Oberverwaltungsgericht des Saarlandes (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2017-11-20, Aktenzeichen 2 D 586/17

Tenor

Die Beschwerde gegen die Versagung von Prozesskostenhilfe für das erstinstanzliche Verfahren im Beschluss des Verwaltungsgerichts des Saarlandes vom 4. Juli 2017 - 5 K 2301/16 - wird zurückgewiesen.

Die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens tragen die Kläger; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

Die Kläger begehren die Gewährung von Prozesskostenhilfe für ihre auf die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung gerichtete Klage vor dem Verwaltungsgericht. Mit notariellem Kaufvertrag vom 21.5.2015 verkauften die Kläger ihr in der Gemarkung E., Flur 10, Flurstück 433/3 und 432/10 gelegenes Grundstück zu einem Kaufpreis von 185.000,-- EUR an die Grund 20 GmbH. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des in der am 28.8.1980 beschlossenen Satzung(Bl. 248 ff. der Gerichtsakte) vom Gemeinderat der Gemeinde E. förmlich festgelegten Sanierungsgebiets „Ortsmitte“. Auf dem Grundstück befindet sich ein Wohn- und Geschäftshaus. Bis in die 90-er Jahre des letzten Jahrhunderts wurde dort eine Tankstelle mit Autowerkstatt betrieben.

Mit Bescheid vom 5.10.2015 versagte die Beklagte den Klägern die Erteilung der von ihnen beantragten sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 BauGB mit der Begründung, dass der Kaufvertrag die Sanierung wesentlich erschwere, da der dort vereinbarte Gegenwert für die Grundstücke über dem Wert liege, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergebe. Der Gutachterausschuss des Landkreises N. sei von einem unbelasteten Verkehrswert von 201.000,-- EUR (Wertermittlungsstichtag 20.8.2015) ausgegangen. Abzüglich der bereits vorliegenden Kostenschätzung für die Bodensanierung in Höhe von 75.410,-- EUR und abzüglich der Kostenschätzung für Detailuntersuchungen in Höhe von 20.869,51 EUR ergebe sich ein Verkehrswert für das Grundstück in Höhe von lediglich 104.710,49 EUR. Dem stehe ein vereinbarter Gegenwert in Höhe von 281.279,51 EUR (= Kaufpreis von 185.000,-- EUR + 75.410,-- EUR + 20.869,51 EUR) gegenüber.

Den hiergegen eingelegten Widerspruch begründeten die Kläger damit, dass der vom Gutachterausschuss angesetzte unbelastete Verkehrswert von 201.000,-- EUR unzutreffend und falsch ermittelt worden sei. Ein Sachverständigengutachten werde ergeben, dass der Wert des Grundstücks mindestens 285.000,-- EUR sei, wobei sich bei Abzug von Mängeln am Gebäude in Höhe von 50.000,-- EUR ein Grundstückswert von 235.000,-- bis 240.000,-- EUR ergebe. Der Abzug der Kostenschätzungen sei falsch, da diese lediglich Alternativen darstellten. Vorliegend solle die deutlich günstigere Variante der Auskofferung gewählt werden, die auch vom Landesamt für Umwelt- und Arbeitsschutz akzeptiert werde. Die Kostenschätzung für die Auskofferung liege bei 75.410,-- EUR. Davon ausgehend ergebe sich ein Grundstückswert von 165.000,-- EUR. Da der vereinbarte Kaufpreis bei 185.000,-- EUR liege, könne nicht von einem krassen Missverhältnis gesprochen werden. Auch werde durch den Kauf die Sanierung nicht erschwert, da die Käuferin über die Sanierungsmaßnahme informiert sei und sich vollumfänglich bereit erklärt habe, daran mitzuwirken. Im Übrigen werde bestritten, dass ein wirksamer Sanierungsplan existiere. Es gebe derzeit kein konkretes Sanierungskonzept. Der Sanierungsvermerk sei sehr alt und könne keine Wirkung mehr entfalten.

