Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2000-12-19, Aktenzeichen 3 U 56/00
ECLI:DE:OLGK:2000:1219.3U56.00.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 15. Februar 2000 verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Aachen - 1 O 428/99 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Unter Abweisung der weitergehenden Klage werden die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 14.700,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 15. August 1999 zu zahlen.

Im übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 27 %, die Beklagten als Gesamtschuldner 73 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

2

Die in formeller Hinsicht nicht zu beanstandende Berufung der
Beklagten ist nur im erkannten Umfang begründet.

3

Die von ihnen erhobene Zuständigkeitsrüge greift nicht durch.
Entgegen ihrer Auffassung war das Landgericht sachlich zuständig.
Eine ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts gemäß § 23 Nr.
2 a GVG ist nicht gegeben. Nach herrschender Meinung ist bei
Mischmietverhältnissen für die sachliche Zuständigkeit die
überwiegende Nutzungsart maßgeblich (vgl. Thomas-Putzo, ZPO, 22.
Auflage, § 23 GVG Rn. 12). Hier stand die gewerbliche Nutzung der
Gaststätte eindeutig im Vordergrund, was sich schon an der
Aufteilung des Pachtzinses - 4.900,00 DM für die gewerblichen
Räume, 800,00 DM für die Pächterwohnung - zeigt. Im übrigen greift
§ 10 ZPO ein, wonach das Urteil eines Landgerichts nicht aus dem
Grunde angefochten werden kann, weil die Zuständigkeit des
Amtsgerichts begründet gewesen sei. Diese Vorschrift findet auch
auf die Fälle der ausschließlichen Zuständigkeit des Amtsgerichts
wie Wohnraummietsachen im Sinne von § 23 Nr. 2 a GVG Anwendung
(vgl. Zöller-Vollkommer, ZPO, 22. Auflage, § 10 Rn. 3).

4

Den Klägern stehen Pachtzinsansprüche gegen die Beklagten gemäß
§§ 581, 535 BGB für die Monate Juli bis einschließlich September
1999 nur in Höhe von 14.700,00 DM zu.

5

Allerdings ist die Nachtragsvereinbarung vom 22. März 1999
entgegen der Auffassung der Beklagten wirksam zustandegekommen. Die
Urkunde vom 22. März 1999 (Bl. 16 d. A.) ist sowohl von den
damaligen Verpächtern, den Eheleuten Sp., als auch den Beklagten
unterschrieben worden. Es kann offen bleiben, ob der beklagte
Ehemann nach der Vertragsunterzeichnung noch am selben Abend der
Zeugin Sp. gegenüber telefonisch mitgeteilt hat, er sei nicht
bereit, an dem Verlängerungsvertrag festzuhalten; denn ein etwaiger
nachträglicher Widerruf wäre für die Wirksamkeit der
Willenserklärungen der Beklagten ohne Bedeutung. Gemäß § 130 Abs. 1
S. 2 wird die einem Abwesenden gegenüber abzugebende
Willenserklärung nur dann nicht wirksam, wenn dem anderen vorher
oder gleichzeitig ein Widerruf zugeht. Vorliegend haben die
Beklagten unstreitig den Nachtragsvertrag in Anwesenheit des Zeugen
Sp. unterzeichnet. Dieser hat - wie er glaubhaft bekundet hat - bei
Abschluss der Vereinbarung vom 22. März 1999 mit Vollmacht seiner
Ehefrau gehandelt. Der Senat hat keinen Zweifel an der Richtigkeit
dieser Aussage; denn die Zeugin Sp. hat ihrem Ehemann die
Vertragsverhandlungen mit den Beklagten überlassen und wollte
selbst die Nachtragsvereinbarung mit diesen schließen und das
Objekt an die Kläger verkaufen, wie sich aus der Unterzeichnung der
Urkunden durch sie ergibt. Besaß der Zeuge Sp. aber
Empfangsvollmacht für seine Ehefrau (§ 164 Abs. 1, 3 BGB), so
wurden die in seiner Anwesenheit abgegebenen Willenserklärungen der
Beklagten sofort wirksam. Die Laufzeit des Pachtvertrages wurde
somit bis zum 31. Oktober 2010 verlängert und der Pachtanteil für
die Gaststätte auf 4.900,00 DM erhöht.

