Verwaltungsgericht Sigmaringen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-04-23, Aktenzeichen 6 K 2729/07

Tenor

Der Bescheid der Stadt R. vom 12.06.2007 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums T. vom 28.11.2007 wird aufgehoben.

Die Beklagte wird verpflichtet, den Klägern antragsgemäß die Nutzungsänderung von einer Wohnnutzung zu einem "erotischen Massagestudio" (diese Nutzung bezieht sich auf die Ausübung der Prostitution durch eine selbstständig tätige Frau, die während der Arbeit in der Wohnung zugleich wohnt, ohne dort ihren Lebensmittelpunkt zu haben) zu genehmigen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

1

Die Kläger begehren die Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung einer Wohnung in eine erotische Modelwohnung und wenden sich gegen eine diesbezügliche Nutzungsuntersagung.

2

Die Kläger sind Eigentümer der Wohnung Nr. 5 im 1. Obergeschoss des Gebäudes A. Straße 63 im Stadtgebiet der Beklagten.

3

Das Gebäude, das neben der Wohnung der Kläger noch weitere Wohneinheiten aufweist, liegt im Geltungsbereich der Ortsbausatzung der Beklagten vom 07.03.1957 (OBS), dort im Gebiet „I. Gemischtes Gebiet“, Baustaffel 2 (städtischer Bezirk). Die Wohnung ist an Frau H. - die Klägerin im Parallelverfahren 6 K 2728/07 - vermietet, die die Wohnung jeweils für kurze Zeiträume an wechselnde Prostituierte weitervermietet, welche jeweils für die Zeit ihres Aufenthalts in der Wohnung der Prostitution nachgehen.

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Im Oktober 2006 beantragten die Kläger eine Baugenehmigung zur Nutzung ihrer Wohnung als „Massagestudio“; dieser Antrag wurde am 06.12.2006 zurückgenommen. Mit Antrag vom 20.01.2007 beantragten sie erneut eine Nutzungsänderung, diesmal für eine „erotische Modelwohnung“. Mit Schriftsatz vom 29.03.2007 stellte die Prozessbevollmächtigte der Kläger klar, dass sich die beantragte Nutzungsart auf die Ausübung der Prostitution durch eine selbstständig tätige Frau beziehe, die während der Arbeit in der Wohnung zugleich wohne. Die beantragte Nutzung sei daher nicht mit bordellartigen Betrieben zu vergleichen. Die Umgebungsauswirkungen seien vielmehr mit einer Wohnung vergleichbar, von der aus Wohnungsprostitution betrieben werde, auch wenn die in der Wohnung tätigen Prostituierten dort nicht ihren Lebensmittelpunkt hätten. Ausweislich des Bauantrags soll die Nutzung von 06.00 Uhr bis 22.00 Uhr, jedoch nicht an Sonn- und Feiertagen, stattfinden.

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Mit Bescheid vom 12.06.2007 lehnte die Beklagte den Bauantrag der Kläger ab, gleichzeitig wurde den Klägern die Nutzung ihrer Wohnung „als erotische Modelwohnung oder als erotisches Massagestudio und damit als bordellartiger Betrieb“ untersagt. Ferner wurde angeordnet, dass die Ausübung der Prostitution innerhalb eines Monats nach Eintritt der Rechtskraft der Entscheidung endgültig aufzugeben sei. Für den Fall der Nichtbeachtung der Nutzungsuntersagung wurde darüber hinaus ein Zwangsgeld in Höhe von 1.500,00 EUR angedroht. Die derzeit ausgeübte Nutzung sei formell und materiell rechtswidrig, eine Baugenehmigung könne nicht erteilt werden. Das Gebäude liege im Geltungsbereich der Ortsbausatzung der Beklagten vom 07.03.1957 (OBS) mit dem Baustaffelplan. Somit beurteile sich die Nutzung nach § 30 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 34 BauGB. Der Baustaffelplan setze für das Grundstück Baustaffel 2 (Gemischtes Gebiet - städtischer Bezirk) fest. Nach § 2 Abs. 1 OBS seien im Gemischten Gebiet neben Wohngebäuden auch Gebäude und gewerbliche Anlagen zulässig, sofern von diesen entsprechend Art. 59 Abs. 2 der württembergischen Bauordnung (BO) keine erheblichen Nachteile, Gefahren oder Belästigung der Nachbarschaft ausgingen. § 2 der OBS sei jedoch nicht anzuwenden, weil das Gewerbe „Prostitution“ nicht zu den Einrichtungen gehöre, die nach § 2 OBS wegen der dort umschriebenen Emissionen nur zugelassen werden, wenn Störungen für die Besitzer oder Bewohner der benachbarten Grundstücke oder für die Allgemeinheit überhaupt ausgeschlossen seien. Unter die dort genannten Beispiele falle die Prostitutionsausübung nicht. Daher beurteile sich die Zulässigkeit nach § 34 Abs. 2 BauGB und § 6 BauNVO, da die nähere Umgebung sich als ein faktisches Mischgebiet darstelle. Von der ursprünglich erteilten Baugenehmigung zur Nutzung als Wohnung sei die Ausübung der Prostitution als gewerbliche Tätigkeit nicht gedeckt, womit eine bauplanungsrechtlich relevante und genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vorliege. Diese Genehmigung könne nicht erteilt werden, weil die derzeit ausgeübte und künftig beabsichtigte Nutzung keine Wohnungsprostitution darstelle, sondern ihrer Eigenart nach einen bordellartigen Betrieb in Form einer Terminwohnung. Die jeweils in der Wohnung zeitlich befristet tätigen Prostituierten seien melderechtlich nicht gemeldet und hielten sich auch zeitlich dort nur kurz auf. Schließlich könne die streitgegenständliche Wohnung bei der Frage ihrer Umgebungsauswirkung auch nicht mit einer Wohnung gleichgesetzt werden, in der der Wohnungsprostitution nachgegangen werde.

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Hiergegen erhoben die Kläger am 20.07.2007 Widerspruch. Ergänzend wird ausgeführt, dass die beantragte Nutzungsänderung materiellrechtlich genehmigungsfähig sei. Die Nutzung der Wohnung sei hinsichtlich der Art der Nutzung mit der in der Rechtsprechung als Wohnungsprostitution bezeichneten Nutzungsart gleichzusetzen. Für die Abgrenzung der verschiedenen Arten von Bordellbetrieben komme es auf das Störungspotential und nicht etwa auf die Dauerhaftigkeit des Wohnens der Prostituierten in den Räumen oder auf das Vorhandensein einer melderechtlichen Anmeldung an. In der Rechtsprechung werde eine Unterscheidung zwischen Wohnungsprostitution einerseits und größeren bordellartigen Betrieben andererseits gerade deshalb gemacht, weil davon ausgegangen werde, dass im Falle der Wohnungsprostitution die gewerbliche Betätigung nach außen nur wohnähnlich in Erscheinung trete und dem Gebäude dadurch kein Gepräge gegeben werde. Die Frage der Genehmigungsfähigkeit habe sich ausschließlich am konkreten Störungspotential im Einzelfall zu richten. Da von der Nutzung der Wohnung der Kläger überhaupt keine Störungen für die Umgebung ausgingen, könne der vorliegenden Nutzung auch keine negative Umgebungswirkung zugeschrieben werden. Die typisierende Betrachtungsweise verkenne zum einen, dass Bordellbetriebe, hinsichtlich derer die typisierende Rechtsprechung entwickelt worden sei, mit der gegenständlichen Nutzung und der daraus resultierenden Umgebungswirkung rein gar nichts gemein hätten und zum anderen, dass es das Wesen einer jeden Typisierung sei, dass Ausnahmen einer anderen Behandlung unterlägen. Eine Unterscheidung zwischen Großbordellen und Kleinbetrieben sei in baurechtlicher Hinsicht ebenso erforderlich wie die Unterscheidung zwischen einem Supermarkt und einem „Tante-Emma“-Laden. Wenn man die vorliegende Nutzungsart schon nicht als Wohnungsprostitution einordnen wolle, so müsse diese Nutzung als Ausnahme von der typisierenden Rechtsprechung dergestalt angesehen werden, dass die Art der Nutzung im Mischgebiet aufgrund der fehlenden Umgebungswirkung zulässig sei.

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Mit Widerspruchsbescheid vom 28.11.2007 wies das Regierungspräsidium T. die Widersprüche zurück, gleichzeitig erfolgte eine Klarstellung hinsichtlich des Datums des der angefochtenen Entscheidung zugrundeliegenden Bauantrags sowie hinsichtlich der inhaltlichen Reichweite des Widerspruchsbescheides. Das genehmigungspflichtige Vorhaben sei nach § 34 Abs. 2 BauGB, nachdem sich die nähere Umgebung unstrittig als ein faktisches Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO darstelle, baurechtlich nicht genehmigungsfähig. Mischgebiete dienten gemäß § 6 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich störten. Die als Gewerbebetrieb anzusehende Ausübung der Prostitution störe - wie im Ausgangsbescheid ausgeführt - das Wohnen wesentlich, da es sich um einen bordellartigen Betrieb handle. Ob die Nutzungsänderung genehmigungsfähig wäre, wenn es sich insoweit um eine Wohnungsprostitution bzw. um eine planungsrechtlich dieser gleichzustellenden Nutzungsart handeln würde, könne danach dahinstehen. Denn bei aller Unschärfe in der Abgrenzung zwischen bordellartigem Betrieb und Wohnungsprostitution sei letzterer jedenfalls eigen, dass sie auch Wohnnutzung sei. Davon könne aber nur gesprochen werden, wenn die Prostituierten in der Wohnung, in der sie ihrem Gewerbe nachgingen, auch wohnten, was die über einen längeren Zeitraum als nur wenige Wochen oder Monate andauernde Identität zwischen einer dort Wohnenden und einer Prostituierten voraussetze. Da das Vorhaben somit gemäß § 6 Abs. 1 BauNVO unzulässig sei, komme es auf § 15 Abs. 1 BauNVO nicht mehr an. Auch die Nutzungsuntersagung sei zu Recht ergangen, da eine erforderliche Genehmigung nicht vorliege und - wie ausgeführt - auch nicht erteilt werden könne.

