Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2001-06-11, Aktenzeichen 12 U 228/00
ECLI:DE:OLGK:2001:0611.12U228.00.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 28.9.2000 - 2 O 103/00 - geändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, Löschungsbewilligung für die im Grundbuch des Amtsgerichts Köln, Grundbuch von M., Blatt 17823, in Abt. II unter lfd. Nr. 2 eingetragene Eigentumsübertragungsvormerkung zu erteilen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung wegen der Kosten abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 27.000 DM, wenn nicht die Beklagte zuvor entsprechende Sicherheit erbringt. Als Mittel der Sicherheitsleistung wird auch die selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder öffentlichen Sparkasse zugelassen.

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T a t b e s t a n d

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Die 1928 geborene Beklagte ist seit dem Ableben ihres Mannes im Jahre 1984 Alleineigentümerin des Grundstücks B.-Str. 1184e in L.-X., das mit einem Einfamilienhaus bebaut ist und von ihr bewohnt wird. 1993 verkaufte die Beklagte das Grundstück zum Preis von 480.000 DM an eine Bauträgergesellschaft, die es ausbauen wollte. Ein Kaufpreisanteil von 290.000 DM wurde bereits an sie ausgezahlt; sie verwendete ihn zur Abtragung von Hypotheken und anderen Verpflichtungen. Da der Bauträger in Konkurs fiel und der Kaufvertrag nicht durchgeführt wurde, musste sie die angezahlten 290.000 DM zurückzahlen. Um diese Mittel aufbringen zu können, entwickelte die Beklagte Ende 1997 den Plan, das Einfamilienhaus nunmehr in Eigenregie zu einem Dreifamilienhaus auszubauen und zu veräußern. Der Kläger, der ihr als Architekt empfohlen worden war (aber hauptberuflich im Dienst einer Kommune steht), reichte dann über seinen Vetter, der als Architekt tätig ist und mit dem der Kläger auf Grund einer ihm von seinem Arbeitgeber erteilten Nebentätigkeitsgenehmigung zusammenarbeitet, für die Beklagte am 25.3.1998 einen Baugenehmigungsantrag ein. Zur Durchführung des Bauvorhabens wurden nachfolgend von der Beklagten mehrere Verträge geschlossen:

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Mit notariellem Vertrag vom 20.11.1998 - UR.-Nr. 1608/98 des Notars Dr. U. in T. - (AH 1 ff) kaufte die Beklagte zum Preis von 86.400 DM (zzgl. sämtlicher Erwerbskosten) eine ihrem Grundstück benachbarte Parzelle von ca. 288 qm, die zur Realisierung des beabsichtigten Ausbaus benötigt wurde. Da sie keine Barmittel für diesen Kauf besaß und zudem die Rückzahlung des Betrags von 290.000 DM drängte (AH 127) und weitere Verbindlichkeiten aus dem in Angriff genommenen Bauvorhaben entstanden waren (vgl. AH 44), entschloss sich der Kläger, der Beklagten ein Darlehen von 410.000 DM zu einem Zinssatz von 5 % p.a. zu gewähren. Der Darlehensvertrag wurde ebenfalls am 20.11.1998 beurkundet (UR.-Nr. 1611/98 desselben Notars; AH 41 - 53). Es wurde u.a. vereinbart, dass das Darlehen ohne besondere Kündigung am 31.10.1999 zur Rückzahlung fällig sein soll und dass dem Kläger ein Anspruch auf Übereignung des Grundstücks u.a. dann zusteht, wenn das Darlehen nebst Zinsen nicht bis zum 31.10.1999 zurückgeführt ist. Bei einer solchen Übereignung hat der Kläger nach den getroffenen Vereinbarungen der Beklagten die Darlehensschuld inkl. Zinsen zu erlassen; weitere Zahlungen oder Gegenleistungen sollten von ihm jedoch nicht erbracht werden müssen. Das fragliche Darlehen ist vom Kläger spätestens zum 1.2.1999 in vollem Umfang ausgezahlt worden. Ebenfalls am 20.11.1998 wurde die Teilungserklärung beurkundet (UR.-Nr. 1609/99 desselben Notars; AH 11 - 23), durch die die Beklagte das durch den Ausbau entstehende Gebäude in 3 Eigentumswohnungen aufteilte. Schließlich schlossen die Parteien an diesem Tag noch einen Kaufvertrag (UR.-Nr. 1610/98 desselben Notars; AH 24 - 40 = 110 - 126) über die durch die Teilung entstehende Wohnung Nr. 1 (Erdgeschoss; entspricht dem bislang von der Beklagten bewohnten Altbau). Es wurde vereinbart, dass der vom Kläger zu entrichtende Kaufpreis von 300.000 DM in der Weise zu erbringen ist, dass das erwähnte Darlehen mit den fälligen Kaufpreisbeträgen verrechnet wird, wobei der erste Teilbetrag nach bezugsfertiger Herstellung des um- und anzubauenden Gebäudes Zug-um-Zug gegen Besitzübergang fällig sein sollte. Außerdem einigten sich die Parteien darüber, dass der Kläger ab Besitzübergang der Wohnung auf ihn diese an die Beklagte zu einem Mietzins von 15 DM/qm zzgl. Nebenkosten vermietet. Für den Fall, dass der Kläger das Eigentum an dem Grundstück auf Grund der im Darlehensvertrag vorgesehenen Regelung insgesamt zu Eigentum erwirbt, wurde eine entsprechende Regelung über die Begründung eines Mietverhältnisses vorgesehen (AH 49/50).

