Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2002-02-19, Aktenzeichen 15 U 184/96
ECLI:DE:OLGK:2002:0219.15U184.96.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d :

2

Mit der Klage nimmt der Kläger die Beklagte auf Schadensersatz
wegen unrichtiger Angaben zur Errichtung und Nutzung des M.P. in K.
sowie wegen vermeintlicher Schlechterfüllung bei der Realisierung
und Koordinierung des Gesamtprojekts in Anspruch.

3

Nach Abweisung der auf die Zahlung eines Gesamtbetrages von
13.378.232,06 DM sowie auf die Feststellung gerichteten Klage, dass
die Beklagte zum Ersatz weiterer, durch Vertragsverstöße der
Beklagten verursachter Schäden verpflichtet sei, durch das
Landgericht K.- 29. Zivilkammer- hat der Senat auf die Berufung des
Klägers durch Grund- und Teil- Urteil vom 13. 01. 1998 die Klage
dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt, soweit sie sich auf die
Zahlung von 13.000.000 DM richtet, und den darüber hinausgehenden
Zahlungsantrag zurückgewiesen. Der Senat hat sich dabei auf den
Standpunkt gestellt, dass die Beklagte dem Kläger unter dem
Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss (c.i.c) dafür
einzustehen habe, dass sie den bei dem Kläger im Laufe der
Vertragsverhandlungen entstandenen Eindruck, die Realisierung des
Gesamtprojekts bis Anfang 1994 werde unproblematisch sein,
pflichtwidrig vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom
19.10.1990 nicht richtig gestellt habe, indem sie ihm verschwieg,
dass entgegen den ihm im Zuge der Vertragsverhandlungen erteilten
Informationen für die Blöcke 2 und 5 keine ernsthaften
Kaufinteressenten vorhanden waren und es ferner ungewiss war, ob
die Beklagte diese beiden Blöcke selbst realisieren werde. Die
durch ein Sachverständigengutachten zu treffende Feststellung, um
welchen Betrag der Kläger das Grundstück wegen dieser
Fehlinformationen zu teuer gekauft hat, hat der Senat dem
anschließenden Betragsverfahren vorbehalten. Hinsichtlich des auf
Rückzahlung von "Vor- Verfügungszinsen" in Höhe von 198.354,66 DM
sowie von Projektsteuerungsbeträgen in Höhe von 179.877,48 DM
gerichteten Zahlungsanspruchs hat der Senat die Berufung des
Klägers zurückgewiesen. Über das auf den Vorwurf sog. positiver
Vertragsverletzung gestützte Feststellungsbegehren des Klägers hat
der Senat mit Rücksicht darauf, dass der Kläger dieses nach dem
Verständnis des Senats lediglich als Hilfsbegehren für den Fall
verfolgt hat, dass der Kläger mit seinem Zahlungsantrag im
Betragsverfahren nicht vollständig durchdringen sollte, keine
Entscheidung getroffen. Wegen aller Einzelheiten des Grund- und
Teil- Urteils wird auf Bl. 1319ff d.A. verwiesen. Die gegen dieses
Urteil gerichteten Revisionen beider Parteien hat der
Bundesgerichthof mit Beschluss vom 04. 02. 1999 - V ZR 59/98- nicht
angenommen, wobei er darauf hingewiesen hat, dass über etwaige
Ansprüche des Klägers, die auf den Gesichtpunkt der positiven
Vertragsverletzung gestützt seien, noch nicht entschieden sei.

4

Gemäß Beweisbeschluss vom 05. 10. 1999 (Bl. 1770ff d.A.) hat der
Senat über die Frage Beweis erhoben, wie hoch der Minderwert des
von dem Kläger erworbenen Grundstücks im Hinblick auf das Risiko zu
veranschlagen ist, dass für die Blöcke 2 und 5 abschlussbereite
Interessenten zum Stichtag 19.10.1990 fehlten. Wegen des
Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche
Wertgutachten des Sachverständigen R. vom 18. 12. 2000 (Bl. 1774 ff
d.A.) sowie dessen durch den ergänzenden Beweisbeschluss des Senats
vom 04.04.2001 (Bl. 1988 ff d.A.) veranlasste schriftliche
Erläuterung vom 03. 08. 2001 (Bl. 2044ff) und die Niederschrift der
mündlichen Verhandlung vom 11.12.2001 (Bl. 2258ff d.A.), in welcher
der Sachverständige mündlich angehört worden ist, verwiesen.

5

Seit dem Urteil des Senats vom 13.01.1998 hat sich der
Bautenstand im M.P. wie folgt weiterentwickelt:

6

Block 1 ist, nach Parzellierung in drei Teilflächen,
mittlerweile bebaut. Als letztes der drei Gebäude wurde der von dem
Architekten N. entworfene Turm mit einer gegenüber dem
Ursprungsentwurf vergrößerten Nutzfläche- deren Umfang zwischen den
Parteien streitig ist- errichtet. Während die beiden übrigen
Gebäude auf dem Areal von Block 1 im Jahre 2000 fertiggestellt
waren, wurde der Turm im Sommer 2001 bezugsfertig. Das auf Block 3
errichtete Gebäude wurde Mitte 1999 fertiggestellt. Mit dem Bau von
Block 5 wurde nach dessen Verkauf am 28.12.1999 im Juli 2001
begonnen; die Fertigstellung dieses Blocks wird für Mitte 2003
erwartet. Block 6b - der sog. Music Tower- war 1999 bezugsfertig.
Der ursprünglich als "Energiehaus" vorgesehene Block 7 wurde im
Herbst 2001 als Ärztehaus realisiert. Die Fertigstellung von Block
8 erfolgte zu Beginn des Jahres 2000. Die letzten zur
"Wohnschlange" gehörenden Blöcke 12 und 13 waren 1997
bezugsfertig.

7

Mit Rücksicht darauf, dass der Kläger in dem von ihm auf Block 4
errichteten Gebäude Nutzflächen in einem Umfang geschaffen hat, der
über die bei der Kaufpreisberechnung gemäß § 2 (1) des
Notarvertrages vom 19.10.1990 (Anlage K 12 in AO I) zugrunde
gelegten Flächen hinausgeht, hat die Beklagte gemäß § 2 (2) des
Notarvertrages auf der Basis des Schiedsgutachtens des Dipl. -Kfm.
B. vom 21.06.2000 in Höhe von 1.176.593,- DM (zuzüglich MWSt) eine
Kaufpreisnachforderung geltend gemacht. Ihre vor dem Landgericht
Mönchengladbach erhobene Klage ist erstinstanzlich abgewiesen
worden.

8

Mit Schriftsatz vom 30.10.2001 (Bl. 2119ff) hat der Kläger
seinen Zahlungsantrag auf den Betrag von 19. 518.084,- DM nebst
Zinsen wie auch sein Feststellungsbegehren erweitert.

9

Er macht sich das Wertgutachten des Sachverständigen R. insoweit
zu eigen, als dieser den Minderwert von Block 4 per Stichtag
19.10.1990 mit 10,7 Millionen DM veranschlagt hat. Den von dem
Sachverständigen mit Rücksicht auf die von Anfang an gesicherte
Vermietung eines erheblichen Teils der Büroflächen an die Firma
A.G. AG (nachfolgend: A.) vorgenommenen sog. Overrent- Abzug will
der Kläger nicht gelten lassen. Zum einen meint der Kläger, dass
nach allgemeinen Schadensgrundsätzen ein besonderes
Verhandlungsgeschick des Geschädigten dem Schädiger nicht zugute
kommen dürfe. Zum anderen bestreitet der Kläger, insoweit einen
Vorteil gehabt zu haben. Der Kläger behauptet dazu, dass die Firma
A. einen wesentlich geringeren Mietpreis gezahlt hätte, wenn sie
von Anfang an darüber aufgeklärt gewesen wäre, dass sie wegen
Fehlens von Investoren für die Blöcke 2 und 5 nicht in ein intaktes
Umfeld ziehen werde. Um Mietminderungen der Firma A. erheblichen
Umfanges zu entgehen, die voraussichtlich in der Zeit zwischen dem
01.03.1994 bis Ende 1999 mindestens 15%, bis zur unterstellten
Fertigstellung von Block 5 bis Ende 2003 noch 5% betragen hätten,
habe er mit der Firma A. unter dem 22.10.1993 eine Vereinbarung
(Anlage 2, AO IX) getroffen, wonach diese mit dem Umzug in den M.P.
aus dem bis Ende 2003 abgeschlossenen Mietvertrag bezüglich der von
ihr in seinem D. Objekt angemieteten Räume entlassen und im
Gegenzug auf Mietminderung bezüglich des Objekts M.P. verzichten
werde, soweit sich Minderungsrechte aus Mängeln im Umfeld von Block
4 ergeben sollten. Durch diese Vereinbarung sei ihm bezogen auf das
D. Objekt ein Mietausfallschaden in Höhe von 2.377.446,08 DM und
folglich in einer den von dem Sachverständigen angenommenen
Overrent- Vorteil übersteigenden Höhe entstanden (Bl. 1949ff
d.A.).

10

Seinen den Betrag von 10,7 Mio. DM übersteigenden
Zahlungsanspruch füllt der Kläger nun in erster Linie mit einem
angeblichen Zinsschaden in Höhe von 8.818.084,00 DM auf, den er
durch die Zahlung des überhöhten Kaufpreises erlitten haben will.
Der Kläger behauptet dazu (Bl. 2177ff d.A.), dass er den Kaufpreis
aus einem von der B. Hypotheken- und Wechselbank bereitgestellten
Darlehen bezahlt habe, und zwar die erste Rate über rund 6 Mio. DM
am 9.11.1990 und die zweite Rate über 20,422 Mio. DM am 09.03.1992.
Da er den Kredit ohne das Verschulden der Beklagten bei
Vertragsschluss in Höhe von 10,7 Mio. DM nicht benötigt hätte, so
trägt der Kläger vor, sei ihm ein zusätzlicher Schaden in Form der
auf diesen Teil des Darlehens entfallenden Zinsen entstanden. Bis
Ende des Jahres 2001 habe er auf den nicht geschuldeten
Kaufpreisanteil 8.818.084,- DM an Zinsen gezahlt. Der Kläger nimmt
dazu Bezug auf die Hypothekenzusage vom 06.11.1990 und das
Schreiben der Hypo-Bank vom 11.02. 1998 (Anlagen K 135 und 136, AO
XII) sowie seine Zinsausrechnung vom 23.10.2001 (Anlage K 137, AO
XII).

11

Hilfsweise macht der Kläger einen kapitalisierten
Verzugszinsschaden in Höhe von 6.321.244,44 DM geltend (Bl. 2180ff
d.A., Anlage K 140, AO XII). Für das in Anspruch genommene Darlehen
sei eine Tilgung von 3% pro Jahr vereinbart gewesen. Die weiteren
in dem Schreiben der Hypo-Bank vom 11.02.1998 aufgeführten Kredite
hätten Tilgungen in Höhe von bis zu 4% vorgesehen. Diese
Tilgungsverpflichtungen habe er, so macht der Kläger geltend, nicht
einhalten können, weil das Mietzinsaufkommen aus Block 4 wegen des
Verschuldens der Beklagten bei und nach Vertragsschluss hinter den
Erwartungen zurückgeblieben sei. Hinsichtlich der Darlehen für sein
Objekt im M.P. sei eine Reduzierung der Tilgungsleistung von 3% auf
1% und hinsichtlich einer Immobilie in D. von 4% auf 1% vereinbart
worden. Nur unter Einsatz aller verfügbaren Mittel sei es ihm
möglich gewesen, zumindest reduzierte Tilgungsleistungen zu
erbringen. Der Forderung der Bank nach einem gesonderten
Darlehensvertrag in Höhe der schuldig gebliebenen
Tilgungsleistungen (Anlage K 139, AO XII) habe er sich widersetzt,
so dass die Möglichkeit jederzeitiger Tilgung aus der vorliegend
geltend gemachten Forderung bestanden habe. Demgemäß richte sich
der Verzugszins nach den Konditionen des mit Schreiben der Hypo
Bank vom 6.11.1990 zugesagten Kredits.

12

Hilfsweise macht der Kläger einen weiteren Zinsschaden geltend,
den er darauf stützt, dass er Zinsen auf den nach seiner Meinung
zuviel gezahlten Kaufpreis tatsächlich gezahlt habe und das dafür
verwendete Geld zur Tilgung anderer Schulden und somit zur
Zinsersparnis anderweitig hätte einsetzen können. Der Kläger
behauptet dazu, dass er, wenn die Beklagte bei Klagezustellung
gezahlt hätte, einen unter dem 14.12.1994 zugesagten Kredit über
6,5 Mio. DM (Anlage K 138, AH XII) zum Teil überhaupt nicht in
Anspruch genommen, im übrigen aber mit vorzeitiger
Tilgungsmöglichkeit vereinbart hätte, was ihm entsprechende Zinsen
und Zinseszinsen erspart hätte. Per 14.02.1995 errechne sich der
Zinsschaden gemäß der in der Anlage K 137 (AH XII) enthaltenen
Zusammenstellung bis Ende 1994 auf 2.950.404,--DM; hinzu kämen
130.239,99 DM für weitere 2,5 Monate (Bl. 2179 d.A.).

13

Weiterhin hilfsweise füllt der Kläger den Zahlungsantrag mit
einem auf 722.385,60 DM bezifferten Schadensersatzanspruch auf, den
er auf die nach seiner Auffassung vertragswidrige, von seiner Seite
nur aus Gründen der Schadensminderung zugelassene Ansiedlung des
Projekts "L." in Block 4 stützt. Der Kläger wiederholt dazu sein
Vorbringen (u.a. Bl. 644/645 d.A..), dass er die gemäß dem
Mietvertrag vom 26.05.1994 zu einem Quadratmeterpreis von 25,- DM
für eine Laufzeit von 5 Jahren vermietete Fläche von 2.196,21 qm
und die zu unveränderten Konditionen gemäß dem Vertrag vom
20.02.1995 vermietete weitere Fläche von 813,73 qm um 4,- DM pro
Quadratmeter monatlich zu billig vermietet habe, da für die
Büroflächen in der Zeit von 1995 bis 1999 ein durchschnittlicher
Mietpreis von 29,- DM pro Quadratmeter zu erzielen gewesen wäre
(Bl. 2128/2129 d.A.).

14

Äußerst hilfsweise stützt der Kläger seinen Zahlungsanspruch
schließlich auf vermeintliche Schäden aus den übrigen nach seiner
Auffassung vorliegenden Vertragsverletzungen der Beklagten wegen
nicht vertragsgemäßer Realisierung des M.P.. Dazu gehöre die nicht
gleichzeitige Realisierung des M.P., die nach dem Vorbringen des
Klägers in seinem Objekt zu Leerständen und Mietzinsreduzierungen
geführt haben soll. Für den Zeitraum 01.03.1994 bis 28.02.2003
seien die Mieteinbußen gegenüber dem bei rechtzeitiger
Fertigstellung des Gesamtobjekts erzielbaren Mietzinsaufkommen
(incl. Nebenkostenverlusten) in einer Größenordnung von
26.789.966,- DM (Bl. 107 d.A.), 29.945.099,26 DM (Bl. 650 d.A.)
bzw. 34.768.635,68 DM (Bl. 1744 d.A.) anzusiedeln. Zu
Mietzinsverlusten und Wertminderungen hätten ferner Verstöße der
Beklagten gegen die Nutzungsbindung, das mit ihrer Duldung
geschehene Zurückbleiben später errichteter Blöcke hinter dem
vertraglich vorgesehenen qualitativen Standard der Architektur
sowie schließlich eine nicht vertragsgemäße Erstellung und
Verwaltung der Erschließungsanlagen geführt (Bl. 2181, 2121, 2259
d.A.).

15

Wegen dieser vermeintlichen Vertragsverletzungen möchte der
Kläger mit seinem gegenüber den früheren Fassungen erweiterten
Feststellungsantrag darüber hinaus die Feststellung erreichen, dass
die Beklagte verpflichtet sei, ihm jeden weiteren Schaden zu
ersetzen, der entsteht, solange die Blöcke 1,2, 3, 5, 6b, 7, 8, 12
und 13 nicht fertiggestellt sind oder nicht vertragsgerecht genutzt
werden oder wenn die Beklagte ihre sonstigen, mit der Errichtung
des M.P. eingegangenen Vertragsverpflichtungen nicht oder nicht
ordnungsgemäß erfüllt hat.

16

Sein bisheriges Vorbringen zum Gesichtspunkt positiver
Vertragsverletzungen der Beklagten ergänzend und vertiefend, führt
der Kläger dazu Folgendes aus:

17

Die Beklagte habe zum einen gegen die von ihr nach dem
Vertragsgeflecht übernommene Verpflichtung, für eine vertragsgemäße
Realisierung des Gesamtobjekts zu sorgen- zu welchem Zweck sie sich
eigens als Projektsteuerer habe einsetzen und bezahlen lassen-, in
mehrfacher Hinsicht verstoßen.

18

So habe sie ihre vielfältig in dem Vertragswerk niedergelegte
Pflicht verletzt, eine parallele Bebauung des M.P. sicherzustellen.
In Bezug auf die am 19.10.1990 in ihrem Eigentum befindlichen
Blöcke 2 und 5 habe sie diese Verpflichtung selbst erfüllen müssen.
Hinsichtlich der Blöcke 1,3, 6b und 7 hätte die Beklagte die ihr
nach den Verträgen mit den jeweiligen Investoren an die Hand
gegebenen Druckmittel rechtzeitig und konsequent ergreifen müssen,
um die für das Gelingen des Projekts unabdingbare parallele
Fertigstellung aller Blöcke zu gewährleisten. Die Blöcke 1 und 3
hätten, wenn die Beklagte frühzeitig wirksame Schritte gegen die
betreffenden Investoren ergriffen hätte, im Jahre 1994, spätestens
aber Anfang 1995, Block 1 gestaffelt in 1995 und 1996, verwirklicht
sein können. Auch Block 6b hätte Anfang 1995 gebaut gewesen sein
müssen. Es stehe zu vermuten, dass sowohl Block 6b als auch die
Blöcke 7 und 8 früher als tatsächlich geschehen fertiggestellt
gewesen wären, wenn die Beklagte sich zeitig darum bemüht hätte.
Der aus der Verletzung dieser Pflicht resultierende Schaden sei
ebenso zu berechnen wie in Bezug auf die Blöcke 2 und 5.

19

Entgegen der von ihr vertretenen Auffassung habe die Beklagte
auch nicht das Projekt "L." realisiert. Die bloße Überlassung von
Mieträumen, auf die er, der Kläger, sich aus Gründen der
Schadensminderung eingelassen habe, habe keine Erfüllung der von
der Beklagten übernommenen Verpflichtung dargestellt, zumal dieses
Projekt außerhalb von Block 4 die Vermietbarkeit der in seinem
Gebäude befindlichen Räume im Rahmen der Nutzungsvereinbarung habe
erleichtern sollen. Die Verletzung dieser Vertragspflicht habe zur
Folge, dass das Vermietungsrisiko auf seiner Seite gestiegen und
andere Investoren nicht zügig gefunden worden seien bzw. die
vorhandenen Investoren nicht zügig ihre Pflichten erfüllt hätten.
Messbar sei der Anteil dieser Vertragsverletzung als Anteil der
gesamten Vertragsverletzungen der Beklagten.

20

Die Beklagte habe auch die von ihr vertraglich übernommene
Pflicht zur Überwachung und Durchsetzung des Nutzungskonzepts nicht
eingehalten. Hinsichtlich der Blöcke 1 und 5 habe sie ihm, dem
Kläger, trotz Nachfrage keine Rechenschaft über die Einhaltung des
Nutzungskonzepts gelegt. Die Verwirklichung von Block 7 als
Ärztehaus stehe mit der u.a. im Nutzungs- Baukonzept M.P. , Stand
Januar 1990, vorgesehenen Erbauung als Energiehaus nicht in
Einklang. Die nach den ursprünglichen Plänen in Block 8 vorgesehene
Kindertagesstätte sei für die Firma A. von wesentlicher Bedeutung
gewesen. Das Fehlen dieser Lebenserleichterung für die Angestellten
stelle einen wertmindernden Umstand dar.

21

Schließlich habe die Beklagte auch nicht dafür gesorgt, dass der
vertraglich vereinbarte qualitative Standard der Architektur
eingehalten wurde. Die Architektur des M.P. habe nach den
ursprünglichen Festlegungen zur europäischen Spitzenklasse gehören
sollen. Im Gegensatz hierzu seien die prämierten
Wettbewerbsentwürfe für die Blöcke 1, 3, 6b, 8, 12 und 13 nicht
realisiert worden. Der zu Block 1 gehörende Turm sei entgegen der
prämierten Planung, welche die "Bauklötzchen"- Architektur des
Turms leicht und strukturiert habe erscheinen lassen, mit deutlich
vergrößertem Volumen als "Bauklotz"-Ensemble zur Ausführung
gekommen und erinnere mit seiner Verzierung aus
Rhein-Panorama-Zitaten, die mit dem M.P. nichts zu tun haben
sollten, an Volkskunst, wodurch der Wert des Ganzen gemindert sei
(Bl. 2141f d.A.) . Auch das anstelle des prämierten Entwurfs des
Architekten S.errichtete Bauvorhaben von Block 3 erreiche in seiner
architektonischen Qualität nicht den vorgesehenen und von der
Beklagten durchzusetzenden Standard. Gleiches gelte für die
ebenfalls nicht nach den prämierten Wettbewerbsentwürfen
errichteten Blöcken 8, 12 und 13, die in ihrer jetzigen Ausführung
lediglich innerstädtischen Standard bzw. mittlere
Architekturqualität erreichten. Ob Block 5 nach dem prämierten
Entwurf errichtet wird, sei mangels Auskünften der Beklagten
bislang nicht zu beurteilen.

22

Die Beklagte habe ferner ihre in § 5 des Notarvertrages
übernommene Verpflichtung zur Herstellung der Erschließung nicht
erfüllt. Die unterirdische Erschließung entspreche entgegen den
Vorgaben nicht den Anforderungen an eine öffentliche Straße.
Gleiches gelte für die Beschilderung, die bis Ende 1998 nicht
ausreichend vorhanden gewesen sei, weshalb er, der Kläger, sich
schließlich genötigt gesehen habe, die Beklagte auf Herstellung zu
verklagen. Da hierdurch der Schaden aus der fehlenden Beschilderung
noch nicht abgedeckt sei, gehöre er zu dem im vorliegenden Prozess
geltend gemachten Schadensersatzanspruch. Das für die
Verkehrslenkung innerhalb der Tiefgaragen erforderliche Park- Leit-
System habe die Beklagte erst nach Klageerhebung in dem Verfahren
18 O 199/99 LG K. installieren lassen und sich wahrheitswidrig
damit verteidigt, dass der Kläger sich geweigert habe, sich bei
Errichtung des Systems an den Kosten zu beteiligen. Das Fehlen des
Park- Leit- Systems habe zur Folge gehabt, dass die Nutzung seiner
Parkplätze erheblich eingeschränkt gewesen sei. Hierauf seien zwar
keine Mietzinsminderungen gestützt worden, jedoch habe er, der
Kläger, die Mieten von vornherein an der bestehenden
Gesamtausstattung orientiert, die sich in hervorragender
Ausstattung des Hauses selbst und erbärmlichem Zustand der
Erschließungsanlagen ausdrücke. Eine Minderung ergebe sich im
Verhältnis der geringen Miete zu der bei Vertragserfüllung durch
die Beklagte erzielbaren Miete. Insoweit sei der Schaden im
Zahlungsantrag und überschießend im Feststellungsantrag enthalten.
Der zentrale Platz sei in der Vergangenheit nur eingeschränkt
nutzbar gewesen. Entgegen der in § 5 des Notarvertrages
übernommenen Verpflichtung der Beklagten zur Fertigstellung der
Erschließungsanlagen bis zum 31.08.1992 sei die oberirdische
Erschließungsanlage insbesondere des Platzes erst ein Jahr später
und zudem noch mangelhaft erstellt worden. Die erforderlichen
Widerlager für die vertraglich vereinbarte Herstellung der
Platzränder seien vergessen worden; nach wie vor dienten die
Hochbauten unrechtmäßig als Widerlager. Verschiedene
Nachbesserungsmaßnahmen in den Folgejahren hätten jeweils zu einer
eingeschränkten Benutzbarkeit des Platzes geführt. Da schließlich
das Pflaster des Platzes infolge der Nachbesserungen ein
uneinheitliches Erscheinungsbild angenommen und der Platz wegen
diverser Material- und Ausführungsfehler einen verwahrlosten
Eindruck gemacht habe, habe er, der Kläger, die Beklagte unter dem
28.01.1999 zur Herstellung der Erschließungsanlagen verklagt (18 O
199/99 LG K.). Im Verlaufe jenes Verfahrens habe die Beklagte die
Mängel der Pflasterung und der Natursteinverkleidung am zentralen
Brunnen und den Sitzbänken nur teilweise, im übrigen auch
unsachgemäß, beheben lassen. Durch die eingeschränkte
Nutzungsmöglichkeit des Platzes und sein weiterhin schlechtes
Erscheinungsbild sei die Vermietbarkeit der Flächen des Klägers
behindert gewesen, was zu Mieteinbußen geführt habe. Diese
Schadensentwicklung sei nach wie vor nicht abgeschlossen. Bis zur
Errichtung von Block 3 sei die diesem Block zugewandte Zufahrt zu
dem klägerischen Grundstück nur eingeschränkt nutzbar gewesen,
nämlich soweit sie auf dem Grundstück des Klägers liegt. Die
Seitenstraße zwischen Block 4 und Block 5, die zu einem
wesentlichen Teil zu Block 5 gehöre, sei nach wie vor nicht
fertiggestellt. Da die Seitenstraßen von den Grundstückseigentümern
zu errichten seien und die Beklagte laut Grundbuchauszug vom
16.07.2001 Eigentümerin von Block 5 sei, sei sie verpflichtet
gewesen, die von ihm bereits angelegte Seitenstraße zwischen Block
4 und Block 5 innerhalb der vorgesehenen Fertigstellungsfrist des
gesamten M.P. bis 1992 zu ergänzen, was von der Errichtung des
Gebäudes auf Block 5 unabhängig sei. Insoweit nimmt der Kläger die
Beklagte vor dem LG K. (2 O 78/99) auf Fertigstellung in Anspruch.
Mit der Nichterrichtung der Seitenstraße habe die Beklagte darüber
hinaus ihre Pflicht verletzt, für die parallele Bauausführung zu
sorgen bzw. Block 5 selbst zu errichten. Das Gleiche gelte im
Hinblick auf den sog. kleinen, zu 2/3 auf dem Grundstück der
Beklagten befindlichen Platz zwischen Block 5 und Block 7, der zur
Gesamterschließung des M.P. gehöre. Als Eigentümerin von Block 5
sei die Beklagte nach dem Notarvertrag zur Errichtung dieses
Platzes verpflichtet (das diesbezügliche Herstellungsverlangen des
Klägers ist ebenfalls Gegenstand des Parallelprozesses). Jedenfalls
aber habe die Beklagte für das bis heute in diesem Bereich
katastrophale Umfeld aufzukommen. Nicht fertiggestellt sei nach wie
vor auch der hinter seinem Grundstück vorgesehene Park, für dessen
Herstellung die Beklagte als Projektsteuerer verantwortlich sei.
Vor der Fertigstellung von Block 8 sei das gesamte Areal zwischen
dem Haus des Klägers und der Maybachstraße eine große Wüstenei
gewesen. Der Wert seines Grundstücks werde auch dadurch gemindert,
dass die Beklagte gegenüber dem Investor von Block 2 nicht den Bau
aller nach dem Bebauungsplan in der Tiefgarage von Block 2
möglichen Stellplätze - nach dem Grundlagenvertrag 80 Stück-
durchgesetzt habe. Die Tiefgarage von Block 2 enthalte lediglich 16
Stellplätze. Damit sei gegen das Gesamtinteresse des
Gemeinschaftsstandortes verstoßen worden, was auch auf den Wert
seines Grundstücks ausstrahle. Die Vermietbarkeit seiner Räume
werde des weiteren dadurch negativ beeinflusst, dass die Ein- und
Ausfahrten der unterirdischen R.straße um die zentrale Tiefgarage
herum unterdimensioniert seien. Seit Beginn der Nutzung des C.
(Block 6 a) bildeten sich bei Ein- und Ausfahrten lange Staus, was
zur Folge habe, dass die Beschäftigten des M.P. zu bestimmten
Zeiten ihre Parkplätze nicht erreichen bzw. verlassen könnten. Der
Kläger rügt ferner, dass die in der Grundlagenurkunde nebst Anlagen
enthaltenen Vorgaben zur Errichtung einer Ladestraße hinsichtlich
der Blöcke 1, 2 und 3 nicht übernommen worden seien. Die
Anlieferungen seien insoweit völlig unzureichend geplant und
ausgeführt, was zur Folge habe, dass anliefernde LKW zwangsläufig
die Ausfahrt aus der Tiefgarage seines Blocks verstopften. Weil die
Koordination und die Ausgestaltung der unterirdischen
Erschließungsmaßnahmen in Händen der Beklagten und ihrer
Projektsteuerer gelegen habe, seien die empfindlichen Störungen der
verkehrsmäßigen Anbindung von Block 4 der Beklagten anzulasten. Der
daraus entstehende Schaden sei im Feststellungsantrag der
Parallelklage vom 28.01.1999 enthalten.

23

Weitere Vertragsverstöße wirft der Kläger der Beklagten im
Zusammenhang mit der Verwaltung der Erschließungsanlagen vor, zu
der sie in Ermangelung eines Managementvertrages im Sinne von § 13
des Notarvertrages verpflichtet sei. Die problemlose Nutzung der
Erschließungsanlagen sei bei der Innenlage seines Grundstücks von
erheblicher wertbildender Bedeutung, weil sie den Mietern erst eine
uneingeschränkte Nutzung der Mietsache ermögliche. Wegen des
dauernden Ärgernisses bei der Vertragserfüllung müsse er
befürchten, dass seine Mieter langfristig Mietverträge nicht
verlängern oder zu Minderungen schreiten werden, die auch
verschiedentlich bereits angedroht worden seien. Störungen seien
immer wieder bei der Befahrung der Platzfläche zu verzeichnen. Das
Verkehrskonzept des M.P. sehe vor, dass Taxis, Möbelwagen und
Sonderfahrzeuge wie Feuerwehr- und Krankenwagen die einzelnen
Blocks auch oberirdisch anfahren können. Die Zufahrtmöglichkeit
werde aber durch Poller verhindert. Bei unvorhergesehenen
Ereignissen wie Feuerwehr- und Notarzteinsätzen komme es ständig zu
Unzuträglichkeiten, worauf er die Beklagte wiederholt vergeblich
hingewiesen habe. Die Beklagte habe ferner Beeinträchtigungen bei
der Nutzung der zu seinem Block gehörenden Ladestraße zu
verantworten. Seine Ladestraße könne häufig deswegen nicht benutzt
werden, weil Fahrzeuge auf der im Eigentum der Beklagten stehenden
angrenzenden R.straße die Flächen so zuparkten, dass größere Laster
die Kurven nicht nehmen könnten. Seit Bezug des Gebäudes Anfang
1994 fordere er von der Beklagten vergeblich Abhilfe.
Mieteinbehalte und Regressansprüche seien zu gewärtigen.
Schließlich habe die Beklagte auch geduldet, dass die unterirdische
R.straße als Baustraße für die anderen Blöcke benutzt werde. Für
die Errichtung der Blöcke 1 und 3 seien Teile der R.straße
regelrecht gesperrt und von der Beklagten zur Nutzung der
Investoren eingerichtet worden. Gleiche Verkehrsbehinderungen
hätten bereits für die Bauzeit von Block 5 begonnen. Den ihm
zugänglichen Unterlagen sei zu entnehmen, dass die Zufahrt zur
Ladestraße seines Blocks für mindestens 4 Monate der Bauzeit
vollständig gesperrt sein werde. Schadensersatzansprüche wegen
Mietminderungen seien die natürliche Folge.

24

Seinen Verzinsungsanspruch stützt der Kläger auf die mit der
HypoBank vereinbarten Darlehenskonditionen. Soweit er auch
Verzinsung der kapitalisierten Zinsen begehrt, trägt er vor, dass
er die auf den ursprünglichen Klageantrag entfallenden Zinsen der
Beklagten jährlich in Rechnung gestellt und angemahnt habe.

25

Der Kläger beantragt,

26

27

28

unter Abänderung des erstinstanzlichen
Urteils

29

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 19.518.084,00 DM zu
zahlen, nebst Zinsen in Höhe von 9,76 % aus 13.378.232,06 DM vom
14.02.95 bis 31.12.97, 8,58% aus 6.500.000,00 DM ab 01.01.1998,
6,39% aus weiteren 6.887.232,06 DM ab 01.01.1998, 6,39% aus
weiteren 3.459.895,83 DM ab 25.03.99, 6,39% aus weiteren
1.137.500,00 DM ab 10.04.1999, 6,39% aus weiteren 1.137.500,00 DM
ab 01.03.2000 und 6,39 % aus weiteren 404.956,11 DM ab
16.03.2001,

30

festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger
jeden weiteren, mit der Entscheidung über den Zahlungsantrag nicht
verbrauchten Schaden zu ersetzen, der entsteht, solange im M.P. die
Blöcke 1, 2, 3, 5, 6b, 7,8, 12, 13 nicht fertiggestellt sind oder
nicht gemäß den vertraglichen Vereinbarungen im Kaufvertrag der
Parteien vom 19.10.1990 einschließlich der Grundlagenurkunde nach
Errichtung genutzt werden, insbesondere nicht nach der vertraglich
vorgesehenen Nutzungsbindung genutzt werden oder wenn die Beklagte
ihre sonstigen, mit der Errichtung des M.P. eingegangenen
Vertragspflichten nicht oder nicht ordnungsgemäß erfüllt hat,

31

hilfsweise,

32

ihm im Unterliegensfall nachzulassen,
eine mögliche Sicherheitsleistung durch Beibringung einer
Bankbürgschaft einer deutschen Großbank oder öffentlich-rechtlichen
Sparkasse zu leisten.

33

Die Beklagte beantragt,

34

35

36

die Berufung einschließlich der
geänderten Klageanträge zurückzuweisen,

37

38

39

gegebenenfalls der Beklagten die
Befugnis einzuräumen, Sicherheitsleistung durch Bürgschaft einer
deutschen Großbank oder öffentlichen Sparkasse zu stellen.

40

Die Beklagte tritt dem Vorbringen des Klägers mit tatsächlichen
und rechtlichen Ausführungen entgegen.

41

Gestützt auf von ihr eingeholte Privatgutachten und
Stellungnahmen des Sachverständigenbüros Dipl. Ing. P. und H.-B.
sowie des Dipl. -Ing. Prof. S. behauptet sie, dass der Kaufpreis
des Grundstücks zum Stichtag sogar noch unter dem Verkehrswert
gelegen habe, dem Kläger jedenfalls aber unter Berücksichtigung des
auf maximal 10 Jahre befristeten und auf die Blöcke 2 und 5
beschränkten Risikos einerseits und der tatsächlichen Mieteinnahmen
andererseits aus sog. c.i.c kein Schaden entstanden sei. Das
Gutachten des Sachverständigen R. hält die Beklagte für unbrauchbar
und bittet um Einholung eines weiteren Gutachtens.. Im übrigen
macht sie geltend, dass die von dem Kläger verlangte "Minderung
durch c.i.c" nach neuerer BGH- Rechtsprechung voraussetze, dass
sich der Schädiger auf den Abschluss eines dem Getäuschten
günstigeren Vertrages eingelassen hätte. Der Kläger habe diesen
Willen nicht einmal behauptet, er habe auch zu keinem Zeitpunkt
bestanden. Allein von daher sei für eine Erstattung der von dem
Kläger geltend gemachten Zinsschäden, deren Entstehung die Beklagte
im übrigen bestreitet, kein Raum.

42

Ebenso hält die Beklagte Ansprüche des Klägers aus sog.
positiver Vertragsverletzung schon deshalb für nicht gegeben, weil
dem Kläger aus vermeintlichen Vertragsverletzungen kein Schaden
erwachsen sei. Er habe sein Gebäude im Gegenteil mehr als
marktgerecht vermietet und dabei eine weit überdurchschnittliche
Rendite erzielt. Anfängliche Leerstände hätten im Zeichen des
Konjunkturabschwungs auf dem Immobilienmarkt völlig im Bereich des
Normalen gelegen und zudem auch auf wesentlich überzogenen
Mietvorstellungen des Klägers beruht, seien im übrigen aber auch
darauf zurückzuführen, dass der Kläger weit nach Vertragsschluss in
erheblichem Maße schwer vermietbare Mietflächen zusätzlich
errichtet habe.

43

Das Projekt "L." sei in vollem Umfang realisiert worden. Soweit
sich Abweichungen gegenüber der "Projektdarstellung" von Januar
1990 ergäben, lasse sich daraus nichts zugunsten des Klägers
herleiten, da die "Projektdarstellung" nicht Vertragsinhalt
geworden sei. Darüber hinaus sei dem Kläger durch die Aufnahme des
Projekts in Block 4 auch kein Schaden entstanden; der ihm im Rahmen
des Projekts gezahlte Mietzins sei marktgerecht.

44

Die Beklagte bestreitet weiterhin, dazu verpflichtet gewesen zu
sein, für eine parallele Realisierung des Gesamtkonzepts zu sorgen.
Im übrigen habe sie sich intensiv um den Verkauf der Blöcke 2 und 5
bemüht und die Bebauung der Blöcke 1 und 3 mit den ihr gegenüber
den Investoren vertraglich an die Hand gegebenen Mitteln angemessen
durchzusetzen versucht. Die Blöcke 6 b und 7 seien nicht Gegenstand
der Grundlagenurkunde, so dass für sie weder eine Nutzungsbindung
noch ein Anspruch des Klägers auf Begründung einer Bauverpflichtung
gegenüber den betreffenden Investoren bestanden habe. Die
Verzögerungen beruhten im übrigen darauf, dass den Investoren
beider Blöcke wegen des Konjunkturabschwungs in den 90iger Jahren
die Projektfinanzierung nicht gelungen sei.

45

Das Nutzungskonzept sei, soweit es im jeweiligen § 4 des
Kaufvertrages und der Grundlagenurkunde verbindlich festgeschrieben
sei, eingehalten worden, was insbesondere auch für Block 1 gelte.
Abgesehen davon wäre sie, so meint die Beklagte, bei
Marktänderungen der letzten zwölf Jahre zur Anpassung berechtigt
gewesen. Hinsichtlich Block 7 sei die Überlegung, hierin ein
Energiehaus zu verwirklichen, aufgegeben worden, nachdem die
Investoren im Sommer 1990 an einer zentralen Energieversorgung kein
Interesse mehr gezeigt hätten. Ebenso wenig wie Block 7 sei auch
Block 8, der als reines Wohngebäude konzipiert sei, im
Nutzungskonzept der Grundlagenurkunde enthalten gewesen. Von daher
bestehe kein Anspruch des Klägers auf Einrichtung einer
Kindertagesstätte in Block 8. An dieser gebe es auch keinen Bedarf,
nachdem im Oktober 1996 die Städtische Kindertagesstätte E.
eröffnet worden sei. Bei einer kürzlich unter den Mitarbeitern der
Firma A. durchgeführten Befragung sei denn auch der Wunsch nach
einer solchen Einrichtung nicht geäußert worden.

46

Im Hinblick auf den von dem Kläger bemängelten Standard der zur
Ausführung gekommenen Architektur bestreitet die Beklagte die
Entstehung eines Schadens auf Seiten des Klägers. Die M.P.-
Architektur genieße weiterhin Anerkennung, was gerade auch im
Hinblick auf den auf Block 1 errichteten Turm gelte. Eine
Verpflichtung, einen bestimmten Entwurf zu verwirklichen, habe
zudem nicht bestanden.

47

Die unterirdische R. sei, so behauptet die Beklagte weiter,
genau so errichtet worden, wie es in dem Prospekt vom Juni 1990
dargestellt sei. Maßgebend für die unterirdische Erschließung sei
allerdings nicht dieser Prospekt, sondern der Kaufvertrag und die
Anlage 6 zur Grundlagenurkunde. Eine Verpflichtung, Abmessungen der
Straße und der Rampe Forderungen der Stadt K. oder den Richtlinien
für den Bau öffentlicher Verkehrsanlagen anzupassen, habe es nicht
gegeben. Mit dem Standard der Erschließungsanlagen habe die
Weigerung der Stadt K., die Erschließungsanlagen in ihr Eigentum zu
übernehmen, im übrigen nichts zu tun. Zu den Erschließungsanlagen
habe nach Nr. 1.1.6 der Baubeschreibung (Anlage 6 zur
Grundlagenurkunde) nur die notwendige Hinweisbeschilderung gehört,
die von Anfang an vorhanden gewesen sei. Das Verkehrs- und
Parkleitsystem sei nicht Bestandteil der von ihr, der Beklagten,
herzustellenden Erschließungsanlage. Die Verwirklichung des in
ihrem Auftrag 1992 entwickelten Systems sei an der im Widerspruch
zu § 7 Abs. 2 der Grundlagenurkunde stehenden Weigerung des Klägers
gescheitert, sich an den Kosten zu beteiligen. Als Ersatz für das
inzwischen veraltete System sei in Abstimmung mit dem Kläger ein
neues Leitsystem entwickelt und realisiert worden. Ein Schaden sei
dem Kläger nicht entstanden, die Mieteinnahmen seien dadurch nicht
beeinflusst worden.

48

Hinsichtlich des von dem Kläger beanstandeten Zustandes der
oberirdischen Erschließung, des Platzes und der Platzränder
vermisst die Beklagte substantiierten Sachvortrag zu dem nach
Darstellung des Klägers hierdurch bedingten Schaden. Widerlager an
den Platzrändern seien nicht erforderlich und deshalb auch nicht
geplant worden. Das Erscheinungsbild des Platzes beruhe auf
Abnutzungserscheinungen; Beschädigungen des Pflasters und der
Natursteinverkleidung würden im Rahmen der Unterhaltung der
Erschließungsanlagen ausgebessert. Der Platzrand sei für die
Nutzung des Platzes in keiner Weise erforderlich. Aus technischen
Gründen könne er erst nach Errichtung der Hochbauten fertiggestellt
werden, weshalb er jetzt bis auf die Fläche von Block 5 vollständig
hergestellt sei. Etwaige Undichtigkeiten des auf dem Platz
befindlichen Brunnens würden, so trägt die Beklagte weiter vor, den
Kläger nicht beeinträchtigen, da die hierdurch auftretende
Feuchtigkeit in die Tiefgarage eindringen würde, deren Erstellung
dem Kläger nicht geschuldet sei.

49

Unrichtig sei der pauschale Vorwurf des Klägers, die
Projektsteuerung habe nicht ordnungsgemäß funktioniert. Bis auf den
Kläger hätten sämtliche Investoren die Erschließungsanlagen
abgenommen oder auf eine förmliche Abnahme verzichtet. Die
Herstellung des fehlenden Stücks der Seitenstraße zu Block 5 sei
nur in Verbindung mit dessen Errichtung möglich, die von ihr, der
Beklagten, jedoch nicht geschuldet sei. Die Erschließung von Block
4 sei auf dieser Seite auch keineswegs problematisch. Einen
Anspruch auf Herstellung des Platzes zwischen Block 5 und 7 habe
der Kläger gemäß § 5 Abs. 1 des notariellen Kaufvertrages nicht.
Der hinter dem M.P. belegene Park gehöre der Stadt K., die auch für
dessen Herstellung verantwortlich sei. Zu den Stellplätzen von
Block 2 seien die in Block 3 geschaffenen Stellplätze
hinzuzurechnen, wodurch sich insgesamt sogar 56 Stellplätze mehr
als vorgesehen ergäben. Die Ein- und Ausfahrten der unterirdischen
R.straße seien nicht unterdimensioniert. Soweit es zu Staus vor der
Garage des C. komme, weil die Kinobesucher die Garagen von Block 3
und dem Block des Klägers nur widerwillig nutzten, würden
Dauerparker hierdurch jedenfalls nicht beeinträchtigt. Im übrigen
bestreitet die Beklagte, dass sich wegen des Verkehrsaufkommens die
Flächen des Klägers schlechter vermieten ließen. Die Ladestraßen
bei Block 2 und 3 seien ordnungsgemäß und komfortabler und besser
ausgestaltet als die des Klägers. Wenn verschiedentlich
Verkehrsstörungen aufträten, liege dies allein daran, dass die
beteiligten Investoren sich nicht um den vernünftigen Ablauf der
unterirdischen Ver- und Entsorgung kümmerten.

50

Die Verwaltung des M.P. geschehe ordnungsgemäß. Den Abschluss
eines Management- Vertrages habe allein der Kläger verhindert. Die
Sperrvorrichtungen an der Zufahrt zum zentralen Platz entsprächen
den bauordnungsrechtlichen Anforderungen. Die R.straße sei
öffentlich gewidmet, für die Verkehrsüberwachung deshalb die Stadt
K. zuständig. Die Liefergassen von Block 5 seien nach Abstimmung
mit dem Verkehrsgutachter ordnungsgemäß geplant. Ein Schaden sei
auf Seiten des Klägers nicht erkennbar. Während der Errichtung von
Block 5 müsse in der Tat mit Beeinträchtigungen in der R.straße
gerechnet werden. Die Zufahrt zur Ladestraße zum Block des Klägers
werde aber nicht für mehrere Monate vollständig gesperrt. Es sei
ein Provisorium geschaffen worden, das die Zufahrt von 7,5- Tonnern
in die interne Umfahrt des Klägers ohne weiteres ermögliche.
Größere LKW, die diese Umfahrt wegen der Höhenbegrenzung ohnehin
nicht befahren könnten, müssten in dieser Zeit die Ladestraße des
Klägers als Sackgasse benutzen.

51

Wegen aller weiteren Einzelheiten des Vorbringens beider
Parteien wird auf den Inhalt der zwischen ihnen gewechselten
Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

52

Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 19.12.2001 (Bl. 2286ff
d.A.) hat der Kläger weitere Zinsberechnungen eingereicht und mit
ebenfalls nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 09.01.2002 (Bl. 2309
ff d.A.) zur Lagequalität des Media Parks vorgetragen.

53

Die Beklagte hat mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom
28.12.2001 (Bl. 2291ff d.A.) Wiedereröffnung der mündlichen
Verhandlung zum Zwecke der Einholung eines weiteren
Sachverständigengutachtens beantragt und diesen Antrag u.a. auf
eine Auskunft der R. Immobilienbörse vom 20.12.2001 gestützt, der
zufolge die Bürolage M.P. von Anbeginn an in die Kategorie
"Bankenviertel und Sonderlagen" eingestuft worden sein soll.

54

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

55

Die Berufung des Klägers ist teilweise begründet. Der Kläger hat
gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 14.396.704,12 DM
zuzüglich der aus der Urteilsformel ersichtlichen Zinsen. Im
übrigen ist die Klage auch in ihrem erweiterten Umfang unbegründet,
so dass dem Rechtsmittel auch insoweit kein Erfolg beschieden sein
konnte.

56

I. Zu dem Zahlungsantrag des Klägers:

57

Der Kläger kann wegen Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen
(c.i.c.) von der Beklagten Schadensersatz verlangen, der sich zum
einen auf Erstattung des Kaufpreisanteils richtet, um den der
Kläger Block 4 infolge seiner von der Beklagten zu verantwortenden
Fehlvorstellungen über die Realisierbarkeit des Gesamtobjekts zu
teuer gekauft hat; hierbei handelt es sich um einen Betrag von
9.000.000,- DM. Des weiteren hat der Kläger unter dem Gesichtspunkt
des Verzuges Anspruch auf Erstattung auf diesen Betrag entfallender
kapitalisierter Verzugszinsen in Höhe von 5.396.704,12 DM.
Weitergehende Schadensersatzansprüche bestehen gegenüber der
Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt .

58

1) Aufgrund des rechtskräftigen Grundurteils des Senats vom
13.01.1998 (Bl. 1447ff d.A.) steht fest, dass der Kläger wegen der
unzutreffenden vorvertraglichen Erklärungen der Beklagten zum
Käuferinteresse bezüglich Block 2 und Block 5 Anspruch auf Ersatz
des Differenzbetrages hat, um den der Wert von Block 4 in
Anbetracht des dem Kläger infolge des Verschuldens der Beklagten
aufgebürdeten Risikos hinter dem Kaufpreis zurückblieb. Mit ihrem
Einwand, dass sie zu einer solchen Kaufpreisreduzierung tatsächlich
nicht bereit gewesen wäre, kann die Beklagte im Betragsverfahren
aus diesem Grunde nicht mehr gehört werden, so dass dahingestellt
bleiben kann, ob mit Rücksicht auf das in NJW 1998, 2900f
veröffentlichte Urteil des BGH vom 24.06.1998- XII ZR 126/96 - das
sich nach dem Verständnis des Senats allerdings nicht auf Fälle wie
hier bezieht, in denen aus c.i.c lediglich das Vertrauensinteresse
geltend gemacht wird- verschärfte Anforderungen an die Darlegungs-
und Beweislast des geschädigten Käufers hinsichtlich des
Zustandekommens eines ohne die c.i.c des Verkäufers günstigeren
Kaufvertrages zu stellen sind.

59

Mit seiner Feststellung, dass der Kläger infolge der c.i.c. der
Beklagten Block 4 im Ergebnis um 9.000.000,- DM zu teuer erworben
hat, stützt sich der Senat auf das in sich schlüssige und von
nachvollziehbaren Erwägungen getragene Wertgutachten des
Sachverständigen R., welches der Senat auch unter Berücksichtigung
der von der sachverständig beratenen Beklagten vorgebrachten
Einwände für überzeugend erachtet.

60

Der Sachverständige hat in seinem schriftlichen Wertgutachten
vom 18.12.2000 (Bl. 1896ff d.A.), welches er schriftlich (Bl.
2044ff) und mündlich (Bl. 2259ff d.A.) erläutert hat, den
Minderwert des Grundstücks zum Stichtag 19.10.1990 infolge des zu
diesem Zeitpunkt noch ungewissen Schicksals von Block 2 und Block
5- zunächst ohne Berücksichtigung anrechenbarer Vorteile des
Klägers- auf rund 10,7 Mio. DM geschätzt. Dabei hat sich der
Sachverständige des sog. Residualwertverfahrens bedient, indem er
-ausgehend von der Einschätzung, dass durch das bei
Vertragsabschluss noch ungewisse Schicksal der Blöcke 2 und 5 die
Lagequalität des Grundstücks statt in die Kategorie "Sonderlage" in
die Kategorie " gute Innenstadtlage" einzustufen sei- nach der bei
Kleiber/ Simon/ Weyers (Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 3.
Auflage, Rdnr. 113 zu § 13 WertV,, S. 747) zitierten Formel zur
kalkulatorischen Bodenwertermittlung den Bodenwert des Grundstücks
unter Berücksichtigung beider Lagequalitäten errechnet und hieraus
eine prozentuale Wertdifferenz von 40,5 % ermittelt hat (Bl. 1916
d.A.). Umgerechnet auf den von dem Kläger (einschließlich für das
Projekt "L.") gezahlten Kaufpreis von insgesamt 26.484.685 DM netto
ergibt sich danach ein Minderwert des Grundstücks von (gerundet)
10,7 Mio DM (Bl. 1918 d.A.).

61

Der methodische Ansatz des Sachverständigen R., der dem Senat
aus früheren Prozessen als erfahrener und fachlich herausragender
Gutachter bekannt ist, begegnet aus Sicht des Senats keinen
Bedenken. Bei dem Residualwertverfahren handelt es sich um ein in
der Immobilienbranche im Zuge von Investitionsentscheidungen
gebräuchliches, wenn auch umstrittenes Bewertungsverfahren (vgl.
dazu Kleiber/Simon/Weyers, aaO, § 13 WertV Rdn. 118 sowie Abschnitt
VII Rdn. 14), gegenüber dem das sog. Vergleichswertverfahren wegen
seiner größeren Verlässlichkeit grundsätzlich als vorzugswürdig
angesehen wird. Auf das Residualwertverfahren kann jedoch (vgl.
dazu die Fundstellen bei Kleiber/Simon/Weyers, aaO , § 13 WertV,
Fußnote 73 und 74 zu Rdn. 119 mit Nachweisen aus der früheren
Rechtsprechung des BGH) in Streitfällen zurückgegriffen werden,
wenn die Ermittlung des Bodenwertes anhand von Vergleichspreisen
schwer oder gar nicht möglich ist. Dies ist nach den überzeugenden
Darlegungen des Sachverständigen R. der Fall, da es für die auf dem
Areal des M.P. befindlichen Grundstücke im Raum K. keine
vergleichbaren Objekte gibt und auch die beim Verkauf der übrigen
Blöcke im M.P. erzielten Preise nicht zum Vergleich herangezogen
werden können.

62

Es leuchtet ohne weiteres ein, dass es sich bei dem Areal des
M.P. schon deshalb um eine außerordentliche Situation handelt, weil
auf dem Grundstücksmarkt in K. keine ähnliche zusammenhängende
innerstädtische Fläche existiert. In Zusammenhang mit dem baulichen
Nutzungskonzept und der Bindung an die Medienbranche verleiht dies
den Grundstücken des M.P. einen Ausnahmecharakter, der einen
Vergleich mit innerstädtischen Grundstücken - wie sie etwa in den
Privatgutachten des Sachverständigenbüros P./Hirtz- Bayer (Anlage
BE 214, Hülle Bl. 1597 d.A. sowie Anlage BE 248, AO X) aufgezeigt
worden sind- ausschließt. Von daher hat der Sachverständige R. zu
Recht das Vergleichswertverfahren für unanwendbar angesehen und
folgerichtig die bei dem Gutachterausschuss der Stadt K. vorhandene
Kaufpreissammlung für sein Gutachten nicht fruchtbar gemacht. Er
hat diese Sammlung nach seinen mündlichen Erläuterungen vor dem
Senat auch deshalb nicht zu Rate gezogen, weil sich in ihr kein
Bezug der Kaufpreise zu der herzustellenden Nutzfläche abbildet.
Gerade diese Verbindung stellte aber ein wesentliches Kriterium des
Kaufpreises dar. Für plausibel erachtet der Senat auch den
Standpunkt des Sachverständigen R., dass sich die in den
vorgenannten Privatgutachten nachgewiesenen anderweitigen
Grundstücke des M.P. nicht als Vergleichsgrundlage eignen. Soweit
es sich um annähernd zeitgleiche Verkäufe handelt, steht dem, wie
der Sachverständige mit Recht zu bedenken gegeben hat, die
Überlegung entgegen, dass ihr Kaufpreis in ähnlicher Weise wie der
für Block 4 durch Fehlvorstellungen bezüglich der zeitlichen
Realisierung des Gesamtobjekts mitbestimmt gewesen sein mag.
Hinsichtlich der in späteren Jahren abgeschlossenen Verkäufe hat
der Sachverständige zutreffend darauf hingewiesen, dass für die
Preisbildung neben konjunkturellen Einflüssen eine Vielzahl
weiterer Faktoren zu berücksichtigen ist, die Rückschlüsse mit
Blick auf das von dem Kläger am 19.10.1990 gekaufte Grundstück
nicht erlauben, zumal nicht davon ausgegangen werden kann, dass die
späteren Verträge unter den gleichen Bedingungen wie der vorliegend
zu beurteilende Kaufvertrag abgeschlossen wurden. Eine Bestätigung
für die Einschätzung des Sachverständigen folgt aus dem Umstand,
dass nach den ihm erteilten Auskünften des Gutachterausschusses
keines von den M.P.- Grundstücken für Vergleichspreise eingestellt
wurde (Bl. 1911 d.A.).

63

Die von der Beklagten hervorgehobene Fehleranfälligkeit des
Residualwertverfahrens, die der von der Beklagten beauftragte Dipl.
-Ing. Prof. S. in seiner Stellungnahme vom 25.09.2001 (Bl. 2112ff
d.A.) anhand von Beispielen demonstriert hat, liefert kein
durchschlagendes Argument gegen das methodische Vorgehen des
Sachverständigen R.. Richtig ist, dass das Residualwertverfahren im
Zuge der kalkulatorischen Bodenwertermittlung mit einer Reihe von
Wertparametern arbeitet, deren Austausch oder Veränderung zu
deutlichen Schwankungen führen kann. Da der Sachverständige R.
jedoch den Minderwert des Grundstücks aus einer vergleichenden
Betrachtung zweier Grundstückslagen ermittelt hat, relativiert sich
die Fehleranfälligkeit erheblich. Dies ist in dem Privatgutachten
von Prof. S. (Bl.2112ff d.A.) verkannt worden. Seine in der Tabelle
Bl. 2115 d.A . enthaltenen Rechenbeispiele, die zum Teil erhebliche
Diskrepanzen aufzeigen, beziehen sich ausschließlich auf die
Lagequalität "Sonderlage". Bei korrekter Vorgehensweise wäre aber
wie in dem Wertgutachten des Sachverständigen R. die Differenz aus
dem kalkulatorischen Bodenwert von "Sonderlage" und "guter
Innenstadtlage" zu bilden und diese Differenz zu dem Bodenwert der
"Sonderlage" ins Verhältnis zu setzen gewesen. Die sich dabei
infolge des Austausches verschiedener Wertparameter ergebenden
Abweichungen gegenüber dem Gutachten des Sachverständigen R. liegen
in den Beispielsfällen der Tabelle Bl. 2215 d.A. bei rd. 11% bis
rd. 22,5%, wobei die letztgenannte Abweichung den Beispielsfall 1
der Tabelle betrifft, in dem - bei ansonsten gleichbleibenden
Parametern- von einem um 10% erhöhten Gebäudesachwert ausgegangen
wird. Für das Gutachten des Sachverständigen R. scheidet die
Annahme eines unzutreffenden Gebäudesachwertes als Fehlerquelle von
Belang jedoch deshalb aus, weil dieser Faktor bei allen seinen
Kalkulationen konstant ist (Bl. 1914, 1916 d.A.). Schwankungen in
einer Größenordnung von etwas mehr als 10% sind in einem
Schätzungsverfahren, das stets nur zu einer Näherung an den
wirklichen Wert führen kann, nichts Ungewöhnliches und deshalb
nicht geeignet, die Unbrauchbarkeit der von dem Sachverständigen R.
angewandten Methode für die ihm gestellte Aufgabe zu
demonstrieren.

64

Zu folgen ist dem Sachverständigen weiter in seiner
Einschätzung, dass das Fehlen ernsthafter Interessenten für die
Blöcke 2 und 5 zu einer Herabstufung der Lagequalität für das von
dem Kläger erworbene Grundstück von der Kategorie "Sonderlage" - in
die der M.P. bei annähernd gleichzeitiger Realisierung
unangefochten einzuordnen gewesen wäre- in die einer "guten
Innenstadtlage" führen muss. Der Sachverständige hat diese
Abwertung damit begründet, dass der Zustand der Blöcke 2 und 5 für
den Charakter des in ihrer unmittelbaren Nähe liegenden Grundstücks
des Klägers prägend sei. In Anbetracht des bis in die Gegenwart
andauernden Vorhandenseins riesiger Baugruben in der Nachbarschaft
von Block 4 und der mit dem zeitlich erheblich versetzten Baubeginn
verbundenen anhaltenden Bauarbeiten lässt sich diese Einschätzung
gut nachvollziehen. Es erscheint in gleicher Weise plausibel, dass
die Vorhersehbarkeit eines solchen Zustandes die Wertschätzung des
von dem Kläger erworbenen Grundstücks in Käuferkreisen negativ
beeinflusst hätte. Hierfür spricht nach Auffassung des Senats auch
der Umstand, dass die Erkenntnis über das ungewisse Schicksal
dieser beiden Blöcke auch ein mögliches Scheitern des
Gesamtprojekts ins Blickfeld der Investitionsüberlegungen gerückt
hätte, sollten doch in diesen beiden Blöcken die Projekte "K." und
"L." als wesentliche Bestandteile des vom M.P. verfolgten Konzepts
untergebracht werden. An dieser Beurteilung vermag der Umstand
nichts zu ändern, dass in jedem Fall das allgemeine
Investorenrisiko bestand, dass die parallele Realisierung des
Gesamtprojekts auch daran scheitern konnte, dass die bereits
vorhandenen Investoren, aus welchen Gründen auch immer, die
Bebauung ihres jeweiligen Blocks nicht zügig vorantrieben, wie es
sich insbesondere in Bezug auf Block 1 und Block 3 verwirklicht
hat. Dieses Risiko ist von dem Sachverständigen R., wie seine
mündliche Anhörung durch den Senat bestätigt hat, sehr wohl
gesondert betrachtet worden. Der Sachverständige hat auch deutlich
gemacht, dass die Abgrenzung schwierig ist, zumal sich Block 3 in
unmittelbarer Nachbarschaft des von dem Kläger gekauften
Grundstücks befindet. Wenn der Sachverständige gleichwohl allein in
dem Risiko, das sich aus dem Fehlen abschlussbereiter Investoren
für die Blöcke 2 und 5 ergab, einen Grund zur Herabstufung der
Lagequalität gesehen hat, so überzeugt dies, weil bei der hier
gebotenen ex- ante- Sicht mit den vertraglich vorgesehenen
Druckmitteln eine gewisse Sicherung für einen zügigen Baubeginn und
-fortschritt vorhanden war, die das mit dem Grundstückserwerb im
M.P. übernommene allgemeine Investorenrisiko überschaubar zu machen
versprach. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass der Kreis der
Investoren verhältnismäßig klein war und sich bei Projektbeginn
noch keine greifbaren Anzeichen für nachteilige
Konjunkturveränderungen auf dem Immobilienmarkt gezeigt hatten. Von
daher hält der Senat es für folgerichtig, dem Objekt mit Rücksicht
auf das Fehlen von Investoren für die Blöcke 2 und 5 zum Stichtag
die Lagequalität "Sonderlage" abzusprechen und es in die
nächstfolgende Kategorie einzustufen, die immerhin auch noch eine
bevorzugte Lagequalität voraussetzt.

65

Mit dem in ihrem Schriftsatz vom 28.12. 2001 enthaltenen nicht
nachgelassenen Vorbringen, dass der M.P. von der Rheinischen
Immobilienbörse (RIB) ungeachtet des Fertigstellungszustandes von
Beginn an als "Sonderlage" eingestuft worden sei, kann die Beklagte
keine andere Sichtweise erzwingen. Der Senat sieht sich hierdurch -
ebenso wie durch die nicht nachgelassenen Schriftsätze des Klägers-
nicht veranlasst, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen, um
eine ergänzende Stellungnahme des Sachverständigen R.
herbeizuführen; erst recht ist nicht die Einholung eines
anderweitigen Gutachtens geboten. Die von der Beklagten mit diesem
Schriftsatz eingereichte Auskunft der R. vom 20.12.2001 (Bl. 2307
d.A.) widerspricht dem Sachverständigen inhaltlich nicht; aus ihr
geht lediglich hervor, dass die Einstufung mit Rücksicht auf die im
M.P. erzielten Mieten erfolgt sei. Ob von der R. auch die
objektiven Lagekriterien als erfüllt angesehen wurden, lässt die
Auskunft nicht erkennen. Da zudem die von dem Sachverständigen R.
bei seinen Berechnungen zugrunde gelegte Durchschnittsmiete für
"bevorzugte Innenstadtlagen" mit dem Betrag von 27,- DM nach dem
Mietspiegel der R. von 10/91 innerhalb des - wenn auch unteren-
Spektrums der in "Bankenvierteln und Sonderlagen" (Bl. 1912 d.A.)
gezahlten Beträge (25,- bis 33,- DM/qm) liegt, wird die
Überzeugungskraft seines Gutachtens durch die nachgereichte
Auskunft nicht in Frage gestellt.

66

Zu Recht auch hat der Sachverständige für die Ermittlung des
Ertragswerts der von ihm unterschiedenen Lagequalitäten den
Mietspiegel der R. mit Stand Oktober 1991 herangezogen. In seiner
schriftlichen Erläuterung des Wertgutachtens vom 03.08.2001 hat der
Sachverständige dies damit erklärt, dass der davor erschienene
Mietspiegel von Januar 1990 den Querschnitt des Preisniveaus im
Jahre 1989 erfasst habe, also zum Stichtag Oktober 1990 längst
überholt war, wohingegen der Mietspiegel mit Stand Oktober 1991
wesentliche Ertragsbestandteile aus Ende 1990 beinhaltet (Bl. 2052
d.A.). Da dem Sachverständigen keine ab diesem Stichtag in die
Vergangenheit zielende Perspektive zur Aufgabe gestellt war, konnte
bei dieser Sachlage allein der Mietspiegel von Oktober 1991
brauchbare Aufschlüsse liefern. Die aus dem Mietspiegel
hervorgehende Durchschnittsmiete für bevorzugte Innenstadtlagen
betrug nach dem Mietspiegel bei einer Bandbreite von 24- 30 DM/qm
(Bl. 1912, 2051 d.A.) 27,- DM, bei Bankenvierteln und Sonderlagen,
für die im Erhebungszeitraum zwischen 25 und 33 DM/qm gezahlt
wurden, 29 DM (Bl. 1912 d.A. ). Nicht zu beanstanden ist, dass der
Sachverständige seinen weiteren Berechnungen die Durchschnittsmiete
der jeweiligen Lagequalität zugrunde gelegt hat. Jede andere
Abstufung hätte fragwürdige subjektive Elemente in die Bewertung
eingebracht.

67

Auch gegenüber den sonstigen, von dem Sachverständigen in
Einklang mit den Vorgaben der §§ 12,13 und 14 WertV herangezogenen
Berechnungsfaktoren bestehen keine Bedenken. Insbesondere gilt dies
für die auf der Basis einer angenommenen Nutzungsdauer von 60
Jahren zugrunde gelegten Vervielfältigungsfaktoren. Der
Sachverständige hat sich zu Recht dafür entschieden, bei der
Auflösung der Formel für den Ertragswert die Restnutzungsdauer des
Gebäudes zu veranschlagen, die im Falle eines Neubaus wie hier mit
der Gesamtnutzungsdauer identisch ist. Auf die vermutete Dauer der
Beeinträchtigungen konnte wegen der damit verbundenen
prognostischen Unsicherheiten nicht abgestellt werden. So wird denn
auch in der Literatur vor der Fehleranfälligkeit des
Ertragswertverfahrens bei Objekten mit kurzer Restnutzungsdauer
gewarnt (Bl. 2053 d.A.). Vorliegend ist zudem zu berücksichtigen,
dass sich infolge des methodischen Vorgehens des Sachverständigen
die Bedeutung der Vervielfältiger relativiert, weil sie im Zuge
seiner vergleichenden Betrachtung bei beiden Lagequalitäten zum
Einsatz kommen und sich in der Größenordnung nur verhältnismäßig
geringfügig unterscheiden (für Innenstadtlagen beträgt der
Vervielfältigungsfaktor 17,45 und für Sonderlagen 18,16, vgl. dazu
Bl. 1916 d.A.).

68

Schließlich unterliegt auch die von dem Sachverständigen
vorgenommene Abstufung bei dem im Rahmen der Ertragswertermittlung
in Ansatz gebrachten Liegenschaftszins (5,5% für "gute
Innenstadtlagen" gegenüber 5,25% für "Sonderlagen" ,Bl. 1915 d.A.)
keinen Bedenken, da sie sich durch die Unterschiede der
Lagequalitäten rechtfertigt und angesichts einer bestehenden
Bandbreite von bis zu 0,75 % (Bl. 1915 d.A.), zurückhaltend
ist.

69

Soweit der Sachverständige bei seiner Anhörung geäußert hat,
dass eine sukzessive Schließung der Baugruben möglicherweise in den
tatsächlichen Auswirkungen eine Stufigkeit ergeben könne (Bl. 2261
d.A.), lässt sich aus solchen Überlegungen kein Anhalt dafür
gewinnen, dass von dem mit Hilfe des Residualwertverfahrens
ermittelten Minderwert von 40,5 % des Kaufpreises = 10,7 Mio. DM
ein Abschlag mit Rücksicht darauf vorzunehmen ist, dass Block 2 im
Oktober 1996 bereits fertiggestellt war. Der Sachverständige hat
die Schwierigkeit verdeutlicht, die in der Einbindung solcher
nachträglichen Veränderungen in die Schätzung aus ex- ante- Sicht
besteht. Nach Auffassung des Senats kommt entscheidend hinzu, dass
Block 5 in dem Ensemble der um den großen Block gruppierten Gebäude
eine beherrschende Stellung einnimmt und sich dazu noch - anders
als Block 2- in unmittelbarer Nachbarschaft des von dem Kläger
erworbenen Grundstücks befindet. Von daher kann der
zwischenzeitlichen Fertigstellung von Block 2 kein in Prozenten
messbarer schadensmindernder Einfluss zugesprochen werden, so dass
es bei dem Ergebnis der kalkulatorischen Wertermittlung zu
verbleiben hat.

70

Die Kaufpreisnachforderung der Beklagten lässt die vorliegende
Schadensschätzung unberührt, da die von dem Sachverständigen
zugrunde gelegten Nutzflächen den Vorgaben von § 2 (1) des
Notarvertrages vom 19.10.1990 entsprechen. Das endgültige Schicksal
der erstinstanzlich abgewiesenen Kaufpreisnachforderung der
Beklagten kann deshalb für die weiteren Betrachtungen offen
bleiben. Da sich nach dem Schiedsgutachten nicht mehr als eine
Nachforderung von 1.176.593,- DM netto ergeben könnte, die mit
Rücksicht auf die Höhe des von dem Kläger gezahlten Kaufpreises von
26.484.685,00 DM von untergeordneter Bedeutung ist, erscheint die
Nachforderung im Rahmen der Schadensschätzung zudem unbedeutend, §
287 Abs. 1 ZPO.

71

Von dem Differenzbetrag von 10.700.000,- DM ist der durch die
von Anfang an bestehende Vermietung eines großen Teils der
Büroflächen an die Firma A. erzielte sog. Overrent- Ertrag in Höhe
von (rd.) 1.700.000 DM abzuziehen.

72

In seinem Wertgutachten vom 18.12.2000 (Bl. 1917 d.A.) hat der
Sachverständige zutreffend den Standpunkt vertreten, dass bei einer
Schätzung mit Hilfe des Ertragswertverfahrens gesicherte
Mehrerträge in Ansatz zu bringen sind (vgl. dazu auch
Kleiber/Simon/Weyers, aaO , § 16 WertV Rdn. 53 und 56).
Schadensrechtlich stellt sich eine solche Anrechnung als
Vorteilsausgleich dar, dessen Voraussetzungen nach Auffassung des
Senats gegeben sind. Der Mietvertrag mit A., einem zweifellos
solventen Mieter, der sichere Einkünfte erwarten ließ, war bereits
vor der Beurkundung des Kaufvertrages, nämlich am 10.10.1990,
abgeschlossen worden (Bl. 125 AO IX), und zwar auf die Dauer von
zunächst 20 Jahren (Bl. 106 AO IX). Aus dieser Vermietung erzielt
der Kläger einen anrechenbaren Mehrerlös von 2 DM/qm gegenüber dem
von dem Sachverständigen als lageangemessen veranschlagten
Mietpreis von 27,- DM/qm. Allerdings lässt sich dies nicht
unmittelbar aus dem Mietvertrag vom 10.10.1990 entnehmen, da danach
als Rohmiete für die Nutzfläche 24,85DM/qm vereinbart waren (Bl.
107 AO IX). Auch kann der mit dem 4. Nachtrag vom
19.5.1993/30.6.1993 zu dem Mietvertrag vom 19.10.1990 auf 29,31
DM/qm erhöhte Mietzins (Bl. 132 AO IX) nicht herangezogen werden;
denn diese Mietzinserhöhung wurde erst nach dem Stichtag, nämlich
am 30.6.1993, vereinbart und beruhte zudem auf Zusatzausstattungen,
mithin auf vermehrten Anstrengungen des Klägers, die im Zuge des
Vorteilsausgleichs außer Ansatz zu bleiben haben. Jedoch hat der
Kläger in seinem Schriftsatz vom 26.03.2001 selbst vorgetragen und
anhand von Berechnungen belegt, dass der gemäß § 4 des
Mietvertrages vom 10.10.1990 vereinbarte Mietzins von 24,85 DM/qm
auf der Basis einer marktüblichen Berechnung der von A.
übernommenen Mietflächen (gerundet) 29,- DM betrage (Bl. 1954/1955
d.A.), so dass tatsächlich von einem ein Mehrerlös von 2,- DM/qm
auszugehen ist.

73

Bei der Kapitalisierung des Mehrertrages war, wie der
Sachverständige in seiner schriftlichen Erläuterung zu dem
Wertgutachten vom 03.08.2001 (Bl. 2058 d.A. ) zutreffend gemeint
hat, die Mietfläche nach DIN 277 zu bestimmen, da diese auch seiner
kalkulatorischen Bodenwertermittlung zugrunde liegt. Aus der Anlage
5 zu dem Schiedsgutachten des Sachverständigen B. geht hervor, dass
sich die an A. vermieteten Büroflachen nach DIN 277 in der
Gesamtsumme (gerundet) auf 9182 qm belaufen. Soweit die Beklagte
geltend macht, der Schiedsgutachter habe die an A. vermieteten
Flächen mit 9.699,38 qm ermittelt (Bl. 2104 d.A.), ist von dem
Kläger unwiderlegt darauf hingewiesen worden, dass es sich bei der
Mehrfläche um unterirdische Nutzfläche handelt (Bl. 2205). Diese
Fläche ist vorliegend indessen nicht relevant, da sich das
Gutachten des Sachverständigen R. insgesamt nicht mit den Flächen
befasst, die der Kläger über die im Kaufvertrag bestimmten
Nutzflächen hinaus in Block 4 geschaffen hat.

74

Der Kapitalisierungsfaktor schließlich beträgt im Hinblick
darauf, dass der Mietvertrag vom 10.10.1990 nicht eine Laufzeit von
10 Jahren vorsieht, wie der Sachverständige R. bei der
schriftlichen Begutachtung mangels Zugangs zu den
Mietvertragsunterlagen noch angenommen hat, sondern von 20 Jahren,
ausweislich der einschlägigen Tabellen bei einem Liegenschaftszins
und Risikozuschlag von 8% 9,82 (vgl. Kleiber/Simon/Weyers aaO,Anh.I
zur WertV, S. 87).Somit ergibt sich für den Overrent- Erlös die
nachfolgende Berechnung:

75

Mehrertrag über 20 Jahre:

76

9.182 qm x 2,- DM/qm 18.364 DM

77

jährlich x12= 220.368 DM

78

./. Mietausfallwagnis 4% - 8.814 DM

79

211.554 DM

80

Liegenschaftszins u.Risikozuschlag 8%

81

Kapitalisierungsfaktor bei 20 J. 9,82

82

211.554 x 9,82 2.077.460 DM

83

Abzinsung von Beginn des Mietverhältnisses 1994

84

auf Stichtag 1990 = 4 Jahre, bei Zins 5,5%,

85

Faktor 0,8072

86

Overrent somit 1.676.925 DM

87

gerundet 1.700 .000 DM

88

Der Betrag, um den der Kläger das Grundstück zu teuer gekauft
hat, beläuft sich damit abschließend auf 9.000.000,- DM.
Mehrwertsteuer wird von dem Kläger nicht geltend gemacht.

89

Für einen über diesen "Overrent"- Abzug hinausgehenden
Vorteilsausgleich besteht keine Basis. Als spekulativ stellt sich
die Argumentation der Beklagten dar, dem Kläger seien als Folge der
zeitlichen Verzögerungen Vorteile bei der Mieterakquisition
zugefallen, weil die Konkurrenz im M.P. gefehlt habe.
Unsubstantiiert und damit keiner tatsächlichen Überprüfung
zugänglich ist auch ihre Darstellung, dass der Kläger eine
überdurchschnittliche Rendite erzielt und deshalb überhaupt keinen
Schaden erlitten habe.

90

Dem Einwand des Klägers, für den "Overrent"- Abzug sei deshalb
kein Raum, weil er A. im Wege eines im Oktober 1993 geschlossenen
Vergleichs zwecks Abwendung von - mit der nicht fristgerechten
Herstellung eines "funktionierenden Umfeldes" begründeten-
Mietzinsminderungen kostenträchtige Zugeständnisse in einer den
Betrag von 1,7 Mio. DM übersteigenden Höhe gemacht habe (Bl.
1946ff), kann kein Erfolg beschieden sein. Es erscheint bereits
fraglich, ob der behauptete Vergleich konstitutiv ein Hindernis für
die "Overrent"- Einnahmen des Klägers beseitigte. Mietminderung
gemäß § 537 BGB setzt voraus, dass der vertraglich vereinbarte
Gebrauch der Mietsache nicht unerheblich beeinträchtigt wird.
Hinauszögerungen bei der Herstellung des von A. beanspruchten
"intakten Umfeldes" allein waren nicht geeignet, Beeinträchtigungen
des Mietgebrauchs zu begründen; erforderlich sind vielmehr konkrete
nachteilige Einwirkungen. Von daher liegt es nahe, in dem Vergleich
eher einen wirtschaftlichen Anreiz zu sehen, der A. den Umzug von
D. nach K. erleichtern sollte. Entscheidend kommt folgender
Gesichtspunkt hinzu: Die Mietzinserhöhung in dem oben bereits
erwähnten "4. Nachtrag" vom 19.5.1993/ 30.6.1993 (Bl. 132 AO IX)
machte immerhin 18% des bis dahin vereinbarten Mietzinses aus und
überstieg damit um 3% bereits die 15%ige Minderung, zu der A. nach
der Darstellung des Klägers auf Bl. 1947 in der Zeit zwischen dem
1.3.1994 bis Ende 1999 berechtigt gewesen wäre und auf die A. durch
den im Oktober 1993 geschlossenen Vergleich verzichtet haben soll.
Einen irgendwie geäußerten Vorbehalt A.s im Hinblick auf etwaige
Mängelgewährleistungsansprüche lässt der Nachtrag nicht erkennen.
Da zu diesem Zeitpunkt längst offenbar geworden war, dass die
Blöcke 2 und 5 auf keinen Fall bis Ende 1994 fertig gestellt werden
würden, ferner Block 3 noch nicht begonnen und auch ansonsten
ersichtlich war, dass es mit der parallelen Realisierung des M.P.
nichts werden würde (vgl. dazu nur das "Memorandum 2" mit Stand
1.6.1993, , Anlage K 39, Bl. 364 AO I), hatte A. ein Recht zur
Minderung bereits mit Unterzeichnung des 4. Nachtrags gemäß § 539
S. 1 BGB analog verloren. Einem Mieter, der bei Abschluss des
Mietvertrages den Mangel der Mietsache kennt, stehen die in §§ 537,
538 BGB bestimmten Rechte nicht zu. Dabei ist Kenntnis des Mieters
auch anzunehmen, wenn dem Mieter die tatsächlichen Umstände
geläufig sind, aus denen sich die zukünftigen Beeinträchtigungen
ergeben ((Palandt/Putzo, BGB- Kommentar, 60. Aufl. § 539 Rdn. 2),
was für die Entscheidungsträger bei A. unter den gegebenen
Umständen zu bejahen ist. Da die Nachtragsvereinbarung rechtlich
einem Neuabschluss des ganzen Mietvertrages gleichkommt, führte sie
in entsprechender Anwendung von § 539 S. 1 BGB zum Verlust des
Minderungsrechts.

91

2) Der Kläger hat in Höhe von 5.396.704,12 DM Anspruch auf
Erstattung eines Teils der von ihm im Wege der Klageerweiterung
geltend gemachten kapitalisierten Zinsen.

92

a) Unbegründet ist die Klage allerdings, soweit der Kläger einen
vermeintlichen Zinsschaden in Höhe von 8.818.084,- DM auf die
Darstellung stützt, dass er infolge der c.i.c der Beklagten einen
um 10,7 Mio. DM überhöhten Kredit aufgenommen habe. Insoweit ist
ein zurechenbarer Schaden des Klägers nicht hinreichend dargetan.
Zwar wäre ein solcher Schadensersatzanspruch aus c.i.c.
grundsätzlich denkbar, da der im Vertrauen auf die Richtigkeit der
Angaben seines Vertragspartners enttäuschte Käufer vermögensmäßig
so zu stellen ist, wie er bei richtiger Offenbarung der für seinen
Kaufentschluss maßgebenden Umstände dastehen würde. Es erscheint
jedoch bereits zweifelhaft, ob die beiden Überweisungen, mit denen
der Kläger die Kaufpreisraten beglich, aus dem gemäß Schreiben der
HypoBank vom 6.11.1990 (Anlage K 135, AO XII) gewährten Darlehen
getätigt wurden. Da hierfür ab dem 01.05.1991 Bereitstellungszinsen
zu zahlen waren, liegt nahe, dass dieses Darlehen bei der
Überweisung vom 09.03.1992 bereits anderweitig verbraucht war.
Diese Frage bedurfte jedoch keiner Klärung, so dass dem
Beweisangebot des Klägers auch nicht nachzugehen war. Denn
jedenfalls müsste sich der Kläger auch etwaige Steuervorteile
anrechnen lassen, die er infolge der Kreditbelastung gehabt hat
(vgl. dazu BGH WM 1997, 2309). Hierzu trägt der Kläger nichts vor.
In der vorliegenden Form ist sein Vorbringen unvollständig und
deshalb nicht geeignet, hinsichtlich der anteiligen Darlehenszinsen
einen Schadensersatzanspruch aus c.i.c. zu begründen.

93

b) Jedoch ist der hilfsweise gemäß Anlage K 140 (AO XII) ab dem
14.2.1995 auf Erstattung von 6.321.244,44 DM kapitalisierter Zinsen
gerichtete Schadensersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt des
Verzuges gemäß § 288 Abs. 2 BGB teilweise begründet, nämlich in
Höhe von 5.396.704,12 DM.

94

Aufgrund der am 13.2.1995 erfolgten Klageerhebung geriet die
Beklagte am 14.02.1995 mit dem Ausgleich des aus c.i.c.
geschuldeten Schadensbetrages von 9.000.000,- DM in Verzug. Da der
Kläger nach seinen durch entsprechende Bankschreiben (Anlagen K
135,K 136, K 138, AO XII) hinreichend belegten und von der
Beklagten nicht wirksam bestrittenen Darlegungen Kredite in einer
diesen Betrag übersteigenden Höhe in Anspruch nimmt, kann er
Verzugszinsen hierauf nach den für ihn gültigen Bankkonditionen
beanspruchen, die aus den Anlagen K135, K136 und K138 hervorgehen.
Eine weitergehende Schadensdarlegung ist von dem Kläger nicht zu
fordern. Ob und welche Tilgungsvereinbarungen der Kläger mit
Rücksicht auf seine Darlehensverbindlichkeiten während des Verzuges
der Beklagten getroffen hat, brauchte deshalb nicht im Einzelnen
geklärt zu werden. Es steht ohne weiteres zu vermuten, dass der
Kläger eingehende Zahlungen zur Rückführung seiner Kredite
verwendet hätte (BGH NJW -RR 91,793). Diese tatsächliche Vermutung
hat die Beklagte nicht entkräftet, indem sie das Vorbringen das
Klägers zu seinen Tilgungsbemühungen angezweifelt hat (Bl. 2245
d.A.). Nach der nicht wirksam bestrittenen Darlehenszusage vom
06.11.1990 (K 135) war für ein Darlehen bei der HypoBank in Höhe
von 34.000.000,- DM mit festen Konditionen bis 31.12.1997 ein
effektiver Jahreszins von 9,76% zu entrichten. Dieser Zinssatz
ermäßigte sich gemäß Schreiben der HypoBank vom 11.02.1998 (Anlage
K 136) ab 01.01.1998 auf 6,39%. Ein mit Schreiben der HypoBank vom
12.12.1994 (Anlage K 138) bewilligtes Darlehen in Höhe von 6,5 Mio.
DM hat bei einer festen Laufzeit bis 30.12.2003 einen effektiven
Jahreszins von 8,58%. Für die Zeit vom 14.02.1995 bis 31.12.1995
ergibt sich damit eine kapitalisierte Verzinsung des zuviel
gezahlten Kaufpreisanteils in Höhe von 770.104,12 DM, für die Jahre
1996 und 1997 eine solche in Höhe von jeweils 878.400,- DM. In der
Zeit zwischen dem 01.01. 1998 bis 31.12.2001 sind pro Jahr
717.450,- DM an Verzugszinsen zusammengekommen, wovon auf den mit
8,58 % zu verzinsenden Darlehensbetrag jeweils 557.700,- DM und auf
den restlichen Darlehensbetrag von 2,5 Mio. DM, der mit 6,39 % zu
verzinsen war, jeweils 159.750,- DM entfielen. In der Summe ergibt
dies bis 31.12.2001 einen Betrag von 5.396.704,12 DM.

95

c) Einen weitergehenden Anspruch auf Ersatz kapitalisierter
Zinsen hat der Kläger nicht schlüssig dargelegt. Die äußerst
hilfsweise geltend gemachten Zinsbeträge für die Zeit vom
09.03.1992 bis Ende 1994 gemäß Anlage K 137 (AO XII) in Höhe von
2.950.404,- DM und weiteren 130.239,99 DM stellen sich weder als
Vertrauens- noch als Verzugsschaden dar. Für einen auf c.i.c
gestützten Anspruch fehlt es insoweit, wie aus den obigen
Ausführungen hervorgeht, an der hinreichend vollständigen Darlegung
der durch die Täuschung beeinflussten Vermögenslage, weil der
Kläger zu mit den Zinsbelastungen verbundenen Steuerersparnissen
nichts vorträgt. Für einen vor der Klageerhebung eingetretenen
Verzugsbeginn hat der Kläger nichts vorgetragen.

96

3) Unbegründet ist die Klage, soweit sie sich auf den
vermeintlichen Mietausfall richtet, den der Kläger in Höhe von
insgesamt 722.385,60 DM durch die Vermietung von rd. 3000 qm
Nutzfläche zu einem Quadratmeterpreis von 25,- DM an das Projekt
"L." erlitten haben will. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die
im Widerspruch zu § 3 des notariellen Kaufvertrages (Bl. 113 AO I)
stehende Unterbringung des Projekts in dem Block des Klägers auf
einer schuldhaften Vertragsverletzung der Beklagten beruhte und ob
mit dieser Ansiedlung der Sinn und Zweck des Projekts erreicht
waren. Ebenso wenig bedurfte die Behauptung des Klägers, dass sich
der durchschnittliche Mietpreis der Büroflächen für Block 4 in dem
Zeitraum zwischen 1995 und 1999 auf 29,- DM/qm belaufen habe, einer
Klärung. Jedenfalls ist ein Vermögensschaden des Klägers nicht
dargetan, da der Kläger nicht konkret anderweitige abschlussbereite
Interessenten hat aufzeigen können, die zur Anmietung der Flächen
zu einem Mietzins von 29,- DM/qm bereit gewesen wären.

97

4) Schließlich bleibt auch der "äußerst hilfsweisen" Auffüllung
des Zahlungsantrags mit Schadensersatzansprüchen wegen der
sonstigen von dem Kläger behaupteten Vertragsverletzungen (sog.
pVV) der Erfolg versagt. Der Senat versteht den Kläger dahingehend,
dass er insoweit zum einen Ersatz des oben im Tatbestand
dargestellten vermeintlichen Mietausfalls verlangt, den er erstmals
in der Klageschrift dargestellt und im weiteren Verlauf des
Prozesses aktualisiert hat. Zum anderen lassen die Formulierungen
des Klägers erkennen, dass er daneben auch eine Minderung des
Verkehrswertes seines Grundstücks als pVV- bedingten Schaden
geltend machen will. Alle diese Ansprüche sind unbegründet. Im
einzelnen:

98

a) Auf das Misslingen der parallelen Realisierung des
Gesamtobjekts lassen sich Schadensersatzansprüche nicht gründen,
weil es insoweit an einem schadensrechtlich relevanten
Fehlverhalten der Beklagten fehlt.

99

Aus dem Gesamtgefüge des zwischen den Parteien geschlossenen
Vertragswerks, insbesondere aus dem Zusammenspiel der §§ 6,15 und
29 des Kaufvertrages (Bl. 121ff AO I) in Verbindung mit der auf S.
20 des Senatsurteils vom 13.01.1998 (Bl. 1456R d.A.) zitierten
Vorbemerkung in der Notarurkunde wie auch aus den von den Zeugen G.
(Bl. 396 d.A.) und Dr. K. (Bl. 435 d.A.) bekundeten mündlichen
Erklärungen ergibt sich allerdings, dass die Beklagte verpflichtet
war, für eine parallele Realisierung aller Bauvorhaben des M.P. zu
sorgen. Mit Rücksicht darauf, dass der Kläger Block 4 nach § 6 (1)
des Kaufvertrages spätestens zum 19.10.1994 bezugsfertig zu
errichten hatte, ist dabei als zeitliche Zielvorstellung für die
Fertigstellung des Gesamtobjekts in etwa das Jahresende 1994
anzusehen.

100

Dieser Nebenpflicht hat die Beklagte in Bezug auf Block 3 nicht
genügt.

101

Nach dem Kaufvertrag mit der V. Lebensversicherungs AG hätte
diese den Bau am 09.01. 1992 beginnen und am 09.01.1994 fertig
stellen müssen (Bl. 996 d.A.). Eine Vertragsstrafe hat die Beklagte
gegen die V. Lebensversicherungs AG erstmals mit Schreiben vom
24.03.1994 festgesetzt (Bl. 464 d.A.), eine zweite Vertragsstrafe
verhängte sie mit Schreiben vom 31.08.1995, weil der Bau auf Block
3 weiterhin nicht in Angriff genommen war (Bl. 465 d.A.). Nachdem
die Beklagte die Geldstrafen erfolgreich vor dem Landgericht K.
eingeklagt hatte (vgl. das Urteil der 8.Kammer für Handelssachen
vom 25.06.1996, Bl. 456ff), wurde schließlich mit dem Bau im Jahre
1998 begonnen, was zur Fertigstellung von Block 3 Mitte des Jahres
1999 geführt hat. Bei einer frühzeitigeren Festsetzung einer
Vertragsstrafe und einem konsequenteren Vorgehen gegen die V.
Lebensversicherungs AG hätte nach Auffassung des Senats Block 3
auch unter Berücksichtigung des notwendig gewordenen
Gerichtsverfahrens spätestens Ende 1996 fertig gestellt sein
können. Da bei diesem Investor Liquiditätsprobleme keine Rolle
gespielt haben dürften und für Rücksichtnahmen von Seiten der
Beklagten kein triftiger Grund erkennbar ist, gereicht der
Beklagten die Unterlassung rechtzeitiger konsequenter Schritte zum
Verschuldensvorwurf.

102

Hinsichtlich der übrigen Blöcke ist der Beklagten demgegenüber
keine Verantwortung für die Verzögerungen zuzuweisen.

103

Eine frühere Fertigstellung von Block 1 war von der Beklagten
mit den ihr zu Gebote stehenden Mitteln nicht zu erreichen. Die
Liquiditätsschwierigkeiten des Investors H. bzw. der von ihm
geführten H.- Baubetreuungs- und Beteiligungs KG hat der Kläger
nicht wirksam bestritten. Sie sind unter anderem belegt durch die
Fruchtlosigkeitsbescheinigungen vom 17.07.1996 (Anlage BE 189, AO
IV), die, wie der aus finanziellen Gründen erfolgte Baustopp im
Dezember 1994 verdeutlicht, eine sich seit längerer Zeit
abzeichnende Entwicklung manifestierten. Von daher spricht nichts
dafür, dass die Beklagte eine Fertigstellung von Block 1 bis zum
31.12.1994 durchgesetzt hätte, wenn sie frühzeitig und nicht erst
im September 1995 eine Vertragsstrafe gegen die Firma H. verhängt
hätte. Die Bauverpflichtung im Wege der Ersatzvornahme zu
erzwingen, wäre für die Beklagte wirtschaftlich kaum realisierbar,
angesichts der Zahlungsschwierigkeiten dieses Investors jedenfalls
unzumutbar gewesen. Auch ein Rücktritt der Beklagten von dem mit
der Firma H.s geschlossenen Kaufvertrag hätte die Bebauung von
Block 1 aller Wahrscheinlichkeit nach gegenüber dem tatsächlichen
Verlauf nicht beschleunigt, der nach dem Verkauf von Block 1 durch
H. im Dezember 1996 an die Firma A. Hotels und den Weiterverkauf
der Grundstücksteile, auf denen der Turm und das J. Hotel errichtet
wurden, an die Hypothekenbank E. im Januar 1999 schließlich zur
endgültigen Bebauung von Block 1 führte.

104

Was die am 19.10.1990 noch nicht veräußerten Blöcke 2 und 5
angeht, so schuldete die Beklagte insoweit ein zumutbares Bemühen
um den Verkauf mit der Maßgabe, dass sie sich auf dem Markt nach
Kräften nach geeigneten Investoren umzutun und für eine unter
kaufmännischen Gesichtspunkten vernünftige, mit den
Nutzungsvorgaben des Konzepts in Einklang stehende Veräußerung zu
sorgen hatte. Eine Verpflichtung, diese Blöcke selbst zu bebauen
oder in ihrem Auftrag bebauen zu lassen, bestand für die Beklagte
nach dem Vertragswerk nicht, insbesondere ergeben sich dafür auch
aus § 3 des Kaufvertrages keine Anhaltspunkte. Soweit es darin
heißt, dass die Beklagte die für das Projekt "L." erforderlichen
Gebäudeteile "in erster Linie ... selbst errichten oder errichten
lassen" (Bl. 113, AO I), war nur eine unverbindliche Absicht zum
Ausdruck gebracht. Ihre Verkaufsbemühungen bezüglich Block 2 und
Block 5 hat die Beklagte in ihren Schriftsätzen vom 30.4.1997 (Bl.
825 ff d.A.) und 9.8.1999 (Bl. 1689ff d.A.) vorgetragen und mit der
dazu eingereichten Korrespondenz (Anlagen B E 4-201, AO IV, sowie
Anlagenkonvolut BE 221, AO VI) belegt, ohne dass der Kläger, der
sich insoweit überwiegend auf Bestreiten mit Nichtwissen und die
Behauptung beschränkt hat, dass die Kaufpreisvorstellungen der
Beklagten überzogen gewesen seien, diese Darlegungen wirksam in
Zweifel gezogen hätte. In Anbetracht der nach Auffassung des Senats
unabweisbaren Tatsache, dass zum einen der Kreis der in Frage
kommenden Investoren angesichts des Volumens der mit dem Projekt
verbundenen Investitionen wie auch des mit dem M.P. verfolgten
Konzepts von vornherein beschränkt, zum anderen mit der
Wiedervereinigung eine Umorientierung eines großen Teils des
Investoreninteresses auf die neuen Bundesländer verbunden war,
sowie schließlich auch eingedenk des Umstandes, dass eine Reihe der
in Betracht kommenden Großinvestoren spätestens ab Mitte der 90iger
Jahre in Schwierigkeiten gerieten, wie sich aus den Pressemeldungen
in den Anlagen BE 4- BE 15 ( AO IV) ergibt, ist ein schuldhaftes
Fehlverhalten der Beklagten bei der Vermarktung dieser beiden
Blöcke nicht feststellbar. Weder kann der Beklagten zum Vorwurf
gemacht werden, dass sie bei der Vermarktung von Block 2 stets ihr
Ziel, darin das Projekt K. unterzubringen, verfolgt hat, noch gilt
dies für das im Ergebnis erfolglose Bemühen, in Block 5 eine
Kunsthochschule anzusiedeln bzw. R. oder die D. W. für diesen Block
zu interessieren. Diese Bestrebungen lagen ganz im Sinne des mit
dem M.P. verfolgten Konzepts.

105

Hinsichtlich Block 2 ergibt sich aus den eingereichten
Unterlagen, dass ohne öffentliche Fördermittel für das Projekt K.
dieser Block weder von der Beklagten selbst zu errichten war noch
sich hierfür ein Investor fand. Eine endgültige Zusage des
zuständigen Ministeriums für Wirtschaft ist mit Schreiben des
Staatssekretärs vom 22.11.1993 erteilt worden (Anlage BE 36, AO
IV), nachdem im Sommer 1993 geklärt worden war, dass die Vergabe
der Mittel Gemeinnützigkeit auch auf Seiten des Investors
erforderte (Bl. 855 d.A.). Seit Mitte 1993 hatte die Beklagte in
Verhandlungen mit der Stadtsparkasse K. gestanden, deren
Tochtergesellschaft S. GmbH & CO KG das Grundstück im Juni 1994
kaufte (Bl. 908 d.A.) und bis Oktober 1996 bebaute. Der Beklagten
kann nicht zum Vorwurf gemacht werden, dass sie die Bedingungen der
Mittelvergabe nicht frühzeitiger geklärt und deshalb wertvolle Zeit
durch Verhandlungen mit privaten Investoren verloren habe. Aufgrund
des mit dem Ministerium geführten Schriftwechsels hatte die
Beklagte nämlich zunächst keinen Anlass daran zu zweifeln, dass für
die Mittelvergabe die Gemeinnützigkeit des Projektträgers genügte.
Dass die Grundstücke des M.P. grundsätzlich an private Investoren
veräußert wurden bzw. werden sollten, war bei dem mit dem
Ministerium geführten Schriftwechsel von Beginn an deutlich. Noch
die von der Beklagten in ihrem Schreiben vom 16.10.1992 (Anlage BE
29, AO IV) erklärte Absicht, Block 2 an einen privaten Investor zu
veräußern, blieb von Seiten des Ministeriums nicht nur
unwidersprochen, sondern es wurde in dem Bescheid vom 30.11.1992
(Anlage BE 30, AO IV) sogar ausführlich auf die bei Auszahlung des
Zuschusses entstehenden Rechtsverhältnisse zu dem
Zuwendungsempfänger und dem als "Dritten" bezeichneten Investor
eingegangen. Wie sich aus der Antwort des Ministeriums vom
23.3.1993 (Anlage BE 32, AO IV) auf die Frage der Beklagten nach
der Tauglichkeit eines privaten Investors (Anlage BE 31, AO IV)
ergibt, war man sich im Ministerium bis dahin selbst hierüber nicht
im Klaren. Bei dieser Sachlage hatte die Beklagte keine
Veranlassung, zu einem frühzeitigeren Zeitpunkt als geschehen ihre
Verkaufsbemühungen auf einen gemeinnützigen Investor zu
konzentrieren. Schuldhafte Versäumnisse der Beklagten im Zuge der
Verhandlungen mit der SKI und der anschließenden Bebauung von Block
2 sind nicht ersichtlich.

106

Auch im Hinblick auf Block 5 lassen sich Pflichtverstöße der
Beklagten im Hinblick auf dessen Vermarktung nicht feststellen. Die
von der Beklagten auf Bl. 930 ff d.A. unter Bezugnahme auf die
Korrespondenz (Anlage BE 115ff , AO IV) geschilderten Verhandlungen
seit Oktober 1990 waren nicht deshalb zum Scheitern verurteilt,
weil die Beklagte es an zumutbaren Anstrengungen fehlen ließ,
sondern weil es für diesen schon wegen seiner Größe nicht
unproblematischen Block keine an dem Nutzungskonzept hinreichend
interessierten Mieter und Investoren gab. Die Auffassung des
Klägers, dass die Beklagte gehalten gewesen wäre, das Grundstück zu
einem niedrigeren Preis anzubieten, kann nicht geteilt werden. Auf
das Kaufangebot des Klägers für Block 5 vom 27.05. 1997 (Bl. 1155ff
d. A.) - 10 Millionen DM, davon 8 Millionen für Mietsubventionen-
brauchte die Beklagte nicht einzugehen, da dieses gänzlich
unangemessen war. Selbst Mieterakquisition zu betreiben, war die
Beklagten nicht unmittelbar verpflichtet.

107

Mit Blick auf Block 6 b hat die Beklagte vorgetragen, dass der
ursprüngliche Investor, die R. Projektentwicklungsgesellschaft mbH-
die nach dem Vertrag am 22.03.1993 mit dem Bau hätte beginnen und
diesen am 22.03.1995 hätte fertig stellen müssen (Bl., 222/223
d.A.)- unter dem wirtschaftlichen Druck ihrer Ostspekulationen das
Grundstück im Jahre 1998 zwangsweise wieder habe verkaufen müssen
(Bl. 1696 d.A.). Dem ist der Kläger nicht wirksam entgegengetreten,
so dass auch insoweit nicht von Versäumnissen der Beklagten
ausgegangen werden kann. Wie das Beispiel des ursprünglichen
Investors von Block 1 zeigt, war in derartigen Fällen auch mit
Druckmitteln wie der Verhängung von Vertragsstrafen kein
günstigerer Verlauf zu erwarten gewesen.

108

Erst recht kann von einer schuldhaften Untätigkeit der Beklagten
im Hinblick auf die Realisierung von Block 7 keine Rede sein. Das
Gebäude war nach dem Vertrag mit dem Investor, der I. P. & C.
AG schweizerischen Rechts, bis zum 23.08.1995 zu erstellen. Nach
der Weigerung des Investors, mit dem Bau zu beginnen, hat die
Beklagte unwiderlegt eine Vertagsstrafe verhängt und diese vor dem
Landgericht K. eingeklagt (Bl. 223/224 d.A.). Während des Prozesses
wurde ebenso unwiderlegt gegen den Investor ein Insolvenzverfahren
eröffnet, weshalb die Beklagte das Grundstück zurückgenommen hat
(Bl.1696/1697 d.A.).

109

Ob die Wohnblöcke überhaupt von dem zeitlichen
Realisierungskonzept erfasst waren, bedarf keiner Vertiefung.
Zumindest ist insoweit eine Pflichtverletzung der Beklagten nicht
substantiiert vorgetragen worden.

110

Wenn danach einzig die verzögerte Bebauung von Block 3 mit
schuldhaften Versäumnissen der Beklagten bei der ihr obliegenden
Verpflichtung, für eine parallele Fertigstellung des M.P. zu
sorgen, in Verbindung gebracht werden kann, so fehlt es für den von
dem Kläger hierauf gestützten Schadensersatzanspruch an der dafür
erforderlichen messbaren Beeinträchtigung, § 287 Abs. 1 ZPO. Welche
negativen Auswirkungen diese bis Mitte des Jahres 1999 andauernde
Baulücke bei der vorliegend gebotenen isolierten Betrachtung auf
die Vermietbarkeit der Flächen von Block 4 gehabt haben könnte,
entzieht sich jeder Schätzung. Bis zur Fertigstellung von Block 3
Mitte 1999 waren auch die Blöcke 1 und 5 noch nicht errichtet,
ebenso die Blöcke 6b, 7 und 8. Kraterlandschaften und anhaltende
Bautätigkeit prägten damit weiterhin das Umfeld von Block 4. Bis
Mai 1995 (Bl. 859 d.A.) kam dazu noch die Baulücke von Block 2
hinzu, deren Schließung bis Oktober 1996 andauerte. Wie bereits
ausgeführt, nimmt der bis in die Gegenwart reichende Zustand von
Block 5 bei der Betrachtung des klägerischen Grundstücks eine
herausragende Bedeutung ein. Optisch wie auch in Bezug auf das
Image des Ganzen in besonderem Maße prägend war daneben auch der
unfertige Zustand von Block 1, dem "Herzstück" des M.P.. Unter
Abwägung aller dieser Umstände lässt sich an dem unfertigen Zustand
von Block 3 bis Mitte 1999 kein Schaden festmachen. Zur Beurteilung
dieser Frage bedurfte es nicht der Einholung eines
Sachverständigengutachtens. Der Senat konnte diese Frage ohne
erneute sachverständige Beratung entscheiden, nachdem bei der
Anhörung des Sachverständigen R. deutlich geworden ist, dass die
Baulücke von Block 3 für sich allein genommen keine messbaren
Auswirkungen auf den Wert des klägerischen Grundstücks hat.

111

b) Schuldhafte Verstöße der Beklagten gegen die im Kaufvertrag
und der Grundlagenurkunde festgelegte Nutzungsbindung sind nicht
dargetan, zumindest aber rechtlich irrelevant.

112

Das Konzept des M.P., Unternehmen, Unterrichtsstätten und
Freischaffende aus der Medienbranche anzusiedeln, ist zweifellos
verwirklicht. In Block 2, 3 und 4 sind Rundfunksender
untergebracht, Block 2 beherbergt das Projekt K., Mieter in Block 3
sind, wie von dem Kläger nicht wirksam bestritten, u.a. das K.er
Literaturhaus und B. M., um nur einige Beispiele zu nennen.
Unerheblich ist, ob die hierfür ursprünglich vorgesehenen Flächen
in allen Blöcken vollständig für diese Zwecke genutzt werden.
Angesichts der Realisierungsschwierigkeiten des Projekts wären
diesbezügliche Abweichungen unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls
der Geschäftsgrundlage ohne weiteres gerechtfertigt, so dass auch
auf sich beruhen kann, inwieweit die zukünftige Nutzung von Block 5
dem ursprünglichen Konzept entsprechen wird.

113

Ob der als "Energiehaus" geplante, als Ärztehaus errichtete
Block 7 überhaupt von dem verbindlichen Nutzungskonzept umfasst
war, kann dahingestellt bleiben. Die Beklagte war jedenfalls nicht
verpflichtet, die Errichtung des Gebäudes entsprechend den
ursprünglichen Plänen als "Energiehaus" zu erzwingen, weil hierfür
ersichtlich kein Bedarf mehr vorhanden war.

114

Die gleichen Erwägungen gelten hinsichtlich der in Block 8
vorgesehenen Kindertagesstätte. Dem Vorbringen der Beklagten, dass
diese Lücke durch den Kindergarten am E. geschlossen und bei einer
kürzlich erfolgten Umfrage insbesondere von den A.- Mitarbeitern
kein Wunsch nach einer solchen Einrichtung im M.P. geäußert worden
sei, ist der Kläger nicht mehr mit wirksamem Bestreiten
entgegengetreten. Konkrete Nutzungsverstöße bei den übrigen
Wohnblöcken trägt der Kläger nicht vor.

115

Das Vorbringen des Klägers macht im übrigen auch nicht
erkennbar, inwieweit teilweise Abweichungen vom Nutzungskonzept zu
Mietzinseinbußen geführt oder den Verkehrswert seines Grundstücks
beeinflusst haben könnten.

116

c) Jedenfalls an der nachvollziehbaren Darlegung eines Schadens
scheitert auch ein Schadensersatzanspruch des Klägers im Hinblick
auf die von ihm beanstandeten Abweichungen von dem qualitativen
Standard der Architektur. Fragen des persönlichen Geschmacks, wie
sie sich in den Beanstandungen des Klägers an der Architektur von
Block 1 und Teilen der "Wohnschlange" erschöpfen, entziehen sich
einer sachverständigen Überprüfung. Konkrete negative Einflüsse auf
den Wert seines Gebäudes infolge der Abweichungen von den
ursprünglichen Entwürfen vermag der Kläger nicht aufzuzeigen.
Allein aus diesem Grunde sind auch die von ihm gerügten
Planabweichungen bezüglich weiterer Blöcke unschädlich, ganz
abgesehen davon, dass das Vertragswerk einen Anspruch des Klägers
auf Ausführung der anderen Blöcke nach den prämierten Entwürfen
nicht hergibt.

117

d) Soweit der Kläger einen unfertigen bzw. nicht vertragsgemäßen
Zustand der Erschließungsanlagen zur hilfsweisen Begründung seines
Schadensersatzanspruches heranzieht, kann offen bleiben, ob die
Beklagte diesbezüglich vertraglich begründete Handlungspflichten
verletzt hat. Denn jedenfalls handelt es sich dabei nicht um
Tatbestände, die zur schlüssigen Begründung eines Schadens
ausreichen. Mietminderungen sind hierauf auch nach dem Vorbringen
des Klägers nicht gestützt worden. Es erscheint auch wenig
lebensnah, dass der von dem Kläger gerügte Zustand der
Erschließungsanlagen in Verhandlungen des Klägers mit
Mietinteressenten eine Rolle gespielt haben oder noch spielen
könnte, zumal die Erschließung im Großen und Ganzen fertig gestellt
ist. Der Darstellung des Klägers, den Mietzins wegen der
vermeintlichen Mängel der Erschließungsanlagen von vornherein
selbst reduziert zu haben, fehlt jede Substanz. Die vermeintlichen
Missstände sind mangels näherer Angaben zu den Schätzgrundlagen
auch nicht geeignet, Auswirkungen auf den Verkehrswert von Block 4
darzutun. Selbst in ihrer Gesamtheit sind sie offenkundig von
untergeordneter Bedeutung, wie bereits daraus erhellt, dass
Mietminderungen nach dem Eingeständnis des Klägers hierauf nicht
gestützt worden sind. Im Hinblick auf die zwischen Block 4 und 5
auf dem Gelände von Block 5 noch fehlende Seitenstraße ergibt sich
keine abweichende Beurteilung, zumal diese mit der Errichtung von
Block 5 in naher Zukunft fertiggestellt werden wird .

118

e) Schließlich taugen auch die vermeintlichen Fehler und
Versäumnisse der Beklagten bei der Verwaltung der
Erschließungsanlagen nicht zu der von dem Kläger angestrebten
Auffüllung seines Schadensersatzanspruchs.

119

Die von dem Kläger geschilderten Probleme bei der Benutzung des
zentralen Platzes in Notfällen können schon deshalb keinen
Schadensersatzanspruch begründen, weil der vorhandene bauliche
Zustand den Vorschriften entspricht. Nach der Verwaltungsvorschrift
Nr.208 zu § 5 Abs. 6 der Landesbauordnung NRW (abgedr. bei
Thiel/Mapel/Moog/Tyczewski, Baurecht in NRW, Stand April 2001) sind
Sperrvorrichtungen in Zu- oder Durchfahrten zulässig, wenn sie
Verschlüsse haben, die mit einem genormten Schlüssel für
Überflurhydranten oder mit einem Bolzenschneider geöffnet werden
können.

120

An der hinreichenden Darlegung eines Schadens fehlt es im
Hinblick auf die behaupteten Behinderungen bei der Nutzung der
Ladestraße seines Blocks. Konkrete Mieteinbehalte und
Regressansprüche sind von dem Kläger insoweit ebenso wenig wie
hinsichtlich der mit dem Bau von Block 1 und 3 verbundenen
Beeinträchtigungen bei Benutzung der R.straße aufgezeigt worden.
Dem Vorbringen der Beklagten zu den geplanten Abhilfemaßnahmen im
Zuge der Bebauung von Block 5 ist der Kläger nicht wirksam
entgegengetreten. Ein gewisses Maß an Einschränkungen infolge eines
durch die Baumaßnahmen notwendigen Provisoriums ist hinzunehmen,
zumal die Bebauung von Block 5 auch im Interesse des Klägers
liegt.

121

II) Zum Feststellungsantrag:

122

1) Dem Feststellungsantrag fehlt bereits das gemäß § 256 Abs. 1
ZPO erforderliche Rechtsschutzinteresse, soweit er sich auf die
nicht bzw. nicht rechtzeitig erfolgte Fertigstellung der Blöcke 1,
2, 3, 6b, 7, 8, 12, 13 bezieht. Diese Blöcke sind tatsächlich
fertiggestellt, der Kläger könnte- und hat dies zumindest teilweise
auch durch hilfsweise Auffüllung seines Schadensersatzanspruches
bereits getan - zur Leistungsklage übergehen. Der
Feststellungsantrag ist darüber hinaus im Hinblick auf die Blöcke
1, 2, 5, 6b, 7, 8, 12 und 13 unbegründet, weil die Beklagte deren
nicht rechtzeitige Fertigstellung nicht zu vertreten hat. Mit Blick
auf Block 3 ist die Feststellungsklage unbegründet, weil ein
Schaden, wie dargelegt, mit der verzögerten Herstellung nicht
verbunden war. Da die bloße Prozessabweisung sinnwidrig erscheint,
wenn die Klage in der Sache abweisungsreif ist (vgl. dazu
Zöller/Greger, ZPO- Kommentar, 22. Auflage, § 256 Rdn. 7), ist der
Feststellungsantrag insgesamt als unbegründet abzuweisen.

123

2) Soweit die beantragte Feststellung den Schaden erfassen soll,
der sich aus Abweichungen bei der Nutzung der genannten Grundstücke
von der vertraglichen Nutzungsbindung ergibt, ist die
Feststellungsklage zwar gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässig, aber aus
den oben unter I. 4.b) dargestellten Gründen unbegründet.

124

3) Im Hinblick auf die vermeintliche Verletzung der "sonstigen,
mit der Errichtung des M.P. eingegangenen Verpflichtungen" bestehen
gegenüber der Zulässigkeit der Feststellungsklage wegen der weiten
und damit unbestimmten Antragsfassung Bedenken. Jedenfalls ist die
Klage aber auch unbegründet:

125

Hinsichtlich des "qualitativen Standards der Architektur", der
vermeintlich nicht vertragsgerechten Erstellung des Park-
Leit-Systems sowie der oberen und der unterirdischen
Erschließungsanlagen (u.a. zentraler Platz, Seitenstraße zu Block
5, sog. kleiner Platz zwischen Block 5 und 7, Park hinter Block 4,
Stellplätze bei Block 2, Ein- und Ausfahrten der R.straße) fehlt
es, wie oben unter I.4.c) und d) bereits dargelegt, an einem
schlüssig vorgetragenen Schaden des Klägers. Inwieweit dies in der
Zukunft anders sein und damit Raum für das Feststellungsbegehren
geben sollte, erschließt sich aus dem Vorbringen des Klägers
nicht.

126

Der Zinsanspruch des Klägers ist unter dem Gesichtspunkt des
Verzuges in dem aus der Urteilsformel ersichtlichen Umfang
gerechtfertigt. Da der Kläger den ihm verzugsbedingt in dem jeweils
zurückliegenden Zeitraum entstandenen Zinsschaden mit Schreiben vom
16.03.1998 (Anlage K 142, AO XII) und 21.02.2000 (Anlage K 144, AO
XII) sowie nach seinem nicht wirksam bestrittenen Vorbringen am
25.03.1999 (Bl. 2191 d.A.) nach vorheriger fruchtloser Anforderung
wirksam angemahnt hat, kann er auch auf die entsprechenden
Zinsbeträge Verzugszinsen verlangen, § 289 S. 2 BGB.

127

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 92, 97 Abs. 1 ZPO.

128

Die Entscheidungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruhen auf
den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

129

Wert des Berufungsverfahrens:

130

bis 25.08.1997 : 14.878.232,- DM

131

ab 26.08.1997 : 14.378. 232,-DM

132

(vgl. dazu den Senatsbeschluss v. 12.03.1998, BL. 1472 R
d.A.)

133

ab 30.10.2001: 20.740.469,- DM

134

(Wert des Zahlungsantrages: 20.240.469,- DM, § 19 Abs. 1
GKG,

135

die kapitalisierten Zinsen bleiben außer Betracht, § 4 Abs. 1
ZPO;

136

Wert des Feststellungsantrags ab 30.10.2001: 500.000,- DM)

137

Beschwer beider Parteien:

138

über 60.000,- DM