Oberlandesgericht Hamm ()
Urteil vom 1988-04-27, Aktenzeichen 30 U 16/88
ECLI:DE:OLGHAM:1988:0427.30U16.88.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 2. November 1987 verkündete Teilurteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Essen teilweise abgeändert.

Die Beklagte bleibt verurteilt, an die Klägerinnen als Gesamtgläubigerinnen 2.705,75 DM nebst 8 % Zinsen seit dem 1. April 1986 zu zahlen.

Der weitergehende bereits bezifferte Zahlungsantrag (Klageantrag zu 1)) wird abgewiesen.

Die Beklagte bleibt weiter verurteilt, den Klägerinnen Auskunft über den Frischwasserverbrauch der von der Beklagten im Hause ... in ... angemieteten Räumlichkeiten für die Jahre 1983 bis 1985 zu erteilen.

Die Klageanträge zu 4) (Unterlassung) und zu 5) (Schlüsselübergabe) werden abgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Klägerinnen je zur Hälfte auferlegt.

Die erstinstanzliche Kostenentscheidung bleibt dem landgerichtlichen Schlußurteil vorbehalten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer der Klägerinnen liegt unter 40.000,- DM.

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Tatbestand:

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Von Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

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Entscheidungsgründe

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Die Berufung hat Erfolg.

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1.

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Einen Anspruch auf Rückerstattung der 807,59 DM für die Wasserleitungsreparatur haben weder die Klägerinnen gemeinsam, die diesen Anspruch geltend gemacht haben, noch die Klägerin zu 1) allein, der das Landgericht ihn zugesprochen hat. Der Rohrschaden fiel in den Verantwortungsbereich der Klägerinnen als Verpächterinnen, denn er betraf "Dach und Fach" des Gebäudes und war auch nicht von der Beklagten oder ihrem Unterpächter verschuldet.

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a)

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Der Leitungsdefekt war ein Mangel, dessen Beseitigung nach dem Gesetz Sache der Klägerinnen war (§§581 Abs. 2, 536 ff BGB). Diese gesetzliche Regelung ist im Pachtvertrag vom 29.11.1966 nicht abbedungen. §§4 und 5 des Vertrages überwälzen zwar Instandhaltungsarbeiten auf die Beklagte, nehmen davon aber Schäden "an Dach und Fach" wieder aus. Für einen solchen Schaden hält der Senat den hier interessierenden Leitungsdefekt.

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Der Begriff "Dach und Fach" ist allerdings nicht sehr klar umrissen. Es handelt sich um eine alte Wendung (vgl. Künßberg, Deutsches Rechtswörterbuch, Bände 2 und 3, 1932 bis 1938; Grimm, Deutsches Wörterbuch, Bände 2 und 3, 1860, 1862; jeweils zu den Stichwörtern "Dach und Fach"), deren genauer Sinn vor allem wegen des mehrdeutigen Wortes "Fach" nicht leicht zu bestimmen ist. Etymologisch scheint das Wort mit "Fangen" zusammenzuhängen (Grimm a.a.O., Stichwort Fach, vor Ziffer 1), was für Umfangen, Einfassung, Abgrenzung als ursprüngliche Bedeutung sprechen könnte. Als architektonischer Begriff bezeichnet es neben "Wand, Mauer, Abteilung in Häusern" (Grimm a.a.O., Stichwort Fach, Ziffer 4) auch das Fachwerksgebälk der Wände und sowohl die leeren Räume dazwischen als auch die Füllung. Eine Beschränkung auf Außenmauerwerk läßt sich nicht feststellen. Letztlich kann man unter "Dach und Fach" auch "Wohnung und Gebäude" verstehen (Grimm a.a.O., Ziffer 4), zumindest deren wesentliche Substanz. Anders als vielleicht zu der Zeit, aus der die Wendung stammt, gehört dazu heute (und ebenso bei Vertragsschluß 1966) auch ein Wasserleitungssystem, umso mehr soweit es, wie hier, unter Putz in der Wand verlegt ist (vgl. auch Weimar, WM 1956, 85 (86), der zu den Arbeiten an Dach und Fach alle Verrichtungen zählt, die der Erhaltung des Gebäudes in seinem Substanzwert dienen).

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Daß die Parteien bei Vertragsschluß den Begriff enger - etwa beschränkt auf Dach und Außenmauerwerk - gesehen haben, vermag der Senat nicht festzustellen. Die vertragliche Grundtendenz, der Beklagten in Abweichung von der gesetzlichen Regelung überhaupt Instandhaltungspflichten zu überbürden, besagt für sich nichts über das Ausmaß der gewünschten Abweichung. Eben weil von der gesetzlichen Regelung abgewichen wird, verbietet sich insoweit eine Auslegung zum Nachteil des Pächters.

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b)

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Daß für den Rohrbruch kein (von der Beklagten zu vertretender) Frostschaden ursächlich war, steht nach der Auskunft des Deutschen Wetterdienstes, Wetteramt ..., vom 21.04.1988 fest; danach gab es in der fraglichen Zeit in ... keine Minustemperaturen.

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2.

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Auch die den "Innenhof" betreffenden Anträge der Klägerinnen sind unbegründet.

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Den Klägerinnen ist zuzugeben, daß §1 des Vertrages, der den Pachtgegenstand schreibt, die fragliche Fläche nicht erwähnt. Das spricht zunächst gegen eine Mitverpachtung dieser Fläche, obwohl auch ein Versehen der Vertragsschließenden nicht auszuschließen ist: Immerhin liegt und lag die besagte Fläche inmitten von umgebenden Pachträumen, deren Nutzung ohne sie nicht denkbar ist; andererseits können die vertragsschließenden Parteien Formulierungsprobleme gehabt haben, weil der frühere Lichthof nicht unter den in §1 des Vertrages gewählten Oberbegriff "konzessionierte Räume" paßte, möglicherweise nicht einmal als "Raum" angesehen worden ist. Wie der Vertrag damals gemeint war, ist nicht mehr zu klären, nach Ansicht des Senats allerdings auch nicht klärungsbedürftig. Durch ihre spätere Handhabung haben die Vertragspartner nämlich die Maßstäbe für die Auslegung gesetzt, die man dem Vertrag jedenfalls jetzt zu geben hat.

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Noch der ursprüngliche Verpächter ... hat die Baugenehmigung der Stadt ... vom 11.05.1977 (Fotokopie Bl. 15 ff der Akten) für Umbaumaßnahmen "innerhalb der Gaststätte" erwirkt, zu denen die Überdachung jenes Innenhofs und seine Absperrung durch feuerhemmende Türen gehörten. Im Einklang damit haben der frühere Unterpächter ... und der jetzige Unterpächter ... den Raum für ihre Zwecke in Anspruch genommen und dem Mitmieter ... den Durchgang verweigert oder nur nach Gutdünken gewährt (Aussagen ... und ...). Die Rechtsvorgängerin der Klägerin hat das bis zu ihrem Tode 1982 nicht beanstandet (Erklärung der Klägerin zu 1) im Senatstermin). Mit alledem haben beide Vertragspartner zu erkennen gegeben, daß sie den Innenhof als mitverpachtet ansahen. Das können die Klägerinnen nun nicht einseitig revidieren.

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3.

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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §708 Ziffer 10 ZPO.