Landgericht Bochum (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-11-27, Aktenzeichen I-4 O 165/12
ECLI:DE:LGBO:2013:1127.I4O165.12.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Die Kläger nehmen die Beklagte unter Berufung auf anwaltliche Pflichtverletzungen auf Schadensersatz in Anspruch.

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Mit notariellem Kaufvertrag vom 27.09.2001 (Notar T in C, Urkundenrollen-Nr. ###) erwarben die Kläger von der C1 Bauträger- und Koordinations- GmbH eine Eigentumswohnung Nr. ## in der I-Straße ## in E. Der Vertrag wurde vermittelt durch die C2 GmbH, deren zuständiger Vermittler zugleich als vollmachtloser Vertreter für die C1 Bauträger- und Koordinations- GmbH aufgetreten ist. Die C2-Immobilien GmbH hatte das Projekt gemäß Prospekt aus April 2000 vermarktet und den Kontakt zu den Klägern hergestellt.

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Der notarielle Vertrag bezog sich auf einen Kauf- und Werkvertrag über eine noch zu sanierende Eigentumswohnung, wobei sich die Firma C1 Bauträger- und Koordinations- GmbH verpflichtet hatte, die aufstehenden Gebäude auf Grundlage einer Bau- und Leistungsbeschreibung zu sanieren. Die von den Klägern erworbene Eigentumswohnung sollte nach dieser Maßgabe hergestellt werden. Als Kaufpreis war ein Betrag in Höhe von 161.211,00 DM vereinbart, wobei in § 9 des notariellen Vertrages ein Ratenzahlungsplan mit entsprechenden Fälligkeitsvoraussetzungen geregelt war. Die Zahlung des Kaufpreises an die Verkäuferin sollte auf ein Bausonderkonto bei der T1 AG erfolgen, die als finanzierende Bank des Bauträgers tätig war und an welche die Kaufpreisforderung abgetreten war.

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Nach der Beurkundung des Vertrages wurde unter dem 30.10.2001 durch den Notar Dr. X die Genehmigungserklärung beglaubigt. Mit Schreiben vom 26.02.2002 teilte der Notar Dr. X den Klägern mit, dass die Voraussetzungen des § 9 des Kaufvertrages vorliegen, wobei eine Freistellungserklärung der T1 AG vom 08.06.2001 beigefügt wurde.

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Zur Finanzierung ihrer Zahlungsverpflichtungen schlossen die Kläger unter dem 16.10.2001 zwei Kreditverträge mit der C2 Bausparkasse AG über jeweils 85.000,00 DM. Aufgrund der Fälligkeitsmitteilung des Notars zahlten die Kläger am 10.04.2002 und am 01.08.2002 insgesamt einen Betrag in Höhe von 47.807,01 Euro auf das Konto der T1 AG als finanzierende Bank des Bauträgers.

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Der Bauträger konnte die Immobilie nicht innerhalb der vereinbarten Frist fertigstellen; insbesondere zeigten sich erhebliche Mängel. Es kam zum Baustillstand, insbesondere aufgrund der Feststellung von Hausschwamm im Kellerbereich und im Bereich des Dachstuhls. Am 17.12.2004 wurde über das Vermögen des Bauträgers das Insolvenzverfahren eröffnet.

8

Am 27.06.2006 fand eine Versammlung von zahlreichen Erwerbern von Eigentumswohnungen aus dem streitgegenständlichen Projekt im Hinblick auf das mögliche rechtliche Vorgehen statt. Zum damaligen Zeitpunkt war der Zeuge Dr. Ingo C3 von zahlreichen Erwerbern mandatiert. Die Beklagte hatte zunächst lediglich das Mandat der Erwerber C4. An der Erwerberversammlung am 27.07.2006 nahm die Beklagte jedoch gemeinsam mit dem Zeugen Dr. C3 teil. Die Beklagte stellte ihre Strategie für ein rechtliches Vorgehen vor. Am 29.08.2006 nahmen die Beklagte, mandatiert von den Eheleuten C4 und der Zeuge Dr. C3, mandatiert von den Klägern und anderweitigen Erwerbern an einem Besprechungstermin beim C2 in I teil. Am 12.09.2006 fand eine weitere Erwerberversammlung statt. Am Ende dieser Versammlung wurde die Beklagte nunmehr auch von den Klägern mandatiert. In dieser Erwerberversammlung wurden die Ergebnisse der Besprechung beim C2 diskutiert und das weitere mögliche Vorgehen besprochen.

9

Unter dem 28.09.2006 / 03.10.2006 kam es zu einem Vergleichsschluss zwischen den Klägern sowie anderen Erwerbern auf der einen Seite und der C2 Bausparkasse AG und der C2 Immobilien GmbH auf der anderen Seite. Wegen des wesentlichen Inhaltes des Vergleichsschlusses wird auf die Ausführungen auf Seiten 6 und 7 der Klageschrift (Blatt 6 und 7 der Akten) Bezug genommen.

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Mit Schriftsatz vom 09.11.2006 erhoben die Kläger wie auch andere Erwerber beim Landgericht Hamburg Klage gegen den Notar Dr. X sowie gegen die T1 Bank AG mit dem Ziel, Zug um Zug gegen Erteilung der Löschungsbewilligung die Beklagten zu verpflichten, an die Kläger die bereits geleistete Rate in Höhe von 47.807,01 Euro zu erstatten zuzüglich weiterer Schadenspositionen im Zusammenhang mit der Finanzierung. Mit Urteil des Landgerichts Hamburg vom 31.10.2008 (Aktenzeichen: 303 O 591/06) wurde die Klage abgewiesen. Hiergegen legten die Kläger Berufung ein. Mit Urteil des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 25.06.2010 (Aktenzeichen. 1 U 199/08) wurde die Berufung zurückgewiesen, allerdings die Revision zugelassen.

11

Wegen der Einzelheiten wird auf die als Anlagen K15 und K16 zu den Akten gereichten Urteile Bezug genommen.

12

Im Verlauf des erstinstanzlichen Verfahrens vor dem Landgericht Hamburg unterbreitete die T1 AG unter dem 09.05.2007 ein Vergleichsangebot, wonach die Erwerber 50 Prozent der bereits gezahlten Kaufpreisraten zurückerhalten sollten und gleichzeitig die Auflassungsvormerkung zugunsten der Erwerber im Grundbuch gelöscht werde und sich die Erwerber aus dem Projekt zurückziehen.

13

Wegen der Einzelheiten des Vergleichsvorschlags wird auf das Schreiben der Rechtsanwälte T pp. vom 09.05.2007 (Anlage K19) Bezug genommen.

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Dieser Vergleichsvorschlag wurde seitens der Kläger sowie seitens der anderen Erwerber abgelehnt.

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Die Kläger werfen der Beklagten folgende anwaltliche Pflichtverletzungen vor:

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Die Beklagte habe den Klägern pflichtwidrig dazu geraten, Ansprüche gegen die T1 AG und den Notar gerichtlich geltend zu machen. Dabei habe die Beklagte die Rechtslage verkannt. Die Kläger behaupten, die Beklagte habe die rechtlichen Risiken nicht dargelegt. Die Beklagte habe gegenüber den Klägern vermittelt, dass Ansprüche gegen die T1 AG und den Notar gerichtlich durchsetzbar seien und dies positiv bewertet. Ferner habe die Beklagte den Klägern pflichtwidrig empfohlen, das Vergleichsangebot der T1 AG nicht anzunehmen. Die Beklagte habe sinngemäß erklärt, ein Vergleich mit der T1 Bank sei die schlechteste Lösung, weil die Erwerber eine Schrottimmobilie bekämen, aber im Gegenzug die T1 keinerlei Garantie übernehme und die Erwerber in der Haftung stünden, wenn etwas passiere. Die Beklagte habe weiter erklärt, man müsse sich darauf auch nicht einlassen, weil sie einen Formfehler entdeckt habe. Die Kaufpreisraten seien nämlich aufgrund einer falschen Freistellungsbescheinigung an die T1 AG ausgezahlt worden. Aufgrund dieses Fehlers stünden den Erwerbern Ansprüche gegen die T1 AG und den beurkundenden Notar zu, was der einzig Erfolg versprechende Weg sei.

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Im Hinblick auf ein mögliches Vorgehen gegen die C2 Bausparkasse und die C2 Immobilien GmbH werfen die Kläger der Beklagten vor, diese habe unter Verkennung der Rechtslage dazu geraten, einen Vergleich zu schließen und auf Ansprüche zu verzichten. Tatsächlich seien aber Ansprüche gegen die C2 Bausparkasse und die C2 Immobilien GmbH insbesondere aufgrund deren Verfechtung durchsetzbar gewesen. Die Kläger behaupten, die Beklagte habe sinngemäß unter anderem erklärt, die Chancen einer Inanspruchnahme des C2 stünden schlecht. Sie sehe hier nur einen einzigen gangbaren Weg, der zwar beschwerlich werden könne, aber gute Chancen auf einen Erfolg biete, nämlich die Geltendmachung der Ansprüche gegen die T1 AG und den beurkundenden Notar. Die Kläger meinen, eine gerichtliche Auseinandersetzung mit der Bausparkasse hätte wesentlich höhere Erfolgsaussichten gehabt als der tatsächlich bestrittene Weg. Die Kläger berufen sich insoweit auf ein Urteil des BGH vom 16.05.2006 (Aktenzeichen: XI ZR 6/04), wonach die Kläger insbesondere einen Schadensersatzanspruch gegenüber der C2 aus Verschulden bei Vertragsschluss hätten geltend machen und aller Voraussicht nach auch durchsetzen können.

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Die Kläger behaupten ferner, nach dem erstinstanzlichen Urteil des Landgerichts Hamburg habe die Beklagte unter anderem erklärt, dass sie das Urteil aus mehreren Gründen für falsch halte und deshalb ein Berufungsverfahren in jedem Falle durchgeführt werden müsse. Beim Senat des Oberlandesgerichtes würden wesentlich bessere Aussichten bestehen. Zum anderen müsse Berufung eingelegt werden, um parallel die Vergleichsgespräche mit der T1 Bank fortführen zu können.

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Die Kläger werfen der Beklagten schließlich als Pflichtverletzung vor, eine Formnichtigkeit des notariellen Kaufvertrages nicht in den Rechtsstreit eingeführt zu haben. Sie meinen, da die Mietgarantie als Bestandteil der vertraglichen Vereinbarungen nicht mit beurkundet worden sei, hätte man sich auf die Formnichtigkeit des notariellen Kaufvertrages berufen können.

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Als Schaden machen die Kläger zum einen Verfahrenskosten in Höhe von insgesamt 20.651,43 Euro geltend sowie Finanzierungskosten im Zusammenhang mit den Darlehensverträgen, so dass insgesamt ein Schadensbetrag in Höhe von 101.742,34 Euro beziffert wird.

21

Die Kläger beantragen,

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23

1. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 101.742,34 Euro nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 09.09.2011 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 2.833,57 Euro zu zahlen;

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2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern als Gesamtgläubigern jeden weiteren Schaden aus der anwaltlichen Pflichtverletzung aus den Mandaten gegen die C2 Bausparkasse AG / C2 Immobilien GmbH und T1 AG zu ersetzen.

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Die Beklagte beantragt,

27

die Klage abzuweisen.

28

Die Beklagte stellt anwaltliche Pflichtverletzungen in Abrede. Im Hinblick auf ein Vorgehen gegen die C2 Bausparkasse / C2 Immobilien GmbH verweist die Beklagte auf die damalige Rechtsprechung des Landgerichts Hannover und des OLG Celle, welche Ansprüche gegen das C2 aus Prospekthaftung bereits negativ beschieden hätten. In einer Parallelsache sei einem Erwerber im Nachbarhaus im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht Hannover bedeutet worden, die auf Prospekthaftung gestützte Klage solle mangels Erfolgsaussicht zur Kostenersparnis zurückgenommen werden, was letztlich auch geschehen sei.

29

Die Beklagte behauptet, sämtliche Erwerber seien über die jeweiligen Risiken aufgeklärt worden. Im Hinblick auf den Vergleichsschluss mit der C2 Bausparkasse verweist die Beklagte darauf, dass gerade die Kläger hieran erheblich interessiert gewesen seien. Da die C2 Bausparkasse bereits die Vollstreckung angekündigt habe, hätten im Falle eines Prozesses die Rückstände zunächst gezahlt werden müssen. Gerade bei den Klägern hätten erhebliche Rückstände vorgelegen.

