Schleswig Holsteinisches Oberverwaltungsgericht (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-08-05, Aktenzeichen 1 KN 4/17
ECLI:DE:OVGSH:2021:0805.1KN4.17.00

Tenor

Der Normenkontrollantrag wird abgelehnt.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Die Antragstellerin wendet sich gegen die 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 für das Gebiet „Badallee Süd“ südlich der „Badallee“ einschließlich „Düneneck“, „Deichstraße“, „Südallee“ und „Zum Südstrand“ der Antragsgegnerin.

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Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Grundstücks Deichstraße ... im Gemeindegebiet der Antragsgegnerin. Dieses Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut, das von der Antragstellerin selbst dauerhaft bewohnt wird und liegt im Geltungsbereich des angegriffenen Bebauungsplans. Aus einem Vermerk der Antragsgegnerin (Anlage AG 4 zum Schriftsatz vom 30. Mai 2017) ergibt sich, dass 1965 eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung sowie eines Nebengebäudes mit Werkstatt erteilt worden sei, 1972 die Baugenehmigung zum Ausbau der Werkstatt zu einer Wohnung, 1996 die Baugenehmigung zur Errichtung eines Carports im nordöstlichen Grundstücksteil und 2003 ein Bauanzeigeverfahren zum Umbau und Anbau an das Wohnhaus stattgefunden hat. Tatsächlich erfolge eine Nutzung mit drei Wohnungen – zwei davon als Ferienwohnungen; Nutzungsänderungsgenehmigungen lägen insoweit nicht vor.

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Die Antragsgegnerin erließ 1978 die Satzung über den Bebauungsplan Nr. 20 für das Gebiet „Badallee Süd“ („Südseite der Badallee, Deichstraße, Düneneck,

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Südallee, Zum Südstrand“); dessen Geltungsbereich umfasste u. a. das Grundstück der Antragstellerin, für welches eine Festsetzung als reines Wohngebiet erfolgte. Zudem wurden eine GRZ von 0,2, eine GFZ von 0,3, die Anzahl der Vollgeschosse von einem, offene Bauweise sowie Baugrenzen festgesetzt. Die textlichen Festsetzungen dieses Bebauungsplans wurden durch die Satzung der Antragsgegnerin über die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 20 für das Gebiet Südseite der „Badallee“ einschließlich „Düneneck“, „Deichstraße“, „Südallee“ und „Zum Südstrand“ vom 20. Juni 1996 aufgehoben und neu gefasst. Nach der textlichen Festsetzung 12 waren im Plangebiet in Wohngebäuden maximal zwei Wohneinheiten zulässig. Nach der textlichen Festsetzung 13 wurde die in der Planzeichnung festgesetzte Geschossflächenzahl gestrichen.

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In ihrer Sitzung am 8. April 2013 fasste die Gemeindevertretung der Antragsgegnerin den Beschluss zur Aufstellung der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20, wobei als Planungsziele die städtebauliche Ordnung des Gebietes insbesondere hinsichtlich der Anzahl der Wohnungen verfolgt wurden. Dieser Beschluss wurde durch Aushang vom 23. April bis 2. Mai 2013 an den öffentlichen Bekanntmachungstafeln der Antragsgegnerin bekannt gemacht. Es erfolgte eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit am 1. Dezember 2014 gemäß § 3 Abs. 1 BauGB, die ortsüblich bekannt gemacht wurde. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, die von der Planung berührt sein könnten, wurden mit Schreiben vom 12. November 2014 unterrichtet und zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert. Am 16. März 2015 billigte die Antragsgegnerin durch ihren Bauausschuss den Entwurf des Bebauungsplans und dessen Begründung und beschloss die öffentliche Auslegung. Der Entwurf des Bebauungsplans sowie die Begründung lagen in der Zeit vom 15. April bis zum 15. Mai 2015 öffentlich aus; dies wurde mit dem Hinweis, dass das Verfahren zur Aufstellung im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB erfolge sowie, dass Stellungnahmen während der Auslegungsfrist von allen Interessierten schriftlich oder zur Niederschrift abgegeben werden können, ortsüblich bekannt gemacht. In der Bekanntmachung erfolgte der Hinweis darauf, dass Stellungnahmen vorlägen des Kreises Nordfriesland, wonach sich im Plangebiet keine Biotope befänden, der Unteren Forstbehörde (LLUR), wonach sich im Plangebiet zwei Waldflächen befänden und weitere Waldflächen an das Plangebiet angrenzten, sowie des Archäologischen Landesamts, wonach sich der Geltungsbereich in einem archäologischen Interessengebiet befinde; es sei sehr wahrscheinlich mit archäologischer Substanz zu rechnen (Bl. 98 f. Beiakte). Anschließend wurde der Entwurf des Bebauungsplans geändert und der geänderte Entwurf nebst Begründung erneut in der Zeit vom 21. Juli bis zum 21. August 2015 öffentlich ausgelegt; die öffentliche Auslegung wurde wiederum ortüblich bekannt gemacht. Am 14. Dezember 2015 beschloss die Gemeindevertretung der Antragsgegnerin den Bebauungsplan, bestehend aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Text (Teil B), als Satzung und billigte die Begründung durch Beschluss vom selben Tag. Der Bürgermeister der Antragsgegnerin fertigte den Bebauungsplan am 25. Februar 2016 aus. Die ortsübliche Bekanntmachung erfolgte durch Aushang an den öffentlichen Bekanntmachungstafeln im Zeitraum vom 3. März 2016 bis zum 11. März 2016.

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Mit dem Bebauungsplan werden die bisher geltenden Festsetzungen im Geltungsbereich der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 ausweislich der textlichen Festsetzung 1 vollständig aufgehoben. Der Bebauungsplan trifft keine Festsetzungen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung. In Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung setzt er in der textlichen Festsetzung 2.1 für das Teilgebiet 1 eine GRZ von 0,4 und eine GF von 230, für das Teilgebiet 2 eine GRZ von 0,2 und eine GF von 150, für das Teilgebiet 3 eine GRZ von 0,3 und eine GF von 120, für das Teilgebiet 4 eine GRZ von 0,2 und eine GF von 200 sowie für alle Teilgebiete eine Traufhöhe von 3,3 und eine Firsthöhe von 9,5 m fest; die höchstzulässige Anzahl an Vollgeschossen wird mit einem festgesetzt. Die zulässige Geschossfläche gilt dabei gemäß der textlichen Festsetzung 2.2 für den Grundstücksteil, der im jeweiligen Teilgebiet liegt. Die Höhenfestsetzungen beziehen sich gemäß der textlichen Festsetzung 2.4 auf die Höhe der Oberkante der Straßenfläche am jeweiligen Grundstück. Von den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung können gemäß der textlichen Festsetzung 2.5 bei Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung bestehender, zulässigerweise errichteter Gebäude ausnahmsweise Überschreitungen in dem Maße zugelassen werden, wie die bestehenden, zugelassenen Anlagen die Festsetzungen bereits überschreiten. Der Umfang ergibt sich dabei für die einzelnen Grundstücke aus der Bestandserfassung der betroffenen überbaubaren Flächen, die dem B-Plan beiliegt. Nach der textlichen Festsetzung 3.1 gilt eine abweichende Bauweise. Diese entspreche der offenen Bauweise, wobei die Länge der Hausformen jedoch nur höchstens 25 m betragen dürfe. Es sind nach der textlichen Festsetzung 3.3 nur Einzelhäuser zulässig. Ausweislich der textlichen Festsetzung 4 sind zwei Wohnungen je Wohngebäude zulässig. Nach der textlichen Festsetzung 5 dürfen die Baugrenzen bei Änderung oder Nutzungsänderung bestehender, zulässigerweise errichteter Gebäude ausnahmsweise so weit überschritten werden, wie diese Bestandsgebäude dies bereits tun. Der Umfang ergibt sich dabei für die einzelnen Grundstücke aus der Bestandserfassung der betroffenen überbaubaren Flächen, die dem B-Plan beiliegt. Daneben enthält der Bebauungsplan Festsetzungen von Verkehrsflächen, von Flächen, die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belasten sind sowie gestalterische Vorschriften (textliche Festsetzungen 6 bis 8).

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Die Antragstellerin hat sich bereits im Rahmen der öffentlichen Beteiligung gegenüber der Antragsgegnerin gegen den streitgegenständlichen Bebauungsplan gewandt. Mit Schriftsatz vom 7. Oktober 2016 hat sie gegenüber der Antragsgegnerin formelle und materielle Einwendungen erhoben und am 14. Februar 2017 den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt.

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Sie macht im Wesentlichen geltend, die öffentliche Auslegung des Entwurfs des Bebauungsplans genüge nicht den gesetzlichen Anforderungen. Nach § 3 Abs. 2 BauGB müssten Ort und Dauer der Auslegung sowie Angaben dazu, welche arten- und umweltbezogenen Informationen verfügbar seien, mindestens eine Woche vorher ortsüblich bekannt gemacht werden und mit dem ausreichenden Hinweis versehen werden, welche Informationen verfügbar seien. Die daraus resultierenden Anforderungen habe das Bundesverwaltungsgericht in seinen Entscheidungen vom 18. Juli 2013 (Az.: 4 CN 3.12, BauR 2013, S. 1803) und vom 11. September 2014 (vgl. Az.: 4 CN 1.14, BauR 2015, S. 446) herausgearbeitet. Deshalb müsse die Bekanntmachung geeignet sein, selbst bei den am Umweltthema bislang nicht Interessierten „Appetit" zu wecken (vgl. in diesem Zusammenhang: Nds. OVG, Beschluss vom 10. Mai 2016, Az.: 1 MN 180/15). In der Bekanntmachung werde indes lediglich darauf hingewiesen, dass drei Schutzgüter, nämlich Arten- und Biotope, Klima/Luft und Kultur-/Sachgüter betroffen sein könnten. Zudem sei offensichtlich, dass die Schutzgüter falsch zugeordnet worden seien. Aus den Abwägungstabellen ergebe sich im Übrigen, dass im Wege der ersten öffentlichen Auslegung weitere umweltbeachtliche Stellungnahmen vorgelegt worden seien.

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Zudem sei der Bebauungsplan städtebaulich nicht erforderlich. Selbst wenn die Gemeinde bei der Wahl des Planungsinstruments, mit dem sie ihre städtebaulichen Ziele erreichen wolle, weitestgehend frei sei, dürfe ein Bebauungsplanverfahren nicht dazu dienen, allein private Interessen eines Bauherrn zu befriedigen. Vorliegend würden ausschließlich die privaten Interessen der Grundstückseigentümer entlang der Badallee bevorzugt, da für diese Grundstücke wesentlich großzügigere Bebauungsmöglichkeiten festgesetzt worden seien. Auf den Grundstücken der Badallee sei eine GRZ von 0,4 festgesetzt worden, ohne dass es hierfür städtebauliche bzw. sachliche Gründe gebe. In der Begründung heiße es lediglich, dass mit dem Bebauungsplanverfahren das städtebauliche Konzept der damaligen Regelung vor 40 Jahren überprüft und aktualisiert werden solle. Zudem solle mit der Planung auf aktuelle Tendenzen und Umnutzungs- und Verdichtungsdruck reagiert werden. Von einer Ungleichbehandlung sei in der Begründung nicht die Rede. Die Antragsgegnerin verkenne jedoch offensichtlich, dass es ihr verwehrt sei, eine Bauleitplanung ausschließlich vorzuschieben, um private Interessen zu fördern (vgl. in diesem Zusammenhang: BVerwG, Urteil vom 14. Juli 1972, Az.: IV C 8.70; BVerwG, Urteil vom 16. Dezember 1988, Az.: 4 C 48.86; BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999, Az.: 4 NB 15.99; BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1990, Az.: 4 NB 8.90). Denn durch die Vorgaben in § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB werde der Bauleitplanung eine strikt bindende Schranke gesetzt. Die Antragsgegnerin gebe offen zu, dass sie private Interessen zur stärkeren Ausnutzung der im Plangebiet gelegenen Grundstücke fördern wolle. Dies ergebe sich aus der ersten Abwägungstabelle (Seite 33). Sie mache dem Grundstückseigentümer, der offensichtlich massive Einwendungen gegen den Bebauungsplan geltend gemacht habe, das Angebot, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan für seine geplanten Nutzungen zu beantragen, ohne hierfür einen sachlichen Grund zu nennen.

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Auch habe die Antragsgegnerin in der textlichen Festsetzung 2.1 bestimmte Trauf- und Firsthöhen festgesetzt, ohne die Traufhöhe und den in Bezug genommenen First näher zu definieren. Zugleich sei die textliche Festsetzung 2.4. – „Die Höhenfestsetzungen beziehen sich auf die Höhe der Oberkante der Straßenfläche am jeweiligen Grundstück." – fehlerhaft und daher unwirksam. Bebauungspläne müssten die Rechtslage für die Betroffenen eindeutig erkennbar umschreiben. Die gebotene Normenklarheit und -bestimmtheit fehle, wenn der Inhalt des Bebauungsplanes durch Auslegung nicht ermittelt werden könne. Um dem Bestimmtheitsgebot zu genügen, könne eine Höhenfestsetzung nach § 18 Abs. 1 BauNVO zwar auch auf Bezugspunkte im Geltungsbereich des Bebauungsplanes abstellen, die bestimmt oder bestimmbar seien (vgl. in diesem Zusammenhang: OVG NRW, Urteil vom 26. Juni 2013, 7 D 75/11.NE); insoweit habe die Rechtsprechung angenommen, dass die Festsetzung der Höhenlage eines bestimmten Punktes einer bereits vorhandenen Verkehrsfläche als unterer Bezugspunkt dem Bestimmtheitsgebot nur dann genüge, wenn eine eindeutige Bestimmung des Bezugspunktes möglich sei (vgl. in diesem Zusammenhang: OVG NRW, Urteil vom 28. August 2014, 7 D 8/13.NE; Urteil vom 26. Juni 2013, 7 D 75/11.NE). Jedoch lasse sich mit der Bezugnahme auf die Höhe der Straßenfläche am jeweiligen Grundstück der untere Bezugspunkt nicht hinreichend ermitteln. Die Straßen und Wege im Plangebiet verliefen nicht in der identischen Höhenlage. Insofern weise die Straße, die an das Grundstück grenze, an den unterschiedlichen Grundstücksgrenzen auch unterschiedliche Höhenlagen auf. Zudem gebe es im Plangebiet viele Grundstücke, die an mehrere Straßen angrenzten, beispielsweise die Grundstücke in der Badallee, die parallel an die Deichstraße, die Südallee oder an die Straße Düneneck angrenzten. Soweit Grundstücke an mehr als eine Straße oder einen Weg angrenzten, müsse der Plangeber klarstellen, welcher Weg tatsächlich gemeint sei. Dies könne nur dann entbehrlich sein, wenn alle in Betracht kommenden Verkehrsflächen höhengleich wären (vgl. in diesem Zusammenhang: OVG NRW, Urteil vom 31. August 2012, 10 D 114/10.NE; Urteil vom 28. August 2014, 7 D 8/13.NE), was vorliegend nicht der Fall sei. Zudem habe die Antragsgegnerin im Rahmen ihres Bebauungsplanes den Begriff der Traufhöhe neu definiert. Normalerweise werde unter der Traufhöhe die Schnittkante zwischen der Außenwand und der Dachhaut verstanden, unabhängig davon, in welcher Höhe die eigentliche Traufe sich befinde (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, 13. Auf., § 18 Rn. 4). Die von der Antragsgegnerin gewählte Definition sei nicht eindeutig und lasse eine klare Abgrenzung vermissen.

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Schließlich sei das Abwägungsgebot verletzt.

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Ihre baulichen Nutzungsrechte würden berührt, da durch die gekoppelten Festsetzungen von Grundflächenzahl (im Folgenden: GRZ) und Geschossflächenzahl – gemeint sein dürfte Geschossfläche (im Folgenden: GF) – ein Widerspruch zwischen diesen Festsetzungen entstehe, der die Bebauung des Grundstücks massiv einschränke. Dies habe die Antragsgegnerin nicht einmal erkannt, da sie auch im Rahmen der Abwägungstabelle hierzu keine Stellungnahme abgebe. Die Gesamtgröße ihres Grundstücks betrage 920 m². Sofern man der Begründung des Bebauungsplans folge, handele es sich um ein relativ großes Grundstück im Plangebiet, das durch die textliche Festsetzung 2.1 massiv in seinem Wert beschnitten werde, ohne dass es hierfür eine städtebauliche Rechtfertigung gebe. Offensichtlich verkenne die Antragsgegnerin, dass sie mit der Festsetzung einer GF von 150 m² für ihr Grundstück die festgesetzte GRZ von 0,2 aushebele. Weder aus der Begründung noch aus der Stellungnahme der Gemeinde zum Abwägungsergebnis ergebe sich, dass sie diesen denklogischen Fehler im Bebauungsplan erkannt habe. Entsprechend der Begründung und der Festsetzung im Textteil B gelte für das Grundstück eine GRZ von 0,2, die im Zusammenhang mit der GFZ – gemeint sein dürfte wiederum GF – von 150 m² eine tatsächliche GRZ von 0,163 ergebe, da lediglich Baukörper mit einer Grundfläche von 150 m² durch die festgesetzte GF errichtet werden dürften. Diese Festsetzungskombination führe zu völlig ungerechten Ergebnissen im gesamten Plangebiet, sodass der Gleichbehandlungsgrundsatz in Art. 3 Abs. 1 GG verletzt werde. Tatsächlich werde es Grundstücke geben, auf denen realistischer Weise eine GRZ von 0,3 realisiert werden könne, während ihr Grundstück lediglich eine Bebauung ermögliche, die eine GRZ von 0,163 aufweise. Eine sachliche Rechtfertigung hierfür gebe es nicht. Zudem widerspreche eine derartige Festsetzungskombination dem Grundgedanken der Baunutzungsverordnung, die eine derartige Festsetzungskombinationen nicht vorsehe, was dafür spreche, dass der Gesetzgeber erkannt habe, dass derartige Regelungsmöglichkeiten zu ungerechten Ergebnissen führen müssten.

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Aus der Begründung ergebe sich zudem, dass die Antragsgegnerin nicht einmal erkannt habe, dass sie durch den Bebauungsplan in ihr bestehendes Recht zur Bebauung ihres Grundstücks eingreife. Zunächst verkenne die Antragsgegnerin, dass die Anrechnung von Terrassenflächen nicht nach bauordnungsrechtlicher Praxis zu erfolgen habe; vielmehr sehe dies die Baunutzungsverordnung 1990 ausdrücklich vor. Nach den Festsetzungen des Bebauungsplans würden Terrassen bei der GRZ jedoch nur dann berücksichtigt, sofern sie größer als 25 m² seien. Derart große Terrassen werde kein vernünftig denkender Bauherr errichten, sodass sich Terrassen im Plangebiet nicht auf die GRZ auswirkten. Dies ergebe sich ausdrücklich aus der textlichen Festsetzungen 2.6.Auch die Nebenflächen enthielten in den textlichen Festsetzungen 2.7 bis 2.10 eine Sonderregelung, sodass sich die Festsetzungskombination der GRZ von 0,2 und der GF von 150 m² schwerwiegend zu ihren Lasten auswirke. Die überdurchschnittliche Beschränkung des relativ großen Grundstücks widerspreche auch der eigenen Planungskonzeption der Antragsgegnerin.

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Lediglich die Grundstückseigentümer an der Badallee sollten erhebliche Erweiterungsmöglichkeiten für Bebauungen auf ihren Grundstücken zugesprochen bekommen. Zumindest sehe der Bebauungsplan dies ausdrücklich vor. Diese Tatsache führe zu einem gravierenden Verstoß gegen den Grundsatz der Lastengleichheit.Die Behauptung in der Begründung des Bebauungsplanes, dass lediglich in diesem Bereich gewerbliche Nutzungen zur Versorgung von Bewohnern und Touristen ihren Platz fänden, sei abwegig. Das gesamte Baugebiet sei überwiegend touristisch genutzt, also auch in der Deichstraße, der Straße Düneneck und in der Straße Zum Südstrand. Überall in dem gesamten Gebiet hätten sich gastronomische Betriebe, Kleingewerbetreibende und viele Ferienwohnungen pro Grundstück (auch mehr als zwei) angesiedelt. Diese Nutzungen sollten offensichtlich aus dem Gebiet vertrieben werden, was vielen Einheimischen die Existenzgrundlage nehmen würde. Nur die Eigentümer in der Badallee sollten begünstigt werden. Die Antragsgegnerin greife hierdurch ungerechtfertigt in den Wettbewerb ein.

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Durch die Festsetzung der Zwei-Wohnungs-Klausel werde es den ortsansässigen Vermietern schwieriger gemacht, auf ihren Privatgrundstücken Ferienwohnungen zu vermieten. Die Investoren, die auf dem Gebiet der Antragsgegnerin riesige Ferienwohnanlagen und Hotels errichteten, würden offensichtlich gefördert, um den kleingewerbetreibenden Einheimischen die Existenzgrundlage zu rauben. Diese Tatsache werde besonders deutlich, sofern man das Bebauungsplanverfahren 72 betrachte. Die Antragsgegnerin habe mitten im Plangebiet des angegriffenen Bebauungsplans an der Badallee, fast parzellenscharf, ein Grundstück herausgelöst, um dem Investor die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens Nr. 72 zu ermöglichen. Flurstücksbezogen sei dieser Bereich aus dem Plangebiet der angegriffenen 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 20 herausgelöst worden, um in diesem Bereich eine Bebauung zu ermöglichen, die bei Weitem das vorhandene bauliche Maß in der Umgebung sprenge. Auf diesem Grundstück sei eine zulässige GF von 690 m² und eine zweigeschossige (vollgeschossige) Bebauung festgesetzt worden. Offensichtlich wolle die Antragsgegnerin dem Vorhabenträger Bebauungsmöglichkeiten eröffnen, die im eklatanten Widerspruch zu den Aussagen der Begründung zur 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 20 stünden. Der Bebauungsplan 72 an der Badallee ermögliche die Errichtung von Gebäuden mit einer GRZ von 0,8, was im eklatanten Widerspruch zu den Behauptungen der Antragsgegnerin im streitgegenständlichen Bebauungsplanverfahren stehe. Ganz offen spreche die Antragsgegnerin an, dass auch im Plangebiet weitere massive Umplanungen möglich seien, sofern die Eigentümer vorhabenbezogene Bebauungspläne durchführen wollten.Mit dieser Aussage konterkariere sie ihre jetzige Planrechtfertigung.

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Die gemeindeeigenen Flächen, auf denen sich das Rathaus und der Bauhof befänden, würden aus dem Geltungsbereich des Änderungsbebauungsplanes ausgeklammert, obwohl diese bei einer natürlichen Betrachtungsweise zwangsläufig hätten einbezogen werden müssen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes verspringe in diesem Bereich Richtung Westen, ohne dass es hierfür einen sachlichen Grund gebe (Flurstücke 120/43, 120/4, 120/5, 120/45, 120/48). Offensichtlich wolle die Antragsgegnerin ihre Flächen nicht mit den stringenten Festsetzungen überziehen, da auf dieser Bauhoffläche ein massiver Hotelkomplex entstehen solle. Eine städtebauliche Rechtfertigung für diese Vorgehensweise gebe es nicht.

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Außerdem sei die Antragsgegnerin im Rahmen der Bauleitplanung grundsätzlich verpflichtet, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen, was die Prüfung erfordere, die zusätzliche Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen durch die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu verringern.

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Ziffer 2.5 der textlichen Festsetzungen verstoße sowohl gegen Art. 3 Abs. 1 GG als auch gegen den Bestimmtheitsgrundsatz. Die Antragsgegnerin wolle Regelungen schaffen, die bestimmten Eigentümern ein Abweichen vom Maß der baulichen Nutzung bei einer Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung des Gebäudes ermöglichten. Dabei verweise sie auf eine Anlage, die sie „Bestandserfassung/Umfang von zulässigen Ausnahmen“ benenne. Weshalb die betroffenen Eigentümer bessergestellt werden sollten, als alle übrigen im Plangebiet gelegenen Grundstückseigentümer, ergebe sich nicht. Schließlich würden für alle Grundstückseigentümer normalerweise die identischen Restriktionen gelten. Es werde nicht deutlich, ob diese Tabelle eine Rechtsnorm sein solle oder ob sie überhaupt mit dem angegriffenen Bebauungsplan verkündet worden sei.

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Die Antragstellerin beantragt,

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die 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 – Gemeinde St. Peter-Ording für das Gebiet „Badallee Süd“ südlich der „Badallee“ einschließlich „Düneneck“, „Deichstraße“, „Südallee“ und „Zum Südstrand“ vom 14. Dezember 2015 für unwirksam zu erklären.

