Verwaltungsgericht Stuttgart (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-12-10, Aktenzeichen 3 K 3006/12

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

1

Die Klägerin wendet sich gegen die Festsetzung eines bodenschutzrechtlichen Wertausgleichs.

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Die Klägerin ist seit 1977 Eigentümerin eines ca. 42.000 m² großen, aus mehreren Buchgrundstücken bestehenden Areals in ..., auf dem von 1820 bis 1995 durch verschiedene Firmen, zuletzt die Klägerin, die Verarbeitung und Veredelung von Fellen und Kunstleder betrieben worden war. Das Betriebsgrundstück liegt nördlich des Ortskerns zwischen der ... Straße (...) und der ... und wird etwa in der Mitte von der ... durchflossen. Nachdem ein Antrag der Klägerin auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über ihr Vermögen durch Beschluss des Amtsgerichts ... vom ... - ... - mangels Masse abgelehnt worden war, wurde sie durch Beschluss ihrer Gesellschafter vom 18.05.2005 aufgelöst und befindet sich seither in Liquidation.

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Im Rahmen von Erkundungsuntersuchungen stellte der Beklagte im Jahre 1999 fest, dass der Boden und insbesondere der obere Grundwasserleiter im Bereich des ehemaligen Betriebsgrundstücks durch leichtflüchtige Halogenkohlenwasserstoffe (LHKW), insbesondere Trichlorethen und die Abbauprodukte 1,2 cis-Dichlorethen und Vinylchlorid (VC), in zwei Hauptschadensbereichen (I. und II.) in sehr hohen Konzentrationen (insgesamt bis 950.000 µg/l) kontaminiert war.

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Nach Abwägung der in der Sanierungsuntersuchung geprüften Sanierungsvarianten kam die Bewertungskommission des Landes Baden-Württemberg in ihrer Sitzung vom 12.04.2006 zum Ergebnis, dass als einzige geeignete und kostenwirksame Maßnahme ein Teilaushub im Hauptschadensbereich I a sowie ein sich daran anschließendes dreijähriges Grundwassermonitoring vorzunehmen ist. Maßgebend hierfür war, dass andere ins Auge gefasste Sanierungsmethoden (reaktive Wand, Auskofferung des Schadens, hydraulische Sicherung [Pump and Treat], hydraulische Sanierung verbunden mit Teilaushub, Heber-Reaktor-Verfahren und Einkapselung) als nicht geeignet oder als zu teuer erachtet wurden. Daraufhin wurde der Klägerin als Zustandsstörerin durch Sanierungsanordnung des Landratsamts ... vom 20.06.2006, bestätigt durch Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums ... vom 18.07.2007, unter Anordnung der sofortigen Vollziehung auferlegt, den Teilaushub im Hauptschadensbereich I a sowie das dreijährige Grundwassermonitoring durchzuführen.

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Die hiergegen von der Klägerin erhobene Klage wurde durch Urteil der Kammer vom 19.11.2008 - 3 K 4622/07 - abgewiesen. Auf die vom Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg zugelassene Berufung der Klägerin änderte dieser durch Urteil vom 08.03.2013 - 10 S 1190/09 - das vorgenannte Urteil der Kammer und hob den Bescheid des Landratsamts ... vom 20.06.2006 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums ... vom 18.07.2007 auf. Zur Begründung führte der Verwaltungsgerichtshof aus, die gegenüber der Klägerin ergangene Sanierungsanordnung entspreche hinsichtlich der festgelegten Sanierungszielwerte nicht dem Bestimmtheitsgebot und nehme die Klägerin mit der Anforderung von den Verkehrswert übersteigenden Sanierungskosten auch unverhältnismäßig in Anspruch.

6

Bereits zuvor hatte das Landratsamt ..., nachdem die Klägerin nicht bereit gewesen war, die ihr auferlegten Maßnahmen durchzuführen, im Wege der Ersatzvornahme im Februar 2008 mit dem Teilaushub und dem Grundwassermonitoring begonnen. Der Teilaushub wurde am 03.06.2008, das Grundwassermonitoring im Februar 2011 abgeschlossen.

7

Die Bewertungskommission des Landes Baden-Württemberg bestätigte in ihrer Sitzung am 18.05.2011 den Sanierungserfolg des Teilaushubs, weil hierdurch eine Reduzierung der Schadstoffe auf dem Betriebsgrundstück um ca. 90 % erreicht worden war. Als weitere Maßnahme zur Kontrolle eines hinzunehmenden Schadens wurde ein zweijähriges Grundwassermonitoring festgelegt. Von zusätzlichen Sicherungs- oder Sanierungsmaßnahmen wurde aus Gründen der Verhältnismäßigkeit abgesehen, weil diese, insbesondere auch eine hydraulische Sanierung, keinen weiteren Erfolg in absehbarer Zeit hätten erwarten lassen.

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Durch die im Wege der Ersatzvornahme durchgeführten Maßnahmen waren Kosten in Höhe von insgesamt EUR 1.150.721,40 entstanden (EUR 1.081.589,30 für den Teilaushub und EUR 69.132,10 für das Grundwassermonitoring). Für die vorausgehenden Untersuchungen und für ein Grundwassermodell hatte der Beklagte Kosten in Höhe von 131.855,29 EUR getragen.

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Auf Grundlage einer fiktiven Bodenwertermittlung durch die öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für bebaute und unbebaute Grundstücke ... vom 16.11.2008 und dem darauf aufbauenden Gutachten der Fa. ... vom 09.12.2008 setzte das Landratsamt ... durch Bescheid vom 25.02.2009 für die Durchführung der Detail- und Sanierungsuntersuchung sowie die Vornahme des Teilaushubs für die Grundstücke Flurstücke Nrn. ..., ... Straße ... in ..., dem ehemaligen Betriebsgelände der Klägerin, einen bodenschutzrechtlichen Wertausgleich in Höhe von EUR 1.213.444,63 fest.

