Oberlandesgericht Hamm ()
Beschluss vom 2010-02-23, Aktenzeichen 15 Wx 316/09
ECLI:DE:OLGHAM:2010:0223.15WX316.09.00

Tenor

Der angefochtene Beschluss und die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes vom 07.05.2009 werden aufgehoben.

1

Gründe

2

I.

3

Durch Übertragungsvertrag vom 08.07.1997, ergänzt durch Urkunde vom 05.11.1997, erwarben die Beteiligte und ihr Ehemann jeweils zu ½ Miteigentumsanteil das o.a. Wohnungseigentumsrecht. Zur Sicherung eines bedingten Rückübertragungsanspruchs der Übertragsgeber – der Eltern der Beteiligten - wurde eine Rückauflassungsvormerkung bewilligt. Die Vertragsparteien vereinbarten weiter die Eintragung eines – auch sukzessive auszuübenden - Rangvorbehalts bei dieser Rückauflassungsvormerkung für Grundpfandrechte bis zur Höhe von 300.000 DM nebst Zinsen und Nebenleistungen. Auf die entsprechenden Anträge hin wurden die Beteiligte und ihr Ehemann als Eigentümer zu je ½ Anteil eingetragen, in Abteilung II wurde die Rückauflassungsvormerkung nebst dem vereinbartem Rangvorbehalt eingetragen.

4

Durch notarielle Urkunde vom 18.02.2009 bestellte die Beteiligte unter teilweiser Ausnutzung des Rangvorbehalts eine im Rang vor der Rückauflassungsvormerkung einzutragende Fremdgrundschuld über 949,46 € an ihrem Miteigentumsanteil. Den entsprechenden Eintragungsantrag der Beteiligten hat das Grundbuchamt beanstandet. Mit Zwischenverfügung vom 04.03.2009 hat das Grundbuchamt die Auffassung vertreten, ein Rangvorbehalt zugunsten mehrerer Miteigentümer könne von diesen nur gemeinschaftlich ausgeübt werden. Erforderlich sei danach die Vorlage einer Genehmigung des weiteren Miteigentümers in der Form des § 29 GBO. Nach Fristverlängerung hat der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten der Auffassung des Grundbuchamtes mit näherer Darlegung seines Standpunktes widersprochen. Mit weiterer Zwischenverfügung vom 07.05.2009 hat das Grundbuchamt seine Auffassung bekräftigt und zur Behebung des Eintragungshindernisses eine letzte Frist gesetzt.

5

Gegen diese Verfügung hat die Beteiligte Beschwerde erheben lassen. Nach der Nichtabhilfe durch das Amtsgericht hat das Landgericht die Beschwerde durch Beschluss vom

6

22.09.2009 zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Beteiligte mit der weiteren Beschwerde.

7

II.

8

Die weitere Beschwerde ist nach den §§ 78, 80 GBO statthaft sowie formgerecht eingelegt.

9

Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten ergibt sich daraus, dass ihre Erstbeschwerde ohne Erfolg geblieben ist.

10

In der Sache ist die weitere Beschwerde begründet, da die Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung des Rechts beruht (§ 78 Satz 1 GBO a.F.). In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht allerdings zutreffend von einer zulässigen Erstbeschwerde ausgegangen, da die Zwischenverfügung nach gefestigter Rechtsprechung eine grundsätzlich anfechtbare Entscheidung darstellt, auch wenn es sich nicht um eine Endentscheidung handelt (BGH NJW 1994, 1158). In diesem Zusammenhang hat das Landgericht jedoch übersehen, dass die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Zwischenverfügung im Sinne des § 18 Abs. 1 GBO nicht vorlagen. Ein Mangel in dieser Beziehung muss zwingend zur Aufhebung der Zwischenverfügung im Rechtsmittelwege führen (vgl. etwa BayObLGZ 1991, 97, 102; Demharter, GBO, 27 Aufl., § 77, Rdnr. 14).

