Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-07-17, Aktenzeichen 43 KLs 2/07
ECLI:DE:LGDO:2009:0717.43KLS2.07.00

Tenor

Die Angeklagten werden wegen Betruges jeweils zu

einer Freiheitsstrafe von

zwei Jahren und sechs Monaten

verurteilt.

Zur Entschädigung für die überlange Verfahrensdauer

gelten jeweils ein Jahr und acht Monate der

gegen die Angeklagten verhängten Freiheitsstrafen

als vollstreckt.

Die Angeklagten haben die Kosten des Verfahrens

zu tragen.

- Angewandte Vorschriften: § 263 StGB in der zur

Tatzeit geltenden Fassung, § 25,Abs. 2 StGB -

1

Gründe:

2

(abgekürzt gemäß § 267 Abs. 4 StPO)

3

A. Zur Person der Angeklagten

4

I. Der Angeklagte I

5

Der Angeklagte I wurde am ##.##.1948 in E geboren und

6

wuchs dort gemeinsam mit einem sechs und einem zehn Jahre älteren

7

Bruder - diese stammten aus erster Ehe der Mutter - bei seinen Eltern

8

auf. Der Vater übte den Beruf des Schlossers aus, die Mutter war Näherin.

9

In E besuchte der Angeklagte zunächst die Grund- und Realschule

10

und holte dann in zwei Kurzschuljahren das Abitur nach, das er im Jahr

11

1968 erlangte. Anschließend leistete er achtzehn Monate lang Dienst bei

12

der Bundeswehr und begann danach an der Universität in H ein

13

Studium der Betriebswirtschaft.

14

Bereits während seiner Studienzeit arbeitete er, um Geld hinzuzuverdienen,

15

im Außendienst bei der Firma K (im Folgenden: K), einer

16

Tochtergesellschaft der Firma L. Die Firma K, die sich

17

zunächst auf den Bauspar- und Versicherungssektor konzentriert hatte,

18

vertrieb ab 1986 auch Immobilien.

19

Nach dem fünften Semester brach der Angeklagte sein Betriebswirtschaftsstudium

20

ab, da er sich einerseits nicht zu seinen Kommilitonen

21

sozial zugehörig fühlte und sich Iieber einem Architekturstudium

22

zuwenden wollte (dieses nahm er allerdings nicht mehr auf), er

23

andererseits seine zukünftige Ehefrau kennen lernte, so dass er einen

24

höheren Verdienst anstrebte, um heiraten und eine Familie gründen zu

25

können.

26

Ab 1972 arbeitete er daher hauptberuflich als freier Vermittler für die Firma

27

K sowie gleichzeitig für deren Muttergesellschaft, die Firma L(im Folgenden: L) ,

28

und ab 1974 im Angestelltenverhältnis auf

29

dem Gebiet der Bauspar- und Versicherungsvermittlung.

30

In demselben Jahr heiratete er seine heutige Ehefrau; 1975 ging aus der

31

Ehe ein Sohn, 1976 eine Tochter hervor.

32

1986 lernte der Angeklagte während seiner Tätigkeit für die Firma K auch

33

das Immobiliengeschäft kennen, da das Unternehmen in Kooperation mit

34

der Firma L - diese besaß eine eigene Vertriebsorganisation - im

35

Jahr 1986 den Vertrieb von Immobilien in ihren Geschäftsbereich mit

36

aufnahm.

37

Ab dieser Zeit war der Angeklagte insbesondere mit der Vermittlung von

38

Eigentumswohnungen in größeren Wohnkomplexen befasst. Gegenstand

39

der Vermittlungsgeschäfte war der Erwerb von Wohnanlagen mit einer

40

Vielzahl von Wohneinheiten zum Zweck der Teilung und Veräußerung an

41

Kapitalanleger.

42

Im Zusammenhang mit diesen Vermittlungsgeschäften wurde der

43

Angeklagte mit dem Konzept der Firmen K und L für den Vertrieb

44

von Immobilien als Kapitalanlage vertraut; nach diesem bestand nicht die

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Absicht zur Sanierung der Objekte oder zur Neugestaltung der Miet-·

46

verhältnisse, sondern Ziel der Geschäfte war allein die Vermittlung eines

47

Renditeobjekts.

48

Die Eigentumswohnungen eines Objektstandortes wurden von

49

Mieteinnahmegesellschaften verwaltet, die sogenannte "Mietpools"

50

bildeten. Die mit der Kapitalanlage angestrebte Rendite sollte in Form von

51

Mieteinnahmen erzielt werden, und die Erwerber der Wohneinheiten, die

52

nicht selbst in die Wohnungen einziehen und diese in der Regel auch nicht

53

selbst verwalten wollten, traten üblicher Weise mit dem Erwerb einem

54

solchen Mietpool bei.

55

Sinn des Beitritts war die Übertragung der Vermietung auf ein

56

Verwaltungsunternehmen, der Mieteinnahmegesellschaft, somit die

57

Vermietung "aus einer Hand", und die gleichmäßige Aufteilung der

58

Mieteinnahmen anteilsmäßig nach Quadratmetern auf alle Wohnungseigentümer.

59

Auf diese Weise sollte die Gefahr einzelner Mietausfälle

60

durch Leerstand und zu hohen Instandhaltungsaufwand auf die

61

Gemeinschaft aller Erwerber verteilt und das Risiko eines Totalausfalls der

62

Rendite für den einzelnen Anleger vermieden, zumindest aber verringert

63

werden.

64

Der jeweilige Mieter zahlte den Mietzins demzufolge nicht an den

65

Wohnungseigentümer, sondern an den Mietpoolverwalter, der nach Abzug

66

von Verwaltungsabgaben und Instandhaltungskosten aus dem Mietpool

67

eine Ausschüttung an den jeweiligen Eigentümer entsprechend dem

68

Quadratmeteranteil dessen Wohnung vornahm. Folge dieses Systems

69

war, dass jeder Anleger nicht die konkret seine Wohnung betreffende

70

Miete erhielt, sondern eine aus der Vermietung aller Wohnungen erzielte

71

Durchschnittsmiete, die von der jeweiligen Leerstandsquote der Gesamtwohnanlage

72

sowie deren Verwaltungs- und Instandhaltungskosten mitbestimmt wurde.

73

Neben den Einblicken in vorbezeichnetes Vertriebs- und Kapitalanlagekonzept

74

erlangte der Angeklagte auch Kenntnis von Vertragspartnern

75

der Firmen K und L und dem mit diesen Partnern erzielten

76

Umsatzvolumen.

77

So wickelte zur damaligen Zeit die Firma L circa ein Drittel ihrer

78

Geschäfte auf dem Gebiet des Immobilienvertriebs mit den dazugehörigen

79

Finanzierungen - die Anleger besaßen in der Regel nicht das für den

80

Immobilienerwerb erforderliche Kapital, sondern mussten diesen ihrerseits

81

finanzieren lassen - über die Bausparkasse C mit

82

Sitz in L2 ab.

83

Während seiner Beschäftigung bei den Firmen K und L lernte der

84

Angeklagte I auch den Angeklagten C2 kennen, der - insoweit

85

folgen noch nähere Ausführungen .... bei der Firma K im Innendienst tätig

86

war.

87

Da der Angeklagte I im Jahr 1988 den Wunsch hegte, beruflich

88

eigenständig zu sein, und der Angeklagte C2 diese Absicht teilte,

89

kündigten beide Angeklagte ihren Vertrag mit der Firma K/L und

90

gründeten gemeinsam die I & C2 GbR mit dem Ziel des

91

zukünftigen selbständigen Produktvertriebs. Ihre gemeinsame berufliche

92

Selbständigkeit - auf diese und die in den Jahren 1995/1996 begangene

93

Straftat ist noch näher einzugehen - setzten sie bis Ende 1997 fort.

94

Nachdem sich etwa Mitte 1997 die ehemals gute Partnerschaft der

95

Angeklagten, die zwischenzeitlich eine Vielzahl von Gesellschaften

96

gegründet hatten und gemeinsam führten, aufgrund unterschiedlicher

97

Interessen verändert hatte, schied der Angeklagte C2 zum 31.12.1997

98

aus der Geschäftsführung der gemeinsamen Unternehmen aus.

99

Er übertrug in den Folgejahren seine Geschäftsanteile nach Einholung

100

eines Wertgutachtens über die Unternehmensgruppe sukzessive auf den

101

Angeklagten I, der die Geschäfte allein weiterführen wollte.

102

Dies gelang dem Angeklagten I in den Folgejahren 1998 und 1999

103

noch recht gut, bis er aufgrund der allgemein rückläufigen Umsätze in der

104

Immobilienbranche und wegen persönlicher Finanzierungsprobleme mit

105

Banken, die wegen des Ausscheidens des Unternehmenspartners C2

106

skeptisch geworden waren, im Sommer 2000 für die I & C2

107

Gesellschaften Insolvenz anmelden musste.

108

Zum Teil waren Insolvenzanträge auch durch GIäubiger der zur

109

Unternehmensgruppe gehörendenTochtergesellschaften gestellt und

110

entsprechende Insolvenzverfahren eröffnet worden.

