Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1992-11-16, Aktenzeichen 16 Wx 144/92
ECLI:DE:OLGK:1992:1116.16WX144.92.00

Tenor

1

2

G r ü n d e

3

4

5

6

Die sofortige weitere Beschwerde des
Antragstellers ist zulässig (§§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG, 22 Abs.
1, 27, 29 FGG). In der Sache hat das Rechts-mittel keinen Erfolg.
Zu Recht hat das Landgericht im Anschluß an die erstinstanzliche
Entscheidung die vom Antragsteller allein noch verfolgte
Anfech-tung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 5. Juni
1991 zu Tagesordnungspunkt 3 für unbegrün-det erachtet.

7

8

Der Antragsteller muß die zu
Tagesordnungspunkt 3 genehmigte Jahresabrechnung für das
Wirtschaftsjahr 1991 gegen sich gelten lassen, obwohl die darin
enthaltene Verteilung der Kosten und Lasten des
Ge-meinschaftseigentums auf die einzelnen Wohnungsei-gentümer,
abweichend von dem in § 11 der Teilungs-erklärung festgelegten
Verteilungsschlüssel, nach dem von der Eigentümerversammlung am 27.
November 1974 zu Tagesordnungspunkt 11 beschlossenen
Ver-teilungsschlüssel erfolgt ist. Allerdings ist dem Antragsteller
darin Recht zu geben, daß es sich bei dem zu § 11 der
Teilungserklärung geregelten Verteilungsschlüssel um eine
Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 2 WEG handelt, deren Abänderung
oder Aufhebung grundsätzlich ebenfalls nur durch eine Vereinbarung
erfolgen kann, der alle Wohnungseigen-tümer zustimmen müssen
(BayObLG WuM 1989, 344 f; OLG Frankfurt WE 1986, 141; Weitnauer WEG
7. Aufl., § 10 Rdnr. 17 a; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 16,
Rdnr. 19).

9

10

Richtig ist auch, daß der am 27.
November 1974 zu Tagesordnungspunkt 11 gefaßte Beschluß, wonach
künftig ein von § 11 der Teilungserklärung abwei-chender
Verteilungsschlüssel gelten sollte, keine Vereinbarung im Sinne des
§ 10 Abs. 2 WEG darstellt und auch im Falle der einstimmigen
Beschlußfassung grundsätzlich nicht in eine Vereinbarung umgedeutet
werden kann (OLG Köln NJW-RR 1992, 598). Hinzu kommt im
vorliegenden Falle, daß einer dahingehen-den Auslegung § 15 VI der
Teilungserklärung entge-gensteht, wonach auch einstimmige
Beschlüsse nicht als Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG
gelten.

11

12

Gleichwohl kann die Unwirksamkeit des
am 27. Novem-ber 1974 beschlossenen Verteilungsschlüssels wegen
seiner Unvereinbarkeit mit der Teilungserklärung nicht mehr geltend
gemacht werden, weil er unange-fochten geblieben ist (§ 23 Abs. 4
WEG). Erfolgt keine Ungültigkeitserklärung im
Anfechtungsverfah-ren, so ist ein solcher Beschluß rechtswirksam
und bindet sämtliche Wohnungseigentümer (BGHZ 54, 65/69). Das
Gesetz will mit dieser Vorschrift klare Verhältnisse schaffen und
verhindern, daß noch nach längerer Zeit der Einwand erhoben werden
kann, ein Mehrheitsbeschluß sei unwirksam.

13

14

Der Beschluß vom 27. November 1974 ist
auch nicht nichtig. Dies ist nach dem Wortlaut des § 23 Abs. 4 Satz
2 WEG der Fall, wenn ein Beschluß gegen Rechtsvorschriften
verstößt, auf deren Einhaltung nicht rechtswirksam verzichtet
werden kann. Dahin-gehende zwingende Vorschriften sieht das WEG für
die Beteiligung an den Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG) nicht
vor. Vielmehr ist der im Gesetz genannte Verteilungsschlüssel, die
Umlage nach Miteigentumsquoten abdingbar und kann im Wege der
Vereinbarung an die besonderen Bedürfnisse der jeweiligen
Gemeinschaft angepaßt werden (Weitnauer a.a.O., § 16 Rdnr. 13
c).

