Amtsgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-03-23, Aktenzeichen 201 C 324/14
ECLI:DE:AGBN:2015:0323.201C324.14.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, die von Ihm innegehaltene Wohnung in C, T-straße ##, Dachgeschoss ,##### C, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Diele, Bad, WC und Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Kosten des Rechtstreits werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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Tatbestand

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Der Beklagte schloss mit der C1-stadt C einen Mietvertrag betreffend die von ihm innegehaltene Wohnung im Dachgeschoss T-Straße ## in C. Mietbeginn war der 15.12.1997. Die Klägerin ist durch Eigentumserwerb als Vermieterin in das Mietverhältnis eingetreten.

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Mit Schreiben vom 24.10.2012 kündigte die Klägerin gegenüber dem Beklagten eine Neuberechnung der Miete nach Beendigung von Modernisierungsmaßnahmen an. Die Klägerin hatte unter anderem das Objekt T-Straße ## energetisch sanieren lassen. In diesem Schreiben führte die Klägerin aus, das sich die seinerzeitige aktuelle Grundmiete von 296,56 EUR um 125,36 EUR auf 421,92 EUR ab dem 01.01.2013 erhöhe. Eine Vorauszahlung der Betriebskosten sollte in Höhe von 65,93 EUR beibehalten werden. Zusätzlich wurde eine Vorauszahlung für Heizkosten sowie Warmwasserkosten in Höhe von künftig 70,68 EUR geltend gemacht. Vor dieser Modernisierungsmaßnahme verfügte die Wohnung des Beklagten über eine Gasetagenheizung, deren Verbrauchskosten der Beklagte unmittelbar mit dem Versorgungsunternehmen abrechnete. Der Beklagte widersprach der Erhöhung. In der Folgezeit akzeptierte er einen Erhöhungsbetrag in Höhe von 70,00 EUR ohne Anerkennung einer Rechtspflicht.

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Ab Januar 2013 setzte sich die geschuldete Gesamtmiete wie folgt zusammen:Grundmiete 421,92 EURBetriebskostenvorauszahlung 56,93 EURVorauszahlung Heizung/Warmwasser 70,68 EURInsgesamt 558,53 EUR.

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In einem vorrangegangenem Rechtstreit AG Bonn 201 C 62/13 wurde der Beklagte zur Zahlung von Erhöhungsbeiträgen sowie erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen betreffend die Monate Februar 2013 bis Mai 2013 verurteilt. Das Urteil ist rechtskräftig seit dem 23.11.2014.

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Mit Schreiben vom 16.07.2014 erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses unter Berufung auf einen Mietrückstand in Höhe von 1.782,04 EUR für den Zeitraum Januar 2013 bis Juli 2014. Hilfsweise erklärte sie die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitraum.

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Der Beklagte räumte die Wohnung nicht.

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Mit Schreiben vom 27.01.2015 erklärte die Klägerin eine weitere fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Sie berief sich auf einen Mietrückstand in Höhe von 1.381,37 EUR. In der Zusammensetzung des von der Klägerin geltend gemachten Rückstandes wird auf die Ausführung im Schriftsatz vom 29.01.2015 Bezug genommen.

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Die Klägerin trägt vor:

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Das Mietverhältnis sei beendet. Im Zeitpunkt der Kündigungen der Klägerin sei der Beklagte mit mehr als zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand gewesen.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, die von Ihm genutzte Wohnung T-Straße ##, ##### C, Dachgeschoss, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Diele, Bad, WC und Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben,

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hilfsweise diese Wohnung zum 30.04.2015 zu räumen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte trägt vor:

