Landgericht Siegen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-03-12, Aktenzeichen 1 S 116/11
ECLI:DE:LGSI:2013:0312.1S116.11.00

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 28. Oktober 2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Siegen - 14 C 1755/10 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels geändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin als Gesamtgläubiger 59,91 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 30. April 2010 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 47,01 € erledigt ist.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Gründe:

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(gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO)

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Die Berufung des Beklagten ist zulässig und zum überwiegenden Teil begründet.

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Die Kläger haben gegen den Beklagten nur einen Anspruch auf Zahlung restlicher Miete für den Monat Februar 2010. Weitere Ansprüche stehen ihnen aus dem zugrundeliegenden Mietverhältnis nicht zu. Eine Erledigung des Rechtsstreits ist nur teilweise eingetreten.

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I. Ein Anspruch auf Zahlung von Miete für die Monate März und April 2010 scheidet aus, da das Mietverhältnis wirksam durch die fristlose Kündigung vom 11. Januar 2010 zum 28. Februar 2010 beendet worden ist.

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Dem Beklagten hat ein Recht zur fristlosen Kündigung zugestanden. Gem. § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerdordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB unter anderem dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Zweiteres kommt gerade auch bei Auftreten eines Mangels in Betracht (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 543, Rz. 24), wie er hier von dem Beklagten mit den letztlich unstreitigen Schimmel- und Feuchtigkeitserscheinungen vorgetragen ist.

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Das Kündigungsrecht ist vorliegend auch nicht deswegen ausgeschlossen, weil der Beklagte den Mangel zu vertreten hätte. Bei streitiger Schadensursache – wie vorliegend – trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Hierzu muss der Vermieter sämtliche in seinen Verantwortungsbereich fallenden Schadensursachen ausräumen. Ist der Beweis gelungen, dass die Schadensursache aus dem Obhutsbereich des Mieters stammt, so muss der Mieter beweisen, dass der Schaden nicht seinem Verantwortungsbereich zuzuordnen ist (vgl. BGH NZM 2005, 17; Blank in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 543, Rz. 25). Vorliegend haben die Kläger schon nicht den Beweis erbracht, dass der Mangel – die aufgetretenen Feuchtigkeitserscheinungen – nicht bauseits bedingt ist. Denn ein Mangel scheidet nicht allein schon deswegen aus, weil die in der Wohnung vorhandene Wärmedämmung dem Standard des Errichtungsjahres entspricht. Vielmehr ist auch zu berücksichtigen, ob sich der bauliche Zustand nach der Errichtung verändert hat und ob hierdurch eine bauseits bedingte Schimmelgefahr entstanden ist (vgl. LG Bonn, Urteil vom 13.09.2012, 6 S 69/12, zitiert nach BeckRS 2012, 25560; Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 536, Rz. 205 f.). Diese Gefahr ergibt sich insbesondere durch den Einbau moderner, besser isolierender Fenster in einem Altbau. Eine Gefahr, die sich nach den schlüssigen und in sich widerspruchsfreien Ausführungen des Sachverständigen Prof. Dr.-Ing. Y in der mündlichen Verhandlung im vorliegenden Fall verwirklicht hat. Durch den zeitlich späteren Einbau isolierverglaster Fenster ist der Taupunkt auf die der Bauzeit entsprechenden Wände verlagert worden. Die beim Benutzen der Wohnung entstehende Feuchtigkeit schlägt sich dadurch nicht mehr schwerpunktmäßig sichtbar an den Fenstern nieder, sondern an den Wänden. Auf hierdurch entstehende Schimmelgefahren hat grundsätzlich der Vermieter zu reagieren, sei es durch weitere gezielte Dämmmaßnahmen oder durch Hinweis an den Mieter bei Vertragsschluss auf ein erforderliches gesteigertes Heiz- und Lüftungsverhalten. Unterlässt er solche Maßnahmen, liegt im Auftreten von Schimmel ungeachtet der Einhaltung von DIN-Normen ein Mangel im Sinne von § 536 BGB (vgl. LG Bonn, Urteil vom 13.09.2012, 6 S 69/12, a.a.O.; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 536, Rz. 206). Vorliegend haben die Kläger keine solchen Maßnahmen ergriffen. Ein allgemein gehaltener Hinweis an den Beklagten erfolgte erst mit Schreiben vom 11.01.2010, also am selben Tag wie die fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist. Dieser allgemein gehaltene Hinweis auf die Verpflichtung zum Heizen und zum Lüften ist bereits inhaltlich nicht ausreichend. Auf eine gesteigerte Heiz- und Lüftungsverpflichtung wegen der baulichen Beschaffenheit ist nicht hingewiesen worden.

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Es kann vorliegend schließlich dahinstehen, ob der Beklagte den Klägern vor der fristlosen Kündigung wirksam eine Frist zur Abhilfe gesetzt hat, denn eine solche war entbehrlich. Gem. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB ist eine Abhilfefrist entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Dies ist etwa dann der Fall, wenn dem Mieter aufgrund besonderer Umstände kein weiteres Zuwarten zumutbar ist. Hiervon kann beispielsweise ausgegangen werden, wenn der Mieter den Vermieter bereits mehrmals vergeblich zur Mängelbeseitigung aufgefordert hat (vgl. BGH NZM 2007, 561; Blank in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 543, Rz. 34). Nach dem Inhalt der vorgerichtlichen Korrespondenz hat der Beklagte spätestens mit Schreiben vom 15. Oktober und 5. Dezember 2009 auf die bekannten Mängel der Wohnung hingewiesen und um Abhilfe gebeten. Eine Reaktion der Kläger ist – abgesehen von der pauschalen Ablehnung jeglicher Verantwortung – nicht erfolgt. Bei dieser Sachlage war erkennbar, dass eine Fristsetzung offensichtlich keinen Erfolg versprochen hätte.

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II. Den Klägern steht lediglich für den Monat Febraur 2010 weitere anteilige Miete in Höhe von 106,95 € zu. Im Übrigen ist ein Anspruch für Januar und Februar 2010 ausgeschlossen, weil der Beklagte in dieser Zeit wegen eines Mangels der Mietsache zu Recht nur eine reduzierte Miete gezahlt hat.

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Der Beklagte ist zur monatlichen Minderung des Mietzinses in Höhe von 71,55 € gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB berechtigt. Die Wohnung wies Mietmängel auf. Sowohl im Badezimmer wie auch im Wohn- und Schlafzimmer der Wohnung ist Schimmel aufgetreten.

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Der Schimmelbefall stellt einen erheblichen Sachmangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB dar. Von einem Sachmangel ist gemäß § 536 Abs. 1 BGB auszugehen, wenn eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Miet-sache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand vorliegt (vgl. Weidenkaff in: Palandt, BGB, 70. Aufl., § 536, Rz. 16). Dies ist bei Schimmelbefall infolge Pilzbefalls durch Luftfeuchtigkeit von innen gegeben.

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Es liegt auch nicht nur eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit vor. Die Erheblichkeitsschwelle ist bereits überschritten, wenn der abweichende Zustand nicht mehr rasch, leicht und mit geringem Kostenaufwand beseitigt werden kann (vgl. Lucenti, Westfeld, Lüft- und Heizungsanforderungen in Wohnraummietverhältnissen – Vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache heute?, NZM 2009, 422, 423). In Anbetracht des Ausmaßes der Feuchtigkeitserscheinung ist im vorliegenden Fall von einem erheblichen Mangel auszugehen.

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Wie bereits oben zur fristlosen Kündigung dargelegt, hat auch hier in Bezug auf den Mangel zunächst der Vermieter – die Kläger – darzulegen und zu beweisen, dass keine Baumängel vorliegen und dass der Zustand der Fenster, Türen und Heizung keinen Einfluss auf die Mängel ausübt (vgl. Eisenschmid in: Schmidt/Futterer, a.a.O., § 536, Rz. 454). Dieser Beweis ist den Klägern nicht gelungen. Zwecks Vermeidung von Wiederholung wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen.

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Im Hinblick auf das Ausmaß der Schimmel- und Feuchtigkeitserscheinungen hält die Kammer eine Minderungsquote von 15% der Bruttomiete, also 15% von 477,- €, mithin 71,55 € für angemessen, so dass sich für den Monat Januar 2010 keine Zahlungsverpflichtung des Beklagten ergibt. Im Februar 2010 hat er die Miete jedoch zu Unrecht um 106,95 € zuviel gekürzt. Statt der zu zahlenden 405,45 € (= 477,- € - 71,55 €) hatte der Beklagte lediglich 298,50 € gezahlt.

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Der insoweit titulierte Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 Abs. 1 BGB.

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III. Ein Anspruch auf Zahlung von 192,88 €, die die Klägerseite für die Beseitigung von Schimmel in der angemieteten Wohnung aufgewendet hat, steht den Klägern nicht zu. Wie oben bereits ausgeführt ist den Klägern nicht zur Überzeugung der Kammer der Beweis gelungen, dass der aufgetretene Mangel nicht bauseits bedingt ist.

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IV. 1. Hinsichtlich eines Betrages von 47,04 €, des vermeintlichen Restguthabens aus einer Abrechnung der vom Beklagten geleisteten Kaution, liegt eine teilweise Erledigung des Rechtsstreits vor, die auf den Antrag der Kläger festzustellen ist.

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Die einseitige Teilerledigungserklärung ist noch in der Berufungsinstanz zulässig. Die Erledigungserklärung kann ab Rechtshängigkeit, auch noch in der höheren Instanz, abgegeben werden. Ein zeitliche Grenze besteht nicht (vgl. Zöller-Vollkommer, ZPO, 28. Aufl., § 91 a, Rdn. 36). Das Gesetz verlangt nicht, dass sie alsbald nach Eintritt des erledigenden Ereignisses abgegeben wird. Auch lag das erledigende Ereignis, was für die Erledigung der Hauptsache Voraussetzung ist, nach Rechtshängigkeit (Mai 2010), denn eine Aufrechnung gegen die Forderung des Beklagten auf Auszahlung der Kaution war erst möglich, als das Mietverhältnis nach Beendigung abgerechnet werden konnte. Dies geschah vorliegend im Februar 2011 und damit nach Rechtshängigkeit.

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Es ist auch eine teilweise Erledigung der Hauptsache eingetreten, denn der Klägerin stand aus den unter II. ausgeführten Gründen ein Anspruch auf weitere anteilige Mietzahlung für den Monat Februar 2010 in Höhe von 106,95 € zu. Mit diesem Anspruch konnten die Kläger wirksam gegen das dem Beklagten zustehende Guthaben aus der Abrechnung der Kaution in Höhe von 47,04 € aufrechnen. Da die teilweise Erledigung streitig ist, war deren Eintritt festzustellen. Es verbleibt ein Zahlungsanspruch in Höhe von 59,91 € zugunsten der Kläger.

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2. Da wie oben zu I. ausgeführt den Klägern schon kein Zahlungsanspruch gegen den Beklagten zusteht, ist die Klage in Bezug auf die Teilerledigungserklärung hinsichtlich der geltend gemachten Nebenkostenvorauszahlung von jeweils 120,- € nebst Zinsen für die Monate März und April 2010 zwar zulässig, aber von vornherein unbegründet. Die Feststellung der teilweisen Erledigung des Rechtsstreits kommt bei dieser Sachlage nicht in Betracht.

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V. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

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Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO.