Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2002-06-17, Aktenzeichen 16 Wx  73/02
ECLI:DE:OLGK:2002:0617.16WX73.02.00

Tenor

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Gründe

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Das gem. §§ 45, 43 I Nr. 4 WEG, §§ 22,
29 FGG zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Das
Landgericht hat rechtsfehlerfrei ( §§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO )
festgestellt, dass der angegriffene Beschluss zu TOP 2 der
Eigentümerversammlung vom 7.8.2000, der die Jahresabrechnung 1999
zum Gegenstand hat, ungültig ist, da die Jahresabrechnung
hinsichtlich der Warmwasser- und Heizkosten nicht den Regelungen
der Teilungserklärung und den ergänzend zur Anwendung kommenden
gesetzlichen Vorschriften des § 16 Abs. 2 und 1 WEG entspricht.

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Zu Recht und mit zutreffender
Begründung ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die
Jahresabrechnung 1999 in ihrer derzeitigen Form nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, da die Abrechnung der
Heißwasser- und Heizungskosten nach Miteigentumsanteilen hätte
erfolgen müssen, was nicht der Fall ist. Der diese ordnungswidrige
Abrechnung bestätigende Beschluss der Eigentümerversammlung wurde
innerhalb der Monatsfrist angefochten, so dass der Beschluss für
ungültig zu erklären war, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG.

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Maßgeblich für die Beurteilung des hier
angegriffenen Teils der Jahresabrechnung 1999 ist die Regelung in
Teil II § 12 Abs. 3 der Teilungserklärung ( TE ). Danach werden die
Heißwasserkosten und die Heizungskosten "nach
Verbrauchs-messersystem ( Brunata )" umgelegt.

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Die tatsächlich erfolgte Abrechnung für
1999 hat diese Vorgaben nicht eingehalten.

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Eine Kostenverteilung nach Verbrauch
lässt sich schon nach den tatsächlichen Gegebenheiten nicht
durchführen. Unstreitig sind nämlich die Heizkörper im
dazugehörigen Schwimmbad nicht mit Verbrauchsmessröhrchen
ausgestattet, so dass - so die langjährige Abrechnungspraxis - für
diese Heizkörper pauschal 4 % der Heizkosten vorab in Abzug
gebracht wurden. Dass die angenommen 4 % annähernd dem
tatsächlichen Verbrauch entsprechen, wird weder von den
Antragsgegnern vorgetragen, noch ist dies sonst ersichtlich. Lässt
sich aber die in der TE vorgesehene Kostenverteilung nicht
durchführen, so ist - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat
- für die Regelungslücke auf die gesetzliche Regelung
zurückzugreifen, mithin auf § 16 Abs. 2, 1 WEG. Hingegen kann die
in § 12 Abs. 2 TE enthaltenen Öffnungsklausel ( Beschluss mit 2/3 -
Mehrheit über einen anderen Kostenverteilungsschlüssel ) nicht
angewandt werden. Nach der Systematik der hier vorliegenden TE
unterliegen die in Abs. 3 geregelten Kosten als Ausnahmefall einer
Sonderregelung, eben der Umlegung nach einem Verbrauchsmesssystem.
Die in Abs. 2 vorgesehene Möglichkeit, mit 2/3 Mehrheit eine
abweichende Kostenregelung zu beschließen, soll erkennbar nur die
in Abs. 2 erfassten Kosten betreffen.

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Abgesehen davon bestehen nach dem
bisherigen Vorbringen der Beteiligten keine Anhaltspunkte für einen
früheren Eigentümerbeschluss, der eine Änderung der
Kostenverteilung nach § 12 Abs. 3 TE vorsieht.

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Die bestehende Lücke nach § 12 Abs. 3
TE kann auch nicht nach den Grundsätzen der Heizkostenverordnung
ausgefüllt werden, die im Übrigen auch eine Umlegung nach Verbrauch
in Verbindung mit einer Aufteilung nach Wohnfläche vorsehen. Denn
die Regelungen der HeizkostenVO gelten nicht unmittelbar für die
Kostenverteilung, sondern müssen von den Wohnungseigentümern erst
durch Vereinbarung oder - falls eine Öffnungsklausel existiert -
durch entsprechenden Beschluss übernommen werden ( vgl. BayObLG,
NZM 99, 909 ). Das ist hier nicht der Fall.

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Dass die Entfernung einiger Heizkörper
auf die Heizkostenabrechnung Einfluss hat, ist nicht ersichtlich.
Hierzu verweist der Senat auf die zutreffenden Ausführungen des
Landgerichts, die er sich zu eigen macht ( Beschluss vom 4.3.02, S.
4 ).

12

Die Abrechnung des Warmwassers
entspricht ebenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch hier
sind zum einen - soweit ersichtlich - Kosten des Schwimmbades
mitenthalten, für das keinerlei Meßgeräte eingebaut sind. Zum
anderen wird diese Position lediglich nach Personenzahlen
abgerechnet, ohne dass der tatsächliche Verbrauch, wie es die TE
vorsieht, ermittelt wird, da für den Warmwasserverbrauch keine
Meßgeräte eingebaut sind. Da die TE auch für diesen Fall der
fehlenden Verbrauchserfassungsgeräte keine Regelung vorsieht, ist
diese Lücke ebenfalls durch die gesetzlichen Vorschriften zu
füllen.

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Damit müssen sowohl die Heiz -, wie die
Warmwasserkosten für 1999 mangels anderweitiger
Abrechnungsmöglichkeiten nach Miteigentumsanteilen abgerechnet
werden, § 16 Abs. 2, Abs. 1 WEG.

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Dieses Ergebnis bedeutet für die
Beteiligten keine unzumutbare Härte, die unter dem Gesichtspunkt
von Treu und Glauben ausnahmsweise zur Folge hätte, dass die alte
Abrechnung bestehen bleiben könnte und lediglich für die Zukunft
eine Neuregelung geboten wäre ( vgl. dazu den Rechtsgedanken in
BGH, ZWE 00, 518; Welzel, ZWE 01, 226, 228 im Licht der neuen
Rechtsprechung für nichtige Beschlüsse ). Im vorliegenden Fall ist
schon fraglich, ob ein Vertrauenstatbestand entstanden ist, da der
praktizierte Abrechnungsmodus, der nicht auf einem die
Teilungserklärung abändernden Beschluss beruht, sondern auf einer
langjährigen Verwaltungspraxis, für alle Wohnungseigentümer
erkennbar gegen die Regelung der Teilungserklärung verstößt. Im
Übrigen bedeutet die Unwirksamkeit des TOP 2 des Beschlusses vom
7.8.2000 keine unzumutbare Härte. Eine Abrechnung auf der Basis der
Miteigentumsanteile ist nicht außergewöhnlich und nicht ohne
weiteres unbillig , wie die gesetzliche Regelung und auch § 12 Abs.
2 der TE zeigen. Betroffen ist lediglich die Abrechnung für 1999,
die auf der Basis der Miteigentumsanteile ohne großen Aufwand neu
erstellt werden kann. Für die Zukunft werden die Wohnungseigentümer
ohnehin eine neue Regelung finden müssen, indem entweder sämtliche
Geräte mit Verbrauchsmessröhren ausgestattet werden oder eine
Vereinbarung über einen neuen Abrechnungsmodus für Heizung und
Heißwasser getroffen wird.

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Hinsichtlich der unstreitig fehlerhaft
angesetzten Position "Schornsteinfegergebühren" wird auf die
zutreffenden Überlegungen des Landgerichts Bezug genommen.

17

In Anbetracht der weitreichenden Folgen
der fehlerhaften Abrechnung der Warmwasser - und Heizungskosten,
die in verschiedenen Positionen Eingang gefunden haben ( so z.B.
auch in Schwimmbadpflege ) sowie der Schornsteinfegergebühren war
die gesamte Jahresabrechnung 1999 für ungültig zu erklären.

18

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47
WEG. Gründe, von der Regel abzuweichen, dass die Beteiligten ihre
außergerichtlichen Kosten selbst tragen, bestehen hier nicht.

19

Die Entscheidung über den Geschäftswert
folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und steht in Einklang mit der nicht
beanstandeten Festsetzung in der vorangegangenen Instanz.