Landgericht Hagen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-04-08, Aktenzeichen 4 O 393/09
ECLI:DE:LGHA:2010:0408.4O393.09.00

Tenor

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 7.140,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über den Basis-zinssatz seit dem 19.05.2009 zu zahlen.

Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistungen in Höhe von 8.500,00 €.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin ist als gewerbsmäßige Maklerin tätig und macht einen Courtageanspruch gegen die Beklagten aufgrund des Nachweises einer Erwerbsmöglichkeit für den Kauf eines Einfamilienhauses in F geltend.

3

Im März 2008 beauftragten die bisherigen Eigentümer des Hausgrundstückes C-Straße in F, Herr I und seine Ehefrau S I, die Klägerin mit der Suche nach einem Käufer für das Hausgrundstück. Die Beklagte zu 1.) suchte am 11.03.2008 die Geschäftsstelle der Klägerin in F- auf, nachdem die Beklagten durch eine Internetanzeige der Klägerin auf dieses Objekt aufmerksam geworden waren. Die Beklagte zu 1.) unterzeichnete – zugleich für den Beklagten zu 2.) – einen Objektnachweis mit Courtagevereinbarung (Bl. 8 d. A.), in welchem der Kaufpreis für das Hausgrundstück mit 239.000,00 € angegeben ist. In diesem Objektnachweis mit Courtagevereinbarung heißt es u.a. wörtlich:

4

"Erfolgt ein Vertragsabschluss, werde/n ich/wir die Gesellschaft sofort unterrichten und – unbeschadet eines Entgeltes von der Gegenseite – eine Courtage von 3 % zzgl. der jeweils geltenden gesetzlichen Mehrwertsteuer vom Kaufpreis und etwaigen Nebenleistungen zahlen. Die Courtage ist fällig bei Abschluss des Kaufvertrages."

5

In Anwesenheit der Zeugin C, einer Mitarbeiterin der Klägerin, kam es am 18.03.2008 zu einer Besichtigung des Hauses. Etwa eine Woche später rief die Zeugin C bei der Beklagten zu 1.) an und erkundigte sich nach dem Sachstand. Einzelheiten dieses Telefonates sind zwischen den Parteien streitig. Die Beklagten erwarben in der Folgezeit das Hausgrundstück zunächst nicht.

6

Mit Schreiben vom 04.08.2008 (Bl. 36 d. A.) und 01.09.2009 (Bl. 37 d. A.) kündigte der Verkäufer Hans Josef I den Maklerauftrag an die Klägerin fristgerecht zum 04.09.2008. Er beauftragte am 04.09.2008 die H GmbH mit der Vermarktung des Grundstücks. Mit notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 26.11.2008 (Urkundenrolle-Nr. 385/2008 des Notars S1 in T) veräußerten die Verkäufer S und I an die Beklagten das Hausgrundstück zu einem Kaufpreis von 200.000,00 €. Wegen der Einzelheiten wird auf den notariell beurkundeten Kaufvertrag (Bl. 70 – 79 d.A.) verwiesen. Die J2 GmbH stellte für ihre Tätigkeit den Beklagten unter dem 28.11.2008 einen Betrag von 7.140,00 € in Rechnung (Bl. 80 d. A.), den die Beklagten am 08.12.2008 auch bezahlten. Durch eine Einsichtnahme in das Grundbuch erfuhr die Klägerin erst am 08.04.2009 von dem Eigentumserwerb der Beklagten. Mit Rechnung vom 17.04.2009 (Bl. 9 d. A.) stellte die Klägerin den Beklagten ausgehend von einem Kaufpreis von 229.000,00 € ein Maklerhonorar in Höhe von 8.175,00 € in Rechnung. Ende April 2009 erschienen die Beklagten im Kundencenter der Beklagten in F und teilten dort u.a. mit, dass der Courtagerechnung ein falscher Kaufpreis zugrunde gelegt worden sei. Sie gaben jedoch den tatsächlichen Kaufpreis nicht an. Mit Mahnschreiben vom 05.05.2009 (Bl. 10, 11 d. A.) setzte die Klägerin den Beklagten erfolglos eine Frist zur Zahlung des geltend gemachten Rechnungsbetrages bis zum 18.05.2009.

