Amtsgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-10-13, Aktenzeichen 290a C 17855/13
ECLI:DE:AGD:2014:1013.290A.C17855.13.00

Tenor

hat das Amtsgericht Düsseldorf

nach Lage der Akten am 15.09.2014

durch die Richterin am Amtsgericht A

für Recht erkannt:

1. Der Beklagte wird verurteilt, die Gesamt- und Einzelabrechnungen 2010 nachzubessern und zwar hinsichtlich:

a) der Positionen für Hausreinigung und Hausmeisterleistungen,

b) der beiden Einzelabrechnungen für die Einheit 4.

c) Im Übrigen wird der Berichtigungsantrag zu Ziffer 1 abgewiesen.

2. Der Beklagte wird verurteilt, Auskunft zu folgenden Punkten zu erteilen:

a) Welche einzelnen Zahlungen sind in der gutgeschriebenen Lastschriftsumme über 3.646,00 € vom 03.01.2011, Auszug Nr.74 enthalten?

b) Welches Schreiben vom 14.09.2011 lag den Zahlungen des Eigentümers Y vom 15.09.2011 in Höhe von 140,84 € und 1.000,00 € gemäß Auszug Nr. 58 S.1 und vom 01.11.2011 in Höhe von 1.282,02 € gemäß Auszug Nr. 67 zugrunde, und um was für eine Zahlung handelt es sich?

c) Wurden die vom Beklagten im Jahr 2011 erfolgten Zahlungen zugunsten der Stadtwerke, von dieser gefordert gemäß Schreiben vom 01.12.2010, in Höhe von insgesamt 5.427,90 € in den zurückliegenden Abrechnungen berücksichtigt?

d) Welcher Rechtsgrund und welche Rechnungen liegen den Abbuchungen in Höhe von 9.977,00 € zu Gunsten des Beklagten vom Hausgeldkonto zugrunde, soweit ein Betrag von 5.427,90 € als Erstattung verauslagter Gaskosten – abgebucht in Teilbeträgen am 07.01.2011 in Höhe von 2.500,00 €, am 10.01.2011 in Höhe von 1.500,00 € und am 03.02.2011 in Höhe von 1.427,90 € - und das jährliche Verwalterentgelt für 2011 in Höhe von 2.154,00 € überschritten werden?

e) Im Übrigen wird der Auskunftsanspruch abgewiesen.

3. Der Beklagte wird verurteilt, das in den Kontoauszügen des Gemeinschaftskontos für 2011 Nr. 58 und Nr. 67 erwähnte Schreiben vom 14.09.2011 an die Kläger herauszugeben.

4. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 40 % und der Beklagte zu 60 %.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

1

Tatbestand:

2

Die Kläger sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft Heerdter M-Straße in Düsseldorf. Sie machen, gestützt auf Beschlüssen der Gemeinschaft vom 22.07.2013 zu TOP3 und vom 31.01.2014 zu TOP 4, gegenüber dem Beklagten, der im Zeitraum 01.12.2008 bis 31.12.2011 Verwalter der Anlage war, Ansprüche auf Auskunft und Rechnungslegung geltend. Zunächst verfolgen sie einen Anspruch auf Nachbesserung der vom Beklagten bereits erstellten Abrechnung 2010 (Bl. 128 ff GA). Sie rügen eine mangelnde Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wegen fehlender Belege zu den aufgeführten Kosten für Hausmeisterdienst und Hausreinigung sowie eine mangelnde Nachvollziehbarkeit der beiden für die Einheit 4 erstellten Abrechnungen (Bl. 128 ff GA und 139 ff GA). Die Rüge zu einem fehlerhaften Verteilerschlüssel halten sie auf die Hinweise des Gerichts mit Beschluss vom 19.05.2014 nicht mehr aufrecht. Hinsichtlich der weiteren Auskunftsansprüche rügen sie eine mangelnde Erkennbarkeit aufgrund der vom Beklagten überreichten Verwaltungsunterlagen.

3

Die Kläger tragen vor, die Abrechnung 2013 sei aufgrund mangelnder Nachvollziehbarkeit nachzubessern. Der Auszug Nr. 74 des Hausgeldkontos (Anlage K8, Bl. 59) sei hinsichtlich der Gutschrift über 3.646,00 €, die Auszüge Nr. 58 und Nr. 67 (Anlagen K9 und K10, Bl. 60, 62 GA) seien hinsichtlich der Zahlungen des Miteigentümers Y mit Vermerk gemäß Schreiben vom 14.09.2014 und ohne Kenntnis vom Inhalt des Schreibens nicht nachvollziehbar. Der Beklagte habe einen Betrag von insgesamt 5.427,90 €, der mit Schreiben der Stadtwerke vom 01.12.2010 gefordert worden sei, von seinem eigenen Konto zur Abwendung einer Versorgungssperre ausgeglichen. Eine Gasrechnung für die Jahre #####/#### sei in den Verwalterunterlagen jedoch nicht vorhanden. Es sei unklar, wie der Betrag abgerechnet worden sei. Der Beklagte habe in 2011 insgesamt 9.977,00 €, darunter die verauslagten Kosten von 5.427,90 € zu seinen Gunsten vom Hausgeldkonto abgebucht. Das jährliche Verwalterentgelt habe lediglich 2.154,00 € betragen.

4

Der Beklagte habe mit Schreiben vom 07.05.2013 (Anlage K7) die Anfrage des Verwalters nach Berücksichtigung der Garagen hausgeldtechnisch im Jahr 2011 ungenügend beantwortet.

5

Die Kläger beantragen sinngemäß,

6

1. den Beklagten zu verurteilen, die für das Kalenderjahr 2010 erstellt Einzel- und Gesamtabrechnung nachzubessern,

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2. den Beklagten zu verurteilen, Auskunft zu folgenden Punkten zu erteilen:

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a) wie erkannt;

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b) wie erkannt,

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c) wie wurden die Garagen im Jahr 2011 beim Hausgeld berücksichtigt?

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d) wie erkannt (im Tenor zu Ziffer c),

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e) welcher Rechtsgrund und welche Rechnungen liegen den Abbuchungen des Beklagten im Jahr 2011 zu seinen Gunsten vom Hausgeldkonto über insgesamt 9.977,00 € zugrunde.

13

3. den Beklagten zu verurteilen, das Schreiben des Eigentümers Kumar vom 14.09.2011 oder das Schreiben an den Eigentümer Kumar vom 14.09.2011 herauszugeben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte trägt vor, bei den mit dem Auskunftsanspruch zu 2a) geltend gemachten Zahlungen handele es sich um eingezogene Hausgelder und Rücklagen, bei den Zahlungen des Eigentümers Kumar um Hausgeldrückstände. Näheres könne er erst nach Einblick in die Unterlagen erläutern. Die Garagen seien gemäß Beschluss des letzten Wirtschaftsplans berücksichtigt worden. In 2011 habe es eine Sollstellung gegeben, es seien überwiegend keine Wohngelder für die Garagen gezahlt worden.

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Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

19

Die Klage hat im Tenor bezeichneten Umfang Erfolg und ist im Übrigen unbegründet.

20

Den Klägern steht gegenüber dem Beklagten als ehemaligen Verwalter der Anlage gemäß § 21 Abs.4, 28 Abs.3 WEG ein Anspruch auf Nachbesserung der Jahresabrechnung 2010 und Auskunft zu. Gemäß § 21 As.4 WEG besteht ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung, der gegenüber dem Verwalter sowohl einen Auskunftsanspruch hinsichtlich Unklarheiten in den Verwaltungsunterlagen als auch einen Anspruch auf ordnungsgemäßer Erstellung der vom Verwalter nach § 28 Abs.3 WEG geschuldeten Jahresabrechnung umfasst.

21

Zu 1: Anspruch auf Nachbesserung der Abrechnung 2010:

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Der Anspruch auf Nachbesserung ist zunächst hinsichtlich der beiden für die Einheit 4 erstellten Jahresabrechnungen begründet. Die getrennte Erstellung der Abrechnungen ist bereits nicht nachvollziehbar. Sollte der Grund in einem Eigentümerwechsel bestehen, so ist Schuldner der Abrechnungssalden derjenige, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Vor diesem Hintergrund widerspricht die getrennt Erstellung von Einzelabrechnungen bereits Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Darüber hinaus rügen die Kläger zur Recht eine mangelnde Nachvollziehbarkeit, da erkennbar Kosten doppelt abgerechnet wurden und zwar die Kosten für Wasser, T-Straße, Kanal-/Abwassergebühren, Allgemeinstrom und Müllbeseitigung, die in beiden Abrechnungen identisch sind.

