Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2006-12-01, Aktenzeichen I-3 Wx 194/06
ECLI:DE:OLGD:2006:1201.I3WX194.06.00

Tenor

Unter Zurückweisung der sofortigen weiteren Beschwerde im Übrigen wird die angefochtene Entscheidung teilweise geändert.

Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 11. November 2004 zu TOP 10 b (Ablehnung einer Änderung des Umlageschlüssels) wird für ungültig erklärt.

Die gerichtlichen Kosten des gesamten Verfahrens tragen die Beteiligte zu 1 zu 5/6, die übrigen Beteiligten zu 1/6.

Außergerichtliche Kosten werden in sämtlichen Rechtzügen nicht erstattet.

Wert für den 2. und 3. Rechtszug jeweils: 3.000,- Euro

1

I.

2

Die Beteiligte zu 1 ist Eigentümerin einer im zweiten Obergeschoss der Eigentumsanlage gelegenen Wohnung mit einer Wohnfläche 73,47 m² bei einer Gesamtwohnfläche von 407,62 m². Der Wohnraum ihrer Wohnung ist zum Dachfirst offen und mit einer Empore sowie mit einer durchgehenden Fensterfront versehen. Nach der Teilungserklärung vom 30. August 1985 sind die Heizkosten zu 30 % nach der Größe der Wohnungseinheiten und zu 70 % nach gemessenem Verbrauch zu verteilen.

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Schon früher beanstandete die Beteiligte zu 1 ihre Heizkosten als zu hoch.

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Die Gemeinschaft ließ 1996/1997 die Heizungsanlage sanieren. Da die Anlage auch danach nicht ordnungsgemäß funktionierte, beschlossen die Wohnungseigentümer – wie in der Eigentümerversammlung vom 28. August 1996 schon für 1994-1996 – auch für 1997 und 1998 die Heizkosten nach der Wohnnutzfläche abzurechnen. In der Eigentümerversammlung vom 16. August 2000 wurde mehrheitlich beschlossen, für die Heizkostenabrechnung 1999 wieder den in der Teilungserklärung enthaltenen Abrechnungsmodus zugrunde zu legen. Am 31. Oktober 2001 genehmigte die Eigentümergemeinschaft zu TOP 1 die Wohngeldabrechnung 2000, in der die Heizkosten nach der Teilungserklärung abgerechnet waren; die Anfechtung dieses Beschlusses durch die Beteiligte zu 1 wegen des Verteilungsschlüssels blieb ohne Erfolg.

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In der Eigentümerversammlung vom 11. November 2004 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 1 die Wohngeldabrechnung 2003 inklusive der Heiz- und Wasserkostenabrechnung (Verteilungsschlüssel gemäß Teilungserklärung 70:30) mit fünf Ja-Stimmen und einer Nein-Stimme, die die Beteiligte zu 1 im Hinblick auf die Heizkostenabrechnung abgab. Zu TOP 10 a) und b) wurde der Antrag der Beteiligten zu 1 über eine abweichende Umlage (50:50) der Heizkosten für die Jahre 2003 und 2004 mehrheitlich abgelehnt.

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Die Beteiligte zu 1 hat die Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu TOP 10 a) und 10 b) mit einem am 3. Dezember 2004 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz angefochten und ihren Antrag unter dem 19. Januar 2005 dahingehend erweitert, die übrigen Beteiligten zu verpflichten, einer Änderung des Abrechnungsschlüssels für die Jahre 2003 und 2004 dahin zuzustimmen, dass als Umlageschlüssel allein die beheizte Wohnfläche der einzelnen Eigentumswohnungen zugrunde gelegt wird.

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Sie hat geltend gemacht, die abgelesenen Verbrauchseinheiten führten nicht zu einem in der Sache gerechtfertigten Abrechnungsergebnis, da die Heizanlage mangelhaft sei. Sie stützt sich auf das Gutachten des Sachverständigen Z. im Rechtsstreit der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Werkunternehmer wegen Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung an der "sanierten" Heizung. Da die Abrechnung grundsätzlich nicht zu einem sachgerechten Ergebnis führe und auch nicht auf einen geschätzten Wert in der Vergangenheit zurückgegriffen werden könne, bleibe ausschließlich die Möglichkeit, die Heizkosten nach anteilig beheizter Wohnfläche umzulegen, was nach § 9 a der Heizkostenverordnung zulässig sei. Aus der Heizkostenabrechnung des Jahres 2003 sei ersichtlich, dass die auf ihre Wohnung entfallenden Heizkosten pro Quadratmeter einen Betrag von 14,4365 Euro ausmachten, während der durchschnittliche Heizkostenbetrag der übrigen Wohnungen 5,522 Euro betrage. Allein auf ihre Wohnung entfielen 40,932 % der abgelesenen Gesamteinheiten. Die Abrechnung der Heizkosten dokumentiere deutlich die Mangelhaftigkeit der Heizungsanlage und die Fehlerhaftigkeit der Heizkostenermittlung.

