Landgericht Arnsberg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-05-23, Aktenzeichen 1 O 272/02
ECLI:DE:LGAR:2003:0523.1O272.02.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits zu je 1/2.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d :

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Die Kläger begehren von der Beklagten Schadensersatz in Form von Rückabwicklung eines Vertrages über den Erwerb eines Erbbaurechts und einer darauf zu errichtenden Ferienwohnung. Sie stützen ihren Anspruch auf die Grundsätze der Prospekthaftung, bzw. c.i.c. Ihre Ansprüche gegen die Beklagte begründen die Kläger mit ihren - von der Beklagten bestrittenen - Behauptungen, diese sei ein Beteiligungsunternehmen der Firma D. GmbH und Co. KG und für den Inhalt und die Herausgabe des ihnen überreichten Prospektmaterials mit verantwortlich.

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Die D. war Inhaberin umfangreicher Erbbaurechte in T., auf welchen der Park W. entstehen sollte. Das Konzept dieses Parks war die Errichtung eines Freizeitparks mit Golfhotel, Kongresshotel, Ferienhäusern, Tennisplätzen und einem Erlebnisbad. Es war geplant, die Erbbaurechte an interessierte Käufer zu veräußern und mit schlüsselfertigen, voll eingerichteten Ferienhäusern zu bebauen, die wiederum in einzelne Ferienwohnungen aufgeteilt werden sollten. Ferner beabsichtigte die D. in diesem Zusammenhang, die Ferienwohnungen zu einem Festpreis zu errichten und den Erwerb eines Nutzungsrechts an einem Pkw-Stellplatz einzuräumen. Da das von den Käufern erworbene Eigentum Bestandteil des Park W. bleiben sollte, war vorgesehen, dass die Erwerber die Nutzungsrechte an ihrem Eigentum an die D. entweder durch Mietvertrag oder durch Geschäftsbesorgungsvertrag übertragen. Die D. verpflichtete sich im Gegenzug, eine feste monatliche Grundmiete zu zahlen und je nach Auslastung der Anlage einen Mietzuschlag zu garantieren. Wegen der Einzelheiten wird auf den Prospekt „Q“, Abschnitt „Q1“ (Blatt 11 ff. d. Anlage) und Abschnitt „Q2“ (Blatt 13 ff. d. Anlage) verwiesen.

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Mit einem zwei Monate verbindlichen notariellen Vertragsangebot vom 31.03.1993 verpflichteten sich die Kläger gegenüber der D. zum Erwerb eines Wohnungserbbaurechts mit schlüsselfertiger Erstellung einer voll eingerichteten Ferienwohnung mit Vereinbarung über die Nutzung eines Pkw-Stellplatzes zum Preis von 208.300,- DM. Wegen der Einzelheiten wird auf das notarielle Vertragsangebot vom 31.03.1993 (Bl. 123 ff. d. A.) verwiesen. Die D. nahm das Angebot an. Im Jahre 1994 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über das von den Klägern Eigentum.

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Die Kläger informierten sich über das Projekt „Park W.“ über die Broschüren „Q“ und „X“ sowie diverse D.-Journale. Ob diese den Klägern in der zu den Akten gereichten Form bereits vor dem Erwerb vorlagen, ist zwischen den Parteien streitig. Hierin wurde der Park W. beworben und über die Erwerbsmodalitäten informiert. Aus den überreichten Unterlagen ging insbesondere hervor, dass im Rahmen des Gesamtkonzepts auch ein Erlebnisbad errichtet werden sollte. In dem Prospekt „X“ wird das Erlebnisbad als Bestandteil eines teilweise bereits verwirklichten Gesamtkonzepts dargestellt. Der Prospekt zeigt ein Modell des Erlebnisbades und integriert dieses in einer Fotomontage in die Ansicht des bereits bestehenden Freizeitparks. In dem Informationsmaterial „X“ wird die Geschichte einer guten Fee erzählt, die versprach, im Herbst 1994 das dort konkret beschriebene Wasserparadies einzuweihen. Tatsächlich ist das Erlebnisbad jedoch niemals gebaut worden. Die D. ist inzwischen insolvent.

