Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-08-11, Aktenzeichen 13 O 229/13
ECLI:DE:LGD:2014:0811.13O229.13.00

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 35.018,51 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 14.731,95 € seit dem 6.11.2012 und aus 20.286,56 € seit dem 16.2.2013 zu zahlen. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger weitere 1.590,91 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 24.11.2012 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Der Kläger verlangt von den Beklagten die Zahlung von Betriebs- und Heizkosten für die Jahre 2008 bis 2011.

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Die Parteien sind durch den Mietvertrag für Gewerberäume vom 27.11./3.12.2002 miteinander verbunden (nachfolgend: Mietvertrag). Der Kläger ist Rechtsnachfolger des damaligen Vermieters. Der Beklagte zu 2) ist zum 1.1.2009 als Rechtsnachfolger des Mieters Herrn Dr. S mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eingetreten. Die Beklagten betreiben in den Räumlichkeiten eine Arztpraxis.

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Die Beklagten nutzen sowohl das Erdgeschoss als auch die Kellerräume gewerblich. Insbesondere in den Kellerräumlichkeiten befinden sich zwei WCs, eine Waschküche, zwei Ärztebüros mit Fenstern, ein Pausenraum mit Fenster, ein Umkleideraum sowie ein Lager- und Archivbereich. Der Eingangsbereich des Miethauses wird seit Anfang 2009 nicht mehr beheizt.

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Der monatliche Nettomietzins betrug nach einer zwischenzeitlich erfolgten Mieterhöhung seit 2008 3.839,50 € netto zuzüglich 1.000,00 € Betriebs- und Heizkostenvorschuss. Die Beklagten sind nach § 3 Ziff. 3 des Mietvertrages verpflichtet, die auf sie entfallenden Nebenkosten zu tragen. Wegen der Einzelheiten wird auf § 3 des Mietvertrages (Anl. K1) Bezug genommen.

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Unter § 4 Ziff. 2 des Mietvertrags heißt es:

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„Die Heiz- und Betriebskosten gem. § 3 werden in Form monatlicher Abschlagzahlungen erhoben und sind jährlich nach dem Stichtag vom 31.12. jeden Jahres für die Heizkosten und nach dem Stichtag vom 31.12. jeden Jahres für die Betriebskosten mit dem Mieter abzurechnen. Der Ausgleich der Nachzahlung bzw. der Gutschrift hat zu dem auf die Abrechnung folgenden Mietzahlungstermin zu erfolgen.“

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Der Kläger rechnete mit Schreiben vom 7.5.2012 gegenüber den Beklagten die Betriebs- und Heizkosten für die Jahre 2008 und 2009 ab. Hieraus ergab sich, dass die Beklagten für das Jahr 2008 7.769,78 € und für das Jahr 2009 6.962,17 € nachzuzahlen hätten. Wegen der Einzelheiten wird auf die Abrechnungsschreiben in den Anlagen K5 und K6 Bezug genommen. Unter dem 29.10.2012 forderte der Kläger die Beklagten mit anwaltlichem Schreiben erneut dazu auf, die Nachzahlungen bis zum 5.11.2012 vorzunehmen. Weiterhin erhöhte er den monatlich zu zahlen Heiz- und Betriebskostenvorschuss im Hinblick auf die rechtskräftig festgestellte Nachforderung aus der Abrechnung für das Jahr 2007 um 600,00 € auf 1.600,00 €. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anl. K11 verwiesen.

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Nachdem die Beklagten in der Folge weder die Nachzahlungen noch den erhöhten Betriebskostenvorschuss geleistet hatten, verlangte der Kläger mit Schreiben vom 19.11.2012 zusätzlich die Zahlung von 1.633,87 € außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten als Verzugsschaden.

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Mit anwaltlichem Schreiben vom 19.1.2013 rechnete der Kläger gegenüber den Beklagten die Heiz- und Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 ab. Hieraus ergab sich, dass die Beklagten für das Jahr 2010 9.752,30 € nachzuzahlen hätten und für das Jahr 2010 10.534,26 €. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anl. K13 und K14 verwiesen. Der Kläger forderte die Beklagten auf, die Nachzahlungen bis zum 15.2.2013 zu leisten.

12

Den Beklagten standen sämtliche Abrechnungsbelege für die Jahre 2008 bis 2011 bei der Hausverwaltung des Klägers zur Verfügung. Die Beklagten nahmen keine Einsicht in die Belege.