10

Auf den Widerspruch der Klägerin und nach Einholung eines weiteren Gutachtens des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke ... über den Verkehrswert (Marktwert) der unbebauten Grundstücke vor und nach der durchgeführten (Teil-)Bodensanierung vom 07.10.2011 reduzierte das Landratsamt ... durch Teilabhilfebescheid vom 17.01.2012 den festgesetzte Wertausgleich auf EUR 1.019.999,00. Im Übrigen half es dem Widerspruch nicht ab. Zur Begründung des auf § 25 BBodSchG gestützten Bescheids wurde im Wesentlichen ausgeführt, zur Durchführung der im Wege der Ersatzvornahme vorgenommenen Erkundungs- und Sanierungsmaßnahmen seien öffentliche Mittel in Höhe von insgesamt rund EUR 1.282.000,00 eingesetzt worden. Der durchgeführte Teilaushub stelle eine Maßnahme zur Erfüllung der Sanierungspflicht nach § 4 Abs. 3 BBodSchG dar. Denn dadurch sei der CKW-Pool bzw. die CKW-Phase an der Sole des quartären Grundwasserleiters und in der Verwitterungsschicht des Eisensandsteins ausgehoben worden. Damit seien die grundwasserschädigende Schadstoffquelle beseitigt und weitere Gefahren für das Grundwasser unterbunden worden. Auch die Sanierungsuntersuchung nach § 13 Abs. 1 BBodSchG und die Erkundungsmaßnahmen nach § 9 BBodSchG hätten der Erfüllung der Pflichten nach § 4 BBodSchG gedient. Entscheidend für die Beendigung der Maßnahmen im Sinne von § 25 Abs. 3 BBodSchG sei der Abschluss der Maßnahmen, die unmittelbar der Sanierung und damit der Wertschöpfung dienten. Dies sei vorliegend die am 03.06.2008 erfolgte Beendigung des Teilaushubs, der mit der Entfernung der Quelle der Kontamination den Abschluss des wertschöpfenden Teils darstelle. Damit könne der nach § 4 Abs. 3 BBodSchG geforderte Zustand vorliegend als erreicht angesehen werden. Denn der Umfang der Sanierungsverpflichtung nach § 4 Abs. 3 BBodSchG sei auch an der Nutzung des Grundstücks sowie am Verhältnismäßigkeitsgrundsatz auszurichten. Vorliegend könne die Gefahrabwehrpflicht nach § 4 Abs. 3 BBodSchG trotz der vorhandenen Restkontamination aus Verhältnismäßigkeitsgründen als erfüllt angesehen werden. Denn mit der Teilauskofferung sei die Kontamination im Hauptschadensbereich I a unmittelbar an der Quelle endgültig beseitigt worden. Im Übrigen seien die Schadstoffe angesichts der hochgradigen Kontamination durch den Teilaushub deutlich minimiert worden. Ein Absinken der CKW-Phase in den Kluftgrundwasserleiter sei damit für den Teilbereich erfolgreich verhindert worden. Eine Vollsanierung des Grundstücks sei dagegen aufgrund der räumlichen Verteilung, der Belastung und der Lage des Schadens außerhalb einer Trinkwasserversorgung und außerhalb eines Wasserschutzgebietes aus Gründen der Verhältnismäßigkeit nicht zu rechtfertigen. Da zusätzliche Sanierungs- und Sicherungsmaßnahmen zu keinem weiteren Erfolg in absehbarer Zeit führen würden, habe die Bewertungskommission des Landes Baden-Württemberg in ihrer Sitzung vom 18.05.2011 keinen weiteren Sicherungs- oder Sanierungsbedarf festgelegt. Auch eine Teilsanierung könne einen Wertausgleichsanspruch begründen, wenn diese zu einer Werterhöhung geführt habe. Nach dem im Widerspruchsverfahren eingeholten Gutachten des Sachverständigen ... vom 07.10.2011 liege eine durch den Einsatz von öffentlichen Mitteln erzielte wesentliche Erhöhung des Grundstückswerts, allerdings nur noch im Umfang von EUR 1.019.999,00 vor. Anfangs- und Endwert des Grundstücks seien als Verkehrswerte nach §§ 194,199 BauGB i. V. mit der Immobilienwertermittlungsverordnung zu ermitteln. Verkehrswert sei dabei der Wert, der sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für ein unbelastetes Grundstück in dieser Lage nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks erzielen lasse. Anfangs- und Endwert seien auf den gleichen Wertermittlungsstichtag zu ermitteln. An diese Vorgaben habe sich der Gutachter ... gehalten. Zunächst seien die Bodenwerte von unbebauten Grundstücken im Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung der Bebauung der Nachbargrundstücke und unter Heranziehung der vom Gutachterausschuss der Stadt ... zum 31.12.2006 festgestellten Bodenrichtwerte ermittelt worden. Ebenso sei das Betriebsgrundstück der Klägerin nach Maßgabe der §§ 10 Abs. 2, 5 der Immobilienwertermittlungsverordnung und der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts hinsichtlich des bauplanungsrechtlichen Entwicklungszustands, der Baureife, der Nutzbarkeit und unter Berücksichtigung der wertrelevanten Abzüge entsprechend den tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten in verschiedene Teilbereiche unterteilt und separat bewertet worden. Hierbei sei der Gutachter ... für den bisher schon bebauten und gewerblich genutzten Teilbereich 1 aufgrund der Nachwirkung der früheren Bebauung von baureifem Land und einer ausreichenden öffentlichen Erschließung ausgegangen. so dass sich hierfür ein Bodenwert von 40,00 EUR pro m² ergebe. Da im Zuge des Gebäuderückbaus noch Kellergeschosse und Fundamente verblieben seien, müsse deren Entsorgung berücksichtigt werden. Hierfür seien Abzüge in Höhe von EUR 253.000,00 angesetzt worden. Den Teilbereich 2 südlich des ... habe der Gutachter ... aufgrund seiner Größe, der Umgebungsbebauung und der innerstadtnahen Lage als potentielle Baufläche und damit als Bauerwartungsland für Gewerbe eingestuft. Hierfür sei ein Bodenwert von 30,90 EUR pro m² angesetzt worden. Die verbleibende Restfläche (Teilbereich 3) nördlich des ... sei als Unland eingestuft worden, da dieser Bereich wegen der Nähe zum Gewässer und seines Zuschnitts nicht bebaubar sei. Deshalb sei im Gutachten ... hierfür ein Bodenwert von 9,00 EUR pro m² festgelegt worden. Die vorhandenen Kontaminationen seien hierbei nicht zu beachten gewesen und müssten erst bei der Ermittlung des Anfangs- und des Endwerts in die Berechnung einbezogen werden. Somit ergebe sich als Ausgangswert ein Verkehrswert in vollständig unbelastetem Zustand in Höhe von EUR 1.320.000,00. Beim Anfangswert handle es sich um einen hypothetischen Wert, den das Grundstück zum Zeitpunkt der Bestimmung des Endwerts, also zum Abschluss des Teilaushubs am 03.06.2008, ohne die Durchführung der wertsteigernden Maßnahme gehabt hätte. Hierbei seien Grundstücks- und Gebäudewertminderungen, insbesondere das Inanspruchnahmerisiko, das Investitionsrisiko und das Nutzbarkeitsrisiko zu berücksichtigen. Diese Vorgaben seien vom Gutachter ... eingehalten worden. Denn vom ermittelten Verkehrswert seien zunächst die altlastenbedingten Abzüge in Höhe von EUR 121.662,83 für die Detail- und Sanierungsuntersuchung und in Höhe von EUR 10.192,46 für das Grundwassermodell vorgenommen worden. Denn diese Maßnahmen seien zur Vorbereitung der Sanierung erforderlich gewesen. Gleiches gelte für die für den Teilaushub und das Grundwassermonotoring aufgewandten Kosten in Höhe von EUR 1.150.721,44. Der Teilaushub sei die einzig geeignete Variante gewesen, um die CKW-Phase, die sich bereits in der stark tonigen Schicht der Verwitterungsschicht des Eisensandsteins befunden habe, erreichen zu können. Dieser habe zu einer deutlichen Verringerung der CKW-Kontamination auf dem Grundstück und damit zu einer Wertsteigerung geführt, denn es seien ca. 1850 kg CKW ausgehoben worden. Im Rahmen einer hydraulischen Sicherung wäre dies nicht möglich gewesen, da CKW-Verunreinigungen (noch dazu als Phase) in stark tonigen Schichten aufgrund deren geringer Wasserdurchlässigkeit nicht mittels einer Abpumpmaßnahme erfasst werden könnten. Zwar lägen weiterhin CKW-Konzentrationen vor, die den Sanierungszielwert überschritten. Indessen seien sowohl im Hauptschadensbereich I a als auch im Abstrombereich I b die CKW-Konzentrationen deutlich zurückgegangen und würden auch künftig noch weiter zurückgehen. Dieser Teilaushub sei auch erforderlich gewesen, denn durch eine hydraulische Sicherung wären nur die im Wasser gelösten CKW, nicht jedoch diejenigen in Phase erfasst worden. Der Teilaushub sei auch angemessen gewesen. Denn die Gesamtkosten der Maßnahme hätten, wie es das Bundesverfassungsgericht verlange, den Verkehrswert des sanierten Betriebsgrundstücks nicht überschritten. Vom Ausgangswert hätten daneben auch die künftigen wertbeeinflussenden Aufwendungen für das weiterhin erforderliche Grundwassermonitoring abgezogen werden müssen. Da davon auszugehen sei, dass sich im Anschluss an das im Mai 2011 von der Bewertungskommission festgelegte zweijährige Grundwassermonitoring eine weitere Beprobung in größeren zeitlichen Intervallen anschließen werde, hätten die entsprechenden Kosten in Höhe von insgesamt EUR 110.241,61 ebenfalls berücksichtigt werden müssen. Schließlich sei berücksichtigt worden, dass sich auf dem Betriebsgrundstück noch Restbelastungen befänden. Diese erforderten zwar derzeit keinen weiteren Sanierungsbedarf. Doch würden sie sich auf dem allgemeinen Grundstücksmarkt gleichwohl wertmindernd auswirken, selbst wenn aufgrund der Festlegung in der Bewertungskommission die Eintrittswahrscheinlichkeit weiterer Sanierungsmaßnahmen als gering zu bewerten sei. Deshalb sei hierfür vom Gutachter zu Recht ein Abzugsbetrag in Höhe von EUR 54.605,00 angesetzt worden sei. Da bei einer möglichen Nachnutzung des Grundstücks auf vorhandene Grundwassermessstellen Rücksicht zu nehmen sei, sei hierfür ein Abzug in Höhe von 5 % des Bodenwerts aus dem Teilbereich I, mithin in Höhe von EUR 51.808,00 vorgenommen worden. Für die Grundwassermessstellen im Teilbereich 3 habe kein Abzug vorgenommen werden müssen, da diese Teilfläche als Unland bewertet worden sei. Damit habe sich für den Anfangswert nach Vornahme aller Abzüge ein negativer Wert ergeben. Da die Bewertungspraxis bei Grundstücksverkäufen keine negativen Verkehrswerte kenne, sei der Anfangswert mit einem Betrag in Höhe von EUR 1,00 angesetzt worden. Daher sei unerheblich, ob zusätzlich noch ein Betrag für den merkantilen Minderwert in Abzug zu bringen sei. Bei der Ermittlung des Endwerts im Sinne von § 25 Abs. 2 BBodSchG seien die Erkundungs- und Sanierungskosten unberücksichtigt geblieben, da sich diese lediglich beim Anfangswert auswirkten. Parallel zur Ermittlung des Anfangswerts seien auch bei der Ermittlung des Endwerts die Kosten für die Inanspruchnahmerisiken Grundwassermonitoring und Restkontamination sowie der durch die Grundwassermessstellen verursachte Minderwert in gleicher Höhe zu berücksichtigen gewesen. Zusätzlich sei der subjektive merkantile Minderwert in die Berechnung einzubeziehen gewesen. Denn das Betriebsgrundstück sei trotz der Sanierung nicht in den Zustand eines vergleichbaren nicht belasteten Grundstücks versetzt worden. Am allgemeinen Grundstücksmarkt sei bei kontaminierten Grundstücken eine Zurückhaltung zu beobachten und zwar unabhängig davon, ob eine vollständige Beseitigung der Kontamination erfolgt sei. Dieser merkantile Minderwert orientiere sich nicht an technischen Gegebenheiten, sondern am subjektiven Marktgeschehen. Der Gutachter ... habe unter Beachtung der relevanten Einflussfaktoren und in Anlehnung an das Gesamtminderwertabkommen des Verbands bergbaugeschädigter Haus- und Grundeigentümer e. V. einen Minderwert von 6 % des technischen Grundstückswerts nach Sanierung und damit einen Betrag in Höhe von EUR 64.960,45 angenommen. Somit ergebe sich bei einem Endwert von EUR 1.020.000,00 und einem Anfangswert von EUR 1,00 ein Ausgleichsbetrag in Höhe von EUR 1.019.999,00. Da die eingesetzten öffentlichen Mittel diesen Ausgleichsbetrag überstiegen, werde dieser in voller Höhe fällig. Nach § 25 Abs. 4 BBodSchG abzuziehende Aufwendungen des Eigentümers habe die Klägerin nicht dargelegt. Vorliegend sei es entsprechend § 25 Abs. 5 Satz 1 1. Alt. BBodSchG im öffentlichen Interesse geboten, den Ausgleichsbetrag zu fordern, da für den Teilaushub erhebliche öffentliche Mittel aufgewendet und ein Nutzen in Form einer Wertsteigerung geschaffen worden sei sowie durch die Festsetzung des Wertausgleichs ein Teil der der Allgemeinheit entstandenen Kosten wieder erstattet werden könnten. Anhaltspunkte für das Vorliegen einer unbilligen Härte nach § 25 Abs. 5 Satz 1 2. Alt. BBodSchG seien nicht erkennbar, zumal die Klägerin an den Kosten der Ersatzvornahme aus finanziellen Gründen nicht beteiligt werden könne.

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Das Regierungspräsidium ... wies den Widerspruch, soweit ihm das Landratsamt ... nicht abgeholfen hatte, durch Widerspruchsbescheid vom 10.08. 2012 (zugestellt am 14.08.2012) zurück. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, die gesetzlichen Voraussetzungen für die Festsetzung des Wertausgleichs gemäß § 25 BBodSchG lägen vor und die durch den Gutachter ... vorgenommene Wertermittlung sei dem Grunde und der Höhe nach nicht zu beanstanden. Insbesondere stelle der Teil-aushub eine Maßnahme zur Erfüllung der Sanierungspflicht nach § 4 Abs. 3 BBodSchG dar. Denn der CKW-Pool bzw. die CKW-Phase an der Sohle des quartären Grundwasserleiters und in der Verwitterungsschicht des Eisensandsteins seien ausgehoben worden. Hierdurch sei die grundwasserschädigende Schadstoffquelle nachweislich beseitigt worden. Die Sanierungsuntersuchung nach § 13 Abs. 1 BBodSchG und die Erkundungsmaßnahmen nach § 9 BBodSchG seien in Erfüllung der Pflichten nach § 4 BBodSchG durchgeführt worden. Eine Sanierungsmaßnahme sei grundsätzlich dann abgeschlossen, wenn der nach § 4 Abs. 3 BBodSchG geforderte Zustand als erreicht angesehen werden könne. Allerdings sei der Umfang der Sanierungsverpflichtung nach § 4 Abs. 3 BBodSchG nicht nur am Sanierungsziel, sondern auch an der Nutzung des Grundstücks sowie am Verhältnismäßigkeitsgrundsatz auszurichten. Unter Berücksichtigung dessen sei vorliegend von einer Beendigung der Maßnahmen nach § 25 Abs. 3 BBodSchG bereits mit Beendigung des Teilaushubs auszugehen. Darüber hinaus sei die Behörde nach Feststellung des erfolgreichen Abschlusses einer Sanierungsmaßnahme nach § 25 Abs. 3 Satz 2 BBodSchG gehalten, den Ausgleichsbetrag bis zum Ende des vierten Jahres nach Abschluss der Sanierung festzusetzen, da sonst die Pflicht zum Wertausgleich von Amts wegen erlösche.

