Amtsgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-11-03, Aktenzeichen 27 C 44/09
ECLI:DE:AGBN:2009:1103.27C44.09.00

Tenor

Der auf der Eigentümerversammlung vom 03.03.2009 zu TOP 3 gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.

Es wird festgestellt, dass die Kündigung des Verwaltervertrages vom 03.03.2009 unwirksam ist.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 75 % und die Beklagten zu 25%.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages geleistet hat.

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T a t b e s t a n d:

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Die Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft Q1-Str. ## in ####1 C.

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Das Objekt der beklagten Eigentümer befindet sich unmittelbar neben dem Haus Q-Str. ##. Eine Giebelwand sowie Bereiche eines Anbaus grenzen unmittelbar an den Garten des Objektes der Beklagten. Diese Giebelwand und die Mauer sowie der Anbau sind mit wildem Wein und Efeu bewachsen.

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Ausweislich der Teilungserklärung (Anlage K 4, Bl. 79 ff d.A.) verfügen die Inhaber des Sondereigentums Nr. 1 (Frau P) sowie die Inhaber des Sondereigentums Nr. 2 (Herr M) über die Sondernutzungsrechte an der hinter dem Haus gelegenen gesamten Gartenfläche. Von dieser Gartenfläche aus wächst das Efeu auf das Nachbargrundstück. Gemäß Teil B IV.Nr. 4 obliegt die Instandhaltung der Teile des Grundstücks oder Gebäudes, an dem einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht zusteht, dem jeweiligen Wohnungseigentümer, der auch die Kosten der laufenden Unterhaltung zu tragen hat.

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Im Jahre 2005 war der Bewuchs an der im Eigentum des Nachbarn stehenden Giebelwand so stark geworden, dass sich dieser an die Beklagten wandte, um eine vollständige Entfernung der Pflanzen zur Vermeidung von Schäden an dem Gebäude zu erreichen. Es wurde ein Kompromiss dahingehend gefunden, dass der Nachbar einer Beibehaltung des Efeubewuchses zustimmte unter der Voraussetzung, dass der Pflanzenbewuchs von den Beklagten regelmäßig kontrolliert und falls notwendig, zurückgeschnitten werde.

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In der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.04.2006 wurde die Klägerin erstmals für den Zeitraum vom 01.08.2006 bis 31.12.2008 zur Verwalterin bestellt.

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Nachdem in den folgenden zwei Jahren kein Rückschnitt des Efeubewuchs seitens der Beklagten erfolgt war, wandte sich die Hausverwaltung des Nachbarn, die Hausverwaltung I, mit Faxschreiben vom 02.06.2007 (Bl. 33 d.A.) an die Klägerin in deren Funktion als Verwalterin der WEG und wies auf notwendigen Beischnitt hin. Ferner wurde auf eine eintretende Schimmelbildung in dem Gebäude verwiesen. Mit weiterem Faxschreiben vom 06.07.2007 (Bl. 34 d.A.) wandte sich die Hausverwaltung I erneut an die Klägerin und setzte eine Frist zur Stellungnahme bis zum 13.07.2007. Eine Reaktion der Klägerin auf dieses Schreiben erfolgte nicht.

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Daraufhin beauftragte der Nachbar eine Rechtsanwaltskanzlei, die mit Schreiben vom 09.04.2008 (Bl. 35 f. d.A.) die Klägerin erneut unter Fristsetzung zur Beseitigung des Pflanzenbewuchses aufforderte. Ferner wurde mitgeteilt, dass aufgrund des Efeubewuchses bereits erhebliche Schäden im Umfange von etwa 8.000,00 - 10.000,00 Euro entstanden seien. Die Klägerin wandte sich daraufhin mit Schreiben vom 30.04.2008 (Bl. 38 d.A.) an den Bevollmächtigten des Nachbarn und machte darauf aufmerksam, dass eine Eigentümerversammlung im Juni 2008 stattfinden werde, auf der ein Rückschnitt seitens der Wohnungseigentümer beschlossen werde. Dies sei indes aufgrund der Vogelbrutzeit voraussichtlich erst ab Mitte August 2008 durchführbar.

