Verwaltungsgericht München (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2018-07-19, Aktenzeichen M 9 S 17.4322

Tenor

I. Der Antrag wird abgelehnt.

II. Die Antragstellerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Der Streitwert wird auf EUR 15.000,- festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin wendet sich gegen einen zweckentfremdungsrechtlichen Grundbescheid.

Bescheidobjekt sind sechs Wohneinheiten in der P.str. 150, EG links, 1. OG links und rechts, 2. OG links und rechts und DG. Das Objekt wurde 1938 als Wohn- und Geschäftshausneubau genehmigt. Der gewerblich genutzte Teil beschränkte sich nach dieser Genehmigung auf eine Einheit im EG (damals: Milchladen), im Übrigen befanden sich im EG, im 1. OG und im 2. OG nur Wohnungen und im DG diesen Wohnungen zugeordnete Abteile (vgl. Aktenbestandteil P 3 zu Beginn der Behördenakte – i.F.: BA –). Laut Mitteilung des Bevollmächtigten habe im DG tatsächlich ein (leerstehendes) Kammerl mit Toilette bestanden, dessen Nutzung bis dato geduldet worden sei (Bl. 108 d. BA). Mit Baugenehmigung vom 1. August 2011 wurde auf Bauantrag der Antragstellerin hin die Nutzungsänderung des (ehemaligen) Ladens im EG in eine Wohnung und der Ausbau des DG – zu einer weiteren Wohneinheit – genehmigt (Aktenbestandteil P 4 d. BA, Bezeichnung des Objekts: Mehrfamilienhaus).

Die Antragstellerin ist seit Dezember 2010 Alleineigentümerin des Objekts (Bl. 36 und Bl. 108 d. BA). Sie bietet die Wohneinheiten nach einer Sanierung/einem Umbau – abgeschlossen spätestens im Sommer 2013 (Antragsschrift, Bl. 3 d. Gerichtsakts) – seit Anfang 2014 auf mehreren Internetportalen zu Fremdenverkehrszwecken an (Antragsschrift, Bl. 3 d. Gerichtsakts und Bl. 10ff. und Bl. 66ff. d. BA; dokumentierte Übernachtungspreise: u.a. ab EUR 100,- und EUR 169,-), was der Antragsgegnerin 2016 bekannt wurde (vgl. u.a. die Ortsermittlung vom 12. April 2016, Bl. 49 d. BA).

Auf ein Anhörungsschreiben vom 13. April 2016 hin (Bl. 53 d. BA) bestellte sich der Bevollmächtigte der Antragstellerin und nahm unter dem 10. Juni 2016 für die Antragstellerin Stellung (Eingang bei der Antragsgegnerin am 4. August 2016, Bl. 102ff. d. BA): Die Wohneinheiten im Objekt seien vor dem Umbau mangels Wohnraumqualität nicht unter den Wohnraumbegriff der Satzung der Antragsgegnerin über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) gefallen. Die Antragstellerin habe deshalb Anspruch auf Erteilung eines Negativattestes, was hiermit nachträglich beantragt werde. Angesichts der im Jahr 2010 geltenden EnEV 2009 und der haus- und bautechnisch völlig veralteten und gesundheitsgefährdenden Bausubstanz wegen wäre die Herstellung einer gesetzeskonformen Bewohnbarkeit nur mit unzumutbarem und unwirtschaftlichem Aufwand möglich gewesen. Auch eine partielle Sanierung wäre unsinnig gewesen. Die Kosten der notwendigen Maßnahmen hätten nicht auf die Bestandsmieter umgelegt werden können. Deswegen habe die Antragstellerin eine umfassende und mustergültige energetische Sanierung in die Wege geleitet. Für die Refinanzierung habe sie ein Konzept „Wohnen auf Zeit für Fach- und Führungskräfte“ umsetzen wollen. Die angesprochene Klientel habe für die Zeit einer in der Regel befristeten Geschäfts- und Berufstätigkeit eine unkomplizierte Wohnmöglichkeit erhalten sollen.

