Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1989-05-31, Aktenzeichen 16 Wx 25/89
ECLI:DE:OLGK:1989:0531.16WX25.89.00

Tenor

Die sofortige, weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß der 30. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 20. Februar 1989 - 30 T 170/88 wird zurückgewiesen.

Die Kostenentscheidung bleibt dem Amtsgericht vorbehalten.

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Gründe:

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Die zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluß beruht nicht auf einer Gesetzesverletzung im Sinne von § 27 FGG.

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Gegen die Zulässigkeit des Rechtsmittels ergeben sich keine Bedenken daraus, daß es nicht bei Einlegung sogleich begründet worden ist. Da eine sofortige weitere Beschwerde zu ihrer Zulässigkeit überhaupt keiner Begründung bedarf, schadet es nicht, wenn eine solche nachgereicht wird.

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Das landgerichtliche Verfahren ist zwar insofern fehlerhaft, als es das Vorbringen der Antragstellerin im Schriftsatz vom 14.02.1989 nicht berücksichtigt hat. Das Landgericht ist nämlich, auch wenn es eine mündliche Verhandlung durchführt, gehalten, sämtliches Vorbringen der Beteiligten zu berücksichtigen, das ihm bis zum Erlaß seiner Entscheidung unterbreitet wird. Erlassen ist die Entscheidung erst mit ihrer Hinausgabe zur Post. Der Verfahrensfehler hat sich vorliegend aber nicht zum Nachteil der Antragstellerin ausgewirkt, da diese mit ihrem Anspruch dem Grunde nach obsiegt hat.

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Die Annahme des Landgerichts, daß der Zahlungsantrag. der Antragstellerin zulässig und dem Grunde nach gerechtfertigt sei, begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Mit Recht hat das Landgericht es als zulässig erachtet, daß die Antragstellerin nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer die Anfechtung der vorzeitigen Kündigung nicht weiterverfolgt und nur noch einen Zahlungsanspruch geltend gemacht hat. Dies stellte eine jederzeit zulässige Anpassung des Antrags an die durch Zeitablauf veränderten Umstände dar.

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Das Landgericht hat auch den Zahlungsanspruch der Antragstellerin dem Grunde nach zu Recht bejaht, weil den Antragsgegnern ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Kündigung des Verwaltervertrags nicht zur Seite stand. Einen triftigen Grund zur fristlosen Kündigung des Vertragsverhältnisses machen die Antragsgegner selbst nicht geltend. Es lag aber auch kein minder schwerwiegender Grund vor, der eine Fortsetzung des Vertrages über den 31.12.1987 hinaus auf ein weiteres Jahr unzumutbar machte.

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Ein pflichtwidriges Verhalten der Antragstellerin bei der Kündigung des Arbeitsvertrages mit dem Hausmeister K läßt sich nicht feststellen. Daß die Antragstellerin zur Vornahme dieser Kündigung bevollmächtigt war, entnimmt der Senat dem Umstand, daß die Antragstellerin als Verwalterin gemäß Ziffer XVI 7 c) der Teilungserklärung zur Anstellung eines Hausmeisters befugt war. Diese Befugnis schließt auch das Recht zur Kündigung des zuvor abgeschlossenen Arbeitsvertrages ein. Die Einstellung eines Mitarbeiters ist gegenüber der Kündigung der wesentlich gravierendere Vorgang. Wer zur Einstellung selbständig berechtigt ist, ist auch zur Entlassung befugt. Dieser Auffassung steht die Entscheidung des BAG in NJW 1972, 1877 nicht entgegen. Dort ist nur ausgeführt, daß die Einstellungs- und Entlassungsbefugnis nicht zusammenfallen müssen und ein Personalleiter regelmäßig zur Kündigung befugt ist, auch wenn der Arbeitgeber sich die Einstellung selbst vorbehalten hat. Im vorliegenden Fall ist es aber so, daß schon die Einstellungsbefugnis auf die Antragstellerin übertragen war, so daß sie auch zur Kündigung berechtigt war.

