Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1995-02-13, Aktenzeichen 16 WX 6/95
ECLI:DE:OLGK:1995:0213.16WX6.95.00

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Rechtsbeschwerdeführer vom 15.12.1994 gegen den Beschluß des Landgerichts Köln vom 17.11.1994 - 29 T 73/94 - wird zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerdeführer haben die Gerichtskosten der Rechtsbeschwerde zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

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Gründe : Die Verfahrensbeteiligten bilden die
Wohnungseigentümergemeinschaft ,Wohnpark K." in B.G.. Der gesamte
Gebäudekomplex wurde in den Jahren 1968 bis 1971 in 3
Bauabschnitten errichtet. Im gegenständlichen Verfahren streiten
die Parteien über den Kostenverteilungsschlüssel für
Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. In der
ursprünglichen Teilungserklärung ist vorgesehen, daß jeder
Miteigentümer an den Kosten der Gemeinschaft gemäß dem Verhältnis
der Größe seiner Einheit zur Gesamtfläche des Wohnparks beteiligt
ist. Später wurde eine vollständig geänderte Gemeinschaftsordnung
erstellt. In deren § 11 ist die Pflicht zur Tragung von Lasten und
Kosten neu geregelt. Hiernach sollte der "Kostenfaktor" (
Verhältnis der beheizbaren Wohn- und Gewerbeflächen des jeweiligen
Sondereigentums zu der Summe aller beheizbaren Wohn- bzw.
Gewerbeflächen ) als Abrechnungsgrundlage dienen. Für
Schönheitsreparaturen war vorgesehen, diese nur unter den
betroffenen Miteigentümern abzurechnen. Die übrigen Miteigentümer
sollten davon nicht berührt werden. In den bisherigen Jahren ist
nach der für Schönheitsreparaturen vorgesehenen Verfahrensweise
auch für Instandsetzungen abgerechnet worden.

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In der Eigentümerversammlung vom 9.7.1992 wurde ausweislich des
dazu erstellten Protokolls bei 173 Ja-Stimmen, 8 Gegenstimmen und 4
Enthaltungen folgendes

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beschlossen : "Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen, z.B. an
Außenwänden, Dächern, konstruktiven Elementen der Terrassen, der
Terrassenisolation , Außentreppen zwischen den einzelnen Blöcken
eines Bauabschnittes, Innentreppen, Kellergängen und Waschküchen,
Garagenunterfahrten im 1. und 2. BA, Tiefgarage und KFZ-
Abstellplätzen, Zugangswegen und Zugangstreppen zu den
jeweiligen

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Bauabschnitten, sind nach bauspezifischen Aspekten den einzelnen
Bauabschnitten zu belasten. Über die jeweiligen Maßnahmen stimmen
nur die Eigentümer des entsprechenden Bauabschnittes ab, die auch
dann nur die Kosten zu tragen haben."

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Diesen Mehrheitsbeschluß hat der Antragsteller mit dem
vorliegenden Verfahrens angefochten und in erster Instanz
beantragt, den Beschluß für ungültig zu erklären. Die Antragsgegner
haben gebeten, diesen Antrag abzuweisen und Gegenantrag gestellt,
mit dem Ziel, die als Antragsgegner benannten Miteigentümer zu
verpflichten, einer im einzelnen aufgeführten Änderung des
Kostenverteilerschlüssels für die Instandhaltung und Instandsetzung
von Gemeinschaftseigentum zuzustimmen. Der Inhalt dieses

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Antrages enspricht im wesentlichen dem angegriffenen
Beschluß.

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Der Antragsteller hat die Auffassung vertreten, der angefochtene
Beschluß habe nur einstimmig gefaßt werden können. Eine Änderung
des Verteilerschlüssels dürfe nicht durch Mehrheitsbeschluß
erfolgen. Die Weigerung einzelner Eigentümer, diesem Begehren der
überwiegenden Mehrheit nachzukommen, verstoße nicht gegen Treu und
Glauben.

