Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-07-06, Aktenzeichen 8 A 155/15
ECLI:DE:VGSH:2016:0706.8A155.15.0A

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen

Tatbestand

1

Die Klägerin wendet sich gegen die Ablehnung einer Nutzungsänderung hinsichtlich ihrer Wohnung (Nutzung als Ferienwohnung).

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Die Klägerin ist hälftige Miteigentümerin des Grundstücks „ … in … (Flurstück 128/24 der Flur 1 der Gemarkung … ) sowie Inhaberin des Sondereigentums an der im Aufteilungsplan zur Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Nr. 2 bezeichneten Wohneinheit. Sondereigentümerin der anderen Wohneinheit ist die …. . Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 1 der Gemeinde … in dem Bereich des Sondergebiets 1 („Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“). Nach der textlichen Festsetzung dieses (am 30.10.2012 bekanntgemachten) Bebauungsplans dient das Sondergebiet dem Dauerwohnen und der Vermietung von Wohnungen oder Räumen an Feriengäste. Dort ist für jede Gebäudeeinheit (= je Einzelhaus, je Doppelhaushälfte, je Hausscheibe in einer Hausgruppe) mindestens eine Dauerwohnung vorzusehen. Allgemein zulässig sind:

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1. Wohngebäude mit ausschließlich dauerwohnlicher Nutzung (max. 3 Wohnungen),

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2. Wohngebäude mit dauerwohnlicher Nutzung und mit 1 bis 2 Ferienwohnungen (zusammen max. 3 Wohnungen),

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3. Wohngebäude mit dauerwohnlicher Nutzung und Räumen für die Vermietung an Feriengäste. Dabei werden vier Fremdenzimmer als 1 Wohnung umgerechnet (zusammen max. 3 Wohnungen).

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Ausnahmsweise können sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Räume für freie Berufe zugelassen werden.

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Mit Bescheid vom 05.03.2013 genehmigte der Beklagte der Familie H. als Rechtsvorgängerin der Klägerin den Abbruch eines vorhandenen Wohnhauses und den „Neubau eines Wohnhauses mit 2 Wohnungen“.

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Mit Schreiben vom 30.03.2015 beantragte die Klägerin, die Baugenehmigung dahingehend zu ändern, dass anstelle einer Nutzung der Wohneinheit als Wohnung (Haupt- oder Zweitwohnung) die Nutzung als Ferienwohnung genehmigt werde. Denselben Antrag stellte die Eigentümerin der anderen Wohnung. Zur Begründung führte die Klägerin aus, zwar widerspreche die Nutzung beider Wohnungen als Ferienwohnungen dem Bebauungsplan, dieser sei jedoch insoweit unwirksam. Die Zusammenfügung der Nutzungsarten Wohnen und Ferienwohnen bzw. Wohnen und Fremdenzimmer in einem sonstigen Sondergebiet iSv § 11 BauNVO widerspreche den Grundsätzen des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 11.07.2013 - 4 CN 7/12 - ), wonach § 11 BauNVO keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung sei. Überwiegendes spreche dafür, dass die Begründung auch für die Kombination von Wohnen und Ferienwohnen gelte, weil es sich auch beim Ferienwohnen um ein „zeitweiliges Wohnen zu Erholungszwecken“ handele.

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Diesen Antrag lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 19.05.2015 ab. Die geplante Nutzungsänderung widerspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans.

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Den hiergegen eingelegten Widerspruch wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 01.09.2015 als unbegründet zurück. Der vorliegende Antrag führe dazu, dass Dauerwohnungen im Gebäude gänzlich entfallen sollen. Das widerspreche jedoch eklatant den Festsetzungen des Bebauungsplans. Dieser sei nicht unwirksam. Die zitierte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sei nicht übertragbar. Das Schleswig-Holsteinische Oberverwaltungsgericht habe bereits in seinem Normenkontrollurteil vom 22.06.2000 - 1 K 22/09 - ausgeführt, dass unter gewissen Voraussetzungen die Festsetzung eines Sondergebiets „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ gemäß § 11 BauNVO zulässig sein könne. Die Gemeinde habe sich bei der Festsetzung des Sondergebiets daran orientiert, dass der Charakter des Bebauungsplangebietes bereits seit Jahren gleichgewichtig von der gewerblichen bzw. der Erzielung von Einkünften dienenden Erholungsnutzung sowie von der Dauerwohnnutzung durch ortsansässige Personen geprägt sei, ohne dass es zu wesentlichen Nutzungskonflikten gekommen wäre. Somit komme es hier anders als in dem der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts zugrundeliegenden Fall gerade nicht zu Unverträglichkeiten und Nutzungskonflikten. Mit den Festsetzungen im Bebauungsplan werde erreicht, dass dies auch in Zukunft so bleibe. In einem gleichgelagerten Fall habe das OVG Lüneburg (Urteil vom 18.09.2014 - 1 KN 123/12 - juris) ausgeführt, dass sich die Verträglichkeit der Kombination von Ferien- und Dauerwohnungen in einem Bebauungsplan aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten lasse. Der Gesetzgebungsgeschichte lasse sich entnehmen, dass nur die in § 10 BauNVO ausdrücklich bezeichneten Formen des Erholungswohnens in Sondergebieten konzentriert werden sollten. Weitere Formen des „Erholungswohnens“ seien ungeregelt geblieben, so dass diese - unter Beachtung der weiteren Vorgaben - sowohl in einem der Erholung dienenden Sondergebiet gemäß § 10 BauNVO als auch in einem sonstigen Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO festgesetzt werden könnten. Auch Sinn und Zweck des § 10 BauNVO lasse nicht den Schluss zu, dass die Verbindung von Erholungswohnen und Wohnen generell unzulässig sei.

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Auch das von der Gemeinde mit der streitigen textlichen Festsetzung angestrebte Ziel, die weitere Bildung von Zweitwohnungen in dem jeweiligen Gebiet zu verhindern, sei rechtmäßig. Die große Anzahl von Zweitwohnungen auf … habe zu erheblichen Schwierigkeiten in städtebaulicher, sozialer und infrastruktureller Hinsicht geführt. Viele Zweitwohnungsinhaber seien nur für kurze Zeitabschnitte vor Ort und nähmen nicht am örtlichen Leben teil. Auch das habe das OVG Lüneburg in dem genannten Urteil zutreffend ausgeführt.

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Hiergegen richtet sich die Klage, mit der die Klägerin ihr Vorbringen weiterverfolgt. Sie macht weiterhin geltend, der Bebauungsplan Nr. 1 der Gemeinde … sei unzulässig, soweit er ein Nutzungsmix von Dauerwohnen und Ferienwohnungen in dem hier betroffenen Sondergebiet festsetze. Das widerspreche dem schon genannten Urteil des Bundesverwaltungsgerichts, das unmissverständlich klargestellt habe,

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- dass die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung von der BauNVO als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten gewertet würden, die sich nicht ähnelten, sondern die „grundverschieden“ seien,

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- dass § 11 BauNVO - ebenso wie § 10 BauNVO - keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung darstelle und nicht zur Festsetzung von Mischgebieten besonderer Art ermächtige,

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- dass ein „Nutzungsmix“ außerhalb der Möglichkeiten der §§ 2 bis 10 BauNVO zwar zulässig sein könne, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der BauNVO herleiten lasse,

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- dass dies aber bei einer Mischung aus Wochenendhausgebiet und Wohngebiet nicht der Fall sei, weil einerseits Wohngebiete nicht dem zeitweiligen Wohnen zu Erholungszwecken dienten und andererseits in Sondergebieten für die Erholung nach § 10 BauNVO nicht dauerhaft gewohnt werden dürfe.

