Landgericht Duisburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-03-02, Aktenzeichen 13 S 243/09
ECLI:DE:LGDU:2010:0302.13S243.09.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 27.10.2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mülheim an der Ruhr – 27 C 1028/09 –abgeändert und die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtstreits hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteiles vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Streitwert: bis 3.000 Euro

1

Tatbestand

2

Der Kläger verfolgt gegen die Beklagte einen Anspruch auf Abrechnung über seine Nebenkostenvorauszahlungen in den Jahren 2006 und 2007.

3

Der Kläger ist der Auffassung, dass die von der Beklagten insoweit erteilten Abrechnungen seinen Anspruch auf Abrechnung nicht erfüllt haben, weil die Beklagte in diesen Abrechnungen nicht nur über die Betriebskosten des von ihm bewohnten Gebäudes, sondern auch der Nachbargebäude abgerechnet habe, also ohne vertragliche Grundlage über eine Wirtschaftseinheit abgerechnet habe. Im Mietvertrag wurde zum Verteilungsschüssel vereinbart: "nach qm ges."

4

Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen. Das Amtsgericht hat die auf Rückzahlung der für 2006 und 2007 geleisteten Vorauszahlungen gerichtete Klage abgewiesen und im Übrigen die Beklagte verurteilt, ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 für die Mietwohnung des Klägers im Hause in zu erteilen gemäß den mietvertraglichen Regelungen in § 5 Abs. 3 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages vom 26.03.2004. Ferner hat das Amtsgericht festgestellt, dass der Kläger berechtigt sei, die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 115 Euro solange zurückzubehalten, bis die Beklagte die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 vertragsgemäß erstellt habe oder bis die zurückgehaltene Summe die für den abzurechnenden Zeitraum von 2006 bis 2007 gezahlte Summe der Vorauszahlungen in Höhe von 2.760 Euro erreicht habe. Das Amtsgericht hat sein Urteil im Wesentlichen damit begründet, dass die erteilten Abrechnungen wegen der unzulässigen Bildung einer Wirtschaftseinheit die Abrechnungsansprüche des Klägers nicht erfüllt hätten.

5

Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Sie macht geltend, dass sie berechtigt gewesen sei, hinsichtlich der Kostenarten Grundsteuer, Abwasser, Müllentsorgung, Versicherungen und Hauswart eine Wirtschaftseinheit zu bilden, da das Gebäude zusammenhängend mit den Gebäuden und gebaut sei. Keine Wirtschaftseinheit anzunehmen, stelle die Beklagte vor unzumutbare technische Hindernisse.

6

Die Beklagte beantragt,

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die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Mülheim an der Ruhr vom 27.101.2009 – 27 C 1028/09 – abzuweisen.

8

Der Kläger beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

10

Der Kläger tritt der Berufung entgegen und verweist darauf, dass die Beklagte mangels vertraglicher Vereinbarung keine Wirtschaftseinheit bilden könne und es außerdem keine Schwierigkeiten gebe, die Nebenkosten pro Objekt zu ermitteln und umzulegen.

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Entscheidungsgründe

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Die Berufung ist begründet.

13

I.

14

Der Kläger hat keine Ansprüche gem. § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB auf Abrechnung seiner Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2006 und 2007 (mehr). Die Beklagte hat diese Ansprüche durch die Abrechnungen vom 09.11.2007 und 26.22.2008 erfüllt, sodass sie gem. § 362 Abs. 1 BGB erloschen sind. Entsprechend steht dem Kläger auch kein Zurückbehaltungsrecht an den von ihm zu leistenden Betriebskostenvorauszahlungen zu.

15

Die Abrechnungen der Beklagten erfüllen die an solche Abrechnungen nach § 259 BGB zu stellenden Anforderungen und leiden dementsprechend nicht an einem solchen formellen Fehler, dass sie als nicht erteilt gelten müssten.

16

Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind in die Abrechnung regelmäßig eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters als Mindestangaben aufzunehmen (vgl. BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 371/04 – NZM 2005. 737, 738). All diese Anforderungen erfüllen die Abrechnungen der Beklagten: es werden stets Gesamtkosten, ein aus sich selbst heraus verständlicher Verteilerschlüssel, der Anteil des Mieters sowie die Vorauszahlungen des Klägers angegeben.

