Landgericht Wuppertal (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-08-30, Aktenzeichen 5 O 246/06
ECLI:DE:LGW:2007:0830.5O246.06.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand

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Die Beklagte zu 1., die sich als Bauträgerin betätigt und deren Geschäftsführer der Beklagte zu 2. ist, bewarb seit dem Jahre 2003 die Erstellung einer "Senioren-Residenz" in der Qstrasse in T. U. a. war in einer Anzeige vom 10.05.2003 von "Behinderten- und rollstuhlgerechten Wohnungen" die Rede. Ferner hieß es in einer Anzeige vom 03.05.2003: "...stehen viele Dienstleistungen, Arztpraxen u. v. m. im Hause zur Verfügung." Weiter wurde in der Werbung von einer erzielbaren Nettomiete von 10 Euro/m² gesprochen.

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Die Kläger suchten zum Zwecke der Kapitalanlage Eigentumswohnungen zum Kauf. Im Rahmen der Vertragsverhandlungen der Parteien wurde den Klägern der Entwurf einer Teilungserklärung von der Beklagtenseite übergeben. Danach waren für das Bauvorhaben 24 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten sowie Nebengelasse vorgesehen. Weiter hieß es in diesem Entwurf unter § 5 Nr. 1. wie folgt:

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"Den jeweiligen Eigentümern der im Aufteilungsplan mit den Nrn. 1 – 24 bezeichneten Wohnungen wird ein gemeinschaftliches Sondernutzungsrecht an den im Erdgeschoss des Hauses X-Straße belegenen, im beigefügten Aufteilungsplan mit Gemeinschaftsraum, Behinderten WC, Flur, Aufenthaltsraum bezeichneten Räumen eingeräumt. Diese Räume können im Verhältnis zu sonstigen Miteigentümern beliebig im Rahmen des baurechtlich und öffentlich-rechtlich Zulässigen genutzt werden.

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Wenn und soweit die derzeit im Aufteilungsplan mit den Nrn. 54 und 55 bezeichneten Räume ganz oder teilweise im Rahmen einer Nutzungsänderung als Wohnraum ausgewiesen werden, ist die xxImmobilien- und C2 GmbH berechtigt, dem jeweiligen Eigentümer dieser evtl. zukünftigen Wohnräume die Mitberechtigung an dem vorstehenden Sondernutzungsrecht einzuräumen oder, falls die derzeit im Aufteilungsplan mit den Nrn. 54 und 55 bezeichneten Räume insgesamt Wohnzwecken dienen, vorstehendes Sondernutzungsrecht aufzuheben."

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Unter § 8 des Entwurfes gab es folgende Regelungen:

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"1. Der jeweilige Eigentümer der im Aufteilungsplan mit den Ziffern 54 und 55 bezeichneten Räumlichkeiten ist im Rahmen des baurechtlich zulässigen berechtigt, diese Räume zur Ausübung einer ärztlichen oder einer freiberuflichen Tätigkeit (jegliche ärztliche Praxen, Heilpraktiker, betriebs-, vermögens- und steuerberatende Berufe, Unternehmensberater, Rechts- und Patentanwälte, Versicherungskaufmann) zu nutzen.

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2. Der jeweilige Eigentümer der im Aufteilungsplan mit den Ziffern 54 und 55 bezeichneten Räumlichkeiten ist im Rahmen des baurechtlich zulässigen berechtigt, im Rahmen einer Nutzungsänderung die Räume zu Wohnzwecken zu nutzen."

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Im übrigen verwiesen die Beklagten im Rahmen der Vertragsverhandlungen auf ein Referenzobjekt, welches die Beklagte zu 1. zuvor in der C-Straße in T verwirklicht hatte.

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Am 30.07.2003 gab der Beklagte zu 2. vor dem Notar Sss zu UR.-Nr. … für 2003 eine Teilungserklärung für das Bauvorhaben ab, wonach das mit den Nummern 54 und 55 bezeichnete Sondereigentum jeweils als Wohnung und nicht als nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten ausgewiesen wurde.

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Mit notarieller Erklärung vom 01.08.2003 des Notars Dr. S in T (UR.-Nr. … für 2003) unterbreiteten die Kläger der Beklagten zu 1. ein Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages über 8 Eigentumswohnungen an dem Bauvorhaben X-Straße. Bezüglich des genauen Inhaltes dieses Angebotes wird auf die Anlage K 1 zur Klageschrift vom 05.09.2006 (Bl. 12 ff. GA) Bezug genommen.

