Niedersächsisches Finanzgericht ()
Urteil vom 2012-07-19, Aktenzeichen 10 K 41/12

Tatbestand

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Die Beteiligten streiten um die Berücksichtigung eines Werbungskostenüberschusses bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

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Der Kläger erwarb im November 1997 im Wege der Zwangsversteigerung ein Grundstück mit aufstehender Stadtvilla in A/Thüringen, das früher im Eigentum seiner Eltern gestanden hatte. Das Gebäude wurde 1928 errichtet; die Gesamtwohnfläche beträgt 156 m². Das Objekt war zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits seit mehreren Jahren nicht mehr vermietet. In der Folge beauftragte der Kläger die Wohnungsgesellschaft A mbH mit der Verwaltung und Vermietung der Villa. Trotzdem gelang es seitdem nicht, einen Mieter für das Objekt zu finden. Nach Auskunft der Wohnungsgesellschaft A GmbH bestehe zum einen keine Nachfrage für die Anmietung einer Wohnung in dieser Größe und dem daraus resultierenden Mietzins; zum anderen sei eine Vermietung aufgrund des baulichen Zustands nicht möglich. Das Haus bedürfe nach dem jahrelangen Leerstand einer grundlegenden Sanierung, die aber unter Berücksichtigung des gegenwärtigen Mietpreisniveaus als unwirtschaftlich eingeschätzt werden müsse (Schreiben der Wohnungsgesellschaft vom 24. Januar 2012, Bl. 23 Finanzgerichtsakte).

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In seiner Einkommensteuererklärung für das Jahr 2010 machte der Kläger einen Werbungskostenüberschuss im Zusammenhang mit der Villa in A in Höhe von 2.925 € geltend. Der Beklagte (das Finanzamt) berücksichtigte den erklärten Werbungskostenüberschuss jedoch nicht, da es insoweit an der erforderlichen Einkunftserzielungsabsicht fehle. Auf der Basis dieser Rechtsauffassung erließ das Finanzamt am 17. Oktober 2011 einen entsprechenden Einkommensteuerbescheid für 2010 und einen Vorauszahlungsbescheid für die Folgejahre.

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Gegen diese Bescheide wendet sich der Kläger nach erfolglosem Einspruchsverfahren mit der vorliegenden Klage. Er ist der Ansicht, dass der Werbungskostenüberschuss aus dem Objekt in A bei der Steuerfestsetzung berücksichtigt werden müsse. Aufgrund der Mitteilung der Hausverwaltung ergebe sich, dass zurzeit keine Interessenten für das Objekt vorhanden seien. In derartigen Fällen bringe auch die beste vorhandene Absicht zur Vermietung und Überschusserzielung nichts. Hier bleibe nur die Möglichkeit, auf bessere Zeiten zu hoffen und den aktuellen Bestand einigermaßen aufrechtzuerhalten. Im Übrigen sei auch nicht gewährleistet, dass größere Investitionen in Form einer Sanierung zu neuen Mietinteressenten führen würden.

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Der Kläger beantragt,

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den Bescheid über Einkommensteuer für 2010 und den Vorauszahlungsbescheid über Einkommensteuer ab 2011, beide vom 17. Oktober 2011, in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 17. Januar 2012 dahingehend zu ändern, dass die Steuer unter Berücksichtigung negativer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 2.925 € anderweitig niedriger festgesetzt wird.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er hält an seiner in der Einspruchsentscheidung geäußerten Rechtsauffassung fest.

Entscheidungsgründe

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I. Die Klage ist unbegründet.

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Die angefochtenen Bescheide über Einkommensteuer für 2010 und Vorauszahlungen zu Einkommensteuer ab 2011 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung -FGO-). Der Beklagte hat zu Recht die Anerkennung eines Werbungskostenüberschusses aus Vermietung und Verpachtung verweigert.

