Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2002-12-27, Aktenzeichen 16 Wx 233/02
ECLI:DE:OLGK:2002:1227.16WX233.02.00

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss der 2. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 9.10.2002 - 2 T 2/02 - wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens trägt die Antragstellerin. Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.

Geschäftswert der Rechtsbeschwerde: 10.000 Eur.

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Gründe

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I.

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Die Beteiligten zu 1. – 3. bilden die oben genannte Wohnungseigentümer-gemeinschaft, die aus zwei Häusern mit überwiegend Wohneinheiten besteht. Die Beteiligte zu 1. ist Eigentümerin einer Dachgeschoßwohnung im Haus I, die Beteiligten zu 2. haben im Frühsommer 2001 die Sondereigentumseinheit Nr. 10 II ( laufende Nummer 12 ) erworben. Die Teilungserklärung sieht für diese Einheit vor:

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„ Miteigentumsanteil von ... verbunden mit dem Sondereigentum ( Teileigentum- Büro/Praxis/Laden) an allen Räumen im Erdgeschoß des Hauses II .“ Die Beteiligten zu 2. nutzen die Einheit indes zu Wohnzwecken, weil ihnen nach ihrer Darstellung bei Erwerb zugesagt wurde, diese Nutzung, die öffentlich rechtlich genehmigt wurde, sei zulässig.

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Das Amtsgericht hat antragsgemäß die Umnutzung der Eigentumseinheit von einer Gewerbe- zu einer Wohneinheit untersagt. Nach eingelegter Beschwerde hat das Landgericht diese Entscheidung abgeändert und den Antrag zurückgewiesen. Gegen diese Entscheidung richtet sich das Rechtsmittel der Antragstellerin.

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II.

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1.

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Das eingelegte Rechtsmittel ist zulässig. Selbst wenn es sich um eine Mehrhausanlage mit Teileigentümergemeinschaften handeln sollte – was hier offen bleiben kann -, fehlt der Antragstellerin nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Denn selbst bei Bestehen von Untergemeinschaften handelt es sich hier bei der Beurteilung der zulässigen Nutzung einer Sondereigentumseinheit um eine die gesamte Gemeinschaft betreffende Frage, so dass nicht nur die Untergemeinschaft, sondern jeder Eigentümer der Mehrhausanlage antragsberechtigt ist.

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2.

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Das Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung lässt keine Rechtsfehler erkennen, was allein Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist, §§ 27 I FGG, 550 ZPO. Zutreffend ist die Vorinstanz davon ausgegangen, dass im vorliegenden Fall kein Unterlassungsanspruch nach § 1004 I BGB, § 15 III WEG besteht, da bei einer Nutzung zu Wohnzwecken keine größeren Beeinträchtigungen für die Antragstellerin zu erwarten sind als bei einer Nutzung als Büro, Praxis oder Laden, wie sie die Teilungserklärung vorsieht.

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Zwar ist der Antragstellerin Recht zu geben, wenn sie darauf verweist, dass die jetzige Nutzung der Einheit 10 II ( Nr. 12 ) vom Wortlaut her der Teilungserklärung widerspricht. Es entspricht jedoch überwiegender Rechtsprechung der Oberlandesgerichte, der sich der Senat seit längerem angeschlossen hat, eine vom Inhalt der Teilungserklärung abweichende Nutzung ausnahmsweise als zulässig anzusehen, wenn sie die übrigen Miteigentümer nicht stärker beeinträchtigt als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung ( Beschlüsse des Senats vom 15.2.2002 – 16 Wx 232/01-; vom 8.4.2002 – 16 Wx 45/02; vom 27.11.2002 –16 Wx 226/02; OLG Düsseldorf, ZMR 98,247; BayOblG, NJW-RR 96,1358; BayObLG, NZM 99,130; OLG Karlsruhe, OLGR 01,212 ). Mit Recht hat deshalb das Landgericht geprüft und mit seinem Hinweisbeschluss vom 8.8.2002 die Beteiligten zu diesbezüglichem Vorbringen aufgefordert, ob und welchem Umfang durch die Nutzung der Einheit 10 II / Nr. 12 als Wohneinheit Beeinträchtigungen auftreten. Dabei sind etwaige Störungen der übrigen Bewohnern diejenigen Beeinträchtigungen gegenüber zu stellen, die bei der bestimmungsgemäßen Nutzung entsprechend der Teilungserklärung üblicherweise auftreten. Hierbei ist eine typisierende, verallgemeinernde Betrachtung zugrunde zu legen ( Senat vom 27.11.2002 – 16 Wx 226/02 m. w. N. ). Gemessen an diesem Maßstab ergeben sich keine konkreten Umstände, wonach die Wohnnutzung für die übrigen Eigentümer belastender wäre als eine gewerbliche Nutzung nach Maßgabe der Teilungserklärung. Denn die Teilungserklärung sieht verschiedene Möglichkeiten der gewerblichen Nutzung vor: Büro, Praxis oder Laden. Gerade die beiden letzteren Nutzungsarten können während der Geschäfts-/Öffnungszeiten mit erheblichem Publikumsverkehr verbunden sein. Dies gilt beispielsweise für die Praxis eines Allgemein- oder Kinderarztes, aber auch für den Betrieb eines Lebensmittelladens oder einer Bäckerei. In diesen Fällen wäre von morgens früh bis ca. 18.30 Uhr/ 19.00 Uhr mit spürbarem Publikumsverkehr zu rechnen. Ein Ladengeschäft ist darüber hinaus auch samstags geöffnet, u. U. bis 16.00 oder 18.00 Uhr. Eine solche im Rahmen der Teilungserklärung liegende Nutzung bringt mithin für die Wohnungseigentümer an fünf oder sechs Tagen in der Woche nicht unerhebliche Belästigungen mit sich. Vor diesem Hintergrund lässt sich hier nicht feststellen, dass eine Wohnnutzung dieses im Erdgeschoß liegenden Sondereigentums zu einer größeren Beeinträchtigung führen würde als eine zulässige gewerbliche Nutzung. Einzig die Tatsache, dass eine Wohneinheit durchgängig an jedem Tag genutzt wird, fällt gegen die oben aufgeführten Störungen bei einer gewerblichen Nutzung nicht entscheidend ins Gewicht. Darüber hinaus gehende, aufgrund der konkreten Ausgestaltung zu befürchtende Störungen wegen der Wohnnutzung, die hier typischerweise zu Belästigungen oder Konflikten führen könnten, sind von der Beteiligten zu 1. auch nach dem Hinweis des Landgerichts nicht vorgebracht worden.