11

Nach § 18 Abs.1 S.1 GBO kommt eine Zwischenverfügung nur in Betracht, wenn das der Eintragung entgegenstehende Hindernis mit Rückwirkung behebbar ist. Denn andernfalls würde eine verfrühte Antragstellung zu Unrecht begünstigt, indem ihr eine Rangwirkung eingeräumt würde, die ihr sachlich nicht zukommen kann. Ein nicht mit Rückwirkung behebbares Eintragungshindernis liegt u.a. dann vor, wenn eine notwendige Bewilligung im Sinne des § 19 GBO noch nicht erklärt ist (BGHZ 27, 310, 313). So liegen die Dinge hier, wobei der eigene Rechtsstandpunkt des Grundbuchamtes zugrunde zu legen ist. Das Grundbuchamt ist davon ausgegangen, dass für die beantragte Eintragung unter Ausnutzung des Rangvorbehalts die Mitwirkung des anderen Miteigentümers erforderlich ist. Bei der notwendigen Erklärung handelt es sich allerdings entgegen der Diktion des Grundbuchamtes nicht etwa um eine sonstige Zustimmung eines nur mittelbar Betroffenen, bei welcher eine Zwischenverfügung grundsätzlich in Betracht käme. Denn das Grundbuch

12

amt und ihm folgend das Landgericht haben angenommen, der Rangvorbehalt könne aus Gründen des materiellen Rechts von den Miteigentümern des Wohnungseigentums nur gemeinschaftlich ausgeübt werden. Daraus folgt dann indessen zwingend die Bewilligungsbefugnis im Sinne des § 19 GBO beider eingetragenen Miteigentümer. Die fehlende Bewilligung des Ehemannes der Beteiligten konnte deshalb nicht Gegenstand einer Zwischenverfügung sein.

13

Unabhängig von der danach erforderlichen Aufhebung der Zwischenverfügung aus formellen Gründen kann sich der Senat auch sachlich nicht dem Rechtsstandpunkt der Vorinstanzen anschließen. Nach § 19 GBO ist für die Eintragung die Bewilligung all derjenigen Personen erforderlich, die durch dieselbe in ihren Rechten betroffen werden können. Die verfahrensrechtliche Bewilligungsbefugnis leitet sich aus der Befugnis zur sachlichrechtlichen Verfügung über das von der beantragten Eintragung betroffene Recht ab (Demharter, a.a.O., § 19 Rdnr. 56 m.w.N.). Von diesem Ausgangspunkt haben die Vorinstanzen zutreffend sachlich geprüft, ob die Beteiligte bei der Belastung ihres Miteigentums allein zur Ausübung des Rangvorbehalts befugt ist oder dazu der Mitwirkung ihres Ehemannes bedarf.

14

Die Befugnis der Beteiligten zur alleinigen Ausübung des Rangvorbehalts folgt nach Auffassung des Senats aus § 747 S. 1 BGB. Danach kann jeder Bruchteilsberechtigte über seinen Anteil verfügen. Besteht die Bruchteilsgemeinschaft an einem Grundstück, kann jeder Miteigentümer also ohne Mitwirkung der anderen Verfügungen über seinen Miteigentumsanteil treffen. Dementsprechend ist nach den §§ 1114, 1192 Abs. 1 BGB der Miteigentumsanteil an einem Grundstück möglicher Gegenstand einer Verfügung in der Form der Belastung mit Hypotheken und Grundschulden. Diese unmittelbar aus dem Miteigentum fließende Verfügungsbefugnis erstreckt sich nach Auffassung des Senats auch auf die Ausübung eines Rangvorbehalts, durch den sich die Miteigentümer gem. § 881 Abs. 1 BGB in zulässiger Weise bei der zurückliegenden Belastung des Grundstücks (hier: mit einer Auflassungsvormerkung) das Recht vorbehalten haben, Grundpfandrechte in dem näher beschriebenen Umfang mit dem Rang vor dieser Vormerkung zu bestellen. Der Rangvorbehalt ist seinem Rechtscharakter nach die mit dem Eigentum am Grundstück untrennbar verbundene Befugnis, eine nachträgliche Rangänderung zulasten des mit dem Vorbehalt belasteten Rechts herbeizuführen (vgl. etwa MK/BGB-Kohler, 5. Aufl., § 881, Rdnr. 4). Die Befugnis zur Ausübung des Rangvorbehalts muss danach derjenigen zur Belastung des Grundstückseigentums folgen. Ist der einzelne Miteigentümer bei der

15

Belastung seines Miteigentumsanteils (§ 1114 BGB) zur alleinigen Verfügung befugt (§ 747 S. 1 BGB), muss dies im Ausgangspunkt auch für die Ausübung des damit verbundenen Rangvorbehalts gelten.

