Amtsgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-08-17, Aktenzeichen 27 C 218/11
ECLI:DE:AGBN:2012:0817.27C218.11.00

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, falls die Beklagten nicht vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leisten.

1

Tatbestand

2

Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung in der Anlage B S #-## sowie #, # und # in C2. Die Beklagten sind die übrigen Eigentümer dieser Anlage. Die Anlage besteht aus 18 Gebäuden. Die Klägerin wohnt im Haus Nr. # in der obersten Etage im 16. Stock. Die Häuser Nr. #, # und # sind mit Müllabwurfschächten ausgestattet. In § 46 Abs. 1 S. 1 der BauO NRW ist bestimmt, dass bestehende Abfallschächte spätestens bis zum 31.12.2003 außer Betrieb zu nehmen sind. Am 22.12.2010 fand bei den Wohngebäuden B S #, # und # eine Brandschau statt. Mit Schreiben vom 13.04.2011 wurde seitens der Feuerwehr darauf hingewiesen, dass die Müllabwurfschächte nach § 46 BauONW zu schließen seien. Das Bauordnungsamt teilte der Wohnungseigentümergemeinschaft mit drei Schreiben vom 05.05.2011 für die betroffenen Häuser mit, dass über die Müllabwurfschächte Feuer und Rauch übertragen werden könne. Außerdem seien die Schächte bis zum 31.12.2012 nach § 46 Abs. 1 BauO NW außer Betrieb zu nehmen und die zum Befüllen vorgesehenen Öffnungen zu schließen gewesen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde aufgefordert, bei allen drei Häusern die Schließung der Abfallschächte in der Feuerwiderstandsklasse F 90 aus nicht brennbaren Baustoffen bis zum 01.08.2012 bzw. bei Haus # bis zum 01.09.2011 zu veranlassen.

3

Auf der Wohnungseigentümerversammlung am 17.05.2011 wurde unter TOP 23 folgender Beschluss gefasst:

4

„Die Eigentümergemeinschaft B S beschließt die Müllschächte in Haus #, # und # werden laut BauO NRW zu schließen. Die Verwaltung wird beauftragt, die erforderlichen Maßnahmen zur Schließung der Schächte durchführen zu lassen. Die Kosten gehen zu Lasten der lfd. Instandhaltung.“

5

Für den Inhalt des Versammlungsprotokolls wird auf Bl. 468 bis Bl. 481 Bezug genommen. Das Bauordnungsamt C2 teilte der Klägerin mit Schreiben vom 05.10.2011, für dessen Inhalt auf Bl. 482 bis 484 d. A. Bezug genommen wird, mit, dass der Gesetzgeber keine Ausnahmeregelung zu der Schließungspflicht für Müllabwurfanlagen vorgesehen habe. Lediglich für an die Müllabsauganlage angeschlossene Häuser sei in C2 noch bis zur Schließung der Anlage im Jahr 2009 die Nutzung der Müllabwurfanlagen zugestanden worden. Es gebe keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht.

6

Die Verwaltung veranlasste die Demontage der Mülleinwurfklappen und das Verschließen der Öffnungen mit Brandschutzplatten. Die Firma P T aus L erstellte dafür eine Rechnung vom 30.11.2011.

7

Die Klägerin behauptet:

8

Weder mit der Einberufung zur Versammlung noch auf der Versammlung selbst habe die Verwalterin Unterlagen zur Erläuterung und Begründung des Beschlussantrags zu TOP 23 vorgelegt. Der Versammlungsleiter habe nur eine mündliche Einführung gegeben und behauptet, dass die Stadt Bonn die Schließung verlange. Die Eigentümer hätten mangels Kenntnis der Hintergründe und Unterlagen keine klare Entscheidung treffen können. Es habe sich um eine extrem lang andauernde Versammlung gehandelt. Die Eigentümer seien überfordert gewesen. Die Stimmabgabe von nicht betroffenen Eigentümern, die nicht in den Hochhäusern lebten, hätten das Abstimmungsergebnis verfälscht.

