Oberlandesgericht Rostock ()
Urteil vom 2016-02-25, Aktenzeichen 3 U 115/14

Tenor

1.

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Schwerin vom 12.09.2014 abgeändert und die Klage abgewiesen.

2.

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen.

3.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit i. H. v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4.

Gegenstandswert des Berufungsverfahrens: 275.000,00 EUR

Gründe

I.

1

Die Kläger begehren die Feststellung der Nichtigkeit eines Grundstückskaufvertrages aufgrund Anfechtung sowie infolgedessen die Rückabwicklung des Vertrages.

2

Die Beklagte, die als landeseigenes Unternehmen u. a. seit mehr als zwanzig Jahren im Auftrage von Kommunen Baugebiete entwickelt, bewarb im Jahre 2010 im Internet Grundstücke in R. Hinsichtlich des Inhalts der Internetannonce wird auf Blatt 3 der Anlage K1 Bezug genommen.

3

Die Kläger, die beabsichtigten, ein Ferienhaus an der Ostsee zu bauen, um dieses für sich und ihre Kinder an Wochenenden und in den Ferien zu nutzen, interessierten sich aufgrund der Internetannonce für ein Grundstück im genannten Ferienhausgebiet. Nachdem sie sich bei der Beklagten Grundstücke in diesem Ferienhausgebiet hatten reservieren lassen, begannen die Kläger das zu errichtende Haus zusammen mit den von der Beklagten genannten Architekten nach ihren individuellen Wünschen zu planen.

4

Mit notariellem Kaufvertrag vom 23.11.2010 erwarben die Kläger schließlich von der Beklagten zwei Grundstücke in R. zum Kaufpreis von 251.558,40 EUR. Den Kaufvertragsentwurf übersandte die Beklagte den Klägern vorab mit Schreiben vom 29.10.2010. Ausweislich dieses Schreibens sollte als Anlage u. a. der B-Plan Nr. 21 der Stadt D. beigefügt sein, der das Baugebiet betrifft.

5

Im Kaufvertrag heißt es u. a. wie folgt:

6

"V. Sach- und Rechtsmängelhaftung
1. Als Beschaffenheit des Kaufgegenstandes ist vereinbart, dass der Kaufgegenstand im Rahmen der Bauleitplanung des Baugebietes bebaut werden kann. ...
2. Ansprüche und Rechte wegen offener oder verdeckter Sachmängel des Kaufgegenstandes werden hiermit ausgeschlossen, soweit nachstehend nicht etwas anderes bestimmt ist.
Der Käufer hat Gelegenheit gehabt, den Zustand des Kaufgegenstandes eingehend zu untersuchen. Aus etwaigen Angaben der Verkäuferin über die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes in Katalogen, Exposés, Anzeigen oder ähnlicher Form kann der Käufer keinerlei Rechte herleiten.
...
7. Von den vorstehenden Rechtsbeschränkungen ausgenommen ist eine Haftung für Vorsatz oder Arglist. ...
...
VI. Verpflichtung bei Bebauung
1. Der Käufer verpflichtet sich, bei der Bebauung die Festsetzungen des ihm bekannten Bebauungsplanes Nr. 21 der Stadt D. zu beachten und das Grundstück ausschließlich für die darin genannten Zwecke zu benutzen. ..."

7

Nach dem B-Plan Nr. 21 der Stadt D. liegen die streitgegenständlichen Grundstücke in einem als Sondergebiet gem. § 10 Abs. 1 BauNVO ausgewiesenen Ferienhausgebiet. Im B-Plan heißt es unter Planungsrechtliche Festsetzungen u. a.:

8

"1.1. Sondergebiet – Ferienhausgebiete
(§ 10 Abs. 4 BauNVO)
Innerhalb der Sondergebiete - Ferienhausgebiete SO/FH1 bis SO/FH8 sind zulässig:
Ferienhäuser und Ferienwohnungen nach § 10 Abs. 4 BauNVO, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen, ..."

9

In der Folge kam es im Zuge der Errichtung des Gebäudes zu Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Baugenehmigung, da der Bau angeblich von den Festsetzungen des B-Planes teilweise abwich. Die Untere Bauaufsichtsbehörde verfügte am 30.08.2011 einen Baustop, gegen den die Kläger erfolglos vorgingen. Im Laufe des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens sah sich die Untere Bauaufsichtsbehörde veranlasst, mit Schreiben vom 23.08.2012 die Kläger darauf hinzuweisen, dass die Nutzung des Hauses als Wochenend- oder Ferienhaus zu ausschließlich eigenen Zwecken in einem Ferienhausgebiet unzulässig sei. Eine partielle Eigennutzung sei nur unschädlich, soweit es im Übrigen überwiegend zu einer Fremdvermietung an einen wechselnden Personenkreis komme.

10

Mit Schreiben vom 27.07.2013, der Beklagten zugegangen am 30.07.2013, erklärten die Kläger die Anfechtung des notariellen Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung.

11

Sie haben behauptet, die Beklagte habe sie über die Nutzungsmöglichkeit der Grundstücke arglistig getäuscht. Ihnen sei die von der Baugenehmigungsbehörde dargestellte eingeschränkte Nutzbarkeit der Grundstücke nicht bekannt gewesen. Sie hätten bis zum Hinweis der Unteren Bauaufsichtsbehörde nicht gewusst, dass sie verpflichtet sein würden, das Haus überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Verfügung zu stellen und dass es ihnen untersagt sein werde, das Haus als Wochenend- oder Ferienhaus zu eigenen Zwecken zu nutzen. Die Beklagte habe durch die Internetannonce bei ihnen den Irrtum hervorgerufen, sie könnten das auf den zu erwerbenden Grundstücken zu errichtende Gebäude für sich selbst als Wochenend- und Ferienhaus nutzen.

