Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2000-02-04, Aktenzeichen 1 U 92/99
ECLI:DE:OLGK:2000:0204.1U92.99.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d:

2

Die Parteien streiten über die Räumung eines Grundstücks, auf
dem die Beklagte eine Tankstelle betreibt.

3

Durch notariellen Vertrag vom 24.06.1983 verpachteten die
Klägerin und ihr zwischenzeitlich verstorbener Ehemann, dessen
Rechtsnachfolgerin die Klägerin ist, an die Beklagte mit Wirkung
vom 01.07.1983 eine Tankstelle nebst Verkaufs- und Zubehörräumen
sowie zwei Wohnungen. Nach § 3 des Pachtvertrages i. V. mit einem
notariellen Zusatzvertrag vom 21.07.1983 war ab dem 01.01.1984 für
die Wohnungen ein Anteil in Höhe von 1.500,00 DM, für die
Tankstelle ein Pachtzins in Höhe von 6.000,00 DM - letzterer
zuzüglich Mehrwertsteuer - spätestens bis zum fünften Werktag eines
jeden Monats im Voraus zu zahlen (Bl. 9 f., 24 GA). Die
Vertragslaufzeit war zunächst mit zehn Jahren vereinbart, verbunden
mit einem zweimaligen Optionsrecht auf Verlängerung um jeweils
weitere fünf Jahre, welches die Pächterin sechs Monate vor Ablauf
der Pachtzeit auszuüben hatte. In § 9 Abs. 1 des Pachtvertrages,
auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, heißt es:

4

"Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der
Schriftform. Die Beteiligten kommen unwiderruflich überein, diese
Formvereinbarung nicht mündlich aufzuheben oder abzuändern."

5

In der Folgezeit nahm die Beklagte diverse Pachtzinskürzungen
vor: So behielt sie seit dem Jahre 1984 - zunächst unbeanstandet -
monatlich einen Betrag in Höhe von 175,00 DM ein, den die Klägerin
erstmals mit Schreiben vom 04.05.1992 für die Zeit von Januar 1991
bis April 1992 geltend machte. Zu diesem Einbehalt hielt sich die
Beklagte aufgrund einer angeblich mit der Klägerin mündlich
getroffenen Abrede, für den Aufwand mit der Vermietung der beiden
Wohnungen einen finanziellen Ausgleich zu erhalten, für berechtigt.
Seit dem 01.01.1993 zahlte die Beklagte den sich aus der damaligen
Erhöhung der Mehrwertsteuer von 14 % auf 15 % ergebenden
Differenzbetrag in Höhe von 60,00 DM monatlich nicht. Darüber
hinaus minderte die Beklagte den Pachtzins wegen behaupteter Mängel
der Pachtsache in der Zeit von März 1997 bis April 1998 um
insgesamt 10.898,20 DM und verweigerte gegenüber der Klägerin die
Bezahlung von Ausbesserungs- und Reparaturarbeiten (Bl. 128 ff.
GA).

6

Mit einer am 16.12.1994 erhobenen Klage machte die Klägerin
rückständige Pachtzinsen sowie Kosten für Reparaturarbeiten in Höhe
von mehr als 45.000,-- DM im Verfahren 22 C 668/94 vor dem
Amtsgericht Bergisch Gladbach geltend, die Beklagte begehrte im
Wege der Widerklage Erstattung von Reparaturkosten. Durch Urteil
vom 17.09.1998, welches Ansprüche aus dem Pachtverhältnis bis
einschließlich März 1998 betrifft, wurde die Beklagte verurteilt,
an die Klägerin 14.546,31 DM nebst 4 % Zinsen zu zahlen und die
Klage im übrigen abgewiesen. Die gegen dieses Urteil eingelegte
Berufung blieb vor dem Landgericht Köln ebenso erfolglos wie eine
wegen der abgewiesenen Widerklage erhobene Anschlussberufung der
Beklagten. Wegen der Einzelheiten wird auf die Urteile des
Amtsgerichts Bergisch-Gladbach vom 17.09.1998 (Bl. 46 ff. der BA)
und des Landgerichts Köln vom 31.03.1999 (Bl. 549 ff. der BA) sowie
die in diesem Verfahren gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Nach Erlass des Berufungsurteils hat die Beklagte den
Zahlungsanspruch der Klägerin in Höhe von insgesamt 17.680,72 DM
ausgeglichen und darüber hinaus erklärt, nunmehr den ungeminderten
Pachtzins zu zahlen.