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Die Kläger haben am 22.12.2007 Klage erhoben. Sie tragen erneut vor, dass die Abgrenzung zwischen der sog. „Wohnungsprostitution“ und dem sog. bordellartigen Betrieb das allein maßgebliche Kriterium sei. Selbst dann, wenn der Typ, der hier zu beurteilen sei, von der Beklagten konkret festgestellt worden wäre, müsse noch eine Einzelfallbetrachtung stattfinden, ob eine Korrektur der bisherigen Betrachtungsweise erforderlich sei. Diesen Schritt sei die Beklagte nicht gegangen. Die einzige konkrete Angabe, die sich auf den Betrieb in der Wohnung der Kläger beziehe, betreffe eine Beschwerde aus der Nachbarschaft, wonach offenbar versehentlich falsch geklingelt worden sei. Was die Gebietsverträglichkeit anbelange, sei zu berücksichtigen, dass auf der anderen Seite der Straße ein Bordellbetrieb bestehe. Auch wenn dazwischen ein Gebietswechsel stattfinde und es erforderlich sei, Baugrenzen einzuhalten, sei bei der Beurteilung eines bordellartigen Kleinstbetriebes im Mischgebiet die Tatsache zu berücksichtigen, dass in dem unmittelbar angrenzenden Gebiet ein Bordellbetrieb wesentlich größeren Ausmaßes bestehe, der mit seinen Störungen in das Mischgebiet hineinwirke. Soweit die Beklagte im Laufe des Verfahrens sogar von einem faktischen allgemeinen Wohngebiet ausgehe, werde das bestritten; vielmehr befänden sich im weiteren Verlauf der A. Straße weitere gewerbliche Nutzungen, so u. a. eine Pizzeria, eine Bauunternehmung, ein Billard Bistro, ein Fotobetrieb, ein Motorradclub und ein Nachtclub mit Table Dance.

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Die Kläger beantragen,

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den Bescheid der Beklagten vom 12.06.2007 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Regierungspräsidiums T. vom 28.11.2007 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, den Klägern antragsgemäß die Nutzungsänderung von einer Wohnnutzung zu einem „erotischen Massagestudio“ (diese Nutzung bezieht sich auf die Ausübung der Prostitution durch eine selbständig tätige Frau, die während der Arbeit in der Wohnung zugleich wohnt, ohne dort ihren Lebensmittelpunkt zu haben) zu genehmigen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie weist darauf hin, dass die Prostituierten in der streitgegenständlichen Wohnung nicht wohnten und daher von einem sog. bordellartigen Betrieb auszugehen sei. Nach der typisierenden Betrachtungsweise stellten ein bordellartiger Betrieb und die davon ausgehenden Auswirkungen unter Beachtung des Grundsatzes der Gebietsverträglichkeit eine wesentliche Störung des Wohnens dar, die zur planungsrechtlichen Unzulässigkeit eines bordellartigen Betriebs im Mischgebiet führe, selbst wenn keine konkreten Belästigungen vorlägen. Im weiteren Verlauf des Verfahrens trägt die Beklagte nach Vorlage eines Quartierplans und einer Nutzungsübersicht vor, dass nach ihrer Ansicht eine gewerbliche Nutzung in dem fraglichen Gebiet fast vollständig fehle und die Terminwohnung sich in einem faktischen allgemeinen Wohngebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO befinde.

14

Die Kammer hat Beweis erhoben durch Einnahme eines Augenscheins des Gebäudes, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung der Kläger befindet, und dessen weiterer Umgebung. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Anlage zur Sitzungsniederschrift verwiesen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des sonstigen Vorbringens der Beteiligten wird auf die Schriftsätze und den übrigen Akteninhalt verwiesen. Der Kammer liegen die einschlägigen Verwaltungsakten der Beklagten (2 Bände) sowie des Regierungspräsidiums T. (1 Band) vor. Diese waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist zulässig und begründet. Der Bescheid der Beklagten vom 12.06.2007 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums T. vom 28.11.2007 ist rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten; die Kläger haben insbesondere einen Anspruch auf Genehmigung der beantragten Nutzungsänderung von einer Wohnnutzung zu einem „erotischen Massagestudio“ entsprechend ihrem Antrag (§ 113 Abs. 1, 5 Satz 1 VwGO).

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Die Nutzungsänderung der Wohnung der Kläger von einer Wohnnutzung zu einem „erotischen Massagestudio“ in dem Sinne, dass die streitbefangene Wohnung jeweils für kurze Zeiträume (ein bis zwei Wochen) an unterschiedliche Prostituierte vermietet wird, die in der Wohnung der Prostitution nachgehen, dort aber nicht dergestalt wohnen, dass sie - zumindest zeitweise - dort auch ihren Lebensmittelpunkt hätten, stellt eine baurechtlich genehmigungspflichtige (§ 50 Abs. 2 LBO) Nutzungsänderung dar. Rechtsgrundlage für die dafür beantragte Baugenehmigung ist § 58 Abs. 1 LBO. Danach ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.

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Das Vorhaben der Kläger ist bauplanungsrechtlich zulässig. Maßgeblich hierfür ist die Ortsbausatzung der Beklagten vom 07.03.1957 mit Änderung vom 17.03.1964 (OBS), die gemäß §§ 233 Abs. 3 BauGB, 173 Abs. 3 BBauG als einfacher Bebauungsplan fort gilt (vgl. Verwaltungsgericht Sigmaringen, Urteil v. 08.05.2009 - 1 K 869/09 -; Urteil v. 23.10.1997 - 6 K 923/97 -; eine Fortwirkung als qualifizierter Bebauungsplan, wie im Beschluss v. 22.06.2006 - 6 K 553/06 - angenommen, kommt nach Durchsicht des für das hier fragliche Gebiet maßgeblichen Baulinienplans nicht in Betracht, da darin lediglich Baugrenzen festgelegt sind und zu den sonstigen Festsetzungen weder eine Legende erhalten ist noch seitens der Beklagten erklärt werden konnte, was Kürzel wie etwa „S(L)/1 u. S(L)/3 U/6“ bedeuten). Das Grundstück mit der streitbefangenen Wohnung der Kläger liegt in einem Bereich der Ortsbausatzung, für den diese „Gemischtes Gebiet“ und „Baustaffel 2“ festsetzt. Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 OBS ist in einem „Gemischten Gebiet“ die Errichtung und Erweiterung von Anlagen der in § 16 Reichsgewerbeordnung aufgeführten Art nicht zulässig. Nach Satz 2 dieser Vorschrift kann jedoch die Errichtung und Erweiterung von sonstigen Fabriken und Anlagen der in Art. 59 Abs. 1 BO genannten Art zugelassen werden, wenn der Bauende den Nachweis erbringt, dass die in Art. 59 Abs. 1 BO aufgeführten Nachteile, Gefahren oder Belästigungen für die Besitzer oder Bewohner der benachbarten Grundstücke oder für die Allgemeinheit überhaupt ausgeschlossen sind. In Satz 3 werden sodann exemplarisch besondere Anlagen aufgezählt, für die dies insbesondere gilt:

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1. alle gewerblichen Anlagen mit Kessel- und anderen größeren Feuerungen,

2. Lager und Geschäfte in Kohlen, Alteisen, Fellen, Häuten, Knochen, Lumpen, Papierabfällen, Rohfett und dergl.,

3. größere Lager von Benzin, Petroleum usw.,

4. Betriebe für Metallbearbeitung (Flaschnereien, Schlossereien, Schmieden und dergl.),

5. Betriebe für Holzbearbeitung mit Maschinen (insbesondere Fräsereien, Sägereien, Schreinereien) einschließlich Leisten- und Kistenfabriken und dergl.,

6. Schuhfabriken,

7. Seifenfabriken,

8. Senffabriken,

9. Betriebe mit Staubabsaugeanlagen,

10. Anlagen zur Bearbeitung von Natursteinen aller Art und zur Herstellung von Kunststeinen,

11. Zellhornwarenfabriken,

12. größere Stallungen für Tiere aller Art, ausgenommen Baustaffel 3.

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Ermächtigungsgrundlage für § 2 OBS ist Art. 59 der Württembergischen Bauordnung (BO). Nach dessen Abs. 1 kann durch Ortsbausatzung bestimmt werden, dass in einzelnen Ortsteilen oder an einzelnen Straßen gewisse Anlagen der in den §§ 16, 24 und 27 der Gewerbeordnung erwähnten Art, wie auch gewisse andere Anlagen oder Arten von Anlagen, welche durch die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Staub, Geräuschen, Erschütterungen und ähnliche Einwirkungen oder wegen besonderer Feuer- oder Explosionsgefahr für die Besitzer oder Bewohner der benachbarten Grundstücke oder für das Publikum überhaupt erhebliche Nachteile, Gefahren oder Belästigungen herbeiführen können, gar nicht oder nur unter besonderen Beschränkungen zuzulassen sind, sowie dass einzelne Ortsteile vorzugsweise oder ausschließlich zu Anlagen dieser Art dienen sollen (Industrieviertel).

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Von dieser Ermächtigung hat die Beklagte Gebrauch gemacht und in § 2 OBS i.V.m. dem Baustaffelplan sowohl den Gebietscharakter als auch die darin zulässigen Nutzungen festgelegt. Nachdem die OBS als einfacher Bebauungsplan fortgilt, ist nach § 2 OBS für das fragliche Gebiet vom Gebietscharakter eines „Gemischten Gebiets“ im damaligen Sinne auszugehen. Welche Nutzungsarten konkret in diesem Gebiet zulässig sind, richtet sich in erster Linie gem. § 30 Abs. 3 BauGB nach den Regelungen des nach wie vor gültigen und zu beachtenden § 2 OBS unter Berücksichtigung des sonstigen Regelungsgehalts der OBS, der württembergischen Bauordnung (BO) und der Reichsgewerbeordnung; eines Rückgriffs auf die BauNVO und die darin geregelten heutigen Gebietstypen bedarf es insofern zunächst nicht. Nur im Übrigen richtet sich die Zulässigkeit in diesen Fällen nach § 34 oder § 35 BauGB.

