Amtsgericht Wipperfürth (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Schlussurteil vom 2014-04-04, Aktenzeichen 1 C 207/13
ECLI:DE:AGGM3:2014:0404.1C207.13.00

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an den Beklagten 638,47 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.04.2013 zu zahlen.Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 93 % und der Beklagte 7 %.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung der anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

1

Tatbestand:

2

Der Beklagte mietete vom Kläger ab März 2005 eine Wohnung nebst Keller und Gemeinschaftsgarten im Hause Straße, S, 1. Etage links. Bei Mietbeginn leistete der Beklagte eine Mietkaution, deren Höhe bei Mietende 848,01 € betrug. Inzwischen ist das Mietverhältnis beendet, die Beklagten sind aus dem Mietobjekt ausgezogen.

3

Nunmehr streiten die Parteien über den Zustand der Wohnung sowohl bei Mietbeginn wie auch bei Mietende sowie über dem Kläger insoweit zustehenden Schadensersatz.

4

Der Kläger trägt vor,

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sämtliche von ihm geltend gemachten Schäden hätten bei Mietbeginn noch nicht vorgelegen, sie seien erst während der Mietzeit bzw. beim Auszug des Beklagten aus der Wohnung am 30.11.2012 entstanden und von diesem verursacht worden.

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So sei die bei Mietbeginn fast neue Duschtüre in ihrer Aufhängung aus der Verankerung gerissen und nicht mehr reparabel. Laut Rechnung der Firma S vom 17.01.2013 (Bl. 46 der Akte) i.V.m. dem ergänzenden Schreiben der Firma S vom 11.11.2013 (Bl. 96 der Akte) betrage der Schaden 599,17 €. Dieser Betrag werde, da die Duschtüre Abnutzungen unterliege, nur zur Hälfte und somit mit 299,58 € angesetzt.

7

Drei Fliesen an der Duschwand außen unterhalb des Waschbeckens seien total zersprungen und hätten herausgenommen und erneuert werden müssen. Um Setzrisse könne es sich nicht handeln, da der Badezimmerboden ein Betonboden sei. Den Schaden habe er, der Kläger, selbst behoben für 45,00 €.

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In der Dusche sei Schimmel durch schlechtes Lüften entstanden; der Schaden sei behoben worden für 15,00 €.

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An den Fußleisten habe sich Farbe befunden; der Vormieter habe dies so nicht hinterlassen. Der Schaden sei für 7,50 € behoben worden.

10

Die ohne Genehmigung entfernte Zimmertrennwand aus Fachwerk nebst Fachwerkbalken, gemauerten Ziegelsteinen, Putzschichten und Elektroleitungen mit 2 Steckdosen habe der Beklagte nicht erneuert. Sie stehe im Keller, sei aber nicht zu benutzen, weil ein Zapfen abgesägt sei. Eine Erlaubnis habe der Beklagte nie erhalten, den vom Beklagten benannten Zeugen kenne er, der Kläger, nicht. Zudem stehe einer mündlichen Abrede § 20 Abs. 1 des Mietvertrages entgegen. Die Kosten für die Wiederherstellung betrügen 1850,00 €. Zwar stimme es, dass die betroffene Stelle inzwischen zugemauert und umfangreich verändert sei. Dies berühre jedoch den Schadensersatzanspruch nicht.

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Im Kinderzimmer habe der Beklagte eine Telefondose und eine Antennendose entfernt und übertapeziert. Das ehemalige Vorhandensein dieser Dosen könne der Vormieter bestätigen oder es müsse der Putz geöffnet werden, um nachzuschauen. Die Schadensbeseitigungskosten beliefen sich auf 40,00 €.

12

Der Schlüssel für das Kinderzimmer sei nicht zurückgegeben worden. Ersatzkosten für den Schlüssel seien mit 5,00 € entstanden, zzgl. 10,00 € für Fahrtkosten und Zeitaufwand, insgesamt also 15,00 €.

13

Die Waschmaschine im Keller habe der Beklagte einen Mitmieter verkauft und überlassen, welcher seinen Waschplatz aber an anderer Stelle habe. Insoweit habe der Beklagte dem Mitmieter nicht den Stellplatz überlassen dürfen. Daher habe der Platz für den Nachmieter des Beklagten gefehlt. Das Problem sei dadurch gelöst worden, dass an weiterer Stelle ein neuer Zapfhahn installiert worden sei. Die Kosten von 30,00 € habe der Beklagte zu erstatten.

