Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1998-11-25, Aktenzeichen 2 U 100/95
ECLI:DE:OLGK:1998:1125.2U100.95.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

2

Die Kläger nehmen die Beklagte im Zusammenhang mit dem Erwerb
einer Eigentumswohnung im Rahmen eines sogenannten Erwerbermodells
als Treuhänder auf Schadensersatz in Anspruch.

3

Im Jahre 1990 waren die Kläger - die Klägerin zu 1) ist Hausfrau
und der Kläger zu 2), ihr Ehemann, arbeitet als Kraftfahrer - durch
eine Anlagenberaterin geworben worden, sich an dem Erwerbermodell
in D. - H., S.straße , zu beteiligen. Verkäuferin der
Wohnungseinheiten war die C. R. M. Fünfte Hamburg KG, deren
persönlich haftende Gesellschafterin die P. Immobilien Gesellschaft
mbH ist. Als Vermittler wurde eine I. Unternehmensberatung mit Sitz
in der Schweiz tätig, die die T. Immobilien Treuhand GmbH (im
Folgenden: T. GmbH) als Vertriebsbeauftragte einschaltete. Diese
war Herausgeberin eines Emissionsprospekts über das Anlageobjekt.
Für die Durchführung des Vertriebs bediente sich die T. GmbH der P.
GmbH, für die selbständige Anlageberater tätig waren, unter anderem
der Zeugin K., die den Klägern die in Rede stehende
Eigentumswohnung vermittelte.

4

Die Beklagte, eine Wirtschaftsprüfungs- und
Treuhandgesellschaft, war die in dem Emissionsprospekt der T. GmbH
die für die Beteiligung an der Anlage vorgesehene Treuhänderin, die
für die Erwerber als Geschäftsbesorger tätig sein und die nach dem
Modell vorgesehenen Verträge abschließen sollte. Der
Emissionsprospekt bestand aus einem allgemeinen Teil (A) mit
Informationen über D. und den umliegenden Wirtschaftsraum sowie
einem besonderen Teil (B) mit Angaben über das Objekt. In diesem
Teil waren unter anderem Beschreibungen der Einzelheiten des
Objekts, Beispielrechnungen über Einnahmen, Ausgaben, Steuern und
Liquidität sowie Erläuterungen dazu, zur Prospektdarstellung und zu
steuerlichen Grundlagen enthalten.

5

In dem Abschnitt über vertragliche Grundlagen heißt es unter der
Überschrift

6

"Treuhänderische Abwicklung " (Seite 30 des Prospekts):

7

" ... Der Treuhänder hat an der Gestaltung dieses Prospektes
nicht mitgewirkt, Prospektangaben nicht überprüft und macht sich
diese auch nicht zu eigen.

8

Die Pflichten und Rechte des Treuhänders ergeben sich aus dem
Geschäftsbesorgungsvertrag. Der Treuhänder vertritt die Erwerber
bei dem Abschluß des Kaufvertrages, bezüglich der Finanzierung und
beim Abschluß der sonstigen vorgesehenen Verträge. Weitere
Aufgaben, also insbesondere auch die Prüfung des Objektes in
bautechnischer Hinsicht, die Prüfung der Angaben des
Grundstückseigentümers, der sonstigen Vertragspartner und die
Prüfung des derzeitigen Mietzinses sowie die Prüfung der im
Zusammenhang mit der Bewirtschaftung vom Prospektherausgeber
prognostizierten anfallenden Kosten kommen dem Treuhänder nicht zu.
Er hat diesbezüglich demzufolge keine Prüfung vorgenommen.

9

Der Treuhänder überprüft auch nicht, ob die
Investitionsentscheidung des Erwerbs im Rahmen seiner individuellen
Gegebenheiten wirtschaftlich sinnvoll ist. Demgemäß kommen ihm
Beratungs- bzw. Aufklärungspflichten hinsichtlich der
ausschließlich vom Erwerber zu treffenden Investitionsentscheidung
nicht zu ... "

10

Der Abschnitt "Prospektherausgeber / Prospektverantwortung"
(Seite 33 des Prospekts) lautet unter anderem:

11

" Herausgeber des Prospektes ist die T. Immobilien Treuhand GmbH
...

12

... Für die Erstellung der wirtschaftlich / steuerrechtlichen
und zivilrechtlichen Aussagen und evtl. Vertragsvorschläge im
Prospekt hat sich der Prospektherausgeber ausgewiesener
Berufsträger in den entsprechenden Berufsgruppen - Steuerberater /
Rechtsanwälte - bedient. Diese haben die prospektmäßige und
vertragliche Gestaltung im ausschließlichen Auftragsverhältnis zum
Prospektherausgeber vorgenommen und haften ausschließlich diesem
gegenüber.

13

... Für die Abwicklung der Kapitalanlage hat der
Prospektherausgeber ein Angebot der Treuhandgesellschaft vorliegen.
Diese Treuhandgesellschaft wird ausschließlich im Auftrag und im
Interesse der zukünftigen Erwerber tätig werden. Die
Treuhandgesellschaft hat weder bei der Konzeption noch bei der
Erstellung dieses Prospektes mitgewirkt. Die Treuhandgesellschaft
übernimmt die abwickelnde Tätigkeit für den Erwerber nach Maßgabe
der in diesem Prospekt vom Prospektherausgeber gemachten Vorgaben
und des mit dem Anleger zu schließenden
Geschäftsbesorgungsvertrages".

