Oberlandesgericht Hamm ()
Urteil vom 1997-02-19, Aktenzeichen 30 U 197/96
ECLI:DE:OLGHAM:1997:0219.30U197.96.00

Tenor

Die Berufung des beklagten Landes gegen das am 26. Juni 1996 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bochum wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem beklagten Land auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer des beklagten Landes liegt unter 60.000,00 DM.

1

Tatbestand:

2

Der Kläger begehrt von dem beklagten Land Mietzinsen in Gesamthöhe von 11.970,00 DM.

3

Der Vater des Klägers vermietete dem beklagten Land durch Mietvertrag vom 22.05.1977/24.08.1977 Räume im
Erdgeschoß und Kellergeschoß des Hauses in ... zur Unterbringung einer .... §2 des Mietvertrages lautet:

4

"Das Mietverhältnis beginnt am 1.10.1977 und endet am 30.9.1982. Es verlängert sich um jeweils 3 Jahre,
sofern nicht mit 6monatiger Frist von einer Vertragspartei bis zum 30. Sept. gekündigt wird.

5

Für den Fall, daß organisatorische Gründe die Aufgabe der angemieteten Räume erforderlich
machen, hat der Mieter das Recht, den Vertrag mit einer Frist von 3 Monaten zum 1.1., 1.4., 1.7. und 1.10. eines jeden
Jahres vorzeitig zu kündigen."

6

Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Blatt 9 bis 13 der Akten Bezug genommen. Der monatliche
Mietzins betrug zuletzt 1.995,00 DM. Der Kläger trat, nachdem sein Vater verstorben war, als Gesamtrechtsnachfolger
in das Mietverhältnis ein.

7

Der Kläger erklärte mit Schreiben vom 01.12.1993 (Bl. 6-8 d.A.) die Kündigung des Mietvertrages zum
31.03.1994, hilfsweise zum 30.09.1994. Zur Begründung führte er im wesentlichen aus, daß er eine Neuordnung
des bestehenden Mietverhältnisses anstrebe, da der Vertragsinhalt - insbesondere im Hinblick auf den Mietzins - nicht
mehr den heutigen wirtschaftlichen Verhältnissen entspreche. Außerdem heißt es in dem
Kündigungsschreiben, daß der Kläger auch weiterhin gern bereit sei, das bestehende Mietverhältnis,
welches über Jahrzehnte hin im vernünftigen gegenseitigen Einvernehmen geführt worden sei, zu angemessenen
Vertragskonditionen fortzusetzen.

8

Mit Schreiben vom 06.12.1993 bestätigte der ... den Eingang des Kündigungsschreibens und wies darauf hin,
daß er sich hinsichtlich des Abschlusses eines neuen Mietvertrages mit dem Kläger in Verbindung setzen wolle.

9

In den Jahren 1994 und 1995 kam es zu Verhandlungen und einem Schriftwechsel über die Neufassung des Vertrages.
Dabei teilte der ...em Kläger mit Schreiben vom 11.03.1994 mit, daß in Zukunft die Anmietung von vier
Diensträumen im Erdgeschoß ausreichend sei. Nachdem Verhandlungen über eine Teilvermietung erfolgten,
lehnte der Kläger schließlich mit Schreiben vom 20.04.1995 (Bl. 19, 20 d.A.) eine Teilvermietung ab. Während
der Verhandlungen zahlte das beklagte Land den monatlichen Mietzins in Höhe von 1.995,00 DM weiter.

10

Bezugnehmend auf das Schreiben des Klägers vom 20.04.1995 teilte das ... dem Kläger mit Schreiben vom 1
5.02.1996 (Bl. 21, 22 d.A.) mit, daß die Suche nach anderen Räumlichkeiten erfolgreich beendet worden sei und
die Räume im Hause des Klägers zum 31.03.1996 freigezogen würden. Weiter wird in diesem Schreiben
ausgeführt, daß keine Kündigungsfristen bestehen würden, da der Mietvertrag seinerzeit vom Kläger
gekündigt worden sei.

11

Mit Schreiben vom 23.02.1996 (Bl. 23, 24 d.A.) erwiderte der Kläger, daß das beklagte Land das
Mietverhältnis nicht durch bloßen Auszug, sondern nur durch ordentliche Kündigung beenden könne; das
Mietverhältnis sei trotz der klägerischen Kündigung vom 01.12.1993 fortgesetzt worden, so daß es
gemäß §568 BGB für unbestimmte Zeit fortbestehe.

12

Mit Schreiben vom 06.03.1996 (Bl. 25, 26 d.A.) erklärte das ... die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
zum 31.03.1996, hilfsweise zum 30.06.1996, und zwar im wesentlichen mit der Begründung, daß der Bedarf an den
Räumen wegen der Neuorganisation der ... entfallen sei. Im übrigen sei das Vertrauensverhältnis zum
Kläger durch seine verzögernde Prüfung bezüglich der Möglichkeiten einer Teilanmietung
gestört. Hilfsweise werde die Kündigung zum 30.06.1996 auf §2 des Mietvertrages gestützt.

13

Das beklagte Land räumte die ... Ende März/Anfang April 1996.

14

Der Kläger hat den Mietzins für die Monate April bis September 1996 geltend gemacht. Er hat die Auffassung
vertreten, durch die Fortsetzung des Gebrauchs der ... auch nach der klägerischen Kündigung vom 01.12.1993
liege gemäß §568 BGB ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit vor, so daß dieses Mietverhältnis vom
beklagten Land nur in der Frist des §565 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 1 a BGB habe gekündigt werden können.

15

Der Kläger hat beantragt,

16

das beklagte Land zu verurteilen, an ihn zum 07.04., 07.05., 07.06., 07.07., 07.08. sowie 07.09.1996 jeweils 1.995,00 DM
zu zahlen.

17

Das beklagte Land hat beantragt,

18

die Klage abzuweisen.

19

Das beklagte Land hat die Auffassung vertreten, daß einer Fortsetzung des Gebrauchs nach §568 BGB wirksam
widersprochen worden sei. Hilfsweise habe ein Recht zur fristlosen Kündigung bestanden, jedenfalls greife das
Sonderkündigungsrecht in §2 des Mietvertrages ein.

20

Das Landgericht, auf dessen Urteil Bezug genommen wird, hat der Klage stattgegeben und zur Begründung im
wesentlichen ausgeführt, daß das durch den Kläger gekündigte Mietverhältnis verlängert
worden sei, da keine der Parteien in der Frist des §568 BGB der Fortsetzung des Mietvertrages widersprochen habe.
Insbesondere seien solche Widersprüche nicht in dem Kündigungsschreiben des Klägers vom 01.12.1993 sowie
in den Schreiben des beklagten Landes vom 06.12.1993 und 11.03.1994 enthalten. Das Sonderkündigungsrecht
gemäß §2 des Mietvertrages greife nicht ein, da die Parteien ein von den inzwischen geänderten
gesetzlichen Fristen abweichendes Kündigungsrecht erkennbar nicht gewollt hätten. Für eine Kündigung
aus wichtigem Grund seien in der Person des Klägers liegende gewichtige Vertragsverstöße. nicht
vorgetragen.

21

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des beklagten Landes, mit dem es das Vorbringen erster Instanz vertieft
und insbesondere geltend macht, daß Widersprüche gegen die Fortsetzung des Mietvertrages im Sinne des §568
BGB in dem Kündigungsschreiben des Klägers vom 01.12.1993 und in dem Schreiben des ... vom 11.03.1994 zu sehen
seien. Im übrigen seien die notwendige Neuorganisation der ... und der damit verbundene Bedarfswegfall ein wichtiger
Grund, der zur fristlosen Kündigung berechtige. Jedenfalls greife das Sonderkündigungsrecht gemäß
§2 des Mietvertrages ein. Im übrigen könne ein Mietverhältnis über Räume für eine ...
nicht ohne weiteres als Mietverhältnis über Geschäftsraum angesehen werden.

22

Das klagende Land beantragt,

23

das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

24

Der Kläger beantragt,

25

die Berufung zurückzuweisen.

26

Der Kläger vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen. Er meint, daß in seinem Kündigungsschreiben vom
01.12.1993 kein Fortsetzungswiderspruch enthalten sei. Ein wichtiger Grund zur Kündigung habe im übrigen nicht
vorgelegen.

27

Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst
Anlagen Bezug genommen.

28

Entscheidungsgründe:

29

Die Berufung des beklagten Landes ist unbegründet.

30

I.

31

Der Kläger hat gegen das beklagte Land gemäß §535 Satz 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung des geltend
gemachten Mietzinses für die Monate April bis September 1996.

32

1.

33

Der Mietvertrag zwischen den Parteien ist erst durch Kündigung des beklagten Landes vom 06.03.1996 mit Ablauf des
30.09.199.6 beendet worden. Die zuvor erfolgte Kündigung des Klägers vom 01.12.1993 hat nicht zur Beendigung des
Mietverhältnisses geführt. Dem steht §568 BGB entgegen. Nach dieser Vorschrift war eine Verlängerung
des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit eingetreten, denn die Parteien haben das Mietverhältnis fortgesetzt, ohne
daß ein Widerspruch gegen die Fortsetzung erfolgte.

