Oberlandesgericht Oldenburg ()
Beschluss vom 2012-11-08, Aktenzeichen 10 W 23/12

Tenor

Auf die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1.) wird der Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Aurich vom 31.05.2012 geändert.

Der Bescheid des Landkreises Aurich vom 06.04.2011 über die Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung und Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3.) wird aufgehoben.

Die Grundstücksverkehrsgenehmigung zu dem vor dem Notar B….. in Aurich am 02.02.2011 geschlossenen Kaufvertrag zwischen der Beteiligten zu 2.) und dem Beteiligten zu 1.) wird erteilt.

Klarstellend wird festgestellt, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3.) nicht wirksam geworden ist.

Die Gerichtskosten der Verfahren in beiden Instanzen trägt die Beteiligte zu 3.).

Von einer Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten wird abgesehen.

Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 18.500 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Beteiligte zu 2.) hat an den Beteiligten zu 1.) das Grundstück Flurstück … der Flur … der Gemarkung T………., eingetragen im Grundbuch von S….. Blatt …., zur Größe von 2,9372 ha zu einem Kaufpreis von 18.500,00 EUR mit notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 02.02.2011 verkauft. Die anschließend vom Notar B… namens der Beteiligten zu 1.) und 2.) beantragte Grundstücksverkehrsgenehmigung hat der Landkreis Aurich nicht erteilt. Es gebe einen erwerbsbereiten und erwerbsbedürftigen Landwirt, der die streitgegenständlichen Flächen dringend zur Aufstockung seines Eigenlandanteils benötige. Gegen die Versagung hat der Beteiligte zu 1.) Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt und zur Begründung ausgeführt:

2

Er benötige dieses Grundstück, da es zwei ihm gehörende Parzellen verbinde, auf denen eine Wanderschäferei betrieben werde. Dabei handelt es sich um ein vom Land als förderungsfähig und u.a. von Landkreis sowie Stadt A… gefördertes Projekt zur Offenhaltung von Magerbiotopen. Im Rahmen dieses Projekts sei es unabdingbar, dass die Schafe nicht ausschließlich im zu schützenden Hochmoor weideten, sondern auch bei nasser Witterung weidefähige Ausweichflächen zur Verfügung stünden, mit denen u.a. auch Futtervorräte angelegt werden könnten. Zur erfolgreichen Durchsetzung des Projekts sei der Erwerb des streitgegenständlichen Grundstücks daher dringend erforderlich. Die Bewirtschaftung der Flächen werde von der Landschaftspflege- und Naturerlebnis O……. GmbH (im Folgenden: L…..), deren Alleingesellschafter der Beteiligte zu 1.) ist, übernommen.

3

Den Antrag auf gerichtliche Entscheidung hat das Landwirtschaftsgericht zurückgewiesen. Der Beteiligte zu 1.) sei Nicht-Landwirt, der auch kein konkretes und ernsthaftes Naturschutzprojekt betreibe, weshalb seine Erwerbsinteressen hinter denen des Vollerwerbslandwirts zurücktreten müssten.

4

Gegen diese Entscheidung wendet sich der Beteiligte zu 1.) mit seiner sofortigen Beschwerde. Er wiederholt und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen.

5

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die angefochtene Entscheidung sowie die Schriftsätze der Beteiligten Bezug genommen.

II.

6

Die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1.) ist nach § 9 LwVG, 58 Abs. 1 FamFG zulässig und im Ergebnis auch begründet. Sie führt dazu, dass der Bescheid der Genehmigungsbehörde vom 06.04.2011 über die angekündigte Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung und die Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts aufgehoben und die Grundstücksverkehrsgenehmigung zum hier relevanten Kaufvertrag zwischen den Beteiligten zu 1.) und zu 2.) erteilt wird.

7

Die Grundstücksverkehrsgenehmigung zum Kaufvertrag vom 02.02.2011 darf nicht nach § 9 GrdstVG versagt werden. Dementsprechend liegen auch die Voraussetzungen für eine Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3.) als gemeinnütziges Siedlungsunternehmen nach § 4 RSG, der an die gebotene Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung angeknüpft, nicht vor.

8

1. Die Genehmigungsbehörde hat (noch) fristgerecht über den Antrag des Notars vom 02.02.2011 auf Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung entschieden, so dass die Genehmigungsfiktion des § 6 Abs. 2 GrdstVG vorliegend nicht eingreift.