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Erst mit Rechtskraft des Berufungsurteils des Landgerichtes Bonn in dem Vorprozess sei der Erhöhungsbetrag in Höhe von 55,36 EUR für die Mietmodernisierung unstrittig. Die Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 65,93 EUR sei Ihm deutlich zu hoch gewesen. Insoweit habe eine deutliche Überzahlung vorgelegen. Aufgrund seines Schreibens vom 13.12.2012 habe er die Betriebskostenvorauszahlungen angepasst. Die Rückstandsberechnung der Klägerin an Juli 2013 sei falsch. Er habe in 2014 Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 347,16 EUR überzahlt. Es liege ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsverbot gemäß § 560 Abs.5 BGB vor. Statt mit 5 Heizungsverbrauchserfassungsgeräten sei die Wohnung nur mit zwei Geräten ausgestattet. Die von der Klägerin vorgenommene Abrechnung, teilweise beruhend auf Schätzungen, sei unrichtig gewesen. Der Beklagte sei nur verpflichtet gewesen, 45,00 EUR als Auszahlungen auf Heizkosten/Warmwasser zu zahlen. Auch die zweite Abrechnung über die Heizkosten mit Schreiben vom 10.07.2014 betreffend den Abrechnungszeitraum Juli 2012 bis Juni 2013 sei falsch, da die Verbrauchswerte geschätzt worden seien. Es ergebe sich folgendes Forderungsbild: 187,92 EUR seien wegen unberechtigter Vorauszahlungsforderung Heizung/Warmwasser abzuziehen sowie überzahlte Betriebskosten entsprechend der Abrechnung vom 17.06.2013 in Höhe von 257,12 EUR und überzahlte Betriebskostenabrechnung vom 14.03.2014 in Höhe von 288,63 EUR sowie für 2014 in Höhe von 347,16 EUR. Zudem sei die Miete im Juli 2013 um 36,25 EUR gemindert gewesen sowie im April 2014 in Höhe von 55,36 EUR. Im April 2014 sei die Miete um 30,00 EUR wegen des Ausfalls der Gegensprechanlage für insgesamt 6 Wochen gemindert worden. Im April habe er die Miete um 36,25 EUR gemindert, was sich aus einem Schreiben vom 04.07.2013 ergebe. Insgesamt ergebe sich im Zeitpunkt der Kündigung im Januar 2014 eine Differenz zugunsten des Beklagten von 91,07 EUR.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zu der Akte gereichten Schriftsätze und Urkunden ergänzend Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist bereits nach dem Hauptantrag begründet.Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe und Räumung der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 BGB. Danach ist der Mieter mit Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, das Mietobjekt an den Vermieter zurückzugeben.

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1. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht bereits durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 16.07.2014 beendet. Die fristlose Kündigung war unwirksam gemäß § 569 Abs.3 Nr.3 BGB. Danach kann die Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges des Mieters, soweit es um Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung gemäß §§ 558 BGB ff. geht, nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen. Das im Vorprozess zu den Mieter Februar bis Mai 2013 ergangene Urteil ist erst am 23.11.2014 rechtskräftig geworden, mithin erst nach Ausspruch der ersten fristlosen Kündigung.

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2. Das Mietverhältnis ist jedoch beendet durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 27.01.2015. Die Kündigung war wirksam. Insbesondere lag ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB vor. Nach dieser Vorschrift liegt ein zur Begründung der Kündigung wichtiger Grund dann vor, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mit einem Gesamtbetrag in Höhe von 2 Monatsmieten in Verzug ist. Der kündigungsrelevante Rückstand im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung am 27.01.2014 belief sich auf 1.381,87 Euro. Dieser Betrag übersteigt die Summen der 2-fachen Monatsmiete zu je 558,53 Euro, Betrag von 1.117,06 Euro. Der Mietrückstand setzt sich wie folgt zusammen:

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Miete / Forderung

Betrag

Zahlung / Gutschrift

Datum

- Saldo +

01/2013

421,92

296,56

03.01.2013

55,36

02/13

421,92

186,56

70,00

05.08.2013

165,36

03/13

421,92

296,56

05.03.2013

70,00

05.08.2013

55,36

04/13

421,92

296,56

05.04.2013

70,00

05.08.2013

55,36

05/2013

421,92

296,56

03.05.2013

70,00

05.08.2013

55,36

06/2013

421,92

296,56

05.06.2013

70,00

05.08.2013

55,36

07/2013

492,60

305,31

03.07.2013

70,00

05.08.2013

117,29

08/2013

492,60

411,56

02.08.2013

81,04

09/13

492,60

411,56

03.09.2013

81,04

10/2013

492,60

411,56

02.10.2013

81,04

11/2013

492,60

411,56

04.11.2013

81,04

12/2013

492,60

411,56

03.12.2013

81,04

01/2014

558,53

477,49

03.01.2014

81,04

02/14

558,53

477,49

04.02.2014

111,04

03/2014

558,53

477,49

03.03.2014

81,04

04/2014

558,53

477,49

03.04.2014

81,04

05/2014

558,53

477,00

05.05.2014

0,49

03.07.2014

81,04

06/2014

558,53

477,49

03.06.2014

81,04

07/2014

558,53

477,49

03.07.2014

81,04

Restforderungaus Nebenkosten-abrechnungen

220,11

220,11

24

Es waren zwar grundsätzlich bei dem zu errechnenden Mietrückstand im Sinne von § 543 Abs. 3 BGB nicht eine Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden. Jedoch ist unschädlich, dass einer Restforderung aus Nebenkostenabrechnungen in Höhe von 220,11 Euro seitens der Klägerin in die Aufstellung aufgenommen wurde. Denn ausweislich des Vortrags der Klägerin wurde diese Nachforderung verrechnet mit einem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2013 in Höhe von 378,89 Euro. Insgesamt ergibt sich mithin ein Mietrückstand in Höhe von 1.381,37 Euro.

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Die von dem Beklagten dagegen vorgebrachten Einwendungen greifen nicht durch. Insbesondere sind die Mietsoll-Beträge zutreffend angegeben. Insoweit in der Abrechnung über Nebenkosten bereits erfolgt war, schuldete der Beklagte nur noch die Grundmiete bzw. die Differenz zwischen Grundmiete in Höhe von 421,92 Euro abzüglich der darauf gezahlten Beträge. Ab Juli 2013 waren zusätzlich zu der Grundmiete auch die Vorauszahlungen auf Heizung / Warmwasserkosten in Höhe von 70,68 Euro geschuldet. Für den Abrechnungszeitraum Juli 2013 bis Juli 2014 lag nämlich im Zeitraum der Kündigung vom 27.01.2015 noch keine so genannte Abrechnungsreife vor. Ab Juli 2013 war die Gesamtmiete in Höhe von 558,53 Euro geschuldet, da ab diesem Zeitpunkt noch nicht über die Nebenkosten abgerechnet war bzw. noch keine Abrechnungsreife vorlag. Die Abrechnungen sind jeweils von Juli bis zum Juni des Folgejahres erfolgt. Die Gesamtmiete setzte sich wie folgt zusammen:

26

Grundmiete 421,92 EURBetriebskostenvorauszahlung 65,93 EURVorauszahlung Heizung/Warmwasser 70,68 EURInsgesamt 558,53 EUR.

27

Entgegen der Ansicht des Beklagten hatte dieser eine Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 70,68 Euro und nicht lediglich in Höhe von 45,00 Euro für die Monate Junli 2013 bis Dezember 2014 zu zahlen. Erst mit der Heizkostenabrechnung vom 14.11.2014 war eine Anpassung auf 47,00 Euro angemessen. Die von dem Beklagten zuvor vorgenommene Anpassung war nicht rechtens. Bei der Abrechnung vom 14.11.2014 handelt es sich um die 1. Abrechnung der Heizkosten nach den Modernisierungsmaßnahmen und um die 1. Abrechnung über Heizkosten überhaupt. Die Wohnung des Beklagten war zuvor mit einer Etagenheizung versehen, deren Verbrauchskosten der Beklagte unmittelbar mit dem Versorgungsunternehmen abgerechnet hatte. Die von der Klägerin veranschlagte Heizkostenvorauszahlungen waren nicht zu beanstanden. Ab Januar 2013 waren auch Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 65,93 Euro zu zahlen damit einer Gesamtmiete in Höhe von 558,53 Euro geschuldet.

28

Entgegen der Ansicht des Beklagten ist ein Abzug wegen unberechtigter Vorauszahlung auf Heizung / Warmwasser in Höhe von 487,92 Euro aufgrund dessen nicht vorzunehmen. Der Beklagte hat auch in dem nachgelassenen Schriftsatz nicht substantiiert dargelegt, woraus sich ein Abzugsbetrag wegen überzahlter Betriebskosten aus der Abrechnung vom 17.06.2013 in Höhe von 257,12 Euro und aus der Abrechnung vom 14.03.2014 in Höhe von 288,63 Euro ergeben soll. Der Vortrag des Beklagten ist in keinster Weise nachvollziehbar. Ebenso ist unklar, woraus sich eine Überzahlung für die Betriebskosten für 2014 ergeben soll. Diese sind von der Klägerin korrekt veranschlagt und beziffert worden. Über die Betriebskosten ist bei Eintritt der Abrechnungsreife abzurechnen. Eventuelle Überzahlungen sind dann als Guthaben zurück zu erstatten. Insbesondere kommt eine rückwirkende Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung um 31,57 Euro rückwirkend nicht in Betracht. Grundsätzlich kann auf der Basis einer erfolgten Abrechnung gem. § 560 Abs. 4 eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen für die Zukunft erfolgen.

29

Bezüglich einer Mietminderung für Juli 2013 und April 2014 ist nicht ansatzweise mit Substanz vorgetragen. Die von dem Beklagten erwähnten Mängelrügen sind nicht vorgelegt worden. Insoweit ist lediglich vorgetragen worden, dass die Miete um 36,25 Euro gemindert sei. Weswegen ist dem Vortrag des Beklagten nicht zu entnehmen.

30

Aus alledem ergibt sich, dass die fristlose Kündigung der Klägerin vom 27.01.2014 begründet war. Mit Zugang dieser fristlosen Kündigung war das Mietverhältnis beendet.

31

Die Kostenentscheidung ergeht nach § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

32

Streitwert: 5.063,04 Euro

33

Rechtsbehelfsbelehrung:

34

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

35

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

36

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

37

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Bonn, Wilhelmstr. 21, 53111 Bonn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

38

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bonn zu begründen.

39

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bonn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

40

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.