Amtsgericht Brühl (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-09-03, Aktenzeichen 29 C 11/15
ECLI:DE:AGBM2:2015:0903.29C11.15.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 110 % der vollstreckbaren Forderung abwenden, wenn die Beklagten nicht zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

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Tatbestand:

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Die Parteien sind Sondereigentümer in der in dem Rubrum genannten Wohnungseigentümergemeinschaft. Von der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde für den 5.2.2015 eine Wohnungseigentümerversammlung mit einer Ladungsfrist von zwölf Tagen einberufen. Die Teilungserklärung sieht eine Ladungsfrist von wenigstens sieben Tagen vor. In der Eigentümerversammlung, an der der Kläger nicht teilnahm, wurde über den Tagesordnungspunkt 6 gemäß der Einladung „Beschlussfassung über den Antrag von mindestens ein Viertel der Wohnungseigentümer, den bisherigen Verwalter die W GmbH mit sofortiger Wirkung abzuberufen“ abgestimmt. Der als Versammlungsleiter fungierende Mitarbeiter der Verwalterin stellte fest, dass der Antrag mit 44 Ja-Stimmen sechs Enthaltungen und 54 Nein-Stimmen nicht beschlossen wurde.

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Mit der Anfechtungsklage macht der Kläger die Ungültigkeit des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 6 der Eigentümerversammlung vom 5.2.2015 gelten.

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Er trägt dazu vor:

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Die Versammlung sei fehlerhaft einberufen worden. Auch wenn in der Teilungserklärung nur eine wenigstens siebentägige Frist vorgesehen sei, sei die Ladungsfrist von zwölf Tagen rechtsmissbräuchlich, weil durch diese kurze Ladungsfrist der die Beschlussfassung begehrenden Gruppe von Wohnungseigentümern die Organisation ihrer Mehrheit durch Einsammeln von Vollmachten erschwert worden sei.

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Die Eigentümerversammlung sei auch deshalb nicht ordnungsgemäß einberufen worden, weil die Verwaltung entgegen der Aufforderung durch den Beiratsvorsitzenden X1 ein neunseitiges Schreiben des Verwaltungsbeirats nicht beigefügt habe. Die Wohnungseigentümer hätten deshalb nicht erkennen können, welche Vorwürfe der Verwaltung gemacht werden. Auch alleine deshalb hätten möglicherweise viele Wohnungseigentümer die Dringlichkeit der Angelegenheit nicht erkannt und wären weder zu der Eigentümerversammlung erschienen noch hätten Vollmacht erteilt.

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Mehrere Wohnungseigentümer seien zu der Wohnungseigentümerversammlung nicht eingeladen worden. So hätten die Eigentümer N/G, L und A keine Einladungen erhalten.

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Bei der Eigentümerversammlung habe die Gruppe, die diese eingefordert hatte, von dem Versammlungsleiter verlangt, dass ein anderer Versammlungsleiter gewählt würde. Daraufhin sei von dem Mitarbeiter der Verwalterin erklärt worden, dass dies in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehen sei, ein anderer Versammlungsleiter nur gewählt werden könne, wenn der Verwalter selbst nicht anwesend sei. Der Versammlungsleiter habe die Wohnungseigentümer damit darüber getäuscht, dass diese einen anderen Versammlungsleiter hätten wählen können. In der Teilungserklärung sei nur vorgesehen, dass der Verwalter in der Regel Versammlungsleiter sei.

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Es sei nicht nachweisbar, dass die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend bzw. vertreten und die Eigentümerversammlung deshalb beschlussfähig war, denn die Anwesenheitsliste zeige nur 32 Unterschriften.

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Der Kläger bestreitet, dass 24 Vollmachten der Verwaltung erteilt worden seien. Soweit sich die Verwaltung auf angebliche 24 Vollmachten beziehen sollte, die sie aus einem Mietpoolvertrag ableite, so sei bereits jetzt darauf hinzuweisen, dass solche Vollmachten unwirksam sein. Bei der formularmäßigen Bevollmächtigung des Verwalters durch einen Mietpoolvertrag für die Wohnungseigentümerversammlung handele es sich um eine überraschende und damit nichtige Klausel, die zur Ungültigkeit der entsprechenden Vollmachten führe.

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24 Stimmen seien ungültig, weil diese von der Verwaltung in der Ausübung von Vollmachten abgegeben wurden, obwohl die Verwaltung nicht berechtigt gewesen sei, bei der Abstimmung über ihre sofortige Abberufung für die Vollmachtgeber Stimmen abzugeben.

