Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2000-09-25, Aktenzeichen 16 U 122/99
ECLI:DE:OLGK:2000:0925.16U122.99.00

Tenor

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

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Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache Erfolg, da die
klägerische Forderung durch Aufrechnung erloschen ist, § 389
BGB.

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Nachdem der Beklagte seine Einwendungen gegen die Klageforderung
fallengelassen hat, die Aufrechnung mit einem Schadensersatz aus
dem notariellen Kaufvertrag vom 26.11.1998 als Primäraufrechnung
behandelt wissen will und sich für diese Instanz nicht mehr auf ein
Zurückbehaltungsrecht beruft, war nunmehr nur noch über die zur
Aufrechnung gestellte Schadensersatzforderung zu entscheiden. Der
klägerischen Forderung über 27.568,11 DM zuzüglich Zinsen abzüglich
bereits gezahlter 6.324,06 DM steht ein aufrechenbarer, fälliger
Gegenanspruch des Beklagten in mindestens gleicher Höhe gegenüber.
Dies ist ein Schadensersatzanspruch wegen arglistigen Vorspiegelns
einer Eigenschaft in entsprechender Anwendung des § 463 Abs. 2 BGB,
der auf die Fälle des Vorspiegelns einer Eigenschaft ausdehnend
angewendet wird (vgl. Palandt/Putzo, 59. Aufl., § 463 Rdz. 13
m.w.N.). Hierbei muß es sich nicht um eine zugesicherte Eigenschaft
handeln (vgl. Palandt-Putzo, a.a.O.).

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Die Kläger haben dem Beklagten bei Abschluss des notariellen
Kaufvertrages vom 26.11.1998 arglistig einen nicht vorhandenen
Umfang der Gaststättenkonzession bezüglich des Hotels
vorgespiegelt, indem sie das von ihrer Maklerin erstellte Exposé
vom 9.11.1998 (Bl. 216 ff.) zum Gegenstand der
Vertragsverhandlungen gemacht haben, das unrichtige Angaben zur
Nutzung der im Dachgeschoss befindlichen Räume enthielt.
Tatsächlich war eine Hotelnutzung lediglich für folgende Stockwerke
und Räume zulässig: Für die Empfangshalle im Erdgeschoss, für
Konferenzraum, Salon und Restaurant im ersten Obergeschoss sowie
für Fremdenzimmer im ersten bis vierten Obergeschoss (vgl. Bl. 144
d.A.). Hingegen war eine Nutzung des Dachgeschosses nicht
gestattet, da dort die baulichen Voraussetzungen (Deckenhöhe) nicht
ausreichend waren, was zwischen den Parteien unstreitig ist.
Demgegenüber weist das genannte Exposé für das Hotel "F. Hof" auf
dem Grundstück F.er Strasse in K. ein Hotel mit Hotelzimmern vom
ersten Obergeschoss bis zum Dachgeschoss aus (Bl. 216 d. GA). Für
die Aufteilung im einzelnen werden für das Dachgeschoss "zwei
Doppel-/ein Einzelzimmer, Pächterwohnung und anderes" ausgewiesen.
Dementsprechend wird auch die Nutzfläche des Hotels einschließlich
der Räume im Dachgeschoss berechnet; ebenso werden die drei
Hotelzimmer im Dachgeschoss der Gesamtzimmerzahl des Hotels
zugerechnet, so dass nach dem Exposé das Hotel über 36 Hotelzimmer
verfügt. Diese Angaben wurden bis zum Abschluss des notariellen
Kaufvertrages am 26.11.1998 weder von den Klägern, noch von der von
ihnen beauftragten Maklerin richtig gestellt. Somit wurde durch
Verwendung dieses Exposés mit Kenntnis der Kläger - Gegenteiliges
ist weder ersichtlich, noch wurde es von ihnen behauptet - eine
Eigenschaft des Kaufgegenstandes vorgespiegelt, die tatsächlich
nicht vorhanden war. Für dieses Vorspiegeln ist es unerheblich, in
welcher Weise die Dachgeschossräume zum Zeitpunkt der Besichtigung
des Hotels durch den Beklagten tatsächlich genutzt wurden. Selbst
wenn sie zu diesem Zeitpunkt als Privaträume des Pächters verwendet
wurden, blieb aus der Sicht eines potentiellen Käufers jederzeit
die Möglichkeit, die Räume wieder als Hotelzimmer einzusetzen. Art
und Umfang der zulässigen gewerblichen oder sonstigen Nutzung eines
Gebäudes stellen eine verkehrswesentliche Eigenschaft der Kaufsache
dar (vgl. Palandt/Putzo, a.a.O., § 459, Rdz. 24;
MünchKomm/Wester-mann, BGB, 3. Aufl., § 459, Rdz. 35 m.w.N.).
Hierunter fallen auch objektbezogene Versagungen oder
Einschränkungen einer Gaststättenerlaubnis (so BGH NJW-RR 87, 908).
Eine solche ist hier gegeben, wenn die Räume aus baulichen Gründen
- zu niedrige Deckenhöhe - nicht als Hotelzimmer genutzt werden
können. Für den wirtschaftlichen Wert eines Hotels ist die Anzahl
der Zimmer von wesentlicher Bedeutung, da diese sowohl Einfluss auf
die laufenden Erträge (Pachteinnahmen oder Einkünfte aus
Gewerbebetrieb) als auch auf den Verkehrswert des
Grundstücks/Gebäudes haben. Die Art der Nutzung, die der jeweilige
Käufer zunächst ins Auge gefasst hat, d.h. ob Eigennutzung oder
Verpachtung, spielt dabei keine Rolle.

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Die Kläger haben diese nicht vorhandene Eigenschaft auch
arglistig im Sinne des § 463 S. 2 BGB vorgespiegelt. Arglistiges
Handeln verlangt Vorsatz, wobei Handeln mit bedingtem Vorsatz
ausreicht. Diese Voraussetzung wird nicht erfüllt, wenn gutgläubig
unrichtige Angaben gemacht werden. Indes ist zur Arglist nicht
unbedingt das Wissen erforderlich, dass die angegebene Tatsache
nicht der Wahrheit entspricht. Arglistig kann auch der derjenige
handeln, der einem anderen versichert, Kenntnis von Vorgängen oder
Umständen zu haben, tatsächlich aber nicht über diese Kenntnis
verfügt. So reicht es für eine arglistige Täuschung bereits aus,
dass Angaben oder Zusicherungen über Tatsachen gegeben werden, die
einer sachlichen Grundlage entbehren. Dies ist auch dann der Fall,
wenn der Handelnde sich einer möglichen und zumutbaren Erkenntnis
der die Täuschung begründenden Umstände verschliesst, gleichwohl
über diese Umstände blindlings vertragliche Zusicherungen abgibt.
Hierbei kommt es nicht darauf an, ob diese Umstände ihm tatsächlich
bekannt waren (so die herrschende Meinung, vgl. BGH NJW 80, 2460,
BGH NJW 81, 1441). Wenngleich das Schreiben der Stadt Köln vom
12.3.1990, dass an die "Grundstücksgemeinschaft Fürstenberger Hof"
und zugleich namentlich an die Kläger gerichtet war, dafür spricht,
dass die Kläger über den Umfang der zulässigen Nutzung des Hotels
informiert waren - den Erhalt dieses Schreibens haben sie nicht in
Abrede gestellt -, kommt es letztlich nicht darauf an, ob ihnen bei
den Vertragsverhandlungen Ende 1998 dies noch positiv bekannt war.
Denn selbst wenn ihnen der genaue Umfang der Gaststättenkonzession
nicht mehr gegenwärtig gewesen sein sollte, haben sie durch
Verwendung des Exposés vom 9.11.1998 blindlings einen Umfang der
zulässigen gewerblichen Nutzung vorgespiegelt, der tatsächlich
nicht der Wahrheit entsprach. Es wäre ihnen nämlich ohne weiteres
möglich und zumutbar gewesen, durch Einsicht in ihre Unterlagen
oder ggf. durch gezielte Nachfragen ( bei der Stadt K. oder dem
Pächter ) den genauen Umfang der gaststättenrechtlichen Konzession
zu erfragen und diesen zur Grundlage eines Exposés zu machen. Wenn
sie gleichwohl ohne diese Grundlage konkrete Angaben über die
zulässige Nutzung der Räumlichkeiten machen, liegt darin ein
arglistiges Verhalten i.S.d. § 463 S. 2 BGB.

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Die unrichtigen Angaben zur möglichen Nutzung der Räumlichkeiten
waren auch ursächlich für den Kaufentschluss des Beklagten. Auch
wenn die Einzelheiten der gaststättenrechtlichen Nutzung nicht
besprochen wurden und der Umfang der Konzession nicht Gegenstand
der Vertragsverhandlungen war, ändert dies nichts daran, dass die
Anzahl der nutzbaren Hotelzimmer ein wesentlicher Umstand für die
wirtschaftliche Ertragskraft des Hotels ist- wie oben gezeigt wurde
- und damit Einfluss auf den Kaufpreis des Grundstücks hat. Bei
Kenntnis der wahren Umstände hätte der Erwerber zumindest auf einer
Reduzierung des Kaufpreises bestanden und damit die
Vertragsverhandlungen in eine andere Richtung gelenkt.

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Soweit die Kläger sich hinsichtlich möglicher
Gewährleistungsansprüche auf Verjährung berufen, bleibt diese
Einrede angesichts der Regelung des § 477 Abs. 1 BGB ohne Erfolg,
da Schadensersatzansprüche wegen arglistigen Verschweigens oder
Vorspiegelns nicht der kurzen Verjährung unterliegen.

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Der Senat schätzt den Schadensumfang gemäß § 287 ZPO auf
mindestens 28.000,- DM. Der Beklagte macht vorliegend als
Minderwert des Objekts den sogenannten "kleinen Schadensersatz"
geltend. Die genaue Höhe dieses Schadens wird sich nur mit Hilfe
eines Sachverständigengutachtens ermitteln lassen. Der Senat geht
indes davon aus, dass ein Mindestschaden in Höhe der ursprünglichen
Gegenforderung gegeben ist. Hierbei wurde berücksichtigt, dass sich
die Zimmerzahl gegenüber den Angaben im Exposè um 1/12 reduziert
hat. Berücksichtigt man weiter, dass bei einer geringeren
Zimmerzahl ein entsprechend reduzierter Pachtzins zu erwarten ist,
so wäre die jährlich zu erwartende Pacht - damals 180.000,- DM - um
mindestens 10.000,-, wenn nicht 15.000,- DM zu reduzieren, so dass
der Pachtzinsausfall spätestens nach drei Jahren die klägerische
Forderung überschreiten würde. Der Senat hat deshalb keine
Bedenken, von einem Schaden in Höhe von mindestens der
ursprünglichen Klageforderung auszugehen. Zinsansprüche auf diese
Forderung waren nicht zu berücksichtigen, da der
Schadensersatzanspruch mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages
entstand und fällig wurde, so dass durch die in § 389 BGB geregelte
Rückwirkung der Aufrechnung die klägerische Forderung unmittelbar
nach ihrer Entstehung zum Erlöschen kam, mithin kein Verzug mehr
eintrat.

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Auf die übrigen vom Beklagten zur Aufrechnung gestellten
Schadensersatzforderungen kommt es nicht mehr an.

10

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Eine
Anwendung des § 97 Abs. 2 ZPO kam nicht in Betracht, da der
Beklagte unwiderlegt vorgetragen hat, er habe die Unterlagen,
insbesondere das Schreiben der Stadt K. vom 12.3.1990, aus dem sich
die eingeschränkte Konzessionierung der Räumlichkeiten ergebe, erst
nach Ende der mündlichen Verhandlung erster Instanz, d.h. nach dem
Termin vom 28.9.1999 erhalten. Eine frühere Geltendmachung der
Gegenforderung war ihm somit nicht möglich.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht
auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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Streitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer der Kläger:
21.244,05 DM.