7

Die Klägerin behauptet, bei dem Telefonat kurz nach der Besichtigung des Objektes im März 2008 habe die Beklagte zu 1.) nicht definitiv erklärt, der vorgesehene Kaufpreis von 239.000,00 € sei zu hoch und sie würden deshalb das Hausgrundstück nicht erwerben. Es sei nur davon die Rede gewesen, dass die Finanzierung noch geklärt werden müsse. Die Beklagten hätten ihre Kaufabsicht nicht aufgegeben und die Nachweistätigkeit der Klägerin im März 2008 sei für den Erwerb der Immobilie am 26.11.2008 zumindest mitursächlich gewesen.

8

Ursprünglich hat die Klägerin mit dem Antrag zu 1.) Auskunft über die Höhe des gezahlten Kaufpreises begehrt. Nachdem im Laufe des Rechtsstreits die begehrte Auskunft erteilt worden ist, haben die Parteien den entsprechenden Antrag in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt und insoweit widerstreitende Kostenanträge gestellt.

9

Die Klägerin beantragt,

10

die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an sie einen Betrag in Höhe von 7.140,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über den Basiszinssatz seit dem 19.05.2009 zu zahlen.

11

Die Beklagten beantragen,

12

die Klage abzuweisen.

13

Sie behaupten, sie hätten wegen des zu hohen Kaufpreises von 239.000,00 € im Frühjahr 2008 ihren Kaufentschluss nicht nur vorübergehend, sondern endgültig aufgegeben. Dies habe die Beklagte zu 1.) der Zeugin C auch in dem Telefonat etwa eine Woche nach dem Besichtigungstermin mitgeteilt. Erst im Herbst 2008 seien sie im Internet erneut auf das Objekt aufmerksam geworden, als dieses über ein anderes Maklerunternehmen zu einem akzeptablen Preis angeboten worden sei. Der Abschluss des Kaufvertrages im November 2008 habe nichts (mehr) mit der Tätigkeit der Klägerin im März 2008 zu tun.

14

Das Gericht hat die Beklagte zu 1.) gemäß § 141 ZPO persönlich gehört und Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin C. Wegen der Einzelheiten und des Ergebnisses der Einzelheiten wird Bezug genommen auf das Protokoll vom 09.03.2010 (Bl. 59 – 64 d. A.).

15

Entscheidungsgründe:

16

Die zulässige Klage ist begründet.

17

Der Klägerin steht gemäß § 652 Abs. 1 BGB der geltend gemachte Provisionsanspruch in Höhe von 7.140,00 € gegen die Beklagten zu.

18

Der Objektnachweis der Klägerin vom 11.03.2008 und die nachfolgende Tätigkeit der Zeugin C sind zumindest mitursächlich für den Abschluss des Kaufvertrages vom 26.11.2008 geworden. Die Beklagten sind für die von ihnen ins Feld geführte Unterbrechung des Ursachenzusammenhangs zwischen der Nachweisbarkeit der Klägerin im März 2008 und dem Vertragsschluss Ende November 2008 darlegungs- und beweisbelastet. Diesen Nachweis haben die Beklagten nicht zur Überzeugung der Kammer geführt.

19

Wenn ein Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen hat und seiner Nachweistätigkeit der Vertragsschluss in angemessenem Zeitabstand nachfolgt, ergibt sich daraus der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst. Als ein "angemessener Zeitabstand", der eine solche Schlussforderung rechtfertigt, sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vier Monate (BGH NJW 1999, 1255) etwa 3 bis 5 Monate (BGH NJW 1980, 123) und "mehr als ein halbes Jahr" (BGH NJW 2005, 3779, 3781) angesehen worden. Hier lagen zwischen dem Erstnachweis der Klägerin Mitte März 2008 und dem Vertragsabschluss am 26.11.2008 etwa 8 ½ Monate. In der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist es anerkannt, dass es bei einer Zeitspanne von bis zu einem Jahr eine tatsächliche Vermutung für einen Kausalzusammenhang zwischen Nachweistätigkeit und Vertragsschluss streitet (BGH NJW 2006, 3062, 3063).

20

Zur Wahrung des notwendigen Ursachenzusammenhangs genügt seitens des beauftragten Maklers allerdings der Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt für sich allein nicht. Erforderlich ist vielmehr, dass sich der Hauptvertrag zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt. Es reicht nicht, dass die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem Weg adäquat-kausal geworden ist. Der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für den Arbeitserfolg. Die Maklertätigkeit und der darauf beruhender Erfolgseintritt haben als Anspruchsvoraussetzungen gleiches Gewicht. Ein Provisionsanspruch entsteht nicht, wenn der Makler seinen Auftraggeber eine Möglichkeit zum Erwerb eines Objektes nachweist, diese Gelegenheit sich aber zerschlägt, weil der Eigentümer die Verkaufsabsicht endgültig aufgegeben oder sich für einen anderen Interessenten entschieden hat, es aber gleichwohl und unter veränderten Umständen später zum Vertragsschluss kommt. Voraussetzung für den Honoraranspruch des Maklers ist es nämlich, dass der in Aussicht genommene Vertragspartner des Kunden auch tatsächlich bereit ist, über das in Rede stehende Objekt einen Vertrag zu schließen. Folgt der Vertragsschluss der Nachweisleistung in angemessenem zeitlichem Abstand nach, besteht kein Anlass deren Wesentlichkeit für das Zustandekommen des Hauptvertrages in Frage zu stellen. Allerdings kann bei einem vorübergehenden Sinneswandel bei der notwendigen einzelfallbezogenen Gewichtung der Nachweisleistung für das Zustandekommen des Vertrages nur ausnahmsweise die ausschlaggebende Bedeutung zukommen (BGH NJW 2008, 651, 652).

21

Unter Beachtung dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung kann hier von einer Unterbrechung des Kausalzusammenhangs nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht ausgegangen werden. Die Beklagte zu 1.) hat zwar in ihrer Anhörung angegeben, die Beklagten hätten sich aufgrund einer vorhergehenden Finanzierungsberatung beim Kaufpreis für das Hausgrundstück eine "Schmerzgrenze" von 200.000,00 € oder allenfalls knapp darüber gesetzt und deshalb nach der Besichtigung des für sie sehr interessanten Hausobjektes wegen des ursprünglich verlangten Kaufpreises von 239.000,00 € ihre Kaufabsichten zunächst endgültig aufgegeben. Sie wären erst im Herbst 2008 durch das Internetinserat eines anderen Maklerbüros zu einem Kaufpreis von 200.000,00 € erneut auf das Objekt aufmerksam geworden und hätten es schließlich auch zu diesem Kaufpreis erworben.

22

Durch die Beweisaufnahme ist allerdings nicht erwiesen, dass die Beklagte zu 1.) die Zeugin C auf den Umstand der zunächst endgültigen Abstandnahme vom Kaufvertragsentschluss hingewiesen hat. Die Beklagte zu 1.) hat dies zwar so in ihrer Anhörung angegeben, die Zeugin C hat dies jedoch in ihrer Vernehmung nicht bestätigt. Sie hat demgegenüber bekundet, dass die Beklagte zu 1.) nur auf eine noch nicht gesicherte Finanzierung hingewiesen habe, nicht aber auf eine endgültige Abstandnahme der Beklagten vom Vertragsschluss aufgrund des zu hohen Preises der Verkäuferseite. Die Kammer hat dabei berücksichtigt, dass der Zeugin C als Mitarbeiterin der Klägerin wegen eines möglicherweise gegebenen eigenen wirtschaftlichen Interesses am Prozessausgang ein im Vergleich zu den Parteiangaben der Beklagten zu 1.) möglicherweise nicht allzu hoch anzunehmender Beweiswert zukommt. Allerdings waren die Angaben der Zeugin C nicht so offensichtlich einseitig oder unglaubhaft, dass den Angaben der Beklagten zu 1.) unzweifelhaft der Vorrang einzuräumen ist. Wenn – wie die Beklagte zu 1.) dargelegt hat – tatsächlich ein derartiger Hinweis der Beklagten zu 1.) erfolgt wäre, hätte ein erneutes Tätigwerden der Zeugin C gegenüber der Verkäuferseite im Hinblick auf eine mögliche Kaufpreisreduzierung durchaus nahegelegen. Dass dies hier nicht erfolgt ist, spricht eher – wenn auch nicht entscheidend – für die Sachdarstellung der Zeugin C.

23

Angesichts des überschaubaren Zeitraums von nur 8 ½ Monaten zwischen der Nachweistätigkeit der Klägerin und dem tatsächlichen Vertragsabschluss spricht hier eine Vermutung nicht für eine endgültige Unterbrechung des Kausalzusammenhangs zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss, sondern eher für einen vorübergehenden Sinneswandel der Beklagten. Diese haben nach einem erneuten Aufmerksamwerden auf das Objekt im Herbst 2008 und bei einer noch nachwirkenden Tätigkeit der Klägerin aus dem Frühjahr 2008 nach weiteren Verhandlungen den Kaufvertrag mit der Verkäuferseite abgeschlossen. Insoweit ist die Tätigkeit der Klägerin als mitursächlich für den erfolgten Vertragsschluss anzusehen.

24

Die Kausalität zwischen Nachweistätigkeit der Klägerin und Vertragsschluss ist auch nicht wegen einer mangelnden Identität zwischen der nachgewiesenen Abschlussmöglichkeit und dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag entfallen. Es ist in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, dass die nachgewiesene Vertragsmöglichkeit und der tatsächlich abgeschlossene Vertrag ihren Inhalt nach im Wesentlichen übereinstimmen müssen (Palandt-Sprau, BGB, 69. Aufl., 2010, § 652 Rd.-Nr. 50). Auch bei einem deutlichen Nachlass des Kaufpreises im Vergleich zu den ursprünglichen Preisvorstellungen des Verkäufers ist in der Rechtsprechung noch nicht von einer wesentlichen Abweichung ausgegangen worden (OLG I2, ZMR 2004, 45; OLG I3 NZM 1998, 271; OLG Y NJW-RR 1999, 1502). Dementsprechend ist die Reduzierung der Kaufpreisvorstellungen von ursprünglich 239.000,00 € im Frühjahr 2008 auf nur noch 200.000,00 € im November 2008 noch nicht so erheblich, dass dadurch die Identität der nachgewiesenen Erwerbsmöglichkeit mit dem tatsächlichen Erwerb beseitigt worden ist. Dies gilt umso mehr, als dass ein Teil der Kaufpreisreduzierung offenbar auf die Entfernung der Einbauküche aus dem Haus entfallen dürfte.

25

Vor diesem Hintergrund ist es auch unerheblich, dass die Beklagten bereits an die weitere J GmbH im Dezember 2008 eine Maklerprovision in Höhe von 7.140,00 € gezahlt haben. Bei der Inanspruchnahme der Tätigkeit eines weiteren Maklers besteht für den Auftraggeber immer die Gefahr, zweimal Provision bezahlen zu müssen (vgl. dazu Schwerdtner-Hamm, Maklerrecht, 5. Aufl. 2008, Rd.-Nr. 553 ff.). Ob sich die Beklagten dem Provisionsverlangen des zweiten Maklers unter Hinweis auf eine bestehende Vorkenntnis oder ggfls. im Hinblick auf die Regelung des § 654 BGB mit Erfolg hätten entziehen können, ist nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits und kann von der Kammer insoweit auch offen gelassen werden.

26

Die Höhe der Maklerprovision beträgt 3 % vom Kaufpreis zzgl. Mehrwertsteuer und beläuft sich damit auf 7.140,00 €. Gegen die Höhe des Maklerhonoraranspruchs haben die Beklagten auch keine Einwendungen eingebracht.

27

Die Zinsforderung ist begründet aus dem Gesichtspunkt des Verzuges gem. §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.

28

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 S. 1, 91 a Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO.

29

Auch hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Auskunftsbegehrens der Klägerin haben die Beklagten die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Ohne den Eintritt des erledigenden Ereignisses wären die Beklagten insoweit zur Erteilung der Auskunft verurteilt worden. Den Beklagten oblag bereits nach dem Wortlaut der Courtagevereinbarung die Verpflichtung, die Klägerin im Falle eines Vertragsschlusses sofort zu unterrichten. Dieser Pflicht sind sie nicht nachgekommen.

30

Der geltend gemachte Auskunftsanspruch der Klägerin ergibt sich hier aus den Grundsätzen von Treu und Glauben. Aufgrund des abgeschlossenen Maklervertrages besteht hier eine besondere rechtliche Verbindung zwischen den Parteien. Die Klägerin ist bis zur Auskunftserteilung in entschuldbarer Weise im Ungewissen über den Umfang ihrer Rechte gewesen. Die Beklagten waren demgegenüber unschwer in der Lage, die geforderte Auskunft zu erteilen. Dementsprechend kann ein Makler von seinem Kunden Auskunft über die für die Entstehung und Berechnung seines Provisionsanspruches maßgeblichen Umstände verlangen (BGH NJW-RR 2001, 705, 706; OLG E NJW-RR 1996, 1464).

31

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 1 ZPO.

32

Der Streitwert wird auf 7.890,00 € festgesetzt (Zahlungsantrag: 7.140,00 €; Auskunftsantrag: 750,00 €).