Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-03-11, Aktenzeichen 7 O 152/14
ECLI:DE:LGK:2015:0311.7O152.14.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d

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Die Klägerin kaufte von der Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 06.11.2012 (Bl. 9 ff. der Akte) eine Eigentumswohnung im Objekt B-Straße in Frechen aus dem Baujahr 1995. Die Beklagte war dabei vertreten durch ihren Betreuer Herrn Rechtsanwalt W. In Ziffer XIII des Kaufvertrages findet sich folgende Regelung:

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„[…] werden alle Rechte des Käufers wegen Sachmängeln des Grundbesitzes ausgeschlossen, jedoch mit Ausnahme der Rechte aus in dieser Urkunde enthaltenen Beschaffenheitsvereinbarungen und Garantien sowie der Rechte aus vorsätzlich zu vertretenden oder arglistig verschwiegenen Mängeln. Der Käufer kauft den Grundbesitz und die Gebäude in dem Zustand, in dem sich diese derzeit befinden. Der Käufer hat den Grundbesitz und die Gebäude vor der Beurkundung besichtigt. […] Der Verkäufer erklärt weiter, keine ihm bekannten Mängel verschwiegen zu haben.“

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Vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages hatte die Klägerin die Wohnung bei insgesamt 3 Besichtigungsterminen besichtigt. Den in der Wohnung befindlichen Teppichboden ließ der Betreuer der Beklagten vor Verkauf der Immobilie entfernen.

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Die Immobilie war ursprünglich zu einem Kaufpreis von 135.000,00 € angeboten worden. Insgesamt gab es 12 Interessenten für die Wohnung. 5 Interessenten waren dabei bereit, einen Preis von über 130.000,00 € zu bezahlen (Bl. 115 der Akte). Die Klägerin erwarb die Wohnung schließlich zu einem Kaufpreis von 133.000,00 €.

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Der Betreuer der Beklagten hatte vor dem Verkauf der Immobilie ein Wertgutachten eingeholt (Bl. 36 ff. der Akte). In dem Gutachten heißt es unter anderem:

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„Die Teppichböden sind erneuerungsbedürftig. Die Malerarbeiten sind teilweise erneuerungsbedürftig. Die WC-Körper in Bad und Gäste-WC sind zu erneuern. Die zusätzliche Wertminderung zur Alterswertminderung beträgt überschlägig EUR 6.000.“

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Der Sachverständige ermittelt einen Verkehrswert der Immobilie von 115.000,00 €, wobei er einen Betrag von 6.000,00 € für Reparatur-/Restbaukosten zuvor in Abzug gebracht hatte (Bl. 42 der Akte).

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Die Klägerin ist der Meinung, dass ihr gegen die Beklagte ein Anspruch i.H.v. 6.000,00 € zustehe, weil der Betreuer der Beklagten der Klägerin die Erneuerungsbedürftigkeit der Teppichböden, Malerarbeiten und WC-Körper nicht mitgeteilt habe. Die Erneuerungsbedürftigkeit bedeute nichts anderes, als dass diese Gewerke mangelhaft seien (Bl. 7 der Akte). Diese Mängel habe der Betreuer der Beklagten arglistig verschwiegen. Die Klägerin behauptet außerdem weitere Umstände in der Wohnung, die ihrer Ansicht nach Mängel darstellen würden. Wegen dieses Vortrages wird auf Bl. 4 und 75 ff. der Akte verwiesen. All diese Mängel seien der Beklagten bekannt gewesen.

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Die Klägerin behauptet außerdem, dass der Immobilienmakler C der Klägerin und deren Tochter beim ersten Besichtigungstermin mitgeteilt habe, dass ein Wertgutachten eingeholt worden sei und die Wertangaben in dem Gutachten im Wesentlichen den Konditionen entspräche, zu welchen das Objekt auch angeboten worden war, also einem Kaufpreis von 135.000,00 €. Nur im Vertrauen auf diese Aussage habe die Klägerin schließlich den Kaufpreis von 133.000,00 € angeboten. Die Klägerin behauptet, dass sie die Wohnung zu diesem Preis nicht gekauft hätte, wenn sie gewusst hätte, dass in dem Wertgutachten ein Verkehrswert von lediglich 115.000,00 € festgestellt worden war (Bl. 106 der Akte). Sie ist der Meinung, dass sie hier vom Makler arglistig getäuscht worden sei. Die Äußerungen des Maklers müsse sich die Beklagte zurechnen lassen (Bl. 106 der Akte). Die Klägerin ist der Meinung dass ihr jedenfalls aus diesem Sachverhalt ein Schadensersatzanspruch i.H.v. 18.000,00 € zustehe.

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Mit ihrer am 10.04.2014 bei Gericht eingegangenen Klageschrift hat die Klägerin ursprünglich den Antrag angekündigt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag i.H.v. 6.000,00 € nebst Zinsen i.H.v. 5 % über dem Basiszins seit dem 06.07.2013 zu zahlen, sowie die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen weiteren Betrag i.H.v. 546,69 € nebst Zinsen i.H.v. 5 % über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit zu zahlen. In der mündlichen Verhandlung vom 18.02.2015 (Bl. 122 der Akte) hat die Klägerin ihre Klage erweitert.

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Die Klägerin beantragt nunmehr,

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die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag i.H.v. 18.000,00 € nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 06.07.2013 zu zahlen;

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die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen weiteren Betrag i.H.v. 546,69 € nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte bestreitet das Vorliegen von Mängeln mit Nichtwissen. Sie behauptet außerdem, dass der Klägerin das Wertgutachten – jedenfalls in den entscheidenden Auszügen – bei den Vertragsverhandlungen vorgelegt worden sei. Die Beklagte ist außerdem der Meinung, dass es sich bei den im Wertgutachten aufgeführten Erneuerungsbedürftigkeiten schon nicht um Mängel einer Immobilie aus dem Baujahr 1995 handele. Im Übrigen seien diese Umstände bei den Besichtigungen erkennbar gewesen. Auch sonstige irgendwie geartete mittelbare oder unmittelbare Täuschungshandlungen der Beklagtenseite lägen nicht vor.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zwar zulässig, aber unbegründet.

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Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zahlung von 18.000,00 € gegen die Beklagte unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

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I. Ansprüche wegen behaupteter verschwiegener Mängel gem. Wertgutachten:

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Soweit die Klägerin in Höhe von 6.000,00 € die Klageforderung vorrangig auf die Behauptung stützt, dass in der Erneuerungsbedürftigkeit der Teppichböden, der Malerarbeiten und der WC-Körper Mängel vorlägen und die Beklagte diese der Klägerin arglistig verschwiegen habe, ist ein Anspruch der Klägerin nicht ersichtlich. Ansprüche ergeben sich insbesondere nicht aus §§ 433, 434 Abs. 1, 437 Nr. 3, 440, 281 BGB.

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Soweit die Klägerin Schadensersatzforderungen wegen einer Erneuerungsbedürftigkeit der Teppichböden geltend macht, ist ihr Begehren bereits unverständlich, weil die vom Sachverständigen als erneuerungsbedürftig bewerteten Teppichböden unstreitig (§ 138 Abs. 3 ZPO) nach entsprechender Absprache bereits vor Verkauf des Hauses von der Beklagtenseite entfernt und damit überhaupt nicht mitverkauft worden waren (Bl. 100, 116 der Akte). Wie sich ein Schadensersatzanspruch der Klägerin aus der Beschaffenheit von Teppichböden ergeben soll, die sie weder gekauft noch jemals erhalten hat, ist nicht ersichtlich. Die Klage ist insoweit unschlüssig.

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Auch in Bezug auf die Malerarbeiten und die WC-Körper sind Ansprüche der Klägerin aber nicht gegeben. Bei den dargelegten Umständen handelt es sich bereits nicht um Mängel der Kaufsache. Die für das Vorliegen von Mängeln darlegungs- und beweisbelastete Klägerin hat insoweit lediglich vorgetragen, dass die Malerarbeiten teilweise erneuerungsbedürftig und die WC-Körper in Bad und Gäste-WC zu erneuern seien. Dies stellt aber bei einer 17 Jahre alten Eigentumswohnung keinen Mangel dar. Gemäß § 434 Abs. 1, S. 2, Nr. 2 BGB liegt in Ermangelung konkreter Beschaffenheitsvereinbarungen ein Mangel dann vor, wenn die Kaufsache eine Beschaffenheit nicht aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Beim Kauf einer Eigentumswohnung aus dem Baujahr 1995 ist es aber unüblich und kann auch nicht erwartet werden, dass Malerarbeiten nicht erneuert werden müssen und dass sämtliche Sanitärgegenstände beschädigungsfrei sind.

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Selbst bei einer Annahme von Mängeln steht einem Anspruch der Klägerin aber der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss entgegen. Dass die Beklagtenseite der Klägerin hier Mängel arglistig verschwiegen hat und daher gemäß § 444 BGB der Haftungsausschluss nicht Geltung entfaltet, ist nicht ersichtlich. Grundvoraussetzung für die Annahme eines arglistigen Verschweigens wäre dabei zunächst, dass die Beklagtenseite die Klägerin über diese Umstände überhaupt hätte aufklären müssen (BGH, Urteil vom 13.07.1983, VIII ZR 142/82). Eine derartige Aufklärungspflicht bestand hier aber nicht. Es ergibt sich dies bereits aus der von der Klägerin selbst zitierten Rechtsprechung. Danach muss der Verkäufer einer Sache nicht ungefragt über alle Umstände aufklären, die für den Kaufentschluss des Käufers von Bedeutung sein können. Eine Offenbarungspflicht besteht vielmehr nur dann, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Vertragsschluss des Käufers erkennbar von Bedeutung sind und deren Mitteilung er nach der Verkehrsauffassung erwarten kann. Aufzuklären ist dabei jedenfalls über solche Mängel, die für den Käufer nicht erkennbar sind und die den Wert erheblich mindern oder unbrauchbar machen (BGH, Urteil vom 13.07.1983, VIII ZR 142/82; LG Koblenz, Urteil vom 15. Juni 2012, 8 O 3 153/06, Rn. 34). Derartige Umstände lagen hier erkennbar nicht vor. Zum einen handelt es bei der Erneuerungsbedüftigkeit von Malerarbeiten und WC-Körpern um Umstände, die die Klägerin auch als Laie bei den drei Wohnungsbesichtigungen ohne Weiteres hätte erkennen können. Eine Aufklärungspflicht über Umstände, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne Weiteres erkennbar sind, scheidet aber nach höchstrichterlicher Rechtsprechung aus (BGH, Urteil vom 12.11.2010, V ZR 181/09, Rn. 10 m.w.N.). Desweiteren waren die angeblichen Mängel auch nur von einer erheblich untergeordneten Bedeutung, sodass auch unter diesem Gesichtspunkt eine Offenbarungspflicht ausscheidet. Selbst bei Wahrunterstellung des Klägervortrages und bei Berücksichtigung der Erneuerungsbedürftigkeit auch der nicht mitverkauften Teppichböden würde sich aus den gerügten Umständen eine Wertminderung gegenüber dem Verkehrswert der Immobilie von nur aufgerundet 0,05% ergeben. Die Unterlassung einer Aufklärung über derart geringfügige (unterstellte) Mängel kann nach ständiger Rechtsprechung nicht kausal für den Kaufentschluss sein (OLG Celle, Urteil vom 30.01.1998, 4 U 71/97; KG Berlin, Urteil vom 23.02.1989, 12 U 2500/88). Eine Offenbarungspflicht über solche Umstände kann mangels anderweitiger Anzeichen im konkreten Einzelfall nicht angenommen werden.

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II. Ansprüche wegen weiterer Mängel

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Ansprüche der Klägerin ergeben sich auch nicht, soweit sie behauptet, dass sich nach Einzug weitere Mängel an der Wohnung gezeigt hätten (Löcher im Putz unter der Tapete, Loser Fliesenspiegel in der Küche, Verstopfte Küchenstichleitung, Abgeplatzte Verfugungen im Bad). Unabhängig davon, dass auch hier nicht ohne Weiteres davon auszugehen ist, dass es sich bei diesen Umständen – deren Vorhandensein unterstellt – um Mängel bei einer 17 Jahre alten Wohnung handelt, hat die darlegungs- und beweisbelastete Klägerin in keiner Weise substantiiert dargelegt, dass die Beklagte von diesen Umständen Kenntnis gehabt haben soll. Im Übrigen hat die Klägerin auch einen aus diesen behaupteten Mängeln resultierenden Schaden nicht dargelegt und beziffert.

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III. Ansprüche wegen behaupteter Falschangabe zum Wert der Wohnung

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Die Klägerin hat gegen die Beklagte schließlich auch keinen Schadensersatzanspruch auf Zahlung von 18.000,00 € aufgrund einer behaupteten Falschauskunft des Maklers C über den Verkehrswert der Wohnung. Eine Anspruchsgrundlage für die geltend gemachte Forderung ist auf Grundlage des Vortrages der Klägerin nicht ersichtlich.

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1.

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Ansprüche aus Gewährleistungsrecht gemäß § 434 ff. BGB scheiden bereits deswegen aus, weil die Klägerin hier eine Täuschung lediglich über den Wert der Kaufsache behauptet. Der Wert selbst stellt aber gerade keine Beschaffenheit der Kaufsache dar, sodass der Anwendungsbereich des Gewährleistungsrechts bereits nicht eröffnet ist.

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2.

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In Betracht käme allenfalls ein Schadensersatzanspruch aufgrund einer vorvertraglichen Pflichtverletzung (culpa in contrahendo) gemäß §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 BGB.

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Ein derartiger Anspruch scheidet aber bereits deswegen aus, weil die Klägerin nicht dargelegt hat, warum das Verhalten des Maklers der Beklagten zurechenbar sein soll. Entgegen der Ansicht der Klägerin (Bl. 106 d.A.) sind Aussagen eines Maklers – soweit der Makler ausschließlich Maklerdienste ausführt – einem Verkäufer nämlich grundsätzlich nicht zuzurechnen. Nur, wenn der Makler Aufgaben des Verkäufers mit dessen Wissen und Wollen wahrnimmt, ist dies anders (OLG Stuttgart, Urteil vom 24.01.2011, 13 U 148/10; OLG Saarbrücken, Urteil vom 14. Dezember 2004, 4 U 478/02). Dass dies der Fall war, hat die Klägerin nicht vorgetragen. Derartiges ist auch nicht ersichtlich. Auch ausweislich des Vortrages der Klägerin hat der Makler C hier lediglich Maklerdienste ausgeführt, wie die Präsentation der Kaufsache und die Einholung von Angeboten von Kaufinteressenten. Dass der Makler hier darüber hinausgehend mit Wissen und Wollen des Betreuers der Beklagten Aufgaben aus dem Pflichtenkreis der Beklagten als deren Erfüllungsgehilfe wahrgenommen hat, ist nicht erkennbar.

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Des Weiteren scheidet ein Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 BGB aus, weil die Klägerin einen nach diesen Normen erstattungsfähigen Schaden nicht schlüssig dargelegt hat. Erstattungsfähig nach diesen Vorschriften ist grundsätzlich nur das sog. negative Interesse. Die Klägerin wäre nach diesen Vorschriften also so zu stellen, wie sie stehen würde, wenn die behauptete Täuschung nicht erfolgt wäre. Nach ihrer Behauptung hätte sie dann die Wohnung nicht für 133.000,00 € erworben. Daraus, dass sie einen Schaden i.H.v. 18.000,00 € geltend macht, ergibt sich weiter, dass die Klägerin offenbar davon ausgeht, dass sie ohne die behauptete Täuschung die Wohnung für nur 115.000,00 € hätte kaufen können, sodass ihr ein Schaden in Höhe von 18.000,00 € entstanden sei. Dass aber die Beklagte der Klägerin die Wohnung zu diesem Preis auch verkauft hätte, ist nicht vorgetragen. Es ist dies auch nicht ersichtlich, da die Beklagte unstreitig insgesamt 5 Angebote zum Kauf der Wohnung erhalten hat, die über 130.000,00 € lagen. Ein nach §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 BGB erstattungsfähiger Schaden ist in der gegebenen Situation, in der die Klägerin trotz der behaupteten Täuschung den Kauf der Wohnung nicht angegriffen hat und die Wohnung behalten möchte, daher nicht ersichtlich. Eine Verletzung des negativen Interesses wegen einer Täuschung wäre in der gegebenen Situation allenfalls dann denkbar gewesen, wenn die Klägerin sich von dem Kaufvertrag z.B. infolge einer Anfechtung gelöst hätte und die Erstattung von infolge der Rückabwicklung nutzlos gewordener Aufwendungen (z.B. unnütze Notarkosten, Grunderwerbssteuer etc.) geltend gemacht hätte. Derartiges hat sie aber nicht getan, zumal nicht innerhalb der Ausschlussfrist des § 124 Abs. 1 BGB.

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3.

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Auch ein Anspruch aus § 823 Abs. 1 BGB bzw. § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB ist nicht ersichtlich. Unabhängig von der Frage des Vorliegens eines Schadens scheitern deliktische Ansprüche bereits an der fehlenden Zurechenbarkeit etwaigen deliktischen Verhaltens des Maklers.

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IV. Nebenentscheidungen

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Da die geltend gemachten Hauptforderungen nicht bestehen, sind auch die geltend gemachten Nebenforderungen (Rechtsanwaltskosten, Zinsen) unbegründet.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 S. 2 ZPO.

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Streitwert:

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bis zum 17.02.2015: 6.000,00 €

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danach: 24.000,00 €

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[Da die Klägerin die Klageforderung im Umfang von 6.000,00 € vorrangig auf die behaupteten Mängel und nachrangig auch auf die behauptete Täuschung über den Verkehrswert der Wohnung gestützt hat (vgl. Bl. 122 d.A.), liegt ein verdeckter Hilfsantrag vor, der sich gem. § 45 Abs. 1 S. 2 GKG streitwerterhöhend auswirkt.]