Hamburgisches Oberverwaltungsgericht (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-02-12, Aktenzeichen 2 E 2/12.N

Tenor

Der Normenkontrollantrag wird abgelehnt.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten des Verfahrens vorläufig vollstreckbar.

Die Antragstellerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der aufgrund des Urteils vollstreckbaren Kosten abwenden, falls nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe der zu vollstreckenden Kosten leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Die Antragstellerin wendet sich gegen die Gültigkeit der Rechtsverordnung über den Bebauungsplan W. 77.

2

Die Antragstellerin, ein im Gewerbeimmobilienmarkt tätiges Unternehmen, ist Eigentümerin der Flurstücke …, … und … der Gemarkung W., die eine Größe von 1.404 m2, 5.527 m2 bzw. 2.819 m2 haben und allesamt an der W. Straße … liegen. Die Antragstellerin stützt den Erwerb des Grundstückseigentums auf einen sog. share deal mit der H. AG, bei dem sie mit Wirkung vom 4. Januar 2011 knapp 95 % der Geschäftsanteile der L. GmbH erworben hat, die auch heute noch als Eigentümerin der Flurstücke im Grundbuch eingetragen ist. Die Gesellschafterversammlung der L. GmbH beschloss am 3. Mai 2011 die Änderung ihres Firmennamens in den der Antragstellerin, was am 12. Mai 2011 in das Handelsregister eingetragen wurde. Seit 1. Juni 2011 firmiert die L. GmbH unter dem Namen der Antragstellerin.

3

Das Grundstück W. Straße … ist mit einem zweigeschossigen Geschäftsgebäude und einem dahinter liegenden Parkhaus bebaut. Der Komplex wird seit dem Jahr 2001 von einem Technikhändler gemietet. Das Grundstück fiel vor dem Inkrafttreten des streitbefangenen Bebauungsplans in den räumlichen Geltungsbereich des Durchführungsplans D 493 vom 19. Mai 1961 (HmbGVBl. S. 167). Danach galt für die drei Flurstücke die Ausweisung von neuen Grün- und Erholungsflächen bzw. von Geschäftsgebiet (G 1 g bzw. G 2 g) gemäß der Baupolizeiverordnung vom 8. Juni 1938.

4

Die Antragsgegnerin leitete die Aufstellung des Bebauungsplans mit dem Beschluss W 2/09 vom 4. März 2009 ein (Amtl. Anz. S. 479). Zur Begründung gab sie an, durch den neuen Bebauungsplan sollten in Anlehnung an die Ergebnisse der Architekturolympiade 2006 im Bereich der Magistrale Bundesstraße … (W. Straße) u.a. die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden, um eine der Lage entsprechende, geordnete, verdichtete und raumbildende Bebauungsstruktur zu erhalten. Die Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen solle so geregelt werden, dass Entwicklungsspielräume auch für andere gewerbliche Nutzungen erhalten blieben. Der W.-Grünzug sowie die am westlichen Plangebietsrand verlaufende Grünverbindung sollten gesichert werden. Die öffentliche Plandiskussion fand am 3. Juni 2009 auf der Grundlage der öffentlichen Bekanntmachung vom 12. Mai 2009 statt (Amtl. Anz. S. 800). Am 25. Juni 2010 änderte die Antragsgegnerin den Aufstellungsbeschluss W 2/09 (Amtl. Anz. S. 1176), weil das Planverfahren nunmehr gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt und von einer Umweltprüfung gemäß § 13 Abs. 3 Satz 2 BauGB abgesehen werden solle. Als weitere Planungsziele gab sie an, dass gebietstypische Nutzungen dadurch gesichert werden sollten, dass Bordelle und bordellartige Nutzungen sowie Verkaufsräume und -flächen, Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln, auf Darstellungen oder Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet sei, ausgeschlossen würden. Außerdem sollten zur Sicherung der gebietstypischen Nutzungen Vergnügungsstätten ausgeschlossen werden. Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs W. 77 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB erfolgte auf der Grundlage der öffentlichen Bekanntmachung vom 19. November 2010 (Amtl. Anz. S. 2280) in der Zeit vom 29. November 2010 bis einschließlich 7. Januar 2011. Die Bezirksversammlung W. stimmte dem Entwurf zur Verordnung über den Bebauungsplan W. 77 am 19. Mai 2011 zu; die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt genehmigte den Entwurf am 3. Juni 2011. Die Bezirksamtsleiterin stellte die Verordnung über den Bebauungsplan W. 77 (im Folgenden kurz: VO B-Plan W. 77) am 15. Juni 2011 fest. Die VO B-Plan W. 77 wurde am 28. Juni 2011 (HmbGVBl. S. 257) bekanntgemacht.

5

Bereits am 7. Juni 2011 war es zu einem Gespräch zwischen der Antragstellerin und der Antragsgegnerin gekommen. Am 14. Februar 2012 führten die Prozessbevollmächtigten der Antragstellerin ein Gespräch mit dem neuen W. Bezirksamtsleiter. Dabei machte die Antragstellerin geltend, es sei ihr in den vergangenen Monaten nicht gelungen, einen Mieter für das Grundstück zu finden, der keinen zentrenrelevanten Einzelhandel betreibe. Am 14. Mai 2012 stellte sie bei der Antragsgegnerin einen Vorbescheidsantrag. Zur Begründung führte sie aus, die Antragstellung erfolge auf Empfehlung des Bezirksamtsleiters in dem mit ihm geführten Gespräch. Mit dem Antrag solle die Zulässigkeit einer Änderung der bestehenden Einzelhandelsnutzung von Elektronik zu Sportartikel zur Vermeidung eines unmittelbar drohenden Leerstandes geprüft werden. Zugleich stellte die Antragstellerin einen Abweichungsantrag auf Zulassung einer Ausnahme von dem festgesetzten Einzelhandelsausschluss im Gewerbegebiet nach § 2 Nr. 1 Satz 1 der VO B-Plan W. 77 bzw. einer Befreiung von diesem Ausschluss, da die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führe.

6

Der neue Bebauungsplan enthält für die drei Flurstücke der Antragstellerin folgende Ausweisungen: private Grünfläche bzw. Gewerbegebiet (GE), GRZ 0,8, Baugrenzen in der Tiefe von 18 m bzw. 5 m, verschiedene Gebäudehöhen gestaffelt von 21,5 m bis zu 30,5 m jeweils über NN und als Höchstmaß. Für das Gewerbegebiet bestimmt § 2 Nr. 1 der VO B-Plan W. 77 einen grundsätzlichen Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben:

7

„1. Im Gewerbegebiet sind Einzelhandelsbetriebe mit Ausnahme von Versandhandelsbetrieben unzulässig. Ausnahmsweise zulässig sind Einzelhandelsbetriebe in Verbindung mit Handwerksbetrieben und verarbeitendem Gewerbe. In dem mit „(A)“ gekennzeichneten Bereich sind Betriebe, die mit Kraftfahrzeugen, Booten, Möbeln, Teppichen und gleichermaßen flächenbeanspruchenden Artikeln einschließlich Zubehör oder mit Baustoffen, Werkzeugen, Gartengeräten oder sonstigem Bau- und Gartenbedarf handeln, diese Artikel ausstellen oder lagern, ausnahmsweise zulässig. In dem mit „(B)“ bezeichneten Bereich können Erweiterungen bestehender Einzelhandelsbetriebe ausnahmsweise zugelassen werden.“

8

Das Grundstück der Antragstellerin liegt in dem mit „(B)“ gekennzeichneten Bereich des Gewerbegebiets. Für das Grundstück gelten nach § 2 Nr. 5, 6 und 8 der VO B-Plan W. 77 insbesondere folgende weiteren textlichen Festsetzungen:

9

„5. In dem mit „(C)“ bezeichneten Bereich ist eine Zuwegung zur Erschließung des mit „(B)“ bezeichneten Bereichs zulässig, andere bauliche Nutzungen sind ausgeschlossen.

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6. Im Gewerbegebiet muss der Durchgrünungsanteil auf den jeweiligen Grundstücken mindestens 15 vom Hundert betragen. Diese Flächen sind mit Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen. Für je angefangene 150 m2 der zu begrünenden Grundstücksfläche ist mindestens ein kleinkroniger Baum oder für je angefangene 300 m2 der zu begrünenden Grundstücksfläche ist mindestens ein großkroniger Baum zu pflanzen. Festgesetzte Pflanzungen aus Nummer 8 werden angerechnet.

11

…

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8. Auf ebenerdigen Stellplatzanlagen ist für je vier Stellplätze ein großkroniger Baum zu pflanzen.“

