Verwaltungsgericht Koblenz (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-12-10, Aktenzeichen 4 K 209/07.KO
ECLI:DE:VGKOBLE:2007:1210.4K209.07.KO.0A

Tenor

Der Bescheid vom 4. Dezember 2007 in der Fassung des Teilabhilfebescheids vom 19. Juni 2006 und in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 9. Januar 2007 wird aufgehoben.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Der Kläger wendet sich gegen die Heranziehung zu Vorauszahlungen auf den Sanierungsausgleichsbetrag.

2

Am 28. November 1996 wurden die Brüder W. G. (Kläger) und M. G. „in Erbengemeinschaft“ als Eigentümer des Grundstücks in der Gemarkung Koblenz-Altstadt, Flur 8, Parzelle ... im Grundbuch von Koblenz (Blatt ...) eingetragen. Am 13. September 2003 starb Herr M. G. Er wurde von seiner Ehefrau C. G. als Alleinerbin beerbt. Die neue Erbengemeinschaft wurde am 3. Dezember 2004 im Grundbuch eingetragen. Seit dem 9. März 2007 ist der Kläger als Alleineigentümer eingetragen.

3

Das 381 qm große Grundstück grenzt an die Burgstraße und an die Straße Paradies. Es ist nahezu vollständig mit dem „Cityhotel M.“ überbaut. Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich. Die Umgebungsbebauung ist – mit Ausnahme der Alten Burg - in geschlossener Bauweise drei- bis viergeschossig bebaut.

4

Am 30. Januar 1969 behandelte der Stadtrat der Beklagten einen Antrag auf Bildung eines „Planungsbeirats“ zur Vorbereitung einer umfassenden Plankonzeption und verwies diesen Antrag in den Bauausschuss. Ein entsprechender Planungsbeirat kam jedoch nicht zustande. Am 23. Oktober 1969 beschloss der Stadtrat die Aufstellung des Bebauungsplans „Stadterneuerung“ für den Bereich zwischen Balduinbrücke und Eltzerhofstraße, einschließlich Firmungsstraße, Jesuitenplatz, Entenpfuhl, Am Plan und Altengraben. In den Jahren 1970 und 1972 wurden Veränderungssperren beschlossen bzw. verlängert. Der Bebauungsplan Stadterneuerung ist jedoch nie in Kraft getreten.

5

Am 7. Oktober 1971 beschloss der Stadtrat der Beklagten die Erhebung der Vorbereitenden Untersuchungen auf der Grundlage des damals geltenden Städtebauförderungsgesetzes für ein Gebiet, das im Wesentlichen den Planbereich des damals in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans „Stadterneuerung“ umfasste (vgl. den Lageplan auf Blatt 4.1 des Verwaltungsordners „Sanierungsgebiet Altstadt B“). Das beauftragte Institut für Städtebau und Raumplanung legte im August 1972 einen Bericht über die Vorbereitenden Untersuchungen vor, der jedoch nur eine Bestandsaufnahme enthielt. Im Dezember 1974 legte das Institut einen weiteren Bericht über die Vorbereitenden Untersuchungen vor, der diesmal auch Planungskonzepte für die einzelnen Sanierungsbereiche enthielt. Für den Bereich 14 (Block zwischen Burgstraße, Paradies, Münzplatz und Münzstraße), in dem das veranlagte Grundstück liegt, wurde in der Anlage 40 festgehalten, dass die Notwendigkeit der Modernisierung für die hier vorhandenen Gebäude nicht bestehe. In der Anlage 42 wurde jedoch eine Entkernung des Häuserblocks im Bereich 14 vorgeschlagen.

6

Am 19. Dezember 1973 beschloss der Stadtrat der Beklagten eine Satzung über die förmliche Festlegung des 1. Teils des Sanierungsgebiets Altstadt (Abschnitte A und B). Die beiden Abschnitte lagen weit auseinander. Der Abschnitt A betraf den Bebauungsplan Nr. 42 (Wöllershof, Kaltenhof, Altengraben, Löhrstraße). Der Abschnitt B betraf ausschließlich den „Durchbruch Danne“ (vgl. den Lageplan auf Blatt 10.1 des oben genannten Verwaltungsordners). Mit der ersten Satzungsänderung vom 2. Februar 1977 wurden zahlreiche Grundstücke von der Elzerhofstraße im Osten bis zur Gemüsegasse im Westen in das Sanierungsgebiet einbezogen. Die zweite Satzungsänderung vom 13. Juni 1977 betraf die Einbeziehung eines einzelnen Grundstücks in der Straße „Am Alten Hospital“. Mit der dritten Satzungsänderung vom 18. April 1986 wurden der Münzplatz, die Münzstraße, die Straße Paradies und unter anderem der Bereich 14 (mit dem Grundstück des Klägers) in das Sanierungsgebiet einbezogen. Eine vierte Satzungsänderung vom 21. Januar 2002 betraf schließlich die Einbeziehung der Grundstücke zwischen den Straßen Altengraben, Altenhof und Marktstraße.

7

In den Jahren 1991 bis 1995 wurde der Sanierungsbebauungsplan Nr. 37 mit drei Änderungen aufgestellt. Dieser Plan erfasst den Münzplatz, die Münzstraße und die Straße Paradies und einen Teil der angrenzenden Grundstücke. Er sieht im Wesentlichen den Abriss eines ehemaligen Kinos, die Neugestaltung des Münzplatzes als Fußgängerzone und Wochenmarkt und die Errichtung eines freistehenden, zweigeschossigen Gebäudes für kulturelle Zwecke im westlichen Teil des Platzes vor. Der Häuserblock im Bereich 14, zu dem das Grundstück der Kläger gehörte, wurde nicht überplant.

8

In der Straße Paradies wurde in den Jahren 1992 bis 1994 die Kanalisation erneuert und anschließend die Straßenoberfläche verkehrsberuhigt ausgebaut. Auf dem Münzplatz wurde in den Jahren 1991/92 das ehemalige Kino abgerissen und eine Fußgängerzone eingerichtet. Das im Bebauungsplan vorgesehene freistehende Gebäude für kulturelle Zwecke wurde bis heute nicht verwirklicht.

9

Am 9. Februar 1995 beschloss der Stadtrat die Erhebung von Vorauszahlungen in Höhe des voraussichtlichen Sanierungsausgleichsbetrags „im Sanierungsgebiet Altstadt“. Der Beschluss nahm Bezug auf einen Lageplan, der die Grundstücke zwischen den Straßen Paradies und Florinspfaffengasse enthielt. Am 14. November 1997 wurde der Beschluss zur Erhebung von Vorauszahlungen auf alle Grundstücke des Sanierungsgebiets in der Altstadt ausgedehnt.

10

Auf Antrag der Beklagten legte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich der Stadt Koblenz unter dem 15. Februar 2001 ein Wertgutachten vor, welches er in der Sitzung vom 1. Februar 2001 beschlossen hatte. Hiernach betrug die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung für die Parzelle ... rund 125 DM/qm (63,91 €/qm). Als Qualitätsstichtag war der 1. April 1985 und als Wertermittlungsstichtag war der 1. Februar 2001 angegeben. An Hand der Bodenrichtwertzone entlang der Burgstraße wurde ein Anfangswert von 760 DM/qm festgesetzt. Der Endwert wurde nach der Komponentenmethode durch Addition eines Zuschlags von 10 % des Anfangswertes (76 DM/qm) für die allgemeine Struktur, einschließlich Verkehrsveränderungen und Ertragsverhältnissen, sowie durch eine Verbesserung des Ausbauzustands von 47,61 DM/qm auf insgesamt 885 DM/qm ermittelt. Die übrigen Komponenten blieben unberücksichtigt, weil sich insoweit keine Veränderungen für das Grundstück der Kläger ergeben hätten.

11

Mit getrennten Bescheiden vom 4. Dezember 2001 wurden der Kläger und Herr M. G. gemäß § 154 Abs. 6 BauGB zu Vorauszahlungen auf den Sanierungsausgleichsbetrag für die Parzelle ... in Höhe von 47.625 DM (24.350,28 €) herangezogen. In den Bescheiden hieß es, die jeweiligen Adressaten seien Miteigentümer. Die Vorauszahlung sei nur einmal zu zahlen. Jeder Adressat hafte hierfür als Gesamtschuldner. Zur Begründung wurde auf das Wertgutachten des Gutachterausschusses Bezug genommen.

12

Hiergegen legte die Prozessbevollmächtigte der damaligen Adressaten am 7. Januar 2002 Widerspruch ein und reicht eine Vollmacht der Herren W. und M. G. nach. Unter dem 15. März 2004 teilte die Prozessbevollmächtigte mit, dass Herr M. G. gestorben und von seiner Ehefrau C. G. beerbt worden sei. Die Beklagte setzte daraufhin das Widerspruchsverfahren mit dem Kläger und mit Frau C. G. fort.

13

Während des Widerspruchsverfahrens war in einem anderen Verfahren der Beklagten eine Entscheidung des OVG Rheinland-Pfalz zu den Vorauszahlungsbescheiden im Sanierungsausgleichsrecht ergangen (6 A 10530/04.OVG), welche vom Bundesverwaltungsgericht bestätigt wurde (4 B 1.05.BVerwG).

14

Daraufhin beantragte die Beklagte ein neues Wertgutachten, welches der Gutachterausschuss am 2. Februar 2006 beschloss und unter dem 30. März 2006 vorlegte. Diesmal betrug die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung 48 €/qm. Als Qualitätsstichtag war der 1. Januar 1969 und als Wertermittlungsstichtag war der 2. Februar 2006 angegeben. An Hand der Bodenrichtwerte entlang der Burgstraße wurde für das Eckgrundstück der Kläger ein Anfangswert von 384 €/qm festgesetzt. Der Endwert wurde zunächst durch eine Kombination der Komponentenmethode mit dem Mietsäulenmodell in der Weise ermittelt, dass auf das Ergebnis nach dem Mietsäulenmodell (14,65 % des Anfangswerts = 56,06 €/qm) noch ein Zuschlag von 10 €/qm als Ausbauvorteil nach der Komponentenmethode, insgesamt also 66,06 €/qm hinzu addiert wurden. Der Endwert hätte demnach 450,06 €/qm (384 + 66,06 €/qm) betragen. Dann wurde jedoch der Endwert nach dem Modell Niedersachen ermittelt und auf 414,95 €/qm festsetzt. Schließlich wurden die beiden so gewonnenen Endwerte addiert und durch 2 geteilt. Das arithmetische Mittel betrug 432,51 €/qm. Gegenüber dem Anfangswert von 384 €/qm ergab dies eine Wertsteigerung von abgerundet 48 €/qm.

15

Mit getrennten Bescheiden vom 19. Juni 2006 ergingen Teilabhilfebescheide an den Kläger und an Frau C. G. sowie an die Prozessbevollmächtigte, mit denen die Ausgangsbescheide vom 4. Dezember 2001 insoweit aufgehoben wurden, als diese den Betrag von 18.288 € überstiegen. Auch diesmal ließen die Bescheide nicht erkennen, dass die Adressaten eine (veränderte) Erbengemeinschaft darstellten. Zur Begründung bezog sich die Beklagte auf das neue Wertgutachten. Sie stellte ausdrücklich klar, dass es im Übrigen bei den Festsetzungen der Ausgangsbescheide verbleibe.

16

Am 29. Juni 2006 teilte der Kläger mit, dass die Rechtsanwaltskanzlei zurzeit nicht mehr in dem Widerspruchsverfahren „W. und C. G.“ tätig sei. Unter dem 21. November 2006 erging deshalb die Ladung zum Termin vor dem Stadtrechtsausschuss an den Kläger und an Frau C. G. persönlich. Nachdem die Prozessbevollmächtigte am 27. November 2006 gleichwohl einen Schriftsatz vorgelegt hatte, fragte die Beklagte bei der Rechtsanwaltskanzlei nach, ob das Mandat nunmehr wieder bestehe und bat für diesen Fall um Vorlage einer aktuellen Vollmacht. Hierauf erfolgte zunächst keine Reaktion. Als die Beklagte am 15. Dezember 2006 telefonisch nachfragte, erklärte die Bevollmächtigte, die Kläger wollten sich zunächst selbst vertreten und auch den Termin vor dem Stadtrechtsausschuss selbst wahrnehmen. Einer Nachladung der Prozessbevollmächtigten bedürfe es daher nicht. Eine neue Vollmacht wurde nicht vorgelegt.

17

Die anhängigen Widersprüche wurden mit gemeinsamen Widerspruchsbescheiden vom 9. Januar 2007 zurück gewiesen. In den Gründen ist ausgeführt, das neue Gutachten habe die Anfang- und Endwerte schlüssig und nachvollziehbar ermittelt. Insbesondere seien die Kombination des Neuwieder Modells (Komponentenmethode) mit dem Mietsäulenmodell und die anschließende Durchschnittsbildung mit dem Ergebnis des Modells Niedersachsen nicht zu beanstanden.

