Landgericht Heidelberg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-02-05, Aktenzeichen 7 O 276/09

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Die Klägerin begehrt von der Beklagte Schadensersatz wegen Abbruchs von Vertragsverhandlungen.

2

Im Sommer 2008 interessierte sich die Klägerin für das im Alleineigentum der Beklagten stehende Grundstück FlSt.Nr. ..., A. Weg in M.. Die Parteien traten in Vertragsverhandlungen. Der zuständige Mitarbeiter der Beklagten J. Sch. stellte der Klägerin in Aussicht, das Grundstück, auf welchem die Beklagte ein freistehendes Einfamilienhaus mit Tierarztpraxis errichten wollte, auf Erbbaubasis erwerben zu können.

3

Am 19.09.2008 fand eine gemeinsame Ortsbegehung statt, im November und Dezember erklärte sich die Beklagte weiterhin vertragsbereit und kündigte an, dass vor einer notariellen Beurkundung noch zwei Grundstücke der Beklagten grundbuchrechtlich neu einzuteilen und umzuschreiben sind.

4

Die Klägerin beauftragte daraufhin am 16.11.2008 das Architekturbüro H. mit der Planung des zu errichtenden Einfamilienhauses und der Erstellung einer Bauvoranfrage.

5

Am 10.02.2009 erörterten die Parteien den Vertragsentwurf der Beklagten vom 19.01.2009 und kamen überein, dass die Höhe des jährlichen Erbbauzinses noch nach unten zu korrigieren war. Dementsprechend wurde ein zweiter Vertragsentwurf gefertigt, über den Einigkeit erzielt wurde. Der Aufforderung der Beklagten, noch vor dem vorgesehenen Beurkundungstermin am 20.04.2009 den anteiligen Erbbauzins für das Jahr 2009 zu entrichten, kam die Klägerin unverzüglich nach.

6

Zu einer Beurkundung es Erbbauvertrags kam es dann nicht. Die Beklagte sagte den vorgesehenen Termin ab, da zwischenzeitlich der Pächter des Grundstücks Einwände gegen die Kündigung des Pachtvertrags erhoben hatte. Das Pachtverhältnis hatte die Beklagte am 13.01.2009 gekündigt.

7

Zu diesem Zeitpunkt waren die Planungen der Klägerin für das beabsichtigte Bauvorhaben abgeschlossen und ihr Bauantrag vom technischen Ausschuss der Stadt M. genehmigt.

8

Im Mai 2009 fragte die Klägerin bei der Beklagten an, ob nunmehr ein neuer Beurkundungstermin vereinbart werden könne, was die Beklagte im Hinblick auf die weiterhin bestehenden Unsicherheiten bzgl. des gekündigten Pachtverhältnisses verneinte.

9

Am 15.09.2009 kündigte die Beklagte der Klägerin an, sie könne das Grundstück ab dem 12.11.2009 erhalten. Zu diesem Zeitpunkt hatte die Klägerin ihre Bemühungen hinsichtlich des Grundstücks der Beklagten bereits eingestellt und ein anderes Grundstück erworben.

10

Die Klägerin behauptet,

11

die Beklagte habe ihr oder ihrem Mann zu keinem Zeitpunkt vor dem 20.04.2009 mitgeteilt, dass das fragliche Grundstück verpachtet sei und es hinsichtlich der Beendigung dieses Pachtverhältnisses zu Schwierigkeiten kommen könne. Die Beklagte habe der Klägerin vielmehr den Eindruck vermittelt, als stünde dem Erbbauvertrag nichts im Wege und als stelle die Beurkundung einer reine Formalie dar.

12

Die Klägerin hätte nicht so frühzeitig mit kostspieligen Planung ihres Bauvorhabens begonnen, wenn sie von dem Bestehen des Pachtverhältnisses Kenntnis gehabt habe. Insgesamt habe sie für die Planung des Neubaus Aufwendungen in Höhe von EUR 17.126,23 getätigt, die sie für ihr neues Bauvorhaben nicht nutzbar machen könne.