13

Am 15. Juni 2012 hat die Antragstellerin den Normenkontrollantrag gestellt. Zur Begründung führt sie u.a. aus, der Zulässigkeit des Antrags stehe die Präklusionsvorschrift des § 47 Abs. 2a VwGO nicht entgegen, weil sie die Flurstücke erst im Jahr 2011 erworben habe und ihr daher das Vorbringen von Einwendungen im Aufstellungsverfahren für den Bebauungsplan nicht möglich gewesen sei. Bereits nach seinem Wortlaut stelle § 47 Abs. 2a VwGO nur auf die Person ab, die Einwendungen im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung hätte geltend machen können. Personen, die das Grundstück erst im Nachhinein erworben hätten, könnten nicht erfasst sein, weil sie offensichtlich noch keine eigenen Einwendungen hätten vorbringen können. Daher wirke eine eventuelle Präklusion gemäß § 47 Abs. 2a VwGO nicht gegenüber dem Rechtsnachfolger des Präkludierten. Die Vorschrift sei personen- und nicht grundstücksbezogen. Die Präklusionsregelung stelle eine Verschärfung des allgemeinen Rechtsschutzbedürfnisses dar und solle die Untätigkeit des Bürgers im Beteiligungsverfahren sanktionieren. Sie führe zu einem erheblichen Verlust an Rechtsschutzmöglichkeiten. Die Abwägung zwischen den betroffenen Rechtsgütern ergebe, dass der Rechtsnachfolger nicht von der Präklusionsvorschrift erfasst sein könne. Denn dem erheblichen Verlust an Rechtsschutzmöglichkeiten für den planbetroffenen Eigentümer stehe auf der anderen Seite lediglich entgegen, dass der Bebauungsplan einer gerichtlichen Kontrolle unterzogen werde. Solange jemand noch kein Grundstückseigentum erworben habe, befinde sich dieser in einer ganz anderen Betroffenheitssituation als der Eigentümer, weshalb ihm die Präklusion nicht entgegengehalten werden könne. Daher verfange der Hinweis der Antragsgegnerin auf ein Anwartschaftsrecht nicht. Abgesehen davon sei zu ihren Gunsten kein Anwartschaftsrecht entstanden, weil sie das Grundstück nicht singulär gekauft, sondern zusammen mit rund 200 anderen Objekten durch den Kauf der Geschäftsanteile an der L. GmbH erworben habe. Eine Erstreckung der Präklusion auf bloße Kaufinteressenten würde eine unzulässige Analogie darstellen. Im Übrigen nehme die Antragsgegnerin für sich in Anspruch, die zu berücksichtigenden Eigentümerbelange erkannt und in die Abwägung eingestellt zu haben. Somit sei der Gesetzeszweck erfüllt, die jeweiligen Interessen rechtzeitig dem Abwägungsmaterial zuzufügen und im Hinblick auf die grundsätzliche Aufgabenverteilung zwischen Plangeber und Verwaltungsgerichten zu verhindern, dass sachliche Erwägungen ohne Not erst im gerichtlichen Verfahren geltend gemacht würden.

14

Das Ziel der Antragsgegnerin - planungsrechtlich gesicherte, städtische und private Bauflächen in einer Größenordnung von 35 bis 45 ha pro Jahr zu sichern, um für künftige Nachfragen gerüstet zu sein (S. 6 der Planbegründung) - sei mit ihren privaten Belangen nicht in Einklang zu bringen. Weder die Bebauungsplanbegründung noch das Räumliche Leitbild der Antragsgegnerin, das lediglich als Entwurf aus dem Februar 2007 vorliege, träfen eine fundierte Aussage darüber, dass überhaupt ein zu sichernder Bedarf an Gewerbeflächen bestehe, für welche Gewerbearten dies der Fall sei und an welchen Stellen im Stadtgebiet derartige Flächen sinnvollerweise anzusiedeln seien. Ebenso wenig sei geprüft worden, ob ihr Grundstück nach Größe, Lage und Zuschnitt zur Deckung des unterstellten Bedarfs überhaupt geeignet sei.

15

Das eigentliche Ziel hinter dem Bebauungsplan sei die Stärkung des Bezirkszentrums W. (siehe S. 7, 11 der Planbegründung). Die Antragsgegnerin habe verkannt, dass die ausgeschlossenen Einzelhandelsnutzungen zum zentralen Versorgungsbereich des Bezirkszentrums zählten, weil sie sich von dem Zentrum bis entlang der W. Straße im Plangebiet erstreckten. Dabei stellten diese Nutzungen keine Beeinträchtigung für das Bezirkszentrum dar, weil sich die Sortimente in beiden Gebieten ergänzten. Die Antragsgegnerin habe außerdem den Bestand der Einzelhandelsnutzungen im und um das Plangebiet herum, wo zahlreiche großflächige und kleinteilige Einzelhandelsnutzungen lägen, falsch ermittelt.

16

Die Festsetzung von privaten Grünflächen auf den Flurstücken … und … sei unverhältnismäßig und verletze das Gebot des schonenden Umgangs mit ihrem Eigentum. Das Ziel des Bebauungsplans, den W.-Grünzug und die am westlichen Plangebiet verlaufende Grünverbindung zu sichern (S. 18 der Planbegründung), sei bereits durch andere Festsetzungen des Bebauungsplans in ausreichendem Maß gesichert und mache die Festsetzung von privaten Grünflächen auf den Flurstücken … und … nicht erforderlich.

17

Der Einzelhandelsausschluss sei rechtswidrig, weil er auch das Gebot gerechter Abwägung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB verletze. Die Antragsgegnerin habe bei der Abwägung die Bedeutung ihres durch Art. 14 GG geschützten Eigentums unzutreffend gewichtet. Der Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen auf ihrem Grundstück führe dazu, dass die ursprünglich zulässige Nutzung als großflächiger Elektrofachmarkt schlicht weggeplant werde. Die Grundstücke würden in ihrer Nutzbarkeit massiv eingeschränkt und entwertet.

