Finanzgericht des Landes Sachsen-Anhalt (Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-06-24, Aktenzeichen 1 K 667/05
ECLI:DE:FGST:2010:0624.1K667.05.0A

Tatbestand

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Die Gemeinschafter der Klägerin erwarben im Jahr Oktober 1996 ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück. Von den vier darin enthaltenen Wohnungen wird das Dachgeschoss von ihnen selbst bewohnt, während die Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss teilweise verschiedenen Mietern überlassen wurden und teilweise leer standen. Streitbefangen ist nur eine Wohnung im Erdgeschoss, die von Beginn an leer stand. Nur ein etwa 13 m 2 großer Raum konnte ab Oktober 1998 zur gewerblichen Nutzung vermietet werden.

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Nachdem der Beklagte die geltend gemachten Verluste aus Vermietung und Verpachtung (in Höhe von 42.266 DM im Jahr 2000, von 41.870 DM im Jahr 2001 und von 17.512 € im Jahr 2002) zunächst vorläufig anerkannt hatte, weil er für alle nicht selbst genutzten Wohnungen und damit für 69 % der Wohnfläche eine entsprechende Vermietungsabsicht unterstellte, verminderte er diese Verluste mit Bescheiden vom 15. Oktober 2009 um 12.113 DM im Jahr 2000, um 12.763 DM im Jahr 2001 und 4.651 € im Jahr 2002 bzw. erkannte im Jahr 2003 (von den geltend gemachten Verlusten von insgesamt 20.371 €) dann 13.989 € weniger an, weil er nach dem fortdauernden Leerstand der Erdgeschosswohnung die Vermietungsabsicht für diese Wohnung verneinte und damit anteilig nur noch 47,14 % der Werbungskosten berücksichtigte. Nachdem die dagegen fristgerecht eingelegten Einsprüche mit Bescheid vom 12. April 2005 als unbegründet zurückgewiesen worden waren, hat die Grundstücksgemeinschaft am 3. Mai 2005 Klage erhoben.

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Die Klägerin meint, bei einer auf Dauer angelegten Vermietungs- und Verpachtungstätigkeit sei (nach BFH, Urt. v. 30. September 1997, IX R 80/94, BStBl. II 1998, 771) von einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen und daher auf für die auf die Leerzeiten entfallenden Aufwendungen (gemäß BFH, Urt. v. 25. Juni 2002, IX R 61/01, BFH/ NV 2002, 1442) ein Werbungskostenabzug zuzulassen. Die gegenteilige Annahme des Beklagten sei nicht gerechtfertigt, da in die Prognose ein Zeitraum von 100 Jahren einzubeziehen sei. Der andauernde Leerstand der Erdgeschosswohnung sei allein darauf zurückzuführen, dass die Wohnung in ihrem bisherigen Zustand nicht vermietbar gewesen sei und die notwendigen Baumaßnahmen bislang an ihren finanziellen Mitteln gescheitert seien. Gleichwohl bestehe aber eine Vermietungsabsicht, schließlich hätten ihre Gemeinschafter im Dachgeschoss so viel Wohnraum zur Verfügung, dass für die Erdgeschosswohnung nur eine Vermietung in Betracht komme.

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Die Klägerin beantragt, den Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen 2000 – 2003 vom 15. Oktober 2004 in der Form der Einspruchsentscheidung vom 12. April 2005 bzw. 22. April 2005 dahin zu ändern, dass die in der Erklärung geltend gemachten Werbungskosten für die leerstehende Wohnung anzuerkennen sind.

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Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte meint, die Einkünfteerzielungsabsicht könne nicht auf bloße Ansichtserklärungen hin angenommen, sondern müsse anhand objektiver Umstände nachgewiesen werden, und daran fehle es. Angesichts des jahrelangen Stillstandes der Sanierungsarbeiten und des daraus resultierenden Leerstands der betreffenden Wohnung sei ein Zusammenhang zwischen den Aufwendungen (von rund 203.000 DM bis zum Jahr 2001) und der Einkunftsart nicht erkennbar. Insbesondere sei bisher nur der Zustand des Gebäudes in den nicht Streit befangenen Jahren nachgewiesen, während die behaupteten späteren Maßnahmen wie Entkernung, Maurerarbeiten, Trockenlegungsarbeiten, Erneuerung der Fenster unbestimmt seien. Außerdem sei weder belegt, dass die notwendigen Maßnahmen an Finanzierungsschwierigkeiten gescheitert seien, noch seien andere Hindernisse bspw. in Form behördlicher Akte oder höherer Gewalt vorgetragen. Zuletzt sei auch nicht erkennbar, durch welche Bemühungen in welchem Zeitraum eine Vermietung der Wohnung erreicht werden solle.

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Nachdem das Gericht die Kläger auf ihre Beweislast hingewiesen und ihnen eine Ausschlussfrist gesetzt hat, um ihre Vermietungsabsicht und deren Zeitdauer nachzuweisen, ihre Reaktion auf die jahrzehntelangen Verluste darzulegen und den Zustand der Wohnung nachzuweisen, haben die Kläger ein Gutachten des Katasteramtes W. aus dem Jahr 1996 vorgelegt, das u.a. wegen Pilzbefall in der Kellerwohnung eine Wertminderung von 100.000 DM bescheinigt, einige Bilder vom Erdgeschoss und dessen Umgebung aus den Jahren 1996 bis 1998 vorgelegt, die auf ein Fehlen von Putz, Bodenbelägen, Heizungen, Elektrik und Sanitäranlagen hinweisen, und Angebote zum Ausbau der Kellerwohnung, zur Erneuerung der E- Anlage und zur Lieferung diverser Türen jeweils aus dem Jahr 2005 vorgelegt, mit dem Hinweis, dass diese Maßnahmen bis heute wegen der mit der Mieterfluktuation verbundenen zusätzlichen Renovierungsarbeiten hätten zurückgestellt werden müssen.

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Dem Gericht haben die Feststellungsakte und die Rechtbehelfsakte vorgelegen.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist unbegründet.

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Nach § 2 Abs. 1 Nr. 6 des EStG unterliegen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Einkommensteuer und werden gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt. Dabei sind Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Das setzt bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich objektiv einen wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Erzielung entsprechender Einkünfte und subjektiv den Willen der Förderung dieser Form der Nutzungsüberlassung voraus (BFH vom 21.6.1994 IX R 62/91, BFH/NV 1995, 108 m.w.N.). Zwar können Werbungskosten im Sinne von § 9 Abs. 1 Satz 1 und 2 EStG auch schon anfallen, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden. Voraussetzung für deren Berücksichtigung wäre aber, dass ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der konkreten Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird (Großer Senat des BFH vom 4. Juli 1990, GrS 1/89, BFHE 1960, 4, BStBl II 1990, 830 unter C.III.2.a; BFH vom 29. Juli 1986 IX R 206/84, BFHE 147, 176, BStBl II 1986, 747). Selbst bei zwischenzeitlichen Leerständen von Wohnungen muss für Außenstehende erkennbar sein, dass die Vermietung aus Gründen, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat, nicht möglich war und dass eine Vermietungsabsicht während der gesamten Zeit bestanden hat (vgl. Hessisches Finanzgericht vom 16.11.1989, 10 K 998/89, EFG 1990, 428). Erst recht sind bei von Beginn an leerstehenden Wohnungen die Aufwendungen nur dann als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn die Absicht zur Einnahmeerzielung anhand objektiver Umstände feststellbar ist und überdies der betreffende Entschluss endgültig gefasst ist sowie auch beibehalten wird. Dabei obliegt den Klägern insoweit die Darlegungs- und Beweislast (vgl. zu allem BFH vom 19. September 1990 IX R 5/86, BStBl II 1990, 1030 m.w.N.; z.B. auch FG München vom 21.4.1998 2 K 4202/96, zitiert nach juris).

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Im vorliegenden Fall gibt es keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin die betreffenden Räume im Erdgeschoss überhaupt in absehbarer Zeit in einen nutzbaren Zustand bringen wollte, geschweige denn dafür, dass sie sie als Wohnung herrichten und vermieten wollte, und damit natürlich erst recht nicht dafür, dass ein Totalgewinn zu erzielen sein könnte.

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Mit den vorgelegten Bildern aus dem Jahr 1997 dokumentiert die Klägerin zwar rudimentäre Renovierungsarbeiten; diese betreffen aber allenfalls den Unterbau für einen laut Klägerseite geplanten Anbau an den Keller bzw. die Trockenlegung der Straßen- sowie Gartenseite des Hauses, aber jedenfalls nicht die streitgegenständliche Erdgeschosswohnung. Ansonsten zeigen die innerhalb der Ausschlussfrist vorgelegten Bilder lediglich Innenräume mit abmontierten Heizkörpern, herausgenommenen Türen, unverputzten Wänden, aufgerissenen Böden und herab gefallenen Fliesen. Keines der Bilder lässt eine Toilette oder ein Waschbecken mit zugehörigem Wasserhahn bzw. die sonst üblichen Küchenanschlüsse unter dem Fliesenspiegel erkennen, so dass sich die von Klägerseite behauptete künftige Funktion der Räume allenfalls aus der Beschriftung auf der Rückseite ersehen lässt. Somit kann der Senat aus dem Zustand der Räume im Erdgeschoss keine objektiven Anhaltspunkte für eine diesbezügliche Vermietungsabsicht ableiten.

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Entsprechendes gilt im Hinblick auf die Baufortschritte. Zwar hat die Klägerin während des laufenden Einspruchsverfahrens, also acht Jahre nach dem Kauf des Grundstücks, Angebote einmal für eine Sanitär-/ Heizungsinstallation, einmal für eine Erneuerung der Elektroanlage und zuletzt für die Lieferung sowie Montage von Innentüren eingeholt, dann aber auch in den folgenden fünf Jahren keine dieser Maßnahmen in Auftrag gegeben oder anderweitig in Angriff genommen. Vielmehr hat die in der mündlichen Verhandlung anwesende Gemeinschafterin der Klägerin auf den Einwand des Beklagten, die Bilder zeigten nur den Zustand vor 12 Jahren, erwidert, dass sich seitdem daran nichts Wesentliches geändert habe. Damit spricht auch die Entwicklung des Vorhabens während der letzten 12 Jahre nicht für eine Vermietungsabsicht.

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Angesichts des Zustandes der Räume durchaus erwartungsgemäß konnte die Klägerin auch keinerlei Bemühen um eine Vermietung der Erdgeschosswohnung bspw. durch Beauftragung eines Maklers, Anzeigen in Wochenblättern, Angebote an Pinwänden in Supermärkten oder auch Internetinserate nachweisen. Ebenso wenig hat die Klägerin auf Nachfrage des Gerichts einen zeitlichen Rahmen nennen können, in dem sie ihre angeblichen Pläne zu realisieren gedachte, oder wenigstens erläutert, wie sie auf das Scheitern ihrer angeblichen Finanzierungsbemühungen zu reagieren gedachte, sondern sich immer nur darauf berufen, dass der Prognosezeitraum von 100 Jahren noch nicht abgelaufen sei. Infolgedessen lässt sich eine Vermietungsabsicht auch nicht aus außerhalb der Mietsache liegenden Umständen herleiten.

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Soweit die Klägerin sich darauf beruft, dass ihren Gemeinschaftern die Räume im Obergeschoss völlig ausreichten, und daraus folgert, dass die Räume im Erdgeschoss dann ja wohl nur für eine Vermietung in Betracht kämen, ist ihr entgegen zu halten, dass auch ein Leerstand denkbar wäre, wie er ja inzwischen auch schon 12 Jahre lang betrieben wird. Schließlich handelt es sich in Bezug auf die Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss und auch in Bezug auf die Räume im Erdeschoss jeweils um selbständige Vermietungsobjekte, die dementsprechend auch selbständig zu beurteilen sind (vgl. dazu FG Hamburg, GB vom 13. Oktober 2002, II 262/02, Haufe 1092665).

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Soweit die Klägerin sich darauf beruft, dass der Beklagte vor Ablauf eines Prognosezeitraumes von 100 Jahren einen Totalgewinn nicht verneinen dürfe, ist ihr entgegen zu halten, dass die unter diesem Stichwort entwickelte Rechtsprechung dazu dient, eine zunächst Verlust bringende Betätigung nicht allein wegen des fehlenden Erfolges dem privaten Bereich zuzuordnen, sondern auch die Art der auf diesen Erfolg hin ausgerichteten Tätigkeit mit einzubeziehen und so zusätzliche Anhaltspunkte für eine Zuordnung zum einkommensteuerrechtlich relevanten Bereich zu gewinnen. Im vorliegenden Fall hat die Klägerin jedoch in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung überhaupt keine Tätigkeit entfaltet und auch keinerlei derartige Pläne glaubhaft gemacht. Der hier in Rede stehende „Erfolg“ in Form von Werbungskosten entstand nämlich durch Arbeiten an dem gesamten Haus, die teilweise der selbst genutzten Wohnung, teilweise den fremd genutzten Wohnungen und teilweise leerstehenden Räumen zugute kommen. Ansonsten aber ist keinerlei Tätigkeit in Bezug auf das Erdgeschoss zu erkennen.

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Zusammengefasst gibt es in Bezug auf das Erdgeschoss über einen Zeitraum von über 12 Jahren also weder Anhaltspunkte für eine Wohnung noch für eine irgendwie auf Vermietung gerichtete Tätigkeit noch für entsprechende Zukunftspläne, so dass der Nachteil der Nichterweislichkeit hier klar zu Lasten der Klägerin geht.

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Die Kostenentscheidung folgte aus § 135 Abs. 1 FGO.