Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-11-15, Aktenzeichen 6 S 25/12
ECLI:DE:LGBN:2012:1115.6S25.12.00

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 14.02.2012 - 201 C 294/11 – aufgehoben und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 451,10 € nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.07.2011 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits der 1. und 2. Instanz tragen die Beklagten als Gesamtschuldner zu 53% und der Kläger zu 47%.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrags abwenden, soweit nicht die vollstreckende Partei Sicherheitsleistung in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

1

Gründe

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I.

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Der Kläger begehrt von den Beklagten den Ausgleich einer Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung betreffend das Jahr 2010.

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Die Parteien sind verbunden durch einen Mietvertrag betreffend eine N ## in ##### C belegene Wohnung nebst Tiefgaragenstellplatz. Mietvertragsbeginn war der 01.06.2010. Der Kläger ist Vermieter und die Beklagten sind Mieter der genannten Wohnung. Hinsichtlich der weiteren Details des schriftlichen Mietvertrags wird auf Anlage K 1, Bl. # – ## GA, Bezug genommen.

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Die vermietete Wohnung liegt in einem Komplex zweier Gebäude, die der Kläger bei seiner Nebenkostenabrechnung als Abrechnungseinheit behandelte (Haus A und Haus B, wobei die Wohnung der Beklagten in Haus B liegt). Diese beiden Gebäude bzw. die Eigentümer der in den Gebäuden befindlichen Wohnungen bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft i.S.d. WEG. Der Kläger ist Mitglied dieser Wohnungseigentümergemeinschaft als Eigentümer der Wohnung Nr. B #, wie diese in der Teilungserklärung bezeichnet ist.

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Unter den Gebäuden liegt eine von Bewohnern beider Gebäude genutzte Tiefgarage. Die Tiefgarage ist durch eine Treppe in Haus A, durch den Personenaufzug in Haus A und durch eine zwischen den beiden Gebäuden befindliche Außentreppe zu erreichen. Der Personenaufzug in Haus A fährt u.a. ins Tiefgeschoss, auf welcher Ebene sich die Tiefgarage befindet. Im Erdgeschoss von Haus A ist der Aufzug ohne Weiteres zugänglich für alle Personen, die zu Haus A Zugang haben. Im Tiefgeschoss, auf dessen Ebene sich die Tiefgarage befindet, ist der Zugang zum Aufzug von der Tiefgarage kommend durch Türen mit Schlösser gesichert – in dieser Hinsicht ist streitig, ob bzw. wann den Beklagten die entsprechenden Schlüssel zur Verfügung gestellt wurden. Vom Aufzug kommend ist der Zugang zur Tiefgarage – wie auch zum genannten Treppenhaus – ohne diese Schlüssel möglich. Die Bewohner von Haus B haben Zugang zu Haus A. Die Bewohner von Haus B haben des Weiteren Zugang zur Tiefgarage durch die genannte gesonderte Treppe außerhalb der beiden Gebäude. Haus B verfügt außerdem über 2 weitere Aufzüge, zu denen bestimmte Bewohner von Haus B – u.a. die Beklagten – keinen Zugang haben. Zudem gibt es einen Lastenaufzug, dessen Kosten unstreitig nicht auf die Beklagten umgelegt wurden.

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Auf der Rückseite von Haus B befinden sich Terrassen der Erdgeschosswohnungen wie u.a. derjenigen der Beklagten. Angrenzend an die Terrassen befindet sich eine begrünte, steile Böschung, die sich über fast die gesamte Restfläche an Rückseite von Haus B erstreckt; insoweit wird Bezug genommen auf die Bauzeichnung Bl. ### GA. Diese begrünte Böschung ist laut Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft in mehrere – den einzelnen Wohnungen zugeordnete – Abschnitte unterteilt worden, u.a. ein Teilstück auch der von den Beklagten bewohnten Wohnung (Wohnung Nr. B # laut Teilungserklärung). Laut Teilungserklärung steht dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. B # insoweit das ausschließliche Nutzungsrecht zu, auch an der Treppe, die zu seiner Terrasse führt und an dem (Zwischen-)Podest vor dieser Treppe, soweit es nicht von dem Eigentümer der Wohnung B # als Zugangsfläche benötigt wird. Hinsichtlich des genauen Inhalts der Teilungserklärung wird auf Bl. ### – ### GA Bezug genommen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt über weitere, ebene Grünflächen insbesondere im Bereich zwischen den beiden Gebäuden.

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Im Haus B befindet sich die zentrale Heizungsanlage und weitere Einrichtungen für die Versorgung von Gas, Wasser und Breitbandkabel, über welche auch Haus A versorgt wird.

9

Der Kläger rechnete gegenüber den Beklagten die Nebenkosten für den Zeitraum 01.06.2010 – 31.12.2010 mit anwaltlichem Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 01.07.2011 nebst Anlage der Abrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft ab und errechnete eine geschuldete Nachzahlung von 854,75 €. Hinsichtlich des näheren Inhalts der Abrechnung wird auf Anlage K 2, Bl. ## – ## Bezug genommen.

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Der Posten „Garten/Sonder“ in der Abrechnung des Verwalters betrifft die Pflegekosten der begrünten Böschung, wobei der Verwalter die gesamte Böschung mit 18,5 Anteilen bewertete und für den der Wohnung Nr. B # zugeordneten Fläche einen Anteil von 3 ansetzte. Der Posten „Aufzug“ betrifft die Betriebs- und Wartungskosten der drei genannten Aufzüge zusammen, exklusive des Lastenaufzugs.

11

Mit Schriftsatz vom 26.09.2011 erstellte der Kläger eine neue (Alternativ-)Abrechnung; hinsichtlich des Inhalts wird auf Bl. ## GA Bezug genommen.

12

Der Kläger hat beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 854,75 € nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 05.07.2011 zu zahlen.

14

Die Beklagten haben beantragt,

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die Klage abzuweisen.

16

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen.

17

Das Amtsgericht war der Ansicht, dass die Nebenkostenabrechnung insgesamt nicht den Mindestvoraussetzungen des § 259 BGB entspreche, damit formunwirksam sei und somit keinen Nachzahlungsanspruch des Klägers rechtfertige, insbesondere weil es nicht ausreiche, wenn Kernangaben wie der Umlageschlüssel etc. sich nur aus einer beigefügten Anlage ergäben.

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Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner Berufung.

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Der Kläger beantragt,

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unter Aufhebung des Urteils des AG Bonn vom 14.02.2012 – 201 C 294/11 – die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 854,75 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 05.07.2011 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Im Übrigen wird auf den Inhalt der Akte Bezug genommen.

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II.

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Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg.

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Dem Amtsgericht kann nicht darin gefolgt werden, dass die in Rede stehende Nebenkostenabrechnung für die Zeit vom 01.06. bis zum 31.12.2010 insgesamt nicht § 259 BGB entspreche und damit insgesamt formell unwirksam sei. Dass die Abrechnung selber keinen Umlageschlüssel enthielt, sondern nur die in Bezug genommene Anlage, ist insoweit unerheblich. Auch nach der vom Amtsgericht zitierten Entscheidung des Landgerichts Mannheim, Urteil vom 21.11.2007, 4 S 11/07, reicht für die formelle Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung in der Regel aus, dass in der Abrechnung selbst

oder in einer beigefügten Anlage

eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen enthalten ist. Dies steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - und diesem folgend - der Kammer. Nach ständiger Rechtsprechung ist dabei die formelle Unwirksamkeit bei jeder einzelnen Abrechnungsposition gesondert zu überprüfen. Diesen Anforderungen wird die in Rede stehende Nebenkostenabrechnung weit überwiegend gerecht. Wie aufgezeigt schließt insbesondere der Umstand, dass die angewendeten Umlageschlüssel und deren Erläuterung in einer der Abrechnung beigefügten Anlage enthalten sind, die formelle Wirksamkeit nicht aus – auch nicht nach Auffassung des Landgerichts Mannheim (bereits der erste Leitsatz des Urteils stellt dies klar). Somit ist der Inhalt der der Abrechnung beigefügten Anlage (Anlage K 3, Bl. ## – ##) bei der Prüfung der formellen (und auch materiellen) Richtigkeit zu berücksichtigen; es reicht also insbesondere aus, dass die Gesamtkosten der Einzelpositionen, der Umlageschlüssel nebst Erläuterung und die auf den Mieter umgelegten Kosten sich aus der Anlage ergeben.

