Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2015-02-04, Aktenzeichen VI-U (Kart) 14/14
ECLI:DE:OLGD:2015:0204.VI.U.KART14.14.00

Tenor

I.

Die Berufung der Beklagten gegen das am 26. Juni 2014 verkündeteUrteil der II. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Dortmund– Az. 13 O 20/14 Kart – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

II.

Das Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

III.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Gründe

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I.

3

Das Straßenverkehrsamt des Klägers befindet sich in einem Gebäudekomplex an der Q.straße .. in N.. In demselben Gebäude war seit 2002 die bundesweit tätige Beklagte als Kfz.-Schilderpägerbetrieb ansässig. Die von dem Kläger angemieteten Räumlichkeiten liegen unmittelbar gegenüber dem Haupteingang der Kfz.-Zulassungsstelle und sind 41,1 qm groß (Skizze gemäß Bl. 72 f. GA). Andere Schilderpräger sind weder in dem Gebäude noch auf dem Gelände der Kfz.-Zulassungsstelle tätig.

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Nachdem der Kläger im Jahr 2009 die Vermietung der Gewerbefläche erneut öffentlich ausgeschrieben und die Beklagte den Zuschlag auf ihr Angebot erhalten hatte, schlossen die Parteien am 18.09.2009 einen als Pachtvertrag überschriebenen Vertrag. Hiernach verpflichtete sich die Beklagte zur Zahlung einer monatlichen (raumbezogenen) Pacht von … € und einer zusätzlichen umsatzbezogenen Pacht auf der Basis einer Umsatzsteuerveranlagung von .. % vom jährlichen steuerpflichtigen Umsatz. In den nachfolgenden Jahren betrug der Pachtzins durchschnittlich … €/qm. Die Vertragslaufzeit betrug beginnend ab dem 01.11.2009 drei Jahre mit einer Verlängerungsoption für zwei weitere Jahre, die die Beklagte im Frühjahr 2012 ausübte. Wegen weiterer Einzelheiten des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrages wird auf die bei den Akten befindliche Kopie des Pachtvertrages vom 18.09.2009 (Bl. 42-49 GA) Bezug genommen.

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Die Beklagte zahlte ab Januar 2012 keine umsatzbezogene Pacht mehr an den Kläger. Ab Januar 2013 blieb jegliche Pachtzahlung der Beklagten aus, woraufhin der Kläger mit anwaltlichen Schreiben vom 22.05.2005 die fristlosen Kündigung des Vertrages erklärte und die Herausgabe der Räumlichkeiten bis spätestens zum 31.07.2013 verlangte.

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Der Kläger hat die Beklagte in erster Instanz auf Zahlung rückständiger Pachtzinsen in Höhe von insgesamt … € sowie auf Räumung der im Erdgeschoß rechts des Gebäudes Q.straße .. in N. gelegenen Verkaufsraums nebst Lager und WC in Anspruch genommen. Die Beklagte hat Widerklage erhoben und den Kläger aus Bereicherungsrecht auf Rückzahlung zu viel gezahlter Pacht in Höhe von insgesamt … € in Anspruch genommen.

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Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, der Vertrag sei gemäß § 138 Abs. 1 und 2 BGB nichtig. Der Pachtzins von monatlich durchschnittlich .. € /qm sei sittenwidrig überhöht. Zudem habe der Kläger gegen die guten Sitten verstoßen, weil er – und dies ist unstreitig - die zu zahlenden Gesamtmiete der Höhe nach nicht begrenzt habe und – so die Behauptung der Beklagten – bei der Ausschreibung unzutreffende Angaben zum Umfang der kennzeichenrelevanten Vorgänge für das Jahr 2008 gemacht habe. Überdies liege ein Verstoß gegen § 19 Abs. 2 Nr. 1 und 2 GWB vor, weil der Kläger seine marktbeherrschende Stellung auf dem Markt für die Vermietung von Räumlichkeiten, die zum Betrieb eines Kfz.-Schilderprägergeschäfts geeignet sind, durch sein Verhalten missbräuchlich ausgenutzt habe.

