Oberlandesgericht Rostock ()
Urteil vom 2007-04-26, Aktenzeichen 7 U 67/05

Tenor

1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Neubrandenburg vom 26.05.2005 dahin abgeändert, dass die Klage abgewiesen wird.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch den Beklagten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

1

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zustimmung zur Löschung von zu seinen Gunsten im Grundbuch von W. Bl. eingetragenen Sicherungshypotheken im Nennbetrag von insgesamt 51.129,19 € in Anspruch.

2

Am 06.12.1996 beurkundete der Notar K. N. J. zur UR-Nr. / einen "Kauf- und Übereignungsvertrag" über Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 560,7112 Hektar auf der Grundlage der Bestimmungen des Ausgleichsleistungsgesetzes i.V.m. der Flächenerwerbsverordnung. Der Kaufpreis betrug insgesamt 830.714,37 DM bzw. im Falle der Nichterfüllung "der Bedingungen zur Gewährleistung des Abschlages nach § 6 Abs. 4 FlErwV" 942.856,61 DM. Käufer waren die Eheleute R. in Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Als Erschienener zu 1. war ein am Sitz der Klägerin geschäftsansässiger "Bereichsleiter Forstwirtschaft" H. W. erschienen, der erklärte:

3

"Dass er die nachstehenden Erklärungen nicht im eigenen Namen abgebe, sondern unter Ausschluss jeglicher persönlicher Haftung als bevollmächtigter Vertreter für die B. B.GmbH B., eingetragen im Handelsregister ... unter Vorlage der Vollmacht ...

- im Folgenden
"Verkäuferin"
genannt -

diese wiederum handelnd

a) sowohl im eigenen Namen

als auch

b) aufgrund notarieller Vollmacht vom 20. August 1992 ... für die Treuhandanstalt, Anstalt des öffentlichen Rechts, Berlin, seit dem 01. Januar 1995 nach § 1 der Treuhandanstaltumbenennungsverordnung ... umbenannt in

Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben,

Anstalt des öffentlichen Rechts

Berlin

- im Folgenden BvS genannt - ".

4

In der Vorbemerkung des Kauf- und Übereignungsvertrages heißt es unter Ziff. 1.:

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"1. Als Eigentümerin für die Mehrzahl der vertragsgegenständlichen Grundstücke ist aufgrund Vermögenszuordnung die BvS im Grundbuch eingetragen.

Für die nicht der BvS zugeordneten vormals in Volkseigentum stehenden vertragsgegenständlichen Grundstücke ist der Staatliche Forstwirtschaftsbetrieb N. im Grundbuch eingetragen.

Hinsichtlich dieser Grundstücke ist die BvS ... verfügungsbefugt."

Mit Vereinbarung vom 05.06.1996 zwischen der BvS und der Verkäuferin erfolgte nach § 2 Abs. 1 Satz 6 VZOG die einvernehmliche Vermögenszuordnung der vertragsgegenständlichen Grundstücke auf die Verkäuferin. Dementsprechend erging am 01. April 1996 ... ein Vermögenszuordnungsbescheid gemäß § 2 Abs. 1 Satz 6 VZOG. Dieser Bescheid ist gemäß § 2 Abs. 1 Satz 7 VZOG bestandskräftig geworden. Mit Bestandskraft des Bescheides wurde daher die Verkäuferin kraft der gesetzlichen Regelung in § 2 Abs. 1 a Satz 4 VZOG Eigentümerin der vertragsgegenständlichen Grundstücke.

Aufgrund von § 8 Abs. 1 lit. c) VZOG steht trotz des somit bereits erfolgten gesetzlichen Eigentumsübergangs auf die Verkäuferin die Verfügungsbefugnis hinsichtlich der vertragsgegenständlichen Grundstücke weiterhin auch der BvS zu. Die Verfügungsbefugnis der BvS endet nach § 8 Abs. 3 lit. b) VZOG mit Eingang des den Eigentumsübergang mitteilenden Eintragungsersuchens bei dem zuständigen Grundbuchamt. Mit der baldigen Eintragung der Verkäuferin als Eigentümerin der vertragsgegenständlichen Grundstücke ist zu rechnen.

...

Die Verkäuferin und die BvS wünschen die Veräußerung der vertragsgegenständlichen Grundstücke. Zu diesem Zweck hat die BvS als kraft Gesetzes Verfügungsbefugte im Einvernehmen mit der Verkäuferin dieser eine entsprechende Verkaufsvollmacht erteilt.

2. ...

Die Verkäuferin versichert, dass die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben das nach § 10 Abs. 1 FlErwV erforderliche Einvernehmen zum Abschluss des nachfolgenden Vertrages am 15.11.1996 erteilt hat.

Die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben ist nach § 13 Abs. 7 FlErwV ermächtigt, sämtliche der Verkäuferin aus diesem Vertrag zustehenden Rechte und obliegenden Pflichten im Namen und für Rechnung der Verkäuferin wahrzunehmen."

