Amtsgericht Neuss (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-06-14, Aktenzeichen 84 C 5219/11
ECLI:DE:AGNE:2012:0614.84C5219.11.00

Tenor

Der auf der Eigentümerversammlung vom 10.11.2011 zu TOP 1 gefasste Beschluss über die Jahresabrechnung für das Kalenderjahr 2010 einschließlich der sich daraus ergebenden Hausgeldeinzelabrechnungen wird für ungültig erklärt.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die gegen sie gerichtete Vollstreckung gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

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T a t b e s t a n d

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Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft S-Straße in K. In der Eigentümerversammlung vom 10.11.2011 wurde die Jahresabrechnung für das Kalenderjahr 2010, sowie die daraus sich ergebenden Einzelabrechnungen, inklusive Heizkostenabrechnungen, beschlossen. Auf den Inhalt der Jahresabrechnung wird Bezug genommen.

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Mit der vorliegenden Klage greifen die Kläger die Heizkostenabrechnung als fehlerhaft an. Im Objekt ist ein Einrohr-Heizungssystem verbaut. Dabei erfolgt der Vor- und Rücklauf des Heizwassers über einen vertikalen Steigestrang, von denen dann jeweils eine horizontale Ringleitung in jede Nutzereinheit abzweigt. In der Eigentümerversammlung vom 21.07.1993 wurden durch Mehrheitsbeschluss die Installation von elektronischen Heizkörperverteilern, sowie eine Änderung des Verteilerschlüssels beschlossen. Entgegen der ursprünglichen Teilungsanordnung sollte der Verbrauch nunmehr nicht mehr hälftig, sondern zu 70 % nach Verbrauch abgerechnet werden. 2001 wurde aufgrund Eigentümerbeschlusses die Heizungsanlage erneuert. Ab 2004 erhöhten sich die anteiligen Heizkosten der Kläger erheblich. Zu dieser Problematik wurde von der Eigentümergemeinschaft eine sachverständige Untersuchung und Stellungnahme in Auftrag gegeben. Auf den Inhalt dieser Stellungnahme des Sachverständigen Prof. Dr. Ing. G. vom 12.01.2012 wird Bezug genommen.

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Die Kläger behaupten, nur aufgrund der Erneuerung der Heizungsanlage sei es zu erheblichen Heizkostensteigerungen bezüglich ihrer Wohnung gekommen. Wegen der einzelnen Heizkosten wird auf die Tabellen in dem Schriftsatz der Kläger vom 29.12.2011 Bezug genommen. Das Heizungssystem führe dazu, dass der durch den Steigestrang abgegebene Wärmeanteil aufgrund der ständigen Umwälzung des kompletten Heizwassers derart hoch ist, dass der größte Anteil an Wärme hierüber in die Wohnungen gelange und nicht über die Heizkörper. Nicht einmal 10 % der Wärme würde über die Heizkörper verteilt. Dies führe dazu, dass die dort installierten Verbrauchserfassungsgeräte die verbrauchte Wärme nicht korrekt ermitteln können. Faktisch würden die Wohnungen über zwei Wärmequellen beheizt, nämlich über die vom Nutzer nicht beeinflussbarer Erwärmung durch den Steigestrang, sowie durch die Benutzung der beeinflussbaren Heizkörper. Daher habe man im Rahmen der Teilungserklärung vom 10.01.1977 unter § 11 Abs. 2 geregelt, dass die Heizkosten zu 50 % nach Nutzfläche und zu 50 % nach Verbrauch verteilt werden. Die Änderung des Verteilerschlüssels und die vorgenommene Abrechnung anhand der elektronischen Heizkostenverteiler stünde nach Ansicht der Kläger im Widerspruch zu den §§ 9a, 7, 8 der Heizkostenverordnung (HKV), da dies zu grob unbilligen Ergebnissen führe. Dies führe letztlich dazu, dass ihre einen Miteigentumsanteil von 2,705 % ausmachende Wohnung 10 % der insgesamt erfassten Einheiten verbraucht, ohne dass es zu einer Änderung des Heizverhaltens gekommen sei. 2008 seien von ihnen 21,63 % aller Heizkosten zu tragen gewesen, während sich die Kostenbelastung für die übrigen Miteigentümer im einstelligen Bereich bewegten. Obwohl der Mieter der Kläger 2011 nur elektrisch geheizt habe, sei ein Verbrauch von 156,654 Einheiten berechnet worden, der ausschließlich auf die Rohrwärme infolge des Einrohrsystems zurückzuführen sei. Da sämtliche Wohnungen der Eigentümergemeinschaft hiervon betroffen seien, sei nach § 9a Abs. 2 HKV ausschließlich nach § 7 Abs. 1 S. 5 und § 8 Abs. 1 HKV abzurechnen, die Kosten daher insgesamt nach der Wohnfläche umzulegen und nach § 12 Abs. 1 HKV von den ermittelten Kosten 15 % in Abzug zu bringen.

