Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-01-20, Aktenzeichen 10 K 1951/07
ECLI:DE:VGGE:2010:0120.10K1951.07.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

1

Tatbestand:

2

Die Beteiligten streiten über die Rechtmäßigkeit einer bauordnungsrechtlichen Beseitigungsverfügung.

3

Die Stadt E. ist Eigentümerin des Grundstücks G1 in E. -E1. , das sie aus Beständen des Bergbaus im Jahre 1962 übernommen hat.

4

Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Im Flächen-nutzungsplan der Stadt E. aus dem Jahre 2004 ist das Grundstück als Grünfläche ausgewiesen. Das Flurstück 000 liegt südlich einer Sportplatzanlage und nordöstlich des Flusslaufs der Emscher. Südwestlich, jenseits der Emscher, liegt die Dauerkleingartenanlage "Im X.-----grund ". Südlich des Flurstücks 000, östlich der Emscher, befindet sich ein Hundesportplatz mit einem Gebäude. Nach Osten wird das Flurstück 000 durch den I.-----------weg begrenzt. Weiter nordöstlich liegt der Güterbahnhof E2. -G. . Zwischen den Gleisanlagen und dem I.-----------weg befindet sich eine bewaldete Fläche. Südwestlich der Sportplatzanlage verläuft die Straße F.------pfad , die südlich des Sportplatzes in eine Parkplatzanlage mündet.

5

Teilflächen des Flurstücks 000 wurden in der Vergangenheit (bis heute) über den Stadtverband E. der Kleingärtner e.V. und dessen Rechtsnachfolger Stadtverband E2. Gartenvereine e.V. als Generalpächter als sog. Grabeland bzw. auch -wie im Falle des Klägers- als Kleingartenland an Privatpersonen unterverpachtet. Auf den Grundstücksteilflächen wurden in der Vergangenheit ohne Erteilung von Baugenehmigungen Baulichkeiten unterschiedlicher Größe und Nutzung errichtet, gegen die der Beklagte nunmehr mit Beseitigungsverfügungen, gerichtet an die Pächter, vorgeht.

6

Der Kläger hatte unter dem 5. Oktober 1983 und dem 18. November 1983 zwei Pachtverträge mit dem Stadtverband E. der Kleingärtner e.V. über die Verpachtung von zwei 400 und 539 m² großen Flächen als Kleingartenland auf unbestimmte Zeit geschlossen. Nach den Bestimmungen der Pachtverträge ist das Aufstellen von Garagen, der Bau von Behelfsheimen oder nicht genehmigten Lauben verboten und haben die sofortige Auflösung des Vertrages und den Verlust des Gartens zur Folge. Das Wohnen im Garten ist nach den Vertragsbestimmungen untersagt und Grund zur fristlosen Kündigung.

7

Der Kläger nutzt die ihm verpachtete Fläche, die südöstlich an den Parkplatz grenzt, seit einiger Zeit als Wohngrundstück unter der von ihm angegebenen Anschrift F.------pfad 96. Das Gelände ist (teilweise) eingefriedet.

8

Seitens des Beklagten wurden u.a. Prüfungen der baulichen Anlagen auf der von dem Kläger gepachteten Teilfläche vorgenommen.

9

Mit Schreiben vom 17. August 2006 gab der Beklagte dem Kläger Gelegenheit, sich zu einer beabsichtigten Beseitigungsverfügung hinsichtlich eines Wohnhauses auf dem vorgenannten Grundstück zu äußern.

10

Am 4. September 2006 führte der Beklagte eine Ortskontrolle der Liegenschaft im Beisein des Klägers durch. Es wurde festgestellt, dass sich auf der vom Kläger gepachteten Fläche ein Gebäude geringer Höhe mit einer Wohneinheit befindet. Die Traufe betrage ca. 3 Meter, die Firsthöhe ca. 4,50 Meter. Die Grundfläche betrage ca. 180 m². Es seien zwei Nebenanlagen auf dem genutzten Grundstück vorhanden. Diese hätten eine Grundfläche von ca. 22 m² und ca. 33 m². Die Nebenanlagen würden augenscheinlich als Geräte- bzw. Abstellraum genutzt (vgl. Aktenvermerk vom 5. September 2006, Bl. 50 der Beiakte Heft 1 und die bei der Ortskontrolle gefertigten Lichtbilder, Bl. 51 der Beiakte).

11

Es wurde festgestellt, dass der Kläger seit dem Jahre 2002 für die Anschrift F.------pfad 96 gemeldet ist.

12

Mit Schreiben vom 26. April 2007 gab der Beklagte dem Kläger nochmals Gelegenheit zur Äußerung zu einer beabsichtigten Beseitigungsverfügung hinsichtlich des Wohngebäudes und zweier während der gemeinsamen Ortsbegehung am 4. September 2006 festgestellter Nebenanlagen (Geräte- und Abstellraum).

13

Unter dem 6. Mai 2007 verwies der Kläger auf ein Schreiben vom 25. September 2006, mit dem er sich auf das Anhörungsschreiben des Beklagten vom 17. August 2006 geäußert habe. In dem beigefügten Schreiben des Klägers, welches vom 25. September 2006 datiert, weist der Kläger darauf hin, dass es richtig sei, dass auf dem Grundstück F.------pfad 96 ein Haus stehe. Das Haus stehe seit fast 50 Jahren an diesem Ort. Es sei als sog. Behelfsheim in den 50er Jahren erstellt worden. Dieses mittlerweile in die Jahre gekommene Gebäude habe er über einige Jahre renoviert und verschönert. Das Haus habe erstmals einen freundlichen Außenanstrich bekommen und falle daher schneller auf. Bei den Renovierungsarbeiten sei er davon ausgegangen, diese ohne besondere Genehmigung durchführen zu können, zumal an diesem Behelfsheim die Abmessungen, die bestehende Form und die Öffnungen wie Fenster und Türen nicht verändert worden seien. Mit den Renovierungsarbeiten habe er bereits im Jahre 1985 begonnen. Seit 1991 habe er einen Stromanschluss vom Liegenschaftsamt der Stadt E. genehmigt bekommen.

14

Beim Beklagten wurden im Hinblick auf das Gebäude F.------pfad 96 diverse Luftbildaufnahmen ausgewertet (vgl. Aktenvermerk vom 10. Mai 2007, Bl. 113 der Beiakte). Im Wesentlichen wurde festgestellt, dass, selbst wenn nach dem Krieg an entsprechender Stelle ein Behelfsheim gestanden haben sollte, auf dem Grundstück mindestens von 1966 bis 1976 keine bauliche Anlage vorhanden gewesen sei.

15

Der Beklagte stellte des weiteren fest, dass der Kläger zu Grundbesitzabgaben (Abfallentsorgung und Schmutzwasserbeseitigung) herangezogen wird.

16

Mit Ordnungsverfügung vom 15. Juni 2007 gab der Beklagte dem Kläger auf, das auf einem Teilbereich des Grundstückes G1, standortmäßig näher gekennzeichnet auf einem beigefügten Liegenschaftskatasterauszug sowie den Darstellungen auf den Luftbildausschnitten, vorhandene Wohngebäude sowie sämtliche Nebenanlagen zu beseitigen. Der Liegenschaftskatasterauszug sowie die Luftbildausschnitte seien Bestandteil des Bescheides. Für die Durchführung der Forderung wurde dem Kläger eine Frist von sechs Monaten nach Unanfechtbarkeit der Verfügung eingeräumt. Sofern der Kläger der Aufforderung innerhalb der gesetzten Frist nicht nachkomme, drohte der Beklagte dem Kläger die Festsetzung eines Zwangsgeldes in Höhe von 5.000,00 EUR für das Wohngebäude sowie 2.500,00 EUR je Nebenanlage an. Zur Begründung führte der Beklagte folgendes aus: Die Errichtung des Wohngebäudes sowie auch der Nebenanlagen sei in der Gesamtheit nach § 63 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen - BauO NRW- genehmigungspflichtig. Eine entsprechende Genehmigung sei in der Vergangenheit weder durch den Kläger noch durch andere Personen beantragt worden. Die Bauaufsichtsbehörde habe auch zu keiner Zeit Genehmigungen erteilt. Damit stelle die Errichtung der baulichen Anlagen einen Verfahrensverstoß dar (sog. formelle Illegalität). Dem Einwand des Klägers, das Grundstück sei bereits seit den 50er Jahren mit einem Behelfsheim bebaut gewesen, und er habe es erst ab dem Jahre 1985 lediglich renoviert, könne nach Auswertung der Luftbilder ab dem Jahre 1959 nicht gefolgt werden. Auf den Luftbildern der Jahre 1959 und 1961 seien auf dem Gelände des betroffenen Grabelandes zwar kleinere bauliche Anlagen zu erkennen, welche unter Umständen auch Behelfsheime darstellen könnten, diese hätten sich jedoch eindeutig nicht an dem Standort befunden, an dem sich heute das bezeichnete Wohngebäude befinde. Darüber hinaus sei das betreffende Areal im Zeitraum von 1966 bis 1976 gänzlich unbebaut gewesen. Folge man den Luftbildern weiter, so seien das Wohngebäude und die Nebenanlagen nach dem Jahre 1976 und vor dem Jahre 1985 an dem in Rede stehenden Standort errichtet worden. Eine nachträgliche Legalisierung komme nicht in Betracht. Es seien auch Verstöße gegen materielles Baurecht festzustellen. Das Vorhaben sei nach § 35 des Baugesetzbuchs -BauGB- zu beurteilen. Da die Errichtung eines Wohnhauses inkl. der Nebenanlagen kein privilegiertes Vorhaben sei, sei das Vorhaben als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB zu beurteilen. Hier seien öffentliche Belange nach § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt, da das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplanes widerspreche. Im Flächennutzungsplan sei das Grundstück als Grünfläche dargestellt. Das Vorhaben stelle keine in § 35 Abs. 4 BauGB aufgeführte begünstigte Maßnahme dar. Zugunsten der Gebäude greife auch kein Bestandsschutz ein. Bestandsschutz im Außenbereich genieße ein (Wohn-)Gebäude dann, wenn es genehmigt worden oder bei seiner Errichtung oder während einer längeren Zeit seines Bestandes materiell rechtmäßig gewesen sei, d.h. dem materiellen Baurecht entsprochen habe. Für den Zeitraum, in dem die Gebäude errichtet worden seien, habe das Bundesbaugesetz aus dem Jahre 1960 gegolten. Als öffentliche Belange könnten auch hier die Darstellungen des Flächennutzungsplanes herangezogen werden. Im Flächennutzungsplan von 1964 sei das betreffende Grundstück als Verbandsgrünfläche, im Flächennutzungsplan von 1985 als Grünfläche dargestellt. Der Errichtung der baulichen Anlage hätten seinerzeit öffentliche Belange entgegengestanden. Auch seit Inkrafttreten des Baugesetzbuches ständen diese weiterhin dem Vorhaben entgegen. Damit sei festzustellen, dass die Errichtung des Wohngebäudes inkl. der Nebenanlagen auch in der Vergangenheit materiell illegal gewesen sei. Die Auswahl des Störers stehe nach den entsprechenden Vorschriften des Ordnungsbehördengesetzes im pflichtgemäßen Ermessen der Stadt E. . Verursache eine Person eine Gefahr, so seien die Maßnahmen gegen diese Person zu richten (§ 17 Abs. 1 des Ordnungsbehördengesetzes -OBG-). Wie bereits dargestellt, sei das betreffende Grundstück nach den vorliegenden Luftbildern mindestens bis zum Jahre 1976 gänzlich unbebaut gewesen. Spätestens ab dem Jahre 1986 seien Veränderungen im baulichen Bestand feststellbar. Zu diesem Zeitpunkt sei der Kläger bereits Pächter gewesen und habe eigenen Angaben zufolge auch Arbeiten am Gebäude vorgenommen. Dadurch habe der Kläger durch sein Verhalten die Ursache gesetzt, die zu der Gefahr geführt habe, er sei daher Handlungsstörer. Nach den Bestimmungen des § 18 OBG sei der Kläger auch Zustandsstörer. Gemäß § 18 Abs. 2 OBG könne die Ordnungsbehörde ihre Maßnahmen auch gegen den Inhaber der tatsächlichen Gewalt richten. Wie aus der Formulierung "Inhaber der tatsächlichen Gewalt" hervorgehe, komme es nur darauf an, ob der Ordnungspflichtige physisch den körperlichen Gegenstand beherrsche. Dies sei durch das Handeln des Klägers, insbesondere im Hinblick auf die Regelung der ver- und entsorgungstechnischen Problematiken (Stromversorgung, Entwässerung, etc.) erkennbar. In der Eigenschaft als Handlungsstörer und Zustandsstörer (Doppelstörer) sei es dem Kläger möglich und zumutbar, die Beseitigung der baulichen Anlagen zu veranlassen, zumal die baulichen Anlagen gegen den Willen des Eigentümers errichtet worden seien. Somit sei es zweckmäßig, die Verfügung gegen den Kläger zu richten. Bei der Auswahl der Mittel sei ihm - dem Beklagten - gemäß § 16 OBG ein Ermessen eingeräumt. Die Beseitigungsforderung sei ermessensgerecht, weil sie im Rahmen der Verhältnismäßigkeitsprüfung im Sinne des § 15 OBG als das erforderliche und geeignete Mittel erscheine, um einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen. Mildere, ebenso effektive Alternativen zur umfassenden Gefahrenabwehr bzw. -beseitigung bestünden nicht. Zur Androhung des Zwangsgeldes sei er - der Beklagte - gemäß §§ 55, 60 und 63 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen - VwVG NRW - berechtigt. Die Höhe des Zwangsgeldes werde aufgrund der bestehenden Gefahr für die öffentliche Sicherheit (= Verstoß gegen die Rechtsordnung) als verhältnismäßig angesehen.