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§ 8 Ziff. 1 des standardisierten, von der Klägerin in einer Vielzahl von Fällen verwandten Vertragsformulars stellte fest, dass der Kaufgegenstand dem in § 3 Abs. 10 Satz 1 AusglLeistG bestimmten Veräußerungsverbot unterliege. In § 8 Ziff. 2 vereinbarten die Vertragsparteien:

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"Der Käufer ist des Weiteren verpflichtet, während der Dauer des gesetzlichen Veräußerungsverbotes jede anderweitige Verfügung über den Kaufgegenstand ohne Zustimmung der Verkäuferin zu unterlassen.

...

Der Zustimmung bedarf jede grundbuchliche Belastung des Kaufgegenstandes".

8

§ 8 Ziff. 7 des Vertrages enthielt u.a. einen Rücktrittsvorbehalt:

9

"Trifft der Käufer Verfügungen über den Kaufgegenstand i.S. des Abs. 2, ohne dass die Verkäuferin der Verfügung zugestimmt hat, oder nimmt der Käufer eine Verfügung über den Kaufgegenstand vor, deren Inhalt nicht der erteilten Einwilligung entspricht und verweigert die Verkäuferin die Genehmigung der von dem Käufer vorgenommenen Verfügung oder verletzt der Käufer die ihm nach vorstehendem Absatz 3 Satz 1 obliegende Verpflichtung, gilt Folgendes:

a) Die Verkäuferin ist berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten. ...

b) ...

c) ...

d) Die Verkäuferin ist berechtigt, gegen den Anspruch des Käufers auf Kaufpreisrückzahlung mit und in Höhe der sich aus vorstehenden Buchstaben b) und c) sowie aus § 7 a), die entsprechend, also auch hinsichtlich des zugunsten der Verkäuferin vereinbarten Zurückbehaltungsrechtes anzuwenden sind, ergebenden Forderungen aufzurechnen."

10

In § 9 des Vertrages wurden Vereinbarungen zur Sicherung der Zweckbindung getroffen und in dessen Abs. 2 unter a) - f) Voraussetzungen für eine Rücktrittsberechtigung der Verkäuferin festgelegt. In § 10 bewilligte der Käufer zur dinglichen Sicherung des Anspruchs der Verkäuferin auf Rückübertragung nach Ausübung der vorbehaltenen Rücktrittsrechte eine Rückauflassungsvormerkung:

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"Bereits jetzt beantragt die Verkäuferin, unmittelbar mit Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch eine Rückauflassungsvormerkung im Rang nach dem gleichfalls einzutragenden Veräußerungsverbot zugunsten der Verkäuferin im Grundbuch einzutragen."

12

Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses lag ein Eintragungsersuchen zum Grundbuchamt über den im Wege der Vermögenszuordnung beabsichtigten Eigentumswechsel der kaufgegenständlichen Grundstücke von der BvS auf die Klägerin noch nicht vor.

13

Mit Schreiben vom 15.10.1997 beantragte Notar J. die "Eigentumsumschrift" sowie

14

die Eintragung eines Veräußerungsverbots sowie einer Rückauflassungsvormerkung zugunsten der Verkäuferin unter Bezugnahme auf § 10 des vorbezeichneten Kaufvertrages:

- Bescheinigung über ein Veräußerungsverbot der BvS Berlin vom 05. Dezember 1996,

- ...

15

Die Eigentumsumschreibung erfolgte am 21.12.1998. Zeitgleich wurden eingetragen:

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Veräußerungsverbot mit Genehmigungsvorbehalt gemäß § 3 Abs. 10 des AusglLeistG bis 20. Dezember 2018.

Gemäß Antrag vom 06. Dezember 1998 (UR 725/96 Notar J. in L.) im Range vor dem Recht Abteilung III Nr. 1 ...

Rückauflassungsvormerkung, bedingt, befristet, für die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben, Anstalt des öffentlichen Rechts, Berlin.

Gemäß Bewilligung vom 06. Dezember 1998 (UR 725/96 Notar J. in L.) im Range vor dem Recht Abteilung III Nr. 1 ...

17

In Abteilung III Nr. 1 wurde am gleichen Tag eine Grundschuld i. H. v. 830.714,37 DM zugunsten einer Bank eingetragen.

18

Am 12.11.2002 wurden in der 3. Abteilung des Grundbuches unter lfd. Nr. 7 - 14 hinsichtlich einzelner, zum Kaufgegenstand gehörender Grundstücke Sicherungshypotheken zugunsten des Beklagten im Wege der Zwangsvollstreckung i.H.v. insgesamt 51.129,19 € eingetragen.

19

Die Klägerin übte mit Schreiben vom 20.12.2002 die ihr nach dem Vertrag vorbehaltenen Rücktrittsrechte aus. Mit rechtskräftigem Versäumnisurteil vom 11.05.2004 verurteilte das Landgericht Neubrandenburg (Az.: 4 O 357/03) die Eheleute R., die streitgegenständlichen Grundstücke Zug um Zug gegen Zahlung von 128.820,27 EUR herauszugeben, die Grundstücke an die Klägerin aufzulassen sowie die Eintragung der Klägerin im Grundbuch zu bewilligen und die Löschung der in der Abteilung III eingetragenen Grundpfandrechte herbeizuführen.

20

Am 02.09.2004 wurde das Grundbuch "von Amts wegen" dahin "berichtigt", dass die Klägerin seit dem 21.12.1998 Berechtigte der Rückauflassungsvormerkung sei. Die Eintragung der Klägerin als Eigentümerin erfolgte am 13.12.2004. Der Beklagte weigert sich, die Löschungsbewilligung hinsichtlich der vorbezeichneten Sicherungshypotheken abzugeben. Im Laufe des Berufungsverfahrens trat die BvS ihre Rechte aus dem eingetragenen "Veräußerungsverbot mit Genehmigungsvorbehalt gemäß § 3 Abs. 7 AusglLeistG bis 2018" an die Klägerin ab.

21

Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, die Sicherungshypotheken seien vormerkungswidrig, weil sie ihren Anspruch auf Rückerwerb unbelasteten Eigentums beeinträchtigten. Der Beklagte hat seinen Klageabweisungsantrag damit begründet, ein Anspruch der Klägerin auf lastenfreien Eigentumsrückerwerb zu ihren Gunsten sei nicht vorgemerkt. Das Landgericht hat mit am 26.05.2005 verkündetem Urteil der Klage stattgegeben. Wegen seiner Begründung und wegen des ihr zugrundeliegenden unstreitigen und streitigen Vortrags im Weiteren wird auf das angegriffene Urteil verwiesen.

22

Gegen das am 30.05.2005 zugestellte Urteil wendet sich der Beklagte mit seiner am 10.06.2005 eingegangenen und am 25.07.2005 begründeten Berufung. Er verfolgt das Ziel der Klageabweisung weiter. Zur Begründung führt er aus:

23

Da es sich um eine bedingte/befristete Rückauflassungsvormerkung gehandelt habe, trete die Vormerkungswirkung frühestens mit dem Bedingungseintritt, hier der Rücktrittserklärung vom 20.12.2002, ein. Die Grundbuchberichtigung zugunsten der Klägerin sei erst am 02.09.2004 eingetragen worden, so dass die Klägerin frühestens ab diesem Zeitpunkt als Berechtigte angesehen werden könne.

24

Die BvS sei ohne entsprechende Bewilligung der "Käuferin" als Berechtigte einer Rückauflassungsvormerkung eingetragen worden; die eingetragene Vormerkung sei deshalb materiell-rechtlich wirkungslos. Die Klägerin wiederum sei nicht von Beginn an als Berechtigte einer Rückauflassungsvormerkung eingetragen gewesen. Die Eintragung sei eindeutig und lasse keinen Raum für eine Auslegung. Frühestens mit der "Grundbuchberichtigung" am 02.09.2004 könne die Klägerin als Berechtigte einer Rückauflassungsvormerkung gelten.

25

Die Rückauflassungsvormerkung genüge darüber hinaus nicht dem Gebot hinreichender Bestimmtheit. Sie enthalte keine Andeutung eines Rücktrittsgrundes im Fall der Eintragung von Sicherungshypotheken.

26

Das eingetragene Veräußerungsverbot erfasse die hier in Rede stehenden Sicherungshypotheken nicht. § 3 Abs. 10 Satz 1 AusglLeistG erfasse nur Veräußerungen, nicht aber sonstige Verfügungen und nicht eine Belastung im Wege der Zwangsvollstreckung. Vielmehr werde insoweit § 3 Abs. 10 Satz 1 AusglLeistG durch § 12 Abs. 3 Satz 1 FlErwVO ergänzt. Nach dieser Vorschrift solle die Privatisierungsstelle im Kaufvertrag eine - gemäß § 137 Satz 2 BGB zulässige - Verpflichtung des Erwerbers vereinbaren, keine anderen Verfügungen als Veräußerungen i.S. des Veräußerungsverbots vorzunehmen. Dementsprechend sei die Klägerin auch verfahren. Sie habe die Käufer in § 8 Abs. 2 Satz 1 und 3 verpflichtet, während der Dauer des gesetzlichen Veräußerungsverbots jede anderweitige Verfügung über den Kaufgegenstand bzw. grundbuchliche Belastung des Kaufgegenstandes ohne ihre Zustimmung zu unterlassen.

27

Die Klägerin verteidigt die landgerichtliche Entscheidung. Sie ist der Ansicht:

28

Die Rückauflassungsvormerkung entfalte ihre Sicherungswirkung zugunsten der Klägerin schon seit dem 21.12.1998 jedenfalls infolge der späteren "Grundbuchberichtigung". Denn es sei nur eine im Wege der Auslegung der Grundbucheintragung bestehende Unklarheit beseitigt worden. Für diese Auslegung müsse auch auf die in Bezug genommene Eintragungsbewilligung und die Urkunde des Notars vom 06.12.1996 abgestellt werden dürfen. Hieraus ergebe sich, dass Berechtigte der Rückauflassungsvormerkung die Klägerin habe sein sollen. Auch der Eintragungsantrag und die beigefügte Rangerklärung jeweils vom 15.10.1997 verwiesen auf die "Verkäuferin" und damit auf die Klägerin als Berechtigte der Rückauflassungsvormerkung.

29

Der Vertrag vom 06.12.1996 sei zudem dahin zu verstehen, dass auch die BvS neben der Klägerin als "Verkäuferin" anzusehen sei. Nach dem Vertrag hätten die "Verkäuferin" und BvS die Veräußerung der vertragsgegenständlichen Grundstücke gewünscht. Zu diesem Zwecke habe die BvS als kraft Gesetzes Verfügungsbefugte im Einvernehmen mit der Klägerin dieser eine entsprechende Verkaufsvollmacht erteilt. Im Kontext mit den weiteren Ausführungen im Grundstückskaufvertrag vom 06.12.1996 in Ziffer 1 der Vorbemerkung lasse sich hieraus nur die Schlussfolgerung ziehen, dass die Klägerin neben der BvS als weitere "Verkäuferin" anzusehen sei.

30

Das in § 3 Abs. 10 AusglLeistG geregelte Veräußerungsverbot sei ein relatives Veräußerungsverbot gemäß § 135 BGB. Dieses Veräußerungsverbot solle erkennbar sicher stellen, dass die nach dem Flächenerwerbsprogramm zu unterhalb des Verkehrswertes veräußerten Flächen nur an den gesetzlich definierten Personenkreis gelangten und nicht an Nichtberechtigte durchgereicht würden. Nicht nur rechtsgeschäftliche Übertragungen des Kaufgegenstandes liefen diesem Zweck zuwider. Auch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in die verkauften Grundstücke würden vom Veräußerungsverbot erfasst. Die Klägerin sei auch Berechtigte dieses Veräußerungsverbotes.

II.

31

Die zulässige Berufung ist begründet.

32

1. Der Klägerin steht ein Anspruch aus §§ 888 Abs. 1, 883 Abs. 2 BGB auf Zustimmung zur Löschung der streitgegenständlichen Sicherungshypotheken nicht zu. Voraussetzung eines Anspruches aus §§ 888 Abs. 1, 883 Abs. 2 BGB wäre, dass die Sicherungshypotheken zeitlich nach der rechtswirksamen Eintragung der Rückauflassungsvormerkung entstanden wären. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt.

33

a. Die Rechtswirksamkeit der Rückauflassungsvormerkung kann allerdings nicht schon mit der Begründung verneint werden, der durch sie gesicherte Anspruch sei nicht hinreichend bestimmt bzw. bestimmbar.

34

Vormerkungsfähig sind gemäß § 883 Abs. 1 Satz 2 BGB auch künftige Ansprüche, wenn bereits der Rechtsgrund für ihre Entstehung soweit vorbereitet ist, dass die Entstehung des Anspruchs nur noch vom Willen des künftigen Berechtigten abhängt. Zwar muss der gesicherte Anspruch grundsätzlich nach Gegenstand, Art und Umfang der Rechtsänderung im Eintragungsvermerk bestimmt bzw. bestimmbar sein. Ebenso wie bei der Eintragung einer Vormerkung kann bei derjenigen einer Rückauflassungsvormerkung jedoch zur näheren Bezeichnung des zu sichernden Anspruches auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (§ 885 Abs. 2 BGB). Es bedarf also lediglich der Angabe des Berechtigten, des Schuldners und des Leistungsgegenstandes, nicht jedoch regelmäßig des Schuldgrundes im Eintragungsvermerk selbst (vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., § 885 Rdn. 15; Demharter, Grundbuchordnung, 25. Aufl., § 44 Rdn. 21 jeweils m.w.N.). Eine Bedingung muss - weil sie nicht zum Inhalt des Rechts i.S.d. § 874 BGB gehört - im Eintragungsvermerk selbst zum Ausdruck gebracht werden, allerdings ist hinsichtlich der näheren Kennzeichnung der Bedingung ebenfalls die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung zulässig (vgl. Demharter, a.a.O., § 44 Rdn. 20 m.w.N.). Ausreichend ist auch, dass das Ereignis, mit dessen Eintritt der künftige bzw. bedingte Rückübertragungsanspruch wirksam werden soll, aufgrund objektiver, in der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung beschriebener Umstände zumindest bestimmbar ist. Diese können auch außerhalb des Grundbuches liegen, sofern sie nachprüfbar und wenigstens in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind. Die Bestimmbarkeit eines durch eine Vormerkung zu sichernden bedingten Rechts wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Eintritt der Bedingung möglicherweise erst durch eine richterliche Entscheidung festgestellt werden kann. Ausgehend von diesen Grundsätzen genügt nach der Rechtsprechung des BGH z.B. selbst die an das Vorliegen groben Undanks i.S.v. § 530 Abs. 1 BGB geknüpfte Bedingung dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgebot (vgl. Urt. v. 13.06.2002, V ZB 30/01, NJW 2002, S. 2461 ff. m.w.N.).

