Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2002-05-24, Aktenzeichen 16 Wx 84/02
ECLI:DE:OLGK:2002:0524.16WX84.02.00

Tenor

1

GRÜNDE:

2

Die Beteiligten zu 1) bis 21) sind die Wohnungseigentümer der
vorgenannten aus -unterschiedlich großen -Wohnungen bestehenden
Wohnanlage, die von der Beteiligten zu 22) verwaltet wird. Sie
streiten in dritter Instanz nunmehr um die Modalitäten der Umlegung
der Verwaltervergütung. Die Teilungserklärung aus dem Jahre 1970
sieht in der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich des von den
Eigentümern zu zahlenden Wohngeldes vor, dass die von der
Eigentümergemeinschaft zu tragenden Kosten für den Betrieb, die
Instandhaltung und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sowie
die Instandhaltung der Gemeinschaftsanlagen nach dem Verhältnis der
reinen Wohnflächen umgelegt werden (§ 7 - Bl. 39 GA). In der
Eigentümerversammlung vom 20.3.1984 beschlossen die Eigentümer zum
TOP 7 (Änderung der Aufteilung des Verwalterentgeltes), "dass das
Verwalterentgelt ab 1.1.1984 pro Wohnung verteilt werden soll". Der
erste Verwaltervertrag vom 29.1.85 enthält in § 7 zur
Verwaltervergütung die Regelung, dass diese je Monat und Wohnung
22,50 DM beträgt und von den Eigentümern als Bestandteil des
Wohngeldes an den Verwalter zu zahlen ist (Bl 85 GA). Die
Beteiligten zu 9), 12) und 14) haben ihre Wohnungen nach dem Jahre
1984 gekauft.

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In der Eigentümerversammlung vom 27.3.2001 wurde nach Vorlage
der Jahresabrechnung 2000, die die Verwaltervergütung unter
Bezugnahme auf die BGH-Entscheidung vom 20.9.2000 ( NJW 2000, 3500
= ZWE 2000, 518) nunmehr wieder entsprechend der Regelung in der
Teilungserklärung im Verhältnis der Wohnflächen umlegt, zum TOP 3
mit Mehrheit beschlossen (Bl. 68 GA): "Die
Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt die von Verwaltung
vorgelegte und vom Verwaltungsbeirat geprüfte Verwaltungsabrechnung
2000 einschließlich der sich hieraus ergebenden Einzelabrechnungen
mit der Maßgabe, dass die Verwaltung aufgefordert wird, eine neue
Verwaltungsabrechnung zu erstellen und vorzulegen, in der dann die
Positionen Kabelfernsehgebühren und Verwaltervergütung wiederum
nach Anzahl der Wohneinheiten verteilt werden" (Bl. 116 GA). Auf
den rechtzeitig gestellten Antrag der Beteiligten zu 1) bis 8) hat
das Amtsgericht den Beschluss insoweit für ungültig erklärt, als
beschlossen wurde, die Verwaltervergütung wiederum nach der Anzahl
der Wohneinheiten und nicht entsprechend der Teilungserklärung nach
dem Verhältnis der Wohnflächen zu berechnen. Die hiergegen
eingelegte sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 9) bis 19) blieb
erfolglos. Mit ihrer weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten
zu 9) bis 13) den Antrag weiter.

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Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige
Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs.1 Nr. 1, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22
Abs.1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie keinen Erfolg.

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Das Landgericht hat ausgeführt: Die Verwaltervergütung gehöre
als "Kosten der sonstigen Verwaltung" zu den Kosten und Lasten des
gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 WEG. Mit Recht habe
deshalb das Amtsgericht den angefochtenen Beschluss vom 27.3.2001
hinsichtlich der Änderung der Umlegung der Vergütung für nichtig
erachtet, denn darin liege eine Änderung des
Kostenverteilungsschlüssels der Gemeinschaftsordnung, für die es
der Wohnungseigentümergemeinschaft mangels Öffnungsklausel an der
notwendigen Beschlusskompetenz fehle mit der Folge, dass der Punkt
einem Mehrheitsbeschluss nicht zugänglich sei. Eine derartige
Änderung des Verteilungsschlüssels erfordere vielmehr
anerkanntermaßen eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Ob die
Umlegung der Verwaltergebühren nach der Anzahl der Wohneinheiten
die - wie die Beschwerdeführer meinen - einzig gerechte Verteilung
darstellt, könne unentschieden bleiben, denn das Kriterium der
Verteilungsgerechtigkeit müsse auch im Wohnungseigentumsrecht
hinter dem Grundsatz der privatautonomen Gestaltungsfreiheit der
beteiligten Wohnungseigentümer zurücktreten.

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Die Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen
Nachprüfung im Ergebnis stand (§§ 27 I FGG, 55o ZPO).

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1) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde sind die
Vorinstanzen mit Recht davon ausgegangen, dass die von den
Wohnungseigentümern geschuldete Vergütung des Verwalters zu den
Kosten der sonstigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im
Regelungsbereich des § 16 Abs. 2 WEG - Kostenverteilung - gehören
(vgl. auch BayObLG ZWE 2001, 370). Die Rechtsbeschwerdeführer
verkennen ersichtlich, dass sich die Verwaltung des WEG-Verwalters,
was § 20 Abs. 1 WEG klarstellt, ausschließlich auf das
gemeinschaftliche Eigentum nach Maßgabe der §§ 26 bis 28 WEG
beschränkt und sich nicht etwa auf das Sondereigentum der einzelnen
Wohnungseigentümer bezieht (vgl. Bärmann/Pick/Merle WEG § 20 Rdnr.
2). Damit ergibt sich von selbst, dass die Verwaltergebühren nicht
Kosten des Sondereigentums, sondern nur solche des
gemeinschaftlichen Eigentums sein können und deshalb entgegen der
wiederholt geäußerten Auffassung der Rechtsbeschwerdeführer dem
Kernbereich des Wohnungseigentums zuzurechnen sind.

