Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-10-10, Aktenzeichen 11 S 59/13
ECLI:DE:LGDO:2013:1010.11S59.13.00

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 15.03.2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts Brakel (7 C 343/12) abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 2.0 und 2.1 aus der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentumsanlage L-Straße, C vom 10.07.2012 werden für ungültig erklärt.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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G r ü n d e :

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I.

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Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

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II.

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Die Berufung ist zulässig und begründet. Die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 2.0 und 2.1 aus der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentumsanlage L-Straße in C vom 10.07.2012 waren für ungültig zu erklären.

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1.

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Die Anfechtungsklage der Kläger ist zulässig. Insbesondere ist auch das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis gegeben, weil die Anfechtungsklage entgegen der Auffassung der Beklagten nicht rechtsmissbräuchlich ist.

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a)

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Die Anfechtungsbefugnis berechtigt die Wohnungseigentümer wegen ihres mitgliedschaftsrechtlichen Charakters jeden Anfechtungsgrund im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG geltend zu machen. Nicht erforderlich ist, dass der fehlerhafte Beschluss in besonderer Weise die Rechtsposition des klagenden Wohnungseigentümers berührt. Das Anfechtungsrecht der Wohnungseigentümer dient nämlich nicht nur dem persönlichen Interesse eines Miteigentümers oder dem Minderheitenschutz, sondern auch dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Es ist daher nicht erforderlich, dass der klagende Wohnungseigentümer eine Verletzung in eigenen Rechten vorträgt und von dem Beschluss selbst nachteilig betroffen ist. Ausreichend ist, dass der Beschluss als solcher rechtswidrig ist und gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt. Ein Wohnungseigentümer verliert seine Beschlussanfechtungsbefugnis, wenn er auf die Ausübung verzichtet, nicht aber schon deshalb, weil er in der Versammlung selbst für den von ihm später angefochtenen Beschluss gestimmt hat, da aus einer solchen Zustimmung nicht auf einen rechtsgeschäftlichen Verzichtswillen geschlossen werden kann. Die Anfechtungsbefugnis kann ferner erlöschen, wenn die Gültigkeit eines Beschlusses nur wegen eines Verfahrensmangels in Frage gestellt wird und der klagende Wohnungseigentümer in Kenntnis des Verfahrensmangels dem Beschluss zugestimmt hat (vgl. Jennißen/Suilmann, WEG, § 46 Rn. 22 – 24).

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b)

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Hiernach waren die Kläger zunächst einmal im Grundsatz zur Anfechtung der streitgegenständlichen Beschlüsse berechtigt, weil sie nicht nur eine Verletzung in eigenen Rechten, sondern auch einen Verstoß gegen das Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung vorgetragen haben. Die Kläger haben auch nicht auf ihre Anfechtungsbefugnis verzichtet, was schon nicht dargetan ist, zumal sie dem Beschluss bereits nicht zugestimmt haben.

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c)

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Mithin käme ein fehlendes Rechtsschutzbedürfnis nur noch dann in Betracht, wenn die Kläger durch eine Anfechtung im Übrigen bzw. im Zusammenwirken mit den vorgenannten Umständen, die ebenfalls unter dem Gesichtspunkt eines Verstoßes gegen Treu und Glauben zu sehen sind, gegen Treu und Glauben verstoßen hätten (vgl. Bärmann/Klein, WEG, § 46 Rn. 8). Dass eine Wohnungseigentümerversammlung über eine Beschlussfassung in der Versammlung selbst und auch bereits im Vorfeld berät, erscheint nicht ungewöhnlich und entspricht darüber hinaus der Befugnis der Wohnungseigentümer zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. § 21 Abs. 1 WEG). Mithin kann aus diesem Umstand nichts für ein fehlendes Rechtsschutzbedürfnis der Kläger zur Anfechtung der streitgegenständlichen Beschlüsse hergeleitet werden.

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2.

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Die Anfechtungsklage ist auch begründet. Denn die Kläger können die Erklärung der Ungültigkeit der Beschlüsse zu Tagesordnungspunkt 2.0 (Jahresabrechnung 2011) und 2.1 (Entlastung des Verwalters) aus der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.07.2012 verlangen.

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Die Beklagten tragen bereits mit der Klageerwiderung vom 04.09.2012 vor, dass die „relevante Haus-Gesamtabrechnung“ die Hausgeldabrechnung vom 23.04.2012 sei. In dieser Abrechnung würden die vorletzte Spalte die Gesamt- und die letzte Spalte die Einzelabrechnung für die Eigentümer darstellen. Bei der Hausabrechnung vom 05.07.2012, die nach dem Protokoll über die Wohnungseigentümerversammlung vom 10.07.2012 im Rahmen der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2011 erörtert worden ist und die die Kläger offenbar als Gesamtabrechnung aufgefasst haben, handele es sich lediglich um eine Übersicht über die gebuchten Konten, die regelmäßig noch einer letzten Anpassung bedürfe.

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Hiernach muss die Kammer davon ausgehen, dass sich entsprechend dem weiteren Vortrag der Beklagten in der Klageerwiderung vom 04.09.2012 die streitgegenständliche Beschlussfassung lediglich über die Abrechnung vom 10.07.2012, die inhaltlich und in der Gestaltung der Hausgeldabrechnung vom 23.04.2012 mit geringfügigen betragsmäßigen Korrekturen entspricht, verhält.

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3.

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Tatsächlich handelt es sich bei dieser Abrechnung allerdings lediglich um eine Einzelabrechnung, wie die Kläger mit ihrer Berufungsbegründung vom 28.05.2013 zu Recht einwenden. Denn eine Gesamtabrechnung listet die gesamten Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahres auf, während sich aus der Einzelabrechnung für jeden einzelnen Wohnungseigentümer die endgültige Beitragsverpflichtung ergibt (vgl. Bärmann/Merle, WEG, § 28 Rn. 68). Bereits die Gesamteinnahmen werden indes nicht in der Abrechnung vom 10.07.2012 ausgewiesen.

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Einzelabrechnungen können nicht isoliert, d. h. ohne gleichzeitigen oder vorangegangenen Beschluss über die Gesamtabrechnung beschlossen werden. Werden lediglich Einzelabrechnungen als Jahresabrechnung beschlossen, hat dieser Beschluss eine Jahresabrechnung im Rechtssinne nicht zum Gegenstand, kann nicht bestandskräftig werden und nicht einen Anspruch auf Zahlung von Wohngeld begründen (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.08.2007, Aktenzeichen 3 WX 84/07; Bärmann/Merle, WEG, § 28 Rn. 85).

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4.

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Die Ausführungen der Beklagten in ihrer Berufungserwiderung vom 22.08.2013 lassen eine andere Beurteilung nicht zu.

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a)

24

Zunächst ist der nunmehr erfolgte Vortrag mit Blick auf den erstinstanzlichen Vortrag, dass die „relevante Haus-Gesamtabrechnung“ die Hausgeldabrechnung vom 23.04.2012 bzw. 10.07.2012 sei, widersprüchlich, so dass er nicht den Anforderungen genügt, die § 138 ZPO an ihn stellt. Mithin wären diese Darlegungen ohnehin von der Kammer nicht zu berücksichtigen, zumal auch den Beklagten nicht klar gewesen sein dürfte, ob eine und gegebenenfalls welche Gesamtabrechnung dem Beschluss zu Tagesordnungspunkt 2.0 über die Jahresabrechnung 2011 zugrunde gelegen hat. Die Beschlussfassung ist daher in jedem Fall nicht bestimmt und klar gewesen, was die Nichtigkeit des Beschusses zur Folge hat (vgl. Bärmann/Klein, WEG, § 10 Rn. 187).

