Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2000-09-06, Aktenzeichen 3 O 11/00
ECLI:DE:LGDO:2000:0906.3O11.00.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin nach einem

Streitwert von 209.761,92 DM.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des

jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

1

T a t b e s t a n d

2

Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom

3

22.11.1995 bot die M (im Folgenden M) der Kläge-

4

rin und ihrem Ehemann die im Wohnungsgrundbuch von V

5

Blatt 17493 eingetragene Eigentumswohnung Nr. 1 des

6

Aufteilungsplans zu einem Kaufpreis von 140.751,00 DM

7

zum Kauf an. Dieses Angebot nahmen die Klägerin und ihr

8

Ehemann mit notariell beurkundeter Erklärung vom

9

30.11.1995 an.

10

Zur Finanzierung des Kaufpreises schlossen sie im November 1995

11

mit der C zwei Bausparverträge

12

mit Bausparsummen von 84.000,00 DM und

13

85.000,00 DM und, insoweit handelte die C

14

im Namen und für Rechnung der Beklagten,

15

einen Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen in Höhe

16

von 169.000,00 DM und einer Zinsfestschreibungszeit von

17

fünf Jahren. In der von der Klägerin und ihrem Ehemann

18

unterschriebenen Vertragsurkunde heißt es unter anderem

19

wie folgt:

20

"Die monatliche Zinsrate beträgt 845,00 DM.

21

Während der Vorfinanzierungszeit wird das Darlehen

22

nicht getilgt.

23

Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung

24

entspricht der Vorausdarlehenssumme, da bis zur Zuteilung

25

des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt.

26

Die Tilgung des Vorausdarlehens soll mit der/den

27

zugeteilten Bausparsummen der nachgenannten Bau-

28

sparverträge erfolgen. ...

29

Die monatliche Sparrate beträgt:

30

1. - 3. Jahr 127,50 DM,

31

4. - 6. Jahr 178,50 DM,

32

7. - 9. Jahr 246,50 DM,

33

ab dem 10. Jahr 314,50 DM. … "

34

Gesichert wurde das Darlehen durch Eintragung einer

35

Grundschuld in Höhe von 169.000,00 DM zu Gunsten der

36

C sowie durch die Guthaben aus

37

den vorzufinanzierenden Bausparverträgen. Zudem mussten

38

die Klägerin und ihr Ehemann der Mieteinnahmegemeinschaft

39

(im Folgenden Mietpool) beitreten.

40

Sämtliche Verträge wurden durch die Zeugen Q

41

und T angebahnt. Sie führten die Vertragsverhandlungen

42

mit der Klägerin und ihrem Ehemann. Einen

43

persönlichen Kontakt zwischen der Klägerin und ihrem

44

Ehemann einerseits und der Beklagten bzw. der C

45

andererseits gab es nicht. Der Inhalt der

46

Vertragsverhandlungen ist streitig.

47

Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin Freistellung

48

von den Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag,

49

Schadensersatz sowie Feststellung der weiteren

50

Ersatzpflicht Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung.

51

Sie und ihr Ehemann zahlten seit Januar

52

1996 an die Beklagte monatlich 845,00 DM. Von dem

53

Mietpool erhielten sie monatlich 412,46 DM. Wegen der

54

Einzelheiten der Schadensberechnung wird auf Bl. 28

55

d.A. verwiesen. Am 01.12.1999 trat der Ehemann der Klägerin

56

seine Rückabwicklungsansprüche an die Klägerin ab.

57

Die Klägerin behauptet, die Zeugen Q und T hätten

58

während der Vertragsverhandlungen Folgendes erklärt:

59

1. Die Klägerin und ihr Ehemann hätten zwei

60

Bausparverträge sieben Jahre ansparen müssen und

61

dann kämen keine weiteren Belastungen auf sie

62

zu, weil die Belastung von der Miete getragen

63

werde.

