Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-05-08, Aktenzeichen 5 O 113/09
ECLI:DE:LGK:2012:0508.5O113.09.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt. Die Kosten der Streithilfe werden dem Streithelfer auferlegt.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Die Klage wird abgewiesen.

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Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt. Die Kosten der Streithilfe werden dem Streithelfer auferlegt.

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Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d :

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Der Kläger macht gegen den Beklagten Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Gutachtenerstellung geltend.

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Der Kläger erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 17.12.2002 von den damaligen Eheleuten J eine Immobilie in der Straße S-Straße in ##### A (A1). Grundlage des Kaufvertrages war ein Wertgutachten des Beklagten, welches von den Eheleuten J im Jahr 2002 in Auftrag gegeben worden war. In seinem Gutachten vom 14.09.2002 hatte der Beklagte einen Verkehrswert zum Stichtag 02.08.2002 in Höhe von 825.000,00 € ermittelt. Der Kläger und die Zeugin J einigten sich auf einen Kaufpreis in Höhe von 700.000,00 €. Im Jahr 2008 ließ der Kläger durch den Streithelfer ein Verkehrsgutachten erstellen. Dieser schätzte den Verkehrswert der Immobilie zum Stichtag 05.05.2003 auf 560.000,00 €.

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Der Kläger ist der Auffassung, das von dem Beklagten erstellte Wertgutachten sei fehlerhaft. Sowohl Bodenwert als auch Sachwert, Ertragswert sowie Verkehrswert seien nicht richtig ermittelt. Beispielsweise habe der Beklagte im Ertragswertverfahren eine Festsetzung von 23,1 Jahresnettomieten angenommen, obwohl nur ein Faktor von 12 Jahresnettomieten üblich sei. Des weiteren fehle es im Gutachten an der zwingend erforderlichen Recherche hinsichtlich Baulasten, Altlasten, Erschließungszustand etc. und an der Nachvollziehbarkeit und der Herleitung von Wertansätzen und Basiszahlen. Er habe gegen den Beklagten einen Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Grundsätzen über den Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Hierzu behauptet er, der Beklagte habe von der Zeugin J gewusst, dass es auf der Grundlage seines Gutachtens zu Verkaufsverhandlungen und zu einem möglichen Verkauf des Objekts

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an den Kläger kommen würde. Aufgrund des fehlerhaften Gutachtens, auf dessen Richtigkeit er vertraut habe, sei ihm ein Schaden in Höhe von 140.000,00 € entstanden.

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Der Kläger beantragt,

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1. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 140.000,00 € nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.11.2008 zu zahlen;

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2. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 2.356,68 € außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 10.11.2008 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung. Hierzu behauptet er, der Kläger habe seine Einschätzung zum Gutachten bereits im Zusammenhang mit der Eintragung einer Grundschuld zu Gunsten der Deutschen Bank am 06.03.2003 entwickelt. Zudem ist der Beklagte der Auffassung, der Kläger sei nicht in die Schutzwirkung des Sachverständigenvertrages gelangt. Er trägt vor, dass für ihn bei der Beauftragung außer Zweifel gestanden habe, dass das Gutachten als Grundlage für eine Zugewinnauseinandersetzung im Rahmen des Scheidungsverfahrens der Eheleute J und nicht zu Verkaufsverhandlungen verwendet werden sollte. Schließlich vertritt der Beklagte die Ansicht, sein Gutachten sei fachgerecht erstellt worden. Das Gebäude sei entgegen der Feststellungen des Gutachters Borchardt als Einfamilienhaus einzuordnen, für das bei der Ertragswertermittlung üblicherweise der Faktor 21,5 (bis 22,5) zugrundezulegen sei. Im Einzelnen tritt der Beklagte dem Vorbringen des Klägers und des Streithelfers zur Fehlerhaftigkeit seines Gutachtens entgegen.

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Das Gericht hat Beweis gemäß den Beweisbeschlüssen vom 04.08.2009 und vom 23.02.2010 durch Vernehmung von Zeugen und durch Sachverständigengutachten erhoben. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 23.02.2010 sowie auf das Gutachten der

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Sachverständigen Z vom 30.11.2010 nebst ergänzender Stellungnahme vom 27.09.2011 (Bl. 251 ff. d.A.) verwiesen.

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Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie die zur Akte gereichten Unterlagen Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist nicht begründet.

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Dem Kläger steht ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 140.000,00 € unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Insbesondere ergibt sich ein solcher Anspruch nicht aus § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit den Grundsätzen über den Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.

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Die Kammer bejaht zwar das Vorliegen eines Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Aufgrund der Aussage der Zeugin J geht die Kammer davon aus, dass die Voraussetzungen, unter denen der Kläger als Dritter in den Schutzbereich des Vertrages zwischen dem Beklagten und seiner damaligen Auftraggeberin einbezogen war, erfüllt waren. Eine Einbeziehung ist dann zu bejahen, wenn ein Sachverständiger mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt wird, das erkennbar zum Gebrauch gegenüber Dritten bestimmt ist und nach dem Willen des Bestellers mit einer entsprechenden Beweiskraft ausgestattet ist (vgl. BGH NJW 2004, 3035). Die im Termin vom 23.02.2010 durchgeführte Zeugenvernehmung hat ergeben, dass die Zeugin J den Beklagten darüber in Kenntnis gesetzt hat, dass die Immobilie verkauft werden soll. Damit war für den Beklagten erkennbar, dass das Gutachten im Rahmen der Verkaufsbemühungen etwaigen Interessenten vorgelegt werden wird. Ferner war für den Beklagten aufgrund der Zweckbestimmung des Gutachtens erkennbar, dass es nach dem Willen der Auftraggeber mit einer entsprechenden Beweiskraft ausgestattet sein sollte.

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Eine schuldhafte, für einen etwaigen Schaden kausale Pflichtverletzung des Beklagten steht jedoch auch nach durchgeführter Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht zur Überzeugung des Gerichts fest. Zwar hat die vom Gericht beauftragte Sachverständige Z in ihrem Gutachten für das vom Kläger erworbene Grundstück einen Verkehrswert von 649.000,00 € zum Bewertungsstichtag 02.08.2002 und damit einen Wert, der 51.000,00 € unter dem vom Kläger gezahlten Preis liegt, ermittelt. Die Behauptung des Klägers, die Immobilie habe zum Bewertungsstichtag einen Verkehrswert von nur 560.000,00 € gehabt, hat die beauftragte Sachverständige jedoch nicht bestätigt.

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Die Kammer sieht es als wesentlich an, dass bei der Bewertung von Grundstücken nach den zum Bewertungsstichtag geltenden Vorschriften der Wertermittlungsverordnung vom 06.12.1988 (WertV) und den Wertermittlungsrichtlinien 2002 (WertR 2002) Kriterien zur Anwendung kommen, die sich einer präzisen objektiven Festlegung entziehen. So sind gemäß Ziff. 1.5.1 WertR 2002 zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstücks nach § 3 WertV neben der Ermittlung des Zustands des Grundstücks die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Bewertungsstichtag zu Grunde zu legen. Gemäß Ziff. 1.5.3 WertR 2002 bestimmen sich die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für Angebot und Nachfrage maßgebenden Umstände, wie die allgemeine Wirtschaftssituation, der Kapitalmarkt und die Entwicklungen am Ort (Marktlage).

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Die maßgebenden Umstände sind somit in den einschlägigen Vorschriften weder abschließend benannt, mit der Folge, dass der Gutachter auch weitere vom ihm für maßgeblich gehaltene Umstände einbeziehen kann, noch sind sie objektiv und präzise quantifizierbar, so dass dem Gutachter im Einzelfall ein beträchtlicher Beurteilungs- und Gewichtungsspielraum zustehen kann. Das gilt hier sowohl für die Wertermittlung durch den Beklagten als auch für die von der Sachverständigen Dipl.-Ing. Z angestellte Wertermittlung.

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Wenn also die Sachverständige in ihrem Wertgutachten auf einen Verkehrswert von 649.000,00 € kommt, so liegt darin nicht zwingend der vom Gericht als richtig zu unterstellende Verkehrswert. Es liegt vielmehr in der Natur der Sache, dass der

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Verkehrswert nicht eine feste Größe ist, sondern eher innerhalb einer als Spannbreite von vertretbaren Ergebnissen liegend zu charakterisieren ist.

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Entscheidend kommt es dementsprechend darauf an, ob der Beklagte bei seiner Wertermittlung hinsichtlich der Ansätze zu den einzelnen Kriterien die Grenze zum Unvertretbaren überschritten hat und ob er bei Zugrundelegung gerade noch vertretbarer Ansätze einen Verkehrswert unter 700.000,00 € hätte auswerfen müssen. Dies steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht zur Überzeugung des Gerichts fest. Die Sachverständige Dipl.-Ing. Z hat im Sachwertverfahren einen Sachwert vor Marktanpassung von 752.000,00 € ermittelt. Erst durch Anwendung eines Marktanpassungsfaktors von -11% und nach Abzug weiterer 20.000,00 € (wegen Baumängeln und objektspezifischer Besonderheiten) ergibt sich der Wert von 649.000,00 €. Dabei führt die Sachverständige aus, dass der Gutachterausschuss zum Bewertungsstichtag keine Marktanpassungsfaktoren ausgewiesen gehabt habe, und zieht den von ihr ermittelten Ertragswert zur Bestimmung des Abschlags heran. Das sieht die Kammer aber schon deshalb nicht als zwingend an, weil nach Ziff. 3.1.3 der WertR 2002 das Sachwertverfahren und nicht das Ertragswertverfahren bei individuell gestalteten, eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken anzuwenden ist.

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Die Einordnung als Einfamilien-Wohnhaus durch den Beklagten sieht die Sachverständige Z zu Recht dabei nicht als unvertretbar und damit pflichtwidrig an. Nach ihren Feststellungen ist das Objekt keinem der Objekttypen der WertR 2002 eindeutig zuzuordnen. Danach bestanden zwar zum Bewertungsstichtag in dem Objekt vier abgeschlossene Einheiten, beantragt und genehmigt wurde das Gebäude jedoch als eingeschossiges Einfamilien-Wohnhaus und es habe sich – so die Sachverständige Z zutreffend - äußerlich die Form und Ansicht eines Einfamilien-Wohnhauses bewahrt. Im Zeitpunkt der Gutachtenerstellung durch den Beklagten war das Haus zudem weit überwiegend durch die Zeugin J eigengenutzt.

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Auch dass der Ansatz eines Abzuges von 3.000,00 € wegen Baumängeln (Reparaturstau) durch den Beklagten pflichtwidrig zu niedrig war, kann nicht festgestellt werden. Zwar geht die Sachverständige Z insoweit von einer Wertminderung von 10.000,00 € aus. Angesichts des Umstands, dass weder sie

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noch der vom Kläger beauftragte Streithelfer zuverlässige Kenntnis über den Zustand des Gebäudes am Bewertungsstichtag hatten, kann es sich bei dem festgesetzten Betrag jedoch nur um eine Schätzung handeln.

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Soweit der Kläger dem Beklagten vorwirft, er habe nicht die zwingend erforderlichen Recherchen hinsichtlich der Baulasten, Altlasten und Erschließungszustand des Grundstücks angestellt, fehlt es jedenfalls an der Kausalität einer solchen etwaigen Pflichtverletzung. An Baulasten hat die Sachverständige lediglich eine Baulast zugunsten eines benachbarten Grundstücks festgestellt (vgl. Seite 9 des Gutachtens). Dass sich diese wertmindernd auf den Grundstückswert auswirkt, ist nicht ersichtlich. Wertminderungen aufgrund von Altlasten oder aufgrund des Erschließungszustands ergeben sich ebenfalls nicht.

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Die Kammer geht ferner auch nicht davon aus, dass der Kläger sich mit den Verkäufern auf einen niedrigeren Preis als 700.000,00 € geeinigt hätte, wenn der Beklagte den Verkehrswert auf 700.000,00 € oder knapp darüber ermittelt hätte. Vielmehr nimmt die Kammer an, dass der vereinbarte Preis die Wertschätzung des Klägers für dieses konkrete Objekt widergespiegelt hat. Die persönliche Wertschätzung eines Grundstückskäufers wird in aller Regel von vielen unterschiedlichen, auch subjektiven Umständen beeinflusst. Die Preisbildung beim Hauskauf wird dabei oft nicht nur von rationalen Erwägungen getragen. Dass der Kläger das Grundstück zu einem niedrigeren Preis erworben hätte, falls der Beklagte einen Verkehrswert von 700.000,00 € ermittelt hätte, kann daher nicht mit der für eine kausale Schadensfeststellung erforderlichen Sicherheit angenommen werden.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 709 Satz 1 und 2 ZPO.