Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1998-12-17, Aktenzeichen 14 A 1673/98
ECLI:DE:OVGNRW:1998:1217.14A1673.98.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

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Die Klägerin ist Eigentümerin des Hauses H. straße 143
in Krefeld, dessen Errichtung im Jahr 1956 mit öffentlichen
Mitteln gefördert worden war.

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Im Januar 1996 meldete sich die Mieterin F. aus der
Wohnung im IV. Obergeschoß links (mit einer Wohnfläche von
68,69 qm) in die W. straße um.

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Anläßlich einer persönlichen Vorsprache beim Beklagten am
23. Mai 1996 wurde die Klägerin gebeten, in der Sache F.
unverzüglich tätig zu werden, da Frau F. in der
H. straße nicht mehr wohne. Mietervorschläge würden
unterbreitet.

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Mit Schreiben vom 3. Juni 1996 wies der Beklagte die
Klägerin darauf hin, daß die Wohnung immer noch leerstehe. Zur
Vermeidung von Maßnahmen, die nach dem Wohnungsbindungsgesetz
bei Verstößen einzuleiten seien, bat er sie, ihn über den
Stand der Angelegenheiten bis spätestens 18. Juni 1996 zu
informieren. Gleichzeitig bot er seine Unterstützung über die
zentrale Wohnraumvermittlungsstelle an.

6

Der Bevollmächtigte der Klägerin äußerte sich unter dem
12. Juni 1996 dahingehend, daß die Wohnung nicht leerstehe,
sondern weiterhin an Frau F. vermietet sei. Eine
Möglichkeit, das Mietverhältnis mit Frau F. zu kündigen,
bestehe nicht.

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Mit Schreiben vom 30. Juli 1996 wies der Beklagte den
Bevollmächtigten der Klägerin darauf hin, bei der persönlichen
Vorsprache am 23. Mai 1996 von der Klägerin über den Leerstand
der Wohnung unterrichtet worden zu sein. Da die Wohnung jedoch
nach Auskunft der Klägerin mit einer neuen Heizung zu versehen
gewesen sei, sei vereinbart worden, die Klägerin über
Mietinteressenten zu informieren. Er bitte um Mitteilung bis
zum 13. August 1996, wann die Wohnung den gesetzlichen
Bestimmungen entsprechend gegen Vorlage einer
Wohnungsberechtigungsbe-scheinigung vermietet werde.

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Unter dem 12. August 1996 bat die Klägerin den Beklagten,
das bei diesem aushängende Wohnungsangebot zu entfernen. Die
Sache sei anders geregelt worden.

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Mit Bescheid vom 16. September 1996 zog der Beklagte die
Klägerin zu Geldleistungen wegen Leerstandes der genannten
Wohnung heran. Für die Zeit vom 1. Februar 1996 bis zum
31. August 1996 setzte er die Geldleistungen auf 3.864,-- DM,
für die Zeit ab dem 1. September 1996 auf 552,-- DM monatlich
fest. Zur Begründung führte er aus, er habe am 23. Mai 1996
festgestellt, daß die betreffende Wohnung seit dem 9. Januar
1996 leerstehe, weil zu diesem Zeitpunkt die örtliche
Ummeldung der Mieterin F. bereits erfolgt sei. Auch nach
einem Hinweis auf den bestehenden Verstoß habe die Klägerin
die Wohnung trotz Fristsetzung einer ordnungsgemäßen Nutzung
nicht zugeführt.

10

Die Klägerin legte Widerspruch ein und wies darauf hin, daß
der Mietvertrag mit der Mieterin F. weiterhin bestehe.
Tatsächlich habe die Mieterin auch die Wohnung noch nicht
geräumt.

11

Bei einer Vorsprache am 11. Oktober 1996 beim Beklagten
erklärte die Mieterin F. , sie habe die Wohnung im August
1995 zum nächstmöglichen Zeitpunkt schriftlich gekündigt.
Danach habe sie von dem Anwalt der Klägerin eine Mitteilung
erhalten, daß sie ihre Kündigungsfrist einzuhalten und während
des gesamten Zeitraumes ihre Mietzahlungen zu erfüllen habe.
Aus der Wohnung sei sie am 1. September 1995 ausgezogen. Da
sie zu Mietzahlungen verpflichtet gewesen sei, habe sie die
Wohnungsschlüssel behalten. Sie habe der Klägerin mündlich
drei Nachmieter benannt, die jedoch die Wohnung nicht erhalten
hätten, da die Klägerin bereits angeblich über einen
Nachmieter verfügt habe.

12

Mit Bescheid vom 20. Dezember 1996 wies die
Bezirksregierung Düsseldorf den Widerspruch der Klägerin
zurück, worauf diese am 31. Januar 1997 Klage erhoben hat. Im
Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens befristete der Beklagte
mit Bescheid vom 25. September 1997 den Zeitraum für die
Entrichtung der festgesetzten Geldleistungen bis zum 31. Juli
1997, da am 15. August 1997 die Wohnung ordnungsgemäß mit
einem wohnberechtigten Mieter belegt worden war.

13

Zur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin ausgeführt: Es
sei kein Leerstand zu verzeichnen gewesen, da die Wohnung noch
nicht geräumt worden sei und sich die Mieterin F. noch im
Besitz der Schlüssel befunden habe. Der Mietvertrag sei von
Frau F. ohne die Einhaltung der gesetzlichen Fristen
gekündigt worden. Dem habe sie - die Klägerin - widersprochen.

14

In der mündlichen Verhandlung vom 10. Februar 1998 hat der
Beklagte seinen Geldleistungsbescheid aufgehoben, soweit
Geldleistungen für den Zeitraum vor dem 1. September 1996
festgesetzt worden waren. Insoweit haben die Beteiligten das
Verfahren für in der Hauptsache erledigt erklärt.

15

Im übrigen hat die Klägerin beantragt,

16

den Bescheid des Beklagten vom
16. September 1996 in der Fassung des
Bescheides vom 25. September 1997,
soweit diese noch anhängig sind, und
den Widerspruchsbescheid der
Bezirksregierung Düsseldorf vom
20. Dezember 1996 aufzuheben und dem
Beklagten die Kosten hinsichtlich des
erledigten Teils aufzuerlegen.

17

Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

19

Zur Begründung hat er sich darauf berufen, daß die Mieterin
F. die Wohnung bereits vor Januar 1996 verlassen
habe.

20

Durch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird,
hat das Verwaltungsgericht das Verfahren eingestellt, soweit
die Beteiligten es in der mündlichen Verhandlung
übereinstimmend für erledigt erklärt hatten. Im übrigen hat es
die Klage abgewiesen.

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Auf Antrag der Klägerin hat der Senat mit Beschluß vom
31. August 1998 die Berufung zugelassen.

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Die Klägerin trägt zur Begründung vor: Das angefochtene
Urteil habe den Begriff des "Leerstehenlassens" inhaltlich
nicht zutreffend definiert und komme zu Unrecht zur
Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide. Die Mieterin
F. habe die Wohnung bis Ende Januar 1997 in Besitz
gehabt, als auch die Schlüsselübergabe erfolgt sei. Damit sei
ihr, der Klägerin, ein Zugriff auf die Wohnung sowohl
rechtlich als auch tatsächlich unmöglich gewesen. Zudem treffe
sie kein Verschulden, sofern ein wohnungsbindungsrechtlicher
Verstoß vorgelegen habe. Sie habe nicht davon ausgehen können,
daß die Mieterin zuvor ausgezogen sei. Für diese Annahme
hätten plausible Anhaltspunkte auch in der Gestalt von
Gegenständen bestanden, die sich noch in der Wohnung befunden
hätten. Schließlich habe der Beklagte eine Reduzierung aus
Billigkeitsgesichtspunkten in Erwägung ziehen müssen.

23

Die Klägerin beantragt,

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das angefochtene Urteil zu ändern
und den Bescheid des Beklagten vom
16. September 1996 in der Fassung des
Widerspruchsbescheides der
Bezirksregierung Düsseldorf vom
20. Dezember 1996 aufzuheben, soweit
das Verfahren noch anhängig ist.

25

Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen,

27

und trägt zur Begründung vor: Der Begriff des "Leerstehen-
lassens" im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes gehe von der
Situation aus, daß eine Wohnung tatsächlich zu Wohnzwecken
nicht genutzt werde. Die Klägerin als Vermieterin habe die
gesetzliche Verpflichtung gehabt, alle Möglichkeiten einer
Vermietung auszuschöpfen und entgegenstehende Hindernisse
auszuräumen. Sie habe nicht auf einer Einhaltung der
Kündigungsfrist bestehen dürfen, ohne sich darum zu bemühen,
die Wohnung wieder einer tatsächlichen Wohnnutzung zuzuführen.

28

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des
Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakte und die
beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

31

Rechtsgrundlage für die Heranziehung der Klägerin zu den
umstrittenen Geldleistungen ist § 25 Abs. 1 des
Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG). Danach kann die zuständige
Stelle für die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte
schuldhaft u.a. gegen die Vorschrift des § 6 Abs. 5 WoBindG
verstößt, von diesem durch Verwaltungsakt Geldleistungen bis
zu 10,-- DM monatlich je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung
erheben, auf die sich der Verstoß bezieht. Gemäß § 6 Abs. 5
WoBindG darf der Verfügungsberechtigte eine Wohnung nur mit
Genehmigung der zuständigen Stelle leerstehen lassen, wenn
eine Vermietung möglich wäre.

32

Ein Leerstand im Sinne von § 6 Abs. 5 WoBindG ist dann
anzunehmen, wenn die Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken
tatsächlich aufgegeben worden ist. Auf die Frage, ob ein
Rechtsverhältnis in Form mietvertraglicher Bindungen besteht,
die den Mieter berechtigen, die Räumlichkeiten weiterhin zu
Wohnzwecken zu nutzen, und den Vermieter, den Mietzins zu
fordern, kommt es für die Bestimmung eines
wohnungsbindungsrechtlichen Leerstandes nach dem Sinn und
Zweck der gesetzlichen Regelungen nicht an. Die Förderung des
Wohnungsbaus mit öffentlichen Mitteln dient zum einen der
Wohnungsversorgung der Wohnberechtigten, ggfls. mit weiterer
Einschränkung zugunsten bestimmter Personenkreise, und zum
anderen darüberhinaus auch dem Ausgleich der Wohnungsnachfrage
auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt.

33

Vgl.
Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender,
Wohnungsbaurecht, Band 3.1, § 6
WoBindG, Anm. 6, S. 20.

34

Dieser Zweckbestimmung kann nur Rechnung getragen werden,
wenn die betroffene Wohnung auch tatsächlich zu Wohnzwecken
genutzt wird, nicht aber, wenn der - ehemalige - Nutzer seinen
Lebensmittelpunkt verlegt hat und die Wohnung ausschließlich
aufgrund mietvertragsrechtlicher Folgewirkungen noch dem
bisherigen Mietverhältnis unterfällt. Daher ist es
unerheblich, ob unter Umständen noch Möbel in der Wohnung
zurückgeblieben sind, sofern eine tatsächliche Wohnnutzung in
Form des "Lebens in dieser Wohnung" nicht mehr stattfindet.

35

Einer Beendigung des Leerstandes stand vorliegend auch
nicht das Mietverhältnis mit Frau F. entgegen. Die
Besonderheiten des Wohnungsbindungsrechts zur Herstellung bzw.
Aufrechterhaltung des o.a. mit der Subventionierung verfolgten
Zwecks schränken die mietvertraglichen Rechte des Inhabers
insoweit ein, als er verpflichtet ist, zur Erreichung dieses
Zwecks beizutragen. Daraus folgt, daß er sich nicht lediglich
auf die Einhaltung des Mietvertrages berufen darf, ohne sich
gleichzeitig als Subventionsnehmer der öffentlichen Förderung
um eine (Neu-)Belegung der freigewordenen Wohnung zu bemühen.
Denn sofern der Mieter die - tatsächliche - Wohnungsnutzung
einer Sozialwohnung aufgibt, verstößt der Vermieter und
Inhaber der Wohnung durch Unterlassen gegen § 6 Abs. 5
WoBindG. Der Tatbestand wird dadurch erfüllt, daß der Inhaber
trotz einer Rechtspflicht zur Beendigung des Leerstandes (oder
zur Einholung einer Genehmigung der zuständigen Stelle)
untätig bleibt, wenn ihm ein Handeln möglich und zumutbar ist.

36

Die Handlungspflicht der Klägerin entstand im vorliegenden
Verfahren mit der Kenntniserlangung von dem Auszug der
Mieterin F. aus der Wohnung. Die Tatsache, daß Frau
F. die Wohnung verlassen hatte, war der Klägerin
spätestens mit dem Erhalt des Schreibens des Beklagten vom
3. Juni 1996 bekannt, als dieser auf den Leerstand hingewiesen
hatte. Daran ändert auch die Tatsache nichts, daß sich die
Mieterin F. vorübergehend noch im Besitz der Schlüssel
befand und Gegenstände in der Wohnung zurückgelassen hatte.
Denn dies war erkennbar darauf zurückzuführen, daß das
Mietverhältnis aufgrund des Widerspruchs der Klägerin gegen
die durch die Mieterin ausgesprochene Kündigung weiterhin
formell Bestand hatte. Anhaltspunkte, daß sich die Klägerin in
ausreichendem Maße um eine Neuvermietung bemüht hat, sind
nicht ersichtlich. Gegenüber der Mieterin F. hat sie auf
der Einhaltung deren mietvertraglicher Verpflichtungen zur
Entrichtung des Mietzinses bestanden. Nach dem
unwidersprochenen Vorbringen der Mieterin hat sie hingegen die
Benennung dreier Nachmieter nicht akzeptiert. Eine Bitte an
den Beklagten um Benennung eines neuen Mieters aus dem Monat
Juni 1996 hat sie bereits mit Schreiben vom 12. August 1996
mit der Begründung zurückgezogen, "sie hätten es hier anders
geregelt". Zur Ausgestaltung dieser "andersartigen Regelung"
hat die Klägerin nichts vorgetragen.

37

Die Klägerin hat den Verstoß gegen das Verbot ungenehmigten
Leerstandes auch verschuldet. Auch die Frage der Schuld stellt
sich in bezug auf die Erfüllung ihrer Handlungspflicht. Dieser
Handlungspflicht ist die Klägerin zumindest fahrlässig nicht
nachgekommen, da ihr die Umstände bekannt waren, die zum
Leerstand der Wohnung im wohnungsbindungsrechtlichen Sinne
geführt hatten. Auf das Vorliegen eines Tatbestandsirrtums
vermag sich die Klägerin nicht zu berufen.

38

Einwendungen gegen die Höhe der Geldleistungen, bei deren
Festsetzung der Beklagte sich an den Verwaltungsvorschriften
zum Wohnungsbindungsgesetz orientiert hat, hat die Klägerin
dem Grunde nach nicht geltend gemacht. Darüberhinaus steht ihr
kein Anspruch auf eine Reduzierung aus
Billigkeitsgesichtspunkten zu. Nach § 25 Abs. 3 Satz 1 WoBindG
soll u.a. die Befugnis aus § 25 Abs. 1 WoBindG nicht geltend
gemacht werden, wenn die Geltendmachung unter Berücksichtigung
der Verhältnisse des Einzelfalles, namentlich der Bedeutung
des Verstoßes unbillig sein würde. Diese Vorschrift greift nur
für den Fall ein, daß die Billigkeitsgründe stark genug sind,
einen vollen Verzicht auf die Heranziehung zu rechtfertigen.
Dagegen sind Billigkeitsgründe von gleicher Beschaffenheit,
aber minderer Kraft unmittelbar bei der Leistungsbemessung zu
beachten, also in den Fällen, in denen eine Reduzierung einer
zunächst schadensadäquaten Bemessung aus Billigkeitsgründen in
Betracht kommt.

39

Vgl. Bundesverwaltungsgericht
(BVerwG), Urteil vom 26. Juni 1987
- 8 C 6.85 -, in: Bundesbaublatt
(BBaubl.) 1989, S. 202.

40

Unbillig sind, soweit lediglich eine Reduzierung der
Geldleistungen in Betracht kommt, die bei der grundsätzlichen
Bemessung nicht gewollten Härten. Eine derartige Härte läßt
sich im Falle der Klägerin, die sich ausschließlich darauf
beruft, es hätte allenfalls ein Verschulden in Form einer
leichten Fahrlässigkeit vorgelegen, nicht feststellen. Denn
aufgrund des persönlichen Gespräches am 23. Mai 1996 und des
Anschreibens des Beklagten vom 3. Juni 1996, somit für den
Zeitraum des hier noch in Rede stehenden
wohnungsbindungsrechtlichen Verstoßes, war der Klägerin die
Rechtsauffassung des Beklagten zur Frage des Leerstandes
bekannt. Wenn sie trotzdem im wesentlichen untätig geblieben
ist und lediglich der Mieterin gegenüber auf Einhaltung der
mietvertraglichen Zahlungspflicht bestanden hat, geht dies zu
ihren Lasten.

41

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

42

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der
Zivilprozeßordnung (ZPO).

43

Für eine Zulassung der Revision fehlt es an den
gesetzlichen Voraussetzungen, vgl. §§ 132 Abs. 3, 137 VwGO.

44