Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-04-28, Aktenzeichen 29 S 112/10
ECLI:DE:LGK:2011:0428.29S112.10.00

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Siegburg vom 7.5.2010 – 150 C 160/09- teilweise aufgehoben und wie folgt neu gefasst:

Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Siegburg vom 8.1.2010 wird insoweit aufrechterhalten, als der Beklagte zur Zahlung von 1.382,13 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 31.20.2009 verurteilt worden ist; im Übrigen wird es aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten seiner Säumnis. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 60% und der Beklagte zu 40%.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien können die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Seite zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

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Gründe:

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I.

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Die Klägerin macht gegen den Beklagten rückständige Nachzahlungsverpflichtungen aus den Abrechnungen 2004 und 2005 für die Wohnungen Nr. 58, 79, 80, 81 und 85 geltend. Der Beklagte erwarb die Wohnungen von der Voreigentümerin Frau L im Jahre 2005. Die Eigentumsumschreibung erfolgte am 23.6.2005. Der wirtschaftliche Übergang für die Wohnungen Nr.58, 79 und 80 erfolgte entsprechend den Vereinbarungen im Kaufvertrag zum 1.5.2005, für die Wohnungen Nr. 81 und 85 zum 1.2.2005. Nach § 9 Nr. 13 der Teilungserklärung (Bl.47) haften Eigentümer und Verkäufer im Jahr des Wohnungswechsels als Gesamtschuldner.

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Im Laufe des Jahres 2005 klagte die Klägerin gegen Frau L die rückständigen Wohngeldzahlungen für 2004 und für 2005 die Wohngeldvorauszahlungen in voller Höhe für das gesamte Jahr ein. In dem Wohngeldverfahren – 3 II 56/05 WEG – erließ das Amtsgericht eine einstweilige Anordnung, mit der der dingliche Arrest wegen der geltend gemachten Ansprüche in Höhe von 20.177,94 € in das Vermögen der Frau L angeordnet wurde. In Vollziehung des Arrestes wurde die Forderung der Frau L gegen den Beklagten aus dem notariellen Vertrag Nr. 1871/2004 bis zum einem Höchstbetrag von 20.177,94 € gepfändet. Für die Einzelheiten wird auf den Beschluss (Bl.69/70) Bezug genommen. Mit Schreiben vom 25.4.2005 der Verwalterin der Klägerin, Fa. T, bestätigte diese gegenüber dem Notar, dass per 25.4.2005 20.177,94 € zu Gunsten des Eigentümerkontos der Frau L gutgeschrieben worden seien. In dem Wohngeldverfahren wurden zu Gunsten der Klägerin 19.216,94 € tituliert, weiter wurden für die Klägerin Kosten in Höhe von 3.164,87 € festgesetzt. Es entstanden weitere Verfahrenskosten in Höhe von 232,43 €. Die Vorverwalterin der Klägerin, HVB Hausverwaltung P, erstellte die Abrechnungen für die Wohnungen 58, 79, 80, 81 und 85 für das Wirtschaftsjahr 2004 (Bl.19 -28), die auf die Voreigentümerin Frau L ausgestellt. Es ergab sich ein Nachzahlungsbetrag von insgesamt 5.716,69 €. Für das Wirtschaftsjahr 2005 erstellte die Vorverwalterin, Hausverwaltung P, getrennte Abrechnungen. Bis zum wirtschaftlichen Übergang am 1.2.2005 bzw. 1.5.2005 sind die Teilabrechnungen auf Frau L ausgestellt sind (Bl.29f/35f/37f/41f/45f). Es ergibt sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 659,32 €. Nach dem wirtschaftlichen Übergang sind die Abrechnungen 2005 für den Beklagten erstellt worden (Bl.31f/33f/39f/43f). Es ergibt sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.382,13 €. Die Abrechnungen 2004 und 2005 wurden in der Eigentümerversammlung vom 25.10.2007 beschlossen.

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Die Klägerin verrechnete die Zahlung in Höhe von 20.177,94 € entsprechend der Aufstellung in der Klageschrift (Bl.6) auf Wohngelder nach dem Wirtschaftsplänen 2004 und 2005, auf den Kostenfestsetzungsbeschluss im Wohngeldverfahren, Verfahrenskosten sowie auf Nachzahlungsbeträge aus dem Wirtschaftsjahr 2004. Nach Verrechnung ergibt sich ein Fehlbetrag in Höhe von 3.467,44 €, den die Klägerin mit der Klage geltend macht.

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Die Klägerin ist der Auffassung, dass sie zu der von ihr vorgenommenen Verrechnung berechtigt gewesen sei. Aufgrund dessen, dass der Beklagte nach dem wirtschaftlichen Übergang Wohngelder für 2005 für seine Wohnungen geleistet habe, sei nicht die gesamte Summe auf Wohngeldzahlungen verrechnet worden, da es ansonsten zu Doppelzahlungen gekommen wäre. Die Voreigentümerin sei mit der Verrechnung aus Forderungen der Klägerin aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss und mit sonstigen Verfahrenskosten auch einverstanden gewesen. Der Beklagte hafte nach der Fälligkeitstheorie für die Abrechnungsspitzen aus den Abrechnungen 2004 und 2005, die bestandskräftig beschlossen worden seien, als er bereits als Eigentümer eingetragen gewesen sei.

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Das Amtsgericht Siegburg hat am 8.1.2010 antragsgemäß ein Versäumnisurteil erlassen und den Beklagten zur Zahlung von 3.467,44 € nebst Zinsen verurteilt.

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Dagegen hat der Beklagte Einspruch erhoben. Er ist der Auffassung, dass die Klägerin den Betrag von 20.177,94 € entsprechend der Zweckbindung in der einstweiligen Anordnung allein auf Wohngeldzahlungen für alle Wohnungen für die Wirtschaftspläne 2004/2005 habe verrechnen dürfen. Als Frau L am 26.4.2005 gezahlt habe, sei ihr die Klage vom 14.4.2005 über 20.177,94 € bereits zugestellt worden. Wenn danach eine Zahlung in dieser Höhe erfolge, sei ohne weitere Zweckbestimmung davon auszugehen, dass die Hauptschuld getilgt werden solle.

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Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 7.5.2010 das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Für die Begründung wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen.

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Gegen diese Entscheidung, die der Klägerin am 14.5.2010 zugestellt worden ist, hat sie am 14.6.2010 Berufung eingelegt und diese mit Schriftsatz vom 16.6.2010, der am 18.6.2010 eingegangen ist, begründet.

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Die Klägerin ist der Auffassung, dass das Amtsgericht verkannt habe, dass die ursprüngliche Zweckbestimmung der Zahlung in Höhe von 20.177,94 € durch die Bestandskraft der Genehmigungsbeschlüsse für die Jahresabrechnungen 2004 und 2005 aufgehoben worden sei. Der Beklagte sei aufgrund der Bestandskraft der Beschlüsse mit Einwendungen gegen die Höhe der in die Abrechnungen eingestellten Wohngeldvorauszahlungen ausgeschlossen. Die Erstellung zweier Abrechnungen für das Jahr 2005 sei auf Wunsch des Beklagten erfolgt. Die Abrechnungen 2004 und beide Abrechnungen 2005 seien zur Eigentümerversammlung am 10.11.2005 an den Beklagten versandt worden. In dieser Versammlung sei es dann zu keiner Beschlussfassung gekommen. Nach der Rechtsprechung komme es auch nicht darauf an, an wen die jeweiligen Abrechnungen adressiert seien, nach der bestandskräftigen Beschlussfassung vom 17.10.2006 hafte derjenige, der zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sei.

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Die Klägerin beantragt,

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unter Aufhebung des Amtsgerichts Siegburg vom 28.4.2010 das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Siegburg vom 7.5.2010 aufrechtzuerhalten.

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Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Der Beklagte vertritt weiter die Auffassung, dass die Zweckbestimmung der Zahlung vom 26.4.2005 nicht habe geändert werden dürfen. Die Bestandskraft der Beschlussfassung über die Jahresabrechnungen 2004 und 2005 trete gegenüber dem Beklagten nur hinsichtlich des Teil der Jahresabrechnung 2005 ein, die auch an ihn adressiert worden sei. Soweit die Abrechnungen an Frau L adressiert gewesen sei, könne der Beschluss über die Einzelabrechnungen vom Empfängerhorizont nur dahingehend verstanden werden, dass die Eigentümergemeinschaft diese Beträge von Frau L fordere. Im Wohnungseigentumsrecht könnten keine Beschlüsse zu Lasten der Person, die es angehe, gefasst werden. Solche Beschlüsse seien wegen der Unklarheit des Adressaten zu unbestimmt und daher nichtig. Die Aufteilung der Jahresabrechnungen 2005 sei auch nicht auf Wunsch des Beklagten erfolgt. Die Klägerin habe sich für eine Beschlussfassung nach der Aufteilungstheorie entschieden. Die Jahresabrechnungen 2004 und die Teilabrechnungen 2005, adressiert an Frau L, seien dem Beklagten nicht zugegangen. Überdies könne sich die Klägerin nicht auf die Bestandskraft der Abrechnungsergebnisse berufen, da sie selber einen Teil des gepfändeten Betrages auf die Nachzahlungsbeträge für 2004 verrechnet habe.

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II.

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Die zulässige Berufung hat in der Sache teilweise Erfolg.

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Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 1.382,13 € gem. § 16 Abs. 2 WEG in Verbindung mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung 2005 vom 17.10.2006.

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Aus den Teilabrechnungen 2005, die auf den Namen des Beklagten ausgestellt sind und die Zeit nach dem wirtschaftlichen Übergang der Wohnungen Nr. 58, 79, 80, 81 und 85 auf den Beklagten betreffen, ergibt sich eine Abrechnungsspitze in Höhe von 1.382,13 €. Der Beklagte haftet für die Abrechnungsspitze, da er zum Zeitpunkt der Beschlussfassung am 17.10.2006 als Eigentümer eingetragen war, sog. Fälligkeitstheorie und die Forderungen der Klägerin mit dem Beschluss über die Einzelabrechnungen ihm gegenüber fällig geworden sind.

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Soweit der Beklagte eingewandt hat, dass die Klägerin verpflichtet gewesen sei, den gesamten Betrag der an sie geflossenen Zahlung in Höhe von 20.177,94 € auf Wohngeldzahlungen zu verrechnen, so dass auch eine Verrechnung für den Zeitraum hätte erfolgen müssen, zu dem der Beklagten bereits als Eigentümer eingetragen war, also dem 23.6.2005, vermag die Kammer dieser Auffassung nicht zu folgen. Ab Eigentumsübergang schuldete die Voreigentümerin Frau L der Klägerin kein Wohngeld mehr, so dass eine Verrechnung des noch auf dem Eigentümerkonto der Frau L vorhandenen Guthabens mit Wohngeldforderungen der Klägerin gegenüber dem Beklagten nicht in Betracht kam. Das Guthaben stand der Voreigentümerin zu. Im Übrigen kann der Beklagten im vorliegenden Verfahren insoweit eine falsche bzw. unzureichende Berücksichtigung von Vorauszahlungen für seine Teilabrechnung 2005 nicht mehr rügen. Hinsichtlich der an ihn adressierten Teilabrechnungen ist der Beschluss über die Jahresabrechnung 2005 (Gesamt- und Einzelabrechnungen) ihm gegenüber bestandskräftig geworden, so dass er mit den Einwendungen betreffend die Höhe der zu verrechnenden Vorschüsse ausgeschlossen ist.

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Im Hinblick auf die geltend gemachte Forderung in Höhe von 1.425,99 € (Restbetrag auf den Nachzahlungsbeträgen 2004 in Höhe von 5.716,69 € abzüglich der Verrechnung durch die Klägerin in Höhe von 4.290,70 € aus der Zahlung vom 26.4.2005) sowie die weitere Forderung in Höhe von 659,32 € (Abrechnungsspitze aus den Teilabrechnungen bis zum 31.2005 bzw. 30.4.2005 Frau L) hat die Berufung keinen Erfolg.

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Hier kann dahinstehen, ob die Klägerin entsprechend der Formulierung in der einstweiligen Anordnung und der damit einhergehenden Zweckbestimmung der Zahlung vom 26.4.2005 in Höhe von 20.177,94 € verpflichtet war, diesen Zahlbetrag vollständig auf Wohngeldforderungen der Klägerin gegenüber der Voreigentümerin L zu verrechnen, denn nach Auffassung der Kammer sind die Beschlüsse vom 17.10.2006, in denen über die Gesamt- und Einzelabrechnung 2004/2005 beschlossen worden ist, dahingehend auszulegen, dass die Nachzahlungsbeträge entsprechend der Adressierung in den Abrechnungen 2004/Teilabrechnungen 2005 gegenüber der Voreigentümerin Frau L geltend gemacht werden sollten.

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Nach der herrschenden Fälligkeitstheorie, die Kammer auch weiterhin vertritt, ist derjenige zur Zahlung verpflichtet, der im Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch eingetragen ist (vgl. BGH NJW 1988,1910; Jennißen-Jennißen, WEG, 2.Aufl., § 16 Rn.174 m.w.N.), so dass der Verwalter nur demjenigen gegenüber abzurechnen hat, der im Grundbuch zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnung eingetragen ist. Grundsätzlich ist dabei davon auszugehen, dass die Abrechnung objektbezogen erfolgt, so dass der Name des Voreigentümers in der Jahresabrechnung eine „rechtlich unbeachtliche Falschbezeichnung“ ist (vgl. Köhler/Bassenge-Köhler, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, 2.Aufl., Teil 6 Rn.12). Eine falsche Adressierung an den Voreigentümer hätte danach keinen Einfluss auf die Haftung desjenigen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer eingetragen war.

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Hier liegt der Fall jedoch anders. Der Beklagte war bereits am 23.6.2005 in das Grundbuch als neuer Eigentümer der Wohnungen Nr. 58, 79, 80, 81 und 85 eingetragen worden, die Beschlussfassungen über die Abrechnungen 2004 und 2005 erfolgten am 27.10.2006, also mehr als 2 Jahre später. Trotzdem lagen den Wohnungseigentümern zur Beschlussfassung die Einzeljahresabrechnungen 2004, adressiert an die Voreigentümerin Frau L, sowie die Teilabrechnungen 2005, adressiert an die Voreigentümerin Frau L vor. Angesichts des langen Zeitablaufs seit der Eintragung des Beklagten als Eigentümer ist die Adressierung an den nicht im Grundbuch eingetragenen Eigentümer hier nicht einem kürzlich erfolgten Eigentümerwechsel geschuldet, so dass es sich nicht um eine rechtlich nicht zu beachtende Falschbezeichnung handeln könnte. Die Klägerin trägt vielmehr selbst vor, dass die Abrechnungen 2004 ausdrücklich auf die Voreigentümerin ausgestellt worden seien und auch die Erstellung von Teilabrechnungen für den Abrechnungszeitraum 2005, auf die Voreigentümerin und ihren Rechtsnachfolger, den Beklagten, ausdrücklich auf den Wunsch des Beklagten erfolgt sei. Wenn aber mehr als 2 Jahre nach dem Eigentumsübergang weiterhin Abrechnungen zur Beschlussfassung vorgelegt werden, die ausdrücklich an den Voreigentümer adressiert sind, so kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Wohnungseigentümer mit ihrer Beschlussfassung entgegen der ausdrücklichen Bezeichnung in den Abrechnungen denjenigen zur Zahlung verpflichten wollten, der zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war. Dabei spielt es keine Rolle, ob es dem Wunsch des Beklagten entsprach für das Wirtschaftsjahr 2005 eine getrennte Abrechnung zu erhalten. Denn diesem Wunsch hätte sich die Klägerin ohne weiteres verschließen können, da sie der sog. Fälligkeitstheorie folgt und danach demjenigen gegenüber abzurechnen ist, der im Fälligkeitszeitpunkt im Grundbuch eingetragen ist.

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Schließlich vermag auch die Regelung in § 9 Nr. 12 der Teilungserklärung eine Haftung des Beklagten für die Rückstände aus der Teilabrechnung 2005 (L) zu begründen, denn nach der hier vertretenen Auffassung ist umfasst die Beschlussfassung des Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2005 keine Verpflichtung des Beklagten, die entsprechenden Beträge sind danach gegenüber dem Beklagten nicht fällig.

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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 92 Abs.1, 344, 97 Abs.1 ZPO.

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Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Die Revision ist gem. § 543 Abs.2 Nr. 1 ZPO zuzulassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat.

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Streitwert: 3.467,44 €