Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-03-23, Aktenzeichen 3 A 1082/02
ECLI:DE:OVGNRW:2006:0323.3A1082.02.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung
durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund der Kostenentscheidung
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit
in Höhe des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin wendet sich gegen die Heranziehung zu Vorausleistungen auf
Erschließungsbeiträge für die erstmalige Herstellung der Straße "Am H. " in I. -F.
.

3

Die Klägerin ist (Gesamt-)Erbbauberechtigte an einem gewerblich genutzten, 39.774 qm
großen Areal in I. , das aus den acht aneinander grenzenden Grundstücken Gemarkung
F. , Flur 2 Flurstücke 475 und 492 und Flur 3, Flurstücke 19, 50, 372, 374, 376 und 388
gebildet wird. Wegen der Größe der einzelnen Grundstücke wird auf die Anlage zum
angefochtenen Bescheid vom 30. März 2000 verwiesen, wegen ihrer Lage auf den bei den
Akten befindlichen "Verteilungsplan" und wegen der Einzelheiten der Erbbaurechtsbestellung
auf die von der Klägerin vorgelegten Kopien der Erbaurechtsverträge vom 14. Dezember
1981, 13. Juli 1982 und 10. Dezember 1987. Eigentümerin der Grundstücke ist die S. West
eG. Zwischen der Klägerin und der S. Handelsgesellschaft L. mbH besteht seit 1981
hinsichtlich der Flächen ein Anlagen-Leasingvertrag. Das Gelände wird von der S. -A.
AG für ihre Niederlassung mit Zentrallager und Verwaltung genutzt.

4

Das Gewerbegelände liegt nordwestlich der Straße "Am H. ", die mit einer Länge
von etwa 200 m nach Norden von der C. Straße in I. -F. abzweigt und vor der
Trasse der neu angelegten K2n als Sackgasse endet. Es wird von der Straße "Am H. "
fast durchgehend durch überwiegend gewerblich genutzte Grundstücke mit einer Tiefe
zwischen 50 und ca. 65 m getrennt. Lediglich am nördlichen Ende der Straße grenzt es mit
einer etwa 65 m tiefen und ca. 13 m breiten Teilfläche, dem Grundstück Gemarkung F. ,
Flur 3, Flurstück 19, unmittelbar an die Straße an. Das zuletzt genannte Grundstück wurde
und wird als Parkplatz für Mitarbeiter der S. -A. AG genutzt. Gegenwärtig ist es Teil
eines größeren Parkplatzes, der sich auch auf nördlich und östlich angrenzende Grundstücke
erstreckt. Von der Straße "Am H. " zweigt in einem Abstand von etwa 90 m von der
Einmündung in die C. Straße in östliche Richtung die "S.---straße " ab, die zu einer
Zufahrt an der südöstlichen Ecke des streitbefangenen Betriebsgeländes führt.

5

Die Straße "Am H. " wurde in dem Teilstück von C. Straße bis zur S.---
straße , die bereits in den 50er Jahren als öffentliche Straße angelegt und nach den
Verwaltungsvorgängen "auf privatrechtlicher Grundlage" abgerechnet worden war, in den
50er und 60er Jahren ausgebaut. Die Herstellung der noch fehlenden Strecke bis zum
nördlichen Ende der Straße erfolgte im Jahre 1992. Dabei wurde die Straße, die im Übrigen
mit einer ca. 6,50 m breiten Fahrbahn und beiderseitigen Gehwegen angelegt worden war,
zum nördlichen Ende hin auf eine Länge von ca. 25 m lediglich mit einer Fahrbahnbreite von
3,70 m hergestellt; hieran grenzt unter anderem das oben genannte Flurstück 19. Auch auf die
Anlegung einer Wendefläche, die ein früherer Bebauungsplanentwurf vorgesehen hatte,
wurde verzichtet.

6

Mit Bescheid vom 5. Juli 1996 zog der Beklagte die Klägerin für das Gewerbegelände für
die erstmalige Herstellung der Straße "Am H. " zu Erschließungsbeiträgen in Höhe von
insgesamt 153.534,26 DM heran. Die Klägerin beglich die Beitragsforderung und erhob nach
erfolglosem Widerspruch Klage gegen ihre Heranziehung. Mit Urteil vom 7. Dezember 1999
- Az. 17 K 6187/97 - hob das Verwaltungsgericht L. den angefochtenen Bescheid auf, weil
eine Erschließungsbeitragspflicht mangels Widmung der Straße "Am H. " in ihrer
gesamten Länge noch nicht entstanden sei. Dabei wies das Gericht darauf hin, dass die Straße
wegen ihrer geringen Fahrbahnbreite zum nördlichen Ende hin für eine ordnungsgemäße
Erschließung des Gewerbegeländes der Klägerin nicht geeignet sei, weil sie einen
Begegnungsverkehr von Lastkraftwagen nicht zulasse. Aufgrund dieses Hinweises beschloss
der Planungsausschuss der Stadt I. am 28. März 2000, das Endstück der Straße in der in
den Empfehlungen für den Ausbau von Erschließungsstraßen (EAE 85/95) genannten
Regelbreite von 5,50 m auszubauen.

7

Mit Bescheid vom 30. März 2000 zog der Beklagte die Klägerin erneut, diesmal in Form
einer Vorausleistung, zu einem Beitrag von - wiederum - insgesamt 153.534,26 DM heran,
den er in einer Anlage zu dem Bescheid nach den erfassten Grundstücken aufschlüsselte. Auf
diese Anlage wird verwiesen.

8

Den am 11. April 2000 erhobenen Widerspruch der Klägerin wies der Beklagte mit
Widerspruchsbescheid vom 27. April 2000 zurück.

9

Mit ihrer am 23. Mai 2000 erhobenen Klage hat die Klägerin geltend gemacht: Es sei
nicht zu erwarten, dass die Stadt die Straße "Am H. " weiter ausbaue, weil dieser
Ausbau nicht erforderlich sei. Die Straße werde an die neue Kreisstraße K2n im Norden nicht
angebunden. Auch für das von der S. - A. AG genutzte Gewerbegelände sei eine
Erschließung durch die Straße nicht erforderlich, weil es über eine hinreichende Erschließung
über die S.---straße verfüge und eine (weitere) Zufahrt für den Schwerlastverkehr von der
K2n erhalten solle. Im Übrigen solle der Ausbau allein ihrer Heranziehung zu Beiträgen
dienen; für die Erschließung der Anliegergrundstücke sei er nicht erforderlich im Sinne von §
129 Abs. 1 Satz 1 BauGB.

10

Die Straße "Am H. " sei zudem bereits endgültig hergestellt, seitdem das
Bauprogramm der Stadt erfüllt worden sei, nach dem sich seit Inkrafttreten der ersten
Änderung der Erschließungsbeitragssatzung das Ausbauprogramm für eine
Erschließungsanlage bemesse. Die im Vorprozess vom Verwaltungsgericht festgestellte
unzureichende Erschließung ihres Grundstücks sei insoweit ohne Bedeutung. Damit diene ein
zukünftiger Ausbau zwecks Verbreiterung nicht mehr der endgültigen Herstellung und
rechtfertige eine Vorausleistungserhebung nicht.

