Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-12-23, Aktenzeichen 14 O 128/10
ECLI:DE:LGK:2010:1223.14O128.10.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T A T B E S T A N D:

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Die Klägerin (im Folgenden auch: die Klägerseite) macht gegen die Beklagten im Hinblick auf ihre im Jahre 1993 erfolgte Beteiligung an der A-Baubetreuung Immobilien-Anlage Nr. xx KG (im Folgenden auch: Fondsgesellschaft), einem geschlossenen Immobilienfonds, Ansprüche auf Schadensersatz aus weiter Prospekthaftung geltend.

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Die Beklagten Treuhandgesellschaft K & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH und A-Fonds-Verwaltungen GmbH sind jeweils Gründungskommanditisten der Fondsgesellschaft, die Treuhandgesellschaft K & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH ist darüber hinaus Treuhandkommanditist.

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Komplementäre der 1992 gegründeten Fondsgesellschaft waren die Herren V und S. Kommanditisten der Fondsgesellschaft waren die A-Baubetreuung GmbH, die J GmbH, die Beklagte A-Fonds-Verwaltungen GmbH und die Beklagte Treuhandgesellschaft K & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH.

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Die Komplementäre V und van S waren leitende Mitarbeiter der Beklagten A-Fonds-Verwaltungen GmbH und der E Deutschland GmbH. Gesellschafter der Beklagten A-Fonds-Verwaltungen GmbH war Herr K, der auch Inhaber des Stammkapitals der K Beteiligungsgesellschaft mbH war, die wiederum Gesellschafterin der Beklagten Treuhandgesellschaft K & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH war. Außerdem hielt Herr K 25 % der Gesellschaftsanteile der E Deutschland GmbH; die übrigen 75 % gehörten seinen nahen Angehörigen. Die Gesellschaftsanteile der A-Baubetreuung GmbH wurden von der Beklagten A-Fonds-Verwaltungen GmbH gehalten, deren Gesellschafter ebenfalls Herr K war. Dieser war schließlich zugleich Geschäftsführer bei der Beklagten A-Fonds-Verwaltungen GmbH, der E Deutschland GmbH sowie der A-Baubetreuung GmbH.

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Die Fondsgesellschaft erwarb mit notariellen Einbringungsverträgen vom 23. Oktober 1992, vom 20. November 1992 und vom 30. April 1993 Grundstücke an der P-Allee in T, um darauf das "P" mit Hotel-, Laden- und Wohnflächen zu errichten. Es sollten 28.969 m² Büroflächen nebst 1309 m² Büro Nebenflächen sowie 5600 m² Hotelflächen, 5010 m² Ladenflächen und 118 Wohnungen mit 7873 m² sowie insgesamt 796 Tiefgaragenplätze erstellt werden, was eine Gesamt Nutzfläche von ca. 48.761 m² ausmachte. Verkäuferin war die J GmbH, der Kaufpreis betrug 52.000.000 DM. Weitere 10,3 Millionen DM wurden an die Verkäuferin für Aufwendungen gezahlt, die dieser aus dem Erwerb des Grundbesitzes hatte. Zeitpunkt der Fertigstellung sollte der 30. Juni 1995 seien.

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Als Generalübernehmerin der auf dem Fondsgrundstück zu errichtenden Gebäude wurde die E Deutschland GmbH, Bonn, beauftragt.

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Darüber hinaus schloss die Fondsgesellschaft verschiedene Verträge mit der Beklagten Treuhandgesellschaft K & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH über Projektierungsleistungen, Vertrieb und Platzierung des Eigenkapitals nebst Garantien für die Eigenkapitaleinzahlung und die Einhaltung der kalkulierten Gesamtkosten, über die Durchführung und Abwicklung aller Maßnahmen, die Beschaffung der Zwischenfinanzierung sowie langfristige Bankdarlehen. Die E Deutschland GmbH übernahm gegenüber der Fondsgesellschaft die Garantie hinsichtlich der Bauzeitzinsen bis zum 30. Juni 1995. Sie wurde ferner mit der Durchführung der Erstvermietung der zu errichtenden Flächen beauftragt.

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Der Prospekt für den streitgegenständlichen Fonds wurde im August 2003 herausgegeben. Auf die Anlage K1 (Blatt 108 der Akte) wird Bezug genommen.

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Die Abstoß & Wolters Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft prüfte den Prospekt auf Richtigkeit und Vollständigkeit und bestätigte dies mit ihrem Bericht vom 26. August 1993. Dieser Prospektprüfungsbericht liegt in Kopie als Anlage zur Klageerwiderung vom 22. Februar 2010 (Blatt 109 der Akte) vor.

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Die Klägerin und ihr Ehemann erhielten durch einen Bankberater der O-Bank in einem Beratungsgespräch im Dezember 1993 den streitgegenständlichen Prospekt für den A Fonds 28 ausgehändigt. Die Beratung erfolgte auf der Grundlage des Prospektes. Der Ehemann der Klägerin unterzeichnete unter dem 6. Dezember 1993 die Beitrittserklärung für Anteile an dem A Fonds 28 in Höhe von 60.000,00 DM zuzüglich eines Agios in Höhe von 5 %. Die Beitrittserklärung liegt als Anlage 2 (Blatt 113 der Akte) vor. Der Ehemann der Klägerin verstarb am 1. Dezember 1994. Die Anteile wurden auf die Klägerin übertragen (Anlage K 2, Blatt 67 der Akte).

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Die Anleger erhielten den Prospektprüfungsbericht zusammen mit der Bestätigung über die Annahme der Beitrittserklärung übersandt, soweit er ihnen noch nicht vorlag und auch nicht angefordert worden war.

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Die von Klägerseite geschuldeten Einlagen erfolgten vollständig.

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Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Beitrittserklärung war die Immobilie – bis auf die Hotelflächen – noch nicht vermietet. Der Prospekt geht davon aus, dass die Zielmieten bis zum 15. September 1995 erreicht würden und eine Vollvermietung ebenfalls bis zum 15. September 1995 durchsetzbar sei (Seite 28 des Prospektes). Darauf basiert die Kalkulation der Mietentwicklung (Seite 38 des Prospektes).

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Die im Prospekt für die Zeit ab 1996 vorgesehenen Barausschüttungen erfolgten nicht in der in dem Prospekt prognostizierten Höhe. Insgesamt schüttete der Fonds bis 2004 nur etwa 6 % auf den Kapitalanteil der Anleger aus. Im Prospekt bis 1999 war demgegenüber eine jährliche Ausschüttung von 5 % und ab 2000 in Höhe von 5,25 % prognostiziert worden. Die Klägerseite erhielt insgesamt Ausschüttungen in Höhe von 613,55 EUR. Auf die Aufstellung auf Blatt 26 f. der Klageschrift wird Bezug genommen.

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Die Anleger und damit auch die Klägerseite erhielten des Weiteren das Protokoll der Gesellschafterversammlung der Fondsgesellschaft für das Jahr 1996, die am 12. Juni 1997 im Hotel L, T, stattfand. Wegen der Einzelheiten wird auf die Kopie des Protokolls (Anlage zur Klageerwiderung vom 22. Februar 2010, Blatt 180 ff. der Akte) Bezug genommen. Darüber hinaus wurden jährliche Geschäftsberichte erstellt. Auch diese erhielten die Anleger und auch die Klägerseite. Wegen der Einzelheiten wird auf die insoweit vorgelegten Geschäftsberichte für das Jahr 2000 (Anlage zur Klageerwiderung vom 22. Februar 2010, Blatt 114 ff. der Akte), für das Jahr 2003 (Anlage zur Klageerwiderung vom 22. Februar 2010, Blatt 142 ff. der Akte) und für das Jahr 2004 (Anlage zur Klageerwiderung vom 22. Februar 2010, Blatt 162 ff. der Akte) Bezug genommen.

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Die Klägerin behauptet, der Bankberater habe die Fondsbeteiligung als risikoarme und solide Anlageform dargestellt. Er habe eine Verzinsung der Anteile von 5 % versprochen. Auf Risiken und Nachteile habe er sie und ihren Ehemann jedoch nicht hingewiesen. So sei die Klägerseite nicht auf das bestehende Totalverlustrisiko aufmerksam gemacht worden, ferner sei sie nicht auf die gesellschaftsrechtlichen Haftungsregelungen als Kommanditisten sowie auf die erschwerte Käuflichkeit solcher Gesellschaftsanteile hingewiesen worden. Die Klägerseite sei auch nicht darüber aufgeklärt worden, um was es sich bei einem geschlossenen Immobilienfonds handele und welche Unterschiede zum herkömmlichen Immobilienerwerb bestünden. Die Entscheidung für die Anlage sei vor allem durch das Argument getragen worden, dass es sich um eine sichere und risikolose Kapitalanlage handele. Dies sei der Klägerseite besonders wichtig gewesen. Ebenso habe die den Aussagen des Prospektes, dass die jährlichen Ausschüttungen garantiert seien, erhebliche Bedeutung zu bemessen.

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Die Klägerin meint, dass der Prospekt sie und ihren Ehemann in mehrfacher Hinsicht nicht ausreichend unterrichtet habe. Dazu macht sie folgende einzelne Punkte geltend:

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Zur Frage der Fungibilität sei im Prospekt auf Seite 37 und 38 unter der Überschrift "Veräußerbarkeit von Anteilen" nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit dargestellt, dass eine jederzeitige Veräußerbarkeit der Beteiligung nicht sichergestellt sei. Praktisch sei es nahezu unmöglich, eine Kommandit-Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu angemessenen Konditionen verkaufen zu können. Insbesondere sei der Verweis auf einen möglichen Notverkauf irreführend, da es an einem geregelten Markt dafür fehle. Zwar sei im Prospekt auf die eingeschränkte Veräußerbarkeit auf Seite 37 hingewiesen; es werde dennoch darauf hingewiesen, dass der Verkauf einzelner Fondsanteile möglich sei, zumal die Fondsanteile mit einem erheblichen Wertsteigerungspotenzial dargestellt würden. Der Verkauf über die Fondsverwaltung sei nur in Einzelfällen möglich gewesen. Die A-Fondsanteile würden nur zu 3 % des Ausgangswertes gehandelt, was insbesondere den Fonds A 28 betreffe. Auch sei nicht berücksichtigt worden, dass eine Kündigung erstmals zum 31. Dezember 2015 möglich sei.

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Zur Sicherheit der Kapitalanlage sei nicht ausreichend darauf hingewiesen, dass das Risiko des zumindest teilweisen oder schlimmstenfalls vollständigen Vermögensverlust des bestehe. Der Gesamteindruck des Prospektes vermittle dem Anleger vielmehr den Eindruck, dass seine Beteiligung ein begrenztes Risiko darstelle.

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Die Aufschlüsselung der Mittelverwendung (Kostentransparenz) sei unzulänglich. Insbesondere sei unklar, für welche Zwecke das Agio von 5 % genutzt worden sei.

