Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2011-07-18, Aktenzeichen I-24 U 218/10
ECLI:DE:OLGD:2011:0718.I24U218.10.00

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 3. Dezember 2010 verkündete Ur-teil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg– Einzelrichter - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 353.322,50 EUR

1

G r ü n d e :

2

Das Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat zu Recht die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Die gegen die Entscheidung vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine der Klägerin günstigere Entscheidung.

3

I.

4

Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 16. Mai 2011. Dort hat er im Wesentlichen ausgeführt:

5

Der Feststellungsantrag ist unbegründet, weil die Kündigung der Klägerin vom

6

1. September 2009 das Mietverhältnis nicht zum 31. März 2010 beendet hat. Dementsprechend können die Beklagten auch für die Zeit ab April 2010 die sich aus dem Vertrag ergebende, mit der Widerklage geltend gemachte Miete beanspruchen.

7

1.

8

Die Parteien haben in § 3 Ziffer 5. des Mietvertrages wirksam eine 5-jährige Mietzeit bis zum 31. Juli 2013 vereinbart, so dass die Klägerin nicht berechtigt war, den Vertrag ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes – einen solchen behauptet sie selbst nicht – vorzeitig zu kündigen. Die in § 550 Satz 1 BGB vorgesehene Schriftform ist gewahrt.

9

a) Die Einhaltung der Schriftform nach § 550 BGB soll in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt (§ 566 Abs. 1 BGB), dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann (vgl. etwa BGH, NJW-RR 2010, 1309). Hierzu ist es grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Da aber auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich sind, wenn sie sich als unklar und lückenhaft erweisen, brauchen auch wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäftes nicht bestimmt angegeben zu werden, sofern nur die Einigung über sie beurkundet ist und der Inhalt bestimmbar bleibt. "Bestimmbarkeit" verlangt ein deutlich geringeres Maß an Genauigkeit als "Bestimmtheit". Es genügt eine abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, die Vertragsparteien zu ermitteln; der Sachverhalt, an den die Vertragsparteien die Person des Vermieters/Mieters knüpfen, muss so genau bestimmt werden, dass kein Zweifel an der Person derselben verbleibt. Wie bei der Abtretung künftiger Forderungen muss die Person des Mieters/Vermieters nicht bei Vertragsschluss feststehen. Es genügt, dass der Sachverhalt, an dem die Vertragsparteien die Person des Vermieters/Mieters knüpfen, sich so genau bestimmen lässt, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel an der Person verbleibt. Diese Bestimmbarkeit muss im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, die aber ebenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorliegen müssen (vgl. BGH, NJW 2009, 2195; BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178; NJW 2006, 140; 2002, 3389; 1999, 3257, 3259).

10

Der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 2. November 2005 (XII ZR 233/03, NJW 2006, 140 ff.) lag ein Mietvertrag zugrunde, in dem der Vermieter wie folgt bezeichnet war: "Herr Steffen W., handelt für eine Erwerbergemeinschaft, die die Erstellung und Vermietung eines Wohn- und Geschäftshauses in M. betreibt. Die Erwerbergemeinschaft ist in ihrer jeweiligen Zusammensetzung Vertragspartner dieser Vereinbarung - Vermieter -." Der Bundesgerichtshof hat dies als abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, hier den Vermieter zu ermitteln, für genügend erachtet. Vermieter sollten diejenigen Personen sein, die das Grundstück vom Eigentümer erwerben würden, um es zu bebauen. Damit sei die Person des Vermieters so präzisiert, dass sie - nach Veräußerung des Grundstücks - zweifelsfrei festgestellt werden könne.

11

b) Nach den vorbeschriebenen Grundsätzen und insbesondere auch unter Berücksichtigung der letztgenannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist der Vermieter als "R. E. Grundstücksgemeinschaft 1 (Gemeinschaft Duisburg)" in dem hier streitgegenständlichen Mietvertrag hinreichend genau beschrieben, um der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB zu genügen.