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Mit Urteil vom 26. Juni 2014 hat das Landgericht Dortmund der Klage in vollem Umfang stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte nur insoweit, als sie zur Zahlung von … € nebst Zinsen verurteilt und die Widerklage abgewiesen worden ist. Gegen die Verurteilung zur Räumung der in Rede stehenden Gewerbefläche wendet sie sich nicht. Sie hat die Räumlichkeiten zum 30.07.2014 an den Kläger herausgegeben.

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Die Beklagte beantragt,

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unter teilweiser Abänderung des am 26.06.2014 verkündeten Ur-teils der II. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Dortmund– 13 O 20/14 Kart – die Klage hinsichtlich des Klageantrags zu 1. abzuweisen und den Kläger auf die Widerklage zu verurteilen, an sie … € zuzüglich Zinsen in Höhe für das Jahr 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Der Kläger beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

13

II.

14

Die zulässige Berufung der Beklagten, mit der sie sich gegen die erstinstanzliche Verurteilung zur Zahlung von … € nebst Zinsen sowie gegen die Abweisung ihrer Widerklage wendet, ist nicht begründet. Die Berufungsangriffe der Beklagten haben keinen Erfolg.

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1.

16

Dem Kläger steht gegen die Beklagte aus § 5 des „Pacht“vertrages vom 18.09.2009 i.V.m. § 535 Abs. 2 BGB sowie nach beendigtem Vertrag aus § 546 a BGB ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Mietzinsen für die Monate Januar bis August 2013 in Höhe von … € (8 x … € = … €) sowie umsatzabhängiger Miete für das 1. Halbjahr 2012 in Höhe von … €, mithin insgesamt ein Anspruch auf Zahlung von … € zu.

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a.

18

Der zwischen den Parteien am 18.09.2009 für die Dauer von drei Jahren mit einer Verlängerungsoption von zwei weiteren Jahren geschlossene Vertrag über die Gebrauchsüberlassung der im Verwaltungsgebäude des Straßenverkehrsamtes Q.straße .. in N. gelegenen Räume zum Betrieb eines Kfz.-Schilderprägerbetriebs ist wirksam. Der Vertrag ist nicht nichtig.

19

aa.

20

Zutreffend ist das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen eines wucherischen Rechtsgeschäfts gemäß § 138 Abs. 2 BGB nicht erfüllt sind. Das Vorbringen der Beklagten in der Berufungsinstanz führt zu keinem anderen Ergebnis.

21

Der Tatbestand des Wuchers setzt in objektiver Hinsicht ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung voraus und erfordert subjektiv, dass der Wucherer die beim anderen Teil bestehende Schwächesituation (Zwangslage, Unerfahrenheit, mangelndes Urteilsvermögen oder Willensschwäche) ausgebeutet hat (BGHZ 141, 257, 263). Die Darlegungs- und Beweislast für die genannten Voraussetzungen trägt derjenige, der sich auf die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts beruft (BGHZ 95, 1429).

22

Das Vorbringen der Beklagten genügt diesen Anforderungen nicht. Sie hat ein auffälliges Missverhältnis zwischen der vertraglich geschuldeten Monatsmiete von durchschnittlich .. €/qm und dem objektiven Marktwert der Gebrauchsüberlassung der in Rede stehenden Gewerbefläche nicht darzulegen vermocht.

23

Bei gewerblichen Miet- oder Pachtverhältnissen liegt ein auffälliges Missverhältnis schon dann vor, wenn die vereinbarte Miete oder Pacht um knapp 100 % höher ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung. Marktwert ist der übliche Wert, der für eine vergleichbare Leistung auf dem Markt zu zahlen ist. Bei Miet- oder Pachtverhältnissen ist demnach der Marktwert der Nutzungsüberlassung regelmäßig anhand des Miet- oder Pachtzinses zu ermitteln, der für vergleichbare Objekte erzielt wird (BGHZ 141, 257, 263; BGH NJW 2002, 55).

