Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1996-08-06, Aktenzeichen 15O501/95
ECLI:DE:LGD:1996:0806.15O501.95.00

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 146.793,80 DM nebst 11 % Zinsen seit dem 23.4.1994 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Hohe von 190.000 DM vorläufig vollstreckbar.

Die Sicherheitsleistung kann auch durch Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Sparkasse erbracht werden.

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Tatbestand:

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Der Kläger begehrt Schadensersatz wegen eines von der Beklagten

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nicht erfüllten Grundstückskaufvertrages.

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Am 10.7.1992 schloß der Kläger, der selbständig eine Kfz-Werkstatt betrieb, mit der Beklagten einen notariellen Kaufvertrag über ein unbebautes Gewerbegrundstück in der D-Straße in T vor der Notarin X. Er beabsichtigte, in der Gesellschaftsform einer GmbH auf dem Grundstück eine i Tankstelle mit Reparaturwerkstatt zu betreiben und den Status einer Vertragswerkstatt der Firma Y zu erhalten. Ausweislich des Kaufvertrages (Anlage AI, Bl. 7 ff GA) wurde die Beklagte bei Abschluß des Vertrages vollmachtlos vertreten durch den Zeugen H und das Grundstück als frei von Rechten Dritter bezeichnet. Der Kaufpreis in Höhe von 875.000 DM war innerhalb von 8 Wochen nach Vertragsbeurkundung auf das Notaranderkonto der Notarin fällig und bei späterer Zahlung mit 10 % zu verzinsen. Mit notarieller Urkunde des Notars Z vom 4.9.1992 genehmigte die Beklagte den Kaufvertrag (Anlage A 2, Bl. 14 f GA). Eine mündliche Genehmigung gegenüber dem Kläger erfolgte nicht. Die Notarin X mahnte ihrerseits ohne Auftrag des Klägers die Übermittlung der Genehmigungserklärung mit Schreiben vom 17.9. und 9.12.1992 (Bl. 87, 88 GA) an die Beklagte an, die diese Erklärung im Februar 1993 an die Notarin X übersandte. Der Kläger zahlte den Kaufpreis nicht auf das Notaranderkonto ein.

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Im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses war der Zeuge A Eigentümer des streitigen Grundstücks. Er hatte seinerseits am 15.4.1992 mit der Beklagten, vertreten durch den vollmachtlosen Vertreter B , einen notariellen Grundstückskaufvertrag über dieses Grundstück abgeschlossen. Die Beklagte genehmigte den Kaufvertrag nicht und verweigerte die Genehmigung ausdrücklich am 28.1.1993. In einem Telefongespräch am 18.2.1993 erklärte der Geschäftsführer der Beklagten Herrn Rechtsanwalt C daß die Beklagte das Grundstück nicht mehr erwerben wolle. Die Beklagte ist auch später nicht mehr Eigentümerin des von ihr verkauften Grundstücks geworden.

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Der Kläger trägt vor, der Kaufvertrag sei bis zur Genehmigung; durch die Beklagte schwebend unwirksam gewesen, und niemand sei verpflichtet, auf einen schwebend unwirksamen Vertrag zu leisten. Er habe vor Eintritt der Fälligkeit des Kaufpreises von dem Zeugen A erfahren, daß dieser der Eigentümer des streitigen Grundstücks sei und es nicht an die Beklagte veräußern werde. Er sei deshalb zur Zahlung des Kaufpreises, wozu er stets bereit gewesen sei, nicht verpflichtet gewesen sei, da er ihn unmittelbar darauf wieder hätte zurückverlangen können, da die Beklagte ihrerseits ihre vertraglichen Verpflichtungen nicht habe erfüllen können. Die Beklagte sei zu keiner Zeit vom Kaufvertrag zurückgetreten. Das ergebe sich daraus, daß die Beklagte auf die Anforderung der Genehmigungserklärung seitens der Notarin nicht mit der Mitteilung über einen längst erfolgten Rücktritt geantwortet habe und die Erklärung im Februar 1993 tatsächlich übersandt habe. Auch in dem Telefongespräch am 18.2.1993 sei; nicht über einen erfolgten Rücktritt, sondern über eine einvernehmliche notarielle Rückabwicklung des Vertrages zwischen den Parteien gesprochen worden.

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Der Kläger behauptet, er habe im Vertrauen auf die Erfüllung des Kaufvertrages verschiedene Rechtsgeschäfte (Bl. 3-5 GA) getätigt und dafür Kosten in Höhe von insgesamt 19.363,80 DM nutzlos aufgewandt. Außerdem sei ihm nach dem Beratungsbericht zur Existenzgründung der S-GmbH vom 19.4.1994 bereits im Jahre 1994 ein Gewinn von 64.700 DM und im Jahre 1995 in Höhe von 62.730 DM entgangen. Dieser Gewinn sei ihm nur deshalb entgangen, weil die Beklagte ihm das Grundstück nicht übereignet habe.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an ihn 146.793,80 DM nebst 11 % Zinsen seit dem 23.4.1994 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie behauptet, der Kaufpreis sei gemäß § 3 des Kaufvertrages

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spätestens am 4.9.1992 fällig gewesen. Sie habe den Kläger mit

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Schreiben vom 4.9.1992 (Bl. 78 GA) gebeten, den Kaufpreis kurzfristig auf das Notaranderkonto zu überweisen. Als nach Rückspräche mit dem Notariat noch immer kein Geldeingang festgestellt worden sei, habe sie dem Kläger mit Schreiben vom 14.9.1992 (Bl. 79 GA), das ihm durch einen Boten persönlich übergeben worden sei, unter Hinweis auf einen Rücktritt vom Kaufvertrag fruchtlos eine Frist zur Zahlung bis zum 24.9.1992 gesetzt. Sie sei deshalb Ende Oktober vom Kaufvertrag zurückgetreten.

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Die Beklagte ist der Ansicht, sie habe wirksam und schuldbefreiend vom Kaufvertrag zurücktreten können, da der Kläger seiner finanziellen Verpflichtung gemäß § 3 des Kaufvertrages nicht nachgekommen sei. Sie habe deshalb auch keine Veranlassung gesehen, ihrerseits die Voraussetzungen für eine Eigentumsumschreibung auf sie und später auf den Kläger zu schaffen.

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Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluß vom 25.8.1995 (Bl. 66 f d. A.) durch Vernehmung der Zeugen X und X. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Vernehmungsprotokoll vom 21.3.1996 (Bl. 123 ff d. A.}.

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Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist zulässig und begründet.

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Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 146.793,80 DM wegen Nichterfüllung eines Grundstückskaufvertrages gemäß §§ 325 Abs. 1, 433 Abs. 1 S. 1 BGB zu.

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Die Parteien haben am 10.7.1992 einen notariellen Kaufvertrag, geschlossen, in dem sich die Beklagte gemäß § 433 Abs. 1 BGB i

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verpflichtet hat, dem Kläger das Eigentum an dem streitigen Gewerbegrundstück in T zu verschaffen.

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Der durch den Zeugen X als vollmachtlosem Vertreter für die Beklagte abgeschlossene und deshalb zunächst schwebend unwirksame Vertrag ist durch die notariell beglaubigte Genehmigung der Beklagten vom 4.9.1992 rückwirkend wirksam geworden, §§ 177 Abs. 1, 184 Abs. 1 BGB. Der Kaufvertrag war bis zum Februar 1993 schwebend unwirksam. Die Genehmigungserklärung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Die Beklagte hat die Genehmigungserklärung unstreitig erst im Februar 1993 an die den Kaufvertrag beurkundende Notarin X übersandt, die sie anschließend dem Kläger zur Kenntnis brachte.

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Die Beklagte konnte den Kaufvertrag im Februar 1993 noch genehmigen. Sie war zu diesem Zeitpunkt noch nicht gemäß § 177 Abs. 2 S. 1 BGB vom Kläger zur Erklärung über die Genehmigung aufgefordert worden, die sie dann nur gemäß § 177 Abs. 2 S. 2 BGB bis zum Ablauf von zwei Wochen nach dem Empfang der Aufforderung hätte erklären können. Die Beklagte ist zwar mit Schreiben der Notarin X vom 17.9. und 9.12.1992 zur Übermittlung der Genehmigungserklärung aufgefordert worden. Diese Schreiben hat die Notarin aber nicht namens und im Auftrag des Klägers, sondern aus eigenem Antrieb im Zusammenhang mit der Abwicklung des von ihr beurkundeten Kaufvertrages verfaßt. Mangels Aufforderung des Klägers als anderem Teil im Sinne des § 177 Abs. 2 BGB galt die Genehmigung deshalb nach Ablauf der Frist nicht als verweigert.

