Oberlandesgericht Rostock ()
Urteil vom 2020-07-09, Aktenzeichen 3 U 79/19

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Stralsund vom 29.08.2019 - Az.: 4 O 75/17 - abgeändert und die Beklagten verurteilt, an die Klägerin weitere 21.658,00 € nebst Zinsen i. H. v. 9 Prozentpunkten auf jeweils 2.707,25 € seit dem 06.05.2017, 06.06.2017, 06.07.2017, 06.08.2017, 06.09.2017, 06.10.2017, 06.11.2017 und 06.12.2017 zu zahlen.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus diesem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Klägerin Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens wird auf 21.658,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Klägerin nimmt – soweit für das Berufungsverfahren noch von Interesse - die unbekannten Erben des am 16.10.2017 verstorbenen freischaffenden Künstlers N. P. (nachfolgend Erblasser) auf Zahlung von Miete betreffend den Peilturm Arkona in Anspruch.

2

Die Klägerin und der Erblasser waren zuletzt durch einen befristeten Mietvertrag verbunden, der zum 31.12.2017 enden sollte. Der Vertrag enthielt zugleich Möglichkeiten einer Vertragsverlängerung. Die vereinbarte Miete betrug 2.707,25 €.

3

Im März 2017 erklärte der Erblasser gegenüber der Klägerin schriftlich, das Mietverhältnis aufgrund seiner schweren Erkrankung, die ihm die Nutzung der Mieträume unmöglich mache, zum nächstmöglichen Zeitpunkt beenden zu wollen. Zu diesem Zeitpunkt waren bereits erhebliche Mietrückstände aufgelaufen.

4

Mit Urteil vom 29.08.2019 hat das Landgericht Stralsund die unbekannten Erben als Beklagte verurteilt, an die Klägerin 16.243,50 € nebst Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.04.2017 sowie weitere 6.457,64 € nebst Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.04.2017 und weitere 1.000,00 € nebst Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.11.2017 zu zahlen. Wegen der Mieten für die Monate Mai bis Dezember 2017 hat es die Klage abgewiesen. Es hat in der Erklärung des Erblassers eine fristlose Kündigung gesehen, die im April wirksam geworden sei. Zu dieser sei der Erblasser aufgrund seiner schweren Erkrankung auch berechtigt gewesen. Wegen der weitergehenden erstinstanzlichen Tatsachenfeststellungen sowie der Entscheidungsgründe nimmt der Senat auf das angefochtene Urteil Bezug.

5

Mit ihrer Berufung beantragt die Klägerin, die Beklagten zur weiteren Zahlung von 21.658,00 € nebst Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf jeweils 2.707,25 € seit dem 06.05., 06.06., 06.07., 06.08., 06.09., 06.10., 06.11. und 06.12.2017 zu verurteilen.

6

Sie rügt, das Landgericht habe § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB fehlerhaft angewendet. Zu Unrecht habe das Landgericht in der Erkrankung des Erblassers einen wichtigen Kündigungsgrund gesehen.

7

Der Erblasser als Mieter habe das Verwendungsrisiko hinsichtlich der Mietsache selbst getragen. Dies könne nicht auf die Klägerin als Vermieterin übergewälzt werden.

8

Es sei nicht zutreffend, dass nach höchstrichterlicher Rechtsprechung eine schwere Erkrankung einen wichtigen Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB darstellen könne. Die vom Landgericht in Bezug genommenen Urteile beträfen gänzlich andere Sachverhalte.

9

In der Entscheidung BGH NJW-RR 2017,134 sei es um Härtegründe auf Mieterseite gegangen. Dort habe die Krankheit der Mieterseite gerade die Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses begründen sollen und nicht die Kündigung. Im Rahmen der Güterabwägung - der Mieter soll den Vermieter mehrfach schwer beleidigt haben - sei die Erkrankung des Mieters mitberücksichtigt worden. Dabei habe es sich um einen Wohnraummietvertrag gehandelt.

10

Die Entscheidung BGH NJW-RR 2010,198 sei zu einem Pachtvertrag und nicht zu einem Mietvertrag ergangen. Im Pachtrecht gäbe es die besondere Kündigungsvorschrift des § 594c BGB, die die Kündigung bei Berufsunfähigkeit des Pächters betreffe.

11

Die zitierte Entscheidung des OLG Düsseldorf (NZM 2008, 807) habe gerade ausgesprochen, dass eine Erkrankung des Mieters eines befristeten Mietvertrages eine fristlose Kündigung nicht rechtfertige.

12

Selbst bei einer Anwendung des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB sei das Urteil insoweit nicht haltbar, denn es lasse eine Abwägung zwischen den Interessen der Klägerin und des Erblassers nicht erkennen. Angesichts der noch geringen Restlaufzeit des Mietvertrages bis zum 31.12.2017 und des langfristig angelegten Verwendungskonzepts des Erblassers (bis 31.12.2020) ergebe eine solche Güterabwägung gerade, dass ein Lösungsrecht des Mieters vor Ablauf des 31.12.2017 von den Parteien nie gewollt gewesen sei.

13

Auch die Ansicht des Landgerichtes, dass der Zifffer 16 des Mietvertrages nicht entnommen werden könne, dass die dort genannten Gründe einer fristlosen Kündigung abschließend seien und die Vorschrift des § 543 BGB ausschließen sollten, sei falsch. Richtig sei, dass in § 16 des Vertrages ausschließlich solche Kündigungsbeispiele aufgeführt seien, bei denen vertragsbezogene Pflichtverletzungen aus dem Einflussbereich des Kündigungsgegners eine Rolle spielten. Auch dies zeige, dass ein freies Sonderkündigungsrecht bei Erkrankung des Mieters zwischen den Parteien nicht vereinbart worden sei.

14

Die Beklagten begehren die Zurückweisung der Berufung und verteidigen das angefochtene Urteil.

15

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

16

Die Parteien haben einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren zugestimmt. Als Termin, bis zu welchem Schriftsätze bei Gericht eingereicht werden konnten und der dem Schluss der mündlichen Verhandlung gleichsteht, hat der Senat den 26.06.2020 bestimmt.

II.

17

Die Berufung ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.

18

Die unbekannten Erben nach N. P. schulden die vereinbarte monatliche Miete von jeweils 2.707,25 € auch für die Monate Mai bis Dezember 2017.

1.

19

Der Erblasser hat das Mietverhältnis nicht im März 2017 mit Erfolg fristlos kündigen können.

a)

20

Die Vertragsparteien haben mit dem § 16 ihres Mietvertrages § 543 Abs. 1 BGB nicht abbedungen. Sie haben dort zwar Regelbeispiele für eine fristlose Kündigung vereinbart. Eine solche Vereinbarung aber führt nicht zur Unanwendbarkeit der Auffangregelung des § 543 Abs. 1 BGB, denn diese ist zwingendes Recht und somit nicht abdingbar. Allein einzelne im Gesetz weitergehend geregelte Regelbeispiele einer fristlosen Kündigung oder einzelne ihrer Voraussetzungen unterliegen der Disposition der Vertragsparteien (BGH, Urt. v. 05.06.1992, LwZR 11/91, NJW 1992, 2628; AG Brandenburg, Urt. v. 15.10.2015, 34 C 5/15, zit. nach juris; Lindner-Figura/Opre/Stellmann, Geschäftsraummiete, 4. Aufl., Kap. 15, Rn. 183; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 543, Rn. 2; Palandt/Weidenkaff, BGB, 79. Aufl., § 543, Rn. 3).

b)

21

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann eine Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles (BGH, Urt. v. 09.11.2016, VIII ZR 73/16, NZM 2017, 26 = WuM 2017, 23 = GE 2017, 45 = ZMR 2017, 154; BGH, Urt. v. 08.12.2004, VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300; Beyer, jurisPR-MietR 4/2017 Anm. 4). Bei dieser Abwägung ist zu beachten, dass die Störung des Vertragsverhältnisses, die den wichtigen Grund darstellen soll, regelmäßig aus dem Bereich des Kündigungsempfängers herrühren muss (Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 543, Rn. 5; Alberts in Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Aufl., § 543, Rn. 8). Schon hieran fehlt es, da der Erblasser aufgrund seiner Erkrankung und nicht wegen einer aus der Sphäre der Klägerin stammenden Störung gekündigt hat.

22

Darüber hinaus muss sich die Abwägung der beiderseitigen Interessen aber auch an dem gesetzlichen Leitbild des Mietrechtes ausrichten. Zu diesem gesetzlichen Leitbild gehört es, dass der Mieter von Wohnraum im Falle einer ordentlichen Kündigung des Vermieters gemäß §§ 574 ff. BGB Härtegründe geltend machen kann, die ihn trotz wirksamer Kündigung zumindest für gewisse Zeit berechtigen, das Mietverhältnis fortzusetzen. Auf die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB finden die §§ 574 ff. BGB allerdings keine Anwendung. Daher ist in die Abwägung des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB bei einem Wohnraummietverhältnis der soziale Schutzgedanke einzubeziehen und zu berücksichtigen, ob eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Störungen des Vertragsverhältnisses durch den Mieter für den Mieter eine nicht hinzunehmende Härte bedeutet, die u.a. auch in einer Verschlechterung des mieterlichen Gesundheitszustandes liegen kann (BGH, Urt. v. 09.11.2016, VIII ZR 73/16, NZM 2017, 26 = WuM 2017, 23 = GE 2017, 45 = ZMR 2017, 154; BGH, Urt. v. 08.12.2004, VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300; Beyer, jurisPR-MietR 4/2017 Anm. 4; Blank, IMR 2017, 8; Spielbauer/Schneider/Ettl, a.a.O., § 543, Rn. 7, 11; Krit. Hinz, JR 2018, 187; wohl auch Bueb, jurisPR-MietR 4/2018 Anm. 5). Auch dieser Gedanke kann auf das Gewerberaummietverhältnis nicht übertragen werden, da der soziale Schutz des Mieters der §§ 574 ff. BGB auf das Gewerberaummietverhältnis bereits keine Anwendung findet und somit nicht zu dessen gesetzlichen Leitbild gehört. Zudem betrafen die Entscheidungen des BGH, welche das Landgericht in Bezug genommen hat, gerade nicht den Fall, dass der Mieter das Mietverhältnis aufgrund seiner Erkrankung kündigen wollte, sondern dass sich eine Kündigung des Vermieters für den Mieter gesundheitlich nachteilig ausgewirkt hätte. Schon deshalb sind sie für den vorliegenden Fall nicht einschlägig.

23

Dagegen ist auch für das gewerbliche Mietverhältnis das Leitbild des § 537 BGB in die Beurteilung, ob ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vorliegt, und damit in die Interessenabwägung einzubeziehen. Gemäß § 537 BGB wird der Mieter nicht dadurch von seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete frei, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Ein solcher in der Person des Mieters liegender Grund, der das Vertragsrisiko auf der Seite des Mieters ansiedelt, ist auch dessen Gesundheitszustand. Daher rechtfertigt jedenfalls in einem Gewerberaummietverhältnis die Erkrankung des Mieters nicht dessen fristlose Kündigung (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 25.07.2008, I-24 W 53/08, NZM 2008, 807 = ZMR 2009, 25; OLG Düsseldorf, Urt. v. 06.06.2000, 24 U 186/99, MDR 2001, 83; Spielbauer/Schneider/Ettl, a.a.O., § 537, Rn. 12; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 537, Rn. 4; Boerner in Guhling/Günther, a.a.O., § 537 Rn. 14; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 14. Aufl., § 537, Rn. 27; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543, Rn. 161). Der Erblasser konnte also aufgrund seiner Erkrankung und der dadurch für ihn gehinderten Gebrauchsmöglichkeit der Mietsache keinen wichtigen Grund i. S. d. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB in Anspruch nehmen, sodass seine ausgesprochene Kündiung keine Wirksamkeit erlangen konnte.

2.

24

Die vom Erblasser ausgesprochene Kündigung kann auch nicht als eine wirksame ordentliche Kündigung ausgelegt werden. Dabei kann der Senat es offenlassen, ob die Erklärung des Erblassers überhaupt als eine ordentliche Kündigung auszulegen ist. Dem Erblasser war nämlich gemäß § 542 BGB der Weg einer ordentlichen Kündigung nicht eröffnet, da die Parteien ein bis zum 31.12.2017 befristetes Mietverhältnis abgeschlossen hatten.

25

Dem Erblasser war die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung auch nicht aus § 550 BGB eröffnet. Gemäß § 550 BGB kann ein für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossener Mietvertrag gekündigt werden, wenn er nicht in schriftlicher Form abgeschlossen ist. Dies betrifft auch den Fall, dass der Vertrag zwar schriftlich abgeschlossen ist, die Parteien aber das Schriftformerfordernis verletzt haben. Erforderlich ist, dass alle wesentlichen Regelungen des Vertrages in einer Urkunde niedergelegt sind.

26

Besteht Unklarheit, ob die Parteien tatsächlich im Vertrag eine Regelung getroffen haben, etwa, weil er sprachliche Unklarheiten enthält, ist der Vertrag zunächst auszulegen. Kann so festgestellt werden, was die Parteien geregelt haben, liegt ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis nicht vor (OLG Naumburg, Urt. v. 07.06.2011, 9 U 213/10, GuT 2012, 363; Schweizer in Guhling/Günter, a.a.O., § 550, Rn. 36; Herrlein/Kandelhard/Both, MietR, 4. Aufl., § 550, Rn. 14 Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 550, Rn. 10; Bub in Bub/Treyer, Handbuch der Wohn- und Geschäftsraummiete, 5. Aufl., Rn. 1892). Nur wenn nach einer entsprechenden Auslegung des Vertrages eine Mehrdeutigkeit des Vertragsinhaltes bestehen bleibt, ist das Schriftformerfordernis verletzt (Schmidt-Futterer/Lammel, a.a.O., Rn. 14; OLG Naumburg, a.a.O.).

27

Eine solche mehrdeutige Vertragsklausel vermag der Senat in dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag nicht zu erkennen. Zwar wirken die Bestimmungen in § 2 des Vertrages auf den ersten Blick widersprüchlich. Gleichwohl ist § 2 des Vertrages hinreichend bestimmt, denn sein Inhalt lässt sich durch Auslegung ermitteln. Das Landgericht hat eine solche Auslegung vorgenommen, die aus Sicht des Senates nicht zu beanstanden ist.

3.

28

Die Beklagten können dem in der Berufungsinstanz noch geltend gemachten Zahlungsanspruch auch eine Minderung der Miete nicht mit Erfolg entgegenhalten. Eine solche rechtfertigt sich weder aus einem fehlenden zweiten Fluchtweg noch aus dem Umstand, dass die Klägerin in der Winterzeit das Wasser abgestellt und die provisorische Toilette entfernt hat.

29

Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass sie bereits vor Abschluss des hier streitgegenständlichen Mietvertrages über Jahre mietvertraglich verbunden waren. Dem Erblasser war daher bei Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrages hinlänglich bekannt, dass es an einem zweiten Fluchtweg fehlt. Da er sich hieraus erwachsene Rechte aus §§ 536, 536 a BGB nicht vorbehalten hat, ist er gemäß § 536 b BGB mit einer Minderung ausgeschlossen. Dies müssen sich die Beklagten als dessen Erben entgegenhalten lassen.

30

Soweit die Beklagten eine Minderung auch darauf stützen wollen, dass die Klägerin im Winter das Wasser abgestellt und die Toilette entfernt hat, bleibt auch dem der Erfolg versagt. Die Klägerin nämlich hat dem entgegengehalten, dass dies auch in den Jahren vor Vertragsschluss so praktiziert worden sei. Die Beklagten, die für die Voraussetzungen einer Minderung vortrags- und beweispflichtig sind, sind dem nicht entgegengetreten. Somit ist bereits zweifelhaft, ob überhaupt ein Mangel vorliegt, der eine Minderung rechtfertigen könnte, denn es liegt nahe, dass die Vertragsparteien die seit langem praktizierte Vorgehensweise der Bestimmung des vertragsgemäßen Gebrauches zu Grunde gelegt haben. Das aber braucht der Senat nicht aufklären, weil sich der Erblasser auch diesbezüglich bei Vertragsschluss seine Rechte nicht vorbehalten hat.

4.

31

Schließlich steht der Forderung der Klägerin der Vortrag des Beklagten nicht entgegen, das die Klägerin den Peilturm seit dem 01.07.2017 durch eine Ausstellung zum Thema „Archäologie und Verschmutzung der Meere“ genutzt hat. Zwar muss sich der Vermieter gemäß § 537 Abs. 1 S. 2. BGB durch den Nichtgebrauch ersparte Aufwendungen oder durch einen anderweitigen Gebrauch erlangte Einnahmen anrechnen lassen. Die ersparten Aufwendungen und anderweitigen Einnahmen hat dabei der Mieter, der um diese seine Zahlungspflicht mindern möchte, vorzutragen und zu beweisen. (Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 537, Rn. 2; Boerner in Guhling/Günter, a.a.O. § 537, Rn. 42). Hierzu aber haben die Beklagten nichts mit Substanz vorgetragen, sodass sich selbst im Wege der Schätzung zu ihren Gunsten nichts bestimmen ließe. Überdies ist die Klägerin dem insoweit entgegengetreten, als sie vorgetragen hat, dass die Einnahmen aus der Ausstellung die hierfür erforderlichen Ausgaben jedenfalls nicht überstiegen hätten und sie die Ausstellung nur eröffnet habe, weil der Erblasser seinerseits die Nutzung für die Öffentlichkeit aufgegeben habe. Auch dem sind die Beklagten nicht entgegengetreten. Beweis für Ersparnis oder Einkünfte haben sie nicht angetreten.

32

Auch § 537 Abs. 2 BGB steht der Zahlungspflicht der Beklagten nicht entgegen. Sie haben nicht vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass die Klägerin aufgrund der von ihr iniziierten Ausstellung nicht in der Lage gewesen wäre, dem Erblasser für den Fall, dass er den Gebrauch fortsetzen möchte, diesen wieder einzuräumen.

5.

33

Die Entscheidung über den Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB, § 3 des Mietvertrages.

6.

34

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

35

Gründe, die Revision zuzulassen, sieht der Senat nicht.