13

Sie forderten wiederum den Kläger auf, für die Jahre 2008 und 2009 Belege für die Positionen Hausmeister, Grundsteuer, Allgemeinstrom, und Wohngebäudeversicherung einzureichen. Für das Jahr 2010 verlangten sie die Belege für die Positionen Hausmeister, Grundsteuer, Allgemeinstrom, Wohngebäudeversicherung, Brennstoff, Gerätemieten und Wartung.

14

Unter dem 26.6.2013 übersandte der Prozessbevollmächtigte des Klägers die von den Beklagten angeforderten Belege für die Jahre 2008 bis 2010 an den Prozessbevollmächtigten der Beklagten. Wegen der Einzelheiten wird auf Bl. 39-41 der Akte Bezug genommen.

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Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagten seien zum Ausgleich der Nachforderungen auf die Heiz- und Betriebskosten verpflichtet.

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§ 4 Ziff. 2 des Mietvertrages bezeichne eine Abrechnungsfrist, aber keine Ausschlussfrist. Die Abrechnungen seien formell ordnungsgemäß. Die Fragen der Beklagten zu den Heizkosten seien unsubstantiiert, weil sie nicht auf einer vorherigen Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege beruhten.

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Die Differenz bei der Umlage der Hausmeisterkosten ergebe sich aus den Sozialversicherungsabgaben, die der Kläger abführen müsse.

18

Die Grundsteuer sei in einer nicht zu beanstandenden Art und Weise auf die angemietete Quadratmeterfläche umgelegt worden.

19

Die Brennstoffkosten bezögen sich auf die „Verbrauchsstelle G-Straße“, weil die G-Straße, dies ist unstreitig, an den M-Weg grenzt.

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Der Kläger beantragt,

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1) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 35.018,51 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 14.731,95 € seit dem 6.11.2012 und aus 20.286,56 € seit dem 16.2.2013 zu zahlen;

22

2) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger weitere 1.633,87 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.11.2012 zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

25

Die Beklagten sind der Meinung, der Kläger habe die Nebenkosten insgesamt verspätet abgerechnet. Aus § 4 Ziff. 2 des Mietvertrages ergebe sich, dass der Kläger die Abrechnung binnen Jahresfrist beibringen müsse.

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Im Übrigen seien alle Abrechnungen formell und materiell fehlerhaft.

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Der Kläger hätte den Beklagten umfangreich Belege einreichen und die einzelnen Kostenpositionen erläutern müssen. Der Kläger sei verpflichtet, die Belege für 2011 nachzureichen.

28

Bei allen streitgegenständlichen Abrechnungen sei die Kostenposition „Hausmeister“ nicht schlüssig dargelegt. Auch die Heizkostenabrechnung sei nicht ordnungsgemäß. Es sei nicht nachvollziehbar, wie die Kostenverteilung erfolge.

29

Die Hausmeisterbelege für die Jahre 2008 und 2010 seien widersprüchlich, weil der Kläger – unstreitig – jeweils höhere Hausmeisterkosten in die Umlage eingestellt hat, als sich aus dem Nettolohn des Hausmeisters ergeben. Der Kläger habe den Beklagten auch Stundenlisten zu übergeben, aus denen sich der Umfang der Dienstleistung des Hausmeisters ergebe.

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Die Grundsteuerbelastung habe für die Jahre 2008 bis 2010 anders verteilt werden müssen, weil die Beklagten auch Kellerräume nutzten, die einer gewerblichen Nutzung nicht zugänglich seien.

31

Die Brennstoffkosten für die Jahre 2008 bis 2010 seien nicht ausreichend belegt. Sie beziehen sich – unstreitig – auf eine „Verbrauchsstelle G-Straße“. Die Beklagten bestreiten den Bezug zu den hier maßgeblichen Mietflächen mit Nichtwissen.

32

Zur Heizkostenabrechnung tragen die Beklagten im Wesentlichen vor:

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Im Jahr 2008 sei für die Position „statische Heizung“ nicht erkennbar, wie ein Gesamtverteiler von 200.138 kWh ermittelt worden sei. Der Kläger habe auch zu erläutern, wie die Einheiten der Nutzergruppen 03 und 04 gebildet worden seien. Es sei zu erläutern, wie sich die einzelnen Nutzergruppen unterschieden. Ein Vorwegabzug in Höhe von 3,25 % werde nicht nachvollziehbar erläutert. Es sei auch nicht nachvollziehbar, warum der Verbrauch einerseits mit „kWh“ und andererseits mit „Kilowatt-S“ benannt werde. Es sei nicht nachvollziehbar, warum die Beklagten mit ihrer Gesamtquadratmeterzahl inklusive Erdgeschoss und Kellerräume in der Nutzergruppe 02 berücksichtigt werden, die lediglich das Erdgeschoss abdecken soll.

34

Für die Position „Lüftung“ habe der Kläger zu erläutern, wie die Einheit der Nutzergruppe 03 gebildet werde. Auch die Berechnung zur Aufteilung der Gesamtkosten sei nicht nachvollziehbar. Der Kläger habe zu erläutern, wie die Einheiten in Höhe von 140.252,7 erfasst würden. Er habe auch zu erläutern, wie die gesamte Verteilung der Kosten vorgenommen werde.

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Der Kläger müsse erklären, warum ab 2009 – dies ist unstreitig – nur noch 3 Nutzergruppen gebildet wurden, und was mit den Heizkosten für den Eingangsbereich geschehen sei. Der Kläger habe zu erläutern, wie für die Position „statische Heizung“ ein Gesamtverteiler von 195.387 kWh ermittelt worden sei. Es sei auch nicht nachvollziehbar, warum ein Vorwegabzug i.H.v. 6,97 % vorgenommen worden sei. Im Übrigen werde nicht erklärt, warum die Beklagten mit ihrer Gesamtquadratmeterzahl inklusive Erdgeschoss und Kellerräume in der Nutzergruppe 02 berücksichtigt werden, die lediglich das Erdgeschoss abdecken soll.

36

Im Hinblick auf die Position „Lüftung“ habe der Kläger zu erläutern, wie die Einheit der Gruppe gebildet worden sei. Der Kläger habe zu erläutern, wie die Einheiten in Höhe von 139.710 erfasst worden seien. Auch die Gesamtverteilung der Kosten sei nicht nachvollziehbar.

37

Im Übrigen sei es merkwürdig, dass im Jahr 2010 und 2011 bei der Position „statische Heizung“ jeweils ein Gesamtverbrauch von 81.110,00 kWh festgestellt worden sei. Der Kläger müsse erläutern, wie diese Gesamtverbrauchseinheiten erfasst würden.

38

Der Beklagte erhebt im Wesentlichen die gleichen Einwendungen für die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2011. Insbesondere habe der Kläger zu erläutern, wo sich der Zähler mit der Nr. 80652032 befinde.

39

Die vom Kläger übersandten Belege seien für die Beklagten nicht verständlich.

40

Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

41

Die Akte des Landgerichts Düsseldorf mit dem Aktenzeichen 1 O 153/10 lag vor und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

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Entscheidungsgründe:

43

Die Klage ist zulässig und im Wesentlichen begründet.

44

1.

45

Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Nachzahlung auf die Heiz- und Betriebskosten in Höhe von 35.018,51 € gemäß der §§ 535 Abs. 2, 556 BGB i. V. m. § 3 des Mietvertrages.

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Der Höhe nach resultiert der Anspruch aus 7.769,78 € für das Jahr 2008, 6.962,17 € für das Jahr 2009, 9.752,30 € für das Jahr 2010 und 10.534,26 € für das Jahr 2011.

47

Die Abrechnung über die Nachzahlungen ist formell und materiell ordnungsgemäß erfolgt. Die Nachzahlung ist gemäß § 4 Ziff. 2 des Mietvertrages fällig.

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a)

49

Eine Abrechnung über die Nebenkosten ist dann formell ordnungsgemäß, wenn sie folgende Mindestangaben aufweist: Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (BGH, NZM 2005, S. 121; NZM 2007, S. 244). Darüber hinaus muss die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein (BGH, NJW 1982, S. 573).

50

Die Abrechnungsschreiben des Klägers erfüllen diese Voraussetzungen. Aus den Abrechnungsschreiben vom 7.5.2012 für die Jahre 2008 und 2009, vom 11.12.2012 für das Jahr 2010 und vom 10.1.2013 für das Jahr 2011 lassen sich die Zusammenstellung der Gesamtkosten, der jeweilige Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen ersehen. Die Abrechnungen sind auch gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar.

51

aa)

52

Die Abrechnung der Kosten, die auf den Hausmeister entfallen, ist nachvollziehbar. Sie erfüllt für alle vier Abrechnungsjahre die o. g. formellen Voraussetzungen. Auf die Nachfrage der Beklagten, woraus sich die Differenz i.H.v. 1.000,00 € zwischen dem jährlichen Nettolohn des Hausmeisters und dem Gesamtbetrag ergibt, der auf die Beklagten umgelegt wurde, hat der Kläger nachvollziehbar erläutert, dass sich die Differenz aus den Sozialversicherungsabgaben ergibt, die für den Hausmeister zu zahlen sind. Dieser Vortrag ist unbestritten geblieben, so dass er als zugestanden gilt.

53

bb)

54

Auch die Abrechnung der Grundsteuerbelastung für die Jahre 2008 bis 2011 ist formell ordnungsgemäß erfolgt. Zwar haben die Beklagten gerügt, es müsse ein anderer Verteilerschlüssel als die Quadratmeterfläche verwendet werden, weil die Beklagten auch Kellerräume nutzten, die einer gewerblichen Nutzung nicht zugänglich seien. Diese Räume würden steuerrechtlich anders veranschlagt werden, als gewerblich genutzte Räume. Der Kläger hat hierauf erwidert, dass auch die Kellerräume durch die Beklagten gewerblich genutzt würden. Im Keller befänden sich zwei Toiletten, eine Waschküche, zwei Ärztebüros mit Fenstern, ein Pausenraum mit Fenster, ein Umkleideraum sowie ein Lager- und Archivbereich. Die Fläche würde vom Finanzamt auch nicht anders steuerlich veranschlagt als die sonstige gewerbliche Fläche. Der Vortrag des Klägers ist unbestritten geblieben, so dass er als zugestanden gilt. Der Verteilerschlüssel für die Umlage der Grundsteuerbelastung ist insofern nachvollziehbar gewählt.

55

cc)

56

Sofern die Beklagten mit Nichtwissen bestreiten, dass die auf die „Verbrauchsstelle G-Straße“ ausgewiesenen Brennstoffkosten das hier streitgegenständliche Mietobjekt betreffen, hat der Kläger hierauf mit Schriftsatz vom 16.6.2014 erwidert, dass die Gstelle unmittelbar an den M-Weg angrenzt und deswegen bei der Abrechnung so bezeichnet worden ist. Der Vertrag ist unbestritten geblieben und gilt insofern als zugestanden. Im Übrigen wird der klägerische Vortrag bestätigt durch sein Vorbringen im Vorprozess vor dem Landgericht Düsseldorf mit dem Aktenzeichen 1 O 153/10.

57

dd)

58

Auch die Heizkostenabrechnungen des Klägers erfüllen die Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Bei der gedanklichen und rechnerischen Nachvollziehbarkeit ist zu beachten, dass eine Heizkostenabrechnung bereits aufgrund der Materie möglicherweise im Einzelfall für den Laien nur schwer nachvollziehbar ist. In Fällen, in denen eine Abrechnung aus der Natur der Sache nur mit einiger Mühe nachvollziehbar ist, bleibt sie indes auch dann wirksam, wenn sie das Verständnisvermögen eines durchschnittlichen Mieters auf eine harte Probe stellt oder sogar übersteigt (BGH, WuM 1986, S. 214 (216)).

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Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Abrechnung grundsätzlich zu erläutern. Der Mieter hat indes ein Kontrollrecht in der Form eines umfassenden Auskunfts- und Einsichtsrechts. Ihm wird zugemutet, von diesem weitgehenden Auskunftsrecht Gebrauch zu machen, das heißt insbesondere die Belege einzusehen, die ihm seitens des Vermieters zur Verfügung gestellt werden müssen. Er darf dieses Recht auch von einem Dritten ausüben lassen und sich ggf. von einem kundigen Dritten bei der Belegeinsicht begleiten lassen. Daraus resultiert auch die Obliegenheit, die Abrechnung – gegebenenfalls mit sachkundiger Hilfe – selbst zu prüfen. Andernfalls würden die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung von Heiz- und Betriebskosten überspannt. Vor diesem Hintergrund ist ein pauschales Bestreiten der Abrechnung oder ein Bestreiten mit Nichtwissen unsubstantiiert (OLG Düsseldorf, NZM 2000, S. 762). Der Mieter muss konkreten Zweifel und Bedenken durch Einsichtnahme in die Belege begegnen.

60

Die Heizkostenabrechnung ist nachvollziehbar und verständlich untergliedert in Heizkosten für den Wärmeverbrauch der installierten Heizkörper, der effektiv genutzten Zuluft und für den Wärmeverbrauch der beheizten Eingangshalle; letztere nur in der Abrechnung aus 2008. Soweit die Beklagten nachfragen, warum der Wärmeverbrauch für die Beheizung der Eingangshalle in den Heizkostenabrechnungen ab 2009 nicht mehr veranschlagt sind, hat der Kläger erläutert, dass ab 2009 in der Eingangsbereich nicht mehr geheizt worden ist. Dieser Vortrag ist seitens der Beklagten unstreitig geblieben, so dass er als zugestanden gilt.

61

Legt man die o. g. Maßstäbe zu Grunde, sind die übrigen Einwendungen der Beklagten gegen die Heizkostenabrechnung unsubstantiiert. Denn Beklagten haben von ihrem Einsichtsrechts in die Belege keinen Gebrauch gemacht und somit auch nicht den Versuch unternommen, die von ihnen behaupteten Widersprüche oder Unklarheiten in der Abrechnung selbst auszuräumen.

62

Auch der Vortrag der Beklagten, die übersandten Belege seien nicht verständlich, ist pauschal. Die Beklagten haben keine besonderen Gründe dafür vorgetragen, warum die Belege nicht nachvollziehbar sein. Sie haben sich vielmehr darauf berufen, die Einzelbelege seien nicht zuordbar, weil den Beklagten über 100 ungeordnete Kopien zugesandt worden seien. Dieser Vortrag ist unbeachtlich. Denn der Kläger ist überhaupt nicht verpflichtet, den Beklagten überhaupt Belege in Kopie zur Verfügung zu stellen. Die Beklagten müssten sich vielmehr selbst bemühen, in die Belege Einsicht zu nehmen, die gemäß dem unstreitig gebliebenen Vortrag des Klägers vollumfänglich bei der Hausverwaltung vorliegen, und in die die Beklagten Einsicht nehmen könnten. Diese Mühe haben sich die Beklagten nicht gemacht.

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b)

64

Die Beklagten können die Zahlung nicht deswegen verweigern, weil der Kläger die Abrechnungen im Sinne des § 4 Ziff. 2 des Mietvertrages verspätet vorgenommen hätte. § 4 Ziff. 2 des Mietvertrages normiert, dass die Heiz- und Betriebskosten nach dem 31.12. eines jeden Jahres abzurechnen sind. Dies bedeutet, dass die Beklagten ab diesem Zeitpunkt die Abrechnung verlangen können, die Abrechnung somit fällig ist. Aus der Klausel ist dahingegen nicht ersichtlich, dass nach Ablauf eines weiteren Jahres die Abrechnung nicht mehr möglich sein soll. Für ein derartiges Verständnis der Klausel findet sich im Wortlaut der vertraglichen Vereinbarung keine Grundlage. Es ist auch nicht aus sonstigen Umständen ersichtlich, dass die Parteien eine entsprechende Vereinbarung gewollt hätten.

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2.

66

Der Zinsanspruch in Bezug auf die Hauptforderung beruht auf den §§ 280 Abs. 1 und 2, 286, 288 Abs. 2 BGB.

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3.

68

Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung seiner vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.590,91 € gemäß der §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB i. V. m. § 13 Abs. 1 S. 2 RVG und den Nrn. 2300, 7002, 7008 VV RVG. Der Kläger kann vorliegend nur eine 1,3 Gebühr gemäß der Nr. 2300 VV RVG als Schaden ersetzt verlangen. Gemäß der Nr. 2300 VV RVG kann der Rechtsanwalt eine Gebühr von mehr als 1,3 nur dann fordern, wenn die Tätigkeit umfangreich oder schwierig war. Zwar macht der Klägervertreter hier eine 1,5 Gebühr geltend, trägt jedoch zum besonderen Umfang der zu besonderen Schwierigkeit der Sache nicht vor. Die Klage ist deswegen in der überschießenden Höhe unbegründet.

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4.

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Der Zinsanspruch hinsichtlich der Rechtsanwaltskosten ergibt sich aus den §§ 280 Abs. 1 und 2, 286, 288 BGB. Der Kläger kann indes nur Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangen, weil eine Entgeltforderung im Sinne des § 288 Abs. 2 BGB nicht vorliegt. Bei einer solchen handelt es sich um eine Gegenleistung für die Lieferung von Gütern oder die Erbringung von Dienstleistungen. Der Kläger macht die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten demgegenüber im Wege des Schadenersatzes geltend.

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Die Klage ist daher unbegründet, soweit die Zinsforderung 5 Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz übersteigt.

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5.

73

Die Kostenentscheidung ergeht nach § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

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Der Streitwert wird auf 35.018,51 EUR festgesetzt.

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