Oberlandesgericht Celle ()
Urteil vom 2000-04-19, Aktenzeichen 3 U 47/99

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 5. Februar 1999 verkündete Schlussurteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Hannover teilweise abgeändert. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger weitere 55.000 DM zuzüglich 7,4 % Zinsen seit dem 27. Oktober 1994 zu zahlen.

Die weiter gehende Berufung des Klägers wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 78 %, die Beklagten als Gesamtschuldner 22 %.

Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird gestattet, die Vollstreckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 140.000 DM, dem Kläger, die der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 50.000 DM abzuwenden, soweit nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Sicherheit ist auch die selbstschuldnerische, unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und schriftliche Bürgschaft einer Bank mit Sitz in der Bundesrepublik Deutschland die einem anerkannten Einlagensicherheitsfonds angehört, oder einer öffentlichen Spar- oder Darlehenskasse.

Beschwer für den Kläger: 256.613 DM

Beschwer für die Beklagten: 55.000 DM.

Tatbestand

1

Der Beklagte zu 2 beurkundete als Notarvertreter des Beklagten zu 1 am 21. März 1983 zu dessen UR-Rolle Nr. 276/83 die Änderung einer Teilungserklärung, mit der die Eheleute ... ihren Grundbesitz in der ... in ... in Wohnungseigentum aufgeteilt hatten. Nach dem Inhalt der Änderungserklärung sollte dem jeweiligen Eigentümer der im vierten Obergeschoss des Hauses Nr. 13 a gelegenen Wohnung das Sondernutzungsrecht am gesamten Dachboden über beiden Häusern zustehen. Der Kläger hat am gleichen Tag zur UR-Rolle Nr. 277/83 des Beklagten zu 1 die als Nr. 15 bezeichnete Wohnung im vierten Obergeschoss sowie vier weitere Eigentumswohnungen im gleichen Objekt erworben, und zwar nach § 1 des Vertrages die Wohnung Nr. 15 im vierten Obergeschoss verbunden mit dem Sondernutzungsrecht am gesamten Dachboden. Der Ausbau des Dachbodens zu Wohnräumen scheiterte am Widerstand der anderen Miteigentümer. In dem auf Feststellung der Zulässigkeit des Dachausbaus gerichteten Wohnungseigentumsverfahren unterlag der Kläger letztinstanzlich. Er nimmt nunmehr die Beklagten auf Ersatz des Schadens in Anspruch, der daraus besteht, dass die als Sondernutzungsrecht ausgewiesenen Flächen im Dachboden nicht als Wohnungen ausbau- und nutzbar sind.

2

In dem die landgerichtliche Entscheidung abändernden, rechtskräftigen Grund- und Teilurteil des Senats vom 5. Februar 1997 ist die Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt worden. Zugleich sind die Beklagten zur Erstattung der im Wohnungseigentumsverfahren dem Kläger entstandenen Kosten verurteilt worden; im Übrigen ist die Sache wegen des weiter gehenden Schadens zur Sachaufklärung an das Landgericht mit dem Hinweis zurückverwiesen worden, Bezugspunkt für die Bemessung der klägerischen Schadensersatzansprüche könne nur sein, dass der Kläger sein Sondernutzungsrecht nicht durch Ausbau der Dachgeschossflächen ausüben dürfe. Diesen Schaden hat das Landgericht nach Einholung eines Ertragswertgutachtens des Sachverständigen ... vom 15. Oktober 1998 mit 15.000 DM beziffert und die Beklagten zur Zahlung von weiterem Schadensersatz in entsprechender Höhe verurteilt.

3

Mit seiner hiergegen gerichteten Berufung macht der Kläger geltend, die Schadensbemessung müsse sich an dem Verkehrswert einer vergleichbaren Eigentumswohnung orientieren. Er beantragt unter Aufrechterhaltung seines erstinstanzlichen Begehrens,

4

das Schlussurteil des Landgerichts Hannover vom 5. Februar 1999 teilweise abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, über die durch Berufungsurteil des Oberlandesgerichts Celle vom 5. Februar 1997 ausgeurteilten 9.414,98 DM nebst Zinsen und die durch das Schlussurteil vom 5. Februar 1999 ausgeurteilten weiteren 15.000 DM nebst Zinsen hinaus an den Kläger weitere 311.613 DM nebst 7,4 % Zinsen seit dem 27. Oktober 1994 zu zahlen.

5

Die Beklagten beantragen,

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die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

7

Beide Parteien beantragen, Sicherheitsleistung auch in Form einer Bankbürgschaft zuzulassen.

8

Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil.

9

Der Senat hat ein Ergänzungsgutachten des Sachverständigen ... eingeholt, das dieser im Verhandlungstermin am 5. April 2000 erläutert hat.

10

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils, den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze, das Gutachten sowie das Ergänzungsgutachten des Sachverständigen ... sowie die Protokollniederschrift vom 5. April 2000 verwiesen.

