Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2004-12-02, Aktenzeichen I-10 U 77/04
ECLI:DE:OLGD:2004:1202.I10U77.04.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 22. April 2004 verkün-dete Teilanerkenntnisurteil und Urteil des Einzelrichters der 8. Zivil-kammer des Landgerichts Düsseldorf teilweise abgeändert und ins-gesamt wie folgt neu gefasst:

Hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeanspruchs ist der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt.

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.604,45 Euro nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentral-bank aus 334,57 Euro seit dem 4. September 2003 und aus jeweils 498,53 Euro seit dem 4. Oktober 2003 und dem 4. November 2003 zu zahlen.

Wegen des weitergehenden Zahlungsanspruchs wird die Klage ab-gewiesen.

Die Kosten des ersten Rechtszuges fallen zu 30 % dem Kläger und zu 70 % der Beklagten zur Last.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

1

Die zulässige Berufung der Beklagten ist auch sachlich gerechtfertigt. Sie führt zur Abweisung der Klage, soweit der vom Kläger geltend gemachte Zahlungsanspruch den von der Beklagten anerkannten Betrag von 1.604,45 Euro übersteigt. Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

2

1)
Der von den Parteien vereinbarte monatliche Mietzins von 850,00 DM =
434,60 Euro ist um 14,7 % = 63,89 Euro auf 370,71 Euro zu mindern, so dass
sich unter Hinzurechnung der unstreitigen Nebenkostenvorauszahlung von
127,82 Euro ein Betrag von 498,53 Euro (statt 562,42 Euro) ergibt. Dies findet seine Rechtfertigung darin, dass die Wohnfläche des streitgegenständlichen Mietobjekts lediglich eine Größe von 51,20 Quadratmetern statt der im Mietvertrag vom 09.08.2000 angegebenen 60 Quadratmetern aufwies.

3

Entgegen der Auffassung des Klägers sind die vom Bundesgerichtshof in seinen Urteilen vom 24.03.2004 (VIII ZR 44/03, 133/03 und 295/03) für den Fall des Vorhandenseins von Minderflächen bei der Vermietung von Wohnungen aufgestellten Grundsätze auch insoweit anwendbar, als es sich um ein Mietverhältnis über Gewerberaum handelt. Es sind weder Gesichtspunkte aufgezeigt noch sonst erkennbar, die geeignet wären, eine unterschiedliche Betrachtungsweise zu rechtfertigen. Auch ohne ausdrückliche Zusicherung reicht daher der von beiden Mietvertragsparteien unterzeichnete Passus "Vermietete Fläche: 60 Quadratmeter" aus, ein Minderungsrecht der Beklagten zu begründen, ohne dass es darauf ankäme, wer diesen Passus schriftlich niedergelegt hat. Darüber hinaus führt eine Flächenabweichung von mehr als 10 % bei der Nutzung von Büroräumen zu vergleichbaren Beeinträchtigungen wie im Falle der Nutzung einer Wohnung, so dass es der besonderen Darlegung konkreter Einschränkungen beim Mietgebrauch durch den Mieter auch im Falle eines gewerblichen Mietverhältnisses nicht bedarf.

4

2)
Der Kläger kann allerdings den nach den vorstehenden Ausführungen maßgebenden Mietzins von 498,53 Euro auch für den Monat November 2003 beanspruchen. Nach ihren eigenen Angaben (vgl. Bl. 101 GA) hatte die Beklagte noch am 20.10.2003 "Restarbeiten in dem Mietobjekt" durchzuführen, war also ihrer Rückgabeverpflichtung bis dahin noch nicht (vollständig) nachgekommen. Unabhängig davon, dass die Rückgabe der Schlüssel unstreitig erst am 14.11.2003 erfolgt ist (vgl. Bl. 47 GA), war somit eine Neuvermietung nicht vor dem 01.12.2003 möglich mit der Folge, dass es nicht einmal darauf ankommt, in welcher Weise sich die Vermieterin um eine derartige Neuvermietung bemüht hat.

5

3)
Da seit Beendigung des Mietverhältnisses inzwischen mehr als ein Jahr vergangen ist, ist der der Beklagten unstreitig zustehende Kautionsrückzahlungsanspruch von 803,80 Euro (vgl. Bl. 3 GA) nunmehr fällig, da keine Vermieteransprüche dargetan oder sonst ersichtlich sind, deren Sicherung weiterhin erforderlich wäre.

6

4)
Auf der Grundlage der vorstehenden Erwägungen ergibt sich folgende Abrechnung:

7

Miete bzw. Nutzungsentschädigung 4/03 bis 11/03
498,53 Euro x 8	3.988,24 Euro

8

Erstattungsanspruch wegen Überzahlung 11/2000 bis 3 /2003
63,89 Euro x 29

1.852,81 Euro

9

2.135,43 Euro

10

Kautionsrückzahlungsanspruch

803,80 Euro

11

Restforderung des Klägers	1.331,63 Euro

12

Dieser Betrag bleibt hinter dem im Hinblick auf das Anerkenntnis der Beklagten vom Landgericht ausgeurteilten Betrag von 1.604,45 Euro zurück, so dass deren weitergehende Verurteilung, die sie mit ihrem Rechtsmittel geltend macht, nicht gerechtfertigt ist.

13

5)
Der Zinsausspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB i.V.m. §§ 396 Abs. 1 Satz 2, 366 Abs. 2 BGB.

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II.

15

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 a, 92 Abs. 1 ZPO.

16

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

17

Zur Zulassung der Revision bestand mangels Vorliegens der gesetzlichen Voraussetzungen gem. § 543 Abs. 2 ZPO kein Anlass.

18

Der Streitwert für die Berufungsinstanz beträgt 2.894,91 Euro.