Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1998-12-07, Aktenzeichen 16 Wx 177/98
ECLI:DE:OLGK:1998:1207.16WX177.98.00

Tenor

1

Gründe

2

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig,
§§ 45 Abs.1 WEG, 20, 22, 27, 29 FGG; sie hat indes in der Sache
keinen Erfolg.

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1. Das Landgericht hat ausgeführt, der Beschluß zur Genehmigung
der Gesamtjahresabrechnung 1995 sei insgesamt für ungültig zu
erklären, da die Abrechnung sowohl auf der Einnahmen- wie auf der
Ausgabenseite fehlerhaft sei. Der Verwalter habe nämlich nicht
sämtliche Einnahmen, die der WEG 1995 zugeflossen seien, in die
Jahresabrechnung eingestellt. Hierbei spiele es keine Rolle, ob es
sich um Wohngeldzahlungen für das laufende oder um Nachzahlungen
für das vergangene Jahr gehandelt habe. Bei den Ausgaben sei für
Hausmeisterarbeiten ein nicht in vollem Umfang ausgezahlter Betrag
als Ausgabe verbucht worden. Der Beschluß zur Entlastung des
Verwalters sei schon deshalb fehlerhaft, da diesem ein Anspruch auf
Entlastung nicht zustehe.

4

2. Diese Erwägungen des Landgerichts halten der dem Senat
obliegenden rechtlichen Überprüfung im Ergebnis stand, §§ 27 Abs. 1
FGG, 550 ZPO. Zu Recht hat das Landgericht die in der
Eigentümerversammlung vom 5.6.1996 unter Tagesordnungspunkten 2 und
4 zustande gekommenen Beschlüsse für ungültig erklärt,

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§§ 43 Abs. 1 Nr.4, Abs. 2; 23 Abs.4; 28 Abs. 3, Abs.5 WEG. Die
vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung 1995 entspricht nicht den
Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Regelungen des § 28
Abs. 3 iVm. Abs.1 Satz 2 WEG nicht beachtet worden sind.
Dementsprechend sowie in Anbetracht weiterer Umstände entsprach die
beschlossene Entlastung des Verwalters ebensowenig ordnungsgemäßer
Verwaltung.

6

Zu TOP 2 :

7

Die Jahresabrechnung muß eine geordnete und übersichtliche,
inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und
Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten. Daneben
sind in der Jahresabrechnung die Höhe der gebildeten Rücklagen und
die Kontostände auf den Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende
des Abrechnungszeitraumes anzugeben. Diese Aufstellung muß für
einen Wohungseigentümer auch ohne Unterstützung durch einen
Buchprüfer oder sonstigen Sachkundigen verständlich sein
(Bärmann/Pick/Merle , WEG, 7. Aufl., § 28 Rz. 62, 63;
Weitnauer/Hauger, WEG, 8.Aufl., § 28 Rz. 24; BayObLG, NJW-RR
90,1107; BayObLG, WE 90, 360; BayObLG WE 95, 30,31; OLG Hamm, NZM
98,923). Bei den Einnahmen und Ausgaben sind die tatsächlichen
Beträge einander gegenüberzustellen, wobei es hier keine Rolle
spielt, ob der Rechtsgrund für Zahlungen in der betreffenden
Rechnungsperiode gelegt wurde und ob eingestellte Ausgaben
möglicherweise zu Unrecht getätigt worden sind (
Bärmann/Pick/Merle, aaO., m.w.N.; BayObLG WuM 93, 92 ).

8

Wie das Landgericht zutreffend dargelegt hat, fehlt auf der
Einnahmenseite ein Betrag von ca. 2.500,- DM, der der WEG 1995
tatsächlich zugeflossen, vom Verwalter nicht als Wohngeld 1995
gebucht und nicht in die Abrechnung eingestellt worden ist. Dass
ein Betrag in dieser Größenordnung (zusammengesetzt aus den
Differenzen zwischen 2.900,- DM ./. 2.743,85 DM und 2.442,29 ./.
82,74 DM ) zwar auf das Konto der WEG gezahlt, in den
Buchungslisten des Verwalters, die nach Darstellung der
Antragsgegner Grundlage der Jahresabrechnung waren, hingegen nicht
erscheint, wird auch von den Antragsgegnern nicht in Abrede
gestellt. Nach den oben dargelegten Grundsätzen hätten die diesem
Gesamtbetrag zugrundeliegenden Einzahlungen in voller Höhe in der
Abrechnung Berücksichtigung finden müssen. Gggfs. wären Beträge,
die abweichende Zeiträume als den Abrechnungszeitraum betreffen,
gesondert auszuweisen; in jedem Fall sind sie jedoch als Einnahme
in die Abrechnung einzustellen (vgl. zur Möglichkeit des
gesonderten Ausweises dieser Einnahmen: Bub, Finanz- und
Rechnungswesen, III,6a ). Dieser Fehler in der Abrechnung wird mit
dem Vorbringen in der Rechtsbeschwerde nicht entkräftet. Entgegen
dem dortigen Vortrag läßt die vorgelegte Abrechnung 1995, die eine
auch für Laien übersichtliche und verständliche Übersicht geben
soll, nicht erkennen, dass ein entsprechender Betrag als Einnahme -
-- wohl als Zahlung für Rückstände aus 1994 ( ? ) - eingegangen ist
(vgl. Bl. 8 GA).

