Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-07-25, Aktenzeichen 4 O 340/04
ECLI:DE:LGDO:2006:0725.4O340.04.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger zu Händen eines vom Kläger

zu beauftragenden Notars 71.018,44 € (i.W.

einundsiebzigtausendachtzehn 44/100 Euro) nebst Zinsen in Höhe von

fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 02.03.2005

zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller Erklärungen

vor dem beauftragten Notar:

a.) Der Kläger verpflichtet sich, dem Beklagten den nachfolgenden

Grundbesitz Objekt in E, H-straße ##, Wohnung Nr. 1

nebst Kellerraum Nr. 1, gelegen Gemarkung E, Flur ##,

Flurstück ###, Grundbuch E B, Blatt ##### zu übertragen,

frei von der in Abteilung III der Grundbücher eingetragenen

Grundschuld(en). Dazu erteilt der Kläger dem Beklagten Vollmacht

im Namen des Klägers und unter Befreiung von den

Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.

b.) Der Kläger erklärt sein Einverständnis mit der Weisung des

Beklagten an den Notar, den Zahlungsbetrag zur Ablösung der in

Abt. III des Grundbuches eingetragenen Grundschuld(en)

einschließlich evtl. Vorfälligkeitsentschädigung und Kosten zu

verwenden.

c.) Der Kläger bewilligt die Eintragung des Beklagten als Eigentümer

unter der aufschiebendenden Bedingung, dass Zahlungseingang in

Höhe des durch die Klage geforderten Betrages zzgl. evtl. Kosten

und Vorfälligkeitsentschädigungen auf dem Konto des

unterzeichneten Notars erfolgt.

d.) Der evtl. nach Ablösung der Grundschuld überschießende

Geldbetrag ist an den Kläger zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 26 % und der

Beklagte 74 %.

Das Urteil ist für den Kläger und den Beklagten gegen Sicherheitsleistung

in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig

vollstreckbar.

1

Tatbestand

2

Der Beklagte erwarb im Jahre 1998 den Grundbesitz H-straße ##

3

gemeinsam mit Herrn T. Wegen der Einzelheiten des

4

Kaufvertrages kann auf die Kopie des notariellen Vertrages vom

5

17.08.1998 (Bl. 85 f. d.A.) Bezug genommen werden. Der Grundbesitz

6

wurde von den Erwerbern sodann in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Auf

7

die Kopien der notariellen Teilungserklärungen vom 23.11.1998 (Bl. 23 R

8

f. d.A.) und vom 18.01.1999 (Bl. 28 R f. d.A.) kann Bezug genommen

9

werden.

10

Nach der erfolgten Teilung wurde der Beklagte in dem neu angelegten

11

Grundbuch als Eigentümer mehrerer Eigentumswohnungen im Hause

12

H-straße ## in E eingetragen. Dazu gehörte auch die

13

Wohnung Nr. 1 in diesem Hause. Auf die Kopie des Grundbuchauszuges

14

des Amtsgerichts Dortmund zum Grundbuch von E B Blatt #####

15

(Bl. 5 R f. d.A.) wird Bezug genommen.

16

Der Beklagte vertrieb die ihm gehörenden Wohnungen über die Fa. V

17

GmbH (nachstehend V genannt), deren Geschäftsführer der Beklagte

18

auch war. Der Kläger wurde von Mitarbeitern der Fa. V angesprochen.

19

Die Einzelheiten der Gespräche sind zwischen den Parteien streitig. Der

20

Kläger entschloss sich daraufhin zum Erwerb der vorbezeichneten

21

Wohnung.

22

Es kam zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages. Die Parteien

23

vereinbarten darin einen Kaufpreis in Höhe von mindestens 71.018,44 €.

24

Nach Zahlung des Kaufpreises wurde der Kläger als Eigentümer in dem

25

vorbenannten Grundbuch eingetragen. Der wirtschaftliche Übergang

26

erfolgte zum 01.01.2001.