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Gestützt auf das von Klägerseite eingeholte Gutachten des Gutachters M vom 3. Dezember 2009 (als Anlage K3 im Parallel-Rechtsstreit vor dem Landgericht Köln, Az. 14 O 278/10, vorgelegt) meint die Klägerseite, dass der Mittelverwendungsplan irreführend und nicht transparent sei.

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So seien Objektkosten doppelt bezahlt worden. Es sei aus dem Prospekt nicht ersichtlich, welche konkreten Leistungen der Position Grundstücks-, Erwerbsnebenkosten in Höhe von 63,9 Millionen DM gegenüberstünden. Die Generalübernehmervergütung sei um mindestens 12,64 Mio. DM überhöht.

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Die Kosten für die Treuhand und die Steuerberatung sei um insgesamt 6,9 Millionen überteuert. Die Kostenposition des Agios sei nicht erläutert. Als Fazit bleibe festzuhalten, dass lediglich knapp 85 % des gezeichneten Kapitals zur Deckung weiterer Fondskosten und der reinen Objektkosten zur Verfügung stehe.

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Die Platzierungsverpflichtung und die Eigenkapitaleinzahlungsgarantie in Höhe von 8.000.000 DM seien überflüssig. Der Anleger könne nicht beurteilen, ob die 5.000.000 DM für die Beschaffung der Zwischenfinanzierung und der Finanzierung angemessen sei. Auch die sonstigen Angaben des Mittelverwendungsplans für Bauzeitbürgschaft, Bauzeitzinsen, Zinsgarantie, Geschäftsbesorgung, Fondsprojektierung etc. seien unvollständig und nicht nachvollziehbar. Ebenso seien die weiteren Gesellschaftskosten von 1,48 Mio. DM intransparent.

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Insgesamt seien Ausgewogenheit von Leistung und Gegenleistung nicht gegeben, vor allem fehle es an der Transparenz. Etliche Kostenpositionen seien betriebswirtschaftlich nicht zu rechtfertigen und unsinnig.

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Hinsichtlich der möglichen Rentabilität vermittle der Prospekt einen falschen Eindruck. So seien die Anfangsmieten zu hoch angegeben, es werde eine unrealistische Vollvermietungsprognoserechnung zugrundegelegt, dass Mietausfallwagnis werde lediglich mit 1 % bis 2 % für Wohnungsmieten angegeben, anstatt richtigerweise mit 6 %. Der Prospekt vermittle den falschen Eindruck, dass das Mietwagnis durch die Vereinbarung mit E reduziert sei. Eine jährliche Steigerung der Mieteinnahmen von 3,7 % sei unrealistisch; allenfalls hätte eine Steigerungsrate von 2,1 % pro Jahr angegeben werden können.

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Die Klägerseite ist ferner der Auffassung, dass die Darstellung auf Seite 42 f. des Prospektes hinsichtlich der Zinsen nicht geeignet sei, den Anleger klar und verständlich aufzuklären. Insbesondere sei die Methode des internen Zinsfußes irreführend. Aus den Darstellungen auf den Seiten 42 und 43 des Prospektes werden dem Anleger vielmehr suggeriert, er habe eine Rendite (Verzinsung) auf seine Einlage in Höhe von 8,6 % bis 14,4 % zu erwarten.

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Auch kläre der Prospekt nicht ausreichend über die haftungsrechtlichen Risiken auf. Es werden nicht ausreichend auf das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung gemäß §§ 171, 172 HGB im Hinblick auf die Schaffung von Anlaufverlusten bei zugleich erhaltenen Ausschüttungen hingewiesen.

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Die Kausalität zwischen den unrichtigen Prospektangaben und der Anlageentscheidung sei gegeben; die Klägerin und ihr Ehemann hätten im Falle zutreffender Aufklärung von der Zeichnung einer Beteiligung und dem Beitritt zum A Fonds Nr. 28 Abstand genommen.

31

Die Klägerseite begehrt zunächst ihre Einlage abzüglich der erhaltenen Ausschüttungen zurück. Daneben begehrt sie entgangenen Gewinn, wobei sie einen entgangenen Zinsgewinn von 4 % pro Jahr zu Grunde legt. Die Klägerseite ist ferner der Auffassung, dass die sich keine Steuervorteile anrechnen lassen müsse. Wegen der Einzelheiten wird auf die diesbezüglichen Ausführungen in der Klageschrift Bezug genommen.

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Die Klägerseite ist der Auffassung, Verjährung sei nicht gegeben. Beim Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB beginne die Verjährung mit der Entstehung des Schadens. Dies habe die Beklagtenseite nicht vorgetragen. Darüber hinaus fehle die Kenntnis der Klägerseite vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen. Eine derartige Kenntnis liege erst vor, wenn der Geschädigte alle eine Aufklärungspflicht begründenden Umstände kenne. Bei mehreren Aufklärungsfehlern laufe die Verjährungsfrist somit für jeden gesondert. Die bloße Kenntnis von einer negativen Entwicklung oder vom Scheitern der Kapitalanlage genüge hierfür nicht. Insbesondere komme den Soll-Ist-Vergleichen keine Bedeutung zu, da die Fondsgesellschaft darauf verwiesen habe, dass die Entwicklung zyklischen Schwankungen unterliege und immer wieder eine positive Entwicklung hervorgehoben habe. Somit hätten die Anleger nichts anderes annehmen können, als dass irgendwann eine Besserung eintreten und sich das vermeintlich solide Konzept des Fonds A 28 bewähren werde.

33

Die Klägerin beantragt,

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1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 31.597,84 EUR nebst jährlichen Zinsen hieraus in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25. Januar 2010 zu zahlen.

35

Die Verurteilung erfolgt Zug um Zug gegen Übertragung der Kommanditanteile der Klägerin an der im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRA 1496 eingetragenen A-Baubetreuung Immobilien-Anlage Nr. xx KG mit einem Beteiligungsbetrag von 60.000 DM.

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2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 20.615,29 EUR nebst jährlichen Zinsen hieraus in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25. Januar 2010 zu zahlen.

37

Die Verurteilung erfolgt Zug um Zug gegen Übertragung der Kommanditanteile der Klägerin an der im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRA 1496 eingetragenen A-Baubetreuung Immobilien-Anlage Nr. xx KG mit einem Beteiligungsbetrag von 60.000 DM.

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3. festzustellen, dass sich die Beklagten als Gesamtschuldner mit der Annahme der Übertragung der Kommanditanteile der Klägerin und der ihres Ehemannes an der im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRA 1496 eingetragenen A-Baubetreuung Immobilien-Anlage Nr. xx KG mit einem Beteiligungsbetrag von 60.000 DM in Verzug befinden.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

41

Die Beklagten halten der Klägerseite zunächst entgegen, es sei in der Beitrittserklärung - unstreitig - in Fettdruck hervorgehoben, dem Zeichner sei bekannt, dass bei Prospektherausgabe die zum 30. Juni 1995 voraussichtlich fertiggestellte Fondsimmobilie (bis auf das Hotel) noch nicht vermietet sei. Hingewiesen worden sei auch, dass die tatsächlichen Ermittlungsergebnisse von den Prognosewerten abweichen könnten. Darüber hinaus sei die Klägerin durch die Übersendung der jährlichen Geschäftsberichte, Jahresabschlüsse, Protokolle der Gesellschafterversammlungen davon in Kenntnis gesetzt worden, dass die tatsächlichen Mietentwicklung abweichend von den Prognosen des Jahres 1993/1994 verlaufen sei.

42

Das wirtschaftliche Risiko der Beteiligung könne der Zeichner nicht im Nachhinein auf den Prospektherausgeber oder den Treuhandkommanditisten oder einen Anlagevermittler abwälzen. Das Risiko, dass sich eine getroffene Anlageentscheidung im Nachhinein als falsch erweise, trage der Anleger.

43

Die Mietprognose sei zutreffend dargelegt. Sie beruhe auf zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe und der Vermittlung der Beteiligung an die Klägerseite plausiblen Prämissen. Der Fonds habe – unstreitig – auch nach Fertigstellung der Fondsimmobilie nicht die gemäß der Mietprognose erwarteten jährlichen Ausschüttungen geleistet. Schon aus dem nahezu vollständigen Ausbleiben der gegenüber den ab 1996 prognostizierten Ausschüttungen seien der Klägerseite die erheblichen Mindererlöse spätestens seit dem Jahr 2000 bekannt, da der Fonds - unstreitig - insgesamt nur ca. 6 % auf den Kapitalanteil in der Zeit von 1996-2004 ausgeschüttet habe, während für diesen Zeitraum eine Ausschüttung von 5 % pro Jahr, ab 2000 eine jährliche Ausschüttung von 5,25 % prognostiziert worden sei, was ebenfalls unstreitig ist.

44

Im Übrigen seien die Angaben im Prospekt richtig und vollständig aus der bei der Erstellung des Prospektes maßgeblichen Sicht und Kenntnis gewesen. Die von der Klägerseite gerügten Unrichtigkeiten im Prospekt bestünden nicht.

45

So sei zur Fungibilität auf die eingeschränkte Veräußerbarkeit der Fondsbeteiligungen hingewiesen worden. In Bezug auf die von der Beklagten emittierten Fondsbeteiligungen sei eine Veräußerbarkeit zur damaligen Zeit unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Entwicklung des jeweiligen Fonds plausibel. Dazu verweisen die Beklagten auf die Aufstellung über Veräußerungen von Kommanditanteilen in den Jahren 1990-1997 auf Blatt 8 der Klageerwiderung vom 22. Februar 2010, aus der sich für jedes Jahr eine dreistellige Zahl von Verkaufsfällen mit einem zweistelligen Millionen Betrag als Verkaufsvolumen ergeben. Auf diese Darstellung der Beklagten wird Bezug genommen.

46

Auch habe der Prospekt nicht auf ein Totalverlustrisiko hinweisen müssen. Der Prospekt habe den Hinweis enthalten, dass das Fondsobjekt noch weit gehend unvermietet sei und sich die Vermietungskonditionen auch negativ entwickeln könnten; ferner habe nur eine Fremdkapitalquote von 25 % bestanden.

47

Die Mittelverwendung sei ordnungsgemäß und übersichtlich aufgeschlüsselt worden; die Kosten transparent sei gewahrt. Die Einwände der Klägerseite insbesondere auch im Hinblick auf das Gutachten M seien unzutreffend.

48

So seien im Prospekt an mehreren Stellen die Eigenkapitalbeschaffung Kosten ausgewiesen, wobei auch das Agio von 5 % berücksichtigt sei. Dies sei ausreichend. Zudem habe die Klägerseite in der Beitrittserklärung die Verbindlichkeit des im Prospekt abgedruckten Gesellschaftsvertrages anerkannt.

