Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1997-02-25, Aktenzeichen 14 A 6488/95
ECLI:DE:OVGNRW:1997:0225.14A6488.95.00

Tenor

Das angefochtene Urteil wird teilweise geändert und wie folgt neu
gefaßt:

"Der Bescheid des Beklagten vom 6. April 1993 in der Fassung des Bescheides
vom 8. März 1994 sowie des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung Münster
vom 17. August 1993 werden insoweit aufgehoben, als Geldleistungen für den
Zeitraum bis zum 30. April 1992 festgesetzt worden sind.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen."

Im übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens zu 4/5 und des
Berufungsverfahrens zu 3/4, der Beklagte die Kosten des erstinstanzlichen
Verfahrens zu 1/5 und des Berufungsverfahrens zu 1/4.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Mit notariellem Vertrag vom 23. März 1990 erwarb der Kläger
das Eigentum an der Wohnung im zweiten Obergeschoß rechts des
Mehrfamilienhauses in . Unter
§ 1, Abteilung II, laufende Nr. 1 enthielt der Kaufvertrag
folgenden Passus:

3

"Beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten
der Landesbank für Westfalen, (Girozentrale),
Münster/Westfalen als Bundestreuhandstelle für den
Bergarbeiterwohnungsbau des Inhalts, daß von den auf
dem Grundstück befindlichen Wohnungen nur von den in
§ 5 Abs. 1 und § 6 des Gesetzes zur Förderung des
Bergarbeiterwohnungsbaus im Kohlebergbau vom
23. Oktober 1951 bezeichneten Personen bewohnt werden
dürfen."

4

Der Vertrag enthielt ferner die Feststellung, daß nach
Mitteilung des Verkäufers die Berechtigte hierzu definitiv
erklärt habe, daß das dort statuierte Belegungsrecht nicht
ausgeübt werde. § 4 Nr. 4 des Vertrages enthielt die
Zusicherung, daß eine Wohnungsbindung nach dem
Wohnungsbindungsgesetz nicht bestehe.

5

Seit dem 1. September 1989 war die Wohnung vom
Rechtsvorgänger des Klägers an einen Herrn vermietet
worden.

6

Mit Schreiben vom 6. November 1991 wies die
Bank den Kläger darauf hin, daß bei einer
Besichtigung für den Mieter keine
Wohnberechtigungsbescheinigung habe vorgelegt werden können.
Es werde daher um Veranlassung gebeten, daß die zuständige
Stelle eine Wohnberechtigungsbescheinigung gemäß § 4 des
Bergarbeiterwohnungsbaugesetzes ausstelle. Sollte eine
Wohnberechtigung nach dem Bergarbeiterwohnungsbaugesetz nicht
gegeben sein, sei es erforderlich, daß die genannte Stelle die
betreffenden Wohnungen von den Bindungen an den Sektor Bergbau
freistelle.

7

Unter dem 23. März 1992 setzte der Beklagte den Kläger
davon in Kenntnis, daß er beabsichtige, Geldleistungen gemäß
§ 25 Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG)
festzusetzen, da der Kläger die Wohnung ohne Vorlage der
entsprechenden Wohnberechtigungsbescheinigung an den Mieter
überlassen habe, und gab dem Kläger Gelegenheit, sich
zum Sachverhalt zu äußern.

8

Nachdem der Kläger auf die Erklärungen des Veräußerers im
notariellen Vertrag vom 23. März 1990 hingewiesen hatte,
teilte der Beklagte ihm mit Schreiben vom 27. Mai 1992 mit,
der Kläger habe zwar bei Erwerb der Wohnung davon ausgehen
können, daß der Mieter die Wohnung berechtigt bewohne. Durch
das Schreiben der vom 6. November 1991
habe er jedoch Kenntnis von der nicht berechtigten Nutzung der
Wohnung erhalten. Er sei daher verpflichtet, den
rechtswidrigen Zustand zu beenden.

