Oberlandesgericht Rostock ()
Urteil vom 2007-04-05, Aktenzeichen 7 U 126/06

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Rostock, Az.: 10 O 55/05, vom 11.08.2006 wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagten tragen die Kosten der Berufung.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht vorher die Klägerin jeweils in selber Höhe Sicherheit leistet.

4. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

1

Die Parteien streiten über die Rückzahlung von 15.338,76 EUR aus einer "Reservierungsvereinbarung".

2

Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte in erster Instanz, Herr J., als sog. "Reservierungsnehmer" und die Beklagten als sog. "Reservierungsgeber" schlossen am 07.10.1998 einen als "Verbindliche Reservierungsvereinbarung" bezeichneten Vertrag folgenden Inhalts:

3

"§ 1 Vertragsparteien

...

§ 2 Reservierungsobjekt

Reservierungsort: ...

Grundstückspreis: 130,00 pro m² Bauland, 30,00 DM pro m² Gartenland

Größe: ca. 500 m² Bauland, ca. 1.000 m² Gartenland

Die endgültige Größe wird bei der Vermessung festgelegt.

Der Verkäufer sagt dem Kaufinteressenten eine verbindliche Reservierung für das o.g. Grundstück unwiderruflich zu.

Die Reservierung ist einem Vorkaufsrecht gleichgestellt.

§ 3 Reservierungspauschale

Die Reservierungspauschale beträgt unabhängig von Größe und Beschaffenheit des Grundstücks

30.000,00 DM.

Sie ist zahlbar und fällig mit Unterzeichnung dieses Vertrages.

Die Reservierungspauschale wird mit dem späteren Kaufpreis verrechnet und ist somit Bestandteil des Grundstückspreises.

Die restliche Kaufsumme wird spätestens zehn Tage nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällig.

..."

4

Auf der Vertragsurkunde quittierten die Beklagten die Reservierungspauschale i.H.v. 30.000,00 DM (= 15.338,76 EUR) am Tag des Vertragsschlusses erhalten zu haben.

5

Im Sommer des Jahres 2004 stellte die Klägerin fest, dass die Beklagten eine Teilfläche des reservierten Grundstücks verkauft hatten und dass dieses inzwischen bebaut worden war bzw. wurde. Die Beklagten hatten die Klägerin hierüber nicht informiert.

6

Mit Schreiben vom 01.12.2004 verlangte der Bevollmächtigte der Klägerin und des Drittwiderbeklagten, Herr R., Rückzahlung der Reservierungspauschale bis zum 31.12.2004. Die Beklagten antworteten mit Schreiben vom 15.12.2004 und baten um den Nachweis der Legitimation von Herrn R., für die Klägerin und den Drittwiderbeklagten handeln zu dürfen. Unter dem 17.12.2004 wies Herr Rechtsanwalt R. seine Vollmacht nach und wiederholte sein Rückzahlungsverlangen. Mit Schreiben vom 04.01.2005 lehnte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten jegliche Zahlung ab.

7

Mit Vertrag vom 31.01.2005 trat der Drittwiderbeklagte seine Ansprüche aus der "Verbindlichen Reservierungsvereinbarung" vom 07.10.1998 an die Klägerin ab.

8

Die Klägerin hat vorgetragen, die Reservierungsvereinbarung stelle kein Vorkaufsrecht dar. Ein Vorkaufsrecht setze einen Verkauf an Dritte voraus, dies habe aber gerade ausgeschlossen werden sollen. Die streitgegenständliche Vereinbarung sei daher nicht formbedürftig gewesen.

9

Die Klägerin hat beantragt,

10

die Beklagten zu verurteilen, an sie gesamtschuldnerisch 15.338,76 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.12.2004 zu zahlen, sowie weitere 449,96 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 % Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

11

Die Beklagten haben beantragt,

12

die Klage abzuweisen

13

und widerklagend

14

die Klägerin und den Drittwiderbeklagten zu verurteilen, den Beklagten für die außergerichtliche Rechtsvertretung Kosten i. H. v . 581,28 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

15

Die Klägerin und der Drittwiderbeklagte haben beantragt,

16

die Widerklage abzuweisen.

17

Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben.

18

Wegen des streitigen Vorbringens im Weiteren wird auf das angegriffene Urteil des Landgerichts Rostock vom 11.08.2006 verwiesen.

19

Das Landgericht hat der Klage im vollen Umfang stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Der Klägerin stehe - auch aus abgetretenem Recht - ein Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungspauschale aus einer positiven Forderungsverletzung der "Verbindlichen Reservierungsvereinbarung" zu. Dieser sei wirksam. Die Beklagten hätten gegen das vereinbarte Veräußerungsverbot verstoßen. Der Anspruch sei nicht verjährt, weil die Klägerin erst im Jahre 2004 Kenntnis von der positiven Forderungsverletzung erlangt habe.

20

Soweit das Landgericht Rostock der Klage stattgegeben hat, haben die Beklagten am 23.11.2006 Berufung eingelegt und begründet. Der Senat hat mit Beschluss vom 11.12.2006 den Beklagten Wiedereinsetzung in die versäumte Berufungs- und Berufungsbegründungsfrist gewährt.

21

Die Beklagten vertiefen ihr Vorbringen dazu, dass der "Verbindliche Reservierungsvertrag" nichtig sei und dass ein Bereicherungsanspruch verjährt sei. Die Vorschrift des § 196 BGB sei nach ihrem Normzweck einschränkend auszulegen. Dieser gebiete es, die Zehn-Jahres-Frist nur auf solche Fälle anzuwenden, in denen die Erfüllung des Ersatzanspruches durch den Schuldner nicht ausschließlich von seiner Leistungsbereitschaft und -fähigkeit abhänge, sondern darüber hinaus auch von Umständen, auf die er keinen Einfluss habe.

22

Die Beklagten beantragen,

23

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Rostock vom 11.08.2006 die Klage abzuweisen.

24

Die Klägerin beantragt,

25

die Berufung zurückzuweisen

26

Sie verteidigt das Urteil des Landgericht unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.

II.

27

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

28

1. Sollte die verbindliche Reservierungsvereinbarung ungeachtet des Fehlens einer notwendigen Beurkundung i.S.d. § 313 BGB a.F. wirksam sein, ergäbe sich ein Anspruch der Klägerin aus §§ 325 Abs. 1 Satz 3, 323 Abs. 3 a.F., 812, 818 Abs. 1 BGB.

29

Die Beklagten haben die reservierte Teilfläche des Grundstücks verkauft. Infolge dessen ist von einer subjektiven Unmöglichkeit (sog. Unvermögen) gem. § 275 Abs. 2 BGB a.F. auszugehen.

30

Allerdings kann nicht per se von einem Unvermögen ausgegangen werden, wenn der Schuldner die geschuldete Sache veräußert hat und wenn er über den Gegenstand nicht mehr verfügen kann und auf ihn keinen Anspruch mehr hat. Eine Unmöglichkeit liegt vielmehr erst dann vor, wenn feststeht, dass der Schuldner die Verfügungsmacht nicht mehr erlangen und zur Erfüllung des geltend gemachten Anspruches auch nicht auf die Sache einwirken kann. Solange dagegen die Möglichkeit besteht, dass der Dritte dem Schuldner die Verfügungsmacht wieder einräumt oder der Verfügung zustimmt, steht sein Unvermögen nicht fest (vgl. u.a. BGH, Urt. v. 07.10.1983, V ZR 261/81, NJW 1984, 479).

31

Gleichwohl ist es vorliegend gerechtfertigt, aufgrund des Sach- und Streitstandes ein Unvermögen der Beklagten anzunehmen. Denn sie haben nicht dargetan, dass sie im Falle einer Inanspruchnahme der "Allgemeinen Reservierungsvereinbarung" durch die Klägerin zur Erfüllung willens und in der Lage wären. Auch wenn grundsätzlich derjenige, der einen Anspruch geltend macht, alle anspruchsbegründenden Tatsachen darlegen und ggf. auch beweisen muss, während der Gegner die anspruchshindernden, die anspruchsvernichtenden und anspruchshemmenden Tatsachen darzulegen und zu beweisen hat, erfährt diese Verteilung der Darlegungs- und Beweislast vorliegend eine Modifizierung. Ist die Unmöglichkeit - wie bei einem Anspruch aus §§ 280, 325 BGB a.F. - anspruchsbegründende Voraussetzung, wird es dem Gläubiger häufig nicht möglich sein, Umstände vorzutragen, aus denen sich ergibt, dass ein Rückerwerb des geschuldeten Gegenstandes durch den Schuldner ausgeschlossen ist. Die für diese Beurteilung maßgeblichen Tatsachen beruhen weitgehend auf den rechtlichen und tatsächlichen Beziehungen des Schuldners zum Erwerber, die dem darlegungsbelasteten Gläubiger regelmäßig nicht oder nicht ausreichend bekannt sind, während der Schuldner hierzu aus eigener Kenntnis ohne Weiteres näher vortragen kann (vgl. hierzu u.a. BGH, Urt. v. 26.03.1999, V ZR 368/97, NJW 1999, 2034/2035).

