Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1992-02-14, Aktenzeichen 20 U 121/91
ECLI:DE:OLGK:1992:0214.20U121.91.00

Tenor

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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(§ 543 Abs. 1 ZPO)

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Die Berufung der Kläger ist zulässig
und hat auch in der Sache Erfolg.

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Den Klägern steht gegen die Beklagten
ein Anspruch auf Rückerstattung des Kaufpreises für die
Mit-eigentumsanteile nebst Sondereigentum an dem als
Time-Sharing-Objekt ausgestatteten Ferienpark in G. Zug um Zug
gegen Rückübertragung der erworbenen Rechte zu. Es kann
dahinstehen, ob den Beklagten eine arglistige Täuschung der Kläger
durch den Zeugen O. im Rahmen der Vertragsverhandlungen anzu-lasten
ist und deshalb aufgrund der von den Klägern erklärten Anfechtung
des Kaufvertrages ein Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages
aus Bereiche-rungsrecht besteht. Denn die Beklagten schulden
Rückabwicklung des Kaufvertrages jedenfalls als Schadensersatz
wegen einer schuldhaften Verletzung ihrer vorvertraglichen
Pflichten durch den für sie tätigen Zeugen O..

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Wer als Verkäufer für eine Immobilie
wirbt und da-bei Steuervorteile einer Anlage- oder
Kaufentschei-dung herausstellt oder in konkrete
Finanzierungs-vorschläge einbezieht, muß Voraussetzungen,
Hinde-rungsgründe und Ausmaß der Steuervorteile richtig und so
vollständig darstellen, daß bei dem Kunden oder Käufer über keinen
für seine Entscheidung möglicherweise wesentlichen Umstand eine
Fehlvor-stellung erweckt wird (BGH NJW 1991, 2556, 2557; BGH NJW-RR
1988, 548, 549). Gegen diese Sorgfalts-pflicht hat der Zeuge O.
verstoßen, indem er in dem Finanzierungsbeispiel die wegen der
Finanzierung des Kaufpreises auf die Kläger zukommende Belastung
unrichtig dargestellt hat.

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Die Aussage des Zeugen O. bei seiner
Vernehmung vor dem Landgericht ist dazu entgegen der Auffassung der
Beklagten verwertbar. Der Zeuge O. ist nach dem in der Sitzung des
Landgerichts vom 28.03.1991 verkündeten Beweisbeschluß zu der Frage
vernommen worden, wie es dazu kam, daß die Kläger eine Beteiligung
an dem Freizeitpark in G. erwarben. Nach der protokollierten
Aussage hat der Zeuge diesen Vorgang ausführlich dargestellt. Dabei
hat er sich auch eingehend zu den Punkten geäußert, die für den
Vorwurf einer fahrlässigen Verletzung vorvertraglicher
Aufklärungspflichten in gleichem Maße von Bedeutung sind wie für
den Vorwurf einer arglistigen Täuschung. Entgegen der von den
Be-klagten in ihrem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 23. Januar
1992 geäußerten Auffassung hätte der Zeuge O. auch nicht näher zu
dem von ihm bekundeten Hinweis an die Kläger befragt werden können,
daß sie die Hilfe eines Steuerberaters in Anspruch nehmen sollten.
Der Zeuge hat sich zu diesem Punkt mehrfach, auch auf Befragen
geäußert. Daß dabei Fragen offengeblieben sind, ist nicht
ersichtlich, solche Fragen werden von den Beklagten auch nicht
formuliert. Nach alledem kann keine Rede davon sein, daß bei einer
Verwertung der Aussage des Zeu-gen ohne Wiederholung der
Beweisaufnahme das recht-liche Gehör der Beklagten verletzt wird.
Der Senat hat auch keine Veranlassung gehabt, die Beklagten vor der
mündlichen Verhandlung auf die Möglichkeit einer Verurteilung unter
dem Gesichtspunkt des Ver-schuldens bei Vertragsschluß hinzuweisen,
nachdem die Kläger in der Berufungsbegründung die Klage
ausdrücklich auf diese Anspruchsgrundlage gestützt haben.

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Nach eigenem Eingeständnis des Zeugen
O. ist die Berechnung des Steuervorteils in dem
Finanzierungs-beispiel schon deshalb grob unrichtig gewesen, weil
der Zeuge trotz richtiger Kenntnis der steuerlichen
Anknüpfungspunkte die Steuern nach der falschen Tabelle ermittelt
hat. Der Zeuge hat außerdem das Bruttoeinkommen als
steuerpflichtiges Einkommen an-gesetzt, was den Berechnungsfehler
noch vergrößert hat. Nicht nur die Anwendung der falschen
Steuerta-belle, sondern auch die unrichtige Ermittlung des
steuerpflichtigen Einkommens gereicht dem Zeugen zum Verschulden.
Der Zeuge hat zwar behauptet, der Kläger habe ihm den Betrag von
50.000,00 DM als sein zu versteuerndes Einkommen angegeben. Nach
seiner weiteren Aussage kann dies aber so nicht zutreffen. Denn der
Zeuge hat auf weiteres Befragen eingeräumt, daß er die Kläger nicht
gefragt hat, ob sie von den angegebenen 50.000,00 DM Steuern zahlen
müßten. Er habe sie nur gefragt, was sie netto verdienten. Erst auf
weitere Nachfrage hat der Zeuge dann wieder behauptet, er habe nach
dem zu versteuernden Einkommen gefragt. Diese Widersprüche in
seiner Aussage lassen darauf schließen, daß dem Zeugen der
Unterschied zwischen dem Nettoeinkommen und dem zu versteuernden
Einkommen selbst nicht ganz präsent gewesen ist. Deutlich wird aber
vor allem, daß der Zeuge die Kläger nicht mit der gebo-tenen
Sorgfalt nach ihrem zu versteuernden Einkom-men befragt, nämlich
eine Begriffserläuterung gege-ben hat, die einen Irrtum
ausgeschlossen hätte.

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Der Zeuge O. hat damit den für die
Kläger möglichen Steuervorteil unrichtig dargestellt, auch wenn er
den Klägern, wie am Ende seiner Vernehmung bekun-det, gesagt haben
sollte: "Geht zum Steuerberater. Das kann so sein, wie ich
vorgerechnet habe; das muß aber nicht so sein." Daß seine
Berechnung auch der Größenordnung nach völlig unzutreffend sein
könnte, hat der Zeuge den Klägern damit nicht klargemacht. Denn die
Kläger haben ihm nach seinen Bekundungen erwidert, wenn in etwa der
von ihm errechnete Betrag herauskäme, sei das kein Thema. Eine
solche Belastung könnten sie schon tragen. Zuvor hat der Zeuge
bekundet, er haben den Klägern gesagt, wenn sie genau wissen
wollten, was steuer-lich herauskäme, müßten sie sich bei einem
Steuer-berater erkundigen. Die Kläger hätten ihm erwidert, wenn es
etwa bei 137,00 DM bliebe, wäre das kein Problem. 20,00 DM bis
30,00 DM spielten keine große Rolle. Der Zeuge O. hat den Klägern
darauf nicht etwa erklärt, daß das Berechnungsbeispiel völlig
unverbindlich sei und keinerlei Aussage über die Größenordnung des
möglichen Steuervorteils von ihm gemacht werden könne. Ohne eine
solche Klarstellung sind seine Angaben aber dahin zu werten, daß
der zu erwartende Steuervorteil in dem Finanzierungsbei-spiel für
die Kläger der Größenordnung nach richtig errechnet wurde.

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Ob der Zeuge O. in dem
Finanzierungsbeispiel auch bezüglich der steuerlichen
Abschreibungsmöglichkeit als solche und bezüglich der
vermögenswirksamen Leistungen, die zur Finanzierung verwendet
werden sollten, unrichtige Angaben gemacht hat, bedarf keiner
Entscheidung. Zweifel bestehen insofern im-merhin, weil die Kläger
die Lebensversicherungsbei-träge zunächst fortentrichten mußten und
keinerlei Anhaltspunkte dafür gegeben sind, daß die erworbene
Immobilie zur Erzielung eines steuerpflichtigen Einkommens
eingesetzt werden sollte, was Voraus-setzung für die
Abschreibungsmöglichkeit nach § 7 Abs. 5 EStG ist. Der Zeuge O. ist
bei den Vertrags-verhandlungen offenbar davon ausgegangen, daß die
Kläger das Objekt für ihre Ferien nutzen und nicht vermieten
wollten. Eine abschließende Beurteilung darüber verbietet sich
jedoch, weil dieser Punkt bei der Vernehmung des Zeugen nicht
weiter aufge-klärt worden ist.

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Die oben festgestellten
Pflichtverletzungen des Zeugen O. müssen sich die Beklagten gemäß §
278 BGB zurechnen lassen, weil der Zeuge als ihr
Verhand-lungsgehilfe aufgetreten ist und nicht etwa wie ein Makler
die Interessen beider Parteien wahrgenommen hat.

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Die Beklagten haben sich damit
gegenüber den Klägern als Gesamtschuldner (§ 421 BGB)
schadenser-satzpflichtig gemacht und schulden die Rückzahlung des
Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung der Eigentumsrechte.
Denn es ist davon auszugehen, daß die unrichtigen Angaben des
Zeugen O. für den Erwerb des Wohungsanteils ursächlich gewesen
sind. Die Kläger haben vorgetragen, daß ihr Kaufentschluß
wesentlich von der durch den Zeugen O. hervorgeru-fenen Vorstellung
beeinflußt worden ist, daß die monatliche Belastung erheblich
reduzierende Steuer-vorteile mit dem Erwerb verbunden sein würden.
Die Beklagten haben Gegenteiliges nicht vorgetragen und unter
Beweis gestellt, obschon sie beweispflichtig dafür sind, daß der in
dem Erwerb der Immobilie be-stehende Schaden auch bei
pflichtgemäßem Verhalten des Zeugen O. entstanden wäre (vgl.
Palandt/Hein-richs, BGB 51. Aufl., § 282 Randziffer 15 mit
Nach-weisen).

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Die Kläger trifft kein Mitverschulden,
das sie sich gemäß § 254 Abs. 1 BGB auf ihren
Schadensersatzan-spruch anrechnen lassen müßten. Für die Kläger hat
nach den gegebenen Umständen kein Anlaß bestanden, der Richtigkeit
der Berechnung des Steuervorteils zu mißtrauen. Das Formular für
das Finanzierungs-beispiel ist differenziert ausgearbeitet und muß
den Eindruck erwecken, daß damit die monatliche Be-lastung im
wesentlichen zutreffend ermittelt wird. Grundsätzlich kann sich der
Berater, als der sich der Zeuge O. geriert hat, nach Treu und
Glauben auch nicht darauf berufen, daß der Beratende seinem Rat
ohne eigene Nachprüfung folgt (BGH NJW 1982, 1095, 1096).

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Der damit in vollem Umfang gegebene
Schadensersatz-anspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluß ist
durch den Vorrang der Gewährleistungsvorschriften des Kaufrechts
nicht ausgeschlossen. Steuervorteile nach § 7 EStG knüpfen an
Umstände in der Person des Erwerbers an und sind deshalb keine
Eigenschaft der Kaufsache (vgl. BGH NJW 1991, 2556). Bei den
unrichtigen Angaben des Zeugen O. geht es deshalb nicht um einen
Mangel der Kaufsache oder um eine unrichtige
Eigenschaftszusicherung.

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Im Ergebnis ist daher die angefochtene
Entscheidung abzuändern und der Klage stattzugeben. Die zur
Finanzierung des Objekts aufgewendeten Zinsen, die der Höhe nach
nicht bestritten sind, gehören zu dem gemäß § 249 BGB ersatzfähigen
Schaden der Kläger.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91
Abs. 1 ZPO. Ein Fall des § 97 Abs. 2 ZPO ist nicht gegeben, weil
der Klage auch bereits in erster Instanz unter dem Gesichtspunkt
des Verschuldens bei Ver-tragsschluß hätte stattgegeben werden
können. Einer Berufung auf diese Anspruchsgrundlage hat es
ange-sichts des Klageantrags nicht bedurft.

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Der Ausspruch über die vorläufige
Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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Berufungsstreitwert und Beschwer der
Beklagten: 30.000,00 DM