Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2004-11-12, Aktenzeichen 16 Wx 151/04
ECLI:DE:OLGK:2004:1112.16WX151.04.00

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin werden die Beschlüsse des Amtsgerichts Euskirchen vom 17.06.2003 - 17 II 20/02 WEG - und des Landgerichts Bonn vom 23.06.2003 - 8 T 159/03 - teilweise abgeändert.

Der Beschluss zu TOP 3 der Wohnungseigentümerversammlung vom 13.06.2002 wird für ungültig erklärt.

Im Übrigen werden die Anträge der Antragstellerin und ihr weitergehendes Rechtsmittel zurückgewiesen.

Die in erster und zweiter Instanz entstandenen Gerichtskosten haben die Antragstellerin zu 88 % und die Antragsgegner zu 12 % zu tragen.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens fallen der Antragstellerin zu 85 % und den Antragsgegnern zu 15 % zur Last.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird für die Zeit bis zum 02.11.2004 auf 4.250,00 und ab dem auf EUR 3.750,00 EUR festgesetzt.

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G r ü n d e

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I.

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Die Beteiligten bilden die im Rubrum bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 13.06.2002, an der alle Wohnungseigentümer teilnahmen bzw. vertreten waren, heißt es u.a. wie folgt:

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Top 2: Aussprache über den endgültigen Verteilerschlüssel für künftige Abrechnungen

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Die Gemeinschaft beschloss einstimmig, den ursprünglich, d.h. seit Beginn der Eigentümergemeinschaft im Jahr 1994 geführten Verteilerschlüssel anzuwenden. Lediglich bezüglich der Verteilung der Rechtskosten konnte keine Einigung erzielt werden. Da hier bereits ein Gerichtsverfahren anhängig ist, soll dieser Punkt bis zur gerichtlichen Entscheidung zurückgestellt werden.

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Top 3: Aussprache über die Besetzung der Posten für Hauswart und Gartenpflege

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Die Eigentümergemeinschaft stimmte auf Antrag von Frau T bei der Gegenstimme von Frau S für folgenden Beschluss:

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Die Verwaltung wird beauftragt, eine Gartenfirma zu beauftragen, die jeweils im Frühjahr und Herbst einen fachgerechten Rückschnitt an Hecken und Gehölzen vornehmen soll. Zur Kostensparung sollen einfache Pflegearbeiten wie Kehren, Unkrautjäten, Gießen etc. nicht von dieser Fachfirma vorgenommen werden, sondern von den Hausbewohnern in Eigenregie unentgeltlich getätigt werden. Der Verwaltung wird ausdrücklich untersagt, neben der oben erwähnten Arbeit der Fachfirma weitere Arbeiten an Fachfirmen bzw. Privatpersonen in Auftrag zu geben.

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Mit ihrem am 08.07.2002 bei dem Amtsgericht eingegangenen Antrag hat die Antragstellerin beantragt die ihrer Meinung nach zu den beiden vorstehenden Punkten sowie zu TOP 5 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Ferner hat sie im Verlaufe des Verfahrens beantragt, die Verwalterin abzuberufen. Das Amtsgericht hat die Anträge zurückgewiesen. Eine hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde blieb ohne Erfolg. Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihr Begehren mit Ausnahme des Anfechtungsantrags zu TOP 5 weiter, während die Antragsgegner einen inzwischen wieder zurückgenommenen Antrag gestellt haben, der Antragstellerin jeden Rückschnitt in der Gartenanlage zu untersagen

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II.

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Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig. In der Sache hat sie lediglich insoweit Erfolg, als sie sich gegen die Beschlüsse des Amtsgerichts und des Landgerichts zum Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13.06.2002 zu TOP 3 richtet.

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1.	Anfechtungsantrag zu TOP 2

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Wegen des zulässigerweise auf die Rechtskosten beschränkten Begehrens zu TOP 2 hat das Landgericht im Ergebnis mit Recht den Antrag zurückgewiesen.

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Die Zurückweisung des Anfechtungsantrags kann indes nicht damit begründet werden, dass es an einem Beschluss fehle, der hätte angefochten werden können; denn nach neuerer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat auch die Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, also ein sogenannter Negativbeschluss, ebenfalls Beschlussqualität und ist grundsätzlich anfechtbar (BGH NJW 2001, 3339; BayObLG NZM 2003, 122). Allerdings fehlt in derartigen Fällen häufig das Rechtsschutzbedürfnis für einen Anfechtungsantrag, weil hierdurch ein Wohnungseigentümer regelmäßig nicht in seinen Rechten betroffen, insbesondere nicht gehindert ist, die Eigentümerversammlung erneut mit seinem Anliegen zu befassen, um ggfls. eine positive Beschlussfassung herbeizuführen. (vgl. BGH NJW 2002, 3704: Wenzel ZWE 2000, 382). Auch wenn vorliegend die Behandlung der Rechtskosten lediglich zurückgestellt worden ist, ist die Antragstellerin mit ihrem Begehren, wegen der Rechtskosten in der Versammlung eine (einvernehmliche) Regelung zu treffen, nicht durchgedrungen und daher grundsätzlich anfechtungsbefugt. Sie hat indes kein rechtlich geschütztes Interesse an einer Anfechtung; denn die Wohnungseigentümerversammlung besitzt nicht die Kompetenz, in irgendeiner Form über die Art der Verteilung einer bestimmten Kostenposition zu beschließen. Eine - wie auch immer geartete - von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilung kann nur durch eine Vereinbarung aller Miteigentümer, nicht aber im Beschlusswege erfolgen.

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Im Ergebnis ohne Erfolg bliebe das Begehren der Antragstellerin auch dann, wenn ihr Begehren dahingehend zu verstehen sein sollte, dass sie festgestellt wissen will, dass die in dem Verfahren 17 (4) II 18/01 AG Euskirchen getroffene Vereinbarung über den anzuwendenden Kostenverteilungsschlüssel sich auch auf die Rechtskosten bezieht. Ein solcher auf die Auslegung einer bereits getroffenen Vereinbarung gerichteter Feststellungsantrag wäre zwar zulässig (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 23. Auflage, § 256 Rdn. 4), aber aus den zutreffenden Gründen der Hilfserwägungen des Landgerichts nicht begründet. Ergänzend ist hierzu lediglich anzumerken, dass auch das Begleitschreibens vom 12.12.2001, mit dem die Miteigentümerin T das Formular der Einverständniserklärung den übrigen Wohnungseigentümern zugeleitet hat, gegen eine Erstreckung der damaligen Einigung auch auf die Rechtskosten spricht; denn hierin sind nur die (unterschiedlichen) Schlüssel für genau bezeichnete Kostenpositionen aufgeführt. Rechtskosten gehören hierzu nicht.

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2.	Anfechtungsantrag zu TOP 3

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Das Begehren ist begründet. Der Beschluss zu TOP 3 widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Es ist in der Rechtsprechung und Literatur umstritten, ob und in welchem Umfang ein Wohnungseigentümer zu so genannter tätiger Mithilfe verpflichtet werden kann. Von der wohl h. M. wird dies verneint, soweit die Mithilfe über das hinausgeht, was typischerweise Gegenstand einer Hausordnung i. S. d. § 21 Abs. 5 Nr. 1 ist, also mehr erfasst als z. B. die turnusmäßige Treppenhaus- und Gehwegreinigung sowie die Winterdienste (vgl. hierzu BayObLG NJW-RR 1992, 343; OLG Stuttgart NJW-RR 1987, 976; OLG Hamm DWE 1987, 63; Bärmann/Pick/Merle, WEG 9. Auflage mit weiteren Nachweisen zum Meinungsstand; noch weitergehender Wenzel NZM 2004, 542: keine Möglichkeit zur Verpflichtung im Beschlusswege, weil der einzelne Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 WEG nur Beiträge schulde und deswegen keine Kompetenz der Eigentümerversammlung bestehe, Dienstleistungen zu beschließen). Speziell für den hier zu behandelnden Fall der Heranziehung zu Gartenarbeiten wird die Zulässigkeit in der obergerichtlichen Rechtsprechung durchgängig verneint (KG NJW-RR 1994, 207; OLG Düsseldorf NJW 2004, 107 = OLGR 2004, 98).

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Offen bleiben kann es, ob die Besonderheiten des vorliegenden Falles, die darin bestehen, dass die Grundpflege des Gartens im Frühjahr und Herbst durch eine Fachfirma erfolgen soll und die Eigentümer nur die laufenden einfachen Pflegearbeiten erledigen sollen, eine Abweichung von der vorstehenden Rechtsprechung rechtfertigen und ob dem Senat überhaupt ohne Vorlage der Sache gem. § 28 Abs. 2 FGG an den Bundesgerichtshof eine von der Rechtsprechung des Kammergerichts und des Oberlandesgerichts Düsseldorf abweichende Entscheidung möglich ist. Der Beschluss entspricht nämlich schon deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er inhaltlich zu unbestimmt ist. Ihm ist nicht zu entnehmen, welcher Miteigentümer, wann, was zu erledigen hat. Das Fehlen eines hinreichend genauen Arbeitsplans hat die weitere Folge, dass eine laufende Gartenpflege überhaupt nicht gewährleistet ist, weil die Situation eintreten kann, dass jeder Miteigentümer sich darauf verlässt, dass ein anderer tätig werden wird, sich also letztlich keiner mehr für verantwortlich hält.

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Der Senat verkennt nicht die von den Antragsgegnern aufgezeigten Probleme, die sich in der Vergangenheit ihrer Darstellung nach wegen des Gartens ergeben hatten. Nur rechtfertigen diese keine Regelung, welche wegen ihres unbestimmten Inhalts keine ordnungsgemäße Pflege gewährleistet. Den Antragsgegnern ist es unbenommen, sich ggfls. mit rechtlichen Mitteln gegen ein etwaiges gemeinschaftswidriges Verhalten der Antragstellerin und ihres Lebensgefährten zur Wehr zu setzen. Ferner sollten sie für den Fall einer etwaigen erneuten Entschließung über die Gartenpflege die aufgezeigten Bedenken gegen eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer zur tätigen Mithilfe berücksichtigen. Auch wenn der Senat - wie aufgezeigt - die grundsätzliche Rechtsfrage im vorliegenden Fall nicht zu entscheiden brauchte, möchte er nicht verhehlen, dass er dazu neigt, diese für unzulässig zu halten. Die Gartenpflege - auch nicht die laufende - ist kein typischer Regelungsinhalt einer Hausordnung. Es dürfte daher nur schwerlich von der alleine in Betracht kommenden Beschlusskompetenz aus § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG erfasst sein, Wohnungseigentümer insoweit zur tätigen Mithilfe zu verpflichten. Unbedenklich dürfte dagegen eine Entschließung sein, die einerseits sicherstellt, dass die notwendige Gartenpflege tatsächlich auch erfolgt, und es andererseits ermöglicht, dass ggfls. Arbeiten, die keine besondere Fachkunde voraussetzen, also einfache Pflegearbeiten durch Miteigentümer oder von ihnen Beauftragte (etwa deren Mieter) ausgeführt werden, die sich hierfür bereiterklärt haben. Bedenklich ist lediglich die Heranziehung von Miteigentümern ohne ihr Einverständnis. Gegen freiwillige Absprachen über Dienstleistungen ist jedenfalls dann nichts einzuwenden, wenn auch deren Einhaltung gewährleistet ist (vgl. KG a. a. O.).

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3.	Antrag auf Abberufung des Verwalters

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Der Zulässigkeit des Antrags auf Abberufung der Verwalterin steht die Tatsache nicht entgegen, dass die ursprüngliche Bestellungsperiode zum 31.12.2003 abgelaufen ist, da die Fa. Q ihr Amt auch danach weiter ausgeübt hat und inzwischen mit Beschluss vom 21.09.2004 auch förmlich für weitere fünf Jahre bestellt worden ist. Anders als bei einem Anfechtungsantrag gegen einen Bestellungsbeschluss (vgl. hierzu Senat NZM 2004, 625 = OLGReport Köln 2004, 381) hat sich daher mit dem Ablauf der ursprünglichen Wahlperiode die Hauptsache nicht erledigt. Gleichwohl ist der Antrag nicht zulässig. Es ist grundsätzlich Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst, darüber zu befinden, ob sie weiter mit einem Verwalter zusammenarbeiten will. Ein einzelner Wohnungseigentümer hat daher - wie bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - nur in Ausnahmefällen ein Rechtsschutzbedürfnis für einen auf die §§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG gestützten Antrag auf Abberufung eines Verwalters (vgl. hierzu Bärmann/Pick/Merle a. a. O. § 26 Rdn. 203). Dieses ist jedenfalls nunmehr entfallen, weil die Antragstellerin die Möglichkeit hatte, den Bestellungsbeschluss vom 21.09.2004 gem. § 23 Abs. 4 WEG anzufechten. Im Rahmen eines derartigen Anfechtungsverfahrens besteht für sie die Möglichkeit, eine weitergehende Überprüfung der Bestellung zu erreichen, weil die Prüfung des Gerichts nicht auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes für eine vorzeitige Abberufung beschränkt ist und u. U. sogar der von ihr behauptete Einladungsmangel einem Anfechtungsantrag zum Erfolg verhelfen kann. Sollte der Beschluss vom 21.09.2004 bestandskräftig geworden sein, könnte ein Verlangen auf vorzeitige Abberufung ohnehin nur noch auf solche Tatsachen gestützt werden, die im Zeitpunkt der erneuten Bestellung noch nicht bekannt waren (Senat OLGReport 2003, 60 = ZMR 2003, 703). Vorliegend hatten indes die Miteigentümer bei der Wiederbestellung Kenntnis von den Argumenten, aus denen die Antragstellerin ihr Verlangen auf Abberufung herleitet. Der Senat ist schließlich nicht gehindert, das Fehlen eines Rechtschutzinteresses auf neue Tatsachen im Rechtsbeschwerdeverfahren zu stützen, da es um das Vorliegen einer Verfahrensvoraussetzung geht und hierfür die Überprüfungsbeschränkungen des § 27 Abs. 1 FGG i. V. m. § 546 ZPO nicht gelten (vgl. Keidel/Meyer-Holz, FGG 15. Auflage, Rdn. 46).

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III.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, der Antragstellerin die weit überwiegenden Gerichtskosten aufzuerlegen, da sie - bezogen auf den Geschäftswert der einzelnen Anträge - weitgehend unterlegen ist. Wegen der Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist zum einen dem inzwischen zurückgenommenen (unzulässigen) Widerantrag und zum anderen der Tatsache, dass die Antragstellerin den Anfechtungsantrag zu TOP 5 nicht mehr weiterverfolgt, angemessen Rechnung getragen. Eine Anordnung zur Erstattung außergerichtlicher Kosten erschien trotz der teilweisen Unzulässigkeit der beiderseitigen Anträge nicht angezeigt.

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Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt auf der Grundlage der nicht angegriffenen Wertfestsetzung des Landgerichts aus § 48 Abs. 3 WEG.