Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2008-03-17, Aktenzeichen 8 A 929/07
ECLI:DE:OVGNRW:2008:0317.8A929.07.00

Tenor

Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung gegen das auf die
mündliche Verhandlung vom 13. Februar 2007 ergangene Urteil des
Verwaltungsgerichts Düsseldorf wird abgelehnt.

Die Klägerin trägt die Kosten des Antragsverfahrens.

Der Streitwert wird für das Antragsverfahren auf 15.000,00 EUR festgesetzt.

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G r ü n d e :

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Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

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Die Berufung ist gemäß § 124 a Abs. 4 Satz 4 und Abs. 5 Satz 2 VwGO nur
zuzulassen, wenn einer der Gründe des § 124 Abs. 2 VwGO innerhalb der
Begründungsfrist dargelegt ist und vorliegt. Das ist hier nicht der Fall.

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Die von der Klägerin der Sache nach geltend gemachten ernstlichen Zweifel an
der Richtigkeit des angegriffenen Urteils im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO
liegen nicht vor.

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Rechtsgrundlage für das von der Klägerin begehrte immissionsschutzrechtliche
Einschreiten des Beklagten ist § 24 Satz 1 BImSchG bzw. § 25 Abs. 2 BImSchG.
Danach kann die Behörde im Einzelfall die zur Durchführung des § 22 BImSchG und
der auf das Bundes-Immissionsschutzgesetz gestützten Rechtsverordnungen
erforderlichen Anordnungen treffen bzw. soll die Behörde den Betrieb der Anlage
ganz oder teilweise untersagen, wenn die von einer Anlage hervorgerufenen
schädlichen Umwelteinwirkungen die Gesundheit von Menschen gefährden und die
Allgemeinheit oder die Nachbarschaft nicht auf andere Weise ausreichend geschützt
werden kann.

6

Vgl. zum Verhältnis der beiden Vorschriften zueinander: BVerwG, Urteil vom
24. September 1992 - 7 C 6.92 -, BVerwGE 91, 92 (93 f.); Hansmann, in:
Landmann/Rohmer, Umweltrecht, Band 1, Kommentar, § 25 BImSchG Rn. 6 a und
22.

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Das Verwaltungsgericht hat zutreffend angenommen, dass der Beklagte nicht auf
Grund dieser Vorschriften zum Einschreiten verpflichtet ist, weil die durch nächtliche
Schallimmissionen allein beeinträchtigte tatsächliche Wohnnutzung im Haus der
Klägerin baurechtlich nicht genehmigt (I.) und auch nicht genehmigungsfähig (II.)
ist.

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Vgl. zum grundsätzlich fehlenden Anspruch auf immissionsschutzrechtliches
Einschreiten bei formeller und materieller Illegalität der Nutzung, für die Schutz
begehrt wird: BVerwG, Urteile vom 25. Februar 1992 - 1 C 7.90 -, BVerwGE 90, 53
(56), und vom 24. September 1992 - 7 C 6.92 -, BVerwGE 91, 92 (96).

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I. Die Klägerin ist zu Unrecht der Auffassung, die tatsächlich ausgeübte
Wohnnutzung entspreche der Baugenehmigung vom 10. Dezember 1971.

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1. Die Baugenehmigung vom 10. Dezember 1971 ist, soweit sie das Wohnen
erlaubt, mit der endgültigen Aufgabe des Betriebs unwirksam geworden. Eine erteilte
Baugenehmigung wird zumindest in Bezug auf die genehmigte Nutzung nach § 43
Abs. 2 VwVfG NRW gegenstandslos und damit unwirksam, wenn die zugelassene
Nutzung endgültig aufgegeben wird.

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Vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. November 2000 - 4 B 36.00 -, NVwZ 2001, 557
(558); VGH Bad.-Württ., Urteil vom 20. Mai 2003 - 5 S 2751/01 -, BauR 2003, 1539
(1540).

12

Mit der hier in Rede stehenden endgültigen Aufgabe des Betriebs teilen die
zugehörigen Betriebswohnungen das Schicksal des Betriebs mit der Folge, dass die
Baugenehmigung für die Betriebswohnungen gegenstandslos geworden ist. Denn
die ausnahmsweise Zulässigkeit von Betriebswohnungen im Sinne des § 8 Abs. 3
Nr. 1 BauNVO kann nur in Bezug auf den konkreten Betrieb, dem die Wohnnutzung
zugeordnet werden soll, festgestellt werden. Sie knüpft sowohl an die Größe als auch
an die Struktur eines bestimmten Betriebes an. Soll die Wohnnutzung einem anderen
Betrieb dienen, stellt sich die Frage neu, ob die Wohnungen - wie es § 8 Abs. 3 Nr. 1
BauNVO verlangt - dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in
Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind und ob das Wohnen in der Nähe des
Betriebs erforderlich ist.

13

2. Selbst wenn die Baugenehmigung hinsichtlich der Nutzung zum Wohnen als
noch wirksam angesehen würde, führt dies nicht zur formellen Legalität der
tatsächlich vorhandenen Wohnnutzung. Das Verwaltungsgericht hat insoweit
zutreffend angenommen, die derzeitige Nutzung der Wohnungen in dem Gebäude
L.-----weg XX verstoße gegen die Bestimmung unter Nr. 18 der Baugenehmigung.
Nach dem Wortlaut dieser Bestimmung dürfen die in den Gebäuden L.-----weg XX
und YY enthaltenen Wohnungen nur an Beschäftigte des damals auf dem gleichen
Grundstück liegenden Betriebes vermietet werden. Die Klägerin stellt nicht in Frage,
dass dies hier nicht der Fall ist.

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Die Rüge der Klägerin, das Verwaltungsgericht habe hieraus nicht schließen
dürfen, die allgemeine Wohnnutzung sei baurechtswidrig, bleibt ohne Erfolg.

15

a) Der Auffassung der Klägerin, bei der unter Nr. 18 der Baugenehmigung
getroffenen Regelung handele es sich nicht um eine bodenrechtlich relevante
Nutzungsfestsetzung, sondern eine Vermietungsbeschränkung, welche die nach
dem Inhalt der Baugenehmigung allgemein zulässige Wohnnutzung nicht berühre, ist
nicht zu folgen. Sie beruht auf einer unzutreffenden Auslegung dieser Regelung.

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Nach dem im öffentlichen Recht entsprechend anzuwendenden
Auslegungsgrundsatz des § 133 BGB ist bei der Auslegung einer Willenserklärung
der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des
Ausdrucks zu haften. Maßgeblich ist, wie der Genehmigungsadressat und potentiell
Drittbetroffene die Erklärung unter Berücksichtigung der ihnen bekannten oder
erkennbaren Umstände, insbesondere der durch Zugehörigkeitsvermerk
gekennzeichneten Bauvorlagen, bei objektiver Auslegung verstehen mussten.

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Vgl. BVerwG, Urteile vom 11. Februar 1983 - 7 C 70.80 -, DVBl. 1983, 810 (811),
und vom 7. Juni 1991 - 7 C 43.90 -, NVwZ 1993, 177 (179); OVG NRW, Urteil vom
17. November 1983 - 4 A 1791/82 -, DVBl. 1984, 1081 (1082), und Beschluss vom
20. September 2007 - 10 A 4372/05 -, BauR 2008, 81 (82).

18

Unter Beachtung dieser Auslegungsgrundsätze ist die Regelung unter Nr. 18 der
Baugenehmigung als die zulässige Nutzung begrenzende Inhaltsbestimmung zu
verstehen, wonach das Wohnen im Gebäude L.-----weg XX nur dem jeweiligen
Betriebsleiter und dem jeweiligen Hausmeister des seinerzeit auf demselben
Grundstück liegenden Betriebs erlaubt war.

19

Für ein solches gegenüber der Vorstellung der Klägerin enges Verständnis
spricht bereits, dass nach der Baubeschreibung vom 14. Juni 1971 die jeweilige
Wohnung im 1. bzw. 2. Obergeschoss des Gebäudes L.-----weg XX für den
Betriebsleiter bzw. den Hausmeister vorgesehen war. Im Übrigen ist anzunehmen,
dass der Oberkreisdirektor des Kreises H. bei Erteilung der Baugenehmigung
im Zweifel im Einklang mit dem Gesetz handeln wollte. Schon die seinerzeit
geltenden gesetzlichen Vorgaben zwangen aber zu einem restriktiven Verständnis
zulässiger Wohnnutzung. Denn das Gebäude L.-----weg XX lag bereits zum
Zeitpunkt der Baugenehmigungserteilung innerhalb eines durch den Bebauungsplan
Nr. 7 festgesetzten Gewerbegebiets. Innerhalb dieses Gebiets konnten gemäß § 8
Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1962 nur ausnahmsweise Wohnungen für Aufsichts- und
Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zugelassen
werden. Eine darüber hinaus gehende Erweiterung des berechtigten
Personenkreises war allenfalls im Wege einer hier nicht ersichtlichen Befreiung nach
§ 31 Abs. 2 BBauG 1960 denkbar.

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Vgl. hierzu: Fickert/Fieseler, Baunutzungsverordnung, Kommentar, 3. Auflage,
1971, § 9 BauNVO Tn. 117.

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b) Der weitere Einwand der Klägerin, dass auch im Falle eines Verstoßes gegen
die unter Nr. 18 der Baugenehmigung getroffene Regelung keine Änderung der
Benutzungsart vorliege, weil das öffentliche Baurecht für eine Wohnnutzung durch
Beschäftigte eines auf dem Grundstück etwa vorhandenen Betriebes keine anderen
oder weiteren Anforderungen stelle als für eine Wohnnutzung durch den Eigentümer
oder andere Personen, meint der Sache nach, die derzeit ausgeübte Wohnnutzung
halte sich innerhalb der Variationsbreite der zulässigen Wohnnutzung und stelle
keine Nutzungsänderung dar. Dem ist nicht zuzustimmen.

22

Die Umwandlung von in einem Gewerbegebiet gelegenen Betriebswohnungen im
Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO in allgemeine Wohnungen ist eine
Nutzungsänderung im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB. Denn beim Übergang von der
einen auf die andere Nutzungsweise stellt sich in bodenrechtlicher Hinsicht die
Genehmigungsfrage neu. Dies kommt bereits darin zum Ausdruck, dass das
Bauplanungsrecht das Wohnen von Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, des
Betriebsinhabers und des Betriebsleiters in § 7 Abs. 2 Nr. 6, § 8 Abs. 3 Nr. 1 und § 9
Abs. 3 Nr. 1 BauNVO anders behandelt als das allgemeine Wohnen, wie es etwa in
den Wohn-, Dorf- und Mischgebieten im Sinne der §§ 3 - 6 BauNVO zulässig ist. Die
allgemeine Wohnnutzung begründet im Gewerbegebiet bodenrechtlich beachtliche,
erst noch ausgleichsbedürftige Spannungen, weil sie schädlichen
Umwelteinwirkungen ausgesetzt wäre oder künftig werden könnte. Demgegenüber
setzt der Gesetzgeber voraus, dass Aufsichts- und Bereitschaftspersonal sowie
Betriebsinhaber und -leiter, die aus betrieblichen Gründen in unmittelbarer Nähe zum
Betrieb wohnen, ein höheres Maß an Störungen für das Wohnen hinnehmen
müssen, als dies für die allgemeine Wohnnutzung gilt. § 8 Abs. 1 BauNVO geht
nämlich davon aus, dass Gewerbegebiete der Unterbringung belästigender Betriebe
auch dann dienen sollen, wenn dort ausnahmsweise die genannten
Betriebswohnungen zugelassen werden.

23

Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Mai 1983 - 4 C 67.78 -, BauR 1983, 443 f.

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II. Die Feststellung des Verwaltungsgerichts, dass die erfolgte Umwandlung von
Betriebswohnungen im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO in allgemeine
Wohnungen nach der jetzigen Rechtslage nicht genehmigungsfähig ist, hat die
Klägerin mit ihrem Zulassungsvorbringen nicht in Zweifel gezogen. Angesichts der
vom Gesetzgeber gewollten Unzulässigkeit allgemeiner Wohnbebauung im
Gewerbegebiet ist für eine Zulässigkeit der Nutzungsänderung auch nichts
ersichtlich.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

26

Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 47, 52 Abs. 1 GKG und erfolgt in
Anlehnung an die Nrn. 19.2 und 2.2.2 des Streitwertkatalogs für die
Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung von Juli 2004 (NVwZ 2004, 1327 = DVBl.
2004, 1525).

27

Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66
Abs. 3 Satz 3 GKG).

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