Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2001-10-29, Aktenzeichen 16 Wx 181/01
ECLI:DE:OLGK:2001:1029.16WX181.01.00

Tenor

1

G r ü n d e

2

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere
Beschwerde ist zulässig, jedoch im Ergebnis nicht begründet.

3

1.

4

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist in dem vorliegenden
Verfahren ordnungsgemäß durch die Verwalterin, vertreten.

5

Das Landgericht hat sich, obwohl der Antragsteller mit
Schriftsatz vom 20.12.2000 die Einwendungen aus dem abgeschlossenen
Parallelverfahren 3 II 5/99 WEG AG Euskirchen = 8 T 172/99 LG Bonn
= 16 Wx 37/00 OLG Köln gegen die Wirksamkeit des Verwaltervertrags
wiederholt und vertieft hat, keine Feststellungen dazu getroffen,
ob die Verwalterin die Wohnungseigentümergemeinschaft wirksam
vertritt.

6

Diese unterbliebene Feststellung kann indes vom Senat nachgeholt
werden, da der Sachverhalt keiner weiteren Aufklärung bedarf.

7

Die Befugnis der Verwalterin zur gerichtlichen und
außergerichtlichen Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft
folgt aus § 1 Ziff. 15 des Verwaltervertrags vom 02.06.1998 (Bl. 23
ff. d. A.). Dieser ist, obwohl er nicht von allen Miteigentümern
unterzeichnet ist, wirksam zustande gekommen.

8

Die Wirksamkeit kann entgegen der von dem Landgericht in dem
Parallelverfahren mit Beschluss vom 30.12.1999 - 8 T 172/99 -
vertretenen Auffassung indes nicht daraus hergeleitet werden, dass
der Vertrag in der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.06.1998
bestätigt und damit genehmigt worden ist. Die Rechtsauffassung des
Landgerichts war zwar nach dem damaligen Erkenntnisstand richtig;
insbesondere hatte und hat das mit der Rechtsbeschwerde wiederholte
Vorbringen des Antragstellers, ein entsprechender Beschluss sei
nicht gefasst worden, keinerlei tatsächliche Substanz. Es wäre im
übrigen dann, wenn der Beschluss bestandskräftig geworden wäre,
auch in rechtlicher Hinsicht unerheblich, da der Feststellung eines
bestimmten Beschlussergebnisses nach der neueren Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs konstitutive Bedeutung zukommt (vgl. BGH,
Beschluss vom 23.08.2001 - V ZB 10/01 - = ZMR 2001, 809). Indes
sind nach einem von dem Antragsgegner mit dem bereits genannten
Schriftsatz vom 20.12.2000 auszugsweise mit Rubrum und Tenor zu den
Akten gereichten Beschluss des Amtsgerichts Euskirchen vom
24.06.1999 auf einen Anfechtungsantrag der Miteigentümerin S. u. a.
die in der Eigentümerversammlung vom 24.06.1998 zu TOP 3
"Vertrauensfrage" gefassten Beschlüsse und damit auch der Beschluss
über die Bestätigung des Verwaltervertrags für unwirksam erklärt
worden.

9

Der Verwaltervertrag ist jedoch dadurch wirksam geworden, dass
dieser auf Seiten der Wohnungseigentümergemeinschaft u. a. von der
Miteigentümerin W. unterzeichnet worden ist.

10

Nach der Rechtsprechung des Senats kann die
Wohnungseigentümerversammlung mehrheitlich zusammen mit dem
Beschluss über die Bestellung eines Verwalters zugleich einen
Miteigentümer beauftragen, mit dem Verwalter den noch im einzelnen
auszuhandelnden Verwaltervertrag abzuschließen. Dies gilt
jedenfalls dann, wenn in dem Beschluss die "Eckdaten" über die
Dauer des abzuschließenden Vertrags, etwaige
Verlängerungsmöglichkeiten und die Höhe der Vergütung des
Verwalters vorgegeben werden (vgl. näher Senatsbeschluss vom
13.07.2001 - 16 Wx 115/01 - mit Nachweisen). Vorliegend hat eine
entsprechende Situation vorgelegen. Nach dem Protokoll der
Eigentümerversammlung vom 13.05.1998 sollte die Bestellung für 2
Jahre erfolgen, der Verwaltervertrag mit dem 01.06.1998 beginnen,
das monatliche Entgelt je Wohnungseinheit 30,00 DM zzgl. MwSt
betragen und nähere Einzelheiten in Absprache mit der "Sprecherin
der WEG Frau U. W. und dem ehemaligen Verwalter Herr R. W. ...
getroffen werden". Damit enthält das Protokoll die wesentlichen
Angaben für den noch abzuschließenden Vertrag, und Frau W. sollte
bei den mit der neuen Verwalterin und auch mit dem Antragsgegner
als ehemaligem Verwalter zu treffenden Absprachen Vertreterin der
Wohnungseigentümer sein, so dass mit ihrer Unterschriftsleistung
der Vertrag wirksam wurde.

11

2.

12

Amts- und Landgericht haben mit Recht und mit zutreffender
Begründung die Klage abgewiesen. Die mit dem Antrag geltend
gemachten Ansprüche sind an sich teilweise gerechtfertigt, indes
infolge der von den Antragsgegnern erklärten Aufrechung erloschen
(§ 389 BGB).

13

Aus den Gründen des Senatsbeschlusses vom 05.04.2000 - 16 Wx
37/00 - ist wegen der beiderseitigen Ansprüche, die Gegenstand des
vorliegenden Verfahrens sind, in dem abgetrennten vorangegangenen
Verfahren keine der Rechtskraft fähige Entscheidung ergangen, so
dass zu jeder einzelnen Forderung bzw. Gegenforderung mit Ausnahme
des in dem abgetrennten Verfahren rechtskräftig zuerkannten Betrags
von 565,27 DM deren Begründetheit festzustellen ist.

14

a)

15

Von diesem Ausgangspunkt her, dem zwar alle Beteiligte bei ihren
Darlegungen ursprünglich Rechnung getragen haben, den aber der
Antragsteller verlassen hat, indem er seine Forderung mit
Schriftsatz vom 02.04.2001 um den aus dem Titel in dem
Parallelverfahren zur Abwehr der Zwangsvollstreckung gezahlten
Betrag erhöht hat, stehen dem Antragsteller Ansprüche lediglich in
dem von den Antragsgegnern anerkannten Umfang, also in Höhe von
1.952,73 DM zu.

16

(1)

17

Für die weiter geltend gemachten 40,20 DM, die an sich nicht in
die Zuständigkeit der WEG-Gerichte fallen und mit denen der Senat
sich nur wegen § 17a Abs. 5 GVG zu befassen hat, ist keine
Anspruchsgrundlage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft
ersichtlich.

18

Wenn die Verwalterin in einer Wohnungseigentümerversammlung
darüber informiert, dass aus einem bestimmten tatsächlichen
Vorgang, für den eine Mieterin als Zeugin zur Verfügung stehe, das
Arbeitsverhältnis mit einer Miteigentümerin fristlos gekündigt
worden sei, und ein Dritter, hier der Antragsteller, der zwar
Lebensgefährte der betroffenen Miteigentümerin ist, aber in keiner
rechtlichen Beziehung zur Gemeinschaft steht, insbesondere zu
diesem Zeitpunkt (24.10.1998) nicht mehr Verwalter und kein
Wohnungseigentümer mehr war, sich gegen die Mieterin in einem
Verfahren vor dem Schiedsmann zur Wehr setzt, so kämen mangels
einer schuldrechtlichen Sonderverbindung wegen der Kosten für das
Verfahren ohnehin nur deliktische Ansprüche nach den §§ 823 ff. BGB
in Betracht, die aber alle ersichtlich schon deshalb ausscheiden,
weil die Wohnungseigentümergemeinschaft nichts beschlossen hat,
sondern nur informiert worden ist.

19

Etwaige Ansprüche gegen die Verwalterin, deren der Antragsteller
sich ebenfalls berühmt, sind in diesem Verfahren nicht rechtshängig
gemacht worden und würden im übrigen nicht in die Zuständigkeit der
WEG-Gerichte fallen.

20

(2)

21

Den Anspruch auf Zahlung weiterer 1.030,00 DM wegen in der Zeit
vom 01.03. bis 30.05.1998 erbrachter Verwaltertätigkeiten hat das
Landgericht nach dem Sach- und Streitstand im Zeitpunkt seiner
Entscheidung zutreffend abgelehnt. Auf die entsprechenden
Ausführungen in dem angefochtenen Beschluss, die zu beiden
rechtlichen Gesichtspunkten (Auftrag und GoA) keiner Ergänzung
bedürfen und denen der Senat in vollem Umfang beitritt, nimmt der
Senat zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug.

