Landgericht Hamburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-01-27, Aktenzeichen 318 S 5/15

Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf vom 16.12.2014, Az. 407a C 12/14, wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 1.500,00 € festgesetzt.

Gründe

1

Die Parteien streiten in der Berufung weiter um die Gültigkeit des auf der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 06.05.2014 mehrheitlich gefassten Beschlusses zu TOP 7.9, durch den beschlossen wurde, sechs Familien der WEG D... Berg...-...b die Aufstellung eines Trampolins im Bereich der Spielplatzfläche zu genehmigen sowie die Verwaltung zu beauftragen, eine Nutzungsvereinbarung zu treffen.

2

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).

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Das Amtsgericht hat den angefochtenen Mehrheitsbeschluss vom 06.05.2014 zu TOP 7.9 mit Urteil vom 16.12.2014 für ungültig erklärt. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Genehmigung zur Aufstellung eines Trampolins betreffe eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG, was nicht mehrheitlich, sondern nur einstimmig von den Wohnungseigentümern hätte beschlossen werden können. Eine Berufung auf § 15 Abs. 2 WEG sei den Beklagten verwehrt, denn der Beschluss legitimiere nicht lediglich den Abschluss einer Nutzungsvereinbarung, sondern eine bauliche Veränderung. Diese sei auch gegeben, obwohl das Trampolin auf einer Gemeinschaftsfläche aufgestellt werden solle, die als Spielplatz ausgewiesen sei. Ein zweckgemäßer Gebrauch schließe eine Nutzungsvereinbarung nicht aus. Der Kläger werde über das in § 14 Nr. 1 WEG geregelte Maß hinaus beeinträchtigt. Der Beschluss nenne keine inhaltlichen Anforderungen an die Nutzungsbestimmung. Auch sei keine Haftungsübernahme im Schadensfall geregelt worden. Es handele sich hierbei nicht um juristische Detail- oder Streitfragen, deren Klärung einer Anwaltskanzlei übertragen werden könne.

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Gegen das den Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 19.12.2014 zugestellte amtsgerichtliche Urteil haben diese mit einem bei Gericht am 19.01.2015 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie sogleich begründet haben.

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Die Beklagten tragen vor, Gegenstand des angefochtenen Beschlusses sei nicht die Genehmigung einer baulichen Veränderung, sondern eine Gebrauchsregelung, die den Abschluss einer Nutzungsvereinbarung hinsichtlich des Kinderspielplatzes legitimiere. Es werde der Gebrauch des Gemeinschaftseigentums gemäß § 15 Abs. 2 WEG konkretisiert. Ein zweckbestimmungsgemäßer Gebrauch könne niemals eine nachteilige bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG sein. Es sei bereits zu einem früheren Zeitpunkt an dieser Stelle ein Trampolin aufgestellt gewesen, welches mit einem Schloss versehen gewesen sei. Eine Ersetzung stelle keine bauliche Veränderung dar.

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Die Nutzungsüberlassung sei auch nicht nachteilig i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG. Solche Umstände seien nicht gegeben und auch nicht vorgetragen worden. Der Beschluss habe einen eindeutigen Regelungsgehalt. Es sei nicht erforderlich gewesen, die Einzelheiten in dem streitgegenständlichen Beschluss festzulegen, da es bei der Einhaltung der jeweiligen sicherheitstechnischen Anforderungen und der Regelung eines ordnungs- und bestimmungsgemäßen Gebrauchs des Trampolins um juristische Detailfragen gehe, deren Klärung und Umsetzung einer Anwaltskanzlei habe übertragen werden können.

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Die Beklagten beantragen,

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das Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

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Der Kläger beantragt,

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die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen.

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Der Kläger trägt vor, es habe zum Zeitpunkt seines Wohnungseigentumserwerbs im Jahr 2004 kein Trampolin auf dem Grundstück der WEG gegeben. Die Aufstellung eines Trampolins von der Wohnungseigentümerin W. im Jahr 2007 sei rechtswidrig gewesen.

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Zur Ergänzung des Vortrags der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die zwischen den Parteien im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

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Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat in der Sache aber keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat zu Recht den in der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 06.05.2014 mehrheitlich gefassten Beschluss zu TOP 7.9 für ungültig erklärt.

