Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-03-17, Aktenzeichen 1 S 276/09
ECLI:DE:LGK:2011:0317.1S276.09.00

Tenor

Die Berufungen der Klägerin und der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 11.08.2009 (Az.: 217 C 93/09; Bl. 103 ff. d. A.) werden zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

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I.

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Die Klägerin schloss als Vermieterin mit der Beklagten am 26.10.2007 einen Mietvertrag (Bl. 17 ff. d. A.) über eine Wohnung in der T-Straße zur “Benutzung als Wohnung” zu einem monatlichen Bruttomietzins von 826,00 €.

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Gemäß Ziffer 3 des Mietvertrages “verzichten die Parteien wechselseitig für die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung! Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf eines Zeitraums von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig, also ab dem 30.10.2010 zum 01.01.2011 möglich.”

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Die in der streitgegenständlichen Wohnung lebende Tochter des Geschäftsführers der Beklagten verlor jedoch aufgrund gesundheitlicher Probleme sowie der “gefährlichen” Umgebung ungefähr ein Jahr später das Interesse an der Wohnung. Mit Schreiben vom 11.12.2008 kündigte die Beklagte den Mietvertrag. Einen Übergabetermin zum 22.12.2008 sagte die Klägerin ab. Die Beklagte gab die Schlüssel für die Wohnung schließlich am 18.05.2009 an die Klägerin zurück. Die Klägerin vermietete die Wohnung zum 01.10.2009 neu.

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Mit der Klage begehrte die Klägerin die Mieten für die Monate Januar – Juni 2009 in Höhe von insgesamt 4.956,00 €. Sie ist der Ansicht, dass die Kündigung gemäß Ziffer 3 des Mietvertrages unwirksam war. Die Beklagte hingegen hält diese Klausel für unwirksam und beanstandet zudem, dass der Mietvertrag mangels ausreichender Angaben gegen das Schriftformerfordernis verstoße.

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Das Amtsgericht hat die Ziffer 3 des Mietvertrages für unwirksam gehalten. Demgemäß habe die Kündigung der Beklagten vom 11.12.2008 das Mietverhältnis zum 31.03.2009 beendet, weshalb der Klägerin ein Mietzinsanspruch in Höhe von 2.478,00 € (Januar – März 2009) zustehe. Darüber hinaus hat das Amtsgericht der Klägerin für die Zeit bis zum 18.05.2009, wegen der Nichtrückgabe der Schlüssel durch die Beklagte, eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB in Höhe von 1.305,62 € zugesprochen.

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Mit ihrer Berufung begehrt die Klägerin über das amtsgerichtliche Urteil hinaus den Mietzins bis Ende Juni 2009 und beantragt,

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die Beklagte über den ausgeurteilten Betrag hinaus zu verurteilen, an die Klägerin weitere 1.172,38 € nebst Zinsen zu zahlen.

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Die Beklagte wendet sich mit ihrer eigenständigen Berufung gegen die der Klägerin zugesprochene Nutzungsentschädigung und beantragt,

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unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Köln vom 11.08.2009 die Klage abzuweisen, soweit die Beklagte zur Zahlung von mehr als 2.478,00 € verurteilt worden ist.

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Darüber hinaus hatte die Beklagte im Berufungsverfahren ursprünglich mit ihrem Kautionsrückzahlungsanspruch gegen den Mietzinsanspruch der Klägerin aufgerechnet, hiervon jedoch in der mündlichen Verhandlung vom 24.02.2011 Abstand genommen.

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II.

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Die zulässigen Berufungen haben in der Sache keinen Erfolg.

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Das Urteil des Amtsgerichts ist weder unter rechtlichen noch unter tatsächlichen Gesichtspunkten zu beanstanden.

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Das Amtsgericht hat zu Recht die Vorschriften des Wohnraummietrechts angewendet, denn insoweit ist die getroffene Zweckbestimmung im streitgegenständlichen Vertrag („zur Benutzung: als Wohnung“) eindeutig.

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Der Vertrag ist auch nicht wegen eines Verstoßes gegen das Schriftformgebot unwirksam, wie die Beklagte meint. Dass die Parteien Vermieter und Mieter sind ergibt sich eindeutig aus dem Vertrag. Auch die betreffende Wohnung ist insbesondere durch die Angabe der m2 hinreichend bezeichnet.

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Das Amtsgericht hat auch zu Recht Ziffer 3 des Mietvertrages wegen Verstoßes gegen § 307 BGB für unwirksam gehalten.

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Die Tatsache, dass beide Parteien Geschäftsleute sind, hat gemäß § 310 Abs. 1 BGB lediglich zur Folge, dass eine Inhaltskontrolle der streitgegenständlichen AGB´s nur anhand § 307 BGB erfolgt.

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Nach der Rechtsprechung ist jedoch eine Klausel, die neben einem zulässigen Ausschlusses des Rechts auf ordentliche Kündigung auch das Recht auf außerordentliche Kündigung ausschließt, nach § 307 BGB unwirksam (vgl. nur LG Mainz, Urteil vom 08.12.2004, 3 S 109/04; vgl. auch BGH, Urteil vom 25.01.2006, Az.: VIII ZR 3/05).

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Ob dies bezüglich der streitgegenständlichen Klausel der Fall ist, ist anhand einer Auslegung zu ermitteln. Dabei ist die Klausel nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden wird, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (vgl. BGH, Urteil vom 25.01.2006, Az.: VIII ZR 3/05).

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Eine derartige Auslegung führt zu dem Ergebnis, dass von dem Kündigungsausschluss in Ziffer 3 des Mietvertrages beide Kündigungsarten erfasst sind. Denn die Klausel unterscheidet nicht zwischen einer ordentlichen und einer fristlosen Kündigung, sondern hält undifferenziert fest, dass die Parteien für die Dauer von drei Jahren “auf ihr Recht zur Kündigung” verzichten. Auch aus dem zweiten Satz ist nicht eindeutig zu entnehmen, ob sich die Klausel nur auf eine bestimmte Kündigungsart bezieht. Zwar kann dieser Satz aufgrund der Angabe der Kündigungsfrist so verstanden werden, dass von der gesamten Klausel nur die ordentliche Kündigung erfasst werden soll. Er kann jedoch auch so verstanden werden, dass auch nach Ablauf von drei Jahren nur eine ordentliche Kündigung möglich sein soll. Eine Mehrdeutigkeit bei der Auslegung einer AGB geht jedoch gemäß § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Verwenders.

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Hinzu kommt, dass im vorliegenden Rechtsstreit - anders als im vom BGH mit Urteil vom 25.01.2006 entschiedenen Fall – auch aus den übrigen Vertragsklauseln nicht abgeleitet werden kann, auf welche Kündigungsarten sich die Ziffer 3 des Mietvertrages bezieht. In Ziffer 18 des Mietvertrages ist zwar von einer „vorzeitigen Beendigung“ des Mietverhältnisses die Rede. Allerdings wird dies unter die Bedingung eines gegenseitigen schriftlichen Einverständnisses der Parteien gestellt. Ein derartiger Aufhebungsvertrag kann jedoch, unabhängig vom dem Recht zur Kündigung, zwischen den Parteien jederzeit geschlossen werden. Aufgrund des inneren Zusammenhangs zwischen den Klauseln ist auch hinsichtlich der Ziffer 19 davon auszugehen, dass sie hinsichtlich einer „vorzeitigen Beendigung“ vom Vorliegen eines derartigen Aufhebungsvertrages ausgeht.

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Nach alledem ist mit dem Amtsgericht davon auszugehen, dass die Kündigung der Beklagten zur Beendigung des Mietverhältnisses zum Ende des Monat März 2009 führte. Demgemäß haben die Beklagten über diesen Zeitpunkt hinaus jedenfalls nach dem Mietvertrag keinen Mietzins zu zahlen. Danach war die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

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Aber auch die Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg, da das Amtsgericht der Klägerin zu Recht bis zum 18.05.2009 eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB zugesprochen hat.

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Ein Vorenthalten im Sinne des § 546a BGB liegt bereits dann vor, wenn der Mieter lediglich die Schlüssel zur Wohnung nicht an den Vermieter zurückgibt. Die Beklagte hat die Wohnungsschlüssel jedoch unstreitig erst am 18.05.2009 zurückgegeben mit der Folge, dass sie demgemäß bis zu diesem Tag an die Klägerin eine Nutzungsentschädigung zu zahlen hat.

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Entgegen der Ansicht der Beklagten kann es in diesem Zusammenhang auch dahinstehen, ob die Klägerin zwei Wohnungsübergabetermine im Dezember 2008 und im Januar 2009 abgesagt hat. Denn daraus kann nicht abgeleitet werden, dass die Klägerin im maßgeblichen Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses Ende März 2009 keinen Rücknahmewillen mehr hatte. Vielmehr war die Klägerin vor diesem Zeitpunkt aufgrund des noch bestehenden Mietvertrages auch nicht zur Wohnungsrücknahme verpflichtet und konnte diese bereits aus diesem Grund verweigern. Hinzu kommt, dass es der Beklagten auch schon vor dem 18.05.2009 möglich gewesen war, die Schlüssel der Wohnung in den Briefkasten der Klägerin zu schmeißen und somit die Voraussetzungen des § 546a BGB entfallen zu lassen.

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Die Revision wird zur Frage, ob die Ziffer 3 des Mietvertrages unwirksam ist, gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO zugelassen.

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Die Entscheidung über die Kosten folgt aus 97 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10 ZPO.

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Der Streitwert für das Berufungsverfahren beträgt 2.478,00 € (1.172,38 € + 1.305,62 €).