12

Später habe es die Beklagte in Kenntnis der Eigennutzungsabsicht der Kläger unterlassen, sie über ihren Irrtum aufzuklären. Der Beklagten habe es oblegen und die Kläger hätten dies von der Beklagten erwarten dürfen, dass die Beklagte sie über das Verbot der Eigennutzung aufkläre, da offensichtlich nur die Beklagte dieses Verbot gekannt habe und zudem habe wissen müssen, dass dies für die Kläger von wesentlicher Bedeutung sei.

13

Aufgrund des Inhalts des Internetauftritts der Beklagten und der dortigen objektiv unrichtigen Angaben über die Verwendungsmöglichkeiten der Grundstücke könne nur darauf geschlossen werden, dass die Beklagte bei der Veröffentlichung ihres Internetauftrittes jedenfalls bedingten Täuschungswillen gehabt habe.

14

Die Beklagte hat vorgetragen, die Internetannonce habe keinen irreführenden Charakter. Sie sei nicht geeignet, über die Eigenschaften der Grundstücke zu täuschen. In ihr seien keine falschen Angaben enthalten, vielmehr würden mehrfach die Begriffe Ferienhäuser und Ferienhausgebiet genannt. Darüber hinaus sei auf den B-Plan hingewiesen worden. Eine darüber hinausgehende Aufklärungs- oder Offenbarungspflicht habe für die Beklagte nicht bestanden. Wenn die Kläger sich um den Inhalt des B-Plans nicht gekümmert hätten, sei das der Beklagten nicht anzulasten, zumal die Kläger im Kaufvertrag ausdrücklich bestätigt hätten, dass ihnen die Festsetzungen des B-Plans bekannt seien und sie sich verpflichteten, diese Festsetzungen zu beachten. Die Festsetzungen des B-Plans seien den Klägern aber auch tatsächlich bekannt gewesen, denn mit dem Anschreiben vom 29.10.2010 habe die Beklagte ihnen auch den B-Plan übersandt. Darüber hinaus sei die Planung mit ihren Architekten ohne Kenntnis des B-Plans schlicht nicht denkbar gewesen.

15

Im Übrigen schließe die Errichtung eines Hauses in einem Ferienhausgebiet die Selbstnutzung durch den Eigentümer nicht aus. Vielmehr dürfe er es selbstverständlich auch zu eigenen Erholungszwecken nutzen. Allein die Dauerwohnnutzung sei ausgeschlossen. Niemand, auch keine Bauordnungsbehörde, könne einem Eigentümer eines Ferienhauses in einem Ferienhausgebiet untersagen, sein Ferienhaus - auch - selbst zu nutzen, wenn denn die Nutzung keine Dauerwohnnutzung darstelle. Auch könne keine Bauordnungsbehörde einen Eigentümer eines Ferienhauses zwingen, sein Haus an Dritte zu vermieten, selbst wenn § 10 Abs. 4 BauNVO bestimme, dass Ferienhäuser in Ferienhausgebieten zulässig seien, die überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung dienten. Es gebe in Deutschland keine Fälle, in denen eine Bauordnungsbehörde einem Eigentümer eines Ferienhauses in einem Ferienhausgebiet, soweit dort keine Dauerwohnnutzung durch den Eigentümer praktiziert werde, die Eigennutzung zu Erholungszwecken an Wochenenden und in den Ferien untersagt und ihn zugleich mit verwaltungsrechtlichen Zwangsmitteln dazu angehalten habe, das Haus zu vermieten. Eine Dauerwohnnutzung hätten die Kläger ohnehin nie vorgehabt. Sie hätten das von ihnen errichtete Haus ausschließlich zu Erholungszwecken, insbesondere an den Wochenenden, nutzen wollen. Dies, ohne unter tatsächlichem Vermietungszwang zu stehen, sei den Klägern ohne weiteres möglich. Mit dem Erlass einer Nutzungsuntersagungsverfügung müssten sie mit Blick auf die in Deutschland geübte Verwaltungspraxis nicht rechnen. Insbesondere am Schutzzweck des § 10 BauNVO gemessen werde deutlich, dass die Ausweisung eines Sondergebietes Ferienhausgebiet für den Eigentümer eines in einem solchen Gebiet befindlichen Grundstückes einen wesentlich größeren Nutzungsspielraum zur Verfügung stelle als dem Eigentümer eines Grundstückes in einem Wochenendhausgebiet.

16

Die Beklagte habe schließlich auch keine Täuschungsabsicht gehabt. Da es keinerlei bekannte bauordnungsrechtliche Nutzungsuntersagungen für eine Eigennutzung in einem Ferienhausgebiet gegeben habe, soweit es sich nicht um eine Dauerwohnnutzung handele, habe das jetzt durch die Kläger angesprochene Problem der nach § 10 Abs. 4 BauNVO gesetzgeberisch gewollten Vermietung von Erholungsgrundstücken keiner im Hause der Beklagten tätigen Mitarbeiter "auf dem Schirm" gehabt. Daran, dass jemals eine Bauordnungsbehörde einem Eigentümer eines in einem Ferienhausgebiet befindlichen Gebäudes mit Verweis auf den Normzweck des § 10 Abs. 4 BauNVO die Eigennutzung zu Erholungszwecken untersagen und ihn mit verwaltungsrechtlichen Zwangsmitteln zur Vermietung zwingen könne, habe niemand im Hause der Beklagten gedacht. Dies liege auch nicht an einer mangelnden Qualifikation von Mitarbeitern der Beklagten, sondern daran, dass es derartige Nutzungsuntersagungsverfügungen in Deutschland bisher schlichtweg nicht gegeben habe. Das Problem habe sich hier erstmals deshalb gestellt, weil die zuständige Bauamtsleiterin des Landkreises Nordwestmecklenburg in dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren zwischen den Klägern und dem Landkreis wegen einer streitigen Befreiung von B-Plan-Festsetzungen zur Stärkung ihrer eigenen Rechtsposition Drohgebärden entwickelt habe und deshalb das Schreiben vom 23.08.2012 verfasst habe. Dies hätten die mit der Sache befassten Mitarbeiter der Beklagten nicht voraussehen können und müssen. Das Wissen um die Möglichkeit eines derartigen Problems, was die Nichtvermietung eines Ferienhauses in einem Ferienhausgebiet anbelange, und die hieraus resultierenden möglichen Rechtsfolgen, wäre aber Voraussetzung dafür gewesen, dass die Mitarbeiterin der Beklagten dieses Problem bewusst verschwiegen habe. Da jedoch niemand im Hause der Beklagten genau das Problem der nach § 10 Abs. 4 BauNVO vorgegebenen besonderen Nutzung gesehen habe bzw. habe sehen können, habe auch niemand auf dieses Problem hinweisen können.