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Das Amtsgericht ist der Argumentation des Antragstellers gefolgt
und hat den strittigen Eigentümerbeschluß durch Entscheidung vom
2.3.1994 für unwirksam erklärt und die Gegenanträge abgewiesen.
Dagegen haben die Gegenantragsteller sofortige Beschwerde zum
Landgericht Köln eingelegt Sie haben beantragt, die Antragsgegner
gemäß den erstinstanzlichen Gegenanträgen zu verpflichten. Der
Beschwerdegegner hat beantragt, die sofortige Beschwerde
zurückzuweisen. Das Landgericht Köln hat das Rechtsmittel mit
Beschluß vom 17.11.1994 abgelehnt. Zur Begründung ist darauf
abgestellt, der beanstandete Beschluß habe Einstimmigkeit erfordert
, die Verweigerung der Zustimmung beinhalte keinen Verstoß gegen
Treu und Glauben .

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Gegen diese am 8.12.1994 zugestellte Entscheidung haben die
Gegenantragsteller sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Sie
führen das bisherige Vorbringen

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vertiefend weiter. Die Gegenantragsteller sind der Auffassung,
daß schon die tatsächlichen Umstände des Wohnparks den Fortbestand
des bisherigen Verteilungsschlüssels als grob unbillig erscheinen
lassen. Insbesondere die Eigentümer des 3. Bauabschnittes würden
unbillig belastet, wenn sie weiter auch für die Instandhaltungs-
und Instandsetzungskosten der übrigen Bauabschnitte aufkommen
müßten. Die Berechtigung der Gegenanträge folge schon daraus, daß
in der Vergangenheit nicht nach dem unbilligen Verteilerschlüssel
abgerechnet worden sei.

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Die Rechtsbeschwerdeführer beantragen,

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in Abänderung des Beschlusses des Landgerichts Köln vom
17.11.1994, 29 T 73/94, ( 35 II 50/92 AG Bergisch-Gladbach ) den
Antragsteller sowie die Antragsgegner und Gegenantragsgegner
entsprechend den Gegenanträgen gemäß Schriftsatz an das Amtsgericht
Bergisch-Gladbach vom 3.5.1993, Seite 4-6, zu verpflichten.

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Das als Rechtsbeschwerde gemäß § 45 Abs. 1 WEG in Verbindung mit
§ 27 FGG statthafte Rechtsmittel ist rechtzeitig und formgerecht
eingelegt worden, §§ 22 Abs. 1, 29 FGG, sachlich aber nicht
gerechtfertigt. Die weitere Beschwerde hat nur Erfolg, wenn die
angefochtene Entscheidung auf einem Rechtsfehler beruht, § 27 FGG.
Dies ist nicht ersichtlich. Ohne Rechtsirrtum ist das Landgericht
davon ausgegangen, daß die geforderte Änderung des in der
Gemeinschaftsordnung bisher vorgesehenen

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Kostenverteilungsschlüssels für Instandsetzungen einstimmig
erfolgen muß. Deshalb wurde der am 9.7.1992 gefaßte Beschluß,
diesen Schlüssel gemäß den Vorstellungen der Beschwerdeführer zu
ändern, mit Recht für ungültig erklärt , weil die erforderliche
Einstimmigkeit fehlte. Letztendlich wird dies mit der
Rechtsbeschwerde auch nicht in Abrede gestellt. Die
Beschwerdebegründung stellt im wesentlichen darauf ab, daß der
bisherige Kostenverteilerschlüssel unbillig sei und jetzt die von
den Beschwerdeführern mit dem Gegenantrag geforderte Fassung
erhalten müsse. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer sind
die Beschwerdegegner indessen nicht verpflichtet, dieser Änderung
zuzustimmen.

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Ohne Erfolg machen die Beschwerdeführer mit der Rechtsbeschwerde
nochmals geltend, die von den Beschwerdegegnern verweigerte
Zustimmung zur Änderung der Gemeinschaftsordnung führe wegen des
unterschiedlichen Instandhaltungsbedarfs der einzelnen
Bauabschnitte des Wohnparks zu einer so unbilligen Belastung der
Wohneinheiten mit geringerem Instandsetzungsbedarf, daß die
Aufrechterhaltung des bisher vorgesehenen Verteilungsschlüssels
grob unbillig sei. Die Beschwerdeführer beachten mit dieser
Überlegung nicht, daß sie die Änderung einer Gemeinschaftsordnung
verlangen, die wegen ihres Vereinbarungscharakters ( §§ 5 Abs. 4, 8
Abs. 2 Satz 1, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG ) rechtlich bindend ist. Dem
Gericht ist es verwehrt, sich über diese Bindungswirkung mit der
Erwägung hinwegzusetzen, daß die in der Gemeinschaftsordnung
getroffene Regelung unbillig sei und einer ordnungsgemäßen
Verwaltung widerspreche. So ist insbesondere anerkannt, daß jeder
Wohnungseigentümer für Betriebs- und Instandhaltungskosten in
gleicher Weise auch dann aufkommen muß, wenn er
Gemeinschaftseinrichtungen nicht benutzt ( vgl.

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BGHZ 92, 18 ). Allerdings handelt es sich hierbei nicht um eine
völlig starre Bindung. Wohnungseigentümer haben gegenüber den
übrigen Teilhabern dann einen Anspruch auf Änderung von
Vereinbarungen und Beschlüssen, wenn außergewöhnliche Umstände ein
Festhalten an Vereinbarungen oder an Eigentümerbeschlüssen als grob
unbillig erscheinen lassen. ( vgl. BGHZ 95, 137, 141 ff; OLG
Düsseldorf NJW 1985, 2837 ; KG NJW- RR 94, 525; BayOblG, NJW-RR 94,
685; 145 ). Bei der Prüfung, ob diese Vorraussetzungen erfüllt
sind, muß jedoch ein strenger Maßstab angelegt werden. ( vgl.
Palandt-Bassenge, 54. Aufl. , WEG, § 10, Rdnr. 21 ). Eine
vorschnelle Änderung der getroffenen Vereinbarungen aus
Billigkeitserwägungen würde den

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Rechtsgrundsatz aushöhlen, daß einmal Vereinbartes grundsätzlich
bindet. Dies hätte zur Folge, daß die für die Funktionsfähigkeit
jeder Wohnungseigentumsgemeinschaft dringend erforderliche
Rechtssicherheit nicht mehr gewährleistet wäre. Gegen übereilte
Änderungen der bestehenden Vereinbarungen spricht auch, daß den
Wohnungseigentümern beim Erwerb des Wohnungseigentums die
Tatsachen, auf denen die geltend gemachte Unbilligkeit beruht,
bekannt waren oder sie diese jedenfalls bei entsprechender Prüfung
hätten kennen können und sich gleichwohl hierauf eingelassen haben.
Der vorliegende Fall weist keine außergewöhnlichen Umstände auf,
die ein Festhalten am bisherigen Kostenverteilerschlüssel für

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Instandhaltungskosten als grob unbillig erscheinen lassen. Ein
Änderungsanspruch der Beschwerdeführer besteht demgemäß nicht.

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Ein derartiger Anspruch kann entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführer nicht mit der unterschiedlichen Baumasse der
einzelnen Bauabschnitte begründet werden. Es mag sein, daß die
Eigentümer im 3. Bauabschnitt, wie die Beschwerdeführer vortragen,
in den drei sanierungsgefährdeten kostenträchtigen Positionen
Dachfläche, Fassadenfläche, und Terrassenfläche einen geringeren
Anteil als alle übrigen Eigentümer haben und so für die übrigen
Miteigentümer stärker mit herangezogen werden können, als bei der
erstrebten Kostenverteilung nach dem jeweiligen Verursacher. Doch
der daraus von den Beschwerdeführern gezogene Schluß, daß

