Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1996-03-29, Aktenzeichen 20 U 185/85
ECLI:DE:OLGK:1996:0329.20U185.85.00

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

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(§ 543 Abs. 1 ZPO)

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Die Berufung ist begründet. Dem Kläger steht gegen die Beklagte
ein Anspruch auf Ersatz des Kaufpreises von 30.100,00 DM für das
mit Vertrag vom 17.02.1993 erworbene Wohnungsnutzungsrecht in der
im Tenor genannten Ferienanlage abzüglich 3.650,00 DM
Nutzungsentschädigung Zug um Zug gegen die Übertragung des
Wohnungsnutzungsrechts zu.

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Die Beklagte ist dem Kläger aus Verschulden bei
Vertragsverhandlungen schadensersatzpflichtig. Der Haftung steht
nicht entgegen, daß die Beklagte in dem Kaufvertrag über das
Wohnungsnutzungsrecht vom 17.02.1993 als ausschließlich im Namen
und im Auftrage der Verkäuferin handelnde Verkaufsagentur
aufgeführt ist. Bei einer Agentur, die wie im vorliegenden Fall
einen ausländischen Time-Sharing-Anbieter vertritt, kommt eine
Eigenhaftung wegen der Inanspruchnahme besonderen persönlichen
Vertrauens in Betracht (Palandt/Heinrichs, BGB 55. Aufl., § 276
Randziffer 96; AG Köln NJW-RR 1995, 502). Wegen des
Ausnahmecharakters der Eigenhaftung des Vertreters ist allerdings
bei deren Annahme Zurückhaltung geboten. Voraussetzung ist, daß der
Vertreter dem anderen Teil eine zusätzliche, gerade von ihm
persönlich ausgehende Gewähr für die Seriösität und die Erfüllung
des Geschäfts oder für die Richtigkeit und Vollständigkeit der
Erklärungen, die für den Willensentschluß des anderen Teils
bedeutsam gewesen sind, geboten oder wenn der andere Teil in
zurechenbarer Weise den Eindruck vermittelt hat, er werde
persönlich mit seiner Sachkunde die ordnungsgemäße Abwicklung des
Geschäfts selbst dann gewährleisten, wenn der andere Teil dem
Geschäftsherren nicht oder nur wenig vertraut oder sein
Verhandlungsvertrauen sich als nicht gerechtfertigt erweist (BGH
NJW-RR 1992, 605). Die Beklagte hat eine solche Gewähr für die
Seriösität und die Erfüllung des Geschäfts wie auch für die
Richtigkeit und Vollständigkeit der für den Kaufentschluß des
Klägers maßgeblichen Erklärungen geboten.

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Die Beklagte hat bei dem Kläger den Eindruck erweckt, über die
bloße Vermittlerrolle hinaus für die Erfüllung des Geschäfts Sorge
zu tragen. Dies gilt insbesondere für die Mitgliedschaft in der
Tauschorganisation, durch die die Benutzung von Wohnungen in
anderen Ferienanlagen ermöglicht wird und einen wesentlichen
Kaufanreiz darstellt. Unter Ziffer VI. des Kaufvertrages heißt es
dazu, daß die Mitgliedschaft im Club C. den Käufer berechtigt, die
Dienstleistungen der R. Deutschland GmbH in Anspruch zu nehmen, daß
der Mitgliedsbeitrag bei der R. Deutschland in den Jahren 1993 und
1994 von der Verkaufsagentur bezahlt wird und der Käufer danach
seinen Mitgliedsbeitrag bei der R. Deutschland GmbH selbst
entrichten kann. Zur Erfüllung des Kaufvertrages gehört danach, daß
die Beklagte die Mitgliedschaft des Klägers in der genannten
Tauschorganisation herbeiführt und die Mitgliedsbeiträge für die
Jahre 1993 und 1994 entrichtet. Es handelt sich insoweit nicht um
eine Verpflichtung der im Kaufvertrag genannten Verkäuferin,
sondern der Beklagten selbst, die damit eine persönliche Gewähr für
die Erfüllung des Geschäfts übernommen hat. Ferner heißt es unter
Ziffer III. Kaufvertrages, daß im Kaufpreis eine
Registrierungsgebühr enthalten ist, die zu Lasten der
Verkaufsagentur geht. Die Registrierung, das heißt die Eintragung
des Kunden im Gemeinschaftsregister, gehört zum Erwerb des
Time-SharingNutzungsrechts im Treuhandmodell (Hildenbrandt NJW
1994, 1992, 1993), um das es sich bei der in dem Kaufvertrag
gewählten Rechtskonstruktion handeln dürfte. Die Beklagte übernimmt
demnach persönlich Gewähr für die zur Erfüllung des Vertrages
gehörende Registrierung. Die Beklagte hat sich auch im übrigen
nicht auf die Vermittlerrolle beschränkt. Sie hat dem Kläger mit
Schreiben vom 04.03.1993, als der Kaufpreis noch nicht entrichtet
war, bestätigt, "daß wir Ihnen auf den Kaufvertrag H. 93170203
einen Preisnachlaß von 300,00 DM gewähren". Die Beklagte hat
schließlich laut Schreiben vom 21.04.1993 eine Woche Nutzungsrecht
unentgeltlich mit der Bezeichnung "H.Zertifikat" zur Verfügung
gestellt, womit sie für den Vertragsschluß geworben hatte. Bei
alledem hat die Beklagte nicht im Namen der Verkäuferin, sondern im
eigenen Namen gehandelt. Sie hat damit bei dem Kläger den Eindruck
eines Sachwalters der Verkäuferin erweckt.

