Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2001-11-07, Aktenzeichen I-15 U 25/01
ECLI:DE:OLGD:2001:1107.I15U25.01.00

Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 8. Zivil-kammer des Landgerichts Düsseldorf vom 21.12.2000 wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsrechtszuges hat der Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleis-tung in Höhe von 17500,- DM abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Sicherheiten können durch selbstschuldnerische Bürgschaften einer in der Bundesrepublik Deutschland ansässigen Bank oder Sparkasse erbracht werden.

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Tatbestand:

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Der Kläger macht aus eigenem und abgetretenem Recht Schadensersatzansprüche in Höhe von insgesamt 323.787,20 DM nach den Grundsätzen der Prospekthaftung und wegen der Verletzung von Aufklärungspflichten im Zusammenhang mit dem Erwerb von Anteilen an einem geschlossenen Immobilienfonds gegen die Beklagte, die diese Beteiligungen vermittelt hat, geltend.

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Der Kläger hat sich mit Beitrittserklärung vom 30.06./15.08.1997 und seine Kollegin, der Zeugin M. E., mit Beitrittserklärung vom 13./27.11.1997 an dem Grundrenditefond DDC City Comercial Center Grundstücksentwicklungs GmbH &Co. W.-G. 2 KG (im folgenden: W.-G. 2 KG) durch den Erwerb von Kommanditanteilen beteiligt. Der Kläger zeichnete einen Anteil in Höhe von 120.000 DM und die Zeugin E. einen in Höhe von 200.000 DM. Vom Kläger wurde ein Agio in Höhe von 6.000 DM und von der Zeugin E. ein solches von 10.000 DM gezahlt. Beide haben Beglaubigungskosten in Höhe von jeweils 293,06 DM aufgewandt. Frau E. hat ihre Ansprüche gegen die Beklagte am 09.06.2000 an den Kläger abgetreten.

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Der Kläger und die Zeugin E. haben ihre Beteiligung jeweils nach einem Gespräch mit dem damaligen Vertriebsmitarbeiter der Beklagten Herrn A. B. erworben. Bei diesem Gespräch wurde jeweils ein Prospekt mit dem Titel "Weltmetropole Berlin" - Grundrendite-Fonds W. 2 und G." übergeben. Der Prospekt besteht aus zwei Teilen. In dem Teil A wird Berlin als bevorzugter Platz für Investoren, das Projekt allgemein und die Steuervorteile im Besonderen vorgestellt. Der Teil B enthält Einzelheiten zu dem Immobilienfonds, den Investitions- und Finanzplan, Prognoseberechnungen, eine Darstellung des juristischen Konzepts des Fonds, die Nennung der an der Auflage des Fonds beteiligten Firmen einschließlich ihrer gesellschaftsrechtlichen Verfassung und Verflechtung, die Gesellschaftsverträge der Publikums-KG und eine mit Chancen und Risiken überschriebene Darstellung der nach der Ansicht der Initiatoren bei einer Beteiligungsentscheidung zu bedenkender Umstände.

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Der Kläger hat die Ansicht vertreten, die Beklagte hafte ihm deshalb nach den Grundsätzen über die Prospekthaftung, weil sie als Vertriebsbeauftragte dem Initiator des Prospektes gleichzustellen sei und der Prospekt irreführende Angaben enthalte. Wer in einem Emmisionsprospekt unter der Überschrift "Partner" erscheine, sei unabhängig von seiner eventuellen Experteneigenschaft als "Erlasser" des Prospektes anzusehen. Unabhängig davon hafte sie aber auch aus dem Beratungsgespräch, weil sie sich den Prospekt zu eigen gemacht habe. Der Zeuge B. habe die Beteiligung als risikolos hingestellt, weil die Mietgarantie mit einer Bankbürgschaft unterlegt sei. Außerdem vertreibe die Beklagte nur seriöse Beteiligungen. Die vorliegende könne aber nicht als solche eingestuft werden, wie die zwischenzeitlich eingetretene Insolvenz der beteiligten Initiatorengesellschaften zeige. Falsch sei auch der Hinweis gewesen, die an dem Projekt beteiligten Firmen verfügten über eine jahrelange Projekterfahrung auf diesem Gebiet. Der Prospekt sei deshalb falsch gewesen, weil die in ihm genannte Bankbürgschaft von 1,6 Mio. DM unstreitig von der Mietgarantiegeberin nicht gestellt worden sei, die gesellschaftsrechtliche und finanzielle Verflechtung der am Projekt beteiligten Firmen als Chance und nicht, wie es hätte sein müssen, als erhebliches Risiko und die Erfahrung und Kompetenz der Projektentwickler viel zu gut dargestellt worden sei.

