Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-05-16, Aktenzeichen 16 K 3966/99
ECLI:DE:VGGE:2002:0516.16K3966.99.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des
jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte in gleicher
Höhe vor der Vollstreckung Sicherheit leistet.

1

Tatbestand:

2

Der Kläger begehrt den teilweisen Erlass der Grundsteuer für das Jahr
1998.

3

Er ist Eigentümer der Gebäude M. T. . 371 bis 373 in I. mit
insgesamt 80 Wohneinheiten, 34 Garagen und 23 Stellplätzen, die 1974 erbaut
wurden.

4

Die Gebäude wurden beide gemeinsam einheitlich zur Grundsteuer veranlagt
und der Einheitswert der Gebäude wurde bis 1999 einschließlich nach dem
Ertragswertverfahren ermittelt.

5

Durch Messbescheid vom 07.10.1999 wurde im Wege der Fortschreibung der
Einheitswertbescheid aus dem Jahr 1993 aufgehoben, da die Wohnungen in
Eigentumswohnungen umgewandelt wurden.

6

Der Kläger stellte am 15.01.1999 einen Antrag auf Grundsteuererlass für das
Kalenderjahr 1998, da der tatsächliche Ertrag gegenüber dem Rohertrag zu Beginn
des Jahres 1998 um 32,8% gemindert gewesen sei. Im Einzelnen stelle sich die
Ertragslage wie folgt dar:

7

Rohertrag zu Beginn 1998	1.113.136,- DM

8

Tatsächlich erzielter Rohertrag	747.758,- DM

9

Ertragsminderung	365.378,- DM

10

Ertragsminderung	32,8%

11

festgesetzte Jahresgrundsteuer	23.702,18 DM

12

geltend gem. Minderungsbetrag	6.219,40 DM

13

Mit Bescheid vom 26.03.1999 lehnte der Beklagte den Antrag ab, da der Kläger
den Leerstand der Wohnungen aufgrund der Miethöhe selbst zu vertreten habe.

14

Die Kaltmiete in dem Objekt des Klägers liege in den Wohnungen 1, 2, 4 -10, 12
- 14, 16 - 24, 26 - 32, 34 - 40, 42 - 66, 68 - 80 zwischen 10,31 DM/m² und 12,93
DM/m². Die ortsübliche Kaltmiete nach dem Mietspiegel habe 1998 lediglich
zwischen 9,15 DM/m² und 10,15 DM/m² betragen.

15

Lasse man die Wohnungen, deren Miete oberhalb des ortsüblichen Mietniveaus
liege außer Ansatz, führe die Berechnung der Einnahmeverluste für die Wohnungen
3, 11, 15, 22, 25, 33, 41, 67 und 75 unter Berücksichtigung der Überzahlungen des
Mietkontos für die Wohnungen Nr. 22 und 75 zu einer Ertragsminderung von nur 4%,
da sich die Summe der nicht zu vertretenden Ausfälle auf 29.923,21 DM gegenüber
der anzurechnenden Gesamtjahresrohmiete von 748.563,60 DM belaufe.

16

Der Kläger legte am 22.04.1999 Widerspruch gegen den ablehnenden Bescheid
ein.

17

Diesen begründete er damit, dass die angegebenen Mieten den Mietstand zu
Beginn des Jahres 1998 wiederspiegelten. Diese Altmieten entsprächen dem
Mietspiegel von 1994, der in der Baujahrsgruppe 1970 - 1980 eine Miete zwischen
9,70 - 12,10 DM zulasse. Alle Wohnungen seien hochwertig u.a. mit Einbauküchen
(außer den 4 Zimmer - Wohnungen), Teppichboden, Einbauschrank,
Kabelanschluss, Zentralheizung mit Warmwasser ausgestattet und bei Übergabe
frisch renoviert.

18

Von diesen Mieten zu unterscheiden seien die für die 1998 freigewordenen
Wohnungen verlangten Mieten. Diese entsprächen dem aktuellen Mietspiegel, da
Preise zwischen 8,84 DM und 10,00 DM gefordert würden.

19

Er habe umfangreiche überörtliche Bemühungen unternommen um die
Wohnungen zu vermieten und habe den Leerstand und somit die Mindereinnahmen
deshalb nicht zu vertreten.

20

Die Mietausfälle bei den vermieteten Wohnungen seien nicht zu vertreten, da ein
Großteil der Mieter Sozialhilfeempfänger und zahlungsunfähig seien. Die
angegebenen Mietrückstände seien nachweislich aufgrund Zahlungsunfähigkeit der
Mieter nicht zu erhalten.

21

Mit Widerspruchsbescheid vom 05.07.1999, zugestellt am 07.07.1999 wies der
Beklagte den Widerspruch zurück. Die ortsübliche Miete nach dem Mietspiegel habe
sich wie folgt entwickelt:

22

Mietspiegel 92/94	8,80 - 9,90 DM

23

Mietspiegel 95/96	9,00 - 9,90 DM

24

Mietspiegel 97/98	9,15 - 10,15 DM

25

Die von dem Kläger angegebenen Mietspannen ergäben sich somit auch aus
den Mietspiegeln der Vergangenheit nicht.

26

Die über dem Marktpreis liegenden Mieten könnten durch die
Vermietungsbemühungen nicht kompensiert werden.

27

Der Kläger hat am Montag, dem 09.08.1999, Klage erhoben.

28

Ergänzend zu seiner Widerspruchsbegründung führt er aus, dass bei der Frage
ob eine ortsübliche Miete verlangt werde, nicht auf die vermieteten, sondern auf die
leerstehenden Wohnungen abzustellen sei.

29

Als Anlage fügte der Kläger eine Auflistung der Leerstände der einzelnen
Wohnungen im Jahr 1998 bei, aus der sich ergibt, dass die Mietausfälle für diese
Wohnungen sich für 1998 auf 191.123,17 DM belaufen. Hinzu kämen Ausfälle wegen
Nichtzahlung der Miete.

30

Des weiteren überreichte er eine Aufstellung der 1998 geschalteten
Wohnungsanzeigen sowie mehrere hundert Rechnungen für diese Inserate.

31

Zu berücksichtigen sei auch, dass das streitgegenständliche Objekt eine
Sonderentwicklung genommen habe. Er habe es im Jahre 1992 von einer
Erbengemeinschaft erworben, die es habe verkommen lassen. Die Mieter seien im
Wesentlichen Sozialmieter und Großfamilien gewesen. Insgesamt habe das Objekt
einen schlechten Ruf gehabt. Bereits 1992 habe er mit der Renovierung des
Objektes begonnen und auch begonnen, Mieter, die zahlungsunwillig oder
zahlungsunfähig gewesen seien, zu kündigen bzw. Räumungsklagen zu erheben.
Bis 1998 seien jedoch noch 50 Prozent der Mieter Sozialmieter gewesen. Die
Besonderheit 1998 sei gewesen, dass von den ausländischen Mietern ein Großteil
ohne nähere Angaben einfach fortgezogen sei.

32

Der Kläger beantragt,

33

den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 26. März 1999 in der
Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 5. Juli 1999 zu verpflichten, die
Grundsteuer für das Jahr 1998 in Höhe von 6219,40 DM zu erlassen.

34

Der Beklagte beantragt,

35

die Klage abzuweisen

36

Zur Begründung führt er aus, dass sich Ertragsminderungen durch Leerstände
aus der vom Kläger eingereichten Anlage 5a nur in 34 von 80 Wohnungen ergäben.
Dabei sei nur in fünf Wohnungen (3, 11, 15, 25 und 41) ein Mietzins im Rahmen des
gültigen Mietspiegels gefordert worden. Für die übrigen 29 Wohnungen sei ein
Mietzins verlangt worden, der erheblich über dem geltenden Mietspiegelniveau liege.
Somit habe der Kläger den Mietausfall in diesen 29 Wohnungen selbst zu vertreten,
weil er eine höhere als die marktgerechte Miete verlangt habe.

37

Auch die Ausfälle bei den vermieteten Wohnungen habe der Kläger zu vertreten,
weil er einen höheren als den marktüblichen Mietzins gefordert habe. Etwas anderes
könne nur dann gelten, wenn der Vermieter eine marktgerechte Miete vereinbart
habe und den Mietzins aus Gründen nicht habe erhalten können, auf die er keinen
Einfluss habe. Bei den 46 vermieteten Wohnungen sei nur in vier Wohnungen ein
Mietzins vereinbart worden, welcher der marktüblichen Miete entspreche.

38

Insgesamt ergebe sich daher ein nicht zu vertretender Ausfall von lediglich
42.869,39 DM, der im Verhältnis zu der Jahres - Rohmiete von 1.113.366,00 DM
lediglich 3,85% ausmache.

39

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug
genommen auf die Gerichtsakten einschließlich der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge des Beklagten (Beiakte Heft 2).

40

Entscheidungsgründe:

41

Die zulässige Klage ist unbegründet, denn der Kläger hat keinen Anspruch auf
den begehrten teilweisen Grundsteuererlass für das Jahr 1998.

42

Gesetzliche Grundlage für den Erlass der Grundsteuer ist primär § 33 Abs. 1 des
Grundsteuergesetzes (GrStG).