9

Die Verwaltung hätte Verhandlung zwecks Duldung mit dem Bauordnungsamt aufnehmen müssen. Einer benachbarten Eigentümergemeinschaft sei es gelungen, eine Duldungsvereinbarung zu erreichen. In Essen sei bei zwei Wohnanlagen, dem Hochhauskomplex WEG-X-Straße und der WEG V-Straße eine Duldung erreicht worden. Im Land Berlin habe es einen entsprechenden Vergleich gegeben. Die Schließung der Abfallschächte stelle eine Enteignung dar. Die Wertigkeit der Wohnungen in den oberen Etagen werde erheblich gemindert. § 46 BauO NRW sei verfassungswidrig. Es sei ohnehin nur der Restmüll, der besonders stinke und häufiger entsorgt werden müsse, durch die Schächte entsorgt worden. Es gebe blaue und gelbe Tonnen rund um die Häuser.

10

Bei der Schließung der Müllabwurfanlage handele es sich nicht um eine Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 WEG. Ein Gebrauchsentzug sei keine Gebrauchsregelung. Der Beschluss sei nichtig. Die Schließung der Anlagen stelle außerdem eine bauliche Veränderung dar. Dies mache eine Allstimmigkeit der Beschlussfassung erforderlich. Durch die Schließung der Anlage entfalle das Rechtsschutzinteresse für die Anfechtungsklage nicht. Es könne immer noch eine Wiederinbetriebnahme der Anlage erfolgen. Die in den Müllabwurfschächten installierten Sprinkleranlagen verhinderten eine Brandausbreitung.

11

Die Klägerin beantragt,

12

den Beschluss der WEG-Versammlung vom 17.05.2011 zu TOP 23 (Schließung der

13

Müllschächte) für ungültig zu erklären.

14

Die Beklagten beantragen,

15

die Klage abzuweisen.

16

Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Beseitigung von baurechtswidrigen Zuständen keines allstimmigen Beschlusses bedürfe. Was öffentlich-rechtlichen Vorgaben nicht entspreche, widerspreche den wohnungseigentumsrechtlichen Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung. Was nach öffentlichem Recht insbesondere aus brandschutzrechtlicher Sicht, erforderlich sei, könne nicht von der Zustimmung sämtlicher Eigentümer abhängen. Andernfalls könnte ein einzelner Eigentümer in der Lage sein, einen gesetzwidrigen Zustand gegen den gemeinschaftlichen Willen aufrechtzuerhalten und die Gemeinschaft einem enormen Haftungsrisiko aussetzen. Ein öffentlich-rechtlicher Stillegungsbeschluss müsse befolgt werden. Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften stünden nicht zur Disposition der Eigentümer. § 46 Abs. 1 BauO NRW begründe eine öffentlich-rechtliche Pflicht, die den Eigentümern kein Ermessen einräume. Selbst wenn in den Müllschächten Sprinkleranlagen vorhanden seien, könnten diese sich nur am oberen Ende der Schächte befinden. Diese Anlagen, deren Vorhandensein bestritten werde, könnten nur auf Feuer reagieren, nicht aber auf Rauch. Die Stilllegung sei auch aus Gründen des Brandschutzes erforderlich gewesen. Für die Ordnungsgemäßheit des Beschlusses komme es auf den Kenntnisstand zum Beschlusszeitpunkt an.