111

Der Angeklagte, der diese Entwicklung als Zerstörung seines

112

Lebenswerks empfand, bemühte sich erst ab dem Jahr 2001 wieder um

113

eine Beschäftigung, nunmehr allerdings in Form des Vertriebs und der

114

Produktvermarktung für andere Unternehmen. Er scheiterte mit diesem

115

Vorhaben jedoch, weil er keine Geschäftspartner für eine Zusammenarbeit

116

fand. Deshalb beendete er im Jahr 2005 die Führung einer eigens zum

117

Vertrieb gegründeten GmbH und wandte sich seinen bereits früher

118

bestehenden Interessen für Architektur und Bauwesen zu.

119

Seitdem entwickelt er nach entsprechender privater Fortbildung Ideen und

120

Pläne für Bauunternehmen sowie technische Grundrisse namens einer zu

121

diesem Zweck neu gegründeten GmbH - der "J" - und erzielt heute

122

mit dieser Beschäftigung ein Nettoeinkommen in Höhe von 1.500,00 €

123

monatlich.

124

Der Angeklagte hat aus seiner unternehmerischen Tätigkeit mit der

125

I & C2 Gruppe Schulden in Millionenhöhe und legte im Jahr 2001

126

oder 2002 die eidesstattliche Versicherung ab. Unterhaltsverpflichtungen

127

gegenüber seinen heute erwachsenen Kindern bestehen nicht.

128

Mit Ausnahme einer Lungenentzündung hat der Angeklagte keine

129

schweren Krankheiten oder Unfälle erlitten. Er ist bisher unbestraft.

130

II. Der Angeklagte C2

131

Der Angeklagte C2 wurde am ##.##.1952 in X geboren und

132

wuchs in N gemeinsam mit einer zwei Jahre älteren und einer fünf

133

Jahre jüngeren Schwester sowie einem zehn Jahre jüngeren Bruder auf.

134

Sein Vater war kaufmännischer Angestellter bei der Firma L3, die

135

Mutter versorgte die Kinder und den Haushalt.

136

In N besuchte der Angeklagte die Grund- und Hauptschule, die er

137

nach der zehnten Klasse verließ. 1967 begann er eine Ausbildung zum

138

Groß- und Einzelhandelskaufmann und schloss diese im Jahr 1970 ab.

139

In den folgenden eineinhalb Jahren arbeitete der Angeklagte bei der Firma

140

W in N in der Lohnbuchhaltung, bis er im November 1971 den

141

Wunsch hatte, sich beruflich neu zu orientieren, weil ihm der

142

kaufmännische Bereich nicht mehr zusagte.

143

Im Rahmen seiner nun folgenden Arbeitssuche stieß der Angeklagte auf

144

ein Zeitungsinserat der Firma K, in dem die

145

Anstellung als Bauspar- und Versicherungsvermittler angeboten wurde.

146

Der Angeklagte meldete sich daraufhin bei dem Unternehmen K und

147

versuchte sich dort nach Einstellung eineinhalb Monate lang als Verkäufer

148

im Außendienst. Er wechselte dann allerdings in den Innendienst, in dem

149

er zum Teil wieder kaufmännische Aufgaben erledigte, jedoch auch

150

dienstlich außerhalb des Büros tätig war, da ihm zusätzlich die Anwerbung

151

neuer Außendienstmitarbeiter oblag. Nach solchen suchte das Unternehmen

152

K, bis es letztlich 1.500 Außendienstmitarbeiter beschäftigte und

153

über 70 Vertriebsbüros verfügte.

154

Während seiner Tätigkeit bei der Firma K lernte der Angeklagte C2

155

den Angeklagten I kennen und teilte mit ihm den Wunsch nach

156

beruflicher Unabhängigkeit. Entsprechend kündigte er im Jahr 1988 sein

157

Arbeitsverhältnis bei der Firma K, um sich zusammen mit dem

158

Angeklagten I selbständig zu machen. Diesen Plan realisierte er

159

- wie noch auszuführen ist - dann bis Ende 1997.

160

Der Angeklagte hat aus erster Ehe - diese dauerte von 1980 bis 1990 - einen

161

1984 geborenen Sohn und zwei 1985 bzw. 1988 geborene Töchter.

162

Die Ehe wurde 1990 geschieden. Im Jahr 1993 heiratete der Angeklagte

163

seine zweite Ehefrau, von der er heute getrennt lebt. Aus dieser Ehe

164

gingen drei Söhne hervor, geboren in den Jahren 1993, 1994 und 1997.

165

Circa ab Mitte 1997 hatten sich die Interessen der Angeklagten I

166

und C2 im Rahmen ihrer beruflichen Zusammenarbeit in unterschiedliche

167

Richtungen entwickelt, so dass der Angeklagte C2 den

168

Entschluss fasste, aus den gemeinsam gegründeten Unternehmen auszuscheiden.

169

Zum 31.12.1997 beendete er daher seine Tätigkeit als Geschäftsführer

170

der I & C2 GmbH bzw. deren Tochtergesellschaften und

171

gründete anschließend allein ein eigenes Unternehmen zum Vertrieb von

172

Immobilien mit Sitz in Dortmund. Über dieses veräußerte er circa zwei

173

Jahre lang Eigentumswohnungen, bis er Anfang 2000 aufgrund schlechter

174

Umsatzzahlen entschied, das Geschäft aufzugeben. Das Unternehmen

175

wurde daraufhin von einer früheren, als Aktiengesellschaft firmierenden

176

Vertriebspartnerin, die über einen hohen Immobilienbestand verfügte und

177

dem Angeklagten Objekte vermittelt hatte, übernommen.

178

Im Jahr 2000 zog der Angeklagte mit seiner Familie in die Schweiz und

179

arbeitete dort zwei bis drei Jahre lang als Unternehmensberater, während

180

er sich gleichzeitig bemühte, selbständige Projekte im Internetbereich aufzubauen.

181

Da diese Tätigkeiten jedoch wenig erfolgreich verliefen,

182

beschloss er im Jahr 2004, sich endgültig von der lmmobilienbranche und

183

Anlageberatung zu lösen, und er fand eine Festanstellung bei einem

184

Unternehmen, das Küchen vertrieb.

185

Dort arbeitete er zweieinhalb Jahre lang im Verkauf, bis das Unternehmen,

186

Insolvenz anmelden musste und der Angeklagte seine Arbeitsstelle verlor.

187

Nach zweijähriger Arbeitslosigkeit, die der Angeklagte zur Weiterbildung

188

auf dem Küchen- und Montagesektor nutzte, fand er Anfang 2009 eine

189

Festanstellung bei einem Unternehmen in A im Küchen- und

190

Montagebereich mit einem monatlichen Verdienst in Höhe von 3.500,00

191

SFR (2.400,00 €) netto bzw. 4.500,00 SFR (3.000,00 €) brutto.

192

Der Angeklagte leistet davon Unterhaltszahlungen in Höhe von insgesamt

193

1.600,00 € monatlich für seine minderjährigen Kinder.

194

Aus der gemeinsamen unternehmerischen Tätigkeit mit dem Angeklagten

195

I resultieren etwa fünfzehn Millionen Euro Verbindlichkeiten des

196

Angeklagten zuzüglich Zinsen; er hat in Deutschland die eidesstattliche

197

Versicherung abgelegt.

198

Mit Ausnahme einer Erkrankung an einem Magengeschwür, aufgrund

199

derer der Angeklagte vom Dienst bei der Bundeswehr befreit wurde, hat er

200

keine schweren Krankheiten oder Unfälle erlitten. Er ist bisher unbestraft.

201

III. Die gemeinsame berufliche Selbständigkeit der Angeklagten

202

Im Jahr 1988 hegten die Angeklagten den Wunsch nach beruflicher

203

Eigenständigkeit und entwickelten daher die Idee, sich gemeinsam

204

selbständig zu machen.

205

Zur Realisierung dieses Plans kündigten sie ihre Arbeitsverhältnisse bei

206

der Firma K/L und gründeten gemeinsam die I & C2 GbR,

207

die zunächst von einem Arbeitszimmer des Angeklagten I in

208

I2 aus betrieben wurde.

209

Da die Angeklagten bereits während ihrer Zeit bei der L

210

Unternehmensgruppe mit der Bausparkasse C (im

211

Folgenden: C) als finanzierendem Kreditinstitut zusammengearbeitet

212

hatten, beschlossen sie, diese Kooperation auch für ihre selbständige

213

Tätigkeit zu nutzen, und schlossen am 13.10.1988 mit der

214

C einen Agenturvertrag über die Vermittlung von Bausparverträgen,

215

der aus Konkurrenzschutzgründen - die Angeklagten unterlagen noch

216

einem Wettbewerbsverbot der Firma L - zunächst namens eines

217

O, eines Bekannten des Angeklagten C2, abgeschlossen

218

wurde.

219

Anfang 1989 gründeten die Angeklagten mit jeweils hälftigen

220

Gesellschaftsanteilen die I & C2 GmbH, die unter HRB #### in

221

das Handelsregister des Amtsgerichts Dortmund eingetragen wurde.

222

Gegenstand des Unternehmens war die Vermittlung von Verträgen über

223

Immobilien jeder Art, die Finanzierungsvermittlung aller Art, die

224

Vermittlung von Vermögensanlagen, Unternehmensberatung sowie der

225

An- und Verkauf von Immobilien, soweit dies in unmittelbarem

226

Zusammenhang mit dem Vermittlungsgeschäft stand.

227

Der Geschäftssitz befand sich in E2, X2damm ###.

228

Eigentümer des Grundstücks waren die Angeklagten, die das Objekt im

229

Jahr 1989 für einen Kaufpreis von 850.000,00 DM - die Finanzierung des

230

Erwerbs erfolgte über die Sparkasse H2, die der Renovierung über

231

die C - erworben hatten.

232

Nach Ablauf des Wettbewerbsverbotes der Firma L wurde am

233

17.08.1989 der Agenturvertrag mit der C auf die I & C2 GmbH

234

übertragen.

235

Die Angeklagten planten nunmehr den Aufbau einer eigenen Vertriebsorganisation

236

für Immobilien, für die sie weitere Vertragspartner suchten

237

und diverse Gespräche mit Banken und Bausparkassen führten. Der

238

Vertrieb sollte nicht durch eigene Mitarbeiter der I & C2 GmbH,

239

sondern durch rechtlich selbständige Makler erfolgen, die das Geschäft

240

bereits kannten und deren Kundenstamm und Vertriebserfahrung genutzt

241

werden sollten.

242

Nach diesem Konzept schlossen die Angeklagten für die I & C2

243

GmbH auf Provisionsbasis mit selbständigen Maklern und Vertrieblern

244

Vermittlungsverträge, die die Objektsuche für den Vertrieb, die Vermittlung

245

geeigneter Objekte an Interessenten und die Beschaffung der für die

246

Finanzierung erforderlichen Bonitätsunterlagen umfassten.

247

Die I & C2 GmbH beschäftigte nur wenige eigene Büroangestellte.

248

Die Tätigkeit ihrer Vertragspartner kontrollierten die Angeklagten

249

durch den Einsatz sogenannter "Rechercheure", die für die Angeklagten

250

Bonitätsunterlagen prüften, potentielle Immobilienerwerber aufsuchten,

251

diese über das jeweilige Immobilien- und Finanzierungsgeschäft berieten

252

und sich von den Kunden entsprechende "Besuchsberichte" gegenzeichnen

253

ließen, bevor eine abschließende Entscheidung der Angeklagten

254

über einen Vertragsschluss getroffen wurde.

255

Eine besondere Rolle im Rahmen der Tätigkeit der Angeklagten

256

nahm das Unternehmen ,,B" Allgemeine (im Folgenden: B),

257

eine Vertragspartnerin der C Bausparkasse, ein.

258

Die B hatte Ende der achtziger Jahre einen Teil der Wohnungseinheiten

259

der in finanzielle Schwierigkeiten geratenen "O"

260

übernommen, und die Vermarktung dieser zum Verkauf stehenden

261

Wohnungen war für die Angeklagten von Interesse.

262

Nachdem sie bis circa Mitte 1989 in Kooperation mit anderen Vertragspartnern

263

Immobilien vertrieben hatten, vermittelten sie ab Ende 1989

264

vorrangig für die B Wohnungen und stiegen damit in großem

265

Umfang in das Immobiliengeschäft ein.

266

Die dabei zunächst beabsichtigte Veräußerung der zu vermittelnden

267

Immobilienobjekte an die jeweiligen Wohnungsmieter mit entsprechender

268

Mieterberatung trat ab etwa 1990 zurück hinter den Verkauf der

269

Wohnungen an Kapitalanleger.

270

Zwischen der B und der I &C2 GmbH, vertreten durch die

271

Angeklagten, wurde zur Regelung der Vermittlungsgeschäfte eine

272

Vertriebsvereinbarung geschlossen, und die B entwickelte sich in

273

der Folgezeit zum wichtigsten Vertragspartner der Angeklagten. Diese

274

vermittelten zwar die Finanzierungen der lmmobiliengeschäfte auch

275

weiteren Banken, bauten die Geschäfte mit der C jedoch

276

kontinuierlich in der Zeit von 1989 bis 1993 aus, so dass mehr als fünfzig

277

Prozent der Finanzierungen im Jahr 1993 über die C erfolgten.

278

Da das Geschäftsvolumen der I & C2 GmbH bis Anfang der

279

neunziger Jahre erheblich angewachsen war und das Unternehmen im

280

Jahr 1993 siebzig bis achtzig eigene Mitarbeiter beschäftigte, lagerten die

281

Angeklagten Anfang bis Mitte der neunziger Jahre die geschäftlichen

282

Aktivitäten der I & C2 GmbH - auch aus umsatzsteuerrechtlichen

283

Gründen - auf verschiedene Gesellschaften aus, so dass die "I

284

und C2 Gruppe" entstand, d. h. eine Vielzahl von Tochtergesellschaften

285

der I & C2 GmbH mit eigenen Geschäftsbereichen, in denen

286

jedoch die Angeklagten weiterhin gleichberechtigt die alleinige

287

Entscheidungsbefugnis besaßen.

288

Zur Unternehmensgruppe gehörten diverse Firmen:

289

So hielt die I & C2 GmbH neunzig Prozent der Geschäftsanteile

290

der Firma C3 (zehn Prozent befanden sich in der Hand eines

291

Herrn E3), die unter HRB ##### im Handelsregister des Amtsgerichts

292

Dortmund eingetragen war.

293

Gegenstand des Unternehmens war die Beratung im Zusammenhang mit

294

der Finanzierung von Bauvorhaben und die Vermittlung insbesondere von

295

Baufinanzierungen sowie von Finanzierungen zum Erwerb von Immobilien

296

aller Art, von Bausparverträgen und Versicherungen.

297

Bis 1998 war zunächst der Angeklagte C2 alleinvertretungsberechtigter

298

Geschäftsführer der C3, ab dem 26.01.1998 der Angeklagte

299

I. Zum 01.03.1994 wurde der Agenturvertrag zur Vermittlung von

300

Bausparverträgen mit der C von der I & C2 GmbH auf die

301

C3 übertragen. Bei der C3 waren fest

302

angestellte Fachkräfte beschäftigt.

303

Die I & C2 GmbH hielt weiterhin einhundert Prozent des

304

Stammkapitals der Firma J2, die bei

305

dem Amtsgericht Dortmund unter HRB ###### im Handelsregister

306

eingetragen war. Gegenstand dieses Unternehmens war der Erwerb von

307

bebauten Grundstücken zum. Zweck der Weiterveräußerung, die

308

Koordinierung der Veräußerung von Immobilien an Anleger und

309

Selbstnutzer und die Vermittlung von Verträgen über Grundstücke,

310

Wohnräume sowie von Finanzierungen. Durchgängig war hier der

311

Angeklagte I eingetragener Geschäftsführer, daneben der

312

Angeklagte C2 vom 27.12.1996 bis zum 13.01.1998.

313

Der J2 oblag insbesondere die Koordinierung der

314

lmmobilienvertriebspartner.

315

Eine weitere Tochtergesellschaft der I & C2 Gruppe war die

316

Firma M.

317

Das Stammkapital der Firma M, die im Wege der Umfirmierung der

318

,,B2" - eines bloßen Firmenmantels

319

von den Angeklagten gegründet worden und beim Amtsgericht

320

Dortmund unter HRB ##### eingetragen war, wurde ebenfalls zu

321

einhundert Prozent von der I & C2 GmbH gehalten.

322

Gegenstand der M war die Verwaltung eigenen Grundbesitzes

323

und sonstiger Vermögensgegenstände sowie der Erwerb von

324

Grundstücken mit aufstehenden Gebäuden mit der Berechtigung,

325

Bauaufträge zu erteilen.

326

Die Angeklagten hatten sich zur Gründung einer eigenen Gesellschaft für

327

den Erwerb von Immobilien entschlossen, weil die ihnen von der B

328

überlassenen Vertriebsobjekte nicht mehr ausreichten, um das angestrebte

329

und mögliche Umsatzvolumen zu erzielen. Die benötigten Immobilienobjekte

330

konnten auf diese Weise von der I & C2 GmbH

331

über die M angekauft werden.

332

Die Finanzierung der Erwerbsgeschäfte erfolgte über diverse Banken bis

333

zu von diesen Kreditinstituten vorgegebenen Höchstbeträgen, die Finan-

334

zierung der benötigten Differenzbeträge über die Bausparkasse

335

C. Durch den aus dem Verkauf der Immobilien an Anleger

336

erzielten Erlös sollten die bei der C bestehenden Darlehensverbindlichkeiten

337

der I & C2 GmbH anschließend zurückgeführt

338

werden. Alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer der M war

339

der Angeklagte I.

340

Die M wiederum hielt fünfzig Prozent des Stammkapitals der

341

Firma I3, die unter

342

HRB #### beim Amtsgericht Dortmund eingetragen war. Gegenstand der

343

I3 war die Verwaltung von Haus- und Grundbesitz sowie

344

grundstücksgleicher Rechte, somit die Hausverwaltung, die auch die

345

Mietpoolverwaltung umfasste. Weitere fünfundzwanzig Prozent der

346

Gesellschaftsanteile wurden jeweils von den Angeklagten gehalten.

347

Eingetragene Geschäftsführer waren in wechselnder Beteiligung die

348

Angeklagten I und C2 sowie fast durchgängig der gesondert

349

verfolgte X3.

350

Zwischen der Firma M und der I & C2 GmbH wurde am

351

18.01.1996 ein Vertrag geschlossen, in dem sich die M

352

verpflichtete, ihren nach Handelsrecht definierten Gewinn vollständig an

353

die I & C2 GmbH abzuführen, so dass bei der M - mit

354

Ausnahme der Möglichkeit, mit Zustimmung der I & C2 GmbH

355

freie Rücklagen zu bilden - kein eigenes Betriebsergebnis entstehen

356

sollte.

357

Alle vorgenannten Firmen waren ansässig unter der Anschrift

358

X2damm ### in E2 in den von den Angeklagten

359

erworbenen Räumlichkeiten; zudem waren in weiteren Gebäuden am

360

X2damm zusätzliche Räume für die M sowie die I3

361

angemietet worden.

362

Soweit für die Tochtergesellschaften der I & C2 GmbH formal

363

andere Personen als die Angeklagten in das Handelsregister als

364

Geschäftsführer eingetragen waren, oblagen gleichwohl alle geschäftsleitenden

365

Entscheidungen gleichberechtigt allein den Angeklagten.

366

Die I & C2 GmbH war Muttergesellschaft des aus vorgenannten

367

sowie weiteren Gesellschaften - von einer Darstellung wird insoweit

368

abgesehen - bestehenden Firmenverbundes.

369

Bis Ende 1997 waren die Angeklagten alleinvertretüngsberechtigte

370

Geschäftsführer der I & C2 GmbH. Zum 31.12.1997 schied der

371

Angeklagte C2 aus der Geschäftsführung aus und übertrug seine

372

Geschäftsanteile an der I & C2 GmbH sowie den zur Unternehmensgruppe

373

gehörenden Tochtergesellschaften nach Einholung eines

374

Wertgutachtens über die Unternehmensgruppe sukzessive auf den

375

Angeklagten I, der die Geschäfte noch - wie bereits dargestellt -

376

bis zur Insolvenz im Jahr 2000 fortführte.

377

B. Zum Tatgeschehen

378

Ab dem Jahr 1993 erwarben die Angeklagten I und C2 in

379

Umsetzung ihres Plans, sich aus der Abhängigkeit von der B als

380

"Immobilienlieferantin" zu lösen und einen eigenständigen Immobilienvertrieb

381

aufzubauen, über die zu diesem Zweck gegründete M

382

selbst Wohnanlagen zum Vertrieb - in der Folgezeit insgesamt mehr als

383

dreihundert Objekte.

384

So übernahm die M unter anderem mit notarieller Urkunde vom

385

02.11.1994 vom Krankenhaus Zweckverband F das

386

ehemalige Personalwohnheim des Krankenhauses T im

387

I4-weg # - # zu einem Kaufpreis in Höhe von 13.750.000,00 DM

388

bei einer Gesamtwohnfläche von 8.936,82qm:

389

Ziel des Erwerbs war die Aufteilung des Komplexes in Eigentumswohnungen

390

und deren anschließender Vertrieb durch die I & C2 Gruppe.

391

Allein dieses Objekt im I4-weg in T war Gegenstand

392

des hiesigen Strafverfahrens.

393

Den Kauf finanzierte die M zu etwa einem Drittel über die

394

C Bausparkasse und im Übrigen über andere Kreditinstitute.

395

Mit notarieller Urkunde vom 09.02.1985 wurde das Grundstück in 283

396

Wohnungseinheiten aufgeteilt, die anschließend über die zwar

397

selbständigen, aber seitens der Angeklagten kontrollierten Vertriebspartner

398

vermarktet werden sollten. Der Großteil der Wohnungseinheiten

399

bestand aus 28,47 qm großen Appartements; zudem gab es einige

400

größere Zwei- und Drei-Raum-Wohnungen.

401

Entsprechend dem Vertriebskonzept der Angeklagten wurden den

402

Kaufinteressenten die Wohnungen nicht zur Selbstnutzung angeboten

403

(aufgrund der geringen Wohnfläche bestand dazu auch keine Eignung),

404

sondern als Kapitalanlage, deren Rendite durch Mieteinnahmen erzielt

405

werden sollte.

406

Auf Seiten der Kapitalanleger wurde der Kauf hauptsächlich über die

407

C Bausparkasse und nur in Ausnahmefällen - diese waren nicht

408

Gegenstand der Anklage - über die jeweilige Hausbank der Interessenten

409

finanziert.

410

Das Finanzierungskonzept bestand aus der Gewährung eines oder zweier

411

Vorausdarlehen durch die mit der C kooperierende C4 Bank,

412

die später als T2 Bank firmierte. Die Vorausfinanzierung sollte durch

413

zwei Bausparverträge, die nacheinander bis zur jeweiligen Zuteilungsreife

414

von den Kapitalanlegern bei der C anzusparen waren, abgelöst

415

werden.

416

Die Suche nach interessierten Kapitalanlegern für das Objekt T

417

übernahmen die von der I & C2 GmbH eingesetzten

418

selbständigen Vertriebspartner, denen zu diesem Zweck eine

419

Vertriebsmappe der I & C2 Gruppe an die Hand gegeben wurde.

420

In der Vertriebsmappe wurde der Immobilienerwerb als wertsteigernde

421

Geldanlage beworben.

422

Sobald ein geeigneter Kaufinteressent gefunden war, wurden der

423

I & C2 GmbH die Bonitätsunterlagen des jeweiligen Kunden zur

424

Prüfung vorgelegt. Erst nach Prüfung dieser Unterlagen, nach Einsatz

425

eines "Rechercheurs" und Vorlage eines sogenannten Besuchsberichts

426

- eines internen Schriftstücks der I & C2 GmbH, aus dem die

427

Finanzierungssumme, die Mietpoolausschüttung, die Bausparrate sowie

428

eine Verwaltungs- und Instandhaltungsrate hervorgingen und das von

429

dem jeweiligen Kunden unterzeichnet wurde - entschieden die Angeklagten

430

namens der I & C2 GmbH über den Abschluss des

431

Kapitalanlagevertrags. Zudem ließen sie sich durch Kundenunterschrift die

432

Richtigkeit der Angaben zur Bonität des Interessenten bestätigen.

433

Abhängig vom gewünschten Anlagebetrag bestand die Möglichkeit, eine

434

Eigentumswohnung zu einhundert Prozent oder als sogenannte Partnerimmobilie,

435

d. h. zu einem Bruchteil - in der Regel fünfundzwanzig oder

436

fünfzig Prozent - zu erwerben, sodass die aus der Vermietung in Aussicht

437

gestellte Rendite dann entsprechend dem Eigentumsanteil auf die

438

Kapitalanleger verteilt werden sollte.

439

Der Erwerb einer Eigentumswohnung bzw. eines Eigentumsanteils war an

440

den Beitritt zu einer Mietpoolgemeinschaft mit einer fünfjährigen Mitgliedschaft

441

gekoppelt, die nur mit Zustimmung der Bausparkasse C

442

gekündigt werden durfte. Da deren Zinssätze für fünf Jahre festgeschrieben

443

waren, machte sie eine gleich lange Poolmitgliedschaft zur Bedingung für die Auszahlung des Vorausdarlehns.

444

Als Mietpoolverwalterin agierte die I3, vertreten durch den

445

gesondert verfolgten X3.

446

Ihr oblag die Berechnung der voraussichtlichen monatlichen Nettomiete

447

pro Quadratmeter. Die Mietpoolverwalterin wurde von den Eigentümern

448

bevollmächtigt, in eigenem Namen und für eigene Rechnung die

449

Wohnungen zu vermieten, den Mietpool zu verwalten und die Mietpoolausschüttung

450

vorzunehmen, so dass im Ergebnis jedem Mietpoolmitglied

451

anteilsmäßig die gleiche Nettomiete zufließen sollte.

452

Vor Abschluss des Kaufvertrags über eine Wohneinheit des Objekts

453

T wurde den Interessenten die monatliche Belastung für Zinsen

454

und Tilgung unter Abzug der Mietpoolausschüttung vorgerechnet. Der

455

Erwerber unterschrieb dann einen sogenannten Objekt- und

456

Finanzierungsvermittlungsauftrag für die J2 und die C3,

457

der insbesondere den beabsichtigten Kaufpreis der zu

458

erwerbenden Eigentumswohnung - bei einem Großteil der veräußerten

459

Wohnungen 88.115,00 DM - auswies. Zudem waren auf dem Auftrag

460

diverse Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten

461

sowie eine Finanzvermittlungsgebühr für die C3 in Höhe

462

von in der Regel 2.000,00 DM, eine Courtage für die J2 in Höhe

463

von in der Regel 3.040,00 DM und eine Abschlussgebühr für die C

464

in Höhe von 1.600,00 DM aufgeführt.

465

Zusätzlich unterzeichnete der Erwerber einen Darlehensvertrag, der in der

466

Regel die Gewährung eines Vorausdarlehens mit fünfjähriger Zinsfestschreibung

467

in Höhe des Kaufpreises der Eigentumswohnung nebst

468

sämtlichen Nebenkosten (als Vollfinanzierung) sowie die sukzessive

469

Ansparung von zwei Bausparverträgen bei der C, mit denen später

470

das Vorausdarlehen jeweils in Teilbeträgen abgelöst werden sollte,

471

vorsah.

472

Um gegenüber den Kaufinteressenten die monatliche Belastung durch

473

Finanzierungskosten möglichst günstig und demzufolge die Kapitalanlage

474

als rentabel darstellen zu können, gaben die Angeklagten eine

475

Mietpoolausschüttung in Höhe von 11,40 DM pro Quadratmeter vor,

476

obwohl die zu erwartenden Erträge bei realistischer Betrachtung eine

477

Ausschüttung lediglich in Höhe von 8,20 DM pro Quadratmeter erlaubten.

478

Zwar ließen sich den damals von den Angeklagten ihrer Kalkulation

479

zugrunde gelegten Mietlisten der Krankenhausgesellschaft durchaus auch

480

Miethöhen von 11,40 DM pro Quadratmeterentnehmen; bereits zu Beginn

481

des Vertriebs des Objekts T bestand jedoch - wie die Angeklagten

482

wussten - eine hohe Leerstandsquote (circa von zwanzig Prozent), die

483

nach den Grundsätzen des Mietpools auf alle Anleger, auch diejenigen,

484

denen eine vermietete Wohnung veräußert wurde, zu verteilen war.

485

Demzufolge konnte für den einzelnen Anleger lediglich eine durchschnittliche

486

Miete in Höhe von maximal 8,20 DM pro Quadratmeter erzielt

487

werden. In dieser Höhe hatte der gesondert verfolgte X3 als Mietpoolverwalter

488

im November 1994 die zu kalkulierende Mietausschüttung unter

489

Berücksichtigung der damaligen Leerstandsquote auch errechnet und das

490

Ergebnis seiner Kalkulation den Angeklagten in einer vom 10.11.1994

491

datierenden Aktennotiz mitgeteilt. Mit Aktennotiz vom 18.11.1994 hatte er

492

sie zudem darauf hingewiesen, dass die letzte Mieterhöhung zum

493

01.02.1993 um 0,82 DM pro Quadratmeter vorgenommen worden und

494

daher die nächste Mieterhöhung nach § 2 MHG erst zum 01.02.1996

495

möglich sei. Der aktuelle Mietspiegel, der Stadt T weise derzeit

496

eine durchschnittliche Kaltmiete in Höhe von 10,74 DM pro Quadratmeter

497

aus; da die erzielte Miete von 11,40 DM bereits erheblich darüber liege,

498

sei eine Mieterhöhung zum 01.02.1996 sehr fraglich.

499

Wenngleich die Angeklagten Anfang des Jahres 1995 noch die

500

- angesichts der ihnen bekannten Umstände und ihrer kaufmännischen

501

Erfahrung völlig vage - Hoffnung hegten, den Leerstand durch den

502

kurzfristig gebotenen Abschluss neuer Mietverträge ausgleichen zu

503

können, hielten sie schon zu Beginn des Vertriebs der Wohnungseinheiten

504

im I4-weg in T für möglich und nahmen billigend in

505

Kauf, dass dieser Plan nicht gelingen könnte, zumal die Nachfrage nach

506

Personalwohnungen des Krankenhauses T generell rückläufig

507

war. Spätestens ab Mitte 1995, als der Leerstand weiter erheblich angestiegen

508

war, wussten sie, dass sich ihre vage Hoffnung nicht realisieren

509

ließ. Auch die Anstrengungen des Angeklagten C2, der sich Ende

510

1995/Anfang 1996 persönlich drei Monate lang um die Vermietung der

511

Wohnungen bemühte, da die Leerstandsquote bereits bei fünfzig Prozent

512

lag, vermochten an dieser Erkenntnis nichts zu ändern.

513

In der Folgezeit nahm der gesondert verfolgte X3 die in Höhe

514

von 11,40 DM pro Quadratmeter festgelegte Mietpoolausschüttung zwar

515

vor, obwohl die tatsächlich erzielten, Mieteinnahmen derartige

516

Ausschüttungen nicht zuließen; dies hatte allerdings zur Folge, dass der

517

Mietpool bereits nach kurzer Zeit ein Defizit aufwies, das Ende 1998 unter

518

anderem durch eine gemäß Beschluss der Mietpoolgemeinschaft von

519

jedem Wohnungseigentümer aufzubringende Sonderumlage in Höhe von

520

10.000,00 DM ausgeglichen werden musste.

521

Neben dieser Vorspiegelung tatsächlich nicht zu erzielender Mieteinnahmen

522

enthielt die von den Angeklagten vertriebene Kapitalanlage

523

weitere Kostenpositionen, um die der Kaufpreis für die Immobilie erhöht

524

und dementsprechend die Rentabilität der Kapitalanlage herabgesetzt

525

war, wobei dies den Anlegern auf Veranlassung der Angeklagten gezielt

526

verschwiegen wurde.

527

So war der Betrieb der I3 für die I & C2 GmbH als

528

Muttergesellschaft mit derart hohen Personalkosten verbunden, dass

529

diese allein mit den gegenüber den Kapitalanlegern offengelegten und in

530

den Berechnungen ausgewiesenen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten

531

nicht abgedeckt werden konnten.

532

Um das eigene Unternehmen für die Hausverwaltung ohne persönlichen

533

Verlust weiter einsetzen zu können, veranschlagten die Angeklagten als

534

zusätzliche - versteckte. - Verwaltungsgebühr einen sogenannten

535

"I3-Anteil" in Höhe von 50,00 DM pro Quadratmeter, um den sie ohne

536

Offenlegung gegenüber den Anlegern den von diesen aufzubringenden

537

Betrag für den Immobilienerwerb erhöhten und damit die Ertragskraft der

538

Kapitalanlage minderten.

539

Des Weiteren befanden sich im Preis für den Immobilienkauf versteckt

540

sogenannte "Zinssubventionen".

541

Da die Zinssätze der C Bausparkasse, über die die Finanzierung

542

der Immobilienkäufe abgewickelt werden sollte, zu hoch waren, um die

543

Kapitalanlage rentabel. erscheinen zu lassen, wurde den Kaufinteressenten

544

auf Veranlassung der Angeklagten ein reduzierter Zinssatz

545

"dargestellt". Diese für eine erfolgreiche Vermarktung erforderliche Zinsermäßigung

546

wurde zuvor seitens der Angeklagten in den Kaufpreis

547

eingerechnet, indem sie ihn um 179,00 DM pro Quadratmeter erhöhten;

548

dies wurde den Anlegern bewusst verschwiegen.

549

Bei einer 28,47 qm großen Eigentumswohnung waren somit im Kaufpreis

550

5.096,13 DM als für den Erwerber nicht erkennbare Darlehenszinsen

551

enthalten.

552

Diese verteuerten die Kapitalanlage über den Immobilienkaufpreis und

553

setzten damit die Rentabilität weiter herab, während gegenüber den

554

Anlegern der Eindruck günstiger Finanzierungskosten bei hoher

555

Mietpoolausschüttung und geringem Verwaltungskostenaufwand erweckt

556

wurde.

557

Die Subventionsbeträge - 179,00 DM pro Quadratmeter - wurden als

558

Bestandteil des Immobilienkaufpreises an die I & C2 GmbH

559

überwiesen und von dort an die C Bausparkasse weitergeleitet.

560

Diese Zinssubventionen waren mit der Bausparkasse C

561

abgesprochen und wurden von ihr bei der Bemessung der Zinssätze in

562

den Darlehnsverträgen vorausgesetzt.

563

Schließlich verteuerten die Angeklagten den von ihnen im Rahmen ihrer

564

internen Vertriebskalkulation mit 2.113,00 DM pro Quadratmeter

565

veranschlagten Nettoabgabepreis für das Objekt T zusätzlich,

566

indem sie ihn auf 2.866,00 DM (ohne I3-Anteil und ohne

567

Zinssubvention) bzw. auf 3.095,00 DM pro Quadratmeter (einschließlich

568

des I3-Anteils und der Zinssubvention) als "notariellen Kaufpreis"

569

festsetzten und somit um weitere 35,63 Prozent erhöhten; insoweit ist die

570

Kammer allerdings aus prozessökonomischen Gründen zu Gunsten der

571

Angeklagten lediglich von einem durchschnittlichen Aufschlag in Höhe von

572

22 Prozent des Nettoabgabepreises ausgegangen.

573

Der von den Angeklagten selbst für die 8.936,82 qm große Wohnfläche

574

des Objekts T gezahlte Kaufpreis betrug 1.538,57 DM pro

575

Quadratmeter, so dass der intern veranschlagte Nettoabgabepreis - vor

576

der Verteuerung um 22 Prozent - bereits eine Gewinnmarge von 37,33

577

Prozent enthielt. Die weitere Erhöhung des Nettoabgabepreises um

578

22 Prozent wurde den Kapitalanlegern auf Veranlassung der Angeklagten

579

verschwiegen.

580

Der Vergleich des von den Angeklagten gezahlten "Einkaufspreises" für

581

das Objekt T mit dem von den Anlegern aufzuwendenden

582

Kaufpreis für die einzelne Immobilienanlage ergibt einen Gesamtpreisaufschlag

583

in Höhe von mehr als 100 Prozent (einschließlich des I3-Anteils und der Zinssubvention).

584

Dabei kann dahingestellt bleiben, ob allein bezüglich des zusätzlichen

585

Gewinnaufschlags auf den Nettoabgabepreis in Höhe von 22 Prozent eine

586

Aufklärungspflicht der Angeklagten bestand. Jedenfalls steht bei

587

Gesamtschau aller nicht offenbarten Umstände über Verwaltungskosten,

588

Zinssubventionen, Mieteinnahmen und Gewinnmargen fest, dass eine mit

589

dem Anlagekonzept vorgegebene Rendite tatsächlich nicht erzielt werden

590

konnte. Durch das Zusammenspiel der diese Faktoren betreffenden

591

Täuschungshandlungen wurden die Kapitalanleger irregeführt, so dass sie

592

im Rahmen des Anlagemodells langfristige Darlehens- und Bausparverbindlichkeiten

593

zu effektiv hohen Zinssätzen eingingen. Diesen

594

Verbindlichkeiten stand keine ausreichend werthaltige Kapitalanlage in

595

Form des Immobilienerwerbs mit Renditemöglichkeit gegenüber, da der

596

Kaufpreis für die jeweilige Wohnung völlig überteuert war und die

597

angeblich zu erwartende Mietpoolausschüttung auf vollkommen

598

unrealistischen Annahmen basierte.

599

Nach dem Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten

600

Sachverständigen für bebaute und unbebaute Grundstücke L4 betrug der Ertragswert einer 28,47 qm großen, tatsächlich für

601

88.115,00 DM veräußerten Wohnung des Objekts I4-weg in T

602

unter Zugrundelegung per Januar/Februar 1996 ortsüblicher Mieten nur

603

61.839,00 DM, so dass die Differenz zwischen Kaufpreis und objektivem

604

Verkehrswert bei 42,49 Prozent liegt.

605

Eine realistische Möglichkeit der Renditeerzielung bei Zugrundelegung der

606

die Anleger belastenden und zum Teil im Kaufpreis versteckten

607

langfristigen Finanzierungskosten war demzufolge ausgeschlossen.

608

Die Immobilienerwerber vertrauten jedoch auf eine in Aussicht gestellte

609

Renditemöglichkeit und glaubten demzufolge auch, dass der im Vertrag

610

bestimmte Kaufpreis der Wohnungen bzw. der Eigentumsanteile den

611

Marktwert der Immobilien widerspiegelte. In diesem Vertrauen gingen sie

612

langfristige Finanzierungsverbindlichkeiten zu vermeintlich günstigen,

613

tatsächlich aber effektiv hohen Konditionen ein.

614

Bei Kenntnis der in den Kaufpreisen versteckten zusätzlichen

615

Verwaltungsgebühren, Zinssubventionen und des unangemessen hohen

616

Gewinnaufschlags einerseits sowie der realistischen Höhe zu erwartender

617

Mietpoolerträge andererseits hätten die Kapitalanleger den jeweiligen

618

Immobilienerwerb nicht durchgeführt, da sich die ihnen angebotene

619

Kapitalanlage dann als völlig unrentabel und damit sinnlos offenbart hätte.

620

Bei Offenlegung der im Kaufpreis versteckten Positionen hätten die

621

Kapitalanleger nämlich erkannt, dass eine in Aussicht gestellte Rendite

622

der Immobilien(-anteile) über die Mietpoolausschüttung tatsächlich nicht

623

erzielbar war und von den für den Immobilienkauf eingesetzten Anlagebeträgen

624

Verwaltungskosten der I3, die Zinssubvention für die

625

Bausparkasse C sowie der (zusätzliche) Gewinnaufschlag für die

626

I & C2 GmbH versteckt mitfinanziert wurden.

627

Dadurch wäre einem jeden Immobilienanleger bewusst geworden, dass

628

eine Werthaltigkeit der Kapitalanlage und demzufolge eine realistische

629

Möglichkeit der Gewinnerzielung bereits bei Vertragsschluss nicht

630

bestand.

631

Die Angeklagten wussten, dass die den Anlegern vorgetäuschte

632

Mietausschüttung bei realistischer Betrachtung nicht erzielt werden

633

konnte, jedoch grundlegend für die Kapitalanlageentscheidung der

634

Erwerber war, da nur eine Mietpoolausschüttung in der zugesagten Höhe

635

sicherstellte, dass den mit dem Erwerb verbundenen Finanzierungskosten

636

- ansatzweise - ausreichende Einnahmen aus dem Objekt gegenüberstanden,

637

die zumindest eine gewisse Rentabilität der Anlage bewirkten.

638

Kenntnis von der fehlenden Mietertragskraft der Kapitalanlage hatten die

639

Angeklagten durch den gesondert verfolgten X3 erlangt, der in dem

640

bereits erwähnten Aktenvermerk vom 10.11.1994 eine Mietausschüttung

641

in Höhe von 8,20 DM pro Quadratmeter als vertretbar dargelegt und die

642

Angeklagten mit Vermerk vom 18.11.1994 ergänzend darauf hingewiesen

643

hatte, dass eine nächste Mieterhöhung erst zum 01.02.1996 möglich und

644

demzufolge unter Berücksichtigung der den Angeklagten bekannten

645

Leerstandsquote sowie des damaligen Mietspiegels der Stadt T

646

die ausgewiesene Miete von 11,40 DM pro Quadratmeter kurzfristig nicht

647

erreichbar sei.

648

Auch die jeweils in den Kaufpreis eingerechneten Zinssubventionen,

649

I3-Verwaltungskosten und zusätzlichen Gewinnaufschläge von

650

22 Prozent, die zu einer weiteren Schmälerung der Renditemöglichkeiten

651

und damit zur Sinnlosigkeit der Kapitalanlage führten, waren den

652

Angeklagten bekannt. Sie wussten daher, dass das Gesamtvertriebskonzept

653

des Objekts T als Kapitalanlage die versprochenen

654

Renditemöglichkeiten nicht eröffnete, weil die Immobilien angesichts

655

tatsächlich erzielbarer Mieteinnahmen und verdeckter Zusatzkosten eine

656

Ertragskraft in Gestalt einer dem Kaufpreis angemessenen Mietpoolausschüttung

657

nicht aufwiesen. Ebenso besaßen sie Kenntnis davon, dass

658

die für den Immobilienerwerb erforderlichen Finanzierungskosten nicht in

659

der versprochenen Höhe durch Mietpoolertrag und Immobilienwert

660

abgedeckt wurden, somit das Anlagekonzept für den Anleger nicht

661

rentabel war. Um gleichwohl das Objekt T auf der Grundlage des dargestellten Vertriebskonzepts vermarkten zu können, verdeckten die Angeklagten

662

zum einen den zusätzlichen Verwaltungskostenanteil durch eine

663

entsprechende Kaufpreiserhöhung um 50,00 DM pro Quadratmeter. Da

664

die Kapitalanleger diesen Anteil durch Darlehens- und Bausparverträge

665

mitfinanzieren mussten, ermäßigte sich ihre mit dem Immobilienerwerb

666

erzielbare Rendite entsprechend; dies hatte - was den Angeklagten klar

667

war - einen Schaden der Anleger - mindestens - in Höhe des

668

Verwaltungskostenanteils zur Folge, wobei der damit verbundene

669

zusätzliche Zinsaufwand der Anleger für die Darlehensverträge als

670

weiterer Schaden zu Gunsten der Angeklagten unberücksichtigt blieb.

671

Des Weiteren minderte die heimlich über den Kaufpreis finanzierte

672

Zinssubvention - wie die Angeklagten wussten - in gleicher Weise den

673

Wert der Kapitalanlage, da auch um diese Position der Kaufpreis überhöht

674

war und dies zu einer Minderung der zugesagten Rendite in Höhe des von

675

dem einzelnen Anleger aufgewandten Zinssubventionsbetrages (zuzüglich

676

dafür zu zahlender Darlehenszinsen, die die Kammer jedoch zu Gunsten

677

der Angeklagten unberücksichtigt ließ) führte.

678

Insoweit entstand dem einzelnen Kapitalanleger weiterer Schaden

679

mindestens in Höhe des Betrages der jeweiligen Zinssubvention.

680

Schließlich wurde auch der 22-prozentige (weitere) Gewinnaufschlag

681

- wie die Angeklagten wussten - jeweils durch eine nicht mehr an

682

üblichen Gewinnmargen und am Marktwert des Immobilienobjekts

683

orientierte Erhöhung des Kaufpreises einer Wohnung bzw. eines

684

Wohnungsanteils finanziert und dadurch die vorgegebene Ertragskraft der

685

Kapitalanlage zusätzlich gemindert.

686

Der von dem jeweiligen Kapitalanleger investierte Kaufpreis lag nämlich

687

unter Einräumung einer angemessenen Gewinnmarge der Angeklagten

688

und unter Ausklammerung zulässiger - da offengelegter - Kostenpositionen

689

derart weit über dem für die Immobilie zu veranschlagenden

690

Marktwert, dass ein solcher Kapitaleinsatz nicht durch die im Verhältnis

691

dazu unangemessen niedrigen Mietpoolerträge in Höhe von tatsächlich

692

8,20 DM pro Quadratmeter gerechtfertigt war. Die Erhöhung des

693

Kaufpreises um (weitere) 22 Prozent kam daher faktisch einer Minderung

694

des eingesetzten Kapitals in dieser Höhe und damit der effektiv

695

erzielbaren Rendite gleich.

696

Die bereits bei Vertragsschluss erlittene Schmälerung des Anlagekapitals

697

minderte in Zusammenspiel mit dem tatsächlich geringen Mietpoolertrag

698

- das durch eine Mietpoolausschüttung - in der versprochenen Höhe

699

entstandene Defizit mussten die Eigentümer durch eine Sonderumlage

700

selbst ausgleichen - und dem hohen Verwaltungskosten- und

701

Zinssubventionsaufwand den Ertragswert des eingesetzten Kapitals.

702

Dies führte bei jedem Anleger zu einem weiteren Schaden mindestens in

703

Höhe des verdeckten 22-prozentigen Gewinnaufschlags, wobei der

704

tatsächliche Verlust der Anleger, die jahrzehntelang ohne ausreichende

705

Mietpoolerträge zusätzlich mit den Darlehnszinsen für den Betrag des Gewinnaufschlags belastet waren, weit darüber hinausgehen dürfte.

706

Im Einzelnen wurden nach diesem Konzept Wohnungen .bzw.

707

Wohnungsanteile für 3.059,00 DM pro Quadratmeter an folgende Anleger

708

veräußert:

709

Lfd.
Nr.
Erwerber
Kaufpreis
In DM
Whg.
Nr.:
Datum des
Vertrags

1
###
88.115
189
23.11.95

2
###
88.115
186
31.10.95

3
###
47354
9d
16.04.96

4
###
88.115
267
29.11.95

5
###
47.338
239b
31.05.96

6
###
88.115
96
19.10.95

7
###
88.115
244
11.12.95

8
###
88.115
56
24.05.95

9
###
88.115
119
96

10
###
88.115
2
13.04.95

11
###
47.338
9a
26.02.96

12
###
88.115
83
14.11.95

13
###
89.337
121a
07.08.96

14
###
88.115
132
31.03.95

15
###
88.115
161
04.96

16
###
88.115
224
28.11.95

17
###
88.115
89
21.04.95

18
###
88.115
1
24.03.95

19
###
88.115
67
06.11.95

20
###
88.115
30
04.05.95

21
###
88.115
41
07.08.95

22
###
88.115
190
04.11.96

23.
###
88.115
257
08.05.96

24
###
88.115
160
21.12.95

25
###
88.115
233
27.12.95

26
###
88.115
99
11.05.95

27
###
88.115
270
31.01.96

28
###
88.115
61
30.03.95

29
###
88.115
185
02.11.95

30
###
88.115
245
30.08.95

31
###
47338
94a
20.02.96

32
###
88.115
283
29.12.95

33
###
88.115
262
04.96

34
###
88.115
263
18.12.95

35
###
88.115
157
17.11.95

36
###
88.115
228
27.01.96

37
###
88.115
237
05.05.95

38
###
47.338
9c
06.03.96

39
###
88.115
57
20.12.95

40
###
88.115
125
30.03.95

41
###
88.115
64
03.07.96

42
###
88.115
107
23.02.96

43
###
88.115
141
19.92.96

44
###
88.115
134
23.11.95

45
###
88.115
162
18.12.95

46
###
47.338
239d
96

47
###
88.115
248
15.11.95

48
###
88.115
236
15.12.95

49
###
88.115
184
20.12.95

50
###
47338
239c
96

51
###
88.115
143
06.06.95

52
###
47.338
94b
96

53
###
66.697
73b
96

54
###
88.115
243
08.12.95

55
###
88.115
81
15.12.95

56
###
88.115
108
21.06.96

57
###
88.115
74
13.12.95

58
###
88.115
129
21.12.95

59
###
88.115
84
21.12.95

60
###
88.115
249
14.11.95

61
###
88.115
85
06.11.95

62
###
88.115
271
14.03.96

63
###
47.338
94c
28.02.96

64
###
88.115
201
16.11.95

65
###
88.115
16
21.03.95

66
###
88.115
50
18.04.95

67
###
88.115
51
18.04.95

68
###
88.115
113
10.04.96

69
###
88.115
226
12.07.95

70
###
88.115
118
17.10.95

71
###
47338
144a
07.96

72
###
178.674
171
27.06.96

73
###
47338
9b
26.02.96

74
###
88.115
278
20.11.95

75
###
88.115
8
04.04.95

76
###
88.115
168
13.02.96

77
###
47338
45d
96

78
###
88.115
71
27.12.95

79
###
66697
73a
12.07.96

80
###
47338
194d
96

81
###
88.115
199
10.05.95

82
###
88.115
200
27.10.95

83
###
88.115
12
14.03.95

84
###
47338
45c
96

85
###
88.115
18
18.05.95

86
###
88.115
253
13.11.95

87
###
88.115
272
31.01.96

88
###
89.337
120
09.10.95

89
###
88.115
62
13.04.95

90
###
88.115
269
29.12.95

91
###
88.115
256
14.12.95

92
###
88.115
203
09.11.95

93
###
88.115
205
07.03.96

94
###
88.115
154
07.03.96

95
###
88.115
145
29.08.95

96
###
88.115
55
27.11.95

97
###
88.115
279
14.12.95

98
###
88.115
275
05.12.95

99
###
89.337
26a
09.96

100
###
88.115
68
03.05.95

101
###
88.115
261
07.03.96

102
###
88.115
150
96

103
###
88.115
97
07.04.95

104
###
88.115
54
20.03.95

105
###
88.115
95
28.08.95

106
###
88.115
75
14.06.95

107
###
88.115
230
07.11.95

108
###
47.338
144d
96

109
###
88.115
116
18.12.95

110
###
88.115
174
20.10.95

111
###
88.115
28
10.05.95

112
###
88.115
49
28.03.95

113
###
88.115
114
12.04.95

114
###
88.115
142
27.03.95

115
###
88.115
280
20.11.95

116
###
88.115
40
13.06.96

117
###
88.115
273
14.12.95

118
###
66.697
122a
96

119
###
88.115
251
27.11.95

120
###
88.115
232
0808.96

121
###
88.115
266
22.01.96

122
###
88.115
11
15.05.96

123
###
88.115
135
17.06.95

124
###
88.115
259
18.01.96

125
###
88.115
32
17.10.95

126
###
88.115
163
26.03.96

127
###
47.338
144b
96

128
###
88.115
59
18.04.95

129
###
88.115
60
18.04.95

130
###
88.115
241
30.03.95

131
###
88.115
92
04.04.95

132
###
66.697
218a
96

133
###
47.338
94d
19.03.96

134
###
88.115
268
96

135
###
88.115
25
19.04.95

136
###
88.115
14
15.02.95

137
###
88.115
53
09.05.96

138
###
88.115
180
08.11.95

139
###
88.115
52
07.03.96

140
###
47.338
93
96

141
###
88.115
93
05.04.95

142
###
88.115
131
18.12.95

143
###
88.115
246
08.05.96

144
###
88.115
84
06.11.95

145
###
89.337
216
08.96

146
###
47.338
239a
13.06.96

147
###
88.115
22
05.04.95

148
###
88.115
23
11.05.95

149
###
88.115
100
11.05.95

150
###
88.115
210
11.03.96

151
###
88.115
242
03.04.95

152
###
88.115
35
25.03.95

153
###
88.115
187
23.11.95

154
###
88.115
227
21.04.95

155
###
66.697
122b
01.08.96

156
###
88.115
247
01.12.95

157
###
88.115
195
24.03.95

158
###
88.115
281
07.03.96

159
###
89.337
26b
96

160
###
88.115
192
13.04.95

161
###
88.115
106
21.12.95

162
###
47.338
45b
96

163
###
88.115
128
01.09.95

164
###
88.115
27
11.04.95

165
###
66.697
73d
10.07.96

166
###
88.115
130
13.04.95

167
###
88.115
98
12.05.95

168
###
88.115
149
09.02.96

169
###
88.115
206
21.03.96

170
###
88.115
183
01.09.95

171
###
88.115
48
23.10.95

172
###
88.115
76
05.96

173
###
88.115
159
15.03.96

174
###
89.337
72a
06.08.96

175
###
88.115
133
13.12.95

176
###
88.115
188
05.02.96

177
###
88.115
29
05.05.95

178
###
88.115
103
14.11.95

179
###
88.115
111
12.05.95

180
###
89.337
66
22.05.95

181
###
88.115
255
11.12.95

182
###
88.115
156
30.10.95

183
###
47.354
194a
96

184
###
47.338
194b
96

185
###
88.115
250
04.06.96

186
###
88.115
90
25.02.95

187
###
88.115
277
14.12.95

188
###
88.115
276
14.12.95

189
###
47.338
45a
01.07.96

190
###
88.115
19
24.03.95

191
###
88.115
208
18.03.96

192
###
88.115
110
12.06.95

193
###
47.338
144c
96

194
###
88.115
69
22.03.96

195
###
88.115
17
23.11.95

196
###
88.115
282
12.01.96

197
###
88.115
43
05.12.95

198
###
88.115
231
18.03.96

199
###
89.337
216b
96

Summe:
16.526.874.—DM
(8.450.056,49 €).

710

Der den Kapitalanlegern entstandene Schaden beläuft sich auf insgesamt

711

4.858.740,22 DM (2.484.234,42 €), bestehend aus verdeckten

712

Verwaltungskosten in Höhe von 266.993,00 DM (136.511,35 €),

713

versteckten Zinssubventionen in Höhe von 955.834,94DM (488.710,64 €)

714

und renditeschädigenden Gewinnaufschlägen in Höhe von 3.635.912,28 DM (1.859.012,42 €).

715

Soweit gegen den Angeklagten I mit Anklageschrift der

716

Staatsanwaltschaft Dortmund vom 09.09.2005 auch der Vorwurf der

717

Beitragsvorenthaltung in 104 Fällen, der Verletzung der Buchführungspflicht

718

in einem Fall sowie weiterer Insolvenzstraftaten in sieben Fällen

719

erhoben worden ist, hat die Kammer das Verfahren in der Hauptverhandlung

720

abgetrennt.

721

C. Beweiswürdigung

722

Die Feststellungen zur Person der Angeklagten und zum Tatgeschehen

723

beruhen auf den glaubhaften Geständnissen der Angeklagten, den

724

verlesenen Bundeszentralregisterauszügen vom 28.05.2009 sowie den

725

verlesenen bzw. im Wege des Selbstleseverfahrens in die Hauptverhandlung

726

eingeführten Urkunden.

727

D. Rechtliche Würdigung

728

Nach den getroffenen Feststellungen haben sich die Angeklagten wie aus

729

dem Tenor ersichtlich strafbar gemacht.

730

E. Strafzumessung

731

Bei der Strafzumessung hat sich die Kammer von folgenden Erwägungen

732

leiten lassen:

733

Besonders strafmildernd wirkte sich aus, dass die Angeklagten in der

734

Hauptverhandlung ein umfassendes Geständnis abgelegt haben. Durch

735

ihr Geständnis haben die Angeklagten eine ansonsten durchzuführende

736

sehr umfangreiche und schwierige Beweisaufnahme erheblich abgekürzt

737

und vereinfacht. In dem letzten Wort der Angeklagten, in dem sie ihr Tun

738

aufrichtig bedauerten und der Angeklagte C2 sich darüber hinaus bei

739

dem Gericht und allen Kapitalanlegern entschuldigte, kam zum Ausdruck,

740

dass ihr Geständnis von Reue und Einsicht getragen war.

741

Zu Gunsten der Angeklagten sprachen auch ihr bis zu der hier

742

festgestellten Tatzeit straffreies und von eigener Arbeit geprägtes Leben

743

sowie die Umstände, dass die abzuurteilende Tat nunmehr etwa dreizehn

744

Jahre zurückliegt und die Angeklagten sich seitdem - somit über einen

745

langen Zeitraum - wieder gesetzestreu verhalten haben. Strafermäßigend

746

war des Weiteren zu berücksichtigen, dass die Angeklagten, die bis zu der

747

ihnen vorgeworfenen Tat in gesellschaftlich geachteten Verhältnissen

748

lebten, einen sozialen und wirtschaftlichen Abstieg erlitten haben, der mit

749

der Abgabe der eidesstattlichen Versicherung endete und ihnen, die

750

zukünftig durch Schulden in Millionenhöhe auch in ihrer weiteren

751

Lebensführung eingeschränkt sein werden, die Folgen ihres Fehlverhaltens

752

bereits klar vor Augen geführt hat.

753

Erheblich strafmildernd waren des Weiteren die hier feststellbaren

754

rechtsstaatswidrigen Verfahrensverzögerungen zu gewichten.

755

Diesbezüglich sind - entsprechend der Bekanntgabe des Vorsitzenden in

756

der Hauptverhandlung - bei den polizeilichen Ermittlungen Verzögerungen

757

von zwei Jahren und sechs Monaten zu veranschlagen, da mit dem

758

äußerst umfangreichen Ermittlungsverfahren und der dabei

759

auszuwertenden Vielzahl sichergestellter Beweismittel in der Zeit von

760

März/April 2001 bis Oktober 2004 lediglich zwei Sachbearbeiter befasst

761

waren - üblich und geboten wären mindestens drei gewesen, - und ab

762

September 2004 lediglich noch ein Sachbearbeiter für das Verfahren zur

763

Verfügung stand. Die insgesamt bei der Polizei fünf Jahre in Anspruch

764

nehmenden Ermittlungen hätten bei ausreichender Personalkapazität und

765

einem dem Verfahren angemessenem Einsatz von Ermittlungskräften auf

766

zwei Jahre und sechs Monate abgekürzt werden können.

767

Die bei Gericht feststellbaren Verfahrensverzögerungen belaufen sich

768

nach Eingang der Anklage vom 30.11.2006 bis zur Terminierung im Mai

769

2009 unter Berücksichtigung von Zustellungs- und Stellungnahmefristen

770

sowie einer Einarbeitungszeit von etwa fünf Monaten auf insgesamt zwei

771

Jahre.

772

Die sich somit auf vier Jahre und sechs Monate summierenden

773

Verfahrensverzögerungen stellen eine erhebliche, der Justizverwaltung

774

zuzurechnende Zeit dar, während der die Angeklagten dem psychischen

775

Druck des gegen sie geführten Strafverfahrens und der Achtung durch die

776

Öffentlichkeit ausgesetzt waren.

777

Strafmildernd war schließlich zu gewichten, dass die Angeklagten, die sich

778

nunmehr in fortgeschrittenem Alter befinden und erstmals mit dem

779

Strafgesetz in Konflikt gerieten, als bisher unbestrafte Erstverbüßer

780

besonders strafempfänglich und haftempfindlich sind.

781

Strafschärfend fanden der lange Tatzeitraum, die Vielzahl von

782

Geschädigten, die von gesteigerter krimineller Energie geprägte

783

systematische und raffinierte Begehungsweise und die Höhe des

784

entstandenen Gesamtschadens Berücksichtigung. Zudem wirkte sich zu

785

Lasten der Angeklagten aus, dass sie gewerbsmäßig handelten, indem ihr

786

Tun von dem Bestreben gekennzeichnet war, sich durch wiederholte

787

Tathandlungen, die die Kammer materiellrechtlich als eine Tat bewertet

788

hat, eine nicht nur vorübergehende Einnahmequell von einigem Umfang

789

zu verschaffen. Des Weiteren war strafschärfend zu gewichten, dass die

790

Angeklagten gerade das Vertrauen von Kleinanlegern missbrauchten, die

791

durch die Taten ihr mittels langfristiger Darlehensverträge aufgebrachtes

792

Geld verloren, wenngleich - dies hat die Kammer insoweit wiederum

793

Strafmildernd berücksichtigt - von der Bausparkasse C nach der

794

unwiderlegten Einlassung der Angeklagten ein Großteil der Gesamtaufwendungen

795

der Anleger (fünfundsiebzig Prozent) im Rahmen der geführten Zivilprozesse ausgeglichen wurde.

796

Unter Berücksichtigung aller für und gegen die Angeklagten sprechenden

797

Umstände und unter Zugrundelegung des Strafrahmens des § 263 Abs. 1

798

StGB in der im Tatzeitraum geltenden Fassung- ein besonders schwerer

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Fall lag nach Gesamtwürdigung aller Zumessungsgesichtspunkte,

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insbesondere des erheblichen Zeitablaufs, nicht vor - hat die Kammer bei

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beiden Angeklagten eine Freiheitsstrafe von

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zwei Jahren und sechs Monaten

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für schuldangemessen erachtet.

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Der Abschluss des Strafverfahrens ist hier allerdings rechtsstaatswidrig

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derart verzögert worden, dass die diesbezügliche im Rahmen der

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Strafmilderungsgründe erfolgte ausdrückliche Feststellung zur

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Kompensation nicht genügte. Vielmehr bedurfte es einer darüber

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hinausgehenden Entschädigung der Angeklagten für ihre mit der

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überlangen Verfahrensdauer verbundene psychische Belastung, zumal sie

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während der Zeit der gegen sie geführten Ermittlungen zusätzlich der

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Vorverurteilung in der Öffentlichkeit ausgesetzt und damit in ihren

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beruflichen Möglichkeiten eingeschränkt waren.

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Den Verstoß gegen Art. 6 Abs. 1 MRK hat die Kammer im Wege der vom

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Bundesgerichtshof entwickelten "Vollstreckungslösung" kompensiert,

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indem sie in der Urteilsformel ausgesprochen hat, dass zur Entschädigung

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für die überlange Verfahrensdauer jeweils ein Jahr und acht Monate der

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gegen die Angeklagten verhängten Freiheitsstrafen als vollstreckt gelten.

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F. Kosten

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 465 Abs. 1StPO.