Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-07-28, Aktenzeichen 3 K 295/08.NW
ECLI:DE:VGNEUST:2008:0728.3K295.08.NW.0A

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Die Klägerin begehrt die Erteilung der Baugenehmigung zum Umbau einer 1978 als SB-Warenhaus genehmigten Halle zur teilweisen Nutzung des Erdgeschosses für den Verkauf von Schuhen, Textil- und Haushaltswaren.

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Sie ist Eigentümerin der Grundstücke W. Straße. 20 bis 22 (Flurst.-Nrn. ...) in P.... Auf diesen Grundstücken befinden sich ein zweigeschossiges Hallengebäude mit Erd- und Untergeschoss (W. Straße 20) sowie Pkw-Stellplätze. Die Liegenschaft wurde mit bestandskräftiger Baugenehmigung der Beklagten vom 23. März 1978 als SB-Warenhaus (in der Baugenehmigung als „SB-Warenlager“ bezeichnet) mit einer Verkaufsfläche im Erdgeschoss von ca. 1.940 qm genehmigt. Diese Baugenehmigung enthielt keine Sortimentsbeschreibung. Ausweislich der damals genehmigten Planunterlagen befanden sich im Erdgeschoss der Halle der Verkaufsraum (1.560,85 qm), eine Bäckerei, ein Fleisch-, Wurst- und Käseverkauf sowie auf einer Fläche von insgesamt ca. 121,26 qm drei Shops (Shop I: Blumen; Shop II: Drogerie; Shop III: Reinigung). Im Untergeschoß der Halle befanden sich ein Getränke-Abholmarkt sowie Lager- und Personalräume.

3

Bis zum 31. Dezember 2004 wurde in der Halle ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit dem Sortiment eines typischen Verbrauchermarktes, nämlich frische und haltbare Lebensmittel, Getränke, Reformwaren und Nahrungsergänzung, Hygieneartikel einschließlich Putz- und Reinigungsmittel, Drogerieartikel, Zigaretten, Grundbedarf an Schreibwaren und Zeitschriften, Schnittblumen, Topfpflanzen, Heimtiernahrung, verbrauchermarkttypische Haushaltswaren, Schuhe, Textilien, Spielwaren des mittelfristigen Bedarfs und Elektrogeräte, betrieben, zuletzt unter dem Handelsnamen „I.“. Nach Schließung dieses Marktes Ende 2004 erfolgte zunächst keine Nutzung der Halle.

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Am 25. September 2006 beschloss die Beklagte für das Gebiet, in dem auch die klägerische Halle gelegen ist, die Aufstellung des Bebauungsplans P ... „A. Straße/W. Straße“. Unter dem gleichen Datum erließ sie eine Veränderungssperre. Der Aufstellungsbeschluss und die Satzung über die Veränderungssperre wurden am 11. Oktober 2006 öffentlich bekanntgemacht. Nach § 3 Abs. 2 der Satzung über die Veränderungssperre gilt diese bis zum 11. Oktober 2008.

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Auf Antrag der Klägerin erteilte ihr die Beklagte mit Datum vom 30. Mai 2007 die Baugenehmigung für den Umbau der - seit Ende 2004 ungenutzten - Halle zwecks Wiedernutzung einer Teilfläche des Erdgeschosses von 877 qm als Verbrauchermarkt („N.“-Discountmarkt). Diese Nutzung einer Teilfläche des Erdgeschosses wurde von der Beklagten als Fortführung der ursprünglich genehmigten Nutzung „SB-Warenhaus“ unter Ausnutzung der zulässigen Variationsbreite des damaligen Baurechts gewertet. Die Klägerin erhob gegen diese Baugenehmigung Widerspruch.

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Mit Datum vom 22. Juni 2007 beantragte die Klägerin bei der Beklagten auch die Baugenehmigung für die Nutzung der Restfläche des Erdgeschosses der Halle als Verkaufsstätte für Schuhe, Textil- und Haushaltswaren auf einer vorgesehenen Verkaufsfläche von 756,44 qm. Ausweislich der vorgelegten Planunterlagen soll diese Verkaufsstätte, baulich durch eine innerhalb der Halle errichtete Brandwand von dem „N.“-Discountmarkt getrennt, über einen eigenen Verkaufsraum, eigene Ein- und Ausgänge, einen eigenen Personalraum, eigene Toilettenanlagen sowie einen eigenen Lagerraum verfügen.

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Die Beklagte lehnte diesen Bauantrag mit Bescheid vom 26. Juni 2007 unter Hinweis auf den Planaufstellungsbeschluss und die bestehende Veränderungssperre ab. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme von der Veränderungssperre nach § 14 Abs. 2 - Baugesetzbuch - BauGB oder für eine Aussetzung der Veränderungssperre nach § 17 Abs. 4 - BauGB - seien nicht gegeben.

