Amtsgericht Mönchengladbach (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-08-10, Aktenzeichen 5 C 287/04
ECLI:DE:AGMG1:2004:0810.5C287.04.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet

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Die Klägerin begehrt von der Beklagten Zahlung erhöhten Mietzinses im Rahmen einer Indexmiete.

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Die Beklagte und die ... GmbH, deren Rechtsnachfolgerin die Klägerin ist, schlossen am 14.11.1990 einen Mietvertrag über das Ladenlokal im Gebäude ... in 41066 Mönchengladbach ab. Die Beklagte betreibt dort einen Supermarkt. Die Miete wurde aufgrund einer Staffelmietvereinbarung erhöht und betrug zuletzt 8.819,78 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung und Mehrwertsteuer. In § 4 Abs. 7 des Mietvertrages heißt es:

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"Die in Punkt 3 Abs. 1 vereinbarte Miete wird auf der Basis des Preisindexes Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaus-haltes mit mittlerem Einkommen des alleinverdienenden Haushaltsvorstandes, Gruppe Ernährung in der BRD wertgesichert. Wenn sich der vorstehende Index um mehr als 10 % nach oben oder unten verändert, so erhöht oder ermäßigt sich die vorgenannte Miete um 50 % der festgestellten Indexveränderung."

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Wegen der weiteren Einzelheiten der Wertsicherungsklausel wird auf die zu den Akten gereichte Kopie des Mietvertrages vom 14.11.1990 Bezug genommen (Bl. 9 der Akten).

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Der im Mietvertrag der Wertsicherungsklausel zugrunde gelegte Preisindex wurde wie sämtliche bisherigen Preisindizes zum 01.01.2003 eingestellt. Seit diesem Zeitpunkt gilt nur noch der Verbraucherpreisindex für Deutschland (im folgenden: VPI) mit der Basis 100 in 2000. Die Klägerin verlangte mit Schreiben vom 13.02.2004 eine um 467,45 € netto erhöhte Miete ab dem 01.03.2004, was einer Erhöhung von 5,3 % entspricht. Die Beklagte zahlte die erhöhte Miete nicht. Mit der Klage begehrt die Klägerin Zahlung der erhöhten Miete für die Monate März bis April 2004 zuzüglich Mehrwertsteuer, insgesamt 1.626,26 €.

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Die Klägerin meint, aufgrund des Wegfalls des im Vertrag in Bezug genommenen Preisindexes sei für die Beurteilung etwaiger Mietzinsanpassungen nach ergänzender Vertragsauslegung nunmehr für die gesamte Vertragslaufzeit der VPI mit seinen Veränderungen zugrunde zu legen. Da dieser sich im maßgeblichen Zeitraum von April 1996 bis Dezember 2003 um 10,5 % verändert habe, könne sie die begehrte Mieterhöhung verlangen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.626,26 € nebst 8 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz auf einen Betrag von jeweils 467,45 € seit dem 08.03.2004, 08.04.2004 und 10.05.2004 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte ist der Auffassung, eine Anpassung des Mietzinses sei nicht gerechtfertigt. Bis zum 31.12.1998 sei der im Mietvertrag vereinbarte Index zugrunde zu legen. Ab dem 01.01.1999 sei die Unterabteilung "Ernährung" dieses Indexes weggefallen, so dass ein vergleichbarer Index, wie es der Index 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt ohne Untergruppierung oder der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte, Verwendungszweck: Nahrungsmittel und alkoholfreie Getränke, darstelle, anzusetzen sei. Der VPI könne erst ab dem 01.01.2003 berücksichtigt werden. Bei einer Addition der Veränderungen dieser Indizes sei die nach dem Vertrag erforderliche Steigerung von 10 % nicht erreicht.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

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Die Klage ist unbegründet.

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Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von 1.626,26 € aus § 535 Abs. 2 BGB.

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Der Klägerin steht gegen die Beklagte für die Monate März bis Mai 2004 nur ein Mietzins in Höhe von 8.819,78 € netto zuzüglich Mehrwertsteuer und Nebenkostenvorauszahlung zu, welcher durch Erfüllung gemäß § 362 Abs. 1 BGB erloschen ist.

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Ein darüber hinausgehender Anspruch auf Zahlung von 467,45 € monatlich zuzüglich Mehrwertsteuer steht der Klägerin nicht zu. Ihr Schreiben vom 13.02.2004 hat nicht zu einer entsprechenden Mietanpassung nach § 4 Abs. 7 des Mietvertrages i.V.m. § 10a MHG geführt, wobei dahinstehen kann, ob die erforderliche Genehmigung nach § 3 des Währungsgesetzes vorgelegen hat. In dem Mietanpassungsschreiben hat die Klägerin auf den VPI abgestellt, und zwar über den gesamten maßgeblichen Beurteilungszeitraum von April 1996 bis Dezember 2003. In § 4 Abs. 7 des Mietvertrages ist aber vereinbart, dass maßgeblich für etwaige Mietanpassungen der Preisindex "Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes mit mittlerem Einkommen des alleinverdienenden Haushaltsvorstandes, Gruppe Ernährung in der BRD" sein soll.