13

Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagte habe einen besonders schwerwiegenden Treuepflichtverstoß begangen, als sie der Klägerin das Bestehen des Pachtverhältnisses verschwiegen habe, was letztlich zum Abbruch der Vertragsverhandlungen geführt habe. Der Beklagten seien weitere Verhandlungen aufgrund der Unsicherheiten über den zeitlichen Rahmen nicht mehr zuzumuten. An das Geschäftsverhalten der Beklagten seien besonders hohe Anforderungen zu stellen, da dieser als kirchlicher Stiftung von der Bevölkerung besonderes Vertrauen entgegen gebracht werde.

14

Die Klägerin beantragt,

15

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin EUR17.126,23 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechthängigkeit sowie EUR 1.407,54 an außergerichtlichen Kosten zu zahlen.

16

Die Beklagte beantragt,

17

die Klage abzuweisen.

18

Die Beklagte behauptet,

19

sie habe der Klägerin von Anfang an mitgeteilt, dass das Grundstück noch verpachtet sei. Die sei auch bei dem Ortstermin am 19.09.2008 noch einmal deutlich gemacht worden. Die Beklagte habe die Vertragsverhandlungen bis heute nicht abgebrochen.

20

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

21

Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

22

Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Ersatz ihres Vertrauensschadens gemäß § 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 BGB zu. Der Beklagten ist kein zum Schadensersatz verpflichtender schuldhafter Abbruch von Vertragsverhandlungen vorzuwerfen.

23

Im Rahmen der Vertragsfreiheit hat jeder Vertragspartner bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertragsabschluss Abstand zu nehmen. Aufwand, der in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht wird, erfolgt daher grundsätzlich auf eigene Gefahr. Nur wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrags vor dessen Abschluss gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen zu erstatten sein.

24

Erforderlich ist aber, dass der Vertragsschluss ohne triftigen Grund abgelehnt wird. Unterliegt der Vertrag wie im vorliegenden Fall aber einer Formvorschrift - § 11 Abs. 2 ErbbauRG, § 311 b Abs. 1 BGB - bedeutet das Verlangen eines triftigen Grundes einen indirekten Zwang zum Vertragsschluss, der dem Zweck des Beurkundungszwangs gerade zuwiderläuft. Selbst wenn ein triftiger Grund fehlt, ist eine Schadensersatzpflicht deshalb nur dann denkbar, wenn eine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung anzunehmen ist. In der Regel kommt hierfür nur eine vorsätzliche Treuepflichtverletzung in Betracht, wie sie im Vorspiegeln tatsächlich nicht vorhandener Abschlussbereitschaft liegt (BGH v. 29.03.1996, NJW 1996, 1884, 1885, BGH v. 23.05.2001, NJW 2001, 2713, 2714).

25

Im vorliegenden Fall ist schon fraglich, ob die Beklagte die Vertragsverhandlungen überhaupt abgebrochen hat. Unstreitig war es die Klägerin, die ihr Interesse an dem streitgegenständlichen Grundstück der Beklagten aufgab und ihr Bauvorhaben an anderer Stelle verwirklichte. Ginge man jedoch davon aus, dass die konkreten Verhandlungen der Parteien in dem Moment beendet waren, als die Beklagte den auf den 20.04.2009 bestimmten Notartermin absagte und einen neuen Termin in nächster Zeit nicht in Aussicht stellte, könnte man von einem vorherigen Abbruch durch die Beklagte sprechen. Diese Frage kann im Einzelnen jedoch dahinstehen.

26

Jedenfalls hat die Beklagte die Verhandlungen nicht ohne triftigen Grund abgebrochen. Sie sah sich zurecht aufgrund der Einwände des Pächters gegen die Kündigung des Pachtverhältnisses hierzu veranlasst. Eine Übernahme des Erbbaurechts mit dem Risiko eines Fortbestehens des Pachtverhältnisses wollte die Beklagte verständlicherweise nicht eingehen. Die Beklagte musste die Problematik des Pachtverhältnis somit zunächst klären.

27

Vorzuwerfen wäre der Beklagten deshalb allenfalls, dass sie die Klägerin über dem Umstand, dass das Grundstück verpachtet war, nicht frühzeitig aufgeklärt hat. Eine Beweisaufnahme zu diesem streitigen Punkt war jedoch nicht veranlasst, da - unterstellt, die Klägerin sei erst am 20.04.2009 von der Beklagten in Kenntnis gesetzt worden - ein solches Verhalten der Beklagten jedenfalls keinen besonders schwerwiegenden Treuepflichtverstoß darstellt. Die Beklagte hatte das Pachtverhältnis bereits im Januar 2009 gekündigt. Dass sie zu irgendeinem Zeitpunkt vor April 2009 damit rechnen musste, dass eine rechtzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses nicht möglich sein könnte, ist nicht ersichtlich. Dass sie ihre Abschlussbereitschaft nicht nur vorspiegelte, sondern grundsätzlich vertragsbereit war, ergibt sich bereits daraus, dass die Beklagte den Pachtvertrag tatsächlich gekündigt hat.

28

Hinzu kommt, dass die Beklagte bereits im November 2008 mit ihrer Planung bzgl. ihres Bauvorhabens begann und kostenträchtige Aufträge an Dritte vergab. Zu diesem Zeitpunkt lag noch nicht einmal der erste Entwurf eines Erbbauvertrags vor. Wie sich im Februar 2009 herausstellte, als die Beklagte schon einen erheblichen Teil der Planungsarbeiten hatte erstellen lassen, waren sich die Parteien durchaus noch nicht in allen Punkten des zu beurkundenden Vertrags einig. Vielmehr musste der erste Vertragsentwurf abgeändert werden, weil man über die Höhe des Erbbauzinses, d.h. der Gegenleistung der Beklagten noch einmal verhandelte und gerade noch keine Einigkeit erzielt hatte. Die Beklagte musste deshalb in der Zeit, als sie die kostenträchtigen Aufträge vergab, jederzeit noch damit rechnen, dass die Vertragsverhandlungen mit der Beklagten scheiterten. Der Vertragsschluss war noch nicht als sicher und noch nicht als reine Formalie anzusehen. Das Vertrauen der Klägerin in den Abschluss des Vertrags, welches unzweifelhaft vorlag, war deshalb noch nicht so schützenswert, als dass eine etwaige unterlassene Mitteilung des Pachtverhältnisses als schwerwiegende Treuepflichtverletzung anzusehen ist. Hieran ändert auch der Umstand, dass es sich bei der Beklagten um eine kirchliche Stiftung handelt, nichts. An diese sind keine strengeren Anforderungen zu stellen als an andere Vertragspartner.

29

Mangels Anspruchs der Klägerin auf Ersatz der mit der Planung zusammenhängenden Kosten, besteht auch kein Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltsgebühren.

30

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 1 und 2 ZPO.

Gründe

21

Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

22

Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Ersatz ihres Vertrauensschadens gemäß § 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 BGB zu. Der Beklagten ist kein zum Schadensersatz verpflichtender schuldhafter Abbruch von Vertragsverhandlungen vorzuwerfen.

23

Im Rahmen der Vertragsfreiheit hat jeder Vertragspartner bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertragsabschluss Abstand zu nehmen. Aufwand, der in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht wird, erfolgt daher grundsätzlich auf eigene Gefahr. Nur wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrags vor dessen Abschluss gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsverhandlungen zu erstatten sein.

24

Erforderlich ist aber, dass der Vertragsschluss ohne triftigen Grund abgelehnt wird. Unterliegt der Vertrag wie im vorliegenden Fall aber einer Formvorschrift - § 11 Abs. 2 ErbbauRG, § 311 b Abs. 1 BGB - bedeutet das Verlangen eines triftigen Grundes einen indirekten Zwang zum Vertragsschluss, der dem Zweck des Beurkundungszwangs gerade zuwiderläuft. Selbst wenn ein triftiger Grund fehlt, ist eine Schadensersatzpflicht deshalb nur dann denkbar, wenn eine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung anzunehmen ist. In der Regel kommt hierfür nur eine vorsätzliche Treuepflichtverletzung in Betracht, wie sie im Vorspiegeln tatsächlich nicht vorhandener Abschlussbereitschaft liegt (BGH v. 29.03.1996, NJW 1996, 1884, 1885, BGH v. 23.05.2001, NJW 2001, 2713, 2714).

25

Im vorliegenden Fall ist schon fraglich, ob die Beklagte die Vertragsverhandlungen überhaupt abgebrochen hat. Unstreitig war es die Klägerin, die ihr Interesse an dem streitgegenständlichen Grundstück der Beklagten aufgab und ihr Bauvorhaben an anderer Stelle verwirklichte. Ginge man jedoch davon aus, dass die konkreten Verhandlungen der Parteien in dem Moment beendet waren, als die Beklagte den auf den 20.04.2009 bestimmten Notartermin absagte und einen neuen Termin in nächster Zeit nicht in Aussicht stellte, könnte man von einem vorherigen Abbruch durch die Beklagte sprechen. Diese Frage kann im Einzelnen jedoch dahinstehen.

26

Jedenfalls hat die Beklagte die Verhandlungen nicht ohne triftigen Grund abgebrochen. Sie sah sich zurecht aufgrund der Einwände des Pächters gegen die Kündigung des Pachtverhältnisses hierzu veranlasst. Eine Übernahme des Erbbaurechts mit dem Risiko eines Fortbestehens des Pachtverhältnisses wollte die Beklagte verständlicherweise nicht eingehen. Die Beklagte musste die Problematik des Pachtverhältnis somit zunächst klären.

27

Vorzuwerfen wäre der Beklagten deshalb allenfalls, dass sie die Klägerin über dem Umstand, dass das Grundstück verpachtet war, nicht frühzeitig aufgeklärt hat. Eine Beweisaufnahme zu diesem streitigen Punkt war jedoch nicht veranlasst, da - unterstellt, die Klägerin sei erst am 20.04.2009 von der Beklagten in Kenntnis gesetzt worden - ein solches Verhalten der Beklagten jedenfalls keinen besonders schwerwiegenden Treuepflichtverstoß darstellt. Die Beklagte hatte das Pachtverhältnis bereits im Januar 2009 gekündigt. Dass sie zu irgendeinem Zeitpunkt vor April 2009 damit rechnen musste, dass eine rechtzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses nicht möglich sein könnte, ist nicht ersichtlich. Dass sie ihre Abschlussbereitschaft nicht nur vorspiegelte, sondern grundsätzlich vertragsbereit war, ergibt sich bereits daraus, dass die Beklagte den Pachtvertrag tatsächlich gekündigt hat.

28

Hinzu kommt, dass die Beklagte bereits im November 2008 mit ihrer Planung bzgl. ihres Bauvorhabens begann und kostenträchtige Aufträge an Dritte vergab. Zu diesem Zeitpunkt lag noch nicht einmal der erste Entwurf eines Erbbauvertrags vor. Wie sich im Februar 2009 herausstellte, als die Beklagte schon einen erheblichen Teil der Planungsarbeiten hatte erstellen lassen, waren sich die Parteien durchaus noch nicht in allen Punkten des zu beurkundenden Vertrags einig. Vielmehr musste der erste Vertragsentwurf abgeändert werden, weil man über die Höhe des Erbbauzinses, d.h. der Gegenleistung der Beklagten noch einmal verhandelte und gerade noch keine Einigkeit erzielt hatte. Die Beklagte musste deshalb in der Zeit, als sie die kostenträchtigen Aufträge vergab, jederzeit noch damit rechnen, dass die Vertragsverhandlungen mit der Beklagten scheiterten. Der Vertragsschluss war noch nicht als sicher und noch nicht als reine Formalie anzusehen. Das Vertrauen der Klägerin in den Abschluss des Vertrags, welches unzweifelhaft vorlag, war deshalb noch nicht so schützenswert, als dass eine etwaige unterlassene Mitteilung des Pachtverhältnisses als schwerwiegende Treuepflichtverletzung anzusehen ist. Hieran ändert auch der Umstand, dass es sich bei der Beklagten um eine kirchliche Stiftung handelt, nichts. An diese sind keine strengeren Anforderungen zu stellen als an andere Vertragspartner.

29

Mangels Anspruchs der Klägerin auf Ersatz der mit der Planung zusammenhängenden Kosten, besteht auch kein Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltsgebühren.

30

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 1 und 2 ZPO.