9

Über einen Antrag auf Genehmigung eines Grundstückveräußerungsvertrages hat die Genehmigungsbehörde grundsätzlich innerhalb eines Monats zu entscheiden. Kann die Prüfung des Vertrages innerhalb der Monatsfrist nicht abgeschlossen werden, so kann durch die Mitteilung eines Zwischenbescheides die Frist grundsätzlich um einen Monat und für den Fall, dass die Genehmigungsbehörde eine Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen herbeizuführen hat, die Frist um zwei Monate verlängert werden. Letzteres setzt aber voraus, dass die Genehmigungsbehörde im Zwischenbescheid zum Ausdruck bringt, dass eine Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts in die Wege geleitet werde. Der Zwischenbescheid soll klar und unschwer die Absicht der Genehmigungsbehörde erkennen lassen. Der Empfänger soll nicht genötigt sein, aus sonstigen Umständen des Falles im Wege des Rückschlusses den Sinn des Zwischenbescheides zu erschließen (BGH, NJW 1966, 1408 m.w.N.). Eine Fristverlängerung um zwei Monate ist daher ohne Begründung unwirksam. Es verbleibt in diesen Fällen bei einer Fristverlängerung um einen Monat, da diese ohne Begründung erfolgen kann (Netz, GrdstVG, 5. Aufl., § 6, Ziff. 4.6.2.3 und Ziff. 4.6.3.4 m.w.N.).

10

Mit Zwischenbescheid vom 28.02.2011 hat die Genehmigungsbehörde die Frist zur Entscheidung über den Antrag, der bei ihr am 07.02.2011 eingegangen ist, um zwei Monate - auf insgesamt drei Monate - verlängert. Einen Grund, warum die Verlängerung um zwei Monate erfolgt, hat sie nicht angegeben. Nach vorgenannten Grundsätzen ist mangels Begründung daher durch den Zwischenbescheid lediglich eine Verlängerung um nur einen Monat auf insgesamt zwei Monate eingetreten. Die Frist zur Zustellung des Bescheides an den Notar endete mithin am 07.04.2011. Ausweislich des Empfangsbekenntnisses des Notars B….. ist der Versagungsbescheid genau an diesem Tag zugestellt worden, so dass die Frist trotz der unwirksamen Verlängerung um zwei Monate noch eingehalten wurde.

11

2. Das Vorkaufsrecht ist hier allerdings durch die Siedlungsgesellschaft nicht rechtswirksam ausgeübt worden. Die Voraussetzungen hierfür lagen nach § 4 RSG nicht vor, weil die Grundstücksverkehrsgenehmigung nach § 9 GrdstVG nicht zu versagen ist.

12

Die Grundstücksverkehrsgenehmigung darf nach § 9 Abs. 1 GrdstVG nur versagt werden, wenn einer der in Abs. 1 aufgeführten Versagungsgründe vorliegt, insbesondere dann, wenn die Veräußerung zu einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens führt. Nach § 9 Abs. 2 GrdstVG liegt eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens in der Regel vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Dies ist vorliegend entgegen der Auffassung der Genehmigungsbehörde nicht der Fall.

13

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung sind für die maßgebenden und zu berücksichtigenden Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur und die verfolgten agrarstrukturellen Ziele die Agrarberichte der Bundesregierung heranzuziehen. Danach ist nach wie vor ein wesentliches agrarstrukturelles Ziel, die erforderliche Eigenlandausstattung der Landwirtschaft sicherzustellen. Es widerspricht danach regelmäßig den angestrebten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur, wenn landwirtschaftlich genutzter bzw. zu nutzender Boden an einen Nichtlandwirt und einen auch sonst nicht nach dem Grundstücksverkehrsgesetz privilegierten Erwerber veräußert werden soll und ein Landwirt das betreffende Grundstück zur Aufstockung seines landwirtschaftlichen Betriebs mit hinreichender Dringlichkeit benötigt. Das Erwerbsinteresse des Grundstückskäufers, der seinen Erwerb nicht aus der Land- oder Forstwirtschaft bezieht und auch sonst kein agrarstrukturell förderungswürdiges Vorhaben verfolgt, muss dann regelmäßig zurücktreten.

