Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-06-22, Aktenzeichen 13 O 361/14
ECLI:DE:LGBN:2015:0622.13O361.14.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d

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Der Kläger ist der aktuelle, der Beklagte der frühere Insolvenzverwalter über das Vermögen der Kommunale Wohnungs- und Baugesellschaft M mbH (nachstehend: Insolvenzschuldnerin). Der Kläger verlangt von dem Beklagten wegen Verletzung seiner Pflichten als Insolvenzverwalter Schadensersatz.

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Das Vermögen der Insolvenzschulderin bestand im Wesentlichen aus Immobilien. Es handelte sich um typische „DDR-Plattenbauten“, die vor der Wende zu DDR-Zeiten errichtet worden waren. Sie waren vor allem als Wohnraum für Arbeiter und ihre Familien im Braunkohletagebau bestimmt. Mit der Wende wurde der Braunkohletagebau eingestellt, was wegen der sonstigen schlechten Arbeitsplatzsituation in der Region dazu führte, dass die Gemeinde M einen ganz erheblichen Bevölkerungsschwund zu verzeichnen hatte. Dies führte dazu, dass praktisch keine Nachfrage nach Wohnraum mehr bestand und mündete schließlich in der Insolvenz der Insolvenzschuldnerin. Das Insolvenzverfahren wurde zum 1. Januar 2000 eröffnet und der Beklagte als Insolvenzverwalter bestellt und auf der Gläubigerversammlung am 14. März 2000 bestätigt. Nachdem man zunächst eine Weiterführung des Unternehmens erwogen hatte, wurde in der Gläubigerversammlung vom 28. November 2007 die Liquidation des Unternehmens der Insolvenzschulderin beschlossen. Am 6. Juni 2011 wurde der Beklagte durch das Insolvenzgericht als Insolvenzverwalter abberufen und der Kläger zum neuen Insolvenzverwalter bestellt. Mit Wirkung zum 1. Dezember 2013 veräußerte der Kläger den gesamten Immobilienbestand der Insolvenzschuldnerin an die M Bauverein Beteiligungs-GmbH & Co KG (nachfolgend: Erwerberin).

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Vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens hatte die Insolvenzschuldnerin das Mehrfamilienhaus X-Straße, ##### M, nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Insolvenzschuldnerin wurde zur Wohnungseigentumsverwalterin bestellt und hat – ebenfalls vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens – einige Wohnungen verkauft. Unter anderem verkaufte die Insolvenzschuldnerin im Jahre 1996 die Wohnung Nr. ## an die Eheleute F für 70.000 DM. Die Eheleute wurden als Eigentümer eingetragen, jedoch belastet mit einer auf zehn Jahre befristeten Rückauflassungsvormerkung zugunsten der Insolvenzschulderin.

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Im Herbst 2008 trugen sich die Eheleute F mit dem Gedanken, die Wohnung zu verkaufen und wandten sich deshalb an die Insolvenzschuldnerin. Mit Schreiben vom 21. November 2008 übersandte der Notar den Entwurf eines Grundstückskaufvertrages über die Wohnung Nr. ## an die Insolvenzschuldnerin. Als Käufer war in diesem Entwurf der Beklagte handelnd als Insolvenzverwalter über das Vermögen der Insolvenzschuldnerin aufgeführt. Am 17. Dezember 2008 wurde der Grundstückskaufvertrag beurkundet. Käufer war der Beklagte als Privatperson. Der Kaufpreis betrug 3.000 Euro. Um die Eintragung des Beklagten als Eigentümer vornehmen zu können, bedurfte es nach § 12 WEG in Verbindung mit der Teilungserklärung der Zustimmung des WEG-Verwalters. Diese erteilte der Beklagte in seiner Eigenschaft als Insolvenzverwalter. Zudem erteilte er als Insolvenzverwalter eine Löschungsbewilligung für die im Grundbuch eingetragene Rückauflassungsvormerkung. Weder den Gläubigerausschuss noch das Insolvenzgericht informierte der Beklagte über diese Vorgänge.

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Im Auftrag des Beklagten bewertete die als Gutachterin beauftragte Q & Partner D GmbH den Immobilienbestand der Insolvenzschulderin. In ihrer Zusammenstellung vom 21. Dezember 2009 bewertete sie auch die Wohnungen in der X ## bis ##, in der die streitgegenständliche Wohnung gelegen ist. Von der Bewertung ausgenommen waren dabei neben der streitgegenständlichen Wohnung Nr. ## die Wohnungen Nr. # und Nr. #, weil auch diese in Fremdeigentum standen.

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Für die sonstigen 37 Wohnungen ermittelte die Gutachterin die folgenden Vermögenswerte:

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Ertragswerte: 12.100 Euro bis 18.600 Euro

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Zerschlagungswerte: 7.600 Euro bis 11.000 Euro

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Zerschlagungswerte bei

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Gesamtverkauf: 3.800 Euro bis 5.500 Euro

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Am 21. Januar 2014 wandte sich der Rechtsanwalt der Erwerberin des Immobilienbestandes der Insolvenzschuldnerin schriftlich an den Beklagten und äußerte Interesse an einem Ankauf der streitgegenständlichen Wohnung. Angeboten wurden 10.000 Euro. Mit Schreiben vom 3. September 2014 erhöhte die Erwerberin ihr Angebot auf 45.000 Euro. Mit der Zahlung sollte auch ein Rechtsstreit des Beklagten mit der Erwerberin abgeschlossen werden. Vor diesem Hintergrund hieß es in dem Schreiben, dass gegen die Zahlung von 45.000 Euro

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„sämtliche bestehenden und zukünftigen Ansprüche aus und im Zusammenhang mit der WEG an den Grundstückskäufer abzutreten sind.“

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Weiter lautet es in dem Schreiben:

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„Da Ihrerseits im Falle der Veräußerung der WEG-Einheit das Interesse an sämtlichen Vorfällen in der WEG entfällt, ist Ihre Klage nach Kaufpreiszahlung zurückzunehmen. Die Kosten des Rechtsstreits sind gegeneinander aufzuheben und die entstanden Gerichtskosten zu teilen.“

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Die Klägerin ist der Ansicht, dass sich der Beklagte durch den Kauf der Wohnung Nr. ## gegenüber der Insolvenzschuldnerin schadensersatzpflichtig gemacht habe. Der Beklagte habe eine Geschäftschance der Insolvenzschuldnerin für sich selbst ausgenutzt, die der Masse hätte zugutekommen müssen. Dazu behauptet der Kläger, dass der Kaufpreis von 3.000 Euro auch seinerzeit nur einen geringen Bruchteil des tatsächlichen Wertes der Wohnung ausgemacht hat. Im Zeitpunkt der Beurkundung des streitgegenständlichen Kaufvertrages habe der tatsächliche Wert der Wohnung mindestens 45.000 Euro betragen. Daher begehrt der Kläger die Übertragung der Wohnung gegen Erstattung des Kaufpreises in Höhe von 3.000 Euro, hilfsweise die Zahlung der Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert und dem Kaufpreis in Höhe von 42.000 Euro.

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Den Hilfsantrag hat der Kläger hilfsweise auch auf die Behauptungen gestützt, der Beklagte habe während seiner Zeit die Sondermietverwaltung durch die Insolvenzverwalterin kostenlos in Anspruch genommen (Schaden: 30 Monate x 20 Euro, mithin 600 Euro) und seine Wohnung sei bevorzugt vermietet worden, wodurch nach den Behauptungen des Klägers der Insolvenzschuldnerin ein Mietausfall hinsichtlich einer anderen leer stehenden gleichwertigen Wohnung entstanden sei (Schaden: 58 Monate x 314 Euro, mithin 18.212 Euro) sowie ein geringerer Kaufpreis für den Immobilienbestand erzielt worden sei (Schaden: 12 Monatsmieten x 214 Euro x Faktor 9,2, mithin 23.625,60 Euro).