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Die Beteiligte zu 1 hat beantragt,

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die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 11. Novem- ber 2004 zu TOP 10 a) und 10 b) für ungültig zu erklären und die Ge-meinschaft zu verpflichten, den Umlageschlüssel für die Heizkostenab-rechnung 2003 und 2004 ausschließlich auf die beheizte Wohnfläche umzuändern.

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Die Beteiligten zu 2 bis 4 haben beantragt,

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den Antrag zurückzuweisen.

12

Die übrigen Beteiligten haben keinen Antrag gestellt.

13

Die Beteiligten zu 2 bis 4 haben im Wesentlichen geltend gemacht, der Mehrverbrauch sei vor allen Dingen auf das persönliche Heizverhalten sowie den höheren Heizbedarf wegen baulicher Besonderheiten der Wohnung der Beteiligten zu 1 zurückzuführen.

14

Das Amtsgericht hat nach Anhörung des Sachverständigen Z. am 18. Januar 2006 die Anträge der Beteiligten zu 1 zurückgewiesen.

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Hiergegen hat die Beteiligte zu 1 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt.

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Sie hat gemeint, der Beschluss über die Jahresabrechnung 2003 stehe ihren Anträgen nicht entgegen. Sie, die Beteiligte zu 1, erstrebe nicht einen auf Dauer geänderten Umlageschlüssel sondern die Änderung der Heizkostenabrechnung für den Zeitraum, in dem die Mangelhaftigkeit der Heizanlage noch bestehe also konkret für die Jahre 2003 und 2004. Wenn also das Gericht entscheiden sollte, dass dem Verpflichtungsantrag bezüglich dieser Jahre zu entsprechen sei, bedeute dies zugleich auch, dass die Jahresabrechnung 2003 hinsichtlich der Heizkosten keinen Bestand haben könne.

17

Da bei keiner der Wohnungen im Hause der individuelle Heizkostenverbrauch ordnungsgemäß erfasst worden sei, entspreche es § 9 a Abs. 2 in Verbindung mit § 7 Abs. 1 Satz 2 der Heizkostenverordnung, wenn bezüglich der Heizkosten lediglich die Fläche zugrunde gelegt werde.

18

Die Beteiligte zu 1 hat beantragt,

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unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses des Amtsgerichts Düsseldorf vom 18. Januar 2006 nach ihren erstinstanzlichen Anträ- gen zu entscheiden.

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Die Beteiligten zu 2 bis 4 haben beantragt,

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die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

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Das Landgericht hat nach mündlicher Verhandlung am 30 Juni 2006 die sofortige Beschwerde zurückgewiesen.

23

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt die Beteiligte zu 1 ihr ursprüngliches Begehren weiter.

24

Die Beschwerdegegner treten dem Rechtsmittel entgegen.

25

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

26

II.

27

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist teilweise begründet. Die Entscheidung des Landgerichts beruht diesbezüglich (2 b) auf einer Rechtsverletzung im Sinne des § 27 FGG, im Übrigen (2 a) ist dies nicht der Fall.

28

1.

29

Das Landgericht hat u. a. ausgeführt, die zulässige sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 sei nicht begründet.