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In diesem Zusammenhang ist von Bedeutung, dass nach der Teilungserklärung von den insgesamt 28 Einheiten 25 Einheiten Wohnzwecken gewidmet sind, mithin die Wohnnutzung für diese Eigentumsanlage prägend ist. Dass bei einer zusätzlichen Wohnnutzung der Einheit 10 II/Nr. 12 ferner sonstige besondere Interessenkonflikte mit den anderen Wohnungseigentümern vorgezeichnet wären, z. B. bei der Benutzung von Gemeinschaftseinrichtungen, hat die Beteiligte zu 1. nicht dargetan und ist auch sonst nicht ersichtlich.

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Zu den von der Antragstellerin als Störung vorgetragenen Belästigungen durch die Umbauarbeiten hat das Landgericht zu Recht darauf hingewiesen, dass diese Beeinträchtigungen ihren Ursache nicht in der Art der Nutzung haben, sondern durch geplante bauliche Veränderungen bedingt sind, die auch bei einer gewerblichen Nutzung durchgeführt werden könnten. Entsprechendes gilt auch für angeblich nicht ordnungsgemäß durchgeführte Installationsarbeiten, die ebenso anläßlich eines Umbaus bei einer gewerblichen Nutzung erfolgen könnten.

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Schließlich kann die Beteiligte zu 1. auch damit nicht gehört werden, dass sie den Erhalt der Anlage als Mischobjekt beansprucht. Für den einzelnen Wohnungseigentümer besteht weder nach der Teilungserklärung noch aufgrund gesetzlicher Vorschriften ein Anspruch darauf, dass andere Einheiten dauerhaft als für ihn nützliche Einheiten wie Ladengeschäfte o.ä. erhalten bleiben. Hier sieht die Teilungserklärung vom 15.5.1985 im Übrigen sehr verschiedene gewerbliche Nutzungsmöglichkeiten vor, nicht nur Ladenlokale, die deshalb für Wohnungseigentümer nicht unbedingt von Interesse oder Nutzen sein müssen.

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Diesem Ergebnis steht die Entscheidung des OLG Celle vom 30.5.2000 nicht entgegen ( OLGR 00,307 ). Dort war ein Eigentümerbeschluss zu beurteilen, mit dem eine Änderung der Teilungserklärung verbunden war, indem Wohnungseigentum zu Teileigentum umgewidmet werden sollte. Bei dem vorliegenden Sachverhalt steht indes keine Änderung des Inhalts der Teilungserklärung und damit des dinglichen Begründungsaktes in Frage. Vielmehr ist zwischen den Beteiligten streitig, ob nach den Bestimmungen der vorliegenden Teilungserklärung, die als solche weiter Bestand haben sollen, die hier ausgeübte Wohnnutzung trotz des entgegenstehenden Wortlauts noch zulässig ist. Die Voraussetzungen für eine Vorlage an den Bundesgerichtshof nach § 28 Abs. 2 FGG liegen deshalb nicht vor.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 S. 1 WEG. Es bestand keine Veranlassung, von dem in § 47 WEG bestimmten Grundsatz abzuweichen, dass die Verfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.

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Die Festsetzung des Geschäftswertes folgt aus § 48 WEG und entspricht der nicht angegriffenen Festsetzung der Vorinstanzen.