Verwaltungsgericht Aachen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-12-19, Aktenzeichen 5 K 1285/11
ECLI:DE:VGAC:2013:1219.5K1285.11.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages leistet.

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T a t b e s t a n d :

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Die Klägerin wendet sich gegen die Ausübung eines Vorkaufsrechts durch die Beklagte.

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Die Klägerin schloss am 13. April 2011 einen notariellen Kaufvertrag mit der I. T. GmbH über die in deren Eigentum stehenden Grundstücke G1 und G2 (1.352 und 330 qm), zu denen das Grundbuch die Eintragung 'Wasserfläche' enthält, und Flurstück 00 (14.761 qm) zu einem Kaufpreis von insgesamt 246.645,00 €.

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Mit am 19. April 2011 bei der Beklagten eingegangenem Schreiben vom 18. April 2011 teilte der beurkundende Notar mit, dass er den Kaufvertrag zwischen der Veräußerin und der Klägerin beurkundet habe. Eine Abschrift des Vertrages übersandte er jedoch erst mit am 6. Mai 2011 bei der Beklagten eingegangenem Schreiben vom gleichen Tag.

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Nachdem die Beklagte die Klägerin mit mail vom 24. Mai 2011 von der beabsichtigten Ausübung des Vorkaufsrechts in Kenntnis gesetzt hatte, teilte diese unter dem 28. Mai 2011 zunächst mit, dass sie gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts Einwendungen nicht erheben würde. Unter dem 17. Juni 2011 erklärte sie jedoch, dass sie die beiden kleineren Parzellen behalten wolle.

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Bereits mit Schreiben vom 9. Juni 2011 hatte die Veräußerin im Rahmen des Anhörungsverfahrens gegenüber der Beklagten geltend gemacht, dass die 'beiden kleinen Grundstücke' für sich genommen ohne wirtschaftlichen Wert seien und mit dem Flurstück 00 eine wirtschaftliche Verkaufseinheit bildeten.

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In seiner Sitzung vom 28. Juni 2011 stimmte der Bau- und Liegenschaftsausschuss der Beklagten der Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich der drei vorbezeichneten Grundstücke zu.

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Mit an die Veräußerin adressiertem Bescheid vom 1. Juli 2011 übte die Beklagte an den Grundstücken G1 und G2 das Vorkaufsrecht aus. Zur Begründung führte sie aus, dass das Flurstück 00 im Bereich der Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht gemäß § 25 Baugesetzbuch (BauGB) liege. Das Flurstück 00 befinde sich in einem Untersuchungsraum des Stadterneuerungsgebietes Gewerbegebiet H. Weg. Die Rahmenplanung H. Weg aus dem Jahr 1998 und weitergehende Planungen problematisierten den Bereich und setzten im Folgenden benannte Ziele. Hierzu gehörten neben der Aktivierung brachliegender Flächen für eine gewerbliche bzw. nicht störende gewerbliche Nutzung sowie für Wohnen u.a. auch die Aufwertung des Bereichs durch einen Grünzug vom Nordbahnhof bis zur X. und entlang der X. . Das X1. solle danach in seiner Funktion als wichtige Frischluftschneise und als Landschaftsraum aufgewertet werden. Das zum Verkauf stehende Grundstück liege in einem von Veränderung betroffenen Bereich der Neuordnungsplanung. An der X. fehlten unmittelbar angrenzende Überschwemmungsflächen. Ein Grünzug könne sowohl Naherholung, Landschaftselement als auch Retensionsfläche sein. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei zur Sicherung der städtebaulichen Ordnung erforderlich.

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Der Bescheid wurde der Veräußerin und der Klägerin am 5. Juli 2011 zugestellt.

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Die Klägerin hat am 15. Juli 2011 Klage erhoben, zu deren Begründung sie vorträgt: Die Beklagte habe für die Parzellen 00 und 00 kein Vorkaufsrecht. Bei den drei Grundstücken handele es sich auch nicht um eine wirtschaftliche Einheit. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts im Hinblick auf das Flurstück 00 sei die gesetzliche Frist abgelaufen.

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Sie sei aus umweltrechtlichen Gründen verpflichtet, eine Regenkläranlage zu bauen. Der Abwasserkanal zum X2. bach befinde sich jedoch auf dem streitgegenständlichen Kaufgrundstück. Eine entsprechende Grunddienstbarkeit bestehe nicht, so dass ohne Zugang zur X. das Niederschlagswasser nicht mehr in öffentlich rechtlich gesicherter Form abgeleitet werden könnte.

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Die Klägerin beantragt,

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den Bescheid der Beklagten vom 1. Juli 2011 aufzuheben.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie führt aus: Die Flurstücke 00 und 00 lägen nicht im Geltungsbereich der Vorkaufssatzung der Stadt B. gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, jedoch – ebenso wie Flurstück 00 - im Bereich eines Aufstellungsbeschlusses zu einem Bebauungsplan mit dem Ziel der Festsetzung eines gegliederten Gewerbegebietes vom 22. Dezember 1983. Das Bauleitplanverfahren sei jedoch nicht fortgeführt worden.

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Außerdem habe sie eine Rahmenplanung für ein rund 260 ha umfassendes Gewerbegebiet H. Weg entwickelt, das Leitbilder für die weitere Entwicklung des seit 1996 im Wandel stehenden Gewerbegebietes enthalte. Es sei über die Jahre ständig fortgeschrieben und in Teilbereichen modifiziert worden. Ziel der Rahmenplanung sei die Öffnung des Blicks beispielsweise für die unterschiedliche Bewertung von Gemengelagen gewesen. Trotz der Priorität der gewerblichen Nutzung sollte das Gewerbegebiet H. Weg als gewachsener Stadtteil gesehen werden. Um auf das Gebiet der Rahmenplanung Einfluss ausüben zu können, sei eine Vorkaufssatzung erlassen und seien zu unterschiedlichen städtebaulichen Zielen für spezifische Teilbereiche eigene Bauleitplanverfahren durchgeführt worden. Gegenstand der Rahmenplanung für den Bereich der streitgegenständlichen Grundstücke sei insbesondere die Aufwertung des Bereichs durch einen Grünzug vom Nordbahnhof bis zur X. und entlang der X. gewesen. Diese Planungsziele könnten ohne den Erwerb der Grundstücke nicht umgesetzt werden. Die Erstreckung des Vorkaufsrechts auch auf diese Flächen erfolge nach § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 467 Satz 2 BGB auf Verlangen des Vorkaufsverpflichteten, d.h. der Verkäuferin. Die Verkäuferin des Grundstücks habe geltend gemacht, dass die Flurstücke 00 und 00 ohne das Flurstück 00 nicht sinnvoll wirtschaftlich nutzbar und alle drei Grundstücke eine wirtschaftliche Verkaufseinheit seien. Die Flurstücke 00 und 00 würden sowohl im Hinblick auf das Planungsziel des Grünzugs als auch für die etwaige Anlage von Überschwemmungsflächen an der X. erworben.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge ergänzend Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

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Die Klage hat keinen Erfolg, sie ist unbegründet.

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Der Bescheid der Beklagten vom 1. Juli 2011 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in eigenen Rechten, § 113 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).

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Der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts ist formell rechtsfehlerfrei. Er entspricht den für eine kommunale Verpflichtungserklärung maßgeblichen kommunalrechtlichen Vorschriften.

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Die Zuständigkeit des Wohnungs- und Liegenschaftsausschusses der Stadt B. zur Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts ergibt sich aus §§ 1 Abs. 3, 12 Abs. 2 Buchst. c der Zuständigkeitsordnung der Stadt B. (ZustO) vom 15. Dezember 1995 in der Fassung des vierten Nachtrags vom 8. Dezember 2004 i.V.m. § 41 Abs. 2 Satz 1 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) und § 6 Abs. 2 der Hauptsatzung der Stadt B. vom 15. Dezember 1995. Danach entscheidet der Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss über den Verzicht auf die Ausübung von Vor- und Ankaufsrechten bei einem Wert (Kaufpreis) von mehr als 60.000,00 € bis einschließlich 600.000,00 €. Die sich hieraus ergebende Entscheidungskompetenz, auf die Ausübung des Vorkaufsrechts zu verzichten, begründet zugleich die Kompetenz, sich für dessen Ausübung zu entscheiden,

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vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 19. April 2010 – 7 A 1041/08 ‑, juris.

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Der zwischen der Klägerin und der Veräußerin vereinbarte Kaufpreis von 246.645,00 € liegt innerhalb des vorgenannten Rahmens.

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Der angefochtene Bescheid vom 1. Juli 2011 genügt den in § 64 Abs. 1 GO NRW in der bis zum 28. September 2012 geltenden Fassung hieran gestellten Anforderungen, indem er die danach erforderliche Schriftform besitzt und vom Bürgermeister und einem vertretungsberechtigten Bediensteten unterschrieben ist.

