Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-08-26, Aktenzeichen 14 A 2509/07
ECLI:DE:OVGNRW:2008:0826.14A2509.07.00

Tenor

Das angefochtene Urteil wird geändert.

Die Klage wird in vollem Umfang abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen als
Gesamtschuldner.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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Tatbestand:

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Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks Flur Flurstück in T. mit der
postalischen Bezeichnung "X. ". Das Grundstück ist mit einem viergeschossigen
Haus mit ausgebautem Dachgeschoss bebaut. Im Erdgeschoss befinden sich
ehemals gewerblich genutzte Räume, in den darüber liegenden Geschossen
insgesamt 6 Wohnungen.

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Mit Bescheid vom 30. Januar 2006 zog der Beklagte die Kläger zu Grundsteuern
in Höhe von insgesamt 1.239,01 Euro heran.

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Anfang Februar 2007 beantragten die Kläger, ihnen für das Jahr 2006 die
Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung teilweise zu erlassen. Zur
Begründung führten sie aus, das Haus stehe insgesamt leer. Der gewerblich
genutzte Teil des Objekts sei seit dem 31. Dezember 1999 nicht mehr vermietet, die
Wohnungen spätestens seit Mai 2006. Der Ertragsausfall betrage rund 87 %. Um
eine Vermietung des Objekts hätten sie sich regelmäßig bemüht.

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Mit Bescheid vom 3. April 2007 lehnte der Beklagte den Erlassantrag für das Jahr
2006 mit der Begründung ab, ein Grundsteuererlass komme nur bei
vorübergehenden Mietausfällen wegen außergewöhnlicher Umstände des Einzelfalls
in Betracht. Im Falle der Kläger fehle es jedoch an einem atypischen Leerstand
vorübergehender Art. Der Leerstand der Gaststätte seit 1999 sei nicht als atypisch zu
bezeichnen. Im Übrigen hätten Wohnungen immer wieder leer gestanden. Es
mangele daher seit Jahren an Nachfrage nach Wohnungen in diesem Haus. Der
brandbedingte Leerstand einer Wohnung im III. Obergeschoss sei zwar grundsätzlich
erlassrelevant. Die daraus resultierende Minderung des Objektertrages sei aber zu
geringfügig, um einen Erlass begründen zu können.

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Die Kläger legten mit folgender Begründung Widerspruch ein: Die objektive
Minderung des Rohertrages im Erlasszeitraum betrage mehr als 20 %. Sie hätten
diese Minderung nicht zu vertreten. Die Erhaltung liege im öffentlichen Interesse, weil
mietgünstiger Wohnraum in T. fehle.

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Der Beklagte wies den Widerspruch der Kläger mit Bescheid vom 18. April 2007
zurück, worauf die Kläger am 21. April 2007 Klage erhoben haben. Zur Begründung
haben sie ausgeführt: Der Leerstand des Objekts sei strukturell bedingt. Fehlende
Instandhaltungsmaßnahmen könnten nicht Grund für den Leerstand sein. In den
Jahren 2002 bis 2006 hätten sie erhebliche Aufwendungen für den Erhalt der
Wohnungen vorgenommen. Der Leerstand lasse sich vielmehr durch Belästigung
infolge des intensiven Straßenverkehrs erklären.

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Die Kläger haben sinngemäß beantragt,

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den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 3. April 2007 und des
Widerspruchsbescheides vom 18. April 2007 zu verpflichten, die für das Steuerobjekt
für das Jahr 2006 festgesetzte Grundsteuer in Höhe eines Betrages von 864,58 Euro
zu erlassen.

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Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Zur Begründung hat er ausgeführt: Maßgeblich für den Leerstand sei der
Zustand des in Rede stehenden Objekts. Das gesamte Gebäude mache bereits seit
längerem einen zumindest äußerlich ungepflegten und verwahrlosten Eindruck.
Daher könne abweichend von der vom Verwaltungsgericht Düsseldorf im Urteil vom
6. März 2006 - 25 K 5514/04 - betreffend einen Grundsteuererlass für das Jahr 2003
geäußerten Auffassung auch nicht von für einen strukturellen Leerstand
sprechenden Anhaltspunkten ausgegangen werden. T. weise keine
gravierenden Probleme im Bereich des Wohnungsmarktes auf. Die Leerstandsquote
in der gesamten Stadt T. auf dem Wohnungsmarkt habe für das Jahr 2005 2,78
% betragen. Die Leerstandsquote bei vermieteten Gewerbeobjekten habe sich
demgegenüber auf 6,3 % belaufen, was dem durchschnittlichen Niveau in einzelnen
deutschen Städten entsprochen habe.

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Durch das angefochtene Urteil hat das Verwaltungsgericht der Klage hinsichtlich
eines Erlassbetrages von 491,14 Euro stattgegeben. Im Übrigen hat es die Klage
abgewiesen. Zur Begründung hat es sich auf den Standpunkt gestellt, den Klägern
stehe der geltend gemachte Anspruch zu, soweit es die in Rede stehenden
Wohnungen betreffe. Es komme angesichts der geänderten Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts nicht darauf an, ob der Leerstand als atypisch
anzusehen sei. Die Kläger hätten auch ausweislich der vorliegenden Unterlagen sich
um eine Vermietung der Wohnräume bemüht. Demgegenüber hätten die Kläger die
Ertragsausfälle, die durch den Leerstand der ehemaligen gewerblichen Räume im
Erdgeschoss verursacht seien, zu vertreten. Diese Räumlichkeiten seien seit dem
Jahr 1999 nicht am Markt unterzubringen gewesen. Daher sei es den Klägern
zuzumuten gewesen, sich um eine Steigerung der Marktattraktivität der
Räumlichkeiten durch geeignete Maßnahmen wie Umbau, Umnutzung oder
Modernisierung zu bemühen.

14

Auf Antrag des Beklagten hat der Senat die Berufung mit Beschluss vom
13. März 2008 zugelassen.

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Zur Begründung der Berufung führt der Beklagte aus: Voraussetzung für den
begehrten Grundsteuererlass sei das Vorliegen eines atypischen, vorübergehenden
Leerstandes. Die Wohnungen seien seit 1999 nicht mehr in vollem Umfang vermietet
gewesen. Im Jahr 2003 hätten alle 6 angegebenen Wohnungen über Monate bis
Dezember 2003 leergestanden, davon allein 3 Wohnungen über einen Zeitraum von
mindestens 6 Monaten. Im Jahr 2006 hätten neben der durch Brand beschädigten
Wohnung im III. Obergeschoss die Wohnungen im I. Obergeschoss und im
Dachgeschoss während des ganzen Jahres leergestanden und die übrigen
Wohnungen seit Mai und Juni 2006. Seit diesem Zeitpunkt sei keine der Wohnungen
mehr vermietet worden. Diese Tatsachen sprächen dagegen, dass die
Ertragsminderung von erkennbar vorübergehender Natur gewesen sei, sondern
dafür, dass die Ertragsminderung auf einer von anderen Grundstücken
abweichenden Beschaffenheit beruht habe. Für das Haus der Kläger sei
kennzeichnend, dass ein häufiger Mieterwechsel stattfinde und die Mietverhältnisse
sich überwiegend nur über einige Monate erstreckten. Ein Leerstand nach einem
Mieterwechsel gehöre jedoch zum allgemeinen Vermieterrisiko. Wie es sich aus
einer Ankündigung hinsichtlich eines Zwangsversteigerungstermins für den
23. Januar 2008 ergebe, seien sämtliche Räumlichkeiten bis auf die nach einem
Brand renovierte Wohnung im III. Obergeschoss in einen vermietbaren Zustand
herzurichten. Daher sei davon auszugehen, dass sich die Wohnungen derzeitig in
keinem vermietbaren Zustand befänden, was zu Lasten der Kläger gehe.

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Der Beklagte beantragt,

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das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage in vollem Umfang
abzuweisen.

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Die Kläger halten das erstinstanzliche Urteil für zutreffend.

19

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des
Parteivorbringens im Übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der
beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

21

Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache Erfolg.

22

Die im Streit stehenden Bescheide des Beklagten vom 3. April 2007 und 18. April
2007 sind rechtmäßig und verletzten die Kläger nicht in ihren Rechten. Die Kläger
haben nicht nur, wie vom Verwaltungsgericht angenommen, keinen Anspruch auf
den von ihnen beantragten Erlass der Grundsteuer - vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO -
hinsichtlich der im Erdgeschoss liegenden Geschäftsräume. Ein Erlassanspruch
steht ihnen auch hinsichtlich der in den Obergeschossen befindlichen Wohnungen
nicht zu.

23

Anspruchsgrundlage für den begehrten Erlass ist § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG,
wonach die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen wird, der vier Fünfteln
des Prozentsatzes der Minderung entspricht, soweit bei Betrieben der Land- und
Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des
Steuergegenstandes um mehr als 20 v.H. gemindert ist und der Steuerschuldner die
Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2
GrStG ist normaler Rohertrag bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem
Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die
bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraumes maßgebend wäre.
Jahresrohmiete ist wiederum gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1 BewertG das Gesamtentgelt,
das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher
Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten
haben. Nach § 79 Abs. 2 Nr. 1 BewertG gilt statt des Betrages nach Abs. 1 die
übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile, die
eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich
überlassen sind, also auch für leerstehende Grundstücke.

24

Die genannten Voraussetzungen für den beantragten Grundsteuererlass für das
Jahr 2006 liegen zwar vor, weil ein hinreichender Ausfall des Pachtzinses zu
verzeichnen ist.

25

Es lässt sich jedoch mit Ausnahme der durch einen Brandschaden betroffenen
Wohnung nicht feststellen, dass die Ertragsminderung auf atypische Umstände oder
einen strukturell bedingten Leerstand zurückzuführen ist.

26

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,

27

vgl. u.a. Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13/89 -, u.a. in: BStBl. II 1992, 580,

28

der sich der Senat in ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat,

29

vgl. u.a. Urteil vom 9. Oktober 2007

30

- 14 A 2985/05 -,

31

können die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des
normalen Rohertrages (grundsätzlich) nur erfüllt sein, wenn der (geringe) Ertrag
eines Grundstückes auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgeht, die im
Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind. Dieser Grundsatz
ist auch nicht dadurch in Zweifel zu ziehen, dass sich das
Bundesverwaltungsgericht,

32

vgl. Beschluss vom 24. April 2007

33

- GmS-OGB 1/07 -, in: ZKF 2007, 211,

34

auf die Kritik des Bundesfinanzhofes,

35

vgl. Beschluss vom 13. September 2006

36

- II R 5/05 -, u.a. in: BStBl. II 2006, 921,

37

dessen Rechtsprechung angeschlossen hat und nunmehr auch strukturell
bedingte Ertragsminderungen als Erlassgrund anerkennt.

38

Es ist nicht erkennbar, dass damit eine grundsätzliche Änderung der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung verbunden ist in dem Sinn, dass auf den
Gesichtspunkt der "Atypizität" in jedem Fall zu verzichten sei und damit im Ergebnis
jeder Leerstand als für einen Grundsteuererlass berücksichtigungsfähig in Betracht
kommen könnte,

39

vgl. Urteile des Senats vom 16. Januar 2008

40

- 14 A 461/07 -, u.a. in: DWW 2008, 108 und

41

WuM 2008, 241, und vom 11. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -; a.a. BFH, Urteil vom
24. Oktober 2007 - II R 5/05 -, in: juris.

42

Hiergegen spricht bereits die Formulierung im o.a. Beschluss des
Bundesverwaltungsgerichts vom 24. April 2007, wonach nicht nur atypische
Ertragsminderungen, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen in
Betracht kommen.

43

Im Übrigen beruhte die frühere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,
soweit es den "strukturell bedingten Leerstand" betrifft, auf der Annahme, dass ein
derartiger Leerstand bei der nächsten Hauptfeststellung zu berücksichtigen sei. Dem
ist der Bundesfinanzhof im o.a. Beschluss vom 13. September 2006 mit dem
Argument entgegengetreten, dass der Gesetzgeber die Hauptfeststellung ausgesetzt
habe. Daraus ist zu schließen, dass das Bundesverwaltungsgericht die Abweichung
von seiner bisherigen Rechtsprechung, die im o.a. Beschluss vom 24. April 2007
allerdings nicht begründet worden ist, gerade auf dieses Argument des
Bundesfinanzhofes gestützt hat, das sich speziell auf die Frage des "strukturell
bedingten Leerstandes" bezieht. Dass das Bundesverwaltungsgericht eine Änderung
seiner Rechtsprechung auch hinsichtlich anderer Fallkonstellationen habe
vornehmen wollen, kann daraus nicht gefolgert werden.

44

Im vorliegenden Fall sind atypische vorübergehende Umstände des Einzelfalles
für die Minderung der Ertragslage nicht zu erkennen.

45

Seit dem Jahr 1999 ist eine vollständige Vermietung der in Rede stehenden
Wohnungen nicht mehr erfolgt. Die Situation war vielmehr gekennzeichnet durch
Zeiten erheblichen Leerstandes verbunden mit einem häufigen Mieterwechsel. Damit
ist der von den Klägern geltend gemachte Leerstand als charakteristisch und gerade
nicht als atypisch zu bezeichnen. Bestätigt wird diese Annahme dadurch, dass nach
dem unwidersprochenen Vortrag des Beklagten seit Mitte 2006 keine Wohnungen
mehr vermietet worden sind, also ein vollständiger Leerstand zu verzeichnen ist.

46

Auch der von den Klägern selbst angeführte Grund spricht gegen einen
atypischen vorübergehenden Leerstand. Die Kläger führen den Leerstand auf die
von einem übermäßigen Straßenverkehr ausgehenden Belästigungen zurück.
Jedoch kennzeichnet u.a. die nicht nur vorübergehende Verkehrssituation gerade die
Lage eines Grundstücks und stellt keinen Umstand dar, mit dem ein Vermieter
normalerweise nicht zu rechnen braucht.

47

Der Leerstand ist auch nicht auf eine nachhaltige und länger andauernde
Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen, die sich im
allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen hat, und damit nicht als
strukturell bedingter Leerstand anzusehen,

48

vgl. zum Begriff: Martini, Der Grundsteuererlass nach § 33 GrStG bei auf
Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse beruhenden
Ertragsminderungen in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, in:
Bay.VBl. 2006, 329, m.w.N. aus der Rechtsprechung;

49

Urteil des Senats vom 9. Oktober 2007

50

- 14 A 2985/05 -.

51

Indizien für einen derart gekennzeichneten strukturell bedingten Leerstand
lassen sich nicht feststellen.

52

Ausweislich der Ausführungen des Beklagten im Schriftsatz vom 25. Mai 2007
variierte der Stand der Bevölkerung in den Jahren 2000 bis 2006 zwischen 163.800
und 162.700 Einwohnern. Eine wesentliche Verringerung der Einwohnerzahl, die
zum Problem bei der Vermietbarkeit hätte führen können, ist daher nicht zu
verzeichnen. Die Leerstandsquote für T. betrug Ende Juni 2005 für Wohnungen
2,78 %. Sie lag damit zwar über dem Landesdurchschnitt von 1,7 %, bewegte sich
aber im Rahmen der Quote für das Städtedreieck X1. , T. und S. , die
sich auf 2 % bis 3 % belief. Anlass, eine gravierende Änderung der letztgenannten
Verhältnisse bis zum Ablauf des hier in Rede stehenden Jahres 2006 anzunehmen,
besteht nicht. Vielmehr sind nach dem Vortrag des Beklagten in der mündlichen
Verhandlung vom 26. August 2008 keine größeren Leerstände in der Straße "X.
", also in der unmittelbaren Umgebung des klägerischen Hauses festzustellen.
Weitere Erlassanträge sind nicht gestellt worden. Zudem haben die Kläger selbst in
ihrer Widerspruchsbegründung vom 7. April 2007 angeführt, es fehle mietgünstiger
Wohnraum in T. . Wenn dem so ist, kann von einem strukturell bedingten
Leerstand der klägerischen Wohnungen keine Rede sein.

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Soweit es den Leerstand der durch einen Brandschaden betroffenen Wohnung
betrifft, wird die erforderliche Minderung des Rohertrags des Steuergegenstandes um
mehr als 20 v.H. nicht erreicht.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 i.V.m. § 159 Satz 2 VwGO, die
Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr.
10 und 711 ZPO.

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Die Revision ist nicht zuzulassen, weil sich der Senat in Übereinstimmung mit der
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts befindet und daher die
Voraussetzungen gemäß §§ 132 Abs. 2 und 137 Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.

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