Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-10-25, Aktenzeichen 5 S 2575/16

Tenor

Der Bebauungsplan „Sondergebiet Einzelhandel Wilferdinger Höhe“ der Stadt Pforzheim vom 15. Dezember 2015 wird für unwirksam erklärt.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Die Antragstellerin wendet sich gegen den Bebauungsplan Nr. 740 „Sondergebiet Einzelhandel Wilferdinger Höhe“ der Antragsgegnerin vom 15. Dezember 2015.

2

Das Plangebiet befindet sich im Nordwesten der Innenstadt der Antragsgegnerin und umfasst das bisherige Sondergebiet SO1 „Einkaufszentrum“ des Bebauungsplans Nr. 630 Teilgebiet „Wilferdinger Höhe“ - Ausschnitt „Teilfläche nördlich und südlich der Wilhelm-Becker-Straße“ vom 10. Oktober 1995 (im Folgenden Bebauungsplan Nr. 630). Es wird gebildet aus den Grundstücken Flst.-Nr. ..., ..., ... und ... sowie dem Westteil des Grundstücks Flst.-Nr. ..., auf denen sich ein Einkaufszentrum befindet. Sämtliche Grundstücke stehen im Eigentum der Antragstellerin.

3

Der Bebauungsplan verfolgt nach seiner Begründung das Ziel, zum Schutz der Innenstadt sowie der wohnortnahen Versorgungsstandorte in integrierten Lagen die bestehenden baurechtlich genehmigten Nutzungen planungsrechtlich zu fassen und ein mögliches Wachstum der bestehenden Verkaufsflächen für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente zu unterbinden. Außerdem soll aus Gleichbehandlungsgründen eine vergleichbare Anpassung der planungsrechtlichen Vorgaben an die Neuregelungen im Bereich der gesamten Wilferdinger Höhe erfolgen.

4

Der Bebauungsplan ersetzt die Festsetzungen über die Art der baulichen Nutzung im bisherigen SO1 unter Nr. 1.1 des Bebauungsplans Nr. 630 vom 10. Oktober 1995 wie folgt:

5

„1.1 Das Sondergebiet „Einkaufszentrum“ dient der Unterbringung eines Einkaufszentrums mit SB-Warenhaus, verschiedenen Fachmärkten und ergänzenden Nutzungen, für das folgende Verkaufsflächen festgesetzt werden:

6

Die Gesamtverkaufsfläche im Sondergebiet ist auf eine Verkaufsfläche von 13.500 m² zu beschränken.

7

Innerhalb dieser Verkaufsflächen sind zulässig:

8

- ein SB-Warenhaus mit max. 5.810 m² Verkaufsfläche
- ein Elektronikmarkt mit max. 2.620 m² Verkaufsfläche
- ein Bekleidungsmarkt mit max. 2.150 m² Verkaufsfläche
- ein Schuhmarkt mit max. 860 m² Verkaufsfläche
- ein Optikmarkt mit max. 390 m² Verkaufsfläche
- ein Getränkemarkt mit max. 320 m² Verkaufsfläche

9

Die verbleibenden Verkaufsflächen von max. 1.350 m² können für ergänzende Nutzungen in kleineren Betriebsformen von jeweils max. 200 m², wie Apotheke, Bäckerei, Blumenladen, Gastronomie, Zeitschriftenverkauf, Schmuckhandlung, Laden für Zoobedarf in Anspruch genommen werden.

10

Bestandsorientierte Umnutzungen

11

Ausnahmsweise können bestandsorientierte Umnutzungen für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente zugelassen werden, soweit sie

12

1. zum Erhalt der langfristigen Wettbewerbsfähigkeit des Betriebes erforderlich sind
und
2. nachweislich keine negativen Auswirkungen auf den Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt sowie die Nahversorgungszentren nach sich ziehen.

13

Die Gesamtverkaufsfläche darf dabei nicht erhöht werden.
...“

14

Die sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 630 bleiben ausdrücklich unberührt.

15

In dem auf den Grundstücken der Antragstellerin errichteten Einkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von knapp 13.500 m² befinden sich - bauordnungsrechtlich genehmigt - mehrere Einzelhandelsbetriebe, darunter ein Verbrauchermarkt, ein Elektronikfachmarkt, ein Schuhgeschäft und ein Textilfachmarkt. Auch die übrigen Verkaufsflächen werden fast ausnahmslos zum Vertrieb von zentren- und/oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten genutzt.

16

Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans verlief im Wesentlichen wie folgt: Am 12. März 2014 beschloss der Planungs- und Umweltausschuss der Antragsgegnerin, den angefochtenen Bebauungsplan aufzustellen. Im Anschluss an die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit beschloss er, das Aufstellungsverfahren im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB fortzuführen und den Bebauungsplanentwurf auszulegen. Im Rahmen der Auslegung vom 19. Januar bis 20. Februar 2015 erhob die Antragstellerin Einwendungen. Sie trug vor, der Bebauungsplanentwurf sei nicht geeignet, zum Erreichen des damit verfolgten Ziels beizutragen, da nur Umschichtungen der Sortimentsgruppen verhindert würden. Es fehle eine Rechtfertigung dafür, das Sortiment eins zu eins an dem tatsächlich vorhandenen Bestand auszurichten. Durch die vorgesehenen Sortimentsbeschränkungen seien massive Erschwernisse bei dem Betrieb des Einkaufszentrums zu erwarten. Die Antragstellerin regte an, die Sortimente nicht nach Warengattungen festzulegen, sondern nach ihrer Nahversorgungs- oder Zentrenrelevanz. Im Anschluss an die erste Auslegung nahm die Antragsgegnerin Festsetzungen zu „bestandsorientierten Umnutzungen“ in den Bebauungsplanentwurf auf und legte den Entwurf vom 6. Juli bis 7. August 2015 ein weiteres Mal öffentlich aus. Die Antragstellerin äußerte sich hierzu nicht mehr. Am 15. Dezember 2015 beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin über die eingegangenen Stellungnahmen und anschließend den Bebauungsplan als Satzung. Der Bebauungsplan wurde vom Bürgermeister der Antragsgegnerin am 16. Dezember 2015 ausgefertigt und am 22. Dezember 2015 ortsüblich bekannt gemacht.

17

Die Antragstellerin hat am 22. Dezember 2016 das Normenkontrollverfahren eingeleitet und ihren Antrag begründet. Am selben Tag hat sie der Antragsgegnerin den Antragsschriftsatz per Fax übermittelt. Sie verfolgt ihre während der ersten Auslegung erhobenen Einwendungen weiter und trägt vor, es liege ein Verstoß gegen § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB vor, da die Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung den ergänzenden Hinweis enthalten habe, dass „am Mittwoch, den 11.02.2015 von 16:00 bis 17:00 Uhr (...) ein sachkundiger Beschäftigter des Amtes für Fragen und Auskünfte zur Verfügung“ stehe und dass man unabhängig davon die „Möglichkeit“ habe „sich nach telefonischer Anmeldung (Tel. 39-2477) über die Planung zu informieren“. Hierdurch werde der Eindruck begründet, man könne entweder nur nach telefonischer Voranmeldung oder aber zu dem genannten Datum und der genannten Zeit Einsicht in den Bebauungsplanentwurf nehmen.

18

Ferner hätten die Voraussetzungen des § 13a BauGB für die Aufstellung eines Bebauungsplans der Innenentwicklung und die Durchführung des beschleunigten Verfahrens nicht vorgelegen, sodass entgegen § 2 Abs. 4 BauGB davon abgesehen worden sei, eine Umweltprüfung durchzuführen und einen Umweltbericht zu erstellen.

19

Schließlich verstoße der Bebauungsplan gegen § 2 Abs. 3 BauGB, weil nicht ermittelt worden sei, ob und inwiefern die Möglichkeit bestanden habe, ihrem Interesse an einer Aufrechterhaltung der bis dahin bestehenden bauplanungsrechtlichen Situation weitergehend Rechnung zu tragen, indem nicht auf konkrete Sortimente bei der Gliederung der in dem Einkaufszentrum zulässigen Verkaufsflächen abgestellt werde, sondern auf die Qualifizierung der Sortimente nach den Kategorien der Nachversorgungs- bzw. Zentrenrelevanz. Die Anknüpfung an den Bestand sei reine Willkür. Die Antragsgegnerin sei ohne Ermittlung davon ausgegangen, dass es massive negative Auswirkungen auf die Innenstadt habe, wenn ein zentrenrelevantes Sortiment durch ein anderes ausgetauscht werde. Außerdem habe sie in rechtswidriger Weise angenommen, dass sich die Einschränkungen nicht auf den Bodenwert auswirkten. Dabei habe sie übersehen, dass nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts in eine ausgeübte Nutzung eingegriffen werde, wenn bisher zulässige Sortimente, die gerade nicht geführt würden, durch die Änderung eines Bebauungsplans ausgeschlossen würden. Diese Rechtsprechung begründe nicht nur einen entschädigungspflichtigen Tatbestand, sondern führe auch zu einer weitreichenden Minderung des Bodenwerts.

20

Die Antragstellerin beantragt,

21

den Bebauungsplan „Sondergebiet Einzelhandel Wilferdinger Höhe“ der Antragsgegnerin vom 15. Dezember 2015 für unwirksam zu erklären.

22

Die Antragsgegnerin beantragt,

23

den Antrag abzuweisen.

24

Sie erwidert: Der den gesetzlichen Vorgaben entsprechende Text der Bekanntmachung sei nicht geeignet, beim Bürger falsche Vorstellungen über die Möglichkeit der Einsichtnahme in die Planentwürfe zu erzeugen. Aus ihm sowie aus der Textanordnung in verschiedenen Absätzen werde deutlich, dass zusätzlich zu den gesetzlichen Anforderungen eine Erläuterung durch eine städtische Fachkraft während eines zentralen oder individuellen Termins angeboten werde.

25

Die Voraussetzungen des § 13a BauGB hätten vorgelegen. Der angefochtene Bebauungsplan konkretisiere lediglich die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 630 über die zulässige Nutzung von Gewerbeflächen. Eine über den bereits bestehenden Umfang hinausgehende Nutzung werde nicht zugelassen. Das Einkaufszentrum sei bereits entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 630 errichtet. Naturschutzrechtliche Eingriffe gälten daher als bereits in der Vergangenheit erfolgt oder als zulässig, sodass ein Ausgleich nicht erforderlich sei.

26

Es liege auch kein Ermittlungsdefizit vor. Den Vorschlägen der Antragstellerin sei während der Planaufstellung nachgegangen worden. Man habe sie jedoch nicht aufgegriffen, da sonst großflächige Wechsel in zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten mit massiven Auswirkungen auf die Innenstadt und die weiteren bestehenden Nahversorgungslagen möglich gewesen wären. Die Anknüpfung an die bestehenden baurechtlich genehmigten Nutzungen sei nicht willkürlich, sondern folge aus dem Märkte- und Zentrenkonzept, auf dessen Erkenntnisse die Planbegründung ausdrücklich Bezug nehme. Ein etwaiger Mangel wäre aber jedenfalls unbeachtlich.

