Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2014-08-21, Aktenzeichen 24 U 23/14
ECLI:DE:OLGK:2014:0821.24U23.14.00

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 24. Zivilkammer des Landgerichts Köln – Einzelrichter – vom 7. Januar 2014 (Az. 24 O 173/13) wird zurückgewiesen.

Hinsichtlich des Berufungsverfahrens werden die Kosten wie folgt verteilt: Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Kläger tragen die Beklagten als Gesamtschuldner zu 58 Prozent, im Übrigen tragen diese die Beklagte zu 1) zu 4 Prozent und der Beklagte zu 2) zu 38 Prozent. Ihre außergerichtlichen Kosten tragen die Beklagten selbst.

Das vorliegende und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung hinsichtlich der Zustimmungserklärungen aufgrund des vorliegenden und des angefochtenen Urteils durch Sicherheitsleistung abwenden, die Beklagte zu 1) in Höhe von 8.000,00 € und der Beklagte zu 2) in Höhe von 17.000,00 €, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe erbringen. Im Übrigen dürfen die Beklagten die Vollstreckung des vorliegenden und des angefochtenen Urteils durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages erbringen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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Gründe

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I.

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Die Kläger nehmen die Beklagten auf Zustimmung zur Löschung von Zwangssicherungshypotheken, die zwischen der Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten der Kläger und deren Eigentumseintragung in das Grundbuch eingetragen wurden, sowie Zahlung von Schadensersatz und Feststellung weiterer Haftung in Anspruch. Wegen der Einzelheiten zum Sach- und Streitstand erster Instanz wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

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Das Landgericht hat die Beklagten jeweils zur Bewilligung der Löschung der sie betreffenden Zwangssicherungshypotheken sowie zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 2.650,44 € unter Feststellung der Haftung für weitere Schäden verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Beklagten könnten den Klägern zwar grundsätzlich alle Einwendungen aus dem der Vormerkung zugrundeliegenden Rechtsverhältnis entgegenhalten; die Kläger müssten insoweit Bestehen und Fälligkeit des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs darlegen und beweisen. Nach Durchführung der Beweisaufnahme stehe indes fest, dass der Anspruch der Kläger auf Übereignung des Eigentums gegenüber den Verkäufern, den Eheleuten H, zum 16.10.2009 fällig gewesen sei, weil die Eheleute H ihren Verpflichtungen nicht fristgemäß nachgekommen seien und die Kläger in angemessener Weise eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt haben. Dass die erste Rate des Kaufpreises gezahlt worden sei, stehe zur Überzeugung des Gerichts im Hinblick auf die Aussage der Zeugin J, die ihre Entsprechung in dem Vorbringen der Parteien aus den Beiakten finde, fest. Im Übrigen seien die Kläger zur Zahlung der weiteren Kaufpreisrate von 50.000,00 € gemäß der Fälligkeitsvereinbarung nach Ziffer III Nr. 4 des notariellen Kaufvertrages vom 22.04.2009, soweit sie noch nicht geleistet gewesen sei, frei, weil die Eheleute H die dort ausgewiesenen Arbeiten nicht ordnungsgemäß, bzw. überhaupt nicht fertiggestellt haben. Obwohl fast alle Arbeiten des Ratenplans nicht erbracht worden seien, hätten die Kläger weitere 31.000,00 € an die Eheleute H gezahlt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

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Gegen dieses ihrem Prozessbevollmächtigten am 20. Januar 2014 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit am 10. Februar 2014 bei dem Oberlandesgericht Köln eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 10. März 2014 eingegangenem Schriftsatz begründet.

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Mit ihrer Berufung wenden sich die Beklagten gegen das landgerichtliche Urteil. Zunächst verkenne das Landgericht, dass nach dem unwidersprochenen Vortrag der Beklagten schon die erste Kaufpreisrate von 330.000,00 € nicht bezahlt worden sei. Da sich die Kläger zu der entsprechenden Behauptung der Beklagten nicht geäußert haben, gelte diese gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden. Soweit die Zeugin J die Zahlung bestätigt habe, könne dies den klägerischen Vortrag nicht ersetzen. Dies gelte umso mehr, als der Beweisbeschluss das Thema etwaiger Zahlungen nicht umfasse. Weiter verkenne die Kammer, dass die Beklagten eine weitere Zahlung in Höhe von 30.000 € bestritten haben. Soweit unstreitig ein Betrag in Höhe von 20.000 € nicht gezahlt wurde, habe dieser den Verkäufern des Grundstücks entgegen der Auffassung des Landgerichtes zugestanden, weshalb die Beklagten dies dem klägerischen Anspruch entgegenhalten könnten. Soweit das Landgericht meint, die Kläger haben die Eigentumsumschreibung im Hinblick auf Ziffer IX Nr. 6 des Kaufvertrages verlangen können, fehle es schon an einer angemessen Fristsetzung. Im Übrigen habe es das Landgericht unterlassen, Feststellungen dazu zu treffen, welche Arbeiten überhaupt noch vertraglich geschuldet gewesen seien und welche davon nicht ausgeführt gewesen seien. Der Anspruch auf Schadensersatz bestehe zudem schon deshalb nicht, weil die Kläger durch die Nichtannahme der von den Beklagten angebotenen Löschungsbewilligung in Annahmeverzug stünden. Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 15.07.2014 tragen sie zu den durch die Eheleute H nicht durchgeführten Arbeiten und die hierfür erforderlichen Kosten vor. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Beklagten in der Berufungsinstanz verwiesen.

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Die Beklagten beantragen,

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das am 07.01.2014 verkündeten Urteil des Landgerichts Köln (24 O 173/13 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

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Die Kläger beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Die Kläger verteidigen das angefochtene Urteil. Wegen der Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Kläger in der Berufungsinstanz verwiesen.

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Der Senat hat die Verfahrensakte des Landgerichts Köln 8 O 361/11 beigezogen.

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II.

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1. Die Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.

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2. In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg.

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a) Den Klägern stehen die Ansprüche auf Zustimmung zur Löschung der jeweiligen Grundpfandrechte gegen die Beklagten gemäß §§ 888 Abs. 1, 883 Abs. 2 BGB zu. Sie können die Zustimmung zu der Löschung der zwischen dem 25.03.2010 und dem 11.06.2012 im Grundbuch zugunsten der jeweiligen Beklagten eingetragenen Zwangssicherungshypotheken verlangen, da diese zur Verwirklichung ihres durch die am 26.05.2009 im Grundbuch eingetragene Vormerkung gesicherten Anspruchs erforderlich ist. Die Zwangssicherungshypotheken der Beklagten sind vormerkungswidrig, d.h. den Klägern gegenüber relativ unwirksam.

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Dem können die Beklagten keine Einwendungen aus dem der Vormerkung zugrundeliegenden Rechtsverhältnis entgegenhalten. Hierbei kann zunächst offen bleiben, ob der Umschreibungsanspruch der Kläger fällig war. Insoweit ist zu unterscheiden zwischen der vertraglichen Fälligkeit des Umschreibungsanspruchs und einer etwaigen Einrede nach § 320 BGB. Nachdem die Eigentumsumschreibung stattgefunden hat, können die Schuldner hinsichtlich der vermeintlich fehlenden Fälligkeit nichts mehr geltend machen. Da diese nur vorübergehend berechtigt waren, die Leistung zurückzuhalten, dieses Recht aber nicht ausgeübt haben, hat es mit der von ihnen erbrachten Leistung sein Bewenden (Schwab in Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 813 Rn. 15). Anderes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des BGH vom 02.07.2010, V ZR 240/09, zumal der BGH sich in der Entscheidung mit einem Anspruch auf Zustimmung vor Eintragung als Eigentümer beschäftigt hat.

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Auch kann dahinstehen, ob ein etwaiger in den im Verfahren 8 O 361/11 LG Köln zwischen den Klägern und den Eheleuten H liegender Verzicht gegenüber den Beklagten im Hinblick auf eine von ihnen behauptete eigene Pfändung der Kaufpreisforderung nach §§ 136, 135 BGB relativ unwirksam wäre.

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Die insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten haben nämlich Zurückbehaltungsrechte der Schuldner nicht schlüssig vorgetragen. Die Beklagten tragen die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen einer Einrede der Eheleute H nach § 320 BGB. Da diese die Zahlungen der Kläger mit Abschluss des Vergleichs in dem Verfahren 8 O 361/11 LG Köln, mit dem sie die bestehenden Schuldverhältnisse insgesamt zum Erlöschen bringen wollten, als Erfüllung angenommen haben (§ 363 BGB), tragen die Beklagten die Beweislast für die Nichterfüllung der vermeintlichen Gegenforderungen (vgl. Emmerich, Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 320 Rn 45).

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Die Beklagten haben weder einen Anspruch der Eheleute H hinsichtlich des Kaufpreises in Höhe von 330.000,00 € noch einen Anspruch in Höhe von 30.000,00 im Hinblick auf die von den Eheleuten H geschuldeten Werkleistungen schlüssig dargetan und zulässig unter Beweis gestellt.

