Amtsgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-04-27, Aktenzeichen 27 C 8/12
ECLI:DE:AGBN:2012:0427.27C8.12.00

Tenor

1.

Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.Dezember 2011 zu TOP 5 wird für ungültig erklärt, soweit der Klägerin die aus dem Austausch der Fenster resultierenden Folgekosten, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Austausch der Fenster stehen (z. B. Schimmelbildung) auferlegt werden. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 64 % und die Beklagten 36 %.

3.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, falls die jeweils andere Partei nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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T a t b e s t a n d :

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Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung in der Anlage N2-Weg ## a in ####1 C. Bei den Beklagten handelt es sich um sämtliche übrigen Eigentümer. Auf der Eigentümerversammlung am 12. Dezember 2011 wurde unter TOP 5 Erneuerung Fenster und Terrassentür Wohnung 001 M folgender Beschluss gefasst:

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Die Wohnungseigentümer beschließen den Austausch der Fenster der Wohnung 001 - Eigentümerin M - ausgenommen das Fenster der Gästetoilette, des Bades, die Fenster des Wintergartens und der Giebelwand. Der Verwalter wird bevollmächtigt, den Auftrag auf der Grundlage des Angebots der Firma M2 i.H.v. 7.082,88 € zu vergeben. Diese Zustimmung erfolgt in Abhängigkeit der Kostenregelung wie folgt: In Abweichung der gesetzlichen Regelung, dass die Kosten nach MEA abgerechnet werden können, beschließen die Wohnungseigentümer, dass die Kosten für den Austausch der Fenster dieser Wohnung für diesen Einzelfall als gesetzliche Ausnahme und die daraus resultierenden Folgekosten, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Austausch der Fenster stehen (z.B. Schimmelbildung), die Wohnungseigentümerin der Wohnung 001 - Frau N1 M - zu tragen hat. Nicht in die Kostenverteilung einbezogen werden demnach die Wohnungseigentümer der Wohnungen 002 - 004. Im Übrigen erfolgt die Kostenverteilung nach Wohnungseigentumseinheiten, also nur für die Wohnung 001. Die Verwaltung wird angewiesen, dafür Sorge zu tragen, dass die Arbeiten spätestens bis zum 30.06.2011 abgeschlossen sind.

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Darüber hinaus wurde zur Finanzierung der Maßnahme eine Sonderumlage i.H.v. 7.082,88 € beschlossen, die die Klägerin zu tragen haben sollte.

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In dem Verfahren des Amtsgerichts Bonn zu dem Aktenzeichen 27 C 218/08 waren die Beklagten verurteilt worden, dem Antrag der Klägerin auf Erneuerung der Fenster und der Terrassentür in ihrer Wohnung, ausgenommen die Fenster der Gästetoilette, des Bades, dem Wintergarten und der Giebelwand zuzustimmen. Das Amtsgericht hatte in diesem Verfahren ein Gutachten des Sachverständigen Dipl.Ing. C2 eingeholt. Der Sachverständige kam in seinem schriftlichen Gutachten vom 18.10.2010 zum Ergebnis, dass die Fenster in der Wohnung der Klägerin nur eingeschränkt hinreichend dicht zu bekommen seien. Da die Fenster teilweise etwas verzogen seien, sei es zweifelhaft, ob der Einbau von Dichtlippen erfolgversprechend sei. Unter wirtschaftlichen Aspekten sei eher anzuraten die Fenster zu erneuern.

