Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-01-15, Aktenzeichen 1 O 133/19
ECLI:DE:LGBN:2020:0115.1O133.19.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d:

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Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 370.000,00 €. Sie stützt diesen Anspruch auf eine von ihr geltend gemachte und der Beklagten zuzurechnende Amtspflichtverletzung auf der Grundlage einer behaupteten unrichtigen behördlichen Auskunft.

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Die nach ihrem eigenen Vorbringen in Grundstücksangelegenheiten nicht unerfahrene Klägerin befasste sich Ende des Jahres 2015 mit dem Erwerb des Hausgrundstücks „X #, ##### Z“, das auf dem Gemeindegebiet der Beklagten belegen ist. Mit dem Verkäufer des Hausgrundstücks war die Klägerin ausschließlich über die Immobilienmaklerin C in Kontakt getreten.

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Die Klägerin behauptet, sie habe den Erwerb des vorgenannten Objekts mit dem Ziel angestrebt, die Immobilie baulich dahingehend zu verändern, dass aus dem 3-Familienhaus ein Mehrfamilienhaus mit 5 bis 7 Wohneinheiten geschaffen werden sollte, die sodann als „Flüchtlingsunterkünfte“ hätten vermietet werden sollen. Insoweit sei entweder eine Eigenvermietung von ihr angestrebt gewesen oder eine Weiterveräußerung des Objekts nach Durchführung des geplanten Umbaus. Das geplante Erwerbsgeschäft sei lediglich nach einer Schaffung weiterer – als vorhandener – Wohneinheiten wirtschaftlich erfolgversprechend gewesen, sowohl hinsichtlich eines Weiterverkaufs als auch einer Vermietung. Aufgrund der baulichen Gegebenheiten sei die Schaffung weiterer Wohneinheiten durch eine Verkleinerung der bisherigen Einheiten technisch auch möglich gewesen, wie ihr dies von Seiten des Handwerkers K bestätigt worden sei.

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Im Rahmen eines von ihr erarbeiteten Erwerbs- und Vermarktungskonzepts sei sie davon ausgegangen, dass der Kauf und Umbau der Immobilie eine Investition von 350.000,00 € erfordere. Insoweit habe sie seinerzeit von Seiten der Ekasse Z bereits eine mündliche Finanzierungszusage erhalten. Auch der Verkäufer sei zu einer Veräußerung des Hausgrundstückes an sie bereit gewesen.

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Im Rahmen einer ersten Kontaktaufnahme mit der Beklagten habe die insoweit beauftragte Maklerin durch Frau U vom Bauaufsichtsamt der Beklagten im Rahmen eines Telefonates erfahren, dass weder ein oberirdisch gelegener Keller als Wohnraum genutzt werden könne, noch eine Aufteilung der drei vorhandenen Wohnungen in mehrere kleinere Wohneinheiten möglich sei. Auf ihre entsprechende Anfrage mit E-Mail vom 22.10.2015 (Anlage K 1), ob die telefonische Aussage von Frau U zutreffe oder eine andere Lösung möglich sei, teilte die Leiterin des Bauaufsichtsamtes der Beklagten – Frau Q - der Klägerin per E-Mail vom 02.11.2015 unstreitig u.a. folgendes mit:

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„… Frau U hatte die planungsrechtliche Sach- und Rechtslage, aufgrund der Lage des Grundstücks im Außenbereich und im Landschaftsschutzgebiet … ohne Einsicht in die Bauakte, anhand der hier zur Verfügung stehenden digitalen Karten, erläutert(e).

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Der Landesgesetzgeber hat in der Landesbauordnung das baurechtliche Verfahren vorgesehen, wenn genehmigungspflichtige Maßnahmen, wie beschrieben, durchgeführt werden sollen.

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Um weitere Missverständnisse zu vermeiden, beauftragen Sie bitte einen für ihr Bauvorhaben geeigneten, bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser mit der Erstellung der erforderlichen Bauvorlagen.

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Reichen Sie den Antrag vollständig mit allen, für die Beurteilung erforderlichen Unterlagen als Antrag auf Vorbescheid oder als Bauantrag hier zur Prüfung ein. …“

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Hierauf erwiderte die Klägerin mit E-Mail vom 04.11.2015 (Anlage K 3) u.a. wie folgt:

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„… Ihre Antwort ich solle einen Bauantrag von einem geeigneten bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser einreichen hilft mir in diesem Fall leider nicht weiter.

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Es geht um die Kaufentscheidung zu dem o.gen. Gebäude. Es kann nicht sein, dass ich bei der momentanen Wohnungssituation vor einer Entscheidung das Objekt zu kaufen einen Architekten beauftragen muss

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Um dann noch Monaten zu hören, dass es sowieso und grundsätzlich nicht genehmigungsfähig ist.

