Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2000-12-28, Aktenzeichen 16 Wx 163/00
ECLI:DE:OLGK:2000:1228.16WX163.00.00

Tenor

1

GRÜNDE:

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Die Beteiligten zu 1) und 2) sind die Wohnungseigentümer der
vorgenannten Wohnungseigentumsanlage, die aus insgesamt 28
Wohnungen nebst einer Tiefgarage besteht und die von der
Beteiligten zu 3) verwaltet wird. Über der Dachgeschosswohnung der
Beteiligten zu 1) befindet sich ein Spitzboden, der weder in der
Teilungserklärung bei ihrem Sondereigentum erwähnt noch im
Aufteilungsplan gesondert ausgewiesen und auch nicht gesondert
gekennzeichnet ist, und der ausschließlich von dieser Wohnung aus -
und zwar ursprünglich nur mittels einer Leiter durch eine
Luke/Klappe in der Decke - zugänglich ist. Im Jahre 1988 ließen die
Beteiligten zu 1), ohne zuvor die Genehmigung des Verwalters oder
der übrigen Wohnungseigentümer einzuholen, je ein Fenster in die
Dachfläche der ersten und der zweiten Ebene des Spitzbodens
einbauen. Die Wohnungseigentümerversammlung genehmigte im Jahre
1995 den Einbau nachträglich, wobei der Beschluss die Einschränkung
enthält, dass hieraus keine Folgerechte herzuleiten seien. Die
Beteiligten zu 1) nutzten den Spitzboden als Abstellraum. In der
Folgezeit nahmen die Beteiligten zu 1), wiederum ohne Genehmigung
des Verwalters oder der übrigen Wohnungseigentümer, im
Spitzbodenbereich weitere umfangreiche bauliche Veränderungen vor.
Mit dem in der Versammlung vom 17.11.97 mit Mehrheit zum TOP 4
gefaßten Beschluss wurden die Beteiligten zu 1) u.a. zum Rückbau
der ausgebauten Spitzbodenfläche in den ursprünglichen Zustand und
zur sofortigen Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens
aufgefordert.

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Den Beschluss erklärte das Amtsgericht auf den fristgerecht
gestellten Antrag der Beteiligten zu 1) teilweise und insoweit für
ungültig, als sich die Rückbauverpflichtung auf mehr beziehe als
auf die Beseitigung der Heizkörper, der Dusche, der Toilette und
des Waschbeckens einschließlich der jeweils dazu gehörenden
Sanitärinstallationen, und die Unterlassungsverpflichtung sich auf
mehr beziehe als die Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens zu
Wohnzwecken oder zu wohnungsähnlichen Zwecken. Auf die sofortige
Beschwerde der Beteiligten zu 1) hat das Landgericht unter
Zurückweisung der Anschlussbeschwerde der Beteiligten zu 2) den
amtsgerichtlichen Beschluss teilweise abgeändert und den
angefochtenen Eigentümerbeschluss hinsichtlich der auferlegten
Verpflichtungen insgesamt für ungültig erklärt. Hiergegen wenden
sich die Beteiligten zu 2) mit ihrer weiteren sofortigen
Beschwerde, mit der sie ihren Antrag weiterverfolgen, und
hilfsweise beantragen, den Eigentümerbeschluss nur insoweit für
ungültig zu erklären, als sich die Rückbauverpflichtung auf mehr
als den Rückbau der Treppe und die Wiederherstellung des
diesbezüglichen ursprünglichen Zustandes, die Beseitigung der
Heizkörper, der Dusche, der Toilette und des Waschbeckens
einschließlich der jeweils dazu gehörenden Sanitärinstallationen
und eingezogenen Wände im Spitzboden, und die
Unterlassungsverpflichtung sich auf mehr beziehe als die
Unterlassung der Nutzung des Spitzbodens zu Wohn- und Schlafzwecken
sowie wohnungsähnlichen Zwecken.

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Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige
Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs.1 Nr. 4, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22
Abs.1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie Erfolg.

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Das Landgericht hat - wie teilweise auch schon das Amtsgericht -
zur Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen ausgeführt: Der
Spitzboden stehe im Gemeinschaftseigentum und dürfe von den
Antragstellern entsprechend dem Interesse der Gesamtheit der
Wohnungseigentümer (nur) als Abstellraum genutzt werden. Bei den
streitigen Baumassnahmen der Antragsteller handele es sich um
bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die weitgehend
als nachteilig i.S. des § 14 Nr. 1 WEG einzustufen seien, mit
Ausnahme möglicherweise der Treppe sowie jedenfalls des
eingebrachten Teppichbodens sowie der Dachisolierung nebst
Unterkonstruktion, zu deren Entfernung die Antragsteller deshalb
nicht verpflichtet seien. Das zeige, dass gegen die Beteiligten zu
1) nur ein eingeschränkter und kein, wie im Eigentümerbeschluss
aber festgelegt, umfassender Beseitigungs- und
Unterlassungsanspruch bestehe. Gleichwohl könne nunmehr der
Eigentümerbeschluss - anders als noch das Amtsgericht - nicht mehr
unter Anwendung des Rechtsgedankens des § 139 BGB teilweise
aufrechterhalten bleiben sondern müsse insgesamt für ungültig
erklärt werden, weil nicht mehr anzunehmen sei, dass die
Wohnungseigentümer den mangelfreien Teil auch ohne den ungültigen
Teil beschlossen hätten. Mit ihrem Rechtsmittel gegen den
amtsgerichtlichen Beschluss gäben diese nämlich zu erkennen, dass
der angefochtene Eigentümerbeschluss in vollem Umfang
aufrechterhalten bleiben solle, mithin ihrer Auffassung nach eine
uneingeschränkte Rückbau- und Nutzungsunterlassungsverpflichtung
bestehe.

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Die Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung nur teilweise
stand (§§ 27 I FGG, 55o ZPO). Der angefochtene Eigentümerbeschluss
ist in vollem Umfang gültig, so dass der Anfechtungsantrag
insgesamt unbegründet und abzuweisen ist.

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1) Rechtsfehlerhaft ist die Annahme der Vorinstanzen, die
Beteiligten zu 1) seien nicht zur Beseitigung aller Baumassnahmen
im Spitzbodenbereich verpflichtet mit der Folge, dass der
angefochtene Eigentümerbeschluss teilweise bzw. - so das
Landgericht - insgesamt für ungültig zu erklären sei.

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Rechtlich nicht zu beanstanden ist zwar die Annahme der
Vorinstanzen, dass der Spitzboden im Hinblick darauf, dass er in
der Teilungserklärung nicht als zum Sondereigentum der Beteiligten
zu 1) gehörend aufgeführt und auch nicht etwa durch den
Aufteilungsplan ihrem Wohnungseigentum zugeordnet ist, gemäß § 1
Abs. 5 WEG im Gemeinschaftseigentum steht. Mit Recht sind sie
deshalb auch davon ausgegangen, dass der Ausbau des Spitzbodens
über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht. Im Zuge der Umgestaltung
des Spitzbodens hatten die Beteiligten zu 1) folgende Maßnahmen
durchgeführt bzw. durchführen lassen: Sie entfernten die auf den
Bodenbalken verlegten Bretter und ersetzten sie durch Spanplatten,
die sie mit einem Teppichboden belegten. Ferner versahen sie die
Deckenbereiche unter dem Dach mit einer Wärmeisolierung und
verkleideten diesen Bereich mit Nut- und Federbrettern. Weiterhin
schufen sie einen einfacheren Zugang zu dem Spitzbodenbereich,
indem sie die ursprünglich vorhandene Klappe, die bis dahin den
Zugang ermöglichte, entfernten, die Öffnung vergrößerten und eine
feste, normale Wohnraumtreppe einbauten. In der ersten Ebene des
Spitzbodens trennten sie einen 1,7 qm großen Teilbereich durch eine
Türe ab und installierten in diesem abgetrennten Bereich ein
Dusch-WC mit einer vollständigen Einrichtung. Ferner brachten sie
im Spitzbodenbereich einen vorher im Badezimmer der Wohnung
installierten Heizkörper an. Für den Zugang von der ersten zur
zweiten Ebene bauten sie eine normale Wohnungstreppe ein und
trennten diesen Bereich durch eine Türe ab.

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Mit den Baumaßnahmen haben die Beteiligten zu 1), was sie auch
nicht in Frage stellen, eine auf Dauer angelegte gegenständliche
Veränderung realer im Gemeinschaftseigentum stehender Gebäudeteile
vorgenommen, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Hierzu
war die Zustimmung der Beteiligten zu 2) erforderlich, da ihre
Rechte über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt
werden (§ 22 Abs. 1 WEG). Es entspricht gefestigter
obergerichtlicher und vom Senat geteilter Rechtsprechung, dass ein
Nachteil i.S. des § 14 Nr. 1 WEG für die übrigen nicht an der
Nutzung partizipierenden Wohnungseigentümer regelmäßig anzunehmen
ist, wenn durch den Ausbau von Dachbodenräumen zu Wohnzwecken eine
intensivere Nutzungsmöglichkeit geschaffen wird (vgl.
Senatsbeschluss in ZMR 95, 263; OLG Hamm NZM 98, 873; OLG Hamburg
MDR 97, 816; BayObLG WuM 99, 178, WE 97, 111, MDR 93, 1200, NJW-RR
93, 336 und 94, 82, WuM 89, 262; OLG Franfurt OLGZ 91, 185).

10

Nicht rechtsfehlerfrei ist jedoch die Annahme, dass im Hinblick
darauf, dass teilweise die Maßnahmen für die zulässige Nutzung des
Spitzbodens als Abstellraum sinnvoll seien, und/oder sie als solche
nicht zu Nachteilen i.S. des § 14 Nr. 1 WEG für die übrigen
Wohnungseigentümer führten, nicht alle Ausbaumaßnahmen zu
beseitigen seien. Richtig ist der Ausgangspunkt, dass alle
eigenmächtig von den Beteiligten zu 1) vorgenommenen Baumaßnahmen
zu beseitigen sind, die eine unzulässige Nutzung der Räume
ermöglichen oder zu diesem Zweck vorgenommen wurden. Im Streitfall
trifft beides auf ausnahmslos alle Ausbaumaßnahmen im
Spitzbodenbereich zu. Ersichtlich dienten auch die Verlegung der
Spanplatten und des Teppichbodens sowie die Anbringung der
Dachisolierung, der Treppen und der Wände, und die Vergrößerung der
Deckenöffnung dem Ziel, sich zusätzlichen Wohnraum oder
wohnungsähnlichen Raum im Spitzboden zu verschaffen. Die von den
Vorinstanzen angestellte Differenzierung danach, ob bestimmte
Baumaßnahmen für die Nutzung des Spitzbodens nur als Abstellraum
sinnvoll bleiben und/oder - wie durch das Sachverständigengutachten
G. belegt - zu keinen nennenswerten Nachteilen für das Gebäude oder
die Wohnungseigentümer führen, ist nicht angebracht. Um nachteilig
zu sein, genügt es zum einen, dass die Baumaßnahmen zugleich
dienlich bzw. geeignet dafür sind, den Spitzboden wohnungsähnlich
und damit intensiver als erlaubt nutzen zu können. Bereits darin,
d.h. ohne dass es noch darauf ankommt, ob der Spitzboden auch
tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird, ist eine unzulässige
Beeinträchtigung der restlichen Eigentümergemeinschaft zu sehen
(vgl. BayObLG WuM 99, 178 und 91, 53; OLG Hamm MDR 97, 817). Zum
anderen sind die Vorinstanzen ohne Rechtsirrtum davon ausgegangen,
dass den Beteiligten zu 1) zur Nutzung des Spitzbodens als
Abstellraum kein Sondernutzungsrecht (§§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 2, 5
Abs. 4 WEG) eingeräumt ist, insbesondere auch nicht etwa "aus der
Natur der Sache" deshalb, weil der Spitzboden derzeit nur von deren
Eigentumswohnung aus zugänglich ist. Der Umstand ersetzt nicht den
für ein solches Recht unbedingt notwendigen rechtsgeschäftlichen
Begründungsakt. Die Tatsache bedeutet ebensowenig, dass damit - wie
die Beteiligten zu 1) aber meinen - nur sie berechtigt sind, den
Spitzboden entsprechend seiner Beschaffenheit unter Ausschluss der
übrigen Miteigentümer, also allein zu nutzen. Den übrigen
Wohnungseigentümern ist dadurch, dass der Spitzboden nur über die
Wohnung der Beteiligten zu 1) zugänglich ist, das Mitgebrauchsrecht
i.S. der §§ 13 Abs. 2, 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG nicht entzogen
sondern lediglich dessen Ausübung erheblich eingeschränkt worden.
Weil der Spitzboden Gemeinschaftseigentum ist, sind die übrigen
Miteigentümer ebenso wie die Beteiligten zu 1) gemäß § 13 Abs. 2 S.
1 WEG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Spitzbodens
berechtigt. Richtig ist deshalb die Auffassung der Beteiligten zu
2), dass bezüglich des Spitzbodens nur eine Nutzung durch alle
Wohnungseigentümer als gemeinschaftlicher Abstellraum in Betracht
komme. Das wiederum bedeutet, dass die Beteiligten zu 1) den
Spitzboden nur so nutzen dürfen, wie wenn ein Zugang auch für die
übrigen Wohnungseigentümer vorhanden wäre, und, weil eine konkrete
Regelung fehlt, wie sie dem Interesse der Gesamtheit der
Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 15 Abs. 3
WEG). Wenn er mithin als Abstellraum genutzt wird, kann durch die
Beteiligten zu 1) nur eine Nutzung unter Berücksichtigung der
Interessen auch übriger Wohnungseigentümer stattfinden. Dabei kann
dahinstehen, ob und gegebenenfalls unter welchen Umständen die
Beteiligten zu 1) im Einzelfall nach den Grundsätzen von Treu und
Glauben (§ 242 BGB) den Zutritt über ihre Wohnung dulden müssten,
wenn ein anderer Wohnungseigentümer einen bestimmten Gegenstand
etwa einen Koffer im Spitzboden lagern will. Ferner müsste der
Spitzboden - wie schon die Vorinstanzen mit Recht angeführt haben -
für die Installation beispielsweise einer Satellitenempfangsanlage
zur Verfügung stehen, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft diese
beschließt, wobei zu deren Installation eine Zutrittsmöglichkeit
über die Wohnung der Beteiligten zu 1) nach § 14 Nr. 4 WEG
hergeleitet werden könnte. Obwohl die Beteiligten zu 1) derzeit den
Spitzboden faktisch allein als Abstellraum nutzen können, ist es
ihnen deshalb gleichwohl verwehrt, den Spitzboden wie
Alleinberechtigte als Abstellraum zu nutzen.

11

Nichts anderes war von den Wohnungseigentümern auch beschlossen
worden, wenn es heißt, dass die Beteiligten zu 1) die Nutzung ab
sofort einstellen sollen. Die Aufforderung beinhaltete nicht etwa
eine an die Beteiligten zu 1) gerichtete Weisung, jedwede Nutzung
als Abstellraum zu unterlassen, wie diese aber anführen.
Eigentümerbeschlüsse kann der Senat als Rechtsbeschwerdegericht
"aus sich heraus" uneingeschränkt selbst auslegen, wobei
abzustellen ist auf den Wortlaut und Sinn der Regelung, wie er sich
für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung ergibt
(vgl. BGH NZM 98, 955, 956 mwN = ZMR 99, 41 und Senat NZM 99, 178
jeweils mwN). Anlass der Beschlussfassung war die eigenmächtige
Umgestaltung des Spitzbodens durch die Beteiligten zu 1) zur
Nutzung ausschließlich für ihre Zwecke. Wenn dann ab sofort die
Nutzung unterlassen werden sollte, geht der Wortlaut und Sinn der
Regelung dahin, den Beteiligten zu 1) die für sich in Anspruch
genommene alleinige Nutzung des allen Wohnungseigentümern zum
Gebrauch überlassenen Gemeinschaftseigentums zu untersagen. Die
Beteiligten zu 2) hatten dementsprechend bereits in zweiter Instanz
mit Recht auch schon vorgetragen, dass die Formulierung die
alleinige Nutzung der Beteiligten zu 1) habe unterbinden und diesen
wie allen anderen Wohnungseigentümern lediglich die
gemeinschaftliche Nutzung als Abstellraum habe gestatten sollen.
Rechtlich zu beanstanden ist deshalb ebenso die Annahme des
Landgerichts, die mit dem Beschluss zugleich ergangene Aufforderung
zur sofortigen Unterbindung der Nutzung des Spitzbodens sei nicht
rechtens.

12

Mithin haben die Wohnungseigentümer durch den angefochtenen
Eigentümerbeschluss mit Recht die Beteiligten zu 1) gemäß §§ 1004
BGB, 15 Abs. 3 WEG verpflichtet, alle Ausbaumaßnahmen im
Spitzbodenbereich zu entfernen und den ursprünglichen Zustand
wiederherzustellen sowie zugleich aufgefordert, sofort die
getätigte Nutzung des Spitzbodens einzustellen.

13

Die angefochtene Entscheidung kann danach nicht aufrechterhalten
werden. Der Anfechtungsantrag der Antragsteller ist vielmehr
insgesamt unbegründet, was der Senat selbst entscheiden kann, weil
die Sache einer weiteren Sachaufklärung insoweit nicht bedarf.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, den unterlegenen Beteiligten zu 1) die
Gerichtskosten aller drei Instanzen aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG).
Im übrigen war es angesichts der unterschiedlichen Entscheidungen
des Amts- und des Landgerichts geboten, an dem in § 47 WEG
bestimmten Kostengrundsatz festzuhalten, wonach die Beteiligten im
Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit die ihnen entstandenen
außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Die
Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der von
den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung durch die
Vorinstanzen.