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1.) Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 06.05.2014 zu TOP 7.9 war für ungültig zu erklären, weil er nicht wirksam per Mehrheitsbeschluss gefasst werden konnte. Durch den Beschluss wurde eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG genehmigt, die von den Wohnungseigentümern nur einstimmig hätte beschlossen werden können.

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Bauliche Veränderungen i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG sind die dauerhafte Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Eingriff in die Substanz oder die Veränderung des Erscheinungsbildes des gemeinschaftlichen Eigentumes ohne Substanzeingriff, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftliche Eigentums hinausgehen. Sie können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 S. 2 WEG).

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Die Wohnungseigentümer haben mit dem Beschluss zu TOP 7.9 u.a. mehrheitlich beschlossen, sechs Familien die Genehmigung zu erteilen, ein Trampolin auf einem zugewiesenen Platz im Bereich der Spielplatzfläche aufzustellen. Zu Recht führt das Amtsgericht insoweit aus, dass von dem Wortlaut des Beschlusses auch solche Trampoline erfasst werden, die dauerhaft und fest mit dem Boden verbunden sind und demnach eine bauliche Anlage i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG beinhalten.

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Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der beteiligten Wohnungseigentümer ankäme (BGH, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 72/09, NJW 2010, 3093, Rn. 9, zitiert nach juris; Bärmann/Merle, WEG, 12. Auflage, § 23 Rn. 62). Maßgebend ist der Wortlaut sowie der sonstige Protokollinhalt (OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.11.2005 - 20 W 36/03, Rn. 29, zitiert nach juris). Unabhängig von der Frage, welches konkrete Trampolin die Wohnungseigentümer beabsichtigten zu genehmigen, bezieht der Beschlusswortlaut auch solche Trampoline ein, die dauerhaft und fest mit dem Boden verbunden aufgestellt werden und deswegen grundsätzlich als bauliche Veränderung nur einstimmig hätten beschlossen werden können.

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Aus der beklagtenseits zitierten Rechtsprechung des BayObLG vom 25.06.1998 – 2Z BR 10/98 folgt keine andere Entscheidung. Sie ist nicht auf den hiesigen Fall übertragbar. Die dort streitgegenständliche bauliche Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums konnte mehrheitlich beschlossen werden und bedurfte nicht der Zustimmung aller nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer, weil sie der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands diente und die Versetzung einer Schaukel eine ordnungsgemäße Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums darstellte. Hier liegt der Fall anders. Zwischen den Parteien ist weder die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands im Streit noch soll ein früher im Jahr 2007 durch einige Wohnungseigentümer eigenmächtig aufgestelltes Trampolin, das unstreitig zu keinem Zeitpunkt von den Eigentümern legitimiert wurde, lediglich versetzt werden.

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2.) Durch den mehrheitlich gefassten Beschluss zu TOP 7.9 wird der Kläger in seinen Rechten über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt. Ihm entsteht hierdurch in vermeidbarer Weise ein Nachteil. Für einen Nachteil ist entscheidend, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in einer entsprechenden Lage verständlicher Weise beeinträchtigt fühlen kann (Vandenhouten in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 22, Rn. 95).Dies ist vorliegend unter Berücksichtigung des Gebots der allgemeinen Rücksichtnahme in Abwägung der Interessen aller Wohnungseigentümer der Fall.

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Der Mehrheitsbeschluss zu TOP 7.9 sieht u.a. vor, die Verwaltung mit dem Abschluss einer Nutzungsvereinbarung hinsichtlich des Trampolins zu beauftragen. Die Einzelheiten der Ausgestaltung der Nutzungsvereinbarung werden in dem Beschluss nicht geregelt. Zu Recht geht das Amtsgericht insoweit davon aus, dass es sich insbesondere im Hinblick auf das bestehende Haftungsrisiko der Wohnungseigentümergemeinschaft und die Gefahr einer Verwirklichung der einem Trampolin innewohnenden Gefahr erheblicher Verletzungen nicht um solche juristische Detail- oder Streitfragen im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 30.11.2012 – V ZR 234/11, Rn. 14, juris) handelt, deren Klärung von der Mehrheit der Wohnungseigentümer pauschal einer Anwaltskanzlei übertragen werden kann. Das bestehende Haftungsrisiko durch die Genehmigung der Aufstellung eines Trampolins stellt für den Kläger einen Nachteil i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG dar, den er auch innerhalb der Klagebegründungsfrist gerügt hat (§ 46 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 WEG).

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Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als teilrechtsfähiger Verband grundsätzlich verkehrssicherungspflichtig für ein auf der Gemeinschaftsfläche aufgestelltes Trampolin. Sie ist als Betreiberin des Kinderspielplatzes für die Betriebssicherheit des Kinderspielplatzes verantwortlich. Ein Trampolin birgt jedoch ein erhebliches Verletzungsrisiko in sich und stellt für die Benutzer ein nicht wägbares erhöhtes Gefahrenpotential dar. Dem Kläger erwachsen hieraus Nachteile, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinausgehen. Es handelt sich bei dem potentiellen Haftungsrisiko um eine unzumutbare Beeinträchtigung, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgeht. Denn der Abschluss einer Nutzungsvereinbarung hinsichtlich des Trampolins schließt ein Haftungsrisiko nicht vollständig aus. Unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft die ihr obliegende Verkehrssicherungspflicht und damit das Haftungsrisiko grundsätzlich auf einen Dritten, d.h. die sechs Familien, übertragen kann, betrifft eine solche Übertragung zunächst nur das Innenverhältnis der Vertragsschließenden, d.h. der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie den sechs Familien als „Betreiber“ des Trampolins. Eine Kontroll- und Überwachungspflicht hinsichtlich der Betriebssicherheit des Trampolins besteht für die Wohnungseigentümergemeinschaft weiter fort. Zu Recht hat das Amtsgericht insoweit ausgeführt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Dritten gegenüber im Außenverhältnis weiterhin haftet. Die in dem Nutzungsvertragsentwurf vorgesehene Haftungsfreistellung (Ziff II. Abs. 5 des Vertragsentwurfes, Anlage B 3) betrifft lediglich das Innenverhältnis, vermag jedoch das Haftungsrisiko der übrigen Wohnungseigentümer im Außenverhältnis nicht vollständig auszuschließen. Die Nutzungsvereinbarung sieht auch keine Versicherungspflicht, etwa für den Fall einer Insolvenz der Betreiber vor. Weiterhin lässt der Nutzungsvertrag auch die Wartungsfrage ungeklärt. Aus der Diskussion über die Beschlussfassung zu TOP 7.9 ist ersichtlich, dass die Wartungsfirma H. eine uneingeschränkte Aufnahme von Trampolinen ablehnt. Diese ungeklärten Haftungsfragen führen für den Kläger zu einem Nachteil, der über das in § 14 Nr. 1 WEG geregelte Maß hinausgeht.

22

3.) Die Beklagten berufen sich weiter ohne Erfolg auf die Regelung des § 15 Abs. 2 WEG. Es kann im Ergebnis dahinstehen, ob der Beschluss eine Gebrauchsregelung i.S.d. § 15 Abs. 2 WEG vorsieht, die grundsätzlich mehrheitlich gefasst werden kann. Die in dem Beschluss zu TOP 7.9 mehrheitlich gefasste Regelung widerspräche in diesem Fall den Grundsätzen eines ordnungsgemäßen Gebrauchs und hätte auch insoweit nicht mehrheitlich beschlossen werden können.

23

Gemäß § 15 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen, soweit nicht eine Vereinbarung nach § 15 Abs. 1 WEG entgegensteht. Ordnungsmäßig ist der Gebrauch, den § 14 WEG gestattet und der nicht gegen gesetzliche Vorschriften verstößt. Die Einzelheiten sind anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Berücksichtigung der Beschaffenheit und Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums bei Beachtung des Gebots der allgemeinen Rücksichtnahme in Abwägung der allseitigen Interessen zu ermitteln (BGH, Urteil vom 08.05.2015 – V ZR 163/14 –, Rn. 14, juris). Hierbei steht den Wohnungseigentümern ein Ermessenspielraum zu (BGH a.a.O., BGH, Beschluss vom 29.06.2000 – V ZB 46/99, BGHZ 144, 386, 388 f.; Beschluss vom 10.09.1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 296).

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Die getroffene Regelung widerspricht ordnungsgemäßem Gebrauch, weil sie einen Teil der gemeinschaftlichen Fläche einer Gruppe von Wohnungseigentümern zum ausschließlichen Gebrauch zuweist (a.) und zudem keinen ordnungsgemäßen Gebrauch i.S.d. § 14 Nr. 1 WEG konkretisiert (b.).

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a.) Die Nutzungsvereinbarung sieht gem. II Ziff. 3 die Verpflichtung der Betreiber vor, sicherzustellen, dass der Zugang zum Trampolin bei Nichtbenutzung durch ein Vorhängeschloss geschlossen und gesichert ist. Die Nutzungsvereinbarung sieht gem. II. Ziff. 6 weiter vor, dass die Betreiber, d.h. die sechs Familien, kein Nutzungsentgelt schulden. Durch diese Regelung haben die Wohnungseigentümer mehrheitlich eine Gebrauchsregelung hinsichtlich der Nutzung eines Teils der im Aufteilungsplan ausgewiesenen Spielplatzfläche als gemeinschaftliche Fläche getroffen. Hierdurch wird sechs Familien der WEG D... Berg...-...b ein Teil der gemeinschaftlichen Fläche zum ausschließlichem Gebrauch zugewiesen. Nach Ansicht der Kammer stellt dies zwar keinen vollständigen Entzug von Mitgebrauch i.S.d. § 13 Abs. 2 WEG dar, wofür den Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz fehlte (vgl. insoweit Kümmel in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 15, Rn. 17, m.w.N.), da das Vorhängeschloss für das Trampolin Sicherheitsbedürfnisse abdecken soll und nicht dazu dient, den übrigen Wohnungseigentümern den Zutritt zu dem Trampolin vollständig zu verwehren. Es entspricht jedoch nicht einem ordnungsgemäßen Gebrauch, dass ein Teil der gemeinschaftlichen Fläche einer Gruppe von Wohnungseigentümern zu einem derartigen Gebrauch zugewiesen wird, der die weiteren Eigentümer an der ungehinderten Benutzung der Gemeinschaftsfläche hindert.

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b.) Weiter widerspricht die Regelung einem ordnungsgemäßen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums. Durch den Beschluss soll eine Nutzungsvereinbarung hinsichtlich eines Trampolins geschlossen werden, die ein potentielles Haftungsrisiko in sich birgt, was zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung führt (s.o.). Der Regelung geht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus und läuft einer ordnungsgemäßen Gebrauchsregelung i.S.d. § 15 Abs. 2 WEG zuwider.Vorliegend kann die Mehrheit der Wohnungseigentümer dem Interesse der in dem Beschluss benannten sechs Familien, ein Trampolin gemäß einem Nutzungsvertrag aufzustellen, nicht den Vorrang einräumen gegenüber dem Interesse anderer Wohnungseigentümer, nicht durch ein potentielles Haftungsrisiko beeinträchtigt zu werden.

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Entgegen der Ansicht der Beklagten ist für die Beurteilung des Vorliegens eines ordnungsgemäßen Gebrauchs nicht entscheidend, ob auf dem Kinderspielplatz zu einem früheren Zeitpunkt bereits einmal ein Trampolin gestanden hat. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Aufstellung dieses Trampolins zu keinem Zeitpunkt von den Wohnungseigentümern beschlossen worden ist und daher nicht lediglich ein altes durch ein neues Trampolin ersetzt wird.

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4.) Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

29

5.) Einer Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit bedarf es nicht, weil die Kammer die Revision gegen dieses Urteil nicht zulässt und die Erhebung der Nichtzulassungsbeschwerde gesetzlich ausgeschlossen ist (§ 62 Abs. 2 WEG).

30

6.) Die Revision wird nicht zugelassen. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.

31

7.) Der Streitwert für das Berufungsverfahren ergibt sich aus § 49a GKG.