Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-11-10, Aktenzeichen 3 K 115/15.NW
ECLI:DE:VGNEUST:2015:1110.3K115.15.NW.0A

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Die Klägerin begehrt die Erteilung eines Bauvorbescheids für eine Nutzungsänderung einer Wohnung in Büroräume. Bei der Klägerin handelt es sich um einen mittelständischen Betrieb des Wohnungs- und Gewerbebaus mit ca. 90 Mitarbeitern. Lager und Verwaltung sind räumlich getrennt angesiedelt.

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Die Klägerin stellte am 22. Februar 2013 eine Bauvoranfrage zur Nutzungsänderung einer Wohnung im Erdgeschoss des Anwesens H.-S.-Str. in Ludwigshafen, Gemarkung O.. Beantragt wurde die Sanierung und Erweiterung zu weiteren Büroflächen mit einer baulichen Verbindung zum Bestand in dem Gebäude H.-S.-Straße 89, das von der Klägerin als Bürogebäude genutzt wird. Dazu sollte die bisher im Erdgeschoss bestehende Wohnung mit einer Fläche von 56,71 m2 ausschließlich zu Büroflächen umgenutzt werden. Das 1. Obergeschoss des Anwesens wird bereits vollständig als Bürofläche genutzt.

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Das streitgegenständliche Anwesen befindet sich im unbeplanten Innenbereich.

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Mit Bescheid vom 6. März 2013 lehnte die Beklagte den Antrag ab. Zur Begründung führte sie aus, das geplante Vorhaben füge sich nicht in die nähere Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 2 Baugesetzbuch - BauGB - i. V. m. § 4 Baunutzungsverordnung - BauNVO - ein. Das Gebiet sei als allgemeines Wohngebiet einzustufen, in dem nicht störende Gewerbebetriebe gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig seien. Eine Ausnahme könne vorliegend nicht gewährt werden, da durch die Umnutzung das gesamte Gebäude ausschließlich als Bürogebäude genutzt werden solle. Ein reines Bürogebäude würde aber den Charakter des allgemeinen Wohngebietes zu einem Mischgebiet verändern.

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Gegen diesen Bescheid legte die Klägerin Widerspruch ein, den sie nicht begründete.

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Mit Widerspruchsbescheid vom 11. Dezember 2014, zugestellt am 13. Januar 2015, wurde der Widerspruch zurückgewiesen.

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Die Klägerin hat am 10. Februar 2015 Klage erhoben und trägt vor, auch sie gehe von einem allgemeinen Wohngebiet in der näheren Umgebung der H.-S.-Straße aus. Nicht bestätigt werden könne allerdings die Darstellung, die nicht störenden Gewerbebetriebe befänden sich nur in Räumen von Wohngebäuden und würden in keinem Fall die gesamte Fläche eines Gebäudes einnehmen. Das geplante Vorhaben füge sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

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Auch sei, wovon die Beklagte nicht ausgehe, § 34 Abs. 3a BauBG einschlägig. Diese Vorschrift ermögliche eine erleichterte Genehmigung zulässigerweise errichteter Gewerbe- und Handelsbetriebe sowie baulicher Anlagen zu Wohnzwecken im nicht beplanten Innenbereich. § 34 Abs. 3a BauGB setze voraus, dass eine planerische Abwägung möglich und erforderlich sei. Zwar werde die Auffassung vertreten, dass § 34 Abs. 3a BauGB bei Vorhaben nach § 34 Abs. 2 BauGB keine Anwendung finde (so Söfker in dem Kommentar von Ernst-Zinkhahn-Bielenberg zum BauGB); dem sei jedoch offensichtlich nicht zu folgen, denn die Vorschrift des Abs. 3a entspreche ihrer Struktur nach der Befreiungsnorm des § 31 Abs. 2 BauGB, wobei vorliegend davon ausgegangen werde, dass § 34 Abs. 2 BauGB ohnehin nicht einschlägig sei.

