Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-07-07, Aktenzeichen 3 K 861/13.NW
ECLI:DE:VGNEUST:2014:0707.3K861.13.NW.0A

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Die Klägerin begehrt die Erteilung eines Bauvorbescheides für die Errichtung von vier Fachmärkten auf den Grundstücken Flurst.-Nrn. … (im Nachfolgenden: Vorhabengrundstücke) in Waldfischbach-Burgalben, Gemarkung Burgalben.

2

Die Klägerin stellte mit Datum vom 3. April 2013 bei dem Beklagten eine Bauvoranfrage betreffend die Errichtung von vier Fachmärkten auf den Vorhabengrundstücken. Die Vorhabengrundstücke liegen innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes „S - 1. Änderung“ der Beigeladenen vom 6. Februar 1992, der das betreffende Gebiet als Gewerbegebiet ausweist.

3

Ausweislich der von der Klägerin vorgelegten Planunterlagen sollen die Bestandsgebäude abgerissen und die Vorhabengrundstücke mit einem Baukörper, in dem sich die vier Fachmärkte „unter einem Dach“ befinden sollen, neu bebaut werden. Die geplanten Fachmärkte sollen über einen gemeinsamen überdachten Eingangsbereich verfügen, und von dort durch jeweils separate Eingänge betreten werden. Im Eingangsbereich ist eine Wandscheibe mit vier Werbelogos geplant. Für die vier Fachmärkte plant die Klägerin ausweislich des von ihr vorgelegten Nutzungskonzeptes folgende Nutzungen:

4

Fachmarkt 1 mit einer Verkaufsfläche von 787,63 m²:

5

Einzelhandelsbetrieb für einen Drogerie-Fachmarkt (z.B. dm oder Rossmann).

6

Fachmarkt 2 mit einer Verkaufsfläche von 787,76 m²:

7

Einzelhandelsbetrieb für einen Schuhfachmarkt (z.B. Deichmann).

8

Fachmarkt 3 mit einer Verkaufsfläche von 578,35 m²:

9

Einzelhandelsbetrieb für einen Textilfachmarkt (z.B. kik)

10

Fachmarkt 4 mit einer Verkaufsfläche von 787,58 m²:

11

Einzelhandelsbetrieb für einen Textilfachmarkt (z. B. AWG), alternativ ein Einzelhandelsbetrieb für ein Kaufhaus (z.B. Woolworth).

12

Insgesamt soll die Verkaufsfläche aller vier Fachmärkte zusammen 2.941,32 m² betragen.

13

Vorgesehen ist außerdem ein gemeinsamer Parkplatz mit gemeinsamer Zu- und Abfahrt mit 91 PKW-Stellplätzen.

14

Die vier geplanten Fachmärkte sollen nach dem Nutzungskonzept über jeweils eigene Lager- und Sozialbereiche sowie eine jeweils eigene und selbständige Haustechnik (Heizung, Lüftung, Klima, Wasseraufbereitung usw.) verfügen.

15

Unmittelbar südlich an die Vorhabengrundstücke grenzen zwei Grundstücke an, auf denen die Discounter-Ketten Aldi und Lidl Fachmärkte mit dazugehörigen PKW-Stellplätzen errichtet haben. Diese beiden Discounter-Märkte haben jeweils Verkaufsflächen von 950 m² bzw. 930 m².

16

Die Beigeladene, eine ca. 4.815 Einwohner zählende Ortsgemeinde, die gemäß Landesplanung als Grundzentrum ausgewiesen ist, beschloss im April 2013 ein Einzelhandelskonzept. Dieses Konzept weist einen zentralen innerörtlichen Versorgungsbereich aus; dort ist grundsätzlich großflächiger Einzelhandel – entsprechend den Zielvorgaben des Landesentwicklungsprogramms (LEP) IV – zulässig. Außerhalb des zentralen innerörtlichen Versorgungsbereiches ist die Neuansiedlung großflächigen Einzelhandels nicht zulässig.