17

Die Verfassungsmäßigkeit von § 46 BauO NW werde nicht angezweifelt. Eine Vorschrift sei erst dann verfassungswidrig, wenn sie vom Verfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt werde. Die Eigentümer hätten entschieden, sich § 46 BauO NW zu beugen und der Aufforderung der Feuerwehr Folge zu leisten. Die Erfolgsaussichten eines Verfahrens gegen die Schließung der Müllschächte sei zweifelhaft. Dies sei auf der Eigentümerversammlung diskutiert worden. Die Entscheidung, ob man ein risikoreiches und wenig hoffnungsvolles Verfahren führen wolle, obliege den Eigentümern. Der Vortrag über eine nicht ausreichende Information der Eigentümer, der bestritten werde, sei erst verspätet nach Ablauf der Klagebegründungsfrist gemäß § 46 Abs. 1 WEG erhoben worden. Es seien nicht zu jedem Tagesordnungspunkt mit der Einladung schriftliche Unterlagen zu versenden. Diese Anforderung bestehe nur, wenn die Eigentümer hinreichend Zeit zur Prüfung benötigten.

18

Für den weiteren Sach- und Streitstand wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

19

Entscheidungsgründe

20

Die Klage ist zulässig. Nach Ansicht des Gerichts führte die verbundene Erhebung von vier Anfechtungsklagen, bei denen teilweise die Kläger hinsichtlich eines Antrags Beklagte hinsichtlich eines anderen Antrags waren, noch nicht dazu, dass die Klagen nicht wirksam gemäß § 253 ZPO erhoben wurde. Insoweit reichte es aus, dass jeweils in der Klageschrift angegeben wurde, wer Kläger für welchen Antrag war, da dann auch klar war, um wen es sich bei den jeweils übrigen Eigentümern handelt. Durch die erfolgte Verfahrenstrennung liegt auch keine doppelte Parteistellung mehr vor.

21

Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Beschluss vom 17.05.2011 zu TOP 23 ist wirksam. Er ist nicht gemäß § 23 Abs. 4 WEG nichtig. Die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft ist gegeben. Im Gegensatz zu den vom BayObLG mit Beschluss vomm28.02.2002 (Az: 2Z BR 177/01, Fundstelle juris) und vom OLG Frankfurt mit Beschluss vom 30.08.2004 (Az: 20 W 440/01, Fundstelle juris) entschiedenen Fällen hat hier nicht die Gemeinschaft die Schließung der Müllabwurfanlagen in eigener Kompetenz als Gebrauchsregelung beschlossen. Dass die Schließung erfolgen musste, ergab sich im Gegensatz zu den zitierten Fällen, denen Eigentümerbeschlüsse aus den Jahren 1999 und 2000 zugrunde lagen, hier bereits aus der gesetzlichen Regelung in § 46 BauO NRW und der Anordnung des Bauordnungsamtes vom 05.05.2011, mit der die Durchführung der Schließung bis zum 01.08.2011 bzw. 01.09.2011 verlangt wurde und nicht erst aus dem Beschluss der Gemeinschaft. Das Bauordnungsamt hätte die Schließung auch zwangsweise durchsetzen können. Der Beschluss regelt nur die Umsetzung der Anordnung und die Erfüllung der gesetzlichen Pflicht. Die Eigentümergemeinschaft ist wie jeder einzelne Grundstückseigentümer an öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauordnungsrechts gebunden. Das Gemeinschaftseigentum steht den Eigentümern nur im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften, also auch der Bauordnung, zu. Die Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts gehen insoweit nicht vor. Es ist nach Ansicht des Gerichts nicht erforderlich, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 2 S. 3 WEG von einzelnen Eigentümern die Zustimmung zu einer Vereinbarung verlangen muss, um öffentlich-rechtlichen Vorschriften nachkommen zu können. Vielmehr kann die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG die Umsetzung gesetzlicher Vorschriften beschließen.

22

Der angefochtene Beschluss verstößt auch nicht gegen § 22 Abs. 1 WEG. Diese Regelung greift hier nicht ein. Nicht die Gemeinschaft sondern das Bauordnungsamt hat die Anlage geschlossen und die baulichen Maßnahmen angeordnet. Der Klägerin erwächst im Übrigen durch das Erfüllen der gesetzlichen Regelung auch nicht kein Nachteil, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Das Gericht verkennt nicht, dass die Klägerin durch die Schließung der Müllabwurfanlage beeinträchtigt wird. Sie hat in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar darauf hingewiesen, dass gerade der Restmüll schnell zu Geruchsproblemen führt und öfter als z. B. Altpapier entsorgt werden muss. Für ältere Mitbürger oder in der Mobilität eingeschränkte Bewohner ist es beschwerlich, dann mit Mülltüten in das Erdgeschoss fahren zu müssen. Demgegenüber steht die gesetzliche Regelung in § 46 BauO NRW, die auch mit Zwangsmaßnahmen einhergehen kann. Diese Einschränkung durch Gesetze gehört zu dem beim Zusammenleben unvermeidlichen Maß von Einschränkungen.

23

Weiterhin wird durch den Beschluss indirekt noch zum Ausdruck gebracht, dass nicht gegen die Anordnung des Bauordnungsamtes vorgegangen werden soll. Dafür ist die Beschlusskompetenz gegeben. Der Gemeinschaft steht ein Ermessen bei der Entscheidung darüber zu, ob gegen Anordnungen des Bauordnungsamtes gerichtlich vorgegangen werden soll oder nicht. Dieses Ermessen wurde durch den angefochtenen Beschluss nicht überschritten. Hier wäre eine Klage vor dem Verwaltungsgericht erforderlich gewesen, deren Erfolgsaussichten zum Zeitpunkt der Beschlussfassung durch die Gemeinschaft zumindest zweifelhaft waren. Die Regelung in § 46 Abs. 1 BauO NRW räumt kein Ermessen ein. Es gibt keine Ausnahmetatbestände, sondern alle Abfallschächte sind nach dem klaren Wortlaut bis zum 31. Dezember 2003 außer Betrieb zu nehmen. Eine Klage hätte also nur dann Erfolg, wenn entweder das Verwaltungsgericht die Sache dem Verfassungsgericht vorlegen würde oder nach einer Klageabweisung durch das Verwaltungsgericht ohne Vorlage die Eigentümergemeinschaft Berufung einlegen und nach Erschöpfung des Instanzenzugs Verfassungsbeschwerde einlegen würde und die Norm dann vom Verfassungsgerichts für verfassungswidrig erklärt würde. Diese Verfahren würden Jahre dauern und erhebliche Gerichts- und Anwaltsgebühren auslösen. Dass die Gemeinschaft davon Abstand genommen hat, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es kann dahinstehen, ob das Ermessen der Gemeinschaft eingeschränkt wäre, wenn eine Norm ganz offensichtlich und eindeutig verfassungswidrig ist und dies z. B. in der juristischen Literatur einhellig so gesehen wird. Dies war hier nicht der Fall. Nach Art. 14 Abs. 1 GG werden Inhalt und Schranken des Eigentums durch die Gesetze bestimmt. Art. 14 Abs. 2 GG regelt die Sozialpflichtigkeit des Eigentums. Eine vollständige Enteignung der Gemeinschaft im Sinne des Art. 14 Abs. 3 GG liegt nicht vor. Durch Art. 20 a GG wurden Belange des Umweltschutzes als Staatszielbestimmung eingeführt. Die Schließung der Müllabwurfanlagen mit dem Ziel, die Bürger zu besserer Mülltrennung zu motivieren, erscheint danach jedenfalls nicht offensichtlich verfassungswidrig.

24

Die Eigentümergemeinschaft war auch nicht verpflichtet, Verhandlungen mit dem Bauordnungsamt aufzunehmen. Konkrete Anhaltspunkte, dass dies erfolgreich sein könnte, lagen zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht vor. Selbst wenn es in anderen Städten gesetzeswidrige Vereinbarungen gegeben haben sollte, musste die Gemeinschaft nicht versuchen, das Bauordnungsamt zu einer rechtswidrigen Duldung zu motivieren. Das Hinnehmen einer klaren gesetzlichen Regelung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dass Verhandlungen auch nicht erfolgreich gewesen wären, lässt das Schreiben des Bauordnungsamtes vom 05.10.2011 an die Klägerin erkennen.

25

Im Übrigen hat das Verwaltungsgericht Köln, worauf die Beklagten mit allerdings erst nach dem für die Einreichung von Schriftsätzen maßgeblichen Zeitpunkt eingegangenem Schriftsatz hingewiesen haben, durch Urteil vom 03. Juli 2012, Aktenzeichen 2 K 5193/10, Fundstelle juris, die Anfechtungsklage gegen die Schließung einer Müllabwurfanlage abgewiesen und ausdrücklich erklärt, dass § 46 BauO NRW nach Ansicht des Gerichts verfassungsgemäß ist. Dort wurde die Berufung zugelassen.

26

Soweit die Klägerin rügt, die Verwalterin habe vor und während der Versammlung keine Unterlagen zur Erläuterung und Begründung des Beschlussantrags zu TOP 23 vorgelegt und die Eigentümer hätten mangels Kenntnis der Hintergründe und Unterlagen keine klare Entscheidung treffen können, ist bereits fraglich, ob dieser Vortrag erst nach Ablauf der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 1 WEG erstmals erhoben worden ist. Die Frist lief am 18. Juli 2011 ab. In der Klagebegründung vom 11.07.2011 wird zwar angesprochen, dass die Verwaltung die Verfügungen der Stadt C2 nicht vorgelegt habe. Ein Einladungsmangel oder eine ungenügende Information der Eigentümer wird aber nicht gerügt. Es wird dort nicht darauf hingewiesen, dass die Übersendung nach Ansicht der Klägerin zur Entscheidungsfindung zwingend erforderlich gewesen sein sollte, sondern nur vorgetragen, dass die Verwaltung Widerspruch hätte einlegen oder Verhandlungen aufnehmen müssen. Das Gericht ist aber auch der Ansicht, dass eine Übersendung der Schreiben des Bauordnungsamtes an die Eigentümer vor der Versammlung oder die Vorlage in der Versammlung nicht zur hinreichenden Information erforderlich war. Die drei Schreiben vom 05.05.2011 für die betroffenen Häuser enthielten keine komplizierten Daten, die etwa nachzuprüfen gewesen wären. Dort wurde ausgeführt, dass über die Müllabwurfschächte Feuer und Rauch übertragen werden könne. Außerdem seien die Schächte bis zum 31.12.2012 nach § 46 Abs. 1 BauO NW außer Betrieb zu nehmen und die zum Befüllen vorgesehenen Öffnungen zu schließen gewesen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde aufgefordert, bei allen drei Häusern die Schließung der Abfallschächte in der Feuerwiderstandsklasse F 90 aus nicht brennbaren Baustoffen zu veranlassen. Diesen einfachen, leicht verständlichen Sachverhalt kann die Verwaltung in der Versammlung mündlich kurz darstellen. Dann wissen die Eigentümer alles, was sie wissen müssen und können sich überlegen, ob sie das akzeptieren, den Rechtsweg beschreiten oder Verhandlungen mit dem Bauordnungsamt versuchen wollen. Soweit gerügt wird, dass das Abstimmungsergebnis durch das Mitabstimmen der nicht in den Hochhäusern wohnenden Eigentümer verfälscht worden sei, ist dies erst nach Ablauf der Begründungsfrist vorgebracht worden. Es war jedoch auch nicht gemäß § 15 Abs. 1 der Teilungserklärung in Verbindung mit § 13 Abs. 2 WEG nach Untereinheiten abzustimmen. Hinsichtlich der Müllabwurfanlage findet sich in § 13 Abs. 2 der Teilungserklärung keine Regelung wie etwa bezüglich der Fahrtstühle, deren Bewirtschaftungskosten nur die Eigentümer aus den jeweiligen Häusern zu tragen haben. Außerdem trifft die öffentliche-rechtliche Pflicht aus § 46 BauO NRW die gesamte Eigentümergemeinschaft und nicht nur die Eigentümer aus den betroffenen Häusern, so dass auch alle darüber abstimmen dürfen, ob gerichtlich dagegen vorgegangen werden soll oder nicht.