49

Auch die Kosten der Finanzierungsbeschaffung seien zutreffend dargestellt und nicht zu beanstanden. Die ausgewiesenen Gebührensätze unterschritten sogar die als abzugsfähig anerkannten Gebührensätze von 2 % des zu vermittelnden Kapitals von 342.500.000 DM deutlich.

50

Die Mittelverwendung sei im Investitionsplan im Prospekt zutreffend aufgeführt. Der Leser des Prospekts werde über die prognostizierte Rendite auch nicht in die Irre geführt. So habe der Prospekt unterschiedliche Steuerprogressionssätze zugrundegelegt. Dies werde insbesondere in den 4 Tabellen auf Seite 42 im Einzelnen dargestellt. Auch sei die Berechnung der Verzinsung nach der internen Zinsfußberechnung durch die Richtlinie des Rates zur Ermittlung der Effektivverzinsung vom 22. Februar 1990 für Europa einheitlich vorgegeben. Entsprechend sehe dies auch der Erlass des Bundesfinanzministerium der Finanzen vom 5. Juli 2000 für die Berechnung nach § 2b Einkommensteuergesetz vor. Es handele sich um eine anerkannte Methode.

51

Auch das Haftungsrisiko sei zutreffend dargestellt. Das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung sei im Prospekt umfänglich dargestellt; auf die Haftung der Kommanditisten gegenüber den Gesellschaftsgläubigern gemäß §§ 171 ff. HGB sei im Prospekt auf Seite 47 und 48 sowie im Treuhandvertrag auf Seite 59 und 60 hingewiesen. Die Bezugnahme auf die gesetzliche Regelung in § 172 HGB sei ausreichend.

52

Die Beklagten sind der Auffassung, dass bei dem von der Klägerseite behaupteten Schaden in Höhe der Steuervorteile kein entgangener Gewinn vorliege.

53

Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung. Aus den vorgelegten Geschäftsberichten, dem Bericht über die Prüfung des Prospekts und den Jahresabschlüssen der KG habe die Klägerin Kenntnis von den mit der Beteiligung verbundenen wirtschaftlichen Risiken und allen weiteren tatsächlichen Umständen erhalten, auf die ein Schadensersatzanspruch wegen angeblicher Aufklärungspflichtverletzung an von ihr gestützt werde, und zwar spätestens bis zum 31. Dezember 2004.

54

Kenntnis vom negativen Wertverlauf des Fondsanteils habe die Klägerseite zeitnah durch die jährlichen Geschäftsberichte erlangt. Die angeblich fehlende Fungibilität, die Darstellung der Rentabilität durch Verwendung der internen Zinsfuß-Berechnung und die Information über das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung seien behauptete Aufklärungspflichtverletzungen, die sich auf den Prospekttext selbst stützten und daher mit Erhalt des Prospektes zum Kenntnisstand der Klagepartei gehörten. Durch das Nichterreichen der Renditeprognosen habe die Klägerseite auch die tatsächlichen Umstände im weiteren Verlauf der Beteiligung erfahren. In Kenntnis dieser Umstände habe die Klägerseite jährlich auf den Gesellschafterversammlungen Entlastung erteilt. Sie habe mithin gewusst, dass es sich nicht um eine sichere, risikolose und zur Altersvorsorge geeignete Anlage gehandelt habe. Jedenfalls liege grob fahrlässige Unkenntnis vor, da die Klägerseite sich die Kenntnis in zumutbarer Weise habe beschaffen können und sich der Kenntnis missbräuchlich verschlossen bzw. auf der Hand liegende Erkenntnismöglichkeiten nicht ausgenutzt habe.

55

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze und die von den Parteien vorgelegten Unterlagen und Schriftstücke Bezug genommen.

56

E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E :

57

Die Klage ist unbegründet. Der Klägerseite stehen die geltend gemachten Ansprüche gegen die Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

58

A.

59

In Betracht kommen gegen die Beklagten Treuhandgesellschaft K & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH sowie der A-Fonds-Verwaltungen GmbH nur Ansprüche aus Prospekthaftung im weiteren Sinne. Die Voraussetzungen liegen nicht vor; der im Streitfall der Beteiligung zu Grunde liegende Prospekt ist zutreffend. Jedenfalls wären etwaige Schadensersatzansprüche verjährt.

60

I. Allerdings ist die Passivlegitimation der beiden Beklagten Treuhandgesellschaft K & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH sowie der A-Fonds-Verwaltungen GmbH gegeben. Beide haften aufgrund ihrer Stellung als Gründungskommanditisten, die Beklagte Treuhandgesellschaft K & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH darüber hinaus noch als Treuhandkommanditistin. Nach der Rechtsprechung des BGH, der die Kammer folgt, haften Kommanditisten, die gleichzeitig Gründungs- und Treuhandkommanditisten sind, neben der Prospekthaftung im engeren Sinne auch aus cic = Prospekthaftung im weiteren Sinne (vergleiche BGH, Urteile vom 14. Januar 1985 - II ZR 41/84; vom 7. Juli 2003 - II ZR 18/01; BGH, Urteile vom 29. Mai 2008 - III ZR 59/07; vom 13. Juli 2006 - III ZR 361/04; vom 22. März 2007 - III ZR 98/06). Denn der Beitritt vollzog sich durch Abschluss eines Treuhandvertrags zwischen der Beklagten und dem Treugeber und der Annahme des Beteiligungsangebots durch die Komplementärin, war also ohne Mitwirkung der Beklagten nicht möglich. Auch allein die Stellung als Gründungskommanditist reicht für eine Prospekthaftung im weiteren Sinne aus (vergleiche OLG Frankfurt, Urteil vom 13. Mai 2009 - 23 U 64/07), weil ein Gründungskommanditist in das vorvertragliche Schuldverhältnis zu den zu werbenden weiteren Kommanditisten einbezogen ist und den Gründungskommanditisten als Vertragspartnern der neu eintretenden Gesellschafter die Verpflichtung zur sachlich richtigen und vollständigen Aufklärung über das mit einem Beitritt verbundene Risiko obliegt (vergleiche BGH, Urteil vom 14. Juli 2003 - II ZR 202/02).

61

II. Die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Schadensersatz aus Prospekthaftung liegen nicht vor. Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Prospekthaftungsgrundsätzen hat der Prospekt über ein Beteiligungsangebot, der für einen Beitrittsinteressenten im Allgemeinen die einzige Unterrichtungsmöglichkeit darstellt, den Anleger über alle Umstände, die für seine Entschließung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, sachlich richtig und vollständig zu unterrichten. Dazu gehört eine Aufklärung über Umstände, die den Vertragszweck vereiteln oder den vom Anleger verfolgten Zweck gefährden können. Ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist daher nicht allein anhand der wiedergegebenen Einzeltatsachen, sondern nach dem Gesamtbild zu beurteilen, das er von den Verhältnissen des Unternehmens vermittelt. Dabei dürfen die Prospektverantwortlichen allerdings eine sorgfältige und eingehende Lektüre des Prospekts bei den Anlegern voraussetzen (vergleiche etwa BGH, Urteil vom 6. März 2008 – III ZR 298/05 mit weiteren Nachweisen). Diesen Anforderungen genügt der streitgegenständliche Prospekt für den A Fonds 28.

62

Die von der Klägerseite gerügten Prospektfehler liegen nicht vor.

63

Im Einzelnen:

64

1. Der die

Fungibilität

betreffende Hinweis auf S. 37 des Prospekts ist ausreichend. Es wird in hinreichendem Maße dargelegt, dass die Anteile nicht ohne weiteres und jederzeit problemlos veräußert werden können. Insbesondere weist der Prospekt darauf hin, dass anders als etwa der Aktienhandel der Handel mit Kommanditanteilen nicht institutionalisiert ist. Damit wird hinreichend deutlich zwischen einem Handel, der in der Regel täglich in einem institutionalisierten Umfeld mit einem potentiell aufnahmefähigen Markt stattfindet, und einem Verkauf der in Rede stehenden Anteile unterschieden. Etwas anderes ergibt sich nicht aus der im Prospekt geäußerten Erwartung, dass das Produkt so attraktiv sei, dass sich in den nächsten Jahren Käufer finden würden. Dass diese Prognose unvertretbar gewesen ist, ist weder vorgetragen noch erkennbar. Vielmehr haben die Beklagten im Einzelnen dargelegt, dass in den 1990er Jahren Verkaufsfälle jeweils im dreistelligen Bereich mit einem Verkaufsvolumen jeweils im zweistelligen Millionen-DM-Bereich im Zweitmarkt durchgeführt werden konnten. Dieser Darstellung ist die Klägerseite nicht substantiiert entgegengetreten.

65

Soweit die Klägerseite den mangelnden Hinweis auf die fehlende Kündbarkeit der Beteiligung bis 31. Dezember 2015 verweist, ändert dies an der Bewertung nichts. Die Kündigung der Anlage ist etwas anderes als ein möglicher Verkauf. Die Kündigungsbeschränkungen sind im Gesellschaftsvertrag unter § 22 Nr. 2 beschrieben.

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2. Ausreichend ist auch die Darstellung der

Sicherheit der Anlage

.

67

Der Prospekt (und der Anlageberater) mussten nicht auf ein

Totalverlustrisiko

hinweisen. Nach der zutreffenden Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 27. Oktober 2009 - XI ZR 338/08, Rn. 28 nach Juris) hängen "Inhalt und Umfang der Beratungspflicht nicht schematisch von einer bestimmten Fremdkapitalquote der jeweiligen Kapitalanlage, sondern vielmehr von deren konkreten Risiken und dem individuellen Beratungsbedarf des Anlegers ab, der sich nach dessen Wissensstand, seiner Risikobereitschaft und dem von ihm verfolgten Anlageziel bestimmt (vgl. Senat, BGHZ 123, 126, 128 f.; BGH, Senatsurteil vom 21. März 2006 - XI ZR 63/05, WM 2006, 851, Tz. 12). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ergibt sich aus der Fremdkapitalquote eines Immobilienfonds kein strukturelles Risiko, das dem Anleger gegenüber gesondert aufklärungsbedürftig ist. Anders als dies bei einem Filmfonds sein könnte, bei dem der Misserfolg der Produktion unmittelbar einen entsprechenden Verlust des eingebrachten Kapitals nach sich ziehen dürfte (vgl. etwa BGH, Urteile vom 14. Juni 2007 - III ZR 125/06, WM 2007, 1503, Tz. 15 und III ZR 300/05, WM 2007, 1507, Tz. 14), steht bei einem Immobilienfonds, wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat, selbst bei unzureichendem Mietertrag den Verbindlichkeiten der Gesellschaft zunächst der Sachwert der Immobilie gegenüber. Zu einem Totalverlust des Anlagebetrages kann es also erst dann kommen, wenn die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft den Wert der Immobilie vollständig aufzehren. Auch wenn ein (teilweise) fremdfinanzierter Fonds, wie das Berufungsgericht hervorgehoben hat, zusätzlich Zins- und Tilgungsleistungen zu erbringen hat und im Fall der Verwertung der Fondsimmobilie das Risiko besteht, dass der Erlös hinter den Kreditverbindlichkeiten zurückbleibt, so ergibt sich daraus kein Risiko, auf das die Beklagte zu 1) den Kläger im Rahmen ihrer Beratung hätte gesondert hinweisen müssen. Solange der Anteil der Fremdfinanzierung des Fonds und die damit verbundenen Belastungen - wie hier - im Prospekt zutreffend dargestellt sind, sind die sich daraus ergebenden, vom Berufungsgericht aufgezeigten Risiken allgemeiner Natur, Anlegern wie dem Kläger regelmäßig bekannt und damit nicht aufklärungsbedürftig."

