Verwaltungsgericht Aachen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-07-10, Aktenzeichen 3 K 1438/06
ECLI:DE:VGAC:2007:0710.3K1438.06.00

Tenor

Der Beklagte wird unter Aufhebung seines ablehnenden Bescheides vom
19. Oktober 2006 verpflichtet, die Bauvoranfrage der Klägerin vom 20. Juli 2006 zur
Errichtung eines Lebensmittelmarktes mit 797 qm Verkaufsfläche positiv zu
bescheiden.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

1

T a t b e s t a n d :

2

Die Klägerin begehrte mit Bauvoranfrage vom 20. Juli 2006 die Erteilung einer
Bebauungsgenehmigung zur Errichtung eines Lebensmittelmarktes mit Backshop auf
den Grundstücken Gemarkung L. ,Flurstücke c. , f. und d.
. Das Vorhaben soll mit einer Verkaufsfläche von 797 qm, einer Grundfläche
von 1.146 qm und einer Geschossfläche von unter 1.200 qm sowie mit
45 Stellplätzen errichtet werden. Auf den vorgenannten Parzellen und den sich nach
Westen anschließenden Parzellen a. bis b. befinden sich die
umfangreichen Betriebsgebäude einer früheren Getränkegroßhandlung mit deren
Verwaltungsgebäude auf der Parzelle c. unmittelbar an der S. Straße,
das noch bis ca. 2003 betrieben worden ist. Westlich nach den vorgenannten
Parzellen folgt ein Wohnhaus mit dem Betriebsgebäude einer früheren
Mineralölgesellschaft, die vor ca. 1 1/2 Jahren eingestellt worden ist und von der
möglicherweise auch heute noch vereinzelte Geschäfte geführt werden.

3

Die Grundstücke der Klägerin liegen an der Westseite der durch den Ortsteil
L. der Stadt I. führenden, stark befahrenen Landesstraße (S.
Straße) unmittelbar nordwestlich der Bahnüberquerung (Bundesbahnstrecke B. -
E. ) und der nach Westen abzweigenden Straße C. . Die S.
Straße ist nördlich der Bahnüberquerung an der Ostseite mit Wohnhäusern bebaut.
Nördlich des Grundstücks der Klägerin folgt an der Westseite zunächst ein
parkartiges Grundstück, auf dem sich früher eine Villa befunden hat, und danach ein
Bereich, der von einem Bebauungsplan erfasst wird, in dem inzwischen alle
Grundstücke mit Wohnhäusern bebaut worden sind. Südlich der Bahnüberquerung
schließen sich an der S. Straße beidseitig Gewerbebetriebe an.

4

Die Südseite der Straße C. ist mit Wohnhäusern bebaut. An der
Nordseite folgt nach der Abzweigung von der S. Straße zunächst das
Antragsgrundstück, danach weitere Gebäude der ehemaligen
Getränkegroßhandlung und anschließend die bereits erwähnte frühere
Mineralölhandlung. Die danach von dieser Straße nach Norden abzweigende I1.------
straße ist beidseitig mit Wohnhäusern bebaut und führt in das neue Wohngebiet, das
bis zur S. Straße heranreicht.

5

Das Antragsgrundstück und die nähere Umgebung werden nicht von einem
Bebauungsplan erfasst. Die Stadt I. stellt zurzeit einen Bebauungsplan auf,
der zur Offenlegung ansteht und den hier fraglichen Bereich als Wohngebiet
ausweist.

6

Nachdem das Staatliche Umweltamt B. mit Schreiben vom 24. Juli 2006
keine Bedenken gegen das Vorhaben der Klägerin erhoben hatte, wenn zum
nächsten Wohnhaus Lärmwerte von 54 dB(A) nicht überschritten werden, und der
Landesbetrieb Straßenbau Nordrhein-Westfalen mit Schreiben vom 23. August 2006
keine Einwände erhoben hatte, sondern lediglich empfohlen hatte, die Zufahrt zur
Wohnstraße anzulegen, erhob die Klägerin am 27. September 2006
Untätigkeitsklage und trug vor: Sie habe einen Anspruch auf Erteilung eines positiven
Vorbescheides. Das Vorhaben liege im Innenbereich und sei nach § 34 BauGB
zulässig. Sie verweise auf die Betriebsgebäude auf ihren Grundstücken und den
Nachbarparzellen sowie auf die Gewerbebetriebe südlich der Bahnüberquerung. Ihr
Vorhaben halte die für ein Wohngebiet zur Straße C. und für ein
Mischgebiet zur S. Straße hin nach der TA-Lärm geforderten Lärmrichtwerte
ein. Aus ihren Tragfähigkeitsberechnungen ergebe sich, dass ihr Vorhaben eine
Nahversorgungsfunktion ausübe und keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale
Versorgungsbereiche in L. zu erwarten seien.

7

Während des Klageverfahrens hob der Beklagte auf den Widerspruch der
Klägerin seinen Zurückstellungsbescheid nach § 15 des Baugesetzbuches (BauGB)
vom 27. Juli 2006 am 9. Oktober 2006 auf und lehnte den Antrag der Klägerin auf
Erteilung einer Bebauungsgenehmigung mit Bescheid vom 19. Oktober 2006 - der
Klägerin zugegangen am 24. Oktober 2006 - mit dem Hinweis ab, das Vorhaben füge
sich nach dem Maß der baulichen Nutzung nicht in die nähere Umgebung ein; der
vorhandene Altbestand auf dem Antragsgrundstück und in der Umgebung sei der
näheren Umgebung nicht mehr zuzurechnen, da die Nutzung eingestellt sei und nicht
mehr fortwirke.

8

Die Klägerin beantragt,

9

den Beklagten unter Aufhebung des ablehnenden
Bescheides vom 19. Oktober 2006 zu verpflichten, ihre
Bauvoranfrage vom 20. Juli 2006 zur Errichtung eines
Lebensmittelmarktes mit Backshop und mit einer
Verkaufsfläche von 797 qm auf den Grundstücken Gemarkung
L. , Flurstücke c. , f. und d.
positiv zu bescheiden.

10

Der Beklagte beantragt,

11

die Klage abzuweisen.

12

Er hält die Untätigkeitsklage für unzulässig, weil er die Bauvoranfrage der
Klägerin vom 20. Juli 2006 am 19. Oktober 2006 innerhalb der 3-Monatsfrist des § 75
der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) beschieden habe. Im Übrigen sei die
Klage, wie er im ablehnenden Bescheid ausgeführt habe, auch unbegründet. Der
geplante Lebensmittelmarkt führe zu schädlichen Auswirkungen auf den zentralen
Versorgungsbereich von L. . Die sortimentsspezifische Kaufkraft des
Vorhabens im fußläufigen Einzugsgebiet liege um ca. 1,7 Millionen Euro unter dem
erwarteten Gesamtumsatz von ca. 3,9 Millionen Euro, so dass davon auszugehen
sei, dass Kaufkraft aus dem zentralen Versorgungsbereich in L. entzogen
werde.

13

Der Berichterstatter hat als beauftragter Richter die Örtlichkeit in Augenschein
genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift
vom 26. Juni 2007 Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der
Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsakten des Beklagten
verwiesen.

14

Entscheidungsgründe:

15

Die Klage ist zulässig und begründet.

16

Die am 27. September 2006 erhobene Klage ist als so genannte
Untätigkeitsklage nach § 75 VwGO zulässig (geworden).

17

Nach dieser Vorschrift ist eine Klage, abweichend von § 68 VwGO ohne
Vorverfahren zulässig, wenn die Behörde über einen Antrag auf Vornahme eines
Verwaltungsakts ohne zureichenden Grund in angemessener Frist nicht sachlich
entscheidet; eine solche Klage kann nicht vor Ablauf von drei Monaten seit dem
Antrag auf Vornahme des Verwaltungsakts erhoben werden, außer wenn wegen
besonderer Umstände des Falles eine kürzere Frist geboten ist.

18

Im vorliegenden Fall ist diese 3-Monatsfrist überschritten: Die Bauvoranfrage der
Klägerin vom 20. Juli 2006 ist am selben Tage bei dem Beklagten eingegangen und
der ablehnende Bescheid ist der Klägerin am 24. Oktober 2006 - also nach Ablauf
von drei Monaten - zugegangen. Die Klageerhebung vor Ablauf von drei Monaten
seit Antragstellung ist in einem solchen Fall unschädlich, wenn nach Ablauf von drei
Monaten vor einer Gerichtsentscheidung der Antrag von der Behörde beschieden
wird oder wenn beim Ausbleiben der Behördenentscheidung zum dann
maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts die 3-Monatsfrist abgelaufen
ist. Die Klage ist dann nach Ablauf von drei Monaten in die Zulässigkeit
hineingewachsen. Im Falle der Entscheidung durch die Behörde während des
Klageverfahrens kann ein Kläger - wie hier - den negativen Bescheid in das
anhängige Klageverfahren einbeziehen.
Solange die der Behörde in § 75 VwGO regelmäßig gewährte 3-Monatsfrist noch
nicht abgelaufen war und da der Beklagte den Antrag der Klägerin unmittelbar
danach beschieden hat, bestand für das Gericht zu keinem Zeitpunkt Anlass, das
Verfahren bis zum Ablauf einer von ihm gesetzten Frist auszusetzen (vgl. § 75 Satz 3
VwGO).
Das vom Beklagten zitierte Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 13. Januar
1983 - 5 C 114.81 -, Entscheidungssammlung des Bundesverwaltungsgerichts
(BVerwGE) 66, 342, betrifft einen anders gelagerten Fall, da die Behörde dort auf
Anregung des Gerichts im Gerichtsverfahren einen ablehnenden Bescheid erlassen
hat, der in die Gerichtsentscheidung einbezogen worden ist, obwohl gegen ihn kein
Widerspruch eingelegt worden war.
Ob mit Blick auf die schon nach ca. einem Monat seit Antragstellung vorgelegten
Stellungnahmen der beteiligten Behörden und auf eine bereits am 20. Februar 2003
positiv beschiedene Bauvoranfrage für einen vergleichbaren Lebensmittelmarkt
besondere Umstände dafür vorlagen, dass im vorliegenden Fall sogar eine kürzere
Frist als drei Monate für die Entscheidung geboten war, bedarf nach alledem keiner
Entscheidung mehr.

19

Die somit zulässige Klage ist auch begründet.

20

Der ablehnende Bescheid des Beklagten vom 19. Oktober 2006 ist rechtswidrig
und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die
Klägerin hat einen Anspruch auf Erteilung eines positiven Vorbescheides über ihre
Bauvoranfrage vom 20. Juli 2006 zur Errichtung eines Lebensmittelmarktes mit
Backshop und einer Verkaufsfläche von 797 qm. Dem Vorhaben der Klägerin stehen
öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts nicht entgegen, vgl. § 71
Abs. 1 und 2 i. V. m. § 75 Abs. 1 Satz 2 der Bauordnung für das Land Nordrhein-
Westfalen (BauO NRW). Die angestrebte bauliche Nutzung ist nach § 34 BauGB
zulässig.

