Landgericht Essen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-08-08, Aktenzeichen 10 S 244/13
ECLI:DE:LGE:2013:0808.10S244.13.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Gründe

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I.

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Die Beklagten sind seit 1999 Mieter einer den Klägern gehörenden, im Haus G-Str. … gelegenen, 158 qm großen Maisonettewohnung, für die eine Nettomiete von 1.380,49 € zuzüglich Nebenkosten vereinbart ist. In der angrenzenden Doppelhaushälfte, G-Str. … wohnt u.a. die 43 jährige Tochter der Kläger, die Zeugin H, in einer 80 qm großen Wohnung, ferner betreibt sie dort in einer weiteren Einheit mit einem Geschäftspartner eine Immobilienfirma.

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Im Jahre 2006 wurde das Haus Nr. … in Wohnungseigentum aufgeteilt. Schon damals wurde den Beklagten die von ihnen bewohnte Wohnung zum Kauf angeboten.

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Im Jahre 2012 wurde eine 100qm große, im Haus Nr. … gelegene Wohnung zum 30.6.2012 frei, die den Beklagten angeboten worden ist. Streit besteht, ob zum Kauf, so die Beklagten bzw. zur Miete, so die Kläger.

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Im Mai wurde die von den Beklagten bewohnte Wohnung von Kaufinteressenten besichtigt. In der Folgezeit wurden mit den Beklagten Kaufvertragsverhandlungen bis zum 20.9.2012 geführt.

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Am 23.10.2012 kündigten die Kläger die Wohnung wegen Eigenbedarfs zum 31.7.2013, mit der Begründung, ihre Tochter beabsichtigte mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsam Hausstand zu gründen, Blatt 13 ff.

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Die Beklagten widersprachen mit Schreiben vom 2.11.2012.

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Nach ihrer Ansicht ist die Kündigung vorgeschoben, um die Kündigungssperre des § 577 a BGB zu umgehen. Eigentliches Ziel der Kläger sei der Verkauf der Wohnung.

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Wegen des Tatbestands im Übrigen wird auf die Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen, § 540 ZPO.

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Das Amtsgericht hat die Zeugin H vernommen Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 22.4.2013 haben die Beklagten erstmals den Zeugen L dafür benannt, dass dieser nicht beabsichtige, mit der Tochter der Kläger zusammenzuziehen.

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Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Der Amtsrichter war aufgrund des Beweisergebnisses davon überzeugt, dass die Kläger die Wohnung ihrer Tochter überlassen wollen sowie, dass jene gewillt ist, dort mit ihrem Lebensgefährten einzuziehen. Der Schriftsatz der Beklagten vom 22.4.2013 ist deshalb nicht zum Anlass genommen worden, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen, weil die Beklagten hiermit erstmals bestritten hätten, dass die Tochter der Kläger und der Zeuge H ein Paar seien.

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Die Beklagten haben Berufung eingelegt. Sie wiederholen und vertiefen ihren Vortrag dazu, weshalb die Kündigung nur vorgeschoben ist, um die Wohnung zu verkaufen.

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Sie verweisen zudem darauf, dass der beklagte Ehemann zwischenzeitlich an Darmkrebs erkrankt sei. Da die Therapie in einem unweit von der Wohnung gelegenen Krankenhaus durchgeführt werde, sei man auf den weiteren Verbleib angewiesen.

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Mit Schreiben vom 16.7.2013 haben die Kläger erneut eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, mit welcher wiederum geltend gemacht worden ist, die von den Beklagten angemietete Wohnung werde für die Tochter der Kläger und deren Lebensgefährten L benötigt, die einem gemeinsamen Hausstand begründen wollen.

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II.

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Die gemäß §§ 511 ff ZPO zulässige und auch im Übrigen statthafte Berufung der Beklagten ist begründet.

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Die Beklagten sind nicht gemäß § 546 BGB zur Räumung der im Hause G-Str. … in Essen angemieteten Wohnung verpflichtet. Die mit Schreiben der Kläger vom 23.10.2012 ausgesprochene, auf Eigenbedarf zu Gunsten der Tochter der Kläger und deren Lebensgefährten gestützte Kündigung, § 573 II Nr. 2 BGB, ist bereits aus formellen Gründen unwirksam, so dass infolge dessen der bestehende Mietvertrag nicht wirksam beendet worden ist.

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Gemäß § 573 III BGB hat der Vermieter die Kündigung zu begründen. Die hier gegenständliche Begründung genügt den dabei zu beachtenden Anforderungen deshalb nicht, weil der Lebensgefährte der Tochter der Klägerin, der gemeinsam mit ihr die von den Beklagten bewohnte Wohnung beziehen soll, nicht namentlich benannt worden ist. Unter Berücksichtigung der konkreten Umstände der vorliegenden Fallgestaltung war das aber erforderlich.

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Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts – Beschluss vom 3.2.2003 – AZ. 1 BvR 619/02 – haben die Zivilgerichte bei der Prüfung, ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs formell wirksam ist, den Einfluss des Art. 14 I Satz 1 GG und den damit eng verzahnten Anspruch auf Gewährung eines effektiven Rechtsschutzes zu beachten. Damit ist es nicht vereinbar, wenn die Gerichte die Anforderungen an die in § 564 b III BGB a.F., jetzt § 573 III BGB n.F., niedergelegte Begründungspflicht in einer Weise überspannen, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen unzumutbar erschwert. Das ist dann der Fall, wenn das Gericht vom Vermieter Angaben verlangt, die über das anerkennenswerte Informationsbedürfnis des Mieters hinausgehen. Zweck des § 564b III BGB a.F. bzw. § 573 III BGB n.F. ist es nämlich, dass der Mieter nämlich zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangt und so in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Dazu genügt im Falle einer Eigenbedarfskündigung einerseits nicht, dass der Vermieter lediglich den Gesetzestext des § 564 b II Nr.2 BGB a.F. bzw. § 573 II Nr. 2 BGB n.F. wiedergibt. Andererseits ist es nicht erforderlich, dass bereits das Kündigungsschreiben die gerichtliche Feststellung erlaubt, dass die Kündigungsvoraussetzungen vorliegen.

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Nach der zuvor zitierten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist im Kündigungsschreiben die namentliche Benennung der Personen, für die der Bedarf geltend gemacht wird, nicht notwendig, wenn sie durch eine allgemeine Bezeichnung identifizierbar sind und ihre Zugehörigkeit zu dem berechtigten Personenkreis feststellbar ist.

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In dem zu entscheidenden Fall hatte die Vermieterin ihren Lebensgefährten, mit dem sie die von dem Mieter bewohnte Wohnung beziehen wollte, ebenfalls nicht namentlich im Kündigungsschreiben benannt. Nach den dort getroffenen Feststellungen bewohnte die Vermieterin aber seit Jahren mit ihrem Lebensgefährten in demselben Haus getrennte Wohnungen, wobei dessen Name an der Tür der von ihm bewohnten Räumlichkeit stand.

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Das Bundesverfassungsgericht war daher davon ausgegangen, dass jener für die dortige Mieterin ohne weiteres identifizierbar war.

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Dem ist die vorliegende Fallgestaltung nicht vergleichbar. Für die Beklagten war zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs der Lebensgefährte der Tochter der Klägerin, mit dem sie beabsichtigt, die hier in Rede stehende Wohnung zu beziehen, in keiner Weise identifizierbar. Anschaulich belegt wird das u.a. dadurch, dass sie mit der Klageerwiderung Überlegungen dazu angestellt haben, ob es sich dabei um den Geschäftspartner H1 der Tochter der Kläger handelt, was sie dann aber zugleich mit Nichtwissen bestritten haben.

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Da sich der angemeldete Eigenbedarf daraus herleitet, dass die im Nachbarhaus lebende Tochter einen gemeinsamen Hausstand mit einem den Beklagten unbekannten Lebensgefährten zu gründen gedenkt, konnten die Beklagten ohne, dass ihnen Anhaltspunkte zu dessen Identität mitgeteilt worden sind, nach Erhalt der Kündigung – auf diesen Zeitpunkt kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts entscheidend an - keine Klarheit über ihre Rechtsposition gewinnen, insbesondere war keine Einschätzung dahin möglich, ob eine solche Person überhaupt existierte.

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Soweit im Kündigungsschreiben der Kläger vom 23.10.2012 auch ausgeführt worden ist, sowohl die Zeugin H als auch die Kläger wünschten eine geringe räumliche Trennung, ergibt des Auslegung dessen vor dem Hintergrund des Anschreibens vom 23.10.2012 im Übrigen, dass dieser Wunsch in untrennbarem Zusammenhang mit der Absicht der Zeugin H steht, mit dem Zeugen L einen gemeinsamen Hausstand zu gründen.

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Bezogen auf die mit der Berufungserwiderung erneut – und zwar nur höchst vorsorglich - erklärte Eigenbedarfskündigung fehlt es bisher an einem entsprechenden Hilfsantrag. Da es sich um eine auf künftige Räumung gerichtete Klage handelt, wäre in dem auf Räumung gerichteten Antrag, der Zeitpunkt aufzunehmen, zu dem die Herausgabe und Räumung zu erfolgen hat (Hannemann, Mietrecht, § 38 Rdn. 11).

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Die Nebenentscheidungen sind gemäß §§ 708 Nr.10, 711, 713 ZPO gerechtfertigt.