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Der Prospekt „Q“ wurde von drei Gesellschaften herausgegeben. Zwei dieser Gesellschaften, nämlich die D.G. GmbH & Co. sowie die D.G. GmbH & Co. KG Hotelbetriebsgesellschaft weisen eine Beteiligung der damals alleingeschäftsführungsberechtigten Geschäftsführerin der Beklagten, der verstorbenen Frau S. Z., aus. Die Beteiligung bestand in Gesellschaftsanteilen von mehr als 25 % an den jeweiligen Gesellschaften und in einer Beteiligung von mehr als 25 % an der zur Geschäftsführung berufenen und persönlich haftenden Komplementär-GmbH, der D.G. Verwaltungs GmbH. An der dritten Herausgebergesellschaft, der D. Immobilien Vermittlungs GmbH war Frau S. Z. mittelbar über eine mehrheitliche Beteiligung der D.G. Verwaltungs GmbH beteiligt. Wegen der Einzelheiten wird auf den Prospekt „Q“, Abschnitt „Q3“ (Blatt 16 R. d. Anlage) verwiesen.

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Ausweislich der von den Klägern überreichten Anlagen trat Frau S. Z. der D. erst nach deren Gründung im Jahre 1988 bei (auf Bl. 49, 52 d. Anlage wird verwiesen).

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Die Kläger behaupten, ihnen sei wegen der Nichterrichtung des Erlebnisbades ein Schaden in Höhe der Erwerbskosten und der angefallenen Zins- und Tilgungsraten entstanden. Sie hätten den Vertrag mit der D. nur geschlossen, da sie auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der Prospektangaben vertraut hätten. Der von der D. eingesetzte Vermittler habe zudem ihre Zweifel am Erwerb des Erbbaurechts wegen des verbleibenden Risikos der zukünftigen Errichtung des Freizeitbades durch die Aussage zerstreut, die Beklagte sichere das gesamte Projekt finanziell ab, insbesondere das zentrale Erlebnisbad werde errichtet. Eine gleichlautende Zusage habe auch der Geschäftsführer der D. gemacht. Das Erlebnisbad sei ihnen stets als das Herzstück der Anlage vorgestellt worden.

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Die Kläger sind der Ansicht, die Beklagte hafte wegen der Nichterrichtung des Erlebnisbades. Sie sei als Beteiligungsunternehmen der Herausgebergesellschaften anzusehen, da eine „künstliche“ Trennung zwischen der Beklagten und S. Z. nicht möglich sei. Frau S. Z. habe schließlich ausdrücklich im Interesse der Beklagten gehandelt. Als weitere Indizien für eine Beteiligung der Beklagten führen die Kläger an, die Beklagte sei auf der Rückseite der Broschüre „X“ und in diversen D.-Journalen als Beteiligungsunternehmen der D. genannt. Entsprechendes ergebe sich außerdem aus einer Kreditreformauskunft über die Beklagte aus dem Jahre 1994, in der als Beteiligung die D. genannt sei.

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Weiterhin meinen die Kläger, die Beklagte habe als „Hintermann“ der D. besonderen Einfluss auf die Gesellschaft gehabt. Dies ergebe sich bereits daraus, dass die Vermittler der D. von der Beklagten gezielt angewiesen worden seien, mit ihrem Namen potentielle Käufer zu werben. Als weiteres Indiz für den Einfluss der Beklagten legen die Kläger den Vertrag vom 07.06.1993 vor, an dem sowohl die D. als auch die Beklagte beteiligt waren. Darüber hinaus legen sie ein Schreiben des Mit-Geschäftsführers der Beklagten vom 12.12.1991 vor, indem Frau S. Z. der D. ihr Einverständnis zum Kauf einer Tennis- und Squash-Anlage gibt. Wegen der Einzelheiten wird auf die von den Klägern zur Akte gereichten Anlagen (Blatt 19 ff., 55 d. Anlage) verwiesen.

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Die Kläger beantragen,

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1.

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die Beklagte zu verurteilen, an sie 145.718,- EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 06.06.2002 zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückübertragung des von den Klägern erworbenen 36/1.000 Miterbbaurechtsanteils an dem Erbbaugrundstück in T., Erbbaugrundbücher von T: Blätter 0000-0000, Flur 0 Nr. 000/00 bis Flur 0 Nr. 000/00, I.-Weg, verbunden mit dem Sondererbbaurecht an der im Aufteilungsplan mit Nr. 00 bezeichneten Wohnung im Erdgeschoss,

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2.

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festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern auch den zukünftigen aus dem vollfinanzierten Wohnungserwerb entstehenden Schaden zu ersetzen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte beruft sich auf Verjährung. Darüberhinaus bestreitet sie die Unrichtigkeit der Prospekte und eine Beteiligung sowie eine Einflussnahme auf die D. Sie behauptet, die von den Klägern vorgelegte Kreditreformauskunft aus dem Jahre 1994 sei falsch. Ihre Darstellung als Beteiligungsunternehmen in dem vorgelegten Informationsmaterial sei ebenfalls falsch und von ihr zu keinem Zeitpunkt gebilligt worden.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist unbegründet. Den Klägern stehen Ansprüche gegen die Beklagte aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

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I.

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Die Kläger haben keinen Anspruch aus Prospekthaftung. Dabei kann dahinstehen, ob ein solcher Anspruch dem Grunde nach besteht. Insofern ist bereits zweifelhaft, ob es sich bei der überreichten Informationsbroschüre „X“ um einen Prospekt im Sinne der Prospekthaftung handelt und ob die Prospektangaben unrichtig sind. Jedenfalls haftet die Beklagte nicht für solche Unrichtigkeiten.

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Zu dem Personenkreis, der für unrichtige und unvollständige Prospektangaben verantwortlich ist, zählen die Personen, die für die Geschicke der Gesellschaft und damit für die Herausgabe des Prospekts verantwortlich sind (vgl. BGH, NJW 1982, 1514). Hierzu gehören die Initiatoren, Gründer und Gestalter der Gesellschaft, soweit sie das Management bilden oder beherrschen (BGH, NJW 1978, 1625) sowie die Hintermänner der Komplementär-GmbH und Publikums-KG, welche neben der Geschäftsleitung besonderen Einfluss in der Gesellschaft ausüben und deshalb Mitverantwortung tragen (BGH, WM 1981, 483 (484)). Für eine solche Verantwortlichkeit der Beklagten bestehen vorliegend keine Anhaltspunkte.

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Die Verantwortlichkeit der Beklagten wegen einer Beteiligung an der D. kommt hier nicht in Betracht. Der Prospekt selbst gibt für eine Beteiligung nichts her. Hierin ist lediglich Frau S. Z. als Gesellschafterin der Herausgeber aufgeführt. Auch die von den Klägern angeführten Indizien lassen keinen anderen Rückschluss zu. Die bloße Bezeichnung der Beklagten in der Broschüre „X“ und den diversen D.-Journalen als Beteiligungsunternehmen führt nicht zu einer tatsächlichen Beteiligung der Beklagten. Die Richtigkeit dieser Bezeichnung sowie die der von den Klägern vorgelegten Kreditreformauskunft hat die Beklagte zudem bestritten. Einen weiteren Beweis für die Beteiligung der Beklagten haben die Kläger nicht angeboten.

