Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-10-28, Aktenzeichen 6 K 1732/13
ECLI:DE:VGGE:2014:1028.6K1732.13.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

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Tatbestand:

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Die Kläger wenden sich gegen den Bescheid der Beklagten vom 27. Februar 2013, mit dem diese das Vorkaufsrecht an einem Teilstück des Grundstücks Gemarkung C. , Flur 10, Flurstück 99 (U. hof 12) in I. ausübt.

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Die Kläger erwarben das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück mit notariellem Kaufvertrag vom 18. Dezember 2012 von der W. Wohnen GmbH (heute U1. GmbH).

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Das 436 qm große Grundstück der Kläger liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 130 „U2. “ der Stadt I. vom 12. März 2003, der für eine ca. 21 qm große Teilfläche des Grundstücks öffentliche Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung „Fuß- und Radweg“ festsetzt. Bei der vorgenannten Teilfläche handelt es sich um einen ca. drei Meter breiten Grundstücksstreifen am nordwestlichen Grundstücksende, der sich über die gesamte Grundstücksbreite erstreckt.

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Unter Inanspruchnahme eines Onlineportals zeigte der beurkundende Notar am 20. Dezember 2012 den am 18. Dezember 2012 zwischen den Klägern und der Vivawest Wohnen GmbH geschlossenen Kaufvertrag über das Grundstück Gemarkung C. , Flur 10, Flurstück 99 in I. an und beantragte die Ausstellung eines Zeugnisses über die Nichtausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts. Mit E-Mail vom 8. Januar 2013 bat die Beklagte daraufhin um Übersendung des Kaufvertrags zwecks Prüfung der Ausübung ihres Vorkaufrechts, welcher ebenfalls am 8. Januar 2013 bei der Beklagten einging.

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In der Folgezeit verhandelten die Kläger und die Beklagte über einen freihändigen Verkauf der Teilfläche. Diese Verhandlungen scheiterten offensichtlich an der Übernahme von Kosten für die (Teil)Löschung eines Grundpfandrechts, welches zwischenzeitlich zur Sicherung eines Darlehns der Kläger in das Grundbuch eingetragen worden war.

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Nach Anhörung der Verkäuferin und der Kläger übte die Beklagte gegenüber der Verkäuferin (nunmehr U1. GmbH) mit Bescheid vom 27. Februar 2013 das Vorkaufsrecht über eine ca. 21 qm großes Teilfläche des Grundstücks Gemarkung C. , Flur 10, Flurstück 99 in I. aus. Beigefügt war dem Bescheid eine Flurkarte, in welches die Teilfläche eingezeichnet war. Zur Begründung wurde u.a. ausgeführt, das Grundstück liege im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 130, welcher die betroffene Teilfläche als öffentliche Verkehrsfläche festsetze. Zur Realisierung des Bebauungsplans sei die Beklagte zum Erwerb der entsprechenden Flächen verpflichtet. Hinsichtlich der Höhe setzte die Beklagte einen Wert von 30,00 € pro qm fest und führte aus, nach dem Grundstücksmarktbericht 2012 sei für Hausgartenarrondierungsflächen ein Mittelwert von 25,00 € anzusetzen. Da die Beklagte jedoch an den Kläger, der ebenfalls Eigentümer des benachbarten Grundstücks sei, über das der Rad- und Fußweg ebenfalls verlaufe, für den Kauf der entsprechenden Teilflächen im Jahre 2005 30,00 € pro qm gezahlt habe, sei auch vorliegend aus Billigkeitsgründen derselbe Wert festzusetzen.

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Ebenfalls mit Schreiben vom 27. Februar 2013 stellte die Beklagte den Klägern den an die Verkäuferin gerichteten Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts zu und wies daraufhin, dass die Kläger ebenfalls Verfahrensbetroffene und berechtigt seien gegen diesen Bescheid Klage zu erheben.

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Am 28. März 2013 haben die Kläger die vorliegende Klage erhoben und im wesentlichen geltend gemacht, die Beklagte wisse seit dem 20. Dezember 2012 von dem Grundstückskaufvertrag und habe ihr Vorkaufsrecht erst mit Bescheid vom 27. Februar 2013 nach Ablauf von zwei Monaten und damit verfristet ausgeübt.

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Die Kläger beantragen schriftsätzlich,

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den Vorkaufsrechtsausübungsbescheid der Beklagten vom 27. Februar 2013 aufzuheben.

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Die Beklagte beantragt schriftsätzlich,

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die Klage abzuweisen.