43

Es entspricht allgemeiner Ansicht, dass in §§ 32, 33 GrStG die Fälle der
sachlichen Unbilligkeit der Grundsteuererhebung wegen Ertragslosigkeit
abschließend geregelt sind und daneben lediglich noch der allgemeine persönliche
Billigkeitserlaß nach §§ 163, 227 der Abgabenordnung (AO) in Betracht kommt. Das
Bundesverwaltungsgericht hat mehrfach unter Hinweis auf die gesetzliche
Konzeption hervorgehoben, dass die Grundsteuer eine ertragsunabhängige Real-
oder Objektsteuer ist, die nicht nach Ertragsmerkmalen, sondern auf der Grundlage
des Grundstückswerts - genauer: des Einheitswerts - erhoben wird und deshalb auch
bei ertragslosen Grundstücken anfällt. Aus der mangelhaften Ertragslage eines
Grundstücks lässt sich deshalb - abgesehen von den gesetzlich geregelten
Ausnahmefällen in §§ 32, 33 GrStG - eine zum Billigkeitserlaß berechtigende
sachliche Härte nicht herleiten

44

Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urt. v. 10.02.1994, - 8 B 229/93 -, m.w.N.,
ZKF 1994, 203 = Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr 25.

45

Danach ist bei bebauten Grundstücken ein Grundsteuererlass zu gewähren,
wenn der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 20% gemindert ist und
der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat.

46

Der Kläger hat die seinem Antrag zu Grunde gelegten Januarmieten sowie die
von ihm geltend gemachten Ausfälle bislang nicht durch die Vorlage z.B. von
Mietverträgen oder die in der Klagebegründung erwähnten Urteile belegt. Die
Leerstände sind durch die vorgelegten Mieterablauflisten schlüssig vorgetragen und
die Januarmieten zwischen den Beteiligten unstreitig. Auch hinsichtlich der sonstigen
Ausfälle geht die Kammer zu Gunsten des Klägers von dessen Zahlen aus, denn
auch unter Zugrundelegung dieser Daten hat die Klage keinen Erfolg, da die
relevante Minderung des Rohertrages die Grenze des § 33 Abs. 1 GrStG von 20%
nicht übersteigt. Die Kammer konnte deshalb darauf verzichten, weitere Ermittlungen
zur Höhe der sonstigen Ausfälle durchzuführen.

47

Normaler Rohertrag ist bei bebauten Grundstücken, deren Wert wie hier nach
dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist - das Gericht ist
insoweit ebenso wie der Beklagte an die Bewertung des Finanzamtes gebunden (§§
184, 182 AO) -, die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn
des Erlasszeitraums maßgebend wäre; § 79 Abs. 3 und 4 des Bewertungsgesetzes
(BewG) findet keine Anwendung (§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG).

48

Die Rohmiete ist mithin nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes zu
ermitteln, die im Falle einer Hauptfeststellung anzuwenden wären.

49

Nach § 79 Abs. 1 BewG ist Jahresrohmiete das Gesamtentgelt (einschließlich
der Nebenkosten), das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks auf Grund
vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr
zu entrichten haben. Statt des Betrags nach § 79 Abs. 1 BewG gilt nach § 79 Abs. 2
Satz 1 BewG die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder
Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder
unentgeltlich überlassen sind (Nr. 1) oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um
mehr als 20 vom Hundert von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete
überlassen hat (Nr. 2). In diesen Fällen ist die übliche Miete in Anlehnung an die
Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und
Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG).

50

Die normale Bruttomiete entspricht daher stets dem zwölffachen der für den
Monat Januar vereinbarten Miete. Dies gilt ungeachtet der weiteren Entwicklung der
tatsächlichen Mieteinnahmen während des Kalenderjahrs.

51

Vgl. Troll 7. Aufl., GrStG § 33 Rdnr. 12 (S. 450f)

52

Von einer für den Monat Januar vereinbarten Miete kann dann nicht
ausgegangen werden, wenn es an einer entsprechenden Mietvereinbarung fehlt,
wobei unerheblich ist, woran dies liegt. Dies gilt auch, wenn die tatsächlich
vereinbarte Miete mehr als 20% über oder unter der ortsüblichen Vergleichsmiete
liegt. In diesen Fällen ist auf die ortsübliche Vergleichsmiete abzustellen.

53

Vgl. Troll 7. Aufl., GrStG § 33 Rdnr. 12 (S. 452)

54

Der von dem Kläger ermittelte Wert der Jahresrohmiete von 1.113.136,- DM ist in
Anwendung dieser Grundsätze zu reduzieren.

55

Nach dem der Kammer vorliegenden Mietspiegel für I. 1997 - 1998 beträgt
der Mietrichtwert für Wohnungen der Baujahre 1971 - 1980 ohne Nebenkosten und
Zu- oder Abschläge 9,15 DM bis 10,15 DM je m², im Mittel somit 9,65 DM/m². Schlägt
man diesem Mittelwert 20% zu, so ergibt sich ein Höchstwert im Sinne des § 79 Abs.
2 Satz 1 Nr. 2 BewG von 11,58 DM/m².

56

Die Nettomiete für die in der Anlage 5a zur Klageschrift als Wohnungen Nr. 7, 8,
9, 10, 13, 16, 17, 18, 19, 20, 23, 24, 27, 28, 30, 32, 37, 38, 39, 40, 48, 49, 50, 57, 68,
69, 72, 77, 78, und 79 bezeichneten Mietwohnungen übersteigt diesen Betrag, so
dass anstelle der vereinbarten Januarmiete bei der Berechnung der Jahresrohmiete
die ortsübliche Vergleichsmiete zu Grunde zu legen ist. Die Kammer hält es für
angemessen, hier den Mittelwert des Mietspiegels zu Grunde zu legen, da es sich
trotz der Ausstattung der einzelnen Wohnungen bei dem Mietobjekt nach den
Angaben des Klägers in der mündlichen Verhandlung schon aufgrund der 1998 noch
bestehenden Mieterstruktur nicht um eine der „besten Adressen" Hertens handelte.

57

Weiterhin ist für die Wohnungen Nr. 7, 17, 21, 27, 65 und 71 die ortsübliche
Miete in Höhe von 9,65 DM/m² anzusetzen, da diese Wohnungen nach den Angaben
des Klägers und den von ihm überreichten Mieterübersichten, im Januar
leerstanden.

58

Der sich aus der Multiplikation dieses Mietbetrages mit der jeweiligen
Quadratmeterzahl der Wohnung ergebenden Netto - Miete ist der aus der Differenz
zwischen der vom Kläger angegebenen Brutto- und Nettomiete errechnete Betrag für
die Nebenkosten hinzuzurechnen.

59

Nach dieser „Korrektur" der Jahresrohmiete ist deren Betrag mit
1.056.639,00 DM anzusetzen. Dem stehen nach den Angaben des Klägers
tatsächliche Einnahmen in Höhe von 747.757,19 DM gegenüber, so dass sich eine
Einnahmeminderung von 308.881,81 DM = 29,23 % ergibt.

60

Diese Einnahmeminderung führt jedoch nicht automatisch zu einem
entsprechenden Grundsteuererlass. Das Bundesverwaltungsgericht,

61

Urteil v. 04.04.2001 - 11 C 12.00 -, BVerwGE 114, 132 (134),

62

hat in diesem Zusammenhang ausgeführt: „§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG
verweist nicht allein auf die Vorschrift des § 79 Abs. 1 und 2 BewG. Dies bedeutet
namentlich, dass Veränderungen aller den Wert beeinflussenden Umstände, die bei
einer Hauptfeststellung zur Feststellung eines verminderten Einheitswertes führen
würden (vgl. § 9 Abs. 1 und 2 BewG), als Erlassgrund ausscheiden. Das gilt nicht nur
für Ertragsminderungen, die durch Fortschreibung des Einheitswertes berücksichtigt
werden können, wie dies § 33 Abs. 5 GrStG ausdrücklich und allgemein anordnet.
Vielmehr können nach der für Grundstücke, deren Wert im Ertragswertverfahren zu
ermitteln ist, im Besonderen geltenden Vorschrift des § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG
auch Ertragsminderungen, die auf einer Veränderung der allgemeinen
wirtschaftlichen Verhältnisse ("Wertverhältnisse" i.S.v. § 27 BewG) beruhen, nicht zu
einem Grundsteuererlass führen, weil diese bei einer Hauptfeststellung auf den
Beginn des Erlasszeitraums - anders als bei Fortschreibungen und
Nachfeststellungen (vgl. § 27 BewG) - zu berücksichtigen wären.

63

Dieser Regelung liegt, worauf bereits die Anknüpfung des § 33 Abs. 1 Satz 1
GrStG an den normalen Rohertrag hindeutet, erkennbar die Vorstellung des
Gesetzgebers zugrunde, dass Ertragsminderungen einen Grundsteuererlass nur
rechtfertigen, wenn sie auf für die Ertragslage außergewöhnlichen ("atypischen")
Umständen beruhen. Umständen, die den normalen Rohertrag mindern und als
solche für den Einheitswert erheblich sind, soll im Rahmen der Einheitsbewertung
und nicht im Wege des Steuererlasses Rechnung getragen werden."

64

Davon ausgehend lassen sich die Ursachen der Minderungen in drei Fallgruppen
einteilen:

65

Änderungen der "tatsächlichen Verhältnisse" werden nach Maßgabe des § 22
BewG im Wege der Wertfortschreibung berücksichtigt und führen über eine neue
Festsetzung des Steuermessbetrags auf den Fortschreibungszeitpunkt
(Neuveranlagung) zu einer geringeren Grundsteuer (§ 13 Abs. 1, § 17 Abs. 1 GrStG).
Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse im Sinne von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1
BewG betreffen das Bewertungsobjekt und seine nähere Umgebung (z.B. Zerstörung
bzw. Wegfall von Gebäudeteilen) .

66

Die Minderung des Rohertrags ist auf atypische, außergewöhnliche Umstände
zurückzuführen, die zufälliger Natur sind und nur vorübergehender Art sind, so dass
bei der Ermittlung der Jahresrohmiete die übliche Miete anzusetzen ist und ein
Grundsteuererlass in Betracht kommt (Beeinträchtigungen durch Naturkatastrophen,
Großbaustellen etc.).

67

Vermindert sich der normale Rohertrag hingegen wegen Veränderungen der
allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, wird dies erst bei der nächsten
Hauptfeststellung (§ 21 BewG) erfasst und wirkt sich bis dahin auf die Erhebung der
Grundsteuer nicht aus (vgl. §§ 16 - 18 GrStG). Damit trägt der Gesetzgeber zum
einen dem Umstand Rechnung, dass derartige Veränderungen im Grundsatz alle
Vermieter in vergleichbarer Weise treffen und deshalb unter dem Aspekt einer
korrekturbedürftigen Sonderbelastung des Einzelnen kein Anlass für einen
Grundsteuererlass besteht. Zum andern kann von Veränderungen der allgemeinen
wirtschaftlichen Verhältnisse i.S.d. Bewertungsrechts nur bei nachhaltigen, länger
andauernden Veränderungen der Wertverhältnisse die Rede sein. Zumal bei
typisierender Betrachtungsweise ist es daher systemgerecht, diese Veränderungen
ausschließlich bei der Hauptfeststellung zu berücksichtigen, die nach dem Konzept
des Bewertungsgesetzes in Zeitabständen von je sechs Jahren stattfindet (§ 21 Abs.
1 BewG). Im Interesse der Stetigkeit und Gleichmäßigkeit der Grundsteuererhebung
bleiben Veränderungen der Wertverhältnisse unberücksichtigt, die zwischen den
Hauptfeststellungen eintreten.

68

BVerwG, a. a. O, Seite 135.

69

Unter Wertverhältnissen im Sinne von § 27 BewG sind die allgemeinen
politischen und wirtschaftlichen Verhältnisse sowie Verkehrsverhältnisse im
gesamten Gemeindegebiet oder darüber hinaus zu verstehen, die sich im
allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben.

70

Ob die in den letzten beiden Fallgruppen angesprochenen Veränderungen der
Verhältnisse nicht mehr nur als zufällige und vorübergehende Erscheinung eingestuft
werden können, hängt von ihrer Nachhaltigkeit ab. Für diese bietet der Zeitabstand
von sechs Jahren, in dem grundsätzlich die Einheitswerte jeweils festgestellt werden
(§ 21 Abs. 1 BewG), einen wesentlichen Anhalt. Nach dem Konzept des
Bewertungsgesetzes sind Veränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse
innerhalb eines Hauptfeststellungszeitraums typischerweise nicht von solchem
Gewicht, dass sie bei der Einheitsbewertung des Grundbesitzes berücksichtigt
werden müssten; der Gesetzgeber hat demgemäß zur Sicherung der
Gleichmäßigkeit der Besteuerung in § 27 BewG angeordnet, dass sie sich auf die
Einheitsbewertung auch nicht auswirken dürfen. Dieser Wertung entsprechend sind
Veränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2
GrStG bei der Ermittlung der Jahresrohmiete zu berücksichtigen, sobald hinreichend
verlässlich - im Streitfall durch die Gerichte - zu prognostizieren ist, dass sie über
einen Zeitraum von etwa sechs Jahren Bestand haben.

71

BVerwG, a. a. O., Seite 139.

72

Im vorliegenden Fall ist deshalb vor einem Erlass nach § 33 GrStG zu prüfen, auf
welche Ursache die Ertragsminderung zurückzuführen ist.

73

Bei den von dem Kläger geltend gemachten Mietausfällen handelt es sich zum
einen um solche, die aufgrund des Leerstandes der Wohnungen entstanden sind (I.)
und zum anderen um solche, die durch Nichtzahlungen der geschuldeten Miete
verursacht wurden (II.).

74

I.	Der Kläger macht in der Anlage K5a zur Klageschrift einen Mietausfall wegen
Leerstands in Höhe von 191.123,17 DM geltend.

75

Diese Zahl ist, ausgehend von den Angaben des Klägers in der als Anlage zum
Antrag auf Erlass der Grundsteuer per Telefax vom 15.03.1999 an den Beklagten
übermittelten Aufstellung (Beiakte Heft 2, Bl. 41f), den Zahlenwerten für die Brutto-
und Nettomiete sowie den tatsächlichen Zahlungen in Anlage K5a zur Klageschrift
und der Aufstellung über die Mieterabfolge, die dem Antrag auf Grundsteuererlass
vom 13.01.1999 beigefügt war (Beiakte Heft 2, Bl. 2ff), zunächst wie folgt zu
korrigieren:

76

Die Nummerierung der Wohnungen folgt der Anlage K5a. Daneben sind die Nummern nach der
Aufstellung über die Mieterabfolge angegeben.

77

Wohnung 15 = 30343415#: Der Kläger geht in der Anlage K5a von 8,5 Monaten
Leerstand aus. Aus der Aufstellung über die Mieterabfolge ergeben sich aber 9,5
Monate Leerstand (15.03.1998 bis 31.12.1998), so dass sich der Anteil wegen des
Leerstandes an dem angegebenen Gesamtausfallbetrag für diese Wohnung auf
12.065,00 DM erhöht.

78

Wohnung 27 = 30333327#: In der Klagebegründung wird für diese Wohnung ein
Leerstand vom 01.01.98 bis zum 08.09.98 = 8,27 Monate, vorgetragen. In der Anlage
K5a ist der Leerstand mit 0 angegeben. Aus der Aufstellung über die Mieterabfolge
ergibt sich der in der Klagebegründung vorgetragene Leerstand, so dass dieser zu
Grunde gelegt wurde.

79

Wohnung 28 = 30333328#: Für diese Wohnung wird in der Klagebegründung
eine durchgehende Vermietung vorgetragen, so dass sich der geltend gemachte
Mietausfall allein aus sonstigen Gründen ergäbe. Aus der Tabelle über die
Mieterabfolge folgt dies ebenfalls. Aus der Anlage K5a ergibt sich demgegenüber
hier ein Leerstand von 8,27 Monaten, der sich mit dem Leerstand für Wohnung 27
deckt, so dass von einem Übertragungsfehler auszugehen ist.

80

Das Gericht geht daher davon aus, dass die Wohnung ganzjährig vermietet war,
so dass sich der Verlust aus sonstigen Gründen ergibt.

81

Wohnung 74 = 30343474#: Hier ist in der Klagebegründung offensichtlich ein
Tippfehler unterlaufen, da diese Wohnung - wie auch die vorherige - als Wohnung 73
bezeichnet wurde. Der in Anlage K5a angegebene Leerstand stimmt mit der Tabelle
über die Mieterabfolge überein und wird deshalb der weiteren Berechnung zu
Grunde gelegt.

82

Wohnung 79 = 30333379#: Der Kläger rechnet in Anlage K5a mit 1,266666
ausgefallenen Mieten. Das Gericht hat hier, wie der Kläger selbst auch zuvor bei
Wohnung Nr. 28, auf zwei Dezimalstellen (1,27) aufgerundet. Die Rundungsdifferenz
beträgt 2,67 DM.

83

Des weiteren hat die Kammer bei den Wohnungen, deren Januarmiete bei der
Berechnung der Jahresrohmiete auf 9,65 DM/m² begrenzt wurde, für die Berechnung
der Ausfälle wegen Leerstandes ebenfalls diese begrenzte Miete zuzüglich der
Nebenkosten zu Grunde gelegt.

84

Danach ergibt sich ein Mietausfall wegen Leerstandes in Höhe von 183.044,46
DM.

85

Der zu diesem Mietausfall führende Leerstand stellt sich jedoch nicht als ein
atypischer und zufälliger Umstand dar, sondern ist Folge der nachhaltigen
Veränderung des Wohnungsmarktes in Nordrhein - Westfalen, dem Kreis
Recklinghausen und insbesondere in I. . Aufgrund der sinkenden
Bevölkerungszahlen in I. , die einem gleichzeitigen stetigen Anwachsen des
Wohnungsbestandes gegenüberstehen, ist es seit Mitte der neunziger Jahre des
vergangenen Jahrhunderts zu einer deutlichen Entspannung der Wohnungssituation
gekommen, die bis heute andauert.

86

Die Zahlen der Wohnungen in Wohngebäuden in Nordrhein - Westfalen haben
sich nach den Angaben des Landesamtes für Daten und Statistik des Landes
Nordrhein-Westfalen wie folgt entwickelt:

87

Stand jeweils zum Jahresende (plus zum Vorjahr)

88

1997	7.773.496

89

1998	7.857.260	(+83.764)

90

1999	7.942.561	(+85.301)

91

2000	8.153.488	(+210.927)

92

Im Kreis Recklinghausen verlief die Entwicklung wie folgt:

93

1996	278.973

94

1997	281.463	(+2.490)

95

1998	283.698	(+2.235)

96

1999	286.449	(+2.751)

97

2000	288.723	(+2.274)

98

In I. entwickelte sich der Wohnungsbestand in Wohn- und
Nichtwohngebäuden [Vergleichszahlen Bestand im Kreis] so:

99

1996	29.564	[282.646]

100

1997	29.838	(+274)	[285.194]

101

1998	29.932	(+94)	[287.532]

102

1999	30.303	(+371)	[290.342]

103

Demgegenüber hat die Bevölkerung I. und im Kreis Recklinghausen [Zahlen
für Kreis] beständig abgenommen:

104

1996	69.033	[662.712]

105

1997	68.651	(-382)	[662.309]	[-403]

106

1998	68.037	(-614)	[661.065]	[-1.244]

107

1999	67.520	(-517)	[660.459]	[-606]

108

2000	66.930	(-590)	[657.592]	[-2.867]

109

Daraus folgt, dass der Bevölkerungsschwund in I. überproportional zum
restlichen Kreisgebiet erfolgte, so dass die durch die ständig wachsenden
Wohnungszahlen eintretende allgemeine Entspannung des Mietmarktes im Kreis
Recklinghausen, trotz des im Verhältnis zur landesweiten Entwicklung nur
verhaltenen Anstiegs des Wohnungsbestandes in I. , deutlich wirksam geworden
ist.

110

Anhaltspunkte dafür, dass es sich nicht um eine langfristige Entspannung
handelt, sind nicht ersichtlich. Aufgrund der in der mündlichen Verhandlung von der
Beklagtenvertreterin nachvollziehbar dargelegten Prognose der demographischen
Entwicklung in I. ist nicht davon auszugehen, dass sich diese Entwicklung
innerhalb der nächsten Zeit wesentlich ändert oder gar umkehrt.

111

Folglich besteht bei Mietwohnungen ein nachhaltiger struktureller Markteinbruch,
so dass der vom Kläger geltend gemachte Mietausfall wegen Leerstands nicht von §
33 GrStG erfasst wird. Es handelt sich vielmehr um eine Veränderung der
allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, die erst bei der nächsten Hauptfeststellung
erfasst wird und sich bis dahin auf die Erhebung der Grundsteuer nicht auswirkt.

112

Die Mietausfälle des Klägers aufgrund von Wohnungsleerständen können auch
nicht aufgrund der von ihm erstmals in der mündlichen Verhandlung vorgetragenen
besonderen Mieterstruktur als grundstücksspezifische atypische und kurzfristige
Umstände angesehen werden. In einem strukturell „mieterfreundlichen" Markt, auf
dem ein großes Angebot an freien Wohnungen einer geringen Nachfrage
gegenübersteht, werden typischerweise Wohnungen in weniger attraktiven Lagen
und Gebäuden sowie Wohnungen mit höheren Mieten eher und schwerer von
Leerständen betroffen. Dies ist Folge der unternehmerischen Entscheidung des
Vermieters, welche Objekte er erwirbt, wie er seine Wohnungen ausstattet und an
welche Mieter er diese Wohnungen vermietet. Die daraus resultierende größere
Betroffenheit von Schwankungen des Wohnungsmarktes ist Bestandteil des mit der
Vermietung von Wohnungen generell verbundenen unternehmerischen Risikos und
stellt kein „Sonderopfer" der betroffenen Vermieter dar. Es liegt vielmehr in ihrer
Hand durch Investitionen oder Veränderungen der Wohnungs- bzw. Mieterstruktur
die Attraktivität der von Ihnen angebotenen Wohnungen zu erhöhen und sich so dem
Konkurrenzdruck auf dem Markt anzupassen. Daneben wird dieser „Betroffenheit"
bei einer - wie hier - nachhaltigen Veränderung der Wertverhältnisse durch die
Neubewertung des Gebäudes zum nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt Rechnung
getragen.

113

II.	Neben den Ausfällen aufgrund des Leerstandes der Wohnungen macht der
Kläger Mietausfälle aus sonstigen Gründen geltend, die in der Anlage K5a zur
Klageschrift auf 174.485,64 DM beziffert werden.

114

Dieser Betrag wurde offenbar durch den Abzug des Betrages für den Ausfall
durch Leerstand von der Gesamtdifferenz zwischen der Jahresrohmiete und den
tatsächlichen Einnahmen ermittelt.

115

Da sich der Betrag für den Ausfall durch Leerstände durch die oben bereits
dargelegten Fehler bei den Wohnungen Nr. 15, 27 und 79 verändert, hat dies auch
Auswirkungen auf den so ermittelten Betrag für die sonstigen Ausfälle, der sich
entsprechend reduziert.

116

Ausgehend von den (berichtigten) Angaben des Klägers ergibt sich bei
Zugrundelegung der von ihm angesetzten Mieten ein Ausfall wegen Leerstandes in
Höhe von 183.004,46 DM. Zieht man diesen Betrag von der Gesamtdifferenz in Höhe
von 308.881,81 DM ab, ergibt sich ein Betrag für die sonstigen Ausfälle in Höhe von
172.011,31 DM, den die Kammer den weiteren Berechnungen zu Grunde legt.

117

Dem stehen auch die Ausführungen in dem Schriftsatz des Klägers vom
15.05.2002 zur Höhe und den Gründen für die sonstigen Ausfälle nicht entgegen.
Zwar ergeben sich hier bei einigen Wohnungen Differenzen zu den in der Anlage
K5a zur Klageschrift vorgetragenen Beträgen.

118

Soweit diese darauf beruhen, dass die Zeiten des Leerstandes anders als in der
Mieterablauftabelle dargestellt werden (so bei den Wohnungen Nr. 15 und 73 jeweils
0,5 Monate), sind diese nicht belegt, so dass die Kammer den Angaben in der
Mieterablauftabelle folgt.

119

Die in dem Schriftsatz benannten Ausfälle durch Nichtzahlung der geschuldeten
Miete, die über den ursprünglich angegebenen Betrag hinausgehen (bei den
Wohnungen Nr. 66, 67 und 73) sind nicht belegt. Soweit sie sich nicht durch eine
Verringerung der geltend gemachten Beträge bei anderen Wohnungen (z.B. Nr. 69
und 77) ausgleichen, würden sie zu einer Erhöhung der gesamten Mietausfälle
führen, welche nicht mehr mit der vom Kläger ursprünglich berechneten und
nachvollziehbaren Differenz zwischen der Jahresrohmiete und den tatsächlichen
Einnahmen in Übereinstimmung zu bringen wäre. Aus diesem Grund berücksichtigt
die Kammer diese abweichenden Zahlen nicht.

120

Unabhängig davon, sind die Abweichungen in diesem Schriftsatz nicht erheblich,
da sie sich nicht wesentlich auf das prozentuale Verhältnis der Minderung zur
Jahresrohmiete auswirken.

121

Die Ertragsminderung in Höhe von 172.011,31 DM beträgt im Verhältnis zu der
von der Kammer zugrundegelegten Jahresrohmiete in Höhe von 1.056.639,00 DM
lediglich 16,28% und liegt somit deutlich unter der für einen Erlass erforderlichen
20% - Grenze des § 33 Abs. 1 GrstG.

122

Auch wenn die von der Kammer ermittelte Jahresrohmiete um den durch den
strukturellen Leerstand bedingten Mietausfall in Höhe von 183.004,46 DM reduziert
würde, da diese strukturelle Änderung der Wertverhältnisse nach der
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts im Rahmen der Bewertung des
Grundstücks bei der Bemessung der Jahresrohmiete zu berücksichtigen wäre,
ergäbe sich eine Minderung dieses bereinigten Rohertrags durch die sonstigen
Mietausfälle in Höhe von 172.011,31 DM von 19,69%, die ebenfalls nicht
ausreichend ist, um einen Grundsteuererlass zu ermöglichen.

123

Auf die Frage, ob der Kläger die Mietausfälle zu vertreten hat, kommt es daher
vorliegend nicht mehr an. Nur informatorisch sei jedoch darauf hingewiesen, dass für
die Frage, ob der Leerstand der Wohnungen auf zu hohe Mieten zurückzuführen ist,
nicht auf den bislang verlangten Mietzins abzustellen sein dürfte, sondern auf die bei
dem Versuch der Neuvermietung geforderten Beträge.

124

Vgl. z.B.: Drosdzol, KStZ 01, 183ff m.w.N.

125

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

126

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO
i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

127