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Die tatsächliche Beteiligung der Beklagten kann jedoch letztlich dahinstehen. Selbst wenn eine Beteiligung der Beklagten mit der von S. Z. gleichzusetzen wäre, würde allein hieraus nicht unmittelbar eine Prospektverantwortlichkeit folgen. Auch in diesem Fall würde die Beklagte nicht schon als Initiatorin, bzw. Gründungsgesellschafterin haften, da ihr Beitritt erst nach Gründung der D. erfolgte.

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Aus der Beteiligung als solcher ist ebensowenig ein Beherrschen des Managements zu schlussfolgern. Die Gestaltung des Prospekts und seines Inhalts oblag allein der Geschäftsführung der Gesellschaft. Als Gesellschafterin hätte der Beklagten lediglich ein Kontrollrecht der Geschäftsführung gem. § 46 Nr. 6 GmbHG zugestanden, zu dessen Ausübung wiederum nur die Gesellschaftergesamtheit zuständig gewesen wäre (K. Schmidt in Scholz, GmBHG, Bd. II, 7. Aufl., § 46 Rn. 11). Eine Verletzung des Kontrollrechts innerhalb der Gesellschaft haben die Kläger nicht gerügt. Es würde aber auch keinen Anspruch begründen, da das Kontrollrecht lediglich zum Schutze der Gesellschaft besteht und nicht zugunsten Dritter (K. Schmidt a.a.O. Rn. 113). Ein Beherrschen der Gesellschaft ergibt sich schließlich auch nicht aus dem von den Klägern vorgelegten Schreiben vom 12.12.1991 (Anlage K 15, Bl. 55), in welchem S. Z. ihr Einverständnis zum Kauf einer Tennis- und Squash-Anlage gibt. Dieses Einverständnis erfolgte nicht in Einflussnahme auf das Management, sondern in ihrer Eigenschaft als Kommanditistin der Gesellschaft.

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Eine Haftung der Beklagten in ihrer Eigenschaft als „Hintermann“ der Herausgebergesellschaftern kommt ebenfalls nicht in Betracht. Die von den Klägern vorgelegten Indizien lassen nicht auf eine tatsächliche Einflussnahme der Beklagten auf die Gestaltung und den Inhalt des Prospekts und Informationsmaterials schließen.

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Aus der Beteiligung an dem Vertrag vom 07.06.1993 folgt keine solche Einflussnahme der Beklagten. Insbesondere Ziffer 1) des Vertrages gibt hierfür keinen Anhaltspunkt. Zwar stellt Ziffer 1) pauschal fest, dass die an dem Vertrag beteiligten Parteien am 09.03.1993 einen Vertrag bezüglich des Projektes D. in T. eingegangen sind. Ausweislich der von der Beklagten überreichten Abschriften der ersten und letzten Seite des Vertrages vom 09.03.1993 (Bl. 121 f. d.A.), war die Beklagte an diesem Vertrag jedoch nicht beteiligt.

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Aus dem Vertrag vom 07.06.1993 selbst ergibt sich ebenfalls keine Einflussnahme der Beklagten. Zwar war die Beklagte an den Vertragsverhandlungen beteiligt. Ihr Engagement bezog sich jedoch auf eine angestrebte Mindestbeteiligung an jedem neu zu realiesierenden Projekt, verbunden mit einem Bierlieferungsvertrag. Eine Beteiligung, die den Leistungsbereich der Prospektherausgeber betreffen könnte, nämlich die Errichtung und den Verkauf von Immobilien sowie den Abschluss der Mietverträge, lässt sich dem Vertrag nicht entnehmen. Es ist auch kein Grund ersichtlich, inwiefern die Beklagte durch ihre Beteiligung an diesem Vertrag Einfluss auf die Geschäftsleitung der D.-Gesellschaften und damit auf die Gestaltung des Prospekts ausgeübt haben sollte. Die Beklagte und die D. traten vielmehr als eigenständige und von einander unabhängige Vertragspartner auf.

