Amtsgericht Kerpen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2007-10-22, Aktenzeichen 15 II 36/06
ECLI:DE:AGBM3:2007:1022.15II36.06.00

Tenor

Sachverhalt:

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A.

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Die Antragsgegnerin ist Mitglied des Verbandes der Antragstellerin.

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Die Antragstellerin nimmt die Antragsgegnerin auf Zahlung von rückständigem Wohngeld in Anspruch.

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Die Abrechnungen sind dabei wie folgt aufgebaut:

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Nach der Mitteilung des Abrechnungszeitraumes und einem Hinweis an die Wohnungseigentümer werden die einzelnen Kostenpositionen mit den Gesamtkosten, den Verteilungseinheiten, den auf die Einheit entfallenen Einheiten und die Einzelkosten dargestellt. Der Summe der so errechneten Kosten der Einheit werden gegenübergestellt die "Zahlungen/Gutschriften bis Ende Wirtschaftsjahr". Es folgt eine Zeile, in welcher das "Abrechnungsergebnis dieses Wirtschaftsjahres" errechnet wird. In der nächsten Zeile wird (gegebenenfalls) das Guthaben (die Nachforderung) aus "Vorjahr bis Ende Wirtschaftsjahr" dargestellt.

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Es folgt eine Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung sowie - am Ende der Abrechnung - eine Darstellung der Buchungsvorgänge auf dem Wohngeldkonto des Wohnungseigentümers. Im Rahmen dieser "Buchungsvorgänge" sind über die Jahre hinweg zu Lasten der Antragsgegnerin Kosten enthalten gewesen, die ihr wegen Beitreibungen belastet wurden. Dabei handelt es sich im wesentlichen um sogenannte "Sonderverwaltervergütungen", Mahn- und und Anwaltskosten.

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Die Jahresabrechnungen sind unstreitig alle in Eigentümerversammlungen beschlossen und nicht angefochten worden.

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Wegen der Nachforderungen der Gemeinschaft hat es bereits vorgerichtlich Schriftverkehr zwischen der Antragstellerin, ihrem damaligen Verfahrensbevollmächtigten (Rechtsanwalt xxx) und der Antragsgegnerin gegeben. Die Antragsgegnerin hat dazu durchgängig die Ansicht vertreten, daß auf ihre Anfragen nicht, nicht vollständig oder zumindest nicht zufriedenstellend Auskunft erteilt worden sei. Weiter ist sie der Ansicht, daß sie das geschuldete Wohngeld entrichtet habe und durch das Verhalten der Verwaltung und auch des früheren Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin immer neue Kosten (insbesondere Anwaltskosten) produziert worden seien. Teilweise seien auch Zahlungen von ihr nicht oder zumindest nicht nachvollziehbar verrechnet worden.

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Der Zahlungsantrag wurde zurückgewiesen.

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Aus den Gründen:

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B.

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I.

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Der Antrag ist nicht begründet. Bis einschließlich Juni 2007 schuldet die Antragsgegnerin kein Wohngeld mehr. Weiter steht der Antragstellerin auch keine Vergütung für vorgerichtliche Anwaltskosten zu.

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Die Antragstellerin kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, daß die Einzelabrechnungen bestandskräftig geworden sind und sich die Antragsgegnerin daher an den Verrechnungen festhalten lassen müsse, welche in der Rubrik "Buchungsvorgänge" zu ihren Lasten in den Abrechnungen seit dem Jahr 2000 vorgenommen wurden.

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Das Gericht teilt dabei allerdings den Ausgangspunkt der rechtlichen Erwägungen der Antragstellerin. So ist unstreitig, daß Einzelabrechnungen, die nicht angefochten werden, bestandskräftig werden, vgl. § 23 Abs. 4 WEG a.F. Weiter geht das Gericht davon aus, daß der einzelne Wohnungseigentümer erst nach einer Beschlußfassung der Gemeinschaft auf den Saldo in Anspruch genommen werden kann, der sich aus der jeweiligen Einzelabrechnung ergibt. Denn erst durch die Saldierung (auf das Eigentum entfallende Kosten einerseits, gezahlte Vorauszahlungen andererseits) wird die jeweilige Schuld des Wohnungseigentümers konkretisiert. Ohne eine solche Beschlußfassung ist der einzelne Wohnungseigentümer daher nur verpflichtet, das auf ihn entfallende Wohngeld zu entrichten (wenn ein entsprechender Wirtschaftsplan beschlossen wurde).