34

a)

35

Ein Fortsetzungswiderspruch des Klägers im Sinne des §568 BGB liegt nicht vor. Das Kündigungsschreiben
des Klägers vom 01.12.1993, in dem zum Ausdruck kommt, daß das Ziel der Kündigung darin liege, angemessene
Vertragskonditionen - also im wesentlichen einen höheren Mietzins - zu erreichen, enthält einen solchen
Widerspruch nicht.

36

Allerdings ist es möglich, einen Fortsetzungswiderspruch im Sinne des §568 BGB bereits mit der Kündigung
zu verbinden (vgl. OLG Schleswig, NJW 1982, 449; OLG Hamburg, NJW 1981, 2258; Palandt-Putzo, 56. Aufl. 1957, §568
Rdn. 8; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl. 1995, Rdn. 846). Des weiteren
kann ein solcher Widerspruch schlüssig in der Erklärung enthalten sein, daß das Mietverhältnis nicht
zu dem bisherigen Mietzins fortgesetzt werde (vgl. BGH, LM Nr. 42 zu §535), während die bloße Forderung
nach höherem Mietzins nicht genügt (Palandt-Putzo, §568 Rdn. 8 a.E.).

37

Zwar enthält das Kündigungsschreiben des Klägers die Forderung nach Zahlung eines höheren Mietzinses.
Der Kläger macht die Fortsetzung des Mietverhältnisses jedoch nicht von der Zahlung eines bestimmten Betrages
abhängig. Vielmehr erklärt er seine Bereitschaft, das Mietverhältnis fortzusetzen und bittet im Ergebnis
um entsprechende Verhandlungen zum Abschluß eines neuen Mietvertrages. Da der Inhalt dieses Schreibens dahingehend
aufzufassen ist, daß für den Zeitraum der Verhandlungen die Nutzung der Räume zu den bisherigen Bedingungen
fortgesetzt werden sollte - was im übrigen von den Parteien auch über geraume Zeit so durchgeführt worden
ist -, entspricht dies im wesentlichen einer bloßen Forderung nach höherem Mietzins und reicht zur Annahme eines
Fortsetzungswiderspruchs nicht aus. Weitere Umstände, aus denen sich ein fristgerechter Fortsetzungswiderspruch des
Klägers im Sinne des §568 BGB ergeben könnte, sind nicht ersichtlich.

38

b)

39

Auch die Schreiben des beklagten Landes vom 06.12.1993 und 11.03.1994 enthalten keinen Fortsetzungswiderspruch im Sinne
des §568 BGB. Der Inhalt des Schreibens vom 06.12.1993 bietet für eine solche Auslegung keinen ausreichenden
Anhaltspunkt. Auch dem Inhalt des Schreibens vom 11.03.1994 läßt sich ein Widerspruch gegen die
Verlängerungsfiktion nicht entnehmen. Der Umstand, daß nach dem Inhalt dieses Schreibens in Aussicht gestellt
wird, daß ein zukünftiger Mietvertrag nur noch über einen Teil der Räumlichkeiten zustande kommen
könnte, reicht für die Annahme eines Fortsetzungswiderspruchs nicht aus. Aus dem vorgenannten Schreiben ergibt
sich nicht, daß das bisherige Mietverhältnis zu einem konkreten Zeitpunkt beendet sein sollte, falls keine
Einigung über eine Teilanmietung erfolge. Vielmehr zielt das Schreiben lediglich auf Vertragsverhandlungen über
eine zukünftige Teilanmietung ab, während die tatsächliche Nutzung durch das beklagte Land weiterhin im
bisherigen Umfang erfolgte und der volle Mietzins weiterhin gezahlt wurde. Ähnlich wie der klägerischen
Kündigungserklärung vom 01.12.1993 läßt sich auch dem Schreiben des beklagten Landes vom 11.03.1994
lediglich entnehmen, daß zu einem nicht konkret benannten späteren Zeitpunkt ein Vertrag mit anderem Inhalt
abgeschlossen werden könnte. Daß bis zu diesem Zeitpunkt der Vertrag nicht mehr im bisherigen Umfang
durchgeführt werden sollte, läßt sich dem Schreiben nicht entnehmen und ergab sich im übrigen auch
nicht aus der praktischen Handhabung. Andere Umstände, aus denen sich ein fristgerechter Widerspruch des beklagten
Landes im Sinne des §568 BGB ergeben könnte, sind nicht ersichtlich.

40

c)

41

Als Rechtsfolge des §568 BGB ergibt sich, daß der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit verlängert galt.

42

2.

43

Dieses gemäß §568 BGB unbefristete Mietverhältnis ist nicht durch die mit Schreiben des beklagten
Landes vom 06.03.1996 erklärte fristlose Kündigung aus wichtigem Grund erloschen.

44

a)

45

Die Voraussetzungen einer Kündigung aus wichtigem Grund gemäß §554 a BGB liegen nicht vor.
Hinreichende Umstände für eine Pflichtverletzung des Klägers aus dem Mietverhältnis sind nicht
ersichtlich. Im übrigen verfolgt das beklagte Land in der zweiten Instanz nicht mehr in der Person des Klägers
liegende Kündigungsgründe.

46

b)

47

Der Umstand, daß das beklagte Land die angemieteten Räume aufgrund einer Neuorganisation der ... nicht mehr
im vollen Umfang benötigte, rechtfertigt ebenfalls keine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Wie sich
bereits aus der Wertung des Gesetzgebers in §552 Satz 1 BGB ergibt, trägt der Mieter das Risiko, die Mietsache
verwenden zu können. Aus dieser Wertung folgt, daß eine fristlose Kündigung nicht mit Erfolg darauf
gestützt werden kann, daß die Räume nicht oder nicht in vollem Umfang benötigt werden.

48

3.

49

Die Kündigung des beklagten Landes kann auch nicht mit Erfolg auf das Sonderkündigungsrecht in §2 des
Mietvertrages gestützt werden. Dieses besondere Kündigungsrecht galt nur, solange es sich um einen befristeten
Mietvertrag handelte. Für das gemäß §568 BGB als unbefristet fortgesetzte Mietverhältnis greift
dieses Kündigungsrecht nicht ein.

50

Zwar gilt bei einem nach §568 BGB fortbestehenden Mietverhältnis der vereinbarte Inhalt des Mietvertrages
weiter, jedoch mit Ausnahme der Punkte, die der Fortsetzung auf unbestimmte Zeit entgegenstehen (Palandt-Putzo, §568
Rdn. 10). Eine Fortgeltung von Vertragsregelungen kommt nach Auffassung des Senats auch dann nicht in Betracht, wenn die
Vertragsauslegung ergibt, daß ein vertraglicher Punkt nur für ein befristetes, nicht jedoch für ein
unbefristetes Mietverhältnis gelten soll. Dies ist hinsichtlich des Sonderkündigungsrechts in §2 des
Mietvertrages der Fall.

51

Das Kündigungsrecht in §2 des Mietvertrages entsprach hinsichtlich der Kündigungsfristen den bei
Abschluß des Mietvertrages ohnehin geltenden Kündigungsfristen bei ordentlicher Kündigung. Die Aufnahme
einer solchen Regelung in den Mietvertrag war allein deshalb erforderlich, weil es sich um einen befristeten Vertrag
handelte, bei dem die Vertragsparteien für einen Sonderfall die Möglichkeit einer befristeten Kündigung
einräumen wollten. Hätte es sich um einen unbefristeten Vertrag gehandelt, wäre diese Regelung nicht
erforderlich gewesen und nach Auffassung des Senats auch nicht erfolgt. Der Senat geht deshalb davon aus, daß
dieses Kündigungsrecht auch dann nicht gilt, wenn sich das Mietverhältnis - wie hier - gemäß §568
BGB von einem befristeten in ein unbefristetes umgewandelt hat, und daß jedenfalls auch für den geregelten
Sonderfall die gesetzlichen Fristen maßgeblich sein sollten.

52

4.

53

Nach alledem ist die Kündigung des beklagten Landes vom 06.03.1993 gemäß §565 Abs. 1 Nr. 3 und
Abs. 1 a BGB erst zum Ablauf des dritten Kalendervierteljahres 1996 wirksam geworden, da zum Zeitpunkt der
Kündigungserklärung vom 06.03.1994 die Kündigungsfrist für eine Vertragsbeendigung zum zweiten
Kalendervierteljahr - spätestens der dritte Werktag des ersten Kalendervierteljahres - bereits abgelaufen war.
Der Senat hat keine Bedenken, im vorliegenden Fall die gesetzlichen Regelungen über Mietverhältnisse bei
Geschäftsräumen heranzuziehen.

54

II.

55

Die Kostenentscheidung beruht auf §97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt
aus den §§708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Beschwer war gemäß §546 Abs. 2 ZPO festzusetzen.