Oberlandesgericht Hamm ()
Beschluss vom 2010-10-12, Aktenzeichen 15 W 457/10
ECLI:DE:OLGHAM:2010:1012.15W457.10.00

Tenor

Der angefochtene Beschluss abgeändert und der Geschäftswert auf 142.310,- € festgesetzt.

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G r ü n d e :

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I.

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Die Beteiligte zu 1) hat den in dem Grundbuch von E verzeichneten Grundbesitz mit notariellen Grundstückskauf- und Bauträgerverträgen an drei Erwerber verkauft und aufgelassen. Es handelt sich um unbebaute Grundstücke, zu deren Bebauung sich die Beteiligte zu 1) gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet hat. Die Kaufpreise umfassen den Grunderwerb sowie das zu errichtende Bauwerk.

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Der veräußerte sowie weiterer im Grundbuch von E verzeichneter Grundbesitz war mit einer Grundschuld mit einem Nennbetrag von 1.000.000,- € für die Sparkasse I belastet. Diese hat die Entlassung der veräußerten Grundstücke aus der Mithaft erklärt und deren lastenfreie Abschreibung bewilligt. Unter Vorlage der Pfandentlassungserklärungen sowie unter Bezugnahme auf die in den Grundstücks- und Bauträgerverträgen enthaltenen Löschungsanträge der Beteiligten zu 1) hat der Notar am 23.10.2009 bei dem Amtsgericht – Grundbuchamt – Dortmund die entsprechenden Löschungen beantragt. Diese sind antragsgemäß vorgenommen worden. Mit Kostenrechnung der Oberjustizkasse Hamm vom 19.11.2009 ist von der Beteiligten zu 1) für die Mithaftentlassung eine 1/4 Gebühr nach einem Geschäftswert von 687.350,- € in Höhe eines Betrages von 273,- € erhoben worden. Hiergegen hat diese im Wege der Erinnerung eingewandt, dass ein niedrigerer Geschäftswert von 142.310,- € anzusetzen sei, der sich aus der Summe der Grundstückskaufpreise ergebe, welche die Beteiligte zu 1) ihrerseits für den Erwerb der Grundstücke im Mai 2009 an die Stadt E entrichtet hat. Dem ist die Beteiligte zu 2) entgegen getreten. Maßgebend sei der Gesamtbetrag der von der Beteiligten zu 1) in den Grundstückskauf- und Bauträgerverträgen erzielten Kaufpreise. Dieser berechne sich überdies zutreffend mit 700.500,- €. Die entsprechende 1/4 Gebühr betrage 280,50 €, so dass ein Betrag von 7,50 € nachzuerheben sei.

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Der Rechtspfleger des Amtsgerichts hat die Erinnerung der Beteiligten zu 1) mit Beschluss vom 22.02.2009 zurückgewiesen. Auf die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten zu 1) hat der Senat mit Beschluss vom 24.06.2010 (15 W 164/10) den angefochtenen Beschluss aufgehoben und die Sache mit der Maßgabe zurückgegeben, das Verfahren auf förmliche Festsetzung des Geschäftswertes durchzuführen.

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Mit Beschluss vom 04.08.2010 hat der Rechtspfleger nunmehr den Geschäftswert auf 700.500,- € festgesetzt. Gegen diese Entscheidung richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 12.08.2010, mit der sie ihre Auffassung weiter verfolgt.

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II.

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Die Beschwerde ist gemäß §§ 31 Abs. 3 S. 1 KostO, 11 Abs. 1 RPflG statthaft sowie frist- und formgerecht eingelegt; der erforderliche Wert des Beschwerdegegenstands von mehr als 200,- € ist erreicht.

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Das zulässige Rechtsmittel ist begründet, denn dem Grundbuchgeschäft ist vorliegend ein Geschäftswert von 142.310,- € zugrunde zu legen.

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Für den Geschäftswert ist gemäß § 23 Abs. 2 KostO bei der Entlassung aus der Mithaft einer Grundschuld der gegenüber dem Nennbetrag der Schuld geringere Wert des Grundstücks maßgebend. Der Wert des pfandentlassenen Grundstücks wird nach § 19 KostO bestimmt. Werden – wie hier – mehrere Grundstücke pfandentlassen, so ist ihr zusammengerechneter Wert maßgebend. Der danach zu ermittelnde Verkehrswert – gemeine Wert – wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Insoweit kann sich ein tragfähiger Anhaltspunkt für den Verkehrswert eines Grundstücks insbesondere aus dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis einschließlich Umsatzsteuer ergeben (vgl. Tiedtke in Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, KostO, 18. Aufl., § 19, Rdnr. 9; Hartmann, Kostengesetze, 40. Aufl., § 19, Rdnr. 3, § 23, Rdnr. 12).

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Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze lassen sich die in den notariellen Grundstückskauf- und Bauträgerverträgen vereinbarten Kaufpreise mit einem Gesamtbetrag von 700.500,- € der Bestimmung des Geschäftswertes nicht zugrunde legen. Die vertraglich vereinbarten Kaufpreise geben von vorneherein nicht das für den Erwerb der Grundstücke zu entrichtende Entgelt wider, sondern beinhalten auch und ersichtlich zu einem überwiegenden Anteil die Entlohnung für die von der Beteiligten zu 1) zu errichtenden Bauwerke. Die – allein schuldrechtliche – Bauverpflichtung als solche führt nicht bereits zu einer Steigerung des Verkehrswertes der betroffenen Grundstücke. Anzusetzen ist vielmehr der Wert, den der Gegenstand des Geschäfts zur Zeit der Fälligkeit der Gebühren hat, § 18 Abs. 1 S. 1 KostO. Gegenwärtig ist hinsichtlich der Entlassung aus der Mithaft "Inhalt des Geschäfts" im Sinne dieser Vorschrift die Haftungsfreigabe der unbebauten Grundstücke. Dieser Inhalt ist von dem des notariellen Beurkundungsgeschäfts abzugrenzen. Für dessen Wert, nicht für den Grundstückswert, ist die Bebauungspflicht des Verkäufers in einem einheitlichen Kaufvertrag von Bedeutung (KG DB 1985, 1837; Hartmann, a. a. O., § 19, Rdnr. 22).

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Die Beteiligte zu 1) hat die Kaufpreise, die sie für den Erwerb der Grundstücke im Mai 2009 an die Stadt E entrichtet hat, mit insgesamt 142.310,- € angegeben. Das entspricht den Wertangaben des Notars. Bedenken gegen die Richtigkeit dieser Angaben bestehen nicht. Auch liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die einzelnen Kaufpreise nicht oder nicht mehr dem Verkehrswert der Grundstücke entsprechen. Danach sind die zusammen rechnenden Verkehrswerte der Grundstücke der Gebührenberechnung zugrunde zu legen.

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Eine Kostenentscheidung und eine Wertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren sind nicht veranlasst, § 31 Abs. 5 KostO.