Landgericht Mainz (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-05-14, Aktenzeichen 1 O 311/01
ECLI:DE:LGMAINZ:2002:0514.1O311.01.0A

Tenor

1. Es wird festgestellt, dass das Mietvertragsverhältnis zwischen den Parteien bezüglich des Objektes Erdgeschoss, rechts vom Treppenhaus, des Grundstückes B.str. 17, in M., fortbesteht.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 50.000,-- Euro vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Der Kläger begehrt Feststellung des Fortbestehens des Mietvertragsverhältnisses infolge der Ausübung der Option.

2

Die Parteien sind durch einen Mietvertrag für gewerblich genutzte Räume und Grundstücke vom 30.4.1990 verbunden. Die Beklagte ist Eigentümerin des Hausobjektes. Die streitbefangenen Räume wurden zum Betrieb eines Imbisses angemietet. In dem Mietvertrag heißt es auszugsweise:

3

"§ 2 Mietzeit, Kündigung

4

Das Mietverhältnis beginnt am 1. Mai 1990.

5

a) Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 10 Jahren geschlossen und läuft bis zum 30.4.2000. Er verlängert sich jeweils um 1 Jahr, falls er nicht spätestens 1 Monat vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird.

6

§ 23 Sonstige Vereinbarungen

7

Der Pächter erhält nach Ablauf des Pachtvertrages, dem 30. April 2000 eine Option auf Abschluss für weitere 5 Jahre, wobei die Pacht neu ausgehandelt werden muss. Die Inanspruchnahme der Option muss der Vermieterin spätestens ein Jahr vor Ablauf des Pachtvertrages schriftlich mit eingeschriebenem Brief mitgeteilt werden. Sollte von der Option kein Gebrauch gemacht werden, gelten die Kündigungsfristen gemäß § 2.

8

... Als Sicherheit für die Mieten gibt der Mieter für die gesamte Laufzeit des Vertrages von 10 Jahren = 120 Monate, für jeden Monat einen Wechsel über DM 8.000,-- fällig gestellt jeweils zum 15. eines Monats. ..."

9

Auf den Mietvertrag für gewerblich genutzte Räume und Grundstücke vom 30.4.1990 wird zum Zwecke der näheren Darstellung (Bl. 10 bis 19 GA) Bezug genommen.

10

Der Mitmieter ist aus dem Mietverhältnis ausgeschieden. Das Mietvertragsverhältnis wurde von dem Kläger fortgesetzt.

11

Mit Schreiben vom 26.4.1999 teilte der Kläger der Beklagten mit, dass von dem genannten Optionsrecht Gebrauch gemacht werde, verbunden mit der Erklärung, dass gegebenenfalls Interesse besteht, den Vertrag um 10 Jahre zu verlängern. Zugleich teilte er mit, dass als Mitmieter seine Ehefrau in den Vertrag eintreten möchte. Auf das Schreiben vom 26.4.1999 (Bl. 20 GA) wird verwiesen. Die Beklagte bestätigte ihrerseits mit Schreiben vom 4.5.1999, dass der Kläger fristgerecht mitteilte, von dem mietvertraglich vereinbarten Optionsrecht Gebrauch zu machen und erklärte, sich rechtzeitig bezüglich der neuen Konditionen mit ihm in Verbindung setzen zu wollen. Auf das Schreiben vom 4.5.1999 (Bl. 21 GA) wird ebenfalls verwiesen.

12

Verhandlungen fanden zwischen den Parteien nicht statt. Der Kläger zahlte die bisherige Miete weiter.

13

Ende des Jahres 2000 Anfang 2001 wurde das Objekt mit einem Investitionsvolumen von ca. 430.000,-- DM saniert. Ab Februar/März 2001 wurden von dem Kläger keine Mietzinszahlungen mehr erbracht. Streit besteht, ob er das Objekt an die Beklagte zurückgegeben hat.

14

Im Rahmen eines Besprechungstermins vom 21.5.2001 erklärte sich die Beklagte bereit, einem neuen Vertrag für die Dauer von fünf Jahren zuzustimmen, wenn der Quadratmeterpreis bei 70,-- DM liege und eine Kaution von 60.000,-- DM vorgelegt werde. Dem Kläger wurde eine Bedenkzeit eingeräumt. Mit Schreiben vom 28.5.2001 setzte die Beklagte dem Kläger eine Frist zur Annahme des Angebotes bis zum 31.5.2001. Mit Schreiben vom 20.6.2001 erklärte die Beklagte, einen Mietvertrag nicht mehr abzuschließen. Auf das Telefaxschreiben vom 20.6.2001 (Bl. 30 GA) wird verwiesen.

15

Das Objekt wurde zwischenzeitlich anderweitig vermietet.

16

Der Kläger vertritt die Auffassung, dass das Mietvertragsverhältnis fortbesteht. Hiervon sei auch die Beklagte bis zum Juni 2001 ausgegangen. Er habe Anspruch auf Verlängerung des Mietvertragsverhältnisses um fünf Jahre. Die Option habe er rechtzeitig ausgeübt, was die Beklagte anerkannt habe. Die Beklagte habe erst im Mai 2001 Bedingungen gesetzt, die für den Abschluss eines mehrjährigen Vertrages nicht vorgesehen seien. Lediglich die Höhe der Pacht habe neu ausgehandelt werden müssen. Erstmals werde nun eine Kaution von 60.000,-- DM verlangt. Eine derartige Kaution sei in dem Ursprungsvertrag nicht vorgesehen. Mangels entsprechender Vereinbarung bestehe auch kein Anspruch auf Stellung einer Kaution über 60.000,-- DM. Das Objekt sei auch nicht an die Beklagte zurückgegeben worden. In einem zwischen seiner Ehefrau und der Beklagten geführten Telefonat sei vereinbart worden, dass er -Kläger- in der Zeit von Februar 2001 an bis zum Abschluss der Renovierungsarbeiten keine Miete zahlen müssen. Infolgedessen habe er - unstreitig - ab Februar 2001 keine Zahlungen mehr erbracht.

17

Der Kläger beantragt,

18

wie erkannt.

19

Die Beklagte beantragt,

20

die Klage abzuweisen.

21

Die Beklagte, die zunächst in der Klageerwiderung die fristgerechte Ausübung der Option einräumte, rügt nunmehr die Klagebefugnis des Klägers und verneint das Feststellungsinteresse. Erkennbar gehe es dem Kläger nur noch um Schadensersatz, so dass er Leistungsklage erheben könne. Im Übrigen aber sei das Mietvertragsverhältnis am 30.4.2000 beendet worden. Eine vertragliche Fortsetzung habe nicht stattgefunden. Ihm habe kein Optionsrecht zugestanden. Eine Verlängerungsoption läge nur dann vor, wenn eine Vertragspartei berechtigt sei, durch einseitige Erklärung das Mietverhältnis auf unbestimmte oder bestimmte Zeit zu verlängern. Da eine solche Verlängerung unter dem Vorbehalt der Neuvereinbarung des Pacht- und/oder Mietzinses gestanden habe, sei eine einseitige Verlängerung des Klägers nicht möglich. Die Regelung des § 23 des Mietvertrages stelle lediglich eine Art Absichtserklärung dar. Im Übrigen ergebe sich auch aus dem Schreiben des Klägers vom 26.4.1999, dass dieser das alte Mietverhältnis als abgelaufen angesehen habe, so dass es einer Neubegründung bedurft habe. Eine derartige Neubegründung sei nicht erfolgt. Es sei keine Einigung zustande gekommen. Erst nachdem der Kläger die ortsübliche und angemessene Miete/Pacht nicht habe zahlen wollen, sei das Objekt anderweitig angeboten und zu den von dem Kläger angelehnten Konditionen vermietet worden.

22

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen M. Ö. und Ch. und W. Sch. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die vom 5.2.2002 und 14.3.2002 verwiesen.

23

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

24

Beide Parteien haben nicht nachgelassene Schriftsätze zu den Akten gereicht.

Entscheidungsgründe

25

Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet. Die Feststellungsklage ist zulässig. Das Rechtsschutzbedürfnis besteht. Der Kläger hat ein berechtigtes Interesse an der Feststellung, dass das Optionsrecht von ihm wirksam ausgeübt worden ist und das Mietverhältnis fortbesteht. Er hat auch ein rechtliches Interesse an alsbaldiger Feststellung.

26

Der Kläger ist klagebefugt. Er ist Vertragspartner der Beklagten gemäß dem Mietvertrag vom 30.4.1990. Der Einwand der Beklagten, der Kläger sei deshalb nicht klagebefugt, da er mit seiner Ehefrau eine Gesellschaft bürgerlichen Rechtes bilde, greift nicht durch. Aus dem Schreiben des Klägers vom 26.4.1999 ergibt sich lediglich, dass anstelle des früheren Mieters nunmehr -in der Zukunft- seine Ehefrau Mitmieterin werden sollte. Der frühere Mitmieter und Teilhaber war ausgeschieden, ohne dass dies seitens der Beklagten beanstandet worden war. Vertragspartner blieb allein der Kläger.

