Landgericht Verden (Aller) (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2011-03-02, Aktenzeichen 6a T 1/11

Tenor

Die sofortige Beschwerde der Schuldner vom 23. Dezember 2010 gegen den Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Sulingen vom 15. Dezember 2010 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden den Schuldnern auferlegt.

Der Beschwerdewert wird auf die Wertstufe bis 65.000 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Schuldner wenden sich gegen den dem Meistbietenden erteilten Zuschlag für das o.g. Grundstück.

2

Auf Antrag der Beteiligten zu 3. ordnete das Amtsgericht Sulingen durch Beschluss vom 8. Juni 2009 (Bl. 5 Bd. I d.A.) die Zwangsversteigerung des o.g. Grundstückes, dessen Eigentümer die Schuldner zu je 1/2 sind, an. Die Beteiligten zu 4. bis 7. traten im Folgenden der angeordneten Zwangsversteigerung bei.

3

Durch Beschluss vom 6. Juli 2009 (Bl. 21 Bd. I d.A.) ordnete das Amtgericht Sulingen die Einholung eines Verkehrswertgutachtens an. Als Sachverständiger wurde der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Landkreises Diepholz bestellt. Mit Schreiben vom gleichen Tage (Bl. 20 Bd. I d.A.) bat das Amtsgericht, im Gutachten auch auszuführen, ob ein Gewerbebetrieb in dem zu versteigernden Objekt geführt wird und Maschinen- oder Betriebseinrichtungen vorhanden sind.

4

Gemäß dem Gutachten vom 21. Oktober 2009 wurde durch Beschluss vom 19. Februar 2010 (Bl. 72 Bd. I d.A.) der Wert des Grundstückes auf 190.000 Euro festgesetzt. Der Gutachterausschuss teilte in seinem Gutachten (S. 4 d. Gutachtens, Ziff. a) und b)) mit, dass als Gewerbebetrieb ein Ingenieurbüro zur Planung und Ausführung von Industriebauten geführt wird, dessen Inhaber der Schuldner sei. Maschinen- und Betreibseinrichtungen seien nicht vorhanden. Ausweislich des Grundrisses nutzt der Schuldner im Erdgeschoss und im Dachgeschoss jeweils einen Raum als Ingenieurbüro (18,48 und 13,97 qm) sowie zwei Kellerräume (16,34 und 9,27 qm) als Archiv für seine Tätigkeit. Wegen des weiteren Inhalts wird auf das Gutachten vom 21. Oktober 2009 Bezug genommen.

5

Der Zwangsversteigerungstermin wurde bestimmt auf den 1. Dezember 2010 (Bl. 163 Bd. I d.A.). Die Terminsbestimmung wurde mit folgendem Wortlaut am 11. Oktober 2010 u.a. im Niedersächsischen Staatsanzeiger (vgl. Bl. 175 Bd. I d.A.) bekannt gemacht:

6

Im Wege der Zwangsvollstreckung soll am 1.12.10, 10.30 Uhr, im Amtsgericht, Lange Str. 56, Saal 115, versteigert werden das im Grundbuch von Sulingen Bl. ... eingetragene Grundstück lfd. Nr. 2: Gemarkung Sulingen, Flur ..., Flurst. ..., Gebäude- und Freifläche, ..., Größe 12,5 a, bebaut mit einem Einfamilienhaus (teilunterkellert, ausgebautes Dachgeschoss, ausgebauter Spitzboden, Gesamtwohnfläche 252 m²) und einem Stallgebäude (etwa 66m ² Nutzfläche) mit angebautem Carport in Sulingen, .... Der Versteigerungsvermerk ist eingetragen am 9.6.09. Verkehrswert: 190.000€ (je 1/2 Anteil: 95.000€) - 7 K 6/09 (24.9.10)

7

Die Terminsbestimmung wurde im Übrigen an die Gerichtstafel geheftet und am 1. November 2010 im Internet eingetragen (vgl. Verfügung Bl. 161 Bd. I d.A.). Des Weiteren wurde in der Kreiszeitung Sulingen und in der Zeitung "Die Harke" auf die Zwangsversteigerung hingewiesen (vgl. Bl. 1, 7, 9 und 15 Bd. I d.A.).