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Ich bitte Sie um einen Termin bei welchem wir grundsätzlich über das Objekt sprechen und wir anhand der Bauakte feststellen können was bisher überhaupt genehmigt worden ist. …“

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Im Anschluss hieran fand am 05.11.2015 ein Gespräch in der Bauaufsichtsbehörde der Beklagten statt, an dem die Klägerin sowie die Mitarbeiterin der Beklagten U und die Leiterin des Bauaufsichtsamtes ,Frau Q, teilnahmen. Der Gegenstand dieses gemeinsamen Gespräches ist zwischen den Parteien streitig; jedenfalls ist der Klägerin insoweit mitgeteilt worden, seit wann und in welchem Umfang für das Grundstück Baugenehmigungen existieren und eine Nutzungsänderung durch die Schaffung weiterer – als vorhandener – Wohneinheiten planungsrechtlich unzulässig sein könnte. Die Klägerin behauptet in diesem Zusammenhang, sie habe ausdrücklich die beabsichtigte Nutzung als Flüchtlingsunterkunft thematisiert, welches vom den Mitarbeiterinnen der Bauaufsichtsbehörde aufgrund der Lage des Objekts als ungeeignet bewertet worden sei.

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Im Anschluss an das Gespräch vom 05.11.2015 wandte sich die Klägerin mit E-Mail vom 16.11.2015 (Anlage K 4) und weiterer E-Mail vom 30.11.2015 (Anlage K 5) an den Bürgermeister der Beklagten und brachte u.a. ihr Unverständnis darüber zum Ausdruck, dass von Seiten des Bauaufsichtsamtes innerhalb des Gesprächs vom 05.11.2015 geäußert worden sei, dass weder am Gebäude, noch am Garten des Objekts Veränderungen vorgenommen werden dürften. Zugleich bat sie darum, ihr einen Weg aufzuzeigen, um das Objekt „wieder bewohnbar“ zu machen. Ob eine Reaktion auf diese E-Mails von Seiten der Beklagten bzw. ihrer Mitarbeiter und des Bürgermeisters erfolgte, ist zwischen den Parteien streitig. Die Beklagte behauptet insoweit, der Bürgermeister habe mit Schreiben vom 30.11.2015 (Anlage B 1, Bl. ##) geantwortet und hierin unter anderem mitgeteilt:

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„… Fragen zu Nutzungsmöglichkeiten eines Gebäudes richten Sie bitte an eine qualifizierte Entwurfsverfasserin oder einen qualifizierten Entwurfsverfasser.

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Ob die drei Wohnungen im oben genannten Gebäude als Wohnraum für Flüchtlinge in Frage kommen, wird zurzeit von meinem Amt für soziale Angelegenheiten geprüft. …“

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Aufgrund dieser Vorgänge und den von Seiten der Beklagten getätigten Äußerungen habe sie – die Klägerin – sich nach dem Jahreswechsel 2015/2016 entschlossen von dem geplanten Erwerbsgeschäft Abstand zu nehmen. Ein Erwerb der Immobilie ohne Durchführung der geplanten baulichen Änderungen habe objektiv keine wirtschaftliche Aussicht geboten.

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Ende des Jahres 2018 sei sie sodann durch eine Immobilienanzeige darauf aufmerksam geworden, dass das Hausgrundstück zu einem Kaufpreis von 1.013.000,00 € zum Kauf angeboten werde (Exposé Anlage K 6); zudem habe sie in Erfahrung bringen können, dass das Gebäude nunmehr über 7 Wohneinheiten verfüge, die als Flüchtlingsunterkünfte genutzt würden und bereits am 17.03.2016 ein Mietvertrag zwischen der Beklagten und der P GmbH mit Sitz in der F über diese im Ausbau befindlichen Wohneinheiten geschlossen worden, welches zwischen den Parteien nicht im Streit steht. Eine Baugenehmigung für den Umbau und die Nutzungsänderung in ein Sieben-Familien-Wohnhaus ist insoweit unstreitig am 29.11.2017 erteilt worden.

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Die Klägerin geht davon aus, dass schon im November 2015 eine Nutzungsänderung des streitbefangenen Gebäudes in ein Wohnhaus mit zumindest 5 Wohneinheiten auch zum Zwecke als Unterkunft für Flüchtlinge und Asylsuchende zulässig gewesen sei. Hierauf beruhend sei die Aussage der Mitarbeiterinnen der Beklagten U und Q zur Unzulässigkeit baulicher Änderungen am Objekt zumindest fahrlässig unrichtig gewesen, welches eine Amtspflichtverletzung der Beklagten begründe, die diese zum Schadensersatz verpflichte.

