Niedersächsisches Finanzgericht ()
Urteil vom 2003-05-28, Aktenzeichen 1 K 117/02

Tatbestand

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Streitig ist die Frage, ob die Gebäude einer ehemaligen Hofstelle eine wirtschaftliche Einheit bilden und im Ertrags- oder im Sachwertverfahren zu bewerten sind.

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Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks B. 2 in G. Dieses Grundstück liegt rund 2,5 km von der Ortslage G. entfernt in einer Wald- und Wiesengegend. Die Grundstücksfläche beträgt 10.527 qm. Unmittelbar angrenzend befindet sich der Bauernhof B. 1, ansonsten ist die Umgebung unbebaut.

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Das Grundstück B. 2 ist bebaut mit einem Gebäudeensemble, das einstmals zu einer Hofstelle gehörte. Um einen Hofplatz gruppieren sich das alte Wohnhaus, eine Scheune, ein Schafstall, ein Backhaus, ein ehemaliger Schweinestall sowie eine offene Wagenremise.

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Der Kläger, von Beruf Zahnarzt, erwarb das Grundstück mit notariellem Vertrag vom 5. November 1991. Zunächst baute er in den Jahren bis 1993 den damals verfallenen ehemaligen Schafstall zu einem Wohnhaus mit einer Wohnung um, in den Jahren bis 1996 folgte der Ausbau der ehemaligen Scheune und die Renovierung der Wagenremise nach. Backhaus und ehemaliger Schweinestall waren zum Stichtag 01.01.1997 ungenutzt und noch nicht wiederhergestellt; ebenso wenig wurde das Wohnhaus, das vom ehemaligen Landwirt aufgrund eines Wohnrechts bis heute bewohnt wird, modernisiert. Zum Stichtag 01.01.1997 wohnte der Kläger selbst im Schafstall; die Scheune hatte er fremd vermietet. Die Wagenremise stand den Bewohnern von Schafstall und Scheune zum Unterstellen ihrer Fahrzeuge zur Verfügung.

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Im Rahmen der Umbaumaßnahmen wurde das Fachwerk von Schafstall und Scheune ausgefacht, Betonstreifenfundamente untergelegt und das Fachwerk geradegebogen; danach wurde das Fachwerk wieder ausgemauert. Der Schafstall hat nunmehr eine Wohnfläche von 74,61 qm. Im vom Hofplatz aus hinteren Gebäudeteil der Scheune befindet sich eine Wohnung mit 141 qm Wohnfläche, im vorderen Gebäudeteil eine Werkstatt, die damals mit der Wohnung nicht verbunden war.

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Wohnhaus und Scheune sind jeweils mit Hartbedachung versehen, der Grundstücksabstand zwischen ihnen beträgt 8,50 m. Der Schafstall liegt rund 50 m von Wohnhaus und Scheune entfernt. Wohnhaus, Schafstall und Scheune sind jeweils mit einer eigenen Heizungsanlage ausgestattet und unabhängig von einander an das Stromnetz angeschlossen.

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Der Beklagte stellte mit Nachfeststellungsbescheid auf den 01.01.1992 vom 5. April 1994 für das Grundstück einen Einheitswert von 42.100,- DM und die Grundstücksart Einfamilienhaus fest. Dabei bewertete er allein das alte Wohnhaus, und zwar im Ertragswertverfahren; bei der Berechnung des Einheitswertes ging er von einer Wohnfläche von 110 qm und einer Monatsmiete von 1,05 DM/qm aus. Da der Wert des Grund und Bodens den Einheitswert des Gebäudes erheblich überschritt, wurden gem. § 77 Bewertungsgesetz (BewG) 50% des Bodenwertes angesetzt.

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Nach Fertigstellung des Schafstalls schrieb der Beklagte mit Einheitswertbescheid auf den 01.01.1994 vom 13. Juni 1995 den Einheitswert auf 57.800,- DM und die Grundstücksart auf Zweifamilienhaus fort; die Bewertung erfolgte weiterhin im Ertragswertverfahren. Dabei berücksichtigte er für den Schafstall folgende Besteuerungsgrundlagen: Wohnfläche 74,61 qm, Monatsmiete 3,88 DM/qm, Vervielfältiger 8,3 (Anlage 8 zum BewG, Bauausführung B, Baujahr 1908 - 1915).

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Nachdem auch die Scheune und die Wagenremise wieder hergerichtet waren, ging der Beklagte davon aus, dass sämtliche Gebäude als eine wirtschaftliche Einheit zu bewerten seien und nunmehr das Sachwertverfahren zur Anwendung komme. Mit Bescheid vom 23. Juni 1998 nahm der Beklagte eine Art- und Wertfortschreibung auf den 01.01.1997 vor. Dabei wurde der Einheitswert auf 276.000,- DM fortgeschrieben und die Grundstücksart Mietwohngrundstück festgestellt. Der gegen die Bewertung der Gebäude im Sachwertverfahren gerichtete Einspruch blieb ohne Erfolg.

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Im Klageverfahren trägt der Kläger vor, dass seiner Auffassung nach die Gebäude im Ertragswertverfahren zu bewerten seien. Dieses sei das Regelbewertungsverfahren. Das Sachwertverfahren komme nur dann ausnahmsweise zur Anwendung, wenn weder eine Jahresrohmiete ermittelt oder die übliche Miete geschätzt werden könne. Das sei hier aber nicht der Fall. Für jedes einzelne Gebäude lasse sich ohne weiteres eine Jahresrohmiete ermitteln, zumal die Wohnungen in Schafstall und Scheune zeitweise fremdvermietet gewesen seien. Auch die Größe des Grundstücks sei kein Grund, eine Bewertung im Sachwertverfahren vorzunehmen. Im Sachwertverfahren seien z.B. Geschäftsgebäude zu bewerten, die auf die besonderen Bedürfnisse des Betriebes zugeschnitten sind. Damit sei der Streitfall aber nicht vergleichbar.

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Der Kläger beantragt,

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den Einheitswertbescheid - Wertfortschreibung - und den Grundsteuermessbescheid auf den 01.01.1997 für das Grundstück B. 2 in G. vom 23. Juni 1998 sowie den Einspruchsbescheid vom 7. März 2002 aufzuheben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte ist der Auffassung, dass sämtliche auf dem Grundstück B. befindlichen Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit bilden würden. Das Gebäudeensemble bilde optisch eine Einheit. Zwar würden die Gebäude nicht mehr zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt. Doch sei ein neuer Nutzungszusammenhang in Form eines gehobenen Lebensstils entstanden. Ein vom Kläger verfasster Aufsatz zeige, dass dieser den Gebäudebestand als Einheit betrachte.

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Das Sachwertverfahren komme zur Anwendung, wenn das zu bewertende Objekt aufgrund besonderer Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den im Ertragswertverfahren zu bewertenden Mietwohngrundstücken abweiche. Die Hofanlage im Streitfall entspreche nicht der Norm üblicher Mietwohngrundstücke im Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964. Deshalb lasse sich die übliche Miete nicht schätzen.

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Das Gericht hat am 30. April 2003 Beweis erhoben durch Einnahme des Augenscheins.

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Die Beteiligten haben mit Schriftsätzen vom 29. April 2002 (Kläger) und 11. Juni 2002 (Beklagter) auf mündliche Verhandlung verzichtet und ihr Einverständnis mit einer Entscheidung durch den Berichterstatter erklärt.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist begründet.

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1. Die zusammenfassende Bewertung von Wohnhaus, Scheune, Schafstall und Remise als eine wirtschaftliche Einheit im Sachwertverfahren ist unzutreffend. Die später fertiggestellten Gebäude Scheune, Schafstall und Remise bilden keine wirtschaftliche Einheit mit dem Wohnhaus und sind deshalb nicht im selben Einheitswertbescheid zu erfassen.

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Das Bewertungsgesetz definiert den Begriff der wirtschaftlichen Einheit nicht. Es enthält lediglich in § 2 Abs. 1 Satz 3 und 4 BewG Auslegungsregeln zur Bestimmung dessen, was unter einer wirtschaftlichen Einheit zu verstehen ist. So ist gem. § 2 Abs. 1 BewG nach den Anschauungen des Verkehrs zu entscheiden, was als wirtschaftliche Einheit zu gelten hat. Dabei sind die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter zu berücksichtigen.

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Es entspricht nicht der Verkehrsauffassung, den bürgerlich-rechtlichen Grundstücksbegriff und den Begriff des Grundstücks als wirtschaftliche Einheit gleichzusetzen. So können mehrere Einzelgrundstücke zusammen nur eine wirtschaftliche Einheit bilden. Umgekehrt ist es aber auch möglich, dass ein Grundstück im bürgerlich-rechtlichen Sinne mehrere wirtschaftliche Einheiten umfasst (Gürsching/Stenger, Kommentar zum BewG § 2 Rn. 65; Rössler/Troll, Kommentar zum BewG, § 70 Rn. 4).

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Die Rechtsprechung beurteilt nebeneinander liegende Doppel- oder Reihenhäuser desselben Eigentümers in der Regel als getrennte wirtschaftliche Einheiten, sofern diese über separate Eingänge verfügen, durch Brandmauern und Trennwände voneinander getrennt sind und es möglich ist, das eine ohne das andere Gebäude zu verkaufen (RFH Urteil vom 29. Oktober 1942, RStBl. 1943, 7; BFH Urteil vom 15. Oktober 1954 III 148/54 U, BStBl. III 1955, 2; BFH Urteil vom 7. Februar 1964 III 230/61 U, BStBl. III 1964, 180; BFH Urteil vom 2. Oktober 1970 III R 163/66, BStBl. II 1970, 822; BFH Urteil vom 14. Februar 1990 II R 2/87, NV 1991, 798). Vollständig getrennte Versorgungseinrichtungen sind für die Annahme mehrerer wirtschaftlicher Einheiten nicht zwingend erforderlich (BFH Urteil v. 14. Februar 1990, a.a.O.).

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Bilden schon auf einem Grundstück stehende Doppel- oder Reihenhäuser mehrere wirtschaftliche Einheiten, so wird dieses erst Recht zu gelten haben, wenn Gebäude räumlich voneinander getrennt errichtet wurden. Diese bilden vom äußeren Eindruck her noch viel weniger eine Einheit.

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Nach diesen Grundsätzen können im Streitfall Wohnhaus, Scheune und Schafstall nicht als eine wirtschaftliche Einheit behandelt werden. Anhaltspunkte dafür, dass die weitere Voraussetzung für die Annahme mehrerer wirtschaftlicher Einheiten, nämlich Teilbarkeit des Grundstücks und Einzelveräußerbarkeit der Gebäude, hier nicht gegeben ist, sind nicht ersichtlich. So beträgt der geringste Abstand zwischen den Gebäuden im Dreieck Schafstall-Hofgebäude-Scheune 8,50 m und überschreitet damit deutlich den nach dem Bauordnungsrecht erforderlichen Mindestgrenzabstand. Die vom Beklagten zunächst geäußerte Vermutung, eine Grundstücksteilung könne an der fehlenden Hartbedachung von Scheune und Hofgebäude scheitern, hat sich dadurch erledigt, dass bei der Ortsbesichtigung festgestellt wurde, dass beide Häuser über eine Hartbedachung verfügen. Technische Probleme könnte es bei einer Grundstücksteilung auch nicht im Hinblick auf die Versorgungseinrichtungen geben, weil alle drei Gebäude für sich autark sind.

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Dem Beklagten ist nicht darin zu folgen, dass die Gebäude aufgrund ihres äußeren Bildes eine wirtschaftliche Einheit bilden. Eine solche bestand zweifellos zu der Zeit, als das gesamte Grundstück noch zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt wurde. Damals bestand zwischen den Gebäuden ein Verhältnis von Haupt- und Nebengebäuden; Scheune und Schafstall hatten im Rahmen des landwirtschaftlichen Betriebes dienende Funktion. Dieser Funktionszusammenhang ist jedoch mit Einstellung des landwirtschaftlichen Betriebes verloren gegangen. Im Rahmen der gegenwärtigen Zweckbestimmung der Gebäude, nämlich der Vermietung von Wohnraum, besteht keine wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der Gebäude mehr. Dies ist nach § 2 Abs. 1 Satz 4 BewG Indiz für das Vorhandensein mehrerer wirtschaftlicher Einheiten. Dass die räumliche Anordnung der Gebäude auf dem Grundstück noch dem Bild einer Hofstelle entspricht, ist historisches Relikt, für die Verkehrsauffassung, die nach den am Bewertungsstichtag aktuellen Verhältnissen urteilt, jedoch nicht maßgeblich.

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Es ist für die Beurteilung des Sachverhaltes unerheblich, dass der Kläger selbst das Gebäudeensemble möglicherweise als Einheit betrachtet hat bzw. dieses noch tut. Gem. § 9 Abs. 2 Satz 3 BewG sind persönliche Verhältnisse nicht zu berücksichtigen.