35

Nach diesen Maßstäben kann die Vormerkung für einen Rückübertragungsanspruch keinen durchgreifenden Einwänden unterliegen, soweit dieser von einer vertragswidrigen Verfügung über den Kaufgegenstand abhängt. Die Bewilligung für die Eintragung der Rückauflassungsvormerkung ist in dem notariellen Vertrag vom 06.12.1996 enthalten, auf den im Eintragungsvermerk Bezug genommen wird. Der Inhalt des Rückauflassungsanspruchs richtet sich nach dessen Inhalt. Die dort vereinbarten Rücktrittsgründe und somit die Bedingung für das Entstehen des Rückauflassungsanspruches sind hinreichend bestimmt. Dass der Klägerin ein Recht zum Rücktritt vom Vertrag gegenüber den Käufern zugestanden hat und der Vertrag rückabgewickelt worden ist, kann aufgrund des rechtskräftigen Versäumnisurteils des Landgerichts Neubrandenburg vom 11.05.2004 angenommen werden. Damit ist der Sicherungsfall eingetreten.

36

b. Ebensowenig kann gegenüber einer Vormerkung bzgl. eines künftigen bzw. aufschiebend bedingten Anspruchs geltend gemacht werden, der Schutz setze erst mit der Entstehung dieses Anspruchs ein. Die Sicherungswirkung beginnt schon mit der rechtswirksamen Vormerkung und schützt einen künftigen bzw. aufschiebend bedingten Anspruch schon vor seiner Entstehung. Die Vormerkung zur Sicherung eines künftigen bzw. aufschiebend bedingten Anspruchs bezweckt dessen gegenwärtige Sicherung, auch wenn der gesicherte Anspruch erst nach seiner Entstehung geltend gemacht werden kann (vgl. u.a. BGH, Urt. v. 14.09.2001, V ZR 231/00, NJW 2002, 213 m.w.N.). Würde der Schutz erst mit der Entstehung des gesicherten Anspruchs einsetzen, wäre die Vormerkung entgegen der Absicht des Gesetzgebers zu einem großen Teil sinnentleert (vgl. BGH, Urt. v. 14.09.2001, a.a.O.; Urt. v. 31.10.1980, Az. V ZR 95/79, NJW 1981, 446). Auf den Zeitpunkt der Entstehung des Rücktrittsgrundes und seiner Geltendmachung durch die Rücktrittserklärung seitens der Klägerin, kommt es für den Ausgang dieses Rechtsstreits daher nicht an.

37

c. Die Rückauflassungsvormerkung zugunsten der Klägerin ist jedoch frühestens mit der am 02.09.2004 erfolgten Grundbuchberichtigung entstanden und damit zeitlich nach der Eintragung der Sicherungshypotheken.

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Die am 11.12.1998 eingetragene Rückauflassungsvormerkung

39

"... bedingt, befristet, für die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben, Anstalt des öffentlichen Rechts, Berlin.

Gemäß Bewilligung vom 06.12.1996 (UR 725/96, Notar J. in L.) im Rang vor dem Recht Abt. III Nr. 1 eingetragen am 21.12.1998."

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hat noch keine Wirkung zugunsten der Klägerin entfaltet. Die Eintragung weist nicht die Klägerin als Berechtigte aus. Dass sich aus der in der Eintragung in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung - unzweifelhaft - ergibt, dass die Klägerin Berechtigte einer Rückauflassungsvormerkung hat werden sollen, ändert hieran nichts. Auf die Eintragungsbewilligung darf für die Auslegung der Eintragung ebensowenig abgestellt werden wie auf den Eintragungsantrag, weil sich aus der Eintragung eindeutig die BvS als Berechtigte ergibt.

41

Die Bezugnahme ist nach § 874 BGB nur zur näheren Bezeichnung des Rechtsinhalts zulässig bzw. gemäß § 885 Abs. 2 BGB zur näheren Bezeichnung des zu sichernden Anspruchs. Daher muss die Person des Berechtigten aus dem Grundbuch selbst ersichtlich sein. Zwar mag die Eintragungsbewilligung zur Auslegung einer bloß ungenauen oder sonstwie unklaren Bezeichnung herangezogen werden können (a.A. BayObLG, Beschl. v. 15.10.1984, BReg 2 Z 55/84, BayObLGZ 1984, 239), so dass dann das Grundbuchamt von Amts wegen die Eintragung entsprechend klar zu stellen hätte. Ist jedoch der Berechtigte im Grundbuch eindeutig bezeichnet, so ist für eine Auslegung kein Raum (andere Ansicht: OLG Düsseldorf, Beschl. v. 26.05.1987, 3 Wx 498/86, Rpfleger 1987, 496). Denn gerade weil der Berechtigte aus der Eintragung unmittelbar hervorgehen muss, besteht jedenfalls bei unzweideutiger Verlautbarung kein Anlass für den Rechtsverkehr, anhand der Eintragungsbewilligung zu prüfen, ob die Eintragung damit übereinstimmt (vgl. u. a.: BGH, Beschl. v. 23.09.1993, V ZB 27/92, NJW 1993, 3197, 3198).

42

Zu Unrecht macht die Klägerin geltend, die zitierte Rechtsprechung des BGH beziehe sich auf einen Fall, in dem das Grundbuchamt die "falsch" erklärte Bewilligung "richtig" vollzogen habe, während im vorliegenden Fall der "richtig" erklärte Inhalt der notariellen Urkunde und des Eintragungsantrages "falsch" vollzogen worden sei. Der Senat sieht keinen Grund, weshalb es bei der Beantwortung der Frage, nach welchen Grundsätzen eine Grundbucheintragung auszulegen ist, auf die von der Klägerin aufgezeigte Differenzierung ankommen solle. Aus dem Blickwinkel des Rechtsverkehrs - und auf diesen ist maßgeblich abzustellen - ist es unerheblich, ob der Fehler der Eintragung auf einem Versehen beim Vertragsabschluss oder einem Versehen des Grundbuchamtes bei der Eintragung beruht.

43

d. Die spätere "Berichtigung" vom 02.09.2004 hat keine rückwirkende Kraft entfaltet.

44

Im vorliegenden Fall einer Personenverwechselung - eingetragen worden ist die BvS, eingetragen werden sollte die Klägerin - scheidet eine unmittelbare Berichtigung nach § 894 BGB und § 22 GBO durch den gemeinten Rechtsinhaber aus. Im Grundsatz ist das Recht vielmehr zu löschen und durch Eintragung für den wahren Berechtigten neu zu bestellen (vgl. u.a.: MünchKommBGB/Wacke, 4. Aufl., § 894 Rn. 12 m.w.N. zur Rspr.) bzw. es ist jedenfalls eine Berichtigung mit rückwirkender Kraft nicht möglich.

45

Anders ist es nur im Falle einer bloßen Richtigstellung. Eine solche Richtigstellung kommt in Betracht, wenn die Grundbucheintragung die wirkliche Rechtslage zwar richtig, aber unzulänglich ausgedrückt verlautbart. Deshalb spricht man in diesem Falle auch nicht von einer Grundbuchberichtigung, sondern von einer Richtigstellung. Diese kommt insbesondere, aber nicht nur, bei der Eintragung des Berechtigten eines dinglichen Rechts in Betracht. Sie darf jedoch niemals die Identität des eingetragenen Berechtigten verändern, sondern lediglich die Unzulänglichkeit seiner Bezeichnung beseitigen. Anderenfalls ist eine Grundbuchberichtigung in Betracht zu ziehen, die nur auf Bewilligung oder Unrichtigkeitsnachweis hin vorgenommen werden darf. Voraussetzung einer Richtigstellung ist daher, dass trotz der unzulänglichen Bezeichnung des Berechtigten dessen Identität feststeht. Ist dies nicht der Fall, liegt eine inhaltlich unzulässige Eintragung vor, die grundsätzlich gemäß § 53 Abs. 1 S. 2 GBO von Amts wegen zu löschen ist. Eine solche Unzulänglichkeit kann auch auf einem offensichtlichen Schreibversehen bei der Bezeichnung des Berechtigten beruhen (vgl. hierzu u. a.: Demharter, Rpfleger 1987, 497). Im vorliegenden Fall scheidet solch eine Richtigstellung aus. Die Klägerin und die eingetragene BvS sind unterschiedliche Rechtspersönlichkeiten. Aus dem Eintragungsvermerk selbst ergibt sich auch nicht andeutungsweise, dass nicht die BvS, sondern die Klägerin gemeint gewesen sein sollte.

46

Der Umstand, dass die streitgegenständlichen Sicherungshypotheken nicht im Wege eines Verkehrsgeschäftes, sondern im Wege der Zwangsvollstreckung eingetragen worden sind, weshalb sich der Beklagte als Vollstreckungsgläubiger nicht auf einen gutgläubigen Erwerb berufen könnte, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle. Der BGH hat allerdings in seinem zitierten Beschluss vom 23.09.1993 (V ZB 27/92, a.a.O.) die Auffassung erwähnt, dass eine Richtigstellung von Amts wegen in denjenigen Fällen statthaft sei, in denen die Möglichkeit ausgeschlossen sei, dass infolge fehlerhafter Eintragung Rechte kraft guten Glaubens entstanden oder erloschen seien und dass daher gerade die Berichtigung das Grundbuch unrichtig mache; der BGH hat zu dieser Auffassung allerdings nicht abschließend Stellung nehmen müssen (offen gelassen auch vom BayObLG, Beschl. v. 05.06.1997, 2 Z BR 19/97, DNotZ 1998, 295, 297). Auch der Senat kann die Frage dahinstehen lassen, ob dieser Auffassung zu folgen ist. Denn in der Zeit zwischen der "falschen" Eintragung am 21.12.1998 und der "Berichtigung" am 02.09.2004 sind eine Vielzahl von Belastungen des Grundstücks erfolgt. Es lässt sich nicht ausschließen, dass durch eine rückwirkende Berichtigung das Grundbuch unrichtig würde. Gerade für diesen Fall hat der BGH in dem zitierten Beschluss eine Richtigstellung abgelehnt.

47

e. Ob der BvS eine Vormerkung zugestanden hat oder zusteht, kann der Senat dahinstehen lassen. Die BvS hat im Laufe des Berufungsverfahrens lediglich ihre etwaigen Rechte aus einem Veräußerungsverbot mit Genehmigungsvorbehalt gemäß § 3 Abs. 7 AusglLeistG bis 20.12.2018 an die Klägerin abgetreten, nicht aber etwaige Ansprüche aus §§ 888 Abs. 1, 883 Abs. 2 BGB.

48

Im Übrigen hat der Senat durchgreifende Zweifel, ob der Vertrag vom 06.12.1996 dahin ausgelegt werden kann, dass die Käufer auch zugunsten der BvS eine Rückauflassungsvormerkung bewilligt haben. Eine am Wortlaut der Vertragsurkunde orientierte Auslegung ergibt, dass nur für die als "Verkäuferin" bezeichnete Klägerin eine Vormerkung hat bewilligt werden sollen. Auch eine interessengerechte Auslegung gibt keinen Anlass, eine Bewilligung zugunsten der BvS anzunehmen. Die BvS ist lediglich als nach dem Gesetz noch Verfügungsbefugte und im Grundbuch eingetragene Eigentümerin in den Vertrag mit eingebunden gewesen, während materiell-rechtlich die Klägerin bereits Eigentümerin gewesen ist. Damit würde eine Vormerkungsberechtigung der BvS einer Rechtfertigung entbehren.

49

Dass die seinerzeitigen Vertragsparteien außerhalb der Urkunde Einigkeit darüber erzielt haben bzw. sich einig gewesen sind, dass auch die BvS Vormerkungsberechtigte hat sein sollen, was grundsätzlich beachtlich wäre (vgl. u. a.: BGH, Urt. v. 23.06.1967, V ZR 4/66, BB 1967, 811; Schmidt, JuS 1994, 258, 259 m.w.N.), wird nicht ausreichend dargetan.

50

2. Ebenso wenig steht der Klägerin der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Löschung der im Wege der Zwangsvollstreckung eingetragenen Sicherungshypotheken aus §§ 888 Abs. 2, 135 Abs. 1 BGB zu. Solche Zwangsvollstreckungsmaßnahmen werden nicht durch das eingetragene Veräußerungsverbot gemäß § 3 Abs. 10 AusglLeistG sanktioniert.

51

a. Eine vom Wortlaut ausgehende, nur den Gesetzestext isoliert betrachtende Auslegung lässt es allerdings nicht unplausibel erscheinen, das Veräußerungsverbot gemäß § 3 Abs. 10 AusglLeistG als ein relatives Veräußerungsverbot gemäß § 135 Abs. 1 BGB zu qualifizieren (so ausdrücklich Hauer in Fieberg u. a., § 3 AusglLeistG Rn. 183; zweifelnd und für ein absolutes Veräußerungsverbot Kimme/Ludden, Offene Vermögensfragen, § 3 AusglLeistG Rn. 216, 218 jeweils ohne nähere Begründung). Der Umstand, dass § 3 Abs. 10 S. 3 AusglLeistG i.V.m. §§ 4 Abs. 3 AusglLeistG, 13 Abs. 3 FlErwV die Eintragung des Veräußerungsverbotes vorschreibt, spricht allerdings nicht schon zwingend für seinen relativen Charakter. Dem Gesetz sind auch absolute Veräußerungsverbote bekannt, die eintragungsfähig sind; es bedarf lediglich einer entsprechenden gesetzlichen Anordnung (vgl. MünchKommBGB/Armbrüster, 5. Aufl., § 135 Rn. 8), wie gemäß § 3 Abs. 10 S. 3 AusglLeistG i.V.m. §§ 4 Abs. 3 AusglLeistG, 13 Abs. 3 FlErwV. Jedoch ließe sich daraus, dass der Gesetzgeber einem gegen das Veräußerungsverbot verstoßendem Rechtsgeschäft über das Grundstück seine Gültigkeit nicht versagt, wenn die für die Privatisierung zuständige Stelle ihre Zustimmung erteilt, die Relativität des Veräußerungsverbots herleiten. Dass das Veräußerungsverbot auch das allgemeine Interesse im Auge hat, die privatisierten Grundstücke nicht zu Spekulationsobjekten werden zu lassen, könnte demgegenüber zurücktreten.

52

b. Letztlich kann diese Frage aber dahinstehen. Zum einen ist der Wille des Gesetzgebers zu berücksichtigen, nach dem die hier in Rede stehenden Zwangsvollstreckungen vom Veräußerungsverbot gemäß dieser Vorschrift nicht erfasst werden sollen. Die Gesetzesmaterialien können aber nicht allein ausschlaggebend sein. Zu bedenken ist entgegen der Ansicht des Beklagten, dass Gesetzesmaterialien nicht dazu verleiten dürfen, die subjektiven Vorstellungen der gesetzgebenden Instanzen dem objektiven Gesetzesinhalt gleichzusetzen. Nur insoweit, als sie auf den "objektiven Gesetzesinhalt schließen lassen", können diese "mit Vorsicht" und "nur unterstützend" als "wertvolle Hilfe" für den Zweck und die Rechtfertigung einer Norm herangezogen werden (vgl. u.a. OLG Frankfurt, Beschl. v. 05.11.2003, 16 U 116/03, NJW 2004, 165 m.w.N.). In erster Linie ist vielmehr entscheidend, dass sich die vom Beklagten vertretene Auslegung - worauf er zutreffend ebenso abstellt - widerspruchsloser in das vom Gesetzgeber gewählte System einfügt.

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Das Gesetz differenziert in § 3 Abs. 10 AusglLeistG und in § 12 Abs. 3 FlErwV zwischen Veräußerungsverbot und Verfügungsverbot. In der späteren Bestimmung des § 12 Abs. 3 FlErwV heißt es, dass

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in dem Vertrag zur Ergänzung des Veräußerungsverbotes nach § 3 Abs. 10 des Ausgleichsleistungsgesetzes und für dessen Dauer ferner vereinbart werden soll, dass auch jede andere Verfügung nur zulässig ist, wenn ihr zugestimmt worden ist.

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Dieses vertraglich vereinbarte Recht bedarf der rechtsgeschäftlichen Absicherung durch eine Rückauflassungsvormerkung o.ä., weil § 137 BGB bestimmt, dass die Befugnis zur Verfügung über ein veräußerliches Recht nicht durch Rechtsgeschäft ausgeschlossen oder beschränkt werden darf und dass lediglich die schuldrechtliche Verpflichtung, über ein solches Recht nicht zu verfügen, wirksam vereinbart werden kann. Wollte man § 3 Abs. 10 AusglLeistG über seinen Wortlaut hinaus auf Verfügungen erstrecken, verlöre das Verfügungsverbot gemäß § 12 Abs. 3 FlErwV einen Großteil seiner Bedeutung. Zusammenspiel und Ergänzung von §§ 3 Abs. 10 AusglLeistG, 12 Abs. 3 FlErwV erfahren eine gewisse Bestätigung durch die Gesetzesmaterialien. In der Bundestagsdrucksache 741/95 zu § 12 FlErwV ist ausdrücklich davon die Rede, dass das Veräußerungsverbot in § 3 Abs. 10 AusglLeistG andere Verfügungen nicht erfassen soll und dass die dadurch bedingte Lücke eben durch § 12 Abs. 3 FlErwV geschlossen werden soll.

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Vor dem Hintergrund dieser Auslegung kristallisiert sich in den Augen des Senates die entscheidende Frage heraus, ob die streitgegenständlichen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen unter das Veräußerungsverbot gemäß § 3 Abs. 10 AusglLeistG zu subsumieren sind oder unter das rechtsgeschäftliche Verfügungsverbot gemäß § 12 Abs. 3 FlErwV. Die Frage ist entsprechend der Rechtsansicht des Beklagten dahin zu beantworten, dass die im Wege der Zwangsvollstreckung eingetragenen Sicherungshypotheken von § 3 Abs. 10 AusglLeistG nicht erfasst werden.

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Unter einer Verfügung ist ein Rechtsgeschäft zu verstehen, durch das der Verfügende auf ein Recht unmittelbar einwirkt, es also entweder auf einen Dritten überträgt oder mit einem Recht belastet oder das Recht aufhebt oder es sonstwie in seinem Inhalt verändert (vgl. u.a. BGH, Urt. v. 04.05.1987, II ZR 211/86, NJW 1987, 3177). Die Veräußerung eines Rechts umfasst nur einen Teilbereich der Verfügung im vorgenannten Sinne ebenso wie die Belastung eines Rechts. Wenn die Belastung eines Grundstücks durch ein dingliches Sicherungsrecht als eine rechtsgeschäftliche Verfügung qualifiziert wird, liegt es nahe, eine zwangsweise Belastung durch eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme entsprechend zu qualifizieren. Diese Wertung findet ihre Bestätigung in des Gesetzesmaterialien. Nach diesen soll § 12 FlErwV gerade auch Belastungen des verkauften Grundstücks durch Hypotheken erfassen. Gegenteiliges lässt sich nicht aus §§ 135 Abs. 1 S. 2, 161 Abs. 1 Satz 2, 883 Abs. 2 Satz 2 BGB herleiten. Diese Vorschriften stellen allein eine Verfügung, die im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgt ist, der rechtsgeschäftlichen Verfügung gleich, nicht aber einer Verfügung in ihrer besonderen Ausprägung eines Veräußerungsverbots gleich.

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Der Schutzzweck des AusglleistG und der FlErwV wird durch diese Auslegung nicht in Frage gestellt. Im Falle einer ordnungsgemäßen Absicherung des rechtsgeschäftlichen Verfügungsverbots in § 12 Abs. 3 FlErwV durch eine Rückauflassungsvormerkung besteht keine Sicherungslücke. Der vorliegend in Rede stehende Sonderfall, dass die Rückauflassungsvormerkung nicht wirksam eingetragen worden ist, ist nicht verallgemeinerungsfähig und muss deshalb bei der Auslegung und Abgrenzung der §§ 3 Abs. 10 AusglLeistG, 12 Abs. 3 FlErwV außer Betracht bleiben.

III.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zugelassen. Das Verhältnis von § 3 Abs. 10 AusglLeistG und § 12 Abs. 3 FlErwV ist in Bezug auf Zwangsvollstreckungsmaßnahmen nicht eindeutig geklärt.