Verwaltungsgericht Oldenburg (Oldenburg) (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-04-19, Aktenzeichen 1 A 2873/00

Tatbestand

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Die Beteiligten streiten über die Rechtmäßigkeit der Festsetzung eines Sanierungsausgleichsbetrages.

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Der Kläger ist Eigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz für einen Wohnungseigentumsanteil von 105/10000, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 24, gelegen auf dem Grundstück ... in der Gemarkung ... Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des im Jahre 1985 förmlich festgelegten Sanierungsgebietes "Innenstadt".

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Die Beklagte erklärte mit Bescheid vom 16. Juli 1999 die Sanierung für das genannte Grundstück für abgeschlossen. Mit einem weiteren Bescheid vom 16. Juli 1999 setzte sie einen Sanierungsbetrag für die genannte Wohneinheit des Klägers in Höhe von 162,55 DM fest und forderte den Kläger zur Zahlung dieses Betrages auf. Zur Begründung führte sie aus: Sie sei verpflichtet, nach Abschluss der Sanierung einen Ausgleichsbetrag zu erheben, weil für das Grundstück durch die Sanierung eine Wertsteigerung entstanden sei. Grundlage für die Festsetzung seien die vorliegenden besonderen Bodenrichtwertkarten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich des Landkreises ... vom 20. April 1998 und 4. März 1999 - Wertermittlungsstichtag 31. Mai 1997 - über die Höhe der Anfangs- und Endwerte. In einem dem Bescheid beigefügten Berechnungsbogen legte die Beklagte dar, dass sie den Ausgleichsbetrag nach der Vergleichswertmethode "Modell Niedersachsen" ermittelt habe. Aus der zonalen Richtwertkarte des Gutachterausschusses ergebe sich für das betreffende Grundstück ein Anfangswert von 300,00 DM/qm. Der Berechnung der Werterhöhung von 6,9% lägen folgende Zuordnungen im Klassifikationsrahmen der Berechnungsmethode nach dem "Modell Niedersachsen" zu Grunde:

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Missstände. Bebauung 4; Struktur 1; Nutzung 1; Umfeld 4; Mittel: 0,25

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Maßnahmen: Bebauung 4; Struktur 1; Nutzung 1; Umfeld 4; Mittel 0,275.

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Die Zuordnung wird im Einzelnen wie folgt begründet:

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"a) Mißstände

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Bebauung: Die vorhandenen Mängel lassen auf eine geringe instandsetzungs- und modernisierungsbedürftige Bebauung schließen. Vereinzelt sind Instandsetzungen und Modernisierungen erforderlich, um die Gebäude dem städtebaulich gebotenen Zustand im Sanierungsgebiet anzupassen.

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Struktur: Die Strukturen und Eigentumsverhältnisse der Grundstücke sind überwiegend günstig, teilweise ausreichend. Entsprechend ist die Erschließung in Teilbereichen ergänzungsbedürftig.

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Nutzung: Überwiegend ist die Nutzung der Gebäude zu Wohn- und Gewerbezwecken funktionsgerecht. Es besteht keine störende Gemengelage.

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Umfeld: Die Parkplatzsituation ist unzureichend und teilweise ungeordnet und die Verkehrssituation verbesserungsbedürftig. Es fehlen innerörtliche Parkgelegenheiten für Besucher und Beschäftigte. Aufgrund der unzulänglichen Parkflächen und dem folgeträchtigen Parksuchverkehr sind Grundstückszufahrten verstellt und Straßen mir Kraftfahrzeugen aufgestaut. Erhebliche Beeinträchtigungen gehen von der B 213 aus (Wester-/
Huntestraße
).

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b) Maßnahmen

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Bebauung: Zahlreiche Modernisierungen und Instandsetzungen sind durchgeführt, davon 2 Maßnahmen mit Städtebauförderungsmitteln. Weitere Gebäude wurden den Sanierungszielen entsprechend von den Eigentümern instandgesetzt.

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Struktur: Die Erschließung ist in Teilbereichen den Bedürfnissen entsprechend ergänzt. Dadurch sind die Grundstücksanbindungen verbessert und zusätzliche Freiflächen und Parkraum entstanden.

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Nutzung: Durch Änderung bestehender Bebauungspläne wurde die Ausnutzung von Grundstücken angepaßt, durch Freilegung zusätzlicher Wohnraum, Freiflächen und Parkplätze geschaffen.

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Umfeld: Umgebaut wurden folgende Straßen bzw. Straßenabschnitte: Bahnhofstraße, Neue Straße, Düsternstraße,
Nachtigalgang
, Herrlichkeit, Grüne Str. und Sägekuhle. Die Pflasterungen sind den Sanierungszielen entsprechend teilweise mit Natursteinen ausgeführt und teils mit Ziegelsteinpflaster ergänzt. Ferner wurden Fahrbahnen und Wege mit den erforderlichen Entwässerungseinrichtungen versehen. Der ursprüngliche Parkplatz an der
Alexanderkirche
wurde unter Beteiligung des IfD zu einer parkähnlichen Anlage umgebaut. Ausreichende Parkflächen für Geschäftsbesucher und Beschäftigte wurden am Gildeplatz und in der neuen Parkpalette geschaffen. Von der Hauptgeschäftsstraße "
Huntestraße
" sind fußläufige Verbindungen zu diesem Quartier erstellt worden (Passagen- und Verbindungswege). Durch den Umbau der Hunte-Westerstr." in eine verkehrsberuhigte Straße wird auch das bewertete Quartier nur noch vom Anliegerverkehr frequentiert."

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Aus den angegebenen Durchschnittswerten für Missstände und Maßnahmen ermittelte die Beklagte unter Anwendung einer - im Berechnungsbogen grafisch dargestellten - Matrix, beruhend auf den tatsächlichen Bodenwerterhöhungen und Klassenbildungen aus Vergleichssanierungen, einen Richtwert für die prozentuale Bodenwertsteigerung von 6,9%, d.h. hier im Hinblick auf einen Anfangswert von 300,00 DM/qm eine Erhöhung um 20,70 DM/qm. Danach sind in dem Berechnungsbogen zunächst eine Modifizierung der einzelnen Klassifizierungen auf Grund von Maßnahmen, die nach § 155 BauGB angerechnet werden, vorgesehen, sowie anschließend einzelne prozentuale Abschläge nach den Kriterien "Baudenkmal - Wirtschaftlicher Nachteil (Grundstückszuschnitt/Topographie/Bebauung/Randlage) - Lageverschlechterung (Landesdurchschnitt = 10 % für Verkehrsaufkommen, in Nähe von Gaststätten, Planungsschaden)". Für das hier relevante Grundstück sah die Beklagte bei der Berechnung Anrechnungen und Abschläge wegen derartiger Gründe nicht vor. Ausgehend davon ergebe sich abschließend eine Werterhöhung für das Grundstück von 748 qm x 20,6966 DM/qm in Höhe von 15.481,02 DM, wovon auf die Wohneinheit Nr. 24 des Klägers ein zu erhebender Anteil von 105/10000 = 162,55 DM entfalle.

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Der Kläger erhob gegen den Bescheid zur Festsetzung und Erhebung des Ausgleichsbetrages Widerspruch und führte zur Begründung aus: Eine Anhörung nach § 154 Abs. 4 Satz 2 sei nicht erfolgt. Seiner Ansicht nach sei eine Werterhöhung des Grundstücks in Folge der Sanierungsmaßnahmen nicht eingetreten.