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Die von ihr ausgesprochene Kündigung scheiterte auch nicht an § 174 Satz 1 BGB. Zwar hatte die Antragstellerin keine sie zur Kündigung legitimierende Vollmachtsurkunde der Antragsgegner vorgelegt. Der Hausmeister K durfte die Kündigung aber gemäß § 174 Satz 2 BGB gleichwohl nicht zurückweisen, weil die Antragsgegner ihn von der Bevollmächtigung auf andere Weise in Kenntnis gesetzt hatten. Der Hausmeister K hatte seinen Arbeitsvertrag mit derAntragstellerin als Vertreterin der Antragsgegner abgeschlossen und hatte während seiner gesamten Tätigkeit deren Arbeitsanweisungen entgegengenommen, woraus sich für ihn - auch ohne Kenntnis der Teilungserklärung - zweifelsfrei ergab, daß die Antragstellerin in ihrer Eigenschaft als Verwalterin zu einer derart umfassenden Vertretung der Antragsgegner befugt war. Dem steht nicht entgegen, daß die Antragstellerin Beiratsmitglieder zur Vorstellung des Hausmeisters hinzugezogen und den Vertragsschluß mit diesen besprochen haben soll. Aus der nach außen jedenfalls uneingeschränkten Vollmacht zur Einstellung mußte K auch auf die Vollmacht zur Entlassung schließen, ohne hierüber die Vorlage einer Urkunde verlangen zu können, die im übrigen nur dann einen Sinn gehabt hätte, wenn sie sich nicht nur auf den Nachweis der Verwalterstellung beschränkt, sondern darüber hinaus die damit verbundene Befugnis zur Kündigung ergeben hätte.

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Soweit die Kündigung gegenüber dem Hausmeister K problematisch war, weil die Anwendbarkeit des Kündigungsschutzgesetzes fraglich war, kommt ein Pflichtenverstoß der Antragstellerin nicht in Betracht, weil sie hierauf keinen Einfluß hatte und die Antragsgegner insoweit selbst keinen Vorwurf erheben.

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Dem Landgericht ist auch im Ergebnis darin zuzustimmen, daß die Antragstellerin sich nicht dadurch pflichtwidrig verhalten hat, daß sie es versäumt hat, Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer wegen der fehlerhaften Montage der Wärmemengenzähler in den einzelnen Wohnungen geltend zu machen. Dies kann zwar nicht damit begründet werden, daß der Verwalter zur Wahrnehmung dieser Ansprüche nicht verpflichtet gewesen sei, weil in der Beiratssitzung vom 11.09.1986 beschlossen worden sei, die Verfolgung dieser Ansprüche durch den Antragsgegner P über Rechtsanwalt Dr. H zu betreiben. Diese landgerichtlicheFeststellung ist nicht verfahrensfehlerfrei zustande gekommen, denn das Landgericht hat sich mit der Behauptung der Antragsgegner, die Vereinbarung in der Beiratssitzung habe sich nicht auf die hier fraglichen Gewährleistungsansprüche bezogen, und dem Beweisantritt durch Vernehmung des Beteiligten P überhaupt nicht auseinandergesetzt. Hierauf kommt es indes nicht an. Eine Verpflichtung der Antragstellerin zur Verfolgung der Gewährleistungsansprüche bestand nämlich schon deshalb nicht, weil die Wärmemengenzähler im Sondereigentum jedes Wohnungseigentümers stehen und deren ordnungsgemäße Montage deshalb in dessen eigenen Verantwortungsbereich fällt. Die Verpflichtung des Verwalters erstreckt sich demgegenüber nur auf die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. In der Teilungserklärung ist in Ziffer II 2 i bestimmt, daß die Vor- und Rücklaufleitungen von der Anschlußstelle an die gemeinsame Steig- bzw. Falleitung an zum Sondereigentum gehören. Der in diese im Sondereigentum stehende Leitung eingebaute Wärmemengenzähler ist ebenfalls Teil des Sondereigentums, da sein Vorhandensein oder Nichtvorhandensein die Funktionsfähigkeit der zentralen Heizungsanlage nicht berührt. Es handelt sich auch nicht um eine Einrichtung, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dient. Der Wärmemengenzähler dient vielmehr dem Gebrauch des jeweiligen einzelnen Wohnungseigentümers, um dessen Wärmeverbrauch zu ermitteln, und alle Wohnungseigentümer sind lediglich aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses wechselseitig verpflichtet, an der Feststellung ihres Wärmeverbrauchs mitzuwirken. In diesem Sinne hat auch bereits das BayObLG für Heizkostenverteiler an den Heizkörper entschieden (vgl. WEM 1979, 85, zustimmend Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 5, Rn. 63).