21

Die planungsrechtliche Zulässigkeit des streitigen Vorhabens richtet sich hier
- unstreitig - nach § 34 BauGB, da es nicht von einem rechtswirksamen
Bebauungsplan erfasst wird und innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils
von L. liegt. Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb eines
Ortsteils zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der
Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der
näheren Umgebung einfügt.

22

Als nähere Umgebung muss über die Bauparzellen der Klägerin hinaus die
Umgebung ihrer Grundstücke einmal insoweit berücksichtigt werden, als sich die
Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und zweitens insoweit, als die
Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt
oder doch beeinflusst,

23

vgl.	BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 -,
Baurechtssammlung (BRS) 33 Nr. 36; Urteil vom 21. November
1980 - 4 C 30.78 -, BRS 36 Nr. 56; Urteil vom 3. April 1981
- 4 C 61.78 -, Baurecht (BauR) 1981, 351.

24

Im vorliegenden Fall beschränkt sich die wechselseitige Prägung und damit die
nähere Umgebung auf die beidseitige Bebauung an der S. Straße zwischen
dem Bahnübergang und der Einmündung N.---------straße , der I1.------straße und
der Straße C. bis zur Einmündung der I1.------straße . Auf diese Bereiche
kann sich das gewerbliche Vorhaben der Klägerin auswirken. Die übrige Bebauung
sondert sich von diesem Bereich deutlich ab und prägt nicht die Bebauung des
Antragsgrundstücks. Dies gilt insbesondere auch für die südlich des Bahnübergangs
gelegene gewerbliche Bebauung, die sich durch den tiefen Taleinschnitt von etwa
20 m (südlich der Brücke) bis über 40 m (nördlich der Brücke) mit trennender
Funktion und durch den Kurvenverlauf der Landesstraße deutlich absetzt,

25

vgl.	zu derselben Örtlichkeit: Urteil des
Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG
NRW) vom 24. Mai 1995 - 7 A 2757/93 -.

26

In die so ermittelte nähere Umgebung des § 34 Abs. 1 BauGB fügt sich das
Vorhaben der Klägerin nach Art und Maß der baulichen Nutzung sowie nach der
Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, ein.

27

Diese maßgebliche nähere Umgebung entspricht keinem der in der
Baunutzungsverordnung bezeichneten Baugebiete, so dass eine Anwendung des
§ 34 Abs. 2 BauGB nicht in Betracht kommt. Eine Einstufung als reines oder
allgemeines Wohngebiet nach §§ 3 und 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO)
scheidet aus, weil neben der überwiegend vorzufindenden Wohnbebauung in dem
hier fraglichen Bereich die Betriebsgebäude der umfangreichen früheren
Getränkegroßhandlung auf den Parzellen c. , f. , d. , a.
, g. und b. sowie des Mineralölhändlers auf der Parzelle e.
mit in die Beurteilung einzubeziehen sind. Diese sind nämlich weder in einem reinen
noch in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig. Eine Qualifizierung der hier
maßgeblichen näheren Umgebung als Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO
verbietet sich angesichts des deutlichen Überwiegens der Wohnnutzung. Zudem
steht der umfangreiche Betrieb der früheren Getränkegroßhandlung einer Einstufung
der näheren Umgebung als Mischgebiet, in dem lediglich das Wohnen nicht
wesentlich störende Gewerbebetriebe zulässig sind, entgegen. Die nähere
Umgebung ist demnach vielmehr wegen des Nebeneinanders der vorhandenen
Gebäudearten und Nutzungen als Gemengelage einzustufen.

28

Dabei sind die inzwischen aufgegebenen gewerblichen Nutzungen des
Getränkegroßhandels und des Mineralölgeschäftes als prägend
mitzuberücksichtigen. Bei der Betrachtung der maßgeblichen näheren Umgebung ist
alles in den Blick zu nehmen, was in ihr tatsächlich vorhanden ist; die Betrachtung
muss dann jedoch auf das Wesentliche zurückgeführt werden. Auszusondern sind
dabei solche Anlagen, die von ihrem Erscheinungsbild nicht die Kraft haben, die
Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, zum anderen auch solche
Anlagen, die zwar die Erheblichkeitsschwelle überschreiten, aber als Fremdkörper
ihrer Qualität nach völlig aus dem Rahmen der sonst in der Umgebung
anzutreffenden Bebauung herausfallen,

29

vgl.	OVG NRW, Urteil vom 28. Januar 1991 -
7 A 2497/87 -.

30

Im vorliegenden Fall steht nicht entgegen, dass die vorgenannten gewerblichen
Nutzungen ca. 2003 bzw. ca. 2005 bis 2006 eingestellt worden sind. Maßgeblich ist
zwar grundsätzlich die im Zeitpunkt der Zulassungsentscheidung tatsächlich
vorhandene Bebauung bzw. die tatsächlich ausgeübte Nutzung. Aber auch bereits
eingestellte Nutzungen behalten ihre prägende Kraft solange, wie nach der
Verkehrsauffassung mit der Aufnahme einer vergleichbaren Nutzung gerechnet
werden kann,

31

vgl.	BVerwG, Urteile vom 15. Januar 1982 - 4 C 58.79 -, BRS
39 Nr. 67 und vom 3. Februar 1984 - 4 C 25.82 -, BRS 42 Nr. 52;
Beschluss vom 23. Mai 1986 - 4 B 83.86 -, Buchholz 406.11, § 34
BBauG Nr. 113; Urteil vom 19. September 1986 - 4 C 15.84 -, BRS
46 Nr. 62; Beschluss vom 24. Mai 1988 - 4 CB 12.88 -, BRS 48
Nr. 137 und Urteil vom 27. August 1998 - 4 C 5.98 -, BRS 60
Nr. 83; OVG NRW, Urteil vom 21. November 2005 -
10 A 1166/04 -, BRS 69 Nr. 100 = Baurecht (BauR) 2006,
959.

