Amtsgericht Kerpen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-08-14, Aktenzeichen 26 C 74/11
ECLI:DE:AGBM3:2012:0814.26C74.11.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin zu Händen der Verwalterin 1212,47 € (397,39 € + 766,53 € + 48,55 €) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 397,39 € seit dem 1.8.2010, aus 766,53 € seit dem 1.8.2011 sowie aus 48,55 € seit dem 25.10.2011 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin zu 66 % und dem Beklagten zu 34 % auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

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T a t b e s t a n d :

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Die im Rubrum benannte Wohnungseigentümergemeinschaft klagt gegen den Beklagten rückständiges Haus- bzw. Wohngeld ein.

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Der Beklagte erwarb die Einheit am 9.3.2009 im Wege einer Zwangsversteigerung.

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Im Rahmen einer Eigentümerversammlung, welche am 5.6.2009 stattfand, wurde die Jahresabrechnung 2008 beschlossen. Die insgesamt abgerechneten Kosten beliefen sich dabei auf 6205,47 € von welchen seitens der Klägerin enthaltene Rücklastkosten in Höhe von 8,50 € bereits abgezogen wurden. Weiter reduzierte die Klägerin den Saldo um das (noch vom Voreigentümer) geschuldete Wohngeld für die Zeit von Januar bis Dezember 2008 in Höhe von monatlich 344 €, insgesamt also um weitere 4128 €. Es verbleibt sodann eine „offene Forderung“ in Höhe von 2068,97 €, welche gegenüber dem Beklagten als sogenannte „Abrechnungsspitze“ verfolgt wird (vgl. dazu die Anlage K1, hier Bl. 18 ff. GA und die Anlage K2, hier Bl. 26 f. GA). .

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Weiter begehrt die Klägerin von dem Beklagten den Ausgleich der Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung 2009. Die abgerechneten Gesamtkosten belaufen sich dabei auf 4777,39 €. Nach Abzug der Vorauszahlungen für die Monate von Januar bis Dezember 2009 in Höhe von monatlich 365 € (insgesamt also 4380 €) verbleibt ein offener Betrag in Höhe von 397,39 €.

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Zusätzlich begehrt die Klägerin den Saldo aus der Jahresabrechnung 2010, welche unter dem 10.6.2011 beschlossen wurde und für den Beklagten mit einem Saldo (zu seinen Lasten) in Höhe von 766,53 € schloss.

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Als Mahnkosten und als Klagepauschale (gemäß dem Verwaltervertrag) macht die Klägerin schließlich Nebenforderungen in einer Gesamthöhe von 142,80 € geltend.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie 3375,69 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 2068,97 € seit dem 1.8.2009, aus 397,39 € seit dem 1.8.2010, aus 766,53 seit dem 1.8.2011 sowie aus 142,80 € seit dem 25.10.2011 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den Schriftwechsel der Parteien sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 8.5.2012 Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist nur zum Teil begründet.

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Die Klägerin kann von dem Beklagten nicht den Ausgleich der Abrechnungsspitze aus dem Abrechnungsjahr 2008 verlangen.

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Das Gericht teilt dazu ausdrücklich nicht die Rechtsauffassung des BGH, der in ständiger Rechtsprechung davon ausgeht, dass es für die Begründung einer Zahlungsverpflichtung gemäß einer beschlossenen Jahresabrechnung alleine darauf ankommt, wer im Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Unerheblich soll demgegenüber nach der Rechtsprechung des BGH sein, ob der im Zeitpunkt der Beschlussfassung eingetragene Eigentümer auch schon im Abrechnungsjahr Mitglied der Gemeinschaft war.

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Die Rechtsprechung des BGH geht dabei zurück auf einen Beschluss vom 21.4.1988 (V ZB 10/87 = BGHZ 104, 197 [203] = NJW 1988, 1910 ff.). Der BGH hat in dem Beschluss aus dem Jahr 1988 dargestellt, dass die Wohnungseigentümer im Innenverhältnis erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Kostentragung verpflichtet werden. Wörtlich heißt es sodann (vgl. bei Rz. 20, zitiert nach juris):

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„… daraus (folgt) zugleich, dass ein solcher Beschluss Verbindlichkeiten nur für die zur Beschlussfassung berufenen Wohnungseigentümer, nicht aber für deren Rechtsvorgänger, begründen kann; denn sonst läge insoweit ein - unzulässiger - Gesamtakt zu Lasten Dritter vor. Umgekehrt rechtfertigt sich die Verpflichtung der aktuellen Wohnungseigentümer im Zeitpunkt der Beschlussfassung aus § 16 Abs. 2 WEG.“

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Dieser Rechtsauffassung, an welcher der BGH mit den Beschlüssen vom 24.2.1994 (V ZB 43/93 = NJW 1994, 2950 [2953]), vom 30.11.1995 (V ZB 16/95 = BGHZ 131, 228 [230]), vom 23.9.1999 (V ZB 17/99 = BGHZ 142, 290 [296]) und mit Urteil vom 2.12.2011 (V ZR 113/11 = ZMR 2012, 211) festgehalten hat, kann nicht gefolgt werden.

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In einem Beitrag (ZMR 2000, 337 ff.) hat sich der hier zur Entscheidung berufene Richter ausführlich mit der Problematik beschäftigt. Zur Vereinfachung wird den Prozessparteien zusammen mit dem Urteil eine Abschrift der damaligen Ausführungen zugeleitet. Im wesentlichen kann dem BGH aus den folgenden Gründen nicht zugestimmt werden:

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Für die Frage, wer für angefallene Kosten zu haften hat, ist von der gesetzlichen Regelung in § 16 Abs. 2 WEG auszugehen. Wörtlich lautet die Vorschrift:

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„Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.“

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Keinem Zweifel unterliegt somit, dass die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Tragung der auf sie entfallenden Beiträge als „Kehrseite“ der ihnen aufgrund ihrer Eigentümerstellung zukommenden Nutzungsbefugnis anzusehen ist. Geht es nun - wie hier - um die Verpflichtung zur Tragung von Kosten bezüglich einer bereits abgelaufenen Wirtschaftsperiode, so erscheint es alleine sinnvoll dass der Wohnungseigentümer zur Kostentragung heranzuziehen ist, der in der maßgeblichen Wirtschaftsperiode auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Jede andere Entscheidung würde gegen die Intention des Gesetzgebers verstoßen, einen „Gleichlauf“ zwischen der Nutzungsbefugnis und der Kostentragungspflicht herzustellen.

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Auch der BGH bemüht in seiner Entscheidung vom 21.4.1988 freilich die Vorschrift des § 16 Abs. 2 WEG. Wörtlich heißt es dort dazu (bei Rz. 20, zitiert nach juris):

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„Umgekehrt rechtfertigt sich die Verpflichtung der aktuellen Wohnungseigentümer im Zeitpunkt der Beschlussfassung aus § 16 Abs. 2 WEG.“

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Diese Betrachtungsweise bleibt allerdings gleichsam auf einer formalen Ebene stehen. Unberücksichtigt bleibt nämlich beim BGH, dass eben der Erwerber in den hier zu diskutierenden Fällen zwar formal im Zeitpunkt der Beschlussfassung die Eigentümerstellung inne hat, er aber im Abrechnungsjahr selbst noch gar kein Eigentümer war.

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Betrachtet man daher die Rechtsprechung des BGH zur Haftung des Erwerbers zunächst von dem Ergebnis her, so vermag das vom BGH gefundene Ergebnis keinesfalls zu befriedigen. Indem der BGH nämlich ausschließlich darauf abstellt, wer im Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer eingetragen war, geht bei ihm der Gedanke, auch den Nutzungsberechtigten haften zu lassen, gänzlich verloren. Im hier zu entscheidenden Fall müsste also der Beklagte mithin - obwohl er im Jahre 2008 noch gar nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war (und ihm daher auch keine Nutzungsbefugnis zugeordnet war) - zumindest für die sogenannte „Abrechnungsspitze“ aufkommen. Nach Auffassung des Gerichts ist bereits dieses Ergebnis vollkommen unvertretbar, weil der Beklagte mit der Wirtschaftsperiode des Jahres 2008 schlicht und ergreifend überhaupt nichts zu tun hatte.

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Als Zwischenergebnis kann daher ohne weiteres festgehalten werden, dass die Rechtsprechung des BGH materiell-rechtlich gleichsam „zum falschen Ergebnis kommt“.

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Das aus Sicht des Gerichts „richtige“ Ergebnis kann aufgrund des dargestellten Zusammenhang zwischen der Nutzungsbefugnis und der Kostentragungspflicht nur dahin gehen, dass der Wohnungseigentümer für den Saldo (oder auch: für die Abrechnungsspitze) zu haften hat, der in dem fraglichen Wirtschaftsjahr als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Der BGH meint dazu, dass eine solche Haftung nicht erzielt werden könne, weil der im Zeitpunkt der Beschlussfassung bereits ausgeschiedene Wohnungseigentümer

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nicht über die Jahresabrechnung habe abstimmen dürfen und

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daher ein unzulässiger Gesamtakt zu Lasten Dritter vorliege, falls man ihn haften lassen würde.

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Auch dem kann letztlich nicht gefolgt werden.

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Selbst wenn man dazu davon ausgeht, dass der ausgeschiedene Wohnungseigentümer nicht mehr als stimmberechtigt anzusehen ist, so kann gleichwohl nicht von einem unzulässigen Gesamtakt zu Lasten Dritter ausgegangen werden, wenn man ihm das Abrechnungsergebnis zurechnet.

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Gegen die These des BGH von dem „unzulässigen Gesamtakt zu Lasten Dritter“ (diese Begründung wird bis zu der Entscheidung aus dem Dezember 2012 durchgängig bemüht) lässt sich bereits anführen, dass die Haftung des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers dem Grunde nach auf § 16 Abs. 2 WEG beruht, er mithin kraft Gesetzes für die Beiträge aufzukommen hat, die auf die Zeit entfallen, während derer er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Anders als bei einem Vertrag zu Lasten Dritter wird daher durch die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung auch nur die Höhe des gegebenenfalls noch zu entrichtenden Betrages festgelegt. Durch die Beschlussfassung wird also nur konkretisiert, was den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer als Beitragspflicht (welche auf § 16 Abs. 2 WEG fußt) trifft.

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Nach Auffassung des Gerichts unterliegt auch keinem Zweifel, dass der ausgeschiedene Wohnungseigentümer mit einer solchen Beschlussfassung zu rechnen hat und er sich (dabei wird vom Gericht unterstellt, dass dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer kein Stimmrecht zukommen mag) einer solchen Beschlussfassung gleichsam unterwirft.

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Die Finanzverfassung einer Wohnungseigentümergemeinschaft beruht nämlich auf von den Wohnungseigentümern zu erbringenden Vorausleistungen (gemäß einem zu erlassen Wirtschaftsplan, vgl. § 28 Abs. 1 und 2 WEG), über welche sodann mit der Jahresabrechnung abgerechnet wird. Veräußert nun ein Wohnungseigentümer seine Einheit, so muss er ohne Zweifel damit rechnen, dass über die von ihm erbrachten Vorauszahlungen (gemäß dem Wirtschaftsplan) noch eine Abrechnung zu erfolgen hat. Auch für den bereits ausgeschiedenen Wohnungseigentümer stellt daher die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung nur den letzter Akt zur Ermittlung der ihn treffenden Kosten gemäß dem Finanzierungssystem einer Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Wer mithin Wohnungseigentum erwirbt weiß (oder muss wissen), dass auch nach seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft noch eine Beschlussfassung über die Kosten zu erfolgen hat, während derer er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Wer also Wohnungseigentum erwirbt unterwirft sich damit zugleich einer solchen Beschlussfassung auch für den Fall, dass diese erst nach seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft erfolgt. Bei aller Unterschiedlichkeit in der Systematik, welche zwischen der Stellung eines Wohnungseigentümers im Vergleich mit der eines Mieters besteht, ähneln sich daher wirtschaftlich die Situationen: auch ein Mieter muss nach einem beendeten Mietverhältnis noch eine Abrechnung über die Betriebskosten über sich ergehen lassen; nichts anderes gilt für den Eigentümer, der für die abzurechnende Wirtschaftsperiode bislang nur Vorauszahlungen erbracht hat.

