Amtsgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-01-18, Aktenzeichen 21 C 17001/06
ECLI:DE:AGD:2008:0118.21C17001.06.00

Tenor

hat das Amtsgericht Düsseldorf

auf die mündliche Verhandlung vom 21. Dezember 2007

durch den Richter am Amtsgericht X

für R e c h t erkannt:

Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über die 4-Zimmer-Wohnung im 2. und 3. Obergeschoss des Hauses X-Weg 9 in X durch die Kündigung der Klägerin von November 2006 zum 31.01.2007 sein Ende gefunden hat.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung durch die Klägerin gegen Si-cherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages ab-wenden, sofern die Klägerin vor der Vollstreckung nicht Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Sicherheitsleistung kann auch durch die selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Bank oder Sparkasse erbracht werden.

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T a t b e s t a n d :

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Mit schriftlichem Vertrag vom 01.06.2005 vermietete die Beklagte der Klägerin eine Wohnung im Haus X-Weg 9 in X. Der vereinbarte monatliche Grundmietzins betrug 997,-- Euro. Gemäß der Regelung in § 2 des Mietvertrages sollte das Mietverhältnis am 01.08.2005 beginnen und am 31.07.2007 enden. Danach sollte die Kündigungsfrist 3 Monate zum Monatsende betragen. Mit Schreiben vom 05.11.2006 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis "zum nächstmöglichen Termin". Die Parteien streiten darüber, wann der Beklagten diese Kündigungserklärung zugegangen ist. Die Beklagte widerspricht der Kündigung.

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Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin die gerichtliche Feststellung darüber, dass das Mietverhältnis zum 31.01.2007 sein Ende gefunden hat. Außerdem nimmt sie die Beklagte auf Erstattung von Anwaltsgebühren in Höhe von 419,80 Euro in Anspruch.

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Zur Begründung trägt sie unter anderem folgendes vor:

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Die schriftliche Kündigungserklärung sei am 06.11.2006 in den Briefkasten des Geschäftsführers der Beklagten eingeworfen worden und entfalte zum 31.01.2007 Wirksamkeit. Die Befristungsregelung zu § 2 des Mietvertrages sei unwirksam.

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Die Klägerin beantragt,

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es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über die 4-Zimmer-Wohnung im 2. und 3. Obergeschoss des Hauses X-Weg 9 in X durch die Kündigung der Klägerin von November 2006 zum 31.01.2007 sein Ende gefunden hat,

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die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 419,80 Euro zu zahlen.

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Die Beklagte stellt den Antrag,

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die Klage abzuweisen.

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Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen folgendes vor:

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Die Kündigungserklärung vom 05.11.2006 habe das Mietverhältnis nicht vor dem 31.07.2007 beenden können. Eine Auslegung der Regelungen zu §§ 2 und 10 des Mietvertrages ergebe eindeutig, dass die Parteien auf ein ordentliches Kündigungsrecht bis zum 31.07.2007 verzichtet haben. Lediglich vorsorglich werde vorgetragen, dass die Kündigung erst am 07.11.2007 zugegangen sei. An diesem Tag habe ihr Geschäftsführer die Kündigung im Briefkasten vorgefunden. Da die Karenzzeit des

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§ 573 c BGB unter Berücksichtigung der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes im vorliegenden Fall nicht eingehalten worden sei, sei das Mietverhältnis

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- die Sicht der Klägerin einmal als richtig unterstellt – allenfalls zum 28.02.2007 beendet worden.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den gesamten Akteninhalt Bezug genommen.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen X. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 21.12.2007 (Blatt 151 bis 154 d.A.) Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

18

Die Klage ist im Wesentlichen begründet.

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Das Feststellungsbegehren der Klägerin ist zulässig und begründet.

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1.

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Da sich die Beklagte im Zusammenhang mit der zwischenzeitlichen Weitervermietung der Wohnung per 15.03.2007 auf das Bestehen restlicher Mietzinsansprüche für die Zeit vom 01.02. bis zum 14.03.2007 beruft, hat die Klägerin an der gerichtlichen Feststellung der Vertragsbeendigung ein Feststellungsinteresse im Sinne von

22

§ 256 ZPO.

23

2.

24

Unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfrist gemäß § 573 c Abs. 1 BGB endete das am 01.06.2005 begründete Mietverhältnis der Parteien aufgrund der Kündigungserklärung vom 05.11.2006, der Beklagten am 06.11.2006 zugegangen, mit Wirkung zum 31.01.2007.

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a.

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Die Befristungsvereinbarung zu § 2 des Mietvertrages verstieß gegen die gesetzliche Regelung gemäß § 575 Abs. 1 BGB und ist unwirksam. Nach dieser Bestimmung kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit nur dann eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes nutzen will, in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Andernfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

27

b.

28

Das mithin auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietverhältnis der Parteien hat aufgrund der schriftlichen Kündigungserklärung vom 05.11.2006 am 31.01.2007 sein Ende gefunden.

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Die Klägerin hat im Rahmen der Beweisaufnahme nachgewiesen, dass der Beklagten die Kündigung am Montag, dem 06.11.2006, zugegangen ist. Dies war gemäß

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§§ 573 c i.V.m. 193 BGB damals der 3. Werktag des Monats November 2006.

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Der Zeuge X hat den Sachvortrag der Klägerin, nach dem sie die Kündigungserklärung (schon) am 06.11.2006 in den Briefkasten des Geschäftsführers der Beklagten eingeworfen habe, bei seiner Vernehmung bestätigt. Er hat bekundet, am Nachmittag des 06.11.2006 gegen 17.00 Uhr oder 17.30 Uhr dabei gewesen zu sein, als das kuvertierte Kündigungsschreiben in den Außenbriefkasten mit dem Namen "X" unter der Anschrift des Geschäftsführers der Beklagten eingeworfen worden sei. Das entsprechende Haus habe sich – so der Zeuge weiterhin – etwa 400 m von der damaligen Wohnung der Klägerin entfernt befunden. Dorthin seien die Klägerin und der Zeuge nach seinen Angaben zu Fuß gegangen. Das Gericht hat keine Veranlassung, den Angaben des Zeugen nicht zu glauben. Dabei wird auch nicht verkannt, dass der Zeuge als Ehemann der Klägerin am Ausgang des vorliegenden Rechtsstreits auch ein persönliches Interesse haben dürfte. Dieser Gesichtspunkt ist indes nicht geeignet, den Überzeugungs- und Beweiswert seiner Angaben entscheidend einzuschränken. Der Zeuge hat detaillierte und nachvollziehbare Angaben zum Beweisthema gemacht. Seine Aussage ist in sich geschlossen und frei von Widersprüchen. Anhaltspunkte, die Zweifel an der Glaubhaftigkeit seiner Darstellung begründen könnten, hat die Beweisaufnahme nicht ergeben. Dass sich der Zeuge noch genau an den Tag und den Zustellungsvorgang erinnern konnte, hat er überzeugend mit der besonderen persönlichen Bedeutung der damaligen Lebensphase für ihn erklärt. Immerhin hatten sich – so der Zeuge – die Klägerin und er Allerheiligen 2006 dafürentschieden zusammen zu ziehen. Vor diesem Hintergrund steht auch der damalige Entschluss der Klägerin, das Mietverhältnis mit der Beklagten aufzukündigen. Die Aussage des Zeugen steht zudem im Einklang mit dem Inhalt des vorgelegten Ausdruckes der SMS-Mitteilung vom 06.11.2006 (Blatt 155 d.A.) in dem die Klägerin den Zeugen seinerzeit bat, als Zeuge für den noch an diesem Tag vorzunehmenden Zugang der Kündigung zur Verfügung zu stellen.

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Gemäß § 573 c Abs. 1 BGB ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Nach der jahrelang herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur ist dabei zugunsten des Mieters die Vorschrift des § 193 BGB anzuwenden, wenn der letzte Tag der Karenzzeit auf einen Samstag fällt (vgl. RG, JW 1907, 706; Landgericht Kiel – WuM 1994, 542; Landgericht Wuppertal, NJW-RR 1993, 1232; Landgericht Aachen, WuM 2004, 32; Palandt-Weidenkaff, § 573 c Randnummer 10). Die Bestimmung des § 193 BGB besagt, dass für den Fall, dass an einem bestimmten Tag oder innerhalb einer Frist eine Willenserklärung abzugeben oder eine Leistung zu bewirken ist und der bestimmte Tag oder der letzte Tag der Frist auf einen Sonntag, einen am Erklärungs- oder Leistungsort staatlich anerkannten allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend trifft, an die Stelle eines solchen Tages der nächste Werktag tritt. Dies trifft den vorliegenden Fall, bei dem der 04.11.2006 als dritter Werktag – der 01.11.2006 war in Nordrhein-Westfalen ein gesetzlicher Feiertag -ein Sonnabend war. Die Kündigung konnte mithin noch am 06.11.2006 mit Wirkung zum 31.01.2007 ausgesprochen werden.

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Soweit sich die Beklagte für ihre gegenteilige Rechtsauffassung auf die zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofes (abgedruckt in NJW 2005, 1354) beruft, wird darauf hingewiesen, dass sich diese Ausnahmeentscheidung nicht auf ein zugrundeliegendes Mietverhältnis, sondern einen Werbevertrag bezieht. Dass mit der Entscheidung eine Abkehr von der über Jahrzehnte hinweg bestehenden herrschenden Meinung für den Bereich auch des Mietrechts eingeleitet werden sollte, vermag das Gericht nicht zu erkennen. Im Übrigen weist die Klägerin zu Recht darauf hin, dass die Anwendung des § 193 BGB für den Bereich des Mietrechts interessengerecht ist. Denn der Zugang kann nur erfolgen, wenn der Erklärungsempfänger auch rechtzeitig von der Willenserklärung Kenntnis nehmen kann. Insbesondere bei einem gewerblichen Vermieter muss der Mieter jedoch damit rechnen, dass dieser an Sonnabend keinen Geschäftsbetrieb aufrechterhält. Der Mieter müsste dann dafür Sorge tragen, dass die Kündigung bereits am Freitag zugeht. Dadurch würde jedoch entgegen der gesetzlichen Regelung die Karenzdauer gegebenenfalls auf 2 Tage verkürzt.

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c.

35

Entgegen der Ansicht der Beklagten steht der Wirksamkeit der Kündigungserklärung vom 05.11.2006 nicht etwa ein von den Parteien bei Vertragsabschluss gewollter Verzicht auf ein ordentliches Kündigungsrecht entgegen.

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Gegen eine derartige Annahme spricht bereits der eindeutige Inhalt des von den Parteien abgeschlossenen und unterzeichneten Mietvertrages. Aus dem Text der von der Beklagten insoweit herangezogenen Regelung zu §§ 2 und 10 des Mietvertrages wird ein von den Parteien etwa angestrebter Kündigungsverzicht mit keinem Wort erwähnt. Wenn aber ein derartiger Kündigungsverzicht von den Parteien gewollt gewesen wäre, hätte es nahegelegen, dass die Parteien eine entsprechende übereinstimmende Regelung auch in den Text des Mietvertrages hätten einfließen lassen. In diesem Zusammenhang sei daran erinnert, dass nach der Vereinbarung der Parteien zu § 22 des Mietvertrages dessen Ergänzungen der Schriftform bedurften. Es kann auch nicht etwa angenommen werden, dass in Fällen unwirksam vereinbarter Laufzeitbefristungen in Mietverträgen stets ein von den Parteien gewollten Kündigungsverzicht zu bejahen ist . Bei den Parteien dieses Rechtsstreites handelt es sich um juristisch versierte und seit Jahren am Rechts- und Geschäftsleben teilnehmende Persönlichkeiten. Die Klägerin ist Volljuristin. Der Geschäftsführer der Beklagten betreibt eine Immobilienfirma. Es kann vor diesem Hintergrund unterstellt werden, dass die Parteien bei einem tatsächlich von ihnen favorisierten Kündigungsverzicht zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auch imstande gewesen wären, diese Regelung im Mietvertragstext zu fixieren.

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3.

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Dagegen ist die Klägerin nicht berechtigt, die Beklagte gemäß §§ 280 Abs. 2, 286 und 288 BGB auch auf Erstattung von Anwaltsgebühren in Höhe von 419,80 Euro in Anspruch zu nehmen.

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Aus dem Vorbringen der Klägerin geht in diesem Zusammenhang nicht hervor, dass sie mit der Begleichung einer entsprechenden Gebührenforderung ihrer Prozessbevollmächtigten schon in Vorlage getreten ist. Bei dieser Sachlage könnte sie die Beklagte aber allenfalls mit Erfolg auf Freistellung von einer entsprechenden Zahlungsverpflichtung gegenüber ihren Prozessbevollmächtigten, nicht aber auf Erstattung von Anwaltsgebühren an sich selbst in Anspruch nehmen, mit denen sie noch gar nicht belastet ist. Darüber hinaus orientiert sich die Abrechnung der klägerischen Prozessbevollmächtigten erkennbar an einem unzutreffenden Gegenstandswert, der sich an dem Jahresmietzins orientiert. Streitig ist zwischen den Parteien aber lediglich der Zeitraum von 6 Monaten bis zum 31.07.2007. Eine insoweit korrigierte Kostennote als Grundlage einer fälligen Honorarforderung ist bisher nicht erstellt worden.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Ziffer 11, 711 und 108 ZPO.

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Streitwert: 5.982,-- Euro (6 x 997,-- Euro).