8

Im Zwangsversteigerungstermin vom 1. Dezember 2010 blieb Meistbietender mit einem Bargebot von 125.000 € der Beteiligte zu 8. (vgl. Zwangsversteigerungsprotokoll Bl. 35 ff Bd. II d.A.). Der anwesende Schuldner zu 1. stellte einen Antrag auf Vollstreckungsschutz und kündigte an, diesen zu begründen (vgl. Bl. 41 u. 51 Bd. II d.A.). Eine Begründung ging jedoch innerhalb der von Gericht gesetzten Frist nicht ein. Durch Beschluss des Amtsgerichts Sulingen vom 15. Dezember 2010 (Bl. 61 Bd. II d.A.) wurde dem Meistbietenden der Zuschlag erteilt und der Vollstreckungsschutzantrag zurückgewiesen.

9

Gegen diesen am 21. Dezember 2010 (vgl. 64 u. 65 Bd. II d.A.) zugestellten Zuschlagsbeschluss wenden sich die Schuldnern mit ihrer am 28. Dezember 2010 eingegangen Beschwerde vom 23. Dezember 2010 (Bl. 74 ff. Bd. II d.A.). Sie rügen die Verletzung des § 43 Abs.1 ZVG. Die Terminbestimmung sei nicht sechs Wochen vor dem Termin bekannt gemacht worden. Im Übrigen sei die Veröffentlichung inhaltlich falsch und erfülle nicht die Voraussetzungen des § 37 Ziff.1 ZVG, da nicht auf den gewerblichen Charakter des Grundbesitzes hingewiesen worden sei. Es werde ein Ingenieurbüro betrieben. Dies ergebe sich aus den ausdrücklichen Feststellungen des Gutachterausschusses. Die Terminsbestimmung widerspreche daher der Wirklichkeit und genüge nicht dem Zweck des § 37 Ziff. 1 ZVG.

10

Durch Beschluss vom 29. Dezember 2010 (Bl. 131 Bd. II d.A.) half das Amtsgericht Sulingen der sofortigen Beschwerde nicht ab. Die Frist des § 43 ZVG sei durch Veröffentlichung im Niedersächsischen Staatsanzeiger am 11. Oktober 2010 eingehalten. Der Inhalt der Terminsveröffentlichung entspreche den Anforderungen des § 37 ZVG. Nach dem Sachverständigengutachten stehe die wohnbauliche Nutzung des Objektes im Vordergrund. Die bauliche Gestaltung sowie Lage in einem Wohngebiet seien wenig charakteristisch für ein gewerblich genutztes Objekt. Die Führung eines Ingenieurbüros spiele in diesem Zusammenhang baulich und tatsächlich eine untergeordnete Rolle. Für den Bietinteressenten seien in diesem Fall Größe und Zuschnitt des Wohnhauses interessant, da die gewerbliche Nutzung von Büroräumen in Einfamilienhäusern keine außergewöhnlichen baulichen Anlagen mit sich bringe.

II.

11

Die sofortige Beschwerde ist zulässig gem. §§ 96 ff. ZVG, §§ 793, 567 ff. ZPO, in der Sache jedoch unbegründet. Die Vorschriften über die Bestimmung des Zwangsversteigerungstermins sind eingehalten worden. Ein Zuschlagsversagungsgrund nach § 83 Nr.7 ZVG liegt nicht vor.

12

Zunächst bestehen keine Zweifel an der Einhaltung der Bekanntmachungsfrist gemäß § 43 Abs.1 ZVG. Bereits durch die Veröffentlichung der Terminsbestimmung am 11. Oktober 2010 in dem Niedersächsischen Staatsanzeiger, als dem für Bekanntmachungen des Gerichts bestimmten Amtsblatt (§ 39 Abs.1 ZVG), ist die Frist eingehalten worden. Weitere Veröffentlichungen sind nicht zwingend und damit auch nicht fristgebunden.

13

Des Weiteren erfüllte der Inhalt der Bekanntmachung die Voraussetzungen des § 37 Ziff.1 ZVG. Hiernach muss die Terminsbestimmung die Bezeichnung des Grundstückes enthalten. Welche Einzelheiten insoweit anzugeben sind, legt das Gesetz allerdings nicht fest. Gemäß § 38 ZVG sollen u.a. das Grundbuchblatt, die Größe und der Verkehrswert angegeben werden. Gemäß § 3 Nds. AG ZVG soll die Terminsbestimmung auch die "postalische Anschrift oder die sonstige übliche Bezeichnung und die Bebauung sowie bei landwirtschaftlicher Nutzung die Wirtschaftsart" enthalten. Dabei handelt es sich jedoch lediglich um Sollvorschriften. Das oder die zu versteigernden Grundstücke sind danach so genau zu bezeichnen, dass für die Beteiligten wie für Dritte eindeutig erkennbar ist, auf welches Grundstück bzw. auf welche Grundstücke sich die Bekanntmachung bezieht. Die Bezeichnung des Grundstückes dient jedoch nicht nur allein der Identifizierung des zu versteigernden Objektes. Vielmehr erfüllt sie ihre gesetzliche vorgesehene Funktion nur dann, wenn sie bezogen auf die tatsächlichen Verhältnisse des zu versteigernden Grundstückes geeignet ist, mögliche Bietinteressenten auf die Zwangsversteigerung aufmerksam zu machen (vgl. BGH NJW 2007, 2995 (2998). Bei einem gemischt genutzten Gebäude, das sowohl gewerblich als auch privat als Wohngebäude genutzt wird, wird teilweise vertreten, dass auch die gewerbliche Nutzung mindestens schlagwortartig zu bezeichnen ist (so OLG Hamm, RPfleger 1992, 122 (betr. Wohngebäude mit Restaurationsbetrieb und Bistro); offen gelassen durch BGH NJW 2007, 2995 ff.).

14

Nach Auffassung der Kammer erfüllt die zugrundeliegende Terminsbestimmung die gesetzlichen Voraussetzungen. Eines Hinweises auf die gewerbliche Nutzung bedurfte es vorliegend nicht. Ob eine gewerbliche Teilnutzung eines Wohngebäudes in der Bekanntmachung anzuführen ist, hat sich ohne Zweifel an dem Zweck der Terminsbestimmung - bei einem möglichst großen Kreis ein Bietinteresse zu wecken - zu orientieren. Hierbei vertritt die Kammer jedoch die Auffassung, dass neben dem bloßen Umstand, dass eine gewerbliche Teil-Nutzung eines Objektes besteht, diese auch von einigem Gewicht sein muss, sich daher insbesondere in den räumlichen und baulichen Gegebenheiten widerspiegeln muss und/oder umfangreiche Maschinen- oder Betriebseinrichtungen vorhanden sein müssen, die für den Bieter von besonderem Interesse sein können (wohl a.A. LG Hannover, Beschluss vom 15. Januar 2010, Az.13 T 56/09 (betr. Nutzung eines Kellerraumes als Kosmetik-/Fusspflegestudio)). Eine gewerbliche Nutzung wird für den Bieter in der Regel nur von Interesse sein, wenn die in einem Wohngebäude gewerblich genutzten Räume in tatsächlicher Hinsicht sich von Wohnräumen unterscheiden bzw. abgrenzen.