9

Mit Bescheid vom 6. April 1993 setzte der Beklagte gegen
den Kläger Geldleistungen für die Zeit vom 1. Dezember 1991
bis zum 31. März 1993 in Höhe von 3.092,-- DM sowie für die
Zeit ab dem 1. April 1993 in Höhe von 193,-- DM monatlich
fest. Zur Begründung führte er aus, der Kläger habe als
Eigentümer schuldhaft gegen § 4 Abs. 2 WoBindG verstoßen, da
dem Mieter die Wohnung ohne die erforderliche
Wohnberechtigungsbescheinigung belassen worden sei. Hiervon
habe der Kläger allerdings erst mit Schreiben der
vom 6. November 1991 Kenntnis erlangt, so
daß ihm auch erst ab dem 1. Dezember 1991 ein schuldhaftes
Verhalten vorgehalten werden könne.

10

Den Widerspruch des Klägers wies die Bezirksregierung
Münster mit Bescheid vom 17. August 1993 zurück, worauf der
Kläger am 9. September 1993 Klage erhoben hat. Zur Begründung
hat er ausgeführt: Bereits vor dem Erwerb sei die Wohnung an
den Mieter vermietet gewesen. Ihn treffe kein
Verschulden, da eine Kündigung nicht durchführbar gewesen sei.
Berechtigte Interessen des Vermieters an einer Kündigung
würden allenfalls dann anerkannt, wenn der Beklagte die
Kündigung verlangt hätte. Eine solche Forderung habe dieser
jedoch nicht gestellt.

11

Nachdem der Beklagte seinen Geldleistungsbescheid im
Hinblick auf den Auszug des Mieters mit Wirkung vom
1. Februar 1994 aufgehoben hatte, hat der Kläger
beantragt,

12

den Bescheid des Beklagten vom
6. April 1993 in der Fassung des
Bescheides vom 8. März 1994 sowie den
Widerspruchsbescheid der
Bezirksregierung Münster vom 17. August
1993 aufzuheben.

13

Der Beklagte hat beantragt,

14

die Klage abzuweisen.

15

Durch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird,
hat das Verwaltungsgericht die angefochtenen Bescheide
insoweit aufgehoben, als Geldleistungen für den Zeitraum vom
1. Dezember 1991 bis zum 31. Mai 1993 festgesetzt worden
waren. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen.

16

Der Beklagte hat Berufung eingelegt und zur Begründung
ausgeführt: Er sei zur Erhebung der Geldleistungen berechtigt
gewesen, da der Kläger durch das Belassen der Wohnung an den
Mieter objektiv gegen § 4 Abs. 2 WoBindG verstoßen
habe. Der Kläger habe auch schuldhaft gehandelt. Zwar finde
der vorwerfbare Verstoß da seine Grenzen, wo unterstellt
werden könne, daß dem Verfügungsberechtigten die wesentlichen
Umstände in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht nicht
bekannt gewesen seien. Diesem Umstand habe er - der Beklagte -
dahingehend Rechnung getragen, daß vom Zeitpunkt des
Eigentumsübergangs bis zum Bekanntwerden der Eigenschaft
"öffentlich gefördert" aufgrund des Schreibens der
bank vom 6. November 1991 keine
Geldleistungen gefordert worden seien. Ein die Festsetzung von
Geldleistungen rechtfertigendes Verschulden entfalle
allenfalls dann, wenn im Falle des Verstoßes beim "Belassen"
eine vom Verfügungsberechtigten ausgesprochene Kündigung nicht
oder nicht alsbald die Wiederherstellung der
bestimmungsgemäßen Nutzung ermögliche. Gleiches gelte für
einen Verzicht auf Geldleistungen aus Billigkeitsgründen. Zwar
habe das Verwaltungsgericht dem Kläger eine Zeitspanne von
14 Monaten zugestanden. Eine derartige Pauschalierung sei
jedoch nicht möglich. Sollte grundsätzlich der Zeitraum zur
Beseitigung eines Verstoßes bei einer Zeitspanne von
14 Monaten als nicht überschritten angesehen werden, würde der
mit der Erhebung der Geldleistungen verbundene Zweck, den
durch eine bestimmungswidrige Nutzung entstehenden Schaden
auszugleichen, in erheblichem Umfange ins Leere gehen.

17

Der Beklagte beantragt,

18

das angefochtene Urteil zu ändern
und die Klage in vollem Umfang
abzuweisen.

19

Der Kläger beantragt,

20

die Berufung zurückzuweisen.

21

Zur Begründung führt er aus: Zunächst stelle sich die Frage
der Zulässigkeit der Berufung, da nicht zu erkennen sei, daß
die im Rahmen des pauschalierenden Ansatzes von 14 Monaten
angenommene Frist von 11 Monaten für eventuelle Rechtsmittel
des Mieters bzw. Vermieters den Beklagten beschwere. Die
Bemessung der Frist durch das Verwaltungsgericht sei nicht
überzogen. Unter Berücksichtigung von Kündigungsfristen,
möglichen Rechtsmitteln sowie Einwänden im
Vollstreckungsverfahren stelle sich der Ansatz von 14 Monaten
allenfalls günstig für den Beklagten dar.

22

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes
wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

23

Entscheidungsgründe:

24

Die Berufung ist zulässig. Der Beklagte wird durch das
angefochtene Urteil beschwert, weil das Verwaltungsgericht die
angefochtenen Bescheide teilweise aufgehoben hat.

25

Die Berufung ist jedoch nur in dem aus dem Tenor
ersichtlichen Umfang begründet.

26

Zutreffend hat das Verwaltungsgericht unter Bezugnahme auf
die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts

27

vgl. Urteil vom 16. Juni 1989
- 8 C 92.86 -, BVerwGE 82, S. 137
ff.

28

dargelegt, daß der Kläger durch das Belassen der Wohnung an
den nicht wohnberechtigten Mieter gegen die
Vorschriften des § 4 Abs. 2 WoBindG, hier gemäß § 22 Abs. 1
WoBindG nach Maßgabe des § 22 Abs. 3 WoBindG anzuwenden,
verstoßen hat. Desweiteren hat es zu Recht ausgeführt, daß den
Kläger infolge der Kenntniserlangung von der fehlenden
Berechtigung des Mieters Fröhlich zur Nutzung der Wohnung auch
das gemäß § 25 Abs. 1 WoBindG erforderliche Verschulden traf.
Dem ist aus der Sicht des erkennenden Senats nichts
entgegenzuhalten, so daß er auf die Ausführungen im
erstinstanzlichen Urteil Bezug nimmt.

29

Der Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts ist jedoch
insoweit nicht zu folgen, als es dem Kläger einen Zeitraum von
14 Monaten zur Beseitigung des Verstoßes zugebilligt hat.
Dabei kann dahinstehen, ob die Annahme einer solchen Frist
bereits die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 4 Abs. 2
WoBindG entfallen läßt, weil eine Wohnung u. a. nur dann
bindungswidrig "belassen" wird, wenn dem Erwerber die
Beendigung des Mietverhältnisses möglich und zumutbar ist,

30

so wohl BVerwG, Urteil vom 16. Juni 1989
- 8 C 92.86 -, a.a.O., m.w.N.,

31

oder ob diese Frage lediglich das Verschulden betrifft.

32

Wird eine bindungswidrig belegte Wohnung erworben und dem
nicht wohnberechtigten Mieter belassen, verstößt der Erwerber
nicht durch positives Handeln, sondern durch Unterlassen gegen
§ 4 Abs. 2 WoBindG. Der Tatbestand wird dadurch erfüllt, daß
der Erwerber trotz einer Rechtspflicht zur Beendigung des
Nutzungsverhältnisses

33

vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwen-der,
Wohnungsbaurecht, Band 3.1, § 25 WoBindG,
Anm. 4.3., S. 25,

34

untätig bleibt. Auch die Frage der Schuld stellt sich in
bezug auf die Erfüllung dieser Handlungspflicht und nicht - im
Sinne von Erfolgsunrecht - in Bezug darauf, nach welcher
Zeitdauer unter der Annahme pflichtgemäßen Handelns des
Verfügungsberechtigten der wohnungsbindungsrechtlich
anzustrebende Erfolg zu erwarten wäre. Daraus folgt, daß bei
der Bemessung von Fristen zur Beendigung
wohnungsbindungsrechtlicher Verstöße auf den erforderlichen
Zeitraum für ein Tätigwerden des Verfügungsberechtigten
abzustellen ist, und nicht - wie es das Verwaltungsgericht
getan hat - auf einen "angemessenen Zeitraum", nach dessen
Verstreichen der wohnungsbindungsrechtlich anzustrebende
Handlungserfolg hätte eintreten können. Maßgeblich ist, daß
der zum Handeln verpflichtete Verfügungsberechtigte das
Erforderliche und ihm Zumutbare unternimmt, um den
Fehlbelegungszustand zu beenden. Etwas anderes ergibt sich
auch nicht aus dem Urteil des Senats vom 15. Juni 1982 -
14 A 1225/80 -, an das sich das Verwaltungsgericht bezüglich
der Bemessung der von ihm angenommenen "angemessenen
Zeitdauer" angelehnt hat. Ob das pflichtgemäße Handeln
kurzfristig oder erst nach längerer Zeit zu dem
wohnungsbindungsrechtlich anzustrebenden Ergebnis führt, liegt
nämlich nicht ausschließlich in der Sphäre des
Handlungspflichtigen. Die Zeitdauer bis zur Beendigung des
rechtswidrigen Zustandes kann erhebliche Unterschiede
aufweisen je nachdem, ob der Mieter sich auf eine kurzfristige
Auflösung des Mietverhältnisses einläßt, ob er auf einer
Einhaltung von Kündigungsfristen besteht, ob er der Kündigung
widerspricht oder ob die Wohnung im ungünstigsten Fall im Wege
der Zwangsvollstreckung geräumt werden muß. Würde einem
Verfügungsberechtigten unabhängig davon, ob er seiner
Handlungspflicht entsprochen hat, eine Frist zugebilligt, die
sich an der üblichen Dauer von Kündigungs- und
Räumungsverfahren orientiert, so würde derjenige, der sich um
die Herstellung eines gesetzmäßigen Zustandes bemüht und rasch
und ggfs. sogar vorzeitig eine Auflösung des Mietverhältnisses
erreicht, schlechter gestellt werden als derjenige, der
- unter Umständen sogar im Einverständnis mit dem
fehlbelegenden Mieter - nicht handelt.

35

Hier war die Handlungspflicht des Klägers mit Zugang des
Schreibens des Beklagten vom 23. März 1992 begründet worden,
mit dem dieser den Kläger erneut auf die Fehlbelegung hinwies,
zu deren Beseitigung aufforderte und die Festsetzung von
Geldleistungen in Aussicht stellte. Unter Berücksichtigung
einer Überlegungsfrist bezüglich des Vorgehens zur Beseitigung
des wohnungsbindungsrechtlichen Verstoßes sowie der ggfls.
notwendigen Zeit zur Abfassung und Übermittlung einer
formgerechten Kündigung, die der Senat bis zum Ablauf des auf
das Schreiben vom 23. März 1992 folgenden Monats, also bis zum
30. April 1992, bemißt, ist damit die Heranziehung des untätig
gebliebenen Klägers ab Mai 1992 zu Recht erfolgt.

36

Entgegen der Ansicht des Beklagten begründete nicht bereits
das Schreiben der bank vom 6. November 1991
eine Rechtspflicht zum Handeln im Sinne des § 4 Abs. 2
WoBindG. Bei der bank handelt es sich nicht um
die im Sinne von § 3 WoBindG zuständige Stelle. Außerdem
enthält das Schreiben lediglich die Aufforderung, die
Ausstellung einer Wohnberechtigungsbescheinigung für den
Mieter oder ggfs. eine Freistellung der Wohnung zu
veranlassen. Schon deshalb konnte dieses Schreiben keine
unbedingte Pflicht des Klägers zur Beendigung der Fehlbelegung
begründen. Denn wenn - wie hier - weder die Voraussetzungen
für die Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung noch
für eine Freistellung vorliegen, kommt es darauf an, ob dem
fehlbelegenden Mieter vom Kläger wirksam gekündigt werden
kann. Das hierfür gemäß §§ 564 Abs. 2, 564 b BGB notwendige
berechtigte Interesse des Vermieters wurde erst durch das
Schreiben des Beklagten vom 23. März 1992 begründet, mit dem
der Kläger von der zuständigen Stelle zur Beseitigung der
Fehlbelegung aufgefordert und auf andernfalls beabsichtigte
wohnungsbindungsrechtliche Sanktionen hingewiesen wurde.

37

Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO,
die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus
§ 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10, 711, 713 der
Zivilprozeßordnung - ZPO -.

38

Für eine Zulassung der Revision fehlt es an den
gesetzlichen Voraussetzungen, vgl. §§ 132 Abs. 2, 137 Abs. 1
VwGO.
R