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Vergleichbare Objekte sind hier weder „Einzelhandelsflächen in Ortsteillagen der Stadt N.“, noch ein 15 qm großer Gewerberaum oder ein Container auf der Straße M. in N.. Die von der Beklagten angemieteten Räumlichkeiten genießen aufgrund ihrer Lage einen erheblichen Standortvorteil. Sie liegen in dem Gebäude, in dem der Kläger seine Kfz.-Zulassungsstelle betreibt. Zudem befindet sich der Eingang zum Verkaufsraum unmittelbar gegenüber dem Haupteingang der Kfz.-Zulassungsstelle, so dass der Kunde nur wenige Meter zurückzulegen braucht, um seinen Bedarf an Kfz.-Schildern zu decken (siehe Anlage 1, Bl. 72 GA). Der Standortvorteil ist erheblich. Weder in dem Verwaltungsgebäude des Straßenverkehrsamtes des Klägers noch auf dem Gelände der Zulassungsstelle sind Gewerbeflächen an andere Kfz.-Schilderpräger vermietet, so dass unmittelbare Wettbewerber nicht vorhanden sind. Ein hiermit vergleichbarer Standort ist nicht ein 15 qm-großer Gewerberaum auf der Straße M. oder ein 12 qm-großer Container „…“. Die Wegstrecke, die ein potentieller Kunde des Schilderprägergeschäfts von der Kfz–Zulassungsstelle bis zum M. zurücklegen muss, ist beträchtlich. Um die Straße M. vom Straßenverkehrsamt zu erreichen, muss der Betreffende zunächst einen großen Parkplatz überqueren, bevor er über eine Treppenanlage auf den Bürgersteig der Q.straße gelangt. Die fünfspurige und stark befahrene Q.straße kann er sodann nur an einem durch zwei Ampelphasen geregelten Fußgängerüberweg überqueren; anschließend muss er die Straße M. wiederum an einem durch Ampelphasen geregelten Überweg überqueren (Bl. 383 GA). Der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung wird hier vielmehr allein durch die Ergebnisse der bisherigen Ausschreibungen des Klägers bestimmt. Die Angebote, die die Bieter dem Kläger unterbreitet haben, enthalten den Mietzins, den der jeweilige Bieter bereit war, für die streitgegenständliche Gewerbefläche im Gebäude der Kfz.-Zulassungsstelle in N. zu zahlen. Diese Mieten haben sich im Wettbewerb der Schilderpräger untereinander um die Anmietung des bevorzugten Standort direkt gegenüber der Kfz-Zulassungsstelle gebildet und spiegeln daher den Marktwert der Gebrauchsüberlassung wider. Im Jahr 2005 reichten die Angebote von Platz 1 bis Platz 10 von 339.600 € bis minimal 142.816 €. Im Jahr 2010 lagen die Angebote der sieben Bieter zwischen 242.138 € und 129.181 € (Bl. 384 GA). Die jährliche Gesamtmiete, die die Beklagte an den Kläger zu zahlen hatte, lag durchschnittlich bei 244.620 € und war damit keinesfalls um 100 % höher als der objektive Marktwert.

25

bb.

26

Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag verstößt nicht gegen die guten Sitten und ist daher nicht gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig.

27

(1)

28

Ein Sittenverstoß kann entgegen den Ausführungen der Beklagten nicht darin gesehen werden, dass der Kläger bei der öffentlichen Ausschreibung der in Rede stehenden Gewerbefläche im Jahr 2009 eine summenmäßige Begrenzung der raum- und umsatzbezogenen Miete nicht vorgesehen hat.

