Amtsgericht Mettmann (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-11-04, Aktenzeichen 26 C 108/13
ECLI:DE:AGME1:2014:1104.26C108.13.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

1

Tatbestand

2

Die Beklagte war ursprünglich Verwalterin der Klägerin. Mit Beschluss vom 15.12.2010 wurde die L GmbH zum 01.07.2011 Verwalter bestellt. Gleichzeitig wurde die Beklagte nochmals für ein halbes Jahr bis zum 30.06.2011 zum Verwalter bestellt. Des Weiteren wurde auf der dortigen Versammlung einstimmig beschlossen, dass die Jahresabrechnung 2009 in der von der Klägerin vorgelegten Fassung nicht genehmigt wird. Zudem soll sich die Beklagte ausweislich des Protokolls dazu bereit erklärt haben, sollten die Jahresabrechnungen 2008, 2009 und 2010 nicht bis zum 30.04.2011 vorliegen und die Eigentümerversammlung nicht bis zum 15.05.2011 stattfindet, 3 Monate des Verwalterendgeltes netto zu erstatten. Eine Erstattung durch die Beklagte ist erfolgt.

3

In der Eigentümerversammlung vom 21.07.2011 beschloss die Klägerin sodann unter TOP 2 und TOP 6 folgendes:

4

„2.

5

Berichterstattung über die Jahresabrechnung 2008, 2009 und 2010. Diskussion und Beschlussfassung über die weitere Vorgehensweise sowie die Entlastung der Verwalterfirma für das Wirtschaftsjahr 2010

6

Die Jahresabrechnungen der Firma G GmbH für 2008, 2009 und 2010 können nicht genehmigt werden, da diese zum einen nicht korrekt erstellt worden sind, der vom Gericht vom Verwalter verlangte Vermögensstatus fehlt und die Unterlagen zudem bisher nicht vom Verwaltungsbeirat geprüft werden konnten. Die in den Abrechnungen ausgewiesenen Rücklagenhöhen entsprechen nicht den tatsächlich vorhandenen finanziellen Mitteln der Gemeinschaft. Es liegen auch immer nicht alle relevanten Unterlagen für eine ordnungsgemäße Prüfung vor, da diese von der Firma G GmbH trotz entsprechender Zusage bislang nicht übergeben worden sind.

7

Es erfolgt daher keine Genehmigung der Verwalterabrechnungen 2008, 2009 und 2010 sowie auch keine Entlastung des bisherigen Verwalters.

8

Die vormalige Verwaltung soll mit Fristsetzung zur ordnungsgemäßen Erstellung der Abrechnungen 2008, 2009 und 2010 aufgefordert werden. Sollte die Frist fruchtlos verstreichen, soll die Wohnungsverwaltung L GmbH die Forderungen der WEG nach Rücksprache mit dem Beirat gerichtlich geltend machen.

9

6038/6368 MEA Fürstimmen-keine Gegenstimme-330/6368 Enthaltungsstimmen

10

Der Beschluss wird angenommen.

11

6.

12

Beschlussfassung über die Bevollmächtigung der Wohnungsverwaltung L GmbH, gegen die G GmbH eventuelle Schadensersatzansprüche gerichtlich oder außergerichtlich geltend zu machen

13

Herr L berichtete über die aktuelle Situation und von den bislang nicht ausgehändigten Unterlagen der WEG. Herr Rechtsanwalt T nahm zu diversen Fragen Stellung.

14

Die Eigentümer bevollmächtigen die Wohnungsverwaltung L GmbH die Herausgabe-sowie Auskunfts- und Schadensersatzansprüche der Eigentümergemeinschaft sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich gegenüber dem (den) Vorverwalter(n) geltend zu machen. Die Wohnungsverwaltung L GmbH wird ermächtigt, zu diesem Zweck einen Rechtsanwalt nach Rücksprache mit dem Beirat zu beauftragen.

15

5873/6368 MEA Fürstimmen-495/6368 MEA Gegenstimmen-keine MEA Enthaltungsstimmen

16

Der Beschluss wird angenommen.“

17

Mit Schreiben vom 15.11.2011 wurde die Beklagte aufgefordert, die Hausgeldabrechnungen für 2008-2010 zu erstellen. Die Beklagte wies das zunächst zurück, legte dann aber Abrechnungen für die Jahre 2008-2010 vor.

18

Streitgegenständlich ist vorliegend lediglich die Jahresabrechnung für das Jahr 2009.

19

Die Klägerin behauptet, bereits im Jahre 2010 habe eine Besprechung des Beirates mit der Beklagten stattgefunden, in welchem es darum gegangen sei, dass die Abrechnung inhaltlich nicht korrekt sei und erhebliche Mängel aufweise. Bei dem Gespräch sei versichert worden, sich der Sache anzunehmen. Eine Abrechnung sei zunächst nicht erstellt worden. Ende 2010 habe eine Eigentümerversammlung unter der Leitung der Beklagten stattgefunden, wobei die Abrechnungsunterlagen doch nicht korrigiert worden seien und entsprechend die Abrechnung für das Jahr 2009 nicht genehmigt wurde. Die Beklagte sagte in der Versammlung zu, eine geänderte Abrechnung zu erstellen und zur erneuten Beschlussfassung vorzulegen. Bislang sei jedoch keine geänderte Abrechnung vorgelegt worden.

20

Die Klägerin ist der Ansicht, die erstellten Hausgeldabrechnungen für die Jahre 2008, 2009 und 2010 seien fehlerhaft. Die Klägerin ist der Ansicht, die Abrechnungen seien nicht genehmigungsfähig. Es fehle der Vermögensstatus. Auch würden die tatsächlichen Kontenstände zum 31.12.2008/01.01.2009 nicht mit den Kontenständen laut Abrechnung übereinstimmen. Die Abrechnung genüge nicht den Anforderungen des § 28 Abs. 3 WEG, da sie keine geordnete Darstellung der Einnahmen und Ausgaben beinhalte und nicht aus sich heraus rechnerisch hinreichend nachvollziehbar sei. Die Klägerin behauptet, es seien keine Kontenstände dargestellt. Sie ist der Ansicht, auch die Rücklagendarstellung sei mangelhaft. Denn tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage seien in der Jahresgesamtabrechnung und in der Einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten buchen.

21

Die Klägerin war ursprünglich der Ansicht, dass, da die Beklagte ihrer Verpflichtung zur Erstellung einer genehmigungsfähigen Abrechnung trotz Fristsetzung nicht nachgekommen sei, ihr ein Schadensersatzanspruch zustehe. Dieser bemesse sich in der Höhe, die eine Beauftragung eines Dritten zur Erstellung der Abrechnung kosten würde. Die Klägerin behauptet, dies sei ein Betrag von mindestens 2.500,00 EUR zzgl. Mehrwertsteuer. Denn die Erstellung der Jahresabrechnung sei ein wesentlicher Teil der Verwalterleistung. Da eine Abrechnung nicht durch die Beklagte erstellt worden sei, müssten die streitgegenständlichen Jahre komplett nachgebucht werden, gegebenenfalls Belege angefordert und auf dieser Grundlage der Nachbuchung eine genehmigungsfähige Jahresabrechnung erstellt werden. Dabei sei ein Aufwand von 80 Stunden zu je 25,00 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer angemessen und erforderlich.

22

Nunmehr ist sie der Ansicht, das Klagebegehren sei als Vorschussklage zu verstehen. Soweit das Gericht dies als Klageänderung betrachte, sei diese sachdienlich. Bei dem Verwaltervertrag handele es sich um einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit dienst-und werkvertraglichen Elementen. Das Erstellen einer genehmigungsfähigen Hausgeldabrechnung sei nach Werkvertragsrecht zu beurteilen. Die Voraussetzungen des § 637 Abs. 1, 3 BGB seien erfüllt.

23

Die Ansprüche seien auch nicht verjährt, da die Abrechnungsreife für das Jahr 2009 nicht vor dem 01.01.2010 eingetreten sei und die Klageerhebung bereits im Jahr 2013 erfolgt sei.

24

Die Klägerin beantragt,

25

die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.380,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basissatz seit dem 07.12.2011 zu zahlen.

26

Die Beklagte beantragt,

27

die Klage abzuweisen.

28

Die Beklagte ist der Ansicht, die Klägerin habe keine Aktivlegitimation, da die Eigentümer lediglich beschlossen hätten, die Erstellung der Hausgeldabrechnung 2009 nicht jedoch in Bezug hieraus Schadensersatzansprüche gegebenenfalls gerichtlich geltend zu machen. Denn der unter TOP 6 gefasste Beschluss der Eigentümerversammlung vom 21.07.2011 beziehe sich nicht auf Forderungen bzgl. der Jahresabrechnung 2009, da hierzu unter TOP 2 ein gesonderter Beschluss gefasst worden sei. Dieser umfasse aber keine Schadensersatzansprüche. Ein konkret legitimierender Beschluss, mit welchem der Verwalter ermächtigt werde, die streitgegenständliche Forderung gerichtlich beizutreiben liege daher nicht vor. Gleiches gelte für den nunmehr von der Klägerin begehrten Vorschuss.

29

Die Beklage ist weiter der Ansicht, eine Pflichtverletzung ihrerseits liege nicht vor. Die neu erstellten Abrechnungen seien im Juni 2011 mit der Einladung zur Eigentümerversammlung versandt worden. Im Dezember 2011 seien sie nochmals dem Verwalter per Email übermittelt worden. Sie behauptet, die Klägerin habe bislang ihr gegenüber nicht bemängelt, welche Punkte an der Jahresabrechnung 2009 nicht ordnungsgemäß sein sollten. Eine Fristsetzung zur Behebung der Mängel sei nicht erfolgt. Sie ist der Ansicht, dass nicht unangekündigt Schadensersatzansprüche gerichtlich geltend gemacht werden könnten. Eine Fristsetzung könne aber nunmehr auch nicht nachgeholt werden, da hinsichtlich eines solchen Anspruches auch Verjährung eingetreten sei. Zudem sei die Abrechnung 2009 ordnungsgemäß erfolgt. Ein Vermögenstatus sei kein erforderlicher Bestandteil einer Jahresabrechnung. Auch seien die Ausführungen betreffend des Jahres 2008 unerheblich, da die Abrechnung 2009 streitgegenständlich sei.

30

Zudem sei der Klägerin kein Schaden entstanden. Ein Schaden in Höhe von 2500,00 EUR wird bestritten.

31

Auch ist die Beklagte der Ansicht, der Verwalter schulde bei seiner Tätigkeit keinen Erfolg, sondern im Schwerpunkt sei der Verwaltervertrag ein Geschäftsbesorgungsvertrag mit dienstleistungsähnlichem Charakter, so dass das Werkvertragsrecht und § 637 BGB keine Anwendung fände. Auch haben die Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft nur einen Erfüllungsanspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung. Der Anspruch auf Vorschuss würde sich jedoch aus einem Selbstvornahmerecht im Sinne des § 637 BGB ableiten. Die einzelnen Eigentümer haben aber kein Selbstvornahmerecht im Hinblick auf die Erstellung der Jahresabrechnung. Auch stelle das Umstellen der Klage auf einen Vorschussanspruch eine Klageänderung dar, welche jedoch nicht mehr in Betracht komme, da ein solcher Anspruch bereits verjährt sei.

32

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach-und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

33

Entscheidungsgründe

34

I.

35

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

36

1.

37

Soweit die Klägerin zunächst einen Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht erstellter Hausgeldabrechnung für das Jahr 2009 geltend gemacht hat, so ist sie hierzu aktivlegitimiert gewesen. Gleiches gilt auch auf die nunmehr von der Klägerin begehrte Vorschussklage. Denn aus der Zusammenschau der unter TOP 2 und TOP 6 gefassten Beschlüsse ergibt sich, dass der Verwalter umfassend ermächtigt wurde, Ansprüche, die im Zusammenhang mit den Jahresabrechnungen, die von der Beklagten zu erstellen waren, gerichtlich im Namen der Klägerin geltend zu machen, so dass dies als umfassende Ermächtigung zu sehen ist.

38

2.

39

Soweit die Klägerin nunmehr den begehrten Betrag in Höhe von 2.380,00 EUR nicht mehr als Schadensersatz, sondern als Vorschuss begehrt, stellt dies nach Auffassung des Gerichts eine Klageänderung gemäß § 263 ZPO dar (vgl. auch BGH, Urteil vom 13. 11. 1997 - VII XX XXX-XX). Denn eine Klageänderung liegt grundsätzlich vor, wenn der Kläger einen anderen Streitgegenstand zur Entscheidung stellt.

40

Der Streitgegenstand wird nach überwiegender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur vom Antrag des Klägers und von dem zu seiner Begründung vorgetragenen Tatsachenkomplex (Lebenssachverhalt) bestimmt. Antrag und Lebenssachverhalt sind gleichwertige Elemente, aus denen sich der Inhalt des Streitgegenstandes im konkreten Rechtsstreit ableitet. Auf der Grundlage dieser Auffassung lässt sich der Streitgegenstand definieren als das klägerische Begehren, das dieser auf den von ihm vorgetragenen Lebenssachverhalt stützt (vgl. insgesamt Musielak, ZPO, 11. Auflage 2014 Rn. 69 m.w.N.).

41

Dadurch dass die Klägerin nunmehr ihren Klageantrag nicht mehr auf einen Schadensersatzanspruch im Hinblick auf die fehlerhaft erstellte Jahresabrechnung 2009 stützt, sondern einen Vorschuss zur Erstellung der Jahresabrechnung 2009 begehrt, liegt ein neuer Lebenssachverhalt vor.

42

Diese Klageänderung ist nach Rechtshängigkeit nur zulässig, wenn die Beklagtenseite der Klageänderung zustimmt, was hier nicht der Fall ist, oder diese sachdienlich ist. Dabei ist der Gesichtspunkt der Prozessökonomie, also ob die Zulassung der Klageänderung den Streitstoff im Rahmen des anhängigen Rechtsstreits ausräumt und einem andernfalls weiteren Rechtsstreit vorbeugt, maßgeblich, wobei die Sachdienlichkeit im Allgemeinen nur dann verneint werden kann, wenn ein völlig neuer Streitstoff in den Rechtsstreit eingeführt werden soll, bei dessen Beurteilung das Ergebnis der bisherigen Prozessführung nicht verwertet werden kann (BGH NJW 2007, 2414 Rn 9).

43

Vorliegend ist die Klageänderung als sachdienlich anzusehen, was jedoch im Ergebnis aufgrund der nachstehenden Ausführungen dahinstehen kann.

44

3.

45

Die Klägerin hat weder einen Anspruch auf Schadensersatz noch auf Zahlung eines Vorschusses gegenüber der Beklagten.

46

Grundsätzlich hat die Klägerin gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn diese ihre Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag schuldhaft verletzt hat, hier im konkreten die ordnungsgemäße Erstellung der Jahresabrechnung 2009 schuldhaft nicht erfolgt ist. Gegenstand des Ersatzes ist ein Schaden. Nach dem normativen Schadensbegriff liegt ein Vermögensschaden dann vor, wenn der Geschädigte nach der Verkehrsauffassung einen wirtschaftlichen Nachteil erlitten hat (vgl. zum Schadensbegriff insgesamt MüKoBGB/Oetker BGB § 249 Rn. 16-23).

47

Ein solcher Nachteil ist von Klägerseite jedoch weder behauptet noch dargelegt worden. Vielmehr wurde lediglich dargelegt, wie hoch die Kosten seien, wenn die Jahresabrechnung von einem Dritten erstellt werden würde. Tatsächlich ist dies aber bislang nicht erfolgt, so dass eine solche „fiktive Abrechnung“ hier nicht erfolgen kann, unabhängig von der Frage, ob die Abrechnung für das Jahr 2009 nicht ordnungsgemäß war.

48

Die Klägerin hat jedoch auch keinen Anspruch auf Zahlung des begehrten Betrages in Form eines „Vorschusses“. Die Vorschrift des § 637 BGB findet keine Anwendung.

49

Gemäß § 637 Abs. 1 BGB kann der Besteller wegen eines Mangels des Werkes nach erfolglosem Ablauf einer von ihm zur Nacherfüllung bestimmten angemessenen Frist den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn nicht der Unternehmer die Nacherfüllung zu Recht verweigert (sog. Selbstvornahme). Dabei kann der Besteller gemäß § 637 Abs. 3 BGB von dem Unternehmer für die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Aufwendungen Vorschuss verlangen. Dies setzt jedoch voraus, dass zwischen den Parteien ein Werkvertrag gemäß § 631 BGB geschlossen wurde. Der Verwaltervertrag ist nach überwiegender Ansicht in Rechtsprechung und Literatur ein Geschäftsbesorgungsvertrag mit größtenteils dienstvertraglichem Charakter gemäß § 675 BGB, auf den die Regeln des Dienstvertragsrecht – §§ 611 ff BGB –und des Auftragsrechts – §§ 662 ff BGB – Anwendung finden, soweit der Verwaltervertrag keine abweichende Regelung trifft (Staudinger, BGB,13. Bearbeitung 2005, Rn. 201 m.w.N.). Allerdings hat die Verpflichtung des Verwalters zur Aufstellung der Jahresabrechnung als Teil der ihm obliegenden Geschäftsbesorgung auch einen werkvertraglichen Charakter. Denn der Verwalter schuldet den Wohnungseigentümern insoweit nicht lediglich eine Tätigkeit, sondern die Herbeiführung eines Arbeitsergebnisses als Erfolg (OLG Hamm, Beschluß vom 04.03.1993 - 15 W 295/92).

50

Allein das Vorliegen eines werkvertraglichen Charakters führt jedoch nicht zur Anwendung des § 637 Abs. 3 BGB.

51

Denn gemäß § 21 Abs. 4, 43 Nr. 3 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung und kann diesen auch gerichtlich geltend machen (vgl. Bärmann/Becker, WEG-Kommentar 12. Auflage, § 28 Rn. 113). Bei Anwendung des § 637 Abs. 1, 3 BGB hätte das zur Folge, dass sodann auch jeder einzelne Eigentümer ein Selbstvornahmerecht im Hinblick auf die Erstellung der Jahresabrechnung hätte. Dies kann jedoch aufgrund der Systematik des WEG-Rechts nicht gewollt sein. Denn es würde den Interessen der übrigen Eigentümer entgegenstehen, wenn jeder einzelne Eigentümer anstelle des Anspruchs auf Erstellung der Jahresabrechnung, einen Anspruch auf Selbstvornahme durchsetzen könnte.

52

II.

53

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11 2. Alt, 711.

54

Streitwert: 2.380,00 EUR

55

Rechtsbehelfsbelehrung:

56

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

57

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

58

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

59

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

60

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber Landgericht Düsseldorf zu begründen.

61

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

62

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

63

T

Richterin am Amtsgericht