Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht ()
Urteil vom 2016-08-03, Aktenzeichen 10 LB 14/16

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Hannover - 1. Kammer - vom 23. September 2015 geändert und wie folgt neu gefasst:

Der Bescheid der Beklagten vom 4. März 2013 gegenüber dem Beigeladenen wird insgesamt aufgehoben.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die vorläufige Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Der Kläger kaufte vom Beigeladenen gemeinsam mit einem Grundstück selbstständige (getrennte) Verbandsanteile an dem beklagten Realverband; die Beklagte übte daraufhin ihr Vorkaufsrecht an den Verbandsanteilen aus, wogegen sich der Kläger in diesem Verfahren wendet.

2

Die Beklagte ist ein Realverband in Form der Forstgenossenschaft. Ihr Verbandsbereich erstreckt sich über die Ortsteile A. und B. der Gemeinde C. (südlich von D.), wobei ihr Grundvermögen mit rd. 106 ha im Wesentlichen die Bewirtschaftung des sog. E. umfasst.

3

§ 4 Abs. 2 der Satzung der Beklagten (= VBS) sah bereits in ihrer Ursprungsfassung aus dem Jahr 1975 ein Vorkaufsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Nr. 2 RealVbG an Verbandsanteilen vor. Durch Beschluss der Mitgliederversammlung vom 15. Dezember 2010 wurde zusätzlich die Übertragbarkeit von Verbandsanteilen gemäß § 12 Abs. 1 Nr. 1 RealVbG beschränkt, und zwar auf im Verbandsgebiet ortsansässige Wohneigentümer.

4

Die Beklagte verfügt über insgesamt 36 Mitglieder. Ihre nach § 4 Abs. 1 VBS selbstständigen Verbandsanteile sind mit einem unterschiedlichen, historisch nach der ursprünglichen Bedeutung der Hofstelle gestaffelten Stimmrecht zwischen einem und 5,5 verbunden. Nach dem Mitgliederverzeichnis sind die Verbandsanteile von 29 Mitgliedern noch an eine Hofstelle gebunden (§ 4 Abs. 1 Satz 2 VBS), die Anteile der übrigen sieben Mitglieder sind uneingeschränkt selbstständig (§ 4 Abs. 1 Satz 1 VBS).

5

Zu den letztgenannten Anteilen gehören auch die hier in Rede stehenden, im Mitgliederverzeichnis unter der lfd. Nr. II 6 geführten, dem Beigeladenden als Mitglied zugeschriebenen 1,5 Anteile. Denn der Beigeladene war zwar ursprünglich auch Eigentümer einer Haus- und Hofstelle im Verbandsgebiet, veräußerte diese aber bereits im Jahr 1980, und zwar ohne die bis dahin zur Hofstelle gehörenden 1,5 Verbandsanteile. Diese Verbandsanteile sind seitdem von der Hofstelle getrennt.

6

Der Beigeladene war allerdings zunächst Eigentümer weiterer Grundstücke in A. geblieben, u. a. des als Ackerland genutzten Flurstücks 88/Flur 3 der Gemarkung A. (4.783 qm). Dieses Flurstück war an den Kläger verpachtet.

7

Der Kläger wohnt als Grundeigentümer in A., ist dort im Nebenerwerb als Landwirt tätig und bereits unabhängig von dem hier in Rede stehenden Kauf Mitglied der Beklagten; denn er wird unter der lfd. Nr. I 15 des Mitgliederverzeichnisses der Beklagten mit fünf an eine Hofstelle in A. gebundenen Verbandsanteilen geführt.

8

Nach den schriftlichen Angaben des Beigeladenen habe an dem Erwerb seines Ackerlandes in A. zunächst kein Interesse bestanden. Erst als er sein Ackerland im „Paket“ mit seinen „Forstanteilen“ beim Beklagten angeboten habe, habe es Interessenten gegeben.

9

Schließlich veräußerte der Beigeladene mit notariellem Kaufvertrag vom 10. Dezember 2012 das Ackerland zusammen mit den „1,5 Forstanteilen der Forstgenossenschaft A. -A.“ zu einem Gesamtkaufpreis von 15.500,- EUR an den Kläger. Die Beklagte erhielt am 9. Januar 2013 eine Ausfertigung des Kaufvertrages.

10

Der Vorsitzende der Beklagten erwog nach Rücksprache mit der Aufsichtsbehörde die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 12 Abs. 1 RealVbG i. V. m. § 4 Abs. 2 VBS, verfügte insoweit aber mangels vergleichbarer Anlässe über keine Erfahrung und hielt die Ermittlung des anteiligen Einzelkaufpreises für den Verbandsanteil für geboten. Er bat deshalb zunächst den Beigeladenen vergeblich um Angabe dieses Einzelkaufpreises für den Verbandsanteil. Daraufhin versuchte der Vorsitzende stattdessen beim örtlichen Gutachterausschuss (§ 192 BauGB) den anteiligen Preis für das Ackerland zu ermitteln. Ihm wurde unter Berücksichtigung der geringen Größe der Ackerfläche und ihrer Bodenpunkte ein „üblicher“ Quadratmeterpreis von 1,74 EUR, entsprechend einem angemessenen Preis für das Ackerland von 8.322,42 EUR genannt. In der Annahme, dieser Preis für das Ackerland liege auch dem hier zu beurteilenden Verkauf zugrunde, zog der Vorsitzende diese 8.322,42 EUR vom Gesamtkaufpreis von 15.500,-- EUR ab und ermittelte so für die 1,5 Verbandsanteile einen Kaufpreis in Höhe von 7.178, - EUR. Auf dieser Basis wurde für den 15. Februar 2013 eine außerordentliche Mitgliederversammlung der Beklagten einberufen, um über die Ausübung des Vorkaufsrechts zu entscheiden.

11

Nach einem Sachstandsbericht des Vorsitzenden beschloss die Mitgliederversammlung der Beklagten mehrheitlich, das Vorkaufsrecht an den verkauften Verbandsanteilen auszuüben; der Kläger und der Beigeladene stimmten dagegen. Die Beklagte teilte die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Bescheid vom 16. Februar 2013 zunächst dem beurkundenden Notar F. G. und dann mit Bescheid vom 4. März 2013 auch dem Beigeladenen mit. In dem letztgenannten Bescheid wurde auf den o.a. Preis von 7.177,58 EUR für den Verbandsanteil verwiesen und weiter ausgeführt, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts eine Ermessensentscheidung darstelle. Hierbei sei das Interesse des „Inhabers“ der Anteile mit dem Interesse der Forstgenossenschaft, das Verbandsvermögen zum Nutzen der Mitglieder und im Einklang mit den Interessen der Allgemeinheit bestmöglich zu verwalten, gegeneinander abzuwägen. Nach Abwägung des Für und Wider sei die Mitgliederversammlung davon ausgegangen, dass die Interessen der Forstgenossenschaft vorzugswürdig seien. Die Forstgenossenschaft habe durch den Kauf beabsichtigt, dass eine größere Anzahl von Anteilen auf die Forstgenossenschaft selbst übergehe. Diese Anteile sollten gemäß § 14 RealVbG ruhend gestellt werden. Ziel sei es, die Rentabilität aller übrigen - nicht der Forstgenossenschaft gehörenden - Anteile zu erhöhen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts geschehe deshalb zum Nutzen aller Mitglieder. Auch zukünftig sei der Kauf weiterer Anteile aus dem genannten Grund beabsichtigt.