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Die Klägerin erhob gegen den ihr am 22. Dezember 2007 zugestellten Bescheid am 2. Januar 2008 Widerspruch. Zur Begründung trug sie im Wesentlichen vor, die Aufspaltung des 1978 genehmigten SB-Warenhauses, in dem sowohl Food- als auch Non-Food-Artikel angeboten worden seien, in nunmehr zwei große Einzelhandelsbetriebe („N.“-Verbrauchermarkt und Fachmarkt) genieße Bestandsschutz, weshalb diese Nutzung nach § 14 Abs. 3 BauGB von der Veränderungssperre nicht berührt werde. Die 1978 erteilte Baugenehmigung habe keine Sortimentsbeschränkung auf Lebensmittel enthalten. Der Non-Food-Anteil am Gesamtsortiment des in der Halle bis Ende 2004 betriebenen Verbrauchermarktes habe etwa 40% ausgemacht. Vor diesem Hintergrund stelle es einen Eingriff in ihre Eigentumsrechte dar, wenn ihr nun auf einer Verkaufsfläche im Erdgeschoss von ca. 760 qm der Verkauf von Schuhen, Textil- und Haushaltswaren praktisch untersagt werde. Eine baurechtlich relevante Nutzungsänderung, die die Genehmigungsfrage neu aufwerfe, liege nicht vor. Es erfolge weder eine Sortimentsausweitung noch eine Verkaufsflächenüberschreitung. Im Übrigen sei eine Herauslösung von Non-Food-Artikeln aus dem Gesamtverkauf bereits in den Genehmigungsunterlagen von 1978 vorgesehen gewesen, so die Einrichtung dreier Shops (Drogerie, Blumenverkauf, Reinigung).

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Mit Widerspruchsbescheid des Stadtrechtsausschusses bei der Beklagten vom 15. Februar 2008 wurde der Widerspruch zurückgewiesen. Zur Begründung wurde ausgeführt, der beantragte Einzelhandel für Schuhe, Textil- und Haushaltswaren werde von der Baugenehmigung aus dem Jahre 1978 nicht erfasst. Auf Bestandsschutz könne sich die Klägerin daher nicht berufen. Lediglich die genehmigte Nutzung als „N.“-Verbrauchermarkt stelle eine Fortführung der bislang rechtmäßig ausgeübten Nutzung dar. Die Aufspaltung der Halle in zwei Märkte – einen Verbraucher- und einen Fachmarkt (bzw. Fachmarktcenter) – entspreche nicht der zuletzt ausgeübten Nutzung. Die Variationsbreite der damals genehmigten Nutzung werde durch das Vorhaben der Klägerin überschritten. Bei dem klägerischen Vorhaben handele es sich deshalb um eine Nutzungsänderung i. S. v. §§ 29 Abs. 1, 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, die die Genehmigungsfrage unter bodenrechtlichem Blickwinkel erneut aufwerfe. Eine bloße organisatorische Trennung in Food- und Non-Food-Produkte liege nicht vor, weil neben dem „N.“-Verbrauchermarkt ein weiterer selbständiger Einzelhandelsbetrieb nur mit Non-Food-Produkten betrieben werden soll, dessen Zulässigkeit einer eigenständigen bauplanungsrechtlichen Prüfung unterliege. In den Bauplänen aus dem Jahre 1978 seien lediglich ca. 100 qm als sogenannte Shops gekennzeichnet. Der beantragte selbständige Einzelhandelsbetrieb soll jedoch eine Verkaufsfläche von 756,44 qm und eine Gesamtfläche von 1.004,79 qm haben und sprenge damit deutlich den Rahmen der Ursprungsgenehmigung in Bezug auf Non-Food-Artikel. Einem Anspruch der Klägerin auf Erteilung der Baugenehmigung für das Vorhaben stehe die wirksame Veränderungssperre entgegen. Die Voraussetzungen für die Veränderungssperre seien erfüllt. Es liege ein Planaufstellungsbeschluss vom 25. September 2006 für den Bebauungsplan P… vor. Die Planung lasse ein Mindestmaß dessen erkennen, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll. Innenstadtschädliche Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevantem Sortiment sowie Vergnügungsstätten sollen danach ausgeschlossen werden. Eine Ausnahme von der Veränderungssperre könne nicht erteilt werden. Mit dem Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplan P… werde u. a. das Ziel verfolgt, eine weitere Schwächung des innerstädtischen Einzelhandels durch die Neuansiedlung zentrenrelevanter Sortimente an peripheren bzw. nicht integrierten Standorten zu vermeiden. Diese Ziele seien durch das am 12. November 2007 verabschiedete Einzelhandelskonzept bestätigt worden. Eine Ausnahme würde den Hauptzielen der Bauleitplanung und des beschlossenen Einzelhandelskonzepts zuwider laufen, da innenstadtrelevante Sortimente an einem peripheren Standort genehmigt würden. Eine Außerkraftsetzung der Veränderungssperre komme ebenfalls nicht in Frage, da die maßgeblichen Gründe für die Veränderungssperre weiter fortbestehen.

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Der Widerspruchsbescheid wurde dem damaligen Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 20. Februar 2008 zugestellt.

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Die Klägerin hat am 14. März 2008 Klage erhoben. Zur Begründung wiederholt sie ihr Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren und trägt ergänzend vor, durch die Schaffung zweier separater Ein- und Ausgänge und räumlicher Separierung der Food- und Non-Food-Sortimente im gleichen Gebäude würden keinerlei bodenrechtliche Belange neu berührt. Die Voraussetzungen der Bestandsschutz-Regelung des § 14 Abs. 3 BauGB seien deshalb gegeben. Die von der Beklagten angenommene Gleichsetzung des 1978 genehmigten SB-Warenhauses mit einem heutigen Verbrauchermarkt sei zweifelhaft. Ein Verbrauchermarkt sei auf die Nahversorgung orientiert und halte ein kleineres Non-Food-Sortiment als ein SB-Warenhaus vor. Ein SB-Warenhaus habe demgegenüber einen kleineren Lebensmittelanteil als der Verbrauchermarkt. Sie habe im Vorverfahren mehrfach die in dem SB-Warenhaus vorhandene Verteilung des Food- und Non-Food-Sektors auf 60:40 beschrieben. Zum Zeitpunkt der Antragstellung am 22. Juni 2007 sei die Baugenehmigung für den „N.“-Discountmarkt zwar bereits erlassen, aber noch nicht bestandskräftig gewesen, weil sie gegen diese Baugenehmigung Widerspruch eingelegt habe, der aufschiebende Wirkung entfalte, da § 212a BauGB nur für Drittwidersprüche gelte. Damit sei die Beklagte als Baugenehmigungsbehörde verpflichtet gewesen, beide Baugenehmigungsanträge im Zusammenhang und nicht völlig unabhängig voneinander zu betrachten. Es hätte sich dann insgesamt eine Verkaufsfläche von 1.640 qm zur Genehmigung gestellt, von denen sich weniger als die Hälfte, nämlich nur ca. 760 qm, auf ein Non-Food-Angebot beziehe. Bezogen auf die ursprünglich genehmigte Verkaufsfläche der Halle (Erd- und Untergeschoss) von rd. 2.662 qm lägen die beantragten ca.760 qm für Non-Food-Sortimente deutlich unter 30% der 1978 genehmigten Gesamtverkaufsfläche. Solange einem Marktbetreiber keine feste Sortimentsquotierung oder Beschreibung in einer Genehmigung vorgeschrieben werde – wie hier –, müsse ihm bei der Sortimentsgestaltung eine Umschichtungsmöglichkeit zur Verfügung stehen, weil er sich den Marktbedingungen jeweils anzupassen habe. Nach den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs unter Punkt 1.9 i. V. m. Anlage 3 sei für die streitgegenständliche Halle W.. Straße 20 ausdrücklich ein Verbrauchermarkt mit einer Verkaufsfläche von 1.940 qm bestandsgeschützt.

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Die Klägerin beantragt,

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unter Aufhebung des Bescheides vom 18. Dezember 2007 und des Widerspruchsbescheides vom 15. Februar 2008 die Beklagte zu verpflichten, die beantragte Baugenehmigung, soweit der Bauantrag abgelehnt wurde, zu erteilen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Zur Begründung verweist sie auf die Ausführungen im Widerspruchsbescheid.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Beteiligten zu den Gerichtsakten gereichten Schriftsätze sowie die Verwaltungsakten der Beklagten verwiesen. Diese Unterlagen lagen der Kammer vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Des Weiteren wird auf das Sitzungsprotokoll vom 28. Juli 2008 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist unbegründet.

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Die Klägerin hat auf der Grundlage der Sach- und Rechtslage im maßgeblichen Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung keinen Anspruch auf Erteilung der mit Datum vom 22. Juni 2007 beantragten Baugenehmigung, so dass sich die angefochtenen Bescheide vom 18. Dezember 2007 und 15. Februar 2008 als rechtmäßig erweisen und sie nicht in ihren Rechten verletzen (§ 113 Abs. 5 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

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Dem Anspruch auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung nach § 70 Landesbauordnung für Rheinland-Pfalz - LBauO - steht die am 25. September 2006 beschlossene und am 11. Oktober 2006 ortsüblich bekanntgemachte Veränderungssperre der Beklagten nach § 14 Baugesetzbuch – BauGB – entgegen (1.). Weder greift zugunsten der Klägerin die „Bestandsschutz“-Regelung des § 14 Abs. 3 BauGB ein (2.) noch sind die Voraussetzungen für eine Ausnahme nach § 14 Abs. 2 BauGB erfüllt (3.). Auch die Voraussetzungen für eine Außer-Kraft-Setzung der Veränderungssperre gemäß § 17 Abs. 4 BauGB liegen nicht vor (4.).

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1. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 2 der am 25. September 2006 vom Stadtrat der Beklagten beschlossenen Satzung über die Veränderungssperre dürfen im Geltungsbereich der Veränderungssperre Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB, also auch die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen, nicht durchgeführt werden.

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Die Veränderungssperre begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Formelle oder materielle Fehler sind nicht ersichtlich. Der Veränderungssperre liegt ein ordnungsgemäßer Beschluss des Stadtrates der Beklagten vom 25. September 2006 über die Aufstellung des Bebauungsplanes P ... „A. Straße/W. Straße“ zugrunde, der ortsüblich am 11. Oktober 2006 bekanntgemacht wurde. Der Planaufstellungsbeschluss hat den räumlichen Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplans durch die Angaben der ihn begrenzenden Straßen und ergänzend durch den Verweis auf einen beigefügten Lageplan hinreichend klar abgegrenzt. Der räumliche Geltungsbereich der Veränderungssperre, die die betroffenen Grundstücke mit ihren Flurstücknummern bezeichnet, geht hierüber nicht hinaus.

