Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-09-22, Aktenzeichen 11 K 1477/15
ECLI:DE:VGD:2016:0922.11K1477.15.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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Tatbestand:

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Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks T. Straße, Gemarkung M. , Flur a , Flurstücke b , c , d in X. , auf dem sich zu einem Teil bereits seit etwa den 1930er Jahren ein Tennisplatz befindet.

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Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. e – S. – der Beklagten, der am 18. Juni 1979 vom Rat der Beklagten beschlossen wurde und der in diesem Bereich keine überbaubare Grundstücksfläche und unter anderem auf dem Flurstück d ein Pflanzgebot festsetzt. Im Aufstellungsbeschluss vom 11. Oktober 1976 heißt es, die Möglichkeit eines unmittelbaren Nebeneinanders von Großgewerbe und wohnbaulicher Nutzung solle durch ein modifiziertes Baurecht verhindert werden. Ferner solle im entsprechenden Abstand zum Großgewerbegebiet eine Arrondierung der wohnbaulichen Nutzung (Einfamilienhausbebauung) ermöglicht werden. In der Begründung zum Bebauungsplan in der Fassung des Offenlegungsbeschlusses vom 21. November 1977 (Bl. 76 des Aufstellungsvorgangs) heißt es: „Im Hinblick auf die begrenzte Kapazität der Erschließungsanlagen (Kanal) wie auch in Übereinstimmung mit den vorgenannten Aspekten der übergeordneten Ziele und Bewertungsgrundlage wird im Plangebiet eine Wohnbebauung geringer Dichte vorgeschlagen.“ Die zu Beginn der Planung vorgesehenen länglichen Baufenster, die ursprünglich auch auf den Flurstücken des Klägers eine überbaubare Grundstücksfläche vorsahen, wurden sodann vor der erneuten Offenlegung des Planes enger gefasst. In der Begründung zum Bebauungsplan (Anlage 3 zur Drucksache Nr. 72/79, Bl. 415 ff. des Aufstellungsvorgangs) heißt es: „Ziele des Bebauungsplanes: Entsprechend den Aussagen des Räumlich-funktionalen Entwicklungskonzeptes der Stadt X. und des Entwurfes zum Teilentwicklungsplan M. ist eine geringfügige Erhöhung der Einwohnerzahl für M. angestrebt. Ferner bestehen in X. Defizite im baurechtlichen Flächenangebot für noch mögliche Einfamilienhausbebauung. Dem sollte mit Vorbehalt bezüglich der Gefahren der Zersiedlung und des Landschaftsschutzes Rechnung getragen werden. Die Probleme der Nachbarschaft wohnbaulicher und gewerblich-industrieller Nutzung müssen unter Berücksichtigung des Immissionsschutzes planerisch gelöst werden. […] Maß der baulichen Nutzung und Bauweise: Auf den Grundstücken entlang der T. Straße sowie im südlichen Bereich wird eine zweigeschossige, offene Bebauung mit einer GRZ von max. 0,4 und einer GFZ von max. 0,8 und für das übrige Gebiet wird eine eingeschossige, offene Bebauung mit einer GRZ von max. 0,4 und einer GFZ von max. 0,5 festgesetzt, wobei für das gesamte Baugebiet nur Einzel- und Doppelhäuser mit Satteldächern zulässig sind. […] Überbaubare und nichtüberbaubare Grundstücksfläche: Die überbaubare Grundstücksfläche im MI-Gebiet wird durch Baugrenzen bestimmt. Die nichtüberbaubaren Grundstücksflächen sind als Hausgärten anzulegen, wobei vorhandener Baumbestand zu erhalten ist.“

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Eine im Jahr 2003 von der Verwaltung der Beklagten erarbeitete Vorlage zur 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. e – S. –, mit der auf dem Grundstück des Klägers ein Baurecht festgesetzt werden sollte, fand im Rat der Beklagten keine Mehrheit und wurde nicht beschlossen.

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Am 29. September 2014 beantragte der Kläger bei der Beklagten die Erteilung eines planungsrechtlichen Bauvorbescheides für die Errichtung von Wohngebäuden auf seinem Grundstück.

