Amtsgericht Rastatt (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-04-26, Aktenzeichen 3 C 341/04

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die von ihnen im Anwesen des Klägers ... im Untergeschoss angemietete Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einer Diele, einem WC, zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

2. Die Beklagten tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung aus Ziffer 1 gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,-- EUR abwenden, wenn nicht vor der Vollstreckung der Kläger Sicherheit in dieser Höhe leistet. Hinsichtlich Ziffer 2 dürfen die Beklagten die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

1

Die Beklagten mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 01.09.1999 vom Kläger die im Tenor Ziffer 1 bezeichnete Wohnung. Mit Schreiben vom 19.12.2003 und vom 29.12.2003 erklärte der Kläger den Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.03.2004 mit der Begründung, dass die Beklagten vertragswidrigerweise und trotz mehrerer Abmahnungen in der Wohnung unerträglich rauchen.

2

Der Kläger behauptet, er habe vor Abschluss des Mietvertrages mit den Beklagten die Beklagten gefragt, ob diese rauchen würden, worauf die Beklagte Ziffer 2 erklärt habe, sie würde „nur ein bissle“ rauchen. Er habe damals erklärt, dass er nur rauchfreie Mietverhältnisse akzeptiere. Entgegen ihrer Erklärung seien die Beklagten jedoch Kettenraucher und würden stark in der Wohnung rauchen.

3

Der Kläger stellt den aus Ziffer 1 des Tenors ersichtlichen Antrag.

4

Die Beklagten beantragen Klageabweisung.

5

Die Beklagten sind der Ansicht, der Mietvertrag weise keine Vereinbarung aus, wonach sie verpflichtet seien, in der Wohnung nicht zu rauchen. Ihr Rauchen sei auch nicht so massiv, dass die Lebensverhältnisse des Klägers hierdurch beeinträchtigt würden.

6

Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

7

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin .... Wegen des Beweisergebnisses wird auf das Verhandlungsprotokoll vom 17.03.2005 verwiesen.

Entscheidungsgründe

8

Die Klage ist begründet.

9

Der Kläger kann von den Beklagten nach § 546 Abs. 1 BGB Rückgabe der Wohnung verlangen. Danach ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Das Mietverhältnis wurde durch die Kündigungserklärungen des Klägers vom 19.12.2003 und 29.12.2003 zum 31.03.2004 beendet, denn der Kläger war zur Kündigung berechtigt.

10

Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

11

Die Beklagten haben ihre vertraglichen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis dadurch verletzt, dass sie entgegen vertraglicher Vereinbarung in erheblichem Maße in der Wohnung rauchten. Zwar gehört Rauchen grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht 8. Auflage, § 535 Rd.Nr. 427), aber individualvertraglich lässt sich ein Rauchverbot vereinbaren (Eisenschmid aaO § 535 Rd.Nr. 429).

12

Das Gericht ist nach dem beiderseitigen Parteivorbringen davon überzeugt, dass vereinbart wurde, dass die Beklagten in der Wohnung nur in ganz geringem Ausmaß, sozusagen als Gelegenheitsraucher, rauchen durften. Das Gericht glaubt dem Kläger seine Behauptung insbesondere auch aufgrund der vom Beklagten Ziffer 1 unterschriebenen schriftlichen Erklärung, vom 06.09.2004. In diesem vom Beklagten Ziffer 1 unterschriebenen Schriftstück heißt es unter anderem, dass Herr ... bestätige, dass der Kläger seine Auffassung über das, was er bezüglich des Rauchverhaltens künftiger Mieter erwarte, unmissverständlich vorgetragen habe. Die Beklagten seien sich darüber auch im klaren gewesen, dass eine Zuweisung der Wohnung an sie nur deshalb erfolgt sei, weil sie wahrheitswidrig erklärt hätten, sie würden nur „ab und zu ein bissel“ rauchen. Ferner hat der Beklagte Ziffer 1 bestätigt, dass der Kläger sehr deutlich gesagt habe, dass er noch nie Raucher genommen habe mit Ausnahme von Herrn ..., von dem Rauchbelästigungen nicht ausgehen würden. Ferner heißt es in dieser schriftlichen Erklärung, dass Frau ... erklärt habe, dass dies auch für sie zutreffen werde und keinerlei Rauchbelastung zu befürchten sei.

13

Die Vernehmung der Zeugin ... hat ergeben, dass dieses Schreiben den Beklagten vorgelesen wurde und dass der Kläger den Beklagten Ziffer 1 wiederholt gefragt habe, ob es so richtig sei, was der Beklagte Ziffer 1 bejaht habe. Auf den letzten Satz dieser Erklärung, dass die Beklagten den Kläger wider besseres Wissens zur Wohnungszusage veranlasst habe, kommt es nicht an. Entscheidend ist, dass der Beklagte Ziffer 1 mit dieser Erklärung einräumt, dass beim Abschluss des Mietvertrages vereinbart wurde, dass in der Wohnung nur „ein bissel“ geraucht werden darf.

14

Das Gericht ist davon überzeugt, dass die Beklagten entgegen dieser Vereinbarung kräftig in der Wohnung geraucht haben. Jedenfalls hat das Gericht keinen Zweifel daran, dass die Beklagten so stark geraucht haben, dass von gelegentlichem Rauchen nicht die Rede sein kann. Dies war jedoch vertragswidrig, und die Beklagten haben dieses vertragswidrige Verhalten trotz zahlreicher Mahnungen des Klägers nicht abgestellt. Demzufolge hatte der Kläger berechtigtes Interesse, das Mietverhältnis durch Kündigung zu beenden.

15

Die Kündigungsfrist von 3 Monaten nach § 573 c Abs. 1 wurde eingehalten. Somit sind die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet. Dass die Beklagte Ziffer 2 inzwischen aus der Wohnung ausgezogen ist, berührt diese Verpflichtung nicht. Auch sie schuldet Herausgabe der Wohnung an den Kläger.

16

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 7, Nr. 11, 711 ZPO.

Gründe

8

Die Klage ist begründet.

9

Der Kläger kann von den Beklagten nach § 546 Abs. 1 BGB Rückgabe der Wohnung verlangen. Danach ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Das Mietverhältnis wurde durch die Kündigungserklärungen des Klägers vom 19.12.2003 und 29.12.2003 zum 31.03.2004 beendet, denn der Kläger war zur Kündigung berechtigt.

10

Nach § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

11

Die Beklagten haben ihre vertraglichen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis dadurch verletzt, dass sie entgegen vertraglicher Vereinbarung in erheblichem Maße in der Wohnung rauchten. Zwar gehört Rauchen grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht 8. Auflage, § 535 Rd.Nr. 427), aber individualvertraglich lässt sich ein Rauchverbot vereinbaren (Eisenschmid aaO § 535 Rd.Nr. 429).

12

Das Gericht ist nach dem beiderseitigen Parteivorbringen davon überzeugt, dass vereinbart wurde, dass die Beklagten in der Wohnung nur in ganz geringem Ausmaß, sozusagen als Gelegenheitsraucher, rauchen durften. Das Gericht glaubt dem Kläger seine Behauptung insbesondere auch aufgrund der vom Beklagten Ziffer 1 unterschriebenen schriftlichen Erklärung, vom 06.09.2004. In diesem vom Beklagten Ziffer 1 unterschriebenen Schriftstück heißt es unter anderem, dass Herr ... bestätige, dass der Kläger seine Auffassung über das, was er bezüglich des Rauchverhaltens künftiger Mieter erwarte, unmissverständlich vorgetragen habe. Die Beklagten seien sich darüber auch im klaren gewesen, dass eine Zuweisung der Wohnung an sie nur deshalb erfolgt sei, weil sie wahrheitswidrig erklärt hätten, sie würden nur „ab und zu ein bissel“ rauchen. Ferner hat der Beklagte Ziffer 1 bestätigt, dass der Kläger sehr deutlich gesagt habe, dass er noch nie Raucher genommen habe mit Ausnahme von Herrn ..., von dem Rauchbelästigungen nicht ausgehen würden. Ferner heißt es in dieser schriftlichen Erklärung, dass Frau ... erklärt habe, dass dies auch für sie zutreffen werde und keinerlei Rauchbelastung zu befürchten sei.

13

Die Vernehmung der Zeugin ... hat ergeben, dass dieses Schreiben den Beklagten vorgelesen wurde und dass der Kläger den Beklagten Ziffer 1 wiederholt gefragt habe, ob es so richtig sei, was der Beklagte Ziffer 1 bejaht habe. Auf den letzten Satz dieser Erklärung, dass die Beklagten den Kläger wider besseres Wissens zur Wohnungszusage veranlasst habe, kommt es nicht an. Entscheidend ist, dass der Beklagte Ziffer 1 mit dieser Erklärung einräumt, dass beim Abschluss des Mietvertrages vereinbart wurde, dass in der Wohnung nur „ein bissel“ geraucht werden darf.

14

Das Gericht ist davon überzeugt, dass die Beklagten entgegen dieser Vereinbarung kräftig in der Wohnung geraucht haben. Jedenfalls hat das Gericht keinen Zweifel daran, dass die Beklagten so stark geraucht haben, dass von gelegentlichem Rauchen nicht die Rede sein kann. Dies war jedoch vertragswidrig, und die Beklagten haben dieses vertragswidrige Verhalten trotz zahlreicher Mahnungen des Klägers nicht abgestellt. Demzufolge hatte der Kläger berechtigtes Interesse, das Mietverhältnis durch Kündigung zu beenden.

15

Die Kündigungsfrist von 3 Monaten nach § 573 c Abs. 1 wurde eingehalten. Somit sind die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet. Dass die Beklagte Ziffer 2 inzwischen aus der Wohnung ausgezogen ist, berührt diese Verpflichtung nicht. Auch sie schuldet Herausgabe der Wohnung an den Kläger.

16

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 7, Nr. 11, 711 ZPO.