Oberlandesgericht Hamm ()
Beschluss vom 1987-10-29, Aktenzeichen 15 W 200/87
ECLI:DE:OLGHAM:1987:1029.15W200.87.00

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird unter Zurückweisung der weiteren sofortigen Beschwerde im übrigen teilweise aufgehoben und unter Aufhebung des Beschlusses des Amtsgerichts ... vom 21.11.1986 wie folgt neu gefaßt:

Es wird festgestellt, daß die Beteiligte zu 1) berechtigt ist, einmal jährlich rechtzeitig vor der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung des Verwalters in die hierfür bedeutsamen Verwaltungsunterlagen Einsicht zu nehmen, und zwar beginnend mit der Jahresabrechnung 1986.

Der weitergehende Antrag der Antragstellerinnen wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten aller 3 Rechtszüge tragen die Beteiligten zu 3) bis 13) zu 9/10 und die Beteiligten zu 1) und 2) zu 1/10. Der Gegenstandswert für alle 3 Rechtszüge wird auf je 500,- DM festgesetzt.

1

Gründe:

2

I.

3

Die Beteiligten zu 1) bis 12) sind Miteigentümer, der Beteiligte zu 13) Verwalter der vorbezeichneten
Wohnungseigentumsanlage. Die Beteiligten streiten über das Recht der Beteiligten zu 1), Einsicht in die der
Abrechnung des Verwalters zugrundeliegenden Belege zu nehmen.

4

Hinsichtlich der Rechnungslegung des Verwalters bestimmt §16 Abs. 5 der notariellen Teilungserklärung
vom 07.02.1982 (UR-Nr.: 26/1972 des Notars ... in ....

5

" ... Der Verwalter ist verpflichtet, die ihm obliegenden Verpflichtungen pünktlich zu erfüllen
und über die Einnahmen und Ausgaben auf Verlangen der Wohnungseigentümer oder des Verwaltungsbeirates
Rechnung zu legen ..."

6

Die Wohnungseigentümer haben die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschlossen. Dieser ist gemäß
§17 Satz 3 der Teilungserklärung "zur Einsichtnahme in alle Bücher und Schriften des Verwalters
berechtigt".

7

Die Jahresabrechnungen des Verwalters werden seit Jahren vom Verwaltungsbeirat durch Einsichtnahme in sämtliche
Belege überprüft, sodann mit den Unterschriften des Beirats versehen, den einzelnen Miteigentümern zugeleitet
und in einer Wohnungseigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluß gebilligt.

8

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 06.06.1986 wurde die Jahresabrechnung 1985 einstimmig, also mit den
Stimmen der Beteiligten zu 1) und 2), angenommen. Ausweislich der Niederschrift über die Versammlung der
Wohnungseigentümergemeinschaft vom 06.06.1986 beantragten die Beteiligten zu 1) und 2) im Anschluß an die
Billigung der Jahresendabrechnung 1985 "gesonderte Rechnungslegung". Ihr Antrag wurde mit 8 : 1 Stimmen
abgelehnt.

9

Daraufhin begehrten die Beteiligten zu 1) und 2) mit am 04.07.1986 beim zuständigen Amtsgericht eingegangenen
Schriftsatz, den Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffend den Antrag auf gesonderte Rechnungslegung
für ungültig zu erklären. Sie haben die Auffassung vertreten, jeder Eigentümer habe das Recht, in die
Jahresabrechnung samt dazugehörenden Abrechnungsunterlagen Einsicht zu nehmen.