18

Der Bebauungsplan verstoße gegen das Gleichbehandlungsgebot nach Art. 3 Abs. 1 GG, weil kein hinreichender Grund dafür ersichtlich sei, weshalb in dem mit „A“ gekennzeichneten östlichen Bereich des Gewerbegebiets bestimmte Einzelhandelsbetriebe ausnahmsweise zulässig seien, während im westlichen mit „B“ gekennzeichneten Bereich, wo auch ihr Grundstück liege, lediglich eine Fremdkörperfestsetzung gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO getroffen worden sei. Vielmehr wäre sachgerecht gewesen, Einzelhandel im gesamten Plangebiet ausnahmsweise zuzulassen.

19

Aus dem Schriftsatz der Antragstellerin vom 14. Juni 2012 ergibt sich ihr Antrag,

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die Verordnung über den Bebauungsplan W. 77 vom 15. Juni 2011, verkündet im Hamburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 21 vom 28. Juni 2011, Seite 257, für unwirksam zu erklären.

21

Aus dem Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 7. Januar 2013 ergibt sich ihr Antrag,

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den Normenkontrollantrag vom 14. Juni 2012 abzulehnen.

23

Sie hält den Antrag für unzulässig, weil die Antragstellerin gemäß § 47 Abs. 2a VwGO präkludiert sei. Weder die Antragstellerin noch ihre Rechtsvorgängerin hätten Einwendungen im Rahmen der öffentlichen Auslegung geltend gemacht. Aus dem Wortlaut des § 47 Abs. 2a VwGO könne nicht geschlossen werden, ob die Präklusion auch Rechtsnachfolger erfasse, wenngleich die Bezugnahme auf die antragstellende Person gegen eine Erstreckung auf Rechtsnachfolger sprechen möge. Weder aus der Systematik noch den Gesetzgebungsmaterialien lasse sich die Frage der Erstreckung der Präklusion auf Rechtsnachfolger beantworten. Damit sei die Auslegung nach Sinn und Zweck der Vorschrift entscheidend, die für eine Erstreckung der Präklusionswirkung auf Rechtsnachfolger spreche. Die Regelung diene der Konkretisierung des allgemeinen Rechtsschutzbedürfnisses und trage dem Umstand Rechnung, dass bereits im Aufstellungsverfahren Mitwirkungsbefugnisse bestünden, die dem Ziel dienten, die jeweiligen Interessen rechtzeitig dem Abwägungsmaterial zuzufügen. Diesem Ziel und der grundsätzlichen Aufgabenverteilung zwischen Plangeber und Verwaltungsgerichten würde es widersprechen, wenn sachliche Erwägungen ohne Not erst im gerichtlichen Verfahren geltend gemacht würden. Die ursprüngliche Eigentümerin hätte im Rahmen der öffentlichen Auslegung Einwendungen erheben können. Das habe sie nicht getan. Aber auch Kaufinteressenten und sonstige Dritte könnten ohne weiteres Stellungnahmen abgeben. Einem Kaufinteressenten sei ebenso wie einem Eigentümer zuzumuten, sich über das geltende Planungsrecht und eventuell laufende Planverfahren zu informieren. Als in Immobilienfragen erfahrenes Unternehmen gelte das für die Antragstellerin erst recht. Wenn jedermann in allen Planverfahren Einwendungen erheben könne, sei folglich jeder - auch der Rechtsnachfolger des Eigentümers - gegebenenfalls nach § 47 Abs. 2a VwGO präkludiert. Soweit es sich um Einwendungen handele, die aus der Eigentümerstellung folgten, habe der neue Eigentümer das Eigentum „vorbelastet“ erworben. Dass die Präklusion auch gegenüber dem Rechtsnachfolger gelte, werde dadurch bestätigt, dass andernfalls § 47 Abs. 2a VwGO durch eine Eigentumsübertragung umgangen werden könnte. Bei juristischen Personen wäre eine Umgehung etwa durch eine bloße Änderung der Gesellschaftsform möglich. Außerdem würde das weitere gesetzgeberische Ziel der Investitionssicherung beeinträchtigt. Da § 47 Abs. 2a VwGO nur eine formelle Präklusion zur Folge habe, führe ihre Erstreckung auf Rechtsnachfolger nicht zum Verlust von materiell-rechtlichen Einwendungen, die weiterhin im Rahmen einer Inzidentkontrolle geltend gemacht werden könnten. Doch selbst wenn Rechtsnachfolger von der Präklusionsvorschrift des § 47 Abs. 2a VwGO nicht erfasst würden, wäre der Normenkontrollantrag unzulässig, wenn die Antragstellerin bereits während der öffentlichen Auslegung ein Anwartschaftsrecht gehabt hätte. Sie stünde dann hinsichtlich der Präklusion einem Eigentümer gleich.

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Unabhängig davon sei der Normenkontrollantrag unbegründet, da die VO B-Plan W. 77 rechtmäßig sei.

25

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die gewechselten Schriftsätze, insbesondere die Antragserwiderungen der Antragsgegnerin vom 7. Januar und 16. April 2013, die Gerichtsakte und die beigezogenen Planungsunterlagen der Antragsgegnerin, die dem Normenkontrollgericht im Zeitpunkt seiner Entscheidung vorgelegen haben, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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I. Das Normenkontrollgericht kann gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung entscheiden, weil sich beide Beteiligten hiermit zuvor schriftsätzlich einverstanden erklärt haben.

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II. Der Antrag der Antragstellerin, über die Gültigkeit der Rechtsverordnung über den Bebauungsplan W. 77 vom 15. Juni 2011 zu entscheiden, ist gemäß § 47a Abs. 2a VwGO unzulässig.

28

Nach § 47 Abs. 2a VwGO ist der Antrag einer juristischen Person, der einen Bebauungsplan zum Gegenstand hat, unzulässig, wenn die den Antrag stellende Person nur Einwendungen geltend macht, die sie im Rahmen der öffentlichen Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) nicht oder verspätet geltend gemacht hat, aber hätte geltend machen können, und wenn auf diese Rechtsfolge im Rahmen der Beteiligung hingewiesen worden ist. Mit dieser Vorschrift soll das allgemeine Rechtsschutzbedürfnis konkretisiert werden. Sie trägt dem Umstand Rechnung, dass bereits im Aufstellungsverfahren Mitwirkungsbefugnisse bestehen, die dem Ziel dienen, die jeweiligen Interessen rechtzeitig dem Abwägungsmaterial zuzuführen. Im Hinblick u.a. auf die Aufgabenverteilung zwischen Plangeber und Verwaltungsgerichten sollen sachliche Einwendungen nicht ohne Not erst im gerichtlichen Verfahren geltend gemacht werden (BT-Drs. 16/2496 S. 18). Die Vorschrift verlangt jedoch nur, dass die den Antrag stellende Person bei der Planaufstellung überhaupt rechtzeitig Einwendungen erhebt und jedenfalls eine dieser Einwendungen im Normenkontrollverfahren geltend macht. Sie ist nicht gehindert, sich im Normenkontrollverfahren auch auf solche Einwendungen zu berufen, die sie zuvor nicht geltend gemacht hat (vgl. BT-Drs. 16/3308 S. 20; zum Ganzen BVerwG, Urt. v. 24.3.2010, Buchholz 310 § 47 VwGO Nr. 178 unter Hinweis auf OVG Münster, Beschl. v. 29.8.2008 - 7 B 915.08.NE - juris Rn. 27 und VGH Mannheim, Beschl. v. 2.11. 2009 - 3 S 3013/08 - juris Rn. 11).

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Der Antrag ist gemäß § 47 Abs. 2a VwGO unzulässig, da die L. GmbH im Rahmen der öffentlichen Auslegung keine Einwendungen geltend gemacht hat, aber welche hätte geltend machen können (1.). Die Antragstellerin muss sich dieses Versäumnis als eigenes entgegenhalten lassen, weil die L. GmbH nach wie vor Eigentümerin des Grundstücks W. Straße … ist und nunmehr lediglich aufgrund einer Änderung ihrer Firma den Namen der Antragstellerin führt (2.). Selbst wenn die Antragstellerin in Bezug auf das planbetroffene Grundstück (Einzel-)Rechts-nachfolgerin der L. GmbH geworden wäre, müsste sie sich das Versäumnis der Geltendmachung von Einwendungen zurechnen lassen (3.). Der für den Eintritt der Präklusionswirkung erforderliche Hinweis auf diese Rechtsfolge ist im Rahmen der Beteiligung ordnungsgemäß erfolgt (4.).

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1. Die L. GmbH hat im Rahmen der öffentlichen Auslegung keine Einwendungen geltend gemacht, obwohl sie welche hätte geltend machen können.

31

Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs W. 77 erfolgte in der Zeit vom 29. November 2010 bis einschließlich 7. Januar 2011. Auch wenn eine Stellungnahme i.S.d. § 3 Abs. 2 BauGB grundsätzlich mündlich abgegeben werden kann, erfolgten Einwendungen, die Antragstellerin in ihrem ersten Gespräch mit der Antragsgegnerin am 7. Juni 2011 eventuell geltend gemacht hat, jedenfalls nicht mehr fristgerecht, da die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs am 7. Januar 2011 beendet worden war. Dass die L. GmbH bereits während der Auslegungsfrist Einwendungen geltend gemacht hat, ist aus dem Akteninhalt nicht ersichtlich und wird von der Antragstellerin auch nicht behauptet.