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Die Veränderungssperre ist zur Sicherung der Planung erforderlich, um Vorhaben, die die Planungsabsichten der Beklagten erheblich beeinträchtigen würden, verhindern zu können. Gesetzliche Voraussetzung für den Erlass einer Veränderungssperre ist ihre Notwendigkeit „zur Sicherung der Planung“ (§ 14 Abs. 1 BauGB). Dies ist nur gegeben, wenn die mit dem Aufstellungsbeschluss eingeleitete Planung bei In-Kraft-Treten der Veränderungssperre ein Mindestmaß dessen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll (BVerwG, Urteil vom 19. Februar 2004 – 4 CN 13/03 –, NVwZ 2004, 984 m. w. N.).

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Wesentlich ist dabei, dass die Gemeinde bereits positive Vorstellungen über den Inhalt des Bebauungsplans entwickelt hat. Eine Negativplanung, die sich darin erschöpft, einzelne Vorhaben auszuschließen, reicht nicht aus. Denn wenn Vorstellungen über die angestrebte Art der baulichen Nutzung der betroffenen Grundflächen fehlen, ist der Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans noch offen. Die nachteiligen Wirkungen der Veränderungssperre wären – auch vor dem Hintergrund des Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 Grundgesetz - GG - nicht erträglich, wenn sie zur Sicherung einer Planung dienen sollte, die sich in ihrem Inhalt noch in keiner Weise absehen lässt (BVerwG, a. a. O. m. w. N.). Ein Mindestmaß an konkreter planerischer Vorstellung gehört somit zur Konzeption des § 14 BauGB. Nach seinem Absatz 2 Satz 1 kann eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Ob der praktisch wichtigste öffentliche Belang, nämlich die Vereinbarkeit des Vorhabens mit der beabsichtigten Planung, beeinträchtigt ist, kann aber nur beurteilt werden, wenn die planerischen Vorstellungen der Gemeinde nicht noch völlig offen sind (BVerwG, a. a. O.).

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Ob der – noch nicht beschlossene – Bebauungsplan P … in seinen einzelnen Festsetzungen von einer ordnungsgemäßen und gerechten Abwägung aller betroffenen Belange (§ 1 Abs. 7 BauGB) getragen sein wird, ist demgegenüber für die hier zu entscheidende Frage der Wirksamkeit der Veränderungssperre ohne Belang. Entscheidend ist allein, ob die beabsichtigte Planung überhaupt auf ein Ziel gerichtet ist, das im konkreten Fall mit den Mitteln der Bauleitplanung zulässigerweise erreicht werden kann.

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Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist somit erforderlich, aber auch ausreichend, dass die Gemeinde im Zeitpunkt des Erlasses einer Veränderungssperre zumindest Vorstellungen über die Art der baulichen Nutzung besitzt, sei es, dass sie einen bestimmten Baugebietstyp, sei es, dass sie nach den Vorschriften des § 9 Abs. 1 BauGB festgesetzte Nutzungen ins Auge gefasst hat (BVerwG, a. a. O. unter Hinweis auf die Beschlüsse vom 15. August 2000 - BVerwG 4 BN 35.00, BRS 64 Nr. 109 - und vom 27. Juli 1990 - BVerwG 4 B 156.89, ZfBR 1990, 302 -).

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Gemessen an diesen Kriterien genügt die Planung der Beklagten im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Veränderungssperre den Anforderungen, die an die Konkretisierung einer zu sichernden Planung zu stellen sind. Die gemeindliche Planung hatte vorliegend einen Stand erreicht, der ein Mindestmaß dessen erkennen lässt, was Inhalt des künftigen Bebauungsplans sein soll.

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In dem am 25. September 2006 gefassten Beschluss des Stadtrats der Beklagten betreffend die Aufstellung des Bebauungsplans P … „A.. Straße/W. Straße“ heißt es, dass Ergebnisse des im Rahmen der Stadtentwicklungsplanung von P… in Auftrag gegebenen Einzelhandelsgutachtens einen Steuerungsbedarf im Bereich Einzelhandel aufzeigten, um die Funktion der Innenstadt als Einkaufsstandort langfristig zu sichern und auszubauen. Ziel des Bebauungsplans P … sei es, am Standort A. Straße den vorhandenen Einzelhandel als Nahversorgungszentrum im Bestand zu sichern und nicht weiter in Bezug auf innenstadtrelevante Sortimente auszuweiten. Langfristig werde durch die Ausweisung von Gewerbeflächen eine Rückgewinnung für produzierendes Gewerbe, Handwerk und Dienstleistung angestrebt. Weiterhin sollen Vergnügungsstätten außerhalb der Innenstadt nicht zugelassen werden. Da die bisherigen Bebauungspläne P ... und P … für den Bereich A. Straße/W... Straße die angestrebten Zielsetzungen nicht erfüllen könnten, würden diese aufgehoben. Den Hintergrund des Planaufstellungsbeschlusses vom 25. September 2006 sowie die weiteren Planungsabsichten hat die Beklagte ausführlich und nachvollziehbar in der Begründung zur Veränderungssperre vom gleichen Tag zum Bebauungsplangebiet P … dargelegt und in der mündlichen Verhandlung nochmals ausgeführt. So habe sich der Standort A.. Straße durch die Ansiedlung verschiedener Einzelhandelsbetriebe (Wasgau, Aldi, Lidl) zu einem Nahversorgungszentrum entwickelt. Diese Nahversorgungsfunktion mit Gütern des kurzfristigen und täglichen Bedarfs gelte es durch die Aufstellung des Bebauungsplans auf dem jetzigen Niveau zu festigen und eine Ausweitung sowohl im Umfang als auch in den Sortimenten, die innenstadtrelevant seien, zu unterbinden. Jede Neuansiedlung mit zentrenrelevanten Sortimenten an der Peripherie werde zu einer weiteren Schwächung der derzeitigen innerstädtischen Versorgungsfunktion führen, da keine neuen Kaufkraftzuflüsse bzw. höhere Umsätze generiert würden, sondern allenfalls räumliche Veränderungen der Kaufkraftströme zu erwarten seien. Den an dem Standort bereits ansässigen Betrieben solle ein erweiterter Bestandsschutz ermöglicht werden. Durch die Überarbeitung des Bebauungsplans werde für die vorhandenen Nutzungen Rechtssicherheit und damit auch Investitionssicherheit geschaffen.

29

Dass nach den Angaben der Beklagtenvertreterin in der mündlichen Verhandlung im Zeitpunkt des Planaufstellungsbeschlusses und des Beschlusses über die Veränderungssperre lediglich eine allgemeine Liste über innenstadtrelevante Sortimentsartikel vorlag, da das damals noch in Aufstellung befindliche Stadtentwicklungskonzept zwar bereits in Auftrag gegeben, aber noch nicht erstellt gewesen sei, weshalb eine spezielle für die Innenstadt von Pirmasens relevante Liste noch nicht vorgelegen habe, stellt die Wirksamkeit der Veränderungssperre nicht in Frage, da jedenfalls die Zielsetzung der beabsichtigten Planung, nämlich langfristige Stärkung des Einzelhandels in der Innenstadt von Pirmasens durch planerische Steuerung der Gewerbeflächenentwicklung in peripheren Standorten unter Ausschluss des weiteren Eindringens von innenstadtrelevanten Einzelhandelsbetrieben in das Plangebiet sowie Verhinderung von Vergnügungsstätten und dadurch zugleich Sicherung und Zurückgewinnung dieser Standorte für produzierendes Gewerbe, Handwerk und Dienstleistungsbetriebe, ausreichend ist. Mittlerweile liegt das Einzelhandelskonzept der Beklagten vor, das am 12. November 2007 vom Stadtrat in öffentlicher Sitzung beschlossen wurde und das unter Ziffer 10.3 die sogenannte Pirmasenser Liste enthält, die die Nahversorgungs-, zentrenrelevanten und nichtzentrenrelevanten Sortimente für die Stadt Pirmasens, abgeleitet aus den örtlichen Standortstrukturen, enthält. Danach sind nahversorgungsrelevante Sortimente u. a. Lebensmittel, Reformwaren, Drogerieartikel und zentrenrelevante Sortimente u. a. Schuhe, Bekleidung und Haushaltswaren. Diese „Pirmasenser Liste“ ist mittlerweile auch in die Planfassung vom 16. Mai 2008 zur Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB, der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB als Anlage 1 und 2 der Textfestsetzungen zum Bebauungsplan P … eingearbeitet.

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Damit ist der wesentliche Inhalt des künftigen Bebauungsplan P … hinreichend umschrieben, nämlich die Absicht, ein weiteres Eindringen von innenstadtrelevanten Einzelhandelsbetrieben in das Plangebiet und Vergnügungsstätten dort zu verhindern sowie das Plangebiet – unter Berücksichtigung des Bestandsschutzes für bestehende Einzelhandelsbetriebe – langfristig für Produktions-, Handwerks- sowie Dienstleistungsbetriebe (durch die Ausweisung von Misch-, Gewerbe- und Sondergebieten im Plangebiet) zu sichern und dieser Bestimmung zuzuführen.

31

Da der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan P … derzeit noch nicht rechtsverbindlich ist und die wirksame Veränderungssperre erst spätestens am 11. Oktober 2008 außer Kraft tritt (s. § 3 der Satzung über die Veränderungssperre), steht sie im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung dem Bauvorhaben der Klägerin entgegen.

32

2. Die Klägerin kann sich gegenüber der wirksamen Veränderungssperre nicht auf die „Bestandsschutz“-Regelung des § 14 Abs. 3 BauGB berufen, wonach Vorhaben, die vor dem In-Kraft-Treten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, sowie Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem In-Kraft-Treten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung von der Veränderungssperre nicht berührt werden.

33

Bei der von der Klägerin geplanten Nutzung der Restfläche des Erdgeschosses der Halle W.. Straße 20 für den Verkauf von Schuhen, Textil- und Haushaltswaren als selbständiger Einzelhandelsbetrieb mit einer Verkaufsfläche von 756,44 qm handelt es sich nicht um die Fortführung der 1978 genehmigten und bis Ende 2004 stattgefundenen Nutzung der Halle als SB-Warenhaus bzw. Verbrauchermarkt. Vielmehr stellt diese geplante Nutzung eine rechtsbedeutsame, baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung i. S. v. §§ 29, 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB dar.

