Verwaltungsgericht Magdeburg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-10-05, Aktenzeichen 4 A 134/11
ECLI:DE:VGMAGDE:2012:1005.4A134.11.0A

Tatbestand

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Der Kläger wendet sich gegen einen Bescheid des Beklagten, mit dem zu Gunsten der Stiftung Schlösser und Dome das Vorkaufsrecht für die Gebäude der vormaligen Reichsbank ausgeübt wurde, das die Beigeladene zuvor an den Kläger verkauft hatte.

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Mit notariellem Kaufvertrag des Notars R., B-Stadt, vom 24.11.2009 erwarb der Kläger von der Beigeladenen zum Preis von 670.000,00 € die Flurstücke 4521, 10243, 10244 und 4520/3 (Gebäude- und Freifläche sowie Verkehrsfläche D.-straße und D-straße, Größe 2.359 m²) der Flur 145, Gemarkung C-Stadt, L.-K.-Straße 1, M.. Dabei handelt es sich um das 1921 bis 1923 errichtete Gebäude der ehemaligen Reichsbank. Der beurkundende Notar setzte vereinbarungsgemäß wegen der Denkmaleigenschaft des Kaufobjekts das Kultusministerium des Landes Sachsen-Anhalt von dem Verkauf in Kenntnis, die Anzeige ging dort am 08.12.2009 ein.

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Das Stadtplanungsamt der Stadt C-Stadt, das Landesamt für Denkmalpflege und das Kultusministerium prüften daraufhin die Ausübung eines Vorkaufsrechts. Die Stadt C-Stadt gab zu erkennen, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch sie aufgrund der Haushaltslage nicht zu erwarten sei. Das Landesamt für Denkmalpflege schätzte ein, dass das Gebäude im Umfeld der Domfreiheit und des Domplatzes in der Bewertung des Ensemblezusammenhangs von nationaler Bedeutung sei. Von Seiten der Stiftung Dome und Schlösser bestünden Kaufabsichten für eine Nutzung als künftiges Dommuseum. Zwar habe der Kläger erkennen lassen, für die Option einer Vermietung oder des Weiterverkaufs offen zu sein. Dessen ungeachtet werde aber das Vorkaufsrecht geprüft. Einem Vermerk vom 28.12.2009 an das Kultusministerium ist zu entnehmen, dass dem Beklagten „derzeit keine Anhaltspunkte und Hinweise bekannt sind, die die Schlussfolgerung zulassen, dass der Verkauf des Bankgebäudes an den [Kläger] dem Wohl der Allgemeinheit schaden könnte oder sonstige Absichten des Käufers dies besorgen lassen.“

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Am 19.01.2010 beschloss das Kabinett der Landesregierung, dem Ankauf des Gebäudes zuzustimmen. Das Gebäude solle zu einem Museum mit überregionalem Rang entwickelt und ausgebaut werden. Daraus ergebe sich das notwendige öffentliche Interesse für die Ausübung des Vorkaufsrechts. Am 21.01.2010 stimmte das Kuratorium der finanzierenden Stiftung Dome und Schlösser in Sachsen-Anhalt dem Kauf zu und sicherte dem Kultusministerium zu, den Kaufpreis sowie alle Erwerbsnebenkosten zu entrichten.

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Unter dem 25.01.2010 begründete das Landesamt für Denkmalpflege ausführlicher die überörtliche Bedeutung des Denkmals. Danach ergebe sich die überörtliche Bedeutung sowohl aus der architektonisch-künstlerischen Bedeutung des Baudenkmals als auch aus dem Ensemblezusammenhang mit dem Dom St. Mauritius und St. Katharina, der Domfreiheit und dem Domplatz. Die überörtlich historische Bedeutung ergebe sich aus der von Not und Geldknappheit geprägten Bauzeit, in der ein solch repräsentatives Gebäude an prominenter Stelle ein Zeichen gewesen sei. Es manifestiere sich hierin die wirtschaftliche Bedeutung M. als eines der bedeutendsten Standorte der Schwerindustrie im damaligen Deutschen Reich. Da zwischen 1914 und 1923 kriegs- und inflationsbedingt reichsweit nur wenige öffentliche und private Gebäude entstanden, habe ein repräsentatives Gebäude aus den frühen 20er Jahren stil- und architekturgeschichtlich eine wichtige Bedeutung auch über C-Stadt hinaus, zumal sich hier eine Institution des Reiches dargestellt habe. Für die optisch-ästhetische und städtebaulich-räumliche Wirkung der fulminanten Domwestfront sei das Gebäude von Maßstab gebender Bedeutung. Im Ensemble aus Kathedrale, Domfreiheit und Domplatz im Kern der M. Altstadt besitze die ehemalige Reichsbank in ihren wichtigen stadträumlichen Bezügen und ihrer stadtgeschichtlichen Stellung überörtliche Bedeutung.

