Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-10-16, Aktenzeichen 7 A 696/07
ECLI:DE:OVGNRW:2008:1016.7A696.07.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin wendet sich gegen die Stilllegung von Bauarbeiten und die Versiegelung der
Baustelle auf ihrem Grundstück S. Straße 3 in C. H. (Gemarkung H. ,
Flur 14, Flurstücke 84, 307, 310). Das Grundstück ist zum Teil mit einem seit Jahren
ungenutzten Wohn- und Geschäftshaus bebaut.

3

Mit Bauantrag vom 20. Dezember 1994 beantragte die Klägerin die Erteilung einer
Baugenehmigung zum Umbau und zur Erweiterung des Gebäudes sowie zur Errichtung eines
Neubaus. Nach dem Bauschein und den Bauvorlagen plant die Klägerin die Schaffung von
Restaurants, Büroreinheiten und Wohnräumen in einem Gebäudekomplex, der aus dem
umgebauten Wohn- und Geschäftshaus sowie einem neu zu errichtenden Gebäude bestehen
soll.

4

Mit Bescheid vom 14. November 1996 erteilte der Beklagte die begehrte
Baugenehmigung. Auf Antrag der Klägerin wurde die Baugenehmigung mit Bescheid vom
11. November 1998 zunächst um ein Jahr und mit Bescheid vom 24. November 1999 um ein
weiteres Jahr bis zum 14. November 2000 verlängert.

5

Die Klägerin zeigte unter dem 12. November 2000 den Baubeginn für den 13. November
2000 an. Mit Schreiben vom 16. Juli 2002 stellte der Beklagte gegenüber der Klägerin fest,
dass die Baugenehmigung vom 14. November 1996 nach § 77 BauO NRW erloschen sei, weil
die bislang auf dem Grundstück durchgeführten Arbeiten allein der Sanierung des
Altbestandes gedient hätten, nicht aber im Zusammenhang mit dem geplanten Neubau
stünden. Bauarbeiten in Ausübung der Baugenehmigung hätten nicht stattgefunden.

6

Die Klägerin antwortete unter dem 19. August 2002, aus der Baugenehmigung gehe klar
hervor, dass an dem in das Bauvorhaben einbezogenen Altbau gravierende Veränderungen
vorgenommen werden müssten, um die Baugenehmigung zu verwirklichen. Sie habe mit den
Baumaßnahmen im Jahre 2000 begonnen und diese kontinuierlich fortgeführt. Zu keinem
Zeitpunkt seien Baumaßnahmen für ein Jahr unterbrochen worden. Hierzu verweise sie auf
die tabellarische Aufstellung aller Arbeiten.

7

Der Beklagte erwiderte unter dem 26. August 2002, er revidiere aufgrund der vorgelegten
Auflistung seine mit Schreiben vom 16. Juli 2002 getroffene Entscheidung; die
Baugenehmigung vom 14. November 1996 sei nicht erloschen. Zugleich bat er die Klägerin,
den Baufortschritt weiterhin zu dokumentieren, damit der Fortgang der Arbeiten auch
zukünftig nachgewiesen werden könne.

8

Nachdem der Beklagte anlässlich mehrerer Ortsbesichtigungen keine Bautätigkeit auf
dem Grundstück der Klägerin erkennen konnte, stellte er mit Schreiben vom 16. Juli 2003
gegenüber der Klägerin - erneut - fest, dass die Baugenehmigung vom 14. November 1996
erloschen sei. Die Bauausführung sei seit über einem Jahr unterbrochen. Bauarbeiten hätte die
Klägerin nur für die Zeit bis zum 28. Juni 2002 nachgewiesen; seit diesem Zeitpunkt habe
sich bis zum 7. Juli 2003 keine Bautätigkeit feststellen lassen.

9

Anlässlich einer weiteren Ortsbesichtigung am 23. Juli 2003 bemerkte ein Mitarbeiter des
Beklagten, dass weitere Arbeiten auf dem Baugrundstück erfolgt waren. Am 24. Juli 2003
wurde die Baustelle durch den Mitarbeiter des Beklagten stillgelegt und mittels eines
entsprechenden Sperrschildes versiegelt. Mit Schreiben vom selben Tage führte der Beklagte
aus, er setze zum 24. Juli 2003 die sofortige Stilllegung der Bauarbeiten in Form der
Versiegelung fest und bestätige diese Maßnahme schriftlich.

10

Die Klägerin erwiderte unter demselben Datum, dass sie Kenntnis von der am Vormittag
erfolgten Stilllegung erhalten habe; auch sei ihr das Schreiben vom 16. Juli 2003 über die
Feststellung, dass die Baugenehmigung erloschen sei, erst am heutigen Tage zugegangen.
Rein vorsorglich lege sie Rechtsmittel gegen eventuelle Ordnungsverfügungen ein. Zur
Begründung führte sie aus, es habe keine Bauunterbrechungen gegeben, vielmehr sei
kontinuierlich gearbeitet worden. Unter dem 21. August 2003, bei dem Beklagten am selben
Tage eingegangen, ergänzte die Klägerin, sie lege Rechtsmittel gegen das Schreiben vom 16.
Juli 2003 ein, und unter dem 28. August 2003 legte die Klägerin Widerspruch gegen das
Schreiben des Beklagten vom 24. Juli 2003 ein.

11

Der Beklagte wies die Klägerin unter dem 21. Oktober 2003 darauf hin, die Mitteilung,
dass die Baugenehmigung erloschen sei, sei kein Verwaltungsakt.