30

Zu Recht habe das Amtsgericht die Anträge der Beteiligten zu 1 zurückgewiesen und dies insbesondere hinsichtlich des Beschlusses zu TOP 10 a) und des Verpflichtungsantrages hinsichtlich der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2003 auf die Bestandskraft des Beschlusses zu TOP 1 derselben Eigentümerversammlung vom 11. November 2004 gestützt. Auch die Kammer folge insoweit der Auffassung, dass die Bestandskraft des Beschlusses, mit dem die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung 2003 beschlossen haben, es hindere, dass die Wohnungseigentümer auf den Verpflichtungsantrag der Beteiligten zu 1 hin nunmehr verpflichtet werden sollen, eine neue Abrechnung hinsichtlich der Heizkosten des Jahres 2003 zu erstellen. Die Beteiligte zu 1 handele widersprüchlich, wenn sie einerseits die Bestandskraft des Beschlusses über die Jahresabrechnung einschließlich der Heizkostenabrechnung eintreten lasse, dann aber über den Verpflichtungsantrag gleichwohl das Ziel einer erneuten Erstellung der Abrechnung erreichen wolle. Ob in der Stellung des Verpflichtungsantrages der Beteiligten zu 1 gleichzeitig die Anfechtung des Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung zu TOP 1 liegt, könne offen bleiben, denn dieser Schriftsatz, mit dem die Beteiligte zu 1 die Zustimmung zur Änderung der Jahresabrechnung 2003 beantragt habe, sei weit nach Ablauf der Frist zur Anfechtung einer Jahresabrechnung von einem Monat, nämlich erst am 20. Januar 2005, bei Gericht eingegangen.

31

Darüber hinaus sei der Anfechtungsantrag zu TOP 10 b und der Verpflichtungsantrag, soweit er auch die Festlegung der Abrechnung für das Jahr 2004 enthalte, unbegründet. Zutreffend habe das Amtsgericht ausgeführt, dass auch Mängel der Heizanlage die Verbrauchserfassung beeinflussen können und ein solcher Fall durchaus hier vorliegen könnte. Angesichts der Tatsache, dass der Sachverständige aber bei seiner mündlichen Anhörung ausgeführt habe, dass das Problem der nicht vollständigen Erwärmung der Heizkörper im Prinzip bei allen Heizkörpern des Hauses auftrete und deshalb nicht davon auszugehen sei, dass die nicht vollständige Durchfließung mit heißem Wasser im Hinblick auf die prinzipiell gleichmäßige Betroffenheit aller Heizkörper entscheidende Auswirkung auf die Verbrauchserfassung habe, führe dies dazu, dass § 9 a Heizkostenverordnung nicht anwendbar sei. Zutreffend stelle nämlich das Amtsgericht darauf ab, dass nicht die Beteiligte zu 1 von dem Mangel besonders betroffen sei und auch sonst die Wohnungen nicht unterschiedlich betroffen seien, sondern nach den Ausführungen des vom Amtsgericht angehörten Sachverständigen lägen in allen Wohnungen vergleichbare Verhältnisse bei der mangelhaften Durchströmung der Heizkörper vor. Dann aber müsse davon ausgegangen werden, dass trotz der Mängel der Verbrauchserfassung untereinander die gemessene Erfassung nicht zu unvergleichbaren Verbräuchen führe. Vielmehr sei im Hinblick darauf, dass alle Wohnungen gleichermaßen betroffen seien, letztlich doch von einer Verbrauchserfassung auszugehen, die im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu zutreffenden Ergebnissen in der Bandbreite der mit dem Erfassungssystem stets verbundenen gewissen Ungenauigkeiten führt.

32

Da die Beschwerdeführerin im Beschwerdeverfahren noch einmal ausdrücklich klargestellt habe, dass sie nicht eine generelle Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für die Zukunft erstrebe, sondern lediglich für die bereits abgelaufenen Heizperioden wegen der nach ihrer Auffassung fehlerhaften Verbrauchserfassung, habe die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine generelle Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für die Zukunft zulässig wäre, nicht mehr zur Überprüfung gestanden.

33

2.

34

Diese Erwägungen des Landgerichts halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten (b) stand.

35

a)

36

Durch die unterbliebene Anfechtung des zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 11. November 2004 gefassten Beschlusses über die Jahresabrechnung 2003 ist dieser - auch bezüglich der darin enthaltenen Heizkostenabrechnung - bestandskräftig geworden, §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, und zwar auch dann, wenn der Verteilungsschlüssel materiell unrichtig gewesen sein sollte (Staudinger/Bub, WEG (2005) § 28 Rdz. 522).

37

Dies schließt den geltend gemachten Anspruch der Beteiligten zu 1 auf Erteilung einer Heizkostenabrechnung für das Jahr 2003 nach einem anderen Abrechnungsmaßstab ebenso aus wie ihr mit Schriftsatz vom 19. Januar 2005 angebrachtes Gesuch auf Änderung des Umlageschlüssels für 2003 (TOP 10 a). Bei bestandskräftig festgestellten (Geld-) Forderungen der Gemeinschaft kommt es nämlich nicht darauf an, ob sie etwa möglicherweise nicht oder nicht in dieser Höhe entstanden, im Nachhinein untergegangen oder verjährt sind (OLG Köln, NZM 2003, 806). Gegenüber einem bestandskräftigen Beschluss kann ein Wohnungseigentümer prinzipiell auch nicht einwenden, der Beschluss verstoße gegen Treu und Glauben (BayObLG NJW-RR 1992, 15; NZM 2001, 433; Weitnauer-Lüke WEG 9. Auflage 2005 § 23 Rdz. 31). Verstößt ein Eigentümerbeschluss nämlich von Anfang an gegen die Grundsätze von Treu und Glauben, so muss dies durch Anfechtung des Eigentümerbeschlusses geltend gemacht werden.

38

Nach § 242 BGB kann allerdings die Änderung oder Aufhebung eines Eigentümerbeschlusses eventuell dann verlangt werden, wenn außergewöhnliche neu hinzugetretene Umstände das Festhalten an der bestehenden Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen würden (BayObLG WE 1998, 318; NJW-RR 1994, 658 f.)

39

Zwar ist hiernach eine Neuberechnung der Heizkosten aufgrund eines Zweitbeschlusses nicht ausgeschlossen. Denn die Eigentümer sind grundsätzlich berechtigt, über eine schon geregelte Angelegenheit erneut zu beschließen (vgl. Drabeck in Riecke/Schmid , WEG § 23 Rdz. 27). Voraussetzung ist aber jedenfalls, dass es unter Abwägung der beteiligten Interessen Treu und Glauben widerspräche, die Beteiligte zu 1 an der Jahresabrechnung festzuhalten. Relevant sind hierbei nur Umstände, die bei der Beschlussfassung noch nicht berücksichtigt werden konnten (BayObLG NJW-RR 1994, 658 f.). Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn die beschlossene Jahresabrechnung auf einem erst nach Bestandskraft erkannten Fehler der Messeinrichtung beruht (vgl. Senat NZM 2000, 875; Staudinger/Bub WEG (2005) § 21 Rdz. 112).

40

So liegen die Dinge hier aber nicht. Denn als der Beschluss über die Jahresabrechnung 2003 gefasst wurde (11. November 2004), lag bereits das Gutachten des Sachverständigen Zeitler vom 21. September 2004 vor, auf das die Beteiligte zu 1 in ihrem am 20. Januar 2005 eingegangenen – von der Kammer für den unterstellten Fall einer hierin liegenden Anfechtung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 1 zu Recht als verfristet (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG) angesehenen – Schriftsatz vom 19. Januar 2005 ihr Gesuch auf Änderung des Umlageschlüssels für 2003 (TOP 10 a) stützt.

41

b)

42

Zu Unrecht haben die Vorinstanzen den Eigentümerbeschluss zu TOP 10 b vom 11. November 2004, durch den eine Änderung des § 12 der Teilungserklärung entsprechenden Abrechnungsschlüssels ("30 % nach der Größe der Wohnungseinheit und mit 70 % nach dem Verbrauch lt. Verbrauchserfassungsgerät") für die Umlage der Heizkosten des Wirtschaftsjahrs 2004 abgelehnt wurde, bestätigt.

43

Derselbe ist auf die Anfechtung der Beteiligten zu 1 hin für ungültig zu erklären.

44

aa)

45

Es fehlt nicht an dem für die Anfechtung des Negativbeschlusses erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis der Beteiligten zu 1. Es wird zwar die Auffassung vertreten, für die Anfechtung eines Negativbeschlusses werde ein Rechtsschutzinteresse häufig fehlen, weil der Negativbeschluss den Antragsteller regelmäßig deshalb nicht in seinen Rechten beeinträchtige, da er einen erneuten Beschluss über denselben Gegenstand nicht hindert (BGH NJW 2002, 3704 m.N.; BayObLG FGPrax 2005, 106; OLG München ZMR 2006,474).

46

Ein Negativbeschluss kann aber angefochten werden, wenn er mit einem Leistungs- oder Feststellungsantrag verbunden wird, insbesondere um vor unrichtig festgestellten oder unrichtig verkündeten Beschlussergebnissen zu schützen (Staudinger/Bub 13. Bearbeitung (2005) WEG, § 23, 149). Hier ist die Beteiligte zu 1 durch die Ablehnung ihres auf eine anderweitige (verbrauchsunabhängige) Umlage gerichteten Beschlussantrags in ihrem Recht verletzt. Überdies hat sie ihr Gesuch mit einem Verpflichtungsantrag verbunden. Selbst wenn im Zusammenhang hiermit der Erfolg der Anfechtung des Negativbeschlusses auf eine nur kassatorische Wirkung beschränkt bleibt, steht das der Zulässigkeit der Anfechtung nicht entgegen (vgl. BGH NJW 2002, 3704).

47

bb)

48

Grundsätzlich entspricht der Verteilungsschlüssel (30 % nach der Größe der Wohnungseinheit und 70 % nach Verbrauch) gemäß Teilungserklärung dem § 7 Abs. 1 HeizkostenVO und wäre daher an sich anzuwenden.

49

Entgegen der Annahme der Vorinstanzen sind allerdings die Voraussetzungen des § 9 a Abs. 1 HeizkostenVO gegeben. Die in Aussicht genommene Umlage der Heizkosten für 2004 (auch) nach Verbrauch steht daher mit der Heizkostenverordnung nicht in Einklang und widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 1, 4 WEG).

50

(a)

51

Der anteilige Wärmeverbrauch konnte wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen (hier: nicht ordnungsgemäße Durchströmung des unteren Teiles einer nicht näher ermittelten Zahl von Heizkörpern) in dem der Abrechnung 2004 zugrunde liegenden Zeitraum nicht ordnungsgemäß erfasst werden.

52

(b)

53

Die Vorinstanzen sind rechtlich einwandfrei mit dem Sachverständigen Z. zu dem Ergebnis gekommen, dass bei der vorliegenden nicht ordnungsgemäßen Durchströmung der untere Teil der Heizkörper nicht richtig erwärmt werde und damit auch keine Wärme an den Raum abgeben könne. Diese ungleichmäßige Erwärmung könnten die elektronischen Heizkostenerfassungsgeräte nicht ordnungsgemäß messen, weil sie nur die im mittigen oberen Drittel abgegebene Oberflächenwärme ohne Rücksicht auf den nicht erwärmten Heizkörperteil erfassen. Wie dies im Einzelnen zu verstehen ist, hat der Sachverständige, der seinen Ortstermin am 21. Juli 2003 außerhalb der Heizperiode durchgeführt hat, anhand eines Beispiels erläutert. Als Zwischenergebnis seiner Untersuchung kommt er zu der Aussage, dieses Problem trete "im Prinzip bei allen Heizkörpern des Hauses" auf, das Problem liege also "potentiell und prinzipiell bei allen Heizkörpern vor".

54

(c) Dass hiernach der Wärmeverbrauch für sämtliche beheizten Flächen nicht ordnungsgemäß erfasst werden konnte, wird nicht dadurch ausgeglichen, dass das Problem der ungleichmäßigen Durchströmung "im Prinzip bei allen Heizkörpern des Hauses" auftritt.

55

(aa)

56

Zum einen setzt § 9 a HeizkVO voraus, dass eine ordnungsgemäße Verbrauchserfassung im Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht erfolgen kann. Dies ist aber auch und gerade dann gegeben, wenn – wie hier – sämtliche Wohneinheiten von dem Problem betroffen sind; für diesen Fall macht die Vorschrift keine Ausnahme.

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(bb)

58

Zum anderen hat die Kammer die Schlussfolgerung des Sachverständigen Z., wonach wegen des "potentiell und prinzipiell bei allen Heizkörpern" gegebenen Problems der ungleichmäßigen Durchströmung ein Einfluss dieses Phänomens auf die Heizkostenverteilung zu verneinen sei, ohne weiteres zugrunde gelegt und im Ergebnis den unrichtigen Schluss gezogen, die durchgehend nicht vorhandene Möglichkeit der ordnungsgemäßen Verbrauchserfassung führe letztlich zu einer als ordnungsgemäß anzuerkennenden Erfassung. Dieser Schluss erweist sich als rechtsfehlerhaft (§ 27 FGG). Er könnte allenfalls gezogen werden, wenn nicht nur sämtliche Heizkörper, sondern diese auch in gleichem Maße von der ungleichmäßigen Durchströmung betroffen wären. Hiervon kann aber nicht ausgegangen werden. Denn der Sachverständige hat vor Ort während der Heizperiode konkrete Untersuchungen nicht angestellt, kann für den einzelnen Heizkörper konkrete Angaben nicht machen und auch nicht sagen, in welchen einzelnen Einheiten das Phänomen auftritt; das könne – so der Gutachter - aufgrund der von ihm festgestellten Mängel ebenso im Erdgeschoss wie im Dachgeschoss der Fall sein. Da aber die Fehlmessung - wie das vom Sachverständigen gegebene Beispiel zeigt – womöglich ganz erheblich ist, kann es, selbst bei der Berücksichtigung technisch bedingter Ungenauigkeiten bei der Verbrauchserfassung mit Verdunstungsmessern, für die Gesamtbetrachtung der Heizkosten nicht ohne Belang sein, ob das Phänomen in den von der Beteiligten zu 1 bewohnten Einheiten, insbesondere im Dachgeschoss, auftritt. Wie die Durchströmungsverhältnisse der Heizkörper sich im Jahr 2004 darstellten, lässt sich – abgesehen von den erheblichen Kosten einer in diese Richtung gehende Untersuchung – nicht mehr ermitteln. Deshalb käme – auch bei Erheblichkeit der Durchströmungsverhältnisse im Einzelnen trotz der vorangegangenen Ausführungen unter (aa) - eine Zurückverweisung zum Zwecke der weiteren Sachaufklärung nicht in Betracht.

59

(d) Hiernach bleibt festzuhalten, dass die Voraussetzungen des § 9a Abs. 2 HeizkVO erfüllt sind. Dies hat zur Folge, dass die Beteiligte zu 1 im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung eine anderweitige Verteilung der Heizkosten 2004 als nach dem Schlüssel der Teilungserklärung (30 % nach der Größe der Wohnungseinheit und mit 70 % nach dem Verbrauch), nämlich gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkVO eine solche nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum oder unter Zugrundelegung der Wohn- oder Nutzfläche oder des umbauten Raumes der beheizten Räume verlangen konnte.

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Auf das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 ist daher unter Änderung der Entscheidung des Landgerichts der die anderweitige Verteilung ablehnende Eigentümerbeschluss vom 11. November 2004 zu TOP 10 b für ungültig zu erklären.

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c)

62

Der mit der sofortigen weiteren Beschwerde weiter verfolgte Antrag der Beteiligten zu 1, die Gemeinschaft zu verpflichten, den Umlageschlüssel für die Heizkostenabrechnung 2004 ausschließlich auf die beheizte Wohnfläche umzuändern, ist unbegründet. Denn die Beteiligte zu 1 hat keinen Anspruch, auf Änderung des Umlageschlüssels für 2004 in der beantragten Form, sondern nur einen solchen auf eine ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende erneute Willensbildung der Gemeinschaft unter Beachtung der Grundsätze der §§ 7 Abs. 1 Satz 2 und 8 Abs. 1 HeizkostenVO. Dass ein solcher Antrag im Gesuch der Klägerin hilfsweise enthalten sein soll, ist nicht ersichtlich.

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Hiernach wird die Eigentümergemeinschaft bei der Aufstellung der Jahresabrechnung 2004 Heizkosten nach einem der in § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkVO genannten Schlüssel zu verteilen haben, wobei sich möglicherweise als gerechte Lösung eine Verteilung nach dem umbauten Raum der beheizten Räume anbieten würde. Allerdings wird bei der Prüfung, ob dieser Verteilungsmaßstab den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, zu berücksichtigen sein, welcher Aufwand mit der Ermittlung des umbauten Raumes verbunden sein wird und ob mit Blick hierauf möglicherweise doch eine Verteilung nach Wohn- oder Nutzfläche eher angemessen erscheint.

64

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Zu einer Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand kein Anlass.

65

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 1 Satz 1 WEG. Eine mögliche Klärung von weitergehenden Fragen wirkt sich – entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 2 - 4 - nicht erhöhend auf den Geschäftswert aus, da für diesen nur der Gegenstand des konkreten Verfahrens maßgeblich ist (BayObLG WE 1983, 60; Abramenko in Riecke/Schmid WEG 2006 § 48 Rdz. 12).