Landgericht Mainz (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2001-11-17, Aktenzeichen 3 S 344/00
ECLI:DE:LGMAINZ:2001:1117.3S344.00.0A

Gründe

1

Zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagten zur Zahlung von DM 50.000 verurteilt. Das die Berufung der Beklagten zurückweisende Versäumnisurteil der Kammer ist deshalb aufrechtzuerhalten.

2

Die Beklagten sind verpflichtet, an die Kläger rückständigen Mietzins für die Zeit von August 1998 bis 10.9.1999 in Höhe von insgesamt DM 50.000 zu zahlen. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus dem Mietzins für die große Wohnung inklusive Garage in Höhe von DM 3.000 und für die Einliegerwohnung in Höhe von DM 750.

3

Im Mietvertrag vom 29.8.1992 haben die Parteien für die Hauptwohnung des Anwesens einen Mietzins von DM 3.000 inklusive Garage vereinbart. Diese Vereinbarung ist wirksam. Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten auf eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStGB und damit auf eine teilweise Nichtigkeit des im Mietvertrag ausgewiesenen Mietzinses. Die Voraussetzungen des § 5 WiStGB liegen nicht vor. Es fehlt jeglicher Vortrag der Beklagten zu der Frage des geringen Angebots an vergleichbaren Räumen, § 5 Abs. 1 Satz 2 WiStGB. Bei der Prüfung der Voraussetzung des geringen Angebots ist nicht auf den gesamten Wohnungsmarkt, sondern auf die entsprechenden Teilmärkte abzustellen. Der Mieter, der eine Mietpreisüberhöhung geltend macht, muss deshalb vortragen, dass ein geringes Angebot an Wohnraum in dem Teilmarkt, zu dem seine Wohnung gehört, im Zeitpunkt der Anmietung gegeben war. Die Beklagten haben hier eine 176 qm große Wohnung in einem freistehenden Haus angemietet, wobei es hier dahinstehen kann, ob außer der Einliegerwohnung ein Kellerraum mit Bad als weitere Wohnung zu bewerten wäre. Den Beklagten war zudem die Nutzung eines großen Gartens eingeräumt. Derartige Wohnungen gehören zu einem Teilmarkt. Das möglicherweise 1992 vorliegende geringe Angebot an preiswertem Wohnraum oder Normalwohnungen kann deshalb nicht bei der Beurteilung des Teilmarkts der großen Wohnungen mit Garten herangezogen werden (vgl. zu den Teilmärkten OLG Braunschweig, WuM 1999, 684; Landgericht Hamburg, NZM 1999, 2180). Ist schon ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum nicht festzustellen, kommt es nicht darauf an, ob für das fragliche Objekt der Mainzer Mietspiegel überhaupt Anwendung finden kann.

4

Die Beklagten berufen sich ohne Erfolg auf ein Minderungsrecht wegen auftretender Feuchtigkeit im Wohnbereich und der Garage. Ob derartige Mängel überhaupt vorlagen, braucht nicht überprüft zu werden. Denn die Beklagten sind mit dem geltend gemachten Minderungsrecht ausgeschlossen. Die Beklagten haben die Mängel spätestens seit der zweiten Hälfte des Jahres 1997 gekannt. Wenn sie weiterhin den Mietzins rügelos bis August 1998 zahlten, entfällt in entsprechender Anwendung des § 539 BGB ein Minderungsrecht. Die Mietminderung ist damit nicht nur für die Vergangenheit, sondern auch für die Zukunft ausgeschlossen (BGH, NJW-RR 1992, 267).

5

Die Beklagten tragen zwar vor, sie hätten sich seit Erkennen der Mängel immer wieder mit Abhilfeersuchen an die Kläger gewandt. Dieses bestrittene Vorbringen ist unsubstantiiert. Es sind weder Zeit, Ort noch der Gesprächspartner auf Seiten der Kläger angegeben. Diese Umstände müssten alle in der Beweisaufnahme erfragt werden. Dies käme aber einem unzulässigen Ausforschungsbeweis gleich.

6

Den Beklagten stehen auch keine zur Aufrechnung geeigneten Gegenansprüche zu. Die von den Beklagten behaupteten Verbesserungsmaßnahmen in dem Anwesen sind nicht bewiesen. Die Beklagten tragen vor, sie hätten alle Arbeiten durch Fachkräfte ausgeführt. Die hierdurch aufgewendeten Kosten beliefen sich auf DM 125.000. Im Einzelnen seien unter anderem Isolierungsarbeiten im Wert von rund DM 16.000 durchgeführt worden, man habe auf den Böden neues Parkett und Fliesen verlegt sowie neuen Teppichboden, im Bad seien teure Sanitärobjekte eingebaut worden, vier Einfachfensterscheiben seien durch Isolierglasscheiben ersetzt, die Elektroinstallation sei verbessert, Aluminiumfensterrolläden seien eingebaut, des Weiteren sei der verwilderte Garten instand gesetzt worden. Die zum Beweis angebotenen Rechnungen der Fachbetriebe haben die Beklagten nicht vorgelegt.

7

Der pauschale Vortrag der Beklagten ist unsubstantiiert und deshalb dem angebotenen Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht zugänglich. Im Übrigen ist nicht dargetan, inwieweit sich der Wert des Hauses oder der Wohnwert in der Zukunft konkret erhöht haben soll. Der Materialwert und die aufgewandte Arbeitszeit wären für den behaupteten Ausgleichsanspruch nicht maßgebend.

8

Auf die Frage, ob die Kläger einzelnen Maßnahmen zugestimmt haben, kommt es danach nicht an.

9

Nach alledem waren die Beklagten nicht berechtigt, ab August 1998 auch nur einen Teil des vereinbarten Mietzinses einzubehalten.

10

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 91 a ZPO.

11

Die Kläger haben in der mündlichen Verhandlung klargestellt, dass sie in erster Linie ihre Klage auf die Zahlung des rückständigen Mietzinses stützen. Hierin liegt keine Rücknahme der Klage auf Zahlung von Nebenkostennachforderungen. Über diese Forderungen sollte erst dann entschieden werden, wenn der rückständige Mietzins zur Ausfüllung des geltend gemachten Teilbetrags von DM 50.000 nicht ausreicht.

12

Hinsichtlich der übereinstimmend für erledigt erklärten Räumungsklage sind die Kosten ebenfalls den Beklagten aufzuerlegen. Es bedarf keiner weiteren Begründung, dass die Kündigung des Mietverhältnisses im Hinblick auf den hohen Mietrückstand berechtigt war und die Beklagten deshalb verpflichtet waren, das Anwesen zu räumen.