Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-12-11, Aktenzeichen 21 S 112/03
ECLI:DE:LGD:2003:1211.21S112.03.00

Tenor

hat die 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf

auf die mündliche Verhandlung vom 20.11.2003

durch die Vorsitzende Richterin am Landgericht X,

die Richterin am Landgericht X

und den Richter X

für R e c h t erkannt:

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 4.2.2003 verkündete Urteil des Amtsge-richts Düsseldorf - 48 C 12629/02 - abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an die Beklagten 380,13 Euro nebst 2% Zinsen ab dem 20.6.2002 sowie weiterer 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz ab dem 1.10.2002 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

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G r ü n d e

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I.

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Von der Darstellung tatsächlicher Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

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Mit ihrer Berufung verfolgen die Beklagten ihr erstinstanzliches Begehren vollumfänglich weiter.

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II.

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Die Berufung der Beklagten ist zulässig. Sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.

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Auch in der Sache hat das Rechtsmittel Erfolg.

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1. Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Schadenersatz aus § 326 Abs. 1 BGB a.F. wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, weil die in § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages enthaltene Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, einer allgemeinen Geschäftsbedingung im Sinne des § 1 AGBGB a.F., unwirksam ist.

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Die Klausel verstößt gegen § 9 AGBG a.F., weil sie die Beklagten unangemessen benachteiligt. Denn die in § 8 Ziffer 3 des Mietvertrages bezeichneten Fristen sind zu kurz und verstoßen deshalb gegen den wesentlichen Grundgedanken des § 536 BGB a.F.

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(vgl. LG Berlin, WuM 2000, 183; LG Aachen, ZMR 1988, 60; LG Köln, WuM 1989, 506). Zwar ist auch die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich unbedenklich. Dies setzt jedoch voraus, dass die Renovierungspflichten auf den Mieter in üblichem und angemessenem Umfang übertragen werden. Ausgehend von einem normalen Wohnungsgebrauch betrachtet die Rechtsprechung folgende Fristen als allgemein ausreichend und angemessen: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre und in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre (LG Berlin, WuM 2000, 183; LG Hamburg, WuM 1992, 476; Blank/Börstinghaus, Miete, § 536 BGB Rn. 66).

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§ 8 Ziffer 2 des Mietvertrages sieht demgegenüber vor, dass die Beklagten in der Küche mindestens alle zwei Jahre, in der Diele mindestens alle drei Jahre und in den Wohnräumen mindestens alle vier Jahre Renovierungsarbeiten durchzuführen haben. Bezüglich der genannten Räume weicht die Klausel von den angemessenen Fristen zum Nachteil der Beklagten ab. Hierin liegt eine unangemessene Benachteiligung, da in der Regel ein Renovierungsbedarf bei normaler Wohnungsnutzung nicht innerhalb der verkürzten Fristen entsteht. Die unangemessene Benachteiligung wird entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht dadurch kompensiert, dass die Klausel allein für das Schlafzimmer mit sechs Jahren gegenüber der von der Rechtsprechung für angemessen gehaltenen fünf Jahr ein längeres Renovierungsintervall vorsieht. Da nämlich die Renovierungsintervalle für Küche, Diele und Wohnräume deutlich kürzer sind, weicht § 8 Ziffer 2 des Mietvertrages entgegen der Auffassung des Amtsgerichts erheblich von den angemessenen Fristen ab und benachteiligt deshalb die Beklagten unangemessen. Nichts anderes ergibt sich aus dem vom Kläger zitierten Rechtsentscheid des BGH (NJW 1987, 2575 ff.), in welchem beiläufig - die hier in Streit stehende Frage war nicht Gegenstand des Rechtsentscheids - auf die Möglichkeit hingewiesen wird, dass der Mieter durch ein Übermaß ihm auferlegter Renovierungspflichten im Sinne von § 9 AGBG unangemessen benachteiligt sein kann.

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Die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel hat zur Folge, dass die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen nicht - auch nicht hinsichtlich der als angemessen betrachteten Fristenpläne - wirksam auf die Kläger als Mieter übertragen wurde. Die Annahme einer geltungserhaltenden Reduktion des Klauselwerks würde nämlich zu einem Schutz des Vermieters, der unwirksame Fristen vereinbart, führen, wenn die wirksamen Fristen gelten würden (vg. LG Berlin,, WuM 2000, 183; WuM 1996, 758, 759; LG Köln, WuM 1989, 506; LG Hamburg, WuM 1992, 476). Nach dem Sinn und Zweck des AGBG soll der Vertragspartner des Verwenders vor unangemessener Benachteiligung unter anderem auch dadurch geschützt werden, dass das Risiko der Wirksamkeit einer Klausel grundsätzlich beim Verwender liegt. Das AGBG wertet die Verwendung von verbotswidrigen Klauseln als eine objektiv zur Täuschung geeignete Störung des Rechtsverkehrs und zwar vor allem deshalb, weil es der rechtsunkundige Verwendungsgegner regelmäßig nicht auf einen Prozess ankommen lässt, sondern eine Vertragsabwicklung nach Maßgabe der AGB einschließlich der unwirksamen Klauseln hinnimmt. Ein solches Verhalten darf die Rechtsordnung nicht dadurch risikolos machen und fördern, dass es eine verbotswidrige Klausel durch Reduktion auf das gesetzlich gerade noch zulässige Maß teilweise aufrecht erhält (Palandt-Heinrichs, BGB 60. Aufl., Vorbem v § 8 AGBG Rn. 9). Eine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen bestand daher für die Kläger nicht.

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Da die Beklagten zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet waren, hat der Kläger auch keinen Anspruch auf den geltend gemachten Mietausfall.

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2. Die Widerklage hat Erfolg.

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Den Beklagten steht gegen den Kläger ein Anspruch auf Rückzahlung des Kautionsguthabens in der geltend gemachten Höhe aus § 812 Abs. 1 BGB zu. Der Anspruch ist nämlich nicht durch Aufrechnung des Klägers nach § 389 BGB erloschen. Die in der mit Schreiben vom 14.7.2002 vorgenommenen Verrechnung enthaltene konkludene Aufrechnung geht ins Leere, da dem Kläger gemäß den obigen Ausführungen die zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung, ein Schadenersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen aus § 326 Abs. 1 BGB a.F., nicht zustand.

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III.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

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Für die Zulassung der Revision besteht kein gesetzlich begründeter Anlass, § 543 Abs. 2 ZPO. Danach ist die Revision nur dann zuzulassen, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (Nr. 1) oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert

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(Nr. 2). Keiner der beiden Zulassungsgründe liegt vor. Der Sache kommt keine grundsätzliche Bedeutung zu, da es sich vorliegend um eine Einzelfallentscheidung handelt, deren Auftreten nicht in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist. Sie stellt auch keine Abweichung von der höchstrichterlichen Rechtsprechung dar, da der BGH in dem vom Kläger zitierten Rechtsentscheid (NJW 1987, 2575), der die hier in Streit stehende Frage nicht explizit zu beantworten hatte, gerade auf die Möglichkeit hinweist, dass der Mieter durch ein Übermaß ihm auferlegter Renovierungspflichten im Sinne von § 9 AGBG unangemessen benachteiligt sein kann.

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Streitwert:

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-für die 1. Instanz: bis zum 22.9.2002 4.132,15 Euro

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danach: 4.512,28 Euro

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-für die 2. Instanz: 4.512,28 Euro

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Bei der Festsetzung war der der Widerklage zugrundeliegende Anspruch gemäß § 19 Abs. 1 Satz 1 GKG hinzuzurechnen.