10

Durch Beschluß vom 21.11.1986 hat das Amtsgericht ... nach mündlicher Verhandlung festgestellt, daß
der Beschluß der Eigentümerversammlung vom 06.06.1986 insoweit ungültig ist, als er den Beteiligten zu 1)
und 2) die Einsicht in die Belege verwehrt. Auf die gegen diesen Beschluß eingelegte sofortige Beschwerde der
Beteiligten zu 3) bis 13) hat das Landgericht ... nach mündlicher Verhandlung durch Beschluß vom 20.03.1987
diesen Beschluß aufgehoben und den Antrag der Beteiligten zu 1) und 2) zurückgewiesen. Zur Begründung
hat es ausgeführt, den Antragstellerinnen fehle das Rechtsschutzbedürfnis zur Anfechtung eines sogenannten
Negativbeschlusses, ein Antrag auf Feststellung einer ordnungsgemäßen Verwaltung sei nicht gestellt, der
ursprüngliche Antrag sei zu unbestimmt gewesen; darüber hinaus bestehe kein Einsichtsrecht der einzelnen
Miteigentümer, da sie ihr Einsichtsrecht wirksam durch Beschluß auf den Verwaltungsbeirat übertragen
hätten.

11

Gegen diesen am 08.04.1987 zugestellten Beschluß wendet sich die Beteiligte zu 1) - zugleich als Erbin der
Beteiligten zu 2) - mit ihrer am 22.04.1987 beim Landgericht eingegangenen sofortigen weiteren Beschwerde. Zur
Begründung stellt sie nochmals ausdrücklich klar, sie wolle erreichen, daß ihr Einsicht in diejenigen
Belege gewährt werde, die die Basis für die jährlichen Abrechnungen bilden, und zwar für die
Rechnungsjahre 1985 und 1986 sowie für die Zukunft.

12

Die Beteiligten zu 3) bis 13) beantragen, die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.

13

Sie sind der Auffassung, die Wohnungseigentümer hätten ihr Recht auf Einsichtnahme in die Belege wirksam
auf den Verwaltungsbeirat übertragen. Sie behaupten insoweit, dies sei durch einen "vor Jahren einmal
gefaßten und jetzt erneut bestätigten Beschluß" der Wohnungseigentümer geschehen.

14

II.

15

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§43, 45 WEG i.V.m.
§§27, 29 FGG zulässig. Sie hat im wesentlichen auch sachlich Erfolg, weil die angefochtene
Beschwerdeentscheidung auf einer Verletzung des Gesetzes i.S. des §27 FGG beruht.

16

1.

17

Zu Unrecht hat das Landgericht die Zurückweisung des Antrags der Beteiligten zu 1) und 2) auf das Fehlen eines
Rechtsschutzbedürfnisses gestützt. Zwar ist mit dem Landgericht davon auszugehen, daß sogenannte
Negativbeschlüsse - wie hier der ausdrücklich angefochtene Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung
vom 06.06.1986 über die Verweigerung der "gesonderten Rechnungslegung" - mangels eines
Rechtsschutzbedürfnisses nicht einer Beschlußanfechtung nach §23 Abs. 4 WEG unterliegen. Wenn - wie
hier - ein Antrag in der Eigentümerversammlung keine Mehrheit gefunden hat (negatives Abstimmungsergebnis), ist
ein Eigentümerbeschluß nämlich gar nicht vorhanden. Ein solcher Mehrheitsbeschluß erschöpft
sich in der Verweigerung der positiven Beschlußfassung; seine etwaige Ungültigkeit ändert
grundsätzlich nichts an dem Fehlen einer positiven Beschlußfassung, es sei denn, der Antragsteller hätte
einen klagbaren Anspruch auf eine bestimmte Willensbildung der Wohnungseigentümer zu der von ihm aufgeworfenen
Frage (vgl. RGZ 142, 123, 129; BayObLGZ 1972, 150, 153; 1983, 283; OLG Frankfurt OLGZ 80, 418; KG BlGBW 1985, 71,
jeweils m.w.N.). Das Gericht ist nämlich nicht befugt, einen - wenn auch möglicherweise ungültigen -
Negativbeschluß durch einen positiven Beschluß zu ersetzen.

