Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2002-07-03, Aktenzeichen 16  Wx 93/02
ECLI:DE:OLGK:2002:0703.16WX93.02.00

Tenor

1

Gründe

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I.

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Die Beteiligten bilden die
Wohnungseigentümergemeinschaft der genannten, aus sechs
Wohneinheiten bestehenden Wohnungseigentumsanlage, die von der
Beteiligten zu 2., Eigentümerin von 4 Wohnungen, verwaltet wird.
Der Antragsteller ist Eigentümer einer Dachgeschoßwohnung. Mit
seinem Antrag wendet er sich gegen einen Beschluss der
Eigentümerversammlung vom 28.10.2000 zum Tagesordnungspunkt 2, mit
dem einem Antrag auf Genehmigung einer Photovoltaikanlage auf der
südlichen Dachseite mit 5 Ja-Stimmen zugestimmt wurde.

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Der Antragsteller beruft sich auf eine
unzulässige bauliche Veränderung, die ihn in seinem Sondereigentum
betreffe. Deshalb reiche die in der Teilungserklärung vorgesehene
3/4 -Mehrheit nicht aus; vielmehr sei nach § 3 Abs. 4 der
Teilungserklärung darüber hinaus seine Zustimmung erforderlich, die
er indes nicht erteile.

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Das Amtsgericht hat dem Antrag
stattgegeben und den Beschluss zu TOP 2 für ungültig erklärt. Die
sofortige Beschwerde der Antragsgegner blieb erfolglos. Gegen die
Entscheidung des Landgerichts wenden sich die Antragsgegner mit
ihrem Rechtsmittel. Sie verweisen darauf, dass die landgerichtliche
Entscheidung eine Überraschungsentscheidung gewesen sei; die
Gegebenheiten wegen der Entlüftungsschornsteine hätten i.Ü. durch
einen Augenschein überprüft werden müssen. Schließlich fehle es an
einer Beeinträchtigung des Sondereigentums des Antragstellers.

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II.

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Das gem. §§ 45, 43 I Nr. 4 WEG, §§ 22,
29 FGG zulässige Rechtsmittel führt zur Aufhebung und
Zurückverweisung der Sache. Das Landgericht ist seiner
Verpflichtung zur Aufklärung des Sachverhalts, die sich aus § 12
FGG ergibt, nicht hinreichend nachgekommen. Die Feststellungen zur
Notwendigkeit, auf dem Dach bereits eingebaute
Entlüftungsschornsteine zu versetzen, blieben widersprüchlich und
hätten einer weiteren Aufklärung bedürft.

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Zwar liegt entgegen der in der
Rechtsbeschwerde geäußerten Ansicht kein Verfahrensfehler insofern
vor, als den Antragsgegner nicht ausreichend rechtliches Gehör
gewährt worden wäre. Vielmehr hat die Zivilkammer mit dem
Hinweisbeschluss vom 15.11.2001 den Beteiligten genügend
Gelegenheit gegeben, zur Frage der Beeinträchtigung des
Sondereigentums des Antragstellers Stellung zu nehmen. Darunter
fällt auch die Frage, ob Veränderungen an den Belüftungen und/oder
Schornsteinen notwendig werden.

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Ferner nicht zu beanstanden ist der
rechtliche Ansatz des Landgerichts.

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Die beabsichtigte Errichtung der
Photovoltaikanlage stellt eine bauliche Veränderung gem. § 22 Abs.
1 WEG dar, die grundsätzlich der Zustimmung aller Eigentümer
bedarf. Zutreffend hat das Landgericht darauf abgestellt, dass die
vorliegende Teilungserklärung in § 3 Abs. 4 eine sog.
Öffnungsklausel enthält. Danach kann eine bauliche Veränderung mit
3/4 - Stimmmehrheit - bezogen auf die abgegebene Stimmen -
beschlossen werden. Bedeutet die bauliche Veränderung ( auch ) eine
Änderung der "äußeren Gestaltung des Gebäudes" ( § 3 Abs. 4, Satz 3
der Teilungserklärung ), so sind für deren Genehmigung 3/4 der
vorhandenen Stimmen notwendig. Beide Mehrheiten sind hier erreicht,
wie das Landgericht zu Recht ausgeführt hat. Zur Vermeidung von
Wiederholungen nimmt der Senat hierzu auf die Gründe des
angefochtenen Beschlusses Bezug ( dort S. 7, 8 ). Ebenfalls hat das
Erstbeschwerdegericht mit Recht eine "Betroffenheit des
Sondereigentums" im Sinne des § 3 Abs. 4 der Teilungsanordnung
abgelehnt, wenn lediglich das optische Gesamterscheinungsbild der
Wohnanlage verändert wird. Denn dieser Fall wird ausdrücklich in §
3 Abs. 4 S. 3 der Teilungsanordnung geregelt; die Vorschrift liefe
bei einem anderen Verständnis der Betroffenheit des Sondereigentums
leer.

