Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2004-08-03, Aktenzeichen 5 S 1134/04

Tenor

Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 13. April 2004 - 6 K 2655/03 - wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Streitwert des Beschwerdeverfahrens wird auf 30.000,-- EUR festgesetzt.

Gründe

1

Die zulässige Beschwerde hat keinen Erfolg. Aus den von der Antragstellerin dargelegten Gründen - nur diese hat der Senat zu prüfen (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO) - ergibt sich nicht, dass das Verwaltungsgericht es zu Unrecht abgelehnt hat, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Baueinstellungsverfügung der Antragsgegnerin vom 14.11.2003 wiederherzustellen.

2

Das Verwaltungsgericht hat dem Widerspruch der Antragstellerin gegen die angefochtene Verfügung eine nur geringe Erfolgsaussicht eingeräumt. Die für eine Baueinstellung ausreichende formelle Illegalität des Vorhabens hat es aus zwei selbständigen Erwägungen bejaht: Der Übergang der Nutzung des Hauses „O.“ als Altenpflegeheim mit Massagepraxis und Bäderabteilung zur Nutzung des künftig „F.“ genannten Hauses als offenes Heim für alkoholabhängige und psychisch kranke Personen bedürfe einer Nutzungsänderungsgenehmigung, die nicht vorliege; an der formellen Rechtswidrigkeit des Vorhabens ändere sich nichts dadurch, dass die Antragsgegnerin einen Antrag auf Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung der Antragstellerin vom 12.04.2002 (eingegangen am 22.04.2004) am 25.04.2002 unter Rückgabe der eingereichten Planfertigungen damit beschieden habe, die geplante Nutzungsänderung sei verfahrensfrei; denn in dem Antrag der Antragstellerin sei nur vom Übergang des Pflegebetriebs von Pflegestufe 1 bis 3 auf Pflegestufe 0 die Rede gewesen, nicht aber von einer beabsichtigten Betreuung alkoholabhängiger bzw. psychisch kranker Personen. Zum andern hat das Verwaltungsgericht das Vorhaben aber auch deshalb für formell rechtswidrig gehalten, weil dem Vorhaben die von der Antragsgegnerin am 15.05.2002 beschlossene und am 24.05.2002 öffentlich bekannt gemachte Veränderungssperre entgegenstehe.

3

Soweit sich die Antragstellerin gegen die erste Erwägung des Verwaltungsgerichts wendet und u.a. geltend macht, die beabsichtigte Nutzungsänderung sei nicht genehmigungspflichtig (§ 50 Abs. 2 Nr. 1 LBO), jedenfalls habe die Antragsgegnerin mit ihrem Schreiben vom 25.04.2002 in Kenntnis der geplanten Belegung des Hauses „F.“ dies bestandskräftig festgestellt, braucht der Senat diesem Einwand nicht weiter nachzugehen. Denn die Erfolgsaussichten des Widerspruchs der Antragstellerin sind auf der Grundlage des Antragsvorbringen jedenfalls deshalb gering, weil den eingestellten Sanierungsarbeiten am Haus „F.“ die von der Antragsgegnerin wirksam erlassene Veränderungssperre entgegenstehen dürfte und der Antragstellerin bislang hiervon keine Ausnahme erteilt worden ist.

4

Dass die Veränderungssperre nichtig wäre, vermag der Senat nicht festzustellen. Die Antragstellerin teilt in der Antragsbegründung mit, die am 15.05.2002 beschlossene Veränderungssperre sei inzwischen verlängert worden. Aus ihrem Schriftsatz vom 15.04.2004 an das Verwaltungsgericht und der beigefügten Entscheidung der Antragsgegnerin vom 06.04.2004, mit der diese den Antrag der Antragstellerin vom 18.12.2003 auf Erteilung einer Ausnahme von der Veränderungssperre „Seniorenpark xxx.“ für die Ausführung von Umbauarbeiten am Haus „F.“ abgelehnt hat, ergibt sich jedoch, dass die Antragsgegnerin am 03.03.2004 die Veränderungssperre auf der Grundlage eines Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan vom 10.12.2003 neu beschlossen hat. Die Antragsbegründung trägt diesem Umstand nicht Rechnung. Sie befasst sich lediglich mit der nicht mehr maßgeblichen, am 15.05.2002 beschlossenen Veränderungssperre und dem Aufstellungsbeschluss vom 25.04.2001. Mangels eines auf die nunmehr maßgebliche Veränderungssperre und den neuen Aufstellungsbeschluss bezogenen Vorbringens der Antragstellerin sieht der Senat keinen Anlass, die insoweit noch entstandenen Akten der Antragsgegnerin beizuziehen. Gemäß der Gemeinderatsvorlage der Antragsgegnerin vom 02.12.2003 dürfte der erwähnte neue Aufstellungsbeschluss das Plangebiet nach Westen hin erweitert haben. Unabhängig davon, dass das Vorbringen der Antragstellerin nicht unmittelbar der neuen Veränderungssperre gilt, besteht im Übrigen kein Zweifel daran, dass der für die Wirksamkeit der Veränderungssperre erforderliche Beschluss des Gemeinderats der Antragsgegnerin vom 25.04.2001 für die Aufstellung des Bebauungsplans „Seniorenwohnanlage xxx.“ (§ 14 Abs. 1 BauGB), in dem die von ihm erfassten Grundstücke einzeln aufgezählt werden, inhaltlich hinreichend bestimmt ist und dass der Kartenausschnitt in seiner öffentlichen Bekanntgabe im Mitteilungsblatt der Antragsgegnerin vom 11.05.2001 die notwendige Anstoßfunktion erfüllt. Aus dem Kartenausschnitt ergibt sich sogar parzellenscharf der Bereich des künftigen Bebauungsplans. Kein Zweifel besteht auch daran, dass die am 15.05.2002 beschlossene Veränderungssperre und demnach wohl auch die nunmehr geltende, am 03.03.2004 beschlossene Veränderungssperre zur Sicherung der Planung im Sinne von § 14 Abs. 1 BauGB erforderlich ist. Bei ihrem Beschluss war der Inhalt der Planung abzusehen. Er ergibt sich aus den Gemeinderatsvorlagen vom 18.04.2001 und vom 09.04.2002, nach der der Bereich des Seniorenparks anlässlich eines Vorhabens des Eigentümers des Grundstücks Flst.Nr. 1299/3, das aus der Sicht der Antragsgegnerin eine städtebaulich unerwünschte dichte und hochgeschossige Bebauung darstellte, städtebaulich geordnet und eine zu dichte Bebauung verhindert werden sollte. Eine städtebaulich unzulässige Negativplanung (vgl. Senatsurt. v. 15.07.2002 - 5 S 1601/01 - VBlBW 2003, 68) liegt darin nicht. Auch in der Folge hat die Antragsgegnerin ihre Planung, wie sich aus der Gemeinderatsvorlage vom 02.12.2003 ergibt, fortentwickelt und nicht etwa grundlegend geändert (BVerwG, Beschl. v. 09.04.2003 - 4 B 75.02 - Juris).

5

Nicht zweifelhaft ist auch, dass das Vorhaben von § 3 Abs. 1 Nr. 2 der Veränderungssperre erfasst wird, wonach erhebliche oder wesentliche wertsteigernde Veränderungen u.a. von baulichen Anlagen, deren Veränderung nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigenpflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 BauGB). Aus Art und Umfang der von der Antragsgegnerin im Vermerk vom 14.11.2003 festgestellten Maßnahmen ergibt sich, dass es sich hierbei um eine umfassende wertsteigernde Sanierung des im Jahr 2000 stillgelegten Gebäudes handelt, bei der zudem die Raumaufteilung erheblich geändert wird. Daraus folgt zugleich, dass nicht nur von einer Veränderungssperre unberührte Unterhaltungsmaßnahmen vorliegen, die allein der Vorsorge vor einem Verfall bzw. dem Erhalt und der Instandsetzung des Gebäudes dienen (§ 14 Abs. 3 BauGB; vgl. auch Stock, in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 14 Rdnr. 68 ff.).

6

Dass die Bauarbeiten deshalb von der Veränderungssperre gemäß § 14 Abs. 3 BauGB nicht berührt werden, weil die Antragsgegnerin am 25.04.2002 mitgeteilt hatte, das Vorhaben bedürfe keiner Nutzungsänderungsgenehmigung, erscheint schon aus tatsächlichen Gründen als ausgeschlossen: Die Verfahrensfreiheit der in den damals vorgelegten Planfertigungen beschriebenen Baumaßnahmen wird nicht bescheinigt, allenfalls vorausgesetzt; im Übrigen ist nicht ersichtlich, dass sich die jetzt eingestellten Bauarbeiten im Rahmen der damals vorgelegten Pläne halten. Von der Antragsgegnerin wird dies bestritten. Die Antragstellerin hat die ihr am 25.04.2002 zurückgegebenen Pläne nicht vorgelegt. Die bei der Besichtigung am 13.11.2001 übergebenen Werkpläne stammen vom 30.10.2002 und können deshalb nicht dem Bescheid vom 25.04.2002 zu Grunde gelegen haben.

7

Schließlich ergibt sich aus dem Vorbringen der Antragstellerin nicht, dass die angefochtene Baueinstellungsverfügung an einem Ermessensfehler leidet (§ 40 LVwVfG). Sie ist Sinn und Zweck des § 64 Abs. 1 LBO entsprechend ausdrücklich darauf gestützt, dass das Vorhaben gegen die Veränderungssperre verstößt und dass zumindest bis zu einer Entscheidung über einen Antrag auf Erteilung einer Ausnahme von der Veränderungssperre das öffentliche Interesse daran überwiegt, dass durch die Ausführung der Arbeiten vom Bauherrn keine vollendeten Tatsachen geschaffen werden. An dieser Sachlage hat sich nichts dadurch geändert, dass die Antragsgegnerin den Antrag der Antragstellerin auf Erteilung einer Ausnahme von der Veränderungssperre gemäß § 14 Abs. 2 BauGB mit Bescheid vom 06.04.2004 abgelehnt hat.

8

Eine Baueinstellung ist nicht schon dann rechtswidrig, wenn ein Bauherr eine noch nicht vorliegende baurechtliche Genehmigung oder sonstige Gestattung beanspruchen kann. Denn das Baueinstellungsverfahren dient, wie etwa § 64 Abs. 1 Satz 2 Nrn. 1 und 2 LBO zeigen, dazu sicherzustellen, dass ein Bauvorhaben nicht ohne die vorherige Einholung der erforderlichen Gestattung verwirklicht wird. Eine dem Bauherrn günstige Ermessensentscheidung im Baueinstellungsverfahren kommt allenfalls in Betracht, wenn die Erteilung der Gestattung unmittelbar bevorsteht (Sauter, Landesbauordnung für Baden-Württemberg, § 64 Rdnr. 4, 6 und 31 m.w.N.). Dies ist jedoch nach Lage der Akten im vorliegenden Verfahren gerade nicht der Fall. Einem unmittelbaren Bevorstehen der Erteilung der erforderlichen Gestattung steht nach Auffassung des Senats nicht der Fall gleich, dass ein Anspruch auf eine notwendige behördliche Gestattung offensichtlich gegeben ist (so auch VG Neustadt, Urt. v. 25.10.2002 - 4 K 2409/02.NW - Juris). Denn andernfalls gäbe es kein Mittel, es einem Bauherrn zu verwehren, sein Vorhaben ohne die vorgeschriebene präventive Kontrolle zu verwirklichen. Im Übrigen ist, wie sich auch am Umfang der Argumentation der Beteiligten zeigt, es tatsächlich und rechtlich schwierig zu beurteilen, ob es sich bei den von der Antragsgegnerin in dem Bescheid vom 06.04.2004 angeführten möglichen Auswirkungen der beabsichtigten Nutzung des Hauses „F.“ um Belästigungen oder Störungen handelt, die nach der Eigenart des faktischen Baugebiets dort selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar im Sinne von § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO, und ob diese Auswirkungen schon bei der Entscheidung über die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung für die vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen und nicht allein bei einer Entscheidung über die Zulässigkeit einer Nutzungsänderung zu berücksichtigen sind.

9

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 14 Abs. 1 Satz 1, § 20 Abs. 3 und § 13 Abs. 1 Satz 1 GKG (vgl. Thür. OVG, Beschl. v. 29.11.1999 - 1 EO 658/99 - NVwZ-RR 2000, 578; Sächs. OVG, Beschl. v. 07.01.2004 - 1 E 179/03 - Juris).

10

Der Beschluss ist unanfechtbar.