Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-04-12, Aktenzeichen 10 O 426/10 U.
ECLI:DE:LGD:2011:0412.10O426.10U.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d :

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Der Kläger macht gegen die Beklagten Schadensersatzansprüche wegen angeblich fehlerhafter Anlageberatung sowie aus weiter Prospekthaftung geltend in Bezug auf seine Beteiligung am geschlossenen a (im Folgenden: Fonds) aus dem Jahre 1995 geltend.

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Der am 09.03.1932 geborene Kläger zeichnete am 31.05.1995 als Rentner über die Beklagte zu 1), die insoweit von dem selbständigen Handelsvertreter b (im Folgenden: Berater) vertreten wurde, Anteile an dem genannten Fonds in Höhe von 15.000,00 DM. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den zur Akte gereichten Zeichnungsschein (Anlage B 1) verwiesen. Den Fonds stellte der Berater anhand des zur Akte gereichten Prospekts (Anlage K 1) vor, der dem Kläger unstreitig übergeben wurde. Gemäß dem Prospekt war u.a. die Beklagte zu 1) für die Vermittlung und den Mitvertrieb der Anlage verantwortlich (S. 35 des Prospekts). Die Beklagte zu 2) ist Kommandist, Initiator, und Prospektherausgeber und für die Vermittlung und Bearbeitung der Finanzierungsmittel, Geschäftsbesorgung, Bürgschaften und andere Garantien verantwortlich sowie Mietgarant (S. 33 des Prospekts). Die Beklagte zu 3) ist Kommandistist und verantwortlich für das Fonds-Management (S. 34 des Prospekts). Gegenstand der Fondsgesellschaft ist der Erwerb der Grundstücke in Berlin, Grundbuch von Moabit zur Errichtung eines Bürohauses mit 7 Geschossen und ein Technikgeschoss mit ca. 10.034 qm Mietfläche sowie ca. 104 Pkw-Stellplätzen und Leinefelde, Amtsgericht Worbis zur Errichtung eines c Warenhauses mit ca. 7.4000 qm Mietfläche und ein Baumarkt mit ca. 4.800 qm Mietfläche. Die für den Bau notwendigen Mittel sollten durch den Fonds als Kommanditisten beitretende Anleger aufgebracht werden. Die Anleger sollten ab dem 01.07.1996 bis 2002 Barauschüttungen in Höhe von 5 %, von 2003 bis 2006 in Höhe von 5,3 %, von 2007 bis 2008 in Höhe von 5,5 % und bis 2015 bis zu 9 % erhalten. Wegen der weiteren Einzelheiten des Prospekts wird auf den Inhalt der zur Akte gereichten Anlage K 1 verwiesen.

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Die im Prospekt für die Zeit ab 1996 vorgesehenen Barausschüttungen erfolgten lediglich bis 1998 in der prognostizierten Höhe und sanken dann auf 4,86 % (1999) und 4,11 % (2000) und 2,6 % (konstant bis 2003 inkl. Steuergutschrift ab. Anschließend sank die Ausschüttung dann weit über 2,11 % (2004), über 2,06 (2005) bis auf 0,03 % (2008) bzw. auf 0,01 % (2009). Hierüber wurde der Kläger aufgrund der erhaltenen Rechenschaftsprüfberichte der Geschäftsführung (im Folgenden Auch: Prüfberichte) über die Investitionsphase 1994 und 1995 sowie der Jahre 1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 und 2009 informiert (Anlagenkonvolut A 1 und Anlage B 6). Wegen der weiteren konkreten Einzelheiten der Pürfberichte wird auf den Inhalt der genannten Anlagen verwiesen.

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Der Kläger erhielt in der Zeit von 1996 bis 2009 Ausschüttungen in Höhe von insgesamt 2.760,20 EUR. Wegen der konkreten Einzelheiten der Ausschüttung wird auf den Inhalt der Klageschrift verwiesen.

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Unter Berufung auf das investierte Kapital plus 5 % Agio in Höhe von 8.052,85 EUR abzüglich der Ausschüttungen begehrt der Kläger als Schadensersatz den verbliebenen Saldo von 5.292,65 EUR.

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Hierzu trägt er im Wesentlichen wie folgt vor:

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Zwischen ihm und der Beklagten zu 1) sei ein Anlageberatervertrag zustandegekommen. Der für die Beklagte zu 1) tätige Berater habe ihn auf mit der Beteiligung verbundene Risiken nicht hingewiesen. Er - der Kläger - habe erklärt, dass er und seine Ehefrau den von der Lebensversicherung ausgezahlten Betrag von 30.000 DM jeweils in Höhe von 15.000,00 DM weiterhin sicher und gewinnbringend und für ihn als Rentner auch für seine weitere Alterssicherung haben anlegen wollen. Der Berater habe anhand des Prospekts auf die Barausschüttungen und hierbei insbesondere auf die Steuervorteile verwiesen, wobei er unberückschtigt gelassen habe, dass er - der Kläger - Rentner sei. Er habe auch nicht verdeutlicht, inwieweit er - der Kläger - als Rentner überhaupt von steuerlichen Vorteilen habe profitieren können. Der Berater habe erklärt, dass es sich bei der Anlage des Vermögens in eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds ohnehin um eine lukrative Kapitalanlageform handle. Eine Erläuterung der Unterschiede zwischen einem gewöhnlichen Immobilienkauf und dem Beitritt zu einem Immobilienfonds sei nicht erfolgt. Folglich sei er auch nicht über die Risiken und Nachteile einer Beteiligung an einem solchen geschlossenen Immobilienfons aufgeklärt worden. Insbesondere habe er es unterlassen, auf das bestehende Totalverlustrisiko seiner Einlage aufmerksam zu machen. Er habe ihn auch nicht über die erschwerte Verkäuflichkeit eines Anteils an einem geschlossenen Immobilienfonds aufgeklärt. Er habe es auch unterlassen, ihn - den Kläger - auf seine gesellschaftrechtliche Haftung als Kommanditisten und das mit der Beteiligung an einer Gesellschaft verbundene wirtschaftliche und unternehmerische Risiko aufzuklären. Ihm sei duch die Erklärungen des Beraters suggeriert worden, dass er sein Vermögen in eine seine Anlagezielen entsprechende Kapitalanlage investieren würde. Wegen der weiteren Einzelheiten der nach den Behauptungen des Klägers erfolgten Gesprächs wird auf den Inhalt der Klageschrift sowie der Duplik verwiesen.

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Der Prospekt sei zudem fehlerhaft. Dazu macht er folgende einzelne Punkte geltend:

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Zur Frage der Fungibilität sei im Prospekt auf Seite 7 nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit dargestellt, dass eine jederzeitige Veräußerbarkeit der Beteiligung nicht sichergestellt sei. Praktisch sei es nahezu unmöglich, eine Kommandit-Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu angemessenen Konditionen verkaufen zu können. Insbesondere der Hinweis auf das Kaufinteresse der Zweiterwerber bei steigenden Ausschüttungen führe zu einer nicht ordnungsgemäßen Darstellung der tatsächlichen Verkaufsmöglichkeiten der vorliegenden Beteiligung.

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Auf Seite 6 erfolge keinerlei Hinweis auf das bezüglich des den Einlagebetrages bestehende zumindest teilweise Verlustrisikos.

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Die Aufschlüsselung der Mittelverwendung (Kostentransparenz und kick-backs) auf Seite 19 sei unzulänglich, weil Angaben zur Frage, welche Prozentsätze diese Beiträge ausmachten und wer Zahlungsempfänger sei, in der Aufstellung nicht einsehbar sei. Der Übersicht sei nicht zu entnehmen, welcher Vertragspartner für welche konkrete Tätigkeit welchen konkreten Betrag erhalte. Eine solche Darstellung erfolge erst auf Seite 38 des Prospekts. Eine Zuordnung des Agios im Rahmen der Gesamtübersicht erfolge nicht; vielmehr werde dieser Betrag in die Gesamtkosten einbezogen.

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Diesen Übersichten könne auch nicht entnommen werden, welche Beträge konkret zur Substanzschaffung und welche Beträge für so genannte "weiche Kosten" verwendet werden würden. Der auf Seite 38 ausgewiesene Zwischenbetrg verleite den Anleger anzunehmen, dass 74,99 % der Gesamtkosten in die unmittelbare Wertbeschaffung fließen würden. Jedoch beinhalte der Prozentbetrag von 74,99 % unter anderem auch die Baunebenkosten sowie die Erwerbskosten. Eine klare Darstellung der Kosten erfolge vorliegend nicht.

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Daneben seien in Bezug auf die konkrete Mittelverwendung die Angaben widersprüchlich und irreführend. Im Investitionsplan werde für Baunebenkosten sowie weitere Leistungen der Betrag von 116.637.000 DM angegeben und einige Spalten weiter werde für "Geschäftsbesorgung/Baubetreuung" wiederum ein Betrag von 4.175.000 DM in Ansatz gebracht. Um was es sich bei diesen unterschiedlichen Punkten handele und warum diese in getrennten Punkten in Ansatz gebracht werden würden, erschließe sich aus dem Prospekt nicht. Zudem werden Kosten für den in den Erwerb etc. eingebundenen Notar an zwei Stellen ausgewiesen, ohne zu erläutern, für welche Leistungen dieser konkret bezahlt werden solle und wieso die Auflistung an zwei Stellen erfolge. Die Verwendung der vom Anleger eingezahlten Gelder werde durch derartige Darstellungen weder erklärt noch in einer nachvollziehbaren Weise dargestellt.

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Diese Darstellung ermögliche interne Zahlungsflüsse zu verschleiern und auf diese Weise einzelnen Projektbeteiligten Sonderzahlungen zukommen zu lassen. Die zusätzliche Vergütung der im Vertrieb tätigen Unternehmen liege nahe. Dass es zu internen Zahlungen zur Vergütung von beratungsleistungen gekommen sei, sei daher im vorliegenden Fall anzunehmen.

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Auch kläre der Prospekt nicht ausreichend über die haftungsrechtlichen Risiken auf. Es werden nicht ausreichend auf das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung gemäß §§ 171, 172 HGB im Hinblick auf die Schaffung von Anlaufverlusten bei zugleich erhaltenen Ausschüttungen hingewiesen. Der Fonds habe prospektgemäß erheblich Anlaufverluste schaffen sollen, so dass es im Hinblick auf § 172 Abs. 4 HGB von den Fondsinitiatoren von Anfang an vorgesehen und geplant worden sei, dass die Gesellschafter über einen längeren Zeitraum nur Einlagenrückzahlungen haben erhalten sollen. Hierüber hätte eine Aufklärung erfolgen müssen, was weder im Prospekt noch im Rahmen der Beratung erfolgt sei.

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Eine Haftung der Beklagten zu 2) und 3) folge zu einem darauf, dass sie als Gründungskommanditisten persönliches Vertrauen in Anspruch genommen hätten.

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Der Kläger ist der Ansicht, dass er sich keine Steuervorteile anrechnen lassen müsse und ein entgangener Zinsgewinn von 4 % p.a. für den Zeitraum seit Zeichnung der Kapitalanlage aus dem investierten Kapital zugrunde gelegt werden könne, also 6.418,98 EUR. Wegen der Einzelheiten wird auf die diesbezüglichen Ausführungen in der Klageschrift Bezug genommen.

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Der Kläger ist der Auffassung, Verjährung sei nicht gegeben. Vor Mandatserteilung an die Bevollmächtigten habe er - der Kläger - keinerlei Kenntnis oder Hinweise drauf, dass die Differenz zwischen versprochener und erzielter Miete ihren Ursprung in einer arglistigen Täschung durch aufretende Berater sowie den verwendeten Prospekt gehabt habe.

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Der Kläger beantragt,

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1.

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn einen Betrag in Höhe von 5.292,65 EUR nebst jährlichen Zinsen hieraus in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11.08.2010 zu zahlen.

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Die Verurteilung erfolgt Zug um Zug gegen Übertragung seiner Kommanditanteile an der a mit einem Beteiligungsbetrag von 15.000 DM.

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2.

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn einen Betrag in Höhe von 6.418,98 EUR nebst jährlichen Zinsen hieraus in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11.08.2010 zu zahlen.

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Die Verurteilung erfolgt Zug um Zug gegen Übertragung seiner Kommanditanteile an der a mit einem Beteiligungsbetrag von 15.000 DM;

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3.

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festzustellen, dass sich die Beklagten als Gesamtschuldner mit der Annahme der Übertragung seiner Kommanditanteile an der a mit einem Beteiligungsbetrag von 15.000 DM in Verzug befinden.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte zu 1) bringt im Wesentlichen vor, dass zwischen ihr und dem Kläger kein Anlageberatungs,-, sondern ein Anlagevermittlungsvertrag zustande gekommen sei. Der Berater sei bereits 2 Wochen vor dem Vermittlungsgespräch am 31.05.1995 auf Bitten des Klägers und seiner Ehefrau in deren Privatwohnung erschienen und habe in diesem Rahmen den Kläger sachgerecht anhand des Fondsprospekts beraten und keine Erklärungen abgegeben, die im Widerspruch zu dem Verkaufspropekt, bezüglich dessen sie eine eigene Plausibilitätsprüfung vorgenommen habe und der auch nicht fehlerhaft sei, stehen würden. Der Berater habe den Kläger über die mit der Beteiligung verbundenen Risiken umfassend und verständlich aufgeklärt. Wegen der konkreten Einzelheiten des behaupteten Gesprächsinhalts und der behaupteten Richtigkeit des Prospekts wird auf die Klageerwiderung verwiesen.

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Die Beklagte zu 1) erhebt zudem die Einrede der Verjährung und führt aus, dass durch die Aushändigung des vollständigen Fondsprospektes eine grob fahrlässige Unkenntnis der anspruchsbegründenden Umstände im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB begründet worden sei. Zudem ergebe sich die Verjährung auch aus den Rechenschaftsberichten des a . Spätestens durch den Prüfbericht für das Jahr 2005, der darauf hingewiesen habe, dass ohne Reduzierung der Ausschüttung zur Stabilisieerung der Gesellschaft sogar der Erhalt des Investments selbst gefährdet sei, sei dem Kläger bekannt gewesen, dass der Fonds, den er angeblich als absolut sichere Anlage gezeichnet habe, in eine erhebliche Schieflage geraten und das unternehmerische Konzept des Fonds gescheitert sei. Soweit der Kläger nunmehr eine nicht erfolgte Aufklärung über Rückvergütungen moniere, gehe das ins Leere. An sie geflossene Vergütungen seien im Prospekt enthalten und hinter dem Rücken des Klägers sei nichts geflossen.