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Die Beklagte hat auch persönliche Gewähr für die Richtigkeit und
Vollständigkeit der Erklärungen über den Kaufgegenstand geboten.
Wie sie selbst einräumt, hat es ausführlicher Informationen
bedurft, um den Kläger über das angebotene Feriennutzungsrecht zu
informieren. Dazu haben die vorhandenen schriftlichen Unterlagen -
der Kaufvertrag, die Vereinssatzung des Club C. und der
Club-Prospekt - nicht ausgereicht, sondern es mußten Erläuterungen
gegeben und Fragen beantwortet werden. Die genannten Unterlagen
stammen im übrigen von der Beklagten. Der Kläger hat damit alle
Informationen über die Immobilie selbst, an der er ein
Nutzungsrecht erwerben wollte, wie auch über die rechtliche
Bedeutung und konkrete Ausgestaltung des Nutzungsrechts von der
Beklagten erhalten. Auf deren Angaben hat er sich verlassen müssen,
denn andere Informationsmöglichkeiten haben vor Unterzeichnung des
Vertrages nicht zur Verfügung gestanden. Bereits bei der
Veranstaltung am 16.02.1993 ein Nutzungsrecht gezeichnet hatte und
am 17.02.1993 dann den Vertrag über das Wohnungsnutzungsrecht von
zwei Wochen abgeschlossen hat, ist dabei ohne Belang. Die
Informationsmöglichkeiten des Klägers waren dadurch nicht
verbessert. Zudem war der Kläger bereits durch die Zeichnung des
Wohnungsnutzungsrechts am 16.02.1993 vertraglich gebunden. Aus dem
bei den Verkaufsgesprächen vorgelegten Katalog über die
Ferienanlage hat der Kläger nur einen ersten Eindruck von der
Anlage gewinnen können. Er hat nicht überprüfen können, ob die
Ferienanlage, wie es in dem Prospekt der Beklagten heißt, "die
Gastlichkeit und die Annehmlichkeiten eins First-Class-Hotels"
aufwies. Bereits insoweit hat der Kläger sich, wie von der
Beklagten gewünscht, auf deren Angaben verlassen. Er hat ihr auch
darin Vertrauen müssen, daß er durch den Kaufvertrag das, wie es in
dem Vertrag heißt, "zeitlich unbegrenzte, vererbliche und
veräußerliche Recht" erwarb, die typmäßig beschriebene Wohneinheit
nutzen zu können, oder, wie es in dem Prospekt heißt, Ferienbesitz
für immer zu erwerben und für sich, seine Kinder und seine Enkel
jedes Jahr garantierten Urlaub zu haben. Inwiefern dies durch die
Vertragskonstruktion gewährleistet war, nach welcher der Käufer die
Mitgliedschaft im "Club C., M. d. S., C.. de C. km. 206, M.-C., M.,
Spanien" erwirbt, hat der Kläger mangels entsprechender
Rechtskenntnisse nicht nachvollziehen können. Die
Rechtskonstruktion ist selbst für den deutschen Juristen nicht ohne
weiteres zu durchschauen. Nach dem Kaufvertrag soll die
Mitgliedschaft in einem Club erworben werden, bei dem es sich nach
der vorgelegten Zusammenfassung der Vereinssatzung um einen nicht
auf Gewinn ausgerichteten Verein handeln soll, dessen Zweck es ist,
für seine Mitglieder den Besitz an Wohnungen zu sichern und dessen
Eigentum treuhänderisch von der L. Titel & Trust Limited, L.,
verwaltet wird. Danach würde es sich um eine Kombination von
Vereins- und Treuhandmodell handeln. Dabei erfolgt die Aufnahme in
den Verein offenbar nicht durch den Verein selbst, sondern durch
den Treuhänder, denn es heißt in der "Ferien-Besitzurkunde", daß
die Gesellschaft gemäß der ihr durch die Statuten des Vereins
erteilten Befugnis den Kläger als Mitglied aufnimmt und ihm "das
exklusive Wohn- und Nutzungsrecht an dem oben bezeichneten
Appartement und allen anderen Einrichtungen des Vereins" erteilt.
Das Appartement ist aber in der genannten Urkunde wie auch im
Kaufvertrag nur typmäßig (2 Schlafzimmer) beschrieben. Welches
konkrete Appartement benutzt werden darf, bleibt damit offen.
Eigentum wird bei dem mitgliedschaftsrechtlichen
Time-Sharing-Vertrag nicht eworben. Dazu bedarf es nach spanischem
Recht der Übergabe oder einer notariellen Kaufvertragsurkunde
(Schomerus, NJW 1995, 359). Es handelt sich also um ein
obligatorisches Recht, das nicht gegen Konkurs oder gutgläubigen
Erwerb durch Dritte gesichert ist. Für den juristisch nicht
bewanderten Käufer wird dies angesichts der Bezeichnung als
zeitlich unbegrenztes, vererbliches und veräußerliches Recht aber
nicht deutlich. Schließlich bleibt unklar, wer überhaupt die
Veräuferin ist. Im Kaufvertrag ist sie als "Club C. Ltd." mit der
Club-anschrift in Malaga angegeben. Dahinter steht der Zusatz "und
ihrer Rechtsnachfolger". Die Abkürzung "Ltd" steht für Limited, das
heißt für eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach
angloamerikanischem Recht. Eine solche Gesellschaft kann ihren Sitz
nicht in Spanien haben. Die Verkäuferin ist auch nicht in dem
Prospekt unter den Ansprechpartnern aufgeführt. Einen derart
undurchschaubaren Vertrag hat die Beklagte allein durch
Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertrauens dem Kläger
andienen können.

