Amtsgericht Essen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-04-20, Aktenzeichen 24 C 474/05
ECLI:DE:AGE1:2006:0420.24C474.05.00

Tenor

1.

Die Klage wird abgewiesen.

2.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

3.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Kläger wird gestattet, die Zwangsvollstreckung der Beklagten gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 120 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

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Tatbestand:

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Der Kläger war bis einschließlich Oktober 2004 Mieter einer Wohnung im Haus J in Essen.

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Hinsichtlich des Mietvertrages vom 01.07.1982 wird ausdrücklich auf den Mietvertrag, Blatt 16 ff d.A., Bezug genommen.

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Die Beklagten traten im November 2000 durch Erwerb des Hauses in den Mietvertrag mit dem Kläger ein.

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Der Kläger zahlte in den Jahren 2000-2003 in 38 Monaten jeweils eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 51,63 € an die Beklagten.

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Mit anwaltlichem Schreiben vom 04.08.05 forderte der Kläger die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 19.08.05 zur Übersendung der Abrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2003 auf.

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Auf das Schreiben, Blatt 4 f. d.A., wird ausdrücklich Bezug genommen.

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Die Beklagten rechneten daraufhin die Jahre 2002, 2003 und anteilig 2004 mit Schreiben vom 17.08.05 ab.

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Auf die Nebenkostenabrechnung für 2002 bis 2004, Blatt 7 - 9 d.A., und die im Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 01.02.2006 überreichten Abrechnungen für 2000 (anteilig) und 2001 (Blatt 38 f. d.A.) wird ausdrücklich Bezug genommen.

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Aus den Abrechnungen der Beklagten für das Jahr 2000 und 2001 ergeben sich Guthaben des Klägers in Höhe von 7,34 DM bzw. von 72,13 DM. Die Abrechnungen für die Jahre 2002 bis 2004 ergeben Nachzahlungsbeträge zu Lasten des Klägers in Höhe von 198,72 €, 145,52 € und 93,26 €.

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Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagten hätten die Nebenkosten nicht ordnungsgemäß abgerechnet.

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Soweit die Beklagten überhaupt Nebenkostenabrechnungen übersandt hätten, genügten diese nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung, da bereits die Verteilungsschlüssel und Abrechnungsmaßstäbe nicht aufgeführt seien.

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Unter Berufung auf das Urteil des BGH vom 09.03.2005 fordert der Kläger sämtliche für 38 Monate geleisteten Betriebskosten, insgesamt 1.961,94 €, von den Beklagten zurück.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagten zu verurteilen, gesamtschuldnerisch an ihn 1.961,94 € zuzüglich 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Klageerhebung zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten vertreten die Ansicht, dass die in den Abrechnungen fehlende Angabe des Verteilerschlüssels für eine prüffähige Abrechnung nicht unbedingt notwendig sei, wenn der Mieter den Verteilerschlüssel kenne. Die Rechtsvorgänger der Beklagten hätten in ihren Abrechnungen von 1995 bis 1997, Blatt 30, jeweils den Verteilerschlüssel, nämlich die Quadratmeterfläche, genannt.

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Jedenfalls habe der Kläger eine Vorstellung über den Verteilerschlüssel gehabt, so dass formal ordnungsgemäße Abrechnungen vorgelegen hätte.

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Unstreitig haben die Beklagten nach eigenem Sachvortrag einen anderen Verteilungsschlüssel gewählt, der nach ihrem Sachvortrag im Ergebnis für den Kläger günstiger sei (insoweit wird auf die Ausführungen aus Bl.29 d.A. Bezug genommen).

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Die Klage wurde am 07.12.2005 zugestellt.

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Hilfsweise haben die Beklagten die Aufrechnung mit einer unbestrittenen Gegenforderung aus dem rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichts Essen zum Aktenzeichen 24 C 53/03 über 2.592,11 € erklärt.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist unbegründet.

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Denn die ursprünglich begründete Klageforderung ist durch die von den Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen.

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Dem Kläger stand ursprünglich eine Forderung in Höhe von 1.961,94 € aus § 812 Absatz 1 Satz 1 BGB i. V. m § 556 Absatz 3 BGB zu. Denn der Kläger hatte einen Anspruch auf Rückzahlung sämtlicher geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen in der unstreitigen Höhe von 1.961,94 € inne.

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Die von den Beklagten im Rechtsstreit vorgelegten Nebenkostenabrechnungen sind nicht ordnungsgemäß erstellt.

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Die Betriebskostenabrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muss der Mieter die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelangaben, als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters (BGH in NJW 1982, Seite 573 f. ). In dieser grundlegenden Entscheidung hat der BGH Mindestangaben für eine ordnungsgemäße Abrechnung festgelegt. Die Abrechnung muss eine Zusammenstellung der Gesamtkosten beinhalten, sie muss die Angaben und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel aufweisen, sie muss die Berechnung des Anteils des Mieters offen legen und die Vorauszahlungen des Mieters in Abzug bringen.

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Hier fehlt es in allen Abrechnungen an der Angabe des Abrechnungsschlüssels. Dieser ist auch nicht rechnerisch zu ermitteln, da, wie die Beklagten selbst dargelegt haben, unterschiedliche Schlüssel in den einzelnen Positionen und Jahren verwendet wurden. Soweit die Beklagten sich darauf berufen haben, der Schlüssel sei dem Kläger bekannt, so ist dies nach ihrem eigenen Sachvortrag insoweit nicht zutreffend, als sie selbst hinsichtlich 5 Positionen, die vorher angeblich verwandten Umlageschlüssel modifiziert haben.

