Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-02-19, Aktenzeichen 17 S 197/15
ECLI:DE:LGDO:2016:0219.17S197.15.00

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 15.07.2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts I abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft C-Straße in I vom 25.11.2014 zu TOP 3 wird für ungültig erklärt.

Ferner werden die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft C-Straße in I vom 29.10.2013 zu TOP 1 a) und 1 b) sowie TOP 2 für ungültig erklärt.

Die Klage gegen die Beklagte zu 2. wird abgewiesen.

Im Übrigen wird die Klage ebenfalls abgewiesen.

Die außergerichtlichen Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz der Beklagten zu 2. tragen die Kläger.

Die Gerichtskosten zweiter Instanz sowie die außergerichtlichen Kosten der Kläger zweiter Instanz tragen die Beklagten zu 1. sowie zu 3. bis 8.

Die Gerichtskosten erster Instanz sowie die außergerichtlichen Kosten erster Instanz der Kläger und der Beklagten zu 1. und zu 3. bis 8. tragen die Beklagten zu 1. sowie zu 3. bis 8. zu 76% und die Kläger zu 24%.

Im Übrigen findet eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten nicht statt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Gründe:

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I.

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Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO, 62 Abs. 2 WEG abgesehen.

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II.

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Die Berufung ist zulässig und begründet.

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1. Beschluss vom 29.10.2013 zu TOP 1a): Jahresabrechnung 2012

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a) fehlende Gesamtabrechnung

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Zutreffend wenden die Kläger ein, es sei keine Gesamtabrechnung beschlossen worden.

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Zwar enthält die vorgelegte Einzelabrechnung (Bl. 24 d. A.) Angaben zu den jeweiligen Gesamtkosten. Die schlichte Nennung der Gesamtkosten verleiht der Einzelabrechnung jedoch nicht die Qualität einer Gesamtabrechnung (vgl. OLG Düsseldorf ZWE 2007, 452). Diese muss vielmehr eine Prüfung der Liquiditätslage der WEG und sämtlicher Buchungsvorgänge zulassen (vgl. Jennißen, WEG, 3. Aufl. 2012, § 28 Rn. 75a) bzw. eine geordnete und übersichtliche Darstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten (vgl. Bärmann-Becker, WEG, 13. Aufl. 2015, § 28 Rn. 114).

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Diesen Anforderungen genügt die vorliegende Abrechnung nicht. Insbesondere fehlt es an einer nachvollziehbaren Auflistung sämtlicher Einnahmen der Gemeinschaft. Für die Kläger ist nicht ersichtlich, inwieweit die anderen Eigentümer Beiträge zum Hausgeld geleistet haben und welche übrigen Einnahmen, z. B. Zinserträge, die WEG hatte. Die Anlage zur Abrechnung (Bl. 27 d. A.) enthält lediglich Angaben zum Anfangs- und Endbestand der Konten, nicht jedoch zu den einzelnen Zu- und Abbuchungen.

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Der der Abrechnung beigefügte Einzelnachweis zur Hausgeldabrechnung (Bl. 30 d. A.) genügt auch nicht den Anforderungen an eine nachvollziehbare Gesamtabrechnung. Zwar enthält er eine Aufstellung der vorgenommenen Buchungen, er weist jedoch eine Gesamtausgabensumme von 12.785,89 EUR aus. Aus der Einzelabrechnung ergibt sich eine Abrechnungssumme von 13.488,21 EUR, so dass die Beträge auch bei Herausrechnen der Instandhaltungsrücklage von 3.000,00 EUR nicht zusammen passen und es an einer nachvollziehbaren Darstellung fehlt.

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Aus diesem Grund ist der Beschluss zu TOP 1a) bereits für ungültig zu erklären.

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b) Heizkosten

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Darüber hinaus rügen die Kläger zu Recht die Fehlerhaftigkeit der Heizkostenabrechnung, da diese nicht die im Abrechnungszeitraum 01.01. bis 31.12.2012 tatsächlich angefallenen Brennstoffkosten ausweist.

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Aus der in Teilen vorgelegten Abrechnung der N AG (Bl. 213 d. A.) über den Zeitraum Juli 2012 bis Juli 2013 ergibt sich, dass der Versorger den Verbrauch nicht nach Kalenderjahren abrechnet.

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Aus dem Einzelnachweis zur Hausgeldabrechnung folgt, dass die WEG im Jahr 2012 insgesamt 4.099,76 EUR an Vorauszahlungen sowie einer Nachzahlung im August 2012 an die N AG gezahlt hat. Zuzüglich weiterer Kostenpositionen sind Gesamtheizkosten iHv 5.247,38 EUR aufgeführt.

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Dieser Betrag ist in der Abrechnung für 2012 der Firma U (Bl. 25 d. A.) als Heizkosten zugrunde gelegt worden.

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Vor diesem Hintergrund wird deutlich, dass nicht die Kosten für den tatsächlichen Brennstoffverbrauch im Abrechnungsjahr 2012 zugrunde gelegt worden sind, da der angesetzte Betrag offensichtlich aus den geleisteten Abschlagszahlungen zuzüglich der Nachforderung aus der Abrechnung für den Zeitraum Juli 2011 bis Juli 2012 berechnet worden ist.

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Nach der Rechtsprechung des BGH sind in der Gesamtabrechnung zwar alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen für die Anschaffung von Brennstoff aufzuführen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind nach Maßgabe der HeizkostenVO dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern (vgl. BGH NJW 2012, 1434).

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Daran fehlt es hier, da nur auf die geleisteten Zahlungen und zudem auf einen falschen Zeitraum abgestellt worden ist.

21

Auch wenn die von der Firma U zugrunde gelegten Verbrauchswerte zutreffend aus den einzelnen Zählerständen für den Zeitraum 01.01. bis 31.12.2012 berechnet worden sind, ist jedenfalls die angesetzte Kostenposition fehlerhaft, da auch Kosten für im Jahr 2011 verbrauchten Brennstoff in Form der Nachzahlung mit eingerechnet wurden.

22

Aus der vorgelegten Abrechnung der Firma U für 2013 (Bl. 214 d. A.) ergibt sich zudem, dass dort der von der N AG für den Zeitraum Juli 2012 bis Juli 2013 abgerechnete Brennstoffverbrauch von 65.212 kWh eingestellt und mithin ebenfalls auf einen unzutreffenden Zeitraum abgestellt wurde.

23

Soweit die Beklagten einwenden, sie hätten sich auf die Abrechnung der Firma U verlassen können und insoweit auf ein Urteil des AG Halle (Saale) verweisen, verhält sich dies nur zu Fehlern bei der Zählerablesung bzw. der Ermittlung falscher Verbrauchswerte durch die Ablesefirma.

24

Vorliegend sind der Firma U jedoch bereits fehlerhafte Daten mitgeteilt worden. Die im Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Brennstoffkosten ermittelt die Ablesefirma nicht selbst, diese werden ihr vielmehr von der Verwaltung mitgeteilt. Sind schon diese Werte fehlerhaft, liegt dies in der Verantwortung der Verwaltung.

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Darüber hinaus rügen die Kläger zu Recht, dass die in der Abrechnung 2012 vorgenommene Verteilung der Heizkosten zu 30% nach Miteigentumsanteilen fehlerhaft ist.

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Diese sind nach dem bestandskräftigen Beschluss zu TOP 3 vom 19.09.2012 zu 70% nach Verbrauch und zu 30% nach beheizter Wohnfläche zu verteilen.

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Insoweit sind die Ausführungen der Kammer im Urteil im Verfahren 17 S 171/11 vom 11.05.2012 durch den zeitlich danach gefassten Beschluss überholt.

28

Die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung zur Änderung des Verteilungsschlüssels folgt aus § 16 Abs. 3 WEG. Die im Laufe eines Wirtschaftsjahres beschlossene Änderung ist bereits der Abrechnung der in diesem Jahr anfallenden Kosten zugrunde zu legen (vgl. Bärmann-Becker, WEG, 13. Aufl. 2015, § 16 Rn. 115).

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c) Wasserkosten

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Darüber hinaus ist auch die Verteilung der Wasserkosten fehlerhaft erfolgt.

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Unstreitig ist dies so geschehen, dass auch die Kosten für das von der allgemein zugänglichen Verbrauchsstelle im Keller entnommene Wasser im Wege der Differenzmethode nach Abzug der gemessenen Werte der übrigen Verbrauchsstellen auf der Grundlage der Anteile der einzelnen Einheiten am übrigen Wasserverbrauch verteilt wurden.

32

Zunächst hat die Kammer bereits in ihrem Urteil vom 11.05.2012 im Verfahren 17 S 171/11 für die streitgegenständliche WEG entschieden, dass die vorgenommene Berechnung des Verbrauchs der Verbrauchsstelle im Keller unter Anwendung der Differenzmethode unzulässig ist und dass die Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums wie Frischwasserkosten gem. § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen auf sämtliche Eigentümer umzulegen sind.

33

Die Verteilung ist bereits aufgrund des Fehlens eines Zwischenzählers an der Entnahmestelle im Keller, der erst nach 2012 eingebaut worden ist, für ungültig zu erklären. Insoweit wird auf die Ausführungen im Urteil 17 S 171/11 (S. 14 f.) verwiesen.

34

Der erst nach Verkündung des Urteils im Verfahren 17 S 171/11 ergangene Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.09.2012 hat an den Ausführungen der Kammer zu dem anzuwendenden Verteilungsschlüssel nichts geändert, da bezüglich der Entnahmestelle im Keller eine konkrete Ermittlung des tatsächlichen Verbrauchs der einzelnen Wohneinheiten nicht möglich ist und daher nach dem allgemeinen Grundsatz des § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen zu verteilen ist.

35

2. Beschluss vom 29.10.2013 zu TOP 1 b): Entlastung der Verwaltung

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Aufgrund der Fehlerhaftigkeit der Jahresabrechnung ist auch der Beschluss über die Entlastung der Verwaltung für unwirksam zu erklären (vgl. Bärmann-Becker, a.a.O., § 28 Rn. 197).

37

3. Beschluss vom 29.10.2013 zu TOP 2: Wirtschaftsplan 2013

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Der Beschluss über den Wirtschaftsplan 2013 ist hinsichtlich der Positionen Heizkosten und Wasserkosten für ungültig zu erklären.

39

Der Wirtschaftsplan ist ebenfalls fehlerhaft, soweit hier der unzutreffend ermittelte Betrag der Heizkosten aus dem Jahr 2012 eingestellt wurde. Auch hinsichtlich der Wasserkosten ist ein fehlerhafter Anteil der Kläger angesetzt worden, da dieser den unzutreffend ermittelten Verbrauch hinsichtlich der Entnahmestelle im Keller enthält.

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III.

41

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91a, 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

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Streitwert:

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2. Instanz: 14.520,59 EUR

44

TOP 1a: 6.744,11 EUR

45

(50% der Gesamtabrechnungssumme iHv 13.488,21 EUR,

46

TOP 1b: 1.000 EUR

47

TOP 2: 6.776,48 EUR

48

(50% der Gesamtausgaben iHv 13.552,95 EUR)

49

1. Instanz:

50

Bis zum: 27.05.2015: 24.020,59 EUR

51

Danach: 18.520,59 EUR

52

Beschlüsse vom 29.10.2013 zu TOP 1 a), 1 b) und 2 14.520,59 EUR

53

Beschluss vom 29.10.2013 zu TOP 3 (Streichen Balkone): 1.000 EUR

54

Beschluss vom 25.11.2014 zu TOP 1

55

(Jahresabrechnung 2013 hins. Wasserkosten,

56

Entlastung der Verwalterin): 3.000 EUR

57

Beschluss vom 29.10.2013 zu TOP 6: 4.000 EUR

58

Beschluss vom 29.10.2013 zu TOP 12: 1.500 EUR

59

Gesamt: 24.020,59 EUR