Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-12-23, Aktenzeichen 10 S 18/10
ECLI:DE:LGK:2011:1223.10S18.10.00

Tenor

1.

Das Urteil des Amts­ge­richts Köln vom 15.12.2009 (219 C 487/09) wird auf­ge­ho­ben und die Be­klag­ten wer­den als Ge­samt­schuld­ner ver­urteilt, an die Klä­ger 737,80 € nebst Zin­sen in Höhe von 5 Prozentpunk­ten über dem Ba­sis­zins­satz seit dem 11.03.2009 zu zah­len.

2.

Die Kos­ten des Rechts­streits ers­ter und zwei­ter Ins­tanz tra­gen die Be­klag­ten als Ge­samt­schuld­ner.

3.

Das Urteil ist vor­läu­fig voll­streck­bar.

4.

Die Re­vi­sion wird nicht zu­zu­las­sen.

1

G r ü n d e :

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Von der Dar­stel­lung eines Tat­be­stan­des wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1, 542 Abs. 1, 543, 544 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO ab­ge­se­hen.

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Die zu­läs­si­ge Be­ru­fung der Klä­ger hat auch in der Sache Er­folg.

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Die Klä­ger haben gegen­über den Be­klag­ten einen An­spruch auf Schadensersatz, nämlich Erstattung von Rechts­an­walts­kos­ten in Höhe von 737,80 € aus §§ 280 Abs. 1, 311 i.V.m. § 398 BGB.

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In Höhe von 150,- € haben die Kläger diese Kosten selbst aufgewandt, in Höhe von 587,80 € hat ihre Rechtsschutzversicherung diese Kosten beglichen und ihren Erstattungsanspruch an die Kläger abgetreten.

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Durch Aus­spruch der –unstreitig- un­wirk­sa­men Eigen­be­darfs­kün­di­gungen vom 27.08.2007 und 16.1.2008 haben die Be­klag­ten die ihnen aus der schuld­recht­li­chen Son­der­ver­bin­dung zu bzw. dem Mietverhältnis mit den Klä­gern ob­lie­gen­de Pflichten ver­letzt.

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Be­reits bei Aus­spruch der ers­ten Kün­di­gung vom 27.08.2007 be­stand zwi­schen den Par­tei­en eine schuld­recht­li­che Son­der­ver­bin­dung im Sinne von § 311 BGB. Die Be­klag­ten waren zu die­sem Zeit­punkt zwar noch nicht Ver­mie­ter, da sie noch nicht im Grund­buch ein­ge­tra­gen waren. Auch ist rich­tig, dass sich die­ser Ver­mie­ter­wech­sel spä­ter auf­grund Ge­set­zes, quasi auto­ma­tisch, mit dem Eigen­tums­über­gang, ohne dass es hier­für ir­gend­ei­nes Zu­tuns der Par­tei­en be­durf­te, voll­zo­gen hat. Die Son­der­ver­bin­dung zwi­schen den Par­tei­en ist je­doch da­durch ent­stan­den, dass die Be­klag­ten be­reits ab April 2007 die Miete für die Woh­nung ver­ein­nahm­ten und sie sich selbst – mit Schrei­ben vom 23.04.2007 – als neue Ver­mie­ter ge­rier­ten. Auch wenn dies auf­grund der feh­len­den Eigen­tums­um­schrei­bung (noch) falsch war, ge­nügt es für eine jeden­falls fak­ti­sche Ge­schäfts­be­zie­hung zwi­schen den Par­tei­en. Bei Aus­spruch der zwei­ten Kün­di­gung vom 16.01.2008 waren die Par­tei­en durch Miet­ver­hält­nis mit­ei­nan­der ver­bun­den.

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Die Un­wirk­sam­keit der bei­den Kün­di­gun­gen ist auch durch die Be­klag­ten zu ver­tre­ten. So­weit die Un­wirk­sam­keit der ers­ten Kün­di­gung auch da­rauf be­ruh­te, dass sie noch gar nicht Ver­mie­ter waren, konn­ten sie dies ohne wei­te­res er­ken­nen. Selbst wenn sie, wie man ihrem Schrei­ben vom 23.04.2007 ent­neh­men kann, davon aus­gin­gen, be­reits Ver­mie­ter zu sein, han­del­ten sie in­so­weit fahr­läs­sig. Sie hät­ten sich über die Rechts­la­ge in­for­mie­ren müs­sen. Der glei­che Vor­wurf ist ihnen auch hin­sicht­lich des wei­te­ren Un­wirk­sam­keits­grun­des – Sperr­frist – zu ma­chen. Der zwi­schen den Be­klag­ten und dem Vor­eigen­tü­mer T ge­schlos­se­ne No­tar­ver­trag vom 04.12.2006 ent­hält in Zif­fer (1) lit. a) den Hin­weis auf die tat­säch­li­chen Um­stän­de, aus denen das Ein­grei­fen der Sperr­frist folg­te: dort heißt es, dass das Ob­jekt – erst – durch no­ta­riel­le Tei­lungs­erklä­rung vom 26.10.2006 in Eigen­tums­woh­nun­gen auf­ge­teilt wor­den war. Da­durch, dass der Vor­eigen­tü­mer T die hier strei­ti­ge Woh­nung so­dann an die Be­klag­ten ver­äu­ßer­te, eben durch den No­tar­ver­trag vom 04.12.2006, wurde die Sperr­frist aus­ge­löst. Dass die Be­klag­ten als recht­li­che Laien hie­raus nicht den Schluss auf das Be­stehen einer Sperr­frist ge­zo­gen haben, ent­las­tet sie nicht. Im Zi­vil­recht gilt ein ob­jek­ti­ver Sorg­falts­maß­stab; wenn die Be­klag­ten wegen feh­len­der Rechts­kennt­nis­se aus der vor­zi­tier­ten In­for­ma­tion im no­ta­riel­len Kauf­ver­trag nicht den Schluss auf das Be­stehen einer Sperr­frist ge­zo­gen haben, so ist doch nicht zwei­fel­haft, dass ein Rechts­kun­di­ger die­sen Schluss bei Auf­wen­dung der er­for­der­li­chen Sorg­falt sehr wohl ge­zo­gen hätte. Auch in­so­weit traf die Be­klag­ten, wenn sie selbst nicht hin­rei­chend kun­dig waren, eine Er­kun­di­gungs­pflicht.

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Die Klä­ger durf­ten sich gegen die un­be­rech­tig­ten Eigen­be­darfs­kün­di­gun­gen zur Wehr set­zen und hierzu auch einen Rechts­an­walt hin­zu­zie­hen. Be­reits auf­grund der zu­erst aus­ge­spro­che­nen Kün­di­gung droh­te den Klä­gern der Ver­lust ihrer Woh­nung. Um dies zu ver­hin­dern, durf­ten sie an­walt­li­che Hilfe in An­spruch neh­men. Glei­ches gilt für die zwei­te Kün­di­gung, die sogar von einem Rechts­an­walt aus­ge­spro­chen wor­den ist. Es ist da­nach nicht zwei­fel­haft, dass man sich gegen eine sol­che auch unter Hin­zu­zie­hung eines Rechts­an­wal­tes zur Wehr set­zen darf.

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Be­züg­lich der Höhe der gel­tend ge­mach­ten Rechts­an­walts­kos­ten steht nach dem Er­geb­nis der Be­weis­auf­nah­me zur Über­zeu­gung der Kam­mer fest, dass die in An­satz ge­brach­ten Ge­büh­ren an­ge­mes­sen waren. Nach den Er­örte­run­gen in der münd­li­chen Ver­hand­lung vor der Kam­mer am 02.12.2011 zie­hen auch die Be­klag­ten nicht (mehr) die Höhe der an­ge­fal­le­nen Kos­ten in Zwei­fel.

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Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Be­klag­ten ist der An­spruch der Klä­ger auch nicht durch Mit­ver­schul­den aus­ge­schlos­sen oder ein­ge­schränkt. Den Be­klag­ten ist in­so­weit zu­zu­ge­ste­hen, dass die Klä­ger selbst ein­räu­men, dass sie vom Vor­eigen­tü­mer im Sep­tem­ber 2006 da­rauf hin­ge­wie­sen wor­den waren, dass nach den ge­setz­li­chen Vor­ga­ben eine Kün­di­gungs­mög­lich­keit erst nach acht Jah­ren be­ste­he. Aller­dings steht damit nicht fest, dass die Klä­ger als recht­li­che Laien diese In­for­ma­tion rich­tig ein­ge­ord­net haben und dass die In­for­ma­tion ihnen noch prä­sent vor Augen stand, als sie ihren Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten mit der Ab­wehr der Kün­di­gun­gen be­auf­trag­ten. Selbst wenn ihnen die Er­klä­rung des Vor­eigen­tü­mers noch prä­sent ge­we­sen wäre, ist ihnen da­nach nicht vor­zu­wer­fen, an­walt­li­che Hilfe in An­spruch zu neh­men. Woher soll­ten die Klä­ger wis­sen, dass die An­ga­ben des Vor­eigen­tü­mers zu­tref­fend waren? Dies konnten sie nur unter Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes sicher herausfinden.

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Der Zins­an­spruch ist aus §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 BGB be­grün­det.

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Die Kos­ten­ent­schei­dung be­ruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

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Die Ent­schei­dung über die vor­läu­fi­ge Voll­streck­bar­keit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

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Die Re­vi­sion war nicht zu­zu­las­sen, da die Sache keine grund­sätz­li­che Be­deu­tung hat und die Fort­bil­dung des Rechts oder die Si­che­rung einer ein­heit­li­chen Recht­spre­chung einer Ent­schei­dung des Re­vi­sions­ge­richts nicht er­for­dert.

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Streit­wert: 737,80 €.