Landgericht Karlsruhe (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-12-11, Aktenzeichen 11 S 231/11

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Wiesloch vom 4. November 2011 – 5 C 5/11 WEG – wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten der Berufung trägt die Klägerin.

Gründe

I.

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Die Parteien streiten im Wesentlichen über den Zeitpunkt der Abberufung der Klägerin als Verwalterin der aus den Beklagten zu 1 bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit Schreiben vom 21. Dezember 2010 erklärte die Klägerin durch ihren Geschäftsführer die Niederlegung des Verwalteramtes. Dieses Schreiben ging der Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates und Wohnungseigentümerin Frau ... am selben Tag zu. Mit Schreiben vom 25. Januar 2011 widerrief die Klägerin die Erklärung vom 21. Dezember 2010 mit sofortiger Wirkung. Auf einer Wohnungseigentümerversammlung am 12. Februar 2011 wurde die derzeitige Verwalterin gewählt. Gegen diesen Beschluss erhob die Klägerin Anfechtungsklage.

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In dem mit der Berufung angegriffenen Urteil vom 4. November 2011 hat das Amtsgericht die Klage mangels Rechtsschutzbedürfnis als unzulässig abgewiesen. Die mit Schreiben vom 21. Dezember 2010 erfolgte Amtsniederlegung sei wirksam, so dass die Klägerin durch die zeitlich nachfolgende Bestellung einer neuen Verwalterin nicht in ihren Rechten betroffen sein könne. Die Erklärung sei mit Zugang schon bei einer zur Gesamtvertretung berechtigten Wohnungseigentümerin wirksam geworden und könne nachfolgend nicht mehr widerrufen werden. Außerdem habe sich die Klägerin der Verwaltungsbeiratsvorsitzenden als Erklärungsbotin bedient.

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Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung. Die Erklärung der Amtsniederlegung habe erst mit Zugang bei jedem Wohnungseigentümer wirksam werden können. Ein solcher Zugang bei jedem Wohnungseigentümer sei bis zum Widerrufsschreiben nicht erfolgt. Daher sei der Widerruf der Erklärung rechtzeitig erfolgt. Die Regelungen im WEG zur Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Fall, in dem die Verwalterin die Vertretung nicht übernehmen könne, seien abschließend. Eine Regelungslücke bestehe nicht; deshalb sei eine analoge Anwendung von Vorschriften aus dem Gesellschaftsrecht nicht zulässig. Im Gegenteil werde die Wohnungseigentümergemeinschaft auch bei der Entgegennahme von Willenserklärungen durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Im Übrigen habe auch kein Grund vorgelegen, mit dem angegriffenen Beschluss unter Einsetzung einer neuen Verwalterin zugleich die Klägerin als Verwalterin abzusetzen.

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Mit Schriftsatz vom 6. August 2012 (Aktenseite 115) hat die Klägerin unter Hinweis auf einen mittlerweile bestandskräftigen zweiten Bestellungsbeschluss vom 06.05.2011 den bisherigen Klageantrag für erledigt erklärt und beantragt nunmehr unter Erweiterung der Klage auf die Wohnungseigentümergemeinschaft:

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1. Es wird festgestellt, daß die Klägerin durch den auf der Eigentümerversammlung vom 12.02.2011 unter TOP 1 gefassten Beschluss, dass die ... GmbH ab 12.02.2011 zur Verwalterin bestellt wird und die Verwaltergebühr pro Einheit und Monat EUR 12,00 zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer und für Garagen-Sondereigentum, das nicht mit Wohnungseigentum zusammenfällt, EUR 5,50 zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer beträgt, nicht mit sofortiger Wirkung abberufen wurde und dementsprechend bis zum 06.05.2011 Verwalterin war.

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2. Es wird festgestellt, daß der zwischen der Klägerin und der Wohnungseigentümergemeinschaft ... bestehende Geschäftsbesorgungsvertrag durch den auf der Eigentümerversammlung vom 12.02.2011 unter TOP 1 gefassten Beschluss, dass die K Immobilienverwaltung H GmbH ab 12.02.2011 zur Verwalterin bestellt wird und die Verwaltergebühr pro Einheit und Monat EUR 12,00 zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer und für Garagen-Sondereigentum, das nicht mit Wohnungseigentum zusammenfällt, EUR 5,50 zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer beträgt, nicht beendet wurde und dementsprechend bis zum 06.05.2011 fortbestand.

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Die Beklagten stimmen der Erledigungserklärung und der Erweiterung der Klage auf die Wohnungseigentümergemeinschaft in zweiter Instanz nicht zu und beantragen die Zurückweisung der Berufung. Sie tragen zur Begründung im Wesentlichen vor, dass die Ausführungen des Amtsgerichts im angegriffenen Urteil zutreffend seien.

II.

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1. Soweit sich die Berufung gegen die Abweisung des ursprünglichen Klageantrags richtet, ist sie zulässig, jedoch unbegründet. Die Klägerin hat diesen Klageantrag für erledigt erklärt, die Beklagten haben der Erledigung nicht zugestimmt. Nach der in Rechtsprechung und Literatur herrschenden Klageänderungstheorie liegt in der einseitigen Erledigungserklärung durch die Klägerin eine Umstellung ihres Klageantrags auf die begehrte Feststellung, dass die ursprüngliche Klage zulässig und begründet war und nunmehr tatsächlich erledigt ist. Zwar ist eine Berufung wegen fehlender Beschwer unzulässig, wenn mit der Berufung der in erster Instanz erhobene Klageanspruch nicht wenigstens teilweise weiterverfolgt wird (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10. Juli 2003 – 5 U 162/02), jedoch ist die Umstellung des Klageantrags im Rahmen der einseitigen Erledigungserklärung eine gemäß § 264 Nr. 2 ZPO stets zulässige Beschränkung des ursprünglichen Klageantrags (Zöller/Vollkommer ZPO 29. Auflage 2012 § 91 a Rn. 34) und damit in zweiter Instanz auch ohne Zustimmung des Gegners zulässig.

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Die Berufung ist insoweit jedoch unbegründet. Die Klage war nicht zulässig. Wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat, fehlte der Klägerin für die Anfechtung des Beschlusses der Eigentümerversammlung der Beklagten, in dem für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine neue Verwalterin bestellt wurde, das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis, weil sie in ihren eigenen Rechten durch diese Entscheidung nicht mehr betroffen ist. Mit der Bestellung einer neuen Verwalterin durch Beschluss vom 12. Februar 2011 war keine Abberufung der Klägerin als bisherige Verwalterin verbunden. Denn die Klägerin war infolge ihrer Niederlegung des Verwalteramts, die sie mit Schreiben vom 21. Dezember 2012 erklärt hatte, nicht mehr Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft der Beklagten. Die Niederlegung des Verwalteramtes ist nicht gesetzlich geregelt. Es ist jedoch allgemein anerkannt, dass der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft jederzeit und ohne besonderen Grund die Niederlegung seines Amtes durch formfreie, einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung erklären kann (Jennißen, WEG, 3. Auflage 2012 § 26 Rn. 166; Palandt/Bassenge Bürgerliches Gesetzbuch, 71. Auflage 2012, § 26 WEG Rn. 16). Zutreffend hat das Amtsgericht auch ausgeführt, dass die Erklärung der Verwalterin bereits mit Zugang bei einer Wohnungseigentümerin wirksam wurde und deshalb nachfolgend nicht mehr gemäß § 130 BGB widerrufen werden konnte. Grundsätzlich ist gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 1 WEG der Verwalter berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Wirkung für sie und gegen sie Willenserklärungen entgegenzunehmen. Wenn der Verwalter selbst die Niederlegung seines Amtes erklären will, scheidet er als Empfänger der Erklärung, die dem Verband und nicht den einzelnen Wohnungseigentümern zugehen muss (vgl. Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 26 Rn. 115) aus. In diesem Fall vertreten gemäß § 27 Abs. 3 S. 2 WEG alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft, sofern sie nicht durch Beschluss einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigt haben (§ 27 Abs. 3 S. 3 WEG). Eine Ermächtigung eines oder mehrerer Wohnungseigentümer zur Vertretung ist vorliegend nicht erfolgt. Daher vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Im Falle der so genannten Passivvertretung bedeutet dies nach herrschender Meinung, dass Willenserklärungen, die gegenüber der Gemeinschaft abzugeben sind, bereits dann wirksam werden, wenn sie einem Mitglied der Gemeinschaft zugehen. Denn für die Passivvertretung lässt sich den speziellen gesetzlichen Vorschriften in § 28 Abs. 2 BGB, § 125 Abs. 2 S. 3 HGB, § 78 Abs. 2 S. 1 AktG und § 25 Abs. 1 S. 3 GenG der allgemeine Rechtsgrundsatz entnehmen, dass der Zugang einer Willenserklärung schon durch Abgabe gegenüber einem der Gesamtvertreter bewirkt wird (Palandt/Ellenberger, Bürgerliches Gesetzbuch 71. Auflage 2012, § 167 Rn. 14; Schramm in: Münchener Kommentar zum BGB 5. Auflage 2006 § 164 Rn. 95 mit weiteren Nachweisen). Dieser allgemeine Rechtsgrundsatz wird seit Schaffung des § 27 Abs. 3 S. 2 und 3 WEG durch Gesetz vom 26. März 2007 (Bundesgesetzblatt I Seite 370) zutreffend auch auf die Wohnungseigentümergemeinschaft allgemein (Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, 2007, S. 184) und auch speziell auf die Amtsniederlegung des Verwalters angewendet (Bärmann/Merle, WEG, 11. Auflage 2010, § 26 Rn. 228; Palandt/Bassenge Bürgerliches Gesetzbuch, 71. Auflage 2012, § 26 WEG Rn. 16). Soweit die von der Klägerin angeführte Rechtsprechung des OLG München (NZM 2005, 750) noch einen Zugang bei jedem Wohnungseigentümer fordert, ist sie vor der WEG-Reform ergangen. Die Kommentarstellen, die die Klägerin ebenfalls zitiert, beziehen sich ebenfalls auf diese ältere Rechtslage und berücksichtigen nicht das nunmehr geänderte Recht.

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Aus einem weiteren Grund ist die Niederlegungserklärung bereits mit Zugang bei der Wohnungseigentümerin Frau ... wirksam geworden: Als Verwaltungsbeiratsvorsitzende gilt sie als Empfangsbotin der Gemeinschaft. Erklärungen gegenüber einem Empfangsboten gehen in dem Zeitpunkt dem Empfänger zu, in dem regelmäßig mit der Weitergabe an den Empfänger zu rechnen ist. Auf die tatsächliche Weitergabe kommt es nicht an (Palandt/Ellenberger, Bürgerliches Gesetzbuch, 71. Auflage 2012, § 130 Rn. 9). Empfangsboten sind solche Personen, die entweder vom Empfänger zur Entgegennahme von Erklärungen bestimmt worden oder nach der Verkehrsanschauung als bestellt anzusehen sind (KG, Beschluss vom 10. Juni 2010 – 8 U 11/10). Zwar hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats nicht ausdrücklich als Empfangsbotin bestimmt, jedoch ist sie aufgrund ihrer Funktion gerade bei großen Gemeinschaften wie im vorliegenden Fall die geeignete Person, an die sich der Verwalter wenden kann, wenn er selbst gegenüber der Gemeinschaft rechtsgeschäftlich tätig werden will und selbst nicht zur Vertretung berechtigt ist. Es ist daher nachvollziehbar und folgerichtig, dass sich die Klägerin speziell an die Verwaltungsbeiratsvorsitzende gewendet hat, um ihr gegenüber die Niederlegung des Amtes zu erklären. Die Verwaltungsbeiratsvorsitzende ist daher grundsätzlich als Empfangsbotin anzusehen.

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Folglich ist die Erklärung der Niederlegung des Verwalteramts mit Zugang bei der Wohnungseigentümerin Frau ... am 21. Dezember 2010 wirksam geworden. Der Widerruf vom 25. Januar 2011 erfolgte daher zu spät und konnte das Wirksamwerden nicht mehr verhindern.

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2. a) Hinsichtlich des neuen Klageantrags gegenüber den beklagten Wohnungseigentümern ist die Berufung zulässig. Die Umstellung des Antrags von der Anfechtung des Beschlusses auf die nunmehr beantragte Feststellung, dass er nicht zu einer Abberufung der Klägerin vom Verwalteramt vor dem 6. Mai 2011 geführt hat, ist zulässig. Es handelt sich um eine bloß qualitative Änderung des Klageantrags bei gleichbleibendem Klagegrund gemäß § 264 Nummer 2 ZPO (Zöller/Greger, ZPO, 29. Auflage 2012, § 264 Rn. 3 b). Da der Streitgegenstand damit zumindest teilweise weiterverfolgt wird (vgl. OLG Düsseldorf a. a. O.), ist diese Umstellung des Klageantrags auch noch in der Berufungsinstanz zulässig.

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Dieser Klageantrag ist jedoch ebenfalls unbegründet, weshalb auch die Berufung insoweit unbegründet ist. Die Klägerin war nach ihrer Niederlegung des Verwalteramts am 21. Dezember 2010 nicht mehr Verwalterin.

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b) Die Erweiterung der Klage in sachlicher Hinsicht um die Feststellung zur Wirksamkeit des Verwaltervertrags ist unzulässig gemäß §§ 533, 263 ZPO. Die Erweiterung der Klage um die Feststellung eines weiteren Rechtsverhältnisses ist eine Klageänderung. Die Beklagten haben nicht in die Klageänderung eingewilligt. Sie ist auch nicht sachdienlich im Sinne von § 533 Nummer 1 Alternative 2 ZPO, denn dadurch würde die Beurteilung eines völlig neuen Streitstoffes erforderlich, ohne dass das Ergebnis der bisherigen Prozessführung verwertet werden könnte (vgl. Zöller/Heßler ZPO 29. Auflage 2012 § 533 Rn. 6). Die rechtliche Stellung als Verwalter ist zu trennen von dem Verwaltervertrag. Die Beendigung des einen Rechtsverhältnisses führt nicht zwingend auch zur Beendigung des anderen Rechtsverhältnisses; die Niederlegung des Verwalteramts ist nicht automatisch auch eine Kündigung des Verwaltervertrags (Bärmann/Merle WEG 11. Auflage 2010 § 26 Rn. 165). Zudem ist grundsätzlich nur ein Rechtsverhältnis zwischen den Parteien gemäß § 256 ZPO feststellungsfähig (Zöller/Greger a. a. O. § 256 Rn. 3 b). Die Wohnungseigentümer sind nicht Partei des Verwaltervertrags; dieser besteht allein zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter (Bärmann/Merle a. a. O. Rn. 88).

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c) Die Klageerweiterung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht zulässig. Die Ausdehnung des Rechtsstreits auf einen weiteren Beklagten erst in der Berufungsinstanz hat Ausnahmecharakter und ist deshalb nur dann zulässig, wenn der neue Beklagte zustimmt oder die Verweigerung der Zustimmung rechtsmissbräuchlich ist (BGH, Urteil vom 18. März 1997 – XI ZR 34/96). Die Wohnungseigentümergemeinschaft als neue Beklagte hat der Erweiterung der Klage jedoch nicht zugestimmt. Daran ist nichts Rechtsmissbräuchliches zu erkennen. Die Klägerin will mit ihrer Klageänderung in der zweiten Instanz nicht nur die Wohnungseigentümergemeinschaft in den Rechtsstreit miteinbeziehen, sondern auch einen neuen Streitgegenstand, nämlich die Wirksamkeit des Verwaltervertrags, einführen. Die neue Beklagte, die von diesem Streitgegenstand insbesondere betroffen ist, da sie Vertragspartei gegenüber der Klägerin ist, hat grundsätzlich Anspruch auf einen ordentlichen Instanzenzug. Zudem ist bereits die Einbeziehung des neuen Streitgegenstands gemäß § 533 ZPO nicht sachdienlich und damit unzulässig.

III.

16

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Absatz 1 ZPO.

17

Einer Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit bedarf es nicht, weil die Kammer die Revision gegen das Urteil nicht zulässt und die Erhebung der Nichtzulassungsbeschwerde gesetzlich ausgeschlossen ist (§ 62 Abs. 2 WEG).

18

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.