27

Der Kläger erhielt von dem Beklagten einen Betrag in Höhe von 8.220,04

28

€, der zum Teil als sog. "Belastungszuschuss" und zum Teil auch als

29

"Innenprovision" bezeichnet wurde. Diesen Zuschuss rechnete der

30

Beklagte mit Schreiben vom 14.12.2000 (Bl. 84 d.A.) gegenüber dem

31

Kläger ab.

32

Im Jahre 2004 wurden Verkehrswertgutachten über den Wert

33

verschiedener Wohnungen im Hause H-straße ## von dem

34

Klägervertreter in Auftrag gegeben. Der Sachverständige Dipl.-Ing.

35

I erstellte daraufhin unter dem 22.11.2004 ein Gutachten.

36

Wegen der Einzelheiten des Gutachtens kann auf die Kopie (Bl. 3 f. d.A.)

37

Bezug genommen werden.

38

Der Kläger behauptet, der Beklagte habe damit geworben, dass es sich

39

bei der vorgenannten Eigentumswohnung um eine risikolose

40

Kapitalanlage und zugleich um ein Steuersparmodell handele. Die

41

Mitarbeiter der Fa. V hätten weiter damit geworben, dass für den Fall

42

des Mietausfalls ein Mietpool vorhanden sei, der diesen Ausfall auffangen

43

würde. Es sei erklärt worden, dass sich unter Berücksichtigung einer

44

Steuerersparnis von 3.000,00 DM jährlich eine monatliche Belastung von

45

ca. 90,00 € ergebe. Tatsächlich habe sich jedoch eine monatliche

46

Belastung über vier Jahre in Höhe von 616,79 € ergeben. Der Kläger

47

behauptet, er sei insoweit falsch beraten worden. Bei richtiger Beratung

48

hätte er den Kaufvertrag nicht geschlossen.

49

Der Kläger behauptet weiter, es sei erklärt worden, das Haus sei

50

vollständig neu saniert gewesen. Tatsächlich hätte sich jedoch ein völlig

51

unterdurchschnittlicher Zustand mit erheblichem Instandhaltungsstau

52

gezeigt. Weiter habe er erst später festgestellt, dass das Haus in einer

53

besonders schlechten Gegend Dortmunds liege. Der Kläger behauptet,

54

der Verkehrswert der Wohnung habe im Juli 2000 lediglich bei 30.200 €

55

gelegen. Der Kaufpreis sei daher um mehr als 100 % überteuert. Der

56

Kläger behauptet, der Beklagte habe als gewerbsmäßiger

57

Immobilienhändler Kenntnis von der Überteuerung gehabt. Der Kläger ist

58

daher der Ansicht, der Kaufvertrag sei sittenwidrig und nichtig und verlangt

59

die Rückabwicklung des Kaufvertrages.

60

Der Kläger ist weiter der Ansicht, ihm stünden Schadensersatzansprüche

61

aus c.i.c. wegen einer Falschberatung vor Abschluss des Kaufvertrages

62

sowie gem. §§ 823 BGB i.V.m. § 302 a Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 StGB zu.

63

Der Kläger behauptet weiter, unter Berücksichtigung von Mietzahlungen in

64

Höhe von ca. 4.424,69 € und Zinszahlungen in Höhe von ca. 30.031,00 €

65

sei ihm ein erheblicher Schaden in Höhe von ca. 29.606,31 € entstanden.

66

Davon macht er mit dem Klageantrag zu 2.) einen

67

Schadensersatzanspruch in Höhe eines Teilbetrages in Höhe von

68

25.000,00 € geltend.

