Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1998-03-30, Aktenzeichen 16 Wx 56/98
ECLI:DE:OLGK:1998:0330.16WX56.98.01

Tenor

1

GRÜNDE:

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Der Beteiligte zu 1) ist ein Teileigentümer und der frühere
Verwalter der eingangs genannten Wohnanlage. Der Beteiligte zu 2)
ist seit dem 1.1.96 der Verwalter der Eigentümergemeinschaft, der
in Verfahrensstandschaft der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer
das Verfahren betreibt.

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Durch Teilungserklärung (TE) vom 18.1.1984 hatte der damalige
Eigentümer das vorbezeichnete Grundstück, auf dem ein
Mehrfamilienhaus mit 1o Wohnungen und 6 Gewerbeeinheiten steht, in
Wohnungseigentums- bzw. Teileigentumsrechte gleicher Anzahl
aufgeteilt. In § 14 Nr. 2 der TE wurde festgelegt, daß die Kosten
der Wasserversorgung einschließlich der zentralen
Warmwasseraufbereitung, der Müllabfuhr und der Abwasserbeseitigung
aufgrund der durch den Verwalter jährlich festzustellenden Zahl der
Hausbewohner aufgeteilt und auf die Wohnungseigentümer entsprechend
der jeweiligen Personenzahl umgelegt werden sollen. In der
Folgezeit wurden mit Ausnahme einer Gewerbeeinheit, die erst 1994
umgerüstet wurde, die Wohnungs- und Teileigentumseinheiten mit
Wasseruhren zur Messung des Frischwasserbezuges ausgestattet. Die
Eigentümergemeinschaft entstand 1985. Von diesem Zeitpunkt an
wurden vom Beteiligten zu 1), der bis zu seiner Abwahl im Jahr 1995
zugleich Verwalter der Eigentümergemeinschaft war, die Kosten des
Frischwassers ebenso wie die des Abwassers unter Berücksichtigung
des jeweils gemessenen Verbrauchs umgelegt. Im Objekt befinden sich
folgende Gewerbebetriebe: eine Arztpraxis, ein Supermarkt, eine
Kampfsportschule, ein Blumenladen und die Volksbank. Der Beteiligte
zu 1) ist Eigentümer der Räumlichkeiten, in denen die 3 letzteren
Betriebe untergebracht sind. Entsprechend dieser Praxis hatte auch
der Beteiligte zu 2) als derzeitiger Verwalter im Rahmen der
Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 1995 die Wasserkosten aufgrund
der jeweiligen Verbrauchsmessungen umgelegt.

4

Auf den Antrag des Beteiligten zu 1) wurde indes der
entsprechende Beschluß der Eigentümergemeinschaft durch das
Amtsgericht bestandskräftig für ungültig erklärt (2o2 II 191/96 AG
Köln). Daraufhin hat der Beteiligte zu 2) sämtliche Eigentümer der
Gemeinschaft gebeten, einer Änderung des Verteilungsschlüssels
hinsichtlich der Wasserkosten nach den Zählerständen der
Wasseruhren zuzustimmen, was auch alle Eigentümer bis auf den
Beteiligten zu 1) schriftlich getan haben. Durch einstimmigen
Beschluß der Eigentümergemeinschaft vom 5.5.97 wurde daraufhin der
Beteiligte zu 2) ermächtigt, im eigenen Namen den Beteiligten zu 1)
gerichtlich auf Zustimmung zur Änderung des
Kostenverteilungsschlüsssels in Anspruch zu nehmen.

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Durch Beschluß vom 28.8.97 verpflichtete das Amtsgericht auf den
Antrag des Beteiligten zu 2) den Beteiligten zu 1) antragsgemäß,
einer Änderung des Verteilungschlüssels hinsichtlich der
Wasserkosten im Rahmen der Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft
nach den Zählerständen der Wasseruhren zuzustimmen. Die dagegen
eingelegte sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1) hat das
Landgericht durch den angefochtenen Beschluß zurückgewiesen.

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Die hiergegen form- und fristgerecht eingelegte weitere
sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1) ist zulässig (§§ 43
Abs.1 Nr.1, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22 Abs.1, 27, 29 FGG). In der Sache
hat sie keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung des
Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes, was
allein Gegenstand der Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren ist
(§ 27 FGG).

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Das Landgericht hat - wie schon zuvor das Amtsgericht -
angenommen, daß das Festhalten des Beteiligten zu 1) an dem in der
Teilungserklärung für den Wasser- und Abwasserverbrauch
festgelegten Kostenverteilungschlüssel einen Verstoß gegen Treu und
Glauben darstellt, und zur Begründung seiner Entscheidung im
wesentlichen ausgeführt: Eine Kostenverteilung nach Personenzahl
sei unpraktikabel und deshalb von Anfang an verfehlt und
unzweckmäßig gewesen im Hinblick auf die in der Anlage befindlichen
Gewerbeeinheiten und insbesondere die Kampfsportschule des
Beteiligten zu 1), in der über 1oo Mitglieder organisiert sind.
Angemessen sei die Umlegung der Wasserkosten nach dem tatsächlichen
Verbrauch, was umso mehr gelte, als die dafür erforderlichen
Meßeinrichtungen bereits vorhanden sind. Außerdem sei auch der
Beteiligte zu 1) als ehemaliger Verwalter selbst jahrelang so
verfahren. Warum schließlich eine verbrauchsabhängige
Kostenverteilung zu Ungerechtigkeiten führe, sei weder vom
Beteiligten zu 1) dargelegt noch ersichtlich.

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Die Erwägungen sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

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Insbesondere ist der rechtliche Ausgangspunkt zutreffend.
Hinsichtlich der Wasser- und Abwasserkosten ist in der
Teilungserklärung der Verteilungsschlüssel abweichend von ~ 16
Abs.2 WEG (= Umlegung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile)
und mithin durch eine Vereinbarung festgelegt (§§ 8 Abs. 2 S.1, 1o
Abs.1 S.2 WEG). Eine Abänderung dieser Vereinbarung kann daher, da
in der Teilungserklärung eine Abänderung durch Mehrheitsbeschluß
nicht vorgesehen ist, nur wiederum durch eine Vereinbarung
erfolgen, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen (vgl. BGH
NJW 95, 2791; Senat in NJW-RR 93, 844). Da hier (nur) der
Beteiligte zu 1) seine Zustimmung zur begehrten Abänderung
verweigert, können die übrigen Wohnungseigentümer diesen im
Verfahren gemäß § 43 WEG auf Erteilung der Zustimmung in Anspruch
nehmen. Zur Zustimmung ist der Beteiligte zu 1) aus dem unter den
Wohnungseigentümern bestehenden Treueverhältnis nach allgemeiner
Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum dann verpflichtet, wenn
die Versagung der Zustimmung wegen außergewöhnlicher Umstände grob
unbillig wäre, und damit ein Festhalten an der Vereinbarung gegen
Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstieße (vgl. BGH aaO; Senat in
FGPrax 95, 1o5 = NJW-RR 95, 973 und WuM 96, 446 mwN; BayObLG WuM
96, 486 und NJW-RR 95, 529; KG NJW-RR 94, 525 = ZMR 94, 168; OLG
Schleswig WuM 96, 785; OLG Hamburg FGPrax 95, 31; Weitnauer/Lüke
WEG, 8. Aufl., § 1o Rdnr. 52; Pick in Bärmann/Pick/Merle WEG,
7.Aufl., Rdnr. 42; Palandt/Bassenge, 56. Aufl., WEG § 1o Rdnr. 2o).
Die Voraussetzungen können insbesondere vorliegen, wenn sich eine
getroffene Regelung als von Anfang an verfehlt oder unzweckmäßig
erweist, etwa weil sie zu wenig auf die Besonderheiten der
jeweiligen Eigentümergemeinschaft abgestimmt ist (BGH NJW 85, 2832
= WuM 85, 354; KG NJW-RR 91, 1169 = WuM 91, 366; BayObLGZ 91, 396,
398 = WuM 92, 83; OLG Hamburg aaO; Palandt aaO).

10

Das haben die Vorinstanzen zutreffend bejaht. Zum Zeitpunkt der
Erstellung der TE waren in der Anlage keine Meßgeräte zur Erfassung
des Wasserverbrauchs installiert, ebensowenig war zu diesem
Zeitpunkt eine Ausstattung der Einheiten mit Wasseruhren geplant
gewesen. Die Meßgeräte sind erst mit Beginn der
Eigentümergemeinschaft im Jahre 1985 angeschafft und installiert
worden. Offensichtlich hatte sich die Eigentümergemeinschaft
entschlossen, die Wasserkosten anhand des jeweiligen exakten
Verbrauchs umzulegen und dadurch den in der TE festgelegten
Kostenverteilungsschlüssel nicht anzuwenden. Die Gründe für die
auch jahrelang so praktizierte Abrechnung lagen auf der Hand: Die
Kostenverteilung nach Personenzahl ist ungenau und im übrigen in
der Anlage wegen der darin untergebrachten Gewerbeeinheiten
verfehlt und unzweckmäßig. Nicht einfach zu beurteilen ist bereits
die Frage, wer bei diesen Einheiten jeweils zu den "Hausbewohnern"
zählen soll. Sodann wären die jeweiligen Angaben der Eigentümer zu
dieser Personenzahl der Teileigentumseinheiten vom Verwalter - wenn
überhaupt - nur sehr schwer kontrollierbar. Schließlich aber ist
auch die Höhe des Wassserverbrauchs in den verschiedenen
Gewerbebetrieben nicht abhängig von der maßgeblichen Personenzahl,
was unschwer der Vergleich etwa der Kampfsportschule mit der
Arztpraxis zeigt: Der Wasserverbrauch ist in der Kampfsportschule
pro Person wegen der Duschgelegenheit nach dem Training ungleich
höher als etwa der in der Arztpraxis. Mit der Personenzahl ist
deshalb in der Anlage eine auch nur annähernd angemessene Erfassung
und Verteilung der Wasserkosten nicht zu erreichen. Angemessen ist
demgegenüber - wie das Landgericht zutreffend angenommen hat -
gerade die verbrauchsabhängige Abrechnung, die zudem geeignet ist,
den sparsamen Umgang mit Frischwasser zu fördern.

11

Darüberhinaus war der angestrebte Verteilungsschlüssel bereits
über 9 Jahre unbeanstandet praktiziert worden, wobei der Beteiligte
zu 1) nicht etwa nur als einer der Mitglieder der
Eigentümergemeinschaft die Abrechnung der Wasserkosten nach dem
tatsächlichen Verbrauch jahrelang hingenommen sondern selbst auch
die jeweiligen Abrechnungen als damaliger Verwalter und damit
bewußt abweichend von der TE erstellt hatte. Weil schließlich die
Meßgeräte bereits installiert sind, hat es das Landgericht
rechtsfehlerfrei als grob treuwidrig angesehen, wenn sich der
Beteiligte zu 1) nunmehr nach seiner Abwahl als Verwalter dem
Verlangen aller übriger Eigentümer widersetzt, zumal dafür ein
nachvollziehbarer und verständiger Grund nicht dargelegt oder
ersichtlich ist. Dabei kann zu seinen Gunsten unterstellt werden,
daß ihn die nach dem tatsächlichen Verbrauch erfolgende Abrechnung
der Frischwasser- und Abwasserkosten mit höheren Kosten belastet.
Gleichwohl könnte nicht davon gesprochen werden, daß der Beteiligte
zu 1) dadurch bei der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung - wie
erforderlich (BGH NJW 85, 2833 mwN) -"unbillig" benachteiligt
würde. Solche Unbilligkeit läge nur dann vor, wenn die auf den
Beteiligten zu 1) entfallenden Kosten nicht in einem vertretbaren
Verhältnis zu den durch sein Wohnungseigentum verursachten Kosten
stehen (vgl. BayObLG WuM 92,83). Das ist indes ersichtlich nicht
der Fall. Entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 1) brauchte es
deshalb keiner Darlegung einer - wenn überhaupt möglichen -
vergleichsweisen detaillierten Kostenaufstellung, in welchem Umfang
durch die begehrte Änderung eine "gerechtere" Verteilung der Kosten
ermöglicht und eine Benachteiligung des Beteiligten zu 1) vermieden
wird.

12

Der Senat ist sonach mit den Vorinstanzen der Meinung, daß
angesichts der besonderen Umstände in der Eigentumsanlage eine
Änderung der Teilungserklärung hinsichtlich des Abrechnungsmodus
der Wasser- und Abwasserkosten dringend geboten und deshalb der
Beteiligte zu 1) verpflichtet ist, der begehrten Abänderung des
Verteilungsschlüssels zuzustimmen.

13

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, dem unterlegenen Beteiligten zu 1) die
Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen (§ 47 S.
1 WEG). Für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten
bestand hingegen deshalb kein Anlaß, weil der Senat den Beteiligten
zu 2) wegen der von vorneherein fehlenden Erfolgsaussicht des
Rechtsmittels am Rechtsbeschwerdeverfahren gar nicht erst beteiligt
hat.

14

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und
entspricht der von den Beteiligten nicht beanstandeten Festsetzung
der Vorinstanzen.