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Der Kläger beantragt,

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den Beschluss der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft T2, 68-73, 75,77 und G-Weg in ####0 X vom 5.2.2015 zu Tagesordnungspunkt 6 - die W GmbH nicht mit sofortiger Wirkung abzuberufen - (Negativbeschluss) für ungültig zu erklären.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie sind der Auffassung, dem Kläger fehle es an einem Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Negativbeschlusses.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist zulässig aber unbegründet.

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Es mangelt nicht an einem Rechtsschutzbedürfnis des Klägers. Die Ablehnung eines Beschlussantrags durch die Wohnungseigentümer (Negativbeschluss) unterliegt auch ohne Verbindung mit einem auf die Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichteten Antrag der gerichtlichen Anfechtung (BGH V ZR 114/09).

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Die von dem Kläger gegen den angefochtenen Beschluss vorgebrachten Einwendungen greifen jedoch nicht.

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Die Wohnungseigentümerversammlung ist nicht fehlerhaft einberufen, weil die Einladung mit einer Ladungsfrist von zwölf Tagen erfolgte. Unstreitig ist in der Teilungserklärung einer Ladungsfrist von wenigstens sieben Tagen vorgesehen. Soweit die Einberufung nach § 24 Abs. 4 WEG wenigstens zwei Wochen vor der Versammlung erfolgen soll, handelt es sich um eine Sollvorschrift. In der Teilungserklärung kann eine kürzere Ladungsfrist vorgesehen werden. Darauf, ob die Zeit zwischen Einladung und Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung dem Kläger oder anderen an der Abberufung der Verwaltung Interessierten zu kurz erschien, um eine Mehrheit für ihr Anliegen einzuwerben, kommt es nicht an. Die Ladungsfrist für eine Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung dient nicht der Ermöglichung eines Werbens für eine bestimmte Stimmabgabe zu einem Tagesordnungspunkt, sondern soll allein dazu, den Wohnungseigentümern angemessen Zeit einräumen, um sich persönlich so einzurichten, dass sie an der Wohnungseigentümergemeinschaft möglichst teilnehmen können. Dass diese Funktion der Ladungsfrist vorliegend nicht gewahrt wurde, hat der Kläger nicht dargelegt und ist auch nicht ersichtlich. Der Kläger hat einzig darauf abgestellt, dass nicht ausreichend Zeit bestanden habe für „die Organisation ihrer Mehrheit durch das Einsammeln von Vollmachten“.

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Dass mit der Einladung zu der Eigentümerversammlung nicht auch ein neunseitiges Schreiben des Verwaltungsbeirates versandt wurde, steht einer ordnungsgemäßen Einberufung nicht entgegen. Mit der Einberufung zu der Eigentümerversammlung sollen die Wohnungseigentümer darüber informiert werden, dass und wann eine solche stattfindet und welche Tagesordnungspunkte behandelt werden sollen. Die Einberufung dient nicht zugleich auch dem Transport von Positionsdarstellungen einzelner Eigentümer, Eigentümergruppen oder des Verwaltungsbeirats oder Werbungen für ein bestimmtes Stimmverhalten. Die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft hat in der Eigentümerversammlung selbst stattzufinden. Die Verwaltung ist nicht verpflichtet, in deren Vorfeld Positionspapiere oder Mitteilungen einzelner Eigentümer, Eigentümergruppen oder des Verwaltungsbeirates auf Kosten der Eigentümergemeinschaft zu übermitteln. Vielmehr stand es einzelnen Eigentümern, Eigentümergruppen oder dem Verwaltungsbeirat frei, in eigener Verantwortung und auf eigene Kosten entsprechende Papiere den Eigentümern zukommen zu lassen.

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Die Eigentümerversammlung ist auch nicht dann fehlerhaft einberufen, wenn entsprechend der Behauptung des Klägers drei Wohnungseigentümer keine Einladung erhalten haben. Allein daraus, dass drei Eigentümer keine Einladung erhalten haben, ergäbe sich bereits nicht notwendig, dass zu der Eigentümerversammlung nicht ordnungsgemäß eingeladen wurde. Es wäre möglich, dass Einladungen die Eigentümer nicht erreicht haben, weil sie der Verwaltung aktuelle Anschriften nicht mitgeteilt haben. Auch der Kläger hat eine ladungsfähige Anschrift nur für einen der angeblich drei Eigentümer, die eine Ladung nicht erhalten haben sollen, angegeben. Wenn Eigentümer eine Einladung zu der Eigentümerversammlung nicht erhalten, weil sie ihre aktuelle Adresse nicht bekannt gegeben haben, führt das regelmäßig nicht zu einem Einberufungsmangel der Eigentümerversammlung, denn anderenfalls könnte allein die Nachlässigkeit oder Unwilligkeit einzelner Eigentümer bezüglich der Mitteilung ihrer aktuellen Anschrift die Durchführung von Eigentümerversammlungen unmöglich machen. Dass, wie von den Beklagten vorgetragen, Einladungen von der Verwaltung an die Eigentümer versandt worden sind, hat der Kläger nicht in Abrede gestellt. Überdies hätte sich aber auch eine unterbliebene Einladung von drei Eigentümern auf das Abstimmungsergebnis bezüglich des angefochtenen Beschlusses nicht ausgewirkt, was im Folgenden noch aufzuzeigen ist.

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Wenn der die Versammlung leitende Mitarbeiter der Verwaltung gegenüber den anwesenden Eigentümern die Auffassung vertreten hat, dass nach der Teilungserklärung kein anderer Versammlungsleiter gewählt werden könne, wenn die Verwaltung anwesend sei, steht das der Gültigkeit des angefochtenen Beschlusses nicht entgegen. Es kann dahinstehen, ob die Regelung in der Teilungserklärung dementsprechend auszulegen ist. Es wären jedenfalls interessierte Eigentümer nicht gehindert gewesen, eine andere Auffassung zu vertreten und einen Beschluss über die Versammlungsleitung herbeizuführen. Allein eine etwaig irrige Auffassung der Verwaltung über die Auslegung der Regelung zur Versammlungsleitung in der Teilungserklärung führt nicht dazu, dass die Wohnungseigentümerversammlung nicht beschlussfähig wäre oder Beschlüsse ungültig wären. Der Kläger hat auch selbst nichts Konkretes dahingehend vorgetragen, dass durch das Vertreten der vorgetragenen Auffassung der Verwaltung das Beschlussergebnis in unzulässiger Weise beeinflusst worden wäre.

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Dass nicht die Hälfte der Miteigentumsanteile bei der Wohnungseigentümerversammlung vertreten worden wäre, hat der Kläger nicht hinreichend dargelegt. Er hat dazu einzig auf die Anwesenheitsliste Bezug genommen. Die Anwesenheitsliste führt 32 Eigentümer als persönlich anwesend auf. Entsprechend wurde auch ausweislich des Versammlungsprotokolls zu Tagesordnungspunkt 1 der Versammlung festgestellt. Ebenfalls wurde dort dezidiert festgestellt, wie viele Eigentümer darüber hinaus aufgrund Vollmacht von welchen Eigentümern bzw. der Verwaltung vertreten wurden. Diese Feststellungen ergeben die Beschlussfähigkeit der Versammlung. Ausweislich des Versammlungsprotokolls ist den Feststellungen in der Versammlung nicht widersprochen worden. Der Kläger selbst hat auch einzig das Vorliegen von 24 Vollmachten für die Verwaltung bestritten. Mit dem einfachen und pauschalen Bestreiten kann er jedoch nicht gehört werden. Es wäre an ihm gewesen, zunächst Einsicht in die Vollmachten bei der Verwaltung zu begehren. Ein an der Eigentümerversammlung selbst nicht teilnehmender Eigentümer kann deren Beschlüsse nicht einfach dadurch angreifen, dass er pauschal in der Versammlung festgestellte Vertretungen aufgrund erteilter Vollmachten bestreitet. Vielmehr entspricht es sowohl dem gesetzgeberisch zum Ausdruck gekommenen Bedürfnis nach alsbaldiger Rechtsklarheit als auch der gemeinschaftlichen Bindung des einzelnen Eigentümers, dass nicht nur pauschal und potentiell allein in destruktivem Interesse bestritten wird, sondern zugängliche Informationsmöglichkeiten zur redlichen Überprüfung und gegebenenfalls Substantiierung denkbaren Vortrags genutzt werden.