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Die Beklagte hat den Kläger bereits nach dem Gesagten durch
pflichtwidrige Einwirkung auf seine Willensbildung zum
Vertragsschluß veranlaßt. Sie hat vorgegeben, daß es sich um eine
risikofreies, rechtlich unbedenkliches Geschäft handelte, durch das
ein Wohnungsnutzungsrecht dauerhaft erworben wurde. Die
aufgezeigten Risiken eines Rechtsverlustes sind dem Kläger nicht
verdeutlicht worden. Der dem Kläger eingeräumte Nutzungsanspruch
hat auch kein zeitlich unbegrenztes Recht dargestellt. Denn die
maximale Dauer eines Time-Sharing-Trust beträgt nach dem
Perpetuities and Accumulation Act (1964) 80 Jahre (Schomerus NJW
1995, 359, 362). Schließlich hat der Teil der Ferienanlage, in dem
der Kläger sein Nutzungsrecht wahrnehmen durfte, nicht die Qualität
eines First-ClassHotels, wie die Anlage in dem Prospekt der
Beklagten beschrieben worden ist. Aus der von dem Kläger zitierten
Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 21.10.1994 (NJW-RR 1995, 636)
ergibt sich, daß die Anlage des Clubs C. in M. d. S. unterteilt ist
in zwei Bereiche, nämlich denjenigen der sogenannten
Gold-Apparte-ments und den übrigen Teil mit dem geringeren Standart
einer Drei-Sterne-Anlage. Auch hierüber hat die Beklagte den Kläger
pflichtwidrig nicht informiert.

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Der Kaufvertrag, zu dessen Abschluß die Beklagte den Kläger
veranlaßt hat und auf dessen Gültigkeit der Kläger aufgrund der
Erklärungen der Beklagten vertraut hat, ist zu alledem unwirksam.
Zweifel an der Wirksamkeit des Vertrages ergeben sich nach dem
Gesagten bereits daraus, daß die Person des Verkäufers im Unklaren
bleibt. Jedenfalls besteht ein grobes Mißverhältnis zwischen
Leistung und Gegenleistung, das die Sittenwidrigkeit und damit die
Nichtigkeit des Vertrages gemäß § 138 BGB zur Folge hat. Soweit der
Senat die Sittenwidrigkeit von Kaufverträgen über
Time-SharingNutzungsrechte an Ferienwohnungen verneint hat, weil
die Vorteile jenes Modelles einen höheren Preis rechtfertigten als
ein bloßer Miteigentumsanteil an einer normalen Wohnung, hat es
sich um dinglich gesicherte Nutzungsrechte gehandelt. Im
vorligegenden Fall sind solche gesicherten Nutzungsrechte nicht
übertragen worden, die den Kaufpreis von über 15.000,00 DM pro
Nutzungswoche zu mehr als der Hälfte rechtfertigen würden. Das
Nutzungsrecht ist nicht in dem erstklassigen Teil der Ferienanlage
eingeräumt worden. Zusätzlich zu dem Kaufpreis hat ein
Wirtschaftsgeld von 435,00 DM pro Woche entrichtet werden müssen,
das größtenteils für das Management verwendet wird. Das
Wirtschaftsgeld würde bei Anmietung einer vergleichbaren
Ferienwohnung bereits einen großen Teil der Mietkosten abdecken. Da
nach dem Kaufvertrag kein Anspruch auf die Nutzung einer bestimmten
Wohnung besteht, ist das Recht einem bloßen Mietrecht vergleichbar.
Lediglich die Differenz zwischen dem Wirtschaftsgeld und den
Mietkosten für eine entsprechende Wohnung nimmt an der
Preisentwicklung teil, so daß das Nutzungsrecht auch von daher
nicht als besonders werthaltig angesehen werden kann. Bei
Aufwendungen von allenfalls 400,00 DM pro Ferienwoche, die
zusätzlich zu dem Wirtschaftsgeld aufzubringen wären, um eine
vergleichbare Wohnung anzumieten, kann das dinglich nicht
gesicherte Nutzungsrecht nicht mit einem Wert von mehr als 7.500,00
DM veranschlagt werden. Damit ist von einem groben Mißverhältnis
zwischen Leistung und Gegenleistung auszugehen, das den Schluß auf
eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zuläßt (BGH NJW 1994,
1344).

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Wegen des Verstoßes der Beklagten gegen ihre vorvertraglichen
Aufklärungspflichten kann der Kläger gemäß § 249 verlangen, so
gestellt zu werden, wie er ohne das schädigende Verhalten der
Beklagten gestanden hätte (Palandt/Heinrichs, BGB 55. Aufl. § 276
Rdnr. 99). Mangels gegenteiligen Vortrags und Beweiserbietens der
insoweit beweisbelasteten Beklagten (vgl. Palandt/Heinrichs § 282
BGB Randziffer 15) ist davon auszugehen, daß der Kläger bei
richtiger Aufklärung den Kaufvertrag nicht abgeschlossen und den
Kaufpreis nicht entrichtet hätte. Die Beklagte schuldet ihm deshalb
die Rückerstattung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Übertragung der
erworbenen Nutzungsrechte.

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Aufgrund der Sachwalterhaftung der Beklagten kann der Kläger
schließlich auch die Rückabwicklung des Kaufvertrages nach § 3 des
Gesetzes über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen
Geschäften vom 16.01.1986 (BGBl I S. 122) verlangen. Denn der
Kläger ist über sein Recht zum Widerruf gemäß § 2 HausTWG nicht
belehrt worden, und er hat mit Anwaltsschreiben vom 31.05.1994
seine Vertragserklärung widerrufen. Ein Widerrufsrecht besteht nach
§ 1 Abs. 1 Nr. 2 HausTWG, wenn der Kunde anläßlich einer von der
anderen Vertragspartei durchgeführten Freizeitveranstaltung zur
Abgabe seiner Vertragserklärung bestimmt worden ist. Das Gesetz
soll den Verbraucher davor schützen, bei der Anbahnung und dem
Abschluß von Geschäften unter Beeinträchtigung seiner
rechtsgeschäftlichen Entscheidungsfreiheit überrumpelt oder sonst
auf unzulässige Weise zu unüberlegten Geschäftsabschlüssen gedrängt
zu werden. Von einer Freizeitveranstaltung ist auszugehen, wenn der
Kunde mit Blick auf Ankündigung und Durchführung der Veranstaltung
in eine freizeitlich unbeschwerte Stimmung versetzt wird und sich
dem auf einen Geschäftsabschluß gerichteten Angebot nur schwer
entziehen kann, sei es, daß die örtlichen Gegebenheiten und der
zeitliche Ablauf der Veranstaltung es ihm nicht ohne weiteres
ermöglichen, sich ungehindert zu entfernen, sei es, daß
Gruppenzwang oder Dankbarkeit für das Unterhaltungsangebot beim
Verbraucher das Gefühl wecken, dem Verkaufsunternehmen in
irgendeiner Weise verpflichtet zu sein (BGH NJW 1992, 1889). Diese
Voraussetzungen sind auch im vorliegenden Fall gegeben. Denn der
Kläger ist zur Teilnahme an der Veranstaltung der Beklagten durch
das Versprechen bestimmt worden, einen Gutschein für eine Woche
Aufenthalt in einer Ferienanlage zu erhalten. Er ist sodann durch
die Vorführung von Ferienvideos in eine Urlaubsstimmung versetzt
worden. Dies hat ihn zunächst über den Hauptzweck der Veranstaltung
hinwegsehen lassen. Durch die Zusage einer kostenlosen Ferienwoche
ist er der Beklagten auch zur Dankbarkeit verpflichtet worden. Daß
er Beklagte am Tag nach der Veranstaltung einen neuen Vertrag über
ein Wohnungsnutzungsrecht von zwei Wochen abgeschlossen hat, steht
der Anwendbarkeit des § 1 Abs. 1 Nr. 2 HausTWG nicht entgegen. Denn
der Beklagte hatte sich bereits bei der Veranstaltung am 16.02.1993
vertraglich gebunden. Das dabei erworbene einwöchige
Wohnungsnutzungsrecht konnte er angesichts der mit der Nutzung
verbundenen Reisekosten nicht als wirtschaftlich sinnvoll ansehen.
Der Kläger ist deshalb auch zu dem zweiten Vertrag durch die als
Freizeitveranstaltung zu qualifizierende Werbemaßnahme der
Beklagten bestimmt worden. Nach § 2 HausTWG erlischt das
Widerrufsrecht des Kunden einen Monat nach beiderseits
vollständiger Erbringung der Leistung. Damit ist die Erfüllung im
Sinne von § 362 BGB gemeint (Palandt/Putzo, HausTWG § 2 Randziffer
4). Wird eine unvollständige oder mangelhafte Leistung erbracht,
tritt aber keine Erfüllung ein (Palandt/Heinrichs § 362 BGB
Randziffer 2). Nach dem oben Gesagten ist der Vertrag nicht erfüllt
worden. Der Kläger hat kein zeitlich unbegrenztes Nutzungsrecht in
einer erstklassigen Ferienanlage erhalten. Das Widerrufsrecht ist
deshalb nicht erloschen.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr.
10, 713 ZPO.

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Berufungsstreitwert und Beschwer der Beklagten: 26.450,00
DM.

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