Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1994-10-27, Aktenzeichen 7 U 157/89
ECLI:DE:OLGK:1994:1027.7U157.89.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d :

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3

Die Beklagten haben in verschiedenen
Funktionen an Immobilienanlageprojekten (Erwerbermodellen)
mit-gewirkt, in deren Folge sie von einer Vielzahl von Anlegern auf
Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Die Klagen richten sich
in der Regel gegen die finanzierende Bank, hier die Beklagte zu 1),
die Beklagte zu 2) als Vertriebsgesellschaft, den Beklagten zu 3)
als deren Vorstand und Alleinak-tionär sowie die Beklagte zu 4) als
Treuhänderin.

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Die Anlageobjekte waren große, meist in
den 60-er Jahren unter Inanspruchnahme von Mitteln des sozialen
Wohnungsbaus errichtete Wohnanlagen, die noch für mehrere Jahre der
gesetzlichen Mietpreis-bindung unterlagen. Sie wurden jeweils von
einem Zwischenerwerber angekauft und nach Aufteilung in
Eigentumswohnungen an die einzelnen Anleger veräußert. Dabei wurden
die Wohnungen jeweils in Verbindung mit einer Reihe von
Dienstleistungen angeboten, für die Gebühren in Höhe bestimmter
Prozentsätze zu entrichten waren. Eigenkapital brauchten die
Anleger nicht aufzubringen. Für je-des Projekt wurde ein
Kreditinstitut gewonnen, das den Erwerbspreis einschließlich Kosten
und Gebüh-ren (sogenannter Gesamtaufwand) regelmäßig - und so auch
hier - zu 111,11 % - bei einem Disagio von 10 % - finanzierte.

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Die Verbindung des Grundstückserwerbs
mit dem Dienstleistungspaket und das bei der Finanzierung
vereinbarte Disagio ermöglichten es den Anlegern, den Gesamtaufwand
bei ihrer Veranlagung zur Ein-kommensteuer bis zu einem Umfang von
rund 20 % als steuerlich sofort abzugsfähige Werbungskosten
auszuweisen. Daraus resultierten für das Zeich-nungsjahr -
Zinszahlungen wurden regelmäßig erst im Folgejahr fällig -
erhebliche Steuerersparnis-se, denen an Aufwendungen nur das an die
Beklagte zu 2) zu zahlende sogenannte Geschäftsbesorgungs-honorar
in Höhe von 3 % des Gesamtaufwandes gegen-überstand. Der
Tilgungsdienst begann in der Regel erst nach Ablauf von zwei Jahren
mit einem Prozent jährlich. Der Zinssatz war für einen Zeitraum von
mehreren Jahren in einer durch das Disagio begün-stigten Höhe
festgeschrieben. Außerdem wurden für mehrere Jahre Mieteinnahmen in
bestimmter Höhe ga-rantiert. Hierdurch wurde die Belastung der
Anle-ger in der Anfangsphase niedrig gehalten. Mit dem Einsetzen
des Tilgungsdienstes und dem Ende der Zinsbindung erhöhten sich die
laufenden Verbind-lichkeiten erheblich. Hinzu kamen
Zahlungsschwie-rigkeiten der Mietgarantiegeber, die bei der
über-wiegenden Anzahl der Objekte dazu führten, daß die Anleger
statt der garantierten nur noch die tat-sächlich gezahlte
Sozialmiete erhielten.

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Die Beklagte zu 2) gab für die Objekte
jeweils einen Prospekt heraus, in dem die Wohnungen beschrieben und
die Vorzüge des Erwerbermodells anhand von Berechnungsbeispielen
erläutert wurden. Der Prospekt bildete die Grundlage für die
Werbe-tätigkeit der Anlageberater, die für die Beklagte zu 2) als
Handelsvertreter tätig waren. Diese Be-rater sollen sich in den
Werbegesprächen irrefüh-render Argumente und falscher
Versprechungen be-dient haben. Der "Clou" der Verkaufsargumente
soll gewesen sein, daß die Beklagte zu 2) bereit sei, die Wohnung
nach Ablauf von zwei Jahren zurückzu-nehmen.

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Gegenstand des vorliegenden Verfahrens
ist das Objekt H.-W.. Die aus mehreren Gebäuden mit ins-gesamt 125
Wohnungen bestehende Anlage wurde 1973 unter Inanspruchnahme von
Mitteln des sozialen Wohnungsbaus errichtet. Die Preisbindung lief
Ende 1984 bzw. 1985 aus. Die Anlage stand früher im Eigentum eines
Immobilienfonds, der sie mit not-ariellem Vertrag vom 10. Juli 1983
an die I.-Immo-bilien- und Finanzierungsvermittlungs GmbH in E.
veräußerte. Diese teilte das Objekt in Eigentums-wohnungen auf, die
sie an die von der Beklagten zu 2) geworbenen Anleger verkaufte.
Gleichzeitig übernahm die I. die Funktion des
Mietgarantie-gebers.

