Verwaltungsgericht Karlsruhe (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-04-26, Aktenzeichen 5 K 2087/06

Tenor

Die Klagen werden abgewiesen.

Die Klägerinnen tragen die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen je zur Hälfte.

Tatbestand

1

Die Klägerinnen wenden sich gegen einen den Beigeladenen erteilten Bauvorbescheid zur Nutzungsänderung der ehemaligen ... Mühle, ... (Flurstück Nr. ...) in ... in eine Freizeit-, Sport- und Saunaeinrichtung mit der Möglichkeit, gegen Vergütung Verträge über sexuelle Dienstleistungen abzuschließen.

2

Die ab ca. 1850 errichtete ... Mühle ist ein Kulturdenkmal und wurde als Getreidemühle, Holzmehlmühle und Getreidespeicher genutzt. Das Silo ist seit 1982 nicht mehr in Betrieb. Die übrige gewerbliche Tätigkeit der Mühle wurde bereits zu einem davor liegenden Zeitpunkt eingestellt. Lediglich die ehemalige Fabrikantenvilla wird auf niederem Wohnniveau noch bewohnt. Die Gebäude finden sich mit Ausnahme der Villa in einem sehr schlechten Allgemeinzustand, einzelne Gebäudeteile sind bereits eingestürzt, die noch vorhandenen durch Einsturz gefährdet. Seit 1990 wurden für das Areal verschiedene Genehmigungen erteilt, die eine Wohn- oder gewerbliche Nutzung vorsahen. Diese wurden jedoch nicht realisiert.

3

Das Vorhabengrundstück liegt - durch die ... getrennt - an der ... ...Straße (L ... / B ... alt), die derzeit ein Verkehrsaufkommen von ca. 12.000 bis 18.000 Kraftfahrzeuge pro Tag hat. Die Zufahrt erfolgt bislang über den ...weg, der jedoch nicht geeignet ist, größeres Verkehrsaufkommen aufzunehmen oder mit schweren Fahrzeugen befahren zu werden. Das Landratsamt ... erteilte eine wasser- und baurechtliche Genehmigung zuletzt am 21.06.1995 in der Fassung vom 04.10.1995 zur Erschließung des Vorhabengrundstücks durch eine Brücke über die .... Nach dem Genehmigungsbescheid wurde die wasserrechtliche Genehmigung auf die Dauer von 30 Jahren erteilt; die Geltungsdauer der baurechtlichen Genehmigung ist zwischenzeitlich abgelaufen. Ein weiterer Antrag vom 30.03.2000 für ein Brückenbauwerk ist nicht verbeschieden worden.

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Westlich an das Vorhabengrundstück grenzt die Firma Metallbau ..., ein Schlossereibetrieb. Der Betrieb liegt auf dem Flurstück Nr. ... (...weg ...) und nutzt auch das unbebaute Flurstück Nr. ... das unmittelbar an der ... liegt. An das letztgenannte Flurstück grenzt in westlicher Richtung das Grundstück der Klägerin Ziff. 1 an (Flurstück Nr. ..., ...weg .../...). Ausgehend von der Schlosserei setzt sich entlang des ...Wegs Wohnbebauung bis zur ...kirche fort. Oberhalb des ...Wegs schließt sich entlang des ...Wegs ein großes Grundstück an (Flurstück Nr. ...), das als Friedhof genutzt wird. Auf dem Vorhabengrundstück und auf dem unmittelbar östlich angrenzenden Flurstück Nr. ..., das ursprünglich mit zu dem Mühlenareal gehörte, wird ein Wasserkraftwerk mit einer Leistung von rund 100 kW betrieben. Der Ausgang des Wasserkraftwerks in die ... erfolgt im Bereich des Vorhabengrundstücks. Südlich und südöstlich wird das Baugrundstück von einem bewaldeten und gärtnerisch genutzten Hang begrenzt, der im Landschaftsschutzgebiet liegt. Weiter östlich ist ebenfalls ein bewaldetes Gebiet vorhanden. Auf der dem Vorhabengrundstück gegenüber liegenden Seite der ...Straße befinden sich in westlicher Richtung Wohnbebauung und auch gewerbliche Nutzungen. Die Grundstücke der Klägerin Ziff. 2, d.h. das mit einem Wohnhaus bebaute Flurstück Nr. ...(...Straße ...) und das als Parkplatz genutzte Flurstück Nr. ... sind in etwa 50 bis 60 m Luftlinie vom Vorhabengrundstück entfernt. Das Baugrundstück ist ebenso wie die Grundstücke der Klägerinnen im Flächennutzungsplan der Beklagten aus dem Jahre 2004 als Wohnbaufläche (W) dargestellt. Weitere planerische Festsetzungen für das Vorhabengrundstück und die Grundstücke der Klägerinnen bestehen nicht.

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Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 20.01.2004 stellten die Beigeladenen unter Beifügung von Plänen einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids. Danach dient die Bauvoranfrage im Wesentlichen der baurechtlichen Überprüfung des geplanten Vorhabens, insbesondere des vorgesehenen Nutzungszweckes. Im Antrag werden das Vorhaben und der Betrieb wie folgt erläutert:

6

„ (…) Das Areal der ... Mühle soll ausschließlich durch eine Brücke über die ... erschlossen und durch bauliche Maßnahmen sowie durch Bepflanzung von der Umgebung abgegrenzt werden. Die bestehenden Gebäudlichkeiten sollen mit Ausnahme der denkmalgeschützten Villa und des denkmalgeschützten Turmes sowie der Turbinenhalle im Erdgeschoss vollständig abgerissen werden. Die Villa und der Siloturm werden saniert und erhalten. Über der Turbinenhalle entsteht ein neues modernes Gebäude mit angrenzender kleiner Schwimmhalle. Die Villa wird in die geplante Nutzung einbezogen. Der Siloturm wird saniert und versiegelt, jedoch zunächst nicht genutzt. Im Einfahrtsbereich werden etwa 15 bis 20 Parkplätze angelegt und im hinteren Bereich der entstehenden Freiflächen durch ein zweigeschossiges Parkdeck etwa 60 Parkplätze, so dass insgesamt etwa 80 Parkplätze zur Verfügung gestellt werden können. Im Anschluss an die Villa soll über dem Turbinengebäude ein modernes dreigeschossiges Gebäude errichtet werden. Die Planung sieht vor, das Turbinengebäude durch eine Stützkonstruktion auf Pfählen zu überbauen, so dass die ursprünglichen Fundamente der Turbinenhalle erhalten bleiben. Das Niveau der Freifläche im umbauten Bereich soll angehoben werden, so dass sich der geplante Wellnessbereich im 1. OG des Neubaues höhengleich an die Freifläche anschließt. Zwischen dem Neubau und dem Siloturm soll eine eingeschossige Sauna und Badelandschaft geschaffen werden, die allerdings ausschließlich aus dem Neubau zugänglich ist. Im hinteren Bereich zwischen dem Siloturm und der Parkanlage soll ein kleines Außengebäude errichtet werden, so dass bereits durch die bauliche Gestaltung ein vollständiger Sichtschutz von außen gewährleistet ist. (….) Das Objekt selbst hat keine auf den Betriebsgegenstand hin deutende Außenwirkung. Der Zufahrtsbereich wird vollkommen neutral gestaltet. Dennoch ist durch die Eingangskontrolle bereits im Brückenbereich sichergestellt, dass ausschließlich volljährige und mit dem Betriebsgegenstand vertraute Personen Zutritt erhalten. (….) Die Räumlichkeiten sollen unter Einschluss von Solarium, Whirlpool, kleinem Schwimmbad, Sauna und Dampfbad sowie Massage betrieben werden und dienen der allgemeinen körperlichen und seelischen Entspannung. (….) Der Zugang der Einrichtung befindet sich im bereits vorhandenen Eingang der Villa. Der Besucher erhält im Eingangsbereich zunächst Informationen über den Betriebsablauf. Insoweit ist eine einmalige Zahlung eines Eintritts vorgesehen, die es dem Besucher erlaubt, sämtliche Einrichtungen zeitlich unbefristet zu nutzen und alkoholfreie Getränke zu konsumieren. Ein Ausschank alkoholischer Getränke findet nicht statt. Im übrigen ist die Betriebsgesellschaft nicht an den vertraglichen Beziehungen der Besucher untereinander beteiligt. Nach dem Empfang befinden sich auf der linken Seite die Umkleideräume für Herren und auf der rechten Seite die Umkleideräume für Damen. Über eine in der Villa neu zu schaffende Treppe gelangt der Besucher in den 1. Stock der Villa und das neu aufzubauende Gebäude. In dem neu zu errichtenden Gebäude befinden sich im 1. Obergeschoss die wesentlichen betrieblichen Einrichtungen. Hierbei handelt es sich um Sitznischen, eine Bühne, Sauna, Whirlpool, Dampfbad und sanitäre Einrichtungen. Notausgänge befinden sich sowohl am Anfang wie auch am Ende des neu zu schaffenden Gebäudes. In den beiden neu herzustellenden Stockwerken über der Betriebsstätte im 1. Obergeschoss befinden sich insgesamt 20 Ruheräume. Im 2. Obergeschoss der Villa sollen insgesamt 6 Appartements entstehen. Das Dachgeschoss der Villa dient ausschließlich als Lager oder bleibt ungenutzt. Im 1. Obergeschoss der Villa soll eine Hausmeisterwohnung errichtet und die Verwaltung untergebracht werden. In den Räumlichkeiten des Objekts halten sich männliche Personen auf, die in den gediegener Atmosphäre gegen Entgelt dem sexuellen Erlebnis nachgehen können und weibliche Personen, die gegen entsprechende Vergütung sexuelle Dienstleistungen anbieten. Insoweit sind die durch die Anlage von Ruheräumen im 2. und 3. Obergeschoss des Neubaus erforderlichen Rückzugsmöglichkeiten gegeben. Die nach außen deutlich abgeschirmte Freifläche kann im Übrigen in das Nutzungskonzept einbezogen werden. Das vorgesehene Unternehmen wird voraussichtlich etwa 20 Personen fest anstellen. Es handelt sich im Wesentlichen um Techniker, Service- und Reinigungspersonal sowie Mitarbeiter in der Verwaltung.“

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In den beigefügten Plänen ist die verbale Beschreibung zeichnerisch verdeutlicht.

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Mit Schreiben vom 12.02.2004 teilte die Beklagte der Beigeladenen mit, bei einem Bauvorbescheid könnten nur einzelne Fragen geklärt werden. Es werde daher gebeten, konkrete Fragen zu stellen, die dann im Bauvorbescheid beantwortet würden. Ferner wurden die Namen und Adressen der Personen der vorgesehenen Betriebsgesellschaft angefordert.

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Mit Schreiben vom 25.02.2004 gab die Beigeladene an, die Bauvoranfrage solle zunächst auf die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung des Vorhabens beschränkt werden. Es werde deshalb die baurechtliche Frage der zulässigen Umnutzung des bestehenden Anwesens in eine Vergnügungsstätte mit der Möglichkeit, gegen Vergütung Verträge über sexuelle Dienstleistungen abzuschließen, gestellt. Wegen der in diesem Zusammenhang vorgesehenen baulichen Voraussetzungen und der Erhaltung der denkmalgeschützten Gebäude werde auf die vorliegende Planung sowie die Betriebsbeschreibung vom 20. Januar 2004 Bezug genommen.

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Mit Schreiben vom 01.03.2004 benachrichtigte die Beklagte die Klägerinnen als Angrenzer im Baugenehmigungsverfahren. Die Zustellung mit Belehrung nach § 55 Abs. 2 Landesbauordnung an die Klägerin Ziff. 1 erfolgte am 02.03.2004, die entsprechende Zustellung an die Klägerin Ziff. 2 am 03.03.2004.

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Am 09.03.2004 erhob die Klägerin Ziff. 1 folgende Einwendung:

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„Bezugnehmend auf die Benachrichtigung im Baugenehmigungsverfahren möchte ich Ihnen hiermit meine Ablehnung zum Bauvorhaben Nutzungsänderung der ehemaligen ... Mühle mitteilen. Als bekennende Christin möchte ich keine solche Freizeiteinrichtung (Vergnügungsstätte) für mich, meine Familie, meine Nachbarn und meine Stadt“.

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Die Klägerin Ziff. 2 machte mit Schreiben vom 14.03.2004 im Rahmen ihrer Einwendung geltend, der geplante Umbau der ... Mühle zu einem Bordellbetrieb beträchtlicher Dimension (lt. Bauvorlagen seien 40 Ruheräume sowie 6 Wohnappartements für die Damen vorgesehen und insgesamt 80 Stellplätze) führe zu einer erheblichen Beeinträchtigung des Wohnens in der näheren Umgebung. Bei der vorliegenden Größenordnung sei mit einer beträchtlichen Erhöhung des Zu- und Abgangsverkehrs zu rechnen. Es würden nicht nur die Damen des Gewerbes zu- und abfahren, sondern auch die Kundschaft. Bei 80 Stellplätzen könne von einem erheblichen Aufkommen ausgegangen werden. Die damit verbundene zusätzliche Lärm- und Emissionsbelästigung stelle insbesondere nachts eine erhebliche Störung dar. Auch sei davon auszugehen, dass mit dem Bordellbetrieb eine sonstige milieubedingte Unruhe verbunden sei, die sich in die Umgebung nicht einfüge. Zwar liege in unmittelbarer Nachbarschaft ebenfalls ein Gewerbebetrieb, ansonsten handle es sich jedoch überwiegend um eine Wohnbebauung, in die sich ein solcher Bordellbetrieb dieser Größenordnung keinesfalls einfüge. Gerade die hermetische Abriegelung nach außen erfordere nicht nur in erheblichem Umfang „Wachpersonal“, welches ebenfalls aus dem einschlägigen Milieu rekrutiert werde. Es sei auch die Entstehung einer umfangreichen Folgekriminalität zu befürchten. In einem Mischgebiet mit einigen wenigen Gewerbebetrieben und ansonsten ausschließlicher Wohnbebauung und einer Kirche in direkter Nachbarschaft passe sich ein derartig dimensionierter Bordellbetrieb mit Sicherheit nicht ein und führe zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Wohnqualität der Anwohner und zu einer Wertminderung der Grundstücke.

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Mit Bescheid vom 21.04.2004 stellte die Beklagte unter Anordnung der sofortigen Vollziehung die Entscheidung über die Bauvoranfrage nach § 15 BauGB für ein Jahr zurück. Das Verwaltungsgericht Karlsruhe stellte mit Beschluss vom 07.12.2004 - 4 K 1500/04 - die aufschiebende Wirkung der hiergegen erhobenen Klage der Beigeladenen wieder her.

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Mit Schreiben vom 23.02.2005 erklärten die Beigeladenen, dass die Pläne nicht Bestandteil eines Bescheids über die Bauvoranfrage werden sollten. Die Bauvoranfrage umfasse lediglich die Art der Nutzung und die Anzahl der Parkplätze.

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Mit Bescheid vom 11.04.2005 erließ die Beklagte den Bauvorbescheid. Hierin führte sie aus, dass es sich bei der geplanten Nutzung um einen bordellartigen Betrieb handle. Das Vorhaben beurteile sich nach § 34 Abs. 1 BauGB. Die vorhandene bauliche Situation entlang des ...Wegs und der ... ...Straße stelle sich uneinheitlich dar. Insbesondere unter Berücksichtigung des vorhandenen Betriebs der Firma Metallbau ... als störender Gewerbebetrieb sei das Vorhaben jedoch zulässig. Die Zulassung eines bordellartigen Betriebes habe Nachteile und Belästigungen zur Folge, vor allem wegen des abends und nachts zu erwartenden Zu- und Abgangsverkehrs. Die Bewohner müssten grundsätzlich die üblicherweise in bestimmten Gebieten zulässigen typischen Störungen, mithin ein Mehr an Beeinträchtigungen der Wohnruhe hinnehmen. Ob die Nutzung durch den zusätzlichen Verkehr für die angrenzende Wohnbebauung noch zulässig sei, müsse im Baugenehmigungsverfahren in einem Lärmgutachten mit der entsprechenden Verkehrsprognose unter Berücksichtigung der Vorbelastung geprüft werden. In Anlehnung an die Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg über die Herstellung notwendiger Stellplätze seien für sämtliche Flächen der betrieblichen Freizeit-, Sport- und Saunaeinrichtung mit Ausnahme der Umkleide- und Sanitärbereiche und der weiter unten genannten Flächen pro 11 qm Nutzflächen ein Stellplatz nachzuweisen. Ferner sei ein Stellplatz pro Ruheraum oder Appartement nachzuweisen. Pro 35 qm Büronutzfläche sei ebenfalls ein Stellplatz nachzuweisen, ebenso pro Wohnung (z. B. Hausmeister). Im Zuge der Bauvoranfragen seien nicht nur die direkten Angrenzer des Anwesens der ... Mühle gehört worden. Auch Anwohner der gegenüberliegenden Seite an der ... ...Straße seien benachrichtigt worden, da die ursprüngliche Planung in Verlängerung der westlichen Grundstücksgrenze eine Brücke über die ... zur ... ...Straße vorgesehen habe. Es sei daher anzunehmen gewesen, dass die Bewohner in der ... ...Straße gegenüber der geplanten Brücke durch zusätzliches Verkehrsaufkommen beeinträchtigt werden könnten. Die Brücke bzw. die Erschließung sei nun nicht mehr Bestandteil der Bauvoranfrage, so dass darüber jetzt nicht habe entschieden werden können. Ob die Störungen durch den zusätzlichen Verkehr für die angrenzende Wohnbebauung noch zulässig seien, müsse im Baugenehmigungsverfahren mit einem Lärmgutachten geprüft werden. Den Einwendungen sei daher insoweit entsprochen worden, als im Zuge des Bauantrages ein Lärmgutachten vorzulegen sei, aus dem hervorgehe, dass die negativen Auswirkungen für die Wohnbebauung noch zumutbar seien. Durch die geforderten Stellplätze sei sichergestellt, dass die umliegenden Straßen nicht durch Parkplatzsuchverkehr belästigt würden. Es sei zu erwarten, dass die Gesamtheit der negativen Auswirkungen nicht rücksichtslos sein werden, wobei dies konkret erst in einem Baugenehmigungsverfahren geprüft werden könne. Die Behauptung, einzelne Grundstücke seien aufgrund einer Wertminderung nicht mehr veräußerbar, sei kein nachbarschützender Belang und daher nicht zu berücksichtigen. Befürchtete Folgewirkungen wie ein Anstieg der Kriminalität oder ein mögliches anstößiges Verhalten von Besuchern seien bauplanungsrechtlich nicht relevant. Milieubedingter Unruhe könne in der Baugenehmigung durch entsprechende Auflagen entgegengewirkt werden. Im Übrigen seien die Anwohner präkludiert, die aus sozialen oder moralischen Gründen Einwendungen gegen das Vorhaben erhoben hätten.