7

Im Verlaufe des vorgenannten Rechtsstreits erklärte die
Klägerin, nachdem die Beklagte Ende Dezember 1997 ihr Optionsrecht
erneut geltend gemacht hatte, mit Schreiben vom 27.03.1998 (Bl. 26
GA) die fristlose Kündigung des Pachtvertrages unter Hinweis auf
unberechtigte Pachtzinsminderungen und andere Vertragsverletzungen
der Beklagten.

8

Die Klägerin hat beantragt,

9

die Beklagte zu verurteilen, das von
ihr gepachtete und als Tankstelle und Wohnraum genutzte Grundstück
H.straße , welches in R. gelegen und im Grundbuch des Amtsgerichts
Bergisch Gladbach von B. Bl. .... verzeichnet ist unter Flur 2,
Flurstücke 71/2, 4, 28 a; 71/4, 4 a; 71/6, 4, 45 a; 2919, 10, 71 a;
jeweils Gebäude und Freifläche V. Straße, zu räumen und an die
Klägerin herauszugeben ebenso wie den dazugehörigen Verkaufsraum,
zwei Hallen, zwei Hebebühnen, drei Unterflurstationen mit
Grubenhebern, den Lackierraum (ohne Einrichtung), die Sozialräume,
zwei Toiletten, Keller und zwei Heizöltanks sowie zwei Wohnungen,
wie dies in der Urkunde des Notars Dr. R. L. vom 24.06.1983,
Urkunden-Nr. 706/1983 L unter Ziffer 2 bezeichnet.

10

Die Beklagte hat beantragt,

11

die Klage abzuweisen.

12

Sie hat die Ansicht vertreten, die Kündigung sei unwirksam, weil
im Zeitpunkt ihrer Vornahme nicht einmal ein Zahlungsverzug mit
zwei Bruttopachten bestanden habe. Die Voraussetzungen einer
fristlosen Kündigung nach § 554 a BGB habe die Klägerin nicht
hinreichend dargelegt.

13

Mit Urteil vom 02.09.1999, auf dessen Inhalt wegen der
Einzelheiten verwiesen wird, hat das Landgericht der Klage
stattgegeben. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, das
Pachtverhältnis sei zwar aufgrund der von der Beklagten
fristgerecht ausgeübten Option zunächst um weitere 5 Jahre bis zum
Jahr 2003 verlängert worden. Die Beklagte habe aber den Pachtzins
seit 1984 wegen im einzelnen streitiger Mängel in unterschiedlicher
Höhe gemindert. Diese fortdauernden Pachtzinsminderungen seien in
Höhe des der Klägerin vom Amtsgericht Bergisch Gladbach zuerkannten
Betrages in Höhe von 14.546,31 DM unberechtigt erfolgt und stellten
deshalb eine ebenso schwerwiegende Vertragsverletzung im Sinne des
§ 554 a BGB dar wie eine nachhaltige Störung des Hausfriedens.
Diese Pflichtverletzung sei auch schuldhaft erfolgt und durch den
zwischenzeitlichen Ausgleich der Rückstände nicht geheilt. Das
Kündigungsrecht sei nicht verwirkt, da die Klägerin die Beklagte
mit Schreiben vom 04.05.1992 insoweit zur Zahlung aufgefordert
habe.

14

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie
ihren Klageabweisungsantrag weiter verfolgt. Sie meint, das
Landgericht habe zu unrecht die Voraussetzungen des § 554 a BGB
bejaht und die fristlose Kündigung vom 27.03.1998 als wirksam
angesehen. Ein außerordentliches Kündigungsrecht wegen
fortdauernder unpünktlicher Zahlung des Pachtzinses setze voraus,
dass die unpünktliche Zahlung der in § 554 a BGB genannten
nachhaltigen Störung des Hausfriedens gleichwertig sei. Davon könne
vorliegend jedoch ebenso wenig die Rede sein wie von einer
Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Pachtverhältnisses, wie sich
insbesondere aus dem rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichts
Bergisch Gladbach vom 17.09.1998 ergebe. Darin sei der Klägerin,
obwohl sie Pachtzinsen von über 50.000,00 DM eingeklagt habe,
lediglich ein Betrag von 14.546,31 DM zugesprochen worden. Dabei
enthalte die Urteilssumme mit 10.325,00 DM zum ganz überwiegenden
Teil Nachzahlungsansprüche der Klägerin aufgrund der monatlichen
Einbehalte in Höhe von 175,00 DM. Diese Beträge habe sie, die
Beklagte, seit 1984, also über einen Zeitraum von mehr als acht
Jahren vom laufenden Pachtzins einbehalten, ohne dass die Klägerin
dies beanstandet habe (Bl. 232, 224, 226 GA). Soweit sie durch das
amtsgerichtliche Urteil zur Zahlung von Reparaturkosten in Höhe von
3.371,15 DM verurteilt worden sei, habe das Landgericht nicht
berücksichtigt, dass es dabei um die Auslegung einer rechtlich
nicht einfachen Vertragsklausel gegangen sei. Insoweit habe sie auf
die gerichtliche Klärung dieser Streitfrage vertrauen dürfen, ohne
sich dem Vorwurf einer schwerwiegenden Vertragsverletzung
auszusetzen. Damit betreffe lediglich ein Betrag von 850,16 DM eine
ungerechtfertigte Pachtzinsminderung, der jedoch wegen seiner
geringen Höhe für eine Kündigung nach § 554 a BGB nicht ausreiche.
Sonstige Vertragsverletzungen habe die Klägerin nicht substantiiert
dargelegt.

15

Die Beklagte beantragt,

16

unter Abänderung der angefochtenen
Entscheidung die Klage abzuweisen.

17

Die Klägerin beantragt,

18

die Berufung zurückzuweisen.

19

Sie beruft sich ebenfalls auf das Urteil des Amtsgerichts
Bergisch Gladbach, wonach die Beklagte jedenfalls ab Mai 1992 zu
unrecht einen Betrag von 175,00 DM und in der Zeit von Januar 1993
bis März 1998 eine weiteren Betrag von monatlich 60,00 DM vom
Pachtzins einbehalten habe (Bl. 260 GA). Über dies habe die
Beklagte - was unstreitig ist - in der Zeit von April 1998 bis
April 1999 trotz des ergangenen amtsgerichtlichen Urteils weiterhin
den Pachtzins um 175,00 DM monatlich gemindert. Diese fortlaufende
Nichtzahlung von Pachtzinsanteilen sei der klassische Fall des §
554 a BGB.

20

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der zwischen
den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug
genommen.

21

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

22

Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg, denn das
Landgericht hat der Klage zu unrecht stattgegeben. Ein
Räumungsanspruch aus §§ 581 Abs. 2, 556 BGB steht der Klägerin
gegen die Beklagte nicht zu, weil die fristlose Kündigung des
Pachtverhältnisses vom 27.03.1998 weder nach §§ 554, 554 a BGB noch
aus einem anderen Rechtsgrund wirksam und das Pachtverhältnis auch
nicht aus einem sonstigen Grund beendet ist. Im einzelnen gilt
folgendes:

23

1.

24

Das Landgericht hat im Ausgangspunkt zutreffend angenommen, dass
sich das Pachtverhältnis aufgrund wirksamer Optionsausübung durch
die Beklagte gemäß § 2 Abs. 2 des Pachtvertrages bis zum Jahre 2003
verlängert hat. Die entsprechenden Ausführungen im angefochtenen
Urteil lassen keinen Rechtsfehler erkennen.

25

2.

26

Eine vorzeitige Beendigung des Pachtvertrages war danach nur
durch außerordentliche Kündigung möglich. Die fristlose Kündigung
der Klägerin vom 27.03.1998 ist indessen unwirksam.

27

a)

28

Die Klägerin war zur Kündigung nicht wegen Zahlungsverzuges
gemäß §§ 581 Abs. 2, 554 Abs. 1 BGB berechtigt.

29

aa)

30

Nach §§ 581 Abs. 2, 554 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB kann ein
Pachtverhältnis fristlos gekündigt werden, wenn der Pächter für
zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung des
Pachtzinses oder eines nicht unerheblichen Teils im Verzug ist. Der
Begriff des Pacht- oder Mietzinses umfasst dabei die
Nettomiete/-pacht einschließlich der laufenden Nebenentgelte (vgl.
nur OLG Frankfurt NJW-RR 89, 973). Für die Erheblichkeit des
Zahlungsrückstandes ist stets der Gesamtrückstand maßgeblich,
bezogen auf die Summe der beiden Termine (vgl. BGH ZMR 87, 289). Da
§ 554 Abs. 2 Nr. 1 BGB, der nur einen den Mietzins für einen Monat
übersteigenden Rückstand als nicht unerheblich ansieht, eine
Schutzvorschrift zugunsten von Wohnraummietern darstellt, ist ein
Zahlungsrückstand von einem Monat bei anderen Miet- oder bei
Pachtverhältnissen erst recht erheblich.

31

Diese Voraussetzungen liegen schon nach dem eigenen Vorbringen
der Klägerin nicht vor, ohne dass es darauf ankommt, ob
hinsichtlich der beiden Wohnungen Wohnungsmietrecht zur Anwendung
kommt. Der im Zeitpunkt der Kündigung von der Beklagten zu zahlende
Pacht- bzw. Mietzins belief sich auf insgesamt monatlich 8.400,00
DM (6.000,00 DM Pachtzins zuzüglich 15 % Mehrwertsteuer zuzüglich
1.500,00 DM Wohnungsmiete). Dass die Beklagte bei Zugang der
Kündigung für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung
des Pacht- oder Mietzinses für einen Monat in Verzug war, lässt
sich dem Vorbringen der Klägerin nicht entnehmen.

32

bb)

33

Die fristlose Kündigung ist auch nach § 554 Abs. 1 S. 1 Nr. 2
BGB nicht gerechtfertigt.

34

Zwar ist der bis zur Kündigungserklärung aufgelaufene Rückstand
der Beklagten unter Zugrundelegung des Klagevorbringens rein
rechnerisch ausreichend: Wie sich aus dem Verfahren 22 C 668/94 AG
Bergisch Gladbach ergibt, hat die Beklagte bis zur fristlosen
Kündigung erhöhte Mehrwertsteuerbeträge von insgesamt 3.780,00 DM,
als Kosten für die Wohnungsverwaltung - monatliche Beträge von
175,00 DM - insgesamt 12.950,00 DM sowie Minderungsbeträge in Höhe
von weiteren 10.898,20 DM, insgesamt also 27.628,20 DM an
Pachtzinsen einbehalten (Bl. 232 GA). Dieser Betrag übersteigt den
im Zeitpunkt der Kündigung geschuldeten Pachtzins für zwei Monate
(16.800,00 DM).

35

Allerdings wurde er von den Beklagten nicht geschuldet. Das
Amtsgericht Bergisch Gladbach hat der Klägerin mit Urteil vom
17.09.1998 vielmehr nur einen Zahlungsanspruch in Höhe von
insgesamt 14.546,31 DM zugesprochen, in dem über dies noch ein
Betrag von 3.371,15 DM an Reparaturkosten enthalten ist, der nicht
zum Miet- oder Pachtzins im Sinne des § 554 BGB gehört. Soweit die
Klägerin, die sich jedenfalls in zweiter Instanz auf den
Kündigungsgrund des § 554 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BGB nicht mehr
ausdrücklich beruft, einen darüber hinausgehenden
Pachtzinsrückstand im vorliegenden Verfahren überhaupt noch geltend
machen will, wäre sie hiermit wegen der materiellen Rechtskraft der
amtsgerichtlichen Entscheidung präkludiert:

36

Eine Präklusion von Tatsachen kommt nur, aber auch immer dann in
Betracht, wenn das Gericht in dem Zweitprozess den Streitgegenstand
des rechtskräftig entschiedenen Erstprozesses als Vorfrage erneut
zu prüfen hat. Insoweit kann sich die im Vorprozess unterlegene
Partei in einem neuen Rechtsstreit nicht mehr auf solche Tatsachen
berufen, die - in den Grenzen des Streitgegenstandes - zu dem
abgeurteilten Lebensvorgang gehören und im maßgeblichen Zeitpunkt
bereits vorgelegen haben (vgl. nur BGH NJW 93, 2684, 2685 und 3205;
NJW 95, 967, 968; Stein-Jonas/Leipold, ZPO, 20. Auflage, § 322 Rnr.
204 f.; Zöller/Vollkommer, ZPO, 21. Auflage, vor § 322 Rnr. 24).
Nur wenn präjudizielle Rechtsverhältnisse oder Vorfragen des
Vorprozesses nicht dem Streitgegenstand zuzuordnen sind, über sie
also nur als Vorfrage zu entscheiden war, werden sie nicht
rechtskräftig festgestellt (vgl. Zöller/Vollkommer, a. a. O., vor §
322 Rnr. 28 m. w. N.). Für den hier zu beurteilenden
Räumungsanspruch ist unter dem Blickwinkel des § 554 Abs. 1 S. 1
Nr. 2 BGB entscheidende Vorfrage, ob die Beklagten im Zeitpunkt der
Kündigung mit dem tatsächlich geschuldeten Pachtzins in einem
bestimmten Umfang in Verzug waren. Es kommt mit anderen Worten
darauf an, ob der Klägerin zum fraglichen Zeitpunkt die behaupteten
Pachtzinsansprüche in voller Höhe zustanden. Diese Frage war im
amtsgerichtlichen Vorprozess nicht lediglich Vorfrage; das Bestehen
der Pachtzinsansprüche war Streitgegenstand des Vorprozesses
selbst. Vor diesem Hintergrund wäre der Senat nicht befugt, im
Widerspruch zu der amtsgerichtlichen Entscheidung von höheren
Pachtzinsrückständen der Beklagten auszugehen.

37

c)

38

Entgegen der Auffassung des Landgerichts stand der Klägerin auch
kein außerordentliches Kündigungsrecht aus § 554 a BGB zu.

39

aa)

40

Das angefochtene Urteil geht zwar zu Recht davon aus, dass
fortdauernd unpünktliche Miet- oder Pachtzinszahlungen ein
wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gemäß § 554 a BGB sein
kann (vgl. nur BGH WuM 88, 125; NJW-RR 97, 203;
Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Bearbeitung, § 554 Rnr. 38 f.). Die
Anwendung des § 554 a hängt auch nicht davon ab, ob der Miet- bzw.
Pachtzins, die vertraglich vereinbarten Nebenkosten oder sonstige
im Mietverhältnis begründete Zahlungsverpflichtungen unpünktlich
erfüllt werden (vgl. BGH WuM 88, 126); lediglich bei Verzug mit
einmaligen Leistungen sind diese Grundsätze nicht anwendbar (vgl.
Staudinger/Emmerich, a. a. O., Rnr. 39).

41

bb)

42

Die Annahme des Landgerichts, die von der Beklagten nach dem
Urteil des Amtsgerichts Bergisch Gladbach unberechtigt
vorgenommenen Pachtzinsminderungen stellten eine schwerwiegende
schuldhafte Vertragsverletzung dar, geht jedoch fehl. Insbesondere
die Erwägung, die Kürzung des Pachtzinses geschehe, soweit sie sich
nachträglich als unberechtigt herausstelle, auf Gefahr des
Pächters, greift vorliegend nicht durch:

43

Den Betrag in Höhe von monatlich 175,00 DM, auf dessen
fortlaufende Nichtzahlung das angefochtene Urteil maßgeblich
abstellt, hat die Beklagte von Beginn des Jahres 1984 bis Mai 1992,
also mehr als acht Jahre vom Pachtzins einbehalten, ohne dass dies
von der Klägerin jemals beanstandet wurde. Dass das Amtsgericht
Bergisch Gladbach die entsprechenden Pachtzinsansprüche der
Klägerin für die Zeit bis einschließlich April 1992 als verwirkt
angesehen, der Klägerin aber im Hinblick auf ihre
Zahlungsaufforderung vom 04.05.1992 für die Folgezeit einen
Nachzahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 9.975,00 DM zugesprochen
hat (vgl. AGU 14), hindert den Senat nicht, trotz des laufenden
Einbehalts eines Betrags von 175,00 DM eine schwerwiegende
schuldhafte Vertragsverletzung der Beklagten zu verneinen:

44

Ob die Beklagte auf der Grundlage ihres Sachvortrags - mündlich
mit der Klägerin vereinbarter Einbehalt von 175,00 DM monatlich als
Ausgleich für den Aufwand der Vermietung der beiden Wohnungen - im
Hinblick auf die Schriftformklausel in § 9 Abs. 1 des
Pachtvertrages insoweit von einer wirksamen Vertragsänderung oder
-ergänzung ausgehen konnte, mag dahinstehen. Selbst wenn, wie die
Klägerin behauptet und wovon auch das Amtsgericht Bergisch Gladbach
in seinem Urteil vom 17.09.1998 ausgegangen ist, eine entsprechende
Vereinbarung zwischen den Parteien nicht getroffen wurde, kann die
auch nach Zugang der Zahlungsaufforderung vom 04.05.1992
fortgesetzte Pachtzinskürzung von 175,00 DM nicht als
schwerwiegende schuldhafte Vertragsverletzung gewertet werden. Die
Beklagte musste zwar in Rechnung stellen, die einbehaltenen
Pachtzinsanteile - entsprechend der später ergangenen Entscheidung
des Amtsgerichts Bergisch Gladbach - zumindest teilweise
nachentrichten zu müssen. Sie durfte jedoch, nachdem die Klägerin
die Einbehalte über einen Zeitraum von mehr acht Jahren
unbeanstandet hingenommen hat, den Pachtzins jedenfalls bis zu
einer abschließenden gerichtlichen Klärung dieser Frage weiter in
Höhe von 175,00 DM mindern, ohne sich hierdurch der Gefahr einer
außerordentlichen Kündigung des Pachtverhältnisses auszusetzen. Mag
sich die Pachtzinskürzung nach dem Urteil des Amtsgerichts Bergisch
Gladbach auch nachträglich als unberechtigt erwiesen haben, soweit
die Pachtzinsansprüche der Klägerin nicht verwirkt waren: Dem
äußeren Anschein nach musste das Verhalten der Klägerin über einen
derart langen Zeitraum hinweg den Eindruck erwecken, sie habe gegen
den Einbehalt von 175,00 DM keine Einwände. Wenn die Klägerin nach
mehr als acht Jahren erstmals Ansprüche auf den einbehaltenen
Pachtzinsanteil erhebt, kann der Beklagten im Rahmen des § 554 a
BGB kein Schuldvorwurf daraus gemacht werden, dass sie die
monatlichen Einbehalte bis zum Abschluss des Verfahrens 22 C 668/94
AG Bergisch Gladbach weiter vornahm. Vielmehr hat die Klägerin
durch ihr eigenes Verhalten eine unklare Situation geschaffen,
deren gerichtliche Klärung die Beklagte abwarten durfte, ohne sich
durch Fortsetzung der Kürzungen einem Verschuldensvorwurf
auszusetzen. Im Zeitpunkt der Kündigung vom 27.03.1998 war über die
vor dem Amtsgericht Bergisch Gladbach geltend gemachten
Zahlungsansprüche der Klägerin noch nicht entschieden.

45

cc)

46

Selbst wenn von einer schuldhaften Vertragsverletzung der
Beklagten auszugehen wäre, hätte das Verhalten der Klägerin
jedenfalls zur Folge, dass die Fortsetzung des
Vertragsverhältnisses für die Klägerin nicht als unzumutbar
angesehen werden kann. Dies gilt um so mehr, als die Klägerin,
nachdem sie bereits mit Schreiben vom 04.05.1992 die seit Januar
1991 einbehaltenen Beträge von 175,00 DM gegenüber der Beklagten
geltend gemacht hatte, erst im März 1998 die fristlose Kündigung
"aufgrund ihrer weiteren ... unberechtigt vorgenommenen Kürzungen"
erklärt hat. Die Klägerin hat zwar im Schreiben vom 04.05.1992
darauf hingewiesen, bei Fortsetzung des darin beanstandeten
Verhaltens durch die Beklagte eine fristlose Kündigung in Erwägung
zu ziehen. Sie hat die Kürzungen des Pachtzinses indessen nahezu
weitere sechs Jahre hingenommen, bis sie im März 1998 die fristlose
Kündigung ausgesprochen hat. Zwar ist die Kündigung nach § 554 a
BGB grundsätzlich an keine Frist gebunden; sie darf aber auch nicht
unangemessen verzögert werden. Andernfalls folgt bereits aus dem
eigenen Verhalten des Kündigenden, dass ihm die Fortsetzung des
Vertrages trotz der Vertragsverletzung des anderen Teils zuzumuten
ist (vgl. BGH WuM 88, 126; WM 84, 1537; Staudinger-Emmerich, a. a.
O., Rnr. 11 m. w. N.). Im Hinblick darauf, dass nach der
Rechtsprechung im allgemeinen bereits eine Kündigung drei bis vier
Monate nach der Vertragsverletzung als verspätet und das
Kündigungsrecht als verwirkt angesehen wird (vgl. BGH, a. a. O.; WM
83, 660, 661; Staudinger-Emmerich, a. a. O.), vermag der
fortdauernde Einbehalt des Betrages von 175,00 DM wegen des
weiteren Zuwartens der Klägerin von nahezu sechs Jahren eine
fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses nicht zu
rechtfertigen.

47

Soweit die Beklagte den Pachtzins auch nach Erlass des Urteils
des Amtsgerichts Bergisch Gladbach bis einschließlich April 1999 um
monatlich 175,00 DM gemindert hat, führt dies - anders als das
Landgericht offenbar meint - zu keinem anderen Ergebnis. Diese
Einbehalte liegen zeitlich nach Ausspruch der fristlosen Kündigung
vom 27.03.1998 und können zu deren Rechtfertigung von vornherein
nicht herangezogen werden. Ob in der Klageschrift vom 07.07.1998
oder dem Schriftsatz der Klägerin vom 25.06.1999 (Bl. 185 GA)
materiell-rechtlich eine erneute fristlose Kündigung des
Pachtverhältnisses zu sehen ist (vgl. dazu BGH-RR 97, 203, 204),
bedarf keiner abschließenden Entscheidung. Selbst wenn eine
derartige Auslegung möglich wäre, müsste das Verhalten der Klägerin
- mehr als acht Jahre widerspruchslose Hinnahme der
Pachtzinskürzungen, weiteres Zuwarten von nahezu sechs Jahren bis
zum Ausspruch der Kündigung - bei der Frage des Verschuldens der
Vertragsverletzung Berücksichtigung finden. Dies gilt um so mehr,
als eine Abmahnung durch die Klägerin nicht erfolgt ist und die
Klägerin im Verfahren vor dem Amtsgericht Bergisch Gladbach
Zahlungsansprüche wegen des Einbehalts von 175,00 DM erst unter dem
16.03.1995 - also nahezu drei Jahre nach dem Schreiben vom
04.05.1992 - geltend gemacht hat (vgl. Bl. 70 d. BA). Vor diesem
Hintergrund kann die zwischen den Parteien umstrittene Kürzung
mangels Verschuldens der Beklagten solange nicht als
Kündigungsgrund im Sinne des § 554 a BGB angesehen werden, wie über
die Berechtigung zu dieser Kürzung im Verfahren 22 C 668/94 AG
Bergisch Gladbach nicht rechtskräftig entschieden war. Nach Erlass
des Berufungsurteils des Landgerichts Köln vom 31.03.1999 (Bl. 549
d. BA) hat die Beklagte aber - wie sich aus ihrem von der Klägerin
nicht bestrittenen Schreiben vom 23.04.1999 ergibt (Bl. 187 GA),
den insoweit rückständigen Betrag gezahlt und keine weiteren
Pachtzinskürzungen vorgenommen.

48

c)

49

Die fristlose Kündigung vom 27.03.1998 lässt sich auch nicht auf
die Nichtzahlung derjenigen Beträge stützen, die das Amtsgericht
Bergisch Gladbach der Klägerin im übrigen zuerkannt hat.

50

Soweit die Beklagte zur Zahlung anteiliger Reparaturkosten in
Höhe von 3.371,15 DM gemäß § 5 Abs. 4 des Pachtvertrages verurteilt
wurde, handelt es sich um eine einmalige Leistung, deren
Nichterbringung unter dem Gesichtspunkt fortdauernd unpünktlicher
Zahlungen von vornherein keinen Kündigungsgrund nach § 554 a BGB
darstellt (vgl. Staudinger-Emmerich, a. a. O., Rnr. 39). Ob die
Nichtzahlung der Reparaturkosten - die Beklagte hatte insoweit die
Höhe der Kosten und den Zugang des entsprechenden
Aufforderungsschreibens bestritten (Bl. 102 GA) - als bloße
einmalige Leistungsverweigerung überhaupt noch als schwerwiegende
schuldhafte Vertragsverletzung in Betracht kommt, erscheint
zweifelhaft, bedarf aber keiner abschließenden Entscheidung: Nach
dem Vortrag der Klägerin wurde die Beklagte zur Zahlung dieser
Kosten mit Schreiben vom 15.03.1997 aufgefordert (Bl. 99 GA), die
fristlose Kündigung erfolgte dagegen erst ein Jahr später, am
27.03.1998 und damit - wie oben dargelegt - nicht mehr in
angemessener Zeit.

51

Die danach verbleibenden, unberechtigten Pachtzinsminderungen in
Höhe von insgesamt 750,00 DM oder - nach dem Vortrag der Beklagten
- 850,16 DM (Bl. 226 GA) reichen angesichts ihrer Geringfügigkeit
keinesfalls aus, um eine schwerwiegende schuldhafte
Vertragsverletzung im Sinne des § 554 a BGB anzunehmen. Dies gilt
auch, wenn man das Zahlungsverhalten der Beklagten nicht isoliert,
sondern insgesamt würdigt.

52

d)

53

Soweit die Klägerin sich in der Klageschrift auf eine Vielzahl
angeblicher Vertragsverletzungen der Beklagten beruft (etwa massive
Beschädigungen der Marmorstufe im Treppenhaus, Nichtvornahme des
Innenanstrichs etc.), fehlt ihrem Vorbringen die erforderliche
Substantiierung. Der Senat ist auch nicht gehalten, die
erforderlichen Angaben zu Zeitpunkt, Hintergrund und Umfang der
angeblichen Beschädigungen bzw. Vertragsverletzungen aus der
Korrespondenz der Parteien oder den beigezogenen Akten des
Amtsgerichts Bergisch Gladbach herauszusuchen. Die Klägerin kommt
in zweiter Instanz auf diese Kündigungsgründe auch nicht mehr
zurück.

54

4.

55

Die fristlose Kündigung vom 28.03.1998 ist schließlich nicht als
außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 242 BGB
zulässig. Ein derartiges Kündigungsrecht setzt zwar keine
schuldhafte Vertragsverletzung des anderen Vertragsteils voraus;
auch unverschuldete Umstände können ausreichen, wenn sie so
bedeutsam sind, dass dem Kündigenden das Festhalten am Vertrag
nicht mehr zuzumuten ist (vgl. im einzelnen dazu Palandt/Putzo,
BGB, 59. Auflage, § 554 a Rnr. 5 m. w. N.). Insoweit besteht
jedoch, was die hier als Kündigungsgrund allein in Betracht
kommende teilweise Nichtzahlung des Pachtzinses betrifft, im
Ergebnis kein Unterschied zum Kündigungsrecht aus § 554 a BGB:

56

Die monatlichen Einbehalte in Höhe von 175,00 DM machen aus den
im einzelnen bereits dargelegten Gründen die Fortsetzung des
Pachtverhältnisses ebenso wenig unzumutbar wie die Nichtzahlung der
Reparaturkosten. Die unberechtigte Pachtzinsminderung in Höhe von
750,00 DM - bzw. 850,16 DM - rechtfertigt weder für sich noch mit
den vorgenannten Umständen zusammengenommen die außerordentliche
Kündigung des Pachtvertrages. Auch daraus, dass das Pachtverhältnis
zwischen den Parteien - wie insbesondere das amtsgerichtliche
Verfahren 22 C 668/84 AG Bergisch Gladbach gezeigt hat - durch eine
Reihe von Streitpunkten belastet ist, rechtfertigt nicht die
außerordentliche Kündigung wegen Zerrüttung des gegenseitigen
Vertrauensverhältnisses. Der BGH hat selbst eine Vielzahl von
Prozessen zwischen Miet- und Pachtvertragsparteien als
Kündigungsgrund nur in einem Fall anerkannt, in dem gerade aufgrund
der ständigen unpünktlichen Mietzahlungen jeweils neue Prozesse
geführt worden sind (vgl. BGH NJW-RR 97, 203). Damit ist der
vorliegende Fall nicht vergleichbar, wobei ergänzend zu
berücksichtigen ist, dass es sich bei der Beklagten um eine
gewerbliche Mieterin bzw. Pächterin handelt und zwischen den
Parteien keine zwangsläufiger täglicher Kontakt stattfindet.
Gründe, die im Rahmen einer Gesamtabwägung zur Unzumutbarkeit der
Fortsetzung des Pachtvertrages für die Klägerin führen müssen,
vermag der Senat nicht zuerkennen.

57

Die Räumungsklage war danach unter Abänderung des angefochtenen
Urteils abzuweisen.

58

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr.
10, 711 ZPO.

59

Berufungsstreitwert und Wert der Beschwer für die Klägerin:
104.400,00 DM

60

Wert der Beschwer für die Beklagte: 0,00 DM