Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht ()
Urteil vom 2002-03-13, Aktenzeichen 1 L 4339/00

Tatbestand

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Die Beteiligten streiten darum, ob der Klägerin die Erhaltung eines als Baudenkmal eingestuften ehemaligen Tankstellengebäudes wirtschaftlich zugemutet werden kann. Dieses zeichnet sich durch ein geschwungenes Betondach aus, welches gleichsam aus den Wangen des Tankstellengebäudes nach vorn herauswächst und einen knapp 8 m tiefen Bereich vor dem Gebäude überwölbt. Das Gebäude steht in der Mitte eines dreieckig geschnittenen Areals, welches beidseits von Straßen gesäumt ist und an dessen Südspitze sich beide Straßen vereinigen. Nordöstlich des streitigen Gebäudes stehen im Winkel angeordnete Reihengaragen, welche ebenso wie das Tankstellengebäude Mitte der 50er Jahre errichtet worden sind. Nordwestlich davon steht eine Reparaturwerkstatt. Die Klägerin möchte alle Baulichkeiten beseitigen und das Grundstück in anderer Weise nutzen (lassen).

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Das Verwaltungsgericht hat in der angegriffenen Entscheidung, auf deren Einzelheiten Bezug genommen wird, einen Anspruch der Klägerin verneint, die Beseitigung des Tankstellengebäudes genehmigt zu erhalten, und dazu im Wesentlichen ausgeführt: Die nach der Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg vom 4. Oktober 1984 (- 6 OVG A 11/83 -, NdsRpfl. 1985, 79 = BRS 42 Nr. 142) zu ermittelnden Kosten für Instandhaltung des Tankstellengebäudes, Herstellung seiner Gebrauchsfähigkeit zu einem Kiosk zuzüglich Architektenhonorar, Rückstellung für Reparaturen und Bewirtschaftung betrügen nach dem von der Kammer eingeholten, ergänzten schriftlichen Sachverständigengutachten aufgerundet 70.000,-- DM. Bei zehnjähriger Festschreibung seien an Zinsen und Abtrag 9 v.H. zu tragen. Das entspreche einer Monatsrate von 525,-- DM. Dem stünden zwar nur monatliche Einnahmen von voraussichtlich 450,-- DM gegenüber. Indes seien noch die Steuervorteile von jährlich 2.010,-- DM (das heißt monatlich 167,50 DM) hinzuzurechnen. Selbst wenn man noch einen Betrag von monatlich 80,-- DM für die Nutzung einer der Reihengaragen als Lagergebäude hinzurechne, ergebe sich mit jährlich 150,-- DM ein zwar bescheidener, doch angesichts der Sozialbindung des Denkmals ausreichender Überschuss, der die Annahme wirtschaftlicher Unzumutbarkeit ausschließe.

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Zur Begründung ihrer durch Senatsbeschluss vom 15. Dezember 2000 (- 1 L 4242/99 -) zugelassenen Berufung führt die Klägerin insbesondere aus: Es gebe keine wirtschaftlich auskömmliche Nutzung, der das Gebäude zugeführt werden könne. Es bestünden dafür allenfalls vage Aussichten, auf die sie nicht verwiesen werden dürfe. Das vom Gutachter des Verwaltungsgerichts gefundene Zahlenwerk könne jetzt nicht mehr verwandt werden, weil es veraltet sei. Es unterliege zudem durchgreifenden Zweifeln. Die vom Gutachter Prof. {E.} genannten Aufwendungen seien zu gering bemessen worden. Ihr Architekt verfüge über erheblich marktnähere Preise. Das Gutachten sei zudem deshalb unbrauchbar, weil der Sachverständige erst durch Ergänzung habe aufgefordert werden müssen, die gerichtlichen Beweisfragen zu beantworten. Zu Unrecht meine das Verwaltungsgericht, es seien keine Kosten (über 21.000,-- DM) für einen Anbau einzuberechnen, in dem die Waren eines im Tankstellengebäude allenfalls zu betreibenden Kiosks verstaut werden könnten. Weder bestehe dazu eine Rechtspflicht noch könne es ihr angesonnen werden, eine ihrer Garagen für Zwecke der Lagerhaltung zur Verfügung zu stellen. Zudem müsse eine solche Garage zuvor durch Erneuerung der Dachhaut und Anfügung eines neuen Tores kostspielig hergerichtet werden. In die Baukosten hätte zudem eine Risikopauschale in Höhe von 10 v.H. einberechnet werden müssen; das habe sogar der Sachverständige für richtig gehalten. Der seinerzeit zugrunde gelegte Zinssatz von 4,91 % (effektiv) beruhe nur auf telefonischer Auskunft der Commerzbank und sei zudem zwischenzeitlich überholt. Jetzt müsse ein effektiver Jahreszins von 6,7 v.H. gezahlt werden. Weitere Kosten, wie namentlich Grundsteuer und sonstige öffentliche Abgaben, seien in die Betriebskostenberechnung überhaupt nicht eingestellt worden. Die Berechnung verändere sich auch deshalb nicht zu Gunsten der Beklagten und der Beigeladenen, weil die Bezirksregierung Hannover einen Baukostenzuschuss von 30.000,-- DM in Aussicht gestellt habe. Das sei ihr nicht - wie erforderlich - in verbindlicher Weise zugesagt worden. Bei der Beurteilung, ob ein unter Einschluss des Baudenkmals erzielbarer Erlös noch als angemessene wirtschaftliche Verwertung angesehen werden könne, müsse zu ihren Gunsten schließlich der geringe Denkmalwert des Gebäudes mit der Folge eingestellt werden, dass ihr die begehrte Abrissgenehmigung zu erteilen sei.

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Die Klägerin beantragt,

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das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 27. Mai 1999 zu ändern und nach dem Klageantrag zu erkennen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie erwidert: Der Erhalt des Baudenkmals der Klägerin sei jedenfalls jetzt wirtschaftlich zuzumuten, weil die Bezirksregierung Hannover durch Verfügung vom 24. Januar 2001 einen Zuschuss in Höhe von 30.000,-- DM nunmehr verbindlich zugesagt habe. Es sei nicht in die Hand der Klägerin gegeben, sich durch Nichtbeantragung öffentlicher Mitteln arm zu rechnen und so zur Unwirtschaftlichkeit der Erhaltungsaufwendungen zu kommen. Noch mehr an wirtschaftlicher Absicherung könne die Klägerin nicht verlangen. Diese habe bis in die Gegenwart hinein die Möglichkeit gehabt, das Grundstück, welches eine wirtschaftliche Einheit darstelle, unter Aufrechterhaltung des Baudenkmals wirtschaftlich auskömmlich zu nutzen. Das sei in der Vergangenheit unter anderem durch einen Gärtnereibetrieb geschehen, dessen Zahlungen die Klägerin aus gutem Grunde bislang nicht offen gelegt habe. Nachdem der gegenwärtige Pächter des Grundstücks die Pacht zur Mitte des Jahres 2002 aufgeben wolle, habe sich mit einem Oldtimer-Handel ein Interessent gemeldet, mit dem die Klägerin kontrahieren könne. Der bei Beibehaltung des Baudenkmals zu erzielende Überschuss reiche noch aus. Ein noch größerer Gewinn sei angesichts der geringen Größe des Tankstellengebäudes nicht zu verlangen. Wirtschaftlich auskömmlich sei die Grundstücksnutzung erst recht dann, wenn man die gesamten auf dem Grundstück eröffneten Betätigungsmöglichkeiten in Betracht ziehe, welche die Klägerin bislang nicht vollständig ausgeschöpft habe. Gegen die Annahme fehlender Rentabilität spreche nicht zuletzt, dass die Klägerin das Grundstück zwischenzeitlich auf ihre Tochter übertragen habe. Das geschehe nach allgemeiner Lebenserfahrung dann nicht, wenn sich das Grundstück wirtschaftlich nicht trage. Die Angriffe gegen das Sachverständigengutachten gingen fehl. Das ergebe sich nicht zuletzt daraus, dass nicht der Architekt, sondern erst der Sachverständige die genaue Betonstruktur ermittelt und daraus zutreffende Folgerungen gezogen habe. Die gegenteiligen Ausführungen des Architekten stünden im Verdacht, von dem Bestreben getragen zu sein, bei anderweitiger Nutzung des Grundstückes einen lukrativen Auftrag zu erhalten.

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Das beigeladene Institut stellt keinen Antrag. Es führt aus, das Gebäude habe seinen Denkmalwert trotz Aufgabe der Tankstellennutzung nicht verloren.

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Wegen der Einzelheiten von Vortrag und Sachverhalt wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Verwaltungsvorgänge verwiesen, welche in ihren wesentlichen Teilen Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige, insbesondere rechtzeitig begründete Berufung hat keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der Abrissgenehmigung.

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An der Denkmaleigenschaft des Tankstellengebäudes bestehen keine durchgreifenden Zweifel. Alle Beteiligten sind sich - zu Recht - darin einig, dass dieses Gebäude ein Baudenkmal darstellt.

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Zu seiner Beseitigung bedarf es gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 1 NDSchG einer Genehmigung der Denkmalschutzbehörde (§ 19 Abs. 1 Satz 1 NDSchG). Diese Genehmigung ist gemäß § 10 Abs. 3 Satz 1 NDSchG zu versagen, weil die Maßnahme gegen dieses Gesetz verstoßen würde. § 6 Abs. 1 NDSchG verpflichtet unter anderem den Eigentümer des Kulturdenkmals, dieses in Stand zu halten, zu pflegen und vor Gefährdungen zu schützen, und verbietet ihm in § 6 Abs. 2 NDSchG, es zu zerstören. Das kann ihm gemäß § 7 Abs. 1 NDSchG nur dann nicht abverlangt werden, soweit ihn seine Erhaltung wirtschaftlich unzumutbar belastet. Das ist hier nicht der Fall. Die Erhaltung des Baudenkmals führt nicht zu wirtschaftlich unzumutbaren Belastungen im Sinne des § 7 Abs. 2 Nr. 3 NDSchG. Unzumutbar ist eine wirtschaftliche Belastung danach insbesondere dann, soweit die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung nicht durch Erträge oder den Gebrauchswert des Denkmals aufgewogen werden können. Steuerliche Ersparnisse sowie Zuwendungen öffentlicher Kassen sind dabei zu Gunsten des Denkmals schon dann zu berücksichtigen, wenn sie in Anspruch genommen werden können (§ 7 Abs. 3 Sätze 1 und 2 NDSchG).

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Bei der Beurteilung, wann die infolge der Beibehaltung des denkmalgeschützten Bestandes geminderten Gewinnerwartungen die Schwelle zur Unzumutbarkeit im Sinne des § 7 Abs. 3 NDSchG überschreiten, ist auch und gerade Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu berücksichtigen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (vgl. namentlich Beschl. v. 2.3.1999 - 1 BvL 7/91 -, BVerfGE 100, 226 = BauR 1999, 1158 = DVBl. 1999, 1498) können Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude nur eingeschränkten Umfangs einfordern, deren Erträgnisse müssten ihnen zur Grundlage einer selbst bestimmten Lebensführung dienen können. Die gesteigerte Sozialbindung, denen solche Bauwerke unterliegen, führt zu einer Einschränkung der Gewinnerwartung, deren Enttäuschung erst zu einer dem Eigentümer günstigen Anwendung des § 7 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 Sätze 1 und 2 NDSchG führen kann. Jedenfalls darf diese Einschränkung nicht so weit gehen, dass das Denkmal bloßes Zuschussobjekt ist oder überhaupt keine Nutzungsmöglichkeit mehr besteht, welche als - noch - wirtschaftlich sinnvoll angesehen werden kann. Ein lediglich "ausgeglichener Saldo", bei dem sich Lasten und Erträge mit dem Ergebnis einer "schwarzen Null" die Waage halten, stellt in jedem Fall keine sinnvolle Nutzung des denkmalgeschützten Eigentumsgegenstandes mehr dar.

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Für die sonach anzustellende Wirtschaftlichkeitsberechnung sind die Grundsätze maßgeblich, welche das Oberverwaltungsgericht Lüneburg im Urteil vom 4. Oktober 1984 (- 6 OVG A 11/83 -, NdsRpfl. 1985, 79 = BRS 42 Nr. 142) aufgestellt hat. Der danach anzustellenden Gegenüberstellung von Lasten und Erträgen können die Ergebnisse des vom Verwaltungsgericht eingeholten Sachverständigengutachtens von Prof. {E.} vom 24. September 1997 (Bl. 103 d. GA) nebst seiner Ergänzung vom 24. Januar 1999 (Bl. 154 ff. d. GA) zugrunde gelegt werden. Entgegen der Annahme der Klägerin ist es nicht zwingend geboten, schon deshalb ein neues Gutachten einzuholen, weil die seinerzeit gefundenen Zahlen durch Steigerung der Baukosten zwischenzeitlich überholt wären. Denn es bestehen keine ausreichenden Anhaltspunkte für die Annahme, die Höhe der Lasten und die Höhe der zu erwartenden Erträge hätten sich in unterschiedlichem Maße entwickelt. Daher ist es methodisch zulässig, die seinerzeit gefundenen Werte den Erträgnissen gegenüberzustellen, die seinerzeit zu erwarten waren, und das Ergebnis (Saldo) in entsprechender Anwendung von § 287 ZPO maßvoll würdigend zu erhöhen.

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Die sonach vorzunehmende Berechnung ergibt auf der Lastenseite zu den durch Kredite zu finanzierenden Aufwendungen den Betrag, den der Senat unter I. in seinem Berufungszulassungsbeschluss vom 15. Dezember 2000 - 1 L 4242/99 - ermittelt hat. Die dagegen erhobenen Einwendungen der Klägerin greifen nicht durch. Ihr Hinweis, das vom Verwaltungsgericht eingeholte Gutachten des Prof. {E.} sei schon deshalb nicht zu gebrauchen, weil der Architekt der Klägerin zu ganz anderen Zahlen gekommen sei, gibt keinen Anlass, an der Richtigkeit der Zahlen zu zweifeln. Diese Einwendungen sind zu pauschal und im Übrigen in sich widersprüchlich. Denn gerade der Architekt der Klägerin hat ein erhebliches Interesse daran, die Kosten der Erhaltungsmaßnahmen "nach oben zu rechnen", um sich auf diese Weise einen Auftrag durch Neuplanung des Grundstückes zu sichern. Zweifel an der Neutralität von Prof. {E.} bestehen nicht. Erst dieser war es gewesen, der - zu Gunsten der Klägerin - die Einberechnung einer Risikopauschale befürwortet hatte.

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Wegen der Nichtberücksichtigung der Mehrwertsteuer auf das Architektenhonorar ist ebenfalls auf die Ausführungen im Zulassungsbeschluss vom 15. Dezember 2000 zu verweisen, denen die Klägerin Substantiiertes nicht entgegen hat setzen können.

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Entgegen der Annahme der Klägerin hat sie keinen Anspruch darauf, dass die Kosten für einen Anbau an das bestehende Tankstellengebäude einberechnet werden, in denen die Lagerhaltung für einen dort einzurichtenden Kiosk stattfinden kann. Das ergibt sich daraus, dass die Klägerin zu diesem Zwecke eine der bereits vorhandenen Reihengaragen in Anspruch nehmen kann. Rechtliche Hindernisse, dort die für einen Kiosk benötigten Waren zumindest größtenteils unterzubringen, hat die Klägerin nicht vorzubringen vermocht, solche sind auch nicht ersichtlich.

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Ihr Einwand, die zur Unterbringung von Waren in Anspruch zu nehmende Reihengarage müsse durch Erneuerung des Daches und des Tores erst noch baulich hergerichtet werden, ist zu unsubstantiiert. Es ist nicht ersichtlich und auch nicht in der gebotenen Substanz geltend gemacht, dass die vorhandenen Reihengaragen ihrer Bedachung oder der Gestaltung der Tore nach eine Unterbringung von Waren nicht gestatten würden. Das ist auch deshalb unwahrscheinlich, weil die Garagen anderenfalls ihren Zweck, zum Unterstellen von Kraftfahrzeugen zu dienen, kaum würden erfüllen können. Mit Sicherheit würden deren Mieter in diesem Falle die Durchführung solcher Arbeiten verlangen. Denn eine Garage ist "nichts wert", wenn ihr Tor jederzeit geöffnet und der Wagen entwendet werden kann oder wenn dessen Lack durch hereintröpfelndes Wasser Schaden nehmen könnte. Deshalb wäre erheblich substantiierterer Vortrag erforderlich gewesen, um das Erfordernis vorheriger baulicher Herrichtung plausibel zu machen.

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Der Klägerin ist die Inanspruchnahme einer der Reihengaragen auch zuzumuten. Entgegen ihrer Annahme trifft sie schon von der Wertung des § 7 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 Sätze 1 und 2 NDSchG die Pflicht, eigene Baulichkeiten, welche auf demselben Grundstück gelegen sind, zum Zwecke der Lagerhaltung in Anspruch zu nehmen. Dies ist ihr ohne rechtliche Schwierigkeiten möglich - naturgemäß dann Zug um Zug gegen Einberechnung des entgangenen Garagenmietzinses. Denn § 7 Abs. 3 NDSchG ist ersichtlich von dem Bestreben getragen, dem Eigentümer nicht zu gestatten, sich zum Nachteil des Denkmals "arm zu rechnen". Besteht daher ohne wesentliche Schwierigkeiten die Möglichkeit, auf kostspielige Anbauten an das Denkmal - ihre Verwirklichungsfähigkeit angesichts des Denkmalschutzrechts einmal unterstellt (schon das ist zweifelhaft) -, zu verzichten und denselben Nutzungszweck durch Inanspruchnahme vorhandener Bauten zu erreichen, so muss der Eigentümer schon nach Sinn und Zweck des § 7 Abs. 3 NDSchG diese Möglichkeit ergreifen.

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Ein Weiteres kommt indes hinzu. Das gesamte Grundstück stellt entgegen der Annahme der Klägerin eine wirtschaftliche Einheit dar. Werkstatt, Reihengaragen sowie Tankstellengebäude waren von Anfang an, das heißt seit Mitte der 50er Jahre aufeinander funktionell wie baulich bezogen. Diese Einheit ist in der Folgezeit nicht vollständig aufgelöst worden. Garagen und Werkstatthalle werden vielmehr weiterbetrieben. Die Nutzung des Tankstellengebäudes mag zwar in der Folgezeit reduziert worden sein, nachdem der Verkauf von Benzin aufgegeben worden war. Gleichwohl dient dieses Gebäude nach wie vor funktionell, räumlich und wirtschaftlich dem gesamten Grundstück, namentlich den anderen dort anzutreffenden Baulichkeiten. Denn - nur - in diesem Gebäude befindet sich unter anderem die Bedürfnisanstalt, derer es zur Aufrechterhaltung des Werkstattbetriebes bedarf und die zu diesem Zwecke auch genutzt wird. Außerdem hat das Verwaltungsgericht bei seiner Ortsbesichtigung vom 24. Juli 1996 ohne Widerspruch der Beteiligten festgestellt, dass der größere Raum dort offensichtlich zu Aufenthaltszwecken benutzt wird. Das verdient vor dem Hintergrund besondere Beachtung, dass die Klägerseite das Grundstück insgesamt verpachtet hat, das heißt die Nutzung der einzelnen Gebäude nicht unterschiedlichen Pächtern oder Mietern zugeordnet hat. Daraus folgt nicht nur, dass die Betreiber der Werkstatt auch das Tankstellengebäude - wenngleich nunmehr in anderer Nutzung - in Gebrauch genommen haben, sondern auch, dass das Tankstellengebäude nicht aufgehört hat, Teil einer einheitlichen Nutzung dieses Grundstückes zu sein.

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Der Umstand, dass das Tankstellengewerbe im eigentlichen Sinne aufgegeben worden ist, das heißt dort kein Benzin mehr verkauft wird, führt nicht zu einer Aufhebung dieser wirtschaftlichen Funktionseinheit. Es ist vielmehr ein wiederholt zu betrachtendes Phänomen, dass Tankstellen infolge Konzentrationsprozessen auf dem Mineralölsektor oder aber deshalb aufgegeben werden müssen, weil durch den Gesetzgeber veranlasste technische Neuerungen den Betrieb finanziell nicht mehr rentabel machen oder Kundenwünsche eine Größe erfordern, welche auf dem Tankstellengelände nicht mehr erreicht werden kann. In solchen Fällen wird das Tankstellengelände dann verschiedentlich umgenutzt, indem dort die Werkstattnutzung weiterhin betrieben und dieser beispielsweise ein Handel mit Neu- oder Gebrauchtwagen angegliedert, ein Getränkehandel aufgemacht oder Erzeugnisse von Gartenbaubetrieben veräußert werden. All das ändert nichts daran, dass die - zugegebenermaßen veränderte - Nutzung einheitlich geschieht und an dem arbeitsteiligen Zusammenwirken aller Gebäude mit der Folge einer wirtschaftlichen Einheit nichts ändert.

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Aus diesem Grunde bedarf es hier keiner Überlegungen zu den in der Senatsentscheidung vom 7. Februar 1996 (- 1 L 3301/94 -, NVwZ-RR 1996, 633 = NdsRpfl. 1996, 186) angestellten Erwägungen, ob ein denkmalgeschützter, für sich allein gesehen im Sinne des § 7 Abs. 3 NDSchG unwirtschaftlicher Bestand deshalb doch noch wirtschaftlich betrieben werden kann, weil er - wie namentlich im Zusammenspiel von Burgruine und -gaststätte der Fall - eine Nutzung sich ihm angliedert, welche per Saldo in wirtschaftlich auskömmlicher Weise betrieben werden kann.

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Folge dieser wirtschaftlichen Einheit, in der das klägerische Grundstück steht, ist daher unter anderem die Pflicht der Klägerin, eine der Reihengaragen zu dem Zwecke zu nutzen, dort die Lagerhaltung für die Nutzung zu betreiben, welche das denkmalgeschützte Tankstellengebäude aufnehmen kann.

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Die sich daraus ergebenden, durch Kreditaufnahme zu finanzierenden Aufwendungen in Höhe von 66.658,05 DM sind um die 30.000,-- DM zu vermindern, welche die Bezirksregierung Hannover - Dezernat 406 - durch Fax vom 24. Januar 2001 (Bl. 278 d. GA) "zugesagt" hat. Diese Form der "Zusage" reicht entgegen der Annahme der Klägerin aus. Diese kann nicht - wie namentlich in der mündlichen Verhandlung geschehen - mit Erfolg geltend machen, dabei handele es sich lediglich um eine unverbindliche Äußerung. Nach § 7 Abs. 3 Satz 2 NDSchG sind vielmehr Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln schon dann in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzubeziehen, wenn sie in Anspruch genommen werden können. Das ist durch die erwähnte "Zusage" der Bezirksregierung Hannover vom 24. Januar 2000 nachgewiesen. Eines rechtsverbindlichen Bescheides gegenüber der Klägerin bedarf es nicht. Denn diese Vorschrift will ersichtlich verhindern, dass sich der Eigentümer des denkmalgeschützten Gebäudes - wie hier zu beobachten - um einen solchen Zuschuss nicht ernstlich bemüht und dann geltend machen kann, die Aufrechterhaltung des Gebäudes "rechne sich nicht". Aus den vorstehenden Gründen kann die Klägerin des Weiteren nicht einwenden, diese "Zusage" beziehe sich nur auf das Jahr 2001 und könne wegen Mittelerschöpfung im Jahr 2002 ihr nicht mehr entgegengehalten werden. Denn § 7 Abs. 3 Satz 2 NDSchG lässt die Folgen aufwandsmindernder öffentlicher Zuschüsse im Interesse der Erhaltung von Denkmälern schon dann eintreten, wenn sie in Anspruch genommen werden können. Nimmt der Pflichtige diese Möglichkeit nicht wahr, muss er sich nach dieser Vorschrift (entsprechend des Rechtsgedankens aus § 162 Abs. 1 BGB) so behandeln lassen, als habe er diese Möglichkeit wahrgenommen (vgl. Schmaltz/Wiechert, NDSchG, Komm. 1998, § 7 Rdn. 24). Da die Klägerin ein Verpflichtungsbegehren verfolgt, müssen derartige Veränderungen der Tatsachengrundlage auch noch während des Berufungsverfahrens berücksichtigt werden. Daraus folgenden Nachteilen bei der Kostenverteilung kann der Eigentümer im Rahmen des § 161 Abs. 2 VwGO begegnen. Diesen Weg hat die Klägerin jedoch nicht beschritten.

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§ 7 Abs. 3 Satz 2 NDSchG genügt damit zugleich den Anforderungen, die das Bundesverfassungsgericht in seinem oben zitierten Beschluss vom 2. März 1999 zur Bejahung der Frage aufgestellt hat, wann die Gewährung staatlicher Zuwendungen eine anderenfalls drohende Überschreitung der Sozialbindung so auszugleichen vermag, dass verbleibende Belastungen dem Eigentümer auch angesichts der Eigentumsverbürgung aus Art. 14 Abs. 1 GG noch zugemutet werden können. § 7 Abs. 3 Satz 2 NDSchG stellt keine "salvatorische Klausel" dar, wie sie jener Entscheidung zugrunde gelegen hatte. Diese Vorschrift gestattet es vielmehr, bereits im Verfahren auf Erteilung der Abrissgenehmigung die Frage klären zu lassen, ob ein Zuschuss gewährt werden kann. Das ist hier zum Nachteil der Klägerin mit der Folge zu bejahen, dass die durch Kredite zu finanzierenden Aufwendungen lediglich (66.658,05 DM - 30.000,-- DM =) 36.658,05 DM betragen. Mit dem Verwaltungsgericht sind hiervon 9 v.H., das heißt 3.299,22 DM auf das Jahr umzulegen. Entgegen der Annahme der Klägerin besteht kein Anlass, wegen zwischenzeitlich erhöhten Zinsfußes diese Summe zu erhöhen. Denn auch bei Einberechnung von 6,7 % effektiven Jahreszins, den die Klägerin im Gegensatz zur Beklagten, welche Kreditangebote von bis zu 5,7 v.H. für realistisch hält, und Berücksichtigung einer einprozentigen Tilgung sind noch genügend Reserven vorhanden, um die Gesamtkreditbelastung von "nur" 9 % zu rechtfertigen.

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Die Aufwendungen, welche aus den jährlichen Erträgnissen bestritten werden müssen, betragen 3.053,07 DM. Dieser Betrag errechnet sich in Anlehnung an die Ausführungen des Senates im Berufungszulassungsbeschluss vom 15. Dezember 2000 - 1 L 4242/99 - im Wesentlichen wie folgt: Reparaturrücklage: 713,07 DM (22.830,-- DM + 28.477,-- DM + <mindestens> 20.000,-- DM als Wert des vorhandenen Gebäudes = 71.307,-- DM x 1 v.H.); Verwaltungskosten 255,-- DM (Garage: 55,-- DM, Tankstelle: 200,-- DM); Betriebskosten 225,-- DM (5,-- DM/m² x 45 m² Tankstellengebäude und Garagengebäude/Lagerung); Instandhaltungskosten (20,-- DM/m² x 45 m² =) 900,-- DM; Mietausfallwagnis: 54,-- DM; entgangene Miete für eine Garage (12 Monate x 80,-- DM =) 960,-- DM.

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Eine Risikopauschale, wie sie der 6. Senat des Oberverwaltungsgerichts in seiner oben zitierten Entscheidung vom 4. Oktober 1984 (a.a.O.) für richtig gehalten hat, ist hier nicht anzusetzen. Diese ist nur für den Fall erforderlich, dass ein älteres Gebäude, das heißt ein größeres Bauwerk zu sanieren ist. Dort werden aller Lebenserfahrung nach unvorhergesehene zusätzliche Arbeiten erforderlich. Das ist hier nicht angezeigt, weil es sich um ein kleines Gebäude handelt, das auf seinen Reparaturbedarf hin so eingehend untersucht werden kann, dass eine Risikopauschale hier nicht angezeigt ist.

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Die Gesamtaufwendungen pro Jahr betragen damit (3.299,22 DM + 3.053,07 DM =) 6.352,29 DM.

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Diese erhöhen sich zwar um die öffentlichen Abgaben (etwa 1.100,-- DM/Jahr), welche an die Beklagte für die Ableitung des Niederschlagswassers, den Betrieb einer Versickerungsanlage, die Gehwegreinigung sowie die Grundsteuer zu zahlen sind. Das führt indes nicht zu einer Verminderung des wirtschaftlichen Saldos, der zur Unzumutbarkeit im Sinne des § 7 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 Sätze 1 und 2 NDSchG führte. Dazu sind die folgenden Überlegungen veranlasst: Den soeben genannten (nicht ganz vollständigen) Gesamtaufwendungen von jährlich 6.352,29 DM sind gegenüberzustellen Mieteinnahmen von (12 x 450,-- DM =) 5.400,-- DM sowie Steuerersparnisse. Diese beziffert der Senat zum Vorteil der Klägerin auf nur 733,-- DM/Jahr. Dieser Betrag ergibt sich, wenn man die Instandsetzungskosten von 36.658,-- DM auf 10 Jahre verteilt und - wie von der Klägerin geltend gemacht - einen Steuersatz von nur 20 v.H. zugrunde legt, den ihre Tochter, die nunmehrige Eigentümerin des Grundstücks, ihrem Vortrag zufolge nur zu zahlen hat. Der Senat braucht der Richtigkeit dieses Vortrags nicht weiter nachzugehen. Denn auch bei so reduzierten "Vorteilserwartungen" sowie bei uneingeschränkter Einberechnung der auf das Tankstellengebäude (vorgeblich) entfallenden jährlichen Abgabenlasten von rund 1.100,-- DM ergibt sich die für die Klagestattgabe erforderliche Unrentabilität im Sinne des § 7 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 NDSchG nicht. Denn das Grundstück ist mit der Folge als wirtschaftliche Einheit anzusehen, dass die Klägerin darauf zu verweisen ist, die übrigen Baulichkeiten auf dem Grundstück, namentlich die Reihengaragen und das Werkstattgebäude zu nutzen. Das gestattet einen Ertrag zu erzielen, welcher für das Gesamtgrundstück zu einem positiven wirtschaftlichen Saldo führt. Denn nach den obigen Ausführungen ist das Grundstück als wirtschaftliche Einheit mit der Folge anzusehen, dass sich der Grundstückseigentümer im Hinblick auf ein Denkmal und § 7 Abs. 3 NDSchG nicht "arm rechnen" darf. Es ist auch objektiv möglich, durch Nutzung der übrigen Gebäude zuzüglich Freiflächen die Aufwendungen für das Grundstück einschließlich des Baudenkmals sowie einen (noch) namhaften Überschuss zu erwirtschaften. Denn schon nach den bisherigen wirtschaftlichen Verhältnissen nimmt die Klägerin eigenem Vorbringen in der mündlichen Verhandlung zufolge von dem Pächter des Gesamtgrundstücks monatlich 766,-- ¤ pro Monat ein. Dies entspricht - in DM umgerechnet - einem Betrag von jährlich 17.977,99 DM. Dieses gestattet es, angesichts der Erträgnisse, welche aus dem Tankstellengebäude gezogen werden können, auch die öffentlichen Abgaben ohne das Ergebnis wirtschaftlich unzumutbar geringer Gewinne zu zahlen. Das ergibt sich aus folgenden Überlegungen: Entgegen der Annahme der Klägerin ist es nicht Aufgabe der Beklagten oder des Senates, ihr gleichsam unterschriftsreif eine wirtschaftliche Alternativnutzung des Tankstellengebäudes zu offerieren. Die Klägerin hat sich - in der Gestalt ihres Ehemannes, dessen Ausführungen in der mündlichen Verhandlung sie durch Schweigen gebilligt hat - auf den Standpunkt gestellt, der nunmehrigen Eigentümerin des Grundstückes, ihrer Tochter, müsse es möglich sein, eine wirtschaftliche Ausnutzung des Grundstückes zu erhalten, welche gleichsam aus der Ferne und ohne wesentliche Mühe bewerkstelligt werden könne. Sowohl die Klägerin als auch ihre Tochter haben dementsprechend jede ernsthafte Bemühung vermissen lassen, das Grundstück unter Einschluss des Tankstellengebäudes in wirtschaftlich auskömmlicher Weise nutzen zu lassen. Dazu wäre unter anderem erforderlich gewesen, sich etwa durch Einschaltung eines Maklers oder durch Zeitungsannoncen um eine solche Nutzung zu bemühen. Erst wenn solche Bemühungen nachweislich ohne Erfolg geblieben sind, kann dem Gedanken näher getreten werden, auch bei Umbau des Tankstellengebäudes und Maßnahmen zu seinem baulichen Erhalt sei es nicht möglich, das Grundstück insgesamt in wirtschaftlich auskömmlicher Weise zu nutzen. Denn § 7 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 Sätze 1 und 2 NDSchG sind als Einwand ausgestaltet. Beruft sich der Eigentümer des denkmalgeschützten Gebäudes auf wirtschaftliche Unzumutbarkeit, so macht er ein Gegenrecht geltend, für das er die Darlegungs- und Beweislast trägt. Denn er leitet aus der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit das Recht ab, das Denkmal vollständig beseitigen zu dürfen (vgl. zu der Verteilung der Beweis- und Darlegungslast BVerwG, Beschl. v. 5.8.1991 - 4 B 130.91 -, Buchholz 406.17 Bauordnungsrecht Nr. 35 unter Hinweis auf Urt. v. 23.2.1979 - 4 C 86.76 -, Buchholz 406.16 Eigentumsschutz Nr. 13 = NJW 1980, 252; Beschl. v. 19.2.1988 - 4 B 33.88 -, V.n.b.). Ist eine solche "negative Tatsache" zu beweisen, so hat der Darlegungs- und Beweispflichtige all die Anstrengungen nachzuweisen, die er unternommen hat/haben will, um - auch - das Baudenkmal einer sich "rechnenden" Nutzung zuzuführen. Dafür sind überhaupt keine Aktivitäten erkennbar. Die Klägerin hat sich beispielsweise auf den Vorhalt der Beklagten, der Pächter des Grundstückes habe für dieses Jahr das Ende des Pachtvertrages herbeigeführt, keinerlei Aktivitäten erkennen lassen, sich um die Nachfolgepacht zu kümmern. Dementsprechend bleibt es zu Unrecht an der Oberfläche, wenn die Klägerin auf den weiteren Vorhalt der Beklagten, es habe sich ein Oldtimer-Händler als Interessent für das Grundstück gemeldet, der auch das Tankstellengebäude nutzen wolle, lediglich anzuführen vermochte, Termingründe hätten sie bislang davon abgehalten, mit diesem Kontakt aufzunehmen; im Übrigen sei diese Aussicht viel zu vage, um ihr entgegengehalten werden zu können. Damit verkennt die Klägerin die Darlegungslast, welche ihr obliegt. Es ist - wie oben ausgeführt - gerade nicht Sache der Beklagten oder gar des Senates, ihr gleichsam durch einen unterschriftsreifen Vertragsentwurf nachzuweisen, eine wirtschaftlich auskömmliche Nutzungsmöglichkeit sei eröffnet. Vielmehr kann die negative Tatsache des § 7 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 NDSchG nur dann nachgewiesen sein, wenn die Klägerin entsprechende, vergebliche Bemühungen dartut. Erst wenn dies geschehen ist, wäre die Beklagte als untere Denkmalschutzbehörde in der Pflicht darzutun, dass trotz Scheiterns nachgewiesener Verwertungsbemühungen doch die Chance und Aussicht besteht, das Tankstellengebäude im Verbund mit den anderen Gebäuden und den Freiflächen soweit nutzen zu lassen, dass insgesamt ein wirtschaftlich auskömmlicher, angesichts der gesteigerten Sozialpflichtigkeit des Denkmals noch hinreichender Ertrag zu erwarten ist.

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Den möglichen Erlösen und Steuerersparnissen von 7.500,-- DM stehen Lasten von jährlich 7.450,-- DM gegenüber. Damit verbleibt nur ein Betrag, der keinen Beitrag zu einer eigenständigen Lebensführung zu leisten vermag. Bei der Würdigung, ob dies - noch - der Fall ist, mag es, wie die Klägerin meint, gerechtfertigt sein, mit dem Oberverwaltungsgericht Münster (Urt. v. 4.12.1991 - 7 A 1113/90 -, BauR 1992, 614 = BRS 54 Nr. 125) die wirtschaftliche Auskömmlichkeit in Anbetracht der Eigentumsgewährleistung danach zu beurteilen, welchen Rang das Denkmal einnimmt. Je größer dieser ist, desto größere wirtschaftliche Einbußen können dem Eigentümer abverlangt werden; umgekehrt kann dieser angesichts § 7 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 Sätze 1 und 2 NDSchG desto höhere Gewinnerwartungen hegen, je geringer der Denkmalwert ist. Selbst wenn man diese Betrachtung hier anstellte, führe dies nicht zu einer der Klägerin günstigen Beurteilung. Denn die Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung unwidersprochen vorgetragen, das Tankstellengebäude entspreche einem Mitte der 50er Jahre ca. 1.500-mal in der Bundesrepublik Deutschland verwirklichten Entwurf, dessen Realisierungen mittlerweile größtenteils beseitigt seien; dieses Tankstellengebäude stelle das Letzte seiner Art in ganz Niedersachsen dar. Da sein Verwendungszweck angesichts der übrigen Bebauung auf dem Grundstück noch unverfälscht zu erkennen ist und das dreieckig geschnittene Grundstück seiner Lage nach noch immer ein Tankstellengrundstück hervorragend zu repräsentieren vermag, ist es der Klägerin zuzumuten, sich mit geringen Gewinnerwartungen zufrieden zu geben, ohne das Tankstellengebäude beseitigen zu können.

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Das gilt umso mehr, als die Klägerin die übrigen Gebäude in wirtschaftlich guter Weise zu verwerten vermag. Denn der oben genannte, derzeit gezahlte Betrag von 766,-- ¤ je Monat könnte jedenfalls dann maßgeblich erhöht werden, wenn das Tankstellengebäude einer eigenständigen Nutzung zugeführt wird und die Freiflächen etwa zur Unterbringung des Verkaufs von Gärtnereierzeugnissen oder von Getränken, möglicherweise gar zur Bereitstellung von Gebrauchtwagen genutzt werden kann. Auch wenn dies sozusagen nicht pfenniggenau beziffert werden kann, so wird doch deutlich, dass die Einkünfte aus diesem Grundstück nicht so gering sind, dass das Grundstück wegen des Denkmals im Wesentlichen nur Zuschussgeschäft ist oder allenfalls eine Liegenschaft, welche sich mit der oben beschriebenen "schwarzen Null" trägt, ohne einen ins Gewicht fallenden Beitrag zu eigenbestimmter Lebensführung leisten zu können.

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Dass diese Rechnung bislang im Wesentlichen allein auf den Zehnjahreszeitraum abstellt, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Das rechtfertigt noch nicht die gegenwärtige, für eine Klagestattgabe allein ausreichende Annahme, nach Ablauf der Zehnjahresfrist werde es der Klägerin nicht möglich sein, das Gesamtgrundstück unter Einschluss und Aufrechterhaltung des denkmalgeschützten Tankstellengebäudes in wirtschaftlich auskömmlicher Weise zu nutzen.

Sonstiger Langtext

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Beschluss

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Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 15.338,-- ¤ (= 30.000,-- DM) festgesetzt.

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