Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht ()
Beschluss vom 2021-09-06, Aktenzeichen 1 LA 26/19

Tenor

Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Braunschweig - 2. Kammer - vom 12. Dezember 2018 wird abgelehnt.

Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Zulassungsverfahren wird auf 72.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

1

Der Kläger begehrt die Erteilung einer Abbruchgenehmigung für ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus, da er dessen Sanierung und Erhalt für wirtschaftlich unzumutbar hält.

2

Der Kläger ist Eigentümer des Gebäudes C. im Dorfkern des Ortsteils D. der Gemeinde A-Stadt. Das Gebäude steht im Norden eines 4.106 m² großen, im Süden mit weiteren Gebäuden einer Hofstelle bestandenen Grundstücks. Es handelt sich um ein 1788 errichtetes, unstreitig denkmalgeschütztes Fachwerkhaus mit westlichem Stall- und östlichem Wohntrakt. Bis 2006 wurde eine Wohnung im Ostteil des Gebäudes genutzt. 2015 beantragten der Kläger und seine Mutter die Erteilung einer Abbruchgenehmigung mit der Begründung, der Erhalt des Gebäudes sei wirtschaftlich unzumutbar. Sie stützten sich u.a. auf eine Bestandsaufnahme des Ingenieurbüros E. vom 23. März 2014, der zufolge das Gebäude erheblich geschädigt sei; für die reine Bestandssanierung schätzte das Büro Kosten i.H.v. 321.895,- EUR, für den Ausbau der Wohnung im Erd- und Obergeschoss veranschlagte es Kosten von 161.840,- EUR. Der Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 14. März 2017 ab; er kam unter Zurechnung von 4,7 % Baukostensteigerung bis zum 4. Quartal 2016, von 18 % Baunebenkosten und Abzug von 88.014,87 EUR für unterlassene Bauunterhaltung seit Mitteilung der Denkmaleigenschaft 1990 zu berücksichtigungsfähigen Sanierungskosten von 509.620,38. Für die Ermittlung der jährlichen Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung ging er von einem dem Kläger hypothetisch mit 4,0 % (3.057,72 EUR p.a.) zu verzinsenden Eigenkapitalanteil von 15% der Sanierungskosten und Zinsen von 2 % auf den Fremdkapitalanteil (8.663,55 EUR p.a.), einer Steuerersparnis nach § 7 i EStG von 20.908,87 EUR p.a., Verwaltungskosten von 284,63 EUR p.a., Instandsetzungskosten i.H.v. 14,23 EUR/m² x 229,08 m² Wohnfläche, mithin 3.259,81 EUR p.a., einem Mietausfallwagnis von 2% der Jahresmiete (236,41 EUR p.a.), einer Reparaturrücklage von 1 % des auf 35.735,58 EUR veranschlagten Gebäuderestwertes, 1 % der Baukosten ohne Heizung und 4 % der Kosten der Heizung, insgesamt 5.827,34 EUR p.a. aus, für die jährlichen Erträge von Mieteinnahmen i.H.v. 11.820,53 EUR p.a. (229,08 m² x 4,30 EUR/m² x 12); in der Summe kam er zu einem zu erzielenden Überschuss von 11.399,94 EUR p.a..

3

Im darauf eingeleiteten Klageverfahren hat der Kläger eine aktualisierte Bestandsaufnahme des Ingenieurbüros E. vom 6. Dezember 2017 vorgelegt, die zu Baukosten von 508.421,55 EUR kommt und weitere Kostenpositionen geltend gemacht. Ferner hat er ein Gutachten des Agraringenieurs F. vom 15. Dezember 2017 vorgelegt, das zu reinen Sanierungskosten von 382.000,- EUR inkl. Baunebenkosten und Kosten eines Ausbaus zu Wohnzwecken von 950 EUR/m2 Wohnfläche (bei angenommenen 208,5 m² Wohnfläche also insgesamt 579.966,- EUR) kommt. In einem ergänzenden Gutachten vom 4. September 2018 errechnet dieser Sachverständige Kosten inklusive Innenausbau von 666.348 EUR und meint, die darin mit 49.359 EUR enthaltenen Baunebenkosten seien tatsächlich eher mit ca. 90.000 EUR anzusetzen; auch weitere Rechnungsposten des Beklagten werden kritisiert.

4

Mit dem hier angegriffenen Urteil hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit sei nicht dargelegt. Der Kläger sei darlegungspflichtig, da die Voraussetzungen für die Zulassung des Beweises des ersten Anscheins nicht vorlägen; namentlich komme die Sanierung nicht einem Neubau gleich. Dass eine Wohnnutzung nicht möglich sei, sei trotz u.a. der geringen Deckenhöhe von ca. 2 m weder dem Gutachten noch der Bestandsaufnahme zu entnehmen. Die vorgelegten Berechnungen reichten zur Darlegung der Unzumutbarkeit nicht aus, zumal auch eine andere als eine Wohnnutzung nicht ausgeschlossen werden könne; der pauschale Hinweis im Gutachten, dass ein Umbau zu Veranstaltungszwecken nicht vielversprechend und das Gebäude für einfache Lagerzwecke nicht geeignet sei, genüge nicht; namentlich eine Umnutzung des Westteils des Gebäudes zu Wohnzwecken werde nicht betrachtet. Das Gutachten sei zudem unvollständig, weil es keine konkrete Berechnung der für den Ausbau zu Wohnzwecken zu erwartenden Kosten enthalte. Die Abweichungen zwischen dem Gutachten F. vom 15. Dezember 2017 und dem vom 4. September 2018 seien nicht erläutert.

5

Zudem führe selbst eine Wirtschaftlichkeitsberechnung unter weitgehender Berücksichtigung der Angaben des Klägers zu einem Jahresüberschuss. Die Kammer berücksichtige insoweit als Kosten der Sanierung den im Gutachten F. vom 15. Dezember 2017 angeführten Betrag von 579.996 EUR. Baukostensteigerungen seien aufgrund der Aktualität des Gutachtens nicht zu berücksichtigen. Berücksichtigt werde ein Risikozuschlag von 10 %, die vom Kläger behaupteten Kosten für Außenanlagen i.H.v. 25.000 EUR und Baunebenkosten von 140.000 EUR. Ein Abzug wegen unterlassener Instandhaltungsmaßnahmen unterbleibe, ein Restwert für das Gebäude werde nicht angesetzt. Die Eigenkapitalquote werde mit 15 % angenommen, hinsichtlich der Fremdmittel ein Zinssatz von 2,06 %, entsprechend einer Internetrecherche für 20-jähriges Baugeld. Darauf, dass ihm dieser Kredit nicht eingeräumt werde, könne sich der Kläger angesichts der gebotenen objektivierten Betrachtung nicht berufen. Bei Berechnung der Steuerersparnis sei vom Spitzensteuersatz von 45 % auszugehen, da der Kläger keine hinreichenden Angaben zur Ermittlung der Steuervorteile gemacht habe. Hinsichtlich der Wohnfläche berücksichtige die Kammer 208,5 m², die behaupteten Verwaltungskosten von 300 EUR, Betriebskosten von 600 EUR, Instandsetzungskosten von 21,35 EUR/m² und den unteren durchschnittlichen Mietpreis von 3,70 EUR/m²; dass Wohnungen in D. überhaupt nicht vermietbar seien, sei nicht ersichtlich. Die Berechnung ergebe jährliche Erträge i.H.v. 9.257,40 EUR bei jährlichen Belastungen i.H.v. 2.717,20 EUR. Angesichts dessen könne die Kammer es dahingestellt lassen, ob der Abbruchantrag schon deshalb erfolglos bleiben müsse, weil der Kläger die als Alternative zu prüfende fehlende Veräußerungsmöglichkeit des Denkmals zu einem angemessenen Preis nicht hinreichend dargelegt habe. Offenbleiben könne auch, ob sich der Kläger nicht schon deshalb nicht auf eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit berufen könne, weil er im Rahmen eines Hofübergabevertrages 2008 - bzw. die Familie in den 1970er Jahren - sehenden Auges ein instandsetzungsbedürftiges Denkmal erworben habe.

II.

6

Der dagegen gerichtete, auf den Zulassungsgrund ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) gestützte Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. Solche Zweifel bestehen dann, wenn es dem Rechtsmittelführer gelingt, wenigstens einen tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung im angegriffenen Urteil mit plausiblen Gegenargumenten derart in Frage zu stellen, dass sich dadurch etwas am Entscheidungsergebnis ändern könnte. Überwiegende Erfolgs-aussichten sind nicht erforderlich, es genügt, wenn sich diese als offen erweisen. Ist das Urteil selbständig tragend auf mehrere Erwägungen gestützt, muss hinsichtlich jeder dieser Erwägungen ein Zulassungsgrund dargelegt sein und vorliegen. An diesen Voraussetzungen fehlt es hier.

1.

7

Ohne Erfolg macht der Kläger geltend, entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts liege eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit schon nach den Regeln des Beweises des ersten Anscheins vor. Er stützt dies auf behauptete Sanierungskosten von 733.388,62 EUR, für die „ohne weiteres ein hochwertiges neues Wohnhaus mit aktuellem Standard errichtet werden“ könne. Damit missversteht er - unabhängig von der Richtigkeit der angegebenen Summe - den Ansatz, dass der Beweis des ersten Anscheins u.a. statthaft ist, wenn das Denkmal so schadhaft ist, dass eine Sanierung einem Neubau gleichkäme (vgl. Wiechert, in: Schmaltz/Wiechert, NDSchG, 2. Aufl., § 7 Rn. 24). Zutreffend weist der Beklagte darauf hin, dass sich diese Fallgruppe nicht auf die Kosten der Sanierung im Verhältnis zu denen eines Neubaus bezieht. Die im Denkmalrecht konkretisierte Sozialbindung des Eigentums erlaubt dem Eigentümer gerade nicht die Berufung darauf, der Erhalt sei nicht die gewinnträchtigste Nutzungsoption. Die beschriebene Fallgruppe stellt vielmehr auf die Eingriffsintensität ab; sie setzt voraus, dass die Nutzbarmachung nicht mehr als Sanierung, sondern eher als Rekonstruktion erschiene. Daran fehlte es beim Denkmal des Klägers selbst dann, wenn die erforderlichen Eingriffe deutlich über die in der Bestandsaufnahme des Ingenieurbüros E. enthaltenen Maßnahmen hinausgingen.

2.

8

Die mithin entscheidende Erwägung des Verwaltungsgerichts, die vom Kläger vorgelegten Gutachten und Stellungnahmen hätten nicht plausibel dargelegt, dass die Kosten einer Sanierung sowie der laufenden Unterhaltung des Denkmals nicht aus dessen Erträgen bestritten werden könnten, wird durch das Zulassungsvorbringen nicht in Frage gestellt. Das Verwaltungsgericht hat diese Erwägung selbständig tragend u.a. darauf gestützt, dass sich weder die Bestandsaufnahme des Ingenieurbüros E. noch das Gutachten F. damit auseinandersetzten, ob der Westteil des Gebäudes zu Wohnzwecken genutzt werden könnten, in welchem Fall von wesentlich höheren Erträgen auszugehen wäre.

9

Dass die Kosten einer Herrichtung des Westteils des Gebäudes (mit einer Grundfläche von immerhin rund 150 m² im Erdgeschoss und 100 m² im Obergeschoss) zu Wohnzwecken nicht geschätzt worden seien, bestreitet der Kläger auch mit dem Zulassungsvorbringen nicht. Er macht geltend, dies sei unterblieben, weil „eine Herstellung auch dieses Bereiches zu Wohnzwecken mit weiteren ganz erheblichen Aufwendungen verbunden [wäre], die in der Kostenschätzung des Ingenieurbüros E. nicht enthalten sind“.

