Verwaltungsgericht Minden (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-11-27, Aktenzeichen 9 K 4252/03
ECLI:DE:VGMI:2003:1127.9K4252.03.00

Tenor

Der Bescheid des Beklagten vom 10. Dezember 2002 in der Fassung
des Widerspruchsbescheides vom 04. April 2003 wird aufgehoben.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110
Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

1

Tatbestand:

2

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks Gemarkung E. Flur 12 Flurstücke 62
und 301 (Lange Straße 63) in E. . Das Grundstück liegt in einem förmlich festgelegten
Sanierungsgebiet.

3

Mit Schreiben vom 23. August 1996 kündigte die
Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen GmbH (künftig: LEG) die
Erhebung von Ausgleichsbeträgen zur Finanzierung der Sanierung an: Die Stadt
E. habe sie zum Treuhänder für die Vorbereitung und Durchführung der
Sanierungsmaßnahme "Altstadt E. - I. Sanierungsabschnitt" bestellt. Der von den
Eigentümern zu entrichtende Ausgleichsbetrag entspreche der Erhöhung des
Bodenwertes, die durch die Sanierung bedingt sei. Die Erhöhung des Bodenwertes
bestehe aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück
ergeben würde, wenn eine Sanierung nicht durchgeführt worden wäre (Anfangswert),
und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und
tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergebe
(Endwert). Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt E. habe
die Anfangs- und Endwerte ermittelt, sodass die Ausgleichsbeträge errechnet und
erhoben werden könnten. Dem Eigentümer werde Gelegenheit gegeben, vor der
endgültigen Festsetzung des Ausgleichsbetrages Stellung zu nehmen. Die
Bodenrichtwertkarten mit den Anfangs- und Endwerten könnten eingesehen
werden.

4

In dem folgenden Schriftwechsel führte die LEG bzw. der Beklagte auf
entsprechende Einwände des Klägers aus: Die Satzung über die förmliche
Festlegung des Sanierungsgebietes bestimme den östlich der Lange Straße
gelegenen Altstadtbereich wegen der dort bestehenden städtebaulichen Missstände
zum Sanierungsgebiet. Der erste Sanierungsabschnitt in der Altstadt E. umfasse
den Bereich zwischen Lange Straße/Woldemarstraße/Leopoldstraße/Hornsche
Straße/Gartenstraße/ Baumstraße. Die Einbeziehung der Lange Straße in das
Sanierungsgebiet hätte für die Anlieger den Vorteil, dass eine Kostenumlegung nicht
vorzunehmen gewesen sei. Die Ausgleichsbetragregelung stelle keinen Kostenersatz
dar, sondern schöpfe lediglich den Wertvorteil ab, den der Grund und Boden eines
im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes durch die Sanierung erfahren habe.
Mit den Sanierungsmaßnahmen sei im Jahre 1972 begonnen worden. Im Bereich
des streitgegenständlichen Grundstückes seien folgende Sanierungs- und
Ordnungsmaßnahmen durchgeführt worden, die zu den ermittelten
Bodenwertsteigerungen geführt hätten: Ausbau der Fußgängerzone "Lange Straße",
verkehrsberuhigter Ausbau der Meierstraße und der Karlstraße, Umgestaltung bzw.
Neubau der Friedrichstraße, der Adolfstraße und der Schülerstraße, Entkernung und
Freimachung im rückwärtigen Bereich Lange Straße/Karlstraße/Meierstraße und der
Werreausbau einschließlich Brückenneubau im Zuge der Meierstraße. Nicht zuletzt
durch die Geschäftsansiedlung der Firmen L. und N. , die im Rahmen der
Stadtsanierung ermöglicht worden seien, hätte die Lage der übrigen
Einzelhandelsgeschäfte in der Innenstadt erheblich an Attraktivität gewonnen. Die
Feststellungen zum sanierungsbedingten Wertvorteil seien vom Gutachterausschuss
für Grundstückswerte in der Stadt E. auf der Grundlage langjähriger
Marktbeobachtungen und dabei festgestellter Preisveränderungen getroffen worden.
Sowohl der sanierungsunbeeinflusste Wert als auch der durch die Sanierung
beeinflusste sei zum Stichtag 31. Dezember 1991 ermittelt worden. Mangels
unbebauter Grundstücke sei für die Ermittlung von Bodenwerten die allgemeine
Preisentwicklung des Grundstückmarktes berücksichtigt und zwischen den
unmittelbar an der Lange Straße angrenzenden Flächen (60,00 DM/n.²) und dem
rückwärtigen Bereich (45,00 DM/n.²) unterschieden worden. Der Gutachterausschuss
für Grundstückswerte in der Stadt E. habe die Anfangs- und Endwerte als zonale
Grundwerte (Bodenrichtwerte) ohne Begründung festgesetzt und sehe sich daher
außer Stande, in Einzelfällen Bewertungen oder andere Unterlagen zur Verfügung zu
stellen. Eventuell vorhandene Besonderheiten jedes einzelnen Grundstücks hätten
Beachtung gefunden. Dass die Grundstücke im Bereich Meierstraße/Adolfstraße,
Meierstraße/Karlstraße bzw. Meierstraße/Friedrichstraße nur einen geringen
Wertzuwachs durch die Sanierung erfahren hätten, sei darauf zurückzuführen, dass
die Struktur dieses Gebietes auch nach der Sanierung unverändert geblieben sei.
Die Bebauung rückwärtiger Flächen des Grundstückes durch den Kläger sei
ausschließlich in seinem Interesse zum Zwecke einer stärkeren Ausnutzung des
Grundbesitzes durchgeführt worden und stelle keine Ordnungsmaßnahme dar.

5

Mit Schreiben vom 19. Dezember 1997 teilte der Kläger gegenüber der LEG mit: Zur
Begründung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung könnte sich die LEG nicht auf die
rückwärtige Erschließung des Grundbesitzes von der Meierstraße her berufen. Das
Grundstück sei lediglich durch die Lange Straße als öffentliche Straße erschlossen. Der im
rückwärtigen Gebäudeteil befindliche Notausgang gehe auf den privaten Parkplatz der
benachbarten Å. X. -M. , der wiederum durch eine Schranke von der
Meierstraße abgetrennt sei. Wenn eine Belieferung über das Grundstück der Å.
X. -M. erfolgen könne, so sei dies auf die durch ihn gezahlte Baulast und das dadurch
bedingte gut nachbarschaftliche Verhältnis zur Å. X. -M. begründet, nicht aber
durch das Sanierungskonzept der Stadt E. . Aus baulicher Sicht wäre eine Belieferung über
die Lange Straße, die allerdings auf Grund der Sanierungsplanung Fußgängerzone sei,
genauso gut möglich, da der Warenlift sich in der Gebäudemitte befinde. Werde von zonalen
Grundwerten ausgegangen, würde dem Eigentümer die Möglichkeit gegeben, bestimmte
Rechnungsposten dem Ausgleichsbetrag entgegenzustellen und ihn dadurch zu mindern.

6

Mit Bescheid vom 10. Dezember 2002 erhob der Beklagte vom Kläger einen
Ausgleichsbetrag in Höhe von 12.953,58 EUR. Zur Begründung führte er aus: Der
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt E. habe für das Grundstück als
Anfangswert 1.025,00 bzw. 435,00 DM/n.² und als Endwert 1.085,00 bzw. 480,00 DM/n.²
ermittelt. Die sich daraus ergebene Werterhöhung von 60,00 bzw. 45,00 DM/n.² sei als
Ausgleichsbetrag zu entrichten. Bei einer Grundstücksgröße von 508 n.² betrage der
Ausgleichsbetrag für 165 n.² á 60,00 DM mithin 9.900,00 DM, und für 343 n.² á 45,00 DM
mithin 15.435,00 DM, und daher insgesamt 25.335,00 DM = 12.953,58 EUR.