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Die Wohnungen, denen 70
Tiefgaragenplätze und weitere 29 Pkw-Stellplätze zugeordnet waren,
hatten eine Größe von 58 - 104 qm. Der von den Anlegern zu zahlende
Gesamtaufwand belief sich auf 1.775,-- DM/qm. Davon entfielen auf
den Grundstückskaufpreis rund 1.515,-- DM/qm. Für einen
Tiefgaragenplatz betrug der Gesamtauf-wand 15.000,-- DM und für
einen Pkw-Stellplatz 5.000,-- DM. Den Anlegern wurde für den
Zeitraum bis zum Auslaufen der Preisbindung, mindestens aber für
fünf Jahre, eine Miete in Höhe von 7,30 DM/qm garantiert. Die I.
wurde Ende 1986 zah-lungsunfähig.

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Die Finanzierung übernahm die Beklagte
zu 1), die an der Aufbringung der Mittel wiederum ihre
Toch-tergesellschaft, die B.-Bank für Sparanlagen und
Vermögensbildung AG in F., beteiligte. Die Zinsen waren bis Ende
1988 auf 6 % festgeschrieben.

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Die Kläger ließen sich im Februar 1984
durch den Anlageberater S. anwerben. Nach ihrer Selbst-auskunft
betrug ihr jährliches Bruttoeinkommen rund 90.000,-- DM. Der
Gesamtaufwand für die von ihnen erworbene, laut Prospekt 64,83 qm
große Wohnung belief sich auf 115.073,25 DM. Hinzu kam ein
Pkw-Stellplatz mit einem Gesamtauf-wand von 5.000,-- DM. Die
Darlehenssumme betrug 133.414,72 DM.

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Die gegen den Beklagten zu 5)
gerichtete Klage ha-ben die Kläger noch im Verlauf der ersten
Instanz wieder zurückgenommen. Mit ihren erstinstanzlichen
Schlußanträgen haben sie die Beklagten zu 1) bis 4) auf Zahlung von
17.438,10 DM, ferner die Be-klagte zu 1) auf Zahlung von 93.400,--
DM und auf Ausbuchung des bei ihr für die Kläger geführten
Kreditkontos sowie die Beklagten zu 2) bis 4) auf Zahlung von
128.772,68 DM in Anspruch genommen, letzteres jeweils Zug um Zug
gegen Übereignung der von ihnen erworbenen Wohnung. Außerdem haben
sie wegen möglicher weiterer Schäden einen Feststel-lungsantrag
gestellt. Die Beklagten haben Klageab-weisung beantragt.

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21

Das Landgericht hat die Klage mit
Urteil vom 31. Januar 1989 abgewiesen. Es hat die von den Klägern
behaupteten Werbeargumente im wesentlichen als unbedenklich
angesehen. Nur die angebliche Werbung mit dem Rücknahmeversprechen,
so das Land-gericht, stelle eine Pflichtverletzung dar, doch fehle
es an dem erforderlichen Kausalzusammenhang, weil das Verhalten der
Anleger nicht erkennen lasse, daß die Aussicht auf eine mögliche
Rück-gabe der Wohnung ihre Anlageentscheidung beein-flußt habe.
Gegen das ihnen am 21. Februar 1989 zugestellte Urteil haben die
Kläger mit einem am 21. März 1989 eingegangenen Schriftsatz
Berufung eingelegt und diese innerhalb der bis zum 5. Ju-ni 1989
verlängerten Frist begründet. Sie nehmen, nachdem sie die Berufung
gegen die Beklagten zu 1), 3) und 4) zurückgenommen haben, nur noch
die Beklagte zu 2) in Anspruch.

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Die Kläger rügen, daß das Landgericht
die Beson-derheiten des Erwerbermodells verkannt habe, na-mentlich
das von der Beklagten zu 2) konzipierte Erwerbermodell der "neuen
Generation", das darauf abgezielt habe, den großen Personenkreis
der Durchschnittsverdiener als Anleger für sogenannte
Schrottimmobilien zu gewinnen, das heißt für unat-traktiv
gewordene, während des Baubooms der 60-er und 70-er Jahre
entstandene Objekte des sozialen Wohnungsbaus, die für wenig Geld
aufgekauft und als Eigentumswohnungen mit Gewinnen von teilweise
mehr als 100 % wieder losgeschlagen worden seien. Unbegreiflich
sei, daß das Landgericht den Kausal-zusammenhang zwischen der
Rückkaufgarantie und der Entscheidung für den Erwerb der Wohnung
verneint habe.

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25

Die Kläger haben zunächst ihre
erstinstanzlichen Anträge wiederholt und um einen Hilfsantrag
er-gänzt. Nachdem sie die Wohnung mit notariellem Vertrag vom 5.
August 1993 veräußert haben, be-rechnen sie ihren Schaden nunmehr
wie folgt:

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Geschäftsbesorgungshonorar 4.160,51
DM

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Ablösung der Kredite 94.094,62 DM

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Zins- und Tilgungsleistungen 107.090,67
DM

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Verwalterkosten 23.774,24 DM

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Maklerkosten 12.000,-- DM

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Zahlung zur Ablösung der

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Kaufpreisdarlehen (S. 6 des

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41

Schriftsatzes vom 12.04.1994

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unter Pkt. 6 GA Bl. 654) 10.000,--
DM

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45

Gerichts- und Notarkosten 401,75
DM

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zusammen 251.521,79 DM

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49

abzüglich Kauferlös 97.000,-- DM

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abzüglich Mieteinnahmen 41.100,47
DM

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Schaden 113.421,32 DM

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55

Die Kläger beantragen,

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57

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58

1.

