Verwaltungsgericht Aachen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-03-19, Aktenzeichen 4 K 2572/05
ECLI:DE:VGAC:2009:0319.4K2572.05.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung
Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

1

T a t b e s t a n d :

2

Der Kläger begehrt einen Grundsteuererlass gemäß § 32 Abs. 1 Nr. 1 des
Grundsteuergesetzes (GrStG) für das Jahr 2003 bezogen auf das seit Februar 1998
in seinem Eigentum stehende Anwesen "Burg L. ". Diese war am 22. Juni 1983
als Baudenkmal einschließlich der Grabenanlage mit Zulauf vom Holzbach und des
wasserumwehrten Gartens mit neobarockem Tanzsaal von 1925 und historischem
Baumbestand im rückwärtigen Gelände der Burg in die Denkmalliste eingetragen
worden.

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Mit Grundbesitzabgabenbescheiden vom 14. März 2003 und 19. September
2003 zog der Beklagte den Kläger zu einer Grundsteuer B in Höhe von zunächst
8.233,92 EUR und sodann zu weiteren 1.522,03 EUR, also insgesamt zu einem
Betrag von 9.755,95 EUR heran. Die Bescheide sind bestandskräftig geworden.

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Mit Schreiben vom 31. März 2004, beim Beklagten am selben Tag per Fax
eingegangen, beantragte der Kläger den Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2003.
In der Folgezeit überreichte er u. a. Einnahme-/Überschussrechnungen für die Jahre
2001 und 2002 und Wohn-/Nutzflächenberechnungen sowie AfA-Berechnungen zur
normalen und Sonderabschreibung. Ferner ließ er unter anderem vortragen,
vorweggenommene Auflagen, also Forderungen, insbesondere der
Denkmalbehörde, die absprachegemäß erfüllt worden seien, ohne dass sie sich den
einzelnen Baugenehmigungsbescheiden entnehmen ließen, hätten zu
Nutzungsbeschränkungen und bezogen etwa auf die geforderte Wahl der
Dachziegel, Fenster, der Materialien zum Innenausbau zur Unwirtschaftlichkeit des
Objektes geführt. Mit Schreiben vom 31. Mai 2005 nahm das Rheinische Amt für
Denkmalpflege, Frau Dr. I. , hierzu Stellung. Wegen der Einzelheiten wird auf den
Inhalt dieses Schreibens Bezug genommen.

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Mit Bescheid vom 19. September 2005 lehnte der Beklagte den Erlassantrag des
Klägers ab und verwies im Wesentlichen darauf, dass eine Unrentabilität des
Objektes nicht festgestellt werden könne. Damit fehle es auch an einer
Unwirtschaftlichkeit, die kausal auf die Denkmaleigenschaft des Anwesens
zurückzuführen sei. Eine konkrete Vergleichsberechnung von Rohertrag und Kosten
enthält dieser Bescheid nicht.
Den hiergegen erhobenen Widerspruch wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid
vom 3. November 2005, der damaligen Bevollmächtigten des Klägers am
11. November 2005 zugestellt, zurück.

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Am 12. Dezember 2005 hat der Kläger Klage erhoben und diese im Einzelnen
begründet.
In dem am 13. November 2008 durchgeführten Erörterungstermin hat der
Berichterstatter die Vertreter des Beklagten gebeten, zur Beantwortung der Frage
einer etwaigen Unrentierlichkeit des Objektes eine Gegenüberstellung von Rohertrag
(Einnahmen und sonstige Vorteile) und Kosten vorzunehmen, und zwar zunächst
unabhängig davon, ob die Kosten im eigenen Interesse liegend oder durch Auflagen
vom Denkmalschutz gefordert entstanden seien; erst wenn sich eine dauerhafte
Unrentierlichkeit herausgestellt habe, möge die Frage beantwortet werden, ob die
Verluste durch vom Denkmalschutz geforderte kostenaufwändigere Maßnahmen
verursacht worden seien.

