Verwaltungsgericht Lüneburg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-03-16, Aktenzeichen 3 A 194/03

Tatbestand

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Die Klägerin wendet sich gegen die Übertragung eines Grundstückes auf den Beigeladenen.

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Der im Januar 2005 verstorbene Beigeladene, Herr C., wurde 1930 geboren. Er ist von seiner Ehefrau B. beerbt worden. Sein Vater D. war Landwirt in H., der von 1897 bis 1952 gelebt hat. Mit notariellem Vertrag des B.burger Notars Dr. L. vom 1. Dezember 1950 kaufte der Vater von einer Frau E. Grundstücke von insgesamt 3,88 Hektar zu einem Kaufpreis von 4.500,00 DM. Die Verkäuferin verpflichtete sich, die Lastenfreistellung auf ihre Kosten durchzuführen. In dem notariellen Vertrag wurde die Auflassung erklärt, und die Erschienenen bewilligten und beantragten die Eintragung.

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Im Grundbuch wurde am 13. Mai 1952 eingetragen:

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Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung der im Kaufvertrag vom 1. Dezember 1950 gekauften, im § 1 dieses Vertrages näher bezeichneten Parzellen im Gesamtmaße von 3,88 ha für den Landwirt D. in H. Nr. 48 unter Bezugnahme auf die im obigen Kaufvertrage enthaltene Eintragungsbewilligung.

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Im März 1955 wandte sich der Notar an den Rat des Kreises Hagenow. Er führte aus, dass zur grundbuchlichen Umschreibung noch die Pfandentlassung der Hypothekengläubiger fehle. Die Pfandfreigabe habe bisher nicht erreicht werden können, da sowohl der Grundstückseigentümer als auch einer der Hypothekengläubiger "illegal nach dem Westen verzogen" seien und auf verschiedene Schreiben nicht geantwortet hätten. Der Rat des Kreises Hagenow erteilte daraufhin am 13. April 1955 gegenüber dem Notar Dr. L. folgenden Bescheid:

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Unter Bezugnahme auf Ihr vorbezeichnetes Schreiben erteilen wir hierdurch die grundbücherliche Umschreibung. Das Referat Kataster - Grundbuch hat einen Durchschlag dieser Benachrichtigung von uns erhalten.

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Der Rat der Gemeinde H. beantragte am 19. März 1956, die Grundstücke in seine Rechtsträgerschaft zu übertragen, weil der Eigentümer in den Westen verzogen sei. Das Grundstück sei damit in Volkseigentum zu überführen. Am 6. Juli 1956 wurde vom Rat des Kreises Hagenow daraufhin ein Rechtsträgernachweis zugunsten des Rates der Gemeinde H. ausgestellt, wonach der Rat der Gemeinde mit Wirkung vom 1. Januar 1954 Rechtsträger der Grundstücke sei.

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Im Dezember 1992 beantragte der Beigeladene die Übertragung der Grundstücke mit der Größe von 3,88 ha an sich.

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Das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen Ludwigslust lehnte mit Bescheid vom 22. September 1998 die Übertragung der Grundstücke ab. Das Amt führte aus: Der Beigeladene sei nicht Eigentümer gewesen, er habe lediglich eine Anwartschaft auf Grundstücksübertragung gehabt. Die Vormerkung sei gelöscht worden, weil das Grundstück in Volkseigentum überführt worden sei. Die Enteignungsmaßnahme habe sich gegen den Eigentümer E. gerichtet, nicht aber gegen den Beigeladenen. Es handele sich um eine mittelbare Schädigung, nicht um einen ziel- und zweckgerichteten Eingriff in die Vormerkung, die zugunsten des Vaters des Beigeladenen eingetragen gewesen sei.

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Der Beigeladene legte Widerspruch ein. Sein Vater habe die Grundstücke gekauft und das Geld bezahlt. Er benötige die Flächen zur Bewirtschaftung.

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Das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen Mecklenburg-Vorpommern erließ daraufhin am 5. September 2003 einen Widerspruchsbescheid. Damit wurde der ablehnende Bescheid vom 22. September 1998 aufgehoben und festgestellt, dass der Beigeladene als Rechtsnachfolger nach seinem Vater D. Berechtigter im Sinne des Vermögensgesetzes sei. Die Löschung des Anwartschaftsrechtes auf die Grundstücksübertragung sei machtmissbräuchlich gewesen. Bereits vor Ausstellung des Rechtsträgernachweises im Juli 1956 hätte der Vater als Eigentümer eingetragen werden müssen, der Bereich Staatliches Eigentum habe die Eigentumsübertragung bereits genehmigt.

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Die Klägerin hat am 7. Oktober 2003 Klage erhoben und trägt vor: Unlautere Machenschaften seien nicht belegt. Die Umschreibung sei an den grundbuchlichen Belastungen gescheitert. Die staatlichen Stellen seien nicht verpflichtet gewesen, eine Pfandentlassungserklärung zu erteilen. Dies sei Verpflichtung des Verkäufers gewesen, was aus dem Inhalt des Kaufvertrages hervorgehe. Nachdem der Verkäufer seine Pflichten nicht erfüllt habe, habe der Beigeladene lediglich die Möglichkeit gehabt, die Flurstücke mit den Belastungen zu übernehmen oder aber vom Vertrag zurück zu treten. Sie - die Klägerin - gehe davon aus, dass der Beigeladene vom Vertrag zurückgetreten sei, da weder der Notar noch der Beigeladene die Pfandentlassungserklärungen erhalten hätten.

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Die Klägerin beantragt,

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den Widerspruchsbescheid des Beklagten vom 5. September 2003 aufzuheben.

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Das beklagte Landesamt beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beigeladene hat zur Sache keine Stellungnahme abgegeben.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten verwiesen.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Der angefochtene Widerspruchsbescheid des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen vom 5. September 2003 ist nicht rechtswidrig, so dass seine Aufhebung nach § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO ausscheidet. Vielmehr ist er rechtmäßig. Es ist zu Recht festgestellt worden, dass der Beigeladene C. als Rechtsnachfolger nach seinem verstorbenen Vater Berechtigter im Sinne des Vermögensgesetzes ist.

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Der verstorbene Vater hatte eine Anwartschaftsrecht an den Grundstücken mit einer Größe von 3,88 ha erworben (1.). Dieses Anwartschaftsrecht ist ein restitutionsfähiger Vermögenswert (2.). Dieses Anwartschaftsrecht ist unmittelbar geschädigt worden im Sinne des Vermögensgesetzes (3.). Die Berechtigung ist auch nicht aus Rechtsgründen ausgeschlossen (4.). Wie der Verlust des Anwartschaftsrechts rückabgewickelt wird, insbesondere ob der Beigeladene einen unmittelbaren Eigentumsverschaffungsanspruch hat, muss einer gesonderten Entscheidung der Landesbehörde zur Regelung offener Vermögensfragen Ludwigslust überlassen bleiben (5.).

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Hierzu im Einzelnen:

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1. Der verstorbene Vater hatte ein Anwartschaftsrecht an den Grundstücken mit einer Größe von 3,88 ha erworben.

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Ein Anwartschaftsrecht bei einem Grundstückserwerb liegt vor, wenn das Volleigentum nur noch von der Eintragung in das Grundbuch abhängt, die der Veräußerer nicht mehr verhindern kann. Voraussetzung ist, dass bei dem mehraktigen Entstehungstatbestand des Eigentums schon so viele Erfordernisse erfüllt sind, dass von einer gesicherten Rechtsposition des Erwerbers gesprochen werden kann, die der Verkäufer nicht mehr durch eine einseitige Erklärung zu zerstören vermag (BGH NJW 1966 Seite 1019, NJW 1968 Seite 493; Bundesverwaltungsgericht Urteil vom 20.03.1997 - 7 C 62.96 - Buchholz 428 § 2 Vermögensgesetz Nr. 30; Urt. v. 15.11.2000 - 8 C 26.99 - Buchholz a.a.O. Nr. 51; Urt. v. 11.01.2001 - 7 C 10.00 - Buchholz a.a.O. Nr. 53).

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Eine Anwartschaft liegt zum einen vor, wenn der Empfänger einer Auflassung den Umschreibungsantrag beim Grundbuchamt gestellt hat. Ein Umschreibungsantrag beim Grundbuchamt war im vorliegenden Fall allerdings vom Verkäufer nicht gestellt worden.

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Eine Anwartschaft liegt zum anderen auch dann vor, wenn zugunsten des Käufers eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, die nach den §§ 383 Abs. 2, 888 BGB Schutz vor einer anderweitigen Verfügung des Veräußerers gewährt (vgl. BGHZ Band 82 Seite 395, 399, BGHZ Band 114 Seite 161, 166; Palandt, BGB, 64. Aufl. 2005, § 925 Rdnr. 25; Erman, BGB, 10. Aufl. 2000, § 925 Rdnr. 55; VG Leipzig, Urt. v. 09.08.1996 - 1 K 205/94 - ZOV 1997 Seite 53).

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Diese Voraussetzungen waren hier gegeben. Im 1986 geschlossenen Grundbuchheft von H. ist auf Bl. 116 eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung der im Kaufvertrag vom 1. Dezember 1950 gekauften Grundstücke von 3,88 ha für den verstorbenen Vater des Beigeladenen eingetragen worden. Die Anwartschaft hat sich weiter verdichtet dadurch, dass der Rat der Gemeinde Hagenow im April 1955 eine Pfandentlassungserklärung abgegeben hat, so dass nur noch der Umtragungsantrag beim Grundbuchamt fehlte, um die Eigentumsübertragung herbeizuführen.