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Im Übrigen wäre die Verpflichtungserklärung des Oberbürgermeisters gegenüber dem Verkäufer auch mit dessen alleiniger Unterschrift verbindlich geworden, da sie vom Wohnungs- und Liegenschaftsausschuss als dem kommunalverfassungsrechtlich zur Willensbildung zuständigen Organ vorab genehmigt worden war,

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vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. April 2010 – 7 A 1041/08 ‑, a.a.O.; Hessischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 24. Februar 2005 – 3 UE 231/04 ‑, juris.

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Es bedarf danach auch keiner Entscheidung, ob es sich angesichts der Höhe des Kaufpreises nicht bereits um ein Geschäft der laufenden Verwaltung handelt, für das die Anforderungen des § 64 Abs. 1 GO NRW nach Abs. 2 der Vorschrift nicht gelten.

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Das Vorkaufsrecht ist innerhalb der hierfür in § 28 Abs. 2 BauGB bestimmten Frist von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages gegenüber der Verkäuferin ausgeübt worden. Zwar ist die Mitteilung des beurkundenden Notars über den Abschluss des Vertrages bereits am 19. April 2011 bei der Beklagten eingegangen; die Zweimonatsfrist konnte jedoch frühestens mit Kenntnis des erst am 6. Mai 2011 bei der Beklagten eingegangenen Vertrages beginnen,

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vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. April 2010 – 7 A 1041/08 ‑, a.a.O.

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Demnach erfolgte die Ausübung des Vorkaufsrechts mit an die Verkäuferin gerichtetem Bescheid vom 1. Juli 2011 innerhalb der gesetzlichen Frist.

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Der angefochtene Bescheid ist auch materiell rechtmäßig.

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Er ist gestützt auf die Satzung der Beklagten über ein besonderes Vorkaufsrecht gemäß § 25 Baugesetzbuch im Stadtbezirk B. im Bereich zwischen X3. , M. straße , H. Weg und der X. . Die in der Sitzung des Rates der Beklagten vom 5. Februar 1997 beschlossene und in der B1. Zeitung und den B1. Nachrichten vom 20. März 1997 öffentlich bekannt gemachte Satzung umfasst mit ihrem Geltungsbereich das streitbefangene Flurstück 00, nicht jedoch die weiteren Flurstücke 00 und 00, auf die das Vorkaufsrecht unter Berufung auf die von der Veräußerin geltend gemachte wirtschaftliche Verkaufseinheit mit Flurstück 00 mit erstreckt wurde.

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Die Satzung findet ihre rechtliche Grundlage in § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB. Danach kann die Gemeinde in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zusteht.

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Unter den Begriff der städtebaulichen Maßnahmen fallen alle Maßnahmen, die einen städtebaulichen Bezug aufweisen und der Gemeinde dazu dienen, ihre Planungsvorstellungen zu verwirklichen. Die Vorkaufssatzung muss objektiv geeignet sein, zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung i.S.d. § 1 Abs. 3 BauGB beizutragen. Einbezogen werden in den Geltungsbereich einer Vorkaufssatzung können nur solche Flächen, deren Erwerb der Verwirklichung der beabsichtigten städtebaulichen Maßnahmen dienlich ist,

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vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Beschlüsse vom 26. Januar 2010 – 4 B 43/09 – und vom 15. Februar 2000 – 4 B 10/00 ‑, beide: juris.

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Erforderlich, aber auch ausreichend ist, dass die gebietsbezogenen Planungsziele objektiv in groben Umrissen sichtbar und grundsätzlich auch rechtlich wie tatsächlich realisierbar sind und dass die Gemeinde subjektiv ernsthaft beabsichtigt, diese Ziele auch in absehbarer Zukunft zu verwirklichen. Eine Konkretisierung ist nicht in dem Sinne erforderlich, dass bestimmte Maßnahmen zu einem fixierten Zeitpunkt unabwendbar eingeplant sind. Es genügen ernsthafte Anhaltspunkte dafür, dass die Gemeinde vorhat, bestimmte städtebauliche Maßnahmen zu ergreifen. Sie müssen auf ein Ziel gerichtet sein, das im konkreten Fall mit den Mitteln der Bauleitplanung und des Städtebaurechts zulässigerweise verfolgt werden kann,

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vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. April 2010 – 7 A 1041/08 -, juris; Paetow in Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, a.a.O. Rdnr. 5.

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Die objektiven Planungsziele und die konkrete Planungsabsicht können sich aus im Flächennutzungsplan oder in einem Bebauungsplanaufstellungsbeschluss niedergelegten gemeindlichen Entwicklungszielen ergeben. Ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans lag lediglich für den Bereich der außerhalb des Geltungsbereichs der Vorkaufssatzung liegenden Flurstücke 00 und 00 vor, jedoch wird das Verfahren nicht fortgeführt.

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Darüber hinaus können aber auch unterhalb dieser Schwelle liegende informelle Rahmenpläne genügen,

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vgl. Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Beschluss vom 8. Mai 1991 – 3 S 920/91 – juris; Paetow in Berliner Kommentar zum BauGB, § 25 Rdnr. 4.; Bundestags-Drucksache 10/4630 S. 60.

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Durch die Regelung des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB soll der Gemeinde ermöglicht werden, durch eine an städtebaulichen Interessen orientierte Bodenvorratspolitik schon frühzeitig eine langfristig geordnete Planung und Entwicklung zu sichern. Dem entsprechend ist der Begriff der 'städtebaulichen Maßnahmen' weit zu verstehen und nur ein Minimum an Konkretisierung der Planung zu fordern,

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vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. April 2010 – 7 A 1041/08 -, a.a.O.

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Im Rahmen des vom Rat der Beklagten beschlossenen Programms zur Sicherung und Entwicklung von Gewerbestandorten in B. hat die Beklagte eine Rahmenplanung 'Gewerbegebiet H. Weg' durch das Büro für Stadtplanung und Stadtforschung A. in E. in Auftrag gegeben. Gegenstand war die Erarbeitung einer Rahmenplanung für die 'Erneuerung, Verbesserung und Aktivierung des Gewerbegebietes H. Weg'. Im August 1996 legte das Büro seinen Abschlussbericht vor. Unter Bezugnahme auf das vom Büro für Stadtplanung und Stadtforschung vorgelegte Gesamtkonzept schlug sodann die Verwaltung nach Zustimmung des Stadtentwicklungsausschusses in der Folgezeit vor, eine Satzung über ein besonderes gemeindliches Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu erlassen.

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Der Rahmenplanung Gewerbegebiet H. Weg B. vom August 1996 liegt nach den Ausführungen im Abschlussbericht eine Konzeption zugrunde, die sich danach in mehreren Schritten realisieren lässt. Im Abschlussbericht heißt es u.a.: Die Strategie zur Umsetzung der Konzeption umfasst eine inhaltliche und eine zeitliche Komponente (S. 6). Die inhaltliche Strategie hat in einer ersten Phase zum Inhalt, Impulse für 'prominente Lagen' zu setzen und in einer zweiten Phase, quer zu den Straßen des Quartiers, Straßen in die Tiefe zu entwickeln (S. 24 und 26). Die K. Straße soll in ihrem derzeitigen Charakter als städtisch ausgeprägte Ausfall- und Ortsteilverbindungsstraße gestärkt werden. Die Funktion der L. Straße als ein Stück 'Visitenkarte' der Stadt soll profiliert werden und der H1. Weg das Rückgrat des aufgewerteten Gewerbegebietes werden. Am Q. Ring sollen an den Knotenpunkten stadträumlicher Prominenz gestalterische Akzente gesetzt und die Entrées in die Stadt wie ins Gewerbegebiet markiert werden. Schließlich sollen zur Sicherung der landschaftsräumlichen, ökologischen und sozialen Qualitäten und Potentiale des Gebietes der Besiedlung deutliche Grenzen gesetzt und der Randbereich der X. aufgewertet werden. Unter der Überschrift 'Städtebauliches Konzept' (S. 32) ist unter anderem ausgeführt:

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'Zwischen K. Straße und X. wird die Blockbebauung zur X. hin aufgelöst. Ein großzügiger Grünzug entlang der naturnah umgebauten X. bildet den Übergangsbereich zwischen Bebauung und Landschaftsraum.'

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Auf den zugehörigen Karten (S. 35 und 36) ist ein Bereich entlang des südwestlichen Ufers der X. , der auch die vom Vorkaufsrecht betroffenen Flächen umfasst, grün gekennzeichnet. Der Grünzug setzt sich darüber hinaus vom Flurstück 00 in einem breiten Streifen in südwestliche Richtung bis zum Q. Ring fort, der L. und K. Straße miteinander verbindet. Die Umsetzung der Rahmenkonzeption soll nach einem auf Seite 43 ff. dargestellten und aus verschiedenen Bausteinen und Instrumentarien bestehenden Realisierungskonzept erfolgen. Neben u.a. bauleitplanerischen Mitteln, Gestaltungssatzungen und vertraglichen Regelungen soll im Rahmen der Liegenschaftspolitik eine aktive Bodenpolitik durch den Erwerb von Flächen betrieben werden (S. 45). Es ist nichts dafür ersichtlich, dass die genannten Ziele nicht grundsätzlich mit den Mitteln der Bauleitplanung und des Städtebaurechts zulässig verfolgt werden können oder unüberwindbare Planungshindernisse vorliegen.

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Tatsächlich hat die Beklagte ausweislich ihrer Angaben im Schriftsatz vom 23. Oktober 2013 die Rahmenplanung seither durch eine Reihe von im Einzelnen benannten Bebauungsplänen in diesem Bereich weiterverfolgt.

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So wurde etwa durch den Bebauungsplan 00 (Gelände M1. /M2. straße) die Entwicklung eines Brachgeländes und die Nutzung der Diskothek T1. in die Wege geleitet. Die Festsetzung der Nutzung nach § 8 BauNVO entspricht den Empfehlungen der Rahmenplanung (S. 59 und 60 f.) für den dort als Fläche 8 ausgewiesenen Bereich, die als geplante Nutzung Gewerbe vorsehen. Auch der Bebauungsplan 00 (K. Straße/X2. ) folgt mit den Festsetzungen gegliederter Gewerbegebiete und Mischgebiet den Empfehlungen des dort als Fläche 5 ausgewiesenen Bereichs (kleinteiliges Gewerbe/Mischgebiet). Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 00 (L. Straße, Finanzamtszentrum) setzt die Empfehlungen für die mit 6 gekennzeichnete Fläche (Gewerbe, Büro) um.

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Aus alledem ergibt sich ein hinreichendes Maß an Konkretisierung der von der Beklagten in Betracht gezogenen städtebaulichen Maßnahmen. Das Vorkaufsrecht dient hier dazu, die Beklagte in die Lage zu versetzen, die von ihr in Betracht gezogenen städtebaulichen Maßnahmen zu gegebener Zeit leichter durchführen zu können und nicht als (unzulässiges) Mittel einer allgemeinen Bodenbevorratungspolitik.

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Hinsichtlich der Flurstücke 00 und 00 liegen die Voraussetzungen für ein besonderes Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB zwar nicht vor, da sie nicht in den räumlichen Geltungsbereich der Vorkaufsatzung fallen. Es liegen jedoch die Voraussetzungen des § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 467 des Bürgerlichen Gesetzbuches vor. Danach kann der Verpflichtete (Verkäufer) verlangen, dass der Verkauf auf alle Sachen erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn getrennt werden können. Ein solches Verlangen hat die Veräußerin hier mit Schreiben vom 9. Juni 2011 geäußert. Angesichts der Lage der beiden nur rund 8 m breiten Flurstücke entlang der X. ist augenscheinlich, dass sie nur zusammen mit dem benachbarten Flurstück 00 wirtschaftlich sinnvoll nutzbar sind, zumal sie auch nur über dieses Grundstück erschlossen sind.

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Gründe, die zu einem Ausschluss der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 26 BauGB führen könnten, liegen nicht vor, zumal unbebaute Grundstücke von der Regelung der Nr. 4 der Norm nicht erfasst werden. Von der Abwendungsbefugnis nach § 27 BauGB hat die Klägerin keinen Gebrauch gemacht.

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Für die weitere Voraussetzung, wonach die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein muss, §§ 25 Abs. 2, 24 Abs. 3 BauGB, reicht es, wenn mit dem Grundstückserwerb in Abwägung mit den betroffenen privaten Interessen überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden,

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vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Kommentar zum BauGB, § 25 Rdnr. 34.

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Dies ist hier mit den u.a. angeführten Zielen einer Aufwertung des Bereichs durch einen Grünzug vom Nordbahnhof bis zur X. und entlang der X. sowie der Aufwertung des X5. in seiner Funktion als wichtige Frischluftschneise und als Landschaftsraum der Fall. Die Klägerin stellte im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts nach ihrer Mitteilung vom 28. Mai 2011 diesem keine Einwendungen entgegen.

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Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.