Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1992-06-04, Aktenzeichen 7 U 18/89
ECLI:DE:OLGK:1992:0604.7U18.89.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d :

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Die Kläger nehmen die Beklagte zu 2)
auf Schadens-ersatz in Anspruch mit der Behauptung, sie seien im
Zusammenhang mit dem Kauf von zwei im sogenannten Erwerbermodell
vertriebenen Eigentumswohnungen über das Risiko des Geschäfts
getäuscht worden. Den in erster Instanz auch gegen die Beklagten zu
1), 3) und 4) gerichteten Anspruch verfolgen sie in zweiter Instanz
nicht weiter.

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Die inzwischen in Vermögensverfall
geratene Firma D. AG plante 1982 die Veräußerung der
Eigentumswoh-nungen der Wohnanlage H.-B., H.-weg 1-35, von-S.
-Straße 28-3O, 42 b, c und d) sowie H.-straße 1-3 im
Erwerbermodell. Eigentümerin war bis kurz vor Jahresende 1982 die
Firma Immobilien P.S. GmbH ##blob##amp; Co. Verwaltungs KG. Diese brachte
die Wohnungen in eine von ihr (als Kommanditistin) und den Firmen
S. bzw. So. Grundstücks mbH gegründete Kommanditgesellschaft ein.
Zugunsten der H. Landesbank bestand eine Grund-schuld in Höhe von
8.OOO.OOO,- DM, aus der diese ab Ende September 1982 die
Zwangsverwaltung betrieb.

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Mit dem Vertrieb der Wohnungen wurde
die Beklagte zu 2) beauftragt, deren Vorstand und alleiniger
Aktio-när der Beklagte zu 3) ist. Die Beklagte zu 2) gab einen
Prospekt heraus - Anlage K 1 zur Klage -, in dem die Beklagte zu 4)
als unabhängige Treuhänderin vorgestellt wurde. Auf den Inhalt des
Prospekts wird wegen aller Einzelheiten verwiesen.

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Der vom Erwerber zu zahlende
Gesamtaufwand betrug 1.98O,- DM/qm Wohnfläche. In ihm waren außer
dem Erwerbspreis für den Grund und Boden und die Wohnung
verschiedene Gebühren und Kosten enthalten. Loggien bzw. Balkone
wurden laut Prospekt (S. 2) mit 1OO % ihrer Fläche in der
Gesamtwohnfläche berücksich-tigt. Neben dem Gesamtaufwand hatte der
Erwerber ein Geschäftsbesorgungshonorar von 3,39 % des
Ge-samtaufwands (einschließlich Mehrwertsteuer) an die Beklagte zu
2) zu zahlen. Der Gesamtaufwand, nicht aber das
Geschäftsbesorgungshonorar, sollte voll finanziert werden (Zins auf
zwei Jahre fest: 4,5 % bei einem Damnum von 1O %,
Bruttofinanzierung also 111,11 % des Gesamtaufwands). Der Prospekt
enthielt keine Angaben über den Verkehrswert der Wohnungen, die
finanzierende Bank und die zu stellenden Sicher-heiten.

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Die Finanzierung übernahm die Beklagte
zu 1).

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Gegen Ende 1982 suchte der damals als
Mitarbeiter der sogenannten "Struktur" W. für die Beklagte zu 2)
tätige Zeuge Sch. den Zeugen V., einen Arbeits-kollegen des
Klägers, auf, um ihn zur Zeichnung von Wohnungen zu bewegen. Über
den Inhalt des Bera-tungsgesprächs besteht Streit. Herr V.
zeichnete am 17.12.1982 zwei Wohnungen des Objekts B.. Herr Sch.
fragte Herrn V., ob er ihm weitere Interessenten be-nennen könne.
Dieser nannte ihm zwar nicht den Klä-ger, unterrichtete den Kläger
aber anschließend vom Inhalt der Beratung und seiner Zeichnung. Der
Kläger setzte sich alsdann telefonisch mit dem Zeugen Sch. in
Verbindung. Auch über den Inhalt dieses Gesprächs bzw. dieser
Gespräche herrscht Streit. Am 22.12.1982 zeichneten die Kläger die
Wohnungen Nr. 147 und 148, gelegen im ersten Obergeschoß des Hauses
von-S.-Straße 42 d, Größe 72,6 bzw. 63 qm, Gesamt-aufwand 143.748,-
DM bzw. 124.74O,- DM, insgesamt also 268.488,- DM, und beauftragten
die Beklagte zu 2) mit der Vermittlung des Abschlusses eines
Treu-handvertrags mit der Beklagten zu 4). Dieser Vertrag kam
zustande. Nach eigenen Angaben hatte den Klägern der Prospekt vor
oder bei der Zeichnung nicht vorge-legen.

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Die Beklagte zu 1) bewilligte den
beantragten Kredit in Höhe von 298.318,- DM (= ca. 111,11 % von
268.488,- DM) mit einer Auszahlung von 9O % und ei-nem Zins von 4,5
%, rückzahlbar bis zum 31.12.1984. Als Sicherheit war die
Eintragung von Grundschulden vorgesehen (Anlage zum Schriftsatz der
Beklagten zu 1) vom 11.8.1988, Bl. 369 f. GA). Die Kläger hatten am
22.12.1982 eine "Selbstauskunft gemäß § 18 Kreditwesengesetz"
erteilt, wonach sie Einkünf-te aus selbständiger Arbeit in Höhe von
jährlich 8O.OOO,- DM und aus nicht selbständiger Arbeit in Höhe von
18.OOO,- DM erzielten und eine Eigentums-wohnung in B. im Werte von
32O.OOO,- DM sowie eine Lebensversicherung über 15O.OOO,- DM hatten
(Anlage B 1 zur Klageerwiderung der Beklagten zu 1) vom
7.3.1988).

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Aufgrund Kaufverträgen vom 29.12.1982
(Anlage K 5 zur Klage) erwarben die Kläger die Wohnungen zum Preis
von 111.832,22 DM bzw. 96.6O3,35 DM, insgesamt also 2O8.435,57 DM
(= gut 77,6 % des Gesamtaufwands; das entspricht dem Kostenschema,
Anlage 3 zum Treu-handvertrag, Anlage K 3 der Klage: Kaufpreis
Grund-stück 7,O6 %, Gebäude 7O,63 %).

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Die im Prospekt genannte
Mietgarantiegeberin, die Firma MPG, geriet während der Garantiezeit
in Vermö-gensverfall. Daraufhin übernahm die Firma V. die
Ga-rantie.

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Bezüglich des im Prospekt vorgesehenen
Zuschusses von 2,5O DM/qm Wohnfläche bis Ende 1987 haben die Kläger
behauptet, dieser sei seit Ende 1986 wegen Vermögensverfalls der
zur Zuschußzahlung verpflich-teten Grundstücksverkäuferin nicht
mehr gezahlt wor-den (S. 6 des Schriftsatzes vom 14.6.1988, Bl. 246
GA).

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Die Anschlußfinanzierung - nach Ablauf
des bis zum 31.12.1984 befristeten Kredits - übernahm ebenfalls die
Beklagte zu 1).

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Die Kläger haben vorgetragen, der
Erwerb der Wohnun-gen sei mit erheblichen wirtschaftlichen
Nachteilen verbunden gewesen, die durch die gewährten
Steuer-vorteile bei weitem nicht ausgeglichen würden. Den am Modell
Beteiligten sei es darum gegangen, die alte und in erheblichem
Umfang sanierungsbedürftige Wohnanlage zu einem weit überhöhten
Preis abzuset-zen. Deren Verkehrswert habe Ende 1982 höchstens 6,5
Mio. DM betragen, bei 1O.555 qm Wohnfläche also rund 615,- DM/qm.
Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, daß ein in kleineren
Einheiten vertrie-benes Objekt mehr erbringe als ein Gesamtobjekt,
ergebe sich jedenfalls kein höherer Verkehrswert als 8OO,- bis
9OO,- DM/qm. Der vom Zeichner zu erbrin-gende Gesamtaufwand von
1.98O,- DM/qm sei daher maß-los übersetzt gewesen. Den wirklichen
Wert habe auch die Beklagte zu 2) gekannt.