6

Die Beklagten sind jedoch nicht verpflichtet, den erhöhten
Pachtzins an die Kläger zu zahlen, da ihnen hinsichtlich des
Erhöhungsbetrages von monatlich 800,00 DM ein Minderungsrecht
zusteht, §§ 581, 537 BGB. Dieses ist entgegen der Auffassung des
Landgerichts nicht gemäß § 539 BGB ausgeschlossen.

7

Allerdings ist es zutreffend davon ausgegangen, dass § 539 BGB
auch für Verlängerungsverträge gilt. Wird ein Mietvertrag
stillschweigend verlängert, durch eine Verlängerungsvereinbarung
fortgesetzt oder macht der Mieter von einem ihm eingeräumten
Optionsrechts trotz Kenntnis der Mangelhaftigkeit der Mietsache
Gebrauch, so wird § 539 BGB nach herrschender Meinung analog
angewendet mit der Folge, dass Gewährleistungsansprüche
ausgeschlossen sind, wenn der Mieter sie sich nicht ausdrücklich
vorbehält (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Auflage, § 539 BGB
Rn. 29; Staudinger-Emmerich, BGB 1995, § 539 Rn. 12; Bub/Treier,
Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III B Rn.
1415; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und
Leasingrechts, 7. Auflage, Rn. 326; BGH NJW 70, 1740 (1742); OLG
Hamm MDR 88, 410). Die Rechtsprechung wendet § 539 BGB ferner
entsprechend in den Fällen an, in denen der Mieter erst während des
Mietverhältnisses Mängel entdeckt, den Vertrag aber gleichwohl,
ohne Beanstandungen zu erheben, über geraume Zeit - jedenfalls über
6 Monate - fortsetzt und erfüllt (vgl. BGH a. a. O. sowie NJW 74,
2233 f.; Schmidt-Futterer a. a. O. Rn. 31, 35; Staudinger-Emmerich,
BGB 1995, § 537 Rn. 95; Bub/Treier a. a. O. Rn. 1400, 1412 f.;
Wolf/Eckert a. a. O. Rn. 328).

8

Der Senat geht davon aus, dass die Beklagten die Mängel des
Pachtobjekts schon seit Jahren kannten. Dafür sprechen bereits die
Formulierungen unter §§ 5 und 7 des 1995 geschlossenen
Pachtvertrages. Zwar erscheint es denkbar, dass sich die
Feuchtigkeitsschäden im Laufe der Jahre verschlimmert haben.
Gleichwohl haben die Beklagten nach ihrer eigenen Darstellung die
Pacht stets voll bezahlt, ohne einen Vorbehalt wegen der Mängel zu
erklären. Damit haben sie zu erkennen gegeben, dass ihnen das
Pachtobjekt auch mit den vorhandenen Mängeln den Pachtzins wert
war. An dieser Beurteilung ändert sich nichts dadurch, dass die
Beklagten den früheren Vermieter, den Zeugen Sp., mehrfach auf die
Mängel hingewiesen und um deren Beseitigung gebeten haben. Eine
bloße Mängelanzeige nach § 545 BGB ist noch kein Vorbehalt, der die
Rechte des Mieters wahrt; dies gilt auch für wiederholte
Mängelrügen (vgl. Bub/Treier a. a. O. Rn. 1413; Schmidt-Futterer a.
a. O. § 539 BGB Rn. 31).

9

Hat der Mieter sein Minderungsrecht durch vorbehaltlose Zahlung
des Mietzinses einmal verloren, so gilt dies auch für die Zukunft,
nicht etwa nur für die Vergangenheit. Der Mieter bleibt also für
die Zukunft zur Mietzinszahlung in der vereinbarten Höhe
verpflichtet. Das Minderungsrecht kann aber wieder aufleben, wenn
der Vermieter den Mietzins erhöht, jedenfalls, sofern der erhöhte
Mietzins in keinem vertretbaren Verhältnis mehr zu dem Wert der
mangelhaften Sache steht, oder sich der Mieter bei der
Mietzinserhöhung sein - zunächst verlorenes - Minderungsrecht
wieder ausdrücklich vorbehält. Er braucht dann den Differenzbetrag
nicht zu zahlen (vgl. Staudinger-Emmerich, BGB 1995, § 537 Rn. 97;
Wolf/Eckert a. a. O. Rn. 328; Schmidt-Futterer a. a. O. Rn. 31 und
Bub/Treier a. a. O. Nr. 1413; OLG Düsseldorf NJW-RR 94, 399
f.).

10

Selbst wenn die Beklagten demnach schon im Jahr 1998 die Mängel
mehrfach gerügt und die damaligen Verpächter, die Eheleute Sp., im
November 1998 versucht haben sollten, eine Sanierung des Daches
über die Sturmschadenversicherung zu erreichen, führte dies nicht
zu einem Wiederaufleben der längst erloschenen Minderungsansprüche.
Dies kann erst mit der Nachtragsvereinbarung vom 22. März 1999
angenommen werden, allerdings beschränkt auf den Erhöhungsbetrag
von monatlich 800,00 DM (vgl. Wolf/Eckert a. a. O. Rn. 328;
Bub/Treier a. a. O. Rn. 1415; OLG Düsseldorf NJW-RR 94, 399
f.).

11

Zwar enthält die Vereinbarung vom 22. März 1999 keinen
schriftlichen Vorbehalt. Von einer vorbehaltlosen Mietzahlung kann
aber nicht ausgegangen werden, wenn der Mieter Mängel des
Mietobjekts rügt und zunächst in der Erwartung, der Vermieter werde
die Mängel demnächst abstellen, die volle Miete weiter zahlt,
insbesondere wenn der Vermieter die Mangelbeseitigung zugesagt
hatte. Dann muss dem Mieter im Hinblick auf mögliche
Minderungsansprüche eine Überlegungsfrist von mehreren Monaten
zugebilligt werden, so dass es unschädlich ist, wenn er zunächst
die volle Miete weiter bezahlt (vgl. BGH NJW 74, 2233 f.; OLG
Düsseldorf WuM 95, 435 f.; BGH MDR 76, 571; OLG Stuttgart WuM 97,
619 f.; BGH WuM 97, 488 (490); Wolf/Eckert a. a. O. Rn. 329, 331;
Staudinger-Emmerich, BGB 1995, § 537 Rn. 98 f.; Bub/Treier a. a. O.
Rn. 1404, 1412 f.; Schmidt-Futterer a. a. O. BGB § 539 Rn. 22, 28,
38, 41).

12

So liegt es hier. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht
fest, dass die Kläger den Beklagten anlässlich der Verhandlungen
über die Nachtragsvereinbarung vom 22. März 1999 die Beseitigung
der Mängel zugesagt hatten. Der Zeuge Sp. hat glaubhaft bekundet,
er habe an dem fraglichen Sonntag den Kläger zu 2) als neuen
Erwerber den Beklagten vorgestellt. Dieser habe dem beklagten
Ehemann im Zusammenhang mit der Mieterhöhung zugesichert, dass sie
investieren, neue Fenster einbauen und die Zimmer neu herrichten
wollten; die Möbel seien bereits bestellt. Bei diesem Gespräch
seien allen Beteiligten die Mängel des Objekts klar gewesen.

13

Auch der Zeuge G. hat bekundet, nach der Besprechung mit dem
Kläger zu 2) und dem Zeugen Sp. habe ihm der beklagte Ehemann
erklärt, der Kläger wolle renovieren, und zwar sollten zunächst die
Fenster gemacht werden.

14

Hiernach geht der Senat davon aus, dass die Mängel des
Pachtobjekts Gegenstand der Verhandlungen gewesen sind und der
Kläger zu 2) als künftiger Verpächter Mängelbeseitigungsmaßnahmen
zugesichert hat. Unstreitig befand sich das Gebäude in einem
schlechten Zustand. Nach dem Wertgutachten der Deutschen Hyp vom
31. Oktober 1998, das den Klägern nach Angaben des Klägers zu 2)
vor Ankauf des Objekts vorgelegen hatte, waren die Wohnräume im
Obergeschoss teilweise renovierungsbedürftig und die Holzfenster im
gesamten Objekt teilweise erneuerungsbedürftig. Die Kosten zur
Beseitigung des Unterhaltungsrückstands wurden seitens des
Sachverständigen mit 200.000,00 DM beziffert. Weiterhin hat der
Zeuge Sp. bekundet, eine grundlegende Sanierung des alten
Flachdaches habe nicht stattgefunden. Der beklagte Ehemann habe dem
Kläger zu 2) die Nässe gezeigt. Im Hinblick auf die Mängel hätten
die Kläger beim Notartermin den Kaufpreis um rund 100.000,00 DM
gedrückt. Angesichts dieser Mängel des Pachtobjekts erscheint ein
Einverständnis der Beklagten mit der Pachtzinserhöhung und der
Verlängerung des Pachtvertrages um weitere 10 Jahre nur
nachvollziehbar, wenn ihnen die Durchführung von
Renovierungsmaßnahmen zugesagt worden war. Zudem ergibt sich aus
den vorprozessualen Schreiben der Kläger vom 6. und 24. August
1999, dass diese tatsächlich das Dach reparieren und neue Fenster
und Türen einbauen lassen wollten. Nach Angaben des Klägers zu 2)
im Termin vom 12. September 2000 wurde der ohnehin geplante Umbau
vor der Neuvermietung des Objekts ab Mai 2000 durchgeführt.

15

Nach alledem ist das Minderungsrecht der Beklagten nicht gemäß §
539 BGB ausgeschlossen. Vielmehr ist es im Hinblick auf die Zusage
der Mängelbeseitigung anlässlich der Nachtragsvereinbarung vom 22.
März 1999 wieder aufgelebt und trotz der vollen Bezahlung der ab 1.
Mai 1999 erhöhten Pacht bis einschließlich 30. Juni 1999 bestehen
geblieben; denn der Zeitraum von 2 Monaten liegt noch im Bereich
der den Beklagten zuzubilligenden Überlegungsfrist. Sie durften
zunächst abwarten, ob die Verpächter mit den zugesagten Arbeiten
beginnen würden. Unstreitig war dies bis Juli 1999, als die
Beklagten mit der Pachtzinsminderung begannen, nicht der Fall.

16

Der Senat hält in Anbetracht der erheblichen Mängel, die das
Pachtobjekt aufwies, eine Minderung in Höhe des Differenzbetrages
von 800,00 DM, um den die monatliche Pacht durch die
Nachtragsvereinbarung vom 22. März 1999 erhöht worden ist, für
angemessen. Darüber hinaus können die Beklagten nicht mindern. Wie
bereits ausgeführt, hatten die Beklagten ihr Minderungsrecht zur
Zeit der Geltung des alten Pachtvertrages bereits nach § 539 BGB
verloren. Die Mieterhöhung mit Nachtragsvereinbarung vom 22. März
1999 führt zu seinem Wiederaufleben allein bis zur Höhe des
Differenzbetrages; denn die Beklagten hätten ohne diese
Vereinbarung den bis dahin geltenden Pachtzins in voller Höhe
weiter zahlen müssen, jedenfalls bis zur ursprünglich vereinbarten
Ablauf der Pachtdauer am 31. Oktober 2000. Ein Wiederaufleben des
Minderungsrecht in vollem Umfang über den Erhöhungsbetrag hinaus
würde Sinn und Zweck des § 539 BGB widersprechen. Denn die
Beklagten hatten mit der vorbehaltlosen vollen Bezahlung des nach
dem Pachtvertrag von 1995 geschuldeten Pachtzinses von monatlich
5.900,00 DM brutto zu erkennen gegeben, dass ihnen das Pachtobjekt
auch mit den vorhandenen Mängeln diesen Pachtzins wert war.

17

Die Beklagten durften somit erst vom Zeitpunkt der
Pachtzinserhöhung ab dem 1. Mai 1999 in Höhe des Differenzbetrages
von monatlich 800,00 DM mindern, den Klägern gegenüber allerdings
erst ab Juli 1999. Eine Aufrechnung mit möglichen Ansprüchen aus §
812 BGB wegen der auf die Monate Mai und Juni 1999 entfallenden
Minderungsbeträge kommt nicht in Betracht, da die Kläger insoweit
nicht passivlegitimiert sind; denn bis einschließlich Juni 1999
sind die Pachtzinsen unstreitig an die Voreigentümer gezahlt
worden. Vor Eigentumsübergang auf den Erwerber entstandene
Ansprüche wie solche auf Rückzahlung überzahlter Mietzinsen richten
sich aber nur gegen den früheren Vermieter (vgl.
Staudinger-Emmerich, BGB 1997, § 571 Rn. 102; OLG Düsseldorf NJW-RR
94, 1101 f.).

18

Ein über die Minderung hinausgehendes Zurückbehaltungsrecht
steht den Beklagten nicht zu, da sie mit Schriftsatz vom 15.
Oktober 1999 fristlos gekündigt und unstreitig im November 1999 aus
dem Objekt ausgezogen sind; denn damit haben sie dokumentiert, dass
sie an der Erfüllung des Pachtvertrages kein Interesse mehr hatten.
Die Einrede aus § 320 BGB hat nur verzögerlichen Charakter und
dient dazu, den anderen Teil zur Erfüllung des mit der Einrede
geltend gemachten Anspruchs anzuhalten. Dieser Zweck ist mit dem
Auszug aus dem Pachtobjekt entfallen (vgl. BGH WuM 97, 488 (490);
Schmidt-Futterer a. a. O. § 537 BGB Rn. 276).

19

Den Beklagten steht ein Zurückbehaltungsrecht auch nicht im
Hinblick auf noch nicht abgerechnete Nebenkosten zu. Die Kläger
brauchen die Nebenkosten nur für die Zeit seit dem
Eigentumsübergang auf sie, also ab Juli 1999 abzurechnen. Bezüglich
der vorangegangenen Zeit richtet sich ein möglicher Anspruch der
Beklagten allein gegen die Voreigentümer, die Eheleute Sp..

20

Die Kläger können jedoch für die Monate Juli bis einschließlich
September 1999 den vereinbarten Nebenkostenvorschuss in Höhe von
monatlich 1.000,00 DM nicht mehr beanspruchen. Nachdem die
Beklagten im November 1999 aus dem Pachtobjekt ausgezogen sind,
müssen die Kläger die Nebenkosten für deren restliche Besitzzeit
endgültig abrechnen. Die Kläger haben jedoch trotz eines
entsprechenden Hinweises des Senats im Termin vom 12. September
2000 keine Nebenkostenabrechnung vorgelegt. Sie können daher nur
die Nettomiete beanspruchen, die sich unter Berücksichtigung der
Minderung hinsichtlich des Erhöhungsbetrages auf monatlich 4.900,00
DM, für die Zeit von Juli bis einschließlich September 1999 also
auf insgesamt 14.700,00 DM beläuft.

21

Hinsichtlich des hilfsweise von den Beklagten zur Aufrechnung
gestellten Anspruchs auf Rückzahlung der Kaution sind die Kläger
nicht passivlegitimiert. Nach § 572 BGB ist der Erwerber zur
Rückgewähr der Sicherheit nur verpflichtet, wenn sie ihm
ausgehändigt worden ist oder wenn er dem Vermieter gegenüber die
Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen hat (vgl. Palandt-Putzo,
BGB, 59. Auflage, § 572 Rn. 2). Dies ist hier nicht der Fall. Nach
Ziffer III 2 des notariellen Kaufvertrages vom 25. März 1999 waren
die Eheleute Sp. den Klägern gegenüber zur Übertragung der Kaution
nur insoweit verpflichtet, wie sie ihnen nicht zur Verrechnung mit
eigenen Ansprüchen gegen die Beklagten zustand. Der Zeuge Sp. hat
glaubhaft bekundet, die Kläger hätten von ihm keinerlei
Kautionsguthaben erhalten, weil er die Kaution komplett mit
offenstehenden Miet- und Darlehensforderungen gegen die Beklagten
verrechnet habe.

22

Der Zinsanspruch ist aus dem Gesichtspunkt des Verzuges gemäß §§
284 Abs. 2 S. 1, 288 Abs. 1 S. 1 a. F. BGB begründet.

23

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO.

24

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht
auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

25

Streitwert für das Berufungsverfahren:

26

Klage 20.100,00 DM

27

Hilfsaufrechnung 11.493,30 DM

28

insgesamt 31.593,30 DM.

29

Beschwer beider Parteien jeweils unter 60.000,00 DM.