Amtsgericht Essen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-04-26, Aktenzeichen 19 C 459/12
ECLI:DE:AGE1:2013:0426.19C459.12.00

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die von ihnen innegehaltene Wohnung in der G-Straße 63, Essen, im obersten Geschoss, bestehend aus 4 Zimmern, 1 Küche, 2 Bädern, 1 Loggia, 2 Abstellräumen, 1 Kellerraum und den Tiefgaragenstellplatz, zu räumen und geräumt an die Kläger als Gesamtgläubiger herauszugeben, wobei die Räumung nicht vor dem 31.07.2013 erfolgen darf.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 20.000,00 Euro abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.10.2013 bewilligt.

1

Tatbestand:

2

Mit ihrer Klage begehren die Kläger von den Beklagten, gestützt auf eine Eigenbedarfskündigung, Räumung und Herausgabe der von den Beklagten bewohnten Wohnung.

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Mit Mietvertrag vom 11.12.1999 mieteten die Beklagten von den Klägern die im obersten Geschoss gelegene Wohnung im Objekt G-Straße 63. Die Parteien vereinbarten eine Grundmiete in Höhe von 2.700,00 DM, mithin umgerechnet 1.380,49 Euro. Gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 des Mietvertrages lief das Mietverhältnis zunächst vom 01.01.2000 an für drei Jahre. Eine Eigenbedarfskündigung war gemäß Satz 2 der genannten Vorschrift für 10 Jahre ab Mietbeginn, d. h. bis zum 31.12.2009 ausgeschlossen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die zur Akte gereichte Kopie, Bl. 5 ff. d. A., Bezug genommen.

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Die von den Beklagten bewohnte Wohnung hat eine Wohnfläche von 158 Quadratmetern. Die Beklagte zu 1) ist 73 Jahre alt, der Beklagte zu 2) ist 71 Jahre alt.

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Das Objekt G-Straße 63 bildet ein Doppelhaus mit dem Objekt G-straße 65. In dem Objekt G-straße 65 bewohnt die 43 Jahre alte Tochter der Kläger, die Zeugin K. H1, eine 82 Quadratmeter große Wohnung. In weiteren Räumlichkeiten im Objekt G-straße 65 betreibt die Zeugin H1 zusammen mit dem Zeugen H2 die H1 & H2 GbR, eine Immobilienverwaltung und -vermakelung.

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Im Jahre 2006 wurde das Haus, in dem die Beklagten wohnen, in Wohnungseigentum umgewandelt. Die Aufteilung geschah auf Wunsch der Kläger, da diese ihr Eigentum zum Teil veräußern wollten. Die Souterrainwohnung wurde bereits verkauft.

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Die von den Beklagten bewohnte Wohnung wurde den Beklagten erstmals in den Jahren 2006/2007 zum Kauf angeboten. Die Verkaufsgespräche scheiterten.

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Eine weitere im Objekt Gstraße 65 gelegene Wohnung wurde von einer Frau T bewohnt. Die Wohnung ist 100 Quadratmeter groß. Frau T kündigte zum 30.06.2012. Anfang Mai 2012 bot die Zeugin H1 den Beklagten die Wohnung T zur Miete – so die Kläger – bzw. zum Kauf – so die Beklagten – an. Hierzu kam es nicht. Nach dem unbestrittenen Vortrag der Kläger vermieteten diese die ehemals von Frau T bewohnte Wohnung beginnend zum 01.07.2012 an die Eheleute Dr. T2.

9

Im Mai 2012 wurde von der H1 & H2 Immobilienfirma ein Besichtigungstermin für einen Kaufinteressenten der von den Beklagten bewohnten Wohnung erbeten. In der Folgezeit wurden mehrere Besichtigungstermine mit Kaufinteressenten vereinbart. In der Folgezeit – bis zum 20.09.2012 – wurde zwischen der Immobilienfirma H1 & H2 einerseits und den Beklagten andererseits über einen Ankauf der streitgegenständlichen Wohnung durch die Beklagten kommuniziert. So heißt es in einer E-Mail der Zeugin H1 an den Beklagten zu 1) vom 13.09.2012: „Gerne bespricht Herr K mit ihnen ihre Optionen bei einem Kauf der Eigentumswohnung. Um ihnen ein seriöses Angebot für eine Finanzierung machen zu können, benötigt er Informationen von ihnen. Diese sollten sie in dem gemeinsamen Termin besprechen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zur Akte gereichten Kopien der gewechselten E-Mails, Bl. 71 ff. d. A., Bezug genommen.

10

Mit anwaltlichem Schreiben vom 23.10.2012 kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit den Beklagten wegen Eigenbedarfs fristgemäß zum 31.07.2013. Zur Begründung führten die Kläger aus, dass die Zeugin H1 mit ihrem -im Kündigungsschreiben nicht namentlich benannten- Lebensgefährten in der von den Beklagten bislang bewohnten Wohnung zusammen ziehen möchte. Wegen der weiteren Einzelheiten der Kündigung wird auf die zur Akte gereichte Kopie, Bl. 13 ff. d. A., Bezug genommen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 02.11.2012 widersprachen die Beklagten dem Räumungsbegehren der Kläger und beriefen sich u. a. auf eine außergewöhnliche Härte.

11

Die Kläger behaupten, dass die Zeugin H1 mit ihrem Lebensgefährten, Herrn L, zusammenziehen möchte. Hierfür seien sowohl die von der Zeugin H1 als auch von dem Herrn L bewohnte Wohnung zu klein, insbesondere seien die Objekte für Arbeits- und/oder spätere Kinderzimmer nicht geräumig genug. Es sei richtig, dass sie sich um einen Verkauf der von den Beklagten bewohnten Wohnung bemüht hätten. Im Hinblick auf die dreijährige Kündigungssperre des § 577 a BGB sei der Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung für Selbstnutzer nur unter der Bedingung sinnvoll gewesen, dass die Beklagten, wozu sie unstreitig nicht bereit gewesen seien, in eine vorzeitige Räumung einwilligten. Im September und Oktober 2012 hätten sie sich umfangreich Gedanken darüber gemacht, wie genau die Aufteilung ihrer Immobilien an ihre drei Kinder erfolgen sollten. Im Zug der Umstrukturierung sei es dann auch zutreffend zu der erneuten Nachfrage gekommen, ob die Beklagten die Wohnung käuflich erwerben wollten. Hintergrund sei, dass sie, die Kläger, dann einen Erlös verwendet hätten, um der Zeugin H1 eine andere - ausreichend dimensionierte - Wohngelegenheit zu erwerben. Auch jetzt werde nicht ausgeschlossen, dass das Eigentum ggf. später noch übertragen werde, aber nur auf die Zeugin H1 und nicht auf andere Personen.

12

Die Kläger beantragen,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die von ihnen innegehaltene Wohnung in der G-Straße 63, Essen, im obersten Geschoss, bestehend aus 4 Zimmern, 1 Küche, 2 Bädern, 1 Loggia, 2 Abstellräumen, 1 Kellerraum und den Tiefgaragenstellplatz, zu räumen und geräumt an sie als Gesamtgläubiger herauszugeben, wobei die Räumung nicht vor dem 31.07.2013 erfolgen darf.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen;

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hilfsweise,

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ihnen eine geräumige Räumungsfrist zu gewähren.

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Die Beklagten behaupten, dass der behauptete Eigenbedarf der Kläger vorgespiegelt sei. Eigentliches Begehren der Kläger sei, die Kündigungssperre nach § 577 a BGB auszuhebeln. Das Ziel der Kläger sei offensichtlich nach wie vor der Verkauf der Wohnung. Im Übrigen müssten sie, die Beklagten, bei einem Umzug sämtliche Einbaumöbel, die extra für die angemietete Wohnung angeschafft und angefertigt seien, auf den Müll werfen, weil diese selbstverständlich in eine Wohnung mit anderem Zuschnitt und möglicherweise anderen Dachschrägen und Drempelhöhen nicht mehr hineinpassen. Diese Möbel hätten einen Wert von ca. 30.000,00 Euro.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin H1. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 05.04.2013, Bl. 128 ff. d. A., Bezug genommen.

20

Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 22.04.2013 behaupten die Beklagten, dass der -mit gleichem Schriftsatz erstmals als Zeuge benannte- Herr L nicht im Geringsten beabsichtige, mit der Zeugin H1 zusammenzuziehen. Der Zeuge L kenne zwar die Zeugin H1, das sei aber alles. Dieser Vortrag und auch die Benennung des Zeugen seien bislang nicht möglich gewesen, da seine Wohnanschrift erst in der Beweisaufnahme bekannt gegeben worden sei und auch nur bruchstückhaft, weil gesagt worden sei, er wohne in Ratingen.

21

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

22

Entscheidungsgründe:

23

I.

24

Die Klage ist zulässig und begründet.

25

1.

26

Die Klage ist zulässig.

27

Die Klage ist auf eine künftige Leistung gerichtet. Die besondere Zulässigkeitsvoraussetzung des § 259 ZPO liegt vor. Danach kann Klage auf eine künftige Leistung erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Dafür kann ein ernstliches Bestreiten der Leistungspflicht durch den Schuldner genügen (vgl. Zöller/Greger, § 259, Rn 3, m.w.N.). Indem die Beklagten den Nutzungs- bzw. Überlassungswillen der Kläger bestreiten, liegt ein ernstliches Bestreiten ihrer Leistungspflicht vor.

28

2.

29

Die Klage ist begründet.

30

Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wurde durch die fristgemäße Kündigung der Kläger vom 23.10.2012 zum 31.07.2013 beendet.

31

a)

32

Die Kündigung vom 23.10.2012 entspricht den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. Danach sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Dies trifft auf die Kündigung vom 23.10.2012 zu.

33

b)

34

Es liegt auch ein berechtigtes Interesse der Kläger an der Kündigung im Sinne des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB vor. Danach liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes benötigt.

35

aa)

36

Das Nutzungs-/Überlassungsinteresse („benötigt“) ist gegeben. Ein solches wird etwa angenommen, wenn der Vermieter seiner Tochter eine ca. 150 Quadratmetergroße Wohnung zur Familiengründung überlassen will (vgl. BVerfG, NJW 1995,198 ff). Dem ähnelt die vorliegende Fallkonstellation, wobei das berufliche Erfordernis hinzukommt. Die zwischenzeitlich freigewordene Wohnung der Mieterin T war dagegen nicht geeignet, das Nutzungs-/Überlassungsinteresse zu erfüllen. Zum einen war diese Wohnung nur geringfügig größer als die bislang von der Zeugin H1 und ihrem Lebensgefährten bewohnten Wohnungen. Zum anderen war die Wohnung im Zeitpunkt der Entschlussfassung der Kläger bzw. der Zeugin H1 bereits anderweitig weitervermietet. Nach dem unbestrittenen Vortrag der Kläger erfolgte die Weitervermietung zum 01.07.2012, auch wenn in dem von den Klägern zur Akte gereichten Mietvertrag mit den Eheleuten T2 als Mietvertragsbeginn der 01.09.2012 festgehalten wird.

37

bb)

38

Es besteht auch ein Überlassungswille der Kläger bzw. ein Nutzungswille der Zeugin H1.

39

(aa)

40

Davon ist das Gericht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme überzeugt. Dabei ist den Beklagten zunächst insoweit Recht zu geben, dass die unstreitigen vorherigen Verkaufsbemühungen der Kläger ein Indiz gegen deren Überlassungswillen bzw. den Nutzungswillen der Zeugin H1 darstellen (vgl. die von den Beklagten zitierte Entscheidung LG Hamburg, WuM 2008, 92 ff. mit einem ähnlichen Sachverhalt). Die Indizien wurden jedoch nach Auffassung des Gerichts durch die Aussage der Zeugin H1 widerlegt. Sie hat überzeugend bekundet, dass sie die von den Beklagten bewohnte Wohnung mit ihrem Lebensgefährten beziehen möchte. Sie sei mit Herrn L seit 2011 zusammen, wobei sie ihn vor 20 Jahren kennengelernt habe. Herr L sei beruflich viel im Ausland unterwegs. Er habe seinen Hauptwohnsitz in M/Österreich und einen weiteren Wohnsitz bei seiner Familie in Ratingen. Die Zeugin hat glaubhaft geschildert, wie sie als Essenerin Überzeugungsarbeit bei Herrn L leisten musste, zusammen eine Wohnung in Essen zu beziehen. Dass die Zeugin auch auf mehrfaches Befragen des Gerichts sowie des Beklagten-Vertreters nicht angeben konnte, wann genau sie den Entschluss zum Zusammenziehen gefasst hat, steht der Überzeugung des Gerichts nicht entgegen. Die Zeugin hat insoweit glaubhaft geschildert, dass die Überlegungen seit etwa einem Jahr immer zur Diskussion standen. Die Zeugin hat auch geschildert, dass ihr die Überlegungen zur Kündigungssperre in Verbindung mit der Eigentumsübertragung nicht bekannt gewesen seien, weil so etwas ihre Eltern, die Kläger, regeln. Insgesamt geht das Gericht davon aus, dass sich die Kläger und die Zeugin H1 der strafrechtlichen und zivilrechtlichen Konsequenzen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs bewusst sind und die Zeugin H1 in diesem Punkt nicht die Unwahrheit gesagt hat.

41

(bb)

42

Der Vortrag der Beklagten aus dem Schriftsatz vom 22.04.2013 konnte gemäß § 296a Satz 1 ZPO keine Berücksichtigung finden, da der nicht nachgelassene Schriftsatz erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung bei Gericht einging. Insbesondere war dem Beweisantritt auf Vernehmung des erstmals als Zeugen benannten Herrn L nicht nachzugehen.

43

Es besteht auch kein Anlass zur Wiedereröffnung der Verhandlung i.S.d. §§ 296a Satz 2, 156 ZPO. Eine Pflicht zur Wiedereröffnung i.S.d. § 156 Abs. 2 ZPO besteht nicht, da keiner der in der Vorschrift genannten Fälle vorliegt. Eine Wiedereröffnung steht danach im Ermessen des Gerichts. Dabei darf keinesfalls über § 156 ZPO die Präklusionsregelung des § 296 ZPO obsolet gemacht werden (vgl. Zöller/Greger, § 156, Rn 5). Hier aber erfolgten die weiteren Verteidigungsmittel aus dem Schriftsatz vom 22.04.2013 zum bestrittenen Nutzungs-/Überlassungswillen verspätet i.S.d. §§ 282, 296 ZPO. Dabei kann dahin gestellt bleiben, ob dies für den Beweisantritt auf Vernehmung des Zeugen L gilt. Neu und damit verspätet ist jedenfalls das Bestreiten, dass die Zeugin H1 und Herrn L ein Paar sind. Die Kläger haben mit Schriftsatz vom 08.02.2013 erstmals Herrn L als Lebensgefährten der Zeugin H1 namentlich benannt. Mit Terminsverfügung vom 20.02.2013 wurde den Beklagten aufgegeben, binnen 2 Wochen zu dem Schriftsatz der Gegenseite vom 08.02.2013 Stellung zu nehmen. Mit Schriftsatz vom 28.02.2013 haben die Beklagten nicht bestritten, dass die Zeugin H1 und Herr L ein Paar sind (s. Seite 2, 3. Absatz des Schriftsatzes: „Wenn die Tochter der Kläger mit ihrem Lebensgefährten…“), sondern lediglich die rechtliche Wertung in Frage gestellt, ob ohne ein (bisheriges) Zusammenleben von einem „Lebensgefährten“ gesprochen werden kann.

44

cc)

45

Die Kündigung ist auch nicht aus anderen Gründen ausgeschlossen.

46

(aa)

47

Die Kündigungssperre für Eigenbedarf aus dem Mietvertrag war im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung abgelaufen.

48

(bb)

49

Die Kläger haben auch ihrer Anbietpflicht (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, § 573, Rn 108 ff) Genüge getan. So haben die Kläger den Beklagten in der Kündigung vom 23.10.2012 die Wohnung der Zeugin H1 angeboten.

50

c)

51

Durch die Kündigung vom 23.10.2012 wurde das Mietverhältnis zum 31.07.2013 beendet. Die Kündigungsfrist beträgt gemäß § 573 c Abs. 1 BGB neun Monate.

52

d)

53

Die Beklagten können auch nicht gemäß § 574 Abs. 1 BGB eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Die Beendigung des Mietverhältnisses begründet für die Beklagten keine (besondere) Härte i.S.d. § 574 BGB. Allein die Länge der Wohndauer und das Alter der Beklagten sind hierfür nicht ausreichend (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, § 574, Rn 42, m.w.N.). Auch die von den Beklagten behaupteten Investitionen in Möbel rechtfertigen nicht die Annahme einer derartigen Härte, abgesehen davon, dass sich der Ankauf der Möbel, worauf die Kläger zu Recht hinweisen, durch die lange Mietdauer bereits amortisiert haben dürfte.

54

Nach alledem war der Klage stattzugeben.

55

II.

56

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 7, 711 ZPO.

57

III.

58

Das Gericht hat den Beklagten eine Räumungsfrist im Sinne des § 721 Abs. 1 ZPO bis zum 31.10.2013 bewilligt. Dies ist angemessen, auch wenn die Beklagten im Hinblick auf die Verurteilung zu einer künftigen Leistung für die Räumung und Herausgabe ohnehin noch bis zum 31.07.2013 Zeit hätten. Nach Auffassung des Gerichts muss die lange Mietdauer und das Alter der Beklagten in der Weise Berücksichtigung finden, dass die Beklagten unter Einschluss der sich bereits aus dem Hauptsachetenor ergebenden faktischen Räumungsfrist insgesamt eine Räumungsfrist von gut 6 Monaten haben.

59

IV.

60

Der Streitwert wird auf 16.565,86 Euro (= 1.380,40 Euro x 12) festgesetzt, § 41 Abs. 1 GKG.