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Die Bauabsichten der Beklagten wurden, ebenso wie die des Bauträgers, an den sie das Grundstück früher einmal verkauft hatte, durch Widerstände aus der Nachbarschaft beeinträchtigt und verzögert. Nach einer Beteiligung verschiedener Fachämter, die wegen der Nachbareinwendungen erforderlich wurde (vgl. AH 132), wurde die Baugenehmigung schließlich am 12.10.1999 erteilt. Daraufhin wurde am 10.12.1999 die Teilungserklärung ergänzt (UR.-Nr. 1699/99; AH 54 ff = 76 ff). Nachfolgend legte die Beklagte der Bauaufsicht den Wärmebedarfsnachweis, den Nachweis des Schallschutzes und die Prüfstatik vor und kündigte den Beginn der Bauarbeiten für den 17.1.2000 an (AH 93). Tatsächlich ist es zu einer Aufnahme der Bauarbeiten nicht mehr gekommen.

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Die Beklagte hat unstreitig weder vor noch nach dem 31.10.1999 irgendwelche Zahlungen an den Kläger zur Tilgung des Darlehens oder auf die Darlehenszinsen erbracht. Mit Schreiben vom 17./18.1.2000 machte der Kläger seinen Anspruch auf Übertragung des Eigentums wegen der nicht fristgerechten Rückzahlung des Darlehens geltend, den er vorliegend einklagt.

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Wegen weiterer Einzelheiten des Vorbringens der Parteien im ersten Rechtszug und der dort von ihnen gestellten Anträge wird auf das angefochtene Urteil verwiesen, das der Klage stattgibt und die auf Erteilung der Löschungsbewilligung für die zu Gunsten des Klägers eingetragene Auflassungsvormerkung gerichtete Widerklage abweist.

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Die Beklagte hat gegen dieses ihr am 17.10.2000 zugestellte Urteil am 31.10.2000 Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel (nach Fristverlängerung bis zum 30.12.2000) mit am 20.12.2000 eingegangenen Schriftsatz begründet.

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Die Beklagte macht geltend, die Geschäftsgrundlage für den Darlehensrückzahlungsanspruch des Klägers sei entfallen, denn der Darlehensvertrag und der Kaufvertrag über die Wohnung Nr. 1 seien derart miteinander verknüpft, dass dann, wenn die Eigentumswohnung bis zum 31.10.1999 nicht fertiggestellt sei, der Kläger auch die Rückzahlung des Darlehens nicht beanspruchen könne. Sie wirft dem Kläger zudem vor, er habe entgegen der vertraglich übernommenen Verpflichtung nicht aktiv zur Förderung des Bauvorhabens beigetragen. Zudem habe er ein Recht auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück verwirkt. Schließlich rügt sie, das Landgericht habe ihrem (durch Benennung des Zeugen C. unter Beweis gestellten) Vortrag nachgehen müssen, wonach der Kläger ihr gegenüber auf seinen Übertragungsanspruch verzichtet habe. Zur Widerklage stellt sie klar, dass diese für den Fall erhoben werden soll, dass die Klage keinen Erfolg habe.

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Die Beklagte beantragt,

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das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen sowie den Kläger im Wege der Widerklage zu verurteilen, für die im Grundbuch des Amtsgerichts Köln,	Grundbuch von M., Blatt 17823, in Abt. II unter lfd.	Nr. 2 eingetragene Eigentumsübertragungsvormerkung Löschungsbewilligung zu erteilen.

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Der Kläger, der um Zurückweisung des Rechtsmittels bittet, tritt dem Vorbringen der Beklagten in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht entgegen.

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Wegen weiterer Einzelheiten des Vorbringens der Parteien im Berufungsrechtszug wird auf den Inhalt der zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze und das Sitzungsprotokoll vom 12.4.2001 Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Berufung der Beklagten ist zulässig und begründet. Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf Übertragung des Eigentums an dem Hausgrundstück gegen die Beklagte nicht zu, woraus zugleich die Begründetheit der Widerklage folgt.

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1.

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Der Einwand der Beklagten, die Geschäftsgrundlage für den Darlehensrückzahlungsanspruch des Klägers (der als solcher zwischen den Parteien außer Streit steht) sei entfallen, da der Darlehensvertrag und der Kaufvertrag über die Wohnung Nr. 1 so miteinander verknüpft seien, dass dann, wenn die Wohnung nicht bis zum 31.10.1999 fertig gestellt sei, der Kläger die Rückzahlung des Darlehens nicht beanspruchen könne, greift allerdings nicht durch.

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Der Kaufpreiszahlungsanspruch der Beklagten und der Darlehens-rückzahlungsanspruch des Klägers sind zwar zweifellos miteinander verknüpft. Denn in dem Kaufvertrag ist unter III.5. - im Anschluss an die Regelungen über die Fälligkeit des Kaufpreises - vorgesehen, dass fällige Kaufpreisbeträge vom Käufer in der Weise erbracht werden, dass das Darlehen mit ihnen verrechnet wird. Hierauf wird im Darlehensvertrag unter II.4. Abs. 2 Bezug genommen. Wenn die Verträge keine weiteren Bestimmungen zu diesem Punkt enthielten, könnte dies dafür sprechen, dass der Anspruch auf den Kaufpreis und der Darlehensrückzahlungsanspruch so miteinander verknüpft sind, dass die Fälligkeit des Darlehensrückzahlungsanspruchs von der Fälligkeit des Kaufpreisanspruchs abhängig sein sollte oder die mangelnde Fertigstellung der verkauften Wohnung dem Rückzahlungsanspruch Einredeweise (Zurückbehaltungsrecht) entgegen stehen könnte. Im Hinblick auf weitere Regelungen in den Verträgen verbietet sich aber eine solche Annahme. Denn die Fälligkeit des Darlehensrückzahlungsanspruchs unter II.4. Abs. 1 des Darlehensvertrags wird ausschließlich an den Fristablauf "31.10.1999" geknüpft; eine Hinausschiebung dieses Termins ist für keinen Fall vorgesehen, obwohl es zwingend erforderlich gewesen wäre, dies zu tun, falls es beabsichtigt ist, zumal beiden Urkundsbeteiligten bewusst war, dass zu diesem Zeitpunkt eine Baugenehmigung noch nicht vorlag. Diese Regelung kann bei ungezwungener Betrachtung deshalb nur dahin verstanden werden, dass dem Baufortschritt keine maßgebliche Bedeutung für die Darlehensrückzahlung zukommen sollte. Dass dem Notar insoweit ein Fassungsversehen unterlaufen oder der Urkundentext ungewollt unvollständig sei, macht die Beklagte nicht geltend.

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Dass es dann im nächsten Absatz heißt, die in der Kaufvertragsurkunde getroffene Vereinbarung über die Verrechnung bleibe von der Fälligkeitsregelung im Absatz zuvor "unberührt", zwingt zu keiner anderen Auslegung. Die Verrechnungsbefugnis aus der Kaufvertragsurkunde ist ihrer Formulierung nach nämlich nicht als eine Befugnis der Darlehensnehmerin zu verstehen, sondern als eine solche des Käufers. Denn es ist nicht davon die Rede, dass die Darlehensnehmerin die ihr obliegende Rückzahlung dadurch erbringen kann, dass sie mit ihrem Kaufpreiszahlungsanspruch aufrechnet, sondern umgekehrt heißt es, dass der Käufer die fälligen Kaufpreisbeträge im Wege der "Verrechnung" erbringen kann. Wenn in dem Darlehensvertrag nach der Regelung der Fälligkeit dann desweiteren ausgeführt wird, die "Verrechnung mit Kaufpreiszahlungsansprüchen des Darlehensnehmers" bleibe unberührt, hat dies die Bedeutung, dass damit gesagt werden soll, der Käufer = Darlehensgeber habe in dem Fall, dass der gegen ihn gerichtete Kaufpreiszahlungsanspruch schon vor dem 31.10.1999 fällig wird, die Möglichkeit, beides miteinander zu "verrechnen". Diese Regelung ist keineswegs ohne Aussagewert oder wirtschaftliche Bedeutung, denn sie bietet dem Kläger zwei Vorteile: Zum einen kann er als Darlehensgeber in diesem Fall schon eine (teilweise) Tilgung seines Rückzahlungsanspruchs vor dessen Fälligkeit erreichen, zum anderen wird er als Käufer der Notwendigkeit enthoben, den fälligen Kaufpreis aus eigenen Mitteln (oder durch Kreditaufnahme) zu leisten, er kann vielmehr den Kaufpreis "bargeldlos" durch die Verrechnung mit seinem noch nicht fälligen Darlehensrückzahlungsanspruch aufbringen.

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Daneben spricht aber noch eine andere Bestimmung gegen die von der Beklagten gewünschte Verknüpfung der beiden Ansprüche: Denn im Abschnitt III. des Darlehensvertrags, der die bedingte Übereignung des Grundstücks der Beklagten zur Absicherung des Darlehensrückzahlungsanspruchs des Klägers regelt, wird unter 3. Abs. 2 bestimmt, dass dann, wenn der Kläger seinen Anspruch auf Übertragung des Eigentums durchsetzt, sein in dem Kaufvertrag enthaltener Anspruch auf Übereignung der Wohnung Nr. 1 und der Anspruch der Beklagten auf Zahlung des vereinbarten Kaufpreises entfallen. Daraus ist unzweifelhaft ersichtlich, dass die Parteien durchaus davon ausgegangen sind, dass der Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens schon überfällig sein kann (denn nur dann kommt der bedingte Übereignungsanspruch des Klägers zum Tragen), ohne dass der Kaufvertrag schon durchführungsreif ist.

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Da der Zusammenhang der vertraglichen Regelungen dafür spricht, dass der Darlehensrückzahlungsanspruch hinsichtlich seiner Fälligkeit und voraussetzungslosen Durchsetzbarkeit von dem Entstehen des Kaufpreisanspruchs unabhängig sein soll, kann von einer Verknüpfung, die zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage führen oder ein Gegenrecht der Beklagten begründen könnte, nicht ausgegangen werden.

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2.

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Dem Kläger steht der Anspruch auf Übereignung des Grundstücks aber nicht zu, weil die getroffene Abrede als unzulässige (und deshalb gem. § 134 BGB unwirksame) Verfallabrede zu werten ist.

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Das Gesetz bestimmt in mehreren Vorschriften, dass sog. Verfallabreden (Gläubiger und Schuldner vereinbaren den Verfall des Eigentums an einer Sache bei Fälligkeit der Verbindlichkeit des Schuldners) unwirksam sind. So kann nach § 1149 BGB der Grundstückseigentümer dem Gläubiger nicht das Recht einräumen, zum Zwecke der Befriedigung die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück zu verlangen, solange nicht die durch die Hypothek gesicherte Forderung ihm gegenüber fällig geworden ist. Dasselbe Verbot gilt auch für die Grund- oder Rentenschuld (§ 1192 BGB), die Reallast (§ 1107 BGB) sowie für das Pfandrecht an beweglichen Sachen (§ 1229 BGB) und Rechten (§§ 1275, 1277 BGB). Das Gesetz missbilligt es, wenn dem Gläubiger schon vor Fälligkeit seiner Forderung die Befugnis eingeräumt wird, mit dem Fälligwerden der Forderung das Eigentum an dem Pfandgegenstand beanspruchen zu können, weil er dadurch von der Verpflichtung zur Pfandverwertung in dem gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren (das u.a. auch die Pflicht zur Auskehrung eines eventuellen Übererlöses beinhaltet) befreit wird. Den Anwendungsbereich dieser Vorschriften hat der BGH in der grundlegenden Entscheidung BGHZ 130, 101 = NJW 1995, 2635 = LM § 1149 BGB Nr. 1 allerdings sehr eng gezogen. Unter Hinweis auf den Wortlaut der Vorschriften und Rückgriff auf die Gesetzesmaterialien hat er das Verbot von Verfallabreden begrenzt auf den Fall, dass der Verfall eines verpfändeten Gegenstands vorab vereinbart worden ist; eine entsprechende Ausdehnung auf Verfallabreden mit nicht dinglich gesicherten Gläubigern hat er (entgegen einer in Rspr. und Literatur vertretenen Auffassung) grundsätzlich abgelehnt. Nach dieser Auffassung ist es folglich zulässig, dass der Schuldner schon bei Begründung seiner Verbindlichkeit seinem Gläubiger das Recht zubilligt, bei Fälligkeit der Forderung die Übertragung des Eigentums an einem ihm gehörenden Gegenstand zu verlangen; unzulässig soll dies nur dann sein, wenn diese Sache dem Gläubiger auch verpfändet wurde. Der Entscheidung des BGH ist zustimmt worden (BayObLG NJW-RR 1997, 590; Bülow Anmerkung in LM a.a.O.; Wolfsteiner in Staudinger, BGB, 13. Bearbeitung 1996, § 1249 RN 16); sie hat aber auch deutliche Ablehnung erfahren (Eickmann in MüKo, BGB, 3. Aufl., § 1149 RN 12; ders. EWiR 1995, 1183; Soergel/Konzen, BGB, 12. Aufl., § 1149 RN 4; eingehend Tiedtke ZIP 1995, 57 ff).

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Ob auch die Ablehnung einer analogen Anwendung der Vorschrift im entschiedenen Fall zu überzeugen vermag unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Gefahr, der das Gesetz nach seiner Begründung vorbeugen will (Übervorteilung des Schuldners, der sich veranlasst sieht, einen Gegenstand aus der Hand zu geben, der im Verhältnis zu seiner Schuld zu wertvoll ist) und die unabhängig davon besteht, ob die Sache auch verpfändet worden ist, mag letztlich dahinstehen. Denn jedenfalls bei einer Fallkonstellation, wie sie vorliegend gegeben ist, ist nach Auffassung des Senats die analoge Anwendung der Vorschrift angezeigt:

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In II.2. des Darlehensvertrags des Parteien wird der Kläger bevollmächtigt, Hypotheken oder Grundschulden bis zur Höhe von 410.000 DM nebst Zinsen zu Lasten des Grundbesitzes eintragen zu lassen, soweit dies zur Sicherung der an die Beklagte ausgezahlten Darlehensbeträge dient. Von dieser Möglichkeit hat der Kläger noch am selben Tag (UR.-Nr. 1612/98 des Notars) Gebrauch gemacht und zu Gunsten der Raiffeisenbank N. eine Grundschuld über 410.000 DM bestellen lassen (vgl. Grundbuchauszug AH 68). Der Kläger hat den Betrag von 410.000 DM, den er der Beklagten darlehensweise zur Verfügung stellen sollte, seinerseits bei der Raiffeisenbank ausgeliehen unter Verschaffung der Sicherheit an dem Grundstück der Beklagten und das Geld dann an die Beklagte "weitergereicht".

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Die Vorschrift des § 1149 BGB greift auch hier zwar unmittelbar nicht ein, denn der Kläger ist nicht Grundpfandgläubiger und wird deshalb durch die Vereinbarung des Übertragungsanspruchs nicht von den Verwertungsregeln befreit, die für Pfandgläubiger gelten. Es ist aber eine analoge Anwendung der Bestimmung des § 1149 BGB möglich und geboten. Der vorliegende Fall weist nämlich - anders als der vom BGH entschiedene - die Besonderheit auf, dass das Grundstück der Beklagten zwecks Beschaffung eines Darlehens sowohl verpfändet worden ist als auch ein bedingter Übereignungsanspruch begründet wurde für den Fall der unterlassenen Rückzahlung des Darlehensbetrags und somit eine Situation gegeben ist, die der des § 1149 BGB im Wesentlichen entspricht. Dass der Grundpfandgläubiger und der Gläubiger, dem der Eigentumsverschaffungsanspruch zugebilligt wurde, personenverschieden sind, liegt nur an der "gestuften" Kreditbeschaffung; für beide Kredite muss das Grundstück als Sicherungsmittel herhalten, obwohl es wirtschaftlich nur darum ging, einen Kredit für die Beklagte zu beschaffen. Wäre der Kredit der Beklagten unmittelbar von der Raiffeisenbank gewährt worden, wäre eine Absicherung dieser Verbindlichkeit sowohl durch Bestellung eines Grundpfandrechts als auch durch Verfallabrede zweifellos unzulässig gewesen, ebenso dann, wenn der Kläger der Beklagten das Darlehen aus eigenen Mitteln zur Verfügung gestellt und sich so abgesichert hätte. Dass die Kreditbeschaffung in zwei Geschäfte aufgespalten worden ist, bei denen das Grundstück der Beklagten letztlich aber in derselben Weise zur Absicherung herhalten musste, vermag nach Auffassung des Senats keine abweichende Bewertung der rechtlichen Zulässigkeit zu begründen.

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3.

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Aber auch dann, wenn der Anspruch des Klägers nicht bereits wegen eines Gesetzesverstoßes der Verfallabrede nicht bestehen würde, begegnete sein Begehren durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Es wäre nämlich auch eine Nichtigkeit der Abrede wegen Verstoßes gegen die guten Sitten (§ 138 I BGB) zu bejahen.

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Das Landgericht hat eine sittenwidrige Übersicherung des Klägers "angesichts des Grundstückspreises" verneint (UA 11 Abs. 2), wobei es davon ausging, dass der Verkehrswert des Grundstücks 410.000 DM beträgt (vgl. UA 14 u. Beschluss vom 29.11.2000, GA 121). Nachfolgend hat sich jedoch ergeben, dass diese Annahme nicht tragfähig ist. Für einen höheren Wert sprach bereits der Umstand, dass die Beklagte das Hausgrundstück mit seiner damals noch geringeren Fläche bereits 1993 für 480.000 DM verkauft hatte. Desweiteren ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin 1998 die benachbarte Parzelle für ca. 86.000 DM hinzuerworben hat (die der bereits in ihrem Eigentum stehenden gem. § 890 II BGB als Bestandteil zugeschrieben wurde) und im Oktober 1999 eine - bestandskräftig gewordene - Baugenehmigung für den geplanten Erweiterungsbau erteilt wurde, was zu einer weiteren Wertsteigerung geführt hat. Es war deshalb bereits für die erste Instanz von einem Verkehrswert von jedenfalls 600.000 DM auszugehen (vgl. Senatsbeschluss vom 3.1.2001 - 12 W 57/00 -, GA 15 f). Auch ein solcher Wert wäre im Hinblick auf die Vorschrift des § 138 BGB allerdings noch unbedenklich, denn ein grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zulässt, kann nach st. Rspr. erst dann angenommen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH NJW 1995, 2635, 2636 m.w.N.). Es ist aber zu berücksichtigen, dass es sich bei dem Wert von 600.000 DM nicht um den endgültigen Wert des Grundstücks handelt, sondern dass vielmehr gerade nach den gemeinsamen Plänen der Parteien eine weitere Wertsteigerung bis zu einem Betrag von ca. 900.000 DM stattfinden sollte (vgl. Abschnitt VI. der notariellen Urkunde 1609/1998, AH 15/6 u. Streitwertbeschwerde vom 20.10.2000, GA 106). Erreichte das Grundstück der Beklagten diesen Wert, konnte die fragliche "Missbilligungsgrenze" im Verhältnis zur Forderung des Klägers aber deutlich überschritten werden, insbesondere dann, wenn - was nach den Ausführungen des Klägers im Bereich des Möglichen lag - das Bauvorhaben bis zum 31.10.1999 beendet war, da bis dahin nur relativ geringfügige Zinsforderungen des Klägers entstehen konnten. Darauf, dass ein solches Missverhältnis am 31.10.1999 tatsächlich noch nicht erreicht war, kommt es nicht entscheidend an. Bei der Beurteilung der Frage, ob einer Vertragspartei eine verwerfliche Gesinnung vorgeworfen werden kann, ist vielmehr auch zu berücksichtigen, was die Parteien in Betracht gezogen haben bzw. für sie absehbar war. Für die Beteiligten war aber ohne weiteres abzusehen, dass das Grundstück nicht den damaligen Wert behalten würde, diente doch die Darlehensgewährung durch den Kläger gerade dazu, das Bauvorhaben der Beklagten "anzuschieben", in dessen Verlauf das Grundstück ständig an Wert zunehmen würde. Der Wertzuwachs war nicht nur vorhersehbar, er war vielmehr gerade das erstrebte Ziel des Vorhabens; die Beklagte wollte das Grundstück durch den Um- und Ausbau wertvoller machen und diesen Wertzuwachs durch die Veräußerung der Eigentumswohnungen realisieren. Dass das Übernahmerecht des Klägers zu einem Zeitpunkt entstehen oder geltend gemacht werden könnte, in dem das Grundstück mehr als doppelt so viel wert sein könnte wie seine Darlehensforderung, war nach dem möglichen Geschehensablauf keineswegs fernliegend. Ein anstößiges Ungleichgewicht wäre bei dieser Konstellation nur dann zu verneinen, wenn der Darlehensvertrag entweder vorsehen würde, dass der Kläger verpflichtet ist, der Beklagten einen Mehrwert des Grundstücks zu erstatten oder wenn der Vertrag insoweit zumindest schweigen würde, weil dann eine solche Ausgleichungspflicht noch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung angenommen werden könnte. Vorliegend ist es jedoch so, dass unter III.2. des Darlehensvertrags ausdrücklich bestimmt wird, dass der Kläger bei Ausübung seines Übernahmerechts nur vorgehende Belastungen zu übernehmen hat und der Beklagten die Darlehensschuld einschließlich Zinsen erlassen muss, "im übrigen (soll die Übernahme)

ohne weitere Zahlungen oder sonstige Gegenleistungen an den Darlehensnehmer

" erfolgen. Dass ein Mehrwert des Grundstücks dem Kläger ohne Rücksicht auf dessen Höhe ohne Gegenleistung zufallen soll, ist damit im Vertrag ausdrücklich bestimmt und verleiht der Vereinbarung das Gepräge der Anstößigkeit und Sittenwidrigkeit.

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4.

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Wenn die Klage nicht bereits deshalb unbegründet wäre, weil die Vereinbarung über die Pflicht der Beklagten zur Übertragung des Grundeigentums unwirksam ist, bestünden noch unter einem anderen Gesichtspunkt erhebliche Bedenken gegen das Begehren des Klägers.

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In der Rspr. ist anerkannt, dass sog. Verfallklauseln dann, wenn sie Strafcharakter haben, zumindest in entsprechender Anwendung den Bestimmungen über die Vertragsstrafe (§§ 339 ff BGB) unterliegen. Unter derartigen Verfallklauseln werden in erster Linie diejenigen Bestimmungen verstanden, die vorsehen, dass eine Vertragspartei, die die ihr obliegende Leistung teilweise erbracht hat (Anzahlung, teilweise Ratenzahlung) oder eine Kaution geleistet hat, diese Leistung "verliert", wenn sie gegen vertragliche Pflichten verstößt (vgl. beispielhaft BGH NJW 1968, 1625; NJW-RR 1993, 243, 246; Staudinger/Rieble, BGB, 13. Bearbeitung, Vorbem 148 zu §§ 339 ff). Auch vorliegend haben die Parteien eine Verfallklausel vereinbart, denn die Beklagte soll ihr Eigentum verlieren, weil sie nicht fristgerecht geleistet hat. Diese Regelung war auch erkennbar darauf gerichtet, auf sie Druck auszuüben mit dem Ziel, den Rückzahlungstermin einzuhalten, hatte also Strafcharakter. Dass die Übertragung des Eigentums auch (an Erfüllungs Statt) dazu dienen sollte, dem Kläger Befriedigung wegen seines Darlehensrückzahlungsanspruchs zu verschaffen, steht der Wertung als Vertragsstrafe nicht entgegen, wie sich aus § 340 I BGB ergibt.

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Ist damit jedenfalls die entsprechende Anwendung der §§ 339 ff BGB gerechtfertigt, gilt auch § 343 BGB, wonach der Schuldner die Herabsetzung einer unangemessenen Vertragsstrafe verlangen kann. Handelt es sich bei der "verfallenen" Sache - wie vorliegend - nicht um Geld oder andere vertretbare Sachen, sondern um eine Speziessache, kommt nach einer in der Literatur vertretenen Auffassung nur eine Herabsetzung auf Null in Betracht (Staudinger/Rieble a.a.O. § 343 RN 17), andere Autoren vertreten die Auffassung, es sei dann eine quotenmäßig beschränkte Übertragung des Rechts vorzunehmen (Erman/ Westermann, BGB, 10. Aufl., § 343 RN 6; Soergel/Lindacher, BGB, 12. Aufl., § 343 RN 22; MüKo/Gottwald, BGB, 3. Aufl., § 343 RN 5). Die ebenfalls diskutierte Lösung der Erbringung einer Ausgleichszahlung durch den Gläubiger ist wohl nur dann zu erzielen, wenn der Gläubiger zu einer solchen Leistung bereit ist und der Schuldner sich damit begnügt; das Gericht kann nicht von sich aus eine solche Lösung treffen, da sie über den gesetzlich vorgegebenen Rahmen hinaus gestaltend in die Rechtsbeziehungen der Parteien eingreift. Diese Fragen bedürfen vorliegend aber letztlich keiner abschließenden Entscheidung.

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5.

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Die von der Beklagten vorgenommene Klarstellung, dass der mit der Widerklage verfolgte Antrag auf Erteilung der Löschungsbewilligung für die zu Gunsten des Klägers in III.4. Abs. 1 des Darlehensvertrags bewilligte und im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung nur gestellt wird für den Fall, dass die Klage abgewiesen wird, begegnet keinen prozessualen Bedenken. Eine solche bedingte Widerklage ist zulässig (Zöller/Vollkommer, ZPO, 22.Aufl., § 33 RN 26). Sie ist auch begründet, da dann, wenn dem Kläger - wie vorstehend ausgeführt - ein Anspruch auf Übertragung des Eigentums nicht zusteht, seiner Auflassungsvormerkung die rechtfertigende Grundlage entzogen ist.

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6.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 I, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Beschwer des Klägers und Berufungsstreitwert: 600.000 DM