Oberlandesgericht Hamm ()
Beschluss vom 2007-03-15, Aktenzeichen 15 W 404/06
ECLI:DE:OLGHAM:2007:0315.15W404.06.00

Tenor

Die weitere Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Tenor der angefochtenen Entscheidung wie folgt klargestellt und die Wertfestsetzung abgeändert wird:

Unter Zurückweisung der Beschwerde im Übrigen wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Dortmund vom 13.3.2006 insoweit aufgehoben, als die fehlende Zustimmung der Erbbauberechtigten und des Wohnungsrechtsinhabers beanstandet worden ist.

Die Beteiligte zu 1) hat die der Beteiligten zu 2) im Verfahren der weiteren Beschwerde entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Der Gegenstandswert für das Erstbeschwerdeverfahren wird auf 107.000,00 Euro festgesetzt; er beträgt im Umfang der Zurückweisung der Erstbeschwerde 5.000,00 Euro.

Der Gegenstandswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 5.000,00 Euro festgesetzt.

1

G r ü n d e

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I.

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Die Beteiligte zu 1) ist Eigentümerin des oben näher bezeichneten Grundstücks. In Abteilung II des Grundbuchs ist unter der lfd. Nr. xx ein Erbbaurecht auf die Dauer von 40 Jahren vom 1. Januar 1964 an gerechnet und unter der lfd. Nr. xx ein Vorkaufsrecht für den jeweiligen Erbbauberechtigten eingetragen. Das Erbbaurecht und das Vorkaufsrecht wurden durch den notariell beurkundeten Vertrag vom 8.1.1964 begründet {UR-Nr. xxx des Notars I E2 in E). Der Entschädigungsanspruch nach § 27 ErbbauVO wurde dabei nicht ausgeschlossen.

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Die Beteiligte zu 2) ist als Erbauberechtigte im Grundbuch eingetragen. Das Erbbaurecht ist in Abteilung III mit einer Grundschuld in Höhe von 29.864 DM zugunsten der Landesbank für Westfalen Girozentrale und in Abteilung II unter Nr. 4 mit einem Wohnungsrecht zugunsten des Herrn Dr. D belastet.

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Nach Zeitablauf bewilligte und beantragte die Beteiligte zu 1) die Löschung des Erbbaurechts und des Vorkaufsrechts sowie die Schließung des Erbbaugrundbuchs. Der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1) beglaubigte diese Erklärungen am 20.9.2005 (UR-Nr. xxx) und legte die Urkunde mit Schriftsatz vom 29.9.2005 dem Grundbuchamt des Amtsgerichts Dortmund mit der Bitte vor, den gestellten Anträgen zu entsprechen.

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Das Grundbuchamt wies mit der Zwischenverfügung vom 13.3.2006 die Beteiligte zu 1) darauf hin, dass es zur Löschung des Erbbaurechts der Zustimmung der Erbbauberechtigten, des Wohnungsrechtsinhabers und der Realgläubigerin bedürfe, weil der Entschädigungsanspruch nach § 27 ErbbauVO nicht ausgeschlossen sei und die Erbbauberechtigte und die Realgläubigerin durch die Löschung des Erbbaurechts in ihren Rechten betroffen seien.

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Gegen diese Zwischenverfügung hat die Beteiligte zu 1) mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 8.5.2006 Beschwerde eingelegt. Sie hält die Zustimmung der Erbbauberechtigten, des Wohnungsrechtsinhabers und der Realgläubiger für entbehrlich. Insoweit sei § 23 GBO anwendbar, so dass nach Ablauf eines Jahres nach Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf allein die Bewilligung des Eigentümers zur Löschung des Erbbaurechts ausreiche. Im Übrigen sei eine Zustimmung der Realgläubiger und des Wohnungsrechtsinhabers generell nicht erforderlich.

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Der Rechtspfleger hat der Beschwerde nicht abgeholfen und sie dem Landgericht zur Entscheidung vorgelegt. Durch Beschluss vom 24.8.2006 hat das Landgericht die Beschwerde zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, das Amtsgericht habe im Ergebnis zu Recht die Löschung des Erbbaurechts abgelehnt. Zwar seien hier für die begehrte Löschung weder die Zustimmung der Erbbauberechtigten noch des aus Abteilung II Nr. 4 Berechtigten erforderlich. Jedoch sei zu Recht die Zustimmung der aus Abteilung III Nr. 2 berechtigten Realgläubigern gefordert worden.

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Hiergegen wendet sich die Beteiligte zu 1) mit ihrer weiteren Beschwerde, die sie mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 6.10.2006 beim Landgericht eingelegt hat.

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Die Beteiligte zu 2) hat der Löschung des Erbbaurechts mit Schriftsätzen ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 5.10.2006 und 1.12.2006 widersprochen.

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II.

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Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) ist statthaft, formgerecht eingelegt und auch im Übrigen zulässig (§§ 78, 80 GBO). Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 1) ergibt sich bereits daraus, dass ihre Erstbeschwerde erfolglos geblieben ist. Die weitere Beschwerde ist nach der schriftlichen Begründung vom 31.10.2006 zulässigerweise auf die Entscheidung der Frage beschränkt, ob für die beantragte Löschung des Erbbaurechts die Zustimmung der Realgläubigerin erforderlich ist. Ist der Verfahrensgegenstand der angefochtenen Entscheidung teilbar, so kann die Beschwerde auf einen abtrennbaren Teilgegenstand beschränkt werden. Dies gilt insbesondere bei der Anfechtung von Zwischenverfügungen, mit der – wie hier – mehrere Beanstandungen erhoben sind, da jede einzelne Beanstandung einen selbständigen Verfahrensgegenstand bildet und die Beschwerde sich auf die Anfechtung einzelner Beanstandungen beschränken kann (vgl. BGH, NJW 1994, 1158). An eine solche Beschränkung ist das Beschwerdegericht gebunden (vgl. Budde in Bauer/von Oefele, GBO, 2. Aufl., § 74, Rdnr. 2 und § 77, Rdnr. 12). Diese allgemeinen verfahrensrechtlichen Grundsätze gelten gem. § 80 Abs. 3 GBO auch im Verfahren der weiteren Beschwerde.

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Für eine unbeschränkte Anfechtung der landgerichtlichen Entscheidung fehlt es zudem an dem erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis der Beschwerdeführerin. Das Landgericht hat zwar nach der Formulierung im Tenor und in den einleitenden Gründen seiner Entscheidung ihre Erstbeschwerde insgesamt zurückgewiesen, weil das Grundbuchamt wegen der fehlenden Bewilligung der Realgläubigerin im Ergebnis zu Recht die beantragte Löschung abgelehnt habe. Nach der Abfolge seiner Entscheidung hat das Landgericht jedoch in der Sache die Erforderlichkeit einer Bewilligung der Erbbauberechtigten und des Wohnungsrechtsinhabers zur Löschung des Erbbaurechts verneint und insoweit die mit der angefochtenen Zwischenverfügung erhobenen Beanstandungen nicht aufrecht erhalten wollen. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts löst hinsichtlich der tragenden Erwägungen bezogen auf den Sachverhalt, den es seiner Entscheidung zugrundegelegt hat, eine Bindungswirkung gegenüber dem Grundbuchamt aus (vgl. Budde in Bauer/von Oefele, a.a.O., § 77, Rdnr. 26, 27). Die Beschwerdeführerin ist daher durch die angefochtene Entscheidung hinsichtlich der weiteren Beanstandungen nicht in ihren Rechten betroffen. Die Beteiligte zu 2) tritt im Verfahren der weiteren Beschwerde zwar dem Rechtsmittel der Beteiligten zu 1) entgegen. Ihrem Vorbringen kann demgegenüber nicht entnommen werden, dass sie ihrerseits der Aufhebung der genannten Beanstandungen der Zwischenverfügung mit einem eigenen Rechtsmittel entgegentreten will. Die Zulässigkeit eines solchen Rechtsmittels der Beteiligten zu 2) bedarf deshalb hier keiner weiteren Untersuchung (vgl. dazu BGH, FGPrax 1998, 165).

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Da das Landgericht nach den Gründen seiner Entscheidung die Zwischenverfügung hinsichtlich der beiden Beanstandungen der fehlenden Zustimmung der Erbbauberechtigten und des Wohnungsrechtsinhabers hat aufheben wollen, hat der Senat den Tenor der landgerichtlichen Entscheidung entsprechend klargestellt.

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Die in obiger Weise beschränkte weitere Beschwerde ist unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht (§ 78 S. 1 GBO).

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In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer gem. § 71 Abs. 1 GBO zulässigen Erstbeschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes ausgegangen, deren Rechtsmittelfähigkeit allgemein anerkannt ist (BGH, NJW 1994, 1158).

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Das Landgericht hat zu Recht die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Zwischenverfügung gem. § 18 Abs. 1 GBO bejaht. Die erhobene Beanstandung bezeichnet ein behebbares Eintragungshindernis. Gegenstand des Verfahrens ist hier der nach § 22 Abs. 1 GBO zu behandelnde Antrag der Beteiligten zu 1) auf eine Grundbuchberichtigung nach Erlöschen des Erbbaurechts infolge nachgewiesener Unrichtigkeit des Grundbuchs. Im Rahmen des dem Antragsteller zustehenden Wahlrechts kann die Berichtigung auch aufgrund einer Bewilligung desjenigen durchgeführt werden, der durch die Eintragung der (ersatzlosen) Löschung des Erbbaurechts in seinen Rechten betroffen würde (§ 19 GBO). Kann der Unrichtigkeitsnachweis nicht oder nicht vollständig geführt werden, bestehen keine Bedenken, dem Antragsteller durch eine Zwischenverfügung Gelegenheit zur Behebung des Hindernisses durch Beibringung der Bewilligung des durch die Eintragung in seine Rechten Betroffenen zu geben, zumal eine Rangwahrung der Antragstellung hier nicht in Betracht kommt.

18

Auch in der Sache hält die Entscheidung der rechtlichen Nachprüfung stand. Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht angenommen, dass zur Löschung des Erbbaurechts hier die Zustimmung der Realgläubigerin erforderlich ist.

19

Gegenstand des Antrags der Beteiligten zu 1) vom 29.9.2005 ist eine Grundbuchberichtigung aufgrund nachgewiesener Unrichtigkeit des Grundbuchs. Diese setzt nach §§ 22 Abs. 1, 29 GBO voraus, dass durch öffentliche oder öffentlich-beglaubigte Urkunden nachgewiesen wird, dass die Eintragung im Grundbuch im Sinne des § 894 BGB unrichtig ist, also mit der materiell-rechtlichen Rechtslage im Sinne der begehrten berichtigenden Eintragung nicht übereinstimmt. Der im Sinne der genannten Vorschriften grundsätzlich urkundlich zu führende Nachweis muss sich somit darauf erstrecken, dass diejenigen Rechtsfolgen der wahren Rechtslage entsprechen, die durch die berichtigende Eintragung im Grundbuch verlautbart werden sollen (vgl. Senat, FGPrax 2002, 239, 240; BayObLG, Rpfleger 1992, 19).

