Finanzgericht Hamburg (Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2019-10-17, Aktenzeichen 3 K 73/18

Tatbestand

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Streitig ist die Aufteilung der Anschaffungskosten für eine im Streitjahr 2015 erworbene und als Ferienwohnung vermietete Doppelhaushälfte auf A auf das Gebäude und den Grund und Boden.

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Die Kläger werden als Eheleute zur Einkommensteuer zusammenveranlagt. Mit notariellem Kaufvertrag vom ... 2015 kaufte die Klägerin eine Ferienwohnung (Doppelhaushälfte) im XX ... in B/A für ... €. Davon entfielen lt. Vertrag auf die 75 qm große Wohneinheit ... €, auf Mobiliar und Ausstattung ... € und auf den 217 qm großen Grund und Boden ... €. Das Baujahr des Gebäudes war 2000. Besitz, Nutzen und Lasten gingen zum 1. September 2015 mit Zahlung eines Teilbetrages in Höhe von ... € auf die Klägerin über. Der Restbetrag in Höhe von ... € war zur Zahlung fällig, nachdem die Haushälfte eine eigene Heizung erhalten hatte, gebrochene Fliesen am Eingang zum Bad im Obergeschoß ausgebessert und die ergänzenden Maler- und Tischlerarbeiten abgeschlossen worden waren. Diese Arbeiten wurden im Oktober/November 2015 ausgeführt. Die Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Vermittlungsprovision und Grundbuchkosten) beliefen sich auf ... €.

3

In ihrer am 20. Januar 2017 beim Beklagten eingereichten Einkommensteuererklärung für 2015 erklärten die Kläger einen Verlust der Klägerin aus der Vermietung des Objekts in Höhe von ... €. Dabei berücksichtigen sie Einnahmen in Höhe von ... € und Werbungskosten in Höhe von ... €, davon Absetzungen für Abnutzung (AfA) für das Gebäude in Höhe von ... € (2 % für 4 Monate auf den Gebäudeanschaffungswert von ... €) und für das Inventar in Höhe von ... € (10% für 4 Monate von ... €).

4

Der Beklagte setzte mit Bescheid vom 17. März 2017 die Einkommensteuer für 2015 unter dem Vorbehalt der Nachprüfung mit ... € fest und setzte dabei für das Streitobjekt den erklärten Verlust an.

5

Am 20. März 2017 reichten die Kläger eine korrigierte Anlage V für das Streitobjekt ein, in der sie einen Verlust in Höhe von ... € geltend machten. Die Differenz zu dem bisher erklärten Verlust beruhte auf höheren Werbungskosten (... € Vorsteuerbeträge) durch den Verzicht auf die (Umsatz-)Steuerfreiheit der Vermietungsumsätze. Die Gebäude-AfA machten sie in Höhe von ... € geltend (2 % für 4 Monate auf den Gebäudeanschaffungswert von ... €). Die Wohnungsgröße gaben die Kläger mit 55 qm an.

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Der Beklagte führte am 30. März 2017 eine Kaufpreisaufteilung anhand des sog. vereinfachten Verfahrens durch, wobei er die Wohnfläche mit 55 qm berücksichtigte. Dabei ermittelte er unter Anwendung des Sachwertverfahrens einen Gebäudewert in Höhe von ... € und einen Bodenwert unter Berücksichtigung eines Bodenrichtwerts von ... €/m2 in Höhe von ... €, so dass sich ein Gebäudeanteil in Höhe von 41,22 % errechnete. Bei Aufteilung des gezahlten Kaufpreises (... €; gesamte Anschaffungskosten: ... € abzgl. ... € Vorsteuer und ... € Inventar) entfielen danach ... € auf den Grund und Boden und ... € auf das Gebäude.

7

Mit Änderungsbescheid vom 12. April 2017 setzte der Beklagte die Einkommensteuer für 2015 höher auf ... € fest. Dabei setzte er für das Streitobjekt unter Berücksichtigung einer Gebäude-AfA in Höhe von ... € (... € x 2 % für 4 Monate) einen Verlust in Höhe von ... € an. Der Vorbehalt der Nachprüfung blieb bestehen.

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Daraufhin beantragten die Kläger mit Schreiben vom 18. April 2017 die Änderung des Bescheides hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und trugen zur Begründung vor, die Aufteilung des Kaufpreises für die vermietete Ferienwohnung auf den Grund und Boden, die Wohnung sowie das Mobiliar ergebe sich eindeutig aus dem Kaufvertrag, daher sei der Kaufpreis wie erklärt aufzuteilen.

9

Der Beklagte teilte den Klägern daraufhin mit Schreiben vom 20. April 2017, dem keine Rechtsmittelbelehrung beigefügt war, mit, dass eine Bescheidänderung nicht in Betracht komme, da eine vertragliche Kaufpreisaufteilung der Berechnung der Gebäude-AfA nur dann zugrunde gelegt werden könne, wenn diese den tatsächlichen Wertverhältnissen entspreche und wirtschaftlich haltbar erscheine. Dies sei nach der Verwaltungsauffassung der Fall, wenn die Abweichung zwischen dem vereinbarten Kaufpreis für den Grund und Boden und dem Bodenrichtwert weniger als 10 % betrage. Diese Grenze sei vorliegend jedoch weit überschritten.

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Dagegen wandten sich die Kläger mit Schreiben vom 15. Juni 2017 und beantragten eine Bescheidänderung nach § 164 Abs. 2 AO durch Berücksichtigung der erklärten Gebäude-AfA entsprechend der in der Steuererklärung dargelegten Kaufpreisaufteilung. Zur Begründung führten sie aus, dass laut BFH-Rechtsprechung die vertragliche Kaufpreisaufteilung grundsätzlich zu berücksichtigen sei, sofern kein Scheingeschäft oder Gestaltungsmissbrauch vorliege und die Wertverhältnisse wirtschaftlich haltbar erschienen. Zwischen den Kaufvertragsparteien sei im Vorwege des Vertragsabschlusses die Durchführung diverser Bau- und Renovierungsarbeiten am Gebäude vereinbart worden, wodurch der Kaufpreisanteil für das Gebäude erheblich gestiegen sei.

11

Der Beklagte teilte den Klägern daraufhin mit, dass er den Änderungsantrag bereits am 20. April 2017 abgelehnt habe und das Schreiben vom 15. Juni 2017 daher als Einspruch gegen den Ablehnungsbescheid behandelt werde. Dem Einspruch könne nicht entsprochen werden, da aufgrund der großen Diskrepanz zwischen der vertraglichen Vereinbarung und der von ihm, dem Beklagten, durchgeführten Kaufpreisaufteilung nennenswerte Zweifel an der vereinbarten Aufteilung bestünden.

12

Die Kläger trugen ergänzend vor, dass es sich bei dem vom Gutachterausschuss festgesetzten Bodenrichtwert um einen durchschnittlichen Lagewert für die Mehrheit der in einer bestimmten Zone befindlichen Grundstücke handele. Dabei werde im Wesentlichen von gleichen Wertverhältnissen ausgegangen. Das vermietete Objekt befinde sich in der äußersten Randlage der Bodenrichtwertzone. Es schließe unmittelbar an landwirtschaftliche Nutzflächen an. Die für diesen Bereich gültigen Bodenrichtwerte beliefen sich auf ... € /qm für Ackerland und ... €/qm für Grünland. Der angemessene und im Kaufvertrag vereinbarte Wert betrage ... €/qm. Dieser Betrag entspreche dem bei Abschluss des Kaufvertrags veröffentlichten Bodenrichtwert für 2012. Der auf ... €/qm festgestellte Bodenrichtwert auf den 31. Dezember 2014 sei im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht veröffentlicht gewesen. Das Gebäude weise sowohl bautechnisch als auch im Hinblick auf die Innengestaltung und Ausstattung einen sehr exklusiven Standard auf. Außerdem seien in und an dem Gebäude von dem Veräußerer unmittelbar vor dem Erwerb umfängliche Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten vorgenommen worden, die im Kaufvertrag ausdrücklich mit ... € beziffert worden seien.

13

Die in der Steuererklärung angegebene Wohnungsgröße sei unzutreffend. Tatsächlich habe die Wohnung eine Größe von 75 qm.

14

Der Beklagte fertige daraufhin am 20. November 2017 eine neue Berechnung zur Aufteilung des Grundstückskaufpreises an. Dabei berücksichtigte er einen Bodenrichtwert von ... €/qm sowie eine Wohnfläche von 75 qm. Dabei ermittelte er einen Gebäudeanteil in Höhe von 61,32 %. Den Gebäudewert ermittelte es mit ... € und den Bodenwert mit ... €. Bei Aufteilung des gezahlten Kaufpreises (... €) entfielen dann ... € auf den Grund und Boden und ... € auf das Gebäude. Der Beklagte bat die Kläger um Mitteilung, ob sich der Einspruch bei einer entsprechenden Berücksichtigung des neu ermittelten Gebäudewerts erledige.