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60

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61

unter teilweiser Abänderung des
angefochtenen Urteils die Beklagte zu 2) zu verurteilen, an sie
113.421,32 DM nebst 9,5 % Zinsen seit dem 30. September 1987 zu
zahlen,

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2.

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festzustellen, daß die Beklagte zu 2)
ver-pflichtet ist, den Klägern auch den weiterge-henden Schaden zu
ersetzen, der ihnen dadurch entstanden ist oder künftig noch
entstehen wird, daß sie die streitgegenständliche Woh-nung zu den
Bedingungen des Treuhandvertrags mit der Firma T.GmbH erworben
haben.

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69

Die Beklagte zu 2) beantragt die
Zurückweisung der Berufung.

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71

Wegen aller näheren Einzelheiten des
Sach- und Streitstandes einschließlich des genauen Inhalts der
gestellten Anträge wird auf das angefochtene Urteil und auf die in
der Berufungsinstanz gewech-selten Schriftsätze der Parteien sowie
auf die Protokolle der Senatssitzungen vom 29. März 1990, 3. Juni
1991, 17. Februar 1994, 30. Juni 1994 und 25. August 1994 Bezug
genommen.

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73

Der Senat hat durch Einholung eines
Sachverständi-gengutachtens und Vernehmung von Zeugen Beweis
er-hoben. Insoweit wird auf das schriftliche Gutach-ten des
Sachverständigen P. vom 24. Februar 1993 und auf die Protokolle der
Senatssitzungen vom 17. Februar und 25. August 1994 verwiesen.

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75

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
:

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77

Die Berufung der Kläger ist zulässig
und führt auch in der Sache zu einer Abänderung des ange-fochtenen
Urteils.

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Den Klägern steht gegen die Beklagte zu
2) (im folgenden: die Beklagte) ein Schadensersatzan-spruch aus
positiver Vertragsverletzung zu.

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1)

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83

Zwischen den Parteien ist ein
Beratungsvertrag zu-stande gekommen, aufgrund dessen der Beklagten
die Verpflichtung oblag, den Klägern über das von ihr vertriebene
Erwerbermodell die sachlich richtigen Informationen zu erteilen und
nicht mit irrefüh-renden Angaben und falschen Versprechungen für
den Kauf der Wohnung zu werben.

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85

Für den stillschweigenden Abschluß eine
Beratungs-vertrags reicht es aus, daß Auskünfte erteilt werden, die
für den Empfänger erkennbar von erheb-licher Bedeutung sind und die
er zur Grundlage we-sentlicher Entschlüsse oder Maßnahmen machen
will. Das gilt insbesondere dann, wenn der Auskunftgeber für die
Erteilung der Auskunft sachkundig ist oder wenn bei ihm ein eigenes
wirtschaftliches Interes-se im Spiel ist (BGH 7, 371, 374; 74, 103,
106). Diese allgemein für die Haftung aus falscher
Aus-kunftserteilung entwickelte Regel gilt namentlich auch dann,
wenn die Auskunft von Personen oder Un-ternehmen erteilt wird, die
sich mit dem Vertrieb und der Vermittlung von Kapitalanlagen
befassen (BGHZ 74, 103, 106; WM 1990, 1658, 1661). Die Be-klagte
ist ein auf den Vertrieb von Kapitalanlagen spezialisiertes
Unternehmen. Sie bezeichnet auch die für sie tätigen Vertreter
ausdrücklich als ih-re "Berater". Demnach ist zwischen den Parteien
im Zuge der Gespräche, die die Kläger mit dem Zeugen S. führten,
ein stillschweigender Beratungsvertrag abgeschlossen worden.

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Ein solcher Vertrag verpflichtet den
Vermittler bzw. Berater, dem Kunden alle Informationen, die für
seine Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben oder haben
können, wahrheitsgemäß und sorg-fältig zu erteilen (BGHZ 74, 103,
110; NJW 1983, 1730, 1731; WM 1990, 1658, 1661). Das gilt auch
dann, wenn es sich - wie hier - um ein Unternehmen handelt, das
erkennbar nicht unabhängig berät, sondern Anlagen im Rahmen
bestimmter Projekte vermittelt und insoweit als
Vertriebsgesellschaft auf der "Anbieterseite" steht (BGH WM 1988,
1685, 1686). In diesem Fall zielt der Vertrag nicht auf
unabhängige, dem Interesse des Kunden dienen-de Beratung, sondern
auf Auskunftserteilung; er verpflichtet aber den Vermittler zu
richtiger und vollständiger Information jedenfalls über diejeni-gen
tatsächlichen Umstände, die für den Anlageent-schluß des
Interessenten von besonderer Bedeutung sind (BGH NJW 1982, 1095,
1096).

