Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-02-03, Aktenzeichen 23 S 252/14
ECLI:DE:LGD:2016:0203.23S252.14.00

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 19.12.2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf, Az. 31 C 1430/14, wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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G r ü n d e:

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A.

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Der Kläger begehrt von der Beklagten Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung. Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO.

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Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Unabhängig davon, ob ein Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliege, sei die Kündigung des Mietverhältnisses rechtsmissbräuchlich gewesen, da für den Kläger der von ihm behauptete Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrages mit der Beklagten objektiv vorhersehbar gewesen sei. Die Beklagte könne sich auch auf die Rechtsmissbräuchlichkeit berufen. Dies sei ihr nicht infolge arglistigen Verschweigens von Mängeln an dem Mietobjekt verwehrt. Bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag und dem Mietvertrag handle es sich um voneinander unabhängige Verträge.

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Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er seinen erstinstanzlichen Klageantrag weiter verfolgt. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters sei nicht bereits dann gegeben, wenn er das Entstehen eines Eigenbedarfs (als bloße Möglichkeit oder aufgrund konkreter Anhaltspunkte) hätte vorhersehen können oder müssen, sondern es bedürfe eines über die Fahrlässigkeit hinausgehenden subjektiven Elements, nämlich die Absicht (das „Entschlossensein“), den Wohnraum einer baldigen Eigennutzung zuzuführen, oder zumindest das ernsthafte Erwägen einer solchen Nutzung. Eine Bedarfsvorschau sei vom Vermieter nicht geschuldet. Gemessen hieran läge ein rechtsmissbräuchliches Verhalten nicht vor. Der Eigenbedarf habe sich erst im Nachhinein ergeben, weil der Kläger das geplante Budget für eine Aufstockung des Gebäudes für die Beseitigung von der Beklagten arglistig verschwiegener Mängel habe aufwenden müssen. Es habe sich überdies erst nach Vertragsschluss herausgestellt, dass das Dachgeschoss komplett sanierungsbedürftig und nicht bewohnbar sei. Die erneute Kündigung vom 30.04.2014 gestützt darauf, dass sich nachträglich die derzeitige Unbewohnbarkeit des Dachgeschosses herausgestellt habe, sei vom Amtsgericht unbeachtet geblieben. Ebenso habe sich das Amtsgericht nicht mit der Frage auseinandergesetzt, ob die fristlose bzw. ordentliche Kündigung vom 07.11.2013 auf die arglistig verschwiegenen Mängel gestützt werden konnte. Genauso habe es die Kündigung im Schriftsatz vom 23.10.2014 nicht beachtet, die sich auch auf § 573a BGB stützte. Ein schutzwürdiges Vertrauen der Beklagten habe nicht bestanden, da sie sich selbst arglistig verhalten habe.

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Erstmals in der Berufungsinstanz hat der Kläger ein Kündigungsschreiben vom 08.11.2014 vorgelegt, mit dem er der Beklagten erneut, dieses Mal gestützt auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen behaupteter schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzungen der Beklagten, gekündigt hat.

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Weitere Änderungen und Ergänzungen haben sich im Berufungsrechtszug nicht ergeben.

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Von weiteren tatbestandlichen Ausführungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

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B.

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Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet.

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I.

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Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt worden, §§ 511, 517, 519 ZPO. Die Berufungsbegründung entspricht den formalen Anforderungen des § 520 Abs. 3 ZPO.

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II.

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In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg. Dem Kläger steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Räumung des streitgegenständlichen Mietobjektes gem. §§ 985, 546 Abs. 1 BGB zu, weil das Mietverhältnis nicht wirksam beendet wurde. Der Mietvertrag konnte weder wegen arglistig verschwiegener Mängel an dem Mietobjekt angefochten werden (dazu 2.) noch ist er durch die Kündigungen des Klägers vom 07.11.2013, 30.04.2014 und 23.10.2014 beendet worden. Dem Kläger stand kein Recht zur Kündigung zu (dazu 3.). Über die erstmals in der Berufungsinstanz vorgelegte Kündigung vom 08.11.2014 war in der Sache nicht zu entscheiden, da die hierin liegende Klageänderung als verspätet zurückzuweisen war (dazu 4.).

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1.

