Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-12-03, Aktenzeichen 25 K 4080/10
ECLI:DE:VGD:2010:1203.25K4080.10.00

Tenor

Der Bescheid des Beklagten vom 25. Mai 2010 wird aufgehoben.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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Tatbestand:

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Der Kläger wendet sich mit seiner Klage gegen die Heranziehung zur Zahlung eines sanierungsbedingten Ausgleichsbetrages für die Sanierungsmaßnahme „T.--markt “ in P. .

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Der Kläger ist Wohnungseigentümer mit 72/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung P. -T1. , Flur 2, Flurstück 230, postalisch T2.--------straße 172, 174, das innerhalb des ehemaligen Sanierungsgebiets „T.--markt “ liegt und eine Größe von 845 m² aufweist.

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Der Rat der Stadt P. beschloss am 12. September 1977 die Einleitung vorbereitender Untersuchungen für die Ausweisung des Sanierungsgebiets T.--markt ; die fehlerfreie Bekanntmachung dieses Ratsbeschlusses erfolgte am 6. Dezember 1977.

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Mit der Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen wurde die Firma B. Aktiengesellschaft für Entwicklungsplanung (im Folgenden: B. ) beauftragt, die im Mai 1978 ihren umfassenden Schlussbericht vorlegte. Zu den wesentlichen städtebaulichen Missständen im Untersuchungsgebiet gehörten entsprechend der Ausführungen im Schlussbericht die Lage der Firma E. G. KG (im Folgenden: G. ), einer Metall- und Eisengießerei, in der Q. -S. -Straße 68-76 im Blockinnenbereich nördlich der I. -B1. -Straße und östlich der Q. -S. -Straße sowie die Lage der Firma D. M. - und G2. G1. .X. . X1. T3. KG (im Folgenden: D. -M. ) im Blockinnenbereich südlich der H.----straße , westlich der M1.---ringer Straße, nördlich der X2.---straße und östlich der T2.--------straße . Als störend wurde auch die Spedition Firma E. I1. oHG (im Folgenden: Spedition I1. ) im rückwärtigen Bereich in der T2.--------straße 170 bewertet. Zuletzt wurde der auf dem im Zentrum des Untersuchungsgebiets liegenden Gelände des T4.--marktes stattfindende Großmarkt als städtebaulicher Missstand qualifiziert, da die Mischnutzung durch Großhandel und Wohnnutzung eine Minderung der Wohnqualität mit sich bringe.

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In ihrem Schlussbericht führte die B. unter anderem im Einzelnen aus, dass in dem untersuchten Gebiet Altbausubstanz überwiege, dass 38 Gebäude - das heißt 21% der Gesamtgebäude - einer durchgreifenden Modernisierung bedürften und 17 Gebäude hiervon im Klassifikationsbereich „südlich der H.----straße “ lägen. Die Wohngebäude würden zum Teil keine Badezimmer in den Wohnungen und damit eine unzumutbare sanitäre Ausstattung aufweisen.

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Weiterhin wurde erläutert, die Blockinnenbereiche müssten freigelegt und störende Betriebe verlagert werden, um Belichtungs- und Belüftungsprobleme zu lösen und Immissionen durch störende Betriebe zu verringern. Defizite an öffentlichen Grünflächen müssten abgebaut werden und eine Verlagerung der im nördlichen Bereich des Untersuchungsgebiets gelegenen Firma G. sei dringend notwendig.

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Zu den städtebaulichen Missständen aufgrund der Lage der Firma D. -M. im Blockinnenbereich (dieser Bereich wird im weiteren Sanierungsverlauf als Bereich „südlich der H.----straße “ bezeichnet) wurde ausgeführt, der Wohnwert der Wohngebäude in der Umgebung sei aufgrund der Nähe zur Fabrik reduziert. Das entscheidende städtebauliche Problem liege in der Tatsache begründet, dass im Betrieb explosionsgefährliche Stoffe verwendet und gelagert würden; nahezu sämtliche Rohstoffe und Fertigwaren seien feuergefährlich. Aufgrund der erhöhten Brandgefahr sei zum einen ein besonderer Schutz der elektrischen Anlagen erforderlich, zum anderen seien Schutzabstände zur Wohnbebauung wünschenswert. Letzteres könne am Standort im Blockinnenbereich aufgrund des Bestandsschutzes des Betriebes nicht gewährleistet werden. Zudem ergäben sich erhebliche Auswirkungen des Betriebes durch Luftverunreinigungen und Geruchsbildung auf die Anwohner im Nahbereich; emittiert würden Staub und Abgase. Im Nahbereich seien erhebliche Geruchsbelästigungen festgestellt worden. Hinzu kämen Geräuschimmissionen durch LKW-Verkehr mit 20 bis 25 LKW-An- und Abfahrten pro Tag. Als Fazit wird festgehalten, dass der Betrieb störend innerhalb eines Mischgebiets mit überwiegender Wohnnutzung sei, obwohl die Grenzwerte der TA-Luft nicht überschritten würden. Die Freilegung des Betriebsgrundstücks sei zudem aufgrund des hohen Verdichtungsgrades und des Defizits an Grünflächen wünschenswert.

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Des weiteren wurde dargelegt, im Bereich „südlich der H.----straße “ müsse auch die Verlagerung der Spedition I1. erwogen werden.

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Hinsichtlich der städtebaulichen Missstände durch den auf dem T.--markt stattfindenden Großmarkt stellte der Schlussbericht eine Beeinträchtigung der Wohnqualität durch die Mischnutzung fest. Eine Beeinträchtigung der Wohnnutzung ergebe sich daraus, dass der Großmarkt morgens um vier Uhr beginne und ständige An- und Abfahrten von LKW`s mit sich bringe. Weiterhin wurde festgestellt, die großen, ungenutzten Freiflächen könnten einer anderen Nutzung zugeführt werden. Verbesserungen der defizitären Ausstattung des Gebiets mit Grünflächen und Spielplätzen u.a. würden die Wohnqualität des Gebiets nachhaltig steigern.

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Aufgrund der festgestellten städtebaulichen Missstände empfahl der Schlussbericht abschließend die Durchführung folgender Ordnungsmaßnahmen: Die Betriebe der Firmen G. , D. -M. und der Spedition I1. sollten verlagert werden. Die frei werdenden Flächen sollten als Grünflächen genutzt werden. Die Großmarkt-Hallen auf dem T.--markt sollten abgebrochen werden und die frei werdende Fläche als Park gestaltet werden, angrenzend sollte neue Wohnbebauung errichtet werden (hinsichtlich des Bereichs T.--markt einschließlich der Neuerrichtung von Wohnbebauung im weiteren Sanierungsverlauf als „Modellvorhaben T.--markt “ bezeichnet).

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In der dem Schlussbericht beigefügten Tabelle 70 „Kosten der Ordnungsmaßnahmen, Erlöse aus Ausgleichsbeträgen in TDM“ ging die B. von Erlösen aus Ausgleichsbeträgen in Höhe von 10 DM pro m² aufgrund einer Wertsteigerung der Privatgrundstücke von 120 auf 130 DM pro m² aus. Die B. legte in diesem Zusammenhang eine Dauer der Sanierungsmaßnahme von neun Jahren zuzüglich eines Jahres für die Durchführung der Abrechnung der Ausgleichsbeträge zugrunde.

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Aufgrund der im Schlussbericht beschriebenen und zusammengefassten vorbereitenden Untersuchungen beschloss der Rat der Stadt P. am 26. Juni 1978 die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „T.--markt “ mit Beschreibung der Umgrenzung des Sanierungsgebiets und Auflistung aller betroffener Flurstücke unter Beifügung eines die Umgrenzung darstellenden Lageplanes. Auf diesen wird Bezug genommen.

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Die Sanierungssatzung wurde mit Bescheid des Regierungspräsidenten E. vom 18. Oktober 1978 genehmigt.

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Die öffentliche Bekanntmachung der Sanierungssatzung und der Genehmigung des Regierungspräsidenten E. erfolgte auf Anordnung des Oberbürgermeisters vom 12. Dezember 1978 unter dem 3. Januar 1979. Unter dem 13. Januar 1979 erfolgte die Berichtigung der öffentlichen Bekanntmachung hinsichtlich unzutreffend aufgeführter Flurstücke.

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Grundlage für die Durchführung der Sanierung war hinsichtlich des „Modellvorhabens T.--markt “ der Bebauungsplan Nr. 176 A vom 4. März 1982. Der unter anderem den Bereich „südlich der H.----straße “ umfassende Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 176 B wurde nicht in Kraft gesetzt.

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Die wesentlichen Ordnungsmaßnahmen im Rahmen der Sanierung erfolgten in den Jahren 1979 bis 1985. So wurde die Firma D. -M. Ende des Jahres 1982 ausgelagert. Anfang des Jahres 1983 wurden deren ehemalige Betriebsgebäude abgebrochen. Im Jahr 1985 wurden die Maßnahmen hinsichtlich des „Modellvorhabens T.--markt “ auf der Grundlage des Bebauungsplanes Nr. 176 A im wesentlichen abgeschlossen.

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Entsprechend der Schlussverwendungsnachweise des Beklagten vom 27. September 1989 und 2. März 1990 wurden im Jahr 1989 die geplanten, restlichen Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen. So wurden unter anderem ergänzende Pflanz- und Pflasterarbeiten durchgeführt und es erfolgte der Verkauf des ehemaligen Verwaltungsgebäudes der Firma D. -M. in der M1.---ringer Str. 119 im Wege der Reprivatisierung am 26. Oktober 1989.

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Mit dem Schlussverwendungsnachweis des Beklagten vom 27. September 1989 rechnete der Beklagte mit den aufgrund von Zuwendungsbescheiden des Regierungspräsidenten E. erhaltenen Zuwendungen für das „Modellvorhaben T.--markt “ in Höhe von insgesamt 6.132.599,- DM ab. Mit dem Schlussverwendungsnachweis des Beklagten vom 2. März 1990 rechnete der Beklagte mit den aufgrund von Zuwendungsbescheiden des Regierungspräsidenten E. erhaltenen Zuwendungen für die Maßnahmen „südlich der H.----straße “ in Höhe von insgesamt 8.063.196,- DM ab. Es wird in diesem Schlussverwendungsnachweis ferner ausgeführt, dass hinsichtlich des Bereichs „südlich der H.----straße “ mit Ausnahme der Verlagerung der Spedition I1. alle Sanierungsziele realisiert werden konnten. Mit dem Schlussverwendungsnachweis des Beklagten vom 11. März 1992 rechnete der Beklagte gegenüber dem Regierungspräsidenten E. über die aufgrund von Zuwendungsbescheiden der Stadt P. , der Oberstadtdirektor, Amt für Wohnungswesen, erhaltenen Zuwendungen für die Maßnahmen „Sanierungsmaßnahme T.--markt -Modellvorhaben; Be- und Entlüftung der Hochbunker“ in Höhe von insgesamt 9.330.900,- DM ab. Mit Schreiben vom 15. Juni 1992 erklärte der Regierungspräsident E. das Modellvorhaben T.--markt I (städtebaulicher Teil) für haushalts- bzw. zuwendungsrechtlich abgeschlossen.

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Unter dem 23. Mai 2006 fertigte das zuständige Dezernat des Beklagten eine Beschlussvorlage hinsichtlich der Aufhebung der Sanierungssatzung „T.--markt “. Mit Datum vom 9. Juni 2005 (gemeint: 2006) findet sich folgender Vermerk in den die Aufhebungssatzung betreffenden Verwaltungsvorgängen des Beklagten:

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„1. Der Rat der Stadt soll am 19.6.2006 die Satzung zur Aufhebung der Satzung der Stadt P. über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „T.--markt “ vom 12. Dezember 1978 beschließen. Diese Satzung soll am 29.6.2006 im Amtsblatt öffentlich bekannt gemacht werden. Da die Abgabe der Unterlagen für dieses Amtsblatt am 16.6.2006 erfolgen muss, wurde die Bekanntmachungsanordnung vordatiert und vorab in den Verwaltungsumlauf gegeben.“

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Unter Ziffer 2 folgt der bekanntzumachende Satzungstext und die durch den Beklagten unterzeichnete Bekanntmachungsanordnung mit dem maschinenschriftlich vorgegebenen Unterschriftsdatum des 20. Juni 2006.

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In den Verwaltungsvorgängen des Beklagten findet sich ferner ein Schreiben vom 12. Juni 2006 mit „Ab-Vermerk“ gleichen Datums an die Pressestelle, in dem um Veröffentlichung der „in der Anlage beigefügten öffentlichen Bekanntmachungen“ - u.a. auch der Aufhebungssatzung - in einer Sonderausgabe des Amtsblattes am 29. Juni 2006 gebeten wird. Es wird ausgeführt, die Satzung zur Aufhebung des Sanierungsgebietes „T.--markt “ solle so früh wie möglich veröffentlicht werden, um aus städtebaulicher Sicht gegen die Ansiedlung eines Vorhabens (Table-Dance-Bar) die entsprechenden Rechtsfolgen einleiten zu können.

24

Unter dem 19. Juni 2006 beschloss der Rat der Stadt P. die Aufhebung der Satzung der Stadt P. über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets T.--markt vom 12. Dezember 1978 unter Beifügung eines den Aufhebungsbereich darstellenden Lageplanes. Auf den Lageplan wird Bezug genommen.

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Die Aufhebungssatzung wurde im Sonderamtsblatt der Stadt P. vom 29. Juni 2006 öffentlich bekannt gemacht.

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Mit Beschluss vom 18. Februar 2010, ausgefertigt am 18. März 2010, erstattete der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt P. auf Antrag des Beklagten vom 29. Januar 2008 Wertgutachten betreffend die im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke. Die Gutachten sind auf den 29. Juni 2006 als Wertermittlungsstichtag bezogen und liegen der Erhebung der Ausgleichsbeträge zugrunde. Die Gutachten sind einheitlich gegliedert in einerseits einen allgemeinen, das gesamte Sanierungsgebiet betreffenden Teil, eine Erläuterung des Wertermittlungsverfahrens im Allgemeinen und des gewählten Niedersachenverfahrens im Besonderen sowie die Einteilung des Gebietes in die Klassifikationsbereiche I bis VI und andererseits die konkrete Ausgleichsbetragsermittlung für den Klassifikationsbereich I. Der Klassifikationsbereich wird im Wertgutachten wie folgt beschrieben:

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„Der Klassifikationsbereich I wird von der T2.--------straße , der H.----straße , der M1.---ringer Straße und der X2.---straße eingeschlossen. Bzgl. der Missstände wurde er hauptsächlich von der Firma D. -M. geprägt, die in seinem Innenbereich gelegen war. Auf deren ehemaligem Gelände wurde im Zuge der Sanierung eine Grünanlage mit Kinderspielplatz errichtet.“

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Bei der Einordnung der städtebaulichen Missstände und der durchgeführten städtebaulichen Maßnahmen in den dem Niedersachsenverfahren zugrunde liegenden Klassifikationsrahmen sind die Komplexe „Bebauung“ und „Struktur, Eigentumsverhältnisse, Erschließung“ jeweils mit 0 bewertet worden, da diesbezügliche Maßnahmen im Sanierungsgebiet nicht durchgeführt wurden. Der Komplex „Nutzung, Verdichtung, Gemengelage“ wurde sowohl hinsichtlich der städtebaulichen Missstände als auch der städtebaulichen Maßnahmen in der Tabelle in dem der Zahl 8 zugeordneten Feld „hohe Verdichtung und störende Gemengelage, Beeinträchtigung durch Altbausubstanz“ (bzgl. Missstände) bzw. „Anpassung hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung und Maßnahmen zur Verringerung von Emissionen, Freilegung von Grundstücken“ (bzgl. Maßnahmen) grau unterlegt. Der Komplex „Umfeld, Verkehr, Infrastruktur“ wurde sowohl hinsichtlich der städtebaulichen Missstände als auch der städtebaulichen Maßnahmen in der Tabelle in dem der Zahl 5 zugeordneten Feld „Infrastruktur insgesamt ergänzungsbedürftig“ (bzgl. Missstände) bzw. „Ergänzung und Verbesserung der Infrastruktur“ (bzgl. Maßnahmen) grau unterlegt. Am Ende der Tabelle sind jedoch nicht die Zahlen 0, 0, 8, 5 aufgeführt, sondern die Zahlen 0, 0, 9, 3. Im Rahmen der anschließend durchgeführten Berechnung des Arithmetischen Mittels der Eingruppierungen wird demgegenüber wiederum 0+0+8+5 durch 4 dividiert, was zu einem arithmetischen Mittel von jeweils 3,25 führt.

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Im Folgenden ist die Matrix „Anfangswert von mehr als 100 bis 200 Euro pro m²“ abgedruckt und folgendes erklärt:

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„Nach dem Niedersachsenmodell erhält man nach Interpolation für den Klassifikationsbereich I eine prozentuale Bodenwertsteigerung von 9 %.“

31

Im Anschluss hieran finden sich unter Ziffer 4.3 eines jeden Wertgutachtens grundstücksbezogene Ausführungen und die konkrete Ermittlung des jeweiligen Ausgleichsbetrages.

32

Das Wertgutachten für das Grundstück T2.--------straße 172, 174 geht von einer tatsächlichen wirtschaftlichen Ausnutzung von drei Geschossen aus; die Geschossflächenzahl wurde mit 1,3 berechnet und ergibt sich aus einer Division der Geschossflächen von 1.191 m² und der Grundstücksfläche von 845 m². Ausgehend von dem zum Wertermittlungsstichtag als Endwert beschlossenen besonderen Bodenrichtwert für die X2.---straße 16-20 in Höhe von 215,- €/m² wird ein Abschlag aufgrund des Nachteils der ungünstigeren Lage im Vergleich zur Bodenrichtwertlage und der gewerblichen Nutzung im rückwärtigen Bereich in Höhe von rund 10 % auf rund 195 €/m² gemacht. Sodann wird ein Zuschlag wegen des Vorteils der höheren baulichen Ausnutzung in Höhe von 14 % gemacht. Aus dem so errechneten Bodenendwert in Höhe von rund 220 €/m² ergibt sich nach Multiplikation mit der Grundstücksgröße von 845 m² ein Endwert für das gesamte Grundstück in Höhe von 185.900,- Euro.

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Sodann wird der Anfangswert aus dem Endwert rückgerechnet, indem von 220 €/m² 9 % Bodenwertsteigerung abgezogen werden; dies führt laut Gutachten zu gerundet 200 €/m² Anfangswert. Nach Multiplikation mit der Grundstücksgröße von 845 m² ergibt sich ein Anfangswert von insgesamt gerundet 169.000,- Euro. Der Sanierungsausgleichsbetrag ergibt sich entsprechend den Ausführungen im Wertgutachten aus der Differenz von Endwert und Anfangswert, die für das Grundstück insgesamt mit 16.900,- Euro beziffert wird.

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Der Beklagte teilte dem Kläger mit Schreiben vom 30. März 2010 unter Übersendung des maßgeblichen Wertgutachtens mit, dass beabsichtigt sei, ihn als Eigentümer von 72/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück T2.--------straße 172, 174 zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages in Höhe von 1.216,80 € (16.900,- € x 72/1.000) heranzuziehen und gab dem Kläger gemäß § 154 Abs. 4 BauGB vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrages Gelegenheit zur Stellungnahme.

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Mit Bescheid vom 25. Mai 2010 zog der Beklagte den Kläger sodann zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages in Höhe von 1.216,80 € heran. Hierbei legte er unter Übernahme der Berechnung aus dem zugrunde liegenden Wertgutachten einen (rückgerechneten) Anfangswert von 200,- €/m² und einen Endwert von 220,- €/m² zugrunde.

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Gegen diesen Bescheid hat der Kläger am 25. Juni 2010 fristgerecht Klage erhoben. Zur Klagebegründung wird in diesem und in Parallelverfahren umfassend dazu vorgetragen, die Heranziehung der Kläger zu Ausgleichsbeträgen im Jahr 2010 sei aufgrund des großen Zeitabstandes zum Inkrafttreten der Sanierungssatzung im Jahr 1979 bzw. dem Abschluss der Sanierungsarbeiten im Jahr 1989 verwirkt bzw. der Anspruch des Beklagten auf Erhebung von Ausgleichsbeträgen sei verjährt. Die Firma D. -M. sei nicht so störend gewesen, dass dies zu einer Bodenwerterhöhung in Höhe von 9 % geführt hätte. Insbesondere hätte es keine erhebliche Lärm- und Geruchsbelästigung gegeben und die Grenzwerte der TA-Luft seien nicht überschritten worden. Die im Blockinnenbereich angesiedelte Grünanlage sei eine Fehlplanung, da sie als „Hundetoilette“ und „Aufenthaltsort für nicht Sesshafte“ diene. Zudem sei von der im Jahr 1989 gegebenenfalls vorhanden gewesenen Verbesserung nicht mehr viel übrig geblieben. Die Anwendung des Niedersachsenverfahrens sei nicht sachgerecht und die konkrete Wertberechnung nicht nachvollziehbar. Die Wertberechnung müsse auf den Zeitpunkt des tatsächlichen Abschlusses der Sanierung im Jahr 1989 bezogen werden. Der Bodenanfangswert von 200,- Euro sei beliebig, da heute der Bodenrichtwert im Gebiet bei 170,- Euro liege. Auch die Festlegung des Sanierungsgebiets sei nicht nachvollziehbar.

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Der Kläger beantragt,

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den Bescheid vom 25. Mai 2010 über die Erhebung eines Ausgleichsbetrages gem. § 154 BauGB aufzuheben.

39

Der Beklagte hält das dem angefochtenen Bescheid zugrunde liegende Wertgutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt P. für zutreffend und beantragt,

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die Klage abzuweisen.

41

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist zulässig und begründet.

44

Der angefochtene Bescheid des Beklagten vom 25. Mai 2010 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).

45

Gemäß § 154 Abs. 1 S. 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Gemäß § 154 Abs. 1 S. 2 BauGB sind bei Wohnungseigentum die einzelnen Wohnungseigentümer nur entsprechend ihres Miteigentumsanteils heranzuziehen. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist gemäß § 154 Abs. 3 S. 1 BauGB „nach Abschluss der Sanierung (§§ 162, 163)“ zu entrichten.

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Die Voraussetzungen zur Erhebung eines Ausgleichsbetrages gemäß § 154 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1 BauGB durch den Beklagten liegen aus drei selbständig tragenden Gründen nicht vor.

47

Zunächst hat die Aufhebungssatzung des Beklagten vom 29. Juni 2006 nicht zu einem Abschluss der Sanierung im Sinne des § 154 Abs. 3 S. 1 in Verbindung mit § 162 BauGB geführt, da die Aufhebungssatzung wegen formeller Mängel unwirksam ist. Die Aufhebungssatzung wurde weder ausgefertigt noch ordnungsgemäß bekannt gemacht (1.).

48

Unabhängig hiervon ist der Abschluss der Sanierung im Sinne des § 154 Abs. 3 S. 1 BauGB nicht erst mit der – ohnehin unwirksamen - Aufhebungssatzung des Beklagten aus dem Jahr 2006, sondern schon wesentlich früher eingetreten, da die Sanierungssatzung mit Aufgabe der gemeindlichen Absicht zur (weiteren) Verwirklichung der Sanierungssatzung spätestens im Jahr 1992 funktionslos geworden ist. Damit ist die Erhebung eines Ausgleichsbetrages durch den Beklagten im Jahr 2010 gemäß § 155 Abs. 5 BauGB i.d.G1. . vom 8. Dezember 1986 i.V.m. § 12 Abs. 1 Nr. 4 KAG NRW i.d.G1. . vom 21. Oktober 1969, § 169 Abs. 2 Nr. 2 AO i.d.G1. . vom 16. März 1976 festsetzungsverjährt (2.).

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Zuletzt hält die Ermittlung des konkreten Sanierungsausgleichsbetrages einer gerichtlichen Überprüfung nicht stand. Der angefochtene Bescheid erfüllt nicht die Anforderungen, die an eine nachvollziehbare und methodengerechte Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zu stellen sind. Die der Ausgleichsbetragserhebung zugrunde liegenden Wertgutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt P. beruhen auf einer fehlerhaften Anwendung des Niedersachsenverfahrens, sind in sich widersprüchlich und führen nicht zu nachvollziehbaren Ergebnissen (3.).

50

1. Gemäß § 154 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1 in Verbindung mit § 162 BauGB ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung zu entrichten. Die „Satzung zur Aufhebung der Satzung der Stadt P. über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „T.--markt “ vom 12. Dezember 1978“ ist mangels Ausfertigung und aufgrund des Fehlens einer wirksamen, dem Ratsbeschluss zeitlich nachfolgenden Bekanntmachungsanordnung aus formellen Gründen unwirksam und konnte daher nicht zu einem Abschluss der Sanierung im Sinne der vorgenannten Vorschriften führen.

51

Die am 29. Juni 2006 bekanntgemachte Satzung zur Aufhebung der Sanierungssatzung vom 12. Dezember 1978 wurde nicht ausgefertigt. Für die Ausfertigung bestätigt der Oberbürgermeister gemäß § 2 Abs. 3 Bekanntmachungsverordnung (BekanntmVO) schriftlich, dass der Wortlaut der Satzung mit dem Ratsbeschluss übereinstimmt und dass nach § 2 Abs. 1 und 2 BekanntmVO verfahren worden ist, insbesondere, dass geprüft wurde, ob der Ratsbeschluss ordnungsgemäß zustande gekommen ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) und des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) erweist sich die Ausfertigung als ein Verfahrensschritt, der der Bekanntmachung vorauszugehen hat,

52

vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Mai 1996 – 4 B 60/96 -; OVG NRW, Beschluss vom 14. Juli 2010– 2 B 637/10.NE; OVG NRW, Urteil vom 18. Mai 2010 – 10 D 42/06.NE -; OVG NRW, Urteil vom 13. November 2006 – 7 D 74/05.NE -.

53

Zur Ausfertigung führt das OVG NRW in seinem Urteil vom 18. Mai 2010 – 10 D 42/06.NE – maßgeblich aus, entscheidend für die Ausfertigung einer aus zeichnerischen und textlichen Festsetzungen bestehenden Entwicklungssatzung sei die Herstellung einer Originalurkunde, hinsichtlich derer dokumentiert werde, dass sie den Inhalt der vom Rat beschlossenen Festsetzungen wiedergebe. Insoweit sei es ausreichend, aber auch erforderlich, dass der Oberbürgermeister als Vorsitzender des Rates zeitlich nach dem Satzungsbeschluss, aber vor der Bekanntmachung der Satzung schriftlich bestätige, dass der Rat an einem bestimmten Tag diese Satzung beschlossen habe.

54

Eine derartige Bestätigung ist vorliegend nicht erfolgt und konnte auch gar nicht nach dem Ratsbeschluss und vor der Anordnung der Bekanntmachung durch den Oberbürgermeister erfolgen, da die Bekanntmachung bereits vor Beschluss des Rates der Stadt P. über die Aufhebungssatzung durch den Oberbürgermeister angeordnet worden war und eine Übereinstimmung zwischen beschlossener und bekanntzumachender Satzung daher mangels Satzungsbeschlusses (noch) gar nicht überprüft werden konnte.

55

Bei den Vorschriften der BekanntmVO handelt es sich nicht nur um bloße Ordnungsvorschriften, sondern um wesentliche Verfahrensvorschriften, deren Verletzung grundsätzlich die Ungültigkeit der Satzung zur Folge haben,

56

vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 12. Mai 2009 – OVG 10 A 4.08 -.

57

Das Unterbleiben einer Ausfertigung stellt darüber hinaus als Verstoß gegen ein verfassungsrechtliches Gültigkeitserfordernis einen stets beachtlichen Mangel dar, auf den auch fachgesetzliche Unbedenklichkeitsregelungen keine Anwendung finden können,

58

vgl. Sächsisches OVG, Urteil vom 15. Januar 2010 – 1 D 26/07 -.

59

Zu den grundlegenden Geboten des Rechtsstaats und der Rechtsstaatlichkeit gehört es, dass die auszufertigende Norm nicht mit einem anderen als dem vom Normgeber gewollten Inhalt erlassen wird. Nur durch die Ausfertigung der Satzung ist sichergestellt, dass der textliche und zeichnerische Gegenstand der Satzung mit dem Willen des Satzungsgebers im Zeitpunkt seiner Beschlussfassung übereinstimmt. Sie ist zugleich die Grundlage für die Verkündung der Norm als letztem Akt ihrer Hervorbringung,

60

vgl. Sächsisches OVG, Urteil vom 15. Januar 2010 – 1 D 26/07 -.

61

Dieser Mangel kann daher nur durch Neuausfertigung und Neubekanntmachung geheilt werden,

62

vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 12. Mai 2009 – OVG 10 A 4.08 -.

63

In formeller Hinsicht fehlt es darüber hinaus auch an einer ordnungsgemäßen Anordnung der Bekanntmachung der Aufhebungssatzung gemäß § 2 Abs. 3 BekanntmVO. Die Anordnung der Bekanntmachung der Aufhebungssatzung wurde ausweislich der Verwaltungsvorgänge des Beklagten vordatiert und die Bekanntmachung daher zu einem Zeitpunkt angeordnet, zu dem die bekanntzumachende Satzung noch gar nicht vom Rat beschlossen worden war. Aufgrund der auf den 20. Juni 2006 vordatierten Bekanntmachungsanordnung des Beklagten wurde die Aufhebungssatzung bereits unter dem 12. Juni 2006 – sieben Tage vor dem tatsächlichen Beschluss der Aufhebungssatzung durch den Rat der Stadt P. - an die Pressestelle mit der Bitte um Veröffentlichung in der Sonderausgabe des Amtsblattes am 29. Juni 2006 übersandt. Die Bekanntmachungsanordnung ging daher zu diesem Zeitpunkt mangels Beschlusses der bekanntzumachenden Satzung ins Leere. Nach Vorliegen des Satzungsbeschlusses am 19. Juni 2006 wurde die Aufhebungssatzung weder (erstmalig) ausgefertigt noch wurde die Bekanntmachung der nunmehr beschlossenen Satzung (erneut) angeordnet. Da die Bekanntmachungsanordnung nicht nur eine notarielle Funktion, sondern Entscheidungscharakter hat - hierdurch wird u.a. festgelegt, zu welchem genauen Zeitpunkt die Satzung bekanntgemacht wird -,

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vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 12. Mai 2009 – OVG 10 A 4.08 -,

65

kann auch dieser Mangel entsprechend der Regelung des § 7 Abs. 6 lit. b) Gemeindeordnung Nordrhein-Westfalen (GO NRW) nur durch Neuausfertigung und Neubekanntmachung geheilt werden.

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2. Unabhängig von der Unwirksamkeit der Satzung zur Aufhebung der Sanierungssatzung des Beklagten ist die Erhebung eines Ausgleichsbetrages spätestens seit dem Jahr 1997 gemäߠ §§ 155 Abs. 5 BauGB, 12 Abs. 1 Nr. 4 lit. b) KAG NRW, § 169 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 2 AO festsetzungsverjährt, da der rechtliche Abschluss der Sanierung im Sinne des § 154 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1 in Verbindung mit § 162 BauGB schon spätestens im Jahr 1992 mit Funktionslosigkeit der Sanierungssatzung eintrat. Der Beklagte hatte spätestens im Jahr 1992 die weitere Verwirklichung der Sanierungssatzung endgültig aufgegeben. Damit wurde die Sanierungssatzung des Beklagten vom 4. Januar 1979 funktionslos und damit unwirksam.

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In der einschlägigen Rechtsprechung zu dieser Thematik ist anerkannt, dass eine Sanierungssatzung ebenso wie ein Bebauungsplan funktionslos werden und dadurch ihre Rechtswirkungen verlieren kann,

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vgl. OVG Saarland, Urteil vom 9. Dezember 2009 – 1 A 387/08 -; Nds. OVG, Beschluss vom 7. März 2003 – 1 ME 341/02 -; Hess. VGH, Urteil vom 28. Oktober 1993 – 4 UE 884/90 -; OVG Bremen, Urteil vom 30. Oktober 1979 – II BA 90/78 –; das OVG Saarland, der Hessische VGH und das OVG Bremen hatten eine Funktionslosigkeit der jeweiligen Sanierungssatzung im jeweils entschiedenen Fall aus tatsächlichen Gründen abgelehnt, weil die jeweilige Gemeinde die Verwirklichung der Sanierungssatzung in den maßgeblichen Verfahren nicht gänzlich aufgegeben hatte, sondern die Sanierung - in langsamerem Tempo - fortführte; vgl. zur Funktionslosigkeit von Sanierungssatzungen auch Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, Kommentar und Handbuch, 49. Ergänzungslieferung, Mai 2010, § 142 Rn. 24.