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Eine Nutzungsänderung im bauplanungsrechtlichen Sinn liegt dann vor, wenn durch die Verwirklichung des Vorhabens die jeder Art von Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird und bodenrechtliche Belange neu berührt werden können, so dass sich die Frage der Genehmigungsfähigkeit unter bodenrechtlichen Aspekten neu stellt. Für die Frage, ob eine bestimmte Nutzung gegenüber der früheren Nutzung baurechtlich relevant ist, kommt es allein auf die zuletzt ausgeübte bauaufsichtlich genehmigte Nutzung an. Dabei bedarf es vorliegend keiner weiteren Klärung, ob es sich bei der bis Ende 2004 stattgefundenen Nutzung der Halle um ein SB-Warenhaus oder um einen Verbrauchermarkt nach heutiger Definition gehandelt hat (zu den Definitionen SB-Warenhaus und Verbrauchermarkt s. PGW Westpfalz-Informationen Nr. 104 <06/00>, S. 42), da jedenfalls bei beiden Betriebsformen Food- und Non-Food-Sortimente in einem einheitlichen Einzelhandelsbetrieb angeboten werden und jeweils das Food-Sortiment überwiegt. Dies war unstreitig bei der bis Ende 2004 in der Halle ausgeübten Nutzung auch der Fall. Somit ist die von der Beklagten vorgenommene Gleichsetzung der 1978 genehmigten Nutzung der Halle als SB-Warenhaus mit einem heutigen Verbrauchermarkt entgegen der Ansicht der Klägerin nicht zu beanstanden.

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Die Legalisierungswirkung der im Jahre 1978 erteilten Baugenehmigung erstreckt sich nicht auf eine Einzelhandelsnutzung schlechthin, sondern nur auf die Nutzung als (großflächiger) Verbrauchermarkt mit einem breitgefächerten Warensortiment mit Schwerpunkt im Lebensmittelsektor. Zwar enthielt die Baugenehmigung aus dem Jahr 1978 keine Sortimentsliste, jedoch ergibt sich sowohl aus den damals genehmigten Planunterlagen, wonach im Erdgeschoss ein die gesamte Breite und Länge der Halle ausfüllender Verkaufsraum mit Backwaren-, Fleisch-, Wurst- und Käseverkauf geplant war, als auch aus den Ausführungen der Klägerin, die Verteilung von Food- und Non-Food-Sortiment habe bei 60:40 gelegen, dass der Schwerpunkt des Warenangebots im Lebensmittelbereich (Food-Sortiment) lag.

36

Da die Klägerin die Nutzung der Restfläche des Erdgeschosses der Halle nunmehr derart beabsichtigt, dort einen selbständigen Einzelhandelsbetrieb mit den (zentrenrelevanten) Sortimenten Schuhe, Textil- und Haushaltswaren einzurichten, wird die „Variationsbreite“ der 1978 genehmigten und bis Ende 2004 ausgeübten Nutzung (SB-Warenhaus/Verbrauchermarkt), die nach Nr. 1.9 der textlichen Festsetzungen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans P … i. V. m. Anlage 3, Stand: 16. Mai 2008, mit einer Verkaufsfläche von 1.940 qm Bestandsschutz genießt, verlassen und ein Fachmarkt geplant. Die Betriebsform des Einzelhandels „Fachmarkt“ (zur Definition Fachmarkt s. PGW Westpfalz-Informationen, a.a.O) führt ein breites und oft tiefes Sortiment aus einem Warenbereich oder kombinierten Warenbereichen (wie z. B. Bekleidungs- und Schuhfachmarkt). Ein solcher Betrieb stellt „etwas anderes“ dar als ein Betrieb mit „Vollsortiment“, auch wenn es sich in beiden Fällen um Einzelhandelsbetriebe handelt. Dies gilt auch dann, wenn in dem bisherigen Betrieb (hier: SB-Warenhaus/Verbrauchermarkt) Fachartikel der betreffenden Branchen als Teil- oder Randsortiment, wie dies nach Angaben der Klägerin auch in dem bis Ende 2004 in der Halle betriebenen Verbrauchermarkt der Fall gewesen sei, vertrieben wurden (vgl. zu Sortimentsänderungen in Einzelhandelsbetrieben als baurechtlich relevante Nutzungsänderungen: z. B. Hess. VGH, Beschluss vom 12. Oktober 1989 – 3 TG 2633/89, GewArch 1990, 211; OVG NRW, Urteil vom 29. März 1999 – 10 B 417/99, juris; OVG Nds, Urteil vom 18. November 2004 – 1 LB 337/03 –, juris).

37

Die von der Klägerin vertretene Ansicht, die Teilung des ehemaligen Verbrauchermarktes in jetzt zwei selbständige Einheiten („N.“-Verbrauchermarkt und Verkaufsstätte für Schuhe, Textil- und Haushaltswaren) mit selbständigen Ein- und Ausgängen liege noch innerhalb der Variationsbreite der Baugenehmigung von 1978, weil beide Verkaufseinrichtungen sich in der gleichen Gebäudehülle von 1978 befänden, ohne diese bis auf den zweiten Ausgang für den Discountmarkt zu verändern oder im äußeren Erscheinungsbild umzugestalten, geht fehl. Bei dem klägerischen Vorhaben handelt es sich nicht um eine Sortimentsaufteilung in einen Food- und einen Non-Food-Bereich innerhalb desselben, eine organisatorische Einheit bildenden Verbrauchermarktes, sondern vielmehr um die Errichtung zweier selbständiger Betriebsformen, nämlich der bereits genehmigte Verbrauchermarkt „Netto“ und der geplante Fachmarkt für Schuhe, Textil- und Haushaltswaren, wodurch die Variationsbreite der 1978 erteilten Baugenehmigung der Halle überschritten wird.

