Amtsgericht Bretten (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-03-08, Aktenzeichen 1 C 526/04

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Kaltmiete für die von ihm angemietete Wohnung im 1. OG des Anwesens ... von 347,68 Euro ab 01.10.2004 auf 408,00 Euro zuzustimmen.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % der vollstreckbaren Beträge abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Tatbestand

1

Der Kläger begehrt vom Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung.

2

Seit Juni 2001 ist der Beklagte Mieter einer im klägerischen Anwesen ... im 1. OG gelegenen Wohnung. Die monatliche Miete wurde mit 347,68 Euro vereinbart.

3

Mit Schreiben vom 19.07.2004 forderte der Kläger Erhöhung des Grundmietzinses auf monatlich 408,-- Euro ab 01.10.2004. Der Beklagte stimmte diesem Erhöhungsbegehren bislang nicht zu.

4

Der Kläger ist der Ansicht, der von ihm nunmehr verlangte Quadratmeterpreis von 5,10 Euro (die Wohnfläche betrage ca. 80 qm) sei ortsüblich, daher vom Beklagten ab 01.10.2004 zu entrichten. Dies insbesondere im Hinblick darauf, dass nach der neusten Rechtsprechung des BGH die mietvertraglich vereinbarte Klausel über Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter aufgrund der Verwendung starrer Fristen, unwirksam sei.

5

Der Kläger beantragt,

6

den Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Kaltmiete für die von ihm angemietete Wohnung im 1. OG des Anwesens ... von derzeit 347,68 Euro beginnend ab 01.10.2004 auf 408,-- Euro zuzustimmen.

7

Der Beklagte beantragt Klageabweisung.

8

Er ist der Ansicht, bereits das Mieterhöhungsbegehren sei inhaltlich nicht korrekt gewesen, da die dort benannten 4 Vergleichswohnungen nur unter erheblichen Schwierigkeiten hätten ausfindig gemacht werden können.

9

Zudem liege der nunmehr begehrte Mietzins über der Ortsüblichkeit. Dies insbesondere im Hinblick auf bestehende Mängel der Mietsache.

10

Wegen des weitergehenden Sachvortrages der Parteien wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst allen Anlagen verwiesen.

11

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigen-Gutachtens.

12

Hinsichtlich des Beweisergebnisses wird auf das Gutachten des Sachverständigen Dr. L. vom 28.01.2005 (AS. 139 ff.) und dessen schriftlicher Erläuterung vom 21.02.2005 (AS. 261 ff.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

13

Die Klage ist zulässig und begründet.

14

Entgegen der Ansicht des Beklagten war das Erhöhungsverlangen vom 19.07.2004 letztlich inhaltlich nicht zu beanstanden. Die 4 Vergleichsobjekte waren eindeutig identifizierbar. Die Namen der Mieter mussten nicht mitgeteilt werden. Auch hatte der Beklagte keinen Anspruch etwa auf Inaugenscheinnahme jener Vergleichswohnungen, um sich ein eigenes Bild hinsichtlich der Vergleichbarkeit machen zu können.

15

Letztlich hat der Beklagte - dies hätte gegebenenfalls kostenrechtlich relevant sein können im Sinn von § 93 ZPO - die vom Sachverständigen Dr. L. ermittelte ortsübliche Miete nicht anerkannt.

16

Unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Faktoren gelangte der Sachverständige bei einer Wohnfläche von 75,5 qm zu einer ortsüblichen Nettokaltmiete von 366,-- Euro, was einem Quadratmeterpreis von 4,85 Euro entspricht. Dies allerdings unter der Voraussetzung - dies wird auf Seite 9 des Gutachtens ausdrücklich erwähnt, dass Schönheitsreparaturen durch den Mieter durchgeführt werden müssen. Letzteres ist jedoch nicht der Fall, da § 15 Nr. 3.1 starre Fristen bezüglich der Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet. Eine solche Formulierung ist nach dem Urteil des BGH vom 23.06.2004 insgesamt unwirksam, so dass vorliegend der Beklagte grundsätzlich nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

17

Für eine solche Fallkonstellation sieht der Sachverständige in seinem Gutachten einen monatlichen Zuschlag für Schönheitsreparaturen von 53,48 Euro vor. Dies führt zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete von insgesamt 419,48 Euro pro Monat. Das klägerische Mieterhöhungsverlangen liegt erheblich unter diesem Wert.

18

Dem Ergebnis des Sachverständigen schließt sich das Gericht an.

19

Die Kompetenz des Sachverständigen Dr. L. steht außer Zweifel. Berechnungsfehler sind nicht erkennbar. Der Sachverständige verfügt für den Raum Bretten über umfangreiche Erfahrungen und hat sich bislang als äußerst sachkundig erwiesen.

20

Das Mieterhöhungsbegehren war sonach gerechtfertigt, so dass der Klage insgesamt stattzugeben ist.

21

Etwaige Minderungsansprüche des Beklagten wegen bestehender Mängel sind innerhalb des Mieterhöhungsverfahrens nicht zu berücksichtigen, auch steht dem Beklagten diesbezüglich kein Zurückbehaltungsrecht zu (vergl. u.a. OLG Frankfurt, NJW 2000, 2115ff m.w.Nw.).

22

Zu Recht haben daher die vom Sachverständigen dennoch aufgelisteten behebbaren Mängel im Gutachten keinen Niederschlag gefunden. Ob der Beklagte künftig nach entsprechender Fristsetzung zur Mangelbeseitigung berechtigt sein wird, die erhöhte Grundmiete monatlich zu mindern, insbesondere in welcher Höhe, ist folglich im vorliegenden Rechtsstreit nicht zu entscheiden.

23

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

24

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Gründe

13

Die Klage ist zulässig und begründet.

14

Entgegen der Ansicht des Beklagten war das Erhöhungsverlangen vom 19.07.2004 letztlich inhaltlich nicht zu beanstanden. Die 4 Vergleichsobjekte waren eindeutig identifizierbar. Die Namen der Mieter mussten nicht mitgeteilt werden. Auch hatte der Beklagte keinen Anspruch etwa auf Inaugenscheinnahme jener Vergleichswohnungen, um sich ein eigenes Bild hinsichtlich der Vergleichbarkeit machen zu können.

15

Letztlich hat der Beklagte - dies hätte gegebenenfalls kostenrechtlich relevant sein können im Sinn von § 93 ZPO - die vom Sachverständigen Dr. L. ermittelte ortsübliche Miete nicht anerkannt.

16

Unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Faktoren gelangte der Sachverständige bei einer Wohnfläche von 75,5 qm zu einer ortsüblichen Nettokaltmiete von 366,-- Euro, was einem Quadratmeterpreis von 4,85 Euro entspricht. Dies allerdings unter der Voraussetzung - dies wird auf Seite 9 des Gutachtens ausdrücklich erwähnt, dass Schönheitsreparaturen durch den Mieter durchgeführt werden müssen. Letzteres ist jedoch nicht der Fall, da § 15 Nr. 3.1 starre Fristen bezüglich der Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet. Eine solche Formulierung ist nach dem Urteil des BGH vom 23.06.2004 insgesamt unwirksam, so dass vorliegend der Beklagte grundsätzlich nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

17

Für eine solche Fallkonstellation sieht der Sachverständige in seinem Gutachten einen monatlichen Zuschlag für Schönheitsreparaturen von 53,48 Euro vor. Dies führt zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete von insgesamt 419,48 Euro pro Monat. Das klägerische Mieterhöhungsverlangen liegt erheblich unter diesem Wert.

18

Dem Ergebnis des Sachverständigen schließt sich das Gericht an.

19

Die Kompetenz des Sachverständigen Dr. L. steht außer Zweifel. Berechnungsfehler sind nicht erkennbar. Der Sachverständige verfügt für den Raum Bretten über umfangreiche Erfahrungen und hat sich bislang als äußerst sachkundig erwiesen.

20

Das Mieterhöhungsbegehren war sonach gerechtfertigt, so dass der Klage insgesamt stattzugeben ist.

21

Etwaige Minderungsansprüche des Beklagten wegen bestehender Mängel sind innerhalb des Mieterhöhungsverfahrens nicht zu berücksichtigen, auch steht dem Beklagten diesbezüglich kein Zurückbehaltungsrecht zu (vergl. u.a. OLG Frankfurt, NJW 2000, 2115ff m.w.Nw.).

22

Zu Recht haben daher die vom Sachverständigen dennoch aufgelisteten behebbaren Mängel im Gutachten keinen Niederschlag gefunden. Ob der Beklagte künftig nach entsprechender Fristsetzung zur Mangelbeseitigung berechtigt sein wird, die erhöhte Grundmiete monatlich zu mindern, insbesondere in welcher Höhe, ist folglich im vorliegenden Rechtsstreit nicht zu entscheiden.

23

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

24

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.