18

Der Widerspruchsbescheid wurde Frau C. G. unter ihrer Anschrift mit Zustellungsurkunde am 12. Januar 2001 zugestellt. Der Kläger war unter seiner Anschrift zunächst laut Zustellungsurkunde (angeblich) nicht zu ermitteln. Am 18. Januar 2007 wurde die Zustellung unter derselben Anschrift jedoch problemlos durchgeführt.

19

Am Montag, dem 19. Februar 2007, haben Herr und Frau G., vertreten durch ihre Prozessbevollmächtigte, gemeinsam Klage erhoben. Das Verfahren wurde für beide Kläger unter dem Aktenzeichen 4 K 209/07.KO geführt. In der mündlichen Verhandlung am 10. Dezember 2007 hat das Gericht die Klage der Frau C. G. abgetrennt und unter dem neuen Aktenzeichen 4 K 1989/07.KO als unzulässig abgewiesen.

20

Der Kläger hält die angefochtenen Bescheide aus mehreren Gründen für rechtswidrig. Er trägt vor, der Wertermittlungsstichtag für die Änderungsbescheide hätte auf denselben Zeitpunkt bezogen werden müssen wie für die Ausgangsbescheide. Die von der Beklagten praktizierte Methodenkombination sei unzulässig. Der Ausbauvorteil von 10 €/qm sei nicht nachprüfbar. Das Mietsäulenmodell sei ungeeignet. Die Verkehrsberuhigung auf dem Münzplatz und in der Straße Paradies sei nicht erreicht worden; die Lärmbelästigungen seien im Gegenteil größer als früher. Das Kellergewölbe des Hauses sei durch die Maßnahmen in der Straße Paradies erheblich beschädigt worden. Im Übrigen sei der Kläger inzwischen Alleineigentümer.

21

Der Kläger beantragt,

22

den Bescheid vom 4. Dezember 2001 in der Fassung des Teilabhilfebescheids vom 19. Juni 2006 und in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 9. Januar 2007 aufzuheben.

23

Die Beklagte beantragt,

24

die Klage abzuweisen.

25

Sie ist der Ansicht, die angefochtenen Bescheide seien nicht zu beanstanden. Aus den zugrunde liegenden Wertgutachten ergebe sich, dass die Bescheide in Wahrheit an die jeweiligen Mitglieder einer Erbengemeinschaft gerichtet seien. Die Ziele und Zwecke der Sanierung ergäben sich aus dem Bebauungsplan Nr. 37. Sie bestünden in einer Reduzierung des Verkehrslärms durch verkehrsberuhigten Ausbau der Straße Paradies und durch Umgestaltung des Münzplatzes in eine Fußgängerzone. Deshalb könnten für das streitbefangene Grundstück Vorauszahlungen erhoben werden. Der Qualitätszeitpunkt sei im zweiten Gutachten zutreffend auf den 1. Januar 1969 festgelegt worden. Denn am 30. Januar 1969 habe der Stadtrat einen Antrag auf Bildung eines Planungsbeirats in den Bauausschuss verwiesen. Der Wertermittlungsstichtag liege bei Vorauszahlungen im Ermessen der Beklagten. Würde dieser Stichtag auf den Zeitpunkt des ersten Gutachtens zurückverlegt, ergebe sich nur eine unwesentlich niedrigere Bodenwertsteigerung von 47,04 €/qm (statt 48 €/qm). Die Ermittlung der neuen Anfangs- und Endwerte sei nicht zu beanstanden. Die Methodenkombination sei rechtens. Der Gutachterausschuss habe nur zwei Methoden angewandt, nämlich das Neuwieder Modell (Komponentenmethode) und das Modell Niedersachsen. Hieraus habe er in zulässiger Weise einen arithmetischen Mittelwert gebildet. Bei der Anwendung des Neuwieder Modells seien einige Komponenten an Hand des Mietsäulenmodells nach Sprengnetter/Strotkamp ermittelt worden. Der Ausbauvorteil betrage nach Auswertung vergleichbarer Fälle 10 €/qm, wobei ein geschätzter Gemeindeanteil von 30 % für eine „reine Erschließungsstraße“ zugrunde gelegt worden sei. Der Münzplatz sei im Jahre 2004 fertig gestellt worden. Das im Bebauungsplan vorgesehene freistehende, zweigeschossige Gebäude für kulturelle Zwecke im westlichen Teil des Münzplatzes werde nicht mehr verwirklicht. Ein Plan-änderungsverfahren gebe es zurzeit nicht; dies sei auch nicht nötig, da das Gelände im städtischen Eigentum stehe. Gleichwohl sei die Sanierung noch nicht programmgemäß durchgeführt worden, denn es fehlten noch Entkernungsmaßnahmen für das Grundstück „An der Liebfrauenkirche“ Nr. 9, außerdem sei eine Verlängerung des Kunstgässchens beabsichtigt.

26

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Sitzungsniederschrift und auf die beigezogenen Verwaltungsakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

27

Die Klage ist zulässig und begründet. Die an den Kläger gerichteten Bescheide sind rechtswidrig und verletzen ihn in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 VwGO).

28

Nach § 235 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind auf Sanierungsmaßnahmen, für die vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung nach den bisher geltenden Rechtsvorschriften der Beginn der vorbereitenden Untersuchungen beschlossen wurde, die Vorschriften des BauGB in der jeweils jüngsten Fassung anzuwenden. Da die Erhebung der vorbereitenden Untersuchungen bereits im Jahre 1971 beschlossen wurde, und da das BauGB danach mehrfach geändert wurde, ist für die Festsetzung der Vorauszahlung auf den Sanierungsausgleichsbetrag § 154 Abs. 6 BauGB in der Fassung des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I Seite 3316) anzuwenden.

29

Nach § 154 Abs. 6 BauGB n.F. kann die Gemeinde von den Eigentümern Vorauszahlungen auf den nach den Abs. 1 bis 4 zu entrichtenden Ausgleichsbetrag verlangen, sobald auf dem Grundstück eine den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechende Bebauung oder sonstige Nutzung zulässig ist; dabei gelten die Abs. 1 bis 5 sinngemäß. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

30

Die Pflicht zur Zahlung von Vorausleistungen auf den Sanierungsausgleich entsteht nicht kraft Gesetzes. Sie wird vielmehr durch konstitutiven Verwaltungsakt festgesetzt. Im Zeitpunkt der streitgegenständlichen Bescheide war der Kläger nicht Eigentümer der Parzelle ... Ausweislich des Grundbuchs gehörte das Grundstück im Zeitpunkt des Ausgangsbescheids noch der Erbengemeinschaft W. und M. G. Im Zeitpunkt des Teilabhilfebescheids und des Widerspruchsbescheids bestand die Erbengemeinschaft aus W. und C. G. Der später erfolgte Erwerb des Alleineigentums durch den Kläger ist für die Beurteilung der streitgegenständliche Bescheide irrelevant.

31

Miterben sind weder Alleineigentümer noch Miteigentümer, sondern Gesamt-handseigentümer (vgl. hierzu VG Koblenz, Urteil vom 26.06.2006 – 4 K 1305/05.KO –). Deshalb war die Heranziehung des Klägers als „Miteigentümer“ rechtswidrig. Insoweit nützt es nichts, dass der Ausgangsbescheid (und nur dieser Bescheid) die Formulierung enthielt, das Grundstück gehöre noch einem weiteren „Miteigentümer“, der Betrag sei nur einmal zu zahlen, jeder Miteigentümer erhalte einen gleichlautenden Bescheid und hafte als Gesamtschuldner. Dies ist außerdem auch deshalb falsch, weil nach damaliger Fassung des § 154 Abs. 1 BauGB jeder Miteigentümer nur im Verhältnis seines Anteils heranzuziehen war.