17

Ein diesbezüglicher Wissensvorsprung der Beklagten habe nicht bestanden.

18

Ein sonstiger Schadensersatzanspruch der Klägerin scheitere schon daran, dass weder vorgetragen noch ersichtlich sei, dass und ggfs. in welcher Höhe ihnen überhaupt ein Schaden entstanden sein sollte.

19

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen unstreitigen und streitigen Parteivorbringens nimmt der Senat Bezug auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Schwerin vom 12.09.2014.

20

Mit diesem Urteil hat das Landgericht der Klage umfassend stattgegeben. Es hat ausgeführt, dass der Grundstückskaufvertrag gem. § 142 Abs. 1 BGB nichtig sei, da die Kläger ihn wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 Abs. 1 BGB wirksam angefochten hätten.

21

Die Täuschungshandlung der Beklagten liege in der Veröffentlichung der streitgegenständlichen Internetannonce, deren Inhalt hinsichtlich der Eigennutzungsmöglichkeit eines Ferienhauses irreführend sei. Der Text suggeriere die uneingeschränkte Eigennutzungsmöglichkeit eines dort zu errichtenden Ferienhauses. Insoweit sei die Annonce jedoch unrichtig. Allein der Hinweis auf den rechtskräftigen B-Plan als solches biete für den Leser der Annonce keinen Anlass, an der durch den Text suggerierten uneingeschränkten Eigennutzungsmöglichkeit zu zweifeln und sich deshalb den B-Plan diesbezüglich näher anzusehen. Vielmehr könne der Leser darauf vertrauen, dass die Beklagte den B-Plan kenne und auf sich daraus ergebende Nutzungsbeschränkungen hingewiesen hätte.

22

Dadurch sei bei den Klägern auch ein entsprechender Irrtum hervorgerufen worden.

23

Die Beklagte habe zudem arglistig gehandelt i.S.v. § 123 Abs. 1 BGB. Im Falle einer - wie hier - irreführenden Darstellung hänge die Frage der Arglist nach der Rechtsprechung des BGH vom Ausmaß der Irreführungsgefahr im konkreten Einzelfall ab. Es komme letztlich darauf an, wie stark die maßgeblichen Punkte verzehrt oder entstellt wiedergegeben seien und auch vom Absender wegen des Grades der Verzerrung oder Entstellung hätte erwartet werden können, dass Adressaten die wahren Umstände nicht richtig oder nicht vollständig erkennen können. Im vorliegenden Fall halte das Gericht die Irreführungsgefahr für ganz erheblich. Diese erhebliche Irreführungsgefahr hätte die Beklagte erkennen können und müssen. Als landeseigenes Unternehmen, das seit über zwanzig Jahren in verschiedensten Teilen des Landes im Auftrage der Kommunen als Projektentwicklerin von Baugebieten tätig sei, habe sie gegenüber den potenziellen privaten Grundstückserwerbern einen Wissensvorsprung hinsichtlich der Erschließung von Grundstücken. Dieser Wissensvorsprung der Beklagten umfasse auch den Regelungsgehalt des streitgegenständlichen Bebauungsplanes mit der darin wiedergegebenen Regelung des § 10 Abs. 4 BauNVO, wonach innerhalb der Sondergebiete Ferienhausgebiet Ferienhäuser zulässig seien, die für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt seien, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Hierbei handele es sich um eine die ausschließliche Eigennutzung als Ferienhaus jedenfalls einschränkende Nutzungsregelung. Diese Regelung müsse die Beklagte als Projektentwicklerin von Bebauungsgebieten kennen und deshalb den Adressaten der Annonce hierauf auch hinweisen.

24

Ihren Wissensvorsprung als professioneller Projektentwickler von Bebauungsgebieten müsse sich die Beklagte zurechnen lassen vergleichbar einem Gebrauchtwagenhändler, an den andere und wesentlich höhere Anforderungen zu stellen seien als an einen privaten Gebrauchtwagenverkäufer. Dem stehe nicht entgegen, dass die Beklagte das Problem der eingeschränkten Eigennutzung eines Ferienhauses, wie sie vortragen lasse, selbst "nicht auf dem Schirm" gehabt habe und meine, in Ermangelung einschlägiger Rechtsprechung auch nicht gehabt haben zu können. Wenn die Beklagte nicht sicher wisse, dass eine Eigennutzung des Ferienhauses in einem Ferienhausgebiet zulässig sei, dann dürfe sie nicht eine Annonce veröffentlichen, die eine solche uneingeschränkte Eigennutzung ohne jeden Anhaltspunkt für eine Nutzungsbeschränkung vorgebe. Vielmehr sei sie aufgrund ihres Wissensvorsprungs zumindest gehalten, keine irreführenden Angaben zur Nutzungsmöglichkeit zu machen. Tue sie es dennoch, so nehme sie damit zumindest billigend in Kauf, dass sich der Adressat der Annonce über die tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten falsche, vom Regelungsgehalt des B-Plans abweichende, Vorstellungen mache. Die Beklagte mache damit eine sogenannte Behauptung "ins Blaue hinein", die für einen bedingten Täuschungsvorsatz über die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit ausreiche.

