Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-02-18, Aktenzeichen 29 S 140/09
ECLI:DE:LGK:2010:0218.29S140.09.00

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Brühl vom 1.7.2009 – 23 C 604/08 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

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Gründe:

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(nach §§ 540, 313a Abs. 1 ZPO)

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Der Kläger ist Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentumsanlage X-Straße in F, die von der Beklagten verwaltet wird. In dem Zeitraum von Dezember 2005 bis Januar 2009 wandte sich der Kläger mit 98 Schreiben an die Beklagte und bat um schriftliche Auskunft zu Fragen der Verwaltung. Die Beklagte hat diese Schreiben beantwortet. Des Weiteren verlangte der Kläger in zahlreichen Fällen von der Beklagten die Übersendung von Kopien einzelner Unterlagen. Die Beklagte übersandte dem Kläger – teilweise gegen Kostenerstattung - Belegkopien. An Eigentümerversammlungen hat der Kläger, seitdem die Beklagte Verwalterin ist, nicht teilgenommen.

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Im vorliegenden Verfahren verlangt der Kläger die Übersendung von Kopien bestimmter Verwaltungsunterlagen sowie Auskünfte zur Jahresabrechnung 2007, zum Wirtschaftsplan 2009 und zu weiteren Verwaltungsangelegenheiten.

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Das Amtsgericht Brühl hat die Klage abgewiesen. Für die Begründung und die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen.

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Gegen das am 7.7.2009 zugestellte Urteil hat der Kläger mit Schriftsatz vom 29.7.2009, der am 30.7.2009 eingegangen ist, Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 7.10.2009 mit Schriftsatz vom 1.10.2009, der am selben Tag bei Gericht eingegangen ist, begründet.

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Der Kläger ist der Auffassung, dass das Amtsgericht seine Hinweispflicht nach § 139 Abs. 2 ZPO verletzt habe, nachdem die Richterin am Amtsgericht in der mündlichen Verhandlung vom 27.5.2009 die Auffassung vertreten habe, dass der Antrag zu 2)- Auskunftsanspruch – begründet sei, sei auch dieser Antrag überraschend mit dem angegriffenen Urteil zurückgewiesen worden.

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Der Kläger wiederholt und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen. Er behauptet, dass es ihm nicht zumutbar sei, die Geschäftsräume der Beklagten in einer anderen Gemeinde aufzusuchen und dort Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen. Die Fahrtkosten und der Verlust an Arbeits-/Urlaubszeit ständen in keinem Verhältnis zu dem Zeit- und Kostenaufwand für das Fertigen von Kopien der gewünschten Unterlagen durch die Beklagte. Von Seiten des Klägers sei zudem Kostenerstattung für die erbetenen Kopien angeboten worden. Weiter vertritt er die Auffassung, dass geltend gemachte Auskunftsanspruch jedem Wohnungseigentümer gem. § 666 BGB zustehe.

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Die Beklagte ist der Ansicht, dass der Kläger nicht verlangen könne, dass ihm Kopien der Unterlagen, selbst gegen Kostenerstattung, zugesandt, würden. Der Kläger könne Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen und diese in den Geschäftsräumen der Verwaltung selber kopieren. Hinsichtlich der geltend gemachten Auskunftsansprüche hält die Beklagte, den Kläger, im Hinblick auf die 98 Schreiben, die er bisher an die Beklagte gerichtet habe, für nicht schutzwürdig.

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II.

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Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

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Der Kläger rügt erfolglos die Verletzung formellen und materiellen Rechts.

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Soweit der Kläger rügt, dass das Amtsgericht seine Hinweispflicht nach § 139 ZPO verletzt habe, hat er dazu nicht ausreichend ausgeführt. Nach allgemeiner Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum muss derjenige, der die Verletzung des § 139 ZPO durch das Vordergericht rügt, im Einzelnen angeben, was er auf einen entsprechenden Hinweis vorgebracht hätte (vgl. Zöller-Greger, ZPO; § 139 Rn.20; BGH NJW-RR 98,1268). Die Berufungsbegründung enthält dazu keine Darlegungen.

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Ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagten auf Erstellung von Kopien – auch gegen Kostenerstattung - der in den Klageanträgen zu 1a) bis j) genannten Unterlagen besteht nicht.

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Jeder Miteigentümer hat einen, nicht vor einer vorherigen Beschlussfassung der Gemeinschaft abhängigen, individuellen Anspruch darauf, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen (vgl. OLG München ZMR 2006,881; Jennißen-Jennißen, WEG, § 28 Rn.147; Riecke/Schmid- Abramenko, WEG, § 28 Rn.147ff) Dieser Anspruch ergibt sich §§ 675, 666 BGB. Die Unterlagen sind grundsätzlich am Ort der Verwaltung einzusehen (Riecke/Schmid-Abramenko, § 28 Rn.152). Im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer grundsätzlich gegen Kostenerstattung einen Anspruch auf Fertigung von Kopien, da es ihm in aller Regel nicht zugemutet werden kann, handschriftliche Aufzeichnungen zu fertigen (vgl. OLG München NZM 2006,512).

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Ein Anspruch des Klägers auf Zusendung von Kopien der gewünschten Unterlagen – gegen Kostenerstattung – gegen die Beklagte besteht hingegen nicht.

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Entgegen der Auffassung des Klägers hält es die Kammer für zumutbar, dass sich der Kläger in das Büro der Beklagten in G begibt, dort Einsicht in die Unterlagen nimmt und Kopien der Unterlagen fertigt. Die Entfernung zwischen F und G, dem Sitz des Verwalters beträgt rund 21 km (Quelle: google-maps); die Fahrtzeit für eine Strecke mit dem Auto beträgt rund 30 Minuten (Quelle: google-maps). Der Zeitaufwand für die Fahrt zur Beklagten, selbst bei Nutzung von öffentlichen Verkehrsmitteln, ist daher für den Kläger zumutbar. Auch die Kosten für die Fahrt und der Verlust an Arbeits-/Urlaubszeit für die Einsichtnahme stellen keine unverhältnismäßige Belastung für den Kläger dar. Auch einem Wohnungseigentümer ist es zuzumuten für die Verwaltung seines Eigentums bzw. die Kontrolle des Wohnungsverwalters Urlaubszeit oder Freizeit zu investieren. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Beklagte dem Kläger bisher vielfach die von ihm gewünschten Unterlagen – teilweise gegen Kostenerstattung – in Kopie übersandt hat. Aus dieser tatsächlichen Handhabung ergibt sich kein entsprechender Anspruch des Klägers. Sein Informationsrecht kann der Kläger durch die Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen am Ort der Verwaltung in ausreichender Weise wahrnehmen.

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Entgegen der Auffassung des Klägers ergibt sich aus der Entscheidung des OLG München (NZM 2006,512) nicht, dass dem Wohnungseigentümer neben dem Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen am Sitz der Verwaltung, das auch beinhaltet, dass Kopien der Unterlagen durch den Wohnungseigentümer gemacht werden dürfen, ein genereller Anspruch auf Fertigung und Übersendung von Kopien durch den Verwalter zusteht. Das OLG München führt in seiner Entscheidung ausdrücklich aus, dass ein solcher Anspruch nur unter bestimmten Voraussetzungen gegeben ist, insbesondere im Hinblick auf die Zumutbarkeit der Einsichtnahme durch den Wohnungseigentümer und den Arbeitsaufwand für den Verwalter für das Kopieren von Unterlagen. Diese Voraussetzungen liegen hier aber nicht vor.

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Soweit der Kläger geltend macht, dass es für ihn erforderlich sei, Kopien der gewünschten Unterlagen zu bekommen, um diese mit Fachleuten prüfen zu können, so folgt auch daraus, kein Anspruch gegen den Verwalter auf Fertigung und Versendung von Kopien, denn der Kläger kann im Rahmen des Einsichtsrecht, Kopien der gewünschten Unterlagen in den Räumen der Verwaltung fertigen. Dieses Recht ist im Rahmen der Einsichtnahme des Wohnungseigentümers allgemein anerkannt.

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Hinsichtlich des geltend gemachten Anspruchs auf Fertigung von Kopien des internen Berichtes des Verwaltungsbeirates ist ergänzend auszuführen, dass die Kammer insoweit bereits einen Anspruch auf Einsichtnahme für den Kläger verneint. Bei dem Anspruch auf Auskunft und Einsichtnahme in die Unterlagen des Verwaltungsbeirates handelt es sich um einen gemeinschaftsbezogenen Anspruch, der grundsätzlich von einem einzelnen Wohnungseigentümer nicht geltend gemacht werden kann (vgl.Riecke/Schmid- Abramenko, WEG, § 29 Rn.16; Bärmann-Merle, WEG, § 29 Rn.103).

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Zu Recht hat das Amtsgericht auch ausgeführt, dass der Kläger keinen Anspruch auf Erteilung schriftlicher Auskünfte entsprechend den Klageanträgen zu 2 a) – e) hat.

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Der Verwalter ist aufgrund des Verwaltervertrages gem. §§ 675,666 BGB verpflichtet, auf Verlangen jederzeit Auskunft über den Stand seiner Verwaltungshandlungen zu erteilen (vgl. Bärmann- Merle, WEG, § 28 Rn.96). Dieser Anspruch steht den Wohnungseigentümern jedoch nur gemeinschaftlich zu (vgl. Bärmann- Merle, WEG, § 28 Rn.97; Riecke/Schmid-Abramenko, WEG, § 28 Rn.134; BayObLG NJW-RR 1988,1166); ein einzelner Wohnungseigentümer kann gemeinschaftsbezogene Auskunftsansprüche ohne vorherige Ermächtigung nicht geltend machen. Da eine solche Ermächtigung nicht vorliegt, kann der Kläger die geforderten Auskünfte nicht verlangen.

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Soweit der Kläger Auskünfte zur Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan begehrt (Anträge a-c) kann insoweit auf die gesetzliche Regelung des § 28 Abs. 4 WEG verwiesen werden, wonach die Wohnungseigentümer, also die Gemeinschaft insgesamt, durch Mehrheitsbeschluss jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen kann. Gegen die Anerkennung individueller Auskunftsansprüche spricht aber auch die praktische Durchführbarkeit. Der nächstliegende Weg zur Klärung von Fragen betreffend Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ist die Klärung mit allen Beteiligten in der Eigentümerversammlung. Der einzelne Wohnungseigentümer kann seine Fragen auf die Tagesordnung setzen lassen, so dass sich der Verwalter auf die Beantwortung der Fragen vorbereiten und die Auskünfte in der Wohnungseigentümerversammlung erteilen kann. Sicher kann der Kläger nicht gezwungen werden an Eigentümerversammlungen teilzunehmen, aber daraus folgt nicht, dass ihm ein individueller Anspruch auf Auskunftserteilung zusteht. Gerade bei größeren Eigentümergemeinschaften stellt die Erfüllung einer unabsehbaren Zahl von Auskunftsverlangen, der Kläger hat bisher 98 Auskunftsverlangen an die Beklagte gerichtet, eine erhebliche Mehrbelastung der Verwaltung dar, die angesichts des einfacheren Weges über die Eigentümerversammlung nicht notwendig erscheint.

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Auch im Hinblick auf die Klageanträge zu 2 d) und e) steht dem Kläger ein individueller Auskunftsanspruch nicht zu. Reine Individualansprüche auf Auskunftserteilung beziehen sich auf Rechte, die allein den einzelnen Wohnungseigentümer betreffen (Riecke/Schmid-Abramenko, WEG, § 28 Rn.139). Geht es aber wie hier um das Handeln des Verwalters im Allgemeinen, so ist der Kläger auf sein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen und die Möglichkeit, diese Fragen auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen zu lassen, zu verweisen. In der Eigentümerversammlung üben die Eigentümer ihre Mitverwaltungsrechte aus (Bärmann-Merle, WEG, § 23 Rn.4).

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Die von dem Kläger angeführte Entscheidung des BayObLG vom 4.7.2002 (ZWE 2002,577) befasst sich mit der Frage des Auskunftsanspruchs nicht, so dass sie nicht einschlägig ist und zur Begründung eines individuellen Auskunftsanspruchs nicht herangezogen werden kann.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

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Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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Die Revision wird zugelassen.

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Geschäftswert für das Berufungsverfahren: 5.000,-- €

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(entsprechend der nicht angegriffenen Festsetzung durch das Amtsgericht)