14

Das Landwirtschaftsgericht hat nach durchgeführter Beweisaufnahme festgestellt, dass hier mit Herrn H…..F ….. ein Haupterwerbslandwirt vorhanden ist, der einen Aufstockungsbedarf von hinreichender Dringlichkeit hat und der zum Erwerb der Grundstücke bereit und in der Lage ist. Diesen Feststellungen des Landwirtschaftsgerichts, die mit der Beschwerde auch nicht angegriffen werden, folgt der Senat.

15

Ob der Beteiligte zu 1.) bzw. die L….. gGmbH ebenfalls als landwirtschaftliches Unternehmen anzusehen ist und von daher bereits nicht von einer ungesunden Bodenverteilung auszugehen ist, kann im Ergebnis dahinstehen, da der Erwerb des streitgegenständlichen Grundstücks durch den Beteiligte zu 1.) auch dann nicht zu einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens führt, wenn er Nicht-Landwirt ist. Denn anhand der Agrarberichte der Bundesregierung ist festzustellen, dass als weiteres agrarpolitisches Hauptziel unter anderem die Sicherung und Verbesserung der natürlichen Lebensgrundlagen sowie die Erhaltung der biologischen Vielfalt verfolgt wird und in der staatlichen Agrarpolitik den Belangen des Umwelt- und Naturschutzes verstärkt Rechnung getragen wird, was auch im Interesse der Landwirtschaft liegen soll, die auf die dauerhafte Funktions- und Nutzungsfähigkeit des Naturhaushalts angewiesen ist (so zutreffend BGH NJW-RR 1997, 232). Entsprechende Belange des Umwelt- und Naturschutzes stehen danach inzwischen gleichrangig neben den agrarstrukturell nach wie vor förderungswürdigen Interessen der Landwirtschaft an einer ausreichenden Flächenausstattung. Dabei gewinnen Maßnahmen des Umwelt- und Naturschutzes zunehmend an Bedeutung für die angestrebte Verbesserung der Agrarstruktur (vgl. dazu Kollrus RdL 2011, 197).

16

Dementsprechend werden nach derzeitigem Stand der Rechtsprechung (vgl. dazu die Zusammenfassung der bisherigen Rechtsprechungsgrundsätze bei Netz, a.a.O, Ziff. 4.10.4.1) Projekte von Naturschutzverbänden unter bestimmten Voraussetzungen den konkreten Aufstockungsbedürfnissen von Landwirten gleichgestellt und bei dafür getätigtem Flächenerwerb die erforderliche Grundstücksverkehrsgenehmigung nach § 9 GrdstVG trotz konkurrierender Erwerbsinteressen von Landwirten erteilt.

17

Dies soll gelten, wenn

18

(1) ein konkretes förderungsfähiges Umweltschutz- oder Naturschutzprojekt dem Flächenerwerb des Naturschutzverbandes zugrunde liegt,

19

(2) der Ankauf der Flächen oder zumindest das betreffende Projekt entweder von der Bundesregierung, einem Land oder von der Europäischen Gemeinschaft unterstützt, insbesondere finanziell gefördert wird,

20

(3) die Pläne für die Umsetzung des Naturschutzvorhabens mit Ernsthaftigkeit betrieben werden

21

(4) und der Naturschutzverband ein nachweisbares dringendes, konkretes Kaufinteresse oder Aufstockungsbedürfnis hat.

22

Der Beteiligte zu 1.) erfüllt mit dem von ihm betriebenen Projekt einer „Wanderschäferei zur Offenhaltung von Magerbiotopen“ diese Voraussetzungen:

23

(1) Der Beteiligte zu 1.) betreibt durch das vorgenannte Projekt ein konkret förderungsfähiges Umweltschutz- oder Naturschutzprojekt:

24

Zunächst ist klarzustellen, dass nach dem unbestrittenen Vortrag des Beteiligten zu 1.) das Projekt der Wanderschäferei von ihm selbst betrieben wird. Die L….. gGmbH bewirtschaftet lediglich die hier in Rede stehenden Flächen für den Beteiligten zu 1.). Dieser bleibt aber Projektbetreiber, wie sich im Übrigen auch aus sämtlichen vorliegenden Verträgen und Bewilligungsbescheiden ergibt.

25

Des Weiteren stellt die „Wanderschäferei zur Offenhaltung von Magerbiotopen“ ein konkret förderungsfähiges Umweltschutz- oder Naturschutzprojekt dar. Nach Auffassung des Landes Niedersachen - Niedersächsisches Ministerium für Umwelt, Energie und Klimaschutz - sind für den Naturschutz besonders bedeutsame, kulturbetonte Biotoptypen in ihrem Fortbestand infolge einsetzender Verbuschung und Verbrachung stark gefährdet, wenn sie nicht weiter genutzt werden. Deshalb fördert das Land mit dem Projekt "Besondere Biotoptypen" die naturschutzkonforme Bewirtschaftung besonders bedeutsamer, kulturbetonter Biotoptypen (Magerrasen, montane Wiesen sowie Sand- und Moorheiden), um so viele auf der Roten Liste stehende gefährdete Arten von Pflanzen und Tieren zu erhalten. So soll durch Beweidung verhindert werden, dass schutzbedürftige Biotoptypen in ihrem Fortbestand infolge einsetzender Verbuschung und Verbrachung stark gefährdet werden (s. zum Ganzen den Flyer „Besondere Biotoptypen“, FM 441, auf den Internetseiten des Umweltministeriums des Landes Niedersachsen -

26

http://www.umwelt.niedersachsen.de/themen/natur_landschaft/

foerdermoeglichkeiten/kooperationsprogramm_naturschutz_profil/

teilbereich_besondere_biotoptypen/kooperationsprogramm-naturschutz-besondere-biotoptypen-9151.html).

27

Das vom Beteiligten zu 1.) betriebene Projekt der Wanderschäferei dient nach seinem - von der Genehmigungsbehörde nicht in Abrede gestellten - Vortrag dem vorgenannten Projekt des Landes Niedersachsen. Es führt zum Erhalt der vorgenannten Biotope und stellt deshalb ein ganz konkretes förderungsfähiges Umweltschutz- oder Naturschutzprojekt dar. Der Erwerb der streitgegenständlichen Fläche fördert das Projekt, weil es unabdingbar ist, dass die Schafe nicht ausschließlich im zu schützenden Hochmoor weiden, sondern gerade auch bei nasser Witterung Ausweichflächen zur Verfügung stehen, da das Hochmoor dann unbrauchbar ist. Zudem ist die streitgegenständliche Grünfläche wichtig für die Aufnahme hochwertiger Nahrung durch die Schafe, auf die sie phasenweise angewiesen sind. Zudem können durch die Bewirtschaftung Futtervorräte für den Winter angelegt werden. Insgesamt dient der Kauf der Flächen deshalb dem vom Land als förderungsfähig angesehenen Gesamtprojekt zum Erhalt der Magerbiotope in den angrenzenden Gebieten.

28

(2) Das vorgenannte Projekt wird auch durch die öffentliche Hand unterstützt bzw. finanziell gefördert. So hat der Landkreis Aurich bereits 2003 zur Förderung des Aufbaus der Wanderschäferei der Beteiligten zu 1.) im streitgegenständlichen Gebiet einen Zuschuss zum Kauf von Flächen in Höhe von 10.000,00 EUR bewilligt. Auch die Stadt A…..hat mit Vertrag vom 06.05.2011 dem Beteiligten zu 1.) in T ……. eine Fläche von 4,6215 ha kostenlos für die Wanderschäferei zur Nutzung für ein Jahr mit Verlängerungsklausel überlassen.

29

(3) Der Beteiligte zu 1.) betreibt seine Pläne mit der Wanderschäferei auch mit Ernsthaftigkeit. Dies zeigt sich nicht nur an der Dauer des Projekts, sondern auch am Ausmaß des Flächenerwerbs und dem damit verbundenen finanziellen Aufwand. So hat allein die „Niedersächsische Bingostiftung“ 55.269,84 EUR für den Erwerb von Flächen zur Verwirklichung des Projekts Wanderschäferei für den Beteiligten zu 1.) aufgebracht. Zudem ist eigens zum Unterstellen der Schafe im Winter und in Krankheitsfällen eine Halle beschafft und umgebaut worden, was ebenfalls durch Mittel der „Niedersächsischen Bingostiftung“ in Höhe von weiteren 18.000,00 EUR finanziert wurde. Unter Gesamtschau dieser Umstände kann nicht in Abrede gestellt werden, dass das Projekt ernsthaft betrieben wird.

30

(4) Schließlich ist vom Beteiligten zu 1.) unstreitig ein dringendes, konkretes Kaufinteresse dargelegt worden. Wie oben ausgeführt, dient das Grundstück der notwendigen Verbindung von bereits vorhandenen Flächen zum Hochmoor. Der Schafherde können durch den Erwerb auf dem Weg von der Halle zum Biotop Rast- und Weideflächen zur Verfügung gestellt werden, die diese benötigen. Auch das erforderliche Winterfutter kann durch die Bewirtschaftung der Grünflächen gewonnen werden. Damit liegt ein dringendes, konkretes Kaufinteresse vor.

31

Nach alledem liegen die von der Rechtsprechung geforderten Voraussetzungen, unter denen das Erwerbsinteresse von Naturschutzverbänden dem konkreten Aufstockungsbedürfnis von Landwirten gleichgestellt wird, vor.

32

Dass hier - wie oben ausgeführt - der von der Beteiligten zu 3.) benannte Landwirt einen nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG beachtlichen dringenden Aufstockungsbedarf hat und danach auch zu den durch das Grundstücksverkehrsgesetz privilegierten Erwerbern gehört, schließt hier die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung nicht aus. Wenn auch der Käufer ein aufstockungsbedürftiger Landwirt ist oder wenn - wie im vorliegenden Fall - aufstockungsbedürftige Landwirte einem Käufer mit einem in anderer Hinsicht agrarstrukturell förderungswürdigen Projekt gegenüberstehen oder dringende volkswirtschaftliche Gründe für den Erwerb des Käufers sprechen, dann ist es nicht Aufgabe des Genehmigungsverfahrens, eine Auswahl unter den nach Grundstücksverkehrsgesetz privilegierten Erwerbsinteressenten vorzunehmen. Das Genehmigungsverfahren dient nämlich nicht der positiven Lenkung des landwirtschaftlichen Grundstücksverkehrs. Deshalb kann einem Kaufvertrag, der einer bestimmten Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur oder nach § 9 Abs. 6 GrdstVG dringenden volkswirtschaftlichen Belangen dient, die Genehmigung nicht deshalb versagt werden, weil aufgrund einer anderen Strukturmaßnahme das bestehende Erwerbsinteresse eines Dritten im konkreten Fall dringlicher erscheinen mag (vgl. BGHZ 94, 292, 297; BGH AgrarR 1985, 300, 301; OLG Oldenburg RdL 2001, 295, 296).

33

Nach alledem durfte im vorliegenden Fall die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung für den Kaufvertrag nicht verweigert werden. Der Beteiligte zu 1.) hat danach mit seinen Einwendungen nach §§ 10 RSG, 22 GrdstVG Erfolg. Da im Verfahren nach §§ 10 RSG, 22 GrdstVG das Gericht gemäß § 22 Abs. 3 GrdstVG die Entscheidungen treffen kann, die auch die Genehmigungsbehörde zu treffen befugt ist, hat der Senat die Grundstücksverkehrsgenehmigung für den Kaufvertrag erteilt. Weil wegen der zu erteilenden Grundstücksverkehrsgenehmigung die Voraussetzungen für eine Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts nach § 4 Abs. 1 RSG fehlen, konnte die Ausübung des Vorkaufsrechts seitens der Beteiligten zu 3.) keine Wirkung entfalten. Aus Gründen der Klarstellung kann dies in den Tenor der Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts aufgenommen werden (vgl. dazu Netz, a.a.O, Ziff. 10.10.2.2). Hiervon hat der Senat Gebrauch gemacht.

34

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44 Abs. 1, 45 Abs. 1 LwVG. Die Gerichtskosten sind der Beteiligten zu 3.) aufzuerlegen, weil diese mit der Ausübung des Vorkaufsrechts keinen Erfolg hat und mithin unterlegen ist. Die außergerichtlichen Kosten haben die Beteiligten nach dem Grundsatz, der § 45 Abs. 1 Satz 1 LwVG zugrunde liegt, selbst zu tragen. Eine Ausnahme ist hier nicht geboten. Da die Beschwerde Erfolg hat, kommt auch eine Kostenerstattung nach § 45 Abs. 1 S. 2 LwVG nicht in Betracht.

35

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf §§ 34 Abs. 2, 37, 36 Abs. 1 LwVG, §§ 39 Abs. 2, 20, 19 KostO.

36

Gegen diesen Beschluss ist, da die Rechtsbeschwerde nicht zugelassen worden ist, ein Rechtsmittel nicht gegeben.

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