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Zu Unrecht werfen die Antragsgegner der Antragstellerin auch vor, sie habe noch am 12.09.1987 keine fehlerfreie Nebenkostenabrechnung für 1986 erstellt gehabt. Der Verwalter ist verpflichtet, die Jahresabrechnung nach den Grundsätzen aufzustellen, die sich aus der Teilungserklärung und den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft ergeben. Was den Verteilungsschlüssel für die Bewirtschaftungskosten angeht, so ist in Ziffer XVII 3 a der Teilungserklärung festgelegt, daß diese mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten und der Verwaltungsgebühren nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Eine unterschiedliche Beteiligung der Wohnungs- und Garageneigentümer an den Kosten, je nachdem ob diese die eine oder andere Gruppe von Sondereigentümern ausschließlich betreffen, ist nicht vorgesehen. Eine solche Regelung läßt sich insbesondere nicht aus dem Passus in Ziffer XVII 2 c der Teilungserklärung entnehmen, wonach Bewirtschaftungskosten u. a. die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung sind, soweit diese den Eigentümern gemeinschaftlich obliegen. Damit sind die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für das gemeinschaftliche Eigentum gemeint im Gegensatz zu den Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums, die dem jeweiligen Sondereigentümer obliegen. Aus dem Wort "soweit" läßt sich dagegen keine Differenzierung innerhalb der Eigentümergemeinschaft herleiten. Hierfür fehlt es auch in der gesamten Ziffer XVII an irgendwelchen Anhaltspunkten. Auch der Umstand, daß nach Ziffer XV 1 der Teilungserklärung innerhalb der einen Eigentümergemeinschaft getrennt nach Wohnungs- und Garagenangelegenheiten abgestimmt werden soll, wobei jeweils nur die Wohnungs- oder Garageneigentümer Stimmberechtigt sein sollen, führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Es liegt auf der Hand, daß diese Regelung sich nur auf solche Angelegenheiten erstrecken kann, die eindeutig nur dem einen oder anderen Bereich zugeordnet werden können. Die volle oder teilweise Auferlegung von Kosten auf die eine oder andere Gruppe kann naturgemäß nur von der Gesamtheit aller Eigentümer beschlossen werden. Die Instandhaltungskosten betreffen, gleichgültig ob sie sich auf gemeinschaftliche Teile der Wohnungen oder der Garagen beziehen, die Gemeinschaft aller Eigentümer. Wenn die Antragstellerin diese Kosten nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer verteilt hatte, war dies rechtlich nicht zu beanstanden. Die Eigentümer sind allerdings im Rahmen der Vertragsfreiheit darin frei, eine abweichende Regelung zu vereinbaren, was sich im vorliegenden fall durchaus als zweckmäßig erweisen könnte. Soweit die Antragsgegner in ihrer Versammlung vom 12.09.1987 eine "Berichtigung" der Abrechnung der Antragstellerin beschlossen haben, ohne daß der Beschluß angefochten worden ist, war dies für die Verwalterin verbindlich. Erst dieser Beschluß verpflichtete sie zu einer Änderung der Abrechnung, die sie auch vorgenommen hat.

