Amtsgericht Halle (Saale) (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-07-10, Aktenzeichen 120 C 206/18
ECLI:DE:AGHALLE:2018:0710.120C206.18.00

Tenor

1. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft H.-Straße 12a in ... Halle vom 20.12.2017 zu TOP 11 a) über die Genehmigung der Abrechnung des Baukontos wird insoweit für ungültig erklärt, als ein Betrag von 11.000 € der Wohneinheit 05 zum Soll gestellt wird und der Wohneinheit 06 als Haben ausgewiesen ist.

2. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft H.-Straße 12a in ... Halle vom 20.12.2017 zu TOP 11 b) zur Verpflichtung der Zahlung der Klägerin von 11.000 € bis zum 31.01.2018 auf das Baukonto sowie die Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft nach Zahlungseingang diesen Betrag an den Eigentümer der Wohneinheit 06 (P.) auszukehren und dass die Klägerin die Wohnungseigentümergemeinschaft von Gerichts- und Anwaltskosten bis zu einem Gegenstandswert von 11.000 € freistellt, wird für ungültig erklärt.

3. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

4. Das Urteil ist im Kostenausspruch vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Beschluss

Der Gebührenstreitwert wird auf 11.000 € festgesetzt.

Tatbestand

1

Die Parteien bilden gemeinsam die Wohnungseigentümergemeinschaft H.-Straße 12a in Halle (Teilungserklärung vom 01.06.2010; Bl. 57-87 der Akte). Die Gemeinschaft wird von der Beigeladenen verwaltet.

2

Die Klägerin erwarb die Wohneinheit 05 innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft. Anschließend wurde die Wohneinheit 06 verkauft. Zwischen dem Verkäufer beider Wohneinheiten und der Klägerin sowie dem Käufer der Wohneinheit 06 gab es jeweils weitere Abreden. Hiernach sollte für die Sanierung am Gemeinschaftseigentum jeder Teileigentümer grundsätzlich 30.000 € als Sonderumlage zahlen. Von diesem Betrag sollte die Klägerin nur 19.000 € einlegen. Die weiteren 11.000 € sollten von dem Erwerber der Wohneinheit 06 aufgebracht werden durch Zahlung auf das Notaranderkonto für die Wohneinheit 05 (Bl. 28 sowie 30 der Akte; Bl. 55 der Akte).

3

Auf einer Wohnungseigentümerversammlung vom 09.06.2011 wurde unter TOP 12 ein einstimmiger Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage gefasst (Bl. 154 Rückseite der Akte). Danach sollten insgesamt 180.000 € aufgebracht werden, aufgeteilt nach Wohneinheiten. Für die Klägerin und den Beklagten P. reduzierte sich der Betrag wegen „Nachlass Terrasse" um jeweils 4000 € (Bl. 27, 151 der Akte).

4

Die Klägerin zahlte gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahre 2011 einen Betrag von 26.000 € (4000 € am 15.06.2011; 22.000 € am 11.07.2011; Bl. 104, 106 der Akte). Der Beklagte P. zahlte anschließend (jeweils am 21.12.2011; Bl. 107 der Akte) 30.000 € zuzüglich weiterer 7.000 €.

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Unter dem 19.01.2012 erging ein Umlaufbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (Bl. 120-125 der Akte). Danach sollte je Wohnung wegen einer vorherigen Überzahlung 1000 € aus dem WEG-Baukonto an die jeweiligen Wohnungseigentümer erstattet werden.

6

Vom 19.01.2012 liegt die schriftliche Zustimmungserklärung der Klägerin zu einem Umlaufbeschluss über die Rückzahlung von überzahlten 11.000 € an die Klägerin vor (Bl. 144, 145 der Akte). Gleiches gilt für die nunmehrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (Bl. 159-164 der Akte). Diese Erklärung lagen der Verwalterin bis zum spätestens 31.01.2012 vor. Die Verkündung eines Beschlussergebnisses erfolgte nicht. Am 01.02.2012 zahlte die Wohnungseigentümergemeinschaft 11.000 € an die Klägerin (Bl. 107 der Akte).

7

Der Beklagte P. wurde am 03.02.2012 Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft (Bl. 55 der Akte).

8

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.10.2002 wurde unter TOP 4 ein weiterer Beschluss über die Bildung einer Sonderumlage gefasst (Bl. 156 der Akte). Danach sollten weitere 5000 € je Wohnung aufgebracht werden, insgesamt 30.000 €.

9

Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.07.2014 wurde die Zahlung der 11.000 € an die Klägerin thematisiert (Protokoll Bl. 92 der Akte).

10

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 09.07.2015 wurde unter TOP 14 ein weiterer Beschluss über die Bildung einer Sonderumlage gefasst (Bl. 157 Rückseite der Akte). Danach sollten weitere 360,00 € je Wohneinheit aufgebracht werden, insgesamt 2160,00 €.

11

Vom 07.08.2017 liegt ein Umlaufbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vor (Bl. 112 der Akte). Damit wird der Verwalter beauftragt, „das Baukonto gegenüber jedem Wohnungseigentümer nach Anzahl der Wohnungen abzurechnen“. Weiter heißt es: „Seitens der Eigentümergemeinschaft ist ausdrücklich die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen gemäß Teilungserklärung vom 01.06.2010, UR 0669/10 des Notars Z. i.V.m. dem Nachtrag dieser Teilungserklärung vom 20.04.2011, UR 590/2011 des Notars Z. nicht gewünscht. Auch künftige Sonderumlagen und Abrechnungen, das Baukonto betreffend, sollen nach Anzahl der Wohnungen gebildet bzw. abgerechnet werden“.

12

Am 20.12.2017 führte die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Wohnungseigentümerversammlung durch. Für das Baukonto erstellte die beigeladene Verwalterin eine Übersicht (Bl. 27 der Akte).

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Unter TOP 11 a) wurde folgender Beschluss zur Abstimmung gestellt: „Die WEG genehmigt die Abrechnung des Baukontos“(Bl. 26 der Akte). Dieser Beschluss wurde mehrheitlich genehmigt.

14

Unter TOP 11 b) wurde folgender Beschluss zur Abstimmung gestellt: „Der Saldo der Wohnung Nr. 05 (Wohnungseigentümerin: Frau D.) soll bis zum 31.01.2018 seitens der betreffenden Wohnungseigentümer zu Gunsten des Baukontos ausgeglichen werden. Nach Zahlungseingang erfolgt der Ausgleich an den Eigentümer der Wohnung Nr. 06 (Eigentümer: Herr P.)“ (Bl. 26 der Akte). Auch dieser Beschluss wurde mehrheitlich genehmigt.

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Die Klägerin erhebt für etwaige Rückzahlungsansprüche gegen sie die Einrede der Verjährung (Bl. 5 der Akte).

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Die Klägerin ist der Auffassung, die vom Beklagten P. (weiteren) gezahlten 11.000 € seien auf das Konto der Wohneinheit Nr. 5 zu verbuchen.

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Die Klägerin behauptet, am 19.01.2012 sei ein Umlaufbeschluss über die Rückzahlung der aus ihrer Sicht überzahlten 11.000 € ergangen (Bl. 55 der Akte).

18

Die Klägerin beantragt,

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1. den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.12.2017 zu TOP 11 a) über die Genehmigung der Abrechnung des Baukontos für ungültig zu erklären,

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2. den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.12.2017 zu TOP 11 b) zur Verpflichtung der Zahlung der Klägerin von 11.000 € bis zum 31.01.2018 auf das Baukonto sowie die Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft nach Zahlungseingang diesen Betrag an den Eigentümer der Wohneinheit 06 (P.) auszukehren und dass die Klägerin die Wohnungseigentümergemeinschaft von Gerichts- und Anwaltskosten bis zu einem Gegenstandswert von 11.000 € freistellt, für ungültig zu erklären.

21

Der Beklagte zu 9 beantragt,

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die Klage abzuweisen.

23

Der Beklagte zu 9 steht auf dem Rechtsstandpunkt, etwaige Vereinbarungen zwischen der Klägerin und dem Verkäufer des Objekts seien für die Abrechnung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht von Belang.

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Die Klage ist als Fax am 19.01.2018 Gericht eingegangen (Bl. 1 der Akte). Am 31.01.2018 hat das Gericht den Streitwert vorläufig festgesetzt (Bl. 36 Rückseite der Akte). Die Kostenrechnung ist am 01.02.2018 ergangen (Bl. 36 Rückseite der Akte). Am 12.02.2018 ist der entsprechende Kostenvorschuss eingegangen (Bl. II der Akte). Die Verfügung zur Einleitung des schriftlichen Vorverfahrens ist am 20.02.2018 erlassen und am Tag darauf ausgeführt worden (Bl. 37 der Akte). Die Klagezustellung ist beim ersten Versuch am 23.02.2018 an die Verwalterin fehlgeschlagen (Bl. 43 der Akte), weil in der Klageschrift eine unzutreffende Adresse bezeichnet worden war. Nach Rücklauf der Zustellungsurkunde am 05.03.2018 hat das Gericht am 06.03.2018 diesen Umstand der Klägerseite mitgeteilt (44 der Akte). Am 12.03.2018 hat die Klägerseite die korrekte Adresse mitgeteilt (Bl. 45 der Akte). Anschließend ist am 16.03.2018 (Bl. 48 der Akte) die Zustellung der Klageschrift an die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt.

