Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-08-19, Aktenzeichen 17 S 59/05
ECLI:DE:LGDO:2005:0819.17S59.05.00

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 15.02.2005 verkündete

Urteil des Amtsgerichts Dortmund (125 C 12625/04) wird auf ihre

Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Si-

cherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden

Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit

in entsprechender Höhe geleistet haben.

1

G r ü n d e :

2

Die Beklagten sind Mieter einer 59,67 qm großen Wohnung in einem vier-

3

geschossigen Haus, das die LEG im Jahr 1962/1963 im Stadtbezirk I

4

Stadtteil X in der H-straße 17 errichtet hatte. Es handelt

5

sich um einen ehemals öffentlich geförderten Wohnungsbau. In unmittel-

6

barer Nachbarschaft stehen weitere ähnliche Häuser. Die Wohnung der

7

Beklagten selbst besteht aus drei Zimmern sowie Küche, Diele und Bad

8

und verfügt über eine Zentralheizung sowie einen (sehr) kleinen Balkon,

9

deren Ausrichtung zwischen den Parteien streitig ist. Die Wohnung ist mit

10

Fenstern mit Aluminiumrahmen ausgestattet. In der Wohnung wurden -

11

von den Fenstern abgesehen - seit der Errichtung keine weiteren Moder-

12

nisierungsarbeiten durchgeführt. Zwischenzeitlich wurden die Wohnungen

13

in Sondereigentum umgewandelt und an diverse Erwerber veräußert.

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Verwalterin der Wohnungen ist die E Gesellschaft mbH.

15

Die seit mehr als 15 Monaten unveränderte Miete betrug zuletzt 244,04 €

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netto kalt (= 4,09 €/qm). Mit Schreiben vom 26.05.2004 verlangte die Ver-

17

walterin der Eigentumswohnungen unter Vorlage einer Vollmacht der Klä-

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gerin die Zustimmung der Beklagten zu einer monatlichen Nettokaltmiete

19

in Höhe von 292,38 € (=4,90 €/qm). In der Begründung des Mieterhö-

20

hungsverlangens wird Bezug genommen auf 9 ebenfalls in der H-straße

21

gelegene Vergleichswohnungen, in denen die Nettokaltmie-

22

te mindestens 6,- €/qm betrage, so dass die zu zahlende Nettokaltmiete

23

unter Beachtung der Kappungsgrenze von 20% auf 4,90 €/qm erhöht

24

werden könne. Ferner wurde in dem Erhöhungsverlangen auf den qualifi-

25

zierten Mietspiegel der Stadt Dortmund vom 01.09.2002 hingewiesen, wo-

26

nach die Wohnung in die Baualters- und Modernisierungsklasse 1950-

27

1969 der Ausstattungsklasse 2 zuzuordnen sei, sodass sich eine im Miet-

28

spiegel angegebene Spanne von 3,85 € bis 4,85 € pro qm zuzüglich eines

29

Zuschlags in Höhe von 0,05 €/qm aufgrund der vorhandenen Grün- und

30

Waldflächen ergebe. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Miet-

31

erhöhungsverlangen vom 26.05.2Ö04 Bezug genommen (Bl. 8 ff. d.A.).

32

Die Beklagten erklärten ihre Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlich

33

zu zahlenden Nettokaltmiete bis zu 250,02 € (= 4,19 €/qm) Die Klägerin

34

hat ihre am 29.10.2004 erhobene Klage auf Zustimmung zur Mieterhö-

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hung zunächst ohne Angabe einer ladungsfähigen Anschrift erhoben. Mit

36

bei Gericht am 07.01.2005 eingegangenem Schriftsatz teilte sie ihre la-

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dungsfähige Anschrift mit.

38

Die Klägerin hat behauptet, die ortsübliche Vergleichsmiete betrage min-

39

destens 4,90 €/qm.. Als den Wohnwert erhöhend sei die Lage im Stadtteil

40

X anzusehen, der sehr beliebt sei. Dies zeige sich auch darin,

41

dass es in dieser Wohnanlage keinen Leerstand gebe. Es handele sich

42

um eine ruhige zentrale Lage. Die Häuser seien in gelockerter Bauweise

43

angeordnet. Bei dem Blick vom Balkon, der nach Süden ausgerichtet sei,

44

habe man den Eindruck, als wohne man "auf dem Land". Der Sachver-

45

ständige E2 habe außerhalb eines Prozesses die ortsübliche Ver-

46

gleichsmiete mit 5,11 €/qm ermittelt. Eine Expertise der I2 aus Dezem-

47

ber 2001 bezeichne X als gute Lage und weise Mieten von

48

5 ,- € bis 7,- € aus.

49

Die Klägerin hat beantragt,

50

die Beklagten zu verurteilen einer Erhöhung der Nettomiete für die

51

Wohnung H-str. 17 über die bereits erteilte Zustimmung hin-

52

aus auf 292,38 € mit Wirkung ab 01.08.2004 zuzustimmen.

53

Die Beklagten haben beantragt,

54

die Klage abzuweisen.

55

Sie haben behauptet, dass die genannten Vergleichswohnung nicht

56

vergleichbar seien, da es sich um sanierte Wohnungen handele, bei de-

57

nen u.a. eine Badsanierung stattgefunden habe. An der von ihnen gemie-

58

teten Wohnung seien aber mit Ausnahme der von ihnen selbst durchge-

59

führten Arbeiten keine Wertverbesserungen durchgeführt worden. Nur die

60

Fenster mit Holzrahmen seien in den 70er-Jahren durch Fenster mit Alu-

61

miniumrahmen ausgetauscht worden. Die Beklagten haben die Ansicht

62

vertreten, dass die Wohnung im Hinblick auf die Küche nicht in die Aus-

63

stattungsklasse 2 einzuordnen sei, da die Warmwasseraufbereitung in der

64

Küche über ein 5 Liter-Kochendwassergerät (Boiler) erfolge. Im Übrigen

65

haben sich die Beklagten auf den schlechten Zustand der Wohnung beru-

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fen. Sie haben deshalb die Auffassung vertreten, dass allenfalls der Mit-

67

telwert des Dortmunder Mietspiegels zu zahlen sei. Die Beklagten haben

68

ferner bestritten, dass der Balkon nach Süden ausgerichtet sei.

69

Das Amtsgericht Dortmund hat die Beklagten unter Abweisung der Klage

70

im Übrigen mit Urteil vom 15.02.2005 verurteilt, der Erhöhung der Netto-

71

miete für die in der H-str. 17 in E im

72

1. Obergeschoss rechts gelegene Wohnung über die bereits erteilte Zu-

73

stimmung zu einer Nettokaltmiete von 250,02 € (zuzüglich Betriebskos-

74

tenvorauszahlungen) hinaus auf 259,56 € (= 4,35 €/qm) mit Wirkung vom

75

01.08.2004 zuzustimmen. Das Amtsgericht hat dabei unter Zugrundele-

76

gung des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Dortmund die ortsübliche

77

Vergleichsmiete für die in Rede stehende Wohnung selbst - ohne Einho-

78

lung eines Sachverständigengutachtens - ausgehend von dem Median

79

der entsprechenden Mietspiegelspanne auf 4,35 €/qm geschätzt. Wegen

80

der Begründung im Einzelnen wird auf die angefochtene Entscheidung

81

Bezug genommen (Bl. 104 ff. d.A.).

82

Gegen diese Entscheidung wendet sich die Klägerin mit Ihrer rechtzeitig

83

eingelegten und begründeten Berufung. Sie macht geltend, dass die ange-

84

fochtene Entscheidung rechtsfehlerhaft sei und gegen §§ 558a Abs. 2,

85

558a Abs. 4, 558d BGB verstoße. Das Amtsgericht habe dem Mittelwert

86

(Median) des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Dortmund eine Vermu-

87

tungswirkung beigemessen, die diesem Wert nach den genannten Vor-

88

schriften nicht zukomme. Aus § 558a Abs. 4 BGB lasse sich eine zwin-

89

gende Annahme des Mittelwertes als ortsübliche Vergleichsmiete nicht

90

ableiten. Dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund, dass grundsätzlich

91

nicht der Mietspiegel entscheidend sei, sondern die ortübliche Ver-

92

gleichsmiete. Insofern hätte das Amtsgericht den vorgebrachten Angaben

93

zu den Vergleichswohnungen, die sich vor Ort und in derselben Wohnan-

94

lage befänden, weitaus mehr Bedeutung zumessen müssen. Diese aktuel-

95

le Entwicklung müsse einer rückgewandten Betrachtung, wie sie sich aus

96

dem Mietspiegel ergebe, vorgehen.

97

Zwar stelle das Amtsgericht in den Urteilsgründen zu Recht fest, dass ei-

98

nem in dem Mietspiegel angegebenen Mittelwert unter dem Gesichtspunkt

99

der Vermutungswirkung keine besondere Bedeutung beikomme, lasse

100

dem Median dann aber doch diese Vermutungswirkung zukommen, wenn

101

es ausführe, es sei vom Mittelwert auszugehen. Das Amtsgericht habe zu

102

der eigentlich gebotenen normativen Einordnung innerhalb der Spanne

103

des qualifizierten Mietspiegels lediglich ausgeführt, dass hierzu keine wei-

104

teren Angaben vorlägen. Wenn das Amtsgericht dem Mittelwert des Miet-

105

spiegelfeldes eine ihm nicht zukommende besondere Bedeutung zuweise,

106

ignoriere es, dass auch ein qualifizierter Mietspiegel ausschließlich Rah-

107

mengrößen mit Streubreiten der üblichen Entgelte liefere.

108

Auch begründe die Tatsachenfeststellung durch das Amtsgericht Dort-

109

mund erhebliche Bedenken gegen die Vollständigkeit und Richtigkeit der

110

erhobenen Tatsachen. Das Amtsgericht habe ohne nähere Auseinander-

111

setzung mit dem Sachverständigengutachten E2 diesem Gutachten

112

die Aussagekraft abgesprochen und sei dem von ihr angebotenen Bewei-

113

sen - Einholung eines Sachverständigengutachtens - nicht nachgegan-

114

gen. Entscheidend sei nicht der Mietspiegel, sondern die ortübliche Ver-

115

gleichsmiete. Dies müsse insbesondere gelten, wenn der qualifizierte

116

Mietspiegel nur einen kleinen Teilmarkt abdecke. Wollte man der Ansicht

117

des Amtsgerichts folgen, dass ein Sachverständigengutachten bei Vorlie-

118

gen eines qualifizierten Mietspiegels nahezu ohne Bedeutung sei, würde

119

die gesetzliche Intention des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB konterkariert, der

120

gerade vorsehe, dass der Vermieter trotz Vorliegens eines qualifizierten

121

Mietspiegels sein Mieterhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengut-

122

achten stützen könne. Aufgrund der unterbliebenen Einholung eines

123

Sachverständigengutachtens sei die Tatsachenermittlung unvollständig.

124

Die Klägerin beantragt,

125

die angefochtene Entscheidung abzuändern und die Beklagten zu

126

verurteilen, einer Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung H-straße 17, 1.Obergeschoss rechts auf 292,38 €

127

[= 4,90 €/qm] mit Wirkung ab dem 01.08.2004 zuzustimmen,

128

hilfsweise, die angefochtene Entscheidung aufzuheben und die Sa-

129

che zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsge-

130

richt zurückzuverweisen.

131

Die Beklagten beantragen,

132

die Berufung zurückzuweisen.

133

Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung und behaupten, die ge-

134

nannten Vergleichswohnungen und die Wohnung in dem Gutachten des

135

Sachverständigen E2 seien mit ihrer nicht vergleichbar. Denn die

136

Wohnung in dem Gutachten des Sachverständigen E2 sei im Bad

137

vollständig modernisiert worden. Teilweise seien auch die Elektroinstalla-

138

tionen modernisiert gewesen. Werterhöhend hätten sich nach dem Gut-

139

achten auch die nachträglich eingebauten Fenster mit Kunststoffrahmen

140

ausgewirkt. Darüber hinaus verfüge ihre Wohnung in der Küche lediglich

141

über ein 5-Liter-Kochendwassergerät zur Warmwasserversorgung. Auch

142

der vom Amtsgericht angesetzte Grünwertvorteil von 5 Cent pro Quadrat-

143

meter sei bedenklich. Darüber hinaus sei die Straße verkehrsmäßig auch

144

stark als Umgehungsstraße belastet. Hinzu komme, dass es abends zu

145

erheblichem Verkehrslärm komme, da sich das Gebiet in der Einflug-

146

schneise des Flughafens E befinde.