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2) Die vorrangig zu prüfende und zu entscheidende Frage war
damit hier, ob der unangefochten gebliebene und bisher als
bestandskräftig angesehene Mehrheitsbeschluss aus dem Jahre 1984,
der auf Dauer in der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung
festgelegten Kostenverteilungsschlüssel bezüglich der
Verwaltervergütung abänderte, als vereinbarungsändernder Beschluss
als nichtig zu qualifizieren ist. Das kann nunmehr angesichts des
Beschlusses des BGH vom 20.9.2000 (BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500 =
ZWE 2000, 518 = NZM 2000, 1184) bejaht werden (ebenso jetzt BayObLG
ZfIR 2001, 215 = NZM 2001, 534). Beschlüsse der
Wohnungseigentümergemeinschaft sind dann nichtig, wenn sie sich mit
einer Materie befassen, die durch Beschluss grundsätzlich nicht
geregelt werden kann, und wenn die Teilungserklärung insoweit eine
Beschlusskompetenz nicht begründet. So ist es hier. Denn die
Änderung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels und mithin
einer Regelung des Verhältnisses der Wohnungseigentümer
untereinander ist keine Angelegenheit der Verwaltung (§ 21 WEG),
sondern setzt in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer neues
Recht und ist deshalb einer Beschlussfassung in der
Wohnungseigentümerversammlung entzogen, d. h. ein abweichender
Kostenverteilungsschlüssel kann für die Zukunft mit bloßer Mehrheit
nicht beschlossen, sondern nur allstimmig vereinbart werden ( so
schon BGHZ 130, 304 = NJW 95, 2791 ; Wenzel ZWE 2001, 234;
Schuschke NZM 2001, 501). Dass im Übrigen, wie schon das
Landgericht festgestellt hat, die
Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung auch keine Öffnungsklausel
zu Gunsten einer Beschlusskompetenz enthält, ist unbestritten.

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3) Weil damit der in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung
vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel nach der Größe der
Wohnfläche nicht wirksam abgeändert worden war, stellt sich der
angefochtene Beschluss zur Änderung der Jahresabrechnung betreffend
die Umlegung der Verwaltervergütung nach Wohneinheiten nicht - wie
aber das Landgericht meint - als vereinbarungsändernd, sondern als
vereinbarungswidrig dar. Über die Jahresabrechnung wird in der
Wohnungseigentümerversammlung durch Beschluss entschieden. Wenn in
dem Eigentümerbeschluss der Verwalter dann aufgefordert wird, die
Jahresabrechnung insoweit zu abzuändern, dass die
Verwaltervergütung nach einem anderen Schlüssel abgerechnet wird,
als er sich aus der Teilungserklärung ergibt, kann diese Anweisung
Wirkung nur für die konkrete Jahresabrechnung und nicht etwa auch
für die folgenden Jahresabrechnungen entfalten, d. h. der Verwalter
wird dadurch nicht auf Dauer zur vereinbarungswidrigen Abrechnung
der Verwaltervergütung verpflichtet. Der Beschluss ist damit zwar
nicht nichtig, aber doch nach § 23 Abs. 4 WEG anfechtbar, und damit
im Ergebnis mit Recht für ungültig erklärt worden.

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Auch wenn -wie hier - der Verwalter nach dem Verwaltervertrag
Anspruch auf eine bestimmte Vergütung pro Wohneinheit hat, richtet
sich die Pflicht des einzelnen Wohnungseigentümers zur Tragung der
Verwalterkosten im Innenverhältnis trotzdem nach dem vereinbarten
Verteilungsschlüssel (vgl. Bärmann/Pick/Merle WEG § 26 Rdnr. 7).
Die vereinbarungswidrige Anweisung entspricht damit nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer einen
Anspruch hat (§ 21 Abs. 3, 4 WEG).

11

Die Frage, ob den Beschwerdeführern gegenüber den anderen
Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der
Verteilung der Verwaltervergütung ein Anspruch auf Abänderung des
in der Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüssels
durch gerichtliche Entscheidung zusteht, weil es - wie sie
geltendmachen - inzwischen üblich und sachgerecht sei (vgl. näher
hierzu BayObLG ZWE 2001, 370), die Vergütung nach der Zahl der
Wohneinheiten und nicht nach der Größe der Miteigentumsanteile oder
Wohnfläche abzurechnen, stellt sich hier nicht. Selbst wenn das der
Fall sein könnte, würde dadurch die Weisungswidrigkeit der
Anweisung nicht entfallen.

12

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, den unterlegenen Beteiligten zu 9) - 13) die
Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen (§ 47 S.
1 WEG). Im übrigen besteht keine Veranlassung, von dem in § 47 WEG
bestimmten Kostengrundsatz abzuweichen, wonach die
Verfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen außergerichtlichen
Kosten selbst zu tragen haben.

13

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht
der von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung der
Vorinstanz.