29

Ein Verstoß gegen die guten Sitten kann in einem Verhalten gegenüber dem Geschäftspartner bestehen, denn § 138 Abs. 1 BGB hat die Funktion, den Schwächeren gegen wirtschaftliche und intellektuelle Übermacht zu schützen (BGH NJW 1981, 1206).

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Allerdings bedeutet Privatautonomie nicht nur Selbstbestimmung, sondern auch Selbstverantwortung. Der Schuldner hat daher selbst zu prüfen und zu entscheiden, wo die Grenzen seiner Leistungsfähigkeit liegen (Ellenberger in Palandt, BGB, 73. Aufl., § 138 Rn. 36). Infolgedessen ist es allein Sache der Beklagten, welches Angebot sie dem Kläger für die ausgeschriebenen Räumlichkeiten unterbreitet, insbesondere welche Miete sie in Anbetracht des zu erwartenden Umsatzes aufgrund ihrer Kalkulation insgesamt für kaufmännisch vernünftig hält. Eine Verpflichtung des Vermieters zur summenmäßigen Begrenzung der Miete besteht nicht. Das Fehlen einer solchen Begrenzung kann daher unter keinem Gesichtspunkt als „Ausdruck eines übersteigerten und maßlosen Gewinnstrebens“ bezeichnet werden. Die Höhe der von der Beklagten angebotenen Miete ist vielmehr Ausdruck der besonderen Umsatzerwartung, die sie an den bevorzugten Standort geknüpft hat. Zudem besteht ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung – wie bereits oben ausgeführt – nicht.

31

(2)

32

Soweit die Beklagte behauptet, der Kläger habe bei der Ausschreibung der Gewerbefläche den Umfang der kennzeichenrelevanten Zulassungsvorgänge für das Jahr 2008 um ca. 48 % überhöht angegeben, wird hierdurch ein Sittenverstoß im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB nicht begründet.

33

Der diesbezügliche Vortrag der Beklagten ist nicht ausreichend substantiiert und genügt nicht den Anforderungen des § 138 ZPO. Die Beklagte trägt keine belastbaren Tatsachen vor, aus denen sich ergibt, dass die kennzeichenrelevanten Vorgänge im Jahr 2008 tatsächlich nur bei ca. 19.000 gelegen haben. Die Beklagte beruft sich in diesem Zusammenhang lediglich pauschal auf die „eigene Markterfahrung“ und „ von örtlichen Wettbewerbern eingeholte Informationen“. Weitere Angaben fehlen, insbesondere ergibt sich aus ihrem Vorbringen nicht, bei welchem Wettbewerber sie welche Informationen eingeholt hat und bei welcher Position (Neuzulassung, Erstzulassung usw.) es welche Abweichungen gegeben haben soll. Eine Erwiderung des Klägers zu diesem substanzlosen Vortrag ist nicht möglich, worauf der Kläger in seinem Schriftsatz vom 10.11.2014 (dort Seite 6, Bl. 386 GA) ausdrücklich hingewiesen hat.

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Aber selbst wenn das Vorbringen der Beklagten als hinreichend substantiiert angesehen werden sollte, liegt ein zur Nichtigkeit führender Sittenverstoß nicht vor. Zwar ist ein verwerfliches Einwirken auf die Entscheidungsfreiheit als Sittenverstoß zu werten, etwa wenn vor Abschluss eines Vertrages schwerwiegende Risiken verschwiegen werden (Ellenberger in Palandt, aaO., § 138 Rn. 38 f.). Eine solche Situation liegt hier aber schon deshalb nicht vor, weil die Beklagte seit 2002 in denselben Räumlichkeiten im Gebäude der Kfz.-Zulassungsstelle des Klägers als Schilderpräger tätig war. Sie war deshalb zwar nicht über die Gesamtzahl der kennzeichenrelevanten Vorfälle im Kreis N. informiert. Sie wusste aus ihrer vorangegangenen Tätigkeit aber, welche Umsätze sie in den letzten sieben Jahren erzielt hatte und welche Umsätze in den Folgejahren zu erwarten waren. Aus diesem Grund ist auszuschließen, dass etwaige unzutreffende Angaben des Klägers über die Fallzahlen des Jahres 2008 Einfluss auf das Angebot der Beklagten und den anschließend zustande gekommenen Vertrag hatte. Gegenteiliges ist nicht ersichtlich und von der Beklagten auch nicht aufgezeigt worden.

