Landgericht Braunschweig (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-06-13, Aktenzeichen 4 O 3210/01 (321)

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Der Kläger begehrt von der Beklagten die Zustimmung zur Aufhebung einer zwischen den Parteien bestehenden Eigentümergemeinschaft an einem Hausgrundstück in ...

2

Die Parteien sind je zur ideellen Hälfte Eigentümer des Hausgrundstücks ..., das im Obergeschoss und im Erdgeschoss jeweils über eine abgetrennte Drei-Zimmer-Wohnung verfügt.

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Ursprünglich waren der Kläger und sein Bruder ..., der Ehemann der Beklagten, in Erbengemeinschaft zur Hälfte Eigentümer des Hauses, während die andere Hälfte im Eigentum ihres Halbbruders ... stand. Der Kläger und ... bewohnten die Wohnung im Obergeschoss. ... und die Beklagte bewohnten seit 1985 gemeinsam die Erdgeschosswohnung. Am 02. Mai 1986 heirateten sie und am 29. April 1987 wurde der gemeinsame Sohn ... geboren.

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Mit notariellem Vertrag vom 26.01.1987, mit dem gleichzeitig die Erbauseinandersetzung zwischen dem Kläger und seinem Bruder ... betrieben wurde, wurde eine Eigentümergemeinschaft zwischen den beiden jeweils zur ideellen Hälfte gebildet. Der Halbbruder ... wurde ausgezahlt. Zu diesem Zweck und zur Erfüllung weiterer Verbindlichkeiten nahmen der Kläger und der Ehemann der Beklagten ein Darlehen in Höhe von 150.000 DM auf. Auf Wunsch der Bank verpflichtete sich auch die Beklagte zur Darlehensrückzahlung.

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In § 6 des notariellen Vertrages vereinbarten der Kläger und sein Bruder ... u.a.:

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"Die Erwerber vereinbaren, daß ... die im Erdgeschoß gelegene Wohnung, bestehend aus Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, Flur und Terrasse allein nutzt.

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Die im Obergeschoß gelegene Wohnung, bestehend aus Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad, Flur, Balkon erhält ... zur alleinigen Wohnung.

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... erhält den Dachboden zur alleinigen Nutzung.

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Die Kellerräume unterhalb des Wohnzimmers im Erdgeschoß und des Bades erhält ... zur alleinigen Nutzung. ... erhält die Kellerräume unterhalb des Schlaf- und Kinderzimmers zur alleinigen Nutzung. Die Waschküche wird gemeinsam genutzt. Die vorhandene Garage erhält ... zur alleinigen Nutzung.

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Den vorderen Teil des Gartens erhält ... zur alleinigen Nutzung, den hinteren Teil des Gartens erhält ... Beide Teilflächen werden durch eine Tannenhecke begrenzt.

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Diese Nutzungsrechte sollen im Grundbuch nicht eingetragen werden.

12

Die anfallenden Kosten, z.B. Strom, Müllgebühren, Wasser- und Abwassergebühren, Straßenreinigung, Schornsteinfegergebühren, Grundsteuern, Heizungskosten und sonstige übliche Nebenkosten sowie die Reparaturen am Haus und Grundstück tragen die Erwerber je zur Hälfte.

13

Die für die Wohnungen und sonstigen selbst genutzten Teile entstehenden Kosten und Reparaturen trägt jeder selbst.

14

Die Erwerber sind sich darüber einig, daß eine eventuelle Vermietung der jeweiligen Wohnung nur im Einvernehmen mit dem anderen Grundstücksmiteigentümer zulässig ist.

15

Im übrigen vereinbaren sie weiterhin, daß zur Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft die Zwangsversteigerung nicht beantragt werden kann. Dies soll grundbuchlich gesichert werden."

16

Wegen der weiteren Einzelheiten des notariellen Vertrages vom 26.01.1987 wird der Vertragstext (Bl. 10 ff. d.A.) in Bezug genommen.

17

Im Grundbuch wurde daraufhin eingetragen, dass das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ausgeschlossen ist.

