Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-03-02, Aktenzeichen 9 S 270/10
ECLI:DE:LGK:2011:0302.9S270.10.00

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Bergisch Gladbach vom 31.08.2010 – 65 C 33/10 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtstreits tragen die Klägerin zu 29 % und die Beklagte zu 71 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

G r ü n d e :

1

I.

2

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

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II.

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Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung hat in der Sache teilweise Erfolg.

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Zur Klage

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Hinsichtlich der Klage bleibt die Berufung indes im Wesentlichen ohne Erfolg.

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Die Kammer teilt – wie bereits im Hinweisbeschluss vom 09.11.2010 und zudem in der mündlichen Verhandlung dargelegt – die Auffassung des Amtsgerichts dahingehend, dass das Mieterhöhungsverlangen vom 12.07.2006 nicht den Anforderungen des § 10 WoBindG gerecht wurde. Nach dieser Vorschrift ist die Erklärung grundsätzlich nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert wird.

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Dabei reicht es entgegen der Auffassung der Klägerin nicht aus, wenn zur Erläuterung auf die beigefügte Teilwirtschaftlichkeitsberechnung Bezug genommen wird.

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Die Erläuterung der Mieterhöhung soll dem Mieter die Gelegenheit verschaffen, die geforderte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung zu überprüfen (vgl. BGH, Beschluss vom 10.04.2002 – VIII ARZ 3/01, zitiert nach juris; LG Köln, Urteil vom 20.09.2001 – 1 S 67/01 -, ZMR 2002, 199). Aufgrund der Erläuterungen soll der Mieter in die Lage versetzt werden, im Einzelnen abschätzen zu können, ob eine Verteidigung gegen die Mieterhöhung Aussicht auf Erfolg hat. Bei energieeinsparenden Maßnahmen gehört dazu auch eine Überprüfung dahingehend, ob tatsächlich eine Verbesserung des Wärmeschutzes eingetreten ist und inwieweit Heizkosten eingespart werden. Andernfalls kann der Mieter nicht hinreichend sicher beurteilen, ob seine Rechtsverteidigung Aussicht auf Erfolg bietet oder nicht. Zwar dürfen die Anforderungen an die Erläuterungen insoweit nicht überspannt werden, so dass insbesondere die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung bei energieeinsparenden Modernisierungsmaßnahmen nicht erforderlich ist. Der Bundesgerichtshof hält aber beispielsweise jedenfalls die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten für geboten (BGH a.a.O.). Der entsprechende Beschluss ist zwar zu § 3 MHG ergangen, ist aber auf § 10 WoBindG übertragbar, da der Modernisierungsbegriff des § 3 MHG exakt dem von § 6 Abs. 2 der II. BV entspricht. An einer derartigen Erläuterung fehlt es im Streitfall ebenso wie einer nachvollziehbaren Darlegung der entsprechenden Instandhaltungsanteile. Auch insoweit ist aber eine Erläuterung erforderlich (vgl. hierzu Palandt-Weidenkaff, 70. Aufl., § 559b, Rn. 3 m.w.N. zu der Parallelproblematik im freifinanzierten Wohnraum). Lediglich aufgrund der Angabe der Prozentsätze in der Wirtschaftlichkeitsberechnung ist für den Mieter nicht abzuschätzen, um welche Maßnahmen es sich bzgl. der allein maßgeblichen Modernsierung handelt. Auf eine etwaige Genehmigung der Maßnahme durch die Stadt Bergisch Gladbach kann es in diesem Zusammenhang bereits deshalb nicht ankommen, weil die Bewilligungsbehörde nach übergeordneten öffentlich-rechtlichen Gesichtspunkten entscheidet, während es dem Mieter darauf ankommen muss, die Erfolgschancen einer Verteidigung gegen die Mieterhöhung abschätzen zu können (vgl. auch LG Köln a.a.O.).

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Entgegen der im Hinweisbeschluss der Kammer geäußerten Ansicht führt dieser Umstand indes nicht dazu, dass dem Erhöhungsverlangen vom 12.07.2006 gänzlich die Wirksamkeit versagt bleiben muss. Zutreffend hat die Klägerin nämlich darauf hingewiesen, dass der Mietvertrag die Klausel enthält „Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vertraglich vereinbart.“

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In einer derartigen Konstellation ist zwar auch eine besondere Anforderung der erhöhten Miete erforderlich, die den Formvorschriften des § 10 WoBindG entsprechen muss. Die Erklärung hat indes in diesen Fall nicht die Bedeutung einer Anspruchsvoraussetzung in dem Sinne, dass nur eine dem § 10 WoBindG entsprechende Erklärung den Anspruch des Vermieters auf Erhöhung der Miete zur Entstehung bringt. Anspruchsbegründend ist vielmehr die vertragliche Reglung, wonach „die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vertraglich vereinbart“ gilt. Die Erhöhungserklärung ist lediglich Fälligkeitsvoraussetzung. Der Vermieter kann bei einer den Vorschriften des § 10 WoBindG die Erklärung nachholen und den Erhöhungsanspruch dann gegebenenfalls auch später gerichtlich durchsetzen (vgl. BGH, NJW 1982, 1587, 1588; LG Dortmund, NZM 2003, 511, 512).

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Diese Grundsätze führen in der vorliegenden Konstellation dazu, dass mangels einer den Anforderungen des § 10 WoBindG entsprechenden Erklärung vom 12.07.2006 der ursprüngliche Erhöhungsanspruch nicht fällig wurde. Demzufolge kann die mit diesem Schreiben angeforderte erhöhte Miete derzeit auch nicht Grundlage einer weiteren Mieterhöhung zum 01.01.2010 sein. Diese Erhöhung muss sich vielmehr – wie das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat – an der 20%-igen Kappungsgrenze, ausgehend von einer Basismiete in Höhe von 297,00 € messen lassen. Dies führte zur Abweisung der Klage als derzeit unbegründet.

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Zur Widerklage:

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Aus den obigen Ausführungen zur mangelnden Fälligkeit der Mieterhöhung gemäß Schreiben vom 12.07.2006 folgt zugleich, dass ein bereicherungsrechtlicher Rückforderungsanspruch nicht gegeben ist. Als alleinige Anspruchsgrundlage käme § 813 BGB in Betracht. Nach dieser Vorschrift kann das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Gleistete aber nur dann zurückgefordert werden, wenn dem Anspruch eine Einrede entgegenstand, durch welche die Geltendmachung des Anspruchs dauernd ausgeschlossen ist. Mangelt es dem Erhöhungsverlangen in Fällen einer Mietpreisklausel an den Voraussetzungen des § 10 WoBindG ist indes nur die Fälligkeit des Anspruchs betroffen, so dass dem Anspruch nur eine vorübergehende, die Geltendmachung des Anspruchs nicht dauernd ausschließende Einrede entgegensteht (vgl. BGH a.a.O.). Die auf Rückforderung gerichtete Widerklage war damit abzuweisen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

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III.

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Gründe für eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Zulassung der Revision ist auch nicht i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich, da nicht über streitige oder zweifelhafte Rechtsfragen zu entscheiden war.

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Streitwert für das Berufungsverfahren

: 2.523,00 € (Klage: 723,00 €; Widerklage: 1.791,00 €)