12

Mit Schreiben vom 28. Januar 2004 legte die Klägerin dar, welche Arbeiten zu welcher
Zeit auf dem Grundstück verrichtet worden seien. Auch wenn sie unter dem 19. August 2002
nur Arbeiten bis zum 28. Juni 2002 belegt habe, bedeute dies nicht, dass nach dem 28. Juni
2002 keine Arbeiten vorgenommen worden seien. Vielmehr sei vom 15. Juli 2002 bis 13.
August 2002 die Kelleraußenwand durch Vorsetzen einer Stahlbetonwand nach statischen
Vorgaben gesichert worden, auch seien neue Kellerfensteröffnungen und eine
Außenwandisolierung angebracht worden, zudem habe eine Wiederverfüllung der Baugrube
und Verdichtung stattgefunden. Vom 2. bis 20. Dezember 2002 sei die Entkernung der
Dachgeschosswohnung erfolgt, vom 13. Januar 2003 bis zum 6. März 2003 habe die Rest-
Entkernung des Dachgeschosses und die Entkernung des 2. Obergeschosses stattgefunden.
Vom 8. Juli 2003 bis 23. Juli 2003 seien noch vorhandene Kellerreste abgerissen worden, die
Wand zum Nachbarhaus sei unterfangen und die Grenzwand abgebrochen worden, der
Aushub und die Erstellung der neuen Wand ab Kellersohle sei erfolgt. Die vorstehend
geschilderten Entkernungs- und Abrissarbeiten im Altbau zeigten, dass sie ein vollwertig in
sich saniertes Haus in Umsetzung der zugrundeliegenden Baugenehmigung zerstört habe.
Hierzu verweist sie auf anliegende Rechnungen und Lichtbilder.

13

Der Landrat des S1. -C1. Kreises wies den Widerspruch der Klägerin vom 28.
August 2003 gegen die Stilllegung des Bauvorhabens in Form der Versiegelung mit
Widerspruchsbescheid vom 3. März 2005 zurück. Die formelle Illegalität von Bauarbeiten
rechtfertige regelmäßig die Stilllegung im Wege des Sofortvollzugs. Die Baugenehmigung
vom 14. November 1996 sei erloschen, weil es seit dem 28. Juni 2002 keine Arbeiten in
Ausführung der Baugenehmigung gegeben habe. Die von der Klägerin mitgeteilten Arbeiten
ab Juli 2002 seien nicht geeignet gewesen, das mit Bescheid vom 14. November 1996
genehmigte Vorhaben fortzuführen. Sicherungs-, Vorbereitungs- oder Sanierungsarbeiten
seien keine ernsthafte Fortführung der Bauarbeiten. Das Erlöschen der Baugenehmigung sei
gesetzlich geregelt, so dass es nicht darauf ankomme, wann die Klägerin Kenntnis von dem
Schreiben des Beklagten vom 16. Juli 2003 erlangt habe.

14

Die Klägerin hat am 2. April 2005 Klage erhoben und in Ergänzung ihres Vorbringens im
Widerspruchsverfahren ausgeführt, der Altbau sei im 2. Obergeschoss und im Dachgeschoss
bezugsfertig auf gehobenem Standard gewesen. Im Zuge der Abrissarbeiten sei der komplette
Deckenaufbau entfernt worden einschließlich Gipskartonplatten, Wärmedämmung und
Innenwänden. Diese Materialen hätten umweltgerecht entsorgt werden müssen. Zudem habe
ein vorhandener Abfluss/Sinkkasten im Altbau entfernt werden und die Entwässerung zum
geplanten Neubau verlegt werden müssen. Dies sei ohne Unterfangung der Außenwand zum
Nachbargebäude nicht möglich gewesen. Auch die in der Statik vorgesehene Betonstütze im
Übergangsbereich zwischen Alt- und Neubau erfordere die Unterfangung der Außenwand.
Schließlich sei die Jahresfrist des § 77 BauO NRW falsch berechnet worden. Aus dem vom
Beklagten genannten Zeitraum vom 28. Juni 2002 bis 7. Juli 2003 müsse der Zeitraum der
Stilllegung vom 16. Juli 2002 bis 26. August 2002 herausgerechnet werden, denn in diesem
Zeitraum sei ihr jeglicher Weiterbau rechtlich untersagt gewesen.

15

Die Klägerin hat beantragt,

16

die Stilllegung durch den Beklagten vom 24. Juli 2003 und den Widerspruchsbescheid
des Landrates des S1. -C1. -Kreises vom

17

3. März 2005 aufzuheben.

18

Der Beklagte hat beantragt,

19

die Klage abzuweisen.

20

Er hat darauf verwiesen, bereits die Anzeige des Baubeginns einen Tag vor Ablauf der
Baugenehmigung zeige, dass einem Erlöschen der Baugenehmigung habe entgegengewirkt
werden sollen. Sein Schreiben vom 16. Juli 2002 sei kein Verwaltungsakt. Selbst wenn man
aber das Schreiben vom 26. August 2002 rechtlich als Rücknahme der Bauunterbrechung
vom 16. Juli 2002 einstufe, sei zu berücksichtigen, dass die von der Klägerin angeführten
Arbeiten am 28. Juni 2002 endeten und eine Bauunterbrechung eingetreten sei.

21

Das Verwaltungsgericht Köln hat die Klage mit Urteil vom 9. Januar 2007 abgewiesen.
Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Beklagte habe zu Recht die Baustelle
versiegelt, weil die durch die Klägerin begonnenen Aus- und Umbauarbeiten durch
Errichtung einer Stützmauer zum Nachbargrundstück baurechtlich nicht genehmigt gewesen
seien. Die Baugenehmigung vom 14. November 1996 sei erloschen, weil eine mindestens
einjährige Unterbrechung der Bauarbeiten vorliege. Die von der Klägerin behaupteten
Bauarbeiten (Unterfangungs- und Entkernungsarbeiten, Errichtung neuer Stahlbetonwände im
Altbau) seien nicht in Ausnutzung der erteilten Baugenehmigung erfolgt. Jedenfalls nach
Beendigung der Abrissarbeiten im November 2001 bis zur Errichtung der Stützwand zur
Nachbargrenze im Juli 2003 hätten keine Bauarbeiten in Ausführung der Baugenehmigung
stattgefunden. Die unter dem 26. August 2002 erklärte Aufhebung des Bauverbots führe nicht
zu einer Verkürzung der Frist, denn mit ihr sei nicht die Erklärung verbunden, eine künftige
Stilllegung werde nicht mehr auf vor dem 28. Juni 2002 liegende Umstände gestützt. Selbst
wenn man hierin aber eine Zusicherung sehe, wäre diese in der mündlichen Verhandlung
wieder zurückgenommen worden.

