Verwaltungsgericht Arnsberg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-03-15, Aktenzeichen 12 K 3412/11
ECLI:DE:VGAR:2013:0315.12K3412.11.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 000 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30. Dezember 2011 zu erstatten. Im Übrigen – wegen eines Zinsanspruchs bereits ab dem 21. September 2011 – wird die Klage abgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

1

Tatbestand:

2

Die Beteiligten streiten um die Erstattung von Wohnraumfördermitteln.

3

Im Juli bzw. August 2001 beantragten die Eheleute H. (im Folgenden: Antragsteller) die Gewährung von Fördermitteln für den Erwerb und die Modernisierung des Hauses Gstraße 3 a in B, das von ihnen und ihren fünf Kindern bezogen werden sollte.

4

Ausweislich der Beschreibung eines Immobilienmaklers handelte es sich um ein zweigeschossiges Wohnhaus mit Wohnungen im Erd- und Obergeschoss, die nicht durch ein Treppenhaus verbunden waren und jeweils über einen eigenen Eingang verfügten. Die Deckenhöhe betrug im Erdgeschoss zwischen 1,93 m und 2,13 m und in einem Zimmer im Obergeschoss 1,98 m.

5

Im Erdgeschoss befanden sich eine Küche (5,87 qm), ein Wohnzimmer (13,45 qm), ein Schlafzimmer (13,04 qm), eine Diele (3,86 qm) und ein WC mit Waschbecken (2,97 qm). Im Obergeschoss waren ein Schlafzimmer (13,84 qm), eine Küche (12,56 qm), ein Wohnzimmer (13,74 qm), zwei Bäder (2,99 qm und 0,82 qm) und ein Flur (2,94 qm) vorhanden, so dass die Wohnfläche mit insgesamt 86,08 qm angegeben wurde. Das Badezimmer der Erdgeschosswohnung befand sich im Keller, zu dem noch ein weiterer Raum gehörte.

6

Die Antragsteller beabsichtigten neben der Durchführung anderer Modernisierungsmaßnahmen, die beiden Wohnungen durch die Schaffung eines innenliegenden Treppenhauses zu einer Wohnung zusammenzufassen. Weiter sollte ein Gang von der zu errichtenden Treppe zu zwei bislang gefangenen Räumen im Obergeschoss angelegt werden. In einem von den Antragstellern eingereichten Angebot eines Bauunternehmers waren insofern Aufwendungen für den Durchbruch vom Erd- zum Obergeschoss, den Einbau einer Wendeltreppe und für das Erstellen von 17,6 qm Ständerwerkswand inklusive zweier Durchbrüche aufgeführt. Weiter wurden in dem Angebot 000 DM für eine Schimmelbekämpfung veranschlagt.

7

Mit Schreiben vom 30. August 2001 wies das vom Beklagten beteiligte Bauordnungsamt der Stadt B darauf hin, dass die vom Beklagten beschriebenen geplanten Maßnahmen („Verbesserung des Zuschnitts der Wohnung“) denkbar erscheinen ließen, dass baurechtlich genehmigungspflichtige Änderungen des Gebäudes vorgenommen werden sollten. Es werde daher darum gebeten, die Antragsteller aufzufordern, mit dem Bauordnungsamt Verbindung aufzunehmen, um die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit der vorgesehenen Maßnahmen zu klären.

8

In einem dem Schreiben des Bauordnungsamtes wieder beigefügten Formblatt blieben die Fragen des Beklagten, ob den Modernisierungsmaßnahmen planungs- oder baurechtliche Belange entgegenstehen und ob das Gebäude Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs.2 und 3 des Baugesetzbuches (BauGB) aufweist, die durch die Modernisierung zeitgleich nicht behoben werden, anders als andere Fragen unbeantwortet. Die entsprechenden Fragen wurden durchgestrichen.

9

Der Beklagte wies die Antragstellerin am 6. September 2001 auf die mögliche Genehmigungspflichtigkeit des Vorhabens hin. In der Folge nahmen weder die Antragsteller noch der Beklagte (nochmals) Kontakt zum Bauordnungsamt auf.

10

In einem technischen Prüfbericht vom 6. September 2001 wurde vermerkt, dass nach den Modernisierungsarbeiten eine dauerhafte, familiengerechte Unterbringung gewährleistet sei.

11

Mit Bescheid vom 11. September 2001 bewilligte der Beklagte den Antragstellern nicht öffentliche Mittel i.H.v. 000 DM für den Erwerb des Förderobjekts mit dem Bemerken, dass gleichzeitig ein Modernisierungsdarlehen i.H.v. 000 DM gewährt werde. Als Wohnfläche legte er hierbei 73,87 qm zugrunde (86,08 qm ./. 4 qm für ein Treppenauge ./. 10 %).

12

Die Bewilligung des Modernisierungsdarlehens i.H.v. 000 DM erfolgte mit weiterem Bescheid vom 19. September 2001.

13

Nachdem die – mittlerweile erfolgte - Zwangsversteigerung des Förderobjekts eingeleitet worden war, beanstandete die Klägerin nach Überprüfung der Förderakte Folgendes:

14

Aus der Bewilligungsakte ergebe sich mangels vorliegender Grundrisse nicht, wie die Unterbringung der Familie geplant gewesen sei. Es erscheine jedoch kaum möglich, dass eine siebenköpfige Familie auf 82 qm angemessen im Sinne der Förderrichtlinien wohnen könne.

15

Nach der vorliegenden Wohnflächenberechnung sei es – sofern keine bauordnungsrechtlichen Belange entgegengestanden hätten – möglich gewesen, im Obergeschoss drei Schlafräume für die Kinder zu schaffen. Wenn die Eltern das Schlafzimmer im Erdgeschoss nutzten, seien der Familie lediglich ein kleines Wohnzimmer von 13 qm und eine winzige Küche von weniger als 6 qm geblieben. Erschwerend komme hinzu, dass die Räume im EG und ein Raum im OG lediglich über niedrige Deckenhöhen zwischen 1,93 m und 2,13 m verfügten. Damit erfüllten die Räume nicht die baurechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume und seien 2001 nicht mehr genehmigungsfähig gewesen. In der maßgeblichen Verwaltungsvorschrift heiße es hierzu, dass gegen eine Unterschreitung der lichten Höhe von 2,20 m Bedenken wegen der Benutzung bestünden, insbesondere wegen der Gesundheit. Auch wenn es für die Immobilie selbst einen Bestandsschutz gebe, sei eine Förderung des Objekts für eine solch große Familie dem Förderziel der Entfaltung eines gesunden Familienlebens (vgl. Nr. 5.14 der Wohnungsbauförderungsbestimmungen – WFB -) zuwider gelaufen.

16

Der Beklagte entgegnete hierauf: Das Wohnhaus habe nach Modernisierung eine Wohnfläche von 82 qm aufweisen sollen. Unberücksichtigt seien bei der Betrachtung das Kellergeschoss mit einem weiteren Bad und einem weiteren belichteten Raum geblieben.

17

Die Eltern hätten das Schlafzimmer im Erdgeschoss beziehen sollen. Im Obergeschoss hätten die beiden kleineren Zimmer von den beiden älteren Kindern und das Zimmer von 13,84 qm von den drei jüngeren Kindern genutzt werden sollen. Diese Räumlichkeiten seien ausreichend gewesen. Dass das Wohnzimmer und die Küche im Erdgeschoss nach hiesigen Maßstäben etwas klein für die siebenköpfige Familie gewesen seien, werde eingeräumt. Es sei jedoch zu bedenken, dass Eigentumserwerb unter den türkischen Mitbürgern einen hohen Stellenwert besitze und sie bereit seien, dafür bei der Ausstattung Abstriche in Kauf zu nehmen. Den Antragstellern und der Bewilligungsbehörde sei selbstverständlich auch die geringe Höhe der Räume bewusst gewesen. Diese sei von den Antragstellern jedoch nicht als Mangel angesehen worden.

18

Die Klägerin führte daraufhin ergänzend aus: Dass sich im Kellergeschoss ein weiterer belichteter Raum und ein Bad befänden, ergebe sich lediglich aus der Maklerbeschreibung. Wie groß das Zimmer sei und ob die Belichtung aus einer Kellerluke oder einem größeren Fenster bestehe, erschließe sich aus den vorliegenden Unterlagen nicht, so dass dieses außen vor bleiben müsse.

19

Ebenso wenig könne das Argument, dass die Antragsteller türkischer Herkunft die qualitativen Unzulänglichkeiten des Objekts nicht gestört hätten, gelten. Die Auslegung der Anforderungen an die Beschaffenheit einer Immobilie könne sich nur an hiesigen Normen orientieren und nicht an Maßstäben der Herkunftsländer der Fördermittelinteressenten. Es sei daher festzuhalten, dass gegen die Weisungen der Nr. 5.1 WFB (qualitative Anforderungen an das Förderobjekt) und Nr. 2.7.5 der Modernisierungsrichtlinie - ModR 2001 - (keine Förderung von Objekten mit Missständen oder Mängeln im Sinne des § 177 Abs.2 und 3 BauGB, die nicht auch mit der Modernisierung behoben werden) verstoßen worden sei.

20

Der Beklagte machte daraufhin gegenüber dem für das Wohnungswesen zuständigen Ministerium ergänzend geltend: Da die Raumhöhe in älteren Gebäuden häufig sehr niedrig sei und von den Antragstellern auch nicht als Mangel angesehen worden sei, sei dieser Punkt bei der Bearbeitung des Förderantrags unberücksichtigt geblieben. Im Zusammenhang mit der Bearbeitung dieses Antrags sei die Stadt Altena als zuständige Bauordnungsbehörde um Stellungnahme gebeten worden. Die Antwort enthalte weder in dem Anschreiben der Stadt noch in dem zurückgesandten Fragebogen Hinweise auf Mängel oder Missstände im Sinne des § 177 Abs.2 und 3 BauGB. Bei bauordnungsrechtlichen Fragen sei die Bewilligungsbehörde jedoch auf die Kompetenz der Bauordnungsbehörde angewiesen. Aufgrund eines fehlenden Hinweises auf besondere Missstände sei davon ausgegangen worden, dass vorhandene Mängel durch die im Rahmen der Modernisierung vorgesehenen Maßnahmen ausreichend behoben werden konnten und bauordnungsrechtliche Bedenken nicht bestanden.

21

Mit Schreiben vom 29. April 2011 stellte das Ministerium fest, dass die Förderzusage vom 11. September 2001 wegen eines Verstoßes gegen Ziffer 5.14 WFB rechtswidrig gewesen sei und führte hierzu im Wesentlichen aus:

22

Ob eine angemessen große Wohnung im Sinne der Ziffer 5.14 WFB vorliege, habe die Bewilligungsbehörde nach eigenem Ermessen zu beurteilen. Aus der Bewilligungsakte gehe jedoch nicht hervor, welche Überlegungen zur angemessenen Unterbringung angestellt worden seien und aus welchen Gründen die eher beengt erscheinende Unterbringung als angemessen angesehen werde. Die geplante Belegung der Kinderzimmer gehe erst aus einer Stellungnahme des Beklagten aus dem Jahr 2010 hervor und auch hierin werde nicht schlüssig begründet, warum die Belegung eines 14 qm großen Raums mit drei Kindern als dauerhaft angemessen betrachtet worden sei. Gegenüber der in der Förderakte enthaltenen Wohnflächenberechnung vor Modernisierung müsste sich neben dem Abzug einer Fläche von 4 qm für das Treppenauge eine weitere Änderung der Wohnflächenberechnung durch die Änderung des Zuschnitts zur Beseitigung der gefangenen Räume im OG ergeben. Möglicherweise hätten sich die Räume im OG durch die Änderungen noch verkleinert, wozu jedoch Angaben fehlten. In den Akten befänden sich keinerlei Pläne oder zumindest Skizzen, aus denen die Grundrisse vor und nach der Modernisierung hervorgingen. Aufgrund der fehlenden Pläne und Unklarheiten in der Wohnflächenberechnung sei nicht ersichtlich, dass überhaupt eine Basis zur Beurteilung der Angemessenheit der Unterbringung vorgelegen habe. Es liege daher insoweit ein Ermessensnichtgebrauch vor.

23

Ein Verstoß gegen Nr.2.7.5 ModR 2001 bei Bewilligung des Modernisierungsdarlehens liege indes nicht vor. Insofern deute die Streichung der entsprechenden Frage durch das Bauamt darauf hin, dass Mängel im Sinne des § 177 Abs.2 und 3 BauGB von der Stadt Altena eher verneint worden seien.

24

Unter dem 21. Juni 2011 forderte die Klägerin den Beklagten mit Fristsetzung bis zum 20. September 2011 unter Abzug geleisteter Tilgungen zur Zahlung von 000 € auf und führte zur Begründung aus, dass der Förderzweck, förderberechtigten Haushalten den Erwerb angemessener Immobilien zur Selbstnutzung zu ermöglichen, nicht erreicht worden sei.

25

Nachdem der Beklagte eine Erstattung weiterhin ablehnte, hat die Klägerin am 30. Dezember 2011 die vorliegende Klage erhoben, zu deren Begründung sie ihr bisheriges Vorbringen vertieft.

26

Die Klägerin beantragt,

27

den Beklagten zu verurteilen, an sie 000 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21. September 2011 zu erstatten.

28

Der Beklagte beantragt,

29

die Klage abzuweisen.

30

Er macht ergänzend geltend: Die nach den WFB für Neubauten geltende Mindestgröße von 10 qm für Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer sei im vorliegenden Fall eingehalten bzw. überschritten worden. Mit der fehlenden Qualität des Förderobjekts könne die Rückforderung ohnehin nicht begründet werden, denn das Ministerium habe insofern lediglich einen Ermessensfehler festgestellt. Wie der technische Prüfbericht erweise, hätten vor der Bewilligung aber auch ausreichende Ermessenserwägungen zu den Wohnverhältnissen stattgefunden, die lediglich nicht im Einzelnen dokumentiert worden seien und auch nicht hätten dokumentiert werden müssen.

31

Der gerügte Weisungsverstoß berechtige auch nicht zu einem Regress, denn die vermeintliche Unangemessenheit der Wohnverhältnisse habe keine Auswirkungen auf die Finanzierung und Verwertung des Objekts gehabt, so dass es an der Kausalität der vermeintlichen Fehlentscheidung für den Schaden fehle.

32

Zudem sei der Erstattungsanspruch verjährt und ihm stehe angesichts einer Bitte der Wohnungsbauförderungsanstalt aus dem Jahr 2004, die Vorschriften der Förderrichtlinien nicht engherzig auszulegen, der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegen.

33

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakte nebst Beiakten verwiesen.

34

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

35

Die Klage ist als allgemeine Leistungsklage zulässig und, abgesehen von einem Teil des geltend gemachten Zinsanspruchs, auch begründet.

36

Der Zulässigkeit der Klage steht nicht entgegen, dass die Klägerin erstmals in der mündlichen Verhandlung Zinsen aus der Hauptforderung ab dem 21. September 2011 – statt wie bisher ab dem 30. Dezember 2011 – gefordert hat. Der Beklagte hat sich in der mündlichen Verhandlung ohne Widerspruch auf die insofern erweiterte Klage eingelassen, so dass die hierin liegende Klageänderung, die unabhängig davon auch sachdienlich im Sinne des § 91 Abs.1 Alt.2 VwGO ist, nach § 91 Abs.2 i.V.m. Abs.1 Alt.1 VwGO zulässig ist.

37

Die Klage ist in Bezug auf die Hauptforderung auch begründet, denn die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 000 €.

38

Rechtsgrundlage für den Zahlungsanspruch ist § 12 Abs.3 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein- Westfalen (WFNG NRW). Hiernach kann die Klägerin nach näherer Maßgabe der in § 12 Abs.1 bis 3 WFNG NRW getroffenen Regelungen von der Bewilligungsbehörde die Freistellung von allen Verbindlichkeiten und die Erstattung bereits ausgezahlter Darlehen und Zuschüsse verlangen.

39

Die in § 12 Abs.2 S.1 WFNG NRW geregelte Voraussetzung für einen Anspruch nach § 12 Abs.3 WFNG NRW ist hier erfüllt, denn der Landrat des Beklagten als Bewilligungsbehörde hat bei der Bewilligung der Fördermittel erteilte Weisungen im Sinne des § 12 Abs.2 S.1 WFNG NRW nicht beachtet. Von einem Nichtbeachten von Weisungen in diesem Sinne ist bei einem Verstoß gegen interne Weisungen oder Verwaltungsvorschriften sowie bei einem Verstoß gegen gesetzliche Regelungen auszugehen.

40

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein- Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 6. Dezember 1985 – 14 A 861/84 -.

41

Ein solcher Verstoß liegt hier vor, denn der Beklagte hat bei der Bewilligung die Regelung unter Ziffer 5.14 S.1 der seinerzeit maßgeblichen Wohnungsbauförderungsbestimmungen vom 30. September 1997 in der Änderungsfassung vom 17. Januar 2001 missachtet. Hiernach durften Eigentumsmaßnahmen nur gefördert werden, wenn sie die Entfaltung eines gesunden Familienlebens gewährleisten (§ 1 Abs.2 S.3 II. WoBauG).

42

Insofern ist zunächst anzumerken, dass die genannte Regelung es zwingend ausschließt, ein Objekt zu fördern, wenn dieses die Entfaltung eines gesunden Familienlebens nicht gewährleistet. Das ergibt sich schon aus dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift, nach der Maßnahmen „nur“ gefördert werden „dürfen“, wenn die Voraussetzungen der Ziffer 5.14 S.1 WFB erfüllt sind. Im Übrigen lässt auch die auf den Gesundheitsschutz und die Sicherstellung eines gedeihlichen Familienlebens zielende Zweckrichtung der Vorschrift keinen Raum für die Annahme, dass der Behörde ein Ermessen dahin eingeräumt werden soll, im Einzelfall auch Objekte zu fördern, die die unter Ziffer 5.14 S.1 WFB normierte Mindestanforderung nicht erfüllen. Die Frage, ob ein Objekt im jeweiligen Einzelfall die Entfaltung eines gesunden Familienlebens gewährleistet, unterliegt desweiteren der vollständigen gerichtlichen Kontrolle, denn es sind keine Besonderheiten ersichtlich, die im Hinblick auf diese Fördervoraussetzung abweichend vom Regelfall die Annahme eines der gerichtlichen Überprüfung nur eingeschränkt zugänglichen Beurteilungs- oder Bewertungsspielraums der Bewilligungsbehörde rechtfertigen würden.

43

Abweichendes ergibt sich auch nicht im Hinblick auf die (Soll-)Vorschrift unter Ziffer 5.14 S.2 WFB, wonach nur angemessen große Wohnungen innerhalb der Wohnflächengrenzen des § 39 Abs.1 II. WoBauG gefördert werden sollen. Denn hierbei handelt es sich ersichtlich um eine die Größe des Förderobjekts nach oben hin begrenzende Regelung, während sich die Anforderungen an die Mindestgröße eines Förderobjekts allein aus Ziffer 5.14 S.1 WFB ergeben.

44

Hiervon ausgehend liegt ein Verstoß gegen Ziffer 5.14 S.1 WFB vor, denn das Gebäude Freiheitsstraße 3 a gewährleistete schon in seinem ursprünglichen Zustand vor Durchführung der geplanten Modernisierungsmaßnahmen nicht die Entfaltung eines gesunden Familienlebens.

45

Dagegen sprach zum einen durchgreifend die niedrige Raumhöhe im gesamten Erdgeschoss und in einem Raum des Obergeschosses, die durchgehend unter 2,20 m lag und teilweise weniger als 2,00 m betrug.

46

Insofern ergibt sich aus § 48 der Bauordnung des Landes Nordrhein- Westfalen in der bei der Bewilligung maßgeblichen Fassung vom 1. März 2000 (BauO NRW 2000) in Verbindung mit Ziffer 48.1 der hierzu ergangenen Verwaltungsvorschrift (VV BauO NRW), dass eine solch niedrige Raumhöhe von Aufenthaltsräumen regelmäßig gesundheitlich bedenklich war, woran sich auch nach heutiger Rechtslage nichts geändert hat.

47

Gemäß § 48 Abs.1 S.1 BauO NRW 2000 müssen Aufenthaltsräume eine für ihre Benutzung ausreichende Grundfläche und eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m haben (S.1). Für Aufenthaltsräume in Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, für Aufenthaltsräume im Dachraum und im Kellergeschoss, im Übrigen für einzelne Aufenthaltsräume und Teile von Aufenthaltsräumen kann eine geringere lichte Höhe gestattet werden, wenn wegen der Benutzung Bedenken nicht bestehen (S.2).

48

Ziffer 48.1 VVBauO NRW konkretisiert diese Regelung dahin, dass in einzelnen Fallgruppen lichte Höhen von 2,30 m bzw. 2,20 m im Allgemeinen vertretbar seien (vgl. im Einzelnen Ziffer 48.1 S.2), dass gegen eine Unterschreitung der lichten Höhe von 2,20 m aber im Hinblick auf die Benutzbarkeit vor allem wegen der Gesundheit Bedenken bestehen (Ziffer 48.1 S.3).

49

Ist hiernach die Unterschreitung einer Raumhöhe von 2,20 m aus Gründen des Gesundheitsschutzes regelmäßig unzulässig, so lagen im vorliegenden Fall auch keine Besonderheiten vor, die die Annahme zuließen, das Förderobjekt gewährleiste gleichwohl die Entfaltung eines gesunden Familienlebens. Vielmehr stand vorliegend eine Benutzung der betreffenden Räume durch eine siebenköpfige Familie in Rede, für die zudem, worauf noch gesondert einzugehen ist, auch der Fläche nach nur ein äußerst begrenzter – und offenbar bereits mit Schimmel vorbelasteter - Wohnraum zur Verfügung stand. Gegenläufige Umstände, die die niedrigen Raumhöhen ausnahmsweise als gesundheitlich unbedenklich erscheinen ließen, sind jedenfalls nicht ersichtlich, so dass schon deshalb ein Verstoß gegen Ziffer 5.14 S.1 WFB vorliegt.

50

Soweit in dem technischen Prüfbericht des Beklagten vom 6. September 2001 vermerkt wurde, dass nach den Modernisierungsarbeiten eine dauerhafte, familiengerechte Unterbringung gewährleistet sei, zieht dies einen Verstoß gegen Ziffer 5.14 S.1 WFB wegen den Belangen des Gesundheitsschutzes nicht genügenden Raumhöhen schon deshalb nicht in Zweifel, weil eine Änderung der Raumhöhen im Zuge der Modernisierungsarbeiten nicht beabsichtigt war.

51

Für das Vorliegen eines Verstoßes gegen Ziffer 5.14 S.1 WFB ist ferner ohne Bedeutung, ob die Antragsteller die zu niedrigen Raumhöhen subjektiv als Mangel empfanden, denn bei den dort geregelten Anforderungen handelt es sich um eine objektive, von der Bewilligungsbehörde zwingend zu beachtende Fördervoraussetzung, die nicht zur Disposition der Antragsteller steht.

52

Der sonach anzunehmende Weisungsverstoß wird auch nicht dadurch in Zweifel gezogen, dass das Förderobjekt vor Durchführung der von den Antragstellern geplanten Maßnahmen baurechtlichen Bestandsschutz genossen haben mag. Abgesehen von der Frage, ob die geplanten baulichen Veränderungen und die Nutzungsänderung von einem Zwei- in ein Einfamilienhaus nicht ohnehin mit dem Erlöschen eines etwaigen baurechtlichen Bestandsschutzes einhergingen, sind auch baurechtlich bestandsgeschützte Förderobjekte an den Anforderungen der Ziffer 5.14 S.1 WFB zu messen, da die Regelung insofern keine Privilegierung älterer Gebäude vorsieht. Dies erscheint im Übrigen auch nicht angezeigt, denn es geht im Rahmen der WFB nicht um die Frage, inwieweit einem Gebäude baurechtlicher Bestandsschutz zukommen, sondern unter welchen Voraussetzungen sein Erwerb staatlich subventioniert werden soll. Insofern erscheint es sachgerecht, auch den Erwerb bestandsgeschützter Gebäude nur dann staatlich zu fördern, wenn sie die Entfaltung eines gesunden Familienlebens nach heutigen Maßstäben uneingeschränkt gewährleisten, zumal anderenfalls bauliche Missstände weiter perpetuiert würden.

53

Zum anderen gewährleistete das Förderobjekt die Entfaltung eines gesunden Familienlebens unabhängig von Vorstehendem auch deshalb nicht, weil ‑ ungeachtet der nicht ausreichenden lichten Höhe - nicht sichergestellt war, dass den Antragstellern und ihren Kindern Räume mit ausreichender Wohnfläche zur Verfügung stehen würden.

54

Schon in seinem ursprünglichen baulichen Zustand gewährleistete das Gebäude Freiheitstraße 3 a auch den vorhandenen Wohnflächen nach nicht in der gebotenen Weise die Entfaltung eines gesunden Familienlebens. Insofern sind hinsichtlich der geplanten Nutzung und Belegung der einzelnen Räume des Gebäudes die diesbezüglichen Angaben des Beklagten zugrunde zu legen, da den Antragstellern eine abweichende, möglicherweise günstiger zu beurteilende Nutzung bzw. Belegung der vorhandenen Räume weder in den erlassenen Förderbescheiden noch anderweitig vorgegeben worden ist. Soweit im Kellergeschoss des Gebäudes über ein Bad hinaus ein zusätzlicher Raum vorhanden war, kann dieser im vorliegenden Zusammenhang schon deshalb nicht als (weiteres) Wohn-, Schlaf- oder Kinderzimmer berücksichtigt werden, weil weder seine objektive Eignung hierfür erkennbar war noch entsprechende Nutzungsabsichten der Antragsteller überhaupt geäußert worden waren; umso weniger sind die Antragsteller in rechtlich beachtlicher Weise auf eine entsprechende Nutzung des Kellerraums festgelegt worden.

55

Hiervon ausgehend war die Entfaltung eines gesunden Familienlebens jedenfalls insofern nicht gewährleistet, als für die siebenköpfige Familie ein Wohnzimmer von nur 13,45 qm und zudem für die drei in den Jahren 1995 bzw. 1998 geborenen Kinder der Antragsteller ein Kinderzimmer von nur 13,84 qm zur Verfügung stehen sollte.

56

Die Fläche des Wohnzimmers, das in Ermangelung anderer hierfür geeigneter bzw. vorgesehener Räume insbesondere auch dem Zusammensein der gesamten Familie dienen sollte, war mit einem Ausmaß von 4,05 m x 3,32 m angesichts einer Zahl von sieben Familienmitgliedern zu knapp bemessen, um insofern die Entfaltung eines gesunden Familienlebens zu gewährleisten (vgl. im Übrigen auch insoweit § 48 Abs.1 S.1 BauO NRW, wonach Aufenthaltsräume eine für ihre Benutzung ausreichende Grundfläche haben müssen). Jedem Familienmitglied standen hier schon rechnerisch nicht einmal 2 qm Fläche zur Verfügung, wobei die Möblierung des Wohnzimmers noch nicht berücksichtigt ist. Die Familie hätte daher in ihrem Wohnzimmer buchstäblich „aufeinander hocken“ müssen, wobei angesichts dessen, dass das Objekt der Familie dauerhaft als Eigenheim dienen sollte, auch in den Blick zu nehmen war, dass der Platzbedarf der Kinder mit zunehmendem Alter noch wachsen würde. Dies gilt auch im Hinblick auf das Kinderzimmer, das mit einer Größe von 3,53 m x 3,92 m zumindest drei älteren Kindern nicht genügend Raum bot, als dass ein gedeihliches Zusammenleben dauerhaft gewährleistet erschien.

57

Die vorstehende Bewertung wird auch nicht durch das Vorbringen des Beklagten in Zweifel gezogen, dass Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer vorliegend jeweils größer als 10 qm und die für einen Mietwohnungsneubau geltenden Fördervoraussetzungen nach Ziffer 2.121 S.3 WFB daher erfüllt gewesen seien. Die Regelung in Ziffer 2.121 WFB enthält – wie im Übrigen auch Ziffer 5.14 S.2 WFB in der hier zeitlich nicht einschlägigen Änderungsfassung vom 13. März 2002 - lediglich eine von der Belegung der jeweiligen Räume unabhängige Mindestgröße in dem Sinne, dass eine Förderung von Wohnungen mit Haupträumen kleineren Zuschnitts in jedem Fall ‑ unabhängig von der Zahl ihrer Nutzer - ausscheidet. Die umgekehrte Aussage, dass eine Raumgröße von mehr als 10 qm in jedem Fall, auch für eine beliebig große Anzahl von Nutzern, unbedenklich ist, kann den genannten Vorschriften indes nicht ernsthaft entnommen werden; insofern verbleibt es vielmehr bei der allgemeinen Regel, dass die Entfaltung eines gesunden Familienlebens - unter Berücksichtigung der konkret in Rede stehenden Benutzerzahl – sichergestellt sein muss.

58

War mithin in Bezug auf die Wohnflächen des Förderobjekts schon ohne Berücksichtigung der geplanten baulichen Veränderungen die Entfaltung eines gesunden Familienlebens nicht gewährleistet, so gilt dies unabhängig hiervon auch deshalb, weil im Zuge des Bewilligungsverfahrens in keiner Weise sichergestellt wurde, dass sich die den Antragstellern und ihrer Familie zur Verfügung stehende Wohnfläche der Wohn-, Schlaf- bzw. Kinderzimmer infolge der geplanten Umbaumaßnahmen nicht noch weiter - in einer der Entfaltung eines gesunden Familienlebens entgegenstehenden Weise - vermindern würde.

59

Insofern musste sich dem Beklagten die Möglichkeit aufdrängen, dass durch die seitens der Antragsteller geplanten Umbaumaßnahmen - die nicht nur Gegenstand des Modernisierungsdarlehens, sondern auch integraler Bestandteil der Bewilligung des Darlehens zum Erwerb des Förderobjekts waren, vgl. nur die Nebenbestimmung Nr.23 des Bescheides vom 11. September 2001 – sowohl für das geplante innenliegende Treppenhaus als auch für die Anlage des geplanten Flurs zu den bislang gefangenen Räumen im Obergeschoss durch Erstellung einer neuen Wand weitere Flächen in Anspruch genommen werden und als Flächen für die Haupträume nicht mehr zur Verfügung stehen würden.

60

Der Beklagte hat gleichwohl in keiner Weise – weder selbst noch im Zusammenwirken mit dem Bauordnungsamt der Stadt Altena - festgelegt, wie das Objekt nach den von ihm geförderten „Verbesserungen des Wohnungszuschnitts“ (vgl. Ziffer 2.1.1 ModR 2011) im Einzelnen aussehen sollte. Insofern hat das Ministerium in seinem Schreiben aus April 2011 zu Recht bemängelt, dass sich in den Verwaltungsvorgängen des Beklagten nicht eine einzige Bauzeichnung oder auch nur eine Skizze befindet, aus der insbesondere die Lage des Treppenhauses und des Flures sowie die Aufteilung und die Größen der Räume nach dem geplanten Umbau hervorgehen, und zutreffend bemerkt, dass es deshalb überhaupt keine Basis für die Bewilligung der Fördermittel durch den Beklagten gegeben habe.

61

Die Verfahrensweise des Beklagten ist dabei umso weniger nachvollziehbar, als das Bauamt der Stadt B ihn ausdrücklich auf die mögliche Genehmigungsbedürftigkeit der Umbaumaßnahme hingewiesen und seine Fragen nach dem Vorliegen baurechtlicher Bedenken bzw. baurechtlicher Mängel und Missstände offenkundig offengelassen hatte. Soweit der Beklagte das damalige Schreiben des Bauamtes als Billigung des Vorhabens der Antragsteller verstehen will, weil das Bauamt hierin keine Bedenken geäußert habe, geht dies ersichtlich fehl. Da der Beklagte selbst keinerlei Pläne, Baubeschreibungen o.ä. von den Antragstellern gefordert und solche demzufolge auch nicht an das Bauamt weitergeleitet hatte, konnte dieses die Frage, ob das Vorhaben baurechtskonform war, nicht im Ansatz beantworten. Genau dies hat es durch sein Antwortschreiben, in dem die diesbezüglichen Fragen des Beklagten gerade nicht beantwortet, sondern durchgestrichen wurden, und das weiter erkennen ließ, dass die Antragsteller das Bauamt offensichtlich noch nicht über das Vorhaben informiert hatten, auch deutlich gemacht.

62

Gleichwohl hat es der Beklagte in der Folge nicht nur versäumt, hinsichtlich der Fördervoraussetzung der Ziffer 5.14 S.1 WFB aussagekräftige, das Fördervorhaben insofern erst hinreichend determinierende Unterlagen nachzufordern. Er hat die beantragten Fördermittel überdies auch bewilligt, ohne der spätestens nach dem Anschreiben des Bauamtes auf der Hand liegenden Frage weiter nachzugehen, ob das geförderte Vorhaben nicht formell und / oder materiell baurechtswidrig war. Damit hat der Beklagte eine weitere zentrale Voraussetzung für die Bewilligung der Fördermittel außer Acht gelassen (vgl. Ziffer 6 der Anlage 1 der WFB sowie Ziffer 2.7.3 ModR 2001), wobei mit Blick auf eine weiterhin denkbare – hier nicht streitgegenständliche - Rückforderung des Modernisierungsdarlehens nur ergänzend angemerkt sei, dass vieles für eine formelle und - nach dem eingangs zu § 48 Abs.1 BauO NRW Gesagten - auch für eine materielle Baurechtswidrigkeit des geförderten Vorhabens sprechen dürfte.

63

Fehlt es nach allem jedenfalls an einer verbindlichen Vorgabe, wie die Umgestaltung des Förderobjekts konkret erfolgen sollte, so waren die Antragsteller in Bezug auf die Art und Weise der Schaffung des Treppenhauses und der Veränderung des Wohnungszuschnitts durch Anlage eines Flurs zur Beseitigung der gefangenen Räume weitestgehend frei. Namentlich war es ihnen insoweit unbenommen, die bestehenden Wohn-, Schlaf- oder Kinderzimmer in erheblichem Maße weiter zu verkleinern, so dass auch deshalb nicht davon gesprochen werden kann, dass die Entfaltung eines gesunden Familienlebens gewährleistet war.

64

Die übrigen Voraussetzungen für einen Erstattungsanspruch nach § 12 Abs.3 WFNG NRW liegen ebenfalls vor. Insbesondere hat das für das Wohnungswesen zuständige Ministerium die Auffassung der Klägerin bestätigt, dass bei der Bewilligung gegen Ziffer 5.14 S.1 WFB verstoßen wurde, da die Förderung dem Förderziel der Entfaltung eines gesunden Familienlebens zuwider gelaufen sei, § 12 Abs.3 HS 1 WFNG NRW. Das Ministerium hat in seinem Schreiben vom 29. April 2011 ausdrücklich einen Verstoß gegen Ziffer 5.14 WFB festgestellt und insofern der Sache nach – wie dargelegt zutreffend - darauf abgehoben, dass der Beklagte das Förderobjekt angesichts der beengten Verhältnisse zu Unrecht als ausreichend für die Unterbringung der siebenköpfigen Familie angesehen habe. Damit war der nach dem Vorstehenden gegebene Verstoß gegen Ziffer 5.14 S.1 WFB von der Vorprüfung und Bestätigung durch das Ministerium ungeachtet dessen umfasst, ob die weitere Begründung des Ministeriums in jeder Hinsicht sachlich und rechtlich zutreffend war.

65

Auch der Einwand des Beklagten, die Unangemessenheit der Wohnverhältnisse habe keine Auswirkungen auf die Finanzierung und Verwertung des Objekts gehabt, so dass es an der Kausalität der vermeintlichen Fehlentscheidung und dem Schaden fehle, begründet keine Zweifel an der Rechtmäßigkeit des im Ermessen der Klägerin liegenden Erstattungsverlangens.

66

Bei dem hier in Rede stehenden Anspruch nach § 12 Abs.3 WFNG NRW handelt es sich, anders als beim Anspruch nach § 12 Abs.4 S.1 WFNG NRW, nicht um einen Schadensersatzanspruch, sondern um einen – verfassungsrechtlich unbedenklichen - verschuldensunabhängigen Erstattungsanspruch,

67

vgl. OVG NRW, Urteil vom 6. Dezember 1985 – 14 A 861/84 -

68

der einen kausalen Schaden tatbestandlich nicht voraussetzt.

69

Das Erstattungsverlangen der Klägerin erweist sich unter dem angesprochenen Gesichtspunkt auch nicht als ermessensfehlerhaft. In der Rechtsprechung ist geklärt, dass die Klägerin eine Erstattung von Fördermitteln in Anlehnung an § 14 WBFG a.F. regelmäßig dann verlangen kann, wenn die bewilligten Mittel zweckfremd eingesetzt worden sind, der angestrebte Erfolg nicht eingetreten ist oder eintreten konnte oder wenn die festgelegten Fördersätze überschritten worden sind, sofern nicht im Einzelfall besondere Umstände vorliegen.

70

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 6. Dezember 1985 – 14 A 861/84 -.

71

Hiernach ist das Erstattungsverlangen der Klägerin nicht zu beanstanden, denn es ist zutreffend darauf gestützt worden, dass der Förderzweck, förderberechtigten Haushalten den Erwerb angemessener Immobilien zur Selbstnutzung zu ermöglichen, nicht erreicht worden ist, da die Entfaltung eines gesunden Familienlebens vorliegend nicht gewährleistet war. Die spätere Zahlungsunfähigkeit der Antragsteller mag dabei Anlass für die Überprüfung des Fördervorgangs gewesen sein, ist aber nicht der die Rückforderungsentscheidung der Klägerin tragende Grund. Der das Erstattungsverlangen begründende „Schaden“ im Sinne einer Zweckverfehlung der Förderung liegt hier nicht darin, dass die Antragsteller das Eigentum am Förderobjekt später wieder verloren haben, sondern darin, dass von vorneherein ein ungeeignetes Objekt gefördert wurde, was ein Erstattungsverlangen auch dann gerechtfertigt hätte, wenn die Antragsteller Eigentümer des Hauses geblieben wären. Für die so begriffene Fehlförderung war das objektiv pflichtwidrige Verhalten des Beklagten bei der Bewilligung unzweifelhaft ursächlich, so dass die Ermessensausübung der Klägerin insofern keinen rechtlichen Bedenken unterliegt.

72

Der geltend gemachte Erstattungsanspruch der Klägerin ist auch nicht verjährt.

73

Das Überprüfungsrecht der Klägerin nach § 12 Abs.1 WFNG NRW gilt für sämtliche erteilten Förderzusagen, unabhängig davon, ob diese auf Basis des WFNG NRW oder auf Basis früherer, in dessen Anwendungsbereich genannter Gesetze ergangen ist, und es ist zeitlich nicht befristet. Der Wortlaut des § 12 Abs.1 WFNG NRW enthält insofern keine Einschränkungen und die Einrichtung eines zeitlich unbegrenzten Überprüfungsrechts entspricht dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers.

74

Vgl. Landtagsdrucksache (LT- DrS) 14 / 9394, S.87 f.

75

Der Erstattungsanspruch entsteht dabei nach der gesetzlichen Regelung erst dann, wenn die Überprüfung seitens der Klägerin durchgeführt worden ist und, soweit die Bewilligungsbehörde – wie hier – das Vorliegen eines Weisungsverstoßes nicht einräumt, das Ministerium die Auffassung der Klägerin bestätigt, vgl. § 12 Abs.3 WFNG NRW. Da die Bestätigung des Ministeriums hier erst im April 2011 erfolgte, scheidet eine Verjährung des im Dezember 2011 eingeklagten Anspruchs ersichtlich aus.

76

Soweit der Beklagte schließlich auf einen in der mündlichen Verhandlung überreichten, von der früheren Wohnungsbauförderungsanstalt NRW aufgestellten Leitsatz für die Auslegung der Förderrichtlinien hinweist, nach dem alle Vorschriften nicht engherzig nach den Buchstaben auszulegen, sondern vielmehr ihrem Sinn und Zweck nach so anzuwenden seien, dass die mit den Förderbestimmungen verfolgten wohnungspolitischen und wohnungswirtschaftlichen Ziele erreicht werden, begründet auch dies keine Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Erstattungsverlangens. Der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung geht insoweit schon deshalb ins Leere, weil die vom Beklagten bewilligte Förderung das Förderziel der Versorgung berechtigter Haushalte mit angemessenem Wohnraum angesichts des Zustands des Förderobjekts, wie dargelegt, nicht nur nicht erreichen konnte, sondern ihm in mehrfacher Hinsicht zuwiderlief.

77

Hat die Klage nach allem mit dem Hauptantrag Erfolg, so besteht ein Zinsanspruch der Klägerin in der tenorierten Höhe allerdings erst ab Rechtshängigkeit der Klage, § 90 Abs.1 VwGO i.V.m. einer entsprechenden Anwendung der §§ 291, 288 Abs.1 S.2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Ein weitergehender Anspruch auf die Zahlung von Verzugszinsen kommt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) bei der Nichterfüllung öffentlich- rechtlicher Geldforderungen abgesehen von hier nicht vorliegenden Ausnahmefällen nur dann in Betracht, wenn hierfür eine ausdrückliche gesetzliche Grundlage besteht.

78

Vgl. BVerwG, Urteil vom 20. September 2001 – 5 C 5/00 – und Beschluss vom 4. Juli 2003 – 7 B 130/02 -, jeweils abrufbar in JURIS.

79

Eine solche ist weder von der Klägerin aufgezeigt worden noch sonst ersichtlich.

80

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs.1, 155 Abs.1 S.3 VwGO.

81

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. § 709 der Zivilprozessordnung (ZPO).

82

Die Voraussetzungen des § 124 a Abs.1 S.1 VwGO liegen nicht vor.