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Darüber hinaus ist der Anspruch hinsichtlich der als Hausreinigung und Hausmeisterdienst ausgewiesenen Kosten begründet. Die Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen-/ Ausgabenabrechnung, in der zwar alle im Wirtschaftsjahr tatsächlich getätigten Ausgaben einzubuchen sind, auch wenn sie zu Unrecht erfolgten. Insofern kommt es dann zwar nicht darauf an, ob Kosten für Hausmeisterdienst und Hausreinigung belegt werden können oder ob sie zu Recht oder Unrecht angefallen sind. Entscheidend ist aber, dass sie als Kosten für Hausreinigung und Hausmeister vom Konto abgebucht wurden und als solche der Gemeinschaft tatsächlich entstanden sind. Dazu haben die Kläger jedoch im Schriftsatz vom 20.05.2014 vorgetragen, dass weder eine Hausreinigung noch ein Hausmeisterdienst feststellbar gewesen seien, und dass sie solche Abbuchungen vom Hausgeldkonto ebenfalls nicht festgestellt hätten. Da nach dem eigenen Vortrag der Kläger jedoch tatsächlich Abbuchungen in dieser Höhe ohne Bezug erfolgt sind, wären die Kosten unter einer Position unklare Entnahmen einzustellen, nicht jedoch unter den Positionen Hausreinigung und Hausmeister.

24

Im Übrigen ist die Klage hierzu unbegründet.

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Ob insofern Rückforderungsansprüche gegenüber dem Beklagten in Betracht kommen, ist nicht im Rahmen der Abrechnung darzustellen.

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Die Rüge eines falschen Verteilerschlüssels halten die Kläger selbst nach dem Hinweis des Gerichts im Beschluss vom 19.05.2014 nicht mehr aufrecht.

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Zu 2 Auskunftsansprüche:

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Der Auskunftsanspruch zu a) ist begründet. Die Bezeichnung auf dem Kontoauszug (Bl. 59 GA) „Einreichung DTAUS LA-Einzugsermächtigung Refernz-Nr. #####/####“ über 3.646,00 € ist unklar. Sie lässt nicht erkennen, was hierzu eingezogen wurde. Der Beklagte hat zwar hierzu im Termin vom 10.03.2014 erklärt, die Bank habe von ihm eine Datei überspielt bekommen, die sie dann verarbeitet habe. Insofern handele es sich auch um eingezogen Hausgelder und Rücklagen, wobei weitere Einzelheiten auf einer Anlage Bank und dem übergebenen Gesamtbuchungsjournal ersichtlich seien. Weiter Angaben hierzu erfolgten seinerseits indes nicht, obwohl ihm in der mündlichen Verhandlung vom 10.03.2014 Gelegenheit zur ergänzenden Stellungnahme nach Einsicht in seine Verwaltungsunterlagen gegeben und seinem Antrag auf Fristverlängerung bis zum 15.07.2014 mit Beschluss vom 26.05.2014 stattgegeben wurde. Sein Vortrag im Schriftsatz vom 11.09.2014, der bei Gericht am 15.09.2014 und auf der Geschäftstelle der Abteilung 290 erst am 16.09.2014 und damit nach dem Termin einging, er habe keinen Einblick in die Verwaltungsunterlagen nehmen können, da der Verwalter W sein Amt niedergelegt habe und die neue Verwaltung aufgrund ihrer Einarbeitung es abgelehnt habe, ihm Einsicht in die Unterlagen zu gewähren, ist nicht nachvollziehbar und rechtfertigt eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nicht. Die Kläger haben mit Schriftsatz vom 20.05.2014 vorgetragen, dass dem Beklagten angeboten worden sei, die Verwaltungsunterlagen in den Büroräumen ihres Prozessbevollmächtigten einzusehen. Der Beklagte hätte also spätestens im Anschluss an den Schriftsatz vom 20.05.2014 sich um einen Termin zur Einsicht in die Unterlagen bei den Prozessbevollmächtigten der Kläger bemühen können und aufgrund der ihm seitens des Gerichts gesetzten Frist auch unter Beantragung einer Fristverlängerung bemühen müssen.

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Der Auskunftsanspruch zu 2b) ist ebenfalls begründet. Der Beklagte hat zwar im Termin vom 10.03.2014 erklärt, es handele sich hauptsächlich um Hausgeldrückstände des Eigentümers Y. Er erklärte jedoch, Einzelheiten hierzu erst nach Einblick in die Verwalterunterlagen machen zu können. Weitere Erläuterungen erfolgten jedoch nicht. Sein Vortrag, ein Einblick in die Unterlagen sei ihm verwehrt worden, ist aus den oben genannten Gründen unerheblich.

