Amtsgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-02-16, Aktenzeichen 512 C 57/09
ECLI:DE:AGDO:2010:0216.512C57.09.00

Tenor

Die in der Eigentümerversammlung vom 10.09.2009 gefassten Beschlüsse zu Tagesordnungspunkt 6 und Tagesordnungspunkt werden aufgehoben und für ungültig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 20 % und die Beklagten nach Köpfen zu 80 %.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, falls nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Der Streitwert für den Antrag zu 1) wird auf

2.000,00 Euro,

für den Antrag zu 2) auf

500,00 Euro

und den Antrag zu 3) auf

300,00 Euro

festgesetzt.

1

T a t b e s t a n d :

2

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft W St in E. Dieser Eigentümergemeinschaft liegt die Teilungserklärung des Notars Dr. P vom 11.05.1995 zugrunde. Der von den Klägern erworbene Miteigentumsanteil beläuft sich nach dieser Teilungserklärung auf 363/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss und Souterrain in Größe von ca. 107,79 m² Wohnfläche und ca. 56,09 m² Nutzfläche (Nr. 1 des Aufteilungsplanes).

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Nach Ziffer 3.2 der Teilungserklärung werden die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten seiner Instandhaltung und Instandsetzung im Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt.

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Diese Miteigentumsanteile sind in etwa nach dem Verhältnis der in der Teilungserklärung angegebenen Wohnfläche je Wohnung zur Gesamtwohnfläche errechnet.

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Seit Errichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft hat sich an den baulichen Verhältnissen und der Nutzung nichts geändert. Die Kläger haben im Souterrain eine Sauna eingerichtet, ferner gibt es dort einen Hobbykeller mit einer Modelleisenbahn sowie einen Vorratskeller und einen Waschkeller. Außerdem gibt es im Keller noch einen als Hobbyraum bezeichneten Raum, einen Heizungskeller und einen Gang; diese Räume stehen im Gemeinschaftseigentum, jedoch ist zugunsten der Kläger in der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht eingeräumt worden. Auch an der Nutzung dieser Räume hat sich seit Errichtung der Eigentümergemeinschaft in tatsächlicher Hinsicht nichts verändert. Schließlich gibt es noch einen weiteren Kellerraum im Souterrain, der im Sondereigentum eines der Beklagten steht und einen im Gemeinschaftseigentum stehenden Raum, an dem kein Sondereigentum bestimmt wurde. Die Räume im Keller weisen teilweise eine Höhe von unter 2 Meter auf.

6

In der Eigentümerversammlung vom 10.09.2009 hatte die Eigentümergemeinschaft mit 3 Ja und einer Nein-Stimme beschlossen:

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"Die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden und die Kosten der Verwaltung werden abweichend von Ziffer 3.2 der Gemeinschaftsordnung ab dem Wirtschaftsjahr 2009/2010 nicht mehr nach Miteigentumsanteilen sondern nach Quadratmetern umgelegt.

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Dabei wird eine Gesamtfläche von 352,75 m² zugrunde gelegt. Diese Gesamtfläche wird auf die Sondereigentum/Teileigentumsanteile wie folgt aufgeteilt.

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Miteigentümer R 165,36 m²

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Miteigentümer Kr 80,61 m²

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Miteigentümer W 28,53 m²

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Miteigentümer Ri 78,25 m²"

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Zur Erläuterung hatte der Verwalter zuvor in einer Vorlage zum Tagesordnungspunkt 6 angegeben, dass die Fläche der Miteigentümer R die Wohnfläche von 107,79 m² sowie die Nutzfläche von 56,09 m² und jeweils 1,48 m² fiktiver Wohnfläche für Garage beinhalte. Die fiktive Wohnfläche je Garage ergibt sich aus den Miteigentumsanteilen der Garagen im Verhältnis zur Wohnfläche. Ferner hat er angegeben, dass der Beschluss gemäß § 16 Abs. 3 WEG der einfachen Stimmenmehrheit nur bedarf. Weiter hat er ausgeführt, dass die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen und die Zuführung zur Rücklage gemäß § 16 Abs. 4 WEG nur im Einzelfall abweichend von der Teilungserklärung geregelt werden können, dann jedoch mit qualifizierter Mehrheit nämlich mit der Mehrheit von ¾ aller Stimmberechtigten und mehr als der ½ aller Eigentumsanteile.