27

Der eigene Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 14.08.2012 ging nach dem Zeitpunkt, bis zu dem Schriftsätze eingereicht werden konnten, dem 27.07.2012, ein. Dieser gemäß § 128 Abs. 1 S. 2 ZPO bestimmte Zeitpunkt entspricht der mündlichen Verhandlung. Der Vortrag ist damit unbeachtlich. Er bietet aber auch keinen Grund, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen. Soweit die Klägerin pauschal behauptet, der Passus im Protokoll, wonach verschiedene Eigentümer über ihre Erfahrungen in anderen Objekten berichtet hätten, bei denen Prozesse gegen die Schließung verlorengegangen seien, entspreche nicht der Realität, ist dies unsubstanziiert. Die Klägerin legt nicht dar, ob überhaupt keine Eigentümer von Erfahrungen mit Müllabwurfanlagen in anderen Objekten berichtet haben oder ob berichtende Eigentümer mitgeteilt haben sollen, dass Prozesse gewonnen wurden oder was sonst genau von wem im Rahmen der Diskussion gesagt wurde, oder ob der Verwalter berichtet und dann ohne Gespräch sofort abgestimmt wurde oder wie die Versammlung zu diesem Tagesordnungspunkt sonst genau abgelaufen sein soll. Soweit die Klägerin in diesem Schriftsatz erstmals rügt, dass nicht nur 6 Eigentümer gegen den Beschluss gestimmt hätten, wird dies erstmals mehr als ein Jahr nach der streitgegenständlichen Versammlung behauptet, also nach der Begründungsfrist des § 46 WEG. Der Vortrag ist aber auch nicht entscheidungserheblich. Nach dem Protokoll gab es 126 Ja-Stimmen, 6 Nein-Stimmen und 2 Enthaltungen. Selbst wenn es mehr als 6 Nein-Stimmen gegeben haben sollte, also falsch ausgezählt worden wäre, würde dies den Beschluss nur dann ungültig machen, wenn die Mehrheit nicht erreicht worden wäre. Soweit die Klägerin 17 Unterschriften vorlegt, wonach sie selbst und 16 anderen im Haus vier gegen den Beschluss gestimmt hätten, folgt daraus nicht zwingend, dass dann der Beschluss abgelehnt gewesen wäre. Nach § 15 der Teilungserklärung richtet sich die Abstimmung nach Miteigentumsanteilen. Nach dem Protokoll war auf die Auszählung der Miteigentumsanteile verzichtet worden. Die Klägerin trägt zu den Miteigentumsanteilen nicht vor. Es ist auch nicht ersichtlich, weshalb die anwesenden Eigentümer nicht gleich nach der Bekanntgabe des Ergebnisses Zweifel anmeldeten, wenn tatsächlich ein derart gravierender Auszählfehler vorgelegen haben sollte.

28

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

29

Der Streitwert beträgt EUR gemäß § 49 a Abs. 1 WEG 5.000,00 EUR. Das Gericht ist der Ansicht, dass das Eigeninteresse der Klägerin mit 1.000,00 EUR anzusetzen ist, dass Interesse der übrigen Eigentümer mit mehr als 10.000,00 EUR, da es um die Vermeidung von Zwangsgeld in erheblicher Höhe und von Prozesskosten in erheblicher Höhe geht. Der Streitwert bestimmt sich deshalb nach dem fünffachen des klägerischen Interesses. Bei dem Eigeninteresse ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin Plastikmüll, Glas und Papier ohnehin bereits vorher nicht in die Anlage geworfen hat, sondern nur den Restmüll.