17

Es liegt auch kein verdeckter formeller Fehler dadurch vor, dass die Beklagte einen notwendigen Vorwegabzug unterlassen hätte. Von einem notwendigen Vorwegabzug spricht man etwa bei gemischt-genutzten Objekten, wenn für die gewerbliche Nutzung höhere Kosten anfallen als für die Wohnnutzung. Um einen solchen Fall handelt es sich allerdings nicht. Vielmehr geht es allein darum, ob die Beklagte in ihre Abrechnung auch Kosten einstellen durfte, die für die und angefallen sind. Dies ist indes allein eine inhaltliche Frage, da durch den angegebenen Verteilerschlüssel und die Angabe im Kopf der Abrechnung offengelegt ist, dass über den gesamten Komplex abgerechnet worden ist.

18

Die Abrechnungen leiden auch nicht dadurch an einem formellen Fehler, dass die Beklagte etwa nicht berechtigt gewesen wäre, auch die Kosten für die und mit zu berücksichtigen.

19

Dabei kann offen bleiben, ob nicht schon die Abkürzung "ges." nach der Angabe des Verteilerschlüssels im Mietvertrag so verstanden werden muss, dass sich die Parteien auf etwas anderes geeinigt haben als lediglich die Umlage nach den Wohnflächen, die nur der zuzuordnen sind.

20

Es kann ebenso offen bleiben, ob der Umstand, dass es sich bei den Wohnungen der bis um eine lückenlose und einheitliche Bebauung handelt, nicht dazu führt, dass tatsächlich nur ein zusammenhängendes Gebäude vorhanden ist, sodass schon aus diesem Grunde auch einheitlich abgerechnet werden darf.

21

Denn der getrennten Kostenerhebung steht ein faktisches Hindernis entgegen, weil die Versorgung mit Heizenergie für alle Wohnungen in der bis von einer Heizung kommt. Eine getrennte Kostenerhebung ist insoweit gar nicht möglich, sodass die Beklagte berechtigt war, bei der Abrechnung eine Wirtschaftseinheit zu Grunde zu legen (vgl. BGH, Urteil vom 20.07.2005 – NZM 2005, 737; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, V Rdnr. 238). Soweit das Amtsgericht meint, etwas anderes müsse gelten, weil die zitierte Entscheidung noch zu § 27 II. BV a.F. ergangen sei, der noch im Gegensatz zur Betriebskostenverordnung die Wirtschaftseinheit kannte, kann dem nicht beigepflichtet werden. Der Gesetzgeber hat mit der Einführung der Betriebskostenverordnung insoweit keine Änderung der Rechtslage beabsichtigt, sondern vielmehr in der Gesetzesbegründung ausgeführt, dass dadurch keine Verpflichtung der Vermieters geschaffen werden sollte, in kleinstmöglichen Einheiten abzurechnen (vgl. Amtl. Begründung zu § 1 Abs. 1 BetrKV, WuM 2003, 675, 681). Für die Zulässigkeit der Wirtschaftseinheit spricht zudem der in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB verankerte Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, da die Wirtschaftseinheit nämlich in der Regel zu einer einfacheren und verbesserten Bewirtschaftung führt. Aus diesem Grunde führt das faktische Hindernis, dass hinsichtlich der Heizkosten verhindert, dass allein nach Hausnummern abgerechnet wird, dazu, dass der Vermieter auch hinsichtlich der anderen Betriebskostenpositionen nicht zu differenzieren braucht, zumal auch hinsichtlich der Hauswart- und Versicherungskosten Probleme entstünden, abzugrenzen, inwieweit die angefallenen Kosten auf die Wohnungen in den Gebäuden (bzw. Gebäudeteilen) zu verteilen sind.

22

Nur inhaltliche (materielle) Fehler können einen Anspruch auf Neuerteilung einer Abrechnung nicht rechtfertigen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 13.02.1997 – 307 S 170/96 – NZM 1999, 408; Bittner, in: Staudinger, BGB – Neubearbeitung 2009, § 259 Rdnr. 32).

23

II.

24

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

25

Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 48, 45 Abs. 1 Satz 3 GKG.

26

Die Zulassung der Revision fußt auf § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, um zu klären, wann nicht mehr von einem Gebäude, sondern von einer Wirtschaftseinheit auszugehen ist, und ob die Notwendigkeit, dass eine Betriebskostenposition gebäudeübergreifend abgerechnet werden muss, bewirken kann, dass auch andere Betriebskostenpositionen, die kleinteiliger umgelegt werden könnten, auch über die Wirtschaftseinheit umgelegt werden können.