Mit Schreiben vom 15. Januar 2009 hat der Beklagte diese Gegenüberstellung
bezogen auf die Jahre 2001 bis 2003, basierend auf Gewinn- und Verlustrechnungen
des Steuerberaters des Klägers, vorgelegt. Der Beklagte hat für das
Abrechnungsjahr 2001 einen Überschuss von 11.413,08 EUR, für das
Abrechnungsjahr 2002 einen solchen von 53.498,40 EUR und für das
Abrechnungsjahr 2003 einen Überschuss von 5.285,45 EUR errechnet. Hinsichtlich
der Ermittlung des Rohertrages hat er bezogen auf die Jahre 2002 und 2003 zu den
Mieteinnahmen den Wert der vom Kläger eigengenutzten, 362,40 m² großen
Wohnung mit 24.048,86 EUR als sonstigen Vorteil hinzugerechnet, angesetzt mit
einem vom Kläger ursprünglich selbst angegebenen Mietpreis von 4,- EUR/m² und
Nebenkosten von 1,53 EUR/m². Diesen Einnahmen hat der Beklagte mit Ausnahme
von geltend gemachten Sonderabschreibungen und Schuldzinsen die sonst vom
Kläger benannten Ausgaben gegenübergestellt unter Einschluss der vom Kläger
angegebenen verbrauchsabhängigen Abgaben und der vom Kläger angeführten
Positionen für Hausmeister/Garten in Höhe von 28.848,37 EUR, für Reparaturen
allgemein/Sonstiges in Höhe von 3.602,35 EUR und Reparaturen zum
Bestandsschutz in Höhe von 6.875,09 EUR, diese Beträge bezogen auf das Jahr
2003.
In seinem vorgenannten Schreiben weist der Beklagte u. a. darauf hin, für die
Ermittlung der Rohertrages bzw. der sonstigen Vorteile sei grundsätzlich auch die auf
dem Burggelände vorhandene, vom Kläger mit ca. 140 m² Größe angegebene
Stallung berücksichtigungsfähig, die in den Jahren 1998 bis 2003 als Abstellfläche
für Werkzeuge und Baumaterial gedient haben solle und anschließend teilweise bzw.
zeitweise einem befreundeten Pferdezüchter als Pferdestall überlassen worden sei
bzw. werde. Ausweislich der Gewinn- und Verlustrechnungen des Steuerberaters
des Klägers würden für die Jahre 2001 und 2002 unter der Kostenposition
"Sonstiges" Ausgaben für das Beschlagen von Pferden, Pferdefutter sowie
Aufwendungen für den Tierarzt ausgewiesen. Sollte der Kläger in den Jahren 2001
bis 2003 selbst eine Pferdehaltung auf dem Gelände und in dem Stallgebäude
betrieben haben, sei für dieses Kaltlager ein Mietpreis von monatlich
1,50-2,- EUR/m² anzusetzen. Die Gewinn- und Verlustrechnung des Jahres 2003
weise erstmals die Aufwandsposition "Hausmeister/Garten" in Höhe von
20.848,37 EUR auf. Ob es sich hierbei tatsächlich um Aufwendungen handele, die
ausschließlich zur Pflege, Erhaltung und Bedienung der Gebäude und Außenanlagen
des Objektes "Burg L. " notwendig seien, sei angesichts ihrer Höhe zumindest
fraglich.