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Bilden Schafstall und Scheune mit dem Wohnhaus keine wirtschaftliche Einheit, so ist für jede Gebäudeeinheit ein eigenständiger Einheitswertbescheid zu erlassen. Dabei sind die Gebäude im Ertragswertverfahren zu bewerten. Das ergibt sich aus § 76 Abs. 1 BewG, wonach bebaute Grundstücke grundsätzlich im Ertragswertverfahren zu bewerten sind. Das Sachwertverfahren ist davon abweichend anzuwenden bei Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern - Wohnhaus, Scheune und Schafstall würden bei Bewertung als eigenständige wirtschaftliche Einheit jeweils der Grundstücksart Einfamilienhaus unterfallen - , wenn diese sich durch besondere Gestaltung oder Ausstattung von den im Ertragswertverfahren zu bewertenden Ein- und Zweifamilienhäusern unterscheiden. Das Gericht konnte im Rahmen seiner Augenscheinseinnahme nicht feststellen, dass die zu bewertenden Gebäude - jeweils für sich betrachtet - eine Ausstattung oder Gestaltung aufweisen, die die Anwendung des Sachwertverfahrens rechtfertigt. Insbesondere liegen nicht mehrere der Merkmale des Abschnitt 16 Abs. 4 BewRGr vor, die Anhaltspunkte für das Vorliegen einer besonderen Ausstattung eines Gebäudes sind.

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Die Bewertung des alten Wohnhauses als eigene wirtschaftliche Einheit im Ertragswertverfahren würde an sich zur Feststellung eines Einheitswerts führen, der betragsmäßig unterhalb des bestandskräftig mit Einheitswertbescheid auf den 01.01.1994 vom 13. Juni 1995 von 57.800,- DM festgestellten Einheitswertes liegt, der Wohnhaus und Schafstall umfasst. Die Herabsetzung des Einheitswertes auf den 01.01.1997 auf einen Betrag, der 57.800,- DM unterschreitet, ist im Rahmen dieses Klageverfahrens jedoch nicht möglich. Das ergibt sich einerseits aus dem Verbot des § 96 Abs. 1 Satz 2 FGO, über das Klagebegehren des Klägers hinauszugehen, andererseits aus dem Umstand, dass, ausgehend von dem bestandskräftigen Einheitswertbescheid auf den 01.01.1994, eine Herabsetzung des Einheitswertes verfahrensrechtlich nur im Rahmen einer fehlerbeseitigenden Wertfortschreibung (§ 22 Abs. 3 BewG) möglich wäre. Eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung findet gem. § 22 Abs. 4 Nr. 2 BewG auf den Beginn des Kalenderjahres statt, in dem der Fehler dem Finanzamt bekannt wird. Die Problematik, ob im Streitfall wirklich nur eine oder nicht vielmehr drei wirtschaftliche Einheiten vorliegen, haben die Beteiligten erst im Verlaufe des Klageverfahrens im Jahre 2002 und nicht schon im Jahre 1997 erkannt. Insofern ist eine Behebung des Fehlers, der in der bewertungsrechtlichen Erfassung des Schafstalles zusammen mit dem Hofgebäude liegt, auf den 01.01.1997 nicht möglich.

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Im Ergebnis ist deshalb der angefochtene Wertfortschreibungsbescheid auf den 01.01.1997 aufzuheben mit der Folge, dass der vorangehende - bestandskräftige - Einheitswertbescheid auf den 01.01.1994 wieder in Kraft tritt. Gleiches gilt für den Grundsteuermessbescheid, der Folgebescheid zum Einheitswertbescheid als Grundlagenbescheid ist.

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2. Ergänzend sei erwähnt, dass für das allein im Einheitswertbescheid zu erfassende Wohnhaus an sich zutreffend die Grundstücksart Einfamilienhaus festzustellen wäre. Der Kläger hat allerdings mit seinem Einspruch den Einheitswertbescheid auf den 01.01.1997 vom 23. Juni 1998 nur bezüglich der Wert-, nicht der Artfortschreibung zur Grundstücksart Mehrfamilienhaus angegriffen. Die Artfeststellung ist deshalb bestandskräftig geworden. Die daraus folgende Inkonsequenz, dass ein Einzelhaus als Mehrfamilienhaus bewertet wird, lässt sich nur für einen späteren Stichtag mit Hilfe einer fehlerbeseitigenden Artfortschreibung beheben.

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Weiterhin macht das Gericht darauf aufmerksam, dass im Rahmen der vom Beklagten vorzunehmenden gesonderten Bewertung der wirtschaftlichen Einheiten Schafstall und Scheune nach dem baulichen Zustand der Gebäude der Ansatz einer Miete als angemessen erscheint, die einem Mittelwert zwischen den Mieten für die Ausstattungsgruppen IV und V des Mietspiegels des Beklagten entspricht. Außerdem wird ein Vervielfältiger entsprechend einem Baujahr nach dem 20.06.1948 anzusetzen sein, weil die Außenwände der Gebäude erneuert und so die Lebensdauer der Gebäude verlängert wurde. Schließlich muss bei der Scheune noch die bislang nicht erfasste Grundfläche der Werkstatt berücksichtigt werden.

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3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO. Die Nebenentscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 151 Abs. 3 i.V.m. § 155 FGO und §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung.

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