Amtsgericht Wuppertal (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-02-09, Aktenzeichen 91b C 138/10
ECLI:DE:AGW:2011:0209.91B.C138.10.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von

120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten

vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

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T a t b e s t a n d :

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Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft Wstr. 1-7, 10, 12 / Estr. 1-5 in X. Es handelt sich um eine Mehrhausanlage, bei der einige Häuser mit Aufzug ausgestattet sind, andere hingegen nicht. Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung in einem Haus ohne Aufzug, ihr Miteigentumsanteil beträgt 127/10.000-stel. Dem Gemeinschaftsverhältnis liegt die Teilungserklärung vom 25.08.1975 (Blatt 32 ff d.A.) zu Grunde. Auf die Regelungen in § 11 und § 14 der Teilungserklärung wird Bezug genommen. Im Hinblick auf anstehende Instandsetzungsarbeiten an den Aufzügen bestand eine Meinungsverschiedenheit darüber, ob die Instandsetzungskosten für die Aufzüge auf die Gemeinschaft insgesamt oder nur jeweils auf die Häuser mit Aufzug umzulegen seien. In der Eigentümerversammlung vom 20.03.2007 fasste die Gemeinschaft mehrheitlich unter Top 6 c und 6 d die aus dem Protokoll ersichtlichen Beschlüsse. Diese Beschlüsse zu Top 6 c und 6 d wurden von den Miteigentümern P angefochten, worüber erstinstanzlich in dem Verfahren 91 a II 56/07 entschieden wurde, wie im einzelnen aus dem Beschluss vom 29.08.2007 (Blatt 62 ff d.A.) ersichtlich. Letztinstanzlich hat insoweit das Oberlandesgericht Düsseldorf durch Beschluss vom 04.07.2008 (Bl. 68 ff d.A.) dem Anfechtungsantrag stattgegeben.

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In der Eigentümerversammlung vom 03.03.2008 (Bl. 78 ff d.A.) fasste die Gemeinschaft mehrheitlich die unter Top 3 und Top 7 a ersichtlichen Beschlüsse. Diese wurden von den Eheleuten P in dem Verfahren 91 b C 68/08 angefochten, worüber durch Urteil des Amtsgerichts Wuppertal vom 27.06.08 (Bl. 88 ff d.A.) und Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 03.02.09 (Bl. 93 ff d.A.) entschieden wurde.

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Durch die beiden genannten Anfechtungsverfahren entstanden der Gemeinschaft Anwalts- und Gerichtskosten in Höhe von insgesamt 11.091,46 Euro (Bl. 101 ff d.A.).

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Da die Klägerin der Ansicht ist, dass diese Anwalts- und Gerichtskosten von der Verwalterin schuldhaft verursacht worden seien, stellte sie zu der Versammlung am 03.08.2010 zu Top 18.1 einen entsprechenden Beschlussantrag dahingehend, Schadensersatzansprüche gegen die Verwalterin geltend zu machen. Dieser Beschlussantrag wurde gemäß dem Protokoll (Bl. 117 d.A.) mit 8 Ja-Stimmen und 46 Nein-Stimmen sowie 8 Enthaltungen abgelehnt.

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Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Schadensersatzansprüche der WEG gegen die Verwalterin begründet seien. Die Nichtgeltendmachung verstoße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Verwalterin habe durch die Beschlussvorlagen zu Top 6 c und 6 d der Versammlung vom 20.03.07 ihre Pflichten verletzt. Es habe eine fehlerhafte Interpretation zu § 14 der Teilungserklärung zu Grunde gelegen. Die dazu seitens der Verwalterin vertretene Meinung, nach einem angeblichen Rat durch einen Rechtsanwalt, sei nicht vertretbar gewesen. Ein Verschulden des Anwalts sei der Verwalterin nach § 278 BGB zuzurechnen. Die Verwalterin hätte jedenfalls auf die Unklarheit und das Risiko bei der Auslegung und Beschlussfassung hinweisen müssen.

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Auch die Beschlussvorlage der Verwalterin zu Top 3 der Versammlung vom 03.03.08 sei eine Pflichtverletzung gewesen, ebenso diejenige zu Top 7 a. Da zu diesem Zeitpunkt die Entscheidung des Amtsgerichts Wuppertal vom 29.08.07 zur Auslegung des § 14 der Teilungserklärung bereits vorgelegen habe, hätte die Verwalterin diese Entscheidung jedenfalls berücksichtigen müssen. Der Beschlussvorlage habe auch ein fehlerhaftes Verständnis zu § 16 Abs. 3 WEG neuer Fassung zu Grunde gelegen.

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Den Schadensersatzansprüchen stünden Entlastungsbeschlüsse zu Gunsten der Verwalterin nicht entgegen: Da in der Versammlung vom 03.03.08 unter Top 5 Entlastung nur erteilt worden sei "hinsichtlich Kostenerfassung und Kostenverteilung für das Abrechnungsjahr 2007", beziehe sich dieses nicht auf die Beschlussvorlangen zu Top 6 c und 6 d. Soweit gemäß dem Protokoll der Versammlung vom 17.03.09 unter Top 5 (Bl. 123 d.A.) der Zusatz enthalten sei "sowie wegen seiner Tätigkeit", sei dieses mit diesem Zusatz so nicht beschlossen worden, sondern der Entlastungsbeschluss sei ebenso wie in den Vorjahren ohne einen solchen Zusatz beschlossen worden. Offenbar habe sich die Verwalterin durch den Zusatz eine Entlastung erschleichen wollen.

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Eine Entlastung beziehe sich nur auf erkennbare Schadensersatzansprüche. Die hier in Rede stehenden Ansprüche seien aber noch nicht erkennbar gewesen.

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Die gerichtlichen Kostenentscheidungen, bei denen nicht von der Möglichkeit des § 49 Abs. 2 WEG zur Belastung des Verwalters mit Prozesskosten Gebrauch gemacht worden sei, würden ebenfalls der Geltendmachung der Schadensersatzansprüche nicht entgegenstehen.

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Die Klägerin

beantragt

, wie folgt zu erkennen:

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1. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 03.08.2010 zu TOP 18.1,

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"Die Eigentümergemeinschaft beschließt, Schadenersatzansprüche gegen die

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T Immobilienverwaltung GmbH wegen der Verfahrenskosten

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(Gerichts- und Rechtsanwaltskosten) geltend zu machen, die der Eigentümergemeinschaft mit Ausnahme der Eheleute P,

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durch das Beschlussanfechtungsverfahren AG Wuppertal 91a II 56/07 WEG,

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LG Wuppertal 6 T 703/07 und OLG Düsseldorf I-3 Wx 242/07 sowie durch

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das Klageverfahren AG Wuppertal 91b C 68/08 und LG Düsseldorf 16 S

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51/08 entstanden sind. Der Beirat wird beauftragt, einen Rechtsanwalt mit der

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außergerichtlichen und erforderlichenfalls auch der gerichtlichen Geltend-

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machung dieser Schadenersatzansprüche zu beauftragen.

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Der Beschlussantrag wird mit 8 Ja-Stimmen und 46 Nein-Stimmen sowie

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8 Enthaltungen abgelehnt."

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wird für ungültig erklärt.

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2. Die Beklagten beschließen unter Zustimmung der Klägerin, gegen die

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T Immobilien GmbH L-Straße 1, ##### D

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Klage auf Ersatz derjenigen Rechtsanwalts- und Gerichtskosten zu erheben,

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die der Eigentümergemeinschaft mit Ausnahme der Eheleute P durch die Verfahren AG Wuppertal 91a II 56/07 WEG /

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LG Wuppertal 6 T 703/07 / OLG Düsseldorf I-3 Wx 242/07 sowie

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AG Wuppertal 91b C 68/08 / LG Düsseldorf 16 S 51/08 entstanden sind.

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Der Beirat wird beauftragt, einen Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen

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und erforderlichenfalls auch der gerichtlichen Geltendmachung dieser

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Schadenersatzansprüche zu beauftragen.

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Die Beklagten

beantragen

, die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten sind der Ansicht, die Verwalterin habe dem Rat, der ihr von dem befragten Rechtsanwalt erteilt worden sei, vertrauen dürfen und diesen als zutreffend in der Versammlung vom 20.3.2007 dartun dürfen. Ein Verschulden des Anwalts sei der Verwalterin nicht im Sinne von § 278 BGB zuzurechnen. Der anwaltliche Rat sei nicht evident fehlerhaft gewesen; die Auslegung sei zumindest vertretbar gewesen. Erst die Entscheidung des OLG Düsseldorf habe Klarheit zur Auslegung geschaffen. Es sei auch nicht erkennbar bzw. vorhersehbar gewesen, dass das Oberlandesgericht Düsseldorf anders als die Vorinstanzen entscheiden würde.

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Der Beschluss vom 20.03.07 sei im Bewusstsein (der Notwendigkeit) einer gerichtlichen Klärung mehrheitlich gefasst worden.

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Schuldhaftes Verhalten könne der Verwaltung auch nicht im Hinblick auf die Regelungen in § 16 Abs. 3 bis Abs. 5 neuer Fassung angelastet werden, denn die Verwaltung habe mit den Beschlussvorlagen zur Versammlung vom 03.03.2008 die Beschlusskompetenz entsprechend umsetzen wollen.

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Auch aufgrund der Entlastungsbeschlüsse mit der Wirkung eines negativen Schuldanerkenntnisses bestünden keine durchsetzbaren Ersatzansprüche gegen die Verwaltung. Das Protokoll sei entsprechend den tatsächlich gefassten Beschlüssen richtig formuliert worden.

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Auch die gerichtlichen Kostenentscheidungen stünden den Schadensersatzansprüchen entgegen.

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Es habe keine Verpflichtung der Beklagten bestanden, dem Beschlussantrag der Klägerin vom 03.08.2010 zuzustimmen. Hier seien die zahlreichen Zweifel daran zu berücksichtigen, ob überhaupt ein schuldhaftes kausales Verhalten der Verwalterin vorliege. Soweit die Klägerin die Entscheidung OLG Düsseldorf 3 Wx 270/99 zitiere, sei zu berücksichtigen, dass es dort darum gegangen sei, einen früheren Verwalter in Anspruch zu nehmen und dort die Ersatzansprüche offensichtlich schlüssig und begründet erschienen. Vorliegend habe jedoch gegen die noch gewählte Verwaltung bei zweifelhafter Rechtslage vorgegangen werden sollen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist unbegründet.

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Es bestand kein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu dem Beschlussantrag am 03.08.2010. Der angefochtene Beschluss widersprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Es handelt sich bei der Frage, ob eine Eigentümergemeinschaft gegen die WEG Verwaltung Schadensersatzansprüche geltend macht, um eine Ermessensentscheidung der Gemeinschaft. Insoweit besteht ein weiter Ermessensspielraum, der gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbar ist.

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Die Ermessensentscheidung, den Beschlussantrag abzulehnen, war (zumindest) vertretbar. Es bestand keine Ermessensreduzierung dahingehend, dass nur eine Zustimmung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte.

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Es erscheint als zweifelhaft, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die in Rede stehenden Schadensersatzansprüche gegen die Verwalterin begründet und prozessual durchsetzbar waren. Bei einer etwaigen Klage bestünde jedenfalls ein nicht unerhebliches Prozessrisiko.

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Auf die im Termin am 22.02.2010 erteilten Hinweise wird Bezug genommen.

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In der Versammlung vom 03.03.2008 wurde unter Top 5 der Verwalterin "hinsichtlich der Kostenerfassung und Kostenverteilung für das Abrechnungsjahr 2007 Entlastung erteilt." Damit bezogen sich die Entlastung und das damit verbundene negative Schuldanerkenntnis gerade auf die Abrechnung 2007. Die Klägerin hat auf Seite 23 der Klageschrift selbst ausgeführt, dass sich dieser Entlastungsbeschluss auf die Erstellung der Jahresabrechnung bezogen habe. Es ging also um die Jahresabrechnung 2007. Gerade wegen dieser Abrechnung 2007 erfolgte die Anfechtungsklage 91b C 68/08 zu Top 3 der Versammlung vom 03.03.08.

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Bei der Anfechtungsklage wurde nur die Jahresabrechnung 2007 selbst angefochten, nicht jedoch der Entlastungsbeschluss zu Gunsten der Verwalterin hinsichtlich der Kostenerfassung und Kostenverteilung für die Abrechnung. Aufgrund der Bestandskraft des Entlastungsbeschlusses liegt ein negatives Schuldanerkenntnis betreffend etwaiger Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen die Verwaltung bezüglich der Erstellung der Abrechnung 2007 vor. Die in Rede stehenden Schadensersatzansprüche gegen die Verwalterin wegen fehlerhafter Abrechnung 2007 sind bereits durch den Entlastungsbeschluss ausgeschlossen und nicht durchsetzbar.

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Hinsichtlich der Beschlussvorlagen der Verwalterin zu Top 6 c und 6 d der Versammlung vom 20.03.2007 war die seitens der Verwalterin vertretene Auffassung zur Auslegung der §§ 11 und 14 der Teilungserklärung bis zur gerichtlichen Klärung der Auslegungsfrage vertretbar, so dass diese Auslegung selbst nicht als Pflichtverletzung der Verwaltung zu bewerten war. Insoweit ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass es bei juristischen Streitfragen und insbesondere bei der Auslegung von unklaren Formulierungen in Teilungserklärungen mehrere vertretbare Meinungen geben kann, wobei dann die Meinung, die letztlich nicht als zutreffend bewertet wird, nicht als schuldhaft falsch anzusehen ist. So liegt der Fall auch hier.

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Soweit die Verwalterin anwaltlichen Rat eingeholt hat und dieses in der Versammlung entsprechend vorgetragen hat, kann darin als solches ebenfalls keine Pflichtverletzung gesehen werden.

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Bei der Ermessensentscheidung der Gemeinschaft zu dem Beschlussantrag der Klägerin vom 3.8.2010 konnten auch weitere Gesichtspunkte einfließen, so auch, dass man einen "Schlussstrich ziehen", keinen unnötigen Streit mit der amtierenden Verwaltung und keinen kostenträchtigen Prozess mit ungewisser Erfolgsaussicht auf sich nehmen wollte.

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Es stellt sich auch die Frage, ob und inwieweit die Wohnungseigentümer selbst durch die Zustimmung zu den in Rede stehenden Beschlüssen vom 20.03.07 und 03.03.08 mitverantwortlich für diese Beschlüsse waren. Wenn die Auslegung zu §§ 11 und 14 der Teilungserklärung und die Beschlüsse offensichtlich fehlerhaft gewesen sein sollten (wie die Klägerin nun meint), so stellt sich die Frage, weshalb diesen Beschlüssen zugestimmt wurde und weshalb sie durch die Wohnungseigentümer nicht ebenso wie seitens der Eheleute P angefochten wurden.

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Die Auffassung der Klägerin auf Seite 25 der Klageschrift, es sei für die Wohnungseigentümer nicht erkennbar gewesen, dass Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen könnten, und es sei den Eigentümern eine Überprüfung der Rechtsfragen nicht möglich gewesen, die sich im Zusammenhang mit denkbaren Ansprüchen gegen die Verwaltung wegen der angefertigten Beschlussvorlagen stellten, vermag nicht zu überzeugen. Es hätte jedem Eigentümer offen gestanden, die Sach- und Rechtslage entsprechend zu überprüfen oder durch einen juristischen Beistand überprüfen zu lassen.

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Hinsichtlich des Entlastungsbeschlusses vom 17.03.2009 unter Top 5 stellt sich die Frage, wieso dieser Beschluss nicht innerhalb der Monatsfrist durch die Wohnungseigentümer angefochten wurde. Die Bestandskraft auch dieses Entlastungsbeschlusses könnte den Ansprüchen entgegenstehen. Es wäre konsequent gewesen, den Entlastungsbeschluss mit der Formulierung gemäß dem Protokoll "sowie wegen seiner Tätigkeit" anzufechten. Aufgrund der Bedeutung der Beschlussformulierung im Protokoll hätte dieses nahe gelegen. Etwaige Rechtsnachfolger müssen sich grundsätzlich hinsichtlich des Inhalts von Beschlüssen auf die Formulierung im Protokoll bzw. in der Beschlusssammlung verlassen können. Insofern erscheint es als zweifelhaft, ob der Vortrag der Klägerin, es sei entgegen der Behauptung des Verwalters nicht so wie protokolliert beschlossen worden, sondern ohne den Zusatz, in einem etwaigen Rechtsstreit gegen die WEG-Verwalterin beachtlich wäre.

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Schließlich stellt sich noch die Frage, ob der geltend gemachte Schaden in voller Höhe der Verwalterin zuzurechnen wäre, insbesondere ob der Schadensumfang zum Zeitpunkt der fraglichen angeblich fehlerhaften Beschlussvorlagen voraussehbar war, was angesichts der divergierenden Urteile in der Folgezeit als zweifelhaft erscheint.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708, 711 ZPO.

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Streitwert: bis 900,00 Euro.

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Insoweit wird nochmals auf § 49 a Abs. 1 Satz 2 GKG Bezug genommen. Demnach darf der Streitwert das 5fache des Interesses der Klägerin nicht übersteigen.

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Bei einem in Rede stehenden Schadensersatzanspruch in Höhe von ca. 11.000,00 Euro ergibt sich bei einem Miteigentumsanteil der Klägerin von 127/10.000-stel ein Betrag von 139,70 Euro für die Klägerin, so dass der 5-fache Wert davon 698,50 Euro beträgt.