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Die Beklagte teilte dem Kläger mit Schreiben vom 29. Oktober 1999 mit, dass sie aus Gründen der Rechtssicherheit die im Verfahren zur Festsetzung des endgültigen Ausgleichsbetrages bislang unterbliebene Erörterung gemäß § 154 Abs. 4 BauGB nachhole und ihm insofern Gelegenheit zur Stellungnahme gebe. Der Kläger trug daraufhin ergänzend vor: Das Flurstück 595/4 der Flur 36 werde in der Satzung der Beklagten über die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebietes nicht aufgeführt. Zudem habe die Beklagte nicht berücksichtigt, dass das Haus durch die Eigentümer bzw. Investoren neu errichtet worden sei. Dies sei im Hinblick auf eine Anrechnung gem. § 155 BauGB zu würdigen. Er nehme hier einen anrechenbaren Einfluss der Neubebauung auf die Bodenwerterhöhung an, weil der Umstand der Neubebauung das einzige Kriterium sei, dass seine Situation von den im hinteren Teil der ...liegenden Grundstücke unterscheide, für die auch die Beklagte eine sanierungsbedingte Wertsteigerung nicht habe feststellen können. Weiterhin erinnere er daran, dass es für die Anlieger der ... eine schriftliche Zusage gegeben habe, wonach der Ausbau der Straße für die Anlieger kostenlos sei. Die Beklagte müsse sich des Weiteren entgegenhalten lassen, dass sie selbst in einem Schreiben aus dem Jahr 1985 für das Gebiet der ... einen Richtwert von maximal 400,00 DM/qm angenommen habe. Nunmehr nehme sie einen Wert von nur noch 320,00 DM/qm an. Eine Erhöhung des Bodenwertes in Folge der 13 Jahre währenden Sanierung ergebe sich folglich aus der eigenen Argumentation der Beklagten nicht. Schließlich seien die Klassifikationen für Bebauung und Umfeld für das Grundstück falsch eingeschätzt worden. Die Eigentümer der Eigentumswohnungen hätten durch den Kauf ihrer Wohnungen einen möglichen Wertzuwachs bereits gezahlt, so dass bei ihnen eine Wertsteigerung nicht eingetreten sei. Für das Grundstück habe auch ein Missstand der Parkplatzsituation nicht bestanden, da Parkflächen auf dem Grundstück zur Verfügung gestellt worden seien. Außerdem habe sich der ursprüngliche Plan, dass das Quartier nur noch vom Anliegerverkehr frequentiert werde, nicht bewahrheitet. Durch den Wegfall von Parkplatzflächen in unmittelbarer Umgebung des Grundstücks entstehe weiterhin Parkplatzsuchverkehr und sowohl die ... als auch die ... würden als Umgehung genutzt, wenn zu starker Verkehr die ...frequentiere.

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Die Beklagte wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 7. Juli 2000 zurück und führte zur Begründung aus: Die erforderliche Anhörung habe sie im Widerspruchsverfahren nachgeholt. Die Ermittlung der Werterhöhung sei rechtmäßig auf der Grundlage des anerkannten "Modells Niedersachsen" vorgenommen worden. Es sei dabei - in Kenntnis der Rechtsprechung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts, wonach eine ausschließliche Festsetzung des Ausgleichsbetrages anhand nicht begründeter Richtwertkarten, in denen verschiedene Wertzonen für die Anfangs- und Endwerte ausgewiesen seien, durch einen Vergleich dieser Werte nicht zulässig sei - eine individuelle Wertermittlung für jedes einzelne Grundstück erfolgt. Lediglich der Anfangswert, auf den sich die sanierungsbedingte Wertsteigerung beziehe, sei der zonalen Richtwertkarte für Anfangswerte des Gutachterausschusses entnommen worden. Die Beschreibungen der vier Bewertungskomplexe für die "Missstände" und "Maßnahmen" wiederholten sich zwar für eine Vielzahl von Grundstücken, die innerhalb einer Bewertungszone lägen. Diese Bewertungszonen entsprächen auch den Zonen der besonderen Richtwertkarte des Gutachterausschusses für Anfangswerte. Durch die Anrechnung bzw. Berücksichtigung verschiedener Abschläge und Auslassung von Teilflächen bei der Wertermittlung werde aber letztlich die individuelle Bewertung eines jeden Grundstücks deutlich. Für die angeregte Anwendung der "Bagatellklausel" lägen die Voraussetzungen nicht vor. Der für die Erhebung des Ausgleichsbetrages entstehende Verwaltungsaufwand sei zwar durch die Vielzahl der erhobenen Widersprüche verhältnismäßig groß, erreiche aber bei weitem nicht den Betrag der zu erwartenden Einnahmen von 860.730,97 DM. Auch bei einem unterstellten Vorliegen der Voraussetzungen für eine Ermessensausübung entscheide sie sich wegen der erheblichen Folgewirkungen und der Unentbehrlichkeit selbst noch so geringer "Überschussbeträge" gegen ein Absehen von der Erhebung.

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Der Kläger hat am 7. August 2000 Klage erhoben. Er trägt ergänzend zur Begründung des Widerspruchs vor: Die Wertermittlung für das hier relevante Grundstück sei bereits deshalb auf einer falschen Tatsachengrundlage erfolgt, weil das Grundstück auf der Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 31. Mai 1997 als freie Fläche verzeichnet sei. Für das Gebiet seien seiner Ansicht nach außerdem nur konjunkturelle, nicht aber sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen zu verzeichnen. Er erachte die Berechnung des Ausgleichsbetrages weiterhin als nicht nachvollziehbar und willkürlich. Dafür spreche insbesondere, dass die Beklagte für den hinteren Bereich der ... im Ergebnis eine Wertsteigerung von 0 DM festgestellt habe, obwohl die festgestellten Missstände und Maßnahmen identisch seien mit denen, die für das hier relevante Grundstück festgestellt worden seien. Diese Änderung beruhe offensichtlich nur auf einer neuen Bodenrichtwertkarte, was dafür spreche, dass allein die Bodenrichtwertkarte Maßstab für die Eingruppierung gewesen sei und nicht die detaillierte Beschreibung der Missstände und Maßnahmen. Dieses Verfahren sei unzulässig. Er bestreite, dass das "Modell Niedersachsen" hier überhaupt angewandt worden sei. Es sei ein Sachverständigengutachten dazu einzuholen, dass dieses Modell von der Beklagten nicht habe angewandt werden können, weil hierzu die fachlichen Möglichkeiten und die tatsächlichen Grundlagen fehlten. Die von der Rechtsprechung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts geforderten Grundlagen für die Bestimmung des Anfangs- und Endwertes seien in den Bescheiden nicht zu finden. Stattdessen werde der Anfangswert der Richtwertkarte entnommen und anschließend eine Ermittlung nach den Kriterien des "Modells Niedersachsen" vorgenommen. Für alle in einer Richtwertzone befindlichen Grundstücke werde aber die gleiche Einstufung vorgenommen, die notwendige Individualisierung fehle. Die Begründungen für die Missstände und Maßnahmen seien nicht konkret, sondern pauschal gehalten. Es fehle der Schritt der grundstücksbezogenen Einstufung. Die erforderliche Individualisierung erfolge auch nicht durch die im Berechnungsbogen aufgezeigten Anrechnungen und Abschläge. Diese Kriterien würden genannt ohne das Grundstück zu beschreiben, so dass für das Grundstück weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht eine individuelle Bewertung vorgenommen worden sei. Die angefochtenen Bescheide enthielten hierzu keine Angaben, obwohl im Widerspruchsverfahren individuelle Gründe für ein Absehen von der Erhebung oder eine Verringerung des Ausgleichsbetrages vorgetragen worden seien.

