Landgericht Detmold (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-07-04, Aktenzeichen 12 O 126/11
ECLI:DE:LGDT:2012:0704.12O126.11.00

Tenor

Die Klage wird hinsichtlich des Antrags zu Ziffer 3) als unzulässig, im Übrigen

als unbegründet abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Klägern auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherleistung in Höhe von 120 %

des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

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Die Beklagten waren zu je ½ Miteigentümer des Miteigentumsanteils in Höhe von 70/100 an dem Grundstück I-Str. in W, Wohngrundbuch von E, Blatt 1068, G1, Flur X, Flurstück X. Mit notariellem Kaufvertrag der Notarin W aus W vom 11.12.2007, UR.-Nr. 532/11, erwarben die Kläger von den Beklagten diesen Miteigentumsanteil zu einem Kaufpreis in Höhe von 100.000,00 EUR. In § 5 des Kaufvertrags vereinbarten die Parteien einen Haftungsausschluss der Beklagten für Sachmängel an dem Grundstück und der Wohnung. Die Beklagten sicherten in § 5 des Kaufvertrags überdies zu, dass ihnen keine verdeckten Mängel bekannt sind.

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Vor Abschluss des Vertrages hatten die Kläger das Haus mehrfach besichtigt. Bei einer Verkaufsbesichtigung hatten sie jedenfalls eine feuchte Stelle im Keller bemerkt. Die Beklagten hatten diese mit einem Wassereintritt durch die Keller- bzw. Lichtschächte und Kellerfenster erklärt.

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Die Übergabe des Hauses an die Kläger erfolgte am 01.04.2008. Die Kläger bemerkten in der Folgezeit, dass die Feuchtigkeit im Keller nicht abtrocknete und entfernten im Jahr 2010 Teile des schwimmenden Estrichs im Kellergeschoss, um zu untersuchen, ob dort Wasser eintreten könnte. Zur Begutachtung mit dieser Frage beauftragten sie den Dipl-Ing. I. Dieser stellte in einem Ortstermin am 03.09.2010 fest, dass die Kellerräume stark durchfeuchtet seien und vermutete, dass dieser Zustand bereits seit Jahren bestehe. Der ebenfalls von den Klägern beauftragte Dipl.-Ing. I2 schloss sich den Feststellungen und Schlussforderungen des Herrn I an. Mit Schreiben vom 26.01.2011 erklärte der Prozessbevollmächtigte der Kläger für diese gegenüber den Beklagten die Anfechtung des Kaufvertrags. Die Beklagten wiesen diese Anfechtung mit Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 07.02.2011 aufgrund fehlender Vollmacht zurück. Auf den Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten der Kläger vom 10.02.2011 erfolgte seitens der Beklagten keine weitere Reaktion. Im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 01.09.2011 erklärten die Kläger vorsorglich erneut die Anfechtung des Kaufvertrags.

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Die Kläger begehren nun von den Beklagten die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Sie behaupten, dass die Beklagten Kenntnis von der Feuchtigkeit in den Kellerwänden und deren Ursache, nämlich Eindringen von außen, gehabt hätten. Aus den Feststellungen der außergerichtlich tätigen Gutachter I und I2 ergebe sich, dass bereits während der 20-jährigen Wohndauer der Beklagten Feuchtigkeitserscheinungen aufgetreten seien. Ihnen selbst sei das Ausmaß der Feuchtigkeit allerdings erst im Jahr 2010 aufgrund der eingeholten Gutachten bewusst geworden. Die Beklagten hätten mithin vorsätzlich einen Irrtum auf Seiten der Kläger erregt, welcher auch ursächlich für die Abgabe ihrer Willenserklärungen gewesen sei. Die Kläger behaupten hierzu, dass sie den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätten, wäre ihnen bekannt gewesen, dass Feuchtigkeit von außen in den Keller eindringe.

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Sie beantragen,

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1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 100.000,00 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.02.2011 Zug um Zug gegen Erteilung der erforderlichen Eintragungsbewilligung zur Grundbuchberichtigung zu zahlen,

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2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie weitere 2.118,44 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.02.2011 zu zahlen,

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3. festzustellen, dass sich die Beklagten mit der Zahlung des Kaufpreises i.H.v. 100.000,00 EUR seit dem 02.07.2011 in Verzug befinden.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie bestreiten, Kenntnis von Feuchtigkeitserscheinungen in dem Keller gehabt zu haben. Jedenfalls während ihrer Besitzzeit seien derartige Feuchtigkeitserscheinungen nicht aufgetreten. Die Beklagten sind der Ansicht, dass die mit anwaltlichem Schriftsatz vom 26.01.2011 erklärte Anfechtung unwirksam sei, da es an der erforderlichen Vollmacht beider Kläger fehle. Im Übrigen sei diese auch verfristet, da die Kläger wohl schon Ende 2008, Anfang 2009 Kenntnis von allen Umständen, welche die vermeintliche Täuschung begründen gehabt, hätten.

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Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 22.09.2011 Beweis erhoben durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens (Bl. 52 d.A.). In dem Termin vom 13.06.2012 wurde dieses Gutachten durch den beauftragten Sachverständigen K mündlich erläutert. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten (Bl. 77 ff. d.A.) sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 13.06.2012 Bezug genommen (Bl. 162 f. d.A.).

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Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze der Parteien nebst deren Anlagen verwiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Klage ist hinsichtlich des Antrags zu Ziffer 3) unzulässig, im Übrigen ist sie unbegründet.

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Der Feststellungsantrag in Ziffer 3) ist bereits unzulässig. Voraussetzung für die Zulässigkeit eines Feststellungsantrags ist gemäß § 256 Abs. 1 ZPO das Bestehen eines feststellbaren Rechtsverhältnisses zwischen den Parteien. Ein solches wird unter Berücksichtigung der §§ 756, 765 ZPO aus prozessökonomischen Gründen angenommen, wenn der Kläger, der lediglich eine Zug-um-Zug-Leistung erhält, durch diese Feststellung in die Möglichkeit versetzt wird, das spätere Urteil hinsichtlich der Zahlungsforderung vollstrecken zu können ohne selbst die eigene Leistung tatsächlich anbieten zu müssen (vgl. BGH, Urteil vom 28.10.1987, Az.: VIII ZR 206/86 = WM 1987, 1496 ff.).

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Die Kläger begehren vorliegend jedoch gerade nicht die Feststellung, dass sich die Beklagten mit der Annahme ihrer Leistung – der Bewilligung zur Berichtigung des Grundbuchs – in Verzug befinden. Vielmehr haben sie die Feststellung des Verzugs bezüglich der Rückzahlung des Kaufpreises beantragt, mithin die Feststellung des Schuldnerverzugs. Eine derartige auf die Feststellung des Schuldnerverzugs gerichtete Klage ist jedoch unzulässig. Die Erklärung, der Schuldner befinde sich in Verzug, bedeutet nicht mehr, als dass der Schuldner gemahnt wurde – eine nicht im Sinne des § 256 Abs.1 ZPO feststellungsfähige Tatsache – und er das weitere Unterbleiben der Leistung zu vertreten hat. Letzteres ist allerdings nur ein Element des Rechtsverhältnisses zwischen Schuldner und Gläubiger und daher nicht feststellungsfähig (vgl. BGH, Urteil vom 19.04.2000, Az.: XII ZR 332/97 = NJW 2000, 2280 ff.).

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Die Klage ist im Übrigen unbegründet. Die Kläger haben keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Rückzahlung des Kaufpreises i.H.v. 100.000,00 EUR gemäß § 812 Abs. 1 S. 1BGB gegen die Beklagten. Die Kläger haben nicht ohne rechtlichen Grund an die Beklagten den Kaufpreis geleistet.

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Voraussetzung des Anspruchs aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB ist, dass der Bereicherungsgläubiger an den Bereicherungsschuldner eine Leistung ohne rechtlichen Grund erbracht hat. Vorliegend besteht aufgrund des notariellen Kaufvertrags vom 11.12.2007 jedoch ein derartiger rechtlicher Grund für die Leistung der Kläger, nämlich die Kaufpreiszahlung an die Beklagten. Die Kläger haben diesen nicht wirksam angefochten.

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Es kann dahinstehen, ob die Anfechtungsfrist gewahrt wurde oder die Anfechtungserklärung des Prozessbevollmächtigten der Kläger vom 26.01.2011 wirksam ist. Jedenfalls ist kein Anfechtungsgrund im Sinne des § 123 Abs. 1, 1. Alt BGB gegeben. Die Kläger haben nicht nachgewiesen, dass die Beklagten sie bei Abschluss des Kaufvertrags arglistig getäuscht haben.

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Nach der durchgeführten Beweisaufnahme kann nicht positiv festgestellt werden, dass die Beklagten Kenntnis von der Feuchtigkeit in den Kellerwänden hatten. Wie der gerichtlich bestellte Sachverständige K sowohl in seinem schriftlichen Gutachten als auch in seiner mündlichen Vernehmung erläutert hat, ist eine zeitliche Eingrenzung hinsichtlich des Wassereintritts nicht möglich. Er hat dargelegt, dass der im Keller des streitgegenständlichen Hauses eingesetzte Kalksandstein gute kapillare Eigenschaften aufweist und daher Feuchtigkeit nicht nur aufnimmt, sondern diese auch wieder an die Umgebung abgibt. Darüber hinaus ergibt sich sowohl aus den dem Sachverständigengutachten beiliegenden Fotografien sowie den Erläuterungen des Sachverständigen K in dem Termin zur mündlichen Verhandlung vom 13.06.2012, dass die Feuchtigkeitserscheinungen nur in jenen Bereichen gut wahrnehmbar und messbar sind, in welchen die Kläger den Estrich zurückgebaut haben. Von der besonders durchfeuchteten untersten Steinschicht, welche etwa 12 cm hoch ist, waren zuvor 6-7 cm durch den Estrich verdeckt. In den übrigen Bereichen, in welchen der Estrich nicht zurück gebaut wurde, sei nur in diesem etwa 5 cm über dem Estrich liegenden Bereich eine Durchfeuchtung aufgrund einer Verfärbung erkennbar. Auch ist nach den Feststellungen des Sachverständigen der Bodenanstrich teilweise über die unterste Steinreihe hochgezogen worden, so dass sich auch hieraus eine Erschwernis der Erkennbarkeit der Feuchtigkeit ergibt.

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Aufgrund dieser überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen lässt sich nicht feststellen, dass die Beklagten, sofern sich zu diesem Zeitpunkt überhaupt Feuchtigkeit in den Kellerwänden befand, Kenntnis hiervon hatten. Auch ist es nach den Angaben der Beklagten möglich, dass sie zwar Feuchtigkeitserscheinungen wahrgenommen haben, jedoch davon ausgingen, dass das Wasser durch die Lichtschächte und Kellerfenster eindrang, nicht aber durch die Kellerwände.

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Zuletzt spricht auch gegen eine positive Kenntnis der Beklagten, dass die Kläger selbst erst nach dem Rückbau des Estrichs sowie der Besichtigung durch die außergerichtlichen Sachverständigen das volle Ausmaß der Feuchtigkeitserscheinungen erkannt haben wollen. Es ist nicht ersichtlich, aus welchem Grund für die Beklagten strengere Anforderungen an die Erkennbarkeit der Feuchtigkeitserscheinungen gerichtet sein sollten als an die Kläger selbst.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit rechtfertigt sich aus § 709 ZPO.

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