22

Auf den Antrag der Klägerin hat der Senat mit Beschluss vom 21. September 2007 die
Berufung zugelassen. Die Klägerin hat rechtzeitig einen Berufungsantrag gestellt und diesen
begründet. Sie führt aus, sie habe im November 2000 mit den Ausschachtungsarbeiten
begonnen; bis November 2001 sei der Anbau abgerissen worden, ebenso seien nicht tragende
Innenwände entsorgt worden. Im November und Dezember 2001 seien Unterfangungsarbeiten
am Altbau durchgeführt worden; Maurerarbeiten und weitere Unterfangungsarbeiten seien bis
Juni 2002 erfolgt. Im Juni 2002 habe sie dann aufgrund des Schreibens des Beklagten
sämtliche Bauarbeiten vorübergehend einstellen müssen. Weitere Arbeiten in Ausführung der
Baugenehmigung seien - wie sie bereits mit Schreiben vom 28. Januar 2004 dargelegt habe -
die Anbringung neuer Kellerfensteröffnungen und der Außenisolierung sowie die
Wiederverfüllung der Baugrube im Juli und August 2003, die Entkernung der
Dachgeschosswohnung von Dezember 2002 bis März 2003, und die Errichtung der neuen
Wand zum Nachbargebäude im Juli 2003. Dies habe der Beklagte zum Anlass genommen, die
Baustelle zu versiegeln, obwohl die Baugenehmigung nicht erloschen sei. Insbesondere seien
die Unterfangungsarbeiten in Ausführung der Baugenehmigung erfolgt und in der Statik
vollständig ausgewiesen. Dies habe sie mit Schreiben vom 19. August 2002 dargelegt. Der
Beklagte hätte daraufhin unter dem 26. August 2002 erklärt, dass die Baugenehmigung nicht
erloschen sei. Auch sei sie nicht aufgefordert worden, für die Unterfangungsarbeiten einen
eigenen Bauantrag zu stellen. Der Beklagte sei von seiner ursprünglichen Forderung, die
Unterfangungsarbeiten erforderten eine eigenständige Genehmigung, abgerückt und habe
telefonisch bestätigt, dass eine eigene Statik für die Unterfangung nicht erforderlich sei. Des
Weiteren seien auch die Entkernungsarbeiten im Dachgeschoss in Ausführung der
Baugenehmigung erfolgt. Die vorgelegten Abrechnungen der bauausführenden Unternehmen
belegten die entsprechenden Tätigkeiten.

23

Das Verwaltungsgericht habe verkannt, welche Bedeutung der Mitteilung des Beklagten
vom 16. Juli 2002 zukomme. Sie, die Klägerin, habe sogar nach Ansicht des Beklagten
Bauarbeiten bis zum 28. Juni 2002 nachgewiesen, und in der Zeit vom 16. Juli 2002 bis zum
26. August 2002 habe ein Bauverbot bestanden, so dass sie an der Ausnutzung der
Baugenehmigung gehindert gewesen sei. Demnach habe die Jahresfrist bereits rein
rechnerisch nicht am 16. Juli 2003 abgelaufen sein können. Darüber hinaus sei das Schreiben
vom 26. August 2002 ein feststellender Verwaltungsakt, den der Beklagte auch nicht in der
mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht zurückgenommen habe. Dem
Protokoll der mündlichen Verhandlung lasse sich eine derartige Erklärung nicht entnehmen;
es treffe auch nicht zu, dass die Vertreter des Beklagten im Verhandlungstermin eine
entsprechende Äußerung getätigt haben. Eine Rücknahme scheitere zudem an der Jahresfrist
des § 48 Abs. 4 VwVfG. Die mündliche Verhandlung am 12. Dezember 2006 habe weit über
ein Jahr nach Einreichung der Klage und ihrer Begründung stattgefunden.

24

Die Klägerin beantragt sinngemäß,

25

das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Schlussantrag erster Instanz zu
erkennen.

26

Der Beklagte beantragt,

27

die Berufung zurückzuweisen.

28

Über das Vorbringen in der I. Instanz hinaus merkt er an, dass eine Beurteilung, ob
Bauarbeiten der Durchführung eines Bauvorhabens dienten oder nicht, im Einzelfall erst im
Nachhinein möglich sei. Vorbereitende Arbeiten könnten erforderlich sein und anerkannt
werden, wenn sie sich in einer Rückschau als solche bestätigten, nicht aber, wenn sie sich
mangels zeitlicher Verbundenheit mit weiteren Arbeiten als isolierte Maßnahmen darstellten.
Eine Aussage, dass Bauarbeiten bis zum 28. Juni 2002 anerkannt worden seien, habe er in
seinem Schreiben nicht gemacht. Unterfangungsarbeiten seien nicht Bestandteil der
Baugenehmigung; der ausdrückliche Hinweis der Bauaufsicht auf eine
Baugenehmigungspflicht der Unterfangungsarbeiten finde sich in den Bauakten. Dass auf
einen Bauantrag verzichtet worden sei, könne nicht als Beweis herangezogen werden, dass die
Baugenehmigung diese Arbeiten mit eingeschlossen habe. Die Klägerin hätte die
Unterfangungsarbeiten zudem gesondert in der Baubeschreibung auflisten können. Auch die
Unterlagen über die Statik enthielten keine Hinweise auf Unterfangungsarbeiten. Die
Unterfangungsarbeiten hingen zudem allein mit den Kanalbauarbeiten in der S.
Straße zusammen. Schließlich sei es nicht nachvollziehbar, dass ein Dachstuhl, der abgerissen
werden solle, zuvor entkernt werde.

29

Der Berichterstatter des Senats hat das Baugrundstück in Augenschein genommen.
Hinsichtlich des Ergebnisses der Ortsbesichtigung wird auf das Protokoll vom 27. Mai 2008
verwiesen.