27

Auch etwaige Ansprüche wegen eines Planungsschadens seien zutreffend erwogen worden. Der von der Antragstellerin zitierten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zu Sortimentsbeschränkungen habe ein völlig anderer Sachverhalt zugrunde gelegen. Es bestehe lediglich noch der Schutz nach § 42 Abs. 3 BauGB. Maßstab für den Eingriff sei die tatsächlich ausgeübte Nutzung. Dies sei korrekt in den Abwägungsprozess aufgenommen worden. Im Übrigen wäre ein etwaiger Mangel unbeachtlich. Der Gemeinderat hätte den Bebauungsplan auch dann erlassen, wenn Entschädigung zu leisten gewesen wäre, da eine konsistente Bauleitplanung im Sinne des Märkte- und Zentrenkonzepts Vorrang gehabt hätte vor einem in der Höhe fragwürdigen Entschädigungsanspruch eines Einzelnen.

28

Dem Senat liegen die einschlägigen Bebauungsplanakten vor. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt dieser Akten sowie der Akten des Senats verwiesen.

Entscheidungsgründe

A.

29

Der Normenkontrollantrag gegen den Bebauungsplan Nr. 740 „Sondergebiet Einkaufszentrum Wilferdinger Höhe“ ist zulässig.

30

Die Antragstellerin hat ihn innerhalb der Jahresfrist nach Bekanntmachung des Plans gestellt (§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO). Auch die erforderliche Antragsbefugnis (§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO) liegt vor, denn die Antragstellerin kann sich auf ihre subjektive Rechtsposition als Eigentümerin von Grundstücken im Plangebiet berufen, deren Bebaubarkeit der angefochtene Bebauungsplan regelt (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG). Ein Rechtsschutzinteresse besteht ebenfalls, denn im Falle des Obsiegens entfallen die für die Grundstücke der Antragstellerin geltenden Beschränkungen der Bebaubarkeit, die der Bebauungsplan vorsieht.

B.

31

Der Normenkontrollantrag ist auch begründet.

32

Der angefochtene Bebauungsplan ist wegen Verletzung höherrangigen Rechts unwirksam. Es kann offenbleiben, ob er in jeder Hinsicht formell rechtmäßig ist (dazu I.). Jedenfalls sind seine Festsetzungen teilweise unbestimmt und es liegen Abwägungsfehler vor, die zu seiner Gesamtunwirksamkeit führen (dazu II.).

I.

33

Der Bebauungsplan ist ordnungsgemäß ausgefertigt und verkündet worden. Er verstößt weder gegen § 13a BauGB (dazu 1.), noch gegen § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB (dazu 2.). Auch die Ermittlung der betroffenen Belange ist nicht defizitär (dazu 3.). Ob ein Bewertungsfehler hinsichtlich der Frage einer etwaigen Entschädigungspflicht vorliegt, bedarf keiner abschließenden Entscheidung (dazu 4.).

34

1. Die Voraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB lagen vor. Die im Bebauungsplans festgesetzte Grundfläche im Sinne des § 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB beträgt weniger als 20.000 m², denn das Plangebiet umfasst insgesamt nur eine Fläche von ca. 17.000 m². Der Anwendung des beschleunigten Verfahrens stand auch § 13a Abs. 1 Satz 4 BauGB nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift ist das beschleunigte Verfahren ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Eine Pflicht zur Durchführung einer UVP bestand nicht; insbesondere folgt eine solche Pflicht nicht daraus, dass der Bebauungsplan die Änderung eines Vorhabens nach Nr. 18.8 i.V.m. Nr. 18.6.1 der Anlage 1 zum Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz in der zum maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans geltenden Fassung - im Folgenden: UVPG a.F. - ermöglicht (vgl. wegen des maßgeblichen Zeitpunkts BVerwG, Beschluss vom 14.5.2007 - 4 BN 8.07 - NVwZ 2007, 953, juris Rn. 3 ff. zur Vereinbarkeit mit Zielen der Raumordnung). Auch Landesrecht sieht keine Pflicht zur Durchführung einer UVP vor.

35

Der angefochtene Bebauungsplan begründet nicht die Zulässigkeit eines Vorhabens, für das nach dem UVPG a.F. eine Pflicht zur Durchführung einer UVP besteht. Für den Bau eines Einkaufszentrums im Innenbereich sind zwar nach Nr.18.8 i.V.m. Nr. 18.6 der Anlage 1 zum UVPG a.F ab einer Geschossfläche von 1.200 m² eine Vorprüfung und ab einer Geschossfläche von 5.000 m² eine UVP durchzuführen. Der Bebauungsplan schafft jedoch nicht (erstmalig) die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Bau eines Einkaufszentrums, denn das Einkaufszentrum wurde bereits durch den Bebauungsplan Nr. 630 vom 10. Oktober 1995 planungsrechtlich zugelassen. Der angefochtene Bebauungsplan wiederholt die Festsetzung des Bebauungsplans Nr. 630 über die Art der baulichen Nutzung im SO1 „Einkaufszentrum“ und ändert sie lediglich insoweit, als er die zulässige Gesamtverkaufsfläche des Einkaufszentrums um 500 m² erhöht und zusätzlich die zulässigen Sortimente sowie deren Verkaufsflächen regelt. Die übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 630, insbesondere die Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung bleiben unverändert.

36

Die Pflicht zur Durchführung einer UVP kann aber auch dann bestehen, wenn ein Bebauungsplan, der ein Sondergebiet Einkaufszentrum festsetzt, geändert wird. Das setzt allerdings voraus, dass es sich um eine solche Planänderung handelt, durch die eine Änderung des Einkaufszentrums ermöglicht wird, die zum einen selbst ein Vorhaben im Sinne des UVPG darstellt (dazu a)), denn nur dann ist der Anwendungsbereich des UVPG eröffnet (vgl. § 3 Abs. 1 UVPG a.F.). Zum anderen muss sie dazu führen, dass für die Änderung des Einkaufszentrums eine UVP-Pflicht entsteht (dazu b)). An beidem fehlt es.

37

a) Der angefochtene Bebauungsplan ermöglicht keine Änderung des Einkaufszentrums, die selbst ein Vorhaben im Sinne des UVPG darstellt, denn die Änderung der Nutzung innerhalb eines Einkaufszentrums ist kein Vorhaben im Sinne des § 2 Abs. 2 UVPG a.F. Nach der gesetzlichen Definition in § 2 Abs. 2 Nr. 2 UVPG a.F. zählen zu den Vorhaben zwar auch Änderungen von Anlagen und Maßnahmen, wenn die dort genannten Voraussetzungen vorliegen. Diese Voraussetzungen erfüllt die durch den Bebauungsplan zugelassene Änderung des Einkaufszentrums jedoch nicht. Das Gesetz unterscheidet zwischen der Änderung einer technischen Anlage (Buchst. a) und der Änderung einer sonstigen Anlage (Buchst. b) sowie der Änderung einer sonstigen Maßnahme (Buchst. c). Bei einem Projekt nach Nr. 18.8 i.V.m. Nr. 18.6. der Anlage 1 zum UVPG a.F. (Einkaufszentrum) handelt es sich um eine sonstige Anlage im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. b) UVPG a.F. (vgl. Storm/Bunge, Handbuch der UVP, § 2 UVPG Rn. 169). Die Änderung einer sonstigen Anlage erfüllt nur dann den Begriff des Vorhabens, wenn die Lage oder die Beschaffenheit der Anlage geändert oder erweitert wird. Anders als bei der Änderung einer technischen Anlage wird die Änderung des Betriebs einer sonstigen Anlage nicht vom Vorhabenbegriff umfasst. Die geänderten Festsetzungen des Bebauungsplans enthalten nur Regelungen, die den „Betrieb“ des Einkaufszentrums im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 UVPG betreffen, nicht dagegen seine „Lage“ oder „Beschaffenheit“. Die Lage des Einkaufszentrums bleibt unverändert. Unter der „Beschaffenheit“ sind die baulichen Dimensionen des Einkaufszentrums zu versehen; diese bleiben durch die Vorgaben des angefochtenen Bebauungsplans ebenfalls unverändert. Geändert werden lediglich die Nutzungsmöglichkeiten im Inneren, d.h. der „Betrieb“ (vgl. Storm/Bunge, Handbuch der UVP, § 2 Rn. 188), denn die Vergrößerung der Verkaufsfläche um 500 m² lässt die baulichen Dimensionen des Einkaufszentrums unberührt. Das Gleiche gilt für die Beschränkung der zulässigen Sortimente und deren Verkaufsflächen.

38

Dieses Verständnis steht auch im Einklang mit dem Sinn und Zweck des § 2 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. b) UVPG a.F. Die Vorschrift dient der Umsetzung von Anhang II Nr. 13, 1. Spiegelstrich der UVP-Änderungsrichtlinie 97/11/EG (vgl. die Begründung zum Gesetzentwurf BT-Drs. 14/4599 S. 93). Danach zählen zu den von der Richtlinie erfassten Projekten auch die Änderung und Erweiterung von bereits genehmigten, durchgeführten oder in der Durchführung befindlichen Projekten des Anhangs I oder II der Richtlinie, die erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt haben können. Zu den betroffenen Projekten gehört auch die Errichtung eines Einkaufszentrums (Anhang II Nr. 10 Buchst. b) der RL 97/11/EG). Da nur die Errichtung, d.h. der „Bau“ (so die Terminologie in § 2 Abs. 2 Nr. 1 UVPG a.F.) eines Einkaufszentrums, nicht aber dessen Betrieb ein Projekt in diesem Sinne ist, sind auch Änderungen eines Einkaufszentrums nur insoweit von der Richtlinie erfasst, als sie - ähnlich der Errichtung - erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt haben können. Änderungen im Inneren des Einkaufszentrums, die - wie betriebliche Änderungen - keine Umweltauswirkungen haben, sind dagegen keine Projekte im Sinne der Richtlinie und daher auch kein Vorhaben im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. b) UVPG a.F.

39

b) Unabhängig davon ermöglicht der angefochtene Bebauungsplan keine Änderung des Einkaufszentrums, durch die für dieses eine UVP-Pflicht entsteht. Da das Einkaufszentrum im vorliegenden Fall nach dem UVPG vom 12. Februar 1990 nicht UVP-pflichtig war, ist § 3b Abs. 3 UVPG a.F. einschlägig. Nach dessen Satz 1 i.V.m. Satz 4 ist auch eine Änderung des Einkaufszentrums nicht UVP-pflichtig, denn nach Satz 4 gilt die Vorschrift über das „Hineinwachsen“ in die UVP-Pflicht des Satzes 1 nicht für die Änderung eines Städtebauprojekts nach der hier einschlägigen Nr. 18.8 der Anlage 1 zum UVPG a.F. (Einkaufszentrum nach Nr. 18.6.1 - vgl. die Begründung zum Gesetzentwurf BT-Drs. 14/4599 S. 95 und Handbuch der UVP § 3b UVPG Rn. 119).

40

2. Die Bekanntmachungen der öffentlichen Auslegungen standen im Einklang mit § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB. Ort und Dauer der Auslegung waren angegeben; Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, waren nicht erforderlich, da die Antragsgegnerin das beschleunigte Verfahren gewählt hat (vgl. § 13a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB) und diese Wahl - wie ausgeführt - nicht zu beanstanden ist.

41

Der Hinweis in den Bekanntmachungen, dass „am Mittwoch, den 11.02.2015 von 16 bis 17 Uhr“ bzw. „am Donnerstag dem 23.07.2015 von 16 bis 17 Uhr“ ein sachkundiger Beschäftigter des Amtes für Fragen und Auskünfte zur Verfügung stehe, war entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht geeignet, eine Fehlvorstellung über die Möglichkeiten der Einsichtnahme und der Abgabe von Stellungnahmen zu erzeugen.