25

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der Begründung nimmt der Senat Bezug auf die Entscheidungsgründe des Urteils des Landgerichts vom 12.09.2014.

26

Gegen jenes Urteil, das ihren Prozessbevollmächtigten am 16.09.2014 zugestellt worden ist, wendet sich die Beklagte mit ihrer am 15.10.2014 eingegangenen Berufung, die sie nach Fristverlängerung bis zum 15.12.2014 mit an jenem Tage eingegangenen Schriftsatz begründet hat.

27

Sie ist der Auffassung, das Landgericht habe entscheidungserhebliches Vorbringen der Beklagten übergangen bzw. sich hiermit nicht auseinandergesetzt. Sie vertritt nach wie vor die Ansicht, es fehle schon an einem Mangel des Kaufgegenstandes. Die Kläger hätten ein Grundstück in einem Ferienhausgebiet erworben; ein solches mit entsprechenden Nutzungsmöglichkeiten hätten sie auch erhalten. Insbesondere sei eine Eigennutzung durch den Grundstückseigentümer in den Ferien und an Wochenenden auch bei einem Ferienhausgrundstück gerade nicht ausgeschlossen. Von einer beabsichtigten Dauerwohnung sei - unstreitig - nicht die Rede. Selbst wenn man sich jedoch der Auffassung des Landgerichts anschließen sollte und davon ausgehe, dass die vom Gericht unterstellte eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit einen Mangel darstelle, habe auf Seiten der Beklagten nicht die vom Gericht ebenfalls unterstellte Aufklärungspflicht zum Inhalt des § 10 Abs. 4 BauNVO bestanden. Dies hätte nämlich vorausgesetzt, dass die Mitarbeiter der Beklagten selbst Kenntnis von dem durch die Kläger behaupteten, jedoch nicht nachgewiesenen Vermietungszwang gehabt hätten und über diesen ganz bewusst, ob nun vorsätzlich oder bedingt vorsätzlich und damit arglistig nicht aufgeklärt hätten. Das Verschweigen eines Mangels - hier des behaupteten Vermietungszwanges des klägerischen Ferienhauses - müsse arglistig geschehen und setze voraus, dass der Verkäufer den Mangel kenne oder für möglich halte, um die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung erfolgreich durchsetzen zu können. Gleiches gelte, wenn sich dem Verkäufer, hier der Beklagten, das Vorliegen von Tatsachen habe aufdrängen müssen, die einen Mangel begründeten. Beides sei auf Seiten der Beklagten jedoch nicht der Fall gewesen. Der für das Tatbestandsmerkmal der Arglist notwendige zumindest bedingte Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens" sei im Vorfeld des in den Verkehrbringens des streitbefangenen Verkaufsprospektes bei keinem einzigen Mitarbeiter der Beklagten gegeben gewesen. Niemand im Hause der Beklagten, und zwar von den mit der Bearbeitung des Projektes befassten Mitarbeitern bis hin zu den beiden Geschäftsführern, haben positive Kenntnis von einem ohnehin diesseits bestrittenen Vermietungszwang gehabt noch es für möglich gehalten, dass ein solcher Vermietungszwang bestehen könne. Deshalb sei auch niemand im Hause der Beklagten auf den Gedanken gekommen, in dem streitbefangenen Prospekt darauf hinweisen zu müssen, dass Häuser in Feriengebieten zwingend vermietet werden müssten. Dass die Prospekte der Beklagten inzwischen anders aussehen und einen Hinweis auf eine Vermietungspflicht enthalten, sei unmittelbares Ergebnis der durch die Kläger erklärten Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung, weil die Mitarbeiter der Beklagten seit diesem Zeitpunkt für das dem Streit zugrunde liegende Problem erstmals sensibilisiert worden seien. Wenn es denn einen Vermietungszwang geben sollte, beruhe das Nichtwissen bei den Mitarbeitern und dem Geschäftsführer der Beklagten hierzu auf fahrlässiger Unkenntnis, die wiederum, der Rechtsprechung des BGH folgend, für die Annahme der Arglist grundsätzlich nicht ausreiche. Selbst wenn sich die Mitarbeiter der Beklagten mit der Thematik des Vermietungszwanges hätten beschäftigen wollen, weil sie für dieses Thema aus ihrer beruflichen Tätigkeit und Erfahrung heraus im Sinne eines Fürmöglichhaltens bereits zuvor sensibilisiert gewesen wären, was nicht der Fall gewesen sei, wäre es jedenfalls schwierig geworden, überhaupt an Informationen, insbesondere jedoch gerichtliche Entscheidungen zum Thema Vermietungszwang zu gelangen, weil es zu dieser Thematik eben gerade fast nichts an Veröffentlichungen gebe, erst recht jedoch keine gerichtlichen Entscheidungen des Inhalts, dass jemals ein Eigentümer eines Ferienhauses mit verwaltungsrechtlichem Zwang zur Vermietung desselben veranlasst worden sei. Der seitens des Landgerichts der Beklagten unterstellte und deshalb nach Meinung des Landgerichts offenbarungspflichtige Wissensvorsprung habe daher aus den dargestellten Gründen schlicht nicht bestanden. Folglich hätten die Mitarbeiter der Beklagten über diesen, was die Vermietungspflicht in einem Ferienhausgebiet im Sinne einer Zwangsvermietung anbelangt, auch nicht im streitbefangenen Prospekt hinweisen und im Sinne eines Fürmöglichhaltens aufklären können.