30

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der
Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge verwiesen.

31

Entscheidungsgründe:

32

Mit Einverständnis der Beteiligten konnte der Senat gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ohne
mündliche Verhandlung entscheiden.

33

Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu
Recht abgewiesen.

34

Die Stilllegung der Bauarbeiten auf dem Grundstück der Klägerin durch unmittelbaren
Zwang in Form der Versiegelung der Baustelle durch den Beklagten am 24. Juli 2003,
schriftlich bestätigt durch Schreiben vom selben Tage, sowie der Widerspruchsbescheid des
Landrates des S1. -C1. -Kreises vom 3. März 2005 sind rechtmäßig und verletzen
die Klägerin nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

35

Rechtsgrundlage für die Versiegelung ist § 55 Abs. 2 VwVG NRW. Nach dieser
Vorschrift ist die Versiegelung als Vollstreckungsmaßnahme rechtmäßig, wenn sie zur
Abwehr einer gegenwärtigen Gefahr notwendig war und die Behörde innerhalb ihrer
Befugnisse gehandelt hat. Unter den Voraussetzungen des § 55 Abs. 2 VwVG NRW bedarf es
weder einer vorausgehenden Stilllegungsverfügung noch der Androhung eines Zwangsmittels
noch seiner Festsetzung (vgl. §§ 55 Abs. 2, 63 Abs. 1 Satz 5, 64 VwVG NRW). Ob der
Beklagte jedenfalls die Stilllegung am 24. Juli 2003 mündlich angeordnet hat, bedarf keiner
näheren Aufklärung, da er rechtsfehlerfrei von den Voraussetzungen des § 55 Abs. 2 VwVG
ausgegangen ist.

36

Ob es sich bei der Anwendung von Verwaltungszwang in Form des Sofortvollzugs um
einen Verwaltungsakt im Sinne des § 35 Satz 1 VwVfG NRW handelt oder um eine
Zwangsmaßnahme ohne Verwaltungsaktsqualität, kann dahinstehen.

37

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 25. November 1993 - 10 B 360/93 -, BRS 55 Nr.
207.

38

Denn ungeachtet der Verwaltungsaktsqualität sind gemäß § 18 Abs. 2 BVwVG gegen die
Anwendung von Zwangsmitteln ohne vorausgehenden Verwaltungsakt die Rechtsmittel
zulässig, die gegen Verwaltungsakte allgemein gegeben sind. Jedenfalls in entsprechender
Anwendung dieser Vorschrift für landesrechtliche Vollstreckungsmaßnahmen kann damit die
Aufhebung der Versiegelung wegen Rechtswidrigkeit begehrt werden. Die mit Schreiben vom
24. Juli 2003 bestätigte Stilllegung und Versiegelung ist dagegen ungeachtet der Bezeichnung
als Bescheid und der Beifügung der Rechtsmittelbelehrung kein Verwaltungsakt, sondern
dient allein Beweiszwecken.

39

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 29. April 1999

40

- 7 B 697/99 - und vom 25. November 1993

41

- 10 B 360/93 -, a.a.O., m.w.N..

42

Der Beklagte als zuständige Bauaufsichtsbehörde handelte innerhalb seiner
Befugnisse.

43

Gemäß § 61 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW haben die Bauaufsichtsbehörden darüber zu
wachen, dass u.a. bei der Errichtung baulicher Anlagen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften
eingehalten werden. In Wahrnehmung dieser Aufgaben haben sie nach pflichtgemäßem
Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen (§ 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW). Dies
beinhaltet die Befugnis, gegen formell illegal errichtete bauliche Anlagen einzuschreiten und
die Fortführung genehmigungspflichtiger Bauarbeiten zu untersagen.

44

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 22. September 2005 - 7 A 3706/03 -, juris, und vom 14.
September 2001 - 7 A 620/00 -, BRS 64 Nr. 163.

45

Die hier von der Klägerin ins Werk gesetzten Arbeiten - Erstellung einer neuen Wand
zum Nachbargrundstück - waren im Zeitpunkt der Stilllegung in Form der Versiegelung
formell illegal. Die Arbeiten waren von der der Klägerin unter dem 14. November 1996
erteilten Baugenehmigung nicht gedeckt.

46

Auf Grund der zweimaligen Verlängerung galt die Baugenehmigung bis zum
14. November 2000. Unbestritten hat die Klägerin auch bis zum 14. November 2000 mit der
Ausführung des Bauvorhabens begonnen. Die Klägerin hat jedoch ab dem 29. Juni 2002 für
einen über ein Jahr andauernden Zeitraum keinerlei Bautätigkeiten in Ausführung der
Baugenehmigung vornehmen lassen mit der Folge, dass die Baugenehmigung erloschen ist
(vgl. § 77 Abs. 1 BauO NRW). Insoweit kann dahinstehen, ob der Beklagte mit Schreiben
vom 26. August 2002 gegenüber der Klägerin eine Zusage gemäß § 38 Abs. 1 Satz 1 VwVfG
gemacht hat, eine etwaige künftige Stilllegung der Baustelle nicht mehr auf Umstände zu
stützen, die vor dem 29. Juni 2002 liegen, und ob diese Zusage in der mündlichen
Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht zurückgenommen worden ist.

47

Die Baugenehmigung der Klägerin ist nach Maßgabe des § 77 Abs. 1 BauO NRW wegen
der Unterbrechung der Bauausführung für ein Jahr erloschen, weil die Klägerin in der Zeit
nach dem 28. Juni 2002 bis jedenfalls zum 7. Juli 2003 keine Bauarbeiten in Ausführung der
Baugenehmigung vorgenommen hat. Der Beklagte hat hierauf mit seinem Schreiben vom 16.
Juli 2003 zutreffend verwiesen.

