Oberlandesgericht Stuttgart ()
Urteil vom 2014-09-22, Aktenzeichen 5 U 70/14

Tenor

1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der Einzelrichterin der 2. Zivilkammer des Landgerichts Hechingen (Az. 2 O 33/14) wird

z u r ü c k g e w i e s e n.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert: 16.440,00 EUR.

Gründe

I.

1

Die Kläger begehren gegenüber den Beklagten die Feststellung der Wirksamkeit zweier ausgesprochener Kündigungen.

2

Die Kläger hatten zunächst beim zwischenzeitlich verstorbenen Vermieter Herrn …, den die Beklagten beerbt haben, Räume für eine Zahnarztpraxis im Erdgeschoss des Gebäudes in im Jahre 2001 angemietet. Zum Zwecke der Vergrößerung der Zahnarztpraxis und der Mitarbeit der Klägerin Ziff. 2 als Zahnärztin in der Praxis schlossen die Kläger mit dem Vermieter am 02.05.2005 einen bis zum 30.04.2020 befristeten neuen Mietvertrag, welcher Praxisräume im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss des Gebäudes in vorgesehen hat. Um die Verbindung zwischen dem Obergeschoss und den in sich abgeschlossenen Räumen im Erdgeschoss herzustellen, waren ein Deckendurchbruch sowie der Einbau einer Verbindungstreppe erforderlich. Diese Umbaukosten haben die Kläger alleine getragen. Die monatliche Miete wurde mit 1.350,00 EUR vereinbart und ab 01.01.2006 auf 1.370,00 EUR erhöht.

3

Durch den Ausbau der Zahnarztpraxis im Jahre 2005 wurden diese zunächst um zwei neue Behandlungsräume erweitert. Im Jahre 2009 wurde darüber hinaus ein Labor in der Zahnarztpraxis eingerichtet.

4

Außergerichtlich baten die Kläger in der Folge sowohl den vormaligen Vermieter sowie dann dessen Rechtsnachfolger, hier die Beklagten, um Entlassung aus dem Mietvertrag, nachdem die angemieteten Praxisräume aus Sicht der Kläger nicht mehr den berufsrechtlichen Anforderungen entsprochen haben und die Räumlichkeiten nicht mehr für den Bedarf ausreichend waren.

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Mit Schreiben vom 26.10.2013 (Anlage K 2) kündigten die Kläger das Mietverhältnis außerordentlich auf den 31.07.2014. Die Kündigung begründeten die Kläger wie folgt:

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„Die jetzigen Arbeitsräume erfüllen die berufsrechtlichen Anforderungen nicht mehr. Zur Zeit haben wir noch einen Raum, in dem zahntechnische Arbeiten durchgeführt werden, gleichzeitig dient dieser Raum als Pausenraum für die Angestellten.

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Die Verblendung von Keramiken führt die Zahntechnikerin in einem Sterilisationsraum durch. Sofern momentan eine Praxisbegehung durch die Kontrollbehörde durchgeführt werden würde, würde uns mit Sicherheit eine Frist von 6 Monaten gesetzt werden, um diese Umstände zu ändern und ggf. das Labor zu schließen!

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Nächstes Jahr wird eine neue RKI-Richtlinie (Hygienerichtlinie) herausgegeben. Dabei wird die Betreibung eines Thermodesinfektors vorgeschrieben. Diesen Thermodesinfektor wollten wir schon längst kaufen, aufgrund Platzmangels haben wir dies jedoch nicht durchführen können. Es sind mehrere Stellen, an denen wir mehr Platz benötigen. Zum einen in unserem Sterilisationsraum und zum anderen im Labor genauso wie im Pausenraum und Lager. Wir haben demnächst vor, noch eine Technikerin einzustellen, falls wir mehr Platz zur Verfügung gestellt bekommen. Ferner kommen im nächsten Jahr zwei meiner Mitarbeiterinnen aus dem Mutterschutz in unser Team zurück. Es werden dann 13 Personen bei uns beschäftigt sein. Bereits jetzt teilen schon 2 Mitarbeiterinnen einen Schrank. Im Pausenraum/Labor steht kein Platz zur Verfügung, um einen weiteren Schrank für Personal aufzubauen.
...“

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(Anlage K2)

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Zwischenzeitlich haben die Kläger die Praxisräume aufgegeben und andere Praxisräume in angemietet. Mit der am 20.02.2014 eingereichten Klage wurde das Mietverhältnis erneut auf den 31.07.2014 ordentlich gekündigt.