42

Sowohl der Inhalt der Bekanntmachung als auch die Textgestaltung lassen keinen Zweifel daran, dass die Entwurfsunterlagen vom 19. Januar bis einschließlich 20. Februar 2015 an dem angegebenen Ort ausliegen und dass während dieser Zeit Stellungnahmen abgegeben werden können. Die vom Gesetz nicht geforderte Möglichkeit der Information durch einen Beschäftigten des Amtes ist klar als zusätzliches Angebot gekennzeichnet. Der Hinweis auf diese Möglichkeit steht in einem gesonderten Absatz der Bekanntmachung und enthält auch inhaltlich ein „Mehr“ gegenüber der Möglichkeit der bloßen Einsichtnahme, auf die im vorangehenden Absatz hingewiesen wird. Ebenso geht aus der Bekanntmachung eindeutig hervor, dass eine telefonische Anmeldung nur dann erforderlich ist, wenn eine Information außerhalb des angegebenen Zeitraum (Mittwoch, 11. Februar 2015 von 16 bis 17 Uhr) gewünscht wird. Denn dieser Hinweis schließt unmittelbar an den Hinweis auf die zusätzliche Information durch eine Beschäftigten an und beginnt mit den Worten „Unabhängig davon haben Sie die Möglichkeit...“.

43

3. Beachtliche Ermittlungsfehler nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. § 2 Abs. 3 BauGB liegen nicht vor. Die Antragstellerin rügt, die Antragsgegnerin sei ohne nähere Untersuchung davon ausgegangen, dass die Ersetzung eines zentrenrelevanten Sortiments durch ein anderes Sortiment massive negative Auswirkungen auf die Innenstadt habe. Die Rüge greift nicht durch. Der Bebauungsplan dient ausweislich seiner Begründung der Umsetzung des Märkte- und Zentrenkonzepts, in dem die Einzelhandelssituation im Stadtgebiet der Antragsgegnerin detailliert analysiert und bewertet wird, positive wie negative Einflüsse auf die Entwicklung der Innenstadt und der Nahversorgungslagen beschrieben und Empfehlungen für das weitere Vorgehen (Standortkonzept) abgegeben werden. Vor dem Hintergrund des Inhalts des Märkte- und Zentrenkonzepts erschließt sich nicht, welche weitergehenden Ermittlungen die Antragsgegnerin hätte anstellen sollen. Die Antragstellerin trägt hierzu auch nichts weiter vor.

44

Die Antragstellerin ist ferner der Auffassung, die Antragsgegnerin habe nicht ermittelt, ob und inwiefern die Möglichkeit bestanden habe, ihrem - d.h. dem Interesse der Antragstellerin - an einer Aufrechterhaltung der bis dahin bestehenden bauplanungsrechtlichen Situation weitergehend Rechnung zu tragen, indem nicht auf konkrete Sortimente bei der Gliederung der in dem Einkaufszentrum zulässigen Verkaufsflächen abgestellt werde, sondern auf die Qualifizierung der Sortimente nach den Kategorien der Nachversorgungs- bzw. Zentrenrelevanz. Mit diesem Vortrag rügt die Antragstellerin der Sache nach kein Ermittlungsdefizit, sondern er enthält die Behauptung, die Antragsgegnerin habe die Alternativenprüfung nicht ordnungsgemäß durchgeführt, indem sie die gegenläufigen Interessen nicht mit dem richtigen Gewicht in die Abwägung eingestellt habe. Das ist unter dem Gesichtspunkt eines Abwägungsfehlers (§ 1 Abs. 7 BauGB) zu betrachten (s.u.).

45

4. Die Antragstellerin wirft der Antragsgegnerin des Weiteren vor, sie sei in der Frage der Entschädigungspflicht für ausgeübte Nutzungen und der Frage der Minderung des Bodenwerts einer Fehlvorstellung unterlegen. Ob dieser Vorwurf, der die Rüge eines Bewertungsfehlers enthält, gerechtfertigt ist, kann offenbleiben, denn der Bebauungsplan leidet jedenfalls an einem Abwägungsfehler (s.u.).

46

Der Antragsgegnerin kann allerdings nicht vorgeworfen werden, verkannt zu haben, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans die bisher bauplanungsrechtlich zulässigen Möglichkeiten der Grundstücksnutzung einschränken und die Frage einer Entschädigungspflicht nach § 42 Abs. 3 BauGB aufwerfen. Eine Entschädigungspflicht nach § 42 Abs. 2 BauGB hat die Antragsgegnerin zu Recht verneint, weil die Sieben-Jahres-Frist dieser Vorschrift seit vielen Jahren abgelaufen ist. Dies bestreitet auch die Antragstellerin nicht. Zu einer etwaigen Entschädigungspflicht nach § 42 Abs. 3 BauGB hat die Antragsgegnerin in der Begründung zum Bebauungsplan Stellung genommen. Die Vorschrift des § 42 Abs. 3 BauGB gewährt dem Eigentümer eines Grundstücks auch nach Ablauf der Sieben-Jahres-Frist einen Anspruch auf Entschädigung, wenn er von der ihm bauplanungsrechtlich eingeräumten Möglichkeit Gebrauch gemacht hat, sein Grundstück in rechtmäßiger Weise zu nutzen. Das ist hier der Fall. Die Antragstellerin hat eine nach dem Bebauungsplan Nr. 630 vom 10. Oktober 1995 zulässige Nutzung ins Werk gesetzt, indem sie ein Einkaufszentrum errichtet hat. Die durch diesen Bebauungsplan eröffneten Möglichkeiten der Grundstücksnutzung hat die Antragsgegnerin mit dem angefochtenen Bebauungsplan eingeschränkt. Damit ist der Anwendungsbereich des § 42 Abs. 3 BauGB eröffnet. Das hat auch die Antragsgegnerin erkannt. Sie hat zutreffend ausgeführt, der genehmigte Bestand werde planungsrechtlich festgesetzt, sodass Erweiterungen über die planungsrechtliche Zulässigkeit hinaus zukünftig nicht mehr genehmigungsfähig seien. Dies sei jedoch bereits bisher so gewesen. Allerdings habe mehr Spielraum für Umnutzungen bestanden, da nur die zulässige Verkaufsfläche ohne Beschränkung auf konkrete Betriebe oder Sortimente nach § 42 Abs. 3 BauGB geregelt gewesen sei. Gemäß der Neuregelung seien Umnutzungen nun nur noch auf Teilflächen für kleinflächige Betriebsformen bzw. bei Umnutzung hin zu nicht zentrenrelevanten Sortimenten zulässig. Mit diesen Ausführungen hat die Antragsgegnerin auch der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts in seinem Beschluss vom 1. Juni 2011 (- 4 B 2.11 - BauR 2011, 1622, juris Rn. 11) Rechnung getragen, wonach auch dann in eine ausgeübte Nutzung eingegriffen werde, wenn bisher zulässige Sortimente, die gerade nicht geführt werden, durch die Änderung eines Bebauungsplans ausgeschlossen werden; denn ein Gewerbetreibender mache auch mit einem aktuellen, nur auf bestimmte Branchen beschränkten Sortiment von seinem Recht Gebrauch, Einzelhandel ohne Sortimentsbeschränkung zu betreiben.

47

Ob die Einschätzung der Antragsgegnerin zutrifft, Auswirkungen auf den Bodenwert seien durch die einschränkenden Festsetzungen des Bebauungsplans nicht zu erwarten, erscheint allerdings nicht zweifelsfrei. Nach § 42 Abs. 3 Satz 2 BauGB bemisst sich die Höhe der Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Beschränkungen durch die neuen bauplanungsrechtlichen Festsetzungen ergibt. Da der angefochtene Bebauungsplan die zuvor bestehenden Nutzungsmöglichkeiten stark einschränkt, erscheint es vor dem Hintergrund der zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht ausgeschlossen, dass - entgegen der Einschätzung der Antragsgegnerin - der Bodenwert der Grundstücke der Antragstellerin sinkt und möglicherweise deshalb eine Entschädigungspflicht besteht (vgl. zu einer Entschädigungspflicht nach § 42 Abs. 3 und 4 BauGB wegen Sortimentsbeschränkungen für ein Einkaufszentrum auch Senatsurteil vom 27.10.2010 - 5 S 875/09 - BauR 2011, 1122, juris Rn. 80).

II.

48

Der Bebauungsplan ist jedenfalls materiell rechtswidrig. Er verstößt zwar nicht gegen den Grundsatz der Erforderlichkeit des § 1 Abs. 3 BauGB (1.). Er weist jedoch Bestimmtheitsmängel (2.) sowie Abwägungsfehler (3.) auf, die zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans führen.

49

1. Der Bebauungsplan ist städtebaulich erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB.

50

a) Die Gemeinden haben nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit dies für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Was in diesem Sinne erforderlich ist, bestimmt sich nach der planerischen Konzeption der Gemeinde. Der Gesetzgeber ermächtigt die Gemeinden, diejenige Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Entwicklungs- und Ordnungsvorstellungen entspricht (vgl. BVerwG, Urteil vom 10.9.2015 - 4 CN 8.14 - BVerwGE 153, 16, juris Rn. 11; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 9.12.2014 - 3 S 1227/12 - BRS 82 Nr. 19, juris Rn. 88). Dabei kommt den Gemeinden ein sehr weites planerisches Ermessen zu (vgl. BVerwG, Beschluss vom 14.8.1995 - 4 NB 21.95 - juris Rn. 3). Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB sind insbesondere Pläne, die einer positiven städtebaulichen Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuches nicht bestimmt sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 10.9.2015 - 4 CN 8.14 - a.a.O., juris Rn. 11).

51

In dieser Auslegung setzt § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Bauleitplanung eine erste, wenn auch strikt bindende Schranke, die lediglich grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt. Für die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung ist demgegenüber das Abwägungsgebot maßgeblich, das gemäß § 1 Abs. 7 BauGB darauf gerichtet ist, die von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen und unverhältnismäßige oder gleichheitswidrige Belastungen zu vermeiden (vgl. BVerwG, Urteil vom 10.9.2015 - 4 CN 8.14 - a.a.O., juris Rn. 12).

52

Ein grober offensichtlicher Missgriff liegt nicht vor. Die Stärkung der Zentren durch die dortige Konzentration von Einzelhandelsnutzungen ist ein Ziel, das den Ausschluss von Einzelhandelbetrieben in nicht zentralen Lagen rechtfertigen kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 26.3.2009 - 4 C 21.07 - BVerwGE 133, 310, juris Rn. 19). Es kommt darauf an, ob der festgesetzte Einzelhandelsausschluss geeignet ist, das vom Plangeber ins Auge gefasste städtebauliche Ziel zu fördern. Davon ist grundsätzlich auszugehen, wenn - wie im vorliegenden Fall - in einem Zentrenkonzept die für die Funktionsfähigkeit der jeweiligen Zentren entscheidenden und mithin zentrenbildenden Sortimente festgelegt werden und diese Sortimente in einem Bebauungsplan für ein Gebiet außerhalb der Zentren ausgeschlossen werden (zur Bedeutung eines Zentrenkonzepts lediglich als Belang im Rahmen der planerischen Abwägung vgl. BVerwG, Urteil vom 27.3.2013 - 4 C 13.11 - BVerwGE 146, 137, juris Rn. 11). Die Gemeinde betreibt auch dann noch eine von der gesetzlichen Ermächtigung in § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB getragene städtebauliche Planung, wenn die getroffenen Festsetzungen jedenfalls geeignet sind, einen Beitrag zur Förderung des Planungsziels zu leisten. Auf eine vollständige Verwirklichung des Planungsziels kommt es nicht an (vgl. BVerwG, Urteil vom 10.9.2015 - 4 CN 8.14 - a.a.O., juris Rn. 13 ff.).

