Verwaltungsgericht Stuttgart (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-11-10, Aktenzeichen 16 K 5676/02

Tenor

Der hier entschiedene Teil des Klageverfahrens wird von dem übrigen Klageverfahren abgetrennt.

Die abgetrennte Klage wird abgewiesen

Der Kläger trägt die Kosten des abgetrennten Verfahrens.

Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

I.

1

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstückes Flst.-Nr. ...
(...)
und Eigentümer des Grundstückes
Flst.-Nr.
... (...) im Stadtbezirk ... der Beklagten. Die beiden Grundstücke lagen im räumlichen Geltungsbereich des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ... Altstadt, für das die Beklagte zuvor auf Grund des Beschlusses ihres Technischen und Wirtschaftsausschusses vom 31.01.1973 vorbereitende Untersuchungen durchgeführt hatte (vgl. dazu den Ergebnisbericht der LEG 1973/1974). Das ganze Sanierungsgebiet zerfiel in vier Teilbereiche. Die erwähnten Grundstücke des Klägers gehörten dem Teilbereich IV an.

2

Das Sanierungsgebiet war für die Teilbereiche I bis III durch Satzungsbeschluss des Gemeinderates der Beklagten vom 05.02.1976 förmlich festgelegt, der Beschluss am 01.07.1976 (Städtisches Amtsblatt Nr. 27) ortsüblich bekannt gemacht worden. Es war durch Ratsbeschluss vom 13.10.1988 auf die Grundstücke ... und Nr. 22, auf die Grundstücke .... ... sowie auf die Grundstücke ... erweitert, der Beschluss am 23.03.1989 (Städtisches Amtsblatt Nr. 12) ortsüblich bekannt gemacht worden.

3

Das Sanierungsgebiet war für den
Teilbereich IV
mit den erwähnten Grundstücken Flst.-Nr. ../13 (...) und Flst.-Nr. ../4 durch Satzungsbeschluss des Gemeinderates vom 29.09.1977 förmlich festgelegt; der Beschluss am 20.04.1978 (Städtisches Amtsblatt Nr. 16) ortsüblich bekannt gemacht worden.

4

Die Beklagte führte die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlichen Maßnahmen durch. Gebietsbezogen wurden der Marktplatz und andere Straßenräume umgestaltet, Neubauten errichtet, Modernisierungsmaßnahmen und Entkernungen sowie Umlegungen (Umlegung ...) durchgeführt, wurde das Klösterle renoviert und dessen Nebengebäude wiederhergestellt. Nachbarschaftsbezogen wurden Neubauten und Modernisierungen durchgeführt. Die Beklagte hob sodann die Sanierungssatzung für die
Teilbereiche I, II und IV
mit Beschluss ihres Gemeinderates vom 23.10.1997 auf und machte die
Aufhebungssatzung
am
11.12.1999
(Städtisches Amtsblatt Nr. 50) ortsüblich bekannt. Damit war die Sanierung der Teilbereiche I, II und
IV
abgeschlossen. Sie hob die Sanierungssatzung für den Teilbereich III mit Ratsbeschluss vom 04.02.1999 auf und machte die Aufhebungssatzung am 01.04.1999 (Städtisches Amtsblatt Nr. 13) ortsüblich bekannt. Damit war auch die Sanierung des Teilbereiches III abgeschlossen.

5

Die Teilbereiche des Sanierungsgebietes waren durch die Benennung der eingeschlossenen Buchgrundstücke bezeichnet. Als Sanierungsziel wurden die Beseitigung von städtebaulichen Missständen angegeben, die sich insbesondere bezogen auf die Beseitigung von Substanzmängeln und Funktionsschwächen, auf die Neuordnung der Geh- und Fahrerschließung, auf Betriebsauslagerungen, auf Straßenumgestaltungen, auf Erhaltungsmaßnahmen an besonderen Gebäuden (Klösterle nebst Nebengebäude) und an der Altstadtmauer, auf die Schaffung von Ersatzwohnungen, auf Verkehrsberuhigungen zwischen Altstadt und Neckarufer sowie auf Entkernungen.

II.

6

Die dem
Teilbereich IV
angehörenden
Grundstücke Flst.-Nr.
... (...) und Flst.-Nr. ... haben einen Messgehalt von zusammen
348 qm
. Sie liegen im räumlichen Geltungsbereich der Baustaffel 1 OBS 1935, was gemischtes Gebiet (§§ 3 Abs.1 und 4 OBS 1935), eine Flächenausnützung von 60 v. H. (§ 3 OBS 1935) und für die Vordergebäude eine Höhe von höchstens 20 m und höchstens 5 Stockwerke (§ 47 Abs. 1 OBS 1935) bedeutet.

III.

7

Die Beklagte veranlagte den Kläger, nachdem sie ihm innerhalb angemessener Frist Gelegenheit zur Erörterung der für die Wertermittlung seiner Grundstücke maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Abs. 1 BauGB anrechenbaren Beträge gegeben hatte, mit dem sanierungsrechtlichen
Bescheid vom 20.06.2001
zu einem Ausgleichsbetrag in Höhe von
6.610 DM
(= 3.379,64 EUR) wegen der von der Beklagten angenommenen sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwertes der erwähnten Grundstücke um
2,0 v. H.
durch
nachbarschafts- und gebietsbezogene Sanierungsmaßnahmen
; die grundstücksbezogenen Sanierungsmaßnahmen wurden als unwesentlich eingestuft. Sie nahm zur Begründung Bezug auf die Ermittlungen und Berechnungen ihres Stadtmessungsamtes vom 07.04.2000 (Wertermittlungen Nr. 8129/2000). Als nachbarschaftsbezogene Sanierungsmaßnahmen wurden genannt die Neubauten auf den Grundstücken ... und ..., Modernisierungen, der Abbruch von 1-geschossigen Hintergebäuden, die Verlagerung des Kfz-Betriebs im Bereich der Grundstücke ... und Nr. ... (...).

IV.

8

Der Kläger erhob hiergegen
Anfechtungswiderspruch
. Er legte die gutachterliche Stellungnahme des Diplom-Verwaltungswirtes (FH) Bürgermeister im Ruhestand ... vom 22.03.2002 vor, die wegen eines vorgenommenen Bebauungsabschlages von 20 v. H. und wegen geringer angenommenen Lageveränderungen zu keiner sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung kommt, und macht im Übrigen Anrechnungen auf den ggfs. zu leistenden Ausgleichsbetrag geltend. Die Beklagte wies den Widerspruch mit
Bescheid vom 20.11.2002
zurück.

V.

9

Der Kläger hat am
19.12.2002
beim Verwaltungsgericht Stuttgart
Anfechtungsklage
gegen die Beklagte eingereicht. Er trägt vor: Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid sei inhaltlich nicht nachvollziehbar und schon deshalb aufzuheben. Der Teilbereich IV sei als Teil des Sanierungsgebietes abwägungsfehlerhaft auch auf das Grundstück ... ausgedehnt worden mit der Folge der Nichtigkeit der Sanierungssatzung jedenfalls insoweit. Das erwähnte Grundstück sei als einziges in den Teilbereich IV einbezogen worden, das westlich der ... an dieser Straße liege. Der angenommene Bodenwert des Richtwertgrundstückes von 2.450 DM/qm zum 01.01.1996 werde bestritten; der Wert sei niedriger, zumal er laut Bodenrichtwertkarte, die am 29.04.1997 beschossen worden war, zum 31.12.1998 hingegen 2.350 DM/qm betragen habe; dieser Bodenrichtwert sei dann auch für seine Grundstücke ... angenommen worden. Die Bodenrichtwertkarte der Beklagten zum 31.12.1996 weise den von der Beklagten zu Grunde liegenden Bodenrichtwert von 2.450 DM/qm für das fragliche Gebiet überhaupt nicht aus. Neue Bodenrichtwerte seien am 01.12.1997, nunmehr zum 01.01.1996 nochmals beschlossen worden. Dies sei nicht nachvollziehbar. Es müsse von einem Fehler ausgegangen werden. Der Fehler könne nicht dadurch ausgeglichen werden, dass im Wege der Zeitfortschreibung ein Abschlag von 3 v. H. (Faktor 0,9700) vorgenommen werde. Im Übrigen müsse der Abschlag, was die Lage des Grundstückes zum Richtwertgrundstück betreffe, wesentlich höher als 6 v. H. betragen. Für das Grundstück ... werde angenommen, dass es in
guter
, für gemischte Innenstadtnutzungen geeigneter Lage gelegen sei, während für das gegenüber liegende Grundstück ... angenommen werde, dass es in (nur) durchschnittlicher, für gemischte Innenstadtnutzungen geeigneter Lage sich befinde. Das sei ein Widerspruch. Nachbarschaftsbezogene Änderungen in den Zustandsmerkmalen gebe es entgegen der Auffassung der Beklagten nicht. Dasselbe gelte bei gebietsbezogener Betrachtung. Der Werterhöhung von 19 DM/qm sei falsch. Die Beklagte habe zu Unrecht Kosten im Sinne des § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, die ihm entstanden seien, nicht auf den festgesetzten Ausgleichsbetrag angerechnet. Es gehe dabei um Kostenbeteiligungen an der Herstellung einer Passage im Bereich des Gebäudes ... und des Flst.-Nr. ... an Vermessungsleistungen im Zusammenhang mit der Stadtmauerrenovierung, an der Herstellung einer Stützmauer zur Abfangung der historischen Stadtmauer, an der Herstellung einer Hofentwässerung im Bereich des Grundstückes ... A, an der Herstellung einer Zaunanlage zu den Nachbargrundstücken, an der Hofsanierung/Hoferneuerung auf dem Grundstück ..., an der endgültigen Tiefgaragenzufahrt gemäß Ordnungsmaßnahmenvertrag mit der Beklagten.

10

Der Kläger beantragt,

11

den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetragsbescheid der Beklagten vom 20.06.2001 und deren Widerspruchsbescheid vom 20.11.2002 aufzuheben.

12

Die Beklagte beantragt,

13

die Klage abzuweisen.

14

Sie verteidigt die angefochtenen Entscheidungen und erwidert ergänzend: Die Satzungsrüge sei eine an sich beachtliche Rüge, die aber infolge Fristablaufes unerheblich geworden sei. Eine Anrechnung von Kosten kommt nicht in Betracht, weil es im Wesentlichen um Maßnahmen gehe, die erst nach Abschluss des Sanierungsverfahrens durchgeführt worden seien. Die im Schriftsatz vom 04.08.2003 unter IV 1 aufgeführten Kosten seien auf Grund privater Maßnahmen entstanden, die keinen räumlichen und konzeptionellen Zusammenhang mit Baumaßnahmen mehrere Eigentümer aufweisen würden. Auch seien mit dem Kläger keine Ordnungsmaßnahmenverträge abgeschlossen worden.

15

Das Gericht hat
Beweis
erhoben über die Behauptung des Klägers, der Bodenrichtwert in Höhe von 2.450 DM/qm zum 01.01.1996 sei unter Berücksichtigung von im Einzelnen bezeichneten Kaufverträgen zu hoch, durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Gutachterausschusses – Wertermittlung Nr. 7073/2004 – vom 21.07.2004 (AS 299/315) verwiesen.

16

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Beteiligten gewechselten Schriftsätze verwiesen sowie auf die von der Beklagten vorgelegte einschlägige Behördenakte Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

17

Die gemäß § 93 VwGO vom übrigen Klageverfahren abgetrennte Klage hat keinen Erfolg.

18

Sie ist als Anfechtungsklage zwar zulässig. Sie ist aber unbegründet. Der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetragsbescheid der Beklagten vom 20.06.2001 und deren Widerspruchsbescheid vom 20.11.2002 sind rechtmäßig und verletzen Rechte des Klägers nicht, weshalb die beantragte Aufhebung nicht hat ausgesprochen werden dürfen (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

I.