14

Im Anschluß an die Beschreibung der Wohnungstypen und -größen
enthält der Prospekt (Seiten 14 - 16) verschiedene
"Beispielrechnungen" für den Erwerb von Wohnungen unterschiedlicher
Größe, die in eine "Erwerbsphase" und eine "Vermietungsphase"
aufgegliedert sind. Die Beispielrechnungen wurden für eine
Einkommensteuerbelastung einschließlich Kirchensteuer von 55 %
sowie alternativ 45 % erstellt und enthalten Angaben über die
monatliche und jährliche Unterdeckung vor Tilgung. In einem
anschließenden Abschnitt des Prospekts (Seiten 17 - 19) werden die
Beispielrechnungen erläutert. Dort ist erwähnt, daß die Bank von
dem aufzunehmenden Fremdkapital ein Damnum einbehalte, welches
mitfinanziert werde. Nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist sei
entweder erneut ein Damnum aufzunehmen oder aber eine entsprechend
höhere Nominalverzinsung zu leisten (Seite 17). Unter der
Überschrift "Erläuterungen zur Prospektdarstellung" (Seiten 25 -
27) wird neben Angaben zur Finanzierung und Miete/Mietgarantie der
kalkulierte Gesamtaufwand in einzelne Positionen mit entsprechenden
Prozentzahlen aufgeteilt. Hiernach beträgt der Anteil für
Grundstück, Gebäude einschließlich Vertrieb und Marketing 82,31 %
und für Finanzierungsvermittlung 2,5 %. Wegen der weiteren
Einzelheiten wird auf den Prospekt

15

(Anlage zur Klageschrift) ergänzend Bezug genommen.

16

Im Jahre 1988 hatten die Kläger ein zu versteuerndes Einkommen
von 64.406,-- DM. In Kenntnis des Prospektinhalts entschlossen sie
sich zum Erwerb der 60 qm großen Eigentumswohnung Nr. 63 . Sie
gaben am 3. März 1990 ein Angebot auf Abschluß eines
Treuhandgeschäftsbesorgungsvertrages in notariell beurkundeter Form
ab (UR.- Nr. 57/ 1990 des Notars B. in V., Bl. 67 ). Darin wurde
die Beklagte mit der Wahrnehmung der " Rechte und Interessen bei
der Abwicklung - ggf. auch Rückabwicklung - des Erwerbsvorgangs
sowie deren Finanzierung und allen damit zusammenhängenden
Rechtsgeschäften und Handlungen" beauftragt. Ferner wurde darauf
hingewiesen, daß sich die nähere Ausgestaltung sowie die Haftung
des Treuhänders aus der Stammurkunde ergebe.

17

In dem Abschnitt " II. Treuhandauftrag" heißt es unter
anderem:

18

"... 6. Der Treuhänder schuldet dem Erwerber nicht die
Übereignung des Grundbesitzes. Er übernimmt keine Haftung für das
Zustandekommen der angestrebten Vertragsverhältnisse, für die
Bonität der Vertragspartner sowie die ordnungsgemäße Erfüllung der
Verträge, den Eintritt des angestrebten steuerlichen und
wirtschaftlichen Erfolges - diese sind weder Vertragsinhalt noch
Geschäftsgrundlage - sowie eventuelle Schäden, die der Erwerber
durch Verletzung seiner Mitwirkungspflicht oder als Folge der
Kündigung durch den Treuhänder erleidet."

19

Bei der in Bezug genommenen Stammurkunde handelt es sich um die
" Stammurkunde zur Vorbereitung eines Geschäftsbesorgungsvertrages
" des Notars Z. in J. (Ur. Nr. 1552/1989-z) vom 21. November 1989.
Darin hatte die Beklagte unter anderem erklärt:

20

" I 5. Hinweise zur Rechtsstellung des Erwerbers: ... Der
Treuhänder überprüft nicht, ob die Investitionsentscheidung des
Erwerbers im Rahmen seiner individuellen Gegebenheiten
wirtschaftlich sinnvoll ist. Demgemäß kommen ihm Beratungs -bzw.
Aufklärungspflichten hinsichtlich der ausschließlich vom Erwerber
zu treffenden Investitionsentscheidung nicht zu. Der Treuhänder hat
auch an der Erstellung von etwa zu Vertriebszwecken verwandtem
Prospektmaterial nicht mitgewirkt und macht sich diese nicht zu
eigen.

21

...

22

VI. Weitere Rechte und Aufgaben des Treuhänders, Vergütung

23

... 6. Für den Eintritt der vom Erwerber verfolgten
wirtschaftlichen und steuerlichen Zielsetzungen und Folgen kann
eine Haftung nicht übernommen werden; diese sind weder
Vertragsinhalt noch Geschäftsgrundlage. ... Die Verpflichtung des
Treuhänders erstreckt sich auf den Abschluß der vorgesehenen
Verträge. Der Treuhänder haftet nicht für die ordnungsgemäße
Erfüllung von vertraglichen Verpflichtungen Dritter..."

24

Auf die Ablichtung der Urkunde im Sonderband der Akten dieses
Rechtsstreits wird ergänzend verwiesen.

25

Nach der Annahme diese Angebots durch die Beklagte schloß diese
für die Kläger am 10.Mai 1990 einen notariellen Kaufvertrag über
die Wohnung Nr. 63.

26

Im Kaufpreis von 110.871,57 DM sind an die Verkäuferin, die M.
Fünfte Hamburg KG zu zahlende 84.000,-- DM enthalten. Ferner
sollten 7.500,-- DM an die I. GmbH, von 14.571,57 DM an die T. GmbH
und eine Investitionsrücklage von 4.800,-- DM geleistet
werden..

27

Insgesamt betrug die Kostenbelastung der Kläger gemäß der
Abrechnung der Beklagten 150.277,56 DM. Auf die Kapitalflußrechnung
vom 18. Juli 1991 wird insoweit Bezug genommen.

28

Die Kläger haben vorgetragen, die Beklagte habe ihre sich aus
dem Treuhandverhältnis ergebenden Aufklärungs - und
Beratungspflichten verletzt und sich damit schadensersatzpflichtig
gemacht. Der Verkaufsprospekt enthalte in Teil B falsche und
irreführende Angaben. Hinsichtlich der steuerlichen Auswirkungen
sei der Prospekt irreführend, weil er in seinen Beispielrechnungen
von Steuersätzen von 45 % und 55 % ausgehe, die Kläger aber als
Kleinverdiener eine niedrigere Steuerbelastung und damit auch
geringere Steuervorteile zu erwarten gehabt hätten. Außerdem seien
die ihnen durch den Erwerb der Wohnung entstandenen laufenden
Belastungen abweichend von den Prospektangaben deutlich höher.
Ferner seien die Angaben im Prospekt zur Provisionsstruktur
unrichtig. Von dem erbrachten Gesamtaufwand seien lediglich
84.000,-- DM an die Verkäuferin geflossen; der übrige ausweislich
des Prospekts als Kaufpreis ausgewiesene Restbetrag sei als
verdeckte Provision zahlreichen Zwischengesellschaften zugute
gekommen. Schließlich sei der Kauf als sittenwidrig anzusehen, weil
die Gestehungskosten um 100 Prozent über dem wirklichen
wirtschaftlichen Wert der Immobilie lägen.

29

Die Kläger haben beantragt,

30

1) die Beklagte zu verurteilen, die Kläger von deren

31

Darlehensverpflichtungen gegenüber der Deutschen
Hypothekenbank

32

F., Darlehensnummer 214.730 über nominell DM 60.000,-- DM

33

ebenso freizustellen, wie gegenüber der weiteren
Darlehensverpflichtung

34

der Kläger der D. Bank AG, Filiale S., über DM

35

90.000,--, Kto.-Nr.:442/8 524 542, die die Kläger zur
Finanzierung des

36

Erwerbs der Eigentumswohnung im Anwesen S.str.,

37

D. 17, im Rahmen eines Erwerbermodells eingegangen sind,

38

2) festzustellen, daß die Beklagte verpflichtet ist, den
Klägern

39

Schadensersatz zur Abdeckung sämtlicher weiterer Schäden zu
bezahlen,

40

die die Kläger durch den Erwerb der Eigentumswohnung Nr.63 im
Anwe-

41

sen D. - H., S.str., bisher erlitten haben und

42

weiterhin erleiden werden,

43

3) auszusprechen, daß die Verurteilung zur Freistellung und zur
Zahlung von

44

Schadensersatz gemäß den vorstehenden Hauptanträgen Ziffer 1 und
2 zu

45

erfolgen habe Zug um Zug gegen Übertragung des Eigentums an der
Woh-

46

nung Nr. 63 im Anwesen S.str. , D., eingetragen im

47

Grundbuch von H., Amtsgericht Duisburg - Ruhrort, Blatt
7399,

48

Flur 18, Flurstücke 507, 510, 508, 513, 506, 509, 514 und
801.

49

Die Beklagte hat beantragt,

50

die Klage abzuweisen.

51

Sie hat behauptet, die Kläger seien durch die Beraterin, die
Zeugin K., umfassend und vollständig über Chancen und Risiken des
Projekts aufgeklärt worden, insbesondere darüber, daß die im
Prospekt genannten Steuersätze nicht auf die Kläger zuträfen. Statt
dessen seien sie mit einem persönlichen Berechnungsbeispiel
informiert worden, welches auf ihre individuellen Verhältnisse
abgestellt worden sei. Die Beklagte hat die Auffassung vertreten,
selbst eine mögliche Falschberatung durch den Zeugen stelle im
übrigen kein Fehlverhalten der Beklagten dar. Ein Mißverhältnis
zwischen Kaufpreis für die Eigentumswohnung und den
Gestehungskosten, welches sich bei einem größeren Provisionsanteil
als offengelegt ergebe, bestehe nicht. Schließlich hat die Beklagte
sich auf Verjährung berufen.

52

Das Landgericht hat durch Urteil vom 27. April 1995 nach
Vernehmung von Zeugen die Klage abgewiesen. Es hat insbesondere
ausgeführt, die Beklagte sei zwar grundsätzlich als
Prospektgarantin verantwortlich. Die im Prospekt und in der
Stammurkunde vorgenommenen Einschränkung sei wegen Verstoßes gegen
§ 9 Abs. 2 Nr. 2 AGBG unwirksam. Bei einer wertenden
Gesamtbetrachtung ergebe sich aber kein Ansatzpunkt für eine
Haftung aus der Position als Treuhänder.

53

Die Beispielrechnungen im Prospekt seien insoweit irreführend,
als sie von Steuersätzen der Erwerber von 55 % beziehungsweise 45 %
ausgingen. Dieser Umstand sei aber letztlich nicht geeignet, eine
Haftung der Beklagte auszulösen, weil nach dem Ergebnis der
Beweisaufnahme davon auszugehen sei, daß die Prospektangaben in
diesem Bereich nicht ausschlaggebend für die Anlageentscheidung der
Kläger gewesen seien. Außerdem könne nicht davon ausgegangen
werden, daß die tatsächliche Belastung der Kläger in den Jahren
seit dem Erwerb der Wohnung von den ihnen zuvor gemachten Angaben
erheblich abweiche. Der Sachvortrag der Kläger hierzu sei nicht
hinreichend. Außerdem fehle es an einem Beweisantritt im Hinblick
auf die erzielten Steuervorteile. Eine Haftung der Beklagten folge
auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Verschweigens von
Provisionsanteilen. Es reiche aus, wenn dem Erwerber deutlich
gemacht werde, welche Gesamtbelastung er für den Erwerb der
Immobilie zu tragen habe. Die Höhe der Zahlungen der Kläger an die
Gesellschaften I. und T. sei nicht zu beanstanden. Eine Haftung der
Beklagten werde weiterhin nicht dadurch ausgelöst, daß
Verflechtungen zwischen den am Verkauf und am Vertrieb beteiligten
Firmen dem Anleger nicht offengelegt worden seien. Hinsichtlich der
Position Damnum seien die Kläger im Prospekt ebenfalls ausreichend
informiert worden. Schließlich sei der von den Klägern geschlossene
Kaufvertrag über die Eigentumswohnung nicht wegen Wuchers
sittenwidrig, weil kein grobes Mißverhältnis von Leistung und
Gegenleistung bestehe. Wegen der weiteren Einzelheiten wir auf das
Urteil und dessen Verweisungen Bezug genommen.

54

Gegen das ihren erstinstanzlichen Prozeßbevollmächtigten am 11.
Mai 1995 zugestellte Urteil wenden sich die Kläger mit der am 12.
Juni 1995 (Montag) eingelegten Berufung, die sie - nach
entsprechender Verlängerung - mit am 18. September 1995 bei Gericht
eingegangenem Schriftsatz begründet haben.

55

Die Kläger wiederholen und ergänzen ihr Vorbringen aus der
ersten Instanz. Sie tragen insbesondere vor, die Beklagte habe als
Volltreuhänderin umfassende Aufklärungspflichten gehabt, denen sie
nicht nachgekommen sei. Die Erwerber seien über die
wirtschaftlichen Auswirkungen des Erwerbermodells getäuscht worden.
Außerdem seien im Kaufpreis versteckte Innenprovisionen
verschwiegen worden. Dies gelte auch für Verflechtungen und
Vereinbarungen zwischen Verkäuferin und Vertriebsorganisation. Die
Beklagte hätte ohne weiteres sehen können und müssen, daß die
angeworbenen Klein- und Durchschnittsverdiener völlig ungeeignet
seien für den Erwerb einer vollfinanzierten Eigentumswohnung. Der
Gesamtaufwand werde auch noch in gefährlicher Weise erhöht durch
ein Disagio. Für den hier angegangenen Erwerberkreis, zu welchem
die Kläger gehörten, habe der Kauf der Eigentumswohnung
zwangsläufig zu einem großen Verlustgeschäft werden müssen, weil
steuerliche Vorteile bei derartigen Einkommensgruppen die
Aufwendungen für Zins, Tilgung, Lebensversicherung und nicht
umlagefähige Nebenkosten nie auch nur annnähernd ausgegleichen
könnten.

56

Die Kläger haben in zweiter Instanz zunächst beantragt,

57

unter Abänderung des angefochtenen Urteils nach ihren im
ersten

58

Rechtszuge zuletzt gestellten Anträgen zu erkennnen und eine
Bürgschaft

59

einer deutschen Großbank oder Sparkasse als
Sicherheitsleistung

60

zuzulassen.

61

Durch Kaufvertrag vom 10. Oktober 1997 vor Notar Dr. K. in
D.

62

(Urkundenrolle Nr. 571/ 1997 H) haben die Kläger die
Eigentumswohnung zum Preise von 112.200,-- DM verkauft.

63

Mit Schriftsatz vom 21. Oktober 1997 haben sie daraufhin
zunächst angekündigt zu beantragen, die Beklagte zu verurteilen, an
sie 38.077,56 DM zu zahlen zuzüglich 4 % Zinsen aus 150.277,56 DM
bis zum 22. Oktober1997 sowie weitere 4 % Zinsen aus 38.077,56 DM
ab dem 23. Oktober 1997 bis zum Zahlungstage, sowie jeden weiteren
Schaden zu ersetzen, welchen die Kläger durch den Erwerb der
Eigentumswohnung Nr. 63 im Anwesen D. - H., S.straße , bisher
erlitten haben und weiterhin erleiden werden.

64

Nunmehr beziffern die Kläger ihren Schaden neu und tragen vor,
zu der Differenz zwischen dem ursprünglich vollfinanzierten
Gesamtaufwand (150.277,56 DM) und dem Verkaufserlös (112.200,-- DM)
kämen weitere Schadensposten hinzu, nämlich eine gezahlte
Vorfälligkeitsentschädigung (3.710,20 DM ) sowie Zuzahlungen unter
Berücksichtigung der steuerlichen Vorteile in den Jahren 1990 bis
1997 (317,60 DM, 9.393,56 DM, 8.138,28 DM, 5.334,01 DM, 11.411,60
DM 7.341,64 DM, 6.310,03 DM, 9.946,81 DM). Insgesamt ergebe sich
ein Schaden von 99.981,29 DM. Wegen der Einzelheiten wird auf den
Schriftsatz der Kläger vom 28. Januar 1998 Bezug genommen.

65

Nunmehr beantragen die Kläger,

66

1) die Beklagte zu verurteilen, an sie 89.707,26 DM zu
zahlen

67

nebst 4 % Zinsen seit dem 31. Oktober 1997 bis zum
Zahlungstage,

68

2) festzustellen, daß im übrigen der Rechtsstreit in der
Hauptsache erledigt

69

ist.

70

Die Beklagte widerspricht der Teilerledigungserklärung und
beantragt,

71

1) die Berufung zurückzuweisen,

72

2) ihr zu gestatten, eine Sicherheitsleistung auch durch
Bürgschaft

73

einer deutschen Großbank oder öffentlichen Sparkasse

74

erbringen zu dürfen.

75

Sie hält daran fest, sie sei - wie sich aus dem Prospekt und den
Vereinbarungen der Parteien ergebe - als Treuhänderin mit nur
beschränktem Aufgabenkreis tätig geworden. Eine Haftung komme
deswegen weder aus dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung noch wegen
Verletzung von Pflichten als Treuhänder in Betracht. Außerdem weist
sie darauf hin, daß den Aufwendungen der Kläger die Mieteinnahmen
und die erheblichen Steuervorteile - für das Jahr 1991
beispielsweise 1991 2.292,-- DM - gegenüberstünden. Bei Saldierung
von Einnahmen und Ausgaben ergebe sich kein Schaden. Schließlich
trägt die Beklagte vor, daß 12.000,-- DM Provision zurückgezahlt
worden seien, ferner 4.800,-- DM Instandhaltungsrücklage und
1.661,24 DM erstattete Mietgarantie.

76

Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes
wird auf die in beiden Rechtszügen gewechselten Schriftsätze der
Parteien nebst vorgelegten Unterlagen Bezug genommen. Die
beigezogenen Akten 2 U 101 / 95, 2 U 102/95 und 2 U 103/95 OLG Köln
sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung vor dem Senat
gewesen.

77

Der Senat hat Beweis erhoben über den Verkehrswert der
Eigentumswohnung

78

durch Einholung schriftlichen Gutachten des Sachverständigen B.
vom 27. Januar 1997 (Bl. 668 ff) und 23. Mai 1997 (Bl. 740 ff). Auf
den Inhalt dieser Gutachten wird Bezug genommen.

79

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

80

Die formell bedenkenfreie Berufung der Kläger ist nicht
begründet.

81

Das Landgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht
abgewiesen.

82

Den Klägern steht gegen die Beklagte kein Schadensersatzanspruch
zu.

83

Die Voraussetzungen einer Prospekthaftung sind nicht erfüllt.
Die Beklagte haftet auch weder wegen Verletzung einer
vorvertraglichen Aufklärungspflicht aus culpa in contrahendo noch
aus positiver Vertragsverletzung oder auf deliktischer Grundlage
oder nach Bereicherungsgrundsätzen.

84

Die Kläger haben nach der Ausgestaltung des
Vertragsverhältnisses zwischen den Parteien das wirtschaftliche
Risiko der Beteiligung an dem Erwerbermodell selbst zu tragen und
können für etwaige finanzielle Nachteilenicht die Beklagte
verantwortlich machen.

85

Ein Schadensersatzanspruch wegen irreführender oder falscher
Prospektangaben besteht nicht. Die zur Prospekthaftung bei der
Beteiligung an Publikumskommanditgesellschaften entwickelten
Grundsätze (vgl. BGHZ 71, 282; 79, 337) hat die höchstrichterliche
Rechtsprechung auf Bauherren - oder Erwerbermodelle übertragen
(BGHZ 111, 314; NJW-RR 1992, 879). Sie wendet sie auf Anlagemodelle
an, die Elemente der reinen Kapitalbeteiligung und des
konventionellen Bauherrenmodells in sich vereinigen (vgl. BGHZ 115,
213; Thode in Reithmann -Meichssner - von Heymann, Kauf vom
Bauträger, 7. Auflage, N Rdn. 2 ff ).

86

Diesen Modellen ist gemeinsam, daß der Prospekt die wichtigste
Informationsquelle ist, die den Anleger in die Lage versetzt, die
Anlage objektiv zu beurteilen und sein etwa bestehendes
finanzielles Risiko richtig einzuschätzen. Die hervorragende
Bedeutung des Prospekts für die Informationsvermittlung und die
damit verbundene Beeinflussung des Anlageentschlusses rechtfertigt
bei diesen Anlagemodellen die zivilrechtliche Verantwortlichkeit
derjenigen, die durch den Prospekt auf den Entschluß des
Kapitalanlegers Einfluß genommen haben.

87

Wegen falscher oder unvollständiger Prospektangaben haften
diejenigen Personen, die für die Geschicke des Unternehmens und
damit für die Herausgabe des Prospekts verantwortlich sind. Dazu
zählen die Initiatoren, Gründer und Gestalter der Gesellschaft,
soweit sie das Management bilden oder beherrschen. Darüber hinaus
haften aber auch diejenigen Personen, die hinter der Gesellschaft
stehen und neben der Geschäftsleitung besonderen Einfluß ausüben
und deshalb Mitverantwortung tragen (vgl. BGHZ 115, 213 (218); BGH
NJW 1995, 1025; Thode, a.a.O., Rdn. 10 ff; Brych / Pause,
Bauträgerkauf und Baumodelle, 2. Aufl., Rdn. 868 ff). Die
Berechtigung, diesen Personenkreis in Anspruch zu nehmen, gründet
sich auf das Vertrauen, das ihm von Anlegern typischerweise
entgegengebracht wird, und auf seinen Einfluß auf die Gesellschaft
bei der Initiierung des Projekts.

88

Eine solche Stellung hatte die Beklagte nicht inne. Als
Herausgeber des Prospekts ist die T. Immobilien Treuhand GmbH
namentlich erwähnt (Seite 33). Diese Gesellschaft hat die
Gesamtkonzeption der Kapitalanlage erstellt. In dem Prospekt ist
sowohl in dem Abschnitt "Treuhänderische Abwicklung" (Seite 30) als
auch in dem Abschnitt "Prospektherausgeber / Prospektverantwortung"
ausdrücklich hervorgehoben, daß die Treuhandgesellschaft weder bei
der Konzeption noch bei der Erstellung und Gestaltung des Prospekts
mitgewirkt hat. Daß die Beklagte den Inhalt des Prospekts in
irgendeiner Weise beeinflußt hätte, wird von den Klägern nicht
behauptet. Sie tragen nicht vor, die Beklagte habe - entgegen den
Angaben im Prospekt - an der Gestaltung des Prospekts mitgewirkt
oder sei an der Konzeption des Projekts durch gewichtige
Einflußnahme beteiligt gewesen.

89

Eine Verantwortlichkeit für den Prospektinhalt trifft allerdings
auch diejenigen, die auf Grund ihrer besonderen beruflichen und
wirtschaftlichen Stellung oder auf Grund ihrer Fachkunde eine
Garantenstellung einnehmen, sofern sie durch ihr nach außen
tretendes Mitwirken am Emissionsprospekt einen Vertrauenstatbestand
schaffen (vgl. BGH NJW 1992, 879, (883); NJW 1995, 1025; Thode
a.a.O. N 10; Weimann, Prospekthaftung, § 6 Rdn. 30). Von solchen
Personen erwartet der Anleger eine besondere berufliche Sachkunde
und persönliche Zuverlässigkeit. Diese Berufs - oder
Sachwalterhaftung kommt aber nur in Betracht, wenn der berufsmäßige
Sachkenner durch nach außen in Erscheinung tretendes Mitwirken am
Emissionsprospekt hervortritt und damit besonderes Vertrauen des
Anlegers in Anspruch nimmt. Das ist hier nicht der Fall.

90

Im Prospekt ist mehrfach klargestellt, daß die Beklagte in
keiner Weise an der Planung und der Erstellung des Prospekts
mitgewirkt habe. Im Gegenteil ist deutlich gemacht, daß die
Beklagte die Prospektangaben nicht überprüft und sich diese auch
nicht zu eigen gemacht hat. Nach dem Inhalt des Prospekts vertritt
der Treuhänder die Erwerber bei dem Abschluß des Kaufvertrages,
bezüglich der Finanzierung und beim Abschluß der sonst vorgesehenen
Verträge. Weitere Aufgaben, also insbesondere Prüfung des Objekts
in bautechnischer Hinsicht, Prüfung der Angaben des
Grundstückeigentümers, der sonstigen Vertragspartner und Prüfung
des derzeitigen Mietzinses sowie Prüfung der im Zusammenhang mit
der Bewirtschaftung vom Prospektherausgeber prognostizierten
anfallenden Kosten kommen dem Treuhänder nicht zu. Ausdrücklich ist
im Prospekt erwähnt, daß die Beklagte keine Prüfung in Bezug auf
diesen Aufgabenkreis vorgenommen hat. Dies bezieht sich nicht
zuletzt auf die Frage, ob die Investitionsentscheidung des Erwerbs
im Rahmen der individuellen Gegebenheiten wirtschaftlich sinnvoll
ist. Die Beklagte ist nicht als Sachverständige bezeichnet oder als
Garantin für die Seriosität des Erwerbsmodells. Sie hat keinerlei
Erklärungen hierzu abgegeben. Damit ist ein zusätzlicher
Vertrauenstatbestand für den Anleger erkennbar gerade nicht
geschaffen worden. Eine Prospekthaftung der Beklagten scheidet
demnach aus.

91

Die Beklagte kann nicht nach den allgemeinen Grundsätzen über
Verschulden beim Vertragsschluß oder über die Rechtsfolgen der
positiven Vertragsverletzung mit Erfolg auf Schadensersatz in
Anspruch genommen werden.

92

Nach der hier maßgeblichen Ausgestaltung des Aufgabenkreises der
Beklagten ist keine Pflichtverletzung festzustellen. Die Pflichten
eines Treuhänders, namentlich seine Aufklärungs- Auskunfts - und
Mitwirkungspflichten, ergeben sich aus dem Gesetz (§§ 675, 664 -
667 BGB) und den jeweiligen Vertragsbeziehungen, gegebenenfalls
unter Berücksichtigung von Standesrichtlinien und allgemeinen
Grundsätzen (vgl. von Heymann in: Reithmann / Meichssner / von
Heymann, a.a.O., M 10). Soweit im Schrifttum Begriffe wie
"Kontotreuhänder" oder "Basistreuhänder" verwendet werden (vgl.
Reithmann in Reithmann / Meichssner / von Heymann, a.a.O., D 67;
Koeble, Zur Haftung des Treuhänders bei Baumodellen, in Festschrift
für Hermann Korbion zum 60. Geburtstag, Seite 215 ff; Brych/ Pause,
a.a.O., Rdn. 839 f) handelt es sich um eine typisierende
Beschreibungen, ohne daß damit ein abschließendes Bild der Person
und Aufgabe des Treuhänders gezeichnet wäre. Der genaue Umfang des
für den Treuhänder verbindliche Pflichtenkreises hängt vielmehr im
Wesentlichen von der konkreten Vertragsgestaltung ab (vgl. BGHZ
102, 220 (226); NJW - RR 1989, 1102; WM 1988, 54 (56); NJW - RR
1987, 273 (274); Thode, a.a.O., N. 20, 21). Dazu zählt auch eine
etwaige Beschränkung des Tätigkeitsbereichs, wie sie hier aus dem
Prospekt hervorgeht.

93

Zu Recht weist die Beklagte darauf hin, daß sie nach dem Inhalt
des Treuhandvertrages nicht umfassend beauftragt war, sondern ihr
nur ein genau definierter, beschränkter Aufgabenkreis im Sinne der
Abwicklung der abzuschließenden Verträge zukam. In dem " Angebot
auf Abschluß eines Treuhandgeschäftsbesorgungsvertrages mit
Vollmacht" vom 10 März 1990 (unter II. 6) und der maßgeblichen
"Stammurkunde zur Vorbereitung eines Geschäftsbesorgungsvertrages"
vom 21. November 1989 ist (unter VI.) hervorgehoben, daß die vom
Erwerber verfolgten wirtschaftlichen und steuerlichen Zielsetzungen
und Folgen weder Vertragsinhalt noch Geschäftgrundlage sind. Die
Verpflichtung des Treuhänders erstreckt sich vielmehr auf den
Abschluß der vorgesehenen Verträge.

94

Danach gehörte eine umfassende Beratung der Erwerber gerade
nicht zu den von dem Treuhänder übernommenen Vertragspflichten. Nur
bei einer Vertragsgestaltung, bei der der Treuhänder vollständig
beauftragt ist, die Rechte und Interessen der Erwerber
wahrzunehmen, kommt seine uneingeschränkte Haftung in Betracht
(vgl. BGH WM 1991, 767; Thode, a.a.O. N 19; Brych / Pause a.a.O.,
Rdn. 927 ff). Lediglich solche Treuhänder, die eine umfassende
Interessenwahrnehmung für die Treugeber übernommen haben, sind im
Rahmen ihrer vertraglichen Aufgaben verpflichtet, die Erwerber über
etwaige Abweichungen zwischen Prospektangaben und tatsächlicher
Durchführung oder über erkennbare Irrtümer, Fehler sowie
Falschberechnungen des Prospekts zu informieren (vgl. dazu etwa
Thode a.a.O. N 19).

95

Eine solche vertragliche Einschränkung des Pflichtenkreises der
Beklagten ist rechtlich nicht zu beanstanden. Grundsätzlich können
zwar die Erwerber erwarten, vor Abschluß eines Treuhandvertrages
über Tatsachen, die für die Beurteilung der Anlage wesentlich sind,
unterrichtet zu werden. Sieht sich der Treuhänder aber dazu nicht
in der Lage, so muß er die Interessenten dahin unterrichten, daß
die gebotene Prüfung nicht erfolgt ist (vgl. etwa BGH NJW 1982,
2493). Schon dies ist jedoch hier mit der notwendigen Deutlichkeit
geschehen.

96

Deshalb kann bei der vorliegenden Vertragsausgestaltung
dahinstehen, ob man eine Haftungsbeschränkung durch sogenannte
Verwahrungserklärung für zulässig hält. Die Möglichkeit einer
Haftungsbeschränkung durch Prospektvorbehalte wird zum Teil
anerkannt, wenn durch die Verwahrungserklärung der Umfang des
Vertrauenstatbestands als solcher und damit der Umfang der
zurechenbaren Prospekterklärungen für den Adressaten erkennbar
eingegrenzt wird (vgl. dazu die Nachweise bei Thode a.a.O. N 99).
Dies gilt aber nur für Vertrauenstatbestände, die durch den
Prospekt begründet werden. Bereits diese aber sind im Hinblick auf
das Verhältnis der Parteien zueinander - wie ausgeführt - nicht
gegeben.

97

Auf die Frage der Zulässigkeit einer Haftungsfreizeichnung im
Treuhandverhältnis im Hinblick auf den Eintritt der von den
Erwerbern verfolgten wirtschaftlichen und steuerlichen
Zielsetzungen kommt es hier ebenfalls nicht an, da der
Pflichtenkreis des Treuhänders vertraglich - wie oben erwähnt - auf
den Abschluß der vorgesehen Verträge beschränkt ist.

98

Diese Regelung ist nicht gemäß § 9 AGBG unwirksam. Nach der
Ausgestaltung des Prospekts und der entsprechenden Verträge kommt
nämlich dem Treuhänder nicht die für den Erwerber im Hinblick auf
die Anlagenentscheidung wesentliche Rolle zu. Er hat zudem kein
besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen (vgl. zu der
ähnlichen Vertragsgestaltung OLG Köln, OLGR Köln 1996, 237; Thode
a.a.O. N 101 mit weiteren Nachweisen). In diesem Fall kann von
einer unangemessenen Benachteiligung der Erwerber nicht ausgegangen
werden.

99

Keine andere Beurteilung ergibt sich aus dem ebenfalls zwischen
den Parteien abgeschlossenen Steuerberatungsvertrag (vgl.
Sonderband zu den Akten dieses Rechtsstreits, Bl. 102 ff).
Gegenstand diese Vertrages ist ausdrücklich die objektbezogene
Steuerberatung für die Erwerbsphase (§ 2 des Vertrages), nicht eine
weitere Beratung darüber, ob die Anlage steuerlich sinnvoll ist. In
§ 5 1. des Vertrages ist zulässigerweise vereinbart, daß die von
den Erwerbern verfolgten wirtschaftlichen und steuerlichen
Zielsetzungen und Folgen weder Vertragsinhalt und
Geschäftsgrundlage sind.

100

Demnach brauchten die von den Klägern behaupteten
wirtschaftlichen und steuerlichen Nachteile des Erwerbermodells
nicht aufgeklärt zu werden.

101

Schließlich haftet die Beklagte nicht aus dem Gesichtspunkt der
unerlaubten Handlung nach den § 826 BGB, 823 Abs. 2 BGB in
Verbindung mit § 263 StGB oder nach Bereicherungsrecht (§ 812 Abs.
1 S. 1, 1. Alt. BGB).

102

Anhaltspunkte für eine sittenwidrige Schädigung der Kläger durch
die Beklagte bestehen nicht. Das Rechtsgeschäft zwischen den
Parteien ist insbesondere nicht sittenwidrig im Sinne von § 138
BGB. Bei Grundstückskäufen wird Sittenwidrigkeit bejaht, wenn ein
besonders grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung
besteht. Dies kann angenommen werden, wenn der Wert der Leistung
den der Gegenleistung um mehr als 200 Prozent übersteigt (vgl. nur
BGH NJW - RR 1990, 1199; NJW 1992, 899; Palandt - Heinrichs, BGB,
57. Aufl., § 138, Rdn 34 mit weiteren Nachweisen). Das ist hier
nicht der Fall. Nach dem Gutachten des Sachverständigen B. vom 27.
Januar 1997 und seinem Ergänzungsgutachten vom 23. Mai 1997, denen
der Senat folgt, hatte die Eigentumswohnung der Kläger einen
Verkehrswert von 110.000,-- DM zum Stichtag 10. Mai 1990. Der
Sachverständige ist zutreffend vom Ertragswert ausgegangen, hat
aber auch den Sachwert in die Wertermittlung mit einbezogen. Er hat
sich an Vergleichspreisen aus dem Immobilienmarkt in D. orientiert,
die er unter anderem durch Auskunft des Gutachterausschusses bei
der Stadt D. festgestellt hat. Seine Bewertung beruht also nicht
nur auf der Kaufpreisentwicklung in den Wohnanlagen in der
S.straße. Der Gutachter hat im übrigen einen größeren
Reparaturrückstau zugrundegelegt, so daß gegen die Richtigkeit
seiner Wertermittlung keinerlei Bedenken bestehen. Bei
Gegenüberstellung von Kaufpreis wie auch Gesamtaufwand zu dem vom
Sachverständigen zum Stichtag ermittelten Verkehrswert kann nicht
von einem sittenwidrigen Mißverständnis ausgegangen werden.

103

Damit scheiden Ansprüche aus unerlaubter Handlung oder
ungerechtfertigter Bereicherung aus.

104

Der Feststellungsantrag betreffend die teilweise Erledigung des
Rechtsstreites

105

( vgl. zur Zulässigkeit nur Thomas - Putzo, ZPO, 21. Aufl., § 91
a , Rdn. 32 mit weiteren Nachweisen ) erweist sich damit ebenfalls
als unbegründet. Eine Erledigung ist nicht eingetreten, weil ein
Ersatzanspruch von Anfang an nicht begründet gewesen ist.

106

Die Entscheidungen über die Kosten des Berufungsverfahrens und
die vorläufige Vollstreckbarkeit beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708
Nr. 10, 711, 108 Abs. 1 ZPO.

107

Der Wert der Beschwer war nach § 546 Abs. 2 ZPO
festzusetzen.

108

Berufungsstreitwert : Bis 160.000,- DM