17

Der Ordnungsverfügung des Beklagten waren ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster sowie zwei Luftbildaufnahmen mit der Einzeichnung der vermuteten Grenzen des Pachtgrundstückes F.------pfad 96 beigefügt.

18

Der Stadtverband E2. Gartenvereine e.V. kündigte die Pachtverträge mit dem Kläger vom 05. Oktober und 18. November 1983 mit Kündigungsschreiben vom 21. Juni 2007 wegen nicht vertragsgemäßer Nutzung zum 31. Dezember 2007. Der Kläger widersprach über seine Prozessbevollmächtigte der Kündigung.

19

Der Kläger hat am 17. Juli 2007 Klage erhoben.

20

Er ist der Auffassung, dass die Ordnungsverfügung rechtswidrig sei wegen der Nichtanwendung des Kleingartengesetzes, des jahrzehntelangen Duldens und der Unverhältnismäßigkeit des Abrisses. Der Beklagte habe die in Rede stehenden Flächen nach eigenen Angaben 1964 aus dem Immobilienbesitz des Bergbaus übernommen. Zum damaligen Zeitpunkt seien Behelfsheime schon errichtet gewesen und zu Wohnzwecken genutzt worden. Wohl im Nachhinein sei der Bereich als Kleingartenanlage umgewidmet worden, wobei der Beklagte im Rechtsstreit die weniger geschützte Kategorie "Grabeland" anführe. Die Darlegungs- und Beweislast liege beim Beklagten. Zu seinen -des Klägers- Gunsten greife § 18 des Bundeskleingartengesetzes vom 28. Februar 1983 ein. Ebenfalls sei ein Bestandsschutz gegeben, der durch Modernisierungsmaßnahmen nicht verloren gehe. Der Standort im Außenbereich verhindere nicht automatisch eine Wohnnutzung. Er leiste Grundbesitzabgaben an den Beklagten. Durch die jahrzehntelange Duldung sei ihm ein Vertrauensschutz erwachsen, der einen Abriss und die Aufgabe der Wohnnutzung verbiete. Der Beklagte sei als Eigentümer der Fläche selbst Zustandsstörer. Der Abriss sei daher von ihm zu bezahlen. Zu seinen -des Klägers- Gunsten entstehe ein Schadensersatzanspruch. Unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten könne maximal eine Nutzungsuntersagung ausgesprochen werden.

21

Der Kläger beantragt,

22

die Ordnungsverfügung des Beklagten vom 15. Juni 2007 in der Fassung der Erklärung der Vertreterin des Beklagten in der mündlichen Verhandlung aufzuheben.

23

Der Beklagte beantragt,

24

die Klage abzuweisen.

25

Die ergangene Ordnungsverfügung sei rechtmäßig. Der Kläger habe auf dem Pachtgrundstück ein genehmigungspflichtiges Wohngebäude errichtet, ohne dass hierzu eine Baugenehmigung erteilt oder auch nur beantragt worden sei. Das Gebäude sei damit formell illegal. Eine nachträgliche Legalisierung der baulichen Anlagen scheide aus, da sie auch materiell illegal und nicht genehmigungsfähig seien. Das Baugrundstück liege im Außenbereich, der grundsätzlich von Bebauung freizuhalten sei. Die baulichen Anlagen des Klägers seien im Außenbereich weder privilegiert noch ansonsten begünstigt. Es handele sich vielmehr um sonstige Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB, die vorliegend insbesondere durch den Widerspruch zum Flächennutzungsplan öffentliche Belange beeinträchtigten. Der Kläger könne sich hinsichtlich der aufgegriffenen Anlagen auch nicht auf Bestandsschutz berufen. Aus den bei ihm vorliegenden Luftbildern sei ersichtlich, dass das Areal von 1966 bis 1976 gänzlich unbebaut gewesen sei. Die baulichen Anlagen müssten daher nach 1976 entstanden sein. In der Zeit von 1976 bis heute seien sie jedoch zu keinem Zeitpunkt genehmigungsfähig gewesen. Sowohl nach dem Bundesbaugesetz als auch nach dem Baugesetzbuch war und sei eine Errichtung der vorhandenen Wohngebäude im Außenbereich unzulässig. Eine Anwendung des Bundeskleingartengesetzes komme nicht in Betracht, da sich die Baulichkeiten nicht in einem Kleingarten im Sinne des § 1 Bundeskleingartengesetzes innerhalb einer Kleingartenanlage befänden. Zudem seien auch in Kleingärten in der Regel Gebäude mit über 24 m² und insbesondere Dauerwohngebäude unzulässig (§ 3 Bundeskleingartengesetzes). Das Wohngebäude des Klägers sei auch keinesfalls jahrzehntelang geduldet worden. Dass es womöglich bereits seit Jahrzehnten vorhanden sei, hindere nicht ein bauordnungsbehördliches Einschreiten gegen einen nicht bestandsgeschützten und nicht genehmigungsfähigen Schwarzbau. Entgegen der Auffassung des Klägers sei die Forderung eines Abrisses auch nicht unverhältnismäßig, da nur der Abriss als erforderliches und geeignetes Mittel erscheine, einen baurechtlich ordnungsmäßen Zustand herzustellen. Ergänzend sei anzumerken, dass es Sache des Klägers sei, die Rechtmäßigkeit des Gebäudes und die Tatsachen, aus denen er einen Bestandsschutz herleiten wolle, darzulegen und zu beweisen.

26

Der Beklagte hat auf entsprechende Anfrage des Gerichts mitgeteilt, dass dem Stadtplanungs- und Bauordnungsamt keine weiteren, die streitgegenständlichen Flächen betreffenden Bauakten vorliegen. Des Weiteren hat er reproduzierte Luftbilder mit vergrößerten Ausschnitten sowie diverse Flächennutzungspläne bzw. Ausschnitte aus diesen übersandt.

27

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagen Bezug genommen.

28

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

29

Die zulässige Anfechtungsklage ist unbegründet.

30

Die Ordnungsverfügung des Beklagten vom 15. Juni 2007 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung -VwGO-).

31

Die Beseitigungsverfügung ist formell rechtmäßig.