17

Mit Bescheid vom 18. Juni 2013 lehnte der Beklagte die Erteilung des von der Klägerin beantragten Bauvorbescheides ab. Zur Begründung wurde ausgeführt, für das geplante Bauvorhaben der Klägerin könne eine Baugenehmigung nicht in Aussicht gestellt werden. Die Klägerin plane vier Fachmärkte unterschiedlicher Größe mit einer Gesamtbruttogeschossfläche von rund 3.950 m² und einer Verkaufsfläche von 2.941,32 m². Vorgesehen sei ein Fachmarkt-Center mit gemeinschaftlichem Eingangsbereich und einem gemeinschaftlichen Parkplatz. Das im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „S - 1. Änderung“ der Beigeladenen, der für diesen Bereich ein Gewerbegebiet ausweise, geplante Fachmarkt-Center sei als großflächiger Einzelhandelsbetrieb i.S.v. § 11 Abs. 3 BauNVO zu werten. Derartige Anlagen seien grundsätzlich nur in eigens dafür festgesetzten Sondergebieten zulässig. Das klägerische Vorhaben widerspreche somit dem Bebauungsplan. Auch eine Änderung des rechtsgültigen Bebauungsplanes zur Verwirklichung des klägerischen Vorhabens sei nicht ohne weiteres möglich. Gemäß den Zielvorgaben des LEP IV, Ziel 57 (Z 57), sei großflächiger Einzelhandel mit mehr als 2.000 qm Verkaufsfläche nur in Mittel- und Oberzentren zulässig. Die Beigeladene habe jedoch die Funktion eines Grundzentrums. Ein Fachmarkt-Center mit der genannten Größe sei daher auch deshalb am geplanten Standort nicht zulässig. Weiterhin seien gemäß Z 58 des LEP IV großflächige Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten nur in städtebaulich integrierten Bereichen zulässig, d.h. generell in innerörtlicher Lage. Auch dies sei hier nicht der Fall. In unmittelbarer Nähe des geplanten Standortes für das Fachmarkt-Center seien bereits zwei Discounter vorhanden, weshalb auch die Summenwirkung einer Agglomeration von Einzelhandelsbetrieben zu betrachten sei. Eine Addition der Verkaufsflächen der beiden Discounter zur Verkaufsfläche des Fachmarkt-Centers führe dann zu einer Verkaufsfläche von insgesamt ca. 5.500 m² bis 6.000 m² Damit wäre auch ein Verstoß gegen Z 60 (Nichtbeeinträchtigungsverbot benachbarter zentraler Orte) des LEP IV gegeben. Die Ziele der Regional- und Landesplanung seien in der Bauleitplanung zu beachten bzw. stellten Vorgaben für die Bauleitplanung dar. Eine Änderung des Bebauungsplanes würde eine raumordnerische Prüfung in Verbindung mit der Zulassung eines Zielabweichungsverfahrens voraussetzen. Die Zulassung einer Zielabweichung von den Zielvorgaben des LEP IV sei nach gegenwärtiger Kenntnislage jedoch ausgeschlossen. Darüber hinaus müsste zudem die Beigeladene bereit sein, ihren Bebauungsplan entsprechend zu ändern. Die Beigeladene habe im April 2013 ein Einzelhandelskonzept beschlossen. Dieses Konzept weise einen zentralen innerörtlichen Versorgungsbereich aus, in dem grundsätzlich großflächiger Einzelhandel – entsprechend den Zielvorgaben des LEP IV – zulässig sei. Außerhalb dieses zentralen Versorgungsbereiches sei die Neuansiedlung großflächigen Einzelhandels dagegen nicht zulässig. Die Problematik des großflächigen Einzelhandels am Standort „S“ sei im Einzelhandelskonzept abgearbeitet worden. Dabei habe sich die Beigeladene bewusst gegen einen Standort für großflächigen Einzelhandel im Gewerbegebiet „S“ entschieden.

18

Die Klägerin erhob am 16. Juli 2013 Widerspruch und trug zur Begründung vor, Gegenstand der Bauvoranfrage seien vier selbständige Einzelhandelsbetriebe, die jeder für sich genommen unter der Schwelle zum großflächigen Einzelhandel lägen, weil jeweils nur Verkaufsflächen unter 800 m² vorgesehen seien. Eine Zusammenrechnung der Flächen der vier Einzelhandelsbetriebe dürfe nicht erfolgen. Ob es sich um einen oder mehrere Betriebe handele, bestimme sich nach baulichen und betrieblich-funktionalen Gesichtspunkten. Abzustellen sei dabei auf die nach außen erkennbaren baulichen Gegebenheiten. Die einzelnen Fachmärkte verfügten jeweils über einen eigenen Eingang, eine eigene Anlieferung und eigene Personalräume, könnten unabhängig von den anderen Fachmärkten geöffnet und geschlossen werden. Dass sie von einem gemeinsamen überdachten Eingangsbereich aus erreichbar seien, ändere nichts daran, dass jeder Betrieb eigenständig geöffnet werden könne. Der Eingangsbereich sei lediglich mit einem gemeinsamen Vordach geplant. Ohne Belang sei, dass ein gemeinsamer Parkplatz zur Verfügung gestellt werden solle. Dies führe nicht zu einer Funktionseinheit der vier selbständigen Einzelhandelsbetriebe. Einzelhandelsbetriebe unterhalb der Schwelle des großflächigen Einzelhandels seien im Übrigen ohne weiteres zulässig. Damit bestehe ein Anspruch der Klägerin auf die Erteilung des beantragten Bauvorbescheides zur planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens.

19

Mit Widerspruchsbescheid des Kreisrechtsausschusses bei dem Beklagten vom 23. August 2013 wurde der Widerspruch der Klägerin zurückgewiesen. Zur Begründung wurde ausgeführt, dem Vorhaben stehe Bauplanungsrecht entgegen. Bei dem Vorhaben der Klägerin handle es sich entgegen deren Auffassung um ein Einkaufszentrum, für das die Ausweisung eines Sondergebietes gemäß § 11 Abs. 3 Satz Nr. 1 BauNVO erforderlich sei. In dem als Gewerbegebiet ausgewiesenen Bereich, in dem die Vorhabengrundstücke liegen, sei das Vorhaben nicht zulässig. Zwar sehe die Baunutzungsverordnung eine Definition des Begriffs „Einkaufszentrum“ nicht vor. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sei ein Einkaufszentrum dann anzunehmen, wenn eine räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe vorliege, die entweder einheitlich geplant seien oder sich doch in anderer Weise als „gewachsen“ darstellten, wobei es sich im Regelfall um einen einheitlich geplanten, finanzierten, gebauten und verwalteten Gebäudekomplex handeln würde. Auch weitere Tatsachen wie die Lage in einem gemeinsamen Areal, eine gemeinsame Zufahrt und einen gemeinsam genutzten Großparkplatz seien Indizien für das Vorliegen eines Einkaufszentrums (OVG RP, Urteil vom 3. November 2011 – 1 A 10270/11.OVG –, juris). Gemessen daran handle es sich bei dem klägerischen Vorhaben um ein Einkaufszentrum. Es handle sich um eine Konzentration von Einzelhandelsbetrieben in einem einzelnen Gebäudekomplex mit einem gemeinsamen Eingangsbereich, der einheitlich geplant sei, über eine einzige gemeinsame Zufahrt verfüge und einen gemeinsamen Parkplatz nutze. Angesichts dieser gewichtigen Indizien komme es nicht entscheidend darauf an, dass die einzelnen Fachmärkte über getrennte Anliefermöglichkeiten verfügen sollten. Üblicherweise verfügten die einzelnen Einzelhandelsbetriebe in Einkaufszentren bereits aus logistischen Gründen über solche getrennte Anlieferungsstellen. Hierdurch würden die einzelnen Betriebe eines Einkaufszentrums jedoch baunutzungsrechtlich nicht selbständig. Das Vorhaben sei damit bauplanungsrechtlich unzulässig. Auf entgegenstehende Gründe der Raumordnung komme es somit nicht mehr an.

20

Der Widerspruchsbescheid wurde den Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 2. September 2013 zugestellt.

21

Die Klägerin hat am 1. Oktober 2013 Klage erhoben. Zur Begründung wiederholt sie ihr Vorbringen aus dem Vorverfahren. Ergänzend trägt sie vor, das Vorhaben sei nicht als Einkaufszentrum i.S.v. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO einzustufen. Ursprünglich sei man davon ausgegangen, dass ein Einkaufszentrum in der Regel mindestens 10.000 qm Verkaufsfläche haben sollte. Inzwischen gehe die Literatur von einer Spanne zwischen 1.000 qm und 10.000 qm Verkaufsfläche aus. Das OVG Rheinland-Pfalz habe kürzlich ein Einkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von 3.360 qm bejaht. Dabei habe es jedoch angemerkt, dass eine Verkaufsfläche dieser Größenordnung wohl an der unteren Grenze dessen angesiedelt sei, was als Größenordnung für die Annahme eines Einkaufszentrums verlangt werden müsse. Nach diesen Grundsätzen erreiche das klägerische Vorhaben die für ein Einkaufszentrum notwendige Größenordnung nicht.

22

Auch die übrigen Merkmale eines Einkaufszentrums seien nicht erfüllt. Weder seien organisatorische oder betriebliche Gemeinsamkeiten der vier Fachmärkte geplant noch verfügten sie über einen gemeinsamen Eingangsbereich. Die Eingänge befänden sich lediglich in einem Bereich, der durch ein Vordach gegen Witterungseinflüsse abgeschirmt sei. Dies stelle die Selbständigkeit der einzelnen Betriebe nicht in Frage. Der für 91 Stellplätze geplante Parkplatz könne nicht als „Großparkplatz“ bezeichnet werden. Er weise weniger Stellplätze auf als der Parkplatz eines üblichen Lebensmittel-Discount-Marktes. Der Parkplatz könne vorliegend nicht das Bild der Zusammengehörigkeit der vier Fachmärkte vermitteln. Er reiche als Indiz für die Zusammenfassung mehrerer Betriebe zu einem Einkaufszentrum nicht aus.

23

Bei den vier geplanten Fachmärkten handle es sich um selbständige Betriebe, die auch selbständig zu beurteilen seien. Jeder Betrieb weise eine Verkaufsfläche von weniger als 800 qm Verkaufsfläche auf, mithin liege kein großflächiger Einzelhandel vor. Eine Zusammenrechnung der Verkaufsflächen der vier Fachmärkte verbiete sich. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts bestimme sich die Selbständigkeit von Einzelhandelsbetrieben nach baulichen und betrieblich-funktionalen Kriterien. Abzustellen sei dabei auf die nach außen erkennbaren baulichen Gegebenheiten. Wenn ein Einzelhandelsbetrieb unabhängig von anderen Einzelhandelsbetrieben genutzt werden könne und deshalb baurechtlich auch als eigenständiges Vorhaben genehmigungsfähig wäre, über einen eigenen Eingang, eine eigene Anlieferung und eigene Personalräume verfüge sowie unabhängig von anderen Betrieben geöffnet und geschlossen werden könne, liege ein selbständiger Einzelhandelsbetrieb vor. Diesen Anforderungen genügten jeweils die vier geplanten Fachmärkte. Allein der gemeinsame Parkplatz führe nicht zu einer Funktionseinheit der vier selbständigen Fachmärkte. Die vier Fachmärkte seien daher im Gewerbegebiet zulässig.

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Die Klägerin beantragt,

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den Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 18. Juni 2013 und den dazu ergangenen Widerspruchsbescheid des Beklagten vom 23. August 2013 aufzuheben,
den Beklagten zu verpflichten, der Klägerin einen positiven Bauvorbescheid über die planungsrechtliche Zulässigkeit von vier Fachmärkten auf den Grundstücken Flurstück-Nrn ..., Gemarkung Burgalben in Waldfischbach-Burgalben nach Maßgabe der Bauvoranfrage vom April 2013 zu erteilen,
die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

28

Er bezieht sich zur Begründung auf die angefochtenen Bescheide.

29

Die Beigeladene stellt keinen Antrag und hat sich zur Sache nicht geäußert.

30

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Beteiligten zur Gerichtsakte gereichten Schriftsätze, die Verwaltungsakten des Beklagten sowie auf die von der Beigeladenen vorgelegten Bebauungsplanunterlagen verwiesen. Des Weiteren wird auf das Sitzungsprotokoll vom 7. Juli 2014 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist unbegründet.

32

Die Klägerin hat keinen Rechtsanspruch nach § 72 Satz 1 Landesbauordnung – LBauO – auf die Erteilung des von ihr mit Datum vom 3. April 2013 beantragten Bauvorbescheides über die planungsrechtliche Zulässigkeit von vier Fachmärkten auf den Grundstücken Flurst.-Nrn. … in der Gemarkung Burgalben. Der Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 18. Juni 2013 und der dazu ergangene Widerspruchsbescheid des Kreisrechtsausschusses bei dem Beklagten vom 23. August 2013 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –).

33

Nach § 72 Satz 1 LBauO kann der Bauherr schon vor Einreichung des Bauantrags zu einzelnen Fragen des Vorhabens einen schriftlichen Bescheid (Bauvorbescheid) beantragen. Mit dem Bauvorbescheid wird verbindlich, aber befristet (§ 72 Satz 2 LBauO), durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde festgestellt, dass dem Bauvorhaben hinsichtlich der zur Entscheidung gestellten Einzelfragen keine Hindernisse nach den im Zeitpunkt der Entscheidung geltenden Bestimmungen des öffentlichen Rechts entgegenstehen. Vorliegend ist die Bauvoranfrage der Klägerin auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des streitgegenständlichen Vorhabens gerichtet.

34

Das Vorhaben der Klägerin ist als Einkaufszentrum zu qualifizieren und widerspricht damit dem geltenden Bebauungsplan der Beigeladenen „S – 1. Änderung“ vom 6. Februar 1992, der den Bereich, in dem auch die Vorhabengrundstücke gelegen sind, als Gewerbegebiet ausweist, in welchem ein Einkaufszentrum nicht zulässig ist. Dies ergibt sich aus dem Folgenden:

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Der Bebauungsplan der Beigeladenen „S – 1. Änderung“ vom 6. Februar 1992 ist wirksam zustande gekommen und trat am 10. April 1992 nach Ausfertigung durch den Ortsbürgermeister in Kraft (s. zur Ordnungsgemäßheit der Ausfertigung einer Satzung: OVG RP, Urteil vom 23. Oktober 1997 – 1 A 12163/96.OVG –, esovgrp).

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Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens der Klägerin beurteilt sich somit nach § 30 Abs. 1 Baugesetzbuch – BauGB –. Danach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Das Vorhaben der Klägerin widerspricht indessen den Festsetzungen des Bebauungsplans „S – 1. Änderung“. Dieser setzt für den Bereich, in dem auch die Vorhabengrundstücke gelegen sind, als Art der baulichen Nutzung ein Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO) fest. Maßgeblich für die Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb dieses Gewerbegebiets ist die geltende Baunutzungsverordnung 1990. Gewerbegebiete dienen nach § 8 Abs. 1 BauNVO 1990 vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belastenden Gewerbebetrieben. Zulässig sind nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO Gewerbebetriebe aller Art. Davon werden die von der Klägerin auf den Vorhabengrundstücken geplanten vier Fachmärkte (Drogeriefachmarkt, Schuhfachmarkt, ein Textilfachmarkt sowie ein weiterer Textilfachmarkt, alternativ Kaufhaus) grundsätzlich erfasst.

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Allerdings schränkt § 11 Abs. 3 BauNVO 1990 die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit bestimmter Gewerbebetriebe in Gewerbegebieten ein. Nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO sind Einkaufszentren außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Ebenso gilt dies nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO 1990 für großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht mehr unwesentlich auswirken können.

38

Die rechtliche Bedeutung von § 11 Abs. 3 BauNVO hat das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 1. August 2002 – 4 C 5/01 –, BVerwGE 117, 25 ff. und juris, Rn. 28) wie folgt umschrieben:

39

"§ 11 Abs. 3 BauNVO liegt die Wertung zugrunde, dass die in dieser Vorschrift bezeichneten Betriebe typischerweise ein Beeinträchtigungspotential aufweisen, das es rechtfertigt, sie einem Sonderregime zu unterwerfen. Welche Belange ganz erheblich betroffen sein können, verdeutlicht die Aufzählung in § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO. Dort werden neben schädlichen Umwelteinwirkungen insbesondere Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO bezeichneten Betriebe sowie auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden genannt. Die Vermutungsregel, die der Normgeber insoweit in § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO aufstellt, bezieht sich zwar nur auf großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe i. S. d. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 und 3 BauNVO. Dies bedeutet indes nicht, dass der Normgeber Einkaufszentren eine Vorzugsbehandlung angedeihen lässt. Das Gegenteil ist der Fall. Damit die in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Rechtsfolgen eintreten, bedarf es nicht eigens der Feststellung, welche nachteiligen Wirkungen konkret zu erwarten sind. Der Normgeber geht davon aus, dass sich die in § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO bezeichneten Auswirkungen bei Einkaufszentren generell nicht ausschließen lassen. Eine Einzelfallprüfung erübrigt sich (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. April 1990 – 4 C 16.87 –, a. a. O.).“

40

Was unter einem Einkaufszentrum i. S. v. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO zu verstehen ist, definiert die Baunutzungsverordnung selbst nicht. Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem grundlegenden Urteil vom 27 April 1990 – 4 C 16.87 – (DÖV 1990, 748 und juris, Rn. 21) dargelegt, wann ein „Einkaufszentrum“ vorliegt:

41

"In Übereinstimmung auch mit dem allgemeinen Sprachgebrauch ist ein Einkaufzentrum im Rechtssinne nur dann anzunehmen, wenn eine räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe – zumeist in Kombination mit verschiedenartigen Dienstleistungsbetrieben – vorliegt, die entweder einheitlich geplant ist oder sich doch in anderer Weise als "gewachsen darstellt" (…). Im Regelfall wird es sich um einen einheitlich geplanten, finanzierten, gebauten und verwalteten Gebäudekomplex handeln (vgl. auch BR-Drs. 402/68, S. 5 <auch zu § 11 BauNVO 1968>). Aus der für die Anwendung des § 11 Abs. 3 BauNVO maßgeblichen raumordnerischen und städtebaulichen Sicht – insbesondere im Hinblick auf die Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur einer Gemeinde – kann aber auch eine nicht von vornherein als solche geplante und organisierte Zusammenfassung von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben ein Einkaufszentrum i. S. d. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO darstellen (…). Ein solches "Zusammenwachsen" mehrerer Betriebe zu einem "Einkaufszentrum" setzt … außer der erforderlichen räumlichen Konzentration (vgl. zu dieser auch OVG Lüneburg, Urteil vom 30. März 1989 – 1 OVG A 72/88 – n. veröffentl.) weitergehend voraus, dass die einzelnen Betriebe aus der Sicht der Kunden als aufeinander bezogen, als durch ein gemeinsames Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung treten. Diese Zusammenfassung kann sich in organisatorischen oder betrieblichen Gemeinsamkeiten, wie etwa in gemeinsamer Werbung unter einer verbindenden Sammelbezeichnung, dokumentieren. Nur durch solche äußerlich erkennbaren Merkmale ergibt sich die für die Anwendung des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO notwendige planvolle Zusammenfassung mehrerer Betriebe zu einem "Zentrum" und zugleich die erforderliche Abgrenzung zu einer beliebigen Häufung von jeweils für sich planungsrechtlich zulässigen Läden auf mehr oder weniger engem Raum (vgl. hierzu in ähnlichem Sinne auch Hüttenbrink, DVBl. 1989, 69 <76>; Jahn, UPR 1989, 371 <375 f.>).“

42

Diese Auslegung des Begriffs "Einkaufszentrum" hat das Bundesverwaltungsgericht dann im Urteil vom 1. August 2002– 4 C 5/01 – ( juris, Rn. 24) fortgeschrieben:

43

"Der Einstufung als Einkaufszentrum steht nicht entgegen, dass das Branchenspektrum beschränkt ist. Es kommt weniger auf ein umfassendes Warenangebot als auf die räumliche Konzentration von Einkaufsmöglichkeiten an. Maßgebend ist, dass einzelne Betriebe aus Sicht der Kunden als aufeinander bezogen, als durch ein gemeinsames Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung treten."

44

In seinem Beschluss vom 12. Juli 2007 (Beschluss vom 12. Juli 2007 – 4 B 29/07 –, juris Rn. 3) hat das Bundesverwaltungsgericht dies weiter vertieft:

45

"… Entgegen der Darstellung der Beschwerde hat das Berufungsgericht im Rahmen der Subsumtion dem Begriff des Einkaufszentrums keinen davon abweichenden Inhalt beigelegt. Es hat nämlich nicht allein darauf abgestellt, dass die geplanten Einzelhandelsbetriebe in den Gebäuden G1 bis G3 zusammengefasst werden, sondern auch ins Feld geführt, dass die Gebäude durch einen gemeinsamen Verbindungsgang miteinander vernetzt werden sollen, in dem Mittelgebäude G2 eine "räumliche Mitte" für den gesamten Komplex geschaffen werden soll und gemeinsame Stellplätze vorgesehen sind. Dass es den Charakter des zur Beurteilung gestellten Vorhabens als Einkaufszentrum nicht deshalb verneint hat, weil weder eine gemeinsame Verwaltung des Gewerbeparks noch eine gemeinsame Werbung vorgesehen ist, bedeutet keine Abkehr von den Entscheidungen des Senats vom 27. April 1990 – BverwG 4 C 16.87 – (BRS 50 Nr. 67) und vom 15. Februar 1995 – BverwG 4 B 84.94 – (juris). In beiden Entscheidungen wird eine gemeinsame Werbung oder eine verbindende Sammelbezeichnung als Beispiel dafür genannt, in welcher Weise sich die Verbundenheit von Betrieben zu einem Einkaufszentrum dokumentieren kann. Zwingende Voraussetzungen für ein Einkaufszentrum sind diese Merkmale nicht."