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Eine Berechnung auf der Grundlage des VPI ergibt sich auch nicht aus einer ergänzenden Vertragsauslegung des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages. Es besteht im Mietvertrag eine Regelungslücke, die jedoch anders als von der Klägerin vorgenommen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen ist. Es kann dahinstehen, ob die Untergruppe Ernährung dieses Indexes wie von der Beklagten behauptet schon Ende 1998 eingestellt wurde. Unabhängig davon kann der VPI nicht rückwirkend für den gesamten Beurteilungszeitraum angesetzt werden. Im Mietvertrag ist der Fall, dass der der Währungssicherung der Miete zugrunde liegende Index eingestellt und nicht weiter ermittelt wird, nicht geregelt. Bei der ergänzenden Vertragsauslegung wird die im Vertrag getroffene Regelung auf der Grundlage der von beiden Parteien angenommenen Bewertungsmaßstäbe, unter Berücksichtigung des Vertragszwecks und der gesamten Interessenlage folgerichtig weitergedacht, die unvollständige Regelung also aus ihren eigenen Voraussetzungen und ihrem Sinnzusammenhang heraus ergänzt (Larenz/Wolf, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts, § 33 Rn. 11). Dabei ist der hypothetische Parteiwille Grundlage für die Ergänzung des Vertragsinhalts. Es ist darauf abzustellen, was die Parteien bei angemessener Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie den nicht geregelten Fall bedacht hätten (BGH 21.09.1994, XII ZR 77/93 = NJW 1994, 3287). Bei Anwendung dieser Grundsätze ergibt sich die ergänzende Vertragsauslegung dahingehend, dass die Parteien bei Kenntnis von dem späteren Wegfall trotzdem die Anwendung des vereinbarten Preisindexes bis zum Zeitpunkt dessen Wegfalls gewollt hätten. Dies folgt zum einen daraus, dass die Parteien einen ganz bestimmten Preisindex gewählt haben, diesen sogar mit einer Untergruppe ("Ernährung"). Damit haben sie zum Ausdruck gebracht, dass sie diesen speziellen Index als für ihr individuelles Vertragsverhältnis über das streitgegenständliche Mietobjekt als angemessen ansahen, was sich auch bei einem Vergleich der gewählten Gruppe mit der überwiegenden Produktpalette der Beklagten ergibt. Der Index war den vertragsschließenden Parteien auch bekannt und sie konnten seine bisherige Entwicklung als Grundlage für ihre Vereinbarung und das damit verbundene Risiko bzw. die damit verbundene Chance in ihre Vertragsverhandlungen mit einbeziehen. Wenn nun nachträglich dieser Index für die Beurteilung nicht mehr anwendbar wäre, würde dies die Ausgangslage auch für die Beurteilung des angemessenen Verhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung aus dem Mietvertrag betreffen. Diese Auslegung führt auch nicht wie von der Klägerin vorgetragen zu einer "Verfälschung" des Ergebnisses. Die Entwicklung verschiedener Indizes in aufeinander folgenden Zeiträumen hindert nicht die Ermittlung einer Gesamtveränderung. Die bezüglich des einzelnen Indexes ermittelte Veränderung in Prozentpunkten kann zur anschließenden Veränderung des anderen Indexes addiert werden. Dies wird auch für den Wegfall der Einzelindizes zum 01.01.2003 in der Literatur anerkannt (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 557b Rn. 30; Lützenkirchen, NZM 2001, 835, 836; DNot-Report 2/2003, Januar 2003, S. 10, 12). Eine rückwirkende Änderung der Beurteilungsbasis würde sogar zu einer Verfälschung des ursprünglich vereinbarten und gewollten führen. Denn dann würde die Entwicklung des ausdrücklich von den Vertragsparteien vereinbarten Indexes außer Betracht bleiben und ein anderer Preisindex maßgeblich sein. Die Entwicklung des gewählten Indexes, welche – wie der vorliegende Fall zeigt – durchaus von anderen Indizes und auch vom VPI abweicht, würde unberücksichtigt sein und so würde das Ergebnis verfälscht. Der vorliegenden Auslegung steht auch die von den Parteien für den Fall der Umstellung des Indexes auf eine neue Basis getroffene Vereinbarung nicht entgegen. Für diesen Fall wollten die Vertragspartner bei Veröffentlichung eines Umrechnungsfaktors den weiteren Index auf alter Basis errechnen. Bei einer Umstellung ohne Veröffentlichung von Umrechnungsfaktoren sollte der neue Ausgangindex festgesetzt werden. Dies betrifft aber nur die Umstellung der Basis und nicht den Inhalt des ausgewählten Indexes. Insofern sind die Fälle nicht vergleichbar. Beim Wegfall des gewählten Indexes würden bei einer rückwirkenden Anwendung eines weiter bestehenden Indexes auch für einen Zeitraum, in welchem der vereinbarte Index noch bestanden hat, andere Waren und Dienstleistungen zur Beurteilungsgrundlage werden. Die Umstellung der Basis ist hingegen eine rein rechnerische Operation ohne inhaltliche Auswirkungen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 709 ZPO.

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Streitwert:

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1.626,26 € (§§ 12 Abs. 1 GKG, 3 ZPO)