18

Das Vorgehen der Beteiligten zu 1) und 2) gegen diesen Beschluß war aber in einen Antrag auf Vornahme einer
Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung gemäß den §§21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 1, 43
Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG umzudeuten. Im Wohnungseigentumsverfahren sind Sachanträge grundsätzlich ohne Bindung
an deren Wortlaut so auszulegen, daß sie nach Möglichkeit zu dem erkennbar erstrebten Ergebnis führen
(vgl. BayObLG MDR 1981, 499; NJW 1972, 1377; BayObLGZ 1972, 150; 1983, 283; OLG Frankfurt und KG, jeweils a.a.O.;
Augustin, Wohnungseigentumsgesetz, §43 Rdnr. 44 u. 65 sowie §21, 30; Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz, 6.
Aufl., §43 Anm. 11). Diese Auslegung ist unabhängig davon, ob die Beteiligten durch einen Rechtsanwalt beraten
werden, unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere dem verfolgten Rechtsschutzziel, vorzunehmen. Zwar
haben die Antragstellerinnen ausdrücklich nur beantragt, den beanstandeten Beschluß für ungültig zu
erklären. Dennoch war bereits Verfahrensgegenstand des ersten und des zweiten Rechtszuges ohne Antragsänderung
auch der Antrag, die Ordnungsgemäßheit der Verwaltung nach §21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 1 sowie nach §28
Abs. 3 WEG festzustellen. Anders als etwa im Zivilprozeß ist im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit kein
bestimmt formulierter Antrag erforderlich (vgl. OLG Hamm OLGZ 1969, 278). Bereits in der Antragsschrift vom 04.07.1986
haben die Beteiligten zu 1) und 2) klargestellt, daß es ihnen um die Einsichtnahme in die den Jahresabrechnungen
zugrundeliegenden Belege ging. Mit Schriftsatz vom 21.10.1986 haben sie dies nochmals bekräftigt. Auch in der
mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht vom 13.03.1987 hat die Beteiligte zu 1) nochmals klargestellt, daß
sie die Einsichtnahme in die Belege für die Jahresabrechnungen, und zwar auch für die Rechnungsjahre 1985 und
1986, gewährt bekommen will. Entgegen der Ansicht des Landgerichts war deshalb auch ohne ausdrücklichen Antrag
über die Ordnungsgemäßheit der Verwaltung zu entscheiden. Gerade das Unterlassen einer Anfechtung des
Beschlusses über die Jahresabrechnung 1985 zeigt deutlich, daß es den Antragstellerinnen um die Klärung
der grundsätzlichen Frage geht, ob ihnen ein Einsichtsrecht in die Unterlagen zusteht. Ihr Verlangen richtet sich
erkennbar ohne zeitliche Begrenzung auf eine ordnungsgemäße Verwaltung. Gemäß §43 Abs. 1 Nr. 1
und 2 WEG ist dieses Begehren jedenfalls dann sachlich zu verbescheiden, wenn - wie hier - der Entscheidung über
die Ungültigkeit eines solchen Mehrheitsbeschlusses ein Verfahrenshindernis entgegensteht, der Streit über die
Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung unter den Beteiligten aber fortbesteht (vgl. BayObLGZ 72, 150, 154).

19

2.

20

Der sich aus der Begründung der Beteiligten zu 1) und 2) ergebende Antrag auf Feststellung des Bestehens eines
Rechts der Beteiligten zu 1) auf Einsichtnahme in die den Jahresabrechnungen zugrundeliegenden Belege ist auch hinreichend
bestimmt. Das Rechtsschutzziel der Beteiligten zu 1) besteht unmißverständlich darin, die den Jahresabrechnungen
1985 und 1986 sowie den zukünftigen Jahresabrechnungen zugrundeliegenden Belege einzusehen.

21

3.

22

Die Beteiligte zu 1) ist auch berechtigt, die den Jahresabrechnungen ab dem Jahre 1986 zugrundeliegenden Unterlagen
und Belege einzusehen; für 1985 ist ein Einsichtsrecht nicht gegeben.

