Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1999-10-29, Aktenzeichen 3 U 156/98
ECLI:DE:OLGK:1999:1029.3U156.98.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d :

2

Die Kläger verlangen Schadensersatz und Rückabwicklung eines mit
der Beklagten geschlossenen Kauf- und Werklieferungsvertrages über
eine zu Anlagezwecken erworbene Eigentumswohnung.

3

Mit notariellem Vertrag vom 30. Dezember 1992 - UR-Nr.: E
5357/1992 des Notars Dr. E. in K. - (Bl. 17 ff. d.A.) kauften die
Kläger von der Beklagten, die als Bauträger in E. die
Wohnungseigentumsanlage "A. d. G." mit 124 Eigentumswohnungen
erstellte, die im Aufteilungsplan mit Nr. 49 bezeichnete 36, 49 qm
große Wohnung. Für die Kläger handelte dabei entsprechend der
Prospektkonzeption eine "Abwicklungsbeauftragte", die Fa. C.
Steuerberatungsgesellschaft mbH mit Sitz in K., aufgrund eines von
ihr angenommenen notariellen Angebots der Kläger zum Abschluss
eines Geschäftsbesorgungsvertrages und Vollmacht vom 07.12.1992 -
UR-Nr.: 1138/1992 des Notars P. in S. (Bl. 577 ff. d. A.). Der
Inhalt des Geschäftsbesorgungsvertrages sollte sich nach der von
der Fa. C. unter dem 26.08.1992 vor Notar Dr. Z. in K. - UR-Nr.: Z
2616/1992 - errichteten Stammurkunde (Anlage B 2 im AH zum
Schriftsatz vom 11.07.1997 Bl. 101 d.A.) richten. Der Kaufpreis
betrug 165.080,00 DM, der zu finanzierende Gesamtaufwand sollte
218.215,00 DM ausmachen, darin enthalten diverse Dienstleistungen
wie Finanzierungsvermittlung, Nebenkostengarantie, Mietgarantie,
technischer Baubetreuungsvertrag und Zinsgarantievertrag, deren
Kosten als Werbungskosten abzugsfähig sein sollten.

4

Für die Wohnungseigentumsanlage und die vertragliche und
steuerliche Konzeption warb die Beklagte mit einem von ihr
erstellten Prospekt (Anlage B 1 im AH zum Schriftsatz vom
11.07.1997 Bl. 101 d.A.). Zum Vertrieb der Wohnungen bediente sich
die Beklagte diverser Finanz- und Anlageberater.

5

Zu dem Erwerb der Eigentumswohnung durch die Kläger kam es durch
die Vermittlung des Zeugen O., der im Herbst 1992 Kontakt zu den
Klägern aufnahm und ihnen die streitgegenständliche Immobilie
anbot, weil bei den Klägern Handlungsbedarf hinsichtlich der Steuer
und der Altersversorgung bestehe. Der Erwerbspreis sollte komplett
fremdfinanziert werden. Die bei der Fremdfinanzierung entstehenden
Kosten sollten durch die Steuervergünstigungen und die
Mieteinnahmen abgedeckt sein. Der Zeuge O. erstellte für die Kläger
ein "persönliches Berechnungsbeispiel" für die ErwerbspH.e und das
erste Vermietungsjahr (Bl. 60 ff. d.A.), wobei er aufgrund der
Angaben der Kläger von einem zu versteuernden Einkommen von
100.000,00 DM ausging. Im Erwerbsjahr sollte ein
Liquiditätsüberschuss von 4.267,00 DM erwirtschaftet werden; in der
VermietungspH.e sollte sich vor Tilgung eine Zuzahlung von 32,40 DM
bzw. 52,00 DM monatlich ergeben. Die Tilgung sollte über eine
Lebensversicherung erfolgen, für die eine monatliche Prämie von
290,90 DM zu entrichten war.

