Landgericht Duisburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-08-09, Aktenzeichen 13 S 104/11
ECLI:DE:LGDU:2011:0809.13S104.11.00

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 21.04.2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Duisburg-Hamborn - 23 C 232/09 - wird zurückgewiesen.

Den Beklagten fallen die Kosten des Berufungsverfahrens zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Streitwert der Berufung: 124,68 EUR

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G r ü n d e :

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Die Berufung hat keinen Erfolg.

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Das Amtsgericht hat die Beklagten zu Recht verurteilt, dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 25.05.2009 hinsichtlich der Kaltmiete von 331,80 EUR um 10,39 EUR auf 342,19 EUR ab dem 01.08.2009 zuzustimmen.

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Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung zum Nachteil der Beklagten im Sinne des § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1 ZPO). Zur Abkürzung wird auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung verwiesen. Die Berufungsangriffe rechtfertigen lediglich folgende Ergänzungen:

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Das Amtsgericht hat die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend anhand des Mietspiegels der Stadt und der Einholung eines Sachverständigengutachtens bestimmt und festgestellt, dass die von der Klägerin geltend gemachte Mieterhöhung ab dem 01.08.2009 um 10,39 EUR in Bezug auf die Nettokaltmiete materiell berechtigt ist. Die ab dem 01.08.2009 begehrte Miete von 3,94 EUR pro Quadratmeter liegt nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

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Nach § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Miete verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Gemäß § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (vgl. BGH Az.: VIII ZR 110/04 zitiert nach juris). Das Gericht hat die Vergleichsmiete festzustellen und die Wohnung innerhalb einer Spanne des für die Gemeinde geltenden Mietspiegels einzuordnen. Als Schätzungsgrundlage dient - hier - der Mietspiegel der Stadt . Dabei kann offen bleiben, ob es sich bei dem Mietspiegel der Stadt um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB handelt, denn auch der einfache Mietspiegel kann als Schätzungsgrundlage dienen. Zwar ist der einfache Mietspiegel kein förmliches Beweismittel und zieht auch nicht die Vermutungswirkung des § 558d BGB nach sich, er kann aber im Rahmen der freien richterlichen Beweiswürdigung als Erkenntnismittel zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete verwendet werden. Konkrete Einwände gegen die Richtigkeit der Werte des Mietspiegels der Stadt Duisburg haben die Beklagten nicht erhoben. Soweit sie erstmals mit Schriftsatz vom 27.07.2011 gerügt haben, der Mietspiegel der Stadt genüge nicht den Anforderungen, die nach § 558d Abs. 2 BGB an einen qualifizierten Mietspiegel zu stellen sind, haben sie darüber hinaus keine konkrete Einwände gegen den Mietspiegel als solchen erhoben.

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Für die genaue Einordnung der Wohnung der Beklagten hat sich das Amtsgericht darüber hinaus sachverständiger Hilfe bedient. Der Sachverständige hat die Wohnung der Beklagten in die Gruppe II des Mietspiegels der Stadt eingeordnet und dabei verschiedene Zu- und Abschläge berücksichtigt und ist zu dem Ergebnis gekommen, dass auch die erhöhte Miete um 10,39 EUR weiterhin unter einer ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

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Von der durch den Sachverständigen ermittelten Nettokaltmiete von 4,55 EUR pro Quadratmeter ist nach dem Mietspiegel der Stadt - Ziff. 5.2 - zwar ein Abschlag wegen der am Standort der Wohnung bestehenden überdurchschnittlichen Feinstaubbelastung vorzunehmen, denn die Feinstaubbelastung durch Industrieanlagen liegt in weit über dem Durchschnitt. Die Industrieanlagen liegen von der Wohnung der Beklagten zwischen ein und drei Kilometern entfernt. Dabei kann offen bleiben, ob die Feinstaubbelastung den maximalen Abschlagswert von 10 Prozent rechtfertigt, denn selbst bei Abzug des Maximalwertes von 10 Prozent verbleibt es - nach der sonst nicht zu beanstandenden Berechnung des Sachverständigen - bei einem Betrag von 4,10 EUR pro Quadratmeter, welcher weiterhin über der von der Klägerin geforderten erhöhten Miete von 3,94 EUR pro Quadratmeter liegt.

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Der Sachverständige hat in seinen Gutachten vom 07.05.2010 (Bl. 100 ff. GA) und vom 25.08.2010 (Bl. 169 GA) im Einzelnen konkret und nachvollziehbar von zutreffenden Tatsachen ausgehend dargelegt, wie er die ortsübliche Miete ermittelt hat. Er hat hierzu überzeugend ausgeführt, dass die Wohnung der Beklagten in die Gruppe II - Jahrgangsgruppe 1948 bis 1960 mittlere Wohnlage einzuordnen ist. Dabei hat er sich mit den konkreten Gegebenheiten vor Ort in Form der Wohnlage, der Art und Beschaffenheit der Wohnung und des Hauses, der Größe der Wohnung, ihrer Ausstattung und der Lage des Hauses auseinandergesetzt. Soweit die Beklagten gegen diese Einordnung und gegen die Höhe der Zu- und Abschläge Einwände geltend gemacht haben, führen diese zu keiner anderen Beurteilung in der Sache.