7

Hiergegen legte der Kläger mit Schreiben vom 13. Januar 2003 unter Bezugnahme auf
sein bisheriges Vorbringen und den Inhalt des Widerspruchsschreibens der Klägerin zu 1. im
Verfahren 9 K 4181/03 Widerspruch ein: Die nach § 154 Abs. 4 BauGB vorgeschriebene
Anhörung sei unterblieben. Auf die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag in ein
Tilgungsdarlehen umzuwandeln, und auf die dazu notwendigen Voraussetzungen sei nicht
hingewiesen worden. Bei der Ermittlung der Bodenwerte müssten sowohl die Vorteile als
auch die Nachteile mit einfließen. Es sei nicht nur vorteilhaft, dass die Lange Straße nach der
Sanierung eine Fußgängerzone sei. Der Lieferverkehr könne die Geschäfte nur noch zu
bestimmten Zeiten anfahren. Kunden könnten die Geschäfte ebenfalls nicht mehr direkt
anfahren. Die Bewohner der Häuser müssten ihre Kraftfahrzeuge weit von den Wohnungen
entfernt parken, was zur Folge habe, dass ein nicht mehr so hoher Mietpreis für die
Wohnungen zu erzielen sei. Ferner sei es durch die Sanierung in den Jahren 1981, 1984, 1985,
1998 und 2000 zu Hochwasser gekommen, da nach den Umbauten die Werre über die Ufer
getreten sei. Ebenso müsse berücksichtigt werden, dass die Grundstücke mit
denkmalgeschützten Gebäuden bebaut seien. Daher müsse die Bodenwerterhöhung mit 0,00
EUR angesetzt werden. Die Gemeinde habe darüber hinaus den Gleichheitsgrundsatz aus Art.
3 GG verletzt. Führe die Gemeinde in der Sanierung Verbesserungen von Straßen durch, die
nach dem Kommunalabgabenrecht beitragsfähig seien, müsse sie die Eigentümer innerhalb
und außerhalb des Sanierungsgebietes grundsätzlich in gleicher Weise zur Finanzierung
heranziehen. Das Sanierungsgebiet ende jedoch genau an der westlichen Begrenzung der
Lange Straße, unmittelbar vor der Bebauung der angrenzenden Grundstücke. Die Eigentümer
dieser Grundstücke wären daher beitragspflichtig nach § 127 BauGB gewesen. Der Beklagte
habe von diesen Eigentümern jedoch keinerlei Abgaben oder Beiträge verlangt, obwohl diese
in genau der gleichen Weise von dem Ausbau der Lange Straße profitierten wie die
Eigentümer an der östlichen Seite der Lange Straße. Auch die Bruchstraße, die außerhalb des
Sanierungsgebietes liege, sei zur Fußgängerzone ausgebaut worden. Obwohl die Eigentümer
an der Bruchstraße nun auch von den Vorteilen einer Fußgängerzone profitierten, seien diese
in großen Teilen nicht zu Abgaben oder Beiträgen durch die Gemeinde herangezogen worden.
Es sei bislang nicht beachtet worden, dass auf den Ausgleichsbetrag Bodenwerterhöhungen
des Grundstücks anzurechnen seien, die der Eigentümer zulässiger Weise durch eigene
Aufwendungen bewirkt habe. Im Jahre 1990 habe er das Grundstück umfassend saniert. Es
hätten drei Einzelgebäude niedergelegt werden müssen. Die dadurch entstanden Kosten, seien
Kosten die ihm als Eigentümer anzurechnen seien. Darüber hinaus sei die nach dem
Sanierungsplan der Stadt E. vorgesehene eingeschossige Bebauung des rückwärtigen
Hofraumes möglich, weil er sich mit den Grundstücksnachbarn über die Übernahme einer
Baulast einigte. Hierfür habe er einen Betrag von 28.329,00 DM zahlen müssen. Von ihm
könnten keine Zahlungen verlangt werden, weil die Sanierung des Grundstückes
ausschließlich und allein durch ihn und auf seine Kosten vorgenommen worden sei.

8

Der Beklagte wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 04. April
2003 zurück. Zur Begründung führte er im Wesentlichen ergänzend aus: Die
angeführten Hochwasserereignisse seien nicht durch den Ausbau der Werre
entstanden. Die Ursache dafür sei vielmehr auf außergewöhnliche
Witterungsverhältnisse zurückzuführen. Die Unterschutzstellung von Gebäuden nach
den Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes NRW stehe in keinerlei
Zusammenhang mit der Festlegung des Sanierungsgebietes. Eine Minderung der
Wertsteigerung des Grund- und Bodens auf Grund der Denkmaleigenschaft
aufstehender Gebäude sei im Vergleich zu anderen Stadtgebieten nicht erkennbar.
Auch führe die Unterschutzstellung eines Gebäudes nicht zwangsläufig zu einem
Wertverlust. Ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz gemäß Art. 3 GG sei nicht
erkennbar. Die Umgestaltung der Lange Straße zur Fußgängerzone habe sowohl für
die Grundstücke im Sanierungsgebiet als auch für die außerhalb desselben
(westliche Bauzeile) keine Beitragspflicht nach den Bestimmungen des BauGB
ausgelöst. § 127 BauGB sei nur bei der Neuerstellung von Erschließungsanlagen
anwendbar. Bezüglich des westlichen Stadtgebietes, in dem sich die Bruchstraße
befinde, lägen städtebauliche Missstände, die Voraussetzungen für eine förmliche
Festlegung als Sanierungsgebiet seien, nicht vor.

9

Mit seiner am 08. Mai 2003 erhobenen Klage verfolgt der Kläger unter Wiederholung und
Vertiefung seines bisherigen Vorbringens sein Begehren weiter.

10

Der Kläger beantragt,

11

den Bescheid des Beklagten vom 10. Dezember 2002 in der Fassung
des Widerspruchsbescheides des Beklagten vom 04. April 2003
aufzuheben.

12

Der Beklagte beantragt,

13

die Klage abzuweisen.

14

Zur Begründung führt der Beklagte unter Anderem weiter aus: Die fehlerfreie
Ermittlung der Bodenwerte könne durch ein vom Gericht einzuholendes
Sachverständigengutachten bewiesen werden. Bei der Bewertung der für den
Anfangs- und Endwert maßgeblichen Faktoren stehe der Gemeinde aus der Natur
der Sache ein Schätzungsspielraum zu. Vorliegend seien die Besonderheiten des
streitgegenständlichen Grundstückes beachtet worden. Durch die Sanierung des
Stadtviertels sei die rückwärtige Erschließung verbessert und durch den Abbruch des
Wohnhauses und des Personalgebäudes freier Raum geschaffen worden. Zudem sei
die Kanalisation ergänzt und eine Fußgängerzone eingerichtet worden. Durch die
Schaffung einer Fußgängerzone habe sich insbesondere die Immissionsbelastung
für das streitgegenständliche Grundstück verringert. Eventuelle Nachteile durch die
Einschränkung des Lieferverkehrs sowie der Parkmöglichkeiten von Kunden und
Bewohnern seien bei der Berechnung der Bodenwerte nicht zu berücksichtigen.
Wesentlicher Grund für die Werterhöhung der im Sanierungsgebiet gelegenen
Grundstücke sei nicht der im Rahmen der Stadtsanierung erfolgte Umbau der Lange
Straße zur Fußgängerzone, sondern die Verbesserung der allgemeinen Wohn- und
Lebensverhältnisse durch teilweise Neuordnung des Gebiets nach
vorausgegangenem Erwerb und Abbruch von Bauwerken.

15

Auf den Hinweis des Gerichts, dass die Verwaltungsvorgänge zur Beurteilung der
Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide nicht ausreichten, hat der Beklagte mitgeteilt,
dass für die betroffenen Grundstücke keine anderen als die bereits überlassenen Akten geführt
würden. Die sanierungsbedingten Werterhöhungen der Grundstücke seien vom
Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt und als Anfangs- und Endwerte in den
Bodenrichtwertkarten ausgewiesen worden. Weiter gehende Unterlagen, insbesondere
Aussagen darüber, wie die Werte ermittelt worden seien, stünden der Stadt E. nicht zur
Verfügung. Diesbezüglich werde an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte
verwiesen.

16

Die Beteiligten haben übereinstimmend auf die Durchführung einer mündlichen
Verhandlung verzichtet.

17

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der
Gerichtsakte dieses Verfahrens und der Gerichtsakten in den Verfahren 9 K 4181/03 und 9 K
4224/03 sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten verwiesen.

18

Entscheidungsgründe:

19

Mit Einverständnis der Beteiligten entscheidet die Kammer gemäß § 101 Abs. 2 VwGO
ohne mündliche Verhandlung.

20

Auf die zulässige Anfechtungsklage ist der an den Kläger gerichtete Bescheid des
Beklagten vom 10. Dezember 2002 in der Fassung des Widerspruchbescheides des Beklagten
vom 04. April 2003 ohne Entscheidung in der Sache aufzuheben. Nach § 113 Abs. 3 Sätze 1
und 4 VwGO kann das Gericht binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde,
ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid
aufheben, soweit nach Art und Umfang die noch erforderlichen Ermittlungen erheblich sind
und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten sachdienlich ist.
Diese Voraussetzungen liegen vor.

21

Die Entscheidung ergeht binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten bei Gericht am
20. Juni 2003.

22

Für die Beurteilung der materiellen Rechtmäßigkeit der erhobenen Ausgleichsbeträge
sind unter Berücksichtigung der Anforderungen, die in Verfahren dieser Art an die
Sachverhaltsermittlung zu stellen sind, noch erhebliche Ermittlungen erforderlich.

23

Der in § 154 Abs. 1 und 2 BauGB grundsätzlich definierte Ausgleichsbetrag ist
unter Beachtung des § 196 BauGB und der Vorschriften der
Wertermittlungsverordnung, insbesondere der §§ 26 ff. WertV, zu bestimmen. § 196
BauGB ist zu entnehmen, dass grundsätzlich Bodenrichtwerte für einzelne
Grundstücke zu ermitteln sind

24

- vgl. OVG NRW, Urteil vom 09. April 1990 - 22 A 1185/89,
NWVBl. 1990, 412 (416) -.

25

Die Ermittlung der Anfangs- und Endwerte ist in der Regel mit erheblichen
Schwierigkeiten verbunden, da eine Vielzahl von Faktoren, die selbst von
Sachverständigen oft nicht einheitlich bewertet werden, zu berücksichtigen sind

26

- vgl. OVG NRW, Urteil vom 09. April 1990 - 22 A 1185/89, NWVBl.
1990, 412 (416) -.

27

Deshalb kommt der Ermittlung der Grundlagen der Bewertung eine erhöhte
Bedeutung zu. Sie ist dementsprechend den Betroffenen und den zur Kontrolle der
Entscheidung berufenen Verwaltungsgerichten mitzuteilen

28

- vgl. VG Frankfurt, Beschluss vom 25. August 1999 - 8 G 3502/98 (3),
NVwZ 2000, 227 -.

29

Denn nur so kann beurteilt werden, ob sich die Behörde innerhalb des ihr in §
154 Abs. 2 BauGB gewährten (begrenzten) Schätzungsspielraumes gehalten
hat.

30

Die vom Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge und seine Ausführungen
im gerichtlichen Verfahren lassen eine derartige Beurteilung nicht zu. Ihnen lässt sich
lediglich entnehmen, dass die sanierungsbedingte Werterhöhung der im
Sanierungsgebiet liegenden Grundstücke vom Gutachterausschuss ermittelt wurde
und die auf den Stichtag 31. Dezember 1991 bezogenen Anfangs- und Endwerte von
ihm in den Bodenrichtwertkarten nach Zonen getrennt ausgewiesen wurden.
Mangels unbebauter Grundstücke ist dabei von dem Gutachterausschuss auf die
allgemeine Preisentwicklung des Grundstücksmarktes zurückgegriffen worden. Für
die Grundstücke Lange Straße 55 bis 71 ist weiter zwischen den unmittelbar an die
Lage Straße angrenzenden Flächen und dem rückwärtigen Bereich unterschieden
worden. Für das Grundstück des Klägers ermittelte der Gutachterausschuss danach
einen Anfangswert von 1.025,00 DM bzw. 435,00 DM und einen Endwert von
1.085,00 DM bzw. 480,00 DM.

31

Es ist schon nicht ersichtlich, ob der Gutachterausschuss in Übereinstimmung mit
§ 28 Abs. 2 WertV als Wertermittlungsstichtag den 31. Dezember 1991 zu Grunde
gelegt hat

32

- vgl. zum Wertermittlungsstichtag: OVG Bremen, Urteil vom
13. Dezemer 1994 - 1 BA 37/93, juris; OVG Lüneburg, Beschluss vom
13. März 1997 - 1 M 4892/96, juris; Kleiber, in
Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Loseblatt-
Kommentar, Band 5, München, Stand: 01. Mai 2003, § 28 WertV Rn. 18
und 29; Fislake, in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Loseblatt,
Band 2, Köln, Berlin, Bonn, München, Stand: August 2002, § 154 Rn. 20 -
.

33

Weiter lässt die Mitteilung des Beklagten, der Gutachterausschuss habe mangels
unbebauter Grundstücke auf die allgemeine Preisentwicklung zurückgegriffen und
nach Zonen unterschieden, offen, ob dabei die allgemein anerkannten Grundsätze
der Wertermittlungsverordnung beachtet worden sind

34

- vgl. zum Bewertungsverfahren: BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 -
BVerwG 4 C 6.01, DVBl. 2002, 1479 (1481); BVerwG, Beschluss vom 16.
Januar 1996 - BVerwG 4 B 69.95, BRS 48 Nr. 243; OVG Lüneburg, Urteil
vom 30. Mai 2001 - 1 L 3314/00, ZMR 2002, 233 (234); VG Frankfurt,
Beschluss vom 25. August 1999 - 8 G 3502/98 (3), NVwZ 2000, 227;
Fislake, in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Loseblatt, Band 2,
Köln, Berlin, Bonn, München, Stand: August 2002, § 154 Rn. 21 -.

35

Diese Angaben lassen allenfalls den Schluss zu, dass die Ermittlung des
Anfangs- und des Endwertes auf dem sog. Bodenrichtwertverfahren oder mittelbaren
Vergleichswertverfahren beruht

36

- vgl. zum Bodenrichtwertverfahren: OVG Lüneburg, Beschluss vom
13. März 1997 - 1 M 4892/96, juris; Kleiber, in:
Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Loseblatt-
Kommentar, Band 5, München, Stand: 01. Mai 2003, § 13 Rn. 35 ff. -
.

37

Ob das Verfahren den §§ 13 und 14 WertV entspricht, kann auf Grund der
Angaben des Beklagten hingegen nicht beurteilt werden. Es ist nicht einmal
ersichtlich, welche Zonen im Einzelnen gebildet und weshalb die gebildeten Zonen,
für die einheitliche Anfangs- und/oder Endwerte festgelegt wurden, wie geschehen
abgegrenzt wurden.

38

Zudem reicht, um den Vorgaben des § 154 Abs. 2 BauGB gerecht zu werden,
eine Ermittlung der Bodenwerterhöhung nur für Wertzonen nicht aus. Es ist weiter
erforderlich, dass darauf aufbauend für jedes einzelne Grundstück geprüft wird, ob
Besonderheiten hinsichtlich seines Zuschnitts, seiner Lage oder seiner
Ausnutzbarkeit eine von den Grundwerten abweichende Bewertung erfordern

39

- vgl. VG Minden, Urteil vom 14. März 2002 - 9 K 3304/98, S. 21;
VG Minden, Urteil vom 15. Juni 2000 - 9 K 2687/98, S. 18 -.

40

Entsprechende Einzelgutachen sind vom Beklagten nicht vorgelegt worden. Dass
solche vom Gutacherausschuss erstellt worden sind, hat der Beklagte weder
behauptet noch ist dies sonst ersichtlich. Vielmehr verweist der Beklagte selbst
darauf, dass die rechtsfehlerfreie Ermittlung der Bodenwerte durch ein (erst noch)
vom Gericht einzuholendes Gutachten bewiesen werden könne.

41

Ob weiter - § 28 Abs. 3 Satz 2 WertV entsprechend - Beeinträchtigungen der
zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus einer bestehen bleibenden Bebauung auf einem
Grundstück ergeben, vom Gutachterausschuss zutreffend berücksichtigt wurden,
oder von einer Berücksichtigung abgesehen wurde, weil es bei wirtschaftlicher
Betrachtungsweise oder aus sonstigen Gründen nicht geboten erschien, das
Grundstück in der bisherigen Weise zu nutzen, kann gleichfalls anhand der
eingereichten Verwaltungsvorgänge des Beklagten und seinen Ausführungen nicht
geklärt werden.

42

Die Aufhebung ist auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten
sachdienlich. Denn es ist zunächst Aufgabe des Beklagten die Ermittlung des
Anfangs- und Endwertes durch den Gutachterausschuss zu prüfen, bevor er sich auf
die Angaben verlässt und entsprechende Ausgleichsbeträge festsetzt. Der
Gutachterausschuss wird für den Beklagten nämlich ausschließlich als Gutachter im
Rahmen seiner Aufgaben gemäß § 193 BauGB tätig. Zwar verfügt der
Gutachterausschuss über besondere Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung, eine
nachvollziehbare und an den gesetzlichen Bestimmungen orientierte Berechnung
des Anfangs- und des Endwertes macht dies jedoch nicht entbehrlich. Dies hat der
Beklagte nicht berücksichtigt, sondern vielmehr - wie seine Mitteilung, über keine
weiter gehenden Unterlagen zu verfügen, zeigt - sich ohne Prüfung auf die vom
Gutachterausschuss mitgeteilten Daten, denen nach den Angaben der LEG zudem
ohne Begründung festgesetzte Bodenrichtwerte zu Grunde liegen - verlassen. Dass
nunmehr das Gericht an Stelle des Beklagten die zur Beurteilung der Rechtmäßigkeit
der erhobenen Ausgleichsbeträge erforderlichen Informationen, namentlich vor allem
ein das Grundstück des Klägers betreffendes Einzelgutachten einholt, ist nicht
gerechtfertigt. Ein derartiges Vorgehen würde die dem Beklagten obliegende
Ermittlungspflicht in das gerichtliche Verfahren verlagern, ohne dass dies für die
Kläger mit beachtlichen Vorteilen verbunden wäre. Das Gericht darf die dem
Beklagten eingeräumte Schätzungsbefugnis nämlich nicht an dessen Stelle ausüben.
Vielmehr hat es die Schätzungsbefugnis des Beklagten zu respektieren und kann bei
dessen Ausübung lediglich nachprüfen, ob sich die Entscheidung des Beklagten im
Rahmen dessen hält, was der Schätzungsspielraum als rechtlich vertretbar
zulässt

43

- vgl. zur gerichtlichen Kontrolldichte: OVG NRW, Urteil vom 09. April
1990 - 22 A 1185/89, NWVBl. 1990, 412 (415) -.

44

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.n.. § 709 Sätze 1 und 2
ZPO.