Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2013-04-11, Aktenzeichen I-10 U 68/12
ECLI:DE:OLGD:2013:0411.I10U68.12.00

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 29. Juni 2012 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 14c. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 15.346,37 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. September 2009 sowie weitere 755,80 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. November 2011 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Die zulässige Berufung hat zum weit überwiegenden Teil auch in der Sache Erfolg; die Klage ist bis auf einen Teil des Zinsbegehrens begründet.

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Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis schuldhaft ohne Grund, so ist er dem Mieter aus § 280 Abs. 1 BGB Ersatz des Kündigungsfolgeschadens verpflichtet; dies gilt bei der Wohn- und Gewerberaummiete sowie bei fristgebundener und fristgemäßer Kündigung gleichermaßen. Zwar tritt bei fehlendem Kündigungsgrund die Gestaltungswirkung der Kündigung nicht ein; das Mietverhältnis besteht vielmehr fort. Mit der wegen fehlender materieller Gründe unwirksamen Kündigung macht der Vermieter dem Mieter indessen den Gebrauch der Mietsache streitig und verletzt damit seine Vertragspflichten aus § 535 Abs. 1 BGB (BGHZ 89, 296, 302 = NJW 1984, 1028, 1029; BGH NJW 1984, 1552, 1555; NJW-RR 2002, 730, 731 = NZM 2002, 291; NJW 2005, 2395, 2396 = NZM 2005, 580; NJW 2010, 1068 f. NZM 2010, 273 f. [Rn. 12 und 18]; NZM 2011, 119 f. [Rn. 8]; Senat, ZMR 1996, 436 mwN.; ZMR 2011, 717, 718). Zu Recht und mit in jeder Hinsicht überzeugender Begründung hat das Landgericht eine Pflichtverletzung in diesem Sinne für gegeben erachtet; das zweitinstanzliche Vorbringen des Beklagten erschöpft sich in einer Wiederholung früheren Vorbringens und ist nicht einmal ansatzweise geeignet, die insoweit überaus sorgfältigen Gründe der angefochtenen Entscheidung (UA Seiten 6 ff. unter 2.) in Zweifel zu ziehen.

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Auf das (frühere Vertragsregelungen ersetzende) Sonderkündigungsrecht aus Ziff. 1 Abs. 4 des 3. Nachtrags kann sich die Beklagte nach den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts schon deshalb nicht berufen, weil der vorliegende Sachverhalt hiervon nicht erfasst wird (UA Seiten 7 f. unter 2.a); die Beklagte verkennt die Doppelrolle ihrer Rechtsvorgängerin als (Unter-)Vermieterin der Klägerin einerseits und als Betreiberin des Supermarkts andererseits. Im Übrigen kommt es hierauf nicht einmal an, weil die Kündigung vom 8.9.2010 erst weit nach Entstehung der Betriebsaufgabeabsicht Anfang 2009 (Anlage K 2) und somit nicht in angemessener Frist im Sinne des § 314 Abs. 3 BGB erklärt worden ist; jene Vorschrift findet auf die außerordentliche Kündigung gewerblicher Miet- oder Pachtverhältnisses auch und insbesondere dann Anwendung, wenn der Vertrag insoweit keine Befristung enthält (BGH NJW-RR 2007, 886 f. = NZM 2007, 400, 401 [Rn. 21]; NJW-RR 2010, 1500 f. = NZM 2010, 552 f. [Rn. 13 ff.]; Senat, NZM 2009, 281, 283 = OLGR 2008, 71, 73; OLGR 2008, 269, 270).