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Nach Anhörung lehnte die Beklagte den Antrag des Klägers mit Bescheid vom 16. Februar 2015 ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, dem Vorhaben stünden die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. e entgegen. Die Voraussetzungen für eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB von den Festsetzungen des Bebauungsplanes lägen nicht vor. Das Vorhaben greife zu tief in die Planungskonzeption ein. Eine Befreiung sei auch nicht städtebaulich vertretbar und es liege keine unbeabsichtigte Härte vor.

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Der Kläger hat am 24. Februar 2015 Klage erhoben, zu deren Begründung er im Wesentlichen geltend macht, sein Vorhaben sei im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB zulässig. Der Bebauungsplan Nr. e der Beklagten sei unwirksam. Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen sei im Bereich seines Grundstückes willkürlich erfolgt und sei über bestehende privatrechtliche Bauverbote auf dem Nachbargrundstück hinweggegangen. Der bestehende Tennisplatz sei nicht berücksichtigt worden. Der Bebauungsplan sei funktionslos, weil das angrenzende Industriegebiet nicht mehr als solches genutzt werde und ein Mischgebiet, wie von dem Bebauungsplan festgesetzt, zu keinem Zeitpunkt existiert habe. Sofern von der Wirksamkeit des Bebauungsplanes ausgegangen werde, stehe dem Kläger eine Befreiung von dessen Festsetzungen zu. Sein Vorhaben schaffe Wohnraum und laufe daher den Zielen der Planung nicht zuwider. Aufgrund des vorhandenen Tennisplatzes sei das Vorhabengrundstück als atypisch anzusehen. Für eine Befreiung sprächen zudem Gründe des Allgemeinwohls, weil es den Flächenverbrauch reduziere. Zudem seien mit der Nutzung des Tennisplatzes Geräuschimmissionen verbunden, die durch eine Wohnbebauung auf diesem Grundstück beseitigt würden. Die Beklagte setze sich mit dem angegriffenen Bescheid in Widerspruch zu der Auffassung der Verwaltung im Rahmen der angestrebten zweiten Änderung des Bebauungsplanes, in der die Einräumung eines Baurechts für den Kläger für vertretbar gehalten worden sei.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 16. Februar 2015 zu verpflichten, ihm den beantragten bauplanungsrechtlichen Vorbescheid für die Errichtung von Wohngebäuden auf dem Grundstück T. Straße, Gemarkung M. , Flur a , Flurstücke b , c und d in X. , zu erteilen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Zur Begründung bezieht sie sich auf die Ausführungen in dem angegriffenen Bescheid und ergänzt im Wesentlichen Folgendes: Der Bebauungsplan Nr. e sei wirksam. Er leide an keinem beachtlichen Rechtsmangel. Der Rat der Beklagten habe sich im Aufstellungsverfahren mit allen Einwänden auseinandergesetzt. Der bestehende Tennisplatz sei bekannt gewesen. Die damaligen Eigentümer des Vorhabengrundstücks hätten für diese Flurstücke keine anderen Festsetzungen gewünscht. Etwaige privatrechtliche Bauverbote seien bei der Aufstellung des Planes weder im Baulastverzeichnis der Beklagten eingetragen gewesen noch sonst mitgeteilt worden. Der Plan sei auch nicht funktionslos geworden. Er habe weiterhin Steuerungsfunktion. Das Vorhaben berühre die Grundzüge der Planung. Ziel der Planung sei es, eine aufgelockerte Bebauung zu erreichen. Hierzu seien die überbaubaren Grundstücksflächen bewusst reduziert und die Durchgrünung des Gebietes festgesetzt worden. Die Änderungsvorlage der Verwaltung sei im Jahr 2003 von allen politischen Gremien abgelehnt worden.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Aufstellungs- und Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage hat keinen Erfolg.

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Sie ist zulässig, aber nicht begründet.

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Der angegriffene Bescheid ist nicht rechtswidrig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 , Abs. 5 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).

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Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheides, weil seinem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen, §§ 71 Abs. 2, 75 Abs. 1 Satz 1 Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW).

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Das Vorhaben ist bauplanungsrechtlich nicht zulässig. Ihm stehen die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. e – S. – der Beklagten entgegen. Danach besteht auf den Flurstücken des Klägers keine überbaubare Grundstücksfläche und auf Flurstück d zudem ein Pflanzgebot.