12

Am 4. April 2013 hat der Kläger den Verwaltungsrechtsweg beschritten.

13

Der Bescheid vom 4. März 2013 sei bereits formell rechtswidrig. Er sei ohne eine den Anforderungen des § 28 VwVfG genügende Anhörung ergangen, bezeichne die maßgebende Fassung der Satzung der Beklagten (VBS) nicht hinreichend und stehe im ungeklärten Verhältnis zu dem o.a. vorhergehenden Bescheid vom 16. Februar 2013.

14

Ferner sei der Bescheid materiell rechtswidrig, weil der Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts formell und materiell fehlerhaft gefasst worden sei.

15

Denn die Niederschrift über die Mitgliederversammlung vom 15. Februar 2013 sei unzureichend. Außerdem liege auch ein Verstoß gegen die Grundsätze einer geheimen, freien und gleichen Wahl vor, weil der Vorsitzende der Beklagten versucht habe, die Mitglieder bei der Beschlussfassung in unrechtmäßiger Weise zu beeinflussen.

16

Das Vorkaufsrecht sei im Übrigen schon tatbestandlich nicht gegeben, wenn ein Grundstück gemeinsam mit dem dazugehörigen Verbandsanteil verkauft werde - wie dies hier der Fall gewesen sei. Zudem bestehe nach dem Wortlaut dieser Vorschrift ein Vorkaufsrecht nur beim Verkauf eines Verbandsanteils, und nicht mehrerer bzw. 1,5 - wie hier. Außerdem könne ein etwaiges Vorkaufsrecht jedenfalls ihm gegenüber - als im Verbandsgebiet wohnhaften Eigentümer und Verbandsmitglied - nicht ausgeübt werden, zumal dann nicht, wenn zugleich 1/3 aller übrigen Mitglieder außerhalb des Verbandsgebietes wohnten.

17

Hilfsweise sei das dann eröffnete Ermessen rechtswidrig ausgeübt worden.

18

Der in dem Bescheid vom 4. März 2013 genannte Zweck der Ausübung des Vorkaufsrechts sei rechtswidrig, weil die Beklagte keine Handelsorganisation sei. Die Ausübung des Vorkaufsrechts stelle für ihn - den Kläger - eine „unerträgliche“ Einschränkung des Eigentumsrechts dar.

19

Weiterhin würden die den Bescheid tragenden Ermessenserwägungen nicht mit der Diskussion in der Mitgliederversammlung übereinstimmen. Denn der Vorsitzende der Beklagten habe in der Mitgliederversammlung gesagt, das Vorkaufsrecht müsse unbedingt ausgeübt werden, man könne später noch entscheiden, was mit den Anteilen geschehe. Die Anteile dürften, so der Vorsitzende, jedenfalls nicht an den Kläger gehen. Das Interesse der Beklagten liege demnach darin, ihn - den Kläger - zu schädigen.

20

Schließlich sei der Preis für den Verbandsanteil sowohl formell als auch materiell nicht ordnungsgemäß bestimmt worden. Formell sei die Einholung eines Gutachtens nötig gewesen, nicht bloß die Rücksprache mit dem Gutachterausschuss. Materiell sei eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises jedenfalls durch die Beklagte ohnehin nicht zulässig; vielmehr könne sie allenfalls in den unveränderten Vertrag eintreten. Andernfalls seien die 1,5 Verbandsanteile mit 11.876,-- EUR und damit deutlich höher zu bestimmen als von der Beklagten angenommen. Das habe ein von ihm - dem Kläger - eingeholtes Privatgutachten vom 6. Februar 2014 i. d. F. vom 26. September 2014 ergeben; das Ackerland habe demnach nur einen relativen Wert von 3.624 EUR; wegen der Einzelheiten wird auf die Gutachten Bezug genommen. Eine - nunmehr auch vom Beklagten eingestandene - zu niedrige Festsetzung des Preises für die 1,5 Verbandsanteile „infiziere die Ermessensausübung über das Vorkaufsrecht“.

21

Der Kläger hat beantragt,

22

den Bescheid über das Vorkaufsrecht des Forstanteils am Vertrag des Notars F. G., UR-Nr. 1.231/12 - H. /I. - vom 4. März 2013 - zugegangen am 5. März 2013 - aufzuheben.

23

Die Beklagte hat beantragt,

24

die Klage abzuweisen.

25

Sie hat darauf hingewiesen, dass (allein) der Bescheid vom 4. März 2013 maßgebend sei. Er sei formell und materiell rechtmäßig.

26

Der Bescheid beruhe auf § 4 Abs. 2 Satz 2 VBS vom 16. Mai 1975 in der - ohnehin nicht maßgeblich - geänderten Fassung vom 15. Dezember 2010. Der Kläger und auch der Beigeladene seien im Rahmen der Mitgliederversammlung hinreichend angehört worden, wenn von einer Anhörung nicht ohnehin wegen der Eilbedürftigkeit hätte abgesehen werden können.

27

Die am 20. Januar 2013 erfolgte Ladung zur Mitgliederversammlung sei ordnungsgemäß und die Mitgliederversammlung mit 50,5 von 76 Stimmrechten auch beschlussfähig gewesen. Aus der ebenfalls ordnungsgemäßen Niederschrift ergebe sich, dass 42,5 Stimmen für die Ausübung des Vorkaufsrechts, 6,5 dagegen und 1,5 Enthaltungen abgegeben worden seien.

28

Das Vorkaufsrecht habe bestanden. Denn der Ausschlusstatbestand des „mit einem dazugehörigen Verbandsanteil veräußerten Grundstück“ sei nicht gegeben. Er setze die Verbindung des selbstständigen Verbandsanteils mit einer Haus- und Hofstelle voraus, an der es hier im Veräußerungszeitpunkt hinsichtlich der verkauften 1,5 Verbandsanteile gemangelt habe. Dass der Kläger in A. Grundeigentümer sei, stehe der Ausübung des Vorkaufsrechts ebenfalls nicht entgegen.

29

Die in dem angefochtenen Bescheid bezeichneten Ermessenserwägungen seien rechtmäßig und würden den Ausführungen ihres Vorsitzenden in der Mitgliederversammlung entsprechen, denen die Mitglieder mehrheitlich gefolgt seien. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts solle die Rentabilität der übrigen, nicht der Beklagten gehörenden Anteile erhöht werden. Der Vorsitzende habe nicht versucht, die Mitglieder in unrechtmäßiger Weise zu beeinflussen oder gar zielgerichtet den Kläger - in Schädigungsabsicht - vom Erwerb weiterer Verbandsanteile auszuschließen.

30

Der Teilkaufpreis für die 1,5 Verbandsanteile sei rechtmäßig ermittelt worden, das Privatgutachten des Klägers dagegen teilweise fehlerhaft. Wende man die Berechnungsmethode des Privatgutachters gleichwohl an, so gelange man für die 1,5 Verbandsanteile zu einem gegenüber dem ursprünglichen Preis zwar höheren, aber nicht so hohen Betrag wie vom Kläger geltend gemacht, und zwar in Höhe von 9.765,-- EUR. Örtliche Forstanteile in der näheren Umgebung seien in den letzten Jahren zu einem deutlich niedrigeren Durchschnittspreis von rd. 4.300,-- EUR je Anteil veräußert worden. Bei der Mitteilung über den Kaufpreis für das Ackerland habe es sich lediglich um eine Information für die Mitglieder gehandelt.

