Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-03-05, Aktenzeichen 1 S 164/08
ECLI:DE:LGK:2009:0305.1S164.08.00

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 5. Mai 2008 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln – 206 C 1/08 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

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Tatbestand

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Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über eine Wohnung im Hause T-Straße in Köln. Das Mietverhältnis endete am 30.11.2004.

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Mit Schreiben vom 27.12.2004 erstellte und übersandte die Hausverwaltung des Klägers die Betriebskostenabrechnung für 2003 an die Beklagte. Diese Abrechnung wies einen Saldo zu Lasten der Beklagten in Höhe von 1.094,13 € auf.

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Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 wurde am 27.10.2005 gefertigt und enthielt einen Saldo zu Lasten der Beklagten in Höhe von 990,14 €.

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Nachdem der die Beklagte vertretende Mieterverein mit Schreiben vom 19.1.2005 um Übersendung bestimmter Kopien gegen Kostenerstattung gebeten hatte, verweigerte die Hausverwaltung eine Belegübersendung und verwies auf das Recht zur Einsichtnahme in die Belege.

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In einem weiteren Rechtsstreit mit umgekehrtem Rubrum ist die Klage der jetzigen Beklagten auf Rückzahlung der Kaution abgewiesen worden, nachdem der Kläger des vorliegenden Verfahrens den Betrag von 997,02 € auf die Betriebskostensalden für 2003 und 2004 verrechnet hatte.

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Der Kläger hat die Auffassung vertreten, die Betriebskostenabrechnungen hätten zu fälligen Zahlungsforderungen geführt. Die Beklagte habe ein Recht auf Einsichtnahme in die Belege, nicht aber einen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien.

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Am 12.12.2007 ist auf Antrag des Klägers ein Vollstreckungsbescheid gegen die Beklagte über 1.094,13 € ergangen ( Geschäftsnummer 07 – 2609595 – 0 – 4 Amtsgericht Euskirchen ), gegen den rechtzeitig Einspruch eingelegt worden ist.

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Der Kläger hat beantragt,

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den Vollstreckungsbescheid mit der Maßgabe aufrecht zu erhalten, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.087,25 € nebst fünf Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 27.11.2005 sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 155,30 € nebst fünf Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 23.3.2007 zu zahlen.

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Die Beklagte hat beantragt,

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den Vollstreckungsbescheid aufzuheben und die Klage abzuweisen.

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Sie hat die Ansicht vertreten, die Betriebskostenabrechnungen hätten nicht zu einer fälligen Zahlungsforderung des Klägers geführt, da ihr keine Belege gegen Kostenerstattung übersandt worden seien. Sie habe es für unzumutbar gehalten, auf Grund ihres Umzugs nach Münster/Hessen und darüber hinaus studienbedingtem mehrmonatigem Aufenthalt in Portugal eine Belegeinsicht vor Ort in Köln vorzunehmen. Im übrigen hat sie den Inhalt der Abrechnungen angegriffen.

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Das Amtsgericht hat den Vollstreckungsbescheid aufgehoben, die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, ein Anspruch auf Zahlung der Betriebskostensalden bestehe nicht, da der Kläger keine Überprüfung der Abrechnung im Hinblick auf die seitens der Beklagten benannten Positionen ermöglicht habe. Der Verweis auf das Einsichtsrecht sei im vorliegenden Fall nicht ausreichend gewesen, weil die Einsichtnahme in die Unterlagen in den Räumen des Hausverwalters nicht zumutbar gewesen sei. Der Umzug der Beklagten nach Hessen mit einer Entfernung von etwa 200 Kilometern von Köln und der studienbedingte Aufenthalt der Beklagten in Portugal sei von Seiten des Klägers nicht substantiiert bestritten worden. Der Verweis auf eine Belegeinsicht durch bevollmächtigte Dritte habe praktisch zu einer Vereitelung der Belegeinsicht geführt. Die Zumutbarkeitsgrenze für eine persönliche Einsichtnahme sei angesichts der Entfernung vom Ort der Einsichtnahme überschritten, so dass der Kläger verpflichtet gewesen sei, der Beklagten die bezeichneten Belege gegen Kostenerstattung zu übersenden. Mangels Erfüllung dieses Anspruchs könne die Beklagte sich auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen, so dass zumindest der Zahlungsanspruch des Klägers nicht fällig sei.

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Gegen dieses Urteil des Amtsgerichts richtet sich die zulässig Berufung des Klägers, der seinen erstinstanzlichen Sachvortrag wiederholt. Er hält es nicht für erforderlich, auf entsprechende Anforderung hin die Belegkopien zu übersenden, da eine Einsichtnahme in die Belege für die Beklagte bereits deshalb nicht unzumutbar gewesen sei, weil die Einsichtnahme auch durch Dritte hätte vorgenommen werden können.

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Der Kläger beantragt,

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unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Köln vom 5.5.2008 – 206 C 1/08 den Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Euskirchen vom 12.12.2007 – 07 – 2609595 – 0 – 4 -, ausschließlich eines Betrages von 6,88 €, wegen dessen der Mahnantrag zurückgenommen wurde, aufrecht

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zu erhalten.

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Die Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie verteidigt das angefochtene Urteil.

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Entscheidungsgründe

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Die Berufung des Klägers gegen das im Tenor näher bezeichnete Urteil des Amtsgerichts ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, in der Sache allerdings nicht erfolgreich. Das angefochtene Urteil ist unter keinem rechtlichen oder tatsächlichen Gesichtspunkt zu beanstanden. Namentlich beruht es weder auf Rechtsfehlern, noch lassen die zu Grunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung zu, § 513 ZPO. Die Kammer schließt sich ausdrücklich der Auffassung des Amtsgerichts an, dass im vorliegenden Fall die Belegeinsichtnahme am Ort der Aufbewahrung der Belege durch die Beklagte selbst oder bevollmächtigte Dritte unzumutbar war und die Beklagte daher nicht auf ihr Recht auf Einsichtnahme in die Belege verwiesen werden konnte.

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Grundsätzlich kann dem Mieter gegenüber einer Nachforderung des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zustehen, solange ihm der Vermieter keine Überprüfung der Abrechung ermöglicht ( BGH, Urteil vom 8.3.2006 – VIII ZR 78/05 – NJW 2006, 1419, 1421 ). Gemäß § 259 BGB hat der zur Rechenschaft Verpflichtete dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltene Rechnung mitzuteilen und Belege vorzulegen, soweit diese erteilt zu werden pflegen. Einen Anspruch auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege sieht das Gesetz für den Bereich des preisfreien Wohnraums nicht vor. Eine analoge Anwendung des

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§ 29 Abs. 2 NMVO kommt mangels Vorliegens einer Regelungslücke nicht in Betracht. Unter Berücksichtigung der jeweiligen berechtigten Interessen der Vertragsparteien genügt es zur Begründung eines Anspruchs des Mieters auf Übersendung von Kopien grundsätzlich nicht, dass sich der Mieter zur Zahlung der mit der Anfertigung der Kopien verbundenen Kosten bereit erklärt. Dem Interesse des Mieters an einer sachgerechten Überprüfung wird regelmäßig durch eine Einsichtnahme in die Belege am Ort deren Aufbewahrung Rechnung getragen. Dabei kann sich der Mieter regelmäßig auch fachkundiger Hilfe bedienen, insbesondere auch der Hilfe eines Rechtsanwalts.

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Anders ist indessen der Fall zu beurteilen, wenn die Einsichtnahme in die Belege für den Mieter unzumutbar ist, wenn also aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben der Mieter nicht auf die Einsichtnahme in die Belege an deren Aufbewahrungsort verwiesen werden kann, § 242 BGB. Ein derartiger Fall kann gegeben sein, wenn es dem Mieter unzumutbar ist, in Räume des Vermieters zurückzukehren, etwa wenn erhebliche Zerwürfnisse zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt haben oder aber handgreifliche Auseinandersetzungen zu befürchten sind. Auch kann eine Fall der Unzumutbarkeit einer Einsichtnahme am Ort der Aufbewahrung der Belege gegeben sein, wenn der Verweis auf das Einsichtsrecht zu einer faktischen Vereitelung des Einsichtsrechts und der Prüfung der Abrechnung führt. So liegt der Fall hier. Die Kammer tritt dem Amtsgericht darin bei, dass das Bestreiten des Aufenthaltsortes der Beklagten in Münster und Portugal unsubstantiiert geblieben ist, nachdem die Hausverwaltung des Klägers die Betriebskostenabrechnungen an die Anschrift in Münster übersandt hat. Die Beklagte hat studienbedingt ihren Aufenthaltsort gewechselt und hätte allenfalls durch bevollmächtigte Dritte ihr Einsichtsrecht wahrnehmen können. Wollte die Beklagte selbst das Einsichtsrecht ausüben, hätte die Kammer keine Bedenken, die Bewältigung einer Fahrstrecke von ca. 200 Kilometern zwecks Ausübung eines Einsichtsrechts in die Belege als unzumutbar zu bewerten. Die Ausübung des Einsichtsrechts durch bevollmächtigte Dritte ist praktisch ausgeschlossen; Rechtsanwälte sind zur Ausübung dieses Rechtes regelmäßig nicht bereit, es sei denn gegen den Abschluss einer Honorarvereinbarung, was aber im vorliegenden Fall angesichts des Studiums der Beklagten nicht in Betracht zu ziehen ist. Insoweit stehen wirtschaftliche Erwägungen einer Honorarvereinbarung entgegen, so dass allenfalls zu fragen wäre, ob der Mieterbund zur Einsichtnahme in die Belege willens und bereit ist. Im vorliegenden Fall ist allerdings klargelegt worden, dass sich der Mieterbund außerstande sieht, ein derartiges Recht zu Gunsten der Mieterin wahrzunehmen, so dass im Ergebnis der Verweis des Vermieters auf das Einsichtsrecht zu einer Vereitelung der Überprüfungsmöglichkeit der Betriebskostenabrechnungen führt mit der Folge, dass unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben die Beklagte nicht mit Erfolg auf das Recht zur Einsichtnahme verwiesen werden kann.

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Der Vermieter wird in diesem Fall nicht benachteiligt. Ein Teil seines Verwaltungsaufwandes wird durch die Gebühr für die Fertigung der Kopien abgegolten. Im übrigen muss der Vermieter oder seine Hausverwaltung ohnehin zwecks Anfertigung einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung die Belege zusammenstellen, so dass die wesentliche Arbeit des Vermieters bei der Fertigung der Kopien bereits vollzogen ist.

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Der Beklagten stand demgemäß ein Zurückbehaltungsrecht zu, so dass die Klage zu Recht seitens des Amtsgerichts abgewiesen worden ist und die Berufung des Klägers der Zurückweisung unterlag.

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Die Kostenentscheidung basiert auf § 97 Abs. 1 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Ziffer 10 ZPO.

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Streitwert für das Berufungsverfahren: 1.087,25 €

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Die Kammer hat die Revision zugelassen, weil eine Rechtsfrage grundsätzlicher Art zur Entscheidung anstand. Dabei ist namentlich die Frage zu klären, unter welchen Voraussetzungen eine Zumutbarkeit oder Unzumutbarkeit des Verweises eines Vermieters auf das Einsichtsrecht im Hinblick auf die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Belege angenommen werden kann.