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Danach sieht die OBS hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung drei Gebietstypen vor, nämlich das Gemischte Gebiet (§ 1 Abs. 1 Nr. I. OBS), das Wohngebiet (§ 1 Abs. 1 Nr. II. OBS) und das Industriegebiet (§ 1 Abs. 1 Nr. III. OBS). Damit ist zunächst klargestellt, dass einer Wohnnutzung im Gemischten Gebiet - soweit zulässig - jedenfalls keine allein prägende Bedeutung für dieses Gebiet zukommt. Vielmehr sollen in Gemischten Gebieten vorrangig gewerbliche Nutzungen bis zur Grenze des Industrieviertels zulässig sein. Die Abgrenzung im Einzelnen regeln sodann die §§ 2 und 3 OBS. Zu industriellen und in ihren Auswirkungen nicht erwünschten gewerblichen Nutzungen werden die in Baustaffel 2, Gemischtes Gebiet, zulässigen Nutzungen in § 2 OBS einerseits insofern abgegrenzt, als nach Abs. 1 die Errichtung und Erweiterung von Anlagen der in § 16 Reichsgewerbeordnung aufgeführten Art nicht zulässig ist. Damit werden zunächst besonders immissions- und gefahrenträchtige Anlagen wie Schießpulverfabriken, Gasbereitungs- und Gasbewahrungsanstalten, Erdöldestillationsanlagen und dergl., verschiedene Hütten- und Hammerwerke, Metallgießereien, chemische Fabriken, etc. ausgenommen, andererseits wird durch Abs. 2 des § 2 OBS i.V.m. § 59 BO ermöglicht, dass Anlagen der in den §§ 16, 24 und 27 der Reichsgewerbeordnung erwähnten Art, wie auch gewisse andere Anlagen oder Arten von Anlagen, welche durch die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Staub, Geräuschen, Erschütterungen und ähnliche Einwirkungen oder wegen besonderer Feuer- oder Explosionsgefahr für die Besitzer oder Bewohner der benachbarten Grundstücke oder für das Publikum überhaupt erhebliche Nachteile, Gefahren oder Belästigungen herbeiführen können, zugelassen werden können, wenn der Bauende den Nachweis erbringt, dass die in Art. 59 Abs. 1 BO aufgeführten (erheblichen!) Nachteile, Gefahren oder Belästigungen für die Besitzer oder Bewohner der benachbarten Grundstücke oder für die Allgemeinheit überhaupt ausgeschlossen sind. Ein gewisses Maß an negativen Auswirkungen für ihre Umgebung bringen die genannten Anlagen schon ihrer Natur nach mit sich. In Satz 3 werden sodann exemplarisch besondere (gewerbliche) Anlagen aufgezählt, für die dies insbesondere gilt (siehe oben). Diese Vorschriften sind entgegen der Ansicht der Beklagten (vgl. dazu auch Verwaltungsgericht Sigmaringen, Beschluss v. 18.06.1996 - 6 K 699/96 -) auf Gewerbe aller Art anwendbar und damit auch auf die Ausübung der Prostitution. Bereits vom Wortlaut her ist in Art. 59 Abs. 1 BO kein Ausschluss bestimmter Arten von Gewerbe geregelt. Vielmehr sind lediglich bestimmte Anlagen namentlich und exemplarisch hervorgehoben und alle übrigen durch eine offene Formulierung in Bezug genommen (Anlagen, welche durch ... ähnliche Einwirkungen ... Nachteile, Gefahren oder Belästigungen herbeiführen können). Auch die Systematik in § 2 Abs. 1 OBS spricht gegen einen Ausschluss bestimmter, nicht namentlich genannter Gewerbe. Zunächst sind nämlich nur Anlagen der in § 16 Reichsgewerbeordnung genannten Art allgemein unzulässig. In Satz 2 ist sodann geregelt, dass die Errichtung und Erweiterung von sonstigen Fabriken und Anlagen der in Art. 59 Abs. 1 BO genannten Art (dort - wie ausgeführt - offen formuliert) zugelassen werden kann, wenn der Bauende den Nachweis erbringt, dass dadurch keine Nachteile, Gefahren oder (allgemein) Belästigungen im Sinne dieser Vorschrift für andere entstehen.

23

Zur Wohnnutzung werden die hier zulässigen gewerblichen Nutzungen im Weiteren in § 3 OBS dergestalt abgegrenzt, dass nach Abs. 1 dieser Vorschrift im Wohngebiet die Errichtung und Erweiterung von Gewerbebetrieben sowie gewerbliche Anlagen jeder Art und Größe insoweit ausgeschossen sind, als es sich nicht um Einrichtungen handelt, die den Bedürfnissen eines Wohngebiets entsprechen und dessen Charakter nicht beeinträchtigen (z.B. Bäckereien, Metzgereien und andere Lebensmittelgeschäfte, Schneidereien, Schuhmachereien und ähnliche Betriebe geringeren Umfanges). Insbesondere zeigt die Abgrenzung zum „Wohngebiet“ § 1 Abs. 1 Nr. II. und § 3 OBS, dass in dem hier fraglichen Gebiet (Gemischtes Gebiet, Baustaffel 2) ohne weiteres Gewerbe zulässig ist, das in seiner Ausprägung und seinen Auswirkungen auf die Umgebung über eine gewerbliche Nutzung hinausgeht, wie sie sogar im Wohngebiet nach der OBS zulässig ist (Gewerbebetriebe, die den Bedürfnissen eines Wohngebiets entsprechen und dessen Charakter nicht beeinträchtigen).

24

Nach diesen Maßgaben ist die hier streitige Nutzungsart einer Wohnung als „erotisches Massagestudio“ im beantragten Umfang (Betriebszeitenbeschränkung, immer nur eine Mieterin) in der Baustaffel 2, Gemischtes Gebiet, gemäß §§ 30 Abs. 3 BauBG, 2 OBS planungsrechtlich zulässig.

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Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass eine sog. „Terminwohnung“ nicht ohne weiteres in bisherige Typisierungsversuche der Rechtsprechung eingeordnet werden kann. Fraglos und unstreitig „wohnen“ die jeweils die Wohnung mietenden (allein dort tätigen) Prostituierten nicht in der Wohnung, weil sie dort nicht ihren Lebensmittelpunkt haben. Daher kann hier nicht von einer Wohnungsprostitution im herkömmlichen Sinne ausgegangen werden (vgl. hierzu BVerwG, Beschluss vom 25.03.2004 - 4 B 15/04 -; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 04.02.1998 - 8 S 3234/97 -; VG Sigmaringen, Urteil vom 08.07.2005 - 9 K 302/04 -). Da sie dort aber für die Zeit ihres Aufenthalts jeweils alleine tätig sind, unterfallen sie auch nicht ohne weiteres dem von der Rechtsprechung zur Abgrenzung zur Wohnungsprostitution entwickelten Begriff des bordellartigen Betriebs (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil v. 24.07.2002 - 5 S 149/01 -, dort bis zu 5 Prostituierte; VGH Bad.-Württ., Urteil v. 13.02.1998 - 5 S 2570/96 -, dort 3 Prostituierte; VGH Bad.-Württ., Urteil v. 15.10.1996 - 8 S 2136/96 -, dort zwei Wohnungen gleichzeitig vermietet, bis zu 4 Prostituierte; VGH Bad.-Württ., Beschluss v. 09.08.1996 - 8 S 1987/96 -, dort 3 Prostituierte in 3 Wohnungen). Die hier streitige „Terminwohnung“ befindet sich vielmehr bauplanungsrechtlich in einem Übergangsbereich zwischen der Wohnungsprostitution einerseits und dem bordellartigen Betrieb andererseits (vgl. nunmehr auch Verwaltungsgericht Berlin, Urteil v. 06.05.2009 - 19 A 91.07 -). Vom Typus und vom Störungspotential her ist die hier beantragte Nutzung aber eher mit der Wohnungsprostitution vergleichbar ist als mit einem (kleineren) bordellartigen Betrieb.

26

Nach den Festsetzungen der OBS der Beklagten (siehe oben) sind in dem fraglichen Gebiet sogar Nutzungen zulässig, die ein deutlich höheres Störungspotential aufweisen wie etwa Betriebe für Metallbearbeitung (Flaschnereien, Schlossereien, Schmieden und dergl.), Betriebe für Holzbearbeitung mit Maschinen (insbesondere Fräsereien, Sägereien, Schreinereien) einschließlich Leisten- und Kistenfabriken und dergl., Schuhfabriken, Seifenfabriken, etc.. Hinzu kommt, dass nach den Feststellungen der Kammer in der mündlichen Verhandlung hinsichtlich der hier (bereits) ausgeübten Nutzung bislang konkret keine nennenswerten Beschwerden erhoben wurden. In der Akte der Beklagten ist lediglich ein Fall dokumentiert, bei dem sich eine Anwohnerin (im Übrigen eine Bewohnerin des Nachbarhauses und nicht ein weitere Mietpartei im gleichen Haus) durch falsches Klingeln belästigt fühlte. Abgesehen davon finden sich keinerlei Hinweise auf Störungen durch die beantragte und bereits seit langem (ungenehmigt) ausgeübte Nutzung der Wohnung der Kläger. Insbesondere hat der von der Beklagten in die Sitzung gestellte zuständige Beamte der Polizei R. auf Frage des Gerichts erklärt, dass „zu dem konkreten Objekt bislang keinerlei Beanstandungen bekannt“ geworden seien. Seit 2006 hätten 25 Kontrollen stattgefunden. Im Übrigen sei aufgrund der baulichen Gestaltung im vorliegenden Fall „ein Fehlklingeln nahezu ausgeschlossen“.

27

Aber auch dann, wenn man § 2 Abs. 1 OBS aufgrund der sich wandelnden Lebensverhältnisse und Nutzungsarten unter Berücksichtigung der Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) auslegt (vgl. hierzu VG Sigmaringen, Urteil vom 08.04.2009 - 1 K 486/08 -; Beschluss vom 08.05.2009 - 1 K 869/09 -), ergibt sich kein anderes Ergebnis.

