Amtsgericht Aachen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-01-20, Aktenzeichen 105 C 71/15
ECLI:DE:AGAC1:2016:0120.105C71.15.00

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, der Mieterhöhung des monatlichen Nettokaltmietzinses für die in der S-Straße XXX, B-Stadt, gelegene Wohnung vom 01.02.2015 an von bisher 455,40 € um 50,60 € auf 506,00 € (Mietzins pro Quadratmeter und Monat 5,50 €) zuzustimmen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand

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Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis.

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Die Parteien verbindet ein langjähriger Mietvertrag hinsichtlich der im Tenor näher bezeichneten 92 m² großen Wohnung. Seit dem 01.10.2002 betrug die monatlich zu zahlende Kaltmiete 455,40 €.

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Mit Schreiben vom 26.11.2014 begehrte die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf einen netto Kaltmietzins i.H.v. 506 € ab dem 01.02.2015. Dieses Mieterhöhungsverlangen wurde begründet mit dem Mietspiegel der Stadt B-Stadt, wobei die Wohnung von der Klägerin in die Baujahres Gruppe 1961-1971 dort in die mittlere Wohnlage ausgestattet mit Bad/Dusche und Heizung eingeordnet wurde. Mit Schreiben vom 08.01.2015 stimmte die Beklagte lediglich einer Mieterhöhung auf 460 € zu, im Übrigen lehnte sie das Ansinnen der Klägerin ab.

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Die Klägerin behauptet, die ihrem Mieterhöhungsverlangen begehrte Nettokaltmiete sei ortsüblich und angemessen für die streitgegenständliche, von der Beklagten bewohnte Wohnung.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, der Mieterhöhung des monatlichen Nettokaltmietzinses für die in der S-Straße XXX, B-Stadt, gelegene Wohnung vom 01.02.2015 an von bisher 455,40 € und 50,60 € auf 506,00 € (Mietzins pro Quadratmeter und Monat 5,50 €) zuzustimmen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie bestreitet die Ortsüblichkeit und Angemessenheit der begehrten Nettomiete. Insbesondere vertritt die Rechtsauffassung, zur Beurteilung der Ortsüblichkeit und Angemessenheit der begehrten Nettomiete müsse auf den Mietspiegel für das Jahr 2014 Bezug genommen werden, weil allein dieser dem klägerischen Mieterhöhungsschreiben vom 26.11.2014 zu Grunde gelegen habe. Die Inbezugnahme des Mietspiegels aus dem Jahre 2015, der für die streitgegenständliche Wohnung statt der Spanne von 4,30-5,50 € (2014) eine solche von 4,50 €-6,00 € aufweise, müsse deshalb ausscheiden.

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Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluss vom 13.05.2015 (Bl. 34 der Gerichtsakte) durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Diplom-Ingenieur C. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das zu den Akten gereichten Gutachten vom 16.11.2015 und hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist begründet.

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Der Klägerin steht der mit der Klage geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gegenüber der Beklagten hinsichtlich eines Mietzinses i.H.v. 506 € ab dem 01.02.2015 aus § 558 Abs. 1 BGB i.V.m. dem streitgegenständlichen Mietvertrag zu.

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Das klägerseits dargelegte Mieterhöhungsverlangen vom 26.11.2014 ist – unstreitig – formell ordnungsgemäß. Insbesondere genügt die Begründung des Schreibens den Anforderungen des § 558 a BGB. Durch die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt Aachen war für die Beklagte gemäß der §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung des objektiven Empfängerhorizontes hinreichend ersichtlich, dass damit die Vergleichswerte des zuletzt gültigen Mietspiegels dem Erhöhungsverlangen zugrundegelegt werden sollten. Dementsprechend war das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auch aus sich heraus für die Beklagte hinreichend verständlich.

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Hinsichtlich der Rechtsfrage, ob dem Mieterhöhungsverlangen der Mietspiegel aus dem Jahre 2014 oder aber der aktuellere aus dem Jahre 2015 zu Grunde zu legen war, vermag sich das Gericht nicht der Auffassung der Beklagten anzuschließen. Wie bereits im Hinweisbeschluss vom 13.04.2015 dargelegt, ist nach Auffassung des Gerichtes der aktuellste Mietspiegel, d.h. derjenige aus dem Jahr 2015, für die Beurteilung der Ortsüblichkeit und Angemessenheit der Miete zugrundezulegen (Schmidt-Futterer-Börstinghaus, Mietrecht, 11. Auflage, §§ 558 c, 558 d, Rz. 46 m.w.N. unter Fußnote 97 zu zahlreicher Rechtsprechung, die die Gerichtsauffassung bestätigt). Der spätere Mietspiegel ist die bessere Erkenntnisquelle, weil er sich in größerer zeitlicher Nähe zum Mieterhöhungsbegehren der Klägerin befindet.

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Das Mieterhöhungsverlangen ist auch materiell begründet. Nach den überzeugenden Darlegungen des gerichtlich beauftragten Sachverständigen Diplom-Ingenieur C, dessen Sachkunde dem Gericht aus einer Vielzahl von Verfahren bekannt ist, beläuft sich die ortsübliche und angemessene Vergleichsmiete zum Stichtag 01.02.2015 für die streitgegenständliche Wohnung auf jedenfalls 5,50 € pro Quadratmeter, mithin auf 506,00 € monatlich. Zuzüglich einer Nettomiete über 30 € für den PKW-Stellplatz der Beklagten beläuft sich der Mietzins insgesamt sogar auf 536,00 €. Der Sachverständige hat dieses Ergebnis seiner Begutachtung plausibel und unter ausführlicher Darlegung der im konkreten Fall zu berücksichtigenden Wohnwertmerkmale und der Lage sowie Ausstattung der streitgegenständlichen Wohnung in seinem schriftlichen Gutachten vom 16.11.2015 erläutert. Folgerichtig ist das Ergebnis seines überzeugenden Gutachtens von beiden Parteien ohne jedwede Kritik in vollem Umfang als richtig akzeptiert worden. Im Hinblick darauf erübrigen sich weitere Ausführungen zum Gutachten.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Streitwert: 607,20 €

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

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2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

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Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Aachen, Adalbertsteinweg 90, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

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Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Aachen zu begründen.

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Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Aachen durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

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Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

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