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Die Beklagte zu 2) und 3) monieren, dass eine quasi-vertragliche Haftung der Prospektverantwortlichen für die Inanspruchnahme persönlichen Vertrauens nicht gegeben sei; es fehle an Anknüpfungspunkten für ein vom Kläger von ihnen (der Beklagten zu 2) oder 3)) in Anspruch genommenes persönliches Vertrauen. Der Berater sei weder ihr Angestellter noch berechtigt gewesen, in ihrem Namen Verträge anzubahnen oder abzuschließen. Im Übrigen wird im Wesentlichen geltend gemacht, dass das Emissionsprospekt nicht fehlerhaft sei. Es werde über alle sich stellenden Fragen und erforderlichen Umstände aufgeklärt, die Angaben im Prospekt seien inhaltlich zutreffend. Wenn heute nicht alle von der ihr - der Beklagten zu 2) - initierten Fonds die prognostizierte Auschüttungen erwirtschaften würden, so liege dies an der allgemeinen Krise des deutschen Immobilienmarkts, vor allem an dem gemeinhin unerwartet negativen Immobilienmarkt in den neuen Bundesländern und Berlin, wo sich die Fondsobjekte befinden. Im Übrigen habe es über die im Prospekt ausgewiesenen Vergütungen keinerlei Zahlungen an Vertriebe gegeben.

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Wie die Beklagte zu 1) erheben die Beklagten zu 2) und 3) die Einrede der Verjährung und bringen insoweit vor, etwaige Ansprüche des Klägers seien am 31.12.2004, spätestens zum 31.12.2005 verjährt gewesen, weil ihm die behaupteten Fehler des Prospektes seit dem ab 1998 ungünstiger verlaufenden Rechenschaftsberichten mit der fortschreitenden Abwärtsentwicklung bei den Ausschüttungen, insbesondere im Jahre 2002, in dem die Halbierung der Ausschüttung mitgeteilt worden sei, bekannt gewesen seien. Die an die Beklagte zu 1) geflossenen Vergütungen im Prospekt seien ordnungsgemäß ausgewiesen.

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Die Beklagte zu 3) weist zudem darauf hin, dass sie für den streitgegenständlichen Fondsprospekt nicht verantwortlich sei.

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Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und der zu den Akten gereichten Unterlagen sowie das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die zulässige Klage ist nicht begründet.

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I.

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Ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 5.292,65 EUR oder in anderer Höhe steht dem Kläger gegen die Beklagte zu 1) und die Beklagten zu 2) und 3) als Gesamtschuldnern (§ 426 BGB) unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

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Es kann dahin stehen, ob zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1) ein Anlageberatungs- oder ein Anlagevermittlungsvertrag zustande gekommen ist. Offen bleiben kann auch, ob eine Prospekthaftung der Beklagten zu 2) und 3) im weiteren Sinne gegeben sein könnte. Eine Prospekthaftung der Beklagten zu 3) im engeren Sinne scheitert schon daran, dass sie keine Prospektverantwortliche ist. Im Übrigen haften nach der Rechtsprechung des BGH, Kommanditisten, die gleichzeitig Gründungs- und Treuhandkommanditisten sind, neben der Prospekthaftung im engeren Sinne auch aus Prospekthaftung im weiteren Sinne (vergleiche BGH, Urteile vom 14. Januar 1985 - II ZR 41/84; vom 7. Juli 2003 - II ZR 18/01; BGH, Urteile vom 29. Mai 2008 - III ZR 59/07; vom 13. Juli 2006 - III ZR 361/04; vom 22. März 2007 - III ZR 98/06). Anerkannt ist auch, dass die Stellung als Gründungskommanditist für eine Prospekthaftung im weiteren Sinne ausreichend ist (vergleiche OLG Frankfurt, Urteil vom 13. Mai 2009 - 23 U 64/07), weil ein Gründungskommanditist in das vorvertragliche Schuldverhältnis zu den zu werbenden weiteren Kommanditisten einbezogen ist und den Gründungskommanditisten als Vertragspartnern der neu eintretenden Gesellschafter die Verpflichtung zur sachlich richtigen und vollständigen Aufklärung über das mit einem Beitritt verbundene Risiko obliegt (vergleiche BGH, Urteil vom 14. Juli 2003 - II ZR 202/02). Da jedenfalls die Beklagte zu 2) als Initiator als Gründungskommanditist angesehen werden kann, könnte sich von daher auch eine Prospekthaftung der Beklagten zu 2) im weiteren Sinne ergeben. Dies kann aber letztlich ebenfalls dahin stehen. Denn der der Beteiligung zu Grunde liegende Prospekt ist zutreffend, so dass auch die hierauf erfolgte Beratung des Berates nicht zu beanstanden ist. Im Übrigen sind etwaige Schadensersatzansprüche verjährt.

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1.

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Ansprüche aus Prospekthaftung im engeren Sinne sind verjährt.

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Da der Emissionsprospekt im Jahr 1995 herausgegeben worden ist, sind die Bestimmungen des § 8 f Verkaufsprospektgesetz (VerkProspG) in Verbindung mit § 13 VerkProspG nicht anwendbar. Vielmehr ist auf das Rechtsverhältnis zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2) gemäß Art. 229 § 5 Satz 1 1. Alternative EGBGB das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung anwendbar. Als Grundlage einer Haftung kann folglich allein die gewohnheitsrechtlich entwickelte Prospekthaftung im engeren Sinn in Betracht kommen. An der Durchsetzung eines solchen womöglich in Betracht kommenden Anspruchs ist der Kläger aber aufgrund der von den Beklagten erhobenen Einrede der Verjährung gemäß § 214 BGB gehindert. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung werden Ansprüche aus einer Prospekthaftung im engeren Sinne in Anlehnung an die kurzen Verjährungsfristen der spezialgesetzlichen Prospekthaftung wie in § 20 Abs. 5 KAGG a.F. der kurzen Verjährung von sechs Monaten ab Kenntnis eines Anlegers von der Fehlerhaftigkeit des Prospektes und einer kenntnisunabhängigen Verjährung von drei Jahren unterworfen, wobei der Anspruch mit dem Erwerb einer Beteiligung entsteht (BGHZ 83, 222 und 115, 213; BGH NJW 2001, 1203). Vorliegend hat der Kläger die Zeichnung unstreitig am 31.05.1995 vorgenommen. Mit Ablauf des 31.05.1998 ist die Verjährungsfrist damit bereits abgelaufen.

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2.

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Schadensersatzansprüch aus Prospekthaftung im weiteren Sinne stehen dem Kläger gegen die Beklagten ebenfalls nicht zu.

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Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Prospekthaftungsgrundsätzen hat der Prospekt über ein Beteiligungsangebot, der für einen Beitrittsinteressenten im Allgemeinen die einzige Unterrichtungsmöglichkeit darstellt, den Anleger über alle Umstände, die für seine Entschließung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, sachlich richtig und vollständig zu unterrichten. Dazu gehört eine Aufklärung über Umstände, die den Vertragszweck vereiteln oder den vom Anleger verfolgten Zweck gefährden können. Ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist daher nicht allein anhand der wiedergegebenen Einzeltatsachen, sondern nach dem Gesamtbild zu beurteilen, das er von den Verhältnissen des Unternehmens vermittelt. Dabei dürfen die Prospektverantwortlichen allerdings eine sorgfältige und eingehende Lektüre des Prospekts bei den Anlegern voraussetzen (vergleiche etwa BGH, Urteil vom 6. März 2008 - III ZR 298/05 mit weiteren Nachweisen). Diesen Anforderungen genügt der streitgegenständliche Prospekt für den a

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a)

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Der die Fungibilität betreffende Hinweis auf S. 7 des Prospekts ist ausreichend. Es wird in hinreichendem Maße dargelegt, dass die Anteile nicht ohne Weiteres und jederzeit problemlos veräußert werden können. Insbesondere weist der Prospekt darauf hin, dass anders als etwa der Aktienhandel der Handel mit Kommanditanteilen nicht institutionalisiert ist. Damit wird hinreichend deutlich zwischen einem Handel, der in der Regel täglich in einem institutionalisierten Umfeld mit einem potentiell aufnahmefähigen Markt stattfindet, und einem Verkauf der in Rede stehenden Anteile unterschieden. Etwas anderes ergibt sich nicht aus der im Prospekt aufgezeigten Erfahrung, dass Kaufinteresse durch Zweiterwerber bestehe, dies insbesondere dann, wenn die Steigerung der Ausschüttung (siehe Prognoserechnung) einsetze. Dass diese Prognose unvertretbar gewesen ist, ist weder vorgetragen noch erkennbar. Eine weitere Aufklärung schuldete auch der Berater nicht.

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b)

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Der Prospekt (und der Berater) mussten nicht auf ein Totalverlustrisiko hinweisen. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 27. Oktober 2009 - XI ZR 338/08, Rn. 28 nach Juris) hängen "Inhalt und Umfang der Beratungspflicht nicht schematisch von einer bestimmten Fremdkapitalquote der jeweiligen Kapitalanlage, sondern vielmehr von deren konkreten Risiken und dem individuellen Beratungsbedarf des Anlegers ab, der sich nach dessen Wissensstand, seiner Risikobereitschaft und dem von ihm verfolgten Anlageziel bestimmt (vgl. Senat, BGHZ 123, 126, 128 f.; BGH, Senatsurteil vom 21. März 2006 - XI ZR 63/05, WM 2006, 851, Tz. 12). Aus der Fremdkapitalquote eines Immobilienfonds ergibt sich kein strukturelles Risiko, das dem Anleger gegenüber gesondert aufklärungsbedürftig ist. Anders als dies bei einem Filmfonds sein könnte, bei dem der Misserfolg der Produktion unmittelbar einen entsprechenden Verlust des eingebrachten Kapitals nach sich ziehen dürfte (vgl. etwa BGH, Urteile vom 14. Juni 2007 - III ZR 125/06, WM 2007, 1503, Tz. 15 und III ZR 300/05, WM 2007, 1507, Tz. 14), steht bei einem Immobilienfonds, selbst bei unzureichendem Mietertrag den Verbindlichkeiten der Gesellschaft zunächst der Sachwert der Immobilie gegenüber. Zu einem Totalverlust des Anlagebetrages kann es also erst dann kommen, wenn die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft den Wert der Immobilie vollständig aufzehren. Auch wenn ein (teilweise) fremdfinanzierter Fonds zusätzlich Zins- und Tilgungsleistungen zu erbringen hat und im Fall der Verwertung der Fondsimmobilie das Risiko besteht, dass der Erlös hinter den Kreditverbindlichkeiten zurückbleibt, so ergibt sich daraus kein hinweispflichtiges Risiko. Solange der Anteil der Fremdfinanzierung des Fonds und die damit verbundenen Belastungen im Prospekt zutreffend dargestellt sind, sind die sich daraus ergebenden, möglichen Risiken allgemeiner Natur, Anlegern wie dem Kläger regelmäßig bekannt und damit nicht aufklärungsbedürftig.