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Auf der Eigentümerversammlung am 02.06.2008 wurde unter TOP 8 ein Beschluss über den Rückschnitt des Efeus am Nachbarhaus gefasst. Im Protokoll (Anlage K 1, Bl. 3 ff. d.A.) heißt es wie folgt:

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"Rückschnitt des Efeu: Herr P2 berichtet, dass sich der Nachbar über den Efeubewuchs beschwert hat. Das Efeu ragt bereits auf das Dach und die Fassade des Nachbars. Ferner vermutet der Nachbar, dass es bereits Schäden am Gebäude gibt, die vermutlich durch das Efeu verursacht worden sind. Die Hausverwaltung hat ein Angebot für einen Rückschnitt eingeholt. Die Kosten betragen 750,00 € (netto) für den Rückschnitt des Efeus auf dem Nachbargebäude und ca. 3 m unterhalb der Dachkante. Die Kosten für den Rückschnitt des Efeus bis zur Hälfte der Wand betragen 1.500,00 € (netto). Es wird folgender Antrag gestellt: "Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt den Rückschnitt des Efeus bis zur Hälfte der Wand. Es sollen zwei weitere Angebote eingeholt werden. Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt zu Lasten der Instandhaltungsrücklage. Abstimmung: einstimmig angenommen".

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In der Eigentümerversammlung vom 02.06.2008 wurde ferner unter TOP 7 die Klägerin vom 01.01.2009 bis einschließlich 31.12.2013 zur Verwalterin der WEG bestellt.

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Die Klägerin informierte weder den Nachbarn bzw. die Hausverwaltung I noch das beauftragte Anwaltsbüro über die Beschlussfassung auf der Eigentümerversammlung vom 02.06.2008.

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Am 12.07.2008 erhob der Nachbar Klage gegen die Beklagten auf Entfernung des Pflanzenbewuchses sowie Schadensersatz (LG Bonn, AZ: 10 0 340/08). Die Klage wurde der Klägerin für die Beklagten am 23.08.2008 zugestellt. Von der Zustellung dieser Klage wurden die Beklagten nicht informiert. Am 03.11.2008 fand ein Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht Bonn statt. Eine Mitteilung darüber an die Beklagten erfolgte seitens der Klägerin ebenfalls nicht. In der mündlichen Verhandlung wurde im Namen der Beklagten ein Teilanerkenntnis erklärt. Die Beklagten erfuhren von dem Rechtsstreit erstmals im Zusammenhang mit der Übersendung des Protokolls der Versammlung vom 02.06.2008 Mitte Dezember 2008.

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Daraufhin wurde seitens der Beklagten mit dem Nachbarn Kontakt aufgenommen. Anschließend wurde seitens der Beklagten die Durchführung einer Eigentümerversammlung begehrt. In der Eigentümerversammlung vom 02.02.2009 (Protokoll Anlage K 2, Bl. 8 ff. d.A.) wurden sodann folgende Beschlüsse gefasst.

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TOP 4: "Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages."

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TOP 5: "Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die fristlose Abberufung des Verwalters."

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Auf der Eigentümerversammlung vom 03.03.2009 wurde zu TOP 3 die Firma N Q H zur neuen Verwalterin der WEG vom 01.02.2009 bis zum 31.12.2009 bestellt. Zudem wurde folgender Beschluss gefasst:

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"Gleichzeitig beschließt die Eigentümergemeinschaft Q1-Str. ## zur Sicherheit nochmals die fristlose Abberufung der Hausverwaltung C1 zum 31.01.2009 sowie ebenfalls die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages mit der C1 zum 31.01.2009".

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Die Klägerin ist der Auffassung, die fristlosen Kündigungen des Verwaltervertrages vom 02.02.2009 und 03.03.2009 seien unwirksam. Bereits auf der Eigentümerversammlung vom 02.06.2008 sei unter TOP 8 auf die Problematik bezüglich des Efeus hingewiesen worden. Im Übrigen seien allein die Sondernutzungsberechtigten für die Beseitigungsansprüche des Grundstücksnachbarn zuständig gewesen. Ausweislich der Teilungserklärung seien die Sondernutzungsberechtigten gemäß der Teilungserklärung für die Pflege und die Instandsetzung des Gartens zuständig. Damit sei sie als WEG-Verwalterin nicht verpflichtet gewesen tätig zu werden. Die Sondernutzungsberechtigten seien über die Korrespondenz vom 02.06.2007 und 06.07.2007 auch informiert gewesen. Die Schreiben vom 02.06.2007 und 06.07.2007 seien an die Sondernutzungsberechtigten mit der Aufforderung weitergeleitet worden, tätig zu werden. Dies sei indes nicht erfolgt.