28

Ausgehend von den normativen Regelungen in § 2 OBS wäre dabei zumindest von einem Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO, wenn nicht von einem Gewerbegebiet im Sinne des § 8 BauNVO auszugehen (ein Wohngebiet scheidet - auch aufgrund der Regelungen in § 3 OBS und der entsprechenden Baustaffeln zu den verschiedenen Wohngebieten aus). Eine vollständige und eindeutige Zuordnung zu Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung ist wegen der Unterschiedlichkeit der nach der OBS zulässigen Nutzungen jedoch nicht möglich. Wenn überhaupt, so kann nur versucht werden, bei der Auslegung von § 2 Abs. 1 OBS einen Gebietstypus nach der BauNVO zu finden, der am ehesten dem entspricht, was nach § 2 OBS in dem fraglichen Gebiet an Nutzungen festgeschrieben ist. Insofern kämen die in § 2 OBS genannten „Gemischten Nutzungen“ - zunächst vom Namen her - dem Gebietstypus eines Mischgebiets im Sinne des § 6 BauNVO nahe, wenngleich etliche der durch die OBS zugelassenen Nutzungen heute unzweifelhaft nur in einem Gewerbegebiet bzw. gar einem Industriegebiet möglich wären. Da die streitgegenständliche Nutzung aber selbst bei Annäherung an den heutigen Gebietstypus eines Mischgebietes zulässig wäre (im Gewerbegebiet bzw. Industriegebiet bestehen insofern ohnehin keine Probleme), kann die Prüfung der Zulässigkeit auf den Bereich der Annäherung an ein Mischgebiet beschränkt bleiben. § 6 Abs. 1 BauNVO schreibt für das reine Mischgebiet heutiger Prägung vor, dass Mischgebiete dem Wohnen dienen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Nach § 6 Abs. 2 BauNVO sind zulässig Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, sonstige Gewerbebetriebe usw., also Nutzungsformen, die allesamt im Grunde dem entsprechen, was 3 § OBS für die Baustaffeln 4 - 7 im Wohngebiet (Nr. II) der OBS festlegen, nämlich Wohnungen und Gewerbebetriebe, soweit es sich um Einrichtungen handelt, die den Bedürfnissen eines Wohngebiets entsprechen und dessen Charakter nicht beeinträchtigen (z.B. Bäckereien, Metzgereien und andere Lebensmittelgeschäfte, Schneidereien, Schuhmachereien und ähnliche Einrichtungen in kleinerem Umfang). Da aber das fragliche Gebiet gerade nicht im Regelungsbereich des § 3 OBS, sondern des § 2 OBS liegt, ist in Abgrenzung hierzu vielmehr festzustellen, dass in diesem Gebiet sowohl Wohnungen als auch Gewerbebetriebe zulässig sind, die über den in § 6 BauNVO heute festgelegten Maßstab hinaus wie auch über den in § 3 OBS festgesetzten Maßstab hinaus (nämlich nach § 2 Abs. 1 OBS) nicht unmittelbar dem Wohnen dienen bzw. den Bedürfnissen des Wohngebietes entsprechen; sie dürfen auch mehr als nur „nicht wesentlich störend“ sein. Insbesondere in Bezug auf das Störungspotential weist § 2 OBS für das dort geregelte „Gemischte Gebiet“ die Zulässigkeit von Nutzungen aus, die mit (deutlichen) Störungen verbunden sind. Diese reichen bis an die Grenze des § 16 Reichsgewerbeordnung und den in § 2 Abs. 1 Satz 2 und 3 OBS i.V.m. Art. 59 Abs. 1 Württembergische Bauordnung ausdrücklich geregelten Umfang heran. Selbst wenn man daher eine gebietstypische Einordnung in Annäherung an ein Mischgebiet vornehmen wollte, müsste man daher berücksichtigen, dass die in § 2 OBS genannten „Gemischten Nutzungen“ in jedem Falle deutlich über die Grenzen des - heutigen - Mischgebietes im Sinne des § 6 BauNVO hinausgehen.

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Die streitgegenständliche Nutzung bliebe nach diesen Maßgaben auch unter Berücksichtigung gewisser sich wandelnder Lebensverhältnisse und Nutzungsarten unter Berücksichtigung der Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zulässig. Zwar liegt unstreitig keine Wohnungsprostitution im herkömmlichen Sinne vor (s. oben). Die Nutzung als „erotische Modelwohnung“ bzw. „Terminwohnung“ im beantragten Sinne geht aber, sowohl was die hier beantragten Nutzungszeiten als auch was den konkreten Nutzungsumfang anbelangt, über die Form der Wohnungsprostitution nicht wesentlich hinaus; maßgeblicher Unterschied ist lediglich der Umstand, dass die jeweiligen Prostituierten nicht in der Wohnung wohnen, sondern nach ein bis zwei Wochen wieder ausziehen und eine andere Prostituierte die Wohnung mietet. Damit entspricht die Form der beantragten Nutzung eher noch der Wohnungsprostitution als dem (kleineren) bordellartigen Betrieb und ist nach den obigen Feststellungen im „Gemischten Gebiet“ nach § 2 OBS mit Annäherung zum Mischgebiet nach § 6 BauNVO zulässig. Einerseits stört die beantragte Nutzung das „Wohnen“ nur unwesentlich mehr als es bei einer Wohnungsprostitution der Fall ist, andererseits ist hier in der Baustaffel 2 und der Regelung des § 2 OBS bei bloßer Annäherung an den Typus eines Mischgebiets auch eine Nutzung zulässig, die ein größeres Störungspotential aufweist, als es in einem reinen Mischgebiet moderner Prägung nach § 6 BauNVO zulässig wäre. Ob darüber hinaus auch ein bordellartiger Betrieb kleineren oder mittleren Zuschnitts zulässig wäre, kann dahin stehen, da ein solcher nicht im Streit steht.

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Die Regelungen der OBS sind - zumindest für das streitige Grundstück und seine Umgebung - auch nicht überholt oder gegenstandslos geworden. Die Einordnung der Bebauung im streitigen Gebiet in die in Baustaffel 2 vorgesehene Nutzungsart steht für die Kammer nach dem Ergebnis des durchgeführten Augenscheins weiterhin fest. Die tatsächliche Bebauung und die tatsächlichen Nutzungen in der Umgebung der klägerischen Wohnung entsprechen im Wesentlichen den Feststellungen in dem von der Beklagten übersandten Quartiers- und Nutzungsplan. Der Augenschein hat ergeben, dass bereits in der näheren Umgebung der Wohnung nach wie vor eine deutlich gemischte Bebauung vorliegt, die sowohl Wohnbebauung als auch gewerbliche Nutzung beinhaltet. Nachdem das Gebiet der Baustaffel 2 aber nicht nur das Gebiet um die Wohnung der Kläger umfasst, sondern nördlich der gesamten A. Straße, nördlich der G. Straße bis über die C. Straße hinaus reicht, käme es für die Frage der Weitergeltung der Regelung der OBS auf eine solche Eingrenzung überhaupt nicht an. Dass in dem gesamten Gebiet der Baustaffel 2 die Einordnung gegenstandslos geworden wäre, ist aber weder vorgetragen noch ersichtlich. Im Gegenteil drängte sich das Vorliegen einer „Gemischten Nutzung“ - auch beim Augenschein - geradezu auf.

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Selbst wenn die OBS und deren Gebietsfestsetzung mittlerweile obsolet geworden sein sollte bzw. entgegen den obigen Ausführungen die Ausnahmeregelung in § 2 OBS für nicht anwendbar gehalten würde (so vormals Verwaltungsgericht Sigmaringen, Beschluss v. 18.06.1996 - 6 K 699/96 -), wäre für die Beklagte günstigstenfalls - d. h. bei einer aus Sicht der Kammer angesichts der inhomogenen Bebauung in der Nachbarschaft eigentlich nicht in Betracht kommenden Anwendung des § 34 Abs. 2 BauGB - davon auszugehen, dass die Eigenart der Umgebung einem Mischgebiet nach § 6 BauNVO entspricht. Aber auch in diesem Falle wäre nach der Rechtsauffassung der Kammer die beantragte Nutzung als Terminwohnung durch jeweils eine einzelne Prostituierte für ein bis zwei Wochen zulässig.

32

Abweichend von den obigen Ausführungen zu § 2 OBS ist für diese Prüfung nicht das Gebiet der Baustaffel 2 maßgebend, sondern der Rahmen, den § 34 BauGB vorgibt (im Zusammenhang bebauter Ortsteil). Die Grenze des Bebauungszusammenhangs lässt sich nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben ziehen, sondern hängt von einer umfassenden, die gesamten örtlichen Gegebenheiten würdigenden Wertung und Bewertung des im Einzelfall gegebenen konkreten Sachverhalts ab (BeckOK BauGB, § 34, Rdnr. 22 mwN). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Beschluss v. 28.08.2003 - 4 B 74.03 -) ist bei der Bestimmung der "näheren Umgebung" darauf abzustellen, inwieweit sich einerseits das geplante Vorhaben auf die Umgebung und andererseits die Umgebung auf das Baugrundstück prägend auswirken kann (vgl. grundlegend Urteil vom 26. Mai 1978 - BVerwG 4 C 9.77 - BVerwGE 55, 369 <380>):

33

„Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich dabei nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist (Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 34 Rn. 36, Hofherr in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl., § 34 Rn. 8 mit Nachw. aus der Rspr.). Diese kann - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - so beschaffen sein, dass die Grenze zwischen näherer und fernerer Umgebung dort zu ziehen ist, wo zwei jeweils einheitlich geprägte Bebauungskomplexe mit voneinander verschiedenen Bau- und Nutzungsstrukturen aneinanderstoßen. Der Grenzverlauf der näheren Umgebung ist nicht davon abhängig, dass die unterschiedliche Bebauung durch eine künstliche oder natürliche Trennlinie (Straße, Schienenstrang, Gewässerlauf, Geländekante etc.) entkoppelt ist. Eine solche Linie hat bei einer beidseitig andersartigen Siedlungsstruktur nicht stets eine trennende Funktion (BVerwG, Beschluss vom 10. Juni 1991 - BVerwG 4 B 88.91 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 143). Umgekehrt führt ihr Fehlen nicht dazu, dass benachbarte Bebauungen stets als miteinander verzahnt anzusehen sind und insgesamt die nähere Umgebung ausmachen.“

34

Ausgehend vom Augenschein ist nach diesen Maßgaben von einer für den Bebauungszusammenhang maßgeblichen beidseitigen Bebauung entlang des Straßenzugs der A. Straße auszugehen. Die links und rechts der A. Straße vorhandene, sowohl Wohnnutzung als auch gewerblicher Nutzung dienende Bebauung erweist sich bereits rein optisch als einheitliche, gewachsene Bebauung. Eine Trennung durch die A. Straße wäre insofern im Rahmen einer Beurteilung nach § 34 BauGB - anders bei Zugrundelegung normierter Baustaffelgebiete - nicht unbedingt naheliegend. Dieser Bebauungszusammenhang endet einerseits an der E. bzw. dem Kanal, andererseits wird er durch die Hinterliegerbebauung entlang der U.-Straße begrenzt. Entlang der A. Straße ist insofern auch der Bereich jenseits der S.-Straße mit in den Blick zu nehmen. Denn zum einen bildet die S.-Straße keine städtebauliche Zäsur, sie wird auf den ersten Blick kaum als zweiseitig befahrbare Straße wahrgenommen, da sie mit ihrer recht geringen Breite von ca. 3 m nur unscheinbar wirkt und die Häuserzeilen zwischen A. Straße 47 und A. Straße 49 optisch nicht durchschneidet. Sie ist im Übrigen von der A. Straße aus für den allgemeinen Einfahrtsverkehr gesperrt und nur für Anlieger frei gegeben (Verkehrszeichen Nr. 250 mit Zusatzschild „Anlieger frei“). Danach ist eine gemischte Wohn-/Gewerbenutzung festzustellen. Anzutreffen sind neben Wohngebäuden (z. B. A. Straße 55/1, 57, 59, 61, 63 und 65 , 67, 69, 71, U.-Straße 1, 3, 5 und 7, U.-Straße 22, 26, 28, 30, 32, 34, St.-L. Str. 2, 4, 6) auch gewerbliche Nutzungen wie etwa in der U.-Straße 20 , St.-L. Str. 2/1 u. A. Straße 55 , A. Straße 49, 51, 53 , A. Straße 77 , A. Straße 79 , A. Straße 37 , A. Straße 47 ). Ferner finden sich auf der dem streitbefangenen Gebäude gegenüber liegenden Seite der A. Straße weitere, fast ausschließlich gewerbliche Bebauung, so ein großes Fitnesscenter und Bürokomplex (A. Straße 52), ein Ladengeschäft/Lager (A. Straße 58), ein großer Supermarkt und eine Videothek (A. Straße 60).

35

Die Eigenart der nach Einnahme des Augenscheins maßgeblichen näheren Umgebung ist zwischen Mischgebiet und Gewerbegebiet anzusiedeln. Aber selbst bei Annahme (lediglich) eines Mischgebiets fügt sich die Terminwohnung in die vorhandenen Nutzungsarten ein. Zwar geht die Rechtsprechung bislang davon aus, dass (nur) Wohnungsprostitution im Mischgebiet zulässig ist, bordellartige Betriebe hingegen ausgeschlossen sind (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, § 6 Rdnr. 2 ff. mwN). Diese Einordnung ist im konkreten Fall jedoch nicht trennscharf möglich. Wie oben bereits ausgeführt, ist die streitgegenständliche Nutzung vom Typus und dem Störungspotential eher der Wohnungsprostitution zuzuordnen, entspricht dem aber nicht vollständig, da die Prostituierten unstreitig für den Zeitraum ihres Aufenthalts nicht im Rechtssinne in der Wohnung „wohnen“. Die Einordnung als „bordellartiger Betrieb“ passt aber ebenfalls nicht, da in den von der Rechtsprechung entschiedenen Fällen - wie oben dargelegt - insoweit jeweils mehr als nur eine Prostituierte dort tätig war. Berücksichtigt man bei dem gegebenen Übergangsbereich zwischen den beiden Kategorien weiter, dass bislang - wie vom zuständigen Kriminalbeamten dargelegt - keine negativen Auswirkungen bzw. Beschwerden feststellbar waren, kann die Zulässigkeit im konkreten Gebiet nicht verneint werden (vgl. auch insoweit nunmehr auch Verwaltungsgericht Berlin, Urteil v. 06.05.2009 - 19 A 91.07 -).

36

Die Kammer weist lediglich der Vollständigkeit halber darauf hin, dass sich in räumlicher Nähe zur Wohnung der Kläger auf der anderen Straßenseite eine Industriebrache (A. Straße 70) sowie eine Spielhalle und insbesondere in ca. 130 m Entfernung ein Bordell (A. Straße 74) befinden. Ob sich dies als rechtlich zusätzlich in den Blick zu nehmende Vorbelastung auf die bauplanungsrechtliche Beurteilung der klägerischen Wohnung auswirkt, kann dahinstehen.

37

Bestätigt werden die Einschätzungen der Kammer schließlich durch die zwischenzeitlichen Entwicklungen im Bereich der Bauleitplanung der Beklagten. Diese hat in der mündlichen Verhandlung vorgetragen, nach und nach den Geltungsbereich der OBS eingrenzen und durch eine aktuelle Bebauungsplanung ersetzen zu wollen. Nach dem Aufstellungsbeschluss der Beklagten vom 02.10.2007 und der zugrundeliegenden Beschlussvorlage vom 13.09.2007 sei der nördlich der A. Straße gelegene Teil des Plangebiets gemischt genutzt mit einem hohen Anteil an Wohnnutzung, während im südlichen Teil Fabrikgebäude dominierten. Darüber hinaus mache die spannungsvolle Nutzungsmischung, die sich in den letzten Jahren zwischen A. Straße und E. entwickelt habe, eine städtebauliche Neuordnung erforderlich. Die Entwicklung des Gebiets erfordere eine Gesamtbetrachtung. Auf den vorliegenden Fall hat diese planerische Tätigkeit der Beklagten zwar keinen direkten Einfluss. Ihre Bauleitplanung bestätigt aber das oben nach Einnahme eines Augenscheins von der Kammer gefundene Ergebnis. Abgesehen davon, dass auch die Beklagte die Nutzungsvielfalt im fraglichen Gebiet erkannt hat, ergibt sich aus dem in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Planwerk der Beklagten, dass sie bereits seit 2007 vorhat, den Bereich zwischen E./Kanal, der U.-Straße, der U.-Straße sowie der S.-Straße planerisch zusammenzufassen; diese Planung soll auch die Straßenbebauung mit links- und rechtsseitig der A. Straße liegender gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung umfassen. Teilweise existieren darüber hinaus bereits in der näheren Umgebung - unmittelbar an das Gebiet des Aufstellungsbeschlusses angrenzend - Bebauungspläne. Diese betreffen den Bereich ab der U.-Straße, an der A. Straße zwischen G. Weg und U.-Straße (das Sondergebiet und Mischgebiet um das Arbeitsamt herum), ferner den Bereich zwischen K.-, U.-, U.- und S.-Straße sowie den Bereich des Kanal/E. und der A. Straße bis zur Höhe ungefähr des Arbeitsamtes (hier die Baulichkeiten des bereits existierenden Bordells umfassend). Auffallend ist insofern, dass in diesen Bebauungsplänen durchweg Mischgebiete bzw. Sonder- und Industriegebiete festgesetzt wurden, obwohl die Beklagte von einer nördlich der A. Straße liegenden Wohnnutzung ausgeht (Aufstellungsbeschlussvorlage S. 2), noch in der letzten schriftsätzlichen Erwiderung das hier fragliche und an diese Bebauungsplangebiete angrenzende Gebiet vom Typus her einem allgemeinen Wohngebiet zuordnen wollte und nach dem Augenschein im Gebiet des Bebauungsplans „S. Viertel“ (nördlich der U.-Straße gelegen) - jedenfalls im Bereich der U.-Straße eine Wohnnutzung vorherrscht.

38

Nach alledem ist die beantragte Nutzungsänderung zu Unrecht versagt worden. In Anbetracht dessen erweist sich auch die im angefochtenen Bescheid gleichzeitig erlassene Nutzungsuntersagung mit Zwangsgeldandrohung als rechtswidrig. Die angefochtenen Bescheide waren daher aufzuheben.

Gründe

16

Die Klage ist zulässig und begründet. Der Bescheid der Beklagten vom 12.06.2007 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums T. vom 28.11.2007 ist rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten; die Kläger haben insbesondere einen Anspruch auf Genehmigung der beantragten Nutzungsänderung von einer Wohnnutzung zu einem „erotischen Massagestudio“ entsprechend ihrem Antrag (§ 113 Abs. 1, 5 Satz 1 VwGO).

17

Die Nutzungsänderung der Wohnung der Kläger von einer Wohnnutzung zu einem „erotischen Massagestudio“ in dem Sinne, dass die streitbefangene Wohnung jeweils für kurze Zeiträume (ein bis zwei Wochen) an unterschiedliche Prostituierte vermietet wird, die in der Wohnung der Prostitution nachgehen, dort aber nicht dergestalt wohnen, dass sie - zumindest zeitweise - dort auch ihren Lebensmittelpunkt hätten, stellt eine baurechtlich genehmigungspflichtige (§ 50 Abs. 2 LBO) Nutzungsänderung dar. Rechtsgrundlage für die dafür beantragte Baugenehmigung ist § 58 Abs. 1 LBO. Danach ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.

18

Das Vorhaben der Kläger ist bauplanungsrechtlich zulässig. Maßgeblich hierfür ist die Ortsbausatzung der Beklagten vom 07.03.1957 mit Änderung vom 17.03.1964 (OBS), die gemäß §§ 233 Abs. 3 BauGB, 173 Abs. 3 BBauG als einfacher Bebauungsplan fort gilt (vgl. Verwaltungsgericht Sigmaringen, Urteil v. 08.05.2009 - 1 K 869/09 -; Urteil v. 23.10.1997 - 6 K 923/97 -; eine Fortwirkung als qualifizierter Bebauungsplan, wie im Beschluss v. 22.06.2006 - 6 K 553/06 - angenommen, kommt nach Durchsicht des für das hier fragliche Gebiet maßgeblichen Baulinienplans nicht in Betracht, da darin lediglich Baugrenzen festgelegt sind und zu den sonstigen Festsetzungen weder eine Legende erhalten ist noch seitens der Beklagten erklärt werden konnte, was Kürzel wie etwa „S(L)/1 u. S(L)/3 U/6“ bedeuten). Das Grundstück mit der streitbefangenen Wohnung der Kläger liegt in einem Bereich der Ortsbausatzung, für den diese „Gemischtes Gebiet“ und „Baustaffel 2“ festsetzt. Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 OBS ist in einem „Gemischten Gebiet“ die Errichtung und Erweiterung von Anlagen der in § 16 Reichsgewerbeordnung aufgeführten Art nicht zulässig. Nach Satz 2 dieser Vorschrift kann jedoch die Errichtung und Erweiterung von sonstigen Fabriken und Anlagen der in Art. 59 Abs. 1 BO genannten Art zugelassen werden, wenn der Bauende den Nachweis erbringt, dass die in Art. 59 Abs. 1 BO aufgeführten Nachteile, Gefahren oder Belästigungen für die Besitzer oder Bewohner der benachbarten Grundstücke oder für die Allgemeinheit überhaupt ausgeschlossen sind. In Satz 3 werden sodann exemplarisch besondere Anlagen aufgezählt, für die dies insbesondere gilt:

19

1. alle gewerblichen Anlagen mit Kessel- und anderen größeren Feuerungen,

2. Lager und Geschäfte in Kohlen, Alteisen, Fellen, Häuten, Knochen, Lumpen, Papierabfällen, Rohfett und dergl.,

3. größere Lager von Benzin, Petroleum usw.,

4. Betriebe für Metallbearbeitung (Flaschnereien, Schlossereien, Schmieden und dergl.),

5. Betriebe für Holzbearbeitung mit Maschinen (insbesondere Fräsereien, Sägereien, Schreinereien) einschließlich Leisten- und Kistenfabriken und dergl.,

6. Schuhfabriken,

7. Seifenfabriken,

8. Senffabriken,

9. Betriebe mit Staubabsaugeanlagen,

10. Anlagen zur Bearbeitung von Natursteinen aller Art und zur Herstellung von Kunststeinen,

11. Zellhornwarenfabriken,

12. größere Stallungen für Tiere aller Art, ausgenommen Baustaffel 3.

20

Ermächtigungsgrundlage für § 2 OBS ist Art. 59 der Württembergischen Bauordnung (BO). Nach dessen Abs. 1 kann durch Ortsbausatzung bestimmt werden, dass in einzelnen Ortsteilen oder an einzelnen Straßen gewisse Anlagen der in den §§ 16, 24 und 27 der Gewerbeordnung erwähnten Art, wie auch gewisse andere Anlagen oder Arten von Anlagen, welche durch die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Staub, Geräuschen, Erschütterungen und ähnliche Einwirkungen oder wegen besonderer Feuer- oder Explosionsgefahr für die Besitzer oder Bewohner der benachbarten Grundstücke oder für das Publikum überhaupt erhebliche Nachteile, Gefahren oder Belästigungen herbeiführen können, gar nicht oder nur unter besonderen Beschränkungen zuzulassen sind, sowie dass einzelne Ortsteile vorzugsweise oder ausschließlich zu Anlagen dieser Art dienen sollen (Industrieviertel).

21

Von dieser Ermächtigung hat die Beklagte Gebrauch gemacht und in § 2 OBS i.V.m. dem Baustaffelplan sowohl den Gebietscharakter als auch die darin zulässigen Nutzungen festgelegt. Nachdem die OBS als einfacher Bebauungsplan fortgilt, ist nach § 2 OBS für das fragliche Gebiet vom Gebietscharakter eines „Gemischten Gebiets“ im damaligen Sinne auszugehen. Welche Nutzungsarten konkret in diesem Gebiet zulässig sind, richtet sich in erster Linie gem. § 30 Abs. 3 BauGB nach den Regelungen des nach wie vor gültigen und zu beachtenden § 2 OBS unter Berücksichtigung des sonstigen Regelungsgehalts der OBS, der württembergischen Bauordnung (BO) und der Reichsgewerbeordnung; eines Rückgriffs auf die BauNVO und die darin geregelten heutigen Gebietstypen bedarf es insofern zunächst nicht. Nur im Übrigen richtet sich die Zulässigkeit in diesen Fällen nach § 34 oder § 35 BauGB.

22

Danach sieht die OBS hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung drei Gebietstypen vor, nämlich das Gemischte Gebiet (§ 1 Abs. 1 Nr. I. OBS), das Wohngebiet (§ 1 Abs. 1 Nr. II. OBS) und das Industriegebiet (§ 1 Abs. 1 Nr. III. OBS). Damit ist zunächst klargestellt, dass einer Wohnnutzung im Gemischten Gebiet - soweit zulässig - jedenfalls keine allein prägende Bedeutung für dieses Gebiet zukommt. Vielmehr sollen in Gemischten Gebieten vorrangig gewerbliche Nutzungen bis zur Grenze des Industrieviertels zulässig sein. Die Abgrenzung im Einzelnen regeln sodann die §§ 2 und 3 OBS. Zu industriellen und in ihren Auswirkungen nicht erwünschten gewerblichen Nutzungen werden die in Baustaffel 2, Gemischtes Gebiet, zulässigen Nutzungen in § 2 OBS einerseits insofern abgegrenzt, als nach Abs. 1 die Errichtung und Erweiterung von Anlagen der in § 16 Reichsgewerbeordnung aufgeführten Art nicht zulässig ist. Damit werden zunächst besonders immissions- und gefahrenträchtige Anlagen wie Schießpulverfabriken, Gasbereitungs- und Gasbewahrungsanstalten, Erdöldestillationsanlagen und dergl., verschiedene Hütten- und Hammerwerke, Metallgießereien, chemische Fabriken, etc. ausgenommen, andererseits wird durch Abs. 2 des § 2 OBS i.V.m. § 59 BO ermöglicht, dass Anlagen der in den §§ 16, 24 und 27 der Reichsgewerbeordnung erwähnten Art, wie auch gewisse andere Anlagen oder Arten von Anlagen, welche durch die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Staub, Geräuschen, Erschütterungen und ähnliche Einwirkungen oder wegen besonderer Feuer- oder Explosionsgefahr für die Besitzer oder Bewohner der benachbarten Grundstücke oder für das Publikum überhaupt erhebliche Nachteile, Gefahren oder Belästigungen herbeiführen können, zugelassen werden können, wenn der Bauende den Nachweis erbringt, dass die in Art. 59 Abs. 1 BO aufgeführten (erheblichen!) Nachteile, Gefahren oder Belästigungen für die Besitzer oder Bewohner der benachbarten Grundstücke oder für die Allgemeinheit überhaupt ausgeschlossen sind. Ein gewisses Maß an negativen Auswirkungen für ihre Umgebung bringen die genannten Anlagen schon ihrer Natur nach mit sich. In Satz 3 werden sodann exemplarisch besondere (gewerbliche) Anlagen aufgezählt, für die dies insbesondere gilt (siehe oben). Diese Vorschriften sind entgegen der Ansicht der Beklagten (vgl. dazu auch Verwaltungsgericht Sigmaringen, Beschluss v. 18.06.1996 - 6 K 699/96 -) auf Gewerbe aller Art anwendbar und damit auch auf die Ausübung der Prostitution. Bereits vom Wortlaut her ist in Art. 59 Abs. 1 BO kein Ausschluss bestimmter Arten von Gewerbe geregelt. Vielmehr sind lediglich bestimmte Anlagen namentlich und exemplarisch hervorgehoben und alle übrigen durch eine offene Formulierung in Bezug genommen (Anlagen, welche durch ... ähnliche Einwirkungen ... Nachteile, Gefahren oder Belästigungen herbeiführen können). Auch die Systematik in § 2 Abs. 1 OBS spricht gegen einen Ausschluss bestimmter, nicht namentlich genannter Gewerbe. Zunächst sind nämlich nur Anlagen der in § 16 Reichsgewerbeordnung genannten Art allgemein unzulässig. In Satz 2 ist sodann geregelt, dass die Errichtung und Erweiterung von sonstigen Fabriken und Anlagen der in Art. 59 Abs. 1 BO genannten Art (dort - wie ausgeführt - offen formuliert) zugelassen werden kann, wenn der Bauende den Nachweis erbringt, dass dadurch keine Nachteile, Gefahren oder (allgemein) Belästigungen im Sinne dieser Vorschrift für andere entstehen.

23

Zur Wohnnutzung werden die hier zulässigen gewerblichen Nutzungen im Weiteren in § 3 OBS dergestalt abgegrenzt, dass nach Abs. 1 dieser Vorschrift im Wohngebiet die Errichtung und Erweiterung von Gewerbebetrieben sowie gewerbliche Anlagen jeder Art und Größe insoweit ausgeschossen sind, als es sich nicht um Einrichtungen handelt, die den Bedürfnissen eines Wohngebiets entsprechen und dessen Charakter nicht beeinträchtigen (z.B. Bäckereien, Metzgereien und andere Lebensmittelgeschäfte, Schneidereien, Schuhmachereien und ähnliche Betriebe geringeren Umfanges). Insbesondere zeigt die Abgrenzung zum „Wohngebiet“ § 1 Abs. 1 Nr. II. und § 3 OBS, dass in dem hier fraglichen Gebiet (Gemischtes Gebiet, Baustaffel 2) ohne weiteres Gewerbe zulässig ist, das in seiner Ausprägung und seinen Auswirkungen auf die Umgebung über eine gewerbliche Nutzung hinausgeht, wie sie sogar im Wohngebiet nach der OBS zulässig ist (Gewerbebetriebe, die den Bedürfnissen eines Wohngebiets entsprechen und dessen Charakter nicht beeinträchtigen).

24

Nach diesen Maßgaben ist die hier streitige Nutzungsart einer Wohnung als „erotisches Massagestudio“ im beantragten Umfang (Betriebszeitenbeschränkung, immer nur eine Mieterin) in der Baustaffel 2, Gemischtes Gebiet, gemäß §§ 30 Abs. 3 BauBG, 2 OBS planungsrechtlich zulässig.

25

Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass eine sog. „Terminwohnung“ nicht ohne weiteres in bisherige Typisierungsversuche der Rechtsprechung eingeordnet werden kann. Fraglos und unstreitig „wohnen“ die jeweils die Wohnung mietenden (allein dort tätigen) Prostituierten nicht in der Wohnung, weil sie dort nicht ihren Lebensmittelpunkt haben. Daher kann hier nicht von einer Wohnungsprostitution im herkömmlichen Sinne ausgegangen werden (vgl. hierzu BVerwG, Beschluss vom 25.03.2004 - 4 B 15/04 -; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 04.02.1998 - 8 S 3234/97 -; VG Sigmaringen, Urteil vom 08.07.2005 - 9 K 302/04 -). Da sie dort aber für die Zeit ihres Aufenthalts jeweils alleine tätig sind, unterfallen sie auch nicht ohne weiteres dem von der Rechtsprechung zur Abgrenzung zur Wohnungsprostitution entwickelten Begriff des bordellartigen Betriebs (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil v. 24.07.2002 - 5 S 149/01 -, dort bis zu 5 Prostituierte; VGH Bad.-Württ., Urteil v. 13.02.1998 - 5 S 2570/96 -, dort 3 Prostituierte; VGH Bad.-Württ., Urteil v. 15.10.1996 - 8 S 2136/96 -, dort zwei Wohnungen gleichzeitig vermietet, bis zu 4 Prostituierte; VGH Bad.-Württ., Beschluss v. 09.08.1996 - 8 S 1987/96 -, dort 3 Prostituierte in 3 Wohnungen). Die hier streitige „Terminwohnung“ befindet sich vielmehr bauplanungsrechtlich in einem Übergangsbereich zwischen der Wohnungsprostitution einerseits und dem bordellartigen Betrieb andererseits (vgl. nunmehr auch Verwaltungsgericht Berlin, Urteil v. 06.05.2009 - 19 A 91.07 -). Vom Typus und vom Störungspotential her ist die hier beantragte Nutzung aber eher mit der Wohnungsprostitution vergleichbar ist als mit einem (kleineren) bordellartigen Betrieb.

26

Nach den Festsetzungen der OBS der Beklagten (siehe oben) sind in dem fraglichen Gebiet sogar Nutzungen zulässig, die ein deutlich höheres Störungspotential aufweisen wie etwa Betriebe für Metallbearbeitung (Flaschnereien, Schlossereien, Schmieden und dergl.), Betriebe für Holzbearbeitung mit Maschinen (insbesondere Fräsereien, Sägereien, Schreinereien) einschließlich Leisten- und Kistenfabriken und dergl., Schuhfabriken, Seifenfabriken, etc.. Hinzu kommt, dass nach den Feststellungen der Kammer in der mündlichen Verhandlung hinsichtlich der hier (bereits) ausgeübten Nutzung bislang konkret keine nennenswerten Beschwerden erhoben wurden. In der Akte der Beklagten ist lediglich ein Fall dokumentiert, bei dem sich eine Anwohnerin (im Übrigen eine Bewohnerin des Nachbarhauses und nicht ein weitere Mietpartei im gleichen Haus) durch falsches Klingeln belästigt fühlte. Abgesehen davon finden sich keinerlei Hinweise auf Störungen durch die beantragte und bereits seit langem (ungenehmigt) ausgeübte Nutzung der Wohnung der Kläger. Insbesondere hat der von der Beklagten in die Sitzung gestellte zuständige Beamte der Polizei R. auf Frage des Gerichts erklärt, dass „zu dem konkreten Objekt bislang keinerlei Beanstandungen bekannt“ geworden seien. Seit 2006 hätten 25 Kontrollen stattgefunden. Im Übrigen sei aufgrund der baulichen Gestaltung im vorliegenden Fall „ein Fehlklingeln nahezu ausgeschlossen“.

27

Aber auch dann, wenn man § 2 Abs. 1 OBS aufgrund der sich wandelnden Lebensverhältnisse und Nutzungsarten unter Berücksichtigung der Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) auslegt (vgl. hierzu VG Sigmaringen, Urteil vom 08.04.2009 - 1 K 486/08 -; Beschluss vom 08.05.2009 - 1 K 869/09 -), ergibt sich kein anderes Ergebnis.

28

Ausgehend von den normativen Regelungen in § 2 OBS wäre dabei zumindest von einem Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO, wenn nicht von einem Gewerbegebiet im Sinne des § 8 BauNVO auszugehen (ein Wohngebiet scheidet - auch aufgrund der Regelungen in § 3 OBS und der entsprechenden Baustaffeln zu den verschiedenen Wohngebieten aus). Eine vollständige und eindeutige Zuordnung zu Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung ist wegen der Unterschiedlichkeit der nach der OBS zulässigen Nutzungen jedoch nicht möglich. Wenn überhaupt, so kann nur versucht werden, bei der Auslegung von § 2 Abs. 1 OBS einen Gebietstypus nach der BauNVO zu finden, der am ehesten dem entspricht, was nach § 2 OBS in dem fraglichen Gebiet an Nutzungen festgeschrieben ist. Insofern kämen die in § 2 OBS genannten „Gemischten Nutzungen“ - zunächst vom Namen her - dem Gebietstypus eines Mischgebiets im Sinne des § 6 BauNVO nahe, wenngleich etliche der durch die OBS zugelassenen Nutzungen heute unzweifelhaft nur in einem Gewerbegebiet bzw. gar einem Industriegebiet möglich wären. Da die streitgegenständliche Nutzung aber selbst bei Annäherung an den heutigen Gebietstypus eines Mischgebietes zulässig wäre (im Gewerbegebiet bzw. Industriegebiet bestehen insofern ohnehin keine Probleme), kann die Prüfung der Zulässigkeit auf den Bereich der Annäherung an ein Mischgebiet beschränkt bleiben. § 6 Abs. 1 BauNVO schreibt für das reine Mischgebiet heutiger Prägung vor, dass Mischgebiete dem Wohnen dienen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Nach § 6 Abs. 2 BauNVO sind zulässig Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, sonstige Gewerbebetriebe usw., also Nutzungsformen, die allesamt im Grunde dem entsprechen, was 3 § OBS für die Baustaffeln 4 - 7 im Wohngebiet (Nr. II) der OBS festlegen, nämlich Wohnungen und Gewerbebetriebe, soweit es sich um Einrichtungen handelt, die den Bedürfnissen eines Wohngebiets entsprechen und dessen Charakter nicht beeinträchtigen (z.B. Bäckereien, Metzgereien und andere Lebensmittelgeschäfte, Schneidereien, Schuhmachereien und ähnliche Einrichtungen in kleinerem Umfang). Da aber das fragliche Gebiet gerade nicht im Regelungsbereich des § 3 OBS, sondern des § 2 OBS liegt, ist in Abgrenzung hierzu vielmehr festzustellen, dass in diesem Gebiet sowohl Wohnungen als auch Gewerbebetriebe zulässig sind, die über den in § 6 BauNVO heute festgelegten Maßstab hinaus wie auch über den in § 3 OBS festgesetzten Maßstab hinaus (nämlich nach § 2 Abs. 1 OBS) nicht unmittelbar dem Wohnen dienen bzw. den Bedürfnissen des Wohngebietes entsprechen; sie dürfen auch mehr als nur „nicht wesentlich störend“ sein. Insbesondere in Bezug auf das Störungspotential weist § 2 OBS für das dort geregelte „Gemischte Gebiet“ die Zulässigkeit von Nutzungen aus, die mit (deutlichen) Störungen verbunden sind. Diese reichen bis an die Grenze des § 16 Reichsgewerbeordnung und den in § 2 Abs. 1 Satz 2 und 3 OBS i.V.m. Art. 59 Abs. 1 Württembergische Bauordnung ausdrücklich geregelten Umfang heran. Selbst wenn man daher eine gebietstypische Einordnung in Annäherung an ein Mischgebiet vornehmen wollte, müsste man daher berücksichtigen, dass die in § 2 OBS genannten „Gemischten Nutzungen“ in jedem Falle deutlich über die Grenzen des - heutigen - Mischgebietes im Sinne des § 6 BauNVO hinausgehen.

29

Die streitgegenständliche Nutzung bliebe nach diesen Maßgaben auch unter Berücksichtigung gewisser sich wandelnder Lebensverhältnisse und Nutzungsarten unter Berücksichtigung der Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zulässig. Zwar liegt unstreitig keine Wohnungsprostitution im herkömmlichen Sinne vor (s. oben). Die Nutzung als „erotische Modelwohnung“ bzw. „Terminwohnung“ im beantragten Sinne geht aber, sowohl was die hier beantragten Nutzungszeiten als auch was den konkreten Nutzungsumfang anbelangt, über die Form der Wohnungsprostitution nicht wesentlich hinaus; maßgeblicher Unterschied ist lediglich der Umstand, dass die jeweiligen Prostituierten nicht in der Wohnung wohnen, sondern nach ein bis zwei Wochen wieder ausziehen und eine andere Prostituierte die Wohnung mietet. Damit entspricht die Form der beantragten Nutzung eher noch der Wohnungsprostitution als dem (kleineren) bordellartigen Betrieb und ist nach den obigen Feststellungen im „Gemischten Gebiet“ nach § 2 OBS mit Annäherung zum Mischgebiet nach § 6 BauNVO zulässig. Einerseits stört die beantragte Nutzung das „Wohnen“ nur unwesentlich mehr als es bei einer Wohnungsprostitution der Fall ist, andererseits ist hier in der Baustaffel 2 und der Regelung des § 2 OBS bei bloßer Annäherung an den Typus eines Mischgebiets auch eine Nutzung zulässig, die ein größeres Störungspotential aufweist, als es in einem reinen Mischgebiet moderner Prägung nach § 6 BauNVO zulässig wäre. Ob darüber hinaus auch ein bordellartiger Betrieb kleineren oder mittleren Zuschnitts zulässig wäre, kann dahin stehen, da ein solcher nicht im Streit steht.

30

Die Regelungen der OBS sind - zumindest für das streitige Grundstück und seine Umgebung - auch nicht überholt oder gegenstandslos geworden. Die Einordnung der Bebauung im streitigen Gebiet in die in Baustaffel 2 vorgesehene Nutzungsart steht für die Kammer nach dem Ergebnis des durchgeführten Augenscheins weiterhin fest. Die tatsächliche Bebauung und die tatsächlichen Nutzungen in der Umgebung der klägerischen Wohnung entsprechen im Wesentlichen den Feststellungen in dem von der Beklagten übersandten Quartiers- und Nutzungsplan. Der Augenschein hat ergeben, dass bereits in der näheren Umgebung der Wohnung nach wie vor eine deutlich gemischte Bebauung vorliegt, die sowohl Wohnbebauung als auch gewerbliche Nutzung beinhaltet. Nachdem das Gebiet der Baustaffel 2 aber nicht nur das Gebiet um die Wohnung der Kläger umfasst, sondern nördlich der gesamten A. Straße, nördlich der G. Straße bis über die C. Straße hinaus reicht, käme es für die Frage der Weitergeltung der Regelung der OBS auf eine solche Eingrenzung überhaupt nicht an. Dass in dem gesamten Gebiet der Baustaffel 2 die Einordnung gegenstandslos geworden wäre, ist aber weder vorgetragen noch ersichtlich. Im Gegenteil drängte sich das Vorliegen einer „Gemischten Nutzung“ - auch beim Augenschein - geradezu auf.

31

Selbst wenn die OBS und deren Gebietsfestsetzung mittlerweile obsolet geworden sein sollte bzw. entgegen den obigen Ausführungen die Ausnahmeregelung in § 2 OBS für nicht anwendbar gehalten würde (so vormals Verwaltungsgericht Sigmaringen, Beschluss v. 18.06.1996 - 6 K 699/96 -), wäre für die Beklagte günstigstenfalls - d. h. bei einer aus Sicht der Kammer angesichts der inhomogenen Bebauung in der Nachbarschaft eigentlich nicht in Betracht kommenden Anwendung des § 34 Abs. 2 BauGB - davon auszugehen, dass die Eigenart der Umgebung einem Mischgebiet nach § 6 BauNVO entspricht. Aber auch in diesem Falle wäre nach der Rechtsauffassung der Kammer die beantragte Nutzung als Terminwohnung durch jeweils eine einzelne Prostituierte für ein bis zwei Wochen zulässig.

32

Abweichend von den obigen Ausführungen zu § 2 OBS ist für diese Prüfung nicht das Gebiet der Baustaffel 2 maßgebend, sondern der Rahmen, den § 34 BauGB vorgibt (im Zusammenhang bebauter Ortsteil). Die Grenze des Bebauungszusammenhangs lässt sich nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben ziehen, sondern hängt von einer umfassenden, die gesamten örtlichen Gegebenheiten würdigenden Wertung und Bewertung des im Einzelfall gegebenen konkreten Sachverhalts ab (BeckOK BauGB, § 34, Rdnr. 22 mwN). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Beschluss v. 28.08.2003 - 4 B 74.03 -) ist bei der Bestimmung der "näheren Umgebung" darauf abzustellen, inwieweit sich einerseits das geplante Vorhaben auf die Umgebung und andererseits die Umgebung auf das Baugrundstück prägend auswirken kann (vgl. grundlegend Urteil vom 26. Mai 1978 - BVerwG 4 C 9.77 - BVerwGE 55, 369 <380>):

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„Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich dabei nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist (Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 34 Rn. 36, Hofherr in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl., § 34 Rn. 8 mit Nachw. aus der Rspr.). Diese kann - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - so beschaffen sein, dass die Grenze zwischen näherer und fernerer Umgebung dort zu ziehen ist, wo zwei jeweils einheitlich geprägte Bebauungskomplexe mit voneinander verschiedenen Bau- und Nutzungsstrukturen aneinanderstoßen. Der Grenzverlauf der näheren Umgebung ist nicht davon abhängig, dass die unterschiedliche Bebauung durch eine künstliche oder natürliche Trennlinie (Straße, Schienenstrang, Gewässerlauf, Geländekante etc.) entkoppelt ist. Eine solche Linie hat bei einer beidseitig andersartigen Siedlungsstruktur nicht stets eine trennende Funktion (BVerwG, Beschluss vom 10. Juni 1991 - BVerwG 4 B 88.91 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 143). Umgekehrt führt ihr Fehlen nicht dazu, dass benachbarte Bebauungen stets als miteinander verzahnt anzusehen sind und insgesamt die nähere Umgebung ausmachen.“

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Ausgehend vom Augenschein ist nach diesen Maßgaben von einer für den Bebauungszusammenhang maßgeblichen beidseitigen Bebauung entlang des Straßenzugs der A. Straße auszugehen. Die links und rechts der A. Straße vorhandene, sowohl Wohnnutzung als auch gewerblicher Nutzung dienende Bebauung erweist sich bereits rein optisch als einheitliche, gewachsene Bebauung. Eine Trennung durch die A. Straße wäre insofern im Rahmen einer Beurteilung nach § 34 BauGB - anders bei Zugrundelegung normierter Baustaffelgebiete - nicht unbedingt naheliegend. Dieser Bebauungszusammenhang endet einerseits an der E. bzw. dem Kanal, andererseits wird er durch die Hinterliegerbebauung entlang der U.-Straße begrenzt. Entlang der A. Straße ist insofern auch der Bereich jenseits der S.-Straße mit in den Blick zu nehmen. Denn zum einen bildet die S.-Straße keine städtebauliche Zäsur, sie wird auf den ersten Blick kaum als zweiseitig befahrbare Straße wahrgenommen, da sie mit ihrer recht geringen Breite von ca. 3 m nur unscheinbar wirkt und die Häuserzeilen zwischen A. Straße 47 und A. Straße 49 optisch nicht durchschneidet. Sie ist im Übrigen von der A. Straße aus für den allgemeinen Einfahrtsverkehr gesperrt und nur für Anlieger frei gegeben (Verkehrszeichen Nr. 250 mit Zusatzschild „Anlieger frei“). Danach ist eine gemischte Wohn-/Gewerbenutzung festzustellen. Anzutreffen sind neben Wohngebäuden (z. B. A. Straße 55/1, 57, 59, 61, 63 und 65 , 67, 69, 71, U.-Straße 1, 3, 5 und 7, U.-Straße 22, 26, 28, 30, 32, 34, St.-L. Str. 2, 4, 6) auch gewerbliche Nutzungen wie etwa in der U.-Straße 20 , St.-L. Str. 2/1 u. A. Straße 55 , A. Straße 49, 51, 53 , A. Straße 77 , A. Straße 79 , A. Straße 37 , A. Straße 47 ). Ferner finden sich auf der dem streitbefangenen Gebäude gegenüber liegenden Seite der A. Straße weitere, fast ausschließlich gewerbliche Bebauung, so ein großes Fitnesscenter und Bürokomplex (A. Straße 52), ein Ladengeschäft/Lager (A. Straße 58), ein großer Supermarkt und eine Videothek (A. Straße 60).

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Die Eigenart der nach Einnahme des Augenscheins maßgeblichen näheren Umgebung ist zwischen Mischgebiet und Gewerbegebiet anzusiedeln. Aber selbst bei Annahme (lediglich) eines Mischgebiets fügt sich die Terminwohnung in die vorhandenen Nutzungsarten ein. Zwar geht die Rechtsprechung bislang davon aus, dass (nur) Wohnungsprostitution im Mischgebiet zulässig ist, bordellartige Betriebe hingegen ausgeschlossen sind (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, § 6 Rdnr. 2 ff. mwN). Diese Einordnung ist im konkreten Fall jedoch nicht trennscharf möglich. Wie oben bereits ausgeführt, ist die streitgegenständliche Nutzung vom Typus und dem Störungspotential eher der Wohnungsprostitution zuzuordnen, entspricht dem aber nicht vollständig, da die Prostituierten unstreitig für den Zeitraum ihres Aufenthalts nicht im Rechtssinne in der Wohnung „wohnen“. Die Einordnung als „bordellartiger Betrieb“ passt aber ebenfalls nicht, da in den von der Rechtsprechung entschiedenen Fällen - wie oben dargelegt - insoweit jeweils mehr als nur eine Prostituierte dort tätig war. Berücksichtigt man bei dem gegebenen Übergangsbereich zwischen den beiden Kategorien weiter, dass bislang - wie vom zuständigen Kriminalbeamten dargelegt - keine negativen Auswirkungen bzw. Beschwerden feststellbar waren, kann die Zulässigkeit im konkreten Gebiet nicht verneint werden (vgl. auch insoweit nunmehr auch Verwaltungsgericht Berlin, Urteil v. 06.05.2009 - 19 A 91.07 -).

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Die Kammer weist lediglich der Vollständigkeit halber darauf hin, dass sich in räumlicher Nähe zur Wohnung der Kläger auf der anderen Straßenseite eine Industriebrache (A. Straße 70) sowie eine Spielhalle und insbesondere in ca. 130 m Entfernung ein Bordell (A. Straße 74) befinden. Ob sich dies als rechtlich zusätzlich in den Blick zu nehmende Vorbelastung auf die bauplanungsrechtliche Beurteilung der klägerischen Wohnung auswirkt, kann dahinstehen.

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Bestätigt werden die Einschätzungen der Kammer schließlich durch die zwischenzeitlichen Entwicklungen im Bereich der Bauleitplanung der Beklagten. Diese hat in der mündlichen Verhandlung vorgetragen, nach und nach den Geltungsbereich der OBS eingrenzen und durch eine aktuelle Bebauungsplanung ersetzen zu wollen. Nach dem Aufstellungsbeschluss der Beklagten vom 02.10.2007 und der zugrundeliegenden Beschlussvorlage vom 13.09.2007 sei der nördlich der A. Straße gelegene Teil des Plangebiets gemischt genutzt mit einem hohen Anteil an Wohnnutzung, während im südlichen Teil Fabrikgebäude dominierten. Darüber hinaus mache die spannungsvolle Nutzungsmischung, die sich in den letzten Jahren zwischen A. Straße und E. entwickelt habe, eine städtebauliche Neuordnung erforderlich. Die Entwicklung des Gebiets erfordere eine Gesamtbetrachtung. Auf den vorliegenden Fall hat diese planerische Tätigkeit der Beklagten zwar keinen direkten Einfluss. Ihre Bauleitplanung bestätigt aber das oben nach Einnahme eines Augenscheins von der Kammer gefundene Ergebnis. Abgesehen davon, dass auch die Beklagte die Nutzungsvielfalt im fraglichen Gebiet erkannt hat, ergibt sich aus dem in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Planwerk der Beklagten, dass sie bereits seit 2007 vorhat, den Bereich zwischen E./Kanal, der U.-Straße, der U.-Straße sowie der S.-Straße planerisch zusammenzufassen; diese Planung soll auch die Straßenbebauung mit links- und rechtsseitig der A. Straße liegender gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung umfassen. Teilweise existieren darüber hinaus bereits in der näheren Umgebung - unmittelbar an das Gebiet des Aufstellungsbeschlusses angrenzend - Bebauungspläne. Diese betreffen den Bereich ab der U.-Straße, an der A. Straße zwischen G. Weg und U.-Straße (das Sondergebiet und Mischgebiet um das Arbeitsamt herum), ferner den Bereich zwischen K.-, U.-, U.- und S.-Straße sowie den Bereich des Kanal/E. und der A. Straße bis zur Höhe ungefähr des Arbeitsamtes (hier die Baulichkeiten des bereits existierenden Bordells umfassend). Auffallend ist insofern, dass in diesen Bebauungsplänen durchweg Mischgebiete bzw. Sonder- und Industriegebiete festgesetzt wurden, obwohl die Beklagte von einer nördlich der A. Straße liegenden Wohnnutzung ausgeht (Aufstellungsbeschlussvorlage S. 2), noch in der letzten schriftsätzlichen Erwiderung das hier fragliche und an diese Bebauungsplangebiete angrenzende Gebiet vom Typus her einem allgemeinen Wohngebiet zuordnen wollte und nach dem Augenschein im Gebiet des Bebauungsplans „S. Viertel“ (nördlich der U.-Straße gelegen) - jedenfalls im Bereich der U.-Straße eine Wohnnutzung vorherrscht.

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Nach alledem ist die beantragte Nutzungsänderung zu Unrecht versagt worden. In Anbetracht dessen erweist sich auch die im angefochtenen Bescheid gleichzeitig erlassene Nutzungsuntersagung mit Zwangsgeldandrohung als rechtswidrig. Die angefochtenen Bescheide waren daher aufzuheben.