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Soweit die Antragstellerin auch die Kosten für das Mieterbetreuungsbüro allen Antragsgegnern angelastet hat, was das Landgericht nicht näher untersucht hat, so ergibt sich aus dem Akteninhalt zweifelsfrei, daß dieser Handhabung ein Beschluß der Eigentümergemeinschaft vom 18.12.1985 zugrunde lag, der erst am 12.09.1987 aufgehoben worden ist. Eine Pflichtwidrigkeit der Antragstellerin ist insoweit nicht erkennbar.

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Soweit die Antragsgegner ihre vorzeitige Kündigung darauf stützen, die Antragstellerin habe die Heizkostenabrechnungen 1987 zunächst nur den Mietern übersandt, gegen die sich eine Nachforderung ergeben habe, während die Mieter, die eine Erstattung zu erwarten hatten, keine Abrechnung erhalten hätten, handelt es sich um neuen Vortrag, der im Verfahren der weiteren Beschwerde keine Berücksichtigung mehr finden kann. Darüber hinaus ist allerdings auch nicht ersichtlich, inwiefern das Verhalten der Antragstellerin gegenüber den Mietern des Objekts eine Pflichtwidrigkeit im Rahmen ihrer Tätigkeit als Verwalterin der Eigentümergemeinschaft darstellen soll, das von der Tätigkeit als Betreuerin von Sondereigentum streng zu trennen ist.

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Der Senat pflichtet dem Landgericht darin bei, daß dem Vortrag der Antragsgegner nicht hinreichend zu entnehmen war, daß in den Aufwendungen für den Umbau des Hausmeisterbüros eine die vorzeitige Kündigung rechtfertigende Pflichtverletzung gelegen haben soll.

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Ebensowenig hatte die Antragstellerin sich um die Installation der zum Sondereigentum gehörigen Antennensteckdosen in den einzelnen Wohnungen zu kümmern.

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Soweit die Antragsgegner die von der Antragstellerin in Auftrag gegebene Auswechslung von 10 Vorhängeschlössern von Mieterkellern gegen Zylinderschlösser der Schließanlage, zum Preise von 769,50 DM und die teilweise zweimalige Ausführung von Straßenmarkierungsarbeiten mit einem Mehrpreis von 556,32 DM zum Anlaß für ihre außerordentliche Kündigung nehmen wollen, handelt es sich auch nach Auffassung des Senats um Bagatellfälle, die einen derart weitreichenden Schritt nicht rechtfertigen können.

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Zu Unrecht haben die Antragsgegner auch vorgebracht, die Antragstellerin habe den Hausmeister K von einer ordnungsgemäßen Erfüllung seiner Pflichten abgehalten, indem sie ihn zu zusätzlichen Arbeiten im Rahmen ihrer Sonderverwaltung herangezogen habe. Zutreffend hat das Landgericht es nach der Art einer Hausmeistertätigkeit grundsätzlich für zulässig erachtet, daß K noch eine Nebentätigkeit in dem Objekt entfaltete, indem er aus Anlaß von Mieterwechseln für die Antragstellerin tätig wurde, soweit er hierbei seine Hausmeisterpflichten nicht vernachlässigte. Jedenfalls haben die Antragsgegner keine konkreten Anhaltspunkte für eine abweichende Ausgestaltung des Hausmeistervertrages vorgetragen. Zu Recht ist das Landgericht auch zu dem Ergebnis gelangt, daß die Antragsgegner eine Vernachlässigung der Hausmeisterpflichten durch K nicht substantiiert dargelegt haben, sodaß auch zu näheren Ermittlungen von Amts wegen kein Anlaß bestand. Es ist nicht die Aufgabe des Gerichts, erst die tatsächlichen Grundlagen für einen etwaigen außerordentlichen Kündigungsgrund zu erforschen.

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Soweit der Hausmeister K bei der Renovierung einzelner Wohnungen auf eigene Rechnung tätig geworden sein soll, fällt dies grundsätzlich in seinen eigenen Verantwortungsbereich, ohne daß die Antragstellerin dafür haftbar gemacht werden kann. Wenn die Antragsgegner behauptet haben, K habe mit Wissen und Wollen der Antragstellerin Schwarzarbeit geleistet, was diese bestritten hat, so fehlt es für die angebliche Kenntnis und Billigung der Antragstellerin an jedem konkreten Vortrag und Beweisantritt. Das Landgericht brauchte diesem pauschalem Vortrag nicht weiter nachzugehen.

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Schließlich können die Antragsgegner der Antragstellerin auch nicht vorwerfen, sie habe eigenmächtig zusätzliche Gartenpflegekosten aufgewandt, indem sie Frau K mit der Pflege der Außenanlagen betraut habe, obwohl die Ausführung dieser Arbeiten bereits zum Pflichtenkreis des Hausmeisters K gehört habe. Die Antrag-stellerin, die die Notwendigkeit der zusätzlichen Kosten mit dem besonders schlechten Zustand der Außenanlage erklärt hat, hat durch Vorlage der Protokolle über die Beiratssitzungen vom 16.04. und 11.09.1986 belegt, daß sie den Pflegevertrag mit Frau K in vollemEinvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat abgeschlossen hat. Selbst wenn der Beirat bei der Billigung des Vertragsschlusses seine Kompetenz überschritten habensollte, ist dies unschädlich, weil die Eigentümergemeinschaft dem Beirat durch Beschluß vom 12.09.1987 ausdrücklich volle Entlastung erteilt hat und darin zugleich eine Genehmigung der von diesem abgegebenen Erklärungen liegt.

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Soweit die Antragsgegner behauptet haben, Frau K habe von den ihr 1987 vergüteten 5 Pflegegängen nur einen tatsächlich ausgeführt, haben sie hierfür keinen Beweis angetreten. Schon von daher erübrigte sich eine Beweiserhebung des Landgerichts, das nicht gehalten war, ins Blaue Ermittlungen anzustellen. Die nunmehr aufgestellte Behauptung, der Antragstellerin sei dies auch bekannt gewesen, ist neu und kann schon deshalb keine Berücksichtigung finden.

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Soweit die Antragsgegner der Antragstellerin vorwerfen, sie habe Beihilfe zur Steuerhinterziehung geleistet, indem sie Vergütungen an die Eheleute K - außerhalb der Hausmeisterentlohnung - und an Urlaubsvertreter des Hausmeisters unkorrekt verbucht habe, handelt es sich nach Auffassung des Senats allerdings um eine genügend substantiierte, ernst zu nehmende Beanstandung der Antragsgegner, auf deren Abstellung diese Anspruch hatten. Dies gilt auch angesichts des Umstandes, daß die behauptete Verfahrensweise den Antragsgegnern keinen unmittelbaren Schaden zufügte und nicht zur Bereicherung der Antragstellerin diente. Die Antragsgegner konnten in jedem Fall verlangen, daß die Antragstellerin als von ihnen berufene Verwalterin die geltenden Steuergesetze beachtete. Andererseits ist der Senat der Auffassung, daß die gerügten Verstöße, die sich auf kleinere Einzelfälle beziehen, nicht ausreichen, um ohne vorherige Abmahnung der Antragstellerin eine außerordentliche Kündigung zu rechtfertigen. An einer solchen Abmahnung fehlt es.

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Nach alledem hat das Landgericht den Zahlungsanspruch der Antragstellerin dem Grunde nach zu Recht bejaht und das Höheverfahren rechtsfehlerfrei an das Amtsgericht zurückverwiesen.

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Die Kostenentscheidung war dem Amtsgericht vorzubehalten.