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Der Auskunftsanspruch zu c) ist ebenfalls begründet. Nach Erläuterungen der Kläger im Schriftsatz vom 03.04.2014 ist der Antrag dahin auszulegen, dass Auskunft dahin begehrt wird, ob die von den Stadtwerken mit Schreiben vom 01.12.2010 geforderten 5.427,90 €, vom Beklagten zur Vermeidung einer Versorgungssperre von seinem eigenen Konto verauslagt, in den zurückliegenden Abrechnungen berücksichtigt sind. Der Anspruch ist begründet, da die Kläger vorgetragen haben, keine Gasabrechnungen der Jahre 2010 und 2011 in den Verwalterunterlagen gefunden zu haben und sich auch aus der Heizkostenabrechnung 2010 (Bl. 129 GA) keine Rückschlüsse herleiten lassen, da diese lediglich einen Gesamtbetrag von 6.835,52 € ohne Aufschlüsselung, wie dieser Betrag sich zusammensetzt, ausweist.

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Der Auskunftsanspruch zu 2d) ist nicht begründet. Der Beklagte hat bereits mit Schreiben vom 07.05.2013 mitgeteilt, dass die Garagen gemäß Wirtschaftsplan mit erfasst und hierauf Zahlungen angerechnet worden seien. Sofern die Kläger dies als unzureichend rügen, da der Wirtschaftsplan 2011 nicht genehmigt worden und ihm auch keine Verteilung der Kostenanteile auf die Garagen zu entnehmen seien, ist dies unerheblich. Eine Auskunft wurde jedenfalls seitens des Beklagten erteilt und die Kläger kommen selbst zu dem Ergebnis, dass aufgrund dieser Auskunft des Beklagten keine Erfassung der Garagen erfolgte. Ob die Wertung richtig oder falsch ist, braucht im vorliegenden Verfahren nicht entschieden zu werden. Der Beklagte hat insofern jedenfalls eine Auskunft erteilt. Darüber hinaus hat er nochmals in der mündlichen Verhandlung vom 10.03.2014 hierzu eine Auskunft erteilt, nämlich dahingehend, dass seitens der Garageneigentümer auch nach dem vormaligen Wirtschaftsplan für 2011 überwiegend keine Wohngeldzahlungen in 2011 erfolgten.

32

2e) Der Auskunftsanspruch ist in Höhe eines Betrages von 2.395,10 € begründet. da die Kläger schlüssig vorgetragen haben, dass für sie ein Rechtsgrund für die Abbuchungen in dieser Höhe nicht erkennbar ist. Im Übrigen hat der Auskunftsanspruch keinen Erfolg. Bereits nach dem eigenen Vortrag der Kläger ergibt sich, dass dem Beklagten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahre 2011 Ansprüche in Höhe von 7.581,90 € (5427,90 € Erstattung der verauslagten Kosten gemäß Schreiben der Stadtwerke vom 01.10.2010, abgebucht vom Gemeinschaftskonto am 07.01.2011 in Höhe von 2.500,00 €, am 10.01.2011 in Höhe von 1.500,00 und am 03.02.2011 in Höhe von 1.427,90 €, sowie Verwalterentgelt von 2.154,00 € für 2011) zustanden.

33

3) Der Herausgabeanspruch hat Erfolg. Er war, wie im Tenor geschehen, zu konkretisieren. Das Schreiben gehört zu den Verwalterunterlagen und ist erforderlich, um die Zahlungen des Eigentümers Y nachvollziehen zu können. Die Aktivlegitimation der Kläger folgt aus den Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 22.07.2013 und 31.01.2014 zu TOP 4, mit denen die Kläger beauftragt wurden, unter Einschaltung ihrer Prozessbevollmächtigten das Verfahren gegen den Beklagten zu führen, mithin auch ermächtigt wurden, den Herausgabeanspruch geltend zu machen.

34

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs.1, 100 Abs.2, 708 Nr. 2 ZPO, 708 Nr. 11, 713 ZPO.

35

Der Streitwert wird, wie folgt festgesetzt: zu Antrag1) auf 1.000,00 €, zu den Auskunftsanträgen zu 2 auf jeweils rund 10 % der unklaren Positionen, mithin zu 2a) auf 360,00 €, zu 2b) auf 240,00 €, zu 2c) auf 540,00 €, zu 2d) auf 300,00 € (geschätzt), zu 2d) auf 1.000,00 € und zu 3) auf 50,00 €, insgesamt auf 3.490,00 €.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

37

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

38

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

39

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

40

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, X-Straße, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

41

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.

42

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

43

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.