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Der Anteil der Fremdfinanzierung ist im Prospekt ausgewiesen (vergleiche etwa Seite 20 des Prospekts). Dass diese Angaben unzutreffend wären, trägt der Kläger nicht vor. Anhaltspunkte dafür, dass die bestehenden Verbindlichkeiten den Wert der Fondsimmobilie übersteigen könnten, sind nicht erkennbar und vom Kläger auch nicht vorgetragen.

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Auch das Risiko eines Teilverlustes einer Einlage als "Hafteinlage" ist im Fondsprospekt ausreichend dargestellt, um dem Anleger auf diese Möglichkeit hinzuweisen. Auf Seite 4, 6, 7, 22, 23 und 44 des Prospektes ist dargelegt, dass die Beteiligung des Zeichners am Gewinn und Verlust der Fondsgesellschaft sowie am Gesellschaftsvermögen teilnimmt. Damit musste dem Kläger klar sein, dass seine Einlage als Haftungsmasse für Verbindlichkeiten der Gesellschaft zur Verfügung stand. Daraus folgt jedoch zugleich, dass dem Kläger auch einen (teilweisen) Verlust seiner Einlage erleiden könnte.

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c)

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Ein Prospektfehler ist auch nicht deshalb gegeben, weil es dem Prospekt an der erforderlichen Kostentransparenz fehle. Vielmehr sind die Kosten im Prospekt ausreichend auf den Seiten 19 und 38 differenziert dargestellt, um dem Anleger die Informationen zu geben, damit er die Anlage prüfen kann.

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Angaben, welche Prozentsätze diese Beträge ausmachen, sind nicht erforderlich, weil sich diese aus dem vorgegebenen Zahlenmaterial unschwer selbst errechnen lassen. Dass die Kosten an unterschiedlichen Stellen insgesamt dargestellt werden, ist im Hinblick auf den Index (Seite 2) und die eindeutigen Überschriften nicht zu beanstanden.

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Der Anleger kann anhand der Darstellung auch ausreichend entnehmen, welche Beträge konkret zur Substanzschaffung und welche Beträge für so genannte weiche Kosten verwendet werden. Auf den Seiten 19 und 38 werden die Höhe der Baunebenkosten und die Erwerbsnebenkosten konkret dargelegt. Welche weitere klare Darstellung der Kläger erwaret, ist nicht ersichtlich. Dem Kläger war bekannt, dass die Grundstücke gekauft und bebaut werden sollten. Dass zu einem Grundstückserwerb mit anschließender Bebauung immer auch Erwerbsnebenkosten und Baunebenkosten (Planungsleistungen, Erschließungsmaßnahmen, etc.) sowie Baubetreungskosten (z.B. Bauüberwachung) gehören, ist ebenso selbstverständlich wie allgemein bekannt. Eine Aufschlüsselung der Positionen ist nicht entscheidend. Der Anleger soll über die Höhe dieser Summen informiert werden, um beurteilen zu könnne, ob ihm diese in Relation zu den Anschaffungskosten angemessen erscheinen oder nicht. Dies kann vorliegend anhand des Zahlenmaterials ohne Weiteres erfolgen.

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Dass der Notar an zwei Stellen aufgeführt wird, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Es ist allgmein bekannt, dass für den Grundstückerwerb ein Notar eingeschaltet werden muss und dass für die Zwischenfinanzierung Banken die Eintragung einer Grundschuld als Sicherheit fordern. Für diesen Fall ist ebenfalls selbstverständlich ein Notar einzuschalten.

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d)

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Soweit der Kläger moniert, dass über versteckte Rückvergütungen nicht aufgeklärt worden sei, ist dies unerheblich. Ausweislich Seite 35 des Prospekts wird die Beklagte zu 1) ausdrücklich mit dem Leistungsbereich Mitvertrieb aufgeführt. Die Kosten der Vermittlung werden in den Gesamtkosten (Seite 19) und in Angaben zur wirtschaftlichen Beurteilung der Kapitalanlage (Seite 38) betrags- und anteilmäßig konkret aufgeführt. Dass darüber hinaus Beträge an einen der Beteiligten gezahlt worden sind, legt der Kläger nicht dar.

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e)

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Der Prospekt ist auch nicht deshalb fehlerhaft, weil auf das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung nicht ausreichend hingewiesen worden wäre.

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Nach der Rechtsprechung des BGH genügt grundsätzlich der Hinweis auf die gesetzliche Regelung der §§ 171 ff HGB (BGH, Urteil vom 27.09.2009 – XI ZR 338/08, eingestellt in juris). Der Regelungsgehalt insbesondere von § 172 HGB ist im Prospekt richtigt erläutert ; auf Seite 27 rechte Spalte wird darauf hingewiesen, dass das Wiederaufleben der Haftung des Kommanditisten bis zur Höhe der im Handelsregister eingetragenen Haftsumme wieder auflebt.

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3.

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Ansprüche aus unerlaubter Handlung gemäß § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 264 a StGB oder gemäß § 826 BGB gegenüber den Beklagten sind nach dem oben Gesagten nicht gegeben. Nachvollziehbare Ausführungen des Klägers zu einem womöglich betrügerischen und/oder einem gegen die guten Sitten verstoßenden Verhalten der Verantwortlichen der Beklagten sind schon im Ansatz nicht dargelegt.

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4.

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Der Kläger hat auch keine Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte zu 1), weil der Berater unzutreffende Angaben gemacht hat. Da auch nach dem Vorbringen des Klägers der Berater den Fond anhand des Prospekts vorgestellt hat, gilt zunächst das zu oben Gesagte. Soweit der Kläger darüber hinaus eine fehlerhafte Beratung rügt, gilt Folgendes :

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a)

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Es kann dahin stehen, dass die Frage des erheblichen Steuervorteils kein wesentlicher Anlageaspekt für den Kläger als Rentner war. Offen bleiben kann auch, ob der Berater es unterlassen hat, dem Kläger zu verdeutlichen, inwieweit er als Rentner überhaupt von den steuerlichen Vorteilen einer solchen Kapitalanlage profitieren könne. Abgesehen davon, dass vorliegend eine solche Beratungsleistung den Rahmen der Aufklärungspflichten, die an einen Berater – sei es als Anlageberater oder als Anlagevermittler – zu stellen sind, sprengen würde, hat vorliegend die Beklagte zu 1) unbestritten vorgetragen, dass sowohl der Kläger als auch seine Ehefrau es abgelehnt hätten, ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse aufzudecken. Von daher konnte der Kläger auch keine entsprechende Beratung, die seine konkrete wirtschaftliche Situation betreffen, erwarten.

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b)

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Der Berater war auch nicht verpflichtet, dem Kläger den Unterschied zwischen einem gewöhnlichen Immobilienkauf und dem Beitritt zu einem Immobilienfonds zu erläutern. Die Vorstellung des Fonds erfolgte anhand des Prospekts, den der Kläger unstreitig erhalten hat. Anhand der Beschreibung ergeben sich offensichtlich die Unterschiede zu einem gewöhnlichen Immoblienkauf. Im Übrigen sind sich daraus ergebende Risiken allgemeiner Natur und damit nicht aufklärungsbedürftig.

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c)

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Der Kläger kann sein Klagebegehren nicht mit Erfolg darauf stützen, dass der Berater sein sicheres Anlageziel zur Altersvorsorge nicht beachtet habe und er die Anlage unter Hinweis auf die prospektierten Ausschüttungen als « sichere und lukrative Kapitalanlage « empfohlen habe. Auch der angeblich fehlende Hinweis auf das unternehmerische Risiko der Anlage ist unbeachtlich. Hierbei kann dahin stehen, ob der Berater tatsächlich entsprechende Äußerungen getätigt hat. Jedenfalls ist ein hierauf gestützer Schadensersatzanspruch gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 und 4 EGBGB, §§ 195, 199 Abs. 1 BGB verjährt.

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Auf die Frage, ob die Geldanlage aus der Lebensversicherung zunächst allein die Ehefrau des Klägers oder von Anfang an beide tätigen wollten, kommt es – auch nach dem oben Gesagten – von daher insgesamt nicht an, so dass sich ein weiteres Eingehen hierauf erübrigt.

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Der Anspruch wäre objektiv mit dem Beitritt des Klägers zu der Fondgesellschaft entstanden. Die erforderliche Kenntnis des Klägers von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Verpflichteten lag bei dem Kläger spätestens im Jahre 2005 vor.

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Die Ergebnisse der Barausschüttungen, die der Kläger in der Klageschrift tabellarisch aufgeführt hat, sind bereits ab dem Jahr 2002 Jahr für Jahr von der prospektierten Höhe nach unten abgewichen und haben sich kontinuierlich verringert. Darüber hinaus war der Kläger aufgrund der regelmäßigen Informationen über die wirtschaftliche Entwicklung durch die Geschäftsberichte seit dem ersten Jahr seiner Beteiligung bekannt, dass Jahr für Jahr Verluste erwirtschaftet wurden, die unter anderem die in Aussicht gestellten Ausschüttungen vereitelten. In dem Rechenschaftsbericht für das Jahr 2005 (Anlage B 1) ist der Kläger sodann darauf hingewiesen worden, dass die Mietverträge mit der Generalmieterin zum 31.12.2005 ausgelaufen ist und Fondsgesellschaft die zu diesem Zeitpunkt bestehenden Untermietverhältnisse als Hauptmietverhältnisse übernommen hat. Wie auch bereits in den Vorjahren ausgeführt, bestand ein Leerstand im Berliner Objekt von rund 2.300 qm. Dies entspricht fast 25 % der Mietfläche. Zudem blieben die Mieten, die bisher von dem Generalmietvertrag aufgefangen wurden, erheblich hinter den prospektierten Beträgen zurück und schlugen nunmehr auf die Fondsgesellschaft durch. So konnten statt der ursprünglich kalkulierten Miete von 19,43 €/qm (38,- DM/qm) fortan nur noch Mieten von 7,20 €/qm bis zu 10,00 €/qm erzielt werden. Darüber hinaus wurde der Kläger erneut darauf hingewiesen, dass auch im Jahr 2005 die Steigerung des Lebenshaltungskostenindexes erheblich hinter dem prospektierten Betrag von 3,75 % p. a. zurückgeblieben ist und in den letzen 10 Jahren lediglich eine durchschnittliche Steigerung von 1,6 % p. a. eingetreten ist. Die Diskrepanz zwischen den eingetretenen Mietsteigerungen und den prospektierten Mietsteigerungen belief sich damit mittlerweile auf 21,75 % der jährlichen Mieterträge. Demgemäß wurde erneut beschlossen, statt der prospektierten Ausschüttung in Höhe von 5,25 % lediglich eine Ausschüttung in Höhe von 2,06 % an die Gesellschafter zu leisten, um hierdurch die Solidität der Gesellschaft zu stärken und insbesondere die nach dem Auslaufen des Generalmietvertrages für das Berliner Objekt eingetretenen Mietverluste auszugleichen. Gleichzeitig wurde der Kläger durch den Rechenschaftsbericht der Geschäftsführung des a für das Jahr 2005 auf Folgendes hingewiesen:

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"Aufgrund der derzeitigen allgemeinen wirtschaftlichen Situation insbesondere in den neuen Bundesländern, aber auch auf grund der allgemeinen Vermietungslage im gesamten Bundesgebiet, ist es im Hinblick auf Vorsorge, Sicherung und Erhalt der Investition unbedingt erforderlich, daß eine Ausschüttungspolitik unterstützt wird, die kurzfristig zwar unpopulär erscheint, mittel- und langfristig aber unzweifelhaft den besseren Weg bedeutet, nämlich langfristiger Erhalt des Investments."

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Demgemäß wurde der Kläger durch den Rechenschaftsbericht der Geschäftsführung des a für das Jahr 2005 darauf hingewiesen, dass ohne eine Reduzierung der Ausschüttungen zur Stabilisierung der Gesellschaft sogar der Erhalt des Investments selbst gefährdet ist. Daher war dem Kläger spätestens mit Erhalt des Rechenschaftsberichts der Geschäftsführung des a für das Jahr 2005 bekannt, dass der Fonds, den er angeblich als absolut sichere Anlage gezeichnet hatte, in eine erhebliche Schieflage geraten und das unternehmerische Konzept des Fonds gescheitert war. In einer solchen Situation war jedem Anleger klar, dass die Kapitalbeteiligung nicht völlig risikolos und sicher war und sich auch nicht mehr problemlos würde veräußern lassen, anderslautende Erklärungen des Beraters also nicht zutrafen. Die richtige rechtliche Würdigung der bekannten Tatsachen ist für den Beginn der Verjährungsfrist nicht erforderlich (BGH, Beschluss vom 19.03.2008, III ZR 220/07, eingestellt in juris). Die Sach- und Rechtslage ist auch insoweit nicht unübersichtlich oder unklar, so dass eine Ausnahme von dem aufgezeigten Grundsatz nicht greift.

81

Wenn der Kläger im Hinblick auf die - verharmlosenden - Ausführungen in den verschiedenen Rechenschaftsberichten die Ansicht vertritt, diese würden nachvollziehbare Begründungen für die Reduzierung der Ausschüttungen bzw. deren vollständige Aussetzung enthalten, kann ihm nicht gefolgt werden. Auch der Hinweis auf die d liefert insoweit keinen Anhaltspunkt für eine abweichende Betrachtung. Denn wenn schon bei bestehender, im Jahre 2004 auslaufender Mietgarantie die Ausschüttungen ab dem Jahr 2003 vollständig ausgesetzt waren, belegt dies in eindeutiger Weise, dass das Fondskonzept fehlerhaft gewesen ist.

82

Der Hinweis des Klägers auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 09.11.2007 (NJW 2008, 506) ist nicht geeignet, bezüglich der Verjährungsproblematik zu von dem Vorstehenden abweichenden Bewertungen zu gelangen. Nach dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs beginnt die kenntnisabhängige Verjährungsfrist bei mehreren Beratungsfehlern für jeden Fehler gesondert zu laufen, wenn sich ein Schadensersatzanspruch auf mehrere Beratungsfehler stützen lässt. Demgegenüber stützt sich das von dem Kläger über die monierten Prospektfehler hinausgehende pflichtwidrige Verhalten des Braters auf die Frage der fehlerhaften Beratung in Bezuf auf eine sichere Anlage zur Altersvorsorge, so dass hier keine unterschiedlichen Verjährungsfristen vorliegen.

83

II.

84

Die Kostentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO; die Anordnungen hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeben sich aus § 709 Satz 1 ZPO.

85

III.

86

Die Ausführungen des Klägers im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 23.03.2011 gabe aufgrund der obigen Ausführungen der Kammer keinen Anlass, die mündliche Verhandlung gemäß § 156 ZPO wiederzueröffnen.

87

Streitwert: 11.711,63 EUR

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Reucher-Hodges

Dr. Vomhof

Braun