Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1997-09-15, Aktenzeichen 19 U 210/96
ECLI:DE:OLGK:1997:0915.19U210.96.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

2

Die Beklagten, Inhaber der Firma B. oHG, einer
Immmobilengesellschaft, haben dem Kläger durch notariellen Vertrag
vom 23. Juni 1992 - UR.Nr. x für 1992 des Notars Dr. R. in K. - ein
in der R.Nr. x. in M. gelegenes Wohn- und Geschäftshaus zum Preis
von 1.225.000,-- DM verkauft. Die Parteien streiten darüber, ob die
in Ziffer 4 dieses Vertrages enthaltene Formulierung, "Beide
Parteien können verlangen, daß die Verkäufer oder deren Firma ...
das Vertragsobjekt ab dem 1.10.1995 auf unbefristete Zeit zu einer
Kaltmiete von 160.000,-- DM anmieten" auch das Recht des Klägers
beinhaltet, von den Beklagten die Anmietung des Objektes fordern zu
können.

3

Mit Schreiben vom 16.8.1995 forderte der Kläger die Beklagten
auf, eine monatliche Miete von 13.333,33 DM abzüglich erzielter
Nettomieten von 3.012,-- DM. Die Beklagten haben dies abgelehnt und
mit Schreiben vom 21.11.1995 mit sofortiger Wirkung ein eventuell
bestehendes Mietverhältnis gekündigt.

4

Der Kläger hat beantragt,

5

die Beklagten zu verurteilen, mit dem Kläger einen Mietvertrag
zu einer Kaltmiete von 160.000,-- DM jährlich das Vertragsobjekt
betreffend abzuschließen,

6

für den Fall, daß dem entsprochen werde, die Beklagten zu
verurteilen, an ihn 20.642,66 DM nebst 10 % Zinsenseitdem 6.12.1995
zu zahlen,

7

hilfsweise festzustellen, daß die Beklagten ab dem 1.10.1995
Mieter des Objektes R.Nr. x. in M. sind und ab diesem Zeitpunkt
Miete an den Kläger zu zahlen haben.

8

Die Beklagten haben beantragt,

9

die Klage abzuweisen.

10

Sie haben behauptet, von einer Anmietverpflichtung ihrerseits
sei zu keiner Zeit die Rede gewesen, die vertragliche Formulierung
entspreche nicht dem tatsächlichen Willen der Parteien. Desweiteren
haben sie sich gegen die Höhe der vom Kläger angestellten
Mietberechnung gewandt.

11

Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und
Streitstandes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils
Bezug genommen.

12

Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen,
aufgrund aller Umstände stehe fest, daß die Parteien etwas anderes
gewollt hätten, als in Ziffer 4 des Vertrages beurkundet worden
sei.. Wegen der weiteren Begründung wird auch insoweit auf den
Inhalt der angefochtenen Entscheidung verwiesen.

13

Mit der form- und fristgerecht eingelegten und auch rechtzeitig
begründeten Berufung macht der Kläger geltend:

14

Die Formulierung im Notarvertrag entspreche der getroffenen
Vereinbarung. Die Beklagten hätten ihm das Objekt als "Juwel"
angeboten, mit dem sich eine ungleich höhere Mietrendite erzielen
lasse, als dies nach den bestehenden Mietverhältnissen der Fall
war. So hätten sie ihm auch vorgerechnet, daß sich für die
gewerbliche Ladenfläche statt des beim damaligen Mieter K.
erzileten Preises von 6,-- DM/qm mit Sicherheit ein
Quadratmeterpreis von 20,-- DM bis 25,-- DM erzielen lasse. Deshalb
sei in dem Notartermin die Formulierung aufgenommen worden, wonach
beide Parteien verlangen könnten, daß die Verkäufer oder deren
Firma das Objekt ab dem 1.10.1995 anmieten. Einer Regelung, die nur
den Beklagten dieses Recht eingeräumt hätte, hätte er nicht
zugestimmt. Er habe sicherstellen wollen, daß die von den Beklagten
als sicher hingestellte hohe Mietrendite auch tatsächlich
realisiert werde, denn sie als Immobilienfachleute hätten
schließlich wissen müssen, welche Miete zu erzielen war. Er habe
sich auch darauf einrichten müssen, wie es ab dem 1.10.1995 mit dem
Objekt weitergehe. Dies sei auch relevant für die Frage gewesen, ob
dem Mieter K. zum 30.9.1995 gekündigt werden sollte. Der Beklagte
M. habe sich für die Kündigung ausgesprochen, weil sich die Sache
bei einem Mietzins von 6.000,-- DM für das Ladenlokal nicht lohne.
So hätten die Beklagten auch den im Mai 1995 den von K. angebotenen
10 - 15 % höheren Mietzins abgelehnt. Ihren Empfehlungen folgend
habe er dann auch nicht weiter an K. vermietet. Er sei vor dem
Hintergrund der mit den Beklagten getroffenen Vereinbarung davon
ausgegangen, daß ihm hierdurch kein Schaden entstünde.

15

Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagten seien deshalb zum
Abschluß eines unbefristeten Mietvertrages ab 1.10.1995
verpflichtet. Sie schuldeten die vertraglich festgelegte Miete, die
für die Zeit vom 1.10.1995 bis zum 30.6.1996 geltend gemacht werde;
jeweils am 1.1., 1.4. und 1.7.1996 hätten die Beklagten deshalb
40.000,-- DM zahlen müssen. Wie sich aus der Aufstellung des
Klägers ergebe, habe er im geltend gemachten Zeitraum Mieteinnahmen
von 21.494,-- DM erzielt; die Beklagte schuldeten somit noch
98.506,-- DM. Ein Recht zur sofortigen Kündigung habe ihnen nicht
zugestanden.

16

In der mündlichen Verhandlung vom 18.8.1997 hat der Kläger auf
Befragen des Senats eingeräumt, über die Aufstellung hinaus noch
eine weitere gewerbliche Miete von mtl. 750,-- DM einschließlich
Nebenkosten erzielt zu haben. Er hat deshalb seien ursprünglichen
Zahlungsantrag von 98.155,20 DM auf 92.325,20 DM ermäßigt.

17

Der Kläger beantragt,

18

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten zu
verurteilen, mit dem Kläger einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit
mit Wirkung ab 1.10.1995 zu einer Kaltmiete von 160.000,-- DM
jährlich das Vertragsobjekt betreffend abzuschließen;

19

die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an den Kläger
92.325,20 DM nebst 10 % Zinsen von 30.845,-- DM seit dem 1.1.1996,
von 33.391,-- DM seit dem 1.4.1996 und von 34.270,-- DM seit dem
1.7.1996 zu zahlen;

20

hilfsweise, nach dem erstinstanzlichen Hilfsantrag zu 3) zu
erkennen;

21

ihm zu gestatten, Sicherheiten auch durch Bürgschaften einer
deutschen Großbank, einer Genossenschaftsbank oder einer
öffentlichen Sparkasse erbringen zu können.

22

Die Beklagten beantragen,

23

die gegnerische Berufung zurückzuweisen;

24

ihnen zu gestatten, Sicherheiten auch durch Bürgschaften einer
deutschen Großbank, einer Genossenschaftsbank oder einer
öffentlichen Sparkasse erbringen zu können.

25

Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung und führen
ergänzend aus:

26

Sie seien nur deshalb bereit gewesen, den um 150.000,-- DM unter
ihren ursprünglichen Forderungen liegenden Kaufpreis zu
akzeptieren, weil der Kläger ihnen die Möglichkeit eingeräumt habe,
die Differenz durch Einräumung eines Mietrechts auszugleichen. Es
habe kein Anlaß bestanden, auch dem Kläger einen wirtschaftlichen
Vorteil einzuräumen. Sie hätten dem Kläger deshalb geraten, das
Mietverhältnis mit K. nicht fortzusetzen, weil nach ihrer
Auffassung ein höherer Mietzins als 6,--DM/qm erzielbar gewesen
sei. Sie selbst hätten dem Kläger schon mehrere Monate vor dem
Oktober mitgeteilt, das Objekt nicht anmieten zu wollen.

27

Wegen der Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf die
Schriftsätze der Parteien nebst den überreichten Unterlagen Bezug
genommen. Der Senat hat gemäß dem Beschluß vom 16. Mai 1997 (Bl.
145 d.A.) Beweis erhoben durch Vernehmung des beurkundenden Notars
Dr. R.. Wegen des Ergebnisses wird auf den Inhalt der
Sitzungsniederschrift vom 18. August 1997 (Bl. 180 ff. d.A.)
verwiesen.

28

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

29

Die zulässige Berufung des Klägers hat Erfolg. Auch der Kläger
konnte von den Beklagten aufgrund der in Ziffer III 4 des
notariellen Vertrages getroffenen Regelung die Anmietung des
Vertragsobjekts verlangen.

30

Den Beklagten ist zuzugeben, daß die einzelnen Regelungen in
Ziffer III 4 Absatz 3 des Vertrages sich nahezu ausschließlich mit
der Verpflichtung des Klägers, ihnen das Objekt zu vermieten,
befassen, was für ihre Ansicht, es habe ihrerseits nur ein
Anmietungsrecht, nicht aber eine Anmietungsverpflichtung bestanden,
zu sprechen scheint. Andererseits streitet der Eingangswortlaut,
"Beide Vertragsseiten können verlangen ..." für die vom
Kläger behauptete Anmietungsverpflichtung. Die danach auftauchende
Frage, ob es sich bei der Eingangsformulierung nur um ein
Redaktionsversehen gehandelt hat, ist allerdings entgegen der
Ansicht des Landgerichts nicht allein durch Interpretation des
Wortlautes und der vermuteten Motivlage zu lösen, vielmehr ist
zunächst festzustellen, was die Parteien übereinstimmend gewollt
haben. Denn nach der gefestigten Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofes geht ein überstimmender Wille der Parteien dem
Wortlaut des Vertrages und jeder anderweitigen Interpretation vor
(BGH Urteil vom 15. März 1978 - VIII ZR 180/76 = BGHZ 71, 75, 77 f;
Urteil vom 5. Oktober 1988 - IVa ZR 91/87 = NJW 1989, 526 , 527,
insoweit in BGHZ 105, 250 nicht abgedruckt; Senat Urteil vom 30.
April 1992 - VII ZR 78/91.= NJW 1992, 2489 = ZfBR 1992, 218 = BauR
1992, 680; BGH - VII ZR 174/92 - 20.01.94; DRsp-ROM Nr. 1994/1133 =
MDR 1994, 480 = NJW 1994, 1528 = WM 1994, 551]. Übereinstimmend
ging aber zur Überzeugung des Senats der Wille der Vertragsparteien
dahin, daß auch der Kläger sollte verlangen können, daß die
Beklagten das Objekt anmieteten, wie dies in der
Eingangsformulierung zum Ausdruck gekommen ist. Das ergibt sich aus
der Bekundung des Zeugen Dr. R., der den Vertrag beurkundet und
ausgesagt hat, er könne ausschließen, daß die gewählte Formulierung
("Beide Parteien ... ") nicht dem wirklichen Willen der Parteien
entsprochen habe. Hierbei handelt es sich aber nicht um eine bloße
Schlußfolgerung; der Zeuge hat vielmehr eine Gesprächsnotiz
vorlegen können, die auf ihm gemachten Angaben des Klägers zur
Vorbereitung des Vertrages beruhen, und in ihr heißt es u.a.:
"Verk. garantiert die Vermietung". Das bestätigt die Behauptung des
Klägers und die Aussage des Zeugen Dr. R., er habe die Formulierung
so gemeint, wie er sie gewählt habe, sie gebe richtig wieder, was
die Parteien gewollt hätten. Angesichts dessen bedurfte es nicht
mehr der Vernehmung des vom Kläger indiziell benannten Zeugen Sch..
Wie der Zeuge weiter bekundet hat, ist die Regelung im Termin auch
diskutiert worden; auch wenn das Augenmerk der Beklagten, wie sie
betonen, darauf gerichtet war, sich durch die Vereinbarung eines
Anmietungsrechts die Chance zu wahren, ihre Preisvorstellungen
anderweitig zu realisieren, so mußte ihnen als in diesem Geschäft
erfahrenen Kaufleuten aufgrund der getroffenen Formulierung auch
klar sein, daß sie auch eine Anmietungsverpflichtung eingingen. Das
hierin zum Ausdruck gekommene Bestreben des Klägers, sich
abzusichern, konnte für die Beklagten auch nicht überraschend sein.
Es handelte sich um ein Renditeobjekt und die Beklagten hatten dem
Kläger unstreitig erklärt, daß er wesentlich höhere Mieten erzielen
könne, als derzeit erzielt wurden; ebenso unstreitig war mit der
derzeit von dem gewerblichen und für die Rendite entscheidenden
Mieter K. erzielte Miete von 6,--DM/qm eine vernünftige Rendite
nicht zu erzielen, weshalb die Beklagten dem Kläger auch
ausdrücklich geraten haben, dieses Mietverhältnis zu kündigen. Da
dem Kläger bewußt war, daß der Kaufpreis und seine Rendite nur
stimmten, wenn auch die von den Beklagten als sicher hingestellt
erzielbaren Mieteinnahmen tatsächlich erzielt wurden, wird auch
verständlich, daß er sich absichern und sie notfalls an ihren
Erklärungen festhalten wollte. Andererseits bedeutete dieses
Zugeständnis für die Beklagten dann kein besonderes Opfer, wenn sie
von der Richtigkeit ihrer Prognosen überzeugt waren; denn dadurch
wurde ihre Intention, ihrerseits einen Preisnachlaß zu
kompensieren, in keiner Weise beeinträchtigt, wie das Landgericht
gemeint hat; der Kläger hatte ihnen auf ihr Verlangen das Objekt
zur der vertraglich festgelegten Kaltmiete zu vermieten, falls er
es nicht vorzog, diese Verpflichtung durch Zahlung von 150.000,--
DM abzulösen, der Kompensation stand somit nichts im Wege.

31

Bei der getroffenen Regelung handelt es sich rechtlich um einen
Vorvertrag, d.h. einen Vertrag, durch den die Verpflichtung zum
späteren Abschluß eines Hauptvertrages begründet wird und nicht um
ein Optionsrecht, d.h. das Recht, durch einseitige Erklärung einen
Mietvertrag zustande zu bringen (zur Abgrenzung vgl. Palandt -
Heinrichs, BGB, 56. Aufl., Einf v § 145 Rn 19 u. 23). Solange es am
Abschluß des Hauptvertrages fehlt, kann eine Klage auf Erfüllung
der aus dem Hauptvertrag geschuldeten Leistung allenfalls mit der
vorrangigen Klage auf Abschluß des Hauptvertrages verbunden (BGHZ
98, 130 , 134; BGH, Urteil vom 18. April 1986 aaO.), nicht aber
isoliert erhoben werden (BGH WM 1971, 44 unter 3 a; BGH, Urteil vom
31. Oktober 1956 - V ZR 157/55 = LM ZPO § 256 Nr. 40 unter A; BGH -
VIII ZR 219/94 - 12.07.95; DRsp-ROM Nr. 1995/6203). Dem hat der
Kläger mit seinen Anträgen zu Ziffer 1) und 2) aus der
Berufungsbegründung Rechnung getragen.

32

Diese Anträge sind allerdings umzudeuten in einen
Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung, der nach § 326 Abs. 1
u. 2 BGB, der auch bei Vorverträgen Anwendung findet (vgl. Palandt
- Heinrichs, BGB, 56. Aufl., § 326 Rn 2 m.w.N.), gerechtfertigt
ist. Denn die Beklagten haben den Vorvertrag trotz mehrfacher
Aufforderung nicht erfüllt, weil sie den Abschluß und die
Durchführung des im Vorvertrag vorgesehenen Hauptvertrages aus von
ihnen zu vertretenden Gründen durchgehend und endgültig verweigert
haben; der Kläger seinerseits hat seinen Zahlungsanspruch auf die
Zeit vom 1.10.1995 bis zum 30. Juni 1996 begrenzt, womit er auch
der Tatsache Rechnung trägt, daß der abzuschließende Hauptvertrag
ohnehin durch die von den Beklagten vorsorglich ausgesprochene
Kündigung am 30.6.1996 geendet hätte (§§ 564 Abs. 2, 565 Abs. 1
Ziff. 3 (1a) BGB). Das zeigt, daß es ihm im Grund nur mehr um die
Erstattung des Schadens geht, der ihm dadurch entstanden ist, daß
die Beklagten für diesen Zeitraum entgegen ihrer Verpflichtung
keinen Mietvertrag abgeschlossen haben.

33

Die Beklagten haben den Kläger mithin so zu stellen, wie er
stehen würde, wenn sie den Mietvertrag abgeschlossen und erfüllt
hätten. Dann hätten sie, ausgehend von einer Jahresmiete von
160.000,-- DM, Mietzins für 9 Monate, das sind 120.000,-- DM,
zahlen müssen. Denn das Kündigungsrecht des auf unbestimmte Zeit
abzuschließenden Hauptvertrages bestimmte sich nach §§ 564 Abs. 2,
565 Abs. 1 Ziffer 3 (1a) BGB. Hiernach ist bei einem Mietverhältnis
über Geschäftsräume die Kündigung spätestens am dritten Werktag
eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten
Kalendervierteljahres zulässig. Das bedeutet, daß die Beklagten, da
sie am 3.10.1995 noch nicht gekündigt hatten, erst wieder am 3.
Januar 1996 zum 30. Juni 1996 kündigen konnten.

34

Auf die vereinbarte Jahresmiete von 160.000,-- DM will der
Kläger sich die von 5 Mietern vereinnahmten Mieten anrechnen
lassen, wie sie sich aus seiner Aufstellung (Bl. 106 d.A.), deren
Richtigkeit er unter Beweis gestellt hat (Bl. 126 d.A.), ergeben.
Der Kläger hat zunächst so einen Restanspruch von 98.155,20 DM
errechnet. Die Beklagten bestreiten die behaupteten Mieteinnahmen
und haben schon erstinstanzlich behauptet, nach ihrer Kenntnis
erziele er eine weitere (gewerbliche) Miete von 1.200,-- DM
monatlich (Bl. 39 d.A.). Das hat der Kläger in der mündlichen
Verhandlung auf Befragen des Senats teilweise eingeräumt; er will
einschließlich Nebenkosten 750,-- DM monatlich erzielen, was die
Beklagten ebenfalls bestritten haben. Insgesamt bedarf die Höhe der
Mieteinnahmen, die der Kläger sich auf seinen
Schadensersatzanspruch anrechnen lassen muß, der Aufklärung;
deshalb war die Sache gemäß § 538 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO aufzuheben und
an das Landgericht zurückzuverweisen, das auch über die Kosten des
Berufungsverfahrens zu entscheiden hat.

35

Beschwer für beide Parteien: über 60.000,-- DM

36

Berufungsstreitwert:

37

bis zum 18.4.1997 98.506,00 DM

38

vom 19.4.1997 bis zum 18.8.1997 98.155,20 DM

39

ab 19.8.1997 92.325,20 DM