Oberlandesgericht Braunschweig ()
Urteil vom 2002-04-15, Aktenzeichen 7 U 113/01

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Göttingen vom 20.7.2001, Az.: 9 O 172/00 wie folgt abgeändert:

Die Klägerin ist in Abänderung des Teilungsplanes des Amtsgerichts Herzberg vom 16.8.2000, Az.: K 27/98, in dem Verteilungsverfahren mit ihrer Forderung in Höhe von 221,23 € (= 432,68 DM) vorrangig zu befriedigen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die weitergehende Berufung und die Anschlussberufung werden zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Berufungsstreitwert: 6.646,79 €

Gründe

1

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 543 Abs. 1 ZPO a. F. abgesehen.

2

Die Berufung der Beklagten ist überwiegend begründet, die unselbständige Anschlussberufung der Klägerin dagegen unbegründet.

1.

3

Die Klägerin ist auf ihre gem. § 878 ZPO zulässige Klage nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang wegen ihrer im Rahmen der von ihr betriebenen Zwangsverwaltung geleisteten Vorschüsse gem. § 10 Abs. 1 Ziff. 1 ZVG vorab aus dem Versteigerungserlöses zu befriedigen, so dass der Teilungsplan nur insoweit abzuändern ist.

4

Zur Verteilung des Erlöses aus der Zwangsversteigerung ist nach den §§ 105 ff ZVG ein Verteilungsplan aufzustellen, in dem die Rechte der beteiligten Gläubiger nach Maßgabe des § 10 ZVG zu berücksichtigen sind.

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Wird die Grundstücksverwertung von den Gläubigern sowohl durch Zwangsverwaltung als auch durch Zwangsversteigerung betrieben, regeln die §§ 10 Abs. 1 Ziff. 1 und 155 ZVG den Interessenausgleich zwischen den die Grundstücksverwertung durch Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigern und den die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigern.

6

Dabei wird den Interessen des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers am Ersatz seiner Ausgaben für die Verwaltung und die Kosten des Verfahrens durch § 155 ZVG der Vorrang gegeben, soweit durch die Zwangsverwaltung Nutzungen erwirtschaftet werden. Aus diesen gezogenen Nutzungen darf sich der die Zwangsverwaltung betreibende Gläubiger wegen seiner Aufwendungen vorab vor den sonstigen dinglichen Gläubigern befriedigen.

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Soweit die Ausgaben des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können, kann dieser Gläubiger Erstattung seiner Aufwendungen aus dem Zwangsversteigerungserlös nur nach der Maßgabe des § 10 ZVG verlangen. Allerdings kommt ihm auch hier eine gewisse Privilegierung gegenüber den dinglichen Gläubigern zu. Anders als § 155 ZVG sieht § 10 Abs. 1 Ziff. 1 ZVG aber nicht die Erstattung der Ausgaben der Verwaltung und der Kosten des Verfahrens vor, sondern nur den Ersatz der Ausgaben zur Erhaltung und nötigen Verbesserung des Grundstücks.

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Grund für die Privilegierung gewisser Aufwendungen des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers bei der Verteilung des Versteigerungserlöses ist, dass diese Ausgaben auch dem Interesse des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers dienen, da die Ausgaben zur Erhaltung den Eintritt einer Wertminderung regelmäßig verhindern und Aufwendungen zur Verbesserung regelmäßig eine Wertsteigerung mit sich bringen. Beides wirkt sich im Interesse des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers positiv auf den Versteigerungserlös aus, so dass es angemessen ist, diese Ausgaben vorab aus dem Versteigerungserlös zu erstatten.

9

Ein Vergleich der Vorschriften zeigt aber auch, dass der Anspruch auf die Erstattung von Auslagen für die Zwangsverwaltung aus den gezogenen Nutzungen weiter geht, als der Anspruch auf Erstattung dieser Kosten aus dem Versteigerungserlös.

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Bei der Befriedigung aus den gezogenen Nutzungen ist den Interessen des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers an der Erstattung seiner Auslagen zum Betreiben und Fortsetzen der Zwangsverwaltung der Vorrang vor den Interessen der übrigen dinglich gesicherten Gläubiger zu gewähren. Um eine Eigentumswohnung im Rahmen der Zwangsverwaltung überhaupt einer Nutzung zuzuführen, ist es erforderlich, dass der Zwangsverwalter, der ja insoweit an die Stelle des Eigentümers tritt, das Wohngeld in vollem Umfang auch für verbrauchsabhängige Kosten an die Eigentümergemeinschaft zahlt. Es handelt sich daher bei den Wohngeldzahlungen des Verwalters um Ausgaben der Verwaltung i.S.d. § 155 ZVG, die aus dem Zwangsverwaltungserlös vorrangig zu befriedigen sind.

11

Bei der Befriedigung aus einem Versteigerungserlös gebührt dagegen dem Interesse des die Versteigerung betreibenden Gläubigers der Vorrang. Dieses geht dahin, den Wert und den Bestand der Wohnung bis zur Versteigerung zu erhalten, ohne aber im übrigen bis zur Versteigerung noch Aufwendungen zu tätigen, die nur dem Besitzer und Nutzer bis zur Versteigerung Vorteile bringen und letztendlich die Möglichkeit zur Befriedigung aus dem Erlös schmälern.

12

Dies bedeutet für den vorliegenden Fall:

13

Geht es wie hier um die Verteilung des Versteigerungserlöses, kann der Gläubiger, der zuvor die Zwangsverwaltung betrieben hat, vorrangige Erstattung seiner im Rahmen des Zwangsverwaltungsverfahrens gemachten Aufwendungen aus dem Versteigerungserlös nur nach der eng auszulegenden Regelung des § 10 Abs. 1 Ziff 1 ZVG verlangen.

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Zu erstatten sind demnach nur solche Ausgaben, die der Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks dienen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob der Gläubiger die notwendigen Ausgaben unmittelbar selbst getätigt hat oder zu diesem Zweck dem Zwangsverwalter Vorschüsse geleistet hat (Hagemann in Steiner, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, Bd. 1, 1994, § 10 Rn. 25). Voraussetzung für das Vorrecht ist allerdings, dass die Vorschüsse zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks objektiv bestimmt gewesen und auch tatsächlich verwendet worden sind (Hagemann in Steiner, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, Bd. 1, 1994,.§ 10 Rn. 25, Zeller/Stöber, ZVG, 16. Aufl., 1999, § 10 Rn. 2 (2.2), OLG Köln RPfl 1998, 482; LG Bochum RPfl 1994, 517).

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Dabei kann aus dem Umstand, dass der Vorschuss im Rahmen der Zwangsverwaltung gerichtlich angefordert wurde, nicht zwingend geschlossen werden, dass es sich dabei um einen Vorschuss für Auslagen i.S.d. § 10 Abs. 1 Ziff. 1 ZVG handelt, denn die gerichtliche Anforderung eines Vorschusses gem. § 161 Abs. 3 ZVG bezieht sich auf den zur Fortführung des Zwangsverwaltungsverfahrens erforderlichen Geldbetrag, der auch weitergehende Kosten z.B. für die Verwaltung umfassen kann (Zeller/Stöber, ZVG, 16. Aufl., 1999, § 10 Rn. 2 (2.2)). Ob und in welchem Umfang es dabei aber auch um einen Erhaltungsaufwand im Sinne des § 10 Abs. 1 Ziff. 1 ZVG handelt, ist getrennt nach den einzelnen im Wohngeld enthaltenen Kostenpositionen zu beurteilen.

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Die Einordnung von Ansprüchen in die Rangklasse 1 gem. § 10 Abs. 1 Ziff. 1 ZVG führt zu einer bevorrechtigten Befriedigung der Gläubiger der Zwangsverwaltung und damit zu einer Besserstellung im Vergleich zu den übrigen Gläubigern der Zwangsversteigerung. Bei der Frage, ob im Einzelfall ein Anspruch in die erste Rangklasse aufzunehmen ist, können deshalb die berechtigten Interessen und Belange der übrigen Gläubiger nicht völlig außer Acht gelassen werden. Daher sind nur solche Ausgaben in die Rangklasse 1 einzuordnen, die unmittelbar der Erhaltung oder Verbesserung des Objekts dienen. Eine lediglich mittelbare objekterhaltende oder verbessernde Wirkung ist dagegen nicht ausreichend (so z.B. LG Mönchengladbach RPfl. 2000, 80). Je stärker sich nämlich die von den Gläubigern im Zwangsverwaltungsverfahren finanzierten Maßnahmen von Instandhaltungs-, Reparatur und Sanierungsarbeiten unterscheiden, um so geringer wirkt sich die Maßnahme auf die Höhe des erzielten Versteigerungserlöses aus und umso weniger ist eine bevorrechtigte Einordnung in die Rangklasse 1 im Hinblick auf die Interessen der übrigen Gläubiger gerechtfertigt. Es ist dabei von dem die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger darzulegen, dass die von ihm aufgebrachten Mittel unmittelbar objekterhaltend oder -verbessernd eingesetzt worden sind. Der in einem Einzelfall vertretenen Auffassung des LG Aachen, Urteil vom 15.09.2000, Az.: 9 O 134/00, kann danach nicht gefolgt werden. Die Wohngeldzahlungen nach §§ 16 Abs. 2, 28 WEG dienen z.T. der laufenden Bewirtschaftung und z.T. der Erhaltung. Dementsprechend unterscheidet das WEG auch die Verpflichtung zur Lasten und Kostentragung für die Kosten der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs einerseits und für die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung andererseits.