9

Auch das Zahlenwerk zur Ausgabenseite ist nicht mängelfrei.
Hierbei sind, worauf das Landgericht zu Recht hinweist, die
Ausgaben für den Hausmeister mit 2.039,54 DM statt mit den
tatsächlich ausgezahlten 1.514,54 DM angesetzt, ohne dass die
Differenz zumindest als gesonderte Rücklage - deren Zulässigkeit
mag dahinstehen - eingebracht worden wäre. Dem hat auch die
Rechtsbeschwerdebegründung nichts entgegengesetzt.

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Schließlich sind die Zahlenangaben zum Kontostand des WEG-Kontos
Ende 1995 nicht korrekt, was bereits in der amtsgerichtlichen
Entscheidung festgestellt und nicht angegriffen worden ist. Der
Kontoendstand des Gemeinschaftskontos ist nämlich ebenfalls
Gegenstand der Jahresabrechnung (vgl.Bärmann/Pick/Merle, aaO., §
28, Rz. 63 ).

11

In Anbetracht dieser verschiedenen Mängel, die sowohl das
Ergebnis der Gesamtabrechnung beeinflussen, als auch unmittelbar
auf die Einzelabrechnungen durchschlagen, ist die gesamte
Abrechnung 1995 für ungültig zu erklären. Dies folgt aus der
Regelung des § 139 BGB, der hier Anwendung findet (BayObLG, WE 91,
251; WE 95, 245 247 ). Es fehlen konkrete Anhaltspunkte,
dass die Wohnungseigentümer im Rahmen einer ordnungsgemäßen
Verwaltung bei dem Vorliegen verschiedener fehlerhafter Buchungen
die Jahresabrechnung im übrigen gebilligt hätten statt
Neuerstellung der Abrechnung zu verlangen. Mithin ist hier vom
Regelfall des § 139 BGB auszugehen.

12

Zu TOP 4 :

13

Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht den Beschluß zur
Entlastung des Verwalters für unwirksam erklärt. Solange der
Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine vollständige
und ordnungsgemäße Abrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG für das
abgeschlossene Wirtschaftsjahr noch nicht erstellt hat,
widerspricht es dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die
Eigentümerversammlung ihm mehrheitlich Entlastung erteilt (vgl. OLG
Düsseldorf, WE 91,251 m.w.N.). Dies ist hier der Fall. Hinzu kommen
Bedenken gegen eine ordnungsmäße Verwaltung im Wirtschaftsjahr 1995
aus folgenden weiteren Umständen. So hat der Verwalter - nach
eigenem Vorbringen - nicht die gesamte Summe der für die
Instandhaltungsrücklage gesammelten Gelder, das sind 10.730,- DM,
sondern 10.000,- DM auf das Instandhaltungskonto überwiesen, das
als verzinsliches Festgeldkonto geführt wird. Mit dem Einwand, auf
diese Weise sei die Liquidität der Eigentümergemeinschaft erhöht
worden, können die Antragsgegner nicht gehört werden. Denn die
Antragstellerin hat zu Recht darauf verwiesen - was im übrigen von
den anderen Beteiligten nicht in Frage gestellt worden ist -, dass
der Wohnungseigentümer Mertes, der zugleich die Verwalteraufgaben
wahrnimmt, für die 10 in seinem Eigentum befindlichen Wohnungen
nicht das ab Beschlußfassung des Wirtschaftsplanes 1995 ab April
geschuldete erhöhte Wohngeld, sondern bis auf eine Nachzahlung
weiterhin lediglich 2.900,- DM monatl. als Wohngeld für seine
Wohnungen entrichtet hat (statt 3.312,50 DM). Es hätte
ordnungsmäßer Verwaltung entsprochen, wenn der Verwalter für die
vollständige und rechtzeitige Einzahlung des Wohngeldes, auch
soweit es ihn als Eigentümer betrifft, Sorge getragen hätte.
Schließlich sind auch die Vorgänge um die Begleichung der Rechnung
Dohmen vom 26.8.1994 bisher nicht vollständig geklärt, da nach wie
vor die behauptete Bezahlung dieser Rechnung gegenüber dem
Unternehmer bereits im Jahre 1994 durch die Verwaltung nicht belegt
ist. Auch in Hinblick auf diese Umstände kommt derzeit eine
Entlastung des Verwalters nicht in Betracht, um der
Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit etwaiger Schadensersatz-
oder Rückgriffsforderungen gegen den Verwalter offen zu halten. Auf
die vom Landgericht aufgeworfene Frage des Anspruchs auf Entlastung
kommt es somit nicht an.

14

Soweit die Antragstellerin in ihren Schriftsatz vom 03.12.1998
weitergehende Anträge bezüglich der Jahresabrechnungen 1993/1994
und 1996 stellt, können diese nicht berücksichtigt werden, da
Gegenstand dieses Verfahrens und damit der Rechtsbeschwerde
lediglich die Beschlüsse zu TOP 2 und 4 der Eigentümerversammlung
vom 05.06.1996 sind, mithin nur die Jahresabrechnung 1995.

15

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Für eine Erstattung
außergerichtlicher Kosten in Abweichung von dem Regelfall bestand
hier keine Veranlassung.

16

Die Entscheidung über den Geschäftswert folgt aus § 48 Abs.3 WEG
und entspricht der nicht angegriffenen Festsetzung im Verfahren der
Erstbeschwerde.