32

Die Ordnungsverfügung ist insbesondere hinreichend bestimmt, § 37 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen -VwVfG NRW-. Dem Kläger wird aufgegeben, auf der von ihm gepachteten Teilfläche des Grundstückes G1 das vorhandene Wohngebäude sowie sämtliche Nebenanlagen zu beseitigen. Der Verfügung beigefügt sind ein Liegenschaftskatasterauszug sowie Luftbildausschnitte, die der Beklagte zum Bestandteil der Ordnungsverfügung erklärt hat. Auf den Luftbildausschnitten hat der Beklagte die vermutete Grenze des an den Kläger verpachteten Teilgrundstücks farblich kenntlich gemacht. Der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung bestätigt, dass es sich hierbei um die von ihm gepachtete Teilfläche handelt. In der mündlichen Verhandlung ist seitens der Vertreterin des Beklagten klargestellt worden, dass mit den Nebenanlagen in der Beseitigungsverfügung die beiden Nebenanlagen (Geräte- und Abstellräume) gemeint sind, die seitens des Beklagten im Rahmen der Ortskontrolle am 4. September 2006 im Beisein des Klägers festgestellt worden sind und zu deren Beseitigung der Kläger mit Schreiben des Beklagten vom 26. April 2007 gemäß § 28 Abs. 1 VwVfG NRW auch angehört worden ist. Für den Kläger ist damit eindeutig erkennbar, welche baulichen Anlagen von der Beseitigungsverfügung erfasst sind.

33

Die an den Kläger gerichtete Ordnungsverfügung vom 15. Juni 2007 ist auch materiell rechtmäßig.

34

Die Beseitigungsaufforderung ist durch die Ermächtigungsgrundlage des § 61 Abs. 1 Satz 2 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen -BauO NRW- gedeckt. Danach haben die Bauaufsichtsbehörden in Wahrnehmung ihrer Aufgaben nach Satz 1 nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Nach § 61 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, der Änderung, dem Abbruch, der Nutzung, der Nutzungsänderung sowie der Instandhaltung baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden.

35

Der Abbruch eines Gebäudes sowie anderer baulicher Anlagen kann grundsätzlich angeordnet werden, wenn die Anlage formell und seit ihrer Errichtung materiell baurechtswidrig und auch nicht genehmigungsfähig ist,

36

vgl. Bundesverwaltungsgericht -BVerwG-, Urteil vom 26. Mai 1978 -IV C 9.76-, BRS 33 Nr. 37; Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen -OVG NRW-, Urteil vom 13. Februar 1987 -10 A 29/87-, BRS 47 Nr. 193.

37

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der bauordnungsrechtlichen Beseitigungsverfügung ist der Zeitpunkt der letzten behördlichen Entscheidung,

38

vgl. OVG NRW, Beschluss vom 5. August 2008 -7 A 2828/07-, Juris- Dokument,

39

also hier der Erlass der Ordnungsverfügung vom 15. Juni 2007.

40

Das Wohngebäude und die beiden vom Beklagten festgestellten Nebengebäude auf der vom Kläger gepachteten Fläche sind formell illegal errichtet worden.

41

Die Gebäude sind jeweils ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet worden.

42

Nach den vom Beklagten vorgelegten Luftbildaufnahmen mit entsprechenden Ausschnittsvergrößerungen, die von der Prozessbevollmächtigten des Klägers eingesehen worden sind und die auch Gegenstand der Erörterungen in der mündlichen Verhandlung waren, ist mit dem Beklagten eindeutig davon auszugehen, dass auf der strittigen Fläche mindestens in den Jahren 1966 bis Mai 1976 keinerlei Bebauung vorhanden war. Das Wohngebäude und die Nebengebäude müssen demnach in den Jahren nach Mai 1976 neu errichtet worden sein. Die Errichtung eines Wohngebäudes außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans ist nach den seitdem geltenden Vorschriften der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NW 1970, BauO NW 1984, BauO NW 1995 und BauO NRW 2000) niemals genehmigungsfrei gewesen.

43

Eine für die Errichtung des Wohnhauses erforderliche Baugenehmigung ist jedoch vom Kläger nicht vorgelegt und seitens des Beklagten auch nicht erteilt worden.

44

Für die beiden vom Beklagten vor Ort festgestellten Nebenanlagen, die als Geräte- bzw. Abstellraum genutzt werden, gilt, dass auch diese nach Mai 1976 errichtet worden sein müssen. Es liegt ebenfalls für diese Gebäude keine Baugenehmigung vor. Die Gebäude konnten und können jedoch aufgrund ihres Rauminhaltes und ihrer Zweckbestimmung sowie ihrer Lage im Außenbereich -dazu weiter unten- ebenfalls nicht genehmigungsfrei errichtet werden.

45

Die Errichtung des Wohngebäudes und der Nebenanlagen widersprach bereits im Zeitpunkt ihrer Errichtung und in der Zeit danach den geltenden Vorschriften des Bauplanungsrechts. Die Anlagen sind daher auch materiell baurechtswidrig.

46

Die Pachtfläche lag und liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und auch nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 Abs. 1 des Bundesbaugesetzes -BBauG- bzw. des Baugesetzbuches -BauGB-, sondern ist durchgehend seit den Jahren 1978/79 (nach den Angaben des Klägers in der mündlichen Verhandlung hat er die Pachtflächen in dieser Zeit tatsächlich übernommen) als Außenbereichsfläche nach § 35 Abs. 1 BBauG/BauGB zu beurteilen. Als sonstige Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BBauG/BauGB beeinträchtigen die baulichen Anlagen öffentliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 3 BBauG/BauGB.

47

Für die Abgrenzung des unbeplanten Innenbereichs nach § 34 BBauG/BauGB vom Außenbereich im Sinne des § 35 BBauG/BauGB sind nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung folgende Kriterien maßgeblich:

48

Ein Bebauungszusammenhang im Sinne des § 34 Abs. 1 BBauG/BauGB reicht soweit, wie die aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche selbst diesem Zusammenhang angehört. Hierüber ist nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden Bewertung des im Einzelfall vorliegenden konkreten Sachverhaltes zu entscheiden. Grundlage und Ausgangspunkt dieser bewertenden Beurteilung sind die tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten, also insbesondere die vorhandenen baulichen Anlagen, sowie darüber hinaus auch andere topographische Verhältnisse wie z. B. Geländehindernisse, Erhebungen oder Einschnitte (Dämme, Böschungen, Gräben, Flüsse und dergleichen) und Straßen. Zu berücksichtigen sind nur äußerlich erkennbare Umstände, d.h. mit dem Auge wahrnehmbare Gegebenheiten der vorhandenen Bebauung und der übrigen Geländeverhältnisse. Bei der Grenzziehung zwischen Innenbereich und Außenbereich geht es darum, ob ein Grundstück zur Bebauung ansteht und sich aus dem tatsächlich Vorhandenen ein hinreichend verlässlicher Maßstab für die Zulassung weiterer Bebauung nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche gewinnen lässt,

49

vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Juni 1997 -4 B 238/96-, BauR 1997, 807 ff und Beschluss vom 2. April 2007 -4 B 7/07-, BauR 2007, 1383 ff; OVG NRW, Urteil vom 26. Juni 2006 -7 A 2974/05-, Juris-Dokument.

50

Die Grenze zwischen einem Bebauungszusammenhang und dem Außenbereich ist regelmäßig dort zu ziehen, wo nach der Verkehrsauffassung der Bebauungszusammenhang in die zum Außenbereich gehörenden Freiflächen übergeht.

51

Auf die katastermäßigen Grundstücksgrenzen kommt es dabei nicht an. Der Bebauungszusammenhang endet regelmäßig mit der letzten vorhandenen Bebauung ("am letzten Haus"), so dass, auch wenn sich die zu bebauende unbebaute Fläche unmittelbar an die zusammenhängende Bebauung anschließt, diese sich bereits im Außenbereich befindet,

52

vgl. OVG NRW, Urteil vom 7. November 1996 -7 A 962/95-, Juris-Dokument.

53

Ausgehend von diesen Kriterien lag und liegt die vom Kläger gepachtete Fläche nach dem vorhandenen Karten- und Luftbildmaterial nicht innerhalb eines Bebauungszusammenhangs und ist deshalb dem Außenbereich zuzuordnen.

54

Die Fläche war und ist nicht von Bebauung umgeben. Ein von Norden heranreichender Bebauungszusammenhang an der Straße F.------pfad endet nordwestlich der Sportplatzanlage. Die in deutlicher räumlicher Entfernung südlich des Sportplatzes liegende Pachtfläche des Klägers nimmt an diesem Bebauungszusammenhang offensichtlich nicht teil.

55

Über die Sportplatzanlage wird in Richtung Süden auch kein Bebauungszusammenhang vermittelt.

56

Bebauung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB ist nicht jede bauliche Anlage im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB. Da der innere Grund für die Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach § 34 Abs. 1 BauGB darin liegt, dass die nach der Siedlungsstruktur angemessene Fortentwicklung der Bebauung eines Bereichs zugelassen werden soll, wird eine Bebauung vorausgesetzt, die maßstabsbildend ist. Unter den Begriff der "Bebauung" im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB fallen deshalb nur Anlagen, die optisch wahrnehmbar sind und ein gewisses Gewicht haben, so dass sie geeignet sind, ein Gebiet als einen Ortsteil mit einem bestimmten Charakter mitzuprägen. Mit dem Begriff der Bebauung ist nichts anderes gemeint, als dass die betreffenden Anlagen und Flächen dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen sollen. Baulichkeiten, die ausschließlich landwirtschaftlichen Zwecken (Scheunen oder Ställe), kleingärtnerischer Nutzung (Lauben) oder Freizeitzwecken (z. B. kleine Wochenendhäuser und Gartenhäuser) dienen, oder etwa befestigte Stellplätze sind daher für sich genommen keine Bauten, die einen Bebauungszusammenhang begründen oder an seiner Entstehung mitwirken können. Auch ein Sportplatz stellt keinen Bebauungszusammenhang her, auch wenn auf ihm einzelne untergeordnete bauliche Nebenanlagen vorhanden sind,

57

vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. Juli 2000 -4 B 38/00-, BauR 2000, S. 1851 f und Beschluss vom 2. August 2001 -4 B 26/01-, BauR 2002, S. 277 f.

58

Für die entsprechenden Regelungen nach dem BBauG gilt nichts anderes.

59

Demnach vermittelt hier weder der Sportplatz noch eine weitere auf dem Flurstück 000 im Zeitpunkt der Errichtung der baulichen Anlagen auf der Pachtfläche des Klägers bereits vorhandene (ungenehmigte) Bebauung mit Gartenhäusern, Wochenendhäusern und/oder Hütten einen Bebauungszusammenhang. Östlich der Pachtfläche des Klägers, jenseits des I.-----------wegs war und ist keine Bebauung vorhanden. Ein weiter südlich auf dem Flurstück 000 ggf. vorhandenes früheres Behelfsheim stellt ebenfalls, ohne dass es auf seine baurechtliche Legalität ankäme, aufgrund der deutlichen Entfernung und seiner singulären Lage keinen Bebauungszusammenhang her. Gleiches gilt für den noch weiter südlich liegenden Hundesportplatz mit dem vorhandenen Gebäude. Die südwestlich, jenseits der Emscher liegende Dauerkleingartenanlage vermittelt nach den oben dargestellten Kriterien ebenfalls keinen Bebauungszusammenhang, abgesehen davon, dass der Lauf der Emscher ohnehin eine städtebaulich relevante Zäsur darstellen dürfte, die jeweils eine eigene planungsrechtliche Betrachtung erfordert.

60

Dass die Pachtfläche des Klägers planungsrechtlich im Außenbereich liegt, wird klägerseits auch nicht in Frage gestellt.

61

Bei den baulichen Anlagen handelt und handelte es sich auch in der Vergangenheit seit 1978/79 nicht um privilegierte Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BBauG/BauGB . Dies gilt sowohl für das Wohngebäude als auch für die diesem dienenden Nebenanlagen. Daher handelt es sich um sonstige Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BBauG/BauGB, die im Einzelfall zugelassen werden konnten und können, wenn ihre Ausführung und Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigte bzw. beeinträchtigt. Diese Vorschrift war und ist anwendbar auf alle Bauvorhaben im Außenbereich, die nicht nach § 35 Abs. 1 BBauG/BauGB privilegiert waren bzw. sind.

62

Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange lag und liegt nach § 35 Abs. 3 BBauG 1976/79 sowie den seitdem geltenden Fassungen des BauGB 1986/1996 und 1998/2004/2007 (s. Synopse bei Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Kommentar zum Baugesetzbuch, Stand: 1. Oktober 2009 Rdnr. 12) u. a. insbesondere dann vor, wenn das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung zu befürchten ist.

63

Dabei entspricht es dem Grundsatz, dass jeder einzelne der bezeichneten Belange unabhängig davon, ob er durch andere noch verstärkt wird, für sich geeignet ist, eine Zulassung des Vorhabens zu verhindern.

64

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. November 1999 -4 B 85.99-, ZfBR 2000, S. 426 f.

65

Das errichtete Wohnhaus des Klägers mit seinen Nebenanlagen war und ist ein Vorgang der städtebaulich unerwünschten Zersiedelung und lässt die Entstehung einer Splittersiedlung befürchten.