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Als Erhaltungsaufwendungen i.S.d. § 10 Abs. 1 Ziff. 1 ZVG sind demnach anzusehen Instandhaltungskosten, z.B. für Gebäudereparatur sowie die Kosten für die Gebäudeversicherung (Zeller/Stöber, ZVG, 16. Aufl., 1999, § 10 Rn. 2 (2.1). Ein Vorschuss für die Vergütung des Zwangsverwalters rechnet nur dann zu den Erhaltungsaufwendungen, wenn die Tätigkeit des Zwangsverwalters selbst zur Erhaltung der Substanz oder des Wertes des Grundstücks erforderlich ist Zeller/Stöber, ZVG, 16. Aufl., 1999, § 10 Rn. 2 (2.1). Aufwendungen für die Schmutzwasser- und Regenwasserentsorgung, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasser- und Stromversorgung wirken sich allenfalls mittelbar objekterhaltend aus, so dass eine Einordnung der dafür aufgebrachten Mittel in die Rangklasse 1 mit Blick auf die berechtigten Interessen der übrigen Gläubiger nicht gerechtfertigt ist (s.a. LG Mönchengladbach RPfl 2000, 80; LG Augsburg RPfl 2001, 92; nicht veröffentlichte Entscheidung des LG Hamburg vom 15.12.2000, Az.: 303 O 288/00).

18

Auf den vorliegenden Fall bezogen, sind danach folgende Hausgeldpositionen nicht vorrangig aus dem Versteigerungserlös zu befriedigen:

19

- Allgemeinstrom, es sei denn, er ist zum Betrieb von objektschützenden Geräten erforderlich, wozu hier aber nichts vorgetragen ist

20

- Heizung, soweit ihr Betrieb über das Maß hinausgeht, was zum Verhindern eines Einfrierens von Leitungen und einer Schimmelbildung erforderlich ist. Inwieweit hier eine Beheizung zur Vermeidung von Frostschäden erforderlich war, ist nicht vorgetragen.

21

- Wasser/Abwasser: Es handelt sich hierbei grds. um Verbrauchskosten. Zur Instandhaltung einer leerstehenden Wohnung bedarf es keines Wassers.

22

- Wasserdruckerhöhungsanlage: Die Kosten belaufen sich 99 und 98 auf 139,20 DM jährlich. Es wird nicht vorgetragen, wie sich diese Kosten erklären. Handelt es sich um Verbrauch für den Betrieb der Wasserversorgungsanlage liegt kein Erhaltungsaufwand vor, da zum Erhalt einer leer stehenden Wohnung kein Wasser entnommen werden muss.

23

- Hauswart: Die jährlichen Kosten liegen bei rund 770,00 DM für die Wohneinheit. Da es an Vortrag zum Aufgabenfeld des Hauswarts fehlt, ist auch insoweit keine Zuordnung zum Erhaltungsaufwand möglich.

24

- Eigentümerhaftpflichtversicherung, Kontoführungsgebühren, Verwaltergebühren: Insoweit handelt es sich nicht um Erhaltungs- sondern um Verwaltungsaufwand.

25

- Instandhaltungsrücklage: An Instandhaltungsrücklagen wurden gezahlt 1998: 1392,00 DM, d.h. für 4 Monate 464,00 DM, 1999: 1392,00 DM und 2000: 1392,00 DM, d.h. für 6 Monate 696,00 DM, insgesamt 2552,00 DM. Die Klägerin hat nicht dargelegt, dass aus diese Mittel auch tatsächlich für Reparaturen oder wertverbessernde Maßnahmen eingesetzt wurden. Soweit die Klägerin geltend macht, dass in den Jahren 1998-2000 während der Zwangsverwaltung erhebliche Reparaturen durchgeführt worden seien (98: Bäume gefällt 1800,00 DM, Fensteranstrich 1339,97 DM, Brenner erneuert: 6995,62 DM, 1999: Fenster repariert 7590,56 DM, Fachwerkreparatur 5836,80 DM, Dachreparatur 1095,04 DM, Anfang 2000: diverse Reparaturen 41.559,61 DM) ist nicht vorgetragen, dass diese Reparaturen mit Mitteln der von der Klägerin aufgewandten Instandhaltungsrücklagen bezahlt wurden. In der vorgelegten Abrechnung für das Jahr 1998 und das Jahr 1999 sind jedenfalls nur Kleinreparaturen ausgewiesen. Soweit Maßnahmen aus dem Jahr 1998 aufgeführt sind, ist ferner nicht vorgetragen, dass die Maßnahmen während der Zwangsverwaltung durchgeführt wurden.

26

Instandhaltungsaufwendungen erhöhen den Wert des Grundstücks nicht und sind damit nicht als Erhaltungsaufwendungen anzusehen (OLG Köln, RPfl 1998, 482). Dies ist zutreffend, da jedenfalls im Fall der Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums der Anteil an der Instandhaltungsrücklage nicht mit auf den Erwerber übergeht (vgl. KG Berlin, OLGZ 302, BayObLGZ 1984, 198), während im Fall der Veräußerung des Wohnungseigentums streitig ist, ob die Instandhaltungsrücklage mit übergeht (s. BayObLG 1984, 198 ff.; KG NJW RR 1988, 844). Aber selbst im Fall des Übergangs der Instandhaltungsrücklage auf den Erwerber, wäre der Wert des Wohnungseigentums selbst dennoch nicht entsprechend erhöht, da die Eigentümergemeinschaft jedenfalls teilweise jederzeit auch die Auflösung der Rücklage beschließen kann, so dass nicht sichergestellt ist, dass die einmal gebildete Rücklage auch tatsächlich dem Bestand des Wohnungseigentums zugute kommt.

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Als Erhaltungsaufwendungen vorrangig zu befriedigen sind demnach nur die Aufwendungen für die Gebäudeversicherung und die während der Zwangsverwaltung durchgeführten Kleinreparaturen, die einen Gesamtbetrag von 432,68 DM (= 221,23 Euro) ergeben.

28

- Gebäudeversicherung: Hierfür wurden jährlich 224,11 DM aufgewendet. Auf die Dauer der Zwangsverwaltung vom 5.8.98 bis 27.6.00 ergibt sich ein Betrag von 224,11 DM : 12 = 18,68 DM mtl. x 22 Monate = 410,87 DM

29

- Kleinreparaturen: An Kleinreparaturen sind ausweislich der vorgelegten Abrechnungen 1998 31,95 DM und 1999 21,81 DM anteilig angefallen. Für das Jahr 2000 wurde monatlich eine Vorauszahlung von 34,80 DM mit dem Wohngeld erhoben. Da eine Abrechnung für das Jahr 2000 nicht vorgelegt wurde, ist nicht nachvollziehbar, dass in diesem Jahr Kosten tatsächlich aufgewandt wurden. Da aus der Abrechnung für 1998 nicht ersichtlich sind, ob die Reparaturkosten nach der Beschlagnahme aufgewandt wurden, können diese Kosten nicht vorrangig berücksichtigt werden, so dass nur ein Betrag von 21,81 DM in Ansatz zu bringen ist.

30

Soweit die Beklagte einwendet, Ausgaben, die zu einem Erhalt des Gebäudes an sich führen und nicht die Wohnung selbst betreffen, seien nicht in die Rangklasse 1 des § 10 ZVG einzuordnen, ist dieser Einwand unerheblich.