18

Zwischen dem Kläger und der Beklagten sowie ihrem Ehemann bestand kein gutes Verhältnis. Der Kläger und die Familie der Beklagten lebten auf dem streitbefangenen Hausgrundstück nebeneinander her, ohne dass familiärer Kontakt bestand. Der Kläger und der Ehemann der Beklagten prozessierten auch gegeneinander vor dem Zivilgericht.

19

Aufgrund erheblicher Alkoholprobleme ihres Ehemannes zog die Beklagte am 06. Januar 2000 mit dem inzwischen 14-jährigen Sohn aus der ehelichen Wohnung aus.

20

Am 06. August 2000 verstarb der Ehemann der Beklagten und wurde von dieser als Alleinerbin beerbt. Die Beklagte ließ die Erdgeschosswohnung renovieren und zog mit ihrem Sohn am 17.12.2000 wieder in das streitbefangene Haus ein.

21

Mit Schreiben vom 09.01.2001 verlangte der Kläger von der Beklagten die Zustimmung zur Aufhebung der Gemeinschaft; mit Schreiben vom 08.03. und 10.04.2001 kündigte er die Eigentümergemeinschaft jeweils ausdrücklich. Die Beklagte ist nicht bereit, der Aufhebung der Gemeinschaft zuzustimmen. Sie möchte mit ihrem Sohn weiterhin in der Erdgeschosswohnung wohnen.

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Die Parteien sind zerstritten, wobei im Wesentlichen Uneinigkeit über die Verpflichtung zur Tragung einzelner Grundstückskosten besteht.

23

Der Kläger ist der Ansicht, mit der Formulierung in § 6 des notariellen Vertrages vom 26.01.1987 sei nicht die Aufhebung der Gemeinschaft an sich, sondern lediglich eine Teilungsart, nämlich die der Teilungsversteigerung, ausgeschlossen. Der Aufhebungsausschluß sei nur zwischen den Vertragspartnern, d.h. nicht gegenüber der Beklagten wirksam. Weiterhin meint er, jedenfalls wegen des Vorliegens eines wichtigen Grundes die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen zu können. Dieser sei durch den Tod des Ehemannes der Beklagten gegeben, ferner durch das schlechte Verhältnis zwischen den Parteien. Hilfsweise ist er der Ansicht, die Vereinbarung in § 6 des notariellen Vertrages sei wegen Verstoßes gegen § 749 III BGB nichtig.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, der Aufhebung der Gemeinschaft an dem im Grundbuch von ... eingetragenen Hausgrundstück in ..., (Gemarkung ..., zur Größe von 653 qm) in der Weise zuzustimmen, dass sie die Teilungsversteigerung in das o.a. Grundstück duldet und bei der hälftigen Teilung des Erlöses entsprechend den Quoten der Gemeinschaft mitwirkt.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

28

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes werden die zwischen den Parteien gewechselten und vorgetragenen Schriftsätze nebst Anlagen in Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist unbegründet.

30

Dem Kläger steht kein Anspruch gegen die Beklagte auf Zustimmung zur Durchführung der Teilungsversteigerung aus § 1008 i.V.m. §§ 749, 753 BGB zu, da das Recht, jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, vertraglich ausgeschlossen wurde und auch kein wichtiger Grund für die Aufhebung der Gemeinschaft vorliegt.

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In § 6 des notariellen Vertrages vom 26.01.1987 haben der Kläger und der Ehemann der Beklagten vereinbart, daß zur Aufhebung der Gemeinschaft die Zwangsversteigerung nicht beantragt werden kann. Damit haben die Vertragsparteien das Recht der jederzeitigen Aufhebung der Gemeinschaft aus § 749 I BGB generell ausgeschlossen, da die Aufhebung der Gemeinschaft bei Grundstücken nach § 753 I 1 BGB stets im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt.

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Es ist zwar zutreffend, dass die Vorschriften über die Teilung der Gemeinschaft (§§ 752 ff. BGB) dispositives Recht darstellen. Doch haben die Teilhaber weder bei der Bildung der Gemeinschaft noch später eine andere Teilungsart vereinbart. Mangels einer solchen Vereinbarung greift die gesetzliche Teilungsvorschrift des § 753 BGB, wonach die Teilung bei Grundstücken ausschließlich im Wege der Zwangsversteigerung zu erfolgen hat. Da gerade dies durch die Vereinbarung der Teilhaber im notariellen Vertrag vom 26.01.1987 ausgeschlossen wurde, wurde die einzig mögliche Teilungsart und damit die Aufhebung der Gemeinschaft generell ausgeschlossen.

33

Der generelle Aufhebungsausschluß in § 6 des notariellen Vertrages ist auch nicht gemäß § 749 III BGB nichtig. Denn das gemäß § 749 II BGB stets bestehende Recht eines Teilhabers, die Aufhebung der Gemeinschaft trotz vereinbarten Aufhebungsausschluß bei Vorliegen eines wichtigen Grundes verlangen zu können, wird durch die Formulierung des Vertragstextes vom 26.01.1987 nicht ausdrücklich ausgeschlossen.

34

Der vom Kläger und dem Ehemann der Beklagten vereinbarte Aufhebungsausschluß ist auch gegenüber der Beklagten als Gesamtrechtsnachfolgerin ihres Ehemannes nach § 1922 BGB wirksam. In dem notariellen Vertrag vom 26.01.1987 sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Regelung nur zwischen den Vertragspartnern gelten sollte.

35

Vielmehr wurde vereinbart, dass der Aufhebungsausschluß in das Grundbuch eingetragen werden sollte, so dass er damit gemäß §§ 751, 1010 I BGB sogar Wirkung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern entfalten sollte.

36

Gemäß § 749 II BGB steht den Teilhabern auch im Falle des vertraglich vereinbarten Aufhebungsausschluß dennoch das Recht zu, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Das Vorliegen eines solchen wichtigen Grundes hat der Kläger jedoch nicht dargelegt.

37

Ein wichtiger Grund zur Aufhebung einer Gemeinschaft setzt voraus, dass die Fortsetzung der Gemeinschaft für einen der Teilhaber unzumutbar ist, wobei bei der Beurteilung der strenge Maßstab des ultima-ratio-Prinzips anzulegen ist (BGH, NJW-RR 1995, 267).

38

Für die Prüfung, ob ein solcher wichtiger Grund vorliegt, sind nicht die im Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (§ 723 BGB) entwickelten Maßstäbe heranzuziehen, weil es bei der Gemeinschaft nicht um die Verfolgung und Verwirklichung eines gemeinsamen Zwecks geht und die Zusammenarbeit der Gemeinschafter nicht von wechselseitigem Vertrauen getragen sein muß (BGH, ZIP 1995, 113). Unzumutbar ist die Fortsetzung der Gemeinschaft deshalb nicht bereits dann, wenn zwischen den Teilhabern Uneinigkeit, Feindschaft oder gegenseitige Schikanen ersichtlich sind (BGH, a.a.O.). Erforderlich ist vielmehr, dass eine ordnungsgemäße gemeinschaftliche Nutzung und Verwaltung unter Abwägung aller den Einzelfall prägenden Umstände unmöglich ist (BGH WM 1984, 873), und dass der Teilhaber, der die Aufhebung begehrt, den wichtigen Grund nicht allein oder überwiegend herbeigeführt hat.

39

Der Tod des Ehemannes der Beklagten und Bruders des Klägers stellt keinen wichtigen Grund i.S. d. § 749 II BGB dar.

40

Zwar kann der Tod eines Teilhabers entsprechend der Auslegungsregel des § 750 BGB auch für den Fall des Ausschlusses der Aufhebung der Gemeinschaft für immer ein wichtiger Grund sein; vorliegend ist ein solcher aufgrund der Gesamtumstände jedoch nicht gegeben.

41

Zum einen lassen sich aus den Umständen des Vertragsschlusses und aus dem Vertragstext keine Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass die Vertragsparteien den Tod eines Teilhabers als entscheidend erachtet haben bzw. die Gemeinschaft nur zwischen ihnen beiden bestehen sollte. Dagegen spricht vielmehr eindeutig, dass die Parteien die grundbuchrechtliche Sicherung des Aufhebungsausschlusses vereinbart haben, so dass sie die Möglichkeit der Aufhebung der Gemeinschaft sogar gegenüber Sonderrechtsnachfolgern gemäß §§ 751, 1010 I BGB verbindlich ausschließen wollten. Dies zeigt, dass die Parteien dafür Sorge tragen wollten, dass selbst bei der Veräußerung eines Miteigentumsanteils durch einen der Teilhaber der Erwerber ebenfalls keine Aufhebung der Gemeinschaft verlangen können sollte. Diese Regelung wäre unsinnig, wenn die Vertragsparteien die Miteigentumsgemeinschaft ohnehin ausschließlich untereinander hätten führen wollen und das Ausscheiden des einen Teilhabers zur Auflösung der Gemeinschaft hätte führen sollen. Der Kläger und der Ehemann der Beklagten haben mit dieser Vereinbarung gezeigt, dass sie die Fortführung der Gemeinschaft als Zwangsgemeinschaft mit eventuellen Rechtsnachfolgern der Aufhebung der Gemeinschaft vorziehen, so dass der Kläger nun nicht damit gehört werden kann, dass die Fortführung der mit der Beklagten entstandenen Zwangsgemeinschaft unbillig wäre.

42

Ergänzend ist unter Berücksichtigung des Vertragszeitpunktes kurz vor der Geburt des Sohnes der Beklagten davon auszugehen, dass der Ehemann der Beklagten seine junge Ehefrau und sein bereits erwartetes Kind absichern wollte. Daraus ergibt sich zusätzlich, dass der Tod des ... keinesfalls einen wichtigen Grund für eine Gemeinschaftsaufhebung darstellen sollte, da sonst die nachvollziehbar beabsichtigte Absicherung der jungen Familie hinfällig geworden wäre. Weiterhin zeigt auch die Einbeziehung der Beklagten in die Finanzierung des Hausgrundstücks, dass jedenfalls mit ihr die Gemeinschaft unbedingt fortgeführt werden sollte.

43

Durch den Tod des Bruders des Klägers und den damit verbundenen Eintritt der Beklagten in die Gemeinschaft ist auch keine spürbare Verschlechterung der Beziehung zwischen den Teilhabern erfolgt, da auch das Verhältnis zwischen dem Ehemann der Beklagten und dem Kläger unstreitig nicht gut war. Mithin hat sich durch den Tod des ... keine Veränderung ergeben, die für das Funktionieren der Gemeinschaft im Sinne einer ordnungsgemäßen Nutzung und Verwaltung von Bedeutung wäre. Immerhin haben die Parteien auch vor dem Tod des Ehemanns der Beklagten 13 Jahre lang trotz bestehender Streitigkeiten das Haus gemeinsam genutzt.

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Auch unabhängig vom Tod des Ehemannes der Beklagten liegt kein wichtiger Grund für die Aufhebung der Gemeinschaft vor, da der Kläger keine Umstände dargelegt hat, weshalb ihm die Fortführung der Gemeinschaft mit der Beklagten unzumutbar sein sollte. Es ist insbesondere nicht ersichtlich, weshalb eine ordnungsgemäße gemeinschaftliche Nutzung und Verwaltung des Zweifamilienhauses nicht möglich sein sollte. Allein die persönliche Zerstrittenheit zwischen den Parteien reicht nicht aus, zumal - wie bereits ausgeführt - das Verhältnis auch zwischen den bisherigen Teilhabern nicht gut war, so dass von einem gleichbleibenden Zustand auszugehen ist. Sowohl die Nutzung der zwei abgeschlossenen Wohnungen als auch der Nebenräume und des Gartens wurde im notariellen Vertrag vom 26.01.1987 eindeutig festgelegt. Mithin sind jedem Gemeinschafter bestimmte Teile des Grundstücks zur alleinigen Nutzung zugewiesen, so dass die Parteien nicht auf eine enge Gemeinschaft angewiesen sind. Die Aufteilung der Kosten ergibt sich ebenfalls aus dem Gemeinschaftsvertrag. Die Parteien haben die Möglichkeit bei Bedarf weitere Verbrauchszähler einzubauen oder neutrale Dritte bei der Verwaltung der Kostentragung einzuschalten.

45

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

46

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 ZPO.

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