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Die Klägerin ist zudem der Auffassung, dass man ihr hätte mitteilen müssen, dass es bereits im Jahre 2005 Auseinandersetzungen mit den Nachbarn wegen des Efeubewuchses gegeben hätte. Da sie darauf nicht aufmerksam gemacht worden sei, sei sie auch nicht verpflichtet gewesen sei, ein besonderes Augenmerk darauf zu richten. Ihr könne auch im Übrigen keine Untätigkeit vorgeworfen werden. Zum Zeitpunkt des Eingangs des Schreibens der Rechtsanwälte des Nachbarn im April 2008 sei es nicht möglich gewesen, tätig zu werden. Der Vogelschutz sei zu berücksichtigen gewesen, weswegen in dem Zeitraum März bis September Entfernungen von Efeu untersagt gewesen sei.

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Die Klägerin ist zudem der Auffassung, dass die Beschlussfassungen vom 02.02.2009 und 03.03.2009 verfristet seien. Gemäß § 626 Abs. 2 BGB sei die fristlose Kündigung innerhalb von zwei Wochen vorzunehmen. Die Frist habe hier mit den Zeitpunkt der Eigentümerversammlung vom 02.06.2008 begonnen, da den Beklagten im Rahmen dieser Eigentümerversammlung die maßgebenden Tatsachen bezüglich des Efeubewuchses mitgeteilt worden seien.

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Nachdem die Klägerin die Klage in der mündlichen Verhandlung vom 08.09.2009 teilweise zurückgenommen hat, beantragt sie nunmehr,

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den Beschluss vom 02.02.2009 unter TOP 5 als ungültig aufzuheben,

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den Beschluss unter TOP 3 vom 03.03.2009 als ungültig aufzuheben,

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festzustellen, dass die Kündigungen des Verwaltervertrages vom 02.02.2009 und 03.03.2009 unwirksam sind und der Verwaltervertrag bis zum 31.12.2013 fortbesteht.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten behaupten, dass die Klägerin sie im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 02.06.2008 nicht über die bereits geführte Korrespondenz vom 02.06.2007, 06.07.2007, 09.04.2008 und 30.04.2008 informiert habe. Es sei lediglich mitgeteilt worden, dass sich der Nachbar über den Efeubewuchs beschwert habe und dass es vermutlich bereits Schäden gebe. Eine ausdrückliche Information über die Dringlichkeit der Maßnahme sei indes nicht erfolgt. Ebenfalls sei die Höhe des Umfanges des vermeintlichen Schadens i.H.v. 10.000,00 € nicht mitgeteilt worden. Sie sind der Auffassung, aufgrund des massiven Fehlverhaltens der Klägerin sei die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages berechtigt.

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Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 24.09.2009 haben die Beklagten vorgetragen, dass diejenigen Flächen im hinteren Gartenteil, von denen der Bewuchs der Nachbarwand ausginge, nicht dem Sondernutzungsrecht der Sondereigentümer der Wohnung 1) und 2) unterliege. Dieser Teil sei aus dem Sondernutzungsrecht herausgenommen worden. Letzeres hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 02.10.2009 bestritten.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 08.09.2009 (Bl. 114 ff. d.A.) sowie auf den Inhalt der beigezogenen Akte des Landgerichts Bonn zum Aktenzeichen 10 0 240/08 verwiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

32

A)

33

Die zulässige Klage ist insoweit begründet, als der auf der Eigentümerversammlung vom 03.03.2009 zu TOP 3 gefasste Beschluss über die Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrages aufzuheben und festzustellen war, dass die Kündigung des Verwaltervertrages vom 03.03.2009 unwirksam ist. Im Übrigen war die Klage als unbegründet abzuweisen.

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I.

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Die Klage war insoweit als unbegründet abzuweisen, als die Ungültigerklärung des auf der Eigentümerversammlung vom 02.02.2009 zu TOP 5 gefassten Beschlusses über die Abberufung der Klägerin als Verwalterin der WEG beantragt worden ist. Ebenso war die Klage insoweit als unbegründet abzuweisen, als beantragt worden ist, festzustellen, dass die Kündigung des Verwaltervertrages vom 02.02.2009 unwirksam ist und der Verwaltervertrag bis zum 31.12.2013 fortbesteht.

