Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2002-12-16, Aktenzeichen 16 Wx 231/02
ECLI:DE:OLGK:2002:1216.16WX231.02.00

Tenor

Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluss der 2. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 09.10.2002 - 2 T 58/02 - aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen.

1

G r ü n d e

2

Die zulässige sofortige weitere Beschwerde führt in der Sache
zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Die Entscheidung des
Landgerichts ist nicht frei von Rechtsfehlern.

3

Keinen rechtlichen Bedenken unterliegt allerdings die
Feststellung des Landgerichts, dass angesichts der tiefgreifenden
Zerstrittenheit zwischen den Antragsgegnern als
Mehrheitseigentümern und den übrigen Mitgliedern der
Wohnungseigentümergemeinschaft die Wahl der Beteiligten zu 4.
ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht und deshalb der
Anfechtungsantrag gegen den zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom
11.12.2001 gefasste Beschluss durchgreift. Auf die eingehenden
Ausführungen in den Beschlüssen des Amts- und des Landgerichts
nimmt der Senat zur Vermeidung weiterer Wiederholungen Bezug.
Insbesondere war es nicht rechtsfehlerhaft, in die Erwägungen die
Überlegung einzubeziehen, dass die Verwalterin und damit auch der
für sie handelnde langjährige Steuerberater der Antragsgegner, also
eine Person, zu der ein besonderes berufliches Vertrauensverhältnis
besteht, ggfls. gehalten ist, gegen die Antragsgegner wegen der
Wiederherstellung des von dem Antragsgegner G. F. entfernten Kamins
vorzugehen. Der Umstand, dass die Antragsteller zu 1. ihren
rechtskräftig titulierten Anspruch ggfls. nach § 45 Abs. 3 WEG i.
V. m. §§ 887 ff. ZPO durchsetzen können, ändert nichts daran, dass
daneben der in der Eigentümerversammlung vom 11.12.2001 zu TOP 3
gefasste Beschluss besteht, den die Verwalterin auszuführen
hat.

4

Gleichwohl ist dem Senat in diesem Punkt eine abschließende
Entscheidung nicht möglich. Die Antragsteller haben ihren
Anfechtungsantrag verbunden mit einem Antrag auf gerichtliche
Bestellung eines neuen Verwalters. Ein derartiger Antrag ist
zulässig. Das Wohnungseigentumsgericht kann nämlich gerade in den
Fällen, in denen tiefgreifende Meinungsverschiedenheiten zwischen
mehreren Gruppen von Wohnungseigentümern bestehen oder eine Gruppe
die andere majorisiert, im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG auf
Antrag eines Wohnungseigentümers zur Verwirklichung seines
Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung auch dann einen Verwalter
bestellen, wenn die Voraussetzungen für eine Bestellung nach § 26
Abs. 3 i. V. m. § 43 Abs. 1 Nr. 3 WEG nicht vorliegen (vgl. BayObLG
NZM 1999, 713 = ZMR 1999, 497, BayObLG NJW-NJW-RR 1989, 461;
Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Auflage § 26 Rdn. 8, 22;
Niedenführ/Schulze, WEG, 5. Auflage, § 43 Rdn. 36;
Palandt/Bassenge, BGB, 61. Auflage, § 26 WEG Rdn. 4; a. A. Merle in
Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 43 Rdn. 24, 48). Wegen dieses
Antrags, dem das Amtsgericht mit der Maßgabe stattgegeben hat, dass
die Bestellung eines neuen Verwalters ab Rechtskraft eintreten
soll, ist die Sache indes noch nicht entscheidungsreif, weil
insoweit die Entscheidung des Landgerichts teilweise nicht frei von
Rechtsfehlern und die Sache deswegen an das Landgericht
zurückzuverweisen ist. Eine Zurückweisung der weiteren Beschwerde
wegen des Anfechtungsantrags und eine Zurückverweisung der Sache im
übrigen hätte daher die Folge, dass die Eigentümergemeinschaft
zeitweise ohne Verwalter wäre. Dem könnte zwar durch den Erlass
einer einstweiligen Anordnung durch den Senat begegnet werden, was
aber nicht als zweckmäßig erscheint, weil dies unter Umständen
mehrfache Verwalterwechsel die Folge hätte und diese der
Gemeinschaft nicht zuzumuten sind.

5

Wegen des Antrags nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG hat bereits das
Amtsgericht zutreffend ausgeführt, dass wegen der extremen
Blockbildung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft und des
"Verschleißes" von drei Verwaltern innerhalb von wenigen Jahren
eine ordnungsgemäße Verwaltung nur durch die gerichtliche
Bestellung eines Verwalters durchgesetzt werden kann. Die auf
dieser Grundlage zu treffenden Maßnahmen liegen gem. § 43 Abs. 2
WEG in dem - im Rechtsbeschwerdeverfahren nur auf Ermessensfehler
überprüfbaren - billigem Ermessen des Tatrichters. Insoweit vermag
der Senat wegen der amtsgerichtlichen Entscheidung, und zwar sowohl
zur der Dauer der Bestellung wie auch zur Person des Verwalters und
zu den weiteren Modalitäten aufgrund des damaligen Sach- und
Streitstandes Ermessensfehler nicht zu erkennen.

6

Indessen hat das Landgericht verkannt, dass es im
Erstbeschwerdeverfahren als weiterer Tatsacheninstanz nicht
lediglich darum ging, ob die Entscheidung des Amtsgerichts zur
Auswahl des Verwalters richtig war oder nicht. Vielmehr hatte es,
zumal die Bestellung des neuen Verwalters H. durch das Amtsgericht
noch nicht wirksam geworden war, selbst und eigenständig nach
"billigem Ermessen" zu entscheiden und sich - wie die
Rechtsbeschwerde mit Recht geltend macht - auch mit der in 2.
Instanz veränderten Tatsachengrundlage zu befassen. Die Beteiligten
waren sich, nachdem seitens der Antragsgegner die Befürchtung einer
nicht hinreichenden Neutralität des vom Amtsgericht bestellten
Verwalters geäußert worden war, nunmehr darüber einig, dass
jedenfalls gegen die Bestellung des Verwalters Dr. W. keine
Bedenken beständen. Auch war Herr Dr. W. bereit, auf der Grundlage
bestimmter Eckdaten, über die man ebenfalls bereits Einvernehmen
erzielt hatte, das Verwalteramt zu übernehmen, und eine Einigung
der Beteiligten ist nur an ihren unterschiedlichen Vorstellungen
zur Dauer der Bestellung gescheitert. Mit all dem befasst sich der
angefochtene Beschluss indessen nicht und es ist nicht erkennbar,
dass das Landgericht das ihm zustehende Ermessen statt des vom
Amtsgericht bestellten Verwalters Herrn H. nunmehr Herrn Dr. W.
(oder - eher theoretisch - gar einen Dritten) zu bestellen,
überhaupt ausgeübt hat.

7

Von einer Beteiligung der derzeitigen Verwalterin im
Rechtsbeschwerdeverfahrne konnte abgesehen werden, da der Senat
keine abschließende Entscheidung über den Anfechtungsantrag
getroffen hat. Der frühere Verwalter Q. brauchte nach dem Ablauf
seiner Bestellung nicht mehr beteiligt zu werden. Er ist nicht mehr
gesetzlicher Verfahrensbeteiligter nach § 43 Abs. 4 WEG. Auch
werden durch den angefochtenen Beschluss zu TOP 4 der
Eigentümerversammlung vom 11.12.2001 dessen Interessen nicht
berührt; insbesondere hat er den Anfechtungsgrund nicht zu
vertreten (vgl. BGH NZM 1998, 78 = MDR 1998, 29).

8

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens
war wegen des noch offenen Verfahrensausgangs dem Landgericht
vorzubehalten. Auch wenn die Kostenentscheidung eines Tatrichters
vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Ermessensfehler überprüft
werden kann, sieht der Senat gleichwohl Anlass für den Hinweis,
dass es sich - auch insoweit teilt er die Auffassung der
Rechtsbeschwerde - vorliegend um eine typische Streitigkeit unter
Wohnungseigentümern darüber handelt, was in einer bestimmten
Situation ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Diesen Streit
müssen sie nach dem gesetzlichen Maßstab des § 47 S. 2 WEG, der ein
anderer ist als in § 13a Abs. 1 S. 2 FGG, grundsätzlich durch alle
Instanzen austragen können, ohne befürchten zu müssen, mit
außergerichtlichen Kosten des Gegners belastet zu werden. Dass sich
die Erfolglosigkeit der Erstbeschwerde den Antragsgegnern hätte
aufdrängen müssen, ist in einem Fall wie dem vorliegenden, in dem
eine Abwägung und Würdigung einer Reihe von Gesichtspunkten
tatsächlicher und rechtlicher Art erforderlich war, für den Senat
nicht feststellbar.