69

Der Kläger beantragt,

70

1. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger zu

71

Händen eines vom Kläger zu beauftragenden Notars

72

71.018,44 € nebst Zinsen in Höhe von fünf

73

Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit

74

Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe

75

folgender notarieller Erklärungen vor dem beauftragten

76

Notar:

77

a.) Der Kläger verpflichtet sich, dem Beklagten den

78

nachfolgenden Grundbesitz Objekt in E,

79

H-straße ##, Wohnung Nr. 1 nebst Kellerraum

80

Nr. 1, gelegen Gemarkung E, Flur ##,

81

Flurstück ###, Grundbuch E B, Blatt #####

82

zu übertragen, frei von der in Abteilung III der

83

Grundbücher eingetragenen Grundschuld(en). Dazu

84

erteilt der Kläger dem Beklagten Vollmacht im

85

Namen des Klägers und unter Befreiung von den

86

Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu

87

erklären.

88

b.) Der Kläger erklärt sein Einverständnis mit der

89

Weisung des Beklagten an den Notar, den

90

Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abt. III des

91

Grundbuches eingetragenen Grundschuld(en)

92

einschließlich evtl. Vorfälligkeitsentschädigung und

93

Kosten zu verwenden.

94

c.) Der Kläger bewilligt die Eintragung des

95

Beklagten als Eigentümer unter der

96

aufschiebendenden Bedingung, dass

97

Zahlungseingang in Höhe des durch die Klage

98

geforderten Betrages zzgl. evtl. Kosten und

99

Vorfälligkeitsentschädigungen auf dem Konto des

100

unterzeichneten Notars erfolgt.

101

d.) Der evtl. nach Ablösung der Grundschuld

102

überschießende Geldbetrag ist an den Kläger zu

103

zahlen.

104

2. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger weitere

105

25.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf

106

Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit

107

Rechtshängigkeit zu zahlen.

108

Der Beklagte beantragt,

109

die Klage abzuweisen.

110

Der Beklagte behauptet, es habe keine fehlerhafte Beratung gegeben.

111

Insbesondere sei dem Kläger keine monatliche Belastung in Höhe von

112

90,00 € in Aussicht gestellt worden. Auch sei in den notariellen

113

vertraglichen Unterlagen kein Hinweis auf Vereinbarungen zu einem

114

Mietpool enthalten.

115

Der Beklagte bestreitet Grund und Höhe des geltend gemachten

116

Schadensersatzanspruchs in Höhe von 25.000,00 €.

117

Der Beklagte behauptet, der Kaufpreis sei nicht sittenwidrig überhöht

118

gewesen. Insbesondere sei die Zahlung in Höhe von 8.220,04 € vor der

119

Bewertung vom Kaufpreis in Abzug zu bringen. Im Zuge des Erwerbs des

120

Gebäudes durch den Beklagten sei eine Renovierung der Fassade, des

121

Treppenhauses und des Keller erfolgt. Eine vollständige Sanierung sei

122

dem Kläger nicht zugesichert worden.

123

Der Beklagte behauptet weiter, er habe das Gebäude selbst zu einem

124

Gesamtkaufpreis in Höhe von 427.440 € erworben. Der Verkehrswert sei

125

seinerzeit durch Herrn Dipl.-Ing. I überprüft worden. Dieser habe

126

festgestellt, dass der Kaufpreis etwa 10 bis 15 % unterhalb des

127

Verkehrswertes des Gebäudes liege. Daher fehle es an dem subjektiven

128

Tatbestand der Sittenwidrigkeit.

129

Der Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben.

130

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes kann auf

131

die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen

132

werden.

133

Die Klage ist am 31.12.2004 beim Landgericht Dortmund eingegangen

134

und dem Beklagten am 02.03.2005 zugestellt worden.

135

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen

136

Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. F. Wegen des

137

Ergebnisses der Beweisaufnahme kann auf das bei den Akten befindliche

138

Gutachten vom 22.05.2006 (Bl. 108 f. d.A.) Bezug genommen werden.

139

Entscheidungsgründe

140

Die Klage ist zulässig und in dem tenorierten Umfang begründet.

141

Dem Kläger steht gegenüber dem Beklagten ein Anspruch auf

142

Rückzahlung in Höhe von 71.018,44 € Zug um Zug gegen

143

Rückabwicklung des Kaufvertrages gem. §§ 812, 818 BGB zu.