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Etwas anderes folgt im Ergebnis auch nicht aus den übrigen von den Klägern überreichten Anlagen. Hieraus wird zwar die Beteiligung der Beklagten an der Planung des Freizeitparks erkennbar, hingegen keine Mitbestimmung der Beklagten innerhalb der D. Die Beklagte und die D. traten durchgehend als selbständige Vertrags- und Verhandlungspartner auf.

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Die Kläger haben zu ihrer Behauptung, die Beklagte habe die Vermittler der D. dazu aufgefordert, gezielt mit ihrem Namen zu werben, Zeugenbeweis angeboten. Dieser Umstand ist jedoch für eine Haftung der Beklagten aus dem Rechtsgrund der Prospekthaftung unerheblich. Selbst im Falle eines Beweises dieser Aufforderung durch die Beklagte mag die Anweisung zwar einen Vertrauenstatbestand bei den Klägern geschaffen und sie letztendlich zum Vertragsschluss veranlasst haben. Hieraus ergibt sich aber gerade nicht, dass die Beklagte auch in der Lage war, auf die Gestaltung und den Inhalt des gesamten Prospekts Einfluss zu nehmen. Dieser wurde vielmehr eigenständig von den D.-Gesellschaften erstellt.

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Darüber hinaus scheitert ein Anspruch nach Prospekthaftung auch aus dem Rechtsgrund der Verjährung. Ansprüche aus Prospekthaftung verjähren grundsätzlich 6 Monate ab Kenntnis der Unrichtigkeit des Prospekts, spätestens drei Jahre ab Beitritt zur Gesellschaft (BGH, NJW 1982, 1314). Verjährung ist hier spätestens mit dem 01.06.1996 eingetreten. Die Kläger haben ihr für zwei Monate bindendes Vertragsangebot am 31.03.1993 abgegeben. Der Vertragsschluss erfolgte mit der Annahme des Angebots durch die D., also spätestens zwei Monate später am 31.05.1993. Dem Beginn der Verjährung am 01.06.1993 steht vorliegend nicht entgegen, dass Ansprüche der Prospekthafung verjährt sein konnten, bevor sich eine mögliche Unrichtigkeit des Prospekts wegen der Nichterrichtung des Freizeitbades endgültig herausstellte. Die Ansprüche aus Prospekthaftung hätten auch vor diesem Zeitpunkt geltend gemacht werden können, da die gerügte Unrichtigkeit bereits in den drei auf den Vertragsschluss folgenden Jahren offensichtlich erkennbar war. Während dieses Zeitraums war auch für die Kläger ersichtlich, dass die Planung des Freizeitbades, anders als nach den Prospekten möglicherweise zu vermuten, nicht annähernd abgeschlossen war und bezüglich der Errichtung daher ein großes Risiko bestand.

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Für eine Verlängerung der Verjährungsfrist auf 30 Jahre gem. § 195 BGB entsprechend der Rechtsprechung des BGH bezüglich des Erwerbs von Eigentum im Bauherrenmodell (BGH, NJW 1990, 2461 (2462); NJW 1994, 2226 (2227)) besteht vorliegend kein Anlass. Der BGH stellt zur Begründung der längeren Verjährungsfrist ausdrücklich auf die Besonderheiten des Bauherrenmodells, nämlich das von dem Anleger zu tragende Bauherrenrisiko, ab. Die längere Verjährungsfrist soll mit Rücksicht auf die Stellung der Bauherren als Besteller eines Werkes, für die Errichtung eines Bauwerks, gelten, weil erfahrungsgemäß sich Mängel an dem Bauwerk erst nach längerer Zeit herausstellen (BGH, NJW 1990, 2461 (2462)). Eine Ausnahme von der allgemeinen Verjährungsfrist der Prospekthaftung ist jedoch auch beim Erwerb einer Wohnung nicht geboten, soweit diesem ein typischer Kaufvertrag und kein Werkvertrag zugrundeliegt (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1992, 978 (979)). Ein vergleichbarer Fall ist hier gegeben.

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Die Kläger sind betreffend der angeführten, angeblichen Unrichtigkeiten des Prospekts nicht mit den Bestellern eines Werkes zu vergleichen. Die angeblich unrichtigen Angaben betreffen ausschließlich Umstände, für die allein kaufvertragliche Regelungen Anwendung finden, denn sie beziehen sich lediglich auf das erworbene Erbbaurecht und dessen Umgebung und nicht auf die noch zu errichtende Wohnung.

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Selbst wenn für die Beurteilung der anzuwendenden Verjährungsfrist vorliegend der Vertrag in seiner Gesamtheit zugrunde zu legen wäre, würde hieraus kein anderes Ergebnis folgen. Das Gericht verkennt dabei nicht, dass der Vertrag wegen der noch zu erfolgenden Errichtung der Ferienwohnung auch werkvertragliche Elemente enthält. Die für einen Werk-, bzw. Bauherrenvertrag typischen Risiken der Fertigstellung des Baus und der Erhöhung der Baukosten entfielen jedoch hier nicht auf die Kläger, sondern auf die D., da sämtliche von den Klägern zu erbringende und als Festpreis garantierte Zahlungen erst mit der Übergabe des schlüsselfertigen Hauses fällig werden sollten (Prospekt „Q.“, Punkt 2.3., Bl. 11 R d. Anlage; § 4 f. V. v. 31.03.1993, Bl. 126 d. A.).

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II.

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Die Kläger haben auch keinen Anspruch aus c.i.c. wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen. Ein möglicher Anspruch scheitert bereits daran, dass Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluss durch Gewährleistungsregeln des Kaufrechts ausgeschlossen sind. Sämtliche von den Klägern geltend gemachte, angeblich unrichtige Angaben betreffen Umstände, die zusicherungsfähige Eigenschaften der gekauften Sache darstellen. Die Gestaltung der Umgebung eines Grundstücks ist eine zugesicherte Eigenschaft (vgl. Putzo in Palandt, BGB, 55. Aufl., § 459 Rn. 20). Die Umgebung des Grundstücks ist ein Merkmal, dass diesem auf Dauer anhaftet. Die Umgebung war auch für die Kläger erheblich, da sie sich hierdurch eine bessere Vermietbarkeit des Objekts versprachen.

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Darüber hinaus wären Ansprüche aus der Verletzung vertraglicher Nebenpflichten verjährt. Sie unterliegen vorliegend der kurzen Verjährung des § 477 BGB, da die Verletzung einen Mangel der Kaufsache verursacht und der entstandene Schaden in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Mangel steht (vgl. OLG Hamm a.a.O.; BGH, NJW 1989, 2118).

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Auf die Behauptung der Kläger, die Beklagte habe die Vermittler der D. gezielt damit beauftragt, mit ihrem Namen zu werben und damit das Vertrauen der Anleger zu gewinnen und die dazu angetretenen Beweise kam es daher nicht mehr an.

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III.

41

Sonstige Ansprüche der Kläger sind nicht ersichtlich. Ein Anspruch aus p.V.V. scheitert an einem fehlenden Vertragsschluss zwischen den Klägern und der Beklagten. Für mögliche deliktische Ansprüche haben die Kläger keinen Schädigungsvorsatz der Beklagten vorgetragen. Die Übernahme einer selbständigen Garantie durch die Beklagte betreffend den Bau des Erlebnisbades haben die Kläger selbst nicht ausdrücklich vorgetragen. Sie ist dem Vortrag auch nicht zu entnehmen. Für eine solche Annahme reichen die angeblich von den Vermittlern der D. getätigten Aussagen hinsichtlich der feststehenden Finanzierung durch die Beklagte des Bades nicht aus, da es sich hierbei lediglich um anpreisende Werbeaussagen handelte, die die Kläger zum Kauf des Erbbaurechts veranlassen sollten.

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IV.

43

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.