27

Das zwischen den Parteien bestehende Mietvertragsverhältnis wurde nicht zum 30.4.2000 beendet. Der Kläger betrieb nach diesem Zeitpunkt den Imbiss. Er zahlte die Miete/Pacht. Diese wurde unbeanstandet von der Beklagten entgegengenommen.

28

Das Mietvertragsverhältnis ist auch nicht zu einem späteren Zeitpunkt einverständliche beendet und das Objekt der Beklagten übergeben worden. Die Ehefrau des Klägers, die Zeugin Ö., hat glaubhaft bekundet, dass die Einstellung der Miet-/Pachtzinszahlung zum Februar 2001 das Ergebnis einer zwischen ihr und der Beklagten getroffenen Vereinbarung gewesen war. Bei dem Telefonat habe man sich dahingehend geeinigt, dass der Kläger seinen Imbiss schließt, um die zügigen Arbeiten in dem Objekt zu ermöglichen und er deshalb in der Zeit ab Februar 2001 bis zum Abschluss der Arbeiten keine Miete zahlt. Von einer Beendigung des Mietvertragsverhältnisses ist die Beklagte nach ihrem eigenen Vortrag nicht ausgegangen. Im Mai 2001 unterbreitete sie dem Kläger die Konditionen für die Fortsetzung des Mietvertrages. Dies wird von den Zeugen Ch. und W. Sch. bestätigt. Eines Neuabschlusses des Vertrages bedurfte es nicht. Vielmehr war der bestehende Mietvertrag fortzusetzen. Der Kläger hatte mit Schreiben vom 26.4.1999 von dem ihm eingeräumten Optionsrecht Gebrauch gemacht. Dies wurde von der Beklagten, die eine Hausverwaltung betreibt, ebenso gesehen. Sowohl mit ihrem Schreiben vom 4.5.1999 als auch mit dem vorprozessualen Schreiben ihres jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 9.7.2001 bestätigt sie dem Kläger, dass die Option wirksam ausgeübt worden ist (Bl. 21, 23 GA). Noch in der Klageerwiderung vom 24.9.2001 wird ihrerseits die Wirksamkeit der Option nicht in Frage gestellt. Erst im Verlauf des Rechtsstreits - Schriftsatz vom 18.1.2002- wird die Regelung des § 23 des Mietvertrages lediglich als eine Absichtserklärung interpretiert. Dem kann nicht gefolgt werden. Der Beklagten als Hausverwalterin ist der Begriff einer Option durchaus geläufig. Im Übrigen aber ist die Vereinbarung der Neufestsetzung der Miete/der Pacht bei Ausübung des Optionsrechtes nicht ungewöhnlich (vgl. BGH NJW 1992, 2281 und die dort zitierte Rechtsprechung). Vorliegend haben die Parteien in § 23 des Mietvertrages ausdrücklich vereinbart, dass für die Zeit nach dem 30.4.2000 über den Pachtzins neu verhandelt werden muss, sofern der Kläger von seinem Optionsrecht Gebrauch macht. In diesem Fall ist die Beklagte berechtigt, den Mietzins nach Maßgabe der §§ 315, 316 BGB festzusetzen, falls eine Einigung der Parteien, wie vorliegend, nicht zustande kommt. Da nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und der Bekundung sämtlicher Zeugen feststeht, dass eine Einigung nicht zustande kam, hätte die Beklagte den ortsüblichen Pachtzins bestimmen können. Ihr Bestimmungsrecht umfasste nicht die Festsetzung einer Kaution. Dies ist in dem Vertrag nicht vorgesehen. Es leitet sich auch nicht daraus ab, dass die Beklagte Investitionen in Höhe von ca. 430.000,-- DM getätigt hat. Unerheblich ist, ob ein vorangegangener Mieter als Sicherheit eine Bürgschaft gestellt hat oder ob sie, wie die Zeugen Ch. und W. Sch. bekundet haben, dem Kläger eine Brücke bauen wollten dergestalt, dass dieser die Kaution in Form einer Bankbürgschaft beibringen kann. Auch dies ist in dem Vertrag vom 30.4.1990 nicht vorgesehen. Insoweit ist auch für eine ergänzende Vertragsauslegung kein Raum. Die Kaution auch in der Form einer Bürgschaft stellt eine wesentliche Änderung des bestehenden Mietvertrages dar. Bei vernünftiger Betrachtungsweise kann dem Sicherungsbedürfnis der Beklagten weiterhin durch die bisherige Regelung in Form der Hingabe eines monatlichen Wechsels entsprochen werden.

29

Infolge der Ausübung des Optionsrechtes besteht der Mietvertrag zwischen den Parteien fort.

30

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

31

Der Streitwert beträgt 84.000,-- DM = 42.948,52 Euro.