Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-10-16, Aktenzeichen 7 D 69/05.NE
ECLI:DE:OVGNRW:2006:1016.7D69.05NE.00

Tenor

Die von der Antragsgegnerin am 5. Juni 2003 beschlossene Satzung über die
förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "Ortskern O. " ist unwirksam.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Antragsteller sind Eigentümer des Flurstücks 11 der Flur 8 der Gemarkung O.
(O1.-----gasse 5). Sie wenden sich mit dem vorliegenden Normenkontrollantrag gegen die das
vorgenannte Grundstück erfassende Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche
Festlegung des Sanierungsgebiets "Ortskern O. ".

3

Das Flurstück 11, das früher als landwirtschaftliches Betriebsgrundstück genutzt wurde
und heute überwiegend als Bauhof der Antragsgegnerin dient, erstreckt sich von der O1.-----
gasse bis zur Q. -H. -Straße und ist 3.542 m² groß. Die Antragsteller selbst wohnen in
dem Wohnhaus O1.-----gasse 5.

4

Am 5. Juni 2003 beschloss der Rat der Antragsgegnerin die hier im Streit stehende
Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "Ortskern O. " im
vereinfachten Sanierungsverfahren. Er beschloss ferner, von vorbereitenden Untersuchungen
abzusehen. Ziffer 4 der Beschlussfassung lautet: "Es wird ein vereinfachtes
Sanierungsverfahren gem. § 142 (4) BauGB beschlossen. Die Anwendung der Vorschriften
des Dritten Abschnittes des BauGB sowie die Genehmigungspflicht gemäß § 144 BauGB
insgesamt werden ausgeschlossen." In § 1 der Satzung wird eine näher beschriebene und in
einem beigefügten Lageplan durch schwarze Umrandung dargestellte Fläche zwischen der S.-
-------straße im Westen, der Straße T. im Norden, der S1.----straße im Osten und der
Q. -H. -Straße, der I.----straße sowie der T1. Straße im Süden als Sanierungsgebiet
festgelegt. Der Satzungsbeschluss wurde am 25. Juni 2003 öffentlich bekannt gemacht. Nach
der veröffentlichten Satzung ist (nur) die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen
Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB ausgeschlossen. In der Sitzung am 5. Juni 2003
fasste der Rat der Antragsgegnerin des Weiteren den Aufstellungsbeschluss für einen neuen,
den Bereich O1.-----gasse , I.----straße , Q. -H. -Straße und S.--------straße erfassenden
Bebauungsplan 117 N als Änderung des im Jahre 1983 in Kraft getretenen Bebauungsplans
40N, Teilplan B und beschloss für den räumlichen Geltungsbereich des Sanierungsgebiets
"Ortskern O. " eine Vorkaufsrechtssatzung. Die Bekanntmachungen erfolgten ebenfalls
am 25. Juni 2003. Die Bekanntmachung der Sanierungssatzung wurde am 22. Februar 2006
wiederholt. Am 28. September 2006 beschloss der Rat der Antragsgegnerin die Satzung zur
förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets "Ortskern O. " erneut und deren
Durchführung im vereinfachten Sanierungsverfahren. Für das Gebiet "Bauhof-Areal", zu dem
u.a. auch das Grundstück der Antragsteller gehört, beschloss er die Einleitung des Verfahrens
zur Festlegung als förmliches Sanierungsgebiet nach § 142 Abs. 1 BauGB, ohne Ausschluss
des § 144 und des Dritten Abschnitts "Besondere sanierungsrechtliche Vorschriften" des
BauGB und für das Gebiet "Bauhof-Areal", die vorbereitenden Untersuchungen nach § 141
BauGB mit der Untersuchung der persönlichen Lebensumstände im wirtschaftlichen oder
sozialen Bereich der von der beabsichtigten Sanierung unmittelbar Betroffenen zu ergänzen,
um die bisher durchgeführte Teiluntersuchung vollständig abzuschließen. Die amtliche
Bekanntmachung soll am 18. Oktober 2006 erfolgen.

5

Anlass zur Aufstellung der Sanierungs- und der Vorkaufsrechtssatzung sowie des
Aufstellungsbeschlusses des Bebauungsplans 117 N waren die Umsetzung eines vom Rat der
Antragsgegnerin gefassten Beschlusses vom 29. Mai 2001 zur Stadtentwicklung und das vom
Büro für Stadtplanung und Stadtentwicklung I1. , H1. -S2. und Partner im April
2002 vorgelegte, von der Antragsgegnerin zusammen mit dem Stadtmarketing O. e.V.
im Jahre 1999 in Auftrag gegebene Stadtmarketing- und Entwicklungskonzept, das die
nachhaltige Entwicklung O2. unterstützen und dabei die Identität der einzelnen
Stadtteile wahren will. Dem Beschluss vom 29. Mai 2001 lag die Vorstudie "Stadtmarketing-
und Entwicklungskonzept O. , Zwischenbericht, E. im März 2001" zugrunde, in
der - nach Darstellung des Planungsbüros - nach einem umfassenden Planungs- und
Partizipationsprozess mit öffentlichen Informations- und Diskussionsveranstaltungen sowie
Workshops die im Konsens erarbeiteten Ergebnisse der sektoralen Untersuchungen
zusammengefasst worden waren. Ziel der Antragsgegnerin war die Stärkung des Zentrums
durch Aktivierung untergenutzter Flächen im Ortskern von O. . Auf der Basis des
Ratsbeschlusses der Antragsgegnerin vom 29. Mai 2001 wurde u.a. der Ortskern O. in
der folgenden Zeit im Rahmen des Stadtmarketing- und Entwicklungskonzepts ausführlicher
untersucht. Hierbei wurden alternative und aufeinander abgestimmte städtebauliche und in
Teilen verkehrsplanerische Lösungen erarbeitet, die auch den Eigentümern vorgestellt
wurden. Die Ergebnisse flossen in das städtebauliche Gesamtkonzept für den Ortskern
O. ein. In diesem Konzept stellt die Umgestaltung der I.----straße zu einer
verkehrsberuhigten Straße das zentrale Element dar. Die Achse Rathaus - Marktplatz - Post
soll neben einer baulichen Fassung entsprechend der umliegenden Bebauung durch ein Band
von Plätzen aufgewertet und an den Eckpunkten mit attraktiven Nutzungen (Gastronomie,
Einzelhandel) gestärkt werden. Zudem soll das Bauhofareal neu strukturiert werden. Im
Innenbereich dieses Blocks sollen zentrumsergänzende Einzelhandelsnutzungen oder
Erweiterungsflächen für die bestehenden angrenzenden Läden etabliert werden. Auf dem
Areal der Gärtnerei wird als langfristige Lösung eine Randbebauung zur T1. Straße mit
Handelsnutzungen vorgesehen.

6

Mit Beschluss vom 1. Juli 2003 empfahl der Umwelt-, Verkehrs- und Planungsausschuss
der Antragsgegnerin dem Rat das mittelfristige Programm zur Stadterneuerung für den
Ortskern von O. . Dies sah in der Prioritätenstufe I im Zeitraum 2003 bis 2005 die
Entwicklung des Bauhofareals und die Umgestaltung der I.----straße , in der Prioritätenstufe II
in den Jahren 2005 bis 2006 die bauliche Arrondierung des Marktplatzes sowie der
Fußgängerzone und in der Prioritätenstufe III in den Jahren 2007 bis 2008 die Möblierung im
Ortskern vor. Mit Beschluss vom 16. Juli 2003 stimmte der Rat der Antragsgegnerin der
Beauftragung zur Durchführung einer Machbarkeitsstudie und zur Aufstellung eines
Bebauungsplans für den Bereich des Bebauungsplans 117 N an das Büro für Stadtplanung
und Stadtentwicklung I2. zu. Die nach erfolgter Bewilligung von
Städtebauförderungsmitteln durch das Land Nordrhein-Westfalen erstellte Machbarkeitsstudie
zur Entwicklung des Bauhofareals von Dezember 2004 (im Folgenden Machbarkeitsstudie)
zeigt ein Konzept auf, das die Ansiedlung von Wohnungen, Handels- und
Dienstleistungseinrichtungen in Gebäuden mit hoher städtebaulicher und architektonischer
Qualität ermöglichen soll.

7

Zwischen den Antragstellern und der Antragsgegnerin fanden Gespräche über den
Verkauf des Grundstücks der Antragsteller statt, wobei der zeitliche Rahmen, in dem diese
stattfanden, zwischen den Beteiligten streitig ist. Im Verlaufe dieser Gespräche wurden zwei
Gutachten über den Verkehrswert des Grundstücks der Antragsteller erstellt (Gutachten des
Gutachterausschusses für Grundstückswerte im S3. -T2. -Kreis und der Stadt U. vom
9. Juni 2004 und Gutachten des Sachverständigen Dr. Heinz-Peter K. vom 24. November
2004). Zu einer Einigung ist es bislang nicht gekommen.

8

Am 24. Juni 2005 haben die Antragsteller den vorliegenden Normenkontrollantrag
gestellt. Zur Begründung tragen sie insbesondere vor:

9

Aus den Verwaltungsvorgängen sei nicht ersichtlich, dass die angeblich vorliegenden
städtebaulichen Missstände durch die geplante Sanierung behoben werden könnten. Aufgrund
der Sitzungsvorlage für den Umwelt-, Verkehrs- und Planungsausschuss sei erkennbar, dass
sich die Antragsgegnerin zur Begründung des Sanierungskonzepts im Wesentlichen auf das
Stadtmarketing- und Entwicklungskonzept der Antragsgegnerin aus dem Jahre 2002 bezogen
habe. Dieses sehr allgemeine Sanierungskonzept stelle aber weder eine genaue Darstellung
noch eine genaue Zielrichtung dar, in welcher Art und Weise die Sanierung durchgeführt bzw.
was genau errichtet werden solle. Dies sei jedoch erforderlich.

10

Darüber hinaus sei der Ausschluss der Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB
rechtswidrig gewesen. Die Antragsgegnerin sei zum Zeitpunkt der Beschlussfassung
fälschlicherweise davon ausgegangen, die Anwendbarkeit der besonderen
sanierungsrechtlichen Vorschriften sei nicht erforderlich und die Durchführung der Sanierung
werde durch die Nichtanwendbarkeit auch nicht erschwert. Die Antragsgegnerin habe nicht
davon ausgehen dürfen, dass es zu einer Einigung über den Verkauf und die Höhe des
Kaufpreises des Grundstücks der Antragsteller kommen werde. Denn im Zeitpunkt der
Beschlussfassung hätten noch keine Gespräche mit den Antragstellern stattgefunden. Der
Abwägung müsse eine Satzung zugrunde liegen, in der ihre, die Belange der Antragsteller,
hätten eingestellt werden müssen.

11

Im Übrigen seien die angeblichen städtebaulichen Missstände als notwendige und
zwingende Voraussetzung für den Erlass einer Sanierungssatzung von der Antragsgegnerin
weder dargestellt noch nachgewiesen worden.

12

Die Antragsteller beantragen,

13

die von der Antragsgegnerin am 5. Juni 2003 beschlossene Satzung über die förmliche
Festlegung des Sanierungsgebiets "Ortskern O. " für unwirksam zu erklären.

14

Die Antragsgegnerin beantragt,

15

den Antrag abzulehnen.

16

Sie tritt dem Vorbringen der Antragsteller entgegen. Insbesondere führt sie aus, sie sei
zutreffend davon ausgegangen, der in der Sanierungssatzung festgelegte Ortskern von
O. sei wegen so genannter städtebaulicher Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz
2 Nr. 1 BauGB sanierungsbedürftig gewesen. In der Sitzungsvorlage sei dargestellt worden,
dass der Ortskern O. unmittelbar an den S3. grenze und umfassende
Entwicklungschancen besitze. Über das vorhandene Angebot hinausgehend befänden sich im
direkten Umfeld des Marktplatzes zahlreiche Flächenpotentiale, deren Entwicklung die
Situation im Ortskern positiv beeinflussen und die Versorgungsfunktionen stärken könnten.
Diesen Perspektiven stünden zahlreiche städtebauliche Missstände entgegen, die die
Entwicklung des Ortskerns aktuell hemmten. Hierzu sei die stark belastete I.----straße zu
zählen. Aber auch das Karree südlich der O1.-----gasse mit dem Bauhofareal, der Bereich der
alten Gärtnerei an der T1. Straße oder die Flächen nördlich der Raiffeisenstraße
einschließlich des Postgebäudes würden nach Art, Maß und Zustand nicht entsprechend ihrer
Bedeutung genutzt. Die baulichen Strukturen würden die Entwicklungsperspektiven
O2. in weiten Teilen des Ortskerns einengen; dieser sei in der Erfüllung seiner
Aufgaben erheblich beeinträchtigt. Die Funktionsfähigkeit in Bezug auf den fließenden und
ruhenden Verkehr, die Entwicklungsfähigkeit unter Berücksichtigung seiner
Versorgungsfunktionen und die sozialen Aufgaben des Gebiets seien unzureichend erfüllt.
Angesichts der Bauhofnutzung, dem bestehenden Konflikt zur Wohnbebauung und brach
liegenden Flächen im Süden dürfte nicht ernsthaft zweifelhaft sein, dass dieser Teilbereich
des Sanierungsgebiets sanierungsbedürftig sei.

17

Zudem würden die Antragsteller verkennen, dass die Ziele und Zwecke der Sanierung
gerade nicht in die Satzung aufgenommen werden müssten. Es müsse auch nicht bereits
unmittelbar nach Inkrafttreten der Sanierungssatzung erkennbar sein, welche
Sanierungsmaßnahmen im Einzelnen geplant seien.

18

Die Abgrenzung des Sanierungsgebiets unter Einbeziehung des Grundstücks der
Antragsteller genüge des Weiteren den gesetzlichen Anforderungen. Hierbei sei das Gebot der
gerechten Abwägung nicht verletzt worden. Private Interessen der Antragsteller, die die
Einbeziehung ihres Grundstücks in das Sanierungsgebiet von vornherein ausschlössen, seien
von diesen nicht benannt worden. Solche seien auch nicht erkennbar. Die Abgrenzung
orientiere sich vielmehr an den allgemeinen Voraussetzungen für städtebauliche
Sanierungsmaßnahmen, also insbesondere am Vorliegen städtebaulicher Missstände und der
Erforderlichkeit, sie durch Sanierungsmaßnahmen zu beheben.

19

Sie, die Antragsgegnerin, habe auch die Belange der von der Sanierung betroffenen
Grundstückseigentümer in ihre Planungsentscheidung einbezogen. Vor Erlass der
Sanierungssatzung seien mit den Antragstellern unter Beteiligung des beauftragten Planers
Gespräche über deren Vorstellungen und ihre Verkaufsbereitschaft geführt worden. Dabei sei
eine freihändige Veräußerung der Grundstücke mit Ausnahme des Wohnhauses in Aussicht
gestellt worden. Eines dieser Gespräche sei am 22. Oktober 2001 gewesen. In der Folgezeit
hätten eine Vielzahl von Gesprächen stattgefunden, die die Kaufpreisvorstellungen, die
Ergebnisse von zwei eingeholten Wertgutachten und eine Hilfestellung bei der Beurteilung
der steuerlichen Auswirkungen bei Verkauf des Grundstücks zum Inhalt gehabt hätten.

20

Weiterhin sei dem Festsetzungsbeschluss über das Sanierungsgebiet ein umfassender
Partizipations- und Diskussionsprozess vorausgegangen, in den alle Beteiligten von Anfang
an eingebunden gewesen seien. Die einzelnen Stufen der schrittweisen Bürgerbeteiligung
seien dem Stadtmarketing- und Entwicklungskonzept vom April 2002 zu entnehmen. Damit
hätten auch die Eigentümer der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke ausreichend
Gelegenheit gehabt, die aus ihrer Sicht gegen eine solche Sanierung sprechenden Belange in
den öffentlichen Diskussionsprozess einzubringen. Die öffentlichen Informations- und
Diskussionsveranstaltungen seien jeweils ortsüblich angekündigt worden.

21

Zudem halte sich ihre, der Antragsgegnerin, Entscheidung, die Vorschriften des 3.
Abschnittes des Baugesetzbuchs auszuschließen, innerhalb des ihr zustehenden planerischen
Gestaltungsspielraums. Zum Zeitpunkt des Erlasses der Sanierungssatzung seien keine
Anhaltspunkte dafür ersichtlich gewesen, dass die Sanierung im Ortskern O. aufgrund
unterschiedlicher Bodenwertentwicklungen erschwert werden würde. Auf der Grundlage der
Machbarkeitsstudie und des Stadtmarketingskonzepts sei sie, die Antragsgegnerin, zu Recht
davon ausgegangen, die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften für
den erfolgreichen Abschluss der Sanierung sei nicht erforderlich gewesen. Insbesondere
hätten die Antragsteller stets ihre Verkaufsbereitschaft signalisiert, sodass sie, die
Antragsgegnerin, angenommen habe und heute noch annehme, sich mit den Antragstellern
freihändig über den Verkauf der Grundstücke zu einigen.

22

Unverständlich sei schließlich der Hinweis auf die besondere Betroffenheit der
Antragsteller infolge ihres Alters, wenn gleichzeitig gerügt werde, die Antragsgegnerin habe
zugunsten der Grundstückseigentümer ein vereinfachtes Sanierungsverfahren in Gang gesetzt,
das hoheitliche Zugriffe auf das Grundstück der Antragsteller ausschließe und den
Antragstellern damit gerade zugestehe, allein über das Schicksal des Grundstücks,
insbesondere dessen Veräußerung, zu befinden.

23

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der
Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte dieses Verfahrens, der Gerichtsakte des
Normenkontrollverfahrens 7 D 70/05.NE der Antragsteller bezüglich der
Vorkaufsrechtssatzung, der Aufstellungsvorgänge der Antragsgegnerin sowie der von den
Antragstellern vorgelegten sonstigen Unterlagen ergänzend Bezug genommen.

24

Entscheidungsgründe:

25

Der Normenkontrollantrag ist zulässig.

26

Der Antrag ist rechtzeitig gestellt worden. Gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sind
Normenkontrollanträge innerhalb von zwei Jahren nach Bekanntmachung der angegriffenen
Rechtsvorschrift zu stellen. Die angegriffene Sanierungssatzung ist am 25. Juni 2003 bekannt
gemacht, der Normenkontrollantrag am 24. Juni 2005, damit fristgerecht, gestellt
worden.

27

Die Antragsteller sind antragsbefugt.

28

Die Antragsbefugnis im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO liegt vor, wenn die
Antragsteller geltend machen, durch die Rechtsvorschrift - hier die Sanierungssatzung - in
ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. An die
Geltendmachung einer Rechtsverletzung nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sind keine höheren
Anforderungen zu stellen als nach § 42 Abs. 2 VwGO. Ferner genügen die Antragsteller ihrer
Darlegungspflicht, wenn sie hinreichend substantiiert Tatsachen vortragen, die es zumindest
als möglich erscheinen lassen, dass sie durch die Rechtswirkungen einer Satzung nach dem
Baugesetzbuch in einem Recht verletzt werden. Als verletztes Recht kommt hier das
Eigentumsrecht in Betracht. Eine Einschränkung des Grundeigentums und damit eine
Beeinträchtigung einer rechtlich geschützten Position der Antragsteller ist vorliegend
gegeben, obwohl die in Rede stehende Sanierungssatzung im so genannten vereinfachten
Sanierungsverfahren nach § 142 Abs. 4 BauGB unter Ausschluss nicht nur der Bestimmungen
der §§ 152 bis 156a BauGB, sondern auch darüber hinaus des § 144 BauGB beschlossen
wurde. Denn auch in diesem Fall begründet die Sanierungssatzung gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 3
BauGB ein Vorkaufsrecht der Antragsgegnerin an den im Sanierungsgebiet gelegenen
Grundstücken und erleichtert die Enteignung (vgl. §§ 87 Abs. 3 Satz 3, 88 Satz 2
BauGB).

29

Vgl. Krautzberger, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 9. Auflage 2005, § 142 Rdnr.
19.

30

Der nach alledem zulässige Normenkontrollantrag ist auch begründet.

31

Die angegriffene Sanierungssatzung "Ortskern O. " der Antragsgegnerin vom 5.
Juni 2003 leidet an mehreren zu ihrer vollständigen Unwirksamkeit führenden
Rechtsfehlern.

32

Die Sanierungssatzung ist bereits aus formellen Gründen unwirksam, da sie nicht mit dem
bekannt gemachten Inhalt vom Rat der Antragsgegnerin beschlossen worden ist. Der vom Rat
der Antragsgegnerin zu A) 4. gefasste Beschluss unterscheidet sich in einer inhaltlichen
Regelung von dem von ihm ebenfalls beschlossenen und bekannt gemachten Text des § 2 der
Sanierungssatzung. Ausweislich A) Nr. 4 der Niederschrift über die Sitzung des Rates der
Antragsgegnerin vom 5. Juni 2003 hat der Rat der Antragsgegnerin den Ausschluss des § 144
BauGB insgesamt beschlossen. Der veröffentlichte Satzungstext enthält diesen Ausschluss in
seinem § 2 nicht. Es ist gemäß § 142 Abs. 4 2. Halbsatz BauGB jedoch erforderlich, dass der
Ausschluss des § 144 BauGB in der Sanierungssatzung selbst erfolgt. Wird eine Satzung nicht
mit dem vom Rat beschlossenen Wortlaut bekannt gemacht und ist die bekannt gemachte
Satzung so nicht beschlossen worden, so kann die Satzung nicht wirksam werden.

33

Vgl. BVerwG, Urteil vom 5. Dezember 1986 - 4 C 31.85 -, BRS 46 Nr. 13; OVG NRW,
Urteil vom 23. Januar 1992 - 11a NE 104/90 -, BRS 54 Nr. 114.

34

Die von der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung angestellten Überlegungen
zur Teilunwirksamkeit der Sanierungssatzung hinsichtlich ihres § 2 greifen nicht durch. Die
Bekanntmachung einer Rechtsnorm ist nicht bloß eine Zutat, sondern ein integrierender
Bestandteil des Rechtssetzungsaktes selbst.

35

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 19. März 1958 - 2 BvL 38/56 -, BVerfGE 7, 330 = NJW
1958, 988.

36

Sie betrifft immer die Rechtsnorm als Ganzes. Eine Teilbarkeit ist daher
ausgeschlossen.

37

Auf einen eventuellen Mangel der Bürgerbeteiligung können sich die Antragsteller
allerdings nicht mit Erfolg berufen. Die Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen, die bei
der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung stattfinden soll (vgl. § 137 BauGB),
entspricht nicht der förmlichen Bürgerbeteiligung im Rahmen der Bauleitplanung nach § 3
Abs. 2 BauGB a.F., sondern allenfalls der ebenfalls nicht förmlichen frühzeitigen
Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB a.F.. Demnach wäre ein eventueller Mangel der
Betroffenenbeteiligung gemäß § 214 Abs. 1 Nr. 1 BauGB a.F. nicht als Verfahrensfehler
beachtlich.

38

Vgl. VGH Kassel, Beschluss vom 29. Oktober 1991 - 4 N 1815/85 -, JURIS-
Dokumentation; Bielenberg/Krautzberger, in: Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, Stand
Juni 1999, C § 143 BauGB Rdnr. 36.

39

Ein Formfehler ergibt sich auch nicht daraus, dass die Antragsgegnerin für den
Sanierungsbereich keine vorbereitenden Untersuchungen durchgeführt hat.

40

Ob die Antragsgegnerin vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets
vorbereitende Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen hatte (vgl. § 141 Abs. 1
Satz 1 BauGB) oder ob sie von vorbereitenden Untersuchungen absehen konnte (vgl. § 141
Abs. 2 BauGB), bedarf vorliegend keiner Entscheidung, da dieser Mangel unbeachtlich wäre,
soweit er das Sanierungsverfahren betrifft. § 214 Abs. 1 Nr. 1 BauGB a.F. zählt abschließend
die beachtlichen Verletzungen von Verfahrensvorschriften auf. Hierunter fällt § 141 BauGB
nicht.

41

Vgl. Bielenberg/Krautzberger, in: Krautzberger, a.a.O., C § 143 BauGB Rdnr. 37.

42

Dagegen ist die Frage, ob die von der Antragsgegnerin tatsächlich durchgeführten
Untersuchungen der Sache nach ausreichten, um die gesetzlichen Voraussetzungen für die
förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets zu belegen, keine Frage der formellen, sondern
der materiellen Rechtmäßigkeit der Sanierungssatzung.

43

Vgl. zur Entwicklungssatzung: OVG NRW, Urteil vom 19. Juni 2001 - 10a D 210/97 -,
NVwZ-RR 2002, 626.

44

Die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets
"Ortskern O. " leidet auch an materiellen Mängeln, die zu ihrer Unwirksamkeit
führen.

45

Die gesetzlichen Voraussetzungen des § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB für die förmliche
Festlegung des Sanierungsgebiets "Ortskern O. " haben entgegen der Auffassung der
Antragsgegnerin nicht vorgelegen und die Wahl des vereinfachten Sanierungsverfahrens ist
ebenfalls zu beanstanden.

46

Allerdings wies das von der Sanierungssatzung erfasste Gebiet städtebauliche Mängel
auf, zu deren Behebung städtebauliche Sanierungsmaßnahmen erforderlich waren.

47

Gemäß § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine
städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als
Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Städtebauliche
Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher
Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird (§ 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB).
Städtebauliche Missstände wiederum liegen vor, wenn das Gebiet die in Satz 2 Nr. 1 dieser
Bestimmung genannten Substanzmängel oder die in diesem Satz in Nr. 2 genannten
Funktionsmängel aufweist. Die Fälle der Substanzmangelsanierung sind dadurch
gekennzeichnet, dass ein Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen
Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht. Die
Funktionsmangelsanierung kommt demgegenüber in Gebieten in Betracht, die in der
Erfüllung der Aufgaben, die ihnen nach Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt
sind. § 136 Abs. 3 BauGB enthält beispielhaft und nicht abschließend, wie sich aus dem Wort
"insbesondere" ergibt, diejenigen Merkmale, die für die Beurteilung, ob in einem Gebiet
städtebauliche Missstände vorliegen, maßgeblich sind. Ob ein Gebiet städtebauliche
Missstände in diesem Sinne aufweist, ist aufgrund des Ergebnisses der vorbereitenden
Untersuchungen (§ 141 Abs. 1 BauGB) oder gegebenenfalls sonstiger hinreichender
Beurteilungsgrundlagen (§ 141 Abs. 2 BauGB) zu beantworten. Hierbei steht der Gemeinde
ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Die gerichtliche Nachprüfung der Entscheidung über das
Vorliegen städtebaulicher Missstände beschränkt sich im Wesentlichen darauf, ob die
Gemeinde die maßgeblichen Tatsachen und Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt hat oder ob
sie von grundsätzlich fehlsamen Voraussetzungen ausgegangen ist.

48

Vgl. OVG Bremen, Urteil vom 13. Dezember 1994 - 1 BA 37/93 -, JURIS-
Dokumentation; OVG Saarlouis, Beschluss vom 31. März 1993 - 2 N 1/91 -, JURIS-
Dokumentation; Bielenberg/ Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB,
Kommentar, Stand November 1999, § 142 Rdnr. 3; Krautzberger, in: Krautzberger, a.a.O.,
C § 142 BauGB Rdnr. 7.

49

Entgegen der Auffassung der Antragsteller war das Gebiet, auf das sich die
Sanierungssatzung der Antragsgegnerin bezieht, im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung
sanierungsbedürftig, da es städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 Abs.2 BauGB
aufwies, und zwar sowohl hinsichtlich der Substanz (§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB) als
auch hinsichtlich der Funktionsfähigkeit (§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BauGB).

50

Das von der Antragsgegnerin mit der Erstellung des Stadtmarketing- und
Entwicklungskonzepts beauftragte Büro für Stadtplanung und Stadtentwicklung ist nach
umfangreichen sektoralen Untersuchungen (vgl. Seiten 20 - 35 des Konzepts) zu der
Einschätzung gelangt, dass für die zunehmend als negativ zu beurteilende Entwicklung der
Ortskerne die fehlende Attraktivität, die geringe Breite des Einzelhandelsangebots, die
innerstädtische Verkehrsbelastung und das schlechte äußere Erscheinungsbild der Ortskerne
kennzeichnend seien. Im Ortskern O. gebe es Bereiche, die ein großes Potential für die
Ansiedlung zentraler Nutzungen und die städtebauliche Aufwertung des Zentrums böten, da
sie nach Art, Maß und Zustand nicht entsprechend ihrer Bedeutung genutzt würden. Dies
seien insbesondere der Marktplatz mit dem gegenüber liegenden Bankgebäude und der
nördliche Bereich, das Areal der Post, der Bereich des städtischen Bauhofs und dessen
Umfeld sowie der rückwärtige Bereich der VR Bank S3. -T2. . Entgegen der Annahme
der Antragsteller liegen diese Mängel nicht nur "angeblich" vor. In dem Stadtmarketing- und
Entwicklungskonzept sind die Mängel nicht schlicht behauptet, sondern im einzelnen
nachvollziehbar dargelegt. Der Schwerpunkt der angeführten Mängel liegt danach bei der
mangelnden Funktionsfähigkeit des Gebiets. Ob ein Funktionsmangel gegeben ist, hängt auch
davon ab, welche Funktion das Gebiet nach dem Sanierungskonzept künftig erhalten soll.

51

Vgl. BVerwG, Urteil vom 6. Juli 1984 - 4 C 14.81 -, BRS 42 Nr. 234.

52

Dieses Sanierungskonzept braucht zwar - entgegen der Auffassung der Antragsteller - im
Zeitpunkt der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets noch nicht in allen Einzelheiten
festzustehen. Die Ziele und Zwecke der Sanierung müssen jedoch bereits allgemein bestimmt
sein. Vor allem wenn unter dem Gesichtspunkt des Funktionsmangels auf die künftige
Funktion des Gebiets abgestellt wird, müssen die Vorstellungen immerhin so konkret sein,
dass sie eine Aussage über diese Funktion zulassen.

53

Vgl. BVerwG, Urteil vom 7. September 1984 - 4 C 20.81 -, BRS 42 Nr. 233; OVG
Saarlouis, Beschluss vom 31. März 1993 - 2 N 1/91 -, a.a.O.

54

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

55

Dabei ist von der Vorstellung der Antragsgegnerin, wie sie auch in der Sitzungsvorlage
für ihren Stadtrat zum Ausdruck kommt, auszugehen, dass das Gesamtareal des Ortskerns
O. zu einem attraktiven Einkaufsstandort mit kurzen und attraktiven
Wegeverbindungen entwickelt werden soll. Im Rahmen des entwickelten städtebaulichen
Gesamtkonzepts für den Ortskern O. sollen das Rückgrat I.----straße und die
Fußgängerachse Rathaus - Marktplatz - Post als Haupteinkaufslagen gestärkt werden. Die I.---
-straße soll zu einer verkehrsberuhigten Straße umgestaltet werden. Durch die Stärkung der
Fußgängerachse mit attraktiven Nutzungen soll ein Bereich geschaffen werden, der ein
Flanieren ermöglicht und zum Verweilen einlädt. Das Bauhofareal wird nach dem
Gesamtkonzept neu strukturiert. Auf dem Areal der Gärtnerei wird als langfristige Lösung
eine Randbebauung zur T1. Straße mit Handelsnutzungen und einer möglichen
Verlängerung der Poststraße vorgesehen. Dies zeigt, dass vorliegend die Funktionsfähigkeit
des Gebiets "Ortskern O. " in Bezug auf den fließenden und ruhenden Verkehr (§ 136
Abs. 3 Nr. 2. a) BauGB), die Entwicklungsfähigkeit unter Berücksichtigung seiner
Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich (§ 136 Abs. 3 Nr. 2. b) BauGB) und die
infrastrukturelle Erschließung des Gebiets, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen
Aufgaben im Verflechtungsbereich (§ 136 Abs. 3 Nr. 2. c) BauGB) beeinträchtigt ist. Darüber
hinaus weist das Gebiet auch Substanzmängel auf (§ 136 Abs. 3 Nr. 1. d), e) und f) BauGB),
wenn auch diese in Umfang und Bedeutung hinter den Funktionsmängeln zurückstehen.