Entscheidungsgründe

11

Die Berufung des Klägers ist zulässig; sie hat in der Sache auch teilweise Erfolg. Dem Kläger stehen gegenüber den Beklagten Schadensersatzansprüche in Höhe von weiteren 55.000 DM zu.

I.

12

Es kann dahinstehen, ob - worüber die Parteien im Berufungsrechtszug streiten - das Grundurteil des Senats vom 5. Februar 1997 Bindungswirkung in dem Sinne entfaltet, dass die Ersatzansprüche des Klägers zwingend auf den Fall der Schaffung eines Sondernutzungsrechts beschränkt sind. Weiter gehende Schadensersatzansprüche kann der Kläger jedenfalls deshalb nicht beanspruchen, weil die Amtspflichtverletzung des Beklagten zu 2. (nur) darin besteht, die Nutzung des Dachbodens in Form eines Sondernutzungsrechts durch die von ihm entworfene vertragliche Gestaltung nicht gesichert zu haben. Der an den Beklagten zu 2. im Rahmen der ergänzenden Teilungserklärung erteilte Auftrag ging dahin, ein mit der Wohnung Nr. 15 verbundenes Sondernutzungsrecht für die auszubauenden Dachräume sicher zu stellen. Dies ergibt sich bereits aus der vom seinerzeitigen Eigentümer ... abgegebenen eidesstattlichen Versicherung vom 30. Oktober 1992, in der dieser erklärt hat, er habe bei Vertragsschluss den amtierenden Notar beauftragt, das Recht zum Ausbau des Dachbodens gegenüber den Miteigentümern sicher zu stellen (vgl. Bd. I Bl. 77, 78 d.A.). Dem entsprechend heißt es auch in dem vom Kläger geschlossenen notariellen Kaufvertrag vom 21. März 1983, Gegenstand des Vertrages sei (insoweit) das ideelle Miteigentum an der Wohnung Nr. 15 verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an dem gesamten Dachboden beider Häuser, weshalb der Kläger nach dem mit dem Veräußerer geschlossenen Vertrag nur ein Sondernutzungsrecht erworben hätte. In Ausübung dieser vermeintlichen Rechtsposition hat er im Wohnungseigentumsverfahren die Feststellung begehrt, dass er berechtigt sei, den seiner Wohnung Nr. 15 zur Sondernutzung zugewiesenen Dachboden zu Wohnzwecken auszubauen.

II.

13

Der dem Kläger durch die fehlerhafte Gestaltung des Beklagten zu 2., neben dem der Beklagte zu 1. gemäß § 46 BNotO haftet, entstandene Schaden beläuft sich, soweit hierüber nicht bereits durch das Senatsurteil vom 5. Februar 1997 rechtskräftig entschieden worden ist, auf (insgesamt) 70.000 DM, § 287 ZPO.

14

1. Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist die Bemessung des klägerischen Schadens ausschließlich nach dem (fiktiven) Wert des Ertrages einer im Dachgeschoss ausgebauten Wohnung nicht gerechtfertigt und ausreichend, um den Schaden des Klägers vollständig zu erfassen. Für eine Schadensermittlung nach Ertragswertgesichtspunkten spricht zwar, dass der bei sachgerechter Beurkundung im Dachgeschoss zu schaffende Wohnraum als zur Wohnung Nr. 15 zugehöriges Sondernutzungsrecht nicht wie selbstständiges Eigentum frei veräußerbar wäre. Eine sich hierauf beschränkende Betrachtung verkennt jedoch, dass das den Gegenstand der Bewertung bildende Sondernutzungsrecht jedenfalls als Annex der Wohnung Nr. 15 veräußerbar beziehungsweise als Sondernutzungsrecht einer anderen Wohnung in den Häusern ... hätte zugeordnet werden können. Für die jeweiligen Inhaber der unter dem Dachboden liegenden Dachgeschosswohnungen hätte sich so die durchaus reizvolle, bei wirtschaftlicher Bewertung positiv ins Gewicht fallende Möglichkeit der Schaffung von großzügigem Wohnraum über zwei Etagen ergeben, weshalb der Senat davon ausgeht, dass ein mit den darunter liegenden Wohnungen verbundenes Sondernutzungsrecht durchaus marktfähig und am Wohnungsmarkt veräußerbar gewesen wäre.

15

2. Der Senat schätzt unter dieser Prämisse den wirtschaftlichen Schaden des Klägers auf (insgesamt) 70.000 DM und damit im Ergebnis auf den Betrag, den der Sachverständige ... in seinem Ergänzungsgutachten vom 20. Januar 2000 als Verkehrswert festgestellt hat. Der Sachverständige ..., der seit über 35 Jahren als amtlich bestellter Gutachter tätig ist und über eine außerordentliche Fülle von Erfahrungen bei der Bewertung von Grundstücken und Wohnungen verfügt, hat den Wert für das reine Sondernutzungsrecht - also die Möglichkeit zum Dachgeschossausbau als solchen - für das Jahr 1990 mit 450 DM je qm Dachbodenfläche angenommen, was bei einer Fläche von insgesamt 155,53 qm gerundet 70.000 DM ergibt.

