Amtsgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-10-26, Aktenzeichen 27 C 98/12
ECLI:DE:AGBN:2012:1026.27C98.12.00

Tenor

1. Die Beschlüsse der WEG-Versammlung vom 12.04.2012 unter TOP 3 , nämlich:

a.

„Es wurde unter Bezug auf § 16 Punkt 2 WEG einstimmig beschlossen, dass

sämtliche Betriebskosten sowie die Verwaltungskosten (Bankgebühren) ab dem

01.01.2013 im Verhältnis der Miteigentumsanteile abgerechnet werden sollen.

Gemeint sind die Gesamtmiteigentumsanteile unter Einbeziehung der Dachge-

schosse, die Verwaltergebühren sollen ab dem 01.01.2013 auf 6 statt bisher 4

Wohnungen verteilt werden (ebenfalls einstimmig beschlossen).“

b.

„ Es wurde sodann der Wirtschaftsplan 2013 in seiner Gesamtheit sowie in den

Einzelausfertigungen für alle Eigentümer zum 01.01.2013 mit einer Rücklage in

Höhe von 1.000,00 ansonsten mit unveränderten Beträgen (außer Verwaltergebüh-

ren) beschlossen“; „Der Wirtschaftsplan 2013 läuft fort, bis ein neuer Wirtschaftsplan

beschlossen wird,

werden für ungültig erklärt.

2.

Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

3.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % vorläufig vollstreckbar.

1

Tatbestand

2

Der Kläger ist Eigentümer der beiden Dachgeschosswohnungen in der aus insgesamt 6 Wohnungen bestehenden Wohnungseigentumsanlage T-Straße in C-G. Seine Miteigentumsanteile betragen 1.422/10.000 und 1.590/10.000. Die Beklagten sind die übrigen Eigentümer der Wohnungen. In der notariellen Teilungserklärung vom 15.07.2002 ist in § 12 bestimmt, dass die Kosten gemeinschaftlichen Eigentums mit einigen Ausnahmen von den Eigentümern im Verhältnis der Größe der Wohn-/Nutzfläche ihrer Sondereigentumseinheiten untereinander umgelegt werden sollen. Gemäß § 13 Nr. 3 der Teilungserklärung richtet sich das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen. In § 5 Ziffer 5 ist geregelt, dass der teilende Eigentümer, die Firma F + Q GmbH, sich das Recht vorbehält, das Dachgeschoss so auszubauen, dass die in den der Urkunde beigefügten Plänen dargestellten Dachgeschosswohnungen entstehen. Noch vor Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch wurde durch die Firma F + Q GmbH die Teilungserklärung durch notarielle Urkunde vom 21.10.2002 § 12 der Teilungserklärung dahingehend ergänzt, dass für die Dachgeschosse erst ab dem Datum der Fertigstellung Betriebskosten, Wohngelder bzw. andere Kostenbeiträge erhoben werden sollten und zum Nachweis der Fertigstellung der schriftliche Hinweis der F + Q GmbH mit Sitz in M genüge. Der Beklagte erwarb im Jahr 2006 die bis heute nicht vollständig fertiggestellten Dachgeschosswohnungen.

3

Die Firma J GmbH wurde gemäß Beschluss zu TOP 6 der Versammlung vom 08.06.2011 bis zum 08.06.2013 zum Verwalter bestimmt. Sie lud die Eigentümer als Verwalterin der Anlage mit Schreiben vom 14. Februar 2012 zu einer ordentlichen Eigentümerversammlung am 12. April 2012 ein. Als Tagesordnungspunkt wurde unter anderem die Beschlussfassung zum neuen Wirtschaftsplan auch zur Anpassung der Instandhaltungsrücklage aufgeführt mit dem Zusatz „Wie gehen derzeit nicht von wesentlichen Änderungen aus. Mit Schreiben vom 20. März 2012 übersandte die Verwalterin den Eigentümern eine Mitteilung zur Erweiterung der Tagesordnung. Dort wird unter anderem ausgeführt:

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„Vorlage eines neuen Wirtschaftsplanes mit Beratung und Beschlussfassung auch zur Anpassung der Instandhaltungsrücklage. Die neue Planung wird am Versammlungsabend vorgelegt. Wir gehen derzeit nicht von wesentlichen Änderungen aus.

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° Sämtliche Verteilerschlüssel der Betriebskosten sowie der Verwaltergebühren sollen neu beschlossen werden. Dabei ist unter Berücksichtigung des § 16.2 WEG beabsichtigt, die Kostenanteile auf alle Miteigentumsanteile umzulegen.“

6

Auf der Versammlung am 12. April 2012, an der der Kläger nicht teilnahm, fassten die übrigen Eigentümer unter TOP 3 unter anderem folgenden Beschluss:

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„Es wurde unter Bezug auf § 16 Punkt 2 WEG einstimmig beschlossen, dass sämtliche Betriebskosten sowie die Verwaltungskosten (Bankgebühren) ab dem 01.01.2013 im Verhältnis der Miteigentumsanteile abgerechnet werden sollen. Gemeint sind die Gesamtmiteigentumsanteile unter Einbeziehung der Dachgeschosse, die Verwaltergebühren sollen ab dem 01.01.2013 auf 6 statt bisher 4 Wohnungen verteilt werden (ebenfalls einstimmig beschlossen). ...

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Es wurde sodann der Wirtschaftsplan 2013 in seiner Gesamtheit sowie in den Einzelausfertigungen für alle Eigentümer zum 01.01.2013 mit einer Rücklage in Höhe von 1.000,00 ansonsten mit unveränderten Beträgen (außer Verwaltergebühren) beschlossen. ... Der Wirtschaftplan 2013 läuft fort, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird.“

9

Der Kläger ist der Ansicht, dass die Versammlung an einem Einladungsmangel leide. Angekündigt worden sei die Vorlage eines neuen Wirtschaftsplanes und nicht zweier Wirtschaftspläne für 2012 und 2013. Von einer Änderung der Teilungserklärung zur Beteiligung des Klägers mit seinen beiden unfertigen Dachgeschosswohnungen an allen Wohngeldkosten und Wohngeldforderungen sei in den Einladungsschreiben nicht die Rede gewesen. Die Umlage sämtlicher Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen verstoße gegen § 12 Ziffer 1 a, b, und c der Teilungserklärung wonach Kosten, die aufgrund besonderer Messvorrichtungen oder sonst einwandfrei gesondert festgestellt werden könnten, von dem Eigentümer zu tragen seien, auf dessen Sondereigentum sie entfielen.

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Gegen die Umstellung des Verteilerschlüssels als solche von „Fläche“ auf Miteigentumsanteile würden keine Einwendungen erhoben. Die Verteilung der Betriebskosten und anderen Beiträge auch auf die Dachgeschosswohnungen verstoße jedoch gegen § 12 Ziffer 11 der Teilungserklärung und sei deshalb nichtig. Die beiden Dachgeschosswohnungen seien noch nicht fertiggestellt. Es sei auch nicht absehbar, dass dies zum 01.1.2013 der Fall sein werde. Der Kläger leiste den Ausbau im Wesentlichen in Eigenleistung. Die besondere Kostenregelung im Hinblick auf die herzustellenden Dachgeschosswohnungen habe auch nichts mit der beschlussweisen Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gemäß der Novellierung des WEG zu tun. Eine Kostenbeteiligung des Klägers setze voraus, dass eine Kostentragungspflicht überhaupt dem Grunde nach bestehe. Dies sei erst mit Fertigstellung der Fall.

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Der Kläger beantragt,

12

den Beschluss der WEG-Versammlung vom 12.04.2012 unter TOP 3 gemäß

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Protokoll als ungültig aufzuheben, nämlich:

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a.

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„Es wurde unter Bezug auf § 16 Punkt 2 WEG einstimmig beschlossen, dass

16

sämtliche Betriebskosten sowie die Verwaltungskosten (Bankgebühren) ab dem

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01.01.2013 im Verhältnis der Miteigentumsanteile abgerechnet werden sollen.

18

Gemeint sind die Gesamtmiteigentumsanteile unter Einbeziehung der Dachge-

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schosse, die Verwaltergebühren sollen ab dem 01.01.2013 auf 6 statt bisher 4

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Wohnungen verteilt werden (ebenfalls einstimmig beschlossen).“

21

b.

22

„ Es wurde sodann der Wirtschaftsplan 2013 in seiner Gesamtheit sowie in den

23

Einzelausfertigungen für alle Eigentümer zum 01.01.2013 mit einer Rücklage in

24

Höhe von 1.000,00 ansonsten mit unveränderten Beträgen (außer Verwaltergebüh-

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ren) beschlossen“; „Der Wirtschaftsplan 2013 läuft fort, bis ein neuer Wirtschaftsplan

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beschlossen wird.“

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hilfsweise die Nichtigkeit der gemäß Klageanträgen zu 1a und b angefochtenen

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Beschlüsse festzustellen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

31

Die Beklagten sind der Ansicht, dass den Eigentümern bei der Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG ein weiter Gestaltungsspielraum zustehe. Das „Ob“ und „Wie“ der Änderung dürften nicht willkürlich sein. Es entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung und § 16 Abs. 2 WEG, dass sämtliche Betriebskosten und Verwaltungskosten unter Einbeziehung der Dachgeschosse nach Miteigentumsanteilen umgelegt würden. Es sei auch kein neuer Wirtschaftsplan 2013 beschlossen, sondern ausschließlich der alte Verteilerschlüssel zum 31.12.2013 gekappt worden. Hätte der Gesetzgeber die Interessen des Klägers als schutzwürdig erachtet, so hätte er im Rahmen der WEG-Reform auf § 16 Abs. 5 WEG verzichtet.

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Für den weiteren Sach- und Streitstand wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist zulässig und begründet.

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Die angefochtenen Beschlüsse sind für ungültig zu erklären, da sie auf einem Einladungsmangel beruhen. In der Einladung vom 14.02.2012 wird nur die Beschlussfassung über den neuen Wirtschaftsplan angekündigt mit der Erklärung, dass die Verwalterin nicht von einer wesentlichen Änderung ausgehe. In dem ergänzenden Schreiben vom 20.03.2012 wird dies zunächst wiederholt. Dann wird erklärt, dass sämtliche Verteilerschlüssel der Betriebskosten sowie der Verwaltergebühren neu beschlossen werden sollen. Dabei sei unter Berücksichtigung des § 16 Abs. 2 WEG beabsichtigt, die Kostenanteile auf alle Miteigentumsanteile umzulegen. Daraus wird für einen durchschnittlichen Wohnungseigentümer nicht hinreichend klar, dass nicht nur der Verteilerschlüssel geändert werden soll, sondern auch eine Aufhebung der Regelung des § 12 Nr. 11 der Teilungserklärung gemäß der Ergänzung der Teilungserklärung vom 21.10.2002 beschlossen werden soll, zumal bezüglich des Wirtschaftsplans wieder ausgeführt wird, dass die Verwalterin nicht von einer wesentlichen Änderung ausgehe. Die Beteiligung der beiden Dachgeschosswohnungen an den Betriebs- und Verwaltungskosten stellt aber eine wesentliche Änderung dar. Für den Kläger ergab sich auch durch die Bezugnahme auf § 16 Abs. 2 WEG nicht eindeutig, dass die Teilungserklärung geändert werden sollte. § 16 Abs. 2 WEG ist abdingbar (OLG Rostock Beschluss vom 20.12.2011, Az: 3 W 67/09, Fundstelle juris; vgl. auch Brandenburgisches OLG, Beschluss vom 20.07.2008, Az: 5 Wx 47/07, Seite 7, Fundstelle juris, zu über 10 Jahre nicht ausgebauten Dachgeschosswohnungen) und damit nicht gegenüber Regelungen in der Teilungserklärung vorrangig.

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Bei ordnungsgemäßer Einladung und klarem Hinweis darauf, dass der Kläger mit den Dachgeschosswohnungen ab dem 01.01.2013 an den Betriebs- und Verwaltungskosten beteiligt werden soll, ist davon auszugehen, dass der Kläger an der Versammlung teilgenommen oder sich vertreten lassen hätte. Weiterhin ist davon auszugehen, dass er den Beschlüssen nicht zugestimmt hätte. Nach der Öffnungsklausel in § 13 Ziffer 6 der Teilungsordnung ist eine Änderung nur durch einem Beschluss, der einer Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen bedarf, möglich. Nach Ziffer 3 der Regelung richtet sich das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen. Der Kläger verfügt über 3.012/10.000 Miteigentumsanteile, so dass die Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen nicht erreicht worden wäre, wenn der Kläger gegen die Beschlussanträge gestimmt hätte. Außerdem hätte der Kläger dann die Möglichkeit gehabt, mit den anderen Eigentümern zu diskutieren und seine Ausbaupläne zu erläutern, so dass möglicherweise der Beschluss über seine Kostenbeteiligung zum 01.01.2013 nicht gefasst worden wäre.

37

Die Kostenbeteiligung des Klägers konnte auch nicht gemäß § 16 Abs. 3 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. § 16 Abs. 3 WEG räumt den Eigentümern die Befugnis zur Änderung des Verteilungsmaßstabs für die Betriebs- und Verwaltungskosten ein, nicht jedoch die Befugnis zur die Begründung einer erstmaligen Kostentragungspflicht für eine noch nicht fertig gestellte Wohnung unter Abänderung der Teilungserklärung.

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Zweifelhaft ist auch, ob der Beschluss über die Abänderung des Verteilungsschlüssels inhaltlich hinreichend bestimmt ist, da sich die Frage stellt, ob mit dem Begriff „sämtliche Betriebskosten“ auch die Heizkosten und die durch Messeinrichtungen gesondert erfassten oder anderweitig einwandfrei dem jeweiligen Sondereigentum zuzuordnenden Kosten gemeint sind oder nicht.

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Der Beschluss über den Wirtschaftsplan 2013 und die Einzelwirtschaftspläne ist aufgrund des Einladungsmangels ebenfalls für ungültig zu erklären.

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Die Kostenentscheidung richtet sich nach § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit § 709 ZPO.

41

Der Streitwert beträgt für den Antrag zu 1 a 12.683,25 EUR und für den Antrag zu 1 b 2.000,00 EUR, also insgesamt 14.683,25.