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Außerdem hafte die Beklagte, weil sie persönliches Vertrauen bei dem Beratungsgespräch in Anspruch genommen habe.

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Der Kläger hat beantragt,

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1. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 323.787,20 DM nebst 6,25 % Zinsen p.a. auf 54.000,00 DM seit dem 16.08.1997, 6,25 % Zinsen p.a. auf 90.000,00 DM seit dem 27.11.1997, 6,25 % Zinsen p.a. auf 96.000,00 DM seit dem 11.10.1997, 6,25 % Zinsen p.a. auf 96.000,00 DM vom 11.03.1998 bis 30.03.1999 sowie 6,25 % Zinsen p.a. auf 83.200,00 DM seit dem 01.04.1999 Zug um Zug gegen Übertragung einer Kommanditbeteiligung an der D.D.C. City Commercial-Center, Grundstücks, Entwicklungs GmbH &Co. KG, W. 2 KG in Höhe von 120.000,00 DM und in Höhe von 200.000,00 DM zu zahlen;

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2. festzustellen, dass sich die Beklagte mit ihrer Leistung in Verzug befindet.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte ist der Ansicht gewesen, der Kläger verkenne den Tatbestand der Prospekthaftung, weil sie, die Beklagte, weder zum Kreis der Initiatoren noch des Managements des Beteiligungsfonds gehöre und den Emmisionsprospekt auch nicht herausgegeben habe. Persönliches Vertrauen habe sie nicht in Anspruch genommen. In dem Beratungsgespräch seien keine anderen Aussagen getroffen worden als die im überreichten Prospekt. Entgegen der Ansicht des Klägers seien die Angeben im Prospekt zum damaligen Zeitpunkt zutreffend gewesen. Die Aussagen zur Mietgarantie seien zukunftsbezogen gewesen. Die Mietgarantie sei erst zum März 1998 geschuldet gewesen. Die von dem Immobilienfonds zu errichtenden und zu betreibenden Gewerbeimmobilien seien entsprechend den Planungen fertiggestellt worden. Die gegenüber den Prognosen schlechtere wirtschaftliche Entwicklung sei allein auf den Verfall der Gewerberaummieten zurückzuführen. Im Übrigen seien die unstreitig erfolgten Steuervorteile im Wege der Vorteilsausgleichung anzurechnen.

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Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die Beklagte nicht nach den Grundsätzen der Prospekthaftung hafte, weil sie weder Herausgeberin noch Initiatorin des Prospektes noch in das Management des Fonds eingebunden gewesen sei. Dies sei in dem Prospekt auch eindeutig hervorgehoben worden. Davon abgesehen enthalte der Prospekt auch keine falschen Angaben. Die Mietgarantie sollte nach Auffassung der Kammer erst im Jahre 1998 beginnen und erst zu diesem Zeitpunkt sollte die Bankbürgschaft vorliegen. Die enge Verflechtung der Projektpartner sei ebenso richtig dargestellt wie die Erfahrung und Kompetenz der Initiatoren und Verwalter des Fonds.

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Hiergegen wendet sich die Berufung unter Wiederholung und Vertiefung des erstinstanzlichen Vorbringens, mit der das ursprüngliche Klageziel uneingeschränkt weiterverfolgt wird.