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Während ein Bebauungsplan dann funktionslos wird, wenn und soweit die tatsächlichen Verhältnisse, auf die er sich bezieht, seine Verwirklichung auf unabsehbare Zeit ausschließen und diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in seine Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient,

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vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Juli 2010 – 4 B 22/10 -,

71

wird eine Sanierungssatzung auch dann funktionslos, wenn die Gemeinde ihre Verwirklichung nicht nur in langsamem Tempo vorantreibt, sondern endgültig aufgegeben hat,

72

vgl. OVG Saarland, Urteil vom 9. Dezember 2009 – 1 A 387/08 -.

73

Dieser überzeugenden Rechtsprechung schließt sich die Kammer an. Insoweit kann dahinstehen, ob zugleich die Gründe der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 7. Juni 1996 tragend sind, die Grenze der Sozialbindung sei überschritten, wenn die Sanierung nicht mehr sachgemäß und nicht hinreichend zügig durchgeführt werde; in diesem Fall entfalle die Rechtsgültigkeit der Sanierungssatzung,

74

vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Juni 1996 – 4 B 91/96 -.

75

Jedenfalls ist die Sanierungssatzung tatsächlich funktionslos geworden, weil der Beklagte die vollständige Verwirklichung der Sanierungssatzung spätestens im Jahr 1992 aufgegeben hatte.

76

Die Sanierungsmaßnahmen waren entsprechend des übereinstimmenden Vortrags der Parteien und ausweislich der vom Beklagten vorgelegten Schlussverwendungsnachweise des Beklagten vom 27. September 1989 und 2. März 1990 im Jahr 1989 abgeschlossen. So wurden einerseits im Jahr 1989 noch ergänzende Pflanz- und Pflasterarbeiten durchgeführt und es erfolgte am 26. Oktober 1989 der Verkauf des ehemaligen Verwaltungsgebäudes der Firma D. -M. in der M1.---ringer Straße 119 im Wege der Reprivatisierung.

77

Andererseits wurden im Sanierungsgebiet die im Schlussbericht der B. empfohlenen Maßnahmen der Auslagerung der Firma G. und der Spedition I1. sowie der Abbruch der Gebäude G3. -L. -Straße 140, 142 und H.----straße 88 ebenso wie die eigentümerseitige Durchführung dringend für notwendig erachteter Gebäudemodernisierungen aus finanziellen und/oder tatsächlichen Gründen nicht verwirklicht.

78

Die Tatsache, dass im Jahr 1989 schon alle aus Sicht des Beklagten durchführ- und finanzierbaren Sanierungsarbeiten abgeschlossen waren und der Beklagte sodann mit Schlussverwendungsnachweisen die erhaltenen Zuwendungen für die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen endgültig gegenüber dem Regierungspräsidenten E. abgerechnet hatte, zeigt, dass der Beklagte zu diesem Zeitpunkt bereits die weitere Verwirklichung des Sanierungskonzepts endgültig aufgegeben hatte. Es spricht daher einiges dafür, dass die Sanierungssatzung wegen der endgültigen Aufgabe der gemeindlichen Absicht, das Sanierungskonzept weiter zu verwirklichen, bereits im Jahr 1989 funktionslos geworden war. Eine Funktionslosigkeit ist jedenfalls spätestens mit Erteilung des letzten Schlussverwendungsnachweises vom 11. März 1992 bzw. mit dem Schreiben des Regierungspräsidenten E. vom 15. Juni 1992, in dem dieser das Modellvorhaben T.--markt I (städtebaulicher Teil) für haushalts- bzw. zuwendungsrechtlich abgeschlossen erklärt hatte, eingetreten. Der genaue Zeitpunkt der endgültigen Aufgabe des Willens des Beklagten zur vollständigen Verwirklichung des Sanierungskonzepts kann mangels Entscheidungserheblichkeit dahinstehen. Spätestens im Jahr 1992 hatte der Beklagte die vollständige Verwirklichung der Sanierung endgültig aufgegeben.

79

Mit dem Wegfall der Sanierungssatzung spätestens im Jahr 1992 war gemäß § 154 Abs. 3 S. 1 des BauGB i.d.G1. . vom 8. Dezember 1986 der Ausgleichsbetrag zu entrichten. Soweit diese Norm hinsichtlich des Abschlusses der Sanierung nur auf die Vorschriften der §§ 162, 163 BauGB i.d.G1. . vom 8. Dezember 1986 verweist, ist diese Verweisung hinsichtlich des Tatbestandes, der zum rechtlichen Abschluss der Sanierung führt, nicht abschließend. Auch die Funktionslosigkeit führt zum Wegfall der Sanierungssatzung und damit zum Abschluss der Sanierung im Sinne dieser Norm. Die vierjährige Festsetzungsverjährungsfrist gemäß § 155 Abs. 5 BauGB i.d.G1. . vom 8. Dezember 1986 i.V.m. § 12 Abs. 1 Nr. 4 KAG NRW i.d.G1. . vom 21. Oktober 1969, § 169 Abs. 2 Nr. 2 AO i.d.G1. . vom 16. März 1976 begann daher spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 1992 und endete spätestens am 31. Dezember 1996. Demnach ist die vorliegend erfolgte Festsetzung eines Ausgleichsbetrages im Jahr 2010 festsetzungsverjährt.

80

3. Unabhängig von den vorstehenden Ausführungen ist der angefochtene Bescheid auch aus dem Grund rechtswidrig, weil der Ausgleichsbetrag gemessen an den Vorschriften der §§ 154, 155 BauGB und den Vorgaben der – zum Wertermittlungsstichtag gültigen - Wertermittlungsverordnung in der Fassung vom 18. August 1997 (WertV) methodisch unzutreffend und zu Lasten des Klägers berechnet wurde. Das dem Bescheid zugrunde liegende Wertgutachten beruht auf einer methodisch falschen Anwendung des Niedersachsenverfahrens, da die Anfangswerte der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke nicht feststehen, beinhaltet widersprüchliche Angaben in den jeweiligen Klassifikationstabellen und rechtfertigt damit die konkrete Höhe des vom Kläger verlangten Ausgleichsbetrages – auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass dem Beklagten grundsätzlich ein Wertermittlungsermessen zusteht - nicht.

81

Die mit dem Ausgleichsbetrag abzuschöpfende sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung im Sinne des § 154 Abs. 1 S. 1 BauGB ist der Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert, § 154 Abs. 2 BauGB). Bei der Ermittlung der Bodenwerte sind gemäß § 199 Abs. 1 BauGB die – für den Gutachterausschuss bindenden - Vorschriften der WertV anzuwenden. Der Wert der Bebauung bleibt ebenso wie die allgemeine Wertentwicklung auf dem Grundstücksmarkt außer Ansatz. Abzustellen ist allein auf den Bodenwert (§ 28 Abs. 3 S. 1 WertV). Anfangs- und Endwerte sind daher gemäß § 28 Abs. 2 S. 1 WertV auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln. Regelverfahren für die Bodenwertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke ist das in den §§ 13 ff. WertV geregelte Vergleichwertverfahren (§§ 28 Abs. 1, Abs. 3 S. 1, 26 Abs. 1, 15 Abs. 2, 21 Abs. 2 WertV). Der vom Beklagten mit der Ermittlung der Bodenwerterhöhung beauftragte Gutachterausschuss hat die Anwendung des Vergleichswertverfahrens für das Sanierungsgebiet „T.--markt “ mit der Begründung abgelehnt, dass sowohl im Sanierungsgebiet als auch in den Gebieten, die zum Vergleich herangezogen werden, Vergleichskauffälle nicht in ausreichender Zahl zur Verfügung stehen (Seite 10 des Wertgutachtens). Vorliegend besteht kein Anhaltspunkt dafür, dass ausreichende Daten für diese Vergleichswertberechnung vorgelegen haben könnten.

82

Kann das Vergleichswertverfahren mangels ausreichender Daten für die Ermittlung des Bodenwerts nicht angewandt werden, ist eine andere geeignete Methode zu wählen. Zu verlangen ist hierbei jedoch, dass die Bodenwerterhöhung aufgrund einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Methode ermittelt wird,

83

vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 – 4 B 69/95 -,

84

und diese Methode auch richtig angewendet wurde. An der zweiten Voraussetzung fehlt es vorliegend. Der Gutachterausschuss berechnete die Höhe der Bodenwertsteigerung nach seinen eigenen Ausführungen (Seite 12 ff. des Wertgutachtens) mit Hilfe des sog. Niedersachsenverfahrens. Bei diesem Verfahren, bei dem es sich um eine allgemein anerkannte, mathematisch-statistische Wertermittlungsmethode handelt,

85

vgl. OVG Saarland, Urteil vom 9. Dezember 2009 – 1 A 387/08 -; Sächsisches OVG, Beschluss vom 5. März 2009 – 1 A 374/08 – zum auf dem Niedersachsenverfahren basierenden sog. „Chemnitzer Modell“; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 18. November 2005 – 8 S 496/05; OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 9. Juli 2001 – 1 M 22/00 -; VG Arnsberg, Urteil vom 18. August 2008 ‑ 14 K 2627/07 -; VG Braunschweig, Urteil vom 12. Dezember 2007 – 2 A 480/06 -,

86

wird der Endwert aus dem Anfangswert hergeleitet, indem unter Berücksichtigung der Intensität der vorgefundenen Missstände und der zu deren Beseitigung durchgeführten Maßnahmen nach dem von Kanngießer/Bodenstein entwickelten Klassifikationsmodell die prozentuale Bodenwertsteigerung mit Hilfe einer von der konkreten Höhe des Anfangswerts abhängigen Matrix bestimmt wird,

87

vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kommentar und Handbuch, 6. Auflage 2010, S. 2609 ff.; ausführlich: OVG Saarland, Urteil vom 9. Dezember 2009 – 1 A 387/08 -; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 26. Januar 2005 – 8 S 722/04.

88

Das Niedersachsenverfahren stellt sich als ein Verfahren dar, bei dem der Endwert aus dem Anfangswert mit Hilfe einer auf der Grundlage empirischer Untersuchungen modellhaft berechneten sanierungsbedingten Wertsteigerung errechnet wird. Es beruht auf den empirisch gewonnenen Erkenntnissen zum mathematisch-statistischen Zusammenhang zwischen der Höhe der Anfangswerte und dem Ausmaß der städtebaulichen Missstände in Relation zu den Sanierungsmaßnahmen auf der einen Seite und der prozentualen Bodenwertsteigerung auf der anderen Seite. Im Hinblick auf die Abhängigkeit der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung vom Wertniveau des Anfangswertes stehen hierfür insgesamt fünf Tabellen zur Verfügung: Matrix A: Anfangswerte bis 100 €/m²; Matrix B: Anfangswerte über 100 €/m² bis 200 €/m²; Matrix C: Anfangswerte über 200 €/m² bis 300 €/m²; Matrix D: Anfangswerte über 300 €/m² bis 400 €/m²; Matrix E: Anfangswerte über 400 €/m². Die Höhe der sich aus der jeweiligen Matrix ergebenden prozentualen Bodenwertsteigerung sinkt mit steigenden Anfangswerten. Zwingende Voraussetzung für die Anwendung des Verfahrens ist also, dass der Anfangswert ermittelt worden und dem Gutachter bekannt ist,

89

vgl. Kleiber, aaO, S. 2609,

90

da Untersuchungen ergeben haben, dass die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung vor allem auch von der absoluten Höhe des Anfangswerts abhängig ist,

91

vgl. Kleiber, aaO.

92

Abweichend von den vorstehend dargestellten Grundsätzen zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung anhand des Niedersachsenverfahrens beschloss der Gutachterausschuss vorliegend jedoch zunächst Endwerte als besondere Bodenrichtwerte gemäß § 196 Abs. 1 S. 5 BauGB zum Wertermittlungsstichtag 29. Juni 2006 für fünf verschiedene Lagen im Sanierungsgebiet „T.--markt “ unter Zugrundelegung des Bodenrichtwerts „Wohngebiet H.----straße zwischen X3. - und B2.----straße “. Auf der Grundlage dieser fünf besonderen Bodenrichtwerte wurden dann die jeweiligen Endwerte der einzelnen Grundstücke nach dem Vergleichswertverfahren abgeleitet. Abweichungen des jeweils zu bewertenden Grundstücks von dem maßgeblichen Bodenrichtwertgrundstück in den wertbestimmenden Eigenschaften wie Lage, Art der baulichen Nutzung, der tatsächlich realisierbaren bzw. realisierten Geschossflächenzahl, Erschließungszustand und Grundstücksgestaltung wurden entsprechend den Ausführungen in den Wertgutachten durch angemessene Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Der Werteinfluss der GFZ wurde anhand der Anlage 11 Wertermittlungsrichtlinien („Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von gleichartigen Grundstücken bei unterschiedlicher baulicher Nutzung“) erfasst. Ausgehend von dem solchermaßen für jedes Grundstück gefundenen Endwert wurde sodann der jeweilige Anfangswert durch Rückrechnung aus dem Endwert abgeleitet. Hinsichtlich aller Grundstücke des Klassifikationsbereichs I – südlich der H.----straße - wurde hierfür eine Bodenwerterhöhung von 9 % aufgrund eines arithmetischen Mittels der Klassifikationswerte der städtebaulichen Missstände und der städtebaulichen Maßnahmen von jeweils 3,25 unter Anwendung der „Matrix B: Anfangswerte über 100 €/m² bis 200 €/m²“ ermittelt.

93

Dieses Vorgehen ist zunächst schon methodisch unrichtig. Das Niedersachsenverfahren kann nur dann methodisch korrekt angewendet werden und zu nachvollziehbaren Ergebnissen führen, wenn die Anfangswerte der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke feststehen und dem Gutachter bekannt sind. Diese Prämisse ist beispielsweise dann erfüllt, wenn entsprechend dem der Entscheidung des OVG Saarland zugrunde liegenden Sachverhalt der historische Anfangswert schon vor Beginn der Sanierungsmaßnahme festgestellt und unter Berücksichtigung der allgemeinen Wertsteigerung fortgeschrieben wird. Alternativ können auch zu Beginn der Sanierungsmaßnahme besondere Bodenrichtwerte hinsichtlich des Werts des unbeeinflussten Zustandes der im zukünftigen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke beschlossen werden,

94

vgl. das Beispiel eines Wertgutachtens in Kleiber/Simon, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Auflage 2007, S. 2219.

95

Vorliegend wurden jedoch nicht die Anfangswerte vor Beginn der Sanierung ermittelt und fortgeschrieben, sondern die Endwerte nach durchgeführter Sanierung als besondere Bodenrichtwerte festgelegt und hieraus die Anfangswerte rückgerechnet. Dies ist aufgrund der Abhängigkeit der konkreten prozentualen Bodenwertsteigerung vom Anfangswert unzulässig.

96

Hinzu kommt, dass das Gutachten schon in seinen allgemeinen Ausführungen zum Klassifikationsbereich I erklärt, dass die Bodenwerterhöhung in diesem Bereich 9 % betrage, ohne überhaupt den konkreten Anfangswert des jeweils zu bewertenden Grundstücks zu berücksichtigen (Seite 25 des Wertgutachtens). Bei Anfangswerten von mehr als 200 €/m² – wie sie durchaus auch schon nach den Wertgutachten des Gutachterausschusses vorkommen – ist unter Anwendung der einschlägigen Matrix C jedoch nur eine geringere Bodenwerterhöhung anzunehmen. Schon die generelle Festlegung einer prozentualen Bodenwerterhöhung von 9 % für den gesamten Klassifikationsbereich I ist daher methodisch fehlerhaft. Die Wahl der richtigen Matrix, aus der sich die jeweilige Bodenwerterhöhung ergibt, richtet sich gerade nach dem für jedes Grundstück gesondert zu ermittelnden Anfangswert. Sind die Anfangswerte – wie vorliegend - unbekannt, so kann nur eine Matrix „geschätzt“ werden, die wohl anwendbar sein könnte – dementsprechend hat der Gutachterausschuss für den gesamten Klassifikationsbereich I die Matrix B zugrunde gelegt. Jede Matrix führt jedoch zu unterschiedlichen prozentualen Bodenwertsteigerungen - je höher der Anfangswert, desto niedriger ist die Bodenwertsteigerung bei gleichbleibend klassifizierten städtebaulichen Missständen und städtebaulichen Maßnahmen.

97

Die Unkenntnis der tatsächlichen Anfangswerte der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke führt bei der Anwendung des Niedersachsenverfahrens durch den Gutachterausschuss auch im vorliegenden Fall zu einem nicht nachvollziehbaren und auch unzutreffenden Ergebnis. Für das Grundstück T2.--------straße 172, 174 wurde im Wertgutachten ein Endwert von 220,- € ermittelt. Nach Abzug einer durch Anwendung der Matrix B: „Anfangswert mehr als 100 bis 200 €/m²“ ermittelten Bodenwertsteigerung in Höhe von 9% vom Endwert soll der Anfangswert laut Gutachten bei rund 200,- € liegen. 220,- €/m² abzüglich 9% ergibt jedoch nicht 200,- €, sondern 201,82 €. Bei einem Anfangswert von mehr als 200 €/m² wäre dann aber die Matrix C „Anfangswert von mehr als 200 bis 300 €/m²“ anwendbar, die nur zu einer Bodenwerterhöhung von 7,75% führen würde. Zieht man aber von einem Endwert von 220,- €/m² nur 7,75 % Bodenwerterhöhung ab, so beträgt der Anfangswert schon 204,18 €/m². Demnach wäre aber eindeutig die Matrix C: „Anfangswerte über 200 €/m² bis 300 €/m²“ anzuwenden und nicht die vom Gutachterausschuss im Klassifikationsbereich I stets zugrunde gelegte Matrix B.

98

Eine noch geringere Bodenwerterhöhung würde sich vorliegend ergeben, wenn man bei den klassifizierten städtebaulichen Missständen und Maßnahmen – aufgrund der widersprüchlichen Angaben in den Klassifikationstabellen - nicht von den Werten 0+0+8+5, sondern von den – in den Klassifizierungstabellen unten unter „Summe“ angegebenen – Werten 0+0+9+3 ausgehen würde. Das arithmetische Mittel hieraus wäre nicht jeweils 3,25, sondern jeweils 3.

99

Bei Anwendung der richtigen Matrix C: „Anfangswerte mehr als 200 €/m² bis 300 €/m²“ würde die Bodenwerterhöhung für das Grundstück T2.--------straße 172, 174 nach Interpolation bei einem zugrunde liegenden arithmetischen Mittel der städtebaulichen Missstände und der städtebaulichen Maßnahmen von jeweils 3,25 bei 7,75%, d.h. bei 13.410,15 € liegen. Unter Zugrundelegung eines arithmetischen Mittels der klassifizierten städtebaulichen Missstände und der städtebaulichen Maßnahmen von jeweils 3 würde die Bodenwerterhöhung nur bei 7%, d.h. bei 12.193,35 € liegen.

100

Das Wertgutachten führt auf der Grundlage einer angenommenen Bodenwerterhöhung von 9 % zu einer Bodenwerterhöhung des Grundstücks T2.--------straße 172, 174 von 16.900,- €. Im erheblichsten Fall liegt die Differenz der sich aus einer – abgesehen von der methodisch falschen Rückrechnung der Anfangs- aus den Endwerten - „korrekteren“ Anwendung des Niedersachsenverfahrens ergebenden zur im Gutachten tatsächlich ermittelten Bodenwertsteigerung des Grundstücks bei 4.706,65 €. Im erheblichsten Fall würde der auf den Kläger entfallende Ausgleichsbetrag demzufolge nicht 1.216,80 €, sondern lediglich 877,91 € betragen.

101

Angesichts der ausgeführten grundsätzlichen methodischen und konkreten rechnerischen Zweifel an dem dem angefochtenen Bescheid zugrunde liegenden Wertgutachten entspricht der Bescheid nicht den Voraussetzungen, die an eine nachvollziehbare und methodengerechte Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zu stellen sind und ist damit auch aus diesem Grund aufzuheben.

102

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.