144

Der zwischen den Parteien geschlossen notarielle Kaufvertrag über die

145

Wohnung Nr. 1 im Hause H-straße ## ist gem. § 138 BGB nichtig.

146

Nach seinem aus der Zusammenfassung von Inhalt, Beweggrund und

147

Zweck zu entnehmenden Gesamtcharakter ist das Rechtsgeschäft mit den

148

guten Sitten nicht vereinbar. Die Sittenwidrigkeit des Vertrages ergibt sich

149

aus einem besonderes groben Missverhältnis zwischen dem vereinbarten

150

Kaufpreis und dem Wert der Wohnung.

151

Die Parteien haben nach Angaben des Klägers einen Kaufpreis in Höhe

152

von 71.018,44 € vereinbart. Ob sogar ein höherer Kaufpreis vereinbart

153

worden ist, wie vom Beklagten vorgetragen, konnte die Kammer nicht

154

feststellen, da der Kläger eine Kopie des notariellen Kaufvertrages nicht

155

vorgelegt hat. Der vom Kläger selbst behauptete Kaufpreis lag jedoch

156

118,5 % über dem tatsächlichen Verkehrswert. Der Sachverständige Dipl.-

157

Ing. F ist bei seiner Begutachtung zu dem Ergebnis gekommen, dass

158

die Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragesabschlusses nur einen

159

Verkehrswert in Höhe von 32.500,00 € hatte.

160

Der Sachverständige hat überzeugend erläutert, dass er diesen Wert

161

aufgrund des Sach-, des Ertrags- und des Vergleichswertes geschätzt hat.

162

Diese Schätzung vermochte das Gericht gut nachzuvollziehen.

163

Den Sachwert hat der Sachverständige mit 33.500 € angegeben. Dazu hat

164

er erläutert, dass er den Zeitwert der Bausubstanz des Gebäudes auf der

165

Grundlage der Herstellungskosten unter Berücksichtigung einer

166

Alterswertminderung ermittelt und den Bodenwertanteil sowie die

167

Zeitwerte für Versorgungsanschlüsse und besondere Bauteile

168

hinzugerechnet hat. Den gesamten Betrag hat der Sachverständige dann

169

auf die anteilige Fläche der hier streitigen Wohnung umgerechnet.

170

Den Ertragswert hat der Sachverständige mit 32.200 € in Ansatz gebracht.

171

Dabei ist er von dem Jahresnettomietertrag sowie von einem

172

Liegenschaftszins in Höhe von 3,80 % ausgegangen. Danach hat er einen

173

Ertragswertanteil der Bausubstanz ermittelt und zu diesem ebenfalls den

174

Bodenwertanteil addiert. Auch dieser Betrag ist auf die anteilige Fläche

175

der Wohnung umgelegt worden.

176

Der Vergleichswert in Höhe von 31.900 € ist vom Sachverständigen

177

anhand vergleichbarer Objekte ermittelt worden. Dabei hat er einen

178

Mittelwert der Preise pro qm errechnet, den er hier mit 678 € / qm

179

angegeben hat.

180

Das Gericht hat keine Bedenken, den überzeugenden Ausführungen des

181

Sachverständigen Dipl.-Ing. F zu folgen. Der Sachverständige geht

182

von den richtigen Tatsachen aus und hat seine Schlussfolgerungen

183

detailliert und nachvollziehbar begründet. Der Sachverständige verfügt

184

persönlich über eine umfassende Sachkompetenz, die keinerlei Anlass zu

185

Zweifeln bietet.

186

Es kann dahinstehen, ob sich das Objekt tatsächlich in einem derart

187

schlechten Zustand befunden hat, wie der Kläger geltend gemacht hat.

188

Insoweit fehlt es bereits an einem substantiierten Sachvortrag des

189

Klägers. Der Sachverständige hat bei der Ermittlung des geringen

190

Verkehrswertes zugrunde gelegt, dass ein gemeinüblicher

191

Erhaltungszustand bestanden hat, wie es der Beklagte behauptet.

