Oberlandesgericht Rostock ()
Urteil vom 2009-09-10, Aktenzeichen 3 U 229/08

Tenor

1. Auf die Berufungen des Klägers und der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Stralsund vom 31.07.2008 unter Zurückweisung der Berufungen im Übrigen abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden verurteilt, an den Kläger

142.500,00 EUR abzgl. 900,00 EUR monatlich zum jeweiligen Monatsende, beginnend mit dem 30.04.2005 und bis zum 30.06.2008, zzgl. Zinsen hieraus i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.08.2005,

weitere 4.402,84 EUR zzgl. Zinsen hieraus i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.03.2006, sowie

7,50 EUR Einwohnermeldeamtsgebühren zu zahlen,

Zug um Zug gegen Herausgabe und Rückauflassung des Grundstücks H.straße, W.-H., OT C., eingetragen im Grundbuch von C., Bl. …, Gemarkung C., Flurstücke …/.. und …/, sowie Erteilung einer Löschungsbewilligung hinsichtlich der im genannten Grundbuch in Abt. III eingetragenen Grundschuld über 135.000,00 EUR.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen tragen der Kläger zu 26 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 74 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweilige Gegenpartei vorher Sicherheit in gleicher Höhe hinsichtlich des zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Gegenstandswert des Berufungsverfahrens: bis zu 155.000,00 EUR

Gründe

I.

1

Der Kläger begehrt von den Beklagten die Rückzahlung des Kaufpreises und den Ersatz nutzloser Aufwendungen infolge einer von ihm erklärten Anfechtung eines Grundstückskaufvertrages.

2

Der Kläger wurde auf das im Rubrum näher bezeichnete Grundstück im September 2004 durch ein Immobilienangebot der Maklerfirma D. & P. GbR in der örtlichen Presse aufmerksam. Nach entsprechender Kontaktaufnahme übersandte ihm die Maklerfirma ein Kurzexposé, in dem es u. a. wie folgt heißt:

3

"Das freistehende 1989 massiv gebaute Einfamilienhaus mit Satteldach und Klinkersockel ist in gutem Zustand. ..."

4

Es kam sodann zu einem Besichtigungstermin mit der Maklerin. In der Folge besichtigte der Kläger das Objekt weitere zwei Mal in Anwesenheit des Beklagten zu 2.. Anlässlich des letzten Besichtigungstermins, im November oder Dezember 2004, übergab der Beklagte zu 2. dem Kläger ein Wertgutachten vom 05.12.2003, in dem mehrfach hinsichtlich des Gebäudes das Baujahr 1989 angegeben ist und bei der Wertberechnung zugrunde gelegt wird. Die Beklagten hatten dem Gutachter auf dessen Nachfrage das Baujahr mit 1989 angegeben. Dem Wertgutachten waren als Anlage Bauzeichnungen beigefügt. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Inhalts des Wertgutachtens nebst Anlagen wird auf dieses Bezug genommen.

5

Weitere Bauunterlagen händigte der Beklagte zu 2. dem Kläger vor Kaufvertragsabschluss nicht aus.

6

Mit notariellem Grundstückskaufvertrag vom 28.01.2005 verkauften die Beklagten dem Kläger das streitgegenständliche Grundstück zu einem Kaufpreis von 135.000,00 EUR. Unter Ziffer VI.3. des Kaufvertrages vereinbarten die Parteien einen Haftungsausschluss für Sachmängel.

7

Gemäß gesonderter Vereinbarung übergab der Kläger anlässlich der notariellen Beurkundung am 28.01.2005 den Beklagten einen Betrag von 7.500,00 EUR in bar für verschiedenes Mobiliar und Baumaterial, das im Objekt verbleiben sollte. Welche Gegenstände im Einzelnen von der gesonderten Vereinbarung umfasst waren, ist zwischen den Parteien umstritten.

8

Der Kläger bezahlte in der Folge den vereinbarten Grundstückskaufpreis i. H. v. 135.000,00 EUR und nahm das Anwesen Anfang April 2005 in Besitz. Zwischenzeitlich ist er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

9

Das Gebäude wurde unstreitig bereits ab 1976 im Rohbau mit schwerwiegenden statisch-konstruktiven Mängeln erstellt. In diesem Zustand verblieb es über mehrere Jahre und stand leer. Nach Übernahme des Gebäudes Mitte der 80er Jahre stellten die Beklagten das Gebäude bis 1989 fertig und bewohnten es fortan. Inwieweit die Beklagten den konkreten bauaufsichtlichen Auflagen nachgekommen sind, ist zwischen den Parteien umstritten.

10

Mit Schreiben vom 05.08.2005, auf dessen Inhalt im Übrigen Bezug genommen wird, forderte der Kläger von den Beklagten "aufgrund vorsätzlicher Täuschung von der o. g. Kaufsumme 42.500,00 EUR zurück". Nachdem die Beklagten hierauf nicht reagierten, erklärte der Kläger mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 23.09.2005 die Anfechtung des notariellen Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung, hilfsweise den Rücktritt vom Vertrag. In dem Schreiben heißt es im Übrigen u. a. wie folgt:

11

"... Mein Mandant hat mich über den mit Ihnen abgeschlossenen Kaufvertrag informiert, ebenso wie darüber, dass Sie im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrages offensichtlich falsche Angaben über das Alter des zu erwerbenden Hauses gemacht haben.

12

In Vorbereitung auf den Erwerb des Hauses haben Sie meinem Mandanten ein Wertgutachten des Sachverständigen E. mit Ausfertigungsdatum 05.12.03 vorgelegt, in welchem das Baujahr des Wohnhauses mit 1989 angegeben wurde.

13

Dieser wesentliche wertbildende Faktor fand schließlich auch Eingang in das Sachverständigengutachten sowie den darin festgestellten Verkehrswert, ebenso, wie das Baujahr für meinen Mandanten wesentliche Grundlage für den Erwerb des Anwesens überhaupt gewesen ist.

14

Nachdem mein Mandant nun das Anwesen in Besitz nehmen konnte, musste er feststellen, dass das Gebäude sicherlich nicht erst im Jahre 1989, sondern weit vorher errichtet wurde.

