Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1999-11-12, Aktenzeichen 16 Wx 162/99
ECLI:DE:OLGK:1999:1112.16WX162.99.00

Tenor

1

Gründe

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I.

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Die Antragsgegnerin ist Bauträgerin der
Wohnungseigentumsanlage und Verkäuferin der Wohnungen. Mit
Baubeginn am 28.11.1996 schloß sie für die Eigentumsanlage am
22.11.1996 eine Gebäudehaftpflichtversicherung (Bl. 91 ) und eine
Wohngebäudeversicherung jeweils für den Zeitraum November 1996 bis
November 1998 ab. Nach Fertigstellung verkaufte sie 7 der 9
Wohnungen Ende des Jahres 1997; der wirtschaftliche Übergang der
verkauften Wohnungen auf die Erwerber erfolgte zwischen dem 14. und
18. Dezember 1997. Die Wohnung Nr. 2 stand zumindest bis Dezember
1998 im Eigentum der Antragsgegnerin, die Wohnung Nr. 1 bis
13.4.1998. Der Antragsteller ist Verwalter der Eigentumswohnanlage
und wurde mit Vollmacht vom 11.11.1997 bevollmächtigt, Ansprüche
der Gemeinschaft auch in eigenem Namen gerichtlich geltend zu
machen (Bl. 48 ). Mit bestandkräftigem Beschluß der
Wohnungseigtentümer vom selben Tag ist der Wirtschaftsplan für 1998
aufgestellt und gebilligt worden.

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Der Antragsteller verlangt im
vorliegenden Verfahren das auf die Wohnungen Nr. 1 und 2 für die
ersten drei Quartale entfallende Wohngeld sowie anteilige Kosten
für das Kabel-TV für die Wohnung Nr. 2. Die Antragsgegnerin erklärt
dagegen Aufrechnung mit den von ihr gezahlten Versicherungsprämien
für die oben erwähnten Versicherungen für die Zeit bis Nov.
1998.

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Das Amtsgericht hat dem Antrag nach
übereinstimmender Teilerledigterklärung wegen erfolgter Teilzahlung
stattgegeben. Das dagegen gerichtete Rechtsmittel der
Antragsgegnerin blieb ohne Erfolg.

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II.

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Das gem. §§ 45, 43 I Nr. 1 WEG, §§ 22,
29 FGG zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die
landgerichtliche Entscheidung hält einer rechtlichen Überprüfung -
nur diese ist Gegenstand des Verfahrens der weiteren Beschwerde -
stand, §§ 27 FGG, 550 ZPO. Zu Recht und mit zutreffender Begründung
hat das Landgericht der Antragsgegnerin die Aufrechnungsmöglichkeit
versagt.

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Die von dem Verwalter der
Wohnungseigentumsanlage geltend gemachte Wohngeldforderung von noch
2.711,45 DM, die auf dem mit bestandskräftigem Beschluß genehmigten
Wirtschaftsplan für 1998 beruht, wird von der Antragsgegnerin nach
Grund und Höhe nicht bestritten. Der von ihr erklärten Aufrechnung
steht indes ein Aufrechnungsverbot entgegen. Es entspricht nämlich
herrschender Meinung in der Rechtsprechung und im Schrifttum, dass
gegen Wohngeldforderungen nur mit anerkannten, rechtskräftig
festgestellten Forderungen oder mit Ansprüchen aus
Notgeschäftsführung ( § 21 Abs. 2 WEG ) aufgerechnet werden darf,
um eine finanzielle Basis für eine ordnungsgemäße Verwaltung zu
sichern

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(vgl. z.B. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7.
Auflage, § 28 Rz. 131 m. w. N.; OLG Stuttgart, NJW-RR, 89,841; KG
NJW-RR 96,465 ). Die Gegenforderung erfüllt diese Voraussetzungen
nicht.

12

Anhaltspunkte für ein Anerkenntnis oder
eine rechtskräftige Feststellung der Gegenforderungen bestehen
nicht. Dies gilt auch in Anbetracht des Schreibens des
Antragstellers vom 26.2.1998, das zwar eine Teilgegenforderung
nicht in Abrede stellt, diese aber lediglich im Rahmen einer evtl.
endgültigen Verrechnung bzw. gütlichen Einigung berücksichtigen
will.

13

Zu Recht sind im
Erstbeschwerdeverfahren darüberhinaus Gegenansprüche aus einer
Notgeschäftsführung verneint worden. Diese setzt nämlich voraus,
dass ein Eigentümer zur Abwendung eines "unmittelbar drohenden
Schadens" für das Gemeinschaftseigentum tätig geworden ist. Es muß
demnach eine Situation vorliegen, in der auch ein vernünftiger
Wohnungseigentümer nicht länger abwarten und weder den Verwalter
noch die anderen Wohnungseigentümer zur Behebung der Notlage
heranziehen kann (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 21, Rz. 39 f ).
Eine solche Situation kann hier nicht festgestellt werden. Ob der
Abschluß der beiden Versicherungen im November 1996, als die
Antragsgegnerin als Alleineigentümerin ihre Bautätigkeit begonnen
hat, eine Notgeschäftsführung für die WEG begründen könnte, kann
dahinstehen. Dagegen spricht jedenfalls, dass die Antragsgegnerin
damit ihre eigenen Risiken aus der Tätigkeit als Bauträgerin
versichern wollte. Selbst wenn dieser Versicherungsabschluß als
Notgeschäftsführung einzuordnen wäre, würde allenfalls die
Versicherung für das Jahr 1997 umfaßt; im Streit sind indes die
Versicherungsbeiträge für 1998. Im Rahmen einer Notgeschäftsführung
könnte höchstens ein Versicherungsschutz für eine Übergangszeit
vereinbart werden , d.h. solange, bis ein bestellter Verwalter
voraussichtlich seine Tätigkeit aufnimmt. Das war hier im November
1997 der Fall. Mithin bestand von vornherein keine Notwendigkeit
für den Abschluß der 2-jährigen Versicherungsverträge mit einer
Laufzeit bis Nov. 1998. Hierauf hat im Übrigen bereits das
Landgericht zutreffend hingewiesen.

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Der Hinweis der Antragsgegnerin auf die
Senatsentscheidung vom 26.5.1999 - 16 Wx 55/99 - ändert an diesem
Ergebnis nichts. Soweit dort von der Möglichkeit einer Aufrechnung
mit geleisteten Versicherungsbeiträgen gegen Beitragsforderungen
der Gemeinschaft die Rede ist ( S. 5 dieses Beschlusses ), handelt
es sich um den - unterstellten - Fall einer Notgeschäftsführung. Ob
deren Voraussetzungen in dem damaligen Fall vorlagen, brauchte der
Senat damals nicht zu entscheiden ( vgl. S. 3 ).

15

Soweit die von der Antragsgegnerin
abgeschlossenen Versicherungen tatsächlich noch bis Nov. 1998
gelaufen sind und dementsprechend der Antragsgegnerin
Aufwendungsersatzansprüche aus Geschäftsführung zustehen mögen -
ohne dass es sich um eine Notgeschäftsführung handelt -, ist dies
für das vorliegende Verfahren, in dem diese Ansprüche nur im Wege
der Aufrechnung eingeführt sind, ohne Belang. Etwaige Ansprüche mag
die Antragsgegnerin in einem Antragsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr.
1 WEG gesondert verfolgen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47
S.1 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten der
unterlegenen Partei aufzuerlegen. Eine Kostenerstattung der
außergerichtlichen Kosten war mangels Beteiligung der Gegenseite
nicht veranlaßt.

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Die Festsetzung des Beschwerdewerts
beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

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