Amtsgericht Aachen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1995-06-06, Aktenzeichen 7 C 857/93
ECLI:DE:AGAC1:1995:0606.7C857.93.00

Tenor

Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettomie-te für die Wohnung ####1 B, B-Straße, von bisher monatlich 738,83 DM auf nunmehr monatlich 828,10 DM mit Wirkung ab dem 01.11.93 zuzustimmen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 55 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 45 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklag-ten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheits-leistung in Höhe von 800,00 DM abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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T a t b e s t a n d :

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Die Klägerin hat an die Beklagten mit Mietvertrag vom 14.04.1980 die im Klageantrag bezeichnete Wohnung vermietet. Zuletzt gilt zwischen den Parteien ein Nettomietzins von 739,83 DM monatlich. Mit Schreiben vom 27.08.93 hat die Klägerin von den Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung des Nettomietzinses auf 937,30 DM verlangt.

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Die Klägerin behauptet, die verlangte erhöhte Miete sei ortsüblich.

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Sie beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung ####1 B, B-Straße, von bisher monatlich 739,83 DM auf nunmehr monatlich 937,30 DM mit Wirkung ab dem 01.11.93 zuzustimmen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Das Gericht hat aufgrund des Beschlusses vom 28.06.94 Beweis durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens erhoben. Wegen des Ergebnisses wird auf das Gutachten des Sachverständigen C vom 10.10.94 verwiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist nur im zuerkannten Umfang begründet, im übrigen unbegründet.

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Die Klägerin kann von den Beklagten nach § 2 MHG Zustimmung nur zu einer Erhöhung des Nettomietzinses auf 828,10 DM verlangen. Denn dies stellt sich auf der Grundlage des vom Gericht eingeholten Sachverständigengutachtens als ortsüblicher Nettomietzins dar: Der Sachverständige hat in seinem Gutachten auf der Grundlage des zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsbegehrens maßgeblichen Mietspiegels eine Grundmiete von 8,50 DM pro Quadratmeter festgestellt zuzüglich wertsteigernder Ausstattungsmerkmale für den Einbau isolierverglaster Kunststofffenster von 0,35 DM pro Quadratmeter und für die Erneuerung der Heizzentrale mit Brennwertkesseln von 0,25 DM pro Quadratmeter, somit insgesamt von 9,10 DM pro Quadratmeter. Dies ergibt bei unstreitigen 91 Quadratmetern Wohnfläche einen monatlichen Nettomietzinsbetrag von 828,10 DM. Das Gutachten ist insoweit ausführlich, widerspruchsfrei und insgesamt überzeugend. Die Einwendungen der Beklagten hiergegen im Schriftsatz vom 18.04.95 auf Seite 2 sind nicht berechtigt. Der Sachverständige hat sehr wohl die von den Beklagten im Ortstermin angegebenen Mängel zur Kenntnis genommen (siehe Seite 7 des Gutachtens) jedoch dazu auf Seite 15 seines Gutachtens zu Recht ausgeführt, dass die aufgeführten Mängel behebbar sind und daher bei der Bewertung unberücksichtigt bleiben. Insbesondere gilt dies, so stellt er fest, bezüglich der angeblich asbesthaltigen Faserzementplatten der Balkonbrüstungen, die gegebenenfalls problemlos gegen Platten aus einem anderen Material ausgetauscht werden können. Des weiteren ist der Sachverständige auch davon ausgegangen, dass das Bad nicht über eine Belüftung durch ein Fenster verfügt, wie seinen Feststellungen auf Seite 8 seines Gutachtens zu entnehmen ist. Schon von der Natur der Sache her kann ein bloßer elektrischer Luftabzug einen Luftabzug durch ein weit geöffnetes Fenster nicht gleichkommen, so dass schon von daher, da die Wohnung nun einmal so mit lediglich elektrischem Luftabzug angemietet worden ist, ein Mangel der Mietsache nur deshalb, weil dieser elektrische Luftabzug einem weit geöffneten Fenster nicht gleichkommt, nicht angenommen werden kann. Soweit die Beklagten ferner anführen, der Sachverständige habe nicht berücksichtigt, "inwieweit die Schallisolierung des Hauses nicht mehr als zeitgemäß zu betrachten ist" liegt auch dies neben der Sache, da die Beklagten selbst bislang nicht gerügt haben, dass die Schallisolierung etwa nicht mehr zeitgemäß sei, was immer das bedeuten mag. Zu keiner anderen Beurteilung führt auch, dass die Beklagten anführen, sie zahlen bereits seit 1982 einen Zuschlag für die Isolierglasfenster, da ein solcher Zuschlag, wie die Beklagten auf Befragen in der mündlichen Verhandlung angegeben haben, in der Miete von 739,83 DM enthalten ist. Ansonsten hat der Sachverständige wie auch hier geschehen, die Wohnung in die entsprechende Baujahrskategorie des Mietspiegels einzuordnen und soweit wie hier bezüglich der isolierverglasten Fenster eine Wertsteigerung vorhanden ist, die über die betreffende Baualtersklasse hinausgeht, diesen mittels eines wertsteigernden Zuschlags zu berücksichtigen, so dass hiergegen nichts einzuwenden ist.

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Soweit die Klägerin ursprünglich Einwendungen gegen das Gutachten hatte, hat sie diese Einwendungen ausdrücklich im Verhandlungstermin vom 17.02.95 zurückgenommen.

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Es bleibt mithin allein noch der Streitpunkt bezüglich des vom Sachverständigen berücksichtigten sogenannten Zeitdifferenzzuschlages.

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Der vom Sachverständigen berücksichtigte sogenannte Zeitdifferenzzuschlag von 8 % begründet er damit, dass zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsbegehrens mehr als 1,5 Jahre vergangen sind und zum 01.01.1994 von der Stadt B ein neuer Mietspiegel aufgestellt worden ist, wozu der Sachverständige eine durchschnittliche Steigerung von 10,5 % in der entsprechenden Zone errechnet und nach allem einen 8 %igen Zuschlag auf die Werte des alten Mietspiegels für angemessen erachtet. Hierin ist dem Sachverständigen jedoch, wie das Gericht nach neuerlicher Überprüfung der Rechtsfrage erachtet, nicht zu folgen. Dafür kann dahinstehen, ob dem von der Klägerin angeführten Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 15.12.93 in Wohnungswirtschaft- und Mietrecht 1994, 58 f, vom Ansatz her zu folgen ist. Im vorgenannten Rechtsentscheid wird zwar ein sogenannter Stichtagsdifferenzzuschlag zum Mietspiegelwert grundsätzlich für zulässig erachtet, jedoch ist in dem Rechtsentscheid gleichzeitig ausdrücklich klargestellt worden, dass es sich dabei nicht um einen pauschalen Zuschlag handeln kann, der im Wege der Schätzung zum Beispiel aus einem für die Ermittlung der Mietsteigerung ungeeigneten Lebenshaltungskostenindex oder einem undifferenzierten Wohnungsmietenindex entnommen worden ist. Vielmehr sei die Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu ermitteln, die bei vergleichbaren Wohnungen in der Gemeinde eingetreten ist und zwar insbesondere durch Sachverständigengutachten, wobei wenn der Sachverständige für die Darlegung der eingetretenen Mietsteigerung auf statistisches Material zurückgreift, es erforderlich sei, dass er nachvollziehbar und zur Überzeugung des Gerichts darlegt, dass diese Statistik materialbeweiskräftige Aussagen über die ortsübliche Vergleichsmiete gerade für vergleichbare Wohnungen in der betreffenden Gemeinde zulässt (OLG Stuttgart, a.a.O. Seite 59). Im B-er Raum verfügt jedoch kein Sachverständiger, insbesondere kein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger über hinreichendes Statistikmaterial, wie vielfache Anhörungen der Sachverständigen, die für das Amtsgericht B in zahlreichen Verfahren tätig sind, ergeben haben. Auch die Parteien bringen nicht vor, dass irgend ein Sachverständiger im B-er Raum über entsprechendes hinreichendes Statistikmaterial verfügt. Nicht zuletzt deshalb greifen auch die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, so insbesondere auch hier der Sachverständige C auf den maßgebenden B-er Mietspiegel, dem hinreichendes Statistikmaterial zugrunde liegt, zurück. Entsprechend greift der Sachverständige für den von ihm in Ansatz gebrachten Zeitdifferenzzuschlag auch nicht auf selbst erhobenes statistisches Material zurück, sondern lediglich auf den zum 01.01.94 von der Stadt B neu aufgestellten Mietspiegel. Dieser Ansatz aber, einen zum maßgeblichen Zeitpunkt des Zuganges des Mieterhöhungsbegehrens noch gar nicht in Kraft getretenen neuen Mietspiegel zur Begründung eines Zeitdifferenzzuschlages heranzuziehen, verstößt nach Auffassung des erkennenden Gerichts gegen den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 03.04.90 – 1 BvR 268/90, 1 BvR 269/90, 1 BvR 270/90 – in Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1992, 48 f. Danach kann ein zwar zeitnäherer, jedoch für eine Zeit nach Abgabe der Erhöhungserklärung aufgestellter Mietspiegel nicht angewendet werden, weil dem "Fachgericht verlässliche Kriterien für eine eigenständige Rückrechnung auf dem maßgeblichen Zeitpunkt fehlen. Die Festlegung auf den Drei-Jahres-Zeitraum des § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG, verpflichtet die Ersteller von Mietspiegeln, ältere und neuere Entgelte zu gewichten. Dies muss eigenständig, ohne Hilfe des Gesetzgebers geschehen, weil das MHG hierzu keine Aussage trifft und die Bundesregierung die in § 2 Abs. 5 S. 4 MHG vorgesehene Rechtsverordnung, die sich unter anderem mit dieser Frage beschäftigen sollte, bislang nicht erlassen hat. Die Rückrechnung könnte in authentischer Weise daher nur durch die Befassung derjenigen Kommission bewerkstelligt werden, welchen den Mietspiegel aufgestellt hat. Angesichts der Vielzahl von Fällen, in denen die Erhöhungserklärung nicht an dem Tag abgegeben wurde, für den der Mietspiegel aufgestellt wurde, würde die Häufigkeit, mit der jene Kommission anzurufen wäre, die Vorteile wieder aufheben, welche die Verwendung von Mietspiegeln gerade nach Auffassung des Gesetzgebers bietet" BverfG a. a. O.). Das Vorgehen des Sachverständigen C in seinem Gutachten vom 14.11.94 bezüglich der Berücksichtigung eines Zeitdifferenzzuschlages ist letztlich nichts anders als eine solche nicht zulässige Rückrechnung aus einem neuen, zum Zeitpunkt des Zuganges des Mieterhöhungsbegehrens noch gar nicht in Kraft getretenen Mietspiegel und deshalb abzulehnen. Die Rechte des Vermieters werden dadurch nicht unverhältnismäßig verkürzt. Wie das Bundesverfassungsgericht weiter ausführt, hat der Gesetzgeber dieses Problem, dass das Datum, zu dem ein Mietspiegel aufgestellt wird, in aller Regel nicht mit dem maßgeblichen Zeitpunkt des Zuganges des Mieterhöhungsbegehrens übereinstimmt, gesehen und eine Verzögerung von 2 Jahren, unter Umständen sogar eines noch größeren Zeitraumes nicht als so ausschlaggebend angesehen, dass die Verwendung des Mietspiegels deshalb unterbleiben sollte. Zudem wird ohnehin die Möglichkeit, ohne jede Verzögerung sofort und in voller Höhe die Marktmiete zu erhalten, durch das Grundgesetz nicht garantiert und ist durch die Novelle 1982 lediglich bezweckt worden, dass die Mieten verstärkt, nicht vollständig, eine marktorientierte Höhe erreichen und hat der Gesetzgeber in Kauf genommen, dass die Verwendung von Mietspiegeln erst allmählich zu diesem Ziel hinführen (Bundesverfassungsgericht, a.a.O.). Nach allem ist der vom Sachverständigen gewählte Ansatz für einen sogenannten Zeitdifferenzzuschlag nicht zulässig und stehen jedenfalls zur Zeit sonstige Anhaltspunkte, insbesondere entsprechendes hinreichendes statistisches Material, das von einem Sachverständigen selbst ermittelt worden wäre, nicht zur Verfügung, so dass es bei der aufgrund des maßgeblichen Mietspiegels ermittelten ortsüblichen Nettomiete von 828,10 DM verbleibt.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Streitwert:

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Gem. § 16 Abs. 5 GKG

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937,30 DM

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- 739,83 DM

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197,47 DM x 12 = 2.369,64 DM

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Schulz

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Richterin am Amtsgericht