32

Innerhalb welcher zeitlicher Grenzen mit der Verkehrsauffassung eine
nachprägende Wirkung anzunehmen ist, hängt maßgeblich von den konkreten
Umständen des Einzelfalls ab. Je nachdem, ob es sich um die Wiederbebauung
nach Abriss eines Grundstückes oder um die Wiederaufnahme einer Nutzung in
einem vorhandenen und legal errichteten Gebäude geht, ob sich das Vorhaben im
Innen- oder Außenbereich befindet, ob eine gewerbliche oder nicht gewerbliche
Nutzung, kleine oder große Anlage, und vieles mehr in Rede steht, kann die
Verkehrsauffassung zu unterschiedlichen Einschätzungen im Hinblick auf die
nachprägende Wirkung eines Gebäudes oder einer Nutzung kommen. Auch die
berechtigten Eigentümerbelange spielen - in Abwägung mit den Belangen des Wohls
der Allgemeinheit - bei der Frage, wann mit einer Wiederaufnahme einer
gleichartigen Nutzung gerechnet werden kann, eine Rolle,

33

vgl.	BVerwG, Urteil vom 16. Mai 1991 - 4 C 17.90 -, BRS 52
Nr. 157.

34

Im vorliegenden Fall kommt den ehemals gewerblich genutzten Gebäuden auf
den Parzellen c. - d. , a. - b. sowie e. eine
nachprägende Wirkung zu. Der umfangreiche Gebäudebestand des
Getränkegroßhandels mit seinem Betriebsgebäude und des Mineralölhändlers
(früher Kohlehandlung) ist in beiden Fällen noch vollständig vorhanden. Das
Betriebsgrundstück des ehemaligen Getränkegroßhandels wies eine Fläche von ca.
10.315 qm auf, von der einschließlich eines Zeltbaus etwa 4.000 qm bebaut sind.
Außerhalb der bebauten Flächen wurden die Freiflächen - wie sich aus den
Verfahren 3 K 3705/92 des VG Aachen und 7 A 2757/93 des OVG NRW ergibt - in
einem erheblichen Umfang gewerblich genutzt. Gemäß den glaubhaften Angaben
der Klägerin werden in der Mineralölhandlung auch heute noch vereinzelt Geschäfte
betrieben. Nach Aufgabe der Nutzung haben sich die Eigentümer der Grundstücke,
auf denen die Getränkegroßhandlung betrieben wurde, intensiv um eine andere
gewerbliche Nutzung bemüht, wie sich alleine schon aus der positiv beschiedenen
Bauvoranfrage für die Einrichtung eines SB-Marktes vom 20. Februar 2003 zu
Gunsten der Bauherrengemeinschaft X. ergibt. Unter diesen Umständen kann
trotz des Zeitablaufs mit Blick auf die noch vorhandenen Baubestände nicht davon
ausgegangen werden, dass sich die Umgebung zum Zeitpunkt des Eingangs der hier
fraglichen Bauvoranfrage am 20. Juli 2006 auf die Aufgabe einer gewerblichen
Nutzung in dem hier fraglichen Bereich eingestellt hat. Vielmehr spricht alles dafür,
dass noch mit der Wiederaufnahme einer gewerblichen Nutzung zu rechnen ist,
zumal Nutzungsänderungen von solch erheblichem Gewicht immer einen größeren
Zeitaufwand erfordern. Der äußerlich wahrnehmbare Zustand der Betriebsgebäude
lässt nach der Verkehrsauffassung nicht darauf schließen, dass eine gewerbliche
Nutzung nicht wieder aufgenommen werden sollte. Dem steht nicht entgegen, dass
die vorhandenen Gebäude abgerissen werden sollen und die von der Klägerin
geplante neue Nutzung in einem neu zu errichtenden Gebäude durchgeführt werden
soll. Entscheidend ist für den Charakter der Art der hier fraglichen Umgebung die
noch nachprägende gewerbliche Nutzung.

35

Die noch vorhandenen ehemals gewerblich genutzten Gebäude stellen
- entgegen der Ansicht der Kammer in dem Verfahren 3 K 3705/92 und nunmehr
nach erneuter Ortsbesichtigung den Ausführungen im Urteil des OVG NRW vom
21. November 2005 - 10 A 1166/04 - a.a.O. folgend - keine so genannten
Fremdkörper dar, die bei der Beurteilung der Umgebungsbebauung außer Betracht
bleiben müssen. Im Berufungsverfahren zu dem Verfahren 3 K 3705/92 des VG
Aachen: - 7 A 2757/93 - hat das Oberverwaltungsgericht die Frage der
Fremdkörpereigenschaft unter Hinweis darauf, dass es sich bei der
Getränkegroßhandlung jedenfalls nicht um eine singuläre Anlage handele, offen
gelassen.