68

Der Anteil der Fremdfinanzierung ist im Prospekt ausgewiesen (vergleiche etwa Seite 34 des Prospekts). Dass diese Angaben unzutreffend wären, trägt auch die Klägerseite nicht vor. Insbesondere lag der Anteil der Fremdfinanzierung anders als in der zitierten Entscheidung des BGH nicht bei 50 %, sondern nur bei rund 25 %. Anhaltspunkte dafür, dass die bestehenden Verbindlichkeiten den Wert der Fondsimmobilie übersteigen könnten, sind angesichts dessen nicht erkennbar und von der Klägerseite auch nicht vorgetragen.

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Auch das Risiko eines

Teilverlustes

einer Einlage ist im Fondsprospekt ausreichend dargestellt, um dem Anleger auf diese Möglichkeit hinzuweisen. Auf Seite 47 des Prospektes ist dargelegt, dass die Beteiligung des Zeichners am Gewinn und Verlust der Fondsgesellschaft sowie am Gesellschaftsvermögen teilnimmt. Insbesondere ist auch darauf hingewiesen, dass der Treugeber den Treuhänder freizustellen hat, wenn der Treuhänder durch Gläubiger der Fondsgesellschaft in Anspruch genommen wird. Damit musste der Klägerseite klar sein, dass ihre Einlage als Haftungsmasse für Verbindlichkeiten der Gesellschaft zur Verfügung stand. Daraus folgt jedoch zugleich, dass die Klägerseite auch einen (teilweisen) Verlust ihrer Einlage erleiden könnte.

70

Der Prospekt ist ferner auch nicht deshalb fehlerhaft, weil auf das

Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung

nicht ausreichend hingewiesen worden wäre. Das Gegenteil ist der Fall. Ausreichend ist grundsätzlich der Hinweis auf die gesetzliche Regelung der §§ 171 ff. HGB (vergleiche BGH, Urteil vom 27. Oktober 2009 - XI ZR 338/08, Rn. 30 nach Juris). Der Regelungsgehalt insbesondere von § 172 HGB ist im Prospekt richtig erläutert. Zu Recht verweisen die Beklagten insoweit darauf, dass das Wiederaufleben der Haftung des Kommanditisten bis zur Höhe des gezeichneten Beteiligungsbetrages auf Seite 47 und 48 des Prospektes sowie auf Seite 59 und 60, dort in § 5 des Treuhandvertrages, zutreffend dargestellt ist.

71

3. Ein Prospektfehler ist entgegen der Auffassung der Klägerseite, die sich dazu auf das Gutachten M stützt, auch nicht deshalb gegeben, weil es dem Prospekt an der erforderlichen

Kostentransparenz

fehle. Vielmehr sind die Kosten im Prospekt ausreichend differenziert dargestellt, um dem Anleger die Informationen zu geben, damit er die Anlage prüfen kann.

72

Zu den einzelnen Kritikpunkten der Klägerseite:

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Grundstück/Erwerbsnebenkosten in Höhe von 63.900.000 DM

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Soweit die Klägerseite gestützt auf den von ihr herangezogenen Gutachter meint, die Kosten für Grundstück/Erwerbsnebenkosten, die insgesamt mit 63.900.000 DM angegeben sind (Seite 35 des Prospektes), lasse die Beurteilung der Angemessenheit dieser Kosten nicht zu (Seite 12 des Gutachtens), kann dem nicht gefolgt werden. Der Anleger ist vielmehr sehr wohl in der Lage, die Höhe dieser Summe in Relation zum Grundstück und den damit verbundenen Erwerbsnebenkosten zu beurteilen. Lage und Größe des Grundstücks ergeben sich im Einzelnen aus dem Prospekt. Insbesondere hätte der Anleger keine bessere Beurteilungsgrundlage, wenn er etwa die – von dem Gutachter M vermissten – einzelnen Grundstücks(parzellen)preise kennen würde. Unabhängig davon, dass es derartige Einzelpreise im Zweifel gar nicht gibt, weil ein einheitlicher Kaufvertrag über das Grundstück abgeschlossen worden sein dürfte, könnte der Anleger auch in diesem Falle letztlich nur den Kaufpreis für die zusammenhängenden Grundstücke addieren und abwägen, ob ihm dies angemessen erscheint oder nicht.

75

Dass zu einem Grundstückserwerb immer auch Erwerbsnebenkosten gehören, ist ebenso selbstverständlich wie allgemein bekannt. Zu bewerten hat der Anleger im Ergebnis immer die Summe der Erwerbskosten, also der Kaufpreis für das Grundstück zuzüglich der damit verbundenen Nebenkosten. Hinzu kommt, dass der Prospekt selbst auf Seite 45 zur "Grundstücksituation" darlegt, dass von der J GmbH, der vormaligen Eigentümerin, nicht nur der Grundbesitz, sondern auch die damit verknüpften Investitionsverpflichtungen gegenüber der Treuhandanstalt T abgegolten hat. Weitere Angaben sind nicht erforderlich, da der Anleger somit wusste, um welche Gesamtsumme es sich handelte. Die Ausschlüsselung ist explizit in dem Prospektprüfungsbericht aufgeführt, und zwar - wie von dem Gutachter M der Klägerseite zutreffend angegeben - auf Seite 7 und auf Seite 30 des Prüfungsberichts. Insbesondere ist in dem Prüfungsbericht die Investitionsverpflichtung mit 10,3 Millionen DM explizit ausgewiesen. Unstreitig ist den Anlegern im Übrigen der Prospektprüfungsbericht mit der Bestätigung über die Annahme der Beitrittserklärung zugesandt worden.

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Unzutreffend ist die von Klägerseite auf die Ausführungen des von ihnen beauftragten Gutachters M gestützte Behauptung, die Aufwendungen von 10,3 Millionen DM seien doppelt bezahlt worden, und zwar einmal beim Erwerb des Grundstücks und zum anderen im Rahmen des Generalübernehmervertrages mit der E Deutschland GmbH. Vielmehr ist im Prospekt dargelegt, dass der Generalübernehmer, die E Deutschland GmbH, "sich zur schlüsselfertigen Errichtung der Baumaßnahmen verpflichtet" hat und er "alle dazu erforderlichen Planungsleistungen und Erschließungsmaßnahmen" zu erbringen hatte (Seite 45 des Prospektes). Daraus folgt, dass dem Generalübernehmer im Verhältnis zur Fondsgesellschaft auch die Planungsleistungen des Baugenehmigungsverfahrens zufallen sollten, die darauf entfallenden (Planungs-)Kosten also nicht von der Fondsgesellschaft, sondern von dem Generalübernehmer zu tragen waren. Nun war aber ausweislich des Prospektes ebenfalls auf Seite 45 die Gesamtbaugenehmigung bereits am 23. November 1992 erteilt worden, während die Generalübernehmerverträge erst am 10. Februar 1993 abgeschlossen wurden. Die Leistungen im Zusammenhang mit dem Baugenehmigungsverfahren (vergleiche Phase 4 aus § 15 HOAI) hatten also bereits vorher erbracht werden müssen. So ist es erkennbar auch gewesen, da im Prospekt unmittelbar im Anschluss an die Darstellung, dass der Generalübernehmer sämtliche Planungsleistungen übernimmt, mitgeteilt wird, dass der Generalübernehmer, also die E Deutschland GmbH, an die Z Industriebau Glas Manufaktur AG "vorgelegte Kosten für u. a. Planung und Betreuung des Baugenehmigungsverfahrens vergütet" hat (Seite 45 des Prospekts). Daraus ergibt sich, dass die Z Industriebau Glas Manufaktur AG die Planungsleistungen im Hinblick auf die Baugenehmigung erbracht hat und der Generalübernehmer der Z Industriebau Glas Manufaktur AG diese von ihr "vorgelegten" Kosten erstattet hat. Dabei kennzeichnet die Bezeichnung als "vorgelegte" Kosten diese Kosten ersichtlich als solche, die von der Z Industriebau Glas Manufaktur AG (zunächst) ausgelegt bzw. verauslagt. Dies ergibt bei Betrachtung des Zeitablaufs auch Sinn. Denn spätestens mit der notariellen Beurkundung der so genannten "Einbringungsverträge" am 23. Oktober 1992 war die grundstückseinbringende J GmbH nicht mehr für den Ausgleich der Kosten zuständig, sondern die Fondsgesellschaft. Die Baugenehmigung ist jedoch erst einen Monat später, nämlich am 23. November 1992, erteilt worden. Die Planung und Betreuung im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens war somit bei Erwerb und Eintritt in die Verantwortlichkeit durch die Fondsgesellschaft noch nicht abgeschlossen, so dass das entsprechende Honorar auch noch nicht fällig war. Der Generalübernehmer, die E Deutschland GmbH, konnte zu diesem Zeitpunkt auch noch keine Planungsleistungen übernehmen, da sie erst mit Verträgen vom 10. Februar 1993 beauftragt worden ist.

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Diese Kosten konnten mithin nicht zu den 10,3 Millionen DM gehören, welche die Fondsgesellschaft der J GmbH erstattet hat. Denn hierbei handelt es sich nach den Angaben im Prospekt um solche Kosten, welche der J GmbH bei ihrem Erwerb des Grundbesitzes im Jahr 1991 gegenüber der Treuhandanstalt T entstanden waren.

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Generalübernehmerverträge

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Auch soweit der von Klägerseite beauftragte Gutachter M die Generalübernehmerverträge rügt, greift diese Kritik nicht.

80

Offenbar ist dem Gutachter die Begrifflichkeit des Generalübernehmers nur eingeschränkt vertraut oder hat er sie jedenfalls nur bruchstückhaft wiedergegeben. Soweit er nämlich ausführt, dass der Generalübernehmer die Bau- und Architektenleistungen nicht selbst ausführe, sondern die für das Bauwerk erforderlichen Leistungen nur koordiniere (Seite 13 des Gutachtens), trifft dies so nicht zu. Nur die Koordinierung und Leitung des Bauvorhabens übernimmt der so genannte Generalunternehmer, und zwar der Generalunternehmer "im engeren Sinne". Übernimmt ein solcher Generalunternehmer zusätzlich ganz oder teilweise die Bauausführung, so bezeichnet man ihn als Hauptunternehmer bzw. Generalunternehmer "im weiteren Sinne". Übernimmt der Generalunternehmer alle Leistungen einschließlich der Architektenleistungen und der Leistungen der Fachleute, wird er als so genannter Totalübernehmer oder eben als Generalübernehmer bezeichnet (vergleiche Werner/Pastor, Der Bauprozess, 12. Aufl., Rn. 1050 mit weiteren Nachweisen). Wie ein solcher Generalübernehmer dann seine Leistungen erbringt, ist offen. Ob er sie teils selbst erbringt oder vollständig an Subunternehmer delegiert, liegt allein in seiner Entscheidung. Kennzeichnend ist, dass der Generalübernehmer gegenüber dem Bauherrn der Schuldner für sämtliche Bau- und Architektenleistungen ist.

81

Da nach den Angaben im Prospekt im Rahmen der beiden abgeschlossenen Generalübernehmerverträge jeweils Pauschalfestpreise vereinbart worden sind, kann mit einer weiteren Aufschlüsselung auch nicht gerechnet werden. Der Pauschalfestpreis ist für einen derartigen umfassenden Generalübernehmervertrag die in der Praxis übliche Form der Vereinbarung. Der große Vorteil des Pauschalfestpreises für den Bauherrn besteht darin, dass er nur diesen Preis zahlen muss, während der Generalübernehmer mit sämtlichen Schwierigkeiten zurechtkommen muss, die sich gegebenenfalls im Rahmen der Bauausführung ergeben. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn - wie vom klägerischen Gutachter vermutet - die Baubeschreibung sich auf allgemeine Angaben, wie im Prospekt auf Seite 62 ff. dargestellt, beschränkt. Je weniger die Baubeschreibung an konkreten Vorgaben für den Bauunternehmer enthält und je mehr sie die zu erbringenden Leistungen lediglich funktional beschreibt, desto mehr fällt das Risiko von Unwägbarkeiten dem Generalübernehmer zu. So war es hier. Das (Kosten-) Risiko der Errichtung lag daher grundsätzlich bei dem Generalübernehmer, während der Fonds und damit die Gesellschafter/Anleger durch die Pauschalfestpreise gesichert waren.

82

Weshalb nicht zu erkennen sein soll, wie hoch die reinen Baukosten sein sollen (Seite 15 des Gutachtens M), erschließt sich vor diesem Hintergrund nicht. Sämtliche mit dem Bau verbundenen Kosten sind durch die beiden Generalübernehmerverträge abgedeckt. Eine Aufgliederung für die wesentlichen Leistungsarten ist bei derartigen Generalübernehmerverträgen mit Pauschalfestpreis zumindest für den Bauherrn auch gar nicht möglich. Wie gesagt, gilt dies insbesondere dann, wenn die Baubeschreibung im Wesentlichen funktional gefasst ist, und - wovon auch die Klägerseite ausgeht - gerade kein detailliertes Leistungsverzeichnis enthält.

83

Wenn die Klägerseite wiederum gestützt auf das von ihr vorgelegte Gutachten M des Weiteren einwenden will, dass die konkreten Angaben pro Kubikmeter umbautem Raum fehlten, musste dies im Prospekt nicht im Einzelnen angegeben werden. Insbesondere wird dies von der Stellungnahme WFA 1/1987, auf deren Grundlage auch der klägerischen Gutachter M den Prospekt überprüft hat, nicht gefordert. Gefordert ist nach den Zusatzanforderungen an den Inhalt von Prospekten zu Angeboten über Bauherrenmodelle, Erwerbermodelle und geschlossene Immobilienfonds ums (Anlage 1 B III zu der Stellungnahme WFA 1/1987), dass der Prospekt alle Angaben enthalten muss, "die die Berechnung des Gesamtbetrages der Investitionen und der Kosten pro Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche ermöglichen". Dies ist unschwer möglich. Insbesondere konnte der Gutachter M dies selbst berechnen, wie sich auf Seite 16 seines Gutachtens zeigt. Darüber hinaus ist in Teil 1 des Prospektes nebst Geschossplänen für alle Geschosse des Bauwerks im einzelnen angegeben, welche Flächen mit welcher Größe vorhanden sind, und zwar unterteilt in Büroflächen, wobei hier nochmals zwischen Büronutzflächen und Büronebenflächen unterschieden wird, in Ladenflächen - unter Angabe der Anzahl der Ladenlokale - sowie in Wohnflächen, wobei hier ebenfalls die Zahl der Wohnungen angegeben wird, sowie die zugehörigen Tiefgaragenflächen. Schließlich werden die Hotelflächen und die im Gesamtobjekt vorhandenen, nochmals unterteilten Tiefgaragenplätze, angegeben.

84

Weitere Angaben benötigte der Anleger zur Prüfung des Anlageobjektes insoweit nicht.

85

Hoteleinrichtung 2.340.000 DM

86

Nicht stichhaltig ist auch die Bemängelung durch den klägerischen Gutachter, dass Kosten für die Einrichtung des Hotels im Prospekt mit 2.340.000 DM angegeben seien, während der Generalsübernehmer auch "die Lieferung eines funktionsfähigen, bezugsfertigen Hotels mit Nebeneinrichtungen für Gastronomiebereiche und Konferenzräume" schulde (Seite 17 des Gutachtens). Unerheblich sind diese Ausführungen bereits deshalb, da der Gutachter hier schon nach eigenen Angaben Vermutungen anstellt, indem er vage ausführt, dass durch diese Passage in der Bau- und Ausstattungsbeschreibung "insofern die Hotelausstattung mit dem GÜ-Preis auch abgegolten sein müsste" (Seite 17 des Gutachtens). Auf reine Vermutungen lässt sich jedoch ein Fehler des Prospektes nicht stützen.

87

Zudem ist diese Vermutung des Gutachters der Klägerseite auch unzutreffend. Es entspricht in keiner Weise der Üblichkeit, dass in einer Baubeschreibung Einrichtungsgegenstände aufgeführt werden. Aus der Baubeschreibung ergeben sich vielmehr die baulichen Maßnahmen, die von dem Bauunternehmer auszuführen sind. Welche Betten, Schränke, Tische, Fernseher etc. in die Zimmer kommen, obliegt jedoch nicht dem Bauunternehmer, sondern dem Bauherrn bzw. - gegebenenfalls - dem Innenarchitekten bzw. dem Inneneinrichter. Aus dem Prospekt oder auch sonst ergeben sich für eine Einbeziehung der Einrichtungsgegenstände in die Baubeschreibung auch keinerlei Anhaltspunkte.

88

Vor diesem Hintergrund trifft es nicht zu, dass "mit hoher Wahrscheinlichkeit" 12,64 Millionen DM in der Generalunternehmervergütung enthalten sind, die von der Fondsgesellschaft bereits außerhalb des Generalübernehmervertrages bezahlt worden sind (Seite 18 des Gutachtens). Vielmehr ist davon auszugehen, dass das nicht der Fall ist.

89

Treuhandvertrag 4.600.000 DM

90

Soweit sich die Klägerseite gestützt auf das von ihr vorgelegte Gutachten (Seite 19 des Gutachtens) darauf bezieht, dass die Angabe im Treuhandvertrag, ein Angebot zum Abschluss eines Steuerberatungsvertrages annehmen zu können, während bereits der Treuhänder die steuerliche Beratung übernommen habe, verfängt dieser Einwand nicht. Richtig ist zwar, dass der Treuhänder im Rahmen der prospektierten Einmalvergütung von 4.600.000 DM auch für seine laufenden Tätigkeiten inklusive der Steuerberatung eine Vergütung erhält, § 19 des Treuhandvertrages, Blatt 56 des Prospektes. Dies betrifft jedoch ausdrücklich den Zeitraum von 1996-1999, während die 2.300.000 DM Steuerberatungskosten entsprechend dem Angebot sich auf den Zeitraum bis zum 31. Dezember 1995 beziehen. So ist es auch im Prospektprüfungsbericht aufgegliedert (vergleiche dort Blatt 29 und Blatt 35). § 8 Abs. 4 des Gesellschaftsvertrages ist entgegen der Auffassung der Klägerseite auch nicht unsinnig (Seite 19 des Gutachtens), da hier klargestellt ist, dass die steuerliche Beratung gemäß gesondertem Vertrag wahrgenommen wird. Dies entspricht der Vertragslage sowohl des Treuhandvertrages als auch des Gesellschaftsvertrages. Eine Unklarheit ist insofern nicht gegeben.

91

Angemessenheit der Steuerberatungskosten

92

Entgegen der Auffassung der Klägerseite kann sie sich auch nicht auf die Ausführungen des Gutachters M auf Seite 22 ff. des Gutachtens stützen, wenn dieser meint, die angesetzten Kosten von 4.600.000 DM und 2.300.000 DM seien nicht angemessen. Die Angemessenheit von im Prospekt angegebenen Kosten ist eine Frage, die der Anleger zu beurteilen hat. Maßgeblich für die Richtigkeit des Prospektes und für eine Haftung der Beklagten ist lediglich, dass der Anleger durch den Prospekt zutreffend über die zu Grunde liegenden Tatsachen informiert wird, die ihm eine derartige Beurteilung ermöglichen. Ob der Gutachter M diese angegebenen Kosten für angemessen hält, ist damit für die Frage der Haftung der Beklagten aber ohne Bedeutung. Der Anleger musste die Angemessenheit bewerten. Dies konnte er, da die Kosten im Einzelnen für die jeweiligen Zeiträume dargelegt sind.

93

Eigenkapitalbeschaffungskosten und Agio

sind im Prospekt entgegen der Auffassung der Klägerseite zutreffend dargestellt. Denn nach der hier maßgeblichen Rechtsprechung des BGH (vergleiche etwa Urteil vom 25. September 2007 - XI ZR 320/06, Rn. 16 nach Juris) sind "zur Akquisition verwendete Prospekte allgemein darauf ausgerichtet, die angebotene Anlage als (besonders) werthaltig und rentabel herauszustellen. Sie erwecken regelmäßig den Anschein, dass der Preis der Anlage jedenfalls in einem angemessenen Verhältnis zu den vom Veräußerer für sie erbrachten sachlichen Leistungen steht (BGHZ 158, 110, 120). Deshalb sind Innenprovisionen, die als solche keine Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellen und auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und Rentabilität der Anlage schließen lassen (BGHZ 158, 110, 118), dem Anleger offen zu legen. Dafür reicht es aber nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 158, 110, 121) aus, dass die Innenprovision im Prospekt als "Kosten der Eigenkapitalbeschaffung" bezeichnet wird."

94

Da die Kosten der Eigenkapitalbeschaffung in dem Prospekt als solche ausgewiesen sind, war die Beklagte nicht verpflichtet, von sich aus ungefragt eine weitere Aufklärung über diese Kosten vorzunehmen. Insbesondere war das Agio sowohl im Fließtext auf Seite 35 des Prospekts in Höhe von 5 % angegeben und dargelegt, dass das Agio und 12,22 % des Investitionsvolumens für drei - auf Seite 35 näher dargestellte - Dienstleistungspakete den Beteiligten zukommen sollte. Ferner war der diesbezügliche Betrag in D-Mark, nämlich 18.425.000 DM, als "weitere Eigenkapitalbeschaffungsaufwendungen" in dem Investitions- und Finanzierungsplan auf Seite 34 des Prospektes ausgewiesen. Die von den Klägern - gestützt auf das Gutachten M - behauptete Irreführung ist nicht gegeben, da der Anleger aus diesen Angaben des Prospekts eindeutig die Eigenkapitalbeschaffungskosten, wozu eben auch die Vermittlungsprovision angehören, entnehmen kann.

95

Nicht gefolgt werden kann auch der Auffassung, dass die

Platzierungsverpflichtung

mit 4.000.000 DM und die

Eigenkapitaleinzahlungsgarantie

ebenfalls mit 4.000.000 DM der Eigenkapitalbeschaffung hätten zugewiesen werden müssen und der Prospekt aus diesem Grunde falsch sei. Bereits der Ansatz des Gutachters und der Klägerseite ist unzutreffend. Denn sowohl Eigenkapitaleinzahlungsgarantie als auch die Platzierungsverpflichtung sind im Investitions- und Finanzierungsplan korrekt ausgewiesen und - unstreitig - auch gezahlt worden. Dies reicht aus (vergleiche etwa BGH, Urteil vom 27. Oktober 2009 - XI ZR 338/08, Rn. 31 nach Juris). Vor diesem Hintergrund ist ein Fehler des Prospekts nicht ersichtlich. Ob der Gutachter M und damit auch die Klägerseite die Zahlungen insoweit für überflüssig und wirtschaftlich schädlich erhält, ist für den vorliegenden Rechtsstreit ohne Belang. Maßgeblich ist allein, dass der Anleger die Kosten kannte. Die Frage, ob sie überflüssig oder vielleicht sogar schädlich waren, konnte und musste er dann im Rahmen seiner Anlageentscheidung selbst zu beurteilen.

96

Ebenso wenig leidet der Prospekt an einem Fehler, soweit die

Finanzierungsbeschaffungskosten

betroffen sind. Nach den Vorgaben der Stellungnahme WFA 1/1987 und der Anlage 1 "Anforderungen an den Inhalt von Prospekten zu Angeboten über Kapitalanlagen" wird insoweit unter III Nr. 2 verlangt, dass zwischen Zwischenfinanzierungsmitteln und Endfinanzierungsmitteln zu unterscheiden sei. Dies leistet der Prospekt bereits in der Auflistung der Mittelverwendung (Seite 34). Auch wird auf Seite 39 unter "Kapitaldienst" erläutert, auf welcher Basis die Zahlen für Zins und Tilgung angesetzt wurden. Ob dies angemessen erscheint oder nicht ist wiederum eine Frage, die der Anleger selbst zu beantworten hat. Die erforderliche Beurteilungsgrundlage, nämlich die Angabe dieser unterteilten Kosten, liefert der Prospekt.

97

Auch die

"sonstigen Angaben des Mittelverwendungsplanes"

sind nicht zu beanstanden. Insbesondere kommt es nicht darauf an, ob die Klägerseite - heute - einzelne Posten wie Bauzeitbürgschaft, Bauzeitzinsen, Geschäftsbesorgung, Zinsgarantie und Fondsprojektierung für wirtschaftlich sinnlos hält. Die einzelnen Kostenstellen und die dafür angesetzten Beträge sind im Prospekt korrekt ausgewiesen. Dies gilt entgegen der Auffassung der Klägerseite auch für die "diversen Gesellschaftskosten" in Höhe von 1.480.000 DM. Denn diese sind nicht nur auf Seite 34 des Prospektes in der Aufstellung enthalten, sondern auf Seite 39 des Prospektes näher erläutert. Insbesondere sind die Steuerberatungskosten nicht doppelt angesetzt, sondern handelt es sich hierbei um die Kosten der Prüfung des Jahresabschlusses, während die Kosten für die Aufstellung des Jahresabschlusses von den Steuerberatungskosten abgedeckt ist. Damit lag eine ausreichende Beurteilungsgrundlage für die Klägerseite vor Beteiligung an der Anlage vor. Hätte die Klägerseite den Ansatz dieser Punkte bereits im Rahmen der Anlageentscheidung - wie der Gutachter M - als sinnlos angesehen, hätte sie sich gegen die Anlage entscheiden müssen. Ersichtlich hat sie aber diese Kosten akzeptiert, da sie andernfalls - nach der gebotenen sorgfältigen und eingehenden Lektüre des Prospekts (vgl. BGH, Urteil vom 6. März 2008 - III ZR 298/05) - die Anlage nicht gezeichnet hätte.

98

Entgegen der Auffassung der Klägerseite ist somit auch die Unterscheidung zwischen objektbedingten und fondsbedingten Kosten nicht zu beanstanden. Wie dargelegt, ist auch das Agio zutreffend ausgewiesen. Vor diesem Hintergrund trifft auch nicht zu, dass die Objektkosten 368.000.000 DM betragen haben, sondern sind die im Prospekt angegebenen Kosten von 411.260.000 DM zugrundezulegen gewesen. Auch hier gilt, dass die (heutige) Auffassung der Klägerseite und ihres Gutachters M, der Aufwand sei unangemessen gewesen, unerheblich ist. Da die Zahlen im Einzelnen ausgewiesen sind, war es Sache des Anlegers und in diesem Falle der Klägerseite, die Prüfung der Angemessenheit vor der Zeichnung der Anlage durchzuführen.

99

4. Unzutreffend ist die Auffassung der Klägerseite, die

Renditeprognosen

im Prospekt berechtigten sie zu Schadensersatzansprüchen gegen die Beklagten. Derartige Ansprüche stehen der Klägerseite nicht zu, da die Renditeprognosen entgegen der Auffassung des von der Klägerseite herangezogenen Gutachtens M vertretbar erscheinen, jedenfalls aber insoweit Verjährung eingetreten ist.

100

a) Dies gilt zunächst für die von der Klägerseite kritisierte Berechnung der Rendite über den so genannten

internen Zinsfuß (IRR- Methode)

. Im Prospekt ist auf den Seiten 42 und 43 zum einen in Tabellenform und dann im Fließtext dargestellt, wie die "Erfolgs-Prognose" der Beteiligung sich errechnen soll. Insbesondere wird die Methode der Berechnung, nämlich die Methode des internen Zinsfußes, benannt. Des Weiteren wird zunächst in 4 Tabellen schrittweise dargelegt, welche Zahlen – ausgehend von einem fiktiven Verkaufserlös – den Berechnungen zu Grunde liegen. Unzutreffend ist, dass sich daraus der Eindruck ergibt, der Anleger würde eine Verzinsung in Höhe von 8,6 % bis zu 14,4 % (je nach persönlichem Steuersatz) erlangen. Vielmehr wird in Tabelle 2 dargestellt, welcher durchschnittliche Ertrag nach Steuern bei einem Prognosezeitraum von 21,78 Jahren zu erlangen ist. Hierbei handelt es sich um durchschnittlichen Ertrag zwischen 4,6 % und 5,1 % nach Steuern. Lediglich ergänzend wird dann die Rentabilität (Effektivverzinsung) nach der Methode des internen Zinsfußes dargestellt. Die von der Klägerseite in Bezug genommenen Werte beziehen sich zudem auf die vor Steuern erzielbare Rentabilität.

101

b) Nicht zu einer Haftung der Beklagten führen ferner die Einwände der Klägerseite gegen die

Vermietungsprognosen

im Prospekt.

102

Soweit die Klägerseite die prognostizierte Steigerung der Mieteinnahmen von 3,7 % für unrealistisch und auch die Steigerungsrate von 2,5 % in der Alternativrechnung noch für zu hoch hält, überzeugt dies nicht. Die durchschnittliche Inflationsrate der letzten 20 Jahre lag bei den angesetzten 3,7 %; dem diesbezüglichen Vortrag ist die Klägerseite nicht entgegengetreten. Weshalb es dann nicht vertretbar sein soll, diesen Durchschnittswert der Prognose zugrunde zu legen, ergibt sich nicht. So mag es sein, dass insgesamt seit 1978 die jährliche Preissteigerungsrate eher gesunken ist, wie das von der Klägerseite zitierte Gutachten M auf Seite 61 ausführt. Daher ist auch konsequent, wenn im Prospekt auch mit einer Rate von 2,5 % gerechnet worden ist.

103

Nicht berücksichtigt ist bei der Bewertung durch die Klägerseite und das Gutachten M vor allem die besondere Situation der Wiedervereinigung in T. Ausdrücklich und ausführlich stützt sich aber der Prospekt genau auf die besondere Situation in T nach der Wiedervereinigung. Im Teil I des Prospektes werden diese besondere Situation und die darauf gründenden prognostizierten Steigerungsraten bei den Mieteinnahmen und auch der Vermietungsmöglichkeit wegen des prognostizierten steigenden Bedarfs insbesondere an Büroflächen in T ausführlich dargelegt.

104

Wenn die Klägerseite in diesem Zusammenhang meint, dass eine Steigerungsrate allenfalls von 2,1 % pro Jahr zulässig gewesen wäre, und schon die im Prospekt angegebene Alternativrechnung auf Basis von 2,5 % Steigerung unrealistisch sei, kann dem nicht gefolgt werden. Denn bei einer Prognose über einen derart langen Zeitraum von über 20 Jahren wie im vorliegenden Fall überzeugt es nicht, eine Steigerungsrate von 2,1 % noch für zulässig zu halten und die im Prospekt angesetzte, lediglich 0,4 % höhere Rate von 2,5 % jedoch nicht mehr. Vielmehr war nach den damals gegebenen Verhältnissen und unter Berücksichtigung der sich abzeichnenden Risiken die Prognose von 2,5 % vertretbar. Denn sie gründete sich darauf, dass die Bevölkerungszahl Ts und damit auch der Bedarf an Büroraum stark steigen würden. Gemäß der Rechtsprechung des BGH durfte diese optimistische Erwartung der Prognose einer zukünftigen Entwicklung zu Grunde gelegt werden, da dies damals allgemein so gesehen worden ist (vergleiche BGH, Urteil vom 27. Oktober 2009 - XI ZR 338/08, Rn. 24 nach Juris). Denn dass zum Zeitpunkt ihrer Erstellung vertretbare Prognosen immer mit dem Risiko einer abweichenden negativen Entwicklung behaftet sind und sich die Entwicklung der Rentabilität einer Kapitalanlage nicht mit Sicherheit voraussagen lässt, gehört zum Allgemeinwissen und bedarf keiner besonderen Aufklärung (vergleiche BGH, Urteil vom 27. Oktober 2009 - XI ZR 338/08, Rn. 25 nach Juris).

105

Gleiches gilt für die prognostizierten Werte für das

Mietausfallwagnis

von ein Prozent für den gewerblichen Teil der Mietflächen und von 2 % der Jahresmiete für die Wohnungen. Wenn die Klägerseite dazu meint, dass richtigerweise ein Wert von 6 % hätte angesetzt werden müssen, ergibt sich die optimistischere Prognose des Prospekts ersichtlich ebenfalls aus der im Teil I ausführlich dargestellten Sondersituation in T, insbesondere Ost-T und damit dem Standort des Investitionsobjektes.

106

5. Jedenfalls sind aber etwaige Prospekthaftungsansprüche der Klägerseite

verjährt

, auch wenn man sich mit der Klägerseite auf den Standpunkt stellt, dass die Angaben im Prospekt fehlerhaft waren und damit eine von den Beklagten zu vertretende Pflichtverletzung vorlag.

107

Maßgebend für die Verjährung ist im vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB die regelmäßige Verjährungsfrist aus § 195 BGB n.F.. Die Frist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB n.F. mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

108

Diese Voraussetzungen liegen vor. Denn dass die Annahmen im Prospekt hinsichtlich der Vermietungsmöglichkeit - sowohl was die Höhe der mit Einnahmen als auch was den Umfang der vermietbaren Flächen angeht - weit verfehlt worden sind, ist der Klägerseite jedenfalls in der 2. Hälfte der Neunzigerjahre des letzten Jahrhunderts bekannt gewesen. Dazu verhält sich insbesondere das der Klägerseite unstreitig zugegangene und von ihr zur Kenntnis genommene Protokoll der Gesellschafterversammlung für das Geschäftsjahr 1996 vom 12. Juni 1997 im Hotel L in T (Anlage 4, Blatt 180 der Akte). Darin wird unter Tagesordnungspunkt 3 im Bericht der Komplementäre der Fondsgesellschaft ausführlich dargelegt, dass die - auch für den Prospekt zugrundegelegten - Einschätzungen der Marktexperten zu Beginn der Neunzigerjahre unzutreffend gewesen sein, sie sich vielmehr geirrt hätten. Für diese Fehleinschätzung sei eine Vielzahl von Faktoren bestimmend gewesen. So seien zum Beispiel 1/3 weniger Unternehmer am Markt tätig als noch vor 5 Jahren. Nach einer Untersuchung der Zeitschrift "Capital" in der Ausgabe 6/1997 seien die Prognosen für 98 von 100 untersuchten Immobilienfonds nicht realisiert worden, vielmehr die prognostizierten Mietansätze bis zu 60 % unterschritten worden. Im Anschluss daran wird der erhebliche Angebotsüberhang von circa 1.300.000 m² Büroflächen dargelegt. Angesichts derart drastischer Fehleinschätzungen musste den Anlegern und damit auch der Klägerseite klar sein, dass sämtliche Prognosen des Prospektes zur Rendite, die ja gerade nach der Darstellung im Prospekt auf den Einschätzungen der so genannten Marktexperten zu Beginn der Neunzigerjahre beruhte, nicht nur nicht zu halten sein, sondern die tatsächlichen Ergebnisse weit dahinter zurückbleiben würden.

109

Besonders plastisch ist den Anlegern dies durch die weitere Darlegung auf der Gesellschafterversammlung vor Augen geführt worden, in dem mitgeteilt wurde, dass das Mietniveau in T-Mitte zwischen 32,50 DM und 37,50 DM pro Quadratmeter betrage und damit das zu Beginn der Neunzigerjahre erwartete Mietniveau von bis zu 80,00 DM pro Quadratmeter deutlich, also um mehr als die Hälfte, unterschritten werde. Dies gelte auch für die Stadtteillagen, die bei einem Mietniveau von 18,00 DM bis 25,00 DM pro Quadratmeter die ursprünglichen Mieterwartungen bei weitem nicht erfüllten.

110

Darüber hinaus wurde ausführlich die Frage erörtert, dass und warum keine Ausschüttung erfolgen könne. Auch auf wiederholte Anfragen von Gesellschaftern wurde der Gesellschafterversammlung immer wieder mitgeteilt, dass für eine Ausschüttung kein Spielraum bestehe. Damit war den Gesellschaftern klar, dass es (für 1996) keine Ausschüttung geben würde, geschweige denn eine solche in der prognostizierten Höhe von 5 % jährlich.

111

Hinzu kommt jedoch maßgeblich, dass auf der Gesellschafterversammlung vom 12. Juni 1997 den Anlegern eröffnet wurde, dass die Immobilie zurzeit lediglich zu 47 % bezogen auf die Gesamtfläche vermietet sei (Seite 3 des Protokolls), die Büroflächenvermietung im Objekt 1996 gar nur 4 % betragen habe und nunmehr (1997) auf 20,7 % gestiegen sei. Damit war die im Prospekt prognostizierte Vollvermietung bis zum 15. September 1995 (vergleiche Seite 28 und 29 des Prospektes) rund zwei Jahre nach diesem Zeitpunkt auch nicht annähernd erreicht worden. Verstärkt wird dies darüber hinaus erheblich durch Angabe, dass die nach der ursprünglichen Immobilienkonzeption vorgesehene großflächige Vermietung am Markt nicht realisierbar sei, weil Großflächennachfragen nahezu nicht feststellbar seien (Seite 4 des Protokolls).

112

Damit wurde jedoch den Anlegern nichts anderes mitgeteilt, als dass das dem Prospekt zu Grunde liegende Vermietungskonzept als solches nicht umgesetzt werden konnte, mit anderen Worten gescheitert war! Dies gilt vor allem für die Büroflächen, deren Anteil mit rund 30.000 m² den weitaus größten Anteil der zu vermietenden Flächen an der Gesamtfläche von ca. 50.000 m² ausmacht. Scheitert das vorgesehene Vermietungskonzept und erfüllen sich auch hinsichtlich der übrigen Flächen die Erwartungen an den erzielbaren Quadratmeterpreis nicht, war für die Klägerseite offenkundig, dass die Annahmen im Prospekt unzutreffend waren.

113

Dementsprechend dürftig waren auch die tatsächlichen Ergebnisse. So kam es überhaupt nur in 2 Jahren, nämlich 1998 und 1999 zu Ausschüttungen, nach Angaben der Klägerseite in Höhe von insgesamt 613,55 EUR. Dies ergibt bei einer Gesamtbeteiligung von 32.211,39 EUR eine "Rendite" von 1,9 % für den gesamten Zeitraum von 1993-2009, was durchschnittlich weniger gerade einmal knapp 1 % pro Jahr ausmacht, wenn man nur die beiden "Ausschüttungsjahre" berücksichtigt, wobei dann in den verbleibenden Jahren allerdings 0 % Rendite erzielt wurde.

114

Gleiches gilt für den Umfang der Vermietung. Statt der Vollvermietung bereits Ende 1995 betrug der Vermietungsstand 1996 wie dargelegt gerade einmal 47 %. Ausweislich des Geschäftsberichts für 2000 waren zum 31. Dezember 2001 vermietet 62,4 % und per 1. März 2002 78 %. Dieser Vermietungsstand steigerte sich danach offenbar zunächst nicht mehr. Denn per Juni 2004 soll der Vermietungsstand 76 % betragen haben (Geschäftsbericht 2003) und im Mai 2005 soll es ausweislich des Geschäftsberichts für 2004 einen Vermietungsstand von 77 % gegeben haben. Weshalb bei einem Vermietungsstand von lediglich rund 3/4 der Gesamtfläche ein Spitzenwert erreicht worden sei, wie die Klägerseite auf Seite 8 ihres Schriftsatzes vom 14. Juli 2010 meint, ist der Kammer nicht nachvollziehbar. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Berechnungen im Prospekt auf einer Vollvermietung seit 1995 mit einem Mietausfallwagnis von 2% beruhen; nach den Angaben der Klägerseite ist die Vollvermietung bis heute nicht erreicht, sondern beträgt der Vermietungsstand auch 15 Jahre nach der prognostizierten Vollvermietung erst 86 % (Seite 5 des Schriftsatzes vom 14. Juli 2010).

115

Diese schlechten Ergebnisse führten zwangsläufig dazu, dass der Fonds insgesamt weit hinter den prognostizierten Werten lag. Auch dies war der Klägerseite frühzeitig bekannt. Mitgeteilt wurden die Zahlen in den Soll-ist-Vergleichen. So war beispielsweise dem Geschäftsbericht für das Jahr 2000 ein Soll-ist-Vergleich in der Anlage beigefügt. Daraus ergab sich für die Jahre 1993-2000, dass die tatsächlichen Gesamteinnahmen mit 91.000.000 DM nicht einmal 2/3 der geplanten Gesamteinnahmen von 145.000.000 DM erreichen konnten. Dafür waren die die tatsächlichen Gesamtausgaben mit 83.000.000 DM doppelt so hoch wie die geplanten Gesamtausgaben von 42.000.000 DM. Der geplante Überschuss von gut 100.000.000 DM war nicht nur nicht erreicht worden, sondern es war bis zum Jahr 2000 einschließlich ein Defizit in fast gleicher Höhe (94.000.000 DM) erwirtschaftet worden. Wie vor diesem Hintergrund die Klägerseite ernsthaft behaupten kann, dass den Soll-ist-Vergleichen keine Aussagekraft zukommen könne, ist unerfindlich. Insbesondere kann die Klägerseite sich nicht darauf zurückziehen, dass im Geschäftsbericht 1999 von Beklagtenseite darauf hingewiesen worden sei, es dürften nicht nur Einzelgrößen analysiert werden und es komme zu zyklischen Schwankungen zwischen stärkeren und schwächeren Zeiten. Denn angesichts der Entwicklung der Zahlen war klar, dass sich in jedem Jahr eine beträchtliche negative Abweichung von den geplanten Zahlen ergab. Dies änderte sich auch in den Folgejahren nicht, wie sich aus den Soll-ist-Vergleichen im Anhang zu den Geschäftsberichten für die Jahre 2003 und 2004 ergibt. Schon auf der Einnahmenseite (im Geschäftsbericht 2003 für die Jahre 1999-2003 einschließlich -64.000.000 EUR; im Geschäftsbericht 2004 für die Jahre 1999-2004 einschließlich -75.000.000 EUR) blieben erhebliche Defizite dauerhaft bestehen. Dass die Anleger nichts anderes hätten annehmen können, "als dass irgendwann eine Besserung eintreten und sich das vermeintlich solide Konzept des Fonds A xx bewähren werde", erscheint angesichts dieser Umstände mehr als fernliegend. Im Gegenteil führten ihnen diese Zahlen mehr als deutlich vor Augen, dass das Konzept mit den im Prospekt angegebenen Renditen nicht aufgegangen war und auch nicht mehr – jedenfalls nicht wie prospektiert – aufgehen konnte.

116

Daran ändert auch der Hinweis der Klägerseite nichts, dass in den Geschäftsberichten an einigen Stellen darauf hingewiesen wurde, die Gesamtsituation für die Fondsimmoblilie habe sich verbessert und es gebe positive Signale für die Zukunft. Denn diese Hinweise erfolgten etwa zur Vermietungssituation, wobei es natürlich eine Verbesserung der wirtschaftlichen Lage des Fonds darstellte, wenn der Vermietungsstand um 21.869 m² in den Jahren 2000 und 2001 gesteigert werden konnte. Dies ändert jedoch nichts daran, dass man mit dem dann erreichten Vermietungsstand von 62,4 % auch 6 Jahre nach dem geplanten Zeitpunkt in 1995 die Vollvermietung noch in keiner Weise erreicht hatte und dies auch nicht absehbar war. Dass die für die Geschäftsführung des Fonds Verantwortlichen (Komplementäre, Treuhänder etc.) ihre Tätigkeit in den Geschäftsberichten auch bei kleineren Erfolgen dennoch positiv dargestellt haben, liegt in der Natur der Sache.

117

Nach allem besaßen die Anleger und damit auch die Klägerseite schon aufgrund der Offenlegung der erheblichen Fehleinschätzungen im Prospekt auf der Gesellschafterversammlung für das Geschäftsjahr 1996 am 12. Juni 1997, jedenfalls aber März 2002, als der Geschäftsbericht 2000 vorlag, sichere Kenntnis darüber, dass die Renditeprognosen im Prospekt falsch waren. Sie besaßen vor allem auch sichere Kenntnis über die Gründe, die dazu geführt haben, dass nämlich die im Prospekt getroffenen Prognosen auf falschen Annahmen hinsichtlich der möglichen Mieten, Mietsteigerungsraten, Mietausfallquoten etc. beruhten und eine wirkliche Besserung, die auch nur in die Nähe der prognostizierten Zahlen führen würde, nicht in Sicht war.

118

Vor diesem Hintergrund lag ausreichende Kenntnis der Klägerseite schon 1997 vor, auch wenn die Grundsätze zum Umfang der Kenntnis aus dem Urteil des BGH vom 3. Juni 2008 (Az. XI ZR 318/06) herangezogen werden. In dieser Entscheidung hat der BGH eine ausreichende Kenntnis des Anlegers im Sinne von § 199 Abs. 1 BGB verneint, weil die Ursache für das Auseinanderfallen der versprochenen und der erzielten Miete offen geblieben war. Dies ist im vorliegenden Fall anders; wie dargelegt hatten die Anleger und damit auch die Klägerseite nach der Gesellschafterversammlung im Jahre 1997 umfassende Kenntnis über die ausbleibenden Renditen und die Ursachen dafür. Sie hätten die fehlerhaften Prognosen schon anhand des Protokolls der Gesellschafterversammlung für 1996 im Einzelnen darlegen können. Weitere tatsächliche Umstände, die die Klägerseite den Beklagten haftungsbegründend vorwerfen könnten, finden sich auch in der Klageschrift nicht. Die rechtliche Einordnung allein, welche die Prozessbevollmächtigten der Klägerseite vorgenommen haben mögen, ist unerheblich. Denn auf die zutreffende rechtliche Würdigung kommt es in aller Regel nicht an; vielmehr genügt aus Gründen der Rechtssicherheit und Billigkeit die Kenntnis der den Ersatzanspruch begründenden tatsächlichen Umstände (vergleiche etwa BGH, Urteil vom 3. Juni 2009 - XI ZR 318/06, Rn. 26 nach Juris mit weiteren Nachweisen).

119

Der Klägerseite war auch zum damaligen Zeitpunkt bekannt, wer sie hinsichtlich der Beteiligung an dem streitgegenständlichen Fonds beraten bzw. diesen vermittelt hat. Auch der Treuhandkommanditist und die Gründungskommanditisten, mithin die Beklagten Treuhandgesellschaft K & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH einerseits und die A-Fonds-Verwaltungen GmbH, waren der Klägerseite als für den Prospekt und die darin enthaltenen Angaben (Mit-) Verantwortliche bekannt.

120

Die Verjährungsfrist für etwaige Schadensersatzansprüche der Klägerseite begann mithin mit Kenntniserlangung dieser auf der Gesellschafterversammlung vom 12. Juni 1997 offengelegten Umstände, so dass sie jedenfalls am 31. Dezember 2004 abgelaufen war. Selbst wenn auf die Kenntniserlangung im Hinblick auf die Information durch die Geschäftsberichte 2000, 2003 und 2004, wobei Letzterer im Jahre 2005 überreicht wurde, abgestellt wird, konnte die Klageerhebung Ende 2009 die Verjährung nicht hemmen, da diese Frist bereits verstrichen war.

121

In Anbetracht dieser Gesamtsituation sind die von der Klägerseite geltend gemachten Schadensersatzansprüche insgesamt verjährt, auch soweit sie Angaben im Prospekt betreffen, die nicht unmittelbar mit den Prognosen zur Renditeerzielung zusammenhängen. Dabei ist sich die Kammer bewusst, dass nach der Rechtsprechung des BGH (vergleiche BGH, Urteil vom 9. November 2007 – V ZR 25/07), grundsätzlich die Verjährung vertraglicher Schadensersatzansprüche hinsichtlich des Verschweigens mehrerer, voneinander abgrenzbarer offenbarungspflichtiger Umstände oder mehrerer Beratungsfehler jeweils gesondert zu betrachten ist, also für jede Pflichtverletzung die Verjährungsfrist eigenständig läuft. Dies hat seinen Grund darin, dass jede Handlung, die eigene Schadensfolgen zeitigt und dadurch zum Gesamtschaden beiträgt, verjährungsrechtlich eine neue selbstständige Schädigung darstellt. Der BGH ist daher der Auffassung, dass es dem Gläubiger in einem solchen Fall unbenommen bleiben muss, eine ihm bekannt gewordene Aufklärungspflichtverletzung – selbst wenn eine darauf gestützte Klage auf Rückabwicklung des Vertrages Erfolg versprechend wäre – hinzunehmen, ohne Gefahr zu laufen, dass deshalb Ansprüche aus weiteren, ihm zunächst aber noch unbekannten Aufklärungspflichtverletzung zu verjähren beginnen. Denn jede Pflichtverletzung sei mit weiteren Nachteilen für das Vermögen des Gläubigers verbunden, was es rechtfertige, sie verjährungsrechtlich selbstständig zu behandeln (vergleiche BGH, Urteil vom 9. November 2007 – V ZR 25/07).

122

Diese grundsätzliche rechtliche Einordnung muss jedoch für Sachverhalte wie im vorliegenden Fall eine Einschränkung erhalten. Das nach der zitierten Entscheidung des BGH maßgebliche Argument, dass jede Pflichtverletzung mit weiteren Nachteilen für das Vermögen des Gläubigers verbunden sei und es ihm deshalb freistehen müsse, die eine Pflichtverletzung hinzunehmen, ohne in die Gefahr zu geraten, dass andere, noch nicht bekannte Pflichtverletzungen und darauf gestützte Ansprüche verjähren könnten, trägt im vorliegenden Fall nicht. Denn wie auch die Klägerseite nicht verkennt (vergleiche Seite 22 im Schriftsatz vom 14. April 2010), bestehen die Einkünfte des streitgegenständlichen Fonds ausschließlich aus Mieterträgen und liegt daher das Verlustrisiko im Wesentlichen in der Gefahr der Verschlechterung der Vermietungssituation und des Ausfalls von Mietern. Und genau dieses Risiko hat sich im vorliegenden Fall von Anfang an in erheblichem Maße verwirklicht. Wie dargelegt, waren die Prognosen zur Vermietung nicht ansatzweise einzuhalten und bleiben die vom Fonds erwirtschafteten Ergebnisse dauerhaft beträchtlich hinter den geplanten Zahlen zurück. Das Vermietungskonzept als tragende Säule für die Möglichkeit, Rendite zu erzielen, ist nicht aufgegangen, wodurch – wie der Klägerseite bekannt – kaum Ausschüttungen erfolgen konnten und damit keine nennenswerte Rendite erzielt worden ist. Die ganze Vermögensanlage kann somit in keiner Weise die prognostizierte Rendite erbringen. Auch für die Zukunft ist dies derzeit kaum absehbar, da – auf der Grundlage der Angaben der Klägerseite – der Vermietungsstand auch im Jahre 2010 erst 86 % erreicht hat, also auch 15 Jahre nach der für die Möglichkeit der Erzielung Renditen im Prospekt vorausgesetzten Vollvermietung Letztere noch nicht erreicht ist.

123

Stellt man sich auf den Rechtsstandpunkt der Klägerseite, dass die Beteiligung der Klägerseite auf den den Beklagten vorwerfbaren fehlerhaften Angaben im Prospekt beruht, und nimmt die Klägerseite diese Aufklärungs- und Beratungsfehler hin, ist für eine gesonderte Verjährung etwaiger weiterer Pflichtverletzungen der Beklagten kein Raum. Ein schützenswertes Interesse des Anlegers, der das (fast vollständige) Scheitern des mit der Anlage verfolgten Zwecks, nämlich der Renditeerzielung, hinnimmt, ist nicht gegeben. Denn eigene Schadensfolgen etwa durch nach der Behauptung der Klägerseite unübersichtliche Angaben zur Finanzierung oder ähnliches sind nicht zu erwarten oder bleiben in Anbetracht der in hohem Maße ausbleibenden prognostizierten Mieteinnahmen derart unbedeutend, dass sie nicht gesondert zu berücksichtigen sind.

124

B.

125

Soweit der Vortrag der Klägerseite so verstanden werden soll, dass Berater der Dresdner Bank vom Prospekt abweichende Angaben gemacht haben könnte, kommt es darauf im vorliegenden Fall nicht an. Die Klägerseite behauptet nicht, dass die Beklagten sich der Dresdner Bank zum Vertrieb des Fonds bedient, von derartigen Äußerungen auch nur Kenntnis gehabt oder diese gar veranlasst hätten. Eine Zurechnung etwaiger Erklärungen scheidet auch auf der Grundlage des Vortrags der Klägerseite aus.

126

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 709 S. 1 ZPO.

127

Streitwert:

52.213,13 EUR