Amtsgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-01-10, Aktenzeichen 425 C 8870/11
ECLI:DE:AGDO:2012:0110.425C8870.11.00

Tenor

Die Kla¬ge wird ab¬ge¬wie¬sen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der klagenden Partei auferlegt.

Die¬ses Ur¬teil ist vor¬läu¬fig vollstreck¬bar.

Der Klägerin hat das Ge¬richt ge¬stat¬tet, die Zwangs¬vollstre¬ckung ge¬gen Si-cher¬heits¬leis¬tung in Höhe von 110 % des vollstreck¬ba¬ren Be¬tra¬ges ab¬zu-wen¬den, wenn nicht die Beklagte vor der Zwangs¬vollstre¬ckung Si¬cher¬heit in Höhe von 110 % des zu vollstrecken¬den Be¬tra¬ges leistet.

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Tatbestand

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Die Klägerin hat der Beklagten eine Wohnung im Hause X-Straße in Z1 vermietet. Sie verlangt mit Schreiben vom 21.04.2011 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von z. Zt. 277,46 Euro (4,89 Euro/qm) auf 290,51 Euro (5,12/qm). Wegen des Inhalts des Erhöhungsverlangens wird auf das bei den Gerichtsakten befindliche Schreiben vom 21.04.2011 Bezug genommen.

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Nach Hinweis des Gerichts, dass allenfalls der Median des maßgeblichen Mietspiegelfeldes in Betracht käme hat die Klägerin behauptet, dass die Wohnung in einem attraktiven Wohngebiet liege.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, eine Anhebung der Nettomiete von zur Zeit 271,61 Euro auf 290,51 Euro ab dem 01.07.2011

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zuzustimmen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie ist der Auffassung, dass er bereits mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete zahlt.

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Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht der geltend gemachte Zustimmungsanspruch gem. § 558 Abs. 1 BGB gegenüber der Beklagten nicht zu.

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Die ortsübliche Vergleichsmiete für die von der Beklagten innegehaltene Wohnung ist nicht höher als 4,81 Euro/qm. Dies ist der Mittelwert des hier gültigen Mietspiegelfeldes für den Dortmunder Mietspiegel, Stand 01.03.2011.

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Der Dortmunder Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558b BGB. Deshalb gilt die Vermutungswirkung, dass die ortsübliche Vergleichsmiete zwischen 4,07 und 5,58 Euro/qm liegt. Der Median liegt bei 4,81 Euro/qm. Wenn ein Mietspiegel Spannen ausweist, dann wird vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb dieser Spanne liegt. Die Einordnung innerhalb der Spanne ist eine normative Bewertung, die der Mietspiegel nicht vornehmen kann, da er ja eine abstrakte generelle Datenbasis ist, in die eben jede Wohnung eingeordnet werden muss. Letztendlich wird also nur vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Vertragswohnung nicht höher als der Oberwert der Spanne und nicht niedriger als der Unterwert der Spanne ist. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkreten Vertragswohnung hilft die Vermutungswirkung deshalb nicht weiter. Im Zustimmungsverfahren muss die richtige "Einzelvergleichsmiete" festgestellt werden (BGH-Urteil vom 4. Mai 2011/VIII ZR 227/10). Das erfordert die Einstufung der konkreten Wohnung innerhalb der Spanne des Mietspiegels (BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04). Der Bundesgerichtshof hat bereits darauf hingewiesen, dass das Einzelvergleichsmiete ihrerseits nicht mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen kann, weil sonst die Ausweisung von Mietspannen in einem Mietspiegel jegliche Funktion verlieren würde.

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Nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Gerichts und des zuständigen LG Z1 (Urteil vom 19.08.2005 – 17 S 59/05 – WUM 2005, 723; Urteil vom 20.08.2010 – 17 S 48/10; AG Z1; Urteil vom 01.04.2003 WUM 2003, 297; WUM 2005 254; WUM 2004 718) ist ohne weitere Angaben vom Mittelwert des Mietspiegelfeldes auszugehen. Vorliegend hat die Klägerin im Mieterhöhungsverlangen und der Klageschrift nichts vorgetragen, was eine irgendwie geartete Höherstufung der Wohnung innerhalb der Mietspiegelspanne rechtfertigen würde.

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Auch die Behauptung aus dem Schriftsatz vom 9.12.2011, die Wohnung befinde sich in einer bevorzugten Wohngegend und die bisherige Rechtsprechung des LG Z1 und des erkennenden Gerichts sei auf den neuen Mietspiegel nicht anwendbar ändert an dieser Bewertung nichts.

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Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete hat sich nicht verändert. Sie wurde auch bisher schon anhand der fünf Wohnwertmerkmale gebildet. Nur weil der Dortmunder Mietspiegel seit einigen Jahren keine eigene Lageklasse enthält und jetzt in Ziff. 6 der Mietspiegelerläuterungen darauf hingewiesen wird, dass in den Spannen "lagebedingte Unterschiede" zum Ausdruck kommen, bedeutet dies keine Änderung. Das war schon immer so. Die Abschaffung der Lageklasse in Dortmunder Mietspiegeln war auch nur deshalb erfolgt, weil früher die empirische Datenerhebung zu dem Ergebnis gekommen war, dass für schlechtere Lagen – oder auch Beschaffenheiten – höhere Mieten als für bessere Lagen oder Beschaffenheiten gezahlt wurden. Das war empirisch immer schon richtig, beruhte aber darauf, dass hier ein unzulässiges Wohnwertmerkmal nämlich die Wohndauer mit eingeflossen war. In schlechten Wohnlagen ist die Fluktuation höher gewesen. Da bei jedem Mieterwechsel die Miete leichter erhöht werden kann als bei Bestandsmietverhältnissen, stiegen diese Mieten stärker an und überholten die Mieten in besseren Wohnlagen. Da dies bei der Mietspiegelanwendung immer zu Schwierigkeiten führte und zur Folge hat, dass Vermieter dafür kämpften ihre Wohnungen schlechter einzustufen, hatte sich der Arbeitskreis Mietspiegel entschlossen, die Lageklassen abzuschaffen und die Einordnung innerhalb der Spanne den Anwendern, also auch den Gerichten, zu überlassen. Dass darauf jetzt im Mietspiegel noch einmal hingewiesen wird stellt allenfalls etwas klar, hat aber nichts geändert.

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Die ortsübliche Vergleichsmiete ist also entsprechend den fünf Wohnwertmerkmalen des § 558 Abs. 2 BGB zu ermitteln. Dabei ist die genaue Gewichtung der Merkmale durchaus strittig (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 558 BGB Rdn. 98). Das Merkmal der Lage hat nach Literaturstimmen dabei eine Bedeutung von 12,5% (Kleiber in: Kleiber/Simon/Weyers, Ermittlung von Grundstückswerte, H, Rdn. 41) bis 28% (Sternel, Mietrecht aktuell, 2009, IV Rdn. 165a). Die Ausstattung ist anerkanntermaßen von erheblich größerer Bedeutung.

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Es ist deshalb nicht möglich, die Höhe der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete allein deshalb innerhalb der Mietspiegelspanne höher einzustufen, weil behauptet wird, die Lage sei besser, wobei nicht ersichtlich ist, welche Lagemerkmale überhaupt in dem Mietspiegelfeld zusammengefasst wurden. Die Lage macht allenfalls 1/8 bis maximal 1/4 des maßgeblichen Wohnwertes aus. Das heißt zu 7/8 bis 3/4 des Wohnweretes hat die Klägerin gar nichts vorgetragen.

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Ob die Lage und wenn ja welche überhaupt Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete hat, wurde von dem mit der Mietspiegelerstellung beauftragten Forschungsinstitut inwis bei der aktuellen Erhebung intensiv im Auftrag des Arbeitskreises Mietspiegel der Stadt Z1 untersucht (Ziff. 4.4. des Gutachtens zur Erstellung des Mietspiegels des Mietspiegels der Stadt Z1 2011 –zitiert als Dokumentation). Dabei wurde die Klassifizierung nach dem Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Z1 benutzt . Danach befindet sich der Großteil der Wohnungen, deren Daten erhoben wurden in mittlerer Wohnlage (63%), 25% waren in guter Wohnlage und nur 1,3,% der Wohnungen waren in einer sehr guten Wohnlage, 11,6% der Wohnungen waren in mäßiger Wohnlage entsprechend der Klassifizierung des Grundstücksmarktberichts. Nach intensiven Diskussionen im Arbeitskreis Mietspiegel sind die Lageklassifizierungen des Grundstücksmarktberichts des Gutachterausschusses nicht weiter als Wohnwertmerkmale bei der Modellbildung für die Regressionsberechnung verwendet worden. Es hießt in der Dokumentation dann wörtlich weiter: "Rückschlüsse auf die Höhe der Einflussbeiträge für den Mietspiegel der Stadt Z1 lassen sich nicht treffen, weil der Einfluss im letztgültigen Regressionsmodell nicht getestet worden ist" (Dokumentation Fn. 12).

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Darüber hinaus wurde vom Forschungsinstitut inwis auf der Grundlage eines reifen Regressionsmodells ohne Berücksichtigung der Lagen des Gutachterausschusses eine Analyse durchgeführt um lagespezifische Einflüsse auf Miethöhe nachzuweisen. Ein Lageeinfluss war dabei nicht eindeutig ablesbar (Dokumentation S. 39.) Daher wurden Lageeinflüsse über die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte vorgenommenen Klassifizierungen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bewerten, nicht weiter verfolgt. Die Lage in einem Stadtteil (Makrolage) ist für die Einordnung deshalb unerheblich. Allenfalls die Mikrolage kann eine Rolle spielen, also die konkrete Lage eines Hauses, "weil einzelne Lagefaktoren unmittelbar auf einzelne Grundstücksparzellen wirken und deutliche Unterschiede bereits zwischen benachbarten Grundstücken keine Seltenheit sind" (Dokumentation Seite 39).

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Vom Forschungsinstitut wurden dann solche Merkmale, die Einfluss auf die Mikrolage haben weiter untersucht. Dabei ging es um die Lage zu Grünflächen, die Nähe zu einem Industrie- oder Gewerbegebiet, der Nähe von Mobilfunkstandorten oder um Lärmbeeinträchtigungen auf der Grundlage eines Lärmkatasters Dokumentation Seite 39). Es stellte sich heraus, dass die Lage in der Nähe eines Mobilfunkstandortes keinen eindeutigen Einfluss auf die Höhe der Miete ausübte (Dokumentation Seite 41). In Bezug auf die Lage an Grünflächen sowie Industrie- und Gewerbeflächen wurde ein uneinheitliches Bild ermittelt. Für die Lage an Grünflächen konnte zum überwiegenden Teil ein signifikant positiver Einfluss auf die Miethöhe festgestellt werden. Für Industrie- und Gewerbeflächen konnte ein signifikant negativer Einfluss nur ermittelt werden, wenn einzelne Flächen in die Analyse aufgenommen wurden. Es wurde deshalb dieser Lagekategorie ausdrücklich verzichtet (Dokumentation Seite 42). In den Mietspiegel übernommen wurde lediglich ein negatives Lagemerkmal, nämlich die Lage an einer viel befahrenen Straße etc. sofern davon eine Lärmbeeinträchtigung mit mehr als 65 dB(A) 24h-Pegel ausgeht.

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Das bedeutet für den vorliegenden Fall, dass die Lage im Stadtteil unerheblich ist. Die Nähe zum Rahmer Wald ist ebenfalls unerheblich. Diese Grünfläche ist in den Tabellen 17 und 18 der Dokumentation als Einflussfaktor nicht enthalten. Die anderen von der Klägerin geschilderten Lagevorteile rechtfertigen für sich keine Höherstufung zumindest keine über die gezahlten 4,89 €/qm hinaus. Es muss eine Gesamtbewertung stattfinden. Dazu muss die Klägerin hinsichtlich aller fünf Wohnwertmerkmale darlegen, wie die Wohnung innerhalb der anderen in die gleiche Mietspiegelspanne einzuordnenden Wohnungen einzugruppieren ist. So hat z.B. der Mietspiegel für Berlin in der Orientierungshilfe für jede Merkmalgruppe Zu- und Abschlagswerte, die dann insgesamt zusammenzurechnen sind, um die Einordnung innerhalb der Spanne vorzunehmen. Auch wenn es in Z1 keine solche Orientierungshilfe gibt, so ändert dies nichts daran, dass entsprechender umfassender Sachvortrag zu allen fünf Wohnwertmerkmalen erforderlich ist, um eine vom Median abweichende Eingruppierung in den Mietspiegel zu rechtfertigen. Auf die von der Beklagten im nachgelassenen Schriftsatz dargestellten negativen Merkmale kommt es deshalb nicht an, weil schon die jetzt gezahlte Miete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete ist.

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Danach beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete vorliegend nicht mehr als 4,89 €/qm, die heute bereits gezahlt werden. Die Klage war demgemäß abzuweisen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten beruht auf § 708 Ziff. 11, 711 ZPO.