...

15

Aufgrund der nachgewiesenen Täuschungshandlung erkläre ich ... Anfechtung des notariellen Kaufvertrages ... wegen arglistiger Täuschung.

16

Ferner erkläre ich höchst hilfsweise den Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag ... und habe Sie aufzufordern, an der Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages mitzuwirken.

...

17

Alternativ bietet mein Mandant Ihnen an, einen nochmaligen notariellen Kaufvertrag hinsichtlich des bezeichneten Grundstückes abzuschließen, allerdings mit einem deutlich nach unten korrigierten Kaufpreis i. H. v. 95.000,00 EUR, sowie unter der Maßgabe, dass die weiteren Notarkosten ausschließlich von Ihnen getragen werden.

18

Sofern Sie an dieser Lösung der Angelegenheit mitwirken wollen, bitte ich um Rückäußerung bis spätestens 01.10.2005.

19

Bis zu diesem Zeitpunkt erwarte ich auch Ihre Stellungnahme, sollten Sie dem Angebot meines Mandanten nicht näher treten wollen, dass sie zumindestens bei der Rückabwicklung des Kaufvertrages, insbesondere der Rückzahlung des Kaufpreises ohne Inanspruchnahme gerichtlicher Hilfe mitwirken.

20

Sollte mir allerdings die geforderte Erklärung bis zu dem genannten Zeitpunkt nicht vorliegen, muss ich davon ausgehen, dass eine gütliche Einigung in dieser Angelegenheit wohl nicht mehr in Betracht kommt, ich würde dann die Rechte meines Mandanten gerichtlich geltend machen. ...

21

Die konstruktive Mitwirkung bei der Bereinigung dieser Angelegenheit liegt vor allem in Ihrem Interesse, so dass ich anheim stelle. ...."

22

Der Kläger hat die Auffassung vertreten, die Beklagten hätten ihm über das Baujahr und damit das Alter des Gebäudes sowie über vorhandene Mängel arglistig getäuscht. Sie hätten ihm vorgetäuscht, dass das Anwesen im Jahre 1989 massiv erbaut worden wäre, zu einer Zeit, zu welcher auch in der damaligen DDR weitgehend nach den Regeln der Baukunst gebaut worden sei und insbesondere Materialien Verwendung gefunden hätten, welche eine einigermaßen lange Nutzung des Gebäudes ermöglichen sollten. Da dies jedoch bei Bauwerken, welche vor 1980 gebaut worden seien, nicht der Fall sei, sei das konkrete Baujahr für den Kläger und auch jeden weiteren potenziellen Erwerber von ausschlaggebender Bedeutung gewesen. Hätte der Kläger gewusst, dass das Gebäude zumindest im Rohbau bereits vor 1980 gebaut worden sei, hätte er von vornherein von einem Erwerb des Gebäudes bzw. des Grundstückes Abstand genommen. Die Beklagten hätten offensichtlich bewusst dem von ihnen beauftragten Sachverständigen hierüber unwahre Angaben gemacht, um dann mit diesem angeblich nur für eigene und innere Zwecke erforderlichen Gutachten im Weiteren Dritte, potenzielle Erwerber, täuschen zu können. Den Beklagten sei insbesondere nicht nur das von ihnen verwendete Gutachten inhaltlich bekannt gewesen, sie hätten den durch das Gutachten hervorgerufenen Irrtum auch noch aufrecht erhalten. Die Beklagten hätten dem Kläger laufend suggeriert, dass das Gebäude im Jahre 1989 errichtet worden sei. Davon, dass sie das Haus vom Voreigentümer im Rohbau übernommen hätten und es sodann nach Fertigstellung 1989 bezogen hätten, sei keine Rede gewesen.

23

Ausweislich der gutachterlichen Stellungnahme des Sachverständigen S. vom 27.02.2007 sei ein Großteil der vormals in den 80er Jahren von der Bauaufsicht Z. festgestellten Mängel noch vorhanden, was den Beklagten bekannt gewesen sei.

24

Durch die Anfechtung des Kaufvertrages sei dieser nichtig und die Beklagten müssten den Kaufpreis zurückzahlen. Gleichermaßen seien sie zur Rückzahlung der 7.500,00 EUR verpflichtet. Überdies müssten sie dem Kläger seine nutzlosen Aufwendungen i. H. v. insgesamt 9.188,06 EUR ersetzen, hinsichtlich der auf die Aufstellung in der Klageschrift und im Schriftsatz vom 28.06.2006 Bezug genommen wird. Da sich die Beklagten im Zeitpunkt des anwaltlichen Schreibens vom 23.09.2005 bereits mit der Rückabwicklung des Vertrages in Verzug befunden hätten, seien sie auch zur Erstattung der dadurch entstandenen Anwaltskosten verpflichtet. Schließlich habe der Kläger Anspruch auf Erstattung der Gebühr für die notwendige Einwohnermelderegisterauskunft.

25

Der Kläger hat beantragt,

26

die Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 151.688,06 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz hieraus seit 06.08.2005, sowie 7,50 EUR Einwohnermeldeamtsgebühren und vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren i. H. v. 1.157,03 EUR zu bezahlen Zug um Zug gegen Erteilung einer Löschungsbewilligung hinsichtlich der auf dem Grundstück H.straße, W.-H., OT C., eingetragen im Grundbuch von C., Grundbuchamt Z., Grundbuchblatt xxx, Flurstück xx/x und xx/x, lastenden Grundschuld über 135.000,00 EUR.

27

Die Beklagten haben beantragt,

28

die Klage abzuweisen.

29

Sie haben behauptet, eine arglistige Täuschung auf Seiten der Beklagten habe es nicht gegeben. Die vom Kläger genannte Maklerfirma sei nicht von ihnen beauftragt worden, die Maklerin sei ihnen unbekannt. Der Inhalt des Exposés beruhe nicht auf ihren Angaben. Bei dem Gutachten vom 05.12.2003 handele es sich um ein Beleihungswertgutachten. Das Gutachten sei für die Kaufabsichten des Klägers völlig belanglos gewesen und ausschließlich zur Unterstützung des Klägers bei seinen Finanzierungsversuchen übergeben worden. Die Beklagten hätten auch nie behauptet, dass das Haus 1989 gebaut worden sei. Sie hätten mitgeteilt, dass sie 1989 das Haus fertiggestellt hätten und dann auch eingezogen seien. Der Kläger habe von Beginn an gewusst, dass die Beklagten das Haus als Rohbau übernommen und später fertiggestellt hätten.

30

Vor Fertigstellung des Hauses im Jahre 1989 seien die Auflagen des Kreises sämtlichst erfüllt worden. Jedenfalls hätten die Beklagten auf die ordnungsgemäße Fertigstellung des Objektes vertrauen dürfen. Über das Vorhandensein der Mängelfreiheit des Gebäudes hätten die Beklagten den Kläger nicht getäuscht.

31

Des Weiteren haben die Beklagten - erstinstanzlich unbestritten - vorgetragen, dass der Kläger das Haus seit der Übernahme nutze. Er müsse sich daher eine entsprechende Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete entgegenhalten lassen. Diese betrage monatlich 4,50 EUR pro m² und belaufe sich mithin bei der Größe des Hauses auf mindestens 900,00 EUR pro Monat.

32

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen streitigen und unstreitigen Parteivorbringens wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts vom 31.07.2008 Bezug genommen, § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO.

33

Mit jenem Urteil hat das Landgericht der Klage überwiegend stattgegeben. Es hat ausgeführt, dass nach der Beweisaufnahme feststehe, dass die Beklagten den Kläger im Hinblick auf vorhandene Mängel des streitgegenständlichen Gebäudes arglistig getäuscht hätten. Aufgrund der vom Kläger erklärten Anfechtung wegen arglistiger Täuschung sei der notarielle Grundstückskaufvertrag als von Anfang an nichtig anzusehen. Der Kläger könne daher die Rückzahlung des Kaufpreises gem. § 812 Abs. 1 S. 1 BGB i. H. v. 135.000,00 EUR verlangen. Wegen der arglistigen Täuschung hinsichtlich der Mängel könne dahingestellt bleiben, ob die Beklagten den Kläger auch über das Baujahr arglistig getäuscht hätten.

34

Die vom Kläger geltend gemachten und belegten nutzlosen Aufwendungen i. H. v. insgesamt 9.188,06 EUR könne er gem. §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 S. 1 BGB erstattet verlangen.

35

Unbegründet sei die Klage hinsichtlich der Rückzahlung der 7.500,00 EUR. Insoweit habe der Kläger nicht substanziiert dargelegt, dass die gesonderte Kaufpreisvereinbarung die von ihm genannten Gegenstände zum Inhalt gehabt habe.

36

Anrechnen lassen müsse sich der Kläger gem. §§ 812 Abs. 1 S. 1, 818 Abs. 1 BGB die von ihm ohne rechtlichen Grund gezogenen Nutzungen. Da sich die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig auf monatlich 900,00 EUR belaufe, seien von Anfang April 2005 bis zum 31.07.2008 36.000,00 EUR zu bezahlen.

37

Ein Anspruch auf Zinsen bestehe gem. § 291 BGB nur ab Rechtshängigkeit, da weder das Schreiben des Klägers vom 05.08.2005 noch das seines Prozessbevollmächtigten vom 23.09.2005 geeignet gewesen sei, um einen Verzug der Beklagten hinsichtlich der klagweise geltend gemachten Zahlungsansprüche zu begründen. Mangels Verzuges bestehe auch kein Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlich angefallenen Rechtsanwaltsgebühren. Allerdings müssten die Beklagten die vom Kläger aufgewandte Einwohnermeldeamtsgebühr erstatten, nachdem die Beklagten aus Sicht des Klägers mit unbekanntem Ziel verzogen gewesen seien.

38

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils Bezug genommen.

39

Gegen dieses Urteil wenden sich beide Parteien mit ihren jeweils fristgerecht eingelegten und begründeten Berufungen.

40

Die Beklagten verfolgen ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag fort. Sie sind der Auffassung, das Landgericht habe den Sachverhalt im Zusammenhang mit der angeblichen arglistigen Täuschung über Mängel am Gebäude nicht vollständig aufgeklärt.

41

Zudem behaupten die Beklagten, dass der Kläger und dessen Lebensgefährtin am 04.11.2004 bei den Beklagten in B. erschienen seien und dort ein entsprechendes Gespräch zum Erwerb des Grundstückes stattgefunden habe. Unter anderem sei dort dem Kläger und dessen Lebensgefährtin die gesamte Vorgeschichte des Hauses bekanntgegeben worden. Zudem sei über die - in der Gegend bekannte - Sängerin S. S. gesprochen worden, welche sich als Vorbesitzerin bereits vom Grundstück wieder getrennt habe. Dem Kläger müsse - wegen der öffentlichen Diskussion darüber im Ortsteil C. - bekannt gewesen sein, welche Vorgeschichte das Grundstück und das Haus hätten. Das Verschweigen von Tatsachen stelle nur dann eine Täuschung dar, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsachen eine Aufklärungspflicht bestehe. Maßgebend sei, ob der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise Auskunft habe erwarten dürfen. Dies sei nicht der Fall. Es sei grundsätzlich Sache jeder Partei, ihre eigenen Interessen selbst wahrzunehmen, da keine allgemeine Pflicht bestehe, alle Umstände zu offenbaren, die für die Entschließung des anderen Teils von Bedeutung sein könnten. Vor dem Hintergrund, dass der Kläger umfangreiche Ortskenntnis, was nicht weiter ausgeführt werden brauche, besitze, darüber hinaus Kenntnis durch die Beklagten vor dem Kaufvertrag hinsichtlich der weitläufig bekannten Umstände hinsichtlich des Grundstücks samt Gebäude innegehabt habe, habe kein Informationsgefälle zu Lasten des Klägers bestanden. Deshalb sei Arglist zu verneinen, da die Beklagten mehr als nur hätten annehmen dürfen, dass der andere Teil informiert sei. Zum einen sei die Information durch die Beklagten, wenn auch nicht im Detail, erfolgt und darüber hinaus könne wegen der Ortskenntnis und auch dem vorangegangenen Interesse des Klägers davon ausgegangen werden, dass der Kläger informiert gewesen sei.