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Zwischen den Parteien wurde ein Mietvertrag im Sinne von § 535 BGB geschlossen und kein lebenslanges Wohnrecht vereinbart. Hierfür spricht der insoweit eindeutige Wortlaut in § 4 Ziffer 10 des notariellen Kaufvertrages über den Verkauf des Hauses vom 13.08.2012. In diesem heißt es, beide, Verkäufer und Käufer, schließen hiermit mit Wirkung ab Nutzungsübergang auf unbestimmte Zeit einen Mietvertrag über die Wohnung ab. Einzelheiten sollten in einem gesonderten Vertrag geregelt werden, der am 01.11.2012 schließlich auch abgeschlossen wurde. Sofern die Beklagte davon ausging, dass ihr ein lebenslanges Wohnrecht zusteht, befand sie sich diesbezüglich allenfalls in einem Irrtum, der sie gegebenenfalls zur Anfechtung gemäß § 119 BGB berechtigt hätte. Indes ist die Anfechtungsfrist bereits verstrichen. Eine Anfechtung muss im Fall des § 119 BGB ohne schuldhaftes Zögern, d.h. unverzüglich erfolgen, nachdem der Anfechtungsberechtigte von dem Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt hat, § 121 Abs. 1 BGB. Der Beklagten war jedenfalls seit Zugang der Kündigung im November 2013 bekannt, dass der Kläger offensichtlich von einem Mietvertrag und nicht von einem Wohnrecht ausging. Dennoch hat sie den Mietvertrag nicht aufgrund eines Irrtums angefochten. Auf die Aussage des als Zeugen benannten Notars Dr. Ulrich Temme im Hinblick auf eine Belehrung der Beklagten im Termin zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages kommt es damit nicht an.

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2.

18

Das Mietverhältnis ist nicht infolge der in dem Schreiben vom 07.11.2013 erklärten Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung der Beklagten ex-tunc nichtig, §§ 123 Abs. 1 Var. 1, 142 Abs. 1 BGB. Worauf die Kammer bereits mit Hinweisbeschluss vom 19.08.2015 hingewiesen hat, betrifft die von dem Kläger behauptete arglistige Täuschung die Bausubstanz des verkauften Hauses. Sie bezieht sich damit auf den zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag, nicht auf das zwischen den Parteien geschlossene Mietverhältnis. Eine etwaige arglistige Täuschung hätte den Kläger allenfalls zur Anfechtung des Kaufvertrages berechtigt, nicht jedoch zur isolierten Anfechtung des Mietvertrages.

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3.

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Das Mietverhältnis ist auch nicht durch die ausgesprochenen Kündigungen vom 07.11.2013, 30.04.2014 und 23.10.2014 beendet worden. Insoweit kann die zwischen den Parteien umstrittene Frage, ob das Mietverhältnis unabhängig von dem Kaufvertrag gekündigt werden kann, dahinstehen. Dem Kläger stand nämlich schon kein Recht zur Kündigung zu.

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a.

22

Die außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung vom 07.11.2013 war unwirksam. Ein außerordentlicher Grund zur Kündigung wegen Täuschung und Unzumutbarkeit des Mietverhältnisses lag nicht vor (aa.). Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gestützt auf den Eigenbedarf des Klägers war rechtsmissbräuchlich. Auch unter Berücksichtigung der nach dem amtsgerichtlichen Urteil ergangenen Entscheidung des BGH vom 04.02.2015, Az. VIII ZR 154/14, ist keine andere Bewertung veranlasst (bb.).

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aa.

24

Der Kläger war nicht berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich wegen arglistig verschwiegener Mängel zu kündigen. Die behauptete arglistige Täuschung bezieht sich auf den zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag und nicht auf das hier streitgegenständliche Mietverhältnis (siehe oben 2.) Eine arglistige Täuschung im Rahmen des Kaufvertrages würde entgegen der Ansicht des Klägers auch nicht insoweit auf das Mietverhältnis durchschlagen, als sie dessen Zerrüttung zur Folge hätte. Ein Mietverhältnis kann zwar auch dann fristlos aus wichtigem Grund gekündigt werden, wenn ein Vertragsteil gegen Pflichten verstößt, die sich aus einem anderen Vertrag ergeben, aber dennoch auf das Mietverhältnis einwirken. Maßgeblich ist, ob dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung die Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zuzumuten ist. Will der Kündigende den Gekündigten an dem anderen Vertrag jedoch festhalten, obwohl die Vertragsverstöße diesen Vertrag betreffen, so spricht dies gegen die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 543 Rn. 168 m.w.N.). So liegt es hier. Der Kaufvertrag wurde von dem Kläger nicht angefochten. Er will sich nur von dem Mietvertrag lösen. Unter diesen Umständen ist ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar.

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bb.

26

Dem Kläger stand gegen die Beklagte weiter kein Recht zu ordentlichen Kündigung gestützt auf Eigenbedarf zu, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Auch unter Berücksichtigung der nach dem angefochtenen Urteil ergangenen Entscheidung des BGH vom 04.02.2015, Az. VIII ZR 154/14, war die Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, so dass es auf die Frage, ob die Nutzungsabsichten des Klägers die Tatbestandsvoraussetzungen des Eigenbedarfs im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründen können, nicht ankommt. Zwar ist der Berufung insoweit zu folgen, dass es nach der zitierten Rechtsprechung des BGH entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht darauf ankommt, ob der Eigenbedarf für den Vermieter nach den objektiven Verhältnissen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses voraussehbar war. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, bei oder vor Vertragsschluss eine „Bedarfsvorschau“ anzustellen. Eine Kündigung gestützt auf Eigenbedarf ist erst dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er bereits im Augenblick des Vertragsabschlusses entschlossen ist oder doch ernsthaft erwägt, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Erforderlich ist ein über die Fahrlässigkeit hinausgehendes subjektives Element. Schließt er unter diesen Umständen ohne Vorbehalt einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit, setzt er sich dem Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens aus, da der Abschluss eines Mietvertrages auf bestimmte Zeit die angemessenere Lösung gewesen wäre.

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Für die Bewertung, ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt, sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalls entscheidend. So fallen ein etwaiges Verschulden und dessen Grad ins Gewicht. Weiter ist zu berücksichtigen, welchen Aussagegehalt dem Verhalten des Vermieters bei Vertragsschluss zukommt. Ob ein Eigenbedarf eintritt, hängt letztlich vom Verlauf des Entscheidungsprozesses beim Vermieter ab. Hierbei darf allerdings nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an (BGH, a.a.O., juris Rn. 22 ff.).

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Gemessen an diesen aufgezeigten rechtlichen Maßstäben ist die Eigenbedarfskündigung des Klägers wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.

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Der Kläger behauptet zwar, erst durch das arglistige Verschweigen der Mängel durch die Beklagte und des infolgedessen erforderlichen Sanierungsaufwands seien seine ursprünglichen Pläne zum Ausbau und der Aufstockung des Hauses hinfällig und sei es erforderlich geworden, die Wohnung der Beklagten in Anspruch zu nehmen. Vorher habe er eine Eigenbedarfskündigung aufgrund dieser erst nach Vertragsschluss eingetretenen Umstände nicht in Erwägung gezogen.

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Indes ergeben die Gesamtumstände im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, dass der Kläger schon zu dieser Zeit eine Kündigung wegen zukünftig entstehenden Eigenbedarfs zumindest erwog, also ernsthaft in Betracht gezogen hat:

31

Die Parteien sind nicht nur durch den streitgegenständlichen Mietvertrag, sondern auch durch einen Kaufvertrag über das Haus, in dem die Wohnung der Beklagten liegt, miteinander verbunden. Bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages beabsichtigte der Kläger, in dieses Haus mit seiner Lebensgefährtin und seiner Tochter einzuziehen. Zu diesem Zweck wollte er das Haus um eine Etage aufstocken. Wie sich bereits aus seinem erstinstanzlichen Schriftsatz vom 30.04.2014 ergibt, waren die Pläne zur Aufstockung jedoch unsicher. Es lagen weder Baupläne noch eine Berechnung der Aufstockung vor. Vor diesem Hintergrund und den damit verbundenen Unwägbarkeiten - so trägt der Kläger selber vor - habe er auf den Abschluss eines Mietvertrages mit der Beklagten bestanden und nicht der Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts zugestimmt. Ein Kündigungsverbot wegen Eigenbedarfs sei im Notartermin auf seinen Wunsch hin aus dem Vertrag entfernt worden.