22

Soweit der Antragsteller die Feststellung des Landgerichts, er
habe auch auf Befragen in der mündlichen Verhandlung sein
Vorbringen dazu, wann und durch wen er mit der Wahrnehmung von
Verwaltergeschäften betraut worden sei, nicht präzisieren können,
zum Anlass für ergänzenden Vortrag nimmt, kann er damit ebenfalls
nicht durchdringen. Zum einen ist dieser Vortrag von den
Antragsgegnern bestritten worden und deshalb im
Rechtsbeschwerdeverfahren unbeachtlich (§ 27 Abs. 1 FGG i. V. m. §§
550, 561 ZPO). Zum anderen ist er auch in rechtlicher Hinsicht
unbeachtlich. Die Miteigentümer S., W. und Dr. S. konnten auch
dann, wenn sie die Mehrheit der Stimmen haben, die
Wohnungseigentümergemeinschaft nicht wirksam im Rahmen einer ad hoc
Zusammenkunft dieser drei Personen in der Wohnung der Mutter von
Frau W. verpflichten. Hierfür hätte es entweder eines
Mehrheitsbeschlusses in einer ordnungsgemäß einberufenen
Eigentümerversammlung oder aber eines Beschlusses bedurft, dem alle
Miteigentümer schriftlich zugestimmt hätten (§ 21 Abs. 1, 3
WEG).

23

b)

24

Von der nach alledem dem Antragsteller nur zustehenden Forderung
von 1.952,73 DM ist - entsprechend seiner ursprünglichen
Berechnungsweise - die unstreitige Gegenforderung der Antragsgegner
von 1.300,00 DM wegen überbezahlter Verwaltervergütung in Abzug zu
bringen, und zwar aus den Gründen des angefochtenen Beschlusses in
voller Höhe und ohne Kürzung wegen des in dem Parallelverfahren
titulierten Betrages.

25

(1)

26

Mit Recht hat das Landgericht unter Bezugnahme auf die Gründe
des Beschlusses vom 30.12.1999 - 8 T 172/99 - der
Wohnungseigentümergemeinschaft eine weitere Gegenforderung von
174,00 DM zuerkannt. Die entsprechenden Erwägungen in dem Beschluss
vom 30.12.1999 werden vom Senat ebenfalls in vollem Umfang geteilt,
ohne dass das Vorbringen in der Rechtsbeschwerde Anlass für
ergänzende Bemerkungen gibt.

27

(2)

28

Der Restbetrag von 478,73 DM ist mit dem Teilbetrag in gleicher
Höhe, der nach Abzug des in dem Parallelverfahren rechtskräftig
titulierten Betrages von 565,27 DM aus einer weiteren
Gegenforderung von 1.044,00 DM noch offen ist, erloschen.

29

Allerdings ist insoweit die Entscheidung des Landgerichts nicht
frei von Rechtsfehlern. Eine Pflicht zur Rechnungslegung gem. § 28
Abs. 4 WEG i. V. m. § 666 BGB, die das Landgericht angenommen hat,
bestand für den Antragsteller schon deshalb nicht, weil diese nach
dem Gesetz einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss voraussetzt, und
zwar auch dann, wenn es um die Rechnungslegung eines
ausgeschiedenen Verwalters geht (vgl. BayObLG WuM 1994, 44 = WuM
1994, 280; Staudinger/Bub, WEG § 28 Rdn. 465; Merle in
Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Auflage, § 28 Rdn. 59, 123). Ein
derartiger Beschluss ist indes - worauf der Antragsteller bereits
vorprozessual in seinen Schreiben vom 23.07. und 26.08.1998
hingewiesen hat - nicht gefasst worden. Vielmehr sind in der
Wohnungseigentümerversammlung vom 24.06.1998 zu TOP 4 lediglich
Beschlüsse wegen der Unterlagen, der Prüfung einer etwaigen
treuwidrigen Verwendung von Geldern und der Beauftragung der
Verwalterin mit der buchmäßigen Erfassung der Einnahmen und
Ausgaben für das Wirtschaftsjahr 1997/1998 ergangen. Demzufolge
haben die Antragsgegner in ihrem Schreiben vom 07.08.1998 sowie in
ihrem Schriftsatz vom 14.10.1999 in dem Beschwerdeverfahren 8 T
172/99 die Abrechnungspflicht aus § 3 des Verwaltervertrags
zwischen den Beteiligten vom 22.04.1994 hergeleitet, der aber - wie
nachstehend auszuführen sein wird - gerade keine Pflicht zur
Rechnungslegung nach den § 28 Abs. 4 WEG, sondern eine solche zur
zeitanteiligen Erstellung einer Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3
WEG vorsieht. Auch stellt das Abrechnungswerk, dass die Verwalterin
erstellt hat, eine typische Jahresabrechnung und keine bloße nach §
28 Abs. 4 WEG nur geschuldete Zusammenstellung der Einnahmen und
Ausgaben dar, mit der Folge, dass der Kostenaufwand hierfür nicht
als Ausgangspunkt für eine Schätzung einer bloßen Rechnungslegung
herangezogen werden könnte.

30

Die Rechtsfehler führen indes nicht zu einer Aufhebung der
angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an
das Landgericht. Vielmehr kann der Senat in einem derartigen Fall
dann, wenn der Sachverhalt keiner weiteren Aufklärung bedarf, in
der Sache selbst entscheiden und ist bei dieser Entscheidung auch
zu einer freien tatsächlichen Würdigung des Verfahrensstoffes
einschließlich der Auslegung von Urkunden berechtigt (vgl. Merle
a.a.O. § 45 Rdn. 88).

31

Hiernach hat das Landgericht jedenfalls im Ergebnis zutreffend
einen Schadensersatzanspruch von 1.044,00 DM gem. § 326 BGB
angenommen. Dieser Anspruch folgt daraus, dass der Antragsteller
seiner vertraglichen Pflicht zur Erstellung einer zeitanteiligen
Jahresabrechnung trotz Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung in dem
Anwaltsschreiben vom 07.08.1998 nicht nachgekommen ist.

32

Wenn es in § 3 des Verwaltervertrags zwischen den Beteiligten
vom 22.04.1994 heißt,

33

"Der Vertrag kann vorzeitig aus
wichtigem Grund gekündigt werden.

34

Endet der Verwaltervertrag zum Ablauf
eines Geschäftsjahres, ist der Verwalter zur Erstellung einer
Jahresabrechnung innerhalb von 6 Monaten nach Vertragsbeendigung
verpflichtet.

35

Endet der Verwaltervertrag während des
Geschäftsjahrs, hat der Verwalter die Jahresabrechnung für das
abgelaufene Geschäftsjahr zu erstellen und die Rechnungslegung zum
Ablauf der Vertragszeit vorzunehmen.

36

Mit Beendigung des
Vertragsverhältnisses hat der Verwalter die Verwaltungsunterlagen
an seinen Nachfolger oder an den von den Eigentümern Ermächtigten
auszuhändigen. Die Abrechnungsunterlagen sind nach Erstellung der
Jahresabrechnung auszuhändigen. ..."

37

so folgt hieraus die eindeutige Pflicht zu Erstellung einer auf
den Zeitpunkt der Beendigung des Verwaltervertrags bezogenen
Jahresabrechnung. Eine derartige Regelung ist nicht nur zulässig
mit der Folge, dass der ansonsten geltende Grundsatz, wonach ein
während eines Abrechnungsjahres ausgeschiedener Verwalter keine
Jahresabrechnung mehr zu erstellen braucht, nicht gilt (vgl. z. B.
Merle a.a.O. § 59), sondern hat auch einen guten Sinn. Sie
ermöglicht es einem Nachfolger, auf der Arbeit des Vorgängers
aufzubauen mit der weiteren Folge, dass sich eine Honorierung des
Nachfolgers für eine Erfassung und Ordnung der Einnahmen und
Ausgaben aus der Zeit vor Beginn seiner Tätigkeit erübrigt.

38

Alleine dadurch, dass der Antragsteller nach dem Protokoll der
Eigentümerversammlung vom 27.02.1998 "in den nächsten Tagen, unter
Hinzuziehung von Frau W., dem neuen Verwalter die wichtigsten
Vertragsunterlagen übergeben sollte", ist entgegen seiner Meinung
die Pflicht zur Erstellung einer Jahresabrechnung nicht abbedungen
worden. Es sollten nur die "wichtigsten" Unterlagen übergeben
werden. In § 3 Abs. 4 wird aber differenziert zwischen Verwaltungs-
und Abrechnungsunterlagen. Auch hat ein ausgeschiedene Verwalter
die Möglichkeit bei seinem Nachfolger Einsicht in die Belege zu
nehmen, die er für seine Abrechung braucht (Merle a.a.O. § 28 Rdn.
59 mit Nachweisen). Auf die Möglichkeit der Erstellung von Kopien
benötigter Unterlagen ist der Antragsteller in dem Anwaltsschreiben
vom 07.08.1998 hingewiesen worden.

39

Dass die dreiseitige Aufstellung des Antragstellers nebst den
von dem Landgericht genannten Nachträgen nicht den Anforderungen an
eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung i. S. d. § 28 Abs. 3 WEG, die
neben einer Gesamtabrechnung alle Einzelabrechnungen zu enthalten
hat, entspricht, liegt auf der Hand und bedarf keiner weiteren
Begründung.

40

Zur Höhe des mithin dem Grunde nach gegebenen
Schadensersatzanspruch gem. § 326 ZPO bietet es sich von dem oben
dargestellten Zweck der anteiligen Jahresabrechnung her an, die
Kosten, die für den gesamten Zeitraum angefallen sind, ebenfalls
anteilig herauszurechnen. Hiernach erweisen sich die von dem
Landgericht ermittelten 1.044,00 DM letztlich als zutreffend (§ 287
Abs. 1 ZPO).

41

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, dem unterlegenen Antragsteller die
Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Für
eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand
auch im Rechtsbeschwerdeverfahren keine Veranlassung

42

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 WEG und
entspricht der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung des
Landgerichts.