Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1996-06-10, Aktenzeichen 18 U 213/95
ECLI:DE:OLGK:1996:0610.18U213.95.00

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Berufung ist begründet.

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Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf
pauschalierten Schadensersatz wegen Nichterfüllung des am 03.08.
bzw. 06.08.1992 zwischen den Parteien geschlossenen
Fertighausvertrages gegen die Beklagten nicht zu.

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Der Vertrag über den Bau eines Z.-Fertighauses (Bl. 13 d.A.) ist
einschließlich des zugleich erteilten Planungsauftrags (Bl. 15
d.A.) nach § 125 BGB formnichtig sein, weil er nur
privatschriftlich geschlossen wurde.

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Nach § 313 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil
verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder
zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Der Fertighausvertrag
enthält keine unmittelbare Verpflichtung der Beklagten zum Erwerb
eines Grundstücks. Er ist auch nicht deshalb beurkundungsbedürftig,
weil die Klägerin sich für den Fall der Vertragskündigung durch die
Beklagten unter Ziff. 13 ihrer Vertragsbedingungen einen
pauschalierten Schadensersatzanspruch in beträchtlicher Höhe
ausbedungen hat. Der durch einen derartigen Schadensersatzanspruch
erzeugte wirtschaftliche Druck auf die Entschließungsfreiheit des
Bauherrn wird in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht
als mittelbarer Zwang zum Grundstückserwerb anerkannt, der nach dem
Schutzzweck des § 313 BGB die notarielle Beurkundung erfordern
würde. Der Fertighausvertrag ist aber dann notariell zu beurkunden,
wenn er mit einem Grundstücksvertrag rechtlich zusammenhängt, wenn
nämlich die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart
voneinander abhängig sind, daß sie miteinander "stehen und fallen"
sollen. Auch wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen
Einheitswillen erkennen läßt und der andere Partner ihn anerkennt
oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitlicher Vertrag vorliegen.
Nicht erforderlich ist, daß an jedem der Rechtsgeschäfte jeweils
dieselben Parteien beteiligt sind (BGHZ 76, 43, 48 f.).

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Im vorliegenden Fall hat der Fertighausvertrag in dieser Weise
mit dem Grundstückskaufvertrag verknüpft werden sollen. Die
Niederlegung mehrerer selbständiger Verträge in verschiedenen
Urkunden begründet zwar die Vermutung, daß die Verträge nicht in
rechtlichem Zusammenhang stehen sollen. Der rechtliche
Zussammenhang wird auch nicht allein dadurch begründet, daß für die
Errichtung des Fertighauses ein Grundstück benötigt wird (BGHZ 76,
43, 49). Für den Verknüpfungswillen der Parteien sprechen aber auch
andere Umstände, durch die die Vermutung für die rechtliche
Selbständigkeit der jeweils getrennt abzuschließenden Verträge
widerlegt wird.

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In den Vertragsbedingungen zum Fertighausvertrag ist der Erwerb
eines Grundstücks ausdrücklich zur Voraussetzung für die Leistungen
der Klägerin gemacht worden. Es heißt dort unter Ziff. 2: "Der
Vertrag betrifft den Bau eines Z.-Hauses auf ein in Ihrem Eigentum
stehenden oder noch zu erwerbenden Grundstück. ... Voraussetzung
für den Beginn der Planungs- und Bauvorbereitungsphase ist, daß Sie
im Besitz des Baugrundstückes sind; ..." Nach der Werbung der
Klägerin haben die Beklagten davon ausgehen dürfen, daß die
Klägerin ihnen das für die Errichtung des Hauses erforderliche
Grundstück verschaffen werde. In der Werbung (Bl. 68 d.A.) heißt
es: "TOP-Baugrundstücke hält unser Grundstücksexperte in fast allen
Lagen im Großraum G. bereit." Der Berufungsvortrag der Klägerin,
ihr Außendienst sammele lediglich aus Kundendienstgründen
Informationen über zu erwerbende Grundstücke, die dann an
interessierte Kunden weitergegeben werden könnten, sie verpflichte
sich den Kunden gegenüber aber nicht, Grundstücke zu besorgen, ist
mit dieser Werbung nicht vereinbar.

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Den von der Klägerin mit Schriftsatz vom 17.05.1996 vorgelegte
,Fragebogen zum Vertrag" kann nicht entnommen werden, daß die
Grundstücksvermittlung durch die Klägerin entfallen sollte und daß
dies den Beklagten mitgeteilt oder gar von ihnen gewünscht worden
ist. In dem Fragebogen ist zwar unter Ziffer 6 die Zahl 2
eingetragen, womit angeblich - was der schlecht lesbaren Kopie
nicht eindeutig zu entnehmen ist - die Grundstücksvermittlung durch
Bauherrn oder Dritte gemeint sein sollte. Der Fragebogen ist aber
ersichtlich nicht von den Beklagten, sondern von dem Mitarbeiter
der Klägerin, Herrn Krämer (oder Kremer), ausgefüllt worden. Er ist
von den Beklagten am 03.08.1992, d.h. bei Abschluß des
Fertighausvertrages, nur unterzeichnet worden. Daß die Frage der
Grundstücksvermittlung dabei erörtert worden ist, und zwar in dem
genannten Sinne, trägt die Klägerin nicht vor. Einer solchen
Erörterung hätte es aber bedurft, um den durch die Werbung der
Klägerin erweckten Eindruck zu beseitigen, daß die
Grundstücksvermittlung durch die Klägerin erfolgen werde. Dies gilt
jedenfalls deshalb, weil die erkennbar geschäftlich unerfahrenen
Beklagten nicht die Möglichkeit hatten, sich vor Abschluß des
Vertrages mit dem Fragebogen zu beschäftigen und die dort bezüglich
der Grundstücksvermittlung vorgesehenen Alternativen klarzumachen.
Die Klägerin hat im übrigen nicht substantiiert bestritten, daß ihr
Mitarbeiter Krämer den Beklagten bei den Verkaufsverhandlungen
gesagt hat, sie könnten den Vertrag ruhig abschließen, denn ein
Grundstück würden sie von der Firma Z. auf jeden Fall erhalten. Für
die Richtigkeit dieses Vortrags spricht auch, daß der Mitarbeiter
der Klägerin unstreitig das passende Grundstück mit der
Grundstücksverkäuferin hergestellt und den notariellen Vertrag
vorbereitet hat.

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Es ist nach alledem davon auszugehen, daß die Klägerin es
übernommen hatte, den Beklagten ein geeignetes Grundstück für den
Bau des Fertighauses zu beschaffen. Insofern ist der vorliegende
Fall mit demjenigen identisch, für den der Bundesgerichtshof eine
rechtliche Verknüpfung von Bauvertrag und Grundstückserwerb bejaht
hat (BGHZ 78, 346). In jenem Fall war allerdings das zu bebauende
Grundstück bereits bestimmt und im Bauvertrag näher bezeichnet. Der
BGH hat es aber dahinstehen lassen, ob der Verknüpfungswille der
Parteien damit zu begründen war. Wenn auch ansonsten in der
Rechtsprechung von einem solchen Verknüpfungswillen jeweils nur in
Fällen ausgegangen worden ist, in denen ein bestimmtes Grundstück
erworben werden sollte (BGH NJW 1994, 721; OLG Hamm NJW-RR 1995,
1045), besagt dies nicht, daß ein rechtlicher Zusammenhang zwischen
dem Fertighausvertrag und dem Grundstücksvertrag die Festlegung auf
ein bestimmtes Grundstück voraussetzt. Entscheidend ist allein der
Verknüpfungswille der Parteien (BGHZ 76, 43, 49; BGHZ 78, 346,
349).

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Für einen solchen Verknüpfungswillen spricht im vorliegenden
Fall noch die Besonderheit, daß die Finanzierung mit Hilfe
öffentlicher Mittel erfolgen sollte und deshalb zu dem
Fertighausvertrag eine Zusatzvereinbarung getroffen worden ist,
wonach den Beklagten für den Fall, daß der Antrag auf Bewilligung
öffentlicher Mittel bzw. Aufwendungsdarlehen endgültig abgelehnt
werden sollte, ein Rücktrittsrecht zugestanden hat (Bl. 14 d.A.).
In der Zusatzvereinbarung heißt es weiter unter Ziff. 3: "Zur
Beantragung der öffentlichen Mittel ist die Durchführung der
Bauantragsbemusterung und die Einreichung des Bauantrages
erforderlich. Der Bauherr beauftragt Z. durch gesonderten
Planungsauftrag mit der Durchführung der Bauantragsbemusterung und
der Erstellung des Bauantrages, sofern er bereits Eigentümer eines
Baugrundstückes ist, ein solches erworben hat oder von ... ein
Baugrundstück vertraglich zugesichert ist." Der gesonderte
Planungsauftrag ist bei Abschluß des Fertighausvertrages erteilt
worden, obwohl die Beklagten, wie die Klägerin wußte, weder
Eigentümer eines Baugrundstücks waren noch ein solches Grundstück
erworben hatten und auch von dritter Seite ein Baugrundstück nicht
vertraglich zugesichert war. Die Parteien sind demnach davon
ausgegangen, daß der Erwerb des passenden Baugrundstücks
anderweitig, nämlich durch die Vermittlung der Klägerin gesichert
war. Damit hat der Fertighausvertrag mit dem Grundstückskaufvertrag
"stehen und fallen" sollen. Dafür spricht schließlich auch der
Umstand, daß in dem Fertighausvertrag kein Rücktrittsrecht für den
Fall vereinbart ist, daß der Grundstückserwerb scheitern sollte.
Ein solches Rücktrittsrecht wird in der Rechtsprechung als Indiz
gegen einen Verknüpfungswillen gewertet (BGHZ 76, 43, 49 f.; OLG
Koblenz NJW-RR 1994, 295). Wird kein Vorbehalt des
Grundstückserwerbes vereinbart, belegt dies den rechtlichen
Zusammenhang der Verträge jedenfalls dann, wenn sich der
Fertighausverkäufer um den Erwerb des Grundstücks zu kümmern hat,
wie dies hier der Fall gewesen ist.

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Im Ergebnis ist hiernach von der Formbedürftigkeit des Vertrages
auszugehen, aus dem die Klägerin ihre Klageforderung herleiten
will. Die Klageforderung ist deshalb nicht begründet.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch
über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708
Nr. 10, 713 ZPO.

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Berufungsstreitwert und Beschwer der Klägerin: 27.801,75 DM.

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