66

Mit der Regelung dieses einem nicht privilegierten Bauvorhaben entgegenstehenden öffentlichen Belangs will der Gesetzgeber einer Zersiedelung des Außenbereichs entgegentreten, d.h. einer zusammenhanglosen oder aus anderen Gründen unorganischen Streubebauung. Grundsätzlich soll der Außenbereich frei gehalten werden von allen nicht unmittelbar seinem Wesen und seiner Funktion entsprechenden Baulichkeiten. Hierzu zählt insbesondere auch die Bebauung zu Wohnzwecken. Mit der Zulassung von Wohnbauten im Außenbereich ist regelmäßig die Gefahr verbunden, dass damit der Vorgang einer mit der Funktion des Außenbereichs unvereinbaren Zersiedelung eingeleitet oder schon vollzogen wird,

67

vgl. BVerwG, Beschluss vom 1. April 1997 -4 B 11/97-, BauR 1997, S. 616 f und Beschluss vom 24. Juni 2004 -4 B 23/04-, BauR 2005, S. 73 f; OVG NRW, Urteil vom 27. Februar 1996 -11 A 1897/94-, ZfBR 1996, S. 286 f und Urteil vom 28. Februar 2008 -10 A 1998/06-.

68

Hier war und ist die Bebauung der vom Kläger gepachteten Teilfläche des Flurstücks 000 mit einem Wohnhaus zu missbilligen, weil sie zur unerwünschten Zersiedelung des Außenbereichs von E. führt und dies der dargestellten gesetzgeberischen Intention zuwiderläuft.

69

Auch kann die Entstehung einer Splittersiedlung bereits durch die erstmalige Zulassung eines Bauvorhabens zu befürchten sein,

70

vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Baugesetzbuch, a.a.O., § 35 Rdnr. 107.

71

Die Unvereinbarkeit eines Bauvorhabens mit einer geordneten Siedlungsstruktur kann sich dabei unter anderem daraus ergeben, dass das Vorhaben eine weitreichende oder doch nicht genau übersehbare Vorbildwirkung besitzt und daher seine unabweisbare Konsequenz sein könnte, dass in nicht verlässlich eingrenzbarer Weise noch weitere Bauten hinzu treten werden,

72

vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juni 1977 -IV C 37.75- und Beschluss vom 24. Juni 2004 -4 B 23/04-, a.a.O..

73

Ein solcher Fall lag und liegt hier vor. Das Bauvorhaben hat hier eine erhebliche Vorbildwirkung für die unmittelbar an die Pachtflächen anschließenden Flächen, nämlich für den Bereich nördlich des Wohnhauses westlich und südlich des Sportplatzes und auch für den Bereich südlich des Wohnhauses bis zum Hundesportplatz. Mit der Zulassung des Wohnhauses des Klägers würde ein sog. Berufungsfall im bezeichneten räumlichen Bereich geschaffen, wenn die bereits realisierte Bebauung auf den Pachtflächen des Klägers nicht wegen der unerwünschten Zersiedelung des Außenbereichs abgelehnt würde. Die Gründe, die weiteren Vorhaben einschließlich der formellen Legalisierung bereits vorhandener materiell baurechtswidriger Nutzungen entgegengehalten werden könnten, würden erheblich an Überzeugungskraft einbüßen. Insoweit soll bereits "den Anfängen gewehrt" werden,

74

vgl. dazu BVerwG, Beschluss vom 2. September 1999 - 4 B 27/99-, ZfBR 2000, S. 278.

75

Das Wohnhaus des Klägers mit seinen Nebenanlagen widersprach und widerspricht auch den Darstellungen des Flächennutzungsplans der Stadt E. .

76

Im Flächennutzungsplan ist für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen darzustellen, (§ 5 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Die Gemeinde bringt durch den Flächennutzungsplan in einem gesetzlich geregelten Verfahren ihren planerischen Willen zum Ausdruck, wobei die Gemeinde sich im Außenbereich grundsätzlich darauf beschränken darf, die städtebauliche Entwicklung planerisch durch den Flächennutzungsplan zu steuern,

77

vgl. Roeser im Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Auflage 2002, § 35 Rdnr. 61.

78

Im Flächennutzungsplan der Stadt E. 1964 wird der hier maßgebliche räumliche Bereich als Verbandsgrünfläche dargestellt. Im Flächennutzungsplan 1985 mit Fortschreibungen bis 1995 und im aktuell geltenden Flächennutzungsplan 2004 wird der Bereich als Grünfläche nach § 5 Abs. 2 Nr. 5 BauGB ohne weitere Spezifizierung (wie etwa Parkanlagen, Dauerkleingärten, Sportplätze etc.) dargestellt.

79

Unter Grünflächen -als Oberbegriff- sind planungsrechtlich sowohl öffentliche als auch private Grünflächen zu verstehen. Grünflächen dienen vor allem der städtebaulichen Gliederung, der Gesundheit, der Erholung, der Freizeit, ökologischen Belangen und der Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes,

80

vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 5 Rdnr. 36.

81

Im Hinblick auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, Urteil vom 16. Februar 1973 -IV C 66.69- wird auch bereits im Flächennutzungsplan ein gewisses Maß an Konkretisierung gefordert,

82

vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 5 Rdnr. 43, Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 9. Auflage, § 5 Rdnr. 21 f.

83

Allerdings betont das Bundesverwaltungsgericht in seinem Beschluss vom 2. Februar 1995 -4 B 257/94-, ZfBR 1995, S. 222, dass die Darstellung einer Grünanlage im Flächennutzungsplan näher konkretisiert werden kann. Im Bebauungsplan müsse sie näher konkretisiert werden, wenn die zulässige Nutzung über eine lediglich begrünte Fläche hinausgehen solle.

84

Eine Grünfläche hat außerhalb ihrer (eigentlichen) Zweckbestimmung grundsätzlich von Bebauung freizubleiben,

85

vgl. BVerwG, Beschluss vom 2. Februar 1995 -4 B 257/94-, BauR 1995, S. 522 f.

86

Dies gilt hier namentlich für die Errichtung eines privaten Wohnhauses mit Nebenanlagen, das weder auf einer Grünfläche als lediglich begrünte Fläche noch innerhalb einer bezüglich ihrer genauen Zweckbestimmung näher konkretisierten Grünanlage, etwa als Grabeland, zulässig ist.

87

Durch die Errichtung des Wohngebäudes und der Nebenanlagen wurde und wird auch die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt.