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Die in dem angefochtenen Bescheid vorgenommenen Klassifikationen seien zudem unzutreffend. So hätte bei den Missständen der Bebauung eine Zuordnung zur Klasse 1 und nicht zur Klasse 4 erfolgen müssen, weil die Bebauung überwiegend intakt gewesen sei. Ebenso unzutreffend sei die bei der Bebauung vorgenommene Zuordnung der Maßnahmen zur Klasse 5. Entgegen den Ausführungen in dem angefochtenen Bescheid seien in der hier zu beurteilenden Zone keine Maßnahmen mit Städtebauförderungsmittel durchgeführt worden. Es sei auch nicht richtig, dass zahlreiche Modernisierungen und Instandsetzungen durchgeführt worden seien. Von den von der Beklagten im Laufe des Verfahrens genannten vier Maßnahmen stammten zwei erst aus dem Jahr 1999, mithin einem Zeitpunkt nach Ablauf des Stichtages für die Wertermittlung am 31. Mai 1997. Die beiden verbliebenen Maßnahmen, für die Instandsetzungsverträge in den Jahren 1991 und 1992 abgeschlossen worden seien, rechtfertigten die Einstufung zur Klasse 5 nicht. Darüber hinaus würden von der Beklagten private Investitionen am anderen Ende des Quartiers sowie gerade auf dem Grundstück im hinteren Bereich der ... benannt, für das dann, wie bereits erwähnt, nur auf Grund einer neuen Bodenrichtwertkarte keine sanierungsbedingte Wertsteigerung mehr festgestellt worden sei, obwohl die gleichen Klassifikationen erfolgten. Die Zuordnung der Missstände und Maßnahmen bei der Struktur jeweils zur Klasse 1 lasse die Frage entstehen, warum überhaupt eine Stadtsanierung in diesen Bereichen durchgeführt worden sei. Gleiches gelte für die Einteilung der Nutzung ebenfalls jeweils zur Klasse 1. Auch wenn dies für die Bewertung keine Bedeutung habe bestreite er die inhaltlichen Ausführungen der Beklagten hierzu, wonach durch eine Änderung bestehender Bebauungspläne die Ausnutzung von Grundstücken angepasst worden sei bzw. durch Freilegungen zusätzlicher Wohnraum geschaffen worden und Freiflächen und Parkplätze entstanden seien. Die Bebauungspläne seien bereits vor der Sanierung aufgestellt und verabschiedet worden, jedoch nicht in Kraft getreten. Einige der Bebauungspläne seien erst nach Abschluss der Sanierung veröffentlicht worden. Mit Satzungsbeschluss vom 23. Mai 1985 habe auch der für das hier relevante Grundstück vorher geltende Bebauungsplan in einen neuen Bebauungsplan aufgehen sollen, eine Veröffentlichen des neuen Planes sei jedoch während der gesamten Sanierungsphase nicht erfolgt. Völlig falsch sei die Situation zum Umfeld eingeschätzt worden. Eine Zuordnung zur Klasse 4 sei hier weder für die Missstände noch für die Maßnahmen gerechtfertigt. Es sei unzulässig, bei den Missständen die vormalige Ortsdurchfahrt der B 213 als Beeinträchtigung mit einzubeziehen, weil die Herausnahme dieser Bundesstraße mit der Ortsumgehung nicht im Rahmen der Stadtsanierung erfolgt sei und kein Ziel der Stadtsanierung habe sein können. Die Parkplatzsituation habe sich nicht verbessert. Vielmehr seien gerade im unmittelbaren Bereich des hier zu bewertenden Grundstücks eine Reihe von Parkplätzen, so auf dem Marktplatz und in der ..., verschwunden. Dafür sei der Parksuchverkehr und der Durchgangsverkehr im Quartier des betreffenden Grundstücks erheblich angestiegen. Durch die Verkehrsberuhigung der Hauptstraße ... sei ein großer Teil des Verkehrs in die Nebenstraßen und damit die Straßen, die insbesondere für die Wohnnutzung in der Innenstadt zur Verfügung stünden, verdrängt worden. Lediglich private Initiativen hätten hier dazu geführt, dass genügend Parkplätze vorhanden seien, nicht die Stadtsanierung und ihre Maßnahmen. Zudem müsse die Betrachtung in Bezug auf das Umfeld differenzierter vorgenommen werden. Die Verkehrssituation in der ... sei vor der Stadtsanierung überwiegend gut gewesen. Insofern hätte die Klasse 1 angenommen werden müssen. Es sei dort jedenfalls aus verkehrlicher Sicht weder ein Rad- noch ein Fußweg noch eine Verbesserung für den ruhenden Verkehr vorgenommen worden. Auch hinsichtlich der Maßnahmen hätte folglich die Klasse 1 vergeben werden müssen. Insgesamt müsse die Eingruppierung im Rahmen eines einzuholenden Sachverständigengutachten überprüft werden

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Ebenso müsse zu der Annahme der Beklagten, dass ein Anfangswert von 300,00 DM der Berechnung zu Grunde zu legen sei, ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Den angefochtenen Bescheiden sind die erforderlichen Grundlagen der Wertermittlung nicht zu entnehmen. Die Angaben des Vorsitzenden des Gutachterausschusses im Rahmen der Beweisaufnahme im Termin zur mündlichen Verhandlung am 22. Oktober 2002 seien nicht ausreichend, um hierzu Klarheit zu schaffen. Er habe vielmehr angegeben, dass die in der Bodenrichtwertkarte angegeben Werte zur Grundlage der Festsetzung einvernehmlich zu regelnder Beträge gemacht werden sollten. Die vom Gesetzgeber vorgesehene Differenzierung, wonach hinsichtlich der Grundstücksqualität auf die Zeit vor der Sanierung und hinsichtlich des Geldwertes auf den Erhebungszeitpunkt abzustellen sei, habe er nicht vornehmen können.

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Seine Ansicht, dass hier keine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung festzustellen sei, werde schließlich bekräftigt durch ein Gutachten des Gutachterausschusses für den Bereich des Landkreises ... zu dem Wertermittlungsstichtag 2. September 1992 (Bl. 164ff der Gerichtsakte), in dem für das Grundstück unter den dort genannten Voraussetzungen ein Ausgleichsbetrag von 0 DM ermittelt worden sei. In diesem Gutachten werde ausgeführt, dass bei einer gebietsbezogenen Betrachtung eine Sanierungseffekt nicht festgestellt werden könne. Als einzige Maßnahme sei die Erneuerung der Erschließungsanlagen zu beobachten. Alle im Einzelnen dargelegten Einzelmaßnahmen hierzu stufe der Gutachterausschuss aber nicht als Sanierungseffekte, sondern als normalen Unterhaltungsaufwand ein, der vielleicht etwas aufwändiger und somit detailreicher erfolgt sei, weil dafür Sanierungsmittel verwendet werden konnten.

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Das im Verlauf des gerichtlichen Verfahrens eingeholte Gutachten zur sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung lasse mehrere Fragen offen: Es sei nicht erkennbar, warum das Modell Niedersachsen und nicht das Vergleichswertverfahren angewandt worden sei. Der Anfangswert von 190 Euro/qm sei deutlich unter dem Preis von rund 240 Euro/qm, der 1985 von den Käufern bezahlt worden sei. Als Stichtag für die Wertermittlung hinsichtlich der konjunkturellen Verhältnisse werde der 31. Dezember 1999 erwähnt, obwohl die Abschlusserklärung vom Juli 1999 stamme. Die in dem Gutachten im Zusammenhang mit den entsprechenden besonderen Bodenrichtwertkarten angeführten Endwerte von 160 Euro und 165 Euro stünden in einem nicht nachvollziehbaren Unterschied zu dem im Gutachten ermittelten Endwert von 205 Euro. Das Gutachten lasse insgesamt eine Auseinandersetzung mit der Wertermittlung der Beklagten vermissen, warum der Anfangs- und Endwert nun ganz anders ausgefallen sei. Die Anwendung des Modells Niedersachsen sei hier zudem nur möglich unter Berücksichtigung einer Ergebniskontrolle durch das Vergleichswertverfahren. Dies ergebe sich daraus, dass nach dem Gutachten eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung von 8% vorliege. Nach der dieser Berechnung zu Grunde gelegten Matrix ergebe sich selbst bei einer durchgehenden Klassifikation aller Missstände und Maßnahmen mit Klasse 1 aber bereits eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung von 4%. Es sei deshalb zu fordern, dass bei allen Ergebnissen unter 10% eine entsprechende Ergebniskontrolle durchgeführt werde. Schließlich sei auch die im Gutachten vorgenommene Klassifikation der Maßnahmen bei der Nutzung mit der Klasse 5 zweifelhaft. Die in der Begründung des Gutachtens dafür herangezogene Änderung des Bebauungsplanes sei keine sanierungsbedingte Maßnahme gewesen. Selbst die Beklagte habe bei ihrer Berechnung hier die Klasse 1 angenommen. Auch die im Gutachten vorgenommene Eingruppierung bei der Bebauung (Missstände Klasse 4, Maßnahmen Klasse 2) sei fehlerhaft. Die erforderliche Anrechnung nach § 155 BauGB werde in dem Gutachten ebenfalls nicht vorgenommen. Insgesamt erachte er deshalb zumindest die Einholung eines Obergutachtens bzw. eine Ergänzung des vorgelegten Gutachtens für erforderlich.

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Der Kläger beantragt,

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den Bescheid der Beklagten vom 16. Juli 1999 und ihren Widerspruchsbescheid vom 7. Juli 2000 aufzuheben.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie entgegnet: Die Heranziehung des Klägers zu dem geforderten Sanierungsbetrag sei rechtmäßig. Ziel der Sanierung sei es gewesen, die in dem Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen der Niedersächsischen Landesentwicklungsgesellschaft (NILEG) vom Juni 1984 (Beiakte D) aufgeführten Missstände zu beseitigen. Die für die Berechnung erforderlichen Anfangswerte seien der besonderen Bodenrichtwertkarte entnommen worden. Die Endwerte der Richtwertkarte habe sie demgegenüber nur nachrichtlich in den Bescheid aufgenommen, die Werterhöhung sei allein auf Grund der vorgenommenen Klassifizierungen nach dem „Modell Niedersachsen“ erfolgt. Die Einordnung nach dem Klassifizierungsmodell weise innerhalb der jeweiligen Zone keine Abweichungen für einzelne Grundstücke auf, bei allen Grundstücken einer Zone ergebe sich an dieser Stelle der Wertfestsetzung die gleiche Werterhöhung. Eine Ausnahme habe sie jedoch gemacht: der Gutachterausschuss habe die
Huntestraße
in zwei Zonen aufgeteilt, sie habe daraus vier Zonen gemacht. Innerhalb der nunmehr kleineren Zonen ergebe sich zwar jeweils der gleiche Prozentsatz für die Werterhöhung, in Bezug auf die vom Gutachterausschuss gebildeten zwei Zonen bestünden aber unterschiedliche Prozentsätze. Für die Ermittlung der Endwerte sei eine Aufteilung in weitere Zonen und damit kleinere Bereiche erfolgt, weil die in einer Anfangswertzone durchgeführten Maßnahmen meistens nicht soweit ausgestrahlt haben. Für die Grenzziehung sei die Ausstrahlung der Maßnahmen maßgeblich gewesen. So sei auch die hier geltend gemachte Einteilung der einheitlichen Anfangswertzone in zwei Endwertzonen vom Gutachterausschuss auf Grund der Mitteilung entsprechender Maßnahmen erfolgt. Für den nördlichen Bereich sei der Gutachterausschuss der Meinung gewesen, dass nur unterlassene Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt worden seien, so dass dort keine Sanierung im eigentlichen Sinne stattgefunden habe. Als die Vorauszahlungen ermittelt und angefordert worden seien, habe es noch keine besonderen Richtwertkarten gegeben. Grundlage seien die normalen Richtwertkarten gewesen, die Werterhöhungen seien weitgehend gegriffen worden. Von den gegriffenen Zahlen habe sie aus Sicherheitsgründen erhebliche Abschläge gemacht. Bei der endgültigen Veranlagung seien dann von den Grundstückseigentümern im Nordteil des beschriebenen Gebietes keine Ausgleichsbeträge erhoben worden, die Vorauszahlungen habe sie zurückerstattet. In der hier relevanten Zone seien vier Maßnahmen mit Mitteln der Stadtsanierung sowie weitere fünf Maßnahmen ohne Förderung aus Sanierungsmitteln durchgeführt worden. Daneben seien vier Grundstücksteile aus Mitteln der Stadtsanierung angekauft und zu Parkplätzen hergerichtet worden. Um Anrechnungstatbestände nach § 155 BauGB zu erkennen sowie Abschläge nach den in dem angefochtenen Bescheid aufgeführten Kriterien machen zu können hätten der Leiter ihres Fachbereiches Bau und der zuständige Sachbearbeiter des Sanierungsträgers NILEG jedes einzelne Grundstück besichtigt. Der mehrgeschossige Neubau, in dem der Kläger eine Eigentumswohnung besitze, habe nicht zur Sanierung beigetragen, sondern eher das Gegenteil bewirkt. Der Neubau passe nicht in die Umgebung. Die Häuser in der näheren Umgebung seien normale typische ... Bürgerhäuser.

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Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 22. Oktober 2002 über das Verfahren und die Gründe, die zur Festlegung des Anfangswertes und der Bestimmung der Endwertzonen in den Bodenrichtwertkarten zur Innenstadtsanierung ... geführt haben, Beweis erhoben durch Vernehmung des sachverständigen Zeugen ... Gemäß Beweisbeschluss vom 17. Januar hat das Gericht zudem Beweis erhoben über die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung (Anfangs- und Endwert) des Grundstücks, auf dem sich die Wohneinheit des Klägers befindet, durch Einholung eines Gutachtens des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich des Landkreises ... Zum Ergebnis dieser Beweisaufnahmen wird verwiesen auf den Inhalt der Sitzungsprotokolle vom 22. Oktober 2002 und 19. April 2004 sowie das am 19. Januar 2004 vorgelegte Gutachten.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen; sie sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Entscheidungsgründe

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Die Klage, über die nach Übertragungsbeschluss der Kammer durch den Einzelrichter entschieden werden konnte, ist als Anfechtungsklage zulässig, aber unbegründet.

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Nach § 154 Abs.1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstückes entspricht.

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Form- und Verfahrensfehler sind nicht ersichtlich. Insbesondere bestehen keine rechtlichen Bedenken gegen die Nachholung der gem. 154 Abs. 4 Satz 2 erforderlichen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Abs. 1 BauGB anrechenbaren Beträge im Verlauf des Widerspruchsverfahrens. Die Beklagte hat diesen Verfahrensfehler damit gem. § 1 Abs. 1 NdsVwVfG iVm. § 45 Abs. 1 Nr. 3 VwVfG geheilt. Das Verfahren nach § 154 Abs. 4 S. 2 BauGB akzentuiert die in § 28 VwVfG normierte Anhörungspflicht, modifiziert aber darüber hinaus das Verwaltungsverfahren nicht. Die Regelung über die Heilung (§ 45 VwVfG) bleibt deshalb anwendbar. Eine andere Regelung wäre auch nicht sinnvoll, weil die berechtigten Interessen des Betroffenen durch Nachholung der Anhörung (§ 45 Abs. 1 S. 3 VwVfG) gewahrt und andererseits unökonomische Wiederholungen von Verwaltungsverfahren und/oder Gerichtsverfahren vermieden werden (vgl. OVG Bremen, Urteil vom 13. Dezember 1994 - 1 BA 37/93 - n. juris).

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In materiell-rechtlicher Hinsicht bestehen ebenfalls keine Bedenken gegen den angefochtenen Bescheid. Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht; Miteigentümer - wie hier - sind im Verhältnis ihrer Anteile an dem gemeinschaftlichen Eigentum heranzuziehen. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift liegen vor.

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Das Grundstück mit dem Eigentumsteil des Klägers liegt im Geltungsbereich der Satzung der Beklagten über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Innenstadt“ vom 12. Juli. 1984 - Sanierungssatzung - .

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Die Sanierungssatzung ist rechtlich nicht zu beanstanden. Sie findet ihre Rechtsgrundlage in § 3 StBauFG bzw. § 136 BauGB. Die für Sanierungsmaßnahmen in diesen Regelungen enthaltenen Voraussetzungen städtebaulicher Missstände, zu deren Behebung die Maßnahmen erforderlich sind, lagen hier offensichtlich vor. Sie ergeben sich insbesondere aus dem Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen, in dem vor allem die Verkehrssituation auf Grund der unzureichenden Versorgung der Innenstadt mit Stellplätzen und der Mangel im baulichen Zustand von Straßen und Wegen, aber auch unzureichende Fußwegeverbindungen und Mängel im baulichen Zustand der Gebäude aufgeführt sind, welche die Funktionsfähigkeit des Gebietes als Versorgungszentrum eines Mittelzentrums in Frage gestellt haben.

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Die Satzung wurde am 6. Februar 1985 von der Bezirksregierung Weser-Ems genehmigt und am 15. März 1985 (Amtsblatt für den Regierungsbezirk Weser-Ems S. 297) veröffentlicht. Das Grundstück mit dem Eigentumsanteil des Klägers wird von der Sanierungssatzung der Beklagten räumlich erfasst. Die jetzige Flurstücksbezeichnung 595/4 des Grundstücks findet sich zwar nicht in der der Satzung beigegebenen Liste der vom Sanierungsgebiet umfassten Grundstücke. Dies ist jedoch auf eine Änderung der Flurstücksbezeichnung zurück zu führen. Das Grundstück liegt aber eindeutig - und unstreitig - innerhalb der von § 2 der Sanierungssatzung festgelegten Grenzen des Sanierungsgebietes.

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Die Beklagte hat auch unter Einschaltung der Niedersächsischen Landesentwicklungsgesellschaft (NILEG) als Sanierungsträgers eine Sanierung durchgeführt. Sanierung ist die Gesamtmaßnahme, die darauf angelegt ist, für ein bestimmtes Gebiet ein Geflecht mehrere städtebaulicher Einzelmaßnahmen koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und durchzuführen. Die von der Beklagten durchgeführten Maßnahmen zur Behebung der städtebaulichen Missstände ergeben sich zum Einen ebenfalls aus dem Bericht über das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen durch den Sanierungsträger vom Juni 1984, zum Anderen aus den detaillierten Angaben in der vom sachverständigen Zeugen Eberhardt im Termin zur mündlichen Verhandlung am 22. Oktober 2002 vorgelegten und erläuterten Karte (Beiakte E). Die in dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen aufgeführten Maßnahmen wurden zwar nicht vollständig realisiert. Nach der am 22. Oktober 2002 vorgelegten Karte und auch dem Erläuterungsbericht zu den besonderen Bodenrichtwertkarten (Beiakte C) erfolgten jedoch erhebliche Straßenbaumaßnahmen, bei denen Straßen umgestaltet und entsprechend dem historischen Ausbau wieder hergerichtet bzw. als verkehrsberuhigt ausgebaut worden sind, sowie Maßnahmen zur Sanierung der Wallanlage, der Bau einer Parkpalette und der Ausbau des Gildeparkplatzes. Darüber hinaus wurden fußläufige Verbindungen geschaffen und Baumaßnahmen der Modernisierung, des Abbruchs und Neubaus von Gebäuden, zum Teil durch Einsatz öffentlicher Mittel, durchgeführt. Trotz der entfallenen Maßnahmen, etwa der Aussiedlung eines Gewerbebetriebes, haben die durchgeführten Maßnahmen insgesamt immer noch ein solches Gewicht, dass sie sich nicht als bloße Erschließungsmaßnahmen, sondern als Sanierung im genannten Sinn darstellen.

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Die Sanierung ist gem. § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB abgeschlossen, nachdem die Beklagte mit bestandskräftigem Bescheid vom 16. Juli 1999 die Durchführung der Sanierung für das hier betreffende Grundstück gem. § 163 Abs. 1 BauGB für abgeschlossen erklärt hat.

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Die gesetzlichen Tatbestandsvoraussetzungen für die Erhebung eines Ausgleichsbetrages gem. § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB liegen damit vor. Entgegen der Ansicht des Klägers steht dem keine Zusage der Beklagten, einen Ausgleichsbetrag nicht zu erheben, entgegen. In den vom Kläger hierzu vorgelegten Schreiben der Beklagten vom 12. und 19. Dezember 1985 heißt es:

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„Mehrfach ist die Frage nach evtl. Ausbaubeiträgen für den Ausbau der ... gestellt worden. Hierzu kann ich Ihnen die erfreuliche Mitteilung machen, dass, wie bereits oben erwähnt, der Ausbau der ... im Rahmen der Innenstadtsanierung vom Bund und Land gefördert wird. Diese Förderung schließt eine Erhebung von Erschließungs- oder Verbesserungsbeiträgen nach den einschlägigen Vorschriften des Bundesbaugesetzes bzw. des Nieders. Kommunalabgabengesetzes aus. Der Ausbau der ... wird insoweit also für die Anlieger kostenlos sein.“

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Die Beklagte hatte damit auf die von § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB vorgegebene Rechtslage hingewiesen. Danach sind Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für die Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Mit der Einschränkung im letzten Satz, dass „insoweit“ der Ausbau der ... kostenlos sein werde, wird im Hinblick auf diese Rechtslage eindeutig auf die im vorherigen Satz erwähnte Erhebung von Erschließungs- und Verbesserungsbeiträgen Bezug genommen. Der Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB wird von dieser Formulierung weder wörtlich noch sinngemäß erfasst. Im Übrigen könnte die Rechtmäßigkeit der Erhebung eines Ausgleichsbetrages auf Grund der gesetzlich zwingend angeordneten Pflicht der Eigentümer zur Zahlung eines Sanierungsbetrages nicht durch eine vorherige rechtswidrige Zusicherung der Nichterhebung beeinträchtigt werden (OVG Schleswig, Beschluss vom 9. Juli 2001- 1 M 22/00 - NordÖR 2002, S. 21).

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Rechtliche Bedenken bestehen auch nicht hinsichtlich der Höhe des Sanierungsbetrages. Der rechtmäßig zu erhebende Betrag fällt jedenfalls nicht niedriger aus als der vom Kläger mit dem angefochtenen Bescheid geforderte Betrag.

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Die vom Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks auszugleichende Erhöhung des Bodenwertes besteht nach § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

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Zur Ermittlung der Bodenwerterhöhung bediente sich die Beklagte nach den Angaben im angefochtenen Bescheid des „Modells Niedersachsen“. Dabei wird durch eine additive Methode die Bodenwerterhöhung in einem sogenannten Komponentenverfahren ermittelt. Diese in mehreren Bundesländern verwendete Berechnungsmethode ist als zulässiges Verfahren zur Berechnung der Bodenwerterhöhungen aus Anlass der Sanierung allgemein anerkannt (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 8. Mai 2000 - 1 M 1287/00 - ; Urteil vom 17. April 1997 - 1 L 6618/95 - ; Urteil vom 17. Januar 1997 . 1 L 1218/95 - , NdsRpfl. 1997, S.123, BRS 59 Nr. 250;
Bartholomäi
, NVwZ 2001, S. 1377).

48

Das Klassifikationssystem besteht aus zwei gleichartig strukturierten Bewertungsrahmen für die städtebaulichen Missstände (Anfangszustand) und die Maßnahmen (Neuordnungstand). Dabei ist jeder Rahmen wiederum in die vier Komplexe Bebauung (bezogen auf die nähere Umgebung), Struktur (Eigentumsverhältnisse, Zugänglichkeit, innere Erschließung), Nutzung (Art und Maß der baulichen Nutzung, Verdichtung, Gemengelage, Beschaffenheit) und Umfeld (Verkehr, Infrastruktur, äußere Erschließung, Grünanlagen) gegliedert. Die vier Komplexe sind in Form einer Rangskala von 1 (minimaler Missstand/minimale Maßnahme) bis 10 (maximaler Missstand/maximale Maßnahme) unterteilt. Jede der Klassen ist mit Stichwortangaben zu den typischen Klassenmerkmalen belegt. Die Anwendung des Verfahrens erfolgt davon ausgehend, indem das Bewertungsobjekt zunächst nach seinen Merkmalen in den Klassifikationsrahmen für Missstände und Maßnahmen eingestuft wird, und zwar für jeden der vier Komplexe in eine der Stufe 1 bis 10. Danach werden Klassenmittelwerte aus den vier Komplexen gebildet, unterschieden nach Missständen und Maßnahmen. Schließlich wird die prozentuale Wertsteigerung aus dem Modellrahmen (Matrix) für den Anfangswert entnommen (VG Gießen, Urteil vom 11. Dezember 2000 - 1 E 303/00 - NJOZ 2001, S. 435 m.w.N.)

49

Soweit ersichtlich ist die Beklagte bei der von ihr eigenständig vorgenommenen Berechnung der Sanierungsbeträge auch grundsätzlich nach diesem Verfahren vorgegangen. Sie hat insbesondere die Bodenwerterhöhung nicht schematisch den besonderen Richtwertkarten entnommen, was unzulässig wäre (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 25. April 1997 - 6 M 6441/96 - V.n.b.). Vielmehr hat sie nur den Anfangswert der Richtkarte entnommen und ist dann nach dem Klassifikationsschema des „Modells Niedersachsen“ vorgegangen. Allerdings ist auf dieser Ebene noch keine individualisierte Betrachtung der einzelnen Grundstücke erfolgt, sondern eine gleichmäßige Kategorisierung aller Grundstücke innerhalb einzelner gegenüber den Anfangswertzonen z.T. modifizierter Endwertzonen. Eine Individualisierung erfolgte erst anschließend, wie auch die Anrechnung nach § 155 BauGB, anhand der im Bescheid ausgewiesenen Kriterien.

50

Inwieweit dieses Verfahren der Beklagten noch in vollem Umfang von den anerkannten Vorgaben des „Modells Niedersachsen“ gedeckt ist, kann dahinstehen. Eine Verpflichtung der Beklagten, den nach § 192 Abs. 1 BauGB gebildeten Gutachterausschuss mit der Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerungen zu beauftragen, bestand nicht (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 13. März 1997 - 1 M 4892/96 - NVwZ-RR 1998, S. 582). Die Beklagte hat hier die Bewertung einzelner Grundstücke ausgehend von gebietsweise ermittelten Bodenrichtwerten vorgenommen. Mit dieser Methode kann die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung grundsätzlich korrekt ermittelt werden (vgl. OVG Lüneburg, ebd), durch die im Bescheid benannten Kriterien für die Individualisierung dürfte eine hinreichend grundstücksbezogene Ermittlung möglich sein. Es spricht auch viel dafür, dass diese Methode inhaltlich richtig angewandt worden ist. Insbesondere ist der von der Beklagten angenommene Wertermittlungsstichtag (31. Mai 1997) nicht schlechthin ungeeignet. Zwar ist ein auf den Abschluss der Sanierung, hier durch Abschlusserklärung am 16. Juli 1999, bezogener Bodenrichtwert in besonderem Maße zur Ableitung der Ausgleichsbeträge geeignet. In § 14 Satz 2 WertV ist aber ausdrücklich vorgesehen, dass ein Bodenrichtwert auch dann zur Wertermittlung herangezogen werden kann, wenn ihm allgemeine Wertverhältnisse zu einem früheren Zeitpunkt zu Grunde liegen und eventuelle Veränderungen in den Wertverhältnissen durch einen Zuschlag auf den Anfangswert oder einen Abschlag vom Endwert berücksichtigt werden (vgl. OVG Lüneburg, ebd.). Anhaltspunkte für eine derartige zu berücksichtigende Wertveränderung in dem angegebenen Zeitraum sind hier aber nicht ersichtlich.

51

Soweit der Kläger darüber hinaus die von der Beklagten im Rahmen des Modells Niedersachsen im einzelnen vorgenommenen Klassifikationen rügt, ist dies für die Entscheidung ebenfalls unerheblich. Denn das von der Beklagten damit ermittelte Ergebnis ist durch das im gerichtlichen Verfahren eingeholte Einzelgutachten des zuständigen Gutachterausschusses jedenfalls dahingehend bestätigt worden, dass die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung nicht geringer ausgefallen ist als in dem angefochtenen Bescheid errechnet. Der Gutachterausschuss kommt zu dem Ergebnis, dass für das Grundstück mit dem Eigentumsanteil des Klägers eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 11.000 Euro anzunehmen sei, die damit deutlich höher liegt als die von der Beklagten angenommene Erhöhung von 15.481,02 DM = 7.915,32 Euro.

52

Die vom Kläger gegenüber diesem Gutachten erhobenen Einwände greifen nicht durch.