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2. Die Antragstellerin muss sich das Versäumnis der Geltendmachung von Einwendungen während der Auslegungsfrist durch die L. GmbH als eigenes entgegenhalten lassen, weil die L. GmbH nach wie vor Eigentümerin des Grundstücks W. Straße … ist und seit 1. Juni 2011 ohne sachenrechtlichen Eigentümerwechsel lediglich aufgrund einer Änderung ihrer Firma den Namen der Antragstellerin führt. Denn die Gesellschafterversammlung der L. GmbH beschloss am 3. Mai 2011 den Firmennamen der Antragstellerin zu führen. Die fortbestehende Eintragung der L. GmbH im Grundbuch als Grundstückseigentümerin ist durch diese Firmenänderung nur unrichtig geworden und daher zu berichtigen.

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Entgegen der Annahme der Antragstellerin ist es zu einem Subjektwechsel in der Eigentümerstellung an dem planbetroffenen Grundstück infolge des sog. share deals, also dem Kauf von GmbH-Anteilen, zwischen ihr und der H. AG nicht gekommen. Der Kauf von knapp 95 % der Geschäftsanteile an der L. GmbH verschaffte der Antragstellerin nur die Stellung als Gesellschafterin dieser GmbH und die damit verbundenen Mitgliedschaftsrechte. Denn die Mitgliedschaft in der GmbH wird durch den Geschäftsanteil vermittelt. Gesellschafter ist, wer einen oder mehrere Geschäftsanteil(e) an der GmbH hält. Der share deal ist damit Rechtskauf und kein Sachkauf, wie der asset deal, bei dem von der GmbH einzelne Gegenstände oder größere Immobilienbestände aus ihrem Vermögen, gegebenenfalls auch das gesamte Unternehmen, übertragen werden (siehe dazu Bayer in: Lutter/Hommelhoff, GmbH-Gesetz, 18. Aufl. 2012, § 15 Rn. 9 ff.). Die Eigentümerstellung der L. GmbH als juristischer Person, der das Gesellschaftsvermögen zugeordnet ist, wurde durch den Verkauf ihrer Geschäftsanteile an die Antragstellerin nicht berührt. Die Antragstellerin ist als Mehrheitsgesellschafterin nur „wirtschaftliche Eigentümerin“ des Grundstücks geworden, ohne dass sich an dessen sachenrechtlicher Zuordnung zu der L. GmbH etwas geändert hätte.

34

3. Selbst wenn die Antragstellerin in Bezug auf das planbetroffene Grundstück (Einzel-) Rechtsnachfolgerin der L. GmbH geworden wäre, müsste sie sich das Versäumnis der Geltendmachung von Einwendungen während der Auslegungsfrist zurechnen lassen.

35

Von der Antragstellerin wird dies - gestützt auf zahlreiche Stimmen in der Literatur (so grundlegend Guckelberger in: Festschrift für Wolf-Rüdiger Schenke, 2011, S. 759, 764 f.; ferner Unruh in: Fehling/Kastner/Störmer, HK-VerwR, 3. Aufl. 2013, § 47 VwGO Rn. 90; Ziekow in: Sodan/Ziekow, VwGO, 3. Aufl. 2010, § 47 Rn. 257f; ders., BauR 2007, 1169, 1175 f.; Kopp/Schenke, VwGO, 19. Aufl. 2013, § 47 Rn. 75a; a.A. aber Jäde in: Jäde/ Dirnberger/Weiss, BauGB, 7. Aufl. 2013, § 30 Rn. 95; Wilke in: Quaas/Zuck, Prozesse in Verwaltungssachen, 2008, § 5 Rn. 134) - allerdings bestritten (die Rspr. hat sich - soweit ersichtlich - mit dem Problem der Erstreckung der Präklusionswirkung des § 47 Abs. 2a VwGO auf den Rechtsnachfolger bislang noch nicht befasst). Schon nach dem Wortlaut des § 47 Abs. 2a VwGO treffe die Präklusion nicht die den Antrag stellende Person, die das betreffende Grundstück erst nach der Planaufstellung erworben habe. Denn es sei offensichtlich, dass sie noch keine (eigenen) Einwendungen während der Auslegungsfrist hätte geltend machen können. Der Betreffende mache daher seine Einwendungen auch nicht ohne Not erst im gerichtlichen Verfahren geltend. Da bei der Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 2 BauGB jedermann zur Stellungnahme berechtigt sei, passe es nicht, wenn sich eine Person im Wege der Rechtsnachfolge das Verhalten ihres Vorgängers zurechnen lassen müsse. Solange jemand noch kein Grundstückseigentum erworben habe, befinde er sich zudem in einer ganz anderen (Betroffenheits-)Situation. Im Unterschied zu einem planfestzustellenden konkreten Vorhaben handele es sich bei den in § 47 Abs. 2a VwGO zur Debatte stehenden Satzungen um Rechtsschutzvorschriften, die anders als Planfeststellungsbeschlüsse, nicht bestandskräftig würden und bei denen Fehler mangels planerhaltender Regelungen zur Ungültigkeit führten. Da § 47 Abs. 2a VwGO eine eigenständige Regelung enthalte und die daran anknüpfenden Rechtsfolgen eher schwach seien, lasse sich damit eine weniger strikte Handhabung dieser Sachurteilsvor-aussetzung vereinbaren (zum Ganzen Guckelberger, a.a.O.).

