Oberlandesgericht Rostock ()
Urteil vom 2008-12-11, Aktenzeichen 3 U 138/08

Tenor

1. Das Urteil des Landgerichts Schwerin vom 29.02.2008 wird auf die Berufung der Klägerin abgeändert und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 22.229,36 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf jeweils 580,00 € seit dem 08.12.2004, 10.01.2005, 08.02.2005, 09.03.2005, 08.04.2005, 09.05.2005, 08.06.2005, 08.07.2005, 08.08.2005, 07.09.2005, 10.10.2005, 08.11.2005, 07.12.2005, 06.01.2006, 06.02.2006, 06.03.2006, 07.04.2006, 08.05.2006, 08.06.2006, 07.07.2006, 07.08.2006., 07.09.2006, 06.10.2006, 08.11.2006, 07.12.2006, 06.01.2007, 07.02.2007, 07.03.2007, 07.04.2007, 07.05.2007, 07.06.2007, 06.07.2007, 07.08.2007, 07.09.2007, 06.10.2007, 07.11.2007 sowie auf weitere 519,98 € seit dem 16.03.2005 sowie auf je 202,76 € seit dem 14.06.2005, 10.08.2005, 01.11.2005 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits der ersten und zweiten Instanz trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Streitwert der Berufung und Beschwerde: 15.378,07 €

Gründe

I.

1

Die Klägerin macht rückständige Mieten für die Monate Dezember 2004 bis November 2007 geltend.

2

Sie vermietete an die Beklagte in einem Mietvertrag Räumlichkeiten für den Betrieb eines Internetcafés und hiervon getrennte Räumlichkeiten für den Betrieb einer Spielothek. Die Räumlichkeiten befinden sich im Keller eines Einkaufszentrums in .... Ebenfalls in diesem Keller befinden sich Räume, in denen die Nebenintervenientin eine Diskothek betreibt. Beide Mietobjekte können über einen gemeinsamen Flur erreicht werden, wobei sich die Eingangstür der Diskothek am Anfang des Flures, der 2,4 m breit ist, eine weitere Tür zur Diskothek auf der gleichen Seite weiter hinten und die Tür zur Spielothek noch weiter hinten und auf der anderen Flurseite belegen ist. Der Kellereingang zu diesem Flur liegt in der Nähe des angrenzenden Parkplatzes. Nach übereinstimmenden Angaben der Parteien in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 13.11.2008 verfügt die Spielothek/das Internetcafé über einen weiteren Zugang von der Straße her. Wegen der Darstellung der Örtlichkeiten im Einzelnen nimmt der Senat ergänzend auf die dem Urteil als Anlage beigefügte Skizze Bezug.

3

Das Mietobjekt wurde der Beklagten im August 2004 übergeben. Diese zahlte vereinbarungsgemäß zunächst nur einen Teil der Betriebskosten. Die erste Miete, bestehend aus einer Grundmiete von 2.000,00 €, einer Betriebskostenvorauszahlung von 1.050,00 € sowie der auf beide entfallenden Umsatzsteuer, wurde vertragsgemäß für Dezember 2004 fällig. Als Fälligkeitszeitpunkt hatten die Parteien im Vertrag jeweils den fünften Werktag des Monats vereinbart.

4

Für den streitgegenständlichen Zeitraum von Dezember 2004 bis November 2007 zahlte die Beklagte von der vertraglich vorgesehenen Miete unstreitig insgesamt 20.880,00 € nicht. Sie berief sich für den nicht entrichteten Teil auf eine Minderung. Zur Begründung hat sie ausgeführt, die Nebenintervenientin habe ihr Sicherheitspersonal, wenn die Diskothek Freitag und Samstag geöffnet ist, in dem gemeinsamen Flur postiert. Dort würden diese, dies ist zwischen den Parteien unstreitig, ihre Kontrollen durchführen. Schon der Anblick von zwei bis drei breitschultrigen Ordnern in dunkler Kleidung sei geeignet, potenzielle Kunden der Beklagten abzuschrecken. Dadurch, dass die Ordner auf dem Flur, also vor der Eingangstür der Diskothek postiert seien, entstehe zudem der Eindruck für potenzielle Kunden der Beklagten, dass auch sie die Einlasskontrolle passieren müssten. Zudem hätten die Ordner der Nebenintervenientin die Kunden der Beklagten zumindest vorübergehend gehindert, die Räume der Beklagten aufzusuchen. Im Einzelnen sei am 13.11.2004 der Zeuge … zunächst nicht durchgelassen worden, obwohl er gesagt habe, wo er hin wolle. Er sei erst durchgelassen worden, als eine Mitarbeiterin der Beklagten sich eingemischt habe. Am 01.01.2005 habe sich ein Gast bei der Spielhallenaufsicht ... beschwert, man habe ihn zunächst nicht durchlassen wollen. Im Januar 2005 sei der Zeuge ... gefragt worden, wo er hin wolle; erst auf seine bestimmt ausgesprochene Antwort sei er durchgelassen worden. Er habe die Türsteher als uniformierte Bedrohung empfunden. Im Mai 2005 sei der Zeuge ... zunächst nicht durchgelassen worden. Am 13.08.2005 hätten der Geschäftsführer der Beklagten und der Zeuge ... auf dem Flur im vorderen Bereich einen und im hinteren Bereich zwei Türsteher gesehen, die den Flur besetzt hätten.