27

Die Überprüfung der einzelnen Abrechnungspositionen im Übrigen ergibt, dass lediglich die Positionen „Abfall“ und „Kabel“ formell unwirksam sind. Die insoweit gewählten Umlageschlüssel mit der Bezeichnung „oGewoTG“(360/8943) und „A+BoGein“(1/29) waren für die Beklagten unverständlich. Es fehlte jegliche Erläuterung in der Abrechnung, was mit diesen kryptisch anmutenden Bezeichnungen gemeint war. Binnen der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 S. 2, 3 BGB) ist dies – auch während des Prozesses – nicht erläutert worden. Die Kammer weiß zwar aus einem anderen Verfahren betreffend der in Rede stehenden Abrechnungseinheit (6 S 146/11) aufgrund dortiger Erläuterung, dass mit „oGewoTG“ „ohne Gewerbe, ohne Tiefgarage „ und mit „A+BoGein“ „Haus A + Haus B ohne Gewerbe“ gemeint war. Dass dies auch die Beklagten wussten, ist hingegen nicht ersichtlich, da sich dies ohne Weiteres nicht erschließt, so dass davon auszugehen ist, dass diese Umlageschlüssel für die Beklagten nicht verständlich und damit nicht nachvollziehbar waren. Der Umlageschlüssel für „Garten/Sonder“ ist hingegen noch während der Abrechnungsfrist mit Schriftsatz vom 26.09.2011 (Bl. ## GA) hinreichend erläutert worden. Die übrigen Umlageschlüssel sind aus sich heraus hinreichend verständlich trotz der gewählten Abkürzungen und nachvollziehbar. Es war insbesondere auch für einen Laien verständlich, dass "ME-Ant." Miteigentumsanteil (Gesamtfläche) bedeutete und "ME-HsA+B" Miteigentumsanteil Haus A und B zusammen bedeutete, zumal die Beklagten wussten, dass die von ihnen gemietete Wohnung Bestandteil einer Wohnungseigentumsgemeinschaft war, die aus Haus A und Haus B bestand.

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Soweit die Beklagten pauschal nicht vorgenommene Vorwegabzüge hinsichtlich des unstreitig vorhandenen Gewerberaummieters beanstanden, vermag dies schon im Ansatz allenfalls inhaltliche Fehler der Abrechnung zu begründen (vgl. BGH WuM 2010, 627); dies ist aber jedenfalls auch unsubstantiiert. Soweit der Sachvortrag so zu verstehen sein sollte, dass nicht offen gelegte Vorwegabzüge vorlägen, welche einen formellen Fehler zu begründen geeignet sind (vgl. BGH aaO), ist auch dies schlicht ins Blaue hinein behauptet und damit unsubstantiiert.

29

Die angewendeten Umlageschlüssel sind hingegen materiell falsch, soweit nicht nach direkt umlegbarem Einzelverbrauch abgerechnet wurde, also insbesondere soweit nach Miteigentumsanteilen umgelegt wurde. Eine Umlage der Nebenkosten nach Miteigentumsanteilen ist nicht wirksam vereinbart worden. Die Vereinbarung in § 3 Nr. 2 a) des schriftlichen Mietvertrags, wonach bei Eigentumswohnungen der von der Eigentümergemeinschaft verwendete Umlageschlüssel, der aus der beiliegenden letzten Abrechnung/Wirtschaftsplan ersichtlich sein sollte, gelten sollte, begründet keine wirksame abweichende Vereinbarung von dem vertraglich vereinbarten Grundsatz der Umlegung nach Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche bzw. von dem gleich lautenden Maßstab des § 556a Abs. 1 S. 1 BGB. Es ist schon nicht vorgetragen worden, dass dem Mietvertrag tatsächlich eine „letzte Abrechnung/Wirtschaftsplan“ beigelegen hätte, aus der ein konkreter Umlagemaßstab ersichtlich gewesen wäre. In Ermangelung einer solchen ist unklar, welcher konkrete Abrechnungsmaßstab vereinbart werden sollte. Somit verbleibt es bei der Vereinbarung der Abrechnung nach Wohnfläche.

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Soweit die Formulierung dahingehend zu verstehen sein sollte, dass der von der Wohnungseigentumsgemeinschaft

im jeweiligen Abrechnungszeitraum

verwendete Umlageschlüssel vertraglich vereinbart sein sollte, wäre die Klausel ohnehin gemäß § 308 Nr. 4 BGB unwirksam (vgl. so auch im Ergebnis LG Hamburg WuM 2011, 23; a.A. wohl Schmidt-Futterer-Langenberg, 10. Auflage, § 556a, Rn. 31).

31

Die Klägerin hat diesem Umstand durch ihre neue Abrechnung mit Schriftsatz vom 26.09.2011 (Bl. ##) Rechnung getragen. Diese Abrechnung ist nur in folgenden Punkten zu beanstanden:

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1. Aufzug:

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Die Aufzugskosten sind nur zu 1/3, also in Höhe von 60,70 €, auf die Beklagten umlegbar, da im Ortstermin der Kammer unstreitig gestellt wurde, dass es 2 Aufzüge in Haus B gibt, zu denen die Beklagten keinen (auch nur theoretischen) Zugang haben und dass die unter „Aufzug“ umgelegten Gesamtkosten die durch die 3 Personenaufzüge (1 X Haus A, 2 X Haus B) verursachten Kosten beinhalten. Es ergibt sich also hinsichtlich der Berechnung des Klägers (Bl. ## GA) ein Abzugsbetrag von 121,40 € (= 182,10 € - 121,40 €). Nach der Rechtsprechung können zwar auch Mieter, die kaum einen nachvollziehbaren Nutzen aus einem vorhandenen Aufzug ziehen können, an den Kosten des Aufzugs im Rahmen der Nebenkostenabrechnung beteiligt werden, wie etwa der Erdgeschossmieter (vgl. BGH WuM 2006, 613), aber dies gilt nicht, wenn der betroffene Mieter

gar keinen Zugang

zum Aufzug hat und diesen damit auch nicht einmal theoretisch nutzen kann. Letzteres ist hier bezüglich der zwei im Haus B befindlichen Aufzüge der Fall, während der Aufzug in Haus A von den Beklagten benutzt werden kann, da sie freien Zugang zu Haus A haben und den Aufzug immerhin zur Fahrt in die Tiefgarage nutzen können. Die Situation hinsichtlich des Aufzugs in Haus A ist auch vergleichbar zur Situation des Erdgeschossmieters. Für die im Haus B wohnenden Beklagten ist der Aufzug in Haus A sogar noch vergleichsweise sinnvoller nutzbar, da immerhin die durchaus potentiell sinnvolle Möglichkeit besteht, den Aufzug dazu zu nutzen, mit dem Auto in die Tiefgarage transportierte vergleichsweise schwere Gegenstände aus dem Tiefgeschoss in das Erdgeschoss zu transportieren und dann über den Ausgang von Haus A Richtung Haus B ebenerdig dieses Gegenstände in die eigene Wohnung zu transportieren - oder umgekehrt. Mithin ist gerechtfertigt, dass die Beklagten an den Kosten des Aufzugs in Haus A beteiligt werden – aber eben nur an diesen. Da mangels gegenteiligen Sachvortrags anzunehmen ist, dass die Gesamtkosten für die 3 Personenaufzüge von allen 3 Aufzügen zu gleichen Anteilen verursacht wurden, insbesondere aufgrund eines einheitlichen Wartungsvertrags, ist die vom Kläger im Übrigen zutreffend errechnete Kostenposition zu dritteln.

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2. Tiefgarage:

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Die Kosten der Tiefgarage sind zutreffend gemäß § 556a Abs. 1 S. 2 BGB nach Stellplätzen umgelegt worden.

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3. Hausmeisterkosten:

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Soweit die Beklagten pauschal behaupten, dass die Hausmeisterkosten auch Instandsetzungsarbeiten und Verwaltungskosten beinhaltet hätten, ist der Kläger dem entgegen getreten. Der Einwand ist unsubstantiiert und damit unerheblich.

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4. Garten/Sonder:

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Diese Position ist nicht nach dem verwendeten Umlageschlüssel (3/18,5) umlagefähig, sondern nur nach dem allgemeinen Umlageschlüssel (169,72/4.094,30), womit sich ein Betrag von 123,37 € (= 2.976,08 € X 169,72/4.094,30) ergibt. Im Vergleich zur Berechnung des Klägers (Bl. ## GA) ergibt sich eine Differenz von 159,58 € (= 282,95 € - 123,37 €). Die Voraussetzungen von § 556a Abs. 1 S. 2 BGB liegen schon im Ansatz nicht vor, so dass offen bleiben kann, ob der verwendete Umlageschlüssel (3/18,5) überhaupt korrekt den Verursachungsanteil der der Wohnung B # zugewiesenen „Sondernutzungsfläche“ widerspiegelt. Nach dem beidseitigen Sachvortrag, insbesondere unter Berücksichtigung des Inhalts des schriftlichen Mietvertrags, ist nicht davon auszugehen, dass die laut Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft der von den Beklagten gemieteten Wohnung B # zugewiesene „Sondernutzungsfläche“ an dem begrünten Böschungsabschnitt und an der Treppe, die zu der Terrasse der Wohnung führt und an dem (Zwischen-)Podest vor dieser Treppe zur alleinigen Nutzung der Beklagten mit vermietet wurde. Bei den Vertragsgesprächen kam unstreitig nicht zur Sprache, dass es ein solches Sondernutzungsrecht gab. Der schriftliche Vertrag schweigt hierzu – dieser führt insoweit lediglich die Terrasse als mitvermietet auf. Zwar kann sich auch aus den - beiden Parteien bei Vertragsschluss bekannten - Umständen ergeben, dass weitergehende Nutzungsrechte Gegenstand des Mietvertrags sein sollen (§§ 133, 157, 242 BGB) – wie dies z.B. der Fall ist, wenn an eine Wohnung ein Garten anschließt, der auch nur von dieser Wohnung betreten werden kann, so dass ersichtlich auch der Garten mit vermietet wurde, auch wenn der schriftliche Mietvertrag hierzu schweigt. Eine vergleichbare Situation ist hier jedoch nicht gegeben. Die Kammer hat sich selbst im Rahmen des Ortstermins von den örtlichen Verhältnissen überzeugt, wie sich diese auch bereits vor Vertragsabschluss auch den Beklagten dargestellt haben werden. Wenn man von der Wohnung kommend die Terrasse betritt, schließt sich ein kurzes betoniertes Stück an, hinter welchem die begrünte – ebenfalls kurze – Böschung ansteigt, welche parallel zur Außenkante der Terrasse verläuft. Die Böschung erstreckt sich ohne jedwede Unterteilung über fast die gesamte Länge der Rückwand von Haus B, wie sich auch aus der vorgelegten Bauzeichnung, Bl. ### GA, ergibt. Es ist nicht ersichtlich, wie dieses Stück, welches in der Teilungserklärung der Wohnung B # zugewiesen wurde (Podest/Treppe/Böschung) in irgendeiner Form sinnvoll nutzbar sein sollte im Sinne einer Sondernutzung, also dass man Dritte von der Nutzung ausschließen kann. Vor diesem Hintergrund musste sich auch den Beklagten bei Vertragsschluss nicht aufdrängen, dass dieser (schon nicht abgrenzbar erkennbare) Abschnitt an sie zur

alleinigen

Nutzung mit vermietet sein sollte. Der äußere Anschein sprach vielmehr dafür, dass insoweit eine Gemeinschaftsfläche vorliegt, hinsichtlich derer etwaige hierauf zurückzuführende Kosten anteilig nach Wohnfläche umgelegt werden würden – unter Beteiligung der gesamten Abrechnungseinheit oder jedenfalls von allen Bewohnern von Haus B. Ein Mietvertrag kann nicht ohne Weiteres dahingehend ausgelegt werden, dass sämtliche der Wohnung wohnungseigentumsrechtlich zugewiesenen Sondernutzungsrechte mit vermietet sind, wenn für den Mieter keine Anhaltspunkte bestehen, dass diese überhaupt konkret bestehen und dass diese Gegenstand des Mietvertrags sein sollen. Mithin hätte es z.B. eines Hinweises des Klägers vor oder bei Vertragsschluss auf diesen Umstand bedurft, damit dies Gegenstand des Mietvertrags geworden wäre. Die laut Teilungserklärung der Wohnung B # zugewiesene Sondernutzungsfläche ist folglich mietrechtlich im Verhältnis der Parteien nicht mit vermietet worden und durch diese Fläche verursachte Kosten können nicht gemäß § 556a Abs. 1 S. 2 BGB umgelegt werden.

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Es verbleibt bei der Umlegbarkeit nach Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche der Abrechnungseinheit gemäß § 3 Nr. 2 a) des Mietvertrags, § 556a Abs. 1 S. 1 BGB.

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5. Versicherungsprämie:

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Dieser Einwand ist unsubstantiiert, da schlicht ins Blaue hinein behauptet wird, dass durch den gewerblichen Teil der Abrechnungseinheit höhere Prämien verursacht wurden, s.o.

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6. Winterdienst:

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Entgegen der Auffassung der Beklagten ist dieser Posten umlagefähig gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV (Kosten der Straßenreinigung) i.V.m. § 3 Nr. 2 a) des schriftlichen Mietvertrags, da zu den Kosten der Straßenreinigung auch der Winterdienst gehört (Schmidt-Futterer-Langenberg, 10. Auflage, § 556, Rn. 140).

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7. Grundsteuer:

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Der Einwand der Beklagten, wonach auch die Grundsteuer anteilig nach Wohnfläche für die gesamte Abrechnungseinheit umzulegen sei, unter Bezug auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (WuM 2004, 403), geht fehl. Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung mit der Auslegung einer vertraglichen Vereinbarung beschäftigt, wonach alle Betriebskosten nach Wohnfläche (abweichend von § 556a Abs. 1 S. 2 BGB) umzulegen waren. Hier liegt ein anderer Fall vor. Hier ist die Vereinbarung über den von § 556a Abs. 1 S. 1 abweichenden Umlagemaßstab unwirksam, und § 556a Abs. 1 S. 2 BGB gilt. Zudem enthält der Mietvertrag eine - wirksame - Regelung, wonach die auf die Mietsache anfallende Grundsteuer in voller Höhe (direkt) auf den Mieter umgelegt werden kann, § 3 Nr. 2 a) des Mietvertrags. Die Klausel ist insoweit auch teilbar - die Teilunwirksamkeit der Klausel hinsichtlich der Geltung des von der Eigentümergemeinschaft verwendeten Umlageschlüssels berührt die Wirksamkeit der Klausel im Übrigen nicht.

47

8. Heiz- und Wasserkosten:

48

Die Abrechnung ist insoweit nicht zu beanstanden. Fehler der Abrechnung seitens der C2 sind nicht ersichtlich und werden von den Beklagten lediglich pauschal behauptet. Die Abrechnung entspricht den Vorgaben der HeizKV; insbesondere basiert die Abrechnung auf der Ablesung von Zwischenzählern, die den Verbrauch der Beklagten erfassten.

49

Die Abrechnung ist allerdings (unstreitig) um die umgelegten Kosten für Nutzerwechsel (16,12 €) zu kürzen, da diese Kosten nicht umlagefähig sind nach dem Mietvertrag i.V.m. § 2 Nr. 6 BetrKV.

50

9. Wartungen:

51

Soweit die Beklagten rügten, dass „Wartungen“ unbestimmt sei, wurde dies während des Prozesses – noch binnen der Abrechnungsfrist am 21.10.2011 – erläutert, dass dies Wartungsarbeiten an der Heizungsanlage und am Aufzug in Haus A betreffe – dies reicht aus. Inhaltlich sind keine Fehler ersichtlich.

52

Auch die weiteren Einwände der Beklagten gehen fehl.

53

Der Kläger geht entgegen der Ansicht der Beklagten bei seiner Abrechnung zu Recht von einer Gesamtabrechnungseinheit der Häuser A und B aus. Im Haus B befindet sich die zentrale Heizungsanlage und weitere Einrichtungen für die Versorgung von Gas, Wasser und Breitbandkabel. Angesichts dessen war der Kläger berechtigt, Haus A und B als Wirtschaftseinheit und damit als Abrechnungseinheit zu Grunde zu legen.

54

Soweit teilweise konkret erfasste Kosten für Haus B wie etwa die Allgemeinstromkosten auf die Mieter von Haus B – wie die Beklagten - umgelegt werden und nicht etwa die Gesamtkosten von Haus A und Haus B auf alle Nutzer von Haus A und B, ist auch dies nicht zu beanstanden, da der Vermieter gehalten ist, auch bei einer Wirtschaftseinheit Kosten zu differenzieren, wenn dies ohne Weiteres möglich ist (vgl. Schmidt-Futterer-Langenberg, 10. Auflage, § 556a, Rn. 62), was gerade bei eine separaten Erfassung von Verbrauch in abgegrenzten Teilen der Wirtschaftseinheit der Fall ist. Hierfür spricht auch der Rechtsgedanke des § 556a Abs. 1 S. 2 BGB.

55

Soweit die Beklagten behaupten, dass der Kläger eine falsche Zusicherung über die Kostendeckung der Vorauszahlungen bei Mietbeginn erteilt habe, sind die Beklagten beweisfällig – es fehlt jeglicher Beweisantritt – zumal der Kläger nachvollziehbar erläuterte, warum er schuldlos von hinreichender Kostendeckung der Vorauszahlungen ausging.

56

Nach den vorangegangenen Ausführungen ergibt sich unter Berücksichtigung der genannten Abzugsbeträge auf Basis der ansonsten nicht zu beanstandenden Abrechnung des Klägers (Bl. ## GA) folgendes zutreffendes Abrechnungsergebnis:

57

895,42 €

58

- 16,12 € (Nutzerwechsel)

59

- 72,03 € (Abfall - formell unwirksam)

60

- 75,19 € (Kabel - formell unwirksam)

61

- 159,58 € (Differenz Garten/Sonder)

62

- 121,40 € (2/3 Aufzug)

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64

451,10 €

65

Die Zinsentscheidung folgt im Hinblick auf die ernsthafte und endgültige Verweigerung der Beklagten im Schreiben vom 05.07.2011 aus §§ 280, 286 Abs. 2 Nr. 3, 288 BGB.

66

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

67

Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO zuzulassen, weil der Frage grundsätzliche Bedeutung zukommt, ob bei einer Vermietung einer Wohnung, die im Wohnungseigentum des Vermieters steht, ohne Weiteres sämtliche der Wohnung wohnungseigentumsrechtlich zugewiesenen Sondernutzungsrechte mit vermietet werden und insoweit verursachte Kosten gemäß § 556a Abs. 1 S. 2 BGB im Rahmen der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden können – auch wenn das Sondernutzungsrecht für den Mieter bei der Anmietung nicht erkennbar ist (und zudem auch objektiv als Sondernutzungsrecht nutzlos ist), wie vorliegend der Fall ist.

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Berufungswert: 854,75 €.