31

Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und im Übrigen mit einem - vom Kläger übermittelten - Schreiben vom 5. September 2015 u.a. den zuvor zusammengefasst wiedergegebenen Ablauf der Verkaufsbemühungen und den Verlauf der Mitgliederversammlung vom 15. Februar 2013 aus seiner Sicht geschildert.

32

Das Verwaltungsgericht Hannover - 1. Kammer - hat der Klage teilweise stattgegeben. Es ist in seinem Urteil vom 23. September 2015 tragend davon ausgegangen, dass das - hier gegebene - Vorkaufsrecht des Realverbandes nach § 12 Abs. 3 Satz 2 RealVbG (i. V. m. § 4 Abs. 2 Satz 2 VBS und) i. V. m. § 467 Satz 1 BGB zweistufig ausgestaltet sei. In der ersten Stufe habe der Realverband durch Bescheid darüber zu entscheiden, ob von dem Vorkaufsrecht hinsichtlich eines selbstständigen Verbandsanteils dem Grunde nach Gebrauch gemacht werde. In einer zweiten Stufe sei dann der „Teilkaufpreis“ für den zu erwerbenden Verbandsanteil „im Wege freihändiger Vereinbarung zwischen dem Vorkaufsberechtigten“, also dem Realverband, „und dem Vorkaufsverpflichteten bzw.“ - bei einem fehlenden Konsens - „durch Entscheidung des Zivilgerichts festzulegen“. Beide Stufen, also die Ausübung des Vorkaufsrechts einerseits und die konkrete Bestimmung und Festsetzung des (Teil-)Kaufpreises andererseits, seien „zwei voneinander trennbare Akte“. Hieran gemessen sei der erste Teilakt vorliegend nicht zu beanstanden. Die Beklagte habe von ihrem Vorkaufsrecht ermessensfehlerfrei Gebrauch gemacht. Insoweit ist die Klage abgewiesen worden; nähere rechtliche Ausführungen zu den zulässigen Zwecken für die Ausübung des Vorkaufsrechts enthält das Urteil nicht. Hingegen sei die Beklagte nicht berechtigt gewesen, in ihrem Bescheid vom 4. März 2013 mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zugleich auch einseitig den von ihr (ursprünglich) für angemessen erachteten Teilkaufpreis für die 1,5 Verbandsanteile - in Höhe von 7.177,58 EUR - festzulegen; insoweit ist der Bescheid aufgehoben worden.

33

Auf den Antrag des Klägers hat der Senat mit Beschluss vom 19. Januar 2016 - 10 LA 58/15 -, zugestellt am 26. Januar 2016, die Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts uneingeschränkt zugelassen. Der vom Kläger sinngemäß gestellten Frage, ob das Verwaltungsgericht zu Recht von der o.a. Zweistufigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts ausgegangen sei, komme die geltend gemachte grundsätzliche Bedeutung zu. Der Senat hat ergänzend darauf hingewiesen, dass damit im Berufungsverfahren das Urteil des Verwaltungsgerichts insgesamt und nicht lediglich hinsichtlich des Teils, in dem die Klage abgewiesen worden sei, Streitgegenstand werde, wenn sich im weiteren Verfahrensablauf die Ausübung des Vorkaufsrechts im umstrittenen Umfang als einheitliche und nicht - wie vom Verwaltungsgericht angenommen - als zweitstufige Entscheidung erweise.

34

Der Kläger hat die Berufung nach Verlängerung der Frist um einen Monat am 24. März 2016 begründet. Er vertieft seine Ansicht, dass das Vorkaufsrecht gegenüber Verbandsmitgliedern wie ihm schon gar nicht ausgeübt werden dürfe, wie sich aus der Entstehungsgeschichte, der Systematik mit den satzungsrechtlichen Verfügungsbeschränkungen und schließlich dem Zweck des § 12 Abs.1 RealVbG ergebe. Denn dadurch solle ein möglichst geschlossener Mitgliederbestand, d.h. ein Bestand von möglichst im Verbandsgebiet wohnhaften Personen gesichert werden, damit der Verband handlungsfähig bleibe. Bei einer Veräußerung an ihn stehe daher schon dieser begrenzte Schutzzweck der Ausübung des Vorkaufsrechts entgegen. Hilfsweise sei es ermessensfehlerhaft ausgeübt worden. Die vom Verwaltungsgericht angenommene Zweistufigkeit bestehe nicht. Vielmehr habe der „richtige“ Preis für den Verbandsanteil im Bescheid bestimmt werden müssen; dies sei mit dem zu niedrigen Preis von 7.717,58 EUR nicht erfolgt. Ein wertunabhängiger Beschluss sei gerade nicht gefasst worden. Der Bescheid bleibe im Übrigen auch dann ermessenfehlerhaft, wenn man von der Zweistufigkeit ausgehe. Dann hätte auf der Mitgliederversammlung und hieran anknüpfend im Bescheid auf diese Rechtslage und die damit verbundenen Unsicherheiten über die Höhe des Preises verwiesen werden müssen, was unterblieben sei.

35

Der Kläger beantragt,

36

das Urteil des Verwaltungsgerichts Hannover - 1. Kammer - vom 23. September 2015 zu ändern und den Bescheid der Beklagten vom 4. März 2013 an den Beigeladenen insgesamt aufzuheben.

37

Die Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

39

Sie vertritt die Ansicht, dass ihre Ermessensentscheidung nicht schon deshalb rechtswidrig sei, weil nach Ansicht des Verwaltungsgerichts über die Höhe des Preises für den Verbandsanteil zivilgerichtlich zu entscheiden sei. Die Preisermittlung für den Verbandsanteil durch „Rückrechnung“ des mit Hilfe des Gutachterausschusses ermittelten Preises für das Ackerland sei nicht zu beanstanden. Ziel des Erwerbs sei es gewesen, „aus den Erträgen dieser Forstanteile finanzielle Mittel für die Gemeinschaft, d.h. die Mitglieder der Forstgenossenschaft zu erwirtschaften“… und so „deren Leistungsfähigkeit zu erhalten“. Im Übrigen sei ohnehin fraglich, ob es sich um eine Ermessensentscheidung des Beklagten oder nicht vielmehr die bloße Mitteilung des Abstimmungsergebnisses handele. Auch gegenüber Verbandsmitgliedern könne das Vorkaufsrecht ausgeübt werden. In der mündlichen Verhandlung ist ergänzend geltend gemacht worden, dass mit dem Erwerb gerade von selbstständigen, getrennten Verbandsanteilen
- wie hier - ein „Depot“ habe angelegt werden sollen; es sei - wie in anderen Forstgenossenschaften auch - geplant, auch in Zukunft so zu verfahren.

40

Der Beigeladene hat sich am Berufungsverfahren nicht beteiligt.

41

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den übrigen Inhalt der Gerichtsakte verwiesen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen ist.

Entscheidungsgründe

42

Die zulässige, insbesondere innerhalb der verlängerten Frist begründete Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Unrecht teilweise abgewiesen. Die Anfechtungsklage gegen den Bescheid der Beklagten vom 4. März 2013 gegenüber dem Beigeladenen ist zulässig (1.) und begründet (2.). Auf die Berufung des Klägers ist daher das erstinstanzliche Urteil zu ändern, der Bescheid ist insgesamt aufzuheben.

43

1. Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist der Kläger klagebefugt (§ 42 Abs. 2 VwGO), auch wenn er nicht Adressat des angefochtenen, nach § 12 Abs. 3 Satz 2 RealVbG i. V. m. § 464 Abs. 1 Satz 1 BGB in entsprechender Anwendung zu Recht gegenüber dem Beigeladenen als Verkäufer erlassenen Bescheides vom 4. März 2013 über die Ausübung des Vorkaufsrechts ist. Denn die Ausübung eines Vorkaufsrechts stellt sich auch gegenüber dem (Kläger als) Käufer als ein (belastender) Verwaltungsakt dar, weil diesem ein vertragliches Recht auf Eigentumsverschaffung entzogen wird (vgl. Nds. OVG, Urt. v. 13.12.2001 - 8 LB 3551/01 -, juris, Rn. 23; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 21.6.2012 - 2 B 25/10 -, juris, Rn. 13, unter Bezug auf BVerwG, Beschl. v. 25.5.1982 - 4 B 98/82 -, juris, Rn. 3, und v. 15.2.2000 - 4 B 10/00 -, juris, Rn. 5; vgl. ergänzend BVerwG, Beschl. v. 30.11.2009 - 4 B 52/09 -, juris, Rn. 5).

44

2. Die Anfechtungsklage ist auch begründet. Der Bescheid des Beklagten vom 4. März 2013 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

45

Ob der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts (vgl. dazu, dass der Realverband bei der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 RealVbG öffentlich-rechtlich in der Form eines privatrechtsgestaltenden Verwaltungsaktes handelt, bereits OVG Lüneburg, Urt. v. 11.2.1988 - 3 A 130/85 -, S. 6 f.) formell rechtmäßig ist, kann offen bleiben, da er jedenfalls materiell rechtswidrig ist. Weder entsprach die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Zweck der gesetzlichen Ermächtigung (a) noch hätte die Beklagte hierüber im Übrigen ermessensfehlerfrei entschieden (b). Bei dieser Sachlage kommt es nicht darauf an, ob die nach § 23 Abs. 5 Satz 2 i. V. m. § 22 Abs. 1 Nr. 10 RealVbG unzulässige, vom Verwaltungsgericht insoweit übergangene Teilnahme und auch Abstimmung des Klägers und des Beigeladenen an der Mitgliederversammlung mangels Erheblichkeit für das Abstimmungsergebnis folgenlos bleiben (vgl. für Kommunen: § 41 Abs. 6 Satz 1 NKomVG).

46

a) Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte aus den von ihr angegebenen oder hier sonst in Betracht kommenden Gründen widerspricht dem Zweck der gesetzlichen Ermächtigung und ist bereits deshalb rechtswidrig. Dies ergibt sich zwar nicht schon aus dem Wortlaut des § 12 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 RealVbG (aa), aber aus dessen Zweck, Entstehungsgeschichte und Systematik sowie bei verfassungskonformer Auslegung, die jeweils eine einschränkende Auslegung gebieten (bb);.

47

aa) Die ausdrücklich gesetzlich normierten und in der Verbandssatzung der Beklagten umgesetzten Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts liegen vor.

48

Wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, besteht das Vorkaufsrecht nach § 12 Abs. 1 Nr. 2 RealVbG bei jedem zulässigen Verkauf eines Verbandsanteils unabhängig davon, wie umfangreich der Verbandsanteil ist bzw. mit wie vielen Teilnahmerechten er verbunden ist. Auch der Verkauf von 1,5 Verbandsanteilen mit entsprechenden Teilnahmerechten - wie hier - stellt damit einen tauglichen Anwendungsfall des § 12 Abs. 1 Nr. 2 RealVbG dar.

49

Der Ausschlusstatbestand des § 12 Abs. 2 RealVbG, § 4 Abs. 2 Satz 3 VBS ist nicht gegeben. Ein Vorkaufsrecht besteht danach ausnahmsweise nicht, wenn „ein Grundstück und ein dazugehöriger Verbandsanteil gemeinsam verkauft werden“. Wie sich aus dem im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens (vgl. LT-Drs. 6/826, S. 12 f.) - an Stelle des Verweises auf einen mit einem Grundstück verbundenen Verbandsanteil, wie noch im Entwurf (LT-Drs. 6/205, S. 5) - eingefügten Adjektiv „dazugehörig“ ergibt, führt nicht bereits jeder gemeinsame Verkauf eines Verbandsanteils mit einem Grundstück zum Vorliegen des Ausschlusstatbestandes, sondern nur ein solcher, bei dem der Verbandsanteil zum Grundstück „dazugehört“. Damit ist ein Fall des § 9 Abs. 2 Satz 1 RealVbG gemeint, d.h. die Veräußerung eines selbstständigen, aber mit einem Grundstück verbundenen Verbandsanteils (vgl. Niederschrift über die 82. Sitzung des Ausschusses für Rechts- und Verfassungsfragen am 5. Dezember 1968, S. 19; Thomas/Tesmer, RealVbG, 10. Aufl., § 12, Rn. 3.1). Denn ein selbstständiger Verbandsanteil nach § 9 Abs. 1 RealVbG „gehört“ zu keinem Grundstück, während ein unselbstständiger Verbandsanteil nach § 8 RealVbG schon nicht Gegenstand besonderer Rechte sein, also ohnehin nicht eigenständig veräußert werden kann.

50

Der in Rede stehende, unter der lfd. Nr. II 6 im Mitgliederverzeichnis geführte Verbandsanteil ist jedoch nach seiner Trennung von der Hofstelle im Jahre 1980 selbstständig i. S. d. § 9 Abs. 1 RealVbG.

51

bb) Auch an solchen selbstständigen Verbandsanteilen kann jedoch nicht unbegrenzt ein Vorkaufsrecht - wie hier nach § 12 Abs. 1 Nr. 2 RealVbG, § 4 Abs. 2 Satz 2 VBS - ausgeübt werden.