Mit aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 21.9.2016 ergangenem Widerspruchsbescheid wies der Kreisrechtsausschuss beim Landkreis N. den Widerspruch zurück. Zur Begründung ist in dem Widerspruchsbescheid ausgeführt, der vereinbarte Gegenwert übersteige den Verkehrswert in einer rechtlich relevanten Höhe. Soweit die Berechnungen des Gutachterausschusses des Landkreises N. in Zweifel bezogen würden, fehle es an einem substantiierten Sachvortrag. Liege der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück wie hier über dem Verkehrswert werde die Sanierungserschwerung unwiderleglich vermutet. Der Sanierungsvermerk habe auch nicht infolge der langen Dauer seine Gültigkeit verloren. Die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Ortsmitte“ der Gemeinde E. sei vom Gemeinderat am 28.8.1980 beschlossen worden. Die Gesamtdurchführungszeit sei damals auf ca. 10 Jahre geschätzt worden. Im Zuge der Sanierungsmaßnahmen „Ortsmitte“ habe sich die Notwendigkeit ergeben, weitere Grundstücke in die Sanierungsmaßnahme mit einzubeziehen. In den Jahren 1990, 2000, 2002 und 2003 seien jeweils Erweiterungen des Sanierungsgebiets mit eigenen Satzungen erfolgt. Zuletzt sei 2012 vom Gemeinderat die Änderung des Bebauungsplans „Marktplatz E., Teilbereich B“ beschlossen worden. Zwar seien seit dem Satzungsbeschluss von 1980 zwischenzeitlich 36 Jahre vergangen. Die Beklagte habe jedoch auf Unwägbarkeiten reagieren müssen, die zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nicht absehbar gewesen seien. Insoweit könne dem Einwand, es fehle ein konkretes Sanierungskonzept und es existiere kein Sanierungsplan, nicht gefolgt werden.

Am 28.10.2016 ging die vorliegende Klage beim Verwaltungsgericht ein, an der zunächst auch die GmbH - bis zu ihrer Rücknahme der Klage(Vgl. den Schriftsatz vom 13.7.2017 (Bl. 227 der Gerichtsakte) und den daraufhin ergangenen Abtrennungs- und Einstellungsbeschluss vom 14.7.2017 (Bl. 228 der Gerichtsakte)) - als Klägerin beteiligt war. Mit Beschluss vom 4.7.2017 - 5 K 2301/16 - hat das Verwaltungsgericht den Antrag der Kläger auf Gewährung von Prozesskostenhilfe mit der Begründung zurückgewiesen, die von ihnen beabsichtigte Rechtsverfolgung biete nicht die gemäß den §§ 166 VwGO, 114 Abs. 1 ZPO erforderliche hinreichende Aussicht auf Erfolg. Der Rechtsausschuss habe aller Voraussicht nach rechtlich zutreffend entschieden, dass die Voraussetzungen für die Erteilung der beantragten sanierungsrechtlichen Genehmigung gemäß § 144 BauGB nicht vorliegen. Weder der Zeitablauf noch eine unzureichend zügige Förderung der Sanierung hätten ein Außerkrafttreten der zugrunde liegenden Sanierungssatzung zur Folge. Zwar könne dann die Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung rechtswidrig werden; das sei vorliegend aber nicht der Fall. Liege bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück über dem Wert, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 BauGB ergebe, so liege darin nach § 153 Abs. 2 BauGB eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Abs. 2 BauGB. Die Gemeinde habe insoweit keinen Ermessensspielraum. Die im Zuge der Durchführung städtebaulicher Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen anfallenden Wertermittlungen oblägen grundsätzlich der Gemeinde, die sich hierbei der nach den §§ 192 - 199 BauGB eingerichteten Gutachterausschüsse bedienen könne. Soweit die Kläger geltend machten, der Verkehrswert des Grundstücks ohne die abzuziehenden Kosten betrage 235.000,-- bis 240.000,-- EUR, habe der Rechtsausschuss dazu aller Voraussicht nach zutreffend ausgeführt, dass es sich dabei um Spekulationen „ins Blaue hinein“ handele. Gleiches gelte für die Behauptung der Kläger, die Abzüge für die Kosten für die notwendige Sanierung der Bodenkontamination seien überhöht. Der vereinbarte Gegenwert im Sinne des § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB beziehe sich auf alle beurkundeten geldwertenden Gegenleistungen, die infolge einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks zu gewähren seien. Neben dem Kaufpreis würden darunter auch Schuldübernahmen fallen. Vorliegend sei ein Kaufpreis von 185.000,-- EUR vereinbart worden, der bereits gut 75 % über dem Verkehrswert von 104.710,49 EUR und 47 % über den vom Rechtsausschuss hilfsweise angenommenen Verkehrswert von 125.580,-- EUR liege. Das Argument, dass die GmbH bereit sei, für den Fall der Durchführung der Sanierung für sich und ihre Rechtsnachfolger auf Entschädigung zu verzichten, führe nicht zum Erfolg, weil die entsprechende Voraussetzungen des § 145 Abs. 3 BauGB nicht vorlägen.

Gegen diesen Beschluss richtet sich die Beschwerde der Kläger.

II.

Die Beschwerde der Kläger gegen die mit dem Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 4.7.2017 - 5 K 2301/16 - erfolgte Versagung der Prozesskostenhilfe hat im Ergebnis keinen Erfolg.

Allerdings bestehen erhebliche Zweifel, ob die Versagung von Prozesskostenhilfe darauf gestützt werden kann, dass die Klage keine hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet (§§ 166 VwGO, 114 Satz 1 ZPO). Bei dieser auf den Streitgegenstand des jeweiligen Rechtsstreits bezogenen Beurteilung dürfen die Anforderungen für die Bewilligung der Prozesskostenhilfe mit Blick auf die gesetzliche Zielsetzung des Prozesskostenhilferechts, Unbemittelten einen weitgehend gleichen Zugang zu den Gerichten zu ermöglichen,(vgl. OVG des Saarlandes, Beschlüsse vom 29.6.2010 - 2 B 210/10 - und vom 24.8.2009 - 2 D 395/09 -, SKZ 2010, 75, Leitsatz Nr. 78) nicht überspannt werden. Die Bewilligung ist, da es nicht Sinn des Prozesskostenhilfeverfahrens sein kann, den Rechtsstreit durch eine weitgehende rechtliche Vorausbeurteilung des Streitgegenstands quasi „vorwegzunehmen“, dann gerechtfertigt, wenn das Gericht den Rechtsstandpunkt des Antragstellers aufgrund seiner Sachdarstellung und der vorhandenen Unterlagen für vertretbar hält und bei Aufklärungsbedarf in tatsächlicher Hinsicht zumindest von der Möglichkeit der Beweisführung in seinem Sinne überzeugt ist.(vgl. OVG des Saarlandes, Beschlüsse vom 8.7.2010 - 2 D 224/10 -, vom 30.10.2007 - 2 D 390/07 -, SKZ 2008, 103, Leitsatz Nr. 63, vom 25.4.2005 - 2 Y 1/05 -, SKZ 2005, 302, Leitsatz Nr. 65, und vom 5.5.2004 - 1 Y 4/04 -; dazu allgemein Zöller, ZPO-Kommentar, 28. Auflage 2010, § 114 Rndr. 19 unter Bezugnahme auf die einschlägige Rechtsprechung des BGH; siehe auch Büttner/Wrobel-Sachs/Gottschalk/Dürbeck, Prozesskostenhilfe und Beratungshilfe, 7. Auflage 2014, Rndr. 409, wonach an die Prüfung der Erfolgsaussichten keine überspannten Forderungen gestellt werden dürfen; sowie Kopp/Schenke, VwGO, 18. Auflage 2012, § 166 Rndr. 8, wonach eine „gewisse Wahrscheinlichkeit des Erfolgs“ genügt und dessen überwiegende Wahrscheinlichkeit nicht erforderlich ist)

Im vorliegenden Fall erscheint die Versagung von Prozesskostenhilfe wegen der Annahme des Fehlens hinreichender Erfolgsaussichten bereits deshalb fragwürdig, weil die Kläger hinsichtlich der umstrittenen Höhe des Verkehrswerts ihres Grundstücks die Einholung eines Sachverständigengutachtens durch das Verwaltungsgericht beantragt haben und in dem Rechtsstreit darüber hinaus zahlreiche Rechtsfragen - unter anderem die Frage, ob die sanierungsrechtliche Genehmigung mehr als 37 Jahre nach Erlass der Sanierungssatzung noch verweigert werden darf - zu beantworten sind.

Die Frage, ob die Klage hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet, bedarf jedoch deshalb keiner abschließenden Entscheidung, weil bereits die von § 114 ZPO geforderten wirtschaftlichen Voraussetzungen für die Gewährung von Prozesskostenhilfe nicht erfüllt sind. Nach den vorliegenden Erklärungen über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse sind die Kläger mit Blick auf ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse in der Lage, die Kosten der Prozessführung selbst aufzubringen (§§ 116 VwGO, 114 ZPO). Die Kläger verfügen monatlich über Mieteinnahmen in Höhe von 2.290,46 EUR und beziehen eine Rente von 654,30 EUR (Klägerin zu 1) und 465,74 EUR (Kläger zu 2). Dies ergibt ein Einkommen von insgesamt 3.410,50 EUR monatlich. Zieht man hiervon die in den Erklärungen aufgeführten Zahlungen an Versicherungen von insgesamt 1.043,14 EUR, die öffentlichen Abgaben in Höhe von 271,28 EUR für die den Klägern gehörenden und nicht von ihnen selbst bewohnten Immobilien als Werbungskosten für die Mieteinnahmen, die Heiz- und Nebenkosten in Höhe von 282,65 EUR sowie einen Freibetrag für die Kläger von jeweils 473,-- EUR ab, so ergibt sich ein anrechenbares Einkommen von 867,-- EUR. Gemäß § 115 Abs. 2 Satz 2 ZPO beträgt bei einem einzusetzenden Einkommen von mehr als 600,-- EUR die Monatsrate 300,-- EUR zuzüglich des Teils des einzusetzenden Einkommens, der 600,-- EUR übersteigt. Dies ergibt bezüglich der Kläger eine PKH-Rate von 567,-- EUR. Allerdings wird gemäß § 115 Abs. 4 ZPO Prozesskostenhilfe nicht bewilligt, wenn die Kosten der Prozessführung der Partei vier Monatsraten voraussichtlich nicht übersteigen. Die Kosten der Prozessführung werden maßgeblich durch die Höhe der Gerichtskosten bestimmt, die sich im vorliegenden Fall - ausgehend von einem vorläufigen Streitwert von 46.250,-- EUR(vgl. die vorläufige Streitwertfestsetzung in dem Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 3.11.2016 (Bl. 43 der Gerichtsakte)) und einer sich daraus ergebenden Grundgebühr von 546,-- EUR (vgl. das Gebührenverzeichnis in der Anlage 2 zu § 34 Abs. 1 Satz 3 GKG), die im erstinstanzlichen Klageverfahren vor dem Verwaltungsgericht mit dem Faktor 3,0 zu multiplizieren ist (vgl. die Nr. 5110 des Kostenverzeichnisses in der Anlage 1 zu § 3 Abs. 2 GKG) - auf 1.638,-- EUR belaufen. Diesen Betrag zugrunde legend übersteigen die Kosten der Prozessführung vier Monatsraten (von jeweils 567,-- EUR) voraussichtlich nicht.

Die beantragte Prozesskostenhilfe war daher zu versagen.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 2, 159, 166 VwGO, 100, 127 Abs. 4 ZPO.

Dieser Beschluss ist nicht anfechtbar.