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1. Denn die Aufwendungen des Klägers können nicht als (vorweggenommene) Werbungskosten gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 Einkommensteuergesetz (EStG) bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

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a) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung des Grundstücks einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen (Urteile des Bundesfinanzhofs vom 19. Dezember 2007 IX R 30/07, BFH/NV 2008, 1300; vom 25. März 2003 IX R 56/00, BFH/NV 2003, 1170; vom 11. März 2003 IX R 16/99, BFH/NV 2003, 1043, jeweils m.w.N.). Bei Fehlen einer auf Dauer gerichteten tatsächlichen Vermietung ist die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen Voraussetzung einer bestehenden Einkünfteerzielungsabsicht (BFH in BFH/NV 2008, 1300 m.w.N.). Dies erfordert, dass der Wille, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, aus äußeren Umständen erkennbar und in ein konkretes Stadium getreten ist (BFH-Urteile in BFH/NV 2008, 1300; und vom 4. Juni 1991 IX R 30/89, BFHE 164, 364, BStBl II 1991, 761). Dabei muss der Steuerpflichtige seine erkennbare Vermietungsabsicht nachhaltig zu verwirklichen suchen (BFH-Urteil vom 4. Juni 1991 IX R 89/88, BFH/NV 1991, 741). Ein Abzug ist von dem Zeitpunkt an gegeben, zu dem sich anhand objektiver Umstände feststellen lässt, dass der Entschluss, Einkünfte einer bestimmten Einkunftsart zu erzielen, endgültig gefasst worden ist (BFH-Urteil in BFH/NV 1991, 741). Verbleibende Zweifel gehen zu Lasten des Steuerpflichtigen, den die objektive Beweislast (Feststellungslast) für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht trifft (vgl. BFH-Beschluss vom 30. November 2005 IX B 172/04, BFH/NV 2006, 720).

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b) Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes sind als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung grundsätzlich alle Aufwendungen anzusehen, bei denen objektiv ein wirtschaftlicher Zusammenhang zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung besteht und die subjektiv zur Förderung dieser Form der Nutzungsüberlassung gemacht werden (BFH-Urteil vom 21. Juni 1994 XI R 62/91, BFH/NV 1995, 108 mit weiteren Nachweisen). Die Berücksichtigung von Werbungskosten setzt zudem das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen voraus (BFH-Urteil vom 2. März 1993 XI R 69/89, BFH/NV 1993, 532). Werden Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung im Hinblick auf eine spätere Vermietung als Werbungskosten geltend gemacht, so können derartige Aufwendungen nur dann als so genannte vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkünfteerzielung endgültig gefasst hat und später nicht wieder aufgibt (Finanzgericht -FG- Köln, Urteil vom 19. April 2006, 5 K 3607/04, Entscheidungen der Finanzgerichte -EFG- 2007, 843 mit umfassenden Nachweisen zur Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes, bestätigt durch BFH, Urteil vom 28. Oktober 2008 IX R 1/07, BFH/NV 2009, 68; FG Berlin, Urteil vom 8. Juli 2009, 7 K 3007/05 B, 7 K 3007/05, StBW 2010, 196).

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Die Absicht zur Fremdvermietung ist als innere Tatsache nur anhand äußerer Umstände zu erkennen. Solche Umstände, aus denen sich die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen ergeben, muss der Steuerpflichtige vortragen und gegebenenfalls nachweisen. Lassen sich diese äußeren und objektiv erkennbaren Umstände nicht nachweisen, geht dies im Rahmen der den Steuerpflichtigen treffenden Feststellungslast für ihn günstige Tatsachen zu seinen Lasten (BFH-Urteil vom 28. Oktober 2008 IX R 1/07, a.a.O.). Dies gilt im Ergebnis auch für Aufwendungen für eine Wohnung, die nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung leer steht. Diese sind solange als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG abziehbar, solange der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkünfteerzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Wohnung nicht endgültig aufgegeben hat. An einer solchen endgültigen Aufgabe fehlt es, solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemüht. Für die Ernsthaftigkeit der Vermietungsbemühungen als Voraussetzung einer fortbestehenden Einkünfteerzielungsabsicht trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast. Ist die Absicht zur Fremdvermietung nicht aufgrund objektiver Umstände feststellbar oder besteht diesbezüglich Ungewissheit, entfällt ein Werbungskostenabzug (vgl. Urteile des Finanzgerichts Köln vom 9. April 2006 5 K 3607/04, EFG 2007, 843; des Hessischen Finanzgerichts vom 14. November 2007 1 K 335/05, juris; des Finanzgerichts München vom 22. Oktober 2008, 1 K 77/07, juris; jeweils m.w.N.).

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Dies folgt aus den im Steuerrecht geltenden allgemeinen Regeln der objektiven Beweislast (Feststellungslast; vgl. BFH-Urteile vom 10. August 1988 II R 252/83, BFHE 154, 232, BStBl II 1988, 987; vom 19. Januar 1994 I R 40/92, BFH/NV 1995, 181; jeweils m.w.N.; ständige Rechtsprechung). Hiernach trägt der Steuerpflichtige die objektive Beweislast für die steuerentlastenden oder -mindernden Tatsachen, d.h. für Tatsachen, die den Steueranspruch aufheben, einschränken oder Steuerbefreiungen, -ermäßigungen oder (sonstige) Steuervergünstigungen begründen. Die genannte Feststellungslast umfasst auch eine entsprechende Beweisvorsorgepflicht (vgl. hierzu auch BFH-Beschluss vom 13. März 2007 X B 37/06, BFH/NV 2007, 1138).