48

Der Beginn oder - hier - die Fortsetzung der Bauausführung setzt ein tatsächliches
Handeln des Bauherrn voraus. Insoweit muss eine bauliche Tätigkeit erfolgen, die in einem
unmittelbaren, objektiven und nicht lediglich aus der Sicht des Bauherrn bestehenden
Zusammenhang mit dem genehmigten Bauvorhaben steht. Ein Ausführungsbeginn oder die
Fortsetzung von Bauarbeiten liegt mithin nur dann vor, wenn Bauarbeiten stattfinden, die in
Ausnutzung der erteilten Baugenehmigung erfolgen und der Errichtung des genehmigten
Vorhabens dienen. Durch einen Vergleich des Bauscheins, der genehmigten Bauzeichnungen
und etwaiger sonstiger genehmigter Anlagen mit der vom Bauherrn in Angriff genommenen
baulichen Tätigkeit lässt sich objektiv feststellen, ob dieser mit der Ausführung des
Vorhabens, so wie es genehmigt wurde, begonnen hat.

49

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 22. September 2005 - 7 A 3706/03 -, a.a.O., und vom
6. März 1979

50

- VII A 240/77 -, BRS 35 Nr. 166; vgl. auch Gädtke/Temme/Heintz/Czepuck, BauO
NRW,

51

11. Auflage 2008, § 77 Rnr. 8 sowie Boeddinghaus/ Hahn/Schulte, BauO NRW, Stand
Juni 2008, § 77 Rnr. 9 f..

52

Nicht ausreichend ist es, wenn überhaupt Arbeiten auf dem Baugrundstück getätigt
werden, die aus Sicht des Bauherrn in irgendeinem Zusammenhang mit dem Bauvorhaben
stehen. Bloße Vorbereitungs- oder Sicherungsmaßnahmen oder die Durchführung nicht
genehmigungspflichtiger Bauarbeiten genügen ebenfalls nicht.

53

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 13. November 1998

54

- 11 A 6375/96 -, juris; OVG Saarland, Urteil vom 3. Dezember 1982 - 2 R 182/81 -, BRS
39, Nr. 220; zu zögerlichen und stückwerkhaften Baumaßnahmen auch OVG Berlin-
Brandenburg, Beschluss vom 21. Oktober 2005 - 2 S 104.05 -, BRS 69 Nr. 155.

55

Die von der Klägerin dargelegten Arbeiten für die Zeit nach dem 28. Juni 2002 stellen
bloße Vorbereitungs- und Sicherungsarbeiten bzw. nicht genehmigungspflichtige
Sanierungsarbeiten dar, sind aber nicht in Ausnutzung der erteilten Baugenehmigung
erfolgt.

56

Nach den Angaben der Klägerin fanden in diesem Zeitraum nur in zwei Zeitabschnitten
bauliche Tätigkeiten auf dem Grundstück statt, und zwar vom 15. Juli bis 13. August 2002
und vom 2. Dezember 2002 bis 6. März 2003 (hier mit einer Unterbrechung zum
Jahreswechsel vom 21. Dezember 2002 bis 12. Januar 2003).

57

In der Zeit vom 15. Juli 2002 bis 13. August 2002 sei die Kelleraußenwand durch
Vorsetzen einer Stahlbetonwand nach statischen Vorgaben gesichert worden, auch seien neue
Kellerfensteröffnungen und eine Außenwandisolierung angebracht worden, zudem habe eine
Wiederverfüllung der Baugrube und eine Verdichtung stattgefunden. Außerdem sei ein
vorhandener Abfluss/Sinkkasten entfernt und die Entwässerung zum geplanten Neubau
verlegt worden; hierzu habe ein Aushub für die Entwässerungsgrundleitungen durchgeführt
werden müssen. Dies sei ohne vorherige Unterfangungsarbeiten nicht möglich gewesen.

58

Die so beschriebenen Unterfangungsarbeiten stellen sich jedoch nach den vorliegenden
Bauvorlagen lediglich als Arbeiten zur Abstützung der vorhandenen Kellerwände des Altbaus
dar. In den genehmigten Bauvorlagen ist nur der Bestand des Altbaus eingezeichnet.
Maßnahmen, die der Standsicherheit des Altbaus durch Errichtung einer Vorsatzwand dienen
sollen, sind dagegen nicht verzeichnet. Auch findet sich kein Hinweis auf
Unterfangungsarbeiten oder gar eine zweite vorgesetzte Außenwand um den Altbau herum -
sei es an der Rückwand, seitlich zum Nachbarhaus oder zur S2. Straße hin. Dass in
den Schnittzeichnungen Fundamente des Neubaus zu erkennen sind, sagt nichts

59

über Unterfangungsarbeiten am Altbau aus. Die Baubeschreibung gibt gleichfalls für die
Unterfangungsarbeiten nichts her. Die von der Klägerin mit Schreiben vom 28. Januar 2004
erwähnte Stahlbetonwand ist nach den von ihr vorgelegten Lichtbildern eine zur S2.
Straße hin ausgerichtete Wand. Eine solche zusätzliche Wand sehen die Bauzeichnungen -
wie oben ausgeführt - gerade nicht vor. Soweit sich die Klägerin auf den Grundriss
Untergeschoss beruft und die im hinteren Bereich des Altbaus zur Nachbargrenze
eingezeichnete zweischalige Wand, so folgt aus dem Schnitt C-C, dass es sich hierbei um eine
vorhandene Wand handelt, die in der Höhe reduziert werden soll. Mit der Errichtung der
neuen Wand zur Nachbargrenze ist erst nach dem hier maßgeblichen Zeitraum, und zwar ab
dem 8. Juli 2003 begonnen worden.

60

Die von der Klägerin geschilderten Unterfangungsarbeiten sind damit allein
Sicherungsmaßnahmen, welche angeblich der Vorbereitung der nach der Baugenehmigung
geplanten Einbeziehung des Altbaus in den Neubau dienen sollen, aber keine Baumaßnahmen
in Ausführung der hier maßgeblichen Baugenehmigung darstellen.

61

Auf die Statik kommt es ungeachtet der Frage nicht an, ob ihr etwas für die von dem
Beklagten bestrittene Behauptung der Klägerin, in der Statik seien sämtliche Unterfangungen
vollständig ausgewiesen, entnommen werden kann. Selbst wenn die statischen Berechnungen
von der Notwendigkeit entsprechender Unterfangungen - u.a. für die Errichtung einer
Betonstütze - ausgegangen wären, wäre dies kein Anlass, abweichend von den genehmigten
Entwurfsplänen zu bauen. Bei der Bauausführung darf von genehmigten Entwurfsplänen
selbst dann nicht abgewichen werden, wenn der geprüften statischen Berechnung eine von
den genehmigten Entwurfsplänen abweichende Bauausführung zu Grunde gelegen hätte.

62

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 19. Februar 2004 - 7 A 1422/04 -.

63

Schließlich wird gemäß § 72 Abs. 7 BauO NRW (in der hier maßgeblichen Fassung vom
7. März 1995, GV. NRW. S. 218 - BauO 1995) vermutet, dass die bauaufsichtlichen
Anforderungen insoweit erfüllt sind, wenn die Bauherrin Bescheinigungen eines staatlich
anerkannten Sachverständigen - auch über die Prüfung der Standsicherheitsnachweise -
vorlegt. Dass der Beklagte damit den Inhalt der Bescheinigungen überprüft und sich zu eigen
macht, ist angesichts der gesetzlichen Regelung gerade nicht der Fall. § 72 Abs. 7 Satz 4
BauO 1995 sieht vor, dass die Bauaufsichtsbehörde nicht zu einer Überprüfung des Inhalts
der Bescheinigungen verpflichtet ist. Dass der Architekt der Klägerin und ein Mitarbeiter des
Beklagten ausweislich eines Vermerks in den Verwaltungsakten (BA 3, S. 147) festgestellt
haben, für die Unterfangungsarbeiten sei kein Bauantrag erforderlich, ändert nichts daran,
dass diese Arbeiten als Sicherungs- und Vorbereitungsmaßnahmen nicht in Ausführung der
hier maßgeblichen Baugenehmigung erfolgt sind, weil diese keine Unterfangung (durch
Einfügen von Mauerwerk oder Errichtung einer Vorsatzwand) vorgesehen hat.

64

Auch die Bezugnahme der Klägerin auf die Erstellung eines Kanalanschlusses im Juli
2002 führt nicht dazu, dass die in diesem Zusammenhang angeblich erfolgten
Unterfangungsarbeiten eine Bautätigkeit in Ausnutzung der Baugenehmigung sind. Nach der
Klagebegründung wurde im Frühjahr/Sommer 2002 ein neuer städtischer Kanal in der
S2. Straße verlegt, und im Zuge dieser Arbeiten wurde nach den Angaben der
Klägerin die Notwendigkeit von Unterfangungsarbeiten für die Kellerwände des Altbaus
erkannt. Diese Arbeiten dienten damit nur der Sicherung des Altbaubestandes. Die
Baugenehmigung aus dem Jahre 1996 konnte sich hierzu - folgt man den Ausführungen der
Klägerin - überhaupt nicht verhalten.

65

Der Aushub im Zusammenhang mit der Ausführung der Entwässerung und die
diesbezüglichen Unterfangungsarbeiten dienten ebenfalls nicht der Verwirklichung der
Baugenehmigung. Denn die Baugenehmigung sieht keine Veränderung der
Grundstücksentwässerung vor, vielmehr ist in der von der Baugenehmigung umfassten
Baubeschreibung die Grundstücksentwässerung als "vorhanden" angegeben. Ob sich die
Klägerin dann später in ihrem (von ihr als "Entwässerungsgenehmigung" bezeichneten)
Antrag auf Anschluss an die öffentliche Kanalisation entschieden haben sollte, den
Schmutzwasserkanalanschluss neu zu erstellen (worauf die Baubeschreibung vom 20. August
1996 hindeuten könnte), ist daher für die Frage der Verwirklichung der Baugenehmigung
ohne Belang.

66

Die Schaffung von Fensteröffnungen und die Außenwandisolierung sowie die
Wiederverfüllung der Baugrube sind gleichfalls keine Bautätigkeiten, die in Ausführung der
Baugenehmigung erfolgten. Die Außenisolierung vorhandener Kellerwände oder solcher
Vorsatzwände, die die Baugenehmigung nicht vorsieht, ist eine bloße Sanierungsmaßnahme
und dient jedenfalls nicht der Umsetzung der Baugenehmigung. Kellerfensteröffnungen und
die Anbringung von Lichtschächten sehen die Bauvorlagen nicht vor; die Wiederverfüllung
ist der bloße Abschluss von Vorbereitungs- bzw. Sicherungsmaßnahmen.

67

Die von der Klägerin vorgelegten Rechnungen (BA 7 "Anlage 8") belegen nur, dass in der
Zeit vom 15. bis 25. Juli 2002 und ab dem 9. Juli 2003 die Bauunternehmung S3. auf dem
Grundstück gearbeitet hat, und dass die Firma J. die Arbeiten für die Außenabdichtung und
die Lichtschachtmontage bis zum 10. August 2002 abgeschlossen hatte. Dass eines der
Unternehmen bauliche Maßnahmen zur Verwirklichung des genehmigten Vorhabens
durchgeführt hat, ergibt sich aus den Rechnungen nicht.

68

Soweit die Klägerin als weiteren Zeitabschnitt auf die Entkernung des 2. Obergeschosses
und des Dachgeschosses vom 2. Dezember 2002 bis zum 6. März 2003 (mit Unterbrechung
zum Jahreswechsel) verweist, hat sie damit gleichfalls keine Baumaßnahmen beschrieben, die
in Ausführung der Baugenehmigung erfolgt sind. Die Entkernungsarbeiten - hier Entfernung
von Wärmedämmung und Gipskartonplatten sowie von nicht tragenden Innenwänden - sind
keine Maßnahmen, die der Baugenehmigung zugeordnet werden können, sondern bloße
Vorbereitungsarbeiten. Die eigentliche Baumaßnahme umfasst u.a. die Errichtung eines neuen
Daches. Hierfür bedurfte es keiner Entkernung und Freilegung einer Balkendecke. Diese
Tätigkeiten lassen den Bezug zur Baugenehmigung

69

- Errichtung einer neuen Betondecke und eines neuen Dachstuhls - nicht erkennen.
Anhaltspunkte dafür, dass die Gipskartonplatten oder die Wärmedämmung aus besonders
gesundheitsgefährdendem Material bestehen und einer eigenständigen Entsorgung - und damit
vorheriger Entfernung aus dem Dach - bedurft hätten, liegen nicht vor. Schließlich folgt aus
Sinn und Zweck des § 77 BauO NRW, dass diese Arbeiten nicht als Maßnahmen zur
Umsetzung der Baugenehmigung angesehen werden können. Die zeitliche Befristung einer
Baugenehmigung steht mit Art. 14 GG in Einklang und ist das Ergebnis einer sachgerechten
Abwägung privater und öffentlicher Interessen. Die gesetzliche Frist will dem Bauherrn eine
angemessene Zeit einräumen, um sein Vorhaben ohne Rücksicht auf die materielle Rechtslage
verwirklichen zu können. Andererseits besteht ein berechtigtes öffentliches Interesse daran,
nach einer angemessenen Zeit die

70

Übereinstimmung von nicht zu Ende geführten Vorhaben mit den bauplanungsrechtlichen
Zulässigkeitsanforderungen erneut zu prüfen.

71

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Februar 1991

72

- 4 CB 6.91 -, BRS 52 Nr. 152.

73

Die Vorschrift zielt darauf ab, ein Bauvorhaben durch zeitliche Vorgaben seiner
Verwirklichung näher zu bringen. Die Entstehung von Bautorsi soll verhindert werden. Die
Vorgehensweise der Klägerin, über einen Zeitraum von mehreren Jahren Arbeiten für die
Umsetzung der Baugenehmigung unerheblichen Ausmaßes am Altbau vornehmen zu lassen,
ohne dass absehbar mit Arbeiten zur Errichtung des Neubaus begonnen wird, führt genau zu
dieser Entwicklung und war bereits mehrfach Anlass von Beschwerden von Passanten und
Kommunalpolitikern über den zögerlichen Baufortschritt.

74

Hat die Klägerin somit in der Zeit vom 29. Juni 2002 bis zum 7. Juli 2003 keinerlei
Bauarbeiten in Ausführung der Baugenehmigung durchführen lassen, war die Bauausführung
ein Jahr unterbrochen und ist die Baugenehmigung erloschen. Ob es sich bei den Arbeiten an
der Grenze zum Nachbarhaus, die nach den Angaben der Klägerin vom 8. bis zum 23. Juli
2003 erfolgt sind, um solche in Ausführung der Baugenehmigung gehandelt hat, ist deshalb
nicht mehr von Belang. Insbesondere kann dahinstehen, ob die von der Klägerin errichtete
Wand, die Anlass für die Stilllegung der Bauarbeiten war, als neue Stützwand erforderlich
war, um die Kelleraußenwand, die nach den Bauvorlagen in der Höhe reduziert werden
musste, zu stabilisieren (vgl. Grundriss Untergeschoss und Schnitt C-C).

75

Dem Erlöschen der Baugenehmigung steht auch nicht entgegen, dass der Klägerin mit
Schreiben vom 16. Juli 2002 jegliche Bautätigkeit untersagt worden sei. Das Schreiben
bewirkt keine Hemmung der Jahresfrist.

76

Eine Hemmung des Ablaufs der Geltungsdauer einer Baugenehmigung kommt dann in
Betracht, wenn der Bauherr gehindert worden ist, die Bauarbeiten fristgerecht aufzunehmen.
Insoweit ist anerkannt, dass der Ablauf der Jahresfrist gehemmt ist, wenn und solange der
Bauherr durch Umstände, die nicht in seiner Person liegen, gehindert wird, die genehmigte
Maßnahme zu beginnen. Dies ist dann der Fall, wenn der Bauherr auf Grund eines
hoheitlichen Eingriffs - z.B. Stilllegung der Bauarbeiten - die Baugenehmigung nicht
ausnutzen kann.

77

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 22. September 2005 - 7 A 3706/03 -, a.a.O., und vom 6.
März 1979

78

- VII A 240/77 -, a.a.O..

79

Ein solcher hoheitlicher Eingriff lag hier bis zum 7. Juli 2003 nicht vor. Insbesondere
lässt sich dem Schreiben des Beklagten vom 16. Juli 2002 nicht etwa entnehmen, dass der
Beklagte - als sachlich und örtlich zuständige Bauaufsichtsbehörde - an diesem Tag der
Klägerin gegenüber eine Stilllegung oder Untersagung von Bauarbeiten ausgesprochen hat.
Aus dem Inhalt des Schreibens folgt vielmehr eindeutig, dass der Beklagte auf die Rechtslage
hingewiesen hat, die sich ohne Umsetzungsakt aus § 77 Abs. 1 BauO NRW ergibt und der
Klägerin, die bereits zwei Verlängerungsanträge gestellt hatte, nicht unbekannt gewesen sein
dürfte.

80

Einem hoheitlichen Eingriff im genannten Sinne kann es zwar gleichstehen, wenn
anderweitige Einwirkungen erfolgen, die es für den Bauherren unzumutbar machen, die
Bauarbeiten zu beginnen oder fortzuführen.

81

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 22. September 2005

82

- 7 A 3706/03 -, a.a.O.; Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NRW, Stand Juni 2008, § 77
Rnr. 12; dazu, dass eine Errichtung und Inbetriebnahme des von der Baugenehmigung
erfassten Vorhabens "wirtschaftlich unzumutbar" sein muss, vgl. auch: Niedersächsisches
OVG, Urteil vom 18. April 1985 - 1 A 114/82 -, BRS 44 Nr. 151.

83

Ein vergleichbarer Fall ist hier nicht gegeben. Der angekündigte oder sich sonst wie
abzeichnende und unmittelbar folgende Erlass einer Stilllegungsverfügung war dem
Schreiben des Beklagten vom 16. Juli 2002 gleichfalls nicht zu entnehmen. Das Schreiben
veranlasste die Klägerin nur, dem Beklagten die ihrer Ansicht nach innerhalb des
maßgeblichen Zeitraums in Ausführung der Baugenehmigung erfolgten Arbeiten zu
dokumentieren und zu erfragen, ob diese als ausreichend angesehen werden. Anderweitige
Einwirkungen, die es für die Klägerin unzumutbar gemacht hätten, die Bauarbeiten
fortzuführen, zeichneten sich durch das Schreiben nicht ab. Die Ansicht des Beklagten, dass
ein Weiterbau formell illegal wäre und eine Stilllegung zur Folge hätte, begründet allein keine
unzumutbare Situation. Denn der Klägerin musste sich aufdrängen, der Ansicht des Beklagten
durch Nachweis der zwischenzeitlichen Bauarbeiten zu begegnen. Dass die Klägerin im
weiteren Verlauf von dem Beklagten im August 2002 im Hinblick auf die zögerliche
Bauausführung gebeten wurde, die Baufortschritte zu dokumentieren, bestätigt zudem, dass
dem Schreiben vom 16. Juli 2002 über die Wiedergabe der aus Sicht des Beklagten zunächst
zutreffenden Rechtslage hinaus keine weitere Bedeutung zugemessen werden konnte, sondern
der Beklagte vielmehr an dem Weiterbau und der Realisierung des Vorhabens großes
Interesse hatte.

84

In der Gestalt des Widerspruchsbescheides ist gegen die Ermessensausübung des
Beklagten bei der Stilllegung der Bauarbeiten nichts zu erinnern. Dass die formelle Illegalität
eines Vorhabens zur Sicherung der formalen Ordnungsfunktion des
Baugenehmigungsverfahrens regelmäßig eine sofort vollziehbare Stilllegung oder
Nutzungsuntersagung rechtfertigt, entspricht der ständigen Spruchpraxis der Bausenate des
beschließenden Gerichts.

85

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 7. Oktober 2005 - 10 B 1394/05 -, BRS 69 Nr. 188,
vom

86

12. Januar 2000 - 7 B 11/00 -, vom 27. Dezember 1999 - 7 B 2016/99 -, BRS 63 Nr. 215,
und vom 25. Juni 1987 - 7 B 1183/87 -.

87

Die Versiegelung der Baustelle war zur Abwehr einer gegenwärtigen Gefahr auch
notwendig (vgl. § 55 Abs. 2 VwVG NRW). Die - illegale - Bauausführung war nach den
Feststellungen des Beklagten im Gange, obwohl er davon ausgehen durfte, dass die Klägerin
Kenntnis von dem Erlöschen der Baugenehmigung hatte. In einem solchen Fall, in dem die
Baubehörde von der vorsätzlichen Missachtung der behördlichen Feststellungen zur fehlenden
Baugenehmigung ausgehen muss, liegt es im öffentlichen Interesse, zur Sicherung der
Ordnungsfunktion des formellen Baurechts eine effektive Form der Verwaltungsvollstreckung
zu wählen, die weiteres Bauen ohne die erforderliche Genehmigung mit hoher
Wahrscheinlichkeit ausschließt.

88

Ausnahmsweise scheidet eine Stilllegungsverfügung trotz formeller Illegalität lediglich
dann aus, wenn ein Bauantrag gestellt worden ist und das Vorhaben nach Auffassung der
zuständigen Bauaufsichtsbehörde genehmigungsfähig ist. In derartigen Fällen, in denen die
Behörde die in der formellen Illegalität liegende Störung durch sofortige Erteilung der
Baugenehmigung beseitigen könnte, wäre der Erlass einer Stilllegungsverfügung
unverhältnismäßig und damit rechtswidrig. Die Voraussetzungen einer solchen
Ausnahmegestaltung sind offenkundig nicht gegeben. Auch kann sich die Klägerin nicht auf
Vertrauensschutz berufen. Selbst wenn die Klägerin den Schreiben des Beklagten vom 26.
August 2002 und 16. Juli 2003 hätte entnehmen können, dass die von ihr dokumentierten
Baumaßnahmen bis zum 28. Juni 2002 aus Sicht des Beklagten in Ausführung der
Baugenehmigung erfolgt seien, hätte dies keine Auswirkungen auf die nach diesem Zeitpunkt
durchgeführten Bautätigkeiten. Diese werden von den benannten Schreiben nicht erfasst. Für
den Beklagten bestand daher kein Anlass, von den vorstehenden Maßgaben abzuweichen und
sein Ermessen anders auszuüben als in den sonstigen Fällen illegaler Baumaßnahmen, in
denen die Stilllegung regelmäßig geboten ist, zumal die Klägerin mit dem Erlöschen der
Baugenehmigung rechnen musste.

89

Die Stillegung der Bauarbeiten durch unmittelbaren Zwang in Form der Versiegelung ist
auch verhältnismäßig. Dem steht nicht entgegen, dass die Klägerin das Schreiben des
Beklagten vom 16. Juli 2003, mit dem die Klägerin über das Erlöschen der Baugenehmigung
informiert wurde, erst am 24. Juli 2003 gegen Mittag und damit zeitlich nach der
Versiegelung der Baustelle am selben Tage erhalten haben will. Nach § 77 Abs. 1 BauO
NRW tritt als gesetzliche Folge ein Erlöschen der Baugenehmigung ein, wenn u.a. die
Bauausführung ein Jahr unterbrochen worden ist. Die Vorschrift sieht keinen weiteren
Umsetzungsakt wie etwa in Form eines feststellenden Verwaltungsaktes vor, die
Baugenehmigung erlischt vielmehr kraft Gesetzes. Ob der Beklagte die Klägerin als
Bauherrin schriftlich über die Rechtslage informiert oder nicht, ändert daher an der
Rechtslage nichts.

90

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

91

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i.V.m.
§§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

92

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO
nicht gegeben sind.

93