28

Selbst wenn die Beklagte vor Beurkundung des notariellen Vertrages einen - tatsächlich nicht vorhandenen - Wissensvorsprung gehabt hätte, komme es auf diesen dann nicht an, wenn der Wissensstand der Kläger und der Beklagten im Zeitpunkt der Beurkundung identisch gewesen sei. Bereits erstinstanzlich habe die Beklagte darauf hingewiesen, dass die Kläger den Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vor der beabsichtigen Beurkundung zugesandt erhalten hätten und diesen Vortrag sodann dahingehend ergänzt, dass den Klägern bereits vier Wochen vor dem Kaufvertragsschluss mit Schreiben vom 29.10.2010 sowohl der Kaufvertragsentwurf als auch der Bebauungsplan nebst Parzellierungsplan und Bodengutachten übersandt worden seien. Im Bebauungsplan sei bereits unter Ziffer 1.1. die wörtliche Formulierung aus § 10 Abs. 4 BauNVO übernommen worden. Die Kläger hätten also spätestens seit Übersendung des Kaufvertragsentwurfes und des B-Planes einen identischen Wissensstand bezogen auf die Nutzungsmöglichkeit der erworbenen Grundstücke wie die Beklagte. Darüber hinaus hätten sich die Kläger bereits fünf Monate vor Vertragsschluss mit den von ihnen beauftragten Architekten in konkreten Planungen zu ihrem Ferienhaus befunden und hätten zu diesem Zeitpunkt Kenntnis von dem Inhalt des Bebauungsplanes gehabt, weil ohne diesen die Planung des Hauses gar nicht möglich gewesen sei. Die Beklagte jedenfalls habe in Kenntnis der durch die Architekten im Vorfeld des Kaufvertragsschlusses erbrachten umfangreichen Beratungs- und Planungsleistungen gegenüber den Klägern davon ausgehen können, dass diese hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten ihres Bauvorhabens hinreichend durch ihre selbst beauftragten Sonderfachleute, nämlich ihre Architekten, unterrichtet worden seien. Von einem Informationsgefälle zwischen den Klägern und den Mitarbeitern der Beklagten, wie es das Landgericht unterstelle, könne nicht ansatzweise die Rede sein. Schließlich habe der Notar auch die Formulierung in Ziffer VI.1. des Vertrages verlesen, mit welchem die Kläger erklärt hätten, dass ihnen die "Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 21 bekannt seien und sie sich verpflichten, diese Festsetzungen zu beachten".

29

Die Kläger verteidigen das angefochtene Urteil und wiederholen und vertiefen im Wesentlichen ihr erstinstanzliches Vorbringen, auf das Bezug genommen wird. Insbesondere behaupten sie, die Beklagte habe erstinstanzlich selbst vorgetragen, wie vom Landgericht zutreffend dargestellt, dass sie selbst davon ausgegangen sei, dass eine Nutzungseinschränkung bestehe. Aus diesem Grunde habe sie in der Internet-Annonce das Wort Ferienhausgebiet verwendet. Zudem habe sie - jedenfalls im Kaufvertrag - auf den Bebauungsplan hingewiesen, an dessen Festsetzungen sich der Erwerber zu halten habe. Die zuständige Mitarbeiterin habe es deshalb bewusst unterlassen, in der Internetwerbung ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass ein Ferienhausgebiet i. S. v. § 10 Abs. 4 BauNVO kein allgemeines Wohngebiet sei und damit eine überwiegende Eigennutzung des auf dem Ferienhausgrundstück zu errichtenden Gebäudes rechtliche Schwierigkeiten im Rahmen etwaig beabsichtigter dauerhafter oder zeitweiser Eigennutzung begegnen könnte. Angesichts der von der Beklagten selbst eingeräumten Kenntnis über rechtliche Schwierigkeiten im Rahmen etwaig beabsichtigter auch nur zeitweiser Eigennutzung des auf dem Ferienhausgrundstück zu errichtenden Gebäudes, habe von der Beklagten anhand des Grades der Verzerrung dieser Umstände in der Internet-Annonce ganz sicher erwartet werden können, dass diese erkenne, dass die potentiellen Kaufinteressenten diese Nutzungseinschränkung der Internet-Annonce nicht entnehmen würden. Damit seien die Voraussetzungen für die Arglist nach der Rechtsprechung des BGH bereits gegeben. Auf die Kritik der Beklagten aus ihrer Berufungsbegründung zu den Ausführungen des Landgerichts über die "Behauptungen ins Blaue hinein" komme es danach gar nicht mehr an. Aber auch diesbezüglich sei darauf hingewiesen, dass die Behauptung der Beklagten, sie habe von den Nutzungseinschränkungen nichts gewusst, weswegen sich ihr dieser Mangel auch nicht aufdrängen und sie deshalb auch keine Behauptung ins Blaue hinein habe tätigen können, schlicht falsch sei. Denn erstens habe sie nach eigenem Vortrag unstreitig zumindest Kenntnis im Hinblick auf rechtliche Schwierigkeiten im Rahmen etwaiger beabsichtigter zeitweiser Eigennutzung gehabt und zweitens habe sie Kenntnis von dem Bebauungsplan und der dortigen Regelung nach § 10 Abs. 4 BauNVO gehabt. Schließlich habe die Beklagte das Ferienhausgebiet selbst geplant. Vorstehendes gelte natürlich grundsätzlich auch für die Pflicht zur Vermietung des auf dem Ferienhausgrundstück zu errichtenden Gebäudes.

30

Der B-Plan sei dem Kaufvertragsentwurf seinerzeit nicht beigefügt gewesen.

II.

31

Die Berufung der Beklagten ist zulässig und auch in der Sache begründet.

1.

32

Entgegen der Auffassung des Landgerichts im angefochtenen Urteil ist der Grundstückskaufvertrag zwischen den Parteien nicht gem. § 142 Abs. 1 BGB als von Anfang an nichtig anzusehen, denn die von den Klägern erklärte Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 Abs. 1 BGB ist nicht wirksam.

33

Vielmehr steht den Klägern ein Anfechtungsrecht nicht zur Seite. Insofern fehlt es teilweise bereits an einer objektiven Täuschungshandlung der Beklagten oder einer entsprechenden Irrtumserregung auf Seiten der Kläger, teilweise an der Kausalität eines etwaigen Irrtums der Kläger für den Kaufvertragsabschluss, im Übrigen jedenfalls an der - subjektiven - Arglist der Beklagten. Im Einzelnen gilt nach Auffassung des Senats Folgendes:

a.

34

Hinsichtlich der jedenfalls in Betracht kommenden Frage, ob in dem auf dem vertragsgegenständlichen Grundstück zu errichtenden Gebäude eine einschränkungslose und insbesondere dauerhafte (Wohn-)Nutzung zulässig ist, fehlt es schon an einer diesbezüglichen Täuschungshandlung der Beklagten. Insoweit hat die Beklagte in der streitgegenständlichen Internetannonce vielmehr mehrfach und in ausreichend deutlicher Weise darauf hingewiesen, dass es sich um ein Ferienhausgebiet handelt, in dem Ferienhäuser errichtet werden sollen. Bereits aufgrund dieser Bezeichnung ist auch für einen Laien als interessierter Adressat der Annonce schon nach dem allgemeinen Sprachgebrauch hinreichend deutlich, dass eine dauerhafte Wohnnutzung nicht in Betracht kommt, zumal in der Annonce zusätzlich hervorgehoben wird, dass es um "pure Entspannung am Wochenende oder in den Ferien" geht und "unbeschwerte Tage an frischer Ostseeluft" zu erleben sowie "Abstand vom Alltag" zu finden ist.

35

Jedenfalls hat die Beklagte diesbezüglich keinen Irrtum bei den Klägern erregt, denn diese haben die Internetwerbung auch nicht anders verstanden und nicht etwa angenommen, sie dürften das Gebäude dauerhaft - noch dazu zu Wohnzwecken - nutzen. Sie haben vielmehr selbst unstreitig von Anfang an vorgehabt, ein Gebäude zwecks Nutzung zur Erholung an Wochenenden und in den Ferien zu errichten.

b.

36

Soweit sich die Kläger darauf berufen, die Beklagte habe es unterlassen, über den Inhalt der die Zulässigkeit von Ferienhäuser in Ferienhausgebieten regelnden Norm aufzuklären, so trifft dies zunächst zu. Nach § 10 Abs. 4 Satz 1 BauNVO, der in Ziffer 1.1. des B-Planes Nr. 21 der Stadt D. wörtlich und unverändert wiederholt wird, sind in Ferienhausgebieten Ferienhäuser zulässig, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Von einer derartigen Nutzungszweckbestimmung bzw. -einschränkung ist in der Internetannonce der Beklagten unmittelbar keine Rede.

37

Dennoch liegen die Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung im Sinne § 123 Abs. 1 BGB nicht vor. Dabei kann dahinstehen, ob hinsichtlich der in einer Rechtsnorm enthaltenen Definition eines verwendeten Begriffs - wie hier Ferienhaus in einem Ferienhausgebiet - überhaupt eine Aufklärungspflicht besteht oder ob es Sache des Vertragspartners ist, sich insoweit selbst kundig zu machen, da es aufgrund der allgemeinen Zugänglichkeit der Rechtsnorm letztlich an einem Informationsgefälle zwischen den Vertragsparteien fehlt.

38

Gleichermaßen kann offen bleiben, ob die Kläger hinsichtlich des normierten und definierten Inhalts des Begriffs Ferienhaus in Ferienhausgebieten aufgrund der unterlassenen Aufklärung in der Internetannonce zur überwiegenden Zurverfügungstellung des Gebäudes an einen wechselnden Personenkreis einem Irrtum unterlegen sind.

39

Insoweit kann nicht festgestellt werden, dass die etwaige Täuschung der Beklagten für die kaufvertragliche Willenserklärung der Kläger kausal gewesen ist. Vielmehr muss davon ausgegangen werden, dass die Beklagte die Kläger in der Folgezeit vor Abschluss des Vertrages vom Wortlaut des § 10 Abs. 4 Satz 1 BauNVO wird der identischen Festlegung im B-Plan informiert hat. Die Beklagte hat insofern behauptet, dass sie den Klägern mit Schreiben vom 29.10.2010 unter anderem auch den B-Plan übersandt hat. Dies haben die Kläger zwar bestritten. Indes ist jenes Bestreiten nicht ausreichend. Behauptet der Verkäufer, den Käufer vor Vertragsschluss über einen offenbarungspflichtigen Umstand aufgeklärt zu haben, muss vielmehr der anfechtende Käufer darlegen und beweisen, dass die Aufklärung nicht erfolgt ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Verkäufer behauptet, einen durch vorheriges aktives Tun bei dem Käufer hervorgerufenen Irrtum durch spätere Aufklärung beseitigt zu haben (vgl. etwa BGH, Urt. v. 27.06.2014, V ZR 55/13 m.w.N.).

40

Vorliegend haben die Kläger jedoch ihre Behauptung, der B-Plan sei entgegen dem Vorbringen der Beklagten, das im Übrigen den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast genügt, nicht mit Schreiben vom 29.10.2010 übersandt worden, nicht unter Beweis gestellt. Der Senat hat demzufolge das diesbezügliche Vorbringen der Beklagten der Beurteilung zugrunde zu legen. Damit hat die Beklagte mit Übersendung des Wortlauts in Ziff. 1.1. des B-Plans, der § 10 Abs. 4 Satz 1 BauNVO entspricht, ihrer etwaigen Informationspflicht genügt.

41

Im Übrigen fehlt es diesbezüglich jedenfalls an einem Verhalten der Beklagten im Bewusstsein der Täuschung der Kläger und damit an der Arglist. Die Arglist im Sinne von § 123 BGB erfordert Vorsatz, wenn auch nicht notwendig Absicht. Der Handelnde muss die Unrichtigkeit seiner Angaben oder den verschwiegenen Umstand kennen oder im Sinne des bedingten Vorsatzes für möglich halten. Darüber hinaus muss der Handelnde wissen oder es jedenfalls für möglich halten, dass der andere Teil durch die Täuschung zur Abgabe der Willenserklärung bestimmt wird oder die unrichtige Angabe jedenfalls möglicherweise für die Willensbildung von Bedeutung sein kann. Ein Aufklärungspflichtiger muss jedenfalls damit rechnen und es billigend in Kauf nehmen, dass der andere Teil von den verschwiegenen Umständen keine Kenntnis hat. Hier durfte und konnte die Beklagte annehmen, dass die Kläger den B-Plan mit den erforderlichen Angaben als Anlage zum Schreiben vom 29.10.2010 erhalten hat. Hinzu kommt, dass die Beklagte davon ausgehen durfte, dass den Klägern die Festsetzungen des B-Plans aufgrund der Beratung und Planung durch und mit ihren Architekten bekannt war. Der Senat teilt die Auffassung der Beklagten, dass eine sinnvolle Planung ohne Kenntnis der Festsetzungen im B-Plan schlicht nicht denkbar war. Die Beklagte hatte daher keine Veranlassung, damit zu rechnen, dass die Kläger vom Inhalt des § 10 Abs. 4 Satz 1 BauNVO keine Kenntnis hatten. Dies gilt erst recht vor dem Hintergrund der vertraglichen Bestimmungen in V.1. und insbesondere VI.1. des Kaufvertrages, die die Kenntnis der Festsetzungen des B-Plans voraussetzen. Die Beklagte durfte davon ausgehen, dass sich die Kläger als redliche Vertragspartner nicht zu etwas verpflichten, nämlich bei der Bebauung die Festsetzungen des B-Plans zu beachten und das Grundstück entsprechend zu nutzen, wovon sie überhaupt keine Kenntnis haben.

c.

42

Soweit die Kläger auf den - jedenfalls aus ihrer Sicht bestehenden - Regelungsgehalt und die sich daraus ergebende Tragweite bzw. die Rechtsfolge von § 10 Abs. 4 Satz 1 BauNVO abstellen, vermag der Senat ebenfalls keine arglistige Täuschung der Beklagten festzustellen. Die Kläger legen insoweit - der Auffassung der unteren Bauaufsichtsbehörde folgend - dar, dass die Norm nicht nur eine überwiegende Fremdvermietung voraussetze, sondern die im Übrigen - unstreitig - mögliche Eigennutzung an Wochenenden und in den Ferien dann teilweise oder vollständig unzulässig, jedenfalls problematisch, sei, wenn eine Fremdvermietung nicht vorgenommen werde, sondern das Haus abgesehen von der Eigennutzung leer stünde.

43

Insoweit kann offen bleiben, ob diese Rechtsauffassung uneingeschränkt zutreffend ist. Gleichermaßen kann auch hierfür dahinstehen, ob die Beklagte trotz einer eventuellen Aufklärungspflicht eine diesbezügliche Aufklärung unterlassen und die Kläger infolge dessen einem Irrtum unterlegen sind, der letztlich kausal für ihre kaufvertraglichen Willenserklärungen war.

44

Jedenfalls vermag der Senat auch insofern kein Handeln bzw. Verschweigen der Beklagten im Bewusstsein der Täuschung der Kläger festzustellen.

45

Die Beklagte, die ohnehin die Rechtsauffassung vertritt, dass eine Eigennutzung des Eigentümers - so lange keine hier nicht streitgegenständliche dauerhafte Wohnnutzung vorliegt - auch in Ferienhausgebieten ohne weiteres uneingeschränkt zulässig sei, hat stets vorgetragen, dass ihr das von der Unteren Bauaufsichtsbehörde aufgeworfene und nunmehr von den Klägern ins Feld geführte Rechtsproblem nicht bekannt gewesen sei. Kein Mitarbeiter der Beklagten sei sich dieses Problems bewusst gewesen, da es bislang keinerlei bekannte bauordnungsrechtliche Nutzungsuntersagungen für eine Eigennutzung in einem Ferienhausgebiet mangels Fremdvermietung gegeben habe. Daran, dass es eine derartige Nutzungsuntersagungsverfügung geben könnte, habe niemand im Hause der Beklagten gedacht. Auf das diesbezügliche weitere Vorbringen der Beklagten nimmt der Senat zwecks Vermeidung von Wiederholungen Bezug.

46

Diese Einlassungen der Beklagten zu ihrem Verständnis und zu ihrer Kenntnis von den Nutzungsmöglichkeiten in einem Ferienhausgebiet und der diesbezüglichen Verwaltungspraxis haben die Kläger nicht widerlegt. Sie sind auch im Übrigen nach Auffassung des Senats nicht zu widerlegen.

47

Soweit die Argumentation der Kläger und letztlich auch die Begründung des Landgerichts ersichtlich im Kern dahin geht, dass die Beklagte als erfahrene Projektentwicklerin die entsprechende Kenntnis hätte haben müssen, so reicht dies nach der ständigen Rechtsprechung des BGH gerade nicht aus. Vielmehr ist für den Arglistvorwurf die positive Kenntnis oder jedenfalls das Fürmöglichhalten des aufklärungspflichtigen Umstandes stets unabdingbar und ein bloßes Kennenmüssen unzureichend (vgl. nur BGH, Urt. v. 12.04.2013, V ZR 266/11, MDR 2013, 700 m.w.N.).

48

Für ihre weitergehenden, vom Vorbringen der Beklagten abweichenden, Behauptungen zu einer Kenntnis oder jedenfalls eines Fürmöglichhaltens der Beklagten hinsichtlich eines Problems bei der Eigennutzung eines Ferienhauses im Ferienhausgebiet im Falle der unterlassenen Fremdvermietung haben die auch insoweit für die Arglist vortrags- und beweisbelasteten Kläger schon keinen Beweis angetreten.

49

Für eine entsprechende Kenntnis ist auch anderweitig nichts Tragfähiges ersichtlich. Soweit das Landgericht im Tatbestand beim streitigen Beklagtenvorbringen aufgeführt hat, was die Kläger nunmehr aufnehmen, dass die zuständige Mitarbeiterin der Beklagten entsprechende Hinweise in der Internetwerbung bewusst unterlassen hat, so ist dies schlicht falsch. Einen derartigen Vortrag der Beklagten hat es nicht gegeben.

50

Einen Schluss auf eine Täuschungsabsicht der Beklagten aufgrund des Maßes der irreführenden Darstellung in der Internetannonce im Hinblick auf die Entscheidung des BGH vom 22.02.2005 (X ZR 123/03, NJW-RR 2005, 1082) vermag der Senat nicht zu ziehen. Zum einen ist der der Entscheidung des BGH zugrunde liegende Sachverhalt nicht vergleichbar. Während es dort um die Zusendung eines möglicherweise irreführenden Vertragsangebotes ging, das der Empfänger angenommen hat, handelt es sich hier um eine bloße Internetwerbung, der eine anschließende Willensbildung beider Parteien und insbesondere ein notariell zu beurkundender Kaufvertrag nachzufolgen hatte.

51

Im Übrigen geht es hier - anders als in dem vom BGH zu entscheidenden Fall - um die Frage, ob der Beklagten ein aufzuklärender Umstand überhaupt bekannt war.

52

Im Übrigen erscheinen die Einlassungen der Beklagten zu ihrer fehlenden Problemkenntnis auch nicht fernliegend. Auch dem ständig und seit langer Zeit mit Grundstückssachen befassten Senat war das Problem der Zulässigkeit einer Eigennutzung von Ferienhäusern in einem Ferienhausgebiet bei ansonsten unterlassener Fremdvermietung nicht präsent und vor dem entsprechenden Studium der zur Verfügung stehenden Kommentarliteratur unbekannt. Diesbezügliche Gerichtsentscheidungen zu einer etwaigen Eigennutzungsuntersagung wegen unterlassener Fremdvermietung existierten jedenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses - soweit ersichtlich - nicht.

53

Auch die einschlägige Kommentarliteratur scheint sich darüber einig zu sein, dass die Formulierung in § 10 Abs. 4 BauNVO insoweit nicht hinreichend verständlich sei (vgl. etwa Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl., § 10 Rn. 34). Einzelne Kommentatoren meinen ohnehin, dass die Zweckbestimmung der Norm nur dahin geht, einen im Vergleich zu den Wochenendhausgebieten längeren Erholungsaufenthalt - des Eigentümers - zu ermöglichen (vgl. Nachweis bei Fickert/Fieseler, a.a.O.).

54

Nach Vorstehendem sieht sich der Senat daher außerstande, zu Lasten der Beklagten eine entsprechende positive Kenntnis oder jedenfalls ein Fürmöglichhalten eines bestehenden Eigennutzungsproblems bei fehlender Fremdvermietung anzunehmen. Bei dieser Sachlage kommt auch die Annahme einer vorsätzlichen Behauptung "ins Blaue hinein" durch die Beklagte nicht in Betracht.

2.

55

Aus entsprechenden Gründen scheitert auch der geltend gemachte Anspruch aus § 812 BGB.

56

Gleiches gilt für einen Gewährleistungsanspruch, da aufgrund des Gewährleistungsausschlusses im Kaufvertrag auch hierfür gem. § 444 BGB eine Arglist der Beklagten erforderlich wäre. Eine anderweitige Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB, für die der allgemeine Gewährleistungsausschluss nicht greifen würde, liegt ersichtlich nicht vor.

3.

57

Ein Schadensersatzanspruch nach den Grundsätzen der c.i.c. scheitert schon daran, dass es an jeglichem Vorbringen der Kläger zu einem Vermögensschaden fehlt, der auch in derartigen Fällen jedenfalls nach der Rechtsprechung des V. Senates des BGH Voraussetzung ist (vgl. BGH, Urt. v. 26.09.1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302). Hierauf hat die Beklagte bereits zutreffend hingewiesen, ohne dass die Kläger ergänzend vorgetragen hätten.

4.

58

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

59

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

60

Bei der Festsetzung des Gegenstandswertes für das Berufungsverfahren ist der Senat den zutreffenden Erwägungen des Landgerichts im angefochtenen Urteil gefolgt; die Parteien sind dem nicht entgegengetreten.

5.

61

Zur Zulassung der Revision sieht sich der Senat nicht veranlasst, da dessen Voraussetzungen (§ 543 Abs. 2 ZPO) nicht erfüllt sind.