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b)

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Aber selbst wenn lediglich die Ausführungen der Beklagten zu der Beschlussfassung über die Gesamtabrechnung aus der Berufungserwiderung berücksichtigt werden würden, ist eine Gesamtabrechnung als Teil einer Jahresabrechnung nicht beschlossen worden.

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aa)

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Zunächst ist zu sehen, dass die Abrechnung Ausfluss der Rechenschaftspflicht des Verwalters ist, deren Inhalt sich nach § 259 Abs. 1 BGB bestimmt (vgl. Bärmann/Becker, WEG, § 28 Rn 114). Mithin bedarf es der Vorlage einer geordneten Zusammenstellung, d. h. einer zweckmäßigen und übersichtlichen und daher verständlichen Aufgliederung der Einnahme- und Ausgabeposten (vgl. Münchener Kommentar/Krüger, BGB, § 259 Rn. 23).

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bb)

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Dass die sogenannte Hausabrechnung vom 05.07.2012 als geordnete Zusammenstellung der Beschlussfassung zugrunde lag, tragen selbst die Beklagten nicht vor. Denn diese Hausabrechnung hat nach den eigenen Darlegungen der Beklagten noch Änderungen erfahren.

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cc)

32

Die sogenannte Hausabrechnung vom 26.08.2013, die die Beklagten mit der Berufungserwiderung vorgelegt haben, kann ebenfalls nicht Gegenstand der Beschlussfassung gewesen sein, da diese erst später erstellt worden ist.

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dd)

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Im Übrigen lag bei der Beschlussfassung offenbar nicht die auch mit der Berufungserwiderung überreichte „Entwicklung der Kontostände“ vor. Neben den Einnahmen und Ausgaben muss die Gesamtabrechnung allerdings auch den Bestand und die Entwicklung der Bankkonten ausweisen, damit die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamtabrechnung überprüft werden kann. Auch mit Blick auf diesen Umstand ist die Jahresabrechnung 2011 unvollständig und ist insgesamt für ungültig zu erklären. Eine spätere Nachreichung genügt nicht, da alle maßgebenden Unterlagen im Zeitpunkt der Beschlussfassung vorliegen müssen (vgl. Bärmann/Becker, WEG, § 28 Rn. 129, 130; Jennißen/Jennißen, WEG, § 28 Rn. 125).

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ee)

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Weiterhin spricht auch der Wortlaut des Protokolls über die Eigentümerversammlung vom 10.07.2012 dafür, dass lediglich die Einzelabrechnungen der Beschlussfassung zugrunde gelegen haben. In dem Protokoll heißt es wie folgt:

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„Daher hat die Q HV die Abrechnung zu heute in diesen beiden Punkten geändert und in der Versammlung ausgeteilt. Die Eigentümer stimmten der kurzfristigen Änderung zu.

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Diese Jahresabrechnung 2011 wurde noch weiter erörtert und schließlich mit […] mehrheitlich beschlossen.“

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Ausgeteilt worden sein können nach den obigen Ausführungen indes nur die Einzelabrechnungen, weshalb sich die Beschlussfassung auch nur über sie verhalten haben kann.

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ff)

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Soweit die Beklagten zudem vortragen, dass sämtliche Eigentümer in der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung auf eine „Neuerstellung“ der Jahresabrechnung verzichtet hätten, so ist diese Behauptung schon nicht schlüssig dargetan worden, weshalb es offen bleiben kann, ob ein solcher Verzicht – der im Übrigen jedenfalls eine Vereinbarung voraussetzt – überhaupt möglich ist (dagegen überzeugend: Jennißen/Jennißen, WEG, § 28 Rn. 142).

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5.