42

Besondere Beachtung sei auch dem Umstand beizumessen, dass vor Kaufvertragsabschluss eine entsprechende Besichtigung unter Übergabe des Wertgutachtens vom 05.12.2003 durchgeführt worden sei. Unabhängig davon hätten die Beklagten keine falschen Angaben über das Baujahr getätigt. Soweit sowohl im Sachverständigengutachten als auch im Maklerexposé das Baujahr 1989 ausgewiesen sei, sei dies vielmehr richtig. Unter dem Begriff "Baujahr" werde bei Gebäuden das Jahr der Bezugsfertigstellung verstanden. Jene sei - unstreitig - im Jahre 1989 gewesen. Das Jahr des Baubeginns - 1976 - und damit das Alter des Gebäudes sei dem Kläger aus den Anlagen zum Gutachten bekannt gewesen.

43

Letztlich habe der Kläger auch keine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung über das Baujahr erklärt.

44

Im Übrigen sei bereits die Tenorierung des landgerichtlichen Urteils falsch. Soweit die Beklagten gem. §§ 142, 812 BGB den Kaufpreis tatsächlich zurückzahlen müssten, hätte eine entsprechende Verurteilung nur Zug um Zug gegen Rückübereignung und Herausgabe des Grundstücks erfolgen dürfen.

45

Der Kläger verfolgt seinen erstinstanzlichen Antrag weiter mit der Maßgabe, dass er die Zahlung Zug um Zug gegen Rückauflassung des Grundstücks im lastenfreien Zustand und - hinsichtlich der Rückzahlung der 7.500,00 EUR - Zug um Zug gegen Rückgabe der dafür erhaltenen Gegenstände begehrt.

46

Er ist der Auffassung, das Landgericht habe den Anspruch des Klägers hinsichtlich der Zahlung von 7.500,00 EUR zu Unrecht zurückgewiesen. Ob sich die gesonderte Vereinbarung auf die vom Kläger dargelegten Gegenstände oder auf die von den Beklagten in der Quittung aufgeführten Sachen beziehe, sei nicht erheblich. Er werde ohnehin alle Gegenstände zurückgeben, da sie ohne den Erwerb des Grundstücks für ihn ohne Nutzen seien.

47

Zu Unrecht habe das Landgericht einen nicht unerheblichen Abzug für vermeintlich gezogene Nutzungen in Abzug gebracht und gehe von einer ortsüblichen Vergleichsmiete für das streitgegenständliche Objekt i. H. v. monatlich 900,00 EUR aus. Es möge zwar richtig sein, dass das Objekt im Falle der Mangelfreiheit zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete i. H. v. 900,00 EUR hätte vermietet werden können, allerdings habe der Kläger das Objekt zu keiner Zeit zu diesem Mietzins vermietet und hätte dies auch nicht vermieten können. Erstinstanzlich sei von den Parteien jedenfalls nicht vorgetragen worden, dass der Kläger das Objekt zu einem monatlichen Mietzins i. H. v. 900,00 EUR vermietet habe, denn nur dann hätte sich der Kläger die tatsächlich gezogenen Nutzungen anzurechnen. Er habe das Haus nie bezogen. Es stehe jetzt noch so da, wie es ihm übergeben worden sei.

48

Unverständlich sei auch die Auffassung des Gerichts, der Kläger könne von den Beklagten keine Verzugszinsen fordern, ebenso wenig die vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren. Mit Schreiben vom 05.08.2005 habe der Kläger die Beklagten bereits zur Rückzahlung der Kaufsumme von 142.500,00 EUR aufgefordert. Mit späterem Anwaltsschreiben sei gegenüber den Beklagten nochmals die Anfechtung des notariellen Kaufvertrages vom 28.01.2005 erklärt worden, zu einem Zeitpunkt, zu welchem sich die Beklagten hinsichtlich des Zahlbetrages i. H. v. 142.500,00 EUR längst in Verzug befunden hätten. Darüber hinaus seien die Beklagten auch aufgefordert worden, an der Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages mitzuwirken, d. h., die Rückzahlung des erhaltenen Kaufpreises i. H. v. 135.000,00 EUR zu veranlassen.

49

Im Übrigen verteidigt der Kläger das angefochtene Urteil, soweit die Beklagten verurteilt worden sind. Deren Berufung sei unbegründet. Ausdrücklich bestritten werde, dass dem Kläger anlässlich eines Gesprächs im November 2004 in B. die gesamte Vorgeschichte des Hauses bekannt gegeben worden sei. Dem Kläger sei die Vorgeschichte des Grundstücks auch nicht etwa wegen einer öffentlichen Diskussion darüber im Ortsteil C. bekannt gewesen. Dass auf einer Bauzeichnung, die dem Wertgutachten als Anlage beigefügt gewesen sei, das Jahr 1976 notiert gewesen sei, sei dem Kläger nicht aufgefallen. Wenn ihm dies aufgefallen wäre, hätte er dieser Jahreszahl angesichts der Angaben im Wertgutachten keine größere Bedeutung beigemessen, zumal es sich hier um ein sogenanntes Typenhaus gehandelt habe, d. h. ein bestimmter Bauplan für eine Vielzahl von Häusern Verwendung gefunden habe.

50

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf den Inhalt der gerichtlichen Verfügungen, Entscheidungen und Protokolle Bezug genommen.

II.

51

Die jeweils selbstständigen Berufungen der Parteien sind zulässig und im tenorierten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.

1.

52

Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagten auf Rückzahlung des Grundstückskaufpreises i. H. v. 135.000,00 EUR gem. §§ 142 Abs. 1, 812 Abs. 1 S. 1 BGB.

a.

53

Die vom Kläger mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 23.09.2005 gegenüber den Beklagten erklärte Anfechtung des notariellen Kaufvertrages vom 28.01.2005 wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 Abs. 1 BGB greift durch. Die Anfechtung hat gem. § 142 Abs. 1 BGB zur Folge, dass der Grundstückskaufvertrag als von Anfang an nichtig anzusehen ist, weshalb die Beklagten den vom Kläger an sie gezahlten Kaufpreis ohne rechtlichen Grund erlangt haben und damit zur Herausgabe verpflichtet sind.

54

Die Beklagten haben den Kläger über das Alter des auf dem Grundstück aufstehenden Gebäudes arglistig getäuscht. Eine arglistige Täuschung im Sinne von § 123 Abs. 1 BGB setzt eine Täuschung zum Zwecke der Erregung und Aufrechterhaltung eines Irrtums voraus. Dies ist vorliegend der Fall. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob der Inhalt des Maklerexposés - wie die Beklagten behaupten - nicht auf ihren Angaben beruht, wenngleich es der Senat für fernliegend und wenig glaubhaft erachtet, dass die Grundstücksbeschreibung letztlich nicht auf die Angaben der Beklagten im Zusammenhang mit der Beauftragung eines Maklers zurückzuführen sein sollte. Entscheidend ist, dass die Beklagten dem Kläger unstreitig das Wertgutachten vom 05.12.2003 übergeben haben, in dem - ebenso wie im Maklerexposé - als Baujahr mehrfach das Jahr 1989 genannt ist, und zwar - ebenfalls unstreitig - aufgrund der eigenen Angaben der Beklagten gegenüber dem Gutachter. Damit haben sie dem Kläger ein Alter des Gebäudes suggeriert, das vom tatsächlichen Alter erheblich abweicht. Insoweit kann offenbleiben, ob der Begriff "Baujahr" in baufachlichen Kreisen oder im Allgemeinen - lediglich - als das Jahr der Bezugsfertigstellung verstanden wird. Jedenfalls geht mit der Mitteilung des Baujahres in diesem Sinne zur Überzeugung des Senats gleichzeitig objektiv die Erklärung einher, dass der Bau vor der Bezugsfertigstellung in einem dafür üblicherweise notwendigen Zeitraum begonnen und durchgeführt worden ist. Sofern keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen, wird hierfür ein Zeitraum von einem, möglicherweise zwei, allenfalls drei Jahren anzunehmen sein. Keinesfalls kann der Erklärungsempfänger erwarten, dass der in statisch-konstruktiver Hinsicht wesentliche Rohbau bereits 13 Jahre vor Bezugsfertigstellung errichtet worden ist. Dass die Beklagten diesen - auf der Hand liegenden - Inhalt ihrer Erklärung aufgrund besonderer Umstände verkannt haben könnten, ist für den Senat nicht ersichtlich.

55

Weder war dem Kläger die Tatsache, dass das Gebäude im Rohbau bereits ab 1976 errichtet worden ist, aufgrund anderweitiger Umstände bekannt, noch durften die Beklagten von einer solchen Kenntnis ausgehen. Zwar findet sich im unteren Bereich einer als Anlage dem Wertgutachten beigefügten Bauzeichnung das Datum 12.05. bzw. 16.05.1976. Jener Angabe kann jedoch schon nicht sicher entnommen werden, wofür sie konkret steht. Im Übrigen ist der Zeitpunkt der Planung bzw. der Erstellung einer Planzeichnung nicht identisch mit dem des Baubeginns. Die Planung liegt notwendigerweise vor dem Baubeginn. Zudem erscheint es nicht außergewöhnlich zu sein, dass ein Bauvorhaben aufgrund bereits längerer Zeit vorliegender Bauzeichnungen erstellt wird. Dies gilt zumal dann, wenn es sich - wie hier - um sogenanntes ein DDR-Typenhaus handelt, das vielfach und in größerer Zahl errichtet worden ist. Angesichts der sonstigen ausdrücklichen Angaben im Wertgutachten zum "Baujahr 1989" konnte und kann der einmaligen Angabe eines Datums aus dem Jahre 1976 auf einer als Anlage beigefügten Bauzeichnung keine besondere Bedeutung beigemessen werden. Dass die Beklagten angenommen haben oder annehmen durften, aufgrund jenes an versteckter Stelle aufgeführten Datums sei dem Kläger alles Notwendige zum Alter des Rohbaues mitgeteilt worden und bekannt gewesen, hält der Senat für ausgeschlossen.

56

Weitere Unterlagen haben die Beklagten dem Kläger vor Vertragsschluss unstreitig nicht ausgehändigt.

57

Soweit die Beklagten in der Berufungsinstanz erstmals behaupten, dem Kläger habe wegen seiner Ortskenntnis und der öffentlichen Diskussion im Ortsteil C. bekannt sein müssen, welche Vorgeschichte das Grundstück gehabt habe, so fehlt es diesem Vorbringen an der notwendigen Substanz für ein Verteidigungsvorbringen des Klägers. Spätestens nachdem der Kläger jene Behauptung der Beklagten bestritten hat, wäre es Sache der Beklagten gewesen, nähere Angaben zu Zeit, Umständen, Beweggründen und Inhalt der angeblichen öffentlichen Diskussion zu machen, ebenso wie dazu, inwieweit die behauptete Ortskenntnis des Klägers damit etwas zu tun haben soll, um dem Kläger eine konkrete Erwiderung zu ermöglichen. Darüber hinaus vermag der Senat keine Gründe dafür zu erkennen, das neue Vorbringen der Beklagten ausnahmsweise gem. §§ 529 Abs. 1, 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen. Eine entsprechende Begründung und einen substanziierten ergänzenden Vortrag haben die Beklagten auch nach einem diesbezüglichen Hinweis des Senats in der mündlichen Verhandlung vom 28.05.2009 vermissen lassen.

58

Soweit die Beklagten ebenfalls erstmals in der Berufungsinstanz behaupten, sie hätten dem Kläger anlässlich eines Gesprächs bei ihnen im Ostseebad B. am 04.11.2004 die gesamte Vorgeschichte des Hauses bekannt gegeben, so kann dieses - vom Kläger bestrittene - Vorbringen der Entscheidung schon deshalb nicht zugrunde gelegt werden, weil sie hierfür keinen Beweis angetreten haben. Zwar trägt die Beweislast für alle Voraussetzungen des § 123 BGB grundsätzlich der Anfechtende. Bei einem durch positives Tun hervorgerufenen Irrtum oder einer nachweislich falschen oder irreführenden schriftlichen Information, wie hier, muss jedoch der Anfechtungsgegner die den Irrtum beseitigende vollständige Aufklärung des Anfechtenden beweisen (vgl. etwa OLG Schleswig, Urt. v. 02.11.2001, 14 U 35/01, MDR 2002, 758; Palandt/Ellenberger, 68. Aufl., § 123 Rn. 30 m.w.N.). Gründe, die es rechtfertigen, diesen neuen Vortrag ausnahmsweise gem. §§ 529, 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen, sind überdies auch hierfür nicht ersichtlich.

59

Zur Überzeugung des Senats liegt es ohne weiteres auf der Hand, dass das Alter eines Hauses einen erheblichen wertbildenden Faktor darstellt, der regelmäßig maßgeblichen Einfluss auf die Willensbildung des Käufers bezüglich der Bedingungen, insbesondere des Kaufpreises, eines abzuschließenden Kaufvertrages und auf den Kaufabschluss selbst hat. Dies gilt in besonderem Maße, wenn es sich - wie hier - um ein zu DDR-Zeiten errichtetes Gebäude handelt, bei dem aus dem Zeitraum der Erbauung Rückschlüsse auf Qualität, Werthaltigkeit und Baustandard im Allgemeinen hinsichtlich der vorhandenen und verwandten Baumaterialien gezogen werden können. Dass dies auch jedem durchschnittlich vernünftigen Verkäufer eines Hausgrundstücks klar ist, bedarf nach Auffassung des Senats keiner weiteren Begründung. Der Senat sieht keine Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten vorliegend ausnahmsweise hätten annehmen können, das Alter des Gebäudes und dessen Vorgeschichte spielten für den Kaufentschluss des Klägers keine Rolle und er hätte den Kaufvertrag auf jeden Fall genauso abgeschlossen.

60

Soweit die Beklagten meinen, es fehle an einer Anfechtungserklärung des Klägers hinsichtlich einer arglistigen Täuschung über das Alter des Hauses, ist dies nicht nachvollziehbar. Die Anfechtungserklärung mit Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 23.09.2005 wird vielmehr ausdrücklich und allein mit der Täuschung über das Alter des Hauses begründet.

b.

61

Die Beklagten müssen den Anspruch des Klägers auf Rückzahlung des Kaufpreises nur Zug um Zug gegen Rückauflassung und lastenfreie Herausgabe des Grundstücks an sie erfüllen.

62

Allerdings war - entgegen der Auffassung der Beklagten - nicht bereits das Landgericht gehalten, eine entsprechende Zug-um-Zug-Verurteilung auszusprechen. Das angefochtene Urteil lässt vielmehr insoweit keinen Rechtsfehler erkennen. Zwar besteht nach der herrschenden Saldotheorie bei der ungerechtfertigten Bereicherung grundsätzlich ein Anspruch auf Ausgleich der beiderseitigen Vermögensverschiebungen nur insoweit, als er auf Herausgabe des Überschusses der Aktiv- über die Passivpositionen (Saldo) gerichtet ist. Bei der Errechnung des Saldos sind danach die Gegenleistung des Kondiktionsschuldners und die Vorteile des Gläubigers zu berücksichtigen. Ungleiche Positionen sind Zug um Zug auszugleichen (vgl. dazu nur Palandt/Sprau, a.a.O., § 818 Rn. 48 ff. m.w.N.). Dies gilt jedoch nicht, wenn der Kondiktionsschuldner - wie hier die Beklagten - eine arglistige Täuschung begangen hat. In diesem Fall ist davon abzusehen, dass die Ausgleichung des beiderseits Empfangenen zur Schlüssigkeit der Klage gehört, so dass der arglistig getäuschte Bereicherungsgläubiger etwaige Gegenansprüche des Bereicherungsschuldners nicht bereits im Klageantrag zu berücksichtigen braucht und das Gericht die Klage nicht teilweise mit der entsprechenden Maßgabe abzuweisen hat (vgl. OLG Köln, Urt. v. 26.01.1996, 19 U 118/95, OLGR Köln 1996, 125 m.w.N.; Palandt/Sprau, a.a.O., Rn. 49, 50 m.w.N.).

63

Dies bedeutet nicht, dass der Bereicherungsschuldner seine Gegenansprüche verliert. Er ist aber gehalten, sie selbst ausdrücklich geltend zu machen, sei es anfechtungs- oder einredeweise im gleichen Prozess sei es gesondert in einem neuen Verfahren (vgl. OLG Köln, a.a.O.; Palandt/Sprau, a.a.O. Rn. 50 m.w.N.). Vorliegend haben die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht wegen ihres Anspruchs aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB auf Rückauflassung und Herausgabe des Grundstücks gegenüber dem Zahlungsanspruch des Klägers erstinstanzlich nicht geltend gemacht, so dass dem Landgericht eine Zug-um-Zug-Verurteilung verwehrt gewesen ist.

64

Nachdem die Beklagten nunmehr mit ihrer Berufung das Fehlen einer entsprechenden Zug-um-Zug-Verurteilung bemängeln, sieht dies der Senat bei verständiger Würdigung des Vorbringens als - erstmalige - Geltendmachung ihres Zurückbehaltungsrechts an. Da der Kläger einem entsprechenden Rückauflassungs- und Herausgabeanspruch der Beklagten letztlich auch nicht entgegen getreten ist, ist dem auch im Hinblick auf § 533 ZPO durch die tenorierte Zug-um-Zug-Verurteilung Rechnung zu tragen.

2.

65

Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagten auf Rückzahlung der gemäß der gesonderten Vereinbarung gezahlten 7.500,00 € gem. §§ 142 Abs. 1, 812 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. § 139 BGB.

a.

66

Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass sie über den notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag hinaus darüber einig waren, dass die Beklagten diverses Mobiliar und Baumaterial auf dem Grundstück belassen sollten und der Kläger dafür als Gegenleistung 7.500,00 € zahlen sollte. Unstreitig ist ferner, dass der Kläger anlässlich der notariellen Beurkundung am 28.01.2005 gegen Quittung an die Beklagten 7.500,00 € in bar übergab. Weiterhin ist zwischen den Parteien nicht im Streit, dass die zu überlassenden Gegenstände, unabhängig davon, dass die Parteien darüber uneinig sind, um welches konkretes Mobiliar und Zubehör es sich handeln sollte, ohne den Erwerb des Hauses für den Kläger nutzlos sind. Dieser - hinsichtlich Mobiliar und Zubehör zudem selbstverständliche - Umstand führt dazu, dass die von den Parteien gesondert getroffene Vereinbarung gem. § 139 BGB am rechtlichen Schicksal des Grundstückskaufvertrages teilnimmt, denn unter Berücksichtigung der - unstreitigen - Interessenlage der Parteien ergibt sich, dass sie ohne den Grundstückskaufvertrag nicht getroffen worden wäre.

b.

67

Die Beklagten haben keinen Anspruch darauf, dass sie zur Rückzahlung der 7.500,00 € nur Zug um Zug gegen Rückgabe der von der gesonderten Vereinbarung umfassten Gegenstände verurteilt werden.

68

Wie bereits oben unter 1.b. ausgeführt, kommt die Saldotheorie nicht zur Anwendung. Ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Gegenstände haben die Beklagten weder erstinstanzlich noch in der Berufungsinstanz geltend gemacht. Den vom Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 28.05.2009 diesbezüglich ergänzten Antrag versteht der Senat interessengerecht dahin, dass der Kläger - selbstverständlich - primär den isolierten Zahlungsantrag und hilfsweise - soweit den Beklagten ein entsprechendes und geltend gemachtes Recht zur Seite stehen sollte - den Zahlungsantrag verknüpft mit einer Zug-um-Zug-Verurteilung stellen will. Auf die Frage, welche Gegenstände vom Kläger zurückzugeben wären, kommt es daher derzeit nicht an.

3.

69

Der Kläger hat gegen die Beklagten Anspruch auf Verzinsung des von den Beklagten zu zahlenden Betrages von 142.500,00 € im tenorierten Umfang ab dem beantragten Zeitpunkt.

a.

70

Entgegen der Auffassung des Klägers kann dieser allerdings keine Verzugszinsen beanspruchen. Der Senat teilt vielmehr die Auffassung des Landgerichts im angefochtenen Urteil, dass weder im Schreiben des Klägers vom 05.08.2005 noch in dem seines Prozessbevollmächtigten vom 23.09.2005 eine verzugsbegründende Mahnung im Sinne von § 286 Abs. 1 S. 1 BGB gesehen werden kann. Eine Mahnung im Sinne dieser Vorschrift ist eine an den Schuldner gerichtete Aufforderung des Gläubigers, die geschuldete Leistung zu erbringen. Die Leistungsaufforderung muss insoweit eindeutig sein (vgl. nur Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 286 Rn. 16, 17 m.w.N.).

71

Das Schreiben vom 05.08.2005 stellt keine Aufforderung zur Zahlung der streitgegenständlichen Beträge dar. Mit dem Schreiben hat der Kläger weder die Anfechtung erklärt noch den Rücktritt vom Vertrag, sondern lediglich "von der oben genannten Kaufsumme 42.500,00 € zurück" gefordert. Entgegen der Behauptung der Kläger in seiner Berufung hat der Beklagte gerade nicht zur Rückzahlung der Kaufsumme von 142.500,00 € aufgefordert. Den Kaufvertrag wollte der Kläger vielmehr aufrechterhalten und stattdessen offenbar eine Minderung des Kaufpreises in Höhe von 42.500,00 € erzielen. Darum geht es vorliegend jedoch nicht.

72

Dem Anwaltsschreiben vom 23.09.2005 fehlt es in Übereinstimmung mit dem Landgericht auch nach Auffassung des Senats an einer konkreten und eindeutigen Aufforderung zur Zahlung im Sinne von § 286 Abs. 1 S. 1 BGB. Es stellt seinem gesamten Inhalt nach vielmehr - lediglich - eine Aufforderung dar, sich über die Leistungsbereitschaft zu erklären und / oder mitzuteilen, ob Einverständnis mit dem unterbreiteten Vorschlag einer gütlichen Einigung besteht. Dies reicht jedoch nicht aus (vgl. dazu nur Palandt/Grüneberg, a.a.O., Rn. 17 m.w.N.).

b.

73

Der Zinsanspruch folgt jedoch aus §§ 142 Abs. 2, 819 Abs. 1, 818 Abs. 4, 291, 288 Abs. 1 S. 2 BGB.

74

Gem. § 142 Abs. 2 BGB wird derjenige, der die Anfechtbarkeit kannte oder kennen musste, wenn die Anfechtung erfolgt, so behandelt, wie wenn er die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts gekannt hätte oder hätte kennen müssen. Unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen ist davon auszugehen, dass die Beklagten die Tatsachen, die die Anfechtbarkeit begründen, von Anfang an gekannt haben. Gem. §§ 819 Abs. 1, 818 Abs. 4 BGB haften sie daher nach den allgemeinen Vorschriften, zu denen insbesondere § 291 BGB zu zählen ist, mit der Folge, dass sie gem. §§ 291, 288 Abs. 1 S. 2 BGB zur Zahlung von Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz für die Zeit ab Bösgläubigkeit, jedenfalls ab dem beantragten Zeitpunkt, verpflichtet sind.

4.

a.

75

Entsprechend den Ausführungen des Landgerichts im angefochtenen Urteil kann der Kläger von den Beklagten zudem gem. §§ 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 S. 1 BGB Ersatz seiner nutzlosen Aufwendungen verlangen. Hinsichtlich des dem Kläger dem Grunde nach zustehenden Anspruchs wird auf die Ausführungen des Landgerichts Bezug genommen.

76

Unschlüssig ist der vom Kläger geltend gemachte Anspruch der Höhe nach, soweit er Ersatz der von ihm gezahlten Grunderwerbssteuer in Höhe von 4.725,00 € verlangt. Insofern ist dem Kläger kein Schaden entstanden, denn aufgrund der Nichtigkeit des Kaufvertrages und dessen Rückabwicklung ist ihm die Grunderwerbssteuer von der Finanzbehörde zurückzuzahlen.

77

Nicht zugesprochen werden kann dem Kläger darüber hinaus ein Teil der von ihm geltend gemachten Grundsteuern. Insofern hat er für die von ihm behauptete und von den Beklagten bestrittene Zahlung von 4 Raten à 60,22 € lediglich die Zahlung von 3 Raten durch entsprechende Belege nachgewiesen.

78

Insgesamt ist daher von der geltend gemachten Summe ein Betrag von 4.785,22 € in Abzug zu bringen, so dass 4.402,84 € verbleiben.

b.

79

Jenen Betrag haben die Beklagten mangels vorherigen Verzugseintritts und einer sonstigen in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage gem. §§ 291, 288 Abs. 1 S. 2 BGB ab Rechtshängigkeit zu verzinsen.

5.

80

Keinen Anspruch hat der Kläger auf Ersatz der ausschließlich auf Verzug gestützten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten für - ausweislich der Gebührenrechnung - Leistungen ab 23.09.2005. Wie oben - unter 3.a. - bereits ausgeführt, fehlt es an einem vorherigen Verzugseintritt.

6.

81

Den Ansprüchen des Klägers können die Beklagten, wie von ihnen geltend gemacht, einen Anspruch auf Ersatz der vom Kläger gezogenen Nutzungen in Höhe von monatlich 900,00 € gem. §§ 812 Abs. 1 S. 1, 818 Abs. 1, 2 BGB entgegenhalten.

82

Die diesbezüglichen Ausführungen des Landgerichts im angefochtenen Urteil sind mit Ausnahme eines geringfügigen Teils des für begründet erachteten Anspruchs letztlich nicht zu beanstanden. Soweit der Kläger nunmehr mit seiner Berufung den Anspruch der Beklagten dem Grunde und der Höhe nach in Abrede stellt, kann er damit im Wesentlichen nicht - mehr - gehört werden.

a.

83

Seine Behauptung, er habe das Hausgrundstück entgegen der Annahme des Landgerichts nicht vermietet, schon gar nicht für 900,00 € monatlich, so dass er auch keine Herausgabe gezogener Nutzungen in Form von Mieteinnahmen schulde, ist unerheblich. Vielmehr kommt es darauf, ob er das Grundstück vermietet hat, nicht an, denn der Kläger schuldet Wertersatz für die in Folge eigener Nutzung erlangten Gebrauchsvorteile, die in Höhe der angemessenen ortsüblichen Miete bemessen werden können. Von nichts anderem ist gemäß dem zugrundeliegenden Parteivorbringen das Landgericht ausgegangen.

84

Insofern haben die Beklagten erstinstanzlich bereits in ihrer Klageerwiderung vorgetragen, dass der Kläger das Objekt seit der Übernahme nutze. Von diesem Vortrag sind die Beklagten bis zur letzten mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht auch nicht abgerückt. Zudem haben sie behauptet, die angemessene ortsübliche Miete für das Gebäude betrage 4,50 €/m², woraus sich unter Zugrundelegung der Größe des Hauses ein Betrag von mindestens 900,00 € monatlich errechne. All diesem Vorbringen der Beklagten ist der Kläger erstinstanzlich an keiner Stelle entgegen getreten, so dass es das Landgericht zu Recht als unstreitigen Sachvortrag behandelt hat.

85

Soweit der Kläger nunmehr erstmals in der Berufungsinstanz - und da auch erst in der mündlichen Verhandlung vom 28.05.2009 - behauptet hat, dass er das Hausgrundstück in keiner Weise genutzt habe, insbesondere das Haus nie bezogen habe, so kann dieser - von den Beklagten bestrittene - neue Vortrag gem. §§ 529, 531 Abs. 2 ZPO nicht mehr berücksichtigt werden. Die Nutzungsersatzforderung der Beklagten war von Anfang an Gegenstand des Rechtsstreits. Gründe, die es im Hinblick darauf gerechtfertigt erscheinen lassen, das neue Vorbringen des Klägers ausnahmsweise gem. §§ 529, 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen, zeigt er nicht auf und sind für den Senat auch nicht ersichtlich.

b.

86

Zu reduzieren ist der vom Landgericht für begründet erachtete Anspruch der Beklagten allein insoweit, als das Landgericht Nutzungsersatz auch für den Monat Juli 2008 zuerkannt hat. Entscheidungsgrundlage kann für das Landgericht nur der Sachverhalt sein, der ihm bis zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung unterbreitet worden ist. Zu jenem Zeitpunkt, am 03.07.2008, war ein Nutzungsersatzanspruch für den Monat Juli 2008 jedoch noch nicht entstanden. Dass der Kläger das Hausgrundstück auch in der Folgezeit genutzt habe, behaupten die Beklagten in der Berufungsinstanz nicht. Der Nutzungsersatzanspruch der Beklagten ist daher um einen Monat auf 39 Monate zu kürzen und beträgt insgesamt 35.100,00 €.

7.

87

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 2 ZPO. Dass die Beklagten hinsichtlich der Zug-um-Zug-Verurteilung in der Berufungsinstanz erfolgreich waren, vermag die Kostenentscheidung nicht zu ihren Gunsten zu beeinflussen. Vielmehr haben sie insoweit nur aufgrund eines neuen Vorbringens, der erstmaligen Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts, teilweise obsiegt, das sie auch bereits erstinstanzlich geltend zu machen im Stande gewesen sind, so dass ihnen auch insoweit gem. § 97 Abs. 2 ZPO die Kosten aufzuerlegen sind.

88

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

89

Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens entspricht - aufgrund des Umstandes, dass beide Parteien Berufung eingelegt haben - dem vom Kläger geltend gemachten Zahlungsanspruch.

90

Ein Anlass zur Zulassung der Revision besteht nicht, da deren Voraussetzungen gem. § 543 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind.