Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1998-04-30, Aktenzeichen 16 Wx  43/98
ECLI:DE:OLGK:1998:0430.16WX43.98.01

Tenor

1

Gründe

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Beide weiteren Beschwerden sind
zulässig (§ 45 WEG, §§ 27, 29 FGG).

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In der Sache hat lediglich das
Rechtsmittel der Antragsgegner Erfolg, während die Rechtsbeschwerde
der Antragstellerin unbegründet ist. Die beantragte
Ungültigkeitserklärung verschiedener Beschlüsse aus der
Eigentümerversammlung vom 16.6.1995 ist unbegründet. Dies gilt auch
-entgegen der Meinung des Landgerichts - hinsichtlich der
Entlastung des Verwalters in Bezug auf die Jahresabrechnung 1994
(TOP 3 ). Soweit auf sofortige Beschwerde die Entscheidung
hinsichtlich der Kosten des übereinstimmend für erledigt erklärten
Antrags zu 2)(Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden ) zugunsten der
Antragstellerin abgeändert worden ist, haben die Antragsgegner
diese sie belastende Kostenverteilung akzeptiert und ihre
Rechtsbeschwerde nicht auf diese Kostenentscheidung erstreckt.

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Die Entscheidung des Landgerichts zum
Beschluß der Eigentümerversammlung zu TOP 3 ist nicht
rechtfehlerfrei, __ 27 FGG, 550 ZPO. Entgegen der Meinung des
Landgerichts ist der zu TOP 3 gefaßte Beschluß rechtlich nicht zu
beanstanden.

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Das Landgericht hat hierzu sinngemäß
ausgeführt, dem Verwalter stehe ein Anspruch auf Entlastung nicht
zu, da sein Vertrag dies ebensowenig wie die Teilungserklärung
vorsehe. Im übrigen ergäbe sich auch aus weiteren Erwägungen kein
solcher Rechtsanspruch: Sei ihm kein Fehlverhalten vorzuwerfen , so
bedürfe es keiner Entlastung. Läge ein noch nicht bekanntes
Fehlverhalten vor, so sei das Verlangen nach Entlastung treuwidrig.
Schließlich könne - als weitere Alternative -ein Verzicht der
Wohnungseigentümer auf etwaige Rückgriffsansprüche allenfalls
einstimmig erfolgen.

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Diese Meinung ist nicht
rechtsfehlerfrei. Zwar geht das Beschwerdegericht zu Recht davon
aus, daß dem Verwalter ein Rechtsanspruch auf Entlastung nicht
zusteht, wenn die vertraglichen Regelungen einen solchen nicht
ausdrücklich vorsehen. Das Landgericht übersieht jedoch bei seinen
Überlegungen, daß daraus nicht der Umkehrschluß zu ziehen ist,

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eine Entlastung dürfe ihm dann auch
durch Mehrheitsbeschluß nicht erteilt werden. Eine solche
Entlastung ist vielmehr immer zulässig, wenn sie sich im Rahmen
ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des _ 21 Abs. 3 WEG hält (vgl.
Senat v. 27.3.1998, 16 Wx 42/98; Senat v. 13.9.1996 - 16 Wx 190/96
). Das ist hier der Fall. Für eine Unrichtigkeit in der
Jahresabrechnung 1994 bestehen keine Anhaltspunkte. Die Angriffe
der Antragstellerin gegen die bisherige Abrechnungspraxis der
Verwaltung, so auch bezüglich des Jahres 1994, gehen ins Leere.
Denn - wie das Landgericht zu Recht ausgeführt hat -, basiert diese
auf den Vorgaben der Teilungserklärung ( _ 11 der Teilungserklärung
v. 16.9.1974), die bislang mangels anderweitiger Regelungen für die
Verteilung der Lasten verbindlich ist, § 16 WEG. Dem Verwalter ist
es deshalb verwehrt, einen anderen Verteilungsschlüssel zugrunde zu
legen.

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Die von der Antragstellerin behauptete
Veränderung in der Aufteilung der Wohnflächen, die eine Änderung
der anteiligen Kostentragungspflicht zur Folge haben könnte, müßte
gegebenenfalls in einem gesonderten Verfahren auf Änderung des
Verteilungschlüssels geltend gemacht werden, § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG.
Hierzu bedürfte es gegenüber der anwaltlich vertretenen Beteiligten
keines ausdrücklichen Hinweises mehr, § 12 FGG.

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Schließlich ist nicht ersichtlich, daß
der Verwalter oder die Eigentümergemeinschaft bisher ein
entsprechendes Begehren der Antragstellerin in
rechtsmißbräuchlicher Weise abgelehnt hätten. Eine Beschlußfassung
zu diesem Punkt in der Eigentümerversammlung v. 16.6.1995, wie es
die Antragstellerin mit ihrem Schreiben vom 6.6.1995 beantragt hat,
kam schon deshalb nicht in Betracht, weil die Aufnahme dieses
-beantragten- TOP in der Einladung v. 31.5.1995 fehlte, § 23 Abs. 2
WEG. Spätere Anträge aus dem Jahre 1996 sowie diesbezügliche
Reaktionen des Verwalters sind hier ohne Belang, da die 1995
beschlossene Entlastung für die Abrechnung 1994 Gegenstand des
Anfechtungsverfahrens ist.

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Zu Recht und mit zutreffender
Begründung hat das Landgericht die Anfechtung des Beschlusses zu
TOP 4 für unbegründet erachtet. Bezüglich der Verbindlichkeit des
Verteilungsschlüssels wird auf die obigen Ausführungen zu TOP 3
verwiesen. Ebenfalls ohne Erfolg wendet sich die Antragstellerin
gegen die Nichterhöhung der Instandhaltungsrücklage. Die hier von
der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffene Regelung, zu
erwartende Reparaturkosten durch eine einmalige Sonderumlage und
nicht durch eine Erhöhung der Instandsetzungsrücklage
auszugleichen, ist nicht zu beanstanden. Dieser Beschluß hält sich
im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, § 21 Abs. 3 WEG ( Vgl.
Bärmann/Merle, WEG, 7. Aufl., § 28 Rz. 35, § 16 Rz. 47 ). Daß
aufgrund andauernder und wiederholt erforderlicher
Instandsetzungsarbeiten die 1995 geltende Instandsetzungsumlage
vorhersehbar dauerhaft nicht ausreichend sein wird, ist nicht
erkennbar. Soweit die Antragstellerin auf finanzielle Engpässe der
Gemeinschaft im Jahre 1996 hinweist, sind dies einmalige
Gegebenheiten, die im übrigen zeitlich nach der angegriffenen
Beschlußfassung liegen.

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Hieraus ergibt sich bereits, daß die
Anfechtung der Beschlußfassung zu TOP 9 ohne Erfolg bleibt. Im
übrigen wird auch die Erforderlichkeit der Inanspruchnahme der
Eigentümer wegen der Reparaturmaßnahmen von der Antragstellerin
nicht bestritten.

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Die Berechnung der Höhe der
Sonderumlage erschließt sich nach Auslegung der Beschlußfassung am
16.6.1995, nämlich in Höhe eines Jahresbetrages der auf den
jeweiligen Eigentümer entfallenden Instandhaltungsrücklage.

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Der Beschluß zu TOP 10 a, der eine
Anpassung des Balkonanstrichs vorsieht, ist ebenfalls
rechtsfehlerfrei.

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Die Durchführung eines
Fassadenneuanstrichs findet seine rechtliche Grundlage in der
Beschlußfassung v. 21.5.1993 (TOP 8a ). Dabei spielt es keine
Rolle, ob zuvor den Wohnungeigentümern oder lediglich dem Verwalter
von der ausführenden Firma Farbmuster vorgelegt worden sind. Die
jetzige Farbausführung, die im üblichen Rahmen liegt, wird von der
Mehrheit der Eigentümer gebilligt und widerspricht nicht einer
ordnungsgemäßen Verwaltung, § 21 Abs. 3 WEG. Die farbliche
Angleichung der Fassade des Balkons der Antragstellerin, die diese
selbst anders gestaltet hat, auf Kosten der
Wohnungseigentümergemeinschaft ist dementsprechend nicht zu
beanstanden.

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Die Kostenentscheidung beruht auf _ 47
WEG. Da die Beschwerde der Antragstellerin hinsichtlich der
Kostenverteilung, die den übereinstimmend für erledigt erklärten
Teil betraf, Erfolg hatte, sind den Antragsgegnern insoweit
anteilig Kosten aufzuerlegen. Gründe, von dem Grundsatz des _ 47 S.
2 WEG abzuweichen, lagen nicht vor.

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Geschäftswert des
Rechtsbeschwerdeverfahrens: 18.500,- DM

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(5.000-DM ; 5000,- DM; 8.000,-DM; 500,-
DM ), § 48 Abs. 3 WEG. Die vom Landgericht vorgenommene
Geschäftswertfestsetzung ist von beiden Parteien nicht in Frage
gestellt worden.

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