Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-09-06, Aktenzeichen 12 O 537/15
ECLI:DE:LGD:2006:0906.12O537.15.00

Tenor

1.

Es wird festgestellt, dass der Vertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 2) vom 03.08.2000/10.08.2000 über die Vermietung einer Lagerfläche im Gebäude X-Straße, Krefeld, und die Einräumung einer Option für die Anmietung eines Raumes zum Betrieb einer Prägerei im selben Gebäude mit Ablauf des 30.09.2004 endet.

2.

Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagte zu 1) 25.564,59 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.09.2004 zu zahlen.

3.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

4.

Mit Ausnahme der Kosten der Verweisung, die die Klägerin alleine trägt, gilt folgende Kostenregelung: Von den Gerichtskosten tragen die Beklagte zu 1) 5 %, der Beklagte zu 2) 50 % und die Klägerin 45 %. Von den außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen die Beklagte zu 1) 5 %, der Beklagte zu 2) 50 % und die Klägerin selbst 45 %. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) tragen die Klägerin 89 % und die Beklagte zu 1) selbst 11 %. Der Beklagte zu 2) trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.

5.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin und den Beklagten zu 2) jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch die Beklagte zu 1) durch Sicherheitsleistung in Höhe von

1

12 O 537/05

Verkündet am 06.09.2006

O, Justizangestellte

als Urkundsbeamter

der Geschäftsstelle

2

Landgericht DüsseldorfIM NAMEN DES VOLKESUrteil

3

In dem Rechtsstreit

4

hat das Landgericht Düsseldorf, 12. Zivilkammer,

5

auf die mündliche Verhandlung vom 9. August 2006

6

durch die Vorsitzende Richterin am Landgericht H, die Richterin Dr. L und die Richterin am Landgericht L1

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für R e c h t erkannt:

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1.

9

Es wird festgestellt, dass der Vertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 2) vom 03.08.2000/10.08.2000 über die Vermietung einer Lagerfläche im Gebäude X-Straße, Krefeld, und die Einräumung einer Option für die Anmietung eines Raumes zum Betrieb einer Prägerei im selben Gebäude mit Ablauf des 30.09.2004 endet.

10

2.

11

Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagte zu 1) 25.564,59 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.09.2004 zu zahlen.

12

3.

13

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

14

4.

15

Mit Ausnahme der Kosten der Verweisung, die die Klägerin alleine trägt, gilt folgende Kostenregelung: Von den Gerichtskosten tragen die Beklagte zu 1) 5 %, der Beklagte zu 2) 50 % und die Klägerin 45 %. Von den außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen die Beklagte zu 1) 5 %, der Beklagte zu 2) 50 % und die Klägerin selbst 45 %. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) tragen die Klägerin 89 % und die Beklagte zu 1) selbst 11 %. Der Beklagte zu 2) trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst.

16

5.

17

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin und den Beklagten zu 2) jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch die Beklagte zu 1) durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckendes Betrages abwenden, wenn die Beklagte zu 1) nicht zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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T a t b e s t a n d :

19

Die Klägerin ist ein Filialunternehmen, das Kfz-Schilder prägt. Eine ihrer Filialen war in der X2 in Krefeld. In diesem Objekt befand sich neben der Filiale der Klägerin das Versicherungsbüro der Beklagten zu 1), die dort Kfz-Versicherungen anbietet. Zudem war Frau I in diesem Objekt tätig.

20

Die Kfz-Zulassungsstelle der Stadt Krefeld befand sich ursprünglich in direkter Nähe zu der X2, wurde jedoch im Herbst 2004 in die F-Straße in Krefeld verlegt.