36

Bauliche Anlagen sind als Fremdkörper zu bewerten und bei der Bestimmung der
Eigenart der näheren Umgebung auszusondern, wenn sie zwar in ihrem
quantitativen Erscheinungsbild die Erheblichkeitsschwelle überschreiten, jedoch
nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung
anzutreffenden Bebauung herausfallen und deshalb wegen ihrer Andersartigkeit und
Einzigartigkeit den Charakter der näheren Umgebung letztlich nicht beeinflussen
können. Ob dies der Fall ist, muss unter Würdigung des tatsächlichen Vorhandenen
ermittelt werden. Ausschlaggebend kann die Größe oder das Störpotenzial der
andersartigen Anlage sein. Steht eine singuläre Anlage in einem auffälligen Kontrast
zu den benachbarten baulichen Nutzungen, so erlangt diese Anlage umso eher die
Stellung eines "Unikats", je einheitlicher die nähere Umgebung im Übrigen baulich
genutzt ist. Trotz ihrer deutlich in Erscheinung tretenden Größe und ihres nicht zu
übersehenden Gewichts in der näheren Umgebung bestimmt eine Anlage nicht
deren Eigenart, weil sie wegen ihrer mehr oder weniger ausgeprägt vom übrigen
Charakter der Umgebung abweichenden Struktur gleichsam isoliert dasteht.
Andererseits können einzelne bauliche Anlagen mit einem von den übrigen
Nutzungen stark abweichenden Charakter nach Ausdehnung, Zahl und anderen
Qualitätsmerkmalen ein solches Gewicht erhalten, dass sie trotz ihrer
herausstechenden Andersartigkeit in einer abweichend und verhältnismäßig
einheitlich strukturierten Umgebung ihrerseits tonangebend wirken. Dafür kommen
neben der Größe des Gebäudes auch die Ausstrahlungswirkungen einer einzelnen
baulichen Anlage auf die nähere Umgebung in Betracht. Auf diesem Wege kann
sogar ein einzelner Gewerbebetrieb in einem im Übrigen einheitlich strukturierten
Wohngebiet die Eigenschaft eines außer Betracht zu lassenden Fremdkörpers
verlieren und seinerseits die Eigenart der näheren Umgebung mitbestimmen,

37

vgl.	BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 23.86 -, BRS
50 Nr. 75 sowie Beschlüsse vom 16. Juli 1990 - 4 B 106.90 -, BRS
51 Nr. 76 und vom 23. November 1998 - 4 B 29.98 -, BRS 60
Nr. 82; OVG NRW, Urteile vom 20. August 2003 - 10 A 1648/00 -,
vom 29. August 2005 - 10 A 2879/03 - und vom 21. November
2005 - 10 A 1166/04 -, a.a.O.

38

Nach diesen Maßstäben können die aufgegebenen Nutzungen des
Getränkegroßhandels und des Mineralölhandels bei der Bestimmung der Eigenart
der näheren Umgebung nicht außer Betracht bleiben. Zwar wird die nähere
Umgebung des Vorhabens weitgehend durch eine homogene Wohnbebauung
geprägt. Daneben wirken aber die beiden eingestellten gewerblichen Nutzungen
wegen ihres Umfanges und wegen ihrer auf die Umgebung ausgehenden
Emissionen derart tonangebend und mitprägend, dass sie nicht außer Acht gelassen
werden können. Gerade im Hinblick auf das zur Überprüfung stehende Merkmal der
Art der baulichen Nutzung haben die von einer baulichen Anlage ausgehenden
Emissionen erhebliche Bedeutung, weil diese regelmäßig in besonderer Weise
spezifisch und charakteristisch für die bauliche Nutzung sind. Die bisherigen
Nutzungen des Getränkegroßhandels und des Mineralölgeschäftes waren mit einem
erheblichen, gegenüber der Wohnnutzung dominierenden Störpotenzial verbunden,
weil sowohl auf den Grundstücken als auch bei den Zu- und Abfahrten mit
Lastkraftwagen in einem erheblichen Umfang Störungen auf die Wohnbebauung
ausgeübt wurden.

39

In die so auch durch die aufgegebene gewerbliche Nutzung mitgeprägte nähere
Umgebung fügt sich der von der Klägerin geplante Lebensmittelmarkt ein. Geht die
Bandbreite der vorhandenen Nutzungen - wie hier - von Wohnnutzung bis hin zu
Gewerbebetrieben, die in einem Mischgebiet nicht mehr zulässig sind - wie hier der
Getränkegroßhandel in dem früher vorhanden gewesenen Umfang - hält sich ein
Lebensmittelmarkt mit einer Verkaufsfläche von 797 qm innerhalb des
vorzufindenden Rahmens, da es sich nicht um einen so genannten großflächigen
Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO handelt,

40

vgl.	hierzu: BVerwG, Urteil vom 24. November 2005
- 4 C 10.04 -, BRS 69 Nr. 71 = BauR 2006, 639 und
Entscheidungssammlung des Bundesverwaltungsgerichts
(BVerwGE) 124, 364,

41

wonach Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2
BauNVO sind, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 qm überschreiten.

42

Das Vorhaben der Klägerin verstößt auch nicht gegen das aus dem Begriff des
"Einfügens" des § 34 Abs. 1 BauGB entwickelte Gebot der Rücksichtnahme. Ob
durch die Ausführung oder Benutzung eines Vorhabens rücksichtslos in
schutzwürdige Belange eines Dritten eingegriffen wird, ist aufgrund einer
Interessenabwägung im Einzelfall festzustellen. Dabei sind dessen konkrete
Umstände zu würdigen und insbesondere die gegenläufigen Interessen des
Bauherrn und des Nachbarn in Anwendung des Maßstabs der planungsrechtlichen
Zumutbarkeit gegeneinander abzuwägen. Es kann umso mehr an Rücksichtnahme
verlangt werden, je empfindlicher und schutzwürdiger die Stellung dessen ist, dem
die Rücksichtnahme im gegebenen Zusammenhang zu Gute kommt; umgekehrt
braucht derjenige, der das Vorhaben verwirklichen will, desto weniger Rücksicht zu
nehmen, je verständlicher und unabweisbarer die von ihm mit dem Bauvorhaben
verfolgten Interessen sind,

43

vgl.	BVerwG, Urteile vom 25. Februar 1977 - 4 C 22.75 -, BRS
32 Nr. 155 und vom 27. August 1998 - 4 C 5.98 -, BRS 60 Nr. 83,
Beschluss vom 11. Januar 1999 - 4 B 128.98 -, BRS 62 Nr. 102;
OVG NRW, Beschluss vom 7. Juni 1994 - 10 B 2923/94 -,
Nordrhein-Westfälische Verwaltungsblätter (NWVBl.) 1994, 421
und Urteil vom 21. November 2005 - 10 A 1166/04 -, a.a.O..

44

Vorbelastungen können dazu führen, dass die Pflicht zur gegenseitigen
Rücksichtnahme sich vermindert und Beeinträchtigungen in weitergehendem Maße
zumutbar sind, als sie sonst in einem nicht derart vorgeprägten Gebiet hinzunehmen
wären,

45

vgl.	BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1995 - 4 C 20.94 -, BRS 57
Nr. 67; OVG NRW, Urteil vom 21. November 2005 -
10 A 1166/04 -, a.a.O.

46

In Anwendung dieser Grundsätze ergibt die rechtliche Würdigung in einer
Gesamtschau der maßgeblichen Umstände im vorliegenden Fall nicht, dass die
umliegende Wohnnutzung durch das Vorhaben der Klägerin im dargestellten Sinn
rücksichtslosen Emissionen ausgesetzt ist. Hierbei fällt wesentlich mit ins Gewicht,
dass die umliegenden Grundstücke seit vielen Jahren durch die aufgegebenen
gewerblichen Nutzungen noch stark mitgeprägt werden. Aufgrund der dort seit
langem stattfindenden emissionsträchtigen Tätigkeiten besteht eine situative
Vorbelastung der umliegenden Wohnbebauung, die den Schutzanspruch im Hinblick
auf Lärmimmissionen mindert. Die von den früheren Nutzungen verursachten
Immissionen dürften größer gewesen sein als die von einem unmittelbar an der stark
befahrenen S. Straße gelegenen Lebensmittelmarkt der hier geplanten Größe,
wenn auch der von einem solchen Vorhaben zu erwartende Kraftfahrzeugverkehr
nicht von geringem Umfang ist. Dieser hält sich jedoch noch in dem Rahmen, wie er
in einem allgemeinen Wohngebiet oder in einem Mischgebiet hingenommen werden
muss. Denn nach dem Lärmimmissionsgutachten des TÜV-NORD Systems
GmbH & Co.KG vom 13. November 2006 sind auf dem Wohngrundstück der Straße
C. Nr. 3 nicht mehr als 53 dB(A) und auf dem Wohngrundstück an der
S. Straße 198 nicht mehr als 55 dB(A) als Lärmwerte zu erwarten.

47

Mit einem Baukörper von ca. 1.146 qm Grundfläche in eingeschossiger Bauweise
und mit einer Bebauungstiefe von ca. 30 m bis 35 m zur S. Straße sowie des
Parkplatzes mit ca. 35 m zur Straße C. fügt sich das Vorhaben unter
Berücksichtigung des noch vorhandenen Baubestandes und mit Blick auf die Lage
der Antragsparzelle als Eckgrundstück an einer Landesstraße auch ohne weiteres
nach dem Maß der Bebauung und der Fläche, die überbaut werden soll, gemäß § 34
Abs. 1 BauGB in die nähere Umgebung ein. Der vorhandene, umfangreichere und
auch wesentlich höhere Baubestand wies erheblich größere Baumassen und
Bebauungstiefen von ca. 50 - 60 m auf.

48

Der Genehmigung des Vorhabens der Klägerin steht auch nicht § 34 Abs. 3 BauGB
entgegen. Nach dieser Vorschrift dürfen von Vorhaben nach Abs. 1 und 2 keine
schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder
in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

49

Den Begriff der zentralen Versorgungsbereiche hat der Gesetzgeber aus § 11
Abs. 3 Satz 2 BauNVO übernommen. Danach bezweckt die Vorschrift die Sicherung
des Einzelhandels an denjenigen Standorten, die in das städtebauliche
Ordnungssystem funktionsgerecht eingebunden sind. Auswirkungen auf die
Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich von Betrieben können sich dadurch
ergeben, dass durch deren Kaufkraftbindung anderen wohnungsnahen
Einzelhandelsbetrieben die Existenzgrundlage entzogen wird und dadurch eine
Unterversorgung der nicht motorisierten Bevölkerung eintritt, z. B. durch eine
Beeinträchtigung des für die bedarfsgerechte und flächendeckende
Warenversorgung der Bevölkerung im Nahbereich notwendigen engmaschigen
Netzes von Einzelhandelsbetrieben. Es soll sichergestellt werden, dass durch die
Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben an peripheren Standorten, z.B. "auf der
grünen Wiese" nicht die wirtschaftliche Existenz derjenigen Betriebe bedroht oder gar
vernichtet wird, die eine verbrauchernahe Versorgung gewährleisten,

50

vgl.	BVerwG, Urteil vom 1. August 2002 - 4 C 5.01 -,
BVerwGE 117, 25 = BRS 65 Nr. 10 = BauR 2003, 55.