Entscheidungsgründe

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Die Klage hat Erfolg.

26

1. Das Gericht bezieht den Antrag zu Ziffer 1 allein auf die Zuordnung der 11.000 € (vergleiche Seite 6 der Klageschrift; Bl. 24 der Akte), auch wenn der Wortlaut weiter gefasst ist.

27

2. Die Klageerhebung ist fristgerecht geschehen (§ 46 Abs. 1 S. 2 WEG). Die Klage ist binnen eines Monats nach Beschlussfassung bei Gericht eingegangen.

28

Auf diesen Zeitpunkt wirkt die Zustellung der Klage zurück (§ 167 ZPO). Das Merkmal „demnächst“ (§ 167 ZPO) ist nur erfüllt, wenn sich die der Partei zuzurechnenden Verzögerungen in einem hinnehmbaren Rahmen halten. In der typisierbaren Fallgruppe des nach § 12 Abs. 1 GKG zu leistenden Gerichtskostenvorschusses ist eine hinnehmbare Verzögerung zu bejahen, wenn dieser nach seiner Anforderung innerhalb eines Zeitraums eingezahlt wird, der sich „um zwei Wochen bewegt oder nur geringfügig darüber liegt“ (BGH, Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 154/14 -, Rn. 6, juris).

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Vorliegend sind die in Bezug auf die Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses und die Korrektur der Verwalteradresse eingetretenen Verzögerungen hinnehmbar.

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Der ursprüngliche Vorschuss ist mit Verfügung vom 01.02.2018 angefordert worden. Das Gericht bringt den Zeitraum zur Fertigung, internen Aufgabe zur Post und Versendung mit drei Tagen im Ansatz. Danach ist der Zugang unter Berücksichtigung des dazwischen liegenden Wochenendes am 06.02.2018 erfolgt. Die Anforderung ist zudem (entgegen § 26 Abs. 1 S. 1KostVfG-LSA) nicht an die Partei selbst, sondern über deren Prozessvertreter geschehen. Die damit einhergehende - der Partei nicht zuzurechnende - Verzögerung ist im Allgemeinen mit drei Werktagen zu veranschlagen unter Ausklammerung des Eingangstages und von Wochenendtagen (BGH, Urteil vom 10. Juli 2015 - V ZR 154/14 -, Rn. 8, juris). Danach war der Vorschusseingang am 12.02.2018 rechtzeitig.

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Auch die Reaktion auf die Mitteilung der nicht zustellungsfähigen Adresse (H.-Straße statt C.-Straße) ist binnen einer Frist unter einer Woche und damit in nicht zu beanstandender Weise erfolgt.

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3. Der Beschluss über die Abrechnung des Baukontos entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, soweit es die Zuordnung der streitgegenständlichen 11.000 € betrifft (§ 21 Abs. 4 WEG). Diese sind der Wohnung 05 zuzuschreiben, nicht der Wohneinheit 06.

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Wohl war ein Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Klägerin i.H.v. 26.000 € entstanden (30.000 € - 4000 € Nachlass Terrasse). Das ergibt sich aus dem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 09.06.2011 unter TOP 12. Insgesamt trafen die Wohnungseigentümer dabei eine Regelung über die Erhebung einer Sonderumlage i.H.v. 30.000 € (Wohneinheiten Nr. 1-4) bzw. 26.000 € (Wohneinheiten 5 und 6). Eine Bestätigung für die seinerzeitige übereinstimmende Willensausrichtung der einzelnen Wohnungseigentümer findet sich auch in dem Umlaufbeschluss vom 07.08.2017, der eine Verteilung der Sonderumlage (wenngleich nicht beziffert) nach - wie geschehen - Wohneinheiten vorsieht. Auch der Abschlag von 4000 € für die Wohneinheiten 05 und 06 wegen des „Nachlasses Terrasse“ steht nicht im Streit.