Die Antragsgegnerin wies den Bevollmächtigten unter dem 13. September 2016 (Bl. 120 d. BA) darauf hin, dass die rückwirkende Erteilung eines Negativattestes nicht möglich sei. Die Räume flössen in ihrem aktuellen Zustand in das Verfahren ein und unterfielen dem Zweckentfremdungsrecht. Nicht unter das Zweckentfremdungsverbot fielen nur Wohnverhältnisse mit einer Dauer von sechs Monaten oder länger.

Weiter durchgeführte Ortsermittlungen vom 29. Juli 2016 (Bl. 111ff. d. BA), vom 24. Februar 2017 (Bl. 199ff. d. BA), vom 29. März 2017 (Bl. 221ff. d. BA) und vom 27. April 2017 (Bl. 233ff. d. BA) bestätigten aufgrund der Aussagen der Nutzer die online festgestellte kurzfristige, meist nur tageweise Vermietung zu Zwecken der Fremdenbeherbergung.

Die Antragsgegnerin hörte die Antragstellerin letztmals unter dem 28. Juni 2017 (Bl. 266 d. BA) zum beabsichtigen Erlass des streitgegenständlichen Bescheids nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG an. Mit (nicht streitgegenständlichem) Bescheid, ebenfalls vom 28. Juni 2017, stellte die Antragsgegnerin weiter fest, dass für die Einheit EG rechts (ehemaliger Milchladen) die Erteilung einer Genehmigung zur Zweckentfremdung aufgrund § 5 Abs. 4 ZeS nicht erforderlich sei (Bl. 274ff. d. BA).

Mit streitgegenständlichem (Grund-) Bescheid vom 8. August 2017 (Gz. S-III-W/BS 124), dem Bevollmächtigten gegen Postzustellungsurkunde am 11. August 2017 zugestellt (Bl. 319f. d. BA), lehnte die Antragsgegnerin den Antrag auf Negativattest – erstmalig eingegangen am 4. August 2016 – ab (Ziff. 1) und gab der Antragstellerin auf, die Nutzung der sechs Wohneinheiten für Zwecke der Fremdenbeherbergung und Kurzzeitvermietung unverzüglich zu beenden (Ziff. 2) und sie unverzüglich wieder Wohnzwecken zuzuführen (Ziff. 3). Der Bescheid enthält weiter Zwangsgeldandrohungen für den Fall der Nichterfüllung von Ziff. 2 binnen einem Monat ab Zustellung des Bescheids in Höhe von EUR 5.000 je Wohneinheit (Ziff. 5) und für den Fall der Nichterfüllung von Ziff. 3 binnen sechs Monaten nach Zustellung des Bescheids in Höhe von EUR 2.000 je Wohneinheit (Ziff. 6). Mit Ziff. 4 des Bescheids wurde die sofortige Vollziehung von Ziff. 2 und 3 des Bescheides angeordnet.

Zur Begründung führt der Bescheid aus: Ein Negativattest habe rückwirkend nicht erteilt werden können, da keine belastbaren Aussagen zu dem ursprünglichen bautechnischen Erhaltungszustand des Gebäudes vor den Umbaumaßnahmen gemacht worden seien. Zudem seien die Wohnungen noch im Dezember 2010 bewohnt gewesen und es seien Mietzahlungen entrichtet worden. Nutzungsuntersagung und Wiederbelegungsanordnung rechtfertigten sich daraus, dass die Wohneinheiten objektiv geeignet und subjektiv bestimmt seien, auf Dauer bewohnt zu werden. Die Internetrecherchen und Ortsermittlungen belegten die Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung und Kurzzeitvermietung. Eine nachträgliche Genehmigung könne nicht erteilt werden, eine etwaige Existenzgefährdung würde auf dem Ausfall von Gewinnen gründen, die auf rechtswidriger Basis erzielt würden. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung liege im öffentlichen Interesse. Im Übrigen wird auf den Bescheid Bezug genommen.

Der Bevollmächtigte der Antragstellerin hat gegen diesen Bescheid mit Schriftsatz vom 11. September 2017, bei Gericht eingegangen am selben Tag, Klage erhoben. Vorliegend beantragt er, die aufschiebende Wirkung dieser Klage gegen Ziff. 2 und 3 des Bescheids vom 8. August 2017 wieder herzustellen und gegen Ziff. 5 und 6 herzustellen.

Es habe sich im ersten Halbjahr nach Abschluss der Sanierung gezeigt, dass sich das Konzept Wohnen auf Zeit mit den angedachten Vermietungszeiten nicht vermarkten lasse. Die Vermietungen hätten sich deshalb ab Anfang 2014 in den Bereich der Fremdenbeherbergung entwickelt. Die Antragstellerin habe Anspruch auf Erteilung aller beantragten Negativatteste, weswegen die Ablehnung rechtswidrig sei. Dies gelte in Folge ebenso für die Nutzungsuntersagung und die Wiederbelegungsanordnung nebst Zwangsgeldandrohungen. Es komme auf die Erfolgsaussichten der Verpflichtungsklage an; Ziff. 2, 3, 5 und 6 des Bescheids seien in jedem Fall rechtswidrig, wenn sich herausstelle, dass die Antragstellerin einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Negativatteste habe. Im Übrigen wird auf den Vortrag Bezug genommen.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Die Einschätzung durch den Fachbereich Technik sei unverändert. Der Grad einer eventuellen Unbewohnbarkeit des Gebäudes vor Beginn der baulichen Maßnahme sei im Nachhinein nicht nachvollziehbar. Vor diesem Hintergrund sei der Anspruch auf das begehrte Negativattest richtigerweise verneint worden. Die weiteren Verfügungen seien ebenfalls nicht zu beanstanden.

Der Bevollmächtigte der Antragstellerin erhielt unter dem 3. April 2018 ein gerichtliches Hinweisschreiben, auf das Bezug genommen wird (Bl. 202ff. d. Gerichtsakts).

Auf dieses gerichtliche Hinweisschreiben hin wurde der Sachvortrag durch den Antragstellerbevollmächtigten mit Schriftsatz vom 14. Juni 2018 verändert/angepasst. Der Bevollmächtigte führt nun unter Vorlage eines „Anlagenkonvoluts“ aus, die Antragstellerin habe „von Anfang an, ca. ab Ende August 2013 die Appartements nicht zu Wohnzwecken vermietet, sondern nur kurzfristig zu Zwecken der Fremdenbeherbergung zwischen 1 und bis zu 82 Übernachtungen“ vermietet. Auf den Vortrag im Übrigen wird Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf die Gerichtssowie die beigezogenen Behördenakten.

II.

Der Antrag hat keinen Erfolg.

Die nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO vorzunehmende Interessenabwägung fällt zulasten der Antragstellerin aus, da die Anfechtungsklage in der Hauptsache M 9 K 17.4321 nach summarischer Prüfung erfolglos bleiben wird, § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO. Der streitgegenständliche Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Antragstellerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Der formell rechtmäßige Bescheid ist – im Rahmen des hiesigen Eilantrags maßgeblich: in Ziff. 2-7 des Tenors – auch materiell rechtmäßig.

1. Dass die Hauptverfügungen, Ziff. 2 und Ziff. 3 des Bescheids, auf Art. 7 Abs. 2 Nr. 1 und 2 LStVG i.V.m. Art. 4 ZwEWG gestützt wurden, ist auch angesichts der neu geschaffenen rein zweckentfremdungsrechtlichen Rechtsgrundlage in Art. 3 Abs. 2 ZwEWG des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) vom 10. Dezember 2007 (GVBl. S. 864, BayRS 2330-11-I), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19. Juni 2017 (GVBl. S. 182), unschädlich (vgl. auch die Gesetzesbegründung, LT-Drs. 17/15781, S. 6f.), da die Ermächtigungsgrundlage ausgewechselt werden kann, wenn sich damit die rechtlichen Voraussetzungen nicht ändern (vgl. z.B. OVG SH, U.v. 26.5.2009 – 1 LB 38/08 – juris). Dies ist hier der Fall, da beide Regelungen der Behörde u.a. Ermessen eröffnen. Die Zitate der alten Fassung der Zweckentfremdungssatzung der Beklagten (i.F.: ZeS) sind hingegen ohne Weiteres korrekt, da die Neufassung der ZeS (Satzung der Beklagten über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum i.d.F. d. Bek. vom 11. Dezember 2017, MüABl. S. 494) erst im Dezember 2017 bekanntgemacht wurde (zum Ganzen auch VG München, U.v. 17.1.2018 – M 9 K 17.4360 – juris). Bei nicht weiter differenzierter Anfechtung eines Dauerverwaltungsakts ist im Fall einer Änderung der Sach- und Rechtslage auf die jeweils gültigen Verhältnisse im entsprechenden Zeitabschnitt bzw. Zeitpunkt abzustellen (vgl. BVerwG, B.v. 5.1.2012 – 8 B 62/11 – juris).

2. Der zweckentfremdungsrechtliche Tatbestand des Art. 1 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG i.V.m. § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS a.F. ist unzweifelhaft erfüllt, was durch die Ortsermittlungen und durch die Internetrecherchen nachgewiesen ist. Auch die Antragstellerin bestreitet die Nutzung der Wohneinheiten für Zwecke der Fremdenbeherbergung nicht; „angepasst“ wurde zwischenzeitlich nur der Zeitpunkt der Aufnahme dieser Nutzung.

a) Der Vortrag des Bevollmächtigten, es komme für den Erfolg der Anfechtungsklage auf die Erfolgsaussichten der Verpflichtungsklage an – Ziff. 2, 3, 5 und 6 des Bescheids seien in jedem Fall rechtswidrig, wenn sich herausstelle, dass die Antragstellerin einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Negativatteste habe –, ist nicht nachvollziehbar, wie ausführlich im gerichtlichen Hinweisschreiben vom 3. April 2018 erläutert wurde.

Dass der vonseiten des Bevollmächtigten geschilderte Sachverhalt im Folgenden gezielt auf dieses Hinweisschreiben hin verändert wurde – die Wohneinheiten seien demnach nun gleich im Anschluss an die Sanierung zu Zwecken der Fremdenbeherbergung vermietet worden, was im klaren Widerspruch zu allen vorigen Schilderungen steht, auch zu den Aussagen im Verwaltungsverfahren –, ändert nichts an der Erfolglosigkeit des Vorbringens.

Vorab ist darauf hinzuweisen, dass das neu vorgelegte „Anlagenkonvolut 31“ grundsätzlich ohnehin nicht geeignet ist, Zweifel daran aufkommen zu lassen, dass zunächst eben gerade keine Fremdenbeherbergung im klassischen Sinne betrieben wurde (und betrieben werden sollte), die sich meist durch tageweise, rein touristische Aufenthalte auszeichnet. So liefen die – als Nachweise, anders als die „Buchungsübersichten“, nicht von vorn herein untauglichen – Mietverträge über mehrere Monate, die Rechnungen wurden durch Firmen beglichen und teils wurde sogar ausdrücklich „Business“ als Aufenthaltszweck angegeben.

Unabhängig davon greift auch diese Umstellung des Sachvortrags zu kurz.

„Maßnahme“ i.S.d. § 10 ZeS ist nicht die der Sanierung nachfolgende Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung – oder anders gewendet: Durch die Sanierung wurde Wohnraum ertüchtigt/wieder nutzbar gemacht, der erst im Anschluss, unabhängig von datumsmäßigen Zeitpunkten, zweckfremd genutzt wurde und dabei nicht mehr § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS unterfiel.

Bei den streitgegenständlichen Wohneinheiten handelt(e) es sich unabhängig davon, wann genau die Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung – der Sanierung nachfolgend – erstmals auf- bzw. vorgenommen wurde, um Wohnraum, der dadurch zweckentfremdet wurde. Dies ergibt sich aus § 3 Abs. 1, Abs. 2 ZeS, wonach Wohnraum sämtliche Räume sind, die zu Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv bestimmt sind. Objektiv geeignet sind Räume dann, wenn sie die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen; die subjektive Bestimmung (erstmalige Widmung oder spätere Umwidmung) trifft der/die Verfügungsberechtigte ausdrücklich oder durch nach außen erkennbares schlüssiges Verhalten.

Die objektive Eignung ist – nach Durchführung der Sanierung – unstreitig.

Die subjektive (Zweck-) Bestimmung trifft der/die Verfügungsberechtigte ausdrücklich oder durch nach außen erkennbares schlüssiges Verhalten. Die ausdrückliche Zweckbestimmung durch den Bauherrn liegt dabei zumeist im Antrag auf Baugenehmigung (vgl. BayVGH, U.v. 1.12.1997 – 24 B 95.3612 – juris; VG München, U.v. 29. März 2017 – M 9 K 15.3795 – juris). Durch einfachen Sinneswandel, der nicht durch einen nach außen erkennbaren und auf Dauer angelegten Umwidmungsakt umgesetzt wird, ändert sich die subjektive Zweckbestimmung nicht; als derartige Umsetzungs- bzw. Umwidmungsakte kommen beispielsweise die Einreichung eines baurechtlichen Änderungsantrags (Tektur) oder aber auch tiefgreifende Umbaumaßnahmen in Betracht, die eine Wohnnutzung nicht mehr zulassen.

Ein entsprechendes Verhalten hat die Antragstellerin vorliegend gerade nicht an den Tag gelegt. Ausgehend von der Baugenehmigung aus 1938, die die maßgeblichen Einheiten als Wohnraum genehmigte, beantragte die Antragstellerin unter dem 29. März 2011 eine Baugenehmigung zum DG-Ausbau und Nutzungsänderung des Ladens im EG zu einer weiteren Wohneinheit. Dem Bauantrag – Bezeichnung des Objekts: Mehrfamilienhaus – beigegeben war ein mit Genehmigungsstempel versehener Plan Nr. 2011-007920, der Grundrisse für alle Stockwerke und eine Wohnflächenberechnung nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV) enthielt. Demnach waren alle streitgegenständlichen Einheiten zum (Dauer-) Wohnen vorgesehen und (weiterhin) bestimmt und wurden in der Baugenehmigung von 2011 im Anschluss an die Baugenehmigung aus 1938 auch so dargestellt. Hätte die Antragstellerin, wie nunmehr behauptet, nur noch Interesse an einer Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung gehabt, so hätte sie dies in irgendeiner Form zum Ausdruck bringen müssen, v.a. durch Anpassung des Bauantrags (bspw. Nutzungsänderung in Wohnheim, Beherbergungsbetrieb oder Ferienwohnung, vgl. nunmehr auch § 13a BauNVO) oder durch Antrag auf Zweckentfremdungsgenehmigung nach Art. 2 ZwEWG, § 5 ZeS. So muss sie sich an den aus den Baugenehmigungen ersichtlichen Inhalten festhalten lassen (vgl. dazu das gerichtliche Hinweisschreiben, S. 2 oben).

Es erschließt sich dementsprechend nach wie vor nicht, wieso Nutzungsuntersagung und Wiederbelegungsanordnung nicht hätten angeordnet werden dürfen, selbst wenn vor der Sanierung ein Negativattest zu erteilen gewesen wäre – ein „Dominoeffekt“ dergestalt, dass die Verfügungen, die die erst später etablierte Fremdenverkehrsnutzung sanktionieren, mit einem etwaigen vormaligen Anspruch auf Erteilung eines Negativattestes fortfielen, existiert nicht.

Die sechs streitgegenständlichen Wohneinheiten unterlagen vor der Sanierung dem Zweckentfremdungsverbot und unterlagen bzw. unterliegen auch nach der Sanierung dem Zweckentfremdungsverbot. Selbst wenn vor der Sanierung zuletzt, mithin: im Jahr 2010, ein dauerndes Bewohnen tatsächlich unzulässig oder unzumutbar gewesen sein sollte und ein Negativattest hätte erteilt werden können, so würde dieses Negativattest nicht die erst nach der Sanierung etablierte zweckfremde Nutzung des sanierten Wohnraums rechtfertigen. Der sanierte Wohnraum durfte gerade nicht ohne zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung und damit i.S.v. § 10 ZeS „genehmigungsfrei“ zu Zwecken der tageweisen Fremdenbeherbergung umgenutzt werden.

„Maßnahme“ i.S.d. § 10 ZeS ist vorliegend die Sanierung des Wohnraums. Eine dieser Sanierung nachfolgende Zweckentfremdung aber ist von § 10 ZeS nicht gedeckt. Dies geht auch klar aus dem gerichtlichen Hinweisschreiben hervor. Gerade der Vergleich mit dem Beispiel „Abbruch“ – der, unterstellt, unbewohnbare Wohnraum hätte sanktionslos abgebrochen werden können – sollte verdeutlichen, dass „Maßnahme“ hier die Sanierung ist. Die Sanierung aber schuf wiederum nur – folgte man der Klägerin: wieder bewohnbaren – Wohnraum, wofür die Antragstellern ohnehin kein Negativattest bzw. keine Zweckentfremdungsgenehmigung benötigt hätte, vgl. § 4 Abs. 2 Nr. 2 ZeS. Selbst wenn man den abgeänderten Vortrag zugrunde legen wollte, dass direkt im Anschluss an den Abschluss der Sanierungsarbeiten an Touristen vermietet worden sei, so wäre diese Vermietung nachfolgend und keine „Maßnahme“ i.S.d. § 10 ZeS mehr.

Nur ergänzend sei angemerkt, dass eine direkte Anschlussnutzung des – unterstellt – unbewohnbaren Wohnraums als Ferienwohnung, d.h., anders als vorliegend, ohne Zwischensanierung, dagegen immer ausscheiden dürfte, weil auch Touristen nicht in Räumlichkeiten untergebracht werden dürfen, in denen ein dauerndes Bewohnen unzulässig oder unzumutbar ist. Eine „Entprivilegierung“ von tauglichem Wohnraum durch Brachliegenlassen, um auf § 10 Alt. 1, § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS gestützt nachfolgend eine Nutzung zu Fremdenverkehrszwecken zu etablieren, scheidet also ebenfalls aus.

b) Unabhängig von alledem scheidet die nachträgliche Erteilung eines Negativattestes aus. Dies oftmals bereits faktisch allein aufgrund der entstehenden Nachweisschwierigkeiten (vgl. VG München, U.v. 14.12.2016 – M 9 K 15.3230 – juris), aber unabhängig davon auch aus Rechtsgründen: Entscheidend ist nicht, ob ein Negativattest „ohne weiteres“ nachträglich beantragt werden kann, sondern ob dem nachträglich eingeholten Negativattest auch Rückwirkung zukommen kann. Dies ist nicht der Fall. Bereits der Wortlaut des § 10 ZeS – „Bei Maßnahmen… ist“ – zeigt, dass das Negativattest vor oder wenigstens zeitgleich mit Durchführung der Maßnahmen eingeholt werden muss. Weiter ist auch für Baugenehmigungen, die in erster Linie auch feststellende Verwaltungsakte sind, anerkannt, dass nachträgliche Genehmigungen nicht auf den Zeitpunkt der Ausführung der Änderung oder des Vorhabens zurückwirken, sondern rechtliche Wirkungen erst zum Zeitpunkt ihrer Erteilung für die Zukunft entfalten (Simon/Busse, BayBO, Stand: 128. EL Dezember 2017, Art. 68 Rn. 114). Eine 2016 beantragte, in die Zukunft wirkende Feststellung aber, dass ein dauerndes Bewohnen unzulässig oder unzumutbar ist, macht keinen Sinn, da der Wohnraum saniert wurde. Gleiches gilt für eine 2016 beantragte, auf bestimmte Räumlichkeiten in einem bestimmten Erhaltungszustand bezogene und in die Zukunft wirkende Feststellung, dass ein dauerndes Bewohnen im Jahr 2010 unzulässig oder unzumutbar (gewesen) ist.

3. Eine Ausnahmegenehmigung für die zweckfremde Nutzung hat die Antragstellerin weder beantragt noch ist ein Tatbestand ersichtlich, der die etablierte Nutzung erfassen würde.

4. Der Bescheid wurde zu Recht an die Antragstellerin als Handlungs- und Zustandsstörerin gerichtet, Art. 9 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 LStVG.

5. Dass die Antragsgegnerin die vorgelegten Unterlagen zum Nachweis einer angeblichen Unbewohnbarkeit nicht hinreichend gewürdigt habe, bleibt nach Obenstehendem ohne Auswirkung auf Ziff. 2-7 des Bescheids und ist – sowohl, was bestehende Nachweisschwierigkeiten angeht, als auch im Übrigen – folgerichtig; auch ansonsten sind Ermessensfehler nicht erkennbar.

6. Die Zwangsgeldandrohungen bleiben ebenfalls ohne Beanstandung.

Die Kostenentscheidung fußt auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Streitwertfestsetzung auf § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 2 GKG.