Verwaltungsgericht Münster (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-02-09, Aktenzeichen 9 K 238/10
ECLI:DE:VGMS:2011:0209.9K238.10.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 v.H. des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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Tatbestand:

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Die Beteiligten streiten um den Teilerlass der Grundsteuer B für die Kalenderjahre 2008 und 2009 für das Grundstück X. T. 000 in N. , die so genannte W. X1. , die seit 1989 im Eigentum des Klägers steht.

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Mit Bescheid 31. Januar 2008 setzte die Beklagte gegen den Kläger die Grundsteuer B für das vorgenannte Grundstück und für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2008 auf 1.731,70 € unter Zugrundelegung des vom Finanzamt ermittelten Messbetrages von 412,31 € und des Hebesatzes von 420 % fest. Unter dem 15. September 2008 und nochmals unter dem 9. Februar 2009 beantragte der Kläger die Erstattung der Grundsteuer B, weil die W. aufgrund der unerträglichen Lärmbelästigung durch den PKW-, LKW-, Panzer- und Eisenbahnverkehr auf und an der X. T. nicht vermietbar sei. Die letzten Mieter seien ausgezogen, die W. stehe seit dem 1. Januar 2008 leer. Beantragte Lärmschutzmaßnahmen habe die Beklagte nicht genehmigt. Zur weiteren Begründung ließ er unter dem 25. März 2009 durch seinen Steuerberater vortragen, dass er im Jahr 2008 nur durch die Vermietung der 1. Etage der W. von Januar bis April 2008 Einnahmen in Höhe von insgesamt 3.600,00 € gehabt habe. Normale Mieteinnahmen für das Erd- und Dachgeschoss der W. beliefen sich im Kalenderjahr auf insgesamt 60.000,00 €.

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Mit Bescheid vom 5. Februar 2009 setzte die Beklagte gegen den Kläger die Grundsteuer B für das genannte Grundstück für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2009 ebenfalls auf 1.731,70 € fest. Unter dem 26. März 2009 und 2. Februar 2010 beantragte der Kläger die Reduzierung der Grundsteuer B für das Jahr 2009 wegen Lärmbelästigung. Auf mehrfache konkrete Nachfrage seitens der Beklagten teilte der Kläger mit, dass die W. ursprünglich zu 100 % an einen Mieter vermietet gewesen sei, der zum 31. Dezember 2007 gekündigt habe, danach habe das Objekt leer gestanden. Die Firma L. J. habe sich intensiv um die Vermietung des Objektes bemüht, sei jedoch wegen der Lärmbelästigung durch die X. T. gescheitert. Sein Antrag auf Genehmigung von Lärmschutzmaßnahmen habe die Beklagte nicht bearbeitet. Das Bauordnungsamt der Beklagten teilte auf Nachfrage unter dem 8. Oktober 2009 mit, dass bislang noch kein bescheidungsfähiger Antrag auf Genehmigung der Errichtung eines Lärmschutzwalles gestellt worden sei.

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Mit Bescheid vom 28. Dezember 2009, zugestellt am 4. Januar 2010, lehnte die Beklagte den Teilerlass der Grundsteuer B für die Kalenderjahre 2008 und 2009 hinsichtlich der W. X1. ab. Zur Begründung führte sie aus, dass ein Teilerlass für das Jahr 2009 bereits an § 34 Abs. 1 Satz 2 des Grundsteuergesetzes scheitere. Im Übrigen komme ein Teilerlass der Grundsteuer B für das Jahr 2009 aus den gleichen Gründen wie ein Teilerlass der Grundsteuer B für das Jahr 2008 nicht in Betracht. Ein solcher scheitere bereits daran, dass die nach § 33 Abs. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes erforderliche Minderung des Rohertrages aufgrund des mangelhaften Vortrages seitens des Klägers nicht zu ermitteln sei. Im Übrigen habe der Kläger nicht nachgewiesen, dass er eine etwaige Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten habe. Schließlich seien auch keine atypischen Umstände des Einzelfalles für die etwaige Minderung des Rohertrages zu erkennen.

