Amtsgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-02-08, Aktenzeichen 291a C 7749/11
ECLI:DE:AGD:2012:0208.291A.C7749.11.00

Tenor

hat das Amtsgericht Düsseldorf

mit Zustimmung der Parteien im schriftlichen Verfahren

mit einer Schlussfrist bis zum 16.01.2012

durch die Richterin am Amtsgericht E

für R e c h t erkannt:

Die in der Eigentümerversammlung vom 19.05.2011 zu TOP 1 und 4 gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf 23.908,26 Euro festgesetzt.

1

T a t b e s t a n d:

2

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft L Str. 000 in E, die durch die Beigeladene, die Fa. N Wohnungsverwaltung GmbH verwaltet wird.

3

Zu der Anlage gehören Garagenstellplätze sowie 45 Außenparkplätze. Wegen der Einzelheiten wird auf die laufenden Nummern 49 –82, 113 und 114 der Teilungserklärung Bezug genommen.

4

In § 15 der Teilungserklärung ist vereinbart:

5

"Die Kosten der Erhaltung und der Instandsetzung des Gebäudes und des sonstigen gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Verwaltung werden von den Miteigentümern entsprechend ihres Eigentumsbruchteil getragen:

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Hierzu rechnen insbesondere:

7

Die Betriebskosten ….

8

Der Verbrauch von Wärmeenergie für Heizung und Warmwasser wird individuell für jede Wohnung gemessen …"

9

In der Eigentümerversammlung vom 01.06.1989 wurde zu TOP 3 folgender Beschluss gefasst:

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"Die Gemeinschaftsordnung § 15 (Lasten für das gemeinschaftliche Eigentum) wird wie folgt geändert:

11

1. Aufteilung zwischen Haus und Garagen.

12

Bei der Kostenzuordnung sind die Gesamtkosten vorab im Verhältnis der Miteigentumsanteile gemäß Aufteilungsplan zwischen Haus und Garagen zu trennen.

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Miteigentumsanteile Einheiten

14

Haus 980,085 7.089 qm

15

Garagen

19.149

36 Einheiten

16

Gesamt 1000,00.

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2. Verteilung im Haus

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Innerhalb des Hauses (Sonder- und Teileigentum) sind die Kosten im Verhältnis der Wohnflächen (lt. Aufteilungsplan) zu verteilen und abzurechnen.

19

…

20

3. Verteilung zwischen den Garagen

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Die bei den Garagen verbleibenden Kosten sind zwischen den Garageneigentümern nach Einheiten, im Verhältnis der Einstellplätze (lt. Aufteilungsplan) zu verteilen und abzurechnen."

22

In § 22 Abs. 7 der Teilungserklärung heißt es:

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"Für die Verwaltung wird eine Vergütung von 0,25 DM je qm Nutzfläche und Monat, von 5,-- DM pro Garage und Monat sowie von 7,50 DM je Doppelgarage berechnet. Die Vergütung ist monatlich zu 1/12 gleichzeitig mit der übrigen Vorauszahlung an betrieblich umzulegenden Kosten an die Verwaltung zu zahlen."

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In der Eigentümerversammlung vom 20.11.2010 fassten die Eigentümer zu TOP 7 c) folgenden Beschluss:

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"Bei Teilzahlungen von Eigentümern soll die Erfassung der Zahlungen zunächst auf den Anteil der Beitragsleistungen zur Instandhaltungsrücklage (§ 28 Abs. 1 Nr. 3 WEG) und erst dann auf die Ausgaben der gemeinschaftlichen Verwaltung (§ 28 Abs. 1 Nr. 1 WEG) erfolgen."

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In der Eigentümerversammlung vom 19.05.2011 wurde zu TOP 1 folgender Beschluss mehrheitlich gefasst:

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"Die Gesamt- sowie alle Einzelhausgeldabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2010 werden in der vom Verwalter vorgelegten Form beschlossen. Es wird festgehalten, dass die Kostenposition Instandhaltungsrücklage gemäß der Teilungserklärung nach Miteigentumsanteilen umgelegt wird. Die Abrechnungssalden sind zum 19.06.2010 fällig. Bei Teilnehmern am Lastschrifteinzugsverfahren erfolgen die Abbuchungen von Fehlbeträgen sowie die Ausschüttungen von Guthabenbeträgen automatisch."

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ZU TOP 4 wurde folgender Mehrheitsbeschluss gefasst:

29

"Die Eigentümergemeinschaft L Str. 000 beschließt, eine Musteretage zu gestalten. Die Neugestaltung der Musteretage soll auf der 15. Etage ausgeführt werden. Es wird beschlossen, dass die Musteretage wie die Gewerbeetage gestaltet werden soll, jedoch sollen die Türen braun bleiben und vorerst nicht gestrichen und eine indirekte Beleuchtung hergestellt werden. Weiterhin sollen für jede Wohnungstür in den Steinfußboden eingelassene Sauberlaufzonen montiert werden. Es wird ein maximales Kostenbudget in Höhe von 15.000,-- Euro festgelegt. Die Finanzierung dieser Maßnahme erfolgt zur Vorfinanzierung über die Instandhaltungsrücklage und wird im Nachhinein über eine "Sonderumlage Eigentümer Wohnungen" abgerechnet. Der vollständige Betrag von 15.000,- Euro wird dann wieder der Instandhaltungsrücklage zugeführt. Weiterhin wird der Verwalter ermächtigt in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat sämtliche Aufträge hierzu zu erteilen. Die Ausführung soll bis zum 31.10.2011 erfolgen."

30

Die Kläger machen geltend, bei der Beschlussfassung zu TOP 1 seien die Vorgaben der Beschlussfassung aus dem Jahre 1989 und von § 22 Abs. 7 der Teilungserklärung nicht berücksichtigt worden. So sei nicht beachtet worden, dass die Kosten zunächst getrennt nach Wohnungen und Garagen nach den Miteigentumsanteilen zu ermitteln seien. Die für das Haus anfallenden Kosten müssten nach den "qm-Wohnflächen", die für die Garagen nach Anteil der Stellplätze verteilt werden.

31

Die Kosten für die Garagen und Außenstellplätze hätten im Einklang mit § 22 Abs. 7 der Teilungserklärung nicht nach Maßgabe der Miteigentumsanteilen, sondern der tatsächlich vorhandenen Plätze verteilt werden müssen.

32

Zudem sei die Entwicklung der Rücklage fehlerhaft dargestellt. Statt der erforderlichen Ist-Rücklage sei die Rücklage ausdrücklich als "Soll-Rücklage" dargestellt. Der Endbestand des Vorjahreszeitraumes sei nicht erkennbar. Der Soll-Anfangsbestand von 86.399,81 Euro könne nicht zutreffend ermittelt worden sein. Das Argument, Soll und Ist müssten gleich sein, da von allen Hausgeldzahlungen zunächst die Rücklagenbeiträge bedient würden, verfange nicht. Es sei nämlich nicht erkennbar, wenn ein Miteigentümer überhaupt keine Beiträge gezahlt habe oder die Beitragsleistung geringer sei als der Beitrag zur Rücklage.

33

Darüber hinaus sei in die Rücklagenentwicklung fehlerhaft auch Zinsen und Abgaben aufgenommen worden. Diese Positionen könnten die Rücklage jedoch nur wirksam erhöhen bzw. vermindern, sofern die Gemeinschaft hierüber durch einen gesonderten Beschluss disponiert habe. Andernfalls seien sie dem Gemeinschaftskonto zuzuführen.

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Die zu TOP 4 beschlossene Gestaltung einer "Musteretage in der 15. Wohnetage stehe außerhalb der Grundsätze sparsamer Haushaltsführung, entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und sei keine Instandhaltungsmaßnahme, sondern eine bauliche Veränderung. So sei die Gestaltung der Flure verändert, der Einbau einer indirekten Beleuchtung sei eine bauliche Veränderung, für die sachliche Gründe nicht vorlägen. Gleiches gelte für die in einen Steinfußboden eingelassenen Sauberlaufzonen, zumal durch die Verlegung eines Granitbodens der bisher verlegte stilbildende Teppichboden, der in seiner Struktur den Grundriss des Hauses aufgreife, entfernt werde. Diese bauliche Veränderung müsse von den Klägern nicht hingenommen werden. Für derartige kostenträchtige Mehrbelastungen gebe es keinen sachlich nachvollziehbaren Grund. Bei einem fachgerechten Anstrich würden für alle Flure der Wohnetagen Kosten in Höhe von 25.000,-- Euro entstehen, während sich bei der Ausführung der beschlossenen Maßnahme für alle Wohnetagen Gesamtkosten in Höhe von 96.965,80 Euro ergäben.

35

Die Kläger beantragen,

36

die Beschlüsse der WEG-Versammlung vom 19.05.2011 zu den Tagesord-

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nungspunkten 1 (Hausgeldabrechnung 2010) und 4 (Renovierung der Etagen-

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fluren) werden für ungültig erklärt.

39

hilfsweise,

40

die Jahresabrechnung 2010 hinsichtlich der Darstellung der Instandhaltungs-

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rückstellung zu berichtigen.

42

Die Beklagten beantragen,

43

die Klage abzuweisen.

44

Sie meinen, die von der Klägerseite angegriffenen Verteilungsschlüssel seien zutreffend angewandt. Zum einen werde im Rahmen der Jahresabrechnung zwischen den Kosten für das Gebäude und den Kosten der Garagen differenziert. Die Kosten für die Wohnungen seien nach qm-Wohnfläche, die der Garagen nach 0,444/1000 Miteigentumsanteilen, was der Anzahl der Stellplätze entspreche. Sie meinen, dem Beschluss vom 01.06.1989 sei zu entnehmen, dass die Kosten der Garagen unter 36 Stellplätzen nach deren Anzahl erfolgen solle. Hierbei handele es sich nur um die in der Garage befindlichen 36 Stellplätze, die Einbeziehung der Außenstellplätze sei vom Beschluss gerade nicht umfasst. Andernfalls wäre der Beschluss zu unbestimmt, womit sich die Kläger auch nicht auf diesen stützen könnten.

45

Die Soll-Rücklage sei mit Rücksicht auf den Beschluss vom 30.11.2010 zu TOP 7 c) mit der Ist-Rücklage identisch. Das Verlangen, die Jahresabrechnung dahingehend zu ändern, dass neben der Aufführung der Rücklage zusätzlich die Bezeichnung "= Ist-Rücklage" ergänzt wird, würde lediglich das Verlangen nach bloßem Formalismus darstellen. Es bedürfe keines Beschlusses, Einnahmen der Rücklage zuzuführen. Erwirtschaftete Zinsen könnten selbstverständlich der Rücklage gutgeschrieben werden. es sei gerade Sinn und Zweck einer ordnungsgemäßen Anlage der Instandhaltungsrücklage, dass die Zinsen die Rücklage erhöhen und somit Teil der Vermögensvorsorge werden. Dem Beschluss über die Jahresabrechnung sei der Beschluss, die Zinsen in der Instandhaltungsrücklage zu belassen, immanent, eines gesonderten Beschlusses bedürfe es nicht. Die Entscheidung über die Art der Anlage und somit auch über die Verwendung der Zinsen als Bestandteil der Rücklage treffe der Verwalter im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung solange, bis die Wohnungseigentümer eine gegenteilige Entscheidung treffen.

46

Bei der zu TOP 4 beschlossenen Maßnahme handele es sich nicht um eine bauliche Veränderung, sondern um eine modernisierende Instandsetzung. Selbst wenn man von einer Modernisierungsmaßnahme nach § 22 Abs. 2 WEG ausginge, sei dies rechtmäßig, da sie mit der erforderlichen doppelt qualifizierten Mehrheit beschlossen worden sei. So werde durch die beschlossene Maßnahme der Gebrauchswert erhöht, da er im Vergleich zum vorhandenen Teppichboden haltbarer, weniger pflegebedürftig und instandsetzungsbedürftig sei und damit zukünftig Kosten einspare.

47

Die beschlossene indirekte Beleuchtung diene der Verbesserung der Lichtverhältnisse und trage zur Sicherheit der Eigentümer bei. Letztendlich entspreche die beschlossene Maßnahme einer stufenweisen Vorgehensweise auch deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil hierdurch erst eine Musteretage errichtet werden solle und die Eigentümer nach deren Errichtung einzelne Korrekturen erörtern und dann über die tatsächliche Ausführung unter Berücksichtigung von Änderungswünschen entscheiden könnten. Allein Materialmuster und die Beschreibung böten nur eine eingeschränkte Entscheidungsgrundlage. Es sei nicht nachvollziehbar, dass eine Vorgehensweise, bei der die Wohnungseigentümer erst nach einer Erprobungsphase feststellen können, ob sich das bisher gewählte Konzept eignet und bewährt, keiner ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen solle.

48

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

49

I.

50

Die Klage ist begründet.

