Amtsgericht Rheinbach (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-11-24, Aktenzeichen 3 C 278/11
ECLI:DE:AGSU3:2011:1124.3C278.11.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist unbegründet.

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Der geltend gemachte Anspruch aus der Betriebskostenabrechnung 2010 gemäß §§ 4, 7 des Mietvertrages steht dem Kläger nicht zu, da die entsprechenden Betriebskosten bereits vollständig gezahlt sind.

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Zu Recht bemängelt die Beklagte, dass der Kläger in der streitgegenständlichen Abrechnung 1.548,12 € an Gesamtkosten für das Schmutzwasser eingestellt hat. Aus dem Bescheid der Stadt S vom 17.02.2011 (Bl. 27 d.A.) ergibt sich nämlich, dass tatsächlich nur Schmutzwasser für 689,67 € verbraucht worden ist. Nur dieser tatsächliche Verbrauch ist der Beklagten aber in Rechnung zu stellen.

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Dabei kommt es hier nicht einmal auf die Frage an, ob ein Vermieter grundsätzlich berechtigt ist, ihm berechnete Vorauszahlungen von Dritten in die Abrechnung einzustellen. Dies kommt gegebenenfalls in solchen Fällen Betracht, in denen dem Vermieter zum tatsächlichen Verbrauch noch keinerlei Angaben vorliegen, er selbst aber bereits erheblich belastet wird. Auch kann eine solche Art der Abrechnung zu Vereinfachungszwecken dann möglich sein, wenn der vom Leistungsträger berechnete Verbrauchszeitraum weiter in die Abrechnungsperiode hineinreicht. In solchen Fällen soll der Vermieter den Betrag aus der Rechnung des Lieferanten, die ihm im Abrechnungszeitraum zugegangen ist, und die von ihm bis zum Ablauf der mietvertraglichen Abrechnungsperiode gezahlten Abschlagszahlungen in die Abrechnung einstellen dürfen (vgl. zum Ganzen Schmidt-Futterer, 10. Aufl. 2011, § 556 Rn. 307).

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Zu Recht wird aber gegen diese Abrechnungsmethode grundsätzlich eingewandt, dass es sich bei von Dritten berechneten Abschlagszahlungen nur um Leistungen unter dem Vorbehalt des Abrechnungsergebnisses handelt (vgl. die Darstellung bei Schmidt-Futterer, 9. Aufl. 2007, § 556 Rn. 309). Soweit hiergegen argumentiert wird, dem Vermieter sei nach allgemeiner Ansicht nicht zuzumuten, die Ablesung aller in Frage kommenden Zähler abzuwarten (Schmidt-Futterer, aaO), mag dies zutreffend sein, ist aber für den vorliegenden Fall nicht entscheidungserheblich. Dem Kläger lag die konkrete Abrechnung nämlich bereits ab dem 17.02.2011 vor, seine Nebenkostenabrechnung datiert aber vom 23.03.2011. Ein Vermieter ist aber keinesfalls berechtigt, dem Mieter Kosten für Vorauszahlungen in Rechnung zu stellen, die bereits durch eine konkrete Abrechnung obsolet geworden sind. Der Mieter schuldet nämlich grundsätzlich nur solche Kosten, für deren Anfall er konkret verantwortlich ist. Für die Vorauszahlungsanforderungen der Stadt S konnte die Beklagte aber nichts, noch war sie in der Lage, auf deren Höhe Einfluss zu nehmen. Nachdem sich nun bereits herausgestellt hat, dass die Vorschussanforderung deutlich überhöht war, ist nicht ersichtlich, aus welchem Rechtsgrund die Beklagte für erwiesenermaßen nicht von ihr verursachte Kosten aufkommen sollte. Sie muss sich insofern auch nicht auf die Abrechnung des Folgejahres verweisen lassen, da bereits zum Zeitpunkt der Erstellung der Betriebskostenabrechnung der tatsächliche Verbrauch ermittelt und dem Kläger bekannt war.

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Einzustellen sind damit lediglich 689,67 € an Schmutzwasserkosten. Der Anteil der Beklagten beträgt gemäß dem gewählten Umrechnungsschlüssel 228,54 €, so dass sich eine Gesamtnachzahlungsverpflichtung in Höhe von 282,80 € ergibt. Gezahlt hat die Beklagte aber bereits 299,22 € (380,00 € abzüglich 80,78 € an Nachzahlung für das Jahr 2009).

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Nur vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass die weiteren Einwände der Beklagten nicht erheblich gewesen wären. Die Kosten für die Hebeanlage hält das Gericht für ersatzfähig, nachdem diese zur ordnungsgemäßen Abführung des Wassers unabdingbar ist. Es handelt sich damit um mietvertraglich in § 4 vereinbarte Kosten der "Entwässerung".

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Auch die Hilfsaufrechnung wäre im Ergebnis ohne Erfolg geblieben, da die Nachberechnung für das Jahr 2009 zu Recht erfolgt ist. Die entsprechenden Kosten sind dem Kläger mit Bescheid vom 25.02.2010 berechnet worden und damit im Jahre 2010 angefallen. Sowohl nach der grundsätzlich zulässigen Abrechnung nach Rechnungen als auch nach dem Prinzip der Abflussabrechnung sind diese Kosten im Jahre 2010 angefallen und konnten daher im Rahmen der entsprechenden Betriebskostenabrechnung 2010 nachbelastet werden.

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Anwaltskosten waren mangels Hauptforderung nicht zu ersetzen.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 713 ZPO.

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Streitwert: bis 300,00 €