Amtsgericht Siegburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-11-27, Aktenzeichen 150 C 45/09
ECLI:DE:AGSU1:2009:1127.150C45.09.00

Tenor

1. Die Firma L KG, Verwaltung von Haus- und Grundbesitz, T-Weg a, ####1 U, vertreten durch Frau N3. N2, ebenda, wird als WEG-Verwalterin der Wohnungseigentümer- gemeinschaft V-Weg in ####2 T abberufen.

2. Als Notverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft V-Weg in ####2 T wird die Firma N GmbH, I-Straße, ####2 T, vertreten durch den Geschäftsführer Herrn N, ebenda, bestellt.

Die Notverwaltung endet zwei Jahre nach Verkündung dieser Entscheidung oder mit einer Abänderung dieses Urteils in der Rechtmittelinstanz.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

1

Tatbestand:

2

Die Kläger gehören der Wohnungseigentümergemeinschaft V-Weg in T an; sie sind Eigentümer dreier Einheiten.

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In der Wohnungseigentümergemeinschaft wird seit langem – auch durch diverse Gerichtsverfahren – über die Art und Weise der Ausübung der Verwaltung durch die Fa. L KG gestritten – gestritten.

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Insbesondere bemängeln die Kläger und andere Eigentümer, dass eine nicht der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft dienliche, verdeckte Zusammenarbeit zwischen dem Mehrheitseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft, Herrn U2 und der zur WEG-Verwaltung bestellten Firma L KG stattfindet.

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Die Kläger halten diese Firma lediglich für eine Strohfirma des Mehrheitseigentümers Herrn U2.

6

Die Kläger halten das Verwaltungshandeln der Fa. L KG als WEG-Verwalter für derart mangelhaft, dass sie die sofortige Abberufung dieser Firma aus dem Amt verlangen.

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Folgendes ist zwischen den Parteien unstreitig :

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1.

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Die Wohngeldabrechnung für das Kalenderjahr 2007 ist am 19.12.2008 an die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft versandt worden; aber eine Beschlussfassung – ggfls. auch ablehnender Art – über diese Jahresabrechnung durch die Wohnungseigentümerversammlung ist bis heute nicht erfolgt.

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In einer im Oktober 2009 in einem der Öffentlichkeit jederzeit zugänglichen Versammlungsraum (einer Eisdiele) war die Thematik der Betriebskostenabrechnung des Kalenderjahres 2007 kein Tagesordnungspunkt.

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2.

12

Im Jahre 2008 ist eine Bezahlung der Abfallentsorgungsgebühren zu den Fälligkeitsterminen Februar, Mai und August nicht erfolgt, so dass Vollstreckungsmaßnahmen angekündigt, teilweise auch durchgeführt wurden.

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3.

14

Im August 2009 teilte die Stadt T mit, dass Zahlungsrückstände hinsichtlich der Grundbesitzabgaben der WEG aufgetreten sind, da eine Lastschrift, die aufgrund einer vorliegenden Einzugsermächtigung veranlasst worden ist, nicht mehr eingelöst wurde. Auf eine entsprechende schriftliche Mitteilung der Stadt T erfolgte seitens des WEG-Verwalters keinerlei Reaktion.

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4.

16

Die Versorgung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Heizungsenergie wurde von der Lieferfirma eingestellt, da die Nachzahlung der Heizkostenabrechnung des Jahres 2008 sowie die Abschlagszahlungen für die Monate April bis Juli 2009 nicht fristgerecht erfolgten. Der Lieferstopp wurde zwischenzeitlich beendet.

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Die Kläger sind der Ansicht, dass es die Fa. L als WEG-Verwalter versäumt habe, zum einen die Wohnungseigentümergemeinschaft – insbesondere auch den Verwaltungsbeirat – über die Zahlungsschwierigkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu unterrichten, was seine Ursache darin habe, dass der Großteil offener Forderungen aus Zahlungsrückständen des Mehrheitseigentümers U2 herrühre. Auch habe der derzeitige WEG-Verwalter hohe Summen ungerechtfertigt als Sonderhonorar in Rechnung gestellt und dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft entnommen.

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Die Kläger beantragen,

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1. die Fa. L AG als Verwalterin der Wohnanlage V-Weg in T abzuberufen,

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2. als neue Verwalterin eine vom Gericht ausgewählte, natürliche oder juristische Person zu bestellen.

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Die Beklagen beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie führen aus, dass die mangelnden Zahlungen an Versorgungsträger bzw. die öffentliche Hand seien durch Wohngeldstände der einzelnen Eigentümer verursacht worden sind, wobei von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossenen Sonderumlagen, die zur Behebung der Liquiditätsprobleme der Wohnungseigentümergemeinschaft beitragen sollten, unter anderem von den Klägern angegriffen worden sind.

24

Es sei falsch, dass die Fa. L KG eine Strohfirma des Großeigentümers Herrn U2 sei. Dieser sei nicht in die Führung der Verwalterfirma eingebunden, nehme aber als Mehrheitseigentümer und Inhaber eines Hausmeisterservices, der für das Gemeinschaftsobjekt tätig sei, an Besprechungen, die die Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen, teil.

25

Der Mehrheitseigentümer U2 zahle seine Wohngeldbeträge.

26

Die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung in einer Eisdiele sei nicht unsachgemäß, da dort keinerlei Kunden außer Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die Angestellte des Eiscafés als Bedienung anwesend waren.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Das Begehren der Klägerseite ist gerechtfertigt, denn nach Ansicht des Gerichts folgt aus dem zwischen den Parteien unstreitigen Sachverhalt hinsichtlich des Verwaltungshandelns der Fa. L KG, dass diese eklatant gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft verstoßen hat und ungeeignet zur Weiterführung des Amtes des WEG-Verwalters für die Wohnungseigentümergemeinschaft V-Weg in T ist.

30

Aufgrund der daraus folgenden Abberufung des derzeitigen WEG-Verwalters folgt die Notwendigkeit der Bestellung eines Notverwalters, da die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Grund ihrer Größe und ihrer erkennbaren Probleme in der Abwicklung sowohl des Tages- wie auch des langfristigen Verwaltungsgeschäftes auch nicht nur kurze Zeit ohne Verwaltung bleiben kann.

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Im Einzelnen :

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Die von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu leistenden Zahlungen sowohl an die öffentliche Hand wie auch an den Versorgungsträger für die Heizungsenergie müssen zeitnah aus dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft beglichen werden - derartige Zahlungen sicher zu stellen, in dem rechtzeitig ein Zahlungsplan, ggfls. durch die Einberufung einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung, beschlossen und sodann auch durchgesetzt wird, ist vordringliche Aufgabe eines jeden WEG-Verwalters. Ebenso gehört zu den grundlegenden Pflichten des WEG-Verwalters, zeitnah Wohngeldabrechnungen zu erstellen und der Wohnungseigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen.

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Beiden Verpflichtungen ist der derzeitige Verwalter, die Fa. L KG, nach Ansicht des Gerichts nicht in hinreichendem Maße gerecht geworden, denn unstreitig sind Zahlungsrückstände sowohl bei den Grundbesitzabgaben, den Abfallgebühren sowie den Heizkosten in einem derartigen hohen Maße und über einen derart langen Zeitraum aufgetreten, dass von der öffentlichen Hand Vollstreckungsmaßnahmen angekündigt und durchgeführt und von dem Versorgungsträge für die Heizung die Energiezufuhr unterbrochen worden ist. Hier rechtzeitig Gegenmaßnahmen einzuleiten und durchzusetzen, wäre Aufgabe des WEG-Verwalters gewesen.

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Soweit dieser darauf verweist, das Forderungen gegen die Wohnungseigentümer-gemeinschaft aus deren Vermögen, nicht aber aus dem Vermögen der WEG-Verwaltung zu zahlen sind, enthebt dies den WEG-Verwalter nicht der Verpflichtung, einen Überblick über die zukünftigen Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu behalten und rechtzeitig die notwendigen Mittel von den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft einzufordern.

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Keine derartige Maßnahmen – weder der Information der WEG Mitgliedern noch eines Vorgehens gegenüber rückständigen Wohngeldschuldnern – hat der WEG-Verwalter vorgetragen oder sind aus dem Akteninhalt zu erkennen.

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Die Berufung des WEG-Verwalters auf Anfechtungsverfahren, zumal diese letztlich erfolglos geblieben sind, vermag die Fa. L nicht zu entlasten; Anfechtungsverfahren haben weder aufschiebende Wirkung noch sind sie für die große Mehrheit der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft geführt worden.

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Eine schwerwiegende Pflichtverletzung des WEG-Verwalters ist auch darin zu sehen, dass bis einschließlich Oktober 2009, dem Zeitpunkt der letzten Wohnungseigentümerversammlung, eine Beschlussfassung über die Betriebskostenabrechnung des Kalenderjahres 2007 nicht herbeigeführt worden ist. Sowohl die Vorlage der Abrechnung wie auch die Beschäftigung der Wohnungseigentümerversammlung mit dieser Thematik hat zeitnah zu erfolgen – grundsätzlich im ersten Halbjahr, das auf den Abrechnungszeitraum folgt. Der WEG-Verwalter kann sich nicht entlastend darauf berufen, dass die Überprüfung der Abrechnung durch einen Sachverständigen in Auftrag gegeben worden ist – weder hindert dies die Erstellung einer Jahresabrechnung, die vorliegend für das Kalenderjahr 2007 erst im Dezember 2008 erfolgte, noch hindert dies eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung über die Genehmigung bzw. Nichtgenehmigung der Abrechnung, die vom WEG-Verwalter erstellt worden ist.

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Zusammenfassend sieht das Gericht bereits in diesen, sich aus dem unstreitigen Sachverhalt ergebenen Pflichtverletzungen der WEG-Verwaltung ausreichende Gründe, die eine Abberufung des WEG-Verwalters erfordern – demzufolge kann dahin stehen, ob der Großeigentümer Herr U2 mit besonders hohen Zahlungen das Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rückstand ist und ob dies ggfls. auf besonderen geschäftlichen oder persönlichen Beziehungen zwischen diesem Großeigentümer und der Verwalterfirma beruht. Vielmehr haben die negativen Folgen des Verwalterhandelns bzw. die Unterlassungen pflichtgemäßer Verwaltermaßnahmen zu derart schwerwiegenden, negativen Folgen für die Wohnungseigentümer-gemeinschaft (beispielsweise Zwangsvollstreckungsmaßnahmen der öffentlichen Hand) geführt, dass die Abberufung der Verwaltung unausweichlich war.

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Die Tatsache, daß die L KG eine Eigentümerversammlung in einer ungeeigneten Örtlichkeit (kein abgeschlossener Tagungsraum) durchgeführt hat, spielt angesichts der übrigen, schwerwiegenden Pflichtverletzungen letztlich keine entscheidende Rolle mehr, illustriert aber den laxen Umgang des Verwalters mit den WEG – Vorschriften.

40

Da aus dem gesamten Sach- und Streitstand deutlich geworden ist, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft keine verwalterlose Zeit durchleben kann, hat das Gericht die Einsetzung eines Notverwalters für erforderlich erachtet. Angesichts der Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Vielfalt der zu bewältigenden Aufgaben, die bereits eine erhebliche Zeit der Einarbeitung für jeden Verwalter notwendig macht, bedarf es nach Ansicht des Gerichts zumindest einer zweijährigen Dauer der Notverwaltung, um die anstehenden Probleme der Wohnungseigentümer-gemeinschaft in den Griff zu bekommen.

41

Die Person bzw. Firma des Notverwalters wurde vom Gericht ausgewählt, da dieser angemessene finanzielle Konditionen für die Ausübung der Notverwaltung angeboten hat, die Bereitschaft zur Ausübung dieses Amtes erklärt hat und nach Ansicht des Gerichts geeignet ist, die für die Wohnungseigentümergemeinschaft notwendigen Verwaltungsmaßnahmen durchzuführen.

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Letztlich war neben der absoluten Dauer der Notverwaltung auch festzulegen, dass das Notverwalteramt endet, sofern dieses Urteil in der Rechtsmittelinstanz aufgehoben oder geändert wird.

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Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 und 711 ZPO.

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Streitwert: 90.000.00 Euro (festgesetzt anhand der Maßstäbe des Verwalterhonorars für 3 Jahre).