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Das Landgericht Schwerin hat eine Mietminderung von 400,00 € monatlich bejaht und die Beklagte unter Abweisung der Klage im übrigen zur Zahlung von 6.851,29 € verurteilt. Der Berechnung der Minderung hat das Landgericht Beeinträchtigungen an vier Freitagen und vier Samstagen pro Monat - mithin an acht Tagen im Monat - zugrunde gelegt. Bei einer Tagesmiete von 100,00 € ergebe sich eine Miete für diese Tage von 800,00 €, die um 50% gemindert werden müsse, mithin um 400,00 €. Dabei hat es zugrunde gelegt, dass sich auf dem Flur befindende Ordner auf die Kunden der Beklagten eine abschreckende Wirkung zeigen können und es den Kunden der Beklagten auch nicht zuzumuten sei, gelegentlich gefragt zu werden, wohin sie wollten. Wegen er weiteren erstinstanzlichen Tatsachenfeststellungen sowie der Gründe der angefochtenen Entscheidung nimmt der Senat ergänzend auf das Urteil des Landgerichtes Bezug.

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Die Klägerin verfolgt mit ihrer Berufung die Verurteilung der Beklagten im Umfang der erstinstanzlichen Klagabweisung weiter. Sie greift die rechtliche Würdigung des Landgerichtes als rechtsfehlerhaft an. Insbesondere habe das Landgericht das Vorliegen eines Mangels fehlerhaft bejaht und die Minderung fehlerhaft berechnet. Jedenfalls hätte es, wenn es wegen der auf dem Flur ihren Dienst verrichtendenden Ordner der Nebenintervenientin eine Minderung bejahen wolle, wegen der Erheblichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung und der Höhe der Minderung die angebotenen Zeugen hören müssen.

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Die Klägerin beantragt:

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Die Beklagte und Berufungsbeklagte wird verurteilt über die in erster Instanz ausgeurteilten 6,851,29 € nebst Zinsen hieraus weitere 15.378,07 € zu zahlen nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz von je 400,00 € seit dem 08.12.2004, 10.01.2005, 08.02.2005, 09.03.2005, 08.04.2005, 09.05.2005, 08.06.2005, 08.07.2005, 08.08.2005, 07.09.2005, 10.10.2005, 08.11.2005, 07.12.2005, 06.01.2006, 06.02.2006, 06.03.2006, 07.04.2006, 08.05.2006, 08.06.2006, 07.07.2006, 07.08.2006., 07.09.2006, 06.10.2006, 08.11.2006, 07.12.2006, 06.01.2007, 07.02.2007, 07.03.2007, 07.04.2007, 07.05.2007, 07.06.2007, 06.07.2007, 07.08.2007, 07.09.2007, 06.10.2007, 07.11.2007 sowie aus 399,31 € seit dem 16.03.2005 sowie aus je 119,22 € seit dem 14.06.2005, 10.08.2005, 01.11.2005.

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Die Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie verteidigt unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vortrages das landgerichtliche Urteil.

II.

12

Die zulässige Berufung hat Erfolg. Der Klägerin steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch aus § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit Ziffer 2 des Mietvertrages zu.

13

1. Dabei sind sowohl die vereinbarte Miethöhe als auch die tatsächlich geleisteten Zahlungen zwischen den Parteien unstreitig.

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2. Anders als das Landgericht angenommen hat, ist die vertraglich geschuldete Miete nicht gemindert. Gem. § 536 Abs. 1 BGB schuldet der Mieter eine entsprechend geminderte Miete, wenn im laufenden Mietverhältnis die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Gem. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB scheidet eine Minderung jedoch dann aus, wenn die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit unerheblich ist.

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a. Die Minderung des § 536 Abs. 1 BGB setzt somit voraus, dass ein Sach- oder Rechtsmangel der Mietsache deren Gebrauchstauglichkeit nicht nur unerheblich beeinträchtigt. Ein Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB erfordert eine Abweichung der Soll- von der Ist-Beschaffenheit (BGH Urt. v. 16.02.2000, XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714). Die Soll-Beschaffenheit definiert sich dabei nach den vertraglichen Vereinbarungen; sieht der Vertrag hierzu nichts Konkretes vor, richtet sie sich nach den für den Vertragszweck erforderlichen Umständen, ggf. dem, was nach der allgemeinen Verkehrsanschauung für die Erfüllung des Vertragszweckes erforderlich ist. Gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter nämlich verpflichtet, die Mietsache zum vertraglichen Gebrauch zu überlassen, wozu insbesondere ihre Tauglichkeit zum vertraglich vorgesehenen Verwendungszweck gehört (BGH Urt. v. 05.10.1981, VIII ZR 259/80, NJW 1982, 696; BGH Urt. v. 01.07.1981, VIII ZR 192/80, NJW 1981, 2405). Dabei kommen nicht nur Mängel in Betracht, die in der Beschaffenheit der Mieträume selbst begründet sind, sondern auch Einwirkungen auf die Mietsache und ihren Gebrauch von außen, sog. Umwelt- oder Umfeldmängel (Weidenkaff in Palandt, BGB, 67. Aufl., § 536 Rn. 16; Eisenschmid in MietPrax, Fach 5 Rn. 18).

16

b. Wird der Zugang zu einem von Kundenströmen frequentierten Ladenlokal erheblich erschwert, kann hierin ein Mangel der Mieträume im Sinne eines solchen Umfeldmangels liegen (KG Urt. v. 12.11.2007, 8 U 194/06, GE 2008, 52 = GuT 2007, 436; OLG Frankfurt Urt. v. 01.07.2005, 24 U 234/04; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 242, 268; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 Rn. 187; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, 2. Aufl., Kap. 14, Rn. 263; Kandelhard in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 536 Rn. 18; Fritz, NZM 2008, 825 [830]). Um jedoch den Anwendungsbereich der Minderung nicht ausufern zu lassen, haben Rechtsprechung und Literatur im Falle der Umwelt- und Umfeldmängel ihre Anwendung auf solche Mängel begrenzt, die sich unmittelbar und nicht nur mittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume auswirken (BGH Urt. v. 16.02.2000, XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, a.a.O., Kap. 14, Rn. 252). Ob eine unmittelbare oder mittelbare Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt, ist regelmäßig anhand der Umstände des Einzelfalles zu prüfen. An einer Unmittelbarkeit soll es in der Regel fehlen, wenn Umfeldeinwirkungen den Zustand der Pachtsache selbst sowie deren vertragsgemäße Nutzungsmöglichkeit unberührt lassen und sich allein auf die Menge potenzieller Kunden auswirken (LG Berlin, Urt. v. 04.08.2008, 12 O 812/07, NZM 2008, 844 für die Umgestaltung des Hauptbahnhofes in Ladennähe).

17

Ob eine Zugangsbehinderung im Einzelfall eine mittelbare oder eine unmittelbare Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit darstellt, hängt zum einen vom Nutzungszweck der Mieträume und zum anderen von der Art der Zugangsbehinderung ab. So hat das KG (a.a.O.) eine zur Minderung führende, unmittelbare Gebrauchsbeeinträchtigung in einem Fall angenommen, in dem durch den Bau der U-Bahn der Zugang zu einem Geschäft, in welchem Reiseliteratur, Stadtpläne, Ansichtskarten und Souvenirs verkauft wurden, welches also klassisch von Laufkundschaft lebt, nur noch über eine Behelfsbrücke erreichbar gewesen wäre. Könnten die Kunden eines solchen Geschäftes dieses wegen der Versperrung durch die Baustelleneinrichtung nicht mehr wie bisher erreichen, könne auch der Mietzweck, dieser Kundenschicht diese Artikel zum Kauf anzubieten und auch zu verkaufen, nicht mehr erreicht werden. Bei Vermietung eines Ladenlokals zum Betrieb eines Schuhgeschäftes hat der BGH (Urt. v. 01.07.1981, VIII ZR 192/80, NJW 1981, 2405) entschieden, es könne über die Eignung der Räume in ihrer baulichen Ausgestaltung hinaus auch der ungehinderte Zutritt des Publikums zu diesem Geschäft - also die Möglichkeit, es beschwerde-, gefahrlos und bequem betreten zu können - für die Gebrauchstauglichkeit unmittelbar bestimmend sein. Werde diese Möglichkeit durch bauplanerische oder bauausführende Maßnahmen in der näheren Umgebung des Ladenlokals nachhaltig beeinträchtigt, könne dies einen Mangel darstellen. Eine bloße mittelbare Gebrauchsbeeinträchtigung nahm der BGH in einem Fall an, in dem der Mieter eines Wäschegeschäftes in einem Einkaufszentrum geltend machte, es seien in der Nähe nicht ausreichend Parkplätze vorhanden und eine in Aussicht gestellte überdachte Zuwegung zwischen dem Hauptbahnhof und dem Einkaufszentrum sei nicht geschaffen worden, so dass die Kunden nicht trockenen Fußes in das Geschäft gelangen könnten, was ihre Entscheidung, dieses aufzusuchen, beeinflusse (BGH Urt. v. 16.02.2000, XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714). Verneint hat auch das OLG Celle eine unmittelbare Einwirkung für den Fall, dass eine Gaststätte in die Einrichtung einer verkehrsberuhigten Zone einbezogen wird und hierdurch ein Umsatzrückgang eintritt (OLG Celle, Urt. v. 13.03.1996, 2 U 53/95, NJW-RR 1996, 1099). Ebenso nur eine mittelbare Beeinträchtigung hat das OLG Frankfurt für den Fall angenommen, dass ein Rechtsanwalt, der Räumlichkeiten für seine Kanzlei in einem eleganten Bürogebäude gemietet hat, ein Ausbleiben von Mandanten wegen des durch andere Mieter hervorgerufenen optischen Eindrucks befürchtete (OLG Frankfurt Urt. v. 01.07.2005, 24 U 234/04). Für ein Ladenlokal, welches an einer Straße liegt, die ein Einkaufzentrum und den Markt verbindet, hat Fritz (NZM 2008, 825) eine Minderung verneint, wenn der Zugang vom Markt her wegen Bauarbeiten versperrt wird, vom anderen Ende der Straße her aber möglich bleibt.

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c. Unter Berücksichtigung der vorskizzierten Grundsätze und Fallbeispiele vermag der Senat auch vorliegend nur eine mittelbare Gebrauchsbeeinträchtigung der Beklagten in der Nutzung der gemieteten Räumlichkeiten zur Nutzung als Betrieb einer Spielothek durch das Postieren der Ordner der Nebenintervenientin auf dem gemeinsam zu nutzenden Kellerflur zu erblicken. Der Zugang zu den von der Beklagten gemieteten Räumen ist in ausreichendem und damit vertragsgemäßen Umfang gewährleistet. Die Kunden der Beklagten können die Räumlichkeiten fußläufig erreichen, ohne dass ihnen die Zuwegung versperrt ist oder sie anderweitig nicht bequem und ohne größere Schwierigkeiten zu erreichen wären. Allein die optische Präsenz der Ordner der Nebenintervenientin auf dem Flur und ein vereinzeltes Ansprechen der Kunden der Beklagten, ob diese in die Spielothek oder die Diskothek wollen, hindern die Kunden der Beklagten nicht daran, die Räumlichkeiten fußläufig zu erreichen. Soweit der optische Eindruck der Ordner der Nebenintervenientin auf den einzelnen Kunden einen verunsichernden oder abschreckenden Eindruck machen mag, hindert ihn dies gleichwohl nicht, die Spielothek ungehindert und ohne den Anblick der Ordner durch den straßenseitigen Eingang aufzusuchen.

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3. Da somit eine Minderung nicht gerechtfertigt war und sich die Beklagte jeweils mit 580,00 € monatlich in Zahlungsrückstand befand, waren die von der Beklagten zu ersetzenden Kosten der außergerichtlichen anwaltlichen Tätigkeit in dem geltend gemachten Umfang gerechtfertigt.

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4. Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 286 BGB in Verbindung mit der vertraglichen Fälligkeitsbestimmung.

III.

21

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

22

Da die Entscheidung allein auf der Beurteilung der Umstände des Einzelfalles beruht, sieht der Senat Gründe, die Revision zuzulassen, nicht.