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Sie, Kläger, seien dagegen entsprechend
den An-gaben des Anlageberaters davon ausgegangen, daß der
Gesamtaufwand von 1.98O,- DM/qm dem Marktpreis entspreche oder
sogar niedriger als dieser sei. Der Zeuge Sch. habe das
Erwerbermodell wie folgt ange-priesen:

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Die Kläger könnten ohne Eigenkapital
und völlig risikolos Grundbesitz erwerben. Die Zinsen für die
Kaufpreisfinanzierung würden innerhalb der beiden ersten Jahre
durch garantierte Mieterträge und durch Steuerersparnisse
aufgebracht. Die von der Beklagten zu 2) angebotenen
Erwerbermodelle seien mit den risikoreichen Bauherrenmodellen
überhaupt nicht zu vergleichen. Während bei letzteren der Bauherr
das Risiko trage, daß etwas Vernünftiges gebaut und dann
kostendeckend vermietet werde, habe die Beklagte zu 2) bereits
fertige und voll vermietete Objekte zu sehr günstigen Preisen an
der Hand. Alles sei geprüft. Der Beklagte zu 3), früher ein
bekannter und erfolgreicher Sportler, arbeite aus Überzeugung für
die Anleger, die nicht das große Geld machten und der höchsten
Einkommensteuerprogression unterlä-gen. Der Erwerb von Wohnungen
lohne sich auch für die Kläger, weil der Preis günstig sei und die
Miete garantiert werde. Es seien nur Eigentumswohnungen
herausgesucht worden, bei denen eine große Wertstei-gerung
vorprogrammiert sei. Schon in wenigen Jahren nach dem Erwerb würden
die Wohnungen erheblich mehr wert sein als der zu zahlende
Gesamterwerbspreis. Dieser Bewertung entspreche auch die
Einschätzung seitens der Beklagten zu 1) als der finanzierenden
Bank, da sie das Objekt zu 1OO % des Kaufpreises und sämtlicher
Nebenkosten finanziere. Das mache keine Bank, wenn sie nicht bei
der internen Objektbewer-tung festgestellt hätte, daß das Objekt am
Markt mindestens 2O % mehr bringe als der finanzierte Be-trag. Der
Clou von allem aber sei, daß die Beklagte zu 2) bereit sei, das
Objekt nach Ablauf der Speku-lationsfrist von zwei Jahren zu 11O %
des Kaufprei-ses zurückzunehmen. Die Kläger gingen also nicht das
geringste Risiko ein. Wenn sie nach zwei Jahren kei-ne Steuern mehr
sparen könnten, oder wenn sich dann herausstelle, daß die Zinsen zu
hoch oder die Mieten zu niedrig seien, oder wenn sie aus anderen
Gründen mit der Anlage nichts mehr zu schaffen haben woll-ten, sei
das alles kein Problem; die Beklagte zu 2) nehme das Objekt
anstandslos zurück und die Kläger erhielten 11O % des Kaufpreises,
praktisch also den gesamten Finanzierungsbetrag. Damit könnten sie
ihr Konto bei der Beklagten zu 1) glattstellen.

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Im Vertrauen auf die Richtigkeit dieser
Angaben hät-ten sie sich zur Zeichnung entschlossen. Tatsächlich
seien die Angaben in allen wesentlichen Punkten falsch gewesen. Der
zu zahlende Preis habe um mehr als das Doppelte über dem
Verkehrswert gelegen. Die versprochene Wertsteigerung und
Rentabilität sei danach von vornherein ausgeschlossen gewesen.
Steuerersparnis und Mieteinnahmen reichten bei weitem nicht aus, um
die Kreditzinsen zu decken. Die tatsächlich erzielte Miete habe nur
3,65 DM/qm betragen. Außerdem hätten etliche Wohnungen der Anlage
leer gestanden. Angesichts dessen sei von vornherein klar gewesen,
daß die Mietgarantiegeberin - Fa. ... - demnächst in
Vermögensverfall geraten müsse. "Programmgemäß" sei das dann auch
alsbald geschehen. Auch der Zuschuß von 2,5O DM/qm sei wegen
Vermögensverfalls der Grundstücksverkäuferin schließlich nicht mehr
gezahlt worden.

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Aber nicht nur die Anpreisungen des
Anlageberaters, sondern auch die Prospektangaben seien in
wesent-lichen Punkten falsch gewesen, insbesondere zur
vermeintlichen Werthaltigkeit des Objekts, zur Risi-kolosigkeit des
Erwerbs, zur Aussicht, das auf dem Grundbesitz lastende
Belegungsrecht der OFD H. abzu-lösen, und zur Angemessenheit der
mit 1,- DM/qm kal-kulierten nicht umlagefähigen Nebenkosten -
tatsäch-lich habe ein erheblicher Sanierungsbedarf bestan-den -.
Die Einbeziehung der Loggien und Balkone zu 1OO % in die
Gesamtwohnfläche, auf die im Prospekt nur an versteckter Stelle
hingewiesen sei, entspre-che nicht den üblichen Gepflogenheiten.
Die Beklagte zu 4) sei auch keine unabhängige Treuhänderin
gewe-sen, vielmehr sei sie wirtschaftlich von den Initia-toren des
Modells abhängig gewesen.

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U.a. die Beklagte zu 2) habe Kenntnis
von allen maß-gebenden Umständen gehabt.

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Wegen der erstinstanzlichen
Schadensberechnung wird auf die Darstellung S. 44 der Klageschrift
(Bl. 44 GA) Bezug genommen.

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39

Die Kläger haben die S. 11,12 des
angefochtenen Ur-teils wiedergegebenen Anträge gestellt.

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Die Beklagten haben beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie haben bestritten, daß der Zeuge
Sch. den Klägern falsche Angaben gemacht habe und daß der Prospekt
unrichtig gewesen sei. Insbesondere haben sie die behauptete
Überteuerung des prospektierten Gesamt-aufwands und die Abgabe
eines Rücknahmeversprechens durch den Zeugen Sch. bestritten. Sie
haben auch bestritten, daß der Beklagte zu 3) die Anlageberater auf
Schulungsveranstaltungen zu den Werbeargumenten angeleitet habe,
die der Zeuge Sch. nach der - be-strittenen - Behauptung der Kläger
verwendet habe.

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Schließlich haben die Beklagten die
Einrede der Ver-jährung erhoben.

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Mit dem angefochtenen und hiermit in
Bezug genomme-nen Urteil, das den Klägern am 3O.12.1988 zugestellt
worden ist, hat das Landgericht die Klage gegen alle Beklagten
abgewiesen. Die Kläger haben dagegen am 27.1.1989 Berufung
eingelegt, die sie nach entsprechender Fristverlängerung mit
Schriftsatz vom 28.6.1989, bei Gericht eingegangen am 29.6.1989,
begründet haben. Ihre gegen die Abweisung der Klage gegen die
Beklagten zu 1), 3) und 4) gerichtete Be-rufung haben sie
zurückgenommen.

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Die Parteien wiederholen und ergänzen
ihr Vorbringen nach Maßgabe der in zweiter Instanz gewechselten
Schriftsätze.

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Die Kläger haben ihre erstinstanzlichen
Anträge teilweise umformuliert, zusätzlich Hilfsanträge ge-stellt
und schließlich die Klage um 24O,- DM erhöht wegen Kosten, die
ihnen für die Erstellung einer Bankbescheinigung entstanden sind
(siehe zum letzte-ren Schriftsatz vom 14.2.1992, Bl. 9O6 f.
GA).

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Die Kläger beantragen,

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unter teilweiser Abänderung des
angefochtenen Urteils

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I.

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die Beklagte zu 2) zu verurteilen, an
sie zu zahlen:

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1.) 56.O21,45 DM nebst 4 % Zinsen seit
Rechts-hängigkeit (1O.11.1987);

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2.) 268.496,- DM nebst 7,5 % Zinsen
seit dem 1.7.1987;

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3.) 24O,- DM nebst 9,65 % Zinsen seit
Rechts-hängigkeit dieses Anspruchs (23.3.1992);

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zu 1. bis 3. Zug um Zug gegen Abgabe
von form-gerechten Erklärungen der Kläger zum Zwecke des
Eigentumserwerbs durch die Beklagte zu 2) an folgenden
Eigentumswohnungen im ersten Oberge-schoß des Hauses von-S.-Straße
42 d

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a) 65/1O.OOO bzw. nach Fortschreibung
64,85/1O.OOO Miteigentumsanteil an dem Grund-stück Grundbuch des
Amtsgerichts H.-A. von B. , Band 1OO Bl. 3611, Flurstücke 2534,
2535, 2537, 28O8, 2525 und 2526, verbunden mit dem Sondereigentum
an der Wohnung Nr. 147 (Wohnein-heit 15), ursprünglich eingetragen
im Grundbuch von B. Bl. 4342, nach Fortschreibung Bl. 421O bzw.
(Band 12O) Bl. 4718;

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b) 56/1O.OOO bzw. nach Fortschreibung
55,83/1O.OOO Miteigentumsanteil an dem unter a) bezeichneten
Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 148
(Wohnein-heit 16), ursprünglich eingetragen im Grundbuch von B. Bl.
4343, nach Fortschreibung Bl. 4211, bzw. (Band 12O) Bl. 4718.

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II.

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Hilfsweise anstelle des unter I. 2.
aufgeführten An-trags beantragen die Kläger,

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die Beklagte zu 2) zu verurteilen, den
Betrag von 268.496,- DM nebst 7,5 % Zinsen seit dem 1.7.1987 zu
ihren Gunsten auf die Kreditkonten bei der Beklagten zu 1) Nr.
........bis........ zu zahlen,

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weiter hilfsweise anstelle des
Klageantrags I. 2.,

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die Beklagte zu 2) zu verurteilen, sie
von jeg-lichen Zahlungsansprüchen der Beklagten zu 1) aus dem mit
ihnen bestehenden streitgegenständ-lichen Kreditverhältnis
freizustellen.

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III.

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Ferner beantragen die Kläger,

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festzustellen, daß die Beklagten als
Gesamt-schuldner verpflichtet sind, ihnen sämtlichen über die in
ihren Zahlungsanträgen genannten Geldbeträge hinausgehenden Schaden
zu ersetzen, der ihnen dadurch entstanden ist und noch ent-steht,
daß sie die unter I. a) und b) bezeich-neten Eigentumswohnungen zu
den Bedingungen des Treuhandvertrages mit der Beklagten zu 4) gemäß
Angebot vor Notar H.-U. L. in E. vom 21.12.1982 erworben haben.

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Schließlich beantragen die Kläger,

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ihnen nachzulassen, erforderliche
Sicherhei-ten durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen
Großbank, Volksbank oder öffentlich-rechtlichen Sparkasse zu
stellen.

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Die Beklagte zu 2) beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen und ihr zu
gestat-ten, eine Sicherheitsleistung auch durch Bürg-schaft einer
deutschen Großbank oder öffentli-chen Sparkasse erbringen zu
dürfen.

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Ergänzend wird auf die gewechselten
Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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116

Der Senat hat Zeugenbeweis erhoben und
den Kläger gemäß § 141 ZPO gehört. Es wird verwiesen auf die
Sitzungsniederschriften vom 15.11.199O (Bl. 7O8 ff. GA), 6.5.1991
(Bl. 8O6 ff. GA) und 14.11.1991 (Bl. 875 ff. GA).

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d
e

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120

Die Berufung ist zulässig und bis auf
24O,- DM - den Betrag, um den die Klage mit Schriftsatz vom
14.2.1992 erhöht worden ist - und einen Teil des geltend gemachten
Zinsanspruchs begründet.

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122

Die Beklagte zu 2) ist den Klägern
wegen Verschul-dens bei den Vertragsverhandlungen zum
Schadenser-satz verpflichtet. Dieser Anspruch ist nicht ver-jährt.
Die Verjährungsfrist beträgt gemäß § 195 BGB 3O Jahre.

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1.

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126

Aufgrund des Beweisergebnisses ist der
Senat davon überzeugt, daß der Zeuge Sch. sowohl bei der Bera-tung
des Zeugen V. als auch bei der des Klägers erklärt hat, die
Beklagte zu 2) sei bereit, die ge-zeichneten Wohnungen nach zwei
Jahren auf Wunsch zu-rückzunehmen, und zwar zu einem Preis, der
zumindest nicht erheblich unter dem Bruttofinanzierungsbetrag
liegen werde. Der Senat hat ferner keine Zweifel daran, daß der
Zeuge V. den Kläger, seinen Arbeits-kollegen, über das ihm gegebene
Rücknahmeversprechen unterrichtet hat. Die Klägerin hat kein
persönliches Gespräch mit dem Zeugen Sch. geführt. Es unterliegt
jedoch keinem Zweifel, daß sie jedenfalls von ihrem Ehemann über
den Inhalt der Beratung unterrichtet worden ist. Außerdem hat
dieser glaubhaft erklärt, seine Ehefrau habe ein zwischen ihm und
dem Zeugen Sch. geführtes Telefonat mitgehört und dabei
mitbe-kommen, daß Herr Sch. gesagt habe, die Wohnungen würden auf
Wunsch nach zwei Jahren zurückgenommen (S. 6 des Protokolls vom
6.5.1991, Bl. 811 GA). Für die Klägerin gilt deshalb entsprechendes
wie für den Kläger.

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Die Erklärungen des Zeugen Sch. zum
Rücknahmever-sprechen waren falsch. Aus dem Prozeßvorbringen der
Beklagten zu 2) ergibt sich unzweideutig, daß sie nicht nur jetzt,
sondern auch schon zur Zeit des Vertriebs der Wohnungen nicht
bereit war, diese unabhängig von den Marktverhältnissen zwei Jahre
nach Zeichnung zu erwerben. Sie hat gemäß § 278 BGB für die
Erklärungen des Zeugen Sch. einzustehen, weil dieser für sie die
maßgebenden Verhandlungen führte. Unerheblich ist, daß zwischen ihr
und dem Zeugen Sch. zur Zeit der Zeichnung der Kläger keine
Vertragsbeziehung bestand. Sie hatte einen sogenannten
Repräsentantenvertrag mit den Brüdern W. geschlossen, aufgrund
dessen diese die von ihr zu vermittelnden Objekte für sie
vertreiben sollten und auch tatsächlich vertrieben haben. Als
Vertragspart-nerin der Kläger - bezüglich des
Vermittlungsvertra-ges - hat sie nicht nur für die Erklärungen der
von ihr unmittelbar Beauftragten einzustehen, sondern auch für die
Erklärungen der Personen, die die Be-auftragten zwecks
Auftragserfüllung einsetzten. Sie behauptet selbst nicht, sie habe
mit den Brüdern W. vereinbart, daß nur diese selbst berechtigt sein
sollten, Anlagegespräche zu führen. Es lag zumindest
außerordentlich nahe, daß die Brüder W. nicht allein tätig werden,
sondern sich auch der Hilfe anderer Personen bedienen würden. Der
Zeuge Sch. war Ende 1982 in der "Struktur" W. tätig. Die Beklagte
zu 2) muß sich deshalb dessen Erklärungen bei Beratungsge-sprächen
zurechnen lassen.

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130

Der Zeuge V. hat glaubhaft bekundet (S.
2 ff. des Protokolls vom 14.11.1991, Bl. 876 ff. GA), Herr Sch.
habe in den mit ihm geführten Beratungsge-sprächen erklärt, die
Wohnungen würden auf Wunsch nach Ablauf von zwei Jahren
zurückgenommen, und zwar zum finanzierten Betrag; unter Umständen
sei im Hinblick auf eine Wertsteigerung der Wohnungen auch mit
einem höheren Kaufpreis zu rechnen. Er war sich ferner sicher, dem
Kläger von der Zusage der Rücknahme berichtet zu haben, auch wenn
er eine konkrete Erinnerung insoweit nicht mehr hatte - was nach
Ablauf von fast neun Jahren sehr verständlich ist, da es bei der
Unterrichtung des Klägers nicht um einen Punkt ging, der für seine
eigene Anlageent-scheidung maßgebend war, der deshalb
erfahrungsgemäß weniger in Erinnerung bleibt als die Umstände, die
die eigene Entscheidung für eine bestimmte Anlage betreffen, von
der sich später herausstellt, daß sie wirtschaftlich nachteilig
war. Daß der Kläger, als er sich mit dem Zeugen Sch. telefonisch in
Verbin-dung setzte, über Vorabinformationen verfügte, die er vom
Zeugen V. erhalten hatte, entspricht auch der Bekundung des Zeugen
Sch. (S. 2, 8 des Protokolls vom 6.5.1991, Bl. 8O7, 813 GA). Da für
den Zeugen V. das Rücknahmeversprechen von wesentlicher Bedeutung
war - er hätte nach seiner glaubhaften Angabe ohne dieses als
Süddeutscher nicht eine Wohnung in H. ge-zeichnet -, hat der Senat
keinen Zweifel daran, daß er dem Kläger das betreffende
Werbeargument mitge-teilt hat.

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Es bestehen keine Bedenken gegen die
persönliche Glaubwürdigkeit des Zeugen V., obwohl dieser am
Aus-gang des Rechtsstreits interessiert ist - er ist mit dem Kläger
befreundet und fühlt sich selbst durch die Beklagte zu 2)
getäuscht. Nach dem persönlichen Eindruck, den der Senat vom Zeugen
gewonnen hat, hat sich dieser nach Kräften um eine wahrheitsgemäße
Aussage bemüht. Er hat nicht etwa pauschal all das bekundet, was
aus seiner Sicht für die Kläger günstig erscheint. So hat er
eingeräumt, daß er letztlich nur schlußfolgern könne, daß er dem
Kläger das Werbeargument des Rücknahmeversprechens mitge-teilt
habe, weil dieses für ihn selbst so wichtig gewesen sei. Ferner hat
er bekundet, er könne heute nicht mehr sagen, ob er bei einem
Beratungsgespräch zwischen dem Kläger und Herrn Sch. zugegen
gewesen sei - tatsächlich war das nach der eigenen Darstel-lung der
Kläger nicht der Fall -. Schließlich hat er bekundet, er könne
nicht mehr genau sagen, ob Herr Sch. ihm gegenüber erklärt habe,
daß es die Beklagte zu 2) sei, die die Wohnungen zurücknehmen
werde, oder ob er nur allgemein davon gesprochen habe, daß die
Wohnungen auf Wunsch nach zwei Jahren zurückgenommen würden; zwei
Jahre später, als er die Rücknahme beim Zeugen Sch. angemahnt habe,
habe die-ser allerdings bestätigt, daß es die Beklagte zu 2) sei,
die die Wohnungen zurücknehmen müsse. Tatsäch-lich steht nur ein
für die Beklagte zu 2) gegebenes Rücknahmeversprechen in Frage. Das
ergibt sich schon daraus, daß der Zeuge Sch. die Beratung der
Kunden für diese führte und nicht für andere am Erwerber-modell
Beteiligte. Eine vom Zeugen Sch. persönlich übernommene
Rücknahmegarantie ist weder vorgetragen noch ersichtlich.