52

Der Senat hat bereits in seinem Urteil vom 17. Juni 2014 (- 10 LC 81/12 -, juris) zu den Beschränkungen der Übertragung von Verbandsanteilen ausgeführt:

53

„Ferner dürfen mit der satzungsrechtlichen Verfügungsbeschränkung nur die von § 12 Abs. 1 Nr. 1 RealVerbG gesetzlich gedeckten Zwecke verfolgt werden (vgl. Thomas/Tesmer, a. a. O., § 12 Ziffer 2.2). Sinn und Zweck der gesetzlichen Ermächtigung ist es, dem Interesse eines Realverbandes an der Erhaltung eines geschlossenen und einheitlich zusammengesetzten Mitgliederbestandes Rechnung zu tragen (vgl. NdsLT Drs. 6/205 S. 5, 26; Seehusen, Zum Niedersächsischen Realverbandsgesetz, RdL 1970, 309; Thomas/Tesmer, a. a. O., § 12 Ziffer 1; BGH, Urteil vom 17.07.1998 - V ZR 370/97 -, RdL 1998, 299 = NJW-RR 1998, 1627; VG Hannover, Urteil vom 16.07.2008 - 11 A 3910/06 -, juris). Denn § 9 RealVerbG, wonach die Verbandsanteile in Nutzvermögensverbänden selbständig durch Rechtsgeschäft übertragen werden können, entspricht nicht immer dem Interesse der Mitglieder eines Realverbandes an der Erhaltung eines geschlossenen und einheitlichen Mitgliederbestandes (vgl. Flöte, Das Niedersächsische Realverbandsgesetz in der Praxis, AgrarR 1975, 345). Zweck der Vorschrift ist es, einen örtlichen Bezug der Mitglieder zu dem Verbandsvermögen zu erhalten. Nicht geschützt werden sollen der Einfluss und das Stimmgewicht der vorhandenen Mitglieder. Eine Satzungsregelung, wonach Verbandsanteile generell nur noch auf Mitglieder übertragen werden dürfen, würde nicht mehr orts-, sondern ausschließlich personenbezogen den augenblicklichen Mitgliederbestand schützen. Dies wäre mit dem Zweck des § 12 Abs. 1 Nr. 1 RealVerbG nicht mehr vereinbar (vgl. VG Göttingen, Urteil vom 28.04.1994 - 1 A 1334/92 -, RdL 1995, 17; VG Hannover, Urteil vom 16.07.2008, a. a. O.).“

54

Die insoweit tragenden Überlegungen zur Auslegung des § 12 Abs. 1 Nr. 1 RealVbG gelten auch für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 12 Abs. 1 Nr. 2 RealVbG, d.h. auch sie muss dem legitimen Interesse des Verbandes an einem möglichst ortsbezogenen Mitgliederbestand dienen, darf aber nicht allein dem gegenwärtigen Mitgliederbestand zu Gute kommen oder lediglich deren wirtschaftlichen Interessen nutzen. Insoweit ist die frühere Rechtsprechung des vormals für das Realverbandsrecht zuständigen 3. Senats des Oberverwaltungsgerichts fortzuentwickeln, in der eine begrenzte Zweckbestimmung des Vorkaufsrechts noch nicht gesondert herausgearbeitet worden war (vgl. Urt. v. 11.2.1988 - 3 A 130/85 - zum Realverband Forstgenossenschaft „J.“ und Urt. v. 22.11.1993 - 3 L 1343/91 - zum Realverband Forstgenossenschaft „K.“). Dabei kann offen bleiben, ob in dieser Begrenzung der Ausübung des Vorkaufsrechts auf einen legitimen Zweck bereits eine ungeschriebene gesetzliche Tatbestandsvoraussetzung liegt oder lediglich eine Konkretisierung des allgemeinen Grundsatzes, dass ein Ermessen - welches dem Realverband insoweit jedenfalls im Übrigen eröffnet ist (vgl. dazu, dass es sich um eine Ermessensentscheidung handelt, nochmals: Nds. OVG, Urt. v. 22.11.1993, a.a.O.) - stets zweckgerecht (vgl. § 114 Satz 1 VwGO) auszuüben ist.

55

Dass die Ausübung des Vorkaufsrechts insoweit den gleichen Grenzen unterliegt wie eine satzungsrechtliche Beschränkung der Übertragbarkeit von Verbandsanteilen, folgt systematisch schon aus der einheitlichen Ermächtigung an den Realverband als Satzungsgeber in § 12 Abs. 1 RealVbG, die insoweit auch im Gesetzgebungsverfahren in Anknüpfung an historische Vorbilder (vgl. dazu Seehusen, a.a.O., RdL 1970, 311) weitgehend einheitlich diskutiert worden ist (vgl. PlProt 6/4887; Niederschrift über die 82. Sitzung des Ausschusses für Rechts- und Verfassungsfragen am 5. Dezember 1968, S. 11 ff.). Die einheitliche Begrenzung der beiden dem Verband nach § 12 Abs. 1 RealVbG eröffneten Optionen liegt zudem deshalb nahe, weil es sich dabei um alternative oder ergänzende Möglichkeiten handelt, um auf diese Weise entweder allein - wie hier in der ursprünglichen Fassung der VBS, die in § 4 Abs. 2 zunächst nur ein Vorkaufsrecht vorsah - oder gemeinsam mit Übertragungsbeschränkungen das gleiche Ziel eines möglichst ortsbezogenen Mitgliederbestandes zu erreichen. Außerdem entspricht eine Beschränkung der Ausübung des Vorkaufsrechts auf die Durchsetzung der gesetzlichen Verbandsaufgaben bei gesetzesübergreifender Betrachtung auch dem Ziel vergleichbarer, etwa bau- oder naturschutzrechtlicher, Vorkaufsrechte. Eine solche Beschränkung ist - wie vom Senat in seinem o.a. Urteil vom 17. Juni 2014 ausführlich begründet worden ist - schließlich verfassungsrechtlich geboten, damit sich die damit verbundene Einschränkung des Eigentums für die Kaufvertragsparteien als verhältnismäßig darstellt.

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Ein Vorkaufsrecht kann also nach § 12 Abs. 1 Nr. 2 RealVbG jedenfalls ausgeübt werden, wenn ein Verbandsanteil sonst an einen Auswärtigen übergeht, der weder einen Bezug zum Verbandsgebiet noch zu der Tätigkeit des Realverbandes hat, und insoweit - anders als vorliegend nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VBS n. F. - auch keine sonstigen satzungsrechtlichen Beschränkungen i. S. d. § 12 Abs. 1 Nr. 1 RealVbG bestehen oder diese umgangen (vgl. nochmals Nds. OVG, Urt. v. 22.11.1993, a.a.O.) werden sollen (zuvor noch offen gelassen von OVG Lüneburg, Urt. v. 11.2.1988 - 3 A 130/85 -, S. 10). Legitime personenbezogene Gründe gegen den Übergang eines (weiteren) Verbandsanteils an einen im Verbandsgebiet wohnhaften Grundeigentümer und damit für eine so begründete Ausübung des Vorkaufsrechts sind hingegen grundsätzlich nicht ersichtlich, insbesondere reicht eine daraus folgende Kumulation von Stimmrechten nicht aus; denn insoweit hat bereits der Gesetzgeber in § 23 Abs. 3 RealVbG eine Grenze gezogen, die durch den jeweiligen Realverband nicht herabsetzbar ist.

57

Ob der Realverband mit der Ausübung des Vorkaufsrechts im Verbandsinteresse eine gleichmäßige(re) regionale Verteilung der Mitglieder oder eine stärkere Einbeziehung objektiv für den Verband nützlicher Mitglieder, etwa solcher, die über dem Verband dienliche sächliche Mittel oder persönliche Kenntnisse verfügen, anstreben darf, kann hier offen bleiben. Ein solches Ziel hat die Beklagte nicht konkret (vgl. zur Notwendigkeit einer Konkretisierung und zur Unzulässigkeit einer bloßen Bevorratung für das baurechtliche Vorkaufsrecht: BVerwG, Beschl. v. 25.1.2010 - 4 B 53/09 -, juris) verfolgt, insbesondere nicht die gezielte Gewinnung von Mitgliedern aus A.. Zudem dürften gerade die Kenntnisse und Mittel von (den wenigen noch verbliebenen) ortsansässigen Landwirten - wie dem Kläger - für den Verband grundsätzlich nützlich sein, insbesondere für Dienstleistungen nach § 30 RealVbG. Dies hat der Vorsitzende der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ausdrücklich bestätigt.

58

Unzulässig ist hingegen das alleinige Ziel der Gewinnsteigerung für den Realverband oder die verbleibenden Mitglieder. Eine Konsolidierung des Mitgliederbestandes durch den Ankauf von Verbandsanteilen seitens des Realverbandes ähnlich wie bei einem „Aktienrückkauf“ kann zwar unter Umständen dann legitim sein, wenn die Mitgliedschaft so unattraktiv geworden ist, dass sich keine Interessenten mehr gewinnen lassen, oder der Verband über eine, seine Funktionsfähigkeit beeinträchtigende Vielzahl von Mitgliedern verfügt und einer dieser Missstände durch den Ankauf behoben werden kann. Ein solcher (Ausnahme-)Fall ist hier jedoch nicht gegeben. Denn nach den Angaben der Beteiligten und den Erkenntnissen des Senats aus vergleichbaren Verfahren in neuerer Zeit werden Verbandsanteile an Realverbänden mit Nutzvermögen wie Forstgenossenschaften - jedenfalls in Zeiten des Anlagenotstandes - offenbar zunehmend als attraktiv eingestuft und sind entsprechend begehrt. Hierfür spricht auch die sich nach den Berechnungen des Privatgutachters ergebende mehrprozentige Verzinsung des Kaufpreises (vgl. ergänzend Senaturt. v. 17.6.2014, a.a.O., Rn. 70).

59

Hieran gemessen bestand vorliegend kein Vorkaufsrecht zugunsten der Beklagten. Denn der Kläger ist Nebenerwerbslandwirt und wohnt als Grundeigentümer in A., d.h. im Verbandsgebiet. Wie dargelegt, war auch nicht konkret die Weitergabe des anzukaufenden Verbandsanteils an eine andere Person geplant, die für den beklagten Verband „nützlicher“ ist oder durch die eine gleichmäßigere örtliche Verteilung der Mitgliedschaft erreicht wird.

60

Die wohl stattdessen erstrebte Steigerung der Attraktivität der Verbandsanteile für die verbleibenden Mitglieder stellt hingegen als solche kein legitimes Ziel dar, zumal die Beklagte nach eigenen Angaben noch zum Jahresende 2013, d.h. noch nach der Ausübung des Vorkaufsrechts, einen Betrag von 22.350,- EUR ausgeschüttet hat und ungeachtet dessen auch im Folgejahr 2014 neben dem betriebsnotwendigen Kapital von 50.000,-- EUR über eine weitere „Kapitalreserve“ von 22.043,54 EUR verfügte. Die Bildung einer darüber hinausgehenden, allgemeinen Rücklage (Depot) ohne konkreten Verwendungszweck ist unzulässig und im Übrigen kurzfristig durch den kostenpflichtigen Erwerb von Verbandsanteilen ohnehin nicht möglich. Ebenso wenig rechtfertigt der gezielte Erwerb von selbstständigen, getrennten Verbandsanteilen die Ausübung des Vorkaufsrechts. Die Trennung eines selbstständigen Verbandsanteils von einer Haus- und Hofstelle nach § 9 Abs. 2 RealVbG kann der Realverband ohnehin nicht verhindern.

61

b) Selbst wenn man jedoch entgegen den vorherigen Ausführungen annehmen würde, vorliegend sei das Vorkaufsrecht noch seinem Zweck entsprechend ausgeübt worden, so hätte die Beklagte hierüber jedenfalls im Übrigen ermessensfehlerhaft entschieden.

62

Die Beklagte ist zwar entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts zutreffend davon ausgegangen, dass mit dem Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts zugleich auch der anteilige Kaufpreis für den Verbandsanteil zu bestimmen ist (aa). Dieser Preis ist mit 7.177,58 EUR jedoch verfahrensfehlerhaft bestimmt worden (bb).

63

aa) Das Verfahren über die Ausübung des Vorkaufsrechts über einen Verbandsanteil ist nicht in dem Sinne zweistufig, dass die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts als öffentlich-rechtlich und die Festlegung des Kaufpreises als privatrechtlich einzuordnen wäre.

64

Weder in § 12 Abs. 1 Nr. 2 RealVbG noch in § 4 Abs. 2 VBS wird ausdrücklich geregelt, auf welche Weise das Vorkaufsrecht für einen Verbandsanteil ausgeübt wird. Insoweit wird vielmehr in § 12 Abs. 3 Satz 2 RealVbG nur auf die entsprechende Anwendung von dort bezeichneten Vorschriften des BGB über die Ausübung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts verwiesen.

65

Bereits die Entstehungsgeschichte des § 12 Abs. 3 RealVbG spricht aber für die Annahme, dass damit zur Vermeidung eines zuvor bestehenden - und wie nachfolgend dargelegt auch danach bis heute teilweise noch verbleibenden - gesetzlichen Normendefizits nachträglich eine inhaltliche Konkretisierung des Verfahrens über die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgen, nicht aber eine Zweistufigkeit des Verfahrens eingeführt werden sollte.

66

Denn in der Ursprungsfassung des Realverbandsgesetzes aus dem Jahr 1969 (Nds. GVBl. S. 187) bestand § 12 nur aus zwei Absätzen. Die nähere Ausgestaltung des Vorkaufsrechts oblag damit dem Satzungsgeber (vgl. nur Seehusen, a.a.O., S. 311), war also öffentlich-rechtlich; hiervon ist im Übrigen hinsichtlich der nicht gesetzlich zwingend geregelten Fragen bis heute auszugehen (vgl. Thomas/Tesmer, RealVbG, 10. Aufl., § 12, Rn. 3.1 „neben Festlegungen in der Satzung“ in Fortführung der Ausführungen der 2. Aufl. des Kommentars, § 12, Rn. 3).

67

Zur Begründung des Fraktionsentwurfes für ein Gesetz zur Änderung des Realverbandsgesetzes aus dem Jahr 1981, mit dem der Absatz 3 des § 12 inhaltlich in seiner heutigen Fassung eingeführt worden ist, wurde dementsprechend „nur“ ausgeführt (LT-Drs. 9/2604, S. 6):

68

Aus Gründen der Rechtsvereinfachung und Rechtsklarheit empfiehlt es sich, die Ausübung des Vorkaufsrechts ausführlicher und in Anlehnung an § 24 Abs. 4 BBauG zu regeln. Dabei soll eine Erklärungsfrist von zwei Monaten festgesetzt werden, die den Bedürfnissen der Praxis entspricht und deshalb durch Satzungsvorschriften weder verlängert noch verkürzt werden könnte.“

69

Der Entwurf ist insoweit unverändert (vgl. LT-Drs. 9/3220, S. 2) und ohne nähere Diskussion verabschiedet worden (vgl. den Bericht, PrProt 9/11095 f.). In dem Bericht ist in Reaktion auf eine Eingabe während des Gesetzgebungsverfahrens im Übrigen noch einmal betont worden, dass „der Erwerb eines Forstanteils als reine Kapitalanlage ohne Bereitschaft zu aktiver Mitgliedschaft“ nicht gewollt sei, insoweit aber kein gesetzgeberischer Handlungsbedarf bestehe. Denn aus § 12 Abs. 1 RealVbG folge „klar und deutlich“, dass „ein Realverband selbst bereits in seiner Satzung die Übertragbarkeit derartiger Anteile beschränken bzw. ein Vorkaufsrecht für sich begründen kann.“

70

Die Bezugnahme auf Vorschriften des BGB in § 12 Abs. 3 Satz 2 RealVbG sollte damit keine Zweistufigkeit des vormals einheitlichen Verfahrens einführen, sondern den Regelungsinhalt des Vorkaufsrechts landeseinheitlich konkretisieren, und zwar als öffentlich-rechtliche Norm. Dies gilt nicht nur für die Frist von zwei Monaten nach § 12 Abs. 3 Satz 1 RealVbG, sondern auch für die weiteren, nach Satz 2 dieser Norm entsprechend geltenden Normen des BGB über das schuldrechtliche Vorkaufsrecht. Denn diese Normen gelten eben nicht unmittelbar, sondern nur entsprechend und insoweit auch nur gegenüber dem Realverband, d.h. einem Hoheitsträger als solchem. Sie stellen damit nach der modifizierten Subjektstheorie (vgl. Sodan, in: ders./Ziekow, VwGO, 4. Aufl., § 40, Rn. 302, m. w. N.) öffentliche rechtliche Regelungen dar, und zwar solche des Landesrechts. Denn entscheidend ist insoweit, wer die Verweisung anordnet, und nicht, wie die Norm, auf die verwiesen wird, zu qualifizieren ist (vgl. nur BVerwG, Beschl. v. 23.12.2015 - 4 B 42/15 -, juris, Rn. 3, m. w. N.). Zivilrechtlich sind damit nicht bereits Streitigkeiten über die Anwendung der in § 12 Abs. 3 RealVbG bezeichneten Normen, sondern erst solche über die folgende Anwendung des Kaufvertragsrechts - in seiner durch diese Normen des gesetzlichen/satzungsrechtlichen Vorkaufsrechts modifizierten Fassung - nach den §§ 433 ff. BGB.

71

Wie bereits im Zulassungsbeschluss vom 19. Januar 2016 - 10 LA 58/15 - ausgeführt worden ist, liegt dieses Verständnis auch dem gesetzlichen Vorkaufsrecht in (heute) §§ 24 ff. BauGB zu Grunde, an dessen Vorgängerbestimmung § 24 BBauG sich der Landesgesetzgeber - wie dargelegt - bei dem Erlass des § 12 Abs. 3 RealVbG ausdrücklich orientiert hat. Der Senat hat insoweit im Zulassungsbeschluss ausgeführt:

72

„Bei gesetzessystematischer, übergreifender Betrachtung spricht schließlich auch der Vergleich mit der Regelung des gesetzlichen Vorkaufsrechts in § 28 BauGB gegen die o.a. Zweistufigkeit. Denn § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB enthält eine § 12 Abs. 3 Satz 2 RealVbG entsprechende Verweisung u.a. auf § 467 Satz 1 BGB. Es findet sich jedoch weder im Baugesetzbuch selbst noch in der Kommentierung dazu (vgl. etwa Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 28, Rn. 109; Paetow, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl., § 28, Rn. 53 ff.) ein Hinweis darauf, dass in diesem Falle der Teilkaufpreis, zu dem das Vorkaufsrecht ausgeübt werde, nicht in dem Bescheid festgesetzt werden dürfe, sondern hierüber im Streitfall gesondert die Zivilgerichte zu entscheiden haben. Wenn dies beabsichtigt gewesen wäre, hätte eine ausdrückliche Regelung auch deshalb nahe gelegen, weil § 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB für die Sonderfälle der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 3 und 4 BauGB ausdrücklich eine Sonderzuweisung zu den Baulandgerichten enthält; in diesen Sonderfällen entscheiden sie wiederum einheitlich über die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts insgesamt und nicht nur über die Höhe des von der Gemeinde zu zahlenden Betrages als Bestandteil einer vermeintlichen „zweite“ Stufe (vgl. Stock, a.a.O., Rn. 110). Zweistufig ist das Verfahren danach also nicht, soweit es um die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts und der dazu gehörenden Bestimmung des Teilkaufpreises geht, sondern nur insoweit, als der Zivilrechtsweg für ggf. nachfolgende Streitigkeiten über die Abwicklung des Kaufvertrages im Übrigen als Folge der Ausübung des Vorkaufsrechts gegeben ist (vgl. Paetow, a. a. O., Rn. 13, 56). Gründe dafür, dass § 12 Abs. 3 RealVbG ein abweichendes Verständnis zu Grunde liegt, sind nicht ersichtlich.“

73

Ergänzend ist insoweit auf die Rechtsprechung des OVG Mecklenburg-Vorpommern zu verweisen (Beschl. v. 15.4.2013 - 3 O 80/12 -, juris, m. w. N.), wonach die Zuständigkeit der Kammer für Baulandsachen in den Fällen des § 28 Abs. 3 BauGB auch dann gegeben ist, wenn mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung lediglich Einwendungen gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Grunde nach erhoben werden; es erfolgt also gerade keine Trennung des Rechtsweges hinsichtlich des „Ob“ und des „Wie“ der Ausübung des baurechtlichen Vorkaufsrechts (ebenso Hanseat. OLG, Beschl. v. 5.7.2001 - 1 BaulW 2/01 -, juris, Rn. 8)

74

Inwieweit der vom Verwaltungsgericht ohne nähere Begründung übernommenen, teilweise abweichenden Rechtsprechung (und Literatur, vgl. die Nachweise bei Postel, NuR 2006, 555, 563, Fn. 93 zum sog. Erstreckungsverlangen) zur landesgesetzlichen Ausgestaltung von naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechten zu folgen ist, kann deshalb für das hier in Rede stehende Vorkaufsrecht nach dem niedersächsischen Realverbandsgesetz offen bleiben. Allerdings wird auch im Landesnaturschutzrecht die sich danach - durch die Verweisung auf die §§ 463 ff. BGB - vermeintlich ergebende Zweistufigkeit bereits der Ausübung des Vorkaufsrechts zu Recht als sinnwidrig eingestuft und deshalb vom Landesgesetzgeber in neuerer Zeit durch eigene (nunmehr ersichtlich) öffentlich-rechtliche Regelungen ersetzt, wie etwa in Art. 39 Abs. 1 Satz 4 BayNatSchG.

75

bb) Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte zu dem im Bescheid festgelegten Preis von 7.177,58 EUR für den anteiligen Verbandsanteil ist zu beanstanden, weil die Festlegung dieses Kaufpreises auf einer nicht sachgerechten Preisermittlung beruht und deshalb ermessensfehlerhaft ist.

