Oberlandesgericht Celle ()
Beschluss vom 2007-12-20, Aktenzeichen 4 W 220/07

Tenor

Auf die weitere Beschwerde werden der Beschluss der 5. Zivilkammer des Landgerichts Hildesheim vom 28. November 2007 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Peine - Grundbuchamt - vom 8. November 2007 aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, von seinen in der Zwischenverfügung vom 8. November 2007 geäußerten (und im Schreiben vom 14. Dezember 2007 wiederholten) Bedenken gegen die Eintragung einer neuen Erbbauzinsreallast mit Wertsicherungsklausel abzusehen und unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats den Eintragungsantrag vom 17. September 2007 neu zu bescheiden.

Gerichtskosten und Auslagen für das Verfahren der Beschwerde vor dem Landgericht und das Verfahren der weiteren Beschwerde vor dem Oberlandesgericht werden nicht erhoben.

Geschäftswert: 461,02 €.

Gründe

I.

1

Die Beteiligte zu 1 ist Berechtigte eines durch Vertrag vom 29. Oktober 1957 bestellten Erbbaurechts an einem Grundstück der Beteiligten zu 2. Mit dem am 17. Juli 2007 von dem verfahrensbevollmächtigten Notar beurkundeten Vertrag haben die Beteiligten vereinbart, dass anstelle der früheren Bestimmungen nunmehr der Erbbauzins automatisch im Wege einer Gleitklausel angepasst werden solle. In § 3 Abs. 1 ist der jährliche Erbauzins ab 1. Januar 2007 mit 131,72 € festgesetzt. § 3 a enthält folgende Wertsicherungsklausel:

2

„Absatz 1

3

Der Erbbauzins ist im Hinblick auf die lange Laufzeit des Erbbaurechts wertgesichert:

4

Er ändert sich ohne weiteres, beginnend mit dem 01.01.2007, jeweils nach Ablauf von fünf Jahren, in demselben prozentualen Verhältnis, wie sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherindex für Deutschland im gleichen Zeitraum in Prozenten nach oben oder unten verändert hat.

5

Absatz 2

6

Die zeitliche und betragsmäßige Begrenzung von Erbbauzinserhöhungen durch die unabdingbare Vorschrift des § 9 a ErbbauVO ist den Beteiligten bekannt.“ (Bl. 101)

7

Weiterhin ist in § 3 a Abs. 3 vereinbart, dass die Beteiligte zu 2 bei bestimmten baulichen Veränderungen eine Überprüfung des Erbbauzinses verlangen kann.

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Mit dem am selben Tag eingegangenen Antrag vom 17. September 2007 hat der verfahrensbevollmächtigte Notar die Löschung des bisher eingetragenen Erbbauzinses sowie die Eintragung des Erbauzinses als Reallast mit Wertsicherungsklausel gemäß dem Änderungsvertrag vom 17. Juli 2007 beantragt. Mit Verfügung vom 24. September 2007 hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes außer der inzwischen erledigten Bitte um Vorlage von Grundpfandrechtsbriefen um Vorlage einer Genehmigung der Wertsicherungsklausel nach § 2 PrKV gebeten. Darauf hat der Notar mit Schreiben vom 1. November 2007 auf die mit Wirkung vom 14. September 2007 eingetretene Änderung der Rechtslage durch das neue Preisklauselgesetz hingewiesen; danach habe das Grundbuchamt selbst zu prüfen, inwieweit Wertsicherungsklauseln wirksam seien. Er hat in diesem Zusammenhang die Auffassung vertreten, dass es sich um einen Erbbaurechtsvertrag mit einer Laufzeit von mehr als 30 Jahren i. S. v. § 4 PrKlG handele. Mit Verfügung vom 8. November 2007 hat daraufhin die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes die Auffassung vertreten, § 4 PrKlG sei nicht anwendbar, weil das im Jahre 1957 bestellte Erbbaurecht im Jahre 2033 ende und daher die Laufzeit für die beantragte Erbauzinsregelung weniger als 30 Jahre betrage. Dagegen hat der verfahrensbevollmächtigte Notar mit Schriftsatz vom 13. November 2007 remonstriert und darauf hingewiesen, dass § 4 PrKlG nicht bedeute, dass Preisklauseln in Erbbaurechtsbestellungsverträgen bei einer Laufzeit von weniger als 30 Jahren generell unzulässig seien; vielmehr müsse bei einer Laufzeit von weniger als 30 Jahren nach dem Zweck des Gesetzes anstelle der bisher bestehenden Genehmigungspflicht unmittelbar die Zulässigkeit der Klausel nach den gesetzlichen Kriterien geprüft werden. Diesen Anforderungen genüge die hier vereinbarte Wertsicherungsklausel. Für den Fall, dass das Grundbuchamt an seiner Zwischenverfügung vom 8. November 2007 festhalte, solle der Schriftsatz vom 13. November 2007 als Beschwerde behandelt werden.