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Sofern ihr die Zulässigkeit der von ihr 2015 ins Auge gefassten baulichen Änderung und Nutzungsänderung bekannt gemacht worden wäre, hätte sie vom Erwerb des Objektes nicht Abstand genommen.

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Durch diesen von der Beklagten fehlerhaft veranlassten Entschluss sei ihr ein Schaden in Form eines entgangenen Gewinns in Höhe von 370.000,00 € entstanden, deren Ersatz sie von der Beklagten berechtigt einfordern könne.

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Hierbei berechnet sie den ihr entgangenen Gewinn wie folgt, wobei die in Ansatz gebrachten Positionen zwischen den Parteien im Streit stehen:

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Aufwendungen:

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Kaufpreis für die Immobilie: max. 200.000,00 €

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(unrenoviert/unverändert)

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Kaufnebenkosten: ca. 20.0000,00 €

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Investitionen/Umbaumaßnahmen: max. 130.000,00 €

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(Dämmung: ca. 20.000,00 €, Fenster:

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ca. 30.000,00 €, Heizkessel: ca.

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10.000,00 €; Balkon-/Terrassenerneuerung:

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ca. 10.000,00 €; neue Zimmeraufteilung,

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2 neue Bäder: ca. 50.000,00 €)

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Schaffung Stellplätze: 10.000,00 €

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_____________________

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350.000,00 €

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Fiktiver/realsierbarer Wert der Immobilie

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(nach Umbau/Nutzungsänderung, bei Jahres-

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Miete von mind. 36.000,00 € x 20): 720.000,00 €

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Differenz: 370.000,00 €

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an sie 370.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17.05.2019 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

47

Die Beklagte vertritt die Auffassung, die Klägerin sei hinreichend darauf aufmerksam gemacht worden, dass das von ihr geplante Bauvorhaben nur im Rahmen eines förmlichen Antrages unter Vorlage von Bauunterlagen rechtsverbindlich hätte geprüft werden können. Eine endgültige behördliche Auskunft sei der Klägerin zu keinem Zeitpunkt erteilt worden, zumal von der Klägerin weder ein formeller Antrag gestellt worden sei, noch etwaige Unterlagen eines bautechnisch versierten Entwurfsverfassers eingereicht worden seien, die einer Prüfung hätten unterzogen werden können.

48

Eine rechtsverbindliche Auskunft hinsichtlich der Erlaubnis zur Schaffung von Flüchtlingsunterkünften oder gar eine diesbezügliche Absage seien der Klägerin zu keinem Zeitpunkt erteilt worden. Dies sei der Klägerin auch deutlich erkennbar gemacht worden, so dass keine Fehlvorstellungen hätten erweckt werden können, zumal über eine konkrete Nutzungsänderung nie gesprochen oder verhandelt worden sei. Aus diesem Grunde habe es an verlässlichen Aussagen und Angaben gefehlt, welche die Klägerin zu etwaigen finanziellen Dispositionen hätte veranlassen können. Die erteilten Auskünfte seien – insbesondere mangels der Vorlage von Planungsunterlagen für das Bauvorhaben durch die Klägerin - insgesamt nicht geeignet gewesen, eine endgültige Aussage zutreffen und damit eine etwaige Vertrauensgrundlage auf Seiten der Klägerin zu schaffen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschrift vom 11.12.2019 (Bl ## f. d.A.) Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

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Die Klage ist unbegründet.

52

Der Klägerin stehen die geltend gemachten Schadensersatzansprüche gegenüber der Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

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Ein insoweit allein unter dem Gesichtspunkt der Amtshaftung in Betracht kommender Schadensersatzanspruch aus § 839 Abs. 1 BGB i.V.m. Art. 34 GG ist schon dem Grunde nach nicht gegeben, so dass es auf die mangelnde Schlüssigkeit der von der Klägerin dargelegten Schadenspositionen nicht mehr ankommt.

54

Voraussetzung für einen solchen Amtshaftungsanspruch ist, dass ein Amtswalter der Beklagten in der Ausübung eines öffentlichen Amtes und damit in der Wahrnehmung hoheitlicher Aufgaben eine Pflicht zu gesetzmäßigem Handeln im Rahmen der übertragenen Befugnisse und Aufgaben unter Verstoß gegen das objektive Recht verletzt hätte. Grundsätzlich kann der durch eine falsche amtliche Auskunft Betroffene einen Schaden ersetzt verlangen, der ihm dadurch entstanden ist, dass er auf die Richtigkeit einer Auskunft vertraut und mit Rücksicht hierauf Entscheidungen getroffen hat, die ihn in seinen Vermögensinteressen berühren (BGH NJW 1991, 2759 ff.). Auch hat jeder Amtsträger die Pflicht, Auskünfte und Belehrungen richtig, klar, unmissverständlich, eindeutig und vollständig zu erteilen, so dass der um sie nachsuchende Bürger als Empfänger der Auskunft entsprechend disponieren kann (vgl. BGH, Urt. v. 26.04.2018 – III ZR 367/16 -, MDR 2018, 793 f. m.w.N.) Dies gilt, auch und gerade für den Bereich des öffentlichen Baurechts (vgl. BGH, Urt. v. 27.04.1970 – III ZR 114/68 -, DÖV 1970, 680; Urt. v. 08.01.1976 – III ZR 5/74 -, DVBl. 1977, 576; Urt. v. 11.05.1989 – III ZR 88/87, NJW 1990, 245). Auskünfte, die ein Amtsträger erteilt, müssen dementsprechend dem Stand seiner Erkenntnismöglichkeit entsprechend sachgerecht, das heißt vollständig, richtig und unmissverständlich sein, so dass der Empfänger der Auskunft entsprechend disponieren kann (BGH, Urt. v. 13.06. 1991 – III ZR 76/90, NJW 1991, 3027, Urt. v. 06.02.1997 – III ZR 241/95, NVwZ 1997, 1243; v. 10.07.2003 – III ZR 155/02 -, BGHZ 155, 354, 357; Urt v. 08.11.2012 – III ZR 151/12 -, BGHZ 195, 276, 291 jew. m.w.N).

55

Für die Frage, ob die Auskunft den zu stellenden Anforderungen genügt, kommt es entscheidend darauf an, wie sie vom Empfänger aufgefasst wird und werden kann und welche Vorstellungen zu erwecken sie geeignet ist (BGH, Urt. v. 13.06.1991, a.a.O., m.w.N.). Dabei hängt der Umfang der Auskunftspflicht auch vom Inhalt der Frage ab, die der Auskunftssuchende an die Behörde richtet (BGH, Urt. v. 26.04.2018 – III ZR 367/18 -, MDR 2018, 793 f.; BGH, Beschl. vom 25.06.1987 – III ZR 228/86 -, BGHRZ Nr. 2267). Eine amtliche Auskunft ist selbst dann richtig, klar, unmissverständlich und vollständig zu erteilen, wenn keine Pflicht zu ihrer Erteilung besteht (vgl. BGH, Urt. v. 24.06.1993 – III ZR 43/92 -, NJW 1993, 3204 f. oder der Beamte fachlich dafür nicht ausgebildet oder befugt ist (OLG Köln, Urt. v. 03.06.2004 – 7 U 184/03, VersR 2005, 508.)

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Dass die Klägerin unbeschadet des Umstandes, dass ihr weder ein rechtsverbindlichen Vorbescheid erteilt worden ist, noch eine wirksame Zusicherung des Erlasses abgegeben wurde, gleichwohl in schutzwürdiger Weise auf die Richtigkeit und Verbindlichkeit der mündlichen Auskunft vertrauen und diese zur Grundlage für die hier in Rede stehenden Vermögensdispositionen machen durfte, ist im Streitfall nicht ersichtlich. Für die Klägerin war klar erkennbar, dass eine ihre Anfrage betreffende abschließende Entscheidung gerade noch nicht ergangen war. Ein Vorbescheid existiert nicht, sondern lediglich die Inaussichtstellung eines solchen, der deutlich davon abhängig gemacht worden ist, dass die Klägerin einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (im Sinne eines Architekten oder Bauingenieurs) mit der Erstellung der erforderlichen Bauvorlagen beauftragt und sodann solche fachlich erstellten Unterlagen vorlegt bzw. zur Prüfung einreicht.

57

Eine zuverlässige Grundlage, die der Klägerin für ihre weiteren Planungen erhalten wollte, konnte ihr durch die Mitteilungen und Erklärungen der Amtsträger der Beklagten, die allenfalls den jeweiligen Stand der behördeninternen Willensbildung offenlegten, nach ihrem eigenen Vorbringen nicht verschafft werden.

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Deshalb ist ein antragstellender Bürger, der unter diesen Umständen den Abschluss eines notwendigen förmlichen Verwaltungsverfahrens nicht abwartet, sondern sich mit derartigen Erklärungen und Handlungen begnügt, gegen ein Fehlschlagen seiner Erwartung, das eingeleitete förmliche Verfahren werde zu dem in der Auskunft genannten Ergebnis führen, durch die allgemeine Amtspflicht zur Erteilung richtiger Auskünfte nicht geschützt.

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Ein Schadensersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt einer Amtspflichtverletzung ist hiernach ausgeschlossen und die Klage abzuweisen.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1 S. 1, 709 S. 1 ZPO.

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Der Streitwert wird auf 370.000,00 EUR festgesetzt.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

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Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.