Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-07-10, Aktenzeichen 8 S 1190/04

Tenor

Der Bebauungsplan Nr. 0212-01 „
Mühlsteige
“ der Stadt Schwäbisch Hall vom 26. Oktober 2005 wird für unwirksam erklärt.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Die Antragsteller wenden sich gegen den Bebauungsplan Nr. 0212-01 „ Mühlsteige “ vom 26.10.2005 der Stadt Schwäbisch Hall.

2

Das etwa 1,9 ha große Plangebiet im Stadtteil Steinbach der Stadt Schwäbisch Hall wird im Nordwesten begrenzt durch den Kocher, im Nordosten durch den Waschbach, im Südwesten durch eine Sportanlage und im Südosten durch die Mühlsteige und den Mühlkanal, der eine innerhalb des Plangebiets liegende Wasserkraftanlage der Stadtwerke Schwäbisch Hall speist und im Nordwesten in den Kocher mündet; der Mühlkanal ist zwischen Wasserkraftanlage und Kocher durchgängig verdohlt. Das Plangebiet ist zu einem großen Teil mit Betriebsgebäuden der Stahlbaufirma ... GmbH überbaut. Die Antragsteller sind Eigentümer der Betriebsgrundstücke, der Antragsteller zu 2 ist außerdem Geschäftsführer der Firma. Die Betriebsgebäude bestehen aus Montagehallen, Werkstätten und einer Kranbahn. Das Plangebiet zwischen Kocher und Mühlkanal war in zurückliegenden Zeiträumen bis zu 2,7 m hoch aufgeschüttet worden. Es ist bislang nicht überplant. Der aktuelle Flächennutzungsplan stellt das Plangebiet als Mischgebiet dar.

3

Der Antragsteller zu 2 äußerte im Schreiben vom 15.02.1999 gegenüber dem Oberbürgermeister der Antragsgegnerin, dass er beabsichtige, den Standort Steinbach aufzugeben; er bat diesen, bei der Suche nach einem geeigneten Betriebsgrundstück im Stadtgebiet behilflich zu sein. Zur Begründung wurde ausgeführt:

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„Die Lage unseres jetzigen Firmengrundstücks in SHA-Steinbach, unmittelbar am Kocher sowie die unter heutigen Gesichtspunkten nicht mehr materialflussgerechten Ansprüchen genügenden Hallenbauten, lassen eine wirtschaftliche und kostenfreundliche Fertigung von Stahlkonstruktionen nicht zu. Dieses Negativum zwang mich zu den Veränderungsgedanken, die bei der Übernahme des Werkes 1995 ihrem Vorgänger zum Ausdruck gebracht wurden. Bedingt durch die ihnen bekannte, alljährlich oft mehrmalige Überflutung des gesamten Betriebsgeländes, entstehen unkalkulierbare und am Markt nicht durchzusetzende höhere Kosten, zu denen die vorerwähnten, für den Stahlbau besonders empfindlichen materialflusshemmenden Faktoren kommen.“

5

Mit Schreiben vom 29.10.1999 teilte der Antragsteller zu 2 der Stadt sinngemäß mit, dass er von einer „Umsiedlung“ innerhalb der Stadt absehe, weil er kein Angebot für ein geeignetes Grundstück erhalten und die Stadt kein Interesse am Erwerb des jetzigen Betriebsgrundstücks habe. Er habe sich für das Angebot eines Mitbewerbers entschieden, welches in sein Konzept passe.

6

Am 24.11.1999 hat der Gemeinderat die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen. Vorgesehen war zunächst eine Wohnbebauung zwischen dem Mühlkanal und dem Kocher sowie zwischen Mühlkanal und Mühlsteige (zwölf Doppelhäuser). Die frühzeitige Bürgerbeteiligung fand am 20.01.2000 statt. Im Rahmen der Trägeranhörung erhob die damalige Gewässerdirektion Neckar/Bereich Ellwangen mit Schreiben vom 22.12.1999 erhebliche Bedenken gegen eine Wohnbebauung, da das Plangebiet stark hochwassergefährdet sei. Auch das Landesdenkmalamt Baden-Württemberg erhob mit Schreiben vom 20.01.2000 insbesondere im Hinblick auf den Umgebungsschutz der mittelalterlichen Pfarrkirche St. Johannes erhebliche Bedenken gegen die geplante Wiederbebauung des Betriebsgeländes. Die Antragsteller selbst äußerten sich zu diesem Planentwurf nicht.

7

Im Anschluss an die Trägeranhörung änderte die Antragsgegnerin die Zielrichtung der Planung und reduzierte die vorgesehene Wohnbebauung um die Hälfte. Diese Planung genehmigte das Regierungspräsidium nicht, weil die Hochwassergefahr für die noch verbleibende Wohnbebauung für den Fall des Versagens der Regulierung am Stausee Steinbach (Überflutungsgefahr) fachgutachtlich beurteilt werden müsse. Am 23.10.2002 beschloss der Gemeinderat erneut die Aufstellung des Bebauungsplans „ Mühlsteige “ und die Auslegung eines Planentwurfs, der nunmehr - auch aus klimatologischen Gründen -anstelle der Wohnnutzung eine private Grünanlage vorsieht, die zum Teil als „Überschwemmungsgebiet“ bzw. als Retentionsraum bei Hochwasser zur Verfügung stehen soll. Lediglich die Bebauung am Rande der Mühlsteige wird beibehalten. Zur Beurteilung der klimatologischen Situation holte die Antragsgegnerin ein Gutachten ein (Gutachten ... vom Januar 2003). Das Gutachten geht von einer deutlichen Verbesserung der nächtlichen Kaltluftabflussverhältnisse bei Abriss der vorhandenen, etwa 5 bis 6 m hohen Betriebsgebäude aus (7 Millionen qm³ Kaltluft pro Stunde talabwärts); außerdem werde ein zusätzliches Kaltluftentstehungsgebiet geschaffen. Insgesamt werde es zu einer verstärkten Kalt- und Frischluftzufuhr in Richtung Kernstadt kommen.

8

Die Auslegung des Planentwurfs wurde im Haller Tagblatt vom 10.11.2003 ortsüblich bekannt gemacht. Von Seiten der erneut angehörten Träger öffentlicher Belange wurden keine Bedenken mehr erhoben. Die Antragsteller äußerten sich auch in diesem Verfahrensabschnitt nicht. Am 18.02.2004 beschloss der Gemeinderat den Bebauungsplan und die dazugehörenden örtlichen Bauvorschriften als Satzung; die ortsübliche Bekanntmachung erfolgte im Haller Tageblatt vom 26.04.2004.

9

Am 01.12.2004 beschloss der Gemeinderat, ein ergänzendes Verfahren nach § 215a BauGB durchzuführen und den Planentwurf erneut auszulegen, um eventuelle Verfahrensfehler (öffentliche Bekanntmachung der Auslegung) und inhaltliche Fehler (u.a. fehlende parzellenscharfe Abgrenzung der Festsetzung „privates Grün“ und eingehende Auseinandersetzung mit den Belangen der Firma ...) zu heilen. Die erneute Auslegung wurde im Haller Tagblatt vom 29.06.2005 ortsüblich bekannt gemacht. Im ergänzenden Verfahren erhoben die Antragsteller mit Schriftsatz vom 08.08.2005 erstmals Einwendungen. Sie führten aus, dass nicht an eine Beseitigung oder einen Rückbau der Betriebsgebäude gedacht werde, sondern der Stahlbau mit derzeit 24 Mitarbeitern auf Dauer am bisherigen Standort verbleiben werde; die in Rosengarten errichtete Halle werde fremd genutzt werden, nachdem am Standort Steinbach keine sinnvolle Folgenutzung vorgesehen sei. Sollte der Plan wie vorgesehen verabschiedet werden, würde das Unternehmen letztlich in seinem Bestand bedroht, weil An-, Erweiterungs- und Umbauten allenfalls noch im Wege der Befreiung möglich wären. Auch wäre es dem Unternehmen verwehrt, das Bürogebäude Mühlweg 6 durch ein neues „zeitgerechtes“ Gebäude zu ersetzen.

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Der Gemeinderat beschloss den Bebauungsplan mit den dazugehörenden öffentlichen Bauvorschriften in seiner Sitzung am 26.10.2005 als Satzung. In der Sitzungsvorlage Nr. 206/05 wird das Einwendungsschreiben der Antragsteller vom 08.08.2005 in vollem Umfang zitiert. Der Abwägungsvorschlag, den der Gemeinderat ausweislich des Sitzungsprotokolls ohne Aussprache akzeptierte, lautet im Wesentlichen wie folgt:

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„Bei den getroffenen Festsetzungen handelt es sich um eine langfristige städtebauliche Zielsetzung; die bestehende gewerbliche Betriebsstätte wird dadurch in ihrem geschützten Bestand nicht tangiert. Der Bebauungsplan entfaltet lediglich Wirkung für die Zukunft; nach bisherigem Recht legal errichtete Gebäude und bauliche Anlagen sind von dem Bebauungsplan unberührt und genießen weiterhin uneingeschränkten Bestandsschutz, auch wenn sie dessen Festsetzungen widersprechen. Sie dürfen in ihrem bisherigen Umfang weiter genutzt und auch repariert bzw. instand gehalten werden. Dies gilt für den genehmigten Gebäudebestand der Firma ... GmbH, der sich seit dem Neubau der Kranbahn Anfang 1970er Jahre nicht mehr verändert hat und erheblichen Instandsetzungsbedarf aufweisen dürfte. Das Unternehmen ist daher in seinem Bestand nicht bedroht. Eine Erweiterung des Gebäudebestandes wäre aber weder vom Bestandschutz gedeckt, noch ließe sich dies mit den Belangen des Hochwasserschutzes vereinbaren. Die Stellungnahme der Gewässerdirektion vom 04.12.2004 mit dem Hinweis auf die Hochwassergefährdung des E-Werkes und des Gebäudes Mühlweg Nr. 8 unterstreicht, dass der Belang des Hochwasserschutzes einer weiteren Bebauung bzw. einer Neubebauung der Kochertalaue in diesem Bereich entgegensteht. Vor diesem Hintergrund wird deutlich, dass die Firma ... GmbH an diesem Standort auch unabhängig von diesem Bebauungsplan keine Entwicklungsperspektive mehr hat. Dass sie nunmehr an diesem Standort festhalten und nicht nach Rosengarten umsiedeln will, vermag hieran nichts zu ändern. Am Hochwasserschutz ist bereits die Absicht, als Folgenutzung in bescheidenem Umfang Wohnungsbau zu ermöglichen, gescheitert. Langfristig bleibt daher kein anderer Weg, als aus Gründen des Hochwasserschutzes die Kochertalaue von Bebauung freizuhalten. Auch wenn dies solange nicht erreicht werden kann, wie die Firma ... GmbH an diesem Standort festhält, ist den mit dieser Planung verfolgten städtebaulichen Zielen der Vorrang vor dem Interesse der Firma ... GmbH an weiteren Entwicklungsmöglichkeiten einzuräumen. Die mit dieser Planung erreichbare Verbesserung des Hochwasserschutzes, Verbesserung des Luftaustausches im Kochertal durch Freihaltung der Talaue, Stärkung der Erholungsfunktion dieses Bereichs, Verbesserung der Blickbeziehungen zu wichtigen Baudenkmalen und Verbesserung der Ortsrandgestaltung von Steinbach sind städtebaulich so bedeutsam, dass die Planung auch dann sinnvoll und richtig ist, wenn die Firma ... GmbH entgegen früherer Absichten noch für längere Zeit an ihrem Standort festhalten sollte. Die mit der Planung verfolgten gewichtigen öffentlichen Interessen sind daher auch im Hinblick auf ihre Langfristigkeit höher zu werten, als die privaten Nutzungsinteressen der Firma ... GmbH als Grundstückseigentümerin.“

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Die private Grünfläche soll ausweislich der Planbegründung als mögliche Retentionsfläche zur Verfügung stehen.