16

Allerdings kann ein von einem Grundstücksalleineigentümer begründeter Rangvorbehalt nach Aufteilung in Miteigentumsanteile nur in der Weise ausgeübt werden, dass der Nennbetrag der an sämtlichen Miteigentumsanteilen im Vorrang bestellten Grundpfandrechte den Nennbetrag des Rangvorbehalts nicht übersteigt. Denn nur so kann vermieden werden, dass das mit dem Rangvorbehalt belastete Recht keine größere Beschränkung erleidet, als sie bei der Bestellung des Rechts vorgesehen war (OLG Schleswig FGPrax 2000, 5). Daraus vermag der Senat indessen nicht den Schluss zu ziehen, dass es sich bei der Ausübung des Rangvorbehalts im Sinne des § 747 S. 2 BGB um eine Verfügung über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen handelt, die von den Miteigentümern nur gemeinschaftlich getroffen werden kann. Die Verfügung des Miteigentümers beschränkt sich auf eine Belastung seines Miteigentums und eine damit zusammenhängende, ihm vorbehaltene Rangbestimmung. Verfügungen über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen sind ferner solche Verfügungen, deren rechtliche Wirkung sich ihrem Inhalt nach nicht auf das einzelne Anteilsrecht begrenzen lässt. Dabei handelt es sich beispielhaft um Rechtsgeschäfte, die den Bestand oder den Inhalt des gemeinschaftlichen Rechts betreffen (Staudinger-Langhein, BGB, Neubearb. 2008, § 747, Rdnr. 67; BGH NJW 1985, 1159, 1161). Darum geht es hier jedoch ebenfalls nicht, insbesondere ist die Ausübung des Rangvorbehalts nicht gleichzustellen der Einziehung einer gemeinschaftlichen Forderung. Vielmehr handelt es sich ausschließlich um die einseitige Ausübung eines Eigentümerrechts, die sich auf die Rangveränderung des mit dem Vorbehalt belasteten Rechts beschränkt. In diesem Zusammenhang kann offen bleiben, ob der Rangvorbehalt in der Weise rechtsgeschäftlich bestellt werden kann, dass er durch die Miteigentümer nur gemeinschaftlich ausgeübt werden kann. Eine solche Bestimmung ist hier nicht getroffen worden. Durch etwaige abweichende schuldrechtliche Vereinbarungen der Miteigentümer im Rahmen des Gemeinschaftsverhältnisses könnte die dingliche Verfügungsbefugnis des einzelnen Miteigentümers nach § 747 S. 1 BGB nicht beschränkt werden (vgl. § 137 S. 1 BGB).

17

Das Recht des jeweiligen Miteigentümers zur Ausübung des Rangvorbehalts wird deshalb nur beschränkt durch das gleichrangige Recht des oder der anderen Miteigentümer, im Rahmen einer Belastung ihres Miteigentumsanteils den Vorbehalt in derselben Weise

18

auszunutzen. Die Belastung des einen Miteigentumsanteils wird durch Belastungen des oder der anderen nicht berührt. Da der Rangvorbehalt untrennbar mit dem Miteigentum verbunden ist, wird das Verhältnis, in dem die Miteigentümer von dem vorbehaltenen Belastungsumfang Gebrauch machen können, durch die im Grundbuch eingetragenen Anteile bestimmt. Das Recht anderer Miteigentümer wird deshalb erst dann im Sinne des § 19 GBO betroffen, wenn einer der Miteigentümer die vorbehaltene Belastung in einem Umfang ausschöpft, der über den nach seiner Miteigentumsquote auf ihn entfallenden Anteil am Rangvorbehalt hinausgeht. Bei einer betragsmäßigen Beschränkung des Rangvorbehalts ist dementsprechend auf den der Miteigentumsquote rechnerisch entsprechenden Anteil abzustellen. Hierbei ist eine bereits erfolgte Rangausnutzung zu berücksichtigen. Ist diese durch die Miteigentümer auf allen Anteilen gemeinschaftlich erfolgt, so ist dem einzelnen Miteigentümer, unbeschadet der Haftung seines gesamten Anteils, lediglich ein seiner Quote entsprechender Anteil an dem Betrag des Gesamtrechts anzurechnen. Vorliegend bleibt die unter Ausnutzung des Rangvorbehalts bestellte Grundschuld jedoch deutlich hinter dem ½ Anteil der Beteiligten an dem noch zur Verfügung stehenden Belastungsumfang zurück.

19

Eine Wertfestsetzung für das Verfahren der weiteren Beschwerde ist nicht veranlasst.