31

Beim Wohnungs- und Teileigentum erfasst die Beschlagnahme nicht nur das Sondereigentum, sondern auch den damit verbundenen ideellen Anteil an dem Grundstück, die Beteiligung der einzelnen Wohnungseigentümer am Gemeinschaftsvermögen ist Bestandteil des Wohnungseigentums (vgl. Hagemann in Steiner, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, Bd. 2, 1986, § 148 Rn. 16). Der Erhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums beeinflusst damit auch den Wert des damit verbundenen Sondereigentums. Das Interesse des Zwangsversteigerungsgläubigers wird dadurch hinreichend berücksichtigt, dass die Aufwendungen nur mit dem dem Miteigentumsanteil entsprechenden Bruchteil zu Lasten des Versteigerungserlöses vorrangig berücksichtigt werden.

32

Dahinstehen kann hier die umstrittene Frage, ob die Erhaltungsausgaben auch tatsächlich eine angemessene Wertsteigerung des Grundstücks zur Folge gehabt haben müssen, bzw. eine Wertminderung verhindert haben müssen (so Hagemann in Steiner, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, Bd. 1, 1994,.§ 10 Rn. 25; LG Bochum RPfl 1994,517, anders Zeller/Stöber, ZVG, 16. Aufl., 1999, § 10 Rn. 2 (2.2 unter Hinweis auf die Motive zum ZVG).

33

Soweit es sich um Vorsorgemaßnahmen in Form von Versicherungen handelt, muss es aufgrund der Natur der Sache jedenfalls ausreichend sein, dass diese Ausgaben geeignet sind, im Schadensfall eine Wertminderung des Objekts zugunsten der Gläubiger zu verhindern.

34

Reparaturen haben grundsätzlich die Vermutung für sich, dass ihre Vornahme dem Werterhalt des Grundstücks bzw. der Wohnung diente. Anhaltspunkte dafür, dass es sich hier mit den durchgeführten Reparaturen anders verhielt, sind nicht ersichtlich.

2.

35

Die Anschlussberufung war zurückzuweisen.

36

Eine bevorrechtigte Berücksichtigung der Ausgaben für die Vergütung des Zwangsverwalters selbst kommt nicht in Betracht, da es sich hierbei regelmäßig nicht um einen Erhaltungs- oder Verbesserungsaufwand handelt, der dem Gebäude selbst zugute kommt, sondern um Kosten der Zwangsverwaltung selbst (vgl. auch Hauger in Weitnauer, WEG, 8. Aufl., 1995, § 45 Rn. 15 a.E.). Dafür, dass der Verwalter hier ausnahmsweise konkret tätig geworden ist, um das Gebäude bzw. die Wohnung zu erhalten oder zu verbessern, sind nicht ersichtlich.

3.

37

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10 ZPO. Der Berufungsstreitwert bestimmt sich gem. § 3 ZPO nach dem Abänderungsinteresse der Parteien.

4.

38

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision gem. § 543 Abs. 2 ZPO n.F., § 26 Ziff. 7 EGZPO sind nicht gegeben, auch wenn bislang keine obergerichtliche- oder höchstrichterliche Rechtsprechung zum Gegenstand des Rechtsstreits vorliegt. Es fehlt insoweit an der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache. Dazu bedarf es nämlich einer Klärungsbedürftigkeit der zugrunde liegenden Rechtsfrage, deren Auftreten in einer Vielzahl von Fällen zu erwarten ist. Für die vorliegend von der Klägerin vertretene Rechtsauffassung streiten lediglich die von der Klägerin zitierte, aber nicht veröffentlichte Entscheidung des LG Aachen vom 15.9.2000, Az. 9 O 134/00 und die hier angegriffene Entscheidung des LG Göttingen. Soweit die Klägerin sich auf die Kommentierung von Hauger in Weitnauer, WEG, 8. Aufl., 1995, § 45 Rn. 15 bezieht, handelt es sich hier um eine Einzelmeinung, die sich nicht mit der entgegenstehenden Rechtsprechung (LG Mönchengladbach RPfl 2000, 80; LG Augsburg RPfl 2001, 92; nicht veröffentlichte Entscheidung des LG Hamburg vom 15.12.2000, Az.: 303 O 288/00) befasst und zudem nicht näher begründet ist. Da bislang keine obergerichtliche Rechtsprechung ersichtlich ist, die die Rechtsauffassung der Klägerin stützt, besteht derzeit keine Veranlassung die Rechtsfrage höchstrichterlich durch Zulassung der Revision klären zu lassen (vgl. hierzu auch Gummer in Zöller, ZPO, 23. Aufl., 2001, § 543 Rn. 35).

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