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Fraglich ist hier also, ob die fehlerhaft Abrechnung der Beklagten auch zur Folge hat, dass der Kläger hier sämtliche Vorauszahlungen zurückverlangen kann. Im Anschluss an das Urteil des BGH vom 09.03.2005, NJW 2005, Seite 1499 ff., geht das Gericht hiervon aus.

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Zum einen hat der BGH mit diesem Urteil entschieden, dass der Mieter in den Fällen, in denen der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes abgerechnet hat, die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen kann und nicht zuerst auf Erteilung der Abrechnung klagen muss. Der Fall unterscheidet sich von dem vorliegenden insoweit, als im vom BGH entschiedenen Fall überhaupt keine Abrechnungen erstellt worden waren. Der BGH hat aber einige grundlegende Überlegungen angestellt, die zu der ursprünglichen Begründetheit der Klage im vorliegenden Fall führten.

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Insbesondere hat es der BGH in der Entscheidung ausdrücklich abgelehnt, dass der Mieter einen Rückzahlungsanspruch nur insoweit geltend machen könne, als die Vorauszahlungen nach einer von ihm vorzunehmenden Schätzung den Betrag der mindestens angefallenen Betriebskosten übersteige (Randnummer 18 des Urteils).

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Der Senat führt aus, dass in aller Regel nahezu zwingend feststehe, dass Betriebskosten in irgendeiner Höhe entstanden seien und der Vermieter deshalb einen entsprechenden Erstattungsanspruch gegen den Mieter habe. Diesen Anspruch könne er jedoch allein aufgrund einer ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen; verzögere er diese Abrechnung, so entstehe ein Schwebezustand, den der Mieter nicht hinzunehmen brauche.

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Das erkennende Gericht ist überzeugt, dass nichts anderes gelten kann, wenn es an dieser ordnungsgemäßen Abrechnung in der Form fehlt, dass inhaltlich falsch abgerechnet wurde.

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Denn der Betriebskostenerstattungsanspruch des Vermieters entsteht erst durch ordnungsgemäße Abrechnung (§ 259 BGB) und soweit es wie vorliegend an einer solchen fehlt, bleibt es dabei, dass der Vermieter nicht das getan hat, was ihm § 556 Absatz 3 BGB auferlegt.

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Andernfalls müsste es ausreichen, dass der Vermieter irgendeine - sei sie wie die vorliegende noch so fehlerhafte - Abrechnung vorlegt, um die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen behalten zu können und nur mit Nachforderungen ausgeschlossen wäre. In diesem Fall wäre zwar der o.g. Schwebezustand beendet, dem Mieter läge aber trotzdem nicht die vom Vermieter geschuldete ordnungsgemäße Abrechnung vor.

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Mit der gesetzlich vorgeschriebenen Abrechnung macht der Vermieter gegenüber dem Mieter seinen Anspruch auf die Zahlung der vertraglich überbürdeten Betriebskosten geltend, diese Tatsachen hat er dem Günstigkeitsprinzip folgend im Prozess vorzutragen und gegebenenfalls zu beweisen. Mit dieser Abrechnungspflicht des Vermieters korrespondiert es, wenn der BGH anführt, dass der Vermieter mit seiner Gegenforderung auf Ersatz der Betriebskosten im Prozess aufrechnen und sogar nach rechtskräftiger Beendigung des Vorprozesses dies gegebenenfalls noch nachholen kann, weil die Rechtskraft des dem Mieter stattgebenden Urteils dem nicht entgegenstehe. Der dem Mieter zugesprochene nur vorläufige Rückzahlungsanspruch korrespondiert mit einer durch ordnungsgemäße Abrechnung herbeigeführten Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs. Soweit es den Beklagten hier nicht gelungen ist, einen solchen Erstattungsanspruch ordnungsgemäß zu begründen, kann sich dies nicht zum Nachteil des Klägers auswirken und dieser seinen vorläufigen Rückzahlungsanspruch verlieren.

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Die Klage war somit begründet.

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Die Beklagten haben aber ausdrücklich hilfsweise die Aufrechnung mit der unbestrittenen die Klageforderung übersteigenden Gegenforderung aus dem Mietminderungs- und Räumungsprozess 24 C 53/03 erklärt.

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Gemäß § 389 BGB ist die klägerische Forderung infolge der von den Beklagten erklärten Hilfsaufrechnung erloschen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Absatz 1 Satz 1 ZPO.

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Die Hilfsaufrechnung mit der unstreitigen Gegenforderung führte hier gemäß § 45 Absatz 3 GKG nicht zu einer Erhöhung des Streitwertes. Daher musste die Hilfsaufrechnung auch nicht bei der Kostenentscheidung (i. R. d. § 92 ZPO) berücksichtigt werden. Das Gericht nimmt ausdrücklich Bezug auf die Entscheidung des OLG Hamm vom 06.12.1999, MDR 2000, S.128 f. Dort wird ausgeführt, dass die (alleinige) Kostenbelastung des Klägers auch insofern nicht unbillig ist, als er vor der Klageerhebung hätte prüfen können und müssen, ob seiner Forderung eine Gegenforderung aufrechenbar entgegensteht. In einem solchen Fall hätte der Kläger selbst aufrechnen können und hätte nicht klagen müssen.

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Die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nummer 11, 711 ZPO.