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2)

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91

Ihre Pflichten aus dem Beratungsvertrag
hat die Beklagte in erheblicher Weise verletzt, denn ihr Berater S.
warb die Kläger, wie die Beweisaufnahme ergeben hat, u.a. mit dem
Versprechen, daß die Be-klagte bereit sei, die Wohnung zum
Bruttofinanzie-rungspreis wieder zurückzunehmen, wenn die Kläger
dies wünschten.

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93

Der Zeugen S. hat bei seiner Vernehmung
durch den Senat zwar in Abrede gestellt, die Kläger mit dem
Rücknahmeversprechen geworben zu haben. Nach Darstellung des Zeugen
wurde in dem Gespräch mit den Klägern nur allgemein über
"Wiederverkaufsmög-lichkeiten" gesprochen, wobei er, S., sich auf
die Zusage beschränkte, bei einem etwaigen Weiterver-kauf
"behilflich" zu sein (Sitzungsprotokoll vom 17. Februar 1994 Seite
3, GA Bl. 637). Doch ent-spricht diese Aussage nach Überzeugung des
Senats nicht der Wahrheit. Schon bei der Vernehmung des Zeugen
entstand der Eindruck, daß ihm vor allem daran gelegen war, sein
eigenes Interesse zu wahren und sich nicht persönlich irgendeinem
Vor-wurf auszusetzen. Daß er sich hierdurch zu einer Falschaussage
verleiten ließ, bestätigte sich bei der Vernehmung der Zeuginnen L.
und W.. Nach Dar-stellung der Zeugin L. warb S. in mehreren, nach
ihrer Erinnerung jedenfalls fünf Beratungsgesprä-chen, bei denen
sie anwesend war, u.a. mit dem Ar-gument, daß die von ihm
vertretene Vertriebsfirma auf Wunsch des Kunden bereit sei, die
Wohnung zu-rückzunehmen. Auch sie selbst, so die Zeugin, habe sich
aufgrund einer entsprechenden Beratung durch S. dazu bewegen
lassen, eine von einer Firma A. vertriebene Wohnung zu kaufen. Die
unmittelbar bei der Beratung der Kläger anwesende Zeugin W., eine
Schwester der Klägerin zu 1), hat die Darstellung der Kläger vom
Verlauf des Gesprächs mit dem Zeu-gen S. uneingeschränkt bestätigt.
Nach Darstellung der Zeugin W. erklärte S. den Klägern, daß die
Beklagte die Wohnung auf Wunsch "jederzeit" und "auf jeden Fall"
zurücknehme, und zwar zum Brutto-finanzierungspreis, weil das
Objekt "so gut sei" (Sitzungsprotokoll vom 25. August 1994 Seite 7,
GA Bl. 697). Obwohl sie der Person und der Sache der Kläger
nahestehen, haben beide Zeuginnen einen glaubwürdigen Eindruck
hinterlassen. Der Senat hat deshalb im Ergebnis keine Bedenken, von
einer Falschaussage des Zeugen S. auszugehen und das Vorbringen der
Kläger aufgrund der Aussagen der Zeuginnen L. und W. als bewiesen
anzusehen.

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Aufgrund der Aussagen der Zeuginnen L.
und W. ist auch davon auszugehen, daß den Klägern die Rücknahme zu
einem Preis versprochen wurde, der jedenfalls dem von ihnen
gezahlten Gesamtaufwand entsprach. Zu diesem Punkt hat die Zeugin
L. zwar nur vage Angaben gemacht, die Zeugin W. hat aber
bekräftigt, daß vom "Bruttofinanzierungspreis" die Rede gewesen
sei. Dies erscheint schon deshalb naheliegend und plausibel, weil
die Rücknahme zu einem niedrigeren Preis als Werbeargument nicht
tauglich gewesen wäre. Der Senat hat deshalb im Ergebnis keine
Zweifel, daß der Zeuge S. den Klägern versicherte, der
Rücknahmepreis werde zu-nächst dem Gesamtaufwand entsprechen.

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Das Rücknahmeversprechen war falsch,
weil die Be-klagte weder bereit noch in der Lage war, es
ein-zulösen. Das "Revermarktungskonzept" des Beklagten zu 3) konnte
nicht funktionieren, da bei jeder neuen Veräußerung weitere
Gebühren entstanden wä-ren, die bei der Rücknahme wieder hätten
erstattet werden müssen. Ein "perpetuum mobile", von dem der
Beklagte zu 3) gesprochen haben soll, hätte sich daraus nur
entwickeln können, wenn der Verkehrs-wert der Wohnung innerhalb des
zwei- oder vierjäh-rigen Rücknahmeturnus jeweils so angestiegen
wäre, daß der immer von neuem entstehende Gebührenauf-wand stets
durch einen entsprechenden Wertzuwachs hätte aufgefangen werden
können. Eine solche Per-spektive war, wie die Beklagte selbst nicht
in Ab-rede stellt, unrealistisch.

