Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1997-06-26, Aktenzeichen 10 U 3/97
ECLI:DE:OLGK:1997:0626.10U3.97.00

Tenor

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die zulässige Berufung der Beklagten ist, worauf der Senat in
seinem Beschluß vom 20.03.1997 bereits hingewiesen hatte,
unbegründet, die Anschlußberufung der Klägerin hat dagegen
Erfolg.

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Das Landgericht hat die Beklagte zu Recht und mit zutreffender
Begründung verurteilt, an die Klägerin eine Maklerprovision in Höhe
von 10.350,00 DM zu zahlen. Die Klägerin hatte der Beklagten im Mai
1995 das Haus U. 4 in T.-O. zum Erwerb angeboten, wobei sie in dem
der Beklagten überlassenen Exposé darauf hingewiesen hatte, daß
ihre Tätigkeit provisionspflichtig sei. Die Beklagte hat dieses
Objekt gekauft. Damit war sie verpflichtet, die im Exposé
aufgeführte Provision von 3,45 % vom Kaufpreis des angebotenen
Objekts zu zahlen. Bei dem vom Landgericht zugrundegelegte
Kaufpreis von 300.000,00 DM ergab sich hieraus ein Anspruch von
10.350,00 DM. Nachdem sich in der Berufungsinstanz herausgestellt
hat, daß der Kaufpreis nicht 300.000,00 DM, sondern 320.000,00 DM
betrug, erhöht sich die Provision um den mit der Anschlußberufung
geltend gemachten Betrag von 690,00 DM (3,45 % von 20.000,00 DM),
so daß die Beklagte insgesamt eine Provision von 11.040,00 DM zu
zahlen hat.

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Soweit die Beklagte in erster Instanz gegen eine
Provisionszahlungspflicht eingewandt hatte, die Tätigkeit der
Klägerin sei für den Ankauf des Objekts nicht kausal gewesen, hat
das Landgericht dies zu Recht mit der Begründung zurückgewiesen,
der Nachweis der Klägerin sei jedenfalls mitursächlich für den
Erwerb des Hauses gewesen. Von einer Ursächlichkeit der Tätigkeit
der Klägerin muß bereits aufgrund des unstreitigen
Geschehensablaufs ausgegangen werden. Nachdem die Beklagte das
Objekt Ende Mai besichtigt hatte und es sodann noch im Laufe des
Monats Juni zu Gesprächen zwischen ihr und den Verkäufern des
Hauses, den Eheleuten J., gekommen war, wurde spätestens im Oktober
1995 der Kaufvertrag geschlossen - die Auflassung erfolgte am
25.10.1995 -. Damit kam es zum Abschluß des Kaufvertrages innerhalb
eines Zeitraumes von vier bis fünf Monaten nach dem Nachweis des
Objekts. Bei einem solch verhältnismäßig kurzen Zeitraum muß von
der Ursächlichkeit der Nachweistätigkeit des Maklers ausgegangen
werden. Hieran würde sich auch nichts ändern, falls die
Verkaufsverhandlungen, wie die Beklagte behauptet hat,
zwischenzeitlich abgebrochen worden sein sollen. Das Vorbringen der
Beklagten ist nämlich nicht geeignet, davon auszugehen, daß sie das
Interesse an dem Objekt zwischenzeitlich endgültig verloren hatte
und daß aufgrund anderer Umstände eine völlig neue Kausalkette in
Gang gesetzt worden ist. Insbesondere reicht nicht aus, erst durch
die Tätigkeit eines anderen Maklers sei es zum erfolgreichen
Abschluß der Verhandlungen gekommen, zumal die Klägerin in der
Berufung darauf hinweist - dem ist die Beklagte nicht gezielt
entgegengetreten -, daß die anderweitig gezahlte Provision
lediglich 2.300,00 DM betragen habe und damit deutlich unter der
üblichen Nachweis- oder Vermittlungsprovision lag.

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In der Berufung wendet sich die Beklagte nunmehr im wesentlichen
gegen das Klagebegehren mit dem Vorbringen, sie habe die Klägerin
damit beauftragt, ihr nur Häuser anzubieten, deren Kaufpreis bei
250.000,00 DM liege. Nur für den Nachweis eines solchen Objekts
habe daher eine Provisionsverpflichtung entstehen können. Für das
von ihr erworbene Haus habe sie jedoch einen wesentlich höheren
Preis zahlen müssen, insbesondere wenn man die zu zahlende
Provision und weitere Kosten von 20.000,00 DM für die Herrichtung
der Immobilie zum Kaufpreis hinzurechne.

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Auch dieses Vorbringen ist nicht geeignet, einen
Provisionsanspruch zu verneinen. Selbst wenn die Klägerin
tatsächlich nur Objekte in der Preislage von 250.000,00 DM hätte
anbieten sollen und eine solche Vereinbarung Grundlage des
Provisionsversprechens der Beklagten gewesen sein sollte, haben die
Parteien diese Vereinbarung jedenfalls für die Nachweistätigkeit
der Klägerin hinsichtlich des hier in Frage stehenden Objekts
abgeändert. In dem der Beklagten überlassenen Exposé war als
Kaufpreis für das Objekt ein Betrag von 320.000,00 DM aufgeführt,
also ein wesentlich höherer Preis als die Beklagte angeblich bereit
war zu zahlen. Auf diesen höheren Preis war die Beklagte zudem, wie
sie bei ihrer Anhörung durch den Senat bestätigt hat, noch durch
den Geschäftsführer der Klägerin, Herrn N., zudem hingewiesen
worden. Die Beklagte hat das fragliche Objekt trotz Kenntnis des
Preises von 320.000,00 DM nicht als zu teuer zurückgewiesen,
sondern den mit Herrn N. vereinbarten Besichtigungstermin
wahrgenommen. Bereits aufgrund dieses Verhaltens mußte die Klägerin
davon ausgehen, daß es sich bei dem in Frage stehenden Objekt um
ein Objekt handelte, an dem die Beklagte interessiert war und für
dessen Nachweis sie gegebenenfalls auch bereit war, die sich
hieraus ergebende Provision zu zahlen.

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Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Behauptung der
Beklagten, aufgrund der Erklärungen von Herrn N. habe sie davon
ausgehen können, der im Exposé als Verhandlungsbasis genannte Preis
von 320.000,00 DM könne im Hinblick auf die besondere Situation der
Verkäufer deutlich unterschritten werden, so daß sich der Preis für
das Objekt innerhalb der von ihr gewünschten Höhe halten werde. Bei
ihrer Anhörung hat die Beklagte nämlich erklärt, die Verkäufer
hätten ihr Preisvorstellungen von 340.000,00 DM genannt. Daraufhin
habe sie sich an die Mitgesellschafterin der Klägerin, Frau B.,
gewandt, um die Gründe für den höheren Kaufpreis zu erfahren. Frau
B. habe sie an Herrn N. verwiesen, den sie daraufhin gebeten habe,
auf die Verkäuferseite einzuwirken, um deren Preisvorstellungen zu
korrigieren. Dieses Verhalten läßt aber nur den Schluß zu, daß die
Beklagte daran interessiert war, das Haus jedenfalls zu dem von der
Klägerin genannten Preis von 320.000,00 DM zu erwerben, und daß sie
damit von dem Nachweis der Klägerin Gebrauch machen wollte. Denn es
ist nicht vorstellbar, daß die Beklagte bei Preisvorstellungen der
Verkäufer von 340.000,00 DM an eine Preisreduzierung auf 250.000,00
DM oder geringfügig mehr gedacht hat; zudem folgt dies letztlich
auch daraus, daß sie das Haus zum Preis von 320.000,00 DM erworben
hat. Damit stellte sich das von der Klägerin angebotene Haus
durchaus als ein Objekt dar, das auch nach den Vorstellungen der
Beklagten als "taugliches" Kaufobjekt in Betracht kam, so daß sich
der von der Klägerin erbrachte Nachweis auch innerhalb der zuletzt
maßgeblichen vertraglichen Absprache der Parteien hielt.

8

Schließlich scheitert das Provisionsbegehren der Klägerin auch
nicht daran, daß die Verkäufer zunächst einen höheren Kaufpreis
verlangt hatten und deren Kaufpreisvorstellungen durch die Beklagte
selbst oder möglicherweise mit Hilfe eines anderen Maklers
korrigiert worden sind. Eine solche Entwicklung ist bei dem Erwerb
einer Immobilie nicht ungewöhnlich und entspricht der
Interessenlage der Beteiligten. Der Verkäufer ist bestrebt, einen
möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen, der Käufer will den
Kaufpreis möglichst gering halten. Hieraus läßt sich weder
herleiten, daß die Klägerin ein Objekt angeboten hat, das den
Vorstellungen der Beklagten nicht entsprach und nicht vertragsgemäß
war, noch wird hierdurch ein etwaiges arglistiges Verhalten der
Klägerin begründet. Hätte sich die Beklagte von dem Geschäftsführer
der Klägerin getäuscht gefühlt, hätte sie im übrigen wohl kaum
diesen gebeten, auf die Verkäufer zwecks Reduzierung des
Kaufpreises einzuwirken.

9

Der Zinsanspruch ist aus dem Gesichtspunkt des Verzugs bzw.
Infolge Rechtshängigkeit begründet.

10

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 97, 708 Ziffer 10, 713
ZPO.

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Streitwert für Berufung und Anschlußberufung: 11.040,00 DM