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Gleiches gilt im Hinblick auf das Vorbringen des Klägers „sollte sich die Verwaltung diesbezüglich auf angebliche Vollmachten beziehen, die sie aus einem Mietpoolvertrag ableiten, so ist bereits jetzt darauf hinzuweisen, dass solche Vollmachten unwirksam sind“. Der Kläger hat damit selbst nicht vorgetragen, dass die nach dem Versammlungsprotokoll festgestellten Vollmachten auf entsprechenden Verträgen beruhen. Auch insoweit wäre es an ihm gewesen, bei der Verwaltung Einsicht in die Vollmachten zu nehmen, um gegebenenfalls im Einzelnen konkret vorzutragen, in welcher Weise die Vollmachten erteilt wurden. Stattdessen hat der darlegungspflichtige Kläger über die Art und Weise einer Vollmachtserteilung letztlich ausschließlich spekuliert, ohne dem Gericht konkrete und subsumtionsfähige Tatsachen mitzuteilen. Mangels entsprechender Darlegung kann das Gericht nicht prüfen, ob etwaige Vertragsbestimmungen gegen § 307 BGB verstoßen und dies zur Ungültigkeit von Vollmachten auch im Verhältnis zu den übrigen Eigentümern führt.

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Entgegen der Auffassung des Klägers sind 24 Stimmen, die seitens der Verwaltung aufgrund ihr vorliegender Vollmachten für die vollmachtgebenden Eigentümer abgegeben wurden, auch nicht ungültig, weil die Verwaltung nicht über ihre eigene sofortige Abberufung abstimmen durfte. Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage wird, auch wenn er nicht zugleich Wohnungseigentümer ist, weder durch § 25 Abs. 5 WEG noch durch § 181 BGB gehindert, als Stellvertreter einzelner Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung über seine erneute Bestellung oder Abberufung mitzuwirken (OLG Hamm 15 W142/05). Es besteht insoweit ein Spannungsverhältnis im Hinblick auf die einerseits durch § 24 Absatz 5 WEG, § 181 BGB intendierte Vermeidung von Interessenkollisionen und die Ausübung mitgliedschaftlicher Rechte der Vollmachtgeber andererseits. Vorbehaltlich einschränkender Regelungen durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 3 WEG steht es jedem Miteigentümer frei, sich in der Eigentümerversammlung vertreten zu lassen. Soweit die Teilungserklärung oder sonstige Vereinbarungen der Miteigentümer keine einschlägigen Beschränkungen enthalten, bedarf jede Einschränkung dieser Befugnis einer besonderen gesetzlichen Legitimation. Auch in der Konstellation, dass der Verwalter als Stellvertreter von Miteigentümern über seine eigene Abberufung abstimmt, gilt, dass es um die Ausübung des Stimmrechts der Miteigentümer und damit die ungehinderte Wahrnehmung mitgliedschaftlicher Rechte geht. Ob die Vollmachtgeber dem Verwalter die Vollmacht aus Vertrauen, aus Bequemlichkeit oder Desinteresse erteilen oder belassen, wird sich im Einzelfall kaum feststellen lassen und ist für den Schutz ihres Stimmrechts letztlich auch unerheblich. Steht die Abberufung des Verwalters an, hat es jeder Miteigentümer in der Hand, diesem entweder keine Vollmacht zu erteilen oder eine bestehende Vollmacht ganz oder teilweise zu widerrufen. Dass der amtierende Verwalter mit seiner Abberufung regelmäßig nicht einverstanden ist und entsprechend Vollmachten in seinem Sinne ausüben wird, dürfte jedem Beteiligten klar sein. In einer entsprechenden Stimmabgabe kann daher weder eine Überraschung noch per se ein Vollmachtmissbrauch gesehen werden.Die insoweit zitierte Entscheidung des OLG Hamm 15 W142/05 bezieht sich ausdrücklich nicht nur auf die dort streitgegenständliche Neubestellung eines amtierenden Verwalters, sondern auch auf dessen Abberufung. Soweit bezüglich des Stimmrechts des verwaltenden Wohnungseigentümers danach differenziert wird, ob über eine ordentliche Abberufung oder eine solche aus wichtigem Grund abzustimmen ist, mit dem Ergebnis, dass das Stimmrecht des Wohnungseigentümers dann gegeben sein soll, wenn er ohne wichtigen Grund abberufen werden soll, nicht aber, wenn es um eine Abberufung aus wichtigem Grund geht (BGH V ZB 30/02), ist zu unterscheiden gegenüber der vorliegenden Konstellation, bei der ein eigenes Stimmrecht des Verwalters, der nicht Wohnungseigentümer ist, nicht im Raum steht. Bezüglich des Verwalters, der selbst nicht Wohnungseigentümer ist, gelten vielmehr die obigen Überlegungen zur Wahrnehmung und Wahrung mitgliedschaftlicher Rechte entsprechend der zitierten Entscheidung des OLG Hamm.Zu berücksichtigen ist zudem, dass auch ein Stimmrechtsausschluss des Verwalters, der zugleich Wohnungseigentümer ist, bezüglich einer Abstimmung über seine Abberufung aus wichtigem Grund nicht bereits schon dann gegeben ist, wenn aufgrund eines entsprechend bezeichneten und auf Wunsch einiger Eigentümer aufgenommenen Tagesordnungspunkts abgestimmt wird. Vielmehr kommt es darauf an, dass tatsächlich ein wichtiger Grund gegeben war, denn nur dann wäre der verwaltende Wohnungseigentümer von der Stimmabgabe ausgeschlossen gewesen. Der Stimmrechtsausschluss tritt nicht allein durch die entsprechende Benennung eines Tagesordnungspunktes oder die bloße Behauptung eines wichtigen Grunds ein. Anderenfalls hätten es einzelne Eigentümer allein durch die Benennung eines Tagesordnungspunktes und einen Beschlussantrag in der Hand, mitgliedschaftliche Rechte aufzuheben. Ist über eine Abberufung aus wichtigem Grund zu befinden, ist deshalb während der Eigentümerversammlung der Versammlungsleiter berufen, eine vorläufige Entscheidung über das Eingreifen eines Stimmverbots zu treffen; denn zu seinen Aufgaben bei der Leitung des Abstimmungsverfahrens zählt es auch, für eine korrekte Feststellung des Mehrheitswillens und dessen Umsetzung in die Form ordnungsmäßiger Beschlüsse zu sorgen. Zudem hat der Versammlungsleiter für die ihm obliegende vorläufig verbindliche Feststellung des Beschlussergebnisses ohnehin auch über die Gültigkeit der abgegebenen Stimmen zu befinden. Abschließend wird über das Stimmrecht des betroffenen Wohnungseigentümers im gerichtlichen Verfahren (§ 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) danach entschieden, ob ein wichtiger Grund tatsächlich vorliegt (BGH V ZB 30/02). Etwas anderes kann auch dann nicht gelten, wenn es nicht um die Stimme des verwaltenden Wohnungseigentümers geht, sondern um die von einem Verwalter, der nicht Wohnungseigentümer ist, aufgrund von Vollmachten von Wohnungseigentümern für diese angegebenen Stimmen.

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Vorliegend ist eine in diesem Sinne vorläufige Entscheidung des Versammlungsleiters durch die Feststellung des Beschlussergebnisses getroffen worden. Selbst wenn man die Auffassung vertritt, dass die Verwaltung bei der Abstimmung über ihre außerordentliche Abberufung nicht gemäß ihr erteilter Vollmachten abstimmen könne, käme es nun darauf an, ob ein wichtiger Grund tatsächlich vorlag. Ein Stimmrechtsausschluss und damit eine Ungültigkeit in Vertretung abgegebener Stimmen wären nämlich nur in diesem Fall gegeben. Einen wichtigen Grund zur Abberufung der Verwaltung hat der auch insoweit darlegungspflichtige Kläger nicht dargelegt. Es fehlt an jeglichem Vortrag von Tatsachen, die die pauschal behauptete Misswirtschaft, die eine sofortige Abberufung der Verwaltung erfordern soll, ergeben.

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In Anbetracht des Abstimmungsergebnisses von nur 44 von 104 Stimmen für den Beschlussantrag zur sofortigen Abberufung der Verwaltung kann dahinstehen, ob drei Eigentümer tatsächlich nicht eingeladen wurden, denn diese hätten dem abgelehnten Beschlussantrag auch nicht zum Erfolg verhelfen können.

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Die Entscheidung über die Kosten und die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 91, 708 ff. ZPO.

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Streitwert: 2.858,91 €

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Bei einem Rechtsstreit über die Abberufung des Verwalters ist das Gesamtinteresse nach dem in der restlichen Vertragslaufzeit anfallenden Verwalterhonorar und das einfache Interesse des klagenden Wohnungseigentümers nach seinem Anteil hieran zu bemessen. Für die bis 08.04.2017 andauernde Vertragslaufzeit beträgt das Verwalterhonorar 74.967,29 €. Die nach § 49 a Absatz 1 Satz 1 GKG maßgeblichen 50 % betragen somit 37.481,15 €. Der fünffache Betrag des Anteils des Klägers an den Kosten beträgt nach seinem Vortrag 2.858,91 €. Gemäß § 49 a Absatz 1 Satz 2 GKG ist dieser Betrag die Obergrenze des Streitwerts.

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Eine Erhöhung des Streitwertes auf 37.481,- €, wie von dem Kläger oder seinen Prozessbevollmächtigten mit der Begründung begehrt, es gehe um die Beendigung einer Misswirtschaft und habe wesentlich weitergehende Bedeutung, als dass der Kläger der Verwalterin das Honorar nicht mehr zahlen wolle, widerspräche der kostenbegrenzenden Intention des § 49 a GKG sowie der Rechtsprechung des BGH etwa in V ZR 105/11:

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„Die Bemessung des Streitwerts richtet sich gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG nach dem hälftigen Gesamtinteresse der Parteien, das anhand des in der restlichen Vertragslaufzeit anfallenden Verwalterhonorars geschätzt werden kann (so zu § 48 Abs. 3 WEG aF Senat, Beschluss vom 20. Juni 2002 - V ZB 39/01, NZM 2002, 788, 793, insoweit in BGHZ 151, 164 ff. nicht abgedruckt; zu § 49a GKG Suilmann in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 49a GKG Rn. 19 mwN). Damit beläuft sich das Gesamtinteresse auf 9.196,32 €. 50 % hiervon sind 4.598,16 €. Dieser Betrag überschreitet die in § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG enthaltene Obergrenze des fünffachen Interesses des Klägers an der Entscheidung nicht.

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Allerdings herrscht Uneinigkeit darüber, wie das Interesse des Klägers zu bemessen ist. Teilweise wird es auf 10 % des gesamten restlichen Honorars geschätzt mit der Folge, dass der fünffache Betrag stets dem hälftigen Gesamtinteresse entspricht (OLG Celle, NJW 2010, 1154; LG München, NZM 2009, 625 f.; Monschau in Schneider/Herget, Streitwertkommentar, 13. Aufl., Rn. 6274 f.; im Ergebnis ebenso Müller, ZMR 2010, 139, 140 f.). Andere sehen den nach Miteigentumsanteilen ermittelten Anteil des Klägers an dem Verwalterhonorar als maßgeblich an. Dieser wird teils einfach (OLG München, NJW-RR 2009, 1615 f.; Suilmann in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 49a GKG Rn. 19), teils zweifach (LG Karlsruhe, ZWE 2010, 409 f.) oder sogar dreifach unter Hinweis auf den andernfalls zu niedrigen Streitwert (OLG Schleswig, Beschluss vom 21. November 2011 - 3 W 75/11, juris Rn. 23) herangezogen. Fest steht jedenfalls, dass das Interesse des Klägers nicht - wie das Berufungsgericht offenbar meint - um 50 % reduziert werden darf. Denn die Heranziehung des hälftigen Werts ist nur in § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG vorgesehen und bezieht sich nicht auf das in § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG als Obergrenze vorgesehene fünffache Interesse des Klägers.

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Der Senat hält es im Regelfall für angemessen, den Anteil des Klägers an dem restlichen Verwalterhonorar heranzuziehen, der sich aus dem Kostenverteilungsschlüssel ergibt und im Zweifel nach Miteigentumsanteilen zu bemessen ist. Bei einem Streit um die vorzeitige Abberufung des Verwalters geht es beiden Parteien im Wesentlichen um dessen Person und nicht um das Honorar. Letzteres kann nur ein Hilfsmittel sein, um das jeweilige Interesse an der Entscheidung einzuschätzen. Dabei liegt auf der Hand, dass das Interesse eines einzelnen Wohnungseigentümers an der Verwaltung nicht dem der Gesamtheit entspricht, sondern nach der Größe seines Anteils zu gewichten ist. Wird das Gesamtinteresse der Beteiligten - wie es einhelliger Meinung entspricht - anhand des einfachen restlichen Honorars bestimmt, spricht nichts dafür, ausschließlich den Anteil des Klägers zu verdoppeln oder gar zu verdreifachen. Danach ergibt sich hier ein Interesse des Klägers von 1.313,76 €, das verfünffacht den gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 GKG errechneten Streitwert überschreitet.“

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

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2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

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Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

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Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.

43

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

44

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.