Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2010-10-18, Aktenzeichen 11 T 196/09
ECLI:DE:LGK:2010:1018.11T196.09.00

Tenor

Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Bergheim – Grundbuchamt – vom 6.8.2009 – (QU-2401-52) wird zurückgewiesen.

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G r ü n d e :

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I.

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In dem o.g. Wohnungsgrundbuch sind zugunsten der ´Wohnungseigentümergemeinschaft C-Straße 2-4, 50127 Bergheim` auf deren Antrag hin, vertreten durch die Hausverwaltung Q GmbH, diese wiederum vertreten durch die Geschäftsführerin Q2, wegen offener Wohn-/Hausgeldforderungen am 17.8.2008 bzw am 18.9.2008 in Abt. III lfd. Nr 14 und 15 jeweils Zwangshypotheken in Höhe von 2.297,71 € bzw. 2.277,71 € eingetragen worden. Der Beteiligte zu 1) gehörte der Wohnungseigentümergemeinschaft an.

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Durch notariellen Vertrag vom 12.6.2009, beurkundet durch Notar Z (UR-Nr #####/####), veräußerte der Beteiligte zu 1) das o.g. Wohnungseigentum an den Beteiligten zu 2) zum Kaufpreis von 47.000 €, wobei u.a. die o.g. Grundpfandrechte in Abt. III lfd. Nr 14 und 15 vom Käufer nicht übernommen werden, sondern im Grundbuch gelöscht werden sollten. Die Beteiligten bestimmten, dass der Antrag auf Eigentumsumschreibung und Löschung der nicht übernommenen Belastungen nur von dem beurkundenden Notar gestellt werden kann und stimmten den Löschungen mit dem Antrag auf Vollzug im Grundbuch zu.

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Unter dem 4.8.2009 beantragte Notar Z u.a. unter Vorlage einer Löschungsbewilligung der Geschäftsführerin Q2, handelnd für die Fa Hausverwaltung Q GmbH, die Löschung der Zwangssicherungshypotheken.

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Durch die angefochtene Zwischenverfügung vom 6.8.2009 wies der Rechtspfleger darauf hin, dass der Verwalter zur Abgabe einer Löschungsbewilligung als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft nur berechtigt sei, wenn er von den Wohnungseigentümern mit einer entsprechenden Ermächtigung ausgestattet ist. Der beantragende Notar wurde unter Fristsetzung aufgefordert, eine entsprechende Ermächtigung vorzulegen.

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Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten, mit der sie die Auffassung vertreten, der Verwalter sei gemäß der aktuellen Rechtslage des WEG berechtigt, den im Grundbuch eingetragenen Personenverband bei der Erteilung der Löschungsbewilligung zu vertreten, ohne dass hierzu eine gesonderte Ermächtigung erfolgt sein muss; diese Ermächtigung liege bereits in der Bestellung des Verwalters. Der Rechtspfleger hat der Beschwerde mit Beschluss vom 3.9.2009 nicht abgeholfen und zur Begründung ausgeführt, die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters seien im neu gefassten § 27 WEG aufgegeführt; zu ihnen zähle nicht die Erteilung einer Löschungsbewilligung; daher sei auf den Auffangtatbestand des § 27 Abs. 3 Nr 7 WEG zurückzugreifen, wonach der Verwalter für die Erteilung einer Löschungsbewilligung einer besonderen Ermächtigung der Wohnungseigentümer in Form einer Vereinbarung oder eines Beschlusses bedürfe.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

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II.

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Die zulässige Beschwerde der Beteiligten hat in der Sache selbst keinen Erfolg.

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Gemäß § 19 GBO erfolgt eine Eintragung, zu der auch eine Löschung zählt, nur, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen ist. Betroffen ist vorliegend das Recht der gemäß § 10 Abs. 6 WEG teilrechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die als solche im Grundbuch als Gläubigerin der Zwangshypotheken eingetragen ist.

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Eine Löschungsbewilligung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer liegt nicht vor, da diese von der Verwalterin bei Abgabe deren Löschungsbewilligung vom 7.7.2009 nicht wirksam vertreten worden ist.

