Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2002-09-05, Aktenzeichen 10 U 66/02
ECLI:DE:OLGD:2002:0905.10U66.02.00

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 8. März 2002 verkündete Urteil der 15. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % über dem zu vollstreckenden Betrag abzuwenden, wenn nicht der Kläger vorab in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

1

T a t b e s t a n d

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Der Kläger nimmt die Beklagten auf Räumung und Herausgabe des im
Erdgeschoss des Gebäudes B. 68 in D. gelegenen, von dem Beklagten
zu 1) mit Vertrag vom 29.05.1998 angemieteten Ladenlokals nebst
Hallenfläche in Anspruch. Wegen der näheren Einzelheiten des
erstinstanzlichen beiderseitigen Vorbringens und der gestellten
Anträge wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils (Bl.
239-241 GA) verwiesen.

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Das Landgericht hat die Beklagten mit dem angefochtenen Urteil,
auf dessen Gründe ebenfalls Bezug genommen wird (Bl. 241-243 GA),
antragsgemäß verurteilt. Das Mietobjekt ist zwischenzeitlich im
Wege der Zwangsvollstreckung geräumt und an den Kläger
übergeben.

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Gegen die Verurteilung richtet sich die Berufung der Beklagten,
mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag
weiterverfolgen. Sie wiederholen und vertiefen ihr
erstinstanzliches Vorbringen und führen ergänzend und korrigierend
aus: Die auf § 57a ZVG gestützte Kündigung des Klägers vom
14.04.1999 (Bl. 24 f. GA) als Ersteher des Grundstücks B. 68 sei
mit Blick auf den Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Düsseldorf
vom 26.03.1999 (65 a K 78/98; Bl. 22 f. GA) verspätet. Am 28. oder
29.03.1999 habe sich der Kläger dem Beklagten zu 1) nicht nur als
neuer Eigentümer vorgestellt, ihm sei - entgegen dem
erstinstanzlichen Vortrag der Beklagten - auch eine Kopie des
Mietvertrages überlassen worden. Zudem sei er von dem Beklagten zu
1) auf die Undichtigkeit des Flachdaches und die deshalb um 70 %
geminderte Mietzinszahlung hingewiesen worden. Überdies habe der
Verwalter des Grundstücks B. 68, der Zeuge K., am 06.04.1999 mit
dem Kläger eingehend "das Mietverhältnis mit dem Beklagten zu 1)
einschließlich der Mietkürzungen" besprochen. Der schriftliche
Mietvertrag sei dem Kläger von dem Verwalter ohnehin erst nach dem
14.04.1999 überlassen worden. Eine auf das Sonderkündigungsrecht
gestützte Kündigung hätte daher spätestens am 06.04.1999 erfolgen
müssen.

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Der Kläger bittet um Zurückweisung der Berufung. Er hebt
nochmals hervor, dass der Verwalter K. in der Karwoche
(29.03.1999-05.04.1999 = Ostermontag) nicht erreichbar gewesen sei,
was unstreitig ist. Erst nachfolgend habe er von dem Verwalter die
aktuelle Mieterliste nebst dazugehörenden Mietverträgen und
Unterlagen erhalten. Noch am 06.04.1999 habe er alsdann einen
Besprechungstermin mit seinen erstinstanzlichen
Prozessbevollmächtigten auf den 13.04.1999 vereinbart. Als Folge
der Beratung habe er das Sonderkündigungsrecht am 14.04.1999
ausgeübt.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird
auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten
Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den Akten
gereichten Unterlagen Bezug genommen.

7

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die zulässige Berufung der Beklagten ist unbegründet.

9

I.

10

Das Landgericht hat mit zutreffender Begründung festgestellt,
dass die Beklagten gemäß §§ 556 Abs. 1, 3, 985 BGB mit Ablauf des
31.12.1999 zur Räumung und Herausgabe des Ladenlokals B. 68 in D.
verpflichtet sind. Denn das Mietverhältnis des Beklagten zu 1) mit
der Voreigentümerin, in das der Kläger mit Zuschlag gemäß § 57 ZVG
i.V.m. § 571 BGB eingetreten ist, war aufgrund der Kündigung des
Klägers vom 14.04.1999 gemäß §§ 57a Satz 1 ZVG, 565 Abs. 1a BGB am
31.12.1999 beendet. Damit ist auch das Besitzrecht des Beklagten zu
2) entfallen.

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1. Die Bestimmung des § 57a Satz 2 ZVG, wonach die Kündigung
ausgeschlossen ist, wenn sie nicht für den ersten zulässigen Termin
erfolgt, steht der Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung
nicht entgegen. Zwar hätte der Kläger gemäß § 565 Abs. 1a BGB
theoretisch schon zum 3. Werktag im April 1999 (06.04.1999) das
Sonderkündigungsrecht ausüben können. Die bloße theoretische
Möglichkeit bestimmt jedoch nicht den ersten zulässigen Termin für
die Ausübung des Sonderkündigungsrechts. Maßgebend ist vielmehr, ob
dem Kläger die Ausübung des Rechts unter Beobachtung der
erforderlichen Sorgfalt bis zum 06.04.1999 tatsächlich möglich war
(vgl. Zeller/Stöber, ZVG, 16. Aufl. § 57a Rdnr. 5.2; Böttcher, ZVG,
3. Aufl., §§ 57-57d, Rdnr. 12; jeweils m.w.N.). Dabei muss dem
Ersteher grundsätzlich Gelegenheit eingeräumt werden, die Sach- und
Rechtslage zu überprüfen, sich über Umstände zu informieren, die
für oder gegen ein Verbleiben des Mieters sprechen, und die interne
Willensbildung im Rahmen des üblichen Geschäftsbetriebes
durchzuführen (Senat Urteil vom 26.06.1986, Rechtspfleger 1987,
513). Das gilt insbesondere dann, wenn der Zuschlag - wie hier
(26.03.1999) - unmittelbar vor dem Beginn des rechnerisch ersten
zulässigen Termins für die Ausübung des Sonderkündigungsrechts
erfolgt. Der Begriff des ersten zulässigen Termins darf daher nicht
zu überspannten Anforderungen führen. Es ist vielmehr nach den
Umständen des Einzelfalls derjenige Termin, für den die Kündigung
dem Ersteher ohne vorwerfbares Zögern möglich ist (vgl. RGZ 98,
273, 275; Zeller/Stöber, a.a.O.).

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Bei Beachtung dieser Grundsätze stellt sich die auf § 57a ZVG
gestützte Kündigung des Klägers vom 14.04.1999 nicht als verspätet
dar. Selbst nach dem Vorbringen der Beklagten hatte der Verwalter
des erstandenen Hausgrundstücks den Kläger erst am 06.04.1999 über
das Mietverhältnis mit dem Beklagten zu 1) einschließlich der
Mietkürzungen informiert. In diesem Besprechungstermin soll - nach
Darstellung der Beklagten - nicht einmal der schriftliche
Mietvertrag mit den Zusatzvereinbarungen übergeben worden sein. Es
kann dahinstehen, ob und wann der schriftliche Mietvertrag dem
Kläger nachfolgend von dem Verwalter übergeben wurde. Denn nach dem
beiderseitigen Vorbringen war dies jedenfalls nicht vor dem
06.04.1999 der Fall. In diesem Zusammenhang kann ebenfalls offen
bleiben, ob der Beklagte zu 1), wie die Beklagten nunmehr geltend
machen, dem Kläger bereits am 28. oder 29.03.1999 eine Kopie des in
seinem Besitz befindlichen Mietvertragsexemplars übergeben hat.
Maßgebend für den Entscheidungsprozess des Erstehers, ob er von dem
Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen will, sind zuverlässige
Informationen über den Vermietungsstand des ersteigerten
Grundstücks. Verlässliche Informationen wird der Ersteher aber in
der Regel nur von dem Voreigentümer oder - wie hier - dessen
Verwalter erlangen können. Auf Auskünfte der Mieter oder ihm von
diesen überlassenen Unterlagen, die als Kopien ohnehin
manipulierbar sind, muss er sich nicht verweisen lassen. Die danach
maßgebenden Informationen durch den Verwalter hat der Kläger
frühestens am 06.04.1999 erhalten. Eine Entscheidung über die
Ausübung des außerordentlichen Kündigungsrechts noch am gleichen
Tage konnte von ihm angesichts der unklaren Sach- und Rechtslage
nicht erwartet werden.

13

Die Beurteilung der Sach- und Rechtslage gestaltete sich schon
deshalb als schwierig, weil der Beklagte zu 1) in der
Zusatzvereinbarung zu § 21 des Mietvertrages die Verpflichtung
übernommen hatte, den ihm bekannten "Renovierungs- und
Reparaturstau" im Bereich der hinteren Halle des Mietobjekts auf
eigene Rechnung zu beseitigen (Bl. 11 GA), er die Undichtigkeit des
Flachdachs der Halle indes in der Folge gleichwohl zum Anlass nahm,
die Miete von 6.300 DM auf 1.590 DM monatlich zu mindern. Ob dies
gerechtfertigt oder der Beklagte zu 1) nur leistungsunwillig war,
konnte der Kläger nach den Unterlagen - soweit sie ihm überhaupt
vollständig überlassen wurden - nicht ohne weiteres beurteilen.
Denn eine weitere Vereinbarung vom 29.05.1998 zwischen der
Voreigentümerin und dem Beklagten zu 1) (Bl. 16 GA) enthält unter
den Unterschriften den Zusatz, dass der Vermieter das Flachdach der
Halle abdichten werde. Hiervon ausgehend kann es dem Kläger
jedenfalls nicht zum Nachteil gereichen, wenn er vor der
Entschließung über die Ausübung des Sonderkündigungsrechts die
Absprachen aufklären und vor allem rechtskundigen Rat einholen
wollte. Dass dies abschließend nicht am 06.04.1999 durchführbar
war, liegt auf der Hand.

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2. Der erste zulässige Termin im Sinne des § 57a ZVG für die
außerordentliche Kündigung nach § 565 Abs. 1a BGB war folglich der
3. Werktag im Juli 1999. Dieser Termin ist mit der Kündigung vom
14.04.1999 gewahrt. Die zu frühe Angabe des Endtermins (30.06.1999)
ist unschädlich. Wird ein zu früher Endtermin angegeben, endet das
Mietverhältnis regelmäßig zu dem gesetzlich vorgesehenen Termin,
hier gemäß § 565 Abs. 1a BGB also dem 31.12.1999. Anhaltspunkte
dafür, der spätere Termin sei für den Kläger als Ersteher ohne
Interesse, sind nicht vorgetragen (vgl. hierzu: BGH NJW-RR 1996,
144).

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3. Der Anspruch des Klägers ist nicht gemäß § 362 Abs. 1 BGB
durch Erfüllung untergegangen. Denn die Räumung und Herausgabe des
Grundstücks an den Kläger erfolgte im Wege der Zwangsvollstreckung.
Bei einer Zwangsvollstreckung aus einem vorläufig vollstreckbaren
Urteil tritt indes ohne Hinzutreten weiterer - hier nicht
vorliegender - Umstände keine Erfüllung ein (vgl.
Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl., § 362 Rdnr. 12 m.w.N.).

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II.

17

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr.
10, 711 ZPO.

18

Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der
Revision liegen nicht vor.

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Streitwert für das Berufungsverfahren: 38.653,67 EUR (= 75.600
DM).