Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-10-31, Aktenzeichen 14 A 1420/07
ECLI:DE:OVGNRW:2008:1031.14A1420.07.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin, die früher unter dem Namen " C.
Grundstücksvermietungsgesellschaft mbH & Co. P. KG" firmierte, war
Eigentümerin und Vermieterin des Grundstückes mit der postalischen Bezeichnung
E. Straße in P. (Steuerobjekt).

3

Mit Einheitswertbescheid vom 6. Oktober 1995 stellte das Finanzamt P. im
Wege der Wertfortschreibung den Einheitswert für das Grundstück zum 1. Januar
1995 auf 40.019.100,-- DM und als Grundstücksart "Geschäftsgrundstück" fest. Die
Bewertung erfolgte im Sachwertverfahren. Das Grundstück wurde in dem Bescheid
als Betriebsgrundstück bezeichnet und der Klägerin unter ihrer früheren Firma
zugerechnet.

4

Für die Jahre 2003 und 2004 wurde die Klägerin unter ihrer früheren Firma
wegen dieses Steuerobjektes zu Grundsteuern in Höhe von jeweils 358.075,20 EUR
veranlagt.

5

Das Grundstück ist 98.337 qm groß und mit ca. 80 Büro-, Produktions- und
Lagergebäuden bebaut (865.099 cbm umbauter Raum), die sich teilweise in
sanierungsbedürftigem und nicht vermietbarem Zustand befinden. Es war seit
1990/1994 an die Firma "C. Immobilienmanagement GmbH" (im Folgenden: C.1
) gegen einen jährlichen Gesamtbetrag von 8.875.599,16 EUR verleast. Diese Firma
vermietete die Gebäude auf dem Grundstück an verschiedene C. -Unternehmen
weiter. Über das Vermögen der C.1 wurde am 1. September 2002 das
Insolvenzverfahren eröffnet, nachdem durch die Insolvenz des C. -Konzerns die
Mieteinnahmen aus diesen Untervermietungen entfielen. Nach Eröffnung des
Verfahrens kündigte die Mieterin das Leasingverhältnis mit der Klägerin zum
31. März 2003. Für die Zeit vom 1. September 2002 bis zum 31. März 2003 einigte
sich die Klägerin mit dem Insolvenzverwalter der C.1 auf eine verminderte
Leasingzahlung von 2.650.000,-- EUR, um das Risiko einer Befriedigung nur mit
einer geringeren Insolvenzquote zu vermeiden. Zum 1. April 2003 schlossen die
Klägerin und der Insolvenzverwalter der C.1 einen auf fünf Jahre befristeten
Mietvertrag. Darin war u. a. vereinbart, dass die C.1 die kaufmännische und
technische Verwaltung des ehemaligen Leasinggegenstandes weiter fortführen solle
(Präambel). Bei der Festlegung des Mietzinses sei berücksichtigt worden, dass die
Mieterin keine eigenen finanziellen Mittel aufbringen könne und die Mieterin
sämtliche Instandhaltungen und -setzungen vorzunehmen habe, so dass die Miete
aus den Überschüssen der Untervermietung bestehe (Präambel). Die Mieterin sollte
nach dem Vertrag eine Grundmiete von 1.500,-- EUR/mtl./netto und eine variable
Überschussmiete aus den von ihr selbst vereinnahmten Mieterlösen abzüglich ihrer
Aufwendungen (§ 2 Nr. 1.) zahlen. Außerdem war eine Nebenkostenerstattung
vereinbart, die u. a. die Grundsteuer umfasste (§ 2 Nr. 3).

6

Mit Schreiben vom 29. März 2004 beantragte die Beklagte einen Teilerlass der
Grundsteuer für das Jahr 2003 in Höhe von 249.363,57 EUR. Die Erlassquote
bezifferte sie bei einer Ertragsminderung von 87,05 % auf 69,64 %. Mit Schreiben
vom 11. August 2004 beantragte sie einen Teilerlass für das Jahr 2004 von
286.605,80 EUR bei einer Ertragsminderung von 99,80 % und einer Erlassquote von
79,84 %. Zur Begründung führte sie aus, aufgrund der bekannten Insolvenz des
C. Konzerns seien mit einem Schlag nahezu sämtliche Mieteinnahmen
weggefallen. Die Räumlichkeiten auf dem Gelände P. stünden weitestgehend
leer. Aus Sicht des Vermieters habe aufgrund der Insolvenzsituation des Mieters die
Problematik bestanden, die Immobilie unmittelbar selbst zu vermieten oder sich
weiterhin über ihren Mieter möglichst schadlos zu halten. Bei der Ermittlung der auf
den ersten Blick sehr geringen Miete sei zu sehen, dass sich die Mieterin zur
Übernahme sämtlicher mit dem Grundstück P. im Zusammenhang stehender
Kosten verpflichtet habe. Dies sei aus Sicht des Vermieters eine Möglichkeit
gewesen, die ansonsten drohenden Verluste, die jedenfalls letztlich nur in eine
Insolvenzsituation hätten führen müssen, abzuwenden.