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Die Einordnung der Wohnung der Beklagten in eine mittlere Wohnlage erfolgt zu Recht. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist für die Bestimmung der Qualität der Wohnlage außer Betracht zu lassen, welche Nationalität und welchen gesellschaftlichen Status die dort lebenden Menschen vorweisen können. Die Bestimmung der Art der Wohnlage richtet sich allein nach - möglicherweise - gegebenen Emissionen (Geruch, Lärm, Staubbelastung), vorhandenen Verkehrsanbindungen und der vor Ort gegebenen Infrastruktur. Diese Merkmale sind auch im Mietspiegel der Stadt für die Bestimmung der Art der Wohnlage angegeben und stellen nach dem Mietspiegel die Grundlage der vorgenommenen Differenzierung dar.

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Von der durch den Sachverständigen ermittelten ortsüblichen Nettokaltmiete von 396,00 EUR ist nach Ziff. 5.2 des Mietspiegels der Duisburg ein Abschlag wegen der überdurchschnittlichen Feinstaubbelastung am Standort der Wohnung zu machen. Soweit sich die Beklagten gegen die Einordnung ihrer Wohnung in eine mittlere Wohnlage richten und dabei behaupten, der Sachverständige habe die vor Ort bestehenden Emissionen von Geruchsbelästigungen, Staubbelastung und Lärm nicht ordnungsgemäß berücksichtigt und sei daher zu falschen Ergebnissen gekommen, ist dem teilweise zu folgen. Der Sachverständige hat in seinen Gutachten konkret und nachvollziehbar ausgeführt und dargelegt, dass starke Geräusch- und Geruchsbelästigungen hinsichtlich der Wohnung der Beklagten nicht gegeben sind. Er hat sich dabei konkret auf die Karte Umgebungslärm in NRW des Ministeriums für Umwelt pp. des Landes Nordrhein-Westfalens bezogen, aus welcher sich gerade keine besondere Lärmbelästigung der Bewohner der straße in Duisburg und somit auch der Beklagten erkennen lässt.

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Eine andere Einschätzung ist allerdings hinsichtlich der Staubbelastung am Standort der Wohnung der Beklagten geboten. Aus den - frei zugänglichen - Messwerten des Landesamtes für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz Nordrhein-Westfalen (www.lanuv.nrw.de) lässt sich eine über dem Durchschnitt liegende Staubbelastung durch Industrieanlagen, welche in angesiedelt sind, erkennen. Daraus folgt, dass auch in unmittelbarer Nähe zum Standort der Wohnung der Beklagten eine überdurchschnittliche starke Feinstaubbelastung an mehreren Tagen im Jahr gegeben ist, denn die Industrieanlagen liegen nur ein bis drei Kilometer entfernt. Es steht zu erwarten, dass der Feinstaub - je nach Windrichtung - auch die straße erreicht. Die Feinstaubbelastung auf der Straße durch den dortigen Verkehr kann hingegen nicht zu einem Abschlag führen, denn diese ist von der straße durch einen Häuserblock getrennt und im Gegensatz zum Industriestaub steht daher eine unmittelbare Beeinträchtigung der Bewohner der straße nicht zu erwarten.

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Das Amtsgericht war auch nicht gehalten, den weiteren Beweisantritten der Beklagten nachzugehen, denn der Sachverständige hat sich konkret und nachvollziehbar mit den zur Verfügung stehenden Informationen der öffentlichen Stellen auseinander gesetzt. Diese sind gerade auch in sein Gutachten eingeflossen und waren Grundlage seiner Bewertungen. Der Sachverständige ist durch das Amtsgericht ergänzend mündlich im Termin vom 10.03.2011 befragt worden und hat hierzu darüber hinaus eine ausführliche schriftliche Stellungnahme vom 19.02.2011 (Bl. 266 ff. GA) abgegeben. Sofern er in seinem Gutachten die Belastung mit Feinstaub durch Industrieanlagen nicht ausreichend berücksichtigt hat, bedurfte es keiner weiteren Beweiserhebung, da die erforderlichen Informationen frei zugänglich sind (

www.lanuv.nrw.de

).

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Auch aus dem Urteil des Amtsgerichts Duisburg-Hamborn vom 17.10.2006 können die Beklagten keine andere Bewertung herleiten. Es ist unter anderen Voraussetzungen ergangen und hat keine präjudizierende Bedeutung.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

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Die Gebührenstreitwertfestsetzung ergibt sich aus § 41 Abs. 5 S. 1 GKG. Die Beschwer beträgt 436,38 EUR (§ 9 ZPO).

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Anlass, die Revision zuzulassen, besteht nicht.