46

Ob ein "Einkaufszentrum" i. S. d. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO vorliegt, ist mithin einer umfassenden Würdigung des Einzelfalles vorbehalten.

47

Bei Anlegung der vorstehend vom Bundesverwaltungsgericht dargelegten Maßstäbe ist davon auszugehen, dass es sich bei der von der Klägerin geplanten Bebauung der Vorhabengrundstücke mit insgesamt vier Fachmärkten (Drogeriefachmarkt, Schuhfachmarkt, Textilfachmarkt sowie ein weiterer Textilfachmarkt, alternativ Kaufhaus) im Hinblick auf das mit dem Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides vom 3. April 2013 vorgelegte Planungskonzept um ein Einkaufszentrum handeln wird:

48

Vorliegend plant die Klägerin in einem neu zu errichtenden einheitlichen Gebäude ausweislich der vorgelegten Planunterlagen vier Fachmärkte "unter einem Dach ". Die Bauherrschaft und Planung der vier Fachmärkte liegt in der Hand der Klägerin. Für diese Einschätzung spricht zunächst als Indiz, dass alle vier geplanten Einzelhandelsbetriebe auf dem hier in Rede stehenden Areal von der Klägerin, die sich die Vorhabengrundstücke dinglich gesichert hat, einheitlich geplant werden. Selbst wenn die Klägerin das Projekt nicht auch einheitlich selbst finanzieren sollte – die dem Gericht vorliegenden Unterlagen geben hierzu keine Auskunft –, so liegt doch jedenfalls die Bauherrschaft allein in ihrer Hand (vgl. OVG RP, Urteil vom 3. November 2011 – 1 A 10270/11.OVG –, juris, Rn. 52 ff.). Ausweislich des sich in den von der Klägerin vorgelegten Planungsunterlagen befindlichen Nutzungskonzepts plant die Klägerin den Abriss der Bestandsgebäude sowie die Neubebauung der drei Vorhabengrundstücke mit dem aus den vier Gewerbebetrieben bestehenden Gebäudekomplex. Mit der Projektentwicklung hat die Klägerin das Institut für Immobilien-Consulting GmbH, U.., (IIC) beauftragt, das im Namen der Klägerin handeln soll.

49

Die Verkaufsfläche der vier „unter einem Dach“ geplanten Fachmärkte in dem einheitlichen, neu zu errichtenden Gebäude beträgt nach den vorgelegten Planunterlagen insgesamt 2.941,32 m², die Gesamtbruttogeschoßfläche 3.950 m². Damit weist das klägerische Vorhaben eine Größe auf, die geeignet ist, die Voraussetzungen des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO zu erfüllen, zumal die Geschossfläche dieses Vorhabens die in der Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO angesprochene Größe für großflächige Einzelhandelsbetriebe mit regelmäßig städtebaulichen Auswirkungen (Geschoßfläche: 1.200 m²) deutlich überschreitet (vgl. OVG RP, Urteil vom 3. November 2011 – 1 A 10270/11.OVG –, ZFBR 2012, 45, esovg und juris, Rn. 54 m. w. N. a. d. Rspr.).

50

Die vier geplanten Einzelhandelsbetriebe sollen ausweislich der vorgelegten Planunterlagen auf einem gemeinsamen Areal verwirklicht werden, das von der unmittelbar vorbeiführenden Straße "In der S" durch eine einzige gemeinsame Zufahrt zu erreichen ist, die Baukörper der Märkte sollen ohne Einhaltung von Abständen aneinander gebaut werden und über einen gemeinsamen, überdachten – wohl verglasten – Eingangsbereich verfügen. Dass innerhalb des gemeinsamen Eingangsbereichs dann jeder Markt für sich nochmals einen eigenen Zugang hat, ändert nichts an der Tatsache eines dennoch gemeinsamen Eingangsbereichs. Dieser Eingangsbereich soll ausweislich der vorgelegten Planunterlagen durch zwei – offenbar sich automatisch öffnende – Schiebetüren (eine für den Eingang und eine für den Ausgang) betreten bzw. verlassen werden können. Erst von diesem gemeinsamen Bereich gehen dann die Zugänge in die jeweiligen Märkte ab.

51

Dem Gebäudekomplex soll zudem ein gemeinsamer Parkplatz mit 91 Stellplätzen, die ebenfalls auf dem gemeinsamen Areal geplant sind, zugeordnet werden. Außerdem ist nach den vorgelegten Planunterlagen eine gemeinsame Werbeanlage mit vier separaten Werbeflächen im Eingangsbereich geplant.

52

Aufgrund des einheitlichen Gebäudekomplexes mit gemeinsamem Eingangsbereich und gemeinsamen Parkplatz mit gemeinsamer Zufahrt stellt sich das geplante Vorhaben der Klägerin mit seinen vier Einzelhandelsbetrieben "unter einem Dach" aus Kundensicht als miteinander verbunden dar bzw. würde bei seiner Verwirklichung so in Erscheinung treten.

53

Auch kann daneben nicht außer Acht gelassen werden, dass die Größenordnung der von der Klägerin geplanten vier Einzelhandelsflächen "unter einem Dach" nicht in einem großstädtisch geprägten Innenstadtbereich, sondern in einem Gewerbegebiet einer 4.815 Einwohner (Statistisches Bundesamt – Gemeinden in Deutschland mit Bevölkerung am 31. Dezember 2012) zählenden Ortsgemeinde realisiert werden soll. Daher ist dem von der Klägerin geplanten, aus mehreren Einzelhandelsbetrieben bestehenden Gebäudekomplex auch bei der hier in Rede stehenden verhältnismäßig geringen Verkaufsflächengröße eine für ein Einkaufszentrum typische "Sog-Wirkung" zu unterstellen, zumal der geplante Gebäudekomplex über die Straße "In der S" über eine optimale Verkehrsanbindung an die zwischen Pirmasens und Kaiserslautern verlaufende B 270, eine überörtliche Verkehrsader, hätte, an die auch die umliegenden Ortschaften angebunden sind. Die hier zu unterstellende „Sog-Wirkung“ des geplanten Gebäudekomplexes würde sich zudem durch die unmittelbar benachbarten beiden großflächigen Einzelhandelsbetriebe (Lidl, Aldi) noch verstärken, da sich sowohl die vier geplanten Fachmärkte "unter einem Dach" als auch zusätzlich die beiden unmittelbar benachbarten großflächigen Einzelhandelsbetriebe sich gegenseitig hinsichtlich Angebot und Sortiment optimal ergänzen würden. Über die aneinander grenzenden Parkflächen des geplanten Gebäudekomplexes und der bereits vorhandenen großflächigen Einzelhandelsbetriebe könnte der Kunde problemlos von einem Markt zum anderen wechseln, womit die "Sogwirkung" dieser Märkte garantiert erscheint. Insgesamt würde es somit auch zu einer überörtlichen Kundenanziehung kommen, die auch Folgen für die umliegenden Gemeinden haben könnte.

54

Ist nach alledem von dem Entstehen eines in einem Gewerbegebiet unzulässigen Einkaufszentrums auszugehen, hat die Klägerin keinen Anspruch auf Erteilung eines positiven Bauvorbescheides.

55

Ob das geplante Vorhaben der Klägerin dem Einzelhandelskonzept der Beigeladenen (vgl. insoweit S. 41 f. des Einzelhandelskonzeptes für die Beigeladene vom April 2013) sowie ihrer landesplanerischen Einstufung nach dem Landesentwicklungsplan (LEP IV) als Grundzentrum, in dem ein großflächiger Einzelhandel nicht vorgesehen ist (s. Z 57 – Zentralitätsgebot – und Z 58 – städtebauliches Integrationsgebot – des LEP IV), widerspricht, bedarf nach alledem hier keiner Erörterung mehr.

56

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 VwGO, 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der Billigkeit i. S. v. § 162 Abs. 3 VwGO, die Klägerin nicht mit den außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu belasten, da diese sich mangels eigener Antragstellung keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat.

57

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO.

58

Beschluss

59

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 220.575,-- € festgesetzt (§§ 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Ziff. 9.2 und 9.1.2.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit vom 18. Juli 2013 (NVwZ 2013, Beilage 58).