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Sie nimmt zur Begründung Bezug auf den angefochtenen Bescheid und macht ergänzend geltend, die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts beginne erst mit Vorlage des vollständigen Vertragstextes. Dies sei vorliegend erst am 8. Januar 2013 erfolgt. Demzufolge endete die Frist erst am 8. März 2013. Zu diesem Zeitpunkt sei der Bescheid vom 27. Februar 2013 sowohl an die Verkäuferin als auch an die Kläger als Käufer bereits zugestellt gewesen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die vorliegenden Gerichtsakten sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Entscheidung ergeht nach § 6 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) durch die Einzelrichterin, da dieser der Rechtsstreit durch Beschluss der Kammer vom 23. Oktober 2014 zur Entscheidung übertragen worden ist. Die Einzelrichterin entscheidet gemäß § 101 Abs. 2 VwGO im schriftlichen Verfahren, nachdem die Beteiligten im Erörterungstermin auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet haben.

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Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 27. Februar 2013 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

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Der Beklagten steht das im angefochtenen Bescheid ausgeübte Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB zu (1.). Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt (2.) und innerhalb der gesetzlichen Frist des 28 Abs. 2 BauGB ausgeübt worden (3.).

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1. Rechtsgrundlage für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagten ist § 28 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB festgesetzt ist.

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Das Grundstück Gemarkung C. , Flur 10, Flurstück 99 in I. liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 130 „U2. “ der Stadt I. vom 12. März 2003. Es sind keine Gesichtspunkte dargelegt oder ersichtlich, nach denen dieser Bebauungsplan unwirksam wäre. Für die hier streitige Teilfläche ist eine öffentliche Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung „Fuß- und Radweg“ festsetzt und damit offensichtlich eine Nutzung für öffentliche Zwecke.

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Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand April 2014, § 24 Rn. 20

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2. Die Ausübung des Vorkaufsrechts entspricht auch dem Wohl der Allgemeinheit. Im Hinblick darauf ist die Ausübung des Vorkaufsrechts schon dann gerechtfertigt, wenn bezogen auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt werden. Im Falle des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist dies schon dann der Fall, wenn das Grundstück nach den Festsetzungen des Bebauungsplans für einen öffentlichen Zweck bestimmt ist. Eine besondere zusätzliche Erläuterung ist in diesen Fällen grundsätzlich nicht erforderlich.

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Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, § 24 Rn. 67.

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Hinzu kommt, dass bei öffentlichen Verkehrsflächen eine Zusammenführung von Straßenbaulast und Verfügungsgewalt über das Grundstück gewollt ist (vgl. § 11 Abs. 1 Straßen- und Wegegesetz NRW).

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(3) Das Vorkaufsrecht ist von der Beklagten auch innerhalb der gesetzlichen Frist des § 28 Abs. 2 BauGB ausgeübt worden. Danach kann das Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Gemäß § 28 Abs. 1 BauGB hat der Verkäufer der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrages unverzüglich mitzuteilen, wobei die Mitteilung des Verkäufers durch die Mitteilung des Käufers ersetzt werden kann. Entgegen der Auffassung der Kläger beginnt die Frist der Gemeinde zur Ausübung ihres Vorkaufsrechts nicht bereits mit Kenntnis vom Bestand des Kaufvertrages zu laufen, sondern erst mit Zugang der kompletten Mitteilung nach § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB,

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Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, § 28 Rn. 16,

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also mit der Mitteilung des Inhalts des Kaufvertrages. Am 20. Dezember 2012 hat der beurkundende Notar indes nicht den Kaufvertragstext vorgelegt, sondern nur unter Verwendung eines Onlineportals und unter Hinweis auf den unter der Urkundsrollen-Nummer 1777/12 vor ihm geschlossenen Kaufvertrag die Ausstellung eines Zeugnisses über die Nichtausübung bzw. das Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts nach § 28 BauGB beantragt. Der Inhalt des Kaufvertrages ist der Beklagten erst am 8. Januar 2013 elektronisch übermittelt worden. Die Zustellung des Bescheides vom 27. Februar 2013 über die Ausübung des Vorkaufsrechts an die Verkäuferin erfolgte am 1. März 2013 und damit innerhalb der am 8. Januar 2013 in Gang gesetzten Zwei-Monats-Frist.

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Eine Abwendungsbefugnis nach § 27 BauGB besteht in den Fällen des § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB nicht, vgl. § 27 Abs. 2 Nr. 1 BauGB. Anhaltspunkte für einen Ausschluss des Vorkaufsrechts nach § 26 BauGB sind nicht erkennbar.

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Die Höhe der festgesetzten Entschädigung ist zwischen den Beteiligten unstreitig und begegnet auch keinen rechtlichen Bedenken.

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Ermessensfehler bei der Ausübung des Vorkaufsrechts sind nicht ersichtlich. Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts steht gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB im Entschließungsermessen der Gemeinde.

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Bayrischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 8. August 2008 -15 ZB 07.2925, juris.

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Maßgeblich ist insoweit die Prüfung, ob mit der Ausübung des Vorkaufsrechts Zwecke des Wohls der Allgemeinheit verfolgt werden. Dies ist vorliegend der Fall, da die Beklagte das Vorkaufsrecht zur Realisierung der Festsetzung „öffentliche Verkehrsfläche“ in dem Bebauungsplans Nr. 130 ausgeübt hat.

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Nach alledem war die Klage mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.