Amtsgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-02-26, Aktenzeichen 32 C 13984/14
ECLI:DE:AGD:2015:0226.32C13984.14.00

Tenor

Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 2.925,20 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.04.2014 zu zahlen.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Kläger von Ansprüchen wegen vorgerichtlicher Inkassokosten der J GmbH, Y-Straße in E in Höhe von 337,07 Euro freizustellen.

Es wird festgestellt, dass sich der Rechtsstreit in Höhe von 1.789,00 Euro erledigt hat.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten 75 % und die Klägerin 25 %.

Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Für die Beklagten ist das Urteil vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils gegen die Klägerin vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

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T a t b e s t a n d :

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Die Klägerin begehrt Zahlung von Miete sowie Nachzahlungsbeträge aus den Neben- und Heizkostenabrechnungen der Jahre 2011 bis 2013.

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Die Beklagten schlossen am 11.03.2009 mit Frau Y2 einen Mietvertrag über eine Wohnung in der L-Straße sowie eine Garage. Die Klägerin ist Rechtsnachfolgerin von Frau Y2. Der Mietvertrag sah eine monatliche Nettomiete von 603,00 Euro sowie Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 186,00 Euro vor.

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Im November 2012, Januar 2013, Februar und Juli 2014 zahlten die Beklagten die vereinbarte Miete zunächst nicht. Mit Schreiben vom 23.02.2014 teilten die Beklagten der Klägerin mit, die Mietrückstände ab Februar 2014 in monatlichen Raten in Höhe von 200,00 Euro zu bezahlen. Bis einschließlich Oktober 2014 zahlten die Beklagten Raten in Höhe von insgesamt 1.400,00 Euro. Am 16.10.2014 erfolgte eine Nachzahlung in Höhe von 789,00 Euro, den die Klägerin auf den Monat Juli 2014 anrechnete. Auch im November und Dezember 2014 sowie im Januar 2015 zahlten die Beklagten jeweils 200,00 Euro.

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Am 11.04.2013 erstellte die Klägerin die Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.06.2011 bis zum 31.05.2012. Der Geschäftsführer der Klägerin warf die Abrechnung am 11.04.2013 in den Briefkasten der Beklagten. Die Abrechnung endet mit einem Nachzahlungsbetrag von 1.456,69 Euro. Wegen der Einzelheiten der Abrechnung wird auf Blatt 50 GA Bezug genommen.

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Am 18.10.2011 fiel auf, dass die Tankanzeige defekt war, da an diesem Tag die Heizung ausfiel, weil kein Öl mehr vorhanden war. Der im Mai 2011 abgelesene und in der Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung 2010/11 angegebene Restölbestand von 11.700 Litern war zu hoch. Zwar wurde der Zählerstand seinerseits richtig abgelesen. Er zeigte jedoch aufgrund eines Defekts der Tankanlage offensichtlich den falschen Wert an. Dieser Wert wurde sodann als Anfangsbestand für den Abrechnungszeitraum 2011/2012 übernommen.

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Die Rechtsvorgängerin der Klägerin wies die Beklagten durch Schreiben vom 26.10.2011 darauf hin, dass in dem Abrechnungszeitraum 2010/2011 zu wenig Öl verrechnet worden sei und dass diese Tatsache im nächsten Abrechnungszeitraum 2011/2012 deutlich zu Buche schlagen werde. Auf dieses Schreiben reagierten die Beklagten zunächst nicht.

8

Am 20.05.2014 erstellte die Klägerin die Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.06.2012 bis zum 31.05.2012. Der Geschäftsführer der Klägerin warf diese Abrechnung am 20.05.2014 in den Briefkasten der Beklagten. Die Abrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 2.930,20 Euro. Wegen der Einzelheiten der Abrechnung wird auf Blatt 51 bis 52 GA Bezug genommen. Die Beklagten nahmen keine Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege.

9

Durch Schreiben vom 18.06.2014 forderte die Klägerin die Beklagten erfolglos zur Zahlung der streitgegenständlichen Beträge auf. Das von der Klägerin beauftragte J GmbH forderte die Beklagten erneut durch Schreiben vom 26.08.2014 erfolglos zur Zahlung auf.

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Die Klägerin hat am 11.09.2014 den Erlass eines Mahnbescheides beantragt. Der antragsgemäß erlassene Mahnbescheid ist den Beklagten am 16.09.2014 zugestellt worden.

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Nach einer Teilklagerücknahme in Höhe von 200,00 Euro beantragt die Klägerin,

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1.

13

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 4.753,89 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.04.2014 zu zahlen;

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2.

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Klägerin von außergerichtlichen Inkassokosten von 424,99 Euro freizustellen;

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3.

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festzustellen, dass sich der Rechtsstreit in Höhe von 1.789,00 Euro teilweise erledigt hat.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten bestreiten mit Nichtwissen, dass der in der Heizkostenabrechnung 2012/2013 angegebene Anfangsbestand zutreffend sei. Ferner sei im Abrechnungszeitraum 2012/2013 zweimal jeweils etwa 4.000 l „nachgetankt“ worden. Hierbei handele es sich möglicherweise um Rechnungen, die nicht im Zusammenhang mit der streitgegenständlichen Liegenschaft stünden. Weiter habe die Klägerin nicht die zutreffenden Vorauszahlungen in der Abrechnung berücksichtigt. Schließlich habe die Klägerin Heizkosten für die Garage eingestellt, obwohl die Abrechnung solcher Heizkosten mietvertraglich nicht vereinbart sei.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.

