Oberlandesgericht Naumburg ()
Urteil vom 2015-11-12, Aktenzeichen 2 U 42/15 Lw

Tenor

I. Die Berufung des Klägers gegen das am 20.05.2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Naumburg wird zurückgewiesen.

II. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.

III. Das Urteil des Landwirtschaftsgerichts und das Senatsurteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A.

1

Der Kläger ist Eigentümer landwirtschaftlicher Flächen, gelegen in der Gemarkung N. , Flur 2, Flurstück 33/11, in einer Größe von 5,0 ha. Das Eigentum hat er von A. V. aufgrund eines Tauschvertrages mit Auflassung vom 28.10.2013 (UR-Nr. 1624/2013 des Notars Dr. H. , G. ) und der Eintragung im Grundbuch am 13.03.2014 erworben. A. V. wiederum hatte das Eigentum zuvor von ihrer Mutter, U. V. , schenkungsweise übertragen erhalten (UR-Nr. 1240/2013 der Notarin Hn. , H. , vom 14.10.2013).

2

Die das Grundstück bewirtschaftende Beklagte hatte die Fläche als Ackerland zusammen mit dem Flurstück 52/9, Flur 3, der Gemarkung N. (0,12 ha Ackerland, später Grünland) aufgrund des Pachtvertrages vom 27.12.1990 ("Einheitsvertrag für Pachtgrundstücke") ab dem 01.01.1991 von U. V. gepachtet.

3

Mit Landpachtvertrag vom 12.02.1999 nebst Anlage vom 25.06.1999 wurde das Pachtverhältnis um 15 Jahre bis zum 31.10.2023 verlängert. Mit Verlängerungsvereinbarung vom 30.04.2008 nebst Anlage wurde der Vertrag bis zum 31.10.2025, mit Verlängerungsvereinbarung vom 10.05.2011 "bis zum Jahre 2027" und mit Verlängerungsvereinbarung vom 30.05.2013 "bis zum Jahre 2029" verlängert.

4

Mit Schreiben vom 17.03.2014 erklärte der Kläger die fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses betreffend die von ihm erworbene Fläche, hilfsweise die ordentliche Kündigung zum 31.10.2016. Die fristlose Kündigung begründete er u. a. mit dem dauerhaften Aufstellen eines Anhängers mit einer Werbetafel "... " auf dem Grundstück und der Verwilderung des direkten Umfeldes des aufgestellten Anhängers. Die ordentliche Kündigung stützte der Kläger darauf, dass der Pachtvertrag nicht in schriftlicher Form geschlossen worden sei.

5

Mit Schreiben vom 15.04.2014 erklärte der Kläger - erneut - die fristlose Kündigung und vorsorglich die ordentliche Kündigung des Pachtverhältnisses.

6

Am 02.08.2014 wurde das Werbeschild von der Beklagten beseitigt.

7

Mit seiner am 27.11.2014 erhobenen Klage begehrt der Kläger die Herausgabe der Fläche. Er hat vorgetragen, dass die fristlose Kündigung vom 15.04.2014 aufgrund des Aufstellens des Anhängers und der sich hieraus ergebenden Verwilderung des Ackerzustandes, die einen gravierenden wirtschaftlichen Schaden verursacht habe, begründet sei. Die ordentliche Kündigung sei wegen Nichteinhaltung der Schriftform wirksam, da die Verlängerungsvereinbarungen keinen Bezug zum Ursprungsvertrag und zu den konkret verpachteten Flächen enthielten. Zudem stimme die Unterschrift der U. V. auf dem Landpachtvertrag nicht mit deren Unterschriften auf den Verlängerungsvereinbarungen überein.

8

Der Kläger hat beantragt,

9

die Beklagte zu verurteilen, die landwirtschaftlichen Flächen gelegen in der Gemarkung N. , Flur 2, Flurstück 33/11, zur Größe von 5,000 ha, sofort,

10

hilfsweise zum 31.10.2016, im Zustand einer fortgesetzten ordnungsgemäßen Bewirtschaftung an den Kläger herauszugeben.

11

Die Beklagte hat beantragt,

12

die Klage abzuweisen.

13

Die Beklagte hat vorgetragen, dass die Aufstellung des Werbeschildes durch sie - ausweislich der schriftlichen Bestätigung der U. V. vom 12.06.2014 - aufgrund eines von dieser im Jahre 2000 erklärten Einverständnisses erfolgt sei. Die durch die Aufstellung zeitweilig nicht genutzte, nunmehr wieder bewirtschaftete Fläche betrage ca. 10 qm.

14

Mit am 20.05.2015 verkündeten Urteil hat das Landwirtschaftsgericht die Klage abgewiesen. Wegen der Gründe wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen (Bl. 124 – 127).

15

Hiergegen hat der Kläger Berufung eingelegt. Mit der Berufungsbegründung hat er seine der Beklagten am 27.07.2015 zugegangene, gemeinsam mit U. V. zum 30.09.2017 erklärte Kündigung vom 19.07.2015 zur Gerichtsakte gereicht.

16

Der Kläger beantragt,

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das Urteil des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Naumburg vom 20.05.2015 abzuändern und

18

die Beklagte zu verurteilen, das Flurstück 33/11 der Flur 2 der Gemarkung N. zur Größe von 5,0 ha geräumt an den Kläger herauszugeben;

19

hilfsweise die Beklagte zu verurteilen, das Flurstück zum 31.10.2016 geräumt an den Kläger herauszugeben;

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weiter hilfsweise, das Flurstück zum 31.10.2017 geräumt an den Kläger herauszugeben.

21

Die Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

23

Auf das Berufungsvorbringen der Parteien wird Bezug genommen.

B.

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Die Berufung ist zulässig. Die Zulässigkeit erstreckt sich auch auf den erstmals in der II. Instanz gestellten zweiten Hilfsantrag, der gemäß § 533 ZPO als zulässige Klageänderung in Gestalt einer Klageerweiterung zu qualifizieren ist.

25

Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

26

I. Zutreffend hat das Landwirtschaftsgericht ausgeführt, dass die Kündigungen des Klägers vom 17.03.2014 und vom 15.04.2014 aus zwei Gründen unwirksam sind.

27

1. Erstens sind die Kündigungen unwirksam, weil sie nicht von beiden Verpächtern, dem Kläger und U. V. , ausgesprochen worden sind.

28

a) aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes wird der über ein Grundstück geschlossene einheitliche Mietvertrag durch die Veränderung der dinglichen Rechtslage, nämlich die Teilung des Grundstücks und die vom Eigentümer, der zugleich der Vermieter ist, vorgenommene Veräußerung von Teilen an verschiedene Erwerber, nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespaltet. Vielmehr treten die Erwerber gemäß § 566 BGB n. F. (§ 571 BGB a. F.) in den über ein einheitliches Mietobjekt geschlossenen einheitlichen Mietvertrag ein. Denn § 566 BGB ordnet nicht mehr an, als dass der Erwerber eines Mietgrundstücks in die Rechtsstellung des veräußernden Vermieters eintritt, so dass es verfehlt wäre, aus der Veräußerung des Mietobjekts in mehreren Teilen eine Teilung der Vermieterpflichten und Vermieterrechte in Anknüpfung an die einzelnen Grundstücksteile anzunehmen (BGH, Urteile vom 24.01.1973, VIII ZR 163/71, NJW 1973, 455, und vom 28.09.2005, VIII ZR 399/03, NJW 2005, 3781; vgl. auch Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 12.12.1990, RE-Miet 2/90, NJW-RR 1991, 651).

29

bb) (1) Der Richtigkeit dieser zu § 566 BGB entwickelten Rechtsprechung steht, anders als der Kläger meint, der Wortlaut des § 566 BGB, wonach "der Erwerber anstelle des Vermieters" in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eintritt, nicht entgegen. Insoweit übersieht der Kläger, dass dies voraussetzt, dass der Pachtgegenstand vollständig übereignet wird. Veräußert der Verpächter aber nur einen Teil des Pachtgegenstandes, kann diese Rechtsfolge nicht (vollständig) eintreten. Vor diesem Hintergrund ist die angeführte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs folgerichtig, dass einerseits der Veräußerer auch Verpächter bleibt, weil er nicht den vollständigen Pachtgegenstand veräußert hat, aber auch der Erwerber Verpächter wird, weil er einen Teil des Pachtgegenstands zu Eigentum erworben hat.

30

(2) Der Kläger unterliegt in diesem Zusammenhang auch einem Irrtum. Es geht nicht um den Schutz des Pächters vor zwei Verpächtern (Seite 2 der Berufungsbegründung: "Dieser (Mieter) soll bei einheitlichem Mietvertrag über Wohnung und Garage nicht in die Situation fallen, zwei Vermieter zu vergegenwärtigen, sondern ein einheitliches Vertragsverhältnis auch zukünftig behalten."), sondern um den Schutz des Pächters vor zwei – gesonderten – Pachtverhältnissen bzw. Pachtverträgen. Die anzunehmende Einheitlichkeit des Pachtverhältnisses führt allein dazu, dass eine Zuordnung der Pachtgegenstände zu unterschiedlichen Verpächtern nicht stattfindet.

31

(3) Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die zur Behandlung von Wohnraummietverhältnissen bei teilweisem Eigentumsübergang ergangen ist, gilt entsprechend auch für den gleichgelagerten Sachverhalt im Landpachtrecht. Die insofern anwendbare Vorschrift des § 593 b BGB verweist ohne jede Einschränkung auf die § 566 bis 567 b BGB. Ebenso wie im Mietrecht fehlt auch für Landpachtverträge eine gesetzliche Bestimmung, die eine Teilung der Verpächterpflichten und Verpächterrechte in Anknüpfung an die einzelnen Grundstücksteile anordnen würde. Für eine geringere Schutzbedürftigkeit des Landpächters im Vergleich zum Wohnraummieter, wie sie der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung nochmals geltend gemacht hat, bieten die gesetzlichen Regelungen ebenfalls keinen konkreten Anhaltspunkt (gegen die Aufspaltung eines einheitlichen Landpachtvertrages bei einer Teilveräußerung landwirtschaftlicher Flächen auch OLG Hamm, Urteil vom 21.02.2013, 10 U 109/12, zitiert nach juris, Rn. 63). Auch – unterstellt gegebene – Einschränkungen der Praktikabilität des Landpachtvertrags bei Vorliegen mehrerer Verpächter vermögen eine andere Gesetzesauslegung nicht zu rechtfertigen, da den Vertragsparteien die Möglichkeit des Abschlusses einer - einvernehmlichen - dreiseitigen Vereinbarung offen steht.

32

b) aa) Aufgrund der Einheitlichkeit des Pachtverhältnisses kann ein Kündigungsrecht von mehreren Verpächtern und gegenüber ihnen nur gemeinsam ausgeübt werden. Daher ist grundsätzlich eine Kündigung "von allen an alle" erforderlich (BGH, Urteile vom 26.11.1957, VIII ZR 92/57, BGHZ 26, 102, NJW 1958, 421, und vom 28.06.2000, VIII ZR 240/99, BGHZ 144, 370, NJW 2000, 3133; Palandt/Grüneberg, BGB, 74. Aufl., § 425, Rn. 16; Palandt/ Weidenkaff, a. a. O., § 542, Rn. 18).

33

bb) Daran fehlt es vorliegend hinsichtlich der Kündigungen vom 17.03.2014 und 15.04.2014. Eine Mitwirkung der weiteren Verpächterin U. V. an diesen beiden Kündigungen liegt nicht vor.

34

2. Zweitens sind die Kündigungen auch deshalb unwirksam, weil es sich um unzulässige Teilkündigungen handelt.

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a) Ist ein einheitlicher Vertrag gegeben, so kann ein Teil der Pachtsache grundsätzlich nicht gesondert gekündigt werden, weil es sich insoweit um eine unzulässige Teilkündigung handeln würde. Eine solche Kündigung ist nur dann zulässig, wenn die Vertragsparteien eine gesonderte Kündigungsvereinbarung getroffen haben (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 30.03.1983, 3 REMiet 1/83, NJW 1983, 1499).

36

b) Eine solche Vereinbarung ist hier nicht getroffen worden.

37

3. Daraus folgt, dass der Hauptantrag und der erste Hilfsantrag unbegründet sind.

38

II. Das Pachtverhältnis endet auch nicht aufgrund der - der Beklagten am 27.07.2015 zugegangenen - ordentlichen Kündigung beider Verpächter, des Klägers und der U. V. , vom 19.07.2015 (Anlage zur Berufungsbegründung) zum 30.09.2017 (zweiter Hilfsantrag).

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1. Die Kündigung ist nicht fristlos erklärt worden. In der Kündigung ist vielmehr die für eine ordentliche Kündigung übliche Erklärung enthalten, dass "zum nächstmöglichen Termin" gekündigt werde. Zudem ist, anders als in den beiden Kündigungen vom 17.03.2014 und 15.04.2014, kein Grund für eine fristlose Kündigung angeführt worden. Es ist daher für die Frage der Begründetheit des zweiten Hilfsantrags insbesondere ohne Bedeutung, ob das zeitweise Aufstellen des Anhängers und eine Verwilderung der ihn umgebenden Fläche einen hinreichenden Grund für eine fristlose Kündigung dargestellt hätten.

40

2. Die ordentliche Kündigung vom 19.07.2015 ist nicht wirksam. Denn das Pachtverhältnis ist auf bestimmte Zeit, jedenfalls bis zum Jahre 2025, wirksam abgeschlossen worden und daher nicht ordentlich kündbar.

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a) Nach § 585 a BGB bedürfen für mehr als zwei Jahre abgeschlossene Landpachtverträge der schriftlichen Form; ist die Schriftform nicht eingehalten, gilt das Pachtverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

42

b) Die Schriftform ist vorliegend jedenfalls hinsichtlich der Verlängerungsvereinbarung vom 30.04.2008 eingehalten worden.

43

aa) Die Verlängerungsvereinbarung vom 30.04.2008 nimmt ausdrücklich Bezug auf den Landpachtvertrag vom 12.02.1999 mit der Registriernummer 37/32/99. Hierbei handelt es sich um den vom Kläger mit der Klageschrift vorgelegten Landpachtvertrag gemäß Anlage Bl. 23 – 26, der dieses Datum und diese Registriernummer aufweist.

44

bb) Dass in diesem Landpachtvertrag vom 12.02.1999 selbst die Pachtflächen nicht flurmäßig bezeichnet sind, sondern sich eine solche hinreichende Vereinzelung lediglich erst aus der Anlage zum Landpachtvertrag ergibt (Bl. 27), ist unschädlich, da aufgrund der in der Anlage angegebenen, von der Pächterin verwendeten internen Registriernummer – 437 – sich eine für einen potentiellen Erwerber, der in den Pachtvertrag gemäß § 593 b BGB i.V.m. § 566 Abs. 1 BGB eintreten soll, verlässliche Bezugnahme zum Pachtvertrag vom 12.02.1999 herstellen lässt (vgl. zu diesem Kriterium: BGH, Urteil vom 27.11.2009, LwZR 15/09, MDR 2010, 377) und eine dem Pachtvertrag beigefügte Auflistung der Flächen die Annahme der hinreichenden Bestimmtheit der pachtvertraglichen Vereinbarungen und mithin die Annahme der Schriftform rechtfertigt (vgl. BGH, Urteil vom 15.04.2011, LwZR 7/10, GuT 2011, 86).

45

cc) Dass diese Anlage erst nach dem Vertragsschluss vom 12.02.1999, nämlich am 25.06.1999 erstellt worden ist und daher jedenfalls bei Abschluss des Pachtvertrags vom 12.02.1999 naturgemäß nicht vorgelegen hat, ist für die Einhaltung der Schriftform der Vereinbarung vom 30.04.2008 ohne rechtliche Bedeutung, weil der Pachtvertrag selbst, auf den eine spätere Vereinbarung - wirksam - Bezug nimmt, nicht der Schriftform entsprechen muss.

46

dd) Der Kläger kann der Erfüllung des Schriftformerfordernisses nicht mit Erfolg entgegen halten, dass eine Vereinbarung einer Unterverpachtung betreffend die Werbetafel der Aufnahme in den Pachtvertrag bedurft hätte (Seite 5 der Klageschrift). Jedenfalls aufgrund seiner absolut untergeordneten Bedeutung vermag dieser Umstand die Einhaltung der Schriftform nicht ernsthaft in Frage zu stellen. Denn der durch die Platzierung des Anhängers und die hieraus entstandene Verwilderung der unmittelbar angrenzenden Fläche betroffene Bereich erstreckt sich auf eine Fläche von lediglich 10 qm, welche angesichts der Gesamtpachtfläche von 5,12 ha zu vernachlässigen ist. Von der Schriftform ausgenommen sind aber solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrags von nur nebensächlicher Bedeutung sind (BGH, Urteil vom 07.05.2008, XII ZR 69/06, BGHZ 176, 301, NJW 2008, 2178).

47

ee) Der Einhaltung des Schriftformerfordernisses steht ferner nicht entgegen, dass die auf den Pachtverträgen vom 12.02.1999 einerseits und vom 30.04.2008 andererseits vorhandenen Unterschriften der U. V. ein unterschiedliches Erscheinungsbild aufweisen. Denn die Beklagte hat hierzu die durchaus nachvollziehbare Erklärung gegeben, dass dies dem Umstand geschuldet sein könnte, dass die eine Unterschrift in einer Druckbuchstabenschrift, die andere hingegen in einer flüssigen, zusammenhängenden Schrift gefertigt worden ist (vgl. Seite 3 des Schriftsatzes vom 16.03.2015). Ferner hat der Kläger seinen diesbezüglichen Einwand im Berufungsverfahren nicht weiter verfolgt.

48

ff) Schließlich ist die Schriftform gewahrt, obschon die Unterschrift des Geschäftsführers der Beklagten keinen das Vertretungsverhältnis zur GmbH ausweisenden Zusatz enthält. Da der unterzeichnende Geschäftsführer nicht selbst Vertragspartei war, kann seine Unterschrift auf der mit Pächter gekennzeichneten Unterschriftszeile in Verbindung mit dem darunter befindlichen Firmenstempel der GmbH nur bedeuten, dass er die im Rubrum des Vertrags genannte GmbH allein vertreten wollte (vgl. BGH, Urteile vom 19.09.2007, XII ZR 121/05, NJW 2007, 3346 (betreffend GmbH), und vom 22.04.2015, XII ZR 55/14, NJW 2015, 2034 (betreffend AG)).

49

c) Darüber hinaus kann die Verlängerungsvereinbarung vom 30.04.2008 in den Abschluss eines neuen, selbständigen Pachtvertrags umgedeutet werden (§ 140 BGB).

50

aa) Der Verlängerungsvereinbarung vom 30.04.2008 ist eine insbesondere die Pachtflurstücke im Einzelnen auflistende und den Pachtzins ausweisende Anlage beigefügt. Das genügt im Zusammenhang mit der Verlängerungsvereinbarung vom 30.04.2008 selbst den sich aus dem Schriftformerfordernis ergebenden Anforderungen, die dann als erfüllt anzusehen sind, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere die Vertragsparteien, der Pachtgegenstand, der Pachtzins und die Dauer und Pachtverhältnisses aus der Urkunde ergeben (BGH, Urteil vom 05.11.2004, LwZR 2/04, NJ 2005, 173).

51

bb) Auch die Anlage zur Verlängerungsvereinbarung vom 30.04.2008 enthält wie diese die Registriernummer 437, so dass es auf eine feste Verbindung der Anlage zur Verlängerungsvereinbarung vom 30.04.2008 mit dieser nicht ankommt. Auf eine unterstellt gegebene nicht feste Verbindung dieser Anlage mit der Verlängerungsvereinbarung könnte sich der Kläger ohnehin nicht mit Erfolg berufen, da er durch die - mit der Klageschrift erfolgte - Herreichung der Verlängerungsvereinbarung mit Anlage deren Zugehörigkeit zur Verlängerungsvereinbarung und hiermit zugleich eingeräumt hat, dass eine fehlende feste Verbindung es einem potentiellen Erwerber nicht unmöglich gemacht hat, sich über den Inhalt des Vertrags hinreichend zu unterrichten. Jedenfalls ist dem Kläger vor diesem Hintergrund ein solcher Einwand nach den Grundsätzen von Treu und Glauben i. S. d. § 242 BGB verwehrt.

52

cc) Zu keinem anderen Ergebnis führt insoweit der Umstand, dass die Anlage zur Vereinbarung vom 30.04.2008 das (Ausdruck-)Datum "03.04.2008" ausweist, da insoweit allein entscheidend ist, dass kein nach dem 30.04.2008 ausweisendes (Ausdruck-)Datum vorhanden ist, was den Schluss hätte nahelegen können, dass die Anlage erst nachträglich gefertigt worden ist.

53

d) Aus diesen Gründen bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob die weiteren Verlängerungsvereinbarungen vom 10.05.2011 und vom 30.05.2013 zu einer wirksamen Verlängerung des Pachtverhältnisses über das Jahr 2025 hinaus geführt haben. Denn allein aufgrund der wirksamen Vereinbarung einer - bestimmten - Vertragszeit bis zum Jahre 2025 ist die ordentliche Kündigung vom 19.07.2015 als unwirksam zu bewerten.

54

3. Daher ist auch der zweite Hilfsantrag unbegründet.

C.

55

I. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

56

II. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

57

III. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen, weil weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.