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Der Kläger beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, das Wohnungseigentum, bestehend aus einem 219/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flur ##, Flurstücke #### und ####, Gebäude – und Gebäudenebenflächen, 2.097 qm groß, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 1. Obergeschoss sowie dem Keller, jeweils Nr. ## des Aufteilungsplanes, eingetragen beim Amtsgericht T im Wohnungsgrundbuch von M Blatt #### Zug um Zug gegen Zahlung von 3.000 an ihn aufzulassen;

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hilfsweise,

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den Beklagten zu verurteilen, an ihn 42.000 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Der Beklagte ist der Ansicht, dass er sich nicht schadensersatzpflichtig gemacht habe. Er behauptet, die Eheleute F hätten sich nicht an die Insolvenzschuldnerin gewandt, um ihre Wohnung an diese zu veräußern, sondern mit der Bitte um Hilfe bei der Veräußerung an Dritte. Einen Verkauf an die Insolvenzschuldnerin hätten die Eheleute definitiv ausgeschlossen. Der Zeuge Q2 – ehemaliger Geschäftsführer der Insolvenzschuldnerin – habe dann in der Folge versucht, die Wohnung an Mitarbeiter der KWG, Karitativen Einrichtungen, zu veräußern. Dies sei nicht gelungen, auch nicht zu einem nur symbolischen Wert. Selbst eine schenkweise Übertragung sei nicht erfolgreich gewesen. Der Zeuge Q2 habe dann den Beklagten inständig gebeten, die Wohnung zu übernehmen, weil sich andere Käufer nicht finden ließen. Eine schenkweise Überlassung habe der Beklagte nicht gewollt. Er habe auch den ursprünglich von den Eheleuten angedachten Kaufpreis von 1.000 Euro verdreifacht. Der Zeuge Q2 habe dann den Auftrag an den Notar zur Fertigung eines Kaufvertrages erteilt und diesem Notar mitgeteilt, dass der Beklagte die Wohnung erwerben werde. Da der Beklagte bei dem Notar andere Beurkunden für die Insolvenzschuldnerin hatte vornehmen lassen, sei dieser irrtümlich davon ausgegangen, dass der Beklagte die Wohnung für die Insolvenzschuldnerin kaufe, und deshalb als Käufer in dem Entwurf den Beklagten als Insolvenzverwalter aufgeführt. Später sei dies dann gegenüber dem Notar richtig gestellt worden.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Klage ist unbegründet.

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I. Hauptantrag und 1. Hilfsantrag

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Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz aus dem Ankauf der Wohnung der Eheleute F.

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1. Die Kammer hat nicht zu entscheiden, ob der Beklagte durch den Kauf der Eigentumswohnung von den Eheleuten F in irgendeiner Weise seine Pflichten als Insolvenzverwalter verletzt hat. Vielmehr kann der Haupt- und 1. Hilfsantrag nur dann Erfolg haben, wenn für den Beklagten eine Verpflichtung bestand, die Wohnung für die Insolvenzschuldnerin zu erwerben und der Beklagte diese Pflicht schuldhaft verletzt hat. Denn nur darauf kann der geltend gemachte Schaden beruhen. Von einer schuldhaften Pflichtverletzung ist indes nicht auszugehen.

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2. Soweit der Kläger behauptet, die Wohnung habe einen Wert von 45.000 Euro gehabt, ist diese Behauptung nicht ausreichend durch Tatsachen belegt. Dass das spätere Angebot der Erwerberin den tatsächlichen Wert der Wohnung bei Kaufvertragsabschluss widergibt, ist angesichts der objektiven Sachlage fernliegend und hätte bereits deshalb einer eingehenderen Begründung bedurft, um das Gericht zu einer diesbezüglichen Beweisaufnahme zu veranlassen. Auf diese Frage kommt es aber noch nicht einmal entscheidungserheblich an. Jedenfalls hat der Kläger nicht dargelegt, dass der Beklagte bei Abschluss des Kaufvertrages von einem solch hohen Wert der Wohnung ausgehen musste, dass er verpflichtet war, die Wohnung für die Insolvenzschuldnerin zu erwerben. Insoweit hat das Gericht bereits in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, dass die Q & Partner D GmbH für 37 Wohnungen in dem Gebäudekomplex, in dem die angekaufte Wohnung belegen ist, bei einem Gesamtverkauf Vermögenswerte zwischen 3.800 Euro und 5.500 Euro ermittelt hat. Umstände, aus denen sich ergeben könnte, dass die streitgegenständliche Wohnung deutlich mehr wert war als die von der Sachverständigen für die übrigen Wohnungen ermittelten Werte, hat der Kläger auch im Nachgang zur mündlichen Verhandlung nicht vorgetragen, sondern lediglich – ohne Substanz – behauptet, dass es sich bei der Wohnung Nr. ## um eine „Rosine“ handele (die allerdings für nur 214 Euro netto im Monat zu mieten ist). Auch fehlt jeder Vortrag dazu, wieso der Beklagte von einem erheblich höheren Wert als denjenigen, die in dem Gutachten von Q & Partner letztendlich ermittelt worden sind, ausgehen musste. Bedenkt man weiter, dass durch den Ankauf zu dem Kaufpreis in Höhe von 3.000 Euro Nebenkosten bzw. wertmindernde Risiken hinzukamen (Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Kosten für die Sondermietverwaltung, drohende laufende Kosten aufgrund Leerstandes etc.) war der Beklagte aus seiner Sicht nicht gehalten, die Wohnung trotz des Liquidationsbeschlusses für die Insolvenzschuldnerin zu erwerben. Dies gilt erst recht, wenn – was durch den Abschluss eines Mietvertrages im Januar 2009 belegt wird – die Wohnung zum Zeitpunkt des Kaufes nicht vermietet war und ein Mieter erst noch gefunden werden musste. Im Gegenteil hätte sich der Beklagte bei einem Kauf der Wohnung für die Insolvenzschuldnerin aus seiner damaligen Sicht der Gefahr ausgesetzt gesehen, sich wegen eines solchen Kaufs gegenüber der Insolvenzschuldnerin schadensersatzpflichtig zu machen. Denn es bestand, womit der Kläger im Schriftsatz vom 27. April 2015 selbst argumentiert, ein erheblicher Leerstand bei vergleichbaren Wohnungen der Insolvenzschuldnerin bei einem kaum vorhandenen Mietinteressentenkreis (vergleichbare Wohnungen standen jahrelang leer und wurden „wie Sauerbier“ zur Vermietung angeboten, vgl. Schriftsatz des Klägervertreters vom 28.05.2015, Seite 7). Auch Kaufinteressanten gab es für einzelne Wohnungen offenbar nicht, wie der Gesamtverkauf an die Erwerberin nahelegt.

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II. Zweiter Hilfsantrag

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Auch der 2. Hilfsantrag ist unbegründet. Soweit der Kläger geltend macht, dass der Beklagte für die Sondermietverwaltung keine Vergütung gezahlt habe, ist dies durch die von dem Beklagten daraufhin vorgelegten Urkunden widerlegt. Soweit der Kläger behauptet, der Beklagte habe dafür gesorgt, dass seine Wohnung bevorzugt vermietet worden ist, ist dieser Vortrag ohne Substanz. Der Kläger hat auf die Hinweise des Gerichts nicht bei seinen früheren Mitarbeitern nachgefragt, ob es eine entsprechende Anweisung des Beklagten gab. Dieser hatte im Termin nachvollziehbar dargelegt, dass die Insolvenzschuldnerin die Sondermietverwaltung für sämtliche Wohnungen übernommen hat und daher gar nicht berechtigt war, ihre eigenen Wohnungen bevorzugt zu vermieten. Vor diesem Hintergrund ergibt sich aus der Tatsache, dass es bei der Insolvenzschuldnerin einen Leerstand bei vergleichbaren Wohnungen gab und dennoch die Wohnung des Beklagten vermietet wurde, keinen Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte dafür gesorgt haben könnte, dass seine Wohnung bevorzugt vermietet wurde. Einer Beweiserhebung zu dieser ins Blaue hinein aufgestellten Behauptung des Klägers, die eine unzulässige Ausforschung darstellen würde, ist daher nicht vorzunehmen. Darauf, dass auch unter der Verantwortung des Klägers als Insolvenzverwalter ausweislich des nunmehr als Anlage B 10 vorgelegten Mietvertrages eine Vermietung der Wohnung an Frau E zum 22. September 2011 erfolgt ist, kommt es vor diesem Hintergrund nicht mehr an.

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III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Sätze 1 und 2 ZPO.

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Streitwert:

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84.000 Euro