Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2002-12-13, Aktenzeichen 16 Wx 196/02
ECLI:DE:OLGK:2002:1213.16WX196.02.00

Tenor

Auf die weitere sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) wird der Beschluss des Landgerichts Köln vom 12.8.02-29 T 224/02 - aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf

1.500,00 Euro festgesetzt.

1

GRÜNDE:

2

Die Beteiligten zu 1) bis 3) sind die Wohnungseigentümer der
vorgenannten aus 51 Wohnungen bestehenden Wohnanlage, die bis zum
31.12.94 von der Beteiligten zu 6) und sodann bis zum 31.12.99 von
der Beteiligten zu 5) verwaltet wurde und die nunmehr von der
Beteiligten zu 4) verwaltet wird. In der Eigentümerversammlung vom
11.10.99 wurden zum TOP 4a die Jahresabrechnungen (Gesamt- und
Einzelabrechnungen) der Jahre 1994 - 1997 genehmigt und zum TOP 4b
der Verwaltung insoweit für ihre Tätigkeit Entlastung erteilt. Die
Beteiligten zu 1) und 2), denen 3 Eigentumswohnungen gehören, haben
bezüglich der Jahre 1994, 1996 und 1997 die Genehmigungsbeschlüsse
rechtzeitig angefochten und erst mit ihrem Schriftsatz vom 6.4.2001
bestimmte Ansätze in den jeweiligen Jahresabrechnungen gerügt. Das
Amtsgericht hat die Anträge wegen Verwirkung des Anfechtungsrechts
zurückgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen erhobene
sofortige Beschwerde mangels Erreichen des Beschwerdewerts von über
1.500 DM als unzulässig verworfen.

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Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige
Beschwerde ist ohne Rücksicht auf den Wert des
Beschwerdegegenstandes (Beschwerdewert) zulässig ( vgl. BGH NJW 92,
3305) und hat auch in der Sache einen vorläufigen Erfolg.

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Die Annahme des Landgerichts, das vermögenswerte Interesse der
Beteiligten zu 1) und 2) an der von ihnen angestrebten Änderung der
angefochtenen Entscheidung wegen der gerügten Fehler in den
Abrechnungen sei mit nur 704, 73 DM zu bewerten, hält der dem Senat
obliegenden rechtlichen Nachprüfung nicht stand (§§ 27 1 FGG, 545,
546 ZPO).

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Zwar führt das Landgericht mit Recht aus, dass das für den
Beschwerdewert (Rechtsmittelbeschwer) maßgebliche Interesse der
Beschwerdeführer an der Änderung der angefochtenen Entscheidung
ausschließlich aus ihrer Person, ihrer Beschwer und ihrem
vermögenswerten Änderungsinteresse zu beurteilen ist. Rechtlich zu
beanstanden ist jedoch, dass es dem Änderungsinteresse keinen
Vermögenswert beigemessen hat, soweit mit der beantragten
Änderung/Korrektur der im einzelnen gerügten Ansätze in den
Abrechungen für die Beschwerdeführer tatsächlich keine finanziellen
Entlastungen verbunden sind. Auch dann, wenn die Beschwerdeführer
Ansätze in der Jahresabrechnung als nicht ordnungsgemäß rügen und
die beantragte Korrektur keine finanziellen Verschiebungen in der
Abrechnung durch Be- oder Entlastungen der Beschwerdeführer zur
Folge hat, ist dem Interesse an der Korrektur selbstverständlich
ein Wert beizumessen. Deshalb lässt sich entgegen der Ansicht des
Landgerichts eine vermögenswerte Beschwer für die Beschwerdeführer
auch aus ihrer Rüge herleiten, dass in den 3 Jahresabrechnungen
bestimmte Zahlungen der Gemeinschaft (wie Reparaturkosten über
insgesamt ca. 37.400,- DM und Schadensersatzzahlungen von ca.
35.000,-DM) nicht auch als Ausgaben in die Jahresabrechnung
aufgenommen worden sind, sondern lediglich als Abgang in der
"Rücklagenentwicklung" dargestellt werden, und dass die jeweiligen
Zinserträge über insgesamt ca. 10.800,- DM nicht als Einnahmen
verbucht sind, sondern lediglich in der "Rücklagenentwicklung"
jeweils als Zugänge behandelt werden (Bl. 190 GA). Dass die
Handhabung entsprechend der Ansicht der Beschwerdeführer nicht den
Grundsätzen ordnungsgemäßer Jahresabrechnung entspricht, meint
selbst das Landgericht, will aber gleichwohl dem Änderungsinteresse
keinen Vermögenswert beimessen, weil der Umstand die
Instandhaltungsrücklage nicht unzulässig verkürzt bzw. erhöht habe
und mithin dadurch für die Gemeinschaft kein wirtschaftlicher
Schaden entstanden ist. Die Ansicht ist nicht zu teilen. Richtig
ist daran lediglich, dass für die Bewertung des Änderungsinteresses
keine durch die Korrektur bedingte finanziell messbare Entlastung
der Beschwerdeführer als Maßstab zur Verfügung steht. Das ändert
aber nichts daran, dass der angestrebten Korrektur ein
Vermögenswert zukommt, wenn auch dieser einen lediglich geringen
vermögensrechtlichen Stellenwert hat, den der Senat pro
Jahresabrechnung mit 100 DM bemisst. Bei drei Jahresabrechnungen
liegt mithin der Beschwerdewert für die beiden Beschwerdeführer mit
ihren 3 Wohnungen bei 900,- DM (= 3 Jahresabrechnungen x 100 DM x 3
Wohnungen).

6

Ferner ist rechtlich zu beanstanden, dass das Landgericht keine
gesonderte Beschwer für die einzelnen Entlastungsbeschlüsse
angesetzt hat. Die erteilte Entlastung für die 3 Jahresabrechnungen
hat jeweils die Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses. Mit
der Entlastung wird die Geschäftsführung des Verwalters gebilligt
und auf die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen verzichtet,
soweit die Voraussetzungen für die Geltendmachung von solchen
Ansprüchen bekannt waren oder für die Wohnungseigentümer hätten
erkennbar sein müssen. Deshalb bestimmt sich der Geschäftswert
danach, in welchem Umfang Schadensersatzansprüche gegen den
Verwalter in Betracht kommen. In Ermangelung dafür vorhandener
konkreter Anhaltspunkte - wie hier - ist hilfsweise als Wert ein
Bruchteil (max. 10%) des Jahresumsatzes der Gemeinschaft anzusetzen
(vgl. Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG § 48 Rdnr. 21 mwN). In den
vorgelegten Jahresabrechnungen sind "Gesamtbetriebskosten" für 1994
von ca.- 150.000,- DM (Bl. 36 GA), für 1996 von ca. 190.000,- DM
(Bl. 43 GA) und für 1997 von ca. 200.000,- DM (Bl. 121 GA)
aufgeführt. Der Senat hält im Streitfall für die
Entlastungsbeschlüsse einen Prozentsatz von je 5% für angemessen,
sodass der Geschäftswert der Entlastungsbeschlüsse 7.500 DM, 9.500
DM und 10.000 DM beträgt. Da - wie bereits gesagt - für die
Zulässigkeit ihres Rechtsmittels der maßgebliche Beschwerdewert aus
der Person der beiden Beschwerdeführer, ihrer Beschwer und ihrem
Änderungsinteresse zu beurteilen war, betrug dieser für die
Beschwerdeführer mit ihren drei Eigentumswohnungen bei 51 Wohnungen
1.588,- DM (= 27.000 : 51 x 3).

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Der Beschwerdewert für die beiden Beschwerdeführer betrug
demnach insgesamt 2.192,73 DM (= 704,73 + 900 + 1.588,- ) =
1.121,60 Euro, so dass der erforderliche Beschwerdewert von 1.500
DM = 750 Euro erreicht war.

8

Sonach war der angefochtene Beschluss aufzuheben und das
Verfahren an das Landgericht zur erneuten Verhandlung und
Entscheidung in der Sache, auch über die Kosten des
Rechtsbeschwerdeverfahrens, zurückzuverweisen.