64

2. Die Mieteinnahmen seien garantiert und

65

durch jährliche Mieterhöhungen alle drei verringere

66

sich die persönliche Belastung.

67

3. Aufgrund der Mietausschüttungen würden die

68

Kosten die Einnahmen nicht übersteigen.

69

4. Der Wert der Immobilie sei von den finanzierenden

70

Instituten überprüft worden und entspräche

71

dem Wert der Immobilie.

72

5. Der Wert der Immobilie steige und sie

73

könne nach einigen Jahren mit Gewinn weiter veräußert

74

werden. Die Veräußerung der Immobilie sei

75

problemlos möglich. Tatsächlich belaufe sich der

76

Wiederverkaufswert auf höchstens 79.192,32 DM.

77

6. Es handele sich um ein Steuersparmodell.

78

Verschwiegen hätten die Vermittler,

79

7. dass bis zur Zuteilung der Bausparverträge keine

80

Tilgung erfolge,

81

8. dass Ausfallrisiken/ Nachzahlungspflichten des

82

Mietpools infolge Unterdeckung oder Instandhaltungsaufwand

83

bestünden,

84

9. dass die Bausparraten erheblich ansteigen würden,

85

10. dass die Zuteilung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist

86

nicht sicher sei,

87

11. die Art und das Ausmaß des Finanzierungsmodells

88

und der streitigen versteckten Innenprovisionen.

89

Die Klägerin beantragt,

90

1. die Beklagte zu verurteilen,

91

a) an die Klägerin 20.761,92 DM nebst

92

4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

93

b) die Klägerin von allen Verbindlichkeiten

94

aus dem Darlehen mit der Beklagten zur

95

Konto-Nr. ########## freizustellen,

96

c) das an die Beklagte zur Sicherheit abgetretene

97

Bausparguthaben bei der C mit den Bausparvertrags-,

98

Nrn. #######/401 und #######/402 an die

99

Klägerin zurück abzutreten,

100

Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämtlicher

101

Erklärungen, die zur Übertragung des

102

im Wohnungsgrundbuch von V, Bl. 17493 eingetragenen

103

Wohnungseigentums, bestehend aus

104

einem 224.258/1;000.000 Miteigentumsanteil

105

nach WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an

106

der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten

107

Wohnung, gelegen im V,

108

X-str. #, Erdgeschoss links mit sämtlichen

109

im Grundbuch eingetragenen und nicht

110

eingetragenen Belastungen und Beschränkungen

111

auf die Beklagte erforderlich sind,

112

2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet

113

ist, der Klägerin sämtliche über den Monat Dezember

114

1999 hinausgehenden, noch künftig entstehenden Schäden

115

zu ersetzen, die im Zusammenhang stehen mit dem Kauf

116

der aus dem Klageantrag zu 1. c) ersichtlichen Immobilie.

117

Die Beklagte beantragt,

118

die Klage abzuweisen.

119

Sie behauptet, der Klägerin und ihrem Ehemann sei

120

empfohlen worden, sich die Immobilie anzusehen. Die

121

Risikohinweise Anlage B 3 seien besprochen worden und

122

der Klägerin eine Fotokopie übergeben worden.

123

Die Einzelheiten der Finanzierung seien der Klägerin

124

und ihrem Ehemann so mitgeteilt worden, wie sie in dem

125

Besuchsbericht Anlage B 4 dargestellt sind.

126

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

127

Die Klage ist nicht begründet.

128

Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus keinem Rechtsgrund

129

einen Anspruch auf Freistellung von den Verpflichtungen

130

aus dem Darlehensvertrag, Schadensersatz

131

und Feststellung der weiteren Ersatzpflicht der Beklagten

132

Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung.

133

1.

134

Die Klägerin kann der Beklagten als Darlehensgeberin

135

nicht etwaige Einwendungen aus dem Kaufvertrag

136

(Unwirksamkeit wegen Sittenwidrigkeit, Anfechtung wegen

137

arglistiger Täuschung, § 826 BGB) entgegenhalten. Die

138

von ihr behaupteten Täuschungshandlungen der Vermittler

139

(Höhe der monatlichen Belastung, Steuerersparnis, Ausfallrisiken

140

des Mietpools, Wiederverkaufsmöglichkeit,

141

Wert der Immobilie) führen zu keiner Durchgriffshaftung.

142

Einer Beweiserhebung bedarf es insoweit nicht.

143

Bei der Finanzierung von Immobilien wurde schon vor Inkrafttreten

144

des Verbraucherkreditgesetzes der auf § 242

145

BGB gestützte Einwendungsdurchgriff von der Rechtsprechung

146

nicht zugelassen (BGH NJW 1988, S.1583). Es

147

fehlt in der Regel bei Immobilienfinanzierungen an der

148

typischen Dreiecksverbindung zwischen Anleger, Bank und

149

Unternehmen. Ein wirtschaftlich einheitliches Geschäft

150

liegt nicht vor. Der getrennte Abschluss der verschiedenen

151

Verträge mit entsprechender Risikoverteilung

152

liegt im Interesse des Anlegers, der insoweit auch das

153

Aufspaltungsrisiko tragen muss. An dieser Rechtslage

154

ändert sich auch unter Berücksichtigung des Verbraucherkreditgesetzes

155

(§ 9 Abs. 1 und Abs. 3) grundsätzlich nichts.

156

Ob es sich bei dem Zwischenkredit um ein verbundenes

157

Geschäft im Sinne des § 9 Abs. 1 Verbraucherkreditgesetz

158

handelt, erscheint fraglich. Jedenfalls handelt es

159

sich um ein Darlehen, das zwar nicht durch ein Grundpfandrecht

160

gesichert ist, aber lediglich der Zwischen-

161

finanzierung der durch ein Grundpfandrecht gesicherten

162

Bauspardarlehen der C dient. Für

163

einen derartigen Kredit ist gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2, 2".

164

Alt. VerbrKrG die Regelung über den Einwendungsdurchgriff

165

nach § 9 Abs. 3 VerbrKrG nicht anwendbar. Es handelt

166

sich um einen zu im Hinblick auf Laufzeit und Verzinsung

167

banküblichen Bedingungen gewährten Realkredit.

168

Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang der Beleihungswert.

169

Die Einhaltung bestimmter Beleihungsgrenzen wird

170

bei der Gewährung von Realkrediten im eigenen Interesse

171

der Bank zwar üblich sein, gehört aber nicht zu den

172

Wesensmerkmalen eines Realkredits im Sinne des § 3

173

Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG (OLG Hamm WM 1998, 1230 ff.

174

(1233)). Der vereinbarte Zinssatz in Höhe von 7,7% übersteigt

175

den von der Bundesbank veröffentlichten Durchschnittszinssatz

176

für Realkredite mit fünf jähriger Laufzeit

177

in Höhe von 6,8% nur unerheblich. Dahinstehen kann,

178

ob der vereinbarte Zinssatz innerhalb der von der

179

Bundesbank veröffentlichten Streubreite liegt, denn

180

dies ist kein geeignetes Kriterium zur Beurteilung der

181

banküblichen Bedingungen. Maßgebend ist allein, ob der

182

vereinbarte Zinssatz den Durchschnittszinssatz erheblich

183

übersteigt. Dies ist bei 13% wie im vorliegenden

184

Fall, nicht anzunehmen.

185

2.