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Der Kläger hat am 4. Februar 2010 Klage erhoben. Zur Begründung trägt er vor:

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Er habe aussagekräftige und substantiierte Unterlagen vorgelegt, die eine Entscheidung über seine Erlassanträge, zumindest im Wege einer Schätzung der Jahresrohmiete ermöglicht hätten. Insbesondere habe er die Mieterträge korrekt mitgeteilt und sein Immobilienmakler die Vermietungsbemühungen in ausreichendem Maße nachgewiesen. Der völlige Leerstand der W. führe per se zum Erlass der Grundsteuer. Die Atypizität des Sachverhalts ergebe sich daraus, dass es sich bei der W. um eine hochwertige Einzelimmobilie mit einer erheblichen Lärmbelästigung handele.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 28. Dezember 2009 zu verpflichten, die Grundsteuer B wegen wesentlicher Ertragsminderung für das Mietwohngrundstück X. T. 511 in N. für das Kalenderjahr 2008 und das Kalenderjahr 2009 in Höhe von 50 % zu erlassen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie trägt unter Bezugnahme auf den streitgegenständlichen Bescheid ergänzend vor, dass einer Atypizität des Sachverhaltes bereits entgegenstehe, dass die ebenfalls im Eigentum des Klägers stehenden Wohngebäude X. T. 000 und 000 trotz deutlich geringerer Entfernung zur X. T. durchgehend vermietet gewesen seien. Auch nachdem der Kläger erst auf gerichtliche Aufforderung hin nähere Angaben zur Lage, Beschaffenheit und Ausstattung des Mietwohngrundstückes gemacht habe, lasse sich nur schwerlich ein Jahresrohertrag ermitteln. Werde dieser mit 41.006,00 € bis 52.800,00 € angenommen, so fehle es für die Berechnung des Ertragsausfalles immer noch an der konkreten Darlegung und entsprechendem Nachweis des tatsächlich erzielten Jahresrohertrages. Darüber hinaus sei nicht ausreichend dargelegt, dass der Kläger eine etwaige Minderung des Jahresrohertrages durch fehlende ausreichende Vermietungsbemühungen bzw. fehlende Durchsetzung von Lärmschutzmaßnahmen nicht zu vertreten habe.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie des vom Beklagten beigezogenen Verwaltungsvorganges verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 28. Dezember 2009 ist rechtmäßig und verletzt dadurch den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).

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Die Beklagte hat mit genanntem Bescheid zu Recht den Erlass der Grundsteuer B hinsichtlich des Grundstücks des Klägers „W. X1. “, X. T. 000 in N. für die Kalenderjahre 2008 und 2009 abgelehnt.

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Alleinige Anspruchsgrundlage für den begehrten Erlass der Grundsteuer B aus hier ausschließlich geltend gemachter sachlicher Unbilligkeit ist § 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes (GrStG) in der Fassung des Art. Art. 38 Nr. 1 des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19. Dezember 2008 (BGBl I 2794, 2844). Danach wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrages 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 4 Nr. 2 GrStG ist normaler Rohertrag bei bebauten Grundstücken die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete.

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Vorliegend kann dahinstehen, ob entsprechend einer an § 79 Abs. 2 Satz 2 des Bewertungsgesetzes orientierte Berechnung des Kläger die erforderliche Minderung des Rohertrages vorliegt, oder ob sich, wie die Beklagte meint, eine solche Minderung mangels entsprechender Nachweise seitens des Klägers nicht nachweisen lässt.

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Es lässt sich nämlich nicht feststellen, dass die von dem Kläger geltend gemachte Ertragsminderung auf atypische Umständen oder einen strukturell bedingten Leerstand zurückzuführen ist.

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Von diesen Voraussetzungen ist im Hinblick auf den Sinn der Grundsteuer B als ertragsunabhängiger Realsteuer auch nach der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) und des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) auszugehen.

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Das Bundesverwaltungsgericht hat sich in der Entscheidung des Gemeinsamen Senats vom 24. April 2007,

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- GemS-OGB 1.07 -, Juris,

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in Abkehr von seiner früheren Auffassung der Ansicht des Bundesfinanzhofes angeschlossen, dass ein Grundsteuererlass nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht kommt, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen kann. Diese Rechtsprechung hat sich das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen,

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vgl. u. a. Urteile vom 18. Juni 2008 – 14 A 1185/07 -, 31. Oktober 2008 – 14 A 1420/07 -, und 26. März 2009 – 14 A 3168/07 -, jeweils Juris,

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angeschlossen. Aus der Erweiterung des Anwendungsbereichs für einen Grundsteuererlass lässt sich jedoch nicht schließen, dass alle Differenzierungen nach typischen oder atypischen, nach strukturell bedingten oder nicht strukturell bedingten, nach vorübergehenden oder nicht vorübergehenden Ertragsminderungen und nach den verschiedenen Möglichkeiten, diese Merkmale zu kombinieren, hinfällig wären.

