Amtsgericht Donaueschingen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-04-29, Aktenzeichen 31 C 38/04

Tatbestand

1

(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)

2

Der Kläger macht mit seiner Klage aus einem beendeten Mietverhältnis restliche Nebenkosten sowie Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten geltend. Das Mietverhältnis endete zum 30.4.2003.

3

Am 29.4.2003 unterzeichneten die Beklagten ein Wohnungsabnahmeprotokoll, in dem sie u.a. erklärten, die fällige Garagenmiete in Höhe von 286, 32 # bis Ende Mai zu begleichen.

4

Mit Schreiben vom 5.5.2003 teilte der Kläger den Beklagten mit, dass in der Wohnung ein Abfluss verstopft sei und zur Beseitigung dieser Verstopfung eine Fachfirma beauftragt worden sei. Mit Schreiben vom 7.6.2003 übermittelte der Kläger den Beklagten die Rechnung der Firma. Des Weiteren forderte der Kläger die Beklagten auf, den Kinderzimmerteppich bis zum 21. Juni 2003 erneuern zu lassen. Mit Schreiben vom 16.10.2003 übersandte der Kläger den Beklagten die Nebenkostenabrechnung. Mit abschließendem Schreiben vom 14.11.2003 forderte der Kläger die Beklagten zur Zahlung von insgesamt 2956,29 # auf. Mit Schreiben vom 6.7.2003 baten die Beklagten den Kläger um Geduld, da sich ihr Anwalt noch in Urlaub befinde.

5

Mit Schreiben vom 10. Mai 2002 erklärte der Kläger mit Wirkung ab dem 1. August eine Mieterhöhung um 15%.

6

Die Beklagten erheben zunächst die Einrede der Verjährung und bestreiten im übrigen die Ansprüche. Hilfsweise erklären die Beklagten u.a. die Aufrechnung mit überzahlter Miete in Höhe von 534,15 #. Nach ihrer Auffassung war die Mieterhöhung des Klägers unwirksam.

Entscheidungsgründe

7

Die zulässige Klage ist unbegründet.

8

[…] Unter Berücksichtigung der vorstehenden Erwägungen ergibt sich somit ein Schadensersatzanspruch in Höhe von insgesamt 35,00 EUR .

9

Die Garagenmiete ist von den Beklagten im Wohnungsabnahmeprotokoll vom 29.4.2003 in Höhe von 286,32 EUR anerkannt worden.

10

Insgesamt beziffert sich die Forderung des Klägers danach auf 321,32 EUR .

11

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist der Ersatzanspruch des Klägers nicht nach §548 BGB verjährt. Die 6-monatige Verjährungsfrist wurde gemäß §203 BGB gehemmt. Für eine Hemmung nach dieser Bestimmung genügt eine Erklärung, die den Gläubiger zu der Annahme berechtigt, der Schuldner lasse sich auf Erörterungen über die Berechtigung des Anspruches ein. Dies haben die Beklagten getan, indem sie den Kläger mit Schreiben vom 6.7.2003 um Geduld gebeten haben.

12

Der Anspruch des Klägers in Höhe von 321,32 EUR ist gemäß §§389, 387, 812 Abs. 1 BGB durch Aufrechnung erloschen.

13

Die Beklagten haben gemäß §812 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Anspruch auf Rückforderung des auf die unwirksame Mieterhöhung bezahlten Betrages von unstreitig insgesamt 534,15 EUR . Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 10. Mai 2002 entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen. Nach §558 a BGB muss bei einer Mieterhöhung bis zur örtlichen Vergleichsmiete zur Begründung Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel oder eine Auskunft aus einer Mietdatenbank oder ein mit Gründen versehenes Gutachten oder entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen. Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsverlangen nicht gerecht. Der Kläger verweist zur Begründung lediglich auf die Verlegung der B31. Hat der Mieter auf Grund einer unwirksamen Mieterhöhung Leistungen an den Vermieter erbracht, erfolgte die Leistung rechtsgrundlos und kann kondiziert werden. Anhaltspunkte dafür, dass die Mieter positiv wussten, dass sie auf Grund eines unwirksamen Erhöhungsverlangens nicht zur Zahlung verpflichtet waren, sind nicht ersichtlich.

Gründe

7

Die zulässige Klage ist unbegründet.

8

[…] Unter Berücksichtigung der vorstehenden Erwägungen ergibt sich somit ein Schadensersatzanspruch in Höhe von insgesamt 35,00 EUR .

9

Die Garagenmiete ist von den Beklagten im Wohnungsabnahmeprotokoll vom 29.4.2003 in Höhe von 286,32 EUR anerkannt worden.

10

Insgesamt beziffert sich die Forderung des Klägers danach auf 321,32 EUR .

11

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist der Ersatzanspruch des Klägers nicht nach §548 BGB verjährt. Die 6-monatige Verjährungsfrist wurde gemäß §203 BGB gehemmt. Für eine Hemmung nach dieser Bestimmung genügt eine Erklärung, die den Gläubiger zu der Annahme berechtigt, der Schuldner lasse sich auf Erörterungen über die Berechtigung des Anspruches ein. Dies haben die Beklagten getan, indem sie den Kläger mit Schreiben vom 6.7.2003 um Geduld gebeten haben.

12

Der Anspruch des Klägers in Höhe von 321,32 EUR ist gemäß §§389, 387, 812 Abs. 1 BGB durch Aufrechnung erloschen.

13

Die Beklagten haben gemäß §812 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Anspruch auf Rückforderung des auf die unwirksame Mieterhöhung bezahlten Betrages von unstreitig insgesamt 534,15 EUR . Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 10. Mai 2002 entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen. Nach §558 a BGB muss bei einer Mieterhöhung bis zur örtlichen Vergleichsmiete zur Begründung Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel oder eine Auskunft aus einer Mietdatenbank oder ein mit Gründen versehenes Gutachten oder entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen. Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsverlangen nicht gerecht. Der Kläger verweist zur Begründung lediglich auf die Verlegung der B31. Hat der Mieter auf Grund einer unwirksamen Mieterhöhung Leistungen an den Vermieter erbracht, erfolgte die Leistung rechtsgrundlos und kann kondiziert werden. Anhaltspunkte dafür, dass die Mieter positiv wussten, dass sie auf Grund eines unwirksamen Erhöhungsverlangens nicht zur Zahlung verpflichtet waren, sind nicht ersichtlich.