Landgericht Münster (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-02-17, Aktenzeichen 11 0 339/05
ECLI:DE:LGMS:2006:0217.11.0.339.05.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der durch die Nebenintervention verursachten Kosten trägt die Klägerin.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d

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Die Klägerin ist Immobilienmaklerin und macht Maklerlohn geltend.

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Im März 2005 beauftragte die Nebenintervenientin, vertreten durch ihren Sohn, den Zeugen M, die Klägerin mit der Vermietung des Ladenlokals X Q-Platz in ####1 M2. Der Auftrag wurde mit Schreiben vom 07.03.2005 bestätigt. Darin wurde vereinbart, dass die Klägerin an den Zeugen M ein Vermittlungshonorar in der Höhe einer Monatsmiete zahlen sollte. Da sich die Beklagte in der Kundenkartei der Klägerin befand, bot sie ihr das Objekt mit Schreiben vom 28.06.2005 an. In dem Schreiben wurde darauf hingewiesen, dass die Maklerprovision 3,6 Monatsmieten beträgt.

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Die Klägerin organisierte einen Besichtigungstermin, der am 08.07.2005 stattfand.

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An ihm nahmen die Geschäftsführer der Klägerin und der Beklagten, die Nebenintervenienten persönlich und der Zeuge M teil. Nach der Besichtigung meldete die Beklagte Interesse an dem Objekt an. Daher kam es zu einer mündlichen Besprechung in einem naheliegenden Cafe. Dort wurden die Einzelheiten des Mietvertrages festgelegt: Die monatliche Miete sollte 6.000,00 Euro betragen, die monatliche Nebenkostenvorauszahlung 300,00 Euro. Laufzeit des Vertrages sollte vom 01.03.2006 bis zum 28.02.2009 sein.

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Am 21.07.2005 füllte der Zeuge M handschriftlich ein Mietvertragsformular aus (Blatt 13 bis 36 GA), paraphierte es auf jeder Seite und übersandte es dem Geschäftsführer der Beklagten per Fax. Dieser setzte seine eigenhändige Unterschrift an die jeweils vorgesehenen Stellen, paraphierte es ebenfalls und faxte das Formular in diesem Zustand an die Klägerin. Mit Schreiben vom 25.07.2005 teilte der Geschäftsführer der Klägerin dem Zeugen M mit, dass der Geschäftsführer der Beklagten den Mietvertrag vorab per Fax signiert habe. Ferner heißt es in dem Schreiben (Blatt 72 GA),: "Sobald der Vertrag im Original vorliegt, wird Herr F diesen unterschrieben an unser Haus zur Weitergabe an Sie senden." Ferner wies der Geschäftsführer der Klägerin den Zeugen darauf hin, dass die Klägerin wegen der kurzen Mietvertragslaufzeit von 3 Jahren gegenüber der Beklagten nicht die gesamte Provision von 3,6 Monatsmieten durchsetzen könne, daher verringere sich sein Vermittlungshonorar im Verhältnis prozentual auf 30 % der eingehenden Provision.

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Mit Schreiben vom 26.07.2005 übersandte der Zeuge M dem Geschäftsführer der Beklagten zwei Originale des Mietvertrages. Auch diese beiden Exemplare waren vom Zeugen paraphiert, sie enthielten keine Unterschrift des Zeugen oder der Nebenintervenientin. Das Anschreiben vom 26.07.2005 setzte der Zeuge auf eine Kopie seines Schreibens vom 21.07.2005 an die Beklagte. Es wird auf die Anlage zum Protokoll vom 17.02.2006 bezug genommen.

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Am 27.07.2005 vermietete die Nebenintervenientin das Objekt an einen anderen Interessenten. Ebenfalls am 27.07.2005 setzte der Zeuge M auf das Schreiben der Klägerin vom 25.07.2005 an ihn ein handschriftliches Anschreiben an den Geschäftsführer der Klägerin. Darin heißt es, das Ladenlokal sei anderweitig vermietet, da sich die Klägerin nicht an die Provisionsvereinbarung gehalten habe. Dies übermittelte der Zeuge der Klägerin per Fax. Auf Blatt 37 der Gerichtsakten wird bezug genommen. Sodann setzte der Zeuge auf dasselbe Schriftstück ein handschriftliches Anschreiben an den Geschäftsführer der Beklagten und übermittelte dies ebenfalls per Telefax. In dem Anschreiben wird ebenfalls darauf hingewiesen, dass die Klägerin sich nicht an die Provisionsvereinbarung mit dem Zeugen gehalten habe, daher habe man das Objekt anderweitig vermietet. Diesbezüglich wird auf Blatt 56 der Gerichtsakten Bezug genommen. Am selben Tag, also auch am 27.07.2005, unterzeichneten die Parteien dieses Rechtsstreits eine Provisionsvereinbarung. Es wurde vereinbart, dass die Beklagte an die Klägerin eine Provision in Höhe von 3,6 Monatsmieten zahlt, also 21.600,00 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Die erste Rate in Höhe von 10.800,00 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer sollte nach Unterzeichnung des Mietvertrages fällig sein, die zweite Rate am 01.November 2005. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf Blatt 75 der Gerichtsakten Bezug genommen. Am 01.08.2005 schrieb die Klägerin an den Geschäftsführer der Beklagten, dass sie, die Klägerin, sich bemühe, den Termin zur Unterzeichnung der Zwangsvollstreckungsurkunde für den 04.08. oder 08.08.2005 zu vereinbaren. Dieses Schreiben übersandte die Klägerin an den Zeugen M zur Kenntnisnahme.

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Die Klägerin ist der Ansicht, dass zwischen der Beklagten und der Nebenintervenientin ein Mietvertrag zustande gekommen sei. Daher habe sie, die Klägerin, Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Provision. Mit dieser Klage macht sie die erste Rate in Höhe von 12.528,00 Euro geltend.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin

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12.528,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von

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8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz

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seit dem 07.09.2005 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte ist ebenfalls der Auffassung, dass ein Mietvertrag zustande gekommen sei.

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Die Nebenintervenientin beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie ist der Ansicht, dass kein Mietvertrag mit der Beklagten zustande gekommen sei.

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Es sei vereinbart worden, dass der Mietvertrag erst wirksam geschlossen sein sollte, wenn die Nebenintervenientin die Vertragsurkunde persönlich unterschrieben und sich die Beklagte wegen der Forderung der Nebenintervenientin aus dem Mietverhältnis durch notarielle Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen habe.

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Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die Erklärungen in der mündlichen Verhandlung vom 17.02.2006 Bezug genommen.

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Mit Schriftsatz vom 03.11.2005 hat die Beklagte der Nebenintervenientin den Streit verkündet. Diese ist mit Schriftsatz vom 23.11.2005 dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten beigetreten.

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Das Gericht hat Beweis erhoben und den Zeugen M uneidlich vernommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Maklerlohn aus § 652 Abs. 1 BGB. Die Klägerin konnte nicht beweisen, dass zwischen der Beklagten und der Nebenintervenientin ein Mietvertrag zustande gekommen ist.

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Die Nebenintervenientin hat der Beklagten mit Schreiben vom 21.07.2005 unter Beifügung eines vom Zeugen M paraphierten Mietvertragformulars kein Angebot auf Abschluss eines Mietvertrages unterbreitet. Ein ausdrückliches Angebot enthält das Schreiben nicht. Das Schreiben ist auch nicht unter Berücksichtigung des objektiven Empfängerhorizontes als rechtlich bindendes Angebot auszulegen.

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Dagegen spricht schon der Wortlaut des Schreibens vom 21.07.2005. Dort heißt es:

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"...anbei erhalten Sie den vorab Entwurf unseres Mietvertrages...". Daraus ergibt sich, dass der Zeuge M nur einen Entwurf schicken wollte, nicht jedoch einen endgültigen Mietvertrag. Außerdem ergibt sich aus den Gesamtumständen, dass der Mietvertrag erst wirksam werden sollte, wenn er von beiden Vertragsparteien mit vollem Namenszug unterschrieben ist. Das ergibt sich daraus, dass das Mietvertragsformular die volle Unterschrift beider Vertragsparteien vorsieht. Diesem Erfordernis genügen die Paraphe des Zeugen auf jeder Seite des Vertragsformulars nicht. Sie ersetzen keine Unterschrift mit dem vollen Namenszug. Paraphen dienen vielmehr in der Regel der Bestätigung, dass ein Schriftstück den bis dahin vereinbarten Inhalt hat. Außerdem ergibt sich aus der Provisionsvereinbarung vom 27.07.2005 (Blatt 75 GA), dass die Beklagte selbst an diesem Tag noch nicht von einem wirksamen Vertragsschluss ausgegangen war. In der Vereinbarung heißt es nämlich, dass die erste Rate nach Unterzeichnung des Mietvertrages fällig werde. Damit ist gemeint, dass die erste Rate nach dem wirksamen Abschluss des Vertrages fällig werden sollte.

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Denn nach § 652 Abs. 1 BGB setzt der Maklerlohn den wirksamen Abschluss eines Vertrages voraus. Ferner sollte der wirksame Abschluss eines Mietvertrages davon abhängig sein, dass sich die Beklagte wegen der Forderung der Nebenintervenientin aus dem Mietverhältnis durch notarielle Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Dies ist durch die Aussage des Zeugen M bewiesen.

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Zwar konnte der Zeuge nicht mehr im Einzelnen angeben, wann diese Vereinbarung getroffen wurde. Er konnte nur bestätigen, dass dies bei einem der zahlreichen Vorgespräche vereinbart worden sei. Dies genügt, um die Bedingung zu beweisen, denn die Aussage wird durch den unstreitigen Inhalt einiger Schriftstücke belegt. Sie ergibt sich aus dem Anschreiben des Zeugen an die Beklagte vom 21.07.2005. Mit diesem Schreiben übersandte der Zeuge der Beklagten erstmals ein Mietvertragsformular. In dem Schreiben heißt es: "Wir bitten Sie, die notarielle Zwangsunterwerfung zu veranlassen." Ferner ergibt sich aus dem Schreiben der Klägerin an die Beklagte und den Zeugen M vom 01.08.2005, dass sich die Beklagte durch notarielle Urkunde

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der Zwangsvollstreckung unterwerfen sollte. Der Zeuge hat glaubhaft und nachvollziehbar dargestellt, dass damit der Nebenintervenientin Sicherheit gegeben werden sollte. Diese Sicherheit war aber nur zu erreichen, wenn der Mietvertrag wirksam wird, nachdem die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung erfolgt ist. Wäre der Mietvertrag schon vorher zustande gekommen, hätte die Nebenintervenientin keine Möglichkeit mehr, die Unterwerfungserklärung durchzusetzen. Denn eine Verpflichtung der Beklagten zur Abgabe der Unterwerfungserklärung ist nicht Inhalt des beabsichtigten Mietvertrages geworden. Die Nebenintervenientin hätte sich somit ihrer Sicherheit begeben.

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Letztlich spricht auch die Vorschrift des § 550 BGB, der nach § 578 BGB auf das hier streitige Verhältnis anzuwenden ist, dass eine Schriftform vereinbart war. Nach § 550 BGB gilt nämlich ein Mietvertrag, der für eine längere Zeit als 1 Jahr abgeschlossen wird, für unbestimmte Zeit, wenn die Schriftform nicht gewahrt wird. Die Parteien wollten aber unstreitig eine Mietvertragsdauer von 3 Jahren vereinbaren. Dies konnten sie nur durch den Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages erreichen (siehe OLG E, ZMR 1988, 54).

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Auch das Schreiben vom 26.07.2005 konnte die Beklagte unter Berücksichtigung des objektiven Empfängerhorizontes nicht als Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages auffassen. Denn das Anschreiben ist auf das Schreiben vom 21.07.2005 gesetzt, indem darauf hingewiesen wird, dass ein Vorab-Entwurf des Vertrages übersandt wird. Ferner enthält das Schreiben den Hinweis auf die vereinbarte Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung.

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Somit ist zwischen der Beklagten und der Nebenintervenientin kein wirksamer Mietvertrag geschlossen worden. Die Klägerin hat daher keinen Anspruch auf Mäklerlohn.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 101 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.