Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2021-10-06, Aktenzeichen 10 B 1313/21
ECLI:DE:OVGNRW:2021:1006.10B1313.21.00

Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.

Der Streitwert wird auch für das Beschwerdeverfahren auf 10.000 Euro festgesetzt.

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Gründe:

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Die zulässige Beschwerde hat keinen Erfolg.

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Die in der Beschwerdebegründung dargelegten Gründe, die der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO allein zu prüfen hat, führen nicht zu einer Änderung der angefochtenen Entscheidung, mit der das Verwaltungsgericht es abgelehnt hat, die aufschiebende Wirkung der Klage 2 K 1542/21 des Antragstellers gegen die ihm unter Ziffer 1 bis 4 der Ordnungsverfügung der Antragsgegnerin vom 8. April 2021 (im Folgenden: Ordnungsverfügung) aufgegebenen Maßnahmen wiederherzustellen und hinsichtlich der unter Ziffer 6 verfügten Zwangsgeldandrohung anzuordnen.

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Soweit der Antragstellerin meint, die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Ziffern 1 bis 4 der Ordnungsverfügung unter deren Ziffer 5 genüge nicht den an sie nach § 80 Abs. 3 VwGO zu stellenden formellen Anforderungen, teilt der Senat diese Auffassung nicht. Die Begründung der Vollziehungsanordnung ist nicht etwa nur formelhaft, sondern gibt die auf der Hand liegenden besonderen Gründe für das Erfordernis einer sofortigen Vollziehung, die sich ohne weiteres auf die Natur der substanzbedrohenden Schäden, die entweder bereits eingetretenen oder ohne Beseitigung der Ursachen noch zu erwartenden sind, sowie auf die Art der angeordneten Maßnahmen zurückführen lassen, zutreffend wieder.

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Ebenso wenig legt der Antragsteller dar, dass bei summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sein privates Interesse an der aufschiebenden Wirkung seiner Klage das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Ziffern 1 bis 4 der Ordnungsverfügung überwiegt.

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Der Antragsteller ist als Eigentümer des im Juni 1984 als Baudenkmal in die Denkmalliste der Antragsgegnerin eingetragenen Hauses D.-Straße 2 in F. (im Folgenden: Denkmal) gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 DSchG NRW verpflichtet, dieses zu erhalten, soweit ihm dies zumutbar ist. Dazu gehört unter anderem die Pflicht zur Instandhaltung, welche beispielsweise beinhaltet, dass Schäden, die nach der Unterschutzstellung entstanden sind und zur Verschlechterung der denkmalwerten Substanz führen können, zeitnah beseitigt werden. Zu Schäden dieser Art zählen auch die hier in Rede stehenden Undichtigkeiten im Bereich des Daches, die Feuchtigkeit von Fachwerkhölzern der Dachkonstruktion und ihr möglicher Schädlingsbefall. Dass diese Schäden nach der Unterschutzstellung des Denkmals eingetreten sind, bestreitet der Antragsteller nicht.

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Die Maßnahmen, die darin bestehen sollen, die Dachhaut des Denkmals zur Beseitigung von Undichtigkeiten nach bestimmten Vorgaben fachgerecht zu sanieren, die Fachwerkhölzer im Dachgeschoss des Hauses im Bereich einer näher bezeichneten Stelle durch einen Sachverständigen auf Feuchtigkeitsschäden und Schädlingsbefall untersuchen und dokumentieren zu lassen, die Schäden an den besagten Fachwerkhölzern im Anschluss an eine gegebenenfalls durchgeführte Schädlingsbekämpfung fachgerecht zu beseitigen und die Erteilung von Aufträgen für die vorstehenden Maßnahmen vorher mit der Antragsgegnerin abzustimmen, dienen dem Schutz der baulichen Substanz. Nach den Feststellungen der Antragsgegnerin anlässlich einer Besichtigung des Denkmals am 7. Januar 2021, die der Beigeladene in seiner Stellungnahme vom 14. Januar 2021 dokumentiert hat, ist Feuchtigkeit in das Innere des Denkmals gelangt und gibt es Anhaltspunkte für einen Schädlingsbefall. Die angeordneten Maßnahmen sollen das Eindringen weiterer Feuchtigkeit unterbinden und etwaig vorhandene Schädlinge, sollte sich ein entsprechender Befall bestätigen, bekämpfen.

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Die Beschwerdebegründung gibt auch nichts dafür her, dass dem Antragsteller die Durchführung der ihm aufgegebenen Maßnahmen vor dem Hintergrund der ihn treffenden Erhaltungsverpflichtung nicht zumutbar sein könnte. Dem Eigentümer eines Denkmals ist in diesem Zusammenhang regelmäßig all das zuzumuten, was auch der Eigentümer eines Gebäudes, das nicht unter Denkmalschutz steht, mindestens unternehmen würde, um dessen Bausubstanz vor substanzbedrohenden Schäden zu schützen und es so vor dem Verfall zu bewahren. Dass die dem Antragsteller aufgegebenen Maßnahmen nicht in diese Kategorie gehören würden, trägt er selbst nicht vor. Soweit er behauptet, das Denkmal könne wegen seines schlechten Zustandes derzeit nicht vermietet werden, sodass es keinerlei Ertrag bringe, liegt diese Behauptung neben der Sache. Der Antragsteller missversteht insoweit das Tatbestandsmerkmal "zumutbar" und die hierzu ergangene Rechtsprechung des Senats. Wer ein Denkmal erwirbt, das im Zeitpunkt des Erwerbs bereits sanierungsbedürftig ist oder später – etwa wegen einer unangemessenen Behandlung – sanierungsbedürftig wird, kann nicht erwarten, dass es ihm erspart bleibt, Geld aus seinem sonstigen Vermögen vorzuschießen, um die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Denkmals wiederherzustellen und so dafür zu sorgen, dass sich das Denkmal auf Dauer selbst trägt und der anfängliche Verlust in einem überschaubaren Zeitraum ausgeglichen wird. Im Übrigen sind nach ständiger Rechtsprechung des Senats wirtschaftliche Belastungen, die aus vorausgegangenen Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten resultieren, bei der Prüfung der Zumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen auszublenden. Der Eigentümer eines Denkmals könnte sonst bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals regelmäßig die teilweise oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes erzwingen.

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Vgl. OVG NRW, Urteil vom 2. März 2018 – 10 A 1404/16 –, juris, Rn. 64.

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Dass der Antragsteller das Denkmal in der Vergangenheit trotz mehrfacher Hinweise der Antragsgegnerin vernachlässigt hat, hat diese in der Begründung der Ordnungsverfügung festgestellt. Der Antragsteller hat dem in der Beschwerdebegründung nicht widersprochen.

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Aus dem Beschluss des Senats vom 22. Augst 2007 im Verfahren 10 A 3453/06, juris, ergibt sich nichts anderes. Soweit es darin heißt, die Behörde müsse das Ausmaß der von ihr verlangten Arbeiten überschauen und überschaubar halten, da ansonsten die Gefahr bestehe, die Grenze der Zumutbarkeit in unkontrollierbarer Weise zu überschreiten, gibt es hier keine Anhaltspunkte für eine solche Gefahr. Die Formulierung im Leitsatz Nr. 5, es sei Sache des Denkmaleigentümers, zur Darlegung einer behaupteten Unzumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen ein Nutzungskonzept für sein Denkmal vorzulegen, und die Denkmalbehörde könne mangels eines solchen Konzepts eine Erhaltungsanordnung auf der Grundlage einer notwendig groben Prognose zu erwartender Erträge treffen, steht ungeachtet des Umstandes, dass der damalige Beschluss einen anderen Fall betraf, der Rechtmäßigkeit der von dem Antragsteller verlangten Maßnahmen nicht entgegen.

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Die Antragsgegnerin hat dazu in der Beschwerdeerwiderung vorgetragen, dass ihr das prominent gelegene Denkmal, das der Antragsteller im Jahre 2011 mit einer in den unteren Räumen betriebenen Fleischerei übernommen habe, aus eigener Wahrnehmung bekannt sei. Sie selbst sei – um es zu erhalten – an einem Kauf und an einer anschließenden Wiederherstellung seiner Nutzbarkeit interessiert und wisse folglich um die potenziellen Nutzungsmöglichkeiten. Dementsprechend habe sie dem Antragsteller angeboten, das Grundstück mit dem Denkmal für 120.000 Euro zu erwerben. Dieses Angebot habe der Antragsteller, der das Grundstück seinerzeit für 30.000 Euro gekauft habe, abgelehnt. Da der Antragsteller auch im Rahmen der Anhörung keine durchgreifenden Gründe benannt habe, die eine wirtschaftliche Nutzung des Denkmals grundsätzlich dauerhaft ausschlössen, habe es keiner weiteren Ermittlungen zu dessen Ertragspotenzial bedurft. In Anbetracht der konkreten Umstände sieht es der Senat ebenso.

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Allerdings mag es im Ausnahmefall sein, dass sich jegliche Erhaltungsmaßnahme nicht lohnt, weil ein unter Denkmalschutz gestelltes Gebäude abgängig und seine wesentliche Substanz verloren ist oder weil der Eigentümer es aus wirtschaftlichen Gründen insgesamt nicht erhalten kann oder erhalten will. In einem solchen Fall ist es Sache des Denkmaleigentümers, die Abgängigkeit des Gebäudes oder die Unzumutbarkeit seiner Erhaltung aus wirtschaftlichen Gründen gegenüber der Denkmalbehörde geltend zu machen, denn nur er verfügt über die notwendigen Kenntnisse und Zugriffsmöglichkeiten. So hängt die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Erhaltung eines unter Denkmalschutz gestellten Gebäudes maßgeblich davon ab, wie es überhaupt genutzt werden kann, welche Nutzung sich der Eigentümer vorstellt, welchen Aufwand die Wiederherstellung einer entsprechenden Nutzbarkeit erfordern würde und welche finanziellen Spielräume dem Eigentümer insoweit zur Verfügung stehen.

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Ein Ausnahmefall der vorstehend beschriebenen Art steht hier aber gar nicht in Rede. Der Beschwerdebegründung ist nicht zu entnehmen, dass das Denkmal abgängig sein oder dem Antragsteller die Erhaltung des Denkmals insgesamt auf Dauer wirtschaftlich nicht zugemutet werden könnte. Er hat auch nicht vorgetragen, dass er beabsichtige, eine Genehmigung zum Abbruch des Denkmals zu beantragen. Selbst wenn er eine entsprechende Absicht hätte und ihm die Erhaltung des Denkmals insgesamt auf Dauer wirtschaftlich nicht zuzumuten wäre, könnte ihm aber im Zweifel zugemutet werden, das offenbar als Renditeobjekt erworbene Denkmal zu einem angemessen Preis zu veräußern. Bei der Beantwortung der Frage, welcher Preis angemessen wäre, wäre auch der Kaufpreis zu berücksichtigen, den er selbst für den Erwerb des Grundstücks mit dem dort aufstehenden Denkmal gezahlt hat. Die Antragsgegnerin hat ihm mit ihrem Kaufangebot wohl einen angemessenen Preis geboten.

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Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus den §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG und orientiert sich an den geschätzten Kosten für die angeordneten Maßnahmen.

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Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO und §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).