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Die somit entscheidende Frage, ob der
Antragsteller durch den Bau der Photovoltaikanlage in seinem
Sondereigentum betroffen ist, konnte das Landgericht indes nicht
ohne weitere Sachaufklärung beantworten. Denn das schriftsätzliche
Vorbringen der Antragsgegner einerseits einschließlich des
vorgelegten Gutachtens vom Dezember 2001 und die Erklärungen des
Ehemanns der Antragsgegnerin anlässlich des Ortstermins vom
20.2.2001 andererseits sind widersprüchlich. Während beim
Ortstermin erklärt wurde, es müssten mehrere
Entlüftungsschornsteine verlegt werden, kommt das TÜV-Gutachten zu
dem Ergebnis, dass die Dachlüfter bestehen bleiben können. Da die
Antragsgegner sich im weiteren Verlauf des Verfahrens erkennbar den
Inhalt des Gutachtens zu eigen gemacht und ausdrücklich erklärt
haben, die Entlüftungsschornsteine müssten nicht demontiert werden,
auch sei ihre Versetzung nicht notwendig ( Schriftsatz vom
27.12.01), blieb das diesbezügliche Vorbringen der Antragsgegner
unklar. Da zudem der Antragsteller die Notwendigkeit der Änderung
der Belüftungsschornsteine unter Einbeziehung seiner Wohnung
geltend gemacht hat, hätte hierzu der Sachverhalt weiter aufgeklärt
werden müssen. Dazu hätte es der Einholung sachverständigen Rats
bedürft.

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Zunächst müssten Aufbau, Funktion und
konkrete Lage der Entlüftungsschornsteine geklärt werden, sodann
wäre zu prüfen, ob und ggfs. in welcher Weise diese bei
Installation einer Solaranlage versetzt werden müssen und inwieweit
dadurch das Sondereigentum des Antragstellers beeinträchtigt
wird.

15

Der gesamte Akteninhalt hätte das
Landgericht veranlassen müssen, eine solches
Sachverständigengutachten von Amts wegen einzuholen. Denn nach
Ansicht des Senats liegt bei der hier geplanten Solaranlage die
Möglichkeit nahe, dass die unmittelbar unter dem Dach liegende
Wohnung des Antragstellers durch die Anlage beeinträchtigt wird.
Zum einen mögen bei Montage der Anlage Schäden am Dach, z.B. an der
Abdichtung entstehen, die zu Feuchtigkeitsschäden führen können.
Ferner erscheint es nicht ausgeschlossen, dass die Anlage zu
Dauerbeeinträchtigungen für den Eigentümer der Dachwohnung führt,
sei es durch Geräuschentwicklungen, sei es durch Veränderungen in
der Wärme- und Feuchtigkeitsabdichtung oder durch andere, für Laien
zunächst nicht erkennbare Umstände. Diese Fragen werden durch das
von den Antragsgegnern vorgelegte Gutachten nicht erschöpfend
beantwortet. Abgesehen davon, dass es sich um ein Privatgutachten
handelt, das in wesentlichen Feststellungen von der Gegenseite
angegriffen wird, vermag es auch inhaltlich nicht zu überzeugen, da
die problematischen Punkte nur kurz angesprochen werden, ohne dass
eine sachliche Auseinandersetzung erfolgt.

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Das Landgericht wird deshalb von Amts
wegen ein umfassendes Gutachten zu möglichen Beeinträchtigungen der
Dachgeschosswohnung einzuholen haben.

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Bei der noch zu treffenden
Kostenentscheidung nach § 47 WEG liegt es nahe, dass die Regel,
wonach die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selber
tragen, zur Anwendung kommt. Denn die zu entscheidenden Fragen sind
sowohl vom Rechtlichen wie Tatsächlichen nicht so eindeutig zu
beantworten, dass die Einlegung eines Rechtsmittels von vornherein
aussichtslos oder sogar missbräuchlich erscheint.

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20

Die Entscheidung über den Geschäftswert
folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und steht in Einklang mit der nicht
beanstandeten Festsetzung in den vorangegangenen Instanzen.