Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-02-06, Aktenzeichen 10 A 3666/99
ECLI:DE:OVGNRW:2003:0206.10A3666.99.00

Tenor

Das angefochtene Urteil wird geändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Kläger begehren von dem Beklagten die Erteilung einer
Nutzungsänderungsgenehmigung. Sie sind Eigentümer des Grundstücks
I. straße 4 in Heiligenhaus. Sie errichteten auf dem Grundstück gemäß
Baugenehmigung vom 26. Oktober 1995 und Nachtragsgenehmigung vom 11. Juli
1996 ein zweigeschossiges Bürogebäude mit ausgebautem Dachgeschoss und
Doppelgarage. In dem Bürogebäude, das eine Geschossfläche von insgesamt
587,40 qm hat, betreiben die Kläger eine Industrievertretung mit sieben Mitarbeitern.
Im Obergeschoss des westlichen Gebäudeteils befindet sich eine ca. 83 qm große
Wohnung, die gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO als Wohnung für
Betriebsinhaber/Betriebsleiter genehmigt (insoweit durch Baulast gesichert) und an
den hauptberuflich anderweitig beschäftigten Hausmeister vermietet ist.

3

Das klägerische Grundstück liegt in einem Bereich, für den im Jahre 1989 die
Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 46 "Reithalle/I. -Südost" beschlossen
wurde. In seiner Sitzung vom 25. August 1999 hob der Rat der Stadt Heiligenhaus
den früheren Aufstellungsbeschluss auf und beschloss die Aufstellung des
Bebauungsplans Nr. 46 "I. -Südost", der das Vorhabengrundstück erfasst und
hierfür die Festsetzung Gewerbegebiet mit besonderen Einschränkungen vorsieht.
Weiterhin beschloss der Rat eine auf diesen Planbereich bezogene
Veränderungssperre. Die öffentliche Bekanntmachung der Satzung über die
Veränderungssperre erfolgte am 1. September 1999. Die zweijährige Geltungsdauer
der Veränderungssperre wurde durch Ratsbeschluss vom 31. Juli 2001, öffentlich
bekannt gemacht am 15. August 2001, bis zum 31. August 2002 und sodann
nochmals durch Dringlichkeitsbeschluss vom 27. August 2002, bekannt gemacht am
31. August 2002 und bestätigt durch Ratsbeschluss vom 18. September 2002, bis
zum 1. September 2003 verlängert. Der letzten Verlängerung, die mit dem
Erfordernis weiterer Bodenuntersuchungen aus Anlass eines Anschüttungsfundes im
November 2001 und einem Neuplanungsbedarf wegen einer geänderten
Trassenführung der geplanten A 44 begründet wurde, stimmte die Bezirksregierung
Düsseldorf durch Verfügung vom 28. August 2002 zu.

4

Die Nutzung der Grundstücke in der näheren Umgebung des Grundstücks der
Kläger stellt sich wie folgt dar:

5

Das nördlich angrenzende Grundstück I. straße 4a ist mit einem
eineinhalbgeschossigen Wohnhaus bebaut und für allgemeine Wohnzwecke mit Stall
genehmigt. Der auf dem Grundstück ferner betriebene Textilzwischenhandel ist,
soweit ersichtlich, baurechtlich (noch) nicht genehmigt. Das nordöstlich angrenzende
Grundstück mit der Bezeichnung W. Straße 188, das im Eigentum der
Stadtwerke Heiligenhaus steht, ist mit einem Wasserbehälter, einer Pumpstation und
einem - für betriebliche Zwecke genehmigten - Wärterhaus bebaut. In diesem wohnt
die Witwe des ehemaligen Leiters der Stadtwerke. Nach Osten schließen sich
Flächen an, die von einer Gärtnerei genutzt werden und auf denen sich
Gewächshäuser und Nebengebäude sowie ein an den Betrieb gebundenes
Wohngebäude (vgl. Nutzungsdarstellungen in BA Hefte 24 und 25) befinden.
Gegenüber der Gärtnerei, südlich der I. straße, befinden sich auf einem Gelände
der Stadtwerke mehrere Wasserhochbehälter sowie ein zugehöriges
Funktionsgebäude. Das südlich der I. straße, gegenüber dem Grundstück der
Kläger, gelegene Haus I. straße 7 wurde durch Bauschein vom 2. August 1977 als
Büro- und Wohnhaus genehmigt. Die in dem Haus befindliche Wohneinheit war
durch Baulast vom 13. Juli 1977 als Wohnung für Aufsichts- und
Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und -leiter an den gewerblichen Betrieb
auf dem Grundstück I. straße 11 gebunden. Nach Herausparzellierung des
Hausgrundstücks I. straße 7 löschte der Beklagte Ende 1995 von Amts wegen die
bestehende Baulast für das Wohnhaus I. straße 7. Das Haus dient derzeit sowohl
im Erdgeschoss als auch in dem darüber liegenden Dachgeschoss allgemeiner
Wohnnutzung. Der im Jahre 1999 als Ladenlokal genehmigte Anbau (Wintergarten)
wird als Ausstellungs- und Verkaufsfläche für einen Textilhandel genutzt. Das Haus
I. straße 9 wurde ausweislich der Bauakten als Bürogebäude mit betrieblicher
Wohnung genehmigt. Es wird außer für eine bei der Gewerbemeldestelle als
"Versicherungsagentur" und "Immobilienmakler" angemeldete gewerbliche Tätigkeit
überwiegend für allgemeine Wohnzwecke genutzt. Das Grundstück I. straße 11,
auf dem sich eine Lagerhalle und ein Bürogebäude befinden und das große,
teilweise befestigte Freiflächen aufweist, wurde ursprünglich von einem
Transportunternehmen genutzt. Dieses erweiterte später seinen Betrieb auf einen
Abschleppdienst und Kfz-Handel. Nach gewerblicher Abmeldung des Unternehmens
im Jahre 1986 erfolgten auf dem Grundstück zunächst betriebliche Tätigkeiten eines
Metall- und Grundstoffverarbeitungsbetriebs mit Schmelzanlage und später eine
Aufbereitung von Rohstoffen und Großhandel. Hierfür war eine Genehmigung gemäß
§§ 4 und 6 BImSchG erteilt worden. Die Gewerbeeinstellung erfolgte im Februar
1998. Seitdem wird das Grundstück als Abstellfläche für LKW und Trafos genutzt.
Diese Nutzung wurde durch Baugenehmigung vom 11. Januar 2001 nachträglich
genehmigt. Hiergegen haben die Kläger Nachbarwiderspruch erhoben, über den -
soweit ersichtlich - noch nicht entschieden worden ist. Das Grundstück
I. straße 2 weist Produktions- und Büroräume einer Elektrotechnik-Firma auf, die
sich vornehmlich mit der Fertigung von Trafos befasst. Auf dem Nachbargrundstück
I. straße 4 steht eine große Halle, die von derselben Firma gewerblich genutzt
wird. Auf dem Grundstück I. straße 1 - 3, das im Eigentum einer Speditionsfirma
steht, befinden sich eine große Lagerhalle, ein Bürogebäude und mehrere
Betriebswohnungen. Das Grundstück, das etwa 3 m tiefer liegt als das Grundstück
der Kläger (I. straße 4) und das Grundstück I. straße 4a und deshalb zu den
genannten Grundstücken hin durch senkrechte Stützmauern gesichert ist, verfügt
des Weiteren über ausgedehnte, asphaltierte Freiflächen (Abstellflächen für LKW
und Ladeeinheiten, Rangierzonen, sowie eine Gebäudeumfahrung entlang der
östlichen und südlichen Grundstücksgrenzen). Die Errichtung der baulichen Anlagen
erfolgte auf der Grundlage der Baugenehmigung vom 19. Oktober 1972, die u.a. die
Auflage enthält, dass die "Lautstärke der verursachten Betriebsgeräusche ,
gemessen 0,5 m vor dem Fenster des nächsten Nachbarn im Gewerbegebiet
tagsüber 65 dB(A) und nachts 50 dB(A) nicht überschreiten" darf. Das
Betriebsgelände wird nach Angaben des Inhabers der Speditionsfirma im Ortstermin
zweiter Instanz Tag und Nacht von den LKW der Firma und der beauftragten
Subunternehmen angefahren und wieder verlassen. Auf dem Grundstück W.
Straße 160/160a/162 befinden sich im südlichen Teil, zur I. straße hin orientiert,
ein Schreinereigebäude und im nördlichen Teil, zur W. Straße (Bundesstraße B
227) hin ausgerichtet, zwei Wohngebäude, die allgemeiner Wohnnutzung dienen.

6

Am 4. November 1996 beantragten die Kläger, noch bevor das genehmigte
Bürogebäude fertiggestellt war, eine Nutzungsänderungsgenehmigung für die
Umwandlung von Räumen, für die eine gewerbliche Nutzung genehmigt war, in je
eine Wohnung im Obergeschoss und im Dachgeschoss. Die Räume, die in den der
ursprünglichen Baugenehmigung zugrunde liegenden Bauvorlagen als
Aufenthaltsraum, Teeküche, Lager, Bad und Loggia (Obergeschoss) bzw. als Archiv,
Abstellraum und Loggia (Dachgeschoss) gekennzeichnet sind, nehmen insgesamt
eine Geschossfläche von etwa 87 qm ein. Das Gebäude ist abweichend von den
genehmigten Bauvorlagen um ca. 28 cm zu hoch errichtet worden. Dies erklärt sich
im Wesentlichen durch eine nachträgliche Erhöhung des Drempels im
Dachgeschoss.

7

Durch Bescheid vom 18. Dezember 1996 lehnte der Beklagte die begehrte
Nutzungsänderung ab. Er führte aus, das Vorhaben füge sich nicht in die als
Gewerbegebiet zu beurteilende Umgebung ein. Eine Notwendigkeit für
betriebsbezogenes Wohnen sei nicht nachgewiesen. Die Nutzungsänderung sei
auch städtebaulich nicht vertretbar, da Wohnbebauung die plangewollte Nutzung des
Gebietes als Gewerbegebiet zurückdrängen würde. Die im Baugebiet vorhandenen
Wohnhäuser I. straße 4a, 7 und 9 seien unbeachtlich, da diese die Umgebung
nicht beherrschten. Prägend seien die gewerblichen Baukörper I. straße 2, 3, 4,
I. straße 11 sowie die Versorgungsanlagen des Wasserwerks - Wasserbehälter -
östlich des klägerischen Grundstücks.

8

Den gegen den ablehnenden Bescheid erhobenen Widerspruch der Kläger wies
der Oberkreisdirektor des Kreises Mettmann durch Widerspruchsbescheid vom
20. August 1997 im Wesentlichen mit folgender Begründung zurück: Die Zulassung
einer allgemeinen Wohnnutzung verstieße gegen das Gebot der nachbarlichen
Rücksichtnahme. Das Grundstück der Kläger grenze im Westen an einen
Speditionsbetrieb an. Der Betriebsinhaber habe im Rahmen der Anhörung bereits
darauf hingewiesen, dass er bei der Nutzung des Hauses der Kläger als reines
Wohnhaus Beschwerden der Mieter befürchte. Diese Befürchtungen seien nicht
unbegründet, zumal auch während der Nachtzeit LKW das Betriebsgelände anführen
und verließen. Die übrigen im fraglichen Bereich gelegenen Wohngebäude lägen
weiter von dem Speditionsbetrieb entfernt.