1.

a)

19

Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB) gelegenen Grundstückes ist auf Grund von
§ 154 Abs.1 Satz 1 Halbs. 1 BauGB
– von den Verzichts- und Freistellungsfällen des § 155 Abs. 3 und 4 BauGB einmal abgesehen – generell verpflichtet, zur Finanzierung der Sanierung – nach Abschluss der Sanierung (§§ 154 Abs. 3 Satz 1, 162 und 163 BauGB) – einen Ausgleichsbetrag in Geld als beitragsähnliche öffentliche Abgabe mit Finanzierungsfunktion (vgl. dazu BVerwG DVBl 1993, 441 = NVwZ 1993, 1112 m. w. N.) an die Gemeinde zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes – ohne Bewertung einer ggfs. vorhandenen Bebauung – seines Grundstückes entspricht (
sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag
, § 154 Abs. 2 BauGB). Die Gemeinde hat diesen Betrag durch Bescheid anzufordern (§ 154 Abs. 4 Satz 1 BauGB); einer Gemeindesatzung bedarf es hierfür freilich nicht (vgl. dazu OVG NW NVwZ-RR 1990, 635). Der Eigentümer eines im ehemaligen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes ist also unter diesen Voraussetzungen an den Kosten der Sanierung kraft Gesetzes zwingend zu beteiligen. Anders als etwa das Erschließungsbeitragsrecht im Falle der Herstellung von Erschließungsanlagen (vgl. §§ 127 ff. BauGB) stellt das besondere städtebaurechtliche Ausgleichsbetragsrecht indessen nicht auf die angefallenen Kosten der Sanierung ab, sondern erklärt – zu Gunsten der sanierungsbetroffenen Eigentümer – für maßgebend die bloße Erhöhung des Bodenwertes der Grundstücke, welche durch die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich gewordenen und durchgeführten Sanierungsmaßnahmen (Ordnungs- und Baumaßnahmen; § 146 Abs. 1 BauGB) objektiv eingetreten ist. Es gilt der Grundsatz der doppelten Orientierung des zu leistenden Ausgleichsbetrages. Denn der Ausgleichsbetrag richtet sich sowohl an den Kosten der Sanierung als auch an der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung des jeweiligen Grundstückes aus.

b)

20

Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstückes, aus der sich die Höhe des Ausgleichsbetrages errechnet, wird im
§ 154 Abs. 2 BauGB
näher umschrieben. Die Ermittlung des Ausgleichsbetrages geschieht durch
Gegenüberstellung von Anfangswert und Endwert
; die Differenz ergibt den zu zahlenden Ausgleichsbetrag (vgl. dazu BVerwG, Urt. vom 17.05.2002, DVBl 2002, 1479 = ZfBR 2002, 801 = Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 4 = BauR 2002, 1811 = NVwZ 2003, 211). Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung besteht danach aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (
Anfangswert
), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (
Endwert
). Es kommt übrigens nicht darauf an, ob auf dem Grundstück selbst Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind (BVerwG, Beschl. vom 16.01.1996, UPR 1996, 262 = BauR 1996, 522 = NVwZ-RR 1997, 155 = BRS 58 Nr 243 = ZfBR 1996, 227 = DVBl 1996, 691 L). Wesentlich ist nur, dass das Grundstück dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet angehört hatte. Das städtebaurechtliche Ausgleichsbetragsrecht ist damit nicht auf Verteilungsmaßstäbe angewiesen, die nach einem sogen. Wahrscheinlichkeitsmaßstab die – nur möglichen – Vorteile für die Grundstücke bestimmen. sondern setzt an den durch objektive Wertermittlungsverfahren ermittelten Bodenwerterhöhungen durch Sanierungsmaßnahmen und damit an Vorteilen an, die dem Grundstückseigentümer real zugeflossen sind.

2.

a)

21

Die Regelungen, welche der Wertermittlung für die Bemessung der Ausgleichsbeträge nach dem bereits zitierten § 154 Abs. 1 BauGB zu Grunde zu legen sind, sind in der auf Grund des § 199 Abs. 1 BauGB 1986 erlassenen
Wertermittlungsverordnung
(WertV) enthalten. Die WertV richtet sich an – nach den §§ 192 ff. BauGB gebildete – selbstständige und unabhängige Gutachterausschüsse (vgl. dazu die Gutachterausschussverordnung vom 11.12.1989, GBl. S. 541) und macht sich die bei diesen Ausschüssen eingerichteten Kaufpreissammlungen (vgl. dazu die §§ 193 Abs. 3 und 195 BauGB) zu eigen. Die von den Ausschüssen erstatteten Gutachten haben grundsätzlich keine Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte (§ 193 Abs. 4 BauGB und dazu BVerwG, Urt. vom 17.05.2002, a. a. O.). Zur Ermittlung des bereits erwähnten Anfangs- und Endwertes schreibt die WertV auch keine bestimmte Methode vor; nach § 15 Abs. 2 WertV ist der Bodenwert nur in der Regel im
Vergleichswertverfahren
zu ermitteln. Ferner ist die WertV hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Die allgemein anerkannten Grundsätze der WertV müssen jedoch bei jeder Wertermittlung beachtet werden (BGH, Urt. vom 12.01.2001, NVwZ-RR 2001, 732). Zu ihnen gehört der im § 28 Abs. 2 Satz 1 WertV enthaltene Grundsatz, dass der Anfangs- und der Endwert durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke "... auf Grund einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Methode..." zu ermitteln ist (BVerwG, Beschl. vom 16.01.1996 = UPR 1996, 262 = BauR 1996, 522 = NVwZ-RR 1997, 155 = BRS 58 Nr 243 = ZfBR 1996, 227 = DVBl 1996, 691 L); ein Abstellen auf einen etwa gezahlten Kaufpreis ist grundsätzlich unzulässig (BVerwG a.a.O. gegen VGH Bad.-Württ., Urt. vom 15.03.2000, ZfBR 2002, 178 L = BauR 2001, 1958 L).

b)

22

Nach
§ 28 Abs. 1 WertV
sind die
§§ 26 und 27 WertV
für die zur Bemessung der Ausgleichsbeträge zu ermittelnden Anfangs- und Endwerte entsprechend anzuwenden. Die beiden Werte sind auf
denselben Zeitpunkt
zu ermitteln (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WertV), der im Falle des hier gegebenen § 162 BauGB mit dem Zeitpunkt des In-Kraft-Tretens der Satzung zur Aufhebung der Sanierungssatzung durch ortsübliche Bekanntmachung zusammen fällt (§ 28 Abs. 2 Satz 2, 1. Alt. WertV); § 28 Abs. 2 Satz 1 WertV geht als spezielle Ausgleichsbetragsregelung dem § 3 WertV vor. Dieser gemeinsame
Wertermittlungsstichtag
(Bewertungsstichtag) ist im gegebenen Ausgleichsbetragsfalle der
11.12.1997
, den auch die Beklagte dem angefochtenen Ausgleichsbetragsbescheid zu Grunde gelegt hat. Er entspricht dem Zweck des Ausgleichsbetrages, zur Finanzierung der Sanierung die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen abzuschöpfen, und zu verhindern, dass der Gemeinde über sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen hinaus etwa auch konjunkturelle Preissteigerungen zugute kommen (vgl. dazu Kleiber, ZfBR 1986, 263/267 f.).

23

Im Übrigen ist bei der Ermittlung des bereits wiederholt angesprochenen Anfangs- und Endwertes der Wert des Bodens des zu bewertenden Grundstückes
ohne Bebauung
durch den Vergleich mit dem Wert vergleichbarer (gleichartiger)
unbebauter Grundstücke
zu ermitteln (§ 28 Abs. 3 Satz 1 WertV). Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus einer bestehen bleibenden Bebauung auf dem Grundstück ergeben, sind zu berücksichtigen, wenn es bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise oder aus sonstigen Gründen geboten erscheint, das Grundstück in der bisherigen Weise zu nutzen (§ 28 Abs. 3 Satz 2 WertV). Obwohl der Bodenwert nur im Falle eines unbebauten Grundstückes auch der Verkehrswert ist, wohingegen sich bei einem Grundstück mit aufstehender Bausubstanz kein besonderer Preis für den bloßen Grund und Boden bildet und somit auch nicht von einem Bodenwert gesprochen werden kann, hat die Wertermittlung auch in diesen Fällen nach den Grundsätzen der WertV zu erfolgen.

24

Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid wird auch dieser – auf unbebaute Grundstücke abstellenden –
Vergleichsbetrachtung
gerecht. Er stellt auf die Grundstückseigenschaften "ohne und nach Sanierung; unbebaut" ab. Es ist nicht möglich, als Grundlage für die Bestimmung des Anfangs- und des Endwertes einen
pauschalen Abschlag
(von 20 v. H.)
wegen einer vorhandenen Grundstücksbebauung
vorzunehmen, wie es der vom Kläger eingeschaltete Privatgutachter Dipl.-Verwaltungswirt (FH) ... in seinem Gutachten vom 25.3.2002 tut, weil ein derartiges Vorgehen den Prinzipien des Ausgleichsbetragsrechtes nicht gerecht wird. Vor allem ordnet § 28 Abs. 3 Satz 2 WertV die Vornahme eines pauschalen Bebauungsabschlag nicht an. Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus eine bestehen bleibenden Bebauung auf einem Grundstück ergeben (
Reduktionsfall
), dürfen nur in besonderen Sachlagen berücksichtigt werden, die etwa in der Denkmaleigenschaft eines Gebäudes begründet sein können.

c)

25

Als
Anfangswert
ist der Bodenwert (ohne den Wert einer etwa vorhandenen Bebauung des Grundstückes) zu ermitteln, der sich für das zu bewertende Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Es geht dabei um dieselben Verhältnisse, die auch für die Wertermittlungen nach § 153 Abs. 1 BauGB maßgebend sind, jedoch nur insoweit, wie sich die Zustandsmerkmale auf den Bodenwert auswirken (§§ 28 Abs. 1 und 26 Abs. 1 Satz 1 WertV; §§ 4 und 5 WertV). Dabei ist nach dem Sinn und Zweck der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften nicht von einer
Verkehrswertspanne
auszugehen (vgl. dazu BVerwG, Urt. vom 24.11.1978, NJW 1979, 2578; BVerwG, Urt. vom 21.8.1981, NJW 1982, 398; BVerwG, Beschl. vom 08.01.1998, BauR 1998, 527 = DÖV 1998, 516 = NVwZ 1998, 954), sondern ist ein exakter Wert (sogen. Punktwert) festzulegen, weil ansonsten der zu leistende Ausgleichsbetrag nicht mit der verfassungsrechtlich nötigen Bestimmtheit ermittelt werden könnte (Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Auflage 2002, § 154 Rnr. 10; Mampel, DÖV 1992, 556/561 f.)

d)

26

Als
Endwert
ist der Bodenwert zu ermitteln, der sich für das Grundstück durch die rechtliche oder tatsächliche Neuordnung (Gesamtheit der Sanierungsmaßnahme) des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt. Hier sind alle wertsteigernden Einflüsse durch die Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung und ihre Durchführung zu berücksichtigen; Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen werden nicht berücksichtigt. Ferner ist bei der Bodenwertermittlung davon auszugehen, dass das Grundstück ausgleichsbetragsfrei und infolge der Regelung im § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB auch frei von Erschließungsbeiträgen und Ausbaubeiträgen (§§ 127 ff. BauGB) sowie eingriffsbedingten Kostenerstattungsbeträgen (§ 135 a Abs. 3 BauGB in Verbindung mit den §§ 1 a Abs. 3 und 9 Abs. 1 a BauGB) ist.

27

Beeinflussende Umstände für die Ermittlung des Endwertes sind die Verhältnisse nach der durchgeführten Neuordnung des Sanierungsgebietes. Diese Verhältnisse entsprechen denen, die bei einer Veräußerung des Grundstückes nach § 153 Abs. 4 Satz 1 BauGB zu Grunde gelegt werden. Strukturelle Verbesserungen infolge durchgeführter Sanierung können eintreten durch günstige Erschließung mit Abschirmung zwischen Wohn- und Gewerbegebieten, Schaffung von Wohnfolge-, Erholungs- und Freizeiteinrichtungen sowie durch Baumaßnahmen, die den Gebietscharakter darüber hinaus positiv beeinflussen. Solche Verbesserungen bewirken eine höhere Lagewertigkeit der Grundstücke und haben entsprechende Erhöhungen des Bodenwertes zur Folge.

28

Von besonderer Bedeutung können in Sanierungsgebieten
Lagewertveränderungen
sein, die sich – erstens – gebietsbezogen aus der Neugestaltung des Sanierungsgebietes, – zweitens – nachbarschaftsbezogen aus der Neugestaltung der unmittelbaren Nachbarschaft und – drittens und letztens – grundstücksbezogen aus der Neugestaltung des Grundstückes selbst ergeben.
Gebietsbezogene Maßnahmen
können sich auswirken auf die allgemeine Verbesserung des Wohnumfeldes, auf die allgemeine Verbesserung der Parksituation und auf die Hebung der Zentralität und auf die Verbesserung des Ansehens eines bestimmten Quartiers.
Nachbarschaftsbezogene Maßnahmen
können in der Beseitigung störender Bebauung in der näheren Umgebung, in der speziellen Verbesserung des Wohn- und Geschäftsumfeldes und in der Förderung bestimmter Nutzungen in der Nachbarschaft liegen.
Grundstücksbezogene Maßnahmen
können bestehen in der verbesserten Erschließung, in der verbesserten Grundstücksform und Grundstücksgröße, in Kostenvorteilen, in Stellplätzen und in der Beseitigung von Altlasten. Maßstäbe für Lageveränderungen auf Bodenwerte liegen – mit Ausnahme von Bodenrichtwerten – vielfach nicht vor. Deshalb werden Bewertungsrahmen insbesondere zur Ableitung von Umrechnungskoeffizienten für bestimmte Lageeinflüsse auf der Grundlage von bestehenden Erkenntnissen, von Bodenrichtwerten, Kaufpreisen und sachverständigen Beurteilungen gebildet.

29

In diesem Sinne ist im gegebenen Falle ein Wertermittlungsrahmen mit den entsprechenden Beurteilungsstufen gebildet worden für die "Art der Bebauung", für den "Zustand der Bebauung", für die "Grundstücksstruktur", für die "Erschließung", für die "Dichte der Bebauung", für die "(verkehrsbedingten) Immissionen", für die "Parkierung", für "öffentliche Flächen und den Straßenraum", für die "Infrastruktur" und für die "Auswirkung gebietsbezogener Maßnahmen".

e)

30

Die Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes gleichsam als
Beitragsbemessungswerte
erfolgt vom Grundsatz her nach dem sogen.
Vergleichswertverfahren
(§§ 13 und 14 WertV; vgl. dazu BVerwG, Beschl. vom 16.01.1996, UPR 1996, 262 = BauR 1996, 522 = NVwZ-RR 1997, 155 = BRS 58 Nr 243 = ZfBR 1996, 227 = DVBl 1996, 691 L "Priorität des Vergleichswertverfahrens"). Bei Anwendung dieses Verfahrens sind als
Ermittlungsgrundlagen
Kaufpreise solcher Grundstücke heran zu ziehen, die hinsichtlich der
Wert beeinflussenden Merkmale
(§§ 4 und 5 WertV) mit dem zu bewertenden Grundstück
hinreichend übereinstimmen
(Vergleichsgrundstücke im Sinne von gleichartige Grundstücke; § 13 Abs. 1 Satz 1 WertV). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren (gleichartigen) Gebieten heran gezogen werden (§ 13 Abs. 1 Satz 2 WertV). Zur
Ermittlung des Bodenwertes
können neben oder an Stelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete
Bodenrichtwerte
heran gezogen werden, wobei Bodenrichtwerte dann geeignet sind, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind (§ 13 Abs. 2 WertV).

31

Zu den wertbeeinflussenden Merkmalen gehört der
Entwicklungszustand der Grundstücke
als "Flächen der Land- und Forstwirtschaft"; "Bauerwartungsland", "Rohbauland" oder "baureifes Land" (§ 4 WertV), der im Falle der Grundstücke des Klägers (wegen deren baulicher Nutzung) keine Bedeutung hat. Zu den wertbeeinflussenden Merkmalen gehören indessen auch die
Nutzungsart
und das
Nutzungsmaß
(§ 5 Abs. 1 WertV), ferner die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen, etwa Baulasten (§ 5 Abs. 2 WertV), der beitrags- und abgabenrechtliche Zustand (§ 5 Abs. 3 WertV), die Wartezeit bis zu einer baulichen oder sonstigen Nutzung (§ 5 Abs. 4 WertV), die
Beschaffenheit und die tatsächlichen Eigenschaft des Grundstückes,
etwa Grundstücksgröße und Grundstücksgestalt (§ 5 Abs. 5 WertV), und die
Lagemerkmale
, etwa Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Wohn- und Geschäftslage (§ 5 Abs. 6 WertV).

32

Weichen diese wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die Bodenrichtwerte abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstückes ab, so ist dies durch
Zu- und Abschläge
(oder in anderer geeigneter Weise) zu berücksichtigen (§ 14 Satz 1 WertV). Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken und den Bodenrichtwerten zu Grunde liegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag (hier: 11.12.1997) abweichen (§ 14 Satz 2 WertV). Vorhandene (Bodenpreis-)
Indexreihen
(§ 9 WertV) mit Indexzahlen sowie
Umrechnungskoeffizienten
, die auf der Grundlage einer ausreichenden Zahl geeigneter und ausgewerteter Kaufpreise für bestimmte Merkmale der Abweichungen abgeleitet werden (§ 10 WertV), sollen heran gezogen werden (§ 14 Satz 3 WertV).

II.

33

Die Beklagte hat den vom Kläger zu leistenden städtebaurechtlichen Ausgleichsbetrag nach den geschilderten und zu billigenden Vorgaben zutreffend ermittelt und errechnet. Dies gilt sowohl für die Bestimmung des
Bodenrichtwerts
(dazu 1) wie auch für den darauf beruhenden Wertermittlungsrahmen und die sich daraus ergebenden
Zu- und Abschläge
(dazu 2). Sie hat weiter zutreffend den Anfangswert der zusammen 348 qm großen Grundstücke des Klägers und dessen Endwert ermittelt und aus der Differenz den zu zahlenden Ausgleichsbetrag in Höhe von insgesamt
6.610 DM = 3.379,64 EUR
errechnet, dem eine
sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 19 DM/qm = 9.71 EUR
(= 2,0 v. H.) zu Grunde liegt.

1.

a)

34

Die Beklagte war berechtigt, einen vom Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten ermittelten Bodenrichtwert der Bestimmung des Anfangswertes nach § 154 Abs. 2 BauGB zugrunde zu legen. Nach §§ 28 Abs. 1, 26 Abs. 1 Satz 1 und 13 Abs. 2 der auf der Ermächtigung des § 199 Abs. 1 BauGB beruhenden Wertermittlungsverordnung vom 6.12.1988 (WertV) können bei Anwendung des zur Wertermittlung neben dem Ertragswertverfahren ausdrücklich als geeignet bezeichneten und im vorliegenden Fall von der Beklagten gewählten Vergleichswertverfahrens
"neben oder anstelle"
von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Die Beklagte war daher nicht verpflichtet, "echte" Kaufpreise zur Grundlage ihrer Berechnung zu machen. Sie vermied damit Schwierigkeiten, die sich daraus ergeben, dass zum einen Kaufverträge über in Sanierungsgebieten gelegene Grundstücke vielfach bebaute Grundstücke betreffen, während bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts der Wert des Bodens
ohne Bebauung
durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer
unbebauter Grundstücke
zu ermitteln ist (§ 28 Abs. 3 WertV) und zum anderen Vergleichsgrundstücke aus einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder aus Gebieten mit Aussicht auf Sanierung nur herangezogen werden dürfen, wenn die entsprechenden Kaufpreise nicht von sanierungsbedingten Umständen beeinflusst sind oder ihr Einfluss erfasst werden kann (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WertV). Bei dem im vorliegenden Fall zugrunde gelegten Bodenrichtwert (s.Nr. 4.1 der Wertermittlung Nr. 8129/2000 vom 07.04.2000) handelt es sich um einen geeigneten Bodenrichtwert, denn er ist nach Lage, Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und vorherrschender Grundstücksgestalt bestimmt (§ 13 Abs. 2 Satz 2 WertV). Er bezieht sich ausdrücklich auf ein unbebautes, gemischt nutzbares Grundstück (GFZ 3,0) in mittlerer Wohnlage im Sanierungsgebiet unter der Annahme, dass keine Aussicht auf Sanierung besteht, mit einer Fläche von 20m x 30m (600qm). Abweichungen hinsichtlich GFZ, Wohnlage und vom Wertermittlungsstichtag (01.01.1996) hat die Beklagte zulässigerweise durch Zu- und Abschläge berücksichtigt (§ 14 WertV mit §§ 9 Abs. 2, 10 Abs. 1 WertV).

b)

35

Der maßgebliche Richtwert von 2.450 DM/qm ist auch in seiner Höhe nicht zu beanstanden. Er wurde, wie bereits ausgeführt, vom Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart ermittelt. Hierbei handelt es sich um ein selbstständiges, unabhängiges, pluralistisch zusammengesetztes
Kollegialorgan
, das außerhalb der Hierarchie der Gemeinde steht, bei welcher er gebildet wird (§ 1 Abs. 1 Gutachterausschussverordnung vom 11.12.1989 (GBl. S. 541 – GutAusVO)). Die ihm angehörenden Gutachter müssen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein (§ 192 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB) und sind verpflichtet, ihre Aufgaben gewissenhaft und unabhängig zu erfüllen (§ 3 Abs. 1 GutAusVO). Der Ausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken (§ 194 BauGB) nach Maßgabe des § 193 Abs. 1 BauGB. Zwar haben die von ihm erstatteten Gutachten keine bindende Wirkung (§ 193 Abs. 4 BauGB). Die Gutachten sind allerdings wegen der (besonderen) Sachkunde, (langjährigen) Erfahrung und zur (selbstverständlichen) Gewissenhaftigkeit verpflichteten Gutachter sowie wegen der Zurechnung der erstatteten Gutachten zu einem selbstständigen, unabhängigen (pluralistisch zusammen gesetzten) Kollegialorgan gerichtlich nicht unbeschränkt überprüfbar (vgl. dazu BVerwG, Urt. vom 17.5.2002, DVBl 2002, 1479 = ZfBR 2002, 801 = Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 4 = BauR 2002, 1811 = NVwZ 2003, 211 "Wertermittlungsspielraum"). Denn der Gutachterausschuss besitzt bei der Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Wertermittlungen einen Spielraum, der sich zugleich mit der Annahme einer
Einschätzungsprärogative
(einem Bewertungsvorrecht) verbindet. Jede andere Betrachtung wäre im Hinblick auf die durch das BauGB vermittelte hervorgehobene Stellung des Gutachterausschusses im Zusammenhang mit der Ermittlung von Verkehrs- und Grundstückswerten nach dem BauGB nicht angemessen. Auch würde die Konkretisierung der hoch komplexen und dynamischen Materie der Verkehrswerte im Nachvollzug der Verwaltungsentscheidung sich als so schwierig erweisen, dass eine
unbeschränkte Ermächtigung zur gerichtlichen Kontrolle
an die Funktionsgrenzen der Rechtsprechung stieße. Wegen des Wertungsspielraumes können die vom Gutachterausschuss erstatteten Gutachten nur daraufhin überprüft werden, ob der Ausschuss bestehende Verfahrensvorschriften eingehalten hat, von einem zutreffenden Sachverhalt ausgegangen ist, allgemein anerkannte Bewertungsmaßstäbe beachtet hat und sich nicht von sachfremden Erwägungen hat leiten lassen.

36

Das Gericht sieht keinen Anhaltspunkt dafür, dass der genannte Bodenrichtwert von 2.450 DM/qm zum 01.01.1996 korrigiert werden müsste. Dieser ergibt sich insbesondere nicht aus der im Wege des Sachverständigenbeweises vom Gericht auf Antrag des Klägers eingeholten Wertermittlung Nr. 7073/2004, in der der Gutachterausschuss diesen Bodenrichtwert im Ergebnis bestätigt. Bei der Erstellung der Wertermittlung hat der Gutachterausschuss die für ihn geltenden Verfahrensvorschriften beachtet. Er entschied in der für die Erstattung von Gutachten aller Art vorgegebenen Besetzung mit dem Vorsitzenden und (mindestens) zwei weiteren Gutachtern (§ 5 Abs. 1 Satz 1 GutAusVO). Er war nicht verpflichtet, in einer Besetzung mit vier Personen zu entscheiden, da Gegenstand der Wertermittlung Nr. 7073/2004 nicht die "Ermittlung" eines Bodenrichtwerts im Sinne von § 5 Abs. 2 GutAusVO, § 192 Abs. 3 Satz 2 BauGB, sondern lediglich die Überprüfung eines bereits ermittelten Bodenrichtwerts war. Dass das Gutachten vom 16.07.2004 den im Beweisbeschluss vom 21.04.2004 vorgegebenen Umständen nicht entspricht, hat auf das darin ermittelte Ergebnis deshalb keinen Einfluss, weil der Gutachterausschuss zu der im Gutachten dargelegten Abweichung gezwungen war und die tatsächlich vorgenommenen Berechnungen das Ergebnis stützen. Es kann dem Gutachterausschuss nicht angelastet werden, dass er einer Überprüfung des Bodenrichtwerts ... nicht die vom Gericht bezeichneten Kaufverträge zugrunde legen konnte, soweit ihm diese Kaufverträge nicht zugänglich waren. Dies gilt für fünf der sechs im Beweisbeschluss genannten Verträge. Darüber hinaus kann deren Existenz, wie eine Überprüfung der im Beweisbeschluss enthaltenen Angaben mittels Einsichtnahme in das Grundbuch durch den Gutachterausschuss ergab, nicht durch Fakten belegt werden. Dass auch der sechste Vertrag zur Überprüfung des in Frage gestellten Richtwerts ... nicht geeignet ist, hat der Gutachterausschuss in überzeugender Weise dargelegt. Es liegt auf der Hand, dass es sich bei einem – hier vorliegenden – Hinzuerwerb eines nicht selbständig baulich nutzbaren Grundstücks (Arrondierungskauf) um einen besonderen Fall i.S.von § 6 Abs. 1 WertV handelt, bei dem dieser Umstand zu einer besonderen Preisgestaltung führt. Da es dem Gutachterausschuss nicht möglich war, den Einfluss dieses Umstandes aus dem Kaufvertrag vom 27.10.1988(!) sicher zu erfassen und zu eliminieren, durfte er diesen Kaufvertrag für die Wertermittlung – und damit auch für die Überprüfung eines bereits ermittelten Wertes – nicht heranziehen (§ 6 Abs. 1 Satz 2 WertV). Aus den sieben im Zeitraum zwischen 1990 und 2002 feststellbaren, vom Gutachterausschuss genannten und zur Überprüfung des Richtwerts ... geeigneten Grundstücksverkehrsgeschäften ermittelte der Gutachterausschuss unter Berücksichtigung anerkannter Maßstäbe für die Umrechnung des tatsächlichen Kaufpreises auf das Richtwertgrundstück (Tabelle der GFZ-Umrechnungskoeffizienten; Preisindizes für Bauland (Geschosswohnungsbau)) einen Mittelwert von 2.387 DM/qm zum 1.1.1996. Dabei fällt auf, dass ein Grundstück mit der niedrigen GFZ von 1,5 zu einem Wert zum Stichtag von 1.641 DM/qm führt, während alle übrigen Grundstücke mit GFZ zwischen 2,2 und 3,5 zu Grundstückswerten zwischen 2.076 DM/qm und 2.806 DM/qm führen. Ohne das Grundstück mit GFZ 1,5 ergibt sich ein Durchschnittswert von 2.511,33 DM/qm. Bei Berücksichtigung dieses Umstandes und der Tatsache, dass zwei weitere vom Gutachterausschuss herangezogene Bodenrichtwerte für vergleichbar bebaubare Grundstücke in der Ortsmitte von anderen Teilorten der Beklagten bei Umrechnung auf die Konditionen des Richtwertgrundstücks ... zu Werten von 2.412 DM/qm bzw. 2.474 DM/qm (im Mittel 2.443 DM/qm) führen, kann eine Bestätigung des Bodenrichtwerts von 2.450 DM/qm vom Gericht nicht in Zweifel gezogen werden. Die Abweichung von 2,57% (bei 2.387 DM/qm) oder 0,29% (bei 2.443 DM/qm) bewegt sich innerhalb der dem Gutachterausschuss zukommenden Einschätzungsprärogative, zumal der Gutachterausschuss nachvollziehbar darlegt, dass er deshalb die von ihm genannten anderen Bodenrichtwerte für aussagefähiger hält als die herangezogenen Vergleichspreise, weil letztere nicht in allen wertbeeinflussenden Gegebenheiten (vgl. §§ 4, 5 WertV) analysiert worden seien.

37

Die Überprüfung des vom Kläger angegriffenen Bodenrichtwerts durch einen sachverständigen Dritten kommt wegen der besonderen, gesetzlich hervorgehobenen Sachkunde gerade des Gutachterausschusses für die hier maßgebliche Wertermittlung (vgl. §§ 192ff, 199 BauGB i.V.m. GutAusVO) nicht in Betracht.

2.

38

Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid wird auch der – wie oben ausgeführt auf unbebaute Grundstücke abstellenden –
Vergleichsbetrachtung
gerecht. Er stellt auf die Grundstückseigenschaften "ohne und nach Sanierung; unbebaut" ab. Ein
pauschaler Abschlag
(von 20 v. H.)
wegen einer vorhandenen Grundstücksbebauung
war, wie bereits dargelegt, entgegen den Ausführungen in dem Privatgutachten von Dipl.-Verwaltungswirt (FH) ... vom 22.03.2002, nicht vorzunehmen.

39

Die Beklagte hat sodann den Bodenwert für die Grundstücke des Klägers abgeleitet und zwar nahm sie ein um 3 v. H. niedrigeres Bodenwertniveau für vergleichbare Grundstücke zum 11.12.1997 wegen Zeitfortschreibung an (Faktor 0,97). Sie nahm für das Grundstück des Klägers eine GFZ von 0,58 und einen entsprechenden GFZ-Umrechnungskoeffizienten von 0,85 (Faktor 0,4229) sowie eine um 6 v. H. schlechtere Lage im Vergleich mit dem Richtwertgrundstück (Faktor 0,94) und kam so zu einem Basiswert von 945 DM/qm (gerundet 940 DM/qm) für die Grundstücke des Klägers (2.450 DM/qm x 0,3856) (
Anfangswert: 327.120 DM
). Sie nahm einen Zuschlag von 1 v. H. für nachbarschaftsbezogene Lageänderungen im Hinblick auf den "Zustand der Bebauung" (Faktor 1,01) und einen Zuschlag von 1 v. H. für gebietsbezogene Lageänderungen (Faktor 1,01) an (
Endwert: 333.732 DM
).

a)

40

Der von der Beklagten angenommene Wertverlust wegen Zeitfortschreibung im Zeitraum vom 01.01.1996 bis zum 11.12.1997, dem maßgebenden Stichtag für die Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes, der hier aus Stichtagsgründen zu einem
Abschlag
von 3 v. H. (Faktor 1,0300) zum Bodenrichtwert (2.450 DM/qm) führt, kann gerichtlich ebenso wenig beanstandet werden wie der Abschlag von 6 v. H. wegen der schlechteren Lage im Vergleich mit dem Richtwertgrundstück (Faktor 0,94). Die Beklagte hat diesen Abschlägen keinen unzutreffenden Sachverhalt zu Grunde gelegt und sie auch frei von sachfremden Erwägungen ermittelt.

aa)

41

Der Abschlag vom Stichtag des Bodenrichtwerts (01.01.1996) zum Wertermittlungsstichtag (11.12.1997) von 3 % ergibt sich zwar nicht aus der Reihe der Preisindizes für Bauland (Teilmarkt Geschosswohnungsbau). Danach blieb der Index zwischen Januar 1996 und Januar 1998 als dem dem Dezember 1997 nächsten Monat einheitlich bei 99 (s. Wertermittlung Nr. 7073/2004 Blatt 7). Durch den von der Beklagten gleichwohl vorgenommenen Abschlag wird der Kläger jedoch nicht belastet und damit auch nicht in seinen Rechten verletzt, denn ohne diesen Abschlag läge der Ausgangs- wie auch der Endwert seines Grundstücks und also auch die errechnete sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung um 3 % höher als von der Beklagten tatsächlich angenommen.

bb)

42

Auch der weitere Abschlag von 6 v. H. zur Bestimmung des Bodenwertes gegenüber dem – fiktiven – Richtwertgrundstück "..." hinsichtlich der Lage ist entgegen der Auffassung des Klägers nicht zu beanstanden. Er wurde von der Beklagten durch Prof. F in der mündlichen Verhandlung damit begründet, dass die Wohn- und Geschäftslage in der ... schlechter sei als in der .... Auch der Hinweis des Klägers, für das gegenüber liegende Grundstück ... werde widersprüchlich – statt wie beim Grundstück ... eine gute – nur eine durchschnittliche Lage angenommen, weshalb der Abschlag wesentlich höher als 6 v. H. betrage, geht fehl. Das Grundstück ... 5 liegt zum einen in einem anderen Teilbereich des Sanierungsgebietes, nämlich III. Zum anderen hat die Beklagte hierzu ausgeführt, dass – nur – der Beschrieb des Grundstückes ... und ... falsch sei, der Abschlag von 3 v. H. hinsichtlich dieses Grundstückes aber zutreffend sei.

43

Das
Produkt
aus dem Bodenwert des Richtwertgrundstückes (2.450 DM/qm) und aus den für die Abschläge im Einzelnen unter Berücksichtigung dieser Änderungen angenommenen Faktoren bezüglich der Grundstücke des Klägers ergibt einen
Bodenwert
für die Grundstücke des Klägers vor Durchführung der Sanierung von (abgerundet)
940 DM/qm
(Basiswert; 2.450 DM/qm x 0,9700 x 0,4229 x 0,9400).

b)

44

Das Stadtmessungsamt hat anschließend die durch die Sanierung herbeigeführten
nachbarschaftsbezogenen Lageänderungen
(Neubauten ... und ..., Modernisierungen, Abbruch von 1-geschossigen Hintergebäuden, Verlagerung eines ... Betriebes <...> ...) bewertet und dabei Wertunterschiede der Grundstücke, die sich aus Abweichungen bestimmter wertbeeinflussender Merkmale (Art der Bebauung, Zustand der Bebauung, Grundstücksstruktur, Erschließung und Anordnung der Grundstücke, Baudichte, (verkehrsbedingte) Immissionen, Parkierung, öffentliche Flächen und Straßenraum, Infrastruktur) ergeben, mit Hilfe von – Interpolationen zulassenden – Umrechnungskoeffizienten erfasst, deren Geeignetheit nicht in Zweifel gezogen werden kann.

45

Das Gericht kann die von der Beklagten angenommene, in der mündlichen Verhandlung im Einzelnen erläuterten sanierungsbedingten Lageverbesserungen bei im Übrigen unveränderten Zuständen bezüglich des
Zustandes der Bebauung
von Stufe 1,5 nach Stufe 2,5 (
Faktor 1,0100
) durch Zunahme neuer und ansehnlicher Bausubstanz nicht beanstanden.

46

Hinsichtlich der
Parkierung
ist keine messbare Verbesserung, aber auch keine Verschlechterung der Verhältnisse eingetreten. Soweit der Kläger hierzu anführt, dass sich inzwischen die Parkplatzsituation in und um das ehemalige Sanierungsgebiet verschlechtert habe, muss ihm zu bedenken gegeben werden, dass die von ihm angeführte unzureichende Parksituation auf den Zuwachs von Kraftfahrzeugen zurückzuführen ist.

47

Die Beklagte hat ferner die durch die Sanierung herbeigeführten
gebietsbezogenen Lageänderungen
(Umgestaltung des ... mit Neubau des Rathauses, weitere Neubauten und Modernisierungen, Entkernungen, Straßenumgestaltungen und dgl., Wiederherstellung des Klösterles) bewertet und insoweit – zutreffend – eine allgemeine Erhöhung des Ansehens des Gebietes in der Bevölkerung von Stufe 1,0 nach Stufe 2,0
(Faktor 1,0100)
– trotz unverändert gebliebener Zentralität – angenommen. Die Verwendung der Konjunktion "und" im Zusammenhang mit der Bewertung der Zentralität und des Images (Nr. 4.5 der Wertermittlung Nr. 8129/2000) ist missverständlich, weil "Zentralität" und "Image" generell alternativ im Sinne von "oder" bewertet worden sind.

48

Soweit sich der Kläger auf die Ausführungen des von ihm eingeschaltete Privatgutachters Dipl.-Verwaltungswirt (FH) ... in seinem Gutachten vom 22.03.2002 beruft, wonach die sanierungsbedingten, gebietsbezogenen Lageverbesserungen bezüglich des Zustandes der Bebauung, der Dichte und die nachbarschaftsbezogenen Lageverbesserungen jeweils mit 0,25 v. H. zu bewerten seien, kann dem schon deshalb nicht gefolgt werden, da diese Ansätze unsubstantiiert sind und offenkundig weder der Marktlage noch den Vorgaben des Gutachterausschusses entsprechen.

49

Danach beträgt der
Anfangswert
für die 348 qm großen Grundstücke des Klägers
327.120 DM
(348 qm x 940 DM/qm ) und dessen
Endwert 333.732 DM
(348 qm x 940 DM/qm x 1,0100 x 1,0100 <= 1,0200>). Aus der Differenz zwischen dem Endwert (333.732 DM) und dem Anfangswert (327.120 DM) ergibt sich der zu zahlende und festzusetzende Ausgleichsbetrag von abgerundet 6.610 DM (= 3.379,64 EUR; Umrechnungsfaktor: 1,95583). Die sich daraus ergebende Bodenwerterhöhung von
19 DM/qm = 9.71 EUR (= 2,0 v. H.)
als Ergebnis der Berechnungen entspricht durchaus den Gegebenheiten.

III.

50

Es ist kein Fall gegeben, der eine Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, das Entfallen des Ausgleichsbetrages oder ein Absehen von der Erhebung des Ausgleichsbetrages oder dessen Erlass rechtfertigen würde (§ 155 Abs. 1 bis 5 BauGB). Es liegt entgegen der Auffassung des Klägers insbesondere der
Anrechnungsfall des § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 und Abs. 6 BauGB
nicht vor.

1.

51

§ 154 BauGB regelt die Ermittlung der vollen Höhe des Ausgleichsbetrages, was nichts darüber aussagt, dass der Ausgleichsbetrag auch in dieser Höhe erhoben werden darf. Tatsächlich darf vielmehr lediglich der Ausgleichsbetrag erhoben werden, der sich in Anwendung der Vorschriften des § 155 BauGB ergibt. Nach
§ 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 BauGB
sind auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen diejenigen Kosten, die dem Eigentümer dadurch entstanden sind, dass er gemäß § 146 Abs. 3 BauGB, nämlich auf Grund und wegen eines mit der Gemeinde abgeschlossenen städtebaurechtlichen Vertrages Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB (als sanierungsrechtlich erforderliche Baumaßnahmen) errichtet oder geändert hat; anzurechnen sind also nicht die vom Eigentümer durch die erwähnten Maßnahmen bewirkten Bodenwertsteigerungen (
Anrechnungsklausel
). Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB sind dem Eigentümer darüber hinaus zu erstatten, soweit sie über den nach den §§ 154 und 155 BauGB ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen, es sei denn, die Erstattung ist vertraglich ausgeschlossen worden (§ 155 Abs. 4 BauGB). Eine Anrechnung dieser Bodenwerterhöhungen kommt indessen nur in Betracht, wenn die Bodenwerterhöhungen bereits bei der Ermittlung des Anfangswertes nach § 154 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 153 BauGB berücksichtigt worden sind. Diese Einschränkung verbindet sich mit dem Begriff der Anrechnung (von Kosten) und ist allgemeine Meinung.

2.

52

Die Voraussetzungen der erwähnten Anrechnungsklausel sind hier nicht erfüllt.

53

Zum einen sind die geltend gemachten Bodenwerterhöhungen nicht bei der Ermittlung des Anfangswertes nach § 154 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 153 BauGB berücksichtigt worden. Und zum anderen sind die geltend gemachten Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen nicht auf Grund eines mit der Beklagten abgeschlossenen städtebaurechtlichen Vertrages über die Überlassung dieser sanierungsrechtlich erforderlichen Baumaßnahmen entstanden. Ein derartiger Vertrag ist nicht abgeschlossen worden.

54

Im Übrigen können die von den Eigentümern privat durchgeführten Baumaßnahmen zur Verbesserung der Lagequalität im Sanierungsgebiet und somit zu Bodenwerterhöhungen beitragen. Die Maßnahmen eines einzelnen Eigentümers werden dies allerdings kaum bewirken können. Erst eine Vielzahl aufeinander abgestimmter privater Baumaßnahmen können z. B. zu einer Lageverbesserung beitragen. Voraussetzung für eine Anrechnung entsprechender Bodenwerterhöhungen wäre in diesem Falle, dass die Maßnahmen allein durch Initiative der Eigentümer und ohne Inanspruchnahme der öffentlichen Hand durchgeführt werden. Diese Voraussetzungen werden selten vorliegen und liegen auch hier nicht vor. Denn für Sanierungsmaßnahmen ist kennzeichnend, dass die notwendigen Maßnahmen erst unter der Regie der Gemeinde und mit Unterstützung der öffentlichen Hand durchgeführt werden können. Etwas anderes kann in Gebieten gelten, in denen die Durchführung der Baumaßnahmen den privaten Bauherrn überlassen bleibt und diese Maßnahmen – wenn auch mittelbar – zu einer Erhöhung der Bodenwerte dadurch führen, dass sie nicht nur den Gebäudewert der einzelnen Grundstücke, sondern in ihrer Gesamtheit auch den Lagewert des Gebietes verbessern. Deshalb kann erst eine gebietliche Konzentration solcher Maßnahmen im Einzelfalle dazu führen, dass sich das Erscheinungsbild und die Ansehung des Gebietes deutlich verbessern (Kleiber in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB-Kommentar, Stand 1.10.2003, § 155 Rn 40). Von dem allem kann hier nicht die Rede sein.

IV.

55

Der Kläger kann nicht mit Erfolg gegenüber den von ihm geforderten Ausgleichsbeträgen geltend machen, die am 20.4.1978 rechtsverbindlich gewordene Sanierungssatzung der Beklagten vom 29.12.1977, soweit sie sich zumindest auf seine Grundstücke Flst.-Nr. ... (...) und Flst.-Nr. ... erstreckt habe, sei wegen Abwägungsmangels nichtig gewesen.

56

Es trifft zu, dass nur derjenige Eigentümer verpflichtet werden kann, einen Ausgleichsbetrag in Geld zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde zu leisten, der Eigentümer eines Grundstückes ist, das im räumlichen Geltungsbereich eines durch (Sanierungs-) Satzung (§ 142 Abs.1, Abs. 3 BauGB) förmlich festgelegten Sanierungsgebietes liegt (§ 154Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 BauGB). Diese Voraussetzung ist im Falle der Nichtigkeit oder Unwirksamkeit der entsprechenden Sanierungssatzung von vorne herein nicht gegeben. Es kann indessen offen bleiben, ob die hier in Rede stehende Sanierungssatzung der Beklagten zumindest in Bezug auf die Grundstücke des Klägers rechtsgültig erlassen worden ist, weil es hierauf nicht (mehr) ankommt. Dazu ist zu bemerken:

57

Die
Überleitungsvorschrift des § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB 1987
, die wegen Zeitablaufes inzwischen obsolet geworden ist und die deshalb keinen Eingang mehr in das BauGB in der Fassung des BauROG 1998 gefunden hatte, dehnte die
satzungserhaltende Unerheblichkeitsregelung des § 215 Abs. 1 Halbs. 1 Nr. 2 BauGB,
Mängel der Abwägung betreffend, auch auf diejenigen Satzungen nach dem früheren Bundesbaugesetz (BBauG) und dem früheren Städtebauförderungsgesetz (StBauFG) aus, die bereits
vor dem 01.07.1987
ortsüblich bekannt gemacht worden waren. Nach dieser Überleitungsregelung mussten Mängel der Abwägung – sowohl im Abwägungsvorgang als auch im Abwägungsergebnis –
innerhalb von 7 Jahren nach dem 01.07.1987
schriftlich unter Darlegung des den Mangel begründenden Sachverhaltes gegenüber der Gemeinde – von irgend jemandem – geltend gemacht werden, wenn sie nicht unerheblich werden sollten; bereits vorher erhobene Einwendungen mussten wiederholt werden (vgl. BVerwG BRS 60 Nr. 58). Nach § 244 Abs. 2 Satz 2 BauGB 1987 musste die Gemeinde bis zum 31.12.1987 durch ortsübliche Bekanntmachung auf diese Rechtsänderung hinweisen. Diese Bekanntmachung hatte indessen keine konstitutive Wirkung. Anders als der Hinweispflicht nach § 215 Abs. 2 BauGB kam ihr nur deklaratorische Bedeutung zu (BVerwG NVwZ 1996, 372; BVerwG DVBl 1997, 828 = ZfBR 1997, 206).

58

Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der vom Kläger gerügte Mangel innerhalb von 7 Jahren nach dem 01.07.1987, also bis zum
30.06.1994
, schriftlich unter Darlegung des den Mangel begründenden Sachverhaltes gegenüber der Gemeinde – von irgend jemandem – geltend gemacht worden wäre. Der Kläger hat ihn jedenfalls nicht fristgerecht, sondern erstmals in diesem Klageverfahren gerügt.

V.

59

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

VI.

60

Die Berufung ist zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§ 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).

Gründe

17

Die gemäß § 93 VwGO vom übrigen Klageverfahren abgetrennte Klage hat keinen Erfolg.

18

Sie ist als Anfechtungsklage zwar zulässig. Sie ist aber unbegründet. Der sanierungsrechtliche Ausgleichsbetragsbescheid der Beklagten vom 20.06.2001 und deren Widerspruchsbescheid vom 20.11.2002 sind rechtmäßig und verletzen Rechte des Klägers nicht, weshalb die beantragte Aufhebung nicht hat ausgesprochen werden dürfen (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

I.

1.

a)

19

Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§ 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB) gelegenen Grundstückes ist auf Grund von
§ 154 Abs.1 Satz 1 Halbs. 1 BauGB
– von den Verzichts- und Freistellungsfällen des § 155 Abs. 3 und 4 BauGB einmal abgesehen – generell verpflichtet, zur Finanzierung der Sanierung – nach Abschluss der Sanierung (§§ 154 Abs. 3 Satz 1, 162 und 163 BauGB) – einen Ausgleichsbetrag in Geld als beitragsähnliche öffentliche Abgabe mit Finanzierungsfunktion (vgl. dazu BVerwG DVBl 1993, 441 = NVwZ 1993, 1112 m. w. N.) an die Gemeinde zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes – ohne Bewertung einer ggfs. vorhandenen Bebauung – seines Grundstückes entspricht (
sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag
, § 154 Abs. 2 BauGB). Die Gemeinde hat diesen Betrag durch Bescheid anzufordern (§ 154 Abs. 4 Satz 1 BauGB); einer Gemeindesatzung bedarf es hierfür freilich nicht (vgl. dazu OVG NW NVwZ-RR 1990, 635). Der Eigentümer eines im ehemaligen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstückes ist also unter diesen Voraussetzungen an den Kosten der Sanierung kraft Gesetzes zwingend zu beteiligen. Anders als etwa das Erschließungsbeitragsrecht im Falle der Herstellung von Erschließungsanlagen (vgl. §§ 127 ff. BauGB) stellt das besondere städtebaurechtliche Ausgleichsbetragsrecht indessen nicht auf die angefallenen Kosten der Sanierung ab, sondern erklärt – zu Gunsten der sanierungsbetroffenen Eigentümer – für maßgebend die bloße Erhöhung des Bodenwertes der Grundstücke, welche durch die nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich gewordenen und durchgeführten Sanierungsmaßnahmen (Ordnungs- und Baumaßnahmen; § 146 Abs. 1 BauGB) objektiv eingetreten ist. Es gilt der Grundsatz der doppelten Orientierung des zu leistenden Ausgleichsbetrages. Denn der Ausgleichsbetrag richtet sich sowohl an den Kosten der Sanierung als auch an der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung des jeweiligen Grundstückes aus.

b)

20

Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstückes, aus der sich die Höhe des Ausgleichsbetrages errechnet, wird im
§ 154 Abs. 2 BauGB
näher umschrieben. Die Ermittlung des Ausgleichsbetrages geschieht durch
Gegenüberstellung von Anfangswert und Endwert
; die Differenz ergibt den zu zahlenden Ausgleichsbetrag (vgl. dazu BVerwG, Urt. vom 17.05.2002, DVBl 2002, 1479 = ZfBR 2002, 801 = Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 4 = BauR 2002, 1811 = NVwZ 2003, 211). Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung besteht danach aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (
Anfangswert
), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (
Endwert
). Es kommt übrigens nicht darauf an, ob auf dem Grundstück selbst Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind (BVerwG, Beschl. vom 16.01.1996, UPR 1996, 262 = BauR 1996, 522 = NVwZ-RR 1997, 155 = BRS 58 Nr 243 = ZfBR 1996, 227 = DVBl 1996, 691 L). Wesentlich ist nur, dass das Grundstück dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet angehört hatte. Das städtebaurechtliche Ausgleichsbetragsrecht ist damit nicht auf Verteilungsmaßstäbe angewiesen, die nach einem sogen. Wahrscheinlichkeitsmaßstab die – nur möglichen – Vorteile für die Grundstücke bestimmen. sondern setzt an den durch objektive Wertermittlungsverfahren ermittelten Bodenwerterhöhungen durch Sanierungsmaßnahmen und damit an Vorteilen an, die dem Grundstückseigentümer real zugeflossen sind.

2.

a)

21

Die Regelungen, welche der Wertermittlung für die Bemessung der Ausgleichsbeträge nach dem bereits zitierten § 154 Abs. 1 BauGB zu Grunde zu legen sind, sind in der auf Grund des § 199 Abs. 1 BauGB 1986 erlassenen
Wertermittlungsverordnung
(WertV) enthalten. Die WertV richtet sich an – nach den §§ 192 ff. BauGB gebildete – selbstständige und unabhängige Gutachterausschüsse (vgl. dazu die Gutachterausschussverordnung vom 11.12.1989, GBl. S. 541) und macht sich die bei diesen Ausschüssen eingerichteten Kaufpreissammlungen (vgl. dazu die §§ 193 Abs. 3 und 195 BauGB) zu eigen. Die von den Ausschüssen erstatteten Gutachten haben grundsätzlich keine Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte (§ 193 Abs. 4 BauGB und dazu BVerwG, Urt. vom 17.05.2002, a. a. O.). Zur Ermittlung des bereits erwähnten Anfangs- und Endwertes schreibt die WertV auch keine bestimmte Methode vor; nach § 15 Abs. 2 WertV ist der Bodenwert nur in der Regel im
Vergleichswertverfahren
zu ermitteln. Ferner ist die WertV hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Die allgemein anerkannten Grundsätze der WertV müssen jedoch bei jeder Wertermittlung beachtet werden (BGH, Urt. vom 12.01.2001, NVwZ-RR 2001, 732). Zu ihnen gehört der im § 28 Abs. 2 Satz 1 WertV enthaltene Grundsatz, dass der Anfangs- und der Endwert durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke "... auf Grund einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Methode..." zu ermitteln ist (BVerwG, Beschl. vom 16.01.1996 = UPR 1996, 262 = BauR 1996, 522 = NVwZ-RR 1997, 155 = BRS 58 Nr 243 = ZfBR 1996, 227 = DVBl 1996, 691 L); ein Abstellen auf einen etwa gezahlten Kaufpreis ist grundsätzlich unzulässig (BVerwG a.a.O. gegen VGH Bad.-Württ., Urt. vom 15.03.2000, ZfBR 2002, 178 L = BauR 2001, 1958 L).

b)

22

Nach
§ 28 Abs. 1 WertV
sind die
§§ 26 und 27 WertV
für die zur Bemessung der Ausgleichsbeträge zu ermittelnden Anfangs- und Endwerte entsprechend anzuwenden. Die beiden Werte sind auf
denselben Zeitpunkt
zu ermitteln (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WertV), der im Falle des hier gegebenen § 162 BauGB mit dem Zeitpunkt des In-Kraft-Tretens der Satzung zur Aufhebung der Sanierungssatzung durch ortsübliche Bekanntmachung zusammen fällt (§ 28 Abs. 2 Satz 2, 1. Alt. WertV); § 28 Abs. 2 Satz 1 WertV geht als spezielle Ausgleichsbetragsregelung dem § 3 WertV vor. Dieser gemeinsame
Wertermittlungsstichtag
(Bewertungsstichtag) ist im gegebenen Ausgleichsbetragsfalle der
11.12.1997
, den auch die Beklagte dem angefochtenen Ausgleichsbetragsbescheid zu Grunde gelegt hat. Er entspricht dem Zweck des Ausgleichsbetrages, zur Finanzierung der Sanierung die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen abzuschöpfen, und zu verhindern, dass der Gemeinde über sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen hinaus etwa auch konjunkturelle Preissteigerungen zugute kommen (vgl. dazu Kleiber, ZfBR 1986, 263/267 f.).

