Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1998-03-06, Aktenzeichen 16 Wx 309/97
ECLI:DE:OLGK:1998:0306.16WX309.97.01

Tenor

1

GRÜNDE:

2

Die Antragsteller sowie die Antragsgegner zu 2) bis 24) sind die
Mitglieder der eingangs genannten Eigentumswohnanlage, die in 24
Wohneinheiten aufgeteilt ist. Die Antragsteller erwarben ihre
Eigentumswohnung im Jahre 1978. Die Anlage verfügt über 2o offene
Kfz.Abstellplätze auf der Außenanlage sowie 11 Garagen, wobei 6
Garagen im Gemeinschaftseigentum und 5 Garagen im Sondereigentum
bestimmter Eigentümer stehen.

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In der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 1o.3.72 war
einstimmig (= 24 Ja-Stimmen) zu TOP 2 beschlossen worden, für die
15 Wohnungseigentümer, die bereit waren, die Kosten für einen
Stellplatz zu übernehmen, auf dem Gemeinschaftseigentum je einen
Kfz.- Abstellplatz herstellen zu lassen, und diesen
Wohnungseigentümern zuzuweisen (Bl. 2o/21 GA). In gleicher Weise
wurde in der Versammlung zu TOP 4 beschlossen, auf der Außenanlage
6 im Gemeinschaftseigentum stehende Garagen errichten zu lassen und
diese im Wege der Auslosung bestimmten Wohnungseigentümern
zuzuweisen. Die Nutzung dieser Garagen soll für die
Nutzungsberechtigten nach den gesondert abgeschlosssenen Verträgen
mit Ablauf des 31.12.2o22 enden (Bl. 22 GA). Der Beschluß ist
unangefochten geblieben. In der Folgezeit bis 1978 wurden auf den
Wunsch weiterer Eigentümer die weiteren offenen Kfz.-Stellflächen
auf der Außenanlage erstellt und diesen zugeordnet.

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Die Antragsteller, die die Nutzung einer Gemeinschaftsgarage
anstreben, haben die Beendigung der bisherigen Nutzungsverhältnisse
und die Neuordnung der Nutzung der Gemeinschaftsgaragen- und der
Stellplatznutzung mit Vergabe im Losverfahren verlangt. In der
Eigentümerversammlung vom 4.7.95 lehnten die Eigentümer zu TOP 4 b)
den Antrag der Antragsteller mit Mehrheit ab, und beschlossen
dagegen zu TOP 4 c) mehrheitlich u.a., daß die derzeitigen
Nutzungsverhältnisse an den 6 Gemeinschaftsgaragen, wie sie gemäß
Vertrag vom 7.11./12.11.72 geregelt sind, und an den 2o offenen
Stellplätzen bestehenbleiben.

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Das Amtsgericht hat den Antrag der Antragsteller, den
vorgenannten Mehrheitsbeschluß zu TOP 4 c) für ungültig zu erklären
und die Antragsgegner zu verpflichten, ihrem Antrag auf Neuregelung
der Nutzungsverhältnisse zuzustimmen, abgewiesen. Auf die sofortige
Beschwerde hat das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts
teilweise abgeändert und unter Zurückweisung der weitergehenden
Beschwerde den Eigentümerbeschluß insoweit für ungültig erklärt,
als eine Neuregelung der Kosten der Instandsetzung, Instandhaltung
und Unterhaltung der Gemeinschaftsgaragen und Stellplätze (c), und
eine Verteilung der Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung
der Sondernutzungsrechte in die Grundbücher zu Lasten der
Wohnungseigentümer zu je 1/24-stel getroffen wurde (zu d) Abs. 2).
Gegen den ihnen am 1o.11.97 zugestellten Beschluß haben die
Antragsteller unter dem 21.11.97 weitere sofortige Beschwerde
eingelegt, mit der sie ihre Anträge weiterverfolgen, soweit ihnen
nicht bereits stattgegeben wurde.

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Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige
Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs.1 Nr.1 + 4, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22
Abs.1, 27, 29 FGG), in der Sache hat sie teilweise Erfolg.

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1) Die Entscheidung des Landgerichts, den Beschluß der
Wohnungseigentümer über das Beibehalten der bestehenden
Nutzungsverhältnisse an den Gemeinschaftsgaragen und den
Stellplätzen nicht für ungültig zu erklären, hält der rechtlichen
Nachprüfung stand (§§ 27, 55o ZPO).

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Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im
wesentlichen ausgeführt: Es könne dahinstehen, ob der Beschluß der
Eigentümer vom 1o.3.72 ordnungsgemäß gefaßt wurde und auch
gegenüber den Antragstellern wirke. Jedenfalls seien die in dem
Beschluß geregelten Nutzungsberechtigungen in der Folgezeit von
sämtlichen Miteigentümern anerkannt und in die Praxis umgesetzt
worden, so daß die Antragsteller - was der Senat in einer anderen
Sache mit Beschluß vom 8.1.97 - 16 Wx 319/96 entschieden habe - an
die bestehenden Nutzungsverhältnisse sowohl aus dem Gesichtspunkt
der stillschweigend getroffenen Vereinbarung als auch aus dem
Gesichtspunkt der Verwirkung gebunden seien, zumal sie selbst den
ihnen zugeteilten Stellplatz bereits seit 1978 nutzen.

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Die Entscheidung läßt einen Rechtsfehler nicht erkennen. Der
angefochtenen Regelung liegt die Feststellung zugrunde, daß für
eine abändernde Nutzungsregelung keine begründete Veranlassung
besteht. Damit ist der Beschlußinhalt nicht zu beanstanden, denn er
entspricht der bestehenden Rechtslage in der Gemeinschaft und
mithin ordnungsgemäßer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (§ 21
Abs. 3 WEG).

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Den Beteiligten zu 1) bis 24) steht ein Recht auf alleinige
Nutzung des ihnen bzw. ihren Rechtsvorgängern in den Jahren 1972
bis 1978 jeweils zugewiesenen Stellplatzes bzw. der
Gemeinschaftsgarage zu, und zwar hinsichtlich der 6
Gemeinschaftsgaragen und der 14 Stellplätze aufgrund des
einstimmigen bestandskräftigen Beschlusses vom 1o.3.72 und
hinsichtlich der restlichen 6 Stellplätze aufgrund einer
stillschweigend getroffenen Gebrauchsregelung i.S. des § 15 Abs.1
WEG. Für eine Abänderung der Nutzungsregelungen fehlt die
Rechtsgrundlage.

11

a) Bei dem einstimmigen Beschluß vom 1o.3.72 liegt - wie der
Senat bereits entschieden hat (Senat im Beschluß v 27.3.92 = WE 92,
26o = DWE 92, 121) - eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen
den beteiligten Wohnungseigentümern über die Einräumung bestimmter
Nutzungsrechte vor, wobei die entsprechenden Nutzungsberechtigten
auch die Herstellungskosten für ihren Stellplatz bzw. ihre
Gemeinschaftsgarage übernommen und getragen haben. Dieser den
jeweiligen Wohnungseigentümern wirksam zugewiesene Nutzungsanspruch
kann diesen nicht beliebig, sondern nur im Rahmen ordnungsgemäßer
Verwaltung wieder entzogen werden, wenn die dafür vereinbarten
Voraussetzungen vorliegen - wie bei den Garagen nach Ablauf der
vereinbarten Zeitspanne - bzw. wenn eine wesentliche Veränderung
der Verhältnisse dies gebietet. Die Nutzungsberechtigten müssen im
Rahmen ihrer Dispositionen darauf vertrauen können, daß sie
begünstigende bestandskräftige Beschlüsse fortgelten, wenn nicht
eine Veränderung der Verhältnisse eintritt, die auch unter
Berücksichtigung von Treu und Glauben und des Vertrauensschutzes
eine Abänderung geboten erscheinen läßt (Senat aaO). Eine solche
Veränderung der Umstände ist hier ersichtlich nicht gegeben,
insbesondere kann sie nicht schon nur der bisherige Zeitablauf
begründen.

12

b) Hinsichtlich der übrigen 6 Stellplätze, deren Zuweisung in
der Folgezeit unter den gleichen Bedingungen erfolgt ist, und zwar
teils aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses vom 7.3.77 (Bl. 146 GA)
sowie eines nur schriftlichen Beschlusses vom 11.4.72, wobei in der
Urkunde allerdings die Unterschrift von 3 Eigentümern fehlt (Bl.
144 GA) - der angeblich weitere schriftliche Beschluß betreffend
den Eigentümer C. liegt dem Verwalter nicht vor - ist jedenfalls
aufgrund deren langjähriger faktischen Nutzung mit Billigung auch
der Antragsteller eine schuldrechtliche Verpflichtung der
Eigentümergemeinschaft entstanden.

13

Es ist anerkannt, daß durch eine Vereinbarung aller WE i.S. des
§ 1o Abs. 1 S. 2 WEG ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums zur
alleinigen Nutzung unter Ausschluß der anderen WE vom Mitgebrauch
(Sondernutzung) einem oder mehreren WE überlassen werden kann
(Senat, NJW-RR 92, 598; Beschlüsse vom 26.4.96 = WuM 97, 59 = WE
97, 197, und vom 8.1.97 = OLGReport 97,234; BayObLG NJW-RR 92, 81,
83; Weitnauer/Lüke WEG § 15 Rdnr. 23, 25 mwN). Eine solche das
Gemeinschaftsverhältnis gestaltende Vereinbarung ist als
schuldrechtlicher Vertrag formlos gültig (BGH NJW 84, 612; BayObLG
DWE 93, 168) und gewährt dem begünstigten Wohnungseigentümer einen
Rechtsanspruch gegen die übrigen auf Gewährung des ausschließlichen
Gebrauchs. Die Vereinbarung kann entsprechend der Rechtsprechung
des Senats auch stillschweigend durch langjährige faktische Nutzung
mit Billigung aller WE geschlossen werden. Dabei muß den
Eigentümern bewußt sein, daß sie eine Regelung treffen, die auch
für die Zukunft gelten soll (vgl. den von den Vorinstanzen
zitierten Beschluß des Senats vom 8.1.97 = OLGReport 97, 234). Das
Vorliegen dieser Voraussetzungen haben die Vorinstanzen ohne
Rechtsfehler bejaht. Die Antragsteller sind seit 1978 Eigentümer
einer Wohnung und Nutzungsberechtigte eines Stellplatzes und haben
selbst jahrelang die Nutzungsregelungen bezüglich auch der anderen
Stellplätze sowie der Garagen hingenommen. Die Investitionskosten
der Nutzungsberechtigten sowie das Verhalten der Eigentümer
begründen danach das schutzwürdige Vertrauen der Antragsgegner -
wie auch der Antragsteller - auf eine auch zukünftige Gewährung des
ausschließlichen Gebrauchs der Gemeinschaftsgarage bzw. des
Stellplatzes. Die Antragsteller sind mithin an die konkludent unter
den WE zustandegekommenen Nutzungsregelungen gebunden, auch wenn
nur schuldrechtlich vereinbarte Sondernutzungsrechte vorliegen.

14

2) Die Entscheidung des Landgerichts, der von den Antragstellern
angefochtene Beschluß sei auch insoweit rechtmäßig, als die
Teilungserklärung notariell i.S. der bestehenden Nutzungsregelungen
geändert und die Änderung in den Grundbüchern eingetragen werden
soll, ist hingegen aus Rechtsgründen zu beanstanden (§ 27 FGG). Der
Beschluß verstößt gegen die zwingenden Bestimmungen der §§ 873 Abs.
1, 877 BGB und damit gegen Rechtsvorschriften, auf deren Einhaltung
rechtswirksam nicht verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 S. 2
WEG).

15

Zwar hat das Landgericht nicht verkannt, daß die Einräumung
eines dinglichen, d.h. in den Grundbüchern eingetragenen
Sondernutzungsrechts die Teilungserklärung ändert und nicht mit
Mehrheit beschlossen werden kann. Es meint jedoch, hier läge der
Fall anders, weil die Sondernutzungsrechte bereits durch
stillschweigende Vereinbarung bzw. Verwirkung wirksam auch schon
gegenüber dem jeweiligen Sonderrechtsnachfolger eingeräumt worden
seien, so daß die Grundbucheintragung nur deklaratorische Wirkung
habe und nicht einmal erforderlich sei. Damit läßt sich indes die
beschlossene Durchführung der Abänderung der Teilungserklärung mit
entsprechender Grundbucheintragung nicht rechtfertigen.

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Die Einräumung eines dinglichen Sondernutzungsrechts, das den
Vorteil hat, daß es unentziehbar ist und auf einen Rechtsnachfolger
übergeht, führt zum Ausschluß der übrigen Miteigentümer von der
Befugnis zum Mitgebrauch und stellt daher eine Inhaltsänderung des
jeweiligen Sondereigentums i.S. des § 877 BGB dar (BGH NJW 84, 24o9
= JZ 84, 1114; BayObLG DNotZ 9o, 383; OLG Frankfurt OLGZ 86, 38).
Sie bedarf deshalb der Mitwirkung aller Wohnungseigentümer, die die
Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch auch gemäß § 19
GBO bewilligen müssen, und kann danach grundsätzlich nur aufgrund
einer entsprechenden Vereinbarung i.S. des § 1o WEG erfolgen (Senat
im Beschluß vom 5.3.97 - 16 Wx 279/96 = NJW-RR 97, 1442 = DWE 97,
126 mwN sowie im Beschluß vom 23.1.95 - 16 Wx 2o2/ 94), an der es
hier ersichtlich fehlt.

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Den Antragsgegnern steht auch nicht etwa ein
materiellrechtlicher Anspruch auf Zustimmmung zu einer solchen
Änderung der Teilungserklärung mit entsprechender Eintragung in den
Grundbüchern zu. Selbst durch den einstimmigen Beschluß aus dem
Jahre 1972 haben die Nutzungsberechtigten kein dingliches
Sondernutzungsrecht an den Gemeinschaftsgaragen bzw. den
Stellplätzen erworben bzw. erwerben sollen. Ein Wille der
Eigentümer zur Verdinglichung der Rechtsposition läßt sich nicht
feststellen, denn es ist nicht zugleich beschlossen worden, die
Teilungserklärung entsprechend zu ändern und die Änderung im
Grundbuch zu bewilligen und einzutragen.

18

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. In der Regel
entspricht es billigem Ermessen, die Gerichtskosten in
Übereinstimmung mit dem Ausgang des Streits in der Hauptsache zu
verteilen. Deshalb sind gemäß § 47 S.1 WEG die Antragsteller
einerseits und die Antragsgegner andererseits jeweils mit der
Hälfte der Gerichtskosten zu belasten, da diese jeweils etwa
hälftig obsiegt haben bzw. unterlegen sind. Eine Erstattung
außergerichtlicher Kosten ist hingegen nicht anzuordnen. Gemäß § 47
S. 2 WEG haben die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten
grundsätzlich selbst zu tragen. Für eine davon abweichende
Billigkeitsentscheidung bestand mangels Vorliegens besonderer
Umstände kein Anlaß.

19

Die Wertfestsetzung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf
§ 48 Abs. 3 WEG. Dabei ist der Senat davon ausgegangen, daß das
Interesse der Antragsteller an der Beschlußanfechtung einerseits
und der verlangten Neuregelung der Nutzungsverhältnisse an den
Garagen und den Stellplätzen andererseits - abweichend von der
Wertfestsetzung des Landgerichts - mit einem Betrag von jeweils
25.ooo,- DM angemessen bewertet ist.