7

Mit Schreiben vom 13. Juli 2005 reduzierte die Klägerin den beantragten
Erlassbetrag für das Jahr 2003 auf 221.681,58 EUR und für das Jahr 2004 auf
252.421,70 EUR.

8

Jeweils mit Bescheid vom 23. November 2005 lehnte die Beklagte den Antrag
der Klägerin wie folgt ab: Bei der Ermittlung des Ausmaßes des Erlasses für bebaute
Grundstücke sei der tatsächliche Rohertrag des Erlasszeitraums dem normalen
Rohertrag gegenüber zu stellen. Als normaler Rohertrag sei der Ertrag anzusetzen,
der als Rohmiete zum üblichen Marktzins zu erzielen gewesen wäre. Dabei sei im
Regelfall die zu Beginn des Erlasszeitraums tatsächlich gezahlte Miete im Wege der
Vermutung als übliche Miete anzusehen. Soweit es das Jahr 2003 betreffe, seien die
Umstände des Erlasszeitraumes, also ab dem 1. Januar 2003, zugrunde zu legen.
Für den Zeitraum vom 1. Januar 2003 bis zum 31. März 2003 habe die Klägerin
einen Leasingvertrag über umgerechnet 378.571,40 EUR monatlich, ab dem 1. April
2003 einen Mietvertrag über monatlich 1.500,-- EUR vorgelegt. Dieser
Unterschiedsbetrag zwischen Leasingvertrag und Mietvertrag könne nicht als
Minderung des normalen Rohertrages zugrunde gelegt werden. Denn die Diskrepanz
von 96 % zwischen diesen Beträgen weise darauf hin, dass entweder der zu Anfang
des Jahres vereinbarte Betrag dem marktgerechten Mietzins nicht entsprochen habe,
oder der ab April vereinbarte Betrag einen Ertragsverzicht darstelle. Darüber hinaus
habe die Klägerin eine eventuelle Minderung des Jahresrohertrages auch zu
vertreten. Der Leasingvertrag sei zum 31. März 2003 gekündigt worden. Somit hätten
bis zu diesem Zeitpunkt noch Forderungen in Höhe der bisher bestehenden Verträge
bestanden, die im Rahmen der Insolvenz hätten angemeldet werden können. Es sei
jedoch stattdessen ein neuer Vertrag geschlossen worden, der die monatlichen
Mietzahlungen um rund 49 % auf 378.581,42 EUR abgesenkt habe. Ab April 2003
sei mit der insolventen Mieterin ein neuer Fünf-Jahres-Vertrag abgeschlossen
worden, dessen Mietzins von 1.500,-- EUR weder in einen Zusammenhang mit den
bis dahin vereinbarten Leistungen gestellt werden könne noch den üblichen
gewerblichen Mietwerten annähernd entspreche. In P. belaufe sich die
Hallenmiete auf Beträge zwischen 2,50 EUR und 4,00 EUR und die Miete für
Büroräume auf Beträge zwischen 3,50 und 8,50 EUR. Es seien einerseits variable
Zahlungen vereinbart worden, die sich nach den wirtschaftlichen Erlösen der Mieterin
richteten, andererseits Kostenerstattungen in Höhe tatsächlich anfallender
Aufwendungen, u. a. für die Grundsteuer. Hinweise darauf, dass sich die Klägerin
bemüht habe, das Grundstück anderweitig zu vermieten oder einer sonstigen
ertragbringenden Nutzung zuzuführen, habe diese nicht mitgeteilt. Sie seien auch
sonst nicht erkennbar. Soweit es das Jahr 2004 betreffe, sei die vereinbarte Miete in
Höhe von 1.500,-- EUR im Wege der Vermutung als übliche Miete anzusehen. Nach
den Angaben der Klägerin bestehe für das Jahr 2004 ein Mietvertrag über monatlich
1.500,-- EUR zuzüglich einer variablen Überschussmiete in Höhe der wirtschaftlichen
Erlöse der Mieterin sowie einer variablen Kostenerstattung, die im Schreiben vom 13.
Juli 2005 für das Jahr 2004 mit 1.056.246,14 EUR ausgewiesen werde. Damit liege
eine entscheidungserhebliche Minderung des Rohertrages nicht vor. Der Rohertrag
von monatlich rund 90.000,-- EUR entspreche den getroffenen vertraglichen
Vereinbarungen und angesichts von Art und Zustand der Besitzung dem normalen
Rohertrag, nämlich der Jahresrohmiete, die nach den Verhältnissen im
Erlasszeitraum zu erzielen gewesen sei.