15

Die Kläger erklärten sich mit dieser Aufteilung nicht einverstanden, da danach der qm-Preis für den Grund und Boden ... €/qm (... €/217 qm) betrage. Sie seien allenfalls bereit, das Grundstück mit ... € (... €/qm * 217 qm) anzusetzen. Dann betrage der Wert des Gebäudeteils ... €.

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Mit Änderungsbescheid vom 9. März 2018 setzte der Beklagte die Einkommensteuer für 2015 auf ... € herab. Dabei setzte er entsprechend der Berechnung vom 20. November 2017 eine Gebäude-AfA in Höhe von ... € (... € * 2% * 4/12) an und berücksichtigte dementsprechend einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von ... €.

17

Mit Einspruchs(kurz-)entscheidung vom 12. März 2018 wies der Beklagte den Einspruch als unbegründet zurück.

18

Mit Änderungsbescheid vom 19. März 2018 änderte der Beklagte den Einkommensteuerbescheid für 2015 aus nicht streitigen Gründen.

19

Am 11. April 2018 haben die Kläger Klage erhoben. Zur Begründung tragen sie vor, die vertragliche Kaufpreisaufteilung sei vorliegend maßgeblich. Der Beklagte sei zu einer Korrektur der vertraglichen Vereinbarung nicht berechtigt. Die Kaufvertragsparteien seien sich seinerzeit darüber einig gewesen, dass der Kaufpreis im Wesentlichen durch den Wert des Gebäudes bestimmt werde. Sie, die Klägerin, habe im Zuge der Kaufpreisverhandlungen einen Immobilienberater auf die Bodenrichtwerte angesprochen. Er habe ihr mitgeteilt, dass der Bodenrichtwert gegenüber dem 31. Dezember 2011 zwar möglicherweise für das gesamte Areal gestiegen sei, dass die Lage des Streitobjekts aber ja nicht so gut sei.

20

Der durchschnittliche Bodenrichtwert könne nicht ohne Korrektur in Ansatz gebracht werden, da es sich bei dem Grundstück um ein Randgrundstück zu einer benachbarten landwirtschaftlichen Fläche handele. Zusätzlich sei zu berücksichtigen, dass es sich bei dem Kaufobjekt um einen hälftigen Miteigentumsanteil an dem eingetragenen Wohnungs- und Teileigentumsrecht handele, welches verbunden sei mit dem Sondereigentum an der Wohn- und Teileinheit.

21

Das auf Anforderung des Gerichts von Herrn C erstellte Sachverständigengutachten enthalte eine rein abstrakte Bewertung auf der Grundlage der Bodenrichtwertkarten des Gutachterausschusses des Kreises D zu den Stichtagen 31. Dezember 2014 und 31. Dezember 2017. Die Ausführungen seien nicht dazu geeignet, nennenswerte Zweifel an der vertraglich vereinbarten Kaufpreisaufteilung anzunehmen. Der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses veröffentlichte Bodenrichtwert habe ausweislich der Auskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis D ... €/qm betragen. Der erst am 12. Dezember 2016 beschlossene und demnach erst nach dem Vertragsabschluss veröffentlichte Bodenrichtwert auf den 31. Dezember 2014 in Höhe von ... €/qm stelle eine Steigerung um 65 % im Vergleich zum Bodenrichtwert auf den 31. Dezember 2011 dar. Der Sachverständige C gehe ohne weiteres davon aus, dass eine solche Wertsteigerung auch für die von der Klägerin erworbene Immobilie zu Grunde zu legen sei. Darin liege ein wesentlicher Mangel des Gutachtens. Der Gutachter habe sich offenbar nicht um konkrete Vergleichsobjekte bemüht, denn er benenne keine. In 2014 habe es bezogen auf die Gemeinde B 25 Kauffälle gegeben, wovon 7 auf unbebautes baureifes Land entfielen. Angesichts der begrenzten Zahl an Verkaufsfällen wäre es möglich und auch erforderlich gewesen, konkrete Vergleichsobjekte zu ermitteln und in der Bewertung zu berücksichtigen. Ausgehend von dem zum 31. Dezember 2014 veröffentlichten Bodenrichtwert in Höhe von ... €/qm sei dieser bis zum 31. Dezember 2017 nur um 12 % gestiegen. Diesen (gegenüber dem Anstieg der Bodenrichtwerte auf den 31. Dezember 2011 und 31. Dezember 2014) geringeren Anstieg hätte der Sachverständige zum Anlass nehmen müssen, sich konkret mit dem bei der Bodenwertermittlung zugrunde gelegten Datenmaterial zu befassen. Stattdessen habe er den Bodenrichtwert zum 31. Dezember 2014 linear für 7 Monate auf ... €/qm erhöht. Eine solche lineare Erhöhung sei nicht gerechtfertigt. Das Grundstück liege im Randbereich der Bewertungszone, unmittelbar grenzend an Grünland. Die Straße XX sei eine stark befahrene Straße. Die davon ausgehende Immissionsbelastung sei größer als in der überwiegenden Bewertungszone. Wegen dieses Lagenachteils habe der Sachverständige einen Abschlag von 10 % vorgenommen, ohne zu erklären, wie er diesen Protzentsatz ermittelt habe. Der Abschlag sei zu gering, er betrage mindestens 30% (Beweis: Sachverständigengutachten).

22

Die Kläger beantragen,
den Beklagten unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 20. April 2017 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 19. März 2018 zu verpflichten, den Einkommensteuerbescheid für 2015 vom 12. April 2017 in Gestalt des Änderungsbescheides vom 19. März 2018 dahingehend zu ändern, dass zur Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die Gebäude-AfA nach einem Wert von ... € berechnet wird,
hilfsweise,
die Revision zuzulassen.

23

Der Beklagte trägt vor, der im Kaufvertrag gewählte Aufteilungsmaßstab begegne nennenswerten Zweifeln. Die Behauptung, die Randlage des Objektes und dessen unmittelbare Nähe zu landwirtschaftlichen Nutzflächen führe zu (erheblichen) Minderwerten gegenüber dem für die Bodenrichtwertzone ermittelten Bodenrichtwert, gehe fehl. Das Gegenteil dürfte zutreffen. Randlagen seien in kleinen Ferienorten in der Regel sehr attraktiv, so dass ein Abschlag von den Bodenrichtwerten nicht angezeigt sei.

24

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung einer schriftlichen Auskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte beim Kreis D (vgl. Anfrage vom 17. Januar 2019) und eines schriftlichen Sachverständigengutachtens (vgl. Beweisbeschluss vom 30. April 2019). Auf die Bodenrichtwertauskunft vom 24. Januar 2019 und das durch den beauftragten Gutachter Dipl. Ing. C erstattete Gutachten vom 8. August 2019 wird verwiesen. Wegen des Inhalts des Erörterungstermins am 16. Januar 2019 und der mündlichen Verhandlung am 17. Oktober 2019 wird auf die Sitzungsniederschriften Bezug genommen.

25

Der Senat hat den Rechtsstreit mit Beschluss vom 29. August 2019 der Einzelrichterin übertragen.

26

Dem Gericht haben ein Band Einkommensteuerakten, ein Band Akten Allgemeines und ein Band Rechtsbehelfsakten (St.-Nr. ...) vorgelegen.

Entscheidungsgründe

27

Die Entscheidung ergeht gemäß § 6 der Finanzgerichtsordnung (FGO) durch die Einzelrichterin.

I.

28

Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

29

Der Ablehnungsbescheid vom 20. April 2017 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 19. März 2018 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, § 101 FGO. Der Beklagte hat zutreffend bei der Ermittlung der Gebäude-AfA nicht die vertragliche Kaufpreisaufteilung zu Grunde gelegt.

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1. a) Die Höhe der Gebäude-AfA richtet sich nach den Anschaffungskosten für das Gebäude (§ 7 Abs. 1 des Einkommensteuergesetztes -EStG-). Die Höhe der Anschaffungskosten bildet die Grundlage für die Bestimmung der AfA. Ihre Ermittlung unterliegt dem Finanzgericht als Tatsacheninstanz. Dies gilt auch für die Aufteilung der Anschaffungskosten von Gebäude einerseits und dazu gehörendem Grund und Boden andererseits (BFH, Urteile vom 16. September 2015, IX R 12/14, BFHE 251, 214, BStBl II 2016, 397; vom 9. Mai 1995, IX R 63/94, BFH/NV 1996, 116).

31

a) Ist für ein bebautes Grundstück ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, dann ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Bodenanteil und den Gebäudeanteil aufzuteilen.

32

b) Wurde die entsprechende Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag vorgenommen, sind diese vereinbarten und bezahlten Anschaffungskosten grundsätzlich auch der Besteuerung zu Grunde zu legen (BFH, Urteile vom 16. September 2015, IX R 12/14, BFHE 251, 214, BStBl II 2016, 397; vom 1. April 2009, IX R 35/08, BFHE 224, 533, BStBl II 2009, 663; vom 18. Januar 2006, IX R 34/05, BFH/NV 2006, 1634; BFH, Beschlüsse vom 4. Dezember 2008, IX B 149/08, BFH/NV 2009, 365; vom 24. Januar 2007, IX B 84/06, BFH/NV 2007, 1104). Wenngleich dem Käufer im Hinblick auf seine AfA-Berechtigung typischerweise an einem höheren Anschaffungswert des Gebäudes gelegen ist und die entsprechende Aufteilungsvereinbarung - zu Gunsten des Verkäufers - ggf. Einfluss auf eine für ihn positive sonstige Vertragsgestaltung haben kann, rechtfertigt dies grundsätzlich noch keine abweichende Verteilung (BFH, Urteil vom 16. September 2015, IX R 12/14, BFHE 251, 214, BStBl II 2016, 397).

33

aa) Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter binden allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, der Kaufpreis sei nur zum Schein bestimmt worden (BFH, Urteile vom 16. September 2015, IX R 12/14, BFHE 251, 214, BStBl II 2016, 397; vom 28. Oktober 1998 X R 96/96, BFHE 187, 450, BStBl II 1999, 217) oder die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs i. S. von § 42 AO seien gegeben (BFH, Urteile vom 1. April 2009, IX R 35/08, BFHE 224, 533, BStBl II 2009, 663; vom 18. Januar 2006, IX R 34/05, BFH/NV 2006, 1634; BFH, Beschluss vom 4. Dezember 2008, IX B 149/08, BFH/NV 2009, 365).

34

Auch mit einer nach allgemeinen Grundsätzen der Besteuerung zu Grunde zu legenden Vereinbarung können die Parteien jedoch angesichts der gebotenen Tatbestandsmäßigkeit der Besteuerung nicht die Höhe der Steuer des Käufers - konkret seiner AfA - gestalten. Deshalb hat das Finanzgericht im Rahmen der Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage im Einzelfall (vgl. BFH, Beschlüsse vom 4. Dezember 2008, IX B 149/08, BFH/NV 2009, 365; vom 26. August 2008 IX B 63/08, juris) zu prüfen, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen (BFH, Urteil vom 10. Oktober 2000, IX R 86/97, BFHE 193, 326, BStBl II 2001, 183; BFH-Beschlüsse vom 24. Januar 2007, IX B 84/06, BFH/NV 2007, 1104; vom 16. September 2002 IX B 35/02, BFH/NV 2003, 40). Es darf sich nicht darauf beschränken, die vertragliche Aufteilung steuerrechtlich nachzuvollziehen, sondern hat das Ergebnis durch weitere Umstände, insbesondere der objektiv am Markt erzielbaren Preise bzw. Verkehrswerte zu verifizieren (BFH, Urteil vom 16. September 2015, IX R 12/14, BFHE 251, 214, BStBl II 2016, 397).

35

bb) Eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten rechtfertigt es aber nicht ohne weiteres, diese an die Stelle der vereinbarten Werte zu setzen oder die auf Grund und Gebäude entfallenden Anschaffungskosten zu schätzen. Es handelt sich lediglich um ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung ggf. nicht die realen Werte wiedergibt. Ein solches Indiz kann durch andere Indizien entkräftet werden. Das Finanzgericht hat die Gesamtumstände des Kaufobjekts aufzuklären und dahingehend zu würdigen, ob besondere Aspekte die Abweichung nachvollziehbar erscheinen lassen. Zu denken ist dabei etwa an besondere Ausstattungsmerkmale des Gebäudes, dessen ursprüngliche Baukosten und etwaige Renovierungen, eine ggf. eingeschränkte Nutzbarkeit wegen bestehender Mietverträge oder den Wohnwert des Gebäudes im Kontext der Nachbarschaft (Straßenlärm, soziale Einrichtungen oder besondere Ruhe wegen einer benachbarten Grünanlage). Parallel dazu hat das Finanzgericht die besonderen Kriterien des Grundstücks zu berücksichtigen, etwa eine gepflegte Gartenanlage oder störenden Baumbestand (BFH, Urteil vom 16. September 2015, IX R 12/14, BFHE 251, 214, BStBl II 2016, 397).

