Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1996-01-09, Aktenzeichen 16 Wx 214/95
ECLI:DE:OLGK:1996:0109.16WX214.95.01

Tenor

1

G r ü n d e

2

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner und der
weiteren Beteiligten ist nach §§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG, 20, 22
Abs. 1, 27, 29 FGG zulässig, hat indes in der Sache keinen
Erfolg.

3

Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf
der Verletzung eines Gesetzes, §§ 27 Abs. 1 FGG, 550, 551 ZPO. Im
Ergebnis zu Recht hat das Landgericht den Beschluß der
Eigentümerversammlung vom 21. November 1994 zu Tagesordnungspunkt 1
(Verwalterwahl) für ungültig erklärt.

4

Der Beschluß vom 21.11.1994 leidet an einem Einberufungsmangel.
Zu der Versammlung hatte nämlich die weitere Beteiligte durch
Schreiben vom 09.11.1994 eingeladen, obschon sie zu diesem
Zeitpunkt als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage nicht mehr im
Amt war.

5

Eine solche Verfahrensweise verstößt gegen § 24 Abs. 3 WEG.
Danach ist für den Fall, daß ein Verwalter fehlt, die Einberufung
der Wohnungseigentümerversammlung durch den Vorsitzenden des
bestellten Verwaltungsbeirates oder seinen Vertreter
vorgesehen.

6

Wie das Landgericht richtig ausgeführt hat, ist der
Einberufungsmangel nicht dadurch geheilt, daß die weitere
Beteiligte in der vorangegangenen Eigentümerversammlung vom
11.10.1994 ermächtigt worden war, eine außerordentliche
Eigentümerversammlung zum Zwecke der Beschlußfassung über den
Verwaltervertrag einzuberufen. Am 11.10.1994 war nämlich
beschlossen worden, daß der Verwaltungsbeirat zu gegebener Zeit die
weitere Beteiligte bitten sollte, eine außerordentliche
Eigentümerversammlung einzuberufen. Zu der Einladung vom 09.11.1994
ist es indes nicht auf Bitten des Verwaltungsbeirates gekommen. Die
Einladung erfolgte auch nicht etwa im Namen des
Verwaltungsbeirates, die weitere Beteiligte hatte in ihrer
Eigenschaft "als bevollmächtigte Verwalterin des gemeinschaftlichen
Eigentums der Wohnungseigentümergesellschaft" die Versammlung
einberufen.

7

Auf die Frage, ob bereits der Beschluß vom 11.10.1994
seinerseits wegen eines Einberufungsmangels unwirksam ist, kommt es
nach dem Vorstehenden nicht an.

8

Was die Folgen des Einberufungsmangels für den im vorliegenden
Verfahren angefochtenen Beschluß vom 21.11.1994 angeht, folgt der
Senat der in der Rechtsprechung ganz überwiegend vertretenen
Auffassung, daß in einer durch eine unzuständige Person
einberufenen Eigentümerversammlung Beschlüsse gefaßt werden können,
die zwar rechtswidrig, aber nicht ohne weiteres nichtig sind (vgl.
BayObLG MDR 1982, 323; OLG Frankfurt OLGE 1985, 142; OLG Düsseldorf
DWEigt 1989, 28; KG OLGE 1990, 421; weitere Nachweise bei
Weitnauer-Lüke, 8. Auflage 1995, § 23 Rn. 14).

9

Gegen die im Anschluß an die Rechtsprechung des BGH (Z 87, 1) im
GmbH-Recht von Lüke (a.a.O. Rn. 15) vertretene Auffassung, daß der
Einladungsmangel zur Nichtigkeit der Beschlüsse führe, spricht, daß
es sich bei § 24 Abs. 1, 2 und 3 WEG nicht um zwingendes Recht,
sondern um in Sinne von § 23 Abs. 4 WEG verzichtbare Regelungen
handelt. Ein Verstoß gegen dispositives Recht führt aber
grundsätzlich nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur
Anfechtbarkeit.

10

Etwas anderes gilt auch nicht für Beschlüsse, die durch die
wegen Einberufungsmängeln entscheidungsunzuständige
Wohnungseigentümerversammlung gefaßt worden sind, jedenfalls für
die Fälle wie den vorliegenden, in denen ein "Verwalter", der nicht
oder nicht rechtswirksam gewählt ist, aber die Verwaltung praktisch
betreibt, die Versammlung der Wohnungseigentümer einberuft (so auch
LG Frankfurt MDR 1983, 1027 - dort wird die Entscheidung fälschlich
dem LG Hannover zugeschrieben -; BayObLG MDR 1987, 58; OLG
Stuttgart WE 1990, 106; für den Fall der Einladung durch einen
Verwalter, dessen Wahl nachträglich für ungültig erklärt wurde: LG
Frankfurt MDR 1982, 497; BayObLG WE 1991, 367; WE 1992, 227). In
diesen Fällen kann nicht davon ausgegangen werden, daß ein solch
gravierender Mangel vorliegt, der es rechtfertigte, die auf der
Wohnugnseigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse nur als
"Scheinbeschlüsse" anzusehen, die ohne weiteres unwirksam und
nichtig wären.

11

Obschon der angefochtene Beschluß nicht als nichtig anzusehen
ist, ist er durch das Landgericht zu Recht für ungültig erklärt
worden, denn die Anfechtung hat Erfolg. Es ist davon auszugehen,
daß vorliegend der Einberufungsfehler für die Beschlußfassung
ursächlich war.

12

Die Ursächlichkeit des Fehlers für den Beschluß wird vermutet
(BayObLG WE 1992, 79). Die Anfechtung bleibt nur erfolglos, wenn
ohne den Fehler der Beschluß ebenso zustande gekommen wäre (KG WE
1993, 221).

13

Diese Vermutung ist vorliegend nicht widerlegt. Mit dem
Landgericht ist der Senat der Auffassung, daß allein aus der
fehlerhaften Information über das angebliche Fortbestehen der
Verwalterposition aufgrund automatischer Verlängerung des
Verwaltervertrages durchaus Anlaß zu Zweifeln an den Fähigkeiten
oder der Seriösität der weiteren Beteiligten bestand, die einzelne
Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft durchaus zu einem
anderen Abstimmungsverhalten bewogen haben könnten, was angesichts
des knappen Abstimmungsergebnisses auch möglicherweise zu einer
anderen Beschlußfassung geführt hätte.

14

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Weil die
Rechtsbeschwerdeführer insgesamt unterlegen sind, entspricht es
billigem Ermessen, ihnen die Gerichtskosten des Verfahrens
aufzuerlegen. Demgegenüber entspricht es keinem Gebot der
Billigkeit, abweichend von dem Kostengrundsatz des § 47 Satz 2 WEG
eine Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen.