Verwaltungsgericht Göttingen ()
Urteil vom 2010-12-14, Aktenzeichen 2 A 54/09

Tatbestand

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Der Kläger ist Eigentümer des 122 m
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großen Grundstücks R. Straße, Flurstück der Flur in der Gemarkung E.. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Satzung der Beklagten über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets “Innenstadt“ vom 25. November 1986, bekannt gemacht im Amtsblatt des Landkreises S. vom 20. Februar 1987. Diese Satzung ist in Bezug auf das streitbefangene Grundstück durch 2. Teilaufhebungsbeschluss des Rates der Beklagten vom 14. Dezember 2006 aufgehoben worden. Die Bekanntmachung des Beschlusses erfolgte im Amtsblatt des Landkreises S. vom 22. Dezember 2006. Eine Begründung enthält diese Satzung hinsichtlich der im Geltungsbereich der Aufhebungssatzung festgestellten Mängel und durchgeführten Maßnahmen nicht. Eine 1. Teilaufhebungssatzung hatte der Rat der Beklagten bereits am 19. Dezember 2000 beschlossen. In der Begründung dieser Satzung vom 4. Dezember 2000 sind Hauptdefizite vor und Hauptmaßnahmen während der Sanierung in Bezug auf das seinerzeit aus dem Geltungsbereich der Sanierungssatzung entlassene Gebiet (im Wesentlichen betraf das die westlich der R. Straße gelegenen Grundstücke) beschrieben worden. Entsprechend dem Sanierungsziel lag der Schwerpunkt der Sanierung auf den öffentlichen Erschließungsmaßnahmen. Das Erscheinungsbild des öffentlichen Raumes im Sanierungsgebiet habe sich gravierend verändert. Neben der rein gestalterischen Qualität des Straßenbildes habe sich die Aufenthaltsqualität erheblich verbessert. Die vorgenommene Verkehrsberuhigung habe dazu geführt, dass ein Verweilen in und Erleben der historischen Bausubstanz ermöglicht werde. Die fußläufigen Beziehungen seien sowohl qualitativ als auch quantitativ verbessert worden. Auch das Wohnumfeld habe durch die Straßenumgestaltungen eine erhebliche Verbesserung erfahren. Durch die Anlage eines Parkplatzes mit zeitlicher Begrenzung der zulässigen Parkzeit sei das zuvor vorhandene Stellplatzdefizit nicht unerheblich reduziert worden. Gleichzeitig hätten einige Grundstücke eine rückwärtige öffentliche Erschließung erhalten und seien durch Entfernen überflüssiger Nebengebäude die städtebauliche Dichte in Teilbereichen reduziert sowie sinnvolle geordnete bauliche Verhältnisse wieder hergestellt worden. Durch diese Sanierungsmaßnahmen seien städtebauliche Missstände behoben bzw. verbessert worden, was von Anfang an städtebauliches Ziel der von der Beklagten unternommenen Sanierung gewesen sei. Der Kläger ist im Zuge der Sanierungsmaßnahmen mit 1.020,00 Euro für die Instandhaltung seines Hauses gefördert worden.

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Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte S. erstellte auf den 22. Dezember 2006 für das Sanierungsgebiet E. zwei Bodenrichtwertkarten. Die eine wies sanierungsunbeeinflusste Bodenrichtwerte aus, die andere solche unter Berücksichtigung der Sanierungsmaßnahmen. Der Bodenrichtwert für das Grundstück des Klägers betrug danach vor Sanierung 130.- € je Quadratmeter, nach Sanierung 140,50.- € je Quadratmeter.

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In Zusammenarbeit mit dem Sanierungsträger T. ermittelte die Beklagte den von den sanierungsbetroffenen Grundstückseigentümern zu zahlenden Ausgleichsbetrag in Anwendung des sog. Modells Niedersachsen. Das geschah so, dass sich ein Mitarbeiter der Beklagten, der in den mündlichen Verhandlungen anwesende Herr U., mit einem Mitarbeiter der T. zusammensetzte und gemeinsam überlegte, welche Missstände sich für jedes einzelne Grundstück vor der Sanierung ergaben und wie sich die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen auf diese Grundstücke ausgewirkt haben.

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Mit Bescheid vom 26. Februar 2009 setzte die Beklagte den vom Kläger zu zahlenden Sanierungsausgleichsbetrag auf 795,44 Euro fest. Dabei ging sie von einem Anfangswert von 130,00 Euro/m
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aus. Ferner bewertete sie die Missstände bei der Bebauung mit dem Wert 3, bei Struktur mit dem Wert 0, bei Nutzung ebenfalls mit 0 und bei Umfeld mit 6, so dass sich ein Mittelwert von 2,25 ergab. Maßnahmen bewertete sie bei Bebauung mit dem Wert 2, bei Struktur mit dem Wert 0, bei Nutzung mit dem Wert 0 und bei Umfeld mit 6, so dass sich ein Mittelwert von 2,0 ergab. Hieraus errechnete sich in Anwendung des Modells Niedersachsen eine Werterhöhung für das klägerische Grundstück von 5,58 %, entsprechend 7,25 Euro/m
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. Die Missstände der Bebauung wurden mit Mängeln an der baulichen Beschaffenheit einzelner Gebäude und der Beeinträchtigung des historischen Stadtbildes angegeben; diejenigen des Umfeldes mit den durch den Verkehr der Landesstraße L V. starken Belastungen und auch mit Problemen des ruhenden Verkehrs. Die durchgeführten Maßnahmen wurden bei Bebauung mit einzeln durchgeführten Maßnahmen und bei Umfeld damit angegeben, dass die Landesstraße zur verkehrsberuhigten Gemeindestraße geworden sei, die Straße nach Verkehrsentlastung und nach veränderter Verkehrsführung erneuert und Parkplätze geschafft worden seien. Schließlich wurde von dem gefundenen Wert von 7,25 Euro/m
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ein Abschlag in Höhe von 10 % mit der Begründung vorgenommen, es handele sich bei dem streitbefangenen Gebäude um ein Baudenkmal. Der so ermittelte Wert von 6,52 Euro/m
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multipliziert mit der Grundstücksgröße von 122 m
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ergibt den festgesetzten Betrag von 795,44 Euro.

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Gegen diesen Bescheid hat der Kläger am 24. März 2009 Klage erhoben.

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Zu deren Begründung trägt er im Wesentlichen vor, die Beklagte habe es rechtswidrig unterlassen, die ermittelten Grundstückswerte an die aktuelle Marktlage anzupassen. Diese verbiete es, von einer Werterhöhung auszugehen. Diese Einschätzung sei vom Vorsitzenden des früher im Gebiet der Beklagten mit der Wertermittlung befassten Gutachterausschusses für Grundstückswerte beim Landkreis S. geteilt worden. Ferner seien die vom Sanierungsträger in Zusammenarbeit mit der Beklagten ermittelten Werte nicht nachvollziehbar. So seien die überhöhten Werte für Missstände und Maßnahmen nicht begründet worden. In tatsächlicher Hinsicht sei eine Strukturverbesserung auch nicht eingetreten. Vielmehr sei die Geschäftstätigkeit in der R. Straße gegenüber früher erheblich gesunken. Insoweit hätten sich auch verkehrsberuhigende Maßnahmen nicht werterhöhend ausgewirkt, sondern zu einer geringeren Geschäftstätigkeit geführt. Die Parkplatz- und Verkehrslärmsituation sei schon vor der Sanierung ausreichend gewesen. Im Hinblick auf die Lärmentwicklung ebenso wie im Hinblick auf Behindertengerechtigkeit sei das nach der Sanierung vorhandene Kopfsteinpflaster sogar ungünstiger als das zuvor vorhandene. Eine Begründung fehle auch für den zonalen Anfangswert, bei dem zudem unklar sei, ob er an die Marktlage angepasst sei. Es sei schließlich fragwürdig, den Sanierungsträger, die T., bei der Ermittlung des Sanierungsausgleichsbetrages heranzuziehen.

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Der Kläger beantragt,

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den Bescheid der Beklagten vom 26. Februar 2009 aufzuheben.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie ist der Ansicht, den vom Kläger zu zahlenden Sanierungsausgleichsbetrag in Anwendung des anerkannten Modells Niedersachsen zutreffend ermittelt zu haben. Für die festgestellte Bodenwerterhöhung sei entgegen der Ansicht des Klägers die wirtschaftliche Situation unerheblich.

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Den Anfangswert habe sie auf der Basis der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte S. auf den 22. Dezember 2006 ermittelten Bodenrichtwerte festgelegt.

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Die städtebaulichen Missstände habe sie in ihrer Sanierungssatzung vom 4. Dezember 2000 aufgeführt. Sie ergäben sich auch aus den vorbereitenden Untersuchungen zur Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme, die im Dezember 1985 von der NILEG, der Rechtsvorgängerin der T., angestellt worden seien.