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Durchgreifende Bedenken gegen die Wirksamkeit des Bebauungsplanes bestehen nicht.

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Ein gemäß §§ 214 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, 215 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) beachtlicher Mangel des Abwägungsvorgangs oder der Abwägung im Übrigen liegt unter den von dem Kläger geltend gemachten Aspekten nicht vor und ist auch sonst nicht erkennbar.

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Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche im Bereich des Grundstücks des Klägers ist nicht abwägungsfehlerhaft und insbesondere nicht willkürlich erfolgt. Die Festsetzung wurde im Anschluss an die Bedenken und Anregungen der betroffenen Anwohner im Plangebiet nach der ersten Offenlegung des Bebauungsplanes überarbeitet. Der Bebauungsplan sah vor diesem Zeitpunkt noch eine überbaubare Grundstücksfläche auf den Flurstücken des Klägers vor (vgl. Bl. 81 des Aufstellungsvorgangs). Die Anwohner befürchteten jedoch in Anbetracht der insgesamt großflächigen Baufenster eine „Blockbildung“ beziehungsweise eine „Riegelwirkung“ (vgl. dazu die Mitteilungen an die Betroffenen, Bl. 227 ff. des Aufstellungsvorgangs). Daher wurden die überbaubaren Grundstücksflächen bewusst enger gefasst, um diesen Bedenken zu begegnen. Im Übrigen wurde damit auch auf konkrete Wünsche zur günstigeren Ausnutzung der Grundstücke eingegangen, so dass Baurechte gezielt eingeräumt werden konnten und dafür an anderer Stelle Freiflächen geschaffen wurden (vgl. die Begründung des erneuten Offenlegungsbeschlusses vom 16. Oktober 1978, Bl. 283 des Aufstellungsvorgangs). Gegen die fehlende Bebaubarkeit der heute im Eigentum des Klägers stehenden Flurstücke haben die früheren Eigentümer im Übrigen auch keine Einwände erhoben.

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Ein beachtlicher Abwägungsmangel des Bebauungsplanes folgt auch nicht aus dem Umstand, dass vielleicht ein privatrechtliches Bauverbot auf einem durch den Bebauungsplan mit Baurecht versehenen Flurstück besteht. Der Kläger hat ein solches privatrechtliches Bauverbot bislang lediglich ohne Nachweis behauptet. Die zivilrechtliche Belastung eines Flurstücks ist dem Plangeber im Aufstellungsverfahren nicht mitgeteilt und auch nicht in das Baulastverzeichnis eingetragen worden. Schon deshalb ist ein Abwägungsfehler nicht erkennbar. Davon abgesehen gab es für den Plangeber auch im Übrigen keinen Anlass, die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen anders zu gestalten. Zivilrechtliche Belastungen stehen der Überplanung eines Grundstücks mit einer überbaubaren Grundstücksfläche nicht grundsätzlich entgegen. In dem hier vorliegenden Fall liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die etwaigen Belastungen einer Realisierbarkeit der Festsetzungen entgegen stehen könnten, zumal die betroffenen Flurstücke im Zeitpunkt der Planaufstellung im Besitz der Angehörigen einer Familie standen.

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Das Vorhandensein des Tennisplatzes war dem Plangeber im Aufstellungsverfahren bekannt, so dass auch insoweit kein Abwägungsmangel erkennbar ist. Dies geht unter anderem aus der Zeichnung auf Bl. 303 des Aufstellungsvorgangs hervor, auf der der Tennisplatz zeichnerisch dargestellt ist.

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Der Bebauungsplan Nr. e ist auch nicht funktionslos geworden. Bebauungspläne können nur in äußerst seltenen Fällen funktionslos sein. Eine bauplanerische Festsetzung kann funktionslos sein, wenn und soweit die tatsächlichen Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, ihre Verwirklichung auf unabsehbare Zeit ausschließen und diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortwirkung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist für jede Festsetzung gesondert zu prüfen. Dabei kommt es nicht auf die Verhältnisse einzelner Grundstücke an. Entscheidend ist vielmehr, ob die jeweilige Festsetzung geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplans einen wirksamen Beitrag zu leisten. Die Planungskonzeption, die einer Festsetzung zu Grunde liegt, wird nicht schon dann sinnlos, wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann. Erst wenn die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv abweichen, dass der Bebauungsplan insoweit eine städtebauliche Gestaltungsfunktion unmöglich zu erfüllen vermag, kann von einer Funktionslosigkeit die Rede sein. Das setzt voraus, dass die Festsetzung unabhängig davon, ob sie punktuell durchsetzbar ist, bei einer Gesamtbetrachtung die Fähigkeit verloren hat, die städtebauliche Entwicklung noch in eine bestimmte Richtung zu steuern,

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vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. Februar 2015 – 7 D 30/13.NE – und Beschluss vom 2. April 2008 - 7 B 251/08 -, jeweils juris, m. w. N.

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Gemessen an diesem Maßstab ist der Bebauungsplan Nr. e insbesondere nicht aus den von dem Kläger angeführten Gründen funktionslos geworden. Die Festsetzung eines Mischgebietes mag hier ursprünglich unter anderem deshalb erfolgt sein, um den immissionsrechtlichen Schutzanspruch der bereits vorhandenen Wohnnutzungen gegenüber den nicht weit entfernten großgewerblichen oder industriellen Nutzungen festzuschreiben. Mit der Aufgabe der ursprünglichen gewerblichen und industriellen Nutzungen ist jedoch die Steuerungsfunktion der Mischgebietsausweisung nicht entfallen. Aus dem Beschluss der Bezirksvertretung M. vom 22. Juni 1977, die dem Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes als Anlage 6 beiliegt (Bl. 371 des Aufstellungsvorgangs), geht hervor, dass mit dem Bebauungsplan auch der Entstehung einer reinen Wohnbebauung vorgebeugt werden sollte, weil dies nach Annahme der Bezirksvertretung möglicherweise zu Nachteilen für die benachbarten Gewerbe- und Industrienutzungen hätte führen können. Die Funktion der Gebietsfestsetzung ist daher vor diesem Hintergrund nicht lediglich als Festschreibung eines bestimmten immissionsrechtlichen Schutzanspruchs zu verstehen, sondern sie sollte auch tatsächlich eine Durchmischung von Wohnen und Gewerbe zulassen beziehungsweise erreichen. Die Gebietsfestsetzung hat auch weiterhin diese Steuerungsfunktion. Zwar mag sich das Plangebiet bislang noch nicht zu einem Mischgebiet entwickelt haben. In Anbetracht der Nähe der an das Plangebiet Richtung Norden und Westen angrenzenden Gewerbegebiete erscheint der Einzug gewerblicher Nutzungen in das Plangebiet jedoch nicht ausgeschlossen. Dem stehen die verhältnismäßig kleinflächigen überbaubaren Grundstücksflächen nicht entgegen, weil gleichwohl gewerbliche, mischgebietstypische Gewerbenutzungen denkbar sind, für die das Flächenangebot angemessen sein kann (etwa: Büronutzungen, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Tankstellen, nicht wesentlich störende Kfz-Betriebe und Ähnliches). Auch das möglicherweise auf einem Grundstück bestehende privatrechtliche Bauverbot steht einer Verwirklichung der Festsetzungen nicht entgegen. Es kann durch privatrechtliche Vereinbarung wieder aufgehoben werden und betrifft ohnehin nur punktuell wenige Flurstücke.

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Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Erteilung einer Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplanes über die überbaubare Grundstücksfläche gemäß § 31 Abs. 2 BauGB. Danach kann von den Festsetzungen des Bebauungsplanes befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.

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Bei der Frage, ob ein planerischen Festsetzungen widersprechendes Vorhaben im Wege der Befreiung zugelassen werden kann, ist der Rechtsnormcharakter des als Satzung zu beschließenden Bebauungsplans zu beachten. Die Festsetzungen sind für das Baugenehmigungsverfahren grundsätzlich strikt verbindlich. Der Gesetzgeber stellt mit § 31 Abs. 2 BauGB ein Instrument zur Verfügung, das trotz dieser Rechtsbindung im Interesse der Einzelfallgerechtigkeit und der Wahrung der Verhältnismäßigkeit für Vorhaben, die den Festsetzungen zwar widersprechen, sich mit den planerischen Vorstellungen aber gleichwohl in Einklang bringen lassen, ein Mindestmaß an Flexibilität schafft,

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vgl. BVerwG, Beschluss vom 5. März 1999 - 4 B 5.99 -, BRS 62 Nr. 99.

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§ 31 Abs. 2 BauGB erfasst Fallgestaltungen, für die der Ortsgesetzgeber sich regelmäßig keine oder jedenfalls keine genauen Vorstellungen darüber gemacht hat, ob trotz der bauplanerischen Festsetzungen zur sachgemäßen Verfolgung der städtebaulichen Ziele im Sinne gebotener Einzelfallgerechtigkeit ein Abweichen von den Festsetzungen sachnäher ist,

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vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. Februar 2004 – 10 A 4840/01 –, juris, m.w.N.

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Demgemäß rechtfertigen nur Planfestsetzungen, die - wie regelmäßig - ein Mindestmaß an Abstraktion oder Verallgemeinerungen enthalten, die Erteilung einer Befreiung. Hat der Plangeber hingegen eine Festsetzung "im Angesicht des Falles" für diesen Fall so und nicht anders gewollt, ist für eine Befreiung kein Raum,

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vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Juli 1972 - IV C 69.70 -; OVG NRW, Urteil vom 20. Februar 2004 – 10 A 4840/01 –; OVG Lüneburg, Urteil vom 12. Oktober 1994 - 1 L 555/93 -, jeweils in juris.

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Ausgehend von diesen Grundsätzen scheidet die Erteilung einer Befreiung hier aus. Wie sich aus der Entstehungsgeschichte des Bebauungsplans Nr. e hinreichend deutlich ergibt, hat sich der Rat auf Anregung der früheren Eigentümer des Vorhabengrundstücks (Familie I. bzw. I1. ) mit der Frage der Bebaubarkeit auseinandergesetzt (vgl. die detaillierten Bedenken und Wünsche in den Schreiben der Eigentümer I. und I1. auf Bl. 148 ff. des Aufstellungsvorgangs, insbes. Bl. 151 sowie Bl. 156 - Eigentümer des Flurstücks c , vormals f , mit dem in dem Schriftsatz explizit erwähnten Tennisplatz: „Es sollte daher vornehmstes Ziel der Bebauungsplanung sein, weitere gesundheitsschädliche Einwirkungen aus dieser Oase für eine Wohnbebauung fernzuhalten.“ – vgl. zur Übersicht auch die Planzeichnung auf Bl. 172 des Aufstellungsvorgangs mit den ursprünglichen Flurstückbezeichnungen und dem eingezeichneten Tennisplatz). Vor diesem Hintergrund und aufgrund der bereits im Einzelnen wiedergegebenen Erwägungen hat sich der Rat der Beklagten bewusst und gewollt gegen die Ausweisung insbesondere des Flurstücks c (früher f ) als Bauland entschieden, um dem öffentlichen Interesse an einer aufgelockerten Bebauung und dem Interesse der Eigentümer an einer Freihaltung von Bebauung jenseits der ausdrücklich formulierten Wünsche nach Baurechten Rechnung zu tragen. Dieser eindeutig geäußerte Wille der Gemeinde darf nicht durch eine Befreiung unterlaufen werden. Darauf, ob die fragliche Festsetzung Grundzüge der Planung betrifft - dazu sogleich - oder die Abweichung städtebauliche vertretbar ist - allein diese Voraussetzung nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB kommt hier ernsthaft in Betracht - kommt es daher nicht einmal an. Die baurechtliche Zulassung des begehrten Vorhabens bedarf der vorherigen Planänderung; sie würde anderenfalls einen Eingriff in die Planungshoheit der Gemeinde darstellen, die ihre abweichenden Zielvorstellungen für das fragliche Grundstück in der Planung unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat,

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vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. Februar 2004 – 10 A 4840/01 –; OVG Lüneburg, Urteil vom 12. Oktober 1994 - 1 L 555/93 -, jeweils juris.

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Hiervon abgesehen berührt eine Befreiung von der durch den Bebauungsplan Nr. e festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche für das Vorhaben auch die Grundzüge der Planung. Ob die Grundzüge der Planung berührt werden, hängt von der jeweiligen Planungssituation ab. Entscheidend ist, ob die Abweichung dem planerischen Grundkonzept zuwiderläuft. Je tiefer die Befreiung in das Interessengeflecht der Planung eingreift, desto eher liegt der Schluss auf eine Änderung der Planungskonzeption nahe, die nur im Wege der (Um-)Planung möglich ist. Die Befreiung kann nicht als Vehikel dafür herhalten, die von der Gemeinde getroffene planerische Regelung beiseite zu schieben. Sie darf - jedenfalls von Festsetzungen, die für die Planung tragend sind - nicht aus Gründen erteilt werden, die sich in einer Vielzahl gleichgelagerter Fälle oder gar für alle von einer bestimmten Festsetzung betroffenen Grundstücke anführen ließen,

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vgl. BVerwG, Beschluss vom 5. März 1999 - 4 B 5.99 - BRS 62 Nr. 99, OVG NRW, Urteil vom 8. Mai 2009 – 7 A 3366/07 –, juris

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Gemessen hieran, würden im vorliegenden Fall durch die Erteilung einer Befreiung von der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche die Grundzüge der Planung berührt. Das aus dem Bebauungsplan und aus den im Tatbestand wiedergegebenen Einzelheiten des Planaufstellungsverfahrens ablesbare Konzept des Plangebers ist zwar einerseits getragen von der Absicht, Wohnbauflächen zu schaffen. Zugleich ging es dem Plangeber jedoch auch um eine Arrondierung der Bebaubarkeit durch die Festsetzung enger Baugrenzen zusammen mit der Festsetzung von Grünflächen und Pflanz- bzw. Erhaltungsgeboten. Ermöglicht werden sollte eine Wohnbebauung mit geringer Dichte. Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche ist daher wesentliches Element dieses Plankonzeptes. Es ist gerade durch die engen Baufenster und weite Freiflächen, die insbesondere als Hausgärten anzulegen sein sollen, charakterisiert. Eine Befreiung von der überbaubaren Grundstücksfläche für ein oder gar mehrere Flurstücke, die nach diesem Konzept bewusst nicht mit Baurecht versehen worden sind, hätte die Wirkung eines Präzedenzfalles, der das planerischen Gesamtkonzept betrifft.

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Eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB scheidet schließlich auch deshalb aus, weil kein Befreiungstatbestand vorliegt. Eine städtebauliche Vertretbarkeit i.S.v. § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB – die insoweit einzig in Betracht kommende Alternative – liegt nicht vor, weil das Grundstück des Klägers im Hinblick auf die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche keine städtebauliche Atypik für sich beanspruchen kann. Auch eine Befreiung wegen städtebaulicher Vertretbarkeit muss sich auf eine bodenrechtliche Sonderlage des jeweiligen Grundstücks stützen und kann nicht unter Berufung auf Gründe gewährt werden, die für jedes (oder nahezu jedes) Grundstück im Planbereich nahezu gleichermaßen zutreffen,

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vgl. Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiss, BauGB, 7. Auflage 2013, § 31, Rn. 22 m.w.N.

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Gründe, die nur im Fall des Klägers eine Befreiung von der überbaubaren Grundstücksfläche rechtfertigten und die nicht auch andere Grundstückseigentümer für sich in Anspruch nehmen könnten, um eine Befreiung für eine Überschreitung der Baufenster zu erhalten, liegen nicht vor. Allein die Bebauung des Vorhabengrundstücks mit einem Tennisplatz führt nicht zur Annahme einer städtebaulichen Sonderlage. Auch der Umstand, dass auf den nachgefragten Flurstücken bewusst keine überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt worden ist, begründet keine städtebauliche Atypik. Auch andere Grundstückseigentümer könnten einwenden, die Festsetzung der engen überbaubaren Grundstücksflächen sei auch auf ihren Grundstücken nicht ausreichend zur Realisierung etwaiger Bauvorhaben.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.