Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1995-08-09, Aktenzeichen 19 U 167/93
ECLI:DE:OLGK:1995:0809.19U167.93.00

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T a t b e s t a n d Der Kläger begehrt von der Beklagten
Schadensersatz wegen Schlechterfüllung eines zwischen den Parteien am 13.4.1988 geschlossenen
,Treuhand/Geschäftsbesorgungsvertrages". Darin beauftragte er die
Beklagte mit der Wahrnehmung seiner Interessen im Zusammenhang mit
der Realisierung des ,Bauherrenmodells Seniorenappartements D., A.
-Forst", an dem er sich als Investor beteiligen wollte. Zwischen
den Parteien bestand bei Vertragsschluß die Vorstellung, daß mit
der Wohnanlage Senioren-Appartements errichtet werden sollten. So
war der Investorenprospekt überschrieben mit ,Anspruchsvolle
Seniorenappartements", unter der Rubrik ,Alle Vorteile auf einen
Blick" stand u.a. ,Begehrte Appartementgrößen für Senioren" und
auch in Ziffer 1 des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrages findet sich, wie schon im
Prospekt, der Satz: ,Die Eigentumseinheiten werden nur von Senioren
bewohnt", wobei im Prospekt unter ,Planungsstand" ausgeführt ist, daß die vorliegende
Planung bereits mit den zuständigen Planungsbehörden abgestimmt
sei. Auch im Bauantrag war zunächst vom Neubau von ,Seniorenappartements" die Rede, wie sich auch in
der Baubeginnsanzeige vom 13.3.1990 die Formulierung ,Neubau einer
Wohnanlage mit Altenwohnungen" findet. Die Appartements sollten in
einem dreistöckigen unterkellerten Gebäude liegen, das über einen Aufzug verfügen
sollte. Der Kläger zeichnete die Wohnungseinheit Nr. 12 sowie einen
½ - Anteil an einem KfzFreistellplatz zum kalkulierten
Gesamtaufwand von 95.441,-- DM. Noch vor Beginn der Bauarbeiten
wurde die Zweckbestimmung des Objektes von Senioren- in
Studentenappartements geändert. Dies geschah nach Darstellung der
Beklagten, weil der geplante Aufzug der Stadt A. zu schmal
erschien; sie forderte einen Aufzug, der breit genug für
Liegendtransporte war. Da dies zu einer Verkleinerung der einzelnen
Appartements geführt hätte, habe die planende
Architektengemeinschaft die Entscheidung getroffen, den Aufzug ganz
fallen zu lassen und die Appartements nunmehr zur Vermietung von
Studenten vorzusehen. Der Beklagten war die Umplanung bekannt, der
Kläger wurde hiervon nicht unterrichtet. Das Bauvorhaben ist 1991
fertiggestellt worden, der Kläger erfuhr 1992 von der Änderung der
Zweckbestimmung. Die Wohnung des Klägers ist vermietet. Der Kläger
hat Rückgängigmachung des Erwerbs und Ersatz der ihm durch die
Beteiligung an dem Objekt entstandenen Kosten beantragt, weil er
sich an einem Seniorenwohnheim habe beteiligen wollen, aber nur
einen Anteil an einem Studentenwohnheim erhalten habe. Er hat seine
Gesamtaufwendungen auf 114.171,68 DM beziffert. Der Kläger hat
beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 114.171,68 DM
nebst 4 % Zinsen seit dem 26.1.1993 Zug um Zug gegen Auflassung des
beim Amtsgericht A. im Grundbuch von Forst Blatt 4909 unter lfd.
Nr. 1 eingetragenen 4.081/100.000 Miteigentumsanteils an dem
Grundstück Forst Flur 14, Flurstück 2917-D. verbunden mit dem
Sondereigentum an der Eigentumswohnung Nr. 12, D., A.-Forst zu
zahlen. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen Sie hat
die Ansicht vertreten, sie habe ihre vertraglichen Pflichten nicht
verletzt, sie treffe auch kein Verschulden, da ein früherer Hinweis
auf die Nutzungsänderung nichts geändert hätte; verantwortlich für
die Umplanung seien der beauftragte Architekt und der
Generalunternehmer seien. Auch könne die Wohnung des Klägers
durchaus an Senioren vermietet werden. Wegen der weiteren
Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf
den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Das
Landgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat hierzu ausgeführt,
die Beklagte hafte wegen positiver Vertragsverletzung, weil sie die
Nutzungsänderung veranlaßt oder zumindest den Kläger über die
Änderung nicht informiert habe und ihm so die Möglichkeit verwehrt
habe, von dem Projekt Abstand zu nehmen. Wegen der weiteren
Begründung wird auch insoweit auf den Inhalt der angefochtenen
Entscheidung verwiesen. Mit der form- und fristgerecht eingelegten
und auch rechtzeitig begründeten Berufung macht die Beklagte
geltend: Die verspätete Aufklärung sei nicht kausal für die
Beteiligung geworden, deren Rückabwicklung der Kläger begehre, weil
der Kläger bereits seit zwei Jahren bindend an dem Bauherrenmodell
beteiligt gewesen sei, als sich die Notwendigkeit der
Nutzungsänderung herausgestellt habe. Der Kläger habe die Beklagte
beauftragt, in bei der Abwicklung seiner Beteiligung an dem
Bauherrenmodell als Treuhänder zu vertreten. Diesen Aufgabe,
insbesondere des Grundstückskaufvertrages, des
Architektenvertrages, des Bauvertrages und diverser
Garantieverträge, habe die Beklagte vertragsgemäß erfüllt; eigene
Leistungspflichten habe sie nicht übernommen. Der Kläger habe auch
von der Planungsänderung profitiert, da die Fläche seiner Einheit
um 3 % zugenommen, er darüber hinaus Baukosten erspart habe und
statt 12,50 DM/m2 nun 14,-- DM/m2 erhalte, noch dazu für eine
vergrößerte Fläche. Sein Ziel einer lukrativen Geldanlage habe er
durch den Bau der geplanten Appartements erreicht. In A. als
Studentenstadt würden Studentenappartements wertmäßig sogar höher
eingeschätzt als Seniorenappartements. Die Wohnungen könnten auch
an Senioren vermietet werden. Die von der Stadt A. damals
vertretene Ansicht, es bedürfe eines breiteren Aufzugs, habe sich
zudem als unzutreffend herausgestellt. Die Beklagte beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen;
ihr zu gestatten, Sicherheiten auch durch Bürgschaften einer als
Zoll- und Steuerbürgin zugelassenen Bank erbringen zu können. Der
Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, 1. den Kläger
gegenüber der Bayerischen Hypothekenbank bezüglich der
Hauptforderung des Kontos Nr. 2002892688-001 in Höhe von 95.441,00
DM freizustellen Zug um Zug gegen Abschluß eines notariellen
Vertrages durch den Kläger, gerichtet auf die Übertragung des
Eigentums und Erklärung der Auflassung an die Beklagte oder eine
dritte Person betreffend das Wohnungseigentum im Objekt D.,
A.-Forst, eingetragen beim Amtsgericht A. im Grundbuch von Forst,
Blatt 4909 unter der laufenden Nummer 1, 4.081/1000