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Was die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen betreffe, sei namentlich auf die verbesserte Parkplatzsituation zu verweisen. Ferner seien verschiedene Gebäude modernisiert und attraktiver gestaltet worden, Gassen seien zum besseren Flanieren aufgeweitet worden, eine Toilettenanlage sei gebaut worden, optisch ansprechendes Kopfsteinpflaster sei verlegt, störende und nicht zweckentsprechende Häuser seien entfernt sowie verkehrsberuhigende Maßnahmen ergriffen worden. Unter Bezugnahme auf eine Stellungnahme der T. vom November 2009 zur stichwortartigen Beschreibung der durchgeführten Maßnahmen verweist die Beklagte auf die Übersicht über die von der Sanierung insgesamt verursachten Kosten. Diese Übersicht listet die sanierungsbedingten Aufwendungen - in Summe ca. 7,1 Mio Euro - im Einzelnen auf und weist sie bestimmten Maßnahmen zu. So sind für den Umbau der R. Straße etwa 600.000,00 Euro, für die Erschließung des Parkplatzes W. /R. Straße etwa 690.000,00 Euro, für den Umbau der Straßen X. und Y. etwa 270.000.00 Euro, für die Umgestaltung der Z. in zwei Bauabschnitten insgesamt etwa 1,2 Mio Euro und die Herstellung eines Parkplatzes an der AA. /AB. etwa 90.000,00 Euro aufgewandt worden.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze sowie die Verwaltungsvorgänge der Beklagten in diesem Verfahren und in den Parallelverfahren 2 A 55 und 56/09 Bezug genommen. Diese Unterlagen sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist unbegründet.

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Der Bescheid des Beklagten vom 26. Februar 2009 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 Satz 1 VwGO).

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Rechtsgrundlage des Bescheides, mit dem der Kläger als Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung durch einen Ausgleichsbetrag herangezogen wird, ist § 154 BauGB. Der Ausgleichsbetrag ist in der Höhe in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht (§ 154 Abs. 1 BauGB). Die sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwerts besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück für die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

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Die gesetzlichen Voraussetzungen des § 154 Abs. 1 BauGB sind erfüllt.

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Das streitgegenständliche Grundstück liegt in dem durch Satzung vom 25. November 1986 wirksam festgelegten Sanierungsgebiet.

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Die von der Beklagten angenommene Bodenwerterhöhung von je 6,52 Euro je Quadratmeter erscheint - mittlerweile - nachvollziehbar und plausibel und ist daher rechtlich nicht zu beanstanden.

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Zweifel an der rechtmäßigen Festsetzung bestehen nicht schon allein deshalb, weil sich die Beklagte für die Berechnung der Bodenwertsteigerung der Hilfe des Sanierungsträgers, der T., bedient hat. Die Beklagte ist gemäß § 155 Abs. 5 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 1 Nr. 3 a, Abs. 4 Nr. 1 NKAG i.V.m. §§ 92 S. 1, 96 Abs. 1 AO berechtigt, sich der Beweismittel zu bedienen, die sie nach pflichtgemäßem Ermessen zur Ermittlung des Sachverhaltes für erforderlich hält. Sie bestimmt auch, ob ein Sachverständiger zuzuziehen ist, der nicht zwangsläufig der in § 192 BauGB vorgesehene Gutachterausschuss zu sein hat, oder ob sie die Ermittlung selbst durchführt. Zwar hat die Gemeinde bei der Auswahl derjenigen Personen, die für sie tätig werden, wie sich aus § 96 Abs. 2 AO ergibt, darauf zu achten, dass hinzugezogene Sachverständige nicht befangen sind. Zweifel an der Unbefangenheit der T., die sich hier daraus ergeben könnten, dass die T. als Sanierungsträger der Beklagten in der Zeit von 1986 bis 2006 ausweislich der von ihr vorgelegten Kostenaufstellung ein Trägerhonorar von insgesamt etwa 500.000,00 Euro von der Beklagten erhalten hat, greifen jedoch nicht durch. Hierfür ist einerseits von Bedeutung, dass die Beklagte durch ihren Vertreter in der mündlichen Verhandlung deutlich gemacht hat, dass sie als gemäß Art. 20 Abs. 3 GG an Recht und Gesetz gebundene Körperschaft des öffentlichen Rechts bei der Festlegung und Bewertung der Missstände und Maßnahmen die Letztentscheidungskompetenz wahrgenommen hat. Einen bestimmenden Einfluss des sachverständigen Mitarbeiters der T. auf die Entscheidung der Beklagten hat es damit nicht gegeben. Ferner ist der festgestellte Umfang der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung nachvollziehbar und plausibel, gleichsam frei von sachfremden Erwägungen.

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Die Berechnung der sanierungsbedingten Wertsteigerung orientiert sich an §§ 28, 13, 14 der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung – WertV - ) vom 06. Dezember 1988 (Bundesgesetzblatt I, 2209). Gemäß § 28 Abs. 3 WertV ist bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwertes der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln. Nach § 13 Abs. 2 S. 1 WertV können anstelle oder neben Preisen für Vergleichsgrundstücke auch geeignete Bodenrichtwerte zur Ermittlung der Anfangs- und Endwerte herangezogen werden (Bodenrichtwertverfahren). § 13 Abs. 2 S. 2 WertV bestimmt, dass diese entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind. In Ermangelung zeitnaher Kaufpreise von Grundstücken vergleichbarer Entwicklungsstufen aus dem näheren Bereich hat die Beklagte die Bodenrichtwertkarten für das Sanierungsgebiet „Innenstadt“ bezogen auf den Stichtag 22. Dezember 2006 zugrunde gelegt. Diese Werte berücksichtigen die wirtschaftliche Entwicklung des Grundstücksmarktes in E.. Ohne rechtlichen Belang ist demgegenüber die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung in dem Ort. Dass die Geschäftstätigkeit in der R. Straße gesunken ist, wie der Kläger vorträgt, spielt deshalb für die Bewertung keine Rolle.

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Die Beklagte hat sich zur Berechnung der Höhe der Wertsteigerung des „Modells Niedersachsen“ bedient. Dies ist im Ausgangspunkt rechtlich nicht zu beanstanden. Nach der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist jede Wertermittlungsmethode zulässig, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann (BVerwG, Urteil vom 17.5.2002 -4 C 6/01-, BauR 2002, 1811; Beschluss vom 16.11.2004 -4 B 71/04-, NVwZ 2005, 449; Beschluss vom 28.7.2010 -4 B 11/10-, zitiert nach juris). Diese Voraussetzungen erfüllt das Modell Niedersachsen dem Grunde nach. Es handelt sich bei ihm um eine in mehreren Bundesländern verwendete Methode, die als additive Methode der Bodenwerterhöhung in einem sog. Komponentenverfahren charakterisiert werden kann. Das Modell enthält einen Klassifikationsrahmen mit Kenngrößen „städtebauliche Missstände“ und „-Maßnahmen“, der vertikal in die vier Komplexe „Bebauung“, „Struktur„, „Nutzung“ und „Umfeld“, und horizontal in die Klassen 1 bis 10 (von der geringsten bis zur größten Auswirkung) gegliedert ist. Dieses Modell liefert regelmäßig zuverlässige Anhaltspunkte für die Höhe der Wertsteigerung (OVG Lüneburg, Urteil vom 17.01.1997 – 1 L 1218/95 -, Nds. Rechtspflege 1997, 123; Beschluss vom 16.03.2005 -1 ME 288/04-; Beschluss vom 08.05.2000 – 1 M 1287/00 -; dem folgend die ständige Rechtsprechung der erkennenden Kammer, vgl. zuletzt Urteil vom 28.09.2006 -2 A 168/05-). Gemäß § 28 Abs. 2 WertV, der für die Wertermittlung für die Bemessung der Ausgleichsbeträge nach § 154 Abs. 1 und § 166 Abs. 3 BauGB im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten Verwaltungsentscheidung noch gilt, sind die maßgebenden Anfangs- und Endwerte des Grundstücks auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln. In den Fällen des § 162 BauGB ist der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, mit der die Sanierungssatzung aufgehoben wird maßgebend. Maßgebender Stichtag ist danach hier der 26. Dezember 2006. Auf diesen Stichtag sind die Werte berechnet worden; die Abweichung von wenigen (Feier-)Tagen ist rechtsunerheblich.

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Die Kammer hat keinen Grund, an der Richtigkeit der vom Gutachterausschuss für Grundstückwerte S. auf den 22. Dezember 2006 angenommenen Anfangswerte der zonalen Bodenrichtwertkarte zu zweifeln. Der Gutachterausschuss besitzt kraft Gesetzes durch seine in § 192 Abs. 3 BauGB vorgeschriebene fachkundige Zusammensetzung die für die Bewertung von Grundstücken erforderliche Sachkunde. Ohne dass konkrete Mängel der Bewertung aufgezeigt werden, kann davon ausgegangen werden, dass die von ihm festgestellten Bodenrichtwerte zutreffend ermittelt worden sind. Der Einwand des Klägers, es fehle eine Begründung für den Anfangswert zeigt einen solchen Mangel nicht auf. Auch die vom Kläger gewünschte Anpassung an die aktuelle Marktlage hat nicht zu erfolgen. Die Werte sind auf den 26. Dezember 2006 festgestellt; gemäß § 3 WertV, an den der Gutachterausschuss gebunden ist, sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht. Ohne konkrete abweichende Anhaltspunkte geht das Gericht davon aus, dass der Gutachterausschuss diese Vorschrift beachtet, und die aktuelle Marktlage berücksichtigt hat.

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Nicht erforderlich für die Annahme einer Bodenwerterhöhung ist ein konkreter, grundstücksbezogener Vorteil

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Die Sanierung nach §§ 136 ff. BauGB ist ein Gesamtvorgang, der sich auf das gesamte Sanierungsgebiet bezieht. Damit ist dem Ausgleichsbetragsschuldner der Einwand abgeschnitten, gerade sein Grundstück habe einer Sanierung nicht bedurft oder habe nicht von Sanierungsmaßnahmen unmittelbar profitiert. Vielmehr sind gebietsbezogene Auswirkungen der Sanierung auf die jeweiligen im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücke zu berücksichtigen (OVG Lüneburg, Urteil vom 30.05.2001 -1 L 3314/00-, Nds. Rpfl. 2002, 36; Beschluss der Kammer vom 10.09.2003 -2 B 118/03-; Bielenberg/Koopmann/Krautzber-ger, Städtebauförderungsrecht, Band I § 154 Rn. 14). Allerdings hat das Grundstück des Klägers ausweislich der Gesamtkostenaufstellung der T. eine konkrete Förderung erfahren, und zwar in Höhe von etwa 1.020,00 Euro.

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Zu beachten ist ferner, dass bei der Bewertung von Grundstücksflächen ein gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbarer Wertermittlungsspielraum besteht. Dies beruht darauf, dass die Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann, die Erfahrung und Sachkunde voraussetzt (BVerwG, Urteil vom 17.5.2002, a.a.O.; OVG Brandenburg, Urteil vom 5.11.2009 -OVG 2 B 7/07-; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 14.9.2004 -6 A 10530/04, jeweils zitiert nach juris). Dieser Spielraum erstreckt sich indes nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung; ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen und müssen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen. So müssen die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung ebenso beachtet werden wie der der Bewertung zugrunde liegende Sachverhalt vollständig zu ermitteln ist; geschätzte Wertsteigerungen sind zu plausibilisieren. Diese Voraussetzungen erfüllt die Wertermittlung der Beklagten.

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Die gesteckten Sanierungsziele sind mit den durchgeführten Sanierungsmaßnahmen erreicht worden. Allerdings lässt sich das nicht der Satzung zur 2. Teilaufhebung der Sanierungssatzung “Innenstadt“ vom 14. Dezember 2006 entnehmen. Diese Satzung enthält keine Begründung (sie ist gesetzlich auch nicht vorgeschrieben) und damit anders als die 1. Teilaufhebungssatzung vom 4. Dezember 2000 keine Darstellung der Missstände und Maßnahmen. Die Beklagte nimmt zur Begründung der sanierungsbedingten Wertsteigerungen des klägerischen Grundstücks jedoch Bezug auf diese Satzung. Danach galten als Hauptdefizite zu geringe Parkplätze, die über den Marktplatz führende Hauptverkehrsader sowie teilweise schwere Mängel in der Bausubstanz. Als ergriffene Hauptmaßnahmen waren dort angeführt der Bereich der AC., die Häuser AD., Z. sowie R. Straße, das Anlegen eines Parkplatzes “ W.“, westlich der R. Straße, die Herstellung einer öffentlichen Toilettenanlage in der AE., die Anlage der R. gasse auf dem Grundstück R. Straße 12 bis 15 und die bauliche Umgestaltung der Haupteinkaufsstraße R. Straße, der früheren L V.. Eine derartige Bezugnahme auf frühere Darstellungen der Sanierungsmaßnahmen ist zulässig. Gemäß § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist die Sanierungssatzung unter bestimmten Voraussetzungen, insbesondere Durchführung oder Undurchführbarkeit der Sanierung, aufzuheben. Gemäß § 162 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist die Satzung für einen Teilbereich aufzuheben, wenn die Voraussetzungen des Satzes 1 nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben sind. Eine derartige Teilung bedeutet indes nicht, dass die abgeschlossenen Sanierungsmaßnahmen nicht auch noch für den im Geltungsbereich der Sanierungssatzung verbleibenden Teil wertmäßige Auswirkungen haben können.

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Die Beklagte ist sachgerecht vorgegangen und hat die Wertsteigerung plausibel gemacht.

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Dies zeigt sich zum einen daran, dass die dem streitigen Bescheid zugrunde gelegte Wertsteigerung von 5,01 % hinter derjenigen zurückbleibt, die für das 2000 aus der Sanierung entlassene Gebiet - damals vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte S. - ermittelt worden war. Wie aus dem seinerzeitigen Eilverfahren 2 B 352/03 gerichtsbekannt, betrugen die Wertsteigerungen für das Grundstück AF. 2/3 7 %, für das Grundstück R. gasse 15,5 % und für die R. Straße 12 6 %. Das Grundstück des Klägers liegt weiter entfernt von den hauptsächlichen Sanierungsmaßnahmen, so dass eine geringere Wertsteigerung zu erwarten gewesen ist. Diese Einschätzung wird bei einer Gesamtbetrachtung der heute verhandelten Verfahren bestätigt. Die Grundstücke AG. und X. sind von der Beklagten mit einer Wertsteigerung von 3,04 bzw. 2,06 % beurteilt worden; dies ist schlüssig, liegen sie doch von den genannten Sanierungsmaßnahmen noch weiter entfernt als das klägerische Grundstück.

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Die Plausibilität der von der Beklagten ermittelten Zahlen wird auch durch die zonalen Bodenrichtwertkarten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte S. bestätigt.

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Zu den bereits 2000 wertbildend gewesenen Maßnahmen kommen weitere von der Beklagten benannte Maßnahmen hinzu. Es sind dies der Umbau der Straßen X. und Y., die Umgestaltung der Z. und die Herstellung des Parkplatzes AA.. Alle diese Maßnahmen zusammengenommen haben dazu geführt, dass sich nach den vom Gutachterausschuss erstellten Bodenrichtwertkarten auf den 22. Dezember 2006 für die R. Straße eine sanierungsbedingte zonale Werterhöhung von etwa 8 %, für das Grundstück AG. von etwa 4,3 % und für das Grundstück X. von etwa 5 % ergeben hat. Die mit den angefochtenen Bescheiden zugrunde gelegten Wertsteigerungen von 5,01, 3,04 und 2,06 % liegen unterhalb dieser Werte. Dies legt die Annahme nahe, die Beklagte habe hier die Besonderheiten der einzelnen klägerischen Grundstücke sachgerecht gewürdigt. Die vom Kläger vor allem gegen den zonalen Anfangswert vorgebrachten Bedenken sind, wie dargelegt, sachlich nicht fundiert und veranlassen das Gericht nicht, diesen Wert zu hinterfragen. Insgesamt lässt sich sagen, dass die sanierungsbedingte Wertsteigerung moderat erfolgte. Eine weitergehende Inhaltskontrolle der Bewertungen ist dem Gericht, wie oben dargelegt, versagt.

34

Soweit der Kläger geltend macht, durch das neu verlegte Kopfsteinpflaster habe sich die Lärmsituation für sein Grundstück ebenso verschlechtert wie die Erreichbarkeit seines Grundstück für Behinderte, sind diese Einwände zum einen nicht substantiiert. Zum anderen handelt es sich um Faktoren, die nicht den allein maßgebenden Bodenwert beeinflussen, sondern mit der Benutzung des Gebäudes zusammenhängen. Diese Faktoren sind ebenso wenig wertbildend wie die Frage, ob ein Grundstück von drei oder nur noch von einer Straße erschlossen wird. Schließlich ist nicht erkennbar, dass die vom Kläger geltend gemachte Verringerung der Geschäftstätigkeit mit der Sanierung der Innenstadt der Beklagten zusammenhängt. Hierfür lassen sich zahlreiche andere konjunkturelle und infrastrukturelle Gründe finden, die nicht in sachlichem Zusammenhang mit der Sanierung stehen.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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