Landgericht Duisburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2006-03-24, Aktenzeichen 13 T 28/06
ECLI:DE:LGDU:2006:0324.13T28.06.00

Tenor

Auf die sofortige Beschwerde der Beklagten wird der Beschluss des Amtsgerichts Oberhausen vom 06.01.2006 – 33 C 3498/05 – wie folgt abgeändert:Den Beklagten wird unter Beiordnung von Rechtsanwalt in Duisburg ratenfrei Prozesskostenhilfe für den ersten Rechtszug bewilligt.

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G r ü n d e

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Die sofortige Beschwerde der Beklagten ist gemäß § 127 II ZPO zulässig und in der Sache begründet.

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I.

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Die Rechtsverteidigung der Beklagten hatte zum Zeitpunkt der Bewilligungsreife hinreichende Erfolgsaussicht im Sinne des § 114 ZPO. Weder die fristlose Kündigung vom 30.08.2005 noch die in der Klageschrift vom 21.10.2005 erklärte fristlose Kündigung haben das Mietverhältnis gemäß §§ 543 II, 569 BGB wirksam beendet.

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1.

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Maßgeblich für die Berechtigung der Klägerin zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges ist die Forderungsaufstellung der Klägerin vom 24.01.2006. In dieser ist die unstreitige Zahlung der Stadt vom 29.12.2004 zu Recht auf die Miete für Januar 2005 angerechnet worden.

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Abgesehen von der eigenen diesbezüglichen Korrektur ihres Vorbringens war die Klägerin zur Anrechnung der Zahlung von 731,98 € auf den Nebenkostensaldo der Beklagten für das Jahr 2003 gemäß § 366 BGB nicht berechtigt. In Verbindung mit dem durch Schreiben vom 15.12.2004 erhobenen "Widerspruch" der Beklagten gegen die Nebenkostenabrechnung für 2003 ergab sich aus der Höhe der Zahlung der Stadt vom 29.12.2004, die in etwa einer Monatsmiete entsprach, zumindest konkludent, dass nicht der Nebenkostensaldo, sondern die Mietschuld getilgt werden sollte.

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2.

