Verwaltungsgericht Minden (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-10-20, Aktenzeichen 9 K 3094/09
ECLI:DE:VGMI:2011:1020.9K3094.09.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der
außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann eine Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in
Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die
Beklagte bzw. die Beigeladene vor einer Vollstreckung Sicherheit
in gleicher Höhe leisten.

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Tatbestand:

2

Der Kläger wendet sich gegen einen der Beigeladenem erteilten Bauvorbescheid und eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Lebensmitteldiscountmarktes.

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Er ist Erbbauberechtigter des Grundstücks C. , Gemarkung T. , Flur 2, Flurstück 266 (I.----straße 9). Das Grundstück ist mit einer Gewerbehalle bebaut. Für den vorderen Teil der Halle erteilte die Beklagte der Fa. G. U. GmbH am 30.06.1981 eine Baugenehmigung für den Betrieb eines U. -Verkaufslagers in Ladeneinheit mit einem Schuh-Verkaufslager mit einer Gesamtverkaufsfläche von 1.326 m². Nach der Betriebsbeschreibung sollten auf einer Fläche von 746 m² U. und Nebenartikel, PVC-Beläge und Teppichfliesen sowie auf einer Fläche von 580 m² Schuhe verkauft werden. Der Verkauf von Schuhen ist vor einigen Jahren eingestellt worden. Auf der Gesamtfläche werden nunmehr von dem Betreiber des Teppichbodenmarktes neben Bodenbelägen und Nebenartikeln auch Tapeten, Farben, Lacke und Zubehör, Gardinen, Stoffe, Vorhänge, Gardinenleisten und Wohnzubehör, Gartenmöbel und Sitzauflagen, Strandkörbe, Fahrräder, Holzkohlengrills einschließlich Zubehör, Kleinteile wie Töpfe und Geschenkartikel angeboten.

4

Die Beigeladene ist Eigentümerin des nördlich gelegenen Grundstücks Flur 2, Flurstück 728 (I.----straße 1). Auf dem Grundstück wird ein Großmarkt und ein SB-Warenhaus mit Lebensmittelabteilung (früher S. jetzt G1. ) betrieben. Weiter befinden sich auf dem Grundstück ein Sportartikelmarkt (E. ) sowie im Eingangsbereich des Warenhauses in einer Shopzeile diverse kleinere Geschäfte und Dienstleistungsbetriebe (u.a. Bäckerei, mehrere Imbisse, Apotheke, Zeitschriftenladen, Lotto-Annahmestelle, Schlüsseldienst, Reinigung, Frisör).

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Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des seit dem 06.07.1990 rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. I/St 14.1 "Gewerbegebiet I.----straße ", der den fraglichen Bereich als Gewerbegebiet ausweist. Nach den textlichen Festsetzungen ist in dem Gewerbegebiet u.a. Einzelhandel jeglicher Art unzulässig. Als Ausnahme sind zulässig Baustoffhandel, Brennstoffhandel, Kfz-Handel und Einzelhandel in untergeordnetem Umfang und funktionalem Zusammenhang mit sonstigen im Gewerbegebiet ansässigen Gewerben (wie z.B. Ersatzteilverkauf).

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Im Jahre 1988 stellte die Beigeladene bei der Beklagten eine Bauvoranfrage, die nach einer Modifizierung die Schaffung eine Verkaufsfläche für Lebensmittel im Bereich des SB-Warenhauses zum Gegenstand hatte. Das Verfahren wurde ebenso wie ein parallel anhängiges Normenkontrollverfahren durch einen vor dem Oberverwaltungsgericht NRW am 28.04.1994 geschlossenen Vergleich beendet (11a NE 80/90 - 11 A 1099/91).

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Der Vergleich hat u.a. folgenden Inhalt:

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"1. (...)
2. Die Beklagte erkennt an, dass planungsrechtlich eine Erweiterung um eine zusätzliche Einzelhandelsverkaufsfläche von 2.500 m² zulässig ist. (...)
3. Die Klägerin erklärt, dass sie den Bebauungsplan Nr. I/St 14.1 "Gewerbegebiet I.----straße " für sich und ihre Rechtsnachfolger als rechtsverbindlich anerkennt. Sie erkennt damit an, dass ihr Einzelhandelsbetrieb mit der genehmigten Verkaufsfläche von 10.835 m² auf den Bestandsschutz gesetzt ist, dasselbe gilt bezüglich des Food-Bereichs für die Erweiterung von 2.500 m² Verkaufsfläche. Die Klägerin verzichtet für die Zukunft auf eine Erweiterung ihres Einzelhandelsbetriebes über die Verkaufsfläche von insgesamt 13.335 m² hinaus und auf eine Umschichtung des Food-Bereichs zu Lasten des Non-Food-Bereichs. (...)
4. (...)"