9

Mit ihrer Klage haben die Kläger vorgetragen, ihr Vorhaben sei planungsrechtlich
zulässig. Ferner bestehe dringender Wohnbedarf in Heiligenhaus. Nachbarrechte
würden durch die Zulassung einer weiteren Wohnnutzung neben der bereits auf fünf
Grundstücken in der näheren Umgebung vorhandenen Wohnnutzung nicht
beeinträchtigt.

10

Die Kläger haben beantragt,

11

den Beklagten zu verpflichten, ihnen unter
Aufhebung seines Ablehnungsbescheides vom
18. Dezember 1996 in der Fassung des
Widerspruchsbescheides des Oberkreisdirektors des
Kreises Mettmann vom 20. August 1997 die
Genehmigung zur Nutzungsänderung der im
Obergeschoss links (Sozialeinheit) sowie der im
Dachgeschoss links des Hauses I. straße 4 in
Heiligenhaus gelegenen Gewerbeflächen zu
Wohnzwecken zu erteilen.

12

Der Beklagte hat beantragt,

13

die Klage abzuweisen.

14

Er hat sich im Wesentlichen auf die Ausführungen in den angefochtenen
Bescheiden bezogen.

15

Das Verwaltungsgericht hat der Klage durch das angefochtene Urteil
stattgegeben und den Beklagten zur Erteilung der begehrten
Nutzungsänderungsgenehmigung verpflichtet. Wegen der Einzelheiten der
Begründung wird auf das Urteil des Verwaltungsgerichts Bezug genommen.

16

Mit seiner vom Senat zugelassenen Berufung trägt der Beklagte vor: Das
Verwaltungsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass es sich bei der
prägenden Umgebungsbebauung des Vorhabens nicht um ein homogenes
Baugebiet im Sinne eines faktischen Gewerbegebietes (§ 34 Abs. 2 BauGB in
Verbindung mit § 8 BauNVO) handele und dass das geplante Vorhaben sich nach §
34 Abs. 1 BauGB in die nähere Umgebung einfüge. Die Umgebung des zu
beurteilenden Vorhabens werde maßgeblich durch die Grundstücke der Spedition
und der Trafo-Firma geprägt. Die in dem Bereich vorhandene singuläre
Wohnnutzung führe nicht dazu, eine Gemengelage oder ein Mischgebiet
anzunehmen. Die Wohnnutzung stelle vielmehr einen klassischen "Fremdkörper" in
einem Gewerbegebiet dar. Selbst wenn das Gebiet nicht nach § 34 Abs. 2, sondern
nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen wäre, wäre das angefochtene Urteil fehlerhaft.
Das geplante Vorhaben füge sich nämlich deshalb nicht in die Eigenart der durch
Gewerbebetriebe geprägten Umgebung ein, da es sich stärkeren Belästigungen
aussetzen würde als die bereits vorhandene Wohnnutzung. Dieser könne nämlich
entgegengehalten werden, dass eventuelle Abwehransprüche gegen die gewerbliche
Nutzung in der Umgebung verjährt bzw. verwirkt seien. Überdies dürfe das geplante
Vorhaben auch deshalb nicht genehmigt werden, weil seine Zulassung zu
ungesunden Wohnverhältnissen führen würde. Die Klage könne ferner deshalb
keinen Erfolg haben, weil der Rat der Stadt Heiligenhaus in seiner Sitzung vom 25.
August 1999 einen Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 46 "I. -
Südost", der das Plangrundstück erfasse, und eine auf diesen Planbereich bezogene
Veränderungssperre beschlossen habe. Schließlich sei das Vorhaben auch aus
bauordnungsrechtlichen Gründen nicht genehmigungsfähig. Das vorhandene
Gebäude sei wegen der von der Baugenehmigung abweichenden Bauweise formell
illegal. Auf eine Nutzungsänderung eines solchen Vorhabens bestehe kein Anspruch.
Abgesehen davon halte es als Wohnbauvorhaben die erforderliche Tiefe der
Abstandflächen gegenüber mehreren Nachbargrundstücken nicht ein.

17

Der Beklagte beantragt,
das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage
abzuweisen.

18

Die Kläger beantragen,

19

die Berufung zurückzuweisen,

20

hilfsweise,

21

den Beklagten zu verpflichten, die begehrte
Baugenehmigung zur Sicherung der Abstandfläche
mit einer Nebenbestimmung gemäß § 7 BauO NRW
zu versehen,

22

weiter hilfsweise,

23

den Beklagten zur Erteilung einer
Bebauungsgenehmigung zu verpflichten.

24

Sie tragen vor: Das Verwaltungsgericht habe der Klage zu Recht stattgegeben.
Die erstrebte Nutzungsänderungsgenehmigung sei planungsrechtlich
genehmigungsfähig. Das Verwaltungsgericht habe zutreffend kein homogenes
Baugebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 8 BauNVO
angenommen. Die Umgebungsbebauung werde in größerem Umfang von
allgemeiner Wohnnutzung durchzogen. Dies betreffe die Grundstücke I. straße 4a,
I. straße 7 und 9, W. Straße 160/162, W. Straße 188 und I. straße 13.
Kleinere gewerbliche Nutzungen (Textilzwischenhandel, Ladenlokale, kleine Näherei)
seien für ein Gewerbegebiet im Sinne des § 8 BauNVO nicht typisch. Sie könnten
nach Art und Umfang ohne Weiteres in einem Mischgebiet, wenn nicht sogar in
einem allgemeinen Wohngebiet, zulässigerweise ausgeübt werden. Das geplante
Vorhaben sei auch nicht rücksichtslos. Aus der Nähe des Wohngebäudes zur
Gebäudeumfahrung auf dem Speditionsgelände könne ein Rücksichtnahmeverstoß
nicht abgeleitet werden, da es für die Umfahrung an einer baurechtlichen
Genehmigung fehle. Unabhängig davon müsse die Spedition bereits jetzt auf die
vorhandene Wohnnutzung Rücksicht nehmen und erleide durch das hinzutretende
Vorhaben keine immissionsschutzrechtlichen Nachteile. Der Hinweis des Beklagten
auf eine angebliche Verjährung/Verwirkung von Nachbarrechten sei nicht
verständlich, da aus einem etwa rechtswidrigen Verhalten der Spedition in der
Vergangenheit kein Vertrauensschutz für die Zukunft hergeleitet werden könne. Die
Ordnungsbehörde könne bei Verstößen gegen Lärmschutzauflagen jederzeit zur
Gefahrenabwehr einschreiten. Im Übrigen hätten jüngste Überprüfungen vor Ort
ergeben, dass die Spedition nur geringe nächtliche Betriebsaktivitäten entfalte.
Hierzu werde auf die die Zeit vom 16. Juni bis 1. Juli 2002 betreffende
Dokumentation Bezug genommen. Auch die beschlossene Veränderungssperre
könne dem mit der Klage verfolgten Anspruch nicht entgegengehalten werden. Die
Veränderungssperre sei ihnen, den Klägern, gegenüber bereits abgelaufen. Auch
Bauordnungsrecht stehe der Erteilung der beantragten
Nutzungsänderungsgenehmigung nicht entgegen. Zwar überschreite das Gebäude
die nach den Bauvorlagen genehmigte Höhe um bis zu 30 cm. Die beabsichtigte
Drempelerhöhung sei aber seinerzeit zwischen dem Architekten F. bzw. dem
Bauleiter E. und der Mitarbeiterin im Bauordnungsamt T. erörtert worden. Diese
habe die Notwendigkeit eines Nachtragsbauantrags verneint. Es sei seit Jahrzehnten
unbeanstandete Verwaltungspraxis des Bauordnungsamtes des Beklagten gewesen,
Nachträge, soweit sie offensichtlich genehmigungsfähig gewesen seien, auf bloße
Anzeige hin in die genehmigten Bauvorlagen aufzunehmen. Der in den Bauvorlagen
befindliche Vermerk der Mitarbeiterin T. , wonach das Architektenbüro zur
Einreichung eines Nachtrags aufgefordert worden sei, gebe den Gesprächsinhalt
nicht richtig wieder. Das folge auch aus dem Schreiben des Zeugen E. vom 18.
März 1996, in dem dieser ausdrücklich um einen Hinweis gebeten habe, ob ein
Nachtrag erforderlich sei. Angesichts dessen verhalte sich der Beklagte in hohem
Maße treuwidrig, wenn er heute die begehrte Nutzungsänderungsgenehmigung unter
Hinweis auf eine von den Bauvorlagen abweichende Bauausführung und ein
angebliches Erlöschen der Ursprungsbaugenehmigung verweigere. Diese Fragen
einschließlich der Frage der Einhaltung der Abstandflächen stünden nicht mehr zur
Prüfung. Im Übrigen wäre aber auch hinsichtlich der
Abstandflächenunterschreitungen eine Abweichung gemäß § 73 BauO NRW
auszusprechen. Denn die Abstandflächen lägen, soweit sie bei Anwendung des
Faktors 0,8 teilweise das Nachbargrundstück in Anspruch nähmen, auf einer privaten
Verkehrsfläche, die nicht überbaut werden dürfe, da sie die einzige Erschließung für
das Hintergrundstück darstelle. Gegebenenfalls könne der Beklagte die
Baugenehmigung auch mit einer Nebenbestimmung gemäß § 7 BauO NRW
versehen.

25

Der Berichterstatter hat am 23. Mai 2002 eine Ortsbesichtigung durchgeführt.
Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die hierüber gefertigte
Niederschrift Bezug genommen.

26

Die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes ergeben sich aus der
Gerichtsakte und den Verwaltungsvorgängen des Beklagten. Diese waren
Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Auf ihren Inhalt wird Bezug
genommen.

27

Entscheidungsgründe:

28

Die zulässige Berufung des Beklagten ist begründet.

29

Die zulässige Klage ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage
durch das angefochtene Urteil zu Unrecht stattgegeben. Sie ist sowohl hinsichtlich
des Hauptantrags als auch hinsichtlich der beiden - erstmals im Berufungsverfahren
gestellten - Hilfsanträge unbegründet.

30

I. Die Kläger haben keinen Anspruch darauf, dass der Beklagte ihnen die mit
dem Hauptantrag begehrte Baugenehmigung zur Umnutzung bürogenutzter in
allgemein wohngenutzte Räume in ihrem Hause I. straße 4 in Heiligenhaus erteilt.

31

Das Vorhaben der Kläger ist nicht genehmigungsfähig, da ihm öffentlich-
rechtliche Vorschriften des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts entgegenstehen
(§ 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW).

32

1. Die - genehmigungspflichtige - Nutzungsänderung ist bereits
bauplanungsrechtlich unzulässig. Das Vorhaben verstößt gegen § 34 Abs. 1 (a) und
2 (b) BauGB sowie gegen Bestimmungen der Veränderungssperre (c).

33

a) Da ein Bebauungsplan für das Grundstück der Kläger nicht existiert und der in
Aufstellung befindliche Bebauungsplan Nr. 46 "I. -Südost", der für das
klägerische Grundstück die Festsetzung "Gewerbegebiet" trifft, noch nicht
rechtswirksam ist, beurteilt sich das Vorhaben planungsrechtlich ausschließlich nach
§ 34 BauGB. Dessen Voraussetzungen liegen jedoch nicht vor.

34

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang
bebauten Ortsteile - um einen solchen handelt es sich hier - zulässig, wenn es sich
nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche,
die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die
Erschließung gesichert ist. Das Vorhaben fügt sich jedenfalls seiner Art nach nicht in
die Eigenart der näheren Umgebung ein.

35

Der gemäß § 34 Abs. 1 BauGB als "nähere Umgebung" den
Beurteilungsmaßstab für das Einfügen bildende Bereich, der so weit reicht, wie sich
die Ausführung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und wie
die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt
oder doch beeinflusst,

36

vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. August 1998 - 4
B 79.98 -, BRS 60 Nr. 176,

37

besteht im vorliegenden Fall aus der Bebauung südlich der - nach Norden hin
eine Zäsur bildenden - Bundesstraße B 227 zwischen I. straße und I. straße
sowie der Bebauung beidseits der I. straße zwischen B 227 und Einmündung der
I. straße und beidseits der I. straße zwischen B 227 und Einmündung in die
I. straße.

38

Hinsichtlich der Frage, ob sich ein Vorhaben im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB
einfügt, ist - gleichsam auf der ersten Stufe der Betrachtung - alles an Bebauung in
den Blick zu nehmen ist, was in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist.
Auszuscheiden ist allerdings von vornherein jegliche Bebauung, die nicht genehmigt
oder dauerhaft geduldet ist.

39

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. November
1998 - 4 B 29.98 -, BRS 60 Nr. 82 und vom
11. Februar 2000 - 4 B 1.00 -, Buchholz 406.11 § 34
BauGB Nr. 197; OVG NRW, Beschluss vom
26. Oktober 1999 - 10 A 1941/98 -.

40

Eine Beschränkung auf das, was von der vorhandenen Bebauung städtebaulich
wünschenswert oder auch nur vertretbar ist, darf insoweit nicht vorgenommen
werden.

41

Vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C
23.86 -, BRS 50 Nr. 75.

42

Nicht jegliche vorhandene Bebauung in der näheren Umgebung bestimmt jedoch
ihren Charakter. Vielmehr muss die Betrachtung - zweitens - auf das Wesentliche
zurückgeführt werden. Es muss alles außer Acht gelassen werden, was die
vorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint.
Auszusondern sind zum einen solche baulichen Anlagen, die von ihrem quantitativen
Erscheinungsbild (Ausdehnung, Höhe, Zahl usw.) nicht die Kraft haben, die Eigenart
der näheren Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nicht oder nur am
Rande wahrnimmt. Ihre Aussonderung hat mit dem Begriff "Fremdkörper" nichts zu
tun, sondern ist Ergebnis einer Beschränkung auf das Wesentliche. Zum anderen
können auch solche Anlagen aus der Bestimmung der Eigenart der näheren
Umgebung auszusondern sein, die zwar quantitativ die Erheblichkeitsschwelle
überschreiten, aber nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der
näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen. Das wird namentlich
dann anzunehmen sein, wenn eine singuläre Anlage in einem auffälligen Kontrast
zur übrigen Bebauung steht. In Betracht kommen insbesondere solche baulichen
Anlagen, die nach ihrer - auch äußerlich erkennbaren - Zweckbestimmung in der
näheren Umgebung einzigartig sind. Sie erlangen die Stellung eines "Unikats" umso
eher, je einheitlicher die nähere Umgebung im Übrigen baulich genutzt ist. Trotz ihrer
deutlich in Erscheinung tretenden Größe und ihres nicht zu übersehenden Gewichts
in der näheren Umgebung bestimmen sie nicht deren Eigenart, weil sie wegen ihrer
mehr oder weniger ausgeprägt vom übrigen Charakter der Umgebung abweichenden
Struktur gleichsam isoliert dastehen. Grundlage für ein solches Ausklammern ist
zwar auch das tatsächlich Festgestellte; als Ergebnis beruht es aber auf einer
überwiegend wertenden Betrachtung. Derartige Anlagen dürfen bei der Bestimmung
der Eigenart der näheren Umgebung aber nur dann als "Fremdkörper"
ausgeklammert werden, wenn sie wegen ihrer Andersartigkeit und Einzigartigkeit den
Charakter ihrer Umgebung letztlich nicht beeinflussen können. Ob dies der Fall ist,
muss - auf einer dritten Stufe - unter Würdigung des tatsächlich Vorhandenen
ermittelt werden. Ausschlaggebend kann erneut die Größe der andersartigen Anlage
sein. Einzelne bauliche Anlagen von stark abweichendem Charakter können nach
Ausdehnung, Zahl und anderen Quantitätsmerkmalen ein solches Gewicht entfalten,
dass sie trotz ihrer herausstechenden Andersartigkeit in einer abweichend und
verhältnismäßig einheitlich strukturierten Umgebung ihrerseits tonangebend wirken.
Dafür kommen neben der Größe des Gebäudes auch die Ausstrahlungswirkungen
(Immissionen) einer einzelnen baulichen Anlage auf die nähere Umgebung in
Betracht.

43

Vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C
23.86 -, a.a.O.

44

Die hiernach erforderliche Betrachtung der maßgeblichen Bebauung ergibt im
vorliegenden Fall Folgendes:

45

Als Bebauung, nach deren Nutzung sich die Eigenart der näheren Umgebung
bestimmt, sind zunächst die auf dem Grundstück der Kläger vorhandenen baulichen
Anlagen anzusehen.

46

Vgl. dazu, dass auch das jeweilige
Vorhabengrundstück in die Betrachtung
einzubeziehen ist, BVerwG, Urteil vom 15. Februar
1990 - 4 C 23.86 -, BRS 50 Nr. 75.

47

Es handelt sich um ein zweigeschossiges Gebäude mit ausgebautem
Dachgeschoss, das ausweislich der den Klägern erteilten Baugenehmigung vom
26. Oktober 1995 mit Ausnahme einer 83 qm großen betriebsgebundenen Wohnung
vollständig einer Büronutzung dient. Beide genehmigten Nutzungen sind gemäß § 8
Abs. 2 Nr. 2 (Bürogebäude) bzw. Abs. 3 Nr. 1 (Wohnungen u.a. für Aufsichts- und
Bereitschaftspersonen) BauNVO in einem Gewerbegebiet zulässig.

48

Das nördlich angrenzende Grundstück I. straße 4a ist gemäß Baugenehmigung
vom 31. Juli 1951 mit einem Einfamilienwohnhaus in eineinhalbgeschossiger
Bauweise bebaut. Es dient allgemeiner Wohnnutzung. Auf dem Grundstück wird
ferner ein Textilzwischenhandel betrieben, der nach der dem Senat vorliegenden
Hausakte indessen baurechtlich nicht genehmigt ist.

49

Das nordöstlich an das Klägergrundstück angrenzende Grundstück mit der
Bezeichnung W. Straße 188, das im Eigentum der Stadtwerke Heiligenhaus
steht, ist entsprechend der Baugenehmigung vom 17. Dezember 1956 u.a. mit einem
betriebsbezogenen Wärterhaus bebaut. In diesem wohnten ursprünglich der Leiter
der Stadtwerke und seine Ehefrau. Es handelte sich mithin um eine Nutzung im
Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO. Nach dem Versterben des Leiters der
Stadtwerke wird das Haus allein noch von dessen - betagter - Witwe bewohnt. Es
kann dahinstehen, ob darin nunmehr faktisch eine allgemeine Wohnnutzung zu
sehen ist. Diese könnte jedenfalls die rechtlich maßgebliche Eigenart der
Grundstücksnutzung nicht prägen, da es an einer dauerhaften Duldung durch die
zuständige Behörde fehlt.

50

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. November
1998 - 4 B 29.98 -, a.a.O. und vom
11. Februar 2000 - 4 B 1.00 -, a.a.O.; OVG NRW,
Beschluss vom 26. Oktober 1999 - 10 A 1941/98 -
.

51

Eine dauerhafte Duldung im vorstehenden Sinne kann insbesondere nicht darin
gesehen werden, dass der Beklagte im Laufe des vorliegenden Verfahrens Kenntnis
von der fraglichen Nutzung erhalten hat und hiergegen zur Zeit ersichtlich nicht
einschreiten will. Für die Annahme einer derartigen Duldung bedarf es Handlungen
oder Willensäußerungen der Behörde, aus denen unmissverständlich geschlossen
werden kann, dass sie sich auf Dauer mit dem illegalen Zustand abgefunden hat.

52

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Dezember
1965 - IV B 108.65 -, Buchholz 406.11 § 35 BBauG
Nr.23.

53

Von einer solchen Fallgestaltung kann hier keine Rede sein. Es ist offensichtlich,
dass der Beklagte, wie er auch im Ortstermin II. Instanz zum Ausdruck gebracht hat,
aus Rücksichtnahme auf das hohe Alter der Bewohnerin und deren besondere
Lebenssituation ("Alte Bäume verpflanzt man nicht") eine etwaige
bauplanungsrechtliche Fehlnutzung vorübergehend hinnimmt. Damit wird aber der
grundsätzlich betriebliche Charakter des Wohnhauses nicht in Frage gestellt.

54

So auch OVG NRW, Beschluss vom 26. Oktober
1999 - 10 A 1941/98 - (Duldung einer illegalen
Wohnnutzung bis zum Auszug bzw. Versterben der
gegenwärtigen Mieter).

55

Für erkennbar befristete Duldungen gilt nämlich nichts anderes als für befristete
oder widerruflich genehmigte Nutzungen, die ebenfalls nicht in der Lage sind, die
Eigenart der näheren Umgebung zu prägen.

56

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. November
1998 - 4 B 29.98 -, BRS 60 Nr. 82.

57

Nach Osten schließen sich an das Wärterhaus ein Wasserbehälter der
Stadtwerke und mehrere Pumpstationen an, die als Bestandteile eines "öffentlichen
Betriebs" im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO grundsätzlich (nur) in einem
Gewerbegebiet zulässig sind. Das Gleiche gilt für die auf der gegenüber liegenden
Seite der I. straße befindlichen drei Wasserhochbehälter und ein Funktions(Trafo-
)gebäude.

58

Das am östlichen Ende der I. straße, unmittelbar vor deren Einmündung in die
Bundesstraße, gelegene Grundstück wird durch einen Gartenbaubetrieb genutzt. Auf
dem Grundstück sind sowohl gärtnerisch genutzte Freiflächen als auch ein
Gewächshaus, mehrere sonstige Funktionsgebäude und ein dem betrieblichen
Wohnen vorbehaltenes Gebäude vorhanden.

59

Südlich der I. straße befindet sich auf dem Grundstück I. straße 7 ein
Gebäude, das ausweislich der Baugenehmigung vom 2. August 1977 als Büro- und
Wohnhaus errichtet worden ist. Die Wohnung war gemäß Baulast vom 13. Juli 1977
ausschließlich für Aufsichtspersonen bzw. Betriebsinhaber oder Betriebsleiter
vorbehalten (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO). Seinerzeit war das Grundstück I. straße 7
noch Bestandteil des Grundstücks I. straße 11. Die Nutzung der Wohnung war
daher an den auf dem Grundstück I. straße 11 ausgeübten Gewerbebetrieb
(Transportunternehmen) gebunden. Nach gewerblicher Abmeldung des
Unternehmens im Jahre 1986 wurde der Teil des Grundstücks, auf dem das
Wohngebäude steht, herausparzelliert und durch Teilungsgenehmigung vom
16. September 1988 abgetrennt. Am 7. Dezember 1995 löschte der Beklagte von
Amts wegen die für die Wohnnutzung bestehende Baulast im Hinblick auf die
Teilungsgenehmigung. Seitdem findet in dem Wohnhaus faktisch allgemeine
Wohnnutzung statt. Die Löschung der Baulast hat indessen lediglich den Fortfall des
Sicherungsmittels der Betriebsbezogenheit der Wohnnutzung bewirkt. Im Übrigen hat
sie den Bestand der Baugenehmigung (mit dem Inhalt einer ausschließlich
betriebsbezogenen Nutzung) unberührt gelassen. Eine Prägung des Grundstücks in
Richtung auf eine allgemeine Wohnnutzung ergibt sich daraus jedenfalls nicht. Durch
Baugenehmigung vom 19. April 1999 wurde des Weiteren die Errichtung eines
Anbaus an das vorhandene Wohngebäude für Zwecke eines Textilhandels
genehmigt. Auf den Textilhandel weist ein Schild "O. ", das straßennah
aufgestellt ist, hin. Während des Ortstermins II. Instanz wurde der Anbau als
Verkaufsraum genutzt, in dem zahlreiche Kleiderständer mit Textilien aufgestellt
waren. Insgesamt vermittelt das Grundstück - unter Berücksichtigung der
Genehmigungslage - eher den Eindruck einer gewerblichen als einer
Wohnnutzung.

60

Das weiter südlich gelegene Hinterliegergrundstück I. straße 9 weist ein
Gebäude auf, das durch Baugenehmigung vom 6. Januar 1989 als Bürogebäude mit
Wohnräumen für den Betriebsinhaber genehmigt worden ist. Ausweislich einer
Auskunft der Gewerbemeldestelle ist in dem Haus u.a. eine
"Versicherungsagentur/Immobilienmakler" gemeldet. Nach den im Ortstermin II.
Instanz gewonnenen Erkenntnissen (Klingelschilder) spricht allerdings einiges dafür,
dass das Gebäude gegenwärtig zumindest teilweise, möglicherweise auch
überwiegend allgemeiner Wohnnutzung unterliegt. Das rechtfertigt indessen nicht die
Annahme, es liege eine dauerhafte Duldung einer solchen Nutzung vor. Auch
insoweit gilt, dass eine dauerhafte Duldung nicht darin gesehen werden kann, dass
der Beklagte nicht unverzüglich gegen die ihm im Laufe des vorliegenden Verfahrens
bekannt gewordene Fehlnutzung eingeschritten ist. Abgesehen davon, dass dem
Beklagten ein angemessener zeitlicher Spielraum für seine Sachverhaltsprüfung und
seine Entscheidung, ob und wie er bauordnungsrechtlich vorgehen wolle, zugebilligt
werden muss, setzt eine dauerhafte Duldung mehr als ein Untätigbleiben voraus.
Erforderlich wären Bekundungen oder Handlungen des Beklagten, aus denen die
Betroffenen unmissverständlich hätten schließen können, dass der illegale Zustand
auf Dauer geduldet werden soll. Für eine solche Fallgestaltung liegen Anhaltspunkte
nicht vor. Den Gebietscharakter prägende Wirkung entfaltet eine etwaige (teilweise
Fehl-) Nutzung daher nicht.

61

Das Grundstück I. straße 11, das ursprünglich von einem
Transportunternehmen (Baugenehmigung vom 25. Mai 1979) , später mit
Abschleppdienst und Kfz-Handel, sodann von einem Metall- und
Grundstoffverarbeitungsbetrieb mit Schmelzanlage und später durch eine Firma zur
Aufbereitung von Rohstoffen und für Großhandelszwecke genutzt worden war, weist
eine große, im Zeitpunkt des Ortstermins nicht weiter genutzte Halle und
ausgedehnte, befestigte Freiflächen auf. Letztere werden als Stellfläche für LKW und
Trafos und damit gewerblich genutzt (Baugenehmigung vom 11. Januar 2001). Da
der von den Klägern gegen die Baugenehmigung erhobene Nachbarwiderspruch
gemäß § 212 a Abs. 1 BauGB keine aufschiebende Wirkung hat, ist weiterhin von
einer genehmigten gewerblichen Nutzung des Grundstücks auszugehen.

62

Auf dem westlich an das Grundstück der Kläger angrenzenden Grundstück
I. straße 1 bis 3 findet eine gewerbliche Nutzung in Form eines
Speditionsbetriebs statt (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Das Grundstück, auf dem eine
Speditionshalle (ca. 60 x 60 x 8 m) und ein von der Grundfläche her kleineres, aber
mehrgeschossiges Bürogebäude stehen, hat eine Ausdehnung von ca. 110 x 70 m.
Die Speditionstätigkeit geht auf die Baugenehmigung vom 19. Oktober 1972 zurück.
Angaben des Betriebs zufolge werden 57 gewerbliche und 30 kaufmännische
Mitarbeiter an zwei Standorten beschäftigt. Es werden an dem hier interessierenden
Standort 10 LKW bis 7,5 to Ges.-Gewicht und 19 LKW über 7,5 to Ges.-Gewicht mit
22 Anhängern und 20 Wechselbrücken eingesetzt. Ferner werden täglich ca. 10
Fremdfahrzeuge abgefertigt. Nach den Angaben des Betriebsinhabers im Ortstermin
II. Instanz verlassen LKW - abhängig von der Entfernung des Fahrtziels - auch
nachts das Betriebsgelände. Der Warenumschlag erfolgt im Wesentlichen über
innenliegende Rampen an der Nordseite der Speditionshalle bzw. zwei
Andockstationen an der Hallensüdseite.

63

Auf dem Grundstück I. straße 2 befindet sich ein mehrgeschossiges Büro-
und Produktionsgebäude eines Elektrotechnik-Betriebs, der u.a. Trafos fertigt.
Angrenzend, auf dem Grundstück I. straße 4, steht eine große Verladehalle
desselben Betriebs. Die Halle und das zweigeschossige Büro- und
Produktionsgebäude Gebäude haben zusammen genommen eine Grundfläche von
ca. 60 x 40 m bei einer Grundstücksgröße von ca. 110 x 50 m. Die Nutzung ist
gewerblicher Art (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO).

64

Das auf dem südlichen Teil des Grundstücks W. Straße 162 befindliche
Schreinereigebäude, das lagemäßig zur I. straße, mithin zu den
Gewerbebetrieben der nächsten Umgebung (I. straße 1-3 und 2-4), ausgerichtet
ist, wird gewerblich genutzt (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Die im nördlichen
Grundstücksteil vorhandenen beiden Wohngebäude (W. Straße 160/160a und
162), die zur W. Straße (Bundesstraße B 227) hin orientiert sind, dienen
hingegen allgemeiner Wohnnutzung.

65

Die zu bestimmende Eigenart der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1
BauGB stellt sich nach der obigen Bestandsaufnahme als ganz wesentlich durch
gewerbliche Nutzungen geprägt dar.

66

Bereits das auf dem Grundstück der Kläger befindliche Bürogebäude hat in
dieser Hinsicht erheblichen Einfluss. Das Gebäude überragt die in der nächsten
Umgebung befindlichen - teilweise auch wohngenutzten - Gebäude (I. straße 9,
W. Straße 188, I. straße 4a und I. straße 7), um jeweils ein Geschoss. Es
tritt auch aufgrund seiner großen Grundfläche (und der Geschossfläche von
insgesamt 587,40 qm) gegenüber der erwähnten Bebauung in jeder Hinsicht als
dominant in Erscheinung.

67

Dem Gebäude W. Straße 188, das, wie oben ausgeführt, trotz seiner
gegenwärtig andersartigen Nutzung seine Bindung an einen öffentlichen Betrieb im
Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauN VO nicht verloren hat, kommt zwar wegen seiner
geringen Größe und Grundfläche sowie seiner von der I. straße deutlich
abgesetzten Lage nur geringer Einfluss auf die Eigenart der näheren Umgebung zu.
Festzuhalten bleibt aber, dass es sich um eine gewerbegebietstypische Nutzung
handelt.

68

Diesen Nutzungscharakter weisen auch die weiteren Einrichtungen der
Stadtwerke Heiligenhaus auf den benachbarten Grundstücken auf. Zu erwähnen sind
hier die verschiedenen Wasserhochbehälter, Pumpstationen und ein
Funktions(Trafo-)gebäude. Insbesondere die Wasserhochbehälter treten aufgrund
ihrer Durchmesser von gut 30 m und ihrer Höhe von mehreren Metern augenfällig in
Erscheinung und setzen sich von einer Wohnumgebung deutlich ab.

69

Die am östlichen Ende der I. straße befindliche Gärtnerei hat ebenfalls
gewerblichen Charakter. Ihr prägender Einfluss auf das klägerische Grundstück ist
allerdings nicht allzu groß. Denn zum einen beträgt die Entfernung zu dem
klägerischen Grundstück bereits mehr als 100 m, zum anderen handelt es sich bei
den baulichen Anlagen überwiegend um Gewächshäuser und Behelfsbauten zur
Aufnahme von Arbeitsgeräten, von denen nur eine mäßig prägende Wirkung auf die
Umgebungsbebauung ausgeht. Zu dem wenig bedeutsamen Einfluss auf den
Gebietscharakter trägt schließlich die periphere Lage der Baulichkeiten bei.

70

Vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 27. Mai 1983 - 4
C 67.78 -, a.a.O.

71

Überragende Bedeutung für die Eigenart der näheren Umgebung hinsichtlich der
Nutzungsart hat demgegenüber der auf dem - dem Klägergrundstück benachbarten -
Grundstück I. straße 1 - 3 befindliche Speditionsbetrieb. Die Größe des
Grundstücks (110 x 70 m) in Verbindung mit der Größe der Halle (ca. 60 x 60 m) und
deren Höhe von 8 m bilden zweifellos den baulichen Schwerpunkt der gesamten zu
betrachtenden Umgebung. Auch von der Nutzungsintensität und den von dem
Betrieb bewirkten Lärmimmissionen her - es sind 29 betriebseigene LKW mit 22
Anhängern und 20 Wechselbrücken sowie weitere ca. 10 betriebsfremde LKW tags
und teilweise nachts im Einsatz - kommt der Grundstücksnutzung außergewöhnlicher
Einfluss auf die Eigenart der Umgebung des klägerischen Grundstücks in
nutzungsmäßiger Hinsicht zu.

72

Ein ebenfalls starker Einfluss geht auch von der Nutzung des Grundstücks
I. straße 11 aus, das von der Speditionsfirma - zusätzlich zu ihrem Grundstück
I. straße 1 - 3 - mit ihren zahlreichen Lkw zu Rangier- und Abstellvorgängen
sowie von dem Elektrotechnik-Betrieb (I. straße 2 - 4) zur Aufstellung von Trafos
genutzt wird.