9

Wie sich aus den Bauantragsunterlagen ergebe, werde die beantragte Nutzungsänderung nach außen hin nicht sichtbar. Der Eingang zum Anwesen H.-S.-Straße, in dem sich weitere drei Büroräume befinden sollen, werde geschlossen; die Mitarbeiter würden, wie bisher auch, ausschließlich durch den Eingang in Haus-Nr. 89 das Gebäude betreten. Lediglich die von der Anzahl her nicht veränderte Belegschaft verteile sich auf mehrere Zimmer, ansonsten trete nach außen hin keinerlei sichtbare Veränderung ein. Da der Eingang zum Gebäude H.-S.-Straße 91 nicht mehr benutzt würde, träte in Bezug auf die dort vorhandene Nachbarschaft eine Besserung ein. Die bisher von dem Mieter genutzte Garage im hinteren Bereich des Anwesens werde ebenfalls nicht mehr genutzt, jedenfalls nicht mehr als Garage, so dass auch der Verkehr entlang der Grundstücksgrenze zum Hausanwesen H.-S.-Straße geringer werde. Insgesamt würden die Belange Dritter nicht tangiert, geschweige denn beeinträchtigt. Würde man der Auffassung der Beklagten hingegen folgen, dann wären die mit § 34 Abs. 3a BauGB vorgesehenen Möglichkeiten letztendlich nicht mehr gegeben. § 34 Abs. 3 a BauBG würde leerlaufen.

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Die Klägerin beantragt,

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den Bauvorbescheid vom 6. März 2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 11. Dezember 2014 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, den Antrag auf Erlass eines Bauvorbescheids vom 22. Februar 2013 positiv zu bescheiden.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen,

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und verweist im Wesentlichen auf die Ausführungen in den angefochtenen Bescheiden.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Verwaltungsakten und die zur Gerichtsakte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, sowie die Niederschrift vom 9. November 2015 verwiesen.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage kann keinen Erfolg haben. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheides für die Umnutzung des zu Wohnzwecken genutzten Erdgeschosses des Gebäudes H.-S.-Straße in Ludwigshafen-O.. in Büroräume. Der Bescheid der Beklagten vom 6. März 2013 sowie der hierzu ergangene Widerspruchsbescheid vom 11. Dezember 2014 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

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Bei der beantragten Nutzungsänderung handelt es sich um ein nach § 61 Landesbauordnung - LBauO - genehmigungsbedürftiges Vorhaben, so dass grundsätzlich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens durch einen Bauvorbescheid geklärt werden kann. Ein Bauvorbescheid ist gemäß §§ 72 Satz 1, 70 Abs. 1 LBauO zu erteilen, wenn dem genannten Bauvorhaben weder baurechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen. Dem Bauvorhaben stehen aber bauplanungsrechtliche Vorschriften, und zwar § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO entgegen.

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Die Rechtmäßigkeit des streitgegenständlichen Vorhabens beurteilt sich in bauplanungsrechtlicher Hinsicht nach § 34 BauGB, da für den fraglichen im Zusammenhang bebauten Bereich kein Bebauungsplan existiert.

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Gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Für den Fall, dass die Eigenart der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB einem der Baugebiete entspricht, die in der Baunutzungsverordnung bezeichnet sind, ordnet § 34 Abs. 2 BauGB an, dass sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach beurteilt, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet (allgemein oder ausnahmsweise) zulässig wäre.