51

1.

52

Der zu TOP 1 gefasste Beschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist daher für ungültig zu erklären, §§ 21 Abs. 4, 22 Abs. 4, 28 Abs. 5, 43 Nr. 4 46 WEG.

53

a.

54

Zunächst geht das Gericht mit der Klägerseite davon aus, dass die Darstellung der Rücklage fehlerhaft ist, da die Entwicklung der Rücklage nicht ausgewiesen ist. Hierfür sind nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 04.12.2009 (V ZR 44/09) die tatsächlichen und die geschuldeten Zahlungen der Wohnungseigentümer anzugeben. Bereits an dieser Darstellung fehlt es vorliegend. Das Argument der Beklagten unter Hinweis auf die Beschlussfassung vom 30.11.2010, die Soll-Rücklage sei mit der Ist-Rücklage identisch, verfängt nicht. Wie die Kläger zu Recht einwenden, könnte die Ist- mit der Sollrücklage nur dann identisch sein, wenn tatsächlich alle Wohnungs- und Teileigentümer tatsächlich Beiträge in einer das Beitragssoll der Rücklage übersteigender Höhe geleistet haben. Dies ist beklagtenseits jedoch nicht dargelegt worden.

55

Hinzu kommt, dass bei der Darstellung der Entwicklung der Rücklage die eingenommenen Zinsen nicht ausgewiesen sind.

56

Insoweit sind zu beachten, dass Zinseinnahmen grundsätzlich bei den Einnahmen darzustellen sind. Dann, wenn die Zinseinnahmen bei der Instandhaltungsrücklage verblieben sind, sind sie auch für die Darstellung der Instandhaltungsrücklage zu berücksichtigen (LG München, ZWE 2008, 218 (221); Elzer in ZWE 2011, 112 (114).

57

Dies bedeutet für den vorliegenden Fall, dass die Zinseinnahmen zutreffender Weise als Einnahme und zugleich als Ausgabe hätte verbucht werden und sodann bei der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage als "Zugang" hätten erfasst werden müssen. Diesen Vorgaben wird die Abrechnung nicht gerecht; die Aufnahme von "Zinsen" in Höhe von 50,43 Euro bei der Darstellung der Soll-Rücklage genügt den Anforderungen nicht.

58

Die vom Gericht in der mündlichen Verhandlung vertretene Auffassung, die von den Rücklagegeldern erwirtschafteten Gelder ständen der Gemeinschaft zu und dürften nicht automatisch der Rücklage gutgebracht werden, ist zu relativieren. Zwar ist es zutreffend, dass Zinsen als Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen, die über eine etwaige Ausschüttung beschließen oder aber auch über eine Widmung als Mittel der Instandhaltungsrückstellung oder als anderes Mittel entscheiden können. Fehlt es wie hier an einer Anordnung zur Verwendung der erwirtschafteten Zinsen, kann der Verwalter im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung die Zinsen an ihrem Anfallort – hier der Instandhaltungsrücklage - belassen.

59

b.

60

Darüber hinaus weist die Jahresabrechnung insoweit Mängel aus, als dass der am 01.06.1989 beschlossene Verteilungsschlüssel nicht zutreffend angewandt wurde.

61

Zwar sind – wie sich aus der Erläuterung des Verteilerschlüssels in der Einzelabrechnung ergibt – die Kosten für die Wohnungen nach dem Schlüssel "2", also nach qm-Wohnfläche verteilt worden.

62

Jedoch ist die Verteilung der Kosten für die Garagen fehlerhaft gewählt.

63

Insoweit regelt der Beschluss vom 01.06.1989 klar und eindeutig, dass die Kosten auf 36 Einheiten (also nicht auf 36 Garagen) mit 19.149 Miteigentumsanteilen zu verteilen sind. Hierzu lässt sich der Teilungserklärung entnehmen, dass die Garagen (Einzel-, Doppelgaragen und die Außenstellplätze) zu 36 Einheiten (laufende Nummern 49-82, 113 und 114) zusammengefasst sind, auf die insgesamt 19.149 Miteigentumsanteile entfallen. Hierbei handelt es sich um 36 Einzelgaragen (G 1-32, 35, 36 (=3 Garagen)) mit 36 x 0,444 MEA = 15.984 MEA, 2 Doppelgaragen (G 33/33a und 34/34a) mit 2 x 0,650 MEA = 1,3 MEA sowie 45 Außenstellplätze mit 45 x 0,04144 = rd. 1.865 MEA.

64

Nach der Beschlusslage vom 01.06.1989 sind die Kosten für die Garagen (also Einzel-, Doppelgaragen und Außenstellplätze) nach Einheiten im Verhältnis der Einstellplätze zu verteilen und abzurechnen. Diesem Verteilungsschlüssel wird die Verteilung nach Miteigentumsanteilen nicht gerecht. Dies zeigen folgende Beispielsrechnungen:

65

aa.

66

Verteilung von Kosten in Höhe von 1.000,-- Euro nach Miteigentumsanteilen an den Eigentümer der Einheit 80 (G 33/33a):

67

0,650/19.149 x 1.000,00 Euro = 33,94 Euro

68

Verteilung nach Einheiten (hier Einheit 80) im Verhältnis der Einstellplätze (2 von 85 Plätzen):

69

2/85 x 1.000,-- Euro = 23,53 Euro.

70

bb.

71

Verteilung von Kosten in Höhe von 1.000,-- Euro nach Miteigentumsanteilen

72

an den Eigentümer der Einheit 114:

73

2.309/19.149 x 1.000,00 Euro = 120,58 Euro

74

Verteilung nach Einheiten (hier Einheit 114) im Verhältnis der Einstellplätze

75

(46 von 85 Plätzen):

76

46/85 x 1.000,00 Euro = 541,18 Euro.

77

Nach allem ist die Jahresabrechnung zu korrigieren, der zu Top 1 gefasste Genehmigungsbeschluss ist für ungültig zu erklären.

78

2.

79

Der zu TOP 4 gefasste Beschluss kann ebenfalls keinen Bestand haben.

80

Es kann insoweit dahingestellt bleiben, ob die Erstellung einer Musteretage zur Vorbereitung einer Entscheidung über die Neugestaltung der Flure als Maßnahme nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG oder eine solche nach § 22 Abs. 2 WEG darstellt. Denn sowohl bei einer modernisierenden Instandsetzung nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG als auch bei einer Modernisierung nach § 22 Abs. 2 WEG haben die Wohnungseigentümer die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit zu beachten: Während bei einer modernisierenden Instandsetzung eine wirtschaftlich sinnvolle Lösung zu suchen ist, ist eine Maßnahme nach § 22 Abs. 2 WEG dann zu beanstanden, wenn sie – aufgrund der Nichtbeachtung der Grundsätze der Wirtschaftlichkeit – Wohnungseigentümer unbillig benachteiligen.

81

So liegt die Sache aber hier: Die Erstellung einer Musteretage mit einem Budget von bis zu 15.000,-- Euro widerspricht eklatant dem Wirtschaftlichkeitsgebot. Der den Wohnungseigentümern bei ihrer Entscheidung zustehende Ermessensspielraum ist dann weit überschritten, wenn sie eine Kosten von maximal 15.000,-- Euro auslösende Maßnahme beschließen, die gegebenenfalls vollumfänglich zurückzubauen ist.

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Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass es bereits jetzt durchaus technische Möglichkeiten gibt – etwa mit einem geeigneten Computerprogramms eines Fachbetriebes - sich die Gestaltung der Musteretage bildlich darstellen zu lassen. Auch für die geplante Veränderung der Beleuchtung gibt es Fachbetriebe, die zum einen im Rahmen der Beratung weiterführende Informationen und Empfehlungen liefern und gegebenenfalls sogar Vergleichsobjekte anbieten können.

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Bei einem Kostenvolumen von bis zu 15.000,-- Euro hätten die Wohnungseigentümer auf jeden Fall die erheblich preisgünstigeren Alternativen zu einer Erstellung einer Musteretage ernsthaft prüfen müssen und angesichts der im Raume stehenden Kosten nicht aus Einfachheitsgründen eine Musteretage erstellen lassen dürfen, die etwa bei Nichtgefallen unter Einsatz weiterer Kosten zurückgebaut werden muss.

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II.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

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Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 709 ZPO.

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Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 a Abs. 1 GKG. Hinsichtlich TOP 1 hat das Gericht die Hälfte des 10 %igen Wertes der Jahresabrechnung angesetzt (16.408,26 Euro), hinsichtlich TOP 4 die Hälfte des mit 15.000,-- Euro angesetzten Budgets für die Erstellung der Musteretage (7.500,-- Euro).