Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2008-09-05, Aktenzeichen I-7 U 185/07
ECLI:DE:OLGD:2008:0905.I7U185.07.00

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 29. August 2007 verkündete Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf – Einzelrichterin – abgeändert und wird die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 8.881,25 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.11.2006 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte. Die Kosten seines Beitritts trägt der Streithelfer.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung durch die Klägerin gegen Sicherheits-leistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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G r ü n d e

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I.

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Die Klägerin macht gegen die Beklagte einen Provisionsanspruch aus Maklertätigkeit geltend. Im Juli/August 2006 übermittelte die Klägerin der im Raum F Büroräume suchenden Beklagten eine Liste mit insgesamt 13 Mietobjekten, die sie (Klägerin) nach den von der Beklagten vorgegebenen Kriterien zusammengestellt hatte. Auf dieser Liste befand sich das Objekt H 17 in F, zu dem die Klägerin der Beklagten ein Kurzexposé und Grundrisspläne übermittelte. Name und Adresse des Vermieters des Objekts H, des Streithelfers, teilte die Klägerin der Beklagten nicht mit. Am 10.08.2006 besichtigte die Mitarbeiterin der Beklagten S zusammen mit dem Mitarbeiter der Klägerin B mehrere auf der Liste stehende Objekte, die den Vorstellungen der Beklagten nicht entsprachen. Das Objekt H wurde nicht besichtigt, die Mitarbeiter der Parteien gingen an diesem Haus aber vorbei. Vier Tage später besichtigte eine Mitarbeiterin der Beklagten das Objekt H 17 in F in Begleitung einer anderen Maklerfirma, der A GmbH. Die Beklagte mietete diese Büroräume. Die Beklagte verweigerte gegenüber der Klägerin die Zahlung von Provision. Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass ein Provisionsanspruch nur entstehe, wenn der Hauptanspruch infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande komme. Solche Maklerleistungen der Klägerin lägen nicht vor, da der für die Klägerin tätig gewordene Mitarbeiter B der Beklagten den Namen und die Anschrift des Vermieters nicht mitgeteilt habe.

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Gegen die Entscheidung des Landgerichts wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung, mit der sie im wesentlichen geltend macht, die Beklagte habe ihr aufgrund der Weigerung, das Objekt H zu besichtigen, gar nicht die Gelegenheit gegeben, ihre Maklertätigkeit voll umfänglich zu erbringen. Zu dem Zeitpunkt, zu dem die Mitarbeiter der Parteien das Objekt H in F passierten auf ihrem Weg, andere Objekte zu besichtigen, habe sich die Beklagte für das Objekt nicht interessiert und es sei daher nicht erforderlich gewesen, Name und Anschrift des Vermieters zu nennen. Später sei die Beklagte wegen des Objektes H nicht auf sie zurückgekommen.

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Die Klägerin beantragt,

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unter Aufhebung des am 29.08.2007 verkündeten Urteils des Landgerichts Düsseldorf die Beklagte zu verurteilen, an sie 8.881,25 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit dem 10.11.2006 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie verteidigt das angegriffene Urteil als richtig.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien und dem Streithelfer gewechselten Schriftsätze ergänzend Bezug genommen.

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II.

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Die Berufung ist begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Provisionszahlung in geltend gemachter Höhe aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrag in Verbindung mit § 652 BGB zu.

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1.

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Zwischen den Parteien ist ein Maklervertrag zustande gekommen, da die Klägerin mit ihrem Schreiben vom 24.07.2006, welches eine Liste der in Betracht kommenden Angebote, so auch des Objekts H in F, enthielt, auf die Provisionspflichtigkeit ihrer Tätigkeit hingewiesen und die Beklagte diese Dienste in Anspruch genommen hat.

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2.

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Die Klägerin hat der Beklagten eine Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrages nachgewiesen. Dabei hat die Klägerin hier eine für einen Provisionsanspruch ausreichende Nachweistätigkeit erbracht, obwohl sie der Beklagten unstreitig nicht den Namen und die Adresse des Vermieters übermittelt hat.

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Zwar ist es für das Entstehen eines Maklerlohnanspruches nach § 652 Abs. 1 BGB grundsätzlich erforderlich, dass der Auftraggeber durch den Nachweis in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. So genügt beim Nachweis grundsätzlich nicht die Bekanntgabe des zu verkaufenden oder zu vermietenden Objekts und der Vertragsbedingungen, sondern es ist auch die Bekanntgabe des Verkäufers oder Vermieters mit Namen und ggf. Anschrift in so konkreter Form erforderlich, dass der Kunde ohne eigene Ermittlungen und ohne weitere Mitwirkung des Maklers Kontakt zu ihm aufnehmen kann (ständige Rechtsprechung, vgl. zuletzt BGH NJW 2006, 3062, 3063 m.w.N.; Senat, OLGR Düsseldorf 2001, 221 ff.). Dies ist vorliegend nicht geschehen.

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Eine provisionspflichtige Nachweismaklerleistung im Sinne von § 652 Abs. 1 BGB liegt im Einzelfall jedoch auch dann vor, wenn der Makler den Namen des Vertragspartners (noch) nicht mitgeteilt hat. Die Namhaftmachung des Vermieters ist entbehrlich, wenn es dem Maklerkunden aus seiner Sicht vorerst nicht auf dessen Person ankam, weil er sich zunächst einmal über die Geeignetheit des Objekts schlüssig werden wollte, wenn also durch den (unvollständigen) Nachweis das Interesse des Maklerkunden – zunächst – voll befriedigt worden ist und der Kunde den Hauptvertrag später abschließt, ohne dem Makler – obwohl dies im Einzelfall geboten gewesen wäre - die Gelegenheit zu geben, die zunächst unvollständige Maklerleistung vollständig zu erbringen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Kunde treuwidrig handelt und den Eigentümer oder Vermieter selbständig ermittelt, um so die Maklerprovision zu sparen. Selbst dann, wenn nur die vollständige Anschrift des potentiellen Vertragspartners von einem später eingeschalteten weiteren Makler mitgeteilt wird, kann dem Kunden die Berufung auf die Unvollständigkeit des Erstnachweises versagt sein (vgl. BGH NJW 2006, 3062 ff.), weil er dem Makler, der ihm das Objekt zuerst vorgestellt und dem gegenüber er es zunächst nicht weiterverfolgt hat, nicht mitgeteilt hat, dass er nunmehr doch an diesem interessiert ist und dem ersten Makler so die Möglichkeit genommen hat, seine Nachweislei-stung vollständig zu erbringen.

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Ein solcher Fall ist vorliegend gegeben. Durch die Übermittlung einer Liste mit geeigneten, den Suchkriterien der Beklagten entsprechenden Objekten hat die Klägerin der Beklagten die Kenntnis von dem Objekt H verschafft und hat sie eine Beschreibung des Objekts mit den relevanten Angaben übersandt. Darüber hinaus hat sie der Beklagten Grundrisspläne des Objekts übermittelt. Mit dieser Maklerleistung war die Beklagte zunächst zufrieden, da sie bei der ersten Besichtigungstour mit einem Mitarbeiter der Klägerin durch F davon abgesehen hat, das Objekt H zu besichtigen, obwohl man es auf dem Weg passierte, da sie (Beklagte) das Objekt zu diesem Zeitpunkt für nicht geeignet hielt. Aus Sicht der Klägerin und der Beklagten war es daher nicht erforderlich, dass die Klägerin bezogen auf das Objekt H in F zu diesem Zeitpunkt ihre Nachweistätigkeit vervollständigte, indem sie der Beklagten den Namen des Vermieters nannte. Es hätte der Beklagten dann oblegen, nachdem sie das Objekt H doch in die engere Wahl gezogen hatte, die Klägerin davon in Kenntnis zu setzen und ihr so Gelegenheit zu geben, die unvollständige Maklerleistung zu vervollständigen.

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3.

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Die von der Klägerin erbrachte Maklerleistung ist für das Zustandekommen des Hauptvertrages ursächlich geworden. Dazu reicht es aus, dass die Maklerleistung neben anderen Bedingungen mitursächlich für den Abschluss des Hauptvertrages war. Sie braucht nicht die einzige und auch nicht die hauptsächliche Ursache zu sein. Die Ursächlichkeit wird vermutet, wenn zwischen der Maklerleistung und dem Abschluss des Hauptvertrages ein enger zeitlicher Zusammenhang besteht (BGH, WM 1984, 560; NJW 2006, 3062). Hier liegen zwischen dem Tätigwerden der Klägerin Ende Juli/Anfang August 2006 und dem Abschluss des Hauptvertrages im August/September 2006 nur wenige Wochen. Die Beklagte selbst trägt keine Umstände vor, die darlegen könnten, dass vorliegend eine Ursächlichkeit entfällt.

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Identität zwischen beabsichtigtem und tatsächlich geschlossenem Hauptvertrag ist gegeben. Bei den von der Klägerin erbrachten Tätigkeiten, nämlich Objektauswahl anhand einer vorgegebenen Kriterienliste, Übersendung eines Exposés und Übermittlung von Grundrissplänen, handelt es sich auch um wesentliche Maklerleistungen.

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Die Höhe der von der Klägerin verlangten Maklerprovision steht zwischen den Parteien nicht im Streit und entspricht den vertraglichen Vereinbarungen.

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Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288, 247 BGB.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91, § 101 Abs. 1 ZPO.

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Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Eine Zulassung der Revision kam nicht in Betracht, da die vorliegende Rechtssache, die einen Einzelfall betrifft, weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO.

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Die Schriftsätze vom 25.08.2008 und 02.09.2008 geben zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung keinen Anlass.

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Gegenstandswert für die Berufung: 8.881,25 €