Oberlandesgericht Hamm ()
Urteil vom 2005-06-10, Aktenzeichen 11 U 180/04
ECLI:DE:OLGHAM:2005:0610.11U180.04.00

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 4. November 2004 verkündete Grundurteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Bochum abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn der Beklagte vor der Vollstreckung nicht Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

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Gründe

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I.Der Beklagte beurkundete am 20. März 2001 einen Grundstückskaufvertrag (Bl. 17-29 d.A.), mit dem die Kläger ein unbebautes Grundstück, das im Grundbuch als Landwirtschaftsfläche verzeichnet war, zum Preis von 146.804 DM kauften. Die Stadt C lehnte mit Bescheid vom 9. Oktober 2002 einen Antrag des Klägers zu 2 auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung einer Lagerhalle auf dem Kaufgrundstück ab mit der Begründung, die Abwasserbeseitigung sei nicht gesichert.

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Die Kläger haben ohne Erfolg versucht, Ansprüche auf Rückabwicklung des Kaufs und auf Schadensersatz gegen die Verkäufer gerichtlich geltend zu machen. Die nachgesuchte Prozeßkostenhilfe ist durch Beschlüsse des Landgerichts Bochum und des Oberlandesgerichts Hamm versagt worden.

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Die Kläger nehmen nunmehr den Beklagten auf Schadensersatz in Anspruch.

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Sie haben geltend gemacht:Der Beklagte, der darüber informiert gewesen sei, daß die Kläger auf dem Kaufobjekt eine Lagerhalle und ein Wohnhaus errichten wollten, habe pflichtwidrig die Kläger nicht auf die vor Erteilung der Genehmigung bestehenden Risiken hingewiesen. Wäre dies geschehen, hätten sie nur einen Vertrag geschlossen, bei dem die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung von der Erteilung der Genehmigung abhängig gemacht sei oder in dem ihnen ein Rücktrittsrecht für den Fall der Ablehnung der Genehmigung eingeräumt sei. Ihnen sei wegen des Versäumnisses des Beklagten ein Schaden in Höhe des Kaufpreises und der mit dem Vollzug sowie der weiteren Rechtsverfolgung aufgewandten Kosten – insgesamt 113.161,31 Euro – entstanden.

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Die Kläger haben beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie 113.161,31 Euro nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 19.12.2003 zu zahlen.

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Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er hat behauptet:Er habe keine Anhaltspunkte für Risiken, die den Klägern drohten, gehabt. Über die wirtschaftliche Tragweite des Geschäfts habe er nicht belehren müssen. Er habe davon ausgehen dürfen, daß mit den im Vertrag unter § 22 getroffenen Vereinbarungen über den Anschluß von Ver- und Entsorgungsleitungen an diejenigen auf benachbart gelegenen Grundflächen der Verkäufer diese Gegenstände geregelt seien. Es fehle die Kausalität einer möglichen Pflichtverletzung für die Entstehung des geltend gemachten Schadens, dessen Höhe bestritten werde. Die Kläger treffe ein überwiegendes Mitverschulden

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Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme mit seinem Urteil den Klageanspruch dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt.

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Dagegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der ausführt, der Erlaß des Grundurteils sei nicht zulässig gewesen. Er verfolgt seinen Abweisungsantrag weiter und wiederholt seine erstinstanzliche Auffassung mit vertiefendem Vortrag. Weitergehend macht er geltend, die Kläger hätten nicht ausgeschlossen, daß ihnen die Möglichkeit einer anderweitigen Ersatzerlangung – von ihrem Prozeßbevollmächtigten – offenstehe.

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Er beantragt,

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abändernd die Klage abzuweisen.

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Die Kläger beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung mit näheren Ausführungen.

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Wegen des weitergehenden Sach- und Streitstands wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils und die in zweiter Instanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

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II.Die Berufung ist begründet.

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Auf die von dem Beklagten vorgetragenen und im Ergebnis unberechtigten Einwände gegen die Zulässigkeit des Grundurteils kommt es nicht an, weil die insoweit maßgeblichen Erwägungen für die Entscheidung des Senats unerheblich sind. Darauf braucht deshalb nicht weiter eingegangen zu werden.

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Die Kläger haben keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Schadensersatz gemäß § 19 Abs. 1 BNotO. Allein diese Anspruchsgrundlage kommt als Rechtfertigung für ihr Klagebegehren in Betracht. Die Klage ist deshalb unbegründet.

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Der Beklagte hat anläßlich der Beurkundung vom 20. März 2001 keine notarielle Amtspflicht, die ihm gegenüber den Klägern oblag, verletzt.

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Ein Verstoß gegen die Pflicht, den Willen der Beteiligten zu ermitteln und den Sachverhalt aufzuklären, § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG, kann nicht festgestellt werden.Diese Pflicht des Notars ist darauf gerichtet, die zutreffende und wirksame Errichtung einer Urkunde über die von den Beteiligten abzugebenden Willenserklärungen vorzubereiten (Schlüter/Knippenkötter, Haftung des Notars, Rdnr. 151 ff; Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 5. Aufl., § 14, 95 a ff). Daran hat sich auch ihr Umfang auszurichten. Nur die für die richtige und wirksame Urkundserrichtung bedeutsamen Umstände hat der Notar aufzuklären und zu erfragen. Die Frage der Baugenehmigung für die von den Klägern beabsichtigte Errichtung von Gebäuden auf dem Kaufgrundstück zählt nicht zu diesen Umständen. Sie betrifft lediglich die Verwendung des Kaufgegenstands für die Zwecke der Käufer, die mit der Wirksamkeit des Geschäfts und seinem Vollzug nichts zu tun hat. Das unterscheidet auch den vorliegenden Fall von dem des OLG Nürnberg (Beschluß vom 28.3.2001 Az. 4 W 578/01), den das Landgericht als Stütze für seine Argumentation verwendet hat. In jenem Fall ging es um eine behördliche Genehmigung für einen Wohnungsausbau, den der dortige Verkäufer als vertragliche Leistung dem Käufer schuldete. Die Entscheidung und ihre Gründe sind deshalb auf den vorliegenden Fall, in dem die Verkäufer nicht die Bebauung oder auch nur die Bebaubarkeit schuldeten, nicht übertragbar.

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Wenn der Beklagte vor und bei der Beurkundung im Hinblick auf die im Grundbuch als Landwirtschaftsfläche angegebene Nutzungsart an die Beteiligten die Frage richtete, ob in dieser Hinsicht die Dinge mit der Stadt C geklärt seien, und sich mit der bejahenden Antwort zufriedengab, dann hat er – entgegen der Annahme des Landgerichts – hinsichtlich der Aufklärung des Sachverhalts also nichts versäumt.

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Der Beklagte hat auch die den Notar treffende Pflicht zur Belehrung über die rechtliche Tragweite gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG nicht verletzt. Auch diese Pflicht geht nur so weit, wie eine Belehrung für das Zustandekommen einer Urkunde erforderlich ist, die den wahren Willen der Beteiligten vollständig und unzweideutig in der für die Wirksamkeit gebotenen Form wirksam wiedergibt (Arndt/Lerch/Sandkühler, aaO, § 14, 123). Ihr Gegenstand ist dahin einzugrenzen, daß sie

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- die allgemeine rechtliche Bedeutung des Geschäfts,

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- seine rechtlichen Voraussetzungen,

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- die gesetzlichen Formerfordernisse,

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- die Wirkungen und Rechtsfolgen des Geschäfts und

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- seine Abwicklung einschl. etwaiger Vollzugsrisiken umfaßt

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(Vgl. dazu Arndt/Lerch/Sandkühler, aaO, § 14, 128; Schlüter/Knippenkötter, aaO, Rdnr. 188; beide m.w.N.).

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Auch hier ist festzustellen, daß die Genehmigung des von den Klägern beabsichtigten Bauvorhabens auf dem Kaufobjekt nicht Teil des rechtlichen Erfolgs des vom Beklagten beurkundeten Geschäfts ist. Die Verwendbarkeit des Grundstücks für die Bebauung liegt außerhalb der genannten Reichweite der Belehrungspflicht des Notars. Auch die in § 22 des Vertrags enthaltenen Regelungen für den Anschluß von Leitungen an solche, die in anderen Grundflächen der Verkäufer verlegt sind, und für die Zuwegung zum Kaufgrundstück ändern hieran nichts. Die Wirksamkeit dieser Abreden steht nicht in Zweifel. Ob sie hinreichen, die von den Klägern verfolgten Zwecke zu erreichen, ist nicht eine Frage der rechtlichen Wirkungen und des Vollzugs dieses Vertrags.

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Der Beklagte hat auch nicht gegen die betreuende Belehrungspflicht, die aus § 14 BNotO hergeleitet wird (Arndt/Lerch/Sandkühler, aaO, § 14, 181 ff) verstoßen. Der Notar ist verpflichtet, die Beteiligten durch Hinweise davor zu bewahren, daß sie wegen falscher oder fehlender Vorstellungen über die rechtlichen Folgen ihrer Erklärungen durch deren Abgabe ihre Vermögensinteressen vermeidbar gefährden. Die Pflicht besteht – anders als die Rechtsbelehrungspflicht – nur, wenn der Notar auf Grund besonderer Umstände Anlaß zu der Vermutung hat, einem Beteiligten drohe ein Schaden vor allem deshalb, weil er sich wegen mangelnder Kenntnis der Rechtslage der Gefahr nicht bewußt ist. Das wäre hier allenfalls in Betracht zu ziehen gewesen, wenn der Beklagte Anlaß gehabt hätte anzunehmen, daß die Kläger die Notwendigkeit einer Baugenehmigung nicht erkannt hätten oder daß ihnen die benötigte Genehmigung nicht erteilt werde. Das war aber – auch nach Darstellung der Kläger – nicht so.

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III.Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.