32

Rechtsfolge des § 323 Abs. 3 BGB a. F. ist, dass das Vorgeleistete - hier die Reservierungspauschale - nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückzugewähren ist. Dieser Anspruch wäre nicht verjährt, weil er erst im Jahre 2004 - im Zeitpunkt des Eintritts des Unvermögens infolge des Verkaufs - entstanden wäre und weil selbst eine kurze Verjährungsfrist von 3 Jahren im Zeitpunkt der Klageeinreichung nicht abgelaufen wäre.

33

2. Entsprechendes würde gelten, wenn der allgemeine Reservierungsvertrag unwirksam wäre, weil er nicht gem. § 313 BGB a. F. notariell beurkundet worden ist.

34

a. Für eine Formnichtigkeit sprechen in den Augen des Senates die überwiegenden Argumente. Die streitgegenständliche "Allgemeine Reservierungsvereinbarung", die nicht mit einer gängigen und sowohl in der Rechtsprechung wie auch in der Literatur behandelten Reservierungsvereinbarung zwischen einem Kaufinteressenten und einem Makler gleichgesetzt werden kann (vgl. hierzu u.a. BGH, Urt. 10.02.1988, IVa ZR 268/86, MDR 1988, 651) oder mit einer Reservierungsvereinbarung, mit der sich ein Erwerber bei Vermeidung einer "Vertragsstrafe" zum Kauf eines Grundstücks "verpflichtet" (vgl. OLG Köln, Urt. v. 12.09.2000, 3 U 16/00, OLGR Köln 2001, 69), ist dahin auszulegen, dass die Beklagten zugesagt haben, für einen unbegrenzten, jedenfalls aber nicht dokumentierten Zeitraum das Grundstück für die Klägerin und den Drittwiderbeklagten "freizuhalten". Diesen ist das Recht eingeräumt worden, das Grundstück zu einem festgelegten Kaufpreis unter Anrechnung der Reservierungspauschale zu erwerben. Nicht die Klägerin und der Drittwiderbeklagte sind damit eine rechtsgeschäftsähnliche Verpflichtung i.S.d. § 313 BGB a.F. eingegangen, sondern die Beklagten, indem sie sich ihrer freien Verfügungsbefugnis über die streitgegenständliche Teilfläche ihres Grundstücks begeben haben.

35

Der dahin auszulegende Vertrag wäre gem. § 313 BGB a.F. formbedürftig gewesen. Sowohl § 313 BGB a.F. als auch § 311 b BGB dienen gleichermaßen dem Interesse des Erwerbers wie des Veräußerers eines Grundstücks an einem Schutz vor einem übereilten Geschäftsabschluss, an einer sachgemäßen Beratung (§ 17 BeurkG), an der Gültigkeit und am Beweis der Vereinbarung (st. Rspr.; vgl. u.a. BGH, Urt. v. 14.03.2003, V ZR 278/01, BGH-Report 2003, 647). Die "Verbindliche Reservierungsvereinbarung" kommt der Einräumung eines Vorkaufsrechts gleich, wie es die Parteien im Vertrag auch ausdrücklich bestimmt haben und wie es die Rechtsprechung seit jeher als beurkundungspflichtig angesehen hat. Der Grund liegt eben darin, dass der Eigentümer schon durch die Begründung des Vorkaufsrechts wie hier in seiner Dispositionsfreiheit hinsichtlich des Grundeigentums gebunden wird (vgl. u. a. BGH, Urt. v. 09.01.2003, IX ZR 422/99, DNotZ 2003, 426; OLG Koblenz, Urt. v. 06.04.1995, 5 U 135/95, NJW-RR 1996, 744).

36

Geht man von einer Formbedürftigkeit aus, ergibt sich der Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungspauschale unmittelbar aus §§ 812, 818 Abs. 1 BGB, weil die "Allgemeine Reservierungsvereinbarung" nichtig ist. Die Frage der hinreichenden Bestimmbarkeit des Kaufgegenstandes würde sich gar nicht erst stellen.

37

b. Dieser Bereicherungsanspruch wäre auch unter Berücksichtigung des neuen Verjährungsrechts gem. Art. 229 § 6 Abs. 1 S. 1 i.V.m. Abs. 4 S. 1 EGBGB nicht verjährt. Es würde nicht die kurze Verjährungsfrist des § 195 BGB gelten, sondern die Verjährungsfrist von zehn Jahren gem. § 196 BGB. Die Fragen, ob am 01.01.2002 eine Kenntnis gem. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorliegen muss, um die Verjährungsfrist unmittelbar anlaufen zu lassen (vgl. hierzu bejahend BGH, Urt. v. 23.01.2007, XI ZR 44/06), ob durch den Schriftwechsel Ende 2004 die Verjährungsfrist durch ein Verhandeln gem. § 203 BGB gehemmt gewesen ist (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 26.10.2006, VII ZR 194/05, NJW ) und ob auf Seiten der Klägerin und des Drittwiderbeklagten eine Kenntnis gem. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorgelegen hat (vgl. hierzu u.a. OLG Bamberg, Urt. v. 04.05.2006, 1 U 234/05, NJW-RR 2006, 1406), können dahinstehen.

38

1) Nach § 196 BGB verjähren in zehn Jahren die Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie die Ansprüche auf die Gegenleistung. Die Gegenleistung ist in der Regel der Kaufpreis für das Grundstück. Ob die Ansprüche auf Rückzahlung des Kaufpreises auch im Falle der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages nach Bereicherungsrecht gem. § 195 BGB verjähren oder gem. § 196 BGB, wird in Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich beantwortet. Der Senat ist der Ansicht, dass sich die Verjährung einheitlich nach § 196 BGB richtet und dass dies auch dann gilt, wenn die Rückabwicklung eines Vorvertrages oder Ähnliches wie hier in Rede steht.

39

2) Soweit ersichtlich hat sich bislang nur das Landgericht Rottweil (Urt. v. 11.04.2006, 2 O 490/05, zitiert nach Juris) mit der Frage auseinandergesetzt und sich für eine kurze Verjährungsfrist entschieden. Die zehnjährige Verjährungsdauer des § 196 BGB sei nach Sinn und Zweck auf Ansprüche aus einer Rückabwicklung eines Grundstücksgeschäfts nicht anzuwenden. Vom Wortlaut her fielen Ansprüche aus der Rückübertragung eines Grundstücks, zu denen der Schuldner aufgrund von Störungen des ursprünglichen Leistungsverhältnisses verpflichtet sei, zwar unter die Regelung des § 196 BGB. Richtigerweise sei jedoch § 196 BGB vor Rückabwicklungsansprüchen einschränkend auszulegen, da die zehnjährige Verjährungsdauer nach Sinn und Zweck lediglich für solche Fälle gelten solle, bei denen sich der Vollzug des ursprünglichen Erfüllungsanspruchs aus Gründen verzögern könne, auf die der leistungsbereite Schuldner keinen Einfluss habe. Mit der Zehnjahresfrist solle insbesondere den Besonderheiten von Verträgen Rechnung getragen werden, die Grundstücke oder Rechte an Grundstücken zum Inhalt hätten. Bei diesen Verträgen bestehe die Besonderheit, dass der zur Erfüllung führende Leistungserfolg nicht ausschließlich von der Leistungshandlung des Schuldner abhänge. Vermessungen und Katastereintragungen könnten zu erheblichen Zeitverzögerungen führen. Hinzu kämen Verzögerungen im Zusammenhang mit der vom Finanzamt zu erteilenden Unbedenklichkeitsbescheinigung, wenn der Käufer über die Höhe der Grunderwerbssteuer mit dem zuständigen Finanzamt streite und deshalb die Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht erteilt werde (BT-Drucks. 14/6040, S. 105; MünchKommBGB/Grothe, 5. Aufl., § 196 Rn. 1).

40

3) Auch die Literatur ist zum Teil dieser Ansicht. Einerseits werden die Sekundäransprüche grundsätzlich aus dem Anwendungsbereich des § 196 BGB herausgenommen (Bamberger/Henrich, § 196 Rz. 3). Weniger weitgehend werden die Sekundäransprüche unter § 196 BGB subsumiert, die ebenfalls auf eine dingliche Rechtsänderung gerichtet sind, nicht aber die Sekundäransprüche des Gläubigers der Gegenleistung; in diesen Fällen sei aus den auch vom LG Rottweil bemühten Motiven heraus eine teleologische Reduktion geboten (vgl. MünchKommBGB/Grothe, 5. Aufl., § 196 Rn. 1). Die Gegenansicht vertritt die Auffassung, der unter § 196 BGB fallende Gegenanspruch könne sich auch aus dem Gesetz ergeben; sei z.B. ein Grundstückskaufvertrag nichtig, seien die allfälligen Rückgewähransprüche beider Seiten durch § 196 BGB abgesichert, die des Käufers nicht nur durch § 215 BGB (Staudinger/Peters, § 196 (2003), Rz. 11 aE).

41

4) Der Senat schließt sich im Ergebnis der letztgenannten Ansicht an.

42

Auch bei den Sekundäransprüchen auf Rückübertragung bzw. auf Rückzahlung eines Entgelts handelt es sich um einen "Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück" und um den korrespondierenden "Anspruch auf die Gegenleistung". Es besteht kein Grund, das Gesetz abweichend von der sprachlich-grammatikalischen Auslegung einschränkend zu interpretieren. Insbesondere ist eine systematische Notwendigkeit hierfür nicht erkennbar. Der Vollzug eines Rückübertragungsanspruches kann sich ebenso verzögern wie der Vollzug des ursprünglichen Erfüllungsanspruches des Gläubigers. Im einen wie im anderen Fall ist - worauf der Gesetzgeber abgestellt hat (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 105) - die Durchsetzbarkeit des Anspruchs nicht allein vom Willen und dem Handlungsspielraum der Parteien abhängig, weil die Veränderung des Rechts einer Eintragung im Grundbuch bedarf und grundbuchspezifische Verzögerungen zu besorgen sind. Es mag sein, dass im Falle eines Rückübertragungsanspruches grundbuchspezifische Schwierigkeiten und damit verbundene Zeitverzögerungen beim Vollzug weniger häufig sind als beim Vollzug eines Erfüllungsanspruches. Diese Unterschiede weisen aber keinen derartigen strukturellen Unterschied auf, der eine einschränkende Gesetzesauslegung rechtfertigen könnte. Da § 196 BGB abstrakt ausgestaltet ist, verbietet sich auch eine einzelfallbezogene Prüfung dahingehend, ob im zu beurteilenden Einzelfall tatsächlich Verzögerungen eingetreten sind bzw. zu besorgen gewesen wären.

43

Nicht gerechtfertigt ist es auch, für die in aller Regel in Geld bestehenden Gegenansprüche eine andere Verjährungsregel eingreifen zu lassen als für den Erfüllungs- bzw. Rückübertragungsanspruch. Aus den Gesetzesmaterialien (vgl. BT-Drucks. 14/7052, S. 179) geht hervor, dass die Gegenleistung auf Initiative des Rechtsausschusses in den Regelungsbereich des § 196 BGB aufgenommen worden ist, damit der Anspruch auf Übertragung des Eigentums und der Anspruch auf die Gegenleistung nicht unterschiedlich verjähren. Solch unterschiedliche Verjährungsfristen würden zwar nicht dazu führen, dass die von § 196 BGB erfassten Ansprüche auf Übertragung bzw. Rückübertragung nach einer Verjährung der Gegenleistungsansprüche noch erfüllt werden müssten; dem stünden §§ 320, 215 BGB entgegen. Jedoch könnten die Verträge in einem solchen Stadium nicht mehr beendet werden. Die Argumentation von Grothe (MünchKommBGB/Grothe, a.a.O.), es bestehe kein Grund, den Gläubiger zu privilegieren, sobald er seinen Anspruch erbracht habe, weil die vom Gesetzgeber besorgte Divergenz zweier Verjährungsfristen dann nicht mehr gegeben sei, überzeugt nicht. Sie hebt auf einen nicht verallgemeinerungsfähigen Einzelfall ab, der es nicht rechtfertigen kann, die Intention des Gesetzgebers zu korrigieren und es nicht bei einer abstrakten Auslegung zu belassen.

44

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

45

Die Revision ist zuzulassen, weil die Sache bezüglich der Verjährung eine entscheidungserhebliche und klärungsbedürftige Rechtsfrage aufwirft, welche sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und damit von grundsätzlicher Bedeutung ist (hierzu BGH, Beschl. v. 4. 7. 2002, V ZB 16/02, NJW 2002, S. 3029).