Verwaltungsgericht Trier (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-02-13, Aktenzeichen 5 K 975/07.TR
ECLI:DE:VGTRIER:2008:0213.5K975.07.TR.0A

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen zu tragen.

3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckungsfähigen Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Kostengläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

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Der Kläger erstrebt die Erteilung einer positiven Bauvorbescheids zur Errichtung eines Saunaclubs auf dem Flurstück Nr. ..., Flur ..., Gemarkung ....

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Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt auf dem Gelände des ehemaligen Militärflugplatzes Bitburg im Bereich des Bebauungsplans Nr. ... "..." des Beigeladenen an der Straße "...", einer der Hauptstraßen im fraglichen Bereich. Der Bebauungsplan vom 12. Juli 2006 sieht ein eingeschränkter Gewerbegebiet vor, in dem nach den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans grundsätzlich allgemein Gewerbebetriebe aller Art (mit Ausnahme von Einzelhandelsbetrieben) und Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude zulässig sind. Unter II.3 der textlichen Festsetzungen werden Bordellbetriebe und vergleichbare Nutzungen, in denen der gewerbsmäßigen Prostitution nachgegangen wird", für unzulässig erklärt. In der Begründung zum Bebauungsplan ist unter 8.2 ausgeführt, dass Bordellbetriebe und vergleichbare Nutzungen, in denen der gewerbsmäßigen Prostitution nachgegangen wird, grundsätzlich auf dem gesamten Gelände des Flugplatzes ausgeschlossen sind. Um die Konversionsflächen einer erfolgreichen zivilen Nutzung zuzuführen, sei die Ansiedlung einer großen Zahl privater Unternehmen unerlässlich. Mit der Errichtung von Bordellbetrieben sei zu befürchten, dass Nutzer, die für die städtebaulich angestrebte Entwicklung dringend erforderlich seien, abgeschreckt würden und ein Trading-Down-Effekt ausgelöst werden könnte.

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Mit seiner Bauvoranfrage vom 4. September 2007 bat der Kläger zugleich um Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans und führte aus, zu der Clubanlage sollten eine Wellnessanlage mit Sauna, Whirlpools und Solarien sowie mehrere Zimmer gehören, in denen sich die Gäste aufhalten, aber nicht übernachten dürften. An etwaigen Absprachen zwischen männlichen und weiblichen Gästen im Hinblick auf die Erbringung sexueller Dienstleistungen solle der Betreiber des Clubs, der außer dem üblichen Eintrittsgeld keine finanziellen Leistungen weiblicher Gäste erhalten solle, nicht beteiligt sein. Weibliche Gäste sollten nur akzeptiert werden, wenn sie als selbständige Gewerbetreibende beim Finanzamt angemeldet seien oder sich dem "Düsseldorfer Modell" angeschlossen hätten und ihrer Verpflichtung zur Zahlung von Vergnügungssteuer nachkämen.

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Der zu der Bauvoranfrage gehörte Beigeladene versagte sein Einvernehmen zu dem Bauvorhaben und zu einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans. Der Ausschluss bordellartiger Nutzungen beruhe darauf, dass eine erfolgreiche zivile Nutzung des Konversionsgeländes die Ansiedlung einer großen Zahl privater Unternehmen erfordere. Es bestehe indessen die Gefahr, dass diese durch die Ansiedlung bordellartiger Betriebe abgeschreckt würden, so dass der Ausschluss derartiger Betriebe städtebaulich erforderlich sei und zur Vermeidung von Präzedenzfällen keine Befreiung zugelassen werden könne.

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Daraufhin beschied der Beklagte die Bauvoranfrage unter dem 24. Oktober 2007 dahin, dass das Vorhaben nicht zugelassen werden könne. Die vorgesehene Nutzung widerspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans. Außerdem lägen die vorgesehenen Stellplätze außerhalb der im Bebauungsplan für sie vorgesehenen Flächen. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans könne nicht erteilt werden, weil die Grundzüge der Planung berührt würden. Schließlich habe der Beigeladene sein Einvernehmen versagt.

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Gegen diesen Bescheid legte der Kläger am 29. Oktober 2007 Widerspruch ein, ohne die insoweit angekündigte Widerspruchsbegründung vorzulegen.