20

Das Landgericht hat deshalb bei seiner rechtlichen Beurteilung zutreffend in den Vordergrund gestellt, zu welchen Rechtsfolgen der Zeitablauf des Erbbaurechts nach materiellem Recht geführt hat. Gemäß § 27 Abs. 1 S. 1 ErbbauVO steht dem Erbbauberechtigten ein Entschädigungsanspruch für den Verlust des Eigentums an dem Bauwerk durch das Erlöschen des Erbbaurechts nach Zeitablauf zu. Die Entschädigungsforderung ist im Hinblick auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs und die Rangbestimmung des § 28 ErbbauVO eintragungsfähig, wobei streitig ist, ob deren Höhe beziffert sein muss (siehe dazu nachstehend). Nach § 29 ErbbauVO stehen den dort genannten Gläubigern an dem Entschädigungsanspruch dieselben Rechte zu, die ihnen im Fall des Erlöschens ihres Rechts durch Zwangsversteigerung am Erlös zustehen würden. Der Fall ist somit so zu behandeln, wie wenn eine Zwangsversteigerung des Erbbaurechts den Betrag der Entschädigungsforderung als Erlös der Versteigerung ergeben hätte, wobei das Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf dem Zuschlag bei der Versteigerung gleichgestellt wird (§§ 91, 92 ZVG). Die Realgläubiger im Sinne des § 29 ErbbauVO erlangen entsprechend § 92 Abs. 1 ZVG einen Anspruch auf diesen Erlös und werden unmittelbar forderungsberechtigt gegenüber dem Grundstückseigentümer. Während für den Rang der Befriedigungsrechte die §§ 10 ff. ZVG gelten, erfolgt die Befriedigung selbst nicht nach den Vorschriften des gerichtlichen Verteilungsverfahrens gem. §§ 105 ff. ZVG. Das Befriedigungsrecht der Realgläubiger ist vielmehr einem Pfandrecht an der Entschädigungsforderung gleichzustellen und daher nach den Vorschriften über das Pfandrecht an Forderungen zu behandeln (vgl. Ingenstau-Hustedt, ErbbauVO, 8. Aufl., § 29, Rdnr. 4,6,7; RGRK-Räfle, BGB, 12. Aufl., § 29 ErbbauVO, Rdnr. 2,3; Linde/Richter, Erbbaurecht und Erbbauzins, 3. Aufl., Rdnr. 250; Staudinger-Rapp, BGB, 2002, § 29 ErbbauVO, Rdnr. 5; Schöner-Stöber, Grundbuchrecht, 13. Aufl., Rdnr. 1874, 1882; Meikel-Böttcher, Grundbuchrecht, 9. Aufl., §§ 23,24, Rdnr. 64).

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Die sich daraus ergebende materiell-rechtliche Rechtsposition des Erbbauberechtigten und des Realgläubigers muss bei dem grundbuchverfahrensrechtlichen Vollzug des Erlöschens des Erbbaurechts infolge Zeitablaufs berücksichtigt werden. Die Verlautbarung im Grundbuch darf deshalb nur in einer Weise erfolgen, die den Realgläubiger vor einem Verlust des ihm nach materiellem Recht zustehenden Pfandrechts an der Entschädigungsforderung ohne seinen Willen schützt. Das Grundbuchverfahrensrecht hat gegenüber dem materiellen Recht eine dienende Funktion. Ein nach materiellem Recht entstandenes dingliches Befriedigungsrecht am Grundstück muss deshalb durch eine Eintragung im Grundbuch so verlautbart werden können, dass es nicht wegen fehlender Eintragung durch gutgläubigen lastenfreien Erwerb (§ 892 Abs. 1 BGB) erlöschen kann (vgl. RGRK-Räfle, a.a.O., § 29 ErbbauVO, Rdnr. 5; Maaß, NotBZ 2002, 389, 393, 395). Die gegenteilige Ansicht (vgl. Erman-Grziwotz, BGB, 11. Aufl., § 29 ErbbauVO, Rdnr. 4, Soergel-Stürner, BGB, 12. Aufl., § 29 ErbbauVO, Rdnr. 1; Ingenstau-Hustedt, a.a.O., § 29, Rdnr. 9), die eine sofortige Löschung des Erbbaurechts ohne Rücksicht auf den Entschädigungsanspruch und das daran bestehende Pfandrecht der Realgläubiger zulässt und zu Lasten der Berechtigten sehendes Auges die Möglichkeit eines gutgläubigen lastenfreien Erwerbs des Grundstücks eröffnet, kann deshalb nicht überzeugen.

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Unterschiedliche Auffassungen werden dazu vertreten, auf welchem grundbuchverfahrensrechtlichen Weg die materielle Rechtsposition der Realgläubiger zu wahren ist. Nach einer verbreiteten Ansicht soll der materiell-rechtlichen Rechtslage nach Erlöschen des Erbbaurechts durch Anwendung der §§ 23, 24 GBO Rechnung getragen werden. Dabei wird der Entschädigungsanspruch nach § 27 Abs. 1 ErbbauVO wegen der Surrogationswirkung, mit der er als Belastung des Grundstücks an die Stelle des Erbbaurechts tritt, als Rückstand des Erbbaurechts im Sinne des § 23 Abs. 1 GBO behandelt. Demzufolge bedürfe es keiner Löschungsbewilligung des Erbbauberechtigten, wenn die Löschung erst nach Ablauf des Sperrjahres erfolgen solle und weder der Erbbauberechtigte noch einer der Realgläubiger widersprochen habe. Sind jedoch – wie hier - Realgläubiger vorhanden, soll aber auch danach für die Löschung deren Zustimmung erforderlich sein (vgl. OLG Celle NJW-RR 1995, 1420, 1421; Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, Grundbuchrecht, 6. Aufl., § 24 GBO, Rdnr. 16 ff.; Schöner-Stöber, a.a.O., Rdnr. 1880, 1882; Kohler in Bauer/von Oefele-, a.a.O., §§ 23,24, Rdnr. 66; Meikel-Böttcher, a.a.O., §§ 23,24, Rdnr. 65, 69). Die Wahrung der Rechtsposition des Realgläubigers, der seine erforderliche Zustimmung nicht erteilt, führt nach dieser Auffassung dazu, dass die Eintragung des Erbbaurechts formal fortbesteht.

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Der Senat hält den alternativ vorgeschlagenen Weg für überzeugender, die Entschädigungsforderung selbst in Abteilung II in der Veränderungsspalte zum Erbbaurecht und damit in dessen Rang und mit ihr zugleich einen Vermerk über das Pfandrecht des Realgläubigers einzutragen (vgl. Maaß, NotBZ 2002, 389, 395; derselbe in Bauer/von Oefele, a.a.O., AT Rdnr. VI 189 ff). Bei der Entschädigungsforderung handelt es sich nach richtiger Auffassung nicht um eine Sicherungshypothek (so Staudinger-Rapp, a.a.O., § 28 ErbbauVO, Rdnr. 1; Soergel-Stürner, a.a.O., § 28 ErbauVO, Rdnr. 1), sondern um ein reallastähnliches dingliches Recht sui generis (vgl. RGRK-Räfle, a.a.O., § 28 ErbbauVO, Rdnr. 1; von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts, 3. Aufl., Rdnr. 5.237; Ingenstau-Hustedt, a.a.O., § 28, Rdnr. 4; Linde/Richter, a.a.O., Rdnr. 249; Schöner-Stöber, a.a.O., Rdnr. 1874; Meikel-Böttcher, a.a.O., §§ 23,24, Rdnr. 63). Denn die Entschädigungsforderung ist mit der Sicherungshypothek nicht vergleichbar, da sie nach § 28 ErbbauVO als solche auf dem Grundstück lastet und nicht ein zu ihrer Sicherheit bestelltes Recht wie die Hypothek. Die ErbbauVO geht somit von einer Identität zwischen Entschädigungsforderung und eingetragenem Recht aus, das Hypothekenrecht jedoch von einer Trennung, woraus sich weitere Differenzen ergeben, so etwa zur Abtretung, zur Erhebung von Einreden und hinsichtlich der Möglichkeit einer Umwandlung in eine Eigentümergrundschuld (§§ 1163 Abs. 1 S. 2, 1177 Abs. 1 BGB), aufgrund derer das Hypothekenrecht auf die Entschädigungsforderung nicht uneingeschränkt Anwendung finden kann (vgl. Maaß, NotBZ 2002, 389, 393).

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Entgegen einer teilweise vertretenen Auffassung (RGRK-Räfle, a.a.O., § 28 ErbbauVO, Rdnr. 1; von Oefele/Winkler, a.a.O., Rdnr. 5.240; Schöner-Stöber, a.a.O., Rdnr. 1874) muss für die Eintragung der Entschädigungsforderung nicht bereits deren Höhe feststehen. Bei der Reallast ist anerkannt, dass es nicht der Nennung eines bestimmten Geldbetrages im Grundbuch bedarf. Es genügt vielmehr die Bezugnahme auf die Bewilligung, wobei auch aus dieser der Umfang der Haftung in einem bestimmten Zeitpunkt lediglich aufgrund objektiver Umstände bestimmbar sein muss (vgl. BGH NJW 1995, 2780, 2781). Dementsprechend kann auch die Entschädigungsforderung als reallastähnliches Recht als solche und ohne Benennung eines konkreten Geldbetrages im Grundbuch eingetragen werden. Diese Verfahrensweise hat den deutlichen Vorteil, dass sie auf vereinfachtem Weg die Verlautbarung der mit dem Erlöschen des Erbbaurechts eingetretenen Rechtsfolgen ermöglicht und zugleich vermeidet, dass die Rechtsposition der an der Entschädigungsforderung Berechtigten nur durch den formalen Fortbestand der Eintragung des (erloschenen) Erbbaurechts gewährleistet werden kann (vgl. Maaß, NotBZ 2002, 389, 393; Linde/Richter, a.a.O., Rdnr. 249).

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Diese Auffassung kann allerdings nicht dazu führen, dass diese Eintragungen ohne einen darauf gerichteten ausdrücklichen Antrag in der Veränderungsspalte des Erbbaurechts einzutragen wären. Denn es würde sich insoweit um eine Eintragung von Amts wegen handeln. Nach dem Grundsatz des § 13 Abs. 1 S. 1 GBO soll eine Eintragung aber nur auf Antrag erfolgen. Dieser Antragsgrundsatz ist Ausdruck der Formstrenge des Grundbuchverfahrens und dient der Verfahrenseffizienz sowie der bestmöglichen Realisierung des Legalitätsprinzips (vgl. Wilke in Bauer/von Oefele, a.a.O., § 13, Rdnr. 1). Eine Ausnahme von diesem Grundsatz bedürfte deshalb einer besonderen gesetzlichen Grundlage, die in dem vorliegenden Zusammenhang (anders etwa im Falle des § 51 GBO) nicht besteht (i.E. ebenso Meikel-Böttcher, a.a.O., §§ 23,24, Rdnr. 64; RGRK-Räfle, a.a.O. § 29 ErbbauVO, Rdnr. 4; Kohler in Bauer/von Oefele, a.a.O., §§ 23,24, Rdnr. 66). Es bleibt deshalb dabei, dass die hier konkret beantragte Löschung des Erbbaurechts ohne Rücksicht auf die dingliche Haftung des Grundstücks für die Entschädigungsforderung mit der materiellen Rechtslage nicht im Einklang steht, die Realgläubigerin in ihrer Rechtsstellung beeinträchtigt und deshalb nur mit ihrer Bewilligung vorgenommen werden kann.

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Die abweichende Auffassung des OLG Celle (a.a.O.) zwingt den Senat nicht zu einer Vorlage der Sache an den BGH nach § 79 Abs. 2 GBO, da sie – wie ausgeführt - nicht zu einer anderen Entscheidung im Ergebnis führen würde.

27

Die Kostenerstattungsanordnung beruht auf § 13 a Abs. 1 S. 2 FGG.

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Die Wertfestsetzung für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf den §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 3 und 2 KostO. Der Senat hat das Interesse der Beteiligten zu 1), von der Notwendigkeit der Beibringung der geforderten Bewilligungen entbunden zu werden, hinsichtlich der Bewilligung der Erbbauberechtigten mit 100.000 Euro, hinsichtlich der Bewilligung des Wohnungsberechtigten mit 2.000 Euro und hinsichtlich der Bewilligung des Realgläubigers mit 5.000 Euro (= 1/3 des Nennbetrages des Grundpfandrechts) bewertet und gleichzeitig gem. § 31 Abs. 1 S. 2 KostO die Wertfestsetzung des Landgerichts abgeändert.