53

b) Gemessen an diesen Grundsätzen sind unter Berücksichtigung der Funktion der planerischen Lenkung und der längerfristigen Beeinflussung von Entwicklungen die von der Antragsgegnerin festgesetzten Sortimentsbeschränkungen geeignet, das städtebauliche Ziel zu fördern, zum Schutz der Innenstadt sowie der wohnortnahen Versorgungsstandorte negative Auswirkungen auf diese Bereiche speziell durch größere Handelsansiedelungen an städtebaulich nicht integrierten Lagen zu minimieren. Ein offensichtlicher Missgriff liegt nicht vor.

54

Die Antragsgegnerin hat zwar bestandsorientierte Ausnahmeregelungen getroffen, die innerhalb der festgesetzten Gesamtverkaufsfläche Umnutzungen für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente ermöglichen, wenn sie zum Erhalt der langfristigen Wettbewerbsfähigkeit des Betriebs erforderlich sind und nachweislich keine negativen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt und die Nahversorgungszentren nach sich ziehen, und ist damit von ihrem Planungsziel abgewichen, über die bestehenden Verkaufsflächen für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente keine weiteren zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsnutzungen dort mehr zuzulassen. Die Antragsgegnerin ist dabei davon ausgegangen, dass die Festsetzungen erforderlich sind, um Interessen der Antragstellerin angemessen zu berücksichtigen. Aber selbst wenn durch diese Ausnahmeregelungen eine begrenzte Weiterentwicklung des bestehenden Zustands ermöglicht wird, ist den von der Antragsgegnerin getroffenen Festsetzungen in Bezug auf das von ihr verfolgte Ziel gleichwohl ein Förderpotential nicht abzusprechen. Denn der Bebauungsplan lässt über den Bestand hinaus nur in sehr eingeschränktem Maß Veränderungen zu und auch nur dann, wenn damit nachweislich keine negativen Auswirkungen auf die Innenstadt und die Nahversorgungszentren verbunden sind.

55

2. Die unter der Überschrift „Bestandsorientierte Umnutzungen“ genannten Festsetzungen sind jedoch nicht hinreichend bestimmt.

56

a) Bereits der Begriff „bestandsorientierte Umnutzungen“ lässt nicht klar erkennen, auf welchen Bestand es hierbei ankommen soll. Denkbar ist grundsätzlich, dass sowohl der Bestand des Einkaufszentrums insgesamt, als auch der Bestand eines einzelnen Betriebs innerhalb des Einkaufszentrums gemeint ist. Außerdem bleibt offen, was unter einer bestandsorientierten Umnutzung zu verstehen ist. Sollte der Begriff dahin zu verstehen sein, dass Umnutzungen zulässig sein sollen, soweit das Wesen des Betriebs nicht verändert wird, bliebe - jedenfalls bezogen auf die einzelnen Betriebe innerhalb des Einkaufszentrums - unklar, bis zu welchem Umfang Umnutzungen stattfinden dürfen, damit noch von einem Bestand, d.h. von einem mit dem bisherigen Betrieb identischen Betrieb, gesprochen werden kann. Würde beispielsweise der Schuhmarkt durch ein Sportartikelgeschäft ersetzt, weil der Schuhmarkt nicht mehr weitergeführt wird, würde der Bestand des Schuhmarktes entfallen; es läge keine bestandsorientierte Umnutzung vor. In Betracht könnten daher allenfalls Umnutzungen von Teilflächen kommen, deren zulässiger Umfang allerdings unklar ist. Denn wieviel „Altbestand“ bestehen bleiben muss, um noch von einer in diesem Sinne „bestandsorientierten“ Umnutzung zu sprechen, lässt die Festsetzung offen. Auch die Planaufstellungsvorgänge geben hierzu keine Hinweise. Denkbar wäre ferner, die Festsetzung so zu verstehen, dass Umnutzungen sich an der Art des Sortiments orientieren müssen, ohne im Umfang beschränkt zu sein. So könnte möglicherweise der Bekleidungsmarkt in ein Sportartikelgeschäft umgewandelt werden, nicht jedoch in eine Buchhandlung. Auch dazu liefern die Aufstellungsvorgänge keinen Hinweis.

57

b) Des Weiteren lassen die unter Nr. 1 der „bestandsorientierten Umnutzungen“ genannten Voraussetzungen für ausnahmsweise zugelassene Umnutzungen keine eindeutige Auslegung zu. Die Festsetzung fordert, dass die Umnutzungen „zum Erhalt der langfristigen Wettbewerbsfähigkeit des Betriebes erforderlich“ sein müssen. Sowohl der Begriff „langfristig“ als auch der Begriff „Betrieb“ sind nicht eindeutig bestimmbar. Der Begriff „langfristig“ lässt völlig offen, von welcher Zeitspanne auszugehen ist; auch die Aufstellungsvorgänge und die Begründung zum Bebauungsplan liefern hierzu keinen Anhaltspunkt. Der Begriff des „Betriebes“ ist ebenfalls nicht eindeutig. Er kann sich sowohl auf das Einkaufszentrum als Ganzes als auch auf den einzelnen Betrieb innerhalb des Einkaufszentrums beziehen. Auch insoweit ist den Aufstellungsvorgängen und der Begründung zum Bebauungsplan kein Anhaltspunkt zu entnehmen, welches Verständnis dem Begriff zugrunde zu legen sein soll.

58

3. Der angegriffene Bebauungsplan verstößt schließlich auch gegen das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB.

59

Die Vorschrift des § 1 Abs. 7 BauGB verlangt bei der Aufstellung eines Bebauungsplans die gerechte Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander. Die gerichtliche Kontrolle dieser von der Gemeinde vorzunehmenden Abwägung hat sich nach ständiger Rechtsprechung auf Fehler im Abwägungsvorgang im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB und auf Fehler im Abwägungsergebnis zu beschränken. Da die zutreffende Ermittlung und Bewertung der in die Abwägung einzustellenden Belange (§ 2 Abs. 3 BauGB) Teil der formellen Rechtmäßigkeit Bebauungsplans ist (vgl. § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB), bleibt unter dem Gesichtspunkt des § 1 Abs. 7 BauGB zu prüfen, ob der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belangen in einer Weise vorgenommen worden ist, die zu ihrem objektiven Gewicht in einem angemessenen Verhältnis steht (keine Abwägungsdisproportionalität). Hat die Gemeinde diese Anforderungen an ihre Planungstätigkeit beachtet, wird das Abwägungsgebot nicht dadurch verletzt, dass sie bei der Abwägung der verschiedenen Belange dem einen den Vorzug einräumt und sich damit notwendigerweise für die Zurückstellung eines anderen entscheidet. Dabei ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

60

Mängel im Abwägungsvorgang sind jedoch nur beachtlich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind (§ 214 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BauGB). Sie werden unbeachtlich, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind (§ 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB) und bei Inkraftsetzung der Satzung auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen hingewiesen worden war (§ 215 Abs. 2 BauGB).

61

Mängel im Abwägungsergebnis werden hingegen nicht unbeachtlich, sondern können auch nach Ablauf der Rügefrist weiter geltend gemacht werden (§ 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Das Abwägungsergebnis ist allerdings nicht schon dann fehlerhaft, wenn die konkrete Möglichkeit besteht, dass die Planung nach der erforderlichen Abwägung anders ausgefallen wäre und der Mangel im Abwägungsvorgang damit im Sinne des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 2 BauGB auf das Abwägungsergebnis „von Einfluss“ gewesen ist. Es ist vielmehr erst dann zu beanstanden, wenn eine fehlerfreie Nachholung der erforderlichen Abwägung schlechterdings nicht zum selben Ergebnis führen könnte, weil anderenfalls der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen würde, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Die Grenzen der planerischen Gestaltungsfreiheit müssen überschritten sein (vgl. BVerwG, Urteil vom 22.9.2010 - 4 CN 2.10 - BVerwGE 138, 12, juris Rn. 22).

62

Gemessen an diesen Grundsätzen liegt sowohl ein Fehler im Abwägungsvorgang (a)) als auch ein Fehler im Abwägungsergebnis (b)) vor.

63

a) Die Festsetzung Nr. 1.1 des Bebauungsplans beschränkt die Interessen der Antragstellerin unverhältnismäßig, denn sie ist mit Blick auf das verfolgte Planungsziel nicht geeignet (dazu (1)) und nicht erforderlich (2)), um die öffentlichen Interessen zu wahren.

64

(1) Das Erfordernis der Geeignetheit verlangt, dass die mit der Planung verfolgten Ziele und Zwecke durch die Festsetzungen des Bebauungsplans erreichbar sind; Planziel und Planinhalt müssen übereinstimmen (Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB § 1 Rn. 200). Gemessen daran ist die Begrenzung der Anzahl der zulässigen Betriebe je Betriebsart bzw. je zugelassenem Sortiment mit genau vorgegebenen maximalen Verkaufsflächen abwägungsfehlerhaft, weil sie nicht in Einklang steht mit dem Willen des Satzungsgebers. Ausweislich der Begründung zum Bebauungsplan (S. 10) soll eine unverhältnismäßige Einschränkung des Eigentümers vermieden werden. Eine konkrete Festsetzung der genehmigten Betriebe/Läden mit den jeweiligen Verkaufsflächen sei denkbar, wäre jedoch mit unverhältnismäßig starken Einschränkungen im Vergleich zu den Eigentümern im Bebauungsplan „Einzelhandel Wilferdinger Höhe“ verbunden (vgl. Begründung S. 11). Da sich die angegriffene Planung an den eigenen Vorgaben des Gemeinderates messen lassen muss (vgl. Senatsurteil vom 27.10.2010 - 5 S 1292/10 -, DVBl 2011, 239, juris Rn. 60), diese in der Festsetzung jedoch keinen Niederschlag gefunden haben, erweist sich die Festsetzung als abwägungsfehlerhaft. Denn der Bebauungsplan setzt genau das fest, was Gegenstand der zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bestehenden Baugenehmigungen ist, d.h. die konkret in dem Einkaufszentrum genehmigten Betriebe mit den jeweiligen Verkaufsflächen.

65

(2) Die Festsetzungen unter Nr. 1.1 sind darüber hinaus nicht erforderlich, um die Ziele des Bebauungsplans zu erreichen. Je stärker eine Festsetzung in den privaten Bestand eingreift, desto gewichtiger müssen die öffentlichen Interessen sein, um den Eingriff zu rechtfertigen. Der Schutz der Innenstadt und der zentralen Versorgungsbereiche (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB) sowie die Umsetzung des Märkte- und Zentrenkonzepts (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB) stellen zwar grundsätzlich gewichtige öffentliche Interessen dar. Sie rechtfertigen aber keinen so starken Eingriff in das Interesse der Antragstellerin, die bisherigen Entwicklungsmöglichkeiten des Einkaufszentrums auch in Zukunft nutzen zu können, wie ihn der Bebauungsplan vorsieht. Dieser begrenzt die Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke der Antragstellerin nicht nur auf bestimmte Sortimente, sondern zugleich auch hinsichtlich der Anzahl der Betriebe je Sortiment. Er lässt nur jeweils ein SB-Warenhaus, einen Elektronikmarkt, einen Bekleidungsmarkt, einen Schuhmarkt, einen Optikmarkt und einen Getränkemarkt mit jeweils genau festgesetzter Verkaufsfläche zu. Diese weitreichende Beschränkung ist vor dem Hintergrund des Planungsziels “Umsetzung des Märkte- und Zentrenkonzepts zum Schutz der Innenstadt durch die Unterbindung eines möglichen Wachstums der bestehenden Verkaufsflächen für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente“ nicht gerechtfertigt. Das Märkte- und Zentrenkonzept empfiehlt, zentrenrelevante Sortimente an städtebaulich nicht integrierten Lagen zu beschränken oder ganz auszuschließen, um so die Pforzheimer Innenstadt als Einkaufsstandort mittel- bis langfristig zu sichern und zu stärken. Um dieses Ziel zu erreichen, ist es jedenfalls nicht erforderlich, die Anzahl der je Sortiment zulässigen Betriebe zu begrenzen. Denn es ist nicht zu erkennen, dass das Ausmaß der Gefährdung der Innenstadt davon abhängt, ob auf der für ein bestimmtes Sortiment vorgesehenen Verkaufsfläche nur ein Betrieb oder mehrere Betriebe angesiedelt sind.

66

Die im Bebauungsplan vorgesehene Ausnahme für „bestandsorientierte Umnutzungen“ lässt die Unverhältnismäßigkeit der Festsetzung nicht entfallen, denn sie ist unwirksam. Die Festsetzung ist nicht hinreichend bestimmt (s.o.). Zudem fehlt zumindest der in Ausnahme Nr. 1 genannten Voraussetzung „zum Erhalt der langfristigen Wettbewerbsfähigkeit des Betriebes erforderlich“ ein städtebaulicher Grund. Die Begründung zum Bebauungsplan schweigt hierzu. Auch sonst in kein solcher Grund ersichtlich.

67

Angesichts dieses Befundes bedarf es keiner Entscheidung, ob es dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit entspricht, die maximale Verkaufsfläche auf exakt die Verkaufsfläche festzuschreiben, die für die einzelnen Märkte derzeit genehmigt ist, wie dies im angefochtenen Bebauungsplan der Fall ist. Es könnte manches dafürsprechen, dass der Antragstellerin hier - ohne Abstriche beim verfolgten Planungsziel zu machen - unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten ein gewisser Spielraum einzuräumen ist.

68

An der Erforderlichkeit fehlt es noch aus einem weiteren Grund. Das unter Nr. 1.1 des angefochtenen Bebauungsplans festgesetzte Sondergebiet dient nach dessen dort gleichfalls festgesetzter Zweckbestimmung der Unterbringung eines Einkaufszentrums mit SB-Warenhaus, verschiedenen Fachmärkten und ergänzenden Nutzungen. Innerhalb der festgesetzten maximalen Verkaufsfläche von 13.500 m² ist ein SB-Warenhaus mit maximal 5.810 m² zulässig. Ein Vorhaben, das dieser Festsetzung entspricht, war bereits vor dem Beschluss des angefochtenen Bebauungsplans entsprechend den Vorgaben des Bebauungsplans Nr. 630 errichtet worden. Falls jedoch das vorhandene SB-Warenhaus geschlossen würde, dürfte selbst dann keine andere Nutzung genehmigt werden, wenn sich keine gleichartige Nachnutzung fände, weil dies dem Zweck des Bebauungsplans zuwiderliefe. Eine solche Beschränkung der Interessen der Antragstellerin ist - ungeachtet der Frage, ob sie überhaupt vom Willen des Gemeinderates getragen wird - jedenfalls nicht verhältnismäßig, denn sie ist nicht erforderlich, um das Planungsziel zu erreichen.

69

Die festgestellten Abwägungsfehler sind offensichtlich im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BauGB, denn sie ergeben sich unmittelbar aus dem Bebauungsplan und seiner Begründung. Sie sind auch von Einfluss auf das Abwägungsergebnis gewesen, denn es besteht die konkrete Möglichkeit, wenn nicht sogar Wahrscheinlichkeit, dass die Planung anders ausgefallen wäre, hätte die Antragsgegnerin den Mangel erkannt und vermieden.

70

b) Die abwägungsfehlerhafte Begrenzung der zulässigen Nutzungen hat zudem einen Fehler im Abwägungsergebnis zur Folge, weil eine erneute Abwägung der betroffenen privaten und öffentlichen Belange schlechterdings nicht zu demselben Ergebnis führen könnte (vgl. zu dieser Voraussetzung BVerwG, Urteil vom 5.5.2015 - 4 CN 4.14 - BauR 2015, 1620, juris Rn. 15). Abzustellen ist auf das konkret verfolgte Planungsziel und die damit unmittelbar verbundenen öffentlichen Interessen. Ein abwägungsfehlerfreier Ausgleich zwischen dem mit der Planung verfolgten öffentlichen Interesse des Schutzes der Innenstadt entsprechend den Vorschlägen des Märkte- und Zentrenkonzepts und dem privaten Interesse der Antragstellerin könnte nicht wieder zu demselben Ergebnis führen, weil dies außer Verhältnis stünde zum objektiven Gewicht dieser Belange. Da die Begrenzung der Anzahl der zulässigen Betriebe je Sortiment - wie ausgeführt - schon nicht erforderlich ist, um das Planungsziel zu erreichen, ist es nicht denkbar, dass das öffentliche Interesse das private Interesse der Antragstellerin überwiegt, sein Grundstück mit dem darauf errichteten Einkaufszentrum wie bisher nutzen zu dürfen.

III.

71

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

IV.

72

Die Revision ist nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

73

Beschluss vom 25. Oktober 2018

74

Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG in Anlehnung an Nr. 9.8.1 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit auf 30.000 Euro festgesetzt.

75

Der Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

A.

29

Der Normenkontrollantrag gegen den Bebauungsplan Nr. 740 „Sondergebiet Einkaufszentrum Wilferdinger Höhe“ ist zulässig.

30

Die Antragstellerin hat ihn innerhalb der Jahresfrist nach Bekanntmachung des Plans gestellt (§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO). Auch die erforderliche Antragsbefugnis (§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO) liegt vor, denn die Antragstellerin kann sich auf ihre subjektive Rechtsposition als Eigentümerin von Grundstücken im Plangebiet berufen, deren Bebaubarkeit der angefochtene Bebauungsplan regelt (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG). Ein Rechtsschutzinteresse besteht ebenfalls, denn im Falle des Obsiegens entfallen die für die Grundstücke der Antragstellerin geltenden Beschränkungen der Bebaubarkeit, die der Bebauungsplan vorsieht.

B.

31

Der Normenkontrollantrag ist auch begründet.

32

Der angefochtene Bebauungsplan ist wegen Verletzung höherrangigen Rechts unwirksam. Es kann offenbleiben, ob er in jeder Hinsicht formell rechtmäßig ist (dazu I.). Jedenfalls sind seine Festsetzungen teilweise unbestimmt und es liegen Abwägungsfehler vor, die zu seiner Gesamtunwirksamkeit führen (dazu II.).

I.

33

Der Bebauungsplan ist ordnungsgemäß ausgefertigt und verkündet worden. Er verstößt weder gegen § 13a BauGB (dazu 1.), noch gegen § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB (dazu 2.). Auch die Ermittlung der betroffenen Belange ist nicht defizitär (dazu 3.). Ob ein Bewertungsfehler hinsichtlich der Frage einer etwaigen Entschädigungspflicht vorliegt, bedarf keiner abschließenden Entscheidung (dazu 4.).

34

1. Die Voraussetzungen für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB lagen vor. Die im Bebauungsplans festgesetzte Grundfläche im Sinne des § 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB beträgt weniger als 20.000 m², denn das Plangebiet umfasst insgesamt nur eine Fläche von ca. 17.000 m². Der Anwendung des beschleunigten Verfahrens stand auch § 13a Abs. 1 Satz 4 BauGB nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift ist das beschleunigte Verfahren ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Eine Pflicht zur Durchführung einer UVP bestand nicht; insbesondere folgt eine solche Pflicht nicht daraus, dass der Bebauungsplan die Änderung eines Vorhabens nach Nr. 18.8 i.V.m. Nr. 18.6.1 der Anlage 1 zum Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz in der zum maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans geltenden Fassung - im Folgenden: UVPG a.F. - ermöglicht (vgl. wegen des maßgeblichen Zeitpunkts BVerwG, Beschluss vom 14.5.2007 - 4 BN 8.07 - NVwZ 2007, 953, juris Rn. 3 ff. zur Vereinbarkeit mit Zielen der Raumordnung). Auch Landesrecht sieht keine Pflicht zur Durchführung einer UVP vor.

35

Der angefochtene Bebauungsplan begründet nicht die Zulässigkeit eines Vorhabens, für das nach dem UVPG a.F. eine Pflicht zur Durchführung einer UVP besteht. Für den Bau eines Einkaufszentrums im Innenbereich sind zwar nach Nr.18.8 i.V.m. Nr. 18.6 der Anlage 1 zum UVPG a.F ab einer Geschossfläche von 1.200 m² eine Vorprüfung und ab einer Geschossfläche von 5.000 m² eine UVP durchzuführen. Der Bebauungsplan schafft jedoch nicht (erstmalig) die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Bau eines Einkaufszentrums, denn das Einkaufszentrum wurde bereits durch den Bebauungsplan Nr. 630 vom 10. Oktober 1995 planungsrechtlich zugelassen. Der angefochtene Bebauungsplan wiederholt die Festsetzung des Bebauungsplans Nr. 630 über die Art der baulichen Nutzung im SO1 „Einkaufszentrum“ und ändert sie lediglich insoweit, als er die zulässige Gesamtverkaufsfläche des Einkaufszentrums um 500 m² erhöht und zusätzlich die zulässigen Sortimente sowie deren Verkaufsflächen regelt. Die übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 630, insbesondere die Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung bleiben unverändert.

36

Die Pflicht zur Durchführung einer UVP kann aber auch dann bestehen, wenn ein Bebauungsplan, der ein Sondergebiet Einkaufszentrum festsetzt, geändert wird. Das setzt allerdings voraus, dass es sich um eine solche Planänderung handelt, durch die eine Änderung des Einkaufszentrums ermöglicht wird, die zum einen selbst ein Vorhaben im Sinne des UVPG darstellt (dazu a)), denn nur dann ist der Anwendungsbereich des UVPG eröffnet (vgl. § 3 Abs. 1 UVPG a.F.). Zum anderen muss sie dazu führen, dass für die Änderung des Einkaufszentrums eine UVP-Pflicht entsteht (dazu b)). An beidem fehlt es.

