Amtsgericht Langenfeld (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2001-04-05, Aktenzeichen 35 UR II 61/00 WEG
ECLI:DE:AGME2:2001:0405.35UR.II61.00WEG.00

Tenor

1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 23.08.2000 zum Tagesordnungspunkt Nr. 6 betreffend "Wiederwahl" der Verwaltung" sowie Fassadensanierung" werden für ungültig erklärt.

2. Die Kosten des Verfahrens werden den Beteiligen zu 2) auferlegt.

Eine Erstattung außergerichtlicher Auslagen findet nicht statt.

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Gründe: Die Beteiligten zu 1) sind gemeinsame Miteigentümer der im Aufteilungsplan zur Teilungserklärung als Sondereigentumseinheit Nr. 13 bezeichneten Eigentumswohnung im Hause "B" sowie des in diesem Aufteilungsplan mit Nr. 21 bezeichneten Stellplatzes in der Tiefgarage des Objektes. Dabei handelt es sich um ein von der Firma M in B erstelltes Bauträgerobjekt, das aus sechs einzelnen Häusern mit 50 Wohnungen sowie 57 Einstellplätzen in dieser Garage besteht. Nachdem die Abnahme dieses Objektes im Jahre 1997 erfolgt war, traten an mehreren Fassaden dieses Objektes, die mit einem weißen Körnerverputz versehen waren, großflächige grüne Verfärbungen auf, die auf Algenbefall zurückzuführen sind. Wegen dieser Beeinträchtigungen führte die Verwalterin Verhandlungen mit der Bauträgerin, die sich zu einer kulanzweisen Regelung bereit erklärte, dass sie auf eigene Kosten den Algenbefall beseitigen wollte, die Eigentümergemeinschaft jedoch die Kosten der nötigen Gerüstbereitstellung tragen solle.

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In der Versammlung vom 23.08.2000, bei der die Eigentümergemeinschaft mit einer Mehrheit von 8982/10.000 Anteilen vertreten war, kam es unter dem Tagesordnungspunkt Nr. 6 u. a. zu folgenden zwei Beschlussfassungen: "TOP 6 Beschluss über die Wahl der Verwaltung, für weitere 5 Jahre, zu den ermäßigten Konditionen: Eigentumswohnung 35,-- DM pro Monat, Tiefgarage 5,-- DM pro Monat, zuzüglich Mehrwertsteuer. Frau T erläuterte, dass der bestehende Vertrag zum 31.12.2001 ausläuft. Die Eigentümer machten den Vorschlag den Verwaltervertrag für 2 oder 3 Jahre zu verlängern. Daher wurden die Abstimmlisten um die Positionen 3 Jahre und 2 Jahre ergänzt. Die Verwaltung wurde mit 4.484/10.000 Miteigentumsanteilen für 5 Jahre wiedergewählt.

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1512/10.000 Miteigentumsanteile waren für die Verlängerung um 3 Jahre, 2297/10.000 Miteigentumsanteile für 2 Jahre,

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689/10.000 Miteigentumsanteile stimmten mit nein.

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Beschluss über die Fassadensanierung

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Frau T erläuterte, dass es aufgrund der Feuchtigkeit durch die Itter, an den Nordseiten der Gebäude, zur Algenbildung kommt. Da die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bereits erfolgt ist, sei die WEG in der Beweisumkehrlast. Dieser Nachweis kann nur über ein Beweissicherungsverfahren geleistet werden. Die Anwalts- und Gerichtskosten würden ca. 10.000,-- DM ausmachen. Bei einem Beweissicherungsverfahren wird vom Gericht ein Sachverständiger beauftragt. Das Verfahren dauert in der Regel 2 bis 3 Jahre. Falls es zu einer Einigung mit der Firma M kommt, wird ein Termin vor Ort stattfinden, an dem der Beitrat, die Fa. M, die W und die Sanierungsfirma teilnehmen werden, um zu besprechen, wie die Fassaden behandelt werden sollen.

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Die Diskussion ergab, dass wenn, das gesamte Haus jeweils gestrichen werden soll.

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Der Beschluss wurde wie folgt formuliert: Beschlussvorschlag 1: Die Eigentümer genehmigten die Kulanzregelung der Firma M unter der Voraussetzung, dass die Firma M das Streichen der gesamten Fassade übernimmt. Die Gerüstkosten gehen zu Lasten der Eigentümergemeinschaft, pro Haus.

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Der Beschluss wurde mit 8.982/10.000 angenommen."

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Diese Beschlüsse sind nach Auffassung der Beteiligten zu 1) anfechtbar. In Bezug auf die Neuwahl der Verwaltung berufen sie sich im wesentlichen darauf, dass zum einen keine ausreichende Mehrheit vorhanden gewesen sei und dass zum anderen auch ein Verstoß gegen die Formvorschrift des § 26 Abs. 2 WEG vorliege. Hinsichtlich des anderen, von ihnen angefochtenen Beschlusses vertreten sie die Auffassung, dieser sei deshalb rechtswidrig, weil er der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums widerspreche. Bei der aufgetretenen Veralgung der Häuserfassaden handele es sich um einen gewährleistungspflichtigen Baumangel, zu dessen kostenloser Beseitigung die Bauträgerin verpflichtet sei, wozu es notfalls gerichtlicher Inanspruchnahme bedürfe.

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Demgemäss beantragen sie,

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die Beschlüsse der Versammlung zum Tagesordnungspunkt Nr. 6 betreffend die Wahl der Verwaltung für weitere fünf Jahre sowie die Kulanzregelung betreffend Fassadensanierung für ungültig zu erklären.

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Für denjenigen Fall, dass hinsichtlich des ersten angefochtenen Beschlusses von einem sogenannten Negativ- oder Nichtbeschluss auszugehen sei, stellen sie hilfsweise den Antrag,

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festzustellen, dass ein Beschluss der Eigentümerversammlung vom 23.08.2000 zum Tagesordnungspunkt Nr. 6 mit dem Inhalt nicht zustande gekommen ist, das die Firma W weder für weitere fünf Jahre noch für weitere drei oder zwei Jahre zur Verwalterin wiedergewählt bzw. der Verwaltungsvertrag mit ihr weder für weitere fünf Jahre noch für weitere drei oder zwei verlängert wird. Die Beteiligten zu 2) beantragen, diese Anträge zurückzuweisen.

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Sie lassen durch ihre Verwalterin die Auffassung vertreten, diese sei zumindest für drei Jahre wiedergewählt worden. Ferner sei die Gemeinschaft mit der Verfahrensweise deshalb einverstanden gewesen, weil ihr damit die Kosten erspart worden seien, die durch eine ansonsten erforderliche außerordentliche Versammlung verursacht worden seien.

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Hinsichtlich der Kulanzregelung verweisen sie im wesentlichen darauf, dass diese gegenüber der mit erheblichen Kosten verbundenen gerichtlichen Inanspruchnahme der Bauträgerin für die betroffenen Miteigentümer günstiger sei.

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Die Hauptanträge der Beteiligten zu 1) sind begründet, da die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 23.08.2000, soweit sie in diesem Verfahren zur gerichtlichen Überprüfung gestellt worden sind, anfechtbar sind:

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In der Versammlung vom 23.08.2000 hat die Eigentümerversammlung hinsichtlich der Wiederwahl der Verwaltung insgesamt drei Entscheidungen über die wiederholte Bestellung der derzeitigen Verwalterin getroffen, nämlich mit einer gewissen Mehrheit für fünf Jahre, mit einer anderen Mehrheit für drei Jahre sowie wiederum mit einer anderen Mehrheit für zwei Jahre. Wenngleich hinsichtlich dieser beiden zuletzt genannten Zeiträume im Text des Protokolls nur von einer "Verlängerung" die Rede ist, so handelt es sich doch im Ergebnis um eine Beschlussfassung betreffend die Wiederwahl dieser Verwalterin, so wie diese hinsichtlich des erstgenannten Zeitraumes (5 Jahre) im Protokoll wiedergegeben ist, denn aus der Überschrift zum Tagesordnungspunkt Nr. 6 ist deutlich ersichtlich, dass es in diesem Zusammenhang nur um die "Wahl der Verwaltung" ging. Im Hinblick darauf, handelt es sich also insgesamt gesehen um drei Beschlüsse der Eigentümerversammlung, die im Anfechtungsverfahren nach § 43 WEG zu überprüfen sind, auch wenn die Beteiligten zu 1) ihren Hauptantrag wortwörtlich, nur in Bezug auf den Zeitraum von fünf Jahren gestellt haben, da ihr Rechtsschutzinteresse sich auf sämtliche dieser drei Beschlüsse bezieht (s. Hilfsantrag vom 21.12.2000).

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Soweit es diesbezüglich zunächst um den zuerst genannten Zeitraum (5 Jahre) geht, hat die Anfechtung deshalb Erfolg, weil mit diesem Eigentümerbeschluss die grundsätzlich zulässige Bestellungszeit von fünf Jahren (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG) überschritten worden ist.

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Dieser Grundsatz erfährt lediglich drei Ausnahmen, deren Vorliegen jedoch nicht festgestellt werden kann. Die erste Ausnahme ist dann zu machen, wenn die erneute Bestellung mehr als ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit (hier: 31.12.2001) mit

sofortiger Wirkung

beschlossen und dadurch die Gesamtdauer der Bestellung auf über fünf Jahre ausgedehnt wird oder wenn die Bestellung zwar nicht mit sofortiger Wirkung beschlossen wird, sondern erst ein halbes Jahr nach der Beschlussfassung wirksam werden soll (BGB NJW-RR 1995, Seite 780 ff.). Aus dem Protokoll ist jedoch nicht ersichtlich, dass die Verwalterin ab sofort, nämlich ab dem 23.08.2000, auf die Dauer von fünf Jahren wiedergewählt wurde. Auch kann auf der Grundlage dieses Protokolls nicht festgestellt werden, dass die Wiederwahl für diesen Zeitraum erst ein halbes Jahr nach der Beschlussfassung vom 23.08.2000 wirksam werden sollte.

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Des weitern kann eine erneute Bestellung, die mehr als ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit erfolgt, zulässigerweise beschlossen werden, sofern dadurch die Bestellungszeit die höchstzulässige Dauer von fünf Jahren nicht übersteigt. Aber auch dieser Ausnahmefall liegt nicht vor, denn die Verwalterin war am 23.08.2000 noch bis Ende 2001 bestellt, also für etwa noch 1 ¼ Jahr, so dass diese noch laufende Amtszeit zuzüglich der beschlossenen neuen Wahlzeit den höchstzulässigen Zeitraum des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG übersteigt.

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Die Verwalterin ist von der Eigentümerversammlung am 23.08.2000 aber auch nicht auf die Dauer von drei Jahren oder auf die Dauer von zwei Jahren wirksam wiedergewählt worden. Zwar scheitert diese Wahl nicht an der soeben diskutierten Höchstgrenze des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG, da in keinem Fall die höchstzulässige Dauer von fünf Jahren überschritten wurde. Allerdings fehlt es diesbezüglich an der erforderlichen "Stimmenmehrheit" im Sinne der § 26 Abs. 1 Satz 1, 25 WEG. Für keine dieser Varianten haben die Mitglieder der Eigentümerversammlung am 23.08.2000 in ausreichender Mehrheit gestimmt.

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Der von den Beteiligten zu1) im übrigen angefochtene Beschluss betreffend die Genehmigung einer Kulanzregelung mit der Bauträgerin (Fa. M) kann gleichfalls im Ergebnis nicht als wirksam erachtet werden, denn es handelt sich dabei um keine zulässige Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentumes im Sinne des § 21 WEG. Mit dieser Entscheidung hat die Eigentümergemeinschaft zu ihren Lasten und zwar auch zu Lasten der Beteiligten zu 1), in Bezug auf die Bereitstellung der Gerüste, die im Zusammenhang mit den Fassadenarbeiten erforderlich sein werden, eine kostenmäßige Belastung übernommen in einer Größenordnung von mindestens gut 12.000,00 DM, die sie im Falle der erfolgreichen Geltendmachung von Gewahrleistungsansprüchen gegenüber der Bauträgerin nicht übernehmen müsste. Damit entsteht (auch) den Beteiligten zu 1) ein nicht unerheblicher Vermögensnachteil, wobei dem Gericht bewusst ist, dass bereits die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen betreffend das Gemeinschaftseigentum auch mit nicht unerheblichen kostenmäßigen Belastungen für die Eigentümergemeinschaft verbunden und der Ausgang eines evtl. Rechtsstreites zwischen ihr und der Bauträgerin ungewiss ist. Allerdings kann es den Beteiligten zu 1) im Ergebnis nicht abgeschnitten werden, dass innerhalb der maßgeblichen Verjährungsfrist offenkundig berechtigte Ansprüche der Gemeinschaft durchgesetzt werden.

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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 47 WEG. Es besteht kein Anlass, von dem darin geregelten Grundsatz abzuweichen, wonach eine Erstattung außergerichtlicher Auslagen in der Regel nicht erfolgt.

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Verfahrenswert: 10.000,00 DM