30

Die Beklagte behauptet im Hinblick auf das Vorgehen gegen die T1 Bank und den Notar, dass sie die Erwerber auf unterschiedliche Rechtsprechung zu der Problematik hingewiesen habe. Sie habe erklärt, dass ein Teil der Rechtsprechung ihre Auffassung teile, wonach die Verpflichtung der Bauträgerbank, eine der Makler-und Bauträgerverordnung entsprechende Freistellungserklärung abzugeben, auch gegenüber den Erwerbern bestehe, soweit der Kaufpreis abgetreten sei, dass jedoch auch ein anderer Teil der Rechtsprechung die Auffassung vertrete, dass diese Verpflichtung lediglich gegenüber dem Bauträger bestehe. Bei Abwägung aller nicht zu unterschätzender Risiken habe die Beklagte gegenüber den Erwerbern ihre Auffassung dargelegt, dass eine Klage gegen den Notar und die T1 AG größere Chancen habe, als eine solche gegen die C2 AG.

31

Im Hinblick auf eine mögliche Formnichtigkeit des notariellen Kaufvertrages verweist die Beklagte auf die maßgebliche Rechtsprechung, wonach die fehlende Beurkundung der Mietgarantie keine Formnichtigkeit des Erwerbsvertrages zur Folge habe.

32

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

33

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen C3, M, E1, E2, S, L und Q. Der Zeuge Dr. C3 hat unter Berufung darauf, dass nicht von sämtlichen Erwerbern Schweigepflichtentbindungserklärungen vorgelegt worden seien, keine Angaben zur Sache gemacht.

34

Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsprotokolle vom 17.04.2013 (Blatt 202 ff. der Akten), 18.09.2013 (Blatt 246 ff. der Akten) sowie vom 27.11.2013 (Blatt 282 ff. der Akten) verwiesen.

35

Entscheidungsgründe:

36

Die zulässige Klage ist unbegründet.

37

Den Klägern stehen keine Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte wegen der Verletzung von Pflichten aus dem Anwaltsvertrag gemäß §§ 280 Abs. 1, 611, 675 BGB zu.

38

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme lässt sich eine anwaltliche Pflichtverletzung nicht feststellen.

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1.

40

Rechtliches Vorgehen gegen die T1 AG und den Notar

41

a.

42

Der Beklagten ist keine Pflichtverletzung dahin vorzuwerfen, dass sie in Verkennung der Rechtslage empfohlen hätte, Ansprüche gegen die T1 AG und den Notar gerichtlich geltend zu machen. Bei den hier maßgeblichen möglichen Ansprüchen gegen die T1 Bank und den Notar aufgrund einer fehlerhaften Freistellungserklärung handelt es sich um eine schwierige komplexe Rechtslage. Insbesondere ist die Frage, ob die Verpflichtung der Bauträgerbank, eine der Makler- und Bauträgerverordnung entsprechende Freistellungserklärung abzugeben, auch gegenüber den Erwerbern besteht oder lediglich gegenüber dem Bauträger, höchstrichterlich nicht entschieden. Hat sich bezüglich des Mandatsgegenstandes eine höchstrichterliche Rechtsprechung noch nicht gebildet, so kann der Rechtsanwalt im Rahmen der Rechtsprüfung vor der Aufgabe stehen, die Tendenz der Entwicklung einer solchen Rechtsprechung festzustellen. Eine entsprechende anwaltliche Vertragspflicht setzt aber Evidenz voraus (vgl. etwa Zugehör, Handbuch der Anwaltshaftung, 3. Aufl., Rz. 609 mit Nachweisen aus der Rechtsprechung). Vorliegend fehlt es jedenfalls an der erforderlichen Evidenz. Eine zum damaligen maßgeblichen Zeitpunkt erkennbare Entwicklungslinie der Rechtsprechung, etwa aus richtungsweisenden höchstrichterlichen Entscheidungen, Entscheidungen der Untergerichte oder aus der herrschenden Meinung im Schrifttum lässt sich jedoch nicht feststellen. Dementsprechend hatte bereits in dem erstinstanzlichen Verfahren vor dem Landgericht Hamburg der Vorsitzende anlässlich der mündlichen Verhandlung vom 09.03.2007 darauf hingewiesen, dass viele Rechtsfragen obergerichtlich und höchstgerichtlich noch nicht entschieden seien und dass beiderseitige Risiko daher hoch sei. Letztlich hat auch das Hanseatische Oberlandesgericht vor diesem Hintergrund die Revision gegen das zweitinstanzliche Urteil zugelassen. Dass die Beklagte das Vorgehen gegen die T1 AG und den Notar ausdrücklich empfohlen hat, ist nicht zu beanstanden. Auf Verlangen des Mandanten soll der Rechtsberater gerade auch eine Empfehlung geben, wie nach seiner Einschätzung am besten vorgegangen werden kann. Erscheint eine von mehreren rechtlich möglichen Alternativen deutlich vorteilhafter als die anderen, hat der Anwalt darauf hinzuweisen und eine entsprechende Empfehlung zu erteilen (vgl. etwa BGHZ 171, 261).