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134

Die Bekundung des Zeugen V. steht nicht
in Wider-spruch zu derjenigen des Zeugen Sch. (S. 2 ff. des
Protokolls vom 6.5.1991, Bl. 8O7 ff. GA). Dieser hatte bezüglich
der Frage des Rücknahmeversprechens keine genaue Erinnerung an das,
was er den Kunden hierzu erklärt hatte. Er habe, so hat er
bekundet, an die Kunden das weitergegeben, was er in der Struktur
W. gehört habe; im Jahre 1982, d.h. zur Zeit der Zeichnung der
Kläger und des Zeugen V., habe er von Seiten der Beklagten zu 2)
oder 3) zur Frage der Rücknahme nichts gehört. Zum Inhalt des-sen,
was in der "Struktur" W. zur Rücknahme erklärt wurde, war er
unsicher. Zunächst hat er bekundet, im hier fraglichen Zeitraum
Ende 1982 sei nur davon gesprochen worden, daß die Beklagte zu 2)
ein Pro-gramm entwickle, wonach Kunden nach Ablauf der
Zins-bindungsfrist die gezeichneten Objekte auf Wunsch zurückgeben
könnten. Dementsprechend habe er damals "sicherlich" keine feste
Zusage für eine Rücknahme der Wohnung gemacht (Bl. 8O9 GA). Nachdem
der Zeuge Ho. W. zu dem, was in der "Struktur" Ende 1982 für
maßgeblich gehalten wurde, anders bekundet hatte (S. 12 ff. des
Protokolls vom 6.5.1991, Bl. 817 ff. GA), hat er bekundet, "beim
besten Willen (wisse er) heute nicht mehr so genau", ob er nicht
schon Ende 1982 mit der Zusage, die Wohnungen würden nach zwei
Jahren auf Wunsch zurückgenommen, geworben habe; es sei möglich,
daß dieses Werbeargument in der "Struk-tur" aufgrund entsprechender
Angaben des Beklagten zu 3) bei Schulungsveranstaltungen - die er,
Sch. , erst ab 1983 besucht habe - für zutreffend gehalten worden
sei und daß er dieses Argument so an seine Kunden weitergegeben
habe; er sei, nachdem er die Bekundung des Zeugen W. mit angehört
habe, jetzt eher der Meinung, daß er von Seiten des Herrn W.
bereits im Jahre 1982 von einer Zusage der Beklagten zu 2) und
nicht nur von einem in der Entwicklung be-findlichen Programm
gehört habe (S. 22, 23 des Pro-tokolls vom 6.5.1991, Bl. 827, 828
GA).

135

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136

Die Bekundung des Zeugen W. bestätigt
die Rich-tigkeit derjenigen des Zeugen V.. Zwar hat Herr W. weder
an der konkreten Beratung des Zeugen V. noch an derjenigen des
Klägers teilgenommen; er hat aber über das berichtet, was in der
"Struktur" W. aufgrund entsprechender Informationen in
Schulungs-veranstaltungen schon in 1982 für richtig gehalten wurde.
Der Beklagte zu 3) habe auf Seminaren immer wieder davon
gesprochen, daß die Beklagte zu 2) die Wohnungen nach zwei Jahren
auf Wunsch der Kunden zurückkaufe. Das sei schon im Jahre 1982 der
Fall gewesen. Schriftlich habe das Rücknahmeversprechen nicht
gegeben werden sollen, weil es steuerschädlich sei - das entspricht
der Bekundung des Zeugen Sch. S. 4, 8 des Protokolls vom 6.5.1991
(Bl. 8O9, 813 GA). Da der Zeuge Sch. bekundet hat, er habe an die
Kunden das weiter gegeben, was er in der "Struktur" gehört habe,
kann die Aussage des Zeugen W. entgegen der Ansicht der Beklagten
zu 2) nicht als unergiebig angesehen werden. Dessen Interesse am
Ausgang des Rechtsstreits - vom Ergebnis der Verfahren gegen die
Beklagte zu 2) will er abhängig machen, ob er selbst gerichtlich
gegen diese vorgeht; siehe ferner sein Schreiben an den Zeugen Sch.
vom 13.3.1987 (Bl. 832 GA) - entwertet seine Aussage zumindest
nicht völ-lig. Dasselbe gilt hinsichtlich der weiteren
Einwen-dungen der Beklagten zu 2) in deren Schriftsätzen vom 29.5.
und 5.6.1991 (Bl. 838 ff. GA). Es mag sein, daß sich der Zeuge W.
an einzelne Daten falsch erinnert hat. Daß dies auch dazu gilt, ob
schon im Jahre 1982 oder erst später in der "Struktur" davon
ausgegangen wurde, daß mit dem Argument eines
Rück-nahmeversprechens geworben werden könne, ist nicht
ersichtlich. Insoweit hat der Zeuge S. 13 des Pro-tokolls vom
6.5.1991 (Bl. 818 GA) bekundet, er habe im Jahre 1982 in
Stuttgart-Sindelfingen an einem Grundseminar teilgenommen, auf dem
das erste von der Beklagten zu 2) vertriebene Objekt, nämlich K.-H.
, vorgestellt worden sei; auf diesem Seminar sei gefragt worden, ob
man den Kunden die Rücknahmebe-reitschaft schriftlich geben könne;
der Beklagte zu 3) habe erwidert, dies sei nicht möglich, weil
sonst die Voraussetzungen für die Geltendmachung von Ver-lusten aus
Vermietung und Verpachtung gegenüber dem Finanzamt nicht mehr
gegeben seien. Insoweit war der Zeuge nicht nur auf eine Erinnerung
an ein bestimm-tes Jahr beschränkt - die nach Ablauf von acht bis
neun Jahren erfahrungsgemäß fehlerhaft sein kann -, sondern er
wußte, daß dieses Seminar in Zusammenhang mit der Vorstellung des
Objekts K.-H. stand. Aus den dieses Objekt betreffenden
Parallelverfahren ist dem Senat bekannt, daß die Wohnungen in K.-H.
zu einem erheblichen Teil tatsächlich schon in 1982 vertrie-ben
worden sind. Die Vorstellung des Objekts muß da-her in 1982 gelegen
haben.

137

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138

Von der S. 22 des Protokolls vom
6.5.1991 (Bl. 827 GA) beantragten Vereidigung des Zeugen W. hat der
Senat gemäß § 391 ZPO abgesehen. Er ist davon über-zeugt, daß der
Zeuge auch unter Eid nichts anderes bekunden wird, insbesondere
nicht, daß in völligem Widerspruch zu seiner uneidlichen Aussage
Ende 1982 in der "Struktur" das Werbeargument Rücknahmever-sprechen
nicht für verwendungsfähig gehalten worden sei. Auch die Bedeutung
seiner Aussage nötigt nicht zur Vereidigung. Für letztlich
entscheidend hält der Senat die Bekundung des Zeugen V. - gerade
deshalb hat er sich mit den Aussagen der Zeugen Sch. und W. vom
6.5.1991 nicht begnügt. Die Bekundung des Zeugen W. zieht er nur
unterstützend heran, weil sie sich in die des Zeugen V. zwanglos
einfügt. Ausschlagge-bend für die Entscheidung ist sie nicht.

139

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140

Was die Beratung des Klägers angeht, so
kann kein vernünftiger Zweifel daran bestehen, daß diese zur Frage
des Rücknahmeversprechens sachlich in dersel-ben Weise wie
diejenige des Zeugen V. erfolgt ist. Es kann nicht ernsthaft
angenommen werden, daß der Zeuge Sch. bei einem Kunden mit einem
Rücknahmever-sprechen argumentiert hat, bei einem anderen nur
da-mit, daß es ein in der Entwicklung befindliches
Re-vermarktungsprogramm gebe, ohne daß eine feste Zusa-ge für eine
spätere Rücknahme gegeben werden könne. Dafür gibt auch die
Bekundung des Zeugen Sch. nichts her. Zurechnen lassen muß sich die
Beklagte zu 2) im übrigen schon die Information, die der Kläger vom
Zeugen V. aufgrund dessen Beratungsgesprächs mit dem Zeugen Sch.
erhalten hat. Zwar war Herr V. nicht Verhandlungsgehilfe der
Beklagten zu 2). Herr Sch. hatte ihn aber um die Benennung weiterer
Interes-senten gebeten, mußte daher damit rechnen, daß Herr V.
diese Interessenten - hier: den Kläger - entspre-chend seinem vom
Zeugen Sch. gewonnenen Wissensstand informierte.

141

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142

Außerdem hat der Senat aufgrund der
eigenen Erklä-rungen des Klägers keine Zweifel, daß der Zeuge Sch.
auch ihm persönlich gegenüber mit dem Argument des
Rücknahmeversprechens so geworben hat, wie das gegenüber dem Zeugen
V. geschehen ist. Der Kläger hat erklärt, Herr Sch. habe ihm die
Rücknahmebe-reitschaft der Beklagten zu 2) bestätigt, eine
schriftliche Fixierung aber abgelehnt, weil das Finanzamt davon
nichts erfahren dürfe; Herr Sch. habe erklärt, die Wohnungen würden
nach zwei Jahren auf Wunsch zurückgenommen; er, Kläger, hätte seine
Frau nicht zur Zeichnung veranlassen können, wenn die
Rücknahmebereitschaft von ihnen nicht als ver-bindlich angesehen
worden wäre (S. 2 des Protokolls vom 15.11.199O, Bl. 7O9 GA; S. 6
des Protokolls vom 6.5.1991, Bl. 811 GA). Der Senat hat den
Eindruck gewonnen, daß der Kläger wahrheitsgemäß ausgesagt hat.
Bezeichnend ist in diesem Zusammenhang, daß er ihm günstige
Behauptungen im standardisierten (wie der Senat aus den
Parallelprozessen weiß) Kla-gevortrag nicht bestätigt hat. So hat
er S. 1O des Protokolls vom 6.5.1991 (Bl. 815 GA) eingeräumt, daß
er mit dem Zeugen Sch. nur über den Zinszeitraum von zwei Jahren
gesprochen habe, also nicht davon ausge-gangen sei, daß die Zinsen
auf längere Zeit durch Mieteinnahmen, Annuitätszuschüsse und
Steuervorteile gedeckt würden; ferner hat er eingeräumt, daß der
Zeuge Sch. ihm gegenüber nicht erklärt habe, daß der Mietgarant nur
eine an der unteren Grenze des Erzielbaren liegende Mindestmiete
garantieren könne. Die Widersprüche zum schriftsätzlichen
Klagevorbrin-gen, insbesondere auch dazu, daß ursprünglich der
Zeuge W. statt des Zeugen Sch. als Anlageberater des Klägers
genannt worden ist, beruhen darauf, daß der Kläger die Klageschrift
überhaupt nicht gelesen hat (S. 19 des Protokolls vom 6.5.1991, Bl.
824 GA). Das spricht für Schlampigkeit bei Führung des Prozesses,
belegt aber nicht fehlende Wahrheitsliebe bei Aussa-gen, die
unmittelbar vor Gericht gemacht werden.

143

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144

Daß im Prospekt auch nicht
andeutungsweise von einem Rücknahmeversprechen die Rede gewesen war
und daß dieses auch nicht schriftlich niedergelegt worden ist, gibt
keinen Anlaß zu Zweifeln an der Beweiswürdigung des Senats. Die
Steuerschädlichkeit eines solchen Versprechens war nämlich
zumindest naheliegend. Verluste aus Vermietung und Verpachtung
können steuerlich nur abgesetzt werden, wenn die Absicht besteht,
auf Dauer Einnahmen zu erzielen. Es war nicht fernliegend, daß die
Finanzbehörden diese Absicht verneinen und deshalb die geltend
gemachten Werbungskosten nicht anerkennen würden, wenn ihnen
bekannt wurde, daß die Kläger die Wohnungen aufgrund der Zusage
erworben hatten, diese nach zwei Jahren zurückzugeben, d.h. zu
einem Zeitpunkt, zu dem mit einem Erreichen der Gewinnzone noch
nicht zu rechnen war.

145

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146

Es kommt nicht darauf an, ob die
Erklärung des Zeu-gen Sch. über die Rücknahmebereitschaft auf
entspre-chender - ihm durch die Mitarbeiter der "Struktur" W.
vermittelter - Werbeschulung der Beklagten zu 2) beruhte. Auch wenn
das nicht der Fall gewesen sein sollte, hat die Beklagte zu 2) für
die unrichtige Werbung einzustehen.

147

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148

Im übrigen kommt jedenfalls nicht
ernsthaft in Be-tracht, daß ohne jeglichen Anhalt mit einer
Rücknah-mebereitsschaft der Beklagten zu 2) geworben worden ist.
Der Senat hat in mehreren Parallelprozessen Anlageberater als
Zeugen vernommen. Teilweise haben diese das Rücknahmeversprechen
eingeräumt, teilweise haben sie sich zurückhaltender geäußert, etwa
in der Weise, daß auf Schulungsveranstaltungen nur von ei-nem in
der Entwicklung befindlichen Revermarktungs-programm die Rede
gewesen sei; der diesbezügliche Inhalt der Schulungsveranstaltungen
wurde teilweise als wenig konkret und mißverständlich geschildert,
so daß einzelne Anlageberater nicht bereit waren, eine
Rücknahmebereitschaft oder auch nur die Mög-lichkeit einer
Rücknahme im Sinne einer Chance als Werbeargument zu benutzen. Klar
war aber nach sämtlichen Aussagen der bisher vernommenen
Anlagebe-rater, soweit sie Schulungsveranstaltungen besucht hatten,
daß auf diesen von einem Revermarktungspro-gramm die Rede war.

149

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150

2.

151

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152

Es ist davon auszugehen, daß die Kläger
die Woh-nungen nicht gezeichnet hätten, wenn nicht erklärt worden
wäre, die Beklagte zu 2) sei bereit, nach Ablauf von zwei Jahren
die Wohnungen zurückzunehmen, falls die Kläger das wünschten. Nach
ständiger Rechtsprechung trifft denjenigen, der eine vertrag-liche
Aufklärungs- oder Beratungspflicht verletzt, die Beweislast für die
fehlende Ursächlichkeit der Pflichtverletzung (BGH NJW 1973, 1688
f.; 1975, 824 f.; 1978, 2145, 2148; 1984, 1688, 1689; 199O, 2461,
2463; 1991, 11O6, 11O7 und 11O8, 11O9; WM 1988, 48, 5O; DNotZ 1991,
135, 137; OLG Stuttgart, NJW-RR 1988, 276, 277).

153

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154

Die Beklagte zu 2) hat den mithin ihr
obliegenden Beweis nicht geführt, im Gegenteil:

155

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156

Der Kläger hat erklärt, er hätte nicht
gezeichnet, wenn ihm nicht das Rücknahmeversprechen gegeben worden
wäre; dieses sei für ihn ausschlaggebend ge-wesen. Auch seine
Ehefrau, hätte er "nicht zu einer Zeichnung des Objekts gebracht,
wenn diese Rückgabe nicht verbindlich möglich war" (S. 2 des
Protokolls vom 15.11.199O, Bl. 7O9 GA; S. 6 des Protokolls vom
6.5.1991 Bl. 811 GA). Der Senat hält das aus den schon zu 1.
angegebenen Gründen für glaubhaft.

157

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158

Außerdem entspricht es der
Lebenserfahrung, daß das Argument, eine Anlage werde auf Wunsch
nach Ablauf eines bestimmten Zeitraumes zurückgenommen, und zwar zu
einem Preis, der zumindest nicht erheblich hinter dem eigenen
Aufwand zurückbleibt, von besonderem Gewicht ist. Es bietet dem
Kunden Gewähr dafür, daß er sich ohne oder jedenfalls ohne großen
Verlust von der Anlage wieder trennen kann, wenn sich deren Wert
nicht so entwickelt, wie er sich das bei der Zeich-nung erhofft.
Das mit der Beteiligung an einem Steu-ersparmodell verbundene
Risiko wird hierdurch deut-lich gemindert. Es kann ernsthaft keine
Rede davon sein, daß für einen Kunden, der sich an einem sol-chen
Modell beteiligt, nur die kurzfristig erzielba-ren Steuervorteile
bedeutsam sind. Die Steuererspar-nis ist letztlich wenig wert, wenn
sich die Anlage auf Dauer nicht rentiert. Wer die Finanzierung des
Kaufpreises, soweit möglich, aus Mitteln erbringen möchte, die er
ohne den Erwerb als Steuer abzuführen hätte, hat dennoch ein
uneingeschränktes Interesse an der dem Preis entsprechenden
Gegenleistung. Sinn eines "Erwerbermodells" ist der Erwerb
werthaltigen Grundvermögens unter Ausnutzung der dafür gegebenen
steuerlichen Möglichkeiten (BGH DNotZ 1991, 135, 136). Unrichtig
ist deshalb auch die von der Be-klagten zu 2) vertretene Ansicht,
den Klägern könne an der Rücknahmebereitschaft nichts gelegen
haben, da sie angeblich der besonderen Werthaltigkeit der Wohnung
besondere Bedeutung beigemessen hätten; ent-weder hätten sie eine
langfristige Anlage gewünscht - dann wäre deren Wert das für sie
Entscheidende gewesen - oder eine kurzfristige - dann wäre deren
Wert für sie uninteresant gewesen -. Die Beklagte zu 2) verkennt,
daß die Kläger sich angesichts der vom Zeugen Sch. erweckten
Erwartung, die Wohnungen auf Wunsch nach zwei Jahren zurückgeben zu
können, zur Zeit der Zeichnung noch nicht darüber schlüssig zu
werden brauchten, ob sie auf Dauer die Wohnung behalten sollten.
Sie gingen von der irrigen Annahme aus, diese Entscheidung noch
mindestens zwei Jahre zurückstellen und in dieser Zeit feststellen
zu kön-nen, ob sich der Erwerb der Wohnung für sie langfri-stig
lohnte. Es ist daher durchaus kein Widerspruch, daß die Kläger
sowohl die Werthaltigkeit der Wohnung als auch die
Rücknahmebereitschaft der Beklagten zu 2) für wesentlich
hielten.

159

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160

Der Senat hält auch das Argument nicht
für überzeu-gend, mangels schriftlicher Fixierung (wegen
Steuer-schädlichkeit) sei für den Zeichner aus objektiver Sicht
erkennbar gewesen, daß es sich bezüglich der Rücknahmebereitschaft
nur um eine "unverbindliche Absichtserklärung" habe handeln
können.

161

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162

Richtig daran ist nur, daß die Kläger,
da sie nichts Schriftliches in Händen hatten, zumindest mit
Beweisschwierigkeiten rechnen mußten, wenn sie nach Ablauf von zwei
Jahren die Rücknahme wünschten, die Beklagte zu 2) hierzu aber
nicht bereit war. Dagegen kann nicht ohne weiteres angenommen
werden, daß sie als juristische Laien die Unwirksamkeit des
Verspre-chens - wegen Formungültigkeit - erkannt haben. Hie-rauf
kommt es jedoch noch nicht einmal an. Für die Haftung nach den
Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluß ist es nicht
entscheidend, ob eine rechtlich bindende Zusicherung erteilt worden
ist (BGH WM 199O, 145 ff.). Entäuschtes Vertrauen, die
Haftungsgrundlage bei Verhandlungsverschulden, kommt sehrwohl auch
dann in Betracht, wenn der Kunde dem Wort des anderen glaubt und
deshalb erwartet, daß dieser sein Wort auch dann einlöst, wenn ein
ein-klagbarer Anspruch nicht begründet ist.

163

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164

3.

165

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166

Da mithin davon auszugehen ist, daß die
Kläger nicht gezeichnet hätten, wenn ihnen nicht erklärt worden
wäre, daß die Beklagte zu 2) bereit sei, nach zwei Jahren die
Wohnung auf Wunsch zurückzunehmen, sind sie so zu stellen, als ob
sie nicht gezeichnet hätten. Sie können deshalb Ersatz ihrer
Aufwendungen verlangen. Dem Umstand, daß die Wohnungen werthaltig
sind, ist dadurch Rechnung zu tragen, daß die
Schadensersatzleistung Zug um Zug gegen Übertragung des
Wohnungseigentums erfolgt (BGH NJW 1992, 228, 23O m.w.N.).
Allenfalls dann, wenn der Erwerb für den Anleger insgesamt nicht
nachteilig ist, weil der Wert der Gegenleistung den seiner eigenen
Leistung zumindest erreicht, kann ein Schaden zu verneinen sein.
Einer abschließenden Entscheidung dieser Frage bedarf es nicht. Die
Beklagten wollen offenbar selbst nicht ernsthaft behaupten, der
Wert der Wohnungen entspreche dem Aufwand der Kläger. In
Par-allelprozessen hat der Senat inzwischen
Sachverstän-digengutachten zu vergleichbaren Wohnungen im Objekt
H.-B. eingeholt, die zwar nicht eine Überteuerung in dem von den
Klägern behaupteten Umfang belegen, wohl aber, daß der Wert der
Wohnungen hinter dem Gesamt-aufwand und erst recht hinter dem
Bruttofinanzie-rungsbetrag zurückbleibt. Eine Ergänzung dieser
Gut-achten ist in den Parallelprozessen nicht etwa des-halb
angeordnet worden, weil ein höherer als der vom Sachverständigen
angegebene Wert in Betracht kommt, sondern weil der betreffende
Sachverständige die von den Initiatoren des Modells in 1982
verlangten Prei-se als Vergleichspreise herangezogen hat und sich
bei - nach Ansicht des Senats gebotener - Ausklamme-rung dieser
Preise unter Umständen ein niedrigerer Wert ergibt als der bisher
vom Sachverständigen er-mittelte.

167

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168

Soweit die Kläger die bei der Beklagten
zu 1) aufgenommenen Kredite noch nicht zurückgeführt ha-ben,
besteht die Aufwendung in der Übernahme einer Verbindlichkeit. Der
deshalb an sich gegebene Frei-stellungsanspruch ist jedoch nach §
25O S. 2 BGB in einen Zahlungsanspruch übergegangen. Dem dort
gere-gelten Fall steht es gleich, wenn der Schuldner die
Schadensersatzleistung ernsthaft und endgültig ver-weigert (BGH
NJW-RR 1987, 43 f.; 199O, 97O f.; DNotZ 1991, 135, 136). Das hat
die Beklagte zu 2) späte-stens im Prozeß getan.

169

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170

Die Zahlung, die die Kläger mithin
beanspruchen können, unterliegt keiner Zweckbindung des Inhalts,
daß sie sie für die Ablösung der von der Beklagen zu 1) gewährten
Kredite verwenden müssen. Es muß jedoch sichergestellt werden, daß
die Beklagte zu 2), wenn sie Zahlung im wesentlichen für die von
den Klägern aufgewendeten Kredite leistet, im Gegenzug die
Eigentumswohnungen ohne die Belastung mit den Grund-pfandrechten,
die die Kredite sichern, übereignet erhält. Dem hat der Senat im
Tenor dieses Urteils Rechnung getragen.

171

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172

Die Aufwendungen der Kläger sind nicht
um die in der Erwerbsphase angefallenen Steuervorteile zu kürzen.
Nach ständiger Rechtsprechung sind Steuervorteile grundsätzlich
nicht im Wege des Vorteilsausgleichs auf die Schadensersatzleistung
anzurechnen, wenn diese ihrerseits besteuert wird; eine exakte
Berech-nung der Vor- und Nachteile erübrigt sich wegen der Regelung
des § 287 ZPO (BGH NJW 199O, 571 m.w.N.). Eine Ausnahme gilt bei
außergewöhnlichen Steuervor-teilen, für die hier aber nichts
ersichtlich ist.

173

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174

Der von der Beklagten zu 2) geschuldete
Ersatz der Dienstleistungsentgelte, die als Werbungskosten von der
Steuerschuld der Kläger im Jahre 1982 abgesetzt worden sind, führt
zu einem Rückfluß der Werbungs-kosten. Dieser ist eine zu
versteuernde Einnahme (BGH NJW-RR 1988, 788 f.; BFH NJW 1969, 127O
f. und BStBl 1965 III 68 f.; Schmidt-Drenseck, EStG 1O. Aufl., § 9
Anm. 2 m.; Littmann-W.f/Diepenbrock, EStG 14. Aufl. § 8 Rdnr. 44).
Aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 6.11.1989 (NJW 199O, 571
f.) ergibt sich nichts anderes. Dort ging es - von einer hier nicht
interessierenden Vorsteuererstattung ab-gesehen - um die
Abschreibung der Herstellungskosten (AfA) sowie um einen nach der
Erwerbsphase eingetre-tenen Verlust.

175

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176

Da die von den Klägern gezeichneten
Wohnungen zu ihrem Privatvermögen gehören, dessen Veräußerung
steuerlich nicht erfaßt wird, sind nach der zuletzt genannten
Entscheidung allerdings die ab 1983 ent-standenen steuerlichen
Vorteile infolge Abschreibung auf den Schadensersatzanspruch
anzurechnen. Nach den Ausführungen unter 2. c) der genannten
Entscheidung soll dasselbe möglicherweise für den sonstigen
Überschuß der Ausgaben gegenüber den Einnahmen gelten. Bezüglich
der AfA schließt sich der Senat der genannten Ansicht des
Bundesgerichtshofs an. Was den sonstigen Überschuß der Ausgaben
gegenüber den Einnahmen angeht, so hat er in seinen Urteilen vom
19.12.1991 - 7 U 17/89 - und 5.3.1992 - 7 U 28/89 - die Anrechnung
abgelehnt. Hieran hält er fest. Auch die nach der Erwerbsphase
gemachten Aufwendungen, insbesondere die hier in Rede stehenden
Schuldzin-sen, sind Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Der
Rückfluß von Werbungskosten ist nach ständiger Rechtsprechung und
völlig herrschender Meinung eine zu versteuernde Einnahme. Auf die
o.a. Nachweise wird Bezug genommen. Sollte dem Urteil des
Bundesge-richtshofs vom 06.11.1989 etwas anderes zu entnehmen sein,
so könnte der Senat dem nicht folgen.

177

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178

4.

179

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180

Im einzelnen errechnet sich der
ersatzfähige Schaden der Kläger wie folgt:

181

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182

Zeitraum bis Ende 1984:

183

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184

Die Aufwendungen der Kläger belaufen
sich auf ins-gesamt 38.625,67 DM. Dieser Betrag setzt sich
zusam-men aus dem Geschäftsbesorgungshonorar in Höhe von 4.873,O5 +
4.228,69 = 9.1O1,74 DM, aus Zinsen, die die Kläger an die Beklagte
zu 1) gezahlt haben, in Höhe von 26.269,53 DM und aus
Verwaltungskosten in Höhe von 3.254,4O DM.

185

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186

Was die Zinsen angeht, so ergeben sich
aus der Überschußrechnung der Kläger für 1983 und 1984, Anlagen zu
ihrer Einkommensteuererklärung (im Anla-genheft zum Schriftsatz vom
17.1.1992), 12.846,99 DM in 1983 und 13.422,54 DM in 1984,
insgesamt also 26.269,53 DM. Dieser Betrag ist nicht zu
beanstan-den. Bei einem Zinssatz von 4,5 % und einer Kredit-summe
von 298.318,- DM (Kreditvertrag Bl. 369, 37O GA) errechnet sich für
zwei Jahre sogar ein etwas höherer Betrag, nämlich 26.848,62 DM. In
ihrer Aufstellung vom 3.2.1992 (S. 2 im Anlagenheft zum Schriftsatz
vom 14.2.1992) haben die Kläger für 1983 zwar nur Zinsen in Höhe
von 9.889,59 DM aufgeführt. Das beruht aber auf einem
offensichtlichen Versehen. Die Kläger haben die Zinsen für ein
Quartal verges-sen, und zwar - wie der Vergleich mit ihrer
Zinsauf-stellung Anlage K 6 zur Klage zeigt - für das erste Quartal
1983.

187

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188

Die Verwaltungskosten - nicht
umlagefähige Neben-kosten - sind im Prospekt mit 1,- DM/qm
monatlich veranschlagt. Bei einer Wohnungsgröße von 72,6 + 63 =
135,6 qm errechnen sich 135,6 x 24 = 3.254,4O DM. Höhere Kosten
haben die Kläger weder substantiiert vorgetragen noch belegt. Die
Bezugnahme auf ihre oben erwähnten Überschußrechnungen, in denen
"Wohn-geld" in Höhe von 4.3O3,92 DM und 6.979,78 DM aufge-führt
ist, ist ungenügend. Die Geltendmachung eines höheren Betrages für
nicht umlagefähige Kosten, insbesondere für Verwaltung und
Instandsetzung, er-fordert eine konkrete Sachdarstellung. Daran
fehlt es. Die Beweisantritte S. 5 des Schriftsatzes vom 17.1.1992
(Bl. 9OO GA) können einen substantiierten Vortrag nicht ersetzen.
Im übrigen versteht sich von selbst, daß die dort benannten Zeugen,
nämlich der Steuerberater der Kläger und der jetzige
Hausverwal-ter, der diese Funktion jedoch noch nicht in 1983 und
1984 inne hatte, ohne Vorlage von Belegen keine sachdienlichen
Bekundungen machen können. Die Belege hätten die Kläger, wenn es
sie gibt, selbst vorlegen können.

189

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190

Die Einnahmen der Kläger belaufen sich
auf insge-samt 34.O97,54 DM, nämlich 15.539,76 DM Mietzins, 8.136,-
DM Annuitätszuschuß und 1O.421,78 DM Rücker-stattung
Grunderwerbssteuer.

191

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192

Zum Mietzins setzt der Senat die im
Prospekt garantierte Miete an, d.h. im ersten Quartal 1983 4,25
DM/qm, für die Zeit danach 4,85 DM/qm monat-lich, insgesamt
also:

193

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194

4,25 x 3 x 135,6 = 1.728,9O DM

195

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196

4,85 x 21 x 135,6 = 13.81O,86 DM

197

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198

Summe: 15.539,76 DM.

199

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200

Höhere Mieterträge sind nicht
ersichtlich, ergeben sich insbesondere nicht aus den von den
Klägern vor-gelegten Mietverträgen und ihrer Überschußrechnung
1983/84 - dort sind die Mieteinnahmen ebenfalls mit 15.539,76 DM
ermittelt (7.647,84 + 7.891,92).

201

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202

Der in 1983/84 unstreitig gezahlte
Annuitätszuschuß von 2,5O DM/qm macht insgesamt 2,5O x 135,6 x 24 =
8.136,- DM aus.

203

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204

Die Rückerstattung der
Grunderwerbssteuer betrug im Objekt H.-Barenfeld 5 % des
Kaufpreises (also nicht des Gesamtaufwands). Das entspricht der
Bekundung des Zeugen Sch. (S. 2 des Protokolls vom 6.5.1991, Bl.
8O7 GA), ist dem Senat außerdem aus den Paral-lelprozessen
betreffend das hier in Rede stehende Objekt bekannt. Der Kaufpreis
für die beiden Woh-nungen belief sich ausweislich der Anlage K 5
zur Klage auf 111.832,22 + 96.6O3,35 = 2O8.435,57 DM. 5 % hiervon
sind 1O.421,78 DM. Der von den Klägern S. 5,6 des Schriftsatzes vom
17.1.1992 (Bl. 9OO, 9O1 GA) genannte Betrag von nur 9.OOO,- DM ist
nicht nachvollziehbar. Dasselbe gilt für den von der Be-klagten zu
4) S. 2O ihres Schriftsatzes vom 9.8.1988 (Bl. 331 GA) genannten
Betrag von 1O.7O1,9O DM.

205

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206

Die Differenz zwischen Ausgaben
38.625,67 DM

207

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208

und Einnahmen 34.O97,54 DM

209

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210

ergibt 4.528,13 DM.

211

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212

Zeitraum 1.1.1985 bis 3O.6.1987

213

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214

Die Aufwendungen der Kläger belaufen
sich auf ins-gesamt 61.148,94 DM, nämlich 46.458,24 DM Zinsen in
1985/86, 8.779,79 DM Zinsen im ersten Halbjahr 1987, 1.842,81 DM
Tilgung im ersten Halbjahr 1987 und 4.O68,- DM nicht umlagefähige
Nebenkosten.

215

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216

Der Zinsaufwand in 1985/86 ergibt sich
aus der Aufstellung der Kläger vom 3.2.1992 (S. 2 des
Anla-genheftes zum Schriftsatz vom 14.2.1992) und ihrer Berechnung
der Einkünfte aus Vermietung und Verpach-tung, die sie beim
Finanzamt eingereicht haben (im Anlagenheft zum Schriftsatz vom
17.1.1992). Er ist nicht zu beanstanden. Laut Schreiben der
Beklagten zu 1) (im Anlagenheft zum Schriftsatz vom 17.1.1992)
betrug der Zinssatz

217

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218

in der Zeit vom 1.1.1985 bis 19.8.1985
8,5 %,

219

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220

in der Zeit vom 2O.8.1985 bis 31.3.1986
7,75 % und in der Zeit vom 1.4.1986 bis 31.12.1986 7,25 %.

221

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222

Unter Zugrundelegung der in den
Schreiben der Beklagten zu 1) vom 5.12.1984 und 1O.12.1984
ge-nannten Kreditsumme von 297.3O1,- DM würde sich an sich ein
geringfügig niedrigerer Betrag ergeben, nämlich 46.388,25 DM.
Tatsächlich lag der kreditier-te Betrag aber jedenfalls zeitweise
etwas höher, nämlich bei gut 298.OOO,- DM. Das ergibt sich aus dem
Schreiben der Beklagten zu 1) vom 2.12.1986 und dem von ihr
bescheinigten Restkapital per 1.1.1987 (im Anlagenheft zum
Schriftsatz vom 14.2.1992). Das entspricht auch der ursprünglichen
Kreditsumme von 298.318,- DM, die sich bis Ende 1986 nicht
nennens-wert verändert haben kann, da Tilgungen erst ab 1.1.1987
anfielen.

223

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224

Die im ersten Halbjahr 1987 gezahlten
Zinsen betra-gen ausweislich der Bescheinigungen der Beklagten zu
1) (im Anlagenheft zum Schriftsatz vom 14.2.1992) insgesamt
8.779,79 DM, die Tilgungsbeiträge 1.842,81 DM.

225

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226

Die nicht umlagefähigen Nebenkosten
setzt der Senat aufgrund der Angaben im Prospekt wie schon für
1983/84 mit 1,- DM/qm monatlich an, also mit 135,6 x 3O = 4.O68,-
DM.

227

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228

Höhere Kosten sind - wie schon in
1983/84 - weder substantiiert vorgetragen noch belegt.

229

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230

Die Einnahmen beliefen sich auf
27.865,80 DM, näm-lich 19.729,8O DM Mietzins und 8.136,- DM
Annuitäts-zuschuß.

231

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232

Zum Mietzins setzt der Senat die
garantierte Miete von 4,85 DM/qm an, also 4,85 x 135,6 x 3O =
19.729,8O DM.

233

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234

Die Aufstellung der Kläger "Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung" (im Anlagenheft zum Schriftsatz vom
17.1.1992) weist geringere Mieteinnahmen aus. Das ist nicht
nachvollziehbar. Unstreitig hat die Firma V. die Mietgarantie
übernommen, nachdem die ursprüngliche Mietgarantiegeberin, die
Firma MPG, in Vermögensverfall geraten war.

235

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236

Andererseits können keine höheren
Mieteinnahmen zugrundegelegt werden. Zwar gibt die Beklagte zu 2)
S. 27 ihres Schriftsatzes vom 26.1.199O (Bl. 649 GA) unter
Bezugnahme auf eine - nicht vorgelegte - Mieterliste der Beklagten
zu 4) aus Sommer 1985 den Mietzins mit 5,19 bis 5,62 DM/qm
monatlich an. Es fehlen jedoch substantielle Angaben, die der
Beklag-ten zu 2) bei entsprechendem Bemühen ohne weiteres möglich
gewesen wären, weil ihre Schwestergesell-schaft, die Firma V., im
fraglichen Zeitraum nicht nur Mietgarantiegeberin, sondern auch
Verwalterin des Objekts war.

237

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238

Zum Annuitätszuschuß haben die Kläger
S. 6 ihres Schriftsatzes vom 14.6.1988 (Bl. 246 GA)
unwider-sprochen vorgetragen, dieser sei seit Ende 1986 nicht mehr
gezahlt worden, Vollstreckungsversuche gegen die zuschußpflichtige
Verkäuferin seien ins Leere gegangen. Anzusetzen sind deshalb 135,6
x 2,5O x 24 = 8.136,- DM.

239

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240

Dem Senat ist aus dem Parallelverfahren
7 U 28/89 bekannt, daß einige Erwerber schon ab 1985 den
Annuitätszuschuß nicht mehr erhalten haben. Die Klä-ger haben aber
selbst nicht vorgetragen, zu diesen Erwerbern zu gehören. Ihren
Sachvortrag S. 6 des Schriftsatzes vom 14.6.1988 (Bl. 246 GA) haben
sie nicht berichtigt.