Miteigentumsanteils an dem Grundstück Forst, Flur 14, Flurstück
2917 D. verbunden mit dem Sondereigentum an der Eigentumswohnung
Nr. 12 D., A.-Forst, derzeit belastet mit 95.441,00 DM in Abteilung
III, 2. den Kläger von allen Kosten im Zusammenhang mit der
Übertragung des in Ziffer 1 genannten Eigentums freizustellen, 3.
an den Kläger weitere 19.730,68 DM nebst 4 % Zinsen seit dem
26.1.1993 zu zahlen, hilfsweise, ihm zu gestatten, Sicherheiten
auch durch Bürgschaften einer deutschen Großbank, einer
öffentlichen Sparkasse oder einer Raiffeisenbank erbringen zu
können. Er verteidigt die angefochtene Entscheidung und ist der
Ansicht, die Beklagte habe ihm die Errichtung eines Appartements in
einer Seniorenwohnanlage geschuldet; sie sei das Bindeglied
zwischen ihm als Investor und den ausführenden Planungs- und
Bauunternehmen gewesen. Jedenfalls ergebe sich ihre Haftung daraus,
daß die Beklagte einen unzureichenden Architektenvertrag
abgeschlossen, gegen die Bauauflagen für eine Seniorenwohnanlage
keinen Widerspruch erhoben und die vom Kläger eingezahlten Mittel
vertragswidrig ausgezahlt habe. Ihr sei nicht die Befugnis
eingeräumt gewesen, bei Änderung der Nutzungsart einen Ausgleich
durch andere Maßnahmen vorzunehmen. Die von ihr behaupteten
Vorteile lägen nicht vor. Sein, des Klägers, Appartement sei durch
die Umplanung nicht vergrößert worden. Die auf 14,-- DM/m2 erhöhte
Miete sei allein darauf zurückzuführen, daß die Wohnanlage erst
zwei Jahre später fertiggestellt worden sei; sie beruhe allein auf
dem zwischenzeitlich angestiegenen Mietniveau. Es beständen auch
gravierende Unterschiede zwischen einem Studenten- und einem
Seniorenwohnheim. Das völlige Fehlen eines Aufzugs mache es zudem
unmöglich, daß Senioren im ersten Obergeschoß, in dem sein
Appartement liege, wohnten, jedenfalls brächte es damit weniger
Miete. Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagte habe ihre
vertraglichen Pflichten schlecht erfüllt; die unterlassene
Information, die es ihm verwehrt habe, über die Umplanung zu
entscheiden, sei kausal dafür, daß er nunmehr Eigentümer eines
Studenten- und nicht eines Seniorenappartements sei. Die Investoren
hätten sich zu eines Gesellschaft bürgerlichen Rechts zur
Errichtung einer Seniorenwohnanlage zusammengeschlossen gehabt; die
Beklagte sei verpflichtet gewesen, Änderungen des
Gesellschaftszwecks auf einer Gesellschafterversammlung beschließen
zu lassen. In diesem Fall wäre es dem Kläger möglich gewesen, gegen
eine Umfunktionierung zu stimmen und notfalls die Auflösung der
Gesellschaft oder sein Ausscheiden zu erreichen. Auch bei
Begründung des Wohnungseigentums durch not. Vertrag vom 13.2.1992
habe die Beklagte ihn nicht von der Änderung in Kenntnis gesetzt.
Zu diesem Zeitpunkt wäre es ihm ebenfalls noch möglich gewesen,
sich wegen Zweckverfehlung vom Vertrag zu lösen. Sein Schaden liege
in der Zahlung der Bausumme, den Zinszahlungen und sonstigen
Nebenkosten. Nachdem die Beklagte die Schadensberechnung des
Klägers in mehreren Punkten beanstandet und insbesondere darauf
verwiesen hat, daß der Kläger sich auch die Steuerersparnisse als
Vorteil anrechnen lassen müsse, hat der Kläger seinen Schaden wie
folgt neu berechnet:

2

Posten Jahr Summe Endbetrag

3

Darlehen

4

95.400,00

5

Eigenkapital

6

9.540,00

7

Zinsen 1991 3.186,36

8

1992 6.868,80

9

1993 6.868,80

10

1994 6.868,80

11

1995 3.434,40 27.227,16

12

Nachfinanzier ung

13

4.116,35

14

Courtage

15

3.264,00

16

Gerichtskasse

17

199,90

18

Notarkosten

19

323,86

20

Betriebskoste n 1991 274,34

21

1992 525,52

22

1993 558,22

23

1994 450,00

24

1995 225,00

25

Prozeßkosten

26

1.236,83

27

Unkosten

28

750,00

29

Nachteile

30

144.091,18

31

Mieten 1991 1.100,00

32

1992 3.468,00

33

1993 3.468,00

34

1994 3.468,00

35

1995 1.734,00 - 13.238,00

36

Steuervorteil e 19881994

37

- 16.676,14

38

Vorteile insgesamt

39

- 29.914,14

40

Endsumme

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114.177,04 DM

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Wegen der Einzelheiten wird auf die Ausführungen des Klägers Bl.
455 - 459 d.A. verwiesen. Die Beklagte bestreitet die Höhe der vom
Kläger angesetzten Zinszahlungen, die Betriebskosten und die
Mieteinnahmen mit Nichtwissen und hält seine Schadensberechnung für
unvollständig. Fahrt und Übernachtungskosten für
Eigentümerversammlungen seien nicht angefallen, weil sich der
Kläger habe vertreten lassen. Prozeßkosten könne der Kläger nicht
erstattet verlangen, weil er eigenmächtig süddeutsche und A.er
Kollegen eingeschaltet habe, obwohl allen Bauherrn von der
Beklagten zugesichert worden sei, daß sie von sich aus
Prozeßbevollmächtigte für die Anleger stelle und bezahle; dies sei
auch geschehen, diese hätten bereits im Vorfeld den später nur noch
protokollierten Vergleich ausgehandelt. Der Kläger hat hierauf
repliziert und eine Bescheinigung der Hypobank über die
Kreditzinsen für 1994 vorgelegt. Insoweit wird auf seine
Ausführungen Bl. 476 - 479 d.A. verwiesen. Wegen der weiteren
Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf die Schriftsätze der
Parteien nebst den überreichten Unterlagen Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e Die zulässige Berufung der
Beklagten hat keinen Erfolg. Zutreffend hat das Landgericht
festgestellt, daß die Beklagte den zwischen den Parteien
geschlossenen Geschäftsbesorgungs-/Treuhandvertrag schlecht erfüllt
hat, weil sie den Kläger nicht in Kenntnis davon gesetzt hat, daß
das von ihr mit ,anspruchsvolle Seniorenappartements" beworbenen
Bauherrenmodell schon vor Baubeginn in ,Studentenappartements"
umfunktioniert werden sollte und worden ist. Sie ist deshalb aus
dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung

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verpflichtet, dem Kläger den hierdurch entstandenen Schaden zu
ersetzen. Dem Treuhänder im Bauherrenmodell, und als solcher
fungierte die Beklagte, obliegen in der Regel umfangreiche
Vertragsppflichten gegenüber dem Betreuten, er ist Sachwalter des
Bauherrn und steht in dessen Lager. Nach der ständigen
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist er verpflichtet, die
Interessen der Erwerber gewissenhaft zu wahren. Vor allem während
der Bauphase treffen ihn

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umfangreiche Beratungs-, Aufklärungs- und Hinweispflichten. So
gehört es zu den Pflichten des Treuhänders, den Bauherrn
rechtzeitig über nachteilige Entwicklungen des Bauvorhabens zu
unterrichten, insbesondere über Schwierigkeiten, es wie geplant zu
errichten ((Werner/Pastor, Der Bauprozeß, 7. Aufl., Rn 1339 mit
zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen). Dem hat die Beklagte nicht
genügt. Denn sie hätte, als die Baugenehmigungsbehörde die
Zweckbestimmung als Seniorenwohnheim mit der Begründung nicht
billigen wollte, der vorgesehene Aufzug sei zu klein, den Kläger
hiervon unverzüglich unterrichten und eine
Gesellschafterversammlung nach § 6 des Gesellschaftsvertrages (Bl.
207 d.A.) einberufen müssen, statt ohne Unterrichtung der Bauherrn
einer Umplanung in ein Studentenwohnheim verbunden mit dem Wegfall
des bis dahin vorgesehenen Aufzugs zuzustimmen. In diesem Fall
hätten die Bauherrn selbst darüber entscheiden können, ob sie die
Entscheidung der

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Genehmigungsbehörde akzeptieren oder gegen sie vorgehen wollten,
desweiteren, ob sie sich, falls die Forderung der Behörde rechtens
war, ob sie ihr unter

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Beibehaltung der Zweckbestimmung nachkommen, die Zweckbestimmung
ändern oder aber sich nicht weiter an dem Projekt beteiligen
wollten. Dabei ergibt sich schon aus dem eigenen Vortrag der
Beklagten in der Berufungsbegründung, daß

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sich die Bauherrn mit Erfolg gegen die Auflage der
Genehmigungsbehörde hätten wehren und das Projekt wie geplant
hätten verwirklichen können. Denn sie hat überzeugend dargelegt,
daß nach der BauO NW der Bau von Seniorenappartements in einem
dreistöckigen Gebäude jedenfalls keinen Aufzug voraussetzt, der für
Liegendtransporte geeignet sein muß (Bl. 286 d.A.); der
ursprünglich vorgesehene Aufzug wäre also durchaus ausreichend
gewesen. Die Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf
berufen, die Zweckbestimmung als Studentenappartements sei der als
Seniorenappartements unter Investitionsgesichtspunkten
gleichwertig. Selbst wenn dies der Fall gewesen wäre, entband sie
dies aufgrund des Teuhandvertrages nicht von der Verpflichtung, die
Bauherrn sofort zu unterrichten; diese hatten in ihrer
Anlageentscheidung für ein Seniorenwohnheim optiert, ihnen allein
oblag es, sich evtl. anders zu entscheiden. Davon abgesehen vermag
der Senat die von der Beklagten behauptete Gleichwertigkeit auch
dann nicht zu erkennen, wenn zutrifft, was sie behauptet, daß
nämlich auch jetzt in einen Teil der Appartements auch Senioren
einziehen könnten. Vermietet ist das Objekt der erklärten
Zweckbestimmung entsprechend an Studenten und der Charakter eines
reinen Seniorenwohnheims ist ein anderer als der eines zumindest
auch von Studenten bewohnten Hauses. Das ergibt sich u.a. aus den
unterschiedlichen Vorstellungen dessen, was als ruhestörend
empfunden wird, Verantwortlichkeit für den Zustand der Wohnungen
wird von langfristigen und älteren Mietern sicher anders empfunden
als von nur vorübergehenden, auch die Solvenz der Mieter ist bei
Senioren, die am Ende eines Berufslebens stehen, sicher höher zu
bewerten als bei Studenten, die in der Regel noch über kein eigenes
Einkommen verfügen. Auch ist die Fluktuation in einem von Studenten
bewohnten Haus und damit auch die Gefahr von Mietausfällen
naturgemäß größer als in einem von Senioren bewohnten. Schließlich
dürfte die Entscheidung eines älteren Mieters, ein nicht im
Erdgeschoß gelegenes Appartement wie das des Klägers anzumieten,
auch wesentlich vom Vorhandensein eines Aufzugs bestimmt werden.
Insgesamt stellt sich die Umwandlung der Zweckbestimmung wie auch
der Wegfall des Aufzugs für den Kläger somit auch dann als Mangel
dar, wenn die derzeit erzielten Mieteinnahmen den garantierten
entsprechen. Der Ansicht der Beklagten, die fehlende Unterrichtung
im Jahr 1990 sei nicht kausal geworden, weil der Kläger bereits
1988 die maßgebliche Anlageentscheidung getroffen habe, vermag der
Senat nicht zu folgen. Das Gegenteil ergibt sich schon daraus, daß
die Bauherrn bei rechtzeitiger Unterrichtung der geforderten
Änderung des Aufzugs mit Erfolg hätten widersprechen, das Vorhaben
also wie geplant hätten durchführen können, wie

