Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2012-09-17, Aktenzeichen I - 3 Wx 172/12
ECLI:DE:OLGD:2012:0917.I3WX172.12.00

Tenor

Die angefochtene Entscheidung wird aufgehoben.

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G r ü n d e:

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I.

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Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 27. Februar 2012 (UR-Nr. 144 für 2012 des Verfahrensbevollmächtigten) veräußerte die Beteiligte zu 1. an die Beteiligten zu 2., ihren Sohn und ihre Schwiegertochter, den im hiesigen Beschlusseingang bezeichneten Grundbesitz. Ein Teil des Kaufpreises sollte dadurch aufgebracht werden, dass die Beteiligten zu 2. an zwei weitere Kinder der Beteiligten zu 1. bestimmte Beträge zahlten. Zur Sicherung dieser Ansprüche wurden zwei Buchgrundschulden bestellt. Der Grundstückseigentümer behielt sich jedoch das Recht vor, im Rang vor diesen Grundschulden Grundpfandrechte bis zu insgesamt 200.000 € mit bestimmten Zinsen und Nebenleistungen eintragen zu lassen, wobei der Rangvorbehalt mehrfach ausgenützt werden könne; der Eigentümer bewilligte und beantragte unter anderem die Eintragung dieses Rangvorbehaltes bei der jeweiligen Grundschuld in das Grundbuch. Ferner hieß es unter Ziff. VIII. der Urkunde:

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„Vollzug der Urkunde

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Die Beteiligten erteilen dem Notar Vollmacht, Negativzeugnisse wegen gesetzlicher Vorkaufsrechte zu besorgen, sie im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten und die zur Wirksamkeit oder zum Vollzug dieser Urkunde erforderlichen Erklärungen und Genehmigungen einzuholen und mit Wirkung für alle Beteiligten entgegenzunehmen. Ablehnende oder anfechtbare Bescheide sind aber den Beteiligten selbst zuzustellen.“

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Mit von ihm unterzeichneter und gesiegelter Schrift vom 8. Mai 2012 hat der Verfahrensbevollmächtigte unter Bezugnahme auf § 15 GBO zur Eintragung in das Grundbuch zunächst die Eigentumsumschreibung, hernach die Eintragung der (hier zuvor beschriebenen) Grundschulden nebst Rangvorbehalt beantragt und erklärt: „Aufgrund der mir erteilten Vollmacht gem. Abschnitt VIII. der o.g. Kaufvertragsurkunde bewillige ich die Eintragung des Rangvorbehalts nunmehr i.H.v. 20.000,00 €.“

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Daraufhin hat das Grundbuchamt mit Schreiben vom 27. Juni 2012 die Auffassung vertreten, die von dem verfahrensbevollmächtigten Notar vorgenommene Änderung der Bewilligung sei von der Vollmacht nicht gedeckt; es werde gebeten mitzuteilen, ob der Rangvorbehalt nun wie in der Urkunde bestellt eingetragen werden oder eine neue Bewilligung bzw. Vollmacht der Berechtigten eingereicht werden solle. Nachdem der Notar diesem Standpunkt entgegen getreten war, hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 11. Juli 2012 eine förmliche Zwischenverfügung erlassen und zu deren Begründung ergänzend ausgeführt: Die im Vertrag unter anderem enthaltene Vollmacht, die Beteiligten im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten, berechtige den Notar nicht dazu, Erklärungen der Beteiligten ihrem Inhalt nach zu ändern, sondern nur dazu, Erklärungen abzugeben, um die von den Beteiligten erklärten Bewilligungen zur Eintragung zu bringen; für Inhaltsänderungen von Erklärungen müsse eine Vollmacht dahingehend vorgelegt werden, dass die Beteiligten den Notar ausdrücklich bevollmächtigten, Erklärungen abzugeben, die auch eine Inhaltsänderung umfassten.

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Gegen diesen Beschluss wendet sich der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten mit Rechtsmittelschrift vom 26. Juli 2012.

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Mit weiterem Beschluss vom 27. Juli 2012 hat das Grundbuchamt dem Rechtsmittel nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Düsseldorf zur Entscheidung vorgelegt mit dem Bemerken, es verbleibe bei den in der Zwischenverfügung aufgeführten Gründen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Grundakte Bezug genommen.

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II.

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Das Rechtsmittelbegehren hat Erfolg.

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1.

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Das von dem beurkundenden Notar ersichtlich für die Beteiligten eingelegte Rechtsmittel richtet sich gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes vom 11. Juli 2012. Mit dieser hat das Grundbuchamt erkennbar der vom Senat in ständiger Rechtsprechung vertretenen Auffassung, nach dem seit dem 1. September 2009 geltenden Verfahrensrecht habe auch in Grundbuchsachen eine Zwischenverfügung in Beschlussform zu ergehen (vgl. Senat, MDR 2012, 274), Rechnung tragen wollen. Zumindest im vorliegenden Fall besteht kein Grund – insbesondere auch nicht zur Wahrung von Rechtspositionen der Beteiligten -, hierneben bereits das Schreiben vom 27. Juni 2012 als Zwischenverfügung anzusehen.

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Dieses Rechtsmittel ist gemäß §§ 71 Abs. 1, 72, 73 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 GBO als Beschwerde der Beteiligten zulässig.

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Der Senat behandelt es wegen der Eilbedürftigkeit der Sache – die Beteiligten zu 2. sind nicht vormerkungsgesichert – auch als gemäß § 75 GBO ihm zur Entscheidung angefallen, wenngleich der Nichtabhilfe- und Vorlagebeschluss des Grundbuchamtes vom 27. Juli 2012 eine Auseinandersetzung mit der Rechtsmittelbegründung nicht erkennen lässt.

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2.

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Es ist bereits nicht zweifelsfrei, ob die angefochtene Zwischenverfügung in formeller Hinsicht den Anforderungen nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO genügt. Ausdrücklich wird ein Mittel zur Beseitigung des vom Grundbuchamt angenommenen Eintragungshindernisses nicht bezeichnet. Eine Auslegung ergibt möglicherweise, dass das Grundbuchamt – anders als noch im Schreiben vom 27. Juni 2012, in dem drei Möglichkeiten angesprochen worden waren – die Vorlage einer weiteren, auch Inhaltsänderungen umfassenden Vollmacht der Beteiligten verlangen wollte. Indes kommt es auf diese Fragen nicht entscheidend an.

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3.

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Denn jedenfalls ist die Beschwerde deshalb begründet, weil das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis der Sache nach nicht besteht.

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a)

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Bestehen Zweifel am Umfang einer Vollmacht, ist diese zunächst nach den für die Auslegung von Grundbucherklärungen geltenden Grundsätzen auszulegen. Dabei sind die durch den das Grundbuchverfahren beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz sowie durch das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen gezogenen Grenzen zu beachten. Dementsprechend ist bei der Auslegung auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt. Erst wenn die Auslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis führt, gilt der Grundsatz, dass der geringere Umfang der Vollmacht anzunehmen ist, wenn sich der größere nicht nachweisen lässt (allgemeine Meinung, vgl. Demharter, GBO, 28. Aufl. 2012, § 19 Rn. 75 i.V.m. 28 m.u.N.).

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Was den Vollzug beurkundeter Verträge anbelangt, kann der Notar außerhalb des Geltungsbereichs des § 15 GBO für die Beteiligten nur aufgrund gesonderter, rechtsgeschäftlicher Vollzugsvollmachten handeln. Mit anderen Worten haben diese nur dann einen Sinn, wenn sie über die Regelung des § 15 GBO hinausgehen; für das, was der Notar bereits nach § 15 GBO darf, benötigt er keine besondere Vollmacht. Typischerweise unterscheiden sich die gesonderten Vollzugsvollmachten von der reinen Verfahrensvollmacht nach § 15 GBO dadurch, dass sie den Bevollmächtigten auch zu Erklärungen ermächtigen, die ein Eintragungsverfahren nicht nur in Gang setzen, sondern substantiell gestalten oder auf das einzutragende Recht selbst einwirken (Bauer/von Oefele-Wilke, GBO, 2. Aufl. 2006, § 15 Rn. 35). Hierfür werden meistenteils Formulierungen verwendet, die dahin gehen, der Notar werde bevollmächtigt, für die Beteiligten alle Erklärungen abzugeben und entgegen zu nehmen, die zur Durchführung, Ergänzung oder Berichtigung des Vertrages erforderlich sein sollten. Diese Begrifflichkeit darf allerdings nicht zu dem Schluss verleiten, der Notar werde ermächtigt, inhaltliche Änderungen der wechselseitigen Verpflichtungen oder dingliche Rechtsgeschäfte vorzunehmen, die in dem Vertrag bislang nicht vorgesehen waren; vielmehr ergibt die Auslegung einer solchen Vollmacht, dass nur zur Abgabe von Erklärungen ermächtigt werden sollte, die der Behebung etwaiger technischer Hindernisse dienten, die der Verwirklichung der von den Vertragsparteien vereinbarten Rechte und Pflichten und der von ihnen schon vorgenommenen Erfüllungshandlungen entgegen standen (so ausdrücklich BGH MDR 2012, S. 960 f.). Auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung sind vom Notar gegenüber dem Grundbuchamt abgegebene, den Bereich des § 15 GBO überschreitende Erklärungen lediglich in denjenigen Fällen als von der rechtsgeschäftlichen Vollzugsvollmacht gedeckt angesehen worden, in denen jene Erklärungen entweder der Beseitigung technischer Hindernisse – nämlich durch Beanstandungen seitens des Grundbuchamtes – dienten (so BayObLG NJW-RR 1992, S. 1369 ff. für eine Rangbestimmung sowie BayObLG DNotZ 1997, S. 321 ff. für die Einschränkung einer Eintragungsbewilligung) oder eine Erklärung darstellten, die die Beteiligten beim „normalen Ablauf des Geschäfts“ selbst abgeben würden (so OLG München FGPrax 2006, S. 101 f. für die Löschung einer Eigentumsvormerkung nach Eigentumsumschreibung). Hingegen wurde in einem Fall, in dem die Erklärung des Notars gegenüber dem Grundbuchamt nicht der Durchführung einer Urkunde diente, weil sie dem erkennbaren Willen der Vertragsparteien nicht entsprach, jene rechtsgeschäftliche Vollzugsvollmacht für nicht ausreichend erachtet (OLG Hamm MittRhNotK 1996, S. 330 f.). Den zuvor behandelten Fällen lässt sich mithin als gemeinsamer Grundsatz entnehmen, dass im Falle einer rechtsgeschäftlichen Vollzugsvollmacht der oben beschriebenen Art der Notar zu ändernden Erklärungen nur dann berechtigt ist, wenn diese Änderungen Hindernisse beseitigen sollen, die bei dem Versuch der Verwirklichung des „Vertragsprogrammes“ – also der Gesamtheit der von den Beteiligten getroffenen rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen – gegenüber dem Grundbuchamt durch dessen Haltung aufgetreten waren.

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b)

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Im hier gegebenen Fall mag zunächst nicht unzweifelhaft sein, ob die Bevollmächtigung, die Beteiligten „im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten“, mit der für Grundbucherklärungen gebotenen Eindeutigkeit hinsichtlich der Frage ausgelegt werden kann, ob nur Erklärungen des Notars grundbuchverfahrensrechtlicher Natur oder auch solche materiell-rechtlichen Inhaltes umfasst sein sollen. Dies kann jedoch dahingestellt bleiben. Selbst wenn man davon ausginge, die Auslegung führe insoweit zu keinem eindeutigen Ergebnis, so dass der geringere in Betracht kommende Umfang der Vollmacht anzunehmen sei, würde die Vollmacht die hier in Rede stehende Einschränkung der Eintragungsbewilligung als rein verfahrensrechtlicher Erklärung (OLG München a.a.O. m.w.N.) decken.

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Entscheidend ist nach der vorstehend unter a) aufgezeigten Rechtslage sodann, dass die vom Notar vorgenommene Änderung – Einschränkung – der von den Beteiligten abgegebenen Grundbucherklärungen eine Änderung des Vertragsprogrammes darstellt, ohne dass diese Änderung ihr nachvollziehbare Erklärung im Auftreten technischer Hindernisse während des Vollzuges gegenüber dem Grundbuchamt fände. Eine rechtsgeschäftliche Vollzugsvollmacht „traditioneller“ Formulierung wäre dafür, wie gezeigt, nicht ausreichend. Indem der beurkundende Notar hier allerdings formuliert hat, die Beteiligten erteilten ihm Vollmacht, sie im Grundbuchverfahren „uneingeschränkt“ zu vertreten, ist dies anders zu beurteilen. Der Begriff „uneingeschränkt“ kann nicht anders verstanden werden, als dass die Vollmacht von jeglichen, sich nicht bereits aus dem Vollmachttext ergebenden Voraussetzungen unabhängig sein solle. Die in der Vollmacht selbst angegebenen Begrenzungen sind diejenigen, dass es sich – wie schon gesagt – um Erklärungen grundbuchverfahrensrechtlicher Natur handele und dass sie vom Notar im Rahmen einer Tätigkeit abgegeben werden, die auf die Verlautbarung bestimmter Umstände im Grundbuch zielt. Wollte man den Begriff „Vollzug der Urkunde“ in der Überschrift zu Ziff. VIII. der Urkunde anders, nämlich dahin verstehen, die notarielle Tätigkeit müsse auf die Umsetzung des Vertragsprogrammes gerichtet sein, ergäbe sich in der Sache kein Unterschied zu den vorstehend unter a) besprochenen Formulierungen, so dass der Begriff „uneingeschränkt“ letztlich sinnentleert würde.

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c)

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Ist nach alledem die Einschränkung der Bewilligung zur Eintragung des Rangvorbehalts im gegebenen Fall durch die Vollzugsvollmacht gedeckt, kann die Einschränkung der Eintragungsbewilligung vom Notar auf sich selbst beurkundet werden. Die aufgrund der Vollmacht vom Notar abgegebene Erklärung genügt als notarielle Eigenurkunde der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO, wenn sie vom Notar selbst unterzeichnet und mit dem Amtssiegel versehen ist (Demharter a.a.O., § 29 Rn. 35 m.w.N.; eingehend Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl. 2008, Rn. 164).

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Hier wahrt die Schrift des Notars vom 8. Mai 2012 die genannten Formerfordernisse und stellt damit die erforderliche Eigenurkunde dar.

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III.

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Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren fallen nicht an, § 131 Abs. 3 und 7 KostO. Eine Entscheidung über die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten erübrigt sich, weil am Beschwerdeverfahren nur die Beteiligten zu 1. und 2. teilgenommen haben.

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Ebenso wenig besteht ein Grund für die Zulassung der Rechtsbeschwerde gemäß § 78 Abs. 2 Satz 1 GBO. Wie oben unter II. dargestellt, setzt sich der Senat mit den entscheidungstragenden Erwägungen nicht in Widerspruch zu vorhandener Rechtsprechung. Überdies könnte von den Beteiligten eine Rechtsbeschwerde mangels Beschwerdeberechtigung infolge fehlender Beschwer zulässigerweise nicht eingelegt werden.

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Angesichts dessen besteht auch für eine Wertfestsetzung kein Anlass.