Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-02-26, Aktenzeichen 9 O 416/10
ECLI:DE:LGD:2014:0226.9O416.10.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

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9 O 416/10

Verkündet am 26.02.2014A, Justizbeschäftigteals Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Landgericht Düsseldorf

IM NAMEN DES VOLKES

Urteil

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In dem Rechtsstreit

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hat die 9. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorfaufgrund mündlicher Verhandlung vom 22.01.2014durch die Richterin S als Einzelrichterin

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für Recht erkannt:

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Die Klage wird abgewiesen.

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Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

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Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

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Tatbestand:

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Die Kläger begehren Rückzahlung eines Betrages, den diese unter Vorbehalt an die Beklagte zum Abkauf eines Wiederkaufsrechts leisteten.

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Mit notariellem Kaufvertrag vom 22. August 1985 verkaufte die Beklagte an die Kläger das H-Weg in Düsseldorf mit einer Größe von 418 m² zu einem Quadratmeterpreis von 170 DM, mithin 71.060 DM. Für die Beklagte bestand unter III Ziff. 6 ein Wiederkaufsrecht für die Dauer von 30 Jahren nach §§ 497 ff. a.F. BGB, wie die Beklagte es in mehreren Grundstückskaufverträgen verwendete. Weiter wurde folgendes vereinbart:

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„Die Stadtgemeinde Düsseldorf kann das Wiederkaufsrecht nur ausüben, wenn:

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a) Der Eigentümer das Grundstück oder einen Teil davon verkauft oder Dritten zur eigentumsähnlicher Verfügung überläßt (ausgenommen ist der Verkauf oder die Übertragung an die Kinder oder Kindeskinder oder deren Ehegatten) und hierbei einen Kaufpreis vereinbart, der über dem nachstehend genannten Wiederkaufspreis liegt,

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b) die Zwangsversteigerung (auch Auseinandersetzungsversteigerung) des Grundstücks angeordnet wird,

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c) ein Grund vorliegt, für den ein Enteignungsrecht gegeben ist.

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Die Kosten der Rückübertragung zu a) und b) einschließlich einer anfallenden Grunderwerbsteuer trägt der Käufer; zu c) die Stadtgemeinde Düsseldorf.

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Der Wiederkaufspreis besteht zu a), b) und c) aus

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1. dem Verkehrswert des Grundstücks, höchstens jedoch dem Kaufpreis von 170 DM /qm zuzüglich des Betrages für eine eventuelle Wertsteigerung seit Umschreibung des Grundstücks bis zur Ausübung des Wiederkaufsrechts. Die Wertsteigerung wird entsprechende Erhöhung des Lebenshaltungskostenindexes des Bundes für einen 4-Personen-Arbeitnehmerhaushalt mit mittlerem Einkommen als Obergrenze festgesetzt. Die Indexzahl beträgt für den Monat Mai 1985 = 196,6 Punkte (1970 = 100 Punkte),

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2. dem Verkehrswert der mit Baugenehmigung errichteten Aufbauten,

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3. dem Verkehrswert der Außenanlagen, für die Einzäunung, Bepflanzung, Aufwuchs,

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4. den gezahlten Erschließungsbeiträgen, dem Kanalanschluß Beitrag sowie die nachgewiesenen Kosten für den Anschluß an die Versorgungsleitungen von Gas, Wasser und Strom. Ausgenommen sind jedoch die Hausanschlusskosten an Ver- und Entsorgungsanlagen.

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Können sich die Vertragsschließenden nicht über Wertsteigerung und Verkehrswert der Aufbauten Außenanlagen einigen, wird der Gutachterausschuss mit der Erstellung der jeweils erforderlichen Gutachten beauftragt. Diesem Gutachten unterwerfen sich hiermit beide Vertragsteile; entstehende Kosten werden je zur Hälfte von den Parteien getragen.

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Zur Sicherung des Wiederkaufsrechts ist gleichzeitig mit der Auflassung zu Gunsten der Stadtgemeinde Düsseldorf im Grundbuch eine Vormerkung zur Erhaltung des Anspruchs auf Auflassung an die Stadtgemeinde Düsseldorf nach Maßgabe der Bestimmungen über das Wiederkaufsrecht einzutragen.[…]“

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Mitte November 2006 informierten die Kläger den Sachbearbeiter der Beklagten, Herrn U, über ihre Absichten bezüglich des Verkaufs des Grundstücks. Der beabsichtigte Verkaufswert betrug 450.000 €.

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Mit Schreiben vom 13.11.2006 teilte die Beklagte den Klägern mit, dass sie von ihrem Wiederkaufsrecht Gebrauch machen wolle. Die Kläger könnten die Ausübung des Wiederkaufsrechts jedoch durch Zahlung eines Ausgleichsbetrages abwenden. Ein konkretes Wiederkaufangebot wurde nicht unterbreitet.

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Nach mehreren Gesprächen einigten sich die Parteien Anfang 2007 darauf, dass die Beklagte eine Löschungsbewilligung gegen Zahlung eines Betrages i.H.v. 50.635,86 € unter Vorbehalt der Rückforderung erteilen sollte.

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Mit Schreiben vom 4.5.2010 forderten die Kläger den Betrag von der Beklagten erfolglos zurück.

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Die Kläger behaupten, der Mitarbeiter der Beklagten, Herr U, habe gegenüber ihnen geäußert, dass die Beklagte von ihrem Wiederkaufsrecht nie habe Gebrauch machen wollen, sondern lediglich den Erhalt der Ausgleichszahlung angestrebt habe.

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Der Notarvertrag aus dem Jahr 1985 sei kein städtebaulicher Vertrag, da über den Quadratmeterpreis keine Subvention stattgefunden habe. Der Preis sei damals ortsüblich gewesen. Darüber hinaus hätten sie Aufwendungen i.H.v. 20.222,05 DM (10.339,37 €) getätigt.

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Das Wiederkaufsrecht über den Zeitraum von 30 Jahren sei eine unangemessene Benachteiligung der Kläger.

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Die Beklagte habe die Kläger zum Abkauf des Wiederkaufsrechts genötigt, damit diese den geplanten Umzug nach Norddeutschland verwirklichen konnten.

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Die Kläger beantragen,

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1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 50.635,86 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 18. Juni 2007 zu zahlen,

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2. an sie eine Nebenforderung i.H.v. 2.161,99 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29. Mai 2010 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte ist der Ansicht, dass der Vertrag aus dem Jahr 1985 ein städtebaulicher Vertrag war, da sie das Grundstück zum Zwecke der Bebauung mit einem Wohngebäude zu einem deutlich verbilligten Kaufpreis verkauft hat. Ansonsten hätte die Beklagte gegen das Gebot der sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel (§ 90 GewO NRW) verstoßen. Im Übrigen habe die Beklagte durch die Einräumung eines Wiederkaufsrechts verhindern wollen, dass die Klägerin die erhaltene Subvention zu Geld mache.

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Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß dem Beschluss vom 8. Februar 2012 zum Verkehrswert des Grundstückes im Jahre 1985 durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen H vom 7. Januar 2013 verwiesen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten zum Sach- und Streitstand wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie die tatsächlichen Feststellungen in den folgenden Entscheidungsgründen verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist unbegründet.

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Die Kläger haben keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von 50.635,86 €.

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Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus § 812 Abs. 1 Alt. 1 BGB. Die Beklagte hat die Zahlung der Kläger von 50.635,86 € nicht ohne Rechtsgrund erlangt.

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Der Rechtsgrund liegt in der zwischen den Parteien im Februar 2007 getroffenen Vereinbarung über den Abkauf des Wiederkaufsrechts der Beklagten.

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1. Der Abkauf des Wiederkaufsrechts wurde in zulässiger Ausübung der Vertragsfreiheit vereinbart. Weder Inhalt noch Zustandekommen des Vertrages verstoßen gegen die guten Sitten, § 138 BGB. Die Parteien waren sich darüber einig, dass die Kläger 50.635,86 € dafür an die Beklagte zahlen, damit diese von dem Wiederkaufsrecht sicher keinen Gebrauch macht. Dies verstößt nicht gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden. Es liegt kein grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor; ebenso wenig besteht der Missbrauch einer Zwangslage. Die Beklagte hat zwar trotz Anzeige des Verkaufsinteresses kein konkretes Wiederkaufsangebot abgegeben. Insoweit hätten die Kläger das Grundstück an Dritte verkaufen und abwarten können, ob sich die Beklagte an die von ihnen behauptete, aber bestrittene, mündliche Zusage, dass sie das Grundstück auf keinen Fall erwerben wolle, hält bzw. insoweit Rechtsstreitigkeiten inkaufnehmen. Als Gegenleistung für diese mit dem zusätzlichen Vertrag erlangte Sicherheit hat die Klägerin 50.635,86 € gezahlt. Die Beklagte wäre ansonsten nicht zum Verzicht auf ihre Rechte verpflichtet gewesen.

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Darüber hinaus sind weder Leistung noch Gegenleistung als solche sittenwidrig; der Verzicht auf die Ausübung eines Rechts ist selbst dann eine Leistung, die Vertragsgegenstand sein kann, wenn tatsächlich gar keine Absicht zur entsprechenden Handlung besteht.

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Der Vertrag ist nicht nach §§ 142, 123 BGB wirksam angefochten worden. Von einer widerrechtlichen Drohung durch die Beklagte ist nicht auszugehen. Es ist schon fraglich, ob es sich bei der Ausübung des Wiederkaufrechts überhaupt um ein empfindliches Übel handelt, mit welchem gedroht werden könnte. Die Beklagte trifft keine Rechtspflicht, den (zeitnahen) Umzug der Kläger zu gewährleisten. Sie hat das vertraglich eingeräumte Recht, den Wiederkauf zu erklären. Ein Zwang, dieses sofort und eindeutig auszuüben folgt aus dem Vertrag gerade nicht. Die Drohung mit der Ausübung des Wiederkaufrechts war zudem nicht widerrechtlich. Weder der Zweck, eine Zahlung als Abstandsleistung zu erzielen, noch die Ausübung eines privatautonom vereinbarten Rechts genügen hierfür. Auch ein Missverhältnis von Mittel und Zweck ist nicht erkennbar.

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2. Das Wiederkaufsrecht der Beklagten bestand vor der Vereinbarung und hätte von dieser ausgeübt werden können.

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Der Vertrag aus dem Jahr 1985 war kein städtebaulicher Vertrag, der sich nach öffentlichem Recht richtet. Dennoch hat die Beklagte das Gebot der angemessen Vertragsgestaltung nach § 11 Abs. 2 S. 1 BauGB als Ausformung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit für alle städtebaulichen Verträge unabhängig davon, ob sie als privatrechtlich oder als öffentlich-rechtlich zu qualifizieren sind, einzuhalten (vgl. BGH, Urteil vom 29. 11. 2002 - V ZR 105/02; OLG Düsseldorf vom 19.06.2012 – I-23 U 108/11).

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Die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung entspricht jedoch dem Angemessenheitsgebot im Sinne von § 11 Abs. 2 S. 1 BauGB ebenso wie der möglicherweise erforderlichen Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB. In der Vereinbarung des Wiederkaufsrechts lag keine unangemessene Benachteiligung der Kläger im Sinne der jeweiligen Regelungen. Das unter III Ziff. 6 im Notarvertrag eingeräumte Wiederkaufsrecht stellt neben der Kaufpreiszahlung einen Teil der von den Klägern für den Grundstückserwerb zu entrichtenden Gegenleistung dar. Damit sollte dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Beklagte den Klägern das Grundstück zu einem unter dem Verkehrswert liegenden Preis veräußerte.

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Der Sachverständige Henning schätzte in seinem Gutachten zur Überzeugung des Gerichts, dass der Verkehrswert des verkauften Grundstückes zum Zeitpunkt des Erwerbs (1985) 82.764 DM betrug, mithin ein Preis von 198 DM/m² ortsüblich und angemessen war. Demgegenüber hatte die Beklagte den Klägern das Grundstück zu einem Preis von 170 DM/m², mithin 71.060 DM überlassen. Eine solche Veräußerung unter dem objektiven Verkehrswert ist Gemeinden aus haushaltsrechtlichen Gründen wegen des Gebots der sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel nur dann gestattet, wenn dies der Erfüllung öffentlicher Aufgaben und darüber hinaus die zweckentsprechende Mittelverwendung sichergestellt wird (OLG Düsseldorf vom 19.06.2012 – I-23 U 108/11). Die Beklagte wollte das Grundstück an die Kläger verkaufen, um den Wohnungsbau zu fördern. Sie war daher nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, für die vertragliche Absicherung dieses Ziels Sorge zu tragen (OLG Düsseldorf vom 19.06.2012 – I-23 U 108/11). Dies geschah durch Einräumung eines Wiederkaufsrechts. Die Bebauung war ausweislich des Kaufvertrages ausdrücklich gewollt und wurde umgesetzt.

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Der Wirksamkeit dieses Wiederkaufsrechts steht es nicht entgegen, dass dieses auf einen Zeitraum von 30 Jahren angelegt war. Die Länge der Frist für sich genommen stellt keine unangemessene Vertragsgestaltung zulasten der Kläger dar. Sie deckt sich mit der vom Gesetzgeber vorgegebenen Höchstfrist in § 503 BGB a.F.

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Auch in Relation zur eingeschränkten Weiterverkaufsmöglichkeit der Kläger ist ein Wiederkaufsrecht für einen Zeitraum von 30 Jahren keine unangemessene Benachteiligung. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass den Klägern eine Vergünstigung i.H.v. 16 % im Vergleich zum objektiven Verkehrswert zugutegekommen ist. Darüber hinaus war das Wiederkaufsrecht derart beschränkt, dass die Beklagte es nicht ausüben durfte, sofern die Kläger das Grundstück an ihre Kinder oder Kindeskinder oder deren Ehegatten übereignen wollten (III Ziff. 6 a) der notariellen Vereinbarung). Den Klägern war es damit uneingeschränkt möglich das Grundstück an Nachkommen zu übereignen und so das Wiederkaufsrecht zu vermeiden.

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Es ist auch keine Verletzung von Grundrechten der Kläger ersichtlich. Den Klägern stand es frei, wie hier erfolgt, auch vor Ablauf des 30 jährigen Wiederkaufsrecht fortzuziehen. Denn das Wiederkaufsrecht wäre für sie wirtschaftlich neutral gewesen. Der von der Beklagten zu zahlende Wiederkaufspreis berücksichtigte sowohl eine Wertsteigerung des Grundstückes als auch Leistungen der Kläger, die den Verkehrswert erhöhen würden (III Ziff. 6 Nr. 1-4 der notariellen Vereinbarung). Zudem bestanden die Möglichkeit der Nichtausübung des Wiederkaufsrecht oder der freigestellten Übereignung an Kinder, Enkel oder deren Ehegatten.

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Die Berechnung der Kläger, wonach diese wirtschaftlich benachteiligt worden seien, ist nicht nachvollziehbar. Es kann nicht von einem Übererlös der Beklagten i.H.v. 44.651,70 € ausgegangen werden. Die Kläger rechnen vor, dass die Beklagte im Jahr 1985 einen Betrag von umgerechnet 36.332,40 € als Kaufpreis und im Jahr 2007 nochmals weitere 50.635,86 € zur Ablösung des Wiederkaufsrechts, mithin 86.968,26 € für das Grundstück erhalten habe. Das Grundstück sei im Jahr 1985 jedoch nur umgerechnet 42.316,56 € wert gewesen. Hier vergleichen die Kläger unzulässigerweise verschiedene Zeitpunkte. Wenn die Klägerin von Zahlungen auf das streitgegenständliche Grundstück in Höhe von insgesamt 86.968,26 € bis zum Tag, an dem sie das Wiederkaufsrecht ablöste, ausgeht, so muss sie dem auch den Grundstückswert aus dem Jahr 2007 entgegenhalten. Dieser betrug ausweislich des erfolgten Verkaufs an einen Dritten ca. 450.000 €. Dies zeigt deutlich, dass die Kläger auch unter Berücksichtigung getätigter Investitionen und Aufwendungen auf das Grundstück und der Inflation keinesfalls wirtschaftlich benachteiligt wurden.

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3. Unter Berücksichtigung aller Umstände liegt auch keine unzumutbare Härte im Einzelfall der Kläger vor (vgl. BGH, Urteil vom 16. 4. 2010 - V ZR 175/09), so dass die Beklagte von der Ausübung ihres Wiederkaufsrechts hätte Abstand nehmen müssen. Diese hatten außer dem vermögensmäßigen Interesse an einem möglichst hohen Gewinn für den Verkauf des Grundstücks keine relevanten Interessen. Da das Wiederkaufsrecht eine angemessene Entschädigung gewährleistet hätte, wäre dessen Ausübung insoweit unbedenklich. Erst Recht muss dies für den hier ausgeübten Verzicht gegen Abstandszahlung gelten, da dies das Vermögen der Kläger erheblich besser stellte.

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4. Weitere Anspruchsgrundlagen, aus denen sich ein Anspruch der Kläger auf Zahlung von 50.635,86 € ergeben könnte, sind nicht ersichtlich.

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5. Da den Klägern der von ihnen geltend gemachte Anspruch auf Rückerstattung der unter Vorbehalt gezahlten Ausgleichszahlung nicht zusteht, schuldet die Beklagte den Klägern auch nicht den Ersatz der insoweit entstandenen vorgerichtlichen Anwaltskosten.

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6. Mangels Hauptanspruches besteht auch kein Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen.

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7. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

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8. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1, S.2 ZPO.

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Der Streitwert wird auf 50.635,86 EUR festgesetzt.

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S

als Einzelrichterin