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Der Abberufungsbeschluss entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung. Die am 02.02.2009 ausgesprochene fristlose Kündigung des Verwaltervertrages ist wirksam.

37

Es lag ein wichtiger Grund für die auf der Eigentümerversammlung am 02.02.2009 beschlossene außerordentliche Abberufung der Klägerin und die hiermit zugleich ausgesprochene außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages vor.

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Nach zutreffender allgemeiner Auffassung ist ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung eines Verwalters dann gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller - nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter - Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (vgl. nur BGH, Beschluss vom 20.06.2002, Az: 5 ZB 39/01 in NJW 2002, 3240). Die hier von den Beklagten vorgebrachten Gründe reichen dabei vorliegend aus, um das Vertrauen der Wohnungseigentümer in eine künftige pflichtgemäße Ausübung der Verwaltertätigkeit durch die Klägerin grundlegend zu erschüttern.

39

Es kann dahinstehen, ob das auf das Nachbargrundstück überwachsende Efeu allein auf dem Sondernutzungsrecht der Sondereigentümer P und M steht. Ebenfalls kann offen bleiben, ob dann, wenn dies so wäre, allein diese Sondernutzungsberechtigten gegenüber dem Nachbarn handlungsverpflichtet gewesen wären und die Klägerin als Verwalterin der WEG keinerlei Handlungspflicht getroffen hätte. Ferner kann dahinstehen, ob die Klägerin die Sonderbenutzungsberechtigten von den Schreiben des Nachbarn vom Juni und Juli 2007 in Kenntnis gesetzt hat und diese aufgefordert hat, wegen der Dringlichkeit der Angelegenheit unmittelbar tätig zu werden.

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Auch ist nicht entscheidungserheblich, ob die Klägerin tatsächlich in dem erforderlichen Umfange tätig geworden ist, d.h., ob ein Rückschnitt des Efeus aufgrund der Vogelschutzzeit vor September 2008 ohnehin nicht hätte erfolgen können, so dass der Rechtsstreit in jedem Falle anhängig geworden wäre. Ebenfalls ist nicht entscheidungsrelevant, ob die Klägerin von Seiten der Beklagten über die bereits im Jahre 2005 bestandene Auseinandersetzung zwischen den Nachbarn und den Wohnungseigentümern hätte in Kenntnis gesetzt werden müssen.

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Diese hier zwischen den Parteien streitigen Fragen sind für die Frage der Feststellung eines wichtigen Grundes zur Abberufung des Verwalters unerheblich.

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Unstreitig hat die Klägerin die Beklagten nicht von der gegen sie erhobene Klage des Nachbarn vom 12.07 2008 in Kenntnis gesetzt. Ebenfalls hat die Klägerin es unterlassen, die Beklagten von der Durchführung des Verhandlungstermins vor dem Landgericht Bonn am 03.11.2008 zu informieren. Darin ist eine grobe Verletzung der der Verwalterin obliegenden Pflichten gem. § 27 Abs. 1 Nr. 7 in Verbindung mit § 43 Nr. 5 WEG zu sehen.

43

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG hat der Verwalter die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 WEG anhängig ist. Unter § 43 Nr. 5 WEG fallen Klagen Dritter, die sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder gegen Wohnungseigentümer richten und sich auf das gemeinschaftliche Eigentum, seine Verwaltung oder das Sondereigentum beziehen. Um eine solche Klage im Sinne des § 43 Nr. 5 WEG handelte es sich bei dem vor dem Landgericht geführten Verfahren gegen die Beklagten zum Aktenzeichen 10 0 340/08. In diesem Verfahren hat der Nachbar Klage gegen die Eigentümer der WEG erhoben und Beseitigung des Efeubewuchses sowie Zahlung eines Schadensersatzes verlangt. Darüber hätte die Klägerin die Beklagten gem. § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG aufklären müssen, und zwar unverzüglich. Hier erfolgte die Information indes erst mit Übersendung des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 02.06.2008 Mitte Dezember 2008, mithin bereits nach Durchführung der mündlichen Verhandlung und Erklärung eines Teilanerkenntnisses. Darin ist eine gröbliche Verletzung der Verwalterpflichten zu sehen, die einen wichtigen Grund zur Abberufung darstellt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Vorschrift des § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG nicht nur zu Informationszwecken dient, sondern den Wohnungseigentümern ermöglichen soll, sich frühzeitig an Rechtsstreitigkeiten zu beteiligen (Jennißen, WEG, 2008, § 27, Rdnr. 53). Gerade dies war den Beklagten aufgrund der Untätigkeit der Klägerin nicht möglich.

44

Der in der Eigentümerversammlung vom 02.02.2009 gefasste Abberufungsbeschluss und die dort ausgesprochene Kündigung erfolgten auch fristgerecht. Die Zweiwochenfrist des § 626 Abs. 2 BGB ist vorliegend nicht anwendbar. Zu prüfen ist allein, ob die Abberufung zeitnah im Sinne des § 314 Abs. 3 BGB betrieben worden ist (vgl. Jennißen, WEG, 2008, § 26, Rdnr. 118).

45

Von einer Angemessenheit des Abberufungsbeschlusses im Sinne des § 314 Abs. 3 BGB ist vorliegend auszugehen. Die hier auf Seiten des Gerichts für die Beurteilung eines wichtigen Grundes als maßgeblich erachteten Tatsachen, namentlich die fehlende Information der Beklagten über die Anhängigkeit des Rechtsstreites und die Durchführung der mündlichen Verhandlung am 03.11.2008, sind erst nach der Wohnungseigentümerversammlung vom 02.06.2008 entstanden, so dass Fristbeginn nicht in der Eigentümerversammlung vom 02.06.2008 zu sehen ist. Die Wohnungseigentümer haben vielmehr unstreitig erst Mitte Dezember 2008 im Zuge der Übersendung des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 02.06.2008 Kenntnis von der Rechtshängigkeit eines Rechtsstreites gegen sie erlangt. Vor diesem Hintergrund war der Abberufungsbeschluss vom 02.02.2009 fristgerecht im Sinne des § 314 Abs. 3 BGB. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es nicht möglich ist, innerhalb von zwei Wochen eine neue Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen, allein schon wegen der fristgerechten Ladung. Ferner ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümer sich im Laufe des Dezember und Januar 2009 zunächst noch mit dem Nachbarn in Verbindung gesetzt haben, um weitere Informationen über den Rechtsstreit zu erlangen und erst anschließend umfassend Kenntnis von den Umständen hatten. Bei der Frage der Angemessenheit der Frist ist ferner zu berücksichtigen, dass die Information über die Rechtshängigkeit des Rechtsstreites Mitte Dezember 2008 und mithin kurz bevor der Weihnachtspause erfolgte. Die Organisation einer Eigentümerversammlung benötigt in diesem Zeitraum eine längere Planungszeit. Bei Berücksichtigung aller Umstände dieses Einzelfalles, war von der Angemessenheit der Frist im Sinne des § 314 Abs. 3 WEG auszugehen.

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II.

47

Die Klage war indes insoweit unbegründet, als die Eigentümer auf der Eigentümerversammlung vom 03.03.2009 zu TOP 3 beschlossen haben, dass die Klägerin rückwirkend zum 31.01.2009 abberufen und rückwirkend zum 31.01.2009 der Verwaltervertrag gekündigt werden soll. Bei diesem Beschluss handelt es sich, anders als von Beklagtenseite dargestellt, nicht lediglich um einen den Erstbeschluss wiederholenden Zweitbeschluss, sondern um einen eigenständigen Beschluss. Anders als in dem am 02.02.2009 gefassten Abberufungsbeschlusses und der am 02.02.2009 ausgesprochenen Kündigung wurde am 03.03.2009 beschlossen, dass Abberufung und Kündigung bereits zum 31.01.2009 erfolgen sollten, mithin die Verwalterstellung und der Verwaltervertrag 2 Tage vorher enden sollten, als dies im Beschluss vom 02.02.2009 beschlossen wurde. Eine solche Beschlussfassung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine rückwirkende Abberufung und rückwirkende fristlose Kündigung des Verwaltervertrages ist nicht möglich. Insoweit war der Beschluss vom 03.03.2009 aufzuheben und festzustellen, dass die Kündigung vom 03.03.2009 unwirksam ist.

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B)

49

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit erfolgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Streitwert: 9.000,00 EUR.