32

Die Erbengemeinschaft als solche ist nicht veranlagt worden. Insoweit kann sich die Beklagte nicht darauf berufen, dass dem Kläger (und seinem Bruder bzw. seiner Schwägerin) aus den beiden Gutachten bekannt gewesen sei, dass die Erbengemeinschaft veranlagt werden sollte. Zum einem greift dieser, auf § 121 Abs. 2 Nr. 2 AO beruhende Gedanke hier schon deshalb nicht ein, weil die (materiell-rechtliche) Frage der persönlichen Abgabenpflicht von der (verfahrensfehlerhaften) Begründung eines Verwaltungsaktes zu unterscheiden ist. Deshalb ist der Hinweis der Beklagten auf das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz vom 14. September 2004 (– 6 A 10530/04.OVG – Seite 11 f.) nicht hilfreich. Zum anderen enthält nur das ursprüngliche Gutachten vom 1. Februar 2001 den Vermerk, dass die Herren W. und M. G. im Grundbuch „in Erbengemeinschaft“ eingetragen seien. Letzteres war den Miterben durchaus bekannt. Aus der Tatsache der Grundbucheintragung folgt aber noch lange nicht, dass die Erbengemeinschaft auch solche veranlagt würde. – Das neue Gutachten vom 2. Februar 2006 enthält nicht einmal den Hinweis auf die Erbengemeinschaft. Der Text beider Gutachten befasst sich ebenfalls nicht mit der persönlichen Abgabenschuld. – Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass der rheinland-pfälzische Gutachterausschuss eine staatliche Einrichtung ist (so schon BGH, Urteil vom 04.03.1982, NVwZ 1982, 395), dessen Gutachten gemäß § 193 Abs. 4 BauGB keine bindende Wirkung haben. Auch deshalb kann ein staatliches Gutachten nicht zur Auslegung eines kommunalen Festsetzungsbescheids herangezogen werden.

33

Der Widerspruchsbescheid lässt ebenfalls nicht erkennen, dass die Erbengemeinschaft als solche veranlagt werden sollte.

34

Das Gericht hat erwogen, ob die getrennte Veranlagung des Klägers und des jeweiligen anderen Miterben „als Gesamtschuldner“ deshalb rechtmäßig sein könnte, weil Personen, die nebeneinander dieselbe Leistung schulden oder für sie haften, Gesamtschuldner sind und deshalb allein oder getrennt zur Zahlung der gesamten Leistung herangezogen werden können (§ 155 Abs. 5 BauGB, § 3 Abs. 1 KAG, § 44 und § 34 Abs. 2 Satz 3 AO). Dies ist jedoch nicht der Fall.

35

Miterben
sind
keine Gesamtschuldner, sondern Gesamthandsschuldner. Bei einer Gesamthandsschuld schulden nicht mehrere Personen
nebeneinander
dieselbe Leistung, sondern alle Personen schulden
gemeinsam
dieselbe Leistung zur gesamten Hand.

36

Die Miterben
haften
jedoch als Gesamtschuldner, sofern es sich um Nachlassverbindlichkeiten handelt (§ 2058 BGB). Das Gesetz definiert die Nachlassverbindlichkeiten in § 1967 Abs. 2 BGB. Rechtsprechung und Lehre haben hierzu drei Fallgruppen entwickelt: Erblasserschulden, Erbfallschulden und Nachlasserbenschulden (vgl. Palandt, 67. Auflage, § 1967 Rdnrn. 8 und 9). Die mit dem Ausgangsbescheid erstmals festgesetzte und mit Teilabhilfebescheid ermäßigte Vorauszahlungspflicht ist eindeutig keine Erblasserschuld und keine aus Anlass der Erbschaft entstandene Erbfallschuld, die die Erben als solche trifft. Es handelt sich auch nicht um eine Nachlasserbenschuld im engeren Sinne, denn sie wurde nicht durch Rechtsgeschäft von den Miterben zur ordnungsgemäßen Erhaltung oder Verwaltung des Nachlasses begründet. Das Gericht hat erwogen, ob eine von der Zivilrechtsprechung entwickelte Nachlasserbenschuld auch dann vorliegt, wenn die Verbindlichkeit nicht durch Rechtsgeschäft, sondern durch Gesetz oder Verwaltungsakt zwecks Erhaltung oder Verwaltung des Nachlassgegenstandes begründet wurde. Dies ist jedoch zu verneinen. Die Pflicht zur Leistung einer Vorauszahlung auf den Sanierungsausgleichsbetrag wird nicht durch Gesetz, sondern durch konstitutiven Verwaltungsakt begründet. Insoweit ist bereits zweifelhaft, ob die streitgegenständlichen Bescheide tatsächlich den Nachlassgegenstand betreffen. Denn der Sanierungsausgleich steht in keinem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Erbfall. Er bezieht sich außerdem nur auf die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung (ohne das Gebäude). Das Gebäude ist wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§ 93 BGB). Deshalb ist fraglich, ob eine Nachlassverbindlichkeit im Hinblick auf einen nicht abtrennbaren Teil des gesamten Nachlassgegenstandes begründet werden kann. Dies mag jedoch dahinstehen. Denn entscheidend ist, dass eine gesamtschuldnerische Haftung der Erbengemeinschaft durch Verwaltungsakt nur dann begründet werden kann, wenn sich der konstitutive Verwaltungsakt an die Erbengemeinschaft als solche wendet. Letzteres ist, wie schon mehrfach gesagt, hier gerade nicht der Fall. Deshalb vermag das Gericht auch nicht der gegenteiligen Auffassung des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg vom 10. Juli 1985, ZfBR 1986, 152 zu § 41 Abs. 4 StBauFG zu folgen, zumal jene Entscheidung ohne weitere Begründung lediglich auf die §§ 2058 ff. BGB verweist.