241

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242

Die Differenz zwischen Ausgaben
61.148,94 DM

243

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244

und Einnahmen 27.865,8O DM

245

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246

beträgt 33.283,14 DM.

247

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248

Unter Hinzurechnung des Verlustes in
1983/84 4.528,13 DM

249

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250

ergibt sich ein Gesamtverlust von
37.811,27 DM,

251

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252

wobei der Steuervorteil infolge

253

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254

AfA nicht berücksichtigt ist.

255

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256

Die Kläger gehen ausweislich ihres
Klageantrags I. 1. zum Stichtag 3O.6.1987 von einem um gut 18.OOO,-
DM höheren Verlust aus, nämlich 56.O21,45 DM. Das nötigt jedoch
nicht zur Teilab-weisung der Klage, da der von ihnen im
Klagean-trag I. 2. zugrundegelegte Restkreditbetrag nicht 268.496,-
DM beträgt, sondern ausweislich der Bescheinigungen der Beklagten
zu 1) (im Anlagen-heft zum Schriftsatz vom 14.2.1992) 296.234,35 DM
(86.959,78 + 28.979,38 + 43.25O,74 + 74.92O,72 + 24.91O,37 +
37.213,36 DM). Das entspricht den rela-tiv geringfügigen
Tilgungsbeiträgen im ersten Halb-jahr 1987.

257

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258

Bei den Anträgen I. 1. und 2. handelt
es sich nicht um selbständige Streitgegenstände, die isoliert
beurteilt werden müssen, sondern um unselbständige Positionen eines
einheitlichen Ersatzanspruchs. Es geht um die Differenz zwischen
Aufwendungen und Einnahmen der Kläger als dem Verlust, den sie
infolge der Zeichnung der beiden Wohnungen erlitten haben. Der
einheitlichen rechtlichen Beurteilung steht nicht entgegen, daß die
Kreditsumme weder am 1.7.1987 noch jetzt vollständig abgelöst ist.
Der entsprechende Anspruch auf Befreiung von der Ver-bindlichkeit
ist, wie oben unter 3. ausgeführt, ge-mäß § 250 S. 2 BGB in einen
Zahlungsanspruch überge-gangen.

259

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260

Da der nach dem ersten Halbjahr 1987
offene Kredit-betrag um rund 27.7OO,- DM über dem im Antrag I.2.
genannten Betrag von 268.496,- DM liegt, die Diffe-renz zwischen
dem von den Klägern bis zum 3O.6.1987 berechneten Verlust und dem
vom Senat zugrundegeleg-ten Verlust nur bei rund 18.2OO,- DM, ist
die Klage insoweit - in der Hauptsache - in vollem Umfang
begründet. Auf die exakte Berechnung des Steuervor-teils infolge
AfA kommt es nicht an. Die Kläger haben insoweit gegenüber dem
Finanzamt Beträge von jährlich 3.822,- DM geltend gemacht (im
Anlagenheft zum Schriftsatz vom 17.1.1992). Das sind für die Zeit
vom 1.1.1983 bis 3O.6.1987 17.199,- DM. Der Be-trag von rund
9.5OO,- DM, um den die Verlustberech-nung der Kläger hinter ihrem
tatsächlichen Verlust zurückbleibt, würde nicht einmal bei einem
Grenz-steuersatz von 5O % aufgezehrt.

261

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262

Unerheblich ist ferner, daß der per
3O.6.1987 offe-ne Rest-Kreditbetrag von 296.234,35 DM
zwischenzeit-lich durch Tilgungsbeiträge teilweise zurückgeführt
worden ist. Auch insoweit handelt es sich nämlich um einen
erstattungsfähigen Aufwand der Kläger. Ange-sichts der erheblichen
Diskrepanz zwischen Einnahmen und Ausgaben ist ein für die Kläger
positives Ergeb-nis auch in der Zeit ab 1.7.1987 ausgeschlossen.
Zur Zeit müssen sie sogar 9,65 % Zinsen zahlen (Schrei-ben der
Beklagten zu 1) vom 28.11.199O im Anlagen-heft zum Schriftsatz vom
17.1.1992).

263

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264

Keinen Erfolg hat die Berufung, soweit
die Kläger mit Schriftsatz vom 14.2.1992 Bankkosten in Höhe von
24O,- DM verlangen. Insoweit handelt es sich - anders als bezüglich
der Klageanträge I. 1. und 2. - um einen selbständigen
Streitgegenstand. Die Klage ist insoweit bereits unzulässig. Die
Kläger verlangen Kosten, die sie für eine von der Beklagten zu 1)
erstellte Bescheinigung bezahlt haben, mit der sie im Rahmen des
schon rechtshängigen Prozesses ih-re Klageansprüche I. 1. und 2.
belegen wollen. Die-se können allenfalls im
Kostenfestsetzungsverfahren geltend gemacht werden. Außerdem waren
diese Bank-kosten nicht notwendig. Die Beklagte zu 1) hat ein
Bearbeitungsentgelt in Höhe von 24O,- DM für ihre Bescheinigung
über bezahlte Zinsen und Tilgungen in der Zeit 1987 bis 199O
gefordert und erhalten. Die Kläger haben aber als Stichtag für ihre
Abrechnung den 3O.6.1987 gewählt und für die Zeit danach ohne
Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben den zu Beginn des
zweiten Halbjahres 1987 offenen - von ihnen versehentlich zu
niedrig angegebenen - Rest-kreditbetrag verlangt. Eine
Bankbescheinigung wäre deshalb allenfalls bezüglich des am 1.7.1987
offenen Kreditbetrages und der bis zum 3O.6.1987 angefalle-nen
Zinsen und Tilgungen zweckmäßig gewesen. Daß die Beklagte zu 1) für
eine inhaltlich dementsprechend beschränkte Bescheinigung ein
Entgelt gefordert hät-te, kann nicht ohne weiteres zugrundegelegt
werden, erst recht nicht in Höhe von 24O,- DM.

265

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266

Die Entscheidung über den Zinsanspruch
betreffend den Klageantrag I. 1. beruht auf § 291 BGB.

267

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268

Zum Klageantrag I. 2. verlangen die
Kläger Zinsen in Höhe von 7,5 % seit dem 1.7.1987. Der angegebene
Zinsbeginn ist nicht zu beanstanden. Die Kläger haben über den
3O.6.1987 hinaus an die Beklagte zu 1) Zinsen für die aufgenommenen
Kredite zahlen müssen. Es handelt sich dabei um einen ersatzfähigen
Schaden.

269

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270

Die Zinshöhe ist auf den gesetzlichen
Satz von 4 % (§ 246 BGB) zu kürzen. Die Zinsen, die die Kläger an
die Beklagte zu 1) entrichten müssen, stellen den Hauptposten der
Ausgaben für die Wohnungen dar. Dem sind die Einnahmen
gegenüberzustellen. Insoweit fehlt bislang eine ordnungsgemäße
Abrechnung. Ange-sichts der erheblichen Diskrepanz zwischen
Einnahmen und Ausgaben - seit 1985 übersteigen die Ausgaben die
Einnahmen um mehr als das Doppelte - hält der Senat jedoch einen
Zinsschaden von 4 % für gerecht-fertigt, zumal der Annuitätszuschuß
ab Anfang 1987 weggefallen ist. Von einer genauen Berechnung wird
gemäß § 287 ZPO abgesehen.

271

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272

5.

273

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274

Der Feststellungsantrag ist zulässig
und begründet. Solange der Kredit bei der Beklagten zu 1) nicht
abgelöst ist, entstehen den Klägern weitere Aufwen-dungen.
Insbesondere für die Zeit ab 1991 liegt es nahe, daß die Schere
zwischen Einnahmen und Ausgaben weiter auseinanderklafft, weil die
Kläger ab dem 1.1.1991 9,65 % Zinsen zahlen müssen. Der Senat weist
darauf hin, daß die Kläger, wenn sie später eine genaue Abrechnung
für die Zeit ab 1.7.1987 vornehmen wollen, die zuerkannten Zinsen,
auch die Rechtshängigkeitszinsen, als Einnahmen berücksichti-gen
müssen. Die Kläger sollen durch das Schadenser-eignis nämlich nicht
besser gestellt werden, als sie ohne das schädigende Ereignis
stehen würden. Eine Kumulation von Prozeßzinsen und als
Schadensersatz geschuldeten Zinsen ist unzulässig (OLG Saarbrücken
NJW-RR 1987, 47O, 471; RGZ 92, 283, 285).

275

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276

6.

277

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278

Die Entscheidung über die Kosten beruht
auf § 92 Abs. 2 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbar-keit auf
§§ 7O8 Nr. 1O, 711 ZPO.

279

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280

Der Wert der Beschwer liegt für die
Beklagte zu 2) über 6O.OOO,- DM, für die Kläger unter 6O.OOO,- DM.
Es besteht kein Anlaß, zugunsten der Kläger die Revision
zuzulassen. Für die Beklagte zu 2) ist das Urteil ohnehin
revisibel.

281

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282

Streitwert zweiter Instanz: 334.517,45
DM.