Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-05-06, Aktenzeichen 3 K 30/07

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsteller dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung nach Maßgabe der Kostenfestsetzung abwenden, wenn nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Die Antragsteller wenden sich gegen den Bebauungsplan Nr. 44/96 "Dauerkleingartenanlage A." in der von der Bürgerschaft der Antragsgegnerin am 27.10.2005 beschlossenen Fassung.

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Die Antragsteller sind als Mitglieder der ungeteilten Erbengemeinschaft nach M. Eigentümer der im Plangebiet belegenen Flurstücke 3266 und 3285 der Flur 11 der Gemarkung B.. Auf dem Flurstück 3285 stehen auf vier vollständigen Parzellen Finnhütten auf; vier weitere Parzellen mit Finnhütten werden von der Grundstücksgrenze durchschnitten und liegen etwa zu 1/4 bis etwa 1/2 innerhalb des Grundstücks, wobei die Flurstücksgrenze quer durch die vorhandene Bebauung läuft.

3

Am 29.08.1996 beschloss die Bürgerschaft der Antragsgegnerin die Aufstellung des Bebauungsplanes mit der Zielsetzung, das Gebiet als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Dauerkleingarten" auszuweisen.

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Die Nutzung der Flächen des Plangebietes hat folgenden historischen Hintergrund:

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Im Oktober 1973 teilte die Stadtplankommission dem Rat des Bezirkes Rostock mit, zur Erhaltung des Bestandes der Kleingärten in Wismar seien mit der LPG Z. Verhandlungen über die Abtretung von landwirtschaftlichen Nutzflächen geführt worden. Am 02.10.1973 habe der Vorstand der LPG Z. die Zustimmung gegeben, die Fläche 339/2 und 334/2, ca. 4,9 ha, für diesen Zweck ab April 1974 bereitzustellen. Es werde daher der Antrag gestellt, die oben genannten Flächen an den Rat der Stadt Wismar zu übertragen. Unter dem 25.09.1978 übergab der Rat der Stadt Wismar dem Büro der Stadtplanung Wismar die Konzeption zur Gestaltung der Gartenanlage "A.". In diesem Bereich sei die Schaffung von 345 Gärten, zwei Gemeinschaftszuchtanlagen (Schafe, Gänse), eines Spartenheimes sowie eines Kinderspiel- und Tobeplatzes vorgesehen. Unter dem 18.10.1978 erteilte das Büro für Stadtplanung beim Rat der Stadt Wismar die städtebauliche Bestätigung. Hierin wird ausgeführt: Als Laubentyp für diese Gartenanlage seien zugelassen der für das Stadtgebiet Wismar verbindliche Typ "Seeblick 3-6", die im Handel angebotenen Fertigteillauben und darüber hinaus im begrenzten Maße die sogenannte "Finnhütte". Mit Stempel "Städtebauliche Zustimmung/Bestätigung" des Büros für Stadtplanung beim Rat der Stadt Wismar vom 23.10.1978 wurde die Planzeichnung für die genannte Finnhütte versehen. Mit dem letzten Bauabschnitt wurde die Anlage 1988 fertig gestellt.

6

Nachdem unter anderem die Antragsteller Einwendungen im Planaufstellungsverfahren erhoben hatten, beschloss die Bürgerschaft der Antragsgegnerin in ihrer Sitzung am 31.05.2001 den Bebauungsplan.

7

Zeichnerisch sind Grünflächen mit der Zweckbestimmung Dauerkleingärten, Wiese, Rodelberg und Gartenland sowie darüber hinaus Wasserflächen festgesetzt. Auf den Grünflächen mit der Zweckbestimmung Dauerkleingärten sind Baufelder festgesetzt, die im Wesentlichen den vorhandenen Bestand umgrenzen. Daneben weist die Planzeichnung Verkehrsflächen und Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallversorgung und Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerung aus. In der Begründung wird unter Ziffer 1.1 (S. 2) ausgeführt, dass bestehende Kleingartenanlagen, die nicht über Bebauungspläne planungsrechtlich abgesichert seien, in die Überlegung zur Kündigungen der Anlage oder Verlagerung an stadtperiphere Bereiche geraten könnten. Die Stadt beabsichtige, über die Erarbeitung von Bebauungsplänen den Bestand der Kleingartenanlagen innerhalb dieser Verbindung städtebaulich zu sichern. Dies wird bekräftigt unter den Planungsabsichten und Zielen nach Ziffer 1.5 (S. 4), wonach Ziel des Bebauungsplanes die Sicherung der Kleingartenanlage A. als Dauerkleingartenanlage gemäß des Bundeskleingartengesetzes § 1 Abs. 3 BKleingG sei. Zur Festsetzung der privaten Grünflächen mit Zweckbestimmung Dauerkleingärten unter Ziffer 2.1.1 (S. 5) der Begründung, wird ausgeführt, dass die Kleingartenanlage "A." bereits teilweise durch die bedarfsgerechte Ausstattung die Anforderungen an eine Dauerkleingartenanlage erfülle. Mit den zusätzlich getroffenen Festsetzungen in der Planzeichnung sowie den planungsrechtlichen textlichen Festsetzungen sei die Ausweisung der Anlage "A." als Dauerkleingartenanlage gerechtfertigt.

8

In der Abwägung setzt sich die Bürgerschaft der Antragsgegnerin mit dem Einwand der Antragsteller zu Grundstückswertverlusten dahingehend auseinander, dass sich diese allein aus der Planung nicht ableiten ließen. In den 80er Jahren sei die Gartenanlage geplant und danach schrittweise errichtet worden. Gemäß § 20 a BKleingG beabsichtige die Antragsgegnerin mit der Erarbeitung des Bebauungsplanes die Kleingartenanlage A. im Bestand als Dauerkleingartenanlage zu sichern. Gesetzesverstöße zum Beispiel gegen das BKleingG lägen nicht vor. Über § 20 a BKleingG bestehe über die Erarbeitung eines B-Planes die Möglichkeit der Sicherung der nach DDR-Gesetzen entstandenen Kleingartenanlage als Dauerkleingartenanlage. Der Bestand werde somit gesichert. Jegliche Neubebauung richte sich nach dem jetzt gültigen Bundeskleingartengesetz. Gegen den erhobenen Einwand, bei der Anlage handele es sich nicht um eine Kleingartenanlage, was sich schon aus der Ausstattung einzelner Gartenlauben als "Luxuslauben" ergebe, führt die Antragsgegnerin an, sie könne auf Grund ihrer Planungshoheit über den Gesamtbereich einen Bebauungsplan aufstellen, unabhängig vom Eigentum der Grundstücke sowie ihrer Nutzung. Ebenfalls bestehende Pachtverhältnisse blieben bei Nutzungsausweisungen unberücksichtigt. Nur für die Flächen, die als private Grünflächen mit Zweckbestimmung Dauerkleingärten ausgewiesen seien, gelte das BKleingG. Bei Neuplanungen, Änderungen oder Erweiterungen von Dauerkleingartenanlagen würden diese Anforderungen gelten. Sie seien als Festsetzungen im Bebauungsplan aufgenommen worden. Bezüglich der bereits bestehenden Gartenlauben würden §§ 18 sowie 20a BKleingG gelten, die besagten, dass die vor In-Kraft-Treten des Bundeskleingartengesetzes rechtmäßig errichteten Lauben unverändert genutzt werden könnten. Alle Gartenlauben der Anlage A. seien bereits vor 1990 (in der Zeit von 1979 bis 89) entsprechend der damaligen Gesetzgebung errichtet worden. Gemäß städtebaulicher Bestätigung sei dem Kreisverband VKSK (Verband der Kleingärtner, Siedler, Kleintierzüchter) gemäß Generalvertrag die Aufgabe der Errichtung der Anlage A. übertragen worden. Die Einhaltung der in den Typenprojekten ausgewiesenen Maße (anfangs 20 m² Grundfläche, später 24 m²) sei kontrolliert und falls erforderlich beauflagt worden. Eine Endabnahme sei vom Kreisverband VKSK durchgeführt worden. Zur Ausstattung der Gartenlauben gehöre zu dieser Zeit auch der Strom- und Wasseranschluss. Dauerhaftes Wohnen sei auf Grund der von Mai bis Oktober beschränkten Wasserversorgung nicht möglich. Die vorhandenen Heizungen dienten vorrangig der Werterhaltung und ließen eine durchgehende Wohntemperatur nicht zu. Eine vorübergehende Sommernutzung widerspreche nicht dem Gesetz. Es sei richtig, dass die in der Anlage A. vor 1990 rechtmäßig errichteten Gartenlauben in ihrer Ausstattung nicht den heutigen Anforderungen an eine Gartenlaube im Sinne des BKleingG entsprechen würden. Hier würden aber §§ 18 und 20a BKleingG gelten, wonach diese Lauben in einer Dauerkleingartenanlage unverändert genutzt werden könnten. In der Anlage A. mit insgesamt ca. 400 Gartenparzellen seien verschiedene Typen von Lauben in sehr unterschiedlichen Materialausführungen gebaut worden. Nur eine kleine Anzahl von Lauben sei in der hier angeführten Luxusausführung errichtet worden. Somit ergäben sich auch sehr unterschiedliche Ablösesummen. Die Kostenschätzung übernehme der Kleingartenverein.

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Die Beurteilung, ob es sich bei der bestehenden Kleingartenanlage A. um eine Kleingartenanlage oder um ein Wochenendhausgebiet handele, sei an Hand einer Gesamtbetrachtung von folgenden Kriterien und Merkmalen vorgenommen worden:

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Ein Wochenendhaus sei normativ nicht definierbar, nur seine Zweckbestimmung. Es diene dem zeitlich begrenzten Aufenthalt (Wochenende, Ferien, Freizeit) in meist landschaftlich bevorzugter Gegend. Prägendes Merkmal für ein Wochenendhausgebiet sei eine ausreichende Erschließung, das heißt eine mit Versorgungsfahrzeugen befahrbare rechtlich gesicherte Zufahrt zu jedem einzelnen Grundstück, Versorgung mit Strom, Wasser, Wärme, Telefon, Fernsehen sowie Abwasser und Abfallbeseitigung. In einem Wochenendhausgebiet stehe das der Erholung dienende Wohnen im Vordergrund, demzufolge die bauliche Nutzung. Wesentliches Unterscheidungskriterium gegenüber der Kleingartenanlage sei die Nutzung der Parzellen. Im Kleingartengebiet stehe die Gartennutzung im Vordergrund. Die kleingärtnerische Nutzung beinhalte die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf. Zur Regelung dieser Frage habe der Kleingartenverein A. eine Gartenordnung erlassen. Regelmäßige Begehungen der Gärten sicherten die Einhaltung der Gartenordnung. Die Begründung, dass die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse auf einer mehr oder weniger großen Zahl von Parzellen nicht in jeder Hinsicht den Rahmen des Kleingartenrechts einhielten, sei nicht ausreichend für die Ausweisung eines Wochenendhausgebietes. Verletzungen des Kleingartenrechtes könnten entsprechend der bestehenden Gartenordnung mit Abmahnung und Kündigung der Pachtverhältnisse, auch mit bauaufsichtlichem Einschreiten begegnet werden. Ein weiteres Unterscheidungskriterium seien die Gebäude. Nach Größe und Ausstattung typische Lauben sprächen für ein Kleingartengebiet, das aber trotz einer geordneten Ansammlung solcher Baulichkeiten keinen im Zusammenhang bebauten Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB bilden könnte. Es sei somit kein Baugebiet. Die zulässigen Lauben hätten nur unterstützende Funktionen für die kleingärtnerische Tätigkeit (Aufbewahrung von Geräten, Gartenbauerzeugnissen, Aufenthalt aus Anlass von Arbeiten oder der Freizeiterholung). Soweit einzelne Gebäude nicht den Vorgaben des Kleingartengesetzes entsprächen, weil u.a. Lauben größer als 24 m² seien, stelle sich dies bloß als vereinzelte missbräuchliche Nutzung des Kleingartens dar. Eine Prägung des Bereichs finde dadurch nicht statt. Prägendes Merkmal einer Kleingartenanlage seien jedoch die gemäß § 1 BKleingG erforderlichen Gemeinschaftseinrichtungen (Wege, Gemeinschaftsstellplatzanlagen, Spielplatz, Vereinshaus, gemeinschaftliche Nebenflächen für z.B. Kompostierung). Diese Einrichtungen seien in der Anlage A. bereits vorhanden. Ein weiteres Unterscheidungskriterium sei der Anschluss an Ver- und Entsorgungseinrichtungen, der im Hinblick auf die nur zulässige kleingärtnerische Nutzung im Gegensatz zu Baugebieten nur eingeschränkt zulässig sei. Wasser- und Stromversorgung seien zulässig und in der Anlage A. vorhanden, nicht jedoch zulässig sei der Anschluss an zentrale Gas-, Wärme-, Telefonversorgung oder Fernsehen sowie zentrale Abwasser- und Abfallentsorgung. Diese Anschlüsse seien in A. tatsächlich auch nicht vorhanden. Die bestehende Anlage A. lasse sich recht eindeutig entsprechend den vorgenannten Kriterien sowie Merkmalen einer Kleingartenanlage zuordnen.

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Gegen diesen am 09.06.2001 bekannt gemachten Bebauungsplan hatten die Antragsteller unter dem 23.05.2002 einen Normenkontrollantrag anhängig gemacht. Mit Urteil des Senats vom 22.06.2005 - 3 K 10/02 - wurde der Bebauungsplan der Antragsgegnerin Nr. 44/96 "Dauerkleingartenanlage A." für unwirksam erklärt. Der Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan sei wegen Verstoßes gegen das Mitwirkungsverbot verfahrensfehlerhaft zu Stande gekommen. Zwei Bürgerschaftsabgeordnete seien gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 1 Kommunalverfassung Mecklenburg-Vorpommern - KV M-V - von der Mitwirkung am Satzungsbeschluss ausgeschlossen gewesen. Dabei reiche es, dass die Bürgerschaftsmitglieder lediglich Pächter von Flächen im Kleingartengebiet seien. Eine Entscheidung, die unter Verstoß gegen das Mitwirkungsverbot zu Stande komme, sei unwirksam.

12

Am 27.10.2005 beschloss die Bürgerschaft der Antragsgegnerin im ergänzenden Verfahren gemäß § 214 Abs. 4 BauGB die Abwägung und den Bebauungsplan in unveränderter Fassung erneut ohne Beteiligung der von der Planung betroffenen Bürgerschaftsmitgliedern. Der Bebauungsplan wurde rückwirkend zum 09.06.2001 In-Kraft-gesetzt und im Amtlichen Bekanntmachungsblatt der Antragsgegnerin vom 05.11.2005 bekannt gemacht.

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Am 05.11.2007 haben die Antragsteller den vorliegenden Normenkontrollantrag anhängig gemacht. Zur Begründung führen sie an, sie seien als Eigentümer eines Grundstücks im Plangebiet antragsbefugt. Die Antragsgegnerin habe das Abwägungsmaterial fehlerhaft zusammengestellt. Mit dem Ziel des Planes, die kleingärtnerische Nutzung auf Dauer zu sichern, würde sich eine erhebliche Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Interessen der Grundstückseigentümer aufdrängen. Durch die Festsetzung als Dauerkleingartenanlage würden die betroffenen Grundstücke auf unabsehbare Zeit dem Grundstücksmarkt entzogen und durch die Pachtpreisbindung sei eine Gewinnerzielung aus Verpachtung der Grundstücke nicht möglich. Die Antragsgegnerin habe ein Gutachten über den Verkehrswert der Flächen ohne Festsetzung als Dauerkleingartenanlage einholen müssen, was nicht geschehen sei. Sie, die Antragsgegnerin, habe wirtschaftliche Einbußen der Grundstückseigentümer überhaupt nicht berücksichtigt. Sie unterliege einer abwägungsrelevanten Fehleinschätzung, wenn sie davon ausgehe, es handele sich um eine kleingärtnerische Nutzung. Stattdessen liege eine Wochenend- und Ferienhausnutzung, in Teilen sogar mit Trend zum dauerhaften Wohnen vor. Die Finnhütten seien in den Hang gebaut, meist vollständig unterkellert und hätten zwei wohnlich nutzbare Geschosse. In aller Regel hätten sie eine Wohn- / Nutzfläche von jedenfalls über 80 m². Sie seien voll ausgestattet mit Küche, Bad bzw. Dusche, WC und mehreren Wohnräumen. Hinter dieser Bebauung nach Süden befänden sich Bungalows. Auch diese seien in aller Regel mit Küche und Sanitäreinrichtungen ausgestattet und zum dauerhaften Wohnen geeignet. Gärten seien nicht, wie es das BKleingG vorschreibe, Nutzgärten, sondern in aller Regel Ziergärten. Die Grundstücke seien auch vollständig erschlossen. Die in der ursprünglichen Begründung des Bebauungsplanes vorgesehene neue Abwasserkonzeption mit Entfernung der abflusslosen Sammelgruben bis 2005 sei nicht realisiert worden. In einem nicht unbeträchtlichen Teil der Grundstücke sei dauerhaftes Wohnen anzutreffen, was vor allem die massiven Finnhütten betreffe. Sie seien ebenso wie die Bungalows durchweg mit Heizung und Warmwasserversorgung ausgestattet. Eine Vielzahl der Bungalows werde jedenfalls in der Zeit von März/April bis September/Oktober dauerhaft bewohnt. In der gesamten Anlage finde sich kein einziges Gebäude, das noch Ähnlichkeit mit einer Gartenlaube im Sinne des BKleingG habe. Die Bungalows seien so ausgestattet, dass sie dauerhaft bewohnt werden könnten. Einige Finnhütten und Bungalows würden in der Feriensaison an Feriengäste vermietet. Schließlich habe die Antragsgegnerin die Sicherung der kleingärtnerischen Nutzung nur vorgeschoben. Hintergrund der Planung sei vielmehr, dass man den Besitzern der Ferien- und Wochenendhäuser, die sich Ansprüchen nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz ausgesetzt sähen, einen niedrigeren Kleingartenpachtzins sichern wolle. Die Antragsgegnerin verstoße damit gegen das Verbot der Negativplanung.

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Die Antragsteller beantragen,

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den Bebauungsplan Nr. 44/96 "Dauerkleingartenanlage A." der Antragsgegnerin vom 27.10.2005 für unwirksam zu erklären.

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Die Antragsgegnerin beantragt,

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den Antrag abzulehnen.

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In das Abwägungsmaterial seien alle bis zum Zeitpunkt der Beschlussfassung eingegangenen Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange sowie Anregungen der Bürger aus der öffentlichen Auslegung eingestellt worden. Darüber hinaus seien von der Antragsgegnerin während des gesamten Planverfahrens geschichtliche Recherchen zur Entstehung der Kleingartenanlage angestellt, Informationen über die Arbeit im Kleingartenverein gesammelt und in einer Gruppe aus verschiedenen Fachleuten stichprobenartige Besichtigungen von Kleingärten der Anlage unternommen worden. Ihr, der Antragsgegnerin, sei bewußt, dass bei einer Festsetzung eines Wochenendhausgebietes für den einzelnen Grundstückseigentümer ein höherer wirtschaftlicher Nutzen zu erzielen sei. Dem gegenüber stünden jedoch die Interessen der Kleingärtner und der städtischen Bewohner. So sei die Entscheidung für den Erhalt der bestehenden Kleingartenanlage mit ihren ca. 400 Pächtern sowie für den Erhalt der öffentlich zugänglichen Grünanlagen der Stadt gefallen. Die Frage der Einordnung der Kleingartenanlage sei in der Abwägung hinreichend berücksichtigt worden. Die Anlage A. betreue ein eingetragener Verein, dem die kleingärtnerische Gemeinnützigkeit von der Antragsgegnerin zuerkannt worden sei. Grundlage für die Arbeit des Vereins bilde eine Satzung, eine Gartenordnung und eine Geschäftsordnung für Mitgliederversammlungen. Die Bewirtschaftung der Kleingärten erfolge auf Grundlage des BKleingG, die regelmäßige Kontrolle lasse Bewirtschaftungsmängel nicht dauerhaft zu. Im Wettbewerb "Um die schönste Kleingartenanlage in M-V" im Sinne des BKleingG habe die Anlage "A." den 3. Platz belegt. Der Landwirtschaftsminister M-V habe für die Kleingartentätigkeit die 1/3-Teilung als verbindlich erklärt (je 1/3 der Gartenbruttofläche: für Gemüse, Baum- und Beerenobst / für Zierrasen / für Nebenflächen wie Wege, Kompostecken und Gebäude). Somit seien ebenfalls Ziergärten sowie Rasenflächen in entsprechender Größe zulässig.

19

Der Senat hat die Anlage im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 06.05.2009 in Augenschein genommen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen. Darüber hinaus wird wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes auf den Inhalt der Gerichtsakte zu diesem sowie zum Verfahren 3 K 10/02 und die von der Antragsgegnerin übersandten Planaufstellungsakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Der zulässige Antrag ist unbegründet.

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Die von den Antragstellern geltend gemachten Abwägungsfehler liegen nicht vor. Bei der Abwägung zwischen den privaten Belangen der Antragsteller an einer den konkreten Umständen entsprechenden, möglichst uneingeschränkten Nutzung ihres Grundeigentums und dem von der Antragsgegnerin zugrunde gelegten städtebaulichen Belang der Erhaltung bzw. Sicherung der Kleingartenanlage hat die Antragsgegnerin den im Plangebiet vorhandenen Bestand zutreffend als Kleingartenanlage angesehen und die Folgen der Festsetzung einer Grünfläche mit Zweckbestimmung "Dauerkleingarten" für die Antragsteller hinreichend berücksichtigt (1.). Es ist auch nicht geboten, das Plangebiet durch die Herausnahme der Parzellen in Hanglage zu reduzieren oder hierfür einen anderen Gebietstyp festzusetzen (2.).

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1. Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der sich der Senat angeschlossen hat, ist das Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist auch verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet. Dem Abwägungsgebot ist genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belanges entscheidet. Die darin liegende Gewichtung der von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange ist ein wesentliches Element der planerischen Gestaltungsfreiheit und als solche der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle entzogen. Sie beschränkt sich im Rahmen des Abwägungsgebotes auf die Frage, ob die Gemeinde die abwägungserheblichen Gesichtspunkte rechtlich und tatsächlich zutreffend bestimmt hat und ob sie die aufgezeigten Grenzen der ihr obliegenden Gewichtung eingehalten hat (vgl. BVerwG, U.v. 12.12.1969 - 4 C 105.66 -, BVerwGE 34, 301; U. v. 14.02.1975 - 4 C 21.74 -, BVerwGE 48, 56).

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Hiervon ausgehend hatte die Antragsgegnerin bei der Abwägung der (auch) von den Antragstellern geltend gemachten Beeinträchtigung durch die Festsetzung der Dauerkleingartenanlage zunächst für die Frage der Gewichtung dieses Belanges zu klären, welche Position die Antragsteller vor bzw. ohne die Festsetzung innehatten. Hierzu kommt es darauf an, ob die Anlage zu dem gem. § 214 Abs. 3 BauGB maßgeblichen Zeitpunkt der Beschlussfassung, hier am 27.10.2005, den von der Antragsgegnerin in der Planung und Beschlussfassung zugrundegelegten Charakter einer Kleingartenanlage hatte. Handelte es sich bereits um eine Kleingartenanlage, die dem Regime des Bundeskleingartengesetzes - BKleingG -, insbesondere der dort geregelten Pachtzinsbindung und den Vorgaben an die Pachtverhältnisses unterlag, käme dem Belang der Antragsteller kein so großes Gewicht zu wie für den Fall der erstmaligen Zuordnung als Kleingartenanlage durch den streitgegenständlichen Bebauungsplan.

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a. Ein Kleingarten ist ein Garten, der dem Nutzer (Kleingärtner) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und zur Erholung dient (kleingärtnerische Nutzung) und in einer Anlage liegt, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen, zum Beispiel Wegen, Spielflächen und Vereinshäusern, zusammengefasst sind (Kleingartenanlage), § 1 Abs. 1 BKleingG. Die Kleingartenanlage ist kein Baugebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung, sondern ein Unterfall der Grünflächennutzung. Sie wird im Bundeskleingartengesetz näher geregelt. Kleingärten werden durch entsprechende Festsetzung im Bebauungsplan zu Dauerkleingärten (§ 1 Abs. 3 BKleingG). Die im Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB festsetzbaren Flächen für Dauerkleingärten beziehen sich inhaltlich auf das Kleingartenrecht (vgl. BVerwG, U.v. 02.09.1983 - 4 C 73/80 -, BVerwGE 68, 6). Wesensmerkmal des Kleingartens ist zunächst die Nutzung fremden Landes, d.h. dass der Begriff durch Pachtverhältnisse oder ähnliche obligatorische Verhältnisse gekennzeichnet ist. Als Nutzung steht die Gartennutzung und nicht die bauliche Nutzung im Vordergrund. Kleingärtnerische Nutzung beinhaltet notwendigerweise die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf; nur Dauerkulturen oder eine überwiegende Nutzung zu Erholungszwecken reichen für eine kleingärtnerische Nutzung nicht aus (vgl. OVG Berlin, U.v. 15.10.2008 - 2 A 5.08 -, zit.n.juris, unter Hinweis auf OVG Hamburg, U. v. 04.11.1999 - 2 E 29/96.N -, NVwZ-RR 2001, 83 m.w.N.). Die Beurteilung, ob eine Kleingartenanlage vorliegt oder die Annahme eines anderen Gebietscharakters gerechtfertigt ist, setzt eine Gesamtbetrachtung anhand von Kriterien voraus, die eine Unterscheidung ermöglichen. Ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal ist zunächst, dass die Nutzung der Grundstücke bzw. Parzellen im Kleingartengebiet durch eine kleingärtnerische Gartennutzung und nicht durch eine Wohnnutzung geprägt ist. Ein weiteres wichtiges Merkmal sind die Gebäude. In prägendem Umfang vorhandene Wohnhäuser sprechen gegen ein Kleingartengebiet. Auch die wegemäßige Erschließung und die Versorgungsstruktur sind Kriterien zur Abgrenzung (vgl. OVG Berlin, U.v. 10.09.2008 - 2 A 10.06 und 2 A 24.07 -, jeweils unter Bezugnahme auf OVG Hamburg, a.a.O.).

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Die nichterwerbsmäßige gärtnerische Nutzung ist das eine, die Erholungsnutzung das zweite Element des Kleingartens. Die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten ist für die kleingärtnerische Nutzung unerlässlich. Die bloße Erholungsnutzung reicht daher für den Kleingartenbegriff nicht aus. Der Flächenanteil, der der Erzeugung von Obst-, Gemüse und anderen pflanzlichen Produkten dienen muss, ist gesetzlich nicht festgelegt. Eine Nutzung des Gartens nur zur Erholung ohne Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen ist keine kleingärtnerische Nutzung. Vielmehr muss die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen die Nutzung der Gartenparzellen maßgeblich mitprägen. Eine Kleingartenanlage liegt nicht vor, wenn die Verwendung der Grundflächen als Nutzgärten nur eine untergeordnete Funktion hat. Eine Kleingartenanlage setzt aber nicht voraus, dass wenigstens die Hälfte ihrer Fläche zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf genutzt wird (vgl. BGH, U.v. 17.06.2004 - III ZR 281/03 -, NJW-RR 2004, 227). Es darf zwar Erholungsnutzung stattfinden, jedoch darf der Kleingarten nicht allein aus Rasenbewuchs und Zierbepflanzung bestehen. Der ausschließliche Anbau von Obst und Gemüse ist nicht ausgeschlossen (Begr. zum Regierungsentwurf zum BKleingG, BT-Drs. 9/1900 S.12; vgl. zur verfassungsrechtlichen Herleitung Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, Grüne Schriftenreihe des Bundesverbandes Deutscher Gartenfreunde e.V Nr. 188 (Oktober 2006) m.w.N. unter 1.,1.1.,b), bb) (2)). Nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist von der Gesamtanlage und nicht von der einzelnen Parzelle auszugehen. In der Regel wird eine Gartenanlage von der Erzeugung von Gartenbauprodukten nicht mehr maßgeblich mitgeprägt, wenn weniger als ein Drittel der Fläche dem Anbau von Obst und Gemüse dient. Der für die baulichen Anlagen in Kleingärten, zunächst und in erster Linie die gem. § 3 Abs. 2 BKleingG zulässigen Lauben mit einer Grundfläche von max. 24 m², vorgesehene Flächenanteil wird in der Rechtsprechung nicht eigenständig definiert bzw. abgegrenzt. Üblicherweise beträgt der für bauliche Anlagen in Einzelparzellen genutzte Teil zwischen 20% und 30% des Kleingartens, was etwa einer Drittelung der Fläche einer Parzelle entspricht. Zulässig sind jedoch nur solche Anlagen, die der kleingärtnerischen Nutzung von ihrer Funktion her als auch räumlich - gegenständlich zu- und untergeordnet sind. Dem Wohnen dienende Gebäude (Eigenheime) und diesen nahe kommende Baulichkeiten (z.B. Wochenendhäuser) entsprechen dem nicht (vgl. Mainczyk, a.a.O. m.w.N.).

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Das BKleingG enthält in § 18 Abs. 1 für die alten und in § 20 a Nr. 7 Satz 1 für die neuen Länder Sonderregelungen für Lauben, die die in § 3 Abs. 2 BKleingG vorgeschriebene Grundfläche überschreiten. Grundlage ist der Bestandsschutz für eine rechtmäßig errichtete Anlage. Auch rechtswidrig errichtet bauliche Anlagen können Bestandsschutz genießen, wenn die zuständige Behörde den illegalen Zustand über einen längeren Zeitraum wissentlich geduldet hat. Unterschieden werden sog. Lauben (Großlauben und Wohnlauben) sowie Eigenheime (i.S.d. SachenRBerG) und diesen nahe kommende Baulichkeiten. Abgrenzungskriterien sind Bauweise, Größe der Wohnfläche und zulässige Laubengröße, Ausstattung mit sanitären Anlagen und Heizung, Anschluss an Ver- und Entsorgungseinrichtungen sowie Zufahrt und Zugang (vgl. Darstellung bei Mainczyk, Grüne Schriftenreihe Nr. 188, Ziff. 1.3). Sind in einer Anlage nicht nur vereinzelt, sondern gehäuft Eigenheime im Sinne des DDR-Rechts bzw. SachRBerG anzutreffen, so kann dies den Gesamtcharakter der Anlage so stark beeinflussen, dass die ansonsten auf den Parzellen noch festzustellende kleingärtnerische Nutzung nicht mehr anlageprägend in Erscheinung tritt. Sind in der Anlage mehr als 50 v.H. der Parzellen mit derartigen Eigenheimen oder diesen nahe kommende Baulichkeiten - Gebäude, die den größten Teil des Jahres (April bis Oktober) durchgehend zu Wohnzwecken genutzt werden - so bebaut, so kann die Gesamtanlage nicht mehr als Kleingartenanlage angesehen werden (BGH, U. v. 24.07.2003 - III ZR 203/02 -, BGHZ 156, 71). Der Kleingartencharakter einer Anlage kann auch dann zu verneinen sein, wenn weniger als die Hälfte der Parzellen mit Eigenheimen oder ihnen nahekommenden Baulichkeiten bebaut ist, etwa weil andere Umstände wie die Durchschneidung des Geländes mit einer großen Straße, die auf einen Siedlungscharakter hindeutet, oder die Konzentration von Lauben in nur einem Teil des Gebietes hinzutreten (BGH, U. v. 18.03.2004 - III ZR 180/03 -, VIZ 2004, 332).

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b. Ungeachtet des Umstandes, dass die Antragsgegnerin für die Beurteilung des Bestandes im Plangebiet weder im ursprünglichen Planaufstellungsverfahren noch nach der Entscheidung des Senats durch Urteil vom 22.05.2002 - 3 K 10/02 und der in der vorausgegangenen mündlichen Verhandlung erfolgten Erörterung und dem sich anschließenden ergänzenden Verfahren und auch nicht im vorliegenden gerichtlichen Verfahren die nach der o.g. Rechtsprechung erforderliche quantitative Betrachtung bei der Nutzung der Parzellen im Plangebiet, die Aufnahme des vorhandenen Gebäudebestandes mit Gebäudegrößen und das Verhältnis von - auch nach ihrer eigenen Auffassung in der Anlage vorhandener - "Luxuslauben" zum Bestand der Gesamtanlage angestellt hat und es insoweit möglicherweise an der hinreichenden Zusammenstellung des erforderlichen Abwägungsmaterials fehlt, ist sie im Ergebnis zutreffend von einer Kleingartenanlage ausgegangen.

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Aufgrund der Inaugenscheinnahme des Plangebietes und dort einer repräsentative Anzahl von Parzellen (vgl. BGH, U. v. 18.03.2004 - III ZR 180/03 -, VIZ 2004, 332) hat der Senat bei Anwendung der o.g., durch die Rechtsprechung entwickelten Kriterien für die Annahme einer Kleingartenanlage die Überzeugung gewonnen, dass eine vom Bild des Kleingartens i.S.d. BKleingG abweichende Bebauung und Nutzung zwar in einigen Bereichen der Anlage vorhanden ist, diese bei der gebotenen Gesamtbetrachtung der Anlage jedoch nicht derart prägend ist, dass von einem Umschlagen des Charakters etwa hin zu einer Wochenend- oder Ferienhaussiedlung ausgegangen werden muss.

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Zunächst sind die in der nordöstlichen Ecke des Plangebietes belegenen Parzellen 3 bis 95 weit überwiegend mit Gartenlauben mit Flachdach des Typs Seeblick 3 oder 4 mit einer maximalen Grundfläche von 20 qm bebaut. Ausnahmen in Form von neu errichteten Holzhütten finden sich auf den Parzellen 35 und 75. In der weit überwiegenden Zahl der Parzellen beträgt der Flächenanteil mit Obst- oder Gemüseanbau 1/3 oder mehr. Auf den Parzellen 166 bis 178 befinden sich Finnhütten vom Typ "Wismar I" mit einer Grundfläche von 20 m² mit 1/3 oder mehr Obst- und Gemüseanbau auf der Hälfte der Parzellen. Die in Hanglage errichteten Gebäude auf den Parzellen 273 bis 321, 358 bis 362, 372 bis 375 sowie 398 bis 400 stellen sich als Finnhütten des genannten Typs dar, die talseitig mit einem Unterbau versehen sind. Auf den ebenfalls in Hanglage befindlichen Parzellen 379, 392 und 393 besteht ebenfalls ein Unterbau, auf der Gebäude Typ Seeblick 4 aufstehen. Diese Parzellen werden zum größten Teil deutlich weniger als 1/3 für Obst- oder Gemüseanbau genutzt. In der Hanglage parallel zur Z. Landstraße finden sich auf den Parzellen 322 bis 327 Gebäude des Typs Seeblick mit Unterbau. Mit Ausnahme der Parzelle 322 a ist auf den Parzellen mehr als 1/3 Anbaufläche für Obst- und Gemüse zu verzeichnen. Die Finnhütten auf den Parzellen mit Hanglage 16 bis 21 sind auf Podesten, teilweise mit Unterbau errichtet. Insgesamt läßt sich damit feststellen, dass sich etwa 1/4 bis max. 1/3 der insgesamt 400 Parzellen der Anlage in Hanglage befinden und mit einem Unterbau versehen sind. Von diesen läßt sich in etwa der Hälfte eine Wohnnutzung im Unterbau erkennen.

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Danach ist von einer überwiegend kleingärtnerischen Nutzung der Parzellen der Anlage auszugehen. Umstände, die nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (U. v. 18.03.2004 - III ZR 180/03 -) den Kleingartencharakter einer Anlage auch bei weniger als der Hälfte von mit Eigenheimen oder ihnen nahekommenden Baulichkeiten bebauten Parzellen entfallen lassen könnte, sind nicht gegeben. Insbesondere gebieten weder die konstruktionsbedingten Besonderheiten der Gebäude und die naturgemäße Beschränkung der Gartenbaunutzung auf den Parzellen in Hanglage noch die Aussicht von diesen Parzellen auf die Wismarer Bucht eine abweichende Betrachtung. Die Anlage begründet bei der nach der Rechtsprechung gebotenen Gesamtbetrachtung vielmehr auch aufgrund der Abgrenzung nach außen durch eine Zaunanlage mit Toren und Beschilderung wie auch den Gemeinschaftsanlagen, insbesondere der Wege, das einheitlichen Bild einer Gesamtanlage, ohne dass einzelne Bereiche wie etwa die Hanglagen aus dem Gesamtbild herausfallen würden. Vielmehr sind in den Hanglagen die Unterbauten nicht dominant wahrnehmbar, da sie überwiegend durch Pflanzen, Bäume und Sträucher abgedeckt werden, so dass die aufstehenden Gebäude, die den sonst üblichen Bautypen in der Anlage entsprechen, ein einheitliches Bild geben. Wie die Besichtigung vor Ort gezeigt hat, besteht auch nicht der Eindruck einer dauerbewohnten Anlage. Während des Termins war nur eine sehr geringe Zahl von Nutzern der Anlage anzutreffen. Die Inaugenscheinnahme hat schließlich auch deutlich gemacht, dass die verkehrliche Erschließung der Parzellen über zum überwiegenden Teil unbefestigte und enge Wege eine Zufahrt zu den Parzellen jedenfalls mit größeren Fahrzeugen wie etwa zur Abfallentsorgung nicht möglich macht. Im Übrigen sind - soweit ersichtlich - sämtliche Parzellen der Anlage in dem eingetragen Gartenverein organisiert und werden aufgrund von Pachtverträgen genutzt. Dies gilt jedenfalls für die Parzellen auf den Grundstücken der Antragsteller, weshalb sie gerade die deshalb nach dem BKleingG bestehende Pachtzinsbindung als eigentumsbeeinträchtigend ansehen.

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c. Durfte die Antragsgegnerin - trotz fehlender tatsächlicher Feststellungen - im Rahmen der Abwägung davon ausgehen, dass es sich bei dem im Plangebiet vorhandenen baulichen Bestand und dessen Nutzung um eine Kleingartenanlage handelt, konnte sie in abwägungsfehlerfreier Weise den von den Antragstellern geltend gemachten privaten Belang einer nicht den Beschränkungen einer Dauerkleingartenanlage unterliegenden Nutzung ihres Grundstücks gegenüber dem von der Antragsgegnerin als Planungsziel angeführten städtebaulichen Belang der Erhaltung und Sicherung von Kleingärten im Stadtgebiet zurücktreten lassen. Der private Belang der Antragsteller war wegen der bereits bestehenden Einbindung ihres Grundstücks in eine Kleingartenanlage und den dadurch bestehenden Eigentumsbeschränkungen als nicht so gewichtig anzusehen, als dass es einer weitergehenden Abwägung der durch die Festsetzung entstehenden Beeinträchtigung für die Antragsteller bedurft hätte. Der von den Antragstellern geltend gemachte Wertverlust durch die Festsetzung eines Dauerkleingartens wurde von der Antragsgegnerin in der Abwägung gesehen und dahingehend abgewogen, dass diese sich allein aus der Planung nicht ableiten ließen.

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2. Die Antragsgegnerin war auch nicht gehalten, die Teile der Anlage, auf denen keine kleingartentypische Bebauung und/oder Nutzung vorhanden ist, aus dem Plangebiet herauszunehmen oder einen anderen Gebietstyp - wie etwa ein Wochenendhaus- oder Ferienhausgebiet - festzusetzen. Selbst wenn sie fehlerhaft von einer Kleingartenanlage auf dem gesamtem Plangebiet ausgegangen sein sollte, wäre ein solcher Abwägungsfehler nicht kausal geworden.

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Gem. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB sind die Gemeinden zur Aufstellung von Bauleitplänen verpflichtet, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Die Entscheidung, ob, in welchem Umfang und mit welchem Inhalt eine Planung betrieben und damit auch welches Plangebiet festgelegt wird, obliegt grundsätzlich dem weiten Planungsermessen der Gemeinde (vgl. BVerwG, B. v. 15.06.2004 - 4 BN 14.04 -, NordÖR 2004, 284). Ein Anspruch auf Aufstellung von Bauleitplänen besteht gem. § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB nicht. Das Planungsermessen der Gemeinde verdichtet sich nur dann zur strikten Planungspflicht, wenn qualifizierte städtebauliche Gründe von besonderem Gewicht vorliegen (vgl. BVerwG, U. v. 17.09.2003 - 4 C 14.01 -, BVerwGE 119, 25).

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Das von der Antragsgegnerin unter Ziff. 1.5 der Begründung angeführte Planungsziel der Sicherung der Kleingartenanlage als Dauerkleingartenanlage aus den dort näher ausgeführten Gründen stellt einen städtebaulichen Grund i.S.v. § 1 Abs. 3 BauGB dar, so dass sich auch die Frage der Erforderlichkeit der Planung i.S.v. § 1 Abs. 3 BauGB wegen der Einbeziehung der Hangflächen nicht stellt. Die Festlegung des Umfanges des Plangebietes stellt sich vielmehr als Frage der Abwägung dar (vgl. zur Unterscheidung zwischen der Erforderlichkeit der Bauleitplanung und der planerischen Abwägung: Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Aufl., § 1 Rn. 30).

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Dabei erweist es sich nicht als abwägungsfehlerhaft, wenn die Antragsgegnerin der Festsetzung der gesamten vorhandenen Anlage den Vorrang gegenüber der Herausnahme bestimmter Flächen wie den Hanglagen oder der Festsetzung anderer Gebietstypen bzw. der Beschränkung auf die Flächen mit rein kleingärtnerischer Nutzung und Bebauung einräumt. Sie betont in diesem Zusammenhang den durch Gemeinschaftsanlagen wie Spielplatz, Erschließung, Wege und Stellplätze bestehenden Charakter als einheitliche Anlage. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat sie verdeutlicht, dass bei der Beschlussfassung Überlegungen zur Herausnahme der Hangflächen aus dem Bebauungsplan angestellt worden seien. Entscheidend für die Einbeziehung der gesamten Anlage in das Plangebiet sei gewesen, dass die wegemäßige Erschließung einen einheitlichen Zusammenhang mit der des übrigen Kleingartengebietes bilde. Auch die Abfallentsorgung habe im Bereich der Hanglagen bei einer eigenständigen Festsetzung als Wochenendhausgebiet nicht gewährleistet werden können, auch weil die Wege nicht befahrbar seien. Es bestehe eine zentrale, einheitliche Wasserversorgung der Gesamtanlage durch die Stadtwerke. Diese Situation rechtfertigt es vor dem Hintergrund der nach obigen Ausführungen bestehenden Kleingartenanlage, im Rahmen der Abwägung von einer Reduzierung des Plangebietes durch Herausnahme einzelner Bereiche der Anlage abzusehen.

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3. Schließlich bietet der vom Antragsteller zu 2. nach Schluss der mündlichen Verhandlung übersandte Schriftsatz vom 29.01.2009 keinen Anlass zu einer abweichenden Entscheidung. Ungeachtet des Umstandes, dass er nicht durch den Prozessbevollmächtigten eingereicht wurde (§ 67 Abs. 4 VwGO), kommt es nach obigen Ausführungen nicht entscheidungserheblich auf die Frage an, ob die Wasserversorgung der Anlage durch die Stadtwerke Trinkwasserqualität hat. Entscheidend für die Abwägung der Antragsgegnerin war vielmehr der Umstand, dass die Wasserversorgung der Anlage zentral eingerichtet ist und die Herausnahme einzelner Bereiche aus der Anlage eine andere Erschließung erfordert hätte. Der von den Antragstellern geltend gemachte private Belang der Durchsetzung eines der Qualität der Grundstücke entsprechenden Pachtzins wurde im Rahmen der Einschränkungen der Eigentumsrechte und dem geltend gemachten Wertverlust nach obigen Ausführungen bei der Abwägung berücksichtigt. Die in den vorgelegten Maklerangeboten für Finnhütten angegebenen Grundflächen, auf die bei der Beurteilung des Vorliegens der Kriterien des BKleingG abzustellen ist, weichen nicht von den in obigen Ausführungen angeführten Grundflächen der in der Anlage vorhandenen Bautypen ab. Zum einen wird eine Grundfläche von 20 m² ausgewiesen, zum anderen besteht eine Wohnfläche von 40 m² auf 1 1/2 Geschossen, was einer Grundfläche von unter 30 m² entsprechen dürfte. Selbst wenn diese Grundfläche geringfügig von den Vorgaben des § 3 Abs. 2 Satz 1 BKleingG abweicht, wirken sich nach obigen Ausführungen einzelne abweichende Gebäude und Nutzungen solange nicht auf den Charakter als Kleingartenanlage aus, wie sie bei der gebotenen Gesamtbetrachtung nicht zu einem Umschlagen in einen anderen Gebietstyp führen.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr.11, 711 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision i.S.v. § 132 Abs. 2 VwGO sind nicht ersichtlich.