88

Zweck dieses öffentlichen Belangs ist die Wahrung der natürlichen Eigenart der Landschaft, um eine wesensfremde Bebauung des Außenbereichs zu verhindern. Die natürliche Eigenart der Landschaft wird durch ein Bauvorhaben beeinträchtigt, wenn die zur Bebauung vorgesehene Fläche entsprechend der im Außenbereich zu schützenden "naturgegebenen Bodennutzung", etwa landwirtschaftlich genutzt wird, und nichts darauf hindeutet, dass sie die Eignung für diese Nutzung demnächst einbüßen wird. Erst wenn die Bodennutzung bereits weitgehend durch andere -nicht bauliche- Nutzungen (z. B. Golfplatz, Manövergelände, Auskiesung etc.) verdrängt ist, entfällt der Schutz der natürlichen Eigenart der Landschaft,

89

vgl. BVerwG, Urteil vom 11. April 2002 -4 C 4.01-, DVBl 2002, S. 1423 ff und Urteil vom 25. Januar 1985 -4 C 29.81-, BRS 44 Nr. 87.

90

Das Flurstück 000 wird seit vielen Jahren in Teilflächen privaten Pächtern zur nicht-gewerblichen gärtnerischen Nutzung bzw. zum Anbau von einjährigen Pflanzen überlassen. Durch den Bau eines Wohnhauses mit Nebenanlagen kommt es zu einer teilweisen Versiegelung der Grundstücksfläche und damit zu einer der natürlichen Eigenart der Landschaft widersprechenden und wesensfremden Nutzung. Es gibt auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Landschaft ihre Eignung für die vorgegebene natürliche Nutzung demnächst einbüßen könnte.

91

Allerdings kann die Eigenart der Landschaft auch durch bereits vorhandene bauliche Anlagen mitgeprägt sein. Eine solche "Vorbelastung" der Landschaft mit Bauten kann die Bedeutung haben, dass durch zusätzliche Vorhaben keine Beeinträchtigung mehr eintritt. Dies kann der Fall sein, wenn bereits eine ganze Anzahl von Landschaftseingriffen vorgegeben sind und deshalb die Landschaft in ihrem mittlerweile erreichten Zustand auch für das neue Vorhaben aufnahmefähig sein kann,

92

vgl. BVerwG, Urteil vom 11. April 2002 -4 C 4.01-, a.a.O. und Urteil vom 24. August 1979 -4 C 8.78-, BRS 35 Nr. 69.

93

Hier geht es um die erstmalige Zulassung eines neu errichteten Wohngebäudes mit Nebenanlagen auf den sog. Grabelandflächen. Eine Prägung durch Wohngebäude im fraglichen Bereich gibt es nicht. Im übrigen sind sämtliche sonstigen Baulichkeiten vom Beklagten aufgegriffen worden, deren Beseitigung er nunmehr verlangt.

94

Die Pachtfläche des Klägers ist damit keineswegs aufnahmefähig für ein Wohnbauvorhaben.

95

Das Wohnhaus des Klägers genießt schließlich keinerlei Bestandsschutz. Es ist, wie dargestellt, seit seiner Errichtung niemals material legal gewesen. Selbst wenn sich auf der Pachtfläche in früheren Jahren ein sog. Behelfsheim befunden haben sollte, ist mit dessen Beseitigung jeglicher Bestandsschutz untergegangen. Hierzu weist die Kammer nochmals darauf hin, dass die Pachtfläche ausweislich der vorliegenden Luftbildaufnahmen jedenfalls in den Jahren von 1966 bis 1976 unbebaut gewesen ist. Daher war auch der in der mündlichen Verhandlung gestellte Beweisantrag abzulehnen. Die unter Beweis gestellte Tatsache, dass sich am Standort bereits im Jahre 1953 ein Gebäude befunden habe, welches zum Wohnen genutzt worden sei, ist nicht entscheidungserheblich (vgl. § 244 Abs. 3 Satz 2 der Strafprozessordnung -StPO-, der im Verwaltungsprozess entsprechend anwendbar ist), da von einer völligen Neuerrichtung der hier streitigen Gebäude in den Jahren ab Mai 1976 auszugehen ist.

96

Daher handelt es sich bei dem Vorhaben des Klägers auch nicht um ein begünstigtes Vorhaben i.S.d. § 35 Abs. 4 und 5 BBauG bzw. § 35 Abs. 4 BauGB.

97

Damit liegen die Voraussetzungen für ein bauordnungsbehördliches Einschreiten gegen die Baulichkeiten auf der Pachtfläche des Klägers vor.

98

Der Beklagte konnte im Rahmen seines Auswahlermessens den Kläger als Störer in Anspruch nehmen.

99

Es kann hier dahinstehen, ob das auf der Pachtfläche des Klägers errichtete Wohnhaus sowie die Nebenanlagen in das Eigentum der Stadt E. als Eigentümerin des Flurstücks 000 übergegangen sind (vgl. §§ 94 Abs. 1, 95 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches -BGB-). Auch wenn dies der Fall ist und die Stadt E. als Eigentümerin damit Zustandsstörerin i.S.d. § 18 Abs. 1 OBG NRW sein sollte, konnte der Beklagte den Kläger als Verhaltens- und Zustandsstörer ermessensfehlerfrei vorrangig in Anspruch nehmen.

100

Mit dem Beklagten ist davon auszugehen, dass der Kläger Doppelstörer ist. Die Kammer geht davon aus, dass der Kläger die zu beseitigenden Baulichkeiten auf der Pachtfläche selbst errichtet hat und er somit als Verhaltensstörer verantwortlich i.S.d. § 17 Abs. 1 OBG NRW ist. Die Kammer vermag den Ausführungen des Klägers im Verwaltungsverfahren und in der mündlichen Verhandlung zur Übernahme der Pachtflächen mit einem baulichen Bestand nicht zu folgen. Die Ausführungen des Klägers sind nicht schlüssig, sondern vielmehr widersprüchlich. Da die Auswertung der Luftbilder eindeutig ergibt, dass die Baulichkeiten auf der Pachtfläche nach Mai 1976 entstanden sein müssen und der Kläger nach seinen Angaben in der mündlichen Verhandlung die Flächen bereits 1978/79 tatsächlich übernommen hat, müssten die vom Kläger genannten Baulichkeiten in der Zeit nach Mai 1976, aber vor Übernahme der Pachtflächen durch den Kläger errichtet worden sein. Dies bedeutet allerdings, dass die Gebäude bzw. zumindest das Wohnhaus neuwertig vom Kläger übernommen worden sein müssen, was nach dem Vortrag des Klägers aber gerade nicht der Fall gewesen sein soll. Vielmehr soll das Haus teilweise baufällig gewesen sein (Angabe in der mündlichen Verhandlung) bzw. renovierungsbedürftig -weil "in die Jahre gekommen"- gewesen sein (vgl. Schreiben des Klägers vom 25. September 2006). Des Weiteren hat der Kläger in seinem Schreiben vom 25. September 2006 ausgeführt, das bestehende Behelfsheim sei in den Abmessungen, der bestehenden Form und den Öffnungen wie Fenster und Türen nicht verändert worden. Hierzu hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung weiter erklärt, das übernommene Haus sei ungefähr 100 bis 120 m² groß gewesen. Demgegenüber hat der Beklagte bei seiner Überprüfung der Örtlichkeiten im September 2006 eine Grundfläche von ca. 180 m² und damit ein wesentlich größeres Wohngebäude festgestellt. Die Kammer geht daher davon aus, dass der Kläger die Baulichkeiten auf seiner Pachtfläche selbst errichtet hat. Er ist damit Verhaltensstörer.