43

b.

44

Die Beklagte hat ihre anwaltliche Pflichten auch nicht dadurch verletzt, dass sie empfohlen hätte, das Vergleichsangebot der T1 Bank nicht anzunehmen. Entsprechend der obigen Ausführungen bestand mangels höchstrichterlicher Entscheidung und mangels Tendenz in Rechtsprechung und Literatur zu den maßgeblichen Fragen zumindest die Chance, in dem gerichtlichen Verfahren voll zu obsiegen.

45

c.

46

Die Empfehlung, gegen das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Hamburg Berufung einzulegen, ist als solche ebenfalls nicht zu beanstanden. Mangels höchstrichterlicher Klärung der maßgeblichen Rechtsfragen war es – gerade auch vor dem Hintergrund der oben genannten ausdrücklichen Hinweise des Vorsitzenden des erstinstanzlichen Spruchkörpers – geradezu folgerichtig, die Chance einer Berufung zu ergreifen.

47

d.

48

Eine anwaltliche Pflichtverletzung liegt auch nicht darin, dass die Beklagte nicht hinreichend auf die jeweiligen rechtlichen Risiken hingewiesen hätte.

49

Die anwaltliche Rechtsberatung muss sich darauf erstrecken, dem Auftraggeber die Zweifel und Bedenken, zu denen die Sach- und Rechtslage Anlass geben, sowie mögliche Risiken und deren abschätzbares Ausmaß, darzulegen und diese mit den Mandanten zu erörtern; nur in Kenntnis solcher Umstände kann dieser über sein weiteres Vorgehen sachgerecht entscheiden (vgl. etwa BGH in NJW 1984, S. 791, NJW-RR 2003, Seiten 850 ff.). Unsicher kann – wie vorliegend – die Rechtslage sein, vor allem, wenn eine höchstrichterliche Rechtsprechung fehlt. Gerade in solchen Fällen muss der Anwalt seinen Auftraggeber auf den entsprechenden Risikograd deutlich hinweisen (vgl. etwa Zugehör, Handbuch der Anwaltshaftung, 3. Auflage, Rz. 625, m.w.N. aus der Rechtsprechung).

50

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht indes nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Beklagte ihrer Pflicht zur Darlegung der rechtlichen Risiken nicht hinreichend nachgekommen wäre.

51

Die Klägerin zu 2) hat anlässlich ihrer mündlichen Anhörung im Termin am 17.04.2013 selbst eingeräumt, dass die Beklagte deutlich gemacht habe, dass es schwierig werden würde, dass man möglicherweise durch zwei Instanzen müsse; ferner habe die Beklagte detailliert geschildert, wie sie sich das Verfahren vorstelle und wie sie die Klage begründen würde. Die Zeugen M, E1, S und S1 haben übereinstimmend und glaubhaft bekundet, dass die Beklagte darauf hingewiesen habe, dass es zu der maßgeblichen Rechtsfrage noch keine höchstrichterliche Entscheidung gäbe und Gerichte hierzu unterschiedlich geurteilt hätten. Insoweit hat die Beklagte also zutreffend auf das Risiko hingewiesen, wonach letztlich offen sei, wie das zuständige Gericht entscheiden würde. Die Kläger haben ihre Behauptung, die Beklagte habe das Vorgehen gegen die T1 AG und dem Notar als den einzig Erfolg versprechenden Weg dargestellt, nicht bewiesen. Zwar hat der Zeuge Dr. C3 bekundet, die Beklagte habe dargelegt, dass die Inanspruchnahme der T1 Bank der Erfolg versprechendere Weg sei und dass nach seiner Erinnerung überhaupt keine Abwägung durch die Beklagte hinsichtlich der Chancen eines Prozesses gegen die T1 Bank vorgenommen worden sei. Demgegenüber hat jedoch die Zeugin S1 ausgesagt, die Beklagte habe die Problematik eines Vorgehens gegen den Notar und gegen die T1 AG intensiv besprochen und dies jedenfalls nicht so dargestellt, dass es für sie nur diesen einen Weg geben würde, so dass sich dies für die Zeugin offen dargestellt habe. Der Zeuge L hat ausgesagt, dass die Beklagte zu keiner Zeit gesagt habe, dass man den Rechtsstreit hundertprozentig gewinnen würde; sie habe immer gesagt, dass auch ein Risiko dabei sei und die Angelegenheit sachlich geschildert. Insoweit haben die Zeugen S und L das Beklagtenvorbringen bestätigt.

52

Auch im Hinblick auf die Berufungseinlegung kann der Beklagten nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme keine Pflichtverletzung vorgeworfen werden. Die Zeugen E1 und E2 haben übereinstimmend bekundet, dass die Beklagte erklärt habe, es sei letztlich die Entscheidung der Erwerber, ob Berufung eingelegt werden solle. Darüber hinaus hat die Zeugin S1 glaubhaft bekundet, dass die Beklagte die Dinge differenziert und keineswegs so dargestellt habe, dass es eine sichere Sache sei, dass man in der Berufung gewinnen würde.

53

Im Hinblick auf die Empfehlung der Beklagten, das Vergleichsangebot der T1 AG nicht anzunehmen, ist ebenfalls keine anwaltliche Pflichtverletzung wegen unzureichender Risikoaufklärung festzustellen. Insoweit haben zunächst die Zeugen S und S1 glaubhaft bekundet, dass für sie das Vergleichsangebot der T1 Bank von vornherein ohnehin nicht annehmbar gewesen sei, ohne dass sie hier einem Rat der Beklagten gefolgt wären. Der Zeuge L hat ausgesagt, mit der Beklagten telefonisch über das Vergleichsangebot gesprochen zu haben, wobei die Beklagte erklärt habe, er müsse als Erwerber entscheiden, ob er es annehmen wolle oder nicht. Soweit die Zeugen M wie auch E1 bekunden, die Beklagte habe die Ablehnung des Vergleichsangebotes empfohlen, da die Erfolgsaussichten im Prozess gut seien, so haben auch diese Zeugen angegeben, dass die Beklagte zugleich darauf hingewiesen habe, dass es hierzu eben noch keine höchstrichterliche Entscheidung gäbe. Soweit der Zeuge E1 bekundet hat, dass die Beklagte diesen Hinweis zugleich wieder abgeschwächt habe und erklärt habe, dass die Formfehler hier so gravierend seien, dass man eigentlich gar nicht anders entscheiden könne, so kann eine solche Erklärung seitens der Beklagten nicht sicher festgestellt werden. Einen Hinweis der Beklagten auf gute Erfolgsaussichten in einer solchen Deutlichkeit ist von den anderen Zeugen nicht bestätigt worden. Zudem ist zu erwägen, ob und inwieweit nicht lediglich ein subjektives Verständnis des Zeugen anstatt einer tatsächlichen Erklärung der Beklagten geschildert wird. Angesichts der Komplexität und Schwierigkeit der Sach- und Rechtslage ist es naheliegend, dass nicht jeder Zeuge die Erklärungen der Beklagten umfassend verstanden hat, sondern eben nur über das eigene subjektive Verständnis berichtet hat. Beispielhaft wird diesbezüglich etwa auf die Angaben der Zeugen E1 und E2 verwiesen, wonach die Beklagte die Begriffe „Abweichung von der Norm“ verwandt haben soll. Hier liegt ein Verständnisfehler sehr nahe. Möglicherweise ging es hier um den Begriff „Schutzzweck der Norm“.

54

Nach Auffassung des Gerichts lässt sich schon bei unterstelltem Klagevorbringen eine Pflichtverletzung der Beklagten im Hinblick auf eine unzureichende Risikoaufklärung kaum feststellen. Insoweit sei zunächst angemerkt, dass für eine ordnungsgemäße Rechtsberatung nach ständiger Rechtsprechung keine besondere Nachdrücklichkeit oder Eindringlichkeit erforderlich ist (vgl. Zugehör-Vill, a.a.O., Rz. 619). Es genügt zwar nicht, dem Mandanten von einem bestimmten Vorhaben pauschal abzuraten oder auf ein Risiko pauschal hinzuweisen; vielmehr muss konkret die Rechtslage erläutert und auf mögliche Handlungsalternativen hingewiesen werden (vgl. etwa BGH in WM 2008 S. 946). Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und den insoweit glaubhaften Zeugenaussagen steht indes zumindest fest, dass die Beklagte die Rechtslage konkret auch im Hinblick auf die Handlungsalternativen erläutert hat.

55

2.

56

Rechtliches Vorgehen gegenüber der C2 Bausparkasse AG / C2 Immobilien GmbH

57

Die Beklagte hat ihre anwaltlichen Pflichten nicht dadurch verletzt, dass sie in Verkennung der Rechtslage ein gerichtliches Vorgehen gegen die C2 Bausparkasse und die C2 Immobilien GmbH nicht empfohlen hätte. Zum damals maßgeblichen Zeitpunkt war keine höchstrichterliche Rechtsprechung bekannt, wonach ein gerichtliches Vorgehen gegen die C2 Bausparkasse oder die C2 Immobilien GmbH etwa wegen Prospekthaftung gute Erfolgsaussichten gehabt hätte. Im Gegenteil waren seinerzeit gerade aktuelle Urteile oder Hinweise der zuständigen Gerichte, nämlich des LG Hannover und des OLG Celle bekannt, wonach Klagen, die auf Prospekthaftung gestützt wurden, abgewiesen oder nach entsprechendem Hinweis zurückgenommen wurden. Hierüber hat sich die Beklagte gemeinsam mit dem Zeugen Dr. C3 anlässlich eines Gespräches mit Vertretern des C2 in I informiert. Die Zeugen M, E1 und Q haben insoweit glaubhaft bestätigt, dass die Beklagte in der Erwerberversammlung auf diese negativen Entscheidungen im Bezug auf Klagen gegen das C2 hingewiesen habe. Nach Auffassung des Gerichts ist vor diesem Hintergrund nicht zu beanstanden, dass die Beklagte die Erfolgsaussichten für ein gerichtliches Vorgehen gegen die C2 Bausparkasse / C2 Immobilien GmbH als geringer dargestellt hat, als die Erfolgsaussichten eines gerichtlichen Vorgehens gegen die T1 AG und den Notar.

58

Soweit sich die Kläger auf ein Urteil des BGH vom 16.05.2006 (Aktenzeichen: XI ZR 6/04) berufen, so ergibt sich hieraus nichts anderes. Es fehlt jedenfalls an der erforderlichen Evidenz einer Tendenz in der Entwicklung der Rechtsprechung zugunsten der Erwerber. Wegen der rechtlichen Vorgaben wird auf die obigen Ausführungen zu 1. a. verwiesen. Die Beklagte hat zunächst unwidersprochen vorgetragen, dass dieses Urteil zum Zeitpunkt der Erwerberversammlung vom 27.07.2006 noch gar nicht veröffentlicht gewesen sei. Abgesehen davon sind auch bei Zugrundelegung der Beweiserleichterungen für die Erwerber aufgrund der BGH-Entscheidung die Erfolgsaussichten nach wie vor als zumindest kritisch einzuschätzen.

59

3.

60

Formnichtigkeit des notariellen Kaufvertrages

61

Eine Pflichtverletzung der Beklagten ist schließlich auch nicht in der unterlassenen Geltendmachung der Formnichtigkeit des notariellen Kaufvertrages zu sehen. Aus der fehlenden Beurkundung der Mietgarantie ergibt sich entgegen der Auffassung der Kläger nicht die Formnichtigkeit des notariellen Kaufvertrages. Eine die Auffassung der Kläger stützende höchstrichterliche Rechtsprechung haben die Kläger nicht zitiert. Eine solche ist auch nicht ersichtlich.

62

Nach allem fehlt es bereits an einer Pflichtverletzung durch die Beklagte, so dass die Klage abzuweisen war.

63

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.