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Mit Bescheid vom 28.01.2010 an die Beigeladene übte der Beklagte das Vorkaufsrecht zugunsten der Stiftung Dome und Schlösser aus. Dieses sei aufgrund der überörtlichen Bedeutung des Denkmals und zum Wohle der Allgemeinheit notwendig. Zu den Belangen des Allgemeinwohls zählten auch Denkmalpflege und Denkmalschutz. Das überörtlich bedeutende Kulturdenkmal „Bankgebäude“ für sich und als Teil des überregional bedeutenden Ensembles aus Kathedrale, Domfreiheit und Domplatz im Kern der M. Altstadt dokumentiere und erkläre Geschichte. Es sei eine wichtige Grundlage für unser Verständnis kultureller, wirtschaftlicher und sozialer Entwicklung und Veränderung. Die Bewahrung dieses Kulturdenkmals und ein öffentlicher Zugang hierzu dienten dem Wohl der Allgemeinheit. Das Vorkaufsrecht werde zur Bewahrung des Gesamtbilds des Baudenkmals und des Umfeldes des Domes zu C-Stadt ausgeübt. Es sei beabsichtigt, das Gebäude streng nach denkmalfachlichen Gesichtspunkten zu erhalten und für die Bewahrung, konservatorische Betreuung und wissenschaftliche Erschließung von beweglichen Kunst- und Kulturgütern zu nutzen. Es sei beabsichtigt, das Gebäude zukünftig für eine Dauerausstellung zur Geschichte des M. Domes und seiner Vorgängergebäude zu nutzen. Die Lage biete den optimalen Standort für die Zusammenführung der beweglichen Kulturgüter und zur Präsentation der Ergebnisse der wissenschaftlichen Forschungen und der Befundlage archäologischer Grabungen. Im Falle wirtschaftlicher Unmöglichkeit müssten einem anderen Erwerber unter Umständen Eingriffe genehmigt werden, die mit dem denkmalpflegerischen Gesamtkonzept nicht vereinbar seien. Fördermittel könnten sowohl auf Landes- wie auf städtischer Ebene nur begrenzt zur Verfügung gestellt werden. Der Stiftungszweck der Stiftung Dome und Schlösser dagegen stelle sicher, dass hinreichende Stiftungsmittel zur Verfügung stünden, die zielgerichtet im Interesse des überörtlichen bedeutenden Kulturdenkmals eingesetzt werden könnten. Der Stiftungszweck gewährleiste auf Dauer einen denkmalgerechten Umgang mit dem Objekt.

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Am 18.02.2010 hat der Kläger Klage hiergegen erhoben. Die Voraussetzungen der Ausübung des Vorkaufsrechts lägen nicht vor. Er habe bereits mehrere umfangreiche und die denkmalrechtlichen Auflagen beachtende Sanierungen von denkmalgeschützten Gebäuden in C-Stadt durchgeführt und verfüge über die notwendigen finanziellen Mittel, um das Gebäude ebenfalls sachgerecht in Absprache mit den Denkmalschutzbehörden zu sanieren. Er beabsichtige, mit eigenen Mitteln ein Ikonenmuseum einzurichten und auch mit modernen, insbesondere auch örtlichen Künstlern Sonderausstellungen durchzuführen. Eine einzige der fünf Ebenen des Gebäudes würde für die Ikonenausstellung genügen. In einer weiteren Ebene könne er eine weitere Privatsammlung zeigen. Die übrigen Flächen könnten vermietet werden, u.a. auch an die Stiftung Dome und Schlösser. Die Stiftung verfüge nicht über die für eine Sanierung angeblich notwendigen 12 Millionen €, da in keinem öffentlichen Haushalt solche Mittel eingeplant seien. Eine Finanzierung durch die Stiftung Kloster Berge sei haushaltsrechtlich bedenklich. Die überörtliche Bedeutung des Gebäudes in dem Ensemble Domplatz/Domfreiheit sei zu bezweifeln, wenn zugleich die Errichtung eines öffentlichen Toilettenhauses unmittelbar neben dem Gebäude zugelassen werde. Der Beklagte habe sich 10 Jahre nicht um das Gebäude gekümmert, es sei wenig glaubhaft, jetzt die überragende Bedeutung herauszustellen.

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Der Kläger beantragt,

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den Bescheid des Beklagten vom 28.01.2010 aufzuheben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Zur Begründung vertieft er die bisherige Argumentation. Im Frühjahr 2009 sei beschlossen worden, die überraschenden archäologischen Funde aus dem M. Dom angemessen auszustellen und der Öffentlichkeit zu präsentieren. Das Reichsbankgebäude biete sich hierfür geradezu an. Zudem solle hier die Außenstelle des Landesamts für Denkmalpflege und Archäologie untergebracht werden, die derzeit angemietete Räume in H. nutze. Es seien auch Depotflächen und Arbeitsräume für die langjährigen Auswertungsarbeiten der Grabungen an und im Dom vorgesehen. Die Nutzung und die Ausstellung dienten der Bewahrung, Erschließung und Vermittlung von Landesgeschichte, die Ausstellung werde insbesondere die Geschichte des Doms und des Erzbistums zum Gegenstand haben. Eine vergleichbare Ausstellungsmöglichkeit gebe es landesweit derzeit nicht. Die Stiftung habe auch seit Mai 2009 mit der Beigeladenen über einen Verkauf verhandelt. Die Beteiligung aller notwendigen Partner habe aber geraume Zeit in Anspruch genommen. Der Kläger sei ihr nur zuvorgekommen. Es sei fraglich, wie er die veranschlagten 10-12 Mio. € Sanierungskosten aufbringen wolle, wenn er in 2003 sein Kaufinteresse davon abhängig gemacht habe, dass die Stadt C-Stadt sich an den Sanierungskosten von damals 3 Mio. € zu 50 % beteilige. Die Stiftung Dome und Schlösser erhalte die notwendigen Mittel von der Stiftung Kloster Berge, die über ausreichende Rücklagen verfüge. Eine Kreditfinanzierung sei weder notwendig noch geplant. Die Stiftung erhalte auch für die Sanierung über die institutionelle Förderung hinreichende Mittel.

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Die Beigeladene stellt keinen eigenen Antrag.

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Sie führt aus, in dem Gebäude bis Februar 2009 einige Räume an das Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie vermietet zu haben. Seit Ende 2005 sei das Gebäude zum Verkauf angeboten worden, u.a. auch durch ein außen angehängtes Banner. Die Verkaufsverhandlungen – auch mit dem Beklagten bzw. der Stiftung Dome und Schlösser und dem Kultusministerium - seien sehr schleppend verlaufen. Zuletzt am 06.10.2009 habe der damalige Bundesbankdirektor die Stiftung telefonisch darauf hingewiesen, dass ein Verkauf unmittelbar bevorstehe, nachdem zuvor seitens der Stiftung keine Entscheidung getroffen werden konnte. Auch nach diesem Hinweis sei kein verbindliches Kaufangebot der Stiftung eingegangen, so dass mit Vertrag vom 24.11.2009 das Gebäude an den Kläger verkauft worden sei.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen. Diese Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidungsfindung.

Entscheidungsgründe

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Die Klage hat Erfolg. Sie ist zulässig und begründet, denn der angefochtene Bescheid ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, so dass er aufzuheben ist, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

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Rechtsgrundlage für die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid des Beklagten vom 28.01.2010 ist § 11 Abs. 1 Satz 1 und 3 DenkmSchG LSA vom 21.10.1991 (GVBl. LSA S. 368), zuletzt geändert durch Gesetz vom 09.02.2004 (GVBl. LSA S. 224). Nach dieser Vorschrift steht dem Land ein Vorkaufsrecht zu, wenn ein Grundstück, auf dem sich ein unbewegliches geschütztes Kulturdenkmal von überörtlicher Bedeutung befindet, verkauft wird. Nach § 11 Abs. 1 Satz 4 DenkmSchG LSA darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt, insbesondere dann, wenn dadurch ein unbewegliches geschützte Kulturdenkmal erhalten wird oder erhebliche Schäden an diesem beseitigt werden.

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Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts bezüglich des Gebäudes des ehemaligen Reichsbank, L.-K.-Str. 1, C-Stadt nach den vorstehend aufgeführten Vorschriften liegen nicht vor. Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei dem Gebäude der ehemaligen Reichsbank um ein Denkmal von überörtlicher Bedeutung handelt. Jedenfalls fehlt es an einer Rechtfertigung der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Wohl der Allgemeinheit.

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§ 11 Abs. 1 Satz 4 DenkmSchG LSA nennt als Regelbeispiele für das anzunehmende Wohl der Allgemeinheit den Erhalt des Denkmals oder die Beseitigung erheblicher Schäden am Denkmal als Ziel der Ausübung des Vorkaufsrechts. Jedoch ist die Allgemeinwohlrechtfertigung nicht auf diese Beispiele beschränkt. Entscheidend für die Annahme einer Allgemeinwohlrechtfertigung ist vielmehr lediglich, dass hierbei überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden (vgl. zum Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB: BVerwG, Beschluss vom 15.02.1990, Az. 4 B 245/89; zum Vorkaufsrecht nach § 11 DenkmSchG LSA: OVG LSA, Beschluss vom 06.02.2006, Az. 2 L 6/04; beide: juris). Bei einem denkmalrechtlichen Vorkaufsrecht muss dieser Vorteil zudem einen hinreichenden denkmalschutzrechtlichen Bezug erkennen lassen. Dieser Bezug muss sich aber, ebenso wie der überwiegende Vorteil der Allgemeinheit, an dem Kulturdenkmal selbst festmachen lassen. Allein der Erhalt des Gebäudes in öffentlicher Hand muss dem Gemeinwohl dienen, weil das Gebäude selbst sonst diesem nicht (mehr) zur Verfügung stehen würde. Unerheblich sind hingegen grundsätzlich fiskalische Hilfserwägungen, etwa dass das Gebäude der öffentlichen Hand einen Nutzungsvorteil verschaffen könnte (vgl. VG Dessau, Urteil vom 03.06.2004, Az. 1 A 2043/03; juris).

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Offensichtlich ist die Anknüpfung des Allgemeinwohls an das Gebäude bei den Regelbeispielen des § 11 Abs. 1 Satz 4 DenkmSchG. Denn wenn der Erwerb dazu dient, der Zerstörung eines Denkmals Einhalt zu gebieten, steht das Denkmal als solches im Mittelpunkt der Erwägungen. Unerheblich ist demgegenüber, welchen Nutzungszweck das Gebäude erfüllt. Vorliegend ist aber weder vorgetragen noch sonst erkennbar, dass der Kläger planen würde, das Gebäude abzureißen oder erheblich zu beschädigen. Ebenfalls ist nicht vorgetragen oder sonst erkennbar, dass das Gebäude der ehemaligen Reichsbank durch den Beklagten vor dem fortdauernden Verfall gerettet werden soll, etwa weil dem Kläger die notwendigen Mittel zum Erhalt fehlten. Zum einen ist ein erheblicher Verfall nicht erkennbar, zum anderen liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass der Kläger das Gebäude nicht wenigstens erhalten will. Die bloße Möglichkeit, dass einem Denkmaleigentümer für die Umsetzung aller denkmalpflegerischen Auflagen bei einer umfassenden Gebäudesanierung die finanziellen Mittel fehlen könnten, genügt ohne konkrete Anhaltspunkte nicht für die Annahme, nur das Land könne das Kulturdenkmal erhalten.

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Fehlt es danach an einer erkennbaren Gefährdung der Gebäudesubstanz zur Rechtfertigung der Ausübung des Vorkaufsrechts, kann vorliegend auch die Lage des Gebäudes oder seine Zuordnung zu einem Gebäudeensemble nicht zu dessen Begründung herangezogen werden. Denn anders als in den vom Beklagten zitierten Entscheidungen des erkennenden Gerichts (Az. 4 A 657/01 MD, Urteil vom 10.12.2003 und Az. 4 A 96/04, Urteil vom 29.08.2006) sowie des Oberverwaltungsgerichts des Landes Sachsen-Anhalt (Az.: 2 L 6/04, Beschluss vom 06.02.2006; juris) zu einzelnen Gebäuden aus dem Kulturdenkmal „Klosteranlage Michaelstein“ handelt es sich bei dem Gebäude der ehemaligen Reichsbank erkennbar nicht um ein dem Dom oder einem geschlossenen erkennbaren Denkmalbereich funktional zuzuordnendes Element. Die Klosteranlage Michaelstein stellt mitsamt ihren Erweiterungen, Umbauten und über die Jahrhunderte vorgenommenen Nutzungsänderungen einen Denkmalkomplex dar, in dem jedes zuzuordnende Gebäude den Transformationsprozess beschreibt und daher jedes – auch die nicht sakralen oder erheblich überformten – Gebäude in sich den Denkmalwert des gesamten Ensembles verkörpert. Die Situation des Gebäudes der Reichsbank ist eine völlig andere.