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Mit notarieller Annahmeerklärung vom 10.09.2003 nahm die Beklage das Angebot der Kläger an.

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In der Folge errichtete die Beklagte zu 1. das Objekt, wobei von den insgesamt 26 Wohnungen 22 an Kapitalanleger wie die Kläger und vier Wohnungen an Eigentümer als Selbstnutzer verkauft wurden.

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Seniorenwohnungen in baurechtlicher Hinsicht wurden nicht errichtet. In einer Mehrzahl von Punkten wurden die Vorgaben der DIN 18025 Teil 2 "Barrierefreie Wohnungen, Wohnungen für Rollstuhlbenutzer" nicht verwirklicht.

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Am 07.12.2004 wurden die von den Klägern gekauften Wohnungen von einem Beauftragten abgenommen. Ausweislich der Abnahme- und Übergabeprotokolle vom 07.12.2004 wurden keine Mängel festgestellt.

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Nachfolgend gelang es den Klägern nicht, die von ihnen erworbenen Wohnungen vollständig an Senioren zu vermieten. Ein anderer Miteigentümer vermietete eine Wohnung an ein junges Paar im Alter von etwa 30 Jahren, was ein Mieter der Kläger zum Anlass nahm, sich zu beschweren.

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Die Kläger meinen, die Beklagte zu 2. habe es bei Beurkundung des Kaufvertrages pflichtwidrig unterlassen, die Kläger darüber zu informieren, dass entgegen des Entwurfes der Teilungserklärung nicht 24 Wohnungen erstellt worden seien, sondern unter Umwandlung der für Arztpraxen vorgesehenen Gewerbeeinheiten in zwei Wohneinheiten die Planung geändert worden sei. Der Kaufvertrag spreche von 24 Wohnungen, die Teilungserklärung dagegen von 26 Wohnungen. Diese Täuschungshandlung des Beklagten zu 2. müsse sich die Beklagte zu 1. anrechnen lassen.

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Schadensersatzansprüche bestünden auch deshalb, weil die Wohnungen nicht barrierefrei bzw. rollstuhlgerecht ausgeführt worden seien. Auch wenn im Kaufvertrag nicht die Geltung der DIN 18025 vereinbart worden sei, so würden die Beklagten gleichwohl aufgrund der Anpreisung ihrer Produkte als "senioren-, rollstuhlgerecht, barrierefrei" haften. Ferner ergebe sich aus den publizierten Plänen, dass bereits im Konzept keine altersgerechten Wohnungen, die der DIN 18025 genügen würden, geplant worden seien.

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Bei altengerechten Wohnungen sei ein höherer Mietzins zu erzielen. Der bereits entstandene Schaden betrage 175.000 Euro. Wegen der Einzelheiten des geltend gemachten Schaden wird Bezug genommen auf das von den Klägern vorgelegte Gutachten des Sachverständigen C vom 20.02.2006 (Bl. 80 ff. GA). Dieser Schaden entstehe auch allein dadurch, dass die Wohnungen weder rollstuhlgerecht noch barrierefrei seien.

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Die Kläger beantragen,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 175.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basisdiskontzinssatz, zahlbar für die Beklagte zu 1 ab 07.01.2006 für den Beklagten zu 2 ab Rechtshängigkeit zu zahlen,

festzustellen, a) dass die Beklagten zu 1 und 2 als Gesamtschuldner verpflichtet sind, den Klägern zur gesamten Hand denjenigen Schaden zu ersetzen, der den Klägern dadurch entstehen wird und entstanden ist, dass die in der Teilungserklärung (Urkunde Nr. … für 2003/U des Notariats ss) betreffend die Wohnungseigentumsanlage X-Straße, Grundbuch von T, Flur X, Flurstücke X, ## und ##, mit den Nummern 54 und 55 bezeichneten Wohnungseigentumseinheiten keine Gewerbeflächen darstellen, soweit dieser Schaden nicht bereits durch den Klageantrag zu 1 erfasst ist, b) dass die Beklagte zu 1 verpflichtet ist, den Klägern zur gesamten Hand denjenigen Schaden zu ersetzen der den Klägern dadurch entstehen wird und entstanden ist, dass die in der im Antrag zu Ordnungsziffer 2 a erwähnten Teilungserklärung mit den Nummern 21, 22, 23, 24, 17, 18, 19 und 20 bezeichneten Wohnungen nicht den Vorgaben der DIN 18025 Teil 1 und Teil 2 genügen, soweit dieser Schaden nicht bereits durch die Klageanträge zu 1 und zu 2 a erfasst ist,

die Beklagte zu 1 zu verurteilen, weitere 1.630,24 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basisdiskontzinssatz ab Rechtshängigkeit an die Kläger zur gesamten Hand zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie meinen zunächst, sie seien berechtigt gewesen, die Planung hinsichtlich der Gewerbeeinheiten zu ändern. So habe sich insbesondere niemand daran interessiert, Anteile an einem Gewebekomplex zu erwerben, was wohl daran liege, weil mehrere größere Ärztehäuser 2 Minuten fußläufig vom Objekt vorhanden seien. Ferner habe bereits § 8 Ziffer 2 des Entwurfes der Teilungserklärung die Möglichkeit vorgesehen, dass der jeweilige Eigentümer der Gewerbeeinheiten diese als Wohnung hätte nutzen können. Von der Planungsänderung seien die Kläger auch informiert worden.

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Die Art der Ausstattung der Wohnungen sei mit den Klägern genauestens besprochen worden. Die Kläger seien ausführlich über die Vor- und Nachteile eines barrierefreien Ausbaus nach DIN 18025 unterrichtet worden. In einem Gespräch am 07.11.2003 habe der Kläger, nachdem ihm zuvor von der Zeugin I über die Erfahrungen mit der Seniorenanlage an der C-Straße berichtet worden sei, erklärt, ihm sei das unter dem Strich egal, behindertengerechte Wohnungen seien für das breite Publikum auch zu technisch, er wolle lieber an den normalen Wohnungsmarkt. In diesem Gespräch sei man überein gekommen, von dem Thema Barrierefreiheit Abstand zu nehmen und normal ausgestattete Wohnungen herzustellen.

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Weiter habe am 23.06.2004 ein Gespräch mit den Zeugen E und F stattgefunden, in dem der Kläger sich nach einigem Hin und Her für die konventionelle Ausstattung entschieden habe.

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Davon abgesehen sei es zu diesem frühen Zeitpunkt noch ohne Mehrkosten möglich gewesen, barrierefrei zu bauen, wenn dies von den Klägern gewünscht worden wäre.

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Die Kammer hat Beweis erhoben nach Maßgabe des Beweisbeschlusses vom 28.03.2007 (Bl. 425 GA) durch Vernehmung der Zeugen I, L und E. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift vom 02.08.2007 (Bl. 445 ff. GA) Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen, zur Gerichtsakte gelangten Schriftsätze der Parteien verwiesen.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist unbegründet.

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Die Kläger können von den Beklagten aus keinem Rechtsgrund den begehrten Schadensersatz verlangen.

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1.

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Ansprüche der Kläger gegen die Beklagte zu 1. wegen der Nichterstellung von 2 Gewerbeeinheiten bestehen nicht.

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Aus dem Notarvertrag vom 01.08.2003 ergeben sich unmittelbar keine Ansprüche. Zwar enthält § 7 des Vertrages eine Regelung für Sachmängel. In Absatz 1 des § 7 geht es jedoch um Sachmängel am Grund und Boden und in Absatz 2 um Baumängel. Die von den Klägern gerügte Beschaffenheit der von ihnen gekauften Wohnungen, dass nämlich die Räume mit den Nummern 54 und 55 nicht als Gewerbeeinheit in der Teilungserklärung ausgewiesen wurden bzw. diese Räume auch nicht als solche ausgeführt wurden, lässt sich hier nicht subsumieren.

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Ein Schadensersatzanspruch gem. §§ 633, 636 Nr.4, 636, 281 BGB besteht ebenfalls nicht.

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Denn es kann nicht festgestellt werden, dass den verkauften Wohnungen eine vereinbarte Beschaffenheit fehlt. Die Beklagte zu 1. verpflichtete sich nämlich gegenüber den Klägern nicht in der Weise, dass das Fehlen von 2 Gewerbeeinheiten einen Mangel darstellt. Im notariellen Kaufangebot vom 01.08.2003 ist zunächst unter § 1 Abs. 3 der Wohnpark mit 24 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten beschrieben worden. Im übrigen gibt es im gesamten Vertrag keine weiteren Ausführungen hierzu. In der Teilungserklärung vom 30.07.2003, auf die in der Notarurkunde vom 01.08.2003 unter § 1 Absatz 4 Bezug genommen wird, wurden jedoch insgesamt 26 Wohnungen aufgeteilt. Hier besteht also ein Widerspruch in den vertraglichen Regelungen, so dass gem. §§ 133, 157 BGB im Wege der Auslegung zu ermitteln ist, was die Parteien vereinbaren wollten. Die Kläger beziehen sich selber auf den Entwurf einer Teilungserklärung, wonach das Objekt in 24 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten aufgeteilt werden sollte. Diesem Entwurf ist jedoch auch zu entnehmen, dass dem jeweiligen Eigentümer der Einheiten 54 und 55, den "Gewerbeeinheiten", das Recht eingeräumt wurde, im Rahmen einer Nutzungsänderung die Räume zu Wohnzwecken zu nutzen (vgl. § 8 Ziffer 2 sowie § 5 Nr.1 Absatz 3 des Entwurfe der Teilungserklärung). Ist aber von einem zwischen den Parteien vereinbarten Recht des jeweiligen Eigentümers der Einheiten 54 und 55 diese zu Wohnzwecken umzuwidmen auszugehen, so fehlt den Räumen keine Beschaffenheit, wenn in der Folge der Eigentümer, vorliegend die Beklagte zu 1., dieses Recht ausübt.

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Diese Regelung ist auch nicht gem. § 308 Nr. 4 BGB unwirksam. Denn diese Vereinbarung über die Möglichkeit der Nutzungsänderung ist den Klägern zumutbar. Abgesehen davon, dass die Aufteilung in Gewerbeeinheiten nicht zwingend dazu führt, dass diese Räumlichkeiten von Ärzten genutzt werden, wie es die Kläger geltend machen, da jedenfalls gewerberechtlich gesehen auch jede andere Art von Gewerbe in diesem Sinn, wie z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater etc. die Gewerbeeinheiten hätten nutzen können, ist es wegen des unstreitigen Umstandes, dass in unmittelbarer Nähe des Wohnkomplexes eine Mehrzahl von Arztpraxen ansässig ist und es deshalb auf der Hand liegt, dass die Vermietung an weiter Ärzte schwierig wenn nicht unmöglich werden könnte, den Klägern zuzumuten, die Vereinbarung der Nutzungsänderung hinzunehmen.

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2.

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Die Kläger können von der Beklagten zu 1. auch nicht wegen der Ausführung der Wohnungen als nicht rollstuhlgerecht und nicht barrierefrei Schadensersatz bzw. Minderung verlangen.

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Allerdings könnten gem. § 7 Absatz 3 der Notarurkunde vom 01.08.2003, der auf die gesetzlichen Regelungen der §§ 633 ff. BGB verweist, hier Ansprüche bestehen, wenn eine vereinbarte Beschaffenheit fehlen würde.

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Unstreitig wurden die von den Klägern gekauften Wohnungen auch nicht rollstuhlgerecht bzw. barrierefrei erstellt. Zwar kann dem Wortlaut des Vertrages sowie der Teilungserklärung (in beiden Fassungen) und der Baubeschreibung hierzu nichts zu entnommen werden, so ergibt sich doch aus der Bewerbung, dass die Beklagte zu 1. zunächst die Erstellung von barrierefreien und rollstuhlgerechten Seniorenwohnungen zusagte. Denn die Verpflichtung hierzu muss nicht ausdrücklich übernommen worden sein. Es genügt, wenn sie sich aus den gesamten Umständen und insbesondere der Bewerbung bestimmen lässt (vgl. BGHZ 100, 391 ff.). So war in einer Anzeige der Beklagten zu 1. vom 10.05.2003 von "Behinderten- und rollstuhlgerechten Wohnungen" die Rede. Auch die weiteren von den Klägern in Kopie vorgelegten Inseraten der

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Beklagten zu 1. vermitteln den Eindruck, dass barrierefrei und rollstuhlgerecht gebaut werden sollte. Davon abgesehen haben die Beklagten selber eingeräumt, dass eine solche Erstellung ursprünglich beabsichtigt war.

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Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme ist jedoch festzustellen, dass die Parteien und insbesondere eben auch die Kläger im weiteren Verlaufe von dieser ursprünglichen Absicht Abstand nahmen und "normale" Wohnungen erstellt werden sollten.

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So bestätigten zunächst die hierzu vernommenen Zeugen I, E und F im Ergebnis übereinstimmend, dass jedenfalls für die Ausführung der Dusche und der Schwelle zum Balkon gerade keine barrierefrei bzw. rollstuhlgerechte Ausführung vom Kläger gewollt wurde. Die Zeugin I, die als Architektin das Bauvorhaben begleitete, berichtete anschaulich von einem Treffen mit dem Kläger am 07.11.2003, an dem die Vor- und Nachteile der Barrierefreiheit besprochen wurden. In Anbetracht des Umstandes, dass die Kläger als Kapitalanleger kauften und es plausibel erscheint, dass bei "normaler" Ausführung ein größerer Mietinteressentenkreis angesprochen werden kann, ist es nachvollziehbar, wenn der Kläger von der Barrierefreiheit Abstand nahm. Auch die Weisung, die der Kläger nach der Bekundung der Zeugin I abgab, "...wir sollten das so machen, wie wir es für richtig halten.", erscheint unter dieser Interessenlage der Kläger, denen es nur um eine Kapitalanlage ging, plausibel. Wenn dann der Kläger aber damit die Ausführung des Bauvorhabens in die Hand der Beklagten gab, hat er gemeinsam mit dem damals anwesenden Beklagten zu 2. die Beschaffenheitsvereinbarung aus dem Wohnungskaufverträgen abgeändert.

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Die Angaben der Zeugin I wurden im übrigen auch durch die Aussage der Zeugen E und E bestätigt. Diese erklärten, dass der Kläger im Rahmen der Bemusterung keine ebenerdige Duschtasse und keine Balkontür ohne Schwelle gewünscht hat.

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Schließlich deutet auch das Aussageverhalten des Klägers im Rahmen seiner persönlichen Anhörung nach dem Eindruck des Gerichts darauf hin, dass die Angaben der Zeugin I zutreffend sind. Während der Kläger bei seiner ersten Befragung eindeutig erklärte, der Beklagte zu 2. sei nie bei ihm zu Hause gewesen und es habe nie ein Gespräch zwischen ihm und der Zeugin I gegeben, bei dem es um die X-Straße gegangen wäre, so musste er doch, nachdem der Beklagte zu 2. ihm Teile seiner Wohnungseinrichtung beschrieb, zugeben, dass diese Beschreibung richtig war. Wenn die Kläger dann hinterher erklärten, vielleicht habe der Beklagte zu 2. die Beschreibung der Wohnungseinrichtung von der Zeugin I, so ist

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diese "ins Blaue hinein" abgegebene Äußerung nicht mehr nachvollziehbar. Ein solches Verhalten der Kläger deutet vielmehr darauf hin, dass die Kläger nicht mehr wahrhaben wollen, was damals besprochen wurde und dies somit verdrängen.

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Schließlich ist auch zu berücksichtigen, dass die Wohnungen von einem Bevollmächtigten der Kläger abgenommen wurden, ohne dass es zu Beanstandungen gekommen wäre. In den vorgelegten Protokollen heißt es ausdrücklich: "Keine Mängel!" Es liegt auf der Hand, dass insbesondere wegen der Offensichtlichkeit der nicht rollstuhlgerechten Ausführung im Bad und im Bereich der Schwelle eine Rüge hätte erfolgen müssen, wenn entsprechend der Meinung der Kläger eine barrierefreie Ausführung von der Beklagten zu 1. geschuldet worden wäre. Da eine Rüge unstreitig nicht erfolgte, deutet dies darauf hin, dass die Ausführung im "normalen" Standard in Übereinstimmung mit den Klägern erfolgte.

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3.

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Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass auch keine Ansprüche gegenüber dem Beklagten zu 2. bestehen.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen den §§ 91, 709 ZPO.

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Die nicht nachgelassenen Schriftsätze der Parteien vom 15.08.2007 und vom 23.08.2007 ergaben keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

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Streitwert: 185.000 Euro