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Die Antragsgegnerin beantragt,

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den Normenkontrollantrag abzulehnen.

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Zur Begründung führt sie zunächst in tatsächlicher Hinsicht aus, vor einiger Zeit sei ein Kanalkataster für das Gebiet des Bebauungsplans Nr. 20 erstellt worden. In diesem Zuge seien auch die Höhen der Kanaldeckel in der Fahrbahn ermittelt worden. Die Zahlen zeigten, dass es sich bei dem Gebiet nicht um ein bewegtes Gelände handele. Die Höhen schwankten von 2,70 m bis 3,34 m über NN im gesamten Geltungsbereich des B-Planes (vgl. Anlage 1 zum Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 30. Mai 2017).

24

In rechtlicher Hinsicht führt sie aus, der Antrag sei bereits unzulässig, weil es am Rechtsschutzbedürfnis fehle. Die angegriffene 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 verbessere die Bebaubarkeit des Grundstücks der Antragstellerin; durch die Erklärung der Unwirksamkeit des Bebauungsplans hätte diese nichts „gewonnen“. Wie in dem als Anlage 4 beigefügten Vermerk vom 9. Mai 2017 dargestellt, werde das Baufenster auf dem Grundstück der Antragstellerin in Richtung Westen erweitert, sodass das Nebengebäude nunmehr vollständig innerhalb der bebaubaren Grundstücksfläche liege. Mit dem erweiterten Bestandsschutz werde zudem eine GRZ von bis zu 0,22 gesichert. Dies schließe den Verbindungsbau zwischen Haupthaus und Nebengebäude auf dem Grundstück ein. Ebenfalls werde diese Fläche auf die zulässige Geschossfläche angerechnet, sodass die GF mit 198 m² gemäß Bestandserfassung höher liege als die des genehmigten Bestandes (184 m²). Die bisherige GRZ liege zudem bei lediglich 0,2.

25

Hinsichtlich der gesetzlichen Vorgaben an die öffentliche Auslegung sei zu beachten, dass die 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 20 im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt worden sei. Nach § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB würden dabei die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB entsprechend gelten. Nach § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB werde wiederum „von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4, von dem Umweltbericht nach § 2a, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 6a Abs. 1 und § 10a Abs. 1 abgesehen; § 4c ist nicht anzuwenden“.

26

Auch die Höhenfestsetzung sei hinreichend bestimmt bzw. bestimmbar. Soweit das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen davon ausgehe, der Plangeber müsse klarstellen, welche Straße bei Eckgrundstücken maßgeblich sei, wenn er auf die Höhe erschließender öffentlicher Verkehrsflächen verweise, so sei – jedenfalls im konkreten Fall – dem nicht zuzustimmen. Nicht ohne Grund habe die Antragstellerin keine Rechtsprechung des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts anführen können, die diese strenge Rechtsprechung bestätige. Dies aber sei nicht unerheblich. Das Bundesverwaltungsgericht habe in seinem Beschluss vom 24. Januar 1995 (Az. 4 NB 3.95 –, Rn. 3, juris) ausgeführt, dass textliche Festsetzungen in einem Bebauungsplan auch mit unbestimmten Rechtsbegriffen getroffen werden könnten, wenn sich ihr näherer Inhalt unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse und des erkennbaren Willens des Normgebers erschließen lasse. Ob dies im Einzelfall anzunehmen sei, müssten die zur Auslegung des Landesrechts berufenen Landesgerichte prüfen. Die textliche Festsetzung 2.4 sei hiernach wirksam, da auf den – landesgerichtlich zu bewertenden – Einzelfall abzustellen sei. Angesichts des Umstands, dass es sich bei dem Gebiet des Bebauungsplans Nr. 20 nicht um ein bewegtes Gelände handele, und die Höhen lediglich zwischen 2,70 m und 3,34 m über NN schwankten, gebe es im konkreten Fall kein Bedürfnis nach einer konkreteren Höhenfestsetzung. Eindeutig und unmissverständlich sei vielmehr, dass nach der textlichen Festsetzung 2.4 der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 auf den höchsten Punkt der an den Grundstücken anliegenden Straßen abzustellen sei. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin seien auch die oberen Bezugspunkte hinreichend bestimmt. Die Trauf- und Firsthöhe würden eindeutig und unmissverständlich dargelegt. Die Firsthöhe werde in den textlichen Festsetzungen nicht näher definiert, weil sie der üblichen Definition entspreche. Die Traufhöhe werde unter 2.3 der textlichen Festsetzung definiert, weil sie von der üblichen Definition abweiche. Der Plangeber habe sich bewusst für diese Abweichung entschieden, da die Bestimmung nach der üblichen Definition wegen der verbreiteten Reetdächer im Plangebiet Probleme aufwerfe. Es sei indes nicht unzulässig, die Traufhöhe abweichend zu bestimmen. Entscheidend sei allein, ob die textliche Festsetzung eindeutig und unmissverständlich sei.

27

Auch Abwägungsfehler lägen nicht vor.

28

Die vorliegend gewählte Kombination einer relativ zum Grundstück zu bestimmenden GRZ und einer absolut bestimmten GF sei zulässig. Entscheidend sei, dass die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung eindeutig und in sich widerspruchsfrei zu erfolgen habe. Die Antragstellerin verkenne, dass bei der Festsetzung der GRZ einerseits und der GF andererseits unterschiedliche Zielrichtungen in Rede stünden. Die GRZ-Festsetzungen von 0,2 für das Teilgebiet 2 richteten sich weniger auf die Steuerung der einzelnen Gebäudegrößen, sondern auf den Versiegelungsgrad der Baugebiete. Die absolute GF betreffe hingegen das Planungsziel, nur Bebauung in gebietstypischer Größenordnung zuzulassen. Auf großen Grundstücken könnten ansonsten sehr große Baukörper entstehen. Die Festsetzung einer absoluten GF auf 150 m² im Teilgebiet 2, was einer gebietstypischen durchschnittlichen Größe entspreche, steuere dies. Dass durch die Festsetzung der absoluten GF die festgesetzte relative GRZ bei überdurchschnittlich großen Grundstücken nicht voll ausgenutzt werden könne, sei ihr bewusst und in die Abwägung einbezogen worden.

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Es liege auch kein Verstoß gegen den Grundsatz der Lastengleichheit vor. Es bleibe unklar, welche Lasten für die Grundstückseigentümer im Teilgebiet 2 entstehen sollten, wenn die Grundstückseigentümer im Teilgebiet 1 – entlang der Badallee – ihr Grundstück stärker ausnutzen dürften.

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Auch liege kein Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz nach Art. 3 Abs. 1 GG vor. Für die unterschiedlichen Festsetzungen in den Teilgebieten des Bebauungsplans gebe es stets sachliche Gründe, die die Ungleichbehandlung hinsichtlich der Bebaubarkeit der Grundstücke rechtfertigen könnten. Es entspreche ihrem städtebaulichen Konzept, dass besonders entlang der Badallee, d. h. entlang der örtlichen Hauptverkehrsstraße, vorwiegend die gewerblichen Nutzungen zur Versorgung von Bewohnern und Touristen im Plangebiet ihren Platz finden sollten. Diese Nutzungen aber erforderten – wie auf Seite 8 der Begründung des Bebauungsplans zutreffend vorgetragen – regelmäßig einen höheren Versiegelungsgrad (etwa für Lager-, Wirtschafts- und Kundenflächen).

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Der Umstand, dass im Plangebiet des angegriffenen Bebauungsplans ein Teilbereich durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 72 überplant worden sei, verstoße ebenfalls nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 72 umfasse die Errichtung von altengerechten, barrierearmen Wohnungen mit integriertem Serviceangebot in zentraler Lage. Angesichts des demographischen Wandels sei es ihr städtebaulich zulässiges Ziel, solche Wohnangebote zukünftig vorhalten zu können. Der gemeinschaftliche Charakter dieser Wohnform sowie auch der wirtschaftliche Betrieb erforderten einen größeren Baukörper als die klassische Wohnform des Ein- oder Zweifamilienhauses. Insoweit entspreche das Vorhaben, das mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 72 ermöglicht werde, tatsächlich nicht dem grundsätzlichen Plankonzept für die 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20. Eben dies sei aber auch der Grund dafür, weshalb für das Vorhaben ein eigenes Bauleitplanverfahren betrieben worden sei. Über das Instrument des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 72 könne sie sicherstellen, dass die Zulassung der größeren Bauform ausschließlich mit dieser besonderen Wohnform verknüpft sei. All diese Erwägungen aber, die sich auch in der Abwägungstabelle wiederfinden ließen, stellten sachliche Gründe dar, die die diesbezügliche Ungleichbehandlung rechtfertigten.

32

Eine Abwägungsdisproportionalität lasse sich auch nicht aus der Anlage „Bestandserfassung/Umfang von zulässigen Ausnahmen“ herleiten. Der erweiterte Bestandsschutz diene vielmehr der Einzelfallgerechtigkeit und belege die sorgfältige Abwägung. Es sei auch nicht zu erkennen, weshalb eine derartige Regelung unwirksam sein solle. Die von der Antragstellerin herangezogene Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs betreffe einen anderen Sachverhalt, nämlich die Frage, inwieweit in einem Bebauungsplan auf nicht öffentlich zugängliche DIN-Vorschriften Bezug genommen werden dürfe. Wolle man diese Rechtsprechung auf den vorliegenden Fall übertragen, so spreche diese für und nicht gegen die Zulässigkeit der in Bezug genommenen Bestandserfassung. Denn hinsichtlich der Bestandserfassung sei sichergestellt, dass sich die Planbetroffenen von deren Inhalt verlässlich und zumutbar hätten Kenntnis verschaffen können. Aus der Verfahrensakte ergebe sich, dass die Bestandserfassung öffentlich ausgelegt worden sei. Überdies habe sie der Gemeindevertretung zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses am 14. Dezember 2015 vorgelegen; ein Nachschieben oder eine nachträgliche Ergänzung dieser Anlage sei nicht mehr zulässig. Auch der im Zusammenhang mit der Bestandserfassung erhobene Vorwurf der Unbestimmtheit treffe nicht zu. In der Bestandserfassung seien diejenigen Häuser im Plangebiet aufgeführt, die die Festsetzungen überschritten. Es ergebe sich sodann eindeutig aus der Bestandserfassung, inwieweit die zulässige GRZ, GF und Baugrenzen überschritten werden dürften. Einsichtig sei dabei, dass von der Ausnahmeregelung Bestandsgebäude nicht erfasst seien, deren Nutzung offensichtlich aufgegeben worden sei, da die Ausnahmen nur der Erhaltung der zeitgemäßen Wohnverhältnisse der tatsächlich vorhandenen Bewohner innerhalb des Baubestands dienen solle.

33

Auch über mögliche Entschädigungsansprüche habe sie bereits auf der Abwägungsebene hinreichende Überlegungen angestellt. Exemplarisch lasse sich dies anhand der Seite 5 der Abwägungstabelle belegen, wo sie zutreffend ausführe, dass im Hinblick auf Festsetzungen im Teilgebiet 2 (GRZ: 0,2 und GF: 150 m²) keine – zu einer Entschädigung verpflichtende – Enteignung stattfinde und noch nicht einmal ein Eingriff in ausgeübte Nutzungen gegeben sei.

34

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

35

Der Normenkontrollantrag ist zulässig (dazu A.), aber unbegründet (dazu B.).

A.

I.

36

Der gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO statthafte Antrag ist am 14. Februar 2017 und damit innerhalb der Antragsfrist des § 47 Abs. 2 VwGO, d. h. innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung des Bebauungsplans durch Aushang vom 3. bis 11. März 2016 gestellt worden.

II.

37

Die Antragstellerin ist als Eigentümerin eines im Plangebiet liegenden Grundstücks antragsbefugt im Sinne von § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die Antragsbefugnis nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO wegen einer möglichen Eigentumsverletzung grundsätzlich zu bejahen, wenn sich ein Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks gegen eine bauplanerische Festsetzung wendet, die – wie vorliegend – unmittelbar sein Grundstück betrifft. In diesem Fall kann der Eigentümer die Festsetzung gerichtlich überprüfen lassen, weil eine planerische Festsetzung Inhalt und Schranken seines Grundeigentums bestimmt (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG); die (potenzielle) Rechtswidrigkeit eines derartigen normativen Eingriffs braucht er nicht ungeprüft hinzunehmen (BVerwG, Beschluss vom 31. Januar 2018 – 4 BN 17.17 –, Rn. 5, juris; Schl.-Holst. OVG, Urteil vom 27. August 2020 – 1 KN 10/17 –, Rn. 37, juris).

III.

38

Dem Antrag fehlt auch nicht das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis. Besteht – wie hier – eine Antragsbefugnis, so ist regelmäßig auch das für einen Normenkontrollantrag erforderliche Rechtsschutzinteresse gegeben. Mit dem Erfordernis des Vorliegens eines allgemeinen Rechtsschutzbedürfnisses neben der Antragsbefugnis soll nur vermieden werden, dass die Gerichte in eine Normprüfung eintreten müssen, deren Ergebnis für den Antragsteller wertlos ist (OVG NRW, Urteil vom 13. Februar 2014 – 7 D 102/12.NE –, Rn. 52, juris). Das wäre indes nur dann der Fall, wenn sich die Inanspruchnahme des Gerichts als nutzlos erwiese, weil der Antragsteller durch die von ihm angestrebte Unwirksamkeitserklärung des angefochtenen Bebauungsplans keine tatsächlichen Vorteile ziehen und auch seine Rechtsstellung (aktuell) nicht verbessern kann (Schl.-Holst. OVG, Urteil vom 27. August 2020 – 1 KN 10/17 –, Rn. 39, juris m. w. N.).

39

So liegt es hier nicht. Zwar argumentiert die Antragsgegnerin insoweit, dass die Antragstellerin durch die 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 bessergestellt werde, denn das Baufenster sei in Richtung Westen erweitert worden, sodass das Nebengebäude nunmehr vollständig innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche liege. Ferner sei aufgrund des erweiterten Bestandsschutzes eine GRZ von 0,22 gesichert. Dies schließe den Verbindungsbau zwischen Haupthaus und Nebengebäude ein. Auch werde diese Fläche auf die zulässige Geschossfläche angerechnet, sodass diese gemäß der Bestandserfassung mit 198 m² höher liege als die des genehmigten Bestandes mit 184 m²; die bisherige GRZ habe bei 0,2 gelegen (vgl. Vermerk vom 9. Mai 2017, Anlage AG 4 zum Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 30. Mai 2017). Ein Rechtsschutzbedürfnis ist der Antragstellerin gleichwohl nicht abzusprechen; sie kann durch die angestrebte Unwirksamkeitserklärung des angefochtenen Bebauungsplans ihre Rechtsstellung verbessern. Das ergibt sich bereits daraus, dass die 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 die bis dahin geltenden Festsetzungen vollständig aufhebt (textliche Festsetzung 1) und in Bezug auf die Art der baulichen Nutzung keine neue Festsetzung trifft. In der Satzung über den Bebauungsplan Nr. 20 war die Art der baulichen Nutzung im Bereich des Grundstücks der Antragstellerin als reines Wohngebiet festgesetzt. Nach der insoweit maßgeblichen Fassung von § 3 BauNVO 1968 dienten reine Wohngebiete ausschließlich dem Wohnen (Abs. 1); zulässig waren Wohngebäude (Abs. 2). Ausweislich der textlichen Festsetzung 1.1 des Bebauungsplans Nr. 20 waren in den WR-Gebieten die Ausnahmen des § 3 Abs. 3 BauNVO allgemein zulässig; hierbei handelte es sich nach der BauNVO 1968 um Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebietes dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungswesens. Diese textliche Festsetzung wurde durch die 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 im Jahr 1996 aufgehoben. Ausweislich der textlichen Festsetzung 14 waren die gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO – maßgeblich war zu diesem Zeitpunkt die BauNVO 1990 – ausnahmsweise zulässigen kleinen Beherbergungsbetriebe allgemein zulässig. Nachdem nunmehr mit der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 keine Art der baulichen Nutzung mehr festgesetzt worden ist, richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben insoweit allein nach § 34 BauGB. Ginge man mit der Antragsgegnerin davon aus, dass sich die im Plangebiet vorhandenen tatsächlichen Nutzungen keinem der in der Baunutzungsverordnung aufgeführten Baugebiete zuordnen lassen (vgl. S. 7 der Begründung), so läge eine Gemengelage vor; die Zulässigkeit eines Vorhabens richtete sich dann nach § 34 Abs. 1 BauGB. In diesem Fall würde die Antragstellerin keinen Gebietserhaltungsanspruch mehr gegenüber der Zulassung einer (bislang) planungsrechtlich gebietsfremden Nutzung haben. Ein solcher greift nämlich – außer in dem Fall, dass er durch einen Bebauungsplan vermittelt wird – (nur) dann, wenn im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 Abs. 2 BauGB die BauNVO anwendbar ist, weil die Umgebung einem der dort bezeichneten Baugebiete entspricht (vgl. Bönker/Bischopink, BauNVO 2. Aufl. 2018, § 8 Rn. 49). Ginge man demgegenüber davon aus, dass das tatsächlich Vorhandene der bisherigen Festsetzung WR entspricht, so richtete sich die Zulässigkeit eines Vorhabens fortan nach § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 3 BauNVO. Danach verhielte es sich künftig aber so, dass nach bisherigem Planungsrecht kleine Beherbergungsbetriebe allgemein zulässig waren, wohingegen sie nach dem jetzigen Planungsrecht nur nach § 34 Abs. 2 i. V. m. § 31 Abs. 1 BauGB ausnahmsweise zulässig wären. Letztlich hat auch die Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung an der von ihr vertretenen Auffassung nicht festgehalten, sondern ausgeführt, es habe sich eher um praktische Überlegungen gehandelt.

B.

40

Der Antrag ist aber unbegründet.

I.

41

Die 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 der Antragsgegnerin erweist sich zunächst als formell rechtmäßig.

42

1. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin bedurfte es keiner Angabe der verfügbaren Umweltinformationen in der Bekanntmachung über die Auslegung des Planentwurfs. Für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB – um den es sich vorliegend unstreitig und ohne dass Gegenteiliges innerhalb der Jahresfrist (vgl. § 214 Abs. 1, Abs. 2a, § 215 Abs. 1 BauGB) geltend gemacht worden wäre handelt – gelten gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens entsprechend, insbesondere § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Nach der im Dezember 2015 geltenden Fassung wird bei einem Bebauungsplan von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, vom Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4. BauGB a.F. abgesehen. Das Erfordernis zur Angabe der verfügbaren Umweltinformationen in der Bekanntmachung über die Auslegung des Planentwurfs besteht daher für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht (Schl.-Holst. OVG, Urteil vom 17. September 2015 – 1 KN 1/15 –, Rn. 52, juris; Urteil vom 26. Juli 2017 – 1 KN 1/17 –, Rn. 41, juris; Krautzberger in: EZBK, BauGB, Stand: Februar 2021, § 13a Rn. 63). Die entsprechende Rüge der Antragstellerin, die öffentliche Auslegung habe nicht die notwendige Anstoßwirkung entfaltet (vgl. zu den Anforderungen jüngst: BVerwG, Urteil vom 20. Januar 2021 – 4 CN 7.19 –, Rn. 12 f., juris) geht daher ins Leere. Nichts anderes ergibt sich daraus, dass die Antragsgegnerin – freiwillig – Angaben zu verfügbaren Umweltinformationen gemacht hat. Die Gemeinde ist nämlich nicht gehindert, Verfahrensschritte aus der Umweltprüfung „freiwillig“ anzuwenden. Dies kann z. B. in Betracht kommen, wenn solche Verfahren in der Gemeinde eingespielt, in der Öffentlichkeit akzeptiert sind oder erwartet werden. Da Eingriffe in Bürgerrechte damit nicht verbunden sind und es hierfür einer gesetzlichen Ermächtigung nicht bedarf, kann die Gemeinde diese Schritte auch im beschleunigten Verfahren durchführen, zumal sie dann ggf. verfahrenserleichternd wirken können. Das kann z. B. nahe liegen für die der Transparenz und damit Akzeptanz dienenden Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind (§ 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB; Krautzberger in: EZBK, Stand: Februar 2021, BauGB § 13a Rn. 63).

43

2. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin liegt auch kein Verkündungsfehler vor, weil nicht deutlich werde, ob die Anlage „Bestandserfassung/Umfang von zulässigen Ausnahmen“ eine Rechtsnorm sein solle und ob sie überhaupt mit dem angegriffenen Bebauungsplan verkündet worden sei (S. 19 des Schriftsatzes der Antragstellerin vom 14. Februar 2017). Es ist – auch nach dem Vortrag der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung – unstreitig, dass die besagte Anlage nicht Teil der Rechtsnorm und in der Konsequenz auch nicht verkündet worden ist. Entsprechendes ergibt sich nicht aus der Planurkunde, die lediglich davon spricht, dass die Bestandserfassung dem B-Plan „beiliegt“, womit sie schon ihrem Wortlaut nach zum Ausdruck bringt, dass sie eben nicht Bestandteil des Änderungsbebauungsplans ist. Anders als die Antragstellerin meint, war es auch nicht geboten, die Anlage „Bestandserfassung/Umfang von zulässigen Ausnahmen“ mit zu verkünden. In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist geklärt, dass das Rechtsstaatsprinzip gebietet, dass förmlich gesetzte Rechtsnormen verkündet werden; denn die Verkündung stellt einen integrierenden Teil der förmlichen Rechtsetzung dar, ist also Geltungsbedingung. Verkündung bedeutet regelmäßig, dass die Rechtsnormen der Öffentlichkeit in einer Weise förmlich zugänglich gemacht werden, dass die Betroffenen sich verlässlich Kenntnis von ihrem Inhalt verschaffen können. Diese Möglichkeit darf auch nicht in unzumutbarer Weise erschwert sein. Konkrete weitere Gebote für die Ausgestaltung des Verkündungsvorganges im Einzelnen ergeben sich aus dem Rechtsstaatsprinzip unmittelbar nicht. Bebauungspläne gehören als Satzungen zu den förmlich gesetzten Rechtsnormen. Bei ihnen ist allerdings nur die Erteilung der Genehmigung oder, soweit eine Genehmigung nicht erforderlich ist, der Beschluss des Bebauungsplans durch die Gemeinde ortsüblich bekannt zu machen (§ 10 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Im Übrigen genügt es, den Bebauungsplan mit der Begründung und – soweit es sich nicht um einen Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren handelt (vgl. § 13 Abs. 3 BauGB a.F.) der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4. BauGB a.F. zu jedermanns Einsicht bereit zu halten, auf Verlangen über den Inhalt Auskunft zu geben und in der Bekanntmachung darauf hinzuweisen, wo der Bebauungsplan eingesehen werden kann (§ 10 Abs. 3 Satz 2 und 3 BauGB). Aus § 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB ergibt sich nicht, dass der normative Inhalt eines Bebauungsplans allein aus sich selbst heraus erkennbar sein muss (vgl. zum Ganzen: BVerwG, Beschluss vom 29. Juli 2010 – 4 BN 21.10 –, Rn. 9 ff., juris). Dem genügt das Vorgehen der Antragsgegnerin. Verweist eine Festsetzung – wie hier – auf weitere Unterlagen bzw. Listen und ergibt sich erst in der Zusammenschau mit diesen, unter welchen Voraussetzungen ein Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist, muss der Plangeber sicherstellen, dass die Planbetroffenen sich auch vom Inhalt dieser Unterlagen verlässlich Kenntnis verschaffen können (OVG NRW, Urteil vom 2. Oktober 2013 – 7 D 18/13.NE –, Rn. 59, juris). Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Der Plangeber hat hinreichend sichergestellt, dass die Planbetroffenen von der Anlage „Bestandserfassung/Umfang von zulässigen Ausnahmen“ verlässlich und in zumutbarer Weise Kenntnis erlangen können. Dazu hat er einen Hinweis in der Planurkunde (textliche Festsetzungen 2.5 und 5) gegeben, wonach sich der Umfang für die einzelnen Grundstücke aus der Bestandserfassung der betroffenen überbaubaren Flächen ergebe, die dem B-Plan beiliege. Auch wenn die Formulierung insoweit unpräzise ist, als die Anlage tatsächlich der Begründung des Änderungsbebauungsplans beiliegt, ergibt sich jedenfalls in Zusammenschau mit der Regelung in § 10 Abs. 3 Satz 2 BauGB, wonach der Bebauungsplan mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten und über den Inhalt auf Verlangen Auskunft zu geben ist, wie und wo die Planbetroffenen Kenntnis erlangen können.