12

Es spricht manches dafür, dass es sich bei der Grundstücksgemeinschaft - entgegen der Erklärung des Vertreters des Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 29. Oktober 2010 - doch um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt. Der gemeinsame Zweck im Sinne des § 705 BGB, zu dessen Förderung sich BGB-Gesellschafter vertraglich, ggf. auch durch konkludentes Handeln, verpflichten, kann unter anderem in der Erhaltung und Verwaltung eines gemeinschaftlichen Gegenstandes wie etwa eines Grundstück bestehen; dies gilt jedenfalls dann, wenn damit Gewinnerzielungsabsicht verbunden ist, so dass sich die Rechtsbeziehung nicht in der gemeinschaftlichen Berechtigung an der Sache selbst erschöpft (vgl. BGH, WM 2006, 433 = NJW-RR 2006, 468; OLG Brandenburg, Urteil vom 13. August 2008, 3 U 176/07, zitiert nach Juris, m.w.N.). Die Vermietung von Gewerbeflächen dient regelmäßig der Gewinnerzielung. Ob sich die Gesellschaft im Rechtsverkehr eines juristisch einwandfreien Namens bedient, ist für ihre bürgerlich-rechtliche Existenz ohne Bedeutung.

13

Auch wenn hier aber eine Gemeinschaft im Sinne von § 741 BGB mit der Folge vorliegt, dass Vertragspartner auf Vermieterseite sämtliche Bruchteilseigentümer sind, ist die Schriftform gewahrt. Denn die Vertragspartei ist in diesem Fall jedenfalls bestimmbar, weil sich die Teilhaber durch Einsichtnahme in das Grundbuch unschwer und eindeutig feststellen lassen; die Identität der Vermieter steht mithin bei Vertragsschluss bereits verbindlich fest. Wenn es dem Bestimmtheitserfordernis genügt, die künftigen Erwerber eines Grundstücks als Vertragspartei zu bezeichnen, ist auch eine Sammelbezeichnung für die derzeitigen Bruchteilseigentümer des vermieteten Grundstücks als hinreichend genau zu erachten. Ein potentieller Erwerber, dessen Schutz die Formvorschrift in erster Linie bezweckt, kann den Vermieter nach Veräußerung des Grundstücks ohne weiteres ermitteln und damit Klarheit darüber gewinnen, wer Vertragspartner des Mietvertrages ist und ob er an einen unbefristeten oder – wie hier – befristeten Mietvertrag gebunden ist. Zwar mag es den Umgang zwischen den Mietvertragsparteien erleichtern, wenn der Vermieter im Rubrum des Mietvertrags namentlich aufgeführt ist, zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform ist dies jedoch nicht erforderlich (ebenso OLG Düsseldorf [10. Zivilsenat], Beschluss vom 23. Januar 2007, I-10 U 134/06, bei Juris; Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 3. Auflage, Rn. 276). Die Anschriften der Miteigentümer sind zur eindeutigen Identifizierung der Partei nicht erforderlich.

14

Dass der Bundesgerichtshof die Bezeichnung des Vermieters als "Erbengemeinschaft Sa. vertreten durch S.K." als nicht der Schriftform genügend erachtet hat (BGH, NJW 2002, 3389; auch BGH, NJW 2006, 1385), steht hierzu nicht in Widerspruch. In der von beiden Parteien erörterten Entscheidung beanstandet der Bundesgerichtshof, dass aus der Urkunde schon nicht hervorgehe, ob die Erben nach einem Erblasser Sa. oder Erben mit dem Namen Sa. gemeint seien. Weil die Urkunde auch keine Anschrift des Erblassers oder der Erben enthielt, bestehe für einen Erwerber keine Möglichkeit, anhand der Urkunde die Vertragspartei zu ermitteln. Anders als die Klägerin meint, hält der Bundesgerichtshof mithin nicht allgemein die Angabe einer Anschrift der Partei(en) für erforderlich; vielmehr hätte eine solche im Streitfall lediglich dazu dienen können, die Ermittlung des Vertragspartners zu ermöglichen. Wie vorstehend bereits dargelegt besteht aber die Problematik der fehlenden Ermittelbarkeit der Vertragspartei bei einer Grundstücksgemeinschaft nicht. Auch werden durch die Bezeichnung als Grundstücksgemeinschaft im Zusammenhang mit dem vermieteten Objekt die Miteigentümer eben dieses Objekts eindeutig als Vertragspartei bezeichnet; vernünftige Identitätszweifel an der Person des Vermieters können nicht aufkommen (vgl. auch OLG Düsseldorf [10. Zivilsenat], Beschluss vom 23. Januar 2007, I-10 U 134/06, bei Juris).