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Allerdings ist dieser Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Klägerin erloschen (§ 362, 366 Abs. 1 BGB). Nach diesen Vorschriften liegt es in der Hand der zahlenden Person, eine Leistungsbestimmung zu treffen. Dies kann auch konkludent erfolgen (§ 133 BGB). Ausgehend davon waren die Zahlungen des Beklagten P. im Dezember 2011 so zu verstehen, dass er (auch) einen Betrag i.H.v. 11.000 € für die Wohneinheit 05 leisten wollte. Das ergibt eine Auslegung der gesamten Umstände, unter denen diese Zahlung erfolgte.

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Zum einen war die Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft i.H.v. 26.000 € gegen die Klägerin noch nicht durch deren eigene Zahlungen erfüllt. Zwar hatte diese (im Juni und Juli 2011) diesen Betrag vollständig überwiesen. Für einen Betrag von 11.000 € trat sie damit indes nur in Vorleistung für den Beklagten P.. Davon gingen alle Beteiligten aus. Das ergibt sich sowohl aus der Einordnung „Erstattung Überzahlung P. wegen Vorstreckung an D.“ (Bl. 107) als auch aus der Fassung des später zur Abstimmung gestellten Umlaufbeschlusses vom 19.01.2012 (Bl. 145 der Akte - unabhängig davon, ob dieser als Beschluss Wirksamkeit entfaltete).

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Vor diesem Hintergrund war die Einzahlung des Beklagten P. am 21.12.2011 i.H.v. 11.000 € über den auf seine Wohneinheit entfallenden Betrag hinaus der Wohneinheit 05 (der Klägerin) zuzurechnen. Von der Höhe her entspricht sie genau dem im Vertrag mit seinem Verkäufer vorgesehenen Betrag. Zu dieser Leistungsbestimmung seitens des Beklagten P. passt auch seine zeitlich kurz darauf abgegebene zustimmende Erklärung (Bl. 160 der Akte) für eine Rückzahlung der 11.000 € an die Klägerin (wiederum unabhängig davon, ob der angestrebte Umlaufbeschluss technisch zustandekam).

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Ob für diese Zahlung durch den Beklagten P. zu Gunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft im Verhältnis zur Klägerin und/oder zu seinem Verkäufer ein tragfähiger Rechtsgrund vorliegt, kann hier dahinstehen. Denn etwaige Rückabwicklungen im Rahmen des Bereicherungsrechts (§ 812 Abs. 1 BGB) haben innerhalb der jeweiligen Leistungsbeziehung zu erfolgen. Die Zahlung der 11.000 € durch den Beklagten P. erfolgte im Hinblick auf seine Abrede mit dem Verkäufer seines Wohnobjektes. Je nach dem Inhalt dieser Vereinbarung mag diese auch einen Vertrag zu Gunsten Dritter (der Klägerin) darstellen. Jedenfalls sind es diese (etwaigen) Leistungsbeziehungen des Beklagten P., in denen ein möglicher Bereicherungsausgleich vorzunehmen wäre.

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4. Dementsprechend ist auch der Beschluss über die Zahlungsverpflichtung der Klägerin (und die nachgängige Auskehrung des Betrages an den Beklagten P.) für ungültig zu erklären.

39

Eine Wohnungseigentümerversammlung ist nicht in der Lage, aus sich heraus Ansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer durch Beschluss zu begründen, die sich nicht bereits aus dem Gesetz oder wirksamen Regelungen der Wohnungseigentümergemeinschaft ergeben. Es ist rechtlich lediglich möglich, Regelungen über die Durchsetzung bereits bestehender Ansprüche zu treffen (sogenannte Vorbereitungsbeschlüsse, BGH, Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09 -, Rn. 6, juris; vergleiche AG Neukölln, Beschluss vom 25. Januar 2005 - 70 II 191/04 WEG -, juris; AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 24. Oktober 2014 - 750 C 24/14 - Rn. 22, juris). Darüber geht der angefochtene Beschluss hinaus. Der Wohnungseigentümergemeinschaft steht - wie vorstehend aufgezeigt - kein Zahlungsanspruch i.H.v. 11.000 € zum Ausgleich des Baukontos gegen die Klägerin zu.

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5. Der Kostenausspruch ergibt sich aus § 91 ZPO. Derjenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in § 709 ZPO. Den Streitwert hat das Gericht festgesetzt nach § 49a Abs. 1 S. 1 und 2 GKG.