38

Die in den genehmigten Plänen aus dem Jahre 1978 im Erdgeschoss der Halle als separate Shops für Blumen, Reinigung und Drogerie gekennzeichneten Flächen (Shop I, II und III) von insgesamt ca. 120 qm vermögen nicht zu der Beurteilung zu führen, dass damit auch der geplante streitgegenständliche Einzelhandelsbetrieb für Schuhe, Textil- und Haushaltswaren noch von der Baugenehmigung aus dem Jahre 1978 erfasst ist. Unabhängig davon, ob die Sortimente Schuhe, Textil- und Haushaltswaren in dem geplanten Fachmarkt kumulativ oder alternativ angeboten werden sollen, wird jedenfalls die hier in Rede stehende Restfläche des Erdgeschosses der Halle entgegen der Ansicht der Klägerin in Bezug auf Non-Food-Sortimente nicht lediglich intensiver genutzt, sondern vielmehr wird ein wesentliches Merkmal, das für die Bestimmung der Nutzungsart maßgebend ist, nämlich jetzt Fachmarkt für Schuhe, Textil- und Haushaltswaren (= reines Non-Food-Sortiment) gegenüber vorher Verbrauchermarkt mit Food- und Non-Food-Sortiment, geändert. Ein solches wesentliches Merkmal ist nämlich auch das feilgehaltene Warenangebot (vgl. OVG NRW, a.a.O.). Dies stellt hier eine andere Nutzung dar, als wenn die Gesamtfläche des Erdgeschosses der Halle durch
einen
Einzelhandelsbetrieb (Verbrauchermarkt) als Hauptbetrieb geprägt wird und auf baulich abgetrennten Flächen zu dessen Warenangebot als Nebenleistung ein Warenangebot hinzutritt (wie dies ursprünglich bezüglich der insgesamt ca. 120 qm umfassenden Shops I, II und III für Blumen, Drogerie und Reinigung der Fall war), das in einem inneren Zusammenhang mit der Hauptleistung steht, diese jedoch nur abrundet und von untergeordneter Bedeutung bleibt (s. dazu BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 – 4 C 14.04 –, juris).

39

Damit geht auch die Ansicht der Klägerin fehl, die Beklagte hätte wegen der infolge der Widerspruchseinlegung noch nicht bestandskräftigen Baugenehmigung für den „N..“-Verbrauchermarkt beide Baugenehmigungsanträge im Zusammenhang betrachten müssen, wodurch sich dann insgesamt eine Verkaufsfläche von 1.640 qm zur Genehmigung gestellt hätte, von denen sich weniger als die Hälfte, nämlich nur ca. 760 qm, auf Non Food-Sortimente bezogen hätte und diese Fläche gegenüber der ursprünglich in der Halle genehmigten Verkaufsfläche von rd. 2.662 qm dann deutlich unter 30% der genehmigten Gesamtverkaufsfläche gelegen hätte. Die Klägerin hat vielmehr die im Erdgeschoss der Halle ursprünglich genehmigte Betriebsfläche des Verbrauchermarktes baulich durch die Errichtung einer Brandwand in zwei völlig selbständige Betriebseinheiten (Verbrauchermarkt und Fachmarkt) ohne bauliche oder organisatorische Verbindung mit jeweils separaten Ein- und Ausgängen, eigenen Toiletten-, Lager- und Personalräumen unterteilt. Da in dem geplanten Fachmarkt der Handel mit innenstadtrelevanten Sortimenten (Schuhe, Textil- und Haushaltswaren) erfolgen soll, erscheint es auch nicht ausgeschlossen, dass sich diese Nutzung auf einen zentralen Versorgungsbereich (hier die Innenstadt der Stadt Pirmasens) schädlich auswirken kann, so dass diese geplante Nutzung von bodenrechtlicher Relevanz ist. So liegt es auf der Hand, dass die Zentrenrelevanz des von einem Fachmarkt angebotenen Warensortiments (Schuhe, Textil-, Haushaltswaren) eine völlig andere ist als die eines breitgefächerten Warenangebots eines Verbrauchermarkts, selbst wenn dort solche Artikel als Teil- oder Randsortiment angeboten werden.

40

Das geplante Vorhaben der Klägerin unterfällt nicht dem erweiterten Bestandsschutz nach Nr. 1.9 der textlichen Festsetzungen zum in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan P … in Verbindung mit der Anlage 3, Stand: 16. Mai 2008. Nr. 1.9 der textlichen Festsetzungen lautet:

41

„Als Maßnahme des erweiterten Bestandsschutzes ist die Erweiterung, Änderung und Erneuerung der vorhandenen und der genehmigten oder positiv vorbeschiedenen Einzelhandelsbetriebe (ein Verbrauchermarkt im Gebäude W. Straße 20, ein Fachmarkt für Rest- und Sonderposten im Gebäude W. Straße 42, ein Fachgeschäft für Küchen, Kfz-Zubehör und Elektrogeräte im Gebäude W. Straße 26) zulässig. Die Begriffbestimmungen der Einzelhandelsbetriebe sind in Anlage 3 aufgeführt. Eine Erhöhung der Verkaufsfläche gegenüber der am Tage des In-Kraft-Tretens des Bebauungsplanes genehmigten und in Anlage 3 aufgeführten Verkehrsfläche ist unzulässig. Nutzungsänderungen sind ausgeschlossen. Im Falle einer Nutzungsaufgabe gelten die unter 1.3 bis 1.8 getroffenen Festsetzungen. Für die Geltungsdauer von Baugenehmigungen und Bauvorbescheiden sind die Bestimmungen der Landesbauordnung maßgeblich.“

42

Da es sich bei dem geplanten Vorhaben der Klägerin nicht um die Erweiterung, Änderung und Erneuerung des genehmigten Verbrauchermarktes W-. Straße 20 handelt, sondern – wie oben dargelegt – um eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung, greift der in Ziffer 1.9 enthaltene erweiterte Bestandsschutz nicht ein. Mithin stellt sich die Baugenehmigungsfrage insoweit neu. Nach Nr. 1.5 der textlichen Festsetzungen sind in dem Plangebiet – nicht bestandsgeschützte - Einzelhandelsbetriebe sowie sonstige Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher nur mit nichtzentrenrelevanten Sortimenten gemäß Anlage 1.2 als Hauptsortimente zulässig. Zentrenrelevante Sortimente gemäß Anlage 1.1 wie Bekleidung, Schuhe, Heimtextilien, Lederwaren und Haushaltswaren sind als Hauptsortimente im Plangebiet nicht zulässig. Solche Sortimente sind lediglich als Randsortimente eines Einzelhandelsbetriebes oder sonstigen Gewerbebetriebs mit Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher zulässig.

43

3. Greift nach alledem die Veränderungssperre gegenüber dem klägerischen Vorhaben ein, hat die Klägerin auch keinen Anspruch auf Erteilung einer Ausnahme von der Veränderungssperre gemäß § 14 Abs. 2 BauGB. Danach kann die Baugenehmigungsbehörde von der Veränderungssperre eine Ausnahme zulassen, wenn überwiegende öffentliche Belange dem Vorhaben nicht entgegenstehen. Solche überwiegenden öffentlichen Belange stehen aber dann entgegen, wenn ein Bauvorhaben – wie hier – gerade den Zielvorstellungen des künftigen Bebauungsplans und damit zugleich dem Sicherungszweck der Veränderungssperre widerspricht (vgl. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: 2007, § 14 Rdnr. 93).

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Das von der Klägerin geplante Vorhaben steht mit den Planungsabsichten der Beklagten, in dem Plangebiet Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevantem Sortiment nicht mehr zuzulassen, um so den Einzelhandel in der Innenstadt zu stärken und zugleich die Gewerbeflächen für produzierendes Gewerbe, Handwerk und Dienstleistung zurückzugewinnen oder zu sichern, nicht im Einklang, so dass die Zulassung einer Ausnahme für das klägerische Vorhaben ausscheidet.

45

Der Ausschluss bestimmter Arten von Einzelhandelsbetrieben im Plangebiet ist auf der Grundlage des § 1 Abs. 5 und 9 Baunutzungsverordnung – BauNVO – auch möglich. Nach § 1 Abs. 5 BauNVO kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2, 4 bis 9 und 13 BauNVO allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. Wünscht die Gemeinde an einem bestimmten Standort keine Einzelhandelsbetriebe, so ist es ihr nicht verwehrt, ein Gewerbegebiet unter Ausschluss dieses Nutzungstyps festzusetzen (vgl. VGH BW, Urteil vom 30. Januar 2006 – 3 S 1259/05 –, juris). Nach § 1 Abs. 9 BauNVO kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8 festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen und sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können. Die Beklagte beabsichtigt danach den grundsätzlich zulässigen Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevantem Sortiment. Ob ein solcher Ausschluss in der im Bebauungsplan dann realisierten Form gesetzmäßig ist, kann konkret erst nach Erlass des Bebauungsplans beurteilt werden.

46

Feststellen lässt sich im gegenwärtigen Zeitpunkt aber, dass die Zulassung einer Handelsfläche, soweit diese für den Einzelhandel mit innenstadtrelevanten Sortimenten als Hauptsortiment genutzt werden soll, mit den derzeit geplanten Festsetzungen im Bebauungsplan P … nicht vereinbar wäre (s. o.), weshalb eine Ausnahme nach § 14 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht zugelassen werden.

47

4. Schließlich besteht für die Beklagte auch keine Verpflichtung nach § 17 Abs. 4 BauGB, die Veränderungssperre vor Fristablauf ganz oder teilweise außer Kraft zu setzen, da die Voraussetzungen für den Erlass der Veränderungssperre auch im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung nach wie vor gegeben sind (so. o. unter 1.).

48

Nach alledem war die Klage mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 2 VwGO abzuweisen.

49

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO.

50

Beschluss

51

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 113.400,-- € festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Nr. 9.1.4 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung vom 7./8. Juli 2004 <NVwZ 2004, 1327 ff.>).

52

Die Festsetzung des Streitwertes kann nach Maßgabe des § 68 Abs. 1 GKG mit der
Beschwerde
angefochten werden; hierbei bedarf es nicht der Mitwirkung eines Bevollmächtigten.