23

a)

24

Der (ausgelegte) Antrag der Beteiligten zu 1) und 2) auf Vornahme einer Maßnahme der ordnungsmäßigen
Verwaltung richtet sich nach §43 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer, die der Beteiligten
zu 1) das Recht auf Einsichtnahme nach wie vor verweigern, sowie gemäß §43 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegen den
Verwalter, der aufgrund des Verhaltens der übrigen Wohnungseigentümer der Beteiligten zu 1) die Einsicht
nicht gewährt. In der Antragsschrift vom 04.07.1986 sind dementsprechend nicht nur die übrigen
Wohnungseigentümer, sondern auch der Verwalter als Antragsgegner bezeichnet.

25

b)

26

Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 3) bis 13) kann die Beteiligte zu 1) im Rahmen einer ordnungsgemäßen
Verwaltung nach §21 WEG Einsicht in die den Jahresabrechnungen des Verwalters nach §28 Abs. 3 WEG
zugrundeliegenden Unterlagen verlangen. Dieser Anspruch folgt aus den §§675, 666, 259, 260 BGB i.V.m. 21, 28
WEG sowie dem zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter abgeschlossenen Verwaltervertrag. Die
aus diesem Verwaltervertrag folgende Auskunfts- und Rechnungslegungspflicht des Verwalters besteht zwar grundsätzlich
nach §432 Abs. 1 Satz 1 BGB nur gegenüber der Eigentümergemeinschaft als Vertragspartnerin. Die
Auskunftserteilung ist eine unteilbare Leistung. Die grundsätzliche Regelung des §432 BGB ist jedoch durch
die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes modifiziert. So kann z.B. nach der Bestimmung des §21 Abs. 4 WEG
jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer
nach billigem Ermessen entspricht, woraus sich auch Einzelansprüche gegen den Verwalter sowie eine gesetzliche
Verfahrensstandschaft des einzelnen Wohnungseigentümers in gewissen Fällen ergeben können. Mit der
herrschenden Meinung ist davon auszugehen, daß die aus §28 Abs. 3, Abs. 4 und Abs. 5 WEG folgende
Rechnungslegungspflicht des Verwalters primär gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht und
Individualansprüche erst dann gegeben sind, soweit die Gemeinschaft von ihren Auskunftsrechten keinen Gebrauch
macht (KG NJW-RR 1987, 462 = WEZ 1987, 95 = OLGZ 1987, 185; OLG Celle OLGZ 1983, 177).

27

Von diesem in erster Linie der Eigentümergemeinschaft zustehenden Auskunfts- und Rechnungslegungsanspruch ist
jedoch das Recht jedes einzelnen Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in die den Abrechnungen zugrundeliegenden
Unterlagen zu unterscheiden. Gemäß den §§259 Abs. 1, 260 BGB gehört zur Rechnungslegung die
Pflicht, dem Berechtigten die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege vorzulegen. Der Verwalter einer
Wohnungseigentumsanlage hat die Abrechnungsbelege dabei grundsätzlich nicht nur der
Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern jedem einzelnen Wohnungseigentümer zur Einsichtnahme zugänglich
zu machen (BayObLGZ 1972, 161, 166 u. 246; 1978, 231, 233; KG a.a.O.; OLG Karlsruhe NJW 1969, 1968; MDR 1976, 758;
OLG Frankfurt NJW 1972, 1376). Die Prüfung der den Jahresabrechnungen zugrundeliegenden Abrechnungsbelege ist
Voraussetzung einer sinnvollen Beschlußfassung aller Wohnungseigentümer über die Richtigkeit der
Abrechnung nach §28 Abs. 5 WEG. Die Bestätigung einer nicht nachprüfbaren Abrechnung ist niemandem
zuzumuten. Dies gilt zumindest für den Fall des §28 Abs. 3 WEG der nach Ablauf des Kalenderjahres
regelmäßig aufzustellenden Abrechnung. Diese kann - im Gegensatz zu einer auch vor Ablauf eines Kalenderjahres
zu erstellenden Rechnung nach §28 Abs. 4 WEG, die jederzeit vom Verwalter, jedoch nur durch Mehrheitsbeschluß
der Wohnungseigentümerversammlung angefordert werden kann -, jeder einzelne Wohnungseigentümer verlangen
(vgl. Diester NJW 1969, 1968).

28

Die Beteiligten zu 1) und 2) haben dieses ihnen als Individualrecht zustehende Einsichtsrecht entgegen der
Auffassung der Beteiligten zu 3) bis 13) nicht - wirksam - auf den Verwaltungsbeirat übertragen. Es ist schon
fraglich, ob ein Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung, wonach die Einsichtnahme in die
Verwaltungsunterlagen ausschließlich durch den Verwaltungsbeirat erfolgen soll, gefaßt worden ist. Die
Beteiligten zu 3) bis 13) haben einen derartigen Beschluß nicht vorgelegt. Aus den überreichten Unterlagen,
insbesondere aus der notariellen Teilungserklärung vom 07.02.1972, ergibt sich lediglich, daß gemäß
§17 der Verwaltungsbeirat "zur Einsichtnahme in alle Bücher und Schriften des Verwalters berechtigt"
sein sollte. Auch aus der Niederschrift über die Versammlung der Wohnungseigentümer vom 23.07.1981 folgt
lediglich, daß die Prüfung der Abrechnungsunterlagen in vierteljährlichen Abständen vom
Verwaltungsbeirat durchgeführt wird. Selbst wenn entsprechend dem Vorbringen der Beteiligten zu 3) bis 13) ein
Mehrheitsbeschluß mit dem Inhalt, die Belege nur von dem Verwaltungsbeirat prüfen zu lassen, gefaßt
worden sein sollte, wäre durch eine solche Vereinbarung das grundsätzliche Einsichtsrecht des einzelnen
Wohnungseigentümers in die Unterlagen der Verwaltung nicht ausgeschlossen. Der Inhalt einer Vereinbarung der
Wohnungseigentümer ist gemäß den §§133, 157, 242 BGB im Wege der Auslegung zu ermitteln. Der
Vorrang einer Vereinbarung vor den abdingbaren Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes ist nur dann und nur insoweit
anzuerkennen, als der Wille, von der Regel abzuweichen, erkennbar zum Ausdruck gebracht ist (vgl. BGHZ 36, 33; 53,
307; BayObLGZ 72, 150, 156). Auch unter Berücksichtigung des Vorbringens der Beteiligten zu 3) bis 13) ergibt sich,
daß die Wohnungseigentümer den Verwaltungsbeirat lediglich entsprechend der gesetzlichen Regelung des §29
WEG mit der Überprüfung der Abrechnungen und der Einsichtnahme in die Unterlagen des Verwalters beauftragt
haben. Ein Wille, das grundsätzlich den einzelnen Wohnungseigentümern zustehende Einsichtsrecht in die
Unterlagen des Verwalters abzubedingen, ist nicht erkennbar. Bei der Prüfung der gemäß §28 Abs. 3 WEG
nach Ablauf eines Kalenderjahres aufzustellenden Abrechnung durch den Verwaltungsbeirat handelt es sich lediglich um eine
Vorprüfung, die dem Entlastungsbeschluß der Wohnungseigentümerversammlung nach §28 Abs. 5 WEG
vorgeschaltet ist. Zudem ist das jedem einzelnen Wohnungseigentümer zustehende Recht auf Einsichtnahme in die den
Jahresabrechnungen zugrundeliegenden Belege grundsätzlich nicht wirksam in vollem Umfang durch Mehrheitsbeschluß
abdingbar, da insoweit elementare Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers berührt werden. Nur bei Zubilligung
eines eigenen Einsichtsrechtes kann der einzelne Eigentümer wirksam kontrollieren, ob der Verwalter seinen
Verpflichtungen nachkommt und ob das letztlich von jedem einzelnen zu zahlende Wohngeld richtig berechnet worden ist.
Eine sinnvolle Beschlußfassung aller Wohnungseigentümer über die Richtigkeit der Abrechnung ist nur
möglich, wenn jeder einzelne Wohnungseigentümer zuvor die Möglichkeit der Einsichtnahme in die
Abrechnungsunterlagen hatte. Die Bestätigung einer nicht nachprüfbaren Abrechnung ist niemandem zuzumuten.

29

Dieses Recht zur Einsichtnahme der einzelnen Wohnungseigentümer unterliegt lediglich den durch Treu und
Glauben (§242 BGB) und das Schikaneverbot (§226 BGB) gezogenen Grenzen. Die Art und der Umfang sowie die
Dauer der Einsichtgewährung hat nach Maßgabe des Umfangs der Belege dem tatsächlichen
Informationsbedürfnis zu entsprechen.

30

Entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 3) bis 13) besteht ein Einsichtsrecht nicht nur bei Unklarheiten oder
Unstimmigkeiten über die Abrechnung. Der einsichtverlangende Wohnungseigentümer braucht im Einzelfall
grundsätzlich nicht ein besonderes Interesse an einer Einsichtnahme nachzuweisen. Grundsätzlich besteht das
Recht zur Einsichtnahme auch nach der Beschlußfassung der Eigentümerversammlung zu einer Jahresabrechnung,
weil zum einen die Entlastung nicht unbedingt jedweden Anspruch gegen den Verwalter ausschließt, zum anderen eine
Kontrolle der Abrechnung für einen zurückliegenden Zeitraum weiterhin von Bedeutung bleiben kann für
eine künftige ordnungsgemäße Verwaltung.

31

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze kann die Beteiligte zu 1) im Rahmen der ordnungsgemäßen
Verwaltung für das Jahr 1985 nicht mehr die Einsicht in die der Jahresabrechnung zugrundeliegenden Belege verlangen.
Die Jahresabrechnung ist in der Wohnungseigentümerversammlung vom 06.06.1986 einstimmig, also mit den Stimmen der
Beteiligten zu 1) und 2), gebilligt worden. Die Beteiligten zu 1) und 2) haben Unklarheiten oder Unstimmigkeiten der
Abrechnung nicht geltend gemacht. Aus diesem Grunde ist die auch von ihnen getragene, durch die Mehrheit beschlossene
Entlastung des Verwalters bindend, zumal eine Anfechtung des Beschlusses innerhalb der geltenden Fristen nicht erfolgt
ist. Unter diesen Umständen erscheint der von der Beteiligten zu 1) geltend gemachte Anspruch auf Einsichtnahme
in die Belege der Jahresabrechnung 1985 rechtsmißbräuchlich.

32

Demgegenüber besteht ein Einsichtsrecht für das Jahr 1986 und für die Zukunft. Das Verlangen der
Antragstellerinnen richtet sich erkennbar ohne zeitliche Begrenzung auf eine ordnungsgemäße Verwaltung. Das
Gericht hat daher die Rechtsansicht der Mehrheit der Wohnungseigentümer und des Verwalters zu überprüfen,
ob es einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, den einzelnen Wohnungseigentümer das Einsichtsrecht
grundsätzlich zu verweigern. Da Wohnungseigentümer und Verwalter sowohl vor diesem Verfahren als auch in diesem
Verfahren sich geweigert haben, den Antragstellerinnen die geforderte Einsichtnahme zu gewähren, bedarf es einer
besonderen Aufforderung zur Abhilfe nicht.

33

4.

34

Die Kostenentscheidung folgt aus §47 Satz 1 WEG. Da die Beteiligten zu 3) bis 13) im wesentlichen unterlegen sind,
sieht es der Senat als billig an, ihnen die Kosten des Verfahrens größtenteils aufzuerlegen. Hinsichtlich der
außergerichtlichen Kosten besteht kein Anlaß, von der Regel, daß jeder Beteiligte seine Kosten zu tragen
hat, abzuweichen.

35

Die Entscheidung über den Gegenstandswert beruht auf §48 Abs. 2 WEG.