Amtsgericht Neuss (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1990-02-28, Aktenzeichen 30 C 11/90
ECLI:DE:AGNE:1990:0228.30C11.90.00

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.200,00 DM nebst 4 % Zinsen

seit dem 17.01.1989 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder

Hinterlegung in Höhe von 1.800,00 DM abwenden, wenn nicht der Kläger

vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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Tatbestand:

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Der Kläger war vom 01.06.1985 bis 30.06.1988 Mieter einer Wohnung im Hause N-Strasse in 4044 L, welche der Beklagten gehört.

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§ 8 Abs. 2 des Mietvertrages lautet:

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"Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen (Innenanstrich - auch Heizkörper und Rohre - sowie Tapezierung) in den Mieträumen fachmännisch auszuführen, bei Küchen mindestens in einem Abstand von 2 Jahren, bei Dielen und Bädern mindestens von 3 Jahren, bei Wohnräumen mindestens von 4 Jahren und bei Schlafräumen mindestens von 6 Jahren ... "

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In einer Anlage zum Mietvertrag heißt es:

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"In Ergänzung zu § 12 (§ 8 wird hiervon nicht berührt) des abgeschlossenen Mietvertrages vom heutigen Tage sind sich die Vertragsparteien darüber einig, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mieträume in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben hat...

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Evtl. Mehrkosten, die über die Normalausstattung (Kostengrundlage Rauhfaser mit weißem Anstrich) hinausgehen, sind vom Nachmieter zu tragen."

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In § 26 des Mietvertrages - sonstige Vereinbarungen - heißt es u. a.:

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"Rauhfasertapeten sind nur begrenzt oft überstreichbar (incl. Erstanstrich maximal 4 x). Danach muss die Rauhfasertapete erneuert werden. Sofern bei Auszug des Mieters ein Überstreichen möglich ist, wird ein anteiliger Betrag für später durchzuführende Neutapezierung von der Kaution eingehalten.

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Am 30.06.1988 fand eine förmliche Wohnungsübergabe statt. Es wurde ein schriftliches Protokoll erstellt, welches auf Mieterseite von einem Mitmieter des Klägers unterzeichnet wurde. Handschriftlich wurde u. a. festgehalten:

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"Anteilige Kosten für Rauhfaser laut Mietvertrag

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§ 8 Abs. 1 - 3 = 60 % = 1.200,00 DM."

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Dieser Passus ist mit einem Zusatz "mit Vorbehalt" versehen.

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Mit der Klage macht der Kläger einen Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 1.200,00 DM geltend.

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Der Kläger ist der Auffassung, dass der Beklagten aufrechenbare Gegenansprüche nicht zustünden.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.200,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 11.01.1989 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie trägt vor, dass sie berechtigt gewesen sei, ihren Anspruch auf einen anteiligen Betrag für später durchzuführende Neutapezierung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Klägers zu verrechnen. Der Mitmieter des Klägers habe durch seine Unterschrift unter das Übergabeprotokoll vom 30.06.1988 in auch dem Kläger zurechenbarer Weise ein Anerkenntnis erklärt. Die Beklagte habe zudem mit Schreiben vom 17.10.1988 die Verrechnung vorgenommen, und der Kläger habe dem erst mit Schreiben vom 02.01.1989 widersprochen. In der dann anschließenden Korrespondenz sei der hier streitige Punkt dann ebenfalls nicht behandelt worden, sondern erstmals wieder im Schreiben vom 07.08.1989. Durch das jeweilige Schweigen habe der Kläger die Verfahrensweise der Beklagten konkludent anerkannt. Der geltend gemachte anteilige Betrag von 1.200,00 DM sei im übrigen angemessen.

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Bezüglich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze und deren Anlagen verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage war gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1,1. Alternative BGB im wesentlichen begründet.

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Die Beklagte kann einen Anspruch aus § 26 des Mietvertrages nicht herleiten. Eine Vertragsbestimmung, die dem zur Renovierung bei Auszug verpflichteten Mieter auferlegt, bei möglichem Überstreichen von Rauhfasertapeten einen anteiligen Betrag für eine später durchzuführende Neutapezierung zu zahlen, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz zumindest dann unwirksam, wenn im Mietvertrag gleichzeitig vereinbart wurde, dass sich die Verpflichtung des Mieters zur Renovierung auch auf ein Tapezieren erstreckt. Dies ergibt sich daraus, dass bei einer solchen Vertragsgestaltung für den Vermieter die Möglichkeit besteht, von den jeweiligen Mietern praktisch doppelt die jeweils erforderlichen Renovierungsleistungen verlangen zu können. Ist bei Beendigung des Mietverhältnisses die Rauhfaser noch überstreichbar, so wäre der dann ausziehende Mieter nach der hier vorliegenden Vertragsgestaltung verpflichtet, einen anteiligen Betrag für eine Neutapezierung zu zahlen; wäre zum Zeitpunkt der Renovierung ein Überstreichen der vorhandenen Rauhfaser nicht mehr möglich, so wäre der dann betroffene Mieter gemäß § 8 Abs. 2 des Mietvertrages verpflichtet, im Rahmen der zu erbringenden Schönheitsreparaturen eine Tapezierung vorzunehmen. Eine solche Regelung wäre allenfalls dann mit § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz zu vereinbaren, wenn für den letzteren Fall sichergestellt wäre, dass der die Neutapezierung tatsächlich vornehmende Mieter die von den vorherigen Mietern geleisteten anteiligen Kostenbeteiligungen zur Verfügung gestellt bekäme.

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Eine solche Regelung enthält der hier vorliegende Mietvertrag jedoch gerade nicht, und es sind auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Beklagte ohne entsprechende vertragliche Verpflichtung die von den Vormietern vereinnahmten Beteiligungsbeträge an den tatsächlich neutapezierenden Mieter auskehren würde. Die Beklagte hat somit im vorliegenden Falle die an sich ihr obliegende Renovierungsverpflichtung doppelt abgewälzt, einmal indem sie den Mieter zur Tapezierung verpflichtet, einmal, indem sie im Falle der Nichttapezierung dem Mieter eine Kostenbeteiligung abverlangt. Dass dies dem Grundsatz von Treu und Glauben widerspricht, bedarf keiner näheren Ausführungen.

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Die hier vorliegende Vertragskonstellation ist auch unter Berücksichtigung des Rechtsentscheides des BGH vom 06.07.1988 (in WM 88, 294 ff; DWW 88, 314 ff) nicht haltbar. Zum einen hat die genannte Entscheidung nicht eine Klausel der hier vorliegenden Art zum Gegenstand; zum anderen ist tragender Gedanke des Rechtsentscheids, dass der Mieter mit dem dort zu zahlenden Ausgleichsbetrag bei Vertragsende letztlich nur das zahlt, was er bei Tragung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter für den gleichen Zeitraum über einen entsprechend höheren Bruttomietzins hätte zahlen müssen. Die letztgenannte Erwägung folgt daraus, dass der Vermieter entweder seine Renovierungsverpflichtung auf den Mieter übertragen kann, oder er aber, wenn er die Schönheitsreparaturen selbst ausführt, einen entsprechend höheren Bruttomietzins berechnet. Dass ein Vermieter jedoch einerseits seine Renovierungsverpflichtung abwälzen, andererseits jedoch auch entsprechende Beteiligungsbeträge vereinnahmen kann, ist dem dargestellten Gedankengang nicht zu entnehmen, und, wie bereits ausgeführt, mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar.

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Indem der Mitmieter des Klägers das Übergabeprotokoll vom 30.06.1988 unterschrieben hat, liegt auch kein zu Lasten des Klägers wirkendes Anerkenntnis vor. Der entsprechende Passus des Protokolls ist ausdrücklich mit dem Zusatz "mit Vorbehalt" versehen worden. Eine Anerkennung ist somit gerade nicht erfolgt. Dass der Mitmieter des Klägers im übrigen das Übergabeprotokoll unterschrieben hat, ist im Hinblick darauf, dass sich dieses auch über eine Vielzahl anderer Punkte verhält, durchaus sinnvoll, da diese anderen, offensichtlich unstreitigen Punkte, durch die Unterschrift eben auch als unstreitig festgeschrieben werden sollten. Der ausdrücklich erklärte Vorbehalt nimmt den Passus über die anteiligen Kosten für Rauhfaser jedoch gerade aus der Anerkenntniswirkung der Unterschrift heraus.

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Auch ein konkludentes Anerkenntnis des Klägers betreffend die von der Beklagten geltend gemachte Kostenbeteiligung für Neutapezierung ist nicht gegeben. Es ist nicht ersichtlich, dass das ursprüngliche Schweigen des Klägers auf die Kautionsabrechnung vom 17.10.1988 bis zum 02.01.1989 in irgendeiner Weise als Anerkenntnis angesehen werden könnte, da ein solcher Zeitraum von ca. 2 1/2 Monaten, zumal unter Berücksichtigung der dazwischenliegenden Feiertage und im Hinblick darauf, dass nicht feststeht, wann das Schreiben vom 17.10.1988 beim Kläger oder seinen Bevollmächtigten eingegangen ist, auch aus Sicht der Beklagten keine entsprechenden Anhaltspunkte geben konnte. Auch dass der Kläger, nachdem er die Beklagte mit Schreiben vom 01.0.1989 zur Rückzahlung seines Kautionsguthabens unter Fristsetzung aufgefordert hatte, dann bis zum 07.08.1989 nicht weiter tätig wurde, kann auch im Hinblick auf die zwischenzeitlich geführte spärliche Korrespondenz der Parteien nicht als konkludentes Anerkenntnis angesehen werden. Auf für eine Verwirkung des Kautionsrückzahlungsanspruchs fehlt es in diesem Zusammenhang an jeder Grundlage.

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Abschließend ist darauf hinzuweisen, daß der geltend gemachte Beteiligungsanspruch von 1.200,00 DM völlig überhöht ist. Nach § 8 Abs. 2 des Mietvertrages waren zum Zeitpunkt des Auszuges des Beklagten nach 37 Monaten allenfalls Küche, Diele und Bad zu renovieren, wobei der Kläger im vorgerichtlichen Schreiben vom 07.08.1989, welches von der Beklagten vorgelegt wurde, unwidersprochen vorgetragen hat, daß sich in der Küche keine Rauhfaser befand. Daraus folgt, daß der Kläger insgesamt in Ansehung seiner Mietdauer für allenfalls

einen

Neuanstrich der Rauhfaser verantwortlich war. Die Beklagte muß sich in diesem Zusammenhang an dem von ihr formulierten § 26 des Mietvertrages festhalten lassen, wonach eine Rauhfaser incl. Erstanstrich 4 x überstreichbar ist. Daraus folgt, daß der Kläger allenfalls mit einem Viertel der Kosten der Neutapezierung belastet werden könnte. Die von der Beklagten angesetzte 60 %ige Kostenbeteiligung ist dagegen mit nichts zu rechtfertigen, so daß der Beklagten der geltend gemachte Anspruch auch der Höhe nach nicht zusteht.

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Die Beklagte war daher entsprechend dem Antrag des Klägers zu verurteilen.

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Die Zinsentscheidung folgt aus §§ 284, 288 BGB; soweit der Kläger bereits ab 11.01.1989 Verzugszinsen verlangt hat, stand ihm ein Anspruch dagegen nicht zu.

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Die prozeßualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 2, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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K

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Richter am Amtsgericht