11

Das Gewerbegelände werde von der Straße "Am H. " jedenfalls nicht in Gänze
erschlossen. Allein das Flurstück 19 grenze an die Straße an. Dieses Grundstück sei
selbstständig beitragsrelevant nutzbar. Die vom Bundesverwaltungsgericht als
ausschlaggebend angesehene "schutzwürdige Erwartung der anderen Anlieger", dass
vorliegend auch die hinterliegenden Grundstücke zu Erschließungsbeiträgen herangezogen
werden, bestehe nicht. Eine Zufahrt von der Straße zum Flurstück 19 existiere nicht. An der
Grenze zur Straße seien ein Zaun errichtet und Bepflanzungen vorgenommen worden. Die
gemeinsame Nutzung des Anliegergrundstücks mit den Hinterliegergrundstücken sei ohne
Belang, wenn kein Zugang zur abgerechneten Erschließungsanlage genommen werde.

12

Die Klägerin hat beantragt,

13

den Heranziehungsbescheid des Beklagten vom 30. März 2000 in der Fassung des
Widerspruchsbescheides vom 27. April 2000 aufzuheben.

14

Der Beklagte hat Klageabweisung beantragt und zur Begründung geltend gemacht: Die
zwischenzeitlich durchgeführte Verbreiterung der Straße "Am H. " diene nicht nur der
Erschließung des Geländes der Klägerin sondern auch den anderen Anliegergrundstücken. Ob
die Klägerin diese Erschließung ihrer Grundstücke wünsche, sei ohne Belang. Die
Beseitigung der früher vorhandenen Zufahrt auf das Flurstück 19 sei ebenfalls nicht von
Bedeutung, da es nach der Rechtsprechung bei Eigentümeridentität allein auf die rechtliche
und tatsächliche Möglichkeit der Zufahrtnahme ankomme, die nach wie vor bestehe.

15

Mit dem angefochtenen Urteil hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Zur
Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt: Das Bauprogramm für die Straße "Am
H. " habe bis zum Entstehen sachlicher Beitragspflichten geändert werden können.
Deshalb stehe die Erfüllung des ursprünglichen Bauprogramms der Vorausleistungserhebung
nicht im Wege. Auch die der Vorausleistungserhebung zugrunde zu legende
Erschließungssituation bemesse sich ausschließlich nach der Situation bei Entstehen
sachlicher Beitragspflichten. Danach unterlägen neben dem Anliegergrundstück Flurstück 19
auch die Hinterliegergrundstücke der Beitragspflicht für die Straße "Am H. ".

16

Die Hinterliegergrundstücke seien erschlossen im Sinne von § 131 Abs. 1 BauGB. Die
übrigen Anlieger der Straße dürften ihre Einbeziehung in die Veranlagung in Sinne der
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts schutzwürdig erwarten, weil sämtliche
Grundstücke einheitlich als Zentrallager der S. genutzt würden. Auch die Voraussetzungen
des § 133 Abs. 1 BauGB seien erfüllt. Ein Hinterliegergrundstück sei im Sinne dieser
Vorschrift erschlossen, wenn das Anliegergrundstück demselben Eigentümer oder
Erbbauberechtigten gehöre, weil er es in diesem Fall in der Hand habe, alle baurechtliche
Erreichbarkeitsanforderungen zu erfüllen, sei es durch die Anlegung einer (dinglich
gesicherten) Zufahrt über die Anliegerparzelle oder durch Vereinigung der Parzellen zu einem
Buchgrundstück. Die Frage, ob die derzeit auf dem streitbefangenen Gelände vorhandene
gewerbliche Nutzung bei einer Zufahrtsmöglichkeit allein über Flurstück 19 in vollem
Umfang genehmigungsfähig sei, sei demgegenüber nicht ausschlaggebend. Auch die
anderweitige Erschließung des Geländes hindere die Heranziehung nicht. Bedenken gegen die
Erforderlichkeit der Verbreiterung der Straße "Am H. " für die erschlossenen
Bauflächen im Sinne des § 129 Abs. 1 BauGB bestünden ebenfalls nicht.

17

Auf Antrag der Klägerin hat der erkennende Senat mit Beschluss vom 11. März 2005 die
Berufung gegen das Urteil insoweit zugelassen, als mit den angefochtenen Bescheiden
Vorausleistungen für die Hinterliegergrundstücke Gemarkung F. , Flur 2 Flurstücke 475
und 492 und Flur 3, Flurstücke 50, 372, 374, 376 und 388 festgesetzt worden sind;
hinsichtlich der Veranlagung des (Anlieger-) Flurstücks 19 hat er den Zulassungsantrag
abgelehnt.

18

Mit ihrer rechtzeitig begründeten Berufung macht die Klägerin geltend:

19

Die Hinterliegergrundstücke seien von der Straße "Am H. " nicht erschlossen im
Sinne von § 131 BauGB. Das Anliegergrundstück Flurstück 19 sei selbstständig gewerblich
nutzbar. Angesichts dessen seien die Hinterliegergrundstücke nach der Rechtsprechung nur
erschlossen im Sinne von § 131 Abs. 1 BauGB bei Schutzwürdigkeit der Erwartung der
anderen Anlieger, dass diese Grundstücke ebenfalls in die Verteilung einzubeziehen seien.
Die Voraussetzungen, unter denen die Rechtsprechung eine solche schutzwürdige Erwartung
angenommen habe, lägen indes nicht vor. Bei Erlass des angefochtenen Bescheides habe eine
Zufahrt zum Flurstück 19 nicht bestanden. Die nunmehr dort befindliche Zufahrt sei erst
während des Klageverfahrens angelegt worden, nachdem ein Nachbargrundstück erworben
und auf diesem, dem Flurstück 19 und östlich angrenzenden Flächen ein Parkplatz für PKW
angelegt worden sei, der von Mitarbeitern der S. -A. AG genutzt werde und von dem
aus ein Zugang zum Werksgelände bestehe. Die gemeinsame Nutzung mit den
Hinterliegergrundstücken, die ohnehin "nur in sehr eingeschränktem Umfang" als Parkplatz
für S. -Mitarbeiter bestanden hätte, begründe nach der Rechtsprechung eine schutzwürdige
Erwartung der anderen Anlieger nur dann, wenn sich ein dem Anliegergrundstück tatsächlich
vermittelter Erschließungsvorteil infolge der vom Willen des Eigentümers getragenen
einheitlichen Nutzung auch auf die Hinterliegergrundstücke erstrecke. Ein derartiger
übergreifender Erschließungsvorteil sei hier jedoch nicht festzustellen, da das Gewerbeareal
ausreichend anderweitig erschlossen und die Erschließung durch die Straße "Am H. "
unzureichend sei.

20

Entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts sei auch eine Beitragspflicht der
Hinterliegergrundstücke nach § 133 Abs. 1 BauGB nicht entstanden.

21

Die Möglichkeit einer Zufahrtnahme über Flurstück 19 sei weder öffentlich-rechtlich
gesichert im Sinne von § 4 Abs. 1 BauO NW, noch bestehe ein diesbezügliches
privatrechtliches Nutzungsrecht. Sie als (nur) Erbbauberechtigte habe es auch nicht in der
Hand, die fehlenden Erreichbarkeitsvoraussetzungen zu schaffen, wie dies das
Bundesverwaltungsgericht für den Fall der Eigentümeridentität angenommen habe. Nach § 83
Abs. 1 Satz 1 BauO NW sei für die Bestellung einer Baulast ein Handeln auch des
Eigentümers erforderlich. Wegen der hinreichenden anderweitigen Erschließung des Geländes
habe sie gegen die Grundeigentümerin auch keinen Anspruch auf Einräumung einer Baulast.
Einem solchen Anspruch stehe durchgreifend auch entgegen, dass das Erbbaurecht seinem
Inhalt nach befristet sei, während eine Zuwegungsbaulast auf unabsehbare Dauer bestellt
werde. Eine solche Belastung des Eigentums der Grundeigentümerin könne sie, die Klägerin,
nicht beanspruchen. Das für die Bestellung der Baulast Ausgeführte gelte gleichermaßen für
die Bestellung einer Grunddienstbarkeit, um das für eine Zufahrt zusätzlich erforderliche
zivilrechtliche Nutzungsrecht zu begründen. Auch dies könne sie ohne Mitwirkung der
Grundstückseigentümerin nicht bewerkstelligen.

22

Eine Erschließung des gesamten ca. 40.000 qm großen Gewerbegeländes über eine
Zufahrt über das Flurstück 19 wäre zudem baurechtlich unzulässig, weil sie gegen das
Rücksichtnahmegebot verstieße. Bei dem erschließungsbeitragsrechtlich gebotenen
"Hinwegdenken" der anderen Erschließungen wäre die Straße "Am H. " allein nicht
geeignet, den Hinterliegergrundstücken die für eine gewerbliche Bebauung erforderliche
wegemäßige Erreichbarkeit zu vermitteln. Das an das Flurstück 19 südlich angrenzende
Grundstück sei mit einem Wohnhaus bebaut. Die etwa anzulegende Zufahrt würde mit einer
Länge von 70 m an dessen seitlicher Grenze verlaufen und bei dem mit einer gewerblichen
Nutzung des ca. 40.000 qm großen Geländes einhergehenden LKW-Verkehr zu einer
unzumutbaren Beeinträchtigung der üblicherweise im hinteren Grundstücksbereich
angeordneten Garten- und Ruhezone führen. Insoweit sei eine Parallele zur Rechtsprechung
zur Unzulässigkeit von Zufahrten zu Garagen im hinteren Grundstücksbereich zu ziehen, nach
der schon die Anlegung von 5 Stellplätzen in einem Blockinnenbereich problematisch sei.
Eine derartige Bewertung müsse erst recht für die einzige Zufahrt zu einem 40.000 qm
umfassenden Gewerbegebiet gelten, auf die bei einem "Hinwegdenken" der anderweitigen
Erschließung abzustellen sei.

23

Eine derartige Zufahrt über das Flurstück 19 wäre auch mit § 19 Abs. 2 BauO NRW nicht
vereinbar, weil bei einer Abwicklung des gesamten Verkehrs zu dem 40.000 qm großen
Gewerbeareal die Sicherheit und Ordnung des Straßenverkehrs auf dem zweitem Teilstück
der Straße "Am H. " gefährdet sei. Schon die Einfahrt auf das Grundstück sei
problematisch. Ein Begegnungsverkehr von Lastkraftwagen sei im Einmündungsbereich nicht
abzuwickeln. Die anderen Zufahrten zu dem Gewerbegelände seien gerade wegen der
Notwendigkeit einer guten Verkehrsanbindung geschaffen worden. Hierzu stehe die
Annahme, der gesamte Verkehr sei über das Flurstück 19 abzuwickeln, in krassem
Gegensatz.

24

Die Klägerin beantragt,

25

unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils den Heranziehungsbescheid des
Beklagten vom 30. März 2000 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 27. April
2000 insoweit aufzuheben, als der Beklagte die Klägerin zu einer Vorausleistung für die
Grundstücke Gemarkung F. , Flur 2, Flurstücke 475 und 492 sowie Flur 3, Flurstücke 50,
372, 374, 376 und 388 herangezogen hat.

26

Der Beklagte beantragt,

27

die Berufung zurückzuweisen.

28

Er macht geltend: Entgegen der Annahme der Klägerin lasse die Rechtsprechung für ein
Erschlossensein im Sinne von § 131 Abs. 1 BauGB die einheitliche Nutzung von Anlieger-
und Hinterliegergrundstück genügen. Die Existenz einer Zufahrt zum Hinterliegergrundstück
sei nicht erforderlich; vielmehr reiche die Möglichkeit, eine solche Zufahrt anzulegen und die
Erschließungsanlage in Anspruch zu nehmen. Der dinglichen Sicherung einer Zufahrt bedürfe
es im hier gegebenen Fall der Eigentümeridentität nicht. Zwischenzeitlich sei zudem eine
Zufahrt zu dem Parkplatz auf dem Flurstück 19 über die Straße "Am H. " angelegt
worden; von dem Parkplatz existiere ein Zugang zum Betriebsgelände und damit eine
Grundlage für ein schutzwürdiges Vertrauen der anderen Anlieger darauf, dass die gesamte
Gewerbefläche an der Verteilung der Straßenausbaukosten beteiligt werde. Diese
Zugangsmöglichkeit habe bereits beim Entstehen der sachlichen
Erschließungsbeitragspflichten für die Erschließungsanlage bestanden, die mit der am 6.
August 2002 erfolgten Widmung eingetreten sei.

29

Die Rechtsposition eines Erbbauberechtigten entspreche annähernd derjenigen eines
Eigentümers. Hier komme noch hinzu, dass zwischen der Klägerin und der Eigentümerin der
Grundstücke, die gleichzeitig das Zentrallager auf den Gewerbeflächen betreibe, derart enge
Beziehungen bestünden, dass sie gemeinsam eine erforderliche Baulast bestellen könnten. Für
ein Erschlossensein reiche es jedoch aus, wenn die Beseitigung bestehender Hindernisse
allein in der Hand des Eigentümers oder Erbbauberechtigten liege. Die Verweigerung einer
gebotenen Mitwirkung sei dem gleichgestellt. Die Grundsätze der Eigentümeridentität
müssten hier entsprechend Anwendung finden. Betriebliche Verflechtungen dürften nicht zur
Folge haben, dass Erschließungsbeitragspflichten unterlaufen würden.

30

Die Anlegung einer Zufahrt über das Flurstück 19 sei baurechtlich nicht unzulässig. Die
vom Verwaltungsgericht im Vorprozess noch vermisste Verbreiterung der Straße sei
zwischenzeitlich erfolgt. Ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot sei nicht festzustellen.
Das gesamte Gebiet sei planungs- und bauordnungsrechtlich als Gewerbegebiet anzusehen
und zusätzlich durch die neue Umgehungsstraße belastet, sodass Wohngebäude in der
Nachbarschaft ohnehin Beeinträchtigungen hinnehmen müssten. Die Anlegung einer Zufahrt
über das Flurstück 19 werde zudem nicht zu einer wesentlichen Mehrbelastung führen. Das
Gewerbeareal verfügte über 4 Zufahrten, so dass nicht zu erwarten sei, dass alle
Lastkraftwagen diese Zufahrt benutzen würden. Zudem sei für die Beurteilung des
Erschlossenseins eines Grundstücks schon die grundsätzliche Eignung der Anbaustraße
ausreichend, die Erreichbarkeit für irgendeine gewerbliche Nutzung zu gewährleisten. Die auf
dem Grundstück konkret ausgeübte Nutzung sei für die Frage der Beitragspflicht ohne
Bedeutung; die Art der Nutzung sei allein für die Höhe der Beitragsforderung von
Gewicht.

31

Für die Frage, ob die Sicherheit und Ordnung des Verkehrs auf der abzurechnenden
Erschließungsanlage im Sinne von § 19 Abs. 2 BauO NW gefährdet werde, sei die mit dem
Kreis über die Schaffung einer Zufahrt über die Kreisstraße getroffene Vereinbarung ohne
Aussagewert.

32

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der
Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (5 Hefte) Bezug
genommen.

33

Entscheidungsgründe:

34

Die Berufung, die sich nach der teilweisen Zulassung durch Beschluss des Senats vom
11. März 2005 allein gegen die Veranlagung der Klägerin zu Vorausleistungen für die
Hinterliegergrundstücke Gemarkung F. , Flur 2, Flurstücke 475 und 492 sowie Flur 3,
Flurstücke 50, 372, 374, 376 und 388 richtet, ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die
Klage insofern zu Recht abgewiesen.

35

Die Voraussetzungen für die Erhebung von Vorausleistungen auf den
Erschließungsbeitrag für die erstmalige Herstellung der Straße "Am H. " lagen zum
Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung, dem Erlass des Widerspruchsbescheides des
Beklagten vom 27. April 2000, vor (1.). Nach den Gegebenheiten zu diesem Zeitpunkt durfte
der Beklagte als wahrscheinlich zugrunde legen, dass die streitbefangenen Grundstücke bei
Entstehung sachlicher Beitragspflichten für die Straße "Am H. " durch diese
Anbaustraße im Sinne von § 131 Abs. 1 BauGB erschlossen sein (2.) und gemäß § 133 Abs. 1
BauGB der Erschließungsbeitragspflicht unterliegen würden (3.).

36

1. Dem Verwaltungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Voraussetzungen für die
Erhebung von Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag für die erstmalige Herstellung
der Anbaustraße "Am H. " gemäß § 133 Abs. 3 Satz 1 2. Alt. BauGB i.V.m. der
Erschließungsbeitragssatzung der Stadt I. vom 29. Mai 1989 in der Fassung der 2.
Änderungssatzung vom 6. Februar 1998 - EBS - zum Zeitpunkt des Erlasses des
angefochtenen Widerspruchsbescheides vom 27. April 2000, auf den für die Beurteilung
abzustellen ist, gegeben waren. Sachliche Erschließungsbeitragspflichten waren - wie vom
Verwaltungsgericht unbeanstandet festgestellt - vor der Widmung der gesamten Straßenfläche
für den öffentlichen Verkehr nicht entstanden. Nicht zu beanstanden ist auch die Annahme
des Verwaltungsgerichts, die Straße sei zu diesem Zeitpunkt noch nicht endgültig hergestellt
gewesen, weil das konkrete Bauprogramm Ende März 2000 geändert worden und die danach
durchzuführende Verbreiterung der Engstelle der Straße auf eine Fahrbahnbreite von 5,50 m
noch nicht abgeschlossen war. Die Stadt konnte ihr Bauprogramm zu diesem Zeitpunkt noch
mit Auswirkungen für das Erschließungsbeitragsrecht ändern, weil sachliche
Erschließungsbeitragspflichten, die von Gesetzes wegen unveränderlich sind, noch nicht
entstanden waren und eben deswegen auch die Flächenausdehnung der Erschließungsanlage
noch nicht endgültig festgelegt war.

37

Vgl. Urteil des erkennenden Senats vom 14. September 1993 - 3 A 2080/90 -, ZMR 1994,
129, insofern vom BVerwG im Urteil vom 17. November 1995 - 8 C 4.94 -, DVBl 1996, 381,
nicht beanstandet.

38

Die Änderung des ursprünglichen Bauprogramms hat demzufolge die
Erschließungsanlage auch nicht etwa wieder "in den Zustand der Unfertigkeit
zurückversetzt".

39

Vgl. zu dieser Problematik BVerwG, Urteil vom 10. Oktober 1995 - 8 C 13.94 -,
BVerwGE 99, 308; Urteil vom 18. Januar 1991 - 8 C 14.89 -, BVerwGE 87, 288; Driehaus,
Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 7. Aufl. 2004, § 19 Rdn. 19.

40

Auch hinsichtlich der von der Klägerin im Klageverfahren noch bezweifelten
Absehbarkeit der endgültigen Herstellung der Anbaustraße innerhalb von vier Jahren
bestanden angesichts der Geringfügigkeit der vom Planungsausschuss beschlossenen
Straßenverbreiterung bei Erlass des angefochtenen Widerspruchsbescheides keine
Bedenken.

41

2. Unbegründet ist ferner die Kritik der Klägerin an der sinngemäßen Feststellung des
Verwaltungsgerichts, die streitbefangenen Hinterliegergrundstücke würden - nach
Durchführung der Straßenverbreiterung - von der Straße "Am H. " im Sinne von § 131
Abs. 1 BauGB erschlossen sein, weil die übrigen Anlieger der Straße wegen der einheitlichen
Nutzung der Hinterliegergrundstücke und des an die Straße grenzenden Flurstücks 19 für das
S. -Zentrallager schutzwürdig würden erwarten dürfen, dass auch diese Grundstücke in die
Verteilung einbezogen werden. Ihre Auffassung, aus dem Urteil des
Bundesverwaltungsgerichts vom 15. Januar 1988 -

42

8 C 111.86 - BVerwGE 79, 1 ff. -

43

ergebe sich, dass die Einbeziehung von Hinterliegergrundstücken in die Verteilung wegen
einheitlicher Nutzung mit einem selbständig erschließungsbeitragsrelevant nutzbaren
Anliegergrundstück nur dann gerechtfertigt sei, wenn die fragliche Anbaustraße "tatsächlich"
einen Erschließungsvorteil biete, trifft nicht zu. Der vom Bundesverwaltungsgerichts
entschiedene Fall zeichnete sich gerade dadurch aus, dass das Anliegergrundstück an der
Grenze zu der abgerechneten Straße einen Zaun auf einem ca. 40 cm hohen Sockel aufwies
und über keine Zufahrt zur Straße verfügte, also im Verständnis der Klägerin "tatsächlich"
keinen Erschließungsvorteil genoss und einen solchen dem Hinterliegergrundstück daher
"tatsächlich" auch nicht vermitteln konnte. Angesichts dessen kann die von der Klägerin
zitierte Formulierung aus dem Urteil zu einem "tatsächlichen" Erschließungsvorteil allein den
"abstrakten" Erschließungsvorteil meinen, den ein Anliegergrundstück regelmäßig allein
schon wegen seiner Lage an der abzurechnenden Erschließungsanlage genießt und zwar auch
dann, wenn sich auf dem Grundstück noch ausräumbare Erschließungshindernisse befinden.
Eben dieser Erschließungsvorteil, der das Erschlossensein des Anliegergrundstücks im Sinne
von § 131 Abs. 1 BauGB begründet, erstreckt sich, so die Aussage des
Bundesverwaltungsgerichts, "infolge dieser einheitlichen, vom Willen des Eigentümers beider
Grundstücke getragenen Nutzung auf das Hinterliegergrundstück", weil sie die Grenze von
Anlieger- und Hinterliegergrundstück "verwischt" und sie "als ein Grundstück erscheinen"
lässt. Und das gebietet es nach Ansicht des Bundesverwaltungsgerichts, auch das
Hinterliegergrundstück in das Abrechnungsgebiet einzubeziehen.

44

BVerwG, Urteil vom 15. Januar 1988 - 8 C 111.86 -, BVerwGE 79, 1 (6).

45

Dass das (Anlieger-) Flurstück 19 zum maßgeblichen Zeitpunkt gemeinsam mit den hier
streitbefangenen Hinterliegergrundstücken einheitlich genutzt wurde, stellt die Klägerin nicht
in Abrede. Der Umstand, dass diese einheitliche Nutzung nach ihrer Einschätzung "nur in
sehr eingeschränktem Umfang" erfolgt sein soll, rechtfertigt es nicht, von einer Einbeziehung
der Hinterliegergrundstücke in das Abrechnungsgebiet abzusehen, da dem eine
zweckneutrale, rein quantitative Betrachtung der Klägerin zugrunde liegt, wohingegen es
nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts darauf ankommt, ob sich die
fragliche Nutzung des Anliegergrundstücks (hier als PKW-Parkplatz für Betriebsangehörige)
speziell aus erschließungsbeitragsrechtlicher Sicht als "gänzlich untergeordnete" Nutzung
darstellt, sodass ihr Eignung fehlte, nach dem Eindruck vor Ort die Grundstücksgrenzen zu
"verwischen".

46

Vgl. zur Annahme einer einheitlichen Nutzung aufgrund der Umfriedigung zweier
Wohngrundstücke mit einer Mauer, der grenzüberschreitenden Einsaat von Rasen und der
Anlegung eines Plattenweges, BVerwG, Urteil vom 30. Mai 1997 - 8 C 27.96 -, NVwZ-RR
1998, 67.

47

Auch im Übrigen bestanden bei Erlass des angefochtenen Widerspruchsbescheides keine
Gründe daran zu zweifeln, dass die streitbefangenen Hinterliegergrundstücke bei Entstehung
sachlicher Beitragspflichten durch die Straße "Am H. " im Sinne von § 131 Abs. 1
BauGB erschlossen sein würden. Insbesondere konnte angesichts der einheitlichen Nutzung,
der jeweiligen Identität von Grundstückseigentümerin, Erbbauberechtigter und
Grundstücksnutzerin bei Anliegergrundstück und Hinterliegergrundstücken nicht die Rede
davon sein, dass der Anlegung einer Zufahrt von der Straße auf die Hinterliegergrundstücke
zum Zweck ihrer Bebauung oder sonstigen erschließungsbeitragsrelevanten Nutzung
irgendwelche rechtlichen oder tatsächlichen Hindernisse im Weg standen, die als auf Dauer
nicht behebbar erschienen und aufgrunddessen bereits einer Einbeziehung der Grundstücke in
das Verteilungsgebiet entgegenstanden. Diese Einschätzung wird im Übrigen durch die
während des gerichtlichen Verfahrens erfolgte Anlegung einer Zufahrt von der Straße "Am
H. " auf das Flurstück 19 und die hieran angrenzenden Grundstücke des
Betriebsgeländes des S. Zentrallagers im Rahmen der Parkplatzerweiterung bestätigt.

48

Die Anlegung einer Zufahrt zu den Hinterliegergrundstücken über das Flurstück 19, die
den Anforderungen an das erschließungsbeitragsrechtliche Erschlossensein von
Gewerbegrundstücken im Sinne von § 131 Abs. 1 BauGB genügt, wäre entgegen der
Annahme der Klägerin auch nicht aus baurechtlichen Gründen unzulässig. Welche
Anforderungen an das Erschlossensein eines Grundstücks durch eine Anbaustraße aus
erschließungsbeitragsrechtlicher Sicht zu stellen sind, bemisst sich beim Fehlen einschlägiger
Festsetzungen in einem Bebauungsplan - wie hier - maßgeblich nach dessen
bauplanungsrechtlicher Nutzbarkeit. Für Grundstücke in Gewerbegebieten ist dabei
regelmäßig und so auch hier zu fordern, dass von der Erschließungsanlage auf das Grundstück
mit Kraftfahrzeugen heraufgefahren werden kann.

49

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. November 1987 - 8 C 77.86 -, BVerwGE 78, 237; Beschluss
vom 31. Mai 2000 - 11 B 10.00 -, DVBl. 2000, 374 m.w.N.; Driehaus, a.a.O., § 17 Rdn.
59.

50

Daran, dass über das Flurstück 19 von der Straße "Am H. " eine Zufahrt zu den
streitbefangenen Hinterliegergrundstücken selbst für größere Lastkraftwagen angelegt werden
kann, bestehen nach den örtlichen Gegebenheiten, insbesondere auch bei einem Vergleich der
Breite dieses Grundstücks mit derjenigen der S.---straße , keinerlei Zweifel. Auch die von der
Klägerin angemeldeten sonstigen baurechtlichen Bedenken greifen nicht durch. Soweit die
Klägerin mit den Erfordernissen des auf dem Gewerbeareal gegenwärtig betriebenen
Zentrallagers argumentiert, kann sie damit bereits vom Ansatz her keinen Erfolg haben. Bei
der Beurteilung des erschließungsbeitragsrechtlichen Erschlossenseins eines Grundstücks ist
dessen aktuelle Nutzung ohne Belang. Maßgeblich ist allein, ob dieses Grundstück wegen
seiner Erreichbarkeit - nur - von der fraglichen Erschließungsanlage (überhaupt) einer
erschließungsbeitragsrechtlich relevanten - hier: gewerblichen - Nutzung zugeführt werden
kann. Dabei ist ferner nicht von Bedeutung, ob diese Nutzung die Möglichkeiten, die das
Grundstück bietet, voll ausschöpft.

51

Vgl. Urteil des BVerwG vom 16. September 1977 - IV C 71.74 -, Buchholz 406.11 § 133
BBauG Nr. 63; Driehaus, a.a.O., § 23 Rdn. 19.

52

Demzufolge kann auch der Hinweis der Klägerin darauf, dass eine alleinige Zufahrt über
die Straße "Am H. " schon wegen der Größe der hier in Rede stehenden Flächen nicht
ausreichend sei, weil auch im Falle einer anderen als der gegenwärtig ausgeübten
Gewerbenutzung ein LKW-Verkehr von beträchtlichem Umfang stattfände, keine Zweifel am
Erschlossensein dieser Flächen wecken. Ein Erschlossensein von der Straße "Am H. "
wäre erst zu verneinen, wenn die streitbefangenen Grundstücke bei einer Zufahrt allein über
diese Straße überhaupt keiner beitragsrelevanten gewerblichen Nutzung zugänglich wären.
Davon aber kann angesichts dessen, dass schon eine Nutzung für KFZ-Stellplätze, Garagen
oder einen Verkaufskiosk als erschließungsbeitragsrechtlich relevant anzusehen wäre,

53

vgl. Urteil des BVerwG vom 16. September 1977 - IV C 71.74 -, Buchholz 406.11 § 133
BBauG Nr. 63; Driehaus, a.a.O., § 23 Rdn. 18 m.w.N,

54

keine Rede sein.

55

Hiervon ausgehend kann nicht bezweifelt werden, dass die von der Beklagten veranlagten
sieben Hinterliegergrundstücke bei Anlegung einer Zufahrt - allein - von der Straße "Am
H. " über das Flurstück 19 (und ggf. andere "dazwischen" liegende streitgegenständliche
Hinterliegergrundstücke) auch bei Wahrung des Rücksichtnahmegebotes gegenüber dem
südlich unmittelbar angrenzenden Wohngrundstück jeweils überhaupt (irgend) einer
gewerblichen, beitragsrechtlich relevanten Nutzung zugeführt werden könnten. Insofern fällt
entscheidend ins Gewicht, dass der Schutzanspruch des betreffenden Wohngrundstücks
gegenüber dem Regelfall ganz erheblich gemindert ist. Das Grundstück ist nämlich
vorbelastet durch seine Lage in einem durch die Lärmimmissionen des dort seit langem
angesiedelten S. -Zentrallagers geprägten Gewerbegebiet und auch durch die
Lärmimmissionen des unmittelbar angrenzenden, ebenfalls seit Jahren bestehenden PKW-
Parkplatzes auf dem Flurstück 19. Angesichts dessen ist auszuschließen, dass das
Rücksichtnahmegebot der Anlegung jedweder Zufahrt über das Flurstück 19 für irgendeine
beitragsrelevante gewerbliche Nutzung der Hinterliegergrundstücke entgegensteht. Auch die
von der Klägerin befürchteten Gefahren für den Verkehr auf der Straße "Am H. " bei
Anlegung einer solchen Zufahrt zu den Hinterliegergrundstücken sind nicht zu erkennen.
Wegen der Breite des Flurstücks 19 könnte eine solche Zufahrt sogar in einer größeren Breite
angelegt werden, als sie die S.---straße aufweist. Das reicht bei der für die Straße "Am
H. " angestrebten Fahrbahnbreite von 5,50 m und angesichts der Lage der Zufahrt fast
am Nordende der Straße für einen gefahrlose Führung (irgend) eines gewerblichen Verkehrs
von der Straße auf das Flurstück 19 und weiter auf die Hinterliegergrundstücke und damit für
deren Erschlossensein im Sinne von § 131 Abs. 1 BauGB ohne Weiteres aus.

56

3. Im Ergebnis ebenfalls nicht zu beanstanden ist die sinngemäße Feststellung des
Verwaltungsgerichts, der Beklagte habe bei Erlass des Widerspruchsbescheides davon
ausgehen dürfen, die streitbefangenen Hinterliegergrundstücke würden bei Entstehung
sachlicher Beitragspflichten für die Straße "Am H. " im Sinne von § 133 Abs. 1 BauGB
der Erschließungsbeitragspflicht unterliegen. Dabei kann dahinstehen, ob davon ausgegangen
werden durfte, dass die Klägerin als (nur) Erbbauberechtigte es allein in der Hand haben
würde, sämtliche einer rechtlich gesicherten Zufahrt über das Flurstück 19 (und die jeweils
noch "dazwischen" liegenden Grundstücke) zu dem jeweiligen Hinterliegergrundstück
entgegenstehenden Hindernisse auszuräumen, was das Verwaltungsgericht angenommen, die
Klägerin aber in Abrede gestellt hat.

57

In der vorliegend gegebenen Konstellation ist die von der Klägerin problematisierte
Frage, ob sie einen Rechtsanspruch gegen die Grundstückseigentümerin hat, dass diese an der
öffentlich-rechtlichen Sicherung einer Zufahrt über das Flurstück 19 durch Bestellung einer
Zufahrtsbaulast mitwirkt, nach Überzeugung des erkennenden Senats nicht von
ausschlaggebender Bedeutung. Es bedurfte daher keiner weiteren Aufklärung, ob sich ein
solcher Anspruch schon aus dem Erbbaurecht der Klägerin oder aber aus dem Geflecht der
wechselseitigen Rechtsbeziehungen zwischen der S. West eG, der Klägerin, der S.
Handelsgesellschaft mbH und der S. -A. AG ergibt:

58

Die Auffassung der Klägerin, das Erschlossensein eines Hinterliegergrundstücks
im Sinne von § 133 Abs. 1 BauGB hänge auch in einer Konstellation wie der hier
gegebenen davon ab, ob es der für das Hinterliegergrundstück persönlich
Beitragspflichtige allein in der Hand habe, eine den baurechtlichen Anforderungen
vollauf genügende gesicherte Zufahrt zu seinem Grundstück zu schaffen, ist
unzutreffend. Dabei wird nämlich die Besonderheit der hier gegebenen
Fallkonstellation außer Acht gelassen. Diese besteht darin, dass die Eigentümerin
eines aus mehreren Grundstücken bestehenden Betriebsgeländes ein
Gesamterbbaurecht an den dort errichteten Gebäuden für einen Dritten bestellt hat,
der diese Baulichkeiten langfristig an ein mit der Grundstückseigentümerin
konzernverbundenes Unternehmen zur Führung des angesiedelten
Gewerbebetriebes durch ein weiteres konzernverbundenes Unternehmen (quasi
"zurück-") vermietet hat. Unter diesen Umständen besteht an einer nicht nur
"latenten", sondern "aktuellen" erschließungsbeitragsrelevanten Nutzbarkeit auch
derjenigen Grundstücke des einheitlichen Betriebsgeländes, die nicht unmittelbar an
die abzurechnende Erschließungsanlage grenzen, und damit ihrer Beitragspflicht im
Sinne von § 133 Abs. 1 BauGB kein Zweifel:

59

Der Senat hat schon in seinem den Beteiligten bekannten Urteil vom 31. Januar 1989 -

60

3 A 922/87 - NWVBL 1990, 304 -

61

ausgeführt, dass § 133 Abs. 1 BauGB eine abstrakte Bebaubarkeit des beitragspflichtigen
Grundstücks genügen lässt, sodass die Beitragspflicht eines Hinterliegergrundstücks nach
dieser Vorschrift nicht voraussetzt, dass eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zur
Anbaustraße bereits existiert, sondern es vielmehr ausreicht, "wenn den Anforderungen des
Bauordnungsrechts an eine gesicherte Zufahrt voraussichtlich entsprochen werden könnte,
wenn ein Bauantrag ein Vorhaben auf dem Hinterliegergrundstück vorsehen würde, das von
der abgerechneten Erschließungsanlage tatsächlich erreichbar wäre". Dies entspricht der
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, wonach im Falle der Eigentümeridentität
hinsichtlich Anlieger- und Hinterliegergrundstück ein Hinterliegergrundstück nicht erst dann
gemäß § 133 Abs. 1 BauGB beitragspflichtig wird, wenn der Hinterlieger die baurechtlichen
Erreichbarkeitsanforderungen erfüllt hat -

62

so aber noch Urteil vom 15. Januar 1988 - 8 C 111.86 -, BVerwGE 79, 1 (8 f.), s. auch
Urteil vom 26. September 1983 - 8 C 86.81 -, BVerwGE 68, 41 ff. -,

63

sondern es ausreicht, wenn es in seiner Hand liegt, Hindernisse auszuräumen, die einer
beitragsrelevanten Nutzung seines Hinterliegergrundstücks wegen der abgerechneten
Erschließungsanlage entgegenstehen.

64

Vgl. Urteile vom 26. März 1993 - 8 C 35.92 -, BVerwGE 92, 157, und - 8 C 45.91 -,
NVwZ 1993, 1208.

65

Dass in diesem Zusammenhang den Gesichtspunkten der Identität des Eigentümers von
Anlieger- und Hinterliegergrundstück einerseits und - bei Eigentümerverschiedenheit - eines
Anspruchs des Eigentümers des Hinterliegergrundstücks gegen den Eigentümer des
Anliegergrundstücks auf Verschaffung des Eigentums -

66

vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Februar 1992 - 8 C 45.91 - a.a.O.; Driehaus, a.a.O., § 17
Rdn. 79, § 23 Rdn. 13 -

67

oder auf Beseitigung von Zugangshindernissen, etwa durch Einräumung einer Baulast -

68

vgl. Urteil des erkennenden Senats vom 21. April 1997 - 3 A 3508/92 -, insoweit in
NWVBL 1998, 245 nicht abgedruckt; Beschluss vom 25. Januar 2001 - 3 B 1825/99 -;
Beschluss vom 24. Februar 1992 - 3 B 2334/90 -, NWVBL 1992, 402 -

69

ausschlaggebende Bedeutung beigemessen wird, beruht darauf, dass die Berechtigung
verschiedener Personen an Anlieger- und Hinterliegergrundstück regelmäßig mit
Interessenunterschieden oder -gegensätzen hinsichtlich der Nutzung dieser Grundstücke,
insbesondere der Nutzung des Anliegergrundstücks als Zuwegung zum
Hinterliegergrundstück verbunden ist. Bei einem solchen Interessenwiderstreit aber
rechtfertigt regelmäßig erst ein durchsetzbarer Rechtsanspruch des Eigentümers des
Hinterliegergrundstücks eine hinreichend sichere Aussicht darauf, dass die im Baufall
erforderlich werdende rechtlich gesicherte Zuwegung von der Anbaustraße auch tatsächlich
realisiert werden wird. Dieser Gesichtspunkt eines im Baufall möglichen
Interessengegensatzes spricht auch dafür, Konstellationen, in denen bei gleichem Eigentum
am Anlieger- und Hinterliegergrundstück allein am Anliegergrundstück ein Erbbaurecht
bestellt ist, - oder allein am Hinter-, nicht hingegen am Anliegergrundstück - der Fallgruppe
der "Eigentümerverschiedenheit" zuzuordnen,

70

vgl. Driehaus, a.a.O., § 17 Rdn. 80, 81,

71

während Fälle, in denen der Beitragspflichtige (nur) Miteigentümer von Hinterlieger- und
Anliegergrundstück und aufgrunddessen durch die Mitberechtigung des anderen
Miteigentümers beschränkt ist, zur Fallgruppe der "Eigentümeridentität" gezählt werden,

72

vgl. Nds. OVG, Beschluss vom 28. Februar 2002 - 6 B 27/02 -; Driehaus, a.a.O., § 17
Rdn. 78, § 23 Rdn. 13; s. auch OVG NRW, Beschluss vom 14. Oktober 2005 - 15 A 240/04 -,
DWW 2006, 30 (32) zu § 8 KAG: Unbeachtlichkeit der aus dem Miteigentum rührenden
Hindernisse hinsichtlich der Willensbildung und Abstellen auf die "Eigentümer in ihrer
Gesamtheit" bei identischen Miteigentumsverhältnissen,

73

weil die Miteigentümer - immerhin - hinsichtlich beider Grundstücke gemeinschaftlich
verbunden sind.

74

In der hier vorliegenden Fallkonstellation fehlt jeder Anhaltspunkt für die Annahme, dass
die etwa beabsichtigte Anlegung einer - für die gewerbliche Nutzung der
Hinterliegergrundstücke vorteilhaften - Zufahrt von der Straße "Am H. " zu den
streitbefangenen Hinterliegergrundstücken an irgendeinem Interessenunterschied zwischen
der Klägerin und der Eigentümerin hinsichtlich der Nutzung der betroffenen Grundstücke
scheitern könnte. Vielmehr ist rundweg auszuschließen, dass eine rechtlich hinreichend
gesicherte Zufahrt über das Flurstück 19 (erst) mittels Verfolgung von Rechtsansprüchen
durchgesetzt werden müsste. Das beruht darauf, dass die Beklagte mit der
Grundstückseigentümerin hinsichtlich der - einheitlichen - Nutzung der veranlagten
(Anlieger- und Hinterlieger-) Grundstücke in einer Interessengemeinschaft verbunden ist, die
derjenigen von Miteigentümern vergleichbar ist und die es rechtfertigt, auch den vorliegenden
Fall der oben genannten Fallgruppe der "Eigentümeridentität" zuzuordnen. Das wiederum hat
zur Folge, dass die Hinterliegergrundstücke auch ohne Existenz einer rechtlich gesicherten
Zufahrt der Beitragspflicht i.S.v. § 133 Abs. 1 BauGB unterliegen:

75

Die von der Klägerin vorgelegten Erbbaurechtsverträge zeigen, dass der Zweck des ihr
eingeräumten Gesamterbbaurechts darin besteht, die Gebäude des S. -Zentrallagers auf den
streitbefangenen Grundstücken zu haben. Dabei ergibt sich aus dem Vertrag zwischen der S.
West eG und der Klägerin vom 13. Juli 1982, dass die Klägerin in diesem Rahmen berechtigt
und verpflichtet sein soll, das Zentrallager "zur ausschließlichen Nutzung für eigene
gewerbliche Zwecke der Grundstückseigentümerin zu nutzen und zu unterhalten". Aus den
vertraglichen Vereinbarungen ergibt sich weiter, dass die Klägerin in Verfolgung ihrer
Verpflichtung die Betriebsgebäude an die mit der Grundstückseigentümerin
konzernverbundene, zur S. -Gruppe gehörende S. Handelsgesellschaft vermietet hat.
Zwar ist die Verpflichtung der Nutzung für Zwecke der S. West eG nur bis zum 10. Juni
1995 festgeschrieben worden. Die Vermietung des Betriebsgeländes von der Klägerin an die
S. Handelsgesellschaft ist jedoch über diesen Zeitpunkt hinaus bis jetzt fortgeführt worden
und es spricht nach dem Vorbringen der Beteiligten sowie der Aktenlage auch nichts dafür,
dass sich hieran in Zukunft etwas ändern könnte. Diese Vereinbarungen rechtfertigen nach
Überzeugung des Senats den Schluss auf einen dauerhaften Gleichklang der Interessen der
erbbauberechtigten Klägerin und der Grundstückseigentümerin, der S. West eG,
hinsichtlich der Nutzung der des Flurstücks 19 und der streitbefangenen
Hinterliegerliegergrundstücke für Zwecke des S. -Zentrallagers.

76

Die Frage, ob für das S. -Zentrallager eine Zufahrt von der Straße "Am H. "
angelegt wird, stellt eine unternehmerische Entscheidung innerhalb des S. -Konzerns dar,
die allein und ausschließlich von den betrieblichen Erfordernissen des Zentrallagers bestimmt
wird. Daran ändert auch die "Einschaltung" der Klägerin als Erbbauberechtigte und
Vermieterin der Grundstücke nichts; sie führt insbesondere nicht dazu, dass im vorliegenden
Erschließungsbeitragsstreit potentiell gegenläufige Interessen hinsichtlich der Nutzung von
Anliegergrundstück und Hinterliegergrundstücken in Betracht gezogen werden müssten.
Insoweit fällt etwa auf, dass beim Abschluss der Erbbaurechtsverträge die auf Seiten der
Grundstückseigentümerin handelnden vertretungsberechtigten Kaufleute zugleich auch für die
Klägerin als sich deren Genehmigung vorbehaltende Vertreter ohne Vertretungsmacht
aufgetreten sind, wobei die Erteilung der Genehmigung allem Anschein nach nur eine
Formsache war. Es fehlen ferner jegliche Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin auf die
konkreten betrieblichen Abläufe des S. -Zentrallagers je Einfluss genommen hat oder
nimmt, geschweige denn Vorstellungen entwickelt hätte, die von denjenigen der S. -A.
AG abweichen. Die Art und Weise der Einbeziehung der Klägerin lässt keinen anderen
Schluss als denjenigen zu, dass hierfür gesellschafts- oder steuerrechtliche Motive
bestimmend waren. Angesichts dessen spricht nichts dafür, dass hinsichtlich der Nutzung der
streitbefangenen Hinterliegergrundstücke und des Anliegergrundstücks Flurstück 19 ein
Interessengegensatz zwischen der Klägerin und der Grundstückseigentümerin, der S. West
eG, bestehen oder in Zukunft auftreten könnte. Vielmehr erscheint ist die Aufteilung des
Betriebsgeländes in verschiedene Buchgrundstücke für den Betrieb des Zentrallagers rein
"zufällig".

77

Dementsprechend sind auch in der Vergangenheit irgendwelche Interessengegensätze
zwischen Klägerin und Grundeigentümerin hinsichtlich der Nutzung der Grundstücke nicht zu
Tage getreten. So hat die Klägerin im Klage- und selbst noch im Berufungsverfahren
hervorgehoben, dass weder sie noch die Grundeigentümerin die Anlegung einer Zufahrt zur
abgerechneten Erschließungsanlage beabsichtigten - nachdem eine solche Zufahrt nach
Aktenlage in der Vergangenheit lange Zeit bestand und für die Intensivierung ihrer Nutzung
von den Beteiligten sogar ein Ausbau der Straße "Am H. " durch die S. AG auf eigene
Kosten erwogen worden war. Wenn es letztlich zum Abschluss eines entsprechenden
Erschließungsvertrages auch nicht gekommen ist, belegt dies nach Einschätzung des Senates
doch hinreichend, dass eine Zufahrt von der Erschließungsanlage zum Betriebsgelände über
das Flurstück 19 sofort angelegt werden würde, sofern sich hierfür eine betriebliche
Notwendigkeit ergeben würde. Nicht anders verhielt es sich bei der während des
Berufungsverfahrens erfolgten Anlegung der Zufahrt zu dem Parkplatz auf Flurstück 19 und
den angrenzenden Grundstücken des Betriebsgeländes. Die Durchführung dieser
Baumaßnahme bestätigt im Nachhinein, was bei einer Prognose auch vorher außer Frage
gestanden hätte, dass nämlich der Umstand, dass die Klägerin an den Grundstücken des
Betriebsgeländes (nur) ein Erbbaurecht innehat, der Anlegung einer solchen Zufahrt dorthin
und - soweit die Baugenehmigungsbehörde dies gefordert hätte - auch der Bestellung einer
bauordnungsrechtlich ggf. erforderlichen öffentlich-rechtlichen Sicherung nicht
entgegenstehen würde, vielmehr Grundeigentümerin und Klägerin insoweit zusammenwirken
würden.

78

Eine abweichende Beurteilung der Interessenlage wird auch nicht nahegelegt durch den
von der Klägerin hervorgehobenen Umstand, dass die Eintragung einer Baulast zu einer
Belastung des betroffenen Grundstücks auf unbestimmte Dauer führt und eine Baulast nur mit
Bewilligung der Bauaufsichtsbehörde wieder gelöscht werden könnte, während das
Erbbaurecht der Klägerin (zunächst) auf 33 Jahre befristet ist. Denn die damit angesprochene
Möglichkeit, dass die S. West eG im Bedarfsfall ihre Mitwirkung an der Bestellung einer
Zufahrtsbaulast verweigern würde, ist rein theoretisch und nach den vorstehenden
Ausführungen so fernliegend, dass sie bei der beitragsrechtlichen Prognose nach § 133
BauGB zwecks Vorausleistungserhebung vernachlässigt werden kann.

79

Der Senat stützt seine Auffassung, dass hinsichtlich der Entscheidung über die Anlegung
einer öffentlich-rechtlich gesicherten Zufahrt von einem Zusammenwirken von
erbbauberechtigter Klägerin und Grundstückseigentümerin auszugehen ist und eine
Baulasteintragung trotz unbestimmter Dauer, womöglich über das Bestehen des Erbbaurechts
hinaus, den Eigentümerinteressen nicht zuwider liefe, auf Folgendes: Sobald das Erbbaurecht
durch Zeitablauf erlischt, ergibt sich die Rechtsfolge, dass die S. West eG selbst das
Eigentum an den Baulichkeiten des Zentrallagers (zurück-) erwirbt (vgl. §§ 12 Abs. 3, 27
Abs. 1 ErbbauVO). Damit aber entfällt für sie die (schon bisher nur auf dem Papier
bestehende) Beeinträchtigung ihres Grundeigentums durch die Baulast, sie wird vielmehr
Begünstigte derselben. Im Übrigen stünde es der Grundstückseigentümerin frei, die
streitbefangenen Grundstücke zu einem einzigen Buchgrundstück zu vereinigen (§ 890 Abs. 1
BGB), auf diese Weise die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an eine Nutzung der im
Erbbaurecht stehenden Hinterliegerflächen von der Straße "Am H. " aus zu
gewährleisten und damit zugleich die Eintragung einer Baulast zu erübrigen bzw. die
Voraussetzungen für deren Löschung zu schaffen.

80

Vgl. zu dieser Möglichkeit der Beseitigung des Mangels des "Nichtanliegens" eines
Hinterliegergrundstücks BVerwG, Urteil vom 26. Februar 1993 - 8 C 35.92 -, a.a.O.; wegen
des auf alle Grundstücke bezogenen Gesamterbbaurechts der Klägerin wäre eine
"Verwirrung" i.S.v. § 5 Abs. 1 GBO nicht zu besorgen.

81

Insgesamt betrachtet reicht der aufgezeigte Interessengleichklang bei
Grundstückseigentümerin und erbbauberechtigter Klägerin hinsichtlich der Nutzung des
Anliegergrundstücks Flurstück 19 und der Hinterliegergrundstücke für die Zwecke des S.
Zentrallagers nach Überzeugung des Senats schon für sich aus, um die Prognose eines
Erschlossenseins auch im Sinne von § 133 Abs. 1 BauGB zum hier maßgeblichen Zeitpunkt
der Widerspruchsentscheidung zu rechtfertigen. Aufgrunddessen kann dahingestellt bleiben,
ob nicht auch ein Rechtsanspruch der Klägerin gegen die S. West eG auf Mitwirkung an
der Bestellung einer Baulast für eine - unterstellt: der Betreiberin des Zentrallagers
nutzbringende - Zufahrt über das Flurstück 19 zu bejahen wäre, der seine Grundlage in den
vielschichtigen Vertragsbeziehungen bzw. dem Grundverhältnis zwischen der
Erbbauberechtigten und der Eigentümerin haben könnte, aufgrund derer letztere mangels
eigener gegenläufiger Interessen möglicherweise deren Nutzungsentscheidungen -
einschließlich der Anlegung von Zufahrten zu ihren Gebäuden - zu unterstützen verpflichtet
sein könnte.

82

Gründe, aus denen beim Erlass des angefochtenen Widerspruchsbescheides zu erwarten
war, dass die Höhe der Vorausleistungen die voraussichtlichen endgültigen
Erschließungsbeiträge übersteigen würden, hat die Klägerin nicht geltend gemacht und sind
auch auch für den Senat nicht ersichtlich.

83

Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren einschließlich des
Berufungszulassungsverfahrens folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO; der Ausspruch über die
Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

84

Die Revision ist gemäß § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zuzulassen, weil die Frage des
Erschlossenseins eines Hinterliegergrundstücks über ein Anliegergrundstück im Sinne von §
133 Abs. 1 BauGB in der Fallgruppe grundsätzlich klärungsbedürftig erscheint, dass an den
Grundstücken zum einen Eigentümeridentität besteht und zum anderen hinsichtlich eines
Bauwerks auf den Grundstücken ein Gesamterbbaurecht bestellt worden ist.

85