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Im Übrigen nehmen die Kläger Bezug auf das eingeholte Privatgutachten und machen sich dessen Inhalt zu Eigen.

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Des weiteren rügen die Kläger eine mangelhafte Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, eine fehlende Übersicht über die Entwicklung der Bankkonten, insbesondere des laufenden Wirtschaftskontos, sowie eine fehlende Berücksichtigung entnommener Instandhaltungsrücklagen in Höhe von 35.988,43 EUR in der Einnahmen-/Ausgabenübersicht der Hausgeldabrechnung.

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Die Kläger beantragen daher,

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den auf der Eigentümerversammlung vom 10.11.2011 zu TOP 1 gefassten Beschluss über die Jahresabrechnung für das Kalenderjahr 2010 einschließlich der sich daraus ergebenden Hausgeldeinzelabrechnungen für ungültig zu erklären.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten sind der Ansicht, die vorgenommenen Abrechnungen seien ordnungsgemäß. Die Einrohrheizung stünde einer ordnungsgemäßen Abrechnung nicht entgegen. Zudem hätten sich die Parteien durch Änderung des Heizkostenverteilerschlüssels im Jahre 1993 gebunden. Da damals schon das Heizsystem bekannt gewesen sei, überlagere die Bestandskraft letztlich irgendwelche Vorgaben der HKV. Die Steigerung der Heizkosten auf Klägerseite lassen sich auch nicht auf den Einbau der neuen Heizungsanlage 2001 zurückführen, da die Veränderungen wesentlich erst im Jahr 2006 eingetreten seien. Es sei nicht ersichtlich, dass diese Veränderung aufgrund der Heizungsanlage eingetreten sei.

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Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst zu den Akten gereichter Anlagen Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Klage ist zulässig und begründet.

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I.

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Unabhängig vom Vorliegen der weiteren vorgetragenen Rügen gegen die Jahresabrechnung 2010, ist diese vorliegend bereits wegen Verstoßes gegen § 21 Abs. 4 WEG aufgrund einer fehlerhaften Heizkostenabrechnung für ungültig zu erklären.

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Die zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 10.11.2011 beschlossene Jahresabrechnung 2010 entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Die hierin enthaltene Heizkostenabrechnung ist fehlerhaft, da die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten mit Treu und Glauben gemäß § 242 BGB nicht mehr vereinbar ist. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten, vor allem nach einem Verteilungsmaßstab von 70 % anhand des Verbrauchs, kommt nicht in Betracht, wenn, wie vorliegend, lediglich zwischen 6,8 und 11 % der abgegebenen Wärme von den elektronischen Heizkostenverteilern erfasst werden können und die übrigen rund 90 % der verbrauchten Wärme über das nicht mit Messeinrichtungen versehene Einrohrsystem „verpufft“.

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Zwar entspricht eine Abrechnung der Heizkosten entsprechend §§ 3, 7 Abs. 1 HKV unter Erfassung des Verbrauchs an Heizkörpern durch Heizkostenverteiler auch bei sogenannten Einrohrheizungen der ordnungsgemäßen Verwaltung. Für Betriebskosten einer von den Wohnungseigentümern betriebenen Heizungsanlage gilt die Heizkostenverordnung. Die Wohnungseigentümer können im Rahmen des § 21 Abs. 2 WEG über Auswahl und Anbringung der Erfassungsgeräte entscheiden (Heyn, in Heyn – Wohnungseigentumsgesetz, 1. Auflage 2012, § 16, Rz. 3).

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Weder aus dem klägerischen Vortrag, noch aus dem zur Akte gereichten Privatgutachten des Sachverständigen G. gehen Anhaltspunkte dafür hervor, dass der Einsatz von elektronischen Heizkostenverteilern bei Einrohrheizungen grundsätzlich nicht in Betracht kommen und zu falschen Ergebnissen führen. Vielmehr ist dies abhängig von einer Vielzahl von Faktoren, unter anderem auch von der Isolierung der Zuleitungsrohre.

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Die Heizkosten dürfen aber gemäß § 9a HKV dann nicht nach den Ergebnissen der Heizkostenverteiler verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn der anteilige Wärmeverbrauch für einen Abrechnungszeitraum wegen eines Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann.

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Ein solcher zwingender Grund ist vorliegend gegeben, da eine verbrauchsabhängige Abrechnung den Grundsätzen von Treu und Glauben widerspricht, wenn - wie vorliegend - von den vorhandenen Heizkostenverteilern bereits nur ganz geringe Anteile der im Gebäude tatsächlich abgegebenen Wärmemenge erfasst werden. Dies entspricht dann keiner gerechten Verteilung mehr (LG Mühlhausen, Urteil vom 29.01.2009 - 1 S 182/08, BeckRS 2009, 14015; AG Brühl, Urteil vom 26.04.2010 - 23 C 587/08).

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Vorliegend werden nach den von Beklagtenseite nicht bestrittenen Feststellungen des Privatgutachters Prof. Dr. Ing. G., die daher gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden zugrundezulegen sind, in 2009 gerade einmal 11 % und 2010 nicht einmal 7 % der abgegebenen Wärme durch die elektronischen Erfassungsgeräte aufgezeichnet.

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Anhand einer durchgeführten Analyse der Verbrauchsdaten der Liegenschaft anhand der Heizkostenabrechnungen der Zeiträume 2009 und 2010 wurde in dem von der Eigentümergemeinschaft selbst in Auftrag gegebene Gutachten festgestellt, dass der Anteil der über die Heizkörper der Liegenschaft insgesamt abgegebenen und erfassten Wärmemengen an der gesamten Wärmemenge für Heizung (Verbrauchswärmeanteil) für das Abrechnungsjahr 2009 gerade einmal bei 0,110 und für 2010 bei 0,068 liegt.

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Der Verbrauchswärmeanteil vergleicht die in den Nutzeinheiten ermittelten Verbrauchswerte, die von den elektronischen Heizkostenverteilern erfasst werden mit der im gesamten Gebäude verbrauchten Heizwärme. Das Privatgutachten kommt daher zu dem Ergebnis, dass in den Jahren 2009 und 2010 nur zwischen 6,8 % und 11 % der insgesamt verbrauchten Wärme von den Erfassungsgeräten aufgenommen wurden. Der Rest der verbrauchten Wärme ist entweder als Rohrwärme ohne Erfassungsmöglichkeit in sämtliche Nutzungseinheiten gelangt oder als Bereitstellungswärme außerhalb der Nutzungseinheiten (Treppenhaus, Gemeinschaftsräume) „verpufft“.

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Es ist daher ohne weiteres nachvollziehbar, dass die nur ganz geringfügig erfassten Verbrauchswerte zu einer erheblichen Verzerrung der Heizkostenabrechnung führen können. Wohnungseigentümer, die einen über den Heizkostenverteiler erfassten Verbrauch haben werden überproportional belastet, da schlussendlich der gesamte Verbrauch auf rund 10 % der Verbrauchseinheiten verteilt wird. Demgegenüber werden solche Wohnungseigentümer, die kaum oder gar keine Einheiten verbrauchen, weil sie ihre Wohnung im Wesentlichen über Zuleitungsrohre beheizen, übervorteilt. Vorliegend kommt erschwerend hinzu, dass die Heizkosten auch noch zum überwiegenden Teil, nämlich entsprechend der nach der Heizkostenverordnung maximal zulässigen Quote von 70 % nach Verbrauch abgerechnet werden.

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Dies führt auch nach den unstreitigen Feststellungen des Privatgutachters zu einem Ungleichgewicht der Kostenbelastung. Auch dieses Ungleichgewicht konnte der Privatgutachter feststellen. So ist die Anzahl der Niedrigverbraucher 2009 und 2010 mit 36,1 % und 25,0 % weitaus höher als der kritische Wert von 15 % und die Standardabweichung der Verbrauchsfaktoren weitaus größer als der kritische Wert von 0,85. Auch der unstreitige Klägervortrag bestätigt dies, da diese gemeinsam mit nur drei weiteren Eigentümern (C., I. und K.) rund 44 % der gesamten Heizkosten zahlen müssen, obgleich sie gerade einmal knapp 10 % der Wohnfläche nutzen, während sich die Kostenbelastung für die übrigen Miteigentümer bei 11 Wohnungen auf 1%, bei 12 Wohnungen auf 2 %, und bei jeweils vier Wohnungen auf 3 % und 4 % beschränken.

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Gegen das Privatgutachten, dessen Inhalt sich die Klägerseite zu Eigen macht, wurden beklagtenseits auch trotz Hinweises des Gerichts keine Einwendungen erhoben. Sie werden daher als unstreitig zu Grunde gelegt. Auch die Einwendungen der Beklagten dahingehend, dass die Kläger aufgrund der Beschlussfassung im Jahre 1993 über die Festlegung des Verteilerschlüssels in Kenntnis des Einrohrsystems an diese gebunden seien, ist schon deshalb nicht durchgreifend, da unstreitig nachträgliche Veränderungen an der Heizungsanlage durchgeführt und die Heizkostenverteiler auch erst mit Beschlussfassung installiert wurden. Im Übrigen besteht auch ein Anspruch auf Änderung von Vereinbarungen und Beschlüssen, wenn – wie vorliegend –nachträgliche außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an Vereinbarungen oder an Eigentümerbeschlüssen als grob unbillig erscheinen lassen.

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Aufgrund der sich eindeutig ergebenden massiven Verzerrung der Heizkostenabrechnung dadurch, dass die Heizungsanlage einen ganz erheblichen Anteil der verbrauchten Wärme über die Zuleitungsrohre abgibt und nur ein ganz geringfügiger Teil über die Heizkostenverteiler erfasst werden kann, widerspricht die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten den Grundsätzen von Treu und Glauben und die genehmigende Beschlussfassung hierüber daher den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung (AG Brühl,a.a.O). Vielmehr hätte, da von der Ableseproblematik die gesamte Liegenschaft betroffen und eine Verbrauchserfassung zeitweise unmöglich ist, nach § 9a Abs. 2 HKV die Verteilung der verbrauchsabhängig abzurechnenden Kosten nach dem Maßstab zu erfolgen, der nach § 7 Abs. 1 S. 2, § 8 Abs. 1 HKV für den verbrauchsunabhängig abzurechnenden Kostenanteil bestimmt worden ist.

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Da dies vorliegend nicht erfolgt ist haben die Kläger einen Anspruch auf Ungültigerklärung der gesamten Jahresabrechnung 2010, so dass es auf die im Übrigen vorgetragenen Fehler nicht mehr ankommt.

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II.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den § 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Streitwert: 4.000,00 EUR