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Die Klägerin ist der Ansicht, dass ein Einladungsmangel vorliege. In der Einladung vom 21. November 2011 und auch in der korrigierten Fassung sei kein Hinweis darauf enthalten, dass auch über eine abweichende Kostenverteilung gem. § 16 Abs. 4 WEG entschieden werden solle. Es habe auch keine Beschlusskompetenz bestanden, da die Erneuerung der Fenster bereits Gegenstand des Verfahrens 27 C 218/08 gewesen sei und die Entscheidung des Gerichts gem. § 894 ZPO die Verurteilung zur Zustimmung ersetzt habe. Es hätte deshalb keine Einschränkung dahingehend erfolgen dürfen, dass die Zustimmung zum Austausch der Fenster an die Kostenverteilung gebunden werde. Der Beschluss missachte insoweit die Rechtskraft der amtsgerichtlichen Entscheidung. Gem. § 139 BGB sei der gesamte Beschluss deshalb nichtig. Der Beschluss sei auch ungültig, da der Klägerin die Folgekosten in unabsehbarem Ausmaß und für unbestimmte Zeit aufgebürdet würden und zwar nicht nur an ihren Fenstern. Dieses Verlangen sei rechtsmissbräuchlich. Die Beklagten überschritten ihren Gestaltungsspielraum. Die Klägerin habe einen Anspruch auf Fenster von heutigem Standard. Sie könne keine Fenster mehr aus dem Baujahr 1967 einsetzen. Es gäbe keinen sachlichen Grund, ihr deswegen unabsehbare Folgekosten aufzuerlegen. Da die Beklagten die Zustimmung in Abhängigkeit von der Übernahme der Folgekosten geben würden, sei der Beschluss insgesamt ungültig. Die Eigentümer hätten keine Beschlusskompetenz für eine Kostenverteilung für zukünftige Maßnahmen, solange Art und Umfang der künftigen Maßnahme im Zeitpunkt der Beschlussfassung noch nicht erkennbar seien. Der Beschluss sei außerdem willkürlich, da nur der Klägerin die Erneuerung ihrer Fenster aufgegeben werde, obwohl, wie der Antrag von Frau U zu TOP 6 zeige, noch weitere Fenster und Türen erneuerungsbedürftig seien. Die Anweisung an den Verwalter, die Sache vor Ablauf der Anfechtungsfrist in Auftrag zu geben, sei ein Eingriff in den Kernbereich des Mitgliedsrechts. Jeder Wohnungseigentümer habe Anspruch auf Einhalt der Rechtsmittelfrist.

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Die Klägerin beantragt,

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den unter TOP 5 gefassten Beschluss zur Erneuerung der Fenster und

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Terrassentür der Wohnung der Klägerin ausgenommen das Fenster der

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Gästetoilette, des Bades, die Fenster des Wintergartens und der

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Giebelwand, für ungültig zu erklären.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten sind der Ansicht, dass kein Einladungsmangel vorliege. Das auch über die Finanzierung zu beschließen sei, stelle die Klägerin selbst nicht in Abrede, auch wenn sie eine anderweitige Finanzierungsentscheidung der Eigentümer gewünscht hätte. Der Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Es sei auch sachgerecht der Klägerin die Kosten gem. § 16 Abs. 4 WEG aufzuerlegen. Es handele sich um eine Einzelfallentscheidung. Soweit bereits Fenster und Türelemente in den einzelnen Wohnungen ausgetauscht worden seien, sei diese stets auf Kosten des jeweiligen Eigentümers erfolgt. Der Antrag von Frau U wurde auf ihren Wunsch zurückgestellt. Die Erhebung der Sonderumlage sei ebenfalls korrekt gewesen. Es sei in dem Beschluss klargestellt worden, dass die Folgekosten in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Austausch der Fenster stehen müssten. Der Verwalter sei angewiesen worden, den Auftrag unverzüglich zu vergeben, da Eile geboten gewesen sei.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist zulässig und in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

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Im Übrigen ist die Klage unbegründet.

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Die Anfechtungsklage ging am 11.Januar 2012 und damit binnen Monatsfrist bei Gericht ein. Nach Ansicht des Gerichts liegt kein Einladungsmangel vor. Die Ankündigung des Gegenstands der Beschlussfassung ist ausreichend. Ein Miteigentümer muss damit rechnen, dass dann auch über die Kostenverteilung besonders Beschluss gefasst wird. Das Gesetz sieht eine solche Beschlussfassung in § 16 Abs. 4 WEG ausdrücklich vor (so auch Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 2. Auflage, Rd.Nr. 488, Seite 108). Die Beschlusskompetenz ist gegeben. Durch das Urteil des Amtsgerichts Bonn im Verfahren 27 C 218/08 wurde nur der Beschluss ersetzt, die Fenster zu erneuern. Über die konkrete Auftragserteilung musste weiterhin durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung entschieden werden. Das Gericht hat dazu keine Entscheidung getroffen und konnte dies auch nicht. Es liegt im Ermessen der Eigentümerversammlung, zu entscheiden, an wen der Auftrag erteilt wird. Der Beschluss zu TOP 5 ist auch nicht deshalb insgesamt unwirksam, weil erklärt wird, dass die Zustimmung in Abhängigkeit der Kostenregelung erfolge. Damit war keine Bedingung im Rechtssinne gemeint. Die Gemeinschaft hat in dem Beschluss zum einen konkret einen Auftrag vergeben und zum anderen eine Regelung der Kosten getroffen. Eine innere Verknüpfung im Sinne einer Bedingung lässt sich dem übrigen Wortlaut des Beschlusses nicht entnehmen. Die Eigentümer konnten über alle Fragen gleichzeitig entscheiden. Eine Bedingung in dem Sinne, dass die eine Regelung nur gelten sollte, wenn die andere Regelung gefasst wird, machte keinen Sinn. Dass die Eigentümer die Rechtskraft des Urteils im Verfahren 27 C 218/08 hätten unterlaufen wollen, lässt sich dem Beschluss nicht entnehmen. Dies wäre rechtlich auch nicht möglich.

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Es war auch zulässig, gem. § 16 Abs. 4 WEG die Kosten für den Austausch der Fenster der Klägerin aufzuerlegen. Die Zustimmung wurde von 743 Miteigentumsanteilen, also klar mehr als der Hälfte erteilt. Es ist davon auszugehen, dass die Gegenstimmen Anteile von der Klägerin stammen, so dass auch eine Mehrheit von 3/4 der Wohnungseigentümer für diesen Beschluss stimmte. Da der Gebrauch der Fenster ausschließlich der Klägerin und ihrer Familie zusteht, war die abweichende Regelung der Kosten sachgerecht.

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Der Beschluss ist weiterhin nicht deshalb unwirksam, weil der Verwalter angewiesen wurde, dafür Sorge zu tragen, dass die Arbeiten bis zum 30. Juni abgeschlossen sind. Grundsätzlich haben Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung keine aufschiebende Wirkung. Sie sind demnach von der Verwaltung sofort umzusetzen. Das die Verwaltung entsprechend dieser gesetzlichen Regelung angewiesen wurde, tätig zu werden, führt deshalb nicht zur Ungültigkeit des Beschlusses.

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Der Beschluss ist jedoch hinsichtlich der Regelung der Folgekosten ungültig. Hier handelte es sich um eine modernisierende Instandsetzung. Die Fenster in der Wohnung der Klägerin waren defekt und mussten ausgetauscht werden. Es handelte sich nicht um bauliche Veränderungen, die die Klägerin ohne Not gewünscht hat. Es ist nicht sachgerecht, einen Wohnungseigentümer mit sämtlichen Folgekosten einer Instandsetzungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum zu belasten. Nach dem hier gefassten Beschluss müsste die Klägerin sogar die Kosten der Beseitigung von Mängeln der Werkleistung der durch die Gemeinschaft beauftragten Firma tragen. Dies ist durch die Regelung in § 16 Abs. 4 WEG nicht mehr gedeckt.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Der Streitwert beträgt hinsichtlich der Regelung bezüglich des Austausches der Fenster und der Auferlegung der Kosten aus dem Kostenvoranschlag 7.082 EUR und hinsichtlich der Auferlegung der Folgekosten 4.000,00 EUR.