Amtsgericht Neuss (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2003-09-04, Aktenzeichen 72/27a II 308/02
ECLI:DE:AGNE:2003:0904.72.27A.II308.02.00

Tenor

1. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom	20.11.2002 zu dem Tagesordnungspunkt TOP 2

" Beschlussfassung über die Jahresabrechnung für das

Kalenderjahr 2001 einschließlich der sich daraus ergebenden

Wohngeldeinzelabrechnungen mit der Maßgabe,

dass die Abrechnungsergebnisse am 1. des auf die

Beschlussfassung folgenden Monats fällig sind",

wird für ungültig erklärt,

soweit die Kosten für das Kabelfernsehen nach Miteigentums-

anteilen und nicht nach der Zahl der Wohneinheiten verteilt

worden sind.

Im Übrigen wird der Antrag der Antragsteller abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten des Verfahrens werden den Antragstellerin als	Gesamtschuldnern auferlegt.

Die Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

3. der Geschäftswert wird auf 10.000,00 EUR festgesetzt.

1

G r ü n d e :

2

Die Verfahrensbeteiligten sind die Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage G-Straße - 58 in O und deren Verwalterin.

3

Nach der Teilungserklärung werden die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und der Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage von den Eigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile getragen.

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Zu diesem grundsätzlich vereinbarten Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen enthält die Teilungserklärung die folgenden drei Ausnahmen:

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" aa)

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Soweit im Übrigen Verbrauchskosten für jede Eigentumseinheit durch vorhandene

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Messvorrichtungen oder in anderer Weise einwandfrei festgestellt werden können,

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trägt jeder Eigentümer die für sein Sondereigentum anfallenden Kosten allein.

9

bb)

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Von den Verwalterkosten entfällt auf jede Wohnung ein gleicher Teil ohne

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Rücksicht auf die Größe des Miteigentumsanteils.

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cc)

13

Die Unterhaltungskosten für das Wohngebäude und des Garagenkomplexes

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sind vom Verwalter getrennt abzurechnen".

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In der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.11.2002 haben die Versammlungsteilnehmer unter TOP 2 die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2001 und unter TOP 7 den Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 2003 durch Mehrheitsbeschluss genehmigt.

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In der Jahresabrechnung und in dem Wirtschaftsplan sind die Kosten für Allgemeinstrom, Müll, Hausmeister, Kabelfernsehen und nicht gezahlte Hausgelder nach Miteigentumsanteilen verteilt worden.

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Die Antragsteller beanstanden die Beteiligung der Garagen an den oben aufgeführten Kosten.

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Die Antragsteller sind der Ansicht, die Kosten für das Wohngebäude und die Kosten für den Garagenkomplex seien in der Weise getrennt abzurechnen, dass die Garagen an den Kosten für Allgemeinstrom, Müll, Hausmeister, Kabelfernsehen und nicht gezahlte Hausgelder nicht zu beteiligen seien.

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Die Antragsteller beantragen,

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die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom

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20.11.2002 zu den Tagesordnungspunkten 2 " Beschlussfassung

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über die Jahresabrechnung für das Kalenderjahr 2001 einschließ-

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lich der sich daraus ergebenden Wohngeldeinzelabrechnungen

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mit der Maßgabe, dass die Abrechnungsergebnisse am 1. des

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auf die Beschlussfassung folgenden Monats fällig sind,"

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und

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7 " Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan für das

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Kalenderjahr 2003"

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für ungültig zu erklären.

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Die Antragsgegner beantragen,

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den Antrag kostenpflichtig abzuweisen.

32

Die Antragsgegner sind der Ansicht, es sei nach den Vorgaben der Teilungserklärung richtig abgerechnet worden. Entsprechend sei auch der Wirtschaftsplan fehlerfrei.

33

Für die Umlage der Kosten des Kabelfernsehens im Innenverhältnis sei allein die Teilungserklärung mit der Bestimmung der Verteilung nach Miteigentumsanteilen maßgebend, nicht aber die Preisbildung im Verhältnis zum Kabelbetreiber, welcher nach Wohneinheiten abrechnet.

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Auf das Parteivorbringen im Übrigen wird ergänzend verwiesen.

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Der Antrag der Antragsteller ist zum Teil begründet.

36

Die Kosten des Kabelfernsehens sind nach der Zahl der Wohnungseigentumseinheiten zu verteilen. Im Übrigen ist der Antrag der Antragsteller nicht begründet.

37

Der in der Teilungserklärung festgelegte Verteilungsschlüssel über die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums orientiert sich in der Aufteilung der drei unter Buchstaben aa), bb) sowie cc) an dem Gesetzestext des § 16 Abs. 2 WEG. Dabei ist die Zuordnung wie folgt vorzunehmen:

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Der erste Absatz, bezeichnet mit den beiden Buchstaben aa) , betrifft den gemeinschaftlichen Gebrauch.

39

Der zweite Absatz, bezeichnet mit den Buchstaben bb) , betrifft die Verwaltung.

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Der dritte Absatz mit den Buchstaben cc) betrifft die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

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Die Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage G-Straße - 58 bestimmt eine getrennte Abrechnung der Unterhaltungskosten für das Wohngebäude und für den Garagenkomplex. Diese Bestimmung betrifft allein die Instandhaltung und Instandsetzung der Baulichkeit des gemeinschaftlichen Eigentums und betrifft den Teil, welcher steuerrechtlich als " Gebäudeunterhaltung" bezeichnet wird. Hierunter fallen nicht Kosten für Allgemeinstrom, Müll, Hausmeister, Kabelfernsehen und nicht gezahlte Hausgelder. Diese Kosten sind demnach nach der Teilungserklärung grundsätzlich zunächst einmal nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.

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Da aber der Verteilungsschlüssel in den unter Buchstaben aa) bestimmt, dass jeder Eigentümer die für sein Sondereigentum anfallenden Kosten dann allein zu tragen hat, sofern die Kosten für jede Eigentumseinheit " durch vorhandene Messvorrichtungen oder in anderer Weise einwandfrei festgestellt" werden können, ist aus den beanstandeten Positionen ausschließlich die Position Kabelfernsehen

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nicht nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Es kann nämlich " in anderer Weise" einwandfrei festgestellt werden, welche Kosten auf jede Wohnungseigentumseinheit entfallen. Der Kabelbetreiber rechnet bereits nach Wohnungseigentumseinheiten ab. Anders als bei einer Rechnung für Müllabfuhr oder für Leistungen des Hausmeisters, welche ungeteilt auf die Gemeinschaft zukommt und in dem Verbrauchsanteil nicht zuzuordnen ist, steht für die Kabelanschlüsse einwandfrei fest, dass der Kabelbetreiber für jede Wohnungseigentumseinheit einen Kabelanschluss versorgt.

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Aus diesem Grund sind unter Berücksichtigung der Sonderbestimmung in § 4 Abs. 1 unter Abs. b), unter Absatz aa) der Teilungserklärung die Kosten für das Kabelfernsehen nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern nach der Zahl der Wohneinheiten umzulegen.

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Der Verwalterin wird ausdrücklich gestattet, die entsprechende Verrechnung von Gutschriften oder Nachzahlungen, wie sie sich aus der Neuverteilung der Kabelfernsehgebühren ergeben, in Bezug auf das bereits abgerechnete Wirtschaftsjahr 2001 mit der nächsten fälligen Jahresabrechnung vorzunehmen. Diese Anordnung beruht auf 44 Abs. 4 WEG.

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In Bezug auf den Wirtschaftsplan war die Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung vom 20.11.2002 nicht zu beanstanden. Der Wirtschaftsplan bezeichnet die zu erwartenden Kosten des nächsten Kalenderjahres und beinhaltet die durch den einzelnen Wohnungseigentümer zu leistenden Vorauszahlungen. Über die Abschläge aus dem Wirtschaftsplan wird später in der Jahresabrechnung abgerechnet. Der Unterschied der Verteilung der Kabelfernsehkosten, wie er sich ergibt, wenn nach Wohneinheiten und nicht nach Muteigentumsanteilen abgerechnet wird, fällt im Vergleich mit den Gesamtkosten der Wohnungseigentumsanlage nicht ins Gewicht. Es ist daher den Wohnungseigentümern zuzumuten, die nach dem Wirtschaftsplan auf sie entfallenden Kabelkosten zunächst vorauszuzahlen und abzuwarten, ob sich in dieser Einzelposition des Wirtschaftsplans nach Abrechnung des Wirtschaftsjahres ein Guthaben ergibt. Der insoweit auf den einzelnen Miteigentümer entfallende Zinsnachteil für evtl. zu hohe Vorausfinanzierung ist verschwindend gering.

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Im Übrigen ist die Jahresabrechnung 2001 und die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan 2003 nicht zu beanstanden. Die Berechnungen entsprechen der Teilungserklärung.

48

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG.

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Es entspricht billigem Ermessen, die Antragsteller mit den Gerichtskosten des Verfahrens zu belasten, weil sie im Wesentlichen unterlegen sind.

50

In Wohnungseigentumssachen bildet es hinsichtlich der Erstattung außergerichtlicher Kosten die Regel, dass jeder Beteiligte seine Kosten zu tragen hat. Außergewöhnliche Umstände, die eine andere Beurteilung rechtfertigen, sind im vorliegenden Verfahren nicht zu Tage getreten.