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I.

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Die Klägerin hat Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Mieten aus § 535 Abs. 2 BGB in Höhe von 367,00 €. Dem Anspruch steht auch keine Ratenzahlungsvereinbarung zwischen den Parteien entgegen. Zwar haben die Beklagten die Klägerin um Ratenzahlung gebeten. Die Klägerin hat dem aber nicht ausdrücklich zugestimmt. Auch eine konkludente Zustimmung liegt nicht vor. Das bloße Akzeptieren von Ratenzahlung über einen gewissen Zeitraum stellt keine konkludente Zustimmung dar. Die Klägerin ist nicht gezwungen, die vollständige Zahlung der Mieten anzumahnen. Auch wenn sie den Verzug über einen gewissen Zeitraum duldet, stimmt sie damit einer Ratenzahlungsvereinbarung nicht konkludent zu.

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II.

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Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten aus dem Abrechnungszeitraum 2011/2012 gem. § 556 BGB. Unstreitig war die Tankanzeige in dem Zeitraum defekt, so dass die abgerechneten Heizkosten nicht den tatsächlichen Verbrauch wiederspiegeln. Nach der Rechtsprechung des BGH können Heizkosten nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffes abgerechnet werden (BGH, Urteil vom 01.02.2012, VIII ZR 156/11, zitiert nach Beck-online). In der von der Klägerin vorgelegten Abrechnung 2011/2012 wurden nicht die in dem Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe ermittelt und umgelegt. Die Abrechnung entspricht nicht dem von dem BGH verlangten Leistungsprinzip. Da nach Abzug der für die Heizkosten angesetzten Beträge der Abrechnung kein Saldo zugunsten der Klägerin verbleibt, kann die Klägerin aus dieser Abrechnung keine Nachzahlungsansprüche geltend machen.

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Ob die Beklagten gegebenenfalls Rückzahlung wegen der geleisteten Vorauszahlungen verlangen können, kann offen bleiben. Etwaige Rückzahlungsansprüche der Beklagten sind nicht streitgegenständlich.

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III.

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Die Klägerin kann grundsätzlich Nachzahlung aufgrund der Nebenkostenabrechnung 2012/2013 verlangen aus § 556 BGB. Die Abrechnung ist formell ordnungsgemäß. Sie enthält eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben. Zwar haben die Beklagten die materielle Richtigkeit der Abrechnung bestritten. Das Bestreiten der Beklagten ist allerdings nicht ausreichend. Die Beklagten haben die Richtigkeit des Anfangsbestandes mit Nichtwissen bestritten. Außerdem haben die Beklagten eine Verwechselung der Liegenschaft vermutet und eingewandt, ein zweimaliges „Nachtanken“ spreche gegen die Richtigkeit der Abrechnung. Die Beklagten haben unstreitig keine Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege genommen. Das pauschale Bestreiten der materiellen Richtigkeit der Abrechnung ist daher nicht ausreichend. Wendet sich der Mieter mit materiellen Gründen gegen die Abrechnung, darf er sich grundsätzlich nicht darauf beschränken, die Angaben des Vermieters in der Abrechnung pauschal oder mit Nichtwissen zu bestreiten. Konkreten Zweifeln und Bedenken muss er dadurch begegnen, dass er versucht, vom Vermieter vor- oder außerprozessual nähere Aufklärung zu erlangen oder die Belege einsieht (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556, Rn. 539 m.w.N., zitiert nach Beck-online). Die Beklagten haben hier keine Einsicht in die Belege genommen. Die Vermutungen und Behauptungen der Beklagten sind somit ins Blaue hinein gemacht, was für ein substantiiertes Bestreiten nicht ausreichend ist.

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Von dem von der Klägerin geltend gemachten Betrag in Höhe von 2.930,20 Euro war allerdings ein Betrag in Höhe von 372,00 Euro abzuziehen. Die Klägerin hat in der Abrechnung die Nebenkostenvorauszahlungen für November 2012 und Januar 2013 nicht berücksichtigt. Die Klägerin hat die Zahlung dieser Nebenkostenvorauszahlungen aber gleichzeitig im Zusammenhang mit der von der Klägerin begehrten Mietzahlung verlangt. Da insoweit eine doppelte Geltendmachung vorliegt, sind diese Beträge von dem Nachzahlungsbetrag abzuziehen.

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IV.

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Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 Abs. 1 BGB. Wegen Verstoßes gegen § 254 BGB kann die Klägerin Inkassokosten nur in Höhe der nicht anrechenbaren Rechtsanwaltskosten aus §§ 280, 286 BGB verlangen.

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V.

35

In Höhe von 1.789,00 Euro hat sich der Rechtsstreit erledigt. Zum Zeitpunkt der Zustellung des Mahnbescheids hatte die Klägerin Anspruch auf Zahlung der noch offenen Mieten aus § 535 Abs. 2 BGB. Durch Zahlung nach Rechtshängigkeit ist die Klage insoweit unbegründet geworden.

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VI.

37

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 Satz 1, 91 a, 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 709, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Streitwert: 6.542,89 Euro

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Rechtsbehelfsbelehrung:

40

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

41

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

42

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

43

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

44

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.

45

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

46

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.