Landgericht Itzehoe (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-12-17, Aktenzeichen 9 S 66/10
ECLI:DE:LGITZEH:2010:1217.9S66.10.0A

Tenor

1. Die Berufung wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch den Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

1

Die Parteien streiten um die Nachzahlung von Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 und die Wirksamkeit einer Vorauszahlungserhöhung.

2

Mit Vertrag vom 1.12.1965 (Anlage K1, Bl. 7 d.A.) mieteten die Beklagten eine Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus Xxx 7 in Xxx. Das Haus Xxx 7 gehört zur Wohnungseigentümergemeinschaft Xxx 7-13 in Xxx. Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag Anlage K1 (Bl. 7 ff. d.A.) Bezug genommen. Die Gebäude werden über eine gemeinsame Heizungsanlage beheizt.

3

Zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt traten die Eheleute Xxx als Vermieter in den Mietvertrag ein. Sie vereinbarten 1994 mit den Beklagten, dass diese künftig für die Nutzung der Wohnung neben einer Grundmiete von 631,14 DM pro Monat eine monatliche Betriebskostenpauschale von 135,01 DM und eine Vorauszahlung auf die Heizkosten von 110,-- DM zu zahlen hatten (Anlage K2, Bl. 17 d.A.).

4

In der Folgezeit erwarb der Kläger das Eigentum an der vermieteten Wohnung und trat kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein.

5

Am 19.2.2009 erstellte die Xxx die Heizkostenabrechnung für die vermietete Wohnung für das Kalenderjahr 2008 (Anlage K3, Bl. 19 d.A.). Diese ergab für die vermietete Wohnung Gesamtheizkosten von 933,37 Euro. Mit Schreiben vom 28.8.2009 (Anlage K4, Bl. 20 d.A.) rechnete der in Xxx wohnhafte Kläger über die Nebenkosten für das Kalenderjahr 2008 ab. Dabei gab er an, dass im Einzelnen aufgeschlüsselte umlagefähige Betriebskosten gemäß der beigefügten Hausgeldaufstellung des Verwalters in Höhe von 854,30 Euro, Heizkosten gemäß der ebenfalls beigefügten Heizkostenabrechnung der Xxx in Höhe von 933,37 Euro und Grundsteuer in Höhe von 150,51 Euro angefallen seien. Die Summe der Nebenkosten gab er mit 1.938,18 Euro an. Diesen stelle er die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 12 * 69,03 Euro = 828,36 Euro und auf die Heizkosten in Höhe von 12 * 56,24 Euro = 674,88 Euro, insgesamt 1.503,24 Euro gegenüber. Die Nachzahlung der Beklagten bezifferte er auf 434,94 Euro. Wegen der Einzelheiten der Abrechnungen wird an Anlage K3 und K4 Bezug genommen.

6

Im Dezember 2009 erhoben die Beklagten Einwendungen gegen die Abrechnung (Anlage B1, Bl. 31 d.A.). Darin führten sie u.a. aus, Kosten für den Betriebsstrom der Heizung seien in der Wärmekostenabrechnung nicht angegeben. Es werde um Nachweis der den Verbrauchskosten für Raumwärme zugrunde gelegten Einzeleinheiten gebeten. Ein Ablesebeleg sei nicht überlassen worden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Anlage B1 Bezug genommen.

7

Mit Anwaltsschreiben vom 13.1.2010 (Anlage K5, Bl. 22 d.A.) führte der Kläger aus, dass eine Nachzahlung nur noch hinsichtlich der Heizkosten geltend gemacht werde. Hinsichtlich der kalten Betriebskosten sei eine Pauschale vereinbart. Die Nachzahlung für die Heizkosten bezifferte er auf 258,49 Euro (933,37 Euro gemäß xxx abzüglich 674,88 Euro Vorauszahlungen hierauf).

8

Weiter erhöhte er die Heizkostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB ab dem 1.2.2010 auf von bisher monatlich 56,24 Euro auf 78 Euro. Das entspreche etwa 1/12 der in 2008 angefallenen Heizkosten. Die Beklagten zahlten den Erhöhungsbetrag in der Folgezeit nicht. Wegen der Einzelheiten wird auf Anlage K5 Bezug genommen.

9

Der Kläger behauptet, die Beklagten hätten bei der Ablesung der Heizkostenzähler Ablesebelege erhalten. Er hat erstinstanzlich Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der Heizkostennachforderung in Höhe von 258,49 Euro, zur Zahlung des Erhöhungsbetrages der Heizkostenvorauszahlungen für den Monat Februar 2010 von 21,76 Euro sowie ab 1.3.2010 zu zukünftiger Zahlung von Heizkostenvorauszahlungen von monatlich 78 Euro begehrt.