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99

Die Erklärungen des Zeugen S. muß sich
die Beklag-te zurechnen lassen, ohne daß es darauf ankommt, ob die
Werbung mit dem Rücknahmeversprechen, sei es mittelbar oder
unmittelbar, auf entsprechende Schulungen oder Anweisungen ihres
Vorstandes zu-rückgeht. Für ein Verschulden ihrer Berater hat sie
nach § 278 BGB einzustehen.

100

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3)

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103

Der Senat geht ferner davon aus, daß
das Rücknah-meversprechen für die Entscheidung der Kläger, die
Wohnung zu erwerben, ursächlich gewesen ist.

104

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105

Das Landgericht hat offenbar verkannt,
daß hinsichtlich der Kausalität von einer Umkehr der Beweislast
auszugehen ist. Bei Beratungsver-trägen gilt der Grundsatz, daß
derjenige, der eine bestimmte Aufklärungs- oder Beratungspflicht
verletzt, im Streitfall zu beweisen hat, daß der Schaden auch bei
pflichtgemäßem Verhalten einge-treten wäre (BGHZ 61, 118). Diese
Regel gilt na-mentlich auch in Fällen der fehlerhaften
Anlagebe-ratung (BGH WM 1988, 48, 50; 94, 96). Die hiernach für die
Kausalität streitende Vermutung ist durch nichts entkräftet.

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Für die Kausalität spricht im übrigen
die Lebens-erfahrung. Ein Rücknahmeversprechen oder ein
Rück-trittsrecht ist eines der stärksten Argumente, das für eine
Kaufentscheidung überhaupt ins Feld geführt werden kann. Es befreit
den Käufer von dem ansonsten mit dem Kauf verbundenen Risiko, daß
der Wert des Kaufobjekts hinter den Erwartungen zu-rückbleibt.

108

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4)

110

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111

Die Beklagte hat den Klägern den
Schaden zu erset-zen, den sie dadurch erlitten haben, daß sie auf
die Einlösung des ihnen gegebenen Rücknahmever-sprechens vertraut
haben. Da sie die Wohnung, wie ausgeführt, ohne das
Rücknahmeversprechen nicht gekauft hätten, sind sie so zu stellen,
wie sie stehen würden, wenn sie nicht gezeichnet hätten. Die
Beklagte hat ihnen deshalb alle Aufwendungen zu ersetzen, die ihnen
durch den Erwerb, die Unterhaltung und die Veräußerung der Wohnung
ent-standen sind.

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113

Ihre Aufwendungen haben die Kläger in
der von ihnen nach der Veräußerung der Wohnung vorge-nommenen
Schadensberechnung (Schriftsatz vom 12. April 1994, GA Bl. 649 ff.)
im wesentlichen zutreffend ermittelt. Das
Geschäftsbesorgungsho-norar, der für die Ablösung des Kredits bei
der Beklagten zu 1) und der B.-Bank aufgewandte Betrag und die bei
der Veräußerung der Wohnung entstande-nen Gerichts- und Notarkosten
sind nach Grund und Höhe unstreitig. Die gegen die sonstigen
Positio-nen vorgebrachten Einwendungen der Beklagten sind
überwiegend unbegründet.

114

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115

Die geltend gemachten Zins- und
Tilgungsleistungen haben die Kläger durch die als Anlage zum
Schrift-satz vom 12. April 1994 vorgelegten Urkunden aus-reichend
substantiiert und belegt. Demgegenüber ist das Bestreiten mit
Nichtwissen unzulässig. Es ist zwar richtig, daß in dem Schriftsatz
der Kläger nicht mit der wünschenswerten Klarheit und
Übersichtlichkeit auf die Anlagen und die darin enthaltenen
"Auflistungen" verwiesen wird, so daß es eine gewisse Mühewaltung
erfordert, das in dem Schriftsatz enthaltene Zahlenwerk auf die aus
den Anlagen ersichtlichen Positionen und Unter-positionen
zurückzuführen. Dies gestattet es der Beklagten aber noch nicht,
das Vorbringen der Kläger als "nicht nachvollziehbar" pauschal zu
bestreiten. Der von den Klägern geltend gemachte Betrag von
107.090,67 DM ist in einer den Anlagen vorangestellten Übersicht
aufgegliedert. Aus die-ser Übersicht geht hervor, welcher Betrag
jeweils in welchem Jahr an welche Bank (B. oder B.) gezahlt wurde.
Für jede Einzelposition wird auf Anlagen (3 bis 28) verwiesen, in
denen die Monats- bzw. Annuitätenraten durch Einzelurkunden, meist
durch Schreiben der B. und B.-Bank, belegt sind. Zusätzlich werden
die einzelnen Zahlungsvorgänge durch ein Konvolut von Kontoauszügen
belegt. Die von den Klägern ermittelte Gesamtsumme läßt sich anhand
dieser Unterlagen bis zu dem jeweiligen Einzelvorgang
nachvollziehen. Die Unterlagen sind, soweit ersichtlich, auch
lückenlos. Die von der Beklagten vermißte Auflistung für das Jahr
1987 befindet sich als Anlage 7 bei den Unterlagen. Richtig ist,
daß für die Jahre 1992 und 1993 Mit-teilungen der B. zu
Annuitätendarlehen fehlen. Das ist aber unschädlich, da
entsprechende Zahlungen von den Klägern auch nicht geltend gemacht
werden. In der Übersicht sind Zahlungen an die B. nur bis Ende 1991
enthalten. Für die Jahre 1992 und 1993 sind nur noch Zahlungen an
die B.-Bank notiert. Auch die von der Beklagten geäußerte
Vermutung, Zinsen seien teilweise doppelt berücksichtigt, nämlich
als Zahlungen an die B. einerseits und die B.-Bank andererseits,
wird durch die Unterlagen nicht erhärtet. Vielmehr sind die
gezahlten Annui-tätenraten nach Banken getrennt jeweils durch
ge-sonderte Schreiben der B. und der B.-Bank belegt.

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Entsprechendes gilt für die Kosten der
Hausverwal-tung, die in dem Schriftsatz vom 12. April 1994 unter
Bezugnahme auf die Anlagen 29 bis 38 ge-trennt nach Jahresbeträgen
zusammengestellt sind. Auch dieses Zahlenwerk ist anhand der
Anlagen nachvollziehbar. Entgegen der Auffassung der Be-klagten ist
es auch nicht fehlerhaft, daß die Ausgaben teilweise von den
eingegangenen Mieten abgesetzt sind. In den Schreiben der
Hausverwal-tung Weiher (Anlagen 32 bis 37) sind jeweils die
Mieterträge und das davon einbehaltene Wohngeld sowie der
verbleibende Überschuß ("Auszahlung") beziffert. Die Kläger haben,
anstatt nur den an sie ausgezahlten Überschuß als Einnahmeposten zu
berücksichtigen, die Mieterträge als Einnahmen und das einbehaltene
Wohngeld als Ausgaben in ihre Gesamtschadensberechnung eingestellt.
Daran ist nichts zu beanstanden. Unbedenklich ist auch die
Behandlung der bis Ende September 1986 noch gezahlten
Garantiemiete. Diese wurde, wie sich aus den Unterlagen (Anlagen 3,
4 und 29) im einzelnen ergibt, nicht an die Kläger ausgezahlt,
sondern von der damals noch als Verwalterin fungierenden V.
unmittelbar an die B. überwiesen, wo sie mit den von den Klägern
aufzubringenden Annuitätenra-ten verrechnet wurden. Bei den als
Schaden gel-tend gemachten Zins- und Tilgungsleistungen haben die
Kläger diese Verrechnungen anspruchsmindernd berücksichtigt. Daß
sie die Überweisungen bei den Verwaltungskosten wiederum als
Ausgaben ansetzen, mag ungewöhnlich erscheinen, wirkt sich aber
nicht zum Nachteil der Beklagten aus, da sich die Kläger die
fraglichen Beträge auf der anderen Seite als Mieteinnahmen
anrechnen lassen. Im Ergebnis werden damit die von der
Mietgarantiegeberin aufgebrachten Mittel, die über die V. an die B.
geflossen sind, zutreffend als anspruchsmindernder Faktor
berücksichtigt. Die von der Beklagten als ungereimt gerügte Zahl
für das Jahr 1986 beruht auf einem Schreibfehler. Gemeint sind die
von Januar bis September 1986 von der V. an die B. geleisteten
Zahlungen, die sich auf (9 x 423,43 =) 3.810,87 DM (statt 13.810,87
DM) summieren.

118

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119

Auch die im Zusammenhang mit der
Veräußerung der Wohnung gezahlte Maklerprovision hat die Beklagte
zu ersetzen. Aus dem dazu von den Klägern vor-gelegten Schreiben
des beurkundenden Notars T. vom 16. September 1993 (Anlage 41)
folgt, daß ein Teilbetrag der Kaufpreisforderung in Höhe von
12.000,-- DM unmittelbar an die Maklerfirma abgetreten wurde und
daß der Notar angewiesen war, diesen Betrag unmittelbar an die
Maklerfirma auszuzahlen. Die inhaltliche Richtigkeit dieses
Schreibens hat die Beklagte nicht bestritten.

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121

Dagegen ist die zusätzliche Forderung
in Höhe von 10.000,-- DM, die die Kläger mit der Begründung geltend
machen, sie hätten einen entsprechenden Betrag "zuschießen" müssen,
um die Kredite ablösen und die Maklerprovision bezahlen zu können,
nicht gerechtfertigt. Aus dem Schreiben des Notars vom 16.
September 1993 geht hervor, daß die Kläger die 10.000,-- DM deshalb
hinzuzahlen mußten, weil der erzielte Kaufpreis von 97.000,-- DM
nicht aus-reichte, um beide Verbindlichkeiten, nämlich die
Maklerprovision in Höhe von 12.000,-- DM und die Kredite in Höhe
von rund 94.000,-- DM, abzudecken. Insoweit macht die Beklagte mit
Recht geltend, daß der fragliche Betrag von den Klägern zweimal
ge-fordert wird.