36

Eine Korrektur der von den Parteien getroffenen Aufteilung des Anschaffungspreises auf Grund und Gebäude ist lediglich geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt (BFH, Urteile vom 16. September 2015, IX R 12/14, BFHE 251, 214, BStBl II 2016, 397; vom 1. April 2009, IX R 35/08, BFHE 224, 533, BStBl II 2009, 663) und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint (vgl. BFH-Beschluss vom 9. Juli 2002 IV B 160/01, BFH/NV 2002, 1563).

37

cc) Kann nach diesen Grundsätzen eine vereinbarte Kaufpreisaufteilung nicht der Besteuerung zu Grunde gelegt werden, hat sie das Finanzgericht entsprechend seiner Gesamtwürdigung der Verhältnisse durch eine Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude zu ersetzen. Dabei hat das Finanzgericht die Frage, nach welchem Wertermittlungsverfahren die Kaufpreisaufteilung vorzunehmen ist, anhand der Umstände des Einzelfalls zu beantworten (BFH, Urteile vom 16. September 2015, IX R 12/14, BFHE 251, 214, BStBl II 2016, 397; vom 22. Oktober 2007 IV B 111/06, BFH/NV 2008, 360; vom 23. Juni 2005 IX B 117/04, BFH/NV 2005, 1813; Beschluss vom 22. Oktober 2007, IV B 111/06, BFH/NV 2008, 360).

38

2. a) Ausgehend von diesen Grundsätzen bestehen nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung. Bei den Bodenrichtwerten besteht eine erhebliche Diskrepanz zwischen den im Vertrag angesetzten ... €/qm und den zum 31. Dezember 2014 geltenden Bodenrichtwerten in Höhe von ... €/qm.

39

aa) Der Sachverständige C hat in seinem Gutachten nachvollziehbar erläutert, dass der konkrete Bodenwert im Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgrund von Zu- und Abschlägen sogar noch höher, nämlich mit ... €/qm und damit um 113 % höher als von den Vertragsparteien angenommen, anzusetzen ist. Dabei nimmt er ausgehend von einem auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hochgerechneten Bodenrichtwert von ... €/qm (der Bodenrichtwert zum 31. Dezember 2017 betrug ... €/qm) einen Abschlag (10 %) für die Lage aufgrund des höheren Durchgangsverkehrs, einen Zuschlag für die Süd-West-Ausrichtung des Grundstücks (10 %) sowie einen Zuschlag für die unterdurchschnittlich kleine Grundstücksfläche (27 %) vor.

40

bb) Das vom Gericht in Auftrag gegebene Sachverständigengutachten zur Kaufpreisaufteilung ist nach den Regeln der Wertermittlung ordnungsgemäß erstellt worden und überzeugt das Gericht in jeder Hinsicht.

41

Es ist nicht zu beanstanden, dass der Gutachter zur Ermittlung des Bodenwerts nicht selbst ein Vergleichswertverfahren durchgeführt, sondern die vom Gutachterausschuss des Kreises D beschlossenen Bodenrichtwerte übernommen hat. Der Bodenwert bebauter Grundstücke ist gemäß § 16 Abs. 1 ImmoWertV grundsätzlich im Wege des Vergleichswertverfahrens nach § 15 ImmoWertV zu ermitteln. Der Bodenwert eines bebauten Grundstücks ist danach "ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück", d.h. mit dem Wert zu ermitteln, der sich für ein vergleichbares unbebautes Grundstück ergeben würde. Unabhängig von der tatsächlichen Bebauung des Grundstücks ist daher als Ausgangswert der Bodenwert vergleichbarer Grundstücke anzusetzen, im Streitfall der der Bodenrichtwertkarte zu entnehmende Bodenwert (vgl. § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Dass diese Werte nicht der tatsächlichen Marktlage auf A entsprechen, haben die Kläger nicht dargelegt.

42

Auch im Hinblick auf die vom Sachverständigen bei der Ermittlung des Bodenwerts vorgenommen Zu- und Abschläge folgt das Gericht dem Gutachten. Der Sachverständige hat die Zu- und Abschläge nachvollziehbar erläutert. Soweit die Kläger pauschal einwenden, der Abschlag aufgrund des Lagenachteils sei mit 30 % zu bemessen, folgt das Gericht dem nicht. Den zusätzlichen Immissionen hat der Gutachter mit dem von ihm vorgenommenen 10%igen Abschlag hinreichend Rechnung getragen. Die Kläger haben auch nicht konkreter dargelegt, wie sie den von ihnen geforderten Abschlag von 30 % ermittelt haben. Auf die Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens wurde daher verzichtet.

43

cc) Der Einwand der Kläger, der Bodenrichtwert zum 31. Dezember 2014 sei im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch gar nicht beschlossen und veröffentlicht gewesen, führt zu keiner abweichenden Bewertung. Es kommt insoweit ausschließlich auf die objektiven Begebenheiten an. Ein subjektiver Maßstab ist dagegen nicht anzulegen. Es ist daher unerheblich, ob die Vertragsparteien aufgrund von Nachfragen bei Fachkundigen davon ausgingen, den Bodenwert gewissenhaft festgelegt zu haben. Ebenso spielt es keine Rolle, ob den Vertragsparteien die Bodenrichtwerte bekannt bzw. die Information über die Werte tatsächlich zugänglich waren.

44

b) Die Gesamtumstände von Grundstück und Gebäude sind nicht geeignet, die vertragliche Aufteilung als nachvollziehbar erscheinen zu lassen. Nach den Feststellungen des Gutachters, denen sich das Gericht anschließt, liegt das gepflegte Grundstück in einer guten Ortsrandlage. Die Ausstattung des laufend unterhaltenen Gebäudes ist teilweise gehoben und entspricht überwiegend der Zeit der Erstellung des Gebäudes. Die Raumaufteilung ist zweckmäßig, in den Sanitärräumen jedoch teilweise eng zugeschnitten. Das Grundstück ist nach Süd-Westen ausgerichtet und nach Süden hin mit einer Mauer aus Feldsteinen, ansonsten mit einer Hecke abgegrenzt. Aus den in dem Gutachten enthaltenen Fotos ist ersichtlich, dass ein störender Baumbestand nicht vorhanden ist. Danach sind im Rahmen einer Gesamtwürdigung keine Besonderheiten ersichtlich, die es rechtfertigen würden, einen Gebäudewert von ... € anzunehmen, zumal der Gutachter auf einen Gebäudewert von ... € (ohne Marktanpassung) kommt.

45

Dass im Kaufvertrag ein Teil des Kaufpreises in Höhe von ... € explizit auf Renovierungsmaßnahmen am Gebäude bzw. die Errichtung einer eigenständigen Trennung entfiel, ist auch nicht geeignet, den im Kaufvertrag angenommenen Wert des Gebäudeteils zu rechtfertigen, zumal der Gutachter in seinem Gutachten bei der Ermittlung des Gebäudewerts den Einbau der Heizungsanlage werterhöhend berücksichtigt hat.

46

Da der vom Gutachter ermittelte Gebäudewertanteil von 52,3 % unter dem vom Beklagten angesetzten Wert von 61,23 % liegt und eine Verböserung durch das Finanzgericht gem. § 96 Abs. 1 Satz 2 FGO ausscheidet, bleibt es bei der vom Beklagten angesetzten Gebäude-AfA.

II.

47

1. Das Gericht hat den Anspruch des Beklagten auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 des Grundgesetzes) nicht dadurch verletzt, dass es entschieden hat, obwohl der Beklagte zur mündlichen Verhandlung nicht erschienen ist. Das Gericht konnte am 17. Oktober 2019 ohne den Beklagten verhandeln, § 91 Abs. 2 FGO. Der Beklagte ist in der Ladung zu der mündlichen Verhandlung, die ihm ordnungsgemäß zugestellt worden ist, unter Hinweis auf § 91 Abs. 2 FGO ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass beim Ausbleiben eines Beteiligten auch ohne ihn verhandelt und entschieden werden könne.

48

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.

49

3. Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 115 Abs. 2 FGO liegen nicht vor.