73

Auch das Betriebsgebäude des zuletzt genannten Betriebs (I. straße 2 - 4)
hat aufgrund seiner Grundfläche (ca. 60 x 40 m), seiner Zweigeschossigkeit, des
großen Firmenparkplatzes sowie der in ihm ausgeübten gewerblichen Nutzung
(Fertigung von Trafos) in erheblicher Weise prägende Wirkung auf den nach Art der
Nutzung zu bestimmenden planungsrechtlichen Charakter der
Umgebungsbebauung.

74

Der Schreinereibetrieb auf dem Grundstück W. Straße 162 stellt gleichfalls
eine gewerbliche Nutzung dar. Die prägende Wirkung des Betriebs mit seinen relativ
kleinen, eingeschossigen Baulichkeiten ist indessen nicht sehr groß, zumal er vom
Grundstück der Kläger bereits ca. 100 m entfernt liegt und eine unmittelbare
Sichtverbindung infolge der Höhe des dazwischen liegenden Speditionsgebäudes
(I. straße 1 - 3) nicht gegeben ist.

75

Den dem Schreinereibetrieb nördlich benachbarten Wohngebäuden W.
Straße 160a und 162 kommt für die Prägung des Gebietscharakters praktisch keine
Bedeutung mehr zu. Abgesehen davon, dass die beiden eineinhalb- bzw.
zweieinhalbgeschossigen Gebäude nur über eine geringe Grundfläche verfügen
- diese entspricht zusammen genommen nur der Grundfläche des angrenzenden
Schreinereigebäudes -, beträgt die Entfernung zum Grundstück der Kläger bereits
deutlich mehr als 100 m und besteht ebenfalls keine Sichtverbindung. Hinzu kommt,
dass die Wohngebäude W. Straße 160a/b und 162 nach Lage, Eingang etc.
erkennbar zur W. Straße hin ausgerichtet sind und sich in peripherer Lage an
der äußersten Grenze der zu betrachtenden Umgebungsbebauung befinden. Sie
können daher für die Bestimmung des Gebietscharakters nahezu unbeachtet
bleiben.

76

Vgl. zu der verminderten Prägewirkung eines in
peripherer Lage befindlichen Vorhabens BVerwG,
Urteil 27. Mai 1983 - 4 C 67.78 -, a.a.O.

77

Die für das Klägergrundstück maßgebliche Umgebungsbebauung wird hiernach,
soweit es die Art der Nutzung angeht, nicht nur quantitativ, sondern insbesondere
qualitativ in wesentlicher Hinsicht durch den Speditionsbetrieb (I. straße 1 - 3/
I. straße 11), den Elektrotechnik-Betrieb (I. straße 2 - 4/ I. straße 11) sowie
die Anlagen der Stadtwerke Heiligenhaus entlang des östlichen Teils der I. straße
geprägt. Hinzu kommt eine - deutlich geringere - gewerbliche Prägung durch die
Büronutzung auf dem Klägergrundstück selbst, die Schreinereinutzung auf dem
Grundstück W. Straße 162 und die genehmigten betrieblichen Wohnnutzungen
W. Straße 188 und I. straße 9. Insoweit sei klargestellt, dass
betriebsgebundene Wohnungen im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nicht etwa
prägende Wirkung in Richtung auf eine allgemeine Wohnnutzung entfalten, sondern
dem Charakter nach einer üblichen Nutzung in Gewerbegebieten zuzurechnen sind.

78

Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Mai 1983 - 4 C
67.78 -, a.a.O.

79

In die Beurteilung des planungsrechtlichen Charakters des maßgeblichen
Gebiets sind nach den obigen Darlegungen - außer den in erster Linie bedeutsamen
gewerblichen Nutzungen - lediglich noch die beiden überwiegend wohngenutzten
Gebäude I. straße 4 a und I. straße 7, die allerdings auch gewerblich genutzt
werden (Textilzwischenhandel bzw. Textileinzelhandel), einzubeziehen. Insoweit
handelt es sich aber jeweils nur um eineinhalbgeschossige Wohnhäuser mit geringer
Grundfläche, die schon von daher nicht in der Lage sind, wesentlichen Einfluss auf
das Erscheinungsbild der Umgebungsbebauung zu nehmen. Dies trifft auf das
Gebäude I. straße 4 a umso mehr zu, als dieses auf einem - von der I. straße aus
betrachtet - Hinterliegergrundstück errichtet ist und aus diesem Grunde sowie wegen
des von Süd nach Nord deutlich abfallenden Geländes und des vorgebauten
klägerischen Gebäudes von der I. straße aus kaum in Erscheinung tritt. Zu
berücksichtigen ist insoweit auch, dass das Grundstück I. straße 4 a (ursprüngliche
Bezeichnung: W. Straße 186) bereits durch Bauschein vom 31. Juli 1951
genehmigt worden ist, als die umliegenden Grundstücke sämtlich noch nicht bebaut
waren. Es wurde in der Folgezeit faktisch als Betriebswohnung durch den Inhaber
des auf dem Grundstück I. straße 11 ursprünglich ansässigen
Transportunternehmens genutzt. Dieser hat es seinerzeit hingenommen, dass
gewerbliche Nutzungen, die mit einer allgemeinen Wohnnutzung unvereinbar waren
(insbesondere Spedition und Elektrotechnik-Betrieb), sich in der Umgebung
angesiedelt und das Gebiet eindeutig in Richtung einer gewerblichen Nutzung
geprägt haben. Hinsichtlich des Gebäudes I. straße 7 besteht ferner die bereits
erwähnte Besonderheit, dass es sich um ein ursprünglich betriebsbezogen
genehmigtes Gebäude gehandelt hat und dass dieser eingeschränkte
Nutzungszweck durch Baulast gesichert war. Deren Löschung nach
Grundstücksteilung hat der Beklagte zwar ausweislich eines in der Hausakte
befindlichen Vermerks als rechtlich bedenklich erkannt, aber später gleichwohl mit
inhaltsleerer Begründung von Amts wegen vorgenommen. Angesichts dieser
Vorgeschichte des Grundstücks und der aufstehenden Bebauung ist es
gerechtfertigt, das vorhandene Gebäude als Fremdkörper zu werten.

80

Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Mai 1983 - 4 C
67.78 -, a.a.O. (Annahme eines Fremdkörpers bei
einem Wohnhaus, das nach einer
Grundstücksteilung von einem Betrieb losgelöst
wurde).

81

Nach der sich aus den vorstehenden Ausführungen ergebenden tatsächlichen
und rechtlichen Situation würde sich die von den Klägern beabsichtigte Umwandlung
von Büroräumen in allgemeine Wohnnutzung hinsichtlich der Art der Nutzung nicht in
die Umgebungsbebauung einfügen. Zwar zwingt der Umstand, dass ein Vorhaben im
unbeplanten Innenbereich den aus der Umgebung hervorgehenden Rahmen
überschreitet, indem es dort kein "Vorbild" oder keine "Entsprechung" findet, für sich
allein noch nicht dazu, das Vorhaben wegen fehlenden Einfügens für unzulässig zu
halten. Letzteres hängt vielmehr - zusätzlich - davon ab, ob das Vorhaben geeignet
ist, bodenrechtlich beachtliche und erst noch ausgleichsbedürftige Spannungen zu
begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen, ob es - anders ausgedrückt -
die ihm vorgegebene Situation gleichsam in Bewegung bringt und damit eine
"Unruhe" stiftet, die potenziell ein Planungsbedürfnis nach sich zieht.

82

Vgl. BVerwG, Urteile vom 26. Mai 1978 -, BRS
33 Nr. 36, und vom 27. Mai 1983 - 4 C 67.78 -,
a.a.O. sowie Beschluss vom 17. Juni 1993 - 4 B
17.91 -, BRS 55 Nr. 72.

83

Die von den Klägern erstrebte Nutzungsänderungsgenehmigung würde die
vorgegebene bodenrechtliche Situation in diesem Sinne in Bewegung bringen und
ausgleichsbedürftige Spannungen begründen. Denn es wäre absehbar, dass nicht
nur für das Bürogebäude der Kläger selbst, das bei 7 Mitarbeitern und einer
Geschossfläche von ca. 587 qm für einen Bürobetrieb weit überdimensioniert ist und
nach den genehmigten Grundrissen eine von vornherein beabsichtigte allgemeine
Wohnnutzung erkennen lässt, Nutzungsänderungsanträge hinsichtlich weiterer
Räumlichkeiten zu erwarten wären, sondern dass auch in Bezug auf das Gebäude
I. straße 9, das bereits faktisch teilweise allgemeiner Wohnnutzung zugeführt
worden ist, mit einem Nutzungsänderungsantrag zu rechnen wäre. Nicht
auszuschließen wäre auch, dass auf Grundstücken der Umgebung (I. straße 4 a,
W. Straße 188, I. straße 9) weitere nicht betriebsbezogene Wohngebäude
entstehen könnten, wenn auf dem Grundstück der Kläger eine vorbildhafte
Bebauung vorhanden wäre. Es bestünde mithin die Gefahr, dass der bisher durch
die großen Gewerbebetriebe und die Anlagen der Stadtwerke dominierte Charakter
des Gebietes schleichend umgewandelt würde und eine Verschärfung des bisher
lediglich in Ansätzen vorhandenen städtebaulichen Missstandes (Zusammentreffen
von gewerblicher und vereinzelter allgemeiner Wohnnutzung bzw. Mischnutzung) zu
gewärtigen wäre. Entweder müssten die Lärm emittierenden Gewerbebetriebe mit
erheblichen Betriebseinschränkungen rechnen oder die Anforderungen an gesunde
Wohnverhältnisse wären entgegen den Anforderungen des § 34 Abs. 1 Satz 2
BauGB nicht mehr gewahrt.

84

Das zur Genehmigung gestellte Vorhaben ist im Übrigen auch deshalb
planungsrechtlich unzulässig, weil es nicht die gebotene Rücksicht auf die
umliegenden Nutzungen nimmt.

85

Das objektive Gebot der Rücksichtnahme folgt aus dem in § 34 Abs. 1 Satz 1
BauGB enthaltenen Tatbestandsmerkmal des Sich-Einfügens. Ein Vorhaben verstößt
u.a. dann gegen das Gebot der Rücksichtnahme, wenn es bodenrechtlich
beachtliche Spannungen mit sich bringt, etwa eine Situation "verschlechtert", "stört"
oder "belastet".

86

Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978
- 4 C 9.77 -, BRS 33 Nr. 36; Beschluss vom 25. März
1999 - 4 B 15.99 -, BRS 62 Nr. 101; OVG NRW,
Urteil vom 15. Mai 2001 - 10 A 4605/98 -.

87

Die von den Klägern geplante Wohnnutzung würde neben den bereits erwähnten
Spannungen, die aus der Anstoßfunktion des klägerischen Vorhabens für eine
Umwandlung des bodenrechtlichen Charakters der näheren Umgebung resultieren,
Spannungen auch insoweit erzeugen, als mit Blick auf zu erwartende
Lärmimmissionen Konfliktsituationen vorprogrammiert wären. Ein Nebeneinander
von emittierenden Gewerbebetrieben (wie hier etwa der Spedition) und nicht
betriebsgebundenen Wohngebäuden ist nämlich sowohl aus betrieblichen wie aus
Gründen des Gesundheitsschutzes (der in § 34 Abs. 1 BauGB als öffentlicher Belang
ausdrücklich genannt ist) bedenklich und muss deshalb im Interesse beider
Nutzungsarten möglichst vermieden werden.

88

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 18. August 1978 - XI
A 1439/77 -, BRS 33 Nr. 48.

89

Entgegen der Ansicht der Kläger ist die Immissionssituation nicht unter
Ausblendung der benachbarten Spedition zu beurteilen. Zwar sind auf dem
Speditionsgelände im Jahre 2000 bauliche Veränderungen ohne Baugenehmigung
vorgenommen worden. Die Änderungen haben sich jedoch darauf beschränkt, dass
ein großes Rolltor durch zwei kleinere (mit insgesamt geringerer Fläche und
entsprechenden Torabdichtungen) ersetzt worden ist und innenliegende
Andockstationen, die Lade- und Entladevorgänge ausschließlich innerhalb der
Lagerhalle erlauben, errichtet worden sind. Damit ist das Vorhaben nicht zu einem
aliud, d. h. zu einem in bauplanungs- bzw. bauordnungsrechtlich anderer Weise zu
beurteilenden Vorhaben, geworden mit der Folge, dass die Wirksamkeit der
ursprünglichen Baugenehmigung erloschen wäre. Insbesondere haben die
vorgenommenen baulichen Änderungen und die damit zusammenhängenden
geänderten Betriebsabläufe keine immissionsrechtlich nachteiligen Folgen. Der nach
außen dringende Lärm durch Verladetätigkeiten ist vielmehr infolge der
Torabdichtungen und der Lärmdämmwirkung des in der Toröffnung stehenden LKW
ersichtlich geringer als bei den früher möglichen Hallendurchfahrten der LKW von der
Süd- zur Nordseite der Halle bei geöffneten großflächigen Toren. Diese ließen auch
den im Inneren der Halle entstehenden Verladelärm weitgehend ungehindert nach
außen dringen.

90

Der Annahme, dass sich die bodenrechtlichen Spannungen bei Genehmigung
des klägerischen Vorhabens verschärfen würden, lässt sich auch nicht die von den
Klägern und dem Verwaltungsgericht vertretene Auffassung entgegen halten, die
Spedition müsse auf das streitige Vorhaben keine größere Rücksicht nehmen als auf
die bereits vorhandene Wohnbebauung.

91

Zum einen würde damit verkannt, dass etwaige Abwehrrechte der Eigentümer
der übrigen Wohngrundstücke gegen Lärmimmissionen, anders als die neu
entstehenden Rechtsschutzmöglichkeiten der Kläger, verwirkt und entsprechende
Rechtsbehelfe damit aussichtslos sein dürften.

92

Zum anderen würde aber auch übersehen, dass die vorhandene Wohnbebauung
nicht in gleicher Weise durch den Lärm der Spedition betroffen ist wie das Vorhaben
der Kläger. Dies folgt aus den vor Ort bestehenden tatsächlichen Verhältnissen, wie
sie sich aus den bei den Verwaltungsvorgängen befindlichen Fotos und den im
Ortstermin gewonnenen Erkenntnissen, die der Berichterstatter dem Senat vermittelt
hat, ergeben. Die für die Wohnnutzung vorgesehenen Räume im Gebäude der
Kläger wären den Lärmimmissionen der Spedition wesentlich stärker als die auf
anderen Grundstücken vorhandenen Wohnnutzungen ausgesetzt. Zwar befindet sich
die Hauptzu- und -abfahrt des Speditionsgeländes im nordwestlichen
Grundstücksbereich, so dass das südöstlich gelegene Gebäude der Kläger durch die
Speditionshalle gegen den im nördlichen Grundstücksbereich entstehenden
Fahrzeug- und Verladelärm weitgehend abgeschirmt wird. Zu berücksichtigen ist
aber, dass es eine weitere Zu- und Abfahrt gibt, die südlich der Speditionshalle
verläuft und Bestandteil der Gebäudeumfahrung ist. Gegen Kraftfahrzeuglärm, der
durch Benutzung dieser Zufahrt oder der Umfahrung hervorgerufen wird, ist das
Gebäude der Kläger ebenso wenig geschützt wie gegen Lärm durch
Verladevorgänge an der Ostseite der Halle. Insoweit besteht vielmehr eine
unmittelbare Sichtverbindung (mit der Folge einer ungehinderten Schallausbreitung)
zu den im ersten Obergeschoss und Dachgeschoss des Gebäudes der Kläger
gelegenen, für eine Wohnnutzung vorgesehenen Räumen auf der Südwestseite (vgl.
Beiakte Heft 24a, Bl. 2). Dass die Umfahrung entlang der I. straße mit Bäumen
abgepflanzt ist, bewirkt entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts für das
Gebäude der Kläger keinen Lärmschutz. Die Lärmausbreitung wird in Richtung auf
das genannte Gebäude, d.h. parallel zu der vorgenommenen Abpflanzung, in keiner
Weise eingeschränkt.

93

Das Gebäude der Kläger ist dem Lärm der Spedition auch in erheblich höherem
Maße ausgesetzt als etwa das Gebäude I. straße 4a. Letzteres ist gegen den Lärm
der nordwestlichen und südlichen Zufahrt sowie der Verladevorgänge am Südtor
jeweils durch den Hallenkörper der Spedition wirksam abgeschirmt. Auch der von der
östlichen Gebäudeumfahrung ausgehende Lärm erreicht das Gebäude I. straße 4a
nur in vermindertem Maße. Dies beruht darauf, dass die Umfahrung etwa 3 m tiefer
liegt als das Grundstück I. straße 4a (die Stützmauer zzgl. der aufgesetzten Mauer
hat sogar eine Höhe von 4 - 5 m), dass das Gebäude lediglich eineinhalbgeschossig
ist und das Gelände nach Norden hin deutlich abfällt. Das Dachgeschoss des
Hauses I. straße 4a liegt damit tiefer als das Obergeschoss des klägerischen
Vorhabens (und erst recht als dessen Dachgeschoss); es weist keine unmittelbare
Sichtverbindung zu der Umfahrung des Speditionsgebäudes auf und ist damit nur
einer verminderten Schallausbreitung ausgesetzt.

94

Das ebenfalls wohngenutzte und - seit 1995 - entsprechend genehmigte
eineinhalbgeschossige Gebäude I. straße 7 ist gegen Betriebslärm, der auf der
Nordseite der Speditionshalle entsteht, durch diese wirkungsvoll abgeschirmt und
aufgrund der größeren Entfernung zu den Umfahrungs- und Ladevorgängen auf der
Süd- und Ostseite der Speditionshalle, aber auch wegen der Tieflage des
Speditionsgeländes, nochmals geringeren Lärmimmissionen ausgesetzt als das
Gebäude I. straße 4a. Auch insoweit ist - im Gegensatz zum Gebäude der Kläger -
eine Sichtverbindung zur Gebäudeumfahrung und eine daraus folgende
ungehinderte Schallausbreitung nicht gegeben.

95

Als Ergebnis der Auswertung des dem Senat vorliegenden Kartenmaterials und
der diese bestätigenden und ergänzenden Erkenntnisse aus dem Ortstermin, die der
Berichterstatter dem Senat vermittelt hat, ist daher festzuhalten, dass das Gebäude
der Kläger aufgrund seiner räumlichen Nähe zu dem Speditionsgrundstück und
seiner Höhe in besonderem Maße Immissionsbelastungen durch die Spedition
ausgesetzt ist und bei Wohnnutzung einen bereits bestehenden Nutzungskonflikt
verschärfen würde. Dies gilt unabhängig davon, ob der Speditionsbetrieb, wie die
Kläger vortragen, derzeit, insbesondere nachts, nur geringe betriebliche Aktivitäten
entfaltet und die ihm zugestandenen Lärmwerte nicht ausschöpft. Denn
entscheidend ist, dass das Speditionsunternehmen jedenfalls in seinen durch die
bestandskräftige Baugenehmigung vom 19. Oktober 1972 (BA 19, Bl.63) eröffneten
Möglichkeiten der Betriebsgestaltung, insbesondere des Nachtbetriebs, durch die
hinzutretende Wohnnutzung mit Einschränkungen zu rechnen hätte. Nur ergänzend
weist der Senat darauf hin, dass nach der Abstandsliste (RdErl. des Ministeriums für
Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft vom 2. April 1998, MinBl NRW S. 743),
die unmittelbar allerdings nur im Rahmen der Bauleitplanung Anwendung findet, die
Abstände zwischen Speditionen und reinen oder allgemeinen Wohngebieten
grundsätzlich 300 m nicht unterschreiten sollen (Nr. 2.2.2 in Verbindung mit lfd. Nr.
153). Zum Schutz von Mischgebieten kann ein Abstand von 100 m ausreichend sein
(Nr. 2.2.2 in Verbindung mit 2.2.2.5). Unterhalb einer Entfernung von 100 m ist eine
Einzelfallprüfung erforderlich (Nr. 2.2.2.5). Bei Überplanung gewachsener
Gemengelagen, die keine ausreichenden Schutzabstände zwischen emittierender
gewerblicher Nutzung und Wohnbebauung aufweisen, sollen Maßnahmen des
aktiven und passiven Schallschutzes vorgesehen werden (Nr. 2.2.2.1). Auch wenn
die vorstehenden Planungsgrundsätze für das Baugenehmigungsverfahren rechtlich
keine Geltung beanspruchen, kann ihnen gleichwohl der Gedanke entnommen
werden, dass durch ein zu dichtes Heranrücken von Wohnbebauung an eine
Spedition (hier: bis auf 12 m, gerechnet von der Gebäudeumfahrung) ein
städtebaulicher Missstand hervorgerufen wird und sich dies für den emittierenden
Betrieb wegen zu befürchtender Betriebseinschränkungen als rücksichtslos
darstellt.

96

b) Nach den obigen Ausführungen zum hier maßgeblichen Gebietscharakter
(I. 1.a) scheitert das Begehren der Kläger auf Erteilung einer
Nutzungsänderungsgenehmigung auch schon an § 34 Abs. 2 BauGB. Nach dieser
Vorschrift ist ein Bauvorhaben nur zulässig, wenn es in dem entsprechenden Gebiet
bei Anwendung der Baunutzungsverordnung zulässig wäre. Da die Eigenart der
näheren Umgebung, wie dargelegt, fast ausschließlich durch gewerbliche bzw.
gewerbegebietstypische Nutzungen (Spedition, Elektrotechnik-Betrieb, Stadtwerke,
Schreinerei, Gärtnerei) sowie genehmigtes betriebsbezogenes Wohnen (I. straße
9, W. Straße 188) bestimmt wird und die vereinzelt anzutreffenden gemischten
Wohn-/Gewerbenutzungen wegen ihrer geringen Ausstrahlungskraft (I. straße 4a
und 7) und auch wegen ihrer Eigenschaft als Fremdkörper (I. straße 7) als für die
Gebietsprägung bedeutungslos aus der Betrachtung ausgeschieden werden können,
kann die Umgebungsbebauung hinsichtlich der Art der Nutzung als faktisches
Gewerbegebiet im Sinne des § 8 BauNVO eingeordnet werden. In einem solchen
Baugebiet ist eine allgemeine Wohnnutzung gemäß § 8 BauNVO weder als
Regelnutzung noch als ausnahmsweise zulässige Nutzung genehmigungsfähig.

97

c) Dem mit dem Hauptantrag geltend gemachten Begehren der Kläger steht
ferner die Satzung der Stadt Heiligenhaus vom 31. August 1999 über die Anordnung
einer Veränderungssperre für den Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen
Bebauungsplans Nr. 46 "I. -Südost" vom 26. Juni 1996 in der Fassung der
Satzungen vom 31. Juli 2001 (Verlängerung der Geltungsdauer der
Veränderungssperre bis zum 31. August 2002) und vom 27. August 2002
(Verlängerung der Geltungsdauer der Veränderungssperre bis zum 1. September
2003) entgegen. Bedenken gegen die Wirksamkeit der Veränderungssperre sind
weder vorgetragen noch ersichtlich. Insbesondere liegt die gemäß § 17 Abs. 2
BauGB erforderliche Zustimmung der Bezirksregierung Düsseldorf zur zweiten
Verlängerung der Veränderungssperre vor. Auch hat die Stadt Heiligenhaus
"besondere Umstände" im Sinne des genannten Vorschrift für diese Verlängerung
dargelegt. Insoweit kann dahinstehen, ob die im Plangebiet bei Bohrungen aus
Anlass der Prüfung der Eignung der Versickerungsfähigkeit des Bodens gefundene
Aufschüttung und der daraus resultierende Verdacht einer Altlastenablagerung, der
durch weitere Bodenuntersuchungen abgeklärt werden sollte, in zeitlicher Hinsicht
geeignet waren, eine nochmalige Verlängerung der Veränderungssperre zu
rechtfertigen. Jedenfalls erforderte die noch nicht abgeschlossene straßenrechtliche
Fachplanung bezüglich des Verlaufs der Trasse der A 44, die das Plangebiet des in
Aufstellung befindlichen Bebauungsplans in dessen südlichem Bereich anschneidet,
ohne weiteres die nochmalige Verlängerung der Veränderungssperre. Deren
Geltungsdauer (1. September 2003) ist derzeit noch nicht abgelaufen.

98

Für die Kläger gilt auch keine abweichend hiervon zu berechnende individuelle
Geltungsdauer (vgl. § 17 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Eine förmliche Zurückstellung ihres
Baugesuchs gemäß § 15 Abs. 1 BauGB ist nicht erfolgt. Es liegt auch kein Fall einer
faktischen Zurückstellung vor. Insoweit käme hier nur der Fall einer etwa
rechtswidrigen Ablehnung eines Baugesuchs in Betracht. Wie sich aus den obigen
Ausführungen ergibt, haben und hatten die Kläger aber seit Einreichung ihres
Baugesuchs (22. Oktober 1996) zu keinem Zeitpunkt einen Anspruch auf Erteilung
der begehrten Baugenehmigung. Die Ablehnung ihres Baugesuchs war damit
rechtmäßig. Ist die Veränderungssperre mithin auf das geplante Vorhaben der Kläger
anwendbar, ist dieses gemäß § 2 Buchst. a) der Satzung über die
Veränderungssperre nicht zulässig. Denn in dem von der Veränderungssperre
betroffenen Planbereich, der auch das Grundstück der Kläger erfasst, dürfen
Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt werden. Die von den Klägern
begehrte Nutzungsänderung zählt hierzu.

99

2. Das Gebäude der Kläger würde infolge der begehrten Nutzungsänderung
gegen Vorschriften des Bauordnungsrechts verstoßen. Auch aus diesem Grunde ist
das geänderte Vorhaben nicht genehmigungsfähig. Es würde die
abstandflächenrechtlichen Erfordernisse des § 6 BauO NRW nicht einhalten.

100

a) Nach § 6 Abs. 1 BauO NRW sind vor Außenwänden von Gebäuden Flächen
von oberirdischen Gebäuden freizuhalten (Abstandflächen). Die Abstandflächen
müssen gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 auf dem Grundstück selbst liegen (die in § 6 Abs. 2
Satz 2 und § 7 Abs. 1 Satz 1 genannten Ausnahmen sind im vorliegenden Fall nicht
gegeben). Gemäß § 6 Abs. 4 Satz 1 BauO NRW bemisst sich die Tiefe der
Abstandfläche, die senkrecht zur Wand gemessen wird, nach der Wandhöhe. Dabei
gilt gemäß § 6 Abs. 4 Satz 2 BauO NRW als Wandhöhe das Maß von der
Geländeoberfläche bis zur Schnittlinie der Wand mit der Dachhaut oder bis zum
oberen Abschluss der Wand. Das sich ergebende Maß H (vgl. § 6 Abs. 4 Satz 6
BauO NRW) beträgt gemäß § 6 Abs. 5 Satz 1 BauO NRW grundsätzlich 0,8 H und
lediglich in Kerngebieten, Gewerbegebieten und Industriegebieten 0,5 H. Nach der
Regelung des § 6 Abs. 6 Satz 1 BauO NRW genügt vor zwei Außenwänden eines
Gebäudes auf einer Länge von nicht mehr als 16 m als Tiefe der Abstandfläche die
Hälfte der nach Abs. 5 Satz 1 erforderlichen Tiefe, mindestens jedoch 3 m
(Schmalseitenprivileg).

101

b) Das zur Genehmigung gestellte Vorhaben der Kläger verstößt in mehrfacher
Hinsicht gegen die aus den vorstehend zitierten Vorschriften sich ergebenden
Abstandflächenerfordernisse.

102

aa) Es kann dahinstehen, ob die Abstandflächen, die durch die nördliche
Traufwand (Länge: 9 m) und die von dieser südwestlich abknickenden Traufwand
(Länge: 11,35 m) ausgelöst werden, in voller Tiefe auf dem klägerischen Grundstück
liegen. Entgegen der von dem Beklagten überreichten Abstandflächenberechnung
vom 4. September 2002, die hinsichtlich der abknickenden Traufwand einen
Abstandflächenverstoß annimmt, wäre dieser allerdings dann nicht gegeben, wenn
das Schmalseitenprivilegs des § 6 Abs. 6 Satz 1 BauO NRW nicht nur für den 9 m
langen Wandabschnitt (Abstandfläche T 2), sondern für weitere 7 m des davon
südwestlich abknickenden Wandabschnitts (Abstandfläche T 1) angewendet werden
könnte. Voraussetzung hierfür wäre, dass es sich bei den beiden Wandabschnitten
im Rechtssinne um eine einheitliche Wand handelte. Wäre nämlich von zwei
eigenständigen Wänden auszugehen, käme das Schmalseitenprivileg nur noch für
eine der beiden Wände zur Anwendung, da das Schmalseitenprivileg bereits in
Bezug auf die Abstandfläche der südöstlichen Giebelwand (T 6) in Ansatz gebracht
worden ist und seine Anwendung auf zwei Außenwände beschränkt ist (§ 6 Abs. 6
Satz 1 BauO NRW).

103

bb) Das Vorhaben der Kläger verletzt die Anforderungen des
Abstandflächengebots aber jedenfalls hinsichtlich der Tiefe der Abstandflächen T 5
und T 8. Dabei wird die Abstandfläche T 5 durch die von Nordwest nach Südost
verlaufende Traufwand auf der nordöstlichen Seite des Gebäudes und die
Abstandfläche T 8 durch die in einem Winkel von 90 ° hierzu von Südwest nach
Nordost verlaufende Seitenwand des vorspringenden Treppenhausturms ausgelöst.

104

Nach der Abstandflächenberechnung vom 9. Oktober 2002 , die die Kläger nicht
substantiiert angegriffen haben und die Fehler nicht erkennen lässt, beträgt die
erforderliche Tiefe der Abstandfläche T 5 insgesamt 5,70 m, wobei der Berechnung
das Maß 0,8 H zugrunde liegt, das sowohl bei Vorliegen eines Mischgebiets (§ 6
BauNVO) als auch bei einer Gemengelage - nur bei dieser planungsrechtlichen
Ausgangslage käme die Erteilung der begehrten Baugenehmigung für eine
Nutzungsänderung von gewerblicher in allgemeine Wohnnutzung in Betracht -
anwendbar wäre.

105

Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung
für das Land NRW; Loseblattkommentar, Stand: Okt.
2002, § 6 Rn. 181; Gädtke/Temme/Heintz,
Landesbauordnung NRW, 10. Aufl. 2003, § 6 Rn.
234.

106

Von der erforderlichen Abstandflächentiefe von 5,70 m lägen aber lediglich ca.
4,70 m (abgegriffen aus dem zur Baugenehmigung gehörigen amtlichen Lageplan,
BA Heft 3, Bl. 291) auf dem klägerischen Grundstück. Die erforderliche Tiefe der
Abstandfläche T 8 misst nach der obigen Berechnung, die auch insoweit keinen
Bedenken hinsichtlich ihrer Richtigkeit begegnet, 6,74 m. Tatsächlich beträgt die
Entfernung zwischen Außenwand und Nachbargrenze aber nur ca. 5,0 m (ebenfalls
abgegriffen aus dem amtlichen Lageplan, a.a.O.).

107

Angesichts der erheblichen Unterschreitungen der einzuhaltenden Tiefen der
Abstandflächen von ca. 1,0 m bzw. 1,74 m bedurfte es für die Entscheidung des
Senats keiner nachträglichen Vermessung der Grenzabstände (die übrigens gemäß
§ 3 Abs. 1 Nr. 12 BauPrüfVO seitens der Kläger in den amtlichen Lageplan hätten
eingetragen werden müssen). Bei Abweichungen der vorliegenden Größenordnung
kann der Senat sich damit begnügen, die Grenzabstände durch Abgreifen zu
ermitteln.

108

cc) Die Nichteinhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Tiefen der
Abstandflächen ist nicht deshalb rechtlich unerheblich, weil die Abstandflächen,
soweit sie das Nachbargrundstück I. straße 4a in Anspruch nehmen, auf einer
privaten Zuwegung liegen, die die einzige Erschließung des Hinterliegergrundstücks
darstellt und aus diesem Grunde nicht überbaut werden kann. Abgesehen davon,
dass Grundstücksgrenzen, - zuschnitte und -zuwegungen Veränderungen
unterliegen können und daher nicht auf alle Zeit von einer gleich bleibenden
Grundstückssituation ausgegangen werden kann, sind die Kläger auch unter keinem
Gesichtspunkt berechtigt, mit ihrem Baukörper so nahe an die Grundstücksgrenze
heranzurücken, dass die Abstandflächen teilweise bereits auf dem
Nachbargrundstück liegen.

109

dd) Der Abstandflächenverstoß ist auch nicht gemäß § 6 Abs. 15 BauO NRW
rechtsunerheblich. Nach dieser Vorschrift können bei Nutzungsänderungen sowie bei
geringfügigen baulichen Änderungen bestehender Gebäude ohne Veränderung von
Länge und Höhe der den Nachbargrenzen zugekehrten Wände unter Würdigung
nachbarlicher Belange geringere Tiefen der Abstandflächen gestattet werden, wenn
Gründe des Brandschutzes nicht entgegenstehen. Die Vorschrift soll
bestandsgeschützte Gebäude privilegieren.

110

Vgl. Senatsbeschluss vom 1. Februar 2002 - 10
B 2092/99 -, NVwZ 2001,340 = NWVBl 2001,
138.

111

Das Gebäude der Kläger genießt indessen keinen Bestandsschutz. Es kann sich
entgegen der Ansicht der Kläger insbesondere nicht auf eine formelle Legalität
stützen. Die Baugenehmigung vom 26. Oktober 1995 ist erloschen, da das Gebäude
abweichend von den genehmigten Bauvorlagen errichtet worden ist. Nach den
jeweils mit einem Zugehörigkeitsstempel versehenen und damit zum Bestandteil der
Baugenehmigung vom 26. Oktober 1995 gewordenen Bauzeichnungen "Schnitte und
Ansichten West und Ost" sowie "Ansichten Süd und Nord" ist die geplante Firsthöhe
jeweils - für das gesamte Gebäude durchgehend - mit 247,485 m ü.NN. angegeben.
Wie das Vermessungsbüro Q. ermittelt hat, beträgt die tatsächliche Firsthöhe
des westlichen Gebäudeteils jedoch 247,66 ü.NN (Vermessung vom 4. September
2002) und die Firsthöhe des östlichen Gebäudeteils sogar 247,76 m ü.NN
(Vermessung vom 9. Oktober 2002). Damit überschreitet die tatsächliche Höhe des
Gebäudes die genehmigte Höhe bis zu 27,5 cm. Das tatsächlich errichtete Gebäude
stellt damit ein aliud gegenüber dem genehmigten Vorhaben dar. Denn es macht
sowohl in bauordnungsrechtlicher als auch in bauplanungsrechtlicher Hinsicht eine
erneute Prüfung erforderlich. Es liegt auf der Hand, dass eine größere Gebäudehöhe
Einfluss auf die Berechnung der Abstandflächen und die Statik des Gebäudes hat
und dass eine Erhöhung des Gebäudes, die nach Behauptungen der Kläger auf eine
Erhöhung des Drempels im Dachgeschoss zurückzuführen sein soll,
planungsrechtliche Auswirkungen haben, etwa die Entstehung eines Vollgeschosses
im Dachgeschoss bewirken kann. Unerheblich für die Frage des Vorliegens eines
aliud ist, ob das abweichend von der Baugenehmigung errichtete Vorhaben
genehmigungsfähig ist oder nicht. Dieser Frage ist in dem sich anschließenden
bauordnungsrechtlichen Genehmigungsverfahren nachzugehen.

112

Die Auffassung der Kläger, das Gebäude sei mit seiner tatsächlichen Höhe
genehmigt und damit formell legal, da die Mitarbeiterin der Bauordnungsbehörde
T. durch den Architekten F. bzw. dessen Projektleiter E. auf die
beabsichtigte Drempelerhöhung angesprochen worden sei und die Notwendigkeit
einer Nachtragsgenehmigung verneint habe, geht fehl. Zwar ergibt sich aus dem in
den Bauakten befindlichen Schreiben des Architekturbüros F. vom 14. März
1996, dass der Unterzeichner E. mit der Mitarbeiterin T. die Frage einer
Drempelerhöhung um 10 cm erörtert und diese ihr Einverständnis erklärt habe. Auf
der Rückseite des Schreibens findet sich indessen ein handschriftlicher Vermerk der
Mitarbeiterin T. vom 15. März 1996 mit folgendem Wortlaut: "Gemäß telefonischer
Rücksprache mit dem Architekturbüro F. wird bezüglich der Drempelanhebung
ein Nachtrag eingereicht." Dieser Vermerk belegt, dass entgegen dem Vorbringen
der Kläger ein Nachtrag für erforderlich, jedenfalls aber nicht für entbehrlich gehalten
worden ist. Dafür, dass der Vermerk den Inhalt des geführten Gesprächs, wie von
den Klägern behauptet, unrichtig wiedergäbe, liegen nicht die geringsten
Anhaltspunkte vor. Dass die Mitarbeiterin T. von einer beabsichtigten zweiten
Drempelerhöhung um weitere 20 cm in Kenntnis gesetzt worden wäre, lässt sich den
Bauakten nicht entnehmen. Das von den Klägern als Kopie vorgelegte, an das
Bauordnungsamt der Stadt Heiligenhaus, z. Hd. Frau T. , adressierte Schreiben
des Architektenbüros vom 18. März 1996 ist nicht zu den Bauakten gelangt. Es
liegen auch keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die Mitarbeiterin T. von dem Inhalt
des Schreibens auf andere Weise, etwa telefonisch, erfahren hätte. Im Übrigen wäre
es nicht nachvollziehbar, dass sie bei einer ursprünglich beabsichtigten
Drempelerhöhung um 10 cm einen Nachtrag für erforderlich gehalten hat, bei einer
Drempelerhöhung um weitere 20 cm aber die Notwendigkeit eines Nachtrags
verneint haben sollte.

113

Unabhängig von dem Vorstehenden wäre das Gebäude aber auch dann formell
illegal errichtet worden, wenn die Mitarbeiterin T. von der von den Bauvorlagen
abweichenden Bauausführung informiert gewesen sein sollte und auf die Einreichung
eines Nachtragsbauantrags ausdrücklich verzichtet hätte. Denn eine
Baugenehmigung bedarf gemäß § 75 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BauO NRW der
Schriftform. Mündliche Absprachen zwischen Bediensteten der Bauverwaltung und
dem Bauwilligen bzw. seinem Architekten sind für den Inhalt der erteilten
Baugenehmigung regelmäßig ohne Bedeutung.

114

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 12. Januar 2001
- 10 B 1827/00 -, BRS 64 Nr. 162 m.w.N.; OVG
NRW, Beschluss vom 16. Januar 2003
- 10 A 3157/01 -.

115

Entscheidend für den Inhalt der Baugenehmigung sind daher die Angaben in den
mit Zugehörigkeitsvermerk zur Baugenehmigung versehenen Bauvorlagen. Diese
sehen aber eine (durchgehende) Firsthöhe von nur 247,485 m vor. Ob es, wie die
Kläger behaupten und was der Beklagte bestreitet, einer ständigen Übung beim
Bauordnungsamt des Beklagten entsprach, Abweichungen von den Bauvorlagen
ohne einen Nachtragsbauantrag durch Grüneintrag in den Bauvorlagen zu
kennzeichnen, kann im vorliegenden Fall offenbleiben. Denn ein solcher Nachtrag ist
hier unstreitig nicht erfolgt. Eine Genehmigung der abweichend ausgeführten
Firsthöhe des Gebäudes und damit eine Genehmigung des Gesamtgebäudes
besteht nach alledem nicht.

116

b) Entgegen der Auffassung der Kläger kommt die Erteilung einer Abweichung
gemäß § 73 BauO NRW im Hinblick auf die Abstandflächenverstöße nicht in
Betracht. Insoweit ist in Rechtsprechung und Kommentarliteratur anerkannt, dass
strenge Anforderungen an die Erteilung einer Abweichung im Zusammenhang mit
Abstandflächenverstößen zu stellen sind.

117

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 28. August 1995
- 7 B 2117/95 -, BRS 57 Nr. 141, und Urteil vom
17. Juni 2002 - 7 A 1829/01 -;
Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das
Land Nordrhein-Westfalen, Loseblatt-Kommentar,
Stand: Oktober 2002, § 73 Rn. 18.

118

Auszugehen ist davon, dass § 6 BauO NRW eine in sich geschlossene Regelung
mit eigenen Abweichungsregelungen in Absatz 1 Sätze 3 und 4, Absätzen 13, 14, 15
und 16 darstellt. Die Abweichungsregelung des § 73 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW
ermöglicht es der Bauaufsichtsbehörde angesichts der erwähnten rechtlichen
Ausgangslage nicht, von dem Regelungskonzept des § 6 BauO NRW abzuweichen,
nur weil dies mit öffentlichen Belangen vereinbar erscheint. Die Abstandvorschriften
regeln eingehend die gegenläufigen Interessen benachbarter Grundeigentümer. Was
die Würdigung der nachbarlichen Interessen insoweit verlangt, ist regelmäßig in den
Abstandvorschriften abschließend festgelegt. Die Zulassung einer Abweichung nach
§ 73 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW kommt insoweit nur in Betracht, wenn eine atypische
Grundstückssituation vorliegt, die von dem Normalfall, welcher der gesetzlichen
Regelung der Abstandflächen zugrundeliegt, in so deutlichem Maße abweicht, dass
die strikte Anwendung des Gesetzes zu Ergebnissen führt, die der Zielrichtung der
Norm nicht entsprechen. Die Abweichung ist somit kein Instrument zur Legalisierung
gewöhnlicher Rechtsverletzungen.

119

Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O., m.w.
Rechtsprechungsnachweisen.

120

Im vorliegenden Fall sind Anhaltspunkte für eine atypische Grundstückssituation
im vorbeschriebenen Sinne nicht ersichtlich. Klarstellend sei bemerkt, dass eine
atypische Grundstückssituation noch nicht bei einem - hier nicht einmal gegebenen -
atypischen Grundstückszuschnitt vorliegt, sondern darüber hinaus voraussetzt, dass
eine bautechnisch und/oder wirtschaftlich sinnvolle Bebauung des Grundstücks bei
strikter Anwendung der Abstandflächenvorschriften nicht möglich ist. Von einer
solchen Fallgestaltung kann hier keine Rede sein. Die abstandflächenrechtlichen
Probleme rühren allein daher, dass die Kläger das Grundstück, das bisher
entsprechend der erteilten Baugenehmigung gewerblich genutzt worden ist, nunmehr
teilweise einer Wohnnutzung zuführen möchten und dass hierfür strengere
abstandflächenrechtliche Anforderungen gelten.

121

II. Die Klage mit dem ersten Hilfsantrag, der die Verpflichtung des Beklagten zum
Gegenstand hat, die begehrte Baugenehmigung zur Sicherung der Abstandfläche mit
einer Nebenbestimmung gemäß § 7 BauO NRW (Baulast) zu versehen, ist gleichfalls
unbegründet. Die Erteilung einer Baugenehmigung kann, unabhängig von der
bauordnungsrechtlichen Abstandflächenfrage schon deshalb nicht erfolgen, weil das
Vorhaben, wie oben dargelegt, auch planungsrechtlich nicht genehmigungsfähig ist.
Im Übrigen bestehen im Hinblick auf die mit der Erteilung einer Baugenehmigung
verbundene Baufreigabe aber auch grundsätzliche Bedenken, die Baugenehmigung
von der aufschiebenden Bedingung des Zustandekommens einer Baulast - eine
Auflage käme von vornherein nicht in Betracht - abhängig zu machen.

122

Vgl. hierzu Bay VGH, Beschluss vom 15.
September 1998 - 20 ZB 98.2402 -, BRS 60 Nr.
144.

123

III. Die Klage kann schließlich auch mit dem zweiten Hilfsantrag keinen Erfolg
haben. Die begehrte Verpflichtung des Beklagten zur Erteilung eines
planungsrechtlichen Vorbescheides (Bebauungsgenehmigung) scheitert daran, dass
das Vorhaben, wie oben ausgeführt, planungsrechtlich unzulässig ist.

124

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1, § 159 Satz 2 VwGO, die
Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 10, § 711, § 713
ZPO.

125

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2
VwGO nicht vorliegen.