Landgericht Freiburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-04-06, Aktenzeichen 3 S 220/05

Tatbestand

1

(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)

2

Die Beklagten sind Eigentümer einer ehemals von der Zwischenvermieterin I. GmbH an die Mieterin R. vermieteten Wohnung in Freiburg. Die Mieterin hatte der I. GmbH die Mietkaution in Höhe von DM 2520,00 = EUR 1288,46 in bar übergeben gehabt. Für den Rückforderungsanspruch der Mieterin gegen die I. GmbH hatte sich die Klägerin mit Erklärung von 26.3.1997 verbürgt.

3

Nachdem über das Vermögen der Rechtsnachfolgerin der I. GmbH das Insolvenzverfahren eröffnet worden war, kündigten die Beklagten das Zwischenmietverhältnis mit Schreiben vom 19.3.2001. Die Mieterin R. nahm die Klägerin aus der Bürgschaft in Anspruch und bat die Klägerin, den Bürgschaftsbetrag auf das Konto der Beklagten zu zahlen (Schreiben der Mieterin vom 4.4.2001). Dies geschah.

4

Mit der Klage nimmt die Klägerin bei den Beklagten Regress. Sie argumentiert, die Beklagten seien Schuldner der Kautionsforderung der Mieterin. Sie sind der Ansicht, § 572 Satz 2 BGB a.F. gelte in Fällen der gewerblichen Zwischenvermietung als nicht geschrieben.

5

Die Beklagten haben eine Haftung in Abrede gestellt mit der Begründung, sie hätten die ihnen überwiesene Mietkaution an die Mieterin zurückerstattet und sie seien nicht Vertragspartner des Bürgschaftsvertrages gewesen.

6

Das Amtsgericht Freiburg hat der Klage stattgegeben und den Rückgriffsanspruch der Klägerin gegen die Beklagten aus § 774 BGB abgeleitet. Dieser Anspruch sei deshalb gegeben, weil die Beklagten mit allen Rechten und Pflichten in das vorherige Mietverhältnis eingetreten und deshalb auch Schuldner der Kautionsforderung der Mieterin geworden seien. § 572 Satz 2 BGB sei nicht anwendbar.

7

Mit der Berufung wollen die Beklagten die Klagabweisung erreichen, während die Klägerin die angefochtene Entscheidung für richtig hält.

Entscheidungsgründe

8

II. Die Berufung ist zulässig und begründet.

9

Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Auszahlung der Kaution, weder aus §§ 774 Abs. 1, § 566a oder § 572 BGB noch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB (Bereicherung in sonstiger Weise).

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1. Anspruch aus §§ 774 Abs. 1, 566 a BGB

11

Zwar schuldet der in den Mietvertrag eintretende Erwerber dem Mieter nach § 566 a BGB die Auszahlung der an den früheren Vermieter gezahlten Kaution und zwar unabhängig davon, ob der frühere Vermieter die Kaution an den neuen Vermieter weitergeleitet hat.

12

Diese Bestimmung ist jedoch auf den vorliegenden Regressanspruch nicht anwendbar. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden (BGH XII ZR 124/03 Urteil vom 16.11. 2005 [= GuT 2006, 72]; VIII ZR 372/04 Urteil vom 28.9.2005 [= WuM 2005, 718] und 381/03 Urteil vom 9.3.2005 [= WuM 2005, 404]), dass für Kautionsrückzahlungsansprüche gegen in den Mietvertrag eingetretene Erwerber altes Recht und damit § 572 BGB a. F. gilt, wenn der Erwerb der Immobilie vor dem 1.September 2001 stattgefunden hat. Denn § 566a BGB wurde durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S.1149) mit Wirkung ab dem 1. September 2001 in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt und für die Vertragsübergänge vor dem 1.September 2001 gibt es hinsichtlich der §§ 549a, 572 BGB a. F. keine Übergangsregelung.

13

Hier sind die Beklagten zwar nicht als Erwerber in den Mietvertrag eingetreten, sondern gemäß § 549 a BGB a.F. durch Kündigung gegenüber der Zwischenvermieterin. Diese Kündigung war aber vor dem 1. September 2001 ausgesprochen und wirksam geworden. Deshalb bestimmen sich die Folgen dieses Eintritts in den Mietvertrag, die Rückzahlung der Kaution betreffend, nach dem damals geltenden § 572 BGB und nicht nach dem erst ab 1.September 2001 geltenden § 566a BGB.

14

2. Anspruch aus §§ 774 Abs. 1, 572 BGB

15

Dieser Anspruch ist nicht gegeben, weil die Zwischenvermieterin die Kaution nicht an die Beklagten ausgekehrt hatte und die Beklagten sich auch nicht zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet hatten (§ 572 Satz 2 BGB).

16

Vereinzelt wurde in Rechtsprechung und Literatur (OLG Frankfurt Beschluss vom 9.12.2002 20 RE Miet 1/01; LG Darmstadt Beschluss vom 8.11.2001 WuM 2003, 31; LG München Urteil vom 5.11.1997 NJW-RR 1998, 873; Palandt/ Putzo BGB 59. Auflage § 549a Rdnr. 8) die Ansicht vertreten, § 572 Satz 2 BGB gelte als nicht geschrieben im Falle eines gewerblichen Zwischenvermieters. Begründet wird diese Ansicht mit allgemeinen Erwägungen, etwa damit, der später in den Mietvertrag eintretende Eigentümer profitiere von Beginn an von dem Mietverhältnis zwischen dem Zwischenvermieter und dem Endmieter (im Gegensatz zu einem durch Erwerb in den Mietvertrag eintretenden neuen Vermieter). Der Endmieter dürfe nicht das Insolvenzrisiko des Zwischenvermieters tragen und schließlich seien die §§ 571ff. BGB Schutzvorschriften zugunsten des Mieters und deshalb entspreche es der Billigkeit, dass sich der Hauptmieter gegenüber dem Mieter nicht mit dem Verweis auf § 572 Satz 2 entlasten könne.

17

Die Kammer vermag dieser Ansicht in der vorliegenden Fallkonstellation nicht zu folgen.

18

Ist der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nämlich, wie hier, durch eine vom Zwischenvermieter selbst beigebrachte und bezahlte Bürgschaft werthaltig (Bankbürgschaft) abgesichert, so stellen sich keine Fragen des Mieterschutzes. Der Mieter ist dann ausreichend geschützt und zwar insbesondere gegen das Insolvenzrisiko des Zwischenvermieters. Die §§ 571ff. BGB a.F. stellen in der Tat Mieterschutzbestimmungen dar ( BGH XII ZR 124/97 Urteil vom 24.3.1999 = BGHZ 141, 160 [= WuM 1999, 397]). Das allerdings rechtfertigt es nicht, auch nicht im Falle eines gewerblichen Zwischenvermieters, ohne Not eine den Erwerber schützende Norm als nicht geschrieben anzusehen. Der BGH hatte in der Entscheidung, die das OLG Frankfurt zur Rechtfertigung seiner Ansicht herangezogen hatte, einen anderen Fall zu entscheiden: Die Frage war, ob der ursprüngliche Vermieter, an den die Kaution bezahlt worden war und der sie an den Erwerber weitergeleitet hatte, gleichwohl gegenüber dem Mieter in der Pflicht bleibt. Der BGH hat diese Frage bejaht. Er hat ausgeführt, das Gesetz gebe auf diese Frage keine direkte Antwort und deshalb müsse man auf allgemeine Erwägungen zurückgreifen. Im Zuge dessen hat der BGH auch § 572 Satz 2 BGB a. F. erwähnt, die Geltung des Satzes 2 aber nicht in Zweifel gezogen. Schließlich hat der BGH die bestehenbleibende Haftung des Vermieters dann mit dem Schutzgedanken der §§ 571ff. BGB a.F. begründet.

19

Hier aber beantwortet das Gesetz die Haftungsfrage der in den Mietvertrag eintretenden Eigentümer, indem es die Voraussetzungen deren Haftung beschreibt und deshalb hält es die Kammer nicht für richtig, aufgrund allgemeiner Erwägungen (Mieterschutz), die im konkreten Fall wegen der den Kautionsrückzahlungsanspruch absichernden Bürgschaft ohnehin nicht Platz greifen können, von der gesetzlichen Regelung zum Nachteil des in den Mietvertrag eintretenden Eigentümers abzuweichen.

20

3. Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alternative BGB

21

Auch dieser Anspruch ist nicht gegeben. Die Beklagten waren zur Rückzahlung der Kaution nicht verpflichtet. Deshalb konnten sie dadurch, dass die Klägerin durch Zahlung des Kautionsbetrages an die Mieterin ihrer Bürgenpflicht nachgekommen ist, nicht bereichert werden.

22

III. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr.10 ZPO. Die Revision braucht nicht zugelassen zu werden, weil die Kammer Punkt für Punkt die Rechtsprechung des BGH heranzieht und die Frage, ob § 572 Satz 2 BGB a.F. auch für Fälle der Zwischenvermietung gilt, keine grundsätzliche Bedeutung hat und ohnehin nur noch für vereinzelte Fälle zu entscheiden sein wird.

Gründe

8

II. Die Berufung ist zulässig und begründet.

9

Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Auszahlung der Kaution, weder aus §§ 774 Abs. 1, § 566a oder § 572 BGB noch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB (Bereicherung in sonstiger Weise).

10

1. Anspruch aus §§ 774 Abs. 1, 566 a BGB

11

Zwar schuldet der in den Mietvertrag eintretende Erwerber dem Mieter nach § 566 a BGB die Auszahlung der an den früheren Vermieter gezahlten Kaution und zwar unabhängig davon, ob der frühere Vermieter die Kaution an den neuen Vermieter weitergeleitet hat.

12

Diese Bestimmung ist jedoch auf den vorliegenden Regressanspruch nicht anwendbar. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden (BGH XII ZR 124/03 Urteil vom 16.11. 2005 [= GuT 2006, 72]; VIII ZR 372/04 Urteil vom 28.9.2005 [= WuM 2005, 718] und 381/03 Urteil vom 9.3.2005 [= WuM 2005, 404]), dass für Kautionsrückzahlungsansprüche gegen in den Mietvertrag eingetretene Erwerber altes Recht und damit § 572 BGB a. F. gilt, wenn der Erwerb der Immobilie vor dem 1.September 2001 stattgefunden hat. Denn § 566a BGB wurde durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S.1149) mit Wirkung ab dem 1. September 2001 in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt und für die Vertragsübergänge vor dem 1.September 2001 gibt es hinsichtlich der §§ 549a, 572 BGB a. F. keine Übergangsregelung.

13

Hier sind die Beklagten zwar nicht als Erwerber in den Mietvertrag eingetreten, sondern gemäß § 549 a BGB a.F. durch Kündigung gegenüber der Zwischenvermieterin. Diese Kündigung war aber vor dem 1. September 2001 ausgesprochen und wirksam geworden. Deshalb bestimmen sich die Folgen dieses Eintritts in den Mietvertrag, die Rückzahlung der Kaution betreffend, nach dem damals geltenden § 572 BGB und nicht nach dem erst ab 1.September 2001 geltenden § 566a BGB.

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2. Anspruch aus §§ 774 Abs. 1, 572 BGB

15

Dieser Anspruch ist nicht gegeben, weil die Zwischenvermieterin die Kaution nicht an die Beklagten ausgekehrt hatte und die Beklagten sich auch nicht zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet hatten (§ 572 Satz 2 BGB).

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Vereinzelt wurde in Rechtsprechung und Literatur (OLG Frankfurt Beschluss vom 9.12.2002 20 RE Miet 1/01; LG Darmstadt Beschluss vom 8.11.2001 WuM 2003, 31; LG München Urteil vom 5.11.1997 NJW-RR 1998, 873; Palandt/ Putzo BGB 59. Auflage § 549a Rdnr. 8) die Ansicht vertreten, § 572 Satz 2 BGB gelte als nicht geschrieben im Falle eines gewerblichen Zwischenvermieters. Begründet wird diese Ansicht mit allgemeinen Erwägungen, etwa damit, der später in den Mietvertrag eintretende Eigentümer profitiere von Beginn an von dem Mietverhältnis zwischen dem Zwischenvermieter und dem Endmieter (im Gegensatz zu einem durch Erwerb in den Mietvertrag eintretenden neuen Vermieter). Der Endmieter dürfe nicht das Insolvenzrisiko des Zwischenvermieters tragen und schließlich seien die §§ 571ff. BGB Schutzvorschriften zugunsten des Mieters und deshalb entspreche es der Billigkeit, dass sich der Hauptmieter gegenüber dem Mieter nicht mit dem Verweis auf § 572 Satz 2 entlasten könne.

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Die Kammer vermag dieser Ansicht in der vorliegenden Fallkonstellation nicht zu folgen.

18

Ist der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nämlich, wie hier, durch eine vom Zwischenvermieter selbst beigebrachte und bezahlte Bürgschaft werthaltig (Bankbürgschaft) abgesichert, so stellen sich keine Fragen des Mieterschutzes. Der Mieter ist dann ausreichend geschützt und zwar insbesondere gegen das Insolvenzrisiko des Zwischenvermieters. Die §§ 571ff. BGB a.F. stellen in der Tat Mieterschutzbestimmungen dar ( BGH XII ZR 124/97 Urteil vom 24.3.1999 = BGHZ 141, 160 [= WuM 1999, 397]). Das allerdings rechtfertigt es nicht, auch nicht im Falle eines gewerblichen Zwischenvermieters, ohne Not eine den Erwerber schützende Norm als nicht geschrieben anzusehen. Der BGH hatte in der Entscheidung, die das OLG Frankfurt zur Rechtfertigung seiner Ansicht herangezogen hatte, einen anderen Fall zu entscheiden: Die Frage war, ob der ursprüngliche Vermieter, an den die Kaution bezahlt worden war und der sie an den Erwerber weitergeleitet hatte, gleichwohl gegenüber dem Mieter in der Pflicht bleibt. Der BGH hat diese Frage bejaht. Er hat ausgeführt, das Gesetz gebe auf diese Frage keine direkte Antwort und deshalb müsse man auf allgemeine Erwägungen zurückgreifen. Im Zuge dessen hat der BGH auch § 572 Satz 2 BGB a. F. erwähnt, die Geltung des Satzes 2 aber nicht in Zweifel gezogen. Schließlich hat der BGH die bestehenbleibende Haftung des Vermieters dann mit dem Schutzgedanken der §§ 571ff. BGB a.F. begründet.

19

Hier aber beantwortet das Gesetz die Haftungsfrage der in den Mietvertrag eintretenden Eigentümer, indem es die Voraussetzungen deren Haftung beschreibt und deshalb hält es die Kammer nicht für richtig, aufgrund allgemeiner Erwägungen (Mieterschutz), die im konkreten Fall wegen der den Kautionsrückzahlungsanspruch absichernden Bürgschaft ohnehin nicht Platz greifen können, von der gesetzlichen Regelung zum Nachteil des in den Mietvertrag eintretenden Eigentümers abzuweichen.

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3. Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alternative BGB

21

Auch dieser Anspruch ist nicht gegeben. Die Beklagten waren zur Rückzahlung der Kaution nicht verpflichtet. Deshalb konnten sie dadurch, dass die Klägerin durch Zahlung des Kautionsbetrages an die Mieterin ihrer Bürgenpflicht nachgekommen ist, nicht bereichert werden.

22

III. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr.10 ZPO. Die Revision braucht nicht zugelassen zu werden, weil die Kammer Punkt für Punkt die Rechtsprechung des BGH heranzieht und die Frage, ob § 572 Satz 2 BGB a.F. auch für Fälle der Zwischenvermietung gilt, keine grundsätzliche Bedeutung hat und ohnehin nur noch für vereinzelte Fälle zu entscheiden sein wird.