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Entgegen der ganz herrschenden Meinung umfaßt die Bestandskraft der Einzelabrechnungen aber nach Auffassung des Gerichts nicht, welche

Vorauszahlungen

von dem jeweiligen Wohnungseigentümer erbracht worden sind. Soweit von dem Gericht in der Vergangenheit (vgl. den Beschluß vom 24.6.2005 - 15 II 43/04 - ZMR 2006, 238) nur Durchbrechungen der Bestandskraft in entsprechender Anwendung von § 319 ZPO zugelassen worden sind, wird daran nicht festgehalten. Vielmehr fallen die gezahlten Vorauszahlungen nach Auffassung des Gerichts überhaupt nicht unter die Bestandskraft des § 23 Abs. 4 WEG a.F.

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Nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG a.F. ist ein Beschluß (falls er nicht ohnehin nichtig sein sollte) nur ungültig, wenn er gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG a.F. für ungültig erklärt wurde.

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Diese Vorschrift bedarf indessen mit Blick auf die Vorauszahlungen der jeweiligen Wohnungseigentümer nach Auffassung des Gerichts einer einschränkenden Auslegung. Diese teleologische Reduktion erweist sich bereits deshalb als geboten, weil in Bezug auf die

Vorauszahlungen

der jeweiligen Wohnungseigentümer nicht von einer gemeinsamen Willensbildung der Wohnungseigentümer ausgegangen werden kann. So erschließt sich dem einzelnen Wohnungseigentümer in keiner Weise, welche Vorauszahlungen von einem anderen Wohnungseigentümer tatsächlich erbracht worden sind. Vielmehr weiß jeder Wohnungseigentümer regelmäßig nur darüber Bescheid, welche Vorauszahlungen von ihm selbst erbracht worden sind. Schon dieser Befund läßt es zweifelhaft erscheinen, die Richtigkeit der erfaßten Vorauszahlungen an der Bestandskraft teilnehmen zu lassen. Wenn regelmäßig nur

ein

Wohnungseigentümer überhaupt wissen kann, ob die Vorauszahlungen zutreffend erfaßt worden sind, so kann bei den anderen Wohnungseigentümer nicht einmal angenommen werden, daß sie den Willen dazu haben, die Richtigkeit der Erfassung dieser Vorauszahlungen mit ihrer Stimmabgaben billigen zu wollen.

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Die Annahme einer solchen Billigung erscheint dem Gericht dabei nicht nur fingiert, sondern für die Gemeinschaft sogar auch überaus gefährlich zu sein. So ist gerichtsbekannt, daß viele (auch professionelle) Verwalter in den Jahresabrechnungen nicht mit tatsächlich erbrachten Vorauszahlungen, sondern mit sogenannten "Soll-Vorauszahlungen" arbeiten. Erbringen nun Wohnungseigentümer ihre Soll-Vorauszahlungen nicht in der geschuldeten Höhe, errechnen sich zwangsläufig zu Lasten der Gemeinschaft Salden, die nicht die tatsächliche Wohngeldschuld ausdrücken.

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Basieren die Einzelabrechnungen daher auf sogenannten "Soll-Vorauszahlungen", kann es für die Wohnungseigentümergemeinschaft nachgerade ruinös werden, wenn ein Großteil der Wohnungseigentümer die geschuldeten Vorauszahlungen nicht erbracht hat und gleichwohl von einer Bestandskraft ausgegangen würde. Hielte man nämlich - mit der herrschenden Meinung - an der Vorstellung fest, daß der Abrechnungssaldo sodann bestandskräftig und für den weiteren Zahlungsverkehr verbindlich wird, so könnten die zahlungssäumigen Wohnungseigentümer nicht mehr in Anspruch genommen werden. Denn nach der Rechtsprechung (vgl. OLG Frankfurt/M., Beschluß vom 12.7.2004 - 20 W 216/03 - OLGR Frankfurt 2005, 5 - zitiert nach juris -) steht der Beschluß über die Einzelabrechnung einem Rückgriff auf den Wirtschaftsplan entgegen. Kommt es daher zu einer Billigung der Einzelabrechnungen, so kann der Wohnungseigentümer danach nicht mehr auf die nicht erbrachten Vorauszahlungen in Anspruch genommen werden. Damit hinge aber die Möglichkeit für die Wohnungseigentümergemeinschaft, noch mit Aussicht auf Erfolg Nachforderungen geltend zu machen können, von der mehr zufälligen Frage ab, ob mit der Jahresabrechnung zureichend transparent auch eine gesonderte Kontoübersicht ausgewiesen wurde, welcher die tatsächlichen Zahlungen entnommen wurden. Außerdem müßte diese Kontoübersicht jeweils als Bestandteil der Gesamtabrechnung Beschlußgegenstand gewesen sein (vgl. OLG Frankfurt/M., a.a.O.).

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Nach Auffassung des Gerichts zeigt bereits diese Konstellation, daß nicht an der herrschenden Meinung zur Bestandskraft der Einzelabrechnung mit Blick auf die Vorauszahlungen festgehalten werden kann. Denn wie dargestellt können sich daraus massive Forderungsausfälle der Gemeinschaft ergeben (wenn mit Soll-Vorauszahlungen gearbeitet wurde), die auch durch eine entsprechende Haftung des Verwalters (gemäß §§ 280 f. BGB) nicht zureichend aufgefangen werden können. Die Haftung der Verwalter erscheint dem Gericht dabei schon deshalb keinen zureichenden Ausgleich darzustellen, da es vielfach mit der Beschlußfassung über die Jahresabrechnungen zu Entlastungen der Verwalter kommt und daher die Gemeinschaft häufig über keinen durchsetzbaren Anspruch (mehr) verfügen wird.

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Ergänzend ist auch darauf hinzuweisen, daß gerade der Wohnungseigentümer, der seiner Vorauszahlungspflicht genüge getan hat, kaum auf die Idee kommen wird, die Abrechnung anzufechten. Ist dem Wohnungseigentümer nämlich die hier dargestellte Problematik der (fehlerhaften) Soll-Vorauszahlungen nicht bekannt, so wird er ohne weiteres von der Richtigkeit der Jahresabrechnung ausgehen. Dies gilt um so mehr, als der Wohnungseigentümer in einem solchen Fall nicht einmal

seine

Jahresabrechnung oder die Gesamtabrechnung, sondern nur die Beschlußfassung über die Einzelabrechnungen der

anderen

Wohnungseigentümer anfechten müßte, welche nicht (in vollem Umfang) ihr Wohngeld entrichtet haben.

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Die herrschende Meinung birgt überdies sogar die Gefahr, daß an Wohnungseigentümer, die überhaupt

keine

Zahlungen erbracht haben, noch "Guthaben" ausgekehrt werden müßten. Bereits dieses Ergebnis belegt nach Auffassung des Gerichts, daß entgegen der herrschenden Meinung die Salden aus den Einzelabrechnungen nicht an der Bestandskraft teilnehmen können.

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Nach Auffassung des Gerichts kann den vorstehenden Überlegungen auch nicht entgegengehalten werden, daß von der Rechtsprechung vereinzelt gefordert wird, den Wohnungseigentümern vor der Beschlußfassung hinreichend Gelegenheit zu geben, sämtliche Abrechnungsunterlagen und Einzelabrechnungen einzusehen (vgl. dazu OLG Köln, Beschluß vom 11.12.2006 - 16 Wx 200/06 -, NZM 2007, 366 mit weiteren Nachweisen zur Rechtsprechung des Senats, der sich - soweit ersichtlich - weder der BGH noch andere Oberlandesgerichte angeschlossen haben). Denn zum einen wird von diesem Einsichtsrecht - sollte es denn bestehen - nach der Erfahrung des Gerichts so gut wie kein Gebrauch gemacht, zum anderen verfügt der einzelne Wohnungseigentümer über keine Möglichkeiten, die

Richtigkeit

der Darstellung in den Einzelabrechnungen oder Saldenlisten für die übrigen Wohnungseigentümer zu prüfen (kritisch zu der Rechtsprechung des Senats auch Drasdo, ZMR 2006, 225 f. m.w. Nachw.). Denn welche Leistungen die anderen Wohnungseigentümer

tatsächlich

erbracht haben, entzieht sich naturgemäß seiner Kenntnis. Selbst wenn die Einzelabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer daher in sich schlüssig sein sollten, so müssen diese inhaltlich keineswegs zutreffend sein.

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Aber auch fernab des Problems der Einstellung von Soll-Vorauszahlungen in Abrechnungen erscheint es dem Gericht nicht überzeugend zu sein, zum Nachteil von einzelnen Wohnungseigentümern gegebenenfalls tatsächlich erbrachte Vorauszahlungen nicht zu berücksichtigen. Findet sich etwa in der Einzeljahresabrechnung nur eine Vorauszahlung über 1.000 e, während tatsächlich unstreitig 10.000 e gezahlt worden sind, so erscheint es unerträglich, dem Saldo Bestandskraft beizumessen, wenn die Leistung selbst unstrittig (oder bewiesen) ist und sich damit erkennbar eine ungerechtfertigte Bereicherung der Gemeinschaft ergibt. Hier alleine darauf abzustellen, ob die Einzelabrechnung fristgerecht angefochten wurde, führt zu einer Beschränkung der Rechte des Wohnungseigentümers, die nicht hinnehmbar ist (einen Ausweg über das Bereicherungsrecht suchen dazu Schmidt/Riecke, Anspruchsbegründung und Anspruchsvernichtung durch Mehrheitsbeschluß - kann die Wohnungseigentümergemeinschaft mit den Miteigentümern "kurzen Prozeß" machen?, ZMR 2005, 252 [264 f.]). Zu Recht ist dann auch bereits von dem BayObLG mit Beschluß vom 30.4.1999 (2Z BR BR 33/99) entschieden worden, daß die Beschlußfassung über die Einzelabrechnung nicht zwingend dazu führt, daß bereicherungsrechtliche Ansprüche ausgeschlossen wären (vgl. ZMR 1999, 577 ff = NZM 1999, 715 = Rpfleger 1999, 408: für den Fall des Zwangsverwalters, der den in einer Jahresabrechnung enthaltenen Schuldsaldo aus einer vorangegangenen Abrechnung, der zeitlich vor der Anordnung der Zwangsverwaltung liegt, ausgleicht).

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Eine solche Beschränkung der Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers erscheint dem Gericht auch nicht geboten zu sein.

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Wesentliches Ziel der Jahresabrechnung ist es, eine Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer vorzunehmen. In diesem "Abrechnungsteil" der Jahresabrechnung werden die Kostenarten und die Verteilungsschlüssel aufgeführt und die jeweiligen Einzelergebnisse für die Einheiten errechnet. In diesem "Bereich" der Jahresabrechnung hat die Bestandskraft eine zentrale und auch anzuerkennende Bedeutung. Erweist sich etwa die Annahme eines Kostenverteilungsschlüssels in diesem Bereich der Abrechnung als falsch (es wurde z.B. nach Einheiten statt nach Miteigentumsanteilen abgerechnet), so beeinflußt ein solcher Fehler zwangsläufig auch alle anderen Einzelabrechnungen. Würde hier die Bestandskraft der Jahresabrechnung durchbrochen, müßten mithin alle Abrechnungen korrigiert und jeweils neue Salden ausgewiesen werden. Einer derartige Rechtsunsicherheit soll aber durch die Bestandskraft der Abrechnung entgegen gewirkt werden. Hinzu kommt, daß in diesem Fall regelmäßig

jeder

Wohnungseigentümer bereits aus seiner Abrechnung entnehmen kann, ob die Abrechnung richtig oder falsch vorgenommen wurde. Denn der Kostenverteilungsschlüssel wird in allen Abrechnungen in gleicher Weise ausgewiesen sein. Unter dem Aspekt der "Willensbildung" innerhalb der Gemeinschaft kommt daher in der Billigung der Abrechnung auch zum Ausdruck, daß die Mehrheit mit dieser Art der Kostenverteilung einverstanden ist.

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Festzuhalten ist mithin, daß die herrschende Meinung aus mehreren Gründen nicht zu überzeugen vermag. So fehlt es mit Blick auf die in den Abrechnungen enthaltenen Vorauszahlungen schon offensichtlich an einer entsprechenden Willensbildung der Wohnungseigentümer zur "Richtigkeit" der eingestellten Vorauszahlungen.

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Weiter besteht kein durchgreifender Grund (wenn man an dieser Stelle einmal von der Entlastung der Gerichte absehen will, die sich sonst ebenfalls auf die Bestandskraft der Abrechnungen berufen können), Fehler bei den Vorauszahlungen nicht auch noch späteren Korrekturen zu unterwerfen. Denn derartige Korrekturen beeinflussen nicht die anderen Einzelabrechnungen und haben - blendet man den Mehraufwand aus - alleine den Vorteil, auch zu materiell-rechtlich zutreffenden Ergebnissen zu gelangen.

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Hinzu kommt für den vorliegenden Fall, daß die von der Verwaltung vorgelegten Einzelabrechnungen in sich kaum nachvollziehbar sind und es so dem einzelnen Wohnungseigentümer nahezu unmöglich gemacht wird, die Richtigkeit der in der Abrechnung enthaltenen Daten zu prüfen. Denn in den Abrechnungen werden nicht nur die auf das einzelne Wohnungseigentum entfallenden Kosten und die Vorauszahlungen des einzelnen Wohnungseigentümers dargestellt. In der Rubrik "Buchungsvorgänge auf Ihrem Wohngeldkonto" werden vielmehr weitere Daten erfaßt und Verrechnungen vorgenommen, die teilweise nur stichwortartig bezeichnet werden und die Abrechnung für den Empfänger insgesamt jedenfalls dann vollkommen intransparent machen, wenn neben den aus der Jahresabrechnung ersichtlichen Kosten weitere Forderungen im Raum stehen. Beispielhaft sei dies für die Abrechnung des Jahres 2001 dargestellt: ... (Wird ausgeführt; Anm. d. Red.).

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Neben diesen Unzulänglichkeiten in der Abrechnung wird das Verständnis weiter dadurch erschwert, daß bei den Buchungsvorgängen weitere Saldierungen vorgenommen werden, die mit der eigentlichen Jahresabrechnung nichts zu tun haben. Denn von den Leistungen des Wohnungseigentümers (hier in Höhe von unstreitig 5.337 DM) werden einfach Beträge in Abzug gebracht, welche nach Auffassung der Verwaltung von dem Wohnungseigentümer geschuldet werden. In der Jahresabrechnung 2001 sind dies eine Sonderverwaltervergütung (in Höhe von 232 DM) und Anwaltskosten in einer Gesamthöhe von immerhin 1.378,30 DM. Versteckt in den Buchungsvorgängen sind der Antragsgegnerin somit immerhin 1.610,30 DM belastet worden, mehr als die Hälfte der nach der Jahresabrechnung auf sie entfallenden Kosten.

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Nach Auffassung des Gerichts widerspräche es daher auch den Geboten von Treu und Glauben, hier von dem einzelnen Wohnungseigentümer noch eine Anfechtung der Jahresabrechnung zu verlangen (wenn man denn entgegen der obigen Ausführungen weiter davon ausgehen wollte, daß die Einzelabrechnung überhaupt angefochten werden muß). Denn angesichts der Intransparenz der Abrechnung kann von dem einzelnen Wohnungseigentümer schlicht nicht mehr erwartet werden, daß dieses Durcheinander noch verstanden werden könnte.

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Nach Auffassung des Gerichts folgt aus den vorstehenden Darlegungen, daß sich die Antragstellerin nicht auf die Bestandskraft der Abrechnungen berufen kann und die von ihr in der Abrechnung versteckten Saldierungen auch nur in dem Umfang berücksichtigt werden können, als der Gemeinschaft tatsächlich Forderungen gegenüber dem Antragsgegnerin zustehen.