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Diese für das Verhältnis von „Dauerwohnen“ zu „Wochenendwohnen“ aufgestellten Grundsätze hätten in gleicher Weise für die Kombination von „Dauerwohnen“ und „Ferienwohnen“ Geltung. Das Ferienwohnen sei nämlich ebenso wie das Wochenendwohnen auf einen nur zeitweiligen Aufenthalt wechselnder Feriengäste zu Erholungszwecken ausgerichtet, nicht jedoch auf ein dauerndes Wohnen. Ferienwohnungen seien im Unterschied zu (Dauer-)Wohnungen durch ein provisorisches, vorübergehendes Wohnen ständig wechselnder Gäste geprägt, die weniger Rücksichtnahme übten, mehr Lärm verursachten und einen anderen Tagesablauf als die berufstätigen Anwohner pflegten. Gerade die Außenwohnbereiche würden in der Hauptsaison nicht nur ausnahmsweise, sondern regelmäßig zu Zeiten genutzt, die mit der umliegenden „normalen“ Wohnnutzung berufstätiger Menschen schwer zu vereinbaren seien. Außerdem werde durch den ständigen Wechsel der Feriengäste erhöhte Unruhe in ein Wohngebiet getragen. Die Verträglichkeit dieser im Prinzip „grundverschiedenen“ Nutzungen lasse sich nicht aus den Regelungen der BauNVO herleiten. Auch die Instrumente der Sondergebiete nach § 10 oder § 11 BauNVO stünden dafür nicht zur Verfügung. Daher werde jetzt vom Gesetzgeber an einer Änderung der BauNVO gearbeitet. Der Bebauungsplan leide daher an einem beachtlichen Mangel, der nicht lediglich den Abwägungsvorgang, sondern in offensichtlicher Weise das Erwägungsergebnis betreffe. Eine Rügepflicht nach § 215 BauGB bestehe also nicht. Der Bebauungsplan sei daher unwirksam.

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Die Ausführungen in dem Widerspruchsbescheid und dem dort zitierten Urteil des Oberverwaltungsgericht Lüneburg seien nicht überzeugend. Das Gericht begründe seine Auffassung, dass das Störungspotential von Ferienwohnungen geringer sei als die in § 10 BauNVO benannten Formen des Erholungswohnens damit, dass aufgrund der normalerweise eng begrenzten Außenwohnbereiche das Leben mehr innerhalb der Ferienwohnungen stattfinde, so dass es im Hinblick auf den Störungsgrad keiner generellen Trennung bedürfe. Das lasse sich auf den Geltungsbereich des hier streitigen Bebauungsplans in … gerade nicht übertragen. Das Sondergebiet 1, in welchem sich das Vorhaben der Klägerin befinde, bestehe aus großzügigen Grundstücken, die mit Doppelhäusern und wie das streitgegenständliche Grundstück mit lediglich aus 2 Wohneinheiten bestehenden Objekten bebaut seien. Den Feriengästen stünden daher ebenfalls große Außenwohnbereiche zur Verfügung, die denjenigen von Ferienhäusern vergleichbar seien. Die unterschiedliche Behandlung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen überzeuge daher nicht. Auch der Verweis auf die Rechtsprechung des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts sei nicht überzeugend. In dem vom Beklagten im Widerspruchsbescheid zitierten Urteil (vom 22.06.2000 - 1 K 22/99 - ) habe sich das Gericht in seiner Entscheidung nicht abschließend zur Zulässigkeit eines solchen Sondergebiets (Dauerwohnen und Touristenbeherbergung) geäußert, sondern den Bebauungsplan wegen der Festsetzung einer willkürlichen Wohnungsgröße für unwirksam gehalten. Darüber hinaus unterscheide sich der seinerzeit beurteilte Sachverhalt von dem vorliegenden dadurch, dass der seinerzeitige Bebauungsplan neben „Wohngebäuden mit dauerwohnlicher Nutzung“ auch „kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes“ - und nicht Ferienwohnungen - zugelassen habe. Solche Beherbergungsbetriebe seien aber ausnahmsweise auch in reinen und allgemeinen Wohngebieten zulässig. Das gelte für Ferienwohnungen gerade nicht. Diese seien in reinen und allgemeinen Wohngebieten unzulässig.

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Die Genehmigungsfähigkeit der Nutzungsänderung ergebe sich somit aus § 34 Abs. 1 BauGB. In der näheren Umgebung des Grundstücks der Klägerin seien sowohl Wohnnutzungen als auch Ferienwohnnutzungen vorzufinden, so dass sich die beantragte Nutzungsänderung zu Ferienwohnungen in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge und planungsrechtlich zulässig sei.

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Die Klägerin beantragt,

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den Bescheid des Beklagten vom 19.05.2015 und den Widerspruchsbescheid vom 01.09.2015 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, die mit Schreiben vom 30.03.2015 beantragte Nutzungsänderungsgenehmigung zu erteilen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er hält an seiner Auffassung fest, dass die beantragte Nutzungsänderung der Festsetzung des hier maßgeblichen Bebauungsplans widerspreche und die Einwände der Klägerin gegen dessen Wirksamkeit unbegründet seien. Das OVG Lüneburg habe in der zitierten Entscheidung ausführlich und schlüssig dargelegt, dass die Festsetzung eines Sondergebiets „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ in durch beide Nutzungen vorgeprägten Gemeindegebieten zulässig und auch vernünftig sei.

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Dass diese Nutzungskombination verträglich sei, lasse sich täglich in den entsprechenden Baugebieten auf der Insel … und anderswo beobachten. Auch in dem Fall, der dem Urteil des OVG Lüneburg zugrundeliege, sei es um ein gewachsenes Gebiet mit einem Miteinander von Dauerwohnungen und Ferienwohnungen gegangen. Auch in dem Fall des OVG Schleswig (Beschluss vom 10.11.2015 - 1 LA 37/15 -) sei es um einen Bebauungsplan der Stadt Westerland gegangen, in dem eine Mischung von dauerwohnlicher Nutzung und Ferienwohnungen festgesetzt worden sei.

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Die Beigeladene schließt sich den Ausführungen des Beklagten an, stellt jedoch keinen Antrag.

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Die Klägerin und der Beklagte beantragen übereinstimmend, gemäß § 134 VwGO die Revision zuzulassen.

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Die Kammer hat den Rechtsstreit dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des gegenseitigen Vorbringens wird auf den Akteninhalt und den Verwaltungsvorgang des Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die beantragte Nutzungsänderung.

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Streitgegenstand ist die von der Klägerin für ihre Wohnung (Wohneinheit 2 gemäß der Abgeschlossenheitsbescheinigung) beantragte Nutzungsänderung in eine Ferienwohnung. Mit der Baugenehmigung war den seinerzeitigen Eigentümern der „Neubau eines Wohnhauses mit 2 Wohnungen“ genehmigt worden. Diese Baugenehmigung ist dahingehend auszulegen, dass sie die Nutzung der Wohnung zum „Wohnen“ im Sinne des Bauplanungsrechts und damit als Hauptwohnung und als Zweitwohnung erlaubt (Urteil vom heutigen Tage in der Sache 8 A 108/15). Mit der hier streitigen Nutzungsänderung strebt die Klägerin die Genehmigung für die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung an, da eine Ferienwohnung bauplanungsrechtlich von einer „Wohnung“ iSv §§ 2 bis 6 BauNVO („Wohngebäude“) zu unterscheiden ist (BVerwG, Urteil vom 11.07.2013 - 4 CN 7/12 - juris Rn 11 zur „allgemeinen Wohnnutzung“ im Unterschied zur „Wochenend- und Ferienhausnutzung“; Fickert/Fieseler, BauNVO, 12. Aufl. § 10 Rd. 23 m.w.N.). Ferienwohnungen unterscheiden sich zwar von Wohnungen in Wochenend- und Ferienhäusern, haben mit diesen aber gemeinsam, dass es sich um eine vorübergehende, gelegentliche Nutzung während der Freizeit, zu Erholungszwecken handelt. Daher ist eine Nutzungsänderung erforderlich, wenn die Klägerin ihre Wohnung abweichend von der Baugenehmigung nutzen will.

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Diese angestrebte Nutzung als Ferienwohnung widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans (Nr. 1) der Gemeinde … , der für das Sondergebiet 1, in dem das Grundstück der Klägerin liegt, die Nutzung für „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ festgesetzt hat. Danach sind für jede Gebäudeeinheit mindestens eine Dauerwohnung und zusätzlich maximal 2 Ferienwohnungen oder Fremdenzimmer zulässig. Diese Festsetzung gilt nach der textlichen Festsetzung (1.1) „je Einzelhaus, je Doppelhaushälfte, je Hausscheibe in einer Hausgruppe“. Da es sich hier nicht um ein Doppelhaus (iSv § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO) handelt, wären in einem Wohngebäude mit 2 Wohnungen die Nutzung der einen Wohnung zu Dauerwohnzwecken und die andere als Ferienwohnung zulässig. Da die Klägerin nicht Eigentümerin der anderen Wohneinheit ist und die Nutzung dieser anderen Wohneinheit als Dauerwohnung nicht öffentlich-rechtlich gesichert ist, liegt die Voraussetzung für die Nutzung ihrer Wohneinheit als Ferienwohnung nicht vor. Somit steht der Bebauungsplan der beantragten Nutzungsänderung entgegen.

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Die Einwände der Klägerin gegen die Wirksamkeit des Bebauungsplans sind nicht begründet. Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht in dem Urteil vom 11.07.2013 (4 CN 7/12 - juris Rn 11) ausgeführt, dass eine dauerhafte Wohnnutzung mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Sondergebiets für die Erholung (gemäß § 10 BauNVO) nicht vereinbar sei. Prägendes Merkmal der in solchen Sondergebieten zulässigen Unterbringungsmöglichkeiten sei das gelegentliche Wohnen während der Freizeit. Demgegenüber seien Wohngebäude, die dem dauernden Wohnen dienen, in den Baugebieten nach den §§ 2 ff BauNVO unterzubringen. Die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung werte die Baunutzungsverordnung als städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten, diese seien „grundverschieden“. Auch § 11 BauNVO sei keine taugliche Rechtsgrundlage für die Verknüpfung von Wochenendhausgebiet und ausnahmsweise zulässiger Wohnnutzung. Die Festsetzungsmöglichkeiten aus den Katalogen der Baugebietsvorschriften ließen sich nicht beliebig kombinieren. Auch § 11 BauNVO lasse die Festsetzung von Mischgebieten besonderer Art nicht zu. Ein „Nutzungsmix“ außerhalb der Möglichkeiten der §§ 2 bis 10 BauNVO sei allerdings zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten ließe. Das sei bei einer Mischung aus Wochenendhausgebiet und Wohngebiet nicht der Fall. Da sich die Gebietsverträglichkeit nach der Zweckbestimmung der Baugebiete beurteile, widerspreche eine Mischung von Nutzungen jedenfalls dann den städtebaulichen Vorstellungen des Verordnungsgebers, wenn die Nutzungen jeweils die allgemeine Zweckbestimmung eines Baugebiets charakterisierten und sich darin nicht deckten oder überschnitten. So sei es im Verhältnis zwischen einem Wochenendhausgebiet und einem Wohngebiet. Allgemeine Zweckbestimmung eines reinen oder allgemeinen Wohngebiets sei das dauerhafte Wohnen, weil der Begriff des Wohnens u.a. durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet sei; es diene nicht dem zeitweiligen Wohnen zu Erholungszwecken. Dafür seien Sondergebiete für die Erholung nach § 10 BauNVO vorgesehen, in denen ihrerseits nicht dauerhaft gewohnt werden dürfe (a.a.O. Rd. 12).

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Diese auf Wochenendhausgebiete und Ferienhausgebiete gemäß § 10 BauNVO zugeschnittenen Ausführungen lassen sich auf die hier von der Beigeladenen in ihrem Bebauungsplan vorgenommene Kombination von Dauerwohnen und Touristenbeherbergung nicht übertragen. Diese Nutzungsarten sind - wie sich aus den Regelungen der Baunutzungsverordnung herleiten lässt - miteinander verträglich und nicht „grundverschieden“.

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Das ergibt sich aus den verschiedenen Regelungen der BauNVO über die Kombination von „Wohnen“ und „Touristenbeherbergung“ in Form von Beherbergungsbetrieben: In einem reinen Wohngebiet können kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden (§ 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Auch in allgemeinen Wohngebieten sind (neben Wohngebäuden) Betriebe des Beherbergungsgewerbes (und sonstige nicht störende Gewerbebetriebe) ausnahmsweise zulässig (§ 4 Abs. 3 Nr. 1 und 2 BauNVO). In besonderen Wohngebieten gemäß § 4a BauNVO sind außer Wohngebäuden auch Betriebe des Beherbergungsgewerbes zulässig. In Dorfgebieten ist die Unterbringung von Wohngebäuden neben der Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben zulässig (§ 5 Abs. 1 Satz 1 BauNVO, Abs. 2 Nr. 3, 5, 6 BauNVO). Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Zulässig sind Wohngebäude, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und sonstige Gewerbebetriebe (§ 6 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 3 und 4 BauNVO). Diese Regelungen der BauNVO ermöglichen es den Gemeinden, die dort genannten Varianten des „Erholungswohnens“ und der Unterbringung von Touristen in Kombination mit „Wohngebäuden“ in ihren Bebauungsplänen zu verwirklichen. Zwar unterscheiden sich Beherbergungsbetriebe von Ferienwohnungen dadurch, dass Feriengäste in einer Ferienwohnung – wie in einer Dauerwohnung – eigenständig wirtschaften können, während ein Beherbergungsbetrieb typische Dienstleistungen anbietet und die Räume für ein selbstständiges Wirtschaften nicht eingerichtet sind. Gemeinsames Merkmal ist die Nutzung durch die Betreiber zur Erzielung von Einkünften und der Wechsel der Gäste, die diese Räume zum vorübergehenden Aufenthalt nutzen. Hinsichtlich der städtebaulichen Relevanz sind Ferienwohnungen zwar von Beherbergungsbetrieben zu unterscheiden, was nach Auffassung des OVG Greifswald (Urteil vom 19.2.2014 – 3 L 212/12 – juris Rn. 37) dazu führt, dass sie in einem reinen Wohngebiet regelmäßig unzulässig sind. Allerdings ähneln sie aus bodenrechtlicher Sicht und hinsichtlich ihres Störpotenzials eher den Räumen von Beherbergungsbetrieben als einem Ferienhaus. Jedenfalls steht § 10 BauNVO, der die Festsetzung von Sondergebieten regelt, die der Erholung dienen, darunter Wochenendhaus- und Ferienhausgebiete, dem Nutzungsmix von Dauerwohnen und der Vermietung von Ferienwohnungen und „Fremdenzimmern“ nicht entgegen.

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Zwar ist dieser Vorschrift die Wertung des Verordnungsgebers zu entnehmen, dass die allgemeine Wohnnutzung und die Wochenend- und Ferienhausnutzung städtebaulich relevante eigenständige Nutzungsarten sind, die angesichts ihrer unterschiedlichen Zweckbestimmung und damit verbundenen Emissionen nicht in einem Sondergebiet verbunden werden können. Die Gesichtspunkte, die für die Unverträglichkeit der allgemeinen Wohnnutzung mit einem Ferienhausgebiet gelten, rechtfertigen jedoch nicht den Schluss, dass auch andere Formen des Erholungswohnens generell mit einer Dauer-Wohnnutzung nicht vereinbar sind (OVG Lüneburg, Urteil vom 18.09.2014 - 1 KN 123/12 -, juris Rn 24). Die hier streitige Kombination von Dauerwohnen und Touristenbeherbergung (durch „die Vermietung von Wohnungen oder Räume an Feriengäste“) in einem Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO liegt vielmehr noch innerhalb des durch die oben genannten Regelungen der BauNVO gezogenen Rahmens. Insbesondere sind die beiden Nutzungsarten nicht „grundverschieden“, sondern miteinander verträglich.

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Der 1977 eingeführte § 10 BauNVO hatte die seinerzeitigen klassischen Wochenendhaus-, Ferienhaus- und Campingplatzgebiete zum Ziel, die typischerweise durch ihre Lage in touristisch interessanten Gebieten und durch einen Erschließungs- und Ausstattungsstandard gekennzeichnet waren, der hinter dem der Gebiete für Dauerwohnen zurückblieb. Außerdem wurden sie häufig nur saisonal genutzt, typisch war auch, dass die Nutzung der Außenwohnbereiche im Vordergrund stand. Die anderen Formen des „Erholungswohnens“ unterscheiden sich davon sowohl in der Infrastruktur als auch in den Nutzungsanforderungen und in der praktizierten Nutzung. In den touristisch interessanten Gebieten befindet sich - vor allem auch in den Ortskernen - traditionell eine Mischung aus Wohnungen, Beherbergungsbetrieben und Ferienwohnungen sowie Fremdenzimmern, die mit dem Aufkommen des Fremdenverkehrs in den jeweiligen Gebieten in ihrer Zusammensetzung gewachsen sind. Die Infrastruktur derartiger Gebiete entspricht derjenigen von (Dauer-)Wohngebieten (OVG Lüneburg aaO Rn 27). Das Störpotential von Ferienwohnungen als auch von kleinen Beherbergungsbetrieben - soweit es bodenrechtlich überhaupt relevant ist (zweifelnd Pfeffer, NVwZ 2016, 729, 732) - hält sich in solchen gewachsenen - touristisch geprägten - Bereichen in den für Wohngebiete sozialadäquaten Grenzen, führt jedenfalls dann nicht zu bodenrechtlich relevanten Spannungen, wenn auf ein einigermaßen ausgeglichenes Mischungsverhältnis geachtet wird und durch die Unterbringung von Dauerwohnungen und Ferienwohnungen/Fremdenzimmern in demselben Gebäude Störungen der Dauerbewohner durch die Touristen begrenzt werden (vgl. Nicolai, NordÖR 2015, S. 361, 365: „eigentümerbegleitetes Ferienwohnen“). Die in diesem Zusammenhang angeführten Störungen durch „Sauftouristen“ treten eher in solchen Bereichen auf, in denen Gebäude mit mehreren Wohnungen vorhanden sind, die ausschließlich als Ferienwohnungen vermietet werden oder in denen aus anderen Gründen die soziale Kontrolle fehlt.

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Solche Störungen ergeben sich zum Teil aus der intensiveren Nutzung der Außenbereiche. Diese Urlaubs-outdoor-Aktivitäten liegen für die in § 10 BauNVO genannten Wochenend- und Ferienhausgebiete (und erst Recht für Campingplatzgebiete) deswegen auf der Hand, weil die dort errichteten Anlagen in der Regel über großzügige Außenbereiche verfügen und darauf angelegt sind, dass diese für ein Erholungswohnen genutzt werden, das weitgehend im Freien stattfindet.

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Das gilt für Ferienwohnungen nicht (in gleichem Maße). In tatsächlicher Hinsicht ist zugrundezulegen, dass es sowohl in Mehrfamilienhäusern eingerichtete Ferienwohnungen gibt, die über keinen Außenbereich verfügen als auch Gebäude mit mehreren Ferienwohnungen, deren Mietern jeweils ein Bereich der Außenanlagen zur Nutzung zur Verfügung gestellt wird (entweder zur gemeinsamen oder zur separaten Nutzung). Insoweit ist das Störpotenzial von Ferienwohnungen mit dem von Beherbergungsbetrieben vergleichbar. Auch diese verfügen zum großen Teil über keine, allenfalls über relativ kleine Außenbereiche, so dass es sachgerecht ist, insoweit - hinsichtlich des Störpotentials - (bodenrechtlich) zwischen einem Ferienhausgebiet und einem Gebiet mit Ferienwohnungen zu unterscheiden.

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Zwar trifft insoweit der Hinweis der Klägerseite zu, dass es - wie z. B. auf … - auch Wohngebäude mit mehreren Wohneinheiten gibt, bei der jede Wohneinheit über einen großzügigen Außenbereich verfügt, der dem eines Ferienhauses entspricht. Solche Einzelfälle prägen jedoch nicht das typische Bild der Ferienwohnung. Maßgeblich für die hier anzustellende Betrachtung sind die typisierenden und pauschalierenden Regelungen der Baunutzungsverordnung, die Vorgaben für die Bauleitplanung enthält, so dass untypische Einzelfälle außer Betracht bleiben müssen. Daraus, dass die Baunutzungsverordnung sogar für reine Wohngebiete ausnahmsweise Touristenbeherbergung durch kleine Beherbergungsbetriebe zulässt, ist erkennbar, dass den Gemeinden - auch mit Hilfe der Feinsteuerungsmittel der BauNVO - die Möglichkeit eingeräumt wird, der jeweiligen städtebaulichen Struktur angepasste Lösungen zu entwickeln, jedenfalls lässt sich der Baunutzungsverordnung nicht entnehmen, dass diese beiden Nutzungsarten Wohnen einerseits und Touristenbeherbergung in Ferienwohnungen und Fremdenzimmern andererseits grundsätzlich miteinander nicht vereinbar sind. Sogar für Kurgebiete ist die Mischung von Kur- und Wohnnutzung anerkannt und ist tatsächlich in den meisten Kurorten anzutreffen (OVG Lüneburg, a.a.O., Rn 28). Wenn es im Einzelfall zu Unverträglichkeiten kommt, müssen - ggf. über § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO - der jeweiligen Situation angepasste Lösungen gefunden werden. Jedenfalls lassen sich hieraus keine Gesichtspunkte für eine generelle Unverträglichkeit von Erholungswohnen und Wohnen herleiten.

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Die Kombination von Dauerwohnen und Touristenbeherbergung in einem Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO ist somit möglich (so auch OVG Schleswig, Urteil vom 22.06.2000 - 1 K 22/99 -; Beschluss vom 10.11.2015 - 1 LA 37/15 - ; Reidt/von Landwüst, UPR 2015, 12, 15). Auch die Gesetzgebungsgeschichte und die Regelungen im Baugesetzbuch (insbesondere § 22 Abs. 1 Satz 4) sprechen dagegen, dass die seit Jahrzehnten bestehende städtebauliche Praxis rechtswidrig gewesen ist (so auch die Antwort der Bundesregierung auf eine kleine Anfrage - Drucks. 18/4986 - S. 2).

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Das streitige Sondergebiet ist auch angesichts der örtlichen Verhältnisse sachgerecht und städtebaulich vernünftig. Dem Gericht ist aus eigener Anschauung bekannt, dass das hier betroffene Gebiet von … von einer Gemengelage von Ferienwohnungen sowie Dauer- und Zweitwohnungen mit relativ großzügigen Außenbereichen geprägt ist. Relevante Nutzungskonflikte sind nicht bekannt geworden. Dieses Gebiet ist durch das Anwachsen des Fremdenverkehrs entstanden. Zunächst wurden durch die Dorfbewohner Zimmer im eigenen Haus vermietet, mit den steigenden Ansprüchen der Mieter wurden Zimmer durch Ferienwohnungen verdrängt, diese konkurrierten schließlich mit Ferienhäusern. Seit Jahren versuchen die Gemeinden der Insel … den mit dem Überhandnehmen von Zweitwohnungen verbundenen städtebaulichen Problemen zu begegnen. Ein Weg besteht darin, mit den Mitteln des Bauplanungsrechts Dauerwohnungen und Wohnraum für die Unterbringung von Touristen zu sichern. Hier wird durch die Begrenzung der Anzahl der neben der Dauerwohnung zulässigen Ferienwohnungen bzw. Fremdenzimmer (4 Fremdenzimmer werden als eine Wohnung umgerechnet; textliche Festsetzung I 1.1) ein „eigentümerbegleitetes Ferienwohnen“ ermöglicht, das die Voraussetzungen für ein durch Toleranz und Rücksichtnahme geprägtes Nebeneinander von Dauerwohnen und Erholungswohnen schafft.

42

Somit ist die hier erfolgte Festsetzung eines Sondergebiets „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ für das hier betroffene Gebiet von § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO gedeckt.

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Es besteht ein wesentlicher Unterschied zu den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO und es werden keine miteinander unvereinbaren Nutzungsarten unzulässiger Weise vermischt/miteinander kombiniert. Die von der Klägerin geltend gemachten Abwägungsfehler liegen nicht vor.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, weil sie keinen Antrag gestellt und sich damit nicht am Prozesskostenrisiko beteiligt hat. Damit entspricht es der Billigkeit, ihre außergerichtlichen Kosten nicht für erstattungsfähig zu erklären.

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Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 VwGO iVm §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Die Sprungrevision wird zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§§ 134 Abs. 1, 2 Satz 1 iVm § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Die Frage der Zulässigkeit der Kombination von Wohnen und Touristenbeherbergung in einem Sondergebiet ist über den Einzelfall hinaus relevant und angesichts widersprüchlicher obergerichtlicher Rechtsprechung klärungsbedürftig.