23

Im Übrigen ist bei der Ermittlung des bereits wiederholt angesprochenen Anfangs- und Endwertes der Wert des Bodens des zu bewertenden Grundstückes
ohne Bebauung
durch den Vergleich mit dem Wert vergleichbarer (gleichartiger)
unbebauter Grundstücke
zu ermitteln (§ 28 Abs. 3 Satz 1 WertV). Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus einer bestehen bleibenden Bebauung auf dem Grundstück ergeben, sind zu berücksichtigen, wenn es bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise oder aus sonstigen Gründen geboten erscheint, das Grundstück in der bisherigen Weise zu nutzen (§ 28 Abs. 3 Satz 2 WertV). Obwohl der Bodenwert nur im Falle eines unbebauten Grundstückes auch der Verkehrswert ist, wohingegen sich bei einem Grundstück mit aufstehender Bausubstanz kein besonderer Preis für den bloßen Grund und Boden bildet und somit auch nicht von einem Bodenwert gesprochen werden kann, hat die Wertermittlung auch in diesen Fällen nach den Grundsätzen der WertV zu erfolgen.

24

Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid wird auch dieser – auf unbebaute Grundstücke abstellenden –
Vergleichsbetrachtung
gerecht. Er stellt auf die Grundstückseigenschaften "ohne und nach Sanierung; unbebaut" ab. Es ist nicht möglich, als Grundlage für die Bestimmung des Anfangs- und des Endwertes einen
pauschalen Abschlag
(von 20 v. H.)
wegen einer vorhandenen Grundstücksbebauung
vorzunehmen, wie es der vom Kläger eingeschaltete Privatgutachter Dipl.-Verwaltungswirt (FH) ... in seinem Gutachten vom 25.3.2002 tut, weil ein derartiges Vorgehen den Prinzipien des Ausgleichsbetragsrechtes nicht gerecht wird. Vor allem ordnet § 28 Abs. 3 Satz 2 WertV die Vornahme eines pauschalen Bebauungsabschlag nicht an. Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus eine bestehen bleibenden Bebauung auf einem Grundstück ergeben (
Reduktionsfall
), dürfen nur in besonderen Sachlagen berücksichtigt werden, die etwa in der Denkmaleigenschaft eines Gebäudes begründet sein können.

c)

25

Als
Anfangswert
ist der Bodenwert (ohne den Wert einer etwa vorhandenen Bebauung des Grundstückes) zu ermitteln, der sich für das zu bewertende Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Es geht dabei um dieselben Verhältnisse, die auch für die Wertermittlungen nach § 153 Abs. 1 BauGB maßgebend sind, jedoch nur insoweit, wie sich die Zustandsmerkmale auf den Bodenwert auswirken (§§ 28 Abs. 1 und 26 Abs. 1 Satz 1 WertV; §§ 4 und 5 WertV). Dabei ist nach dem Sinn und Zweck der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften nicht von einer
Verkehrswertspanne
auszugehen (vgl. dazu BVerwG, Urt. vom 24.11.1978, NJW 1979, 2578; BVerwG, Urt. vom 21.8.1981, NJW 1982, 398; BVerwG, Beschl. vom 08.01.1998, BauR 1998, 527 = DÖV 1998, 516 = NVwZ 1998, 954), sondern ist ein exakter Wert (sogen. Punktwert) festzulegen, weil ansonsten der zu leistende Ausgleichsbetrag nicht mit der verfassungsrechtlich nötigen Bestimmtheit ermittelt werden könnte (Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Auflage 2002, § 154 Rnr. 10; Mampel, DÖV 1992, 556/561 f.)

d)

26

Als
Endwert
ist der Bodenwert zu ermitteln, der sich für das Grundstück durch die rechtliche oder tatsächliche Neuordnung (Gesamtheit der Sanierungsmaßnahme) des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt. Hier sind alle wertsteigernden Einflüsse durch die Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung und ihre Durchführung zu berücksichtigen; Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen werden nicht berücksichtigt. Ferner ist bei der Bodenwertermittlung davon auszugehen, dass das Grundstück ausgleichsbetragsfrei und infolge der Regelung im § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB auch frei von Erschließungsbeiträgen und Ausbaubeiträgen (§§ 127 ff. BauGB) sowie eingriffsbedingten Kostenerstattungsbeträgen (§ 135 a Abs. 3 BauGB in Verbindung mit den §§ 1 a Abs. 3 und 9 Abs. 1 a BauGB) ist.

27

Beeinflussende Umstände für die Ermittlung des Endwertes sind die Verhältnisse nach der durchgeführten Neuordnung des Sanierungsgebietes. Diese Verhältnisse entsprechen denen, die bei einer Veräußerung des Grundstückes nach § 153 Abs. 4 Satz 1 BauGB zu Grunde gelegt werden. Strukturelle Verbesserungen infolge durchgeführter Sanierung können eintreten durch günstige Erschließung mit Abschirmung zwischen Wohn- und Gewerbegebieten, Schaffung von Wohnfolge-, Erholungs- und Freizeiteinrichtungen sowie durch Baumaßnahmen, die den Gebietscharakter darüber hinaus positiv beeinflussen. Solche Verbesserungen bewirken eine höhere Lagewertigkeit der Grundstücke und haben entsprechende Erhöhungen des Bodenwertes zur Folge.

28

Von besonderer Bedeutung können in Sanierungsgebieten
Lagewertveränderungen
sein, die sich – erstens – gebietsbezogen aus der Neugestaltung des Sanierungsgebietes, – zweitens – nachbarschaftsbezogen aus der Neugestaltung der unmittelbaren Nachbarschaft und – drittens und letztens – grundstücksbezogen aus der Neugestaltung des Grundstückes selbst ergeben.
Gebietsbezogene Maßnahmen
können sich auswirken auf die allgemeine Verbesserung des Wohnumfeldes, auf die allgemeine Verbesserung der Parksituation und auf die Hebung der Zentralität und auf die Verbesserung des Ansehens eines bestimmten Quartiers.
Nachbarschaftsbezogene Maßnahmen
können in der Beseitigung störender Bebauung in der näheren Umgebung, in der speziellen Verbesserung des Wohn- und Geschäftsumfeldes und in der Förderung bestimmter Nutzungen in der Nachbarschaft liegen.
Grundstücksbezogene Maßnahmen
können bestehen in der verbesserten Erschließung, in der verbesserten Grundstücksform und Grundstücksgröße, in Kostenvorteilen, in Stellplätzen und in der Beseitigung von Altlasten. Maßstäbe für Lageveränderungen auf Bodenwerte liegen – mit Ausnahme von Bodenrichtwerten – vielfach nicht vor. Deshalb werden Bewertungsrahmen insbesondere zur Ableitung von Umrechnungskoeffizienten für bestimmte Lageeinflüsse auf der Grundlage von bestehenden Erkenntnissen, von Bodenrichtwerten, Kaufpreisen und sachverständigen Beurteilungen gebildet.

29

In diesem Sinne ist im gegebenen Falle ein Wertermittlungsrahmen mit den entsprechenden Beurteilungsstufen gebildet worden für die "Art der Bebauung", für den "Zustand der Bebauung", für die "Grundstücksstruktur", für die "Erschließung", für die "Dichte der Bebauung", für die "(verkehrsbedingten) Immissionen", für die "Parkierung", für "öffentliche Flächen und den Straßenraum", für die "Infrastruktur" und für die "Auswirkung gebietsbezogener Maßnahmen".

e)

30

Die Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes gleichsam als
Beitragsbemessungswerte
erfolgt vom Grundsatz her nach dem sogen.
Vergleichswertverfahren
(§§ 13 und 14 WertV; vgl. dazu BVerwG, Beschl. vom 16.01.1996, UPR 1996, 262 = BauR 1996, 522 = NVwZ-RR 1997, 155 = BRS 58 Nr 243 = ZfBR 1996, 227 = DVBl 1996, 691 L "Priorität des Vergleichswertverfahrens"). Bei Anwendung dieses Verfahrens sind als
Ermittlungsgrundlagen
Kaufpreise solcher Grundstücke heran zu ziehen, die hinsichtlich der
Wert beeinflussenden Merkmale
(§§ 4 und 5 WertV) mit dem zu bewertenden Grundstück
hinreichend übereinstimmen
(Vergleichsgrundstücke im Sinne von gleichartige Grundstücke; § 13 Abs. 1 Satz 1 WertV). Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren (gleichartigen) Gebieten heran gezogen werden (§ 13 Abs. 1 Satz 2 WertV). Zur
Ermittlung des Bodenwertes
können neben oder an Stelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete
Bodenrichtwerte
heran gezogen werden, wobei Bodenrichtwerte dann geeignet sind, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind (§ 13 Abs. 2 WertV).

31

Zu den wertbeeinflussenden Merkmalen gehört der
Entwicklungszustand der Grundstücke
als "Flächen der Land- und Forstwirtschaft"; "Bauerwartungsland", "Rohbauland" oder "baureifes Land" (§ 4 WertV), der im Falle der Grundstücke des Klägers (wegen deren baulicher Nutzung) keine Bedeutung hat. Zu den wertbeeinflussenden Merkmalen gehören indessen auch die
Nutzungsart
und das
Nutzungsmaß
(§ 5 Abs. 1 WertV), ferner die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen, etwa Baulasten (§ 5 Abs. 2 WertV), der beitrags- und abgabenrechtliche Zustand (§ 5 Abs. 3 WertV), die Wartezeit bis zu einer baulichen oder sonstigen Nutzung (§ 5 Abs. 4 WertV), die
Beschaffenheit und die tatsächlichen Eigenschaft des Grundstückes,
etwa Grundstücksgröße und Grundstücksgestalt (§ 5 Abs. 5 WertV), und die
Lagemerkmale
, etwa Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Wohn- und Geschäftslage (§ 5 Abs. 6 WertV).

32

Weichen diese wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke oder der Grundstücke, für die Bodenrichtwerte abgeleitet worden sind, vom Zustand des zu bewertenden Grundstückes ab, so ist dies durch
Zu- und Abschläge
(oder in anderer geeigneter Weise) zu berücksichtigen (§ 14 Satz 1 WertV). Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken und den Bodenrichtwerten zu Grunde liegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag (hier: 11.12.1997) abweichen (§ 14 Satz 2 WertV). Vorhandene (Bodenpreis-)
Indexreihen
(§ 9 WertV) mit Indexzahlen sowie
Umrechnungskoeffizienten
, die auf der Grundlage einer ausreichenden Zahl geeigneter und ausgewerteter Kaufpreise für bestimmte Merkmale der Abweichungen abgeleitet werden (§ 10 WertV), sollen heran gezogen werden (§ 14 Satz 3 WertV).

II.

33

Die Beklagte hat den vom Kläger zu leistenden städtebaurechtlichen Ausgleichsbetrag nach den geschilderten und zu billigenden Vorgaben zutreffend ermittelt und errechnet. Dies gilt sowohl für die Bestimmung des
Bodenrichtwerts
(dazu 1) wie auch für den darauf beruhenden Wertermittlungsrahmen und die sich daraus ergebenden
Zu- und Abschläge
(dazu 2). Sie hat weiter zutreffend den Anfangswert der zusammen 348 qm großen Grundstücke des Klägers und dessen Endwert ermittelt und aus der Differenz den zu zahlenden Ausgleichsbetrag in Höhe von insgesamt
6.610 DM = 3.379,64 EUR
errechnet, dem eine
sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 19 DM/qm = 9.71 EUR
(= 2,0 v. H.) zu Grunde liegt.

1.

a)

34

Die Beklagte war berechtigt, einen vom Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten ermittelten Bodenrichtwert der Bestimmung des Anfangswertes nach § 154 Abs. 2 BauGB zugrunde zu legen. Nach §§ 28 Abs. 1, 26 Abs. 1 Satz 1 und 13 Abs. 2 der auf der Ermächtigung des § 199 Abs. 1 BauGB beruhenden Wertermittlungsverordnung vom 6.12.1988 (WertV) können bei Anwendung des zur Wertermittlung neben dem Ertragswertverfahren ausdrücklich als geeignet bezeichneten und im vorliegenden Fall von der Beklagten gewählten Vergleichswertverfahrens
"neben oder anstelle"
von Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Die Beklagte war daher nicht verpflichtet, "echte" Kaufpreise zur Grundlage ihrer Berechnung zu machen. Sie vermied damit Schwierigkeiten, die sich daraus ergeben, dass zum einen Kaufverträge über in Sanierungsgebieten gelegene Grundstücke vielfach bebaute Grundstücke betreffen, während bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts der Wert des Bodens
ohne Bebauung
durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer
unbebauter Grundstücke
zu ermitteln ist (§ 28 Abs. 3 WertV) und zum anderen Vergleichsgrundstücke aus einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder aus Gebieten mit Aussicht auf Sanierung nur herangezogen werden dürfen, wenn die entsprechenden Kaufpreise nicht von sanierungsbedingten Umständen beeinflusst sind oder ihr Einfluss erfasst werden kann (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WertV). Bei dem im vorliegenden Fall zugrunde gelegten Bodenrichtwert (s.Nr. 4.1 der Wertermittlung Nr. 8129/2000 vom 07.04.2000) handelt es sich um einen geeigneten Bodenrichtwert, denn er ist nach Lage, Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und vorherrschender Grundstücksgestalt bestimmt (§ 13 Abs. 2 Satz 2 WertV). Er bezieht sich ausdrücklich auf ein unbebautes, gemischt nutzbares Grundstück (GFZ 3,0) in mittlerer Wohnlage im Sanierungsgebiet unter der Annahme, dass keine Aussicht auf Sanierung besteht, mit einer Fläche von 20m x 30m (600qm). Abweichungen hinsichtlich GFZ, Wohnlage und vom Wertermittlungsstichtag (01.01.1996) hat die Beklagte zulässigerweise durch Zu- und Abschläge berücksichtigt (§ 14 WertV mit §§ 9 Abs. 2, 10 Abs. 1 WertV).

b)

35

Der maßgebliche Richtwert von 2.450 DM/qm ist auch in seiner Höhe nicht zu beanstanden. Er wurde, wie bereits ausgeführt, vom Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart ermittelt. Hierbei handelt es sich um ein selbstständiges, unabhängiges, pluralistisch zusammengesetztes
Kollegialorgan
, das außerhalb der Hierarchie der Gemeinde steht, bei welcher er gebildet wird (§ 1 Abs. 1 Gutachterausschussverordnung vom 11.12.1989 (GBl. S. 541 – GutAusVO)). Die ihm angehörenden Gutachter müssen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein (§ 192 Abs. 1, Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB) und sind verpflichtet, ihre Aufgaben gewissenhaft und unabhängig zu erfüllen (§ 3 Abs. 1 GutAusVO). Der Ausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken (§ 194 BauGB) nach Maßgabe des § 193 Abs. 1 BauGB. Zwar haben die von ihm erstatteten Gutachten keine bindende Wirkung (§ 193 Abs. 4 BauGB). Die Gutachten sind allerdings wegen der (besonderen) Sachkunde, (langjährigen) Erfahrung und zur (selbstverständlichen) Gewissenhaftigkeit verpflichteten Gutachter sowie wegen der Zurechnung der erstatteten Gutachten zu einem selbstständigen, unabhängigen (pluralistisch zusammen gesetzten) Kollegialorgan gerichtlich nicht unbeschränkt überprüfbar (vgl. dazu BVerwG, Urt. vom 17.5.2002, DVBl 2002, 1479 = ZfBR 2002, 801 = Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 4 = BauR 2002, 1811 = NVwZ 2003, 211 "Wertermittlungsspielraum"). Denn der Gutachterausschuss besitzt bei der Ermittlung von Grundstückswerten und sonstigen Wertermittlungen einen Spielraum, der sich zugleich mit der Annahme einer
Einschätzungsprärogative
(einem Bewertungsvorrecht) verbindet. Jede andere Betrachtung wäre im Hinblick auf die durch das BauGB vermittelte hervorgehobene Stellung des Gutachterausschusses im Zusammenhang mit der Ermittlung von Verkehrs- und Grundstückswerten nach dem BauGB nicht angemessen. Auch würde die Konkretisierung der hoch komplexen und dynamischen Materie der Verkehrswerte im Nachvollzug der Verwaltungsentscheidung sich als so schwierig erweisen, dass eine
unbeschränkte Ermächtigung zur gerichtlichen Kontrolle
an die Funktionsgrenzen der Rechtsprechung stieße. Wegen des Wertungsspielraumes können die vom Gutachterausschuss erstatteten Gutachten nur daraufhin überprüft werden, ob der Ausschuss bestehende Verfahrensvorschriften eingehalten hat, von einem zutreffenden Sachverhalt ausgegangen ist, allgemein anerkannte Bewertungsmaßstäbe beachtet hat und sich nicht von sachfremden Erwägungen hat leiten lassen.

36

Das Gericht sieht keinen Anhaltspunkt dafür, dass der genannte Bodenrichtwert von 2.450 DM/qm zum 01.01.1996 korrigiert werden müsste. Dieser ergibt sich insbesondere nicht aus der im Wege des Sachverständigenbeweises vom Gericht auf Antrag des Klägers eingeholten Wertermittlung Nr. 7073/2004, in der der Gutachterausschuss diesen Bodenrichtwert im Ergebnis bestätigt. Bei der Erstellung der Wertermittlung hat der Gutachterausschuss die für ihn geltenden Verfahrensvorschriften beachtet. Er entschied in der für die Erstattung von Gutachten aller Art vorgegebenen Besetzung mit dem Vorsitzenden und (mindestens) zwei weiteren Gutachtern (§ 5 Abs. 1 Satz 1 GutAusVO). Er war nicht verpflichtet, in einer Besetzung mit vier Personen zu entscheiden, da Gegenstand der Wertermittlung Nr. 7073/2004 nicht die "Ermittlung" eines Bodenrichtwerts im Sinne von § 5 Abs. 2 GutAusVO, § 192 Abs. 3 Satz 2 BauGB, sondern lediglich die Überprüfung eines bereits ermittelten Bodenrichtwerts war. Dass das Gutachten vom 16.07.2004 den im Beweisbeschluss vom 21.04.2004 vorgegebenen Umständen nicht entspricht, hat auf das darin ermittelte Ergebnis deshalb keinen Einfluss, weil der Gutachterausschuss zu der im Gutachten dargelegten Abweichung gezwungen war und die tatsächlich vorgenommenen Berechnungen das Ergebnis stützen. Es kann dem Gutachterausschuss nicht angelastet werden, dass er einer Überprüfung des Bodenrichtwerts ... nicht die vom Gericht bezeichneten Kaufverträge zugrunde legen konnte, soweit ihm diese Kaufverträge nicht zugänglich waren. Dies gilt für fünf der sechs im Beweisbeschluss genannten Verträge. Darüber hinaus kann deren Existenz, wie eine Überprüfung der im Beweisbeschluss enthaltenen Angaben mittels Einsichtnahme in das Grundbuch durch den Gutachterausschuss ergab, nicht durch Fakten belegt werden. Dass auch der sechste Vertrag zur Überprüfung des in Frage gestellten Richtwerts ... nicht geeignet ist, hat der Gutachterausschuss in überzeugender Weise dargelegt. Es liegt auf der Hand, dass es sich bei einem – hier vorliegenden – Hinzuerwerb eines nicht selbständig baulich nutzbaren Grundstücks (Arrondierungskauf) um einen besonderen Fall i.S.von § 6 Abs. 1 WertV handelt, bei dem dieser Umstand zu einer besonderen Preisgestaltung führt. Da es dem Gutachterausschuss nicht möglich war, den Einfluss dieses Umstandes aus dem Kaufvertrag vom 27.10.1988(!) sicher zu erfassen und zu eliminieren, durfte er diesen Kaufvertrag für die Wertermittlung – und damit auch für die Überprüfung eines bereits ermittelten Wertes – nicht heranziehen (§ 6 Abs. 1 Satz 2 WertV). Aus den sieben im Zeitraum zwischen 1990 und 2002 feststellbaren, vom Gutachterausschuss genannten und zur Überprüfung des Richtwerts ... geeigneten Grundstücksverkehrsgeschäften ermittelte der Gutachterausschuss unter Berücksichtigung anerkannter Maßstäbe für die Umrechnung des tatsächlichen Kaufpreises auf das Richtwertgrundstück (Tabelle der GFZ-Umrechnungskoeffizienten; Preisindizes für Bauland (Geschosswohnungsbau)) einen Mittelwert von 2.387 DM/qm zum 1.1.1996. Dabei fällt auf, dass ein Grundstück mit der niedrigen GFZ von 1,5 zu einem Wert zum Stichtag von 1.641 DM/qm führt, während alle übrigen Grundstücke mit GFZ zwischen 2,2 und 3,5 zu Grundstückswerten zwischen 2.076 DM/qm und 2.806 DM/qm führen. Ohne das Grundstück mit GFZ 1,5 ergibt sich ein Durchschnittswert von 2.511,33 DM/qm. Bei Berücksichtigung dieses Umstandes und der Tatsache, dass zwei weitere vom Gutachterausschuss herangezogene Bodenrichtwerte für vergleichbar bebaubare Grundstücke in der Ortsmitte von anderen Teilorten der Beklagten bei Umrechnung auf die Konditionen des Richtwertgrundstücks ... zu Werten von 2.412 DM/qm bzw. 2.474 DM/qm (im Mittel 2.443 DM/qm) führen, kann eine Bestätigung des Bodenrichtwerts von 2.450 DM/qm vom Gericht nicht in Zweifel gezogen werden. Die Abweichung von 2,57% (bei 2.387 DM/qm) oder 0,29% (bei 2.443 DM/qm) bewegt sich innerhalb der dem Gutachterausschuss zukommenden Einschätzungsprärogative, zumal der Gutachterausschuss nachvollziehbar darlegt, dass er deshalb die von ihm genannten anderen Bodenrichtwerte für aussagefähiger hält als die herangezogenen Vergleichspreise, weil letztere nicht in allen wertbeeinflussenden Gegebenheiten (vgl. §§ 4, 5 WertV) analysiert worden seien.

37

Die Überprüfung des vom Kläger angegriffenen Bodenrichtwerts durch einen sachverständigen Dritten kommt wegen der besonderen, gesetzlich hervorgehobenen Sachkunde gerade des Gutachterausschusses für die hier maßgebliche Wertermittlung (vgl. §§ 192ff, 199 BauGB i.V.m. GutAusVO) nicht in Betracht.

2.

38

Der angefochtene Ausgleichsbetragsbescheid wird auch der – wie oben ausgeführt auf unbebaute Grundstücke abstellenden –
Vergleichsbetrachtung
gerecht. Er stellt auf die Grundstückseigenschaften "ohne und nach Sanierung; unbebaut" ab. Ein
pauschaler Abschlag
(von 20 v. H.)
wegen einer vorhandenen Grundstücksbebauung
war, wie bereits dargelegt, entgegen den Ausführungen in dem Privatgutachten von Dipl.-Verwaltungswirt (FH) ... vom 22.03.2002, nicht vorzunehmen.

39

Die Beklagte hat sodann den Bodenwert für die Grundstücke des Klägers abgeleitet und zwar nahm sie ein um 3 v. H. niedrigeres Bodenwertniveau für vergleichbare Grundstücke zum 11.12.1997 wegen Zeitfortschreibung an (Faktor 0,97). Sie nahm für das Grundstück des Klägers eine GFZ von 0,58 und einen entsprechenden GFZ-Umrechnungskoeffizienten von 0,85 (Faktor 0,4229) sowie eine um 6 v. H. schlechtere Lage im Vergleich mit dem Richtwertgrundstück (Faktor 0,94) und kam so zu einem Basiswert von 945 DM/qm (gerundet 940 DM/qm) für die Grundstücke des Klägers (2.450 DM/qm x 0,3856) (
Anfangswert: 327.120 DM
). Sie nahm einen Zuschlag von 1 v. H. für nachbarschaftsbezogene Lageänderungen im Hinblick auf den "Zustand der Bebauung" (Faktor 1,01) und einen Zuschlag von 1 v. H. für gebietsbezogene Lageänderungen (Faktor 1,01) an (
Endwert: 333.732 DM
).

a)

40

Der von der Beklagten angenommene Wertverlust wegen Zeitfortschreibung im Zeitraum vom 01.01.1996 bis zum 11.12.1997, dem maßgebenden Stichtag für die Ermittlung des Anfangs- und des Endwertes, der hier aus Stichtagsgründen zu einem
Abschlag
von 3 v. H. (Faktor 1,0300) zum Bodenrichtwert (2.450 DM/qm) führt, kann gerichtlich ebenso wenig beanstandet werden wie der Abschlag von 6 v. H. wegen der schlechteren Lage im Vergleich mit dem Richtwertgrundstück (Faktor 0,94). Die Beklagte hat diesen Abschlägen keinen unzutreffenden Sachverhalt zu Grunde gelegt und sie auch frei von sachfremden Erwägungen ermittelt.

aa)

41

Der Abschlag vom Stichtag des Bodenrichtwerts (01.01.1996) zum Wertermittlungsstichtag (11.12.1997) von 3 % ergibt sich zwar nicht aus der Reihe der Preisindizes für Bauland (Teilmarkt Geschosswohnungsbau). Danach blieb der Index zwischen Januar 1996 und Januar 1998 als dem dem Dezember 1997 nächsten Monat einheitlich bei 99 (s. Wertermittlung Nr. 7073/2004 Blatt 7). Durch den von der Beklagten gleichwohl vorgenommenen Abschlag wird der Kläger jedoch nicht belastet und damit auch nicht in seinen Rechten verletzt, denn ohne diesen Abschlag läge der Ausgangs- wie auch der Endwert seines Grundstücks und also auch die errechnete sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung um 3 % höher als von der Beklagten tatsächlich angenommen.

bb)

42

Auch der weitere Abschlag von 6 v. H. zur Bestimmung des Bodenwertes gegenüber dem – fiktiven – Richtwertgrundstück "..." hinsichtlich der Lage ist entgegen der Auffassung des Klägers nicht zu beanstanden. Er wurde von der Beklagten durch Prof. F in der mündlichen Verhandlung damit begründet, dass die Wohn- und Geschäftslage in der ... schlechter sei als in der .... Auch der Hinweis des Klägers, für das gegenüber liegende Grundstück ... werde widersprüchlich – statt wie beim Grundstück ... eine gute – nur eine durchschnittliche Lage angenommen, weshalb der Abschlag wesentlich höher als 6 v. H. betrage, geht fehl. Das Grundstück ... 5 liegt zum einen in einem anderen Teilbereich des Sanierungsgebietes, nämlich III. Zum anderen hat die Beklagte hierzu ausgeführt, dass – nur – der Beschrieb des Grundstückes ... und ... falsch sei, der Abschlag von 3 v. H. hinsichtlich dieses Grundstückes aber zutreffend sei.

43

Das
Produkt
aus dem Bodenwert des Richtwertgrundstückes (2.450 DM/qm) und aus den für die Abschläge im Einzelnen unter Berücksichtigung dieser Änderungen angenommenen Faktoren bezüglich der Grundstücke des Klägers ergibt einen
Bodenwert
für die Grundstücke des Klägers vor Durchführung der Sanierung von (abgerundet)
940 DM/qm
(Basiswert; 2.450 DM/qm x 0,9700 x 0,4229 x 0,9400).

b)

44

Das Stadtmessungsamt hat anschließend die durch die Sanierung herbeigeführten
nachbarschaftsbezogenen Lageänderungen
(Neubauten ... und ..., Modernisierungen, Abbruch von 1-geschossigen Hintergebäuden, Verlagerung eines ... Betriebes <...> ...) bewertet und dabei Wertunterschiede der Grundstücke, die sich aus Abweichungen bestimmter wertbeeinflussender Merkmale (Art der Bebauung, Zustand der Bebauung, Grundstücksstruktur, Erschließung und Anordnung der Grundstücke, Baudichte, (verkehrsbedingte) Immissionen, Parkierung, öffentliche Flächen und Straßenraum, Infrastruktur) ergeben, mit Hilfe von – Interpolationen zulassenden – Umrechnungskoeffizienten erfasst, deren Geeignetheit nicht in Zweifel gezogen werden kann.

45

Das Gericht kann die von der Beklagten angenommene, in der mündlichen Verhandlung im Einzelnen erläuterten sanierungsbedingten Lageverbesserungen bei im Übrigen unveränderten Zuständen bezüglich des
Zustandes der Bebauung
von Stufe 1,5 nach Stufe 2,5 (
Faktor 1,0100
) durch Zunahme neuer und ansehnlicher Bausubstanz nicht beanstanden.

46

Hinsichtlich der
Parkierung
ist keine messbare Verbesserung, aber auch keine Verschlechterung der Verhältnisse eingetreten. Soweit der Kläger hierzu anführt, dass sich inzwischen die Parkplatzsituation in und um das ehemalige Sanierungsgebiet verschlechtert habe, muss ihm zu bedenken gegeben werden, dass die von ihm angeführte unzureichende Parksituation auf den Zuwachs von Kraftfahrzeugen zurückzuführen ist.

47

Die Beklagte hat ferner die durch die Sanierung herbeigeführten
gebietsbezogenen Lageänderungen
(Umgestaltung des ... mit Neubau des Rathauses, weitere Neubauten und Modernisierungen, Entkernungen, Straßenumgestaltungen und dgl., Wiederherstellung des Klösterles) bewertet und insoweit – zutreffend – eine allgemeine Erhöhung des Ansehens des Gebietes in der Bevölkerung von Stufe 1,0 nach Stufe 2,0
(Faktor 1,0100)
– trotz unverändert gebliebener Zentralität – angenommen. Die Verwendung der Konjunktion "und" im Zusammenhang mit der Bewertung der Zentralität und des Images (Nr. 4.5 der Wertermittlung Nr. 8129/2000) ist missverständlich, weil "Zentralität" und "Image" generell alternativ im Sinne von "oder" bewertet worden sind.

48

Soweit sich der Kläger auf die Ausführungen des von ihm eingeschaltete Privatgutachters Dipl.-Verwaltungswirt (FH) ... in seinem Gutachten vom 22.03.2002 beruft, wonach die sanierungsbedingten, gebietsbezogenen Lageverbesserungen bezüglich des Zustandes der Bebauung, der Dichte und die nachbarschaftsbezogenen Lageverbesserungen jeweils mit 0,25 v. H. zu bewerten seien, kann dem schon deshalb nicht gefolgt werden, da diese Ansätze unsubstantiiert sind und offenkundig weder der Marktlage noch den Vorgaben des Gutachterausschusses entsprechen.

49

Danach beträgt der
Anfangswert
für die 348 qm großen Grundstücke des Klägers
327.120 DM
(348 qm x 940 DM/qm ) und dessen
Endwert 333.732 DM
(348 qm x 940 DM/qm x 1,0100 x 1,0100 <= 1,0200>). Aus der Differenz zwischen dem Endwert (333.732 DM) und dem Anfangswert (327.120 DM) ergibt sich der zu zahlende und festzusetzende Ausgleichsbetrag von abgerundet 6.610 DM (= 3.379,64 EUR; Umrechnungsfaktor: 1,95583). Die sich daraus ergebende Bodenwerterhöhung von
19 DM/qm = 9.71 EUR (= 2,0 v. H.)
als Ergebnis der Berechnungen entspricht durchaus den Gegebenheiten.

III.

50

Es ist kein Fall gegeben, der eine Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, das Entfallen des Ausgleichsbetrages oder ein Absehen von der Erhebung des Ausgleichsbetrages oder dessen Erlass rechtfertigen würde (§ 155 Abs. 1 bis 5 BauGB). Es liegt entgegen der Auffassung des Klägers insbesondere der
Anrechnungsfall des § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 und Abs. 6 BauGB
nicht vor.

1.

51

§ 154 BauGB regelt die Ermittlung der vollen Höhe des Ausgleichsbetrages, was nichts darüber aussagt, dass der Ausgleichsbetrag auch in dieser Höhe erhoben werden darf. Tatsächlich darf vielmehr lediglich der Ausgleichsbetrag erhoben werden, der sich in Anwendung der Vorschriften des § 155 BauGB ergibt. Nach
§ 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 2 BauGB
sind auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen diejenigen Kosten, die dem Eigentümer dadurch entstanden sind, dass er gemäß § 146 Abs. 3 BauGB, nämlich auf Grund und wegen eines mit der Gemeinde abgeschlossenen städtebaurechtlichen Vertrages Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und Folgeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB (als sanierungsrechtlich erforderliche Baumaßnahmen) errichtet oder geändert hat; anzurechnen sind also nicht die vom Eigentümer durch die erwähnten Maßnahmen bewirkten Bodenwertsteigerungen (
Anrechnungsklausel
). Kosten der Ordnungsmaßnahmen oder Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BauGB sind dem Eigentümer darüber hinaus zu erstatten, soweit sie über den nach den §§ 154 und 155 BauGB ermittelten Ausgleichsbetrag hinausgehen, es sei denn, die Erstattung ist vertraglich ausgeschlossen worden (§ 155 Abs. 4 BauGB). Eine Anrechnung dieser Bodenwerterhöhungen kommt indessen nur in Betracht, wenn die Bodenwerterhöhungen bereits bei der Ermittlung des Anfangswertes nach § 154 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 153 BauGB berücksichtigt worden sind. Diese Einschränkung verbindet sich mit dem Begriff der Anrechnung (von Kosten) und ist allgemeine Meinung.

2.

52

Die Voraussetzungen der erwähnten Anrechnungsklausel sind hier nicht erfüllt.

53

Zum einen sind die geltend gemachten Bodenwerterhöhungen nicht bei der Ermittlung des Anfangswertes nach § 154 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 153 BauGB berücksichtigt worden. Und zum anderen sind die geltend gemachten Kosten für die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen nicht auf Grund eines mit der Beklagten abgeschlossenen städtebaurechtlichen Vertrages über die Überlassung dieser sanierungsrechtlich erforderlichen Baumaßnahmen entstanden. Ein derartiger Vertrag ist nicht abgeschlossen worden.

54

Im Übrigen können die von den Eigentümern privat durchgeführten Baumaßnahmen zur Verbesserung der Lagequalität im Sanierungsgebiet und somit zu Bodenwerterhöhungen beitragen. Die Maßnahmen eines einzelnen Eigentümers werden dies allerdings kaum bewirken können. Erst eine Vielzahl aufeinander abgestimmter privater Baumaßnahmen können z. B. zu einer Lageverbesserung beitragen. Voraussetzung für eine Anrechnung entsprechender Bodenwerterhöhungen wäre in diesem Falle, dass die Maßnahmen allein durch Initiative der Eigentümer und ohne Inanspruchnahme der öffentlichen Hand durchgeführt werden. Diese Voraussetzungen werden selten vorliegen und liegen auch hier nicht vor. Denn für Sanierungsmaßnahmen ist kennzeichnend, dass die notwendigen Maßnahmen erst unter der Regie der Gemeinde und mit Unterstützung der öffentlichen Hand durchgeführt werden können. Etwas anderes kann in Gebieten gelten, in denen die Durchführung der Baumaßnahmen den privaten Bauherrn überlassen bleibt und diese Maßnahmen – wenn auch mittelbar – zu einer Erhöhung der Bodenwerte dadurch führen, dass sie nicht nur den Gebäudewert der einzelnen Grundstücke, sondern in ihrer Gesamtheit auch den Lagewert des Gebietes verbessern. Deshalb kann erst eine gebietliche Konzentration solcher Maßnahmen im Einzelfalle dazu führen, dass sich das Erscheinungsbild und die Ansehung des Gebietes deutlich verbessern (Kleiber in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB-Kommentar, Stand 1.10.2003, § 155 Rn 40). Von dem allem kann hier nicht die Rede sein.

IV.

55

Der Kläger kann nicht mit Erfolg gegenüber den von ihm geforderten Ausgleichsbeträgen geltend machen, die am 20.4.1978 rechtsverbindlich gewordene Sanierungssatzung der Beklagten vom 29.12.1977, soweit sie sich zumindest auf seine Grundstücke Flst.-Nr. ... (...) und Flst.-Nr. ... erstreckt habe, sei wegen Abwägungsmangels nichtig gewesen.

56

Es trifft zu, dass nur derjenige Eigentümer verpflichtet werden kann, einen Ausgleichsbetrag in Geld zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde zu leisten, der Eigentümer eines Grundstückes ist, das im räumlichen Geltungsbereich eines durch (Sanierungs-) Satzung (§ 142 Abs.1, Abs. 3 BauGB) förmlich festgelegten Sanierungsgebietes liegt (§ 154Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 BauGB). Diese Voraussetzung ist im Falle der Nichtigkeit oder Unwirksamkeit der entsprechenden Sanierungssatzung von vorne herein nicht gegeben. Es kann indessen offen bleiben, ob die hier in Rede stehende Sanierungssatzung der Beklagten zumindest in Bezug auf die Grundstücke des Klägers rechtsgültig erlassen worden ist, weil es hierauf nicht (mehr) ankommt. Dazu ist zu bemerken:

57

Die
Überleitungsvorschrift des § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB 1987
, die wegen Zeitablaufes inzwischen obsolet geworden ist und die deshalb keinen Eingang mehr in das BauGB in der Fassung des BauROG 1998 gefunden hatte, dehnte die
satzungserhaltende Unerheblichkeitsregelung des § 215 Abs. 1 Halbs. 1 Nr. 2 BauGB,
Mängel der Abwägung betreffend, auch auf diejenigen Satzungen nach dem früheren Bundesbaugesetz (BBauG) und dem früheren Städtebauförderungsgesetz (StBauFG) aus, die bereits
vor dem 01.07.1987
ortsüblich bekannt gemacht worden waren. Nach dieser Überleitungsregelung mussten Mängel der Abwägung – sowohl im Abwägungsvorgang als auch im Abwägungsergebnis –
innerhalb von 7 Jahren nach dem 01.07.1987
schriftlich unter Darlegung des den Mangel begründenden Sachverhaltes gegenüber der Gemeinde – von irgend jemandem – geltend gemacht werden, wenn sie nicht unerheblich werden sollten; bereits vorher erhobene Einwendungen mussten wiederholt werden (vgl. BVerwG BRS 60 Nr. 58). Nach § 244 Abs. 2 Satz 2 BauGB 1987 musste die Gemeinde bis zum 31.12.1987 durch ortsübliche Bekanntmachung auf diese Rechtsänderung hinweisen. Diese Bekanntmachung hatte indessen keine konstitutive Wirkung. Anders als der Hinweispflicht nach § 215 Abs. 2 BauGB kam ihr nur deklaratorische Bedeutung zu (BVerwG NVwZ 1996, 372; BVerwG DVBl 1997, 828 = ZfBR 1997, 206).

58

Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der vom Kläger gerügte Mangel innerhalb von 7 Jahren nach dem 01.07.1987, also bis zum
30.06.1994
, schriftlich unter Darlegung des den Mangel begründenden Sachverhaltes gegenüber der Gemeinde – von irgend jemandem – geltend gemacht worden wäre. Der Kläger hat ihn jedenfalls nicht fristgerecht, sondern erstmals in diesem Klageverfahren gerügt.

V.

59

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

VI.

60

Die Berufung ist zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§ 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).