37

a) Der angefochtene Bebauungsplan ermöglicht keine Änderung des Einkaufszentrums, die selbst ein Vorhaben im Sinne des UVPG darstellt, denn die Änderung der Nutzung innerhalb eines Einkaufszentrums ist kein Vorhaben im Sinne des § 2 Abs. 2 UVPG a.F. Nach der gesetzlichen Definition in § 2 Abs. 2 Nr. 2 UVPG a.F. zählen zu den Vorhaben zwar auch Änderungen von Anlagen und Maßnahmen, wenn die dort genannten Voraussetzungen vorliegen. Diese Voraussetzungen erfüllt die durch den Bebauungsplan zugelassene Änderung des Einkaufszentrums jedoch nicht. Das Gesetz unterscheidet zwischen der Änderung einer technischen Anlage (Buchst. a) und der Änderung einer sonstigen Anlage (Buchst. b) sowie der Änderung einer sonstigen Maßnahme (Buchst. c). Bei einem Projekt nach Nr. 18.8 i.V.m. Nr. 18.6. der Anlage 1 zum UVPG a.F. (Einkaufszentrum) handelt es sich um eine sonstige Anlage im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. b) UVPG a.F. (vgl. Storm/Bunge, Handbuch der UVP, § 2 UVPG Rn. 169). Die Änderung einer sonstigen Anlage erfüllt nur dann den Begriff des Vorhabens, wenn die Lage oder die Beschaffenheit der Anlage geändert oder erweitert wird. Anders als bei der Änderung einer technischen Anlage wird die Änderung des Betriebs einer sonstigen Anlage nicht vom Vorhabenbegriff umfasst. Die geänderten Festsetzungen des Bebauungsplans enthalten nur Regelungen, die den „Betrieb“ des Einkaufszentrums im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 UVPG betreffen, nicht dagegen seine „Lage“ oder „Beschaffenheit“. Die Lage des Einkaufszentrums bleibt unverändert. Unter der „Beschaffenheit“ sind die baulichen Dimensionen des Einkaufszentrums zu versehen; diese bleiben durch die Vorgaben des angefochtenen Bebauungsplans ebenfalls unverändert. Geändert werden lediglich die Nutzungsmöglichkeiten im Inneren, d.h. der „Betrieb“ (vgl. Storm/Bunge, Handbuch der UVP, § 2 Rn. 188), denn die Vergrößerung der Verkaufsfläche um 500 m² lässt die baulichen Dimensionen des Einkaufszentrums unberührt. Das Gleiche gilt für die Beschränkung der zulässigen Sortimente und deren Verkaufsflächen.

38

Dieses Verständnis steht auch im Einklang mit dem Sinn und Zweck des § 2 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. b) UVPG a.F. Die Vorschrift dient der Umsetzung von Anhang II Nr. 13, 1. Spiegelstrich der UVP-Änderungsrichtlinie 97/11/EG (vgl. die Begründung zum Gesetzentwurf BT-Drs. 14/4599 S. 93). Danach zählen zu den von der Richtlinie erfassten Projekten auch die Änderung und Erweiterung von bereits genehmigten, durchgeführten oder in der Durchführung befindlichen Projekten des Anhangs I oder II der Richtlinie, die erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt haben können. Zu den betroffenen Projekten gehört auch die Errichtung eines Einkaufszentrums (Anhang II Nr. 10 Buchst. b) der RL 97/11/EG). Da nur die Errichtung, d.h. der „Bau“ (so die Terminologie in § 2 Abs. 2 Nr. 1 UVPG a.F.) eines Einkaufszentrums, nicht aber dessen Betrieb ein Projekt in diesem Sinne ist, sind auch Änderungen eines Einkaufszentrums nur insoweit von der Richtlinie erfasst, als sie - ähnlich der Errichtung - erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt haben können. Änderungen im Inneren des Einkaufszentrums, die - wie betriebliche Änderungen - keine Umweltauswirkungen haben, sind dagegen keine Projekte im Sinne der Richtlinie und daher auch kein Vorhaben im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. b) UVPG a.F.

39

b) Unabhängig davon ermöglicht der angefochtene Bebauungsplan keine Änderung des Einkaufszentrums, durch die für dieses eine UVP-Pflicht entsteht. Da das Einkaufszentrum im vorliegenden Fall nach dem UVPG vom 12. Februar 1990 nicht UVP-pflichtig war, ist § 3b Abs. 3 UVPG a.F. einschlägig. Nach dessen Satz 1 i.V.m. Satz 4 ist auch eine Änderung des Einkaufszentrums nicht UVP-pflichtig, denn nach Satz 4 gilt die Vorschrift über das „Hineinwachsen“ in die UVP-Pflicht des Satzes 1 nicht für die Änderung eines Städtebauprojekts nach der hier einschlägigen Nr. 18.8 der Anlage 1 zum UVPG a.F. (Einkaufszentrum nach Nr. 18.6.1 - vgl. die Begründung zum Gesetzentwurf BT-Drs. 14/4599 S. 95 und Handbuch der UVP § 3b UVPG Rn. 119).

40

2. Die Bekanntmachungen der öffentlichen Auslegungen standen im Einklang mit § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB. Ort und Dauer der Auslegung waren angegeben; Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, waren nicht erforderlich, da die Antragsgegnerin das beschleunigte Verfahren gewählt hat (vgl. § 13a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB) und diese Wahl - wie ausgeführt - nicht zu beanstanden ist.

41

Der Hinweis in den Bekanntmachungen, dass „am Mittwoch, den 11.02.2015 von 16 bis 17 Uhr“ bzw. „am Donnerstag dem 23.07.2015 von 16 bis 17 Uhr“ ein sachkundiger Beschäftigter des Amtes für Fragen und Auskünfte zur Verfügung stehe, war entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht geeignet, eine Fehlvorstellung über die Möglichkeiten der Einsichtnahme und der Abgabe von Stellungnahmen zu erzeugen.

42

Sowohl der Inhalt der Bekanntmachung als auch die Textgestaltung lassen keinen Zweifel daran, dass die Entwurfsunterlagen vom 19. Januar bis einschließlich 20. Februar 2015 an dem angegebenen Ort ausliegen und dass während dieser Zeit Stellungnahmen abgegeben werden können. Die vom Gesetz nicht geforderte Möglichkeit der Information durch einen Beschäftigten des Amtes ist klar als zusätzliches Angebot gekennzeichnet. Der Hinweis auf diese Möglichkeit steht in einem gesonderten Absatz der Bekanntmachung und enthält auch inhaltlich ein „Mehr“ gegenüber der Möglichkeit der bloßen Einsichtnahme, auf die im vorangehenden Absatz hingewiesen wird. Ebenso geht aus der Bekanntmachung eindeutig hervor, dass eine telefonische Anmeldung nur dann erforderlich ist, wenn eine Information außerhalb des angegebenen Zeitraum (Mittwoch, 11. Februar 2015 von 16 bis 17 Uhr) gewünscht wird. Denn dieser Hinweis schließt unmittelbar an den Hinweis auf die zusätzliche Information durch eine Beschäftigten an und beginnt mit den Worten „Unabhängig davon haben Sie die Möglichkeit...“.

43

3. Beachtliche Ermittlungsfehler nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. § 2 Abs. 3 BauGB liegen nicht vor. Die Antragstellerin rügt, die Antragsgegnerin sei ohne nähere Untersuchung davon ausgegangen, dass die Ersetzung eines zentrenrelevanten Sortiments durch ein anderes Sortiment massive negative Auswirkungen auf die Innenstadt habe. Die Rüge greift nicht durch. Der Bebauungsplan dient ausweislich seiner Begründung der Umsetzung des Märkte- und Zentrenkonzepts, in dem die Einzelhandelssituation im Stadtgebiet der Antragsgegnerin detailliert analysiert und bewertet wird, positive wie negative Einflüsse auf die Entwicklung der Innenstadt und der Nahversorgungslagen beschrieben und Empfehlungen für das weitere Vorgehen (Standortkonzept) abgegeben werden. Vor dem Hintergrund des Inhalts des Märkte- und Zentrenkonzepts erschließt sich nicht, welche weitergehenden Ermittlungen die Antragsgegnerin hätte anstellen sollen. Die Antragstellerin trägt hierzu auch nichts weiter vor.

44

Die Antragstellerin ist ferner der Auffassung, die Antragsgegnerin habe nicht ermittelt, ob und inwiefern die Möglichkeit bestanden habe, ihrem - d.h. dem Interesse der Antragstellerin - an einer Aufrechterhaltung der bis dahin bestehenden bauplanungsrechtlichen Situation weitergehend Rechnung zu tragen, indem nicht auf konkrete Sortimente bei der Gliederung der in dem Einkaufszentrum zulässigen Verkaufsflächen abgestellt werde, sondern auf die Qualifizierung der Sortimente nach den Kategorien der Nachversorgungs- bzw. Zentrenrelevanz. Mit diesem Vortrag rügt die Antragstellerin der Sache nach kein Ermittlungsdefizit, sondern er enthält die Behauptung, die Antragsgegnerin habe die Alternativenprüfung nicht ordnungsgemäß durchgeführt, indem sie die gegenläufigen Interessen nicht mit dem richtigen Gewicht in die Abwägung eingestellt habe. Das ist unter dem Gesichtspunkt eines Abwägungsfehlers (§ 1 Abs. 7 BauGB) zu betrachten (s.u.).

45

4. Die Antragstellerin wirft der Antragsgegnerin des Weiteren vor, sie sei in der Frage der Entschädigungspflicht für ausgeübte Nutzungen und der Frage der Minderung des Bodenwerts einer Fehlvorstellung unterlegen. Ob dieser Vorwurf, der die Rüge eines Bewertungsfehlers enthält, gerechtfertigt ist, kann offenbleiben, denn der Bebauungsplan leidet jedenfalls an einem Abwägungsfehler (s.u.).

46

Der Antragsgegnerin kann allerdings nicht vorgeworfen werden, verkannt zu haben, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans die bisher bauplanungsrechtlich zulässigen Möglichkeiten der Grundstücksnutzung einschränken und die Frage einer Entschädigungspflicht nach § 42 Abs. 3 BauGB aufwerfen. Eine Entschädigungspflicht nach § 42 Abs. 2 BauGB hat die Antragsgegnerin zu Recht verneint, weil die Sieben-Jahres-Frist dieser Vorschrift seit vielen Jahren abgelaufen ist. Dies bestreitet auch die Antragstellerin nicht. Zu einer etwaigen Entschädigungspflicht nach § 42 Abs. 3 BauGB hat die Antragsgegnerin in der Begründung zum Bebauungsplan Stellung genommen. Die Vorschrift des § 42 Abs. 3 BauGB gewährt dem Eigentümer eines Grundstücks auch nach Ablauf der Sieben-Jahres-Frist einen Anspruch auf Entschädigung, wenn er von der ihm bauplanungsrechtlich eingeräumten Möglichkeit Gebrauch gemacht hat, sein Grundstück in rechtmäßiger Weise zu nutzen. Das ist hier der Fall. Die Antragstellerin hat eine nach dem Bebauungsplan Nr. 630 vom 10. Oktober 1995 zulässige Nutzung ins Werk gesetzt, indem sie ein Einkaufszentrum errichtet hat. Die durch diesen Bebauungsplan eröffneten Möglichkeiten der Grundstücksnutzung hat die Antragsgegnerin mit dem angefochtenen Bebauungsplan eingeschränkt. Damit ist der Anwendungsbereich des § 42 Abs. 3 BauGB eröffnet. Das hat auch die Antragsgegnerin erkannt. Sie hat zutreffend ausgeführt, der genehmigte Bestand werde planungsrechtlich festgesetzt, sodass Erweiterungen über die planungsrechtliche Zulässigkeit hinaus zukünftig nicht mehr genehmigungsfähig seien. Dies sei jedoch bereits bisher so gewesen. Allerdings habe mehr Spielraum für Umnutzungen bestanden, da nur die zulässige Verkaufsfläche ohne Beschränkung auf konkrete Betriebe oder Sortimente nach § 42 Abs. 3 BauGB geregelt gewesen sei. Gemäß der Neuregelung seien Umnutzungen nun nur noch auf Teilflächen für kleinflächige Betriebsformen bzw. bei Umnutzung hin zu nicht zentrenrelevanten Sortimenten zulässig. Mit diesen Ausführungen hat die Antragsgegnerin auch der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts in seinem Beschluss vom 1. Juni 2011 (- 4 B 2.11 - BauR 2011, 1622, juris Rn. 11) Rechnung getragen, wonach auch dann in eine ausgeübte Nutzung eingegriffen werde, wenn bisher zulässige Sortimente, die gerade nicht geführt werden, durch die Änderung eines Bebauungsplans ausgeschlossen werden; denn ein Gewerbetreibender mache auch mit einem aktuellen, nur auf bestimmte Branchen beschränkten Sortiment von seinem Recht Gebrauch, Einzelhandel ohne Sortimentsbeschränkung zu betreiben.