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Die Kläger haben erstinstanzlich die Auffassung vertreten, dass wegen der nur mündlich vereinbarten zum 01.01.2006 vorgesehenen Mieterhöhung die Befristung des Mietverhältnisses unwirksam geworden sei. Denn unterzeichnet hätten die Parteien nur den Mietvertrag mit dem geringeren Mietzins; allein der Kläger Ziff. 2 habe sich infolge eines Telefonats mit dem zwischenzeitlich verstorbenen Vermieter zu Erinnerungszwecken die erhöhte Miete ab dem 01.01.2006 auf dem Mietvertragsexemplar notiert. Als weiteren Verstoß haben die Kläger gerügt, dass in der Mietvertragsurkunde nicht die Bankverbindung der zwischenzeitlich im Wege der Universalsukzession in das Mietverhältnis eingetretenen Beklagten erscheine. Schließlich hätten die Kläger erhebliche Umbauarbeiten in den Räumlichkeiten erbracht (Einbau einer Trennwand, einer sog. Brandmauer, Einbau von Heizkörpern, einer Toilette und einer brandsicheren Treppe). Aufgrund der Verbindung des Erdgeschosses mit dem ersten Geschoss durch einen Deckendurchbruch und den Einbau einer Treppe seien wesentliche Veränderungen in der Mietsache vorgenommen worden; diese wesentlichen Veränderungen seien indes schriftformbedürftig. Die Nichtaufnahme im Mietvertrag zeitige daher die Unwirksamkeit der Befristung.

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Die Kläger haben erstinstanzlich beantragt:

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1. Es wird festgestellt, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Geschäftsräume im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss der in zum 31.07.2014 beendet ist.

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2. Die Beklagten werden verurteilt, den Klägern gesamtschuldnerisch außergerichtlich entstandene Rechtsverfolgungskosten i. H. v. brutto 562,16 EUR nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.12.2013 zu bezahlen.

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Die Beklagten haben beantragt,

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die Klage abzuweisen.

17

Sie sind der Kündigung der Kläger erstinstanzlich entgegengetreten. Zum einen sei die Befristung und damit der Mietvertrag formwirksam geschlossen. Die Formvorschriften seien eingehalten. Bei der Mieterhöhung um 20,00 EUR handele es sich um eine geringfügige und damit unwesentliche Änderung des Mietzinses, welche keine Unwirksamkeit der Befristung zeitige. Zudem seien sie als Erben des ursprünglichen Vermieters unstreitig in dessen Position eingetreten. Die Aufnahme baulicher Veränderungen durch die Kläger sei nicht in den Vertrag aufzunehmen gewesen.

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Das Landgericht Hechingen hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass das Schriftformerfordernis nach § 550 BGB in Bezug auf die zum 01.01.2006 in Kraft getretene Mieterhöhung gewahrt gewesen sei. Zwar sei die Höhe des Mietzinses ein wesentlicher Vertragsbestandteil. Für die Wahrung der Schriftform genüge jedoch schon die Anfertigung einer von beiden Parteien unterschriebenen Urkunde, ohne dass es darauf ankomme, in wessen Besitz diese anschließend verbleibe. Die Aushändigung der gegengezeichneten Urkunde sei hingegen nicht Teil des Formerfordernisses. Ferner habe es keiner Umschreibung des Mietvertrages auf die Beklagten als Erben und Rechtsnachfolger des bisherigen Vermieters bedurft. Auch die von den Klägern veranlassten Umbauarbeiten zeitigten keine Vertragsänderung.