56

Die Antragsgegnerin hat das Sanierungsgebiet auch rechtlich fehlerfrei räumlich
abgegrenzt und ebenfalls fehlerfrei von einer Ausgliederung des Grundstücks der
Antragsteller abgesehen.

57

Nach § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, dass sich die
Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Der Gesichtpunkt der zweckmäßigen Durchführung
setzt einerseits nicht nur der räumlichen Ausdehnung Grenzen, sondern ermächtigt die
Gemeinde andererseits auch, im Interesse der zweckmäßigen Durchführung das
Sanierungsgebiet in räumlicher Hinsicht weit genug zu erstrecken. Maßgebend sind insoweit
die Zwecke und Ziele der Sanierung, die aus dem bis zur Gebietsfestlegung erarbeiteten
Sanierungskonzept zu entnehmen sind.

58

Vgl. Krautzberger, in: Krautzberger, a.a.O., C § 142 BauGB Rdnr. 8.

59

Bei der Beurteilung der Frage, welche Gebietsbegrenzung eine zweckmäßige
Durchführung der Sanierung zulässt, räumt das Gesetz der Gemeinde zwar zunächst einen
planerischen Gestaltungsspielraum ein.

60

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -, BRS 58 Nr. 243.

61

Begrenzt wird dieser Spielraum aber durch das Abwägungsgebot, so dass eine fehlerhafte
Beurteilung der Zweckmäßigkeit zugleich zu einem Abwägungsfehler führt.

62

Vgl. BVerwG, Urteil vom 4. März 1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229.

63

Gemessen an diesen Maßstäben ist es nicht ersichtlich, dass die Antragsgegnerin das
Sanierungsgebiet nicht zweckentsprechend abgegrenzt hat. Das gilt gerade auch hinsichtlich
des Grundstücks der Antragsteller. Das Grundstück der Antragsteller ist das sogenannte
Bauhofareal. In diesem sollen nach dem im Stadtmarketing- und Entwicklungskonzept
enthaltenen Sanierungskonzept, auf das die Sitzungsvorlage zur Ratssitzung am 5. Juni 2003
Bezug nimmt, im Innenbereich des Blockes zentrumsergänzende Einzelhandelsnutzungen
etabliert werden, die sich um einen kleinen Platz gruppieren. Des Weiteren soll der Rundlauf
für Fußgänger um ein weiteres Stück komplettiert werden, damit kurze und attraktive
Wegeverbindungen in der Innenstadt für Fußgänger entstehen. Eine Herausnahme des
Grundstücks der Antragsteller aus dem Sanierungsgebiet gemäß § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB
wäre mit dem Sanierungskonzept unvereinbar, da es wegen seiner Lage und beachtlichen
Größe für die funktionale Entwicklung des Gebiets von zentraler Bedeutung ist. Dass die
Antragsgegnerin sachfremde Erwägungen bei der Begrenzung des Sanierungsgebiets
angestellt hat, wird von den Antragstellern nicht behauptet und ist auch sonst nicht
ersichtlich.

64

Die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets
"Ortskern O. " ist jedoch unwirksam, weil ihr hinsichtlich des so genannten
qualifizierten öffentlichen Interesses im Sinne des § 136 Abs. 1 BauGB eine fehlerhafte
Abwägung zugrunde liegt.

65

Gemäß § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB sind die öffentlichen und privaten Belange
gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Zwar muss die Abwägung noch nicht
alle mit der Realisierung der Sanierungsziele verbundenen Konflikte erfassen. Grundlegende
Voraussetzung einer ordnungsgemäßen Abwägung ist aber die ausreichende Ermittlung und
Klärung der von den vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen betroffenen Rechtspositionen. Erst
danach ist überhaupt absehbar, ob die Sanierungsziele erreicht werden können. Wenn die
Gemeinde diese Klärung unterlässt, basiert die Abwägung auf einer unzureichenden
Grundlage, weil die Frage der zügigen Umsetzbarkeit der mit der Satzung verfolgten
Sanierungsziele offen bleibt.

66

Vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Juli 2003 - 4 C 2.02 -, BRS 66 Nr. 226.

67

Als Sanierungsmaßnahmen kommen nach § 136 Abs. 1 BauGB nur solche
städtebaulichen Maßnahmen in Betracht, deren einheitliche Vorbereitung und zügige
Durchführung im öffentlichen Interesse liegt. Aus dem Erfordernis der einheitlichen
Vorbereitung folgt, dass eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme danach eine
Gesamtmaßnahme ist, die anders als sonstige städtebauliche Maßnahmen darauf angelegt ist,
mehrere Maßnahmen koordiniert und aufeinander abgestimmt für ein bestimmtes Gebiet
vorzubereiten und durchzuführen.

68

Vgl. BVerwG, Urteil vom 23. Mai 1986 - 8 C 42.84 -, BRS 46 Nr. 216; Roeser, in:
Berliner Kommentar zum BauGB, Band II, 3. Auflage, Stand April 2002, § 136 Rdnr. 3.

69

Mit dem Zügigkeitserfordernis will der Gesetzgeber zum einen vermeidbaren
Verzögerungen vorbeugen, die dadurch eintreten können, dass die Gemeinden die Sanierung
ohne schlüssiges Konzept oder sonst unsachgemäß betreiben. Zum anderen muss eine
Aussicht darauf bestehen, dass sich die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen innerhalb
eines absehbaren Zeitraumes durchführen lassen.

70

Vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Juli 2003 - 4 CN 2.02 -, a.a.O.

71

Bei der Prüfung der Frage, ob sich die mit der Satzung verfolgten Sanierungsziele würden
zügig realisieren lassen, konnte die Antragsgegnerin nicht auf das Stadtmarketing- und
Entwicklungskonzept von April 2002 zurückgreifen, ohne gesondert vorbereitende
Untersuchungen gemäß § 141 Abs. 1 BauGB durchgeführt oder veranlasst zu haben, da
diesbezüglich noch keine hinreichenden Beurteilungsgrundlagen vorgelegen haben.

72

Gemäß § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat die Gemeinde vor der förmlichen Festlegung des
Sanierungsgebiets die vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die
erforderlich sind, um Beurteilungsgrundlagen zu gewinnen über die Notwendigkeit der
Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge
sowie die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung im
Allgemeinen. Sinn und Zweck der vorbereitenden Untersuchungen ist die Feststellung der
vorhandenen städtebaulichen Verhältnisse. Die Gemeinde soll hierdurch
Beurteilungsgrundlagen für die weitere Vorbereitung, die Rechtfertigung der förmlichen
Festlegung durch die Sanierungssatzung und für die Durchführung der Sanierung gewinnen,
insbesondere über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und
städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge. Hierbei sollen auch die allgemeinen Ziele
und Zwecke der Sanierungsmaßnahme festgestellt werden.

73

Vgl. Fislake, in: Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 141 Rdnr. 9; Krautzberger,
in: Krautzberger, a.a.O., C § 141 BauGB Rdnr. 15.

74

Gemäß § 141 Abs. 2 BauGB kann von vorbereitenden Untersuchungen abgesehen
werden, wenn hinreichende Beurteilungsgrundlagen bereits vorliegen.

75

Voraussetzung für das Absehen von vorbereitenden Untersuchungen ist, dass die
Gemeinde aufgrund bereits vorliegender Unterlagen und der Kenntnis der Einstellung und
Mitwirkungsbereitschaft der Betroffenen hinreichende Beurteilungsgrundlagen für die
Entscheidung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets hat.

76

Vgl. Fislake, in: Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 141 Rdnr. 17; Krautzberger,
in: Krautzberger, a.a.O., C § 141 BauGB Rdnr. 66.

77

Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben.

78

Im Rahmen des § 136 Abs. 2 Nr. 2 BauGB hat die Antragsgegnerin dem Sanierungsgebiet
im Bereich des Bauhofareals eine Einzelhandelsfunktion zugewiesen. Dies soll dadurch
erreicht werden, dass im Innenbereich des Blockes zentrumsergänzende
Einzelhandelsnutzungen wie zum Beispiel ein SB-Markt oder Erweiterungsflächen für die
bestehenden angrenzenden Läden etabliert werden, die sich um einen kleinen Platz
gruppieren. Zu einer ordnungsgemäßen Abwägung nach § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB hätte es
gehört, die tatsächlichen Voraussetzungen für die Erreichbarkeit dieses Sanierungsziels
aufzuklären. Dies ist vorliegend unterblieben.

79

Aus dem Stadtmarketing- und Handlungskonzept ist zwar zu entnehmen, dass es bereits
im Rahmen der Erstellung des städtebaulichen Gesamtkonzepts Ortskern O. zu einer
gewissen Bürgerbeteiligung gekommen ist. Allerdings belegt das im Stadtmarketing- und
Entwicklungskonzept enthaltene Handlungs- und Maßnahmenkonzept, das die Überführung
der sektoralen Betrachtungen und Planungen in konkrete Maßnahmen und Arbeitsschritte
darstellt, dass gerade die "Verfügbarkeit" der Grundstücksflächen für die Umsetzung der
Sanierungsziele noch nicht hinreichend geklärt war. Ausweislich des Handlungs- und
Maßnahmenkonzepts sollen im Hinblick auf die Entwicklung des Bauhofareals die
Grundstücksverhältnisse als Sofortmaßnahmen für die Ortskernentwicklung O. geklärt
und Gespräche mit den Anliegern und potentiellen zukünftigen Nutzern geführt werden (vgl.
Seite 100 III Nr. 1. b). Hätte - wie die Antragsgegnerin vorträgt - eine umfängliche
Beteiligung der Eigentümer der im gesamten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke bereits
stattgefunden, aufgrund deren die Antragsgegnerin von einer zügigen Umsetzung der
Sanierungsziele unter Mitwirkung der Eigentümer hätte ausgehen können, wäre es nicht mehr
erforderlich gewesen, die Grundstücksverhältnisse erst noch zu klären. Da mit den Anliegern
ebenfalls noch Gespräche geführt werden sollten, können diese folglich noch nicht in dem für
die Festlegung eines Sanierungsgebiets mit den daraus folgenden Beschränkungen
erforderlichen Umfang geführt worden sein und konnten wohl auch noch gar nicht geführt
worden sein, wenn noch nicht einmal die Grundstücksverhältnisse geklärt waren.

80

Dass die bislang vorliegenden Unterlagen zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses
unzureichend waren, ergibt sich auch aus der im Dezember 2004 vorgelegten
Machbarkeitsstudie. Auf Seite 7 dieser Studie ist ausgeführt, dass die Machbarkeitsstudie zur
Prüfung der Realisierbarkeit eines urbanen Quartiers mit zentralen Nutzungen mitten im
Zentrum von O. und der Darstellung der städtebaulichen Perspektiven in einer
Rahmenplanung dienen soll. In der Machbarkeitsstudie sollen die Rahmenbedingungen zur
Entwicklung des Areals detailliert untersucht und auf dieser Grundlage städtebaulich
attraktive und wirtschaftlich tragfähige Konzepte für das Karree südlich der O1.-----gasse
erarbeitet werden. Die Machbarkeitsstudie soll darüber hinaus die inhaltlichen Anforderungen
an "Vorbereitende Untersuchungen" für eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme erfüllen. In
der Machbarkeitsstudie sind dann auch auf den Seiten 11 bis 13 die nach Satzungsbeschluss
durchgeführten Eigentümergespräche ausführlich dokumentiert. Erst diese Gespräche haben
der Antragsgegnerin Aufschluss über die Einstellung und Mitwirkungsbereitschaft der
jeweiligen Eigentümer - zumindest in Bezug auf das Bauhofareal - gegeben. Die
Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer war namentlich auch deshalb von besonderer
Bedeutung für die Durchführung der Sanierung, weil die Antragsgegnerin die Anwendung der
besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften und die Genehmigungspflicht nach § 144
BauGB ausgeschlossen hat. Der Bebauungsplan konnte von der Antragsgegnerin nicht allein
als ausreichende Grundlage der Umsetzung ihrer städtebaulichen Entwicklungsvorstellungen
angesehen werden, denn er stellt nur eine Angebotsplanung dar, die für sich genommen noch
keine Umsetzung der sanierungsrechtlichen Zielvorstellungen der Antragsgegnerin garantiert.
Die "Verfügbarkeit" der Grundstücksflächen gerade in dem Bereich des Bauhofareals hätte
nicht ungeklärt bleiben dürfen, da dieser Bereich für die funktionale Entwicklung des
Ortskerns von O. von zentraler Bedeutung ist.

81

Letztendlich belegt auch der Beschluss des Rates vom 28. September 2006, dass die
bislang vorliegenden Unterlagen unzureichend waren. Denn für den Bereich des "Bauhof-
Areals" hat der Rat der Antragsgegnerin am 28. September 2006 beschlossen, die
vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB im Hinblick auf § 141 Abs. 1 Satz 2
BauGB zu ergänzen, um die bisher durchgeführte Teiluntersuchung vollständig
abzuschließen.

82

Der Abwägungsmangel ist auch beachtlich im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB a.F..
Er ist im Sinne des Gesetzes offensichtlich, weil es sich ohne weiteres aus den
Aufstellungsvorgängen ergibt. Er ist auch auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen,
da die konkrete Möglichkeit besteht, dass der Rat der Antragsgegnerin bei zutreffender
Einschätzung der lückenhaften Abwägungsgrundlage die Sanierungssatzung nicht oder
jedenfalls nicht unter Verzicht auf die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften
beschlossen hätte.

83

Die Sanierungssatzung ist noch aus einem weiteren Grunde unwirksam. Die
Antragsgegnerin hat die Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts ausgeschlossen
(so genanntes vereinfachtes Sanierungsverfahren), obwohl die Voraussetzungen hierfür nicht
gegeben waren.

84

Nach § 142 Abs. 4 Satz 1 1. Halbsatz BauGB ist in der Sanierungssatzung die
Anwendung der Vorschriften des Dritten Abschnitts nur dann auszuschließen, wenn sie für
die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch
voraussichtlich nicht erschwert wird. Die Entscheidung der Gemeinde über die Durchführung
der Sanierung im herkömmlichen oder im vereinfachten Sanierungsverfahren ist keine
Ermessensentscheidung ("ist ... auszuschließen"). Die Entscheidung für das vereinfachte
Sanierungsverfahren ist vom Gesetz als Ausnahme vorgesehen. Hieraus ist abzuleiten, dass
das Gesetz von der Vermutung des Erfordernisses der Anwendung des besonderen
Sanierungsrechts ausgeht.

85

Vgl. Fislake, in: Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 142 Rdnr. 41; Krautzberger
in: Battis/ Krautzberger/Löhr, a.a.O., § 142 Rdnr. 35.

86

Die Entscheidung hängt davon ab, ob (ausnahmsweise) die Anwendung der §§ 152 ff.
BauGB für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung
hierdurch voraussichtlich nicht erschwert wird. Rechtlich handelt es sich um eine an die
unbestimmten Rechtsbegriffe der Erforderlichkeit und der Erschwerung der Sanierung
gebundene Entscheidung. Die Entscheidung der Gemeinde ist von den Gerichten
überprüfbar.

87

Vgl. Krautzberger, in: Krautzberger, a.a.O., C § 142 BauGB Rdnr. 39; Bielenberg/
Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 142 Rdnr. 23; vgl. auch Gaentzsch, Die
Änderungen des Städtebauförderungsgesetzes, NJW 1985, 881 (887).

88

Der Gemeinde steht aber ein weiter Beurteilungsspielraum zu.

89

Vgl. Krautzberger, in: Krautzberger, a.a.O., C § 142 BauGB Rdnr. 39; Bielenberg/
Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 142 Rdnr. 23; vgl. auch Gaentzsch,
a.a.O., 887, der auf die Grundsätze der Überprüfungen von Prognoseentscheidungen verweist
- vgl. zur Rechtmäßigkeitskontrolle von Prognoseentscheidungen BVerwG, Urteil vom 7. Juli
1978 - IV C 79.76 -, BVerwGE 56, 110.

90

Maßgeblicher Zeitpunkt für die von der Gemeinde zu treffende Entscheidung ist der
Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung.

91

Vgl. Fislake, in: Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 142 Rdnr. 40;
Bielenberg/Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 142 Rdnr. 23.

92

Allgemein kann gesagt werden, dass auf die Anwendung der §§ 152 ff. BauGB in
denjenigen Fällen nicht verzichtet werden kann, in denen Bodenwertsteigerungen die
Durchführung der Sanierung erschweren können. In der Sanierungspraxis hat sich schon unter
der Geltung des Städtebauförderungsgesetzes gezeigt, dass Bodenwertsteigerungen allein
schon durch die Absicht zu sanieren ausgelöst werden und dadurch den erforderlichen
Grunderwerb für Ordnungsmaßnahmen nachhaltig beeinträchtigen können.

93

Vgl. Fislake, in: Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 142 Rdnr. 42.

94

Soweit sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen im Sanierungsgebiet oder in Teilen zu
erwarten sind, ist die Anwendung der §§ 152 ff. BauGB insbesondere von Bedeutung im
Hinblick auf die Erschwernisse, Grundstücke für Ziele und Zwecke der Sanierung
unbeeinflusst von sanierungsbedingten Werterhöhungen zu erwerben und auf die
Erschwernisse für private Investitionen durch unkontrollierte Bodenwerterhöhungen.

95

Vgl. Bielenberg/Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, a.a.O., § 142 Rdnr. 24;
Krautzberger, in: Krautzberger, a.a.O., C § 142 BauGB Rdnr. 40.

96

Die Antragsgegnerin hat sich bei ihrer Entscheidung für das vereinfachte Verfahren von
den zuvor genannten Beurteilungsgrundlagen, insbesondere von dem Nichteintreten von
Bodenwertsteigerungen leiten lassen. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die
Sanierungssatzung konnte die Antragsgegnerin jedoch mangels ausreichender
Beurteilungsgrundlagen nicht abschätzen, ob die Durchführung der Sanierung erschwert wird.
Da die Eigentumsverhältnisse der Grundstücksflächen des Sanierungsgebiets - wie oben
bereits ausgeführt - erst noch geklärt werden sollten, konnte sie zu diesem Zeitpunkt noch
nicht beurteilen, welcher Eigentümer seine Grundstücksflächen zu welchem Preis zur
Verfügung stellen und welcher Eigentümer eventuell selbst privat investieren will und dazu
auch in der Lage ist. Für eine Einigung über einen freihändigen Verkauf hat es daher im
Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch keine konkreten Anzeichen geben. Dies wird auch
durch die weitere Entwicklung bestätigt. Mit Beschluss vom 28. September 2006 hat sich der
Rat der Antragsgegnerin für das Gebiet "Bauhof-Areal" nunmehr gegen das vereinfachte
Sanierungsverfahren entschieden, weil Kerngrundstücke gerade nicht einvernehmlich in die
Sanierungsmaßnahme einbezogen werden könnten.

97

Danach erweist sich die Sanierungssatzung der Antragsgegnerin vom 5. Juni 2003
insgesamt als rechtswidrig und unwirksam.

98

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

99

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m.
§§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

100

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO
nicht gegeben sind.

101