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2. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze, denen sich der erkennende Senat anschließt, ist bei Würdigung aller Umstände des Streitfalls für die Streitjahre 2010 folgende keine Vermietungsabsicht des Klägers feststellbar. Das Gericht ist nicht davon überzeugt, dass der Kläger in diesem Zeitraum eine endgültig gefasste Vermietungsabsicht hatte.

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Gegen die Vermietungsabsicht des Kläger spricht zunächst der Umstand, dass das Objekt in A nach den Angabe des Klägers bereits seit der Wende in 1989/90 leer stand und auch ab dem Erwerb durch den Kläger in 1997 nicht vermietet werden konnte. In diesen Fällen des langjährigen Leerstands eines zu vermietenden Objektes spricht es nach der Rechtsprechung des BFH, der sich der Senat anschließt, gegen eine Vermietungsabsicht und die damit einhergehende Einkunftserzielungsabsicht, wenn für ein Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, trotz Vermietungsbemühungen kein Markt besteht und der Inhaber gleichwohl untätig bleibt. Vielmehr müsse der Steuerpflichtige, wenn er seine fortbestehende Vermietungsabsicht belegen wolle, zielgerichtet darauf hinwirken, u. U. auch durch bauliche Umgestaltungen, einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen (vgl. BFH-Urteil vom 25. Juni 2009 IX R 54/08, BStBl II 2010, 124). Dies hat der Kläger offensichtlich über mehr als zehn Jahre unterlassen.

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Soweit der Kläger seine Untätigkeit damit rechtfertigt, dass auch nach einer Sanierung eine Vermietung nicht garantiert sei, ist dem entgegenzuhalten, dass dies im Rahmen des unternehmerischen Risikos liegt. Sollte sich das Objekt demgegenüber als derart marode darstellen, dass auch durch eine grundlegende Sanierung keine (wirtschaftliche) Vermietung möglich sein sollte, so ist die steuerliche Anerkennung der aufgelaufenen Werbungskostenüberschüsse nur möglich, wenn sich der Steuerpflichtige dann von dem dauerhaft verlustbringenden Objekt trennt.

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Dass der Kläger eine Veräußerung trotz der geschilderten Umstände nicht in Betracht zieht, ist darauf zurückzuführen, dass er nach seinen Schilderungen in der mündlichen Verhandlung ein erhebliches persönliches Interesse an dem Erwerb und dem Erhalt des Wohngrundstücks in A hatte, da es sich um sein vormaliges Elternhaus handelt. Dieses persönliche Affektionsinteresse führt nach der Überzeugung des Gerichts dazu, dass der Kläger die anhaltenden Werbungskostenüberschüsse hinnahm, ohne sich von dem Objekt zu trennen, obwohl sich das Gebäude nach den nachvollziehbaren und glaubhaften Angaben der Verwaltungsgesellschaft bereits in einem nicht vermietbaren Zustand befand.

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Daher hat das Finanzamt im Ergebnis zu Recht den Werbungskostenüberschuss im Streitjahr nicht mehr anerkannt. Dies gilt auch für die im Vorauszahlungsbescheid berücksichtigten Folgejahre, jedenfalls solange der Kläger nicht durch entsprechende Sanierungsarbeiten und erneute Vermietungsbemühungen den Willen zur Vermietung nach außen kundtut.

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II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO. Die Revision war nicht zuzulassen, da keine der in § 115 FGO genannten Gründe vorliegen. Soweit sich der Kläger in der mündlichen Verhandlung darauf berufen hat, dass Spindler die hier zu entscheidende Konstellation in einem Aufsatz in DB 2007, 185 als offene Rechtsfrage bezeichnet habe, so ist dies durch die Entscheidung des BFH vom 25. Juni 2009 IX R 54/08, BStBl II 2010, 124 überholt. Dabei ist es entgegen der Ansicht des Klägers auch unerheblich, ob das Mietwohngrundstück in den neuen Bundesländern oder in westdeutschen Gemeinden mit geringer Nachfrage nach entsprechenden Mietobjekten belegen ist.

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