Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2003-04-02, Aktenzeichen 16 Wx 50/03
ECLI:DE:OLGK:2003:0402.16WX50.03.00

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 27.11.2002 - 29 T 115/02 - wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen die Antragsgegner. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Der Streitwert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 28.121,05 EUR festgesetzt.

1

G r ü n d e:

2

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig
(§§ 27, 29 FGG, 45 Abs. 1 WEG), in der Sache jedoch nicht
begründet.

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Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht ausgeführt, dass der
angefochtene Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.01.1999 zu
Top 4. ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht und deshalb ungültig
ist.

4

Der Senat ist mit dem Landgericht der Auffassung, dass der
angefochtene Beschluss inhaltlich der Teilungserklärung in
Abschnitt I. § 2 a. E. in der Fassung der Änderung vom 05.07.1995
entspricht und dass aufgrund dieser Regelung die Sanierung der
Fenster auch dann, wenn dabei eine neue Gestaltung gewählt wurde,
keine bauliche Maßnahme im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG
darstellte sondern eine Instandsetzungsmaßnahme im Sinne von § 21
Abs. 5 Nr. 2 WEG, über die gemäß § 21 Abs. 3 WEG als Maßnahme der
ordnungsgemäßen Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschlossen werden
konnte. Zwecks Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die
zutreffenden Ausführungen in den angefochtenen Entscheidung Bezug
genommen. Entgegen den Ausführungen des Landgerichts ist der Senat
nach dem Ergebnis der in I. Instanz durchgeführten Beweisaufnahme
der Auffassung, dass die Entscheidung der Wohnungseigentümer, alle
Fenster im Rahmen einer modernisierenden Instandsetzung zu
erneuern, den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht
widerspricht. Es steht fest, dass einzelne Fenster nicht mehr
dicht, teilweise in Folge von in die Doppelverglasung
eingedrungener Feuchtigkeit beschlagen, teilweise auch trübe waren
und dass die Beschläge für diese Art von Fenstern - wie die Zeugen
E. und T. bekundet haben - "spärlich", teilweise ausgeleiert und
nur noch schlecht reparierbar waren. Berücksichtigt man weiter,
dass die Fenster unstreitig keine spezielle Wärmedämmung und
Schallisolierung aufwiesen, so stellt sich die beschlossene
Erneuerung der 30 Jahre alten Fenster bei objektiv vernünftiger
Betrachtungsweise als nützlich dar, soweit bei dem Vorgehen die
Wirtschaftlichkeit der Maßnahme gewährleistet war. Dies ist
vorliegend allerdings nicht der Fall. Nach dem Inhalt des
angefochtenen Beschlusses werden die Wohnungseigentümer, das heißt
die Antragsteller und die Antragsgegner, entsprechend ihren
Miteigentumsanteilen mit den Kosten belastet, die durch die
Erneuerung der Fenster in "Alu-" entstünden, wohingegen die
Antragsgegner als Eigentümer der betroffenen Wohnungen die
Mehrkosten zu tragen haben, die in Folge der Ausführung als
Holzsprossenfenster entstehen. Bei der Frage, ob durch die gewählte
Vorgehensweise die Wirtschaftlichkeit beachtet wurde, ist entgegen
den Ausführungen des Landgerichts nicht auf den Austausch der
Fenster in Holzsprossenausführung sondern allein auf den Einbau
neuer Alu-Fenster abzustellen, weil die Eigentümergemeinschaft nur
mit diesen Kosten belastet werden soll. Hinsichtlich der durch den
Einbau von Alu-Fenstern entstandenen Kosten lag zum Zeitpunkt der
Beschlussfassung am 28.01.1999 lediglich eine Kostenschätzung der
Firma E. vor, die diese mit Schreiben vom 20.11.1998 wie folgt
unterbreitete: "23 Fenster in Aluminium, thermisch getrennt, mit
Wärmeschutzverglasung K 1,3 kostet ca. 55.000,00 DM +
gegebenenfalls Schallschutzmaßnahmen." Allein aufgrund dieser
pauschalen Kostenschätzung vermochten die Wohnungseigentümer die
Wirtschaftlichkeit der Erneuerung der Fenster in Alu-Ausführung -
mit deren Kosten sie belastet werden sollten - nicht ausreichend zu
beurteilen. Es hätte vielmehr vor Beschlussfassung der Einholung
eines konkreten Angebotes der Firma E. bedurft sowie weiterer
Vergleichsangebote, wobei hinsichtlich der Anzahl der Alternativ-
oder Konkurrenzangebote dem Verwalter ein gewisser
Gestaltungsspielraum zukommt (vgl. Beschluss des Senats vom
22.05.1997 - 16 WX 114/97; BayObLG NJW-RR 1989, 1293 ff.). Die der
Beschlussfassung vom 28.01.1999 zugrunde liegende Kostenschätzung
der Firma E. ist auch zu pauschal als dass sie dem Beweis
zugänglich wäre, ob die geschätzten Kosten objektiv überhöhte
Aufwendungen darstellen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick
darauf, dass die Kosten der Schallschutzregulierung zur
Straßenseite überhaupt nicht in Ansatz gebracht sind. Die Darlegung
der Wirtschaftlichkeit der die Wohnungseigentümer kostenmäßig
belastenden Maßnahmen ist allein Aufgabe des Verwalters, der die
Eigentümer nicht darauf verweisen kann, selber Vergleichsangebote
einzuholen. Der angefochtene Beschluss widerspricht deshalb den
Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist ungültig. Dies
hat allerdings nicht zur Folge, dass eine Kostenbelastung der
Antragsteller auch in Zukunft ausgeschlossen ist. Bei
entsprechender Darlegung der Wirtschaftlichkeit der durch den
Einbau von neuen Alu-Fenstern entstehenden Kosten durch Vorlage
ausreichender Vergleichsangebote ist ein neuer Mehrheitsbeschluss
zu Lasten der Antragsteller durchaus möglich. Diese können sich
demgegenüber auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie
seinerzeit die Kosten der Erneuerung der Fenster in ihrer
Eigentumswohnung alleine getragen haben. Insoweit könnte - bei
vergleichbarer Fallkonstellation - die Eigentümergemeinschaft
allenfalls auf Kosten der Antragsteller ungerechtfertigt bereichert
sein.

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Die Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens beruht
auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten
dem unterlegenen Antragsgegnern aufzuerlegen. Hingegen besteht
keine Veranlassung, von dem Grundsatz abzuweichen, dass jeder
Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen
hat.

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Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 28.121,00
Euro