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Der Kläger beantragt,

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1. unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 323.787,20 DM nebst 6,25 % Zinsen p.a. auf 54.000,00 DM seit dem 16.08.1997, 6,25 % Zinsen p.a. auf 90.000,00 DM seit dem 27.11.1997, 6,25 % Zinsen p.a. auf 96.000,00 DM seit dem 11.10.1997, 6,25 % Zinsen p.a. auf 96.000,00 DM vom 11.03.1998 bis 30.03.1999 sowie 6,25 % Zinsen p.a. auf 83.200,00 DM seit dem 01.04.1999 Zug um Zug gegen Übertragung einer Kommanditbeteiligung an der D.D.C. City Commercial-Center, Grundstücks, Entwicklungs GmbH &Co. KG, W 2 KG in Höhe von 120.000,00 DM und in Höhe von 200.000,00 DM zu zahlen;

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2. festzustellen, dass sich die Beklagte mit ihrer Leistung in Verzug befindet.

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Die Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und ist der Ansicht, die Beklagte hafte schon deshalb nicht, weil ihre Rolle als Vertriebsbeauftragte im Prospekt eindeutig und unmissverständlich deutlich gemacht worden sei. Deshalb habe sie gerade kein besonderes Vertrauen in Anspruch genommen. Schließlich komme auch keine Haftung wegen Verletzung von Auskunfts- oder Sorgfaltspflichten in Betracht, weil ein solcher Auskunftsvertrag seitens des Klägers schon nicht dargelegt worden sei. Die Beklagte habe erkennbar auf der "Verkäuferseite" gestanden. Schließlich sei der Prospekt im Zeitpunkt des Beitritts des Klägers und der Zeugin E. auch zutreffend gewesen. Statt der Bankbürgschaft habe der Fondsverwalter 1,2 Mio. DM Prämien für die Mietgarantiegeberin zurückgehalten. Im Hinblick auf die zu garantierenden Mieteinnahmen in Höhe von rund 13 Mio. DM für den gesamten Vertragszeitraum sei die Differenz von rund 400.000 DM vernachlässigbar.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags der Parteien wird auch die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung ist zulässig, hat in der Sache aber keinen Erfolg, da das Landgericht die Klage zu recht abgewiesen hat. Dem Kläger steht aus eigenem und abgetretenem Recht kein Anspruch auf Schadensersatz im Zusammenhang mit dem Erwerb der Kommanditbeteiligungen an der D.D.C. City Commercial Center KG zu.

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1. Zu recht hat das Landgericht eine Haftung der Beklagten nach den in Rechtsprechung und Literatur anerkannten Grundsätzen über die Prospekthaftung im engeren Sinne abgelehnt. Danach haften die Initiatoren, Gestalter und Gründer der Gesellschaft, soweit sie das Management bilden und beherrschen, sowie die Personen, die daneben besonderen Einfluss in der Gesellschaft ausüben und Mitverantwortung tragen, für die Richtigkeit der Angaben im Emisionsprospekt (BGHZ 71, 284 [287]; 79, 337 [340, 341 f.]; 83, 222 [223]; zuletzt BGH, NJW 2000, 3346 ff.; Erman/Battes, BGB, 10.Aufl. 2000, § 276 Rdn. 115 c; Müchener Kommentar/Emmerich, BGB, 3. Aufl. 1994, Vor § 275 Rdn. 143 ff.; Soergel/Wolf, 11. Aufl. 1990, Vor § 275 Rdn. 333 ff., insbes. Rdn. 340). Darüber hinaus trifft die Prospekthaftung im engeren Sinne auch diejenigen, die aufgrund ihrer besonderen Fachkunde oder ihrer besonderen beruflichen oder wirtschaftlichen Stellung eine Garantenstellung einnehmen und durch ihr Mitwirken am Emisionsprospekt einen Vertrauenstatbestand für die Anleger geschaffen haben. (BGH, NJW 1995, 1025). Unabhängig von der Frage, ob der Prospekt zum Teil falsche oder missverständliche Angaben enthalten hat, kommt aus diesem Grunde eine Haftung der Beklagten nicht in Betracht, weil sie nicht zu diesem Personenkreis gehört. Sie war allein für den Vertrieb der Kommanditbeteiligungen zuständig und hat weder an der Herausgabe des Emisionsprospektes mitgewirkt noch in irgend einer Weise Einfluss auf die Publikums-KG oder den Betrieb der Einkaufscenter ausgeübt. Soweit der Kläger im Schriftsatz vom 07.09.2001 (GA 138) erstmals geltend macht, die Beklagte habe gemeinsam mit der C. GmbH das Konzept des Fonds, die dazu gehörigen Verträge und die gesamte werbliche Darstellung erarbeitet, ist das Vorbringen unerheblich, weil die völlig unsubstantiierten Behauptungen ins Blaue hinein aufgestellt worden sind und für den Senat deshalb keine Veranlassung besteht, unzulässigen Ausforschungsbeweis zu erheben. Entgegen der Auffassung des Klägers wird die Beklagte auch nicht dadurch in die Prospekthaftung im engeren Sinne einbezogen, dass sie im Emisionsprospekt als "Partnerin" genannt ist, da ihre Rolle darin eindeutig allein als Vertriebsbeauftragte definiert ist. Dadurch wird für die Anleger nicht der Eindruck erweckt, sie gestalte die Fondsgesellschaft in irgendeiner Weise mit. Sie gehört nach dem Prospekt gerade dem Kreis der Verantwortlichen nicht an.

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2. Die Beklagte haftet aber auch nicht aus culpa in contrahendo nach den Grundsätzen über die Prospekthaftung im weiteren Sinne wegen eines ihr zur Last fallenden Verschuldens als Anlageberater oder -vermittler.

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Dieser Haftungstatbestand für Verhandlungsverschulden bei der Werbung für Kapitalanlagen (Erman/Battes, aaO., § 276 Rdn. 115 c) beschreibt die Haftung für die Verletzung oder Schlechterfüllung von Informations-, Aufklärungs- und Beratungspflichten derjenigen, die im Rahmen einer Vermittlung einer Kapitalanlage tätig geworden sind, ohne zum Kreis derjenigen zu gehören, die von der Prospekthaftung im engeren Sinne erfasst werden. Der Umfang der Pflichten und damit die Ausgestaltung des Haftungstatbestandes richtet sich einerseits danach, ob der Inanspruchgenommene als Anlageberater oder als Anlagevermittler tätig geworden ist (BGHZ 100, 117 [118 f.]; BGH, NJW 1982, 1095 [1096]; NJW-RR 1993, 1114 = ZIP 1993, 997 ff.; 123, 126 [128 f.]), andererseits nach der Art der vermittelten Kapitalanlage (BGHZ 100, 117 [118 f.]; BGH, NJW- RR 1193, 1114 [1115]; ZIP 1998, 1306 [1307]) und schließlich nach der Erfahrung und den Kenntnissen des Anlegers (BGHZ 123, 126 [128]; BGH, NJW-RR 1993, 1114 [1115]).

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a) Der Anlageberater unterstützt den Kunden, der selbst keine ausreichenden wirtschaftlichen Kenntnisse besitzt und keinen genügenden Überblick über wirtschaftliche Zusammenhänge hat. Dieser Anleger erwartet nicht nur die Mitteilung der für seine Anlageentscheidung wesentlichen Tatsachen, sondern eine Bewertung und eine auf seine persönlichen Verhältnisse zugeschnittene Beratung, die er auch besonders honoriert. Charakteristikum des Anlageberaters ist das weitgehende persönliche Vertrauen, die gegenüber dem Anleger dokumentierte Unabhängigkeit gegenüber der vermittelten Kapitalanlage und die Tatsache, dass er "im Lager des beratenen Anlegers" steht. Deshalb kann von ihm auch eine besonders fundierte und differenzierte Beratung erwartet werden, die auch eine Einschätzung des mit der Anlageentscheidung verbundenen wirtschaftlichen Risikos enthalten muss.

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Die Beklagte war im Verhältnis zum Kläger und der Zeugin E. nicht als Anlageberater in diesem Sinne tätig. Ausweislich des Emmisionsprospektes war die Beklagte eindeutig und für die Anleger ohne weiteres erkennbar, weil mehrfach deutlich hervorgehoben, allein auf Seiten der Fondsgesellschaft als Vertriebsbeauftragte für die Beschaffung des Eigenkapitals tätig. Sie war gerade nicht unabhängig, sondern stand unmissverständlich im Lager der Publikums-KG und ihrer Initiatoren. Sie hat entgegen der Auffassung des Klägers auch kein Honorar von den Anlegern sondern allein von der Fondsgesellschaft erhalten. Ausweislich des im Parallelverfahren 15 U 14/01 überreichten und zum Gegenstand dieses Verfahrens gemachten Vertrages über die Vermittlung des Kommanditkapitals erhält die Beklagte eine Vergütung von 11% von der Fondsgesellschaft je vermittelten Kommanditanteils, auf das das vom Anleger zu zahlende Agio angerechnet wird. Deshalb wurde zur Sicherung der Vergütungsansprüche der Beklagten 11% des Zeichnungskapitals an die Beklagte abgetreten. Auch nach dem Vortrag des Klägers ist die Beklagte nicht als unabhängige Beraterin aufgetreten, sondern als Werberin für das zu vermittelnde Kommanditkapital der Fondsgesellschaft. Dies zeigt sich daran, dass über den Prospektinhalt hinausgehende Aussagen nur werbende und allgemein das Projekt anpreisende Angaben seitens des Vermittlers B. vom Kläger behauptet werden. Gerade der werbende und anpreisende Charakter der behaupteten Auskünfte des Zeugen B., die sich in ihrem Kerngehalt in einer allgemeinen Bewertung der Geldanlage als seriös und "risikolos" sowie der Projektentwickler als erfahren erschöpften, ist ein starkes Indiz dafür, die Beklagte als Anlagevermittlerin anzusehen (vgl. allg. zu diesem Merkmal BGH, NJW-RR 1993, 1114 [1115]). Insbesondere die Tatsache, dass die Beklagte das unternehmerische Konzept der Gewerbecenter nicht selbstständig bewertet, sondern auch nach dem Vortrag des Klägers insoweit auf den Prospekt verwiesen und nur zu den steuerlichen Fragen ein Votum abgegeben hat, zeigt, dass sie nur die Rolle der Anlagenvermittlerin übernehmen wollte und dies den Anlegern auch deutlich machte. Eine Überprüfung des unternehmerischen Konzeptes hätte nämlich vorausgesetzt, dass sich die Beklagte mit dem Markt der Gewerberaummiete in Berlin sachkundig auseinandergesetzt hätte, um die prognostizierten Mieten realistisch abschätzen zu können. Gerade dies hat sie nach dem Vortrag des Klägers aber nicht getan und aus dessen Sicht redlicherweise auch nicht tun sollen. Aus dessen Sicht sollte sie allein die Plausibilität des Konzeptes und die Seriosität der an der Projektentwicklung beteiligten Gesellschaften bestätigen. Darüber hinausgehende Prüfungen und Beratungsleistungen konnten die Anleger bei der vorliegenden Vertragsgestaltung nicht erwarten.

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b) Der Anlagevermittler, der für eine bestimmte Kapitalanlage im Interesse des Kapitalsuchenden tätig wird und von diesem auch die Provision für den Vertrieb erhält, tritt dem Anleger selbstständiger gegenüber. Bei diesem im "Lager des Kapitalsuchenden" Stehenden tritt der werbende und anpreisende Charakter seiner Aussagen in den Vordergrund. Deshalb zielt der zwischen dem Anleger und dem Anlagevermittler nach ständiger Rechtsprechung stillschweigend zustande gekommene Vertrag (BGHZ 100, 117 [118 ff.]; 123, 126 [128]; BGH, NJW 1993, 114 [1115]) auf Auskunftserteilung und verpflichtet zu richtiger und vollständiger Information über alle tatsächlichen Umstände, die für die Anlageentscheidung von besonderer Bedeutung sind. Inhalt und Umfang dieser Auskunftspflicht richten sich nach dem Anlageprojekt und dem Anleger und hängt von den besonderen Umständen des Einzelfalles ab (BGHZ 123, 126 [128]). Um die Auskunft ordnungsgemäß erteilen zu können, muss der Anlagevermittler den Emisionsprospekt darauf hin überprüfen, ob er den Anforderungen der Rechtsprechung hinsichtlich Klarheit und Wahrheit entspricht und keine irreführenden und verharmlosenden Darstellungen enthält (BGH, NJW 2000, 3346 [3347]), eine Plausibilitätsprüfung des Prospektes vornehmen (BGH, NJW-RR 2000, 998), im Falle risikoreicher Anlagen Nachforschungen in allgemein zugänglichen Quellen anstellen (BHZ 123, 126 [128]; BGH, NJW 1982, 1095) und auf die Umstände hinweisen, die einem vernünftigen Anleger nach objektiven Gesichtspunkten ein zutreffendes Bild von dem Anlageprojekt vermitteln (vgl. allg. Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechtshandbuch, 2. Aufl. 2001, § 110 Rdn. 3 ff.). Hierzu gehört insbesondere auch der Hinweis auf eine personelle und wirtschaftliche Verflechtung von verschiedenen am dem Anlageprojekt beteiligten Firmen, soweit diese Verflechtung nicht schon aus dem Emisionsprospekt hervorgeht.

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Das Verhalten der Beklagten bei der Vermittlung der Kommanditanteile an der D.D.C. City Commercial Center, Grundstücks -Entwicklungs GmbH &Co KG, W. 2 genügt diesen Anforderungen. Die Enttäuschung der Erwartung des Klägers und der Zeugin E. beruht auf der von den Prognosen abweichenden Zahlungsmoral der Mieter und der hinter den Erwartungen zurückbleibenden Entwicklung der Gewerberaummieten in Berlin und den neuen Bundesländern.

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Der Emisionsprospekt erfüllt die in der Rechtsprechung entwickelten Anforderungen hinsichtlich Klarheit und Wahrheit. Alle für die Anlageentscheidung wesentlichen Umstände werden deutlich und nicht irreführend dargestellt. Sämtliche anfallenden Kosten tauchen in dem unter Beteiligungsprofil und Investitionsplan und Finanzierung betitelten Teilen auf. Dieser Investitionsplan ist auch eingehalten worden. Die Prognosen, die der Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde liegen, sind auf den Seiten 6 und 7 des Prospektteils B im einzelnen aufgeführt und auf den Seiten 8 und 9 erläutert. Wahrheitsgemäß wird dabei mitgeteilt, dass im Zeitpunkt der Prospektausgabe 89 % der Fläche der W. schon vermietet war und ein Hauptmieter die R. AG &Co OHG ist. Damit war aber erkennbar keine Aussage darüber getroffen worden, welche weiteren kapitalkräftigen Gewerbemieter dauerhaft für sichere Einnahmen sorgen sollten. Dies ist gerade das unternehmerische Risiko bei einer Gewerbeimmobilie. Für die Sicherheit der Anlage ist dabei entscheidend die Lage des Objekts und der Mietmarkt für Gewerberaum in dem betreffenden Gebiet. Gerade in den neuen Bundesländern und Ostberlin haben sich die Erwartungen der Anleger bei Gewerbe- und Büroraum nach allgemeiner Erkenntnis nicht erfüllt, sondern die Mieten sind hinter den Prognosen zurückgeblieben. Ebenso ist die Erwartung in die Steigerung der Kaufkraft aufgrund der anhaltend hohen Arbeitslosigkeit gerade in den neuen Bundesländern und Ostberlin enttäuscht worden. Folge dieser wirtschaftlichen Entwicklung ist schon nach Presseberichten eine sinkende Zahlungsmoral und teilweise ein Rückgang der Gewerberaummieten. Auch ist die Fluktuation von Geschäften in Gewerbecentern ein alltäglicher Vorgang. Auf diese Umstände weisen die Ausführungen unter der Rubrik "Chancen und Risiken" deutlich und unmissverständlich hin. Abgesehen davon handelt es sich bei diesen Risiken auch um allgemein bekannte Unwägbarkeiten bei einer solchen Anlageform, die dennoch nicht zu den besonders risikobehafteten Anlagen gehört. Auch die Verflechtung der Projektentwicklungsfirmen wird zutreffend unter der Rubrik "Angaben über die anbietenden Partner" offengelegt. Die Übersicht auf den Seiten 19 ff. des Prospektteils B legt offen, dass die verschiedenen Firmen unter zwei Adressen residieren und im wesentlichen von denselben Geschäftsführern geführt werden. Deshalb wird zu recht unter der Rubrik "Chancen und Risiken" auf Seite 29 des Prospektteils B darauf hingewiesen, dass die wirtschaftliche und personelle Verflechtung eine wirksame Kontrolle erschwert und Vertragspartner in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten können. Dann liegt aber gerade bei der mit den Projektentwicklern und der Verwaltungsgesellschaft wirtschaftlich verbundenen Mietgarantin der Gedanke nahe, dass wirtschaftliche Schwierigkeiten einer der Partner die anderen zumindest betrifft. Dieses für einen aufmerksamen Leser offenkundige Risiko musste nicht gesondert hervorgehoben werden. Gerade die Mietgarantie, die ein Ausfallrisiko von insgesamt 15.280.292 DM abdecken sollte, setzt einen sehr kapitalkräftigen Mietgaranten voraus. Bei einer Firma, die ihren Sitz in den neuen Bundesländern hat und zum Zeitpunkt der Prospektausgabe erst 4 Jahre im Markt tätig war und mit den Projektentwicklern, die jeweils ein relativ geringes Stammkapital aufweisen, war diese Anforderung nicht ohne weiteres erfüllt, so dass sich die scheinbare Sicherheit der Mietgarantie relativierte. Die Sicherheit der Kapitalanlage hing damit weitgehend von der Bonität und der wirtschaftlichen Entwicklung der Gewerberaummieter ab. Dies war für den nicht flüchtigen Leser des Emmisionsprospektes ohne weiteres erkennbar. Deshalb hat selbst der von einem Kläger in dem Parallelverfahren 15 U 26/01 vorgelegte und zum Gegenstand dieses Verfahrens gemachte D.-Report Nr. 05/97 zu dem parallel aufgelegten Fonds P. Arkaden und W., der in den wesentlichen Teilen mit dem vorliegenden Prospekt identisch ist, das Angebot zwar als stark überteuert bezeichnet, aber dem Prospekt nur deshalb als nur vordergründig ordentlich bezeichnet, weil auf "die Knackpunkte" nicht mit der nach Auffassung des Autors erforderlichen Deutlichkeit hingewiesen worden ist. Der Senat ist der Auffassung, dass mit der von einem Anleger zu fordernden Aufmerksamkeit sämtliche Risiken aus dem Emisionsprospekt ohne weiteres erkennbar gewesen sind.

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Es kann dahinstehen, ob der Beklagten bewusst war, dass der Kaufmann Günter W. L. noch am Geschäftsbetrieb der D.D.C. Gruppe beteiligt war. Denn es sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, dass zum damaligen Zeitpunkt Erkenntnisses über ein betrügerisches Verhalten des Herrn L. bei der Beklagten vorlagen oder dass die wirtschaftliche Lage der Immobilienfonds Resultat eines betrügerischen Verhaltens des Herrn L. ist. Das Nichterreichen der prognostizierten Mieteinnahmen ist zum einen Folge der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung in Ostberlin und den angrenzenden neuen Bundesländern und zum anderen Folge der mangelhaften Verwaltung der von den Immobilienfonds betriebenen Einkaufscenter. Beide Umstände haben mit der Tätigkeit des Herrn L. nichts zu tun. Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob dieser selbst wegen Pflichtverletzungen gegenüber den Anlegern haftet, weil er durch seine Tätigkeit die vertraglichen Pflichten der jeweiligen Partnerfirmen faktisch übernommen hat. Ebenso wie über einzelne Mitarbeiter einer beteiligten Firma nicht unterrichtet werden muss, wenn nicht Anhaltspunkte dafür gegeben sind, dass gerade in dieser Person eine besondere Gefahr für die Anleger besteht, muss auch nicht über einen ehemaligen Gesellschafter berichtet werden, der immer noch in der Gesellschaft an leitender Position tätig ist. Sein Ausscheiden kann mannigfaltige Gründe haben.

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Das steuerliche Konzept hat die Beklagte auf seine Plausibilität überprüft. Insoweit ist auch unstreitig, dass die prognostizierten Steuervorteile eingetreten sind, das vorgestellte juristische Konzept also den steuerlichen Anforderungen genügt hat.

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Entgegen der Auffassung des Klägers kommt es nicht darauf an, ob die Mietgarantie im Zeitpunkt der Prospektherausgabe schon vertraglich eingeräumt worden war und eine Bankbürgschaft in Höhe der prospektierten 1,6 Mio. DM zu diesem Zeitpunkt schon vorgelegen hat. Denn der Beklagten oblag nicht die Nachforschung über das tatsächliche Vorliegen der im Emisionsprospekt gemachten Angaben. Sie musste sich solange keine Verträge vorlegen lassen, als keine Zweifel an der Richtigkeit des Prospektes vernünftigerweise aufgetreten waren. Der Anlagevermittler muss sich zwar nach der ständigen Rechtsprechung über die Bonität und die Wirtschaftlichkeit der zu vermittelnden Kapitalanlagen selbst informieren oder bei Unkenntnis diese offen legen (BGH, NJW-RR 1993, 114 [1115]). Das bedeutet aber nicht, dass sämtliche Angaben des Prospektes auf seine Richtigkeit hin überprüft werden muss. Dies wäre für einen Anlagenvermittler gar nicht leistbar. Es müssen die allgemeinen Informationsquellen genutzt werden und in den Fällen, in denen ein sorgfältiger und vorsichtiger Anleger weitere Nachforschungen anstellen würde, diese getätigt werden. Soweit dafür kein Anlass besteht, brauchen einzelne Vertragswerke jedoch nicht eingesehen werden. Für eine Nachprüfung der Mietgarantie und der dafür zu stellenden Bankbürgschaft bestand im Zeitpunkt der Beteiligung jedoch kein Anlass. Die Investitionen waren zum einen zur Hälfte mit Fremdkapital finanziert, was eine gewisse Prüfung durch die kreditgewährenden Banken nahe legte, die Gewerbecenter waren schon zu weiten Teilen errichtet und zu einem erheblichem schon vermietet und es bestanden zu diesem Zeitpunkt bis auf die offen gelegte wirtschaftliche und personelle Verflechtung der Projektgesellschaften keine Anhaltspunkte für ein betrügerisches Vorgehen der Initiatoren des Immobilienfonds. Gerade die geringe Höhe der Bankgarantie im Verhältnis zu dem zu garantierenden Ausfallrisiko und der hohe Vermietungsstand legten die Annahme nahe, dass es sich hierbei um einen relativ unkritischen Umstand handelt. Diese Einschätzung wird von dem schon oben zum parallel aufgelegten Immobilienfonds "P.-Arkaden" durch die Einschätzung des G.-Report gestützt, der angesichts des hohen Vermietungsstandes eine Mietgarantie für weitgehend überflüssig erachtete. Vor diesem Hintergrund brauchte die Beklagte nicht nachzuprüfen, ob der Mietgarantievertrag im Zeitpunkt des Beitritts abgeschlossen und mit einer Bankbürgschaft unterlegt gewesen ist. Dasselbe gilt für die von dem Kläger behaupteten Rückvergütungen der D.D.C. AG an die Mieter und die vom ihm behauptete unrichtige Nutzflächengröße.

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Aus den zu den Akten gereichten Unterlagen ergeben sich keine Anhaltspunkte, dafür, dass die Beklagte eine höhere Vergütung als die im Prospekt ausgewiesene erhalten hat.

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Insgesamt ist festzustellen, dass sich die Kapitalanlagen des Klägers und der Zeugin E. vor allem wegen falsch prognostizierter Mieteinnahmen nicht in der erhofften Weise entwickelt haben. Dies stellt das unternehmerische Risiko der Anleger dar. Von der Beklagten als Vermittlerin zu vertretende Falschangaben im Emisionsprospekt oder bei der Beratung sind nicht festzustellen.

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PDie Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 108 ZPO.

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Wert der Beschwer und Streitwert für den Berufungsrechtszug: 323.787,20 DM.