15

c)

16

Der Mietvertrag genügt schließlich auch bezüglich der Unterzeichnung durch die Vermieter der Schriftform. Der Zusatz "vertreten durch Herrn Wolfgang Freischlag, (folgt Adresse)" eingangs des Vertragstextes hat die Vertretung der Vermieter hinreichend verdeutlicht.

17

aa) Zur Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB gehört auch, dass die Vertragsurkunde von beiden Parteien unterzeichnet ist (BGHZ 183, 67 = MDR 2010, 133; BGHZ 176, 301, 307 = NJW 2008, 2178, 2179). Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, dass sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet worden sind. Denn sonst lässt sich der Urkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften, auch für und in Vertretung der anderen Vertragsparteien, zustande gekommen ist oder ob die Wirksamkeit des Vertrages so lange hinausgeschoben sein soll, bis auch die weiteren Vertragsparteien diesen unterschrieben haben (BGH, a.a.O.). Ein Vertretungszusatz ist darüber hinaus immer dann erforderlich, wenn als Mieter oder Vermieter mehrere Personen auftreten, von denen nur eine den Vertrag unterschrieben hat. Auch dann ist aus der bloßen Unterschrift noch nicht ersichtlich, ob der Vertrag zugleich in Vertretung - und zwar auch für den anderen - mit unterzeichnet worden ist oder ob es noch der Unterschrift weiterer Personen bedarf (BGHZ 125, 175, 178 ff. = NJW 1994, 1649, 1650 f.). Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich (vgl. BGHZ 176, 301, 308 = NJW 2008, 2178, 2180).

18

bb) Hier hat der Vertreter der Grundstücksgemeinschaft, der ausdrücklich als solcher eingangs des Vertrages bezeichnet ist, den Mietvertrag zwar ohne einen Vertretungszusatz unterzeichnet. Der Vertreter ist jedoch selbst nicht Miteigentümer, so dass sich die Frage, ob er nur für sich selbst oder (auch) in Vertretung der übrigen Beteiligten gehandelt hat, nicht stellt. Der Urkunde ist deutlich zu entnehmen, dass die Unterschrift auf Vermieterseite für sämtliche Teilhaber der Grundstücksgemeinschaft geleistet worden ist. Damit ist auch insoweit den Anforderungen des § 550 BGB Genüge getan.

19

3.

20

Ob sich die Klägerin ggf. auf die fehlende Schriftform berufen oder sie sich, insbesondere im Hinblick auf die Schriftformnachholungsklausel in § 23 Ziffer 3. des Mietvertrages, nach Treu und Glauben so behandeln lassen müsste, als bestünde ein formwirksamer befristeter Mietvertrag (so Senat, OLGR Düsseldorf 2004, 443 = MDR 2004, 1179 zu einer nahezu gleichlautenden Klausel; vgl. auch KG, NJW-RR 2007, 805; OLG Köln, OLGR 2005, 697; OLG Celle NZM 2005, 219), kann im Streitfall damit offen bleiben. Hingewiesen sei allerdings darauf, dass der von der Klägerin für ihre Auffassung in Anspruch genommenen Entscheidung des OLG Rostock (NJW 2009, 445 ff.) insoweit ein etwas anderer Sachverhalt zugrunde lag, als dort nicht ausdrücklich bestimmt war, dass die Parteien den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig kündigen können sollten.

21

II.

22

An dieser Beurteilung hält der Senat fest. Die Ausführungen der Klägerin in dem Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 27. Juni 2011 rechtfertigen keine abweichende Beurteilung.

23

1.

24

Ob es sich bei der Vermieterin um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder um eine Bruchteilsgemeinschaft im Sinne von § 741 BGB handelt, ist für die Wahrung der Schriftform unerheblich. Handelte es sich um eine GbR, läge allenfalls eine versehentliche Falschbezeichnung ("falsa demonstratio") vor, die nach § 133 BGB nichts daran änderte, dass – wie auch sonst – nicht das fehlerhaft Erklärte, sondern das wirklich Gewollte gilt. Dieser Grundsatz ist auch auf formgebundene Rechtsgeschäfte anzuwenden (BGH, NJW 2008, 1658; NJW 1991, 1730, 1731; BGHZ 74, 116, 119; 87, 150, 153). Vertragspartei ist mithin die Rechtspersönlichkeit geworden, die auf Vermieterseite tatsächlich existiert.

25

Die Vertragspartei ist damit auch hinreichend bestimmt bezeichnet. Zweifelhaft ist vorliegend allenfalls, in welcher Rechtsform die Miteigentümer des vermieteten Grundstücks handeln. Haben sich diese tatsächlich zur Verfolgung eines gemeinsamen Zwecks zusammengeschlossen und läge somit eine GbR vor, wäre auch diese durch die Bezeichnung "Roland Ernst Grundstücksgemeinschaft 1" hinreichend bestimmt beschrieben; die ausdrückliche Benennung als GbR ist hierfür nicht erforderlich (vgl. auch BGH, NJW 2004, 1103).

26

2.

27

Entgegen der Darstellung der Klägerin hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 2. November 2005 (XII ZR 233/03, NJW 2006, 140 ff.) nicht darauf abgestellt, dass bei Abschluss des Mietvertrages eine GbR in Gründung vorlag und später die GbR Vermieterin wird. Vielmehr lässt der Bundesgerichtshof für die Wahrung der Schriftform ausdrücklich die Bestimmbarkeit der Vertragspartei anhand einer abstrakten Beschreibung genügen und akzeptiert es danach, dass als Vermieter diejenigen beschrieben waren, die das Grundstück erwerben würden, um es zu bebauen. Ob die Erwerber eine GbR oder lediglich eine Miteigentümergemeinschaft bilden würden, wird nicht thematisiert.

28

Auch aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 11. September 2002, XII ZR 187/00 (NJW 2002, 3389) kann die Klägerin nichts für sich herleiten. Der Bundesgerichtshof hat dort die von dem Senat genannte Möglichkeit, dass der Erwerber Einsicht in das Grundbuch nimmt, nicht in Betracht gezogen, weil aus der Urkunde schon nicht erkennbar war, ob die Erben nach einem Erblasser "Sa" oder die Erben mit dem Namen "Sa" gemeint waren und daher nicht zu ersehen war, wer der Erblasser und damit der frühere Grundstückseigentümer ist.

29

Der Bundesgerichtshof hat im Übrigen auch in weiteren Entscheidungen klargestellt, dass es mit dem Schutzgedanken des § 550 BGB vereinbar ist, dem Erwerber zuzumuten, wegen den Mietvertrag betreffenden Umständen Erkundigungen einzuholen, etwa zu der Frage, ob sich ein Mietverhältnis durch Ausübung einer Option verlängert hat (vgl. BGH, NJW 2007, 3273 m.N.; vgl. auch BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178). Es genüge, dass aus der Mietvertragsurkunde ersichtlich sei, dass der Mietbeginn und damit auch das Mietende vom Zeitpunkt des Eintritts eines Ereignisses abhängig sind, der bei Abschluss des Vertrages noch ungewiss war.

30

Vor diesem Hintergrund genügt auch hier die Bestimmbarkeit der Vertragspartei, die durch Einsichtnahme in das Grundbuch zu gewinnen ist.

31

III.

32

Auch die sonstigen Voraussetzungen für eine Entscheidung im Beschlussverfahren sind erfüllt. Die Rechtssache hat nämlich weder grundsätzliche Bedeutung (§ 522 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats im Urteilsverfahren (§ 522 Abs. 2 Nr. 3 ZPO).

33

IV.

34

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.