14

Die mit Erlaubnis aus dem Keller in den Garten verlegte Stromleitung habe der Beklagte nicht ordnungsgemäß entfernt. Die erforderlichen Arbeiten seien für 75,00 € durchzuführen.

15

Ohne Erlaubnis, sogar gegen ein ausdrückliches Verbot habe der Beklagte die Terrasse im Gemeinschaftsgarten erweitert. Deshalb sei sogar am 13.07.2011 die Polizei im Garten gewesen. Nachfolgend hätten 14 Platten zu je ca. 20 kg entfernt und entsorgt werden müssen. Die Arbeiten habe er, der Kläger selbst durchgeführt, er rechne insoweit auf der Basis eines Kostenvoranschlages der Firma H ab und verlange somit 94,54 €.

16

An der Eingangstür - einer antiken Tür - seien Kratzer entstanden, der Schaden sei auf 120,00 € zu schätzen. Allein die Glasscheiben kosteten mehrere 100 €.

17

Ein dem Beklagten bei Einzug übergebenes Vorhängeschloss für den Keller sei nicht zurückgegeben worden. Dies sei im Mietvertrag festgehalten. Die Ersatzkosten betrügen 12,12 €.

18

Von dem Gesamtschadensersatz in Höhe von 2892,91 € sei das Kautionsguthaben von 848,01 € abzuziehen, so dass ein Zahlungsanspruch von 2044,90 € verbleibe.

19

Nach teilweiser Klagerücknahme in Höhe von 289,17 € (insoweit hatte der Kläger zunächst auch Schadensersatz wegen eines beschädigten Waschbeckens geltend gemacht, welches jedoch tatsächlich von ihm beschädigt worden ist), beantragt der Kläger zuletzt,

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den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 1755,73 € zu zahlen.

21

Der Beklagte beantragt,

22

die Klage abzuweisen.

23

Widerklagend beantragt der Beklagte,

24

den Kläger zu verurteilen, an den Beklagten 848,01 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 24.04.2013 zu zahlen.

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Der Kläger beantragt,

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die Widerklage abzuweisen.

27

Der Beklagte trägt vor, die Duschtüre habe nicht erneuert werden müssen und sie sei auch nicht aus der Verankerung gerissen. Vielmehr habe sie im Laufe der Jahre - insgesamt etwa zwölfjährige Nutzung, wovon 8 Jahre auf den Beklagten entfallen - einem natürlichen Verschleiß unterlegen und habe bereits zur Mietzeit immer wieder in die Führungsrolle eingehängt werden müssen.

28

Den Schaden am Waschbecken habe nicht der Beklagte verursacht, sondern der Kläger selbst, was er in einem handschriftlichen Schreiben vom 24.07.2008 (Bl. 64 der Akte) eingeräumt habe. Aus der Rechnung Keller steht dem Kläger somit nichts zu.

29

Die drei Fliesen an der Duschwanne - und zwar an der Wand und nicht am Boden, so dass es auf die Qualität des Bodens nicht ankomme - und seien aufgrund eines Setzrisses schadhaft geworden, wie sich eindeutig aus dem Verlauf der Sprünge gemäß klägerischer Fotos ersehen lasse.

30

Schimmel in der Dusche sei nicht vorhanden gewesen, sondern lediglich eine dunkle Verfärbung unter der Silikonabdichtung. Hierfür sei der Beklagte nicht verantwortlich.

31

Farbe an den Fußleisten werde bestritten. Der Nachmieter habe diese so übernommen wie sie gewesen seien. Zudem hätten sie im Eigentum des Beklagten gestanden, so dass der Kläger hieran nichts zu bemängeln habe.

32

Die Entfernung der Zimmertrennwand sei bei Mietbeginn ausdrücklich gestattet worden, und zwar mit der ausdrücklichen Abrede, dass diese bei Auszug nicht zu erneuern sei. Zudem habe der Beklagte inzwischen den Bereich zumauern lassen, so dass bereits deshalb nicht mehr der ursprüngliche Zustand herzustellen sei. Die angesetzten Kosten seien zu bestreiten.

33

Bestritten werde, dass im Kinderzimmer eine Telefondose und eine Antennendose entfernt worden seien. Hier hätten sich lediglich die entsprechenden Löcher für die Dosen befunden, diese seien übertapeziert worden.

34

Der Kläger habe sämtliche Schlüssel zurückgehalten; die angesetzten Kosten seien zu bestreiten.

35

Die Waschmaschine gehöre nunmehr dem Mitmieter, an ihn müsse sich der Kläger wenden, wenn die Waschmaschine am falschen Platz stehe.

36

Einem Schadensersatzanspruch wegen der Stromleitung aus dem Keller in den Garten stehe die Zusatzvereinbarung der Mieter mit dem Kläger vom 26.04.2010 (Bl. 66 der Akte) entgegen. Dieser Vereinbarung habe der Beklagte bei Auszug entsprochen, mehr könne der Kläger nicht verlangen. Vorsorglich würden die angesetzten Kosten bestritten.

37

Auch Kosten für die Entfernung einer Terrasse im Gemeinschaftsgarten könne der Kläger nicht ersetzt verlangen, da der Garten dem Beklagten zur alleinigen Nutzung überlassen worden sei, jedenfalls in dem Bereich, in dem die Terrasse verlegt worden sei. Auch dies folge aus der vorgelegten Zusatzvereinbarung. Zur Nutzung einer Terrasse gehöre es auch, dass diese verschönert, gegebenenfalls auch verbreitert werde.

38

Kratzer an der Eingangstüre seien zu bestreiten, ebenfalls die angesetzten Kosten. Für 120,00 € bekomme man bereits eine neue Tür in der Qualität der vorhandenen.

39

Ein Vorhängeschloss sei dem Beklagten bei Einzug nicht ausgehändigt worden, die Kosten seien zu bestreiten.

40

Schadensersatz könne der Kläger somit insgesamt nicht verlangen. Vielmehr stehe dem Beklagten nunmehr ein Anspruch auf Rückzahlung des Kautionsguthabens von 848,01 € zu.

41

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

42

Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung von Zeugen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 30.01.2014 (Bl. 124 der Akte) Bezug genommen.

43

Entscheidungsgründe:

44

Die zulässige Klage ist unbegründet. Dagegen ist die zulässige Widerklage im titulierten Umfang begründet.

45

Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in zuletzt geltend gemachter Höhe von 1755,73 € aus dem beendeten Mietverhältnis der Parteien betreffend die streitgegenständliche Mietwohnung im Hause Straße in S.

46

Zwar steht nach durchgeführter Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass der Kläger von den Beklagten Schadensersatz in Gesamthöhe von 209,54 € beanspruchen kann; nach Verrechnung der bei Mietbeginn geleisteten Kaution, welche bei Mietende unstreitig 848,01 € betrug, verbleibt für den Kläger jedoch kein restlicher Zahlungsanspruch, dagegen für den Beklagten ein restlicher Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 638,47 €.

47

Insoweit hat die Beweisaufnahme ergeben, dass im Kinderzimmer eine Telefondose und eine Antennendose entfernt und übertapeziert worden sind, so dass der Beklagte insoweit Schadensersatz in geltend gemachter Höhe von 40,00 € (§ 287 ZPO) zu leisten hat. Der hierzu gehörte Zeuge E, welcher der unmittelbare Vormieter des Beklagten gewesen ist, hat in glaubhafter Weise bekundet, dass sich im Kinderzimmer tatsächlich eine Antennendose und eine Telefondose an der streitgegenständlichen Wand befunden haben und nicht lediglich Löcher. Zwar hat die ebenfalls hierzu gehörte Zeugen Q, die Ehefrau des Beklagten, gegenteiliges bekundet. Das Gericht folgt jedoch der Aussage des Zeugen E, da es sich hierbei um einen unbeteiligten Zeugen handelt, welcher nicht erkennbar im Lager einer Partei steht. Somit ist davon auszugehen, dass die Telefondose und die Antennendose während der Mietzeit des Beklagten ausgebaut worden sind, so dass der Kläger Schadensersatz hinsichtlich der Kosten der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen kann.

48

Ebenso kann der Kläger von den Beklagten Ersatz der Kosten für die Entfernung der aus dem Keller in den Garten verlegten Stromleitung und somit Schadensersatz in Höhe von 75,00 € (§ 287 ZPO) beanspruchen. Insoweit ist zwischen den Parteien unstreitig, dass der Beklagte diese Stromleitung zunächst mit Erlaubnis des Klägers aus seinem Keller in den Garten verlegt hat. Soweit der Beklagte einwendet, ein Schadensersatzanspruch stehe dem Kläger im Zusammenhang mit der Zusatzvereinbarung der Mieter mit dem Kläger vom 26.04.2010 (Bl. 66 der Akte) dennoch nicht zu, da der Beklagte bei Auszug dieser Vereinbarung entsprochen habe, kann er hiermit nicht durchdringen. Denn letztlich hat der Beklagte dem Sachvortrag des Klägers insoweit nicht widersprochen, als dieser nachfolgend geltend gemacht hat, der Beklagte habe zwar der Zusatzvereinbarung vom 26.04.2010 entsprochen, nicht aber die Leitung entfernt, die er von seinem Keller durch die Außenwand zur Außenputzdose verlegt hatte. Hierzu wäre der Beklagte jedoch bei Mietende verpflichtet gewesen, so dass dem Kläger hierfür der geltend gemachte Schadensersatz zusteht.

49

Schließlich hat der Kläger gegen den Beklagten einen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Entfernung und Entsorgung der 14 Bodenplatten zu je 20 kg, mit welchen der Beklagte die Terrasse im Garten erweitert hat. Dabei kommt es nicht entscheidend darauf an, ob der Garten dem Beklagten zur alleinigen Nutzung überlassen worden ist. Auch mag es zutreffen, dass zur Nutzung einer Terrasse gegebenenfalls auch die Vergrößerung derselben gehört. Jedoch ist ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet; dem ist der Beklagte nicht nachgekommen. Somit kann der Kläger den geltend gemachten Schadensersatz von 94,54 € verlangen.

50

Weiterer Schadensersatz steht dem Kläger gegen den Beklagten dagegen nicht zu.

51

Soweit der Kläger Schadensersatz wegen einer beschädigten und ersetzten Duschtüre in Höhe von zeitanteiligen 299,58 € verlangt, konnte die durchgeführte Beweisaufnahme nicht ergeben, dass ein etwaiger Mangel bzw. Schaden an der Türe durch ein schuldhaftes Verhalten des Beklagten verursacht worden ist. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass der Kläger diese Türe inzwischen erneuert und die beschädigte Türe entsorgt hat, so dass die Türe im Hinblick auf den Schaden und die Schadensursache nicht mehr für eine Begutachtung durch einen Sachverständigen zur Verfügung steht. Somit kann der Kläger im Ergebnis eine schuldhafte Schadensverursachung durch den Beklagten nicht (mehr) beweisen, so dass er insoweit keinen Schadensersatz beanspruchen kann.

52

Gleiches gilt wegen der Fliesen an der Duschwand unterhalb des Waschbeckens, da der Kläger auch insoweit vorgetragen hat, den Schaden bereits beseitigt zu haben. Somit steht auch dieser Schaden nicht mehr für eine Begutachtung durch einen Sachverständigen zur Verfügung, so dass letztlich nicht geklärt werden kann, ob der Schaden durch ein schuldhaftes Verhalten des Beklagten entstanden ist oder durch einen Setzriss.

53

Wiederum dasselbe gilt für in der Dusche am Silikon vorhandener Schimmel, da der Beklagte hierzu unwidersprochen vorträgt, dass sich der Schimmel unter dem Silikon befindet und folglich eine Verantwortlichkeit des Beklagten hierfür bereits aus diesem Grunde fraglich erscheint. Da der Kläger aber auch diesen Schaden bereits in Eigenarbeit beseitigt hat, kann die Ursache der Schadensverursachung nicht mehr durch Sachverständigengutachten geklärt werden; dies geht wiederum zulasten des insoweit in vollem Umfange darlegungs- und beweispflichtigen Klägers.

54

Soweit sich an den Fußleisten Farbe befunden hat, welche der Kläger für 7,50 € behoben habe, kann dies auf sich beruhen, da der Kläger dem diesbezüglichen Sachvortrag des Beklagten nicht entgegengetreten ist, dass die Fußleisten im Eigentum des Beklagten gestanden haben und dass der Nachmieter diese Fußleisten in diesem Zustand übernommen hat.

55

Hinsichtlich des geltend gemachten Schadensersatzes wegen der entfernten Zimmertrennwand aus Fachwerk nebst Fachwerkbalken, gemauerten Ziegelsteinen, Putzschichten und Elektroleitungen hat die durchgeführte Beweisaufnahme zwar ergeben, dass der Kläger dem Beklagten die Entfernung der Wand erlaubt hat, aber auch, dass die Parteien vereinbart haben, dass der Beklagte bei Beendigung des Mietverhältnisses den ursprünglichen Zustand wieder herstellt. Dies hat insbesondere die hierzu gehörte Zeugin Q bestätigt. Auch ist unstreitig, dass der Beklagte seiner diesbezüglichen Rückbaupflicht bei Mietende nicht nachgekommen ist. Ein Verstoß gegen die Rückbaupflicht stellt aber grundsätzlich keine Nichterfüllung der Rückgabepflicht dar, sondern eine bloße Schlechterfüllung. Will der Vermieter den Rückbau selbst durchführen und die Kosten hierfür beim Mieter als Schaden liquidieren, ist eine vorherige Fristsetzung gemäß § 281 Abs. 1 BGB notwendig, wenn sie nicht gemäß § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich ist (vergleiche Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 546 BGB Rn. 48). Eine solche Fristsetzung trägt der Kläger aber bereits nicht vor. Vielmehr ergibt sich aus dem vom Kläger vorgelegten vorgerichtlichen Schreiben vom 02.03.2013 (Bl. 21 der Akte), dass der Kläger den Punkt 9 (betreffend Zwischenwand) auf einen späteren Zeitpunkt verschoben hat, was immer dies heißen mag. Jedenfalls ergibt sich hieraus eine Fristsetzung zum Rückbau dieses Punktes nicht. Es ist auch nicht erkennbar, dass der Beklagte zuvor (oder nachher) gegenüber dem Kläger die Durchführung des Rückbaus ernsthaft und endgültig verweigert hätte, so dass auch nichts dafür spricht, dass eine Fristsetzung vorliegend entbehrlich gewesen wäre. Mangels Fristsetzung kann der Kläger vom Beklagten somit keinen Schadensersatz für die Wiederherstellung in geltend gemachter Höhe von 1850,00 € beanspruchen.

56

Soweit der Kläger 15,00 € Ersatzkosten für einen fehlenden Schlüssel des Kinderzimmers geltend macht, hat der Beklagte das Fehlen dieses Schlüssels bestritten. Beweis hierzu tritt der beweispflichtige Kläger nicht an, so dass er insoweit beweisfällig geblieben ist.

57

Gleiches gilt für ein nach dem Vorbringen des Klägers bei Einzug überlassenes Vorhängeschloss für den Keller, so dass der Kläger auch die insoweit angesetzten Ersatzkosten von 12,12 € nicht beanspruchen kann.

58

Auch für die Entfernung eines Kratzers an der Eingangstür kann der Kläger den veranschlagten Schadensersatz von 120,00 € nicht verlangen, da die Beweisaufnahme bereits nicht ergeben hat, dass sich an dieser Türe bei Mietende tatsächlich der vom Kläger behauptete Kratzer befunden hat. Insoweit hat auch der Kläger eingeräumt, dass ihm dieser Schaden nicht bereits im Rahmen der Rückgabe der Wohnung und auch nicht im Rahmen der mit dem Zeugen T durchgeführten Schadensaufnahme aufgefallen ist, sondern erst später. Bei dieser Sachlage kann aber bereits dahinstehen, ob sich an der Türe tatsächlich ein Kratzer befindet, da er jedenfalls nicht mehr ohne weiteres dem Beklagten zugerechnet werden kann. Zudem hat der Zeuge T bekundet, er habe damals keine Kratzer an der Eingangstüre festgestellt. Bestätigt wird dies durch die Erklärung des Beklagtenvertreters in der mündlichen Verhandlung am 30.01.2014, welcher ebenfalls dort keine Kratzer festgestellt hat.

59

Schließlich kann der Kläger vom Beklagten auch insoweit keinen Schadensersatz verlangen, als er wegen der Installation eines Wasseranschlusses im Keller 30,00 € erstattet verlangt. Zwar hat der Beklagte einem Mitmieter die im Keller befindliche Waschmaschine verkauft und überlassen. Soweit der Kläger aber geltend macht, insoweit habe der Beklagte dem Mitmieter nicht diesen Stellplatz überlassen dürfen, wäre hieraus allenfalls zu folgern, dass der Kläger diesem Mitmieter hätte aufgeben müssen, den Stellplatz zu räumen oder - wenn dieser hierzu nicht bereit gewesen wäre - die Kosten gegebenenfalls diesem Mitmieter aufzuerlegen, nicht jedoch dem Beklagten.

60

Nach alledem hat der Kläger gegen den Beklagten nach Verrechnung der Mietkaution keinen verbleibenden Schadensersatzanspruch, so dass die Klage insgesamt der Abweisung unterliegen musste. Dagegen hat der Beklagte gegen den Kläger einen Anspruch auf restliche Kautionsrückzahlung von 638,47 €. In dieser Höhe war der Kläger somit antragsgemäß zu verurteilen, die darüber hinausgehende Widerklage musste der Abweisung unterliegen.

61

Die zu erkannten Zinsen Folgen dem Grunde und der Höhe nach aus Verzug.

62

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

63

Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:

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Für die Klage: 2044,90 €

65

für die Widerklage: 848,01 €

66

Gesamtstreitwert somit: 2892,91 €