Amtsgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-10-23, Aktenzeichen 230 C 9555/06
ECLI:DE:AGD:2007:1023.230C9555.06.00

Tenor

hat das Amtsgericht Düsseldorf

im schriftlichen Verfahren gem. § 128 Abs. 2 ZPO

nach abschließender Fristsetzung zum 28.09.2007

durch den Richter am Amtsgericht X

für Recht erkannt:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin € 3.164,38 nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.01.2006 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheit in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages.

Den Beklagten wird Prozesskostenhilfe unter vorläufig unentgeltlicher Beiordnung von Rechtsanwalt B in X zu den Bedingungen eines hier ansässigen Rechtsanwalts gewährt, soweit sie sich gegen die Klage über eine Forderung von € 2.250,72 hinaus verteidigt haben.

Das weitergehende Gesuch wird zurück gewiesen.

Der Streitwert wird auf 3.385,90 € festgesetzt.

1

Tatbestand:

2

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers im Objekt Xstr. 1 in X gem. Mietvertrag vom 25.05.2000 (Bl. 16 ff. d.A.). Gem. § 4 Zif. 2 des Mietvertrages (MV) ist die Umlage der Betriebs- und Heizkosten bei monatlicher Vorauszahlung und Jahresabrechnung vereinbart. In dem Objekt befindet sich neben Wohneinheiten auch eine Supermarktfiliale.

3

Der Kläger rechnete für die Jahre 2001 bis 2004 die Nebenkosten mit Abrechnungen vom 26.08.02 (Bl. 20 ff.), vom 24.11.2003 (Bl. 23 ff. d.A.), vom 13.12.2004 (Bl. 26 ff. d.A.) und vom 09.11.2005 (Bl. 29 ff. d.A.) ab.

4

Für das Jahr 2001 ergab sich eine Betriebskostennachforderung von 2.185,65 DM, ein Heizkostenguthaben von 320,54 DM und nach Gutschrift auf Grundsteuer von 44,09 € und Allgemeinstrom von 5,00 € eine Restforderung von 904,52 €.

5

Für das Jahr 2002 ergab sich eine Betriebskostennachforderung von 968,92 €, ein Heizkostenguthaben von 159,07 € und zzgl. Mahnkosten von 2,50 € eine Restforderung von 812,35 €.

6

Für das Jahr 2003 ergab sich eine Betriebskostennachforderung von 950,85 €, ein Heizkostenguthaben von 144,71 €, also eine Restforderung von 806,14 €.

7

Für das Jahr 2004 ergab sich eine Betriebskostennachforderung von 953,51 €, ein Heizkostenguthaben von 90,62 €, also eine Restforderung von 862,89 €.

8

Bereits für das Jahr 2000 bestritten die Beklagten über den Interessenverband Mieterschutz die Berechtigung einzelner Positionen und nahmen für die Folgezeit auf diese Rügen Bezug (Bl. 43 ff. d.A.).

9

Zahlungen leisteten sie nicht.

10

Mit der Klage verlangt der Kläger die sich hieraus ergebende Summe. Er ist der Auffassung, sämtliche Positionen seien umlegbar und zutreffend berechnet.

11

Er beantragt mit dem am 05.01.2006 zugestellten Mahnbescheid,

12

Die Beklagten zu verurteilen an ihn 3.385,90 € zu zahlen, nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz aus 904,52 € seit dem 01.01.2003, aus 812,35 € seit dem 01.01.2004, aus 806,14 € seit dem 01.01.05 und aus 862,89 € seit dem 01.12.05 zu zahlen.

13

Die Beklagten beantragen,

14

die Klage abzuweisen,

15

ihnen unter Beiordnung von Rechtsanwalt B Prozesskostenhilfe zu bewilligen.

16

Sie bestreiten die Berechtigung der einzelnen Positionen wie folgt:

17

Soweit Positionen nach Personen/Tagen umgelegt wurden, sei nicht erläutert worden, wie sich der Verteiler errechne, was für Müll- und Wasser/Kanalkosten gelte.

18

Hinsichtlich der Müllkosten seien Gewerbekosten nicht ausgesondert bzw. nicht belegt worden, dass das Gewerbe den Müll selbst entsorge.

19

Hinsichtlich der Grundsteuer entfalle ein Anteil von 64,99% auf das Gewerbe.

20

Bei den Versicherungen sei nicht nach Gewerbe und Wohnraum differenziert worden, soweit eine gemeinsame Versicherung mit dem Nachbarhaus bestehe, sei unklar welcher Anteil auf welches Haus falle, zu Unrecht seien eine Mietausfallversicherung und eine allgemeine Haftpflicht umgelegt worden, die Versicherungen seien stetig gestiegen, so dass anzunehmen sei, dass nicht-umlagefähige Positionen enthalten seien.

21

Sie bestreiten die Hausmeisterkosten der Höhe nach sowie eine tatsächliche Tätigkeit des Hausmeisters.

22

Da die Mitarbeiter der Gewerbeeinheit den Hausflur mit benutzten, müsse auch hinsichtlich der Gebäudereinigungskosten differenziert werden.

23

Da die Außenwerbung über den Allgemeinstrom laufe, gelte das gleiche für den Allgemeinstrom.

24

Schließlich rügen sie, dass der mietvertraglich zugesicherte Trockenraum der Gewerbeeinheit überlassen sei.

25

Hinsichtlich des weiteren Parteivortrages wird auf den Akteninhalt verwiesen.

26

Das Gericht hat Beweis erhoben gem. Beweisbeschluss vom 26.07.07 Bl. 122 d.A. durch schriftliche Vernehmung des Zeugen R. Auf dessen Aussage vom 31.07.07 (Bl. 128 d.A.) wird verwiesen.

27

Entscheidungsgründe:

28

Die zulässige Klage ist nach Maßgabe des Tenors begründet.

29

I.

30

Dem Kläger steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten in tenorierter Höhe gem. §§ 556, 535 BGB, 4 Ziff. 2 MV zu.

31

Im Einzelnen:

32

A: Abrechnung 2001

33

Für das Jahr 2001 ergibt sich eine Nebenkostennachforderung von 816,07 €.

34

Hinsichtlich der einzelnen Rügen gilt folgendes:

35

1. Müll

36

a) Verteilungsschlüssel

37

Soweit die Beklagten die Nachvollziehbarkeit des Verteilungsschlüssels rügen, können sie damit nicht durchdringen. Schon aus der Abrechnung selbst kann ohne nennenswerten Rechenaufwand ersehen werden, dass der Kläger die Anzahl der Personen eines Haushalts mit der Anzahl der Miettage einer jeden Person multipliziert, um eine möglichst gerechte Verteilung der verbrauchsabhängigen Kosten zu erreichen, § 556 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Beklagten können dies durch Division ihres Anteils durch 365 Tage leicht erkennen. Unbestritten ist ihnen bereits für das Jahr 2000 die Ermittlung des Verteilungsschlüssels nach Personen/Tagen erläutert worden. Damit genügt aber für das Jahr 2001 keine pauschale Rüge unter Bezugnahme auf die Vorjahreskorrespondenz mehr, wie sie im eingereichten Schreiben vom 04.09.02 (Bl. 46 d.A.) erfolgte, zumal auch die weiteren eingereichten Schreiben schon für das Jahr 2000 keinen konkreten Hinweis auf Bedenken gegen die Nachvollziehbarkeit oder Richtigkeit dieses Verteilungsschlüssels erkennen lassen. Der Kläger durfte daher davon ausgehen, dass der Schlüssel aufgrund seiner vorangegangenen Erläuterungen verständlich war. Damit sind die Beklagten nunmehr gem. § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB mit weiteren Einwendungen ausgeschlossen. Darüber hinaus hat der Kläger im Rechtsstreit detailliert den Schlüssel erläutert (Bl. 62 ff. d.A.), worauf die Beklagten keine Einwände mehr vorgebracht haben.

38

b) Gewerbeanteil

39

Eines Vorwegabzuges des gewerblichen Anteils an den Müllkosten bedurfte es nicht. Zwar ist ein solcher grundsätzlich vorzunehmen, wenn mehr als nur unerhebliche zusätzliche Kosten durch gewerbliche Nutzung entstehen (BGH NJW 2006, 1419; NZM 2007, 83. Hierfür ist aber nichts ersichtlich. Die insoweit darlegungs- und beweispflichtigen (BGH NZM 2007, 83) Beklagten tragen insoweit trotz Hinweises unsubstanziiert und ersichtlich in Blaue hinein vor, Müllkosten der Gewerbeeinheit seien in den umgelegten Kosten enthalten. Konkrete Anhaltspunkte hierfür liegen aber nicht vor. Es kann nach der vorgenannten Rechtsprechung des BGH vom Kläger auch nicht verlangt werden, entsprechende Negativ-Belege zu erbringen. Zwar mag den Vermieter grundsätzlich hinsichtlich eines etwaigen gewerblichen Anteils eine erweiterte Darlegungslast treffen. Insoweit genügt aber vorliegend sein Vortrag, die Gewerbeeinheit entsorge – wie dies auch bei einem Supermarkt üblich ist – ihren Müll selbst. Den Beklagten hätte es oblegen, zumindest konkrete Tatsachen vorzutragen, aus denen sich etwas anderes ergibt (z.B. dass die Anzahl der insgesamt vorhandenen Müllcontainer (einschließlich der gewerblichen) mit den umgelegten Kosten korrespondiert (die Kosten eines Containers können bei der Stadtverwaltung erfragt werden), oder dass in erheblichem Umfang die für die Wohnraummieter zur Verfügung gestellten Container von der Gewerbeeinheit mitgenutzt werden). Hieran fehlt es jedoch trotz Hinweis.

40

2. Wasser-/Kanalkosten

41

Da insoweit nur der Umlageschlüssel gerügt wird, kann auf die obigen Ausführungen unter 1a) verwiesen werden.

42

3. Grundsteuer

43

Zu Recht berufen sich die Beklagten allerdings darauf, dass hinsichtlich der Grundsteuer ein Vorwegabzug für den gewerblichen Mietanteil vorzunehmen ist, weil bei der Ermittlung des Einheitswertes unstreitig die gewerbliche Nutzung Berücksichtigung gefunden hat, wie sich schon aus dem Schreiben der Finanzverwaltung vom 01.04.03 (Bl. 45 d.A.) ergibt.

44

Zwischenzeitlich nicht mehr streitig und durch die Finanzverwaltung bestätigt (Bl. 100 d.A.), ist jedoch, dass der Gewerbeanteil nur 35,01% und nicht etwa, wie noch im Schreiben vom 01.04.03 – erkennbar – missverständlich formuliert 64,99% beträgt.

45

Anders als in den Folgejahren hat der Kläger in 2001 den unstreitigen Gesamtbetrag von 11.225,76 DM auf die Gesamtfläche einschließlich Gewerbe verteilt. Richtigerweise hätte ein Vorwegabzug von 35,01 % vorgenommen werden müssen, so dass die verbleibenden 64,99% = 7.295,62 DM auf die unstreitigen 678m² Wohnfläche hätten verteilt werden müssen.

46

Insofern ist die Abrechnung zu korrigieren auf einen Anteil von 968,45 DM.

47

4. Versicherungen

48

a) Gewerbeanteil

49

Ein Vorwegabzug wegen eines etwaigen Gewerbezuschlages kommt nicht in Betracht. Denn es ist nicht feststellbar, dass ein solcher erhoben wurde. Dies ergibt sich aus den inzwischen unwidersprochenen Auskünften des Versicherers vom 11.04.07 (Bl. 103 d.A.) bzw. der Aussage des Zeugen R vom 31.07.07 (Bl. 128 d.A.). Zweifel an der Richtigkeit dieser Auskünfte sind nicht ersichtlich.

50

b) Anteil Nachbarhaus

51

Richtig und letztlich unstreitig ist, dass in den Beiträgen für die Haftpflichtversicherungen auch die Beiträge des Nachbarhauses enthalten sind. Hier hat auch nicht eine grob schätzte Verteilung zu je 50% zu erfolgen, sondern, da dies mit keinerlei Mehrwaufwand verbunden ist, eine Aufteilung im tatsächlichen Verhältnis von 46%:54% zu Gunsten des Objekts der Beklagten.

52

Gleichwohl können die Beklagten mit dieser im Grunde berechtigten, allerdings auch marginalen Beanstandung nicht mehr gehört werden, da sie diese unwidersprochen entgegen § 556 Abs. 3 S. 5, 6 BGB nicht binnen Jahresfrist angebracht hatten.

53

c) nicht umlagefähige Versicherungen

54

Dass in den Versicherungsbeträgen nicht-umlagefähige Versicherungen enthalten sind, ist nicht feststellbar.