15

16

Allerdings wird die Nichtigkeit eines
Beschlusses ausnahmsweise auch dann angenommen, wenn der
Gegen-stand der Beschlußfassung grundsätzlich entzogen ist und die
Eigentümertversammlung deshalb über etwas beschließt, für das sie
absolut unzuständig ist (BayObLGZ 1985, 345, OLG Köln a.a.O.,
m.w.N.). Angenommen worden ist dies für Mehrheitsbeschlüsse, wonach
auf rückständige Beiträge zu den Lasten und Kosten des
gemeinschaftlichen Eigentums ein der Höhe nach erheblicher
pauschalierter Verzugsschaden erhoben werden konnte (BGH NJW 1991,
2637 f; Bay-ObLG a.a.O).

17

18

Das OLG Karlsruhe (WE 1991, 110) und
der beschlie-ßende Senat (a.a.O.) haben eine Anerkennung der
Bestandskraft eines unangefochten gebliebenen Be-schlusses, die die
Einräumung eines ausschließli-chen Sondernutzungsrechts an
Gemeinschaftseigentum betrafen, mit der Begründung abgelehnt, die
nach-trägliche Zuweisung von alleinigen Sondernutzungen an
Gemeinschaftseigentum in Abweichung von der Tei-lungserklärung
berühre das Grundverhältnis der Woh-nungseigentümer untereinander
und regele nicht nur die Ausübung der sich aus dem bereits
festgelegten Grundverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten. Es
kann in diesem Zusammenhang offen bleiben, ob diese Auffassung mit
der höchstrichterlichen Recht-sprechung in Einklang steht (a.A.
Röll, WE 1992, 244, 248), wonach einem Mehrheitsbeschluß über den
Austausch eines im Sondereigentum stehenden Kel-lerraum gegen einen
im Gemeinschaftseigentim ste-henden Trockenraum Bestandskraft
zugebilligt wurde (BGHZ 54, 65 ff), wobei nicht übersehen werden
darf, daß der vom Senat seinerzeit entschiedene Sachverhalt sich
erheblich von dem unterscheidet, den der BGH zu entscheiden hatte.
Ging es im vom BGH entschiedenen Fall nur um den "Austausch" von
Gemeinschafts- und Sondereigentum, so war in dem vom Senat zu
entscheidenden Falle eine erhebliche Fläche des
Gemeinschaftseigentums ersatzlos einem Wohnungseigentümer zur
ausschließlichen Sondernut-zung zugewiesen worden.

19

20

Jedenfalls stellt die mehrheitlich
beschlossene Än-derung des in der Teilungserklärung bestimmten
Ver-teilungsschlüssels keinen Beschlußgegenstand dar, für den die
Gemeinschaft absolut unzuständig ist. Die Änderung stellt auch
keinen der Entziehung des Eigentumsrechts durch die Einräumung
eines Sonder-nutzungsrechts vergleichbaren schweren Eingriff in die
von der Teilungserklärung über die gesetzliche Regelung hinaus
bestimmte Grundordnung dar. Es erscheint hier deshalb richtig, der
Annahme, dem Beschluß vom 27. November 1974 komme Bestandskraft zu,
im Interesse der Rechtssicherheit den Vorzug zu geben.

21

22

Eine zeitliche Begrenzung der
Bestandskraft des Ei-gentümerbeschlusses vom 27. November 1974 ist
auch durch die vom Antragsteller verfolgte Anfechtung des
Beschlusses vom 5. Juni 1991 nicht eingetreten. Zwar ist regelmäßig
ein gemessen an dem Inhalt der Teilungserklärung fehlerhafter
Verteilungsschlüssel nur für die jeweilige Abrechnung verbindlich,
der er zugrundegelegt worden ist. Die
Wohnungseigentü-merversammlung ist mithin grundsätzlich nicht
ge-hindert, bei einer späteren Folgeabrechnung wieder auf einen
anderen - den "richtigen" - Abrechnungs-modus zurückzugreifen
(BayObLG NJW 1986, 385). Es bedarf in diesem Zusammenhang
allerdings keiner weiteren Untersuchung dazu, ob aus der Befugnis
der Gemeinschaft, einen anderen Verteilungsschlüssel zu wählen, die
Rechtspflicht hergeleitet werden könn-te, wieder zu dem "richtigen"
Verteilungsschlüssel zurückzukehren, weil (nur) dies einer
ordnungsgemä-ßen Verwaltung entspräche. Dem stünde im vorliegen-den
Falle ebenfalls die Bestandskraft des Beschlus-ses vom 27. November
1974 entgegen, weil seinem insoweit zweifelsfreien Wortlaut nach
das beschlos-sene Abrechnungsverfahren nicht nur für das
Wirt-schaftsjahr 1974, sondern auch für die zukünftigen
Wirtschaftsjahre maßgeblich sein sollte.

23

24

Der Antragsteller muß dehalb als
Sonderrechtsnach-folger den danach bestandskräftigen Beschluß vom
27. November 1974 gemäß § 10 Abs. 3 WEG gegen sich gelten lassen,
obwohl die mit ihm verbundene Änderung des in der Teilungserklärung
aufgenommenen Verteilungsschlüssels dem Grundbuch nicht zu
ent-nehmen ist.

25

26

In diesem Zusammenhang kann er auch
nicht geltend machen, der in Rede stehende Beschluß sei nicht
ordnungsgemäß in das Beschlußbuch aufgenommen wor-den. Selbst wenn
dies nach der Beschlußfassung im Jahre 1974 zunächst noch nicht
erfolgt sein sollte, berührt dies die Bestandskraft des Beschlusses
nicht. Zum einen ist die tatrichterliche Auslegung des Landgericht,
daß das Gebot der Abheftung und Nummerierung von
Eigentümerbeschlüssen vor allem der Beweissicherung und
Klarstellung diene, nicht zu beanstanden, so daß lediglich ein
Anspruch auf Nachholung der Form besteht. Zum anderen war der
Beschluß jedenfalls bei der Beschlußfassung vom 5. Juni 1991 dem
Beschlußbuch beigeheftet. Dem steht die Behauptung des
Antragstellers, bis zum Ausscheiden des Vorverwalters im Jahre 1990
sei ein derartiges Beschlußbuch nicht angelegt worden, nicht
entgegen. Ob die Verletzung dieses Gebotes im Einzelfall zu einer
Schadensersatzpflicht etwa des Verwalters führen kann, wenn die
lückenhafte Führung des Beschlußbuches zu einer unvollständigen
Kenntnis des Sonderrechtsnachfolgers zur Beschluß-lage führt und
diesem hierdurch Nachteile entste-hen, bedarf hier keiner näheren
Untersuchung.

27

28

Danach kann auch offenbleiben, ob die
auf die Nichtigkeit des Beschlusses vom 27. November 1974 gestützte
Anfechtung der Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1991 noch
mit den Grundsätzen von Treu und Glauben in Einklang steht, nachdem
der An-tragsteller, der der Gemeinschaft 1984 beigetreten ist, dies
zuvor längere Zeit hingenommen hat, wäh-rend sein Bruder Verwalter
der Wohnungseigentümer-gemeinschaft war.

29

30

Wegen der im übrigen vom Landgericht
erörterten Gesichtspunkte wird zur Vermeidung von Wiederholungen
auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Beschlusses Bezug
genommen.

31

32

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47
WEG. Es erscheint billig, daß der Antragsteller als der
Un-terlegene die Gerichtskosten des weiteren Beschwer-deverfahrens
zu tragen hat.

33

34

Im übrigen bestand schon im Hinblick
auf die nicht zweifelsfreie Rechtslage kein Anlaß, vom
Kosten-grundsatz des § 47 WEG abzuweichen, wonach die
Verfahrensbeteiligten die ihnen entstanden außerge-richtlichen
Kosten selbst zu tragen haben.

35

36

Beschwerdewert: 40.000,-- DM