147

II.

148

Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet

149

1.

150

Die Klägerin ist insbesondere in Höhe der Berufungssumme beschwert.

151

Die Beschwer in Verfahren auf Zustimmung zu Mieterhöhungsverlangen

152

bestimmt sich - für Vermieter und Mieter gleichermaßen - entsprechend

153

§9 ZPO (LG Dortmund, ZMR 2002, 918: Börstinghaus in

154

Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, §558b Rdn. 154 m.w.N.). Dement-

155

sprechend ist die Klägerin hier in Höhe von 1.378,44 € (42 Monate x

156

32,82 €/Monat) beschwert.

157

2.

158

In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg, da die angefochtene

159

Entscheidung jedenfalls nicht auf einer Rechtsverletzung zum Nachteil der

160

Klägerin beruht.

161

a)

162

Der Umstand, dass die Klägerin ihre ladungsfähige Anschrift zunächst

163

nicht angegeben und die Angabe erst im laufenden Verfahren erster In-

164

stanz nachgeholt hat, führt nicht zur Unzulässigkeit der Klage, da es für

165

die Beurteilung der Zulässigkeit der Klage auf den Schluss der mündlichen

166

Verhandlung ankommt. Die Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungs-

167

verlangen ist auch rechtzeitig gem. §558b Abs. 2 S. 3 BGB. Nach dieser

168

Vorschrift muss die Klage auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen

169

innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist er-

170

hoben werden, wobei die Klagefrist nur bei einer Klage durch den richtigen

171

Vermieter unterbrochen wird (Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR,

172

8. Auflage, § 558b Rdn. 85). Auch wenn die Klageerhebung gem. § 261

173

ZPO eigentlich die Zustellung der Klage voraussetzt, gilt auch hier §167

174

ZPO (Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558b

175

Rdn. 86), wonach die Wirkung der Klagezustellung bereits mit Klageein-

176

reichung bei Gericht eintritt, wenn die Zustellung "demnächst" erfolgt. Da

177

die Klägerin mit der am 29.10.2004 anhängig gemachten Zustimmungs-

178

klage alles unternommen hatte, damit diese zeitnah ordnungsgemäß zu-

179

gestellt werden konnte, ist die am 31.10.2004 endende Frist zur Klage

180

gewahrt.

181

b)

182

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin gem. § 558 BGB ist jedenfalls

183

über den vom Amtsgericht bereits zuerkannten Betrag von 4,35 € pro

184

Quadratmeter Wohnfläche nicht begründet.

185

aa)

186

An der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens bestehen insbesondere

187

wegen der Begründung des Erhöhungsverlangens (auch) unter Bezug-

188

nahme auf den - qualifizierten - Mietspiegel der Stadt Dortmund vom

189

01.09.2002 (§ 558a Abs. 3 BGB) in formeller Hinsicht keine Bedenken,

190

§ 558a BGB.

191

bb)

192

Entgegen der Ansicht der Klägerin hat das Berufungsgericht die ortsübli-

193

che Vergleichsmiete nicht verfahrensfehlerhaft festgestellt.

194

Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist an-

195

schließend materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Ver-

196

mieter geltend gemachte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist (BGH

197

NJW 2005,2074).

198

Gem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer

199

Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn

200

die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit

201

15 Monaten unverändert ist. Letzteres ist vorliegend unstreitig.

202

Nach Abs. 2 dieser Vorschrift wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet

203

aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichba-

204

ren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Be-

205

schaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder geändert

206

worden sind. Das Amtsgericht hat diese ortsübliche Vergleichsmiete fest-

207

zustellen und die Wohnung dann innerhalb der Spanne einzuordnen (BGH

208

NJW 2005, 2074 m.w.N.).

209

Soweit es um die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete geht, sind

210

die mindestens drei Wohnungen, die der Vermieter im Mieterhöhungsver-

211

langen angegeben hat, kein Beweismittel (Börstinghaus in

212

Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558a Rdn .151). Es muss insoweit

213

klar unterschieden werden zwischen der Begründung des Mieterhöhungs-

214

verlangens und der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Letzte-

215

re muss das Gericht unter Ausschöpfung aller zivilprozessual zulässigen

216

Beweismittel ermitteln. Eine Beschränkung auf die vom Vermieter im Er-

217

höhungsverlangen genannten Begründungsmittel findet nicht statt

218

(Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558a Rdn. 151

219

m.w.N.; § 558b Rdn. 98). Es ist auch dogmatisch unrichtig, die für die

220

Vergleichswohnungen gezahlten Mieten mit dem Begriff der ortsüblichen

221

Vergleichsmiete gleichzusetzen (Börstinghaus in Schmidt/Futterer, MietR,

222

8. Auflage, § 558a Rdn. 151). ). Daran ändert nach Ansicht der Kammer

223

auch der Umstand nichts, dass sich die von der Klägerin genannten

224

9 Vergleichswohnung allesamt in der gleichen Straße befinden wie die

225

streitgegenständliche Wohnung. Die Feststellung der ortsüblichen Ver-

226

gleichsmiete ist vor allem eine empirische Tatsachenfeststellung

227

(Börstinghaus in Schmidt/Futterer. MietR, 8. Auflage, § 558a Rdn. 151).

228

Mit den ortsüblichen Entgelten hebt das Gesetz nicht auf einen punktuel-

229

len Wert innerhalb des Mietenspektrums ab, sondern auf eine durch die

230

Streubreite der üblichen Mietentgelte bestimmte Rahmengröße. Dieser

231

Rahmen gruppiert sich um einen bestimmten Mittelwert (Börstinghaus in

232

Schmidt/Futterer, MietR. 8. Auflage, § 558 Rdn. 53).

233

Das Amtsgericht ist zu Recht zunächst davon ausgegangen, dass

234

hinsichtlich der Spannenwerte des Dortmunder Mietspiegels vom

235

01.09.2002 gem. §558d Abs. 3 BGB die Vermutungswirkung des

236

§ 292 ZPO eingreift. Gem. § 558d Abs. 3 BGB wird - widerlegbar -

237

vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel enthaltenen Entgelte

238

die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, wenn die Vorschrift des Ab-

239

satzes 2 eingehalten ist.

240

Zwischen den Parteien war es in erster Instanz unstreitig, dass es sich bei

241

dem Dortmunder Mietspiegel vom 01.09.2002 um einen qualifizierten

242

Mietspiegel handelt, der den Anforderungen des § 558d Abs. 2 BGB ge-

243

nügt. Soweit die Klägerin mit der Berufung offensichtlich in Zweifel zieht,

244

dass die Erstellung des Dortmunder Mietspiegels nach anerkannten

245

wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgt ist, ist dies gem. § 531 Abs. 2

246

ZPO nicht mehr zu berücksichtigen, im Übrigen auch nicht hinreichend

247

substantiiert vorgetragen.

248

Das Amtsgericht hat die in Rede stehende Wohnung zu Recht in die

249

Baualters- und Modernisierungsklasse 3 (1950-1969) und in die

250

Ausstattungsklasse 2 eingeordnet. Das Gebäude, in dem die Wohnung

251

liegt, wurde unstreitig im Jahr 1962/1963 errichtet. Für Wohnungen, die

252

bis zum 31.12.1969 errichtet worden sind, sieht der Dortmunder Miet-

253

spiegel für bestimmte, nachträglich vom Vermieter vorgenommene, nä-

254

her bezeichnete Modernisierungsmaßnahmen die Vergabe von Punkten

255

vor, wonach bei Erreichen einer (Mindest-)Punktzahl von 19 Punkten die

256

Einordnung in die Baualtersklasse 4 (1950-1969 modernisiert) erfolgen

257

kann. In der Wohnung der Beklagten sind jedoch keine Modernisie-

258

rungsmaßnahmen durchgeführt worden, die die Einordnung in diese

259

Baualtersklasse 4 rechtfertigen. Es sind allein Fenster mit Holzrahmen

260

gegen solche mit einem Rahmen aus Aluminium ausgetauscht worden.

261

Der bloße Austausch von Fenstern stellt jedoch keine nach dem Dort-

262

munder Mietspiegel zu berücksichtigende Modernisierungsmaßnahme

263

dar. Da die Wohnung über einen - wenn auch kleinen - Balkon verfügt,

264

ist sie nach dem Dortmunder Mietspiegel in die Ausstattungsklasse 2

265

einzuordnen. Letztlich begehrt die Klägerin mit der Berufung auch keine

266

andere Einordnung der Wohnung innerhalb des Dortmunder Mietspie-

267

gels,

268

Für die in Rede stehende Wohnung (Baualters- und Modernisierungs-

269

klasse 3 und Ausstattungsklasse 2) gibt der Dortmunder Mietspiegel

270

eine Spannbreite von 3,85 €/qm bis 4,85 €/qm an. Der von der Klägerin

271

verlangte Mietzins von 4,90 €/qm setzt sich zusammen aus dem obers-

272

ten Wert dieser Spanne sowie einem Zuschlag von 0,05 €/qm für die

273

Lage der Wohnung (Größere Grünflächen mit Erholungswert - größere

274

Gärten bzw. parkähnliche Grünanlagen oder Wald - in der Nähe des

275

Gebäudes (bis zu 200m Entfernung)).

276

Soweit die Klägerin unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des LG

277

München l (NZM 2003, 974) der Ansicht ist, sie könne bei Anwendung

278

des Mietspiegels an jedem Fall die maximale Spanne nach oben ausnut-

279

zen, so dass es offensichtlich für die materielle Berechtigung der Miet-

280

erhöhung bereits ausreichen soll, dass sich das Erhöhungsverlangen

281

überhaupt im Rahmen des Mietspiegels hält, greift dies nach der jüngs-

282

ten Rechtsprechung des BGH (NJW 2005, 2074) nicht durch. Die Fest-

283

stellung, ob die verlangte Miete die ortsübliche Miete übersteigt, erfor-

284

dert im Prozess eine konkrete Feststellung der ortsüblichen Vergleichs-

285

miete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Diese kann schon deshalb

286

nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne über-

287

einstimmen, weil die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel

288

sonst jegliche Funktion verlieren würde (BGH NJW 2005, 2074 m.w.N.).

289

Nach der bereits zitierten Rechtsprechung des BGH (aaO.) unterliegt es

290

grundsätzlich auch keinen Bedenken, die konkrete ortsübliche Ver-

291

gleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne durch Schätzung gem.

292

§ 287 ZPO zu ermitteln. Dabei ist - entgegen der Ansicht der Berufung

293

- auch nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht den Sachverhalt

294

nicht durch Einholung eines Sachverständigengutachtens vollständig

295

aufgeklärt hat (§ 286 ZPO), da die Voraussetzungen des § 287 Abs. 2,

296

Abs. 1 S. 2 ZPO vorlagen. Insoweit weist der BGH (NJW 2005, 2074) zu

297

Recht darauf hin, dass eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen

298

Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebe-

299

nen Spanne durch Sachverständigengutachten gem. §§ 286 Abs. 1,

300

144 Abs. 1, 402 ff. ZPO mit Schwierigkelten und einem Kostenaufwand

301

verbunden ist, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung -

302

in dem vom BGH entschiedenen Fall waren es 0,50 €/qm - unter Be-

303

rücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe

304

außer Verhältnis steht. Ein Sachverständigengutachten, das im Rahmen

305

der Gutachtenerstellung nach Besichtigung der zu begutachtenden

306

Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete durch eine ausreichend gro-

307

ße, repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen ermitteln

308

müsste, würde einen erheblichen Aufwand verursachen, der nur dazu

309

diente, die Wohnung in die Mietspiegelspanne von 3,85 €/qm bis

310

4,90 €/qm einzuordnen. Ein solcher Aufwand ist nach der Rechtspre-

311

chung des BGH (NJW 2005, 2074) jedenfalls dann nicht gerechtfertigt,

312

wenn zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkann-

313

ten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder

314

von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist

315

(§ 558d Abs. 1 BGB), eine Orientierungshilfe für die Spanneneinord-

316

nung zur Verfügung steht. Orientierungshilfe ist nach Ziffer 6 des Dort-

317

munder Mietsplegels der sogenannte Median, bei dem es sich nicht um

318

den arithmetischen Mittelwert der Spanne, sondern um einen Mittelwert

319

innerhalb der Spanne entsprechend der größten Anzahl der Mieten han-

320

delt.

321

Auch wenn diesem Mittelwert unter dem Gesichtspunkt der Vermutungs-

322

wirkung keine besondere Bedeutung zukommt (vgl. Börstinghaus in

323

Schmidt/Futterer. MietR, 8. Auflage, § 558c Rdn .113), so ist er doch der

324

innerhalb der Spanne am häufigsten verlangte - ortsübliche - Mietzins.

325

Insoweit handelt es sich gerade um den Mietzins, bei dem die In Betracht

326

kommenden Wohnwertmerkmale (Ausstattung, Beschaffenheit und Lage)

327

als durchschnittlich anzusehen sind. Der im oberen Bereich des zulässi-

328

gen Rahmens liegende Mietzins kann aber nur verlangt werden, wenn

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diese Vergleichsmerkmale als überdurchschnittlich eingeordnet werden

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können (LG Dortmund. ZMR 2002, 918). Diese Umstände sind von der

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Klägerin als Vermieterin darzulegen und ggfs. zu beweisen. Angesichts

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des Umstandes, dass sich die streitgegenständliche Wohnung nur deswe-

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gen in die Ausstattungsklasse 2 einordnen ließ, weil sie über einen Balkon

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verfügt, ist die Ausstattung der Wohnung - insbesondere auch, weil die

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Warmwasseraufbereitung in der Küche nur über ein

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5 l - Kochendwassergerät erfolgt - als unterdurchschnittlich anzusehen.

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Dies wird nach Ansicht der Kammer auch nicht durch die von der Klägerin

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geltend gemachten Lagevorteile (Stadtteil X, man fühle sich

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wie in der freien Natur) und den nach ihrer Behauptung nach Süden aus-

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gerichteten Balkon kompensiert. Hier führt die angefochtene Entscheidung

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zu Recht aus, dass eine Lage der Mietwohnung im Stadtteil X

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sicherlich als über dem Durchschnitt liegend angesehen werden kann,

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allerdings ist - worauf das Amtsgericht ebenfalls zu Recht hinweist - auch

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zu berücksichtigen, dass es sich um eine ehemalige Sozialwohnung im

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sozialen Wohnungsbau mit dem üblichen einfachen Standard handelt.

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Das Amtsgericht war zum Beleg dieses Standards auch nicht gehindert,

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auf die Angaben des von der Klägerin selbst zur Akte gereichten Gutach-

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tens des Sachverständigen Döring zurückzugreifen, da die Klägerin gera-

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de behauptet hat, die dort beschriebene Wohnung sei mit der Wohnung

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der Beklagten vergleichbar. Dies gilt auch dann, wenn das Amtsgericht

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diesem Gutachten, das die Ortsüblichkeit der Vergleichsmiete im Übrigen

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mit 5,11 €/qm angibt, im Ergebnis nicht folgt, weil es den qualifizierten

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Mietspiegel zu Recht für aussagekräftiger hält.

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Es kann auch offen bleiben, ob für die Feststellung der Ortsüblichkeit der

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Vergleichsmiete ab dem 01.09.2004 der zu diesem Zeitpunkt unter Be-

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rücksichtigung der Entwicklung des Preisindexes für die Lebenshaltung

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aller privaten Haushalte angepasste Mietspiegel der Stadt Dortmund hätte herangezogen werden müssen, der für die in Rede stehende Wohnung

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eine Mietzinsspanne von 3,94 €/qm bis zu 4,96 €/qm bei einem Median

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von 4,40 €/qm aufweist. Denn aufgrund der dargestellten, durchschnittli-

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chen Anforderungen nicht genügenden Ausstattung der Wohnung er-

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scheint der Kammer der in erster Instanz zuerkannte Mietzins von

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4,35 €/qm mehr als angemessen.

363

cc)

364

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung ü-

365

ber die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO n.F. i.V.m.

366

§ 711 ZPO.