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Mit der Berufung vertiefen die Kläger den erstinstanzlich gehaltenen Vortrag. Dass das Landgericht das Schriftformerfordernis bei der Mietzinserhöhung als gewahrt ansehe, sei nicht nachvollziehbar. Es läge insbesondere keine übereinstimmende Erklärung der Parteien in Bezug auf die Mietzinserhöhung vor. Unterzeichnet hätten die Parteien den Mietvertrag vom 02.05.2005, der lediglich einen Mietzins von 1.350,00 EUR ausweise. Der höhere, ab 01.01.2006 geschuldete Mietzins sei vom Kläger Ziff. 2 nur zu Erinnerungszwecken allein auf dem Mietvertragsexemplar der Kläger handschriftlich angebracht worden. Schließlich sei das landgerichtliche Urteil unzutreffend, weil das Landgericht die Voraussetzungen eines wichtigen Grundes für die Kündigung des Mietverhältnisses verkannt habe. Die Kläger hätten bei Abschluss des Mietverhältnisses zum einen die Vergrößerung der Zahnarztpraxis nicht voraussehen können und zum anderen nicht die Entwicklung der vom Robert-Koch-Institut entwickelten Hygienerichtlinie absehen können.

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Die Kläger beantragen daher wie folgt (Bl. 46 d. A.):

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1. Unter Abänderung des angefochtenen Urteils wird festgestellt, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über Geschäftsräume im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss der in zum 31.07.2014 beendet ist.

22

2. Die Beklagten werden verurteilt, den Klägern gesamtschuldnerisch außergerichtliche Erstattung der Rechtsverfolgungskosten i. H. v. brutto 562,16 EUR nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.12.2013 zu bezahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Berufung der Kläger zurückzuweisen.

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Die Berufungsbeklagten erwidern:

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Das Schriftformerfordernis sei gewahrt, weil sämtliche Essentialia des Mietvertrags schriftlich fixiert worden seien. Lediglich Vertragsänderungen von wesentlicher Natur bedürften der Schriftform. Bei der Mieterhöhung um 20,00 EUR ab 01.01.2006 handele es sich um eine Erhöhung der Miete um weniger als 2 %. Mangels Wesentlichkeit der Erhöhung sei die Änderung nicht formbedürftig gewesen. Im Übrigen trügen die Kläger als Sachleistungsgläubiger das Verwendungsrisiko der Mietsache.

27

Im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien Bezug genommen.

II.

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Die Berufung ist form- und fristgerecht eingelegt. Sie hat in der Sache indes keinen Erfolg. Die Befristung des Mietvertrages war trotz der geringfügigen Änderung des Mietzinses wirksam (vgl. unten 1.). Die Voraussetzungen einer außerordentlichen sowie ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses waren zudem nicht gegeben (vgl. unten 2.).

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1. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Das Schriftformerfordernis bezieht sich in entsprechender Weise auch auf Vertragsänderungen. Von der Schriftform ausgenommen sind nur solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrages, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind. Das gilt erst recht für Bestimmungen, die nicht über das hinausgehen, was bereits im Vertragstext selbst seinen Niederschlag gefunden hat und die dessen Inhalt nicht modifizieren, sondern lediglich erläutern oder veranschaulichen sollen.

30

a) Unwesentlich sind Mietzinssenkungen etwa dann, wenn ihre Geltungsdauer ein Jahr nicht übersteigt oder wenn der Vermieter aufgrund eines Widerrufsvorbehaltes hieran nicht länger als ein Jahr gebunden ist. Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 20.04.2005, XII ZR 192/01, Rn. 20 offengelassen, ob eine nachträgliche Herabsetzung des Mietzinses nur dann nicht der Schriftform bedarf, wenn sie das erste Mietjahr betrifft oder auch dann nicht, wenn sie zwar einen späteren Zeitraum betrifft, ihre Geltungsdauer aber ein Jahr nicht übersteigt. Im vorliegenden Fall beschränkt sich die Mieterhöhung nicht auf ein Jahr, sondern erstreckt sich bis auf das Jahr 2020, das Ende der Befristung.

31

b) Im vorliegenden Fall haben die Mietparteien sich auf eine Mietzinserhöhung von knapp 2 % knapp 8 Monate nach Abschluss des Mietvertrages verständigt. Die Frage, ob zeitlich nicht beschränkte Änderungen der Mietzinshöhe stets als wesentlich zu erachten sind oder nur dann, wenn sie eine Wesentlichkeitsgrenze von etwa 10 % oder mehr überschreiten, ist umstritten.

32

Nach Auffassung des OLG Karlsruhe (Urteil v. 22.03.2001, 9 U 174/00, Rz. 20) und Auffassung des OLG Rostock (Urteil v. 25.06.2001, 3 U 162/00, Rz. 52 f.) stellt jede zeitlich nicht beschränkte Änderung der Mietzinshöhe eine wesentliche Änderung dar (ebenso LG Berlin, NZM 2003, 284; LG Gießen, ZMR 2002, 272; Blank/Börstinghaus, § 550 Rn. 53, Gramlich § 550 unter Ziff. 2; MüKo-BGB/Bieber, § 550 Rn. 7).

33

Demgegenüber vertreten andere Oberlandesgerichte die Auffassung, dass eine wesentliche Änderung der Mietzinshöhe erst bei Erreichen der Wesentlichkeitsgrenze von 10 % anzunehmen sei (OLG Jena, Urteil v. 13.03.2008, 1 U 130/07, Rz. 100; OLG Naumburg, Urteil v. 25.09.2007, 9 U 89/07, Rz. 53; OLG Hamm, Urteil v. 26.10.2005, 30 U 121/05, Rz. 63; offengelassen: OLG Brandenburg, Urteil v. 17.10.2005, 3 U 75/11, Rz. 63 sowie KG Berlin, Urteil v. 28.02.2005, 12 U 74/03, Rz. 33 ff.). Im Schrifttum wird überwiegend eine nicht ins Gewicht fallende Erhöhung der Miete ebenfalls als nicht formbedürftig angesehen, wobei die Grenze teils bei 5%, teils bei 10% gesehen wird (Staudinger/Emmerich, 2014, § 550 Rn. 29 a, Lindner-Figura in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, Kap. 6 Rn. 70, Leo NZM 2006, 452, 453, Timme/Hülk, NJW 2007, 3313, 3316; Späth, ZMR 2010, 585, 589).

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Der Erhöhungsbetrag von 20,00 EUR erscheint nach vernünftiger Beurteilung als unwesentliche Vertragsänderung, da er zu marginal ist und für einen potentiellen Erwerber, der in erster Linie über die Schriftform des § 550 BGB geschützt werden soll, nicht von Nachteil ist. Es würde bei dieser Sachlage gegen die allgemeinen Grundsätze von Treu und Glauben iSd. § 242 BGB verstoßen, könnten sich die Kläger mit dieser Begründung der vertraglichen Bindung für noch 6 Jahre entziehen. Anders würde es sich bei einer dauerhaften Mietminderung verhalten, wenn diese aus der Vertragsurkunde nicht ersichtlich ist.

35

c) Die Kläger können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass der Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis eine wesentliche Änderung der Vertragsparteien darstelle. Insbesondere die fehlende Anschrift der Beklagten Ziff. 2 führt nicht dazu, dass hier eine wesentliche Änderung vorliegt. Nach einhelliger Meinung ist zwar jede Form der rechtsgeschäftlichen Änderung der Vertragsparteien formbedürftig, hier handelt es sich jedoch um einen gesetzlichen Eintritt aufgrund der Universalsukzession nach dem Tod des vormaligen Vermieters.

