Oberlandesgericht Celle ()
Beschluss vom 2004-11-04, Aktenzeichen 4 W 176/04

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 1 und 2 gegen den Beschluss der 9. Zivilkammer des Landgerichts Stade vom 26. Juli 2004 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde tragen die Antragsgegner zu 1 und 2, die auch die notwendigen außergerichtlichen Kosten der Antragstellerin im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde zu tragen haben.

Beschwerdewert: 3.000 EUR.

Gründe

I.

1

Die Parteien sind Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft S. in C. Auf Veranlassung der Antragsgegner hat die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung am 19. Mai 2003 auf Initiative der Antragsgegner u. a. beschlossen, dass die Vermietung von Wohnungen an Ferien und Kurgäste durch Ergänzung der Hausordnung untersagt sein soll. Eine Änderung der Teilungserklärung, die ein entsprechendes Verbot nicht enthält, hat die Versammlung indessen mehrheitlich abgelehnt.

2

Gegen diesen Beschluss hat die Antragstellerin, die Teile ihrer Wohnung zeitweise an Feriengäste vermietet, am 18. Juni 2003 Antrag auf Ungültigerklärung gestellt. Soweit sie auch noch einen anderen Beschluss der Eigentümerversammlung vom 19. Mai 2003 angefochten hat, aufgrund dessen der Zugang zur Wohnung der Antragstellerin verändert werden sollte, ist dies nicht mehr Gegenstand des Verfahrens, weil insoweit die Ungültigerklärung dieses Beschlusses durch das Amtsgericht nicht angefochten worden ist.

3

Mit Beschluss vom 15. März 2004 hat das Amtsgericht Cuxhaven den Antrag auf Aufhebung des Beschlusses über die Vermietung der Wohnungen an Feriengäste zurückgewiesen, weil eine solche Vermietung - trotz der grundsätzlichen Erlaubnis, die Wohnungen an Dritte zu vermieten - dem Bestimmungszweck der Wohnungsanlage widerspreche und zu nicht zumutbaren Belastungen für die übrigen Wohnungseigentümer führe. Es handele sich um eine bloße Gebrauchsregelung i. S. d. § 15 WEG, die mit Mehrheit beschlossen werden könne.

4

Gegen diesen ihr am 29. März 2004 zugestellten Beschluss hat die Antragstellerin am 8. April 2004 sofortige Beschwerde beim Amtsgericht Cuxhaven eingelegt. Zur Begründung ihres Antrags auf Änderung der Entscheidung des Amtsgerichts und Aufhebung des Beschlusses der Versammlung hat sie vorgetragen, dass sich die Wohnanlage in einem typischen Feriengebiet befinde, in dem eine Vermietung an Feriengäste erlaubt sein müsse. Eine unzumutbare Belästigung der übrigen Miteigentümer gehe von einer solchen Vermietung nicht aus. Außerdem könne die durch die Teilungserklärung gedeckte Vermietung nicht durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Ergänzung der Hausordnung untersagt werden. Es handele sich um einen massiven Eingriff in das Sondereigentum, der zwingend eine Änderung der Teilungserklärung durch die Eigentümerversammlung bedinge, die jedoch mehrheitlich abgelehnt worden sei.

5

Auf dieses Rechtsmittel hat die Kammer mit Hinweisbeschluss vom 17. Mai 2004 die Beteiligten zunächst auf Bedenken gegen das Verbot der Vermietung an Ferien und Kurgäste ohne Änderung der Teilungserklärung hingewiesen und die Zulässigkeit einer derartigen elementaren Regelung im Rahmen des § 15 Abs. 2 WEG in Zweifel gezogen. Auf die Frage, ob die Vermietung tatsächlich gegen den Bestimmungszweck der Wohnanlage verstoße, komme es dabei nicht an, weil das Verbot jegliche Vermietung untersage. Auf diesen Hinweis haben die Antragsgegner, die Eigentümer des Sondereigentums neben dem der Antragstellerin sind, weitere umfangreiche Ausführungen zu dem Ausmaß der (Unter)Vermietung durch die Antragstellerin und den dadurch bedingten Belästigungen gemacht. Hierauf hat das Landgericht mit Beschluss vom 26. Juli 2004 die Entscheidung des Amtsgerichts teilweise geändert und den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 19. Mai 2003 auch zu Tagesordnungspunkt 9 "Vermietung an Feriengäste" aufgehoben. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass es sich um eine Regelung handele, die aufgrund ihrer Bedeutung für die Wohnungseigentümer nicht in der Hausordnung geregelt werden könne, sondern vielmehr Gegenstand der Teilungserklärung sein müsse. Soweit die konkrete Nutzung des Wohnungseigentums durch einen Miteigentümer entgegen dem Bestimmungszweck der Anlage gerügt werde, stehe es den Miteigentümern frei, den Verstoß gegen den Bestimmungszweck im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG gerichtlich feststellen zu lassen. Die Regelung stelle keine bloße Konkretisierung bestehender Pflichten dar, sondern sei vielmehr auf das Verbot eines nach der Teilungserklärung erlaubten Verhaltens gerichtet.