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Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 15. November 2007 der Beschwerde nicht abgeholfen und die Auffassung vertreten, bei einer neu vereinbarten Reallast mit einer Laufzeit von unter 30 Jahren könne nach der neuen Regelung im Preisklauselgesetz überhaupt keine Wertsicherungsklausel vereinbart werden.

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Das Landgericht hat die Beschwerde zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt: „§ 1 des Preisklauselgesetzes vom 07.09.2007 verbietet Preisklauseln generell.“ Es hat sich der Auffassung angeschlossen, dass Wertsicherungsklauseln nur bei Erbbauzinsreallasten mit einer Laufzeit von mindestens 30 Jahren zulässig seien. Gegen diesen am 6. Dezember 2007 zugestellten Beschluss hat der verfahrensbevollmächtigte Notar mit am 12. Dezember 2007 beim Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz vom 11. Dezember 2007 weitere Beschwerde eingelegt und sich dabei auf ein im DNotI-Report vom November 2007 veröffentlichtes Kurzgutachten des Deutschen Notarinstitutes bezogen. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2007 hat er dieses Gutachten auch dem Grundbuchamt in Ablichtung zur Verfügung gestellt. Dieses hat mit Schreiben vom 14. Dezember 2007 mitgeteilt, dass es im Hinblick auf den Beschluss des Landgerichts an seiner Zwischenverfügung vom 8. November 2007 festhalte.

II.

11

Die nach § 80 Abs. 1 GBO zulässige und von dem Notar eingelegte weitere Beschwerde ist begründet. Zwar sind Grundbuchamt und Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass § 4 PrKlG auf die vorliegend vereinbarte Wertsicherungsklausel nicht anwendbar ist, weil angesichts des Endes des Erbbaurechtsvertrages im Jahre 2033 eine 30-jährige Laufzeit nicht erreicht wird; entgegen der ursprünglich von dem Notar vertretenen Auffassung kommt es dabei nicht auf die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts, sondern, wie schon der Gesetzeswortlaut eindeutig ergibt („Preisklauseln ... mit einer Laufzeit von mindestens 30 Jahren“), auf die Laufzeit der Preisklausel an. An dieser Auffassung hat der Notar aber auch gar nicht mehr festgehalten, sondern mit der Beschwerde vom 13. November 2007 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass bei Preisklauseln in Erbbaurechtsverträgen mit einer Laufzeit von weniger als 30 Jahren eine besondere Prüfung im Einzelfall nach den Kriterien des § 1 PrKlG geboten sei. Diese Problematik haben indessen weder das Grundbuchamt noch das Landgericht zur Kenntnis genommen; die Begründung des Landgerichts, wonach nach § 1 PrKlG Preisklauseln „generell“ verboten seien, ist wohl nur verständlich, wenn man unterstellt, dass das Landgericht nur § 1 Abs. 1 PrKlG, nicht aber Abs. 2 gelesen hat, wonach das Verbot nach Abs. 1 für in Abs. 2 in Ziffern 1 bis 4 näher bezeichnete Preisklauseln nicht gelte; ebenso enthalten §§ 2 und 3 PrKlG weitere Ausnahmen von dem Verbot des § 1 Abs. 1 PrKlG, die das Landgericht ebenfalls nicht zur Kenntnis genommen hat. Der Senat hat erwogen, angesichts dieser für eine Beschwerdekammer ungewöhnlich geringen Bearbeitungstiefe die Sache wegen eines Begründungsmangels zur erneuten Entscheidung an die Kammer zurückzuweisen. Er hat davon jedoch abgesehen, weil der Sachverhalt geklärt und nur in rechtlicher Hinsicht zu prüfen ist, ob die hier vereinbarte Wertsicherungsklausel wirksam ist. Diese rechtliche Prüfung kann der Senat auch in dem auf reine Rechtsfragen beschränkten Verfahren der weiteren Beschwerde selbst durchführen und deshalb unmittelbar entscheiden.

12

Im Einzelnen gilt Folgendes:

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1. Bereits aus den eben gegebenen Hinweisen auf § 1 Abs. 2 sowie auf §§ 2 und 3 PrKlG ergibt sich, dass - wie allgemein in längerfristigen Verträgen - auch in Erbbaurechtsverträgen Wertsicherungsklauseln nicht generell unzulässig sind. Das Verbot von Preisklauseln in § 1 Abs. 1 PrKlG gilt nach dem klaren Gesetzeswortlaut eben nicht für die in § 1 Abs. 2 sowie die in §§ 2, 3 PrKlG besonders bezeichneten Vereinbarungen. Im Übrigen verstößt das von den Vorinstanzen vertretene Gesetzesverständnis, wonach in Erbbaurechtsverträgen seit Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 14. September 2007 generell Preisklauseln nur noch mit einer Mindestlaufzeit von 30 Jahren zulässig seien, gegen Sinn und Zweck des Gesetzes. Dieses hatte nicht etwa zum Ziel, bisher zulässige Wertsicherungsklauseln künftig zu verbieten. Vielmehr war das Ziel des Gesetzes, wie sich schon aus seiner Bezeichnung „2. Gesetz zum Abbau bürokratischer Hemmnisse insbesondere in der mittelständischen Wirtschaft“ ergibt, die mit den nach altem Rechtszustand verbundenen Belastungen des Genehmigungsverfahrens für Vertragsparteien und insbesondere die bisher zuständige Behörde (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) zu vermeiden. Deshalb ist das nach altem Recht vorgeschriebene Genehmigungsverfahren abgeschafft und durch ein System von gesetzlich vorgeschriebenen Kriterien („Legalausnahmen“) ersetzt worden, wonach Wertsicherungsklauseln, bei denen nach dem alten Recht ein Rechtsanspruch auf Erteilung einer Genehmigung bestand, nunmehr ohne Genehmigung zulässig sind (vgl. zur Entstehungsgeschichte Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., Anhang zu § 245, Rn. 1). Schon nach altem Recht gab es von dem „Verbot mit Erlaubnisvorbehalt“ für Wertsicherungsklauseln sog. „Bereichsausnahmen“, und zwar insbesondere für Erbbaurechtsverträge mit einer Laufzeit von mindestens 30 Jahren, § 1 Nr. 4 PrKV vom 23. September 1998 (vgl. zum früheren Rechtszustand Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 245, Rn. 25). Danach galt auch schon nach altem Recht, dass in Erbbaurechtsverträgen Wertsicherungsklauseln mit einer Laufzeit von weniger als 30 Jahren nicht generell unzulässig, sondern vielmehr genehmigungsbedürftig, damit aber auch unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfähig und dann zulässig waren. Demgemäß sind der Praxis seit Jahrzehnten genehmigungsbedürftige aber auch genehmigte Wertsicherungsklauseln in Erbbaurechtsverträgen bekannt, die für eine kürzere Laufzeit galten. Auch wenn neue Gesetze für die Rechtsanwendung möglicherweise neue Schwierigkeiten bringen, hätte die Beschwerdekammer beim Landgericht schon stutzig werden können, wenn sie bedacht hätte, dass die von ihr vertretene Rechtsauffassung eine tiefgreifende Änderung der seit Jahrzehnten bekannten Möglichkeiten zur Wertsicherung von Abreden über wiederkehrende Leistungen in langfristigen Verträgen bedeutet hätte.

14

Materiell-rechtlich geändert hat sich im Wesentlichen, dass anstelle des Genehmigungsverfahrens, in dem die Genehmigungsbehörde die Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln nach bestimmten Kriterien zu beurteilen hatte, diese Kriterien nun unmittelbar ins Gesetz aufgenommen sind. Zwar mag der Gesetzgeber in seinem Bestreben, das bisher zuständige Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle zu entlasten, nicht bedacht haben, dass jedenfalls dann, wenn es sich um in das Grundbuch einzutragende Klauseln handelt, der bei der Genehmigungsbehörde weggefallene Prüfaufwand für die Beurteilung der Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln nunmehr beim Grundbuchamt anfällt. Es ist aber den Registergerichten nicht von vornherein „wesensfremd“, dass sie Eintragungsanträge auf ihre Gesetzmäßigkeit zu prüfen haben. Im Übrigen hat der Gesetzgeber in § 8 PrKlG ausdrücklich dem Risiko Rechnung getragen, dass durch den Wegfall der Überprüfung von Wertsicherungsklauseln durch die dafür speziell zuständig gewesene Genehmigungsbehörde in der Praxis möglicherweise unwirksame Wertsicherungsklauseln verwendet werden. Nach § 8 PrKlG ist deshalb vorgesehen, dass die Unwirksamkeit der Preisklausel erst zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen das Gesetz eintritt und dass bis dahin die Rechtswirkungen der Preisklausel unberührt bleiben.

15

2. Nach der Übergangsvorschrift des § 9 Abs. 2 PrKlG richtet sich, wovon auch die Vorinstanzen zutreffend ausgegangen sind, die Beurteilung der hier fraglichen Wertsicherungsklausel nach neuem Recht. Denn auch wenn sie vor Inkrafttreten des Gesetzes in dem am 17. Juli 2007 geschlossenen Vertrag enthalten ist, wäre auf Preisklauseln, die bis zum 13. September 2007 vereinbart worden sind, das alte Recht nur anwendbar, wenn bis zum 13. September 2007 auch der Genehmigungsantrag beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle beantragt worden ist. Das ist im vorliegenden Fall nicht geschehen, sondern vielmehr der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt erst am 17. September 2007 und damit nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes gestellt worden.

16

Die materiell-rechtliche Überprüfung der unter I. wörtlich zitierten Wertsicherungsklausel ergibt, dass sie nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 PrKlG zulässig ist. Die Gleitklausel knüpft im Sinne einer „Spannungsklausel“ an die künftige Preisentwicklung einer Bezugsgröße für im Wesentlichen gleichartige oder zumindest vergleichbare Güter, nämlich den Verbraucherindex an. Diese Anknüpfung ist für Wertsicherungsklauseln betreffend den Erbbauzins sachgerecht, § 9 a Abs. 1 ErbbauRVO (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 67. Aufl., § 9 a ErbbauRVO, Rn. 7 m. w. N.). Ferner ist in § 3 Abs. 1 Nr. 1 d PrKlG ausdrücklich geregelt, dass Preisklauseln in Verträgen über wiederkehrende Zahlungen für die - hier erfüllte - Dauer von mindestens zehn Jahren zulässig sind, wenn der geschuldete Betrag durch die Änderung eines von dem Statistischen Bundesamt oder einem statistischem Landesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung bestimmt werden soll. Eben dies ist in der hier zu beurteilenden Gleitklausel geschehen. Soweit im Übrigen in § 3 a Abs. 3 des Vertrages vom 17. Juli 2007 die Beteiligte zu 2 als Grundstückseigentümerin eine Überprüfung des Erbbauzinses verlangen kann, wenn bestimmte Bauwerke errichtet oder betrieben werden, handelt es sich um einen Leistungsvorbehalt i. S. v. § 1 Abs. 2 Nr. 1 PrKlG, für den das Verbot nach § 1 Abs. 1 PrKlG nicht gilt.

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Schließlich genügt die in § 3 a des Vertrages vom 17. Juli 2007 vereinbarte Preisklausel auch dem allgemein für Anpassungsklauseln geltenden „Transparenzgebot“, denn durch den in Bezug genommenen Index und die in der Klausel genannten Daten und Fristen lässt sich die Höhe des anzupassenden Erbbauzinses exakt berechnen (vgl. zum Transparenzgebot bei Preisgleitklauseln zuletzt Urteil des BGH - 5. Zivilsenat - vom 12. Oktober 2007 - V ZR 283/06 -, veröffentlicht in juris).

18

3. Nach alledem bestehen gegen die Wirksamkeit der zur Eintragung beantragten Wertsicherungsklausel keine Bedenken. Das Grundbuchamt wird daher angewiesen, von seinen in dieser Hinsicht geäußerten Bedenken Abstand zu nehmen und es hat nunmehr den Antragungsantrag erneut zu prüfen und zu bescheiden.

III.

19

Die Kostenentscheidung beruht auf § 131 Abs. 1 Satz 2, Abs. 5 KostO. Danach sind bei erfolgreichen Beschwerden Gerichtskosten und gerichtliche Auslagen nicht zu erheben. Der Geschäftswert ist in Übereinstimmung mit dem Landgericht nach dem 3 1/2-jährigen Wert des jährlichen Erbbauzinses festzusetzen.

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