192

Soweit der Beklagte zuletzt mit Schriftsatz vom 14.07.2006 die Kopie

193

eines "Grundstücksmarktberichts E 1998" vorgelegt hat, erfolgte

194

dies nach Ablauf der im Beschluss vom 31.05.2006 gesetzten Frist und

195

nach Terminierung. Diese Kopie vermag aber das Gutachten des

196

Sachverständigen auch nicht zu erschüttern. Es ist nicht ersichtlich, was

197

bei dem Wert von 2.500 DM / qm zugrunde gelegt worden ist. Ein

198

ausreichender Vortrag hierzu fehlt. Der Beklagte hätte dies allenfalls dem

199

Sachverständigen vorhalten können, was er jedoch nicht beantragt hat. Im

200

übrigen belegt auch das außergerichtlich von einigen Eigentümern der

201

Wohnungen im Hause H-straße ## eingeholte Gutachten des

202

Sachverständigen Dipl.-Ing. I vom 22.11.2004 (Bl. 3 f. d.A.),

203

dass der Verkehrswert der Wohnungen erheblich unter den Kaufpreisen

204

lag. Das Gericht hat daher im Ergebnis keinerlei Zweifel, dem

205

Sachverständigen Dipl.-Ing. F in seiner Bewertung zu folgen.

206

Auf der Grundlage des von dem Sachverständigen ermittelten

207

Verkehrswertes bei Vertragsabschluss in Höhe von 32.500,00 € im Juli

208

2000 ist das Verhältnis zum vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 71.018,44

209

€ nur als grob zu bezeichnen. Der gezahlte Kaufpreis beträgt mehr als 118

210

% des tatsächlichen Wertes der Wohnung.

211

Von einem groben Missverhältnis ist selbst dann auszugehen, wenn die

212

nach Vertragsabschluss erfolgte Zahlung des Beklagten an den Kläger in

213

Höhe von 8.220,04 € in Abzug zu bringen wäre. Dabei ist es bereits

214

fraglich, ob dieser Betrag tatsächlich vom vereinbarten Kaufpreis in Abzug

215

zu bringen ist, wie der Beklagte meint. Der Beklagte selbst bezeichnet

216

diesen Betrag zum Teil als sog. "Innenprovision". Wenn es sich jedoch um

217

eine Provisionszahlung handelt, so käme ein Abzug nicht in Betracht.

218

Selbst wenn man einen Abzug jedoch vornähme, so verbliebe noch immer

219

ein Kaufpreis in Höhe von 62.798,40 €, der über 93 % des tatsächlichen

220

Wertes lag.

221

Das Gericht geht davon aus, dass die Vorgehensweise des Beklagten

222

auch subjektiv verwerflich war. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung

223

und Gegenleistung besonders grob, so rechtfertigt dies den Schluss auf

224

die bewusste oder grob fahrlässige Ausnutzung eines den Vertragspartner

225

in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstandes. Von

226

einem solchermaßen groben Missverhältnis, das den Schluss auf eine

227

verwerfliche Gesinnung zulässt, ist nach der Rechtsprechung des

228

Bundesgerichtshofs bei Grundstücksgeschäften bereits dann auszugehen,

229

wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der

230

Gegenleistung. Die hieran anknüpfende Schlussfolgerung leitet sich aus

231

dem Erfahrungssatz her, dass in der Regel außergewöhnliche Leistungen

232

nicht ohne Not - oder nicht ohne einen anderen den Benachteiligten

233

hemmenden Umstand - zugestanden werden und auch der Begünstigte

234

diese Erfahrung teilt, (vgl. BGH NJW 2001, S. 1127 f., BGH NJW 1992, S.

235

899 f.). Ein hemmender Umstand in diesem Sinne kann insbesondere die

236

Unerfahrenheit des Benachteiligten sein. Sie kommt u.a. dann in Betracht,

237

wenn der Benachteiligte keinerlei Kenntnisse über den tatsächlichen Wert

238

und die wirkliche Marktlage hat.

239

Allein das besonders grobe Äquivalenzmissverhältnis erlaubt es, auf die

240

verwerfliche Gesinnung als subjektives Merkmal des § 138 BGB zu

241

schließen. Denn eine verwerfliche Gesinnung muss schon dann bejaht

242

werden, wenn sich der Begünstigte zumindest leichtfertig der Einsicht

243

verschließt, dass sich der andere Teil nur unter dem Zwang der

244

Verhältnisse oder den in § 138 Abs. 2 BGB genannten Umständen auf

245

den ungünstigen Vertrag eingelassen hat. Nach dem geschilderten Satz

246

der Lebenserfahrung, dass außergewöhnliche Gegenleistungen nicht

247

ohne Not zugestanden werden, kann sich der Begünstigte der Kenntnis

248

der "misslichen Lage" des anderen Teils nicht nur dadurch verschließen,

249

dass er bei erkannt krassem Missverhältnis dessen Zwangslage oder

250

einen anderen ihn hemmenden Umstand nicht zur Kenntnis nimmt,

251

sondern auch dadurch, dass er sich schon des objektiven besonders

252

groben Missverhältnisses nicht bewusst wird (vgl. BGH NJW 2001, S.

253

1127f).

254

Der Bundesgerichtshof hat dazu weiter ausgeführt, dass davon

255

auszugehen ist, dass sich der Begünstigte, wenn er nicht ohnehin

256

aufgrund einer Tätigkeit im Immobiliengewerbe hinreichend sachkundig

257

ist, im allgemeinen - gleich ob er auf Erwerber- oder Veräußererseite

258

steht - wegen der hohen finanziellen Aufwendungen, die mit einem

259

Grundstückserwerb verbunden sind, vor Vertragsabschluss durch

260

Beobachtung des Grundstücksmarktes oder Einholung sachverständiger

261

Auskünfte zumindest grundlegende Kenntnisse von den Marktpreisen

262

verschafft hat. Er ist damit im Regelfall ohne weiteres in der Lage, ein

263

Geschäft als für ihn außergewöhnlich vorteilhaft zu erkennen, so dass er

264

sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis eines besonders groben

265

Äquivalenzmissverhältnisses und der hierdurch indizierten Zwangslage

266

seines Vertragspartners verschließt (vgl. BGH a.a.O.).

267

Im Ergebnis kann es dabei dahinstehen, ob diese Schlussfolgerung im

268

Wege des Anscheinsbeweises vollen Beweis für die verwerfliche

269

Gesinnung des Begünstigten erbringen könnte, oder ob ihr lediglich die

270

Bedeutung als Indizienbeweis zukommt. Es handelt sich nach Auffassung

271

des Bundesgerichtshofes jedenfalls um eine beweiserleichternde

272

tatsächliche Vermutung, die vom Tatrichter im Bereich der

273

Beweiswürdigung zu berücksichtigen ist. Sie kann nur dann nicht zu

274

Anwendung kommen, wenn sie im Einzelfall durch besondere Umstände

275

erschüttert ist (vgl. BGH a.a.O.).

276

Dem Beklagten ist die Erschütterung dieser Vermutung der verwerflichen

277

Gesinnung nicht gelungen. Dem Gericht ist aus einer Vielzahl anderer

278

Verfahren, die vor dem Landgericht gegen den Beklagten anhängig sind,

279

bekannt, dass der Beklagte nicht nur eine Wohnung oder nur die

280

Wohnungen im Hause H-straße ## veräußert hat. Der Beklagte hat

281

eine große Zahl von Wohnungen im Raum E veräußert und ist

282

mithin gewerblich im Immobiliengeschäft tätig gewesen. Auf dieser

283

Grundlage geht das Gericht davon aus, dass dem Beklagten der

284

Grundstücksmarkt in E und die allgemein üblichen Preise bekannt

285

waren. Daraus ergibt sich weiter, dass dem Beklagten auch der

286

tatsächliche Wert der streitgegenständlichen Wohnung bekannt oder

287

allenfalls aus Leichtfertigkeit unbekannt war.

288

Der von dem Beklagten selbst zuvor gezahlte Kaufpreis entkräftet die

289

Vermutung nicht. Dieser von ihm selbst gezahlte Preis spricht schon für

290

einen wesentlichen niedrigeren Verkehrswert. Der Beklagte hat hierzu

291

vorgetragen, das gesamte Haus für 427.440 E erworben zu haben. Stellt

292

man diesen Preis in Relation zu der Gesamtwohnflächen (565,78 qm), so

293

entfällt auf die streitgegenständliche Wohnung (47 qm) ein anteiliger Preis

294

von ca. 35.500 €. Dieser Wert liegt nicht weit von dem entfernt, den der

295

Sachverständige Dipl-Ing. F mit 32.500 € festgestellt hat. Welche

296

Nebenkosten der Beklagte beim Erwerb des Hauses und bei der Teilung

297

der Wohnungen hatte, mag für seine unternehmerische Kalkulation von

298

Bedeutung sein, spielt für die Beurteilung der Kenntnis vom Verkehrswert

299

aber keine Rolle. Die von ihm aufgewandten Nebenkosten schmälern

300

allenfalls seinen Gewinn, führen aber nicht zu einer Erhöhung des

301

tatsächlichen Verkehrswertes. Die Tatsache, dass der Beklagte das

302

gesamte Objekt zu einem Preis in Höhe von 427.440 € erworben hat,

303

spricht vielmehr für eine positive Kenntnis von den tatsächlichen

304

Verkehrswerten. In diesem Zusammenhang hat der Beklagte zuletzt auch

305

eingeräumt, zumindest von einer 50 % - igen Überhöhung des

306

Kaufpreises positive Kenntnis gehabt zu haben. Das Gericht geht aber

307

nach dem eigenen Vortrag des Beklagten auch davon aus, dass er auch

308

bezüglich einer noch höheren Überteuerung Kenntnis hatte. Dem

309

Beklagten, der gewerblich im Immobiliengeschäft tätig war, muss bekannt

310

gewesen sein, dass die von ihm verauslagten Erwerbs- und Nebenkosten

311

den Verkehrswert nicht erhöhen. Daher geht auch das Gericht davon aus,

312

dass der Beklagte bei seiner subjektiven Vorstellung vom Verkehrswert

313

diese Kosten zumindest nicht in der angegeben Höhe ernsthaft in Ansatz

314

gebracht hat.

315

Dass der Beklagte tatsächlich von einem wesentlich höheren

316

Verkehrswert ausgehen musste oder durfte, hat er auch sonst nicht

317

substantiiert dargelegt. Da der Beklagte gewerblich im Immobiliengeschäft

318

tätig war, rechtfertigt der von ihm gezahlte Preis nicht die Vermutung eines

319

besonders hohen Verkehrswertes. Es ist vielmehr davon auszugehen,

320

dass er die Marktlage kannte und sich ein eigenes Bild machen konnte.

321

Der von ihm gezahlte Preis muss nicht mit der tatsächlichen Marktlage

322

übereinstimmen. Der Beklagte -hat zwar vorgetragen, dass ein Gutachten

323

des Dipl.-ing. I vorgelegen habe, wonach der zu zahlende

324

Kaufpreis etwa 10 bis 15% unterhalb des Verkehrswertes gelegen habe.

325

Dieser Vortrag ist jedoch unsubstantiiert. Hierauf hat das Gericht mit

326

Beschluss vom 31.05.2006 hingewiesen, ohne das weiterer hinreichender

327

Vortrag erfolgte. Das Gutachten selbst ist nicht vorgelegt worden. Auch ist

328

nicht ersichtlich, welche Werte ermittelt worden sein sollen und was dem

329

zugrunde gelegt wurde. Die pauschale Behauptung des Beklagten genügt

330

nicht.

331

Für eine verwerfliche Gesinnung spricht jedoch, dass der Beklagte die

332

Objekte überwiegend in Süddeutschland vermarktet hat oder hat

333

vermarkten lassen. Wie sich aus der Gesamtschau der allein in der 4.

334

Zivilkammer des Landgericht Dortmunds anhängigen Verfahren zu den

335

Objekten H-straße, V- Straße, S-straße und

336

N-straße, an welchen der Beklagte in verschiedenen Formen

337

beteiligt war, ergibt, haben die Käufer die jeweiligen Wohnungen

338

überwiegend vor dem Abschluss des Kaufvertrages nicht besichtigt und

339

sich allein auf die Angaben der Vermittler zu den Grundbesitzungen

340

verlassen. Hier spricht einiges dafür, dass der Beklagte gezielt Käufer in

341

einer möglichst großen räumlichen Distanz gesucht hat, damit diese

342

möglichst auf eine vorherige Besichtigung verzichten. Weiter ist es auch

343

Erwerbern in Süddeutschland wesentlich schwerer möglich, den

344

Grundstücksmarkt in E zu beurteilen. Bei höheren

345

Grundstückspreisen in Süddeutschland mag einigen Erwerbern der

346

Kaufpreis für eine E Wohnung relativ niedrig vorgekommen

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sein, obwohl der nach E Verhältnissen überhöht war.

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Der Anspruch des Klägers auf Herausgabe des gezahlten Kaufpreises ist

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nicht verjährt. Der Kläger hat den Lauf der Verjährung rechtzeitig durch

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Einreichung der Klage unterbrochen. Die Verjährungsfrist betrug nach

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dem Schuldrecht in der alten Fassung gem. § 195 BGB dreißig Jahre. Die

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neue Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Diese neue Frist begann gem.

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Art. 229 § 6 Abs. 3 EGBGB am 01.01.2002 und wäre danach am

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31.12.2004 abgelaufen. Die Klage ist am 31.12.2004 bei Gericht

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eingegangen. Die Zustellung der Klage an den Beklagten wirkt auf den

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Eingang der Klage zurück. Die Tatsache, dass die Zustellung erst am

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02.03.2005 erfolgt ist, fällt nicht in den Verantwortungsbereich des

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Klägers. Der Kläger hat den Gerichtskostenvorschuss umgehend nach

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Erhalt der Gerichtskostenrechnung eingezahlt.

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Dem Kläger stehen gem. § 291 BGB Prozesszinsen ab Rechtshängigkeit

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zu.

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Dem Kläger steht jedoch kein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von

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25.000 € zu. Insoweit war die Klage unbegründet und abzuweisen.

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Der Kläger hat einen Schaden insoweit nicht substantiiert vorgetragen.

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Der Kläger hat nur eine Teilforderung geltend gemacht, ohne näher

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anzugeben, um welchen Teil es sich handeln soll. Es fehlt weiterhin jede

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konkrete Schadensberechnung. Der Kläger hat lediglich in der Klageschrift

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ungefähre Angaben zu Zinsen und Mieteinnahmen gemacht und eine

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Differenz in den Raum gestellt. Der Kläger hat jedoch nicht angegeben, für

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welchen Zeitraum er einen Schadensersatz geltend macht. Es fehlt auch

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jede konkrete Aufstellung über die Höhe der vereinnahmten Mieten, der

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angefallenen Zinsen und etwaiger Steuerersparnisse. Das Gericht hatte

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bereits im Beweisbeschluss darauf hingewiesen, dass für Ansprüche, die

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über die Rückabwicklung hinausgehen, ein ausreichender Vortrag fehlt.

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Ein weiterer hinreichender Vortraq des Kläqers erfolgte nicht.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 709 ZPC