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Das Regierungspräsidium Stuttgart genehmigte den Bebauungsplan mit Erlass vom 28.02.2006. Die Erteilung der Genehmigung wurde im Haller Tageblatt vom 17.03.2006 ortsüblich bekannt gemacht.

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Am 12.05.2004 haben die Antragsteller das Normenkontrollverfahren eingeleitet, zuletzt mit dem Antrag,

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den Bebauungsplan Nr. 0212-01 „ Mühlsteige “ der Stadt Schwäbisch Hall vom 26. Oktober 2005 für unwirksam zu erklären.

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Sie tragen vor: Der Bebauungsplan verstoße gegen das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB; das Gebiet sei im Flächennutzungsplan als Mischgebiet ausgewiesen. Er sei auch abwägungsfehlerhaft. Die Firma ... werde unverändert und auf Dauer am jetzigen Standort Steinbach verbleiben und mit der dortigen Belegschaft weiter produzieren. Es sei auch geplant, dort zu investieren. Zunächst müsse das Verwaltungsgebäude Mühlweg 6 durch ein neues Gebäude ersetzt werden, weil sich das vorhandene Gebäude in einem als Konstruktionsbüro nicht mehr zeitgemäßen Zustand befinde. Der Bebauungsplan lasse jedoch nur noch die Nutzung als private Grünanlage zu, wodurch die Grundstücke völlig wertlos würden. Ihnen werde zugemutet, völlig nutzlose Investitionen in Gestalt der erheblichen Kosten für einen Abbruch der vorhandenen Gebäude zu tätigen. Mithin bestehe keine Aussicht auf Realisierung einer privaten Grünfläche. Das Interesse der Antragsgegnerin, ihr Grundeigentum als Retentionsfläche in Anspruch zu nehmen sowie die klimatischen Verhältnisse und die Sichtverhältnisse zur Kirche St. Johannes der Täufer und zur Comburg zu verbessern, müssten hinter ihrem Interesse zurückstehen, den vorhandenen Betrieb fortzuführen und keine nutzlosen Investitionen tätigen zu müssen.

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Der zeichnerische Teil des Bebauungsplans sei fehlerhaft. Soweit in den Nutzungsschablonen für die Wohnbebauung eine abweichende Bauweise zugelassen werde, sei dies mit dem Bestimmtheitsgebot unvereinbar. Die Nutzungsschablonen stünden außerdem nicht in Einklang mit den textlichen Festsetzungen, weil dort nur Aussagen zur Dachform und zur Dachneigung, nicht jedoch zur Traufhöhe getroffen würden. Die Versorgungsfläche für das Wasserkraftwerk, das allgemeine Wohngebiet und die im Bebauungsplan dargestellten Anlagen nach dem Denkmalschutz seien nicht durch eine sog. „Knödellinie“ voneinander abgegrenzt; auch insoweit sei der Plan daher unbestimmt. Hinsichtlich des Pflanzgebotes werde zu Unrecht § 5 Abs. 2 Nr. 10 BauGB als Ermächtigungsgrundlage benannt; auch sei unklar, ob eine Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 20 oder nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB habe getroffen werden sollen. Da die private Grünfläche als Retentionsfläche dienen solle, hätte sie nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 15, sondern auf der Grundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB festgesetzt werden müssen. Die Kulturdenkmale hätten nicht nur nachrichtlich als solche dargestellt, sondern als Gemeinbedarfsflächen ausgewiesen werden müssen, wie dies im Bereich der als allgemeines Kulturdenkmal bezeichneten WA-Fläche geschehen sei. Auch der Textteil des Bebauungsplans weise Fehler auf. Der Festsetzung, dass die Höhenlage baulicher Anlagen „von der Baurechtsbehörde vor Ort überprüft wird“, hätte es nicht bedurft. Die Verkehrsflächen im Bereich des Mühlweges seien nicht als solche festgesetzt, so dass die Verwaltungsgebäude der Firma ... nicht mehr angedient werden könnten. Die im Bebauungsplan festgesetzten Pflichten zur Unterhaltung und zur Bepflanzung der Grünfläche belasteten sie unverhältnismäßig.

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Die Antragsgegnerin beantragt,

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die Anträge abzuweisen.

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Sie erwidert: Zwar sei das Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 2 BauGB verletzt, weil der Flächennutzungsplan das Plangebiet seit der 5. Fortschreibung am 30.01.2003 als Mischgebiet darstelle. Diese Verletzung sei jedoch gemäß § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB unbeachtlich, weil die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes nicht beeinträchtigt werde. Dies folge insbesondere daraus, dass der Flächennutzungsplan in Gestalt der Fortschreibung Nr. 4 das Plangebiet noch als Grünfläche dargestellt habe. Auch habe die Fortschreibung Nr. 5 keine weiteren städtebaulichen Konsequenzen für das übrige Gemeindegebiet nach sich gezogen. Die mit Beschluss des Gemeinsamen Ausschusses der Verwaltungsgemeinschaft Schwäbisch Hall vom 20.12.2004 eingeleitete erneute Änderung des Flächennutzungsplans (6. Fortschreibung) habe erneut eine Darstellung des Plangebiets als Grünfläche zum Ziel. Ein Verstoß gegen das Abwägungsgebot liege nicht vor. Wegen der Überflutungs- und Hochwassergefahr könne das Grundeigentum der Antragsteller auf Dauer nicht mehr sinnvoll baulich genutzt werden. Dem Standort fehle daher jedes Entwicklungspotential; dies gelte auch mit Blick auf den Gesichtspunkt des Luftaustauschs im Kochertal. Der Antragsteller zu 2 habe die Überschwemmungsproblematik selbst im Schreiben vom 15.02.1999 anschaulich dargelegt. Auch sei sogar der reduzierte Entwurf einer Wohnbebauung an den Bedenken der Gewässerdirektion gescheitert. Vor diesem Hintergrund habe der Gemeinderat den mit der Planung verfolgten öffentlichen Belangen des Hochwasserschutzes, der Klimatologie, des Schutzes von Stadtbild und Denkmalen sowie von Natur und Erholung den Vorrang vor den entgegenstehenden Belangen der Antragsteller geben dürfen, auch wenn noch über längere Zeit mit dem Fortbestand der bestandsgeschützten Betriebsanlagen zu rechnen sei. Die zeichnerischen Festsetzungen des Bebauungsplans seien nicht zu beanstanden. Entgegen der Darstellung „a“ in den Nutzungsschablonen enthalte der Bebauungsplan keine Regelung über eine abweichende Bauweise; dies werde durch Nr. 3.2 des Textteils bestätigt, wonach „ohne oder mit seitlichem Grenzabstand“ gebaut werden dürfe. Da die Versorgungsfläche für das Wasserkraftwerk nach § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB festgesetzt sei, bedürfe es keiner Gliederung gegenüber dem allgemeinen Wohngebiet in Form einer „Knödellinie“. Als rechtliche Grundlage für das Pflanzgebot sei zutreffend § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB genannt worden; die weiteren in der Legende des zeichnerischen Teils zitierten Vorschriften seien ohne Bedeutung, wie sich aus Nr. 9 des Textteils ergebe. Das rechtskräftig ausgewiesene Überschwemmungsgebiet sei nur nachrichtlich dargestellt. Die private Grünfläche habe deshalb nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB festgesetzt werden müssen, weil der Plan keine Retentionsfläche festsetze. Die Qualifizierung der Kirche St. Johannes der Täufer und Umgebung als eingetragenes Kulturdenkmal sei nachrichtlich erfolgt. Im Übrigen sei diese Fläche als allgemeines Wohngebiet festgesetzt; eine Ausweisung derselben als Gemeinbedarfsfläche, wie von den Antragstellern gefordert, wäre unzulässig. Auch der Textteil weise keine Fehler auf. In Nr. 4 des Textteils sei keine Festsetzung hinsichtlich der Höhenlage erfolgt. Neben der Festsetzung der Mühlsteige als Verkehrsfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB werde für den oberen Teil des heutigen Mühlweges gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB zugunsten der Allgemeinheit ein Geh- und Fahrrecht festgesetzt. Diese Festsetzung sei zur Regelung des Zustandes nach Ende des Betriebs der Firma ... ausreichend; hinsichtlich des derzeitigen Zustandes genieße die Firma ... Bestandsschutz.

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Der Senat hat in der mündlichen Verhandlung am 05. Juli 2006 Beweis erhoben durch Einnahme eines Augenscheins; wegen der dabei getroffenen Feststellungen wird auf die Anlage zur Sitzungsniederschrift verwiesen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze und die dem Senat vorliegenden Bebauungsplanakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Die Normenkontrollanträge sind statthaft und zulässig (§ 47 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Satz 1 VwGO). Sie sind auch begründet. Der angegriffene Bebauungsplan verstößt gegen das Gebot der städtebaulichen Erforderlichkeit (§ 1 Abs. 3 BauGB) und das Abwägungsgebot (§ 1 Abs. 6 BauGB a.F.).

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1. Entgegen der Auffassung der Antragsteller ist allerdings das Entwicklungsgebot nicht verletzt. Zwar ist der Bebauungsplan nicht gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus dem aktuellen Flächennutzungsplan (5. Fortschreibung) entwickelt, weil dieser das als „private Grünfläche“ ausgewiesene Gelände der Stahlbaufirma ... noch als Mischgebiet darstellt. Gemäß § 8 Abs. 3 Satz 2 BauGB kann der Bebauungsplan jedoch auch in einem solchen Fall bekanntgemacht werden, wenn anzunehmen ist, dass er aus den künftigen Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt sein wird. So liegt es hier. Der Gemeinsame Ausschuss der Verwaltungsgemeinschaft Schwäbisch Hall hatte bereits am 20.12.2004 beschlossen, den Flächennutzungsplan fortzuschreiben unter anderem mit dem Ziel, das Plangebiet erneut - wie bereits bei der 4. Fortschreibung - als Grünfläche darzustellen. Wie die Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung am 05.07.2006 unwidersprochen angegeben hat, wurde diese Zielsetzung seither beibehalten und befindet sich der Entwurf der 6. Fortschreibung im Stadium der öffentlichen Auslegung. Davon abgesehen wäre ein Verstoß gegen das Entwicklungsgebot gemäß § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB unbeachtlich. Denn angesichts der geringen Größe des Plangebiets und der Art der Festsetzungen - im Wesentlichen Ausweisung einer privaten Grünfläche - kann nicht angenommen werden, dass der Bebauungsplan die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende städtebauliche Ordnung bezogen auf das gesamte Gemeindegebiet beeinträchtigen wird.