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Der Standort des Reichsbankgebäudes direkt gegenüber dem Dom mag bauzeitlich bewusst gewählt worden sein und verkörpert ausweislich der Denkmalbeschreibung auch einen gewissen Geltungsanspruch der Erbauer. Das aber nicht allein aufgrund der Nähe zum Dom oder im Bezug zu diesem, sondern aufgrund der zentralen Lage in der – vor der Zerstörung – äußerst imposanten geschlossenen Innenstadtlage M.. Insofern wäre auch ein anderer Standort denkbar gewesen, die Zuordnung des Bankgebäudes zum Dom ist nicht zwingend und ergibt sich auch nicht dadurch, dass der Dom im Bezug zum Reichsbankgebäude noch imposanter wirkt. Insofern ist nicht das 1923 errichtete Gebäude der Reichsbank maßstabsbildend für den Dom, sondern der Dom bildet den Maßstab für das Bankgebäude, ohne dass erkennbar wäre, welcher Denkmalwert dem innewohnen sollte. Auch ein ursprünglicher funktionaler Zusammenhang des Reichsbankgebäudes mit dem Dom oder der Domfreiheit ist nicht erkennbar, denn das Gebäude diente historisch nicht dem Dom, sondern der Reichsbank. Entsprechend dient der Erwerb – anders als im Kloster Michaelstein – auch nicht der Abrundung oder Zusammenführung eines erkennbaren abgeschlossenen Denkmalbereichs, so dass auch damit das Vorkaufsrecht nicht begründet werden kann.

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Aber auch die von dem Beklagten geplante Nutzung des Gebäudes als Dommuseum vermag das Wohl der Allgemeinheit, dem das Vorkaufsrecht dienen muss, nicht zu begründen. Denn die beabsichtigte Nutzung eines Gebäudes vermag dies nur dann zu rechtfertigen, wenn entweder die frühere Nutzung schon Denkmalwert hatte und es diese konkrete Nutzung zu erhalten gilt – wofür hier nichts ersichtlich ist – oder ohne Überführung in die öffentliche Hand die Öffentlichkeit von der Nutzung des Gebäudes ausgeschlossen würde – etwa durch Wohnnutzung wie in den Fällen betreffend Kloster Michaelstein. Dafür ist aber ebenfalls nichts ersichtlich. Denn ebenso wie der Beklagte plant der Kläger, das Gebäude der Öffentlichkeit zugänglich zu machen und es als Museum zu nutzen. Auch wenn nachvollziehbar ist, dass das Gebäude der ehemaligen Reichsbank sich für die Zwecke eines Dommuseums bestens eignen würde, vermittelt diese Nutzungsabsicht nicht die zwingende Notwendigkeit, in die grundrechtlich gesicherte Freiheit des Eigentums durch Ausübung des Vorkaufsrechts einzugreifen. Vielmehr hätte es dem Beklagten dann oblegen, den geplanten Ankauf des Gebäudes selbst zügig zu betreiben.

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Liegen danach schon die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht vor, kommt es auf die Rechtmäßigkeit der Ermessensausübung nicht an.

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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 154 Abs. 1, Abs. 3 VwGO. Die Kosten der Beigeladenen sind gemäß § 162 Abs. 3 VwGO aus Billigkeitsgründen nicht für erstattungsfähig zu erklären, da diese keinen eigenen Antrag gestellt und sich somit auch nicht dem Kostenrisiko des § 154 Abs. 3 VwGO ausgesetzt hat.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 167 VwGO i.V.m. 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Der Streitwert ergibt sich gemäß § 52 Abs. 1 GKG aus der Bedeutung der Sache für den Kläger. In Anlehnung an den Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2004 (Ziffern 12.2, 9.6.1) geht das Gericht bei Klagen des Käufers gegen die Ausübung des denkmalschutzrechtlichen Vorkaufsrechts von 25 % des Kaufpreises aus.