53

Es spricht bereits viel dafür, mit dem VG Gießen (vgl. Urteil vom 11. Dezember 2000 - 1 E 303/00 - NJOZ 2001, S. 435,441f.) anzunehmen, dass der Versuch, die Anwendung des „Modells Niedersachsen“ bei der Erstellung eines Gutachtens durch den zuständigen Gutachterausschuss für das konkret zu bewertende Grundstück hinsichtlich einzelner Einstufungen von Teilaspekten anzugreifen, um so eine günstigere Bewertung zu erreichen, grundsätzlich keinen Erfolg haben kann. Denn zum Einen ist es das Ziel des gesetzlich vorgeschriebenen Verfahrens, ein Gesamtsystem zu entwickeln, das von den Betroffenen vor allem auch deshalb akzeptiert werden kann, weil die zu Grunde gelegten Werte zueinander stimmig sind und alle im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücke gleich behandeln. Zum Anderen kommt dem Gutachterausschuss ein besonderes Gewicht zu. Auf Grund der gesetzlichen Aufgabenzuweisung in den §§ 192ff. BauGB ist er als die sachverständige Stelle anzusehen, auf deren Wissens- und Erkenntnisstand bei der Wertermittlung abzustellen ist und zu dessen Aufgaben es nach § 193 Abs. 1 Nr. 1 BauGB gerade zählt, Gutachten über den Wert von bebauten und unbebauten Grundstücken zu erstatten, die für den Vollzug des Baugesetzbuches, also auch des § 154 BauGB von den zuständigen Behörden zur Erfüllung ihrer Aufgaben beantragt werden. Regelmäßig vermittelt der Gutachterausschuss das Fachwissen daher in sachgerechter Weise (vgl VG Gießen, a.a.O.).

54

Der hier im gerichtlichen Verfahren tätig gewordene zuständige Gutachterausschuss hat mit dem Gutachten vom 8. Januar 2004 nach für das gesamte Sanierungsgebiet ersichtlich einheitlichen sachlichen Kriterien eine für das streitige Grundstück einzelfallbezogene nachvollziehbare Einschätzung vorgenommen, die im Ergebnis jedenfalls nicht zu einer niedrigeren sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung kommt als diejenige, die die Beklagte dem vom Kläger geforderten Sanierungsbetrag zu Grunde gelegt hat.

55

Der Gutachterausschuss hat die Berechnungsmethode des „Modells Niedersachsen“ sachgerecht und nachvollziehbar angewendet. Die vom Kläger hiergegen vorgebrachten Argumente sind nicht geeignet, die fundierten und detaillierten Aussagen des Gutachtens zu erschüttern.

56

Eine Berechnung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung an Hand der Vergleichswertmethode war hier, wie in dem Gutachten zutreffend ausgeführt wird, bereits deshalb nicht möglich, weil Kauffälle vergleichbarer Grundstücke unter Einbeziehung eines bereits gezahlten Sanierungsbetrages nicht vorliegen. Dies ergibt sich zum einen daraus, dass es sich hier um ein relativ kleines Gebiet handelt, für das zum anderen in einer Vielzahl von Fällen Rechtsmittel gegen die Erhebung eines Sanierungsbetrages erhoben worden sind. Nachvollziehbar hat der Vorsitzenden des Gutachterausschusses im Termin zur mündlichen Verhandlung am 19. April 2004 folglich auch angegeben, dass in der Datensammlung des Gutachterausschusses kein derartiger Verkaufsfall aufgeführt sei, sondern jeweils nur Anfangswerte, weil bei den Verkäufen jeweils mit einbezogen worden sei, dass der Erwerber noch einen Sanierungsbetrag zu bezahlen habe. Das hier angewandte „Modell Niedersachsen“ als Hilfsmittel zur Berechnung ist gerade für die Berechnung in Sanierungsgebieten als indirekte Vergleichswertmethode entwickelt worden, um dieser Problematik grundsätzlich begegnen zu können.

57

Zutreffend bestimmte der Gutachterausschuss den Wertermittlungsstichtag auf den 16. Juli 1999. Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WertV sind bei der Bemessung der Ausgleichsbeträge nach § 154 Abs. 1 BauGB die maßgebenden Anfangs- und Endwerte des betreffenden Grundstücks auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln, wobei nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WertV in den Fällen des § 163 Abs. 1 BauGB - wie hier - der Zeitpunkt der Abschlusserklärung maßgebend ist. Mit rechtskräftigem Bescheid vom 16. Juli 1999 erklärte die Beklagte die Sanierung für das Grundstück mit dem Eigentumsanteil des Klägers für abgeschlossen. Rechtlich nicht zu beanstanden ist die Bestimmung dieses Tages als Stichtag für den Endwert hinsichtlich der Qualifizierung des Zustandes des zu bewertenden Grundstücks, weil die werterhöhenden Maßnahmen zu diesem Zeitpunkt abgeschlossen waren, sowie des 31. Mai 1979, dem Tag der Beschlussfassung über die Einleitung vorbereitender Untersuchungen, für den entsprechenden Anfangswert, weil für diesen Zeitpunkt hinreichend sicher gestellt ist, dass der Zustand in den Blick genommen wird, der sich gem. § 154 Abs. 2 BauGB ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Soweit der Kläger meint, es werde im Gutachten entgegen dieser abstrakten Festlegung tatsächlich ein - falscher - Stichtag vom 31. 12. 1999 angenommen, kann dem nicht gefolgt werden. Denn dieser Tag taucht zwar in der Tabelle auf Seite 20 des Gutachten auf, in der die besonderen Bodenrichtwerte für das Gebiet, in dem das hier relevante Grundstück liegt, dokumentiert werden. Die Bestimmung des Anfangswertes erfolgt dann aber im Anschluss auf Grund einer spezifischen Analyse der Kaufpreise vergleichbarer Kauffälle, bezogen auf den Stichtag 16. Juli 1999.

58

Rechtliche Bedenken an der Bestimmung des Anfangswertes auf 190 Euro/qm bestehen nicht. Der vom Kläger gerügte Unterschied zu der Annahme der Beklagten in dem angefochtenen Bescheid, wonach ein Anfangswert von nur 300 DM/qm (ca. 155 Euro) anzunehmen sei, ergibt sich auf Grund der eindeutigen und nachvollziehbaren Angaben in dem Gutachten und den entsprechenden Erläuterungen des Vorsitzenden des Gutachterausschusses im Termin zu mündlichen Verhandlung daraus, dass das von der Beklagten in den Blick genommene Gebiet insofern relativ groß ausgefallen ist und der für dieses Gebiet angenommene einheitliche Anfangswert der spezifischen Situation des hier zu beurteilenden Grundstücks nicht mehr gerecht wird. Der Gutachterausschusses orientierte sich demgegenüber an Kauffällen von Grundstücken in einer annähernd vergleichbaren Situation und entwickelte daraus unter Berücksichtigung einzelner nachvollziehbar dargelegter Aspekte, die zu Abstrichen und Aufschlägen im Verhältnis zu diesen Grundstücken führen, den Anfangswert für das hier streitige Grundstück.

59

Der in dem Gutachten im Anschluss daran errechnete Endwert ergibt sich im Wesentlichen aus den maßgeblichen Klassifikationen für die Missstände und Maßnahmen bestimmter Faktoren im Rahmen des „Modells Niedersachsen“. Die hiergegen vom Kläger erhobenen Zweifel greifen nicht durch. Grundsätzlich kann es nicht ausreichen, wenn lediglich behauptet wird, einzelne Einstufungen auf der Ebene des Bewertungsrahmens seien nicht zutreffend. Dies wird weder dem Zweck des Bewertungssystems noch dem Gewicht einer einzelnen subjektiven Bewertung im Vergleich zur Gesamtheit der im Sanierungsgebiet durchgeführten Maßnahmen gerecht. Mit der allgemeinen Behauptung des Klägers, die Klassifikation für die Bebauung sei unzutreffend, kann folglich die in dem Gutachten nachvollziehbar erläuterte Begründung für diese Klassifikation nicht in Frage gestellt werden. Soweit der Kläger die deutliche Abweichung des Gutachtens von der Annahme der Beklagten bei den Maßnahmen im Komplex Nutzung rügt, bleibt seine Kritik ebenfalls ohne Erfolg. Auch hierzu wurde in dem Gutachten und mit den Erläuterungen des Vorsitzenden nachvollziehbar dargelegt, dass die Änderung des Bebauungsplanes hier eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung bereits deshalb nach sich gezogen hat, weil dadurch eine bessere Ausnutzbarkeit des Grundstückes erreicht worden ist. Die Frage, dass das Grundstück hier vor der Änderung des Bebauungsplanes bebaut worden ist, mithin zu einem Zeitpunkt, als die jetzt für die Bodenwerterhöhung angesetzte höhere Ausnutzbarkeit noch nicht gegeben war, ist insofern nicht von Relevanz, weil grundsätzlich der Bodenwert eines unbebauten Grundstückes in den Blick zu nehmen ist. Bei der Berechnung der Sanierungsbeträge ist grundsätzlich auf die Bodenwerte, nicht auf die Bebauung abzustellen. Nach § 154 Abs.1 BauGB besteht der Sanierungsausgleichsbetrag in dem Unterschied zwischen zwei Bodenwerten. Vom Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert), ist der so genannte Anfangswert abzuziehen. Das ist der Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Schon der Wortlaut zeigt damit, dass es für die Berechnung des Sanierungsausgleichsbetrages nur auf die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen ankommt und die Bebauung eines Grundstücks dementsprechend grundsätzlich außer Betracht zu bleiben hat (OVG Lüneburg, Beschluss vom 10. März 2003 - 1 LA 38/03 - NVwZ-RR 2003, S. 828f.). Unabhängig hiervon ergäbe sich selbst dann, wenn mit der Beklagten und entgegen dem Gutachten hier eine Klassifikation mit 1 statt 5 vorgenommen würde, unter Berücksichtigung der übrigen Kriterien und Rechenschritte des Gutachtens insgesamt immer noch eine höhere Bodenwerterhöhung, nämlich mindesten 6% von 190 Euro/qm = 11,4 Euro/qm gegenüber 20,70 DM/qm = 10,58 Euro/qm im angefochtenen Bescheid.

60

Entsprechend der Ansicht des Klägers hat hier auch eine Plausibilitätskontrolle der unter Anwendung des „Modells Niedersachsen“ errechneten sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung durch den Gutachterausschuss stattgefunden. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses hat im Termin zur mündlichen Verhandlung hierzu zunächst dargelegt, dass der Gutachterausschuss grundsätzlich das „Modell Niedersachsen“ nur als Hilfsmittel zur Ermittlung der Endwerte heranziehe und nicht als Methode zur rechnerisch eindeutig bestimmbaren Bodenwerterhöhung erachte. Demgemäß sei der Beschluss am Ende des Gutachten auch unter Würdigung aller wertbeeinflussenden Merkmale und der lokalen Marktsituation ergangen. Dies bedeute, dass im Gutachterausschuss abschließend unter Berücksichtigung der Kenntnisse der Mitglieder des Ausschusses über die konkrete Marktsituation vor Ort geprüft worden sei, ob der errechnete Endwerte auf dem Markt auch erzielbar sei, was hier zutreffe. Der Einzelrichter hat keine Zweifel, dass diese Kontrolle hier gewissenhaft und ermessensfehlerfrei durchgeführt worden ist. Hierfür spricht insbesondere auch die im Gutachten detailliert aufgeführte Auseinandersetzung mit dem Umstand, dass das hier relevante Grundstück 1985 zu einem relativ hohen Preis veräußert worden ist. Die vom Kläger aufgeworfene Frage, ob bei der Anwendung des Modells Niedersachsen immer dann, wenn eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von weniger als 10% errechnet worden sei, eine Ergebniskontrolle durchzuführen sei, braucht hier folglich grundsätzlich nicht geklärt zu werden, da eine solche Kontrolle hier stattgefunden hat, deren Ergebnis zu Beanstandungen keinen Anlass gibt. Die zudem geforderte Kontrolle anhand des Vergleichswertverfahrens ist hier bereits deshalb nicht möglich, weil, wie bereits ausgeführt wurde, die erforderlichen Vergleichsfälle nicht vorliegen.

61

Auf Grund der detaillierten und durchgängig nachvollziehbar dargestellten und erläuterten Ausführungen in dem Gutachten und durch den Vorsitzenden des Gutachterausschusses im Termin zur mündlichen Verhandlung am 19. April 2004 sieht der Einzelrichter folglich auch unter Berücksichtigung der vom Kläger angeführten, aber, wie im Einzelnen ausgeführt, nicht durchschlagenden Kritikpunkte keinen Anlass, weitere Sachverständigengutachten oder eine Ergänzung des vorgelegten Gutachtens einzuholen.

62

Der Umstand, dass auf dem hier streitigen Grundstück ein Neubau errichtet worden sei, führt entgegen der Ansicht des Klägers nicht dazu, dass eine Anrechnung nach § 155 BauGB zu erfolgen habe. Der Kläger hat hierdurch weder Ordnungsmaßnahmen gem. § 146 Abs. 3 BauGB durchgeführt noch Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB errichtet oder geändert, so dass eine Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 2. Halbsatz nicht in Betracht kommt. Ebenso wenig hat er gem. § 155 Abs. 1 Nr. 3 BauGB die Bodenwerterhöhung in einem der Nummern 1 und 2 des § 155 BauGB sowie des § 154 BauGB entsprechenden Betrag als Teil des Kaufpreises bereits entrichtet. Anhaltspunkte dafür, dass der Sanierungsbetrag in den Kaufvertrag eingeflossen ist, sind den Angaben des Klägers nicht zu entnehmen. Allein der Umstand, dass für das Grundstück 1985 ein relativ hoher Preis gezahlt worden ist, reicht hierzu nicht aus. Schließlich ist auch eine Anrechnung nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 1. Halbsatz nicht möglich. Danach sind auf den Ausgleichsbetrag die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, anzurechnen. Zu Recht nimmt der Kläger bereits in seinem Schreiben an die Beklagte vom 17. Dezember 1999 (Beiakte A, Bl. 26ff.) an, dass der Bodenwert durch Neubaumaßnahmen nur verhältnismäßig geringfügig beeinflusst wird und nur im Einzelfall eine gebietliche Konzentration privater Maßnahmen dazu führen kann, dass sich das Erscheinungsbild und Ansehen des Gebietes deutlich verbessert und somit die Neubaumaßnahme zu einer Bodenwerterhöhung geführt hat (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 17. April 1997 - 1 L 6618/95 - V.n.b.). Anhaltspunkte für eine derartige Ausnahmesituation ergeben sich hier allein aus dem Umstand, dass das betreffende Grundstück mit einer Wohnbebauung versehen worden ist, offensichtlich nicht. Es ist auch nicht erkennbar, dass die Neubebauung im Zusammenhang mit anderen - konzentrierten - privaten Investitionen in diesem Gebiet zu der Bodenwerterhöhung beigetragen hat.

63

Die Klage war folglich mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

64

Die Streitwertfestsetzung erfolgt nach § 13 Abs. 2 GKG.

65

Gründe für die Zulassung der Berufung nach § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO (vgl. § 124 a Abs. 1 VwGO) liegen nicht vor.

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