Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1998-03-30, Aktenzeichen 16 Wx 20/98
ECLI:DE:OLGK:1998:0330.16WX20.98.01

Tenor

1

G R Ü N D E :

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Die Beteiligten zu 1) bis 13) sind die Wohnungs- bzw.
Teileigentümer der eingangs bezeichneten und aus zwei Gebäuden
bestehenden Eigentumswohnanlage. Die Beteiligten zu 1) und 2) sind
die Eigentümer der jeweils im Kellergeschoß gelegenen "Hobbyräume",
die mit einer Fußbodenheizung ausgestattet sind. Im Zusammenhang
mit der wegen Undichtig-keit erforderlich gewordenen Sanierung der
Kellerbodenplatte faßten die Eigentümer in der Versammlung vom
31.1o.94 zu TOP 2 Nr.2 folgenden Beschluß:

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"Die Heizungserneuerung in den
Hobbyräumen "Hohwalter und Niemeyer" steht in der Entscheidung der
betroffenen Sondereigentümer (Fußboden- oder
Radiatoren-Heizung).

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Die anfallenden Kosten sind von den
betroffenen Sondereigentümern der Hobbyräume zu tragen."

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Die Beteiligten zu 1) und 2) sind der Ansicht, daß sich die
Gemeinschaft an den Kosten zu beteiligen habe, da ihre
Fußbodenheizung durch einen Defekt der im Gemeinschaftseigentum
stehenden Bodenplatte zerstört worden sei, und haben deshalb den
zweiten Teil des Beschlusses angefochten. Das Amtsgericht hat
daraufhin den Satz 2 des vorgenannten Eigentümerbeschlusses
antragsgemäß für ungültig erklärt. Die hiergegen eingelegte
sofortige Beschwerde hat das Landgericht durch Beschluß vom
27.12.97 zurückgewiesen. Gegen diesen ihnen am 6.1.98 zugestellten
Beschluß haben die Beteiligten zu 3) bis 7) sowie die Beteiligten
zu 8) und 9) jeweils am 2o.1.98 weitere sofortige Beschwerde
eingelegt.

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Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige
Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs.1 Nr.4, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22
Abs.1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie keinen Erfolg.

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Die Entscheidungen der Vorinstanzen sind aus Rechtsgründen (§§
27 FGG, 55o ZPO) nicht zu beanstanden.

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Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu
3) bis 9) gegen den Beschluß des Amtsgerichts vom 2.9.96, das den
Eigentümerbeschluß vom 31.1o.94 zu TOP 2 Nr.2 insoweit für ungültig
erklärt hat, als darin die Kosten der Erneuerung der
Fußbodenheizung den betroffenen Sondereigentümern - den Beteiligten
zu 1) und 2) - auferlegt wird, zurückgewiesen und zur Begründung
seiner Entscheidung im wesentlichen ausgeführt: Die
Eigentümergemeinschaft sei auch ohne ein ihr an der Zerstörung der
Fußbodenheizung anzulastendes Verschulden zur Tragung der Kosten
für deren Erneuerung aus dem Gesichtspunkt der Aufopferung
verpflichtet. Der Umstand, daß die Fußbodenheizung infolge
irreparabler Schädigung ohnehin hätte erneuert werden müssen, stehe
dem Ausgleichsanspruch nicht entgegen, weil ein Entstehen des
vollumfänglichen Schadens bereits durch den erstmaligen
Feuchtigkeitseintritt infolge mangelhafter Bauausführung und mithin
eine von Anfang an bestehende Funktionslosigkeit oder irreparable
Zerstörung der Heizung nicht feststellbar sei. Ebensowenig
bestünden genügende Anhaltspunkte dafür, daß die Heizung jedenfalls
beim Erwerb durch den Beteiligten zu 1) im Jahre 1989 irreparabel
defekt gewesen sei. Schließlich könne nicht festgestellt werden,
daß die Antragsteller bereits anderweitigen Ausgleich für ihren
Schaden erhalten haben. Beim Teileigentum des Antragstellers zu 1)
sei nicht erkennbar, daß die defekte Fußbodenheizung sich auf den
Versteigerungserlös mindernd ausgewirkt hat. Die Einbehalte der
Antragsteller zu 2) gegenüber dem Bauträger ließen sich nicht mehr
exakt zuordnen, weil einerseits davon mehrere Wohneinheiten
betroffen waren und andererseits die Höhe des noch ausstehenden
Werklohns streitig war.

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Die Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.
Zutreffend ist die Annahme der Vorinstanzen, daß die Kosten für die
Erneuerung der Fußbodenheizung in den "Hobbyräumen" nicht allein
die betroffenen Beteiligten zu 1) und 2) zu tragen haben, und
mithin die Gemeinschaft sich daran zu beteiligen hat.

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Rechtsirrtumsfrei hat das Landgericht die Eigentümergemeinschaft
gemäß § 14 Nr.4 S. 2 WEG für ersatzpflichtig angesehen.

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1) Die Bodenplatte, aber auch ihre Isolierung stehen, da sie das
Gebäude gegen Durchfeuchtung schützen soll und daher für den
Bestand des Gebäudes erforderlich ist, zwingend im
Gemeinschaftseigentum (vgl. etwa Bärmann/Pick/Merle WEG § 5 Rdnr.27
aE; OLG Köln OLGZ 76, 142). Deshalb können die Antragsteller nach
dem dem § 9o4 S.2 BGB nachgebildeten § 14 Nr.4 WEG einen
verschuldensunabhängigen Anspruch auf Schadensersatz haben, wenn
sie aus Anlaß von Sanierungsarbeiten der Bodenplatte die
Beschädigung der - nach der Teilungserklärung in ihrem
Sondereigentum stehenden - Fußbodenheizung hinnehmen mußten (vgl.
Senat WE 97,199; OLG Hamm DWE 95, 127; BayObLG NJW-RR 94, 11o4; OLG
Frankfurt OLGZ 89, 423 mwN; Weitnauer/Lüke WEG § 13 Rdnr. 6 mwN;
Pick in Bärmann/ Pick/Merle WEG § 14 Rdnr. 69). So ist es
vorliegend. Unstreitig war mit der Sanierung der Bodenplatte des
Kellers die Entfernung der auf ihrer Isolierung im oder unter dem
Estrich gelegenen Fußbodenheizungen verbunden.

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2) Ferner hat das Landgericht mit Recht angenommen, daß der
Umstand nichts an der Ersatzpflicht der Eigentümergemeinschaft
ändert, daß im Zeitpunkt der Aufnahme der Sanierungsarbeiten die
Fußbodenheizungen bereits irreparabel zerstört waren und deshalb
ohnehin hätten erneuert werden müssen.

13

Zunächst einmal ist die Annahme des Landgerichts nicht zu
beanstanden, die Fußbodenheizung sei nicht von Anfang an,
insbesondere nicht bei der Abnahme im Juni 78 bereits defekt
gewesen. Ein Ausfall oder Defekt auch der Fußbodenheizungen ist im
Abnahmeprotokoll (Bl. 285 ff GA) nicht aufgeführt. Ebensowenig ist
vorgetragen, daß ein solcher Fehler gerügt´, aber bewußt oder
versehentlich im Protokoll nicht eingetragen worden ist, so daß dem
Landgericht darin zu folgen ist, daß diese jedenfalls zu diesem
Zeitpunkt ordnungsgemäß funktionierte. Dagegen wird auch nichts
eingewendet. Zum Zeitpunkt der Abnahme war aber die Bodenplatte
bzw. ihre Feuchtigkeitsisolierung bereits defekt, was durch die im
Kellerbereich aufgetretene Feuchtigkeit und die entsprechende
Aufnahme von Feuchtigkeitsschäden im Abnahmeprotokoll (Bl. 285 GA)
belegt ist. Damit ist die Annahme des Landgerichts berechtigt, die
Fußbodenheizungen seien erst im Laufe der Zeit durch immer wieder
eingedrungene Feuchtigkeit zerstört worden.

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War indes die Fußbodenheizung nicht bereits durch die ersten
Feuchtigkeitseinwirkungen defekt geworden, muß der Umstand
unberücksichtigt bleiben, daß grundsätzlich für Schäden am
Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, die wie hier ihre Ursache
im gemeinschaftlichen Eigentum (insbesondere einem nicht
baumängelfrei errichteten, d.h. schadhaften Gebäudeteil) haben, die
übrigen Wohnungseigentümer grundsätzlich nur haften, wenn sie an
dem Auftreten der schadensursächlichen Mängel ein Verschulden
trifft oder sie es schuldhaft unterlassen haben, für die
rechtzeitige Behebung dieser Mängel Sorge zu tragen (vgl. BayObLG
NJW 86, 345; OLG Düsseldorf NJW-RR 95, 587; Weitnauer/Lüke WEG § 21
Rdnr. 48). Eine verschuldensunabhängige Haftung kraft Gesetzes für
solche Schäden besteht nicht (vgl. KG NJW-RR 86, 1o78; Bärmann aaO
§ 21 Rdnr. 176 aE; Weitnauer aaO § 13 Rdnr. 6). Darauf, ob die
Gemeinschaft an dem Schadenseintritt auch ein Verschulden - was die
Beschwerdeführer verneinen - belastet, weil sie es unterlassen hat,
für die sofortige Sanierung der Bodenplatte Sorge zu tragen, kommt
es hier nämlich nicht an. Der Senat teilt die Ansicht des
Landgerichts, daß sich die Eigentümergemeinschaft so behandeln
lassen muß, als hätte sie die Sanierung der Bodenplatte bereits
nach dem Auftreten der Feuchtigkeitsschäden im Jahre 1978 und nicht
erst zu einem Zeitpunkt durchgeführt, als die Fußbodenheizungen
inzwischen funktionsuntüchtig und irreparabel schadhaft waren. In
diesem Fall wären die zusätzlichen Kosten für die Wiederherstellung
der - noch nicht schadhaft gewesenen - Fußbodenheizungen den
Sanierungskosten der Bodenplatte, d.h. den Kosten der
gemeinschaftlichen Instandhaltung und Instandsetzung zuzurechnen
gewesen. Der Umstand, daß die Eigentümergemeinschaft - selbst wenn
schuldlos - die an sich erforderliche Sanierung der Bodenplatte
indes durchzuführen unterlassen hatte, kann sie nicht besser
stellen, zumal da selbst die Zerstörung auf das schadhafte
Gemeinschaftseigentum zurückgeht.

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3) Schließlich ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden,
daß es das Landgericht nicht für bewiesen angesehen hat, daß die
Antragsteller wie behauptet vom Voreigentümer bzw. dem Bauträger
für die funktionsunfähigen Fußbodenheizungen bereits einen
Wertausgleich erhalten haben.

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a) Es kann als richtig unterstellt werden, daß der Antragsteller
zu 1) sein Teileigentum im Jahre 1989 entsprechend der Behauptung
der Beschwerdeführer "weit unter Preis" erworben hatte, und daß zu
diesem Zeitpunkt die Fußbodenheizung bereits irreparabel beschädigt
war. Das könnte noch kein hinreichendes Indiz dafür sein, daß im
Versteigerungserlös und mithin im letztlich gezahlten Kaufpreis ein
irgendwie gearteter Abzug für eine funktionsunfähige
Fußbodenheizung enthalten ist. Zutreffend führt das Landgericht an,
daß in das im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens eingeholte
Wertgutachten L. vom 12.11.87 über das Teileigentum der
Antragsteller (Bl. 325 ff GA) ein Defekt der Fußbodenheizung nicht
eingeflossen war, was auch die Beschwerdeführer nicht verkennen.
Damit aber fehlt für eine Annahme, daß sich eine
Funktionsuntüchtigkeit der Fußbodenheizung bei der Ermittlung des
Verkehrswerts des Objekts oder in der Folgezeit wertmindernd
ausgewirkt hat, die Grundlage.

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b) In der Sache zutreffend ist das Landgericht auch zu dem
Ergebnis gelangt, daß nicht feststellbar sei, daß die Antragsteller
zu 2) für die defekte Fußbodenheizung einen Ausgleich bereits durch
die Regelung im Anwaltsvergleich vom 19.6.92 (Bl. 395 ff GA)
erhalten haben. Die dazu angeführten Kriterien, die die
Beschwerdeführer nicht bestreiten, tragen die Entscheidung. Die
Einwände der Beschwerdeführer lassen einen Rechtsfehler nicht
erkennen. Richtig ist zwar, daß die Antragsteller, soweit sie vom
Bauträger bereits einen Ausgleich erhalten hätten dadurch, daß der
Bauträger auf die vereinbarte Vergütung für die Lieferung und
Montage der Fußbodenheizung ganz oder teilweise verzichtet hat,
sich diesen Betrag im Wege des Vorteilsausgleichs zurechnen müßten.
Der Umstand, daß der Antragsteller zu 2) im Anwaltsvergleich auf
seine Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger und dieser im
Gegenzug auf den geltend gemachten Restwerklohn verzichtet haben,
belegt indes entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer den
behaupteten Ausgleich nicht, auch wenn der Antragsteller zu 2) im
Prozeß bereits im Jahre 198o wegen der defekt gewordenen
Fußbodenheizung wie behauptet einen "erheblichen oder
beträchtlichen" Einbehalt gemacht hat. Selbst eine auch nur grobe
Größenordnung des etwaigen Einbehalts ist nach wie vor nicht
dargelegt noch belegt, so daß im Hinblick auf den Streit auch über
die Höhe des berechtigten Restwerklohns und mithin den Verzicht des
Bauträgers jeder Anhaltspunkt dafür fehlt, daß durch den Vergleich
ein etwaiger Einbehalt zum Zuge gekommen sein könnte. Nur der
Verzicht auf die Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger
bedeutet ersichtlich nicht zugleich den Ausgleich des
fortbestehenden Anspruchs der Antragsteller zu 2) gegen die
Gemeinschaft auf Ersatz ihres gesamten Schadens, d.h. Entfernung
der zerstörten und Installation einer neuen Fußbodenheizung.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, den unterlegenen Beteiligten zu 3) bis 9) die
Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen (§ 47 S.
1 WEG). Für eine Anordnung der Erstattung im
Rechtsbeschwerdeverfahren entstandener außergerichtlicher Kosten (§
47 S.2 WEG) bestand keine Veranlassung, zumal da der Senat die
Antragsteller am Rechtsbeschwerdeverfahren mangels Erfolgsaussicht
des Rechtsmittels nicht beteiligt hat.

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Die Geschäftswertfestsetzung für das Rechtsbeschwerdeverfahren
beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der von den Beteiligten
nicht beanstandeten Wertfestsetzung des Landgerichts.