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insbesondere die Eigentümer des 3. Bauabschnittes durch den
bisherigen Verteilungschlüssel unbillig belastet werden, geht fehl.
Die Beschwerdeführer übersehen, daß dem scheinbaren Nachteil durch
die Mitverpflichtung hinsichtlich der Kosten bei Instandsetzungen
der Nachbarhäuser ein Vorteil gegenübersteht. Fällt nämlich im 3.
Bauabschnitt Sanierungsbedarf an, werden die dort wohnenden
Eigentümer wieder entlastet, wenn sich die Miteigentümer aus den
übrigen Häusern an diesen Kosten beteiligen müssen. Dem
vermeintlichen Nachteil durch die Mitbelastung an den
Sanierungskosten der übrigen Häuser steht so ein Vorteil gegenüber,
der die Annahme einer groben Unbilligkeit für den
Kostenverteilungsschlüssel ausschließt. Im Kern triftt deshalb die
Überlegung des Landgerichts zu, alle Belastungen durch
unterschiedlichen Sanierungsbedarf würden sich wieder ausgleichen.
Würde man den gegenteiligen Überlegungen in der
Beschwerdebegründung folgen, hätte das zur Konsequenz, den
einzelnen Miteigentumsanteil von der Gesamtheit des Wohnparks
loszulösen. Das ist weder rechtlich noch wirtschaftlich vertretbar.
Das jeweilige Sondereigentum ist nicht nur mit Anteilen am
entsprechenden Bauabschnitt, sondern mit Anteilen an der
Gesamtanlage verbunden. Dann ist es konsequent und nicht unbillig,
den Miteigentümern auch die Haftung für alle in der Gesamtanlage
der Gemeinschaft entstehenden Kosten aufzuerlegen, von den in der
Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Sonderfällen abgesehen. Hinzu
kommt, daß der wirtschaftliche Wert des Sondereigentums vom Zustand
und vom äußeren Erscheinungsbild der gesamten Wohnanlage abhängt.
Auch deshalb kann es nicht grob unbillig sein, wenn es im
gegenständlichen Fall bei dem bisherigen Kostenverteilungsschlüssel
für Instandhaltungen verbleibt. Der nach Ansicht der
Beschwerdeführer verlorenen Investition durch die Mithaft für
mögliche Sanierungsarbeiten an Fassade oder Dach eines
Nachbarhauses steht der Vorteil gegenüber, der dem eigenen
Sondereigentum durch den so herbeigeführten günstigeren
Gesamteindruck des Wohnparks erwächst. Im Ergebnis gehen alle
abstrakten Billigkeitsüberlegungen der Beschwerdeführer ins Leere,
weil dabei keine wirtschaftliche Betrachtungsweise erfolgt ist. Sie
haben ausschließlich den Nachteil aus der vorgesehenen
weitestgehenden Mithaftung für alle anfallenden Instandsetzungen
des Wohnparks bewertet, aber versäumt, die entstehenden Vorteile in
die Abwägung dazu, ob eine grobe Unbilligkeit des
Verteilerschlüssels besteht, einzubeziehen. Holt man dies nach und
führt eine vollständige Abwägung durch, zeigt die oben vorgenommene
Gegenüberstellung der Vorteile und der Nachteile des
Kostenverteilerschlüssels der Gemeinschaftsordnung, daß seine
Anwendung nicht als grob unbillig angesehen werden kann.

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Die tatsächliche Abrechnungspraxis der Vergangenheit bietet zu
dieser Schlußfolgerung ebenfalls keinen Anlaß, auch wenn über Jahre
hinweg gemäß den Vorstellungen der Beschwerdeführer und mit
Zustimmung der Beschwerdegegner Instandsetzungskostenabrechnungen
genehmigt wurden, in denen die Kosten abweichend von der
Gemeinschaftsordnung verteilt waren. Darin liegt keine die
Gemeinschaftsordnung ändernde Vereinbarung aller Wohnungseigentümer
dieses Wohnparks. Aus dem Umstand, daß die entsprechenden
Beschlüsse zum Inhalt der Instandsetzungsarbeiten oder zur
Abrechnung der dafür entstandenen Kosten nicht angefochten wurden,
läßt sich nicht schließen, daß alle Wohnungseigentümer mit dieser
Abrechnungsweise auch für alle Zukunft einverstanden gewesen sind.
Schon das vom Senat durch Beschluß vom 26.11.1993 - 16 Wx 191/93 -
entschiedene Anfechtungsverfahren zu einer Sanierungsabrechnung
beweist das Gegenteil.