10

Das stellt die Richtigkeit der Begründung des Verwaltungsgerichts nicht in Frage. Die in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellten Kosten bestehen im Wesentlichen aus zwei Blöcken: den für das Gesamtgebäude anfallenden Sanierungskosten und den Zusatzkosten für die Nutzbarmachung zu Wohnzwecken. Eine Vergrößerung des Wohnflächenanteils im Gebäude hätte eine entsprechende Erhöhung der Mieteinnahmen zur Folge. Auf der Kostenseite würden demgegenüber lediglich die Herrichtungskosten steigen, während die Kosten der Bestandssanierung gleichblieben. Selbst wenn man berücksichtigt, dass der Umbau des Westteils des Gebäudes zu Wohnzwecken möglicherweise mit höheren Kosten verbunden wäre als die Herrichtung der vorhandenen Wohnräume im Ostteil, bestünde daher in der Summe die konkrete Möglichkeit, dass die Kosten-/Nutzenbilanz bei Durchführung der Maßnahme deutlich günstiger ausfiele als bei Ermöglichung einer Wohnnutzung nur im Ostteil. Angesichts dessen hätte es konkreter Darlegungen zu den Kosten der Nutzbarmachung des Westteils bedurft, um diese als unzumutbar außer Betracht zu lassen.

11

Dem kann der Kläger nicht die in dessen Gutachten vom 15. Dezember 2017 und dessen Stellungnahme vom 4. September 2018 näher begründete Einschätzung des Sachverständigen F. entgegenhalten, der Kosten-Nutzen-Saldo falle bereits für das Szenario eines Innenausbaus nur des bisherigen Wohnteils ungünstiger aus als bei einer reinen Bestandssicherung. Die Berechnung des Sachverständigen geht nämlich von Prämissen aus, die nach den nicht mit überzeugenden Zulassungsgründen angegriffenen Ausführungen des Verwaltungsgerichts nicht zugrunde gelegt werden dürfen. So werden die Ergebnisse des Sachverständigen nicht unerheblich dadurch beeinflusst, dass er von einer Eigenfinanzierungsquote von 100 % ausgeht, für die er eine entgangene Rendite von 4 % veranschlagt. Zur Begründung gibt er - wie auch der Kläger zur Begründung des Umstandes, der vom Verwaltungsgericht angesetzte Fremdkapitalzins von 2,06 % sei zu niedrig - an, der Kläger könne aufgrund seines Alters keinen langfristigen Kredit mehr erhalten. Dies hat das Verwaltungsgericht mit der Begründung abgelehnt, bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung sei eine objektivierte Betrachtung geboten. Mit dieser Begründung setzt sich das fristgemäße Zulassungsvorbringen nicht auseinander, mit der Folge, dass der Senat die vom Sachverständigen veranschlagten Finanzierungskosten als deutlich überhöht ansehen muss. Ebenfalls nicht mit überzeugendem Zulassungsvorbringen angegriffen ist die Auffassung des Verwaltungsgerichts, bei Berechnung der Steuerersparnis nach § 7i EStG sei mangels hinreichender Angaben des Klägers der Spitzensteuersatz von 45 % statt der vom Gutachter verwendete Steuersatz von 30 % anzusetzen; die Einlassung des Klägers, er werde altersbedingt allenfalls noch 5 Jahre arbeiten, lässt - wie bereits das Verwaltungsgericht ausgeführt hat - keine Rückschlüsse auf seine Einkünfte (Renten, Kapitalerträge) nach Eintritt in den Ruhestand zu. Auch insoweit trägt die Berechnung des Sachverständigen mithin nicht. Die Unwirtschaftlichkeit der Nutzungsoption einer Herrichtung des gesamten Gebäudes zu Wohnzwecken ist damit insgesamt nicht schlüssig aufgezeigt.

12

Der Möglichkeit, den Westteil des Gebäudes für eine Wohnnutzung herzurichten, kann der Kläger auch nicht den - erstinstanzlich vorgetragenen und im Zulassungsverfahren wiederholten - Einwand entgegenhalten, die lichten Raumhöhen im Gebäude ließen eine Wohnnutzung nicht zu. Für den immerhin 51,8 m² große Vorraum gilt dies schon deshalb nicht, weil dieser zweigeschossig ist. Raumhöhen von 1,90 m im Obergeschoss und 2,20 m im Erdgeschoss, wie sie sich aus der im Auftrag des Klägers erstellten Schnittzeichnung des Ingenieurbüros E. (BA 013 Bl. 70) für die übrigen Räume ergeben, entsprechen zwar nicht den Vorgaben des § 43 Abs. 1 und 2 NBauO; die Aufnahme einer Wohnnutzung im Westteil des Gebäudes könnte auch nicht vom für den Ostteil wohl weiterhin geltenden Bestandsschutz profitieren. Mit Blick auf das Ziel der Maßnahme, den Erhalt eines Denkmals zu ermöglichen, käme jedoch die Zulassung einer Abweichung nach § 66 NBauO in Betracht; dass gesunde Wohnverhältnisse i.S.d. § 3 Abs. 1 NBauO in Räumen mit den angegebenen Deckenhöhen schlechthin nicht hergestellt werden könnten, trifft nicht zu. Hiergegen spricht - wenn auch für sich genommen nicht zwingend - bereits, dass der Ostteil des Gebäudes bei entsprechenden Deckenhöhen bis 2006 tatsächlich bewohnt wurde. Die im Zulassungsverfahren erstmals in der vom Kläger mit Schriftsatz vom 5. Juni 2020 vorgelegten Stellungnahme des Sachverständigen G. vom 3. Juni 2020 enthaltene Behauptung, Deckenbalken im Obergeschoss hätten teils eine Höhe von ca. 1,60 bis 1,65 m, die Deckenhöhe betrage ca. 1,75 m, ist mangels Wahrung der Zulassungsbegründungsfrist nicht berücksichtigungsfähig und kann und muss daher nicht darauf geprüft werden, in welchem Umfang die fraglichen Balken die Nutzung tatsächlich behindern und ob die Angabe zur Deckenhöhe (durchgängig) zutrifft und auch nach einer Sanierung noch zuträfe. Die Ausführungen auf S.3 f. des erstinstanzlichen Klägerschriftsatzes vom 19.2.2018 zur Erforderlichkeit, die Fußböden im Erdgeschoss und Obergeschoss anzuheben und die Decken abzusenken, überzeugen nicht. Vielmehr ist nicht überzeugend dargelegt, weshalb nicht die Erdgeschossböden im Westtrakt (lt. Bestandsaufnahme „Erdreich + teilweise Ziegelsteinboden“) abgesenkt werden können und die nach den Lichtbildern ohnehin erneuerungsbedürftige, teils sogar fehlende Decke im Obergeschoss auch oberhalb der vorhandenen Balkenlage im ungenutzten Bodenraum hergestellt werden kann. Ein Austausch der Fußschwellen im Erdgeschoss, der Austausch sämtlicher Fußbodenbohlen im Scheunenbereich und Lagerbereich des OG und DG sowie die Erneuerung und Instandsetzung der Fußböden im Erdgeschoss sind in der Kostenschätzung des Ingenieurbüros E. bereits enthalten. Dass Fußböden teils unter der bestehenden Oberkante des Außengeländes lägen, dürfte bei entsprechender Isolierung bautechnisch möglich sein.

13

Auch sonst ist nicht ersichtlich, dass eine solche Umnutzung an fehlender Genehmigungsfähigkeit scheitern müsste. Die erstinstanzliche Einlassung des Klägers, dass das Gebäude Grenzabstände unterschreite, trifft lediglich in Richtung Osten zu. Abstandsrechtliche Fragen in diesem Bereich wären aber nicht Bestandteil des Prüfprogramms der Genehmigungsbehörde, da sie von einer Nutzungsänderung im Westteil des Gebäudes nicht neu aufgeworfen würden (vgl. zum Prüfprogramm bei Änderungsvorhaben BVerwG, Beschl. v. 4.2.2000 – 4 B 106.99 –, NVwZ 2000, 1047 = BRS 63 Nr. 172 = juris Rn. 2). Nach Norden überschritte die Abstandsfläche bei einer Traufhöhe von ca. 4,70 m nicht die nach § 6 Abs. 1 Satz 1 NBauO maßgebliche Mitte der hier ca. 7 m breiten H.. Auch nach Westen, wo die Traufhöhe ca. 7,50 m, der Abstand zum nächsten Gebäude gut 11 m beträgt, ist eine Grenzabstandsverletzung nicht ersichtlich. Nach Süden steht das nächste Gebäude rd. 15 m entfernt. Insgesamt könnte im Übrigen das Interesse am Denkmalerhalt in vielen Punkten Abweichungen von bauordnungsrechtlichen Vorgaben rechtfertigen; es wäre Sache des Klägers, konkret darzulegen, dass dies bezüglich bestimmter Anforderungen nicht in Betracht käme.

3.

14

Auf die Einwände des Klägers gegen die weiteren, teils selbständig tragenden, teils nicht abschließend entschiedenen Erwägungen des Verwaltungsgerichts muss daher nicht eingegangen werden. Gleichwohl weist der Senat ergänzend auf folgendes hin:

15

Die Auffassung des Klägers, der Beklagte und das Verwaltungsgericht hätten im Laufe des Verfahrens eingetretene Kostensteigerungen nicht angemessen berücksichtigt, begegnet grundlegenden Bedenken. Nach § 7 Abs. 3 Satz 3 NDSchG kann sich der Verpflichtete im Rahmen der Prüfung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit nicht auf die Belastung durch erhöhte Erhaltungskosten berufen, die dadurch verursacht wurden, dass Erhaltungsmaßnahmen diesem Gesetz oder sonstigem öffentlichem Recht zuwider unterblieben sind. Dies hat nicht nur zur Folge, dass Mehrkosten außer Betracht zu bleiben haben, wenn Maßnahmen durch einen infolge verspäteter Durchführung fortgeschrittenen Verfall des Denkmals in tatsächlicher Hinsicht aufwendiger ausfallen. Es bedeutet auch, dass der Kläger sich im Hinblick auf Maßnahmen, zu denen er nach § 6 Abs. 1 Satz 1 NDSchG unabhängig vom Vorliegen einer bestandskräftigen denkmalrechtlichen Anordnung schon längst verpflichtet gewesen wäre, nicht auf über den Anstieg der möglichen Erträge hinausgehende Steigerungen der Baupreise berufen kann.

16

Die in diesem Zusammenhang relevante Einlassung des Klägers, fehlende Unterhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen in der Vergangenheit könnten ihm nicht entgegengehalten werden, weil sich das Denkmal bereits bei Mitteilung der Denkmaleigenschaft - diese fand aktenkundig spätestens am 6. August 1990, nicht 1993 statt (vgl. BA 006 Bl. 3) - im gegenwärtigen Zustand befunden hätte und damit unrettbar verloren gewesen sei, wird ohne Nachweis des damaligen Gebäudezustandes und Vorlage einer auf dieses Jahr bezogenen Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht tragen. Die Aktenlage deutet im Gegenteil darauf hin, dass sich der Gebäudezustand seit 1990 weiter verschlechtert hat. Auf den Lichtbildern BA 006 Bl. 1 und 2 weisen etwa weder das Dach noch der Westgiebel die aus aktuellen Bildern erkennbaren Lücken auf. Auch ist es fernliegend, dass Verrottungsprozesse in der Vergangenheit stattgefunden, sich seit 1990 aber nicht fortgesetzt haben.

17

Ferner ist zweifelhaft, ob eine isolierte Wirtschaftlichkeitsbetrachtung hinsichtlich des Denkmals ausreichend ist. Dieses steht auf einem ungeteilten Hofgrundstück mit weiteren Gebäuden eines landwirtschaftlichen Betriebes. Der Kläger behauptet selbst, dass die Wohnnutzung bis 2006 der Versorgung der ehemaligen Mitarbeiterin des zugehörigen landwirtschaftlichen Betriebes und damit „dem ehedem verfolgten landwirtschaftlichen Zweck diente“ (Schriftsatz vom 19.2.2018, S. 5). Angesichts dessen liegt die Annahme einer wirtschaftlichen Einheit nahe, mit der Folge, dass in die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung auch die Erträge aus der von der Hofstelle aus betriebenen Landwirtschaft sowie andere aus dem Betriebsgrundstück ggf. zu erzielende Einnahmen einzubeziehen sein dürften. Dem würde nicht entgegenstehen, wenn der Kläger in der Folgezeit das Gebäude nicht mehr für Betriebszwecke genutzt hätte. Dass einem beabsichtigten Abriss eine Aufhebung der Nutzungsgemeinschaft vorausgeht, ist gleichsam zwangsläufig. Eine solche nach Kenntnis von der Denkmaleigenschaft erfolgte Herauslösung unwirtschaftlicher Teile aus einer Betriebseinheit lässt jedoch die Pflicht, die Unterhaltungs- und Instandsetzungskosten auch aus den wirtschaftlich besser nutzbaren Teilen zu bestreiten, grundsätzlich nicht entfallen (OVG RP, Beschl. v. 2.7.2008 - 1 A 10430/08 -, LKRZ 2008, 355 = juris Rn. 5, bestätigt durch BVerfG, Beschl. v. 14.4.2010 - 1 BvR 2140/08 -, NVwZ 2010, 957 = juris Rn. 23; Wiechert, in: Schmaltz/Wiechert, NDSchG, 2. Aufl., § 7 Rn. 20).

18

Selbst wenn man eine Aufspaltung zwischen dem Denkmal mit angemessenem Grundstück - das Grundstück in den Grenzen des notariellen Vertrages vom 10. April 2015 (BA 003 Bl. 32) wäre dies nicht - und dem Restbetrieb aber zuließe, hätte es zum Nachweis einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit substantiierter Darlegungen des Klägers zur fehlenden Möglichkeit einer Veräußerung des Denkmals bedurft. Der Umstand, dass die Gemeinde A-Stadt und der Beklagte, die in ihren Dispositionsmöglichkeiten durch haushaltsrechtliche Bindungen eingeschränkt sind, zu dessen Übernahme nach dem Vortrag des Klägers nicht bereit waren, lässt nicht auf eine generelle Unveräußerlichkeit schließen. Die Ortschaft D. liegt ca. 20 Autominuten von der Braunschweiger Innenstadt und ca. 35 Autominuten von Wolfsburg entfernt, mithin in einer Umgebung, in der Haushalte mit hoher Kaufkraft vorhanden sind und waren. Dass sich in dieser Lage keine Erwerber fänden, die zu einer Übernahme des Gebäudes mit dem Ziel der Instandsetzung und Nutzung auch um den Preis beträchtlicher Investitionen aus Affektionsinteresse bereit wären, liegt nicht auf der Hand. Dass, wie der Kläger behauptet, Grenzabstandsvorschriften einer isolierten Veräußerung des Denkmals entgegenstünden, ist ebenfalls nicht ersichtlich. Eine hierfür erforderliche Grundstücksteilung ist zwar grundsätzlich an § 8 NBauO zu messen; durch sie dürfen also keine bauordnungsrechtswidrigen Zustände geschaffen werden. Indes ist nicht erkennbar, an welcher Stelle eine Grundstücksteilung zu (neuen) Grenzabstandsverletzungen führen müsste. Abstandsverstöße an der Nord- und Ostgrenze wären nicht teilungsbedingt. Dass nach Süden und Westen Grenzabstände mit Blick auf die benachbarten Hofgebäude bei angemessener Bemessung des neuen Grundstücks nicht eingehalten werden könnten, ist nicht erkennbar. Im Übrigen wären dann bereits gegenwärtig die Grenzabstände nach § 7 NBauO unterschritten; dies steht einer Teilung jedoch regelmäßig nicht entgegen (Breyer, in: Große-Suchsdorf, NBauO, 10. Aufl., § 8 Rn. 5). Dass die Veräußerung des Gebäudes zu Wohnzwecken mit angemessenem Grundstück nicht möglich oder zumutbar wäre, weil sie Nutzungskonflikte mit der verbleibenden Hofstelle hervorriefe (so sinngemäß Schriftsatz vom 4.3.2019 S. 10), ist bislang nicht erkennbar und bedürfte substantiierter Darlegungen. Das Luftbild bei google maps deutet nicht darauf hin, dass die Flächen südlich und westlich des Denkmals für betriebliche Zwecke in Anspruch genommen werden müssten.

19

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das angefochtene Urteil rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

20

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Streitwertfestsetzung auf §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 1 GKG.

21

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 VwGO, 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

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