Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2005-08-24, Aktenzeichen 16 Wx 80/05
ECLI:DE:OLGK:2005:0824.16WX80.05.00

Tenor

Die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 1) und 3) vom 27.4.2005 gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 23.3.2005 - 29 T 305/03 - werden mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Gerichtskosten erster und zweiter Instanz von der Antragsgegnerin zu tragen sind und eine Erstattung außergerichtlicher Kosten nicht stattfindet.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens hat die Antragsgegnerin zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Geschäftswert der Rechtsbeschwerde: 27.880 EUR

1

Gründe

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I.

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Die Antragstellerin und die Antragsgegner bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft L. Strasse 54 bis 58 in M., deren Verwalter der Beteiligte zu 3) ist. Gegenstand des Verfahrens ist die Gültigkeit von Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 15.6.2000 zu den Tagesordnungspunkten 3 und 4, die die Jahresabrechnung für das Jahr 1999 und die Entlastung des Verwalters sowie den Wirtschaftsplan für das Jahr 2000 betreffen.

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Die Antragstellerin hat erstinstanzlich beantragt, diese Beschlüsse für ungültig zu erklären.

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Das Amtsgericht hat die Anträge der Antragstellerin mit Beschluss vom 3.12.2003 zurückgewiesen und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt, die angefochtenen Beschlüsse seien zwar teilweise formell und materiell zu beanstanden, die Beanstandungen seien jedoch nicht so gewichtig, dass es gerechtfertigt sei, die Beschlüsse für unwirksam zu erklären.

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Auf die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht - ihrem zweitinstanzlichen Antrag entsprechend und in Abänderung der Entscheidung des Amtsgerichts - beide Beschlüsse für ungültig erklärt, weil ihre Fehlerhaftigkeit - entgegen der Auffassung des Amtsgerichts - so gewichtig sei, dass die Aufhebung gerechtfertigt sei. Die Jahresabrechnung weise nicht - was jedoch unbedingt erforderlich sei - Einnahmen und Erstattungsbeiträge Dritter aus; bereits dies führe dazu, dass ein Eigentümer nicht in der Lage sei, sich ein schlüssiges Bild der Einnahmen/Ausgabensituation zu machen. Der Wohnungseigentümer dürfe auch nicht auf die Einsicht in Abrechnungsunterlagen verwiesen werden; vielmehr müsse die Abrechnung aus sich heraus verständlich sein. Ein weiterer schwerwiegender Fehler liege in dem Umstand begründet, dass es an einer Mitteilung zum Stand und der Entwicklung der gemeinschaftlichen Bankkonten fehle. Das mache eine vergleichende Überprüfung der Kontenbewegungen mit den Einnahmen und Ausgaben nach der Jahresabrechnung unmöglich. Der Wirtschaftsplan für das Jahr 2000 (Tagesordnungspunkt 4) enthalte keinerlei Angaben zu den voraussichtlichen Einnahmen, ermögliche daher keine Überprüfung der Kalkulation und sei bereits deshalb fehlerhaft.

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Mit ihren sofortigen weiteren Beschwerden erstreben die Antragsgegner und der Beteiligte zu 3) die Aufhebung des landgerichtlichen Beschlusses. Sie sind der Auffassung, dass die Antragstellerin aus rechtlichen Gründen gehindert sei, die streitgegenständlichen Beschlüsse anzufechten. Sie habe die nunmehr beanstandete Abrechnungsweise über eine Reihe von Jahren mitgetragen; zudem habe der jetzige Verwalter diese Art der Abrechnung von seinem Vorgänger übernommen. Das jetzige Verhalten der Antragstellerin widerspreche daher Treu und Glauben. Im Übrigen bleibe es dabei, dass die Antragstellerin unschwer in der Lage sei, anhand der Einsicht in Abrechnungsunterlagen die gesamte Berechnung bzw. Kalkulation nachzuvollziehen.

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II.

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1.

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Die sofortigen weiteren Beschwerden des Verwalters und der Antragsgegner sind nach §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG zulässig. Insbesondere ist entgegen der Auffassung der Antragstellerin und auf der Grundlage der in sich plausiblen Darstellung des Beteiligten zu 3) davon auszugehen, dass der Aufwand für die Neuerstellung der Jahresabrechnung 1999 den Betrag von 750 EUR (§ 45 Abs. 1 WEG) deutlich übersteigt. Auch die Rüge der Vollmacht des Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner ist vor dem Hintergrund des Sachvortrags der Rechtsbeschwerdeführer dazu unsubstantiiert und damit unbegründet.

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2.

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In der Sache selbst haben die sofortigen weiteren Beschwerden jedoch keinen Erfolg.

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Nach dem von dem Landgericht fehlerfrei festgestellten Sachverhalt ist die angefochtene Entscheidung aus Rechtsgründen, die allein Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§§ 27 FGG, 546 ZPO), nicht zu beanstanden.

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a.

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Dass die streitgegenständlichen Abrechnungen nach den in der Rechtsprechung auch des Senates geltenden Maßstäben unzureichend sind, ist zwischen den Parteien - zu Recht - nicht streitig und wird vom Beteiligten zu 3) im Rahmen seiner Beschwerdebegründung ausdrücklich eingeräumt. Die Begründung ergibt sich aus dem angefochtenen Beschluss, auf den der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug nimmt. Entgegen der Auffassung des Landgerichts führt allerdings der Umstand, dass wesentliche Teile einer Jahresabrechnung fehlen, nicht dazu, dass der Eigentümerbeschluss hierüber für ungültig zu erklären wäre. Vielmehr haben die Eigentümer lediglich einen Anspruch auf Ergänzung der Jahresabrechnung (BGH, Beschluss vom 2.6.2005 - V ZB 32/05 = NZM 2005, 543, BayObLG NJW-RR 1992, 1169; Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz, 9. Auflage 2004, § 28, Rdn. 30). Das betrifft im vorliegenden Fall die fehlende Ausweisung der Einnahmen im Rahmen der Gesamtabrechnung sowie die Darstellung des Girokontenverlaufs.

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Im Ergebnis ist die Entscheidung des Landgerichts dennoch richtig: Der angegriffene Beschluss ist nämlich auf Antrag deshalb für ungültig zu erklären, weil die Antragstellerin keine ausreichende Möglichkeit hatte, vor der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung die Einzelabrechnungen zu überprüfen.

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Zur ordnungsgemäßen Abrechnung einer Wohnungseigentumsanlage zählen nicht nur eine geordnete Zusammenstellung aller Einnahmen und Ausgaben, sondern auch die Aufteilung des Ergebnisses der Gesamtabrechnung auf die einzelnen Eigentümer. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats muss daher jeder stimmberechtigte Eigentümer die Chance haben zu kontrollieren, ob in den Einzelabrechnungen (Saldenlisten) der anderen zu hohe Guthaben oder zu niedrige Nachzahlungen zu Lasten der Gemeinschaft und damit mittelbar zum eigenen Nachteil eingesetzt sind. Da derartige Fehler nach Eintritt der Bestandskraft des Beschlusses über die Jahresabrechnung nicht mehr zu beheben sind, ist den Eigentümern zeitlich vor der Beschlussfassung in zumutbarer Weise die Möglichkeit zu geben, den Beschlussgegenstand zu prüfen. Hierfür ist ein effektiver Weg sicherzustellen, bei dem einem Verwalter ein Gestaltungsspielraum zusteht. So kann er den einzelnen Eigentümern zusammen mit der Gesamtabrechnung alle Einzelabrechnungen vorab zukommen lassen. Mindestvoraussetzung ist jedoch, dass vor (und auch während) der Eigentümerversammlung den Eigentümern uneingeschränkt und in zumutbarer Weise Gelegenheit gegeben wird, die Einzelabrechnungen sämtlicher Miteigentümer einzusehen (Senat, Beschluss vom 5.4.2001, 16 Wx 101/00, veröffentlicht in NZM 2001, 1142; zuvor bereits NJW-RR 1995, 1295; WuM 1997, 62; OLGR 1997, 249 = WuM 1998, 50).

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Dem wird die Verfahrensweise des Beteiligten zu 3 im vorliegenden Verfahren nicht gerecht, wie das Landgericht festgestellt hat. Daraus ergibt sich die antragsgemäß festzustellende Ungültigkeit des angegriffenen Beschlusses.

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Hinsichtlich des Wirtschaftsplanes für das Jahr 2000 enthalten weder die Beschwerdebegründung der Antragsgegner noch die des weiteren Beteiligten eine ausreichende Stellungnahme. Auch der diesen betreffende Beschluss ist aus den vom Landgericht angeführten Gründen daher für ungültig zu erklären.

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b.

21

Der verbleibende Einwand beider Rechtsbeschwerdeführer, die Antragstellerin sei nach Treu und Glauben gehindert, sich auf die Fehlerhaftigkeit der fraglichen Beschlüsse zu berufen, greift nicht durch. Einen Vertrauensgrundsatz für den Verwalter des Inhalts, dass eine unbeanstandet gebliebene Abrechnungs- und Aufstellungsweise bezüglich Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen auch in Zukunft nicht angefochten werden wird, gibt es nicht. Auch wenn einzelne oder alle Wohnungseigentümer - für einen oder mehrere Abrechnungszeiträume - von der Richtigkeit des Verfahrens des Verwalters ausgegangen sind oder sich aus sonstigen Gründen dazu entschlossen haben, Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft dazu nicht anzufechten, kann der Verwalter - ebenso wie die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche - nicht davon ausgehen, dass das auch in Zukunft so bleiben wird. Der Verwalter ist vielmehr in jedem Abrechnungsjahr und unabhängig von der Billigung bisheriger Abrechnungen gehalten, eine dem Gesetz und den konkretisierenden Anforderungen der Rechtsprechung entsprechende Abrechnung zu erstellen. Umgekehrt widerspricht es nicht Treu und Glauben, wenn einer oder mehrere Wohnungseigentümer, die aus welchen Gründen auch immer in der Vergangenheit von einer Beanstandung abgesehen haben, sich nach längerer Zeit auf die Unrichtigkeit der Abrechnung berufen. Mit ihrem früheren Verhalten setzen sie sich damit nicht in einen mit § 242 BGB nicht zu vereinbarenden Widerspruch.

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3.

23

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, der unterlegenen Antragsgegnerin die Gerichtskosten aller drei Instanzen aufzuerlegen. Im übrigen besteht - entgegen der Auffassung des Landgerichts - keine Veranlassung, von dem in § 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz abzuweichen, wonach die Verfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Die Auferlegung außergerichtlicher Kosten zu Lasten des Beteiligten zu 3) ist nach Auffassung des Senats nicht gerechtfertigt.

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Das BayObLG hält es zwar für denkbar, dass in Fällen, in denen die Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses darauf beruht, dass der Verwalter die Mindestanforderungen an eine Abrechnung nicht beachtet und damit gegen seine Verpflichtung aus § 28 Abs. 3 WEG verstoßen hat, von einer Verletzung der der Verwalterin gegenüber den Wohnungseigentümern obliegenden vertraglichen Verpflichtungen und daraus folgenden Schadensersatzansprüchen auszugehen ist, die bei der Kostenentscheidung zu berücksichtigen sind und zu einer Kostenbelastung des Verwalters führen können (BayObLG ZWE 2004, 372 ff).

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Der vorliegende Fall liegt jedoch anders. Das Verschulden des Beteiligten zu 3) wird zwar nicht schon dadurch ausgeschlossen, dass das Amtsgericht die von der Wohnungseigentümergemeinschaft und ihm selbst vertretene Rechtsauffassung gebilligt hat (vgl. Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 64. Auflage 2005, § 276 BGB, Rdn. 22). Kostenrechtlich - wenn auch nicht materiellrechtlich - ist aber durchaus zu beachten, dass die Abrechnungen des Beteiligten zu 3) über eine Reihe von Jahren unbeanstandet geblieben sind und er sich zudem auf eine von dem Vorgänger übernommene Übung stützen konnte. Das schließt nach Auffassung des Senats im vorliegenden Fall ein schuldhaftes Verhalten - das den maßgeblichen Anknüpfungspunkt für die Kostenhaftung bildet - aus.

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4.

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Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht dem unbeanstandet gebliebenen Ansatz des Landgerichts.