Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1999-05-20, Aktenzeichen 4 K 2280/97
ECLI:DE:VGD:1999:0520.4K2280.97.00

Tenor

Die Ordnungsverfügung des Beklagten vom 16. Oktober 1996 in der Gestalt des
Widerspruchsbescheides der Bezirksre-gierung E vom 13. Februar 1997 wird aufgehoben.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Zwangsvollstreckung durch
Sicher-heitsleistung in Höhe von 50,- DM ab-wenden, wenn nicht die Klägerin vorher Sicherheit in derselben Höhe
leistet.

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Tatbestand:

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Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung des Vorderhauses in dem Gebäude
Xstraße 37 in E, Gemarkung G1, Flurstück 133 und 134. Das Grundstück ist mit einem
Mehrfamilienhaus bebaut, das aus einem viergeschossigen, unmittelbar an die Straße
grenzenden Vorderhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und einem viergeschossigen
rückwärtigen Anbau besteht. Der Bau stammt aus dem Jahre 1905. Im Vorderhaus
befinden sich mindestens vier Wohnungen, das Erdgeschoss wird jedenfalls zum Teil
gewerblich genutzt. Das Hinterhaus hat ebenfalls vier Wohnungen. Alle Wohnungen sind
über das zentrale Treppenhaus zugänglich. Die Wohnungen des Vorderhauses verfügen
sämtlich über Fenster zur Xstraße. Die Wohnungen im Hinterhaus haben Fenster zum
Hof, aber außer über den zentralen Hausflur keine unmittelbare weitere Verbindung
mit einer öffentlichen Verkehrsfläche. Wegen der Gebäude- und Grundstückssituation
im einzelnen wird auf die beigezogenen Hausakten und das Protokoll der
Ortsbesichtigung vom 23. April 1999 verwiesen.

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Das Haus Xstraße 37 ist in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Klägerin ist
Eigentümerin der Wohnung im zweiten Obergeschoss des Vorderhauses; sie ist
Miteigentümerin des Grundstücks und des Gebäudes im übrigen, so weit nicht das
Sondereigentum der anderen Wohnungseigentümer das ausschließt.

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Mit Ordnungsverfügung vom 16. Oktober 1996 forderte der Beklagte die Klägerin
auf, den 2. Rettungsweg für die Wohnungen im 1., 2. und 3. Obergeschoss des
Hinterhauses auf dem Grundstück Xstraße 37 in E durch Anbringen einer Spindeltreppe
an einer in einem beiliegenden Plan besonders gekennzeichneten Stelle herzustellen.
Zur Begründung war ausgeführt, dass die Wohnungen im 1., 2. und 3. Obergeschoss des
Hauses Xstraße 37 nicht über den nach § 17 BauONW erforderlichen zweiten Rettungsweg
verfügten; da konkrete Gefahren bestünden, müsse die Nachrüstung des Hauses mit den
feuerpolizeilich notwendigen Einrichtungen verlangt werden.

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Die Klägerin erhob unter dem 13. November 1996 Widerspruch, den die
Bezirksregierung E mit Widerspruchsbescheid vom 13. Februar 1997 zurückwies.

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Die Klägerin hat am 17. März 1997 Klage erhoben.

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Sie beantragt sinngemäß,

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die Ordnungsverfügung des Beklagten vom 16. Oktober 1996 in der
Gestalt des Wider-spruchsbescheides der Bezirksregierung E vom 13.
Februar 1997 aufzuheben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Über das Grundstück Xstraße 37 ist zwischen einem früheren Wohnungseigentümer und
dem Beklagten wegen der Pflicht zur Herstellung einer Spindeltreppe ein Verfahren
vorläufigen Rechtsschutzes durchgeführt worden (4 L 4388/94). Die Akten dieses
Verfahrens sind beigezogen und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Der
Beklagte hat gleichzeitig mit dem Kläger weitere Wohnungseigentümer herangezogen
(4 K 2068/97, 4 K 2157/97, 4 K 2214/97, 4 K 2215/97, 4 K 2264/97, 4 K 2265/97,
4 K 2280/97). Dabei handelt es sich teils um Eigentümer von Wohnungen im Hinterhaus,
teils um Eigentümer von Wohnungen im Vorderhaus. Die Akten dieser Verfahren sind
beigezogen und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Das Gericht hat Beweis
erhoben durch eine von dem Einzelrichter durchgeführte Ortsbesichtigung. Wegen des
Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Ortsbesichtigung vom
23. April 1999 verwiesen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach - und Streitstandes wird auf den Inhalt
der beigezogenen Verwaltungsvorgänge, der beigezogenen Akten und der Gerichtsakten
Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist begründet. Der angefochtene Bescheid in Gestalt des angefochtenen
Widerspruchsbescheides ist rechtswidrig.

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Ob die tatbestandlichen Voraussetzungen für ein Eingreifen durch die Bauaufsicht
vorliegen, kann offen bleiben. Die Klägerin kann, unterstellt es liegt eine Gefahr
für die öffentliche Sicherheit durch einen Verstoß gegen bauordnungsrechtliche
Normen vor, zur Beseitigung der Gefahrenquelle nicht herangezogen werden. Sie ist
nicht Störer im (bau-) ordnungsrechtlichen Sinne.

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1. Die angefochtene Verfügung ist auf §§ 61, 17 Abs. 3 Satz 1 BauONW und 14
OBGNW gestützt. Die Bauordnung enthält keine Sondervorschriften über den Adressaten
einer bauaufsichtlichen Verfügung. Da das Bauordnungsrecht Sonderordnungsrecht und
die Bauaufsicht Sonderordnungsbehörde sind (§ 60 BauONW), gelten für die
Heranziehung des ordnungsrechtlich Verantwortlichen die allgemeinen Vorschriften des
Ordnungsbehördengesetzes.

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2. Die Klägerin als Eigentümerin einer Wohnung im Vorderhaus kann nicht als
Verhaltensverantwortlicher gemäß § 17 OBGNW herangezogen werden. Sie hat die
baulichen Zustände des Hinterhauses weder geschaffen, noch verursacht sie sonst in
Person Gefahren, die für die Bewohner des Hinterhauses bei einem Brand entstehen
können.

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3. Die Klägerin kann auch nicht als Zustandsverantwortliche Adressat der von dem
Beklagten erlassenen Ordnungsverfügung sein. Zwar ist die Klägerin Miteigentümerin
des Hauses, soweit das Gebäude im gemeinschaftlichen Eigentum aller
Wohnungseigentümer steht. Gefahrenquelle ist jedoch nicht das Gebäude als Ganzes,
sondern jeweils diejenige Wohnung, die über weniger als zwei Rettungswege verfügt
und allenfalls das baulich und ordnungsrechtlich als Einheit zu wertende Hinterhaus.
Eigentümerin einer Wohnung im Hinterhaus des Grundstückes Xstraße 37 ist die
Klägerin jedoch nicht.

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4. Maßgebend für die Verantwortlichkeit des Zustandsstörers ist das Eigentum an
derjenigen Sache, von der die Gefahr ausgeht (§ 18 Abs. 1 Satz 1 OBGNW). Welche
Sache die Gefahr unmittelbar verursacht, ergibt sich aus den tatsächlichen
Verhältnissen und den rechtlichen Bestimmungen, denen sie unterliegt. § 17 Abs. 3
Satz 1 BauONW bestimmt die notwendige Ausstattung mit zweiten Rettungswegen jeweils
für eine Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen. Die Gefahr für von einem Hausbrand
bedrohte Menschen ergibt sich aus dem Fehlen des zweiten Rettungsweges bei einzelnen
Nutzungseinheiten, also nicht aus dem baulichen Zustand des Gesamtgebäudes. Unter
Nutzungseinheit ist die Einheit zu verstehen, die von ein und demselben Nutzer so
genutzt wird, dass eine Abkapselung gegenüber einem anderen Nutzer erforderlich
wird. Zu den Nutzungseinheiten in diesem Sinne zu zählen sind unter anderem
Wohnungen (Gädte, Böckenförde, Temme, Heintz, Landesbauordnung NW,

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9. Aufl., § 17 Rdn. 47).

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5. Aus § 17 Abs. 3 Satz 4 LBauONW ergibt sich nichts anderes. In dieser
Vorschrift ist geregelt, dass Gebäude, deren zweiter Rettungsweg über Rettungsgeräte
der Feuerwehr führt, und die notwendige Fenster in und über einer bestimmten Höhe
aufweisen, nur errichtet werden dürfen, wenn die Feuerwehr über die erforderlichen
Rettungsgeräte verfügt. Diese Vorschrift bestimmt die Grenze der Zulässigkeit von
Bauten anhand der Leistungsfähigkeit der örtlichen Feuerwehr. Einen Rückschluss auf
den materiellen Gefahrenherd im Brandfall bei Fehlen zweiter Rettungswege für
einzelne Nutzungseinheiten lässt sich daraus nicht ziehen.

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6. Auch aus § 5 LBauONW ist nichts anderes herzuleiten. Diese Regelung betrifft
die Anlage von Feuerwehrzufahrten und -zugängen und die Größe von Bewegungszonen für
Feuerwehrfahrzeuge. Diese Anlagen sind gebäudebezogen. Um sie geht es hier nicht.
Verlangt wird in der angefochtenen Ordnungsverfügung eine Einrichtung zur
Gefahrenabwehr zugunsten bestimmter Nutzungseinheiten, nicht eine generelle, das
ganze Gebäude betreffende Schutzvorkehrung.

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7. Die Klägerin erfüllt den Tatbestand des § 18 OBGNW nicht. Sie ist nicht
Eigentümerin einer gefahrträchtigen Nutzungseinheit ohne zweiten Rettungsweg. Ihre
Wohnung liegt im Vorderhaus und verfügt über einen zweiten Rettungsweg zur Xstraße
hin durch die nach dort weisenden großen Fenster.

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8. Richtig ist, dass die Miteigentümer einer Sache, von der eine ordnungs- oder
polizeirechtliche Gefahr ausgeht, grundsätzlich jeder für sich allein und im vollem
Umfang ordnungspflichtig sind (OVG NW, Urteil vom 7. März 1994, 22 A 753/92; WuM
1994, 406=NVwZ-RR 1995, 244). Für die Inanspruchnahme der Klägerin gibt das jedoch
nichts her. Die Gefahr, wegen der der Beklagte einschreitet, geht nicht von den im
Miteigentum stehenden Gemeinschaftsanlagen des Hauses Xstraße 37 oder von dem
gesamten Gebäude, sondern von denjenigen Wohnungen aus, die nicht über einen zweiten
Rettungsweg verfügen. Eigentümerin einer solchen Wohnung ist die Klägerin nicht.

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9. Die mögliche Miteigentümerstellung der Klägerin an dem auf den Hinterhof
führenden Hausflur vermittelt keine Störerbeziehung zu den gefahrverursachenden
Wohnungen. Der Hausflur löst keine unmittelbaren Gefahren aus, auch wenn er als
Durchgang für die Feuerwehr in den Hof nicht in Frage kommt. Unmittelbare Ursache
für die Störung im ordnungsrechtlichen Sinne ist die nicht ausreichende Ausstattung
der im Hinterhaus liegenden Wohnungen. Der bauliche Zustand von im
Gemeinschaftseigentum befindlichen Gebäudeteilen wie etwa des Hausflurs im
Erdgeschoss trägt lediglich mittelbar zu einer Verschärfung der Gefahr im Brandfalle
bei, weil er als Rettungsweg möglicherweise nicht ausreicht.

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10. Es lässt sich auch nicht argumentieren, das ganze Gebäude Xstraße 37 befinde
sich in einem ordnungswidrigen Zustand, weil einzelne Wohnungen keine ausreichende
Anzahl von Rettungswegen hätten. Eine derartig zusammenfassende Betrachtungsweise
kommt nur in Frage, wenn das Gebäude feuerpolizeilich eine untrennbare Einheit
bildet und die Ausstattung einzelner Wohnungen mit zusätzlichen Rettungswegen
notwendig zu einer Mitbeanspruchung der Rettungswege anderer Wohnungen führt. Beides
ist in dem Gebäude Xstraße 37 nicht der Fall. Das Hinterhaus mit seinen im
Sondereigentum stehenden Wohnungen bildet, jedenfalls soweit es um den zweiten
Rettungsweg geht, einen gesonderte Gebäudeteil. Die dort auftretenden Gefahren und
demgemäß die Einsatztaktik der Feuerwehr sind unterschiedlich und unabhängig von den
Gegebenheiten im Vorderhaus. Die als zweiter Rettungsweg verlangte Spindeltreppe hat
keine bauliche Verbindungen zu dem Vorderhaus. Die von den unzureichend
ausgestatteten Nutzungseinheiten ausgehenden Gefahren und ihre Bekämpfung betreffen
allein das gesondert zu beurteilende Hinterhaus.

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11. Das Vorderhaus verursacht schließlich nicht deshalb Gefahren für die Bewohner
des Hinterhauses, weil es das Hinterhaus von dem öffentlichen Straßenraum abriegelt
und deshalb den unmittelbaren Feuerwehrzugang versperrt. Die Bebauung des
Vorderhauses in geschlossener Bauweise unmittelbar auf der Straßenbegrenzungslinie
ist die planungsrechtlich und natürlicherweise zulässige Bebauung in diesem
Stadtteil. Sie überschreitet für sich genommen nicht irgendwelche Gefahrengrenzen.
Es ist die Lage des Anbaus im Hintergelände, die unmittelbar die Gefahrenlage
verursacht. Für die Beseitigung dieser Gefahr sind die Eigentümer der Wohnungen im
Hinterhaus allein verantwortlich. Zu diesem Personenkreis gehört die Klägerin
nicht.

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12. Soweit die Eigentümer von feuerpolizeilich nicht ausreichend ausgestatteten
Wohnungen zur Anlage einer an der Fassade des Hinterhauses entlang führenden
Rettungstreppe herangezogen werden können, kann die Klägerin als Miteigentümerin der
Gebäudeaußenwand zur Duldung dieser Maßnahme verpflichtet sein. Sollte sie dem
widersprechen, kann der Beklagte eine Duldungsverfügung erlassen. Diese ist in der
angefochtenen Verfügung (als ein Weniger) nicht enthalten. Es ist ein qualitativer
Unterschied, ob jemand als Eigentümer zur Errichtung einer bestimmten Anlage selbst
verpflichtet, oder ob er lediglich zur Duldung der Errichtung durch einen Dritten
angehalten wird.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

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Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11, 709
ZPO.

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