Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1995-04-11, Aktenzeichen 2 W 60/95
ECLI:DE:OLGK:1995:0411.2W60.95.00

Tenor

1

G r ü n d e :

2

I.

3

Die Klägerin war Allein-Eigentümerin der aus neun Wohneinheiten
und zwölf Garagen bestehenden WEG-Wohnanlage in B., B. Straße 7 -
9. Alle Eigentumswohnungen sind inzwischen veräußert. Die Beklagte
war durch Verwaltungsvertrag mit der Klägerin vom 2. September 1991
eingesetzte Verwalterin dieses Objekts, ist aber inzwischen
ebenfalls ausgeschieden. Nachfolgerin und derzeitige Verwalterin
der WEG-Anlage ist die H. Immobilien GbR aus S..

4

Mit der beim Landgericht Aachen am 6. Dezember 1994 erhobenen
Klage macht die Klägerin folgende Ansprüche geltend:

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1.

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Rückvergütung einer Scheck-Gutschrift, 7.500,00 DM

7

die von der Beklagten als Regulierungsleistung

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der Gebäudeversicherung für die Reparatur eines

9

Sturmschadens an der WEG-Anlage (Dachreparatur)

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am 2. März 1993 vereinnahmt und nicht an die

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Klägerin abgeführt worden ist.

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2.

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Erstattung von Anwaltskosten, 287,64 DM

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die von der Klägerin an die Rechtsanwälte

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P. und Partner in B. verauslagt wor-

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den sind. Die Anwaltssozietät hatte im Auftrag

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der Dachdecker-Firma W. aus B. die

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offenstehende Rechnung für die Reparatur des

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Sturmschadens unmittelbar gegen die Klägerin er-

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folgreich geltend gemacht und der Klägerin ihre

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Tätigkeit mit Schriftsatz vom 19. September 1994

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in Rechnung gestellt.

23

3.

24

Auszahlung von 3.000,00 DM

25

angeblich von der Beklagten einbehaltenen, für

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die Zeit von Oktober 1992 bis Juli 1993 vom

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Mieter T. W. gezahlten Mietzinses

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(10 Monate a 300,00 DM).

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4.

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Auszahlung von 2.745,00 DM

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angeblich von der Beklagten nach ihrem Aus-

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scheiden als Verwalterin vereinnahmten "Neben-

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kostenzahlungen" der Wohnungseigentümer

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B., T. und P. für die Zeit von

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Februar bis Juli 1993.

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Insgesamt: 13.532,64 DM.

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Die Beklagte hat in der Klageerwiderung vom 3. Januar 1995 die
Unzuständigkeit des Landgerichts Aachen gerügt und Verweisung an
das Amtsgericht Aachen, Abteilung für Wohnungseigentumssachen, mit
der Begründung beantragt, beide Parteien seien zwar inzwischen aus
der WEG ausgeschieden, die Klageforderungen hätten aber zum ganz
überwiegenden Teil ihren Ursprung im WEG-Verhältnis.

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Hilfsweise hat die Beklagte - einem entsprechenden Hinweis des
Vorsitzenden der 12. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 1.
Dezember 1994 folgend - Verweisung des Rechtsstreits an die Kammer
für Handelssachen beantragt.

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In der Sache verteidigt sich die Beklagte im wesentlichen wie
folgt:

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Hinsichtlich der beanspruchten Versicherungsleistung in Höhe von
7.500,00 DM sei die als Eigentümerin aus der WEG ausgeschiedene
Klägerin nicht aktiv legitimiert. Dieser Betrag stehe der WEG zu
und sei bei ihrem - der Beklagten - Ausscheiden als Verwalterin in
die Abrechnung mit der WEG eingeflossen.

41

Bei dem von den Wohnungseigentümern B., T. und P. gezahlten
Betrag von 2.745,00 DM handele es sich um Wohngeld-Zahlungen, die
gleichfalls in die Abrechnung mit dem neuen WEG-Verwalter
eingeflossen seien; auch insoweit sei die Klägerin nicht aktiv
legitimiert.