47

Ob die Einschätzung der Antragsgegnerin zutrifft, Auswirkungen auf den Bodenwert seien durch die einschränkenden Festsetzungen des Bebauungsplans nicht zu erwarten, erscheint allerdings nicht zweifelsfrei. Nach § 42 Abs. 3 Satz 2 BauGB bemisst sich die Höhe der Entschädigung nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks auf Grund der ausgeübten Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Beschränkungen durch die neuen bauplanungsrechtlichen Festsetzungen ergibt. Da der angefochtene Bebauungsplan die zuvor bestehenden Nutzungsmöglichkeiten stark einschränkt, erscheint es vor dem Hintergrund der zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht ausgeschlossen, dass - entgegen der Einschätzung der Antragsgegnerin - der Bodenwert der Grundstücke der Antragstellerin sinkt und möglicherweise deshalb eine Entschädigungspflicht besteht (vgl. zu einer Entschädigungspflicht nach § 42 Abs. 3 und 4 BauGB wegen Sortimentsbeschränkungen für ein Einkaufszentrum auch Senatsurteil vom 27.10.2010 - 5 S 875/09 - BauR 2011, 1122, juris Rn. 80).

II.

48

Der Bebauungsplan ist jedenfalls materiell rechtswidrig. Er verstößt zwar nicht gegen den Grundsatz der Erforderlichkeit des § 1 Abs. 3 BauGB (1.). Er weist jedoch Bestimmtheitsmängel (2.) sowie Abwägungsfehler (3.) auf, die zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans führen.

49

1. Der Bebauungsplan ist städtebaulich erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB.

50

a) Die Gemeinden haben nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit dies für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Was in diesem Sinne erforderlich ist, bestimmt sich nach der planerischen Konzeption der Gemeinde. Der Gesetzgeber ermächtigt die Gemeinden, diejenige Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Entwicklungs- und Ordnungsvorstellungen entspricht (vgl. BVerwG, Urteil vom 10.9.2015 - 4 CN 8.14 - BVerwGE 153, 16, juris Rn. 11; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 9.12.2014 - 3 S 1227/12 - BRS 82 Nr. 19, juris Rn. 88). Dabei kommt den Gemeinden ein sehr weites planerisches Ermessen zu (vgl. BVerwG, Beschluss vom 14.8.1995 - 4 NB 21.95 - juris Rn. 3). Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB sind insbesondere Pläne, die einer positiven städtebaulichen Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuches nicht bestimmt sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 10.9.2015 - 4 CN 8.14 - a.a.O., juris Rn. 11).

51

In dieser Auslegung setzt § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Bauleitplanung eine erste, wenn auch strikt bindende Schranke, die lediglich grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt. Für die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung ist demgegenüber das Abwägungsgebot maßgeblich, das gemäß § 1 Abs. 7 BauGB darauf gerichtet ist, die von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen und unverhältnismäßige oder gleichheitswidrige Belastungen zu vermeiden (vgl. BVerwG, Urteil vom 10.9.2015 - 4 CN 8.14 - a.a.O., juris Rn. 12).

52

Ein grober offensichtlicher Missgriff liegt nicht vor. Die Stärkung der Zentren durch die dortige Konzentration von Einzelhandelsnutzungen ist ein Ziel, das den Ausschluss von Einzelhandelbetrieben in nicht zentralen Lagen rechtfertigen kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 26.3.2009 - 4 C 21.07 - BVerwGE 133, 310, juris Rn. 19). Es kommt darauf an, ob der festgesetzte Einzelhandelsausschluss geeignet ist, das vom Plangeber ins Auge gefasste städtebauliche Ziel zu fördern. Davon ist grundsätzlich auszugehen, wenn - wie im vorliegenden Fall - in einem Zentrenkonzept die für die Funktionsfähigkeit der jeweiligen Zentren entscheidenden und mithin zentrenbildenden Sortimente festgelegt werden und diese Sortimente in einem Bebauungsplan für ein Gebiet außerhalb der Zentren ausgeschlossen werden (zur Bedeutung eines Zentrenkonzepts lediglich als Belang im Rahmen der planerischen Abwägung vgl. BVerwG, Urteil vom 27.3.2013 - 4 C 13.11 - BVerwGE 146, 137, juris Rn. 11). Die Gemeinde betreibt auch dann noch eine von der gesetzlichen Ermächtigung in § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB getragene städtebauliche Planung, wenn die getroffenen Festsetzungen jedenfalls geeignet sind, einen Beitrag zur Förderung des Planungsziels zu leisten. Auf eine vollständige Verwirklichung des Planungsziels kommt es nicht an (vgl. BVerwG, Urteil vom 10.9.2015 - 4 CN 8.14 - a.a.O., juris Rn. 13 ff.).

53

b) Gemessen an diesen Grundsätzen sind unter Berücksichtigung der Funktion der planerischen Lenkung und der längerfristigen Beeinflussung von Entwicklungen die von der Antragsgegnerin festgesetzten Sortimentsbeschränkungen geeignet, das städtebauliche Ziel zu fördern, zum Schutz der Innenstadt sowie der wohnortnahen Versorgungsstandorte negative Auswirkungen auf diese Bereiche speziell durch größere Handelsansiedelungen an städtebaulich nicht integrierten Lagen zu minimieren. Ein offensichtlicher Missgriff liegt nicht vor.

54

Die Antragsgegnerin hat zwar bestandsorientierte Ausnahmeregelungen getroffen, die innerhalb der festgesetzten Gesamtverkaufsfläche Umnutzungen für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente ermöglichen, wenn sie zum Erhalt der langfristigen Wettbewerbsfähigkeit des Betriebs erforderlich sind und nachweislich keine negativen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt und die Nahversorgungszentren nach sich ziehen, und ist damit von ihrem Planungsziel abgewichen, über die bestehenden Verkaufsflächen für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente keine weiteren zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsnutzungen dort mehr zuzulassen. Die Antragsgegnerin ist dabei davon ausgegangen, dass die Festsetzungen erforderlich sind, um Interessen der Antragstellerin angemessen zu berücksichtigen. Aber selbst wenn durch diese Ausnahmeregelungen eine begrenzte Weiterentwicklung des bestehenden Zustands ermöglicht wird, ist den von der Antragsgegnerin getroffenen Festsetzungen in Bezug auf das von ihr verfolgte Ziel gleichwohl ein Förderpotential nicht abzusprechen. Denn der Bebauungsplan lässt über den Bestand hinaus nur in sehr eingeschränktem Maß Veränderungen zu und auch nur dann, wenn damit nachweislich keine negativen Auswirkungen auf die Innenstadt und die Nahversorgungszentren verbunden sind.

55

2. Die unter der Überschrift „Bestandsorientierte Umnutzungen“ genannten Festsetzungen sind jedoch nicht hinreichend bestimmt.

56

a) Bereits der Begriff „bestandsorientierte Umnutzungen“ lässt nicht klar erkennen, auf welchen Bestand es hierbei ankommen soll. Denkbar ist grundsätzlich, dass sowohl der Bestand des Einkaufszentrums insgesamt, als auch der Bestand eines einzelnen Betriebs innerhalb des Einkaufszentrums gemeint ist. Außerdem bleibt offen, was unter einer bestandsorientierten Umnutzung zu verstehen ist. Sollte der Begriff dahin zu verstehen sein, dass Umnutzungen zulässig sein sollen, soweit das Wesen des Betriebs nicht verändert wird, bliebe - jedenfalls bezogen auf die einzelnen Betriebe innerhalb des Einkaufszentrums - unklar, bis zu welchem Umfang Umnutzungen stattfinden dürfen, damit noch von einem Bestand, d.h. von einem mit dem bisherigen Betrieb identischen Betrieb, gesprochen werden kann. Würde beispielsweise der Schuhmarkt durch ein Sportartikelgeschäft ersetzt, weil der Schuhmarkt nicht mehr weitergeführt wird, würde der Bestand des Schuhmarktes entfallen; es läge keine bestandsorientierte Umnutzung vor. In Betracht könnten daher allenfalls Umnutzungen von Teilflächen kommen, deren zulässiger Umfang allerdings unklar ist. Denn wieviel „Altbestand“ bestehen bleiben muss, um noch von einer in diesem Sinne „bestandsorientierten“ Umnutzung zu sprechen, lässt die Festsetzung offen. Auch die Planaufstellungsvorgänge geben hierzu keine Hinweise. Denkbar wäre ferner, die Festsetzung so zu verstehen, dass Umnutzungen sich an der Art des Sortiments orientieren müssen, ohne im Umfang beschränkt zu sein. So könnte möglicherweise der Bekleidungsmarkt in ein Sportartikelgeschäft umgewandelt werden, nicht jedoch in eine Buchhandlung. Auch dazu liefern die Aufstellungsvorgänge keinen Hinweis.

57

b) Des Weiteren lassen die unter Nr. 1 der „bestandsorientierten Umnutzungen“ genannten Voraussetzungen für ausnahmsweise zugelassene Umnutzungen keine eindeutige Auslegung zu. Die Festsetzung fordert, dass die Umnutzungen „zum Erhalt der langfristigen Wettbewerbsfähigkeit des Betriebes erforderlich“ sein müssen. Sowohl der Begriff „langfristig“ als auch der Begriff „Betrieb“ sind nicht eindeutig bestimmbar. Der Begriff „langfristig“ lässt völlig offen, von welcher Zeitspanne auszugehen ist; auch die Aufstellungsvorgänge und die Begründung zum Bebauungsplan liefern hierzu keinen Anhaltspunkt. Der Begriff des „Betriebes“ ist ebenfalls nicht eindeutig. Er kann sich sowohl auf das Einkaufszentrum als Ganzes als auch auf den einzelnen Betrieb innerhalb des Einkaufszentrums beziehen. Auch insoweit ist den Aufstellungsvorgängen und der Begründung zum Bebauungsplan kein Anhaltspunkt zu entnehmen, welches Verständnis dem Begriff zugrunde zu legen sein soll.

58

3. Der angegriffene Bebauungsplan verstößt schließlich auch gegen das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB.