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Zusammenfassend war der Ausbau bzw. die Aufstockung des Hauses im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht mehr als eine Idee des Klägers. Er kannte weder eine genaue Größenordnung der auf ihn zukommenden Kosten noch war sein Vorhaben baurechtlich genehmigt. Dann ist jedoch davon auszugehen, dass der Kläger bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zumindest ernsthaft erwog, im Notfall, also bei fehlender Realisierbarkeit seiner Pläne, auf die Wohnung der Beklagten zurückzugreifen. Bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hatte demnach der für das Entstehen eines Eigenbedarfs notwendige Entscheidungsprozess des Klägers schon stattgefunden oder zumindest begonnen. Das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs zeichnete sich zumindest ab und der Kläger wäre rechtlich in der Lage gewesen, der Beklagten eine Alternative, nämlich den Abschluss eines befristeten Mietvertrages anzubieten (BGH, a.a.O., Juris Rn. 34). Insoweit kann er nicht mit seinem Einwand gehört werden, gerade wegen der Unsicherheiten im Zeitpunkt des Vertragsschlusses habe er der Beklagten kein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt, sondern nur einen schuldrechtliches Mietvertrag abgeschlossen. Dies unterstreicht nach Auffassung der Kammer gerade, dass er vor dem Hintergrund der noch fehlenden Baugenehmigung für den Umbau und der noch fehlenden Kostenkalkulation der Aufstockung eine Risikobewertung vornahm und der schuldrechtliche unbefristete Mietvertrag für ihn als angemessen erachtet wurde. Hierfür spricht auch die in diesem Zusammenhang vorgenommene Streichung des im Vertrag ursprünglich vorgesehenen Ausschlusses der Kündigung wegen Eigenbedarfs. Insbesondere letzteres zeigt, dass er bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung konkret erwogen hat.

33

Vor diesem Hintergrund verfängt auch der Einwand des Klägers nicht, sein Eigenbedarf sei erst Folge der seitens der Beklagten arglistig verschwiegener Mängel und des dadurch erhöhten Sanierungsaufwands gewesen. Der Kläger trägt selber vor, dass er in einem Zeitpunkt, bevor er die tatsächlichen Kosten für die Sanierung des Gebäudes kannte, seine Pläne zur Aufstockung aufgegeben hat, weil (bereits) dies zu teuer gewesen wäre. Erst am 06.05.2013, und damit nach Abschluss des Mietvertrages, habe er den Architekten mit der Prüfung der geplanten Aufstockung des Hauses beauftragt. Bereits nach der ersten Kosteneinschätzung für die Aufstockung habe er jedoch erkannt, dass diese sein Budget deutlich übersteigen würde, so dass die geplante Aufstockung nicht mehr in Betracht kam. Er habe die Aufstockung sofort ad acta lege müssen.

34

Die erhöhten Sanierungskosten aufgrund im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht bekannter Mängel und die Unbewohnbarkeit des Dachgeschosses waren also nur zusätzliche Gründe, warum er seine Baupläne nicht wie ursprünglich geplant verwirklichen konnte. Für das Dachgeschoss gilt dies insbesondere, da sich dessen Unbewohnbarkeit erst nach Ausspruch der Kündigung mit Schreiben vom 07.11.2013 herausstellte.

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Dass der Kläger bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine Eigennutzung zumindest ernsthaft erwog, wird überdies durch den Umstand gestützt, dass er das Mietverhältnis bereits kurze Zeit nach Abschluss des unbefristeten Mietvertrages gekündigt hat. Zwischen Abschluss des Mietvertrages und Ausspruch der ersten Kündigung lag gerade mal knapp ein Jahr. Die Tatsache, dass der Vermieter das Mietverhältnis kurze Zeit nach Abschluss des unbefristeten Mietvertrages kündigt, legt jedoch nah, dass er eine Eigennutzung schon bei Vertragsabschluss beabsichtigt oder zumindest erwogen hat (BGH, a.a.O., juris Rn. 49).

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Nach alledem war die Kündigung gestützt auf den Eigenbedarf rechtsmissbräuchlich. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem klägerischen Schriftsatz vom 15.09.2015 auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 19.08.2015. Dieser Schriftsatz wiederholt im Wesentlichen nur den Vortrag aus dem Schriftsatz vom 30.04.2014 und rechtfertigt keine andere Beurteilung des Falles.

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cc.