42

Bei den Zahlungen des Mieters W. in Höhe von 3.000,00 DM habe es
sich nicht um Mietzins-, sondern um Ratenzahlungen gehandelt, die
mit Forderungen der Beklagten gegen die Klägerin verrechnet worden
seien.

43

Zum Verweisungsantrag der Beklagten hat sich die Klägerin mit
Schriftsatz vom 25. Januar 1995 wie folgt geäußert: "In pp. ...

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mag der Rechtsstreit - ohne mündliche Verhandlung - an das
Amtsgericht Aachen verwiesen werden, soweit das Landgericht von
einer Unzuständigkeit ausgeht."

45

Mit Beschluß vom 30. Januar 1995 - 12 O 543/94 - hat sich die
12. Zivilkammer des Landgerichts Aachen für funktionell unzuständig
erklärt und den Rechtsstreit auf Antrag der Beklagten an die Kammer
für Handelssachen mit der Begründung verwiesen, es handele sich um
eine Handelssache im Sinne des § 95 Abs. 1 Ziff. 1 GVG.

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Durch Beschluß vom 6. Februar 1995 - 41 O 27/95 - hat die 1.
Kammer für Handelssachen des Landgerichts Aachen sich ihrerseits
für sachlich unzuständig erklärt und den Rechtsstreit "auf Antrag
der klagenden Partei" und nach Anhörung der Beklagten an das
"zuständige Amtsgericht Aachen, § 281 ZPO" mit der Begründung
verwiesen, es handele sich um eine die Zuständigkeit des
Amtsgerichts gemäß § 43 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 WEG begründende
Streitigkeit.

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Gegen diesen ihr am 9. Februar 1995 zugestellten
Verweisungsbeschluß hat die Klägerin mit einem beim Landgericht
Aachen am 17. Februar 1995 eingegangenen Schriftsatz vom 16.
Februar 1995 sofortige Beschwerde eingelegt. Zur Begründung hat
sich die Klägerin voll-inhaltlich bezogen auf eine Verfügung vom
14. Februar 1995 des Abteilungsrichters der Abteilung 12 des
Amtsgerichts Aachen - dem für Wohnungseigentumssachen zuständigen
Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit -, mit der den Parteien
die Einlegung einer sofortigen Beschwerde gegen den
Verweisungsbeschluß des Landgerichts Aachen anheimgestellt worden
ist. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt dieser
amtsrichterlichen Verfügung Bezug genommen.

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Mit Verfügung vom 28. Februar 1995 hat der Vorsitzende der 1.
Kammer für Handelssachen des Landgerichts Aachen die ihm vom
Amtsgericht Aachen - Abteilung 12 - zugeleitete Sache dem
Oberlandesgericht (Eingang: 14. März 1995) zur Entscheidung
vorgelegt.

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II.

50

Gegen den Verweisungsbeschluß des Landgerichts ist das
Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde gemäß §§ 17a Abs. 4 S. 3
GVG, 577 ZPO statthaft. Die für die Rechtsweg-Verweisung
maßgeblichen Vorschriften der §§ 17 - 17b GVG gelten entsprechend
für die Verweisung eines Rechtsstreits gemäß § 46 WEG vom
Prozeßgericht der ordentlich-streitigen Gerichtsbarkeit an das für
Wohnungseigentumssachen zuständige Amtsgericht der freiwilligen
Gerichtsbarkeit (vgl. z.B. BayObLG NJW RR 1994, 856; NJW RR 1992,
597; KG NJW RR 1994, 208; Zöller-Gummer, ZPO, Vorbem. zu §§ 17 -
17b GVG, Rn. 11 - jeweils m.w.N.). Zwar hat das Landgericht -
unzutreffend - die Verweisung auf § 281 ZPO gestützt. Aus ihrer
Begründung ergibt sich jedoch, daß es sich in der Sache um eine
Rechtswegverweisung vom Prozeßgericht an das FGG-Gericht gemäß §§
43, 46 WEG handelt.

51

Es besteht auch ein Rechtsschutzbedürfnis der Klägerin für die
Beschwerdeeinlegung. Sie hat zwar dem Verweisungsantrag der
Beklagten zunächst nicht ausdrücklich widersprochen. Ihr ist aber
ein berechtigtes Interesse an einer Sachentscheidung des
zuständigen Gerichts zuzubilligen. Dies gilt insbesondere mit
Rücksicht auf den hier eingetretenen negativen
Kompetenzkonflikt.

52

Die auch im übrigen zulässige, insbesondere form- und
fristgerecht eingelegte sofortige Beschwerde ist auch
begründet.

53

Das Landgericht hat zu Unrecht die Zuständigkeit des
Amtsgerichts Aachen als WEG-Gericht der freiwilligen
Gerichtsbarkeit angenommen. Nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG entscheidet
das Amtsgericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit auf Antrag eines
Wohnungseigentümers oder des Verwalters über die Rechte und
Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums. Zweck der Zuständigkeits-Zuweisung zum
WEG-Objekt-nahegelegenen Amtsgericht der freiwilligen
Gerichtsbarkeit ist die alsbaldige Lösung von
Gemeinschaftskonflikten mit dem Ziel der Wiederherstellung eines
möglichst reibungslosen Zusammenlebens in einer Haus- und
Wohngemeinschaft unter funktionierender WEG-Verwaltung. Die
Gemeinschaftsbezogenheit des Streitgegenstandes ist damit das
maßgebliche Zuweisungs-Kriterium des in § 43 WEG geregelten
Zuständigkeitskatalogs (vgl. z.B. Bärmann/Pick/Merle,
Wohnungseigentumsgesetz, 6. Auflage, § 43 Rn. 6; Bärmann/Pick, WEG,
13. Auflage 1994, vor § 43 Rn. 2). Auch die Zuständigkeitsregelung
des § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG betrifft gemeinschafts-interne
Streitigkeiten zwischen derzeitigen Wohnungseigentümern und dem
amtierenden WEG-Verwalter in Bezug auf gemeinschaftsrelevante
Verwalter-Aufgaben.

54

Diese Gemeinschaftsbezogenheit des Streitgegenstandes ist bei
den im vorliegenden Rechtsstreit geltend gemachten Ansprüchen in
personeller und sachlicher Hinsicht zweifelhaft. Beide Parteien
sind aus der WEG - als Eigentümer bzw. Verwalter - vor
Rechtshängigkeit der Klage ausgeschieden und streiten um Rechte und
Pflichten aus einer früheren Verwaltertätigkeit der Beklagten, die
nach dem Inhalt des ursprünglich auf die Allein-Eigentümer-Stellung
der Klägerin zugeschnittenen Verwaltungsvertrages vom 2. September
1991 keinen für eine WEG-Verwaltung typischen
Gemeinschaftscharakter hatte.

55

Dies gilt zunächst für die Mietverwaltung des Gesamt-Objekts und
die damit verbundene Einziehung von Mietzinsen und Mietnebenkosten.
Soweit es sich bei den von der Klägerin beanspruchten
Mietzinszahlungen (3.000,00 DM) des Mieters W. um Einnahmen aus der
Vermietung einer damals im Sondereigentum der Klägerin stehenden
Eigentumswohnung handelt, fehlt es insoweit an einem die
Zuständigkeit gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG begründenen inneren
Zusammenhang mit der Verwaltung von Gemeinschafts-Eigentum (vgl.
BayObLG NJW RR 1989, 1167 f).

56

Die erforderliche Gemeinschaftsbezogenheit der ehemaligen
Verwaltertätigkeit der Beklagten erscheint auch bei der im
Zusammenhang mit der Dachreparatur vereinnahmten
Versicherungsleistung (Scheck über 7.500,00 DM) fraglich, obwohl
das Amtsgericht Düren in seinem Urteil vom 7. Juni 1994 - 5 C
569/94 - insoweit von einer durch § 27 WEG und die
Gemeinschaftsordnung gedeckten WEG-Verwalter-Vollmacht der
Beklagten zur Auftragserteilung ausgegangen ist.

57

Andererseits spricht der Sachvortrag der Klägerin hinsichtlich
der streitigen "Nebenkostenzahlungen" der Wohnungseigentümer B., T.
und P. für Wohngeld-Zahlungen von Beteiligten einer durch die
Beklagte verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaft; insoweit
könnte eine Zuständigkeit gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegeben
sein.

58

Ob die geltend gemachten Ansprüche dem gegenständlichen
Zuständigkeitsbereich des § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG zuzuordnen sind,
kann dahinstehen. Nach Ansicht des Senats handelt es sich hier
jedenfalls deshalb nicht um eine die Zuständigkeit des WEG-Gerichts
begründende Wohnungseigentumssache, weil beide Parteien unstreitig
vor Rechtshängigkeit der Klage aus der Eigentümergemeinschaft
ausgeschieden sind.

59

Der Bundesgerichtshof hat auf eine Divergenz-Vorlage des
Kammergerichts gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2 FGG
seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, wonach für Ansprüche aus
dem Gemeinschaftsverhältnis von oder gegen Wohnungseigentümer, die
vor Rechtshängigkeit aus der Wohnungseigentümergemeinschaft
ausgeschieden sind, das Prozeßgericht zuständig ist, Streitigkeiten
zwischen Wohnungseigentümern und dem abberufenen Verwalter aber in
die Zuständigkeit des Gerichts der freiwilligen Gerichtsbarkeit
gehören (vgl. BGH NJW 1989, 714 m.w.N.). Den Grund für diese
unterschiedliche Behandlung erblickt der Bundesgerichtshof im
Gesetzeszweck des § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG, der zumindest auch eine
reibungslos ablaufende Verwaltung sichern und Störungen möglichst
schnell beseitigen solle, weil die Wohnungseigentümer in ihrer
Gesamtheit auf den Verwalter angewiesen seien. Dies gelte
gleichermaßen für den amtierenden wie für den abberufenen Verwalter
(BGH a.a.O. Seite 715).

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In Bezugnahme auf diese BGH-Rechtsprechung hat das BayObLG (vgl.
NJW RR 1994, 856 f) die Zuständigkeit des FGG-Gerichts auch für den
Fall bejaht, daß Ansprüche eines ausgeschiedenen
Wohnungseigentümers gegen den Verwalter geltend gemacht werden.
Dies gelte jedenfalls dann, wenn der Anspruch ausgeschiedenen und
gegenwärtigen Wohnungseigentümern gemeinsam zustehe (vgl. BayObLG
a.a.O. Seite 857). Ausschlaggebend ist für das BayObLG, daß das vom
Verwalter in Anspruch genommene Recht oder die ihn treffende
Pflicht in einem inneren Zusammenhang mit der ihm übertragenen
Verwaltung des Gemeinschaftseigentums steht.

61

Ein solcher dem Funktionieren der Eigentümergemeinschaft
dienender Zweck-Zusammenhang mit der Verwaltung des
Gemeinschaftseigentums besteht im vorliegenden Falle nicht. Beide
Parteien sind aus dem WEG-Verhältnis ausgeschieden und streiten
nicht um aktuelle Rechte und Pflichten eines amtierenden Verwalters
bei der Verwaltung von Gemeinschaftseigentum. Der für die Klärung
interner gemeinschaftsbezogener Streitigkeiten zur Verfügung
stehende § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist deshalb nach Ansicht des Senats
auf den vorliegenden Rechtsstreit nicht anwendbar, das Amtsgericht
Aachen also als WEG-Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit nicht
zuständig.

62

Eine Kostenentscheidung ist mangels Beschwerdegegnerschaft nicht
veranlaßt.