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Nach den obigen Ausführungen ist auch der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 2.1 über die Entlastung des Verwalters für ungültig zu erklären. Aufgrund des inneren Zusammenhangs zwischen dem Beschluss über die Jahresabrechnung und dem Beschluss über die Entlastung des Verwalters ist nämlich in der Regel davon auszugehen, dass beide Beschlüsse stillschweigend miteinander verbunden sind. Daher lässt die Ungültigerklärung der Jahresabrechnung regelmäßig die Voraussetzung der Entlastung entfallen, weil der Verwalter seine Abrechnungspflicht noch nicht ordnungsgemäß erfüllt hat, so dass der Wohnungseigentümergemeinschaft noch Ansprüche ihm gegenüber zustehen könnten (vgl. Bärmann/Becker, WEG, § 28 Rn. 197).

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III.

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Die Kostenentscheidung findet ihre gesetzliche Grundlage in § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Kammer hat im Übrigen davon abgesehen, entsprechend dem Antrag der Kläger, dem Verwalter die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

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Gemäß § 49 Abs. 2 WEG können dem Verwalter die Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist. § 49 Abs. 2 WEG eröffnet dem Gericht die Möglichkeit, im Rahmen einer Ermessensentscheidung etwaige den Wohnungseigentümern gegen den Verwalter zustehende materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche bei der gerichtlichen Kostenentscheidung zu berücksichtigen (vgl. Jennißen(Suilmann, WEG, § 49 Rn. 14). Veranlassung zur Klageerhebung gibt ein Verwalter insbesondere auch dann, wenn er Wirtschaftspläne oder Jahresabrechnungen fehlerhaft erstellt (vgl. Jennißen/Suilmann, WEG, § 49 Rn. 22). Daneben ist ein grobes Verschulden des Verwalters erforderlich. Grobe Fahrlässigkeit ist dabei anzunehmen, wenn der Verwalter die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt, wenn er ganz nahe liegende Überlegungen nicht angestellt oder beiseite geschoben hat und dasjenige unbeachtet lässt, was im gegebenen Fall jedem einleuchten musste oder sich jedem aufgedrängt hätte (vgl. Jennißen/Suilmann, WEG, § 49 Rn. 25). Ob das Gericht von der Regelung des § 49 Abs. 2 WEG Gebrauch macht, liegt im pflichtgemäß auszuübenden Ermessen des Gerichts. Maßgeblich ist, ob sich das Bestehen eines materiell-rechtlichen Ausgleichsanspruchs ohne besondere Schwierigkeiten, insbesondere ohne eine Beweisaufnahme, feststellen lässt. Dies ist dann nicht der Fall, wenn dem Gericht aufgrund des Sach- und Rechtsstandes eine sachgerechte Beurteilung nicht möglich ist, was insbesondere in solchen Fällen gilt, in denen die Parteien den für die Beurteilung der Kostentragungspflicht des Verwalters erforderlichen Sachverhalt nicht oder nur unzureichend vortragen. Zudem hat das Gericht zu beachten, dass dem Verwalter vor einer Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG Gelegenheit zur Stellungnahme und zum Sachvortrag gegeben wird (vgl. Jennißen/Suilmann, WEG, § 49 Rn. 28).

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Vorliegend ist eine sachgerechte Beurteilung durch die Kammer derzeit nicht möglich, zumal sie dem Verwalter selbst noch Gelegenheit zur Stellungnahme geben müsste. Die Kläger tragen zur Begründung ihres Antrags lediglich vor, dass der Verwalter die Mindestanforderung an eine Abrechnung nicht erfülle und somit gegen seine Verpflichtung aus § 28 Abs. 3 WEG verstoßen habe. Zu berücksichtigen sein dürfte aber auch, dass der Verwalter erst zum 01.01.2011 sein Amt übernommen hat, die Buchungen der Vorverwaltung problematisch gewesen sein dürften und über die einzelnen Abrechnungspositionen vor und auch während der Eigentümerversammlung diskutiert worden ist. Daher kann die Frage des Bestehens eines materiell-rechtlichen Ausgleichsanspruchs durch die Kammer im Berufungsverfahren nicht entschieden werden.

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Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO.