Landgericht Freiburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-05-18, Aktenzeichen 4 T 97/06

Tenor

&7622 1. Auf die Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Amtsgerichts Freiburg vom 07.03.2006 (13 UR II 44/04 WEG) aufgehoben.

2. Für unwirksam erklärt werden die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung

a) vom 01.04.2004 zu Tagesordnungspunkt 2 (Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2003) hinsichtlich der Position "Instandhaltungen - Vorderhaus" und

b) vom 07.04.2005 zu Tagesordnungspunkt 10 (Antrag auf Änderung der Teilungsänderung).

3. Die Antragsgegner werden verpflichtet, der Ergänzung von § 11 (Hausgeld-Lasten und Kosten) der Teilungserklärung vom 01.06.1988 (
UR-Nr.
xxx Notariat xxx) um folgenden neuen Absatz zuzustimmen:

"Die Wohneinheit Nr. 10, die als einzige über eine separate Gas-Etagenheizung versorgt wird, wird bis zu einem evtl. Anschluss an die Zentralheizungsanlage von der Übernahme anteiliger Kosten dieser zentralen Heizungsanlage der Eigentümergemeinschaft befreit. Umgekehrt bleiben alle übrigen Einheiten von der Übernahme anteiliger Kosten im Zusammenhang mit der Gas-Etagenheizung der Einheit Nr. 10 (Kosten des Betriebs, der Instandhaltung und ggfs. Erneuerung) ebenfalls bis zum Anschluss dieser Gas-Etagenheizung an die Zentralheizungsanlage befreit."

4. Die Gerichtskosten beider Instanzen tragen die Antragsgegner. Ihre außergerichtlichen Auslagen behalten die Parteien jeweils auf sich.

5. Der Geschäftswert wird für beide Instanzen auf 10.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Beteiligten streiten um die Verpflichtung der Antragstellerin, sich an den Kosten einer zentralen Heizungsanlage zu beteiligen.

2

Die aus 13 Einheiten bestehende Eigentümergemeinschaft wurde mit Teilungserklärung vom 01.06.1988 begründet. 11 der Wohnungen befinden sich im "Vorderhaus", zwei der Wohnungen im "Hinterhaus". Nach § 17 der Teilungserklärung obliegt die Gebäudeunterhaltung für das Vorderhaus ausschließlich den dortigen Eigentümern, für das Hinterhaus gilt entsprechendes. Für Hausgeld sowie Lasten und Kosten sieht § 11 der Teilungserklärung keinen besonderen Verteilungsschlüssel vor.

3

Bei Begründung des Wohnungseigentumes war die Wohnung der Antragstellerin bereits mit einer Gas-Etagenheizung ausgestattet. Die übrigen Wohnungen des Vorderhauses waren bzw. wurden im Zusammenhang mit der Umwandlung des Hausgrundstücks in Wohnungseigentum an eine zentrale Heizungsanlage angeschlossen, deren Kessel in einem Gemeinschaftsraum im Keller installiert ist.

4

Jedenfalls bis zum Jahr 2000 wurde die Antragstellerin mit den Kosten der zentralen Heizungsanlage nicht belastet. Im Protokoll zu Tagesordnungspunkt 4 der Eigentümerversammlung vom 21.01.1991 (Auftragserteilung wegen Gutachten über die Wärmebedarfsberechnung) ist vermerkt: "Der Divisor für die Kosten ergibt sich durch die jetzt an der Heizung angeschlossenen Wohneinheiten mit ihren Quadratmeterzahlen." Im Protokoll zu Tagesordnungspunkt 4 f der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.02.1991 ist bei der Höhe der im Wirtschaftsplan einzusetzenden Kosten für die Heizung wiederum vermerkt "Divisor Quadratmeter der 8 WE mit Zentralheizung". Im Protokoll zu Tagesordnungspunkt 2 der Wohnungseigentümerversammlung vom 18.03.1991 ist vermerkt, dass "laut Beschluss der Wohnungseigentümer vom 21.01.1991 nur diejenigen an den Kosten zu beteiligen sind, die an der Heizung angeschlossen sind".

