Landgericht Aachen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-01-15, Aktenzeichen 6 S 159/09
ECLI:DE:LGAC:2010:0115.6S159.09.00

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Aachen vom 14. August 2009 - 116 C 23/09 - wie folgt teilweise abgeändert:

Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagten 180,08 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17. März 2009 zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin zu 35% und die Beklagten zu 65%. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß den §§ 313 a Abs. 1, 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO abgesehen.

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II.

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Die zulässige Berufung ist begründet.

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Den Beklagten steht kein über den anerkannten Betrag in Höhe von 180,08 € hinausgehender Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Fall BGB gegen die Klägerin zu. Die von den Beklagten an die Klägerin geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen erfolgten lediglich in Höhe des anerkannten Betrages von 180,08 € ohne Rechtsgrund. Im Übrigen waren die Beklagten gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 BGB zur Zahlung der mit Schreiben vom 24. April 2007 für das Jahr 2006 und mit Schreiben vom 02. November 2008 für das Jahr 2007 abgerechneten Nebenkosten verpflichtet. Hinsichtlich der abgerechneten Hausmeister- bzw. Reinigungskosten ist ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitspostulat nicht erkennbar. Zutreffend ist zwar die Ansicht der Beklagten, dass, wenn die berechneten Kosten die aus den Betriebskostenspiegeln ersichtlichen Durchschnittswerte erheblich übersteigen, der Vermieter darzulegen und ggf. zu beweisen hat, dass diese Abweichung gerechtfertigt ist (vgl. LG Halle WuM 2006, 643; LG Aachen, Urteil v. 11.01.07, 6 S 180/06). Eine derartige Überschreitung liegt jedoch nicht vor. Bei dem Vergleich der entstandenen Kosten mit den in den Betriebskostenspiegeln des DMB ausgewiesenen Durchschnittskosten ist zu berücksichtigen, dass ausweislich der zur Gerichtsakte gereichten Abrechnungen sowohl der Firma I als auch der J GmbH nicht nur Hausmeistertätigkeiten, sondern auch Reinigungs- und Gartenarbeiten durchgeführt wurden. Vor diesem Hintergrund sind nicht nur die durchschnittlichen Hausmeisterkosten von 0,20 €/m² für 2006 und die durchschnittlichen Reinigungskosten von 0,13 €/m² für 2007 zugrunde zu legen, sondern die Durchschnittswerte für Hausmeister- (0,19 €/m²), Reinigungs- (0,14 €/m²) und Gartenpflegekosten (0,11 €/m²) insgesamt. Hieraus folgt, dass nach dem Betriebskostenspiegel des DMB für Nordrhein-Westfalen die durchschnittlichen Gesamtkosten 0,45 €/m² betragen. Diesen Wert übersteigen die vorliegend angefallenen Kosten lediglich um 0,03 €/m² in 2006 und um 0,12 €/m² (126%) in 2007. Eine wesentliche Überschreitung der Durchschnittswerte ist demnach nicht gegeben. Darüber hinaus ergibt sich auch aus den von der Klägerin vorgelegten Angeboten der Firmen M und Dienstleistungen B H, dass die abgerechneten Kosten unter denen anderer lokaler Anbieter liegen. In Anbetracht der Tatsache, dass die umgelegten Kosten die durchschnittlichen Betriebskosten in Nordrhein-Westfalen nur unwesentlich überschreiten, bedarf es nach Auffassung der Kammer auch nicht der Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Frage der ortsüblichen Kosten.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

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Streitwert:

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1. Instanz:

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Bis zum 08. März 2009: 279,22 €

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vom 09. bis zum 24. März 2009: 1.088,62 €

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ab dem 25. März 2009: 629,32 €

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2. Instanz: 629,32 €

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