Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2001-10-24, Aktenzeichen 11 U 113/00
ECLI:DE:OLGK:2001:1024.11U113.00.00

Tenor

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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3

Die zulässige Berufung ist
unbegründet.

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Das Landgericht hat die Klage zu Recht
abgewiesen. Die Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf
Zahlung der Klagesumme aus § 463 BGB.

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1. Es besteht kein Anspruch auf Zahlung
von 11.684,00 DM im Hinblick auf erforderliche Arbeiten zur
Beseitigung der Kellerfeuchtigkeit. Es ist nicht festzustellen,
dass die Beklagten den Klägern bei Abschluss des Kaufvertrages in
dem Keller des Hauses vorhandene Feuchtigkeit arglistig
verschwiegen haben, so dass der vereinbarte
Gewährleistungsausschluss nach § 476 BGB nichtig ist.

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a) Allerdings steht fest, dass das Haus
mangelhaft ist, weil in den Keller wegen fehlender Außenisolierung
in nicht unerheblichem Umfang Feuchtigkeit eindringt, die zu einer
Beschädigung der Innenwände führt. Dies ergibt sich aus den
sachverständigen Feststellungen im Beweissicherungsverfahren und
wird von den Beklagten auch nicht in Abrede gestellt.

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Ein solcher Zustand des Kaufobjekts
muss beim Verkauf auch offenbart werden. Unerheblich ist, dass es
sich um ein Haus aus den fünfziger Jahren handelt und dass nach den
Ausführungen des Sachverständigen Isolierungsmängel der
vorliegenden Art bei solchen Häusern durchaus weitläufig
anzutreffen sind. Da das Haus in den achtziger Jahren für modernen
Wohnbedarf hergerichtet und unter Hinweis darauf angeboten wurde,
musste auf Umstände, die sich nach heutiger Auffassung als Mangel
darstellen, hingewiesen werden.

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Ein solcher Hinweis findet sich in dem
Exposé der Beklagten nicht. Dass die Kläger, wie die Beklagten
behaupten, mündlich darauf hingewiesen wurden, ist nicht bewiesen.
Der Zeuge H. hat sich nicht daran erinnern können, ob die Beklagten
die Kläger - ebenso wie andere Kaufinteressenten - auf die
Feuchtigkeit hingewiesen haben. Die übrigen Zeugen konnten zu
dieser Frage keine Angaben machen.

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Dies hat aber nicht zur Folge, dass der
geltend gemachte Anspruch als begründet anzusehen ist. Denn die
Beklagten sind insoweit nicht beweispflichtig. Grundsätzlich hat
der Anspruchsteller - hier die Kläger - die Voraussetzungen des §
463 BGB zu beweisen. Dazu gehört in den Fällen des arglistigen
Verschweigens eines Mangels auch der Beweis, dass eine Erklärung,
die der Aufklärungspflichtige abzugeben hatte, entgegen dessen
Behauptung nicht abgegeben worden ist (OLG Köln, NJW-RR 1992, 908,
910; OLG Frankfurt am Main, OLGR 1996, 231 f.; 1998, 111, 113; OLG
Schleswig, OLGR 1996, 129, dazu Kieserling in IBR 1996, 306).

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Diesen Beweis haben die Kläger nicht
geführt. Nach der glaubhaften Aussage des Zeugen H. hat dieser zwar
keine Erinnerung mehr daran, ob die Kläger auf die Feuchtigkeit
hingewiesen wurden; er konnte sich aber daran erinnern, dass er die
Frage der Kellerfeuchtigkeit mit den Beklagten erörtert hat und
dass bei den sieben bis acht Besichtigungen des Hauses mit
verschiedenen Interessenten auch mit diesen verschiedentlich über
die Feuchtigkeit gesprochen und dabei die vom Beklagten bislang
ergriffenen Abhilfemaßnahmen (Stahlbürste und Neuanstrich)
erläutert wurden. Dies stimmt überein mit der glaubhaften Aussage
des Zeugen O., er habe das Haus seinerzeit als Kaufinteressent
besichtigt und habe mit dem Beklagten über die Feuchtigkeit
diskutiert; der Beklagte habe geäußert, das Problem könne durch die
Verlegung einer Außendrainage gelöst werden.

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Bei dieser Sachlage geht die ungeklärte
Beweislage nicht deshalb zu Lasten der Beklagten, weil sich weder
im Kaufvertrag noch in dem Exposé ein Hinweis auf vorhandene
Feuchtigkeit findet und im Hinblick auf die Vermutung der
Vollständigkeit der Urkunden auch eine Vermutung unterlassener
Aufklärung gegen die Beklagten spricht. Denn nach den Aussagen der
Zeugen H. und O. haben die Beklagten jedenfalls andere
Kaufinteressenten ausreichend aufgeklärt. Damit ist die Vermutung
entkräftet, weil die ernsthafte Möglichkeit besteht, dass auch die
Kläger aufgeklärt wurden.

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b) Unabhängig von den vorstehenden
Erwägungen ist der geltend gemachte Anspruch auch deshalb zu
verneinen, weil die Kläger nach der Überzeugung des Senats die
Feuchtigkeit hätten erkennen können.

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Nimmt der Verkäufer an, der Käufer sei
aufgrund von Indizien imstande, den Mangel zu erkennen, so handelt
er, der Verkäufer, gleichwohl arglistig, wenn er sich bewusst
hierum nicht kümmert und in Kauf nimmt, dass der Käufer, weil er
die Prüfung unterlässt, den Vertrag abschließt, den er bei Kenntnis
des Mangels nicht geschlossen hätte (BGH, NJW 1995, 1549, 550;
1992, 1953, 1954; 1990, 42f.; NJW-RR 1997, 270). Der Käufer kann
allerdings eine Aufklärung über Mängel, die einer Besichtigung
zugänglich bzw. ohne weiteres erkennbar sind, nach der
Verkehrsauffassung nicht erwarten, weil er sie bei der im eigenen
Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (BGH NJW-RR
1994, 907; 1996, 690).

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Ob der Käufer beweisen muss, dass er
erkennbar vorhandene Kellerfeuchtigkeit trotz der vorgenommenen
Besichtigung nicht erkennen konnte (so OLG Schleswig, a.a. O.),
kann dahin stehen. Der Senat ist nach dem Ergebnis der
Beweisaufnahme überzeugt (§ 286 ZPO), dass die Kläger bei ihrer
Besichtigung das Vorhandensein nicht unerheblicher
Kellerfeuchtigkeit ohne Weiteres erkennen konnten.

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Der Zeuge H. hat glaubhaft bekundet,
die Kellerfeuchtigkeit sei ohne Weiteres erkennbar gewesen. Wenn
man die Treppe herunter gekommen sei, seien sofort linker Hand
Feuchtigkeitserscheinungen erkennbar gewesen und im Heizungskeller
habe man vis-a-vis Feuchtigkeit gesehen. Er habe sich deshalb auch
von dem Beklagten die bisherigen Abhilfemaßnahmen erläutern lassen
und bei der Bemessung des Kaufpreises einen Betrag für notwendige
Reparaturen einkalkuliert. Man habe die Feuchtigkeit jedenfalls
"sehen" und "riechen" können und dies sei auch jeweils Gegenstand
der Erörterung mit den Kaufinteressenten gewesen.

16

Der Zeuge O. hat ebenfalls bekundet, er
habe, als er bei seiner Besichtigung sofort die Feuchtigkeit im
Keller bemerkt; diese habe man auch sehen können, da der Kellerraum
recht leer gewesen sei. Er, der Zeuge, habe daher den Beklagten auf
die Kellerfeuchtigkeit angesprochen. Der Zeuge hat zwar in diesem
Zusammenhang davon gesprochen, er habe eine "Allergie" gegen
feuchte Keller; dies war nach dem Sinngehalt der Aussage jedoch
nicht dahin zu verstehen, dass die vorhandenen
Feuchtigkeitserscheinungen für den Zeugen nur aufgrund seiner
besonderen "Sensibilität" erkennbar waren; hierfür spricht auch die
Aussage des Zeugen H..

17

Der Zeuge L. hat sich zwar nicht mehr
daran erinnern können, ob Feuchtigkeitserscheinungen vorhanden
waren; der Zeuge hat jedoch bestätigt, dass seine (im Gerichtssaal
anwesende) Ehefrau seinerzeit geäußert habe, in dem Keller rieche
es "etwas muffig". Der Senat hat im Ergebnis deshalb keinen Zweifel
daran, dass das Vorhandensein der Kellerfeuchtigkeit für die Kläger
hinreichend erkennbar war; damit scheidet eine Inanspruchnahme der
Beklagten wegen arglistigen Verschweigens eines wesentlichen
Mangels aus.

18

Unerheblich ist, ob die bei der
Besichtigung erkennbar gewesenen Feuchtigkeitserscheinungen bereits
dasselbe Ausmaß hatten wie die später vom Sachverständigen,
Dipl.-Ing. A. G., festgestellten; es kommt auch nicht darauf an,
dass sich erst nachträglich Feuchtigkeit unter dem Farbanstrich des
Fußbodens angesammelt hat. Denn der Zeuge H. hat hierzu überzeugend
bemerkt, dass die im Fußbodenbereich (nach Einzug der Kläger)
festgestellte Feuchtigkeit (nur) im Rahmen der bereits vorhandenen
Feuchtigkeit "gelegen" habe. Dass den Beklagten, die den Fußboden
nach eigenen Angaben einige Jahre vor dem Verkauf des Hauses mit
einem "wasserundurchlässigen" Anstrich versehen hatten, deshalb die
Gefahr von Wasseransammlungen unter diesem Fußboden bekannt sein
musste, kann nach dem Beweisergebnis nicht ohne Weiteres angenommen
werden. Im Übrigen ist auch insoweit nur entscheidend, dass den
Klägern die Feuchtigkeit im Kellerbereich erkennbar war und sie
gleichwohl das Vorhandensein dieser Feuchtigkeit nicht zum Anlass
genommen haben, den Ursachen und dem Umfang vor dem
Kaufvertragsabschluss weiter nachzugehen (vgl. OLG Schleswig,
a.a.O.; BGH, NJW-RR 1994, 907).

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2. Ein Anspruch auf Zahlung von
20.000,00 DM wegen fehlender Entkernung trotz entsprechender Angabe
im Exposé besteht nicht.

20

Die maßgebliche Passage im Exposé des
Maklers lautet: "Das gesamte Objekt wurde entkernt und von Grund
auf im Innenbereich neu gestaltet". Diese Aussage bezieht sich
erkennbar auf den "2. Bauabschnitt 1984". Die Beschaffenheit des
Objekts ist in dem Exposé sodann unter den Punkten "Ausstattung"
und "Aufteilung" im Einzelnen beschrieben, wobei zwischen dem altem
und dem neuem Gebäudeteil unterschieden wird. Dass diese
Einzelbeschreibung weitgehend unrichtig sei, behaupten die Kläger
nicht (zur bestrittenen Leitungserneuerung wird nachfolgend noch
ausgeführt). Sie machen nur geltend, dass von einer Entkernung nur
gesprochen werden könne, wenn weitere Arbeiten durchgeführt worden
wären, die den Verkehrswert des Hauses um 20.000,00 DM erhöht
hätten. Dem folgt der Senat nicht.

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Nach der Aussage des Zeugen H. beim
Landgericht hat er den Begriff der Entkernung in das Exposé
aufgenommen, weil erhebliche Arbeiten an dem Objekt durchgeführt
worden waren. Nach den Angaben des Klägers im Beweistermin beim
Landgericht (Bl. 100 d.A.) hat er sich über den Begriff der
Entkernung keine bestimmten Vorstellungen gemacht; auf Nachfrage
ist ihm dann bei der Besichtigung des Objekts erläutert worden,
dies sei dahin zu verstehen, dass "eben erhebliche Arbeiten
vorgenommen worden sind". Dies ist nach den Ausführungen des
Sachverständigen zutreffend.

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Die Kläger haben die beschriebene
Äußerung zwar im Senatstermin vom 15.12.2000 relativiert und
insbesondere darauf hingewiesen, ihnen sei erläutert worden, bei
der Sanierung habe man "von unten in den Himmel sehen können". Ein
arglistiges Vorspiegeln ist nach Ansicht des Senats gleichwohl
nicht festzustellen.

23

Es ist offen, wie die Parteien den
Begriff der "Entkernung" bei dem Vertragsabschluss letztlich
verstanden haben, insbesondere ob sie davon ausgegangen sind, dass
im Zuge der Bauphase 2 - bei der Besichtigung des Objekts nicht
erkennbare - weitere Arbeiten ausgeführt worden waren. Dafür, dass
die Beklagten die von den Klägern behaupteten weiter gehenden
Erklärungen zum Begriff der "Entkernung" abgegeben haben, ist aber
schon kein Beweisantritt erfolgt. Es kann damit aber schon im
Ergebnis nicht angenommen werden, dass bei den
Vertragsverhandlungen von einer "vollständigen Entkernung" die Rede
war und die Beklagten sogar geäußert haben, man habe bei der
Sanierung "in den Himmel sehen können". Es kommt deshalb auch nicht
mehr darauf an, wie der Begriff der Entkernung technisch und/oder
rechtlich in anderen Zusammenhängen, auf die die
Berufungsbegründung abstellt, zu verstehen wäre; denn es ist hier
nicht ersichtlich, dass die Kläger von eben diesem fachlichen
Vorverständnis überhauptausgegangen sind.

24

3. Die Kläger bestreiten weiterhin,
dass die Leitungen in dem Haus "erneuert" worden sind; diesem
Vortrag der Kläger widerspricht bereits ihr eigenes Exposé, das sie
aus Anlass des Weiterverkaufs des Hauses erstellt haben (Bl. 210
d.A.). Auf die streitige Behauptung der Kläger kommt es ungeachtet
der Ausführungen des Sachverständigen G. in dem Schreiben vom
06.10.1999 (Bl. 128 f. d.A.) hier schon deshalb nicht an, weil ein
konkreter Aufwand für eine (seinerzeit noch erforderliche)
Erneuerung der Leitungen nicht vorgetragen und/oder belegt worden
ist.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97
Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

26

Die Beschwer der Kläger übersteigt
nicht 60.000,00 DM.

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Berufungsstreitwert: 31.684,00 DM
DM