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sich aus den eigenen Darlegungen der Beklagten ergibt. Deshalb
bedarf die im Ergebnis zu bejahende Frage, ob der Kläger für den
Fall, daß eine Änderung der Zweckbestimmung unumgänglich war, den
Gesellschaftsvertrag nicht nach § 723

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BGB aus wichtigem Grund hätte kündigen und damit aus der
Gesellschaft der Investoren hätte ausscheiden können, keiner
Vertiefung. Die der Beklagten vorwerfbare unterlassene
Unterrichtung des Klägers durch die Beklagte ist somit kausal dafür
geworden, daß er eine ,mangelhafte" Eigentumswohnung erworben hat.
Der hieraus herrührende Schaden sind grundsätzlich die
Verbindlichkeiten, die zu Lasten des Klägers infolge der
Pflichtwidrigkeit der Beklagten begründet worden sind (vgl. BGH NJW
1990, 2464 [2465]. Von ihnen hat die Beklagte den Kläger
freizustellen. Der Kläger hat diese Verbindlichkeiten nunmehr
substantiiert dargelegt und im wesentlichen auch belegt. Das gilt
einmal für die Posten Darlehen, Eigenkapital, Zinsen,
Nachfinanzierung, Courtage und Gerichtskasse, das gilt weiter aber
auch für die Betriebskosten. Insoweit hat der Kläger zu Recht
darauf hingewiesen, daß er bei der Gegenüberstellung von
Mieteinnahmen und Betriebskosten jeweils die volle Beträge
berechnet habe; er habe auf der Haben-Seite die Bruttomieteinnahmen
von mtl. 289,-- DM eingestellt. Aus diesem Grund sind auf der
Soll-Seite auch alle Ausgaben einschließlich der vollen
Betriebskosten zu berücksichtigen. Die Kosten der Rechtsverfolgung
sind mit 1.236,83 DM belegt und gerechtfertigt; auch wenn die
Beklagte zugesagt hatte, einen Anwalt für die Eigentümer auf ihre
Kosten zu stellen, blieb es dem Kläger gestattet, das Verfahren und
seinen Ausgang durch eigene Anwälte überprüfen zu lassen. Der

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Behauptung des Klägers, er sei zwar nicht mehr zu späteren
Eigentümerversammlungen gefahren, wohl aber habe er zwei Fahrten
zur Investorenversammlung unternommen, hat die Beklagte nicht
widersprochen. Angesichts der Entfernung von 350 km für die
einfache Fahrt erscheinen eine

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jeweilige Übernachtung glaubhaft und die insoweit geltend
gemachten Kosten von insgesamt 750,-- DM als angemessen (§ 287
ZPO). Der vom Kläger erlittene Schaden beläuft sich damit -
entsprechend seiner Aufstellung - auf 144.091,18 DM; ihm stehen
anzurechnende Vorteile von 29.914,14 DM gegenüber, so daß ein
Restschaden von 114.177,04 DM verbleibt.

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Er liegt geringfügig über dem vom Landgericht zuerkannten Betrag
von 114.171,68 DM, so daß die Berufung insgesamt erfolglos bleibt.
Von den vom Kläger nicht angegriffenen 114.171,68 DM entfallen
95.441,00 DM auf den Klageantrag zu 1); für den Klageantrag zu 3)
verbleiben somit nur noch 18.730,68 DM und nicht, wie vom Kläger
beantragt, 19.370,68 DM; insoweit handelt es sich offensichtlich um
ein Schreibversehen. Die Kosten der hiernach erfolglosen Berufung
hat gem. § 97 Abs. 1 ZPO die Beklagte zu tragen. Vorläufig
vollstreckbar ist das Urteil nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Beschwer
für die Beklagte: 120.000,-- DM

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