16

Die hiergegen erhobenen Einwendungen des Klägers greifen im Ergebnis nicht durch. Dabei kann dahinstehen, ob, wie der Kläger durch Vorlage von für andere Dachgeschossausbauten erstellte Gutachten dargelegt hat, in anderen Fällen höhere Quadratmeterpreise angenommen und auch erzielt worden sind. Gleiches gilt für die Frage, ob - was der Senat für zweifelhaft hält - die nicht ausgebauten Dachräume im jetzigen, nur eingeschränkt nutzbaren Zustand tatsächlich für 6,50 DM je qm, wie vom Sachverständigen angenommen, vermietbar wären. Maßgeblich für die wirtschaftliche Bewertung des Sondernutzungsrechts und damit die Höhe des klägerischen Schadens ist, dass der Inhaber eines Sondernutzungsrechts in seiner rechtlichen Stellung hinter der eines Wohnungseigentümers wegen der nur eingeschränkten Veräußerbarkeit der Räume und auch deshalb zurückbleibt, weil etwa im Fall einer Vernichtung des Wohngebäudes er nicht wie ein Sondereigentümer am Grund- und Bodenwert mitberechtigt ist, er mithin sein Nutzungsrecht im vollem Umfang einbüßt, wobei diesem Gesichtspunkt, da das betreffende Gebäude bereits 1919 errichtet worden und jedenfalls seine rechnerische Restnutzungsdauer nur noch relativ gering ist, durchaus Bedeutung zukommt. Hierneben kann, was die tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten für potentielle Erwerber anbetrifft, nicht außer Betracht gelassen werden, dass die betreffenden Räume im Dachgeschoss des Hauses und damit im 5. Obergeschoss liegen, ihre Erschließung über die vorhandenen, vom Sachverständigen in einem Fall als Dachstiege bezeichnete Treppe zumindest einschränkt ist und es sich um Räume handelt, die mit Ausnahme der Giebelwände vollständig Schrägen aufweisen. Auch die absolute Größe des Dachbodens mit 155 qm führt dazu, dass der am Markt erzielbare Quadratmeterpreis geringer ist als bei kleineren Einheiten, wie sie in den Gutachten, die der Kläger zum Nachweis eines höheren Quadratmeterpreis vorgelegt hat, bewertet worden sind.

17

3. Die vom Kläger selbst vorgenommene Berechnung seines Schadens trifft nicht zu. Der Kläger, der den Preis des Dachbodens nach Ausbau mit 3.300 DM je qm angenommen hat und der bei Ausbaukosten in Höhe von insgesamt 1.200 DM je qm einen Schaden von 326.613 DM geltend macht, berücksichtigt weder die dargestellten tatsächlichen und rechtlichen Einschränkungen eines reinen Sondernutzungsrechts noch die zuvor genannten tatsächlichen Gegebenheiten. Nach den Ausführungen des Sachverständigen ... wäre ein Preis von 3.300 DM je qm im Jahr 1990 schon für die im vierten Obergeschoss liegende Wohnung nicht zu erzielen gewesen. Der vom Sachverständigen im Verhandlungstermin zur Einsicht vorgelegte Marktbericht des Katasteramtes ... für 1991, der auf einer Zusammenstellung tatsächlicher Verkaufsfälle beruht, weist für Häuser, die vor 1951 erbaut worden sind, bei einer - wie hier unstreitig gegebenen - guten Wohnlage eine Preisspanne von lediglich 1.700 DM bis 2.400 DM je qm aus. Der vom Kläger behauptete Quadratmeterpreis von 3.300 DM entspricht daher nicht den tatsächlichen Marktgegebenheiten und steht auch selbst dann, wenn man eine deutliche Preisbeschleunigung auf dem Wohnungs- und Grundstücksmarkt berücksichtigt, im Widerspruch dazu, dass der Kläger selbst im Jahr 1983 - also sieben Jahre zuvor - fünf der im Haus liegenden Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von rund 475 qm zuzüglich des Nutzungsrechts am Dachboden für insgesamt lediglich 500.000 DM erworben hat. Auch dies spricht dafür, dass der Verkehrswert der Dachgeschossräume nach Ausbau, der wegen der rechtlichen und tatsächlichen Nachteile hinter dem Wert der anderen im Haus liegenden Eigentumswohnungen zurückbleiben muss, realistisch lediglich mit etwa 1.600 DM bis 1.700 DM je qm anzusetzen ist, woraus sich bei Ausbaukosten von 1.200 DM je qm, die der Sachverständige ... ausdrücklich als realistisch angesehen hat, ein Schaden des Klägers von 400 DM bis 500 DM je qm und damit insgesamt zwischen 62.000 DM und 77.500 DM ergibt.

18

4. Der Zinsanspruch des Klägers folgt aus §§ 284 ff. BGB, die weiteren Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 708 Nr. 10, 711, 108 sowie 546 Abs. 2 Satz 1 ZPO.

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