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Bereits vor diesem Hintergrund kann entgegen der Auffassung des BGH in der Beschlussfassung kein „unzulässiger Gesamtakt zu Lasten Dritter“ gesehen werden.

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Von einem „unzulässigen Gesamtakt zu Lasten Dritter“ kann aber auch deshalb keine Rede sein, weil das Ergebnis der Beschlussfassung nicht notwendiger Weise zu einer Nachforderung der Gemeinschaft führen muss. Genau so gut denkbar ist, dass von dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer über die von ihm geleisteten Vorauszahlungen ein höherer Betrag gezahlt wurde, als nach der Jahresabrechnung auf ihn zu entfallen hat. Der Saldo aus der Jahresabrechnung kann daher sowohl zu einer Nachforderung gegenüber dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer wie auch zu einem Guthaben (für ihn) führen. Ergibt sich ein Guthaben, so ist dieses von dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer über (rückblickend betrachtet) zu hohe Vorauszahlungen gemäß dem Wirtschaftsplan erbracht worden - es fehlt an jeglichem Grund, dieses Guthaben sodann einer anderen Person (etwa dem Erwerber) zuzuordnen.

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Betrachtet man daher die Beschlussfassung unter diesem Aspekt, so ist sie für den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer gleichsam wirtschaftlich neutral: es kann sich sowohl zu seinen Gunsten ein Guthaben errechnen wie zu seinen Lasten auch eine Nachforderung ergeben.

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Juristisch betrachtet kann die Abrechnung dabei wiederum nur richtig oder falsch sein, was sich wiederum für den Wohnungseigentümer begünstigend oder belastend auswirken kann. Der einzig problematische Punkt betrifft damit die Frage, in welcher Weise sich ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer gegen eine inhaltlich unzutreffende (juristisch also falsche) Abrechnung zur Wehr setzen kann, ob ihm daher - dem materiellen Recht folgend - ein Anfechtungsrecht zuzuerkennen ist (vgl. dazu auch Rau, ZMR 2000, 337 [347]).

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Das „eigentliche Problem“ liegt dann auch nicht in der haftungsrechtlichen Seite, sondern konkretisiert sich in der Frage, ob dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer nicht konsequenter Weise sowohl ein Stimm- wie auch ein Anfechtungsrecht zuzuerkennen sein müsste. Beides ist nach Auffassung des hier zur Entscheidung berufenen Gerichts zu bejahen. Da dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer das Ergebnis der Jahresabrechnung zuzurechnen ist (siehe oben), sollte ihm konsequenter Weise auch ein Stimm- und Anfechtungsrecht zugestanden werden. Dem Gericht erschließt sich auch nicht, weshalb der ausgeschiedene Wohnungseigentümer nicht an der Abstimmung sollte teilnehmen können, soweit er sich das Beschlussergebnis materiell-rechtlich zurechnen lassen muss. Der Grundsatz, dass immer nur im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer stimmberechtigt sind, wird ohnehin nicht konsequent durchgeführt (vgl. dazu etwa Riecke, in: WEG, 3. Aufl., § 25 Rz. 5 ff.).

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Damit würde auch das Argument des BGH, keinen Gesamtakt zu Lasten Dritter zuzulassen, gegenstandslos. Im Kern möchte der BGH nämlich ersichtlich nur verhindern, dass ein (ausgeschiedener) Wohnungseigentümer, der an der Beschlussfassung nicht hat teilnehmen können, gegebenenfalls einer Nachforderung ausgesetzt ist. Neben dem (materiell-rechtlichen) Weg des BGH, dem Wohnungseigentümer das Beschlussergebnis nicht zuzurechnen, bleibt der - hier favorisierte - Weg, dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer das Abrechnungsergebnis zuzurechnen und ihm dann auch ein Stimm- bzw. Anfechtungsrecht zuzuerkennen. Der Wohnungseigentümer wird dann in jeder Hinsicht so behandelt, wie es dem Finanzierungs- und Abrechnungssystem des WEG entspricht: er leistet während seiner Zeit als Eigentümer die Wohngeldvorauszahlungen und stimmt (ungeachtet seines Ausscheidens aus der Gemeinschaft) bei der Beschlussfassung über die Abrechnung mit ab. Auf diese Weise wird der Gleichlauf zwischen Nutzungsbefugnis und Haftung und auch die Teilhabe an der Beschlussfassung aufrecht erhalten. Durchschlagende Gründe, dies anders zu handhaben, liegen nach Auffassung des Gerichts nicht vor.

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Selbst wenn man dies aber anders beurteilen sollte, bleibt die Möglichkeit, dem ausgeschiedenen Erwerber ein Recht zuzuerkennen, fernab der Bestandskraft des Beschlusses (die ihm gegenüber dann ja keine Wirkung entfalten kann) Einwendungen gegen die Richtigkeit der Jahresabrechnung zu erlauben.

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Gegen die Rechtsprechung des BGH sprechen weitere Gründe.

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Nicht zu überzeugen vermag, dass die Rechtsprechung des BGH vielfach von Zufälligkeiten abhängt. So soll es nach der Auffassung des BGH entscheidend darauf ankommen, seit wann der neue Eigentümer Mitglied der Gemeinschaft ist und wann (im Verhältnis dazu) der Beschluss über die Jahresabrechnung gefasst wurde.

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Im vorliegenden Fall käme der BGH daher zu einer Haftung des Beklagten, weil er unter dem 9.3.2009 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, der Beschluss über die Jahresabrechnung aber erst unter dem 5.6.2009 gefasst wurde. Wann es aber genau zu einem Eigentumsübergang kommt (etwa durch die Eintragung im Grundbuch) bzw. wann von der Gemeinschaft über die Jahresabrechnung ein Beschluss gefasst wird, unterliegt nun aber vielfältigen Zufälligkeiten, welche dem Zugriff der Beteiligten häufig entzogen sind. Vor allem aber kommt der zeitlichen Abfolge keinerlei Bedeutung unter einer als gerecht zu verstehenden Haftungsverteilung zu. Mit seiner Rechtsprechung lässt der BGH gleichsam „den Zufall darüber entscheiden“, wer letztlich von der Gemeinschaft auf den Ausgleich des Saldos in Anspruch zu nehmen ist bzw. wem gegebenenfalls ein durch Vorauszahlungen erwirtschaftetes Guthaben zustehen soll.

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Nicht ausgeklammert werden soll hier, dass bei den meisten Erwerbsfällen fernab der vom Gericht für verfehlt gehaltenen Rechtsprechung des BGH ein „vernünftiges“ Ergebnis erzielt werden kann. Beruht nämlich die Eigentumsübertragung auf einem Rechtsgeschäft zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber, so unterliegt der Vertrag der notariellen Form (vgl. § 311b BGB, § 4 Abs. 3 WEG). Notaren ist nun aber regelmäßig bekannt, dass es für eine Zurechnung des Beschlusses über eine Jahresabrechnung nach der Rechtsprechung des BGH auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung ankommt. Die höchstrichterlich festgeschriebene „Verteilungsungerechtigkeit“ kann dann in dem Notarvertrag durch eine Ausgleichsklausel in der Form „gedreht werden“, dass zwischen den Parteien eine Zurechnung des Abrechnungsergebnisses zu Gunsten bzw. zu Lasten des Veräußerers festgeschrieben wird.

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Diese Praxis, welche sicherlich weit verbreitet ist, macht nun aber die Rechtsprechung des BGH nicht überzeugender, als sie ist. Aufgabe der Rechtsprechung ist es vielmehr, sich bietende juristische Fragen überzeugend zu lösen und nicht darauf zu setzen, dass unhaltbare Ergebnisse ja von den Parteien (hier eines Vertrags über den Erwerb von Wohnungseigentum) korrigiert werden können.

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Hinzu kommt, dass diese Ausgleichsmöglichkeit nur dann besteht, wenn der Eigentumswechsel auf einem Rechtsgeschäft beruht. Kommt es demgegenüber - wie hier - zu einem Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung, so steht der neue Wohnungseigentümer der Rechtsprechung des BGH schutzlos gegenüber. Die vom Gericht für fehlerhaft erachtete Rechtsprechung wirkt sich dabei auch zum Nachteil der Mobilität des Grundstücksverkehrs aus. Denn jeder Ersteigerung von Wohnungseigentum muss letztlich mit dem Risiko kalkulieren, gegebenenfalls noch mit Salden aus früheren Abrechnungsperioden konfrontiert zu werden (falls er dazu vor der Ersteigerung keine verlässlichen Informationen hat bekommen können). Das Risiko ist dabei vom BGH dabei freilich auf die sogenannte Abrechnungsspitze begrenzt worden, weil nur in Höhe der Abrechnungsspitze durch den Beschluss über die Jahresabrechnung eine Haftung begründet wird.

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In welchem Umfang der Ersteigerer sodann zu haften hat, hängt aber wiederum von Zufälligkeiten ab, welche seinen Einflussmöglichkeiten entzogen sind.

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Ohne weiteres denkbar ist zum Beispiel, dass für das abzurechnende Wirtschaftsjahr kein (wirksamer) Wirtschaftsplan gefasst oder dieser - auch später - noch für ungültig erklärt wird. In solchen Fällen entspricht aber die Abrechnungs-„Spitze“ dem Saldo aus der Jahresabrechnung, der Erwerber trägt mithin das Risiko, gegebenenfalls den gesamten Saldo ausgleichen zu müssen.

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Bis hierhin ist daher festzuhalten:

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Aufgrund der Regelung in § 16 Abs. 2 WEG hat es einen Gleichlauf zwischen der Nutzungsbefugnis (welche an die Eigentümerstellung gekoppelt ist) und der Haftung zu geben.

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Scheidet ein Wohnungseigentümer vor einer Beschlussfassung über die Jahresabrechnung aus der Gemeinschaft aus, so ist er deshalb gleichwohl materiell-rechtlich an der Jahresabrechnung zu beteiligen. Das positive wie auch das negative Abrechnungsergebnis ist ihm (und nicht etwa seinem Rechtsnachfolger) zuzurechnen.

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Aufgrund der materiell-rechtlichen Beteiligung des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers ist er auch als stimmberechtigt anzusehen, was zugleich ausschließt, in der Beschlussfassung einen „unzulässigen Gesamtakt zu Lasten Dritter“ zu sehen. Dem Stimmrecht folgend ist der ausgeschiedene Wohnungseigentümer auch als anfechtungsberechtigt anzusehen.

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Fazit der vorstehenden Ausführungen kann nur sein, dass der Beklagte nicht auf den Saldo aus der Jahresabrechnung 2008 zu haften hat, weil er erst unter dem 9.3.2009 das Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat.

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Die vorstehenden Erwägungen wirken sich darüber hinaus aber auch auf die Zurechnung des Abrechnungsergebnisses für das Jahr 2009 aus.

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Kommt es im Laufe eines Wirtschaftsjahres zu einem Eigentümerwechsel, so bevorzugt der BGH wiederum eine schematische Lösung die sich alleine daran orientiert, wer im Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war.

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Nach Auffassung des Gerichts vermag auch das nicht zu überzeugen.

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Richtig erscheint demgegenüber, dass die Abrechnung zeitanteilig zu erfolgen hat (vgl. erneut § 16 Abs. 2 WEG). Nach Auffassung des Gerichts ist dabei auch an die korrekte Erfassung der Heizkosten zu denken.

63

Im Jahr 2009 entfiel auf die Heizkosten ein Betrag in Höhe von 2190,28 € (vgl. dazu auch den Schriftsatz der Klägervertreter vom 22.6.2012, hier Bl. 92 ff. GA). Der Betrag setzt sich dabei aus zwei Teilbeträgen zusammen, nämlich den Heizkosten für den Zeitraum vom 1.1. bis zum 31.5.2009 in Höhe von 1129,36 € und den Heizkosten für den Zeitraum vom 1.6. bis zum 31.12.2009 in Höhe von 1060,92 €.

64

Von dem Nutzungszeitraum hat der Voreigentümer des Beklagten - pro rata temporis (vgl. auch dazu Rau, ZMR 2000, 337 [344 ff.]) - die Kosten bis zum 8.3.2009, also für 67 Tage zu tragen. Da ersichtlich keine Zwischenablesung vorgenommen wurde, ist weiter auf die Gradtagszahlentabelle zurückzugreifen. Auf die Monate entfallen dabei folgende prozentualen Anteile (im Verhältnis zum gesamten Jahr): Januar 17 %, Februar 15 %, März 13 %, April 8 % und Mai 4 % (zusammen: 57 %).

65

Den Voreigentümer haben nun die Heizkosten zu treffen, welche auf die Monate Januar und Februar entfallen. Weiter hat er die Heizkosten für die ersten 8 Tage des Monats März zu tragen, was dann einem Anteil in Höhe von insgesamt 35,35 % entspricht (17 % + 15 % + 8:31x13 %). Von den Heizkosten, welche auf die Zeit vom 1.1. bis zum 31.5.2009 entfallen sind dem Voreigentümer daher 700,40 € (1129,36 € : 57 % x 35,35 %) zuzurechnen. Der Rest der Heizkosten in Höhe von 428,96 € sowie die gesamten Heizkosten für die Zeit vom 1.6. bis zum 31.12.2009 (insgesamt also ein Betrag in Höhe von 1489,88 € (428,96 € + 1060,92 €) sind vom Beklagten zu tragen.

66

Bezüglich der „sonstigen Kosten“ ist „pro rata temporis“ abzurechnen. Auf die sonstigen Kosten entfällt dabei ein Betrag in Höhe von 2587,11 € (4777,39 abzüglich 2190,28 € an Heizkosten, vgl. die Anlage K5 = Bl. 36 f. GA). Auf den Voreigentümer entfallen dabei wiederum 67 Tage, auf den Beklagten 298 Tage. Dies entspricht jeweils Anteilen in Höhe von 474,89 € (Voreigentümer) bzw. in Höhe von 2112,22 € (Beklagter).

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Insgesamt ergibt sich für den Beklagten so eine von ihm zu tragende Kostenbelastung in Höhe von 3602,10 € (1489,88 € + 2112,22 €).

68

Für „verblüffend“ mag man nun halten, dass von der Klägerin für das Jahr 2009 aber nur ein Betrag in Höhe von 397,39 € überhaupt eingeklagt wurde.

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Dies beleuchtet - aus einem anderen Winkel - erneut die Haltlosigkeit der Rechtsprechung des BGH. Die so gesehen „moderate“ Klageforderung beruht nämlich ohne Zweifel darauf, dass für die Gemeinschaft eine sogenannte „Vorfälligkeit“ des zu leistenden Wohngeldes vereinbart (Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung) oder beschlossen wurde. Regelmäßig kommt es dann zu einer Fälligkeit des auf ein ganzes Jahr entfallenden Wohngeldes, wenn der aktuell im Grundbuch eingetragene Eigentümer mit zumindest zwei Vorauszahlungen in Zahlungsverzug gekommen ist, häufig setzt die Vorfälligkeit dann auch noch eine Mahnung durch den Verwalter oder eine vergleichbare Bedingung voraus. Greift dann aber die Vorfälligkeit ein, so mutiert die an sich erwerberfeindliche Rechtsprechung des BGH in ein Geschenk zu Gunsten des Erwerbers: da in diesen Fällen das Wohngeld dann ja schon in voller Höhe fällig geworden war, bevor er Eigentümer der Einheit wurde, reduziert sich dem entsprechend die ihn treffende Abrechnungsspitze.

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Für die Wohnungseigentümergemeinschaft erweist sich die Rechtsprechung des BGH dann gerade in den Fällen eines Erwerbs im Wege der Zwangsversteigerung als sehr nachteilig. Lag nämlich eine Regelung zur Vorfälligkeit vor, so besteht zwar ein Anspruch der Gemeinschaft gegen den (in der Regel insolventen) früheren Eigentümer, aber eben kein Anspruch gegen den Erwerber. Dies ist um so misslicher, als der Erwerber das Wohnungseigentum dann nach dem Zuschlag nutzen kann - er dafür aber keine zureichende Gegenleistung an die Gemeinschaft zu erbringen hat. Auf dem Schaden bleibt dann in aller Regel die Gemeinschaft sitzen, was nicht recht nachvollziehbar ist. Während der Erwerber mithin bei der Haftung auf die Abrechnungsspitze für frühere Wirtschaftsjahre zu Unrecht in Anspruch genommen werden kann, kann für das laufende Wirtschaftsjahr über die Regelung zur Vorfälligkeit eine Besserstellung erfolgen, für die es an wirklich überzeugenden Gründen fehlt.

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Fazit: Die Rechtsprechung des BGH zur Erwerberhaftung kommt einer Lotterie gleich. Es regiert der Zufall, die Begründung und die vom BGH für seine Rechtsprechung herangezogenen Argumente vermögen ebenso wenig zu überzeugen, wie die dadurch produzierten Ergebnisse.

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Zurück zum Fall: Da von der Klägerin für das Jahr 2009 nur die „Abrechnungsspitze“ in Höhe von 397,39 € geltend gemacht worden ist, kann auch nur dieser Betrag zugesprochen werde (vgl. § 308 ZPO).

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Darüber hat der Beklagte unzweifelhaft den Saldo aus der Jahresabrechnung 2010 in Höhe von 766,53 € auszugleichen.

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Dies macht als Hauptforderung einen Betrag in Höhe von 1163,92 € (397,39 € + 766,53 €) aus.

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Geschuldet werden von ihm weiter auch die Nebenforderungen, die letztlich auf eine vertraglich übernommene Verpflichtung zurückgehen. Dem Rechtsgedanken des § 92 Abs. 1 ZPO entspricht es dabei allerdings, für diese Nebenforderungen auch das Obsiegen und Unterliegen der Parteien in dem Verfahren zu berücksichtigen. Denn von der Klägerin sind deutlich zu hohe Beträge gemahnt und eingeklagt worden. Den Beklagten dann gleichwohl in voller Höhe auf die Nebenforderungen haften zu lassen, erscheint dem Gericht nicht angängig zu sein. Entsprechend der Kostenquote kann die Klägerin daher bezüglich der Nebenforderungen nur einen Betrag in Höhe von 48,55 € (34 % von 142,80 €) vom Beklagten verlangen.

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Im Ergebnis war daher von der geltend gemachten Klageforderung für das Jahr 2008 nichts zuzusprechen und für das Jahr 2009 nur der eingeklagte Betrag in Höhe von 397,39 € und für das Jahr 2010 der volle Saldo in Höhe von 766,53 €. Weiter hat der Beklagte von den Nebenforderungen 48,55 € zu tragen. Der Zinsanspruch rechtfertigt sich in der zugesprochenen Höhe aus §§ 286 ff. BGB.

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Im übrigen unterliegt die Klage der Abweisung.

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Die prozessualen Entscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO.

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Streitwert: 3375,69 €

80

(S)