9

Die Klägerin legte Widerspruch ein, den sie im wesentlichen damit begründete,
die Abmachungen hätten in der gegebenen Situation aufgrund der zu erwartenden
Insolvenzquote und aufgrund des erforderlichen Sanierungsaufwandes für das
Objekt einem vernünftigen wirtschaftlichen Verhalten entsprochen.

10

Den Widerspruch der Klägerin wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom
22. Oktober 2006 hinsichtlich des Erlasszeitraumes 2003 mit folgender Begründung
zurück: Die zu Beginn des Jahres 2003 erzielten Leistungen stellten keine übliche
Miete dar. Bei den vereinbarten 378.571,40 EUR/Mon. handele es sich um eine
pauschal ausgehandelte Vereinbarung zur Ablösung der bis dahin geltenden
Leasingverträge. Es sei daher davon auszugehen, dass dieser Betrag nicht der
üblichen Miete entspreche. Im danach abgeschlossenen Mietvertrag ab dem 1. April
2003 übertrage die Eigentümerin der Mieterin die gesamte Verantwortung für die
kaufmännische und technische Verwaltung der Besitzung. Als Mietzahlungen würden
neben einer Miete von 1.500,-- EUR/Mon. sämtliche tatsächlich anfallenden Erträge
der Besitzung aus der Untervermietung sowie deren Übernahme sämtlicher privat-
und öffentlich-rechtlicher Aufwendungen vereinbart. Damit sei davon auszugehen,
dass aus diesem Vertrag eben der Rohertrag erzielt werde, der für die Besitzung
nach den Verhältnissen des Erlasszeitraums auf dem Markt normalerweise zu
entrichten sei, eine Minderung also nicht vorliege. Im Übrigen müsse die Klägerin
eine Minderung des Jahresrohertrages auch vertreten. Für den in Rede stehenden
Zeitraum vom 1. Januar 2003 bis zum 31. März 2003 hätten Forderungen in Höhe
der bisher bestehenden Leasingverträge im Rahmen der Insolvenz angemeldet
werden können. Ab dem 1. April 2003 sei eine anderweitige Vermarktung des
Grundstücks möglich gewesen. Die Konditionen des Mietvertrages ließen nur den
Schluss zu, dass die Klägerin mit ihren Entscheidungen nicht die Interessen als
Verpächterin verfolgt habe, sondern sich aufgrund der engen wirtschaftlichen
Verflechtung zu einer sozusagen "gesamtunternehmerischen" Beurteilung habe
leiten lassen.

11

Ebenfalls mit Bescheid vom 23. Oktober 2006 wies die Beklagte den
Widerspruch betreffend den Erlasszeitraum 2004 mit folgender Begründung zurück:
Für das Jahr 2004 habe ein Mietvertrag über monatlich 1.500,-- EUR zuzüglich einer
variablen Überschussmiete in Höhe der wirtschaftlichen Erlöse der Mieterin
bestanden. Diese variable Kostenerstattung habe die Klägerin im Schreiben vom 13.
Juli 2005 mit 1.056.246,14 EUR ausgewiesen. Dieser Rohertrag von rund monatlich
90.000,-- EUR entspreche den getroffenen vertraglichen Vereinbarungen und
angesichts von Art und Zustand der Besitzung dem normalen Rohertrag, nämlich der
Jahresrohmiete, die nach den Verhältnissen im Erlasszeitraum zu erzielen gewesen
sei.

12

Die Klägerin hat am 27. November 2006 Klage erhoben und zur Begründung
ausgeführt: Soweit es das Jahr 2003 betreffe, sei das bis dahin bestehende
Mietverhältnis zum 31. März 2003 gekündigt worden. Um das Risiko zu vermeiden,
nur mit einer geringeren Insolvenzquote befriedigt zu werden, habe sich die Klägerin
mit dem Insolvenzverwalter für den Zeitraum vom 1. September 2002 bis zum 31.
März 2003 geeinigt, dass sie lediglich einen Betrag von 2.650.000,-- EUR ausgezahlt
bekomme. Sodann seien neue Vertragsverhandlungen erfolgt. Die Klägerin habe
innerhalb des kurzen Zeitraums keine anderweitigen Mieter für das gesamte Objekt
finden können. Auch die rasche Vermietung des Objekts in Teilen hätte zu einem
anfänglich sehr hohen Leerstand geführt. Mangels besserer Alternativen sei mit dem
Insolvenzverwalter der Mieterin ein neuer Mietvertrag abgeschlossen worden. Weil
das gesamte Objekt nicht in vollem Umfang habe vermietet werden können und
umfangreiche Reparaturmaßnahmen durchzuführen gewesen seien, seien der
Klägerin im Jahre 2003 keine Überschussmieten zugeflossen. Zudem habe sie, die
Klägerin, Aufwendungen gemäß § 2 Ziff. 3 des Mietvertrages ersetzen müssen. Die
Höhe des beantragten Grundsteuererlasses für das Jahr 2003 belaufe sich auf
238.600,-- EUR. Die Minderung des normalen Rohertrages sei auch nicht zu
vertreten. Komplementär-GmbH der Klägerin sei die deutsche C.
Grundstücksvermietungsgesellschaft mbH. An dieser Komplementär-GmbH sei eine
Tochter der D. -Leasing, also eine Bank, mehrheitlich beteiligt. Die Klägerin habe
die zukünftigen Mietforderungen aus den ursprünglichen Verträgen mit der Mieterin
an die Bank verkauft. Zur Sicherung habe sich diese einen entscheidenden Einfluss
bei der Klägerin einräumen lassen. Der Abschluss des im Jahr 2003
abgeschlossenen Mietvertrages sei durch den von der Bank eingesetzten
Geschäftsführer erfolgt und damit im Interesse eines Außenstehenden, nämlich der
Bank, und nicht im Interesse der gesamtunternehmerischen Beurteilung. Soweit es
das Jahr 2004 betreffe, sei das Objekt nicht vollumfänglich vermietet gewesen. Auch
hier hätten umfangreiche Reparaturmaßnahmen angestanden bzw. für solche
Maßnahmen seien Rückstellungen zu bilden gewesen. Daher seien der Klägerin nur
Mietzahlungen in Höhe von 18.000,-- EUR sowie übernommene Kosten in Höhe von
546.717,82 EUR zugeflossen. Der Teilerlass der Grundsteuer für das Jahr 2004
belaufe sich auf 268.915,50 EUR. Die Ertragsminderung für beide Jahre beruhten
nicht auf einer strukturell bedingten fehlenden Mieternachfrage. Der Leerstand sei
vielmehr bedingt durch die überraschende Mieter- und Unternehmerinsolvenz. Eine
Mieterinsolvenz sei aber geradezu ein Standardfall für die Annahme eines
atypischen Leerstandes. Der Leerstand sei auch keine Folge des planmäßigen
Auslaufens eines Mietvertrages. Die Vermietung des hier in Rede stehenden Objekts
ziele nicht auf einen nur beschränkten Interessentenkreis ab. Das Gebäude bestehe
zu einem großen Teil aus Büroflächen, zu einem anderen Teil aus vielseitig
verwendbaren Hallen, für die ein unbegrenzter Interessentenkreis in Betracht
komme. Die generelle Beurteilung eines Leerstandes eines Großobjektes als nicht
atypischen Umstand würde zudem zu einem Leerlaufen des Grundsteuererlasses für
Großobjekte führen. Auch sei auf die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes
hinzuweisen, wonach die Atypizität eines Leerstandes nicht Voraussetzung für einen
Grundsteuererlass sei.

13

Die Klägerin hat beantragt,

14

den Beklagten unter Aufhebung der Bescheide vom 23. November 2005 und der
Widerspruchsbescheide vom 23. Oktober 2006 zu verpflichten, die für das
Steuerobjekt festgesetzte Grundsteuer für das Jahr 2003 in Höhe eines Betrages von
236.026,82 EUR und für das Jahr 2004 in Höhe von 259.636,82 EUR zu
erlassen.

15

Der Beklagte hat beantragt,

16

die Klage abzuweisen,

17

und zur Begründung auf die angefochtenen Bescheide verwiesen.

18

Durch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird, hat das
Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen und die Berufung wegen grundsätzlicher
Bedeutung der Rechtssache zugelassen.

19

Zur Begründung ihrer Berufung führt die Klägerin aus: Es fehle an einem
gesetzlichen Anknüpfungspunkt für das Erfordernis eines atypischen Zustandes als
Voraussetzung für einen Grundsteuererlass. Dies entspreche der Auffassung des
Bundesfinanzhofes und mittlerweile auch des Bundesverwaltungsgerichts. Bei dem
Leerstand des Objekts handele es sich auch nicht um einen typischen Leerstand. Die
Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts habe zur Folge, dass bei Großobjekten
letztlich niemals ein atypischer Leerstand anzunehmen sei. Hinsichtlich der
renovierungsbedürftigen Teile sei darauf hinzuweisen, dass es allgemein üblich sei,
Renovierungen gezielt im Hinblick auf die Anforderungen durch die jeweils neuen
Mieter vorzunehmen. Die Ertragsminderung sei von ihr - der Klägerin - nicht zu
vertreten. Nach Überprüfung anderer Verdienstmöglichkeiten habe sie nur vor der
Alternative gestanden, kurzfristig eine Vermietung mit vorübergehend geringeren
Erträgen zu akzeptieren, wobei sie über die getroffene Vereinbarung bei steigenden
Mieterträgen profitieren würde. Da die Höhe der Mieterträge an den Grad der
Vermietung gekoppelt gewesen sei, ergebe sich der geringe Mietertrag aus dem
Leerstand. Überschießende Mieterträge würden z. Zt. nicht an sie, sondern an
Gläubigerbanken der C.1 ausgeschüttet. Die C.1 befinde sich im Status der
sogenannten kalten Zwangsvollstreckung. Schließlich liege auch eine wesentliche
Ertragsminderung im Sinne von § 33 GrStG vor. Normaler Rohertrag sei bei
bebauten Grundstücken, deren Wert im Sachwertverfahren zu ermitteln sei, gemäß
§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG die nach den Verhältnissen zu Beginn des
Erlasszeitraumes geschätzte übliche Jahresrohmiete. Jahresrohmiete sei die
Jahresrohmiete im Sinne des Bewertungsgesetzes. Gemäß § 79 Abs. 2 Satz 2
BewG sei die für die Jahresrohmiete maßgebliche übliche Miete nach der Miete zu
schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung
regelmäßig gezahlt werde. Die Auffassung des Beklagten, allein auf die tatsächlich
erhaltenen Mietzahlungen abzustellen, die durch Mieterinsolvenz und Leerstand
erheblich gemindert seien, widerspreche dieser Regelung. Bei Ansatz eines
Mittelwertes nach dem Mietspiegel ergebe sich grundsätzlich eine geschätzte
Marktmiete für die Jahre 2003 und 2004 jeweils in Höhe von 7.919.321,04 EUR. Dies
führe bei Berücksichtigung von Umlagen nach § 79 Abs. 1 Satz 2 BewG zu einer
geschätzten Gesamtjahresrohmiete von 11.472.422,34 EUR. Dieser Betrag sei der
tatsächlich erzielten Miete gegenüber zu stellen, woraus sich der beantragte
Grundsteuererlass berechne.

20

Die Klägerin beantragt,

21

das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag zu erkennen und
die Revision zuzulassen.

22

Der Beklagte beantragt,

23

die Berufung zurückzuweisen.

24

Zur Begründung führt er aus: Das angefochtene Urteil erweise sich im Ergebnis
als richtig. Da das Sachwertverfahren anzuwenden sei, seien nicht die Regelungen
der §§ 78 ff. sondern die der §§ 83 ff. BewG maßgeblich. Bei solchen Grundstücken
sei im Wege der Vermutung von der zu Beginn des Erlasszeitraums tatsächlich
erzielten Miete als der im allgemeinen üblichen Jahresrohmiete auszugehen. Selbst
wenn jedoch eine Ertragsminderung im Sinne des § 33 GrStG vorliege, hätte die
Klägerin diese zu vertreten. Sie habe im Jahre 2003 einen Mietvertrag über das
gesamte Objekt zu eben den Konditionen abgeschlossen, die nach ihren
Ausführungen nicht der üblichen Jahresrohmiete entsprechen. Nachhaltige
Vermietungsbemühungen zur Vermeidung von Leerstand oder Minderung, wie sie
nach der Rechtsprechung gefordert würden, seien nicht festzustellen. Nach den
eigenen Aussagen der Klägerin sei die Risikoübernahme durch den Mieter
ausschlaggebend gewesen. Sie habe willentlich einen neuen Mietvertrag mit ihrem
insolventen Mieter abgeschlossen, ohne andere - eigene - Vermietungsbemühungen
zu unternehmen. Sie habe für die Dauer des Vertrages auch auf die rechtliche
Möglichkeit dazu verzichtet.

25

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des
Parteivorbringens im Übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der
beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

26

Entscheidungsgründe:

27

Die Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg.

28

Die im Streit stehenden Bescheide des Beklagten vom 23. November 2005 und
die Widerspruchsbescheide vom 23. Oktober 2006 sind rechtmäßig und verletzen die
Klägerin nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Die Klägerin hat
keinen Anspruch auf den beantragten Grundsteuererlass für die Jahre 2003 und
2004. Dabei ist, wie schon das Verwaltungsgericht im angefochtenen Urteil, davon
auszugehen, dass die mit dem erstinstanzlichen Klageantrag genannten Beträge von
236.026,82 Euro für das Jahr 2003 und 259.636,82 Euro für das Jahr 2004
Gegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens und auch des Berufungsverfahrens
waren und sind. Dies hat die Klägerin mit ihrem in der mündlichen Verhandlung vor
dem Senat vom 31. Oktober 2008 gestellten Antrag nochmals deutlich gemacht.

29

Anspruchsgrundlage für den begehrten Erlass ist § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG,
wonach die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen wird, der vier Fünfteln
des Prozentsatzes der Minderung entspricht, soweit bei Betrieben der Land- und
Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des
Steuergegenstandes um mehr als 20 vom Hundert gemindert ist und der
Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Gemäß § 33
Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG ist normaler Rohertrag bei bebauten Grundstücken, deren
Wert, wie hier, nach dem Bewertungsgesetz im Sachwertverfahren zu ermitteln ist,
die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche
Jahresrohmiete.

30

Es kann dahinstehen, ob entsprechend der an § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG
orientierten Berechnung der Klägerin die für den beantragten Grundsteuererlass
erforderliche Minderung des normalen Rohertrages um mehr als 20 vom Hundert
vorliegt, oder ob sich, wie der Beklagte meint, eine solche Minderung nicht feststellen
lässt, weil von der tatsächlich erzielten Miete jeweils zu Jahresbeginn als der
üblichen Jahresrohmiete auszugehen ist.

31

Denn es lässt sich nicht feststellen, dass die geltend gemachte Ertragsminderung
auf atypische Umstände oder einen strukturell bedingten Leerstand zurückzuführen
ist.

32

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,

33

vgl. u.a. Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13.89 -, u.a. in: BStBl. II 1992, 580,

34

der sich der Senat in ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat,

35

vgl. zuletzt Urteil vom 26. August 2008

36

- 14 A 2509/07 -,

37

können die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des
normalen Rohertrages (grundsätzlich) nur erfüllt sein, wenn der (geringe) Ertrag
eines Grundstückes auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgeht, die im
Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind. Dieser Grundsatz
ist auch nicht dadurch in Zweifel zu ziehen, dass sich das
Bundesverwaltungsgericht,

38

vgl. Beschluss vom 24. April 2007

39

- GmS-OGB 1/07 -, in: ZKF 2007, 211,

40

auf die Kritik des Bundesfinanzhofes,

41

vgl. Beschluss vom 13. September 2006

42

- II R 5/05 -, u.a. in: BStBl. II 2006, 921,

43

dessen Rechtsprechung angeschlossen hat und nunmehr auch strukturell
bedingte Ertragsminderungen als Erlassgrund anerkennt.