6

Gegen diesen ihnen am 19. August 2004 zugestellten Beschluss haben die Antragsgegner mit einem am 1. September 2004 eingegangenen Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Zur Begründung dieses Rechtsmittels berufen sie sich darauf, dass es sich bei der Anlage um eine ausschließlich Wohnzwecken dienende Anlage handele, hinsichtlich derer das Verbot der Vermietung an Feriengäste auch in der Hausordnung geregelt werden könne, weil es sich lediglich um eine Konkretisierung der Teilungserklärung handele.

7

Die Antragstellerin verteidigt den Beschluss des Landgerichts, sie ist der Auffassung, das Landgericht habe sich hinreichend mit der Teilungserklärung auseinandergesetzt und mit Recht entschieden, dass die notwendige gerichtliche Feststellung einer gegen den Bestimmungszweck der Anlage gerichteten Nutzung nicht durch eine Änderung der Hausordnung umgangen werden dürfe. Es treffe nicht zu, dass die Teilungserklärung eine ausschließliche Nutzung der Anlage zu Wohnzwecken vorsehe, vielmehr seien dort dem freien Nutzungsrecht der Sondereigentümer nur insoweit Grenzen gesetzt, als durch die Nutzung keinem anderen Wohnungs-/Teileigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehende Nachteile erwachsen dürfen. Derartige Nachteile seien bei der geringfügigen Vermietungstätigkeit der Antragstellerin nicht zu erkennen.

II.

8

Die sofortige Beschwerde ist gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG statthaft und zulässig, insbesondere form und fristgerecht eingelegt worden (§ 29 Abs. 1 und 4, 22 Abs. 1 FGG). Der Beschwerdewert gemäß § 45 WEG ist erreicht, weil das Interesse der Antragsgegner, das an der Belastung mit der gegen ihren Willen durchgeführten Vermietung der Antragstellerin zu messen ist, mit mehr als 750 EUR zu bewerten ist.

9

In der Sache hat die sofortige weitere Beschwerde jedoch keinen Erfolg. Gemäß § 27 Abs. 1 FGG wäre die sofortige weitere Beschwerde in der Hauptsache nur dann begründet, wenn das Beschwerdegericht eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet hat und dessen Entscheidung gerade auf einer derartigen Verletzung des Rechts i. S. v. § 27 Abs. 1 Satz 1 und 2 FGG, § 546 ZPO n. F. beruht. Bei der Überprüfung der angefochtenen Entscheidung vermag der Senat jedoch keine Rechtsfehler festzustellen.

10

Das Landgericht hat sich ausreichend mit der Teilungserklärung auseinandergesetzt. Diese sieht unter II. 6. keine Beschränkung des Rechts der Eigentümer zur Vermietung ihrer Wohnungen an Dritte vor. Eingeschränkt werden die Nutzungsrechte nur durch das Gebot zur schonenden und pfleglichen Behandlung des Gemeinschaftseigentums und die Auflage, das Nutzungsrecht so auszuüben, dass keinem anderen Wohnungs-/Teileigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus Nachteile erwachsen. Die Ausübung eines Gewerbes i. S. der Gewerbeordnung oder eines freien Berufes in der Anlage ist nach der Teilungserklärung mit schriftlicher Einwilligung des Verwalters möglich, sofern sie öffentlich-rechtlich zulässig ist. Verweigert werden darf diese Einwilligung nur aus wichtigem Grund, sodass grundsätzlich noch nicht einmal die Ausübung einer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit ausgeschlossen ist. Selbst wenn die Vermietung an Ferien und Kurgäste als gewerbliche Nutzung einzustufen wäre, könnte sie damit den Eigentümern deshalb nicht einmal nach der Teilungserklärung ohne weiteres untersagt werden. Weitere Regelungen in II. 6. betreffen die gewerbliche Nutzung der Praxis und Gewerberäume im Erdgeschoss.

11

Bei dieser Sachlage kommt entsprechend den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts ein generelles Verbot der Vermietung an Feriengäste in der Hausordnung nicht in Betracht. Dieses Verbot verstößt gegen die Rechte der Wohnungseigentümer aus § 13 WEG. Nach dieser Vorschrift kann der Miteigentümer soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen - mit dem Sondereigentum nach seinem Gutdünken verfahren. Er ist insbesondere auch berechtigt, dies zu vermieten und zu verpachten. Einschränkungen des Rechts zur Vermietung, das sich bereits aus dem Gesetz ergibt, können nicht in einer Gebrauchsregelung getroffen werden.

12

Zwar sind die Wohnungseigentümer grundsätzlich berechtigt, mit Mehrheitsentscheidung gemäß § 15 Abs. 2 WEG Gebrauchsregelungen zu treffen, sofern diesen keine Vereinbarung i. S. d. § 15 Abs. 1 WEG entgegensteht. Voraussetzung für die Wirksamkeit solcher Regelungen ist es aber, dass es sich um weniger wichtige Regelungen handelt, die nicht in den Kernbereich der Rechte der Sondereigentümer eingreifen und mit deren Rechten aus der Teilungserklärung kollidieren. So ist etwa das vollständige Verbot des Vermietens einem Mehrheitsbeschluss i. S. d. § 15 Abs. 2 WEG nicht zugänglich (s. Bärman/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 15 Rz. 24).

13

Hier läuft der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Tagesordnungspunkt 9 darauf hinaus, dass jegliche Vermietung an Ferien und Kurgäste untersagt wird, ohne dass die Teilungserklärung entsprechend geändert wird. Damit wird durch einen Mehrheitsbeschluss in die Rechte der Sondereigentümer eingegriffen, die ihnen nach der Teilungserklärung - die die Versammlung ausdrücklich auch nicht ändern wollte - nicht genommen werden können. Der Beschluss verstößt damit gegen § 13 WEG und ist deshalb vom Landgericht mit Recht aufgehoben worden. Es handelt sich nicht um eine bloße nachgeordnete Gebrauchsregelung.

14

Unerheblich ist es in diesem Zusammenhang nach den ebenfalls zutreffenden Ausführungen des Landgerichts, ob und inwieweit sich die Vermietung der Antragstellerin im Rahmen der Teilungserklärung bewegt. Die individuelle Klärung dieser Frage kann nicht dadurch umgangen werden, das entgegen den Festsetzungen der Teilungserklärung Gebrauchsregelungen in der Hausordnung beschlossen werden, die es den einzelnen Miteigentümern faktisch unmöglich machen, ihre Rechte aus § 13 Abs. 1 WEG wahrzunehmen.

III.

15

Die Kostenentscheidung beruht hinsichtlich der Gerichtskosten auf § 47 Satz 1 WEG und trägt dem Grundsatz Rechnung, dass der in der Hauptsache Unterliegende regelmäßig die Kosten zu tragen hat. Wegen der offensichtlichen Unbegründetheit des Rechtsmittels bestand auch Veranlassung für die Anordnung, dass die Antragsgegner der Antragstellerin die außergerichtlichen Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde zu erstatten haben.

16

Die Festsetzung des Gegenstandswertes für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde orientiert sich an der Wertfestsetzung des Landgerichts. Wegen des von den Antragsgegnern geltend gemachten Interesses an dem Verbot der Vermietung an Ferien und Kurgäste erscheint mangels weitergehender konkreter Anhaltspunkte im Sachverhalt eine Festsetzung des Geschäftswertes auf den Regelstreitwert gemäß § 30 Abs. 2 KostO angemessen, § 48 Abs. 3 WEG.

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