Amtsgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-08-26, Aktenzeichen 142 C 574/12
ECLI:DE:AGK:2013:0826.142C574.12.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreites tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, soweit nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in der gleichen Höhe geleistet hat.

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Tatbestand

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Die Kläger nehmen den Beklagten auf Rückzahlung einer von ihnen gezahlten Maklerprovision in Anspruch.

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Der Beklagte betreibt in Köln ein Maklerbüro für Immobilien. Er bot das Einfamilienhaus, J. C. I. 35, Leverkusen, des Herrn L.-I. K. zur Vermietung an.

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Aufgrund der Vermittlungstätigkeit des Beklagten schlossen die Kläger mit Herrn I. am 24. April 2012 nach vorheriger Besichtigung des angebotenen Objektes einen Mietvertrag über das vorbezeichnete Einfamilienhaus. Gemäß § 2 des Mietvertrages sollte das Mietverhältnis am 1. Juni 2012 beginnen. Als monatlicher Mietzins wurde in § 4 des Mietvertrages ein Betrag in Höhe von insgesamt 850 € vereinbart. In diesem Betrag waren 20 € Gebäudeversicherungskosten enthalten. Gemäß § 4 Z. 3 des Mietvertrages sollten die dort bezeichneten Betriebskosten, mit Ausnahme der Gebäudeversicherung, von den Klägern direkt mit den Leistungserbringern bzw. den Behörden abgerechnet werden. Wegen der voraussichtlichen Höhe der Nebenkosten wird auf eine Anlage verwiesen. In § 10 Z. 1 des Mietvertrages ist weiter geregelt, dass der Mieter die Mieträume in dem vorhandenen Zustand übernimmt, über den der Übergabe ein entsprechendes Protokoll angefertigt wird, welches von den Mietvertragsparteien zu unterzeichnen ist. Weiter ist in § 29 geregelt, dass die Kläger das Mietobjekt beim Einzug renoviert. Dem Mietvertrag angehängt war sodann eine Anlage mit jeweils zwei Nebenkostenabrechnungen bei unterschiedlichem Verbrauchsverhalten. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages und der beispielhaften zu erwartenden Nebenkosten wird auf Bl. 4 ff. d.A. verwiesen. Der Beklagte stellte den Klägern für seine Vermittlungstätigkeit einen Betrag i.H.v. 1975 € in Rechnung, die die Kläger zahlten. Die Kläger lösten den Mietvertrag mit dem Vermieter Herrn I. am 10.5.2012 einvernehmlich auf.

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Die Kläger sind der Ansicht, dass der Beklagte die vereinnahmte Provision aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung an sie zurückzuzahlen habe, da der mit Herrn I. geschlossene Mietvertrag gemäss § 119 Abs. 2 BGB anfechtbar gewesen wäre, wenn es nicht zuvor zu einer einvernehmlichen Aufhebung des Mietvertrages gekommen wäre. Bereits die Anfechtbarkeit des Hauptvertrages genüge um den Rechtsgrund für das Behaltendürfen der Maklerprovision auf Seiten des Beklagten entfallen zu lassen. Die Kläger behaupten, dass sie sich über verkehrswesentliche Eigenschaften des Mietobjektes geirrt hätten. So sei Ihnen vor Abschluss des Mietvertrages nur eine oberflächliche, 10-minütige Besichtigung des Mietobjektes möglich gewesen. Es sei dann geplant gewesen, vor dem Auszug der bisherigen Mieter das Haus noch einmal gründlich zu besichtigen, was den Klägern jedoch von Herrn I. verweigert worden sei. Die Kläger hätten dann festgestellt, dass das Mietobjekt zum Teil erhebliche Mängel aufgewiesen habe. So sei das Gartentor entgegen einer entsprechenden Aussage des Beklagten nicht zum Betreten des Garten mit Fahrrädern nutzbar gewesen, der einer Nutzung des Weges durch das benachbarte Altenheim widersprochen worden sei. In der Küche sei eine Steckdose nicht den gängigen Sicherheitsvorschriften entsprechend verlegt worden. Die Lichtspots im Badezimmer hätten nicht funktioniert und Fugenmasse habe gefehlt. In einem Zimmer habe eine Fußleiste gefehlt. Der Stuck im Wohnzimmer habe nicht entfernt werden dürfen. In mehreren Zimmern seien Steckdosen aus der Wand gerissen gewesen und hätte neu eingesetzt werden müssen. Der Duschschlauch sei erheblich abgenutzt gewesen und habe ausgetauscht werden müssen. Weiter sei das Treppengeländer erheblich abgenutzt gewesen und es seien noch Einstellungsarbeiten an Fenstern und Türen erforderlich gewesen. Weiter behaupten die Kläger, dass nicht alle Vertragsbestandteile einvernehmlich geregelt worden sein, so sei kein verbindlicher Betrag über die Nebenkosten angegeben worden. Die Kläger behaupten, dass sie bei Abschluss des Vertrages davon ausgegangen seien, dass die Mietsache mangelfrei sei. Zumindest hätten die Mängel im Übergabeprotokoll aufgenommen werden müssen, was der Vermieter Herr I. genauso verweigert habe wie eine Mängelbeseitigung. Hätten sie gewusst, dass die vorgetragenen Mängel bestehen und sie diese auf ihre Kosten beseitigen müssen, hätten sie den Mietvertrag nicht abgeschlossen.

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Die Kläger beantragen,

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die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger einen Betrag i.H.v. 1975 € zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 14. März 2013 zu zahlen.

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die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger außergerichtliche Kosten i.H.v. 229,55 € zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Es wird weiter auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist unbegründet.

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Den Klägern steht aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Provision gegen den Beklagten zu.

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I.

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Ein Anspruch aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 1.Alt BGB scheitert daran, dass der Rechtsgrund der Provisionszahlung - der zwischen den Parteien geschlossene Maklervertrag - nicht nachträglich entfallen ist. Insbesondere beeinträchtigt ein etwaiger Irrtum der Kläger über Eigenschaften der Mietsache gemäss § 119 Abs. 2 BGB - hier behauptete Mängel des gemieteten Einfamilienhauses - nicht den Mietvertrag und damit auch nicht den davon abhängigen Provisionsanspruch.

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§ 652 Abs. 1 BGB macht das Entstehen eines Provisionsanspruches von dem Zustandekommen eines Hauptvertrages abhängig, nicht aber von seiner Ausführung. Provisionsschädlich sind damit alle Umstände, die die Wirksamkeit des Abschlusses des Hauptvertrages betreffen, insbesondere solche Umstände, die den Vertrag als von Anfang an unwirksam erscheinen lassen. Hierzu gehören die Formnichtigkeit, Gesetzeswidrigkeit, Sittenwidrigkeit aber auch eine Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung. Unschädlich sind hingegen die Umstände, die lediglich die Durchführung des Vertrages betreffen und die Leistungspflichten beseitigen wie etwa Rücktritt, Kündigung oder einvernehmliche Vertragsaufhebung (BGH NJW 2001, 966 f.; BGH NJW-RR 2005, 1506 f, BGH NZM 2009, 671). Der BGH hat jedoch in Abweichung von diesen Grundsätzen ausnahmsweise eine Provisionsschädlichkeit auch in solchen Fällen angenommen, in denen zwar seitens des Vertragspartners des Maklers in Hinblick auf den Hauptvertrag solche Rechte ausgeübt wurden, die allein die Durchführung betrafen, dieser Rechtsausübung jedoch eine Fehlerquelle zu Grunde lag, die auch die Ausübung von Rechten zugelassen hätte, die die Wirksamkeit des Abschlusses des Hauptvertrages betreffen. Danach soll ein Provisionsanspruch auch dann entfallen, wenn bereits vor Abschluss des Hauptvertrages ein Mangel vorliegt, der sowohl die Ausübung von Gewährleistungsrechten erlaubt als auch eine Anfechtung des Vertrages (BGH, NJW 2001, 966 f.). Den Grund für die Gleichbehandlung sieht der BGH darin, dass es aus Sicht des Maklers rein zufällig ist, ob sein Vertragspartner im Hinblick auf denselben Mangel nun ein Gewährleistungsrecht provionsunschädlich oder eine Anfechtung povisonsschädlich ausübt. Demgemäss kann auch eine dem Grunde nach der Durchführung des Vertrages zuzurechnende einvernehmliche nachträgliche Aufhebung des Hauptvertrages wegen eines bereits zuvor vorhandenen Mangels den Provisionsanspruch entfallen lassen, wenn es aus Sicht des Maklers zufällig ist, ob sein Vertragspartner anstatt den Hauptvertrag anzufechten sich mit dem anderen Teil aus den gleichen Gründen auf eine Vertragsaufhebung einigt (OLG Köln NJW-RR 1997, 696 für den Fall der arglistigen Täuschung).

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Nach dieser Rechtsprechung kann sich auch im vorliegenden Fall die Aufhebung des Mietvertrages zwischen den Klägern und dem Vermieter - obwohl die Vertragsdurchführung betreffend - als provisionsschädlich erweisen, wenn die Kläger sich auf einen Anfechtungsrund - hier einem Irrtum nach § 119 Abs.2 BGB - berufen können.

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Die dargestellten Rechtsprechung ist jedoch nach Auffassung der erkennenden Abteilung des Gerichtes auf dem neuen Schuldrecht unterliegende Vertragsverhältnisse nicht übertragbar.

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Zunächst ist festzustellen, dass der Rechtsprechung des BGH ein Fall zugrundelag, bei dem sich der Maklerkunde in Hinblick auf einen arglistig verschwiegenen Mangel für eine Wandelung nach dem BGB a.F. und gegen eine Anfechtung entschied. Die von dem BGH für die Gleichbehandlung zum Anlass genommene Unbilligkeit hatte ihren Grund gerade darin, dass es rein zufällig ist, ob der Makler seinen Anspruch behält je nachdem ob der Maklerkunde anficht - Provision entfällt - oder wandelt - Provision beleibt erhalten - , obwohl für den Maklerkunde wirtschaftlich beides auf das Gleiche hinausläuft - Auflösung des Vertrages. Diese Argumentation greift jedoch nicht mehr, nachdem nach neuem Schuldrecht der Maklerkunde von einem Vertrag wegen eines bereits bestehenden Mangels zurücktreten kann und daneben - anders als noch nach alter Rechtslage - auch noch auf das Erfüllungsinteresse gerichteten Schadenersatz von seinem Vertragspartner verlangen kann. Der Maklerkunde hat nunmehr eine deutlich stärkere Stellung gegenüber seinem Vertragspartner aus dem Hauptvertrag. Auch in Hinblick auf eine ihn nach Auflösung des Vertrages durch Rücktritt belastende Provision kann er sich an seinen Hauptvertragspartner wenden. Er kann damit - anders als nach alter Rechtslage - eine ggfs. zwischen angestrebten und abgeschlossenen Hauptvertrag fehlende wirtschaftliche Gleichwertigkeit selbst ausgleichen (Staudinger / Reuter, BGB, 2010, § 652, Rn 102 f.) Damit rückt wieder in den Vordergrund, dass grundsätzlich § 652 BGB das Risiko dem Kunden des Maklers auferlegt, dass ein geschlossener Hauptvertrag auch erfüllt wird; denn die durch die Provision honorierte Vermittlungsleistung des Maklers ist grundsätzlich mit dem Abschluss des Hauptvertrages erbracht. In dieser Situation nunmehr den Makler mit dem zufälligen Risiko zu belasten, ob sein Kunde anficht oder das Erfüllungsinteresse im Wege des Schadenersatzes verfolgt erscheint nunmehr umgekehrt unbillig und entzieht der Ausnahmerechtsprechung des BGH zur alten Rechtslage die Rechtfertigung.

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Vorliegend hatten die Kläger - ihren Vortrag hinsichtlich der Mangelhaftigkeit der Mietsache als richtug unterstellt - vor Gebrauchsüberlassung die Möglichkeit entweder den Vertrag nach § 119 Abs. 2 BGGB anzufechten oder nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 275 ff, 323 ff BGB von dem Vertrag zurückzutreten. Soweit im letzteren Fall die Provisionszahlung an den Beklagten weiter Bestand hat, waren sie durch die Möglichkeit insoweit Schadenersatz gegenüber dem Vermieter . in dessen Verantwortungsbereich ja auch die Mängel liegen, hinreichend geschützt und wirtschaftlich gegenüber der Anfechtungssituation nicht schlechter gestellt. Dass die Kläger hier den Weg einer Vertragsaufhebung wählten ändert nichts daran, dass ggfs. die Möglichkeit eines auch die Provision erfassenden Schadenersatzanspruches besteht, die Notwendigkeit einer Billigkeitskorrektur zu Lasten des Makler besteht nicht.

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Aber selbst wenn man die Billigkeitsrechtsprechung des BGH weiter für anwendbar erachtet (so die von den Klägern zitierte Entscheidung des OLG Stuttgart, ZMR 2013, 586 f.) ist der Rechtsgrund für den Anspruch des Beklagten auf Provision nicht entfallen, weil weitere Voraussetzung ist, dass der Hauptvertrag anfechtbar und die Anfechtung auch nicht ausgeschlossen ist.

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Diese Voraussetzung liegt hier nicht vor. Die Kläger waren zu einer Anfechtung des Mietvertrages nach § 119 Abs. 2 BGB nicht berechtigt. Zwar war eine Anfechtung grundsätzlich noch bis Übergabe der Mietsache möglich, es fehlt aber an einem Irrtum über verkehrswesentliche Eigenschaften, der die Kläger zu dem Abschluss des Mietvertrages veranlasst hätte. Ein solcher liegt weder in Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung noch in Hinblick auf die Mängel vor.

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Ein Irrtum nach § 119 Abs. 2 BGB liegt vor, wenn sich der Erklärende bei seiner Willensbildung falsche Vorstellungen von der Wirklichkeit macht. Bei einem Irrtum über verkehrswesentliche Eigenschaften einer Sache kann sich diese Fehlvorstellung neben den auf der natürlichen Beschaffenheit beruhenden Merkmalen auch auf die tatsächlichen oder rechtlichen Beziehungen der Sache zur Umwelt beziehen, soweit sie nach der Verkehrsanschauung für die Wertschätzung oder Verwendbarkeit von Bedeutung sind. Verkehrswesentlich ist die Eigenschaft, wenn sie von dem Erklärenden in irgendeiner Weise erkennbar dem Vertrag zugrunde gelegt worden ist und infolge ihrer Beschaffenheit und Dauer nach der Anschauungen des Verkehrs Einfluss auf die Wertschätzung der Sache auszuüben pflegt. Ferner muss diese so definierte Fehlvorstellung den Erklärenden zum Abschluss des Vertrages bewegt haben. Ein Irrtum liegt danach nicht vor, wenn der Erklärende die Wirklichkeit kennt oder aber bewusst in Kauf nimmt, dass seine Vorstellung unrichtig oder lückenhaft ist (Erman/Arnold, BGB 13.Aufl. § 119 Rn 18). Keine verkehrswesentliche Eigenschaften sind betroffen, wenn sich der Irrtum nur auf Nebensächlichkeiten bezieht. Schliesslich fehlt es an der Ursächlichkeit, wenn der Erklärende bei verständiger Würdigung der bekannt gewordenen Wirklichkeit nicht von dem Vertrag Abstand genommen hätte, etwa weil er keinen wirtschaftlichen Nachteil erleidet.

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Danach liegt vorliegend kein Irrtum der Kläger nach § 119 Abs. 2 BGB in Hinblick auf die Nebenkosten und etwaige Mängel vor, ohne dass es darauf ankäme, ob die behaupteten Mängel tatsächlich bestehen.

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In Hinblick auf die bei Durchführung des Mietvertrages auf die Kläger zukommenden Nebenkosten vermag das Gericht einen Irrtum nicht zu erkennen. Es ist unstreitig, dass die Nebenkosten in dem von den Klägern unterschriebenen Mietvertrag aufgenommen worden sind. Der auf die Gebäudeversicherung entfallende Betrag ergibt sich aus § 4 des Vertrages. Dort ist weiter vereinbart, dass die weiteren Betriebskosten seitens der Kläger unmittelbar mit den Leistungserbringern abzurechnen sind. Die voraussichtliche Höhe dieser Betriebskosten ist wiederum aus den Anlagen zu dem Vertrag für die Kläger nachprüfbar aufgelistet (Bl. 26 d.A.).Da die Kläger den Mietvertrag unterzeichnet haben, ist davon auszugehen, dass sie diese Nebenkostenregelung auch bewusst erfasst haben. Sollten sie dies jedoch nicht getan haben, so geht dies zu ihren Lasten, da sie bewusst in Kauf genommen haben, dass sich bei ihnen eine Fehlvorstellung von der Höhe der Nebenkosten bilden konnte. Die Kläger legen auch nicht da, inwieweit sie sich trotz dieser konkreten Angaben noch über die Höhe der Nebenkosten geirrt haben wollen.

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Das Gleiche gilt hinsichtlich der Mängel. Insoweit ist festzustellen, dass die Kläger vor Vertragsschluss eine Besichtigung des Hauses durchgeführt haben. Selbst wenn diese - wie die Kläger behaupten - lediglich 10 Minuten gedauert hat, ändert dies nichts daran, dass sie einen ersten Eindruck von dem Haus hatten und ihnen jedenfalls die evidenten Mängel, wie sie auch Gegenstand der eingereichten Lichtbilder sind, hätten auffallen müssen. Unklar bleibt aber auch, warum die Kläger trotz der aus ihrer Sicht zu kurzen ersten Besichtigung und noch vor der nach ihrem Vortrag vereinbarten zweiten Besichtigung bereits die Mietvertrag unterzeichneten. Unsubstantiiert ist in diesem Zusammenhang auch der Vortrag, ihnen seien bei der ersten Besichtigung nur 10 Minuten gewährt worden. Es ist weder dargetan noch sonst ersichtlich, aus welchem Grund den Klägern nur diese Zeitspanne zur Verfügung gestanden haben soll und warum sie nicht von Seiten des Vermieters bereits bei dieser Gelegenheit mehr Zeit für eine weitere Besichtigung eingefordert haben. Soweit die Kläger daher vor Vertragsschluss gleichwohl noch eine Fehlvorstellung von den Mängel gehabt haben sollten, geht dies zu ihren Lasten, da sie dies bei Unterzeichnung des Mietvertrages bewusst in Kauf genommen haben.

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Es fehlt aber auch an der Ursächlichkeit des Irrtums. Bei verständiger Würdigung hätten die Kläger erkennen können, dass sich eine etwaige Fehlvorstellung über das Ausmaß des Renovierungsbedarfs bzw. des Umfanges der Mängel auf ihre Entscheidung den Mietvertrag abzuschliessen, nicht ausgewirkt hätte. Insofern ist zu beachten, dass den Klägern angesichts der noch fehlenden Übergabe der Mietsache in Hinblick auf die Mängel keine Rechtsnachteile entstanden wären. Gemäß § 536 b Satz 3 BGB kann der Mieter seine Rechte aus den §§ 536 und 536 . a BGB auf Mietminderung, Schadensersatz und Aufwendungsersatz auch bei Kenntnis von Mängel weiterhin geltend machen, wenn er sich diese Rechte bei der Annahme vorbehält. Dabei ist Annahme im Sinne der Überlassung der Mietsache zu verstehen. Da es sich zudem bei diesem Vorbehalt um eine einseitig empfangsbedürftige und formlose Willenserklärung der Mieter handelt, ist es auch unschädlich, wenn - wie die Kläger behaupten - eine Aufnahme der Mängel in dem von beiden Seiten zu unterzeichnenden Übergabeprotokoll seitens des Vermieters verweigert worden sein sollte, der gegenüber dem Vermieter erklärte Vorbehalt wäre gleichwohl wirksam gewesen. Wirtschaftliche Nachteile wegen der Mängel hätten die Kläger daher nicht gehabt. Ein etwaiger Irrtum war daher wirtschaftlich irrelevant.

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Ferner ist das Gericht zudem der Auffassung, dass sich - wenn überhaupt - eine Fehlvorstellung der Kläger nur auf nebensächliche und nicht verkehrswesentliche Punkte bezieht. Den Kläger war jedenfalls bei Unterzeichnung des Mietvertrages aufgrund der individualvertraglichen Vereinbarung in § 29 bekannt, dass Renovierungsbedarf bestand. Die nunmehr von ihnen angeführten Mängel betreffen angesichts der Tatsache, dass es sich bei der Mietsache um ein Einfamilienhaus handelt, lediglich Details, die auch im Verhältnis zu der Mietsache insgesamt und deren Zustand und Ausstattung nicht ins Gewicht fallen, vielmehr Teil des den Klägern bekannten Renovierungsbedarfs darstellen. Dass bei den Klägern kein den Abschluss des Mietvertrages betreffender beachtlicher Irrtum nach § 119 Abs. 2 BGB vorlag, ergibt sich dabei auch aus dem vorgelegten E-Mail Verkehr. Diesem ist in der E-Mail vom 10.05.2012 zu entnehmen, dass es den Klägern nicht darum ging, den Vertragsschluss in Frage zu stellen, sondern um die Ausgestaltung der Leistungspflichten. Ihnen war daran gelegen, den Vermieter in Hinblick auf die behaupteten Mängel zur Durchführung von Mängelbeseitigungsarbeiten zu veranlassen, zumindest aber wollten sie erreichen, dass die von ihnen festgestellten Mängel Gegenstand des Übergabeprotokolles werden (Bl. 28 d.A.). Dass die Kläger sich über das Vorhandensein von Mängeln irrten, lässt sich der E-Mail gerade nicht entnehmen, auch die Initiative zur Auflösung des Mietvertrages ging nicht von ihnen sondern von dem Vermieter aus.

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Andere Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich.

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Ein Anspruch aus §§ 313, 346 BGB wegen Wegfalles des Geschäftsgrundlage scheitert daran, dass der Maklervertrag unstreitig zustande gekommen und durchgeführt wurde. Durch den Abschluss des Mietvertrages wurde er zum Abschluss gebracht. Die Frage, inwieweit nach Abschluss des Hauptvertrages auftretende Störungen des Hauptvertrages den bereits entstandenen und fälligen Provisionsanspruch wieder entfallen lassen können, ist keine Frage der Geschäftsgrundlage des Maklervertrages sondern eine aus § 652 BGB heraus zu beantwortende Frage, wie sich das nachträgliche Entfallen des Hauptvertrages auf den Provisionsanspruch auswirkt.

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Zuletzt ist auch kein Schadenersatzanspruch der Kläger auf Freistellung von der Provision aus dem Gesichtspunkt der Schlechterfüllung des Maklervertrages gemäss §§ 280, 281 BGB gegeben. Eine Aufklärungspflichtverletzung des Beklagten in Hinblick auf die behaupteten Mängel wird von den Klägern nicht dargetan. Die Kläger behaupten nur, dass der Beklagte in unzutreffender Weise den Klägern gesagt habe, dass der Garten durch das Gartentor begehbar sei. Diesen von dem Beklagten bestrittenen Vortrag haben die insoweit beweisbelasteten Kläger indes nicht unter Beweis gestellt.

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Die Klage ist daher abzuweisen.

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II.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 11,711 ZPO

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Streitwert: 1975 €