44

Es ist nicht erkennbar, dass damit eine grundsätzliche Änderung der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung verbunden ist in dem Sinn, dass auf den
Gesichtspunkt der "Atypizität" in jedem Fall zu verzichten sei und damit im Ergebnis
jeder Leerstand als für einen Grundsteuererlass berücksichtigungsfähig in Betracht
kommen könnte,

45

vgl. Urteile des Senats vom 16. Januar 2008

46

- 14 A 461/07 -, u.a. in: DWW 2008, 108 und

47

WuM 2008, 241, vom 11. Juni 2008 - 14 A 1185/07 - und vom 26. August 2008 -
14 A 2509/07 -, a.a. BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 - II R 5/05 -, in: juris.

48

Hiergegen spricht bereits die Formulierung im o.a. Beschluss des
Bundesverwaltungsgerichts vom 24. April 2007, wonach nicht nur atypische
Ertragsminderungen, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen in
Betracht kommen.

49

Im Übrigen beruhte die frühere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,
soweit es den "strukturell bedingten Leerstand" betrifft, auf der Annahme, dass ein
derartiger Leerstand bei der nächsten Hauptfeststellung zu berücksichtigen sei. Dem
ist der Bundesfinanzhof im o.a. Beschluss vom 13. September 2006 mit dem
Argument entgegengetreten, dass der Gesetzgeber die Hauptfeststellung ausgesetzt
habe. Daraus ist zu schließen, dass das Bundesverwaltungsgericht die Abweichung
von seiner bisherigen Rechtsprechung, die im o.a. Beschluss vom 24. April 2007
allerdings nicht begründet worden ist, gerade auf dieses Argument des
Bundesfinanzhofes gestützt hat, das sich speziell auf die Frage des "strukturell
bedingten Leerstandes" bezieht. Dass das Bundesverwaltungsgericht eine Änderung
seiner Rechtsprechung auch hinsichtlich anderer Fallkonstellationen habe
vornehmen wollen, kann daraus nicht gefolgert werden.

50

In dieser Auffassung sieht sich der Senat durch die jüngere Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts,

51

vgl. Urteil vom 25. Juni 2008 - 9 C 8.07 -,

52

in: juris,

53

bestätigt. Im Rahmen der Entscheidungsgründe hat das
Bundesverwaltungsgericht nochmals darauf hingewiesen, dass es sich der
Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes angeschlossen habe, wonach ein
Grundsteuererlass "nicht nur bei atypischen und vorübergehenden
Ertragsminderungen in Betracht komme, sondern auch strukturell bedingte
Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen könne." Dem
entspricht auch der vom Bundesverwaltungsgericht zu dieser Entscheidung verfasste
erste Leitsatz: "Ein Grundsteuererlass kommt nach den in § 33 Abs. 1 GrStG
bestimmten Voraussetzungen auch in Fällen strukturellen Leerstandes in Betracht, in
denen die Ertragsminderung des Grundstücks weder atypisch noch vorübergehend
ist." Dem steht auch nicht entgegen, dass das Bundesverwaltungsgericht bei der
Frage, ob der normale Rohertrag des klägerischen Grundstücks um mehr als 20 vom
Hundert gemindert sei, ausgeführt hat: "Gefordert ist ein Vergleich mit "anderen". Ob
der erzielte - geringe - Ertrag auf eine atypische Situation zurückzuführen ist
und/oder länger anhält, ist unerheblich." Diese Ausführungen stehen ersichtlich
ausschließlich im Zusammenhang mit der Frage der Ermittlung einer Minderung des
normalen Rohertrages bei Grundstücken, deren Bewertung im Sachwertverfahren
erfolgt. Ihnen ist nicht zu entnehmen, dass das Bundesverwaltungsgericht nunmehr
grundsätzlich jede Ertragsminderung unabhängig von ihren Ursachen als
Erlassgrund anerkennen würde, sofern diese Ertragsminderung nicht zu vertreten
ist.

54

Im vorliegenden Fall sind atypische Umstände des Einzelfalles für die Minderung
der Ertragslage nicht zu erkennen.

55

Zwar ist der Klägerin zuzugestehen, dass die Zahlungsunfähigkeit eines Mieters
in der Regel einen atypischen Fall im Sinne der genannten Voraussetzungen für
einen Grundsteuererlass darstellen dürfte.

56

Vgl. u.a. OVG des Saarlandes, Beschluss vom 28. September 2001 - 1 Q 26/01 -
, in: NVwZ-RR 2002, 885.

57

Dies gilt jedoch nicht für die Konstellation im vorliegenden Verfahren. Bei einem
gewerblichen Objekt mit spezifischer Ausstattung und einem besonderen
Verwendungsprofil, für dessen Anmietung von vornherein nur ein begrenzter
Interessentenkreis in Frage kommt, begründet ein längerer Leerstand vor einer
Neuvermietung keinen atypischen, einen Grundsteuererlass rechtfertigenden
Umstand,

58

vgl. Urteil des Senats vom 18. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -, in: Juris, m.w.N.

59

Das hier in Rede stehende Objekt umfasst 98.337 qm Grundstücksfläche und ist
mit ca. 80 Büro-, Produktions- und Lagergebäuden uneinheitlich strukturiert bebaut.
Angesichts dieser Daten konnte die Klägerin nicht davon ausgehen, dass bei einem
Ausfall des bisherigen Mieters das Objekt i n s e i n e r G e- s a m t h e i t auch
mittelfristig neu vermietet werden konnte. Die eingetretene Verzögerung stellt sich
vielmehr als Folge der Vermarktungsabsichten der Klägerin angesichts der
besonderen und damit für das g e s a m t e Objekt typischen Gegebenheiten dar.
Dies bestätigt ihr eigenes Verhalten, nämlich das Mietverhältnis mit der insolventen
C.1 als Mieterin des G e s a m t - Objekts fortzuführen.

60

Der Leerstand ist auch nicht auf eine nachhaltige und länger andauernde
Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen, die sich im
allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen hat, und damit nicht als
strukturell bedingter Leerstand anzusehen,

61

vgl. zum Begriff des strukturellen Leerstandes: Martini, Der Grundsteuererlass
nach § 33 GrStG bei auf Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen
Verhältnisse beruhenden Ertragsminderungen in der Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts, in: BayVBl 2006, 329, m.w.N. aus der Rechtsprechung;
Urteil des Senats vom 18. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -.

62

Anhaltspunkte dafür, dass der Markt in P. vor der Insolvenz der C.1 ein
entscheidungserheblich größeres Potential an möglichen Mietern für das G e s a
m t - Grundstück des genannten Zuschnitts geboten hätte, sind nicht festzustellen. Im
Übrigen hat die Klägerin, offensichtlich vor dem Hintergrund einer Untervermietung
von einzelnen Teilen des Objekts, selbst eingeräumt, ein strukturell bedingter
Leerstand habe nicht bestanden.

63

Schließlich hat die Klägerin die weitgehende Ertragsminderung ihres
Grundstücks auch zu vertreten. Denn sie hat nicht alle ihr zumutbaren Maßnahmen
ergriffen, um die Ertragsminderung zu verhindern. Sie hat sich darauf beschränkt,
das Gesamtobjekt zu einem geringen Mietzins der insolventen C.1 zu überlassen.
Das mag gegebenenfalls eine nachvollziehbare unternehmerische Entscheidung
gewesen sein. Mit dieser Entscheidung hat die Klägerin jedoch von vornherein
darauf verzichtet, selbst durch eigene Bemühungen Vermietungen zumindest von
Teilbereichen des Objekts zu realisieren und daraus höhere Einnahmen zu erzielen.
Die mit der C.1 vertraglich vorgesehenen variablen Mieteinnahmen aus den
Überschüssen der Untervermietung durch die C.1 waren von vornherein nur
theoretischer Natur. Den Vertragsbeteiligten und damit auch der Klägerin musste von
vornherein klar sein, dass Mieteinnahmen der insolventen C.1 in erster Linie deren
Konkursgläubigern zugute kommen würden. Um Alternativen zu einer Vermietung an
die C.1 hat sich die Klägerin offensichtlich nicht bemüht. Jedenfalls hat sie keine
Nachweise für derartige Bemühungen vorgelegt.

64

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Entscheidung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10, 711 ZPO.

65

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil sich der Senat in Übereinstimmung mit der
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts befindet und daher die
Voraussetzungen gemäß §§ 132 Abs. 2 und 137 Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.

66