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2. Es ist jedoch nicht erkennbar, dass die - zentrale - Ausweisung einer privaten Grünfläche auf den Grundstücken der Antragsteller das geeignete Mittel ist, um die damit verfolgten Ziele - Hochwasser- und Klimaschutz, Schutz von Ortsbild, Kulturdenkmalen sowie von Natur und Erholung - erreichen zu können. Sie ist daher weder städtebaulich erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB noch steht sie in Einklang mit dem im Abwägungsgebot verankerten Grundsatz der Verhältnismäßigkeit (zur Ausprägung des Verhältnismäßigkeitsgebots sowohl in § 1 Abs. 3 BauGB als auch im Abwägungsgebot vgl. Brügelmann, BauGB, Bd. 1, § 1 Rn. 151b, 172 m.w.N.).

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Bauplanerische Festsetzungen, die aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen in absehbarer Zeit nicht realisiert werden können, sind kein geeignetes Mittel, um die damit verfolgte städtebauliche Konzeption umzusetzen, und daher unzulässig (vgl. BVerwG, Beschl. vom 08.09.1999 - 4 BN 14.99 -, BRS 62 Nr. 2 m.w.N.). Allein der Umstand, dass der Planinhalt in Widerspruch zur vorhandenen baulichen Nutzung steht, lässt allerdings noch nicht auf eine fehlende tatsächliche Realisierbarkeit schließen. Denn die Planungsbefugnis umfasst das Recht der Gemeinde, sich im Interesse der langfristigen städtebaulichen Entwicklung eines Gebiets über die tatsächlichen Verhältnisse hinwegzusetzen (vgl. BVerwG, Urteil vom 31.08.2000 - 4 CN 6.99 -, BVerwGE 112, 41; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 07.12.1998 - 3 S 3113/97 -, VBlBW 1999, 174). Anders liegt es jedoch, wenn der Bebauungsplan eine private Nutzung festsetzt, die im zentralen Planbereich nach Art und Umfang der bisher privat ausgeübten baulichen Nutzung widerspricht und den betroffenen Eigentümern für sich genommen keine wirtschaftlichen Vorteile bietet (vgl. BVerwG, Urteil vom 29.09.1978 - IV C 30.76 -, BVerwGE 56, 283 und VGH Bad.-Württ., Urteil vom 04.07.1996 - 5 S 462/95 -, VBlBW 1997, 22 zur Unzumutbarkeit bei Festsetzung unwirtschaftlicher privater Nutzungen). In diesem Fall ist die Erwartung, die bauliche Nutzung werde in absehbarer Zeit aufgegeben und das Grundeigentum anschließend plangemäß genutzt werden, durch konkrete Anhaltspunkte plausibel zu machen (im Anschluss an VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.10.1996 - 5 S 1040/95 - , VGHBW-Ls 1997, Beil. 2, B 6; vgl. auch VGH Bad.-Württ., Urt. vom 07.12.1998, a.a.O.: Städtebauliche Erforderlichkeit bei nur punktueller Abweichung von der vorhandenen Nutzung). Konkrete Anhaltspunkte für eine Aufgabe der bisherigen baulichen Nutzung und die Realisierbarkeit der neu festgesetzten Nutzung in absehbarer Zeit können sich daraus ergeben, dass die bestehenden Bauten infolge der Planung nur noch im Rahmen des Bestandsschutzes und damit ohne eine Entwicklungsperspektive weiter genutzt werden können. Ist die plangemäße Änderung der privaten Grundstücksnutzung mit erheblichen Kosten verbunden, etwa weil zuvor der bauliche Bestand oder Altlasten beseitigt werden müssen, gehören zur Plausibilität einer Realisierungschance auch Angaben dazu, dass und auf welche Weise dieser Aufwand in absehbarer Zeit erbracht werden kann (zur Relevanz planbedingter Folgekosten für die Gemeinde vgl. BVerwG, Beschl. vom 21.2.1991 - 4 NB 16.90 -, VBlBW 1991, 428 und Beschl. vom 22.05.1991 - 4 NB 23.90 -, Buchholz 310, § 108 VwGO Nr. 237). Gemessen daran kann nicht festgestellt werden, dass die im Bebauungsplan „
Mühlsteige
“ festgesetzte private Grünfläche in absehbarer Zeit verwirklicht werden kann.

26

Dass die Überplanung des Geländes der Stahlbaufirma ... mit einer privaten Grünfläche in massivem Widerspruch zur bisherigen gewerblichen Nutzung steht und für sich betrachtet für die Antragsteller als Eigentümer der Grundstücke und Betriebsinhaber wirtschaftlich nachteilig ist, bedarf keiner Ausführungen. Die Antragsteller haben im Schreiben vom 08.08.2005, das der planerischen Abwägung zugrunde lag (vgl. Vorlage Nr. 206/05 zur Sitzung des Gemeinderats am 26.10.2005), selbst der Erwartung Ausdruck gegeben, dass „das Unternehmen ... durch den Bebauungsplan letztendlich in seinem Bestand bedroht“ sei, „weil eine sinnhafte Flächenweiterentwicklung nicht mehr möglich ist, was insbesondere die teilweise Modernisierung der gewerblichen Flächen ... angeht.“ Diese Einschätzung haben die Antragsteller auch im Normenkontrollverfahren vertreten (vgl. Schriftsatz vom 11.07.2005, S. 2).

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Es gibt jedoch keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass die festgesetzte private Grünfläche im Anschluss an eine Aufgabe des Betriebsstandorts realisiert werden könnte. Dies würde voraussetzen, dass die umfangreichen Betriebsgebäude abgerissen, das Firmengelände vollständig entsiegelt und eventuell mit Altlasten verseuchter Boden entfernt wird. Eine Verpflichtung der Antragsteller hierzu ist nicht erkennbar. Gefahren, die langfristig im Zusammenhang mit der Baufälligkeit stillgelegter Betriebsgebäude entstehen können, dürfte mit weniger aufwändigen Maßnahmen als der Beseitigung aller baulichen Anlagen begegnet werden können. Derzeit gibt es auch keine konkreten Anhaltspunkte für Handlungspflichten der Antragsteller im Zusammenhang mit der Beseitigung altlastenbedingter Gefährdungen. Erst recht ist nicht erkennbar, dass dazu auch einmal der Abbruch aller Betriebsgebäude und die Entsiegelung des gesamten Firmengeländes notwendig werden könnte. Dass die Antragsteller diese Maßnahmen gleichwohl von sich aus treffen werden, nur um ihre Grundstücke anschließend als Grünfläche nutzen zu können, liegt angesichts der damit verbundenen beträchtlichen Kosten fern.

28

In den Planunterlagen finden sich auch keine Überlegungen dazu, wie die Verfügungsgewalt über die Grundstücke der Antragsteller zum Zweck der Planrealisierung erlangt werden könnte. Da der Bebauungsplan eine private Grünfläche festsetzt, kommt deren Enteignung nicht in Betracht, was von der Antragsgegnerin ersichtlich auch nicht ernsthaft erwogen wurde. Zwar dürften die Antragsteller nach Aufgabe des Betriebsstandorts Steinbach Anspruch auf Übernahme ihrer Grundstücke durch die Antragsgegnerin haben, weil diese dann völlig wertlos wären und etwa mit Blick auf den Verfall der Gebäudesubstanz allenfalls noch Kosten verursachten (vgl. § 40 Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Die Antragsteller können jedoch frei darüber entscheiden, ob sie diesen Übernahmeanspruch ausüben.

29

Selbst wenn unterstellt wird, dass die Antragsteller irgendwann nach einer Aufgabe des Stahlbaubetriebs bereit sein werden, die dann wertlosen und allenfalls noch kostenträchtigen Grundstücke herzugeben, fehlt es an konkreten Anhaltspunkten dafür, dass anschließend in absehbarer Zeit die erheblichen Kosten aufgebracht werden könnten, welche die Herstellung einer Grünfläche mit sich bringt. Den Planunterlagen lässt sich zu diesem Gesichtspunkt nichts entnehmen. Lediglich zu den Kosten einer Herstellung der Grünfläche selbst nach vorangegangener Grundstückssanierung findet sich im Grünordnungsplan eine Schätzung (Planunterlagen AS 43, S. 33). Dieser Aufwand fällt jedoch gegenüber den Kosten für den Abbruch der Betriebsgebäude, die Entsiegelung des Firmengeländes und eventuell der Beseitigung von Altlasten nicht wesentlich ins Gewicht. Zu den Letzteren fehlt jede auch nur vage Schätzung. Daher finden sich in den Planunterlagen auch keine Aussagen dazu, ob und auf welche Weise - gegebenenfalls durch die Antragsgegnerin selbst - diese Maßnahmen finanziert werden können (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 21.02.1991 und vom 22.05.1991, a.a.O., sowie VGH Bad.-Württ., Beschl. vom 22.04.1998 - 3 S 2241/97 -, BRS 60 Nr. 14 zum Aspekt der Finanzierbarkeit bauplanerischer Festsetzungen als Bestandteil des Abwägungsmaterials und mit Blick auf die Realisierung des Plans). Im Gegenteil wird im Protokoll über die Sitzung des Bau- und Planungsausschusses vom 14.10.2002 (erneuter Aufstellungsbeschluss) angenommen, dass der Bebauungsplan für die Stadt Schwäbisch Hall schlicht deshalb keine Folgekosten auslösen werde, weil sich die überplanten Flächen nicht im Eigentum der Stadt befänden (AS 38). Es kommt hinzu, dass die Finanzierbarkeit der Planfestsetzung hier erst dann vernünftig beurteilt werden kann, wenn zumindest ungefähre Erkenntnisse darüber vorliegen, ob und in welchem Umfang vor Herstellung einer Grünfläche Altlasten beseitigt werden müssen und wen die Verantwortung hierfür trifft. Daran fehlt es bislang.

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In der mündlichen Verhandlung hat die Antragsgegnerin - erstmals - geltend gemacht, dass mit der Herstellung einer Grünfläche eine bedeutende Aufwertung des Betriebsgeländes für den Naturhaushalt und das Landschaftsbild verbunden sei, die auf einem Ökokonto „gutgeschrieben“ und bei künftigen Eingriffen in einem Umfang als Kompensationsmaßnahme angerechnet werden könne, dass die Maßnahme für die Antragsgegnerin selbst oder auch für einen Dritten wirtschaftlich interessant sein könnte; dies gelte vor allem dann, wenn für die Sanierung des Firmengeländes zusätzlich Fördermittel zur Verfügung gestellt würden. Abgesehen davon, dass diese Überlegungen ausweislich der Planunterlagen nicht Gegenstand der planerischen Abwägung waren, sind sie auch zu pauschal, um belegen zu können, dass die Herstellung der festgesetzten privaten Grünfläche nicht nur „in den Sternen steht“ (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.10.1996, a.a.O.), sondern in absehbarer Zeit tatsächlich erfolgen kann. Zwar enthält der Grünordnungsplan Angaben zur anrechenbaren Kompensationsfläche infolge einer Aufwertung hinsichtlich der Schutzgüter „Boden“, „Wasser“, „Klima“, „Tiere und Pflanzen“ sowie „Landschaft/Erholung“ um zwei bis drei Wertstufen; im Ergebnis wird angenommen, dass eine anrechenbare Kompensationsfläche von insgesamt 13,4 ha entstünde, mit der ein Eingriff an anderer Stelle auf einer gleich großen Fläche mit einer Wertminderung um eine Stufe „ausgeglichen“ werden könnte (vgl. Planakten, AS 43, S. 30 ff.). Der ungefähre Wert dieser Kompensationsfläche wurde jedoch nicht in Geld beziffert und den zu erwartenden Kosten für die „Sanierung“ des Betriebsgeländes gegenübergestellt. Wie bereits ausgeführt, hätte dies ohnehin nähere Kenntnisse der Altlastensituation vorausgesetzt, zumal gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 NatSchG eine Altlastensanierung dem Ökokonto dann nicht „gutgeschrieben“ werden könnte, wenn sie auf einer Rechtspflicht beruhte (vgl. § 4 BBodSchG). Zumindest für diesen Fall dürfte sich die Herstellung einer Grünfläche zur Schaffung anrechenbarer Kompensationsflächen „nicht mehr rechnen“.

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Damit fehlt es an Anhaltspunkten, die es als plausibel erscheinen lassen könnten, dass auf dem Gelände der Stahlbaufirma ... in absehbarer Zeit eine privat genutzte Grünfläche realisiert wird und die damit verfolgten Planziele erreicht werden. Wegen der völlig ungewissen Realisierungsmöglichkeiten ist die Festsetzung ungeeignet und daher weder im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB städtebaulich erforderlich noch mit Blick auf die damit verbundene Beschränkung des vorhandenen Betriebs auf den Bestandsschutz verhältnismäßig (§ 1 Abs. 6 BauGB a.F.). Die Unwirksamkeit der Festsetzung „private Grünfläche“ erfasst den gesamten Bebauungsplan „
Mühlsteige
“. Dieser ist insoweit nicht teilbar. Es kann nicht angenommen werden, dass der Satzungsgeber denselben Plan auch ohne diese Festsetzung beschlossen hätte. Die übrigen Planaussagen sind mit Blick auf die mit der Grünfläche verfolgten Ziele vergleichsweise marginal; auch hängt die weitere Entwicklung des Baugebiets maßgeblich davon ab, ob das Stahlbauwerk auf Dauer am Standort Steinbach bestehen bleiben kann oder nicht.

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3. Der Bebauungsplan ist auch deshalb unwirksam, weil die Festsetzung „private Grünfläche“ auf einer unzureichenden Ermittlung des abwägungserheblichen Sachverhalts beruht und somit auch unter diesem Aspekt gegen das Abwägungsgebot verstößt.

33

Allem Abwägen voraus geht die Zusammenstellung des Abwägungsmaterials. Denn die gegenläufigen Belange können nur dann adäquat bewertet und gewichtet werden, wenn Klarheit über die tatsächliche Situation besteht. Daher ist das Abwägungsgebot verletzt, wenn der für die Abwägung maßgebliche Sachverhalt nicht hinreichend ermittelt wurde (vgl. BVerwG, Beschluss vom 14.08.1989 - 4 NB 24.88 -, DVBl. 1989, 1105, m.w.N.; Urteil vom 25.02.1988 - 4 C 33.86 -, DVBl. 1988, 844; Urteil vom 27.03.1980 - 4 C 34.79 -, DVBl. 1980, 999; Urteil des Senats vom 02.05.2005 - 8 S 1603/04 -).

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a) In diesem Sinne abwägungsrelevant ist die Frage der Realisierbarkeit der Planung in absehbarer Zeit unter den oben genannten Voraussetzungen, also etwa dann, wenn die im Bebauungsplan festgesetzte private Nutzung - wie hier - im zentralen Planbereich von einer bisher ausgeübten baulichen Nutzung abweicht, ohne für die betroffenen Eigentümer wirtschaftlich vorteilhaft zu sein. Zum notwendigen Abwägungsmaterial gehören dann schon mit Blick auf die insoweit in Rede stehende Eignung der Planung als Mittel städtebaulicher Ordnung und Entwicklung auch die Anhaltspunkte, aus denen auf die Möglichkeit einer zumindest langfristigen Realisierung derselben geschlossen werden kann, sowie gegebenenfalls Angaben zur Finanzierbarkeit der damit verbundenen Kosten. Aus den obigen Ausführungen folgt, dass die vorliegende Planung diesen Anforderungen nicht genügt. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass dem Gemeinderat nach den vorliegenden Planunterlagen auch nicht bewusst war, dass die Antragsteller nach einer Aufgabe des Betriebsstandorts voraussichtlich die Übernahme ihrer Grundstücke durch die Antragsgegnerin verlangen könnten. Dieser Umstand hätte dem Gemeinderat aufgezeigt werden müssen; denn die Antragsgegnerin stünde nach einer Übernahme in der Pflicht, ihren eigenen Bebauungsplan zu verwirklichen und für die vorab notwendige „Sanierung“ des Betriebsgeländes zu sorgen. Es kann auch nicht angenommen werden, dass der Gemeinderat diese Planung etwa in Kenntnis der Möglichkeit von Folgekosten für die Antragsgegnerin

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- möglicherweise infolge einer Übernahmepflicht - mit demselben Inhalt beschlossen hätte, zumal ihm die falsche Vorstellung vermittelt worden war, solche Folgekosten seien schon deshalb ausgeschlossen, weil die Grundstücke nicht im Eigentum der Gemeinde stünden (§ 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB; vgl. Niederschrift über die Sitzung des Bau- und Planungsausschusses vom 14.10.2002, AS 38).

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b) Die Abwägung beruht unter anderem auf der Annahme, dass „die Firma ... GmbH am derzeitigen Standort auch unabhängig von dem Bebauungsplan keine Entwicklungsperspektive mehr hat“ (vgl. Niederschrift über die Sitzung des Bau- und Planungsausschusses vom 17.10.2005, die dem Satzungsbeschluss vom 26.10.2005 zugrunde lag, AS 15, 16). Diese Annahme ist nicht hinreichend fundiert. Sie ist auf die Stellungnahme der (vormaligen) Gewässerdirektion vom 04.12.2004 gestützt, wonach „bei großen Hochwassern ... eine Hochwassergefährdung für die bestehenden Gebäude Wohnhaus Nr. 8 und das E-Werk“ besteht, auf die im Textteil des Bebauungsplans hingewiesen werden solle (AS 8). Dieser Stellungnahme vorausgegangen war die Stellungnahme der Gewässerdirektion vom 10.07.2000 (AS 18) zur Planung mit eingeschränkter Wohnbebauung. Eine solche Bebauung wird dort aber nicht etwa grundsätzlich abgelehnt, vielmehr wird die Festschreibung der Erdgeschossfußbodenhöhe auf der Grundlage eines Fachgutachtens verlangt, das sich auf den Hochwasserfall beziehen solle, bei dem die Regulierungsorgane am Stausee Steinbach versagen und die Hochwasserwelle teilweise über das Vorland (
Mühlwiesen
und Baubereich) abfließt. Dementsprechend hat das Regierungspräsidium Stuttgart dieser Planung die Genehmigung mit der Begründung versagt, dass ein Abwägungsausfall vorliege, weil das erforderliche Fachgutachten zum überflutungsgefährdeten Bereich nicht eingeholt worden sei (Schreiben vom 19.12.2000, AS 32). Zur Überflutungsgefahr hatte die Gewässerdirektion bereits mit Stellungnahme vom 22.12.1999 ausgeführt (AS 10): „Der Stausee hat keine Hochwasserschutzfunktion. Durch den Stausee wurde der Oberwasserspiegel auf über 6 m angehoben. Bei Hochwasser müssen sich die Segmentschützen und die Fischbauchklappe öffnen. Sollten diese Regulierungsorgane versagen, was nicht ausgeschlossen werden kann, dann muss die volle Hochwasserwelle über das Vorland, d.h. über die
Mühlwiesen
abfließen!“ Auch in dieser Stellungnahme wurde eine reduzierte Bebauung nach vorausgegangener fachgutachtlicher Klärung der Hochwassersituation für „denkbar“ gehalten. Danach durfte die Antragsgegnerin dem Stahlbaubetrieb ... die Entwicklungsperspektive wegen Hochwassergefahr jedenfalls nicht ohne vorherige Einholung eines Fachgutachtens absprechen.

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Auch die mündliche Verhandlung hat nicht ergeben, dass ohne weitere Ermittlungen von der Richtigkeit der Einschätzung des Satzungsgebers ausgegangen werden kann. Der für die Wasserwirtschaft zuständige Vertreter des Landratsamts Schwäbisch Hall, Herr ..., der auch die oben genannten Stellungnahmen verfasst hat, bestätigte auf Nachfrage, dass der für die Beurteilung der Hochwassergefahr wesentliche Punkt die Gefahr einer Überflutung im Falle des Versagens der Regulierungsorgane des Stausees sei. Die insoweit bestehende Gefährdung könne nur auf der Grundlage einer fachlichen Begutachtung - unter anderem der Sicherung der Stromversorgung der Regulierungswerke im Falle eines Stromausfalls - vernünftig beurteilt werden.

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Eine Entwicklungsperspektive kann auch nicht unabhängig von der sonach nicht hinreichend geklärten Überflutungsgefahr deshalb verneint werden, weil das Gelände der Firma ... nach Angaben von Herrn ... innerhalb der Hochwasserlinie eines hundertjährigen Hochwassers liegt. Diesem Aspekt kann für die Prognose, ob der Betrieb am Standort Steinbach bestehen kann, keine maßgebliche Bedeutung zukommen. Läge es anders, müssten bereits zahlreiche an Flüssen liegende Wohn- und Gewerbegebiete aufgegeben worden sein, was offenkundig nicht der Fall ist. Zwar hat der Antragsteller zu 2 in seinem Schreiben an den Oberbürgermeister der Antragsgegnerin vom 15.02.1999 selbst auf hohe Produktionskosten infolge jährlicher Überflutungen des gesamten Betriebsgeländes hingewiesen. Dieses Schreiben ist jedoch im Zusammenhang mit den Gesprächen zu sehen, die der Antragsteller zu 2 nach seinen - unwidersprochenen - Angaben in der mündlichen Verhandlung damals mit dem Oberbürgermeister wegen einer von ihm gewünschten „Umsiedlung“ des Betriebes auf einen anderen Standort in Schwäbisch Hall führte. Auch die Schilderung, die der Antragsteller zu 2 in der mündlichen Verhandlung zur Situation auf dem Firmengelände bei Überschwemmungen gegeben hat, lässt nicht darauf schließen, dass das Stahlbauunternehmen dort langfristig nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll betrieben werden kann. Dagegen spricht auch, dass der Betriebsstandort schon seit langer Zeit besteht. Eventuell gleichwohl noch bestehende Zweifel hieran

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- etwa mit Blick auf größere Wasserpfützen in der großen „Kranhalle“ (vgl. Anlage zum Sitzungsprotokoll vom 05.07.2006) - hätte die Antragsgegnerin fachgutachtlich untermauern müssen.

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4. Die Antragsteller machen ferner zu Recht geltend, dass für das Verwaltungsgebäude der Firma ... (Mühlweg Nr. 6) kein Baufenster ausgewiesen und die bauliche Nutzung daher insoweit „auf Bestandsschutz gesetzt“ ist. Sie haben im Planverfahren ausdrücklich darauf hingewiesen, dass ein Neubau des Gebäudes betriebsnotwendig sei. Diesen privaten Belang hat die Antragsgegnerin abwägungsfehlerhaft außer Acht gelassen. Das Verwaltungsgebäude liegt weder innerhalb der privaten Grünfläche noch lässt sich den Planunterlagen entnehmen, dass sonstige öffentliche Belange den Entzug der baulichen Entwicklungsmöglichkeiten auf dem Grundstück Mühlweg Nr. 6 rechtfertigen könnten. Der Bebauungsplan verstößt somit auch unter diesem Gesichtspunkt gegen das Abwägungsgebot.

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5. Die weiteren Rügen der Antragsteller sind dagegen unbegründet:

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Die nach den Nutzungsschablonen für das allgemeine Wohngebiet vorgesehene Möglichkeit einer abweichenden Bauweise geht zwar ins Leere, weil der Bebauungsplan keine von der offenen oder geschlossenen Bauweise abweichende Bauweise nach § 22 Abs. 4 BauNVO regelt. Vielmehr ist nach Ziff. 3.2 der Textlichen Festsetzungen die Errichtung von Gebäuden sowohl mit als auch ohne seitlichen Grenzabstand zulässig. Die zuletzt genannte Festsetzung ist jedoch hinreichend bestimmt, so dass der Bebauungsplan insoweit nicht zu beanstanden ist.

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Eine „Knödellinie“ zur Gliederung des Baugebiets nach allgemeinem Wohngebiet, Versorgungsfläche Wasserkraftwerk und Anlagen nach dem Denkmalschutz ist nicht geboten. Der Bebauungsplan gibt die Aussagen zum Denkmalschutz ohnehin nur nachrichtlich wieder; bei der Festsetzung des Wasserkraftwerks als Versorgungsfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB handelt es sich um eine „selbstständige Festsetzung“, welche die Nutzungsqualität der hierfür vorgesehenen, genau abgegrenzten Fläche für sich allein bestimmt, sich also nicht mit der Festsetzung „allgemeines Wohngebiet“ überschneidet (vgl. Brügelmann, BauGB, Bd. 1, § 9 Rn. 22).

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Nach den Textlichen Festsetzungen sind die Pflanzgebote ausdrücklich auf § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB gestützt; es ist daher nicht nachvollziehbar, weshalb insoweit Unklarheiten bestehen sollten. Die bauplanerische Festsetzung der Pflanzgebote ist für sich genommen auch nicht unverhältnismäßig. Die Antragsteller verkennen, dass die Pflanzgebote erst dann erfüllt werden müssen, wenn dies ausdrücklich gemäß § 178 BauGB angeordnet wurde. Eine solche Anordnung käme erst dann in Betracht, wenn der Betriebsstandort aufgegeben und das Gelände für die Herstellung einer Grünfläche hergerichtet wäre.

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Die Antragsteller rügen ferner, dass ihre Grundstücke nicht als Retentionsfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB (Fläche für den Wasserabfluss), sondern nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB als Grünfläche ausgewiesen wurden, obwohl sie als Retentionsfläche dienen sollen. Dies wäre zu beanstanden, wenn insoweit Planziel und Festsetzung auseinander fielen. Mit der Festsetzung „private Grünfläche“ soll jedoch zugleich eine Aufwertung des Gebiets als Erholungsraum verfolgt werden, was sich damit auch erreichen lässt. Eine Grünfläche kann zudem zugleich als Retentionsfläche dienen. Die Festsetzung „private Grünfläche“ würde allerdings nicht zu Abgrabungen verpflichten, falls diese nur deshalb notwendig werden sollten, um die Grünfläche auch als Retentionsraum nutzen zu können.

46

Es trifft nicht zu, dass die allgemeinen Kulturdenkmale als Gemeinbedarfsflächen ausgewiesen wurden, vielmehr wurden die entsprechenden denkmalschutzrechtlichen Regelungen nur nachrichtlich übernommen (vgl. Legende zu den zeichnerischen Festsetzungen). Dies gilt auch für das eingetragene Kulturdenkmal (Kirche St. Johannes). Weshalb die insoweit erfolgte Ausweisung als allgemeines Wohngebiet zu beanstanden sein sollte und eine Festsetzung als Gemeinbedarfsfläche hätte erfolgen müssen, ist nicht nachvollziehbar.

47

Die Antragsteller haben nicht nachvollziehbar dargelegt, weshalb Ziff. 4 der Textlichen Festsetzungen, wonach die Höhenlage der Gebäude von der Baurechtsbehörde vor Ort geprüft wird, fehlerhaft sein sollte. Dasselbe gilt für die Rüge im Schriftsatz vom 26.06.2006, dass der Bebauungsplan keinen Hinweis auf die Hochwassergefährdung des E-Werkes und des Gebäudes Mühlweg Nr. 8 enthalten dürfe. Es trifft auch nicht zu, dass Maßnahmen zum Hochwasserschutz nur auf wasserrechtlicher Grundlage und nicht in einem Bebauungsplan getroffen werden können. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB sind solche bauplanerischen Festsetzungen ausdrücklich zulässig, wenn sie in städtebaulichem Zusammenhang getroffen werden (vgl. § 1 Abs. 3 BauGB). Im Übrigen wurde hier keine Retentionsfläche festgesetzt.

48

Die Antragsteller machen schließlich geltend, der Mühlweg sei nicht als „Verkehrsfläche“ ausgewiesen worden, daher könne das Verwaltungsgebäude der Firma ... nicht mehr „angedient“ werden. Zwar trifft zu, dass der Bebauungsplan im Bereich des Gebäudes Mühlweg Nr. 6 weder eine Verkehrsfläche noch - wie in anderen Bereichen des Mühlwegs - ein Geh- und Fahrrecht festsetzt. Gleichwohl ist die Erschließung auch insoweit gesichert. Die mündliche Verhandlung hat ergeben, dass sich der Weg jedenfalls in diesem Abschnitt im Privateigentum der Antragsteller befindet. Er kann mithin im Rahmen des Bestandsschutzes weiterhin als solcher genutzt werden. Die Notwendigkeit einer Erweiterung wurde von den Antragstellern nicht geltend gemacht und ist nach dem Ergebnis des Augenscheins auch nicht gegeben.

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6. Im Hinblick auf das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

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Der Wille der Antragsteller, den Betriebsstandort Steinbach auf Dauer beizubehalten, wurde der Abwägung zwar „formal“ zugrunde gelegt (vgl. Niederschrift zur Sitzung des Bau- und Planungsausschusses am 17.10.2005). Wie auch der Gang der mündlichen Verhandlung gezeigt hat, dürfte jedoch gewissermaßen stillschweigend unterstellt worden sein, dass der Betriebsstandort in jedem Fall aufgegeben und - etwa in die vom Antragsteller zu 2 neu errichteten Hallen im Nachbarort - verlegt wird. Für diese Annahme gibt es jedenfalls bisher keine hinreichenden Anhaltspunkte. Insoweit hat der Antragsteller zu 2 in der mündlichen Verhandlung plausibel erklärt, dass die von ihm errichteten Hallenbauten im Nachbarort nichts mit der Stahlbaufirma ... zu tun hätten, sondern seiner Alterssicherung dienten und zu diesem Zwecke fremd vermietet würden. Er werde seinen Betrieb an seinen Sohn übergeben, der eine Ausbildung im Stahlbaubereich durchlaufen habe. Die künftige Konzeption des Betriebes wolle er seinem Sohn überlassen; daher werde er bis zur Übergabe keine großen Investitionen mehr tätigen. Nach dem Erwerb des Unternehmens habe er erhebliche Anschaffungen getätigt; unter anderem habe er vier Kranbahnen, Stanzmaschinen, Montagefahrzeuge und LKW´s gekauft. Der Steuerberater des Antragstellers zu 2, Herr ..., führte in der mündlichen Verhandlung ergänzend aus, dass der Betrieb mittlerweile nach Sanierung durch den Antragsteller zu 2 rentabel arbeite. Diese Darlegungen sind auch nicht mit Blick auf das Schreiben des Antragstellers zu 2 vom 15.02.1999 an den Oberbürgermeister unglaubhaft. Wie bereits ausgeführt, steht der Inhalt dieses Schreibens im Zusammenhang mit dem vom Antragsteller zu 2 damals gewünschten Standortwechsel innerhalb von Schwäbisch Hall, der indes nicht zustande kam. Plausibel erscheint auch die Aussage des Antragstellers zu 2 in der mündlichen Verhandlung, er habe sich nur deshalb nicht gegen die zunächst geplante Wohnbebauung auf dem Firmengelände gewandt, weil damals noch Gespräche mit der Antragsgegnerin über einen Grundstückstausch stattgefunden hätten und weil die Wohnnutzung eine wirtschaftlich sinnvolle Folgenutzung dargestellt hätte. Auch der Augenschein hat bestätigt, dass erhebliche Anschaffungen getätigt wurden und auf dem Betriebsgelände in einigem Umfang gearbeitet wird. Vor diesem Hintergrund müsste die Annahme, der Betriebsstandort solle ohnehin aufgegeben werden, substantiiert belegt werden, um Grundlage planerischer Abwägung sein zu können.

51

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

52

Gründe für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).

53

Beschluss

54

Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf

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EUR 50.000,-- festgesetzt.

56

Der Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

22

Die Normenkontrollanträge sind statthaft und zulässig (§ 47 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Satz 1 VwGO). Sie sind auch begründet. Der angegriffene Bebauungsplan verstößt gegen das Gebot der städtebaulichen Erforderlichkeit (§ 1 Abs. 3 BauGB) und das Abwägungsgebot (§ 1 Abs. 6 BauGB a.F.).

23

1. Entgegen der Auffassung der Antragsteller ist allerdings das Entwicklungsgebot nicht verletzt. Zwar ist der Bebauungsplan nicht gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus dem aktuellen Flächennutzungsplan (5. Fortschreibung) entwickelt, weil dieser das als „private Grünfläche“ ausgewiesene Gelände der Stahlbaufirma ... noch als Mischgebiet darstellt. Gemäß § 8 Abs. 3 Satz 2 BauGB kann der Bebauungsplan jedoch auch in einem solchen Fall bekanntgemacht werden, wenn anzunehmen ist, dass er aus den künftigen Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt sein wird. So liegt es hier. Der Gemeinsame Ausschuss der Verwaltungsgemeinschaft Schwäbisch Hall hatte bereits am 20.12.2004 beschlossen, den Flächennutzungsplan fortzuschreiben unter anderem mit dem Ziel, das Plangebiet erneut - wie bereits bei der 4. Fortschreibung - als Grünfläche darzustellen. Wie die Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung am 05.07.2006 unwidersprochen angegeben hat, wurde diese Zielsetzung seither beibehalten und befindet sich der Entwurf der 6. Fortschreibung im Stadium der öffentlichen Auslegung. Davon abgesehen wäre ein Verstoß gegen das Entwicklungsgebot gemäß § 214 Abs. 2 Nr. 2 BauGB unbeachtlich. Denn angesichts der geringen Größe des Plangebiets und der Art der Festsetzungen - im Wesentlichen Ausweisung einer privaten Grünfläche - kann nicht angenommen werden, dass der Bebauungsplan die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende städtebauliche Ordnung bezogen auf das gesamte Gemeindegebiet beeinträchtigen wird.

24

2. Es ist jedoch nicht erkennbar, dass die - zentrale - Ausweisung einer privaten Grünfläche auf den Grundstücken der Antragsteller das geeignete Mittel ist, um die damit verfolgten Ziele - Hochwasser- und Klimaschutz, Schutz von Ortsbild, Kulturdenkmalen sowie von Natur und Erholung - erreichen zu können. Sie ist daher weder städtebaulich erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB noch steht sie in Einklang mit dem im Abwägungsgebot verankerten Grundsatz der Verhältnismäßigkeit (zur Ausprägung des Verhältnismäßigkeitsgebots sowohl in § 1 Abs. 3 BauGB als auch im Abwägungsgebot vgl. Brügelmann, BauGB, Bd. 1, § 1 Rn. 151b, 172 m.w.N.).

25

Bauplanerische Festsetzungen, die aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen in absehbarer Zeit nicht realisiert werden können, sind kein geeignetes Mittel, um die damit verfolgte städtebauliche Konzeption umzusetzen, und daher unzulässig (vgl. BVerwG, Beschl. vom 08.09.1999 - 4 BN 14.99 -, BRS 62 Nr. 2 m.w.N.). Allein der Umstand, dass der Planinhalt in Widerspruch zur vorhandenen baulichen Nutzung steht, lässt allerdings noch nicht auf eine fehlende tatsächliche Realisierbarkeit schließen. Denn die Planungsbefugnis umfasst das Recht der Gemeinde, sich im Interesse der langfristigen städtebaulichen Entwicklung eines Gebiets über die tatsächlichen Verhältnisse hinwegzusetzen (vgl. BVerwG, Urteil vom 31.08.2000 - 4 CN 6.99 -, BVerwGE 112, 41; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 07.12.1998 - 3 S 3113/97 -, VBlBW 1999, 174). Anders liegt es jedoch, wenn der Bebauungsplan eine private Nutzung festsetzt, die im zentralen Planbereich nach Art und Umfang der bisher privat ausgeübten baulichen Nutzung widerspricht und den betroffenen Eigentümern für sich genommen keine wirtschaftlichen Vorteile bietet (vgl. BVerwG, Urteil vom 29.09.1978 - IV C 30.76 -, BVerwGE 56, 283 und VGH Bad.-Württ., Urteil vom 04.07.1996 - 5 S 462/95 -, VBlBW 1997, 22 zur Unzumutbarkeit bei Festsetzung unwirtschaftlicher privater Nutzungen). In diesem Fall ist die Erwartung, die bauliche Nutzung werde in absehbarer Zeit aufgegeben und das Grundeigentum anschließend plangemäß genutzt werden, durch konkrete Anhaltspunkte plausibel zu machen (im Anschluss an VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.10.1996 - 5 S 1040/95 - , VGHBW-Ls 1997, Beil. 2, B 6; vgl. auch VGH Bad.-Württ., Urt. vom 07.12.1998, a.a.O.: Städtebauliche Erforderlichkeit bei nur punktueller Abweichung von der vorhandenen Nutzung). Konkrete Anhaltspunkte für eine Aufgabe der bisherigen baulichen Nutzung und die Realisierbarkeit der neu festgesetzten Nutzung in absehbarer Zeit können sich daraus ergeben, dass die bestehenden Bauten infolge der Planung nur noch im Rahmen des Bestandsschutzes und damit ohne eine Entwicklungsperspektive weiter genutzt werden können. Ist die plangemäße Änderung der privaten Grundstücksnutzung mit erheblichen Kosten verbunden, etwa weil zuvor der bauliche Bestand oder Altlasten beseitigt werden müssen, gehören zur Plausibilität einer Realisierungschance auch Angaben dazu, dass und auf welche Weise dieser Aufwand in absehbarer Zeit erbracht werden kann (zur Relevanz planbedingter Folgekosten für die Gemeinde vgl. BVerwG, Beschl. vom 21.2.1991 - 4 NB 16.90 -, VBlBW 1991, 428 und Beschl. vom 22.05.1991 - 4 NB 23.90 -, Buchholz 310, § 108 VwGO Nr. 237). Gemessen daran kann nicht festgestellt werden, dass die im Bebauungsplan „
Mühlsteige
“ festgesetzte private Grünfläche in absehbarer Zeit verwirklicht werden kann.

26

Dass die Überplanung des Geländes der Stahlbaufirma ... mit einer privaten Grünfläche in massivem Widerspruch zur bisherigen gewerblichen Nutzung steht und für sich betrachtet für die Antragsteller als Eigentümer der Grundstücke und Betriebsinhaber wirtschaftlich nachteilig ist, bedarf keiner Ausführungen. Die Antragsteller haben im Schreiben vom 08.08.2005, das der planerischen Abwägung zugrunde lag (vgl. Vorlage Nr. 206/05 zur Sitzung des Gemeinderats am 26.10.2005), selbst der Erwartung Ausdruck gegeben, dass „das Unternehmen ... durch den Bebauungsplan letztendlich in seinem Bestand bedroht“ sei, „weil eine sinnhafte Flächenweiterentwicklung nicht mehr möglich ist, was insbesondere die teilweise Modernisierung der gewerblichen Flächen ... angeht.“ Diese Einschätzung haben die Antragsteller auch im Normenkontrollverfahren vertreten (vgl. Schriftsatz vom 11.07.2005, S. 2).

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Es gibt jedoch keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass die festgesetzte private Grünfläche im Anschluss an eine Aufgabe des Betriebsstandorts realisiert werden könnte. Dies würde voraussetzen, dass die umfangreichen Betriebsgebäude abgerissen, das Firmengelände vollständig entsiegelt und eventuell mit Altlasten verseuchter Boden entfernt wird. Eine Verpflichtung der Antragsteller hierzu ist nicht erkennbar. Gefahren, die langfristig im Zusammenhang mit der Baufälligkeit stillgelegter Betriebsgebäude entstehen können, dürfte mit weniger aufwändigen Maßnahmen als der Beseitigung aller baulichen Anlagen begegnet werden können. Derzeit gibt es auch keine konkreten Anhaltspunkte für Handlungspflichten der Antragsteller im Zusammenhang mit der Beseitigung altlastenbedingter Gefährdungen. Erst recht ist nicht erkennbar, dass dazu auch einmal der Abbruch aller Betriebsgebäude und die Entsiegelung des gesamten Firmengeländes notwendig werden könnte. Dass die Antragsteller diese Maßnahmen gleichwohl von sich aus treffen werden, nur um ihre Grundstücke anschließend als Grünfläche nutzen zu können, liegt angesichts der damit verbundenen beträchtlichen Kosten fern.

28

In den Planunterlagen finden sich auch keine Überlegungen dazu, wie die Verfügungsgewalt über die Grundstücke der Antragsteller zum Zweck der Planrealisierung erlangt werden könnte. Da der Bebauungsplan eine private Grünfläche festsetzt, kommt deren Enteignung nicht in Betracht, was von der Antragsgegnerin ersichtlich auch nicht ernsthaft erwogen wurde. Zwar dürften die Antragsteller nach Aufgabe des Betriebsstandorts Steinbach Anspruch auf Übernahme ihrer Grundstücke durch die Antragsgegnerin haben, weil diese dann völlig wertlos wären und etwa mit Blick auf den Verfall der Gebäudesubstanz allenfalls noch Kosten verursachten (vgl. § 40 Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Die Antragsteller können jedoch frei darüber entscheiden, ob sie diesen Übernahmeanspruch ausüben.

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Selbst wenn unterstellt wird, dass die Antragsteller irgendwann nach einer Aufgabe des Stahlbaubetriebs bereit sein werden, die dann wertlosen und allenfalls noch kostenträchtigen Grundstücke herzugeben, fehlt es an konkreten Anhaltspunkten dafür, dass anschließend in absehbarer Zeit die erheblichen Kosten aufgebracht werden könnten, welche die Herstellung einer Grünfläche mit sich bringt. Den Planunterlagen lässt sich zu diesem Gesichtspunkt nichts entnehmen. Lediglich zu den Kosten einer Herstellung der Grünfläche selbst nach vorangegangener Grundstückssanierung findet sich im Grünordnungsplan eine Schätzung (Planunterlagen AS 43, S. 33). Dieser Aufwand fällt jedoch gegenüber den Kosten für den Abbruch der Betriebsgebäude, die Entsiegelung des Firmengeländes und eventuell der Beseitigung von Altlasten nicht wesentlich ins Gewicht. Zu den Letzteren fehlt jede auch nur vage Schätzung. Daher finden sich in den Planunterlagen auch keine Aussagen dazu, ob und auf welche Weise - gegebenenfalls durch die Antragsgegnerin selbst - diese Maßnahmen finanziert werden können (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 21.02.1991 und vom 22.05.1991, a.a.O., sowie VGH Bad.-Württ., Beschl. vom 22.04.1998 - 3 S 2241/97 -, BRS 60 Nr. 14 zum Aspekt der Finanzierbarkeit bauplanerischer Festsetzungen als Bestandteil des Abwägungsmaterials und mit Blick auf die Realisierung des Plans). Im Gegenteil wird im Protokoll über die Sitzung des Bau- und Planungsausschusses vom 14.10.2002 (erneuter Aufstellungsbeschluss) angenommen, dass der Bebauungsplan für die Stadt Schwäbisch Hall schlicht deshalb keine Folgekosten auslösen werde, weil sich die überplanten Flächen nicht im Eigentum der Stadt befänden (AS 38). Es kommt hinzu, dass die Finanzierbarkeit der Planfestsetzung hier erst dann vernünftig beurteilt werden kann, wenn zumindest ungefähre Erkenntnisse darüber vorliegen, ob und in welchem Umfang vor Herstellung einer Grünfläche Altlasten beseitigt werden müssen und wen die Verantwortung hierfür trifft. Daran fehlt es bislang.

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In der mündlichen Verhandlung hat die Antragsgegnerin - erstmals - geltend gemacht, dass mit der Herstellung einer Grünfläche eine bedeutende Aufwertung des Betriebsgeländes für den Naturhaushalt und das Landschaftsbild verbunden sei, die auf einem Ökokonto „gutgeschrieben“ und bei künftigen Eingriffen in einem Umfang als Kompensationsmaßnahme angerechnet werden könne, dass die Maßnahme für die Antragsgegnerin selbst oder auch für einen Dritten wirtschaftlich interessant sein könnte; dies gelte vor allem dann, wenn für die Sanierung des Firmengeländes zusätzlich Fördermittel zur Verfügung gestellt würden. Abgesehen davon, dass diese Überlegungen ausweislich der Planunterlagen nicht Gegenstand der planerischen Abwägung waren, sind sie auch zu pauschal, um belegen zu können, dass die Herstellung der festgesetzten privaten Grünfläche nicht nur „in den Sternen steht“ (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.10.1996, a.a.O.), sondern in absehbarer Zeit tatsächlich erfolgen kann. Zwar enthält der Grünordnungsplan Angaben zur anrechenbaren Kompensationsfläche infolge einer Aufwertung hinsichtlich der Schutzgüter „Boden“, „Wasser“, „Klima“, „Tiere und Pflanzen“ sowie „Landschaft/Erholung“ um zwei bis drei Wertstufen; im Ergebnis wird angenommen, dass eine anrechenbare Kompensationsfläche von insgesamt 13,4 ha entstünde, mit der ein Eingriff an anderer Stelle auf einer gleich großen Fläche mit einer Wertminderung um eine Stufe „ausgeglichen“ werden könnte (vgl. Planakten, AS 43, S. 30 ff.). Der ungefähre Wert dieser Kompensationsfläche wurde jedoch nicht in Geld beziffert und den zu erwartenden Kosten für die „Sanierung“ des Betriebsgeländes gegenübergestellt. Wie bereits ausgeführt, hätte dies ohnehin nähere Kenntnisse der Altlastensituation vorausgesetzt, zumal gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 NatSchG eine Altlastensanierung dem Ökokonto dann nicht „gutgeschrieben“ werden könnte, wenn sie auf einer Rechtspflicht beruhte (vgl. § 4 BBodSchG). Zumindest für diesen Fall dürfte sich die Herstellung einer Grünfläche zur Schaffung anrechenbarer Kompensationsflächen „nicht mehr rechnen“.

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Damit fehlt es an Anhaltspunkten, die es als plausibel erscheinen lassen könnten, dass auf dem Gelände der Stahlbaufirma ... in absehbarer Zeit eine privat genutzte Grünfläche realisiert wird und die damit verfolgten Planziele erreicht werden. Wegen der völlig ungewissen Realisierungsmöglichkeiten ist die Festsetzung ungeeignet und daher weder im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB städtebaulich erforderlich noch mit Blick auf die damit verbundene Beschränkung des vorhandenen Betriebs auf den Bestandsschutz verhältnismäßig (§ 1 Abs. 6 BauGB a.F.). Die Unwirksamkeit der Festsetzung „private Grünfläche“ erfasst den gesamten Bebauungsplan „
Mühlsteige
“. Dieser ist insoweit nicht teilbar. Es kann nicht angenommen werden, dass der Satzungsgeber denselben Plan auch ohne diese Festsetzung beschlossen hätte. Die übrigen Planaussagen sind mit Blick auf die mit der Grünfläche verfolgten Ziele vergleichsweise marginal; auch hängt die weitere Entwicklung des Baugebiets maßgeblich davon ab, ob das Stahlbauwerk auf Dauer am Standort Steinbach bestehen bleiben kann oder nicht.

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3. Der Bebauungsplan ist auch deshalb unwirksam, weil die Festsetzung „private Grünfläche“ auf einer unzureichenden Ermittlung des abwägungserheblichen Sachverhalts beruht und somit auch unter diesem Aspekt gegen das Abwägungsgebot verstößt.

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Allem Abwägen voraus geht die Zusammenstellung des Abwägungsmaterials. Denn die gegenläufigen Belange können nur dann adäquat bewertet und gewichtet werden, wenn Klarheit über die tatsächliche Situation besteht. Daher ist das Abwägungsgebot verletzt, wenn der für die Abwägung maßgebliche Sachverhalt nicht hinreichend ermittelt wurde (vgl. BVerwG, Beschluss vom 14.08.1989 - 4 NB 24.88 -, DVBl. 1989, 1105, m.w.N.; Urteil vom 25.02.1988 - 4 C 33.86 -, DVBl. 1988, 844; Urteil vom 27.03.1980 - 4 C 34.79 -, DVBl. 1980, 999; Urteil des Senats vom 02.05.2005 - 8 S 1603/04 -).

34

a) In diesem Sinne abwägungsrelevant ist die Frage der Realisierbarkeit der Planung in absehbarer Zeit unter den oben genannten Voraussetzungen, also etwa dann, wenn die im Bebauungsplan festgesetzte private Nutzung - wie hier - im zentralen Planbereich von einer bisher ausgeübten baulichen Nutzung abweicht, ohne für die betroffenen Eigentümer wirtschaftlich vorteilhaft zu sein. Zum notwendigen Abwägungsmaterial gehören dann schon mit Blick auf die insoweit in Rede stehende Eignung der Planung als Mittel städtebaulicher Ordnung und Entwicklung auch die Anhaltspunkte, aus denen auf die Möglichkeit einer zumindest langfristigen Realisierung derselben geschlossen werden kann, sowie gegebenenfalls Angaben zur Finanzierbarkeit der damit verbundenen Kosten. Aus den obigen Ausführungen folgt, dass die vorliegende Planung diesen Anforderungen nicht genügt. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass dem Gemeinderat nach den vorliegenden Planunterlagen auch nicht bewusst war, dass die Antragsteller nach einer Aufgabe des Betriebsstandorts voraussichtlich die Übernahme ihrer Grundstücke durch die Antragsgegnerin verlangen könnten. Dieser Umstand hätte dem Gemeinderat aufgezeigt werden müssen; denn die Antragsgegnerin stünde nach einer Übernahme in der Pflicht, ihren eigenen Bebauungsplan zu verwirklichen und für die vorab notwendige „Sanierung“ des Betriebsgeländes zu sorgen. Es kann auch nicht angenommen werden, dass der Gemeinderat diese Planung etwa in Kenntnis der Möglichkeit von Folgekosten für die Antragsgegnerin

35

- möglicherweise infolge einer Übernahmepflicht - mit demselben Inhalt beschlossen hätte, zumal ihm die falsche Vorstellung vermittelt worden war, solche Folgekosten seien schon deshalb ausgeschlossen, weil die Grundstücke nicht im Eigentum der Gemeinde stünden (§ 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB; vgl. Niederschrift über die Sitzung des Bau- und Planungsausschusses vom 14.10.2002, AS 38).

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b) Die Abwägung beruht unter anderem auf der Annahme, dass „die Firma ... GmbH am derzeitigen Standort auch unabhängig von dem Bebauungsplan keine Entwicklungsperspektive mehr hat“ (vgl. Niederschrift über die Sitzung des Bau- und Planungsausschusses vom 17.10.2005, die dem Satzungsbeschluss vom 26.10.2005 zugrunde lag, AS 15, 16). Diese Annahme ist nicht hinreichend fundiert. Sie ist auf die Stellungnahme der (vormaligen) Gewässerdirektion vom 04.12.2004 gestützt, wonach „bei großen Hochwassern ... eine Hochwassergefährdung für die bestehenden Gebäude Wohnhaus Nr. 8 und das E-Werk“ besteht, auf die im Textteil des Bebauungsplans hingewiesen werden solle (AS 8). Dieser Stellungnahme vorausgegangen war die Stellungnahme der Gewässerdirektion vom 10.07.2000 (AS 18) zur Planung mit eingeschränkter Wohnbebauung. Eine solche Bebauung wird dort aber nicht etwa grundsätzlich abgelehnt, vielmehr wird die Festschreibung der Erdgeschossfußbodenhöhe auf der Grundlage eines Fachgutachtens verlangt, das sich auf den Hochwasserfall beziehen solle, bei dem die Regulierungsorgane am Stausee Steinbach versagen und die Hochwasserwelle teilweise über das Vorland (
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und Baubereich) abfließt. Dementsprechend hat das Regierungspräsidium Stuttgart dieser Planung die Genehmigung mit der Begründung versagt, dass ein Abwägungsausfall vorliege, weil das erforderliche Fachgutachten zum überflutungsgefährdeten Bereich nicht eingeholt worden sei (Schreiben vom 19.12.2000, AS 32). Zur Überflutungsgefahr hatte die Gewässerdirektion bereits mit Stellungnahme vom 22.12.1999 ausgeführt (AS 10): „Der Stausee hat keine Hochwasserschutzfunktion. Durch den Stausee wurde der Oberwasserspiegel auf über 6 m angehoben. Bei Hochwasser müssen sich die Segmentschützen und die Fischbauchklappe öffnen. Sollten diese Regulierungsorgane versagen, was nicht ausgeschlossen werden kann, dann muss die volle Hochwasserwelle über das Vorland, d.h. über die
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abfließen!“ Auch in dieser Stellungnahme wurde eine reduzierte Bebauung nach vorausgegangener fachgutachtlicher Klärung der Hochwassersituation für „denkbar“ gehalten. Danach durfte die Antragsgegnerin dem Stahlbaubetrieb ... die Entwicklungsperspektive wegen Hochwassergefahr jedenfalls nicht ohne vorherige Einholung eines Fachgutachtens absprechen.

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Auch die mündliche Verhandlung hat nicht ergeben, dass ohne weitere Ermittlungen von der Richtigkeit der Einschätzung des Satzungsgebers ausgegangen werden kann. Der für die Wasserwirtschaft zuständige Vertreter des Landratsamts Schwäbisch Hall, Herr ..., der auch die oben genannten Stellungnahmen verfasst hat, bestätigte auf Nachfrage, dass der für die Beurteilung der Hochwassergefahr wesentliche Punkt die Gefahr einer Überflutung im Falle des Versagens der Regulierungsorgane des Stausees sei. Die insoweit bestehende Gefährdung könne nur auf der Grundlage einer fachlichen Begutachtung - unter anderem der Sicherung der Stromversorgung der Regulierungswerke im Falle eines Stromausfalls - vernünftig beurteilt werden.

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Eine Entwicklungsperspektive kann auch nicht unabhängig von der sonach nicht hinreichend geklärten Überflutungsgefahr deshalb verneint werden, weil das Gelände der Firma ... nach Angaben von Herrn ... innerhalb der Hochwasserlinie eines hundertjährigen Hochwassers liegt. Diesem Aspekt kann für die Prognose, ob der Betrieb am Standort Steinbach bestehen kann, keine maßgebliche Bedeutung zukommen. Läge es anders, müssten bereits zahlreiche an Flüssen liegende Wohn- und Gewerbegebiete aufgegeben worden sein, was offenkundig nicht der Fall ist. Zwar hat der Antragsteller zu 2 in seinem Schreiben an den Oberbürgermeister der Antragsgegnerin vom 15.02.1999 selbst auf hohe Produktionskosten infolge jährlicher Überflutungen des gesamten Betriebsgeländes hingewiesen. Dieses Schreiben ist jedoch im Zusammenhang mit den Gesprächen zu sehen, die der Antragsteller zu 2 nach seinen - unwidersprochenen - Angaben in der mündlichen Verhandlung damals mit dem Oberbürgermeister wegen einer von ihm gewünschten „Umsiedlung“ des Betriebes auf einen anderen Standort in Schwäbisch Hall führte. Auch die Schilderung, die der Antragsteller zu 2 in der mündlichen Verhandlung zur Situation auf dem Firmengelände bei Überschwemmungen gegeben hat, lässt nicht darauf schließen, dass das Stahlbauunternehmen dort langfristig nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll betrieben werden kann. Dagegen spricht auch, dass der Betriebsstandort schon seit langer Zeit besteht. Eventuell gleichwohl noch bestehende Zweifel hieran

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- etwa mit Blick auf größere Wasserpfützen in der großen „Kranhalle“ (vgl. Anlage zum Sitzungsprotokoll vom 05.07.2006) - hätte die Antragsgegnerin fachgutachtlich untermauern müssen.

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4. Die Antragsteller machen ferner zu Recht geltend, dass für das Verwaltungsgebäude der Firma ... (Mühlweg Nr. 6) kein Baufenster ausgewiesen und die bauliche Nutzung daher insoweit „auf Bestandsschutz gesetzt“ ist. Sie haben im Planverfahren ausdrücklich darauf hingewiesen, dass ein Neubau des Gebäudes betriebsnotwendig sei. Diesen privaten Belang hat die Antragsgegnerin abwägungsfehlerhaft außer Acht gelassen. Das Verwaltungsgebäude liegt weder innerhalb der privaten Grünfläche noch lässt sich den Planunterlagen entnehmen, dass sonstige öffentliche Belange den Entzug der baulichen Entwicklungsmöglichkeiten auf dem Grundstück Mühlweg Nr. 6 rechtfertigen könnten. Der Bebauungsplan verstößt somit auch unter diesem Gesichtspunkt gegen das Abwägungsgebot.

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5. Die weiteren Rügen der Antragsteller sind dagegen unbegründet:

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Die nach den Nutzungsschablonen für das allgemeine Wohngebiet vorgesehene Möglichkeit einer abweichenden Bauweise geht zwar ins Leere, weil der Bebauungsplan keine von der offenen oder geschlossenen Bauweise abweichende Bauweise nach § 22 Abs. 4 BauNVO regelt. Vielmehr ist nach Ziff. 3.2 der Textlichen Festsetzungen die Errichtung von Gebäuden sowohl mit als auch ohne seitlichen Grenzabstand zulässig. Die zuletzt genannte Festsetzung ist jedoch hinreichend bestimmt, so dass der Bebauungsplan insoweit nicht zu beanstanden ist.

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Eine „Knödellinie“ zur Gliederung des Baugebiets nach allgemeinem Wohngebiet, Versorgungsfläche Wasserkraftwerk und Anlagen nach dem Denkmalschutz ist nicht geboten. Der Bebauungsplan gibt die Aussagen zum Denkmalschutz ohnehin nur nachrichtlich wieder; bei der Festsetzung des Wasserkraftwerks als Versorgungsfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB handelt es sich um eine „selbstständige Festsetzung“, welche die Nutzungsqualität der hierfür vorgesehenen, genau abgegrenzten Fläche für sich allein bestimmt, sich also nicht mit der Festsetzung „allgemeines Wohngebiet“ überschneidet (vgl. Brügelmann, BauGB, Bd. 1, § 9 Rn. 22).

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Nach den Textlichen Festsetzungen sind die Pflanzgebote ausdrücklich auf § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB gestützt; es ist daher nicht nachvollziehbar, weshalb insoweit Unklarheiten bestehen sollten. Die bauplanerische Festsetzung der Pflanzgebote ist für sich genommen auch nicht unverhältnismäßig. Die Antragsteller verkennen, dass die Pflanzgebote erst dann erfüllt werden müssen, wenn dies ausdrücklich gemäß § 178 BauGB angeordnet wurde. Eine solche Anordnung käme erst dann in Betracht, wenn der Betriebsstandort aufgegeben und das Gelände für die Herstellung einer Grünfläche hergerichtet wäre.

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Die Antragsteller rügen ferner, dass ihre Grundstücke nicht als Retentionsfläche nach § 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB (Fläche für den Wasserabfluss), sondern nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB als Grünfläche ausgewiesen wurden, obwohl sie als Retentionsfläche dienen sollen. Dies wäre zu beanstanden, wenn insoweit Planziel und Festsetzung auseinander fielen. Mit der Festsetzung „private Grünfläche“ soll jedoch zugleich eine Aufwertung des Gebiets als Erholungsraum verfolgt werden, was sich damit auch erreichen lässt. Eine Grünfläche kann zudem zugleich als Retentionsfläche dienen. Die Festsetzung „private Grünfläche“ würde allerdings nicht zu Abgrabungen verpflichten, falls diese nur deshalb notwendig werden sollten, um die Grünfläche auch als Retentionsraum nutzen zu können.

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Es trifft nicht zu, dass die allgemeinen Kulturdenkmale als Gemeinbedarfsflächen ausgewiesen wurden, vielmehr wurden die entsprechenden denkmalschutzrechtlichen Regelungen nur nachrichtlich übernommen (vgl. Legende zu den zeichnerischen Festsetzungen). Dies gilt auch für das eingetragene Kulturdenkmal (Kirche St. Johannes). Weshalb die insoweit erfolgte Ausweisung als allgemeines Wohngebiet zu beanstanden sein sollte und eine Festsetzung als Gemeinbedarfsfläche hätte erfolgen müssen, ist nicht nachvollziehbar.

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Die Antragsteller haben nicht nachvollziehbar dargelegt, weshalb Ziff. 4 der Textlichen Festsetzungen, wonach die Höhenlage der Gebäude von der Baurechtsbehörde vor Ort geprüft wird, fehlerhaft sein sollte. Dasselbe gilt für die Rüge im Schriftsatz vom 26.06.2006, dass der Bebauungsplan keinen Hinweis auf die Hochwassergefährdung des E-Werkes und des Gebäudes Mühlweg Nr. 8 enthalten dürfe. Es trifft auch nicht zu, dass Maßnahmen zum Hochwasserschutz nur auf wasserrechtlicher Grundlage und nicht in einem Bebauungsplan getroffen werden können. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB sind solche bauplanerischen Festsetzungen ausdrücklich zulässig, wenn sie in städtebaulichem Zusammenhang getroffen werden (vgl. § 1 Abs. 3 BauGB). Im Übrigen wurde hier keine Retentionsfläche festgesetzt.

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Die Antragsteller machen schließlich geltend, der Mühlweg sei nicht als „Verkehrsfläche“ ausgewiesen worden, daher könne das Verwaltungsgebäude der Firma ... nicht mehr „angedient“ werden. Zwar trifft zu, dass der Bebauungsplan im Bereich des Gebäudes Mühlweg Nr. 6 weder eine Verkehrsfläche noch - wie in anderen Bereichen des Mühlwegs - ein Geh- und Fahrrecht festsetzt. Gleichwohl ist die Erschließung auch insoweit gesichert. Die mündliche Verhandlung hat ergeben, dass sich der Weg jedenfalls in diesem Abschnitt im Privateigentum der Antragsteller befindet. Er kann mithin im Rahmen des Bestandsschutzes weiterhin als solcher genutzt werden. Die Notwendigkeit einer Erweiterung wurde von den Antragstellern nicht geltend gemacht und ist nach dem Ergebnis des Augenscheins auch nicht gegeben.

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6. Im Hinblick auf das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

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Der Wille der Antragsteller, den Betriebsstandort Steinbach auf Dauer beizubehalten, wurde der Abwägung zwar „formal“ zugrunde gelegt (vgl. Niederschrift zur Sitzung des Bau- und Planungsausschusses am 17.10.2005). Wie auch der Gang der mündlichen Verhandlung gezeigt hat, dürfte jedoch gewissermaßen stillschweigend unterstellt worden sein, dass der Betriebsstandort in jedem Fall aufgegeben und - etwa in die vom Antragsteller zu 2 neu errichteten Hallen im Nachbarort - verlegt wird. Für diese Annahme gibt es jedenfalls bisher keine hinreichenden Anhaltspunkte. Insoweit hat der Antragsteller zu 2 in der mündlichen Verhandlung plausibel erklärt, dass die von ihm errichteten Hallenbauten im Nachbarort nichts mit der Stahlbaufirma ... zu tun hätten, sondern seiner Alterssicherung dienten und zu diesem Zwecke fremd vermietet würden. Er werde seinen Betrieb an seinen Sohn übergeben, der eine Ausbildung im Stahlbaubereich durchlaufen habe. Die künftige Konzeption des Betriebes wolle er seinem Sohn überlassen; daher werde er bis zur Übergabe keine großen Investitionen mehr tätigen. Nach dem Erwerb des Unternehmens habe er erhebliche Anschaffungen getätigt; unter anderem habe er vier Kranbahnen, Stanzmaschinen, Montagefahrzeuge und LKW´s gekauft. Der Steuerberater des Antragstellers zu 2, Herr ..., führte in der mündlichen Verhandlung ergänzend aus, dass der Betrieb mittlerweile nach Sanierung durch den Antragsteller zu 2 rentabel arbeite. Diese Darlegungen sind auch nicht mit Blick auf das Schreiben des Antragstellers zu 2 vom 15.02.1999 an den Oberbürgermeister unglaubhaft. Wie bereits ausgeführt, steht der Inhalt dieses Schreibens im Zusammenhang mit dem vom Antragsteller zu 2 damals gewünschten Standortwechsel innerhalb von Schwäbisch Hall, der indes nicht zustande kam. Plausibel erscheint auch die Aussage des Antragstellers zu 2 in der mündlichen Verhandlung, er habe sich nur deshalb nicht gegen die zunächst geplante Wohnbebauung auf dem Firmengelände gewandt, weil damals noch Gespräche mit der Antragsgegnerin über einen Grundstückstausch stattgefunden hätten und weil die Wohnnutzung eine wirtschaftlich sinnvolle Folgenutzung dargestellt hätte. Auch der Augenschein hat bestätigt, dass erhebliche Anschaffungen getätigt wurden und auf dem Betriebsgelände in einigem Umfang gearbeitet wird. Vor diesem Hintergrund müsste die Annahme, der Betriebsstandort solle ohnehin aufgegeben werden, substantiiert belegt werden, um Grundlage planerischer Abwägung sein zu können.

51

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

52

Gründe für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).

53

Beschluss

54

Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf

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EUR 50.000,-- festgesetzt.

56

Der Beschluss ist unanfechtbar.