6

Der Gesamtaufwand von 218.215,00 DM wurde wie folgt
fremdfinanziert:

7

Annuitätendarlehen der Bayerischen Hypotheken- und Wechsel-Bank
gemäß Darlehensvertrag vom 21./22.12.1992 (Bl. 66 f. d.A.) über
165.080,00 DM bei 90 %iger Auszahlung, einem Nominalzinssatz von
10,1 % und einem effektiven Jahreszinssatz von 13,62 %. Die Tilgung
dieses Darlehens erfolgte durch Abschluss einer Lebensversicherung
bei der Berlinischen Lebensversicherung gemäß Versicherungsschein
vom 26.01.1993 (Bl. 68 ff. d.A.) zu einer Jahresprämie von 3.314,30
DM (= monatlich 290,82 DM). Unter dem 1./14.10.1993 wurden
entsprechend dem Wunsch der Kläger die Darlehenskonditionen dahin
angepasst, dass der Nominalzinssatz auf 6,43 % entsprechend einem
anfänglichen effektiven Jahreszins von 8,08 % für die Dauer von 10
Jahren bis zum 31.10.2003 festgelegt wurde (Bl. 573 ff. d.A.).

8

Annuitätendarlehen der Bayerischen Hypotheken- und Wechsel-Bank
über 53.153,00 DM gemäß Darlehensvertrag vom 1./4.10.1993 (Bl. 63
ff. d.A.) bei 90 %iger Auszahlung, einem Nominalzinssatz von 6,35
%, einem Effektivzinssatz von 8,11 % und einer Tilgung von 1,5 %
p.a.

9

Bei den Vertragsabschlüssen wurden die Kläger jeweils durch die
Fa. C. aufgrund der ihr erteilten Vollmacht vertreten.

10

Das an sich erforderliche Eigenkapital finanzierten die Kläger
im Februar 1995 durch ein weiteres Darlehen der Bayerischen
Hypotheken- und Wechsel-Bank über 12.000,00 DM.

11

Der Zeuge O. stellte den Klägern mit Schreiben vom 30.12.1992
(Bl. 82 d.A.) für seine Vermittlung eine "Auftrags- und
Bearbeitungsgebühr" von 3 % des Gesamtaufwandes zuzüglich
Mehrwertsteuer in Höhe von 7.472,95 DM in Rechnung, die die Kläger
ausglichen.

12

Die Kläger haben vorgetragen, der Zeuge O. habe sie falsch
beraten, was sich die Beklagte zurechnen lassen müsse. Er habe die
auf sie zukommende Belastung unzutreffend ermittelt. Die von ihm
erstellte Berechnung sei deshalb fehlerhaft, weil das Damnum
überhaupt nicht als Aufwand berücksichtigt werde. Außerdem habe er
keinerlei Angaben zur Werthaltigkeit der Wohnung gemacht. Der
Verkehrswert der von ihnen erworbenen Wohnung habe nämlich
lediglich einen Bruchteil des von ihnen aufzubringenden
Gesamtaufwandes ausgemacht. Ferner habe der Zeuge O. nicht darauf
hingewiesen, dass die prospektierte Miete von 16,51 DM/qm
unrealistisch sei. Ortsüblich seien allenfalls 10,00 DM bis 12,00
DM gewesen. Auch über die Wiederverkaufsmöglichkeiten seien sie
getäuscht worden. Ferner hätte der Zeuge O. darauf hinweisen
müssen, dass die Tilgung über die Lebensversicherung eine erheblich
teurere Art der Tilgung sei. Schließlich hätte der Zeuge auch auf
die wegen der zahlreichen Dienstleistungen, deren Kosten etwa 25 %
des Gesamtaufwandes betrügen, stark verringerte Rentabilität der
Anlage hinweisen müssen.

13

Die Kläger haben beantragt,

14

die Beklagte zu verurteilen, an sie zu
Händen eines von ihnen zu beauftragenden Notars 230.000,00 DM nebst
4 % Zinsen seit Klagezustellung zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe
folgender notariell zu beurkundender Willenserklärungen:

15

"Wir sind eingetragene Eigentümer der
im Objekt A. d. G. in E. gelegenen und im Grundbuch E. des
Amtsgerichts E., Bl. 9549, verzeichneten Eigentumswohnung Nr. 49
mitsamt Garagenstellplatz Nr. 156.

16

Wir verpflichten uns hiermit, das
vorbezeichnete Wohnungseigentumsrecht auf die H. Baubetreuung GmbH
zu übertragen, frei von der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs
eingetragenen Grundschuld der Bayerischen Hypotheken- und
Wechsel-Bank AG in Höhe von 218.215,00 DM.

17

Wir erteilen hiermit der Fa. H.
Baubetreuungs GmbH die Vollmacht, in unserem Namen und unter
Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu
erklären.