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2. Dieses Anwartschaftsrecht ist ein restitutionsfähiger Vermögenswert.

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Ein Anwartschaftsrecht an einem Grundstück ist ein dem Volleigentum wesensähnliches, als Vorstufe des Grundeigentums selbständig verkehrsfähiges Recht. Als solches ist ein restitutionsfähiger Vermögenswert im Sinne des § 2 Abs. 2 VermG, wenn eine Beeinträchtigung oder Vernichtung des Rechtes nach dem normalen Verlauf der Dinge ausgeschlossen war. Das war in der Rechtswirklichkeit der DDR der Fall, wenn alle Eintragungsvoraussetzungen vorlagen, insbesondere die zur Übertragung des Eigentumsrechtes an einem Grundstück oder Gebäude erforderlichen Genehmigungen erteilt waren. Unter diesen Umständen ist eine individuell zugeordnete und im Regelfall gesicherte Rechtsposition gegeben, deren Enteignung nach dem Gesetzeszweck wiedergutmachungsbedürftig ist (BVerwG, Urt. v. 11.01.2001 a.a.O.).

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Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Der Notar Dr. L. hat am 22. März 1955 an den Rat des Kreises Hagenow geschrieben, dass zur "grundbücherlichen Umschreibung" der verkauften Flächen lediglich noch die Pfandentlassung der Hypothekengläubiger fehlen. Er bitte um Erteilung einer Pfandentlassungserklärung, damit die Verträge im Grundbuch durchgeführt und die Grundstücke umgeschrieben werden könnten. Unter Bezugnahme auf dieses Schreiben hat der Rat des Kreises Hagenow dann am 13. April 1955 "die grundbücherliche Umschreibung" erteilt. Damit ist der Antrag des Notars positiv beschieden worden und alle Eintragungsvoraussetzungen haben vorgelegen.

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3. Das Anwartschaftsrecht ist unmittelbar geschädigt worden im Sinne des Vermögensgesetzes.

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Das Vermögensgesetz betrifft nach seinem § 1 Abs. 1 Buchst. a) u.a. Vermögenswerte, die "entschädigungslos enteignet und in Volkseigentum überführt" worden sind. Gefordert wird dabei, dass die hoheitliche Maßnahme unmittelbar zum Entzug des Vermögenswertes geführt hat (Fieberg/Reichenbach/u.a., VermG, § 1 Rdnr. 34; Rechtshandbuch Vermögen und Investitionen in der ehemaligen DDR - RVI - Kommentar, § 1 Rdnr. 22).

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Hiervon kann im vorliegenden Fall ausgegangen werden.

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Die Enteignung beruhte nach dem Antrag des Rates der Gemeinde H. vom 19. März 1956 und dem daraufhin ausgestellten Rechtsträgernachweis des Rates des Kreises Hagenow vom 6. Juli 1956 auf der Verordnung vom 17. Juli 1952. Die bei "Republikflucht" erfolgte Vermögensbeschlagnahme nach dieser Verordnung wurde in der Rechtspraxis der DDR als entschädigungslose Eigentumsentziehung zu Gunsten des Volkseigentums verstanden. Die Verordnung stellte damit eine Diskriminierung der Republikflüchtigen dar und unterfällt typischerweise dem Anwendungsbereich des § 1 Abs. 1 Buchst. a) Vermögensgesetz (BVerwG, Urt. v. 24.03.1994 - 7 C 11.93 - VIZ 1994 Seite 293).

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Auch das Erfordernis einer "unmittelbaren" Schädigung ist gegeben. Das Anwartschaftsrecht ist ein dem Volleigentum wesensähnliches Recht. Aufgrund seiner dem Vollrecht nahezu gleichkommenden Rechtsqualität lässt es sich ohne Weiteres dem an das Zivilrecht anknüpfenden Begriff der "dinglichen Rechte an Grundstücken oder Gebäuden" im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 VermG zuordnen (BVerwG, Urt. v. 11.01.2001 a.a.O.). Wird das Grundstück als Vermögenswert in Volkseigentum überführt, geht auch dieses gleichsam dingliche Recht der Anwartschaft unmittelbar mit der Enteignung des Grundstückes unter (RVI a.a.O., § 1 Rdnr. 22). Durch die Vermögensbeschlagnahme wurden deshalb sowohl das Eigentum als auch die Anwartschaft einheitlich unmittelbar geschädigt (ein schädigender Akt - zwei geschädigte Positionen; "zwei Fliegen mit einer Klappe").

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4. Die durch den Widerspruchsbescheid festgestellte Berechtigung des Beigeladenen ist auch nicht aus Rechtsgründen ausgeschlossen.

36

Allerdings hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden (Beschl. v. 24.02.1995 - 7 B 23.95 - Buchholz a.a.O. Nr. 9), dass der Inhaber eines Anwartschaftsrechtes an einem Grundstück nicht die Rückübertragung des Eigentums verlangen kann, weil es nicht Aufgabe des Vermögensrechts sei, nachträglich - und dazu noch streitentscheidend - die Erfüllung oder den Vollzug seinerzeit nicht beendeter Rechtsgeschäfte zwischen Privaten zu bewirken.

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Da durch den angefochtenen Bescheid nicht das Eigentum übertragen wird, sondern zunächst einmal nur festgestellt wird, dass der Beigeladene "Berechtigter" ist, wird (noch) kein zivilrechtliches Grundstücksgeschäft zu Ende geführt. Richtig ist allerdings, dass Konkurrenzprobleme zu lösen sind, wenn sowohl der Grundstückseigentümer als auch der Anwartschaftsberechtigte Ansprüche nach dem Vermögensgesetz geltend machen. Zur Lösung bietet das Vermögensgesetz etwa in § 3 Abs. 1 a und § 34 Abs. 2 Ansatzpunkte. Dem unmittelbar geschädigten Anwartschaftsberechtigten schon gleichsam im Wege der Automatik die Berechtigtenstellung zugunsten des Grundstückseigentümers abzusprechen, würde der Intention des Vermögensgesetzes, alle entschädigungslosen Enteignungen auszugleichen, nicht gerecht werden. Dies gilt in besonderem Maße dann, wenn der enteignete Grundstückseigentümer keine Restitution beantragt hat. Letztlich ist es - wie das Bundesverwaltungsgericht im Ansatz treffend erkannt hat - eine zivilrechtliche Konkurrenzfrage, ob der Grundstückseigentümer - wenn er Restitutionsansprüche geltend macht - sein Grundstück behalten darf oder es dem Anwartschaftsberechtigten zu übertragen hat. Diese zivilrechtliche Frage müssen die Vermögensämter jedenfalls nicht zwingend schon durch einen Ausschluss der öffentlich-rechtlichen Feststellung der Berechtigtenstellung zulasten des Anwartschaftsberechtigten beantworten.

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5. Wie der Verlust des Anwartschaftsrechtes rückabgewickelt wird, insbesondere ob der Beigeladene - jetzt seine Ehefrau - einen unmittelbaren Eigentumsverschaffungsanspruch hat, muss einer gesonderten Entscheidung der Landesbehörde zur Regelung offener Vermögensfragen Ludwigslust überlassen bleiben. Hierauf ist im angefochtenen Widerspruchsbescheid zutreffend hingewiesen worden. Erst in diesem Zusammenhang und nicht schon bei der Frage des Ausschlusses der Berechtigung im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 VermG ist zu entscheiden, ob der Beigeladene - jetzt seine Ehefrau als Alleinerbin - die Übertragung des Volleigentums verlangen kann oder lediglich die Vormerkung wieder in das Grundbuch aufzunehmen ist. Es stellt sich erst hier die Frage, ob die steckengebliebene privatrechtliche Grundstücksübertragung zwischen Verkäufer und Käufer im Wege öffentlich-rechtlichen Vollzuges - Übertragung des Eigentums auf den Käufer - beendet werden muss oder kann. Da im vorliegenden Fall weder der Alteigentümer noch einer seiner Rechtsnachfolger die Rückübertragung des Eigentums verlangt haben spricht trotz der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichtes vom 24. Februar 1995 (a.a.O.) einiges dafür, dass die Behörde sogleich das Grundbuchamt in entsprechender Anwendung des § 34 Abs. 2 VermG um Eintragung des Anwartschaftsinhabers als Eigentümer des betroffenen Grundstückes ersucht. Angesichts des Anwartschaftsrechtes wäre der frühere Grundstückseigentümer ohnehin - was ohne weiteres ersichtlich ist - zivilrechtlich zu einer Eigentumsverschaffung verpflichtet, und der Anwartschaftsberechtigte wäre nach einem "Durchgangserwerb" des Alteigentümers als neuer Eigentümer einzutragen. Richtig wäre allerdings, dass der Eigentumsverschaffungsanspruch des Anwartschaftsberechtigten gegenüber dem Eigentümer im Zivilrechtsweg zu verfolgen wäre und bei dieser Lösung das Vermögensamt das vor über 50 Jahren nicht beendete zivilrechtliche Rechtsgeschäft zwischen Privaten nach öffentlichem Recht erfüllen würde. Hat jedoch - wie hier - für den Alteigentümer niemand die Restitution beantragt, wird es allerdings dem Gebot der Praxis und der Effektivität rechtsgestaltender Verwaltung entsprechen, die Eigentumseintragung des Beigeladenen sogleich durch die Behörde im Wege öffentlichen Rechts zu veranlassen.

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