59

Die Vorschrift des § 1 Abs. 7 BauGB verlangt bei der Aufstellung eines Bebauungsplans die gerechte Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander. Die gerichtliche Kontrolle dieser von der Gemeinde vorzunehmenden Abwägung hat sich nach ständiger Rechtsprechung auf Fehler im Abwägungsvorgang im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB und auf Fehler im Abwägungsergebnis zu beschränken. Da die zutreffende Ermittlung und Bewertung der in die Abwägung einzustellenden Belange (§ 2 Abs. 3 BauGB) Teil der formellen Rechtmäßigkeit Bebauungsplans ist (vgl. § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB), bleibt unter dem Gesichtspunkt des § 1 Abs. 7 BauGB zu prüfen, ob der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen und privaten Belangen in einer Weise vorgenommen worden ist, die zu ihrem objektiven Gewicht in einem angemessenen Verhältnis steht (keine Abwägungsdisproportionalität). Hat die Gemeinde diese Anforderungen an ihre Planungstätigkeit beachtet, wird das Abwägungsgebot nicht dadurch verletzt, dass sie bei der Abwägung der verschiedenen Belange dem einen den Vorzug einräumt und sich damit notwendigerweise für die Zurückstellung eines anderen entscheidet. Dabei ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

60

Mängel im Abwägungsvorgang sind jedoch nur beachtlich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind (§ 214 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BauGB). Sie werden unbeachtlich, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind (§ 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB) und bei Inkraftsetzung der Satzung auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen hingewiesen worden war (§ 215 Abs. 2 BauGB).

61

Mängel im Abwägungsergebnis werden hingegen nicht unbeachtlich, sondern können auch nach Ablauf der Rügefrist weiter geltend gemacht werden (§ 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Das Abwägungsergebnis ist allerdings nicht schon dann fehlerhaft, wenn die konkrete Möglichkeit besteht, dass die Planung nach der erforderlichen Abwägung anders ausgefallen wäre und der Mangel im Abwägungsvorgang damit im Sinne des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 2 BauGB auf das Abwägungsergebnis „von Einfluss“ gewesen ist. Es ist vielmehr erst dann zu beanstanden, wenn eine fehlerfreie Nachholung der erforderlichen Abwägung schlechterdings nicht zum selben Ergebnis führen könnte, weil anderenfalls der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen würde, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Die Grenzen der planerischen Gestaltungsfreiheit müssen überschritten sein (vgl. BVerwG, Urteil vom 22.9.2010 - 4 CN 2.10 - BVerwGE 138, 12, juris Rn. 22).

62

Gemessen an diesen Grundsätzen liegt sowohl ein Fehler im Abwägungsvorgang (a)) als auch ein Fehler im Abwägungsergebnis (b)) vor.

63

a) Die Festsetzung Nr. 1.1 des Bebauungsplans beschränkt die Interessen der Antragstellerin unverhältnismäßig, denn sie ist mit Blick auf das verfolgte Planungsziel nicht geeignet (dazu (1)) und nicht erforderlich (2)), um die öffentlichen Interessen zu wahren.

64

(1) Das Erfordernis der Geeignetheit verlangt, dass die mit der Planung verfolgten Ziele und Zwecke durch die Festsetzungen des Bebauungsplans erreichbar sind; Planziel und Planinhalt müssen übereinstimmen (Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB § 1 Rn. 200). Gemessen daran ist die Begrenzung der Anzahl der zulässigen Betriebe je Betriebsart bzw. je zugelassenem Sortiment mit genau vorgegebenen maximalen Verkaufsflächen abwägungsfehlerhaft, weil sie nicht in Einklang steht mit dem Willen des Satzungsgebers. Ausweislich der Begründung zum Bebauungsplan (S. 10) soll eine unverhältnismäßige Einschränkung des Eigentümers vermieden werden. Eine konkrete Festsetzung der genehmigten Betriebe/Läden mit den jeweiligen Verkaufsflächen sei denkbar, wäre jedoch mit unverhältnismäßig starken Einschränkungen im Vergleich zu den Eigentümern im Bebauungsplan „Einzelhandel Wilferdinger Höhe“ verbunden (vgl. Begründung S. 11). Da sich die angegriffene Planung an den eigenen Vorgaben des Gemeinderates messen lassen muss (vgl. Senatsurteil vom 27.10.2010 - 5 S 1292/10 -, DVBl 2011, 239, juris Rn. 60), diese in der Festsetzung jedoch keinen Niederschlag gefunden haben, erweist sich die Festsetzung als abwägungsfehlerhaft. Denn der Bebauungsplan setzt genau das fest, was Gegenstand der zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bestehenden Baugenehmigungen ist, d.h. die konkret in dem Einkaufszentrum genehmigten Betriebe mit den jeweiligen Verkaufsflächen.

65

(2) Die Festsetzungen unter Nr. 1.1 sind darüber hinaus nicht erforderlich, um die Ziele des Bebauungsplans zu erreichen. Je stärker eine Festsetzung in den privaten Bestand eingreift, desto gewichtiger müssen die öffentlichen Interessen sein, um den Eingriff zu rechtfertigen. Der Schutz der Innenstadt und der zentralen Versorgungsbereiche (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB) sowie die Umsetzung des Märkte- und Zentrenkonzepts (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB) stellen zwar grundsätzlich gewichtige öffentliche Interessen dar. Sie rechtfertigen aber keinen so starken Eingriff in das Interesse der Antragstellerin, die bisherigen Entwicklungsmöglichkeiten des Einkaufszentrums auch in Zukunft nutzen zu können, wie ihn der Bebauungsplan vorsieht. Dieser begrenzt die Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke der Antragstellerin nicht nur auf bestimmte Sortimente, sondern zugleich auch hinsichtlich der Anzahl der Betriebe je Sortiment. Er lässt nur jeweils ein SB-Warenhaus, einen Elektronikmarkt, einen Bekleidungsmarkt, einen Schuhmarkt, einen Optikmarkt und einen Getränkemarkt mit jeweils genau festgesetzter Verkaufsfläche zu. Diese weitreichende Beschränkung ist vor dem Hintergrund des Planungsziels “Umsetzung des Märkte- und Zentrenkonzepts zum Schutz der Innenstadt durch die Unterbindung eines möglichen Wachstums der bestehenden Verkaufsflächen für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente“ nicht gerechtfertigt. Das Märkte- und Zentrenkonzept empfiehlt, zentrenrelevante Sortimente an städtebaulich nicht integrierten Lagen zu beschränken oder ganz auszuschließen, um so die Pforzheimer Innenstadt als Einkaufsstandort mittel- bis langfristig zu sichern und zu stärken. Um dieses Ziel zu erreichen, ist es jedenfalls nicht erforderlich, die Anzahl der je Sortiment zulässigen Betriebe zu begrenzen. Denn es ist nicht zu erkennen, dass das Ausmaß der Gefährdung der Innenstadt davon abhängt, ob auf der für ein bestimmtes Sortiment vorgesehenen Verkaufsfläche nur ein Betrieb oder mehrere Betriebe angesiedelt sind.

66

Die im Bebauungsplan vorgesehene Ausnahme für „bestandsorientierte Umnutzungen“ lässt die Unverhältnismäßigkeit der Festsetzung nicht entfallen, denn sie ist unwirksam. Die Festsetzung ist nicht hinreichend bestimmt (s.o.). Zudem fehlt zumindest der in Ausnahme Nr. 1 genannten Voraussetzung „zum Erhalt der langfristigen Wettbewerbsfähigkeit des Betriebes erforderlich“ ein städtebaulicher Grund. Die Begründung zum Bebauungsplan schweigt hierzu. Auch sonst in kein solcher Grund ersichtlich.

67

Angesichts dieses Befundes bedarf es keiner Entscheidung, ob es dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit entspricht, die maximale Verkaufsfläche auf exakt die Verkaufsfläche festzuschreiben, die für die einzelnen Märkte derzeit genehmigt ist, wie dies im angefochtenen Bebauungsplan der Fall ist. Es könnte manches dafürsprechen, dass der Antragstellerin hier - ohne Abstriche beim verfolgten Planungsziel zu machen - unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten ein gewisser Spielraum einzuräumen ist.

68

An der Erforderlichkeit fehlt es noch aus einem weiteren Grund. Das unter Nr. 1.1 des angefochtenen Bebauungsplans festgesetzte Sondergebiet dient nach dessen dort gleichfalls festgesetzter Zweckbestimmung der Unterbringung eines Einkaufszentrums mit SB-Warenhaus, verschiedenen Fachmärkten und ergänzenden Nutzungen. Innerhalb der festgesetzten maximalen Verkaufsfläche von 13.500 m² ist ein SB-Warenhaus mit maximal 5.810 m² zulässig. Ein Vorhaben, das dieser Festsetzung entspricht, war bereits vor dem Beschluss des angefochtenen Bebauungsplans entsprechend den Vorgaben des Bebauungsplans Nr. 630 errichtet worden. Falls jedoch das vorhandene SB-Warenhaus geschlossen würde, dürfte selbst dann keine andere Nutzung genehmigt werden, wenn sich keine gleichartige Nachnutzung fände, weil dies dem Zweck des Bebauungsplans zuwiderliefe. Eine solche Beschränkung der Interessen der Antragstellerin ist - ungeachtet der Frage, ob sie überhaupt vom Willen des Gemeinderates getragen wird - jedenfalls nicht verhältnismäßig, denn sie ist nicht erforderlich, um das Planungsziel zu erreichen.

69

Die festgestellten Abwägungsfehler sind offensichtlich im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BauGB, denn sie ergeben sich unmittelbar aus dem Bebauungsplan und seiner Begründung. Sie sind auch von Einfluss auf das Abwägungsergebnis gewesen, denn es besteht die konkrete Möglichkeit, wenn nicht sogar Wahrscheinlichkeit, dass die Planung anders ausgefallen wäre, hätte die Antragsgegnerin den Mangel erkannt und vermieden.

70

b) Die abwägungsfehlerhafte Begrenzung der zulässigen Nutzungen hat zudem einen Fehler im Abwägungsergebnis zur Folge, weil eine erneute Abwägung der betroffenen privaten und öffentlichen Belange schlechterdings nicht zu demselben Ergebnis führen könnte (vgl. zu dieser Voraussetzung BVerwG, Urteil vom 5.5.2015 - 4 CN 4.14 - BauR 2015, 1620, juris Rn. 15). Abzustellen ist auf das konkret verfolgte Planungsziel und die damit unmittelbar verbundenen öffentlichen Interessen. Ein abwägungsfehlerfreier Ausgleich zwischen dem mit der Planung verfolgten öffentlichen Interesse des Schutzes der Innenstadt entsprechend den Vorschlägen des Märkte- und Zentrenkonzepts und dem privaten Interesse der Antragstellerin könnte nicht wieder zu demselben Ergebnis führen, weil dies außer Verhältnis stünde zum objektiven Gewicht dieser Belange. Da die Begrenzung der Anzahl der zulässigen Betriebe je Sortiment - wie ausgeführt - schon nicht erforderlich ist, um das Planungsziel zu erreichen, ist es nicht denkbar, dass das öffentliche Interesse das private Interesse der Antragstellerin überwiegt, sein Grundstück mit dem darauf errichteten Einkaufszentrum wie bisher nutzen zu dürfen.

III.

71

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

IV.

72

Die Revision ist nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

73

Beschluss vom 25. Oktober 2018

74

Der Streitwert für das Verfahren wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG in Anlehnung an Nr. 9.8.1 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit auf 30.000 Euro festgesetzt.

75

Der Beschluss ist unanfechtbar.