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Die „nähere Umgebung“ im Sinne von § 34 BauGB reicht so weit, wie sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann, aber auch so weit, wie die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Juni 2009 - 4 B 50/08 -, BauR 2009, 1564). Dabei muss die Betrachtung auf das Wesentliche zurückgeführt und alles außer Acht gelassen werden, was die Umgebung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint. Ferner darf nicht nur diejenige Bebauung als erheblich angesehen werden, die gerade auf dem vorhandenen Baugrundstück oder nur auf ganz wenigen Grundstücken in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt. Vielmehr ist die Bebauung auch in der weiteren Umgebung des (Bau)Grundstücks insoweit zu berücksichtigen, als auch sie noch prägend auf dasselbe einwirkt (BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - IV C 9.77 -, BVerwGE 55, 369). Die Grenzen des Einwirkungsbereichs lassen sich dabei nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der jeweiligen tatsächlichen städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist (BVerwG, Beschluss vom 16. Juni 2009 - 4 B 50/08 -, BauR 2009, 1564). Diese kann so beschaffen sein, dass die Grenze dort zu ziehen ist, wo zwei jeweils einheitlich geprägte Bebauungskomplexe mit voneinander verschiedenen Bau- und Nutzungsstrukturen aneinanderstoßen (BVerwG, Beschluss vom 28. August 2003 - 4 B 74.03 -, juris). Der Grenzverlauf der näheren Umgebung ist nicht davon abhängig, dass die unterschiedliche Bebauung durch eine künstliche oder natürliche Trennlinie (Straße, Schienenstrang, etc.) entkoppelt ist. Eine solche Linie hat bei einer beidseitig andersartigen Siedlungsstruktur nicht stets eine trennende Funktion; umgekehrt führt ihr Fehlen nicht dazu, dass benachbarte Bebauungen stets als miteinander verzahnt anzusehen sind und insgesamt die nähere Umgebung ausmachen (OVG RP, Urteil vom 30. April 2010 - 1 A 11294/09.OVG -, m. w. N., juris).

21

Nach diesen Grundsätzen bestimmt die Kammer anhand der vorliegenden Pläne den hier maßgeblichen Umgriff auf die Bebauung entlang der H.-S.-Straße von der Einmündung des Westrings bis zur Einmündung der W. Straße in die H.-S.-Straße.

22

Der in dem Anwesen H.-S.-Straße . vorhandene Seniorenpark sowie das Ärztehaus in dem Anwesen Nr. ... zählen nicht mehr zu dieser näheren Umgebung, da insoweit der H.-S.-Straße eine trennende Funktion hinsichtlich der nördlich und südlich dieser Straße liegenden Gebiete zukommt.

23

Bei der Ermittlung der Eigenart der näheren Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 1 und 2 BauGB sind singuläre Anlagen, die in einem auffälligen Kontrast zu der sie umgebenden, im Wesentlichen homogenen Bebauung stehen, regelmäßig als Fremdkörper unbeachtlich, soweit sie nicht ausnahmsweise ihre Umgebung beherrschen oder mit ihr eine Einheit bilden. Grundsätzlich sprechen große Qualitätsunterschiede zwischen einer einzelnen Anlage und ihrer im Wesentlichen homogenen Umgebung dafür, dass die Anlage als ein für die Eigenart der Umgebung unbeachtlicher Fremdkörper zu werten ist (vgl.BVerwG, Urteil vom 7. Dezember 2006 - 4 C 11/05 -, juris, Rn. 10).

24

Danach ist das vorhandene Bürogebäude der Klägerin in dem Anwesen H.-S.-Straße nicht als die nähere Umgebung prägende bauliche Anlage zu berücksichtigen, sondern als ein in dieser Umgebung vorhandener Fremdkörper. Denn die auf dem Grundstück der Klägerin H.-S.-Straße 89 vorhandene als Bürogebäude genutzte bauliche Anlage hebt sich nach der Art ihrer baulichen Nutzung von der umgebenden Wohnnutzung und der festgestellten gewerblichen Nutzung lediglich in Räumen von Wohngebäuden ab.

25

Die umschriebene nähere Umgebung ist aufgrund der dort anzutreffenden Nutzung als allgemeines Wohngebiet im Sinne von § 4 BauNVO zu qualifizieren.

26

Es war bis zur mündlichen Verhandlung der Kammer am 9. November 2015 zwischen den Beteiligten auch unstreitig, dass es sich bei der näheren Umgebung des Bauvorhabens um ein allgemeines Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO handelt (so die Klagebegründung vom 31. März 2015). Diese Einstufung der näheren Umgebung des Bauvorhabens als allgemeines Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO ist nach der von der Beklagten vorgelegten Aufstellung über die Gebäudenutzung in der näheren Umgebung des Anwesens H.-S.-Straße in Ludwigshafen-O.. nicht zu beanstanden.

27

Aus der nach einer Begehung der Örtlichkeit durch einen Mitarbeiter der Bauabteilung der Beklagten am 2. November 2015 gefertigten Liste über die in der Umgebung des Bauvorhabens anzutreffende Gebäudenutzung ergibt sich, dass dort mit Ausnahme des von der Klägerin bereits genutzten Gebäudes H.-S.-Straße in den Gebäuden der näheren Umgebung entweder nur Wohnnutzung oder eine gemischte Nutzung stattfindet, und zwar neben Wohnnutzung auch eine nicht störende gewerbliche (Büro-)Nutzung.

28

An der Richtigkeit der Feststellungen hinsichtlich der Grundstücksnutzungen in der Aufstellung der Beklagten vom 2. November 2015 zu zweifeln, hat die Kammer keinen Anlass. Zum einen hat - wie bereits erwähnt - die Klägerin bis zur mündlichen Gerichtsverhandlung den Charakter der näheren Umgebung ihres Bauvorhabens als allgemeines Wohngebiet nicht nur nicht angezweifelt, sondern diesen Gebietscharakter in der Klagebegründung vom 31. März 2015 ausdrücklich bestätigt. Zum andern liegen keine Anhaltspunkte für eine unzutreffende Bestandsaufnahme durch den Mitarbeiter der Bauabteilung der Beklagten vor. Dass die Nutzung des Gebäudes H.-S.-Straße ausschließlich zu Bürozwecken sich nicht in der Aufstellung findet, ändert daran nichts. Denn diese Nutzung konnte als nicht nur den Beteiligten, sondern aufgrund der der Kammer vorliegenden Verwaltungsakten auch als gerichtsbekannt von der Beklagten vorausgesetzt werden.

29

Ein bloßes Bestreiten der Richtigkeit der am 2. November 2015 vor Ort getroffenen Feststellungen zu den Gebäudenutzungen durch die Klägerin genügt nicht. Auch im Verwaltungsprozess kann verlangt werden, dass ein Prozessbeteiligter konkrete Tatsachen vorträgt und, soweit ihm möglich und zumutbar, konkrete Nachweise für seine Behauptungen vorlegt (§ 86 Abs. 1 Satz 1 Hs. 2 VwGO). Die gerichtliche Aufklärungspflicht findet dort ihre Grenze, wo das Vorbringen des Klägers keinen tatsächlichen Anlass zu weiterer Sachaufklärung bietet (BVerwG, Urteil vom 30. Januar 2013 - 9 C 11/11 -, juris, Rn. 28). Aufgrund der detaillierten aktuellen Aufstellung der Beklagten, des klägerischen Vorbringens sowohl im Widerspruchsverfahren als auch in der Klagebegründung, dass das Bauvorhaben in einem allgemeinen Wohngebiet liege, gibt das unsubstantiierte klägerische Bestreiten der Richtigkeit der Aufstellung der Beklagten keine Veranlassung für eine Beweiserhebung durch das Gericht. Zudem hatte die Klägerin seit Klageerhebung am 10. Februar 2015 und der Klagebegründung vom 31. März 2015 ausreichend Zeit und Gelegenheit ihre Einschätzung der näheren Umgebung des Bauvorhabens zu überprüfen und gegebenenfalls dem Gericht ihre Erkenntnisse über die in dieser Umgebung anzutreffende Nutzungsarten zu unterbreiten. Angesichts der detaillierten Aufstellung der Beklagten und des bloßen Bestreitens der Vollständigkeit dieser Aufstellung besteht keine Pflicht des Gerichts zur Beweiserhebung (§§ 86 Abs. 1, 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

30

Die Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich gemäß § 34 Abs. 2 BauGB allein danach, ob es nach seiner Art gemäß § 4 BauNVO im allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig wäre. Nach diesen Vorschriften sind allgemein zulässig nur: Wohngebäude (Nr. 1), der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe (Nr. 2) und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke (Nr. 3). Nach Absatz 3 der Norm können dort ausnahmsweise zugelassen werden: Betriebe des Beherbergungsgewerbes (Nr. 1), sonstige nicht störende Gewerbebetriebe (Nr. 2), Anlagen für Verwaltungen (Nr. 3), Gartenbaubetriebe (Nr. 4) und Tankstellen (Nr. 5).

31

Das klägerische Bauvorhaben, das zur Entstehung eines reinen Bürogebäudes führen würde, ist nicht nach § 4 Abs. 2 BauNVO zulässig, weil es gerade nicht ausschließlich dem Wohnen dienen würde. Durch die geplante Nutzungsänderung des Erdgeschosses des Gebäudes H.-S.-Straße 91 würde die Nutzung des gesamten Gebäudes ausschließlich zu wohnfremden Zwecken erfolgen. Diese Nutzung ist bauplanungsrechtlich unzulässig, weil sie mit dem Charakter der näheren Umgebung als allgemeines Wohngebiet nicht zu vereinbaren ist.

32

Das Vorhaben der Klägerin ist im allgemeinen Wohngebiet auch nicht ausnahmsweise nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zulässig. Denn aus dem Umstand, dass in § 4a Abs. 2 Nr. 4 (besonderes Wohngebiet), § 6 Abs. 2 Nr. 2 (Mischgebiet), § 7 Abs. 2 Nr. 1 (Kerngebiet) und § 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO (Gewerbegebiet) Bürogebäude ausdrücklich erwähnt sind, ist zu schließen, dass diese im allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig sind und sich die Annahme verbietet, sie könnten als sonstige nicht störende Gewerbebetriebe oder als Anlagen für Verwaltungen ausnahmsweise zulässig sein oder begrifflich nur als solche angesehen werden (HessVGH, Beschluss vom 10. Oktober 2001 - 3 TG 2595/01 -, juris).

33

Auch nach § 13 BauNVO sind in Baugebieten nach §§ 2 bis 4 BauNVO für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Weise ausüben, nur - einzelne - Räume, nicht aber ganze Gebäude zulässig (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Dezember 1995 - 4 B 245/95 -, NVwZ 1996, 787). In den Baugebieten gemäß §§ 4a bis 9 BauNVO sind auch „Gebäude“ zulässig. § 13 BauNVO enthält damit für die typisierten Baugebiete eine baugebietsübergreifende Regelung über die Zulässigkeit der Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben. § 13 BauNVO schützt damit vor der städtebaulich unerwünschten Verdrängung der primären Wohnnutzung in Baugebieten nach §§ 2 bis 4 BauNVO und stellt insoweit auf eine abstrakte Betrachtungsweise ab (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Januar 1985 - 4 C 34.81 -, juris).

34

Daher ist die hier geplante Nutzungsänderung, d. h. die Nutzung des gesamten Gebäudes H.-S.-Straße 91 zu Bürozwecken, unzulässig.

35

Die Vorschrift des § 34 Abs. 3a BauGB ist hier nicht anwendbar. Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann zwar nach § 34 Abs. 3a BauGB unter bestimmten Voraussetzungen abgewichen werden, unter anderem wenn die Abweichung der Erweiterung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebes dient. Entsprechend dem Wortlaut der Norm bezieht sich aber der Anwendungsbereich des § 34 Abs. 3a Satz 1 BauGB nur auf Vorhaben nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB, nicht jedoch auf Vorhaben, deren Zulässigkeit - wie hier - sich nach § 34 Abs. 2 BauGB beurteilt (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, 117. EL Mai 2015, § 34 Rn. 87b). Bereits aus diesem Grund ist § 34 Abs. 3a Satz 1 BauGB auf das Vorhaben der Klägerin, dessen Zulässigkeit wegen seiner Art hier im Streit steht, nicht anwendbar (NdsOVG, Beschluss vom 8. Februar 2011 - 1 LA 109/08 -, juris, Rn. 19; OVG Berlin-Bbg., Beschluss vom 14. März 2012 - 10 N 34.10 -, juris, Rn. 18; VG Neustadt/Weinstr., Urteil vom 16. September 2015 - 3 K 245/15.NW -, juris, Rn. 63, und Urteil vom 24. Februar 2005 - 4 K 2743/04.NW -, juris, Rn 17).

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Im Übrigen verweist § 34 Abs. 2 BauGB, der auch nur für die Art der Nutzung eine Sonderregelung enthält, in seinem letzten Satzteil auf § 31 Abs. 2 BauGB, so dass es in seinem Anwendungsbereich einer Heranziehung des § 34 Abs. 3a BauGB gar nicht bedarf (vgl. Söfker in Ernst-Zinkahn-Bielenberg, a.a.O.; BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 23.86 -, BVerwGE 84, 322 und juris).

37

Eine Befreiung entsprechend § 31 Abs. 2 BauGB scheidet hier aus. Nach dieser Vorschrift kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und Gründe des Wohls der Allgemeinheit dies erfordern (Nr. 1) oder wenn die Abweichung städtebaulich vertretbar ist (Nr. 2) oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde (Nr. 3) und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Bei der Genehmigung eines reinen Bürogebäudes im allgemeinen Wohngebiet läge ein Eingriff in die Grundzüge der Planung - hier nach § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO - im Sinne des § 31 Abs. 2 BauGB vor. Wie dargelegt widersprechen reine Bürogebäude dem Gebietscharakter eines allgemeinen Wohngebiets. Auch über § 31 Abs. 2 BauGB kann die städtebaulich unerwünschte Verdrängung der primären Wohnnutzung in diesem Gebiet nicht legitimiert werden. Damit kommt es nicht darauf an, ob eine Abweichung hier im Sinne von Nr. 2 der Norm städtebaulich vertretbar wäre. Allerdings könnte die hier begehrte Abweichung für mehrere gleichgelagerte Grundstücke in Betracht kommen und damit den Wandel des Gebiets weg von einem allgemeinen Wohngebiet einleiten.

38

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

39

Für einen Ausspruch über die Notwendigkeit der Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren nach § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO ist kein Raum, da es an einer Kostenlastentscheidung zu Gunsten des Klägers mangelt.

40

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO.

41

Beschluss

42

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 8.500,-- € festgesetzt (§§ 52 Abs. 1, 63 Abs. 2 GKG).

43

Gegen die Festsetzung des Streitwertes steht den Beteiligten und den sonst von der Entscheidung Betroffenen nach Maßgabe des § 68 Abs. 1 GKG die Beschwerde an das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200,00 € übersteigt oder das Gericht die Beschwerde zugelassen hat.

44

Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung zur Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, eingelegt wird; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

45

Die Beschwerde ist bei dem Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße, Robert-Stolz-Str. 20, 67433 Neustadt, schriftlich, in elektronischer Form oder zu Protokoll der Geschäftsstelle einzulegen.

46

Die elektronische Form wird durch eine qualifiziert signierte Datei gewahrt, die nach den Maßgaben der Landesverordnung über den elektronischen Rechtsverkehr in Rheinland-Pfalz (ERVLVO) vom 10. Juli 2015 (GVBl. S. 175) in der jeweils geltenden Fassung zu übermitteln ist.