101

Zugleich ist er Zustandsstörer, da er als Pächter des Grundstücks sowie als Bewohner und Nutzer Inhaber der tatsächlichen Gewalt hinsichtlich der Baulichkeiten ist, § 18 Abs. 2 Satz 1 OBG NRW.

102

Die Bauaufsichtsbehörde ist prinzipiell befugt, entweder alle oder einzelne Störer oder nur einen einzelnen Verantwortlichen heranzuziehen. Treffen bei mehreren Störern in einer Person Handlungs- und Zustandsstörer zusammen, entspricht es in der Regel sachgerechtem Ermessen, diese Person in Anspruch zu nehmen,

103

vgl. Boeddingshaus/Hahn/Schulte, BauO NRW, Stand: 1. November 2009, § 61 Rdnr. 110.

104

Dies gilt hier umso mehr -darauf weist der Beklagte in der Ordnungsverfügung zu Recht hin-, als die baulichen Anlagen ohne Einverständnis der Grundstückseigentümerin und im Ergebnis gegen ihren Willen errichtet worden sind.

105

Der Umstand, dass der Pachtvertrag mit dem Kläger inzwischen zum 31. Dezember 2007 gekündigt worden ist, lässt seine Zustandshaftung nicht entfallen, da er der Kündigung widersprochen hat und er die Baulichkeiten entgegen der Kündigung nach wie vor tatsächlich bewohnt und nutzt.

106

Die Beseitigungsverfügung des Beklagten lässt Ermessensfehler im Übrigen nicht erkennen.

107

Bei einer Beseitigungsverfügung aufgrund festgestellter formeller und materieller Baurechtswidrigkeit genügt es regelmäßig, dass die Behörde zum Ausdruck bringt, der beanstandete Zustand müsse wegen seiner Rechtswidrigkeit beseitigt werden,

108

vgl. BVerwG, Urteil vom 18. April 1996 -4 C 22/94-, BauR 1996, S. 671 ff und Beschluss vom 28. August 1980 -4 B 67/80-, Juris-Dokument.

109

Bei einer Entscheidung über das Einschreiten ist das "Für und Wider" nur dann abzuwägen, wenn der Fall so geartet ist, dass ganz konkrete Anhaltspunkte für die Angemessenheit einer Ausnahme, d.h. für eine ausnahmsweise in Kauf zu nehmende Duldung eines rechtswidrigen Zustandes bestehen,

110

vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. August 1980 -4 B 67/80-, a.a.O..

111

Für das Vorliegen solcher Umstände, die der Beklagte bei seiner Entscheidung in seine Überlegungen hätte einstellen müssen, ist hier nichts ersichtlich.

112

Die Beseitigungsverfügung ist auch verhältnismäßig, § 15 Abs. 1 OBG NRW. Nur durch die Beseitigung des Wohnhauses und der Nebenanlagen können rechtmäßige Zustände hergestellt werden, da die baulichen Anlagen selbst an ihrem Standort planungsrechtlich unzulässig sind. Insoweit wäre eine bloße Nutzungsuntersagung kein geeignetes Mittel, da sie unzureichend ist.

113

Errichtet ein Bauherr rechtswidrig bauliche Anlagen, so handelt er damit auf eigenes wirtschaftliches Risiko,

114

vgl. OVG NRW, Urteil vom 13. Oktober 1999 -7 A 998/99-, Juris-Dokument.

115

Wenn der Kläger daher erhebliche finanzielle Mittel aufwenden muss, um den Baubestand zu beseitigen und er letztlich verlorenen Aufwand getätigt hat, macht dies die angeordnete Maßnahme nicht unverhältnismäßig.

116

Die Befugnis des Beklagten, auf die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu achten und gegen baurechtswidrige Zustände einzuschreiten, unterliegt auch nicht der Verwirkung und zwar auch dann nicht, wenn die Behörde -ggf. auch in Kenntnis der Umstände- über Jahre hinweg nicht eingeschritten ist,

117

vgl. Gädtke/Temme/Heintz/Czepuck, BauO NRW, 11. Auf-lage, § 61 Rdnr. 40 und 75; Boeddinghaus u. a., a.a.O., § 74 Rdnr. 421; Oberverwaltungsgericht des Saarlandes, Be-schluss vom 25. Januar 2005 -1 Q 51/04-, BRS 69 Nr. 194.

118

Allein ein längeres Hinnehmen eines illegal errichteten Bauvorhabens hindert die Bauaufsichtsbehörde nicht daran, dessen Beseitigung zu fordern. Nur wenn die Behörde ein Verhalten gezeigt hat, nach dem der Bauherr darauf vertrauen konnte, eine Beseitigungsverfügung werde nicht (mehr) ergehen, kann der Erlass einer Beseitigungsverfügung wegen Verstoßes gegen den Grundsatz von Treu und Glauben rechtlich unzulässig sein,

119

vgl. OVG NRW, Urteil vom 25. September 1990 -11 A 1938/87-, NWVBl 1991, S. 193 f.

120

Anhaltspunkte für letzteres sind hier nicht ersichtlich und vom Kläger auch nicht geltend gemacht worden. Rein vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass das Leisten von Grundbesitzabgaben und der Anschluss an die Stromversorgung einen Vertrauenstatbestand dahingehend, dass die Bauaufsichtsbehörde nicht (mehr) einschreiten werde, nicht begründen können.

121

Soweit der Beklagte dem Kläger zur Durchführung seiner Forderung eine Frist von 6 Monaten nach Unanfechtbarkeit der Verfügung gesetzt hat, ist dies nicht zu beanstanden. Insbesondere gegen die festgelegte Länge der Frist bestehen keine Bedenken. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass es dem Kläger nicht zumutbar und möglich ist, die Baulichkeiten innerhalb eines halben Jahres nach Bestandskraft der Ordnungsverfügung zu beseitigen.

122

Schließlich wird im Hinblick auf das Vorbringen des Klägers darauf hingewiesen, dass Vorschriften des Bundeskleingartengesetzes vom 28. Februar 1983 für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits nicht relevant sind.

123

Die Zwangsgeldandrohung findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 63, 55 Abs. 1, 57 und 60 VwVG NRW. Hinsichtlich der Höhe des angedrohten Zwangsgeldes bestehen keine Bedenken.

124

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

125

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

126