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Ausweislich der Forderungsaufstellung der Klägerin vom 24.01.2006 bestand Ende Juli 2005 eine Zuvielzahlung an Miete in Höhe von 67,31 €. Im Hinblick auf die Nichtzahlung der für August 2005 geschuldeten Miete von 707,11 € lag bei Ausspruch der fristlosen Kündigung vom 30.08.2005 ein Rückstand in Höhe von 639,80 € vor, welcher der Klägerin noch kein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs gab. Zwar hat sich der Mietrückstand im Hinblick auf die Nichtzahlung der Septembermiete bis zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung bei den Beklagten am 13.09.2005 auf 1.346,91 € erhöht, sodass die Kündigungsvoraussetzungen zum Zeitpunkt des Zugang der Kündigung vorlagen. Erforderlich ist indes nicht zuletzt im Lichte des durch die Mietrechtsreform eingeführten Begründungserfordernisses, dass der zur Kündigung berechtigende Mietrückstand bereits bei Abgabe der Kündigungserklärung vorliegt (so auch LG Köln, ZMR 2002 123). Die Gegenansicht, nach der es ausreichen soll, dass der die Grundlage der fristlosen Kündigung bildende Zahlungsverzug erst nach Abfassung und Absendung des Kündigungsschreibens eintritt (LG Köln WuM 1991, 263, vgl. auch Blank in Schmidt-Futterer, 8. Aufl., § 543 Rn 115) wurde unter anderem damit begründet, dass der Mieter keinen Anspruch auf eine Begründung der fristlosen Kündigung habe, weshalb es ausreiche, dass der Mieter bei Zugang der Kündigung feststellen könne, ob nunmehr ein zur Kündigung berechtigender Rückstand bestehe. Gemäß § 569 IV BGB muss die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nunmehr eine Begründung enthalten.
Anhand dieser Begründung muss der Mieter die Berechtigung des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses überprüfen könne, weshalb es auf die in der Begründung enthaltenen Umstände bei Erklärung der Kündigung ankommt und nach Absendung der Kündigung hinzutretende Zahlungsrückstände, auf welche die Begründung der Kündigung noch nicht abstellen konnte, keine Berücksichtigung finden dürfen.
3.
Auch die in der Klageschrift vom 21.10.2005 erklärte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs hat das Mietverhältnis nicht wirksam beendet. Diese Kündigung wurde ausdrücklich auf den nach der Zahlung vom 07.10.2005 bestehenden Mietrückstand gestützt, der mit 2.078,88 € angegeben wurde. Nach mehrfacher Korrektur ihrer Forderungsaufstellungen ergibt sich aus der maßgeblichen Forderungsaufstellung der Klägerin vom 24.01.2006 nunmehr, dass nach der Zahlung vom 07.10.2005 nur ein Mietrückstand in Höhe von 639,80 € bestand, der die Klägerin mangels des Übersteigens der Miete für einen Monat nicht zur fristlosen Kündigung berechtigte. Eine auf den am 07.10.2005 bestehenden Mietrückstand gestützte fristlose Kündigung konnte das Mietverhältnis daher nicht wirksam beenden.
Zwar trifft es zu, wie die Klägerin in der Beschwerdeinstanz geltend macht, dass ein einmal entstandenes Kündigungsrecht auch dann noch wahrgenommen werden kann, wenn sich der Mietrückstand in der Folgezeit wieder reduziert, ohne vollständig ausgeglichen zu werden. Grundsätzlich wäre die Klägerin daher berechtigt gewesen, die fristlose Kündigung auf den Mietrückstand in Höhe von 1.346,91 € zu stützen, der bis zum 16.09.2005 wegen der Nichtzahlung der Mieten für August und September 2005 bestand und der sich in der Folgezeit nur teilweise reduzierte. Auf den bis zum 16.09.2005 bestehenden Mietrückstand hat die Klägerin die fristlose Kündigung in ihrer Begründung der Kündigung indes nicht gestützt, weshalb das Begründungserfordernis des § 569 IV BGB insoweit nicht erfüllt ist.
Die Begründung der Kündigung soll es dem Kündigungsempfänger ermöglichen zu erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten des Mieters der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob bzw. wie er - der Mieter - sich hiergegen verteidigen kann (BGH, WuM 2004, 97, m.w.N.). Zwar dürfen an den Inhalt der Begründung keine zu hohen und übertriebenen formalistischen Anforderungen gestellt werden, weshalb es im Falle einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei einfacher Sachlage genügt, dass der Vermieter diesen Umstand als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert (BGH a.a.O.). Abgesehen davon, dass im Hinblick auf die mehrfach korrigierten Forderungsaufstellungen der Klägerin, in die auch Nebenkostenguthaben eingeflossen sind, Zweifel daran bestehen, dass eine einfache Sachlage gegeben ist, kommt es nach der Rechtsprechung des BGH darauf an, ob der Mieter in der Lage ist, die Berechtigung der Kündigung anhand eines einfachen Vergleichs der geschuldeten mit der gezahlten Miete zu überprüfen.
Bei einem einfachen Vergleich der geschuldeten mit der gezahlten Miete mussten die Beklagten zu dem Ergebnis kommen, dass der in der Kündigung aufgeführte Mietrückstand aus Oktober 2005 nicht bei 2.078,88 € sondern bei 639,80 € lag. Die Beklagten mussten daher davon ausgehen, dass ein Recht zur fristlosen Kündigung nicht bestand. Würde man der Klägerin das Recht einräumen, die fristlose Kündigung nachträglich auf einen im September 2005 bestehenden Mietrückstand zu stützen, der im Kündigungsschreiben nicht erwähnt ist, würde das mit dem Begründungserfordernis verfolgte Ziel, dem Kündigungsempfänger zu ermöglichen zu erkennen, auf welche Vorgänge der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob bzw. wie er - der Mieter - sich hiergegen verteidigen kann, vereitelt.
Da die Klägerin die fristlose Kündigung in ihrer Begründung nicht zumindest hilfsweise auch auf den im September 2005 bestehenden Mietrückstand gestützt hat, wurde das Begründungserfordernis des § 569 IV BGB nicht erfüllt, weshalb auch insoweit eine wirksame fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht vorliegt.
II.
Einer Kostenentscheidung bedarf es im PKH-Verfahren auch in der Beschwerdeinstanz nicht.