Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2001-03-02, Aktenzeichen 16 Wx 186/00
ECLI:DE:OLGK:2001:0302.16WX186.00.00

Tenor

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GRÜNDE:

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Durch die Teilungserklärung vom 8.5.72
ist das Erbbaurecht an dem Grundbesitz T. 1 aufgeteilt worden in 10
Miteigentumsanteile verbunden mit dem Sondereigentum jeweils an
einem Ladenlokal, Appartement oder Wohnung. Die Beteiligte zu 1)
ist Inhaberin zweier im Erdgeschoss gelegener und im
Aufteilungsplan mit den Nr. 1 und 2 bezeichneter
Miteigentumsanteile, und zwar einem 1260/10.000stel Anteil an dem
"Ladenlokal", bestehend aus einem Raum, separater Kochnische und
separatem WC, groß: 84 qm und Kellerraum (Nr. 1), und einem
700/10.000stel Anteil an dem "Appartement", bestehend aus einem
Zimmer, Küche, Dusche mit WC, Windfang und Abstellraum, groß: 46,22
qm (Nr. 2)- Bl. 21 GA. Die Beteiligten zu 2) - 9) sind die
Anteilsinhaber jeweils einer Eigentumswohnung in den oberen
Geschossen. Die beiden Anteile im Erdgeschoss gehörten ursprünglich
Herrn B. O., einem Mitinitiator der Anlage, der kurz nach der
Aufteilung zwischen den Anteilen einen Wanddurchbruch schuf und
fortan den gesamten Bereich zum Betrieb seines

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Ingenieurbüros gewerblich nutzte. Von
Anfang an erfolgte der auch nach der Planung so vorgesehene
Kunden-/Publikumsverkehr zu dem Ingenieurbüro durch den neben dem
Haupteingang gelegenen zusätzlichen Ladeneingang (Zeichnung Anlage
1 - Bl. 4 GA). § 2 Nr. 1 der Teilungserklärung wendet sich an den
"Wohnungs- bzw. Teileigentümer" und bestimmt im zweiten Absatz,
dass für diese zur Mitbenutzung "insbesondere die Hauszugänge, das
Treppenhaus, Gemeinschaftsantennen ........ zur Verfügung" stehen
(Bl. 10 GA). In der Eigentümerversammlung vom 25.1.95 wurde auf
seinen Antrag hin Herrn O. durch einstimmigen Beschluss gestattet,
die Ladeneingangstür an der T. zu entfernen sowie auf eigene Kosten
den Eingang durch den Einbau eines weiteren Schaufensterelements zu
schließen sowie am Außeneingang H.straße, der sodann als Zugang zum
Ingenieurbüro diente, den Briefkasten und die Klingelanlage zu
installieren (Bl. 36 GA). In der Folgezeit erwarb die Beteiligte zu
1) die Anteile des Herrn O.. Die an sich "ca. 130 qm" große
Gewerbeeinheit vermietete sie "abzüglich des Eingangs in der
H.straße, dem angrenzenden Küchenraum und der danebenliegenden
Toilette" (siehe Zeichnung Bl. 52 GA) mit Vertrag vom 1.4.99 (Bl.
50 GA) an ihren Ehemann zum Betrieb einer Kinderarztpraxis. Die
Praxis wurde nach umfangreichen Umbauarbeiten am 19.4.1999
eröffnet, zugänglich gemacht für die Patienten nunmehr durch den
Haupteingang der T. (Bild Nr. 4/Bl. 137 GA) und den Nebeneingang im
Haus zum Keller und Flur/Treppenhaus (Bild Nr. 7/Bl. 139 GA), wozu
am Außentableau ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft eine
zusätzliche Klingel- mit Sprechanlage angebracht worden ist (Bild
Nr. 5 und 6/Bl. 137 GA). Durch Mehrheitsbeschluss der
Eigentümerversammlung vom 20.4.1999 ist zum TOP 2 der Beteiligten
zu 1) untersagt worden, den Hauseingang T. 1 nebst dazugehörigem
Flur/Treppenhaus auch als Zugang/Ausgang für Kunden, Besucher,
Patienten etc. der im Erdgeschoss gelegenen Gewerbeeinheit zu
nutzen (Bl. 36 GA). Diesen Beschluss hat die Beteiligte zu 1)
fristgemäß angefochten. Die Beteiligten zu 2) bis 9) beantragten
daraufhin im Wege des Gegenantrags, die Beteiligte zu 1) zur
Unterlassung zu verpflichten, den Hauseingang T. 1 nebst
dazugehörigem Flur/Treppenhaus als Zugang/Ausgang für Kunden,
Besucher, Patienten etc. der im Erdgeschoss gelegenen
Gewerbeeinheit (Aufteilungsplan Nr. 1) zu nutzen oder nutzen zu
lassen. Das Amtsgericht gab dem Gegenantrag unter Abweisung des
Anfechtungsantrags antragsgemäß statt. Auf die form- und
fristgerecht eingelegte sofortige Beschwerde änderte das
Landgericht die amtsgerichtliche Entscheidung ab und erklärte unter
Zurückweisung des Gegenantrags den angefochtenen
Eigentümerbeschluss für ungültig. Hiergegen wendet sich die
Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 2) bis 9), mit der diese ihr
Begehren weiterverfolgen.

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Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige
Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs.1 Nr. 1 und 4, 45 Abs.1 WEG, 2o,
22 Abs.1, 27, 29 FGG). Sie hat auch in der Sache Erfolg. Das
Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen
ausgeführt: Der angefochtene Eigentümerbeschluss entspreche nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung, § 21 Abs. 4 WEG, denn die getroffene
Regelung widerspreche § 2 Nr. 1 der Teilungserklärung, der für die
Beteiligte zu 1) das Recht begründe, das "Ladenlokal" zum Betrieb
einer Kinderarztpraxis und dabei den Hauseingang T. 1 und das
Treppenhaus auch für Patienten/Besucher zu nutzen. Die
Nutzungsregelung sei nicht durch den Eigentümerbeschluss vom
25.1.95 geändert worden. Auf den Außenzugang H.strasse müsse sich
die Beteiligte zu 1) nicht verweisen lassen, da das Ladenlokal über
den keinen Nutzungsbeschränkungen unterliegenden Außeneingang über
das gemeinschaftliche Treppenhaus verfüge.

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Die Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand
(§§ 27 I FGG, 55o ZPO). Die Auslegung der Regelung der
Gemeinschaftsordnung ist rechtsfehlerhaft, denn das Landgericht hat
entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerdegegnerin wesentlichen
Auslegungsstoff außer Acht gelassen.

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Entgegen der Ansicht des Landgerichts und auch der Beteiligten
zu 1) räumt die Regelung in § 2 Nr. 1 der in der Teilungserklärung
vereinbarten Gemeinschaftsordnung dem Teileigentümer des
"Ladenlokals" (Miteigentumsanteil Nr. 1) weder ausdrücklich noch
konkludent das Recht ein, den Haushaupteingang (auch) für
Patienten/Besucher als Zugang zur Kinderarztpraxis zu nutzen oder
nutzen zu lassen. Richtig ist zwar, dass sich § 2 Nr. 1 der
Teilungserklärung sowohl an den Wohnungs- als auch an den
Teileigentümer wendet, und darin im zweiten Absatz bestimmt ist,
dass für diese zur Mitbenutzung "insbesondere die Hauszugänge, das
Treppenhaus, Gemeinschaftsantennen ........ zur Verfügung" stehen.
Rechtsfehlerhaft hat das Landgericht bei seiner Auslegung der
vorgenannten Bestimmung aber die baulichen Gegebenheiten
unberücksichtigt gelassen. Von Anfang an war nämlich für das
Ladenlokal ein separater Außenzugang direkt neben dem
Haushaupteingang vorgesehen und errichtet, so dass dieses
dementsprechend auch im Zeitpunkt der Erstellung und des
Wirksamwerdens der Gemeinschaftsordnung über einen eigenen
Außenzugang verfügte. Diese bauliche Gestaltung belegt mit
hinreichender Deutlichkeit, dass der separate Eingang eigens dafür
angelegt worden war, um von vorneherein jedwede durch den
Publikumsverkehr des Ladens für die Wohnungseigentümer im
Flur/Treppenhaus mögliche Belästigung auszuschließen. Die
Bestimmung der Gemeinschaftsordnung begründet deshalb für den
Teileigentümer des Ladenlokals (Miteigentumsanteil Nr. 1)
ersichtlich nicht das Recht, den Haushaupteingang zum Betrieb der
Praxis zu nutzen, sondern allenfalls das Recht, den Eingang über
den innerhalb des Hauses gelegenen Nebenausgang des Ladenlokals zum
Keller und Treppenhaus ausschließlich für sich und etwa auch seine
Mitarbeiter zu benutzen. Sämtliche Kunden/Besucher des Ladens
hatten dagegen grundsätzlich nicht den Haushaupteingang sondern den
extra dafür geschaffenen Außenzugang des Ladens zu benutzen. Aus §
2 Nr. 2 der Teilungserklärung ergibt sich nichts anderes. Mit Recht
hat bereits das Amtsgericht angenommen, dass sich diese Bestimmung
nicht auch an die Teileigentümer sondern nur an die Inhaber von
Eigentumswohnungen wendet, denn darin ist anders als in der
vorangegangenen Bestimmung ausdrücklich nur "bezgl. des
Wohnungseigentums" die Rede.

7

An der Feststellung dieses Inhalts der streitigen
Nutzungsregelung der Gemeinschaftsordnung ist der Senat nicht
gehindert. Die Bestimmungen der Teilungserklärung kann der Senat
als Rechtsbeschwerdegericht - "aus sich heraus" - orientiert am
Wortlaut und Sinngehalt - objektiv und normativ - uneingeschränkt
selbst auslegen (vgl. BGH NZM 98, 955, 956 mwN = ZMR 99,41 und
Senat, NZM 99, 178 und OLGReport 2000, 479). Bei der Auslegung ist
im übrigen abzustellen auf den Wortlaut und Sinn der Regelung, wie
er sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung
ergibt (vgl. OLG Köln NJW-RR 97, 1442 mwN; BayObLG Report 98, 65;
OLG Düsseldorf ZMR 98, 3o5 + WE 97,344 jeweils mwN; OLG Oldenburg
NZM 98,39; OLG Stuttgart NJW-RR 91, 913). Auch Umstände außerhalb
der Gemeinschaftsordnung - wie hier die damals gegebenen baulichen
Gegebenheiten - dürfen herangezogen werden, wenn sie nach den
besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne
weiteres erkennbar sind (BGH aaO mwN).

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Einer Änderung der danach festzustellenden Benutzungsregelung
dahin, dass der Haushaupteingang grundsätzlich nicht als
Außenzugang zum Ladenlokal zur Verfügung steht, hat die
Eigentümergemeinschaft bislang nicht zugestimmt, insbesondere nicht
etwa konkludent durch den Eigentümerbeschluss vom 25.1.1995. Das
folgt hinreichend deutlich daraus, dass dem Beschluss der Umstand
zugrundeliegt, dass als Zugang zum Ladenlokal fortan der
Außeneingang an der H.strasse dienen sollte, an dem nunmehr die
Klingelanlage und der Briefkasten für das Ingenieurbüro auch
installiert werden sollte und auch wurde.

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Steht sonach der Beteiligten zu 1) nicht das in Anspruch
genommene Nutzungsrecht zu, entspricht der angefochtene
Eigentümerbeschluss vom 20.4.1999 sowie der Gegenantrag auf
Unterlassung der streitigen Nutzung ordnungsgemäßer Verwaltung (§
15 Abs. 3 WEG).

10

Die landgerichtliche Entscheidung kann deshalb nicht
aufrechterhalten werden. Auch eine andere Begründung trägt die
getroffene Entscheidung nicht (§ 563 ZPO). Im Gegenteil ist nach
den vorstehenden Ausführungen der Anfechtungsantrag, wie schon das
Amtsgericht im Ergebnis mit Recht entschieden hat, unbegründet und
der Gegenantrag begründet. Der Senat kann dies selbst aussprechen,
weil die Sache zur Endentscheidung reif ist. Die Kostenentscheidung
beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, der
unterlegenen Beteiligten zu 1) die Gerichtskosten des Verfahrens
dritter Instanz aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG). Im übrigen sieht der
Senat angesichts dessen, dass Amts- und Landgericht entgegengesetzt
entschieden haben, keinen Anlass, von dem in § 47 WEG bestimmten
Grundsatz abzuweichen, dass die Beteiligten im Verfahren der
freiwilligen Gerichtsbarkeit ihre außergerichtlichen Kosten
grundsätzlich selbst zu tragen haben.

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Die Wertfestsetzung beruht auf § 48
Abs. 3 WEG und entspricht der von den Beteiligten nicht
beanstandeten Festsetzung der Vorinstanzen.