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123

Die Höhe des Kaufpreises, den sich die
Kläger anrechnen lassen, ergibt sich unmittelbar aus dem
vorgelegten notariellen Kaufvertrag vom 5. Au-gust 1993 (Anlage
39). Die Zahlung eines höheren Preises wird von der Beklagten auch
nicht behaup-tet. Richtig ist, daß der Preis nicht unerheblich
unter dem von dem Sachverständigen P. ermittelten Verkehrswert von
107.000,-- DM liegt. Daraus folgt aber noch nicht, daß die Kläger
sich einen höheren Kaufpreis anrechnen lassen müssen. Für eine
Ver-letzung der Schadensminderungspflicht fehlt es an ausreichenden
Anhaltspunkten. Das Vorbringen der Kläger, wonach es trotz vieler
Bemühungen nicht möglich war, einen höheren Kaufpreis zu erzielen,
hat die Beklagte, der insoweit die Darlegungs- und Beweislast
obliegt, nicht widerlegt. Diesselbe Er-wägung gilt für die von den
Klägern gezahlte Mak-lerprovision. Auch dazu behaupten die Kläger
unwi-derlegt, daß die hohe Provision unumgänglich war, um einen
Käufer für die Wohnung zu finden.

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125

Unbegründet sind schließlich auch die
Einwendungen der Beklagten gegen die Höhe der von den Klägern zur
Ausgleichung zu bringenden Mieteinnahmen. Auch diese sind durch die
mit dem Schriftsatz vom 12. April 1994 überreichten Aufstellungen
und Mit-teilungen der Wohnungsverwaltung (Anlagen 29 bis 37)
nachvollziehbar belegt. Der von der Beklagten als zu niedrig
gerügte Betrag für das Jahr 1993 erklärt sich daraus, daß die
Wohnung, um die Veräußerung zu erleichtern, ab Ende April
freige-halten wurde. Im übrigen ist die Beklagte für ihre
Behauptung, die Kläger hätten höhere Mieteinnahmen erzielt,
beweisfällig. Für den Umfang der auszu-gleichenden Vorteile obliegt
der Beklagten die Darlegungs- und Beweislast.

126

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127

Die Kläger müssen sich weiter einen
Teil der von ihnen erlangten Steuervorteile anrechnen lassen.

128

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129

Nach den Regeln über die
Vorteilsausgleichung ist grundsätzlich ein auf den Schaden
anzurech-nender Vorteil auch dann gegeben, wenn infolge der
Schädigung die von dem Geschädigten an sich geschuldeten Steuern
weggefallen oder gemindert sind (BGHZ 53, 132, 134). Bei der
Einkommensteuer wird aber der anzurechnende Steuervorteil
grund-sätzlich dadurch aufgewogen, daß der Geschädig-te die
Schadensersatzleistung zu versteuern hat (BGHZ 53, 132, 138; 74,
103, 116). Von einer Ge-genüberstellung der durch die Schädigung
erlangten Vorteile und der von der Schadensersatzleistung zu
entrichtenden Steuer kann nach § 287 ZPO abgesehen werden, weil
eine bis ins letzte exakte Errech-nung der Steuerbeträge angesichts
der vielfältigen Besonderheiten und Möglichkeiten der konkreten
Besteuerung und ihrer verschiedenartigen Entwick-lung in
verschiedenen Besteuerungszeiträumen einen unverhältnismäßig hohen
Aufwand erfordern würde (BGHZ 84, 244, 254 f.).

130

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131

Hiernach brauchen sich die Kläger die
Steuervor-teile, die ihnen durch die Absetzung von Wer-bungskosten
zugeflossen sind, nicht anrechnen zu lassen, denn insoweit bilden
die zu erstattenden Aufwendungen sogenannte negative
Werbungskosten, die als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu
versteuern sind (vgl. BFH BStBl 1965 III, 67; BStBl 1968 II, 160,
161). Anders verhält es sich dagegen bei den Absetzungen für
Abnutzung (A.), durch die der Grundstückskaufpreis mit einem
jährlichen Satz von 2 % steuermindernd geltend gemacht werden
konnte. Die dadurch erlangten Vorteile werden durch die Rückgewähr
des Kauf-preises nicht wieder ausgeglichen, da der Erlös aus der
Veräußerung eines privat genutzten Grund-stücks, wenn zwischen
Anschaffung und Veräußerung mehr als zwei Jahre liegen, nach § 22
Nr. 2, 23 Abs. 1 Nr. 1 a EStG nicht zu versteuern ist (vgl. BGH NJW
1990, 571). Die durch die Berück-sichtigung der A. ersparten
Steuerbeträge müssen sich die Kläger daher im Wege der
Vorteilsausglei-chung anrechnen lassen.

132

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133

Der Höhe nach veranschlagt der Senat
die von den Klägern durch die A. erlangten Steuervorteile im Wege
der Schätzung nach § 287 ZPO auf 7.000,-- DM. Maßgebend sind dafür
folgende Überlegungen:

134

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135

Die im Wege der A. absetzbaren
Anschaffungskosten entsprechen dem für die Wohnung gezahlten
Kauf-preis, der 102.650,56 DM (einschließlich Stell-platz) betrug.
Daraus ergibt sich ein jährlicher Abschreibungssatz (2 %) von
2.053,-- DM. Absetzbar waren in den 10 Jahren von 1984 bis 1993 (10
x 2.053,-- DM =) 20.530,-- DM.

136

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137

In den 6 Jahren bis zum Inkrafttreten
der Split-ting-Tabelle vom 1. Januar 1990 belief sich die von den
Klägern zu zahlende Einkommensteuer nach den von ihnen vorgelegten
Steuerbescheiden (Anlagen 46 bis 50) auf durchschnittlich rund
14.000,-- DM. Damit erreichten sie nach der Split-tingtabelle vom
1. Januar 1986 einen Steuersatz von rund 35 %. Die für die Jahre
1990 bis 1992 vorgelegten Steuerbescheide (Anlagen 51 bis 53)
weisen jährliche Steuerbeträge von durchschnitt-lich 24.000,-- DM
aus. Das entspricht nach der Splittingtabelle vom 1. Januar 1990
einer Steuer-quote von rund 33 %. Im Ergebnis lassen sich dar-aus
folgende Steuerersparnisse ermitteln:

138

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139

6 Jahre x 2.053,-- DM = 12.318 x 35 % =
4.311,30 DM 4 Jahre x 2.053,-- DM = 8.212,-- DM x 33 % = 2.709,96
DM zusammen 7.021,26 DM abgerundet 7.000,-- DM

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141

Insgesamt steht den Klägern hiernach
folgende Schadensersatzforderung zu:

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143

Geschäftsbesorgungshonorar 4.160,51 DM
Kredite B. und B.-Bank 94.094,62 DM Zins- und Tilgungsleistungen
107.090,67 DM Verwalterkosten 23.774,24 DM Maklerprovision
12.000,-- DM Gerichts- und Notarkosten 401,75 DM zusammen
241.521,79 DM abzüglich Veräußerungserlös 97.000,-- DM abzüglich
Mieteinnahmen 41.100,47 DM verbleiben 103.421,32 DM abzüglich
Steuerersparnisse 7.000,-- DM Schadensersatzforderung 96.421,32
DM

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145

5)

146

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147

Die Forderung ist in Höhe des
Geschäftshonorars (4.160,51 DM) seit dem Eintritt der
Rechtshängig-keit (05.05.1988) zu verzinsen, im übrigen erst seit
der Ablösung der Kredite, die mit Überweisung vom 28.10.1993
erfolgte (Schreiben des Notars T. vom 28.10.1993, Anlage 40). Die
vorher an die Ban-ken gezahlten Zinsen haben außer Betracht zu
blei-ben, da sie bereits in der Hauptforderung (Zins- und
Tilgungsleistungen) enthalten sind. Eine Kumu-lation von
Prozeßzinsen und als Schadensersatz ge-schuldeten Zinsen ist
unzulässig (OLG Saarbrücken NJW-RR 1987, 470, 471; RGZ 92, 283,
285). Der Zinssatz beträgt 4 % (§ 291 BGB). Für einen hö-heren
Zinsanspruch haben die Kläger nichts vorge-tragen.

148

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149

6)

150

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151

Die Feststellungsklage ist unzulässig.
Mit der Veräußerung der Wohnung und der Berichtigung der dabei
entstandenen Kosten ist die Schadensentwick-lung zum Abschluß
gelangt. Welche nicht beziffer-baren Nachteile den Klägern danach
noch entstanden sind oder in Zukunft noch entstehen können, ist
nicht ersichtlich. Insoweit fehlt es an dem erfor-derlichen
Feststellungsinteresse.

152

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153

Die Kostenentscheidung beruht auf §§
91, 91 a, 92, 97, 100 ZPO. Bei der Verteilung der Kosten war zu
berücksichtigen, daß die Klage bis zur Veräußerung der Wohnung in
nahezu voller Höhe begründet war. Auch die Feststellungsklage war
zulässig und be-gründet. Von der geltend gemachten Forderung waren
nur die Steuervorteile abzusetzen. Mit der Redu-zierung ihrer
Anträge im Anschluß an die Veräuße-rung haben die Kläger den
Rechtsstreit teilweise in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die
darauf entfallenen Kosten gehen nach § 91 a ZPO zu Lasten der
Beklagten.

154

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155

Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreck-barkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

156

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157

Berufungsstreitwert:

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159

a) bis zum 25.8.1994: 156.210,78 DM; b)
sodann: 123.421,32 DM.

160

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161

Wert der Beschwer:

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163

a) für die Beklagte: 96.421,32 DM;

164

b) für die Kläger: 27.000,-- DM.