51

Bei der Anwendung des § 34 Abs. 3 BauGB sind nur tatsächlich vorhandene zentrale
Versorgungsbereiche zu berücksichtigen. Dabei setzt die Zentralität des
Versorgungsbereichs voraus, dass dieser durch eine Verbindung unterschiedlicher
Funktionen gekennzeichnet ist, die unmittelbar auf den Bürger bezogen sind. Für die
Frage, wann eine Ansammlung von Geschäften einen zentralen Versorgungsbereich
bildet, lassen sich keine allgemein gültigen Maßstäbe anlegen; es kommt insoweit
allein auf die jeweiligen örtlichen Verhältnisse an,

52

vgl.	Dürr in Kohlhammer, BauGB, § 34 Rdnr. 107.

53

Zentrale Versorgungsbereiche können sich innerhalb einer Gemeinde oder auch
innerhalb von Ortsteilen einer Gemeinde herausgebildet haben.

54

Der Beklagte hat als zentralen Versorgungsbereich die beidseitige Bebauung an
der T.--straße , Am N1. bis einschließlich der Einmündung Am M. und an der
X1.---straße bis zur Einmündung der F.-------straße im Ortsteil L. der Stadt
I. angegeben. In diesem Bereich liegen vier größere Geschäfte, nämlich ein
Getränkemarkt (900 qm Verkaufsfläche), eine Drogerie (300 qm), ein
Lebensmittelsupermarkt (1.500 qm) und ein Textilanbieter (400 qm). Im Übrigen ist
der Einzelhandel äußerst kleinteilig strukturiert mit Verkaufsflächen von rund 90 qm.
Die im Zentrum gelegene T.--straße ist ca. 800 m bis 900 m Luftlinie von dem
Vorhaben der Klägerin entfernt. Außerhalb dieses Bereichs liegen in westlicher
Richtung zur S. Straße und zum Vorhaben der Klägerin hin ein Lidl und ein
Plus-Geschäft.

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Ob es sich bei diesem angegebenen Bereich mit Blick auf den Charakter der T.--
straße und der an den N1. anschließenden P.--straße als Durchgangsstraße
sowie mit Blick auf die Randlage des Lebensmittelsupermarktes Am M. und die
zahlreichen Wohnungen auch im Erdgeschoss an der T.--straße, die die
Erlebnisdichte deutlich herabsetzen, um einen schützenswerten zentralen
Versorgungsbereich im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB handelt, lässt die Kammer
offen. Denn auch wenn dies der Fall sein sollte, geht die Kammer davon aus, dass
keine schädlichen Auswirkungen von dem Vorhaben der Klägerin auf diesen
zentralen Versorgungsbereich zu erwarten sind. Nach der Tragfähigkeitsberechnung
der N1. - und C. mbH aus Nürnberg vom 1. Dezember 2006 wird
zum Überleben des Vorhabens der Klägerin keine Kaufkraft außerhalb der
umliegenden Wohngebiete benötigt. Derzeit steht den rund 3.800 Einwohnern in den
Wohngebieten westlich der Bahnlinie, die sich auf der dem zentralen
Versorgungsbereich abgewandten Seite der Landesstraße und der Bahnlinie
befinden, kein Nahversorger zur Verfügung. Dies ist aufgrund des dem Gericht
vorliegenden Kartenmaterials nachvollziehbar. Nach den Ausführungen der
Tragfähigkeitsberechnung ist bei der Annahme, dass lediglich das Potenzial der
ansässigen Wohnbevölkerung (ca. 3.500 Einwohner) dem geplanten
Lebensmitteldiscounter der Klägerin zur Verfügung steht und gleichzeitig das
Einzugsgebiet durch die Zäsur der Bahnlinie auf die Wohngebiete östlich davon
beschränkt bleibt, das verfügbare Kaufkraftpotenzial von 5,9 Millionen Euro für die
Sortimentsgruppe Nahrungs- und Genussmittel als ausreichend für den geplanten
Nahversorger zu werten.

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Das Vorhaben der Klägerin ist mit einer Verkaufsfläche von 797 qm kein
großflächiger Einzelhandelsbetrieb,

57

vgl.	BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 - 4 C 10.04 -,
a.a.O. und OVG NRW, Urteil vom 19. August 2005 -
7 A 2424/04 -,

58

und ist daher nicht wegen seines Umfanges darauf angelegt, Kunden aus großen
Entfernungen an sich zu binden.

59

Aufgrund der heutigen Entwicklung im Kaufverhalten der Käufer und des darauf
beruhenden Angebots bedürfen Lebensmittelmärkte einer größeren Verkaufsfläche
als in früheren Zeiten. Allein wegen des Umfangs der hier anstehenden
Verkaufsfläche von 797 qm kann daher nicht davon ausgegangen werden, dass der
geplante Betrieb der Klägerin auf ein größeres Umfeld als 700 - 800 m angelegt ist.
Die Entwicklung zu größeren Verkaufsflächen auch bei
Lebensmitteleinzelhandelsbetrieben, die unbedenklich der ortsnahen Versorgung der
Wohnbevölkerung dienen, liegt im Trend der Zeit. Daraus folgt, dass der Typus des
Einzelhandelsbetriebs, der auf die Versorgung eines dem Wohnen dienenden
Gebiets zielt, nicht mehr ohne weiteres allein mit Hilfe des Kriteriums der
Großflächigkeit vom Typus des Betriebs zu unterscheiden ist, der auf einen größeren
Einzugsbereich zielt.

60

Die Sortimente des geplanten Lebensmitteldiscounters der Klägerin sind in ihrem
Kernsortiment als nahversorgungsrelevant einzustufen. Da das Vorhaben nicht auf
der "grünen Wiese" liegt, sondern am Rande der Ortslage L. hat es einen
umfangreichen eigenen Einzugsbereich ohne auf das Gebiet des schützenswerten
zentralen Versorgungsbereichs angewiesen zu sein. Hinzu kommt nach
Überzeugung des Gerichts, dass zahlreiche - die stark befahrene Landesstraße
(S. Straße, Verbindungsstraße zwischen B. und dem Zentrum I. )
benutzende - Durchreisende (insbesondere Arbeitnehmer vor und nach
Dienstschluss) den geplanten Lebensmittelmarkt der Klägerin wegen der
verkehrsgünstigen Lage mit den leicht zugänglichen und zahlreichen Parkplätzen
aufsuchen werden. Hierbei handelt es sich um Kunden, die ansonsten nicht den
zentralen Versorgungsbereich des Ortsteils L. aufsuchen und diesem daher
nicht entzogen werden. § 34 Abs. 3 BauGB schützt aber nur einen zentralen
Versorgungsbereich und nicht etwa den die Baugenehmigung anstrebenden
Einzelhändler vor Geschäftsrisiken oder den Einzelhandel im Übrigen.

61

Dem kann der Beklagte nicht mit Erfolg entgegenhalten, die
sortimentsspezifische Kaufkraft des Vorhabens der Klägerin im fußläufigen
Einzugsbereich ihres Vorhabens, die der Beklagte unter Zugrundelegung eines
Einzugsbereichs im Radius von 500 m und eines Jahresumsatzes von 5.000
EUR/qm Verkaufsfläche aus folgender Formel berechnet:
Einwohner (3.032) x Kaufkraft (2.100,00 EUR/Einwohner im
Jahr) x Kaufkraftkennziffer (0,993) x Kaufkraftbindung (0,35 %)
= 2.212.920,00 EUR,

62

liege um 1.772.080,00 EUR unter dem erwarteten Gesamtumsatz von
3.985.000,00 EUR (797 qm Verkaufsfläche x 5.000,00 EUR Jahresumsatz pro qm).
Ob dies zutrifft, bedarf keiner Aufklärung. Denn selbst wenn dies der Fall sein sollte,
ist daraus nicht folgerichtig zu schließen, dass die zum Überleben des Betriebs der
Klägerin erforderliche Kaufkraft aus dem zentralen Versorgungsbereich in L.
abgezogen wird. Kein Bewohner dieses Bereiches wird das Vorhaben der Klägerin
deshalb aufsuchen, weil deren prognostizierte sortimentsspezifische Kaufkraft nicht
erreicht wird. Kunden des zentralen Versorgungsbereichs, die innerhalb dieses
Gebiets oder außerhalb dieses Gebiets in seiner näheren Umgebung ihren Wohnsitz
haben, werden nicht durch den ca. 700 - 1.200 m entfernt gelegenen
Lebensmittelmarkt der Klägerin abgezogen werden; denn diese werden - wenn sie
nicht im zentralen Versorgungsbereich einkaufen - die bereits vorhandenen näheren
Einkaufsmärkte "Plus" und "Lidl" aufsuchen, die außerhalb des zentralen
Versorgungsbereichs in Richtung auf die Grundstücke der Klägerin liegen und für
den größten Teil dieser Kunden einfacher zu erreichen sind als das geplante
Geschäft der Klägerin.
Kunden aus dem Einzugsbereich des Vorhabens der Klägerin werden ihr
Kaufverhalten in Bezug auf das Zentrum kaum ändern. Denn wer die größeren
Lebensmittelgeschäfte bevorzugt, hat aus diesem Bereich auch bisher schon die
näher gelegenen Lebensmittelmärkte "Plus" und "Lidl" aufgesucht und nicht die
schwieriger erreichbaren Geschäfte im Zentrum. Soweit ihre Bedürfnisse in den
vorgenannten Einzelhandelsgeschäften nicht befriedigt werden konnten, und sie die
Geschäfte im Zentrum aufgesucht haben, wird dies auch nach der Errichtung des
Vorhabens der Klägerin der Fall sein.

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Nach alledem wird der Betrieb der Klägerin nach Überzeugung der Kammer
keine Auswirkungen haben, die die Erhaltung der spezifischen Funktion des
zentralen Versorgungsbereichs von L. kurz- oder langfristig in einem
rechtserheblichen Umfang beeinträchtigen. Anhaltspunkte für die Erwartung
schädlicher Auswirkungen derart, dass ein Kaufkraftabfluss von nennenswertem
Umfang erfolgen wird, die auf einer nachvollziehbaren Prognose beruhen muss, hat
der Beklagte nicht vorgetragen und sind für das Gericht auch nicht ersichtlich.

64

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.