12

Am 11.09.2012 hat die Klägerin Klage erhoben. Zur Begründung hat sie später vorgetragen, dass die im Wege der Ersatzvornahme durchgeführten Sanierungsmaßnahmen rechtswidrig gewesen seien. Denn der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg habe durch Urteil vom 08.03.2013 - 10 S 1190/09 - das erstinstanzliche Urteil geändert und die Sanierungsanordnung des Landratsamts ... und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums ... aufgehoben. Die Rechtswidrigkeit der Sanierungsanordnung führe auch zur Rechtswidrigkeit der Ersatzvornahme. Deshalb seien diese Sanierungsmaßnahmen keine Maßnahmen zur Erfüllung der Pflichten nach § 4 BBodSchG gewesen. Ebenso entspreche die Wertermittlung durch den Gutachter ... nicht den gesetzlichen Vorgaben des § 25 BBodSchG. Denn dieser hätte den hypothetischen Verkehrswert des Betriebsgrundstücks in nicht saniertem, also in belastetem Zustand ermitteln müssen. Stattdessen habe er zunächst den Wert für ein fiktiv unbelastetes Grundstück erkundet. Hinzu komme, dass § 15 Abs. 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung vorschreibe, dass bei unbebauten Grundstücken vorrangig das Vergleichswertverfahren durchzuführen sei. Ebenso habe der Gutachter ... bei der Ermittlung des Ausgangswerts das Betriebsgrundstück zunächst in drei Teilbereiche aufgeteilt und zutreffend angegeben, dass es sich hierbei um einen unbeplanten Innenbereich handle, dessen Bebaubarkeit nach § 34 BauGB zu beurteilen sei. Auf Seite 10 seines Gutachtens gehe er dann aber fälschlicherweise davon aus, dass die frühere Bebauung im Teilbereich 1 bzw. die fehlende Bebauung in Teilbereich 2 bauplanungsrechtlich maßgeblich sei. Deshalb weise er die Teilfläche 1 als Gewerbe- bzw. Industrieland und die Teilfläche 2 als Außenbereichsinsel im Innenbereich aus und verweigere der Teilfläche 2 den Status als Bauland. Richtigerweise hätte der Gutachter jedoch untersuchen müssen, welche Nutzungen gemäß § 34 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig seien. Da die nähere Umgebung durch Gewerbe, gemischt genutzte Gebäude, weiter nördlich durch Wohnbebauung und südlich der ... durch Mischnutzung (alter Stadtkern) geprägt sei, kämen auf dem Betriebsgrundstück auch solche bauliche Nutzungen in Betracht wie sie in der Umgebung bereits vorhanden seien. Hinzu komme, dass sich die planungsrechtliche Situation durch den Beschluss der Stadt ..., einen Bebauungsplan aufzustellen und das Betriebsgrundstück als Gemeinbedarfs- und als Grünflächen auszuweisen, geändert habe. Denn solche Flächen hätten einen geringeren Verkehrswert als sonstiges Bauland. Anschließend habe der Gutachter ... von dem ermittelten Wert des fiktiv unbelasteten Grundstücks verschiedene, teilweise nicht nachvollziehbare Kostenpositionen abgezogen, um einen „sanierungsbeeinflussten Bodenwert vor der Sanierung“ zu errechnen. Diesen bezeichne er sodann fälschlicherweise als Anfangswert. Der Anfangswert sei aber der Wert, der sich ergebe, wenn die Sanierungsmaßnahmen nicht durchgeführt worden wären. Von dem fehlerhaft ermittelten Wert des fiktiv unbelasteten Grundstücks habe der Sachverständige ... im weiteren die Kosten für die Grundwassersanierung und das Grundwassermonitoring sowie verschiedene Minderwerte abgezogen, um den Anfangswert im Sinne von § 25 Abs. 2 BBodSchG zu errechnen. Hierbei verkenne er, dass ein Grundwasserschaden in einer Tiefe von mehreren Metern und insbesondere ein Schaden im sogenannten tiefen Kluftgrundwasser die oberirdische bauliche Nutzung nicht unbedingt nachteilig beeinflusse. Eine Prüfung, ob und in welchem Umfang die bauliche Nutzung des Betriebsgrundstücks durch den Grundwasserschaden beeinträchtigt werde, sei nicht erfolgt. Auch die Ermittlung des Endwerts sei fehlerhaft. Denn der Gutachter habe zunächst einen sogenannten technischen Wert des Grundstücks errechnet. Dies sähen die Wertermittlungsvorschriften nicht vor. Im weiteren gehe er bei der Ermittlung des technischen Werts ausdrücklich von einem fiktiv unbelasteten Grundstück aus und berücksichtigte nicht, dass das Grundwasser unter dem Grundstück nach wie vor mit chlorierten Kohlenwasserstoffen und deren Abbauprodukt Venylchlorid kontaminiert sei. Daher könne nicht davon ausgegangen werden, dass es sich bei dem Betriebsgrundstück um ein fiktiv unbelastetes Grundstück handle. Von dem solchermaßen fehlerhaft ermittelten technischen Wert des Grundstücks ziehe der Gutachter ... einen merkantilen Minderwert in Höhe von lediglich EUR 64.960,45, d. h. 6 % des technischen Wertes, ab. Dieser Abzug berücksichtige aber nicht, dass nur einer von mehreren Schadensherden durch Teilaushub saniert worden sei, dass die Schadensbereiche I b und II weiterhin mit chlorierten Kohlenwasserstoffen und mit Venylchlorid belastet seien, dass der auf dem Grundstück vorhandene Grundwasserschaden im ersten und im zweiten Grundwasserleiter nicht verringert worden sei, dass die Bewertungskommission weitere Sanierungsmaßnahmen nur deshalb nicht für opportun halte, weil diese wegen des erheblichen Kostenaufwandes für die Teilaushubmaßnahmen und wegen des erheblichen Zusatzaufwandes für weitere Sicherungsmaßnahmen als unverhältnismäßig eingeschätzt würden, dass das Betriebsgrundstück trotz Beendigung der Teilaushubmaßnahmen weiterhin im Altlastenkataster verzeichnet sei, dass ein Erwerber aufgrund der Kenntnis der Altlastensituation als bösgläubig im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts angesehen werde und dass für den jeweiligen Grundstückseigentümer auf Dauer Risiken einer zivilrechtlichen Inanspruchnahme wegen des abströmenden belasteten Grundwassers und auch Risiken wegen einer möglichen öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme bei einer geänderten Beurteilung durch die zuständige Behörde bestünden. Schließlich seien die angefochtenen Bescheide deshalb rechtswidrig, weil ein etwaiger Ausgleichsbetrag entgegen § 25 Abs. 3 BBodSchG noch nicht fällig geworden sei. Denn die Sicherungs- oder Sanierungsmaßnahmen seien noch nicht abgeschlossen. Vorliegend sei nur ein Teil des vorhandenen Schadens in der ungesättigten Zone durch Dekontamination eliminiert worden. Nach wie vor seien Altlasten im Boden und im Grundwasser vorhanden. Hinzu komme, dass die vorgegebenen Sanierungsziele im Grundwasser bis heute nicht erreicht seien und aller Voraussicht nach auch nicht in absehbarer Zeit erreicht würden. Soweit sich der Beklagte zum Beleg seiner gegenteiligen Auffassung auf die Aussagen der Bewertungskommission stütze, verkenne er, dass auf Seite 4 des Bewertungsprotokolls vom 28.07.2011 ausdrücklich ausgeführt werde, „dass grundsätzlich ein weiterhin sanierungspflichtiger Schaden vorliege“. Von der Durchführung weiterer an sich erforderlicher Sanierungsmaßnahmen sehe die Bewertungskommission nur deshalb ab, weil die bisher durchgeführten Teilaushubmaßnahmen im Schadensbereich I a mit einem sehr hohen Kostenaufwand verbunden gewesen und zusätzliche Sicherungsmaßnahmen daher unverhältnismäßig seien.

13

Mit Schriftsatz vom 05.12.2014 hat die Klägerin unter Vorlage einer gutachterlichen Stellungnahme des Sachverständigen ... vom 27.11.2014 noch ergänzend vorgebracht, die Behauptung des Beklagten, dass durch den Teilaushub im Schadensbereich I a 1850 kg CKW beseitigt worden seien, lasse sich durch die Sanierungsdokumentation nicht belegen und erscheine willkürlich. Die Auswertung der Schadstoffkonzentrationen im Grundwasserabfluss zeige, dass nach wie vor eine erhebliche Überschreitung der Prüfwerte vorliegen. Hinsichtlich der Wertermittlung durch den Gutachter ... sei zu berücksichtigen, dass bereits in einem Wertermittlungsgutachten des Sachverständigen ... vom 20.07.2000 von einem Bodenrichtwert für die von der Stadt ... auf dem Altlastengrundstück beabsichtigte Gemeinbedarfs- bzw. gemeinbedarfsartige Nutzung i.H.v. 140 DM/m² ausgegangen worden sei. Es sei wenig wahrscheinlich, dass dieser Bodenwert von 71,58 EUR/m² auf den vom Gutachter ... zum Stichtag 03.06.2008 auf 40 EUR/m² ermittelten Wert gesunken sei.

