Verwaltungsgericht Hannover (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-03-14, Aktenzeichen 4 A 413/15

Tenor

Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin einen positiven Bauvorbescheid für das beantragte Staffelgeschoss und für eine Überschreitung der rückwärtigen Baufluchtlinie um weitere 2,00 m zu erteilen.

Die Bescheide der Beklagten vom 24.04.14 und vom 13.01.15 werden aufgehoben, soweit sie dieser Verpflichtung entgegenstehen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Entscheidung ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Tatbestand

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Die Beteiligten streiten um die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Staffelgeschosses und rückwärtiger Balkone.

2

Die Klägerin beabsichtigt, das bereits aus der Zeit vor dem Zweiten Weltkrieg stammende Wohn- und Geschäftshaus auf dem Grundstück D. 28 abzureißen und dort ein Mehrfamilienhaus mit 22 Wohneinheiten zu errichten. Das Grundstück liegt im Innenstadtbereich der Beklagten im Geltungsbereich des seit 1960 rechtsverbindlichen Durchführungsplans Nr. 65, der es als besonderes Wohngebiet ausweist. Der Plan setzt weiter geschlossene Blockrandbebauung, vier Vollgeschosse sowie eine im Erdgeschoss im Abstand von 18,00 m und für die Obergeschosse im Abstand von 12,00 m zur straßenseitigen Grundstücksgrenze verlaufende rückwärtige Baufluchtlinie fest.

3

Unter dem 25.03.14 fragte die Klägerin bei der Beklagten an, ob bei Übernahme der Traufhöhe der benachbarten Gebäude fünf Vollgeschosse (Frage 1) und ein weiteres Staffelgeschoss möglich seien (Frage 2), die rückwärtige Baufluchtlinie im 1. OG um ca. 6,00 m (Frage 3), im 2. OG um ca. 4,50 m (Frage 4), um ca. 3,00 m im 3. OG (Frage 5), um ca. 1,50 m im 4. OG (Frage 6) überschritten werden dürfe und ob die Auskragung der Balkone ab dem 1. OG um 1,00 m in den öffentlichen Straßenraum möglich sei (Frage 7).

4

Mit Bauvorbescheid vom 24.04.14 stellte die Beklagte eine Befreiung für die Errichtung eines fünften Vollgeschosses und zur Überschreitung der rückwärtigen Baufluchtlinie um 1,50 m über alle Obergeschosse in Aussicht. Weitere Befreiungen lehnte sie ab. Ein Staffelgeschoss störe die homogene Höhenentwicklung entlang der D. und berühre Grundzüge der Planung. Entsprechendes gelte für die Überschreitung der rückwärtigen Baufluchtlinie um 6,00 m, 4,50 m und 3,00 m. Da die Nordseite der D. eine einheitliche Fassadenstruktur aufweise, könne die Auskragung der Balkone nicht in Aussicht gestellt werden.

5

Auf den Widerspruch der Klägerin stellte die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 13.01.15 eine Befreiung zur Überschreitung der rückwärtigen Baufluchtlinie um 2,68 m über alle Obergeschosse sowie zur Balkonauskragung von 0,50 m in den Straßenraum in Aussicht. Den weitergehenden Widerspruch - auch zur Befreiung für ein Staffelgeschoss (Frage 2) - wies die Beklagte zurück.

6

Am 23.01.15 hat die Klägerin Klage erhoben, soweit die Beklagte Befreiungen für das Staffelgeschoss und eine weitere Überschreitung der rückwärtigen Baufluchtlinie für untergeordnete Balkone in den Obergeschossen abgelehnt hat. Beide Befreiungen berührten die Grundzüge der Planung nicht, da sie nur das Maß der baulichen Nutzung beträfen. Sie seien auch städtebaulich vertretbar. Ein Staffelgeschoss unterbreche die vorhandene Traufkante ebenso wenig wie ein geneigtes - ausbaufähiges - Dach und könne von der Straße aus gar nicht wahrgenommen werden. Auch eine weitere Überschreitung der rückwärtigen Baufluchtlinie für Balkone führe zu einer städtebaulichen Aufwertung des Grundstücks, da der zurzeit fast den gesamten Innenhof einnehmende dreigeschossige Anbau abgerissen werde.

7

Für die begehrten Befreiungen gebe es nicht nur bei den unmittelbaren Nachbarn D. 26 und 30, sondern auch in den benachbarten vergleichbaren Bebauungsplanbereichen zahlreiche Vorbilder. Diese Befreiungen habe die Beklagte nach dem „System ….“ erteilt, etwa wenn der Investor sozial-politische erwünschte Nutzungen, eine Klinkerfassade, Anschluss an die Fernwärme oder Fahrradabstellbügel vor dem Haus verspreche.

8

Im Übrigen sei der Durchführungsplan wegen der zahlreichen Befreiungen funktionslos geworden. In die Umgebungsbebauung füge sich sowohl ein Staffelgeschoss als auch eine größere Bautiefe ein.

9

Sie sei auf das Staffelgeschoss und rückwärtige Balkone angewiesen, damit sich ihr Neubauvorhaben insgesamt rechne.

10

Die Klägerin beantragt,

11

die Beklagte zu verpflichten, ihr einen positiven Bauvorbescheid für die Errichtung eines Staffelgeschosses und die Überschreitung der rückwärtigen Baufluchtlinie um weitere 2,00 m zu erteilen und die Bescheide vom 24.04.14 und 13.01.15 aufzuheben, soweit sie dieser Verpflichtung entgegenstehen.

12

Die Beklagte beantragt,

13

die Klage abzuweisen.

14

Sie verteidigt die angefochtenen Entscheidungen und ergänzt: Nach der hier anzuwendenden Hannoverschen Bauordnung stelle das Staffelgeschoss ein weiteres Vollgeschoss dar. Eine Befreiung für ein sechstes Vollgeschoss widerspräche Grundzügen der Planung und finde im Bebauungsplanbereich keine Vorbilder. Die angesprochenen Vergleichsfälle seien entweder bestandsgeschützte ältere Gebäude, lägen in anderen Bebauungsplanbereichen oder seien schon nach ihrer planerischen Ausweisung höher ausnutzbar. Für den Dachaufbau auf dem Nachbargebäude D. 26 sei keine Baugenehmigung erteilt worden; der Aufbau werde allerdings als Trockenboden geduldet. Für das Gebäude D. 30 habe sie ebenso wie für das Vorhaben der Klägerin eine Befreiung für fünf Vollgeschosse unter Beibehaltung der derzeitigen Trauflinie erteilt. Auch die der Klägerin ermöglichte Bautiefe entspreche den Vorbildern im Baublock.

15

Die benachbarten Bebauungspläne seien nicht vergleichbar. Die Pläne Nr. 184 und Nr. 95 enthielten differenzierte Regelungen hinsichtlich der Geschossigkeit. Gemein sei allen Plänen nur das Bestreben nach einer geschlossenen Blockrandbebauung mit annähernd identischer Traufhöhe und vier bis fünf Geschossen. Dementsprechend sei der Klägerin auch eine Befreiung für ein fünftes Vollgeschoss in Aussicht gestellt worden.

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Die Kammer hat die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen.

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Wegen des weiteren Sachverhalts wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

18

Die zulässige Klage hat in der Sache Erfolg. Soweit die angefochtenen Bescheide vom 24.04.14 und 13.01.15 dem Verpflichtungsbegehren der Klägerin noch entgegenstehen, sind sie rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 VwGO.

19

Die Klägerin hat sowohl hinsichtlich des Staffelgeschosses als auch hinsichtlich einer Überschreitung der rückwärtigen Baufluchtlinie um weitere 2,00 m einen Anspruch auf Erteilung eines positiven planungsrechtlichen Bauvorbescheides. Beide Aspekte ihres Bauvorhabens sind planungsrechtlich zulässig, § 73 Abs. 1 Satz 2 NBauO.

20

Den Vorhaben der Klägerin stehen zwar Festsetzungen des seit 1960 rechtsverbindlichen Durchführungsplans Nr. 65 der Beklagten entgegen. Der Plan setzt für das Baugrundstück vier Vollgeschosse fest - die Klägerin plant fünfeinhalb. Weiter beschränkt der Plan die Bautiefe in den Obergeschossen auf 12,00 m - die Klägerin plant eine Bautiefe von 14,68 m zuzüglich 2,00 m breiter Balkone. Beide zum Maß der baulichen Nutzung ergangenen Festsetzungen des Durchführungsplans Nr. 65 sind jedoch funktionslos geworden.

21

Eine bauleitplanerische Festsetzung tritt wegen Funktionslosigkeit außer Kraft, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt und die Erkennbarkeit dieser Tatsache einen Grad erreicht hat, der einem etwa dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt (vgl. BVerwG, Urt. v. 29.04.77 - IV C 39.75; Bes. v. 09.10.03 - 4 B 85/03-, jeweils Juris). Entscheidend ist dabei, ob die jeweilige Festsetzung überhaupt noch geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung im Sinn des § 1 Abs. 3 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplans einen sinnvollen Beitrag zu leisten (vgl. BVerwG, Bes. v. 09.10.03, a.a.O.). Diese strengen Vorgaben des Bundesverwaltungsgerichts sind für beide hier streitigen Maßfestsetzungen erfüllt.

22

Die Festsetzung von vier Vollgeschossen ist nach Auffassung der Kammer nicht mehr geeignet, einen sinnvollen Beitrag zur städtebaulichen Ordnung zu leisten. Bereits bei Inkrafttreten des Durchführungsplans Nr. 65 im Jahre 1960 wiesen bis auf das nur ein- bzw. zweigeschossig bebaute Eckgrundstück D. 32 und das aus der Vorkriegszeit stammende Gebäude auf dem Baugrundstück sämtliche Gebäude auf der Nordseite der D. im Abschnitt zwischen G. straße und H. -Straße fünf Vollgeschosse auf. Für die dem Baugrundstück unmittelbar benachbarten Grundstücke D. 30 und 26, die 1956 bzw. 1958 baugenehmigt worden sind, hatte die Beklagte bereits Befreiungen nach der damals geltenden Bauordnung für die Hauptstadt Hannover von 1930/1953 erteilt - § 7 Abs. 3 sah maximal vier Vollgeschosse vor. Beide Gebäude sollten eine dem Vorkriegsgebäude auf dem Baugrundstück entsprechende Traufhöhe erreichen, aber nicht mehr an die unwirtschaftlichen Geschosshöhen dieses Gebäudes gebunden sein (Befreiungsbescheid vom 12.04.56). Denn die nach dem Zweiten Weltkrieg veränderten Standards im Wohnungsbau sehen wesentlich niedrigere Geschosse vor, so dass bei einer Traufhöhe, die für Vorkriegsbauten mit vier Vollgeschossen erreicht wurde, fünf Vollgeschosse verwirklicht werden können. Auch das Eckgebäude D. 24 war 1960 bereits fünfgeschossig vorhanden; die sich auf der Nordseite der D. nach Westen hin anschließenden Gebäude weist schon der Durchführungsplan als fünfgeschossig aus. Die Kammer muss der Frage nicht nachgehen, ob die Festsetzung von vier Vollgeschossen für den Abschnitt zwischen G. straße und H. -Straße überhaupt jemals aus städtebaulichen Gründen gerechtfertigt war (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Die Beklagte selbst hat offenbar nicht mehr die Absicht, die im Durchführungsplan festgesetzte Viergeschossigkeit bei künftigen Bauvorhaben durchzusetzen. Auf dem Eckgrundstück D. 32 ist mittlerweile ein ebenfalls fünfgeschossiges Gebäude entstanden. Für das Bauvorhaben der Klägerin hat die Beklagte eine Befreiung von der Viergeschossigkeit erteilt, unter der Prämisse, „die höhenmäßige Entwicklung der Trauflinie von ca. 15,80 m des Blockbereichs zu erhalten“. Inzwischen weisen also alle Gebäude nördlich der D. im Abschnitt zwischen G. straße und H. -Straße fünf Geschosse auf, von der Beklagten durch die Erteilung von Befreiungen genehmigt. Damit hat die Beklagte deutlich gemacht, dass es ihr aus städtebaulichen Gründen im Wesentlichen auf die Einhaltung einer weitgehend homogenen Trauflinie ankommt und es steht zu erwarten, dass sie für zukünftige Neubauvorhaben im Blockbereich - wird nur die Trauflinie eingehalten - weiterhin entsprechende Befreiungen von der festgesetzten Viergeschossigkeit erteilen wird. Eine planungsrechtliche Festsetzung, von der bereits vor ihrem Inkrafttreten und während ihrer Geltungsdauer regelmäßig Befreiungen erteilt wurden und von der auch in Zukunft weiter befreit werden wird, kann aus Gründen der städtebaulichen Ordnung nicht mehr relevant sein.

23

Entsprechendes gilt für die im Durchführungsplan Nr. 65 für die Grundstücke D. 30 und 28 für die Obergeschosse festgesetzte Bautiefe von 12,00 m. Zu dieser planerischen Festsetzung stand 1960 bereits der Bestand auf dem Baugrundstück im Widerspruch. Dieses Grundstück war und ist noch mit einem etwa doppelt so tiefen viergeschossigen Gebäude bebaut. Diese vorhandene Bebauung auf dem Baugrundstück kann auch nicht als sogenannter „Ausreißer“ außer Betracht bleiben. Denn die Kammer konnte sich bei ihrer Ortsbegehung davon überzeugen, dass der massive mehrgeschossige, außerhalb der Baulinien liegende Baukörper den Blockinnenbereich ganz entscheidend prägt. Außerdem überschreitet auch das Nachbargrundstück D. 30 die festgesetzte rückwärtige Baulinie um 2,68 m. Entsprechendes gilt für das Nachbargrundstück D. 26, für das der Durchführungsplan eine Bautiefe von 14,00 m festsetzt. Zudem hat die Beklagte auch hinsichtlich der Bautiefe offenbar nicht die Absicht, die Festsetzungen des Durchführungsplans umzusetzen. Für das Grundstück D. 30 hat sie insoweit bereits Befreiung erteilt und für das Baugrundstück eine Befreiung in Aussicht gestellt. Dabei befreite die Beklagte im angefochtenen Bauvorbescheid um weitere 1,50 m, dann hielt sie eine Bautiefe von 14,40 m für nach modernen Bauansprüchen angemessen und städtebaulich vertretbar (Schreiben vom 09.07.14); auf den Widerspruch der Klägerin hin erschien ihr - ohne weitere Begründung - eine Bautiefe von 14,68 m als auskömmlich, wohl weil für das Grundstück D. 30 eine entsprechende Befreiung erteilt worden war. Die Klägerin weist zu Recht darauf hin, dass diese Vorgehensweise den Eindruck erweckt, die Beklagte entscheide „nach Gutsherrnart“. Jedenfalls macht die Beklagte deutlich, dass sie die im Durchführungsplan ohnehin nur für die beiden Grundstück D. 30 und 28 festgesetzten Bautiefe von 12,00 m auch zukünftig nicht durchsetzen wird. Damit aber ist auch diese Festsetzung des Durchführungsplanes funktionslos geworden.

24

Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens der Klägerin beurteilt sich somit nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Als „nähere Umgebung“ im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist der umliegende Bereich anzusehen, soweit sich die Ausführung des Vorhabens auf ihn auswirken können und der seinerseits den bodenrechtlichen Charakter des zur Bebauung vorgesehenen Grundstücks prägt oder doch beeinflusst (grundlegend BVerwG, Urt. v. 26.05.78 - IV C 9.77 -, Juris).

25

Die Beteiligten gehen zu Recht übereinstimmend davon aus, dass das Baugrundstück entscheidend durch die Bebauung innerhalb des Straßendreiecks D., G. straße und H. -Straße geprägt wird. In diese um einen Innenhof gruppierte geschlossene Randbebauung fügen sich sowohl das von der Klägerin geplante Staffelgeschoss als auch die geplanten Balkone ein.

26

Das bei den Gerichtsakten befindliche Luftbild belegt eindrucksvoll die unterschiedlich gestaltete Dachlandschaft innerhalb dieses Baublocks. Bei annähernd gleicher Traufhöhe finden sich Flachdächer aber auch mehr oder weniger steil geneigte Satteldächer. Die Dachgeschosse entlang der G. straße und der H. -Straße sind sämtlich bewohnt und weisen sowohl zur jeweiligen Straße als auch zum Innenhof Erker und Dachgauben auf. In diese Dachlandschaft fügt sich das Staffelgeschoss, das nach den Planungen der Klägerin kein Vollgeschoss sein soll, sowohl nach der Art der Nutzung als auch nach seinen Ausmaßen ein. Für das Wohnen im Dachgeschoss oberhalb der Trauflinie finden sich im maßgeblichen Baublock zahlreiche Vorbilder. Das Staffelgeschoss weicht auch hinsichtlich seiner Ausmaße nicht entscheidend von der Bebauung der Umgebung ab. Es wird von der straßenseitigen Trauflinie so weit zurücktreten, dass es von der D. aus nicht zu sehen sein wird. Damit bleibt der von der Beklagten aus städtebaulichen Gründen angestrebte Eindruck einer homogenen Blockrandbebauung vom öffentlichen Straßenraum aus erhalten. Dem Innenhof soll das Staffelgeschoss eine durch zahlreiche Fenster unterbrochene Front zuwenden, die sich nicht Wesentlich von den breiten Zwerchgauben in den Dachgeschossen der Gebäude entlang der H. - Straße unterscheidet.

27

Die geplanten Balkone fügen sich ebenfalls ein. Mit der von der Beklagten bereits akzeptierten Bautiefe von 14,68 m wird das Gebäude auf dem Baugrundstück gemeinsam mit den Gebäude auf dem Grundstück D. 30 eine Bauflucht bilden. Die Kammer konnte sich vor Ort davon überzeugen, dass vor die tatsächliche rückwärtige Bauflucht gesetzte Balkone im Innenhof des maßgeblichen Baublocks zahlreiche Vorbilder finden. Entsprechende Balkone finden sich an den Rückfronten der unmittelbaren Nachbargebäude; aber auch die Gebäude an der G. straße weisen derartige Balkonanlagen auf.

28

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11 und § 711 Satz 1 und 2 ZPO. Gründe, die Berufung zuzulassen, sind nicht ersichtlich.

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