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Zwar wird die Auffassung vertreten (Böhringer, Ppfl 2006, 53; Wilsch, RNotZ 2005, 536; Bauer-von Oefele, GBO, AT V Rdn. 313; Meikel, GBO, 10. Auflage § 47 Rechtsanwälte Rdn. 137)), dass der Verwalter ohne weiteres zur Abgabe einer Löschungsbewilligung als Vertreter des Personenverbandes berechtigt ist. Sie stützt sich maßgeblich auf die grundlegende Entscheidung des Bundesgerichtshofes zur Teilrechtsfähigkeit des Personenverbandes (BGH Beschluss vom 2.6.2005 – V ZB 32/05 - ), durch die insbesondere auch die Zulässigkeit der Eintragung des Personenverbandes als Gläubiger einer Zwangshypothek anerkannt worden ist. Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes führe dazu, dass der Personenverband im Rechtsverkehr durch den Verwalter organschaftlich vertreten werde; aus der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit ergebe sich angesichts der Befugnis des Verwalters, Lasten und Kostenbeiträge einzufordern, in Empfang zu nehmen und an den Personenverband weiterzuleiten, eine vom aktuellen Mitgliederbestand des Personenverbandes verselbständigte Verwalterbefugnis, aus der auch die Befugnis zur Verfügung über eine Zwangshypothek durch Abtretung oder Abgabe einer Löschungsbewilligung folge (Böhringer a.a.O.); wenn dem Verwalter durch den Bundesgerichtshof die Organeigenschaft im Sinne von § 31 BGB zuerkannt werde, dann könne er auch grundbuchrechtliche Erklärungen abgeben (Wilsch, RNotZ 2005, 536).

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Dieser Auffassung kann nach der am 1.7.2007 in Kraft getretenen Neufassung des § 27 WEG nicht – mehr – gefolgt werden.

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Gemäß dem Katalog des § 27 Abs. 3 Nr 1. bis 7. WEG ist dem Verwalter eine gesetzliche Vertretungsbefugnis für die Gemeinschaft im Sinne des § 10 Abs. 6 WEG nur für die dort bestimmten Angelegenheiten eingeräumt (Pick, WEG, 19. Auflage 2010, § 27 Rdn. 46). Die Bestimmung berechtigt den Verwalter, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie bestimmte Rechtshandlungen vorzunehmen. Anders als für sonstige Körperschaften ist diese Vertretungsmacht Dritten gegenüber nicht unbeschränkt, sondern auf die in § 27 Abs. 3 WEG genannten Maßnahmen beschränkt (Hügel, DNotZ 2007, 326, 357).

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Zutreffend verweist der Rechtspfleger des Grundbuchamtes darauf, dass sich aus § 27 Abs. 3 Nr 1. bis 6. WEG keine gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters für die Erteilung einer Löschungsbewilligung ergibt (so auch ausdrücklich Schaal, RNotZ 2008, 569, 594).

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Eine solche folgt auch nicht aus der – einzig in Betracht zu ziehenden – Regelung des § 27 Abs. 3 Nr 4. i.V.m. § 27 Abs. 1 Nr 4 WEG, wonach der Verwalter berechtigt ist, Lasten und Kostenbeiträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt. Denn diese Regelung räumt dem Verwalter nicht einmal die Befugnis zur Führung eines Aktivprozesses zur Geltendmachung von Lasten und Kostenbeiträgen ein (Timme, WEG, § 27 Rdn. 234 und 246; Bärmann-Merle, WEG, 10. Auflage 2008, § 27 Rdn196; MüKo-Engelhardt, § 27 WEG, Rdn. 29), was unmittelbar aus § 27 Abs. 3 Nr 2. WEG folgt, wonach dem Verwalter nur die Führung eines Passivprozesses im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren gestattet ist. Hieraus folgt nach Auffassung der Kammer, dass dem Verwalter auch keine Befugnis zustehen kann, Rechtshandlunge in einem aktiv seitens der Gemeinschaft geführten Vollstreckungsverfahren – hier dem Verfahren zur Eintragung einer Zwangshypothek – vorzunehmen.

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Zutreffend ergibt sich aus alledem in Übereinstimmung mit der Auffassung des Rechtspflegers des Grundbuchamts, dass sich die Befugnis des Verwalters zur Erteilung einer Löschungsbewilligung allenfalls aus einer gemäß § 27 Abs. 3 Nr 7. WEG zulässigen Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Vornahme einer solchen Rechtshandlung ergeben kann (so auch Demharter, GBO, § 19 Rdn. 106). Eine Ermächtigung in diesem Sinne ist indessen weder dem Protokoll über die WEG-Versammlung vom 17.10.2005 zu entnehmen noch folgt sie schon aus der Bestellung des Verwalters als solcher. Denn andernfalls käme dem Regelungsgehalt des § 27 Abs. 3 Nr 7. WEG keine eigenständige Bedeutung mehr zu.

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Geschäftswert für die Beschwerde: 4.575,42 €, §§ 131 Abs. 2, 30, 23 Abs. 2 KostO.