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Auf die Berufung der Beklagten wird das am 27.10.2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mülheim an der Ruhr - 27 C 1028/09 -abgeändert und die Klage abgewiesen.

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Die Kosten des Rechtstreits hat der Kläger zu tragen.

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Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteiles vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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Die Revision wird zugelassen.

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Streitwert: bis 3.000 Euro

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Tatbestand

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Der Kläger verfolgt gegen die Beklagte einen Anspruch auf Abrechnung über seine Nebenkostenvorauszahlungen in den Jahren 2006 und 2007.

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Der Kläger ist der Auffassung, dass die von der Beklagten insoweit erteilten Abrechnungen seinen Anspruch auf Abrechnung nicht erfüllt haben, weil die Beklagte in diesen Abrechnungen nicht nur über die Betriebskosten des von ihm bewohnten Gebäudes, sondern auch der Nachbargebäude abgerechnet habe, also ohne vertragliche Grundlage über eine Wirtschaftseinheit abgerechnet habe. Im Mietvertrag wurde zum Verteilungsschüssel vereinbart: "nach qm ges."

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Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen. Das Amtsgericht hat die auf Rückzahlung der für 2006 und 2007 geleisteten Vorauszahlungen gerichtete Klage abgewiesen und im Übrigen die Beklagte verurteilt, ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 für die Mietwohnung des Klägers im Hause in zu erteilen gemäß den mietvertraglichen Regelungen in § 5 Abs. 3 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages vom 26.03.2004. Ferner hat das Amtsgericht festgestellt, dass der Kläger berechtigt sei, die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 115 Euro solange zurückzubehalten, bis die Beklagte die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 vertragsgemäß erstellt habe oder bis die zurückgehaltene Summe die für den abzurechnenden Zeitraum von 2006 bis 2007 gezahlte Summe der Vorauszahlungen in Höhe von 2.760 Euro erreicht habe. Das Amtsgericht hat sein Urteil im Wesentlichen damit begründet, dass die erteilten Abrechnungen wegen der unzulässigen Bildung einer Wirtschaftseinheit die Abrechnungsansprüche des Klägers nicht erfüllt hätten.

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Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Sie macht geltend, dass sie berechtigt gewesen sei, hinsichtlich der Kostenarten Grundsteuer, Abwasser, Müllentsorgung, Versicherungen und Hauswart eine Wirtschaftseinheit zu bilden, da das Gebäude zusammenhängend mit den Gebäuden und gebaut sei. Keine Wirtschaftseinheit anzunehmen, stelle die Beklagte vor unzumutbare technische Hindernisse.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Mülheim an der Ruhr vom 27.101.2009 - 27 C 1028/09 - abzuweisen.

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Der Kläger beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Der Kläger tritt der Berufung entgegen und verweist darauf, dass die Beklagte mangels vertraglicher Vereinbarung keine Wirtschaftseinheit bilden könne und es außerdem keine Schwierigkeiten gebe, die Nebenkosten pro Objekt zu ermitteln und umzulegen.

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Entscheidungsgründe

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Die Berufung ist begründet.

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I.

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Der Kläger hat keine Ansprüche gem. § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB auf Abrechnung seiner Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2006 und 2007 (mehr). Die Beklagte hat diese Ansprüche durch die Abrechnungen vom 09.11.2007 und 26.22.2008 erfüllt, sodass sie gem. § 362 Abs. 1 BGB erloschen sind. Entsprechend steht dem Kläger auch kein Zurückbehaltungsrecht an den von ihm zu leistenden Betriebskostenvorauszahlungen zu.

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Die Abrechnungen der Beklagten erfüllen die an solche Abrechnungen nach § 259 BGB zu stellenden Anforderungen und leiden dementsprechend nicht an einem solchen formellen Fehler, dass sie als nicht erteilt gelten müssten.

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Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten sind in die Abrechnung regelmäßig eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters als Mindestangaben aufzunehmen (vgl. BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 371/04 - NZM 2005. 737, 738). All diese Anforderungen erfüllen die Abrechnungen der Beklagten: es werden stets Gesamtkosten, ein aus sich selbst heraus verständlicher Verteilerschlüssel, der Anteil des Mieters sowie die Vorauszahlungen des Klägers angegeben.

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Es liegt auch kein verdeckter formeller Fehler dadurch vor, dass die Beklagte einen notwendigen Vorwegabzug unterlassen hätte. Von einem notwendigen Vorwegabzug spricht man etwa bei gemischt-genutzten Objekten, wenn für die gewerbliche Nutzung höhere Kosten anfallen als für die Wohnnutzung. Um einen solchen Fall handelt es sich allerdings nicht. Vielmehr geht es allein darum, ob die Beklagte in ihre Abrechnung auch Kosten einstellen durfte, die für die und angefallen sind. Dies ist indes allein eine inhaltliche Frage, da durch den angegebenen Verteilerschlüssel und die Angabe im Kopf der Abrechnung offengelegt ist, dass über den gesamten Komplex abgerechnet worden ist.

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Die Abrechnungen leiden auch nicht dadurch an einem formellen Fehler, dass die Beklagte etwa nicht berechtigt gewesen wäre, auch die Kosten für die und mit zu berücksichtigen.

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Dabei kann offen bleiben, ob nicht schon die Abkürzung "ges." nach der Angabe des Verteilerschlüssels im Mietvertrag so verstanden werden muss, dass sich die Parteien auf etwas anderes geeinigt haben als lediglich die Umlage nach den Wohnflächen, die nur der zuzuordnen sind.

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Es kann ebenso offen bleiben, ob der Umstand, dass es sich bei den Wohnungen der bis um eine lückenlose und einheitliche Bebauung handelt, nicht dazu führt, dass tatsächlich nur ein zusammenhängendes Gebäude vorhanden ist, sodass schon aus diesem Grunde auch einheitlich abgerechnet werden darf.

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Denn der getrennten Kostenerhebung steht ein faktisches Hindernis entgegen, weil die Versorgung mit Heizenergie für alle Wohnungen in der bis von einer Heizung kommt. Eine getrennte Kostenerhebung ist insoweit gar nicht möglich, sodass die Beklagte berechtigt war, bei der Abrechnung eine Wirtschaftseinheit zu Grunde zu legen (vgl. BGH, Urteil vom 20.07.2005 - NZM 2005, 737; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, V Rdnr. 238). Soweit das Amtsgericht meint, etwas anderes müsse gelten, weil die zitierte Entscheidung noch zu § 27 II. BV a.F. ergangen sei, der noch im Gegensatz zur Betriebskostenverordnung die Wirtschaftseinheit kannte, kann dem nicht beigepflichtet werden. Der Gesetzgeber hat mit der Einführung der Betriebskostenverordnung insoweit keine Änderung der Rechtslage beabsichtigt, sondern vielmehr in der Gesetzesbegründung ausgeführt, dass dadurch keine Verpflichtung der Vermieters geschaffen werden sollte, in kleinstmöglichen Einheiten abzurechnen (vgl. Amtl. Begründung zu § 1 Abs. 1 BetrKV, WuM 2003, 675, 681). Für die Zulässigkeit der Wirtschaftseinheit spricht zudem der in § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB verankerte Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, da die Wirtschaftseinheit nämlich in der Regel zu einer einfacheren und verbesserten Bewirtschaftung führt. Aus diesem Grunde führt das faktische Hindernis, dass hinsichtlich der Heizkosten verhindert, dass allein nach Hausnummern abgerechnet wird, dazu, dass der Vermieter auch hinsichtlich der anderen Betriebskostenpositionen nicht zu differenzieren braucht, zumal auch hinsichtlich der Hauswart- und Versicherungskosten Probleme entstünden, abzugrenzen, inwieweit die angefallenen Kosten auf die Wohnungen in den Gebäuden (bzw. Gebäudeteilen) zu verteilen sind.

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Nur inhaltliche (materielle) Fehler können einen Anspruch auf Neuerteilung einer Abrechnung nicht rechtfertigen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 13.02.1997 - 307 S 170/96 - NZM 1999, 408; Bittner, in: Staudinger, BGB - Neubearbeitung 2009, § 259 Rdnr. 32).

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II.

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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 48, 45 Abs. 1 Satz 3 GKG.

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Die Zulassung der Revision fußt auf § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, um zu klären, wann nicht mehr von einem Gebäude, sondern von einer Wirtschaftseinheit auszugehen ist, und ob die Notwendigkeit, dass eine Betriebskostenposition gebäudeübergreifend abgerechnet werden muss, bewirken kann, dass auch andere Betriebskostenpositionen, die kleinteiliger umgelegt werden könnten, auch über die Wirtschaftseinheit umgelegt werden können.