Amtsgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-11-02, Aktenzeichen 125 C 10067/04
ECLI:DE:AGDO:2004:1102.125C10067.04.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im Hause …. Geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Kosten des Rechtstreits trägt der Beklagte

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Abwendungsbefugnis für Beklagten.

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Tatbestand:

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Die Klägerin hat dem Beklagten durch nicht weiter bekannten Mietvertrag eine Wohnung vermietet. Die Miete inkl. Betriebskostenvorauszahlung beträgt zuletzt monatlich 353,40 €.

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Bis April 2002 ist der Beklagte seinen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen. Damals betrug die Miete noch 354,54 €. Im Mai 2002 hat er keine Zahlungen geleistet. Im Juni hat er am 21. die Miete gezahlt. In Juli hat er wiederum keine Zahlungen geleistet. Mit Schreiben vom 1. August 2002 hat die Klägerin dem Beklagten fristlos gekündigt. Im August zahlte der Beklagte jeweils am 8.8. und am 19.8. 354,54 Euro. Ab September 2002 betrug die Miete wegen einer Herabsetzung der Grundmiete nur noch 353,40 Euro. Der Beklagte zahlte am 25. September 352,86 Euro. Am 23. Oktober zahlte er diesen Betrag noch einmal und am 13. 11. 354, 48 Euro.

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Die Klägerin hatte wegen der fristlosen Kündigung vom 1.8.2002 Räumungsklage vor dem erkennenden Richter erhoben. In der Klage hatte die Klägerin nochmals fristlos gekündigt. Nach Zahlung durch den Beklagten hatten die Parteien Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Gericht hatte durch in WuM 2003, 273 veröffentlichten Beschluss der Klägerin die Kosten auferlegt, weil die die Kündigung vom 1.8.2002 gem. § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB unwirksam geworden war und die Kündigung in der Klageschrift nicht den Voraussetzungen des § 569 Abs. 4 BGB entsprach. Die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde hat das LG Dortmund durch in WuM 2004, 99 veröffentlichten Beschluss zurückgewiesen.

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Der Beklagte hat im Mai 2004 und Juni 2004 keine Miete gezahlt. Die Beklagte hat daraufhin mit Schreiben vom 2.7.2004 das Mietverhältnis fristlos gekündigt. In dem Schreiben heißt es auszugsweise:

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Bei Durchsicht des Mieterkontos haben wir festgestellt, dass Sie für die Monate Mai und Juni keine Mietzahlungen erbracht haben. Sie befinden sich daher mit einem Betrag in Höhe von 706,80 € in Verzug.

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Der Beklagte hat am 9.7.2004 und 27.7.2004 den Rückstand ausgeglichen.

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Die Klägerin beantragt,

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wie erkannt.

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Der Beklagte beantragt die Klage abzuweisen.

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Er ist der Ansicht dass der Rückstand zum Zeitpunkt der Klagezustellung bestehen müsse, was unstreitig nicht der Fall war. Außerdem beruft er sich auf die Schonfrist gem. § 569 Abs. 3 Ziff 2 BGB.

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Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

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Die Akte 125 C 11799/02 lag vor und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagten sowohl nach ( 546 BGB wie auch nach ( 985 BGB der geltend gemachte Räumungsanspruch zu.

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Das Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung vom 2.7.2004 beendet worden.

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Der Beklagte befand sich zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung mit den Mieten für Mai und Juni 2004 in Verzug. Das ist unstreitig.

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Maßgebend ist auch der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung und nicht das Datum der Zustellung der Klageschrift. Zwar hat der BGH (WuM 2004, 97 = NZM 2004, 187 = NJW 2004, 850 mit Anm. Gellwitzki, WuM 2004, 181; Hoffmann, MietRB 2004, 100; Börstinghaus, LMK 2004, 57) in seiner ersten Entscheidung zur Begründung einer Zahlungsverzugskündigung darauf hingewiesen, dass die dortige Kündigung deshalb berechtigt gewesen sei, weil "der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete im Verzug war und dieser Rückstand bei Klageerhebung noch bestanden hat (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB)", soweit damit eventuell gesagt werden sollte, dass der Rückstand bei Klageerhebung noch bestanden haben muss, wäre die Auffassung des BGH aber falsch. Ein einmal entstandener Kündigungsgrund erlischt erst dann wieder, wenn der Vermieter vollständig befriedigt wird (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht 8. Aufl., § 543 Rdn. 115 und 124.). Der Begriff "vorher" in § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB bezieht sich eindeutig auf die Kündigung und nicht auf die Klageerhebung. Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfordert deshalb noch nicht einmal, dass zum Zeitpunkt der Kündigung der Kündigungstatbestand noch erfüllt ist; es reicht vielmehr aus, dass der Kündigungstatbestand vor Abgabe der Kündigungserklärung verwirklicht war. Erst recht ist nicht erforderlich, dass der Kündigungsgrund noch zum Zeitpunkt der Klageerhebung bestand. Das Kündigungsrecht ist vielmehr erst dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor der Kündigung vollständig befriedigt wurde (LG Köln ZMR 2002, 428; LG Köln WuM 1992, 123.). Allenfalls im Rahmen der Schonfristregelung in § 569 Abs. 3 Ziff 2 BGB können spätere Zahlungen zur Unwirksamkeit der Kündigung führen.

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Die Kündigung ist auch formal gem. § 569 Abs. 4 BGB ordnungsgemäß begründet. Es bedarf gar keiner abschließenden Entscheidung, ob hier ein einfacher und klarer Fall i.S.d. BGH Rechtsprechung (BGH WuM 2004, 94 und BGH WuM 2004, 489) vorliegt, da die die Klägerin entsprechend den ihr aus zahlreichen Entscheidungen des AG Dortmund bekannten Rechtsauffassung des erkennenden Richters hier im Kündigungsschreiben exakt angegeben hat, wegen welchen Rückstandes sie gekündigt hat. Mehr ist sowieso nicht erforderlich.

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Die Kündigung ist auch nicht gem. § 569 Abs. 3 Ziff 2 BGB durch die spätere Zahlung unwirksam geworden. Wie das erkennende Gericht schon im Verfahren 125 C 11799/02 entschieden hatte, ist die Kündigung vom 1.8.2002 durch die nachträgliche Zahlung unwirksam geworden. Das hat das LG Dortmund in der Beschwerdeentscheidung genauso gesehen.

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Soweit das erkennende Gericht damals noch offengelassen hatte, ob die Kündigung vom 1.8.2002 den Voraussetzungen des " 569 Abs. 4 BGB entsprach, kann nunmehr festgestellt werden, dass diese Kündigung formal in Ordnung war. Der Beklagte hatte damals ebenfalls die Mieten für Mai und Juni (2002) zunächst nicht gezahlt. Ende Juni wurde dann eine Monatsmiete gezahlt. Juli und August erfolgte keine Zahlung mehr.

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In diesem Fall handelt es sich um einen einfachen und klaren Sachverhalt i.S.d. BGH Rechtsprechung (BGH WuM 2004, 94 und BGH WuM 2004, 489). Nach Ansicht des erkennenden Gerichts kann eine einfache und klare Sachlage dann (aber wohl auch nur dann) angenommen werden (So auch LG Wuppertal Beschl. vom 13.1.2003 – 9 S 247/02), wenn

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Der Mieter vollständig alleine zahlt, also keine Zahlungen Dritter, wie z.B. des Sozialamtes vorliegen

Die Miete unverändert geblieben ist

Der Rückstand in den letzten Monaten aufgelaufen ist

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Dies ist damals der Fall gewesen.

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Damit hat der Beklagte bereits einmal in zwei Jahren von der Schonfrist Gebrauch gemacht, so dass die Zahlungen von Juli 2004 die Kündigung vom 2.7.2004 nicht unwirksam werden lassen konnte.

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Das Gericht konnte diese Vorgeschichte aus der ersten Kündigung auch berücksichtigen. Zwar ist sie von keiner Partei vorgetragen worden, sie war aber gerichtsbekannt, § 291 ZPO. Die im Vorverfahren entschiedene Rechtsfrage war damals von großem Interesse sowohl in der mietrechtlichen Literatur wie auch bei anderen Gerichten und Rechtsanwälten, was eine Fülle von Beschlussanforderungen zur Folge hatte. Auch wenn der erkennende Richter wegen mehrerer gleichartiger Verfahren der Klägerin damals zunächst nicht wusste, dass der Beklagte des hiesigen Verfahrens auch der Beklagte des damaligen Verfahrens war, so war ihm dies nach Blick auf den Aktendeckel der von der Geschäftstelle der Gerichtsakte beigelegten Beiakte über den Vorprozess sofort erinnerlich. Dass der Vorprozess der Geschäftsstelle so gut in Erinnerung war lag daran, dass sie zweimal eine Stellungnahme in einem Dienstaufsichtsbeschwerdeverfahren des Beklagten Vertreters schreiben musste. Das Gericht hat im übrigen mit den Parteivertretern im Termin zur mündlichen Verhandlung den Inhalt der Akte erörtert und insbesondere auf den Verbrauch der Schonfrist wie er sich aus der Beiakte ergab hingewiesen.

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Eine Räumungsfrist gem. § 721 ZPO war nicht beantragt. Anlass für eine Festsetzung von Amts wegen bestand bei einer wiederholten Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht.

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Die Kostenentscheidung beruht auf ( 91 ZPO, die Entscheidung über die vorl. Vollstreckbarkeit auf ( 708 Ziff 7 ZPO, 711 ZPO.