Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2003-01-07, Aktenzeichen 24 U 75/02
ECLI:DE:OLGD:2003:0107.24U75.02.00

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 29. Mai 2002 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg wird zurückgewiesen.

Der Klägerin werden die Kosten des Berufungsverfahrens auferlegt.

Der Termin vom 14. Januar 2003 wird aufgehoben.

1

Gründe

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I.

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Die Berufung der Klägerin ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch
Beschluss zurückzuweisen. Entgegen der Auffassung der Klägerin
setzt eine Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO keine
"offensichtliche" Unbegründetheit der Berufung voraus (vgl. BVerfG,
Beschluss vom 05. August 2002, 2 BVR 1108/02 bei BVerfG-Online,
ebenso bei ZAP-Online; OLG Celle NJW 2002, 2800; Zöller/Gummer,
ZPO, 23. Auflage, § 522 Rn. 36).

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Der vorliegende Rechtsstreit ist auch zur Anwendung des
Beschlussverfahrens nach § 522 Abs. 2 ZPO geeignet. Die
Entscheidung über die Erfolgsaussicht der Berufung beschränkt sich
im Wesentlichen auf die Beantwortung einer Rechtsfrage, die der
Senat abweichend von der Klägerin beurteilt. Dass der
Hinweisbeschluss des Senates - wie in nahezu allen Fällen, in denen
der Senat nach § 522 Abs. 2 ZPO zu entscheiden beabsichtigt -
ausführlich begründet ist, zielt allein darauf ab, den Parteien
ausreichend Gelegenheit zur Stellungnahme zu den vom Senat
angestellten Erwägungen zu gewähren.

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Gelangt der Senat sodann einstimmig zu der Feststellung, die
Berufung sei unbegründet und liegen auch die übrigen
Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vor, so steht es nicht im
Handlungsermessen des Senates mittelbar über die Wahl des
Beschluss- oder Urteilsverfahrens die Anfechtbarkeit seiner
Entscheidung zu bestimmen. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des §
522 Abs. 2 ZPO ist durch Beschluss zu entscheiden (BVerfG a.a.O.
m.w.N.).

6

II.

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Die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO liegen vor. Die
Berufung der Kläger ist ohne Erfolg. Das Landgericht hat die Klage
zu Recht abgewiesen. Das Vorbringen der Klägerin in der
Berufungsinstanz gibt zu einer anderen Beurteilung keinen Anlass (§
522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).

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Die Klägerin kann gegen die Beklagte Ansprüche aus den Verträgen
vom 02. September 1997 bzw. 19. Juni 1998 nicht herleiten. Mangels
Handelns im Namen der Beklagten als Eigentümerin ist die
verwaltende G. als handelnde Person selbst Vertragspartnerin der
Klägerin geworden (§ 164 Abs. 2 BGB).

9

1. Nach § 164 Abs. 1 S. 2 BGB wirkt allerdings die von einem
Vertreter im Rahmen seiner Vertretungsmacht abgegebene
Willenserklärung auch für und gegen den Vertretenen, wenn sie der
Vertreter zwar nicht ausdrücklich in dessen Namen abgegeben hat,
die Umstände jedoch ergeben, dass er im Namen des Vertretenen
gehandelt hat. Ist ungewiss, für wen der Vertreter einen Vertrag
abschließt, ist seine Willenserklärung gemäß §§ 133, 157 BGB unter
Berücksichtigung aller Umstände auszulegen. Hierbei ist von
maßgeblicher Bedeutung, wie sich die Erklärung nach Treu und
Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte für einen objektiven
Betrachter in der Lage des Erklärungsempfängers darstellt.
Insbesondere sind die Interessenlage sowie der Geschäftsbereich,
dem der Erklärungsgegenstand zugehört und die typischen
Verhaltensweisen in diesem Rahmen zu berücksichtigten (BGH NJW-RR
1988, 475/476; KG NJW-RR 1996, 1523; OLG Düsseldorf, 5. Zivilsenat,
OLGR 2000,151).

10

Die Frage, ob für den Vertragspartner erkennbar ein
Hausverwalter nicht im eigenen Namen handelt, sondern im Namen des
Hauseigentümers, auch wenn dessen Name nicht genannt wird, wird in
Rechtsprechung und Literatur je nach Vertragsart unterschiedlich
beantwortet.

11

Für den Abschluss eines Werkvertrages, der über
Kleinstreparaturen hinausgeht, wird überwiegend die Auffassung
vertreten, dass auch ohne ausdrückliche Benennung der
Hauseigentümer und nicht der Verwalter Vertragspartei wird.
Begründet wird dies zum einen damit, dass dem Hausverwalter
üblicherweise keine derart weitreichende Vollmacht erteilt wird,
die ihn zum Handeln im eigenen Namen bevollmächtigt (vgl. KG
a.a.O). Zum anderen wird auch auf das Sicherungsinteresse des
Werkunternehmers abgestellt, dem so die Möglichkeit der Eintragung
einer Bauhandwerkersicherungshypothek eröffnet wird (OLG Düsseldorf
a.a.O.; KG a.a.O.; Brandenburgisches OLG ZMR 1997, 598;
Palandt/Heinrichs 61. Auflage § 164 Rn. 5). Demgegenüber wird auch
für Werkverträge zum Teil eine differenzierte Betrachtungsweise
vertreten, die maßgeblich auf die Umstände des Einzelfalls abstellt
(OLG Düsseldorf, 22. Zivilsenat, NJW-RR 1993, 885; Schramm in
Münchener Kommentar, 4. Auflage § 164 Rn. 26).

12

Beim Abschluss von Mietverträgen oder Strombezugsverträgen wird
regelmäßig ein Vertragsschluss mit dem Eigentümer oder Vermieter
angenommen (KG WuM 1984, 254; OLG Jena OLGR 2002, 268 f.).

13

Eine Bewertung des Sachverhaltes nach diesen Grundsätzen führt
dazu, dass die G. als Hausverwalterin und nicht die Beklagte als
Grundstückseigentümerin Vertragspartei geworden ist.

14

a. Für die Annahme einer Eigenhaftung der G. spricht zunächst,
wie sie und die Klägerin bei Ausfüllen des Vertrages verfahren
sind. Obwohl der von der Klägerin selbst erstellte Formularvertrag
eine Trennung von Vertretenem und Vertreter vorsah ("Auftraggeber",
"vertreten durch"), wurden die Daten der G. übergreifend in beide
Felder eingetragen.

15

b. Ferner spricht die bei Abschluss des Vertrages bestehende
Interessenlage nicht zwingend dafür, dass die G. als Vertreterin
der Beklagten gehandelt hat.

16

Zwar mag es sich bei der Vergabe von Reparaturaufträgen, die den
Umfang der laufenden Verwaltung übersteigen, oder in Fällen einer
Vermietung durch den Verwalter um Tätigkeiten handeln, die nach
allgemeiner Verkehrsanschauung nicht von seiner allgemeinen
Verwaltervollmacht umfasst sind und die er deshalb üblicherweise
nicht in eigenem Namen, sondern im Namen des Hauseigentümers
erledigt. Im Rahmen typischer Verwaltungstätigkeit - wie hier der
Erstellung von Heizkostenabrechnungen - ist eine derart eindeutige
Interessenlage aber nicht gegeben. Im Gegenteil:

17

Die entgeltliche Beauftragung des Verwalters durch den
Hauseigentümer hat typischerweise den Zweck, sich von regelmäßig
anfallenden Verwaltungstätigkeiten, so auch der Erstellung von
Heizkostenabrechnungen, zu entlasten. Der Hauseigentümer will dabei
seine Vertragsbeziehungen - auch für den Fall von
Leistungsstörungen - häufig ausschließlich auf die zum Verwalter zu
beschränken und nicht mit Dritten z. B. um Gewährleistung streiten.
Der Verwalter seinerseits nimmt dann zwar im Außenverhältnis
Tätigkeiten war, die letztlich auch im Interesse des Eigentümers
liegen. Der Verwalter will in einem solchen Fall jedoch in erster
Linie seinen Pflichten aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675
BGB) mit dem Eigentümer nachkommen.

18

Der Berufung ist zuzugeben, dass auch Fallgestaltungen denkbar
sind, in denen der Verwalter, etwa weil er vor einer Kündigung des
Eigentümers nicht geschützt ist, kein Interesse an einer eigenen
langfristigen Vertragsbindung hat. Dies ist aber nicht zwingend der
Fall. Der Verwalter muss keineswegs auf längere Frist an seinen
Vertragspartner gebunden sein als an den Eigentümer. Der Verwalter
kann durchaus durch entsprechende Kündigungsbeschränkungen (z. B.
Ausschluss von § 627 BGB) im Verhältnis zum Eigentümer geschützt
sein und deshalb seinerseits langfristige Bindungen eingehen.

19

Auch die Interessenlage vom Verwalter beauftragter
Werkunternehmer steht dem nicht entgegen. Kleinere
Reparaturaufträge des Verwalters begründen kein bedeutendes
Sicherungsinteresse des Unternehmers. Bei sonstigen Aufträgen, wie
hier der Erstellung von Heizkostenabrechungen, kommt zudem die
Eintragung einer Sicherungshypothek nach § 648 BGB nicht in
Betracht, da diese auf Bauleistungen beschränkt ist. In einem
solchen Fall ist es Sache des Unternehmers, sich - durch einfache
Nachfrage - Klarheit über die Person seines Vertragspartners zu
verschaffen.

20

Schließlich war es nicht im Interesse der Eigentümerin, dass die
Ablesegeräte vertragsgemäß nicht gekauft, sondern gemäß § 535 BGB
nur gemietet wurden. Anders als bei einem Erwerb, der
ausschließlich dem Eigentümer dauerhaft zugute kommt, war die
Anmietung der Ablesegeräte auf Zeit angelegt und entsprach daher
gerade der Interessenlage der G., eine Nutzung der Geräte nur für
den Zeitraum finanzieren zu müssen, in dem sie mit der Erstellung
der Heizkostenabrechnungen beauftragt war.

21

c. Eine andere Beurteilung der Interessenlage ergibt sich auch
nicht daraus, dass die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der
Klägerin auf den Eigentümer abstellen, weil diesem die Erstellung
von Heizkostenabrechnungen nach der Heizkostenverordnung obliegt.
Denn die Vorschriften der Heizkostenverordnung richten sich auch an
diejenigen Personen, die tatsächlich oder rechtlich vergleichbar
statt des Gebäudeeigentümers eine Verteilung der Heiz- und
Warmwasserkosten auf eine Mehrheit von Nutzern vornehmen müssen,
also auch an dergestalt tätige Hausverwaltungen (von Brunn in
Bub/Treier: Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete III. A. Rn.
61). Im übrigen hat insoweit auch die in der Ausfüllung des
Vertrages getroffene Individualabrede, die ein
Vertretungsverhältnis gerade nicht ausweist, Vorrang (§ 4
AGBG).

22

d. Auch der von der Klägerin geführte Schriftverkehr hindert
diese Annahme nicht. Selbst wenn sich die Verwalterin im
nachfolgenden Schriftverkehr nicht als Vertragspartnerin der
Klägerin ansah, ändert dies nichts an dem vorangegangenen
Vertragsschluss zwischen Verwalterin und Klägerin. Eine indizielle
Wirkung im Sinne einer übereinstimmenden Vorstellung beider
Parteien, wer Vertragspartei der Klägerin geworden sei (vgl. BGH WM
1994, 267; NZM 2000, 961 = GE 2000, 1614) lässt sich dem Schreiben
der Verwalterin vom 10. Januar 2000 schon deshalb nicht entnehmen,
weil die Klägerin auch alle weiteren Rechnungen an die Verwalterin,
nicht aber an die Beklagte sandte.

23

e. Erfüllt hiernach aber der Verwalter bei Abschluss von
Verträgen Aufgaben, die ihm typischerweise zur
eigenverantwortlichen Erfüllung übertragen sind, so kann sein
Verhandlungspartner ohne Offenkundigkeit der Stellvertretung nach §
164 Abs. 2 BGB im Zweifel nicht davon ausgehen, dass der Verwalter
als Vertreter des Hauseigentümers handelt. Diese Zweifel gehen zu
Lasten desjenigen, der sich auf die Wirksamkeit der Vertretung
beruft (vgl. BGH NJW 1986, 1675).

24

2. Soweit die Klägerin nunmehr in zweiter Instanz umfassend zum
Gang der Vertragsverhandlungen, zu unmittelbaren Zahlungen der
Beklagten und zu einem von ihr behaupteten Anerkenntnis vorträgt,
ist sie mit ihrem Vorbringen nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen.
Zur Vermeidung von Wiederholungen wird insoweit auf die
Ausführungen im Hinweisbeschluss vom 17. Dezember 2002
verwiesen.

25

III.

26

Die Rechtssache hat schließlich keine grundsätzlich Bedeutung
und dient auch nicht der Fortbildung des Rechtes oder der Sicherung
einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 522 Abs. 2 Nr. 2 und 3
ZPO).

27

IV.

28

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.