76

Allerdings sind weder der gesetzlichen Ermächtigung noch der Verbandssatzung der Beklagten Vorgaben über die Bestimmung des Kaufpreises zu entnehmen. Insoweit ist die Verweisung in § 12 Abs. 3 Satz 2 RealVbG auf die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches weiterhin defizitär. So erfasst sie weder den Fall, dass bei einem Gesamtverkauf u.a. eines Verbandsanteils entsprechend § 467 Satz 1 BGB der anteilige Preis für den Verbandsanteil offensichtlich zu hoch bemessen ist (vgl. aber hierauf bezogene Sonderregelungen etwa in § 28 Abs. 3 BauGB, Art. 39 Abs. 8 BayNatSchG sowie eingehend § 13 Abs. 2 HmbHafenEG), noch wird dadurch hinreichend klar die Frage beantwortet, in welcher Form und innerhalb welcher Frist der Realverband über ein Übernahme-/Erstreckungsverlangen nach § 467 Satz 2 BGB in entsprechender Anwendung zu entscheiden hat (vgl. aber Art. 39 Abs. 1 Satz 4 BayNatSchG).

77

Solange der niedersächsische Gesetzgeber diese Fragen für das Vorkaufsrecht nach § 12 RealVbG nicht geregelt hat, ist eine entsprechende Regelung u.a. über das Wertermittlungsverfahren für den Verbandsanteil bei der Ausübung des Vorkaufsrechts allenfalls durch Satzung möglich. Hiervon ist bislang - soweit ersichtlich - allerdings ebenfalls kaum Gebrauch gemacht worden; die dem Senat bekannten Satzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts orientieren sich vielmehr - wie die der Beklagten - streng an den früheren Satzungsmustern des Fachministeriums (vgl. Tesmer/Thomas, a.a.O., Anhang).

78

Ein normatives Regelungsdefizit besteht demnach auch für die zwischen den Beteiligten in diesem Verfahren weiterhin streitige Frage, wie bei einem gemeinsamen Verkauf eines Verbandsanteils und sonstiger Objekte - hier einem Grundstück - der nicht gesondert ausgewiesene Preis für den Verbandsanteil zu bestimmen ist. Die Frage ist dahin zu beantworten, dass dem Realverband mangels normativer Vorgaben (vgl. auch insoweit aber etwa § 13 Abs. 2 Satz 3 HmbHafenEG) die Wahl einer sachgerechten Methode zur Preisbestimmung nach § 1 NVwVfG i. V. m. § 24 Abs. 1 VwVfG grundsätzlich freisteht. Die Kaufvertragsparteien werden dadurch nicht benachteiligt, da sie es in der Hand haben, den Teilkaufpreis für den Verbandsanteil selbst zu bestimmen, und im Übrigen an der Preisermittlung durch die Behörde als Teil der Sachentscheidung nach § 28 VwVfG ebenfalls zu beteiligen sind.

79

Der Realverband ist damit nicht ausnahmslos verpflichtet, zur Bestimmung des Teilkaufpreises für den Verbandsanteil ein Sachverständigengutachten einzuholen. In geeigneten einfachen Fällen kann es vielmehr ausreichend sein, den Preis durch Auswertung von Verkäufen vergleichbarer Verbandsanteile zu bestimmen (vgl. Senaturt. v. 17.6.2014, a.a.O., Rn. 68 f., sowie Bl. 8 des Schriftsatzes der Beklagten v. 15.7.2014). Auch die vom beklagten Verband bei dem gemeinsamen Verkauf von einem Grundstück und einem Verbandsanteil gewählte Methode, den Wert des Verbandsanteil mittelbar durch Abzug des Teilpreises für das Grundstück von dem Gesamtpreis zu bestimmen und den Grundstückswert wiederum von dem dazu nach § 193 BauGB bestimmten Gutachterausschuss ermitteln zu lassen, erscheint grundsätzlich sachgerecht. Ihre Grenze findet diese Methode allerdings, wenn die inzidente Annahme nicht zutrifft, sowohl der Anteil für das Grundstück als auch für den Verbandsanteil seien jeweils marktgerecht (vgl. § 194 BauGB) bestimmt worden. Ist dies nämlich nicht der Fall, sondern etwa der Gesamtpreis zu niedrig oder zu hoch, so führt allein die Subtraktion des marktgerechten Preises für das Grundstück nicht zu dem nach § 12 Abs. 3 Satz 2 RealVbG i. V. m. § 467 Satz 1 BGB in entsprechender Anwendung maßgebenden „verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises“ für den Verbandsanteils; vielmehr bedarf es dann zumindest einer weiteren anteiligen Berechnung.

80

Hiervon ausgehend konnte vorliegend der Preis für den Verbandsanteil nicht allein durch Subtraktion des vom Gutachterausschuss für angemessen erachteten Grundstückspreises in Höhe von 8.322,42 EUR vom Gesamtkaufpreis von 15.500,-- EUR mit der Folge eines für die 1,5 Verbandsanteile verbleibenden Kaufpreises in Höhe von 7.178, - EUR ermittelt werden. Wie sich nach der Auswertung des vom Kläger vorgelegten Privatgutachtens herausgestellt hat und vom Beklagten eingeräumt wird, war nämlich der Gesamtkaufpreises mutmaßlich insgesamt nicht marktgerecht, sondern deutlich zu niedrig, wobei hier offen bleiben kann, ob der marktgerechte Gesamtpreis nun 27.414,-- EUR (wie vom Kläger angenommen) oder gar 29.883,77 EUR (wie vom Beklagten zuletzt angenommen) betrug. In jedem Falle bedurfte es einer anteiligen Kürzung beider Teilpreise, und zwar für den Verbandsanteil auf 9.765,-- EUR (wie jetzt von der Beklagten zugestanden) oder auf 11.876,-- EUR (wie vom Kläger für richtig gehalten). Dieser zusätzliche Rechenschritt ist hier unterblieben. Er kann nach dem Ablauf der Frist von zwei Monaten für die Ausübung des Vorkaufsrechts auch nicht mehr nachgeholt werden; die Abweichung von dem ursprünglich angenommenen Preis von 7.178,-- EUR ist schließlich mit mehr als einem Drittel auch zu erheblich, als dass sie als bloße Konkretisierung verstanden werden kann. Dies gilt zusätzlich deshalb, weil sich bei dem Vergleich mit dem Verkauf von Verbandsanteilen an anderen Forstgenossenschaften deutlich niedrigere Werte ergeben. Wenn dem Realverband aber durch die Wahl der Methode letztlich auch die Möglichkeit offen steht, den genauen Preis des Verbandsanteils zu bestimmen, so muss zumindest die gewählte Methode sachgerecht und folgerichtig angewandt werden.

81

Da damit nicht ausgeschlossen werden kann, dass sich bei sachgerechter Bewertung ein anderer Preis für den Verbandsanteil ergeben hätte, sondern dies vielmehr nahe liegt und vom Beklagten wohl auch eingeräumt wird, ist die Ausübung des Vorkaufsrechts auch insoweit rechtswidrig und aufzuheben (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 16. Aufl., § 24, Rn. 36, m. w. N.).

82

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind gemäß § 162 Abs. 3 VwGO nicht erstattungsfähig, weil er sich am Gerichtsverfahren nicht (unmittelbar) beteiligt hat.

83

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

84

Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor. Die Beteiligten streiten um die Auslegung von Landesrecht, das nicht revisibel ist.

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