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So jedoch: Bundesfinanzhof, Urteil vom 24. Oktober 2007 – II R 6/05 -, VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 2. Dezember 2010 – 2 S 1729/10 -, jeweils Juris.

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Vielmehr bleibt es weiterhin bei der Voraussetzung entweder eines atypischen, vorübergehenden oder aber eines strukturell bedingten Ertragsausfalles.

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Vgl BVerwG, Beschluss vom 3. März 2010 – 9 B 77.09 -, vorgehend OVG NRW, Urteil vom 26. März 2009 – 14 A 3168/07 -, jeweils Juris.

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Im Falle des Klägers liegen die hier allein geltend gemachten atypischen Umstände jedoch nicht vor.

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Solche Umstände vorübergehender Natur sind dann gegeben, wenn die wesentliche Ertragsminderung den Eigentümer in einem solchen Umfang trifft, dass sie ihm nicht mehr zumutbar und nicht mehr von der gesetzlichen Intention erfasst ist.

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Der Kläger leitet die durch die fehlende Vermietbarkeit entstandene Ertragsminderung aus der Lage der W. X1. als hochwertiger Einzelimmobilie mit einer hohen Lärmbelästigung her.

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Eine vollständig oder aber teilweise fehlende Vermietbarkeit einer Immobilie ist jedoch grundsätzlich nicht als atypisch zu bezeichnen. Es besteht kein Regelsatz, dass Vermietungsimmobilien mit besonderer Ausstattung den vom Eigentümer prognostizierten Ertrag per se abwerfen werden. Für gewerbliche Objekte in vergleichbarer Situation hat das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in seinen Urteilen vom 18. Juni 2008 und 31. Oktober 2008,

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- 14 A 1185/07 -und – 14 A 1420/07 -, jeweils Juris,

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ausgeführt:

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„Bei einem gewerblichen Objekt mit spezifischer Ausstattung und einem besonderen Verwendungsprofil, für dessen Anmietung von vornherein nur ein begrenzter Interessenkreis in Frage kommt, begründet ein längerer Leerstand vor einer Neuvermietung keinen atypischen, einen Grundsteuererlass rechtfertigenden Umstand.“

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Dem folgend konnte auch der Kläger keinesfalls allein aufgrund der Tatsache, dass es sich um eine hochwertige Einzelimmobilie handelt, die von ihm prognostizierten Erträge erwarten. Vielmehr entspricht es geradezu der Regel, dass (auch hochwertige) J. in einer schlechten Lage nicht die erwarteten Erträge abwerfen bzw. nur schwerlich vermittelbar sind. Die Vermietbarkeit einer Immobilie hängt nicht allein von ihrem Wert sondern auch in hohem Maße von ihrer Lage ab.

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Die Lärmbelästigung stellt im Übrigen auch keinen vorübergehenden Umstand dar. Vielmehr musste dem Kläger bereits bei Erwerb der Immobilie bewusst sein, dass erhebliche Lärmbelästigungen von der auch zu dem Zeitpunkt bereits stark frequentierten X. T. und der angrenzenden Eisenbahntrasse ausgehen. Eine für ihn positive Änderung dieser Situation war und ist nicht absehbar.

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In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob die Beklagte etwa zu Unrecht die Errichtung einer Lärmschutzwand bzw. eines Lärmschutzwalles abgelehnt haben könnte. Ungeachtet der Frage, ob der Kläger überhaupt einen bescheidungsfähigen Antrag auf Errichtung einer solchen baulichen Anlage gestellt hat, liegen die Maßnahmen zum Lärmschutz oder finanzielle Konsequenzen aus der fortbestehenden Lärmbelästigung allein in seinem unternehmerischen Ermessen als Eigentümer und Vermieter der W. X1. .

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Nach alledem kann vorliegend die Frage dahinstehen, ob der Kläger den Ertragsausfall zu vertreten hat.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.