186

Die von der Klägerin behaupteten Täuschungshandlungen

187

der Vermittler führen auch nicht zu einer Haftung der

188

Beklagten über § 278 BGB. Auch wenn die Vermittler als

189

Erfüllungsgehilfen der Beklagten anzusehen sind, haftet

190

die Beklagte für deren Erklärungen nur, soweit sie im

191

Rahmen der Erfüllungshilfe, also im Bereich des Darlehensvertrages

192

tätig geworden sind (BGH NJW-RR 1997,

193

S. 116, OLG Köln WM 1999, 1817, OLG Stuttgart WM 1999,

194

844, OLG Zweibrücken WM 1999, 2022, von Heymann in NJW

195

1999, 1578 ff. (1584)). Die behaupteten Täuschungshand-

196

lungen zielen aber -wenn es sie gab- auf den Abschluss

197

des Kaufvertrages. Das Interesse an dem Objekt sollte

198

geweckt und verstärkt werden. Die Finanzierung war dann

199

erst der zweite Schritt.

200

3.

201

Es besteht schließlich auch kein Schadensersatzanspruch

202

wegen schuldhafter Pflichtverletzungen bei Anbahnung

203

des Kreditvertrages (c.i.c.).

204

a)

205

Falsche oder bewusst unvollständige Angaben hinsichtlich

206

der Grundlagen des Kreditvertrages werden nicht

207

substantiiert dargelegt. Soweit die Klägerin geltend

208

macht,

209

es sei für sie nicht ersichtlich gewesen, dass

210

es während der Laufzeit des Zwischenkredites der Beklagten

211

keine Tilgung geben werde, widerspricht das dem

212

Inhalt des von ihr und ihrem Ehemann unterzeichneten

213

Kreditvertrages, in dem es ausdrücklich heißt:

214

"Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung

215

entspricht der Vorausdarlehenssumme, da bis

216

zur Zuteilung des Bausparvertrages keine Tilgung

217

erfolgt…

218

Während der Vorfinanzierungszeit wird das Darlehen

219

nicht getilgt .... "

220

b)

221

Eine Aufklärungs- oder Beratungspflicht wegen der mit

222

dem Kaufvertrag verbundenen Risiken bestand nicht.

223

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes

224

ist eine kreditgebende Bank grundsätzlich nicht

225

verpflichtet, den Darlehensnehmer über die Risiken der

226

von ihm beabsichtigten Verwendung des Darlehens aufzuklären

227

(BGH NJW-RR 1992, 879, NJW-RR 1990, 876, NJW 91,

228

693). Nur ausnahmsweise können sich aus den besonderen

229

Umständen des Einzelfalls Aufklärungs- und Hinweispflichten

230

der Bank ergeben. Das kann etwa der Fall

231

sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung,

232

der Durchführung und dem Vertrieb des Projekts über

233

ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen

234

zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken solcher

235

Projekte hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand

236

für den Kunden schafft oder dessen Entstehen begünstigt,

237

wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen

238

sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen

239

Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte

240

verwickelt oder wenn sie in Bezug auf die speziellen

241

Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung

242

vor dem Darlehensnehmer hat (BGH NJW-RR 1992, 879 ff.

243

(880)). Derartige besondere Umstände sind hier nicht

244

gegeben.

245

Soweit die Klägerin behauptet, die Beklagte sei praktisch

246

auch als Partei des finanzierten Geschäfts (des

247

Kaufvertrages) aufgetreten, trägt ihr Vortrag diese

248

Behauptung nicht. Die Beklagte hat nicht erkennbar

249

Funktionen übernommen, die typischerweise vom Veräußerer

250

wahrgenommen werden. Nur dann müsste sie aber auch

251

den im jeweiligen Funktionsbereich geltenden Prüfungsund,

252

Aufklärungspflichten nachkommen (BGH NJW-RR 1992,

253

S. 879 ff. (883)). Der Darlehensvertrag mit der Beklagten

254

war kein notwendiger Bestandteil des Eigentumserwerbs.

255

Unstreitig hätten die Klägerin und ihr Ehemann

256

auch eine andere Bank als Zwischenkreditgeber anstelle

257

der Beklagten hinzuziehen können.