17

Die von den Klägerinnen am 28.04.2005 erhobenen Widersprüche wies das Regierungspräsidium Karlsruhe mit Bescheid vom 17.07.2006 zurück. Zur Begründung führte das Regierungspräsidium im Wesentlichen aus: Das Vorhaben verstoße nicht gegen das in § 34 BauGB verankerte Gebot der Rücksichtnahme. Bauplanungsrechtlich beurteile sich das Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB, denn es liege weder im Außenbereich noch im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Die Gebäude der ehemaligen ... Mühle seien Teil eines Bebauungszusammenhangs, der entlang des ...Wegs beginne. Das Vorhaben füge sich der Art der baulichen Nutzung nach in die nähere Umgebung ein. Bei der geplanten Nutzungsänderung handle es sich um einen bordellartigen Betrieb, der an der geplanten Stelle zulässig sei. Durch das Vorhaben werde nicht gegen das Rücksichtnahmegebot verstoßen. Zu berücksichtigen sei insbesondere, dass die Wohnbebauung beim Grundstück ...weg ... (Flurstück Nr. ...) ende und die daran anschließende Bebauung dem Gebiet einen gewerblichen Charakter verleihe. Es sei klargestellt worden, dass der ...weg für die geplante Nutzungsänderung nicht als Erschließungsstraße genutzt werden könne. Demzufolge könne die Erschließung nur von Norden her und über eine noch zu errichtende Brücke erfolgen. Ob der mit der Nutzungsänderung verbundene Zu- und Abfahrtsverkehr den Anwohnern zuzumuten sei, bleibe der Prüfung im Baugenehmigungsverfahren überlassen. Bei der Prüfung der baurechtlichen Zulässigkeit seien moralische oder ethische Bedenken oder christliche Überzeugungen nicht berücksichtigungsfähig. Insoweit habe auch die Klägerin Ziff. 1 in ihrem Schreiben vom 09.03.2004 keine baurechtlich relevanten Einwendungen erhoben; sie sei daher mit allen außerhalb der 2-Wochen-Frist des § 55 Abs. 2 LBO vorgetragenen weiteren Einwendungen präkludiert. Im Hinblick auf die durch die Klägerin Ziff. 2 angesprochene Wertminderung komme ein Abwehranspruch nur dann in Betracht, wenn die Wertminderung die Folge einer dem Betroffenen nach Maßgabe des Rücksichtnahmegebotes unzumutbaren Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten seines Grundstückes sei. Eine solche unzumutbare Beeinträchtigung sei nicht festzustellen. Der Bescheid wurde am 24.07.2006 zugestellt.

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Am 23.08.2006 haben die Klägerinnen Klage erhoben.

19

Sie beantragen,

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den Bauvorbescheid der Beklagten vom 11.04.2005 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 17.07.2006 aufzuheben.

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Zur Begründung tragen sie unter Vertiefung ihres im Widerspruchsverfahren erfolgten Vorbringens insbesondere vor: Die Klägerin Ziff. 1 sei schon deshalb nicht präkludiert, weil die Bauvorlagen unklar seien und insbesondere nicht eindeutig sei, von welchem Vorhaben auszugehen sei. Darüber hinaus sei die Klägerin Ziff. 1 juristischer Laie. Sie habe in ihrer Einwendung hinreichend substantiiert zum Ausdruck gebracht, dass sie die Vergnügungsstätte ablehne. Mehr könne von ihr nicht verlangt werden. Sie habe sich mit ihrer Einwendung dagegen gewandt, dass sich die ...kirche und das von der Beigeladenen geplante Vorhaben in einem Bebauungszusammenhang, mithin in Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit, wiederfänden. Die Klägerin Ziff. 1 sei Kirchenälteste in der ...gemeinde. Sie nehme im Rahmen ihrer Einwendung insoweit auch die damit verbundenen kirchlichen Interessen wahr. Der Bauvorbescheid sei inhaltlich nicht hinreichend bestimmt, denn für einen Drittbetroffenen sei nicht erkennbar, welcher Regelungsgehalt dieser habe. Er führe einerseits aus, dass die Umnutzung des bestehenden Anwesens in eine Freizeit-, Sport- und Saunaeinrichtung mit der Möglichkeit, gegen Vergütung Verträge über sexuelle Dienstleistungen abzuschließen, bauplanungsrechtlich zulässig sei, klammere aber andererseits die hierfür wesentliche Frage, ob der bordellartige Betrieb für die nähere Umgebung insbesondere wegen des zu erwartenden lärmintensiven An- und Abfahrtsverkehrs rücksichtslos sei, aus. Die Beklagte stütze die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens auf § 34 BauGB, lasse aber gleichzeitig wesentliche Voraussetzungen für die Anwendbarkeit jener Norm, wie die Frage des Erschlossenseins des zur Bebauung vorgesehenen Grundstückes und die Rücksichtnahme und die Zumutbarkeit gegenüber Anliegern bewusst außen vor. Die Zulässigkeit nach § 34 BauGB könne aber nur einheitlich und unter Einbeziehung sämtlicher maßgeblicher gesetzlicher Voraussetzungen entschieden werden. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens nach § 34 BauGB erfordere eine umfassende Prüfung auch im Rahmen einer Bauvoranfrage, wobei das mit dem Bauprojekt zwangsläufig verbundene Störpotenzial und dessen Auswirkungen mit zu überprüfen seien und die Baugenehmigungsbehörde die Prüfung nicht von sich aus auf Teilaspekte des zur Entscheidung gestellten konkreten Vorhabens beschränken dürfe. Die Beklagte gehe davon aus, dass die nähere Umgebung des Vorhabens als Gewerbegebiet einzustufen sei, übersehe jedoch dabei, dass ein Gebiet ohne sichere Erschließung nicht als Gewerbegebiet klassifizierbar sei. Für das Vorhaben fehle es an der Erschließung. Gehe man davon aus, dass das Vorhaben im unbeplanten Innenbereich liege, so müsse es sich mit der Erschließungssituation abfinden, die es antreffe. Im Bauvorbescheid sei aber festgehalten worden, dass der ...weg als Erschließungsstraße nicht genutzt werden könne. Damit sei klar, dass mangels Erschließung das Vorhaben nach § 34 BauGB unzulässig sei. Eine Abtrennung der Erschließungsfrage von den sonstigen Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 34 BauGB im Rahmen des Vorbescheidsverfahrens sei aus rechtlichen Gründen undenkbar. Die Erschließungsfrage wirke sich nicht lediglich auf die unmittelbaren Grundstücksangrenzer aus; die hier problematische Verkehrserschließung wirke sich hier auch auf nach Immissionsrecht geschützte weitere Betroffene aus, die im Rahmen der Überprüfung, ob das Rücksichtnahmegebot eingehalten sei, ihre Abwehrrechte geltend machen könnten. Davon abgesehen habe die Beklagte verkannt, dass es sich bei dem Vorhabengrundstück um ein Außenbereichsgrundstück handle. Das Mühlengrundstück sei kein Bestandteil des den ...weg umgebenden Bebauungszusammenhangs. Der hohe Siloturm sei ein Solitär, der erkennbar die Harmonie der Wohnungsumgebung störe. Jedenfalls habe die Beklagte verkannt, dass sie 1994 eine Umnutzung des Mühlengrundstücks zu Wohnzwecken mit 150 Wohneinheiten genehmigt habe. Diese genehmigte Wohnnutzung wirke als planungsrechtliche Vorbelastung und stehe der Annahme einer gewerblichen Vorprägung des Gebietes entgegen. Hinzu komme, dass zwischen dem Vorhabengrundstück und der Wohnbebauung des ...Wegs eine Mauer errichtet werden solle. Damit werde der Bebauungszusammenhang - sofern man einen solchen überhaupt annehmen wollte - aufgehoben. Durch die Mauer werde auch das Erschlossensein des Mühlengrundstücks unterbunden. Ein Bebauungszusammenhang zwischen der ...kirche und dem Mühlengrundstück bestehe nicht, es fehle am Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit. Die für die Gebietstypik heranzuziehende nähere Umgebung sei falsch abgegrenzt. Die Beklagte habe in weiterer Entfernung (500 m) vom Mühlenareal in Richtung ... vorhandene Grundstücksnutzungen herangezogen, die nicht mehr zum Bebauungszusammenhang gehörten. Die Auffassung der Beklagten, dass die nähere Umgebung des zur Bebauung vorgesehenen Grundstücks von gewerblicher Nutzung geprägt sei, sei fehlerhaft. Die Schlosserei sei ein „Ausreißer“, dem keine maßstabsbildende Kraft für die nähere Umgebung zukomme. Jedenfalls sei dieser Betrieb nicht mit störenden Immissionen verbunden und füge sich in das vorhandene (allgemeine) Wohngebiet ein. Der Mühlenanlage komme ebenfalls kein prägender Charakter zu, denn Siloturm und Mühle würden seit langem nicht mehr gewerblich genutzt und der Bestandsschutz sei entfallen. Auch das Wasserwerk habe keine maßstabsbildende Kraft. Bei diesem handle es sich lediglich um im Erd- und Untergeschoss betriebene Turbinen, die die Wohnnutzung nicht beeinträchtigten; sie seien nicht nach außen sichtbar. Die Turbinenanlage liege 6 m unter der Wasseroberfläche. Würde man das Areal als Gewerbegebiet qualifizieren, so würde eine faktische Umnutzung des bisher zu Wohnzwecken genehmigten Areals erfolgen, da Wohnen im Gewerbegebiet grundsätzlich unzulässig sei. Dies widerspreche der Intension des § 34 BauGB. Jedenfalls würde eine Genehmigung zur gewerblichen Nutzung des Mühlenareals dazu führen, dass neben reiner Wohnnutzung im Bereich des ...Weges eine gewerbliche Nutzung entstehe. Dies widerspreche dem planungsrechtlichen und immissionsschutzrechtlichen Trennungsgrundsatz und sämtlichen planungsrechtlichen Abwägungsgrundsätzen. Ausgehend von der Schlosserei gebe es noch freie bebaubare Flächen, womit es durch die Hintertür zu einem neuen Gewerbegebiet und damit zu weiteren negativen Folgen kommen könne. Das Vorhaben verletze das Gebot der Rücksichtnahme. Es erzeuge bodenrechtliche Spannungen, die nur im Rahmen einer Bauleitplanung bewältigt werden könnten. Das Außerachtlassen der kirchlichen Belange der ...kirche bei der Bewertung der Gebietsprägung und Gebietsverträglichkeit sei rechtswidrig (vgl. auch § 1 Abs. 6 Nr. 6 BauGB). Ein (allgemeines) Wohngebiet solle in erster Linie störungsfreies Wohnen gewährleisten. Dies sei bei einer gewerblichen Prostitutionsausübung mit der Folge milieubedingter Unruhe nicht mehr möglich. Durch den Zu- und Abgangsverkehr und die Anzahl und Anordnung der Parkplätze entstehe eine neuartige Belastungssituation, die ihnen nicht zumutbar sei. Durch die ... ...Straße sei keine relevante Vorbelastung mehr vorhanden. Gerade in den Abendstunden gebe es kaum Verkehr. Hingegen werde der vorhabenbedingte Zu- und Abgangsverkehr mit den einhergehenden Geräuschimmissionen wie zuschlagende Autotüren, Anlassen der Motoren und Unterhaltung der Besucher für eine besondere Belastung sorgen. Durch die neu zu errichtende Brücke und die erforderliche Aufweitung der ... ...Straße, über die das Mühlenareal erschlossen und der Zu- und Abgangsverkehr bewältigt werden solle, seien die Klägerinnen erheblichen zusätzlichen Verkehrsimmissionen ausgesetzt. Die geplanten Nutzungsänderungen würden das immissionsschutzrechtliche Verbesserungsgebot, das auch im Baurecht zu beachten sei, verletzen. Die Polizeidirektion ... habe im Rahmen des Verwaltungsverfahrens darauf hingewiesen, dass es mit hoher Wahrscheinlichkeit zu Ermittlungs- und Strafverfahren und polizeilichen Einsätzen bezüglich des Vorhabens kommen werde. Dies sei für sie nicht hinnehmbar und stelle einen die Wohnruhe wesentlich beeinträchtigenden Faktor dar. Im konkreten Falle gehe es nicht nur um die Verletzung nachbarschützender Vorschriften des Baurechts, sondern auch um Aspekte der Immissionsbelastung und der Altlastenproblematik, die ihnen gesonderten Drittschutz vermittelten, und die nicht geprüft seien.

22

Die Beklagte beantragt,

23

die Klage abzuweisen.

24

Zur Begründung nimmt sie auf die angefochtenen Bescheide Bezug und trägt ergänzend vor: Die Klägerin Ziff. 1 sei mit ihren Einwendungen im Widerspruchs- und Klageverfahren präkludiert. Ihre Einwendung im Rahmen der Nachbaranhörung habe in keiner Hinsicht nachbarschützende Belange enthalten, die im Genehmigungsverfahren hätten berücksichtigt werden können. Im Rahmen der Nachbaranhörung sei im Formblatt der Baurechtsbehörde ausdrücklich auf die Präklusionswirkung hingewiesen worden. Hinsichtlich der Klägerin Ziff. 2 sei nicht ersichtlich, dass sie sich auf eine Verletzung nachbarschützender Vorschriften durch das Vorhaben berufen könne. Sie liege in deutlichem Abstand vom Bauvorhaben entfernt und durch die Talaue sowie die ... und die Landstraße L ... in bedeutender Form vom Vorhaben getrennt. Jedenfalls verletze das Vorhaben, das sich nach der vorhandenen baulichen Situation nach § 34 Abs. 1 BauGB beurteile, nicht das Rücksichtnahmegebot. Die Art des Vorhabens sei so konzipiert, dass ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot überhaupt nicht vorliegen könne - dies gelte unabhängig davon, ob man den Betrieb als bordellähnlichen Betrieb oder als - ggf. kerngebietstypische - Vergnügungsstätte einstufe. Beeinträchtigungen der Anwohner durch den Zu- und Abfahrtsverkehr könnten ausgeschlossen werden. Das Mühlengrundstück werde durch eine massive hohe Mauer gegenüber dem ...weg abgegrenzt und verfüge über ausreichend interne Parkmöglichkeiten. Darüber hinaus sei das Gebiet durch den bereits stattfindenden Straßenverkehr und die auf der Rückseite der Mühle befindliche Eisenbahnlinie in den ... vorbelastet.

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Die Beigeladene beantragt,

26

die Klage abzuweisen.

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Sie begründet dies im Wesentlichen wie folgt: Ob sich das Vorhaben in jeder Hinsicht im Sinne des § 34 BauGB einfüge, könne dahingestellt bleiben. Die für die Beurteilung der Genehmigungsvoraussetzungen maßgebliche Zumutbarkeitsgrenze sei in Bezug auf die Klägerinnen eingehalten. Die gegenwärtig bestehenden baulichen Anlagen auf dem Grundstück wichen erheblich von den Ausmaßen und den baulichen Anordnungen der Umgebungsbebauung ab. Nach einer aktuellen Betrachtung fügten sich die Bauten des gesamten Grundstücks nicht in die Umgebung ein. Selbst nach einem Abbruch der ehemaligen Verwaltungsgebäude gelte dies für die denkmalgeschützte Villa und den Siloturm weiter. Die Rechtsfrage des Einfügens des Vorhabens richte sich dem entsprechend nach der bereits vorhandenen Bebauung. Dabei komme es nicht auf die Kubatur der Gebäude in der näheren und weiteren Umgebung an. Die Umgebungsbebauung sei wegen der vorhandenen, dem Objekt und der Umgebung das Gepräge gebenden Bebauung zu vernachlässigen. Die Ersatzbebauung für den Teilabriss füge sich hinsichtlich der überbauten Fläche und der Höhe harmonisch in die denkmalgeschützte Substanz, die erhalten bliebe, ein. Bei dem Vorhaben handle es sich bauplanungsrechtlich um einen Gewerbebetrieb. Bei der Beurteilung der baurechtlich relevanten Rücksichtnahme sei zunächst auf die unterschiedliche Bebauung innerhalb des Mühlengrundstücks und außerhalb, einerseits getrennt durch die ... ...Straße und durch die Art der Bebauung zum ...weg abzustellen. Die Bebauungssituation bewirke, dass die angrenzende Bebauung an der ... ...Straße und dem ...Weg aufgrund anderweitiger Bebauung nicht in die nähere Umgebung i. S. d. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB einbezogen werden könne. Allein der erwartete Ziel- und Quellverkehr wirke sich auf der ... ...Straße aus und könne als Reflex der vorgesehenen Nutzung baurechtlich zu berücksichtigen sein. Die Klägerinnen hätten keinen Anspruch, die Wiederbebauung und Wiederbelebung einer gewerblichen Nutzung auf dem Grundstück zu verhindern. Dabei begründe ein zwischenzeitliches Planungsvorhaben einer Wohnnutzung keinen Vertrauenstatbestand zugunsten der Klägerinnen. Wegen der auf dem streitgegenständlichen Grundstück vorzuhaltenden Pkw-Stellplätze und der damit verbundenen Lärmbeeinträchtigungen trete im Wesentlichen keine von der früheren Baugenehmigung abweichende Nachbarsituation ein. Aus dem Umstand, dass die Klägerinnen gegen das frühere Bebauungsvorhaben keine Einwendungen erhoben hätten, werde deutlich, dass sie selbst nicht von der Verletzung subjektiv geschützter Nachbarinteressen im Rahmen des Rücksichtnahmegebotes ausgingen, sondern sich allein am Nutzungszweck des aktuellen Vorhabens störten. Das Grundstück werde über eine notwendigerweise neu zu errichtende Brücke über die ... erschlossen. Die Baugenehmigung für die Brücke sei erteilt. Die Zu- und Abfahrt oder sonstige Zugangsmöglichkeiten über den ...weg würden unterbrochen, so dass die Besucher weder an der Kirche noch an den sonstigen Wohn- und Gewerbeobjekten vorbeifahren oder -laufen würden. Jedenfalls beurteile sich die maßgebliche Umgebung als Gewerbegebiet. Das Vorhaben sei zutreffend anhand der objektiven Kriterien auf der Grundlage des Beurteilungskonzepts der Beigeladenen als gebietskonform qualifiziert worden. Dabei habe die Frage des effektiven Stellplatzbedarfs nach Festlegung der Bemessungskriterien und die Beurteilung der Verkehrsprognose durch ein Lärmgutachten im Bauvorbescheid vorbehalten bleiben können. Entgegen der Auffassung der Klägerinnen sei der Bauvorbescheid nicht unbestimmt. Für die Klägerinnen sei die künftige Nutzung unter dem Vorbehalt der Einhaltung des Rücksichtnahmegebotes eindeutig und unzweifelhaft erkennbar. Das Vorhaben sei weder gebietsunverträglich noch erreichten die nicht einmal ansatzweise dargelegten und nur vermuteten milieubedingten Unruhen eine baurechtlich allgemein zu berücksichtigende nachbarschützende Höhe. Das Vorhaben werde seriös und nach wirtschaftlichen Grundsätzen geführt. Es gebe auch keinen allgemeinen Grundsatz dahingehend, dass die befürchtete Wertminderung des eigenen Grundstückes geschützt sei. Es lägen auch keine allgemeinen bodenrechtlichen Spannungen vor. Die Klägerinnen hätten in der Vergangenheit im Wesentlichen moralische Bedenken geltend gemacht. Bei dem Vorhaben seien jedoch die Wertungen des Gesetzgebers, die besonders Niederschlag im Prostitutionsgesetz vom 20.12.2001 gefunden hätten, zu berücksichtigen. Bei dem Vorhaben handle es sich um eine Einrichtung, in der in rechtlich zulässiger und einwandfreier Form ein Gewerbe ausgeübt werde. Im Übrigen fehle es dem Unternehmen vollständig und umfassend an jeglichem physischem Öffentlichkeitsbezug. Die Zufahrt zum Betrieb sei nur isoliert über eine Brücke möglich. Der Betrieb werde mit Sichtschutz ausgestattet. Es gebe keine „werbliche Außenwirkung“ und es finde eine persönliche Zugangskontrolle statt.

28

Der Landtag von Baden-Württemberg hat in seiner Sitzung vom 02.02.2006 einer Petition des Bündnis für ... gegen das Vorhaben der Beigeladenen nicht abgeholfen (Petition Nr. .../..., Landtagsdrucksache .../...).

29

Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 26.04.2007 die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift einschließlich der Lichtbilder verwiesen.

30

Wegen des weiteren Vortrages und Sachverhaltes wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze und der Akten verwiesen. Dem Gericht liegen die Akten der Beklagten (6 Bände), die Akte des Regierungspräsidiums Karlsruhe (1 Band), die Akte des Verwaltungsgerichts Karlsruhe im Verfahren 4 K 1500/04 und der Flächennutzungsplan der Stadt ... vom 31.12.2004 vor.

Entscheidungsgründe

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Die Klagen gegen den Bauvorbescheid der Beklagten vom 11.04.2005 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 17.07.2006 sind zulässig (zum Regelungsgegenstand des Bauvorbescheids siehe unten I.). Die Klage der Klägerin Ziff. 1 hat jedoch schon deshalb keinen Erfolg, weil sie im Rahmen der Angrenzerbenachrichtigung keine baurechtlich beachtlichen Einwendungen erhoben hat und sie mit ihrem weiteren Vorbringen im Widerspruch- und Klageverfahren materiell präkludiert ist (II.). Die Klage der Klägerin Ziff. 2 ist unbegründet, weil der streitgegenständliche Bauvorbescheid sie nicht in ihren nachbarschützenden Rechte verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO (III.). Dies würde im Übrigen auch für die Klägerin Ziff. 1 gelten, wenn man das Vorliegen einer Präklusion verneinen würde (IV.).

I.)

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Nach § 57 Abs. 1 LBO kann auf schriftlichen Antrag des Bauherrn ein schriftlicher Bescheid zu einzelnen Fragen eines Vorhabens erteilt werden (Bauvorbescheid). Auf seine Erteilung hat der Bauherr trotz des Wortlauts in § 57 Abs. 1 LBO („kann erteilt werden“) einen Rechtsanspruch, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften den zur Klärung gestellten Fragen nicht entgegenstehen; dies folgt aus dem Verweis in § 57 Abs. 2 LBO auf § 58 Abs. 1 LBO. Regelungsgegenstand des Bauvorbescheids vom 11.04.2005 ist die Frage, ob die Nutzungsänderung der ehemaligen ... Mühle in eine Freizeit-, Sport- und Saunaeinrichtung mit der Möglichkeit, gegen Vergütung Verträge über sexuelle Dienstleistungen abzuschließen, der Art nach bauplanungsrechtlich auf dem Vorhabengrundstück zulässig ist und wie viele Stellplätze hierfür benötigt werden. Dieser Entscheidungsgegenstand entspricht den zuletzt gestellten und insoweit maßgeblichen Fragen der Beigeladenen. Während der ursprüngliche - ohne konkrete Fragen gestellte - Antrag vom 20.01.2004 zunächst mit Schreiben der Beigeladenen vom 25.02.2004 dahingehend präzisiert worden war, dass unter Verweis auf die vorgelegten Pläne die „baurechtliche Frage der zulässigen Umnutzung des bestehenden Anwesens in eine Vergnügungsstätte mit der Möglichkeit gegen Vergütung Verträge über sexuelle Dienstleistungen abzuschließen gestellt werde“, grenzte die Bauherrin ihre Anfrage mit Schreiben vom 23.02.2005 sodann dahin gehend ein, dass die Pläne nicht mehr Bestandteil eines Bescheids über die Bauvoranfrage werden sollten und ihre Anfrage nunmehr lediglich die Art der Nutzung und die Anzahl der Parkplätze umfasse. Andere als die zuletzt gestellten Fragen standen somit nicht zur Entscheidung und sind auch nicht von der Beklagten mit Bindungswirkung für ein eventuell nachfolgendes Baugenehmigungsverfahren entschieden worden.

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Insbesondere ist die Frage der Erschließung nicht Gegenstand des Bauvorbescheids. Sowohl für Vorhaben im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB als auch für Vorhaben im Außenbereich nach § 35 BauGB gilt, dass die Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens hinsichtlich der beabsichtigten Art der baulichen Nutzung und die Frage der Erschließung schon nach dem Wortlaut der Vorschriften selbstständige Tatbestandsmerkmale einer Norm sind, die einer isolierten Beurteilung unterworfen werden können (vgl. auch Sauter, Landesbauordnung, 3. Aufl., § 57 Rn 6). Der vorliegende Fall weist auch keine Besonderheiten auf, die es gebieten würden, dass abweichend von diesem Grundsatz über beide Frage gemeinsam entschieden werden müsste. Deshalb ist es insoweit rechtlich nicht zu beanstanden, dass der Bauvorbescheid vom 11.04.2005 den Hinweis enthält, dass die Erschließung nicht Gegenstand des Bauvorbescheids ist und über die Zumutbarkeit des zu erwartenden Zu- und Abgangsverkehrs über die Brücke oder eine andere Erschließung erst im Baugenehmigungsverfahren nach Vorlage eines Gutachtens entschieden werden könne. Im Übrigen betrifft der Umstand des Fehlens eines Lärmgutachtens bzw. dessen Vorbehalt für das Baugenehmigungsverfahren nicht die Frage des Regelungsgegenstands des Bauvorbescheids, sondern die Frage, ob im Bauvorbescheid die nachbarlichen Rechte mit der Folge einer Rechtsverletzung der Klägerinnen fehlerhaft gewürdigt worden sind.

II.)

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Die Klage der Klägerin Ziff. 1 ist unbegründet, denn sie ist materiell präkludiert. Entgegen § 55 Abs. 2 Satz 1 LBO hat sie nicht fristgerecht im Rahmen der Angrenzerbenachrichtigung baurechtlich beachtliche Einwendungen gegen das Vorhaben der Beigeladenen erhoben. Deshalb ist sie nach § 55 Abs. 2 Satz 2 LBO mit allen Einwendungen ausgeschlossen, die im Rahmen der Beteiligung nicht fristgemäß geltend gemacht worden sind. Bei einer materiellen Präklusion (zur Einordnung des § 55 Abs. 2 Satz 2 LBO als - entsprechend dem Gesetzeswortlaut - materielle Präklusionsvorschrift siehe VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 04.03.1998 - 5 S 3180/97 -; Sauter, aaO, § 55 Rn 28a ff.; Dürr, Baurecht Baden-Württemberg, 11. Aufl., 2004, Rn 232) ist das Gericht an der inhaltlichen Prüfung gehindert, ob durch den Verwaltungsakt subjektive Rechte der Klägerin verletzt werden. Der Anspruch auf Aufhebung des Verwaltungsakts nach § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO ist ausgeschlossen (Dürr, aaO, Rn 306; siehe allgemein zur Einordnung der Präklusion als Aspekt der Begründetheitsprüfung BVerwG Urt. v. 24.05.1996 - 4 A 38/95 -, NVwZ 1997, 489; VGH Bad.-Württ. Urt. v. 02.12.1991 - 1 S 818/91 -, DVBl 1992, 438; Eyermann/Schmidt, VwGO 12. Aufl., 2006, § 113 Rn 4; Spannowsky, in: Sodan/Ziekow, VwGO, § 113 Rn 34 f., Brandt, Präklusion im Verwaltungsverfahren, NVwZ 1997, 233, 235). Gründe dafür, dass der Einwendungsausschluss nicht greift und die von der Klägerin Ziff. 1 im Widerspruchs- und Klageverfahren vorgebrachten Einwendungen deshalb durch das Gericht zu prüfen wären, liegen nicht vor.

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Anlässlich der Angrenzerbenachrichtigung nach § 57 Abs. 2 i.V.m. § 55 LBO mit Schreiben der Beklagten vom 01.03.2004 hat die Klägerin Ziff. 1 mit ihrem innerhalb der 2-Wochen-Frist bei der Beklagten eingegangenem Schreiben vom 09.03.2004 die Nutzungsänderung der ehemaligen ... Mühle abgelehnt und weiter ausgeführt, dass sie als bekennende Christin keine solche Freizeiteinrichtung (Vergnügungsstätte) für sich, ihre Familie, ihre Nachbarn und ihre Stadt haben wolle. Die Klägerin Ziff. 1 ist der Ansicht, sie habe mit dieser Einwendung zwangsläufig zu befürchtende bodenrechtliche Spannungen und eine Gebietsunverträglichkeit geltend gemacht. Der Wortlaut des Schreibens lässt einen solchen Einwand allerdings nicht erkennen. Entgegen ihrer Auffassung ergibt sich dies auch nicht im Wege der weiteren Auslegung. Für die Auslegung des Schreibens kommt es dabei nicht darauf an, welchen subjektiven Erklärungsinhalt die Klägerin Ziff. 1 ihren Formulierungen beimessen wollte. Maßgebend ist vielmehr entsprechend §§ 133, 157 BGB der objektive Erklärungswert, d.h. wie die Beklagte den Inhalt des Schreibens nach Treu und Glauben verstehen musste und durfte (siehe allgemein zur Auslegung öffentlich-rechtlicher Willenserklärungen Knack, VwVfG, 8. Aufl., § 9 Rn 25 mwN). Nach dem objektivierbaren Erklärungswert enthält das Schreiben keine baurechtlich relevante Einwendung.

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Die Gründe der Klägerin Ziff. 1 für die im ersten Satz ihres Schreibens vom 09.03.2004 erklärte Ablehnung des Vorhabens der Beigeladenen ergeben sich aus dem damit im unmittelbaren Zusammenhang stehenden folgenden Satz. Danach erfolgt ihre Ablehnung, die sie nicht nur für sich selbst, sondern für die Standortgemeinde insgesamt erklärt, aus ihrer christlichen Überzeugung. Insoweit kann die Formulierung des ersten Satzes nicht losgelöst von dem betrachtet werden, was sie weiter ausführt. Die Klägerin Ziff. 1 wendet sich ausschließlich aus religiösen und damit privaten Motiven gegen das Vorhaben. Rechtserheblich sind jedoch nur öffentlich-rechtliche Einwendungen (Sauter, aaO, Rn 27c). Soweit die Klägerin Ziff. 1 des weiteren geltend macht, sie habe ihre Einwendungen auch als Kirchenälteste der ...gemeinde im Interesse der ...kirche formuliert und damit insbesondere zum Ausdruck gebracht, aus baulicher Sicht dürfe das Vorhaben nicht in der Nachbarschaft der Kirche entstehen, führt dies ebenfalls nicht zur Annahme einer rechtserheblichen Einwendung. Abgesehen davon, dass eine solche Intension dem Wortlaut ihres Schreibens vom 09.03.2004 schon nicht entnommen werden kann, kann die Klägerin Ziff. 1 als Eigentümerin des Grundstücks Flurstück Nr. 12/1 nur eigene Rechte und Belange geltend machen, nicht aber solche der Kirchengemeinde. Schließlich besteht auch kein Anlass unter Berücksichtigung des der Beklagten erkennbaren Verfahrensziels der Klägerin Ziff. 1, nämlich der Verhinderung des Vorhabens der Beigeladenen, ihr Schreiben vom 09.03.2004 in einer Art „Meistbegünstigung“ unter weitgehender Außerachtlassung seines Wortlauts dahingehend auszulegen, dass bei der generellen Ablehnung des Vorhabens in Gestalt eines bordellartigen Betriebs sich etwa aufdrängende bauliche Erwägungen im Sinne befürchteter bodenrechtlicher Spannungen und einer Gebietsunverträglichkeit geltend gemacht würden. Abgesehen davon, dass aus einer Ablehnung des Vorhabens nicht zwangsläufig mit hinreichender Sicherheit auf die aus Sicht des Nachbarn jeweils hierfür einschlägigen baurechtlichen Gründe geschlossen werden kann, würde dies auch Wortlaut und Zweck des § 55 Abs. 2 LBO widersprechen. Eine grundsätzliche Ablehnung eines Vorhabens reicht gerade nicht aus, um zu verhindern, dass ein Nachbar gemäß § 55 Abs. 2 Satz 2 LBO mit seinen nicht fristgerecht erhobenen Einwendungen ausgeschlossen wird. Vielmehr muss sein Vorbringen erkennen lassen, in welcher Hinsicht aus seiner Sicht Bedenken gegen das Bauvorhaben bestehen. Dies erfordert die Bezeichnung des verletzten Rechtsguts und eine zumindest grobe Darstellung der im einzelnen befürchteten Beeinträchtigungen (VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 01.04.1998 - 8 S 722/98 -, NVwZ 1998, 986; Beschluss vom 14.07.1999 - 3 S 1358/99 -, VBlBW 2000, 115; vgl. auch Beschluss vom 26.04.2002 - 5 S 629/02 -, VBlBW 2002, 445; Sauter, aaO, § 55 Rn 27b; Dürr, aaO, Rn 232). Auch von einem juristischen Laien ist daher entgegen der Auffassung der Klägerin Ziff. 1 zu verlangen, dass er seine baurechtlichen Einwendungen dem Grunde nach konkretisiert. Hieran fehlt es jedoch. Hinsichtlich der nicht fristgerecht erhobenen Einwendung kommt auch keine Wiedereinsetzung der Klägerin Ziff. 1 in den vorigen Stand gemäß § 32 LVwVfG in Betracht. Die Voraussetzung hierfür liegen schon deshalb nicht vor, weil ein solcher Antrag nicht innerhalb der 2-Wochen-Frist des § 32 Abs. 2 LVwVfG gestellt worden ist.

37

Der Eintritt der Präklusionswirkung ist auch nicht aufgrund von Verfahrensfehlern ausgeschlossen. Die Angrenzerbenachrichtigung vom 01.03.2004 ist der Klägerin Ziff.1 am 02.03.2004 zugestellt worden und hat auch die nach § 55 Abs. 2 Satz 3 LBO erforderliche Belehrung enthalten, dass Einwendungen gegen das Bauvorhaben innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung dieser Benachrichtigung schriftlich oder mündlich zur Niederschrift bei der Beklagten vorzubringen sind und dass sie mit allen Einwendungen ausgeschlossen wird, die im Rahmen der Beteiligung nicht fristgemäß geltend gemacht werden.

38

Der Annahme der Präklusion stehen ferner auch keine anderweitigen Mängel entgegen. Eine Angrenzerbenachrichtigung kann ihre Anstoßwirkung nicht erreichen, wenn aus der gewählten Bezeichnung des Vorhabens auch bei Anwendung der dem Angrenzer obliegenden Sorgfalt nicht ersichtlich ist, welches Vorhaben tatsächlich zu erwarten steht. Eine Präklusion kann auch dann nicht eintreten, wenn die Bauvorlagen unvollständig oder unverständlich sind und diese eine mögliche Betroffenheit des Angrenzers nicht hinreichend deutlich erkennen lassen. Schließlich wird eine solche Rechtswirkung nicht ausgelöst, wenn die spätere Genehmigung nicht mit dem Bauantrag und den Bauvorlagen, in die der Nachbar Einsicht genommen hat, übereinstimmt und insoweit etwas anderes genehmigt wird (näher Sauter, aaO, § 55 Rn 28e). Derartige Mängel, die zum Ausschluss der Präklusion führen würden, sind im vorliegenden Fall jedoch nicht gegeben. In der Angrenzerbenachrichtigung ist der Bauort angegeben und das Vorhaben mit „Bauvoranfrage: Nutzungsänderung der ehemaligen ... Mühle in eine Freizeiteinrichtung (Vergnügungsstätte) mit der Möglichkeit - gegen Vergütung - Verträge über sexuelle Dienstleistungen abzuschließen“ bezeichnet worden. Dies lässt unzweifelhaft den bordellartigen Charakter der beabsichtigten Nutzung in der Nähe des Anwesens der Klägerin Ziff. 1 erkennen.

39

Ein die Annahme der Präklusion ausschließender Fehler liegt auch nicht deshalb vor, weil die Pläne, die nach dem ursprünglichen Antrag vom 20.01.2004 - und damit während der Angrenzerbeteiligung im März 2004 - Gegenstand der Bauvoranfrage waren, später aufgrund der Erklärung der Beigeladenen vom 23.02.2005 nicht mehr Teil der Bauvoranfrage und damit des Bauvorbescheids geworden sind. Die nach § 52 Abs. 1 LBO vorzulegenden Bauvorlagen konkretisieren den Bauantrag und damit das Vorhaben; sie bestimmen auch Inhalt und Umfang der Baugenehmigung (Sauter, aaO, § 52 Rn 19). § 57 Abs. 2 LBO erklärt im Rahmen des Bauvorbescheids § 52 LBO jedoch (nur) für entsprechend anwendbar. Dies trägt dem Umstand Rechnung, dass der Bauvorbescheid - anders als die Baugenehmigung - eine auf einzelne Fragen des Vorhabens beschränkte Feststellung enthält. Pläne sind daher nur insoweit einzureichen, als sie für die Beurteilung der zu klärenden Frage erforderlich sind (vgl. auch Sauter, aaO, § 57 Rn 13). Gegenstand der Bauvoranfrage ist nach dem Antrag der Beigeladenen vom 20.01.2004 in der Fassung ihres Schreibens vom 23.02.2005 ausschließlich die Frage, ob das von ihnen geplante Vorhaben nach Art der baulichen Nutzung bauplanungsrechtlich zulässig ist und wie viele Stellplätze für das Vorhaben erforderlich sind. Zur Prüfung dieser Fragen ist jedoch die im Antragsschreiben vom 20.01.2004 enthaltene ausführliche schriftliche Erläuterung des Vorhabens ausreichend. Hierin ist im einzelnen dargelegt, dass auf dem Areal der ... Mühle (Flurstück Nr. ...) unter Sanierung und Erhaltung von Villa, Siloturm und Turbinenhalle eine Einrichtung mit Solarium, Whirlpool, kleinem Schwimmbad, Sauna, Dampfbad und Massage zur allgemeinen seelischen und körperlichen Entspannung von Erwachsenen geschaffen werden soll, die auch die Möglichkeit gewährt, dass männliche Personen gegen Entgelt dem sexuellen Erlebnis nachgehen können und hierfür weibliche Personen gegen Vergütung sexuelle Dienstleistungen anbieten.

40

Die Ausklammerung der Pläne aus der Bauvoranfrage und die damit verbundene Begrenzung der Reichweite der Feststellungswirkung des Bescheids führt auch zu keiner - weitergehenden - Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen. Die - insoweit den Plänen entsprechenden - Charakteristika des Vorhabens hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung sind im Antrag vom 20.01.2004 verbal im einzelnen aufgeführt. Auch unter dem Gesichtspunkt der Anzahl der Stellplätze enthalten die Pläne keinen zusätzlichen die nachbarlichen Interessen berührenden Gehalt. Im Übrigen ist die nach Abschluss der Angrenzerbeteiligung mit Schreiben vom 23.02.2005 erfolgte ausdrückliche Begrenzung der Bauvoranfrage deshalb rechtlich unbedenklich, weil sie - in der Wirkung zu Gunsten der Nachbarn - die Bindungswirkung des Bauvorbescheids einschränkt.

41

Schließlich ist das dem Bauvorbescheid vom 11.04.2005 zugrunde liegende Verwaltungsverfahren entgegen der Auffassung der Klägerinnen nicht durch die Beklagte zu ihren Lasten unter Verstoß gegen den Grundsatz der Verfahrensfairness geführt worden. Aus den umfangreichen Behördenakten ergeben sich keine Hinweise darauf, dass die Beklagte die ihr gegenüber der Beigeladenen obliegende Hinweis- und Beratungspflicht (vgl. etwa §§ 57 Abs. 2 i.V.m. § 54 Abs. 1 und 2 LBO, § 25 LVwVfG) überschritten oder gar - zu Lasten nachbarlicher Interessen - ein kollusives Zusammenwirken zwischen der Beklagten und den Beigeladenen vorgelegen hätte.

III.)

42

Die Klage der Klägerin Ziff. 2 ist unbegründet, denn durch den Bauvorbescheid der Beklagten vom 11.04.2005 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 17.07.2006 werden ihre nachbarlichen Rechte nicht verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

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Maßgeblich für die Begründetheitsprüfung der Anfechtungsklage eines Nachbarn gegen einen erteilten Bauvorbescheid ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Zustellung der letzten Behördenentscheidung, hier des Widerspruchsbescheids vom 17.07.2006 (Sauter, aaO, § 55 Rn 77; Dürr, aaO, Rn 305). Die erst am 20.04.2007 in Kraft getretene Verordnung des Regierungspräsidiums Karlsruhe über das Verbot der Prostitution auf dem Gebiet der Stadt ... vom ... (GBl. ..., S. ...) ist - als eine zu Lasten der Bauherrn danach eingetretene Änderung - jedenfalls für den vorliegenden Rechtsstreit nicht relevant. Die Klage der Klägerin Ziff. 2 gegen den streitgegenständlichen Bauvorbescheid bleibt erfolglos, weil Vorschriften, die ihrem Schutz als Nachbarin dienen, nicht verletzt sind. Dies gilt für jede denkbare planungsrechtliche Einordnung des Vorhabens. Für den Erfolg einer Nachbarklage genügt es hingegen nicht, dass ein Bauvorbescheid objektiv rechtsfehlerhaft wäre. Insoweit kann daher auch dahingestellt bleiben, ob der angegriffene Bauvorbescheid in jeder rechtlichen Hinsicht beanstandungsfrei wäre.

44

Sollte der Bauvorbescheid vom 11.04.2005 einen Widerspruch hinsichtlich seines Feststellungsumfangs aufweisen (1.), begründet dieser jedenfalls keine Rechtsverletzung der Klägerin (2.).

45

1.) Ein Bauvorbescheid enthält eine verbindliche, aber nach § 57 Abs. 1 Satz 2 LBO befristete Feststellung, dass dem Bauvorhaben hinsichtlich den zur Entscheidung gestellten Einzelfragen keine Hindernisse nach dem im Zeitpunkt der Entscheidung geltenden öffentlich-rechtlichen Bestimmungen entgegenstehen. Ausgehend hiervon müssen Entscheidungsgegenstand und Reichweite der Bindungswirkung - auch gegenüber den vom Vorhaben betroffenen Nachbarn - eindeutig sein. Der Bauvorbescheid vom 11.04.2005 stellt einerseits in seinem Tenor fest, dass für das Bauvorhaben der Beigeladenen der Bauvorbescheid erteilt wird. Damit ist entsprechend der dem Bescheid zugrunde liegenden Fragestellungen impliziert, dass das Vorhaben nach der Art der baulichen Nutzung bauplanungsrechtlich zulässig ist. Andererseits ist in den Gründen des Bescheids unter der Überschrift „Rücksichtnahmegebot gegenüber Angrenzern“ wörtlich ausgeführt, dass „die Zulassung des Bordells oder bordellartigen Betriebes Nachteile und Belästigungen zur Folge hat, vor allem aufgrund des abends und nachts zu erwartenden Zu- und Abgangsverkehrs. Ob die damit verbundenen Störungen durch den zusätzlichen Verkehr für die angrenzende Wohnbebauung noch zulässig sind, muss in einem Lärmgutachten mit der entsprechenden Verkehrsprognose unter Berücksichtigung der Vorbelastung geprüft werden“ (so S. 6 des Bescheids unter Punkt 8; vgl. auch Bescheid Punkt 6 c und 6 d auf S. 4 des Bescheids).

46

Eine Aufspaltung der Feststellung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens hinsichtlich der Art der Nutzung in eine objektiv-rechtliche Komponente und eine solche des Nachbarschutzes ist rechtlich aber nicht möglich, weil andernfalls keine verbindliche, feststellungsfähige Aussage getroffen werden kann. Erst recht kann die Prüfung im Rahmen der Verletzung nachbarschützender Rechte nicht in die Fragen, ob durch den bordellartigen Betrieb an sich oder durch dessen Verkehrsaufkommen nachbarliche Rechte verletzt werden, unterteilt werden. Insoweit ist die Frage der Bebaubarkeit des streitgegenständlichen Grundstücks mit der von der Beigeladenen beabsichtigten Art des Vorhaben nicht mehr weiter differenzierbar.

47

Der Wortlaut des Bauvorbescheids liefert zwar einen Anhalt dafür, dass entgegen diesen Erwägungen die Frage, ob das dem Vorhaben zuzurechnende Verkehrsaufkommen Rechte der Nachbarn verletzt, nicht abschließend geprüft worden und der Bescheid daher in sich fehlerhaft sein könnte. Allerdings spricht bei der gebotenen umfassenden Auslegung insbesondere des nach § 79 Abs. 1 Nr. 1 LVwVfG maßgebenden Widerspruchsbescheids vom 17.07.2006 viel dafür, dass der Gesichtspunkt, ob das Vorhaben einschließlich seines Zu- und Abfahrtsverkehrs Rechte der Klägerin Ziff. 2 verletzt, ungeachtet des für das ggfs. nachfolgende Baugenehmigungsverfahren vorbehaltenen Lärmgutachtens tatsächlich gewürdigt und verneint wurde.

48

Das Regierungspräsidium hat im Widerspruchsbescheid vom 17.07.2006 ausgeführt, dass das Vorhaben nach der Art der Nutzung bauplanungsrechtlich zulässig sei und nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoße; insbesondere könne - da der ...Weg nicht als Erschließungsstraße genutzt werden dürfe und die Erschließung nur über die ... ...Straße und eine noch über die ... zu errichtende Brücke erfolgen könne - im Hinblick auf die gestellten Fragen zur baurechtlichen Zulässigkeit im Rahmen des Bauvorbescheids kein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot gesehen werden. Soweit der Widerspruchsbescheid auch die weitere Aussage enthält, das es der Prüfung im Baugenehmigungsverfahren vorbehalten bleibe, ob der mit der Nutzungsänderung verbundene Zu- und Abfahrtsverkehr den Anwohnern zuzumuten sei, dürfte dies vor dem Hintergrund zu sehen sein, dass die Frage der Erschließung nicht Gegenstand der Bauvoranfrage und der Regelungswirkung des Bauvorbescheids ist. Mit dem Vorbehalt eines Lärmgutachtens sollte wohl – ungeachtet der Frage, ob der Erschließungsproblematik überhaupt eine drittschützende Dimension zukäme - Vorsorge getroffen werden, dass nur eine Erschließung gewählt wird, die sich insgesamt in einem für die Anwohner zumutbaren Rahmen bewegt und darüber hinaus die Annahmen im Rahmen des Bauvorbescheidsverfahrens nochmals verifiziert werden. Diese Auslegung dürften auch die Äußerungen des Prozessbevollmächtigten der Beigeladenen und des Vertreters der Beklagten in der mündlichen Verhandlung nahelegen. Denn nach deren Verständnis sollte durch die Vorlage eines Lärmgutachtens sichergestellt werden, dass das Vorhaben unter Beachtung nachbarlicher Rechte weiter geplant und realisiert wird. Für einen in diesem Sinne lediglich deklaratorischen Charakter des Vorbehalts des Lärmgutachtens im Interesse der Absicherung der Planung und der Akzeptanzvermittlung spricht schließlich auch der Umstand, dass dieser einer Maßgabe entspricht, die der Landtag von Baden-Württemberg anlässlich der Zurückweisung der Petition des Bündnis für ... gegen das Vorhaben vorgesehen hat.

49

2.) Wäre jedoch von der Widersprüchlichkeit des Bauvorbescheids auszugehen, weil die Frage der Verletzung nachbarlicher Rechte insbesondere durch den vorhabenbedingten Verkehr noch keiner hinreichenden Prüfung und Würdigung unterzogen worden wäre, führt dies nicht zur Annahme einer Verletzung nachbarschützender Rechte der Klägerin Ziff. 2, ohne die die Aufhebung des Bescheids nicht in Betracht kommt. Denn aufgrund der Erkenntnisse aus der mündlichen Verhandlung steht fest, dass die Klägerin Ziff. 2 weder durch das Vorhaben an sich noch durch den zu erwartenden Zu- und Abfahrtsverkehr in ihren Rechten verletzt ist; für diese Feststellung bedarf es aufgrund der tatsächlich vorhandenen Situation auch nicht der Erhebung eines Sachverständigengutachtens. Das Vorhaben verletzt weder den Gebietserhaltungsanspruch der Klägerin Ziff. 2 (a.) noch wäre es ihr gegenüber rücksichtslos oder in sonstiger Weise rechtsverletzend (b.). Dies gilt im Übrigen für alle denkbaren planungsrechtlichen Einordnungen des Vorhabens (c.).

50

a.) Das Gebiet, in dem die Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 liegen, hat nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO den Charakter eines Mischgebiets. Das Vorhaben der Beigeladenen verletzt nicht den Gebietserhaltungsanspruch der Klägerin Ziff. 2, denn es gehört einem anderen Baugebiet an.

51

Nach § 34 Abs. 2 BauGB beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein nach der Baunutzungsverordnung, sofern die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung entspricht. § 34 Abs. 2 BauGB hat grundsätzlich nachbarschützenden Charakter (BVerwG, Urt. v. 16.09.1993 - 4 C 28.91 -, BVerwGE 94, 151; Dürr, in: Brügelmann, BauGB § 34 Rn 157 f). Der Nachbar hat in einem Plangebiet, aber in entsprechender Anwendung auch in einem Gebiet, auf das § 34 Abs. 2 BauGB Anwendung findet, durch die Gebietsfestsetzung der Baunutzungsverordnung einen Schutzanspruch auf die Bewahrung der Gebietsart. Der Abwehranspruch des Nachbarn wird grundsätzlich bereits durch die Zulassung eines mit der Gebietsart unvereinbaren Vorhabens ausgelöst, weil hierbei das nachbarliche Austauschverhältnis gestört und eine Verfremdung des Gebiets eingeleitet wird (Rieger, in: Schrödter, BauGB, 7. Aufl., 2006, § 34 Rn 104). Der Schutzanspruch aus der Baunutzungsverordnung - und damit auch jener nach § 34 Abs. 2 BauGB - geht weiter als der Schutz des Rücksichtnahmegebots, der voraussetzt, das der Nachbar in unzumutbarer Weise konkret in schutzwürdigen Interessen betroffen wird. Auf die Bewahrung der Gebietsart hat der Nachbar nämlich auch dann einen Anspruch, wenn das baugebietswidrige Vorhaben im jeweiligen Einzelfall noch nicht zu einer tatsächlich spürbaren und nachweisbaren Beeinträchtigung führt (BVerwG, Beschl. v. 02.02.2000 - 4 B 87.99 -, NVwZ 2000, 679).

52

Nach den Feststellungen, die das Gericht anlässlich der Einnahme des Augenscheins getroffen hat, beginnt das Gebiet, in dem die Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 liegen, mit dem an der Ecke ... Hauptstraße / ... ...Straße gelegenen Anwesen ... ...Straße ..., in dem sich eine größere Gaststätte befindet. Die Bebauung setzt sich sodann entlang der ... ...Straße bis zum Grundstück Haus Nr. ... fort, danach beginnt der Außenbereich. Innerhalb dieses Bebauungszusammenhangs sind zu einem großen Teil Wohnbebauung, jedoch auch in einem nicht unbedeutenden Umfang gewerbliche Nutzungen vorhanden. So befinden sich in dem Anwesen ... ...Straße N. ... ein Ausstellungsraum „Atelier für künstlerische Arbeiten“ und im Anwesen mit der Hausnummer ... ein Großhandel mit Futtermitteln. Neben dem Haus der Klägerin Ziff. 2 hat eine Heißmangel und Wäscherei in Gestalt eines „Ein-Mann-Betriebs“ ihren Standort, auf dem Grundstück der Klägerin Ziff. 2 (... ...Straße ... ) befindet sich auch ihr ... Büro. Insgesamt wird dieser Bereich durch das für ein Mischgebiet typische gleichberechtigte Nebeneinander von Wohnnutzung und nicht wesentlich störender gewerblicher Nutzung geprägt. Gegen die Qualifizierung des Gebiets als allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO sprechen vor allem der Großhandel mit Futtermitteln und die Gaststätte, die nach ihrer Größe nicht mehr nur der Versorgung des Gebiets dient. Diese Anlagen sind nämlich in einem allgemeinen Wohngebiet nicht generell zulässig. Die Einstufung des Gebiets als Mischgebiet entspricht im Übrigen auch der Auffassung der Klägerin Ziff. 2 zum maßgeblichen Gebietscharakter in ihrem Einwendungsschreiben vom 14.03.2004. Dort führte sie ausdrücklich aus, dass die vorhandene Bebauung ein Mischgebiet darstelle.

53

Die Bebauung entlang des ...Wegs und damit das Vorhabengrundstück sind jedoch aufgrund der topographischen Gegebenheiten nicht mehr Teil dieses Bebauungszusammenhangs, in dem sich die Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 befinden. Denn die Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit der Bebauung entlang der ... ...Straße enden auch dort. Entsprechendes würde im Übrigen auch dann gelten, wenn man ungeachtet der vorstehenden Ausführungen zum Gebietscharakter - insoweit dem Klagevortrag folgend - von einem allgemeinen Wohngebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m § 4 BauNVO ausginge.

54

Bei der ... ...Straße handelt es sich um eine stark befahrene Landstraße, die der Verbindung zwischen der Stadt ... und im ... liegender Gemeinden dient. Auf der den Grundstücken der Klägerin Ziff. 2 gegenüber liegenden Seite befindet sich entlang der ... ...Straße ein Geländer, das deren Fuß- und Radweg von der Böschung und dem anschließenden Gewässer trennt. Die ... - eingegrenzt und großzügig umfasst von ihren beidseitigen und eher breiten Böschungen - verläuft unterhalb des Niveaus der Landstraße. Die östlich des Anwesens der Klägerin Ziff. 1 vorhandenen und durch einen Metallbaubetrieb genutzten Flurstücke und das an diese Grundstücke angrenzende Vorhabengrundstück sind entlang der ... ...Straße und der ... stark eingewachsen. Etwa beginnend mit dem Anwesen der Klägerin Ziff. 1 grenzt die Böschung auf der in Fließrichtung linken Seite der ... an eine mit Pflanzen stark bewachsene Mauer, die etwa in Höhe der ...kirche von einem größeren Baumbestand abgelöst wird. Von der Mauer und dem ...weg wiederum zurückversetzt beginnt dann die dortige Bebauung. Diese bauliche Situation lässt sich insbesondere anhand der drei nachfolgenden während der Einnahme des Augenscheins gefertigten Lichtbilder verdeutlichen (vgl. Seiten 24 und 32 der Anlage zur Niederschrift):

55

Aufgrund der Wirkung der insgesamt zu betrachtenden räumlichen und topographischen Gegebenheiten handelt es sich bei der Bebauung entlang des ...Wegs und derjenigen entlang der ... ...Straße um zwei unterschiedliche Bebauungszusammenhänge und damit um zwei Baugebiete. Die trennende Wirkung der Topographie wird auch nicht durch eine - verbindende - Brücke beseitigt.

56

Zwischen den Anwesen in der ... ...Straße und denjenigen des ...Wegs besteht eine Verbindung über den Kreuzungsbereich an der ... ...Straße / ...kirche . Eine Brücke, die den ...weg und die ... ...Straße unmittelbar verbinden würde, existiert tatsächlich nicht. Selbst wenn man ungeachtet der Tatsache, dass im Rahmen des § 34 BauGB vor allem die tatsächliche Situation maßgeblich ist, auf die genehmigungsrechtliche Grundlage eines Brückbauwerks abstellen wollte, ergibt sich nichts anderes. Die zuletzt 1995 erteilte Genehmigung für eine Brücke kann schon deshalb heute nicht mehr unmittelbar umgesetzt werden, weil deren baurechtliche Geltungsdauer bereits abgelaufen ist. Soweit aufgrund der Festlegungen des Bauvorbescheids eine Brücke zu erwarten steht, dient diese nach Funktion und Wirkung nur der Erschließung des Vorhabengrundstücks, nicht aber der Herstellung eines Bebauungszusammenhangs.

57

Selbst wenn man ungeachtet der vorstehenden Ausführungen der Auffassung wäre, dass die topographischen Gegebenheiten nicht zu einer Verneinung des Bebauungszusammenhang zwischen den Grundstücken am ...weg und denjenigen entlang der ... ...Straße führen würden, so wären die bereits dargestellten trennenden Wirkungen der ... ...Straße und des Gewässers jedenfalls insoweit beachtlich, als sie dazu führen, dass das Vorhabengrundstück nicht mehr Teil der näheren Umgebung der Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 ist.

58

Der Nachbarschutz auf Bewahrung der Gebietsart reicht räumlich nicht über die auch in § 34 Abs. 2 BauGB maßgebliche nähere Umgebung hinaus (BVerwG, Beschl. v. 20.08.1998 - 4 B 79/98 -, NVwZ-RR 1999, 105; Hofherr, in: Berliner Kommentar zum BauGB, § 34 Rn 88, 67). Berücksichtigt werden muss die Umgebung eines beabsichtigten Vorhabens einmal insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann, und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - BVerwG 4 C 9.77 - BVerwGE 55, 369, 380). Daraus folgt, dass der die Erhaltung der Gebietsart betreffende Nachbarschutz durch die wechselseitige Prägung der benachbarten Grundstücke begrenzt ist und keineswegs notwendig alle Grundstücke in der Umgebung umfassen muss, die zu derselben Baugebietskategorie gehören. Wieweit die wechselseitige Prägung reicht, ist eine Frage des jeweiligen Einzelfalles. Dabei können auch topographische Gegebenheiten wie Geländehindernisse, Erhebungen oder Einschnitte (Dämme, Böschungen, Flüsse und dergleichen) eine Rolle spielen.

59

Die Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 liegen vom Vorhabengrundstück etwa 50 m entfernt. Aufgrund des im einzelnen bereits oben beschriebenen Verlaufs der ... ...Straße quasi parallel zur ... mit ihren beidseitigen Böschungen sowie Bepflanzungen fehlt es an der wechselseitigen Prägung der Grundstücke der Klägerin und des Vorhabengrundstücks.

60

Das Vorhaben der Beigeladenen berührt aufgrund seiner Lage daher nicht den Anspruch der Klägerin Ziff. 2 auf Bewahrung ihrer eigenen Gebietsart. Einen Anspruch auf Abwehr einer Bebauung in einem fremden Gebiet vermittelt § 34 Abs. 2 BauGB nicht (BVerwG, Beschl. v. 02.02.2000, aaO, VGH München, Urt. v. 14.07.2006 - 1 BV 03.2179 -, UPR 2007, 152)

61

b) Selbst wenn man entgegen den Ausführungen unter a) davon ausginge, dass die topographischen Gegebenheiten keine trennende Wirkung zwischen der Bebauung entlang der ... ...Straße und derjenigen entlang des ...Wegs unter Einschluss des Vorhabengrundstücks entfalten würden, sondern das vorhandene Gebiet vielmehr einheitlich zu beurteilen wäre, so wäre die Klägerin Ziff. 2 ebenfalls nicht in ihren Nachbarrechten verletzt. Das Vorhaben wäre dann nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen und ließe eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots nicht erkennen.

62

Die Bebauung entlang des ...Wegs und der ... ...Straße kann als gemeinsam betrachtetes Gebiet nicht eindeutig einem Gebietstyp nach der Baunutzungsverordnung zugeordnet werden. Die vorhandene bauliche Situation stellt sich uneinheitlich dar. Einerseits sind zu einem bedeutenden Teil Wohnbebauung und entlang der ... ...Straße – wie bereits oben dargestellt - auch nicht störende gewerbliche Nutzungen vorhanden. Einer Qualifizierung als Mischgebiet (§ 6 BauNVO) oder gar als allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) steht jedoch der nach seiner Größe beachtliche Schlossereibetrieb der Firma Metallbau ... entgegen. Das Betriebsgebäude steht auf dem Grundstück Flurstück Nr. .../..., auch das Flurstück Nr. .../... wird gewerblich von diesem Betrieb genutzt (Abstellung von Betriebsfahrzeugen und –material). Eine Schlosserei ist im allgemeinen ein störender Handwerksbetrieb, da mit dem Betrieb sowie dem Be- und Entladen der Materialien typischer Weise Lärm, Staub und Geruchsentwicklungen verbunden sind (Fickert/Fiesler, BauNVO, 10. Aufl., 2002, § 4 Rn 4.4; § 2 Rn 20 f). Die störende Wirkung des Betriebs auch im konkreten Fall ist während der Einnahme des Augenscheins deutlich geworden. Auf der der Schlosserei gegenüber liegenden Seite der ... ...Straße war während der Betriebszeit das Hämmern der Schlosserei trotz des beständigen geräuschvollen Straßenverkehrs deutlich zu hören. Die Anlage ist auch nicht als singuläre Anlage innerhalb einer sie sonst umgebenden homogenen Bebauung als Fremdkörper unbeachtlich (vgl. hierzu auch BVerwG, Urt. v. 07.12.2006 - 4 C 11/05 -, NVwZ 2007, 585). Nach dem Eindruck, den die Kammer anlässlich der Einnahme des Augenscheins gewonnen hat, beherrscht die Schlosserei aufgrund ihrer Größe und Bauweise - neben der vorhandenen Bebauung des Vorhabengrundstücks - die bauliche Situation entlang des ...Wegs. Selbst wenn man die noch vorhandene gewerbliche Nutzung auf dem Vorhabengrundstück durch das Wasserkraftwerk, die allerdings nicht mit störenden Wirkungen einhergeht, ebenfalls mit in die Betrachtung einstellt, scheidet eine einheitliche Qualifizierung des Gebiets als Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO jedoch aufgrund des hohen Anteils von Wohnbebauung aus.

63

Kann kein eindeutiger Gebietstyp nach der Baunutzungsverordnung bestimmt werden, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens der Beigeladenen nach § 34 Abs. 1 BauGB. Hiervon sind im Übrigen auch die Baurechtsbehörden und der Landtag von Baden-Württemberg (Petition .../ ..., Drs. .../...) ausgegangen. § 34 Abs. 1 BauGB kommt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Beschl. v. 28.07.1999 - 4 B 38.99 -, Buchholz 406.19 Nr. 160, Schrödter, aaO, § 34 Rn 102) jedoch keine allgemeine nachbarschützende Wirkung zu, da es an einer mit §§ 30, 34 Abs. 2 BauGB vergleichbaren Ausgangslage fehlt (vgl. zur Gegenmeinung Dürr, in: Brügelmann, aaO, § 34 Rn 154). § 34 Abs. 1 BauGB ist nur insoweit nachbarschützend, als dem Gebot der Rücksichtnahme, das im Tatbestandsmerkmal des Einfügens in § 34 Abs. 1 BauGB vorhanden ist, Nachbarschutz zukommt (BVerwG, Beschl. v. 11.01.1999 - 4 B 128.98 -, Buchholz 406.19 Nr. 159; Hofherr, aaO, § 34 Rn 87 mwN). Das Rücksichtnahmegebot ist keine allgemeine Härteklausel, die über den speziellen Vorschriften des Städtebaurechts oder gar des gesamten Baurechts steht, sondern Bestandteil einzelner gesetzlicher Vorschriften des Baurechts (BVerwG, aaO). Nachbarschutz über § 34 Abs. 1 BauGB kommt also nur in Betracht, wenn ein Vorhaben - obwohl es den durch die nähere Umgebung gesetzten Rahmen einhält, aber auch, wenn es diesen nicht einhält -, sich nicht einfügt, weil es die gebotene Rücksicht auf die sonstige, vor allem auf die in seiner unmittelbaren Nähe vorhandene Bebauung fehlen lässt (BVerwG Urteil vom 27.05.1978 - 4 C 9.77 -, BVerwGE 55, 369). Liegt eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots im objektivrechtlichen Sinne vor, kommt es für den Drittschutz weiter darauf an, inwieweit in qualifizierter und zugleich individualisierter Weise auf schutzwürdige Interessen eines erkennbar abgegrenzten Kreises Dritter Rücksicht zu nehmen ist (subjektivrechtliche Seite des Rücksichtnahmegebots). Die gilt für diejenigen Fälle, in denen - erstens - die tatsächlichen Umstände handgreiflich ergeben, auf wen Rücksicht zu nehmen ist und - zweitens eine besondere Schutzwürdigkeit des Betroffenen anzuerkennen ist; die Schutzwürdigkeit, die Intensität der Beeinträchtigung, die Interessen des Bauherrn und das, was für beide Seiten billigerweise zumutbar oder unzumutbar ist, sind dann gegeneinander abzuwägen (st. Rspr. seit BVerwG, Urt. v. 25.02.1977 - 4 C 22.75 -,NJW 1978, 62; vgl. auch Dürr, Brügelmann, aaO, § 34 Rn 151). Gemessen hieran ist weder das Vorhaben an sich wegen seines bordellartigen Charakters noch in Anbetracht des vorhabenbedingt zu erwartenden Zu- und Abfahrtsverkehrs gegenüber der Klägerin Ziff. 2 rücksichtslos, denn es ist ihr jedenfalls nicht unzumutbar.

64

Es kann dabei hier dahingestellt bleiben, ob die von den Beigeladenen konzipierte Freizeit-, Sport- und Saunaeinrichtung mit der Möglichkeit, gegen Vergütung Verträge über sexuelle Dienstleistungen abzuschließen, entsprechend der Auffassung der Beklagten und der Beigeladenen wegen ihres bordellartigen Charakters baurechtlich als ein reiner Gewerbebetrieb einzustufen ist oder ob vorliegend eine - ggfs. kerngebietstypische - Vergnügungsstätte anzunehmen ist (vgl. näher Stühler, Prostitution und Baurecht, NVwZ 2000, 990, 993). Denn maßgebend für die Frage, ob eine solche Einrichtung der Klägerin Ziff. 2 im Ergebnis zugemutet werden kann, sind nämlich in erster Linie die von dieser ausgehenden tatsächlichen Wirkungen, nicht dagegen deren abstrakt-rechtliche Einordnung.

65

Das Vorhaben ist nicht deshalb für die Klägerin Ziff. 2 unzumutbar, weil es Prostituierten die Möglichkeit eröffnet, dort ihrer Tätigkeit nachzugehen. Dies folgt allerdings nicht schon unmittelbar aus dem Gesetz zur Regelung der Rechtsverhältnisse der Prostituierten vom 20.12.2001 (BGBl. 2001, 3983), denn dieses hat keine Auswirkungen auf hier heranzuziehenden baurechtlichen Bestimmungen. Insbesondere führt es nicht zu einer planungsrechtlichen Gleichstellung derartiger Einrichtungen mit anderen legalen Gewerbeausübungen (Stühler, Auswirkungen des Prostitutionsgesetzes auf das Bau-, Gaststätten- und Gewerberecht, GewArch 2005, 129, 132; ders., Zur Zulässigkeit von bordellartigen Betrieben (Terminwohnungen) und Wohnungsprostitution in Mischgebieten, GewArch 2006, 26, 27 mwN). Maßgebend ist im Rahmen der Prüfung des Rücksichtnahmegebots vielmehr nach wie vor eine Einzelfallbetrachtung. Der vorliegende Fall bietet jedoch keinen Anlass zur Feststellung, die Tätigkeit der Prostituierten wäre für die Klägerin Ziff. 2 beeinträchtigend. Nach der Betriebskonzeption bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass mit dem Betrieb des Vorhabens strafbare Handlungen einhergingen. Zwischen dem Betreiber des Vorhabens und den Prostituierten bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Auch sonst lässt sich nicht erkennen, dass dort durch die Prostitution gegen Strafvorschriften (wie etwa in Gestalt der Ausbeutung von Prostituierten nach § 180a StGB) verstoßen würde. Auch der Aspekt der Folgekriminalität steht dem Vorhaben nicht entgegen. Selbst wenn man davon ausginge, dass Kriminalität als nicht ausschließbare Begleiterscheinung eines Bordellbetriebs städtebauliche Relevanz hätte (siehe hierzu auch BVerwG, Urt. v. 25.01.2007 - 4 C 1.06 -), führt dies jedoch nicht dazu, das Vorhaben der Beigeladenen als rücksichtslos einzustufen. Außer einer unspezifischen Besorgnis der Klägerin Ziff. 2 bestehen keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass der Betrieb und sein Umfeld sich zu einem Platz für Straftaten entwickeln könnte. Es sind keine substantiierten Anhaltspunkte ersichtlich oder vorgetragen worden, dass dem Vorhaben insoweit ein besonderes Gefährdungspotential innewohnen könnte. Nach der Betriebskonzeption findet dort kein Alkoholausschank statt. Durch die Eingangskontrolle des Betreibers ist sichergestellt, dass ausschließlich volljährige und mit dem Betriebsgegenstand vertraute Personen Zugang erhalten. Insgesamt zielt die Einrichtung dem Antrag zufolge auf eine „allgemeine körperliche und seelische Entspannung in gediegener Atmosphäre“ mit der Möglichkeit, gegen „entsprechende Vergütung sexuelle Dienstleistungen“ abzurufen. Konkrete Anhaltspunkte für dem Vorhaben zuzurechnende Folgekriminalität ergeben sich auch nicht aus der Stellungnahme der Polizeidirektion ... vom 09.03.2004, denn diese befasst sich vor allem mit der Situation vergleichbarer „Luxusbordelle“ in ... und den in ... bereits vorhandenen Bordellen bzw. Wohnungsprostitutionen.

66

Auch ist auch nicht erkennbar, dass die Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 sonstigen unzumutbaren milieubedingten Spannungen ausgesetzt würden oder der von ihr befürchtete „trading down effekt“ eintreten könnte.

67

Das Vorhaben liegt am Ortsrand von ... in beginnender Hanglage und grenzt östlich und südlich unmittelbar an den Außenbereich an. Innerhalb des betrachteten Gebiets stehen weitere Flächen für eine Grundstücksnutzung in einer dem Vorhaben vergleichbaren Art nicht zur Verfügung. Für die Befürchtung der Klägerin Ziff. 2, dass das Vorhaben insoweit eine allgemeine negative bauliche Entwicklung des Gebiets einleiten würde, existieren daher keine greifbaren Anhaltspunkte.

68

Auch für sonstige unzumutbare Wirkungen oder milieubedingte Spannungen gibt es keine Hinweise. Das Vorhabengrundstück ist von den Grundstücken der Klägerin Ziff. 2 etwa 50 m entfernt. Es tritt aufgrund seines starken Bewuchses, abgesehen von dem markanten Siloturm, gegenüber der Klägerin Ziff. 2 kaum in Erscheinung. Wie sich insoweit aus der von der Bindungswirkung des Bauvorbescheids umfassten Vorhabenbeschreibung der Beigeladenen vom 20.01.2004 ergibt, ist auch bei dem durch die Beigeladene beabsichtigten Vorhaben durch Bepflanzungen und bauliche Maßnahmen sichergestellt, dass das Areal gegenüber der Klägerin Ziff. 2 nicht in einer seine Nutzung erkennbar werdenden Weise in Erscheinung tritt. Dies gilt sowohl für die Räumlichkeiten als auch für die Freifläche, die nach außen deutlich abgeschirmt werden. Die Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 sind aufgrund der Entfernung und der (baulichen) Abschirmungen insbesondere nicht zwangsläufig der ständigen Wahrnehmbarkeit physikalischer Emissionen optischer oder akustischer Art, die jeweils betriebsbedingt auf dem Vorhabengrundstück ausgelöst werden können, ausgesetzt. Auch umgekehrt kann vom Vorhabengrundstück nicht auf die Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 Einblick genommen werden. Darüber hinaus wird das Objekt selbst keine auf seinen Betriebsgegenstand hindeutende Außenwirkung haben, und auch der Zufahrtsbereich wird neutral gestaltet. Ein „Auf- und Ablaufen“ von Prostituierten auf der Straße oder eine von den Grundstücken der Klägerin Ziff. 2 aus erkennbare Kontaktaufnahme zwischen Prostituierten und „Kunden“ wird ebenfalls nicht erfolgen und auch sonstige denkbare unerwünschte soziale „Außenwirkungen“ eines Bordellbetriebs, wie etwa anstößiges Verhalten von Besuchern oder Belästigung von Passanten bei der Suche des Bordellbetriebs, werden nach Lage des Vorhabens und der konkreten Betriebskonzeption vermieden. Schließlich stellt die von der Klägerin Ziff. 2 in der mündlichen Verhandlung geäußerte Befürchtung, dass Freier ihr Auto in einiger Entfernung vom Vorhaben parken und dann an den Häusern der ... ...Straße entlang liefen, ihr gegenüber keine Beeinträchtigung dar. Es bestehen schon keine Anhaltspunkte dafür, dass diese Personen optisch von sonstigen Fußgängern entlang der ... ...Straße zu unterscheiden wären. Darüber hinaus steht auch ein solches Verhalten nicht zu erwarten, denn es gibt für üblicher Weise auf Diskretion Wert legende Benutzer objektiv keinen Anlass, Fahrzeuge außerhalb des Vorhabengrundstücks abzustellen. Die Beklagte hat den Stellplatzbedarf entsprechend der Betriebskonzeption ermittelt. Dass dieser – zu Lasten der Klägerin Ziff. 2 – fehldimensioniert wäre, hat diese nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Auch aufgrund der sonstigen Gegebenheiten, insbesondere des zu erwartenden Zu- und Abgangsverkehrs, sind keine für die die Klägerin unzumutbaren Belastungen zu erwarten.

69

Es ist hierbei insbesondere zu berücksichtigen, dass die Situation der Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 bereits durch gewerbliche Betätigungen in der Umgebung geprägt ist. Gerade durch die typischen betriebsbedingten Lärmbelastungen der Schlosserei, die im Bereich der Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 außen deutlich vernehmbar sind und die erheblichen Geräusche, die der Verkehr auf der ... ...Straße verursacht, sind deren Grundstücke, die zudem im rückwärtigen Einwirkungsbereich einer großen Straßenkreuzung an der Brücke im Bereich der ... liegen, schon heute Unruhen ausgesetzt. Die ... ...Straße weist selbst während der Zeiten, in denen der ursprünglich zu ihrer Entlastung konzipierte „...tunnel“ nicht geschlossen ist, aufgrund der allgemeinen Verkehrssteigerung eine tägliche Verkehrsbelastung in einer Größenordnung von etwa 12.000 bis 18.000 Fahrzeugen auf. Diesen Angaben des Vertreters der Beklagten in der mündlichen Verhandlung ist die Klägerin Ziff. 2, an deren Grundstücke dieser Verkehr entlang führt, nicht entgegen getreten. Bei dieser Vorbelastung ist nicht zu erkennen, dass es durch den Betrieb des Vorhabens zu relevanten Beeinträchtigungen der Klägerin Ziff. 2 kommen könnte. Insbesondere fällt der vorhabenbedingte Verkehr nicht zusätzlich ins Gewicht. Dies gilt auch unter Berücksichtigung dessen, dass die Verkehrsbelastung auf der ... ...Straße nicht gleichmäßig über den Tag verteilt ist, sondern verkehrsimmanent Spitzenbelastungen und Zeiten mit wenig Verkehr (insbesondere in den Abend- und Nachtstunden) vorhanden sind. Nach der Betriebskonzeption, die sich nicht auf die typische Prostitution beschränkt, sondern aufgrund eines umfassenden Zusatzangebots insbesondere im Bereich Wellnesseinrichtungen auf eine längere Verweildauer der Kunden angelegt ist, ist nicht mit einem ständig kurzzeitig wechselnden Personenaufkommen zu rechnen. Die Kammer geht aufgrund dieser Betriebskonzeption davon aus, dass sich der Zu- und Abfahrtsverkehr einschließlich des Personals und Zubringerdienste in einer Größenordnung von täglich wenigen hundert Fahrzeugen bewegen wird. Hierfür dient auch die von den Beigeladenen vorläufig genannte Zahl von 80 Stellplätzen als Anhalt. Dieser vorhabenbedingte zusätzliche Verkehr ist der Klägerin Ziff. 2 angesichts der Vorbelastung ihrer Grundstücke nicht unzumutbar. Nur ergänzend weist die Kammer darauf hin, dass einem von der Klägerin Ziff. 2 befürchteten Rückstau im Bereich ihrer Grundstücke – sofern er überhaupt vorhabenbedingt wäre - durch die konkrete Wahl der Erschließung bzw. durch straßenverkehrliche Maßnahmen entgegengewirkt werden könnte.

70

Nach alledem lässt das Vorhaben nicht die gebotene Rücksichtnahme auf die Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 vermissen. Auch aus anderen Gründen verletzt das Vorhaben die Klägerin Ziff. 2 nicht in ihren Rechten. Die von ihr geltend gemachte Wertminderung ihrer Grundstücke ist – wie das Regierungspräsidium bereits dargelegt hat – schon deshalb nicht beachtlich, weil ihr gegenüber das Vorhaben nicht rücksichtslos ist und das Grundrecht auf Eigentum nach Art. 14 GG insoweit keine weitergehenden Rechte vermittelt. Auch selbstständige immissionsschutzrechtliche Abwehransprüche stehen ihr nicht zu; dies gilt schon deshalb, weil das beabsichtigte Vorhaben nicht in den Anwendungsbereich des Immissionsschutzrechts fällt.

71

c.) Selbst wenn man entgegen den unter oben a) und b) gemachten Ausführungen davon ausginge, das Vorhabengrundstück sei aufgrund seiner Größe und Wirkung nicht Teil eines Baugebiets entlang des ...Wegs bzw. Teil eines gemeinsamen Gebiets entlang der ... ...Straße und des ...weg, sondern müsse eigenständig gewürdigt werden, führt dies im Ergebnis für die Klägerin Ziff. 2 nicht zu einem anderen Verfahrensausgang. Ginge man hinsichtlich des Baugeländes von einem selbstständigen im Zusammenhang bebauten Ortsteil aus, so würde das Vorhaben entweder in Anwendung des § 34 Abs. 2 BauGB den Gebietserhaltungsanspruch der Klägerin Ziff. 2 nicht verletzen oder wäre jedenfalls im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB ihr gegenüber nicht rücksichtslos. Selbst wenn das Vorhaben nach Maßgabe des § 35 BauGB zu beurteilen wäre, so würde Nachbarschutz ebenfalls nur über das Rücksichtnahmegebot gewährt (Dürr, in: Brügelmann, aaO, § 35 Rn 189 f. mwN). Das Vorhaben wäre dann entsprechend den oben bereits dargelegten Erwägungen gegenüber der Klägerin Ziff. 2 nicht als rücksichtslos zu beurteilen.

IV.)

72

Auch die Klage der Klägerin Ziff. 1 wäre - wenn man die - hier bejahte - Präklusion (oben unter II.) verneinen würde - jedenfalls deshalb unbegründet, weil das Vorhaben ihr gegenüber ebenfalls nicht rücksichtslos wäre.

73

Aufgrund der im Rahmen des Wasserkraftwerks noch erfolgenden gewerblichen Nutzung des Vorhabengrundstücks und der Belastung der Umgebung durch die Schlosserei ... kann - wie bereits oben dargelegt - die Bebauung entlang des ...Wegs nicht nach § 34 Abs. 2 BauGB einem Gebietstypus nach der BauNVO zugeordnet werden, sondern sie beurteilt sich nach § 34 Abs. 1 BauGB. Nach den Ausführungen oben unter III 2 b.) wäre das Vorhaben jedoch auch gegenüber der Klägerin Ziff. 1 nicht rücksichtslos. Ergänzend ist auf Folgendes hinzuweisen: Zwar liegt ihr Grundstück auf der gleichen Seite der ... wie das Vorhaben. Ihre Grundstückssituation ist jedoch durch den - zwischen ihrem Anwesen und dem Vorhabengrundstück riegelartig liegenden - Metallbaubetrieb ... bereits in erheblichem Maße durch die Auswirkungen einer gewerblichen Nutzung vorbelastet. Es ist auch nicht erkennbar, dass sie angesichts der geplanten baulichen Maßnahmen der Beigeladenen, die der Abgrenzung des Vorhabens gegenüber der Umgebung dienen, in besonderem Maße negativ betroffen werden könnte. Vielmehr bezwecken diese Maßnahmen gerade, typische unerwünschte soziale Kontakte zwischen den unterschiedlichen baulichen Nutzungen zu verhindern. Auch unter dem Aspekt des vorhabenbedingten Zu- und Abfahrtsverkehrs, der entsprechend den Festlegungen im Bauvorbescheid nicht über den bestehenden ...weg abgewickelt werden darf, und der Stellplatzbemessung sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, die das Vorhaben als für die Klägerin Ziff.1 unzumutbar erscheinen ließen. Im Übrigen gelten auch hier die Ausführungen unter III 2 c.) entsprechend.

74

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 1, 162 Abs. 3 VwGO.

75

Die Kammer sieht gemäß § 167 Abs. 2 VwGO davon ab, das Urteil wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Ein Grund für die Zulassung der Berufung nach § 124 a Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO liegt nicht vor.

Gründe

31

Die Klagen gegen den Bauvorbescheid der Beklagten vom 11.04.2005 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 17.07.2006 sind zulässig (zum Regelungsgegenstand des Bauvorbescheids siehe unten I.). Die Klage der Klägerin Ziff. 1 hat jedoch schon deshalb keinen Erfolg, weil sie im Rahmen der Angrenzerbenachrichtigung keine baurechtlich beachtlichen Einwendungen erhoben hat und sie mit ihrem weiteren Vorbringen im Widerspruch- und Klageverfahren materiell präkludiert ist (II.). Die Klage der Klägerin Ziff. 2 ist unbegründet, weil der streitgegenständliche Bauvorbescheid sie nicht in ihren nachbarschützenden Rechte verletzt, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO (III.). Dies würde im Übrigen auch für die Klägerin Ziff. 1 gelten, wenn man das Vorliegen einer Präklusion verneinen würde (IV.).

I.)

32

Nach § 57 Abs. 1 LBO kann auf schriftlichen Antrag des Bauherrn ein schriftlicher Bescheid zu einzelnen Fragen eines Vorhabens erteilt werden (Bauvorbescheid). Auf seine Erteilung hat der Bauherr trotz des Wortlauts in § 57 Abs. 1 LBO („kann erteilt werden“) einen Rechtsanspruch, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften den zur Klärung gestellten Fragen nicht entgegenstehen; dies folgt aus dem Verweis in § 57 Abs. 2 LBO auf § 58 Abs. 1 LBO. Regelungsgegenstand des Bauvorbescheids vom 11.04.2005 ist die Frage, ob die Nutzungsänderung der ehemaligen ... Mühle in eine Freizeit-, Sport- und Saunaeinrichtung mit der Möglichkeit, gegen Vergütung Verträge über sexuelle Dienstleistungen abzuschließen, der Art nach bauplanungsrechtlich auf dem Vorhabengrundstück zulässig ist und wie viele Stellplätze hierfür benötigt werden. Dieser Entscheidungsgegenstand entspricht den zuletzt gestellten und insoweit maßgeblichen Fragen der Beigeladenen. Während der ursprüngliche - ohne konkrete Fragen gestellte - Antrag vom 20.01.2004 zunächst mit Schreiben der Beigeladenen vom 25.02.2004 dahingehend präzisiert worden war, dass unter Verweis auf die vorgelegten Pläne die „baurechtliche Frage der zulässigen Umnutzung des bestehenden Anwesens in eine Vergnügungsstätte mit der Möglichkeit gegen Vergütung Verträge über sexuelle Dienstleistungen abzuschließen gestellt werde“, grenzte die Bauherrin ihre Anfrage mit Schreiben vom 23.02.2005 sodann dahin gehend ein, dass die Pläne nicht mehr Bestandteil eines Bescheids über die Bauvoranfrage werden sollten und ihre Anfrage nunmehr lediglich die Art der Nutzung und die Anzahl der Parkplätze umfasse. Andere als die zuletzt gestellten Fragen standen somit nicht zur Entscheidung und sind auch nicht von der Beklagten mit Bindungswirkung für ein eventuell nachfolgendes Baugenehmigungsverfahren entschieden worden.

33

Insbesondere ist die Frage der Erschließung nicht Gegenstand des Bauvorbescheids. Sowohl für Vorhaben im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB als auch für Vorhaben im Außenbereich nach § 35 BauGB gilt, dass die Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens hinsichtlich der beabsichtigten Art der baulichen Nutzung und die Frage der Erschließung schon nach dem Wortlaut der Vorschriften selbstständige Tatbestandsmerkmale einer Norm sind, die einer isolierten Beurteilung unterworfen werden können (vgl. auch Sauter, Landesbauordnung, 3. Aufl., § 57 Rn 6). Der vorliegende Fall weist auch keine Besonderheiten auf, die es gebieten würden, dass abweichend von diesem Grundsatz über beide Frage gemeinsam entschieden werden müsste. Deshalb ist es insoweit rechtlich nicht zu beanstanden, dass der Bauvorbescheid vom 11.04.2005 den Hinweis enthält, dass die Erschließung nicht Gegenstand des Bauvorbescheids ist und über die Zumutbarkeit des zu erwartenden Zu- und Abgangsverkehrs über die Brücke oder eine andere Erschließung erst im Baugenehmigungsverfahren nach Vorlage eines Gutachtens entschieden werden könne. Im Übrigen betrifft der Umstand des Fehlens eines Lärmgutachtens bzw. dessen Vorbehalt für das Baugenehmigungsverfahren nicht die Frage des Regelungsgegenstands des Bauvorbescheids, sondern die Frage, ob im Bauvorbescheid die nachbarlichen Rechte mit der Folge einer Rechtsverletzung der Klägerinnen fehlerhaft gewürdigt worden sind.

II.)

34

Die Klage der Klägerin Ziff. 1 ist unbegründet, denn sie ist materiell präkludiert. Entgegen § 55 Abs. 2 Satz 1 LBO hat sie nicht fristgerecht im Rahmen der Angrenzerbenachrichtigung baurechtlich beachtliche Einwendungen gegen das Vorhaben der Beigeladenen erhoben. Deshalb ist sie nach § 55 Abs. 2 Satz 2 LBO mit allen Einwendungen ausgeschlossen, die im Rahmen der Beteiligung nicht fristgemäß geltend gemacht worden sind. Bei einer materiellen Präklusion (zur Einordnung des § 55 Abs. 2 Satz 2 LBO als - entsprechend dem Gesetzeswortlaut - materielle Präklusionsvorschrift siehe VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 04.03.1998 - 5 S 3180/97 -; Sauter, aaO, § 55 Rn 28a ff.; Dürr, Baurecht Baden-Württemberg, 11. Aufl., 2004, Rn 232) ist das Gericht an der inhaltlichen Prüfung gehindert, ob durch den Verwaltungsakt subjektive Rechte der Klägerin verletzt werden. Der Anspruch auf Aufhebung des Verwaltungsakts nach § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO ist ausgeschlossen (Dürr, aaO, Rn 306; siehe allgemein zur Einordnung der Präklusion als Aspekt der Begründetheitsprüfung BVerwG Urt. v. 24.05.1996 - 4 A 38/95 -, NVwZ 1997, 489; VGH Bad.-Württ. Urt. v. 02.12.1991 - 1 S 818/91 -, DVBl 1992, 438; Eyermann/Schmidt, VwGO 12. Aufl., 2006, § 113 Rn 4; Spannowsky, in: Sodan/Ziekow, VwGO, § 113 Rn 34 f., Brandt, Präklusion im Verwaltungsverfahren, NVwZ 1997, 233, 235). Gründe dafür, dass der Einwendungsausschluss nicht greift und die von der Klägerin Ziff. 1 im Widerspruchs- und Klageverfahren vorgebrachten Einwendungen deshalb durch das Gericht zu prüfen wären, liegen nicht vor.

35

Anlässlich der Angrenzerbenachrichtigung nach § 57 Abs. 2 i.V.m. § 55 LBO mit Schreiben der Beklagten vom 01.03.2004 hat die Klägerin Ziff. 1 mit ihrem innerhalb der 2-Wochen-Frist bei der Beklagten eingegangenem Schreiben vom 09.03.2004 die Nutzungsänderung der ehemaligen ... Mühle abgelehnt und weiter ausgeführt, dass sie als bekennende Christin keine solche Freizeiteinrichtung (Vergnügungsstätte) für sich, ihre Familie, ihre Nachbarn und ihre Stadt haben wolle. Die Klägerin Ziff. 1 ist der Ansicht, sie habe mit dieser Einwendung zwangsläufig zu befürchtende bodenrechtliche Spannungen und eine Gebietsunverträglichkeit geltend gemacht. Der Wortlaut des Schreibens lässt einen solchen Einwand allerdings nicht erkennen. Entgegen ihrer Auffassung ergibt sich dies auch nicht im Wege der weiteren Auslegung. Für die Auslegung des Schreibens kommt es dabei nicht darauf an, welchen subjektiven Erklärungsinhalt die Klägerin Ziff. 1 ihren Formulierungen beimessen wollte. Maßgebend ist vielmehr entsprechend §§ 133, 157 BGB der objektive Erklärungswert, d.h. wie die Beklagte den Inhalt des Schreibens nach Treu und Glauben verstehen musste und durfte (siehe allgemein zur Auslegung öffentlich-rechtlicher Willenserklärungen Knack, VwVfG, 8. Aufl., § 9 Rn 25 mwN). Nach dem objektivierbaren Erklärungswert enthält das Schreiben keine baurechtlich relevante Einwendung.

36

Die Gründe der Klägerin Ziff. 1 für die im ersten Satz ihres Schreibens vom 09.03.2004 erklärte Ablehnung des Vorhabens der Beigeladenen ergeben sich aus dem damit im unmittelbaren Zusammenhang stehenden folgenden Satz. Danach erfolgt ihre Ablehnung, die sie nicht nur für sich selbst, sondern für die Standortgemeinde insgesamt erklärt, aus ihrer christlichen Überzeugung. Insoweit kann die Formulierung des ersten Satzes nicht losgelöst von dem betrachtet werden, was sie weiter ausführt. Die Klägerin Ziff. 1 wendet sich ausschließlich aus religiösen und damit privaten Motiven gegen das Vorhaben. Rechtserheblich sind jedoch nur öffentlich-rechtliche Einwendungen (Sauter, aaO, Rn 27c). Soweit die Klägerin Ziff. 1 des weiteren geltend macht, sie habe ihre Einwendungen auch als Kirchenälteste der ...gemeinde im Interesse der ...kirche formuliert und damit insbesondere zum Ausdruck gebracht, aus baulicher Sicht dürfe das Vorhaben nicht in der Nachbarschaft der Kirche entstehen, führt dies ebenfalls nicht zur Annahme einer rechtserheblichen Einwendung. Abgesehen davon, dass eine solche Intension dem Wortlaut ihres Schreibens vom 09.03.2004 schon nicht entnommen werden kann, kann die Klägerin Ziff. 1 als Eigentümerin des Grundstücks Flurstück Nr. 12/1 nur eigene Rechte und Belange geltend machen, nicht aber solche der Kirchengemeinde. Schließlich besteht auch kein Anlass unter Berücksichtigung des der Beklagten erkennbaren Verfahrensziels der Klägerin Ziff. 1, nämlich der Verhinderung des Vorhabens der Beigeladenen, ihr Schreiben vom 09.03.2004 in einer Art „Meistbegünstigung“ unter weitgehender Außerachtlassung seines Wortlauts dahingehend auszulegen, dass bei der generellen Ablehnung des Vorhabens in Gestalt eines bordellartigen Betriebs sich etwa aufdrängende bauliche Erwägungen im Sinne befürchteter bodenrechtlicher Spannungen und einer Gebietsunverträglichkeit geltend gemacht würden. Abgesehen davon, dass aus einer Ablehnung des Vorhabens nicht zwangsläufig mit hinreichender Sicherheit auf die aus Sicht des Nachbarn jeweils hierfür einschlägigen baurechtlichen Gründe geschlossen werden kann, würde dies auch Wortlaut und Zweck des § 55 Abs. 2 LBO widersprechen. Eine grundsätzliche Ablehnung eines Vorhabens reicht gerade nicht aus, um zu verhindern, dass ein Nachbar gemäß § 55 Abs. 2 Satz 2 LBO mit seinen nicht fristgerecht erhobenen Einwendungen ausgeschlossen wird. Vielmehr muss sein Vorbringen erkennen lassen, in welcher Hinsicht aus seiner Sicht Bedenken gegen das Bauvorhaben bestehen. Dies erfordert die Bezeichnung des verletzten Rechtsguts und eine zumindest grobe Darstellung der im einzelnen befürchteten Beeinträchtigungen (VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 01.04.1998 - 8 S 722/98 -, NVwZ 1998, 986; Beschluss vom 14.07.1999 - 3 S 1358/99 -, VBlBW 2000, 115; vgl. auch Beschluss vom 26.04.2002 - 5 S 629/02 -, VBlBW 2002, 445; Sauter, aaO, § 55 Rn 27b; Dürr, aaO, Rn 232). Auch von einem juristischen Laien ist daher entgegen der Auffassung der Klägerin Ziff. 1 zu verlangen, dass er seine baurechtlichen Einwendungen dem Grunde nach konkretisiert. Hieran fehlt es jedoch. Hinsichtlich der nicht fristgerecht erhobenen Einwendung kommt auch keine Wiedereinsetzung der Klägerin Ziff. 1 in den vorigen Stand gemäß § 32 LVwVfG in Betracht. Die Voraussetzung hierfür liegen schon deshalb nicht vor, weil ein solcher Antrag nicht innerhalb der 2-Wochen-Frist des § 32 Abs. 2 LVwVfG gestellt worden ist.

37

Der Eintritt der Präklusionswirkung ist auch nicht aufgrund von Verfahrensfehlern ausgeschlossen. Die Angrenzerbenachrichtigung vom 01.03.2004 ist der Klägerin Ziff.1 am 02.03.2004 zugestellt worden und hat auch die nach § 55 Abs. 2 Satz 3 LBO erforderliche Belehrung enthalten, dass Einwendungen gegen das Bauvorhaben innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung dieser Benachrichtigung schriftlich oder mündlich zur Niederschrift bei der Beklagten vorzubringen sind und dass sie mit allen Einwendungen ausgeschlossen wird, die im Rahmen der Beteiligung nicht fristgemäß geltend gemacht werden.

38

Der Annahme der Präklusion stehen ferner auch keine anderweitigen Mängel entgegen. Eine Angrenzerbenachrichtigung kann ihre Anstoßwirkung nicht erreichen, wenn aus der gewählten Bezeichnung des Vorhabens auch bei Anwendung der dem Angrenzer obliegenden Sorgfalt nicht ersichtlich ist, welches Vorhaben tatsächlich zu erwarten steht. Eine Präklusion kann auch dann nicht eintreten, wenn die Bauvorlagen unvollständig oder unverständlich sind und diese eine mögliche Betroffenheit des Angrenzers nicht hinreichend deutlich erkennen lassen. Schließlich wird eine solche Rechtswirkung nicht ausgelöst, wenn die spätere Genehmigung nicht mit dem Bauantrag und den Bauvorlagen, in die der Nachbar Einsicht genommen hat, übereinstimmt und insoweit etwas anderes genehmigt wird (näher Sauter, aaO, § 55 Rn 28e). Derartige Mängel, die zum Ausschluss der Präklusion führen würden, sind im vorliegenden Fall jedoch nicht gegeben. In der Angrenzerbenachrichtigung ist der Bauort angegeben und das Vorhaben mit „Bauvoranfrage: Nutzungsänderung der ehemaligen ... Mühle in eine Freizeiteinrichtung (Vergnügungsstätte) mit der Möglichkeit - gegen Vergütung - Verträge über sexuelle Dienstleistungen abzuschließen“ bezeichnet worden. Dies lässt unzweifelhaft den bordellartigen Charakter der beabsichtigten Nutzung in der Nähe des Anwesens der Klägerin Ziff. 1 erkennen.

39

Ein die Annahme der Präklusion ausschließender Fehler liegt auch nicht deshalb vor, weil die Pläne, die nach dem ursprünglichen Antrag vom 20.01.2004 - und damit während der Angrenzerbeteiligung im März 2004 - Gegenstand der Bauvoranfrage waren, später aufgrund der Erklärung der Beigeladenen vom 23.02.2005 nicht mehr Teil der Bauvoranfrage und damit des Bauvorbescheids geworden sind. Die nach § 52 Abs. 1 LBO vorzulegenden Bauvorlagen konkretisieren den Bauantrag und damit das Vorhaben; sie bestimmen auch Inhalt und Umfang der Baugenehmigung (Sauter, aaO, § 52 Rn 19). § 57 Abs. 2 LBO erklärt im Rahmen des Bauvorbescheids § 52 LBO jedoch (nur) für entsprechend anwendbar. Dies trägt dem Umstand Rechnung, dass der Bauvorbescheid - anders als die Baugenehmigung - eine auf einzelne Fragen des Vorhabens beschränkte Feststellung enthält. Pläne sind daher nur insoweit einzureichen, als sie für die Beurteilung der zu klärenden Frage erforderlich sind (vgl. auch Sauter, aaO, § 57 Rn 13). Gegenstand der Bauvoranfrage ist nach dem Antrag der Beigeladenen vom 20.01.2004 in der Fassung ihres Schreibens vom 23.02.2005 ausschließlich die Frage, ob das von ihnen geplante Vorhaben nach Art der baulichen Nutzung bauplanungsrechtlich zulässig ist und wie viele Stellplätze für das Vorhaben erforderlich sind. Zur Prüfung dieser Fragen ist jedoch die im Antragsschreiben vom 20.01.2004 enthaltene ausführliche schriftliche Erläuterung des Vorhabens ausreichend. Hierin ist im einzelnen dargelegt, dass auf dem Areal der ... Mühle (Flurstück Nr. ...) unter Sanierung und Erhaltung von Villa, Siloturm und Turbinenhalle eine Einrichtung mit Solarium, Whirlpool, kleinem Schwimmbad, Sauna, Dampfbad und Massage zur allgemeinen seelischen und körperlichen Entspannung von Erwachsenen geschaffen werden soll, die auch die Möglichkeit gewährt, dass männliche Personen gegen Entgelt dem sexuellen Erlebnis nachgehen können und hierfür weibliche Personen gegen Vergütung sexuelle Dienstleistungen anbieten.

40

Die Ausklammerung der Pläne aus der Bauvoranfrage und die damit verbundene Begrenzung der Reichweite der Feststellungswirkung des Bescheids führt auch zu keiner - weitergehenden - Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen. Die - insoweit den Plänen entsprechenden - Charakteristika des Vorhabens hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung sind im Antrag vom 20.01.2004 verbal im einzelnen aufgeführt. Auch unter dem Gesichtspunkt der Anzahl der Stellplätze enthalten die Pläne keinen zusätzlichen die nachbarlichen Interessen berührenden Gehalt. Im Übrigen ist die nach Abschluss der Angrenzerbeteiligung mit Schreiben vom 23.02.2005 erfolgte ausdrückliche Begrenzung der Bauvoranfrage deshalb rechtlich unbedenklich, weil sie - in der Wirkung zu Gunsten der Nachbarn - die Bindungswirkung des Bauvorbescheids einschränkt.

41

Schließlich ist das dem Bauvorbescheid vom 11.04.2005 zugrunde liegende Verwaltungsverfahren entgegen der Auffassung der Klägerinnen nicht durch die Beklagte zu ihren Lasten unter Verstoß gegen den Grundsatz der Verfahrensfairness geführt worden. Aus den umfangreichen Behördenakten ergeben sich keine Hinweise darauf, dass die Beklagte die ihr gegenüber der Beigeladenen obliegende Hinweis- und Beratungspflicht (vgl. etwa §§ 57 Abs. 2 i.V.m. § 54 Abs. 1 und 2 LBO, § 25 LVwVfG) überschritten oder gar - zu Lasten nachbarlicher Interessen - ein kollusives Zusammenwirken zwischen der Beklagten und den Beigeladenen vorgelegen hätte.

III.)

42

Die Klage der Klägerin Ziff. 2 ist unbegründet, denn durch den Bauvorbescheid der Beklagten vom 11.04.2005 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 17.07.2006 werden ihre nachbarlichen Rechte nicht verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

43

Maßgeblich für die Begründetheitsprüfung der Anfechtungsklage eines Nachbarn gegen einen erteilten Bauvorbescheid ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Zustellung der letzten Behördenentscheidung, hier des Widerspruchsbescheids vom 17.07.2006 (Sauter, aaO, § 55 Rn 77; Dürr, aaO, Rn 305). Die erst am 20.04.2007 in Kraft getretene Verordnung des Regierungspräsidiums Karlsruhe über das Verbot der Prostitution auf dem Gebiet der Stadt ... vom ... (GBl. ..., S. ...) ist - als eine zu Lasten der Bauherrn danach eingetretene Änderung - jedenfalls für den vorliegenden Rechtsstreit nicht relevant. Die Klage der Klägerin Ziff. 2 gegen den streitgegenständlichen Bauvorbescheid bleibt erfolglos, weil Vorschriften, die ihrem Schutz als Nachbarin dienen, nicht verletzt sind. Dies gilt für jede denkbare planungsrechtliche Einordnung des Vorhabens. Für den Erfolg einer Nachbarklage genügt es hingegen nicht, dass ein Bauvorbescheid objektiv rechtsfehlerhaft wäre. Insoweit kann daher auch dahingestellt bleiben, ob der angegriffene Bauvorbescheid in jeder rechtlichen Hinsicht beanstandungsfrei wäre.

44

Sollte der Bauvorbescheid vom 11.04.2005 einen Widerspruch hinsichtlich seines Feststellungsumfangs aufweisen (1.), begründet dieser jedenfalls keine Rechtsverletzung der Klägerin (2.).

45

1.) Ein Bauvorbescheid enthält eine verbindliche, aber nach § 57 Abs. 1 Satz 2 LBO befristete Feststellung, dass dem Bauvorhaben hinsichtlich den zur Entscheidung gestellten Einzelfragen keine Hindernisse nach dem im Zeitpunkt der Entscheidung geltenden öffentlich-rechtlichen Bestimmungen entgegenstehen. Ausgehend hiervon müssen Entscheidungsgegenstand und Reichweite der Bindungswirkung - auch gegenüber den vom Vorhaben betroffenen Nachbarn - eindeutig sein. Der Bauvorbescheid vom 11.04.2005 stellt einerseits in seinem Tenor fest, dass für das Bauvorhaben der Beigeladenen der Bauvorbescheid erteilt wird. Damit ist entsprechend der dem Bescheid zugrunde liegenden Fragestellungen impliziert, dass das Vorhaben nach der Art der baulichen Nutzung bauplanungsrechtlich zulässig ist. Andererseits ist in den Gründen des Bescheids unter der Überschrift „Rücksichtnahmegebot gegenüber Angrenzern“ wörtlich ausgeführt, dass „die Zulassung des Bordells oder bordellartigen Betriebes Nachteile und Belästigungen zur Folge hat, vor allem aufgrund des abends und nachts zu erwartenden Zu- und Abgangsverkehrs. Ob die damit verbundenen Störungen durch den zusätzlichen Verkehr für die angrenzende Wohnbebauung noch zulässig sind, muss in einem Lärmgutachten mit der entsprechenden Verkehrsprognose unter Berücksichtigung der Vorbelastung geprüft werden“ (so S. 6 des Bescheids unter Punkt 8; vgl. auch Bescheid Punkt 6 c und 6 d auf S. 4 des Bescheids).

46

Eine Aufspaltung der Feststellung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens hinsichtlich der Art der Nutzung in eine objektiv-rechtliche Komponente und eine solche des Nachbarschutzes ist rechtlich aber nicht möglich, weil andernfalls keine verbindliche, feststellungsfähige Aussage getroffen werden kann. Erst recht kann die Prüfung im Rahmen der Verletzung nachbarschützender Rechte nicht in die Fragen, ob durch den bordellartigen Betrieb an sich oder durch dessen Verkehrsaufkommen nachbarliche Rechte verletzt werden, unterteilt werden. Insoweit ist die Frage der Bebaubarkeit des streitgegenständlichen Grundstücks mit der von der Beigeladenen beabsichtigten Art des Vorhaben nicht mehr weiter differenzierbar.

47

Der Wortlaut des Bauvorbescheids liefert zwar einen Anhalt dafür, dass entgegen diesen Erwägungen die Frage, ob das dem Vorhaben zuzurechnende Verkehrsaufkommen Rechte der Nachbarn verletzt, nicht abschließend geprüft worden und der Bescheid daher in sich fehlerhaft sein könnte. Allerdings spricht bei der gebotenen umfassenden Auslegung insbesondere des nach § 79 Abs. 1 Nr. 1 LVwVfG maßgebenden Widerspruchsbescheids vom 17.07.2006 viel dafür, dass der Gesichtspunkt, ob das Vorhaben einschließlich seines Zu- und Abfahrtsverkehrs Rechte der Klägerin Ziff. 2 verletzt, ungeachtet des für das ggfs. nachfolgende Baugenehmigungsverfahren vorbehaltenen Lärmgutachtens tatsächlich gewürdigt und verneint wurde.

48

Das Regierungspräsidium hat im Widerspruchsbescheid vom 17.07.2006 ausgeführt, dass das Vorhaben nach der Art der Nutzung bauplanungsrechtlich zulässig sei und nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoße; insbesondere könne - da der ...Weg nicht als Erschließungsstraße genutzt werden dürfe und die Erschließung nur über die ... ...Straße und eine noch über die ... zu errichtende Brücke erfolgen könne - im Hinblick auf die gestellten Fragen zur baurechtlichen Zulässigkeit im Rahmen des Bauvorbescheids kein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot gesehen werden. Soweit der Widerspruchsbescheid auch die weitere Aussage enthält, das es der Prüfung im Baugenehmigungsverfahren vorbehalten bleibe, ob der mit der Nutzungsänderung verbundene Zu- und Abfahrtsverkehr den Anwohnern zuzumuten sei, dürfte dies vor dem Hintergrund zu sehen sein, dass die Frage der Erschließung nicht Gegenstand der Bauvoranfrage und der Regelungswirkung des Bauvorbescheids ist. Mit dem Vorbehalt eines Lärmgutachtens sollte wohl – ungeachtet der Frage, ob der Erschließungsproblematik überhaupt eine drittschützende Dimension zukäme - Vorsorge getroffen werden, dass nur eine Erschließung gewählt wird, die sich insgesamt in einem für die Anwohner zumutbaren Rahmen bewegt und darüber hinaus die Annahmen im Rahmen des Bauvorbescheidsverfahrens nochmals verifiziert werden. Diese Auslegung dürften auch die Äußerungen des Prozessbevollmächtigten der Beigeladenen und des Vertreters der Beklagten in der mündlichen Verhandlung nahelegen. Denn nach deren Verständnis sollte durch die Vorlage eines Lärmgutachtens sichergestellt werden, dass das Vorhaben unter Beachtung nachbarlicher Rechte weiter geplant und realisiert wird. Für einen in diesem Sinne lediglich deklaratorischen Charakter des Vorbehalts des Lärmgutachtens im Interesse der Absicherung der Planung und der Akzeptanzvermittlung spricht schließlich auch der Umstand, dass dieser einer Maßgabe entspricht, die der Landtag von Baden-Württemberg anlässlich der Zurückweisung der Petition des Bündnis für ... gegen das Vorhaben vorgesehen hat.

49

2.) Wäre jedoch von der Widersprüchlichkeit des Bauvorbescheids auszugehen, weil die Frage der Verletzung nachbarlicher Rechte insbesondere durch den vorhabenbedingten Verkehr noch keiner hinreichenden Prüfung und Würdigung unterzogen worden wäre, führt dies nicht zur Annahme einer Verletzung nachbarschützender Rechte der Klägerin Ziff. 2, ohne die die Aufhebung des Bescheids nicht in Betracht kommt. Denn aufgrund der Erkenntnisse aus der mündlichen Verhandlung steht fest, dass die Klägerin Ziff. 2 weder durch das Vorhaben an sich noch durch den zu erwartenden Zu- und Abfahrtsverkehr in ihren Rechten verletzt ist; für diese Feststellung bedarf es aufgrund der tatsächlich vorhandenen Situation auch nicht der Erhebung eines Sachverständigengutachtens. Das Vorhaben verletzt weder den Gebietserhaltungsanspruch der Klägerin Ziff. 2 (a.) noch wäre es ihr gegenüber rücksichtslos oder in sonstiger Weise rechtsverletzend (b.). Dies gilt im Übrigen für alle denkbaren planungsrechtlichen Einordnungen des Vorhabens (c.).

50

a.) Das Gebiet, in dem die Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 liegen, hat nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO den Charakter eines Mischgebiets. Das Vorhaben der Beigeladenen verletzt nicht den Gebietserhaltungsanspruch der Klägerin Ziff. 2, denn es gehört einem anderen Baugebiet an.

51

Nach § 34 Abs. 2 BauGB beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein nach der Baunutzungsverordnung, sofern die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung entspricht. § 34 Abs. 2 BauGB hat grundsätzlich nachbarschützenden Charakter (BVerwG, Urt. v. 16.09.1993 - 4 C 28.91 -, BVerwGE 94, 151; Dürr, in: Brügelmann, BauGB § 34 Rn 157 f). Der Nachbar hat in einem Plangebiet, aber in entsprechender Anwendung auch in einem Gebiet, auf das § 34 Abs. 2 BauGB Anwendung findet, durch die Gebietsfestsetzung der Baunutzungsverordnung einen Schutzanspruch auf die Bewahrung der Gebietsart. Der Abwehranspruch des Nachbarn wird grundsätzlich bereits durch die Zulassung eines mit der Gebietsart unvereinbaren Vorhabens ausgelöst, weil hierbei das nachbarliche Austauschverhältnis gestört und eine Verfremdung des Gebiets eingeleitet wird (Rieger, in: Schrödter, BauGB, 7. Aufl., 2006, § 34 Rn 104). Der Schutzanspruch aus der Baunutzungsverordnung - und damit auch jener nach § 34 Abs. 2 BauGB - geht weiter als der Schutz des Rücksichtnahmegebots, der voraussetzt, das der Nachbar in unzumutbarer Weise konkret in schutzwürdigen Interessen betroffen wird. Auf die Bewahrung der Gebietsart hat der Nachbar nämlich auch dann einen Anspruch, wenn das baugebietswidrige Vorhaben im jeweiligen Einzelfall noch nicht zu einer tatsächlich spürbaren und nachweisbaren Beeinträchtigung führt (BVerwG, Beschl. v. 02.02.2000 - 4 B 87.99 -, NVwZ 2000, 679).

52

Nach den Feststellungen, die das Gericht anlässlich der Einnahme des Augenscheins getroffen hat, beginnt das Gebiet, in dem die Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 liegen, mit dem an der Ecke ... Hauptstraße / ... ...Straße gelegenen Anwesen ... ...Straße ..., in dem sich eine größere Gaststätte befindet. Die Bebauung setzt sich sodann entlang der ... ...Straße bis zum Grundstück Haus Nr. ... fort, danach beginnt der Außenbereich. Innerhalb dieses Bebauungszusammenhangs sind zu einem großen Teil Wohnbebauung, jedoch auch in einem nicht unbedeutenden Umfang gewerbliche Nutzungen vorhanden. So befinden sich in dem Anwesen ... ...Straße N. ... ein Ausstellungsraum „Atelier für künstlerische Arbeiten“ und im Anwesen mit der Hausnummer ... ein Großhandel mit Futtermitteln. Neben dem Haus der Klägerin Ziff. 2 hat eine Heißmangel und Wäscherei in Gestalt eines „Ein-Mann-Betriebs“ ihren Standort, auf dem Grundstück der Klägerin Ziff. 2 (... ...Straße ... ) befindet sich auch ihr ... Büro. Insgesamt wird dieser Bereich durch das für ein Mischgebiet typische gleichberechtigte Nebeneinander von Wohnnutzung und nicht wesentlich störender gewerblicher Nutzung geprägt. Gegen die Qualifizierung des Gebiets als allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO sprechen vor allem der Großhandel mit Futtermitteln und die Gaststätte, die nach ihrer Größe nicht mehr nur der Versorgung des Gebiets dient. Diese Anlagen sind nämlich in einem allgemeinen Wohngebiet nicht generell zulässig. Die Einstufung des Gebiets als Mischgebiet entspricht im Übrigen auch der Auffassung der Klägerin Ziff. 2 zum maßgeblichen Gebietscharakter in ihrem Einwendungsschreiben vom 14.03.2004. Dort führte sie ausdrücklich aus, dass die vorhandene Bebauung ein Mischgebiet darstelle.

53

Die Bebauung entlang des ...Wegs und damit das Vorhabengrundstück sind jedoch aufgrund der topographischen Gegebenheiten nicht mehr Teil dieses Bebauungszusammenhangs, in dem sich die Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 befinden. Denn die Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit der Bebauung entlang der ... ...Straße enden auch dort. Entsprechendes würde im Übrigen auch dann gelten, wenn man ungeachtet der vorstehenden Ausführungen zum Gebietscharakter - insoweit dem Klagevortrag folgend - von einem allgemeinen Wohngebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m § 4 BauNVO ausginge.

54

Bei der ... ...Straße handelt es sich um eine stark befahrene Landstraße, die der Verbindung zwischen der Stadt ... und im ... liegender Gemeinden dient. Auf der den Grundstücken der Klägerin Ziff. 2 gegenüber liegenden Seite befindet sich entlang der ... ...Straße ein Geländer, das deren Fuß- und Radweg von der Böschung und dem anschließenden Gewässer trennt. Die ... - eingegrenzt und großzügig umfasst von ihren beidseitigen und eher breiten Böschungen - verläuft unterhalb des Niveaus der Landstraße. Die östlich des Anwesens der Klägerin Ziff. 1 vorhandenen und durch einen Metallbaubetrieb genutzten Flurstücke und das an diese Grundstücke angrenzende Vorhabengrundstück sind entlang der ... ...Straße und der ... stark eingewachsen. Etwa beginnend mit dem Anwesen der Klägerin Ziff. 1 grenzt die Böschung auf der in Fließrichtung linken Seite der ... an eine mit Pflanzen stark bewachsene Mauer, die etwa in Höhe der ...kirche von einem größeren Baumbestand abgelöst wird. Von der Mauer und dem ...weg wiederum zurückversetzt beginnt dann die dortige Bebauung. Diese bauliche Situation lässt sich insbesondere anhand der drei nachfolgenden während der Einnahme des Augenscheins gefertigten Lichtbilder verdeutlichen (vgl. Seiten 24 und 32 der Anlage zur Niederschrift):

55

Aufgrund der Wirkung der insgesamt zu betrachtenden räumlichen und topographischen Gegebenheiten handelt es sich bei der Bebauung entlang des ...Wegs und derjenigen entlang der ... ...Straße um zwei unterschiedliche Bebauungszusammenhänge und damit um zwei Baugebiete. Die trennende Wirkung der Topographie wird auch nicht durch eine - verbindende - Brücke beseitigt.

56

Zwischen den Anwesen in der ... ...Straße und denjenigen des ...Wegs besteht eine Verbindung über den Kreuzungsbereich an der ... ...Straße / ...kirche . Eine Brücke, die den ...weg und die ... ...Straße unmittelbar verbinden würde, existiert tatsächlich nicht. Selbst wenn man ungeachtet der Tatsache, dass im Rahmen des § 34 BauGB vor allem die tatsächliche Situation maßgeblich ist, auf die genehmigungsrechtliche Grundlage eines Brückbauwerks abstellen wollte, ergibt sich nichts anderes. Die zuletzt 1995 erteilte Genehmigung für eine Brücke kann schon deshalb heute nicht mehr unmittelbar umgesetzt werden, weil deren baurechtliche Geltungsdauer bereits abgelaufen ist. Soweit aufgrund der Festlegungen des Bauvorbescheids eine Brücke zu erwarten steht, dient diese nach Funktion und Wirkung nur der Erschließung des Vorhabengrundstücks, nicht aber der Herstellung eines Bebauungszusammenhangs.

57

Selbst wenn man ungeachtet der vorstehenden Ausführungen der Auffassung wäre, dass die topographischen Gegebenheiten nicht zu einer Verneinung des Bebauungszusammenhang zwischen den Grundstücken am ...weg und denjenigen entlang der ... ...Straße führen würden, so wären die bereits dargestellten trennenden Wirkungen der ... ...Straße und des Gewässers jedenfalls insoweit beachtlich, als sie dazu führen, dass das Vorhabengrundstück nicht mehr Teil der näheren Umgebung der Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 ist.

58

Der Nachbarschutz auf Bewahrung der Gebietsart reicht räumlich nicht über die auch in § 34 Abs. 2 BauGB maßgebliche nähere Umgebung hinaus (BVerwG, Beschl. v. 20.08.1998 - 4 B 79/98 -, NVwZ-RR 1999, 105; Hofherr, in: Berliner Kommentar zum BauGB, § 34 Rn 88, 67). Berücksichtigt werden muss die Umgebung eines beabsichtigten Vorhabens einmal insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann, und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - BVerwG 4 C 9.77 - BVerwGE 55, 369, 380). Daraus folgt, dass der die Erhaltung der Gebietsart betreffende Nachbarschutz durch die wechselseitige Prägung der benachbarten Grundstücke begrenzt ist und keineswegs notwendig alle Grundstücke in der Umgebung umfassen muss, die zu derselben Baugebietskategorie gehören. Wieweit die wechselseitige Prägung reicht, ist eine Frage des jeweiligen Einzelfalles. Dabei können auch topographische Gegebenheiten wie Geländehindernisse, Erhebungen oder Einschnitte (Dämme, Böschungen, Flüsse und dergleichen) eine Rolle spielen.

59

Die Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 liegen vom Vorhabengrundstück etwa 50 m entfernt. Aufgrund des im einzelnen bereits oben beschriebenen Verlaufs der ... ...Straße quasi parallel zur ... mit ihren beidseitigen Böschungen sowie Bepflanzungen fehlt es an der wechselseitigen Prägung der Grundstücke der Klägerin und des Vorhabengrundstücks.

60

Das Vorhaben der Beigeladenen berührt aufgrund seiner Lage daher nicht den Anspruch der Klägerin Ziff. 2 auf Bewahrung ihrer eigenen Gebietsart. Einen Anspruch auf Abwehr einer Bebauung in einem fremden Gebiet vermittelt § 34 Abs. 2 BauGB nicht (BVerwG, Beschl. v. 02.02.2000, aaO, VGH München, Urt. v. 14.07.2006 - 1 BV 03.2179 -, UPR 2007, 152)

61

b) Selbst wenn man entgegen den Ausführungen unter a) davon ausginge, dass die topographischen Gegebenheiten keine trennende Wirkung zwischen der Bebauung entlang der ... ...Straße und derjenigen entlang des ...Wegs unter Einschluss des Vorhabengrundstücks entfalten würden, sondern das vorhandene Gebiet vielmehr einheitlich zu beurteilen wäre, so wäre die Klägerin Ziff. 2 ebenfalls nicht in ihren Nachbarrechten verletzt. Das Vorhaben wäre dann nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen und ließe eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots nicht erkennen.

62

Die Bebauung entlang des ...Wegs und der ... ...Straße kann als gemeinsam betrachtetes Gebiet nicht eindeutig einem Gebietstyp nach der Baunutzungsverordnung zugeordnet werden. Die vorhandene bauliche Situation stellt sich uneinheitlich dar. Einerseits sind zu einem bedeutenden Teil Wohnbebauung und entlang der ... ...Straße – wie bereits oben dargestellt - auch nicht störende gewerbliche Nutzungen vorhanden. Einer Qualifizierung als Mischgebiet (§ 6 BauNVO) oder gar als allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) steht jedoch der nach seiner Größe beachtliche Schlossereibetrieb der Firma Metallbau ... entgegen. Das Betriebsgebäude steht auf dem Grundstück Flurstück Nr. .../..., auch das Flurstück Nr. .../... wird gewerblich von diesem Betrieb genutzt (Abstellung von Betriebsfahrzeugen und –material). Eine Schlosserei ist im allgemeinen ein störender Handwerksbetrieb, da mit dem Betrieb sowie dem Be- und Entladen der Materialien typischer Weise Lärm, Staub und Geruchsentwicklungen verbunden sind (Fickert/Fiesler, BauNVO, 10. Aufl., 2002, § 4 Rn 4.4; § 2 Rn 20 f). Die störende Wirkung des Betriebs auch im konkreten Fall ist während der Einnahme des Augenscheins deutlich geworden. Auf der der Schlosserei gegenüber liegenden Seite der ... ...Straße war während der Betriebszeit das Hämmern der Schlosserei trotz des beständigen geräuschvollen Straßenverkehrs deutlich zu hören. Die Anlage ist auch nicht als singuläre Anlage innerhalb einer sie sonst umgebenden homogenen Bebauung als Fremdkörper unbeachtlich (vgl. hierzu auch BVerwG, Urt. v. 07.12.2006 - 4 C 11/05 -, NVwZ 2007, 585). Nach dem Eindruck, den die Kammer anlässlich der Einnahme des Augenscheins gewonnen hat, beherrscht die Schlosserei aufgrund ihrer Größe und Bauweise - neben der vorhandenen Bebauung des Vorhabengrundstücks - die bauliche Situation entlang des ...Wegs. Selbst wenn man die noch vorhandene gewerbliche Nutzung auf dem Vorhabengrundstück durch das Wasserkraftwerk, die allerdings nicht mit störenden Wirkungen einhergeht, ebenfalls mit in die Betrachtung einstellt, scheidet eine einheitliche Qualifizierung des Gebiets als Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO jedoch aufgrund des hohen Anteils von Wohnbebauung aus.

63

Kann kein eindeutiger Gebietstyp nach der Baunutzungsverordnung bestimmt werden, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens der Beigeladenen nach § 34 Abs. 1 BauGB. Hiervon sind im Übrigen auch die Baurechtsbehörden und der Landtag von Baden-Württemberg (Petition .../ ..., Drs. .../...) ausgegangen. § 34 Abs. 1 BauGB kommt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Beschl. v. 28.07.1999 - 4 B 38.99 -, Buchholz 406.19 Nr. 160, Schrödter, aaO, § 34 Rn 102) jedoch keine allgemeine nachbarschützende Wirkung zu, da es an einer mit §§ 30, 34 Abs. 2 BauGB vergleichbaren Ausgangslage fehlt (vgl. zur Gegenmeinung Dürr, in: Brügelmann, aaO, § 34 Rn 154). § 34 Abs. 1 BauGB ist nur insoweit nachbarschützend, als dem Gebot der Rücksichtnahme, das im Tatbestandsmerkmal des Einfügens in § 34 Abs. 1 BauGB vorhanden ist, Nachbarschutz zukommt (BVerwG, Beschl. v. 11.01.1999 - 4 B 128.98 -, Buchholz 406.19 Nr. 159; Hofherr, aaO, § 34 Rn 87 mwN). Das Rücksichtnahmegebot ist keine allgemeine Härteklausel, die über den speziellen Vorschriften des Städtebaurechts oder gar des gesamten Baurechts steht, sondern Bestandteil einzelner gesetzlicher Vorschriften des Baurechts (BVerwG, aaO). Nachbarschutz über § 34 Abs. 1 BauGB kommt also nur in Betracht, wenn ein Vorhaben - obwohl es den durch die nähere Umgebung gesetzten Rahmen einhält, aber auch, wenn es diesen nicht einhält -, sich nicht einfügt, weil es die gebotene Rücksicht auf die sonstige, vor allem auf die in seiner unmittelbaren Nähe vorhandene Bebauung fehlen lässt (BVerwG Urteil vom 27.05.1978 - 4 C 9.77 -, BVerwGE 55, 369). Liegt eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots im objektivrechtlichen Sinne vor, kommt es für den Drittschutz weiter darauf an, inwieweit in qualifizierter und zugleich individualisierter Weise auf schutzwürdige Interessen eines erkennbar abgegrenzten Kreises Dritter Rücksicht zu nehmen ist (subjektivrechtliche Seite des Rücksichtnahmegebots). Die gilt für diejenigen Fälle, in denen - erstens - die tatsächlichen Umstände handgreiflich ergeben, auf wen Rücksicht zu nehmen ist und - zweitens eine besondere Schutzwürdigkeit des Betroffenen anzuerkennen ist; die Schutzwürdigkeit, die Intensität der Beeinträchtigung, die Interessen des Bauherrn und das, was für beide Seiten billigerweise zumutbar oder unzumutbar ist, sind dann gegeneinander abzuwägen (st. Rspr. seit BVerwG, Urt. v. 25.02.1977 - 4 C 22.75 -,NJW 1978, 62; vgl. auch Dürr, Brügelmann, aaO, § 34 Rn 151). Gemessen hieran ist weder das Vorhaben an sich wegen seines bordellartigen Charakters noch in Anbetracht des vorhabenbedingt zu erwartenden Zu- und Abfahrtsverkehrs gegenüber der Klägerin Ziff. 2 rücksichtslos, denn es ist ihr jedenfalls nicht unzumutbar.

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Es kann dabei hier dahingestellt bleiben, ob die von den Beigeladenen konzipierte Freizeit-, Sport- und Saunaeinrichtung mit der Möglichkeit, gegen Vergütung Verträge über sexuelle Dienstleistungen abzuschließen, entsprechend der Auffassung der Beklagten und der Beigeladenen wegen ihres bordellartigen Charakters baurechtlich als ein reiner Gewerbebetrieb einzustufen ist oder ob vorliegend eine - ggfs. kerngebietstypische - Vergnügungsstätte anzunehmen ist (vgl. näher Stühler, Prostitution und Baurecht, NVwZ 2000, 990, 993). Denn maßgebend für die Frage, ob eine solche Einrichtung der Klägerin Ziff. 2 im Ergebnis zugemutet werden kann, sind nämlich in erster Linie die von dieser ausgehenden tatsächlichen Wirkungen, nicht dagegen deren abstrakt-rechtliche Einordnung.

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Das Vorhaben ist nicht deshalb für die Klägerin Ziff. 2 unzumutbar, weil es Prostituierten die Möglichkeit eröffnet, dort ihrer Tätigkeit nachzugehen. Dies folgt allerdings nicht schon unmittelbar aus dem Gesetz zur Regelung der Rechtsverhältnisse der Prostituierten vom 20.12.2001 (BGBl. 2001, 3983), denn dieses hat keine Auswirkungen auf hier heranzuziehenden baurechtlichen Bestimmungen. Insbesondere führt es nicht zu einer planungsrechtlichen Gleichstellung derartiger Einrichtungen mit anderen legalen Gewerbeausübungen (Stühler, Auswirkungen des Prostitutionsgesetzes auf das Bau-, Gaststätten- und Gewerberecht, GewArch 2005, 129, 132; ders., Zur Zulässigkeit von bordellartigen Betrieben (Terminwohnungen) und Wohnungsprostitution in Mischgebieten, GewArch 2006, 26, 27 mwN). Maßgebend ist im Rahmen der Prüfung des Rücksichtnahmegebots vielmehr nach wie vor eine Einzelfallbetrachtung. Der vorliegende Fall bietet jedoch keinen Anlass zur Feststellung, die Tätigkeit der Prostituierten wäre für die Klägerin Ziff. 2 beeinträchtigend. Nach der Betriebskonzeption bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass mit dem Betrieb des Vorhabens strafbare Handlungen einhergingen. Zwischen dem Betreiber des Vorhabens und den Prostituierten bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Auch sonst lässt sich nicht erkennen, dass dort durch die Prostitution gegen Strafvorschriften (wie etwa in Gestalt der Ausbeutung von Prostituierten nach § 180a StGB) verstoßen würde. Auch der Aspekt der Folgekriminalität steht dem Vorhaben nicht entgegen. Selbst wenn man davon ausginge, dass Kriminalität als nicht ausschließbare Begleiterscheinung eines Bordellbetriebs städtebauliche Relevanz hätte (siehe hierzu auch BVerwG, Urt. v. 25.01.2007 - 4 C 1.06 -), führt dies jedoch nicht dazu, das Vorhaben der Beigeladenen als rücksichtslos einzustufen. Außer einer unspezifischen Besorgnis der Klägerin Ziff. 2 bestehen keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass der Betrieb und sein Umfeld sich zu einem Platz für Straftaten entwickeln könnte. Es sind keine substantiierten Anhaltspunkte ersichtlich oder vorgetragen worden, dass dem Vorhaben insoweit ein besonderes Gefährdungspotential innewohnen könnte. Nach der Betriebskonzeption findet dort kein Alkoholausschank statt. Durch die Eingangskontrolle des Betreibers ist sichergestellt, dass ausschließlich volljährige und mit dem Betriebsgegenstand vertraute Personen Zugang erhalten. Insgesamt zielt die Einrichtung dem Antrag zufolge auf eine „allgemeine körperliche und seelische Entspannung in gediegener Atmosphäre“ mit der Möglichkeit, gegen „entsprechende Vergütung sexuelle Dienstleistungen“ abzurufen. Konkrete Anhaltspunkte für dem Vorhaben zuzurechnende Folgekriminalität ergeben sich auch nicht aus der Stellungnahme der Polizeidirektion ... vom 09.03.2004, denn diese befasst sich vor allem mit der Situation vergleichbarer „Luxusbordelle“ in ... und den in ... bereits vorhandenen Bordellen bzw. Wohnungsprostitutionen.

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Auch ist auch nicht erkennbar, dass die Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 sonstigen unzumutbaren milieubedingten Spannungen ausgesetzt würden oder der von ihr befürchtete „trading down effekt“ eintreten könnte.

67

Das Vorhaben liegt am Ortsrand von ... in beginnender Hanglage und grenzt östlich und südlich unmittelbar an den Außenbereich an. Innerhalb des betrachteten Gebiets stehen weitere Flächen für eine Grundstücksnutzung in einer dem Vorhaben vergleichbaren Art nicht zur Verfügung. Für die Befürchtung der Klägerin Ziff. 2, dass das Vorhaben insoweit eine allgemeine negative bauliche Entwicklung des Gebiets einleiten würde, existieren daher keine greifbaren Anhaltspunkte.

68

Auch für sonstige unzumutbare Wirkungen oder milieubedingte Spannungen gibt es keine Hinweise. Das Vorhabengrundstück ist von den Grundstücken der Klägerin Ziff. 2 etwa 50 m entfernt. Es tritt aufgrund seines starken Bewuchses, abgesehen von dem markanten Siloturm, gegenüber der Klägerin Ziff. 2 kaum in Erscheinung. Wie sich insoweit aus der von der Bindungswirkung des Bauvorbescheids umfassten Vorhabenbeschreibung der Beigeladenen vom 20.01.2004 ergibt, ist auch bei dem durch die Beigeladene beabsichtigten Vorhaben durch Bepflanzungen und bauliche Maßnahmen sichergestellt, dass das Areal gegenüber der Klägerin Ziff. 2 nicht in einer seine Nutzung erkennbar werdenden Weise in Erscheinung tritt. Dies gilt sowohl für die Räumlichkeiten als auch für die Freifläche, die nach außen deutlich abgeschirmt werden. Die Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 sind aufgrund der Entfernung und der (baulichen) Abschirmungen insbesondere nicht zwangsläufig der ständigen Wahrnehmbarkeit physikalischer Emissionen optischer oder akustischer Art, die jeweils betriebsbedingt auf dem Vorhabengrundstück ausgelöst werden können, ausgesetzt. Auch umgekehrt kann vom Vorhabengrundstück nicht auf die Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 Einblick genommen werden. Darüber hinaus wird das Objekt selbst keine auf seinen Betriebsgegenstand hindeutende Außenwirkung haben, und auch der Zufahrtsbereich wird neutral gestaltet. Ein „Auf- und Ablaufen“ von Prostituierten auf der Straße oder eine von den Grundstücken der Klägerin Ziff. 2 aus erkennbare Kontaktaufnahme zwischen Prostituierten und „Kunden“ wird ebenfalls nicht erfolgen und auch sonstige denkbare unerwünschte soziale „Außenwirkungen“ eines Bordellbetriebs, wie etwa anstößiges Verhalten von Besuchern oder Belästigung von Passanten bei der Suche des Bordellbetriebs, werden nach Lage des Vorhabens und der konkreten Betriebskonzeption vermieden. Schließlich stellt die von der Klägerin Ziff. 2 in der mündlichen Verhandlung geäußerte Befürchtung, dass Freier ihr Auto in einiger Entfernung vom Vorhaben parken und dann an den Häusern der ... ...Straße entlang liefen, ihr gegenüber keine Beeinträchtigung dar. Es bestehen schon keine Anhaltspunkte dafür, dass diese Personen optisch von sonstigen Fußgängern entlang der ... ...Straße zu unterscheiden wären. Darüber hinaus steht auch ein solches Verhalten nicht zu erwarten, denn es gibt für üblicher Weise auf Diskretion Wert legende Benutzer objektiv keinen Anlass, Fahrzeuge außerhalb des Vorhabengrundstücks abzustellen. Die Beklagte hat den Stellplatzbedarf entsprechend der Betriebskonzeption ermittelt. Dass dieser – zu Lasten der Klägerin Ziff. 2 – fehldimensioniert wäre, hat diese nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Auch aufgrund der sonstigen Gegebenheiten, insbesondere des zu erwartenden Zu- und Abgangsverkehrs, sind keine für die die Klägerin unzumutbaren Belastungen zu erwarten.

69

Es ist hierbei insbesondere zu berücksichtigen, dass die Situation der Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 bereits durch gewerbliche Betätigungen in der Umgebung geprägt ist. Gerade durch die typischen betriebsbedingten Lärmbelastungen der Schlosserei, die im Bereich der Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 außen deutlich vernehmbar sind und die erheblichen Geräusche, die der Verkehr auf der ... ...Straße verursacht, sind deren Grundstücke, die zudem im rückwärtigen Einwirkungsbereich einer großen Straßenkreuzung an der Brücke im Bereich der ... liegen, schon heute Unruhen ausgesetzt. Die ... ...Straße weist selbst während der Zeiten, in denen der ursprünglich zu ihrer Entlastung konzipierte „...tunnel“ nicht geschlossen ist, aufgrund der allgemeinen Verkehrssteigerung eine tägliche Verkehrsbelastung in einer Größenordnung von etwa 12.000 bis 18.000 Fahrzeugen auf. Diesen Angaben des Vertreters der Beklagten in der mündlichen Verhandlung ist die Klägerin Ziff. 2, an deren Grundstücke dieser Verkehr entlang führt, nicht entgegen getreten. Bei dieser Vorbelastung ist nicht zu erkennen, dass es durch den Betrieb des Vorhabens zu relevanten Beeinträchtigungen der Klägerin Ziff. 2 kommen könnte. Insbesondere fällt der vorhabenbedingte Verkehr nicht zusätzlich ins Gewicht. Dies gilt auch unter Berücksichtigung dessen, dass die Verkehrsbelastung auf der ... ...Straße nicht gleichmäßig über den Tag verteilt ist, sondern verkehrsimmanent Spitzenbelastungen und Zeiten mit wenig Verkehr (insbesondere in den Abend- und Nachtstunden) vorhanden sind. Nach der Betriebskonzeption, die sich nicht auf die typische Prostitution beschränkt, sondern aufgrund eines umfassenden Zusatzangebots insbesondere im Bereich Wellnesseinrichtungen auf eine längere Verweildauer der Kunden angelegt ist, ist nicht mit einem ständig kurzzeitig wechselnden Personenaufkommen zu rechnen. Die Kammer geht aufgrund dieser Betriebskonzeption davon aus, dass sich der Zu- und Abfahrtsverkehr einschließlich des Personals und Zubringerdienste in einer Größenordnung von täglich wenigen hundert Fahrzeugen bewegen wird. Hierfür dient auch die von den Beigeladenen vorläufig genannte Zahl von 80 Stellplätzen als Anhalt. Dieser vorhabenbedingte zusätzliche Verkehr ist der Klägerin Ziff. 2 angesichts der Vorbelastung ihrer Grundstücke nicht unzumutbar. Nur ergänzend weist die Kammer darauf hin, dass einem von der Klägerin Ziff. 2 befürchteten Rückstau im Bereich ihrer Grundstücke – sofern er überhaupt vorhabenbedingt wäre - durch die konkrete Wahl der Erschließung bzw. durch straßenverkehrliche Maßnahmen entgegengewirkt werden könnte.

70

Nach alledem lässt das Vorhaben nicht die gebotene Rücksichtnahme auf die Grundstücke der Klägerin Ziff. 2 vermissen. Auch aus anderen Gründen verletzt das Vorhaben die Klägerin Ziff. 2 nicht in ihren Rechten. Die von ihr geltend gemachte Wertminderung ihrer Grundstücke ist – wie das Regierungspräsidium bereits dargelegt hat – schon deshalb nicht beachtlich, weil ihr gegenüber das Vorhaben nicht rücksichtslos ist und das Grundrecht auf Eigentum nach Art. 14 GG insoweit keine weitergehenden Rechte vermittelt. Auch selbstständige immissionsschutzrechtliche Abwehransprüche stehen ihr nicht zu; dies gilt schon deshalb, weil das beabsichtigte Vorhaben nicht in den Anwendungsbereich des Immissionsschutzrechts fällt.

71

c.) Selbst wenn man entgegen den unter oben a) und b) gemachten Ausführungen davon ausginge, das Vorhabengrundstück sei aufgrund seiner Größe und Wirkung nicht Teil eines Baugebiets entlang des ...Wegs bzw. Teil eines gemeinsamen Gebiets entlang der ... ...Straße und des ...weg, sondern müsse eigenständig gewürdigt werden, führt dies im Ergebnis für die Klägerin Ziff. 2 nicht zu einem anderen Verfahrensausgang. Ginge man hinsichtlich des Baugeländes von einem selbstständigen im Zusammenhang bebauten Ortsteil aus, so würde das Vorhaben entweder in Anwendung des § 34 Abs. 2 BauGB den Gebietserhaltungsanspruch der Klägerin Ziff. 2 nicht verletzen oder wäre jedenfalls im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB ihr gegenüber nicht rücksichtslos. Selbst wenn das Vorhaben nach Maßgabe des § 35 BauGB zu beurteilen wäre, so würde Nachbarschutz ebenfalls nur über das Rücksichtnahmegebot gewährt (Dürr, in: Brügelmann, aaO, § 35 Rn 189 f. mwN). Das Vorhaben wäre dann entsprechend den oben bereits dargelegten Erwägungen gegenüber der Klägerin Ziff. 2 nicht als rücksichtslos zu beurteilen.

IV.)

72

Auch die Klage der Klägerin Ziff. 1 wäre - wenn man die - hier bejahte - Präklusion (oben unter II.) verneinen würde - jedenfalls deshalb unbegründet, weil das Vorhaben ihr gegenüber ebenfalls nicht rücksichtslos wäre.

73

Aufgrund der im Rahmen des Wasserkraftwerks noch erfolgenden gewerblichen Nutzung des Vorhabengrundstücks und der Belastung der Umgebung durch die Schlosserei ... kann - wie bereits oben dargelegt - die Bebauung entlang des ...Wegs nicht nach § 34 Abs. 2 BauGB einem Gebietstypus nach der BauNVO zugeordnet werden, sondern sie beurteilt sich nach § 34 Abs. 1 BauGB. Nach den Ausführungen oben unter III 2 b.) wäre das Vorhaben jedoch auch gegenüber der Klägerin Ziff. 1 nicht rücksichtslos. Ergänzend ist auf Folgendes hinzuweisen: Zwar liegt ihr Grundstück auf der gleichen Seite der ... wie das Vorhaben. Ihre Grundstückssituation ist jedoch durch den - zwischen ihrem Anwesen und dem Vorhabengrundstück riegelartig liegenden - Metallbaubetrieb ... bereits in erheblichem Maße durch die Auswirkungen einer gewerblichen Nutzung vorbelastet. Es ist auch nicht erkennbar, dass sie angesichts der geplanten baulichen Maßnahmen der Beigeladenen, die der Abgrenzung des Vorhabens gegenüber der Umgebung dienen, in besonderem Maße negativ betroffen werden könnte. Vielmehr bezwecken diese Maßnahmen gerade, typische unerwünschte soziale Kontakte zwischen den unterschiedlichen baulichen Nutzungen zu verhindern. Auch unter dem Aspekt des vorhabenbedingten Zu- und Abfahrtsverkehrs, der entsprechend den Festlegungen im Bauvorbescheid nicht über den bestehenden ...weg abgewickelt werden darf, und der Stellplatzbemessung sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, die das Vorhaben als für die Klägerin Ziff.1 unzumutbar erscheinen ließen. Im Übrigen gelten auch hier die Ausführungen unter III 2 c.) entsprechend.

74

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 1, 162 Abs. 3 VwGO.

75

Die Kammer sieht gemäß § 167 Abs. 2 VwGO davon ab, das Urteil wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Ein Grund für die Zulassung der Berufung nach § 124 a Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO liegt nicht vor.