37

Es lässt sich auch nicht einwenden, der Sanierungsausgleichsbetrag sei – ähnlich wie ein Erschließungs- oder Ausbaubeitrag – grundstücksbezogen und belaste deshalb automatisch den Nachlassgegenstand. Der Sanierungsausgleichsbetrag ist nämlich im Gegenteil keine öffentliche Last (§ 154 Abs. 4 Satz 3 BauGB). Er kann deshalb nur eine persönliche Zahlungspflicht des jeweiligen Eigentümers begründen.

38

Die streitgegenständlichen Bescheide sind auch deshalb rechtswidrig, weil nicht feststellbar ist, ob und gegebenenfalls seit wann auf dem veranlagten Grundstück eine sanierungskonforme Nutzung zulässig ist (§ 154 Abs. 6 BauGB). Das Bundesverwaltungsgericht hat mit Urteil vom 17.05.2002, NVwZ 2003, 211 hierzu Folgendes entschieden:

39

„Voraussetzung für die Erhebung von Vorauszahlungen ist also, dass die Entwicklungsmaßnahme bereits zu Verbesserungen geführt hat, und dass der Grundeigentümer die wirtschaftlichen Vorteile der neuen Entwicklung auch tatsächlich nutzen kann“.

40

Obwohl diese Entscheidung zu einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ergangen ist, lässt sie sich auf Sanierungsmaßnahmen übertragen, denn § 169 Abs. 1 Nr. 7 BauGB verweist insoweit auf § 154 BauGB. Demnach kommt es nicht nur darauf an, dass die Sanierungsmaßnahmen in tatsächlicher Hinsicht schon (teilweise) erfüllt sind, sondern auch, dass „auf dem Grundstück Vorhaben sanierungsrechtlich nach § 145 Abs. 2 … BauGB und bauplanungsrechtlich nach den §§ 30 bis 37 BauGB zulässig sind“. Es genügt, wenn die Gemeinde die Ziele der Sanierung in einem Bebauungsplan oder in einem Rahmenplan oder sonst irgendwie nachprüfbar festgelegt hat. Die vom Bundesverwaltungsgericht herangezogene Kommentarstelle in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Auflage, § 154 Rdnr. 26 sagt hierzu, dass das Baugesetzbuch die Zulässigkeit von Vorauszahlungen an den Zeitpunkt anknüpft, in dem der Eigentümer die wirtschaftlichen Vorteile der Sanierung auch tatsächlich nutzen kann, ihm also „gegenüber dem Zustand vor der Sanierung“ zum Beispiel höherer Erträge zufließen können.

41

Im vorliegenden Fall hat die Beklagte die Ziele und Zwecke der Sanierung nicht in einer Weise festgelegt, die eine gerichtliche Überprüfung der sanierungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens auf dem veranlagten Grundstück ermöglicht. Zwar lässt sich die planungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 BauGB beurteilen. Für die sanierungsrechtliche Zulässigkeit nach § 145 Abs. 2 BauGB gibt es jedoch keine Beurteilungskriterien. Es ist zum Beispiel völlig unklar, ob eine Erweiterung des Hoteltraktes auf 100 % der Grundstücksfläche den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwider laufen würde. Denn während der Bebauungsplan Nr. 37 für einzelne Bereiche eine gewisse Entkernung vorsieht, gibt es für die Parzelle ... keine Festsetzungen. Im Übrigen darf auch nicht allein auf den Bebauungsplan Nr. 37 abgestellt werden, denn der Geltungsbereich der Sanierungssatzung ist wesentlich größer als der Geltungsbereich des genannten Bebauungsplans. Außerdem gibt es in anderen Teilbereichen andere Bebauungspläne (z.B. Gemüsegasse/Mehlgasse). Die vorgelegten Verwaltungsakten enthalten keine Begründung für die dritte Satzungsänderung vom 18. April 1986, mit der der Münzplatz in das Sanierungsgebiet einbezogen wurde. Eine Begründung gibt es nur für die ursprüngliche Sanierungssatzung vom 19. Dezember 1973. Dort wurde für den Abschnitt A die „Beseitigung und Neuordnung baulicher Missstände“ (letzteres ist sehr unglücklich formuliert) und die rückwärtige Andienung der Geschäftsgrundstücke angestrebt, während die an die Geschäftsstraße angrenzenden vorderen Häuser „weitgehendst von der Sanierungsmaßnahme ausgenommen“ werden sollen. Für den Abschnitt B wurde die verkehrliche Erschließung im Bereich „Durchbruch Danne“ angestrebt. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern sich hieraus etwas für die sanierungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens auf der Parzelle ... ergibt.

42

Würde § 154 Abs. 6 BauGB so ausgelegt, dass Vorauszahlungen auf den Sanierungsausgleichsbetrag immer erhoben werden können, sobald mit der Sanierung begonnen wird, dann würden die gesetzlichen Tatbestandsvoraussetzungen unterlaufen.

43

Nach alledem ist im vorliegenden Fall nur ein endgültiger Sanierungsausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung möglich. Die Festsetzung einer Vorauszahlung ist nach Auffassung des Gerichts ausgeschlossen.

44

Zur Vermeidung eines weiteren Prozesses sieht sich das Gericht unter Bezugnahme auf die mündliche Verhandlung zu folgenden Hinweisen veranlasst:

45

Schuldner des endgültigen Sanierungsausgleichsbetrags kann nur derjenige sein, der bei Abschluss der Sanierung Grundstückseigentümer ist (§ 154 Abs. 1 und 3 BauGB). Der Sanierungsvorteil für die Parzelle ... besteht in der Verbesserung des Lagevorteils (vgl. BVerwG, Urteil vom 16.01.1996, NVWZ-RR 1997, 155). Nach Auffassung der Kammer gehört hierzu nicht nur der Ausbauvorteil, den das Grundstück durch den Ausbau der Straße „Paradies“ erfährt, sondern auch die „Ausstrahlungswirkung“ des als Fußgängerzone ausgebauten Münzplatzes (zur Ausstrahlungswirkung vgl. OVG Schleswig, Urteil vom 23.05.2006 – 1 LB 8/04 –). Im Zusammenhang mit der Ausstrahlungswirkung des Münzplatzes sind jedoch auch die dort auftretenden Lärmimmissionen wertmindernd zu berücksichtigen (§ 14 WertV). Da es sich bei dem Grundstück des Klägers um ein Eckgrundstück am Rande des Sanierungsgebiets handelt, ist die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung nicht uneingeschränkt auf das gesamte Grundstück zu beziehen; vielmehr ist ein gewisser Abschlag im Hinblick auf die Verkehrs- und Immissionsbelastungen durch die Burgstraße zu machen (§ 14 WertV). Bei der Anwendung des Mietsäulenmodells (welches nach Auffassung des Gerichts zu den gesetzlich vorgesehenen Vergleichswertverfahren des § 28 Abs. 3 i.V.m. § 13 WertV gehört) ist grundsätzlich von der zulässigen Geschossflächenzahl auszugehen. Für den Fall, dass die zulässige Geschossflächenzahl unterschritten werden muss, ist dies zu begründen. Bei der Bewertung des Ausbauvorteils für die Straße „Paradies“ ist der im maßgebenden Zeitpunkt anzuwendende Gemeindeanteil sorgfältig zu ermitteln. Bei der Anwendung des Modells Niedersachsen ist auf ein angemessenes Verhältnis der Missstands- und Maßnahmenfaktoren zu achten. Bei großen Abweichungen zwischen dem Komponentenmodell und dem Modell Niedersachsen darf nicht auf ein arithmetisches Mittel abgestellt werden. Generell gilt, dass alle Bewertungsschritte zu plausibilisieren sind.

46

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

47

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 2 VwGO.

48

Beschluss

49

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 18.288 € festgesetzt (§§ 52, 63 Abs. 2 GKG).

50

Die Festsetzung des Streitwertes kann nach Maßgabe des § 68 Abs. 1 GKG mit der
Beschwerde
angefochten werden.