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Die Wohnung der Kläger wird mit einer eigenen Heizungsanlage beheizt. Sonstige verbrauchsabhängige Kosten werden verbrauchsabhängig abgerechnet. Ferner wurde in der Versammlung auch der Wirtschaftsplan 2009/2010 beschlossen und diesem der zuvor beschlossene Abrechnungsschlüssel zugrunde gelegt.

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Ferner wurde in diesem Wirtschaftsplan eine Rechnung über 118,38 € eingestellt. Hierbei handelt es sich um Kosten, die der Eigentümer Ri im Jahre 2005 verauslagt hatte. Es handelte sich um die Kosten einer vergeblichen Anfahrt einer Installationsfirma weil ein Heizungsnotfall vorgelegen hatte. Außerdem ist in die Abrechnung ein Betrag in Höhe von 394,43 € für Rechtsanwalts- und Gerichtskosten eingestellt worden. Hierbei handelt es sich um Kostenverfolgung gegenüber einem ehemaligen Eigentümer Gr. Diesem gegenüber waren Ansprüche aus der Abrechnung 2006/2007 geltend gemacht worden, obwohl er gar nicht mehr Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung war. Der Eigentümer K hatte sich dann in der Versammlung vom 10.09.2009 bereit erklärt, den Betrag zu übernehmen. Trotzdem ist ein Mahnverfahren gegen den Voreigentümer eingeleitet worden, weshalb diese Kosten entstanden sind.

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In der Versammlung ist dem Verwalter unter Tagesordnungspunkt 5 Entlastung erteilt worden. Die Kläger sind der Auffassung, dass eine Änderung des Abrechnungsschlüssels vorliegend nicht möglich war. Bei ihnen sei ein Vertrauenstatbestand entstanden, der durch eine Änderung enttäuscht wurde. Sie hätten sich vor Erwerb ausgerechnet, wie hoch ihre Nebenkosten sein würden. Es sei auch nie etwas geändert worden. An den tatsächlichen Verhältnissen weshalb eine Änderung durch Mehrheit nicht möglich sei. Hinsichtlich der Rechnung über 118,38 € sind sie der Auffassung, dass sie den erfolglosen nicht veranlasst hätten, da sie auch im Urlaub über Handy und Anrufbeantworter zu erreichen seien.

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Hinsichtlich der Anwalts- und Gerichtskosten sind sie der Auffassung, dass diese bei ordnungsgemäßer Verwaltung nicht angefallen wären.

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Die Kläger beantragen,

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wie erkannt und zusätzlich die Jahresabrechnung 2008/2009 bezüglich der Position Instandhaltungskosten und Anwalts- und Gerichtskosten aufzuheben und für unwirksam zu erklären.

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Die Beklagten sind der Auffassung, dass der Verteilungsschlüssel gegen allgemeine Gerechtigkeitsüberlegungen verstieße. Sie sind der Auffassung, dass die Kläger im Verhältnis zu den tatsächlichen Nutzungen, die diese aus der Grundbesitzung ziehen, im Verhältnis zu sämtlich anderen Eigentümer über 14 Jahre hinweg unangemessen bevorteilt wurden. Bei der Neuberechnung habe man die Räume Hobby 1, Sauna und Hobby 2 in voller Höhe berücksichtigt. Dass diese Räume, die für eine Wohnnutzung nach der Landesbauordnung erforderliche Höhe – unstrittig – zum Teil nicht haben, sei unerheblich.

21

Die Jahresabrechnung sei rechtmäßig, da die Beträge tatsächlich geflossen seien.

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Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

23

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist teilweise begründet.

25

I.

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Soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft unter Tagesordnungspunkt 6 beschlossen hat, den Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten von Miteigentumsanteilen auf Quadratmeter umzustellen ist dieser Beschluss rechtswidrig und war aufzuheben.

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1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte insofern keine Beschlusskompetenz. Eine solche ergab sich auch nicht aus § 16 Abs. 3 WEG.

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a) Dabei ist entgegen dem missverständlichen Wortlaut des § 16 Abs. 3 WEG nicht Voraussetzung für die Umstellung, dass die Betriebskosten zunächst nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden, um sie anschließend umzustellen. Die Aufzählung in der Vorschrift bedeutet nur, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrere Beschlusskompetenzen hat. Sie kann zunächst beschließen, Betriebskosten bzw. Verwaltungskosten nach Verbrauch oder Verursachung zu erfassen. Ferner hat die Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz, die Kosten nach einem anderen Maßstab zu verteilen. Dies kann dann zunächst der Maßstab sein, den man aus der zuvor beschlossenen Erfassung ermittelt. Es kann aber auch ein ganz anderer Maßstab sein.

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b) Der Beschluss ist auch nicht wegen Ziffer 3.2 der Teilungserklärung rechtswidrig. Nach § 16 Abs. 5 WEG kann durch einen Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG von einer Teilungserklärung abgewichen werden. Dies gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung, wie im vorliegenden Fall gerade keine Öffnungsklausel vorsieht. Gerade für diesen Fall ist der § 16 Abs. 3 WEG durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes eingeführt worden.

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c) Eine Einschränkung, dass § 16 Abs. 3 WEG nur die Abänderung von sinnlosen oder unklaren Kostenverteilungsschlüsseln der Teilungserklärung gestatte, wäre mit § 16 Abs. 3, 5 WEG nicht vereinbart (LG München ZMR 2010, 66).

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d) Auch die Argumente der Kläger aus der Klageschrift, dass bei ihnen ein Vertrauenstatbestand gesetzt worden sei, stehen deshalb einer Änderung nicht entgegen. Seit der WEG Reform sind solche Änderungen möglich. Der Gesetzgeber wollte gerade der Wohnungseigentümergemeinschaft hier eine zusätzliche Beschlusskompetenz auch in den Fällen einräumen, in denen Teilungserklärungen eine Änderung gerade nicht vorsahen.

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Deshalb steht grundsätzlich der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ermessensspielraum zu. Ob sie eine Änderung des Abrechnungsschlüssels beschließen will oder nicht. Dabei sind die Grenzen des Ermessens anhand aller Umstände des Einzelfalls zu bestimmen (LG München a. a. O.).

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e) Grenze der Entscheidung ist das allgemeine Willkürverbot. So heißt es in der amtlichen Begründung zu § 16 Abs. 3 WEG (Bundestagsdrucksache 16/887 Seite 23 abgedruckt auch in NZM 2006, 413):

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"Demnach können die Wohnungseigentümer aufgrund ihrer Privatautonomie zwar grundsätzlich frei entscheiden, ob sie eine verursachungs- oder verbrauchsabhängige Abrechnung einführen, ob sie davon absehen und weiterhin nach dem geltenden oder nach einem anderen Maßstab abrechnen wollen, aber jeweils nur im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung. Sowohl für die Entscheidung des "ob" einer Änderung der Kostenverteilung, als auch für die des "wie" muss es – wie bei der Anwendung einer Öffnungsklausel – einen sachlichen Grund geben. Die Wohnungseigentümer dürfen also nicht willkürlich entscheiden."

35

Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine höhere Kostengerechtigkeit allein regelmäßig für eine Änderung nicht ausreichend sein wird (Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, Seite 21; Hügel in Beckscher Online-Kommentar herausgegeben von Bamberger/Roth § 16 Randnr. 15, Stand 01.09.2009).

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Ein sachlicher Grund liegt im vorliegenden Fall nach Ansicht des erkennenden Gerichts nicht vor.

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(1) Dabei ist zu berücksichtigten, dass sich in der Wohnungseigentumsanlage sowohl baulich wie auch was die Nutzung angeht von Anfang an bis heute, also 14 Jahre lang, nichts geändert hat. Die Beklagten konnten der Teilungserklärung ersehen, wie hoch ihr Miteigentumsanteil war. Sie konnten erkennen, dass die Kosten sämtlich nach diesem Miteigentumsanteil zu verteilen war und sie konnten auch erkennen, dass die Kläger Sondereigentümer einer zusätzlichen Nutzfläche im Souterrain waren und zusätzlich auch noch Berechtigte eines Sondernutzungsrechts, wie im Übrigen auch andere Wohnungseigentümer auch, an weiteren Räumen hatten. Sie konnten auch ganz leicht erkennen, unter Berücksichtigung welcher Flächen die Miteigentumsanteile errechnet worden waren.

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Da die Teilungserklärung keine Öffnungsklausel enthält, konnten also sämtliche Beteiligte, also auch die Beklagten, davon ausgehen, dass diese Regelungen, ohne dass sich tatsächlich im Hause etwas ändert, so zwischen ihnen, wie es bei Verträgen eben üblich ist, weiter gilt. Allein durch die Einführung des § 16 Abs. 3 WEG hat sich hieran nichts geändert.

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(2) Die Einbeziehung der Räumlichkeiten im Souterrain in die Kostenverteilung entspricht auch im Übrigen nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Dabei kann dahingestellt bleiben, welche Flächen im Keller überhaupt einbezogen werden sollten. Nach dem angefochtenen Beschluss sollte dies wohl die Nutzfläche an der die Kläger Sondereigentum im Souterrain haben, zugrundegelegt wurde. Nach den Ausführungen des Verwalters sollte wohl eine andere Fläche im Keller maßgeblich sein. Darauf kommt es aber nicht an. Die Räumlichkeiten im Souterrain sind nämlich auf keinen Fall so zu bewerten, wie die sonstigen im Eigentum der Kläger stehenden Räumlichkeiten.

40

Der Gesetzgeber hat in § 2 Wohnflächenverordnung (WohnflVO), der in Nordrhein-Westfalen gemäß § 125a GG auch nach der Föderalismusreform zur Zeit noch weiter gilt, zum Ausdruck gebracht, welche Grundflächen zur Wohnfläche gehören. Hierzu zählen gemäß § 2 Abs. 3 WohnflVO insbesondere nicht die Flächen von Zubehörräumen wie z. B. Kellerräumen und Heizungsräumen. Ferner zählen nicht dazu Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen. Ferner hat der Gesetzgeber in § 4 der Wohnflächenverordnung bestimmt, wie die Grundflächen von Räumen die grundsätzlich bei der Ermittlung der Wohnflächen mitzurechnen sind, dann anzurechnen sind.

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Dabei hat der Gesetzgeber berücksichtigt, dass solche Räume in der Regel nicht so genutzt werden, wie "normale" Wohnräume. Deshalb sind Räume mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als 2 Metern nur zur Hälfte anzurechnen. Auch wenn die Wohnflächenverordnung vorliegend unmittelbar nicht anzuwenden ist, weil es um die Festlegung eines Abrechnungsschlüssels geht, so sind die Vorgaben jedoch bei der Beurteilung, ob der Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung genügt, zu berücksichtigen. Sie enthalten entsprechende gesetzliche Wertungen auf die bei der Beurteilung der Rechtmäßigkeit eines Beschlusses abgestellt werden kann. Der Beschluss stellt ausdrücklich auf die Gesamtfläche ab. Dabei wird von den Eigentümern "Wohnfläche" und "Nutzfläche" völlig gleichgesetzt. Das entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Diese Bewertung ist falsch.

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f) Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass für den Fall, dass die Kläger ihre Wohnung vermieten sollten, gemäß § 556a Abs. 1 BGB ein eventuell zukünftiger Mieter seinen Anteil nur entsprechend der so ermittelten Wohnfläche zu zahlen bereits sein wird.

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g) Außerdem verstößt der Beschluss auch deshalb gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Sondernutzungsflächen anderer Wohnungseigentümer nicht gleich bewertet wurden. Es gibt auch noch Sondernutzungsflächen im Keller und Dachgeschoss, die anderen Eigentümern zugewiesen wurden.

44

Nach den Ausführungen des Verwalters im Termin zur mündlichen Verhandlung hat die Eigentümergemeinschaft auch die Flächen im Keller an denen zugunsten der Kläger ein Sondernutzungsrecht besteht, in die Verteilung mit einbezogen.

45

II.

46

Da die Wohnungseigentümergemeinschaft den Wirtschaftsplan mit diesem, nach Ansicht des Gerichts, falschen Abrechnungsschlüssel beschlossen hat, war der Wirtschaftsplan deshalb ebenfalls aufzuheben.

47

III.

48

Soweit die Kläger auch die Aufhebung des Abrechnungsbeschlusses wegen der beiden von ihnen angeführten Positionen beantragen, war die Klage abzuweisen.

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Die Beträge sind tatsächlich geflossen und müssen deshalb in die Abrechnung, die eine Einnahme-Ausgabe-Rechnung darstellt, auch tatsächlich aufgenommen werden.

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1. Es könnte allenfalls darüber gestritten werden, welcher Umlageschlüssel hierauf anzuwenden ist. Die Verteilung nach Miteigentumsanteilen, wie sie wohl erfolgt ist, verstößt dabei nach Ansicht des erkennenden Gerichts auch nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Es handelt sich um allgemeine Instandhaltungskosten. Die Argumentation der Kläger ändert daran nichts. Für das erkennende Gericht erscheint es schon mehr als merkwürdig, dass ein Zugang zu dem Heizungsraum für Notfälle nicht problemlos möglich ist. Es ist kaum zumutbar, in einem Notfall, den von den Klägern beschriebenen Weg zu beschreiten. Hier werden die Eigentümer sich für die Zukunft wohl eine Notfalllösung einfallen lassen müssen, die kein langwieriges hinterher telefonieren notwendig macht.

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2. Die Frage, ob die Anwalts- und Gerichtskosten aufzunehmen waren, ist ebenfalls von der Frage zu trennen, ob die Eigentümergemeinschaft gegen den Verwalter oder den beauftragten Anwalt wegen schuldhafter Pflichtverletzung des entsprechenden Vertrages einen Schadensersatzanspruch auf Freistellung oder Zahlung hat. Da der Betrag gezahlt wurde, ist er zunächst einmal in die Abrechnung aufzunehmen. Das das Verhalten, so wie es sich dem erkennenden Gericht aufgrund vorgetragenen Sachverhalts zur Zeit darstellt, wohl ein Beratungsverschulden zumindest des Prozessbevollmächtigten aber ggf auch des Verwalters darstellt ist erst die 1. Stufe, da sich anschließend die Frage stellt, ob der jeweils in Anspruch genommene sich auf die Entlastung oder sonstige Umstände tatsächlich berufen kann und dies eventuell auch tut. Wie die Verjährung ist dies ein Einwand, der erst einmal erhoben werden muss. Das tut nicht jeder ehrbare Kaufmann. Das alles ändert aber alles nichts an der Rechtmäßigkeit der Abrechnung.

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IV.

53

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, wobei die Kostenverteilung auf Beklagtenseite nach ständiger Rechtsprechung des Gerichts nach Köpfen zu erfolgen hat, da im Beschlussanfechtungsverfahren keine Verurteilung als Gesamtschuldner erfolgte. Dabei sind die Kosten auf Beklagtenseite jeweils für eine Wohnung als ein "Kopf" zu verteilen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Ziff. 11, 711 ZPO.