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Er hat beantragt,

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die Beklagten zur Zahlung von 280,25 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins seit dem 4.2.2010 zu verurteilen sowie ab dem 1.3.2010 zur Zahlung einer monatlich im Voraus zu entrichtenden Vorauszahlung auf die Heizkosten für die Wohnung Erdgeschoss links des Hauses Xxx 7 in Xxx von insgesamt 78 Euro.

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Die Beklagten haben beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sei haben bestritten, dass Ihnen Ablesebelege für die Verbrauchswerte der Heizkostenzähler an den Heizungen in ihrer Wohnung erteilt worden seien. Sie sind der Ansicht, ihnen stehe insoweit ein Zurückbehaltungsrecht zu. Auf eine Belegeinsicht könnten sie in Anbetracht der erheblichen Entfernung zum Wohnort des Klägers nicht verwiesen werden. Sie haben weiter die Richtigkeit der in der Abrechnung angegebenen Verbrauchswerte pauschal bestritten.

15

Sie sind, soweit in der Berufungsinstanz noch verfolgt, der Ansicht, die Heizkostenabrechnung sei formell unwirksam, da kein Betriebsstrom ausgewiesen worden sei. Beim Betrieb der Heizung sei aber Betriebsstrom angefallen. Werde dieser den Mietern nicht in Rechnung gestellt, liege ein Vorwegabzug vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führe.

16

Das Amtsgericht hat der Klage stattgeben. Die Abrechnung über die Heizkosten vom 19.2.2009, die mit Anschreiben vom 28.8.2009 übersandt worden sei, sei formell ordnungsgemäß. Dass dort auch über die kalten Betriebskosten abgerechnet worden sei, führe nicht zur formellen Unwirksamkeit. Zwar sei in dem Anschreiben der allein auf die Heizkosten entfallende Nachzahlungsbetrag nicht enthalten. Die Beklagten hätten diesen aber anhand der aufgeführten Angaben ohne weiteres ermitteln können.

17

Ein formeller Fehler liege auch nicht darin, dass in der Abrechnung keine Kosten für den Betriebsstrom der Heizung enthalten seien. Ebenso sei es für die formelle Richtigkeit der Abrechnung nicht erforderlich, dass Ablesebelege überreicht würden. Die Abrechnung sei auch inhaltlich richtig.

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Der Kläger habe daher auch die monatlichen Heizkostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB auf 78 Euro erhöhen dürfen. Die Heizkosten von 933,37 Euro ergäben Kosten von monatlich 77,78 Euro. Die Aufrundung auf einen vollen Eurobetrag sei nicht unangemessen. Die Vorauszahlung sei auch bereits ab 1.2.2010 geschuldet. Eine Überlegungsfrist entsprechend § 560 Abs. 2 BGB sei den Beklagten vorliegend bereits deshalb nicht zu gewähren, weil diese, soweit eine analoge Anwendung vertreten wird, den Mietern nur die Möglichkeit geben soll, die Abrechnung innerhalb einer angemessenen Frist zu überprüfen. Die Abrechnung habe den Beklagten vorliegend bereits ab August 2009 vorgelegen.

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Mit ihrer Berufung erstreben die Beklagten Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und Abweisung der Klage.

20

Sie meinen weiterhin, dass die Abrechnung mangels Ausweisung der Heizungsstromes nicht ordnungsgemäß sei. Entweder seien die Kosten des Betriebsstromes nicht geltend gemacht worden – dann liege ein unzulässiger Vorwegabzug vor – oder sie seien in anderen Kostenansätzen enthalten, dort aber nicht erwähnt. Die Wärmekostenabrechnung sei insgesamt nicht nachvollziehbar. Selbst wenn man davon ausgehen würde, die Vermieterseite wolle auf die Kosten für den Betriebsstrom verzichten, wäre eine solche Abrechnungsweise ein unbezifferter Vorwegabzug, so das die Angabe der Gesamtkosten für Wärme fehle. Im Übrigen sei ein Verzicht von den Mietern nicht angenommen. Es mache keinen Unterschied aus, ob bei den anzugebenden Gesamtkosten nicht umlagefähige Kostenteile fehlten oder umlagefähige. Es mache auch keinen Unterschied aus, dass sich Vorwegabzüge umlagefähiger Kosten zugunsten des Mieters auswirkten.

21

Sie meinen weiter, das Amtsgericht hätte für die Beurteilung der inhaltlichen Richtigkeit der Wärmekostenabrechnung die streitige Frage, ob Ablesebelege erteilt worden seien, aufklären müssen. Solange die Erteilung von Belegen unaufgeklärt bleibe, hätte das Amtsgericht auf Bestreiten der Beklagten mit Nichtwissen die Richtigkeit der angegebenen Verbrauchswerte der Heizungen der Beklagten überprüfen müssen.