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Die Klägerin beantragt,

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den bodenschutzrechtlichen Wertausgleichsbescheid des Landratsamts ... vom 25.02.2009 in der Fassung des Teilabhilfebescheids vom 17.01.2012 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums ... vom 10.08.2012 aufzuheben,
sowie die Hinzuziehung ihres Prozessbevollmächtigten für das Widerspruchsverfahren für notwendig zu erklären.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

18

Zur Begründung trägt er vor, die Rechtswidrigkeit einer Sanierungsmaßnahme stehe der Festsetzung eines Wertausgleichs nicht entgegen. Denn dieser solle die ungerechtfertigte Bereicherung des Eigentümers verhindern, der ansonsten zwar den Vorteil der Beseitigung der Schadensquelle und den damit verbundenen Wertzuwachs hätte, dafür aber keine finanziellen Aufwendungen habe tätigen müssen. Im Übrigen habe der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in seinem Urteil vom 08.03.2013 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass das Wertausgleichsverfahren weiterhin zur Verfügung stehe. Für den im Wege der Ersatzvornahme durchgeführten Teilaushub sowie das dreijährige Grundwassermonitoring seien öffentliche Mittel zur Erfüllung der Gefahrenabwehr eingesetzt worden. Eine Kostenerstattung durch die Klägerin sei nicht erfolgt. Unzutreffend sei, dass die Maßnahmen zur Erfüllung der Pflichten nach § 4 BBodSchG noch nicht abgeschlossen seien, weil nur ein Teil des Schadens eliminiert worden sei. Denn der Teilaushub stelle eine Maßnahme zur Erfüllung der Sanierungspflicht nach § 4 Abs. 3 BBodSchG dar. Hierdurch sei die grundwasserschädigende Schadstoffquelle nachweislich beseitigt und eine weitere Verunreinigung des Grundwassers unterbunden worden. Der Umfang der Sanierungsverpflichtung nach § 4 Abs. 3 BBodSchG sei nicht nur am Sanierungsziel, sondern auch an der Nutzung des Grundstücks sowie am Verhältnismäßigkeitsgrundsatz auszurichten. Daher habe die Gefahrenabwehrpflicht vorliegend trotz der vorhandenen Restkontamination als erfüllt angesehen werden können. Denn der mit dem Teilaushub angestrebte Zweck, nämlich die Beseitigung der CKW-Phase, sei erreicht worden. Infolgedessen sei mit Abschluss des Teilaushubs im Juni 2008 der Ausgleichsbetrag fällig geworden, da dieser den wertsteigernden Teil der Sanierungsmaßnahmen dargestellt habe. Das dreijährige Grundwassermonitoring stelle eine Überwachungsmaßnahme zur Kontrolle der Sanierung dar und sei nicht zu berücksichtigen gewesen. Auch die Bewertungskommission des Landes Baden-Württemberg habe in ihrer Sitzung am 18.05.2011 festgestellt, dass der Teilaushub im Hauptschadensbereich I a die einzige geeignete Sanierungsmethode sei, die zudem erfolgreich gewesen sei. Der Teilaushub habe zu einer maßnahmebedingten Verkehrswerterhöhung des Betriebsgrundstücks von 1.019.999,00 EUR geführt. Die Ermittlung dieses Betrages sei rechtsfehlerfrei erfolgt. Hierzu werde auf das Gutachten des Sachverständigen ... verwiesen. Der für die Ermittlung des Wertausgleichs relevante Zeitpunkt sei gemäß § 25 BBodSchG der Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung, nämlich der 03.06.2008. Andere wertbeeinflussende Faktoren, die sich erst nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen und unabhängig von diesen ergeben würden, spielten bei der Wertermittlung keine Rolle. Deshalb habe der erst im September 2012 aufgestellte Bebauungsplan keinen Einfluss auf das Wertausgleichsverfahren. Somit ergebe sich bei einem Anfangswert von EUR 1,00 und einem Endwert von EUR 1.020.000,00 ein Ausgleichsbetrag in Höhe von EUR 1.019.999,00 EUR. Da die eingesetzten öffentlichen Mittel den Wertausgleich überstiegen, sei dieser in voller Höhe fällig geworden. Schließlich sei es im öffentlichen Interesse geboten, den Ausgleichsbetrag zu fordern, da für den Teilaushub erhebliche öffentliche Mittel aufgewendet worden seien, ein Nutzen in Form einer Wertsteigerung geschaffen worden sei und durch den Wertausgleich ein Teil der Kosten der Allgemeinheit wieder erstattet werden könne.

19

Durch Beschluss der Kammer vom 19.11.2014 - 3 K 781/14 - ist festgestellt worden, dass die vorliegende Klage wegen der fehlenden „Anforderung“ öffentlicher Abgaben i.S.v. § 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 VwGO aufschiebende Wirkung hat.

20

Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Gerichtsakten des vorliegenden Verfahrens und der Verfahren 3 K 4622/07 und 3 K 781/14 sowie auf die zur Sache gehörenden Behördenakten des Landratsamts ... und des Regierungspräsidiums ..., die dem Gericht vorliegen, verwiesen.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Der bodenschutzrechtliche Wertausgleichsbescheid des Landratsamts ... vom 25.02.2009 in der Fassung des Teilabhilfebescheids vom 17.01.2012 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums ... vom 10.08.2012 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (§113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

22

Gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG hat der Eigentümer eines Grundstücks, soweit durch den Einsatz öffentlicher Mittel bei Maßnahmen zur Erfüllung der Pflichten nach § 4 BBodSchG dessen Verkehrswert nicht nur unwesentlich erhöht wird und er die Kosten hierfür nicht oder nicht vollständig getragen hat, einen von der zuständigen Behörde festzusetzenden Wertausgleich in Höhe der maßnahmebedingten Wertsteigerung an den öffentlichen Kostenträger zu leisten. Die Höhe des Ausgleichsbetrags wird nach § 25 Abs. 1 Satz 2 BBodSchG durch die Höhe der eingesetzten öffentlichen Mittel begrenzt. Die Pflicht zum Wertausgleich entsteht nicht, soweit hinsichtlich der auf einem Grundstück vorhandenen schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten eine Freistellung von der Verantwortung oder der Kostentragungspflicht nach Art. 1 § 4 Abs. 3 Satz 1 des Umweltrahmengesetzes in der jeweiligen Fassung erfolgt ist (§ 25 Abs. 1 Satz 3 BBodSchG). Nach § 25 Abs. 2 BBodSchG besteht die durch Sanierungsmaßnahmen bedingte Erhöhung des Verkehrswertes eines Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Wert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Maßnahmen nicht durchgeführt worden wären (Anfangswert), und dem Verkehrswert, der sich für das Grundstück nach Durchführung der Erkundungs- und Sanierungsmaßnahmen ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag wird fällig, wenn die Sicherung oder Sanierung abgeschlossen und der Betrag von der zuständigen Behörde festgesetzt worden ist; die Pflicht zum Wertausgleich erlischt, wenn der Betrag nicht bis zum Ende des vierten Jahres nach Abschluss der Sicherung oder Sanierung festgesetzt worden ist (§ 25 Abs. 3 BBodSchG). Nach § 25 Abs. 4 Satz 1 BBodSchG hat die zuständige Behörde von dem Wertausgleich nach Abs. 1 die Aufwendungen abzuziehen, die der Eigentümer für eigene Maßnahmen der Sicherung oder Sanierung oder die er für den Erwerb des Grundstücks im berechtigten Vertrauen darauf verwendet hat, dass keine schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten vorhanden sind. Schließlich kann nach § 25 Abs. 5 Satz 1 BBodSchG im Einzelfall von der Festsetzung eines Ausgleichsbetrages ganz oder teilweise abgesehen werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Der Ausgleichsbeitrag ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 25 Abs. 6 Satz 1 BBodSchG).

23

Gemessen hieran begegnen die angefochtenen behördlichen Entscheidungen keinen rechtlichen Bedenken.

24

Das Landratsamt ... durfte als sachlich (§ 16 Abs. 2 Nr. 3 LBodSchAG i.V. mit § 15 Abs. 1 Nr. 2 LVG) und örtlich zuständige Behörde den Wertausgleich durch Verwaltungsakt gegenüber der Klägerin festsetzen. Nach dem Grundsatz vom Vorbehalt des Gesetzes (Art. 20 Abs. 1 und 3 GG) bedürfen Handlungen der Exekutive grundsätzlich einer Ermächtigungsgrundlage in Form einer Rechtsnorm, die das Handeln durch Verwaltungsakt gestattet (sogenannte Befugnisnorm). Anders als § 25 BBodSchG sieht etwa § 154 Abs. 4 Satz 1 BauGB bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen die ausdrückliche Befugnis der Gemeinde vor, den Ausgleichsbetrag durch Bescheid, also durch anfechtbaren Verwaltungsakt, anzufordern. Obwohl § 25 BBodSchG eine § 154 Abs. 4 Satz 1 BauGB entsprechende ausdrückliche Befugnis nicht enthält, ergibt sich aber sowohl aus dem ausdrücklich eine „Festsetzung“ fordernden Wortlaut des § 25 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 BBodSchG als auch aus den detaillierten Regelungen zur Ermittlung, Fälligkeit und der Härtefallregelung eine hinreichend bestimmte Rechtsgrundlage für die Behörde, den Wertausgleich durch Verwaltungsakt festzusetzen (so mit ausführlicher Begründung auch Versteyl/Sondermann, BBodSchG, 2. Aufl. 2005, § 25 Rn. 18 ff. m.w.N.).

25

Die Voraussetzungen des § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG sind erfüllt. Die vom Landratsamt ... veranlassten Maßnahmen, in deren Folge die angefochtenen Bescheide ergangen sind, sind in Erfüllung der der Klägerin nach § 4 BBodSchG obliegenden und ihr auferlegten Pflichten erfolgt. Zu diesen gehören sowohl Erkundungs- als auch Sicherungs- und Sanierungsmaßnahmen (vgl. Frenz, Bundes-Bodenschutzgesetz, 2000, § 25 Rdnr. 10). Dies ergibt sich im Einzelnen aus dem gegen die Klägerin ergangenen Bescheid des Landratsamts ... vom 20.06.2006. Ebenso sind für die Durchführung dieser Maßnahmen öffentliche Mittel eingesetzt worden, was zwischen den Beteiligten nicht in Streit steht. Schließlich hat die Klägerin die bei der Durchführung dieser Maßnahmen entstandenen Kosten auch nicht ganz oder teilweise getragen oder erstattet. Dies steht zwischen den Beteiligten ebenfalls nicht im Streit.

26

Ob die Klägerin zur Tragung oder Erstattung dieser Kosten als Zustandsstörerin rechtlich verpflichtet war oder ist, ist dagegen nicht von Bedeutung (vgl. Holzwarth/Radtke/Hilger/Bachmann, Bundes-Bodenschutzgesetz, 2. Aufl. 2000, § 25 Rdnr. 5; i.E. ebenso VGH Bad.-Württ., Urteil vom 08.03.2013 - 10 S 1190/09 -, juris Rn. 72). Daher ist in diesem Zusammenhang unerheblich, dass die ursprüngliche Sanierungsanordnung des Landratsamts ... vom 20.06.2006 ebenso wie der dazu gehörende Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums ... vom 18.07.2007 durch Urteil des VGH Baden-Württemberg vom 08.03.2013 (a.a.O.) aufgehoben worden sind, weil nach dessen Auffassung die darin enthaltene, gegenüber der Klägerin ergangene Sanierungsanordnung hinsichtlich der festgelegten Sanierungszielwerte nicht dem Bestimmtheitsgebot entsprochen und sie die Klägerin mit der Anforderung von den Verkehrswert übersteigenden Sanierungskosten auch unverhältnismäßig in Anspruch genommen hat. Die Konstellation, dass eine vollziehbare Sanierungsanordnung von der Behörde auf eigene Kosten vollzogen, später aber im Hauptverfahren aus Gründen aufgehoben wird, die wie vorliegend nichts mit der Sanierungsbedürftigkeit des Grundstücks zu tun haben, ist jedoch ein typischer Anwendungsfall des § 25 BBodSchG (vgl. Bickel, Bundes-Bodenschutzgesetz, 2. Aufl. 2000, § 25 Rdnr. 1). Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits sind nicht Kosten der Ersatzvornahme für - rechtswidrig - verfügte Maßnahmen zur Erfüllung der Pflichten nach § 4 BBodSchG, sondern eine Abschöpfung der Erhöhung des Verkehrswerts eines Grundstücks in Folge solcher Maßnahmen durch den Einsatz öffentlicher Mittel. § 25 BBodSchG begründet insoweit als eigenständige Rechtsgrundlage eine Art Bereicherungsanspruch für eine formell zwar rechtswidrige, aber inhaltlich berechtigte Sanierung durch die Behörde.

27

Die Vorschrift des § 25 Abs. 1 Satz 3 BBodSchG steht der Geltendmachung eines bodenschutzrechtlichen Wertausgleichs gegen die Klägerin nicht entgegen, denn eine Freistellung von der Verantwortung oder der Kostentragungspflicht nach Art. 1 § 4 Abs. 3 Satz 1 des Umweltrahmengesetzes ist nicht erfolgt.

28

Entgegen der Auffassung der Klägerin sind die nach § 25 Abs. 2 BBodSchG zu ermittelnden Werte (Anfangswert und Endwert) korrekt ermittelt worden. Die von ihr hiergegen ins Feld geführten Argumente vermögen nicht zu überzeugen.

29

Dass der vom Landratsamt ... im Widerspruchsverfahren eingeschaltete Gutachter ... seinem Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) im Sinne des § 194 BauGB des unbebauten ehemaligen Betriebsgrundstücks der Klägerin zur Ermittlung des Wertausgleichs nach § 25 BBodSchG vom 07.10.2011 die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken - ImmoWertV - vom 01.07. 2010 (BGBl. I 2010, 639) zugrunde gelegt hat, begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Zwar regelt § 25 BBodSchG nicht, welche Vorschriften zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks heranzuziehen sind. Angesichts des auf den Boden abzielenden Schutzgedankens des Gesetzes liegt es jedoch nahe, zur Bestimmung des Verkehrswerts auf die §§ 192 bis 199 BauGB und die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken abzustellen (so auch Versteyl/Sondermann, a.a.O., § 25 Rn. 28 ff.). Die Klägerin selbst hat gegen diese Vorgehensweise dem Grunde nach ebenfalls nichts erinnert.

30

Die Berechnung des Anfangswerts des Betriebsgrundstücks auf Seite 21 bis 24 des Gutachtens vom 07.10.2011 ist methodisch plausibel und deshalb nicht zu beanstanden. Ohne Erfolg rügt die Klägerin, der Gutachter habe nicht unmittelbar den Weg des Vergleichswegverfahrens nach § 15 ImmoWertV beschritten und für die Ermittlung des Anfangswerts die Kaufpreise von vergleichbaren altlastenbehafteten Grundstücken ermittelt. Die Klägerin verkennt, dass bei der Berechnung des Anfangswerts im Rahmen von § 25 Grundstücks- und Gebäudewertminderungen insbesondere wegen des Risikos, zu Sanierungskosten herangezogen zu werden, sowie das Investitionsrisiko und das Nutzbarkeitsrisiko zu berücksichtigen sind (vgl. hierzu Versteyl/Sondermann, a.a.O., § 25 Rn. 30 m.w.N.). Diese Risiken unterscheiden sich je nach Art und Ausmaß der Altlast auf den einzelnen Grundstücken erheblich und entziehen sich einer einheitlichen Bewertung. Die Aufstellung von Bodenrichtwerten für sanierungsbedürftige Grundstücke ist deshalb nicht möglich. Der Gutachter ... hat in der mündlichen Verhandlung auch nachvollziehbar darauf hingewiesen, dass mangels vergleichbarer Fälle im Raum ... oder im weiteren Umkreis keine Anhaltspunkte für eine Kaufpreisermittlung für solche Altlastengrundstücke zu ermitteln seien. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass der Gutachter zunächst einen Ausgangswert für das hypothetisch unbelastete Grundstück ermittelt hat. Dies war auf der Grundlage der vom Gutachterausschuss der Stadt ... zum Stichtag 31.12.2006 festgestellten Bodenrichtwerte zulässig (§ 16 Abs. Satz 2 ImmoWertV). Erst danach konnte er im nächsten Schritt auf der Grundlage des so ermittelten Ausgangswerts für das unbelastete Grundstück den vorliegend maßgeblichen Anfangswert für das belastete Grundstück ermitteln. Bei dieser Art der Ermittlung des Anfangswerts durch den Ansatz der auf Seite 21 seines Gutachtens vom 07.11.2011 genannten Abzugspositionen hat der Gutachter - wie gefordert - das Inanspruchnahmerisiko, das Investitionsrisiko und das Nutzbarkeitsrisiko berücksichtigt Denn bei Ihnen handelt es sich um typische Risiken der Inanspruchnahme, der Investition und der Nutzbarkeit, die ein potentieller Erwerber der Grundstücke der Klägerin kalkulatorisch berücksichtigen muss. Gerade das Inanspruchnahmerisiko hinsichtlich der durchgeführten Teilmaßnahmen (Teilaushub) hat der Gutachter unabhängig von dem vom Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in seinem Urteil vom 08.03.2013 (a.a.O.) gerügten (End-)Sanierungsziel zutreffend in Höhe der vom Beklagten getragenen Kosten angesetzt. Die vom Beklagten - einschließlich der Kosten für das von der Bewertungskommission im Mai 2011 festgelegte weitere (zweijährige) Grundwassermonitoring - insgesamt verauslagten Untersuchungs- und Sanierungskosten in Höhe von insgesamt rund 1.393.000 EUR haben sich dabei lediglich in Höhe von 1.019.000 EUR als auszugleichende Wertsteigerung niedergeschlagen. Die Rüge der Klägerin, der Gutachter ... habe den Unterschiedsbetrag zwischen dem Anfangs- und dem Endwert lediglich aufgrund der Höhe der Sanierungskosten bestimmt, geht deshalb fehl. Die Wertsteigerung durfte in voller Höhe von 1.019.999,00 EUR angesetzt werden, weil sie unter der Höhe der eingesetzten öffentlichen Mittel liegt (§ 25 Abs. 1 Satz 2 BBodSchG). Der Beklagte ist auch zu Recht davon ausgegangen, dass die Klägerin nach § 25 Abs. 4 BBodSchG abziehbare Aufwendungen nicht dargelegt hat.

31

Entgegen der Auffassung der Klägerin liegt eine wertsteigernde und damit ausgleichspflichtige Sanierung bereits durch die Vornahme des Teilaushubs vor. Denn durch diese Maßnahme wurde das damit verfolgte Ziel, nämlich die Beseitigung der CKW-Phase und damit der Bodenkontamination unmittelbar an der Quelle erreicht und ein weiteres Absinken der CKW-Phase in den Kluftgrundwasserleiter verhindert. Zu dem Vorwurf, beim Teilaushub habe es sich um eine überflüssige Maßnahme gehandelt, weil eine hydraulische Grundwassersicherung letztlich zu besseren Ergebnissen geführt habe, hat der Beklagte überzeugend ausgeführt, dass der CKW-Pool als Hauptschadensquelle durch eine hydraulische Sanierung nicht mehr erfasst werden konnte, da er bereits in den stark tonigen Verwitterungsuntergrund unter dem 1. Grundwasserleiter eingedrungen sei und dort wegen der geringen Wasserdurchlässigkeit dieser Schicht von einer Abpumpmaßnahme nicht mehr hätte erreicht werden können. Ein Verzicht auf den Teilaushub und damit die Entfernung der Hauptschadensquelle kam nicht in Betracht. Zum einen bestand die Gefahr, dass der CKW-Pool aufgrund der Schwerkraft bis zum 2. Grundwasserleiter absinken würde, und zum anderen hat der Teilaushub gerade dazu geführt, dass die hochgradige Schadstoffkonzentration im Grundwasser deutlich (um etwa 90 %) reduziert werden konnte. Diese Wirkung ist unabhängig von den von der Klägerin unter Bezugnahme auf die Stellungnahme des Sachverständigen ... geäußerten Zweifeln an der Gesamtmenge der beseitigten CKW belegt. Der VGH Baden-Württemberg hat hierzu in seinem Urteil vom 08.03.2013 (a.a.O., juris Rn. 58) ausgeführt, es sei nach Auffassung des Senats nicht zu bezweifeln, dass der Teilaushub jedenfalls geeignet gewesen sei, das Potential des CKW-Pools zur Kontaminierung des Grundwassers deutlich zu verringern und damit dessen Zustand zu verbessern. Auch von der Klägerin werde jedenfalls nicht bestritten, dass der Teilaushub zu einer Reduzierung des Schadstoffpotentials und in der Folge auch zu einer gewissen Verminderung der - wenn auch noch mit mehreren 1000 µg/l CKW weit über den verfügten Sanierungszielwerten liegenden - Grundwasserbelastungen geführt habe.

32

Der Teilaushub wird nicht deshalb als wirksame Maßnahme entwertet, weil im Grundwasserabfluss unstreitig nach wie vor sehr hohe Werte gemessen werden und nicht von einem vollständig sanierten Grundstück ausgegangen werden kann (die Größenordnungen der von der Klägerin mit Schriftsatz vom 05.12.2014 mitgeteilten Schadstoffkonzentrationen und der im Protokoll der Sitzung der Bewertungskommission vom 18.05.2011 genannten Werte decken sich). Das Grundstück wird weiterhin im Altlastenkataster geführt. Die wertsteigernde Wirkung des Teilaushubs liegt aber darin, dass die Bewertungskommission des Landes Baden-Württemberg in ihrer Sitzung am 18.05.2011 abschließend zum Ergebnis gelangt ist, dass es sich beim Teilaushub im Hauptschadensbereich Ia um die einzige an dem Standort geeignete und erfolgreich durchgeführte Sanierungsmethode gehandelt hat und der verbleibende Schaden hingenommen werden kann, weil eine Verbesserung der Schadenssituation mit weiteren Sanierungs- und Sicherungsmaßnahmen in absehbarer Zeit und mit verhältnismäßigen Mitteln nicht zu erreichen ist. Dieser Bewertung hat sich das Landratsamt als zuständige Behörde in den angefochtenen Bescheiden angeschlossen, so dass für ein weiteres Inanspruchnahmerisiko keine hinreichende Wahrscheinlichkeit besteht.

33

Da der Beklagte zu Recht die Notwendigkeit eines Teilaushubs bejaht und eine hydraulische Sanierung als nicht vergleichbar effizient abgelehnt hat, kann die Klägerin auch nicht damit gehört werden, ein Grundwasserschaden in einer Tiefe von mehreren Metern und insbesondere ein Schaden im tiefen Kluftgrundwasser beeinflusse nicht unbedingt die oberirdische bauliche Nutzung.

34

Hinsichtlich der von der Klägerin gerügten, ihrer Auffassung nach im Gutachten ... zu niedrig angesetzten Bodenwerte kann zu ihren Gunsten - unabhängig von der Frage, ob es sich um erst nach dem Bewertungsstichtag 03.06.2008 eingetretene bauplanungsrechtliche Veränderungen gehandelt hat - unterstellt werden, dass ein Wert von mindestens 70 EUR/m² marktgerechter wäre. Denn die Klägerin verkennt, dass sich wegen des vom Gutachter ... methodisch korrekt ermittelten Negativsaldos beim Anfangswert (S. 21 des Gutachtens) jede Bodenwertsteigerung bis zum Betrag von 130.000 EUR nur beim Endwert und damit zu ihren Lasten als weitere Wertsteigerung auswirken würde.

35

Soweit die Klägerin zuletzt rügt, dass im Gutachten des Sachverständigen ... vom 07.11.2011 der zu berücksichtigende merkantile Minderwert viel zu gering angesetzt worden sei, weil zahlreiche weitere wertmindernde Gesichtspunkte nicht berücksichtigt worden seien, vermag sie auch damit nicht durchzudringen. Hierbei übersieht sie, dass auf Seite 26 des genannten Gutachtens sehr wohl davon ausgegangen wird, dass das Gesamtgrundstück auch nach der durchgeführten Teilsanierung Restkontaminationen aufweist, die sich wertmindernd auswirken. Allerdings besteht im Hinblick auf das von der Bewertungskommission des Landes Baden-Württemberg in ihrer Sitzung am 18.05.2011 gefundene Ergebnis, dass der Teilaushub im Schadensbereich I a die einzige an dem Standort geeignete und zudem erfolgreich gewesene Sanierungsmaßnahme gewesen war und unter Beachtung der Verhältnismäßigkeit der verbleibende Schaden hinzunehmen ist, für den Grundstücksmarkt die mit hoher Wahrscheinlichkeit begründete Erwartung , dass ein weiterer Sanierungsbedarf und damit ein Inanspruchnahmerisiko nicht mehr besteht. Hinzu kommt, dass der Gutachter ... auf Seite 22 seines Gutachtens trotz der in den Gründen der angefochtenen Bescheide dargelegten fachlichen Einschätzung des Beklagten ein Restrisiko für weitere Sanierungsanforderungen (hier: zusätzlicher Bodenaushub auf weiteren Teilflächen) eingestellt und vertretbar auf 54.605 EUR beziffert hat. Zusammen mit dem von ihm nach Abzug aller Risiken angesetzten weiteren (rein subjektiven) merkantilen Minderwert in Höhe von 6 % (64.960,45 EUR, vgl. S. 26 des Gutachtens) kommt der Gutachter damit auf einen spekulativen Abschlag in Höhe von 119.565,45 EUR (= 10,5 % des sich ohne diesen Abzug errechnenden Endwerts). Dieser Minderwert entzieht sich ebenso wie der von der Klägerin wegen der weiter bestehenden Einordnung als Altlastengrundstück auf 50 % geschätzte Abschlag einer auf verlässliche Grundlagen gestützten Kalkulation. Unter Berücksichtigung dieser Unsicherheiten ist die Bewertung des Gutachters ... nach Überzeugung des Gerichts aber auch in diesem Punkt nachvollziehbar und rechtlich nicht zu beanstanden.

36

Die Voraussetzungen des § 25 Abs. 5 Satz 1 BBodSchG, bei deren Vorliegen von der Festsetzung eines Ausgleichsbetrages abgesehen werden kann und die Behörde eine entsprechende Ermessensentscheidung zu treffen hat, sind nicht erfüllt. Denn es ist nicht erkennbar, dass solches im öffentlichen Interesse, wobei dieses gerade auf das völlige oder teilweise Absehen der Festsetzung des Ausgleichsbetrags im Einzelfall gerichtet sein muss (vgl. Versteyl/Sondermann, a.a.,O. § 25 Rdnr. 41) oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin, nachdem ihr Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über ihr Vermögen durch Beschluss des Amtsgerichts ... vom ... - ... - mangels Masse abgelehnt worden war, durch Beschluss ihrer Gesellschafter vom 18.05.2005 aufgelöst worden ist und sich seither in Liquidation befindet. Damit wird aber der Fortbestand der Klägerin durch die erst nach diesem Zeitpunkt erfolgte Geltendmachung des bodenschutzrechtlichen Wertausgleichs nicht mehr in Frage gestellt.

37

Zuletzt ist der festgesetzte Wertausgleichsbetrag gemäß § 25 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG fällig geworden. Zwar ist nach dem im Wege der Ersatzvornahme durchgeführten Teilaushub ein Restschaden verblieben. Doch wird dieser vom Beklagten hingenommen und auf weitere Sanierungsmaßnahmen nach der Entscheidung der Bewertungskommission des Landes Baden-Württemberg verzichtet. Hinzu kommt, dass der Teilaushub - wie ausgeführt - nach der überzeugenden Einschätzung der Bewertungskommission eine geeignete Maßnahme zur Erfüllung der der Klägerin obliegenden Sanierungspflicht nach § 4 Abs. 3 BBodSchG darstellt hat, weil hierdurch der CKW-Pool bzw. die CKW-Phase an der Sohle des Grundwasserleiters und in der Verwitterungsschicht des Eisensandsteins ausgehoben und damit die grundwasserschädigende Schadstoffquelle nachweislich beseitigt worden ist. Damit ist auch das Schadstoffpotential auf dem Betriebsgrundstück entscheidend reduziert worden. Eine Sanierungsmaßnahme ist dann abgeschlossen, wenn der nach § 4 Abs. 3 BBodSchG geforderte Zustand als erreicht angesehen werden kann, d. h., wenn dauerhaft keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den einzelnen oder die Allgemeinheit mehr entstehen. Allerdings ist der Umfang der Sanierungsverpflichtung nach § 4 Abs. 3 BBodSchG nicht nur am Sanierungsziel, sondern auch an der Nutzung des Grundstücks sowie am Grundsatz der Verhältnismäßigkeit auszurichten (Versteyl/Sondermann, a.a.O., § 4 Rn. 86). Bei dieser Sachlage ist jedoch davon auszugehen, dass vorliegend in jedem Fall eine für den Wertausgleich relevante Teilsanierung abgeschlossen ist. Im Übrigen kann nach Sinn und Zweck des § 25 BBodSchG auch eine Teilsanierung einen Wertausgleichsanspruch begründen. Denn diese Vorschrift dient der Wahrung der finanziellen Interessen der Allgemeinheit. Ein Grundstückseigentümer soll nicht auf Kosten der Allgemeinheit den Nutzen in Form einer Wertsteigerung durch eine mit öffentlichen Mitteln finanzierte Sanierung tragen können. Vielmehr ist seine ungerechtfertigte Bereicherung im öffentlichen Interesse auch schon dann abzuschöpfen, wenn bereits die Teilmaßnahme für sich - wie im vorliegenden Fall - zu einer Werterhöhung geführt hat.

38

Somit war die Klage abzuweisen.

39

Gründe für eine Zulassung der Berufung (§§ 124 a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nrn. 3 und 4 VwGO) liegen nicht vor.

40

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Gründe

21

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Der bodenschutzrechtliche Wertausgleichsbescheid des Landratsamts ... vom 25.02.2009 in der Fassung des Teilabhilfebescheids vom 17.01.2012 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums ... vom 10.08.2012 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (§113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

22

Gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG hat der Eigentümer eines Grundstücks, soweit durch den Einsatz öffentlicher Mittel bei Maßnahmen zur Erfüllung der Pflichten nach § 4 BBodSchG dessen Verkehrswert nicht nur unwesentlich erhöht wird und er die Kosten hierfür nicht oder nicht vollständig getragen hat, einen von der zuständigen Behörde festzusetzenden Wertausgleich in Höhe der maßnahmebedingten Wertsteigerung an den öffentlichen Kostenträger zu leisten. Die Höhe des Ausgleichsbetrags wird nach § 25 Abs. 1 Satz 2 BBodSchG durch die Höhe der eingesetzten öffentlichen Mittel begrenzt. Die Pflicht zum Wertausgleich entsteht nicht, soweit hinsichtlich der auf einem Grundstück vorhandenen schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten eine Freistellung von der Verantwortung oder der Kostentragungspflicht nach Art. 1 § 4 Abs. 3 Satz 1 des Umweltrahmengesetzes in der jeweiligen Fassung erfolgt ist (§ 25 Abs. 1 Satz 3 BBodSchG). Nach § 25 Abs. 2 BBodSchG besteht die durch Sanierungsmaßnahmen bedingte Erhöhung des Verkehrswertes eines Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Wert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Maßnahmen nicht durchgeführt worden wären (Anfangswert), und dem Verkehrswert, der sich für das Grundstück nach Durchführung der Erkundungs- und Sanierungsmaßnahmen ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag wird fällig, wenn die Sicherung oder Sanierung abgeschlossen und der Betrag von der zuständigen Behörde festgesetzt worden ist; die Pflicht zum Wertausgleich erlischt, wenn der Betrag nicht bis zum Ende des vierten Jahres nach Abschluss der Sicherung oder Sanierung festgesetzt worden ist (§ 25 Abs. 3 BBodSchG). Nach § 25 Abs. 4 Satz 1 BBodSchG hat die zuständige Behörde von dem Wertausgleich nach Abs. 1 die Aufwendungen abzuziehen, die der Eigentümer für eigene Maßnahmen der Sicherung oder Sanierung oder die er für den Erwerb des Grundstücks im berechtigten Vertrauen darauf verwendet hat, dass keine schädlichen Bodenveränderungen oder Altlasten vorhanden sind. Schließlich kann nach § 25 Abs. 5 Satz 1 BBodSchG im Einzelfall von der Festsetzung eines Ausgleichsbetrages ganz oder teilweise abgesehen werden, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Der Ausgleichsbeitrag ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 25 Abs. 6 Satz 1 BBodSchG).

23

Gemessen hieran begegnen die angefochtenen behördlichen Entscheidungen keinen rechtlichen Bedenken.

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Das Landratsamt ... durfte als sachlich (§ 16 Abs. 2 Nr. 3 LBodSchAG i.V. mit § 15 Abs. 1 Nr. 2 LVG) und örtlich zuständige Behörde den Wertausgleich durch Verwaltungsakt gegenüber der Klägerin festsetzen. Nach dem Grundsatz vom Vorbehalt des Gesetzes (Art. 20 Abs. 1 und 3 GG) bedürfen Handlungen der Exekutive grundsätzlich einer Ermächtigungsgrundlage in Form einer Rechtsnorm, die das Handeln durch Verwaltungsakt gestattet (sogenannte Befugnisnorm). Anders als § 25 BBodSchG sieht etwa § 154 Abs. 4 Satz 1 BauGB bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen die ausdrückliche Befugnis der Gemeinde vor, den Ausgleichsbetrag durch Bescheid, also durch anfechtbaren Verwaltungsakt, anzufordern. Obwohl § 25 BBodSchG eine § 154 Abs. 4 Satz 1 BauGB entsprechende ausdrückliche Befugnis nicht enthält, ergibt sich aber sowohl aus dem ausdrücklich eine „Festsetzung“ fordernden Wortlaut des § 25 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 BBodSchG als auch aus den detaillierten Regelungen zur Ermittlung, Fälligkeit und der Härtefallregelung eine hinreichend bestimmte Rechtsgrundlage für die Behörde, den Wertausgleich durch Verwaltungsakt festzusetzen (so mit ausführlicher Begründung auch Versteyl/Sondermann, BBodSchG, 2. Aufl. 2005, § 25 Rn. 18 ff. m.w.N.).

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Die Voraussetzungen des § 25 Abs. 1 Satz 1 BBodSchG sind erfüllt. Die vom Landratsamt ... veranlassten Maßnahmen, in deren Folge die angefochtenen Bescheide ergangen sind, sind in Erfüllung der der Klägerin nach § 4 BBodSchG obliegenden und ihr auferlegten Pflichten erfolgt. Zu diesen gehören sowohl Erkundungs- als auch Sicherungs- und Sanierungsmaßnahmen (vgl. Frenz, Bundes-Bodenschutzgesetz, 2000, § 25 Rdnr. 10). Dies ergibt sich im Einzelnen aus dem gegen die Klägerin ergangenen Bescheid des Landratsamts ... vom 20.06.2006. Ebenso sind für die Durchführung dieser Maßnahmen öffentliche Mittel eingesetzt worden, was zwischen den Beteiligten nicht in Streit steht. Schließlich hat die Klägerin die bei der Durchführung dieser Maßnahmen entstandenen Kosten auch nicht ganz oder teilweise getragen oder erstattet. Dies steht zwischen den Beteiligten ebenfalls nicht im Streit.

26

Ob die Klägerin zur Tragung oder Erstattung dieser Kosten als Zustandsstörerin rechtlich verpflichtet war oder ist, ist dagegen nicht von Bedeutung (vgl. Holzwarth/Radtke/Hilger/Bachmann, Bundes-Bodenschutzgesetz, 2. Aufl. 2000, § 25 Rdnr. 5; i.E. ebenso VGH Bad.-Württ., Urteil vom 08.03.2013 - 10 S 1190/09 -, juris Rn. 72). Daher ist in diesem Zusammenhang unerheblich, dass die ursprüngliche Sanierungsanordnung des Landratsamts ... vom 20.06.2006 ebenso wie der dazu gehörende Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums ... vom 18.07.2007 durch Urteil des VGH Baden-Württemberg vom 08.03.2013 (a.a.O.) aufgehoben worden sind, weil nach dessen Auffassung die darin enthaltene, gegenüber der Klägerin ergangene Sanierungsanordnung hinsichtlich der festgelegten Sanierungszielwerte nicht dem Bestimmtheitsgebot entsprochen und sie die Klägerin mit der Anforderung von den Verkehrswert übersteigenden Sanierungskosten auch unverhältnismäßig in Anspruch genommen hat. Die Konstellation, dass eine vollziehbare Sanierungsanordnung von der Behörde auf eigene Kosten vollzogen, später aber im Hauptverfahren aus Gründen aufgehoben wird, die wie vorliegend nichts mit der Sanierungsbedürftigkeit des Grundstücks zu tun haben, ist jedoch ein typischer Anwendungsfall des § 25 BBodSchG (vgl. Bickel, Bundes-Bodenschutzgesetz, 2. Aufl. 2000, § 25 Rdnr. 1). Gegenstand des vorliegenden Rechtsstreits sind nicht Kosten der Ersatzvornahme für - rechtswidrig - verfügte Maßnahmen zur Erfüllung der Pflichten nach § 4 BBodSchG, sondern eine Abschöpfung der Erhöhung des Verkehrswerts eines Grundstücks in Folge solcher Maßnahmen durch den Einsatz öffentlicher Mittel. § 25 BBodSchG begründet insoweit als eigenständige Rechtsgrundlage eine Art Bereicherungsanspruch für eine formell zwar rechtswidrige, aber inhaltlich berechtigte Sanierung durch die Behörde.

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Die Vorschrift des § 25 Abs. 1 Satz 3 BBodSchG steht der Geltendmachung eines bodenschutzrechtlichen Wertausgleichs gegen die Klägerin nicht entgegen, denn eine Freistellung von der Verantwortung oder der Kostentragungspflicht nach Art. 1 § 4 Abs. 3 Satz 1 des Umweltrahmengesetzes ist nicht erfolgt.

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Entgegen der Auffassung der Klägerin sind die nach § 25 Abs. 2 BBodSchG zu ermittelnden Werte (Anfangswert und Endwert) korrekt ermittelt worden. Die von ihr hiergegen ins Feld geführten Argumente vermögen nicht zu überzeugen.

29

Dass der vom Landratsamt ... im Widerspruchsverfahren eingeschaltete Gutachter ... seinem Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) im Sinne des § 194 BauGB des unbebauten ehemaligen Betriebsgrundstücks der Klägerin zur Ermittlung des Wertausgleichs nach § 25 BBodSchG vom 07.10.2011 die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken - ImmoWertV - vom 01.07. 2010 (BGBl. I 2010, 639) zugrunde gelegt hat, begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Zwar regelt § 25 BBodSchG nicht, welche Vorschriften zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks heranzuziehen sind. Angesichts des auf den Boden abzielenden Schutzgedankens des Gesetzes liegt es jedoch nahe, zur Bestimmung des Verkehrswerts auf die §§ 192 bis 199 BauGB und die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken abzustellen (so auch Versteyl/Sondermann, a.a.O., § 25 Rn. 28 ff.). Die Klägerin selbst hat gegen diese Vorgehensweise dem Grunde nach ebenfalls nichts erinnert.

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Die Berechnung des Anfangswerts des Betriebsgrundstücks auf Seite 21 bis 24 des Gutachtens vom 07.10.2011 ist methodisch plausibel und deshalb nicht zu beanstanden. Ohne Erfolg rügt die Klägerin, der Gutachter habe nicht unmittelbar den Weg des Vergleichswegverfahrens nach § 15 ImmoWertV beschritten und für die Ermittlung des Anfangswerts die Kaufpreise von vergleichbaren altlastenbehafteten Grundstücken ermittelt. Die Klägerin verkennt, dass bei der Berechnung des Anfangswerts im Rahmen von § 25 Grundstücks- und Gebäudewertminderungen insbesondere wegen des Risikos, zu Sanierungskosten herangezogen zu werden, sowie das Investitionsrisiko und das Nutzbarkeitsrisiko zu berücksichtigen sind (vgl. hierzu Versteyl/Sondermann, a.a.O., § 25 Rn. 30 m.w.N.). Diese Risiken unterscheiden sich je nach Art und Ausmaß der Altlast auf den einzelnen Grundstücken erheblich und entziehen sich einer einheitlichen Bewertung. Die Aufstellung von Bodenrichtwerten für sanierungsbedürftige Grundstücke ist deshalb nicht möglich. Der Gutachter ... hat in der mündlichen Verhandlung auch nachvollziehbar darauf hingewiesen, dass mangels vergleichbarer Fälle im Raum ... oder im weiteren Umkreis keine Anhaltspunkte für eine Kaufpreisermittlung für solche Altlastengrundstücke zu ermitteln seien. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass der Gutachter zunächst einen Ausgangswert für das hypothetisch unbelastete Grundstück ermittelt hat. Dies war auf der Grundlage der vom Gutachterausschuss der Stadt ... zum Stichtag 31.12.2006 festgestellten Bodenrichtwerte zulässig (§ 16 Abs. Satz 2 ImmoWertV). Erst danach konnte er im nächsten Schritt auf der Grundlage des so ermittelten Ausgangswerts für das unbelastete Grundstück den vorliegend maßgeblichen Anfangswert für das belastete Grundstück ermitteln. Bei dieser Art der Ermittlung des Anfangswerts durch den Ansatz der auf Seite 21 seines Gutachtens vom 07.11.2011 genannten Abzugspositionen hat der Gutachter - wie gefordert - das Inanspruchnahmerisiko, das Investitionsrisiko und das Nutzbarkeitsrisiko berücksichtigt Denn bei Ihnen handelt es sich um typische Risiken der Inanspruchnahme, der Investition und der Nutzbarkeit, die ein potentieller Erwerber der Grundstücke der Klägerin kalkulatorisch berücksichtigen muss. Gerade das Inanspruchnahmerisiko hinsichtlich der durchgeführten Teilmaßnahmen (Teilaushub) hat der Gutachter unabhängig von dem vom Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in seinem Urteil vom 08.03.2013 (a.a.O.) gerügten (End-)Sanierungsziel zutreffend in Höhe der vom Beklagten getragenen Kosten angesetzt. Die vom Beklagten - einschließlich der Kosten für das von der Bewertungskommission im Mai 2011 festgelegte weitere (zweijährige) Grundwassermonitoring - insgesamt verauslagten Untersuchungs- und Sanierungskosten in Höhe von insgesamt rund 1.393.000 EUR haben sich dabei lediglich in Höhe von 1.019.000 EUR als auszugleichende Wertsteigerung niedergeschlagen. Die Rüge der Klägerin, der Gutachter ... habe den Unterschiedsbetrag zwischen dem Anfangs- und dem Endwert lediglich aufgrund der Höhe der Sanierungskosten bestimmt, geht deshalb fehl. Die Wertsteigerung durfte in voller Höhe von 1.019.999,00 EUR angesetzt werden, weil sie unter der Höhe der eingesetzten öffentlichen Mittel liegt (§ 25 Abs. 1 Satz 2 BBodSchG). Der Beklagte ist auch zu Recht davon ausgegangen, dass die Klägerin nach § 25 Abs. 4 BBodSchG abziehbare Aufwendungen nicht dargelegt hat.

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Entgegen der Auffassung der Klägerin liegt eine wertsteigernde und damit ausgleichspflichtige Sanierung bereits durch die Vornahme des Teilaushubs vor. Denn durch diese Maßnahme wurde das damit verfolgte Ziel, nämlich die Beseitigung der CKW-Phase und damit der Bodenkontamination unmittelbar an der Quelle erreicht und ein weiteres Absinken der CKW-Phase in den Kluftgrundwasserleiter verhindert. Zu dem Vorwurf, beim Teilaushub habe es sich um eine überflüssige Maßnahme gehandelt, weil eine hydraulische Grundwassersicherung letztlich zu besseren Ergebnissen geführt habe, hat der Beklagte überzeugend ausgeführt, dass der CKW-Pool als Hauptschadensquelle durch eine hydraulische Sanierung nicht mehr erfasst werden konnte, da er bereits in den stark tonigen Verwitterungsuntergrund unter dem 1. Grundwasserleiter eingedrungen sei und dort wegen der geringen Wasserdurchlässigkeit dieser Schicht von einer Abpumpmaßnahme nicht mehr hätte erreicht werden können. Ein Verzicht auf den Teilaushub und damit die Entfernung der Hauptschadensquelle kam nicht in Betracht. Zum einen bestand die Gefahr, dass der CKW-Pool aufgrund der Schwerkraft bis zum 2. Grundwasserleiter absinken würde, und zum anderen hat der Teilaushub gerade dazu geführt, dass die hochgradige Schadstoffkonzentration im Grundwasser deutlich (um etwa 90 %) reduziert werden konnte. Diese Wirkung ist unabhängig von den von der Klägerin unter Bezugnahme auf die Stellungnahme des Sachverständigen ... geäußerten Zweifeln an der Gesamtmenge der beseitigten CKW belegt. Der VGH Baden-Württemberg hat hierzu in seinem Urteil vom 08.03.2013 (a.a.O., juris Rn. 58) ausgeführt, es sei nach Auffassung des Senats nicht zu bezweifeln, dass der Teilaushub jedenfalls geeignet gewesen sei, das Potential des CKW-Pools zur Kontaminierung des Grundwassers deutlich zu verringern und damit dessen Zustand zu verbessern. Auch von der Klägerin werde jedenfalls nicht bestritten, dass der Teilaushub zu einer Reduzierung des Schadstoffpotentials und in der Folge auch zu einer gewissen Verminderung der - wenn auch noch mit mehreren 1000 µg/l CKW weit über den verfügten Sanierungszielwerten liegenden - Grundwasserbelastungen geführt habe.

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Der Teilaushub wird nicht deshalb als wirksame Maßnahme entwertet, weil im Grundwasserabfluss unstreitig nach wie vor sehr hohe Werte gemessen werden und nicht von einem vollständig sanierten Grundstück ausgegangen werden kann (die Größenordnungen der von der Klägerin mit Schriftsatz vom 05.12.2014 mitgeteilten Schadstoffkonzentrationen und der im Protokoll der Sitzung der Bewertungskommission vom 18.05.2011 genannten Werte decken sich). Das Grundstück wird weiterhin im Altlastenkataster geführt. Die wertsteigernde Wirkung des Teilaushubs liegt aber darin, dass die Bewertungskommission des Landes Baden-Württemberg in ihrer Sitzung am 18.05.2011 abschließend zum Ergebnis gelangt ist, dass es sich beim Teilaushub im Hauptschadensbereich Ia um die einzige an dem Standort geeignete und erfolgreich durchgeführte Sanierungsmethode gehandelt hat und der verbleibende Schaden hingenommen werden kann, weil eine Verbesserung der Schadenssituation mit weiteren Sanierungs- und Sicherungsmaßnahmen in absehbarer Zeit und mit verhältnismäßigen Mitteln nicht zu erreichen ist. Dieser Bewertung hat sich das Landratsamt als zuständige Behörde in den angefochtenen Bescheiden angeschlossen, so dass für ein weiteres Inanspruchnahmerisiko keine hinreichende Wahrscheinlichkeit besteht.

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Da der Beklagte zu Recht die Notwendigkeit eines Teilaushubs bejaht und eine hydraulische Sanierung als nicht vergleichbar effizient abgelehnt hat, kann die Klägerin auch nicht damit gehört werden, ein Grundwasserschaden in einer Tiefe von mehreren Metern und insbesondere ein Schaden im tiefen Kluftgrundwasser beeinflusse nicht unbedingt die oberirdische bauliche Nutzung.

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Hinsichtlich der von der Klägerin gerügten, ihrer Auffassung nach im Gutachten ... zu niedrig angesetzten Bodenwerte kann zu ihren Gunsten - unabhängig von der Frage, ob es sich um erst nach dem Bewertungsstichtag 03.06.2008 eingetretene bauplanungsrechtliche Veränderungen gehandelt hat - unterstellt werden, dass ein Wert von mindestens 70 EUR/m² marktgerechter wäre. Denn die Klägerin verkennt, dass sich wegen des vom Gutachter ... methodisch korrekt ermittelten Negativsaldos beim Anfangswert (S. 21 des Gutachtens) jede Bodenwertsteigerung bis zum Betrag von 130.000 EUR nur beim Endwert und damit zu ihren Lasten als weitere Wertsteigerung auswirken würde.

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Soweit die Klägerin zuletzt rügt, dass im Gutachten des Sachverständigen ... vom 07.11.2011 der zu berücksichtigende merkantile Minderwert viel zu gering angesetzt worden sei, weil zahlreiche weitere wertmindernde Gesichtspunkte nicht berücksichtigt worden seien, vermag sie auch damit nicht durchzudringen. Hierbei übersieht sie, dass auf Seite 26 des genannten Gutachtens sehr wohl davon ausgegangen wird, dass das Gesamtgrundstück auch nach der durchgeführten Teilsanierung Restkontaminationen aufweist, die sich wertmindernd auswirken. Allerdings besteht im Hinblick auf das von der Bewertungskommission des Landes Baden-Württemberg in ihrer Sitzung am 18.05.2011 gefundene Ergebnis, dass der Teilaushub im Schadensbereich I a die einzige an dem Standort geeignete und zudem erfolgreich gewesene Sanierungsmaßnahme gewesen war und unter Beachtung der Verhältnismäßigkeit der verbleibende Schaden hinzunehmen ist, für den Grundstücksmarkt die mit hoher Wahrscheinlichkeit begründete Erwartung , dass ein weiterer Sanierungsbedarf und damit ein Inanspruchnahmerisiko nicht mehr besteht. Hinzu kommt, dass der Gutachter ... auf Seite 22 seines Gutachtens trotz der in den Gründen der angefochtenen Bescheide dargelegten fachlichen Einschätzung des Beklagten ein Restrisiko für weitere Sanierungsanforderungen (hier: zusätzlicher Bodenaushub auf weiteren Teilflächen) eingestellt und vertretbar auf 54.605 EUR beziffert hat. Zusammen mit dem von ihm nach Abzug aller Risiken angesetzten weiteren (rein subjektiven) merkantilen Minderwert in Höhe von 6 % (64.960,45 EUR, vgl. S. 26 des Gutachtens) kommt der Gutachter damit auf einen spekulativen Abschlag in Höhe von 119.565,45 EUR (= 10,5 % des sich ohne diesen Abzug errechnenden Endwerts). Dieser Minderwert entzieht sich ebenso wie der von der Klägerin wegen der weiter bestehenden Einordnung als Altlastengrundstück auf 50 % geschätzte Abschlag einer auf verlässliche Grundlagen gestützten Kalkulation. Unter Berücksichtigung dieser Unsicherheiten ist die Bewertung des Gutachters ... nach Überzeugung des Gerichts aber auch in diesem Punkt nachvollziehbar und rechtlich nicht zu beanstanden.

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Die Voraussetzungen des § 25 Abs. 5 Satz 1 BBodSchG, bei deren Vorliegen von der Festsetzung eines Ausgleichsbetrages abgesehen werden kann und die Behörde eine entsprechende Ermessensentscheidung zu treffen hat, sind nicht erfüllt. Denn es ist nicht erkennbar, dass solches im öffentlichen Interesse, wobei dieses gerade auf das völlige oder teilweise Absehen der Festsetzung des Ausgleichsbetrags im Einzelfall gerichtet sein muss (vgl. Versteyl/Sondermann, a.a.,O. § 25 Rdnr. 41) oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin, nachdem ihr Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über ihr Vermögen durch Beschluss des Amtsgerichts ... vom ... - ... - mangels Masse abgelehnt worden war, durch Beschluss ihrer Gesellschafter vom 18.05.2005 aufgelöst worden ist und sich seither in Liquidation befindet. Damit wird aber der Fortbestand der Klägerin durch die erst nach diesem Zeitpunkt erfolgte Geltendmachung des bodenschutzrechtlichen Wertausgleichs nicht mehr in Frage gestellt.

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Zuletzt ist der festgesetzte Wertausgleichsbetrag gemäß § 25 Abs. 3 Satz 1 BBodSchG fällig geworden. Zwar ist nach dem im Wege der Ersatzvornahme durchgeführten Teilaushub ein Restschaden verblieben. Doch wird dieser vom Beklagten hingenommen und auf weitere Sanierungsmaßnahmen nach der Entscheidung der Bewertungskommission des Landes Baden-Württemberg verzichtet. Hinzu kommt, dass der Teilaushub - wie ausgeführt - nach der überzeugenden Einschätzung der Bewertungskommission eine geeignete Maßnahme zur Erfüllung der der Klägerin obliegenden Sanierungspflicht nach § 4 Abs. 3 BBodSchG darstellt hat, weil hierdurch der CKW-Pool bzw. die CKW-Phase an der Sohle des Grundwasserleiters und in der Verwitterungsschicht des Eisensandsteins ausgehoben und damit die grundwasserschädigende Schadstoffquelle nachweislich beseitigt worden ist. Damit ist auch das Schadstoffpotential auf dem Betriebsgrundstück entscheidend reduziert worden. Eine Sanierungsmaßnahme ist dann abgeschlossen, wenn der nach § 4 Abs. 3 BBodSchG geforderte Zustand als erreicht angesehen werden kann, d. h., wenn dauerhaft keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den einzelnen oder die Allgemeinheit mehr entstehen. Allerdings ist der Umfang der Sanierungsverpflichtung nach § 4 Abs. 3 BBodSchG nicht nur am Sanierungsziel, sondern auch an der Nutzung des Grundstücks sowie am Grundsatz der Verhältnismäßigkeit auszurichten (Versteyl/Sondermann, a.a.O., § 4 Rn. 86). Bei dieser Sachlage ist jedoch davon auszugehen, dass vorliegend in jedem Fall eine für den Wertausgleich relevante Teilsanierung abgeschlossen ist. Im Übrigen kann nach Sinn und Zweck des § 25 BBodSchG auch eine Teilsanierung einen Wertausgleichsanspruch begründen. Denn diese Vorschrift dient der Wahrung der finanziellen Interessen der Allgemeinheit. Ein Grundstückseigentümer soll nicht auf Kosten der Allgemeinheit den Nutzen in Form einer Wertsteigerung durch eine mit öffentlichen Mitteln finanzierte Sanierung tragen können. Vielmehr ist seine ungerechtfertigte Bereicherung im öffentlichen Interesse auch schon dann abzuschöpfen, wenn bereits die Teilmaßnahme für sich - wie im vorliegenden Fall - zu einer Werterhöhung geführt hat.

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Somit war die Klage abzuweisen.

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Gründe für eine Zulassung der Berufung (§§ 124 a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nrn. 3 und 4 VwGO) liegen nicht vor.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.