55

Soweit die Beklagten eine Mietausfallversicherung ansprechen, haben sie nicht mehr bestritten, dass diese zwar für 2000 noch umgelegt wurde, auf berechtigte Beanstandung aber ab 2001 herausgerechnet wurde. Entsprechend sind auch die Versischerungskosten von 2000 auf 2001 gesunken und von 2001 auf 2002 nur leicht gestiegen, obwohl ausweislich der ab 2002 vorliegenden Belege (Bl. 108 ff. d.A.) nur die dort genannten Haftpflichtversicherungen und die Wohngebäudeversicherung enthalten sind.

56

Die "allgemeine Haftpflichtversicherung" ist entgegen der Auffassung der Beklagten umlegbar, insbesondere handelt es sich nicht um eine unwirtschaftliche Ausgabe. Ausweislich der vorliegenden Belege handelt es sich um eine Gewässerversicherung, die im Hinblick auf den vorhandenen Öltank gerechtfertigt ist (vgl. Schmidt Hdb. d. Mietnebenkosten 7. Aufl. Rn 5182 f.).

57

d) ordnungsgemäße Abrechnung

58

Einer Umlage der Versicherungskosten steht auch nicht die Zusammenfassung verschiedener Versicherungen unter eine Kostenposition in der Abrechnung entgegen. Zwar wird dies z.T. für bedenklich gehalten (z.B. Langenberg Hdb. d. Betriebskostenrechts 4. Aufl. Rn 135 f.).

59

Das Gericht teilt diese Bedenken jedoch bereits grundsätzlich nicht. Denn im Rahmen der Übersichtlichkeit und Verständlichkeit einer Betriebskostenabrechnung ist es geradezu geboten, zusammengehörige Kosten unter eine Position zusammen zu fassen, insbesondere, wenn sie auch in der im Mietvertrag in Bezug genommenen Anlage zur II. BV bzw. in der BetriebsKVO unter einem Punkt aufgeführt werden. Weiterem Aufklärungsbedarf des Mieters kann durch nähere Erläuterung und Belegeinsicht auf Verlangen Rechnung getragen werden (so KG NZM 1998, 620, 622 auf das sich die o.g. Gegenmeinung beruft).

60

Vorliegend berufen sich überdies die durch Interessenverband und Anwalt vertretenen Beklagten aber auch nicht auf eine mangelnde Prüfbarkeit. Ihre detaillierten Einwendungen zeigen vielmehr, dass sie durchaus in der Lage waren, die Abrechnung zu prüfen.

61

5. Hausmeister

62

Im Ergebnis mit Recht wenden sich die Beklagten gegen die Umlage der gesamten Hausmeisterkosten.

63

Umlagefähig sind insoweit nämlich nicht die Kosten, die mit der Verwaltung und Instandsetzung des Objekts zusammen hängen. Solche sind aber ersichtlich in der vereinbarten Hausmeistervergütung enthalten, wie sich aus der Aufgabenbeschreibung im Hausmeistervertrag Bl. 75 f. ergibt, der eine Reihe von unmittelbar mit der Instandsetzung und Verwaltung in Zusammenhang stehende Aufgaben enthält.

64

Das Gericht nimmt daher für den nicht-umlagefähigen Anteil einen gem. § 287 ZPO geschätzten Abzug von 50% vor.

65

Ob der Hausmeister, wie die Beklagten behaupten, überhaupt nicht tätig geworden ist, kann dahin stehen. Insoweit würde nur ein Mietminderungsrecht nach entsprechender Mängelanzeige in Betracht kommen, wenn sich aufgrund von Vernachlässigung der Hausmeisterarbeit mehr als nur unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigungen ergeben hätten. Bei der Betriebskostenabrechnung kann dies keine Berücksichtigung finden, da die Kosten unbestritten entstanden sind.

66

Darüber hinaus, sind die hier noch verbleibenden Kosten (aber auch schon ohne den hier vorgenommen Abzug) so gering, dass nur noch eine rudimentäre Hausmeistertätigkeit erwartet werden kann, die sich für jemanden, der nicht stündlich die Anwesenheit des Hausmeisters kontrolliert leicht als "Untätigkeit" darstellen kann.

67

Umlegbar sind hier daher nur 86,84 DM.

68

6. Hausreinigung

69

Diesbezüglich liegen keine hinreichenden Anhaltspunkte für einen erforderlichen Vorwegabzug eines Gewerbeanteils vor. Denn die Beklagte legen weder substanziiert dar, noch stellen sie unter Beweis, dass, wann, wie und in welchem Umfang die Mitarbeiter des Supermarktes den Hausflur mitbenutzen, obwohl, wie die Beklagten nicht näher bestritten haben, nach dem Klägervortrag nur eine Notausgangstüre vom Supermarkt in den Hausflur führt. Es ist daher nicht zu erkennen, dass die Umlage der Reinigungskosten allein auf die Wohnraummieter unbillig wäre.

70

7. Allgemeinstrom

71

Dasselbe gilt entsprechend für den Allgemeinstrom.

72

Hier ist zusätzlich zu beachten, dass der Supermarkt mit 1/9 und damit genau wie die Wohneinheiten belastet ist. Die Stromkosten sind auch insgesamt so gering, dass keinesfalls eine aufwendige Außenreklame mit dem Allgemeinstrom versorgt sein kann, so dass in der Relation die Beteiligung des Supermarktes mit 1/9 nicht unbillig erscheint.

73

8. Trockenraum

74

Ob den Beklagten ein Trockenraum mietvertraglich zugewiesen ist (aus dem Mietvertrag ergibt sich dies nicht), und ob dieser nicht genutzt werden kann, ist für die Frage der Umlage von Nebenkosten ohne jede Relevanz.

75

Zusammengefasst ergibt sich daher für das Jahr 2001 folgende Aufstellung:

76

Position
Anteil/Ges.
Anteil/Einz.
Betrag/Ges.
Betrag/Einzel

Müll
7877
1.095,00
4.656,96 DEM
647,37 DEM

Kanal
7877
1.095,00
3.245,76 DEM
451,20 DEM

Straßenreinig.
9
1
1.746,36 DEM
194,04 DEM

Grundsteuer
678
90
7.295,62 DEM
968,45 DEM

Versicherungen
958
90
4.176,77 DEM
392,39 DEM

Wasser
7877
1.095,00
3.275,75 DEM
455,37 DEM

Allg.-Strom
9
1
202,15 DEM
22,46 DEM

Hausmeister
958
90
924,37 DEM
86,84 DEM

Reinigung
8
1
2.836,20 DEM
354,53 DEM

Summe

3.572,65 DEM

Vorauszahlung

- 1.560,00 DEM

HK-Guthaben

- 320,54 DEM

Nachzahlung

1.692,11 DEM

in €

865,16 €

77

Guth. Steuer/Strom

-49,09 €

78

Restforderung

816,07 €

79

B: 2002

80

Für das Jahr 2002 gelten die obigen Ausführungen entsprechend, so dass sich folgende Abrechnung ergibt:

81

Position
Anteil/Ges.
Anteil/Einz.
Betrag/Ges.
Betrag/Einzel

Müll
7665
1.460,00
2.380,80 €
453,49 €

Kanal
7665
1.460,00
1.558,48 €
296,85 €

Straßenreinig.
9
1
882,00 €
98,00 €

Grundsteuer
678
90
3.691,33 €
490,00 €

Versicherungen
958
90
2.160,61 €
202,98 €

Wasser
7665
1.460,00
1.710,02 €
325,72 €

Allg.-Strom
9
1
132,95 €
14,77 €

Hausmeister
958
90
496,91 €
46,68 €

Reinigung
8
1
1.423,44 €
177,93 €

Kabel
8
1
318,51 €
39,81 €

Summe

2.146,24 €

Vorauszahlung

- 1.224,00 €

HK-Guthaben

- 159,07 €

sonst. Guthaben

- €

Nachzahlung

763,17 €

82

Soweit der Kläger weitere 2,50 € Mahnkosten geltend macht, fehlt es an jeglichem Vortrag zu deren Berechtigung. Wann welche Mahnung erfolgt sein soll, ist nicht ersichtlich, insbesondere, ob es sich nicht etwa um die Verzugs begründende Mahnung handelt, deren Kosten nicht erstattungsfähig sind.

83

C: 2003

84

Für das Jahr 2003 gelten die obigen Ausführungen entsprechend, so dass sich folgende Abrechnung ergibt:

85

Position
Anteil/Ges.
Anteil/Einz.
Betrag/Ges.
Betrag/Einzel

Müll
7665
1.460,00
2.778,24 €
529,19 €

Kanal
7665
1.460,00
1.018,16 €
193,94 €

Straßenreinig.
9
1
1.023,12 €
113,68 €

Grundsteuer
678
90
3.691,33 €
490,00 €

Niederschlag
958
90
317,32 €
29,81 €

Versicherungen
958
90
2.155,62 €
202,51 €

Wasser
7665
1.460,00
1.467,63 €
279,55 €

Allg.-Strom
9
1
143,99 €
16,00 €

Hausmeister
958
90
453,26 €
42,58 €

Reinigung
8
1
1.423,44 €
177,93 €

Kabel
8
1
456,60 €
57,08 €

Summe

2.132,26 €

Vorauszahlung

- 1.224,00 €

HK-Guthaben

- 144,71 €

sonst. Guthaben

- €

Nachzahlung

763,55 €

86

D: 2004

87

Für das Jahr 2004 gelten die obigen Ausführungen entsprechend, so dass sich folgende Abrechnung ergibt:

88

Position
Anteil/Ges.
Anteil/Einz.
Betrag/Ges.
Betrag/Einzel

Müll
7778
1.464,00
2.884,80 €
542,99 €

Kanal
7778
1.464,00
952,38 €
179,26 €

Straßenreinig.
9
1
1.076,04 €
119,56 €

Grundsteuer
678
90
3.652,46 €
484,84 €

Niederschlag
958
90
322,63 €
30,31 €

Versicherungen
958
90
2.168,02 €
203,68 €

Wasser
7778
1.464,00
1.493,02 €
281,02 €

Allg.-Strom
9
1
164,59 €
18,29 €

Hausmeister
958
90
439,37 €
41,28 €

Reinigung
8
1
1.423,44 €
177,93 €

Kabel
8
1
456,60 €
57,08 €

Summe

2.136,22 €

Vorauszahlung

- 1.224,00 €

HK-Guthaben

- 90,62 €

sonst. Guth.

- €

Nachzahlung

821,60 €

89

Zusammengefasst ergeben sich daher folgende Nachzahlungsansprüche:

90

2001
816,07 €

2002
763,17 €

2003
763,55 €

2004
821,60 €

Summe
3.164,38 €

91

Dieser Gesamtbetrag ist ab Zustellung des Mahnbescheides gem. §§ 291, 284 BGB zu verzinsen. Verzugszinsen zu einem früheren Zeitpunkt können nicht zugesprochen werden, da die Voraussetzungen des § 286 BGB nicht dargelegt sind. Die bloß einseitige Fälligstellung des Abrechnungssaldos im Rahmen der Abrechnungsschreiben stellt weder eine kalendermäßig vereinbarte Fälligkeit noch eine Mahnung dar.

92

II.

93

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

94

Die Zuvielforderung war geringfügig und hat keine Mehrkosten verursacht.

95

III.

96

Über das Prozesskostenhilfegesuch war wie erkannt zu entscheiden.

97

Abzustellen war dabei auf die Erfolgsaussichten zum Zeitpunkt der Antragstellung einschließlich der Hinweise im Termin vom 27.02.07 und des darauf nachgelassenen Vortrages im Schriftsatz vom 28.03.07.

98

Teilerheblich war der Beklagtenvortrag bis zu diesem Zeitpunkt über die im heutigen Urteil hinausgehenden Punkte noch hinsichtlich eines möglichen Gewerbeanteils bei den Versicherungen und hinsichtlich der Höhe des Vorwegabzuges für die Grundsteuer. Insoweit war bei den Versicherungen ein denkbarer Gewerbeanteil von max. 30% als Vorwegabzug zu berücksichtigen, was auch in etwa dem Verhältnis der Wohn-/und Gewerbefläche entspricht. Dass ein höherer Gewerbeanteil in den Versicherungen enthalten sein könnte, war aufgrund der Art der gewerblichen Nutzung, von der keine nennenswert erhöhte Unfall-, Feuer- oder ähnliche Gefahr ausgeht, nicht anzunehmen, § 287 ZPO.

99

Hinsichtlich der Grundsteuer, war die ursprüngliche missverständliche Mitteilung der Finanzverwaltung bis zur Klärung zu Gunsten der Beklagten auszulegen (also Gewerbeanteil = 64,99%).

100

Die Rechtsverteidigung hatte daher bis dahin in weitergehendem Maße Erfolgsaussichten und zwar im Einzelnen wie folgt:

101

Jahr 2001

102

Position
Anteil/Ges.
Anteil/Einz.
Betrag/Ges.
Betrag/Einzel

Müll
7877
1.095,00
4.656,96 DEM
647,37 DEM

Kanal
7877
1.095,00
3.245,76 DEM
451,20 DEM

Straßenreinig.
9
1
1.746,36 DEM
194,04 DEM

Grundsteuer
678
90
3.930,14 DEM
521,70 DEM

Versicherungen
678
90
2.913,74 DEM
386,78 DEM

Wasser
7877
1.095,00
3.275,75 DEM
455,37 DEM

Allg.-Strom
9
1
202,15 DEM
22,46 DEM

Hausmeister
958
90
924,37 DEM
86,84 DEM

Reinigung
8
1
2.836,20 DEM
354,53 DEM

Summe

3.120,29 DEM

Vorauszahlung

- 1.560,00 DEM

HK-Guthaben

- 320,54 DEM

Nachzahlung

1.239,75 DEM

in €

633,87 €

103

Jahr 2002

104

Position
Anteil/Ges.
Anteil/Einz.
Betrag/Ges.
Betrag/Einzel

Müll
7665
1.460,00
2.380,80 €
453,49 €

Kanal
7665
1.460,00
1.558,48 €
296,85 €

Straßenreinig.
9
1
882,00 €
98,00 €

Grundsteuer
678
90
1.988,51 €
263,96 €

Versicherungen
678
90
1.512,43 €
200,77 €

Wasser
7665
1.460,00
1.710,02 €
325,72 €

Allg.-Strom
9
1
132,95 €
14,77 €

Hausmeister
958
90
496,91 €
46,68 €

Reinigung
8
1
1.423,44 €
177,93 €

Kabel
8
1
318,51 €
39,81 €

Summe

1.917,98 €

Vorauszahlung

- 1.224,00 €

HK-Guthaben

- 159,07 €

sonst. Guthaben

- €

Nachzahlung

534,91 €

105

Jahr 2003

106

Position
Anteil/Ges.
Anteil/Einz.
Betrag/Ges.
Betrag/Einzel

Müll
7665
1.460,00
2.778,24 €
529,19 €

Kanal
7665
1.460,00
1.018,16 €
193,94 €

Straßenreinig.
9
1
1.023,12 €
113,68 €

Grundsteuer
678
90
1.988,51 €
263,96 €

Niederschlag
958
90
317,32 €
29,81 €

Versicherungen
678
90
1.508,94 €
200,30 €

Wasser
7665
1.460,00
1.467,63 €
279,55 €

Allg.-Strom
9
1
143,99 €
16,00 €

Hausmeister
958
90
453,26 €
42,58 €

Reinigung
8
1
1.423,44 €
177,93 €

Kabel
8
1
456,60 €
57,08 €

Summe

1.904,01 €

Vorauszahlung

- 1.224,00 €

HK-Guthaben

- 144,71 €

sonst. Guthaben

- €

Nachzahlung

535,30 €

107

Jahr 2004

108

Position
Anteil/Ges.
Anteil/Einz.
Betrag/Ges.
Betrag/Einzel

Müll
7778
1.464,00
2.884,80 €
542,99 €

Kanal
7778
1.464,00
952,38 €
179,26 €

Straßenreinig.
9
1
1.076,04 €
119,56 €

Grundsteuer
678
90
1.967,58 €
261,18 €

Niederschlag
958
90
322,63 €
30,31 €

Versicherungen
678
90
1.517,62 €
201,45 €

Wasser
7778
1.464,00
1.493,02 €
281,02 €

Allg.-Strom
9
1
164,59 €
18,29 €

Hausmeister
958
90
439,37 €
41,28 €

Reinigung
8
1
1.423,44 €
177,93 €

Kabel
8
1
456,60 €
57,08 €

Summe

1.910,34 €

Vorauszahlung

- 1.224,00 €

HK-Guthaben

- 90,62 €

sonst. Guthaben

- €

Nachzahlung

595,72 €

109

2001-2004

110

2001
633,87 €

2002
534,91 €

2003
535,30 €

2004
595,72 €

Gutschrift GrundSt.
- 44,09 €

Gutschr. Allg.-Strom
- 5,00 €

Mahnkosten
- €

Summe
2.250,72 €

111

Das weitergehende Gesuch war zurück zu weisen.