22

Erhöhte Vorauszahlungen seien nicht geschuldet. Zum einen sei die Abrechnung wegen des Vorwegabzuges von Heizungsstrom formell unwirksam. Im Übrigen sei jedenfalls die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung offen. Der Bundesgerichtshof werde fehlinterpretiert, wenn gemeint werde, dass für eine Veränderung der Vorauszahlungen allein eine formell ordnungsgemäße Abrechnung genüge.

23

Die Beklagten beantragen,

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die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Pinneberg vom 25.5.2010 - 83 C 36/10 abzuweisen.

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Der Kläger beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

27

Er behauptet, die Beklagten hätten bei der Ablesung der Messwerte der Heizkostenverteiler Belege erhalten. Die Ablesung erfolge in der Wohnung an den Heizkostenzählern und sei nur möglich, wenn die Beklagten oder von ihnen beauftragte Dritte den Ableser in die Wohnung einließen. Bei der Ablesung würden - jedenfalls auf Verlangen - Belege erteilt. Die Beklagten hätten im Übrigen sämtliche Belege bei der Wohnungsverwaltung der Wohnungseigentumsanlage, die durch die Zeugin Xxx in Xxx wahrgenommen werde, einsehen können.

28

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin Xxx. Wegen des Ergebnisses des Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 19.11.2010 Bezug genommen.

29

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 25.5.2010 sowie die weiter gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

II.

30

Die zulässige Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg. Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagten zur Zahlung der geltend gemachten Heizkostennachforderung für das Jahr 2008 und ab Februar 2009 zur Zahlung erhöhter Heizkostenvorauszahlungen verurteilt.

31

Dass die Parteien durch einen Mietvertrag verbunden sind, aufgrund dessen die Beklagten Vorauszahlungen auf die Heizkosten erbringen, über die der Kläger jährlich abzurechnen hat, steht zwischen den Parteien nicht im Streit. Dem Kläger steht sowohl ein Anspruch auf Zahlung der geforderten Nachzahlung für das Jahr 2008 zu (1.) als auch auf Zahlung erhöhter Vorschüsse (2).

32

1. Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2008 vom 19.2.2009 in Verbindung mit dem Anschreiben vom 28.8.2009, den Beklagten im August 2009 zugegangen, stellt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung dar. Insbesondere führt die Tatsache, dass der Kläger den Beklagten den Betriebsstrom der Heizung nicht in Rechnung gestellt hat, nicht zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung.

33

Erbringt ein Mieter Vorauszahlungen auf Betriebskosten i.S.v. § 27 II. Berechnungsverordnung, hat der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes über die ihm entstandenen Kosten und die Vorauszahlungen des Mieters gemäß § 259 Abs. 1 BGB Rechnung zu legen. Die Abrechnung ist formell wirksam, wenn sie die Anforderungen des § 259 BGB genügt (BGH Urt. v. 23.06.2010 - VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493; BGH Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, NJW 2009, 283; BGH Urt. v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260; BGH Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258). Nach § 259 Abs. 1 BGB hat, wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen. Die Erteilung von Belegen mit der Abrechnung ist bei mietrechtlichen Nebenkostenabrechnungen nicht üblich. Der Mieter hat lediglich einen Anspruch auf Belegeinsicht, bei Unzumutbarkeit der Einsichtnahme ersatzweise auf nachträgliche Übersendung von Kopien auf Aufforderung (BGH Urt. v. 08.03.2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419; Beschl. v. 19.01.2010 - VIII ZR 83/09, WuM 2010, 296; Beschl. v. 13.04.2010 - VIII ZR 80/09, NJW 2010, 2288). Die Abrechnung ist daher formell bereits wirksam, wenn sie eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltende Rechnung darstellt. Das ist vorliegend der Fall.

34

Für Objekte mit mehreren Wohneinheiten hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung dahingehend konkretisiert, dass, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, folgende Mindestangaben in der Abrechnung enthalten sein müssen: Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr., BGH Urt. v. 11.8.2010 - VIII ZR 45/10, juris; Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78; Urt. v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260; Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258; Urt. v. 20.7.2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135). Diese Angaben sind vorliegend in der Heizkostenabrechnung enthalten.

35

Nicht höchstrichterlich entschieden ist bislang, soweit ersichtlich, ob bei der Bildung von Abrechnungsobjekten weiter Voraussetzung einer formell wirksamen Abrechnung ist, dass – ggf. für die jeweilige Kostenart - das gebildete Abrechnungsobjekt angegeben ist. Dafür könnte sprechen, dass eine formell wirksame Abrechnung nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung den Mieter in die Lage versetzen soll, die auf ihn entfallenden Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (BGH Urt. v. 23.06.2010 - VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493; BGH Urt. v. 25.11.2009 - VIII ZR 323/08, juris; BGH Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42; BGH Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351). Eine nicht nur rechnerische, sondern auch gedankliche Prüfung könnte daher voraussetzen, dass das Abrechnungsobjekt klargestellt ist. Vorliegend kann dies dahinstehen, da die Heizkostenabrechnung jedenfalls klar ausweist, dass Abrechnungseinheit für die Heizkosten die Xxx 7-13 in Xxx ist.

36

Die Abrechnung legt auch die Verteilung der Kosten nachvollziehbar dar. 30 % der Kosten werden als Grundkosten nach der in qm angegebenen Wohnfläche verteilt, 70 % nach Verbrauch nach den angegebenen Einheiten. Die Summe der auf die Beklagten entfallenden Kosten ist angegeben. Abrechnungsmängel liegen insoweit nicht vor und werden von der Berufung auch nicht geltend gemacht.

37

Zu Recht hat das Amtsgericht auch angenommen, dass es keinen formellen Fehler darstellt, dass die Abrechnung nicht ausdrücklich den Nachzahlungsbetrag der Heizkosten ausweist. Die Abrechnung enthält die gesamten den Beklagten in Rechnung gestellten Heizkosten (933,37 Euro) und deren Heizkostenvorauszahlungen (674,88 Euro). Sie weist zwar zwar nicht den Nachzahlungsbetrag auf die Heizkosten aus, der die Differenz beider Werte darstellt. Denn mit der Abrechnung wurden weiter die in der Wohngeldabrechnung enthaltenen kalten Betriebskosten (854,30 Euro) und die Grundsteuer (150,51 Euro) sowie die Vorauszahlungen der Beklagten auf diese Betriebskosten (828,36 Euro) umgelegt und nur der sich danach rechnerisch insgesamt ergebende Nachzahlungsbetrag von 434,94 Euro ausgewiesen. Das war inhaltlich fehlerhaft, da hinsichtlich der kalten Betriebskosten eine Pauschale vereinbart war. Das ändert aber nichts daran, dass hinsichtlich der Heizkosten, bei denen über die Vorauszahlungen abzurechnen ist, die Abrechnung formell wirksam ist. Denn anhand der beiden Angaben, dass ihnen insgesamt Heizkosten in Höhe von 933,37 Euro in Rechnung gestellt wurden und sie Vorauszahlungen von 674,88 Euro geleistet hatten, konnten die Beklagten ohne weiteres ermitteln, dass sie auf die Heizkosten eine Nachzahlung von 258,49 Euro leisten sollten. Dass dieser Betrag mit der weiteren Nachzahlung, die inhaltlich nicht geschuldet war, zusammengefasst war, ändert an der Nachvollziehbarkeit nichts. Inhaltliche Fehler in der Abrechnung betreffen grundsätzlich deren formelle Wirksamkeit nicht, solange die Abrechnung nachvollziehbar bleibt.

38

Ob den Beklagten belegt wurde, dass die angegeben Verbrauchswerte für ihre Heizungen mit den abgelesenen Werten übereinstimmen und ob die abgelesenen Werte zutreffen, ist eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit.

39

Die Abrechnung ist auch nicht deswegen formell unwirksam, weil sie keine Angaben zum Betriebsstrom der Heizung enthält. Zwar trifft im Ausgangspunkt zu, dass die Kosten des Betriebsstromes der Heizung zu den Heizkosten gehören. Die Abrechnung über die Heizkosten wird aber nicht formell unwirksam, wenn der Vermieter einzelne Kosten, die ihm entstanden sind, bewusst oder unbewusst nicht auf die Mieter umlegt. Wie ausgeführt, muss der Vermieter für die formelle Wirksamkeit lediglich eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitteilen. Das verpflichtet ihn nicht, alle Kosten, die er auf die Mieter umlegen dürfte, vollständig mitzuteilen und umzulegen, ebenso wie ein Beauftragter nach § 670 BGB Aufwendungsersatz für ihm aus einer Geschäftsbesorgung entstandene Kosten enthält, wenn er diese und die Einnahmen dem Auftraggeber geordnet mitteilt. Dass er einzelne Kosten nicht abrechnet, ändert grundsätzlich nichts an der Fälligkeit des Anspruchs hinsichtlich der abgerechneten Kosten. Für die Anforderungen an eine mietrechtliche Nebenkostenabrechnung besteht kein Sonderrecht. Es gelten lediglich die allgemeinen Anforderungen des Rechnungslegungspflichtigen nach § 259 BGB.

40

Zwar hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 14.2.2007 - VIII ZR 1/06 angenommen, ein Vorwegabzug von Kostenbestandteilen führe zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung. Würden einzelne Kosten vorab - außerhalb der dem Mieter erteilten Abrechnung - um nicht umlagefähige Anteile bereinigt, fehle es an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (BGH Urt. v. 14.2.2007 - VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244; bestätigend BGH Urt. v. 11.8.2010 - VIII ZR 45/10, zit. n. juris). Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setze daher voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig seien (BGH Urt. v. 14.2.2007 - VIII ZR 1/06, juris (Leitsatz)). Das wird von den Berufungsführern dahingehend verstanden, dass der Vermieter zumindest innerhalb einer Kostenart über alle Kosten abzurechnen habe, die er umlegen könnte.

41

Eine solche Auslegung überdehnt den Inhalt der vorgenannten Entscheidung. Wie ausgeführt, ist ein Vermieter grundsätzlich ebensowenig wie andere Abrechnungspflichtige für eine nach § 259 BGB formell wirksame Abrechnung verpflichtet, sämtliche ihm entstandenen umlagefähigen Kosten auch tatsächlich umzulegen. Er ist daher auch nicht verpflichtet, etwa die Kosten des Betriebsstromes einer Heizung gesondert zu ermitteln und den Mietern in Rechnung zu stellen. Er kann auf die Umlage auch verzichten, was namentlich dann Sinn machen kann, wenn es sich wegen des geringen Umfangs um Kosten untergeordneter Bedeutung handelt und der Vermieter die Gefahr einer Angreifbarkeit der gesamten Abrechnung im Hinblick etwa auf die Schätzung einer solchen Position vermeiden will. Er ist auch unter dem Gesichtspunkt der Angabe von Gesamtkosten nicht verpflichtet, sämtliche Kosten, die er gar nicht umlegen will, zu ermitteln, ggf. zu schätzen und anzugeben. Zwar ist er nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung verpflichtet, auch bei einem Vorwegabzug von Kostenbestandteilen die Gesamtkosten anzugeben. Er hat danach also grundsätzlich auch den Kostenanteil anzugeben, den er vorweg abgezogen hat und den Mietern gerade nicht in Rechnung stellt. Das beruht aber auf dem Gedanken, dass die Frage, in welcher Höhe der Vermieter nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt hat, Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten hat (BGH Urt. v. 14.2.2007 - VIII ZR 1/06, juris, Rn. 10). Insbesondere, wenn der Vermieter, wie es häufig bei Hauswartkosten geschieht, den nicht umlagefähigen Anteil an den Gesamtkosten lediglich prozentual schätzt, kann es für die gedankliche Nachvollziehbarkeit der Abrechnung relevant sein, dem Mieter die Gesamtkosten und den (geschätzten) Abzug der Höhe nach mitzuteilen.

42

Damit ist der vorliegende Fall nicht vergleichbar. Der Vermieter hat in der Heizkostenabrechnung die Brennstoffkosten, Wartungskosten, Schornsteinfegerkosten und die Kosten der Verbrauchserfassung jeweils ausgewiesen und den Mietern in Rechnung gestellt. Damit hat er zwar – weil auch die Kosten des Betriebsstromes der Heizung angefallen, diese aber nicht in Rechnung gestellt sind -, nicht die Gesamtheizkosten i.S.v. § 7 Abs. 2 HeizkostenV angegeben. Er hat aber die Gesamtkosten angegeben, die den Mietern in Rechnung gestellt werden und diese durch Angabe der umgelegten Einzelkosten gedanklich nachvollziehbar dargestellt. Damit ist die Abrechnung hinsichtlich der geforderten Kosten auch in ihren Einzelschritten gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar. Mehr ist für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung nach § 259 BGB nach ständiger Rechtsprechung nicht erforderlich (BGH Urt. v. 23.06.2010 - VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493; BGH Urt. v. 25.11.2009 - VIII ZR 323/08; BGH Urt. v. 16.09.2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575; BGH Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42; BGH Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351). Notwendig, aber auch ausreichend sei es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist, wobei die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürfen nicht überspannt werden dürfen (BGH Urt. v. 23.11.1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573; BGH Urt. v. 16.09.2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575).

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Insbesondere ist die Angabe der Gesamtkosten kein Selbstzweck, sondern die Angabe leitet sich allein aus dem Erfordernis der gedanklichen und rechnerischen Nachvollziehbarkeit der dem Mieter in Rechnung gestellten Beträge her (ebenda). Auch das Erfordernis der Angabe eines sog. Vorwegabzuges leitet der Bundesgerichtshof explizit aus dem Gedanken her, dass die Abrechnung nicht nachvollziehbar sei, wenn aus eigentlich größeren Gesamtkosten ein ungenannter Teil abgezogen worden sei. Das Erfordernis der Angabe eines sog. Vorwegabzuges muss sich daher auf Fälle beschränken, in denen die Angabe des Vorwegabzuges für die gedankliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit der Abrechnung von Bedeutung ist. Das ist vorliegend, wie ausgeführt, nicht der Fall. Die Beklagten konnten die ihnen in Rechnung gestellten Kosten, deren Einzelpositionen vollständig genannt sind, gedanklich und rechnerisch nachvollziehen. Eine Einsichtnahme in die Belege war für die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nicht erforderlich, sondern allein zur Kontrolle der genannten Einzelkosten.

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Hinzu kommt vorliegend, dass die fehlende Angabe des Betriebsstromes sich im Ergebnis offensichtlich allein zugunsten der beklagten Mieter auswirkt. Der Fall unterscheidet sich insofern von einem in der Praxis hin und wieder anzutreffenden Abrechnungsfehler, in dem der Betriebsstrom für die Heizung nicht gesondert erfasst wird, sondern den Mietern stattdessen unter einer, häufig „Allgemeinstrom“ genannten, einheitlichen Position gemeinsam mit den Stromkosten der Außen- und Treppenhausbeleuchtung in Rechnung gestellt werden. In einem solchen Fall kann sich der Fehler in der Abrechnung im Ergebnis zum Nachteil des Mieters auswirken, wenn er an den Heizkosten – wegen geringen Verbrauchs – im Durchschnitt der Grund- und der Verbrauchskosten einen geringeren Anteil trägt als an den kalten Betriebskosten, die in der Regel allein nach dem Wohnflächenanteil umgelegt werden. So liegt der Fall hier aber nicht, da für die kalten Betriebskosten lediglich eine Pauschale gezahlt wird. Auch von daher ist ohne weiteres gedanklich nachzuvollziehen, dass der für die Heizkosten geltend gemachte Nachzahlungsbetrag - mindestens - geschuldet ist.

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2. Die Abrechnung weist auf keine inhaltlichen Fehler auf. Soweit die Beklagten insoweit mit Nichtwissen die Richtigkeit der in Rechnung gestellten Ablesewerte der Heizkostenverteiler bestreiten, ist das Bestreiten unzulässig. Gleiches gilt, soweit sie ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, weil ihnen keine Ablesebelege erteilt worden seien.

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a. Das Bestreiten der Richtigkeit des Ablesewerte mit Nichtwissen ist nur unter der Voraussetzung zulässig, dass den Beklagten keine Ablesewerte mitgeteilt wurden. Anderenfalls hätten sie die Möglichkeit, die Einwendungen zu substantiieren. Zwar können sie auf die Möglichkeit der Belegeinsicht beim Kläger selbst im Hinblick auf die weite Entfernung (ca. 745 km) zu dessen Wohnort nicht verwiesen werden, da dies unzumutbar wäre (BGH Urt. v. 08.03.2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419; Beschl. v. 19.01.2010 - VIII ZR 83/09, WuM 2010, 296; Beschl. v. 13.04.2010 - VIII ZR 80/09, NJW 2010, 2288). Sie haben eine Belegübersendung auch unstreitig gefordert.

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Zwar hätten sie die Belege, wie sich im Berufungsverfahren ergeben hat, bei der Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft vor Ort in Xxx einsehen können, so dass sie im Ergebnis auf ihr Belegeinsichtsrecht hätten verwiesen werden können. Es steht aber gerade nicht fest, ob die Beklagten wussten, dass sie die Belege bei dieser Hausverwaltung einsehen konnten. Solange ihnen das möglicherweise unbekannt war, ist ein Bestreiten mit Nichtwissen nicht wegen der Möglichkeit substantiierten Vortrags unzulässig.

48

Erheblich war daher, ob den Beklagten die Ablesewerte der Heizkostenzähler bekannt sein mussten. Dann ist ein Bestreiten der Richtigkeit der Werte mit Nichtwissen unzulässig. Das Gericht hat diesbezüglich die Zeugin Xxx, die Hausverwalterin, vernommen. Diese hat glaubhaft ausgesagt, die Ablesung erfolge nicht etwa per Funk vom Hausflur aus. Vielmehr müssten die Werte jedes Zählers an jeder Heizung einzeln abgelesen werden. Das sei durch einen Mitarbeiter der Xxx erfolgt. Dieser könnte die Werte nur ablesen, wenn er in die Wohnung hineingelassen werde. Das erfolge nicht durch den Verwalter. Vielmehr müssten die Mieter selbst oder von ihnen Beauftragte den Ableser, der auf Ankündigung erscheine, in die Wohnung einlassen.

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Das Gericht ist danach überzeugt, dass die Ablesung der einzelnen Heizkostenzähler an den Heizungen entweder in Anwesenheit der Beklagten selbst stattgefunden hat oder diese, nachdem der Ableser seinen Besuch angekündigt hatte, ggf. Dritte beauftragt haben, den Ableser in die Wohnung einzulassen. Sie hatten dann hinreichend Gelegenheit, die Ablesewerte selbst oder - ggf. - durch Dritte zu dokumentieren und sich ggf. einen Ablesebeleg aushändigen zu lassen. Unterlässt ein Mieter, in dessen Anwesenheit die Ablesung der Werte der Heizkostenzähler erfolgt, es, sich einen Beleg aushändigen zu lassen oder verzichtet er darauf, ist kann er die Richtigkeit der in der Abrechnung angegebenen Werte im Nachhinein aber nicht pauschal mit Nichtwissen bestreiten. Es kann dahinstehen, ob in diesen Fällen ein Bestreiten mit Nichtwissen zulässig wäre, wenn es Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit einzelner Werte gäbe, etwa einen im Vergleich zu den Vorjahren höheren Verbrauch etc. Denn derartige Anhaltspunkte haben die Beklagten nicht vorgetragen. Ein pauschales Bestreiten, d.h. ein Bestreiten ohne Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit der Werte, ist mit Nichtwissen dann nicht zulässig.

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2. Die geltend gemachten Vorauszahlungen ab Februar 2010 stehen dem Kläger grundsätzlich zu. Die Anhebung der monatlichen Vorauszahlungen war wirksam. Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei, wenn Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden sind, nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Das hat der Kläger mit der Schreiben vom 13.1.2010 mit Wirkung vom 1.2.2010 getan. Der zeitliche Abstand zwischen der Übersendung der Abrechnung im August 2009 und der geforderten Anhebung der Vorauszahlungen mit Schreiben vom 13.1.2010 ist ohne Belang. Die Anpassung der Vorauszahlungen ist nach einer Abrechnung möglich. Eine zeitliche Beschränkung besteht insoweit jedenfalls nicht, solange noch keine Abrechnungsreife einer neuen Abrechnung eingetreten ist.

51

Auf etwaige inhaltliche Fehler der Abrechnung kommt es nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für die Berechtigung der Vorauszahlungserhöhung grundsätzlich nicht an. Nach der insoweit eindeutigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt die Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB lediglich eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraus. Eine Erhöhung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB ist danach unabhängig von der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam (BGH Urt. v. 28.11.2007 - VIII ZR 145/07 Rn. 15, 18; BGH Urt. v. 25.11.2009 - VIII ZR 323/08; BGH Urt. v. 16.06.2010 - VIII ZR 258/09, WuM 2010, 490). Eine formell wirksame Abrechnung lag hinsichtlich der Heizkosten vor.

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Systematisch unklar ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, ob für das Kriterium der Angemessenheit der Mieterhöhung die inhaltliche Richtigkeit zu überprüfen ist. In der Entscheidung vom 28.11.2007 (VIII ZR 145/07) hat der Bundesgerichtshof streng formuliert,

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- die Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB setze lediglich eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung voraus,

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- etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechnung berechtigten den Mieter nicht, lediglich die bisherigen Betriebskostenvorschüsse unverändert weiter zu zahlen,

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- eine Erhöhung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB sei unabhängig von der Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam.

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Danach käme es für die Wirksamkeit der Mieterhöhung auf inhaltliche Fehler gar nicht an. Sie wären relationstechnisch unerheblich. Zu prüfen wäre allein, ob die Abrechnung formell wirksam ist und ob die geforderten Vorauszahlungen, bezogen auf das Ergebnis dieser Abrechnung, angemessen sind. Dafür spräche, dass der Streit um die Höhe der Vorauszahlungen, über die ja ohnehin wieder abzurechnen ist, von dem oft langwierigen Streit um die Richtigkeit aller Details der Abrechnung entlastet würde. Da der Vermieter seine Gegenleistung, die durch die Nebenkosten abgegolten wird, weiterhin zur Verfügung zu stellen hat, kann es auf eine schnelle Entscheidung über die - vorläufig - zu erbringenden Vorauszahlungen ankommen, um zu verhindern, dass der Vermieter gezwungen wird, ansonsten der Sache nach eine erhebliche Vorleistung zu erbringen, die im Vertrag nicht vorgesehen ist, weil die anfallenden Kosten grundsätzlich durch entsprechende Vorauszahlungen monatlich abgegolten werden sollen.

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In einer neueren Entscheidung hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, soweit der erteilten Abrechnung inhaltliche Fehler anhafteten, berühre dies zwar das Erhöhungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB nicht, könne aber Bedeutung für die Angemessenheit des Erhöhungsbetrages erlangen (BGH Urt. v. 25.11.2009 - VIII ZR 323/08, zit.nach juris mit Verweis auf MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 560 Rdnr. 30 m.w.N.). Dann würde eine Entscheidung über die Wirksamkeit einer Vorauszahlungserhöhung nach § 560 Abs. 4 BGB voraussetzen, dass auch sämtliche Rügen der Mieter, die sich lediglich auf inhaltliche Mängel beziehen, zumindest insoweit entschieden werden, wie nicht von vornherein feststeht, dass sie (wegen ihres geringen Ausmaßes) auf die Angemessenheit der Erhöhung keinen Einfluss haben können. Dann wäre auch für die Bewertung der Angemessenheit der geforderten Vorauszahlung die inhaltliche Richtigkeit der in Rechnung gestellten Verbrauchswerte de facto weitestgehend zu überprüfen.

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In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof demgegenüber wieder ausgeführt, auf die von der Revision gegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung erhobenen Einwendungen komme es nicht an. Für eine Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB genüge eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung (BGH Urt. v. 16.06.2010 - VIII ZR 258/09, WuM 2010, 490). Die Offenlassung der Einwendungen gegen die inhaltliche Richtigkeit setzt gedanklich voraus, dass es auch für die Angemessenheit der Erhöhung nicht auf den materiell geschuldeten Betrag ankommt.

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Letztlich kommt es hierauf nicht entscheidend an. Denn da die Beklagten die Richtigkeit der Ablesewerte vorliegend pauschal ohnehin nicht wirksam mit Nichtwissen bestreiten konnten, weist die Abrechnung auch keine inhaltlichen Fehler auf.

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Dass der Kläger den sich danach rechnerisch exakt ergebenden Vorauszahlungsbetrag von monatlich 77,78 Euro auf 78 Euro aufgerundet hat, begegnet hinsichtlich der Angemessenheit der Anhebung keinen Bedenken.

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Soweit die begehrte Erhöhung angemessen ist, ist sie ab 1.2.2010 wirksam. Die Frist des § 560 Abs. 2 S. 1 BGB für die Erhöhung einer Nebenkostenpauschale ist auf eine Erhöhung von Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entsprechend anzuwenden. Die Erhöhung einer Vorauszahlung gilt grundsätzlich ab Zugang (Palandt-Weidenkaff, BGB, 68 Aufl. § 560 Rn. 17) bzw. vorliegend ab dem darin genannten, nach dem Zugang liegenden Zeitpunkt.

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Die Revision ist zuzulassen zur Klärung der Fragen

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a. ob es einen formellen Fehler der Heizkostenabrechnung darstellt, wenn die Gesamtheizkosten in der Abrechnung deshalb nicht angegeben sind, weil der Vermieter einzelne umlagefähige Kosten, vorliegend den Betriebsstrom der Heizung, nicht angibt und dabei die Abrechnung nachvollziehbar bleibt, weil klar erkennbar ist, welche Kostenpositionen (vorliegend: Brennstoffkosten, Wartungskosten, Schornsteinfegerkosten und die Kosten der Verbrauchserfassung) und welcher Gesamtbetrag an Kosten jeweils auf die Mieter umgelegt werden.

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b. ob es zulässig ist, dass ein Mieter mit Nichtwissen bestreitet, dass die in der Abrechnung angegebenen Ablesewerte der Heizkostenzähler den tatsächlich bei Ablesung angezeigten Werten entsprechen, wenn die Werte in Anwesenheit der Mieter abgelesen worden waren oder in Anwesenheit von ihnen beauftragter Dritter, die den auf Ankündigung erschienenen Ableser zum Zwecke der Ablesung in die Wohnung eingelassen haben, und wenn die Mieter bzw. ihre Beauftragten dabei auf die Erteilung von Ablesebelege verzichtet haben bzw. sich jedenfalls keine Ablesebelege aushändigen ließen und wenn das Bestreiten nicht nur mit Nichtwissen, sondern auch pauschal erfolgt, also keine Anhaltspunkte dafür sprechen, dass die in Rechnung gestellten Verbrauchswerte unzutreffend sind.

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c. sofern ein pauschales Bestreiten mit Nichtwissen zulässig sein sollte, zur Klärung der Frage, ob es für die Entscheidung über die eine Erhöhung von Nebenkostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB neben einer formell wirksamen Abrechnung unter dem Gesichtspunkt der Angemessenheit auch auf deren Richtigkeit ankommt, eine Entscheidung also erst zulässig ist, wenn sämtliche Rügen der Mieter, die sich auf eine inhaltliche Unrichtigkeit der Abrechnung beziehen, zumindest insoweit entscheidungsreif sind, wie nicht von vornherein feststeht, dass sie (wegen ihres geringen Ausmaßes) auf die Angemessenheit der Erhöhung keinen Einfluss haben können, oder ob bei Vorliegen einer formell wirksamen Abrechnung unabhängig von den erhobenen inhaltlichen Rügen über die Wirksamkeit der Erhöhung der Vorauszahlung entschieden werden kann. Soweit es für die Angemessenheit (möglicherweise) auf die inhaltliche Richtigkeit ankommen sollte, zur Klärung der Frage, ob es Darlegungslast des Mieters ist, dass die geforderte Erhöhung, wenn sie sich am Ergebnis der formell wirksamen Abrechnung orientiert, wegen inhaltlicher Mängel unangemessen sei, oder ob es Darlegungslast des Vermieters ist, dass die Erhöhung wenn sie sich am Ergebnis der formell wirksamen Abrechnung orientiert, auch unter Berücksichtigung mieterseits gerügter inhaltlicher Mängel angemessen ist.