36

Trotz dieser Einwände sprechen nach Auffassung des Normenkontrollgerichts die besseren Argumente dafür, die Präklusionswirkung des § 47 Abs. 2a VwGO auf den Rechtsnachfolger des (bereits präkludierten) Grundstückseigentümers zu erstrecken, auch wenn er das planbetroffene Grundstück erst nach Ablauf der Auslegungsfrist des § 3 Abs. 2 BauGB bzw. nach Abschluss des Planaufstellungsverfahrens erworben hat.

37

Allerdings ist insoweit nach dem eigenen Vorbringen der Antragstellerin zunächst festzustellen, dass sie das planbetroffene Grundstück nicht erst nach Ablauf der Auslegungsfrist am 7. Januar 2011 erworben hätte, sondern bereits am 4. Januar 2011, als der Bedingungseintritt für den Erwerb der Geschäftsanteile an der L. GmbH durch die Notarbescheinigung vom selben Tage verbindlich festgestellt wurde. Von daher hätte die Antragstellerin zumindest auch darlegen müssen, weshalb sie ohne Verschulden gehindert war, die Auslegungsfrist des § 3 Abs. 2 BauGB einzuhalten.

38

Unabhängig davon müsste sich die Antragstellerin jedenfalls das entsprechende Versäumnis ihrer Rechtsvorgängerin, der L. GmbH, entgegenhalten lassen, weil ihre Einwendungen grundstücksbezogen sind und sie lediglich „präklusionsbelastetes“ Eigentum erworben hätte. Dies wird vom Bundesverwaltungsgericht (Beschl. v. 12.11.1992, Buchholz 442.08 § 36 BBahnG Nr. 22, juris Rn. 16; v. 27.10.1997, Buchholz 442.09 § 20 AEG Nr. 17, juris Rn. 10; ebenso OVG Münster, Urt. v. 13.2.2006 - 11 D 94/03.AK - juris Rn. 93 zu § 17 Abs. 4 FStrG a.F.; OVG Greifswald, Beschl. v. 28.10.2009, NordÖR 2010, 67, 70 zu § 43a Nr. 7 EnWG) für entsprechende Präklusionsvorschriften im Planfeststellungsrecht („Einwendungen gegen den Plan, die nach Ablauf der Einwendungsfrist erhoben werden, sind ausgeschlossen.“) ohne weiteres bejaht. Diese höchstrichterliche Rechtsprechung kann auf die Präklusionsvorschrift des § 47 Abs. 2a VwGO übertragen werden.

39

Der Wortlaut des § 47 Abs. 2a VwGO geht zwar erkennbar von einer Personenidentität bei Öffentlichkeitsbeteiligung und Antragstellung aus, die bei einer zwischenzeitlich eingetretenen Rechtsnachfolge in Bezug auf das planbetroffene Grundstück nicht mehr gegeben ist. Dass nach dem Willen des Gesetzgebers die Präklusionswirkung aber nur bei Personen eintreten soll, die selbst Gelegenheit hatten, bei der Öffentlichkeitsbeteiligung Einwendungen geltend zu machen, lässt sich der Gesetzesbegründung in den BT-Drs. 16/2496 und 16/3308 nicht entnehmen. An die besondere Fallgestaltung einer zwischenzeitlichen Änderung in der Eigentümerstellung am planbetroffenen Grundstück hat der Gesetzgeber entweder nicht gedacht oder insoweit kein besonderes Regelungsbedürfnis gesehen, weil sich diese Auslegungsfrage auch nach Sinn und Zweck der Präklusionsregelung hinreichend klar beantworten lässt. Denn das Ziel - die jeweiligen Interessen rechtzeitig dem Abwägungsmaterial zuzufügen, auch um eine funktionsgerechte Aufgabenverteilung zwischen Plangeber und Verwaltungsgerichten zu erzielen - spricht für die Erstreckung der Präklusionswirkung auf den Rechtsnachfolger. Es geht im Aufstellungsverfahren vor allem um grundstücks- und nicht um personenbezogene Interessen. Die Einwendungen sind rechtsgutbezogen und der nachträgliche Erwerb "präklusionsbelasteten" Eigentums macht daher den bereits eingetretenen Ausschluss von an sich mit dem Eigentum verbundenen Abwehrrechten nicht wieder rückgängig. Dem Eigentümer eines Grundstücks wird auferlegt, seine Rechte aus dem Grundeigentum wahrzunehmen, solange er noch Eigentümer des Grundstücks ist. Eine unangemessene Benachteiligung des Rechtsnachfolgers liegt darin nicht, zumal es diesem unbenommen bleibt, gegebenenfalls bestehende privatrechtliche Rechtsansprüche wegen der Übertragung mängelbehafteten Eigentums gegen den Voreigentümer geltend zu machen. Die bestehenden dogmatischen Unterschiede zwischen Bebauungsplänen und Planfeststellungsbeschlüssen treffen nicht den für die Frage der Erstreckung der Präklusionswirkung auf den Rechtsnachfolger entscheidenden Punkt: die Boden- und Grundstücksbezogenheit der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB, die für die Annahme von "präklusionsbelastetem" Eigentum spricht. Hinzu kommt, dass sich der Eintritt der Präklusionswirkung durch einen Verkauf des Grundstücks relativ leicht aushebeln ließe, wenn sie sich nicht auf den Rechtsnachfolger erstrecken würde. Diese Gefahr bestünde insbesondere am Gewerbeimmobilienmarkt, wo Unternehmen nicht selten wirtschaftlich eng miteinander verflochten sind. Im Übrigen eröffnet § 3 Abs. 2 BauGB jedermann die Möglichkeit, Anregungen vorzubringen, also insbesondere auch einem Kaufinteressenten für ein im Plangebiet liegendes Grundstück. Sein Interesse, den wirtschaftlichen Wert des Grundstücks gegenüber den Planungsvorstellungen der Gemeinde gewahrt zu sehen, dürfte sich dabei von dem Interesse des Verkäufers kaum unterscheiden, so dass auch er regelmäßig Anlass hat, sich an der Planaufstellung zu beteiligen. Der Kaufinteressent wird durch § 47 Abs. 2a VwGO späterhin nicht gehindert, sich im Normenkontrollverfahren auch auf solche Einwendungen zu berufen, die er zuvor bei der förmlichen Öffentlichkeitsbeteiligung nicht geltend gemacht hat, weil er z.B. dazu mangels Kenntnis einzelner Umstände nicht in der Lage war oder seine damalige Interessenlage hierfür noch keinen Anlass gab.

