Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-06-09, Aktenzeichen 2 O 8/16
ECLI:DE:LGK:2016:0609.2O8.16.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d :

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Die Klägerin macht eine Nutzungsentschädigung für das Gewerbeobjekt Q-Straße, 51105 Köln für den Zeitraum Dezember 2013 bis 14.03.2015 gegen den Beklagten geltend. Die Parteien waren durch einen Gewerberaummietvertrag vom 03.11.2010 miteinander verbunden. Die Laufzeit des Mietverhältnisses war bestimmt für den Zeitraum 01.07.2010 bis 30.06.2015 (wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird Bezug genommen auf die Anlage zur Klageschrift, Bl. 7 ff. der Akte). Der Beklagte betrieb in den Räumlichkeiten einen Getränkehandel. 840 m² der vermieteten Flächen waren Lagerfläche, 100 m² Bürofläche. Die Räumlichkeiten der Klägerin befinden sich auf demselben Grundstück.

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Als monatlicher Mietzins war eine Nettokaltmiete von 3.000,00 € zzgl. 19 % Umsatzsteuer i.H.v. 570,00 €, insgesamt also brutto 3.570,00 € monatlich, vereinbart.

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Aufgrund bestehender Mietrückstände war das Mietverhältnis von der Klägerin mit Schreiben vom 28.01.2013 fristlos gekündigt worden. In dem Schreiben stand unter anderem Folgendes: „Sie sollten uns die Räume in vertraglichem Zustand bis zum 30.1.2013 herausgeben!“. Wegen der weiteren Einzelheiten des Schreibens wird Bezug genommen auf die Anlage zur Klageschrift, Bl. 12 der Akte. Unter dem 30.01.2013 schrieb die Klägerin erneut an den Beklagten: „In Verbindung mit dem Schreiben Ihres Rechtsanwaltes sollten Sie uns einen solventen Nachmieter vorstellen! Uns sollten Sie ein Vermietungsschild gestatten! Wie schon ihrem Anwalt per Fax mitgeteilt haften sie vertragsgemäß zur Zeit bis zum 30.6.2015!“

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Unter dem 04.02.2013 wurde die fristlose Kündigung wiederholt. Das Schreiben ist inhaltlich gleichlautend zum Schreiben vom 28.01.2013, enthält aber zusätzlich noch folgenden Satz: „Wir halten fest, dass Sie uns weder die Mieträume übergeben haben, noch Zusagen durch ihren Anwalt einhalten! Darüber hinaus haften sie bis zur Neuvermietung mit, bis zum 30.6.2015!“. Die Schreiben gingen dem Beklagten jeweils am selben Tag zu. Der Beklagte räumte die Räumlichkeiten zunächst nicht. Mit Schreiben vom 22.02.2013, dem Kläger am selben Tag zugegangen, erklärte der Beklagte die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.05.2013. Er räumte das Objekt spätestens am 3.6.2013. Zu diesem Zeitpunkt standen die Räumlichkeiten leer und die Klägerin hatte die Schlüssel erhalten.

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Die Klägerin vermietet das streitgegenständliche Gewerbeobjekt seit dem 15. März 2015 an einen neuen Mieter.

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Die Klägerin ist der Ansicht, dass sie in ihrem Schreiben vom 28.01.2013 zumindest konkludent einen Widerspruch gegen eine Vertragsverlängerung erklärt habe. Die Kündigung des Beklagten habe deshalb keine Auswirkungen gehabt. Der Beklagte schulde Nutzungsentschädigung bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit bzw. bis zu dem Zeitpunkt des Eintritts eines neuen Mieters.

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Sie beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie 55.162,26 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 3.570,00 € vom 06.12.2013 bis 05.01.2014, aus 7.140,00 € vom 06.01.2014 bis 05.02.2014, aus 10.710,00 € vom 06.02.2014 bis 05.03.2014, aus 14.280,00 € vom 06.03.2014 bis 05.04.2014, aus 17.850,00 € vom 06.04.2014 bis 05.05.2014, aus 21.420,00 € vom 06.05.2014 bis 05.06.2014, aus 24.990,00 € vom 06.06.2014 bis 05.07.2014, aus 28.560,00 € vom 06.07.2014 bis 05.08.2014, aus 32.130,00 € vom 06.08.2014 bis 05.09.2014, aus 35.700,00 € vom 06.09.2014 bis 05.10.2014, aus 39.270,00 € vom 06.10.2014 bis 05.11.2014, aus 42.840,00 € vom 06.11.2014 bis 05.12.2014, aus 46.410,00 € vom 06.12.2014 bis 05.01.2015 sowie Zinsen i.H.v. 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 49.980,00 € seit 06.01.2015 bis 05.02.2015, aus 53.550,00 € vom 06.02.2015 bis 05.03.2015 und aus 55.162,26 € seit 6.3.2015 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist unbegründet.

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Der Klägerin steht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Betrages gegen den Beklagten zu.

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Der Anspruch ergibt sich nicht aus § 2 Nr. 6 des Mietvertrages vom 01.07.2010 bzw. §§ 280 Abs. 1, 535 BGB.

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Grundsätzlich ist anerkannt, dass ein Vermieter einen Anspruch auf Ersatz des durch eine außerordentliche Kündigung entstandenen Schadens hat, wenn der Mieter den Ausspruch der Kündigung durch eine Pflichtverletzung veranlasst hat. Der Anspruch umfasst den durch die Kündigung entstandenen Schaden jedoch nur bis zum Ende der vertraglichen Bindung, also bis zur nächstmöglichen ordentlichen Kündigung (s. Weidenkaff in: Palandt, BGB, § 543, Rn. 61).

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Das Mietverhältnis war im Dezember 2013, dem ersten Monat, für den die Klägerin in diesem Verfahren Schadensersatz bzw. Nutzungsausfall begehrt, bereits durch die Kündigung des Beklagten vom 22.02.2013, dem Kläger am selben Tag zugegangen, beendet. Es kann dabei dahinstehen, ob sich die Kündigungsfrist nach § 580a Abs. 1 oder Abs. 2 BGB richtet, ob es sich bei dem vermieteten Objekt also um ein Mietverhältnis über Geschäftsräume oder über Räume, die keine Geschäftsräume sind, handelt. Beide Fristen waren im Dezember 2013 bereits abgelaufen.

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Eine ordentliche Kündigung des – ursprünglich als befristetes – abgeschlossenen Mietverhältnisses war möglich. Das Mietverhältnis hat sich nach § 545 BGB durch die Fortsetzung des Gebrauchs nach der Kündigungserklärung mit Kenntnis der Klägerin auf unbestimmte Zeit verlängert. § 545 BGB greift auch bei einer Vertragsbeendigung durch fristlose Kündigung (s. Weidenkaff in: Palandt, BGB, § 545, Rn. 2).

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Der Beklagte hat den Gebrauch der Mietsache nach der fristlosen Kündigung unstreitig mit Kenntnis der Klägerin fortgesetzt.

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Die Klägerin hat ihren der Verlängerung des Mietverhältnisses entgegenstehenden Willen nicht innerhalb von zwei Wochen nach der Kündigung bzw. ihrer Kenntnis von der Fortsetzung des Mietgebrauchs durch den Beklagten erklärt.

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Eine ausdrückliche Erklärung des entgegenstehenden Willens enthalten die von der Klägerin vorgelegten Schreiben vom 28.01., 30.01. und 04.02.2013 nicht.

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Sie enthalten auch keine konkludente Erklärung des entgegenstehenden Willens. Grundsätzlich kann in einem Räumungs- oder Herausgabeverlangen konkludent ein Widerspruch zur Verlängerung des Mietverhältnisses gesehen werden (s. Weidenkaff, a.a.O., § 545, Rn. 8). Eine konkludente Widerspruchserklärung muss allerdings den Willen des Vermieters, die Fortsetzung des Vertrages abzulehnen, eindeutig ergeben. Denn der Zweck der Vorschrift besteht darin, Rechtsklarheit zwischen den Vertragsteilen darüber zu schaffen, ob der Vertrag fortbesteht oder nicht (BGH, Urteil vom 16. September 1987 – VIII ZR 156/86 –, zit. nach Juris). Diesen Anforderungen genügen die vorlegten Erklärungen der Klägerin nicht. In ihrer Kündigungserklärung schreibt sie „Sie sollten uns die Räume in vertraglichen Zustand bis zum 30.01.2013 herausgeben!“ Durch die Verwendung der Form „sollten“ wird weder ein eindeutiges Herausgabeverlangen noch eindeutig der der Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegenstehende Wille zum Ausdruck gebracht.

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Entsprechendes ergibt sich auch nicht aus dem Schreiben vom 30.01.2013. Die Formulierungen „… sollten Sie uns einen solventen Nachmieter vorstellen! Uns sollten Sie ein Vermietungsschild gestatten!“ lässt ebenfalls den entgegenstehenden Willen nicht mit hinreichender Sicherheit erkennen. Ein eindeutiges und sofortiges Räumungsverlangen enthält das Schreiben trotz der unstreitigen Kenntnis der Klägerin von der nicht erfolgten Räumung durch den Beklagten gerade nicht. Das Suchen eines Nachmieters kann vielmehr auch im Rahmen von Mietverhältnissen auf unbestimmte Zeit erforderlich sein.

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Auch das Schreiben vom 04.02.2013, das mit Ausnahme eines zusätzlichen Absatzes das Kündigungsschreiben vom 28.01.2013 wiederholt, lässt den der Verlängerung des Mietverhältnisses entgegenstehenden Willen nicht mit der erforderlichen Klarheit erkennen. Auch durch den neu eingefügten letzten Satz „Wir halten fest, dass Sie uns weder die Mieträume übergeben haben, noch Zusagen durch Ihren Anwalt einhalten! Darüber hinaus haften Sie bis zur Neuvermietung mit, bis zum 30.06.2015!“ enthält gerade kein erneutes Räumungsverlangen.

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Der Anspruch ergibt sich auch nicht aus § 535 Abs. 2 BGB. Aus den o.g. Gründen war das Mietverhältnis jedenfalls im Dezember 2013 beendet.

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Auch § 546a Abs. 1 BGB trägt das Begehren der Klägerin nicht. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der Beklagte das Mietobjekt jedenfalls vor Dezember 2013 geräumt an die Klägerin herausgegeben hat.

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Sonstige Anspruchsgrundlagen, die den Anspruch der Klägerin ergeben würden, sind nicht ersichtlich.

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Mangels Hauptanspruch besteht auch kein Anspruch auf die geltend gemachten Zinsen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

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Streitwert : 55.162,26 €

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

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2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Landgericht zugelassen worden ist.

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Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Oberlandesgericht Köln, Reichenspergerplatz 1, 50670 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils (Datum des Urteils, Geschäftsnummer und Parteien) gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

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Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Oberlandesgericht Köln zu begründen.

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Die Parteien müssen sich vor dem Oberlandesgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

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Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.