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Vielmehr hat der Kläger sodann am 27. November 2007 Klage erhoben und ausgeführt, dass eine Klageerhebung ohne Abschluss des Widerspruchsverfahrens aus prozessökonomischen Gründen sinnvoll sei, weil der Kreisrechtsausschuss in Bezug auf den Bebauungsplan keine Verwerfungskompetenz habe und vorliegend der Bebauungsplan hinsichtlich seiner textlichen Festsetzungen nicht wirksam sei. Die Verbandsversammlung des Beigeladenen habe nach der Offenlage des Plans im Jahr 2000 am 10. Mai 2001 beschlossen, für den gesamten Bereich des ehemaligen Militärflugplatzes Bitburg Bordellbetriebe und vergleichbare Nutzungen auszuschließen. Dies sei indessen in dieser Allgemeinheit nicht zulässig und verstoße gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Angesichts dessen, dass zwischen der Beschlussfassung im Mai 2001 und dem Satzungsbeschluss am 10. Mai 2006 fünf Jahre verstrichen seien, habe auch berücksichtigt werden müssen, dass sich die Stellung von Prostituierten durch das seit 2002 geltende Prostitutionsgesetz geändert habe. Der generelle Ausschluss der Prostitution beruhe auf einem Abwägungsfehler. Im Übrigen müsse gesehen werden, dass im fraglichen Bereich bereits ein genehmigter Swinger-Club und die Bar P* als bordellartiger Betrieb vorhanden seien. Seien aber die Textfestsetzungen des Bebauungsplans unwirksam, so sei das Bauvorhaben bauplanungsrechtlich zulässig, da es - bei Wirksamkeit des Bebauungsplans im Übrigen - als nicht erheblich belästigender Gewerbebetrieb im Sinne des § 8 BauNVO einzustufen sei. Sei der Bebauungsplan unwirksam, folge die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit aus § 34 BauGB, weil sich das Vorhaben in die Eigenart der Umgebung einfüge.

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Der Kläger beantragt,

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den Bescheid des Beklagten vom 24. Oktober 2007 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, ihm einen positiven Bauvorbescheid zur Errichtung eines Saunaclubs auf dem Flurstück Nr. ..., Flur ..., Gemarkung ..., zu erteilen.

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Der Beklagte beantragt

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die Klage abzuweisen.

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Er ist der Auffassung, dass die Klage ohne Durchführung des Widerspruchsverfahrens zulässig sei. Weiter trägt er unter Bezugnahme auf die Ausführungen in dem angefochtenen Bescheid ergänzend vor, dass die bauplanerischen Festsetzungen wirksam seien. Es stelle einen städtebaulichen Grund im Sinne des § 1 Abs. 9 BauGB dar, die Entwicklung eines Rotlichtmilieus in einem Gewerbegebiet zu verhindern. Abwägungsfehler lägen nicht vor. Der Ausschluss von Bordellen aus der gewerblichen Nutzung sei zur Abwehr eines "Trading-Down-Effektes" erlaubt. Die Bar P. sei nicht als Bordell, sondern lediglich als Schankwirtschaft bauaufsichtlich genehmigt.

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Der Beigeladene beantragt

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die Klage abzuweisen.

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Er ist der Auffassung, dass der Kläger nicht schlüssig dargelegt habe, dass Prostituierte nicht in dem Betrieb wohnen würden. Von daher sei das Vorhaben nicht als "Gewerbebetrieb aller Art" im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO anzusehen. Im Übrigens seien die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans wirksam. Aus dem Protokoll zur Vorbereitung der Sitzung der Verbandsversammlung vom 20. April 2001 gehe ausführlich hervor, warum Bordelle und bordellähnliche Betriebe nicht zugelassen werden sollten. Im Übrigen sei der Kläger mit seinem Vorbringen präkludiert, weil er während des Offenlegungsverfahrens keine Einwände vorgebracht habe. Der Ausschluss von Bordellen und bordellähnlichen Betrieben sei auch aus besonderen städtebaulichen Gründen gerechtfertigt. Soweit der Kläger geltend mache, dass in der Umgebung bereits ähnliche Betriebe vorhanden seien, sei dies nicht von Relevanz, weil diese Betriebe im Bereich eines anderen Bebauungsplans und - bei Unwirksamkeit der Bebauungspläne - nicht in der nach § 34 BauGB maßgebenden Umgebung lägen. Ein Swingerclub existiere im Bereich des ehemaligen Flugplatzes jedenfalls derzeit nicht mehr. Bei Unwirksamkeit des Bebauungsplans füge sich das Bauvorhaben nicht in die Eigenart der Umgebung ein.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Beteiligten sowie die Verwaltungs- und Widerspruchsvorgänge des Beklagten und den Bebauungsplan "..." des Beigeladenen verwiesen. Diese Unterlagen lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist gemäß § 75 VwGO ohne Durchführung des Widerspruchsverfahrens zulässig, sachlich jedoch nicht begründet. Der Bescheid des Beklagten vom 24. Oktober 2007 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, denn er hat keinen Anspruch auf Erlass eines positiven Bauvorbescheids.

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Nach §§ 70 Abs. 1, 72 Landesbauordnung - LBauO - ist ein positiver Bauvorbescheid zu erteilen, wenn einem Bauvorhaben, wie es zur Prüfung angestellt worden ist, keine baurechtlichen oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Vorliegend ist die Errichtung eines Saunaclubs am geplanten Standort indessen bauplanungsrechtlich unzulässig.

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Der vom Kläger geplante Saunaclub stellt aufgrund der in der Bauvoranfrage gemachten Angaben einen bordellähnlichen Betrieb dar. Bordelle und bordellähnliche Betriebe fallen grundsätzlich unter die "Gewerbebetriebe aller Art", die in einem Gewerbegebiet nach § 8 Abs 2 Nr. 1 Baunutzungsverordnung - BauNVO - allgemein zulässig sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - 4 C 21/83 -, BVerwGE 68, S. 213 ff.). Allerdings hat der Beigeladene für den Bereich des Bebauungsplans "..." die Zulässigkeit derartiger Nutzungen rechtswirksam ausgeschlossen, denn der unter Ziff. II.3 der Textfestsetzungen des Bebauungsplans verfügte Ausschluss von Bordellen und bordellähnlichen Betrieben genügt den Anforderungen des § 1 Abs. 9 BauNVO.

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Diese Bestimmung ermöglicht es, über den Anwendungsbereich des § 1 Abs. 5 BauNVO hinaus bestimmte Unterarten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen für unzulässig zu erklären, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen.

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Bordelle und bordellähnliche Betriebe stellen eine bestimmte Art von Gewerbebetrieben dar, die einer Branchendifferenzierung grundsätzlich zugänglich sind. Voraussetzung für eine derartige Differenzierung, durch die ansonsten in einem Gewerbegebiet allgemein zulässige Betriebe für unzulässig erklärt werden sollen, ist allerdings zunächst, dass die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. So verhält es sich vorliegend, denn ein Gewerbegebiet verliert seinen Charakter nicht bereits durch den Ausschluss von Bordellen und bordellähnlichen Betrieben (vgl. hierzu auch BVerwG, Beschluss vom 8. November 2004 - 4 BN 39/04 -, NVwZ 2005, 324 ff.).

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Des Weiteren liegen auch die für einen Ausschluss erforderlichen besonderen städtebaulichen Gründe vor. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn es spezielle städtebauliche Gründe gerade für die gegenüber § 1 Abs. 5 BauNVO noch feinere Ausdifferenzierung der zulässigen Nutzungen gibt. Das "Besondere" an den für einen zulässigen Nutzungsausschluss erforderlichen städtebaulichen Gründen besteht nicht notwendig darin, dass sie von größerem oder im Verhältnis zu Absatz 5 zusätzlichem Gewicht sein müssen. Vielmehr muss es sich um spezielle Gründe gerade für die gegenüber Absatz 5 noch feinere Ausdifferenzierung der zulässigen Nutzungen handeln. (vgl. BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 C 77.84 -, BVerwGE 77, 317; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 11. Mai 2005 - 8 C 10053/05.OVG -, ESOVGRP, unter Hinweis auf VG Neustadt/Weinstr., Urteil vom 5. Juli 2004 - 3 K 3316/03.NW -).

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Das "Spezielle" am vorliegend als Gewerbegebiet festgesetzten und weitgehend bereits bebauten Plangebiet ist darin zu sehen, dass es mit dem Bereich des Konversionsgeländes des ehemaligen amerikanischen Militärflugplatzes Bitburg ein Gelände umfasst, das möglichst schnell einer sinnvollen zivilen Nutzung zugeführt werden soll. Insoweit ist die unter 8.2 der Planbegründung geäußerte Befürchtung, eine vermehrte Ansiedlung von Bordellen im Gewerbegebiet könne zu Erschwernissen für die Ansiedlung sonstiger Gewerbebetriebe führen, nachvollziehbar und geeignet, den Ausschluss derartiger Nutzungen zu rechtfertigen. In der Rechtsprechung ist nämlich seit langem anerkannt, dass der planungsrechtliche Ausschluss oder die Beschränkung von Bordellbetrieben, sonstigen Einrichtungen des Sex-Gewerbes und auch Vergnügungsstätten im Hinblick auf einen von ihnen ausgelösten so genannte "Trading-Down-Effekt", der die Entstehung und Erhaltung einer hochwertigen Gebietsstruktur mit vorwiegend produzierendem und verarbeitendem Gewerbe gefährden kann, zulässig sein kann. Der städtebaulich unerwünschten "Trading-Down-Effekt" wird nämlich unter anderem durch eine Konkurrenzsituation zwischen den auszuschließenden Betrieben mit typischerweise geringem Investitionsbedarf und vergleichsweise hoher Ertragsstärke sowie "normalen" Gewerbebetrieben mit deutlich höherem Investitionsbedarf und geringerer Ertragsstärke ausgelöst, denn der Wettbewerb um Grundstücke und Immobilien zwischen Konkurrenten mit unterschiedlicher wirtschaftlicher Potenz führt tendenziell zu einer Erhöhung der Grundstücks- und Mietpreise und damit zu einer Verdrängung von Gewerbebranchen mit schwächerer Finanzkraft (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 11. Mai 2005, a.a.O.).

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Soweit der Kläger geltend macht, dass der Ausschluss von Bordellen und bordellähnlichen Betrieben im Bebauungsplan deshalb gegen das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 verstoße, weil zwischen der Erörterung der diesbezüglichen Regelung in der Verbandsversammlung vom 20. April 2001 und der Beschlussfassung hinsichtlich des Bebauungsplans am 18. Mai 2006, bei der die fragliche Regelung nicht erneut besprochen worden sei, ein großer Zeitraum verstrichen sei, in dem sich die Einstellung der Bevölkerung zu Bordellen geändert habe, so dass ein Abwägungsfehler vorliege, vermag sich das Gericht dem nicht anzuschließen.

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Zwar müssen die dem Bebauungsplan zugrundeliegende und nach § 1 Abs. 6 BauGB gebotene Abwägung und die Satzungsentscheidung über den Bebauungsplan in einer Hand liegen. Insoweit besteht bundesrechtlich grundsätzlich das Gebot der Einheit von Abwägungsverfahren und sachlicher Abwägungsentscheidung, die gemäß § 10 Abs. 1 BauGB in den Satzungsbeschluss mündet (vgl. BVerwG, Urteil vom 19. September 2002 - 4 CN 1/02 -, BVerwGE 117, S. 58 ff.). Allerdings hindert dieses Gebot der Einheitlichkeit des Verfahrens nicht, dass der Satzungsgeber Teile seiner Abwägungsentscheidung bereits vorab erörtert und das Ergebnis dieser Erörterung ohne eine erneute Sachbehandlung in den Satzungsbeschluss einfließen lässt. Eine in der Zeit zwischen 2001 und 2006 eingetretene wesentliche Änderung der Verhältnisse im Hinblick auf die baurechtliche Zulässigkeit der Prostitutionsausübung vermag die Kammer nicht zu erkennen; insbesondere kommt dem Prostitutionsgesetz, das Rechtsansprüche im Zusammenhang mit der Vornahme sexueller Handlungen und sozialversicherungsrechtliche Fragen betrifft, insoweit keine Bedeutung zu.

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Des Weiteren verstößt der Ausschluss der vom Kläger angestrebten Nutzungsart nicht gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, denn das Eigentum an einem Grundstück garantiert seinem Inhaber nicht jede Grundstücksnutzung. Vielmehr können die Gemeinden durch Bebauungsplanfestsetzungen Inhalt und Schranken des Eigentums an den überplanten Grundstücken bestimmen, wobei sie die mit der Planung verfolgten Belange des Gemeinwohls und die schutzwürdigen Interessen der Eigentümer unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit und des Gleichheitssatzes im Rahmen der Abwägung in ein ausgewogenes Verhältnis bringen müssen. Sprechen aber - wie vorliegend - gewichtige Gründe für den Ausschluss einer Nutzung, so ist dieser Ausschluss regelmäßig nicht unverhältnismäßig.

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Schließlich kann das Vorhaben des Klägers auch weder durch eine Ausnahme noch durch eine Befreiung von den bauplanerischen Festsetzungen zugelassen werden. Eine Ausnahme scheidet von vornherein aus, weil der einschlägige Bebauungsplan keine Ausnahme im Sinne des § 31 Abs. 1 BauGB vorsieht. Ferner kommt auch keine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans in Betracht, denn nach § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans nur befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Letzteres ist indessen vorliegend der Fall.

28

Ob die Grundzüge der Planung berührt werden, hängt von der jeweiligen Planungssituation ab. Entscheidend ist, ob die Abweichung dem planerischen Grundkonzept zuwider läuft. Je tiefer die Befreiung in das Interessengeflecht der Planung eingreift, desto eher liegt der Schluss auf eine Änderung in der Planungskonzeption nahe, die nur im Wege der (Um-)Planung möglich ist. Dabei darf eine Befreiung von Festsetzungen, die für die Planung tragend sind, nicht aus Gründen erteilt werden, die sich in einer Vielzahl gleich gelagerter Fälle oder gar für alle von einer bestimmten Festsetzung betroffenen Grundstücke anführen ließen (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 19. Mai 2004 - 4 B 35/04 -, juris, und vom 5. März 1999 - 4 B 5/99 -, NVwZ 1999, S. 1110 sowie Urteil vom 9. Juni 1978 - 4 C 54/75 -, BVerwGE 56, S. 71).

29

Vorliegend berührt eine Zulassung des vom Kläger geplanten Saunaclubs die Grundzüge der Planung, denn Ziel der Planung war es gerade, derartige Nutzungen im Bereich des vorliegend maßgebenden Bebauungsplans nicht zuzulassen.

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Eine andere Betrachtung erscheint auch nicht im Hinblick auf die vom Kläger erwähnte Bar P. geboten, denn diese Bar liegt - wie die Verfahrensbeteiligten in der mündlichen Verhandlung dargelegt haben - an der ... Straße und damit außerhalb des vorliegend maßgebenden Bebauungsplans.

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Nach alledem kann die Klage mit der auf § 154 Abs. 1 VwGO beruhenden Kostenentscheidung keinen Erfolg haben. Dabei entspricht es der Billigkeit, dem Kläger gemäß § 162 Abs. 3 VwGO auch die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen aufzuerlegen, denn der Beigeladene hat sich durch Stellung eines eigenen Antrags dem Risiko ausgesetzt, im Falle des Unterliegens gemäß § 154 Abs. 3 VwGO mit Verfahrenskosten belastet zu werden (vgl. hierzu auch OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 16. März 1995 - 8 A 12977/94.OVG -).

32

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils hinsichtlich der Kosten findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung - ZPO -.

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Gründe, nach § 124a Abs. 1 VwGO die Berufung zuzulassen, sind nicht gegeben, denn die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt eine Abweichung von obergerichtlicher Rechtsprechung im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO vor.

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Beschluss

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Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 25.000,00 € (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 13. März 2006 - 8 A 11599/05.OVG -) festgesetzt (§§ 52, 63 Abs. 2 GKG).

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Dabei sieht die Kammer keine Veranlassung, die Beschwerde gegen die Streitwertfestsetzung nach Maßgabe des § 68 Abs. 1 Satz 2 GKG zuzulassen, denn die Streitwertfestsetzung hat keine grundsätzliche Bedeutung.

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Die Festsetzung des Streitwertes kann nach Maßgabe des § 68 Abs. 1 GKG mit der Beschwerde angefochten werden, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200,00 € übersteigt.