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Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 23. Februar 2009 eine
"Wirtschaftlichkeitsberechnung Burg L. " für die Jahre 2003 bis 2008, darüber
hinaus prognostizierend für 2009 und 2010 vorgelegt, die für alle Jahre
Unterdeckungen aufweist, unter anderem für die Jahre 2003 von
minus 18.240,16 EUR, für das Jahr 2004 minus 4.418,78 EUR und für das Jahr 2005
minus 20.156,32 EUR. Die Position "Hausmeister/Garten" ist für die vorgenannten
Jahre mit Beträgen zwischen knapp 18.000 EUR und knapp 20.900 EUR und für die
Folgejahre 2006 und 2007 mit jeweils 14.381,75 EUR, für die Jahre 2008 mit
7.469,14 EUR, 2009 mit 8.500,- EUR und 2010 mit 9.000,- EUR angesetzt. Die
Position "Reparaturen zum Bestandsschutz" variiert mit dem Ansatz folgender
Beträge: für 2003 mit 6.875,09 EUR, für 2004 mit 9.121,63 EUR, für 2005 mit
23.970,30 EUR, für 2006 mit 57.087,83 EUR, für 2007 mit 53.779,44 EUR, für 2008
mit 30.000,- EUR und für die Jahre 2009 und 2010 mit je 20.000,- EUR.
Der Kläger lässt im Wesentlichen vortragen: Fiktive Mieteinnahmen für die
eigengenutzte Wohnung von 362,40 m² über 24.048,86 EUR könnten allenfalls mit
25 %, d. h. mit 6.012,21 EUR, angesetzt werden, da die Wohnung nicht von ihm,
dem Kläger, sondern von seinem Schwiegervater, Herrn E. , bewohnt worden
sei, der als Bauleiter und zur Koordinierung der Umbaumaßnahmen
zweckmäßigerweise an Ort und Stelle gewohnt habe. Reduziere man die fiktive
Miete nicht, sei jedenfalls auf der Kostenseite ein angemessener Betrag für dessen
Tätigkeit in Ansatz zu bringen. Die 140 m² große Stallung sei nicht
berücksichtigungsfähig, da sie nur als Abstellfläche für Werkzeuge, Baumaterial,
Tische und Bänke aus dem Saal gedient habe und diene. Er, der Kläger, betreibe
keine eigene Pferdehaltung. Er habe lediglich dem befreundeten Pferdezüchter S.
S1. dessen Pferdehaltung auf dem Acker vor der Burg erlaubt,
Hufschmiedearbeiten seien im Burghof durchgeführt worden; aus freundschaftlichen
Gründen habe er dessen Kosten zur tiermedizinischen Versorgung u. a. getragen.
Zur Kostenposition "Hausmeister/Garten" sei auszuführen, dass für tägliche
Wartungs- und Pflegearbeiten der ca. 4.500 m² großen Parkanlage innerhalb des
Burggrabens und der etwa 10.000 m² großen Anlage außerhalb des Grabens ein
fester Mitarbeiter eingestellt worden sei, der unter Aufsicht von Herrn E.
Reparaturen an Mauern, Türen, Zäunen durchführe, Rasen mähe, Bäume schneide,
Straßen und Parkflächen kehre und Aufräumarbeiten nach Veranstaltungen
wahrnehme. Die Kostenposition "Reparaturen allgemein/Sonstiges" beinhalte keine
Kosten zur Pferdehaltung, sondern Materialaufwendungen bzw. einzelne
Handwerkerrechnungen. "Reparaturen zum Bestandsschutz" sei die wichtigste
Kostenposition zur Erhaltung des Denkmals überhaupt. Im Übrigen sei festzustellen,
dass andere Burg- und Schlossbesitzer im Gegensatz zu ihm, dem Kläger, zu einer
wesentlich geringeren Grundsteuer herangezogen würden.

8

Der Prozessbevollmächtigte des Klägers beantragt,

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den Bescheid des Beklagten vom 19. September 2005 und
dessen Widerspruchsbescheid vom 3. November 2005
aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, ihm, dem
Kläger, die Grundsteuer B für das Jahr 2003 gemäß Antrag
vom 31. März 2004 für das Objekt Burg L. , J. C1. ,
C2. N. zu erlassen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er erwidert im Wesentlichen: Der Vortrag des Klägers, er habe die 362,40 m²
große Wohnung nicht selbst genutzt, stehe im Widerspruch zum Vortrag seiner
ehemaligen Bevollmächtigten S2. mit deren Schreiben vom 17. Januar 2005,
wonach die Wohnung in den Jahren 2002 bis Ende 2003 privat durch den Kläger
genutzt worden sei und anschließend durch Herrn E. . Letzterer sei erst seit
dem 19. November 2004 mit Hauptwohnsitz in der Burg gemeldet. Hierauf komme es
aber auch deshalb nicht an, weil der Kläger sich die fiktiven Mieteinnahmen auch bei
Nutzung durch seinen Schwiegervater als "sonstigen Vorteil" zurechnen lassen
müsse. Die Position "Hausmeister/Garten" habe er, der Beklagte, in voller Höhe in
die Kostenberechnung übernommen, obwohl dies in dieser Höhe sehr fraglich sei.
Berücksichtigt werden dürften nur dauerhafte, der Erhaltung des Grundbesitzes und
seiner wirtschaftlichen Ertragskraft dienende Rechnungsposten. Als in diesem Sinne
dauerhaft könnten allenfalls jährlich anfallende Beträge von 8.500-9.000,- EUR
angesehen werden. Die Position "Reparaturen zum Bestandsschutz" bedürfe, auch
wenn sie in voller Höhe übernommen worden sei, einer Überprüfung im Hinblick
darauf, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder nachträglichen Herstellungsaufwand
handle und ob die Beträge nur im jeweiligen Rechnungsjahr abziehbar seien oder auf
verschiedene Jahre verteilt werden könnten. Zur Höhe der vom Kläger zu zahlenden
Grundsteuer sei anzumerken, dass der ihn, den Beklagten, bindende
Grundsteuermessbetrag auf einer Schätzung des Finanzamtes beruhe. Der
inzwischen vom Kläger beim Finanzamt gestellte Neubewertungsantrag führe zu
einer erheblichen Verringerung des Grundsteuermessbetrages und damit auch der
Grundsteuer, die nach letzter Mitteilung des Finanzamtes und eigenen
Berechnungen demnächst statt 9.755,95 EUR lediglich 2.821,18 EUR betragen
werde.

13

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug
genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die angefochtenen Bescheide des Beklagten sind rechtmäßig und verletzen den
Kläger nicht in seinen Rechten. Der Kläger hat keinen Anspruch auf den von ihm
begehrten Grundsteuererlass für das Jahr 2003 (§ 113 Abs. 5 der
Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

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Gesetzliche Grundlage für das Erstattungsbegehren im Erlasswege ist § 32
Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes - GrStG -. Danach ist die Grundsteuer
zu erlassen für Grundbesitz oder Teile von Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen
seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im
öffentlichen Interesse liegt, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile
(Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen.

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Bei dem Grundstück des Klägers, für das der Erlass begehrt wird, handelt es sich
um Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung im Sinne von § 32
Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG im öffentlichen Interesse liegt. Mit der Eintragung des
Objektes am 22. Juni 1983 in die Denkmalliste der Stadt C2. N. als
Baudenkmal einschließlich der Grabenanlage mit Zulauf vom Holzbach und des
wasserumwehrten Gartens mit neobarockem Tanzsaal von 1925 und historischem
Baumbestand im rückwärtigen Gelände der Burg ist dessen Bedeutung für Kunst,
Geschichte und Wissenschaft und damit das öffentliche Interesse an der Erhaltung
erwiesen,

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vgl.	hierzu: Bundesverwaltungsgericht - BVerwG -, Urteile vom
8. Juli 1998 - 8 C 23.97 -, BVerwGE 107, 133 und vom
21. September 1984 - 8 C 62.82 -, KStZ 1985, 31; Troll-Eisele,
Grundsteuergesetz 9. Auflage 2006, § 32 Rdnr. 4.

19

Der Grundbesitz des Klägers erfüllt hingegen nicht die von § 32 Abs. 1 Nr. 1
Satz 1 GrStG vorausgesetzte Unrentierlichkeit. Das Tatbestandsmerkmal der
Unwirtschaftlichkeit setzt voraus, dass in der Regel, d. h. auf Dauer prognostizierbar,
die erzielten Einnahmen und sonstigen Vorteile (Rohertrag), also die
grundstücksbezogenen geldwerten Zuflüsse, die jährlichen Kosten, also die ebenfalls
grundstücksbezogenen Ausgaben zur Erhaltung des Grundbesitzes und seiner
wirtschaftlichen Ertragskraft, unterschreiten. Das Erfordernis, dass die
Unwirtschaftlichkeit in der Regel gegeben sein muss, stellt auf die Erwartung einer
dauernden Unrentierlichkeit ab. Danach ist eine prognostizierende Beurteilung auf
der Grundlage u. a. der sich aus der Vergangenheit ergebenden wirtschaftlichen
Daten geboten. Ferner sind auf der Einnahmen- wie auf der Kostenseite nur
dauerhafte Rechnungsposten berücksichtigungsfähig,

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vgl.	BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 - 8 C 23.97 -,
BVerwGE 107, 133 = BStBl. II 1998, 590 = DVBl. 1998, 1226
= Buchholz 401.4 § 32 GrStG Nr. 4 = UPR 1999, 65 = ZfIR 1999,
150 = ZKF 1999, 39 = BayVBl. 1999, 183 = NVwZ 1999, 886.

21

Als Einnahmen sind alle Güter anzusehen, die in Geld oder Geldeswert bestehen
und in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Grundbesitz zufließen. Diesen
Einnahmen sind die jährlichen Kosten gegenüberzustellen, soweit sie im
unmittelbaren Zusammenhang mit dem Grundbesitz stehen,

22

vgl.	BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 - 8 C 23.97 -, a. a. O.

23

Auf der Einnahmenseite hat der Beklagte insoweit zu Recht zu den jeweiligen
Mieten/Pachten auch den Mietwert der 362,40 m² großen Wohnung hinzugerechnet.
Hierbei ist unmaßgeblich, ob diese Wohnung etwa in den Jahren 2002 und 2003 von
der Familie des Klägers oder, wie der Kläger behauptet, von dessen Schwiegervater
bewohnt worden ist. Der Kläger muss sich den Nutzungswert, den die Nutzung
dieser Wohnung hat, als Grundstückseigentümer mit den bei ordnungsgemäßer
Bewirtschaftung zu erzielenden ortsüblichen Miet- und Pachteinnahmen zurechnen
lassen. Die fiktive Einnahme in Höhe von 24.048,86 EUR ist mit 4,- EUR/m² und
pauschalen Nebenkosten von 1,53 EUR/m² eher sehr gering zugunsten des Klägers
in Ansatz gebracht worden.

24

Zu den dem Rohertrag gegenüberzustellenden Kosten gehören alle im
Zusammenhang mit dem Grundbesitz stehenden Verwaltungs- und
Betriebsausgaben. Hierunter fallen auch Absetzungen für Abnutzung und
Substanzverringerung - AfA - (§ 7 EStG), etwaige Rückstellungen,
grundstücksbezogene Versicherungsbeiträge und die Grundsteuer selbst,

25

vgl.	BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 - 8 C 23.97 -, a. a. O.;
Abschnitt 35 Abs. 2 Satz 8 der Grundsteuerrichtlinien vom
9. Dezember 1978 (BGBl. I, 553),

26

nicht hingegen einkommensteuerrechtlich zugelassene Sonderabschreibungen
und Schuld- oder Eigenkapitalzinsen,

27

vgl.	BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1991 - 8 C 3.89 -,
BVerwGE 88, 46, DVBl. 1991, 589 = DöV 1991, 506 = NJW 1991,
1696; Abschnitt 35 Abs. 2 Satz 9 der Grundsteuerrichtlinien vom
9. Dezember 1978,

28

und ebenfalls nicht Gebühren für Wasser, Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, Strom
etc., weil es sich insoweit um Betriebskosten handelt, die von der Gewohnheit der
Nutzer abhängig sind und nicht zu den Grundstückskosten im engeren Sinn
gehören,

29

vgl.	VGH München, Urteil vom 7. Februar 1996
- 4 B 94.3727 -, BayVBl. 1996, 631 und juris m. w. N.

30

Gemessen an diesen Voraussetzungen überschreiten die jeweiligen Roherträge
die jeweiligen Kosten in den Jahren von 2001 bis 2005 - insoweit ist wegen der zu
fordernden Nachhaltigkeit der Unwirtschaftlichkeit zumindest ein Drei-Jahres-
Zeitraum in Betracht zu ziehen,

31

vgl.	BayVGH, Urteil vom 31. März 1993 - 4 B 91.968 -, in juris
-

32

nicht unerheblich mit der Folge, dass eine Ermittlung, ob eine Kausalbeziehung
zwischen dem öffentlichen Unterhaltungsinteresse und einer Unrentierlichkeit
besteht,

33

vgl.	hierzu: BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 - 8 C 23.97 -,
a. a. O.,

34

nicht in Betracht kommt.

35

Im Einzelnen ist zu in Ansatz zu bringenden Kosten Folgendes anzumerken: Da
verbrauchsabhängige Abgaben und Unkosten, so Müllgebühren,
Straßenreinigungsgebühren, Wasser- und Kanalbenutzungsgebühren, Strom und
Heizölkosten, nach den obigen Ausführungen nicht als grundstücksbezogene
Aufwendungen i. e. S. anerkannt werden können, reduzieren sich die in der
Wirtschaftlichkeitsberechnung angeführten Ausgaben etwa bezogen auf das Jahr
2003 um 10.780,51 EUR, für das Jahr 2004 um 11.734,81 EUR und für das Jahr
2005 um 33.399,19 EUR. Es kann dahingestellt bleiben, ob die in die
Wirtschaftlichkeitsberechnung zumindest ab 2003 eingestellten Positionen
"Hausmeister/Garten", "Reparaturen allg./sonstige Kosten" und "Reparaturen zum
Bestandsschutz" Berücksichtigung in der vom Kläger geltend gemachten Höhe
finden können oder diese Positionen nicht vielmehr abgesehen von der Vorlage von
Einzelnachweisen u. Ä. aus den vom Beklagten vorgetragenen Gründen einer
differenzierteren Betrachtung bedürfen, denn selbst wenn diese Positionen in voller
Höhe, wie es der Beklagte getan hat, als Kosten einbezogen bleiben, ergibt sich für
jedes der in den Blick genommenen Jahre der bereits angesprochene, nicht
unerhebliche Überschuss.

36

Dieser verringert sich nicht etwa dadurch, dass nach Meinung des Klägers in der
mündlichen Verhandlung auf der Ausgabenseite jetzt noch zusätzlich
-	Arbeitslohn für den 79-jährigen Schwiegervater des Klägers wegen dessen
Tätigkeit als Baukoordinator und
-	Rückstellungen
als Kosten geltend gemacht werden könnten.
Der Steuerberater des Klägers hat Lohnkosten für den Schwiegervater des Klägers
bislang nicht in Ansatz gebracht. Es dürfte dem Kläger nicht möglich sein, solche für
die vergangenen Jahre vor und nach 2003 steuerlich verifiziert nachzuweisen. Im
Ergebnis gilt nichts anderes bezogen auf Rückstellungen für
Erhaltungsaufwendungen. Rückstellungen für größere, in der Zukunft zu erwartende
Reparaturen (Instandsetzungs- und Erhaltungsaufwendungen) können zum einen
erst gebildet werden, wenn von der Durchführung von zukünftigen Baumaßnahmen
mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auszugehen ist,

37

vgl.	BFH, Beschluss vom 8. September 2005 - 2 B 129/04 - in
juris;

38

dies ist jedenfalls für den Zeitraum um das Jahr 2003 herum, in dem die (vom
Kläger) erstmalige Sanierung des Objektes erfolgte, nicht ersichtlich, geschweige
denn nachgewiesen. Des Weiteren müssten solche Reparaturmaßnahmen, stünden
sie absehbar an, im Einzelnen zu Grund und Umfang beziffert und ggf. durch
Gutachten etc. belegt werden, was vom Kläger für die hier maßgeblichen Jahre nicht
einmal behauptet wird, dass dies geschehen sei. Ein genereller Hinweis auf heute
und auch schon seinerzeit vorhanden gewesene liquide Barmittel sowie deren
etwaiger Nachweis reichten hierzu bei Weitem nicht aus. Der Kläger hat auch
tatsächlich ausweislich seiner Erklärung in der mündlichen Verhandlung gar keine
Rücklagen gebildet. An deren Stelle hat er in seine Wirtschaftlichkeitsberechnung
vielmehr den Kostenpunkt "Reparaturen zum Bestandsschutz" einbezogen, der
jeweils für die hier maßgeblichen Jahre bis 2005 in voller Höhe - die Berechtigung
hierzu dahingestellt - berücksichtigt worden ist.

39

Nach alledem ergibt sich keine Unwirtschaftlichkeit des unter Denkmalschutz
gestellten Anwesens des Klägers, sondern ein Überschuss für die Jahre 2001 und
2002, namentlich für das Jahr 2003 mit 16.589,21 EUR, für das Jahr 2004 mit
31.364,89 EUR und für das Jahr 2005 mit 37.291,73 EUR.

40

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2, Abs. 1
VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.