Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2003-03-19, Aktenzeichen 3 Wx 249/02
ECLI:DE:OLGD:2003:0319.3WX249.02.00

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1. tragen die Gerichtskosten der 3. Instanz und die dem Beteiligten zu 2. in diesem Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten.

Wert - für alle drei Instanzen, ausgenommen das Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Anordnung - : 50.000 EUR.

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G r ü n d e :

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I.

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Die Beteiligten sind die Eigentümer der im Rubrum näher
bezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Diese besteht aus vierzig
Miteigentumsanteilen. Elf Miteigentumsanteile sind verbunden mit
Teileigentum, welches in § 2 der Teilungserklärung entweder als
"Laden", "Bürogruppe" oder "Praxis" bezeichnet wird. Die übrigen
Miteigentumsanteile sind mit dem Sondereigentum an Wohnräumen
verbunden. Der Beteiligte zu 2. ist Eigentümer des Miteigentums Nr.
11, verbunden mit Teileigentum an der im 2. Obergeschoß gelegenen
Bürogruppe I B links, wie es in der Teilungserklärung heißt. Der
Miteigentumsanteil Nr. 8 ist in der Teilungserklärung bezeichnet
als verbunden mit Teileigentum an der im 1. Obergeschoß gelegenen
Praxis III B, bestehend aus Warteraum, 3 Behandlungsräumen, 1
Abstellraum, 1 Vorraum, 2 WC und 1 Waschraum. In Teil III
"Wohnungseigentumsordnung und Verwaltung" heißt es unter § 5
"Gebrauchsregelung": "Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken,
nicht zu gewerblichen Zwecken benutzt werden. Ausnahmen bedürfen
der schriftlichen Zustimmung des Verwalters, der vorher die
Zustimmung der unmittelbaren Anwohner einzuholen hat. Teileigentum
ist für gewerbliche Nutzung vorgesehen". In § 21 "Grundbuchantrag"
heißt es: "Ich/wir bewillige und beantrage die vorstehend unter §§
4 - 19 getroffenen Bestimmungen gemäß § 10 Abs. 2 WEG .... als
Inhalt des Sondereigentums sowie auch die Gebrauchsregelung gemäß §
15 WEG in das Grundbuch einzutragen."

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In der Teileigentumseinheit des Beteiligten zu 2. betreibt
dessen Sohn Dr. A... B... eine Zahnklinik. Die Beteiligten zu 1.
erstreben, dass diese Nutzung unterbleibt. Sie berufen sich darauf,
dass die Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung als
"Bürogruppe" bezeichnet sei. Außerdem gingen von dem Betrieb der
Zahnklinik unzumutbare Belästigungen aus. Durch den Betrieb der
medizinischen Geräte und die Bewegungen sowie das Laufen der
Zahnärzte, Assistenten und Patienten entstünden erhebliche
Geräusche, die durch den im 2. Obergeschoß verlegten Granitboden
noch verstärkt würden. In den Räumen der Zahnklinik betriebene
Geräte und sonstige Hilfsmittel seien durch tiefe Brummgeräusche
von Elektromotoren und Kompressoren hörbar. Dies gelte auch für
lautes Abrollen beim Verschieben von Stühlen und/oder Tischen. Das
Einschalten von sowie das Arbeiten mit medizinischem Gerät, wie z.
B. Turbinen, sei zu hören. Auch wenn die unmittelbar unterhalb
einer Schallquelle gelegenen Räume der Büroflächen im 1.
Obergeschoß am stärksten von der Geräuschentwicklung betroffen
seien, werde der Tritt- und Körperschall in den übrigen Büroräumen
ebenfalls als störend wahrgenommen. Im gesamten Treppenhaus des
Objektes K... breite sich ein penetranter Geruch von
Desinfektionsmitteln aus, der von der Zahnklinik ausgehe und bis in
die obersten Etagen ziehe. Der Sondermüll aus dem Bereich der
Zahnklinik werde nicht ordnungsgemäß entsorgt. Der vorhandene
Müllcontainer reiche für die Abfallentsorgung nicht mehr aus.
Störend sei auch der Umfang des Betriebs: Eine Zahnklinik sei
naturgemäß darauf eingerichtet, Patienten rund um die Uhr zu
betreuen.

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Die Beteiligten zu 1. haben beantragt,

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dem Beteiligten zu 2. aufzugeben, es zu
unterlassen, die in dem Objekt K..., ..., im 2. Obergeschoß
belegene Bürogruppe I B links, bestehend aus 8 Räumen, Teeküche,
Aktenkammer, Damen- und Herren-WC, WC, Putzraum und Abstellraum,
840/10.000stel MEA groß, als Zahnarztpraxis und/oder Zahnklinik
selbst oder durch einen Dritten zu nutzen bzw. nutzen zu
lassen.

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Der Beteiligte zu 2. hat beantragt,

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den Antrag zurückzuweisen.

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Er hält die Nutzung seiner Teileigentumseinheit als im Einklang
mit § 5 der Gemeinschaftsordnung stehend für zulässig. Er hat
darauf verwiesen, dass über seiner Teileigentumseinheit keine
Nutzung mehr stattfinde, da sie den oberen Abschluss des
Gebäudeteils bilde. In dem Bereich bis einschließlich 2.
Obergeschoß werde nur der Miteigentumsanteil von 152/10.000 zu Nr.
10, verbunden mit Sondereigentum an dem im 1. Obergeschoß gelegenen
Appartement, bestehend aus Wohn- und Schlafraum mit Kochnische, Bad
mit WC, Diele, Abstellraum, Loggia und Keller als Wohnung genutzt.
Der Treppenhausaufgang vom Hauseingangsbereich reiche nur bis zum
2. Obergeschoß. Die Wohnbereiche seien über Treppen nur über den
Fluchtweg zu erreichen. Die Zahnklinik werde nur montags bis
freitags von 8:00 Uhr bzw. 9:00 Uhr bis 20:00 Uhr betrieben,
mittwochs nachmittags und an den Wochenenden nicht. Nur in
Ausnahmefällen sei mit der Übernachtung von Patienten über das
Wochenende zu rechnen. Es handele sich um eine Bestellpraxis, die
nur Privatpatienten annehme und sich vorwiegend mit Implantologie
befasse.

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Die Beteiligten zu 1. sind bei Amts- und Landgericht erfolglos
geblieben. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde wiederholen und
ergänzen sie ihr früheres Vorbringen; insbesondere vertreten sie
die Auffassung, die streitgegenständlichen Räume dürften gemäß der
Teilungserklärung nur als Büroräume genutzt werden.

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II.

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Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die
angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des
Gesetzes, § 27 FGG.

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Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung
ausgeführt:

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Den Beteiligten zu 1. stehe ein Unterlassungsanspruch aus §§
1004 Abs. 1 BGB, 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG nicht zu. Dass die
Teileigentumseinheit des Beteiligten zu 2. in der Teilungserklärung
als Bürogruppe bezeichnet sei, bedeute nicht eine Beschränkung auf
die Nutzung als Büro. Zu beachten sei, dass die Gebrauchsregelung
des § 5 der Gemeinschaftsordnung einschränkungslos besage:
"Teileigentum ist für gewerbliche Nutzung vorgesehen. "In einem
solchen Fall spreche eine allgemeine Vermutung dafür, dass
Gebrauchsregelungen in der Gemeinschaftsordnung enthalten sind und
Funktionsbezeichnungen für Räume des Teileigentums in der
Teilungserklärung eher der Abgrenzung zum Wohnungseigentum als
einer Festlegung des Verwendungszwecks dienten. Dies gelte im
vorliegenden Fall umso mehr, als in der Teilungserklärung das
Teileigentum zu Nr. 8 als "Praxis" mit Warteraum, 3
Behandlungsräumen, 2 WC und einem Waschraum bezeichnet sei. Dem
Begriff "Praxis" unterfalle auch die Zahnarztpraxis. Die Mitglieder
der Eigentümergemeinschaft hätten also aufgrund des Wortlautes der
Teilungserklärung damit rechnen müssen, dass in der Eigentumsanlage
im 1. Obergeschoß eine Zahnarztpraxis mit entsprechendem
Heizungsbedarf, Wasserverbrauch, Publikumsverkehr, Benutzung des
Fahrstuhls, Geruchs- und Geräuschentwicklung und Anfall von
Sondermüll betrieben werde. Dass vorliegend übermäßige und
unzumutbare Beeinträchtigungen den Betrieb der Zahnklinik nicht
zuließen, könne nicht gesagt werden. Der Beteiligte zu 2. könne
verpflichtet werden, übermäßige und unzumutbare Beeinträchtigungen
zu verringern. Eine zeitliche Begrenzung des Betriebes der
Zahnklinik sei nicht geboten. Auch bei einem Bürobetrieb, wie er in
§ 2 der Teilungserklärung durch die Bezeichnung "Bürogruppe"
angesprochen sei, sei es nicht unüblich, dass vor 8:30 Uhr und nach
18:30 Uhr sowie an Wochenenden gearbeitet werde; damit hätten die
übrigen Wohnungseigentümer also rechnen müssen.

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Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.
Vorliegend besteht zwischen der Bezeichnung des Teileigentums in §
2 der Teilungserklärung - "Bürogruppe" - und der Regelung in § 5
der Teilungserklärung - "Teileigentum ist für gewerbliche Nutzung
vorgesehen" - ein Widerspruch. Dabei gehört § 2 zur
Teilungserklärung im engeren Sinne, zur sogenannten
sachenrechtlichen Teilungserklärung, während § 5, der die
Überschrift "Gebrauchsregelung" trägt, sich innerhalb der
schuldrechtlichen Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung befindet.
Die vorliegende Teilungserklärung unterscheidet deutlich zwischen
dem sachenrechtlichen und dem schuldrechtlichen Teil, da letzterer
mit "Teil III Wohnungseigentumsordnung und Verwaltung"
überschrieben ist. Bei einem solchen Widerspruch geht grundsätzlich
die Regelung in der Gemeinschaftsordnung vor. Das ist in der
obergerichtlichen Rechtsprechung seit langem anerkannt (vgl. nur
BayObLG WuM 88, 407; Hamm OLGZ 90, 34; BayObLG ZMR 98, 184).

16

Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer folgt aus § 21 der
Teilungserklärung nichts Gegenteiliges. Der dort formulierte
Eintragungsantrag bezieht sich ausdrücklich auf die
Gebrauchsregelung. In der Teilungserklärung selbst ist als
Gebrauchsregelung die Bestimmung des § 5 bezeichnet. Für die
Auslegung von Bestimmungen, die durch Eintragung im Grundbuch zum
Inhalt des Sondereigentums gemacht sind, gilt der allgemeine
Grundsatz, dass es auf Wortlaut und Sinn ankommt, wie sie sich für
den unbefangenen Betrachter als nächstlegende Bedeutung der
Erklärung ergeben. Nach diesem Grundsatz ist § 21 als Bezugnahme
auf § 5 der Teilungserklärung zu verstehen. Dementsprechend ist
auch die Grundbucheintragung erfolgt: Dort ist nach der
Beschreibung des Teileigentums ("... Bürogruppe") und nach dem
Vermerk, dass das Miteigentum durch die Einräumung der zu den
anderen Miteigentumsanteilen eingetragenen Sondereigentumsrechte
beschränkt sei, der Satz eingetragen: "Es besteht eine
Gebrauchsregelung". Dieser Satz wäre überflüssig, wenn, wie die
Beschwerdeführer meinen, bereits das Wort Bürogruppe die
Gebrauchsregelung enthielte.

17

Die Worte "gewerbliche Nutzung" stellen auf einen umfassenden
Zweck ab. Sie sind - nach der vorstehend erwähnten Auslegungsregel
in dem Sinne zu verstehen, dass grundsätzlich jede gesetzlich
zulässige gewerbliche Nutzung der Teileigentumseinheit gestattet
ist (vgl. nur BayObLG NJW-RR 94, 1038; ZMR 98, 184; NZM 00, 871;
Palandt-Bassenge, 61. Aufl., § 15 WEG, Rdnr. 13). Eine Beschränkung
könnte sich allenfalls aus dem Charakter oder der baulichen
Gestaltung der Anlage ergeben. Ein solcher Fall liegt hier nicht
vor. Der Charakter der Wohnungseigentumsanlage ist der eines Wohn-
und Geschäftshauses (vgl. auch Bl. 196 GA), wie durch § 2 der
Teilungserklärung deutlich wird. Dementsprechend befinden sich in
dem Gebäudekomplex außer den Wohnungen unter anderem zwei
Restaurants, ein Steuerberatungsbüro, die Sparkasse und ein
Möbelgeschäft. Das Landgericht hat rechtsfehlerfrei darauf
abgestellt, dass die Wohnungseigentümer im Hinblick auf das
Teileigentum Nr. 8 ("Praxis") mit einem solchen Betrieb, wie er
nunmehr im Teileigentum des Beteiligten zu 2. geführt wird, rechnen
mussten. Zwischen einer Zahnarztpraxis und einer Zahnklinik,
jedenfalls in dem Umfang wie sie im Teileigentum des Beteiligten zu
2. betrieben wird - bestehen keine signifikanten Unterschiede,
nachdem, wie die Beteiligten zu 1. selbst im Schriftsatz vom
25.07.01 vorgetragen haben, in Düsseldorf nicht wenige Zahnärzte,
ohne als Zahnklinik zu firmieren, ihren Patienten ungewöhnliche
Behandlungsstunden anbieten, beispielsweise montags bis freitags
von 7:00 Uhr bis 24:00 Uhr sowie samstags und sonntags von 9:00 Uhr
bis 19:00 Uhr und weitere Termine nach Vereinbarung.

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Die übrigen Miteigentümer mussten daher von vornherein auch mit
Beeinträchtigungen rechnen, die typischerweise von einem
zahnärztlichen Betrieb ausgehen, wie z. B. der Geruch nach
Desinfektionsmitteln.

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Auch aus der baulichen Gestaltung der Wohnungseigentumsanlage
folgt nicht, dass die gewerbliche Nutzung einzuschränken sei.
Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, dass der untere Baukörper
drei Etagen hat, die als "Laden", "Büro" und "Praxis" gewerblich
genutzt werden können und auch so genutzt werden, während sich in
der Mitte des Objekts ein siebengeschossiger Wohnturm befindet. In
diesem Wohnturm benutzen die Eigentümer der Wohnungen, die über dem
2. Obergeschoß liegen, den Fahrstuhl, um in ihre Wohnungen zu
gelangen, da diese Bereiche über Treppen nur über den Fluchtweg zu
erreichen sind. Der Treppenhausaufgang vom Hauseingangsbereich
reicht nur bis zum 2. Obergeschoß, wo sich das Teileigentum des
Beteiligten zu 2. befindet. Es besteht mithin eine gewisse
räumliche Trennung zwischen den Wohn- und Gewerbeeinheiten, die die
Wahrnehmung von Immissionen für die Wohnungsinhaber mindert.

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Was die von den Beteiligten zu 1. im Übrigen beklagten baulichen
Veränderungen betrifft, die der Beteiligte zu 2. vorgenommen haben
soll, so sind diese nicht Gegenstand des vorliegenden
Verfahrens.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 S. 1 und 2 WEG. Die
Anordnung der Kostenerstattung entspricht billigem Ermessen, da die
Beteiligten zu 1. aufgrund der überzeugend begründeten Entscheidung
des Landgerichts von der Aussichtslosigkeit ihres Rechtsmittels
hätten überzeugt sein können. Den Geschäftswert hat der Senat gemäß
§ 48 Abs. 3 WEG nach dem Interesse aller Beteiligten
festgesetzt.