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Auf den von der Antragstellerin angeführten tatsächlichen Umstand - die Antragsgegnerin nehme für sich doch in Anspruch, die zu berücksichtigenden Eigentümerbelange erkannt und in die Abwägung eingestellt zu haben, so dass der Gesetzeszweck (die jeweiligen Interessen rechtzeitig dem Abwägungsmaterial zuzufügen und auch im Hinblick auf die grundsätzliche Aufgabenverteilung zwischen Plangeber und Verwaltungsgerichten zu verhindern, dass sachliche Erwägungen ohne Not erst im gerichtlichen Verfahren geltend gemacht würden) erfüllt sei - kommt es nicht an. Denn die Antragsgegnerin ist als Plangeberin nicht befugt, über die Sachurteilsvoraussetzung des § 47 Abs. 2a VwGO zu disponieren, da es sich hierbei um eine gesetzliche Ausschlussfrist handelt, die nicht disponibel ist (siehe OVG Hamburg, Urt. v. 19.12.2012, BauR 2013, 1102, 1103 f.; bestätigt durch BVerwG, Beschl. v. 27.5.2013, ZfBR 2013, 580 f.).

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4. Schließlich ist der für den Eintritt der Präklusionswirkung erforderliche Hinweis auf diese Rechtsfolge im Rahmen der Bürgerbeteiligung ordnungsgemäß erfolgt.

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Dass die Antragsgegnerin im Unterschied zu § 47 Abs. 2a VwGO („…ist unzulässig, wenn die den Antrag stellende Person nur Einwendungen geltend macht, die…“) in der Bekanntmachung vom 19. November 2010 die Formulierung „… ist unzulässig, soweit mit ihm Einwendungen geltend gemacht werden, die …“ gebraucht hat, ist für den Eintritt der Präklusionswirkung unschädlich, weil dieser am Wortlaut der seinerzeit noch geltenden Fassung des § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 BauGB orientierte Hinweis nicht geeignet ist, bei Betroffenen einen rechtserheblichen Irrtum hervorzurufen und sie davon abzuhalten, während des Planaufstellungsverfahrens Einwendungen zu erheben (ebenso bereits BVerwG, Urt. v. 27.10.2010, BVerwGE 138, 84, 85 ff.; OVG Hamburg, Urt. v. 19.12.2012, a.a.O., 1105 f.; zustimmend Guckelberger, a.a.O., S. 771 ff.). Mit dem Gesetz zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts vom 11. Juni 2013 (BGBl. S. 1548) ist insoweit in § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 BauGB n.F. lediglich eine Harmonisierung mit dem Wortlaut der Präklusionsvorschrift des § 47 Abs. 2a VwGO erfolgt (vgl. BT-Drs. 17/11468 S. 12).

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III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des Urteils ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Gründe, die Revision gemäß § 132 Abs. 1 und 2 VwGO zuzulassen, liegen nicht vor. Die Rechtssache hat insbesondere schon deshalb keine grundsätzliche Bedeutung, weil die Frage, ob sich die Präklusionswirkung nach § 47 Abs. 2a VwGO auf den Rechtsnachfolger des (bereits präkludierten) Grundstückseigentümers erstreckt, nicht entscheidungserheblich ist.