Oberlandesgericht Naumburg ()
Beschluss vom 2015-06-22, Aktenzeichen 12 Wx 8/15

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1) wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Bernburg vom 16. Februar 2015 aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Vollzug des Antrages auf Eintragung der Abtretung der im Grundbuch von Bernburg Blatt ... zu Gunsten der Beteiligten zu 1) eingetragenen Grundschuld, Abt. III Nr. 1 über 178.952,16 €, nicht aus den Gründen der Zwischenverfügung vom 16. Februar 2015 zu verweigern.

Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 178.952,16 €.

Gründe

I.

1

Der Beteiligte zu 3) ist Eigentümer des im Grundbuch von Bernburg Blatt ... verzeichneten Grundstücks Flur ... Flurstück ... der Gemarkung Bernburg (T. Straße 1). Am 27. November 1996 wurde unter lfd. Nr. 4 in Abteilung II ein Sanierungsvermerk eingetragen. Zugunsten der Beteiligten zu 1) ist seit dem 10. Mai 1994 in Abteilung III des Grundbuchs unter lfd. Nr. 1 eine Grundschuld über den Betrag von 178.952,16 € nebst Zinsen eingetragen. Die Beteiligte zu 1) hat unter dem 11. Februar 2015 die Abtretung dieser Grundschuld nebst Zinsen an die Beteiligte zu 2) erklärt.

2

Der Notar H. aus B. hat mit Schriftsatz vom 13. Februar 2015 unter Vorlage der Abtretungserklärung vom 11. Februar 2015 für die alte und die neue Gläubigerin bei dem Grundbuchamt beantragt, die Eintragung der Abtretung auf die Beteiligte zu 2) vorzunehmen.

3

Hierauf hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamts dem Notar mit Zwischenverfügung vom 16. Februar 2015 unter Fristsetzung von einem Monat aufgegeben, eine sanierungsrechtliche Genehmigung der Stadt Bernburg vorzulegen, da das belastete Grundstück in einem Sanierungsgebiet der Stadt Bernburg liege. Daher bedürfe die Abtretung der Grundschuld der sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 BauGB.

4

Die Beteiligte zu 1) hat hierauf mit Schreiben vom 23. Februar 2015 entgegnet, dass die Grundschuld bereits am 28. Oktober 1991 eingetragen worden sei, der Sanierungsvermerk jedoch erst am 27. November 1996. Zwar bedürften Verfügungen über das Grundstück oder wesentliche Veränderungen desselben der schriftlichen Genehmigung durch die Gemeinde. Die Abtretung der bereits bestehenden Belastung stelle aber keine Verfügung über das Grundstück oder eine Veränderung desselben dar. Hintergrund der Abtretung sei ein Forderungsverkauf. Es sei kein neues schuldrechtliches Vertragsverhältnis geschlossen worden.

5

Das Grundbuchamt hat das Schreiben vom 23. Februar 2015 als Beschwerde bewertet, dieser nicht abgeholfen und das Verfahren dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. Die Rechtspflegerin ist der Ansicht, dass im vorliegenden Fall bei einer Grundpfandrechtsabtretung grundsätzlich von einem Genehmigungserfordernis auszugehen sei, sofern nicht bereits bei der Bestellung des Grundpfandrechts eine Genehmigung erteilt wurde.

II.

6

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) ist nach § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Sie ist in der Sache auch begründet und führt zur Aufhebung der Zwischenverfügung vom 16. Februar 2015.

7

Die Voraussetzungen für den Erlass einer Zwischenverfügung haben nicht vorgelegen. Nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO hat das Grundbuchamt einen Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Behebung des Hindernisses zu bestimmen, wenn der beantragten Eintragung ein Hindernis entgegensteht. Denn eine solche soll nach § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO nur vorgenommen werden, wenn die nach § 19 GBO erforderliche Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden und auch die anderweitigen Voraussetzungen der Eintragung durch öffentliche Urkunden nachgewiesen sind.

8

Im vorliegenden Fall war die sanierungsrechtliche Genehmigung der Stadt Bernburg aber nicht nach § 144 BauGB nachzuweisen. Denn anders als in einem Umlegungsgebiet - dort ist nach § 51 Abs. 1 Nr. 1 BauGB auch die Verfügung über ein Recht an einem Grundstück der Genehmigung der Umlegungsstelle unterworfen - ist in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nach § 144 Abs. 2 Nr. 2 BauGB nur für die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts eine schriftliche Genehmigung der Gemeinde erforderlich (z. B. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Rdn. 34 zu § 144 BauGB; Fislake, in: Schlichter/Stich/Driehaus/Paetow, BauGB, Rdn. 20 zu § 144 BauGB; Gutachten DNotI-Report 1996, 191; Graupeter, WM 2011, 535; Mayer, in: Bauer/von Oefele, Abschnitt AT IV Rdn. 72 und 73, weist nur im Zusammenhang mit einem Umlegungsgebiet auf das Genehmigungserfordernis bei der Abtretung von Grundpfandrechten hin). Soweit in der Kommentierung von Schöner/Stöber (Grundbuchrecht, Rdn. 3886) ohne weitergehende Begründung angemerkt wird, dass die Abtretung einer genehmigten Grundschuld keiner Genehmigung bedürfe, ist daraus nicht zu folgern, dass die Abtretung einer nicht genehmigten Grundschuld einer Genehmigung bedarf. Denn dieser Hinweis bezieht sich auf das bereits erwähnte Gutachten (DNotI-Report 1996, 191) bzw. auf den Aufsatz von Graupeter, die aber beide gerade kein Genehmigungserfordernis für die Abtretung einer Grundschuld postulieren. Der Senat sieht es auch nicht als nicht sachgerecht an, die Abtretung einer bereits vor der Festlegung des Sanierungsgebietes bestellten Grundschuld dem Genehmigungserfordernis zu unterwerfen. Denn ist das dingliche Rechtsgeschäft vor Inkrafttreten der Sanierungssatzung vorgenommen worden, besteht keine Genehmigungspflicht (Graupeter, a.a.O.). Dabei muss es auch bei Abtretung einer unter solchen Umständen bestellten Grundschuld bleiben. Eine Genehmigung der Abtretung ist nicht erforderlich. Zwar sollen Rechtshandlungen, die die Sanierung oder Entwicklung zumindest erschweren, verhindert werden können nach dem Willen des Gesetzgebers und nach dem Sinn und Zweck des Genehmigungsvorbehalts für das Grundstück belastende Rechte (Graupeter, a.a.O.). Die Abtretung eines Grundpfandrechts ist aber keine inhaltliche Änderung des Rechts (Staudinger/Wolfsteiner, Rdn. 134 Einl. zu §§ 1113 BGB). Durch die Abtretung selbst ändert sich nur der Berechtigte aus der Grundschuld (Graupeter, a.a.O.).

9

Ob der schuldrechtliche Vertrag der Beteiligten zu 1) und zu 2), der der Abtretung zugrunde liegt, eine Auswechselung der Sicherungsabrede bewirkt hat, die gegebenenfalls der Genehmigung nach § 144 BauGB unterliegt (z. B. Graupeter, a.a.O.), muss hier nicht ermittelt und entschieden werden.

10

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil die Beteiligte zu 1) mit ihrer Beschwerde obsiegt hat und Gebühren und Auslagen insoweit nicht erhoben werden (§ 25 Abs. 1 GNotKG). Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Beschwerdeverfahren beruht auf §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1, Abs. 2, 53 Abs. 1 GNotKG.