35

(3)

36

Ein Sittenverstoß kann schließlich auch nicht mit der Schädigung von Verbraucherinteressen begründet werden, weil die Verbraucher – so der Vortrag der Beklagten – infolge der hohen Mieten für die Gewerbefläche des Klägers für einen Kfz.-Kennzeichensatz 39,00 € zu zahlen hätten, während bei den übrigen Kfz.-Schilderprägern nur ein Preis von schätzungsweise 22,00 € bis 27,00 € verlangt werde. Es entspricht allgemeinem Erfahrungswissen hinsichtlich der wirtschaftlichen Zusammenhänge, dass für einen vorteilhaften Standort in der Regel eine höhere Miete oder Pacht zu zahlen ist, die sich im allgemeinen auch in höheren Verkaufspreisen niederschlagen wird (BGH Urt. vom 14.07.1998, KZR 1/97, WuW 1998, 1197 ff.). Von einer Schädigung der Verbraucher kann daher nicht die Rede sein. Hinzu kommt, dass die Beklagte auch keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen hat, die für eine gemeinsames subjektiv sittenwidrig Handeln des Klägers und der Beklagten zum Nachteil der Verbraucher sprechen könnten. Ein solches gemeinsames subjektiv sittenwidrig Handeln ist jedoch erforderlich, wenn es – wo wie hier geltend gemacht – um eine Schädigung Dritter oder der Allgemeinheit geht.

37

(4)

38

Die in § 8 des Vertrages zum Konkurrenzschutz getroffene Vereinbarung vermag ebenso wie die in § 19 vorgesehene Regelung zur Betriebsunterbrechung für sich genommen einen Sittenverstoß nicht zu begründen. Die Beklagte selbst führt diese Vertragsklauseln auch nur als Indiz für eine verwerfliche Gesinnung des Klägers an (Bl. 34 GA). Da es aber bereits – wie ausgeführt – an einem überhöhten Mietzins fehlt, kommt es auf das weitere subjektive Merkmal einer verwerflichen Gesinnung nicht an.

39

Dessen ungeachtet würde eine etwaige Nichtigkeit der genannten Vertragsklauseln aber auch nicht zur Gesamtnichtigkeit des „Pacht“vertrages führen. Sollte es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln, folgt dies aus § 306 Abs. 1 und 2 BGB. Ist von individualvertraglichen Regelungen auszugehen, hätte die Beklagte wegen der in § 21 des Vertrages vereinbarten Ersetzungsklausel darlegen müssen, dass der Vertrag ohne die unwirksamen Vertragsklauseln nicht geschlossen worden wäre (vgl. BGH NJW 2010, 1660; Ellenberger in Palandt, aaO., § 139 Rn. 17). Hierzu fehlt indes jeglicher Vortrag der Beklagten.

40

c.

41

Ohne Erfolg macht die Beklagte geltend, die in § 5 des „Pacht“vertrages vom 18.09.2009 getroffene Vereinbarung sei gemäß § 134 BGB i.V.m. § 19 Abs. 2 Nr. 2 GWB nichtig, weil der Kläger seine marktbeherrschende Stellung im Rahmen des von ihm durchgeführten Vergabeverfahrens durch das Vereinbaren einer Miete von .. €/qm missbraucht habe.

42

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 GWB liegt ein Missbrauch einer marktbeherrschenden Stellung insbesondere dann vor, wenn ein marktbeherrschendes Unternehmen als Anbieter oder Nachfrager einer bestimmten Art von Waren oder gewerblichen Leistungen Entgelte fordert, die von denjenigen abweichen, die sich bei wirksamen Wettbewerb mit hoher Wahrscheinlichkeit ergeben würden. Diese Voraussetzungen sind hier offensichtlich nicht erfüllt. Zunächst hat der Kläger von dem Beklagten kein Entgelt „gefordert“. Vielmehr hat die Beklagte dem Kläger nach öffentlicher Ausschreibung ihr Angebot unterbreitet. Hierbei hat sie orientiert an den Umsatzerwartungen die Höhe der (raum- und umsatzbezogenen) Miete selbst bestimmt. Hinzu kommt, dass sich die in Rede stehende Miete für die Gewerbefläche in der Kfz.-Zulassungsstelle des Klägers im Wettbewerb gebildet hat, wie die Ergebnisse der vorangegangenen Ausschreibungen belegen (siehe oben unter 1. a. aa.).

43

dd.

44

Ein zur Nichtigkeit gemäß § 134 BGB führender Verstoß gegen § 19 Abs. 2 Nr. 1 GWB liegt gleichfalls nicht vor. Der Kläger hat die Beklagte im Wettbewerb mit den anderen Schilderprägern nicht dadurch unbillig behindert, dass sie – so die Behauptung der Beklagten – in den Ausschreibungsunterlagen die kennzeichnungsrelevanten Geschäftsvorgänge für das Jahr 2008 um ca. 48 % zu hoch angegeben hat. Abgesehen davon, dass der diesbezügliche Vortrag der Beklagten nicht ausreichend substantiiert ist, war die in Rede stehende Angabe an alle interessierten Bieter gleichermaßen adressiert und nicht nur an die Beklagte, so dass schon aus diesem Grund eine unbillige Behinderung der Beklagten im Bieterwettbewerb mit den übrigen Schilderprägern ausscheidet.

45

b.

46

Nach Beendigung des Vertrags vom 18.09.2009 durch wirksame fristlose Kündigung des Klägers zum 31.07.2013 ist die Beklagte gemäß § 546 a BGB zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung für August 2013 in Höhe von … € verpflichtet.

47

Auch wenn der vorliegende Vertrag als „Pacht“vertrag überschrieben und von Pachtzinsen die Rede ist, handelt es sich vorliegend gleichwohl um einen schuldrechtlichen, entgeltlichen Gebrauchsüberlassungsvertrag und damit um einen Mietvertrag im Sinne von § 535 BGB mit der Folge, dass § 546 a BGB anwendbar ist. Kennzeichnend für einen Pachtvertrag ist, dass er neben dem Gebrauch einer Sache auch den Bezug der Früchte (§ 99 BGB) gewährt. Werden Räume für einen gewerblichen Betrieb überlassen, liegt ein Pachtvertrag nur vor, wenn Räume für einen bestimmten Betrieb baulich geeignet und auch so eingerichtet und ausgestattet sind, dass sie alsbald für den Betrieb mit Gewinn benutzt werden können. Der Umstand, dass (auch leere) Räume gewerblich oder beruflich genutzt werden, genügt für einen Pachtvertrag nicht. Es müssen weitere geschuldete Leistungen wie zum Beispiel die Bereitstellung von Anschaffungskrediten für das Inventar hinzu kommen (BGH NJW-RR 2007, 2349). Das ist vorliegend nicht der Fall. Ausweislich § 1 und 2 des geschlossenen Vertrages schuldete der Kläger ausschließlich die Überlassung der in Rede stehenden Gewerbefläche zum Betrieb eines Kfz- Schilderprägerbetriebs. Die Überlassung von Inventar oder weiterer Leistungen waren nicht vereinbart.

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2.

49

Die auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mietzinsen gerichtete Widerklage ist unbegründet.

50

III.

51

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

52

Die Anordnungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruhen auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

53

IV.

54

Für die Zulassung der Revision besteht kein Anlass (§ 543 Abs. 2 ZPO).