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Die Beschwerdeführer können die grobe Unbilligkeit des
bestehenden Kostenverteilungschlüssels auch nicht mit tatsächlich
getragenen Instandsetzungskosten der Vergangenheit begründen. Die
bisher durchgeführten Sanierungen sind abgerechnet. Anhaltspunkte
für eine grob unbillige Verteilung der entstandenen Kosten fehlen.
Die unangefochten gebliebenen Abrechnungen zu einzelnen
Instandsetzungen belegen vielmehr, daß es der Gemeinschaft in
der

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Vergangenheit gelungen ist, die von den Beschwerdeführern jetzt
mit abstrakten Überlegungen heraufbeschworene Gefahr einer
ungerechten Verteilung von Sanierungskosten zur Zufriedenheit aller
erst gar nicht entstehen zu lassen. Die Besorgnis der
Beschwerdeführer kann auch aus denkbaren zukünftigen Sanierungen
nicht abgeleitet werden. Solche sind weder dargelegt, noch aus den
Umständen im übrigen zu entnehmen. Es fehlt jeder Hinweis darauf,
daß für einzelne Häuser der jeweiligen Bauabschnitte zu Lasten der
übrigen stets und auf unabsehbare Zeit erhebliche Mehrkosten für
Instandsetzung entstehen werden. Vielmehr besteht der Eindruck, daß
ein Sanierungsgleichstand erreicht ist. Soweit zukünftig
Gemeinschaftseinrichtungen instandgesetzt werden müssen, hat der
Senat in seiner den gleichen Wohnpark betreffenden oben
angesprochenen Entscheidung vom 26.11.1993 entschieden, daß die
dadurch anfallenden Kosten allen Eigentümern auferlegt werden
können, und daß die dazu herangezogene Regelung der
Gemeinschaftsordnung keineswegs zu unbilligen Kostenverteilungen
führt, sondern eine wirksame rechtliche Grundlage für den Ausgleich
der Sanierungskosten innerhalb der Gemeinschaft bietet. Den
Beschwerdeführern ist zuzubilligen, daß es Situationen geben mag,
in denen der von ihnen angegriffene Verteilungsschlüssel nicht mehr
akzeptiert werden kann. Dazu gehört sicherlich der Fall, daß eine
Mehrheit von Eigentümern aufgrund ihres Empfindens eine
Instandsetzung möchte, obgleich diese nach objektiven Kriterien
noch nicht erforderlich ist. Für diesen Fall ist jedoch Vorsorge
getroffen. Schönheitsreparaturen können gesondert nach
Bauabschnitten beschlossen und umgelegt werden, § 11 Abs. 5 der
Gemeinschaftsordnung. Eine

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unbillige Belastung der übrigen wird damit vermieden.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Weil die
Beschwerdeführer mit ihrem Rechtsmittel erfolglos geblieben sind,
erscheint es billig, ihnen die Gerichtskosten des Verfahrens der
Rechtsbeschwerde aufzuerlegen. Im übrigen war es geboten, an dem in
§ 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz festzuhalten, wonach die
Verfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen außergerichtlichen
Kosten selbst zu tragen haben.

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Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird gemäß §
48 Abs. 2 WEG auf 100000 DM festgesetzt. Auf diesen Wert kann das
Interesse der Beteiligten an einer anderen Abrechnungsweise
hinsichtlich der Instandsetzungskosten geschätzt werden.

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