38

Die Beklagte kann sich auf den Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens auch berufen. Ihr ist dieser nicht deshalb abgeschnitten, weil sie Kenntnis von einem zukünftig entstehenden Eigenbedarf des Klägers hatte. Zwar ist ein rechtsmissbräuchliches Verhalten ausgeschlossen, wenn durch das frühere Verhalten der Partei kein schutzwürdiges Vertrauen der Gegenseite begründet worden ist. Der Vertragspartner ist in einem solchen Fall nicht schutzwürdig (BGH, a.a.O., juris Rn. 26). Diese Voraussetzungen liegen jedoch nicht vor. Die Beklagte hatte zwar Kenntnis davon, dass der Kläger mit seiner Lebensgefährtin und seiner Tochter in das von ihr bewohnte Haus einziehen und diesbezüglich auch Umbauarbeiten vornehmen wolle. Angesichts der Regelung in § 4 Nr. 10 des Mietmietvertrages, die lautet, „die Wohnung erstes Geschoss rechts wird von dem Verkäufer bewohnt, was auch künftig so bleiben soll“, hat sie jedoch nicht damit rechnen müssen, dass der Kläger im Falle des Scheiterns seiner Ausbaupläne auf ihre Wohnung zugreifen wolle. Das Entstehen eines Eigenbedarfs brauchte sie - auch vor dem Hintergrund der Größe des Hauses nicht voraussehen.

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Insoweit kann der Kläger auch nicht mit seinem Einwand gehört werden, der Beklagten sei die Berufung auf rechtsmissbräuchliches Verhalten wegen ihrer eigenen Arglist verwehrt. Wie bereits dargestellt und auch vom Amtsgericht im Ergebnis so angenommen, betraf diese allenfalls den Kaufvertrag und nicht den hier streitgegenständlichen Mietvertrag (siehe oben 2. und 3.a.aa.).

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b.

41

Aus den dargestellten Gründen ging auch die in dem Schriftsatz vom 30.04.2014 erklärte Kündigung ins Leere. Insoweit trägt der Kläger vor, dass infolge des bislang nicht bekannten Sanierungsbedarfs des Dachgeschosses weiterer Wohnraum in Größe von 90 m² weggefallen sei, der die Benutzung der Wohnung der Beklagten erforderlich mache, was er im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht habe wissen können. Auch dies hilft jedoch nicht darüber hinweg, dass der Kläger nach seinem eigenen Vortrag unabhängig davon seine Pläne zur Aufstockung aufgeben musste, weil bereits deren Verwirklichung sein Budget überschritten hatten und er diese Möglichkeit und die sich daraus ergebende Notwendigkeit einer Eigenbedarfskündigung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zumindest ernsthaft erwogen hat (siehe oben 3.a.bb.).

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c.

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Fehlerhaft hat das Amtsgericht zwar übergangen, dass im Schriftsatz vom 23.10.2014 erneut eine fristlose, hilfsweise eine ordentliche Kündigung gestützt auf § 573a BGB ausgesprochen wurde. Auch diese ist jedoch unwirksam, womit das Urteil nicht auf diesem Fehler beruht.

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aa.

45

Ein außerordentlicher Kündigungsgrund wegen Arglist der Beklagten bzw. Zerrüttung der Vertrauensgrundlage lag nicht vor. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die unter 3.a.aa. gemachten Ausführungen verwiesen.

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bb.

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Auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gestützt auf § 573a BGB greift nicht durch, weil die Voraussetzungen des § 573a Abs.1 Satz 1 BGB nicht vorlagen.

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Nach 573a Abs. 1 S. 1 BGB kann ein Mietverhältnis über Wohnraum, ohne dass es eines berechtigten Interesses des Vermieters im Sinne von § 573 Absatz 1 Satz 1, Abs. 2 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses bedarf, gekündigt werden, wenn der Mieter in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt. Unter einer Wohnung wird ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist – ungeachtet einer etwaigen abweichenden baurechtlichen Einordnung – die Verkehrsanschauung maßgebend. Da eine eigenständige Haushaltsführung gemeinhin voraussetzt, dass eine Küche oder eine Kochgelegenheit vorhanden ist, müssen dafür erforderliche Versorgungsanschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom) vorhanden sein. Hingegen ist nicht erforderlich, dass die Küche mit Möbeln und Geräten ausgestattet ist (BGH, Urteil vom 18.02.2015, Az. VIII ZR 127/14, juris Rn. 15, Blank in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 573a Rn. 14).

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Entgegen der Auffassung des Klägers hat sich die Tatsache der Existenz von mehr als zwei Wohnungen in dem Wohnhaus nicht dadurch geändert, dass er bis auf die Wohnung der Beklagten die restlichen Wohnungen in seinen Wohnbereich integriert hat oder noch integrieren will. Maßgeblich ist, ob nach den tatsächlichen Gegebenheiten die angeschlossene bzw. zusätzlich in Besitz genommene Wohnung sich weiterhin als eigenständige Wohnung eignen würde. Eine Kündigung nach § 573a BGB ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter die weitere eigenständige Wohnung für sich selbst zu erweiterten Wohnzwecken nutzt, die in Besitz genommenen zusätzlichen Räumlichkeiten jedoch weiterhin die Definition des Wohnungsbegriffs erfüllen. Dann handelt es sich um ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen (BGH, Urteil vom 17.11.2010, Az. VIII ZR 90/10, juris Rn. 10 f.; Urteil vom 18.02.2015, Az. VIII ZR 127/14, juris Rn. 18; Blank in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 573a Rn. 25).

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Die Wohnung im 1. OG links sowie die Wohnungen im EG links und im Dachgeschoss dienten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages der Wohnnutzung und eigneten sich zur eigenständigen Haushaltsführung. Dies hat sich auch im Zeitpunkt der Kündigungserklärung nicht geändert, so dass es auf die obergerichtlich umstrittene und höchtsgerichtlich bislang offen gelassene Frage, ob hinsichtlich des Wohnungsbestandes der Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses oder der Zeitpunkt der Kündigung maßgeblich ist, nicht ankommt (offen gelassen auch BGH, Urteil vom 17.11.2010, Az. VIII ZR 90/10, juris Rn. 12). Die Räumlichkeiten bilden auch weiterhin jeweils eine abgeschlossene Wohneinheit. Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Kläger diese Wohnungen nach seinem eigenen Vortrag entkernt hat. Das Sonderkündigungsrecht gilt nicht, wenn das Haus bei Vertragsschluss aus mehr als zwei Wohnungen bestand und der Vermieter in der Folgezeit diese durch entsprechende Umbaumaßnahmen zusammenlegt (Blank in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 573a BGB Rn. 26). Der Mieter ist in einem solchen Fall in seinem Vertrauen auf ein Mehrfamilienhaus schutzwürdig. Zwar ist für die Anwendung des Vertrauensgrundsatzes kein Raum, wenn der Vermieter den Mieter über die Absicht, in Zukunft die Wohnungen zum Zweck einer einheitlichen Nutzung bewohnen zu wollen, bei Vertragsschluss informiert hat. In diesem Fall nimmt der Mieter bereits bei Vertragsschluss bewusst das Risiko einer Änderung der tatsächlichen Wohnverhältnisse in Kauf (LG Memmingen, Urteil vom 15.01.1992, 1 S 1964/91, juris Rn. 7; Blank in Schmidt-Futterer, a.a.O, § 573a Rn. 26). Diese Voraussetzungen liegen aber nicht vor. Der Beklagten war zwar bekannt, dass das übrige Haus vom Kläger bewohnt werden sollte. Daraus folgt aber nicht, dass sie auch über die Art und Weise des Umbaus und die sich daran anschließende Frage, inwieweit trotz Verwendung der anderen Wohneinheiten durch den Kläger diese weiterhin abgeschlossene Wohneinheiten im Sinne der genannten Definition sein würden, informiert war.

51

Aus der vom Kläger zitierten Entscheidung des OLG Karlsruhe vom 10.06.1983 (9 REMiet 1/83) folgt keine andere Beurteilung, da diese einen anderen Sachverhalt betraf. Streitgegenständlich war, ob durch die Zusammenlegung zweier Wohnungen durch den Mieter ein Zwei-Familienhaus entstanden ist. Sie betraf nicht den hier streitgegenständlichen Fall, wann durch bauliche Veränderungen des Vermieters bzw. Verbindung mehrere Wohnungen durch den Vermieter ein Mehrfamilienhaus zu einem Zweifamilienhaus wird.

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4.

53

Über die Wirksamkeit der erstmals in der Berufungsinstanz vorgelegten Kündigung vom 08.11.2014 ist in der Sache nicht zu entscheiden. Die hierin liegende Klageänderung ist als verspätet zurückzuweisen, § 533 ZPO. Die Beklagte hat weder in die Klageänderung eingewilligt noch ist diese sachdienlich. Inhaltlich stützt sich die Kündigung auf neue, seitens des Klägers behauptete Pflichtverletzungen der Beklagten.

54

III.

55

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

56

IV.

57

Ein Anlass, die Revision zuzulassen (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO) besteht nicht. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern Belange der Rechtsfortbildung oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

58

V.

59

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 5.609,76 EUR festgesetzt (12 x 467,48 EUR), § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG.