Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2013-03-18, Aktenzeichen I-3 Wx 33/13
ECLI:DE:OLGD:2013:0318.I3WX33.13.00

Tenor

Auf das Rechtsmittel wird die vorbezeichnete Zwischenverfügung aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, die nachgesuchten Eintragungen nicht davon abhängig zu machen, dass die Beteiligen zu 1 bis 3 ein ärztliches Attest vorlegen, aus dem sich ergibt, dass die Beteiligte zu 1 im Zeitpunkt der Beurkundung (11. Dezember 2012) trotz ihres durch die Rheinische Landesklinik Düsseldorf am 26.11.2012 attestierten Gesundheitszustandes geschäftsfähig war und auch nicht davon, dass die Genehmigung der Urkunden durch die gemeinsam zur Vertretung bevollmächtigten Söhne nachgereicht wird.

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G r ü n d e:

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I.

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Durch notariellen Vertrag zu Urk.-R.-Nr. 996/2012 des Notars M. R. in Erkrath vom 11. Dezember 2012 verkaufte die am 19. April 1926 geborene Beteiligte zu 1 den eingangs bezeichneten Grundbesitz für 285.000,- Euro an die Beteiligten zu 2 und 3. Sie wurde dabei von ihrem ältesten Sohn begleitet. Zu Urk.-R.-Nr. 997/2012 vom selben Tage beurkundete der Notar eine Grundschuldbestellung für die Beteiligte zu 4, wobei die Beteiligten zu 2 und 3 die Bestellung im eigenen Namen sowie unter Ausnutzung einer für sie als Käufer in der Urk.-R.-Nr. 996/2012 enthaltenen Belastungsvollmacht für die Beteiligte zu 1 in Höhe von 267.500 Euro nebst Zinsen beurkunden ließen.

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Unter dem 12./14 Dezember 2012 beantragte der Notar, zugleich im Namen der Beteiligten zu 4 die Eintragung der Buchgrundschuld in Höhe von 267.500 Euro (Antrag I) sowie einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Anspruchs der Beteiligten zu 2 und 3 aus dem Kaufvertrag (Antrag II).

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Bereits 2001 hatte die Beteiligte zu 1 ihren Söhnen – jeweils gemeinschaftlich handelnd – eine notarielle General-Vorsorgevollmacht erteilt, wenn sie wegen ihres Alters gehindert sei, für sich selbst zu sorgen.

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Eingehend beim Grundbuchamt des Amtsgerichts am 27. Dezember 2012 überreichte der zweite Sohn der Beteiligten zu 1 u. A. ein ärztliches Attest des Landschaftsverbandes Rheinland vom 26. November 2011, in dem es u. A. heißt, die Beteiligte zu 1 habe sich am 07. August 2012 erstmals wegen Beeinträchtigungen der kognitiven Leistungsfähigkeit im Rahmen einer demenziellen Entwicklung „bei V.a. Alzheimer-Krankheit mit spätem Beginn und depressivem Erscheinungsbild“ vorgestellt. Die Einschränkungen der kognitiven Leistungsfähigkeit bestünden in schweren Defiziten bzgl. der semantischen Wortflüssigkeit und der verbalen Gesamtlernleistung. Mäßig beeinträchtigt sei ... die kognitive Verarbeitungsgeschwindigkeit. Es fänden sich in der längern Exploration deutliche krankheitstypische Wortfindungsstörungen und die Neigung zur Nutzung floskelhafter Redewendungen. Das Denken sei verlangsamt. Aktuell bestehe „kein Anhalt für inhaltliche Denkstörungen oder Wahrnehmungsstörungen bei erhaltenem Tag-Nacht-Rhythmus; nur begrenzte Wahrnehmung und Einsicht bzgl. der eigenen kognitiven Einbußen ...“.

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Er macht weiter geltend, die Beteiligte zu 1 habe ihm auf Nachfrage weder beantworten können, bei welchem Notar sie gewesen sei, noch was sie dort gemacht habe. Seine Mutter sei geschäftsunfähig.

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Der erste Sohn der Beteiligten zu 1 meint – ausdrücklich in Abstimmung mit der Beteiligten zu 1 – es bestehe kein Anlass, in das Verfahren einzugreifen. Auch sei kein wirtschaftlicher Schaden für seine Mutter erkennbar. Der Verkauf des Hauses sichere ihr dauerhaft die Liquidität, die sie zum Leben brauche und entlaste sie von erforderlichen Renovierungen.

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Der zweite Sohn weist darauf hin, dass er grundsätzlich nicht gegen den Verkauf sei; er werde dem Vertrag gern zustimmen, wenn der Verbleib des Geldes entsprechend der Generalvollmacht geregelt sei, d.h. er und sein Bruder das Geld gemeinsam verwalten. Wenn seine Mutter pflegebedürftig werde, habe er eine finanzielle Verantwortung. Sollte der Verkaufserlös dann nicht zur Verfügung stehen, werde das weitreichende Konsequenzen haben.

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Durch Zwischenverfügung vom 01. Februar 2013 hat das Grundbuchamt ausgeführt,

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es bestünden Zweifel an der Geschäftsfähigkeit der Beteiligten zu 1. Aus dem vorgelegten Attest der Rheinischen Kliniken Düsseldorf - Abteilung Gerontopsychiatrie - vom 26. November 2012 ergebe sich, dass die Beteiligte zu 1 an einer Demenz mit Verdacht auf Alzheimer-Krankheit leidet. Konkrete Aussagen zur Geschäftsfähigkeit seien in dem Attest nicht gemacht, es seien vielmehr die einzelnen Defizite näher beschrieben. Es sei jedoch allgemein bekannt, dass eine Demenz als Gesundheitsstörung nicht reversibel und ggf. sehr rasch fortschreitend sei. Es bestünden somit erhebliche Zweifel daran, dass die Beteiligte zu 1 zum Zeitpunkt der Beurkundung am 11. Dezember 2012 geschäftsfähig war. Daher bedürfe es der Vorlage eines ärztlichen Attestes - bezogen auf den Beurkundungszeitpunkt - aus dem sich ergibt, dass die Beteiligte zu 1 trotz der vorliegenden Beeinträchtigungen noch geschäftsfähig war.

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Alternativ könne auch die Genehmigung der Urkunden durch die gemeinsam zur Vertretung bevollmächtigten Söhne der Beteiligten zu 1 nachgereicht werden.

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Für die Behebung der Eintragungshindernisse werde zur Vermeidung der kostenpflichtigen Zurückweisung des Antrags eine Frist gemäß § 18 GBO bis einschließlich 30. März 2013 gesetzt.

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Hiergegen richtet sich die Beschwerde des die Urkundsbeteiligten vertretenden Notars, mit der er geltend macht, die Feststellung der Geschäftsfähigkeit eines Urkundsbeteiligten obliege nicht dem Grundbuchamt, sondern dem Notar; für ein eigenes Prüfungsrecht des Grundbuchamts gebe es keine Grundlage. Die Beteiligte zu 1 sei zwar in Begleitung ihres ältesten Sohnes erschienen, habe ihre Erklärungen am 11. Dezember 2012 zu Urk-R.-Nr. 996/2012 aber zu seiner festen und sicheren Überzeugung „im Zustand hinreichender Geschäftsfähigkeit“ abgegeben und sich an der Beurkundungsverhandlung selbst aktiv beteiligt. Das ärztliche Attest dürfe das Grundbuchamt nicht verwenden; die Beteiligte zu 1 habe insoweit weder selbst die Begutachtung in Auftrag gegeben, geschweige denn sei sie mit der Weitergabe des Gutachtens einverstanden. Inhaltlich sei das Attest unzulänglich, nehme insbesondere nicht zur Geschäftsfähigkeit Stellung.

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Durch Beschluss vom 20. Februar 2013 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen, die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt und ausgeführt, Bedenken ergäben sich auch aus dem Sachvortrag des jüngeren Sohnes der Beteiligten zu 1.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Akten Bezug genommen.

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II.

18

Die gemäß §§ 18; 71 Abs. 1, 72, 73 GBO zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg.

19

1.

20

Das Grundbuchamt hat die nachgesuchten Eintragungen zu Unrecht davon abhängig gemacht, dass die Beteiligen zu 1 bis 3 ein ärztliches Attest vorlegen, aus dem sich ergibt, dass die Beteiligte zu 1 im Zeitpunkt der Beurkundung (11. Dezember 2012) trotz ihres durch die Rheinische Landesklinik Düsseldorf am 26. November 2012 attestierten Gesundheitszustandes geschäftsfähig war bzw., dass die Söhne genehmigen.

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2.

22

a)

23

Das Grundbuchamt hat bei Beantragung einer Eigentumsumschreibung in Durchbrechung des formellem Konsensprinzips nach § 20 GBO das Vorliegen einer Einigungserklärung zu überprüfen (OLG Frankfurt a.M. NJW-RR 2006, 450). Eintragungsvoraussetzung ist zwar nicht, dass die vollständige materiellrechtliche Wirksamkeit der Einigung vom Grundbuchamt überprüft und festgestellt wird, denn eine solche Feststellung könnte in dem durch die Beweismittelbeschränkung geprägten Eintragungsantragsverfahren vom Grundbuchamt nicht getroffen werden. Vielmehr genügt es, dass dem Grundbuchamt die Einigung in der grundbuchmäßigen Form des § 29 GBO so nachgewiesen ist, wie sie sachlichrechtlich zur Herbeiführung der Rechtsänderung notwendig ist. Trifft dies zu, darf es die Eintragung nur ablehnen, wenn feststehende Tatsachen eindeutig die Unwirksamkeit der Auflassung ergeben (OLG Frankfurt, a.a.O., S. 452).

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In diesem Rahmen hat das Grundbuchamt grundsätzlich auch die Geschäftsfähigkeit des Erklärenden im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung (§ 130 Abs. 2 BGB) selbstständig zu überprüfen, und zwar ohne an die aus der Tatsache der erfolgten Beurkundung hervorgehenden Überzeugung des Urkundsnotars von deren Vorliegen gebunden zu sein (OLG Frankfurt, a.a.O., BayObLG, Rpfleger 1974, 396). Dabei ist von dem Erfahrungssatz auszugehen, dass die Geschäftsfähigkeit die Regel und die Geschäftsunfähigkeit die Ausnahme ist (OLG Celle ZEV 2011, 200; OLG Jena NotBZ 2012, 459; OLG Frankfurt, a.a.O.). Ein besonderer Nachweis der Geschäftsfähigkeit kann daher nur verlangt werden, wenn auf Tatsachen gegründete Zweifel, allerdings nur ernsthafte Zweifel (Hügel/Zeiser, BeckOK § 18 GBO Rn. 7) an der Geschäftsfähigkeit des Veräußerers bestehen, die sich auch aus Umständen außerhalb der vorgelegten Eintragungsunterlagen ergeben können. Zur Behebung dieser Zweifel ist den Beteiligten durch eine Zwischenverfügung dahingehend, dass die beantragte Eintragung von dem Nachweis der Geschäftsfähigkeit durch ein ärztliches Gutachten abhängig gemacht wird, Gelegenheit zu geben. Dabei braucht der volle Nachweis der Geschäftsfähigkeit nicht geführt zu werden, vielmehr ist ausreichend, dass aufkommende Bedenken ausgeräumt werden, so dass wieder vom Grundsatz der Geschäftsfähigkeit ausgegangen werden kann (OLG Celle, a.a.O.; OLG Frankfurt, a.a.O., OLG Jena, a.a.O.; BayObLGZ 1989, 111, 112; BayObLG, NJW-RR 1990, 721).

25

b)

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Dies vorausgeschickt ist das Grundbuchamt zu Unrecht davon ausgegangen, dass den Eintragungsanträgen aus dem Attest der Rheinischen Landesklinik Düsseldorf vom 26. November 2012 abzuleitende Bedenken gegen die Geschäftsfähigkeit der Beteiligten zu 1 am Tage der Beurkundung vom 11. Dezember 2012 entgegen stehen, die den Grundsatz im Allgemeinen bestehender Geschäftsfähigkeit dahin relativieren, dass derselbe der Wiederherstellung durch die Beibringung eines anderweitigen ärztlichen Attests bedarf. Denn die unter dem 26. November 2012 attestierte Untersuchung hat gerade keinen Anhalt dafür ergeben, dass die Beteiligte zu 1 bei Abgabe ihrer Vertragserklärungen in ihrer Geschäftsfähigkeit beeinträchtigt war.

27

Einschränkungen der kognitiven Leistungsfähigkeit, bestehend in schweren Defiziten bzgl. der semantischen Wortflüssigkeit und der verbalen Gesamtlernleistung, besagen über die Geschäftsfähigkeit ebenso wenig wie die Feststellung einer mäßigen Beeinträchtigung der kognitiven Verarbeitungsgeschwindigkeit oder deutliche krankheitstypische Wortfindungsstörungen und die Neigung zur Nutzung floskelhafter Redewendungen „in der längeren Exploration“ bzw. eine Verlangsamung des Denkens der 86-jährigen Beteiligten zu 1. Dies gilt umso mehr als der Gutachter aufgrund dieser getroffenen Feststellungen gerade zu dem Fazit gelangt ist, aktuell bestehe „kein Anhalt für inhaltliche Denkstörungen oder Wahrnehmungsstörungen bei erhaltenem Tag-Nacht-Rhythmus“. Das hat offenbar das Grundbuchamt nicht anders gesehen, denn es betont ausdrücklich, konkrete Aussagen zur Geschäftsfähigkeit würden in dem Attest nicht gemacht. Soweit das Grundbuchamt sodann darauf abstellt, es sei jedoch allgemein bekannt, dass eine Demenz eine nicht reversible und ggf (!) rasch fortschreitende Erkrankung sei, rechtfertigt dies keine auf Tatsachen gegründeten und ernsthaften Zweifel an der Geschäftsfähigkeit der Beteiligten zu 1. Soweit die Beteiligte zu 1 ihrem zweiten Sohn dessen Fragen zum Notartermin nicht beantwortet hat, sind die Gründe hierfür nicht ersichtlich, jedenfalls ergeben sich hieraus keine greifbaren Anhaltspunkte für ernsthafte Zweifel an der Geschäftsfähigkeit der Beteiligten zu 1, die Gegenstand einer weiteren Nachprüfung in diesem Verfahren sein können.

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Hiernach besteht kein ernsthafter Anhalt dafür, dass die Beteiligte zu 1 wegen krankhafter Störungen der Geistestätigkeit, wegen Geistesschwäche oder wegen Bewusstseinsstörungen am Tage der Beurkundung vom 11. Dezember 2012 nicht der Lage war, die Bedeutung der von ihr abgegebenen Willenserklärungen einzusehen und nach dieser Einsicht zu handeln, dass also krankhafte Empfindungen oder Vorstellungen die Bestimmbarkeit des Willens durch normale, vernünftige Erwägungen aufgehoben haben (vgl. BayObLG ZEV 2005, 345).

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III.

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Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.