258

Zu den vom Kreditinstitut zu tragenden Risiken gehört

259

ferner nicht die Beurteilung, ob die vom Käufer ge-

260

schuldeten "Gesamtkosten" in angemessenem Verhältnis

261

zum Wert des zu erwerbenden Objekts stehen (BGH NJW

262

1988, S. 1583). Darüber muss sich der Erwerber in

263

seinem eigenen Interesse, ggf. unter Beiziehung eines

264

Fachberaters, in aller Regel selbst unterrichten. Das

265

Kreditinstitut darf daher beim Abschluss des Darlehensvertrages

266

im allgemeinen ohne Sorgfaltsverstoß davon

267

ausgehen, dass der Erwerber/Darlehensnehmer diese Prüfung

268

vorgenommen hat. Es ist daher unerheblich, ob und

269

in welchem Umfang von der Beklagten Provisionen an die

270

Vermittler gezahlt wurden. Ein durch derartige Manipulationen

271

aufgeblähter Kaufpreis gehört zu dem Risiko

272

des Erwerbsgeschäfts, das grundsätzlich allein vom Erwerber

273

zu prüfen und zu beurteilen ist.

274

Ausnahmen von diesem Grundsatz kommen in Betracht, wenn

275

die Bank weiß, dass das Objekt mit Mängeln behaftet

276

ist, die der Erwerber nicht kennt. Das kann insbesondere

277

der Fall sein, wenn sie im Besitz eines ihm nicht

278

zugänglichen Guthabens ist, aus dem sich das Vorhandensein

279

versteckter Mängel ergibt. Die Bank ist allerdings

280

grundsätzlich nicht gehalten, Ermittlungen darüber anzustellen,

281

ob der Erwerber seiner Prüfungsobliegenheit

282

nachgekommen ist.

283

Vor diesem Hintergrund ist ein Verschulden der Beklagten

284

weder erkennbar noch dargelegt. Schwerwiegende Baumängel

285

und/oder einen daraus resultierenden unerwartet

286

geringen Mietertrag behauptet die Klägerin nicht.

287

Die Beklagte schuldete auch keine Kreditberatung in dem

288

Sinne, dass sie die Klägerin und ihren Ehemann über

289

verschiedene Möglichkeiten der Finanzierung und deren

290

Vor- und Nachteile informieren musste. Auch das war

291

grundsätzlich Sache der Klägerin und ihrem Ehemann

292

selbst. Wenn sie eine Beratung durch die Beklagte gewünscht

293

hätten, hätten sie das mit ihr besonders vereinba-

294

ren müssen.

295

Die Bonitätsprüfung war ausreichend, zumal es sich um

296

Einen Zwischenkredit handelte, der schon nach einigen

297

Jahren durch die Bausparverträge abgelöst werden

298

sollte. Grundsätzlich geschieht die Bonitätsprüfung und

299

die Prüfung ausreichender Sicherheit ausschließlich im

300

Interesse der Bank (BGH NJW 1992, 1820). Eine Aufklärungspflicht

301

kann sich allenfalls dann ergeben, wenn

302

von vornherein klar ist, dass der Kreditnehmer seinen

303

Zahlungspflichten nicht nachkommen kann. Dies war hier

304

angesichts der von der Klägerin und ihrem Ehemann geleisteten

305

streitgegenständlichen Zahlungen nicht der Fall.

306

Eine Rückabwicklung der Verträge nach § 3 HaustürWG

307

scheidet nach § 5 Abs. 2 HaustürWG aus. Hiernach sind,

308

wenn ein Geschäft im Sinne von § 1 Abs. 1 HaustürWG zugleich

309

die Voraussetzung eines Geschäfts nach dem Verbraucherkreditgesetz

310

erfüllt, nur dessen Vorschriften

311

anwendbar. § 5 Abs. 2 HaustürWG enthält eine abschließende

312

Regelung (BGH NJW 2000, 521 ff. (522)).

313

Nach dem Wortlaut der Vorschrift kommt es allein darauf

314

an, ob ein Rechtsgeschäft überhaupt dem Verbraucherkreditgesetz

315

unterfällt, nicht aber, ob dessen Schutzbestimmungen

316

sämtlich oder nur zum Teil Anwendung finden.

317

Der Ausschluss des Widerrufsrechts nach § 1 HaustürWG

318

für Kreditverträge im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 2

319

VerbrKrG entspricht dem Willen des Gesetzgebers, der

320

die Einräumung einer Widerrufsmöglichkeit als für Realkredite

321

von vornherein unpassend angesehen hat. Sinn

322

und Zweck der einschlägigen Normen des Haustürwiderrufsgesetzes

323

sowie des Verbraucherkreditgesetzes gebieten

324

keine teleologische Reduktion des § 5 Abs. 2

325

HaustürWG in der Weise, dass im Falle von § 3 Abs. 2

326

Nr. 2 VerbrKrG der Widerruf nach § 1 HaustürWG möglich

327

bleibt. Der mit dem Haustürwiderrufsgesetz beabsichtigte

328

Schutz vor Überrumpelung bzw. Überraschung dient

329

ebenso wie der mit dem Widerrufsrecht nach § 7 VerbrKrG

330

angestrebte Übereilungsschutz dem Ziel, den Verbraucher

331

vor dem Risiko unüberlegt eingegangener rechtlicher

332

Verpflichtungen zu bewahren; dass dabei in einem Fall

333

an Sachverhalte angeknüpft wird, in denen der Kunde bei

334

der Vertragsanbahnung bestimmte Vertriebsmethoden, im

335

anderen Fall der mit der Darlehensaufnahme verbundenen

336

Gefahr wirtschaftlicher Überforderung ausgesetzt ist,

337

rechtfertigt keine unterschiedliche Beurteilung. Dann

338

aber muss die dem Ausschluss des Widerrufsrecht durch

339

§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG zugrunde liegende generelle

340

Wertung auch gelten, wenn der Kreditvertrag ein Haustürgeschäft

341

darstellt.

342

Die Verbraucherschutzvorschriften des europäischen Gemeinschaftsrechts

343

erfordern keine andere Auslegung von

344

§ 5 Abs. 2 HaustürWG. Die Verbraucherkredit-Richtlinie

345

vom 22.12.1986 schreibt die Einräumung eines Widerrufsrechts

346

nicht vor. Die Haustürgeschäftsrichtlinie vom

347

20.12.1985, die in Art. 5 Abs. 1 ein Rücktrittsrecht

348

des Verbraucher vorschreibt, nimmt zwar Realkredite

349

nicht ausdrücklich aus, schließt es aber auch nicht

350

aus, bei bestimmten Vertragstypen für Haustürgeschäfte

351

kein Widerrufsrecht zuzulassen. Der Richtliniengeber

352

ging mithin davon aus, dass Verbraucherkreditgeschäfte

353

durch die zeitlich nach der Haustürgeschäfte-Richtlinie

354

erlassene Verbraucherkredit-Richtlinie eigenständig

355

geregelt werden konnten und sollten, auch soweit es

356

sich um Haustürgeschäfte handelte (so BGH NJW 2000, 521

357

ff. ) .

358

Von der Möglichkeit, das Verfahren nach § 148 ZPO bis

359

zur Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs über den

360

Vorlagebeschluss des Bundesgerichtshofs vom 30.11.1999

361

(NJW 2000, S. 521 ff.) auszusetzen, hat das Gericht

362

keinen Gebrauch gemacht, weil es nach dem oben Gesagten

363

von der Wirksamkeit der Regelung des § 5 Abs. 2 Haus-

364

türWG ausgeht (ebenso OLG Stuttgart, WM 1999, 74) und

365

eine unabsehbare Verzögerung des Verfahrens nicht im

366

Interesse der Parteien liegt.

367

Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO

368

abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit

369

beruht auf § 709 ZPO.