21

Die Geschäftsbeziehungen der Parteien kamen wie folgt zustande: Die jeweiligen Rechtsvorgänger der Parteien, als Rechtsvorgängerin der Klägerin die B Auto-Schilder-GmbH und als Rechtsvorgängerin des Beklagten zu 2) Frau C, schlossen einen Mietvertrag am 05.02.1984 über einen Verkaufsraum in der X-Straße (Anlage K 2). Der Vertrag hatte eine Mindestlaufzeit von zehn Jahren und enthielt eine Verlängerungsoption für weitere fünf Jahre. § 1 Satz 3 lautete wie folgt:

22

„Unberücksichtigt der vereinbarten Vertragsdauer kann der Mieter den Vertrag mit einer Frist von einem Monat kündigen, wenn die unmittelbar beim Mietobjekt liegende Kraftfahrzeug - Zulassungsstelle, ihre derzeitigen Räume zum Nachteil vom Mieter verlegt.“

23

Frau C verkaufte das Objekt X-Straße an die „Grundstücksgemeinschaft X“. Mit dieser wurde 1991 eine Zusatzvereinbarung hinsichtlich des Mietvertrages vom 25.02.1984 (Anlage K 2) geschlossen (Anlage K 5), in der die Frist für das Sonderkündigungsrecht aus § 1 Satz 3 auf drei Monate verlängert wurde. Entsprechend der vereinbarten Verlängerungsoption verlängerte sich dieser Mietvertrag zunächst bis März 1999 (Anlage K 6), ab 01.03.1999 dann um weitere fünf Jahre. Der Beklagte zu 2) erwarb das Objekt X-Straße im Jahre 2000 (Anlage K 7).

24

Am 20.12.1984 schlossen die B und die Beklagte zu 1) einen Mietvertrag bezüglich des Objektes X2, rückwirkend zum 01.06.1984 (Anlage K 3), in dem sich zum damaligen Zeitpunkt ein weiterer Schilderprägebetrieb, nämlich die Firma N, befand. Die B mietete im ersten Stock des Hauses die Räume und erhielt in § 7 des Vertrages ein Nachmietrecht bezüglich der Räume der Firma N. Der Vertrag enthielt in der Ergänzung zu § 2 folgenden Passus:

25

„Ein außerordentliches Kündigungsrecht mit einer Frist von 6 Monaten zum Monatsende steht dem Mieter dann zu, wenn die Kfz-Zulassungsstelle ihre derzeitigen Räume zum Nachteil des Mieters verlegt.“

26

Am 04.11.1988 schlossen die B und die Beklagte zu 1) einen Mietvertrag über die bis dahin an die Firma N vermieteten Räume in der X2 (Anlage K 4). Vereinbart wurde unter 1. unter anderem:

27

„Unberücksichtigt der vereinbarten Vertragsdauer kann der Mieter den Vertrag mit einer Frist von ½ Jahr kündigen, wenn die unmittelbar beim Mietobjekt liegende Kfz-Zulassungsstelle ihre derzeitigen Räume zum Nachteil des Mieters verlegt (...).“

28

Zudem blieb für die zuvor angemieteten Räume im ersten Stock ein Mietzins von 100,00 DM zu zahlen.

29

Im Sommer 2000 zog die Filiale der Klägerin in X2 um und erhielt für das Objekt eine Option, dass ihr in diesem „als Erstes ein Raum zum Betrieb einer Prägerei angeboten wird, wenn die Möglichkeit dazu vorhanden ist“. Dieser Passus beruhte auf den Mietverträgen vom 14.07./31.07.2000 (Anlage K 8) mit der Beklagten zu 1) und vom 03.08./10.08.2000 mit dem Beklagten zu 2) (Anlage K 9). Der Mietvertrag vom 14.07./31.07.2000 ist überschrieben als Vertrag zur „Mietänderung“ und bezeichnet mit „zur Prägestelle Krefeld, X2 und 102“. Einleitend wird dort ausgeführt:

30

„Die bestehenden Mietverträge sollen wie folgt geändert werden.“

31

Ziffer 4 lautet:

32

„Der Mieter verpflichtet sich nach wie vor in den genannten Räumen 1, 2 und 3 keine Versicherungsgeschäfte zu tätigen. Diese dürfen einzig vom Vermieter oder einer von diesem zu bestimmenden Person durchgeführt werden.“

33

Unter Ziffer 5 wurde vereinbart:

34

„Jegliche weitere Untervermietung (...) sowie andere Nutzung außer Kfz-Schilderherstellung und Kfz-Zulassungsservice ist nicht gestattet und führt bei Zuwiderhandlung bei jedem Fall zu einer Vertragsstrafe von je 50.000,00 DM, insbesondere gegen Punkt 4 und 5 dieses Vertrages.“

35

Der weiter geschlossene Vertrag vom 03.08./10.08.2000 (Anlage K 9) enthält die Überschrift „Vertrag“ und bezieht sich ausweislich seiner Einleitung auf die „Prägestelle 47803 Krefeld, X-Straße“.

36

Das Haus X2 veräußerte der Beklagte zu 1) an die Eheleute U, die Auflassung erfolgte am 28.07.2003, der Grundbucheintrag am 25.11.2003 (Anlage K 33 A). Die Eheleute U haben keinerlei Rückbaumaßnahmen durch die Klägerin verlangt.

37

Mit Schreiben vom 22.10.2003 (Anlage K 21) forderte die Beklagte zu 1) von der Klägerin eine Vertragsstrafe in Höhe von 200.000,00 DM, mit der Begründung, dass diese vertragswidrig einen Untermietvertrag mit Frau I geschlossen habe und diese zum zweiten Mal eine Kurzzeitversicherungen verkauft habe. Mit Schreiben vom 04.02.2004 (Anlage K 23) reduzierte die Beklagte zu 1) die geforderte Vertragsstrafe auf 25.564,59 €.

38

Die Klägerin kündigte mit Schreiben vom 15.03.2004 (Anlage K 11) die Mietverträge mit beiden Beklagten. Das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) hinsichtlich des Objektes X2 ist unstreitig beendet (Anlagen K 19 und K 20). Der Beklagte zu 2) bestätigte eine Kündigung zum 31.12.2010 (Anlage K 13).

39

Die Klägerin behauptet hinsichtlich der zwischen den Parteien umstrittenen Frage eines Sonderkündigungsrechts, dass die Verträge auf Bitten des Beklagten zu 2) geschlossen worden seien, weil dieser weitere Flächen in dem Objekt Nummer 102 benötigt habe. Keiner der beiden Verträge wäre ohne den anderen geschlossen worden. Die Beklagten seien wie ein Vermieter aufgetreten und hätten einheitlich verhandelt. Es habe kein komplett neuer Vertrag, sondern hinsichtlich beider Objekte eine Änderungsvereinbarung zum damals schon bestehenden Vertrag geschlossen werden sollen. Dies ergebe sich bereits daraus, dass es keinen Aufhebungsvertrag zu dem noch bis zum Jahr 2004 laufenden Vertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 2) gegeben habe, der ein Sonderkündigungsrecht für den Fall des Umzuges der Kfz-Zulassungsstelle vorgesehen habe. Sie ist der Ansicht, das Mietverhältnis mit dem Beklagten zu 2) sei zum 30.09.2004 beendet worden.

40

Bezüglich der von der Beklagten zu 1) eingeforderten Vertragsstrafe behauptet die Klägerin, es habe mit Frau Y keiner Zeit ein Untermietvertrag bestanden. Ihr sei bereits während der Laufzeit des alten Mietvertrages im Mietobjekt die Nutzung eines Schreibtisches eingeräumt worden, was den Beklagten bekannt gewesen sei. Versicherungen seien nicht verkauft worden.

41

Soweit die Klägerin ursprünglich beantragt hat,

42

1.

43

es wird festgestellt, dass die Klägerin nicht verpflichtet ist, an die Beklagte 25.564,59 € Vertragsstrafe sowie 726,62 € inklusive MWSt. Anwaltsgebühren und Auslagen wegen angeblich unerlaubter Untervermietung einer Teilfläche im Haus X2, Krefeld, an den Zulassungsdienst Y zahlen,

44

2.

45

festzustellen, dass die Klägerin nicht verpflichtet ist, die Leichtbauwände zu entfernen, durch die im Erdgeschoss des Hauses X2, Krefeld, die von der Klägerin gemieteten Räume für ihr Kfz-Schilder-Prägegeschäft, den Zulassungsdienst I und das dazwischen befindliche Versicherungsbüro der Beklagten gebildet werden und auch nicht die auf den Leichtbauwänden befindlichen Installationen, insbesondere Heizkörper, abzubauen und zu verlegen,

46

haben die Parteien das Verfahren in der mündlichen Verhandlung vom 05.01.2005 hinsichtlich des Antrages zu 2) und in der mündlichen Verhandlung vom 09.08.2006 hinsichtlich des Antrags zu 1) übereinstimmend für erledigt erklärt.

47

Die Klägerin beantragt nunmehr,

48

3.

49

festzustellen, dass der Vertrag zwischen der Klägerin und den Beklagten vom 03.08.2000/10.08.2000 über die Vermietung einer Lagerfläche im Gebäude X-Straße, Krefeld, und die Einräumung einer Option für die Anmietung eines Raumes zum Betrieb einer Prägerei im selben Gebäude mit Ablauf des 30.09.2004 endet,

50

hilfsweise, dass der Vertrag mit Zugang der Kündigung vom 20.01.2004 geendet hat.

51

Die Beklagten beantragen,

52

die Klage abzuweisen.

53

Die Beklagte zu 1) beantragt widerklagend,

54

die Klägerin zu verurteilen, an sie 25.564,59 € nebst Zinsen aus diesem Betrag in Höhe von 5 % über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit der Widerklage zu zahlen.

55

Der Beklagte zu 2) beantragt widerklagend,

56

die Klägerin zu verurteilen, an ihn 2.658,72 € nebst 5 % Zinsen aus diesem Betrag seit dem 28.02.2005 zu zahlen.

57

Die Klägerin beantragt,

58

die Widerklage abzuweisen.

59

Die Beklagten behaupten, durch die Klägerin sei vor dem Kauf des Objektes X-Straße zugesichert worden, dass die Mietverträge langfristig laufen werden. Da die Finanzierung des Objekterwerbs habe abgesichert werden sollen, sei bewusst kein Sonderkündigungsrecht in den Mietvertrag aufgenommen worden und auch keine diesbezügliche mündliche Abrede getroffen worden.

60

Wegen des Vorbringens der Parteien im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

61

Das Landgericht Krefeld hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen F und C und durch Vernehmung des Vorstandsvorsitzenden der Klägerin, Herr O, als Partei gemäß Beschluss vom 04.05.2005.

62

Der nicht nachgelassene Schriftsatz vom 10. August 2006 gab keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

63

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

64

Die Klage ist begründet. Die Widerklage der Beklagten zu 1) ist begründet, die Widerklage des Beklagten zu 2) ist als unbegründet abzuweisen.

65

I.

66

Der Mietvertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 2) hinsichtlich des Objekts X-Straße hat zum 30.09.2004 geendet. Die Klägerin hat mit Schreiben vom 15.03.2004 das Mietverhältnis zum 30.09.2004 gekündigt. Ein Kündigungsrecht ergibt sich aus § 313 Abs. 1, Abs. 2 BGB, da durch den Wegzug der Kfz-Zulassungsstelle aus der Nähe des Objekts X-Straße die Geschäftsgrundlage für den streitgegenständlichen Vertrag entfallen war. Im Hinblick darauf, dass es sich bei dem Mietverhältnis um ein Dauerschuldverhältnis handelt, erwächst aus dem Wegfall der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 3 BGB ein Recht zur Kündigung.

67

1)

68

Geschäftsgrundlage sind die bei Abschluss des Vertrages zutage getretenen, dem anderen Teil erkennbar gewordenen und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Partei oder die gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien zu dem Vorhandensein und dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf diesen Vorstellungen aufbaut (Palandt-Heinrichs, 63. Auflage, BGB, § 313 Randnummer 3 ff.). Dem Mietverhältnis der Klägerin mit dem Beklagten zu 2) lag übereinstimmend zugrunde, dass die Kfz-Zulassungsstelle der Stadt Krefeld sich in der Nähe des Mietobjektes befindet. Dies gilt, obwohl in diesem Vertrag explizit kein Sonderkündigungsrecht für den Wegzug der Kfz-Zulassungsstelle vereinbart worden ist. Die hohen Mieten, die für die Objekte X-Straße und X2 durch die Klägerin bezahlt wurden, lassen sich nur im Hinblick auf die Nähe zur Kfz-Zulassungsstelle rechtfertigen. Der Hintergrund dieser hohen Mieten muss auch dem Beklagten zu 2) bei Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrages (Anlage K 9) bewusst gewesen sein. Es ist ohne weiteres erkennbar, dass der von der Klägerin geführte Kfz-Schilder-Prägebetrieb und die mit ihm zusammenhängenden Mietverträge zu den Objekten X-Straße Nummer X3 und Nummer X2 im Hinblick auf den hohen vereinbarten Mietzins wirtschaftlich nur sinnvoll betrieben werden konnte, wenn sich die Kfz-Zulassungsstelle in der Nähe befindet, wodurch ein hoher Absatz an KfZ-Schildern sicher gestellt ist. Dies folgt nicht zuletzt aus den zu den Objekten X-Straße und X2 bestehenden „Vorverträgen“, die dem Beklagten zu 2) bekannt gewesen sind, in denen ein entsprechendes Sonderkündigungsrecht für den Fall des Wegzugs der Kfz-Zulassungsstelle vereinbart worden war. Ob ein Kündigungsrecht des Vertrages auch - wie von der Klägerin vertreten – aus anderen Gründen folgt, bleibt offen. Dies gilt sowohl für den Umstand, dass der Mietvertrag mit dem Beklagten zu 2) (Anlage K 9) im Zusammenhang mit dem Mietvertrag mit der Beklagten zu 1) (Anlage K 8) geschlossen worden ist, der seinerseits ein Sonderkündigungsrecht vorsieht, als auch für die Frage, ob ein vertragliches Sonderkündigungsrecht aus dem Umstand folgt, dass der zuvor bezüglich des Objektes Nummer X3 abgeschlossene Mietvertrag bei Abschluss des Mietvertrages vom 14.07./31.07.2000 trotz einer Laufzeit bis zum Jahre 2004 nicht aufgehoben worden ist, der ein Sonderkündigungsrecht für den Fall des Umzugs der Kfz-Zulassungsstelle vorsah. Auch kann dahinstehen, ob der streitgegenständliche Mietvertrag wegen eines Verstoßes gegen § 21 GWB in Verbindung mit § 134 BGB nichtig ist.

69

2)

70

Die Kündigung wurde jedenfalls mit Wirkung zum 30.09.2004 ausgesprochen. Es handelt sich vorliegend um ein Mietverhältnis über Geschäftsräume, bei dem gemäß § 580 a Abs. 2 BGB die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig ist. Da die Klägerin die Kündigung mit Schreiben vom 15.03.2004 ausgesprochen hat, ist die Frist gewahrt, indem sie mit Schreiben vom 15.03.2004 die Kündigung erklärt hat. Soweit die KfZ-Zulassungsstelle zu einem späteren Termin als dem 30.09.2004 aus der Nähe der Objekte X3 und X2 weggezogen ist, ist dies unerheblich. Im Zeitpunkt der Kündigungserklärung durch die Klägerin war unstreitig ein Wegzug zum 30.09.2004 geplant.

71

II.

72

Dem Beklagten zu 2) steht gegen die Klägerin nicht der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf Zahlung eines Mietzinses von 2.658,72 € zu. Dies folgt daraus, dass der Mietvertrag zum 30.09.2004 mit Kündigung durch die Klägerin vom 15.03.2004 beendet worden ist, so dass für die geltend gemachte Zeit Februar 2005 eine Verpflichtung zur Mietzahlung nicht mehr bestand.

73

III.

74

Der Beklagten zu 1) steht die mit der Widerklage geltend gemachte Forderung auf Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 25.564,59 € aus Ziffern 4 und 5 des Mietvertrages vom 14.07./31.07.2000 (Anlage K 8) zu.

75

1)

76

Die Klägerin hat gegen die in Ziffer 4 und 5 des Mietvertrages (Anlage K 8) verankerte Verpflichtung, keine Versicherungsgeschäfte zu tätigen bzw. auf eine Untervermietung zu verzichten, verstoßen. Frau I war entweder ihre Untermieterin oder hat als Angestellte bzw. freie Mitarbeiterin für die Klägerin gearbeitet. Wie die Klägerin selbst zugesteht, war Frau I in ihren Räumen die Nutzung eines Schreibtisches eingeräumt. Frau I hat von ihrem B-Platz aus Kurzzeitversicherungen vermittelt und Doppelkarten ausgegeben. In beiden Fällen liegt ein Verstoß gegen Ziffer 4 und 5 vor, denn entweder hat die Klägerin vertragswidrig vermietet oder vertragswidrig über eine Angestellte bzw. freie Mitarbeiterin Versicherungsverträge verkauft. Dass Versicherungen vermittelt und Doppelkarten ausgegeben wurden steht gemäß § 138 Abs. 3 ZPO fest. Die Klägerin hat den Verkauf der Versicherungsverträge nur mit Nichtwissen bestritten, indem sie vorgetragen hat, dass keine Versicherungen verkauft worden seien. Ein solches Bestreiten führt bei einem vorliegend gegebenen Gegenstand der eigenen Wahrnehmung dazu, dass der entsprechende Sachvortrag der Beklagten als zugestanden gilt. Es steht fest, dass Frau I mehrere Versicherungen für kurze Zeit Zulassungen in 2002 an Herrn X vermittelt und im Juli 2003 eine Versicherungsdoppelkarte für das Kurzzeitkennzeichen: KR-X ausgegeben hat. Eine Konstellation, bei der weder ein Untermietvertrag noch ein Angestellten- bzw. Mitarbeitsverhältnis mit Frau I bestand, ist vom Lebenssachverhalt her ausgeschlossen, denn sie arbeitete unstreitig in den Räumen der Klägerin.

77

2)

78

Die Klausel zu Ziffer 4 ist gemäß §§ 133, 157 BGB dahingehend auszulegen, dass sie auch die Vermittlung von Versicherungen für Kurzzeitzulassungen und Versicherungsdoppelkarten für Kurzzeitkennzeichen umfasst. In der Ziffer 4 ist allgemein die Verpflichtung enthalten, keine Versicherungsgeschäfte zu tätigen. Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, das Versicherungen für Kurzzeitzulassungen davon ausgenommen sind; dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, das die Beklagten ein Versicherungsbüro in der Nähe der Kfz-Zulassungsstelle betrieben, das bei lebensnaher Sachverhaltsbetrachtung wegen seine Nähe zur Kfz-Zulassungsstelle vermehrt im Bereich der Kurzzeitversicherungen tätig war.

79

3)

80

Die Klausel Ziffer 5 ist entgegen der Ansicht der Klägerin nicht unwirksam.

81

Die Unwirksamkeit ergibt sich insbesondere auch nicht unter dem Aspekt einer mangelnden Bestimmtheit der Klauseln 4 und 5. Aus ihnen folgt, welche Tätigkeiten die Klägerin als Mieterin zu unterlassen hat und dass ein Verstoß mit einer Vertragsstrafe in Höhe von je 50.000,00 DM bewehrt ist.

82

Ein Verstoß der Vertragsstrafenverpflichtung gegen §§ 138, 242 BGB ist nicht ersichtlich. Gleiches gilt für eine Anpassung nach §§ 313, 242 BGB. Der klägerseitige diesbezügliche Vortrag rechtfertigt die Anwendung der soeben erwähnten Norm nicht. Insbesondere sind die strengen Voraussetzungen, unter denen das Einfordern einer vereinbarten Vertragsstrafe gegen § 242 BGB verstößt, nicht erfüllt. Rechtsmissbrauch wird beispielsweise in dem krassen Fall angenommen, dass der Kläger den Beklagten zu dessen Vertragswidrigkeit veranlasst hat (BGH, NJW-RR 1981, 568, 569). Auch liegt keine Sittenwidrigkeit vor. Ein Verstoß gegen § 138 BGB ist beispielsweise bei der Überforderung eines Schuldners denkbar. Hierbei gelten jedoch gleichfalls strenge Voraussetzungen, insbesondere an den Tatsachenvortrag. Allein die Tatsache, dass eine Verpflichtung die Leistungsfähigkeit eines Schuldners überfordert, ist beispielsweise nicht ohne weiteres ein Nichtigkeitsgrund (Palandt-Heinrichs, 63. Auflage, BGB, § 138 Randnummer 36). Dies gilt vorliegend um so mehr, als es sich bei der Klägerin um einen Kaufmann handelt.

83

4)

84

Auch ist die Vertragsstrafe in der geltend gemachten Höhe verwirkt.

85

Eine Herabsetzung nach § 343 BGB scheidet angesichts der Kaufmannseigenschaft der Klägerin gemäß § 348 HGB aus. Auch § 242 BGB gebietet entgegen der Ansicht der Klägerin keine Herabsetzung. Missbräuchlichkeit im Sinne des § 242 BGB läge nur dann vor, wenn die gesamte Vertragsstrafe nach einer geringfügigen Zuwiderhandlung gefordert werden würde. Dies würde etwa gelten, wenn im Verhältnis zu der mit den Ziffern 4 und 5 des Vertrages beabsichtigten Wirkung nur ein geringfügiger Verstoß durch die Klägerin vorliegen würde (vgl. LG Berlin, NJW 1996, 1142). Die streitgegenständlich in Frage stehende Zuwiderhandlung ist nicht in diesem Sinne geringfügig. In den Klauseln Ziffer 4 und 5 wurde explizit vereinbart, dass für jeden Verstoß eine Vertragsstrafe in Höhe von 50.000,00 € fällig wird. Der dort genau beschriebene Tatbestand der Untervermietung bzw. der Tätigung von Versicherungsgeschäften ist vorliegend erfüllt. Es gibt keinen Raum für die Betrachtung als einen geringfügigen Verstoß.

86

5)

87

Die Klägerin kann sich gegenüber Beklagten zu 1) hinsichtlich der Vertragsstrafe nicht auf Verwirkung berufen. Die dahingehend erhobene Einwendung der Klägerin ist sachlich nicht gerechtfertigt. Ein Recht ist entsprechend dem in § 242 BGB verankerten Grundsätzen von Treu und Glauben wegen einer rechtsmissbräuchlichen, illoyalen Verspätung der Rechtsausübung verwirkt, wenn der Berechtigte es über längere Zeit hinweg nicht geltend gemacht hat (sog. Zeitmoment) und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde (sog. Umstandsmoment) (vgl. BGHZ 25, 52; 43, 292; NJW 1982, 1999). Eine Verwirkung des Anspruchs der Beklagten zu 1) hat die Klägerin nicht schlüssig dargelegt. Es ist bereits fraglich, ob die Beklagte zu 1) über einen entsprechend langen Zeitraum die Vermittlung von Versicherung bzw. die Untervermietung an Frau I gekannt und ihren daraus resultierenden Vertragsstrafeanspruch nicht geltend gemacht hat. Der genaue Zeitraum ist aus dem Vortrag der Klägerin nicht ersichtlich. Jedenfalls hat die Klägerin aber nicht in dem für die Annahme einer Verwirkung erforderlichen Sinne darauf vertraut, dass der entsprechende Anspruch nicht mehr geltend gemacht werde. Dieses sog. Umstandsmoment ist beispielsweise erfüllt, wenn der Anspruchsverpflichtete Vermögensdispositionen in seinem Vertrauen darauf, dass der Anspruch nicht mehr geltend gemacht werde, getroffen hat. Dahingehend hat die Klägerin nichts vorgetragen. Das Rechtsinstitut der Verwirkung ist als in § 242 BGB verankerte Ergänzung zu den gesetzlich geregelten Verjährungsregelungen und Ausschlussfristen eng auszulegen. Allein die Umstände, dass die Beklagte zu 1) Kenntnis von ihrem Vertragsstrafenanspruch gehabt hat, diesen lediglich nicht geltend gemacht hat und die Klägerin sich darauf eingestellt hatte, dass der Anspruch nicht mehr geltend gemacht werde, erfüllen nicht die Voraussetzungen der Verwirkung.

88

IV.

89

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 91 a, 92 Abs. 1, 281 Abs. 3, 708 Nr. 11, 709 Satz 1 Satz 1 und 2, 711 Satz 1 und 2 ZPO.

90

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 a ZPO, soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend erledigt erklärt haben. Hinsichtlich des erledigt erklärten Feststellungsantrages zu 1), dass die Klägerin keine Vertragsstrafe und keine diesbezüglichen Rechtsanwaltsgebühren zu zahlen habe, obliegt die Kostentragungspflicht der Klägerin. Hinsichtlich des erledigt erklärten Feststellungsantrages zu 2), dass die Klägerin nicht verpflichtet sei in dem Objekt X2 Leichtbauwände zu entfernen und Installationen abzubauen, obliegt die Kostentragungspflicht der Beklagten zu 1).

91

Die Entscheidung über die Kostentragungspflicht nach § 91 a ZPO fällt auf der Grundlage der vor Eintritt des erledigenden Ereignisses geltenden Rechtslage nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Streitstandes. Hierbei ist der bisherige Sach- und Streitstand zu berücksichtigen. Zurückzugreifen ist auf die für die prozessuale Erstattungspflicht geltenden Grundsätze, wie sie in §§ 91 ff. ZPO niedergelegt sind. Entscheidend abzustellen ist auf die Erfolgsaussichten der Anträge.

92

Hinsichtlich des übereinstimmend erledigt erklärten Antrags zu 1) trägt die Klägerin die Kosten. Der von der Klägerin geltend gemachte Feststellungsantrag war von Anfang unbegründet. Dies folgt bereits daraus, dass der Widerklageantrag zu 1) auf Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 25.564,59 € begründet ist. Die von dem erledigt erklärten Feststellungsantrag erfassten Anwaltsgebühren in Höhe von 726,62 € waren ebenfalls von der Klägerin an die Beklagte zu 1) gemäß den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag aus §§ 683, 670 BGB geschuldet.

93

Hinsichtlich des erledigt erklärten Antrags zu 2) trägt die Beklagte zu 1) die Kosten. Ihr stand kein Anspruch auf Rückbau der Leichtbauwände und der Installationen zu. Im Zeitpunkt der Geltendmachung des streitgegenständlichen Anspruchs hatte sie das Objekt X2 bereits an die Eheleute U verkauft. Eine Rückbauverpflichtung kommt demgemäß nicht in Betracht. Darüber hinaus ist die Beklagte zu 1) infolge des Verkaufs an die Eheleute U dem nicht vorgenommenen Rückbau der Leichtbauwände und Installationen nicht mehr betroffen. Auch ein Schadenersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu ihren Gunsten scheidet aus. Ein solcher käme allenfalls in Betracht, wenn die Beklagte zu 1) wegen der Installationen und der Leichtbauwände an die Eheleute U eine Zahlung hätte leisten müssen bzw. ein verringerter Kaufpreis gezahlt worden wäre; dies ist von der Beklagten zu 1) aber weder vorgetragen noch ersichtlich, zumal die Eheleute U unstreitig von der Klägerin die Vornahme der Rückbaumaßnahmen nicht verlangt haben.

94

Streitwert: € 63.854,57 insgesamt bis zur Erledigung des Klageantrags zu 2) am 05.01.2005, danach: € 60.854,57; ab der Erledigung des Klageantrags zu 1) am 09.08.2006: € 60.127,95 (der Klageantrag zu 1) in Höhe von € 26.291,21 ist in Höhe von € 25.564,59 mit dem Widerklageantrag zu 1) identisch, so dass sich insoweit der Streitwert nicht ändert)

95

Erledigt erklärter Antrag zu 1): € 26.291,21, wobei dieser das Verhältnis Klägerin – Beklagte zu 1) betrifft

96

Erledigt erklärter Antrag zu 2): € 3.000, wobei dieser das Verhältnis Klägerin – Beklagte zu 1) betrifft

97

Klageantrag zu 3): € 31.904,64, wobei dieser das Verhältnis Klägerin – Beklagter zu 2) betrifft

98

Widerklageantrag zu 1): € 25.564,59, ist aber insoweit identisch mit dem erledigt erklärten Antrag zu 1), so dass er in ihm aufgeht

99

Widerklageantrags zu 2): € 2.658,72, wobei dieser das Verhältnis Klägerin – Beklagter zu 2) betrifft

100

H

Dr. L

L1