Landgericht Duisburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2004-10-13, Aktenzeichen 11 T 362/02
ECLI:DE:LGDU:2004:1013.11T362.02.00

Tenor

Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Amtsgerichts Mülheim an der Ruhr vom 06.12.2002 (30 II 32/02 WEG) wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens trägt der Antragsteller. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 8.000,00 EUR festgesetzt.

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Gründe

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I. Der Antragsteller wendet sich mit seiner sofortigen Beschwerde gegen einen Beschluss des Amtsgerichts Mülheim an der Ruhr vom 06.12.2002, mit dem sein Antrag auf Ungültigerklärung zweier Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 07.03.2002 (zu TOP 5 und zu TOP 6) zurückgewiesen wurde. Wegen der Einzelheiten des dem Verfahren zu Grunde liegenden Sachverhalts sowie wegen der Entscheidungsbegründung des Amtsgerichts wird zunächst auf den erstinstanzlichen Beschluss verwiesen.

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Der Beschwerdeführer trägt vor, der zu TOP 5 gefasste Beschluss beziehe sich nicht auf eine Maßnahme zur Instandhaltung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Fassade. Vielmehr handele es sich um eine Verschönerungsmaßnahme, die einem Mehrheitsbeschluss nicht zugänglich sei. Die erforderliche Einstimmigkeit habe jedoch nicht vorgelegen. Außerdem sei die beschlossene Maßnahme technisch ungeeignet und wirtschaftlich unvernünftig. Weiterhin stehe das Grundstück

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unter Denkmalschutz. Insofern bedürfe die Sanierung der Frontfassade einer weitergehenden "Gesamtlösung". Diese hätte auch die Wiederherstellung der zerstörten Vorgartenmauer nebst Türmen, Zaun und Eingangstor zwingend erfordert. Zudem hätte die farbliche Gestaltung der Fassade hierauf abgestimmt werden müssen. Diesbezüglich hätte es zudem einer entsprechenden Grundierung bedurft, um die Bausubstanz zu erhalten.

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Hinsichtlich TOP 6 trägt der Antragsteller vor, das Amtsgericht habe verkannt, dass die Entfernung der Fassadenbegrünung eine bauliche Veränderung darstelle, die dem Mehrheitsbeschluss nicht zugänglich sei. Eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung liege dagegen nicht vor. Die schutzwürdigen Interessen des Antragstellers seien insofern nicht ausreichend berücksichtigt worden. Auch sei der zusammenhängende Bewuchs der rückseitigen Fassade vor einigen Jahren durch die von den Antragsgegnern vorgenommene Sanierung zerstört worden. Dies sei treuwidrig. Zudem verhindere die Begrünung eine Rissbildung im Mauerwerk. Ferner sei das Amtsgericht dem widersprüchlichen Vortrag der Antragsgegner nicht nachgegangen, wonach einerseits von dichtem Bewuchs gesprochen werde, andererseits von einer schütteren Wuchsform die Rede sei. Das Fassadengrün sei auch bereits seit zwanzig Jahren vorhanden und insofern integraler Bestandteil der Fassade gewesen. Es sei für die als ortsüblich anzusehen. Das Fassadengrün müsse auch nicht regelmäßig beschnitten werden.

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Der Antragsteller beantragt,

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den Beschluss des Amtsgerichts Mülheim an der Ruhr vom 06.12.2002 (Az. 30 II 32/2002) aufzuheben und die Beschlüsse der Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft in vom 07.03.2002 zu TOP 5 und 6 für ungültig zu erklären.

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Die Antragsgegner beantragen,

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die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

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Sie verteidigen den amtsgerichtlichen Beschluss. Der Antragsteller habe der Notwendigkeit der Fassadensanierung im erstinstanzlichen Termin ausdrücklich zugestimmt. Er habe lediglich den von sieben befragten Handwerkern für notwendig erachteten Schutzanstrich abgelehnt. Daneben bringe die vorhandene Fassadenbegrünung erhebliche Nachteile mit sich, welche vermieden werden sollen.

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II. Die sofortige Beschwerde ist zulässig, jedoch nicht begründet. Das Amtsgericht hat die Anträge auf Ungültigerklärung der Beschlüsse zu TOP 5 und 6 vom 07.03.2002 zu Recht zurückgewiesen.

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1. Die unter TOP 5 beschlossene Maßnahme konnte hier wirksam mit Mehrheit beschlossen werden, ein einstimmiger Beschluss bzw. eine Vereinbarung war hier entgegen der Ansicht des Antragstellers nicht notwendig.

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Die Frage, ob eine Maßnahme noch als Instandsetzung oder Instandhaltung zu bewerten ist (und daher mit Mehrheit beschlossen werden kann) oder diese bereits eine darüber hinausgehende bauliche Veränderung oder Aufwendung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG darstellt (welche nur einstimmig beschlossen werden könnte), ist im Einzelfall unter Berücksichtigung verschiedener Kriterien zu beurteilen. Dabei ist allgemein anerkannt, dass der Begriff der Instandhaltung bzw. Instandsetzung nicht bloß auf die Erneuerung bzw. das Auswechseln bereits vorhandener Bauteile oder Einrichtungen beschränkt ist, sondern bei der Ersatzbeschaffung die technische Weiterentwicklung und den verbesserten Standard unter Berücksichtigung einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse umfaßt. Auch eine über die bloße Reproduktion des bisherigen Zustands hinausgehende bauliche Veränderung, die eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung eines Mangels darstellt, ist eine ordnungsgemäße Instandsetzung (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 2003, 79; Bärmann u.a. - Merle § 22 WEG Rn. 24).

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Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze kann vorliegend kein Zweifel daran bestehen, dass die Gemeinschaft hier eine Maßnahme der Instandsetzung der straßenseitigen Fassade des Gebäudes beschlossen hat. Soweit der Antragsteller zunächst die technische Notwendigkeit einer Instandsetzungsmaßnahme als solcher bestritten hat, hält er daran im Verlauf des Beschwerdeverfahrens nicht mehr fest. Im Übrigen hat der Sachverständige überzeugend dargestellt, inwieweit die Fassade sanierungsbedürftig ist.

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Weiterhin besteht auch kein Zweifel daran, dass der mit der Sanierung beschlossene Fassadenanstrich Bestandteil der Instandsetzung ist und keine gesonderte Maßnahme der Verschönerung darstellt, zumal die Gemeinschaft bisher keine konkrete Farbe bestimmt hat. Insoweit hat bereits das Amtsgericht zutreffend festgestellt, dass ein Fassadenanstrich nicht nur der Verschönerung eines Gebäudes dient, sondern auch Schutzzwecke verfolgt. Dies wird auch durch die weiteren Ausführungen des Sachverständigen bestätigt.

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Entgegen der Behauptung des Antragstellers bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die beschlossene Maßnahme nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht bzw. unwirtschaftlich ist. Auch hierzu hat der Sachverständige überzeugend ausgeführt, dass die beschlossene Maßnahme sehr wohl dem erforderlichen technischen Standard entspricht, auch wenn es nur das "absolute Minimum" des Erforderlichen beinhaltet. Dabei kann insbesondere nicht davon ausgegangen werden, dass die Benutzung eines Silikonharzes etwaige Probleme bereitet oder als unzureichend anzusehen ist. Auch in dieser Hinsicht hat der Sachverständige im Rahmen der ergänzenden schriftlichen und mündlichen Stellungnahmen etwaige Zweifel ausgeräumt und sich dabei auch überzeugend mit den Einwendungen des Antragstellers auseinandergesetzt.

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Im Übrigen bestehen auch keine denkmalschutzrechtlichen Bedenken gegen die Maßnahme, so dass eine Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 5 auch nicht unter diesem Gesichtspunkt in Betracht kommt. Der Einwand des Antragstellers, die Maßnahme verstoße gegen Denkmalschutzrecht, hat sich nicht bestätigt. Nach der Auskunft der Denkmalschutzbehörde ist davon auszugehen, dass der Fassadenüberarbeitung aus denkmalpflegerischer Sicht rechtlich nichts entgegenstehe und darüber hinaus keine Bindung der farblichen Gestaltung der Fassade an die Vorgartenmauer denkmalrechtlich verlangt werden könne. Soweit die Behörde eine erforderliche Genehmigung von bestimmten Anforderungen abhängig macht, steht dies der Zulässigkeit des Beschlusses nicht entgegen, weil der Beschluss bisher keine konkrete Maßnahme verbindlich beschlossen hat, welche die Behörde bereits jetzt als unzulässig erachtet, und die gestellten Anforderungen in Einklang mit dem angegriffenen Beschluss immer noch eingehalten werden können.

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2. Auch hinsichtlich der mehrheitlich beschlossenen Entfernung der Fassadenbegründung ist der Beschluss (TOP 6) als rechtmäßig zu beurteilen. Dies stellt keine bauliche Maßnahme im Sinne einer wesentlichen Veränderung des Gesamterscheinungsbildes dar.

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Wie aus den aussagekräftigen Lichtbildern hervorgeht, handelt es sich bei dem wilden Wein noch nicht um eine Pflanze mit dichtem Wuchs. Zudem ist zwischen den Beteiligten unstreitig, dass er erst seit wenigen Jahren vorhanden ist und insofern noch nicht als dauerhaftes Charakteristikum des Hauses angesehen werden kann. Im Übrigen kann der Antragsteller auch deshalb keinen "Bestandsschutz" oder "Vertrauensschutz" für sich beanspruchen, da er die Ranken selbst angepflanzt hat, ohne die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer einzuholen. Wenn aber der Antragsteller eigenmächtig eine solche Anpflanzung vorgenommen hat, kann er sich umgekehrt auch nicht darauf berufen, dass eine Beseitigung der Bepflanzung eine bauliche Änderung wäre, da er diesen Zustand selbst unbefugt geschaffen hat. Zu seinen Gunsten kann insbesondere auch nicht berücksichtigt werden, dass vormals Fassadenbegrünung vorhanden war. Denn nach dessen selbst vorgetragener Beseitigung hätte es in jedem Fall auf Grund der weitreichenden Konsequenzen der erneuten Fassadenbegrünung eines gemeinschaftlichen Beschlusses bedurft.

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Im Übrigen kann die Maßnahme auch nicht deshalb als unzulässig angesehen werden, weil die Begrünung aus baulichen Gründen sinnvoll ist. Dies wäre allenfalls dann anzunehmen, wenn die Vorteile einer Begrünung dessen Nachteile weit überwiegen würden. Dies kann hier jedoch aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen ebenfalls nicht angenommen werden. Dieser bestätigt vielmehr die zahlreichen von den Antragsgegnern vorgetragenen Nachteile der Begrünung, wozu insbesondere die erhebliche Gefahr einer Beschädigung der Außenfassade gehört, weil die letzte Fassadenschicht auf Dauer nicht in der Lage ist, das Gewicht der Begrünung zu halten. Hinzu kommt der Pflegeaufwand, um eine Beeinträchtigung der Dachrinne oder das Zurückbleiben von abgestorbenen Wurzelmaterial zu vermieden. Dem stehen keine relevanten oder gar die Nachteile überwiegenden Vorteile einer Begrünung gegenüber. Auch in dieser Hinsicht hat sich der Sachverständige umfassend und überzeugend mit den Einwendungen des Antragstellers auseinandergesetzt.

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III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Ein Grund, der die ausnahmsweise Erstattung außergerichtlicher Kosten gem. § 47 Satz 2 WEG rechtfertigt, ist nicht ersichtlich.

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IV. Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

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Rechtsmittelbelehrung

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Gegen diese Entscheidung kann die

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sofortige weitere Beschwerde

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eingelegt werden. Sie ist nur zulässig, wenn der Wert der begehrten Abänderung für den Beschwerdeführer 750,-- EUR übersteigt.

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Die sofortige weitere Beschwerde ist

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innerhalb einer Frist von zwei Wochen,

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die mit Zustellung der Entscheidung beginnt, bei dem erstinstanzlichen Amtsgericht, dem Landgericht Duisburg oder dem Oberlandesgericht Düsseldorf entweder durch Einreichung einer von einem Rechtsanwalt unterzeichneten Beschwerdeschrift oder zur Niederschrift des Rechtspflegers eines der genannten Gerichte einzulegen. Die Frist wird nur durch den Eingang der Beschwerdeschrift bei einem der genannten Gerichte bzw. durch die Erklärung zur Niederschrift des Rechtspflegers eines der genannten Gerichte gewahrt.

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Die Beschwerde kann nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften beruht, § 27 FGG.