9

In Umsetzung des Vergleichs erteilte die Beklagte der Beigeladenen am 25.04.1994 eine Baugenehmigung, in der die im Vergleich festgeschriebene maximale Verkaufsfläche nicht ausgeschöpft wurde. Mit Baugenehmigung vom 19.02.2009 wurde ein Umbau des Warenhauses und eine Neuaufteilung der Verkaufsflächen zugelassen. Danach betragen die Verkaufsflächen für das SB-Warenhaus 6.580,06 m² incl. 2.499,61 m² Food, für eine Shopzeile incl. Eingangsbereich 1.028,14 m² und insgesamt 7.608,20 m².

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Unter dem 20.02.2009 beantragte die Beigeladene die Erteilung eines Bauvorbescheides für die Errichtung einer B. -Verkaufsstätte in dem bestehenden S. -Warenhaus. Nach den Bauvorlagen soll ein Teil der Fläche des S. -Marktes, auf der bislang ein Gartenmarkt betrieben wurde, mit einem B. -Markt mit einer Verkaufsfläche von 800 m² bebaut werden.

11

Am 10.07.2009 vereinbarte die Beklagte mit der Beigeladenen folgende Änderung bzw. Ergänzung des am 28.04.1994 geschlossenen Vergleichs:

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"1. In Abänderung der Ziffer 3 ist neben der zulässigen Verkaufsfläche für den Food-Bereich in der Größe von 2.500 m² eine Verkaufsfläche in der Größe von 800 m² für einen Lebensmitteldiskounter zulässig.
2. Die Gesamtfläche in der Größe von 13.335,00 m² bleibt davon unberührt.
3. Von der bisher möglichen Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Non-Food-Sortimente von 10.835 m² können künftig 3.364,50 m² ohne Sortimentsbeschränkung an Konzessionäre vermietet und weitere 781,15 m² nur noch für nicht zentrenrelevante Sortimente genutzt werden. Die Definition nicht zentrenrelevanter Sortimente ergibt sich aus dem Einzelhandelskonzept der Stadt C. .
4. Alle übrigen Bestimmungen des Vergleichs vom 28. April 1994 bleiben unberührt, soweit sie nicht oben stehenden Vereinbarungen entgegenstehen."

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Unter dem 17.08.2009 erteilte die Beklagte der Beigeladenen unter Hinweis auf die Festsetzungen des Bebauungsplans sowie den Vergleich vom 28.04.1994 und die Ergänzung vom 10.07.2009 einen positiven Vorbescheid für die Änderung einer Verkaufsstätte durch Umwandlung einer S. -Verkaufsfläche in eine B. -Verkaufsfläche von max. 800 m² Größe. Auf einen Bauantrag vom 28.09.2009 erteilte die Beklagte am 19.11.2009 eine Baugenehmigung für den Neubau eines B. -Marktes mit 799,94 m² Verkaufsfläche auf der Fläche des ehemaligen S. -Gartencenters, das hierfür abgebrochen wurde. Für eine Abweichung von Brandschutzvorschriften wurde am 05.03.2010 eine Nachtragsbaugenehmigung erteilt.

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Am 30.09.2009 hat der Kläger gegen den Vorbescheid vom 17.08.2009 Klage erhoben, die er später auf die Baugenehmigung vom 19.11.2009 und die Nachtragsbaugenehmigung vom 05.03.2010 erweitert hat.
Zur Begründung führt er im Wesentlichen aus, der der Beigeladenen erteilte Vorbescheid und die Baugenehmigungen seien rechtswidrig, weil nach den Festsetzungen des Bebauungsplans in dem Gewerbegebiet Einzelhandel ausgeschlossen sei. Die Errichtung eines Lebensmitteldiscounters mit einer Verkaufsfläche von 800 m² sei daher unzulässig. Durch die Änderung des 1994 zwischen dem Beklagten und der Beigeladenen geschlossenen bilateralen Vergleichs könne der Bebauungsplan als eine Rechtsnorm nicht geändert werden. Er - der Kläger - werde durch die Genehmigungen in seinen Nachbarrechten verletzt. Er habe einen Anspruch auf Gewährleistung der Eigenart des in dem Bebauungsplan festgesetzten Gewerbegebietes. Dem stehe die gegenwärtige Nutzung seines Grundstücks nicht entgegen. Zum einen sei die Baugenehmigung vom 30.06.1981 nicht ihm, sondern der Fa. G. U. GmbH erteilt worden. Zum anderen entspreche die Nutzung der Baugenehmigung. Das vertriebene Sortiment stimme im Wesentlichen mit den Angaben in der Betriebsbeschreibung überein. Ein Abwehranspruch ergebe sich unabhängig von einer tatsächlich spürbaren Beeinträchtigung aus dem Grundsatz, dass die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten des eigenen Grundstücks nur hingenommen werden müsse, weil auch die anderen Grundstückseigentümer den selben Beschränkungen unterworfen seien. Eine von ihm am 22.09.2009 eingereichte Bauvoranfrage für einen Sonderpostenmarkt sei von der Beklagten unter Hinweis auf die Festsetzungen des Bebauungsplans mit Schreiben vom 19.11.2009 abschlägig bewertet worden.

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Der Kläger beantragt,

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den der Beigeladenen von dem Beklagten erteilten Vorbescheid vom 17.08.2009 und die Baugenehmigung vom 19.11.2009 sowie die Nachtragsbaugenehmigung vom 05.03.2010 aufzuheben.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie führt aus, der Kläger könne sich nicht auf einen Gebietsgewährleistungsanspruch berufen, da er selbst mit dem von ihm betriebenen Einzelhandel gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans verstoße. Das vertriebene Warensortiment entspreche nicht der Betriebsbeschreibung, die Gegenstand der 1981 erteilten Baugenehmigung sei. Die Verkaufsflächen des ehemaligen Schuhgeschäftes würden vollständig für den Verkauf von Warengruppen aus dem Gereich Gardinen, Tapeten, Farben, Malerzubehör und Gartenmöbel genutzt. Die nach dem Inkrafttreten des Bebauungsplans im Jahre 1990 erfolgte Umnutzung der Verkehrsflächen sei wegen der entgegenstehenden Sortimentsbeschränkungen planungsrechtlich nicht genehmigungsfähig gewesen.
Unabhängig davon werde der Kläger im Hinblick auf das Vorhaben der Beigeladenen auch weder durch die Änderung des Vergleichs noch durch die Erteilung der Genehmigungen in seinen Rechten verletzt. In einem Gewerbegebiet seien Gewerbebetriebe aller Art generell zulässig. Hierunter fielen auch Einzelhandelsbetriebe. Die zu einer Feinsteuerung getroffenen Regelung zur Beschränkung der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben seien nicht nachbarschützend, sondern dienten ausweislich der Begründung des Bebauungsplans ausschließlich städtebaulichen Zielen. Schon nach dem Vergleich vom 28.04.1994 seien - ggf. auch zentrenrelevante - Einzelhandelsnutzungen auf einer Verkaufsfläche von insgesamt 13.335 m² zulässig. Der Umfang der zulässigen Einzelhandelsnutzung ändere sich durch das Vorhaben nicht. Der Gebietstyp werde nicht beeinträchtigt, insbesondere betreffe die Genehmigung weder ein Einkaufszentrum noch einen großflächigen Einzelhandel.

20

Die Beigeladene beantragt,

21

die Klage abzuweisen.

22

Sie führt aus, die Klage sei bereits unzulässig. Dem Kläger fehle das Rechtsschutzbedürfnis, weil er sich selbst nicht an die Festsetzungen der Nutzungsart im Bebauungsplan halte. Die erteilte Baugenehmigung gestatte nur den Verkauf des in der Betriebsbeschreibung bezeichneten Sortiments. Der Verkauf der hier festgestellten Warengruppen gehe über die zulässige Variationsbreite hinaus und werde von der 1981 erteilten Baugenehmigung nicht mehr gedeckt, so dass der Bestandsschutz entfallen sei. Die Sortimentsänderung stelle eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar, die seit ihrer Aufnahme nach den Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans zu keinem Zeitpunkt planungsrechtlich genehmigungsfähig gewesen sei. Unabhängig davon sei der Kläger auch nicht in seinen Rechten verletzt, weil der Vorbescheid bzw. die Baugenehmigung nicht zu Einschränkungen der gewerblichen Nutzbarkeit der benachbarten Grundstücke im Plangebiet führten. Es sei ausgeschlossen, dass eine bestehende Nutzung im Gewerbegebiet wegen eines benachbarten Einzelhandelsbetriebes mit Einschränkungen rechnen müsse. Weiter sei eine Umwandlung des Baugebietes durch die Genehmigungen nicht ersichtlich. Nach dem Vergleich vom 28.04.1994 seien Einzelhandelsnutzungen auf einer Verkaufsfläche von 13.335 m² zulässig. Dieser Umfang der zulässigen Einzelhandelsnutzung ändere sich nicht. Der Gebietstyp werde nicht beeinträchtigt.

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Anlässlich eines am 06.01.2010 durchgeführten Erörterungstermins hat der Berichterstatter die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Hinsichtlich der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die Terminsniederschrift verwiesen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten im übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet.

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Der der Beigeladenen von der Beklagten für die Errichtung eines B. -Marktes erteilte Vorbescheid vom 17.08.2009, die Baugenehmigung vom 19.11.2009 und die Nachtragsbaugenehmigung vom 05.03.2010 verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

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Die Genehmigungen dürften zwar objektiv rechtswidrig sein, da einiges dafür spricht, dass das Vorhaben im Hinblick auf die genehmigte Art der Nutzung bauplanungsrechtlich unzulässig ist (1.). Der Kläger kann jedoch eine Verletzung eigener Rechte im Sinne des § 113 Abs. 1 VwGO nicht geltend machen, da er sich auf den behaupteten Gebietserhaltungs- bzw. Gebietsgewährleistungsanspruch nicht berufen kann (2.).

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1. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des streitigen Vorhabens richtet sich nach § 30 Abs. 1 BauGB. Die Grundstücke des Klägers und der Beigeladenen liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. I/St 14.1 "Gewerbegebiet I.----straße ", der den fraglichen Bereich als Gewerbegebiet ausweist und Einzelhandel weitgehend ausschließt. Bedenken hinsichtlich der Rechtsgültigkeit des Bebauungsplans sind von den Beteiligten nicht erhoben worden und auch sonst nicht ersichtlich. Der Bebauungsplan ist auch nicht funktionslos geworden.

30

Vgl. dazu VG Minden, Urteil vom 26.04.2001 - 9 K 2232/00 -.

31

Nach den textlichen Festsetzungen sind in dem ausgewiesenen Gewerbegebiet nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO an sich zulässige Einzelhandelsbetriebe im Wege der Feinsteuerung gemäß § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO grundsätzlich ausgeschlossen und nur bestimmte - hier nicht einschlägige - Einzelhandelsnutzungen als Ausnahme für zulässig erklärt worden. Diesen Festsetzungen widerspricht das Vorhaben der Beigeladenen, das faktisch die Erweiterung des auf dem Grundstück vorhandenen Einkaufszentrums um einen Lebensmitteldiscountmarkt mit einer Verkaufsfläche von fast 800 m² zum Gegenstand hat. Die Erteilung der angefochtenen Genehmigungen ist auch weder durch einen für das SB-Warenhaus bestehenden Bestandsschutz noch durch den Vergleich vom 28.04.1994 gedeckt. Die für das Grundstück vor Aufstellung des seit dem 06.07.1990 rechtsverbindlichen Bebauungsplans erteilten Genehmigungen erlaubten neben dem Betrieb eines Großmarktes eine Nutzung als SB-Warenhaus ohne Lebensmittelabteilung sowie als Bau- und Gartenmarkt mit einer Gesamtfläche von 10.835 m². Die Schaffung einer Verkaufsfläche für Lebensmittel war erst Gegenstand einer Bauvoranfrage im Jahr 1988, die u.a. Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans war. In dem Vergleich vom 28.04.1994 wurde der Beigeladenen zusätzlich zur vorhandenen Verkaufsfläche für den Non-Food-Bereich eine Verkaufsfläche für Lebensmittel von 2.500 m² zugestanden und der Einzelhandelsbetrieb mit einer Gesamtfläche von 13.335 m² und der dargestellten Aufteilung festgeschrieben und hinsichtlich späterer Änderungen auf den Bestandsschutz gesetzt.

32

Die am 10.07.2009 von der Beklagten und der Beigeladenen getroffene Vereinbarung über eine Änderung bzw. Ergänzung des Vergleichs vom 28.04.1994 führt als solche zu keiner Änderung der bauplanungsrechtlichen Rechtsgrundlagen. Sie stellt lediglich eine vertragliche Vereinbarung zwischen den Beteiligten dar, die noch einer Umsetzung mit den Instrumenten des Bauplanungsrechts bedarf. Bislang ist jedoch weder eine Änderung des Bebauungsplans erfolgt, noch wurde eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB erteilt.

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Die Zulassung eines Lebensmitteldiscountmarktes im Wege der Befreiung dürfte allerdings rechtlich problematisch sein, da sie entgegen § 31 Abs. 2 BauGB Grundzüge der Planung berühren dürfte. Auf dem Grundstück der Beigeladenen ist bereits jetzt ein - in einem Gewerbegebiet unzulässiges - Einkaufszentrum im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO vorhanden. Als Einkaufszentrum werden regelmäßig Gebäudekomplexe angesehen, in denen Einzelhandelsbetriebe verschiedener Art und Größe räumlich konzentriert werden und die einzelnen Betriebe aus der Sicht der Kunden als aufeinander bezogen, also durch ein räumliches Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung treten.

34

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.07.2007 - 4 B 29.07 -, BRS 71 Nr. 64 = juris Rn. 3, Urteil vom 01.08.2002 - 4 C 5.01 -, BRS 65 Nr. 10 = juris Rn. 24.

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Dies ist hier der Fall. Neben dem SB-Warenhaus mit einem vielfältigen Angebot von Waren aller Art auf einer Fläche von ca. 6.600 m² befinden sich auf dem Grundstück in dem selben Gebäude ein Sportartikelmarkt mit einer Fläche von ca. 3.300 m² sowie auf einer Fläche von ca. 900 m² verschiedene kleinere Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe, die ein im Wesentlichen auf einander abgestimmtes Angebot vorhalten. Mit dem genehmigten Lebensmitteldiscountmarkt, der an Stelle des ehemaligen Gartenmarktes an den Gebäudekomplex angebaut werden soll, wird das Angebot weiter ergänzt und die Attraktivität des Standortes zusätzlich gesteigert.

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Die Erteilung einer Befreiung dürfte auch nachbarliche Belange berühren. Sie dürfte mit einem Gebietsgewährleistungsanspruch der in dem Gewerbegebiet ansässigen Gewerbetreibenden nicht vereinbar sein. Es besteht die Gefahr, dass das durch die Festsetzungen des Bebauungsplans über die Art der baulichen Nutzung geschaffene wechselseitige Austauschverhältnis durch die Zulassung einer baugebietswidrigen Nutzung aus dem Gleichgewicht gerät. Auswirkungen, die den Gebietscharakter zum "Umkippen" bringen könnten, sind hier auch deshalb nicht von vornherein auszuschließen, weil auf dem Grundstück der Beigeladenen bereits ein Einkaufszentrum im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO vorhanden ist. Die Genehmigung einer Erweiterung kann zu einer Verfestigung der gebietsfremden Nutzung und damit zu einer schleichenden Umwandlung des Baugebiets führen, welche eine gewerbliche Nutzung nicht mehr oder nur noch unter Schwierigkeiten gestatten und die von dem Gewerbetreibenden im Vertrauen auf die Gewerbegebietsfestsetzung eingesetzten Investitionen nachträglich in Frage stellen könnte.

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Vgl. OVG NRW, Urteil vom 21.12.2010 - 2 A 1419/09 - BauR 2011, 1635, juris Rn. 118 ff. m.w.N.

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2. Trotz der daher wohl festzustellenden objektiven Rechtswidrigkeit der angefochtenen Genehmigungen ist es dem Kläger verwehrt, sich auf den von ihm geltend gemachten Gebietsgewährleistungsanspruch zu berufen, weil er selbst die mit der Gebietsfestsetzung verbundenen Beschränkungen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht einhält.

39

Der Gebietsgewährleistungsanspruch vermittelt den Eigentümern von Grundstücken, die in einem durch Bebauungsplan festgesetzten Baugebiet liegen, grundsätzlich das Recht, sich gegen ein hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht zulässiges Vorhaben zur Wehr zu setzen.

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Vgl. BVerwG, Beschluss vom 13.12.1995 - 4 B 245.95 -, BRS 57 Nr. 79; OVG NRW, Urteil vom 30.10.2009 - 7 A 2658/07 - BRS 74 Nr. 189; Urteil vom 21.12.2010 - 2 A 1419/09 -, BauR 2011, 1635, m.w.N.

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Der Anspruch ist Ausfluss des Eigentumsrechts aus Art. 14 Abs. 1 GG. Er leitet sich aus dem Gedanken des wechselseitigen nachbarrechtlichen Austauschverhältnisses ab; weil und soweit der Eigentümer eines Grundstücks in dessen Ausnutzung öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterworfen ist, kann er deren Beachtung grundsätzlich auch im Verhältnis zum Nachbarn durchsetzen. Hauptanwendungsfall sind die Festsetzungen eines Bebauungsplanes über die Art der baulichen Nutzung, wie sie hier in Rede stehen. Durch sie werden die Planbetroffenen im Hinblick auf die Nutzung ihrer Grundstücke zu einer rechtlichen Schicksalsgemeinschaft verbunden. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten des eigenen Grundstücks wird dadurch ausgeglichen, dass auch die anderen Grundeigentümer diesen Beschränkungen unterworfen sind. Im Rahmen dieses nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses soll daher jeder Planbetroffene im Baugebiet das Eindringen einer gebietsfremden Nutzung und damit die schleichende Umwandlung des Baugebiets unabhängig von einer konkreten Beeinträchtigung verhindern können.

42

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 18.12.2007 - 4 B 55.07 -, BRS 71 Nr. 175, Urteil vom 16.09.1993 - 4 C 28.91 -, BRS 55 Nr. 110, und Beschluss vom 11.05.1989 - 4 C 1.88 -, BRS 49 Nr. 184; OVG NRW, Urteil vom 30.10.2009 - 7 A 2658/07 - BRS 74 Nr. 189, jeweils m.w.N.

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Aus seiner Herleitung aus dem baunachbarrechtlichen Verhältnis ergeben sich zugleich die Grenzen, denen ein Gebietsgewährleistungsanspruch namentlich mit Blick auf den Grundsatz von Treu und Glauben unterliegt. Für das baunachbarrechtliche Verhältnis ist insbesondere anerkannt, dass eine ungenehmigte Nutzung, die bauplanungsrechtlich unzulässig und auch nicht durch Bestandsschutz gedeckt ist, grundsätzlich kein Schutzobjekt eines nachbarrechtlichen Abwehrrechts sein kann.

44

Vgl. BVerwG, Urteil vom 25.02.1992 - 1 C 7.90 -, BRS 54 Nr. 194; OVG NRW, Urteil vom 30.10.2009 - 7 A 2658/07 - BRS 74 Nr. 189.
Entsprechend kann ein solcher Eigentümer auch nicht schutzwürdig von seinen Nachbarn unter Berufung auf sein Interesse an der Erhaltung des gegebenen Gebietscharakters die Einhaltung gegebener Nutzungsbeschränkungen verlangen, die er selbst nicht einhält. Der Umstand, dass der Gebietserhaltungsanspruch im Grunde nicht der Abwehr der Störung einer konkreten Grundstücksnutzung dient, sondern dem Interesse, eine Gebietsverfremdung abzuwehren, bietet keinen tragfähigen Grund, die Schutzwürdigkeit der Interessenlage streitender Nachbarn insoweit anders zu beurteilen. Der Gebietsgewährleistungsanspruch ist nach seiner Ableitung, auch wenn er keine weitergehende Beeinträchtigung des Nachbarn fordert, kein bloßer allgemeiner Planbefolgungsanspruch. Er zielt vielmehr auf einen Ausgleich für bestehende gemeinsame Nutzungsbeschränkungen; nur das mit den gegebenen Vorgaben korrespondierende Eigeninteresse an der Gebietserhaltung soll abgesichert werden. Der Eigentümer eines Grundstückes ist aber grundsätzlich nur insoweit schutzwürdig, als er sich selbst entsprechend den von ihm geforderten Beschränkungen verhält und das Seine zu einer Gebietserhaltung beiträgt.

45

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 30.10.2009 - 7 A 2658/07 - BRS 74 Nr. 189, juris Rn.41 ; Beschluss vom 22.06.2010 - 7 B 479/10 -, juris, Rn. 9; OVG Saarland, Beschluss vom 22.11.1996 - 2 W 33/96 -, juris; OVG Thüringen, Beschluss vom 18.10.1996 - 1 EO 262/96 -, BRS 58 Nr. 56.

46

Dies ist hier nicht der Fall. Das Grundstück des Klägers wird nicht mehr entsprechend der am 30.06.1981 erteilten Baugenehmigung bzw. entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans genutzt. Genehmigt wurde der Betrieb eines U. -Verkaufslagers in Ladeneinheit mit einem Schuh-Verkaufslager mit einer Gesamtverkaufsfläche von 1.326 m². Nach der Betriebsbeschreibung, die Grundlage der Baugenehmigung war, sollten auf einer Fläche von 746 m² U. und Nebenartikel, PVC-Beläge und Teppichfliesen sowie auf einer Fläche von 580 m² Schuhe verkauft werden. Der Verkauf von Schuhen ist vor einigen Jahren eingestellt worden. Auf der Gesamtfläche werden nunmehr von dem Betreiber des Teppichbodenmarktes neben Bodenbelägen und Nebenartikeln auch Tapeten, Farben, Lacke und Zubehör, Gardinen, Stoffe, Vorhänge, Gardinenleisten und Wohnzubehör, Gartenmöbel und Sitzauflagen, Strandkörbe, Fahrräder, Holzkohlengrills einschließlich Zubehör, Kleinteile wie Töpfe und Geschenkartikel angeboten.

47

Diese Sortimentsänderung geht über die mit jeder Nutzung verbundenen Variationsbreite hinaus und stellt eine nach § 63 Abs. 1 BauO NRW genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar. Eine derartige Nutzungsänderung liegt vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen (legalen) derart unterscheidet, dass sie anderen oder weitergehenden Anforderungen bauordnungs- oder bauplanungsrechtlicher Art unterworfen ist oder unterworfen werden kann, d.h. schon dann, wenn die Möglichkeit besteht, dass die Zulässigkeit des geänderten Vorhabens nach den Bauvorschriften anders beurteilt werden kann.

48

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 13.11.1995 - 11 B 2161/95 -, BRS 57 Nr. 184; Beschluss vom 06.11.2008 - 10 B 1582/08 -; Schulte in: Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NRW, Loseblatt-Kommentar, Stand Juli 2011, § 63 Rn. 69 m.w.N.

49

In planungsrechtlicher Hinsicht ist eine Nutzungsänderung im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB dann anzunehmen, wenn die der genehmigten Art der Nutzung eigene, tatsächliche Variationsbreite verlassen wird und durch die Veränderung bodenrechtliche Belange erneut berührt werden können.

50

Vgl. BVerwG, Urteil vom 18.05.1990 - 4 C 49.89 -, BRS 50 Nr. 166; Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O. § 63 Rn. 73 m.w.N.

51

Dies ist bei einer wesentlichen Änderung des Warensortiments oder einer Ausweitung der Verkaufsfläche regelmäßig der Fall.

52

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 07.06.2001 - 10 B 576/01 -, vom 15.11.2006 - 10 B 2211/06 -, vom 11.02.2008 - 10 B 1876/07 - und vom 06.11.2008 - 10 B 1582/08 -.

53

Eine Berührung bodenrechtlicher Belange ergibt sich vorliegend schon daraus, dass nach dem seit 1990 geltenden Bebauungsplan in dem Gebiet Einzelhandel bis auf wenige - hier nicht einschlägige - Ausnahmen ausgeschlossen ist und vorher genehmigte Einzelhandelsbetriebe nur mit dem damals genehmigten Sortiment Bestandsschutz genießen. Dieser ist für das Grundstück des Klägers durch die Sortimentsänderung jedenfalls insoweit erloschen, als andere Waren als Bodenbeläge und Nebenartikel angeboten werden.

54

Der Kläger kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Sortimentsumstellung nicht von ihm, sondern von seiner Pächterin vorgenommen worden ist. Als Eigentümer ist er für den Zustand des Grundstücks und die dort vorgenommenen Nutzungen verantwortlich. Im Nachbarschaftsverhältnis folgt aus der Grundstücksbezogenheit des öffentlichen Baurechts, dass bei einem Nutzungskonflikt die benachbarten Grundstücke durch ihre Eigentümer vertreten werden.

55

BVerwG, Urteil vom 16.09.1993 - 4 C 9.91 - BRS 55 Nr. 163; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 04.04.2006 - 8 C 10315/05 -, juris Rn. 27; Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O. § 74 Rn. 58 m.w.N.

56

Der Kläger kann nicht auf der einen Seite die wirtschaftlichen Vorteile aus einer Verpachtung zu einer ungenehmigten und bauplanungsrechtlich nicht zulässigen Nutzung ziehen und auf der anderen Seite von der Beigeladenen unter Berufung auf sein Interesse an der Erhaltung des Gebietscharakters die Einhaltung vorgegebener Nutzungsbeschränkungen verlangen. Da der Kläger selbst sich nicht entsprechend den von ihm geforderten Beschränkungen verhält und seinen Anteil zu einer Gebietserhaltung beiträgt, ist sein geltend gemachter Anspruch nicht schutzwürdig.

57

Der Kläger kann dem auch nicht entgegen halten, der Rechtsverstoß der Beigeladenen sei ungleich stärker. Es trifft zu, dass der Grundstückseigentümer, der die mit der jeweiligen festgesetzten Gebietsart verbundenen Nutzungsbeschränkungen selbst nicht einhält, nur solche Rechtsverstöße hinnehmen muss, die mit dem eigenen Rechtsverstoß vergleichbar sind. Wesentlich gewichtigere Rechtsverstöße des Nachbarn braucht er nicht zu dulden, da sie den mit dem Gebietsgewährleistungsanspruch bezweckten Ausgleich vereiteln würden. Die Vergleichbarkeit der jeweiligen Verstöße gegen die die Gebietsart betreffenden Planfestsetzungen ist dabei nicht nach den jeweiligen konkreten Beeinträchtigungen des Nachbarn zu bemessen, von denen der Gebietsgewährleistungsanspruch gerade unabhängig ist. Maßgeblich ist im Hinblick auf die Zielsetzung des Gebietsgewährleistungsanspruchs, das Eindringen einer gebietsfremden Nutzung und damit die schleichende Umwandlung des Baugebiets zu verhindern, vielmehr die Intensität, mit der der jeweilige Verstoß den zu schützenden Gebietscharakter in Frage stellt.

58

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 22.06.2010 - 7 B 479/10 -,
juris, Rn. 15.

59

Vorliegend wird auf dem Grundstück des Klägers auf einer Verkaufsfläche von 1.326 m² ein großflächiger Einzelhandel betrieben, ohne dass Sortimentsbeschränkungen eingehalten werden. Über diesen Rechtsverstoß geht die angegriffene Genehmigung eines Lebensmitteldiscountmarktes mit einer Verkaufsfläche von knapp 800 m² nicht hinaus. Zwar wird mit der erteilten Baugenehmigung faktisch auch ein vorhandenes Einkaufszentrum im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO erweitert. Dieser Umstand führt jedoch nicht dazu, dass der Verstoß als gewichtiger anzusehen ist, da zum einen die Erweiterung im Hinblick auf die bereits vorhandene Größe des Einkaufszentrums eher untergeordnet ist und zum anderen der Einzelhandel auf dem Grundstück des Klägers nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO ebenfalls als großflächig anzusehen ist und den gleichen bauplanungsrechtlichen Zulässigkeitsbeschränkungen unterliegt.

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Die Klage ist daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Es entspricht der Billigkeit im Sinne des § 162 Abs. 3 VwGO, dem Kläger auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, weil diese einen Antrag gestellt und sich deshalb einem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt hat, vgl. § 154 Abs. 3 VwGO.

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Die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit und die Abwendungsbefugnis beruhen auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11 und § 711 Zivilprozessordnung - ZPO -.