15

Vorliegend nutzt der Schuldner zu 1. ausweislich der im Gutachten enthaltenen Grundrisse sowohl im Erdgeschoss als auch im Dachgeschoss jeweils einen Raum als Ingenieur- Büro und zwei Kellerräume als Archiv. Der übrige und auch überwiegende Teil des Wohnhauses wird jedoch als privates Wohnhaus von ihm genutzt. Aus den Grundrissen ist ersichtlich, dass die Büroräume nicht von dem wohnlich genutzten Gebäudeteil, z.B. durch einen separaten Zugang, abgegrenzt sind. Auch ist nicht ersichtlich, dass die Räume eine besondere bauliche Beschaffenheit aufweisen, die erst die gewerbliche Nutzung als Büroräume ermöglicht und sie von gewöhnlichen Wohnräumen unterscheidet. Insbesondere sind ausweislich des Gutachtens keine Maschinen- und Betriebseinrichtungen vorhanden. Ein Ersteigerer wird im Zweifel anhand der räumlichen Gegebenheiten nicht erkennen können, dass in den betreffenden Räumen, die offensichtlich auch als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszimmer genutzt werden können, eine freiberufliche Bürotätigkeit betrieben wurde. In einem solchen Fall, in welchem ein gewöhnlicher Wohnraum in einem ansonsten privat genutzten Gebäude gewerblich genutzt wird, ohne dass diese Nutzung sich räumlich oder baulich niedergeschlagen hat, kann ein Hinweis auf die augenscheinlich untergeordnete Mischnutzung Bietinteressenten, die Wohnraum erstehen wollen, abschrecken. Gleichzeitig wäre ein Hinweis auf die gewerbliche Nutzung vorliegend bei Bietinteressenten, die an einem Objekt, das eine Büronutzung ggfs. mit Publikumsverkehr und Wohnnutzung erlaubt, interessiert sind, geeignet falsche Vorstellungen über die Beschaffenheit des Objektes zu wecken. Ein weiterer Hinweis für die geringe Bedeutung der gewerblichen Nutzung ergibt sich zudem aus dem vorliegenden Verkehrswertgutachten, das auf die Mischnutzung im Rahmen der Wertermittlung in keiner Weise abstellt. Die gewerbliche Nutzung des Wohngebäudes ist daher von einer derart untergeordneten Bedeutung, dass sie nicht in der Terminsbestimmung genannt werden musste. Durch die Wortwahl "Gebäude und Freifläche" und "Einfamilienhaus" wurde das zu versteigernde Objekt in der Terminsbestimmung hinreichend beschrieben.

16

Die von den Schuldnern im Rahmen der Beschwerdebegründung genannte Rechtssprechung rechtfertigt nach Auffassung der Kammer vorliegend keine andere Entscheidung. In den zugrundeliegenden Sachverhalten - mit Ausnahme der Entscheidung des Landgerichts Hannover (Beschluss vom 15. Januar 2010, Az.13 T 56/09) - war die gewerbliche Nutzung offensichtlich erheblich umfangreicher ausgeprägt. Insbesondere waren besondere bauliche Anlagen vorhanden.

17

Soweit durch den angefochtenen Beschluss der Vollstreckungsschutzantrag des Schuldners zu 1. zurückgewiesen wurde, ist nicht ersichtlich, dass neben der Zuschlagsentscheidung auch die Entscheidung hinsichtlich des Vollstreckungsschutzantrages angefochten werden soll. Die Schuldner tragen im Übrigen keine Umstände vor, die eine sittenwidrige Härte der Zwangsversteigerung begründen könnten.

III.

18

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs.1 ZPO.

19

Die Festsetzung des Beschwerdewertes richtet sich nach § 3 ZPO. Maßgeblich war insoweit die Differenz zwischen festgesetztem Verkehrswert und dem Meistgebot.

20

Die Rechtsbeschwerde war gemäß § 574 Abs.1 Nr.2, Abs. 3 i.V.m.Abs. 2 Nr. 1 ZPO zuzulassen. Die Frage, wann und in welchem Umfang eine Mischnutzung eines privat und gewerblich genutzten Objektes zwingend in der Terminsbestimmung anzugeben ist, ist nicht höchstrichterlich entschieden. Die Rechtsfrage tritt jedoch in einer Vielzahl von Fällen auf und berührt das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Handhabung. Die Kammer setzt sich zudem in offensichtlichem Widerspruch zu der Entscheidung des Landgerichts Hannover (Beschluss vom 15. Januar 2010, Az.13 T 56/09), obwohl eine vergleichbare Tatsachengrundlage gegeben ist. Auch das Landgericht Hannover hat hinsichtlich der zugrundeliegenden Rechtsfrage die Rechtsbeschwerde gelassen.

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