44

3. Weitere beachtliche Verfahrensfehler (vgl. § 214 Abs. 1, Abs. 2a BauGB) sind innerhalb der Jahresfrist (vgl. § 215 Abs. 1 BauGB) nicht geltend gemacht worden. Auch Bekanntmachungsfehler sind weder geltend gemacht worden noch ersichtlich. Der Beschluss über die 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 ist durch Aushang an den drei amtlichen Bekanntmachungstafeln bekannt gemacht worden (vgl. Bekanntmachungstexte, Bl. 430 ff. Beiakte). Dies entspricht der Regelung in § 12 der Hauptsatzung der Antragsgegnerin in der maßgeblichen Fassung vom 17. März 2009 (vgl. Auszug, Bl. 434 Beiakte).

II.

45

Die 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 der Antragsgegnerin leidet auch nicht an durchgreifenden materiellen Fehlern.

46

1. Zunächst bestehen keine Bedenken gegen die Erforderlichkeit der Planung gemäß § 1 Abs. 3 BauGB. Für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gelten keine besonderen Anforderungen an die städtebauliche „Erforderlichkeit“ der Planung i. S. d. § 1 Abs. 3 BauGB (Schl.-Holst. OVG, Urteil vom 17. September 2015 – 1 KN 1/15 –, Rn. 54, juris). Was im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB städtebaulich erforderlich ist, bestimmt sich demnach maßgeblich nach der jeweiligen Konzeption der Gemeinde. Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die "Städtebaupolitik" zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB sind demgegenüber in aller Regel nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist ferner verletzt, wenn ein Bebauungsplan, der aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen auf Dauer oder auf unabsehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit entbehrt, die Aufgabe der verbindlichen Bauleitplanung nicht zu erfüllen vermag. In dieser Auslegung setzt § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Bauleitplanung lediglich eine erste, wenn auch strikt bindende Schranke, die lediglich grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt. Sie betrifft die generelle Erforderlichkeit der Planung, nicht hingegen die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung. Dafür ist das Abwägungsgebot maßgeblich, das im Hinblick auf gerichtliche Kontrolldichte, Fehlerunbeachtlichkeit und heranzuziehende Erkenntnisquellen abweichenden Maßstäben unterliegt. Deswegen kann die Abgewogenheit einer Bauleitplanung und ihrer Festsetzungen nicht bereits zum Maßstab für deren städtebauliche Erforderlichkeit gemacht werden (Schl.-Holst. OVG, Urteil vom 1. Oktober 2020 – 1 KN 13/15 –, Rn. 72, juris).

47

Gemessen an diesen Vorgaben ist eine städtebauliche Erforderlichkeit der Planung gegeben. Das Vorbringen der Antragstellerin, die Bauleitplanung sei nur vorgeschoben, um private Interessen zu fördern, überzeugt nicht. Die Antragstellerin begründet dies im Wesentlichen mit dem Umstand, dass die Planung eine Bevorzugung der Grundstückseigentümer entlang der Badstraße bedeute, da für diese Grundstücke eine höhere GRZ festgesetzt worden sei, sodass es zu einer Ungleichbehandlung komme. Zudem sei einem Grundstückeigentümer, der offenbar massive Einwendungen erhoben habe, das Angebot gemacht worden, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu beantragen. Dies lässt die städtebauliche Erforderlichkeit nicht entfallen. Insbesondere entbehrt die Planung keiner positiven Planungskonzeption. Aus der Begründung des Bebauungsplans ergibt sich vielmehr, dass der Bebauungsplan Nr. 20 vor rund 40 Jahren aufgestellt worden sei und nach dieser langen Zeit das städtebauliche Konzept zur Überprüfung und Aktualisierung anstehe. Zudem solle auf aktuellen Umnutzungs- und Verdichtungsdruck reagiert werden, welcher die Entwicklungsvorstellungen der Antragsgegnerin gefährden könne. Dazu gehöre zum Beispiel die Zusammenlegung von Grundstücken, um darauf größere Gebäude errichten zu können oder der zunehmende Anteil von nur zeitweise besetzten Zweitwohnungen, die durch Ferienwohnungen in demselben Gebäude finanziert würden, was zur Verödung des Ortsteils beitrage. Auch die zunehmende Verdrängung von gewerblichen und touristischen Nutzungen und Angeboten durch reine Wohngebäude insbesondere an der Badallee entspreche nicht den städtebaulichen Vorstellungen der Antragsgegnerin. Ziel der Bauleitplanung sei daher die Überarbeitung des Bebauungsplans im Hinblick auf die Überprüfung und ggf. Begrenzung der baurechtlich möglichen Anzahl von Gebäuden und Wohnungen zur Erhaltung der langfristig gewachsenen kleinteiligen Baustruktur, die Begrenzung der Größe von Gebäuden auf ein ortsverträgliches Maß und die Sicherstellung ortsgestalterischer Mindeststandards (S. 4 der Begründung). Diese Planungsziele werden in der weiteren Begründung des Bebauungsplans vertieft. So führt die Antragsgegnerin unter anderem aus, dass der Nachfragedruck dazu führe, dass immer größere Gebäudeflächen – oft von gewerblichen Bauträgern – errichtet würden; es komme zu einer massiven Verdichtung von Wohneinheiten. Es sei zu befürchten, dass sich der Nachfragedruck in den nächsten Jahren erhöhe (S. 6 f. der Begründung).

48

Es ist nicht ersichtlich, dass die Bauleitplanung der Förderung von Zielen dient, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. Der Abwägungstabelle lässt sich entnehmen, dass die Antragsgegnerin durch die Realisierung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 72 einen spezifischen Bedarf (altersgerechtes Wohnen) im Gemeindegebiet befriedigen wollte. Nichts anderes ergibt sich, soweit die Antragstellerin darauf abstellt, die Gemeinde mache dem Grundstückseigentümer, der offensichtlich massive Einwendungen gegen den Bebauungsplan geltend gemacht habe, das Angebot, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan für seine geplanten Nutzungen zu beantragen. Damit bezieht sie sich offenbar auf die Ausführungen der Antragsgegnerin auf Seite 49 der Abwägungstabelle. Diese lassen die Erforderlichkeit der Planung indes unter keinem Gesichtspunkt entfallen. Vielmehr hat die Antragsgegnerin lediglich – auf die Bekundung eines Einwenders, er sei an einer Verständigung interessiert und schlage als Kompromiss einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan vor – ausgeführt, sie sei grundsätzlich offen für einen Antrag auf einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan, der Nutzungen umfasse, die die Entwicklung und Lösung städtebaulicher Herausforderungen in der Gemeinde unterstützten. Zum einen entspricht es der Rechtslage, dass die Gemeinde auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden hat (vgl. § 12 Abs. 2 Satz 1 BauGB), zum anderen verhält es sich aber auch gerade so, dass die Antragsgegnerin dem konkret seitens des Einwenders in Aussicht genommenen Vorhaben im Rahmen der Abwägung eine Absage erteilt hat. Insbesondere führt sie nämlich aus, dass ein kleinteiliges und preisgünstiges Wohnraumangebot zum Dauerwohnen für einen Personenkreis, der aufgrund der Bauflächen- und Preisentwicklung aus dem Gemeindegebiet verdrängt zu werden drohe, grundsätzlich begrüßenswert sein könne. Jedoch werde die Mischung mit Ferienwohnungen und Eigentumswohnungen genauso skeptisch gesehen wie die vorgeschlagene Größenordnung von mindestens 18 Wohneinheiten auf circa 3.800 m² Grundstücksfläche (Abwägungstabelle, S. 49). Sachfremde Erwägungen, die bereits die Erforderlichkeit der Planung insgesamt infrage zu stellen geeignet wären, sind darin nicht zu erkennen. Zudem begründet die Antragsgegnerin ihre Entscheidung, für die erste Baureihe entlang der Badallee eine höhere GRZ und GF festzusetzen damit, dass durch gewerbliche Nutzungen eher größerer Flächenbedarf bestehe. Die „hierarchische Abstufung“ zwischen Badallee und den übrigen Straßenzügen sei „städtebaulich gewünscht“ (S. 8 der Begründung).

49

2. Der Bebauungsplan leidet auch nicht unter durchgreifenden Festsetzungsfehlern. Die getroffenen Festsetzungen finden ihre jeweilige Rechtsgrundlage in § 9 BauGB und § 9a BauGB i. V. m. den jeweiligen Vorschriften der Baunutzungsverordnung.

50

a) Insbesondere genügt die auf § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO gestützte textliche Festsetzung 2.4 i. V. m. 2.1 zur Höhe der baulichen Anlagen (Trauf- und Firsthöhen) noch dem Bestimmtheitsgebot, insbesondere dem sich aus § 18 Abs. 1 BauNVO ergebenden Erfordernis, bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen.

51

Das Gebot hinreichender Bestimmtheit von Rechtsnormen, das auch für die zeichnerischen und die textlichen Festsetzungen in Bebauungsplänen gilt, ergibt sich aus dem Rechtsstaatsprinzip in Art. 20 Abs. 3 GG (OVG NRW, Urteil vom 13. Februar 2014 – 7 D 102/12.NE –, Rn. 67, juris). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts richtet sich das erforderliche Maß der Konkretisierung von Festsetzungen eines Bebauungsplans danach, was nach den Verhältnissen des Einzelfalls (Planungsziele, örtliche Verhältnisse) für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist und dem Gebot gerechter Abwägung der konkret berührten privaten und öffentlichen Belange entspricht. Ob dagegen eine einzelne Formulierung eines Bebauungsplans dem Bestimmtheitserfordernis genügt, ist in aller Regel eine Frage der Auslegung des Plans im Einzelfall (BVerwG, Beschluss vom 24. Januar 1995 – 4 NB 3.95 –, Rn. 3, juris). Um diesem Bestimmtheitsgebot zu genügen, kann eine Höhenfestsetzung nach § 18 Abs. 1 BauNVO auf Bezugspunkte im Geltungsbereich des Bebauungsplans abstellen, die bestimmt oder bestimmbar sind. So entspricht etwa die Festsetzung der Höhenlage eines bestimmten Punkts einer vorhandenen Verkehrsfläche als unterer Bezugspunkt dem Bestimmtheitsgebot, wenn eine erhebliche Veränderung dieses Punkts nicht zu erwarten ist (OVG NRW, Urteil vom 13. Februar 2014 – 7 D 102/12.NE –, Rn. 67, juris; Urteil vom 15. November 2017 – 7 D 8/16.NE –, Rn. 21, juris). Für die Bestimmtheit entscheidend bleibt gerade bei einer eher rechtstechnischen Festsetzung wie derjenigen der Gebäudehöhen, dass sie bei der Plananwendung nach den Verhältnissen des Einzelfalls absehbar praktikabel ist (OVG NRW, Urteil vom 27. Mai 2013 – 2 D 37/12.NE –, Rn. 88, juris).

52

Hiervon ausgehend ist die textliche Festsetzung 2.4 durch Auslegung bestimmbar. Nach dem Wortlaut der Festsetzung beziehen sich die Höhenfestsetzungen auf die Höhe der Oberkante der Straßenfläche am jeweiligen Grundstück.

53

Anders als in den vom Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen entschiedenen Fallkonstellationen ist diese Festsetzung nicht bereits deshalb unbestimmt, weil sie an einen im Zeitpunkt des gefassten Satzungsbeschlusses noch nicht fertiggestellten Bezugspunkt anknüpft (vgl. jeweils zu noch nicht fertiggestellten Erschließungsstraßen als Bezugspunkt: OVG NRW, Urteil vom 13. Dezember 2011 – 10 D 72/09.NE –, Rn. 59, juris; Urteil vom 13. Februar 2014 – 7 D 102/12.NE –, Rn. 69, juris; Urteil vom 15. November 2017 – 7 D 8/16.NE –, Rn. 24, juris). Da es sich vorliegend um die 4. Änderung des – vollzogenen – Bebauungsplans Nr. 20 handelt, sind die Erschließungsstraßen bereits realisiert; abweichende, der Erschließung dienende Verkehrsflächen sind nicht festgesetzt worden.

54

Der Senat teilt auch nicht die Auffassung der Antragstellerin, wonach gegen eine hinreichende Bestimmbarkeit der Umstand spreche, dass im Plangebiet mehrfach der Fall gegeben sei, dass ein Grundstück an mehrere öffentliche Verkehrsflächen angrenze, und es an einer Regelung fehle, welche dieser Erschließungsanlagen als Ausgangsmaß für die Höhenberechnung im Einzelfall heranzuziehen sei (vgl. dazu: OVG NRW, Urteil vom 15. März 2016 – 10 A 1112/14 –, Rn. 52, juris). Dieses Phänomen tritt zwar nicht nur entlang der Badallee wiederholt auf, sondern auch am Grundstück der Antragstellerin selbst, das sowohl in westlicher Richtung als auch in südlicher Richtung an der „Deichstraße“ anliegt. Gleichwohl versteht der Senat die textliche Festsetzung 2.4 ausschließlich dahingehend, dass die Formulierung „Höhe der Oberkante der Straßenfläche am jeweiligen Grundstück“ den höchsten Punkt der Straßenfläche als Bezugspunkt festsetzt. Dabei kommt es nach dem im Wortlaut zum Ausdruck gekommenen Willen des Satzungsgebers gerade nicht darauf an, welche Straße der Erschließung dient, sondern abzustellen ist auf die Straßenfläche am betreffenden Grundstück insgesamt. Dass der Satzungsgeber auf die Straßenfläche (im engeren Sinne) und nicht die Straßenverkehrsfläche, welche nach § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB auch Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, wie Fußgängerbereiche, umfassen würde, abstellen wollte, ergibt sich aus dem Umstand, dass er den Begriff der Straßenverkehrsfläche im Rahmen der Zeichenerklärung verwendet, während er im Rahmen der hier maßgeblichen textlichen Festsetzung ausdrücklich den Begriff der Straßenfläche nutzt.

55

Von diesem Normverständnis ausgehend, verfängt auch die weitere Argumentation der Antragstellerin nicht, es fehle an einer konkreten Aussage dazu, ob der jeweils höchste Punkt des jeweils zuzuordnenden Abschnitts der Verkehrsfläche der maßgebliche Bezugspunkt sein oder ob dafür ein Mittelwert aus den Höhen der Verkehrsfläche zwischen den Grundstücks- oder den Gebäudeecken gebildet werden soll (vgl. zu diesem Erfordernis: OVG NRW, Urteil vom 15. März 2016 – 10 A 1112/14 –, Rn. 53, juris); vielmehr kommt es allein auf den höchsten Punkt der Straßenfläche am Grundstück insgesamt an.

56

Entgegen der Auffassung der Antragstellerin ist auch hinreichend bestimmt, was unter einer Trauf- bzw. Firsthöhe zu verstehen ist. Grundsätzlich ist die Traufhöhe die Schnittkante zwischen den Außenflächen des aufgehenden Mauerwerks und der Dachhaut (Bönker/Bischopink, BauNVO, 2. Aufl. 2018, § 18 Rn. 5). Vorliegend hat die Antragsgegnerin den Begriff der Traufhöhe abweichend dahingehend definiert, dass als Traufe der untere Abschluss der geneigten Dachfläche gilt (textliche Festsetzung 2.3). Hintergrund sind nach den schriftsätzlichen Darlegungen der Antragsgegnerin die ansonsten auftretenden Schwierigkeiten bei der Bestimmung der Traufhöhe bei Reetdachhäusern. Bestimmtheitsbedenken ergeben sich daraus indes nicht; sie werden von der Antragstellerin auch nicht konkret aufgezeigt. Der Senat versteht unter dem Abschluss der geneigten Dachfläche ausschließlich den unteren Abschluss der Dachziegel (bzw. der Reeteindeckung), wie im Übrigen auch die Antragstellerin selbst in ihrem Schriftsatz vom 27. Juli 2021. Demgegenüber gehört die Unterdachkonstruktion schon begrifflich nicht zur Dachfläche. Der Begriff der „Firsthöhe“ erklärt sich von selbst (Bönker/Bischopink, BauNVO, 2. Aufl. 2018, § 18 Rn. 5).

57

b) Ebenfalls keine Festsetzungsfehler ergeben sich in Bezug auf die textliche Festsetzung 2.1, insbesondere die Festsetzung einer GRZ von 0,2 in den Teilgebieten 2 und 4, von 0,4 im Teilgebiet 1 und von 0,3 im Teilgebiet 3 sowie einer GF von 230 im Teilgebiet 1, von 150 im Teilgebiet 2, von 120 im Teilgebiet 3 und von 200 im Teilgebiet 4.

58

Gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 1 Var. 1 BauNVO kann im Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung durch Festsetzung der Grundflächenzahl bestimmt werden. Die Grundflächenzahl gibt gemäß § 19 Abs. 1 BauNVO an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig sind, wobei die zulässige Grundfläche nach Absatz 2 dieser Vorschrift der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks ist, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Demgegenüber beruht die Festsetzung der Geschossfläche auf § 16 Abs. 2 Nr. 2 Var. 2 BauNVO, wonach im Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung durch Festsetzung der Größe der Geschossfläche bestimmt werden kann. Der Begriff der Geschossfläche selbst ist in der Baunutzungsverordnung nicht legal definiert; indes findet sich in § 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO eine Vorschrift zu ihrer Ermittlung: Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Die Gesamtgeschossfläche ist also die Summe der jeweils nach den Außenmaßen bestimmten Grundflächen aller Vollgeschosse (Bönker/Bischopink, BauNVO, 2. Aufl. 2018, § 20 Rn. 35). Da die höchstzulässige Anzahl der Vollgeschosse vorliegend mit einem festgesetzt worden ist (vgl. textliche Festsetzung 2.1), bedeutet dies, dass im Teilplangebiet der Antragstellerin ein Gebäude mit Außenmaßen von 150 m² (im Erdgeschoss) zulässig wäre (vgl. Abwägungstabelle, S. 10).

59

Festsetzungsfehler sind insoweit nicht erkennbar. Insbesondere liegt kein Verstoß gegen die zwingenden Vorgaben von § 16 Abs. 3 BauNVO vor. Danach ist bei Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im Bebauungsplan festzusetzen 1. stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen, 2. die Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe baulicher Anlagen, wenn ohne ihre Festsetzung öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild, beeinträchtigt werden können. Diese Vorgaben werden erfüllt, denn der Bebauungsplan enthält Festsetzungen zur GRZ und zur Zahl der Vollgeschosse. Auch der Umstand, dass für die Teilgebiete unterschiedliche GRZ und GF festgesetzt worden sind, begründet keinen Festsetzungsfehler, denn gemäß § 16 Abs. 5 BauNVO kann im Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung für Teile des Baugebiets unterschiedlich festgesetzt werden. Auch die Kombination der beiden Festsetzungen von GRZ und GF begründet keinen Festsetzungsfehler. Die in § 16 Abs. 2 BauGB aufgeführten Maßbestimmungsfaktoren sind grundsätzlich einzeln wie auch kumulativ möglich (Söfker in: EZBK, Stand: Februar 2021, BauNVO § 16 Rn. 26). Entgegen der Auffassung der Antragstellerin lässt sich der BauNVO kein entsprechendes Verbot entnehmen. Es ist zulässig, absolute Maße mit relativen Maßen zu kombinieren, also entweder GR mit GFZ und Z oder GRZ mit GF und Z (Grigoleit/Otto in: Grigoleit/Otto, BauNVO, 7. Aufl. 2018, § 16 Rn. 40).

60

c) Auch die textliche Festsetzung 2.5 ist nicht fehlerbehaftet. Danach können von den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung unter Festsetzung 2.1 bei Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung bestehender, zulässigerweise errichteter Gebäude ausnahmsweise Überschreitungen in dem Maße zugelassen werden, wie die bestehenden, zugelassenen Anlagen die Festsetzungen bereits überschreiten. Der Umfang ergibt sich dabei – nach Satz 2 dieser Festsetzung – für die einzelnen Grundstücke aus der Bestandserfassung der betroffenen überbaubaren Flächen, die dem B-Plan beiliegt.

61

Rechtsgrundlage der vorgesehenen Ausnahmevorbehalte ist § 31 Abs. 1 BauGB bzw. § 16 Abs. 6 BauNVO. Nach § 31 Abs. 1 BauGB können von den Festsetzungen des Bebauungsplans Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Für das Vorliegen eines wirksamen Ausnahmevorbehalts ist erforderlich, dass die Ausnahme nach Art und Umfang bestimmt ist. Es muss geregelt sein, von welchen Festsetzungen die Gemeinde Ausnahmen zulassen will und wie weit die folglich zu quantifizierenden Ausnahmen gehen dürfen. Nach § 16 Abs. 6 BauNVO können im Bebauungsplan nach Art und Umfang bestimmte Ausnahmen von dem festgesetzten Maß der baulichen Nutzung vorgesehen werden. Dabei ist als Art die jeweilige Maßfestsetzung zu bestimmen, von der eine Ausnahme gewährt wird. Der Umfang der Ausnahme ist durch das Maß der Abweichung von der Festsetzung eindeutig zu bestimmen. Die von der Antragsgegnerin hinsichtlich bestehender baulicher Anlagen vorgesehene Zulassung von Ausnahmen ergibt mit Blick auf den diesen baulichen Anlagen ohnehin zukommenden Bestandsschutz nur dann einen Sinn, wenn der Bestandsschutz durch die beabsichtigten Maßnahmen beseitigt wird. Mithin bedarf es, sofern die Ausnahmen im dargelegten Sinn vorgesehen werden sollen, einer hinreichenden Bestimmung des zulässigen Maßes der Abweichung (zum Ganzen: OVG M.-V., Urteil vom 5. Juni 2012 – 3 K 36/11 –, Rn. 114, juris m. w. N.; vgl. auch Bönker/Bischopink, BauNVO, 2. Aufl. 2018, § 16 Rn. 46).

62

Die textliche Festsetzung 2.5 genügt diesen Anforderungen. Die Antragsgegnerin hat die Maßbestimmungsfaktoren – vorliegend betroffen sind die Festsetzungen zur GRZ, GF, Anzahl der Vollgeschosse, Traufhöhe und Firsthöhe – durch Inbezugnahme der textlichen Festsetzung 2.1 ausdrücklich benannt. Auch die Reichweite der Abweichung ist hinreichend bestimmt geregelt. Es fehlt zwar an einer zahlenmäßigen Definition. Indes hat die Antragsgegnerin den von ihr erfassten Bestand als Obergrenze definiert. Dieser Bestand ergibt sich aus der Unterlage „Bestandserfassung/Umfang von zulässigen Ausnahmen“, die Gegenstand der Auslegung war und in der Planurkunde in den textlichen Festsetzungen 2.5 und 5 in Bezug genommen wird. Das Grundstück der Antragstellerin ist in dieser Bestandserfassung mit einer Fläche von 920 m², einer Grundfläche von 198 m², einer zulässigen Überschreitung der GRZ von 0,02 auf 0,22 und einer zulässigen Überschreitung der GF von 48 m² aufgeführt.

63

d) Entsprechendes gilt in Bezug auf die textliche Festsetzung 5. Danach dürfen die Baugrenzen bei Änderung oder Nutzungsänderung bestehender, zulässigerweise errichteter Gebäude ausnahmsweise so weit überschritten werden, wie diese Bestandsgebäude dies bereits tun. Nach Satz 2 dieser Festsetzung ergibt sich der Umfang dabei für die einzelnen Grundstücke aus der Bestandserfassung der betroffenen überbaubaren Flächen, die dem B-Plan beiliegt.

64

Rechtsgrundlage der vorgesehenen Ausnahmevorbehalte ist § 31 Abs. 1 BauGB bzw. § 23 Abs. 3 Satz 1, Satz 3 i. V. m. Abs. 2 Satz 3 BauNVO. Ist gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 BauNVO – wie vorliegend in den zeichnerischen Festsetzungen erfolgt – eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten. Nach Satz 3 dieser Vorschrift gilt § 23 Abs. 2 Satz 3 BauNVO entsprechend.Danach können im Bebauungsplan weitere nach Art und Umfang bestimmte Ausnahmen vorgesehen werden. Vorliegend ist die Art der Ausnahme durch Inbezugnahme der Baugrenzen (überbaubare Grundstücksfläche, § 23 BauNVO) hinreichend bestimmt. Der Umfang der Ausnahme ergibt sich wiederum aus der Bestandserfassung, welche die zulässige Überschreitung der Baugrenze zahlenmäßig genau erfasst (vgl. Spalte 6 der Bestandstabelle); zeichnerisch findet sich die Bestandserfassung in der Planzeichnung; in einer Gesamtschau ist eine hinreichende Bestimmtheit dieser Festsetzung gegeben.

65

e) Auch die textliche Festsetzung 2.6, wonach die zulässige Grundfläche durch Terrassen um bis zu 25 m² überschritten werden darf, ist rechtmäßig. Sie beruht auf § 9 Abs. 1 Nr. 1 Var. 2 BauGB i. V. m. § 16 Abs. 6 BauNVO. Gemäß § 19 Abs. 3 BauNVO ist für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Terrassen sind keine Nebenanlagen, wie sich aus der Formulierung des § 20 Abs. 4 ergibt; sie sind nach § 19 Abs. 2 BauNVO mitzurechnen (Bönker/Bischopink, 2. Aufl. 2018, BauNVO, § 19 Rn. 56; Söfker in: EZBK, Stand: Februar 2021, BauNVO, § 19 Rn. 13). Allerdings handelt es sich vorliegend um eine nach § 16 Abs. 6 BauNVO zulässige Ausnahme von dem festgesetzten Maß der baulichen Nutzung. Diese Bestimmung bezieht sich auf die in § 16 Abs. 2 BauNVO bezeichneten Bestimmungsfaktoren des Maßes baulicher Nutzung; die Ausnahmen können aber auch für Bestimmungsfaktoren des Maßes baulicher Nutzung vorgesehen werden, die im Zusammenhang stehen (Söfker in: EZBK, Stand: Oktober 2020, BauNVO, § 16 Rn. 47). Dies trifft auf die in Rede stehende Grundfläche als Bestimmungsfaktor der in § 16 Abs. 2 Nr. 1 Var. 1 BauNVO aufgeführten GRZ zu.

66

3. Die Antragsgegnerin hat entgegen der Auffassung der Antragstellerin auch nicht gegen das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB verstoßen.

67

Das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB, nach dem bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen sind, stellt inhaltliche Anforderungen an den Abwägungsvorgang und an das Abwägungsergebnis und unterliegt dabei insgesamt allerdings nur einer eingeschränkten gerichtlichen Kontrolle. Gegen das rechtsstaatlich fundierte Gebot gerechter Abwägung wird verstoßen, wenn eine Abwägung überhaupt nicht stattfindet (Abwägungsausfall), in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss (Abwägungsdefizit), wenn die Bedeutung dieser Belange verkannt wird (Abwägungsfehleinschätzung) oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht (Abwägungsdisproportionalität). Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungserfordernis genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet. Das Vorziehen und Zurücksetzen bestimmter Belange innerhalb des vorgegebenen Rahmens ist die elementare planerische Entschließung der Gemeinde über die städtebauliche Entwicklung und Ordnung und kein aufsichtlich oder gerichtlich nachvollziehbarer Vorgang (Schl.-Holst. OVG, Beschluss vom 18. Juni 2019 – 1 MR 1/19 –, Rn. 29, juris; Urteil vom 15. März 2018 – 1 KN 4/15 –, Rn. 67, juris). Gemäß § 214 Abs. 3 BauGB ist für die Abwägung die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Satzung maßgebend (Schl.-Holst. OVG, Urteil vom 1. Oktober 2020 – 1 KN 13/15 –, Rn. 79, juris).

68

a) Gemessen daran liegt zunächst kein Abwägungsfehler vor, soweit die Antragstellerin meint, die Antragsgegnerin habe nicht erkannt, dass durch die gekoppelte Festsetzung von GRZ und GF ein Widerspruch zwischen den Festsetzungen entstehe, der die Bebaubarkeit des Grundstücks massiv einschränke. Denn die Gesamtgröße ihres Grundstücks betrage 920 m², sodass mit der Geschossfläche von 150 m² die GRZ von 0,2 ausgehebelt werde. Faktisch ergebe sich daraus nämlich eine GRZ von 0,163. Ein Abwägungsfehler folgt daraus nicht. Zunächst ist erkennbar kein Abwägungsausfall gegeben, vielmehr hat die Antragsgegnerin diesen bereits im Rahmen der Einwendung vom 21. August 2015 vorgebrachten Belang umfangreich in die Abwägung einbezogen (vgl. Abwägungstabelle, S. 24 ff.). Auch ein Abwägungsdefizit ist nicht zu erkennen; vielmehr hat die Antragsgegnerin dasjenige in ihre Abwägung eingestellt, was nach Lage der Dinge einzustellen war. So hat sie ausgeführt, dass sich die Festsetzungen nicht aufheben würden, sondern unterschiedliche Zielrichtungen verfolgten. Die GRZ regele den Versiegelungsgrad und die GF ziele auf die Größe der von den Baukörpern umschlossenen Flächen ab. Unbestritten seien beide Festsetzungen verwandt und könnten sich auch gegenseitig beschränken. Dies sei unbedenklich, solange sie sich nicht aufheben würden. Im Plangebiet seien aber sowohl sehr große Baugrundstücke denkbar, bei denen die absolute GF der begrenzende Faktor sei, als auch kleinere Baugrundstücke, bei denen die relative GRZ begrenzend wirke (Abwägungstabelle, S. 24); hiergegen ist nichts zu erinnern.

69

Entgegen der Auffassung der Antragstellerin hat sich die Antragsgegnerin auch mit ihrer konkreten Grundstückssituation befasst. So hat sie ausgeführt, dass es bei durchschnittlichen Grundstücksgrößen von 800 m² und selbst bei der angesprochenen Grundstücksgröße von 920 m² im Vergleich mit der bisherigen GRZ von 0,2 höchstens zu geringfügigen Einschränkungen der Baumöglichkeiten komme (Abwägungstabelle, S. 23). Weiterhin hat sie ausgeführt, dass für das betreffende Grundstück nach derzeitigem B-Plan eine GRZ von 0,2 gelte, also eine GF von circa 180 m². Zukünftig solle eine Geschossfläche von 150 m² zulässig sein. Die Antragsgegnerin hat auch das Nutzungsinteresse der Antragstellerin in die Abwägung eingestellt. So hat sie ausgeführt, dass 150 m² GF, die sich nur auf das Vollgeschoss – Erdgeschoss – bezögen, angemessene Entwicklungsmöglichkeiten im Rahmen des angestrebten städtebaulichen Modells erlaubten (Abwägungstabelle, S. 15).

70

Eine Abwägungsdisproportionalität liegt ebenfalls nicht vor. Die Antragsgegnerin hat zu Recht das Vorliegen eines schwerwiegenden Eingriffs in die Rechte der Antragstellerin verneint. Der Vortrag der Antragstellerin ist insoweit unsubstantiiert. Es fehlt an Darlegungen, worin konkret dieser schwerwiegende Eingriff bestehen soll. Der bauliche Bestand auf dem Grundstück der Antragstellerin ist aufgrund der weitreichenden Ausnahme, die in den textlichen Festsetzungen 2.5 und 5 vorgesehen ist, geschützt. Die Antragsgegnerin führt insoweit selbst aus, dass ein Eingriff in die ausgeübte Nutzung nicht stattfinde, da eine Weiternutzung der bestehenden Gebäude ermöglicht werde (Abwägungstabelle, S. 8 f., 13). Auch werde die Sanierung und Änderung der Bestandsgebäude über den reinen gesetzlichen Bestandsschutz hinaus ausdrücklich durch den Plan ermöglicht (Abwägungstabelle, S. 15 f.). Dementsprechend betont die Antragsgegnerin auch, dass es sich um einen „klassischen Angebotsplan“ handele (Abwägungsvorgang, S. 12) und dass sie sich dessen bewusst sei, dass es sich um ein nahezu vollständig überbautes Gebiet handele, dessen Überplanung nur sehr langfristig städtebaulich wirksam werden könne (Abwägungsvorgang, S. 20). In ihre Abwägung konnte die Antragsgegnerin zudem einstellen, dass die GRZ gegenüber dem bisherigen Planungsrecht nicht verringert wird und die zusätzlich festgesetzte GF von den meisten Bestandsgebäuden im Plangebiet eingehalten wird (Abwägungsvorgang, S. 23). Die Bestandserfassung führt insgesamt 98 Grundstücke im Plangebiet auf; eine Unvollständigkeit ist insoweit weder ersichtlich noch vorgetragen. Davon weisen 14 Grundstücke eine zulässige Überschreitung der GRZ auf und 23 Grundstücke eine zulässige Überschreitung der GF.

71

b) Ein Abwägungsfehler folgt auch nicht aus dem Umstand, dass im Teilgebiet 1, namentlich entlang der Badallee, eine GRZ von 0,4 und eine GF von 230 festgesetzt worden sind. Die Antragstellerin wendet dagegen ein, dass lediglich die Grundstückseigentümer an der Badallee erhebliche Erweiterungsmöglichkeiten zugesprochen bekämen, was zu einem „gravierenden Verstoß gegen den Grundsatz der Lastengleichheit“ führe. Dies trifft nicht zu.

72

Da Bebauungspläne Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG bestimmen, muss der Satzungsgeber die schutzwürdigen Interessen der Grundstückseigentümer und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Er muss sich dabei im Einklang mit allen anderen Verfassungsnormen halten; insbesondere ist er an den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und den Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 Abs. 1 GG gebunden. Den Anforderungen des allgemeinen Gleichheitsgrundsatzes an bauplanerische Festsetzungen wird in aller Regel durch städtebauliche Gründe Rechnung getragen, die die Bauleitplanung rechtfertigen. Deshalb erübrigt sich grundsätzlich eine Auseinandersetzung mit dem Gleichheitsgrundsatz. Anderes gilt jedoch dann, wenn für vergleichbare Bebauungsplangebiete dieselben städtebaulichen Ziele verfolgt werden. Sind zur Verwirklichung dieser Ziele Einschränkungen der baulichen Nutzbarkeit notwendig, verlangt Art. 3 Abs. 1 GG eine gleichmäßige Verteilung dieser Lasten auf die betreffenden Grundstücke. Abweichungen von diesem Prinzip der Lastengleichheit bedürfen der Rechtfertigung (OVG Rh.-Pf., Urteil vom 4. Juli 2006 – 8 C 10156/06 –, Rn. 20, juris).

73

Dies zugrunde gelegt, liegen weder ein Abwägungsausfall noch ein Abwägungsdefizit vor. Die Antragsgegnerin hat ausweislich des Abwägungsvorgangs erkannt, dass für den im Plangebiet enthaltenen Bereich der Badallee eine GRZ von 0,4 festgesetzt worden ist. Sie hat diesem Umstand aber schon nicht die gleiche Intensität einer Ungleichbehandlung beigemessen, wie dies die Antragstellerin tut. Dies begründet sie – nachvollziehbar – mit der Tatsache, dass sich diese Festsetzung auf Grundstücksteile mit wesentlich geringerer Tiefe beziehe als das Grundstück der Antragstellerin. Dies werde durch die Längsteilung des dortigen Baugebiets in einen städtebaulich gewichtigeren Teil entlang der Hauptverkehrsstraße und eine reduzierte Bebauung in zweiter Reihe verursacht. Absolut gesehen sei der Unterschied in der Bebaubarkeit damit deutlich kleiner als der Vergleich der GRZ suggeriere (Abwägungsvorgang, S. 14).

74

Auch eine Abwägungsdisproportionalität ist nicht gegeben. Vielmehr führt die Antragsgegnerin gewichtige städtebauliche Gründe für die Festsetzung ungleicher GRZ und GF im Plangebiet an. So bringt sie zum Ausdruck, dass entlang der Badallee auch verstärkt gewerbliche Nutzung ermöglicht werden solle, um diese Hauptstraße attraktiver zu machen, wofür in der Regel mehr bebaute Flächen benötigt würden. In den Baugebieten südlich der Badallee seien kaum gewerbliche Nutzungen vorhanden und auch nicht in größerem Maße erwünscht, um die Nutzungsstrukturen und die städtebauliche Funktionshierarchie der Badallee zu den übrigen Straßen im Plangebiet nicht zu sehr aufzuweichen (Abwägungsvorgang, S. 14). Diese Erwägungen rechtfertigen die ungleichen Festsetzungen von GRZ und GF. Soweit die Antragstellerin im vorliegenden Verfahren einwendet, es hätten sich auch in der Deichstraße, der Straße Düneneck und der Straße Zum Südstrand gastronomische Betriebe, Kleingewerbetreibende und viele Ferienwohnungen angesiedelt die Antragsgegnerin wolle diese Nutzungen aus dem Gebiet vertreiben und greife in den Wettbewerb ein (S. 16 des Schriftsatzes vom 14. Februar 2017) führt dies zu keiner anderen Bewertung. In tatsächlicher Hinsicht hat die Antragsgegnerin ausgeführt, dass sich entsprechend der Erfassung des genehmigten Bestandes auf etwa 70 Grundstücken südlich der Badallee insgesamt zwei Gewerbebetriebe (von denen einer nicht ausgeübt werde), drei Räumlichkeiten freier Berufe und zwei Beherbergungsbetriebe (von denen einer nicht ausgeübt werde) befänden. Sämtliche Nutzungen stünden – bis auf einen Beherbergungsbetrieb – in Verbindung mit Wohnnutzung im selben Gebäude. Im Vergleich dazu seien an der Badallee auf 21 Grundstücken acht Gewerbebetriebe (von denen zwei nicht ausgeübt würden), drei Räumlichkeiten für freie Berufe (von denen einer nicht ausgeübt werde) und ein Kinderkurheim (das nicht mehr betrieben werde) genehmigt. Ferienwohnungen seien im ganzen Plangebiet verteilt, indes nicht als Gewerbebetriebe einzustufen, die Auswirkungen auf die städtebauliche Beurteilung der Baugebiete hätten (Abwägungsvorgang, S. 27). Gerade vor dem Hintergrund, dass die 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 keine Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung trifft, sondern die bisherigen Festsetzungen WR und WA aufhebt, ist der Vortrag, Gewerbebetriebe sollten vertrieben werden, nicht schlüssig. Sollte der Vortrag der Antragstellerin zutreffen, dürften auch künftig die entsprechenden gewerblichen Nutzungen nach § 34 BauGB zulässig sein. Allein die Festsetzung der GF dürfte nicht zur Vertreibung der entsprechenden Betriebe führen, da – wie bereits ausgeführt – der Bestand geschützt wird und die Betriebe sich offenbar auch in der Vergangenheit nicht von einer Ansiedelung haben abhalten lassen. Selbst wenn das anders zu beurteilen sein sollte, wäre es der Antragsgegnerin aber nicht verwehrt, in ihre Abwägung einzubeziehen, dass gewerbliche Nutzungen südlich der Badallee nicht in größerem Maße erwünscht sind (vgl. Abwägungstabelle, S. 14). Das Vorziehen und Zurücksetzen bestimmter Belange innerhalb des vorgegebenen Rahmens ist, wie bereits ausgeführt, die elementare planerische Entschließung der Gemeinde über die städtebauliche Entwicklung und Ordnung und kein aufsichtlich oder gerichtlich nachvollziehbarer Vorgang.

75

c) Ein Abwägungsfehler resultiert entgegen der Auffassung der Antragstellerin auch nicht aus dem Umstand, dass die Antragsgegnerin im Plangebiet an der Badallee parzellenscharf ein Grundstück herausgelöst und dort die Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans (Nr. 72) ermöglicht hat. Insoweit ist ebenfalls kein Abwägungsausfall oder Abwägungsdefizit gegeben. Die Antragsgegnerin hat diesen Aspekt – auf den Einwand der Antragstellerin – im Abwägungsvorgang erkannt und behandelt. Sie hat sich dabei auch nicht erkennbar von sachfremden Erwägungen leiten lassen. Zutreffend hat sie auf die Regelung in § 12 BauGB verwiesen. Nach dessen Absatz 2 Satz 1 hat die Gemeinde auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Die Antragsgegnerin hat zudem ausgeführt, dass sie mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 72 eine Nutzung, nämlich schwellenfreies und altersgerechtes Wohnen, verwirklichen wolle, die künftig verstärkt benötigt werde, sich aber in vorhandenen Wohnbeständen in zentraler Lage kaum umsetzen lasse. Diese Nutzung benötige aufgrund der geringeren Wohnungsgrößen und aufgrund der Wirtschaftlichkeit eine höhere Verdichtung (Abwägungsvorgang, S. 28). Weiter hat die Antragsgegnerin ausgeführt, dass die allgemeinen städtebaulichen Zielsetzungen eines Angebotsplans hinter den unterstützungswürdigen Auswirkungen eines konkreten Vorhabens im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans zurückstehen könnten und eine höhere Grundstücksausnutzung zulassen könnten (Abwägungsvorgang, S. 20; vgl. auch S. 29). Soweit die Antragstellerin befürchtet, es werde zu einer zusätzlichen Benachteiligung kommen, weil es ihr selbst durch die Zwei-Wohnungsklausel schwierig gemacht werde, auf ihrem Privatgrundstück Ferienwohnungen zu vermieten, während Investoren die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens Nr. 72 ermöglicht werde, verfängt dies nicht. Ausweislich des Vorhaben- und Erschließungsplans zum Bebauungsplan Nr. 72 ist der Neubau einer so genannten Servicewohnanlage zugelassen. Aus der Nutzungsbeschreibung ergibt sich, dass darin jüngere und ältere Senioren ab 55 Jahren zusammenleben könnten; es gebe verschiedene abgestufte Möglichkeiten, Angebote wahrzunehmen, die der Lebens- und Bedürfnislage entsprächen. Festgesetzt ist ein WR. Aus der textlichen Festsetzung 1 ergibt sich, dass nur Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet habe; Ferienwohnungsnutzung ist danach nicht vorgesehen.

76

d) Ein Abwägungsfehler resultiert auch nicht daraus, dass die gemeindeeigenen Flächen (Rathaus, Bauhof) aus dem Geltungsbereich ausgeklammert worden sind. Hiermit nimmt die Antragstellerin die Flächen im Osten des Plangebiets in Bezug. Gegen die Planungsentscheidung, diese Flächen von der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 20 auszuklammern, gibt es angesichts des weiten planerischen Ermessens der Antragsgegnerin beim räumlichen Zuschnitt des Plangebiets (vgl. OVG NRW, Urteil vom 21. April 2015 – 2 D 12/13.NE –, Rn. 63, juris), nichts zu erinnern. Es liegt auf der Hand, dass diejenigen Flächen, auf denen sich das Rathaus und der kommunale Bauhof befinden, sich im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung und die Bauweise, aber auch in Bezug auf gestalterische Vorgaben, erheblich von den hier getroffenen Festsetzungen unterscheiden; sachfremde Erwägungen sind auch hier nicht zu erkennen.

77

e) Ein Abwägungsfehler ergibt sich auch nicht aus einem Verstoß gegen den Grundsatz zum sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden. Der in § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB normierte öffentlichen Belang des sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden ist nach § 1a Abs. 2 Satz 3 in der Abwägung (§ 1 Abs. 7 BauGB) „zu berücksichtigen“. Dieser Belang setzt der Gemeinde im Rahmen der planerischen Abwägung keine strikte, unüberwindbare Grenze. Der Gesetzgeber hat diesem Belang auch keinen generellen gesetzlichen Vorrang eingeräumt; ob er sich im Einzelfall durchsetzt, hängt von dem Gewicht der gegenüberstehenden abwägungserheblichen öffentlichen bzw. privaten Belange ab. Ein Zurückstellen bedarf einer Rechtfertigung, die dem Gewicht dieses vom Gesetzgeber herausgehobenen Belangs Rechnung trägt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 12. Juni 2008 – 4 BN 8.08 –, Rn. 4, juris). Die Antragsgegnerin hat diesen Belang erkannt und in die Abwägung eingestellt. Dabei hat sie ihn auch entsprechend gewichtet, denn sie hat ihn als „wichtiges städtebauliches Ziel zur Vermeidung von zusätzlichem Flächenverbrauch“ beschrieben (Abwägungsvorgang, S. 13). Gleichwohl ist sie zu dem Abwägungsergebnis gekommen, dass eine Nachverdichtung nicht um jeden Preis erfolgen könne und die für die örtliche Identität wichtige und repräsentative Lage zwischen Ortszentrum und Deich/Strand sowie die noch weitgehend intakte gewachsene städtebauliche Struktur einer massiven Nachverdichtung entgegenstehe, ebenso wie die Bereitstellung einer angemessenen Versorgungsinfrastruktur. Damit hat sie aber lediglich in Ausübung ihrer Abwägungsbefugnis bestimmte Belange anderen vorgezogen; hiergegen gibt es nichts zu erinnern.

78

f) Ein Abwägungsfehler resultiert auch nicht daraus, dass die Antragsgegnerin etwaige Entschädigungsansprüche der Planbetroffenen hätte stärker in der Abwägung berücksichtigen müssen. Im Rahmen der Abwägungsentscheidung nach § 1 Abs. 7 BauGB hat die Gemeinde die Nachteile einer Planung für Planunterworfene zu berücksichtigen. Schränkt sie bestehende Baurechte ein, hat sie darüber hinaus auch die Tatsache und den möglichen Umfang hierfür zu leistender Entschädigungen nach §§ 39 ff. BauGB in die Abwägung einzustellen (BVerwG, Beschluss vom 15. Mai 2013 – 4 BN 1.13 –, Rn. 17, juris). Vorliegend hat die Antragsgegnerin sich mit der Frage befasst, ob ein Eingriff in die ausgeübte Nutzung stattfindet und diese Frage verneint (vgl. Abwägungsvorgang, S. 5). Eine weitergehende Befassung mit etwaigen Entschädigungsansprüchen war nicht geboten. Gemäß § 42 Abs. 1 BauGB kann der Eigentümer nach Maßgabe der folgenden Absätze eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen, wenn die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert wird und dadurch eine nicht nur unwesentliche Wertminderung des Grundstücks eintritt. Gerade vor dem Hintergrund der weitreichenden Festsetzungen zum Bestandsschutz geht die Antragsgegnerin zutreffend davon aus, dass diese Voraussetzungen nicht vorliegen.

79

g) Schließlich resultiert ein Abwägungsfehler auch nicht daraus, dass die Antragsgegnerin davon ausgegangen ist, für das im Plangebiet tatsächlich Vorhandene gebe es in Bezug auf die Art der baulichen Nutzung keine zutreffende Festsetzung, sodass die bis dahin bestehenden Festsetzung WA und WR aufzuheben seien (vgl. hierzu Begründung, S. 7). Die Antragsgegnerin nimmt zwar im Ausgangspunkt zu Unrecht an, es gebe keine Festsetzungen, die den Zielen Dauerwohnen und Ferienwohnen zuzulassen, entspricht, auch wenn sie im Zeitpunkt der Abwägungsentscheidung noch nicht auf § 13a BauNVO zurückgreifen konnte, da § 13a und § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO in der Fassung des Art. 2 Nr. 4 und 5 des Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057) erst in der Folgezeit in Kraft getreten sind und keine Anwendung finden (Schl.-Holst. OVG, Urteil vom 16. Juni 2020 – 1 KN 18/15 –, Rn. 47, juris). Denn das Bundesverwaltungsgericht – und auch der Senat – haben ausgeführt, dass das Dauerwohnen und die Vermietung von Wohnungen oder Räumen an Feriengäste in einem sonstigen Sondergebiet kombiniert werden dürfen (BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – 4 C 5.16 –, Rn. 24, juris; Schl.-Holst. OVG, Urteil vom 16. Juni 2020 – 1 KN 18/15 –, Rn. 47, juris; vgl. auch bereits Urteil vom 22. Juni 2000 – 1 K 22/99 –, n. v.; Beschluss vom 10. November 2015 – 1 LA 37/15 –, Rn. 5, juris). Gleichwohl ist die die Aufhebung der bestehenden Festsetzungen WA und WR tragende Abwägungsentscheidung im Ergebnis nicht fehlerbehaftet. Die insoweit angestellten Erwägungen treffen insoweit zu, als die tatsächlich vorhandene Nutzung – ohne das Bestehen der Regelung in § 13a BauNVO – weder in einem WA noch in einem WR kombiniert werden konnten. Die Antragsgegnerin war auch nicht zwingend gehalten, ein Sondergebiet festzusetzen, sondern konnte sich für die gefundene Planung entscheiden, nämlich die Zulassung von Vorhaben nach § 34 BauGB beurteilen zu lassen und sich damit größere Handlungsspielräume zu sichern.

80

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

81

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. § 709 ZPO.

82

Gründe, die die Zulassung der Revision rechtfertigen könnten (vgl. § 132 Abs. 2 VwGO) liegen nicht vor.

83

Beschluss

84

Der Streitwert wird auf 27.000,00 EURO festgesetzt.Der Beschluss ist unanfechtbar.