Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2001-06-13, Aktenzeichen 10 U 1/01
ECLI:DE:OLGK:2001:0613.10U1.01.00

Tenor

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Berufung ist zulässig; sie hat mit der Maßgabe des
geänderten Klageantrags auch in der Sache Erfolg.

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Nachdem der Kläger im Berufungsrechtszug von dem ursprünglichen
Räumungsbegehren in prozessual zulässiger Weise (§§ 523, 264 Nr. 3
ZPO) zum Zahlungsantrag übergegangen ist, führt dies zu
antragsgemäßer Verurteilung der Beklagten.

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Dem Kläger hat ein Rückgabe-/Räumungsanspruch aus § 556 BGB
zugestanden, der von der Beklagten nicht erfüllt worden ist. Mit
der Ausführung der Räumungsarbeiten auf eigene Kosten hat der
Kläger ein Geschäft der beklagten Insolvenzverwalterin geführt, für
das er gemäß §§ 684, 812 Abs. 1, 818 BGB Erstattung verlangen
kann.

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Im einzelnen ist hierzu folgendes auszuführen:

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1.

7

Nach kündigungsbedingtem Ablauf des Mietverhältnisses und
Eröffnung des Insolvenzverfahrens hat dem Kläger ein auf Räumung
und Herausgabe des Grundstücks gerichtetes Aussonderungsrecht nach
§ 47 InsO zugestanden. Im Insolvenzverfahren des Mieters sind
nämlich sowohl der Eigentumsherausgabeanspruch des Vermieters (§
985 BGB) als auch dessen schuldrechtlicher Rückgabeanspruch nach
Beendigung des Mietverhältnisses (§ 556 Abs. 1 BGB) grundsätzlich
im Wege der Aussonderung gegen den Insolvenzverwalter geltend zu
machen (vgl. BGH NJW 1994, 3232 m.w.N. zur Aussonderungsregelung
des § 43 KO).

8

2.

9

Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass dem
Kläger als Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses
(zunächst) ein Anspruch auf Rückgabe des vermieteten Objekts gemäß
§ 556 BGB zustand. Rückgabe bedeutet Verschaffung des unmittelbaren
Besitzes. Sind Grundstücke oder Räume zurückzugeben und befinden
sich dort Sachen des Mieters, so sind diese zu entfernen. Zur
Rückgabe der Mieträume gehört daher außer der Verschaffung der
tatsächlichen Gewalt auch die Räumung. Eine Rückgabe kann daher
weder dann angenommen werden, wenn der Mieter die Sachen aus den
Räumen fortschafft, aber die Schlüssel mitnimmt, noch dann, wenn er
zwar die Räume unter Rückgabe der Schlüssel verlässt, aber seine
Sachen nicht aus den Räumen entfernt (vgl. BGH NJW 1988, 2665,
2666). Dies gilt auch im Insolvenzverfahren des Mieters. Der Inhalt
der Rückgabepflicht ändert sich nicht, wenn diese vom
Insolvenzverwalter zu erfüllen ist (vgl. BGH NJW 1994, 3232, 3234).
Im Streitfall hat die Beklagte trotz entsprechender Aufforderungen
des Klägers das Mietobjekt nicht geräumt. Die mehrfach erklärte
Freigabe der auf dem Grundstück lagernden Gegenstände konnte die
Räumung nicht ersetzen (vgl. BGH a.a.O. S. 3234).

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3.

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a)

12

Der im Wege der Aussonderung geltend zu machende Anspruch des
Klägers aus § 556 BGB ist weder durch Erfüllung seitens der
Beklagten erloschen noch war seine Durchsetzung bis zu der vom
Kläger selbst durchgeführten Räumung aus Rechtsgründen
gehindert.

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Die Beklagte macht in diesem Zusammenhang geltend, die auf sie
übergangene Räumungspflicht sei "entfallen", weil der Kläger sein
Vermieterpfandrecht ohne Beschränkung geltend gemacht habe. Die
landgerichtliche Entscheidung führt hierzu aus, der
Rückgabeanspruch des Klägers sei durch Übergabe der Schlüssel und
Einräumung des Besitzes erfüllt und damit erloschen. Eine Pflicht
zur Entfernung weiterer Gegenstände aus dem Mietobjekt habe nicht
bestanden, weil der Kläger mit Schreiben vom 10. August 1999 sein
Vermieterpfandrecht ohne Einschränkung ausgeübt habe. Soweit der
Vermieter ein Vermieterpfandrecht geltend mache und Besitz an in
seinem Pfandrecht unterliegenden Mietersachen erlangt habe,
entfalle nämlich die Räumungspflicht des Mieters. Dies ergebe sich
aus dem auf den Grundsatz von Treu und Glauben zurückzuführenden
Verbot widersprüchlichen Verhaltens. Diese Beurteilung wird den
Umständen des Streitfalles nicht hinreichend gerecht. Der
vorgetragene Sachverhalt gibt keine Veranlassung zu der Annahme,
der Räumungsanspruch des Klägers sei auf Grund der Ausübung des
Vermieterpfandrechts durch den Kläger "entfallen", erloschen oder
dauerhaft in seiner Durchsetzung gehindert.

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b)

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Entgegen der Auffassung der Beklagten ist nicht davon
auszugehen, dass das unbeschränkte Geltendmachen des
Vermieterpfandrechts den Räumungsanspruch des Vermieters stets
endgültig entfallen lässt. Ein entsprechender Verzicht des
Vermieters o.ä. lässt sich der Ausübung des Vermieterpfandrechts
nicht ohne weiteres entnehmen. Eine entsprechende Annahme dürfte
vielmehr in der Regel und insbesondere bei umfangreich
eingebrachtem Inventar, dessen Verwertbarkeit zunächst kaum
abzuschätzen ist, der Interessenlage des Vermieters so deutlich
zuwiderlaufen, dass sich die Pfandrechtsausübung kaum als
gleichzeitiger und dauerhafter Räumungsverzicht auslegen lässt.
Ebenso wenig kann angenommen werden, dass die Ausübung des
Pfandrechts in jedem Falle einem Räumungsbegehren des Vermieters
deswegen dauerhaft entgegensteht, weil dieser sich stets
widersprüchlich verhalte, wenn er (zunächst) von seinem
Vermieterpfandrecht Gebrauch macht und - ggf. anschließend - vom
Mieter Räumung verlangt. Die in der landgerichtlichen Entscheidung
angeführte instanzgerichtliche Rechtsprechung (OLG Hamburg, NJW-RR
1990, 86; Landgericht Mannheim, WuM 1978, 141, ähnlich das
Schrifttum, vgl. z.B. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und
Wohnraummiete, 3. Aufl., V 7, Rn. 72; Schmidt-Futterer, Mietrecht,
7. Aufl., Rn. 17 zu § 557 BGB) stützt die Auffassung der Beklagten
nicht. Ihr liegen ein anderes Klagebegehren und eine andere
rechtliche Fragestellung zugrunde. Anders als im Streitfall ging es
dort nämlich um die Frage, ob dem Vermieter ein
Nutzungsentschädigungsanspruch nach § 557 Abs. 1 BGB wegen
Vorenthaltung der Mietsache durch Unterlassen der Räumung zustehen
kann, wenn und solange der Vermieter den Mieter durch Ausübung des
Vermieterpfandrechts am Fortschaffen der eingebauten Gegenstände
hindert. Dass es insoweit an einem "Vorenthalten" der Mietsache im
Sinne der genannten Vorschrift fehlt, jedenfalls aber
widersprüchliches Verhalten des Vermieters einer Durchsetzung des
Nutzungsentschädigungsanspruchs entgegensteht, liegt auf der Hand.
Dass die uneingeschränkte Ausübung des Vermieterpfandrechts stets
auch die Räumungspflicht des Mieters entfallen lässt bzw. eine
Durchsetzung des Räumungsanspruchs dauerhaft hindert, wird durch
die zitierten Fundstellen nicht belegt.

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Einer grundlegenden Entscheidung dieser Frage bedarf es im
Streitfall indes schon deswegen nicht, weil angesichts der Umstände
des Falles nicht davon ausgegangen werden kann, dass das ausgeübte
Vermieterpfandrecht der Beklagten die Möglichkeit der Räumung
genommen hat. Ihrer Vorgehensweise ist vielmehr zu entnehmen, dass
sie selbst sich widersprüchlich verhält, wenn sie geltend macht,
auf Grund des Vermieterpfandrechts an der Erfüllung der
Räumungspflicht gehindert gewesen zu sein.

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In rechtlicher Hinsicht war die Beklagte trotz des ausgeübten
Vermieterpfandrechts, das im Insolvenzverfahren nach § 50 Abs. 1
InsO zu einem Absonderungsrecht des Klägers als Vermieter führte,
nach § 166 Abs. 1 InsO berechtigt, die betroffenen Gegenstände
freihändig zu verwerten. Dass sie auch tatsächlich entsprechende
Zugriffsmöglichkeiten hatte und diese auch durchaus nutzte, zeigt
der Umstand, dass die Beklagte einen eingebrachten M.-Bus noch am
12. August 1999 aus dem Mietobjekt hat entfernen lassen und in der
Folge verwertet hat. Wenn sie auf diese Weise den unstreitig
werthaltigsten Inventargegenstand ungeachtet des
Vermieterpfandrechts aus dem Mietobjekt herausgenommen und
freihändig verwertet hat, konnte die Beklagte dem Räumungsbegehren
des Klägers nicht gleichzeitig mit Erfolg entgegenhalten, ein
Zugriff auf die eingebrachten Gegenstände sei ihr wegen des
Vermieterpfandrechts verwehrt gewesen. Mit einer solchen
Vorgehensweise verhielt sie sich vielmehr ihrerseits
widersprüchlich, indem sie sich einerseits die
Zugriffsmöglichkeiten, die ihr die Insolvenzordnung bot, nutzte,
sich andererseits aber darauf berief, das geltend gemachte
Pfandrecht hindere sie am Einwirken auf eingebrachte Sachen und
deswegen an einer Räumung des Mietobjekts.

18

Spätestens nach Zugang des an sie gerichteten
Abrechnungsschreibens vom 26. Januar 2000 mit der ausdrücklichen
Aufforderung, das Objekt vollständig zu räumen, hätte die Beklagte
deswegen dem Rückgabegehren des Klägers in vollem Umfang Folge
leisten müssen.

19

4.

20

Der Inhalt des Schreibens, das der Kläger unter dem 22. Februar
2000 an die Beklagte gerichtet hat, rechtfertigt keine abweichende
Beurteilung. Aus ihm ergibt sich insbesondere kein Verzicht des
Klägers auf den geltend gemachten Räumungsanspruch. Nachdem sich
die Beklagte auf die Räumungsaufforderung des Klägers vom 20.
Januar 2000 mit Schreiben vom 3. Februar 2000 geweigert hatte, dem
Verlangen der Gegenseite nachzukommen, hat der Kläger vielmehr
lediglich sein Räumungsbegehren wiederholt und für den Fall der
Nichterfüllung Selbsthilfe angekündigt, für die er allerdings das
Einverständnis der Beklagten verlangte.

21

5.

22

Hatte danach die beklagte Insolvenzverwalterin das Mietobjekt zu
räumen - und zwar auf Kosten der Masse, da es sich um Kosten
handelte, die erforderlich waren, um den Aussonderungsanspruch des
klagenden Vermieters erfüllen zu können (vgl. BGH NJW 1994, 3232,
3234) -, so hat der Kläger mit Durchführung der Räumung ein
Geschäft der Beklagten besorgt. Sie hat deswegen nach §§ 684, 812
Abs. 1, 818 Abs. 2 BGB dem Kläger die in Form ersparter
Aufwendungen erlangte Bereicherung herauszugeben. Umfang und Ausmaß
der ersparten Aufwendungen lassen sich mit den dem Kläger durch die
Räumung entstandenen Kosten, die bei Erfüllung der
Räumungsverpflichtung der Masse zur Last gefallen wären und deren
Höhe die Beklagte nicht bestreitet, bemessen.

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Die Verpflichtung der Beklagten stellt eine Masseverbindlichkeit
gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO dar, denn sie ist im Sinne dieser
Bestimmung "in anderer Weise" durch die Verwaltung der
Insolvenzmasse begründet worden (vgl. Nerlich/Römermann, Rn. 79 zu
§ 55 InsO), nachdem die Beklagte die ihr obliegende Räumung
verweigert hat. Hierauf beruht der gegen die beklagte
Insolvenzverwalterin gerichtete Zahlungsausspruch

24

6.

25

Der Zinsanspruch ist gemäß §§ 288 Abs. 1, 291 BGB
gerechtfertigt.

26

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, diejenige
über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713
ZPO.

27

Beschwer der Beklagten (§ 546 Abs. 2 ZPO): 17.400,00 DM

28

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren:

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bis 22.04.2001: 33.600,00 DM

30

ab 23.04.2001: 17.400,00 DM