5

In der Eigentümerversammlung vom 25.03.2002 stimmten die anwesenden bzw. vertretenen 11 Eigentümer (insgesamt 845/1000 Miteigentumsanteile) folgender Änderung der Teilungserklärung zu:

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"1. Die Gasetagenheizung wird über eine eigene Steigleitung mit Gas versorgt.

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2. Diese Gasleitung soll zum Sondereigentum der Wohneinheit 10 erklärt werden.

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Somit ist diese Versorgungsleitung auch nur von der Wohneinheit Nr. 10 zu unterhalten. Eine regelmäßige Wartung und Druckprüfung ist nachzuführen.

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3. Die Wohneinheit Nr. 10 wird von künftigen Instandhaltungs- und Unterhaltungskosten der zentralen Heizungsanlage befreit.

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4. Die Wohneinheit Nr. 10 kann künftig nur mit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und mit einem entsprechenden Ablösebetrag einen späteren Anschluss an die Zentralheizungsanlage erwirken…"

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Zu einer Änderung der Teilungserklärung kam es nicht. Der Verwalter stellte vielmehr in die Jahresabrechnung für 2003 u. a. eine Rechnung der Heizungsbaufirma xxx über 1.108,93 Euro ein und belastete anteilig damit auch die Antragstellerin. Diese hat nach der Jahresabrechnung für 2003 aus einem Gesamtbetrag für "Instandhaltungen-Vorderhaus" von 1.779,26 Euro einen Anteil von 134,83 Euro zu tragen. Die Jahresabrechnung 2003 wurde in der Wohnungseigentümerversammlung vom 01.04.2004 mehrheitlich unter Tagesordnungspunkt 2 beschlossen.

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In der Eigentümerversammlung vom 07.04.2005 wurde der Antrag auf Änderung der Teilungserklärung dahingehend, die Wohneinheit Nr. 10 von der Übernahme anteiliger Kosten der zentralen Heizungsanlage zu befreien, mehrheitlich abgelehnt.

13

Die Antragstellerin macht geltend, die Beschlüsse über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2003 und über die Ablehnung ihres Antrages auf Änderung der Teilungserklärung seien unwirksam. Sie habe einen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung. Zwar sei grundsätzlich der gesetzliche Verteilungsschlüssel des § 16 WEG anzuwenden, da die Teilungserklärung über die Kostenverteilung keine Regelung enthalte. Sie habe jedoch einen Anspruch darauf, von den Kosten der zentralen Heizungsanlage befreit zu werden. Sie und die anderen Eigentümer hätten ihre Wohnungen bereits mit den jetzt bestehenden, getrennten Heizungssystemen erworben. 1991 sei mehrfach ausdrücklich beschlossen worden, dass sie sich an den Kosten der zentralen Heizungsanlage nicht zu beteiligten habe. Erst infolge eines im Jahre 2002 stattgefundenen Verwalterwechsels sei die bis dahin geübte Praxis in Frage gestellt worden. Eine andere Regelung verstoße aber gegen Treu und Glauben und benachteilige sie unbillig.

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Die übrigen Wohnungseigentümer und der Verwalter treten den Anträgen entgegen. Sie machen geltend, die Kosten und Lasten der zentralen Heizungsanlage seien gem. § 16 WEG zu verteilen, da die Teilungserklärung keine Regelung enthalte. Bloße Mehrheitsbeschlüsse über eine abweichende Kostenverteilung seien nach höchstrichterlicher Rechtssprechung nichtig. Es bedürfe dafür einer Vereinbarung aller Eigentümer. Eigentümer seien auch dann zu den Kosten heranzuziehen, wenn sie von gemeinschaftlichen Sachen keinen Gebrauch machten. Der Antragstellerin sei es unbenommen, jederzeit Anschluss an die gemeinsame Zentralheizung zu verlangen.

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Nach Einholung des Gutachtens eines Sachverständigen für Heizungstechnik hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 07.03.2006 die Anträge zurückgewiesen. Die streitgegenständlichen Beschlüsse seien nicht zu beanstanden und ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung bestehe nicht. Die Umlage von Kosten der zentralen Heizungsanlage auf die Antragstellerin erscheine nicht grob unbillig. Ein Anschluss sei nicht unmöglich und mit einem unter 10.000,00 Euro liegenden Kostenaufwand machbar. Aus der Höhe der Kostenbelastung der Antragstellerin könne kein Änderungsanspruch abgeleitet werden. Zwar könne sich dies ändern, wenn die Gemeinschaft eine neue Heizungsanlage benötige, doch könne diese Situation von der Antragstellerin zum Anlass genommen werden, sich an die gemeinschaftliche Anlage anzuschließen.

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Dagegen richtet sich die Beschwerde der Antragstellerin. Der Sachverständige habe von einem Anschluss der Antragstellerin an die zentrale Heizungsanlage abgeraten. Sie beantragt,

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den Beschluss des Amtsgerichts Freiburg vom 07.03.2006 aufzuheben und entsprechend den Anträgen vom 30.06.2004 bzw. 03.05.2005

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a) den unter Tagesordnungspunkt 2 der Eigentümerversammlung vom 01.04.2004 gefassten Beschluss über die Jahresabrechnung 2003 bezüglich der Position "Instandhaltungen Vorderhaus" für unwirksam zu erklären;

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b) festzustellen, dass der am 07.04.2005 unter Tagesordnungspunkt 10 gefasste Beschluss der Antragsgegner unwirksam ist und

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c) festzustellen, dass die Antragsgegner verpflichtet sind, die Teilungserklärung vom 01.06.1988 -
UR-Nr.
: xxx des Notariats xxx - dahingehend zu ändern, dass § 11 (Hausgeld, Lasten und Kosten) wie folgt ergänzt wird:

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"Die Wohneinheit Nr. 10, die als einzige über eine separate Gasetagenheizung versorgt wird, wird bis zu einem evtl. Anschluss an die Zentralheizungsanlage von der Übernahme anteiliger Kosten dieser zentralen Heizungsanlage der Eigentümergemeinschaft befreit. Umgekehrt bleiben alle übrigen Einheiten von der Übernahme anteiliger Kosten im Zusammenhang mit der Gas-Etagenheizung der Einheit Nr. 10 (Kosten des Betriebs, der Instanzhaltung und ggfs. Erneuerung) ebenfalls bis zum Anschluss dieser Gas-Etagenheizung an die zentrale Heizungsanlage befreit".

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Die Antragsgegner beantragen,

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die Beschwerde zurückzuweisen.

24

Zwar sei das 1-Rohr-System der Heizung der Antragstellerin nicht ohne weiteres mit dem vorhandenen 2-Rohr-System der zentralen Heizungsanlage kompatibel, der Anschluss sei aber grundsätzlich mit finanziell und praktisch überschaubarem Aufwand möglich.

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Für die weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und Vortrags der Beteiligten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

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Die Beschwerde ist zulässig und in der Sache begründet.

27

Zwar ergibt sich eine Befreiung der Antragstellerin von der Kostentragungspflicht für die Zentralheizungsanlage nicht aus etwaigen Mehrheitsbeschlüssen der Eigentümerversammlungen, insbesondere der von der Antragstellerin herangezogenen 3 Eigentümerversammlungen vom Jahresbeginn 1991. Denn entsprechende Mehrheitsbeschlüsse wären wegen Abweichung von der gesetzlichen Regelung der Kostenverteilung in § 16 Abs. 2 WEG als nichtig anzusehen (BGH NJW 2000, 3500). Die Teilungserklärung selbst enthält keinen dem Anliegen der Antragstellerin entsprechenden Kostenverteilungsschlüssel. Danach hätte sich die Antragstellerin gem. § 16 Abs. 2 WEG entsprechend dem Verhältnis ihres Miteigentumsanteils an den Kosten der zentralen Heizungsanlage zu beteiligen. Denn es handelt sich insoweit um gemeinschaftliches Eigentum im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG, da sich die Anlage in einem Gemeinschaftsraum befindet.

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Die Antragstellerin kann jedoch die aus dem Tenor ersichtliche Abänderung der Teilungserklärung beanspruchen. Eine Änderung der Teilungserklärung ist grundsätzlich zwar nur einstimmig zulässig. Sie kann jedoch beansprucht werden, wenn außergewöhnliche Umstände das Festhalten an der in der Teilungserklärung getroffenen Regelung als grob unbillig und damit gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (BGHZ 95, 137; KG NJW-RR 1991, 1169; OLG Naumburg WuM 2001, 38; Bärmann-Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 9. Aufl., § 16 Rz. 119 m. N.).

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Zwar ist insoweit ein strenger Maßstab anzulegen und nur in extremen Ausnahmefällen ein richterlicher Eingriff zur Revision des Kostenschlüssels zulässig, wobei dies insbesondere dann in Betracht kommen kann, wenn der Verteilungsschlüssel zu wenig auf Besonderheiten der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft abgestimmt ist und sich deshalb als grob unbillig erweist (KG NJW-RR 1991, 1169; Bärmann-Pick, ebenda). Zwar haben die Beteiligten im vorliegenden Falle gerade keinen Verteilungsschlüssel vereinbart, so dass die bestehende grobe Unbilligkeit auf einer gesetzlichen und nicht auf einer vereinbarten Regelung beruht. Dies kann aber für die Frage des Bestehens einer groben Unbilligkeit nicht ausschlaggebend sein. Denn letztlich ergibt sich die grobe Unbilligkeit nicht aus dem Gesetz selbst, sondern aus der unzureichenden Rücksichtnahme der Teilungserklärungen auf die besonderen tatsächlichen Verhältnisse im vorliegenden Fall.

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Die Anwendung des gesetzlichen Verteilungsschlüssels des § 16 Abs. 2 WEG auf den vorliegenden Fall erweist sich als grob unbillig und verstößt damit gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Dafür fällt entscheidend ins Gewicht, dass von Beginn der Eigentümergemeinschaft bis ins Jahr 2000 die Antragstellerin zu keinem Zeitpunkt für die Kosten der zentralen Heizungsanlage mit herangezogen wurde und die Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln im Wege der Mehrheitsentscheidung zum Zeitpunkt der Begründung der streitgegenständlichen Eigentümergemeinschaft noch für zulässig erachtet und tatsächlich im vorliegenden Fall praktiziert wurde. Durch die tatsächlich geübte Praxis der Kostenabrechnung bezüglich der Heizungsanlage und die zu Jahresbeginn 1991 gefassten Mehrheitsbeschlüsse der Eigentümerversammlungen sind für die Antragstellerin schützenswerte Positionen entstanden, deren Beseitigung durch strikte Anwendung der neueren höchstrichterlichen Rechtssprechung (BGH NJW 2000, 3500) zu unzumutbaren Härten für die Antragstellerin führen würde. Diesem Gesichtspunkt trägt die vorgenannte Entscheidung selbst Rechnung, indem sie im Einzelfall unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben Ausnahmen von der regelmäßigen Nichtigkeit von Mehrheitsbeschlüssen mit Vereinbarungsinhalt zulässt.

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Für eine grobe Unbilligkeit sprechen auch die vom Sachverständigen auf rund 9.400,00 Euro geschätzten Kosten eines Anschlusses der Wohnung der Antragstellerin an die zentrale Heizungsanlage. Diese müssten voraussichtlich weitgehend von der Antragstellerin selbst aufgebracht werden, da sie vor allem für den Austausch von in ihrem Sondereigentum befindlichen Heizungsleitungen und Heizkörpern entstehen. Darüber hinaus stellt die fehlende Abhängigkeit der Wohnung der Antragstellerin vom zentralen Heizungssystem und entsprechenden Mitspracherechten der übrigen Wohnungseigentümer einen nicht zu vernachlässigenden eigenen Wert dar, der bei der Frage der Unbilligkeit eines faktischen Anschlusszwanges mit berücksichtigt werden kann.

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Es fällt ferner ins Gewicht, dass ein Anschluss der Wohnung der Antragstellerin an die bestehende zentrale Heizungsanlage nach dem Gutachten des Sachverständigen mit nicht unerheblichen Risiken für deren Funktionsfähigkeit verbunden ist. So hält es der Sachverständige für möglich, dass ab einer Außentemperatur unterhalb von minus 10 Grad Celsius ein Versorgungsdefizit entstehen könnte und erachtet aus diesem Grunde eine vorherige Wärmebedarfsberechnung nach DIN 4701 für erforderlich (die zudem mit zusätzlichem Aufwand verbunden wäre). Dagegen ist nicht entscheidend, dass der Sachverständige von einem Anschluss des bestehenden 1-Rohr-Systems der Antragstellerin an das 2-Rohr-System der zentralen Heizungsanlage abrät. Denn die Kammer geht ohnehin mit dem Sachverständigen davon aus, dass ein Anschluss der Antragstellerin allenfalls dann zumutbar wäre, wenn - mit den vom Sachverständigen vorgeschlagenen aufwendigen Umbaumaßnahmen - die Leitungen in der Wohnung der Antragstellerin auf ein 2-Rohr-System hin umgebaut und entsprechende Heizkörper eingebaut werden.

33

Die grobe Unbilligkeit ergibt sich ferner daraus, dass die Antragstellerin sich anderenfalls gezwungen sähe, entweder mit dem vorgenannten erheblichen Kostenaufwand und unter Inkaufnahme erheblicher tatsächlicher Beeinträchtigungen in der Umbauphase ihre Wohnung an die zentrale Heizungsanlage anzuschließen oder ihre Gas-Etagenheizung beizubehalten und die Kosten der Instandhaltung und ggfs. Erneuerung der zentralen Heizungsanlage mittragen zu müssen, ohne daraus einen nennenswerten Vorteil zu haben. Zwar trifft es zu, dass ein Eigentümer sich grundsätzlich an Kosten auch dann beteiligen muss, wenn diese für Gemeinschaftseinrichtungen anfallen, die ihm nicht zu Gute kommen. Doch liegt die Besonderheit des vorliegenden Falles darin, dass die gegenwärtige Situation getrennter Heizanlagen entweder bereits zum Zeitpunkt der Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft bestand oder zu einem späteren Zeitpunkt geschaffen und seither über einen Zeitraum von etwa 10 Jahren von allen Miteigentümern akzeptiert und nicht in Frage gestellt wurde.

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Da die beantragte Änderung der Teilungserklärung insoweit zugunsten der Antragsgegnerin über den Inhalt der Beschlüsse der Wohnungseigentümer aus dem Jahre 1991 hinausgeht, als die Antragsgegnerin damit insbesondere von der Tragung von Kosten für die im Gemeinschaftseigentum stehende und die Gas-Etagenheizung der Antragstellerin versorgende Steigleitung befreit wird, legt die Kammer diesen Antrag ihrer Beschlussfassung zugrunde.

35

Für die Entscheidung Ziff. 1 a) ist im vorliegenden Falle unerheblich, dass im Regelfall ein Anspruch auf Abänderung eines Verteilungsschlüssels im Verfahren über die Ungültigkeitserklärung eines Beschlusses über die Jahresabrechnung nicht als Einrede geltend gemacht werden kann (BayObLG ZMR 2002, 65; BayObLGZ 98, 278). Denn die vorliegende Fallgestaltung ist den Fällen gleich zu behandeln, in denen die Eigentümer wirksam eine vom gesetzlichen Verteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung vereinbart haben. Im übrigen war die Ungültigkeitserklärung des Beschlusses über die Jahresabrechnung antragsgemäß auf die beanstandete Position "Instandhaltungen - Vorderhaus" (Gesamtausgaben 1.779,26) zu beschränken (vgl. Bärmann-Merle, WEG, 9. Aufl., § 28 Rz. 115 m.N.).

36

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Wegen des Unterliegens der Antragsgegnerin erscheint es angemessen, ihr die Gerichtskosten aufzuerlegen. Für eine Abweichung vom Grundsatz, dass jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst trägt, besteht kein Anlass. Der Geschäftswert (§ 48 WEG) orientiert sich an den geschätzten Kosten eines Anschlusses der Wohnung der Antragstellerin an die allgemeine Heizungsanlage.