Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1995-01-27, Aktenzeichen 16 Wx 13/95
ECLI:DE:OLGK:1995:0127.16WX13.95.00

Tenor

1

G r ü n d e

2

Die gem. §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG statthafte und auch im
übrigen zulässige - insbesondere wegen fehlender Zustellung des
landgerichtlichen Beschlusses an die Verfahrensbevollmächtigten der
Antragsteller fristgerecht eingelegte - sofortige weitere
Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg, da die angefochtene
Entscheidung nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 27
Abs. 1 FGG).

3

Amts- und Landgericht haben zutreffend festgestellt, daß den
übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft
grundsätzlich gegen den Antragsgegner ein Unterlassungsanspruch
nach §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB zusteht.

4

Die Bezeichnung des streitgegenständlichen Teileigentums in der
Teilungserklärung gem. § 8 WEG vom 24.2.1978 als "Laden" stellt
eine die Nutzung des Teileigentums einschränkende Zweckbestimmung
mit Vereinbarungscharakter gem. §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 S. 2, 15
Abs. 1 WEG dar. Bei der Auslegung der Teilungserklärung, die allein
nach objektiven Gesichtspunkten und unabhängig von den Absichten
ihres Verfassers zu erfolgen hat, ist auf ihren Wortlaut und Sinn
abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als
nächstliegende Bedeutung des Erklärten ergibt (vgl. BGH NJW 1993,
1321).

5

Nächstliegende Bedeutung einer Aufteilung des Eigentums in § 2
der Teilungserklärung "wie folgt" unter der dann folgenden
Auflistung der Miteigentumsanteile sowie des jeweiligen
Sondereigentums entsprechend der Bezeichnung im Aufteilungsplan und
der weiteren Angabe "bestehend aus: Laden..." ist allein, daß die
Bezeichnung "Laden" eine rechtlich verbindliche Zweckbestimmung
darstellt, durch die jedenfalls keine Nutzung zugelassen wird, die
mehr stört oder beeinträchtigt als ein Laden. Dieser Auslegung als
Zweckbestimmung entspricht auch die Vereinbarung in § 4 Abs. 1 der
Teilungserklärung über die Nutzungsrechte der Eigentümer, wonach
das Recht, das Teileigentum "entsprechend dem vorgesehenen Zweck
gewerblich zu nutzen" unberührt bleibt. Der Zweckbestimmung "Laden"
entspricht grundsätzlich nur ein an die allgemeinen
Ladenschlußzeiten gebundenes Geschäft. Hingegen ist die nach den
bindenden Feststellungen des Amts- und Landgerichts vom
Antragsgegner vorgenommene Nutzung als Bistro
vereinbarungswidrig.

6

Dennoch haben die Antragsteller mit ihrem Unterlassungsbegehren
keinen Erfolg. Denn der Unterlassungsanspruch ist jedenfalls nach
dem derzeitigen Streitstand zur Zeit verwirkt (§ 242 BGB).

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Verwirkung setzt voraus, daß seit der Möglichkeit, ein Recht
geltendzumachen, längere Zeit verstrichen ist, und daß besondere
Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung des Rechts
als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen
(Palandt-Heinrichs, § 242 BGB Rz. 87).

8

Der Antragsgegner hat das am 15.1.1990 im Wege der
Zwangsversteigerung erworbene Teileigentum unbestritten von Anfang
an als Bistro genutzt und ist erstmals mit Schreiben der
Verwalterin vom 30.8.1993 auf die Rechtswidrigkeit der Nutzung
hingewiesen worden. Dieser Zeitablauf reicht für eine Verwirkung
aus, da durch den Antragstellern zurechenbare Umstände bei der
Zwangsversteigerung für den Antragsgegner ein Vertrauensschutz
dahin begründet worden ist, er dürfe das Teileigentum als Bistro
nutzen:

9

Das der Versteigerung zugrundeliegende Verkehrswertgutachten
ging nach dem unbestrittenen Vortrag des Antragsgegners davon aus,
daß das Objekt als Bistro genutzt wurde - diese Nutzung bzw. eine
solche als Café mit Nachtkonzession bzw. als Speisegaststätte
erfolgte bereits seit 1979 - und wegen dieser Nutzung für
gastronomische Zwecke einen beachtlichen Verkehrswert habe. Die
konkrete Nutzung als Café/Bistro ist allen Bietern im
Versteigerungstermin vom Gericht bekannt gemacht worden. Das Objekt
wurde als "Café" versteigert. Wenn der im Versteigerungstermin
anwesende Geschäftsführer der damaligen Verwalterin unter diesen
Umständen nicht eindeutig klarstellte, daß die weitere Nutzung nur
entsprechend der Teilungserklärung als Laden erfolgen könne, so
durfte der Antragsgegner spätestens nach einer Nutzungsdauer von
ca. 3 1/2 Jahren darauf vertrauen, daß gegen die weitere Nutzung
als Bistro keine Unterlassungsansprüche wegen Verstoßes gegen die
Teilungserklärung geltend gemacht würden.

10

Der Geschäftsführer der Verwalterin mag zwar, wie die
Antragsteller in erster Instanz vorgetragen haben (Bl. 38 d.A.),
alle Bietinteressenten auf die zahlreichen in der Gemeinschaft
bestehenden Probleme - auch das hier in Rede stehende - hingewiesen
haben. Daraus ergab sich für den Antragsgegner aber kein Hinweis,
daß das Teileigentum in Zukunft nur entsprechend der
Teilungserklärung genutzt werden dürfe. Hierzu hätte es vielmehr
einer ausdrücklichen, klarstellenden Erklärung bedurft.

11

Wenn die Antragsteller nunmehr mit der Rechtsbeschwerde eine
solche Erklärung vortragen und durch Zeugnis des Geschäftsführers
ihrer damaligen Verwalterin unter Beweis stellen, so darf der Senat
diesen Vortrag nicht mehr verwerten, denn dieses tatsächliche
Vorbringen ist neu. Die Antragsteller hatten in den
Tatsacheninstanzen gerade nicht dargetan, der Geschäftsführer der
Verwalterin habe anläßlich der Bietstunde darauf hingewiesen, daß
man künftig auf einer Nutzung als Verkaufsgeschäft bestehen werde.
Das Landgericht hatte auch keine Veranlassung, den Sachverhalt
insoweit von Amts wegen weiter aufzuklären. Denn es konnte erwartet
werden, daß die anwaltlich vertretenen Antragsteller von sich aus
erschöpfend auf den Vortrag des Antragsgegners zu den Umständen der
Zwangsversteigerung erwidert hatten.

12

Die Antragsteller müssen sich das Verhalten ihrer früheren
Verwalterin im Zwangsversteigerungstermin zurechnen lassen, denn
der Geschäftsführer hat an dem Termin offensichtlich im Auftrag und
in Vollmacht der Wohnungseigentümer teilgenommen, so daß der
Antragsgegner seine Äußerungen als Willensbekundungen der
Eigentümergemeinschaft verstehen durfte.

13

Es mag dahinstehen, ob nicht bereits infolge des Verhaltens des
Geschäftsführers der damaligen Verwalterin ein Vertrauenstatbestand
geschaffen worden ist, der die Antragsteller aus dem Gesichtspunkt
des widersprüchlichen Verhaltens an der Geltendmachung ihres
Unterlassungsanspruchs hindert. Denn jedenfalls ist der
Antragsgegner im Hinblick auf dieses Verhalten in Verbindung mit
dem Zeitablauf von ca. 3 1/2 Jahren schutzwürdig. Er durfte von
einer weiteren Duldung der vereinbarungswidrigen Nutzung
ausgehen.

14

Es muß allerdings klargestellt werden, daß es den Antragstellern
nicht unter allen Umständen auf alle Zeit verwehrt ist, eine
Unterlassung der vereinbarungswidrigen Nutzung zu verlangen. Der
Vertrauensschutz zugunsten des Antragsgegners geht nur dahin, daß
er bei gleichbleibenden Umständen die bisherige Nutzung im
bisherigen Umfang fortsetzen kann. Eine Änderung des Betriebes oder
ein Verkauf der Gaststätte könnten zu einer Veränderung der
Umstände führen.

15

Die sofortige weitere Beschwerde war daher als derzeit
unbegründet zurückzuweisen.

16

Die Kostenentscheidung ergeht nach § 47 WEG. Die Antragsteller
haben die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen,
da sie unterlegen sind. Hingegen bestand kein Anlaß, von dem im
Wohnungseigentumsverfahren geltenden Grundsatz abzuweichen, daß die
Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten jeweils selbst
tragen.

17

Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 50.000,--
DM