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Die Beklagte hat den Kaufvertrag auch nicht vor Februar 1993 genehmigt.

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Sie hat den Vertrag unstreitig nicht ausdrücklich mündlich gegenüber dem Kläger genehmigt. Sie hat ihn auch nicht konkludent durch ihre Schreiben vom 4.9. oder 14.9.1992 genehmigt. Die Schreiben, in denen die Beklagte den Kläger zur Kaufpreiszahlung auffordert, sind gemäß §§ 133, 157 BGB nach dem objektiven Empfängerhorizont als stillschweigende Genehmigung des Kaufvertrages seitens der Beklagten aufzufassen, da sonst eine Anmahnung des Kaufpreises nicht zu erklären wäre. Die Beklagte trägt die Beweislast für die ihr günstige Tatsache eines früheren Vertragsschlusses. Sie konnte aber nicht beweisen, daß die Schreiben dem Kläger im September 1992 zugegangen sind. Für den Zugang des Schreibens vom 4.9.1992 hat sie keinen Beweis angetreten. Daß sie dem Kläger das Schreiben vom 14.9.1993 (Bl. 79 GA.) durch einen Boten überbracht hat, steht nach Durchführung der Beweisaufnahme nicht zur Überzeugung des Gerichts fest. Der Zeuge X konnte nicht bestätigen, daß er genau dieses Schreiben dem Kläger überbracht hat. Er hat dazu lediglich bekundet, daß er im Jahre 1992 des öfteren diverse Post als Bote für die Beklagte verteilt habe. Er habe auch einmal bei der Werkstatt des Klägers einen verschlossenen Briefumschlag in einen Kasten gesteckt. Den Inhalt des Briefes habe er nicht gekannt und wo er ihn genau hinterlegt habe, könne er nicht mehr sagen. Das sei wohl im Herbst 1992 gewesen.

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Der Grundstückskaufvertrag ist somit im Februar 1993 durch den Zugang der Genehmigung seitens der Beklagten an den Kläger rückwirkend auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in vollem Umfang wirksam geworden.

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Von diesem Kaufvertrag ist die Beklagte nicht wirksam zurückgetreten, §§ 326 Abs. 1, 346 BGB.

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Die Beklagte hat einen Rücktrittsgrund nicht dargelegt. Soweit sie vorträgt, von dem Kaufvertrag Ende Oktober 1992 zurückgetreten zu sein, weil der Kläger den Kaufpreis trotz mehrfacher Mahnung nicht entsprechend § 3 des Vertrages auf das Notaranderkonto überwiesen habe, so begründet dies kein Rücktrittsrecht.

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Zu diesem Zeitpunkt war der Kaufvertrag - wie oben dargelegt -noch schwebend unwirksam. Der Kläger war nicht zur Kaufpreiszahlung verpflichtet, solange er keine positive Kenntnis vom endgültigen Zustandekommen des Vertrages hatte, und die Beklagte konnte nicht eine teilweise Erfüllung seitens des Klägers verlangen, solange sie nicht selbst den Vertrag wirksam genehmigt hatte. Andere Rücktrittsgründe hat die Beklagte nicht vorgetragen.

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Die Beklagte hat ihre Verpflichtung aus dem Kaufvertrag, dem Kläger das Eigentum an dem streitigen Grundstück zu verschaffen, unstreitig nicht erfüllt. Die Leistung ist ihr subjektiv unmöglich geworden. Nachdem sie ihrerseits den schwebend unwirksamen Kaufvertrag über das Grundstück mit dem Zeugen X nicht genehmigt und selbst kein Eigentum an dem Grundstück erworben hat, konnte sie es nicht auf den Kläger übertragen. Das Grundstück steht weiterhin im Eigentum des Zeugen X. Diesen Umstand hat die Beklagte zu vertreten. Sie hat als Schuldnerin durch ihr Leistungsversprechen stillschweigend eine Garantie für ihr Leistungsvermögen übernommen.

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Die Beklagte kann sich gegenüber einem Schadensersatzanspruch des Klägers nicht darauf berufen, der Kläger habe sich seinerseits nicht vertragsgetreu verhalten, indem er den Kaufpreis nicht auf das Notaranderkonto überwiesen habe. Zum einen ist eigene Vertragstreue des Gläubigers für die Geltendmachung der Rechte aus § 325 BGB nicht erforderlich (Palandt-Heinrichs, BGB, 53. Aufl., § 325 Rn 4). Zum anderen fehlte der Beklagten nach dem Grundsatz aus Treu und Glauben gemäß § 242 BGB "dolo agit, qui petit, quod statim redditurus est" das schutzwürdige Interesse daran, eine Leistung des Klägers zu fordern, die sie alsbald an ihn zurückzugewähren hätte. Im Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Kaufvertrages im Februar 1993 stand bereits fest, daß die Beklagte ihrerseits den Kaufvertrag nicht erfüllen konnte, da sie am 28.1.1993 gegenüber dem Zeugen X die Genehmigung des Grundstückskaufvertrages verweigert hatte. Sie hätte deshalb den gezahlten Kaufpreis umgehend an den Kläger zurückzahlen müssen.

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Der Kläger kann deshalb Schadensersatz wegen Nichterfüllung in Höhe von 146.793,80 DM verlangen.

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Der Schadensersatzanspruch richtet sich auf das positive Interesse. Ziel des Anspruchs ist es, den Gläubiger so zu stellen, wie er stehen würde, wenn der Schuldner den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt hätte. Der Schaden besteht in der Differenz zwischen der Vermögenslage, die eingetreten wäre, wenn der Schuldner ordnungsgemäß erfüllt hätte und der durch die Nichterfüllung tatsächlich entstandenen Vermögenslage. Der Schaden ist grundsätzlich konkret zu berechnen (Palandt-Heinrichs, § 325 Rn 10, 14).

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Der Kläger hat folgende Schadenspositionen substantiiert und nachvollziehbar vorgetragen und in geeigneter Weise durch Rechnungen etc. belegt (Bl. 3 - 5 GA und Anlagen A 3 - A 20, Bl. 16 - 69 GA), die die Beklagte lediglich mit Schriftsatz vom 10.7.1995 (Bl. 77 GA) vorsorglich pauschal bestritten hat, wozu sie aber nicht mehr wie angekündigt gesondert vorgetragen hat:

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a. Verkehrsgutachten Dipl.-Bau.-Ing. 3.690 DM Kostenvoranschlag Architekturbüro 308,50 DM

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b. Beratung Steuerkanzlei & Partner 1.517 DM

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c. Geschäftsführervertragserstellung 184 DM

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d. Beratung Eigenkapitalhilfe 92 DM

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e. Beurkundungskosten Kaufvertrag 3.260,40 DM

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f. Beurkundung Grundschuldbestellung 2.056,20 DM Notarin 368 DM

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g. Gerichtskosten Eintragung der Grundschuld 826 DM und 449 DM h. Notarin für Eintragung der GmbH 39,10 DM und 103 DM j. Unterschriftsbeglaubigung Notar 275 DM

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k. Prüfung des Pachtvertrages mit S Deutschland GmbH 535,60 DM

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Rechtsrat für Ersatzgrundstück R 660 DM

Wahrnehmung der Interessen RA 5.000 DM Gesamtbetrag: 19.363,80 DM

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Diese Positionen stehen in direktem Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks. Der Kläger hätte sie nicht getätigt, wenn er nicht auf die Durchführung des Kaufvertrages vertraut hätte.

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Nachdem die Grundstücksübertragung nicht erfolgt ist, waren sämtliche Aufwendungen für den Kläger, der trotz seiner Bemühungen kein anderes geeignetes Grundstück finden konnte, tatsächlich nutzlos und sich deshalb von der Beklagten zu ersetzen.

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Darüberhinaus kann der Kläger von der Beklagten den für 1994 und 1995 erwarteten und ihm nunmehr entgangenen Gewinn in Höhe von insgesamt 127.430 DM ersetzt verlangen. Dazu hat er unbestritten vorgetragen, daß er ausweislich des Beratungsberichts der X-Wirtschafts- und Steuerberatungs GmbH vom 19.4.1994 Anlage A 20, Bl. 42 ff GA) im Jahre 1994 einen Gewinn in Höhe von 64.700 DM und im Jahre 1995 von 62.730 DM erwirtschaftet hätte.

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Der Zinsanspruch in unbestrittener Höhe von 11 % ergibt sich aus §§ 284 Abs. 1, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils beruht auf §§ 709 S. 1, 108 ZPO.

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Der Streitwert wird auf 146.793,80 DM festgesetzt.