36

d) In der Rechtsprechung ist zwar anerkannt, dass sog. Vereinbarungen über Ausbauarbeiten des Vermieters oder des Mieters unter die Schriftform nach §§ 550 BGB fallen können (vgl. OLG Düsseldorf, NZM 2007, 643; KG NZM 2007, 731). Nach der genannten obergerichtlichen Rechtsprechung sind sog. verlorene Baukostenzuschüsse bei Ausbauarbeiten grundsätzlich formbedürftig. Ein sog. verlorener Baukostenzuschuss wird von dem Mieter regelmäßig geleistet, ohne dass eine vertragliche Verpflichtung des Vermieters begründet wird, diese Leistung voll oder teilweise zurückzuerstatten oder mit der Miete zu verrechnen. Vielmehr soll die Mieterleistung endgültig beim Vermieter verbleiben (Palandt/Weidenkaff, Einführung zu § 535 Rn. 109). Im vorliegenden Fall leisteten die Kläger keine Zuschusszahlung zur Modernisierung an den vormaligen Vermieter. Vielmehr haben die Kläger als Mieter die Räumlichkeiten entsprechend ihren Bedürfnissen mit Genehmigung des Vermieters umgestaltet. Eine Erweiterung von Flächen durch den Einbau der Toilette fand gerade nicht statt. Insofern bedurfte der veränderte Innenausbau der Gewerberäume gerade nicht der Schriftform.

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2. Die Voraussetzungen für eine ordentliche bzw. für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB lagen nicht vor. Das Verwendungsrisiko trägt stets der Mieter. Bereits bei Abschluss des Mietvertrages stand fest, dass eine Vergrößerung der Praxis nur in begrenztem Umfang bei den angemieteten Gewerberäumen möglich war. Dies gilt vor allem für den Umstand, dass die Kläger neben den erforderlichen Behandlungsstühlen auch Räume für zahntechnische Arbeiten benötigten. Erst im Jahre 2009 haben die Kläger ein Labor zusätzlich eingerichtet. Diese nachträgliche Veränderung der Zahnarztpraxis und Ausdehnung auf eine Zahnarztpraxis mit Arbeitsplätzen für einen Zahntechniker betreffen das Verwendungsrisiko der Kläger.

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Auch führt der Umstand, dass das Robert-Koch-Institut in seiner neuesten Empfehlung „Anforderungen an die Hygiene bei der Aufbereitung von Medizinprodukten“ verschärfte Hygienevorschriften auch im Bereich der Zahnheilkunde vorsieht, nicht zum Vorliegen eines wichtigen Grundes. Die Empfehlung des Robert-Koch-Instituts stellt zwar keine gesetzliche Vorschrift dar, gleichwohl kommt der Empfehlung der Charakter eines sog. antizipierten Sachverständigengutachtens zu. In Bezug auf die Einrichtung eines separaten Sterilisationsraums wird auch durch die Empfehlung des Robert-Koch-Instituts bestehenden Praxen sog. Bestandsschutz eingeräumt; nur bei Neu- und Umbauten muss es ein eigener Raum sein. Hinsichtlich der verpflichtenden Anschaffung eines Thermodesinfektors ist zu berücksichtigen, dass die Aufbereitung von Medizinprodukten der Gruppe Kritisch A und Semikritisch B weiterhin manuell per Wannendesinfektion möglich ist, nur für die Medizinproduktaufbereitung der Medizinproduktgruppe Kritisch B ist die Anschaffung erforderlich. Letzteres ist bei chirurgisch tätigen Praxen der Fall. Soweit die Empfehlung des Robert-Koch-Institutes aus dem Jahre 2006 eine derartig verschärfte Hygienevorschrift noch nicht kannte, geht auch die nunmehr verpflichtende Verschärfung für chirurgisch tätige Praxen zu Lasten der Kläger. Denn diese haben das Verwendungsrisiko der Mietsache zu tragen.

III.

39

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO; die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10 S. 2, §§ 711, 713 ZPO. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor.