Amtsgericht Duisburg-Hamborn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-04-21, Aktenzeichen 23 C 232/09
ECLI:DE:AGDU2:2011:0421.23C232.09.00

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, einer Anhebung der

Nettokaltmiete für die von ihnen bei der Klägerin gemietete Wohnung

im Hause XXX, 47169 Duisburg von zurzeit

331,80 € monatlich um 10,39 € monatlich auf 342,19 € monatlich ab

dem 01.08.2009, zuzustimmen.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung

in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages

abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Zwangsvollstreckung

Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages

leistet.

Die Berufung gegen das Urteil wird zugelassen.

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Tatbestand:

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Die Parteien sind verbunden durch einen Mietvertrag über eine Wohnung im Hause XXX, 47169 Duisburg. Das Mietobjekt stammt aus dem Baujahr 1912. Es hat eine Wohnfläche von 86,85 qm. Die Wohnung verfügt über Heizung, Bad und Isolierverglasung. Der monatliche Mietzins besteht seit mehr als 15 Monaten unverändert. Der aktuelle Mietzins beträgt 331,80 €. Mit Schreiben vom 25.05.2009 forderte die Klägerin die Beklagten zur Zustimmung zur Anhebung der Miete indem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang auf. Zur Begründung ihres Erhöhungsverlangens und zum Nachweis, dass der geforderte Mietzins den üblichen Vergleichsmietzins nicht übersteigt, bezog sich die Klägerin auf den Mietspiegel der Stadt Duisburg vom 01.11.2007. Darüberhinaus machte die Klägerin in dem Schreiben Angaben zur Einstufung des Mietobjektes und zur Berechnung der Miethöhe. Zu den näheren Einzelheiten wird auf das Mieterhöhungsverlangen vom 25.05.2009 (Bl. 4 u. 5 d. A.) verwiesen. Das Objekt wurde 1993 umfangreich modernisiert. Es wurden unter anderem umfangreiche Maßnahmen zu folgenden Gewerkung ausgeführt: Gerüstarbeiten, Mauerarbeiten, Einbau Isolierverglaster Fenster, Einbau einer neuen Haustürlage, Schreinerarbeiten, Sanitärinstallationen, Heizungsinstallationen, Elektroinstallationen und Deckenabhängungen. Es ist eine Kernsanierung mit einem Kostenansatz in Höhe von insgesamt 2.523.900,00 DM für nur 23 Mieteinheiten durchgeführt worden. Zu den näheren Einzelheiten wird auf den Bewilligungsbescheid der Stadt Duisburg vom 07.08.1996 (Bl. 62 u. 63 d. A.), die Berechnung der angefallenen Baukosten vom 07.10.1996 (Bl. 64 – 66 d. A.) und das Schreiben der Klägerin vom 20.07.1993 (Bl. 67 – 70 d. A.), sowie auf die Grundrisse (Bl. 156 u. 157 d. A.) verwiesen.

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Die Klägerin behauptet, aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen sei die streitgegenständliche Wohnung in die Baualtersklasse V (von 1985 – 1994) einzustufen. Darüberhinaus liege das Objekt in einer normalen Wohnlage.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, einer Anhebung der

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Nettokaltmiete für die von ihnen bei der Klägerin gemietete Wohnung

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im Hause XXX, 47169 Duisburg von zurzeit 331,80 €

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monatlich um 10,39 € monatlich auf 342,19 € monatlich ab dem

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01.08.2009 zu zustimmen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten behaupten, dass Objekt sei aufgrund seines Errichtungszeitpunktes in die Baualtersgruppe I (vor 1948) einzustufen. Das Objekt befinde darüberhinaus in einer einfachen Wohnlage. Die einfache Wohnlage sei insbesondere deshalb begründet, weil die Stadtteile Bruckhausen und Marxloh die Stadtteile mit höchster Feinstaubbelastung in NRW seien. Darüberhinaus wiese die Sozialstruktur eine besondere Problematik auf. In der Nachbarschaft lebten viele Ausländer, Asylbewerber und Migranten, sowie zahlreiche sogenannte Transferleistungsempfänger, die hier einen weit überdurchschnittlichen Bevölkerungsanteil darstellen würden. In Marxloh sei eine extrem hohe Kriminalität zu verzeichnen. Kindergarten- und Grundschulkinder, die nicht oder nicht genügend deutsch sprächen, stellten in der Gruppe bzw. Klasse einen dominierenden Anteil dar. Das Mietobjekt befinde sich im unmittelbaren Umfeld zu den dominierenden Großindustrieanlagen der Thyssen Stahl AG.

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Das Gericht hat Beweis erhoben aufgrund des Beweisbeschlusses vom 14.01.2010 (Bl. 28 d. A.) durch Einholung eines Sachverständigengutachten des Sachverständigen XXX. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten vom 07.05.2010 (Bl. 99 – 121 d. A.), das Ergänzungsgutachten vom 25.08.2010 (Bl. 169 – 174 d. A.) sowie auf das Protokoll der Anhörung des Sachverständigen vom 10.03.2011 (Bl. 262 ff. d. A.) verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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I.

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Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung gem. § 558 BGB.

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Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Die Klägerin hat den Beklagten die im Tenor näher bezeichnete Wohnung vermietet. Die Wohnung befindet sich in einem Haus aus dem Jahre 1912 und umfasst eine Wohnfläche von 86,85 qm. Mit Schreiben vom 25.05.2009 verlangte die Klägerin die Zustimmung zur Zahlung einer erhöhten Nettomiete für die Wohnung mit Wirkung ab dem dritten Monat ab Zugang des Erhöhungsverlangens, mithin ab dem 01.08.2009. Das Mieterhöhungsverlangen war gestützt auf dem Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnung in Duisburg nach dem Stand 2007. Es bestehen keine Bedenken hinsichtlich der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

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Das Mieterhöhungsverlangen ist aber auch materiell berechtigt. Zwischen den Parteien streitig ist die Einordnung in die Baualtersklasse und die Wohnlage.

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Das Gericht hat insoweit Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens des Sachverständigen XXX. Dieses Gutachten ist auch verwertbar. Entgegen der Ansicht der Beklagten war es nicht erforderlich, dass der Sachverständige Vergleichswohnungen heranzieht. Vergleichswohnungen sind nur als Vergleichsgrundlage heranzuziehen, wenn kein qualifizierter Mietspiegel vorliegt. Dies ist aber vorliegend der Fall. Trotzdem bedurfte es eines Sachverständigengutachtens, da die Einordnungskriterien zwischen den Parteien streitig sind. Nichts anderes ergibt sich aus der seitens der Beklagten in Bezug genommenen Entscheidung des BGH vom 20.04.2005 (AZ: VIII ZR 110/04).

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Nach den schlüssigen und nachvollziehbaren Feststellungen, denen sich das Gericht nach eigener Überzeugungsbildung anschließt, war das Objekt in die Baualtersklasse III einzustufen. Darüber hinaus befindet sich das Objekt in einer normalen Wohnlage.

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Bei den zu begutachtenden Mieträumen handelt es sich um eine 1993 modernisierte Altbauwohnung in einem Mehrfamilienwohngebäude. Nachdem die Beklagten seitens der Klägerin behauptete Modernisierungsmaßnahmen am Objekt mit einem Kostenaufwand von 1.100.000,00 DM bestritten haben, hat die Klägerin im Verfahren zu den Maßnahmen vorgetragen und umfangreiche Unterlagen vorgelegt. Danach erfolgte kein substantiiertes Bestreiten der Beklagten mehr. Die Modernisierungsmaßnahmen waren daher als unstreitig zugrunde zu legen. Darüberhinaus hat der Sachverständige das Objekt selbst in Augenschein genommen. Er hat dazu im Rahmen seines Gutachtens ausgeführt, dass die Richtigkeit der klägerischen Aufstellung sich bei der Einnahme des Augenscheins ergab. Die Wohnung ist abgeschlossen im Sinne von Ziffer 1.11 der DIN 283 Wohnungen Blatt 1/03.51. Eingebaut wurde eine moderne Haustüre und neue Fenster. Elektro, Heizung und Sanitär wurden erneuert. Ferner wurden die Decken (energiesparend) abgehängt. Die 3- Zimmerwohnung besteht aus Diele, Innenflur, Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, Bad, Küche nebst Abstellraum in- und außerhalb der Wohnung sowie einem Vorratskeller. Sie liegt in einem Wohnhaus – ohne gewerbliche Nutzung - im zweiten Obergeschoss. Die Beheizung erfolgt zentral und die Brauch-Warm-Wasser-Versorgung erfolgt dezentral. Anschlüsse für Telefon, Fernsehen und Rundfunk sind vorhanden. Die Wohnung weist moderne Fenster mit Zwei-Scheiben-Isoliergläsern auf. Es handelt sich um ein Gebäude, welches zunächst in die Gruppe I mit Heizung, Bad und Isolierverglasung eingeordnet werden muss. Das Erstbezugsjahr des Haus fällt in die Erstbezugsjahrklasse vor 1948 des Mietspiegels. Eine Anpassung nach "5. Zuschläge- und Abschläge aufgrund von Abweichungen in den beschriebenen Ausstattungsmerkmalen" des gem. § 558 d BGB qualifizierten Mietspiegels stand 01.11.2007 für das Stadtgebiet Duisburg ist jedoch erforderlich. Die Modernisierungsmaßnahmen erfolgten 1993, was in die Gruppe 1985 – 1994 fällt. Durch die Modernisierung ist jedoch kein Bauzustand erreicht, welcher dieser Jahrgangsgruppe entspräche oder zumindest überwiegend entspricht. Hierzu sind noch zu viele alterstypische Merkmale (z. B. Treppenhaus, Vorratskammer im Treppenhaus, Zustand des Kellers) vorhanden. Das Objekt liegt aber ganz deutlich über dem eines Altbaus der Gruppe I. Es sind folgende Qualitäten vorhanden: Elektroinstallationen gehoben, Sanitärinstallationen gehoben, Innentüren üblich, Bodenbeläge ohne und Fensterbänke gehoben. Das Objekt weist Merkmale der Baualtersgruppe III und – teilweise - der Gruppe IV, aber auch der Altersgruppe I auf. Es ist daher die Einordnung in die Baualtersklasse III gerechtfertigt.

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Darüber hinaus befindet sich das Objekt nach den schlüssigen und nachvollziehbaren Feststellungen des Sachverständigen, denen sich das Gericht nach eigener Überzeugungsbildung anschließt, in einer normalen Wohnlage. Nach der Definition des Mietspiegels ist eine einfache Wohnlage gegeben, wenn das Wohnen durch starke Geräusch-, Geruchs- oder Staubbelästigung beeinträchtigt wird und diese Mängel nicht durch besondere Vorteile ausgeglichen sind. Ausweislich des Mietspiegels befinden sich die meisten Wohnungen innerhalb des Stadtgebietes der Stadt Duisburg in einer normalen Wohnlage. Solche Wohngebiete sind zumeist dicht bebaut und weisen keine außergewöhnlichen Beeinträchtigungen durch Lärm oder Geruch auf. Bei verstärktem Verkehrsaufkommen müssen genügend Freiräume vorhanden sein, die diesen Nachteil ausgleichen. Wie sich aus der Karte Umgebungslärm in NRW Industrie ergibt, sind aktuelle Lärmauswirkungen der Thyssen AG oder anderer Emittenten auf die Wohnung nicht oder nicht mehr vorhanden. Auch konnte der Sachverständige in Duisburg im Allgemeinen und in Marxloh im Besonderen keine besondere Belastung durch Gerüche ermitteln. Wie sich aus der Ampelkarte Feinstaub (PM 10-Belastung) ergibt, befindet sich die XXXstraße im gelbmarkierten Bereich. Die Farbe gelb bedeutet, dass die Feinstaubbelastung unterhalb der Grenzwertüberschreitung liegt, welche maximal an 35 Tagen im Jahr erfolgen darf. In der XXXstraße selbst besteht nur eine Belastung durch geringes Verkehrsaufkommen. Die Feinstaubbelastungen werden über Messstellen gemessen, die sich überwiegend an stark befahrenden Straßen befinden. Sie dienen insbesondere dazu zu prüfen, ob die EU-Grenzwerte nicht überschritten werden, ab denen die Kommunen entsprechende Maßnahmen ergreifen müssen. Zu diesen zählt die Sperrung von Durchgangsstraßen für den LKW-Verkehr, das Begrenzen auf Fahrzeuge mit den niedrigen Schadstoffausstößen usw.. Diesen Stäuben ist immanent, dass sie sich nur sehr langsam absetzen, bis dahin in der Luft schweben und dort durch den Straßenverkehr und andere Einflüsse (hier vor allem durch Wind) über große Flächen verteilt werden. Sie sind damit nicht nur in einfachen, sondern auch mittleren und guten Wohnlagen vorhanden. Soweit es um Feinstaubbelastungen durch die XXX Straße geht, ist die XXXstraße von ihr durch einen kompletten Häuserblock getrennt. Da die Stäube von der Straße aus erst die dort stehenden Gebäude überqueren müssen, ist aufgrund der hohen Schwebefähigkeit nicht damit zu rechnen, dass sie schon kurz danach wieder auf den Boden sinken, sondern – viel eher - dass sie sich dann großflächig verteilen. Die Grobstaubbelastung (Staub aus körnigem Material) ist – wie sich aus der Karte der Dispositionsmesspunkt ergibt - im grünem Bereich. Dieses Ergebnis wäre auch dann zu erwarten, wenn die Thyssen AG Staub limitieren würde, weil Grobstaub – seines Gewichtes wegen - nur wenige hundert Meter durch die Luft fliegen kann und das Werk mehr als ein Kilometer entfernt ist. Der Sachverständige war berechtigt, sich hinsichtlich der Feststellungen zur Lärmbelästigung und Feinstaubbelastung auf Karten und Messergebnisse des Ministeriums für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz des Landes Nordrhein-Westfalen und des Landesamtes für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz Nordrhein-Westfalen zu stützen. Zur Frage der Feinstaubbelastung bedurfte es auch keiner ergänzenden Beweisaufnahme auf Antrag der Beklagten mehr. Soweit diese die Einholung von Auskünften des Landesamtes für Natur pp., der Bezirksregierung und der Stadt Duisburg (Bl. 164 d. A.) beantragten, stellten diese Anträge keinen zulässigen Beweisantritt nach der ZPO dar. Auch Zeitungsartikel gaben keine Veranlassung zu einer anderweitigen Beurteilung. Ein Sachverständigengutachten, das sich umfassend mit der Beweisfrage beschäftigte, lag vor. Die Einholung eines weiteren (Ober-) Gutachtens war nicht angezeigt. Schließlich bedurfte es nicht der Vernehmung des Zeugen Dr. XXX vom Landesamt für Natur pp. (Bl. 254 d. A.). Die Beklagten machen geltend, dass an der der Wohnung der Beklagten nahegelegensten Messstation im Jahr 2010 34 Tage der Grenzüberschreitung vorgelegen hätten. Sie legen insoweit auch eine Übersicht des Landesamtes für Natur pp. vor (Bl. 258 d. A.). Der Sachverständige geht aber genau von diesen Daten aus. Er hat ausgeführt, dass die Wohnung der Beklagten im gelbmarkierten Bereich der Ampelkarte Feinstaub liegt, wonach die Feinstaubbelastung unterhalb der Grenzwertüberschreitung liegt, welche maximal an 35 Tagen im Jahr erfolgen darf (Bl. 102 d. A.).

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Auch der nicht nachgelassene Schriftsatz vom 16.03.2011 gab keine Veranlassung zu einer anderen Beurteilung.

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Die Seitens der Beklagten geltend gemachte Problematik der Sozialstruktur ist nach ständiger Rechtssprechung bei der Mieterhöhung nicht relevant. Dies gilt auch für das Vorhandensein von Ausländern, Asylbewerbern, Migranten und Transferleistungsempfänger.

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Bei Eingruppierung des Mietobjektes in die Baualtersklasse III bei normaler Wohnlage und einer Quadratmeterfläche von bis 90 qm mit Heizung, Bad und Isolierverglasung ergab sich eine Spanne laut Netto-Mietspiegel von 4,11 € bis 5,09 €. Die Klägerin begehrt eine Mieterhöhung auf 342,19 € für die Wohnung mit einer Wohnfläche von 86,85 qm. Dies ergibt einen Quaratmeterpreis von 3,94 €. Sie bleibt damit noch unterhalb des Unterwertes der relevanten zulässigen ortsüblichen Mietspanne.

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Sie bleibt damit auch unter der zwanzig Prozent-Grenze des § 558 Abs. 3 BGB.

27

II.

28

Auf Anregung beider Parteien hin erachtete das Gericht die Zulassung der Berufung zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung im Bezirk des Berufungsgerichts für geboten. Dies insbesondere zur Ermittlung der Kriterien für eine einfache Wohnlage nach dem Mietspiegel im Stadtgebiet Duisburg.

29

III.

30

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

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Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit erfolgt gem. §§ 708 Nr. 11,

32

711 ZPO.

33

IV.

34

Der Streitwert wird auf bis 600,00 € festgesetzt.