18

Wir erteilen der H. Baubetreuungs GmbH
weiter, unter der aufschiebenden Bedingung, dass Zahlungseingang in
Höhe von 218.215,00 DM auf dem Konto des beauftragten Notars
erfolgt ist, die Vollmacht, alle weiteren für die Eintragung der H.
Baubetreuungs GmbH als Eigentümer erforderlichen Erklärungen
abzugeben.

19

Wir erklären unser Einverständnis mit
einer Weisung der H. Baubetreungs GmbH an den unterzeichnenden
Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung
III des Grundbuchs eingetragenen Grundschuld der Bayerischen
Hypotheken- und Wechsel-Bank AG in Höhe von 218.215,00 DM zu
verwenden. Ein überschießender Geldbetrag ist an uns
auszuzahlen".

20

Die Beklagte hat

21

Klageabweisung beantragt.

22

Sie hat gemeint, ein eventuelles Fehlverhalten des Zeugen O. sei
ihr nicht zuzurechnen. Abgesehen davon sei die Beratung nicht
fehlerhaft. Auch der Prospekt sei nicht zu beanstanden.

23

Durch Urteil vom 15.07.1998 (Bl. 338 ff. d.A.), auf das
vollinhaltlich Bezug genommen wird, hat das Landgericht die
Beklagte unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von
225.677,95 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 13.06.1997 Zug um Zug gegen
Abgabe der im Klageantrag aufgeführten Willenserklärung verurteilt.
Zur Begründung hat es ausgeführt, die Kläger hätten gegen die
Beklagte einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei
Vertragsschluss auf Rückzahlung des Gesamtaufwandes 218.215,00 DM
zuzüglich der an den Zeugen O. gezahlten Vermittlungsgebühr von
7.462,95 DM, insgesamt also 225.677,95 DM. Der Zeuge O. habe sie im
Zuge der Werbung zum Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung
fehlerhaft beraten. Den Klägern sei es nicht nur um
Steuerersparnisse, sondern eine gewinnbringende Vermögensanlage
gegangen, die auch der Altersvorsorge hätte dienen sollen. Eine an
diesen Anlagezwecken orientierte Beratung habe daher nicht nur eine
Renditerechnung zu enthalten, die die Finanzierungskosten
vollständig (also inklusive Damnum) berücksichtige, sondern müsse
auch Angaben über die Werthaltigkeit des zu veräußernden
Grundbesitzes vermitteln, wobei der Wert der Immobilie bei einer
Weiterveräußerung zumindest annäherungsweise anzugeben sei. Ob die
Angaben im Prospekt und diejenigen des Zeugen O. diesen
Anforderungen gerecht würden, könne offen bleiben. Die von dem
Zeugen den Klägern vorgelegte Ankaufsberechnung sei jedenfalls
deshalb fehlerhaft, weil das Damnum als vorweggenommener Zins
unberücksichtigt geblieben sei. Dem stehe nicht entgegen, dass in
dem von der Beklagten herausgegebenen Prospekt die Besonderheiten
der Finanzierung bei Inanspruchnahme eines Damnums angesprochen
seien und der Zeuge O. - wie von der Beklagten behauptet - mit den
Klägern das Thema "Disagio" erörtert habe. Es sei nämlich nicht
ersichtlich, dass der Zeuge O. darüber aufgeklärt habe, welche
Belastung konkret aus der Inanspruchnahme des Damnums resultiere.
Ein lediglich abstrakter Hinweis auf die aus der Inanspruchnahme
eines Damnums resultierenden Folgen reiche nicht aus.

24

Die Beklagte müsse sich das Verhalten des Zeugen O. gemäß § 278
BGB zurechnen lassen, selbst wenn sie nicht unmittelbar mit ihm in
Rechtsbeziehungen gestanden habe; denn er habe die der Beklagten an
sich obliegenden Aufklärungspflichten wahrgenommen. Dass der Zeuge
im Zuge seiner Tätigkeit möglicherweise zugleich als Berater der
Kläger oder als Makler tätig geworden sei, stehe einer Zurechnung
nicht entgegen. Es sei davon auszugehen, dass die Kläger den Erwerb
ohne die zum Schadensersatz verpflichtende Handlung nicht getätigt
hätten. Der Kaufvertrag sei daher rückabzuwickeln. Zug um Zug gegen
Übereignung der Eigentumswohnung habe die Beklagte den gesamten
Erwerbsaufwand in Höhe von 225.677,95 DM zurückzuzahlen. Der
Anspruch sei auch nicht verjährt; die Verjährungsfrist betrage
gemäß § 195 BGB 30 Jahre.

25

Gegen dieses ihr am 23.07.1998 zugestellte Urteil hat die
Beklagte am 21.08.1998 Berufung eingelegt und diese nach
entsprechender Fristverlängerung am 23.11.1998 begründet.

26

Sie macht geltend, die Bedeutung des Damnums sei im Prospekt
richtig dargestellt. Sie bestreitet, dass die Berechnungsbeispiele
(Bl. 60 ff. d.A.) von dem Zeugen O. ausgefüllt worden seien und
dieser falsche Angaben zum Damnum gemacht habe. Im Übrigen seien
sich die Kläger - der klagende Ehemann ist unstreitig
Geschäftsführer einer GmbH (Speditionsunternehmen) - über die
Bedeutung des Damnums im Klaren gewesen. Selbst wenn dies nicht der
Fall gewesen sein sollte, hätten sie den Vertrag geschlossen, da
sie gerade für das Jahr 1992 noch hätten Steuern sparen wollen.

27

Das Verhalten des Zeugen O. brauche sie sich nicht zurechnen zu
lassen, da dieser regelmäßiger Finanzberater der Kläger und in ihre
- der Beklagten - Vermarktungsbemühungen nie eingeschaltet gewesen
sei. Es seien auch keine unrichtigen oder unvollständigen Angaben
zum Wert der Wohnung und zur Höhe des erzielbaren Mietzinses
gemacht worden. Der Kaufpreis liege im unteren Bereich für
vergleichbare Wohnungen zum damaligen Zeitpunkt in E.. Der
Verkäufer brauche seine Kalkulation, insbesondere die
Innenprovisionen, nicht offenzulegen und könne auch keine Angaben
zu einem Veräußerungserlös in der Zukunft machen. Das
Finanzierungskonzept über eine Lebensversicherung sei günstiger als
ein Annuitätendarlehen. Bei der Schadensberechnung müssten sich die
Kläger die Steuervorteile und den Rückkaufswert der
Lebensversicherung anrechnen lassen. Im Übrigen erhebt die Beklagte
die Einrede der Verjährung mit Hinweis auf Ziff. 6 der auf der
Rückseite des von den Klägern dem Zeugen O. erteilten Auftrages vom
07.12.1992 abgedruckten Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach
gegen den Vermittler gerichtete Schadensersatzansprüche spätestens
3 Jahre nach Kauf, Beitritt bzw. Zeichnung verjähren.

28

Die Beklagte beantragt,

29

1.

30

das angefochtene Urteil abzuändern und
die Klage abzuweisen,

31

2.

32

ihr zu gestatten, eine Sicherheit auch
durch Bürgschaft einer deutschen Großbank, Genossenschaftsbank oder
öffentlichen Sparkasse zu erbringen.

33

Die Kläger beantragen,

34

1.

35

die Berufung zurückzuweisen,

36

2.

37

ihnen zu gestatten, Sicherheit auch
durch die Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlichen
Sparkasse oder Volksbank zu leisten.

38

Sie halten daran fest, dass sie über die Auswirkungen des
Damnums nicht richtig informiert worden seien. Das
Berechnungsbeispiel des Zeugen O. sei falsch und irreführend
gewesen. Es hätte mit dem Effektivzins gerechnet werden müssen.
Ferner hätte darauf hingewiesen werden müssen, dass die
tatsächlichen Vertriebskosten mindestens 17 % des Gesamtaufwandes
betragen hätten. Die Wohnung habe 1993 allenfalls einen
Verkehrswert von 3.000,00 DM/qm gehabt. Die prospektierte Miete von
16,75 DM/qm sei unrealistisch gewesen. 1997 hätten nur 8,00 DM/qm
erzielt werden können. Eine Aufklärung über die Vor- und Nachteile
der Tilgung über eine Lebensversicherung habe es nicht gegeben.
Nach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung brauchten sie sich
nichts anrechnen zu lassen. Auch unter Berücksichtigung der
Steuervergünstigungen und des Rückkaufswerts der Lebensversicherung
verbliebe ihnen ein erheblicher Vermögensschaden, wenn sie das
Objekt Zug um Zug gegen Bezahlung von 225.677,95 DM lastenfrei
zurückgäben.

39

Hilfsweise stützen die Kläger den geltend gemachten Anspruch auf
Rückabwicklung des Vertrages darauf, dass die der Fa. C. mit
notarieller Urkunde vom 07.12.1992 erteilte Vollmacht wegen Fehlens
der nach § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr. 1 VerbrKrG erforderlichen
Mindestangaben nichtig sei. Eine Genehmigung der Darlehensverträge
nach § 177 Abs. 1 BGB versagten sie endgültig. Gemäß § 139 BGB sei
daher das gesamte Vertragswerk unwirksam, weil sie ohne gesicherte
Finanzierung den Kauf- und Werklieferungsvertrag nicht geschlossen
hätten.

40

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf
die in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst den
überreichten Urkunden Bezug genommen.

41

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

42

Die in formeller Hinsicht nicht zu beanstandende Berufung der
Beklagten hat auch in der Sache Erfolg.

43

1.

44

Den Klägern steht ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte
aus Verschulden bei Vertragsschluss wegen fehlerhafter Beratung
über das Anlageobjekt nicht zu.

45

Zwar ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass die
Beklagte den Klägern alle Informationen wahrheitsgemäß und
vollständig erteilen musste, die für ihren Kaufentschluss von
wesentlicher Bedeutung sein konnten (vgl. BGH NJW 82, 1095 u. 83,
1730). Der Senat stimmt mit dem Landgericht auch darin überein,
dass die Beklagte sich das Verhalten des Zeugen O. grundsätzlich
nach § 278 BGB zurechnen lassen müsste, selbst wenn sie zu diesem
in keinerlei Vertragsbeziehungen stand und dieser zugleich
Finanzberater der Kläger war. Es reicht aus, dass der Zeuge über
die Vertriebsbeauftragte der Beklagten und weitere Untervermittler
in den Vertrieb eingeschaltet war und sämtliche
Vertragsverhandlungen geführt hat (vgl. BGH NJW 62, 1907; 78, 2144;
82, 2493; 91, 2556 u. 95, 2550; BGH WM 80, 1452 u. 86, 1032; KG
NJW-RR 90, 399).

46

Der Auffassung des Landgerichts, die Ankaufsberechnung des
Zeugen O. sei fehlerhaft, weil das Damnum unberücksichtigt
geblieben sei, kann jedoch nicht gefolgt werden. Die Berechnungen
sind vielmehr zutreffend und täuschen auch nicht über die Bedeutung
des Damnums. In den Berechnungsbögen (Bl. 60 ff. d.A.) ist
aufgeführt, dass die Brutto-Hypothek inklusive Damnum 218.215,00
DM, die Auszahlung 90 % und das Eigenkapital 10 %, also 21.822,00
DM betragen sollen. Im Prospekt wird in dem Berechnungsbeispiel S.
23 und den Erläuterungen S. 32, 36 und 39 zutreffend und in
verständlicher Weise über die Bedeutung des Damnums informiert. Die
Kläger haben den Prospekt unstreitig vor ihrem Kaufentschluss
erhalten und waren damit in der Lage, sich ausreichend zu
informieren. Eine doppelte Aufklärung war seitens der Beklagten
nicht geschuldet. Es kann daher offenbleiben, ob der Zeuge O.
tatsächlich die Berechnungsbögen ausgefüllt und die im Prospekt zum
Damnum enthaltenen Informationen im Einzelnen noch einmal mündlich
wiederholt hat. Einer Berechnung mit dem Effektivzinssatz bedurfte
es nicht; denn die Berechnungen dienten der Darstellung, welche
tatsächlichen Belastungen den Klägern im Jahr bzw. Monat entstehen
würden. Die erforderliche Aufwendung von Eigenkapital zum Ausgleich
des Damnums wurde berücksichtigt. Soweit die Kläger mit dem Erwerb
der Eigentumswohnung auch eine Kapitalbildung zur Altersvorsorge
bezweckten, hätten sie gegebenenfalls bezüglich der
wirtschaftlichen Rendite gezielt nachfragen und sich beraten lassen
müssen.

47

Im Übrigen kann den Klägern nicht abgenommen werden, dass sie
nicht gewusst hätten, was ein Damnum oder Disagio bedeutet. Der
klagende Ehemann betreibt ein Speditionsunternehmen in der Form
einer GmbH und ist deren Geschäftsführer. Bei der
Unternehmensfinanzierung hatte er mit Sicherheit schon mit Krediten
oder Kreditangeboten von Banken zu tun, die ein Disagio enthielten.
Einem Kaufmann ist es geläufig, dass Kredite von Banken entweder
unter Einbehaltung eines Damnums zu einem niedrigeren Zinssatz oder
bei 100 %iger Auszahlung zu einem höheren Zinssatz vergeben werden.
Die Kläger haben - wie sich aus dem Schreiben des Zeugen O.
09.12.1992 (Bl. 419 d.A.) ergibt - auch ausdrücklich eine
Disagio-Eindeckung in Höhe von 5 % noch im Jahre 1992 gewünscht, um
es steuerlich geltend machen zu können. Im Übrigen hatten sie
tatsächlich eine noch geringere monatliche Belastung, als sie der
Zeuge O. errechnet hatte; denn nach ihrem eigenen Vorbringen und
den überreichten Steuerunterlagen war der Steuervorteil mit
7.970,00 DM um über 2.000,00 DM höher als die von dem Zeugen O. mit
5.741,00 DM bzw. 5.842,00 DM angenommenen Beträge (vgl. die
Zusammenstellung der Berechnungen Bl. 524 d.A.).

48

Der Senat stimmt mit dem Landgericht auch nicht darin überein,
dass die Beklagte den Wert der Immobilie zumindest annäherungsweise
hätte angeben müssen. Auf S. 42 des Prospekts ist der Gesamtaufwand
aufgeschlüsselt. Dabei entfallen auf das Grundstück, das Gebäude
inklusive Vertrieb und Marketing 75,65 %. Die zusätzlichen
Leistungen wie Finanzierungsvermittlung und Garantien waren
fakultativ und dienten unter anderem dazu, den steuerlich
absetzbaren Aufwand zu erhöhen. Die Kläger haben sich bewusst
entschieden, sie wahrzunehmen und haben davon auch profitiert, wie
z. B. von der Mietgarantie. Sie können sich daher nicht darauf
berufen, die diesbezüglichen Aufwendungen seien sinnlos gewesen.
Dass diese Leistungen nicht Bestandteil des Verkehrswertes der
Wohnung sein konnten, ist selbstverständlich. Den Klägern musste
auch klar sein, dass der Verkehrswert nieder sein musste als der
Kaufpreisanteil von 75,65 % des Gesamtaufwandes; denn der Vertrieb
und das Marketing waren darin ausdrücklich enthalten. Über die Höhe
der gezahlten Innenprovisionen und ihren Gewinnanteil war die
Beklagte als Verkäuferin nicht aufklärungspflichtig. Wenn den
Klägern der Kaufpreis etwa zu hoch erschienen wäre, hätten sie sich
ohne weiteres über die Preise der in E. angebotenen Neubauwohnungen
informieren können. Von der Beklagten konnten auch keine Angaben
über den künftigen Wert der Wohnung im Falle eines Wiederverkaufs
verlangt werden. Angesichts der Schwankungen, denen der
Wohnungsmarkt unterworfen ist, kann ohnehin keine sichere
Zukunftsprognose gestellt werden, jedenfalls nicht für längere
Zeiträume. Insofern kann den auf S. 3 des Prospekts wiedergegebenen
Angaben und dem Diagramm, das nur bis zum Jahr 1995 reicht, keine
Falschinformation seitens der Beklagten beigemessen werden.

49

Entsprechendes gilt über die Höhe der erzielbaren Miete. Dass
die Garantiemiete absichtlich zu hoch angesetzt worden sein könnte,
um die Erzielbarkeit hoher Mieten zu suggerieren, kann nicht
angenommen werden. Die gewerbliche Zwischenvermieterin hätte sich
wohl kaum bereit gefunden, Mieten zu garantieren, die von
vornherein auf dem Markt nicht durchsetzbar waren; anderenfalls
stand zu befürchten, dass sie schon nach wenigen Monaten
zahlungsunfähig geworden wäre. Der Sachverständige B. gelangt zwar
in seinem Gutachten vom 12.11.1998 betreffend die Wohnung Nr. 27 im
Objekt "A. d. G." für die Jahre 1992/1993 zu einem ortsüblichen
Mietzins von 14,10 DM/qm inklusive Kleinwohnungszuschlag.
Demgegenüber betrug die Garantiemiete 16,75 DM/qm. Tatsächlich war
die Kalkulation der Beklagten aber nicht unrealistisch, wie sich
aus den vorgelegten Mietverträgen (Bl. 426 ff. d.A.) ergibt.
Insbesondere für die Wohnung der Kläger konnte noch im Herbst 1994
ein Quadratmeterpreis von 17,53 DM erzielt werden, wie sich aus dem
vorgelegten Mietvertrag (Bl. 442 ff. d.A.) ergibt. Der
Garagenstellplatz war darin nicht enthalten, er war ausweislich des
Mietvertrages nicht mitvermietet.

50

Auf einen möglichen Einbruch auf dem Wohnungsmarkt, wie er sich
in den letzten Jahren entwickelt hat, brauchte die Beklagte nicht
hinzuweisen. Dass der Immobilienmarkt Schwankungen unterworfen ist,
ist allgemein bekannt und bedarf keiner gesonderten Aufklärung
seitens des Verkäufers. Das Risiko künftig fallender Mieten ist der
Sphäre des Erwerbers zuzuordnen.

51

Desweiteren kann der Beklagten auch nicht vorgeworfen werden,
das Konzept der Finanzierung über eine Lebensversicherung sei
falsch, sie habe hierüber nicht ausreichend aufgeklärt. Beide
Finanzierungsarten - über ein Annuitätendarlehen oder eine
Lebensversicherung - haben ihre Vor- und Nachteile. Beim
Annuitätendarlehen sinkt der Zins mit fortschreitender Tilgung.
Demgegenüber bleiben bei der Lebensversicherung die Zinsen
dauerhaft in gleicher Höhe, können aber steuerlich abgesetzt
werden. Desweiteren werden die angesparten Prämien - nach derzeit
geltender Rechtslage - steuerfrei verzinst. Zusätzlich wird auch
noch das Todesfallrisiko abgedeckt. Welches Finanzierungsmodell für
den Interessenten günstiger ist, muss individuell durchgerechnet
werden. Darauf hat die Beklagte auf S. 34 ihres Prospekts
hingewiesen. Dies reicht nach Auffassung des Senats aus. Wenn die
Kläger davon abgesehen haben sollten, sich in diesem Punkt
individuell beraten zu lassen, können sie hieraus zu Lasten der
Beklagten nichts herleiten.

52

Nach alledem stehen den Klägern keine Schadensersatzanspüche
gegen die Beklagte aus culpa in contrahendo in Verbindung mit § 278
BGB zu.

53

2.

54

Die Klage hat auch keinen Erfolg, soweit sie den geltend
gemachten Anspruch auf Rückabwicklung des Kauf- und
Werklieferungsvertrages hilfsweise auf die Nichtigkeit der der Fa.
C. erteilten Vollmacht wegen Fehlens der nach § 4 Abs. 1 Satz 4 Nr.
1 VerbrKrG erforderlichen Mindestangaben stützen.

55

Der Senat vermag sich der Auffassung des Oberlandesgerichts
München in seinem Beschluss vom 22.04.1999 - 31 W 1110/99 -, die
Kreditvollmacht bedürfe der Form des § 4 Abs. 1 Satz 1, Satz 4 Nr.
1 VerbrKrG (so auch Derleder, NJW 93, 2401 ff. (2404);
Palandt-Putzo BGB 58. Aufl., VerbrKrG § 4 Rn. 3) nicht
anzuschließen. Auszugehen ist von dem Grundsatz des § 167 Abs. 2
BGB, wonach die Vollmacht nicht der für das Geschäft als solches
erforderlichen Form bedarf. Ausnahmen sind von der herrschenden
Meinung jedoch anerkannt für den Fall, dass die sich auf das
abzuschließende Geschäft beziehende Formvorschrift Schutz vor
Übereilung bezweckt, wie das insbesondere bei § 313 Satz 1 BGB der
Fall ist. In solchen Fällen muss auch die Erteilung der Vollmacht
in der für das vorzunehmende Geschäft erforderlichen Form erfolgen,
sofern die Vollmacht unwiderruflich oder für den Fall des Widerrufs
eine Vertragsstrafe vereinbart ist, also bereits durch die
Vollmachterteilung eine rechtliche Bindung des Vertretenen in Bezug
auf das abzuschließende Geschäft bewirkt wird (vgl. Münchener
Kommentar-Schramm BGB 3. Aufl. § 167 Rn. 15 ff., Palandt-Heinrichs
BGB 58. Aufl. § 167 Rn. 2 jeweils m.w.N.; BGH NJW 96, 1467 ff.
(1469)) für die Bürgschaft). Diese Grundsätze können auf § 4
VerbrKrG übertragen werden, da auch diese Vorschrift den
Verbraucher vor unüberlegten Vertragsschlüssen schützen soll, deren
Bedeutung er noch nicht voll überblicken kann. Insofern erscheint
es gerechtfertigt, die Kreditvollmacht der Schriftform gemäß § 4
Abs. 1 Satz 1 VerbrKrG zu unterwerfen. Zu weit ginge es aber, die
Wirksamkeit der Vollmacht zusätzlich von den Angaben nach § 4 Abs.
1 Satz 4 Nr. 1 VerbrKrG abhängig zu machen. Denn die Verlagerung
des Informationsbedürfnisses auf den Stellvertreter ist notwendige
Folge der Repräsentantenstellung des Vertreters, auf dessen
Kenntnis und Unkenntnis es grundsätzlich nach § 166 Abs. 1 BGB
ankommen soll. Ein unzulässiger Verzicht auf zwingende Rechte
zugunsten des Verbrauchers ist darin nicht zu sehen (vgl. Münchener
Kommentar-Ulmer BGB 3. Aufl., VerbrKrG § 4 Rn. 17; Soergel-Häuser,
BGB 12. Aufl., VerbrKrG § 4 Rn. 9; Ulmer-Timmann, Festschrift für
Rowedder, 1994, S. 503 ff. (522 f.)).

56

Mit der Einhaltung der Schriftform ist dem Gesetzeszweck, den
Verbraucher zu warnen und vor übereilten Entscheidungen zu
schützen, hinreichend Genüge getan. Auch soweit die Rechtsprechung
bei Vollmachten zum Abschluss von Grundstückskaufverträgen und zur
Übernahme von Bürgschaften Ausnahmen von dem Grundsatz des § 167
Abs. 2 BGB zugelassen hat, verlangt sie nicht, dass die
Vollmachtsurkunde sämtliche Einzelheiten des abzuschließenden
Geschäfts enthalten müsste. So reicht es etwa für die
Bürgschaftsvollmacht, wenn die Personen des Gläubigers und des
Hauptschuldners sowie die gesicherte Forderung angegeben werden
(BGH NJW 96, 1469).

57

Im vorliegenden Fall wird dem Normzweck des § 4 Abs. 1 VerbrKrG
durch die notarielle Beurkundung des Geschäftsbesorgungsvertrages
und der Vollmachterteilung zugunsten der Fa. C. ausreichend
Rechnung getragen. Die Schriftform gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 VerbrKrG
wird durch die notarielle Beurkundung ersetzt (§ 126 Abs. 3 BGB).
Mit der Einschaltung eines Notars wird der Anleger regelmäßig vor
Übereilung geschützt und in die Lage versetzt, die Risiken des
Erwerbs eines Anlageobjekts einschließlich dessen Finanzierung zu
überschauen.

58

Zudem waren die Kläger hier vor der Eingehung nachteiliger
Kreditverpflichtungen dadurch geschützt, dass nach Ziff. II 2 der
von der Fa. C. am 26.08.1992 errichteten Stammurkunde der
Gesamtbetrag der von dieser abzuschließenden Darlehensbeträge den
kalkulierten Gesamtaufwand zuzüglich Damnum nicht übersteigen
durfte und die Konditionen marktüblich sein mussten. Ferner war
unter Ziff. VII 1 und 5 geregelt, dass die Fa. C. die ihr
übertragenen Aufgaben sorgfältig und im Interesse des Erwerbers
auszuüben hatte und für die Verletzung der übernommenen Aufgaben
nach Maßgabe der in ihrem Beruf - Steuerberater - üblichen Sorgfalt
haftete.

59

Schließlich wäre den Klägern die Berufung auf eine etwaige
Nichtigkeit der Vollmacht und der durch die Fa. C. als Vertreterin
der Kläger geschlossenen Verträge nach Treu und Glauben (§ 242 BGB)
versagt, weil sie ausweislich des vorgelegten Schriftverkehrs (Bl.
570 ff. d.A.) seitens der Fa. C. über die Darlehenskonditionen
informiert worden waren und die Eindeckung der Endfinanzierung zu
den Konditionen gemäß der 2. Alternative (Nominalzinssatz 6,43 %,
Effektivzinssatz 8,08 %, Auszahlung 90 % und Laufzeit 10 Jahre
fest) ausdrücklich gewünscht hatten.

60

Nach alledem war die Klage unter Abänderung des angefochtenen
Urteils abzuweisen.

61

3.

62

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 Satz
1, 108 Abs. 1 ZPO.

63

Streitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer der Kläger:
225.677,95 DM.