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Ein Kündigungsrecht aus §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 578 BGB stand der Beklagten ebenfalls nicht zu, da die Miete aus den insoweit zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung schon wegen der Entziehung des Mitbenutzungsrechts an den Sozial- und Personalräumen in einem den monatlichen Einbehalt von 238 € übersteigenden Umfang gemindert war (UA Seiten 9 f. unter 2.b). Die Rechtsvorstellung der Beklagten, ihre Rechtsvorgängerin oder sie selbst seien aufgrund der Regelungen des 3. Nachtrags von ihrer Gebrauchsgewährungspflicht frei geworden, entzieht sich jeder ernsthaften Auseinandersetzung, weil das Nutzungsrecht der Klägerin aus Ziffer 1 Abs. 4 des Untermietvertrags nach der unmissverständlichen Regelung unter Ziffer 4 der Nachtragsabrede ausdrücklich unberührt blieb; von einer nur "geringfügigen" Einschränkung kann angesichts der auch insoweit zutreffenden Ausführungen des Landgerichts keine Rede sein. Entgegen der Rechtsauffassung der Berufungserwiderung bedarf eine Minderung keiner "Realisierung"; sie tritt vielmehr nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes ein, ohne dass sich der Mieter hierauf berufen muss (BGH NJW-RR 1991, 779, 780 = WuM 1991, 544 mwN.; NJW 2011, 514, 515 = NZM 2011, 153 [Rn. 12]; Senat, NJW-RR 1994, 399, 400). Da danach bereits infolge der Entziehung des Mitbenutzungsrechts kein zur Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand der Klägerin vorlag, kommt es nicht mehr darauf an, dass die unterlassene Reinigung des Eingangsbereichs entgegen der Auffassung des Landgerichts ebenfalls einen zur Minderung führenden Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB begründet, weil die Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auch und gerade bei Fehlen vertraglichen Absprachen die Ausgestaltung des Zugangsbereichs zu einem Ladenlokal umfasst und er deshalb nicht berechtigt ist, Boden- und Fensterflächen folgenlos verkommen zu lassen.

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2.

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Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht auch das Verschulden der Beklagten bejaht. Dieses ist allerdings vorliegend weder "problematisch" (Protokoll vom 24.2.2012) noch lediglich nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB zu vermuten (UA Seite 10); es steht vielmehr positiv fest. Zum einen reicht insoweit bereits nach § 276 BGB bereits Fahrlässigkeit aus. Auf einen schuldausschließenden Rechtsirrtum kann sich ein Vermieter - zumal als Immobiliengesellschaft mit eigener Rechtsabteilung - nur in besonderen Ausnahmefällen berufen (BGH NJW 1984, 1028, 1030; NJW-RR 2002, 730, 731 = NZM 2002, 291; OLG München NJWE-MietR 1996, 127, 129); hierfür bestehen vorliegend keinerlei Anhaltspunkte. Vor allem aber hat die Beklagte in der vorgerichtlichen Korrespondenz sämtliche Einwände der Klägerin (Anlagen K 5 und K 7) schlichtweg ignoriert (Anlagen K 6 und K 8) und selbst im Kündigungsschreiben vom 8.9.2010 ohne auch nur den Versuch einer ernsthaften Auseinandersetzung als "abwegig" bezeichnet (Anlage K 9). Dies legt sogar eine vorsätzliche Vertragspflichtverletzung nahe, zumal die Beklagte bis heute an ihrem haltlosen Standpunkt festhält (oben 1.).

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3.

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Zu Unrecht hat das Landgericht das Ersatzbegehren dagegen an einem fehlenden "kausalen Schaden der Klägerin " scheitern lassen, weil sie dem Räumungsverlangen der Beklagten ohne gerichtliche Klärung Folge geleistet hat und der Umzug deshalb auf "ihrem eigenen Willensentschluss zur freiwilligen Räumung" beruht habe. Erwägungen dieser Art sind nach den zutreffenden Hinweisen der Klägerin nicht nur geeignet, den vom Vermieter rechtswidrig geschaffenen Haftungstatbestand auf anderer Ebene wieder außer Kraft zu setzen; sie sind auch materiell-rechtlich offensichtlich unhaltbar.

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Die Befolgung einer rechtsunwirksamen Kündigung ist Tatbestandsvoraussetzung der Vermieterhaftung aus § 280 Abs. 1 BGB (oben 1.); sie kann nicht gleichzeitig dazu herhalten, den Ersatzanspruch unter Kausalitätsgesichtspunkten zu leugnen. Entgegen der rechtschöpferischen Ausführungen des Landgerichts bietet auch die "Rechtsordnung" keine Handhabung dafür, den Vermieter von den haftungsrechtlichen Folgen seiner rechtswidrigen Kündigungserklärung freizustellen ("dulde und liquidiere"), weil diese - offenbar dem Staatshaftungsrecht entnommenen - Erwägungen auf die schuldvertragliche Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter nicht übertragbar sind. Das Verhalten des das Räumungsverlangen befolgenden Mieters ist vielmehr allenfalls unter dem Gesichtspunkt des Mitverschuldens von Bedeutung (folgend unter 4.b); es vermag den vom Vermieter verwirklichten Haftungstatbestand weder in Anwendung des Instituts einer Unterbrechung des Kausalzusammenhangs noch aus einem sonstigen Rechtsgrund in Frage zu stellen. Eben deshalb ist es auch bedeutungslos, wenn sich der Mieter dem von ihm als unberechtigt angesehenen Räumungsverlangen des Vermieters beugt; dies gilt selbst dann, wenn er aus anderen Gründen - sei es wegen zurückgehender Umsatzzahlen oder infolge Vertrauensverlusts in die Kompetenz und Kooperationsbereitschaft des Vermieters - das Interesse an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses verloren hat, weil hierdurch der durch die unberechtigte Kündigungserklärung in Gang gesetzte Kausalzusammenhang nicht rückwirkend außer Kraft gesetzt wird (BGH NJW 1984, 1028, 1029 f.; NJW 2009, 2059, 2060 = NZM 2009, 429, 430 [Rn. 14 f.]; NJW 2010, 1068, 1069 = NZM 2010, 273, 274 [Rn. 18]; OLG München NJWE-MietR 1996, 127, 129).

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4.

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Die Haftung der Beklagten ist auch nicht aus anderen Gründen ausgeschlossen oder herabgesetzt.

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a)

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Gegenstand des Ersatzanspruchs ist der Kündigungsfolgeschaden des Mieters (BGH NJW 2000, 2342, 2343 = NZM 2000, 496, 498; Kraemer, NZM 2004, 721, 727); dieser ist nach der den §§ 249 ff. BGB zugrunde liegenden Differenzhypothese so zu stellen, wie er gestanden hätte, wenn das in der rechtswidrigen Kündigung liegende schädigende Ereignis nicht eingetreten wäre (Senat, ZMR 2011, 717, 718). Alle der Klage zugrunde liegenden Kostenpositionen wären nicht entstanden, wenn die Beklagte von ihrer unberechtigten Kündigung abgesehen hätte; sie sind deshalb ursächlich (kausal) durch diese veranlasst. Schon deshalb liegt der (erstmals vom Landgericht in den Raum gestellte) Begriff des "rechtmäßigen Alternativverhaltens" ebenso neben der Sache wie das substanzlose Bestreiten des Beklagten zur "Erstattungsfähigkeit der Forderungen" oder der "Umzugsbedingtheit der Positionen". Grenzen der Ersatzpflicht des Vermieters ergeben sich allenfalls aus § 284 BGB. Ob und inwieweit der Mieter danach positives und negatives Interesse miteinander kombinieren kann (vergl. Kraemer aaO. mit Fn. 77), bedarf vorliegend keiner Entscheidung, weil die Klägerin keinen Ersatz nutzlos gewordener Investitionen in die alten Geschäftsräume, sondern lediglich Erstattung der mit dem Umzug und der Einrichtung der neuen Geschäftsräume verbundenen Kosten verlangt; diese wären ohne das schädigende Ereignis nicht entstanden und sind deshalb uneingeschränkt zu ersetzen (BGH NJW 2000, 2342, 2343 f. = NZM 2000, 496, 498). Anfall und Höhe dieser Kosten sind durch Vorlage der Rechnungen belegt (Anlagen K 11 ff.) und vom Beklagten nicht in einer den Erfordernissen des § 138 ZPO entsprechenden Weise in Abrede gestellt; auf den Zeitwert der Ladeneinrichtung kommt es nicht an, weil diese selbst nicht Gegenstand des Ersatzbegehrens ist. Diese betrifft lediglich Ersatz die mit Aus-, Um- und Wiedereinbau der Einrichtung verbundenen Kosten, so dass der wiederholte Hinweis der Beklagten auf die Regelung unter Ziff. 6 Abs. 4 und 5 des Untermietvertrags unabhängig davon neben der Sache liegt, dass jene Bestimmung durch die späteren Abreden (2. Nachtrag unter Ziff. 1 Abs. 3 und 4; 3. Nachtrag unter Ziffer 1 Abs. 4) längst außer Kraft gesetzt und zudem überhaupt nicht einschlägig ist (oben 1.).

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b)

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Die Klägerin muss sich auch kein Mitverschulden im Sinne des § 254 BGB zurechnen lassen. Für einen Verstoß gegen ihre Schadensminderungspflicht nach Abs. 2 Satz 1 letzter Halbsatz jener Vorschrift hat die insoweit beweispflichtige Beklagte nichts vorgetragen; die Klägerin hat auch keine Obliegenheit zur Verhinderung der Schadensentstehung im Sinne von Abs. 1 dieser Bestimmung verletzt. Zwar kann der Mieter in besonderen Ausnahmefällen verpflichtet sein, sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen und auf diese Weise der Entstehung eines Schadens entgegenzuwirken; dies kommt aber nur in Betracht, wenn die Unwirksamkeit der Kündigung auf der Hand liegt oder wenn ihm aus anderen Gründen des konkreten Einzelfalles zumutbar ist, sich gegen die Kündigung zu wehren (BGH NJW 1984, 1028, 1031). Hiervon kann vorliegend keine Rede sein; es kann daher dahinstehen, ob die Anwendung des § 254 BGB nicht ohnehin an dem weit überwiegenden Verschulden der Beklagten (oben 2.) scheitern würde.

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Auf die offensichtliche Unbegründetheit ihrer Kündigung kann sich die Beklagte schon deshalb nicht berufen, weil sie bis heute an der Wirksamkeit der Erklärung festhält. Dies war zwar von Anfang an unhaltbar (oben 1.); dem Vermieter kann jedoch auch in diesem Zusammenhang nicht zugute kommen, dass er aus Rechtsblindheit oder sonstigen Gründen auf seine Fehlvorstellungen versteift, weil das Risiko einer unzutreffenden Beurteilung der Rechtslage allein von ihm zu tragen ist und deshalb auch unter Verschuldenserwägungen nicht dem Mieter aufgebürdet werden kann (BGH NJW 1984, 1028, 1030; NJW-RR 2002, 730, 731 = NZM 2002, 291). Vor allem aber waren der Klägerin jede Bemühungen um eine Fortsetzung des Mietverhältnis und eine (dem vorgeschaltete) gerichtliche Klärung unzumutbar, weil sich die Beklagte vor wie bei Ausspruch ihrer Kündigung jedweder Erörterung der der zwischen den Parteien bestehenden Meinungsverschiedenheiten entzogen (oben 2.) und damit eine Situation geschaffen hat, in der die Klägerin eine reibungslose Fortsetzung der Vertragsbeziehungen nicht mehr erwarten konnte. Dies deckt sich mit der eigenen Einschätzung der Beklagten, nach der auch aus Sicht der Klägerin zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung "vernünftigerweise kein Zweifel" bestehen konnte, "dass der Beklagten daran gelegen war, das Mietverhältnis mit der Klägerin schnellstmöglich zu beenden" (Schriftsatz vom 20.2.2012, Seite 2). Wenn sich die Einschätzung der Klägerin mit dieser Beurteilung deckte, so kann ihr die Beklagte auch unter Mitverschuldensgesichtspunkten nicht entgegenhalten, von einer gerichtlichen Klärung abgesehen und ihr unmissverständliches Räumungsverlangen "freiwillig" erfüllt zu haben.

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Die erstinstanzlich erhobene Verjährungseinrede der Beklagten ist offensichtlich unbegründet, weil Schadensersatzansprüche des Mieters wegen unberechtigter fristlose Kündigung des Vermieters nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift nicht der Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB unterliegen (BGH NJW-RR 1994, 379, 380).

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Das Zinsbegehren auf die Hauptforderung ist aufgrund der vorgerichtlichen Mahnung der Klägerin vom 1.8.2011 aus § 286 Abs. 1 BGB dem Grunde nach gerechtfertigt. Der Ersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, 249 BGB erstreckt sich auch auf die der Klägerin entstandenen vorgerichtlichen Anwaltskosten; insoweit erhebt auch die Beklagte keine Einwendungen. Eine Verzinsung dieses Betrags kann die Klägerin allerdings erst ab Rechtshängigkeit (24.11.2011) verlangen, da jene Forderung nicht Gegenstand ihres Anwaltsschreibens vom 1.8.2011 war und für einen sonstigen Verzugseintritt nichts vorgetragen ist. Für die Höhe des Zinsanspruchs ist § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB maßgeblich, weil es sich nicht um Entgeltforderungen im Sinne von Abs. 2 dieser Bestimmung handelt.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils auf § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.

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Zur Zulassung der Revision besteht kein Anlass.

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Streitwert für den Berufungsrechtszug: 15.346,37 €