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Zunächst ist dem Einwand der Beklagten, die Beträge von rund 360.000,00 seien unstreitig nicht gezahlt worden, nicht zu folgen. Aus dem Klägervorbringen ergibt sich bereits konkludent, dass allein der Betrag von 20.000,00 € offenstünde und der Rest bezahlt sei.

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Angesichts des seitens der Kläger in Kopie vorgelegten Schreibens des Notars H vom 25.01.2010 (Anlage 2 zur Berufungserwiderung), in dem dieser jenen mitteilt, es seien unstreitig der erste Kaufpreisanteil von 330.000,00 € sowie 30.000,00 € auf die Bauleistungen gezahlt worden, ist das pauschale Bestreiten der Zahlung durch die Beklagten unbeachtlich. Erforderlich wäre ein qualifiziertes Bestreiten, das sich mit dem vorgelegten Schreiben auseinandersetzt, worauf der Senat in der mündlichen Verhandlung vom 24.06.2014 hingewiesen hat. Daran fehlt es auch unter Berücksichtigung der Ausführungen im nachgelassenen Schriftsatz vom 15.07.2014. Entgegen der Auffassung der Beklagten war im Vorverfahren zwischen den Klägern und den Eheleuten H die Zahlung von insgesamt 360.000,00 € unstreitig. Soweit sich die Beklagten auf die Formulierung der in dem Vorverfahren Beklagten im Schriftsatz vom 07.02.2012 berufen, es seien „maximal“ weitere 30.000,00 € gezahlt worden, geht dies ersichtlich fehl, dies im Hinblick auf die unmittelbare Fortsetzung des Satzes, dass noch ein Betrag von 20.000,00 € fällig sei. Die Benennung der Zeugen H zur Nichtzahlung der Beträge stellt insoweit einen unzulässigen auf Ausforschung gerichteten Beweisantritt dar.

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Eine sekundäre Darlegungslast der Kläger zu den von ihnen getätigten Zahlungen käme erst nach einer ausreichenden Auseinandersetzung der Beklagten mit den vorhandenen Urkunden und Ausführungen der Eheleute H in Betracht.

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Die Beklagten haben schließlich auch einen über die erfolgten Zahlungen hinausgehenden Anspruch der Eheleute H hinsichtlich der erbrachten Werkleitungen nicht schlüssig dargetan. Aus dem notariellen Vertrag vom 22.04.2009 ergibt sich nach Ziffer IX 6, dass diese nur die Zahlung der Raten für die tatsächlich erbrachten Bauleistungen verlangen können. Der Senat hat in der mündlichen Verhandlung vom 24.06.2014 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Beklagten für weitergehende Ansprüche der Eheleute H darlegungs- und beweispflichtig seien und offen sei, welche Arbeiten diese ausgeführt haben und welcher Werklohn ihnen hierfür zustand. Daraufhin haben die Beklagten im Ansatz dazu vorgetragen, welche Arbeiten vermeintlich noch fehlten. Die hierin enthaltende Behauptung, alle anderen Arbeiten wären ausgeführt worden, ist zu pauschal. Im Übrigen sind etwaige Ansprüche der Höhe nach überhaupt nicht dargelegt. Es fehlt weiterhin an konkreten Angaben dazu, welche Ansprüche für welche Arbeiten bestehen.

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Der Einwand der Beklagten zur fehlenden, bzw. zu kurzen Fristsetzung geht vor dem Hintergrund, dass sich die Eheleute H und die Kläger längst im Abwicklungsverhältnis befinden, fehl. Soweit die Beklagten sich darauf berufen, dass die Eheleute H an der Fortführung der Arbeiten gehindert worden seien, fehlt es an jeglichem Vortrag eines sich daraus ergebenden Anspruchs auf Vergütung der nicht erbrachten Werkleistungen.

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b) Aus den überzeugenden Gründen des angefochtenen Urteils steht den Klägern gegen die Beklagten auch ein Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 2.650,44 € nebst zuerkannter Zinsen wegen deren Verzuges mit der Zustimmung der Löschungsbewilligung zu. Der Einwand der Beklagten, nicht sie haben sich mit der Löschungsbewilligung im Verzug befunden, sondern die Kläger im Annahmeverzug, da die Beklagten eine Löschungsbewilligung vorgelegt haben, geht angesichts der Auflagen, unter denen die Löschungsbewilligung erfolgte, fehl.

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c) Die Feststellungsklage der weiteren Schadensersatzpflicht der Beklagten ist zulässig und im Hinblick auf den Verzug der Beklagten begründet.

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3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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4. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung, noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.

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Streitwert für das Berufungsverfahren: 24.246,33 € (§ 47 Abs. 1 S. 1 GKG)