Landgericht Hagen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2004-10-12, Aktenzeichen 3 T 28/04
ECLI:DE:LGHA:2004:1012.3T28.04.00

Tenor

Der Beschluss des Amtsgerichts I vom 22.12.2003 wird aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Entscheidung an das Amtsgericht - Grundbuchamt - zurückverwiesen.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, von den Bedenken, der Eintragung der Reallast stehe Art. 115 EGBGB entgegen, Abstand zu nehmen.

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G r ü n d e:

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Mit notariellem Kaufvertrag vom 30.10.2001 hat die Beteiligte zu 1) der Beteiligten zu 2) eine Teilfläche aus dem Grundstück G1 1 Flurstück X verkauft.

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In § 14 des Kaufvertrages verpflichtete sich die Beteiligte zu 2), den Kaufgegenstand mit einer Einfriedung zu versehen, diese dauernd in ordnungsgemäßem Zustand zu unterhalten, wiederkehrend laufend auszubessern und - wenn erforderlich - zu erneuern. Die Kosten der Einfriedung, der laufenden Unterhaltung und der Instandsetzung soll die Beteiligte zu 2) tragen.

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Unter § 14 Ziffer 2 des Kaufvertrages beantragen und bewilligen die Beteiligten zugunsten der Beteiligten zu 1) eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zur Sicherung des Bestandes der Einfriedung auf dem Kaufgegenstand.

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Unter § 14 Ziffer 3 des Kaufvertrages beantragen und bewilligen die Beteiligten zugunsten der Beteiligten zu 1) zur Sicherung der wiederkehrenden Unterhalts-, Ausbesserungs- und Erneuerungspflicht an dem gesamten Kaufgegenstand die Eintragung einer Reallast.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den notariellen Kaufvertrag vom 30.10.2001 (Blatt 9 ff der Akten) verwiesen.

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Eine notarielle Identitätserklärung hinsichtlich der in dem Kaufvertrag geregelten Dienstbarkeiten bzw. Reallasten liegt vor.

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Unter dem 13.03.2003 hat der Notar G als Bevollmächtigter der Beteiligten gemäß § 14 GBO die Eintragung der Dienstbarkeiten bzw. der Reallast, die bedingungsgemäße Löschung der Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung bei dem Amtsgericht I - Grundbuchamt - beantragt.

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Mit Zwischenverfügung vom 21.08.2003 hat die Rechtspflegerin des Amtsgerichts unter anderem auf Bedenken hinsichtlich der Eintragung der bewilligten Reallast hingewiesen und dazu ausgeführt, aufgrund landesrechtlicher Vorschriften seien Reallasten von unbestimmter Dauer nur in Form einer Geldrente vereinbar, was vorliegend nicht der Fall sei.

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Mit Schreiben vom 01.09.2003 hat der beantragende Notar ausgeführt, dass landesrechtliche Vorschriften (§ 22 des Gemeinheitsteilungsgesetzes vom 28.11.1961 und Art. 30 des Preußischen Ausführungsgesetzes zum BGB - PrAGBGB -) wegen der Regelung in Art. 116 EGBGB hier nicht anwendbar seien. Die beantragte und bewilligte Reallast habe eine wiederkehrende Unterhaltungspflicht im Sinne des § 1021 Abs. 1 BGB zum Gegenstand. Gemäß Art. 116 EGBGB seien die landesrechtlichen Vorschriften insoweit nicht anwendbar. Wenn eine solche Unterhaltungspflicht im Rahmen einer Dienstbarkeitsbestellung geregelt werden könne, sei nicht einsehbar, dass eine solche Pflicht nicht auch durch eine selbständige Reallast gesichert werden könne.

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Mit Zwischenverfügung vom 09.10.2003 wies die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes darauf hin, dass landesrechtliche Vorschriften der Eintragung der bewilligten Reallast entgegenstünden, da die wiederkehrenden Leistungen nicht als Nebenpflicht einer Grunddienstbarkeit sondern als eigenständiges Recht eingetragen werden sollten. Dies sei aufgrund der landesrechtlichen Vorschriften hinsichtlich eigenständiger Reallasten von unbestimmter Dauer nur möglich, wenn damit eine Geldrente vereinbart werde, was hier nicht der Fall sei.

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Mit Schreiben vom 10.12.2003 wies der beantragende Notar darauf hin, dass die bewilligte Reallast bisher in unzähligen Fällen von allen Grundbuchämtern unbeanstandet entsprechend einer Entscheidung des Landgerichts N eingetragen worden sei. C AG verwende die beanstandete Vertragsklausel in nahezu allen Grundstückskaufverträgen.

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Mit Beschluss vom 22.12.2003 hat das Grundbuchamt die Eintragungsanträge der Beteiligten vom 13.03.2003 kostenpflichtig zurückgewiesen und zur Begründung auf die Zwischenverfügungen vom 21.08.2003 und 09.10.2003 verwiesen.

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Gegen diesen Beschluss wendet sich die Beteiligte zu 1) mit ihrer Beschwerde vom 05.01.2004.

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Mit Verfügung vom 12.01.2004 hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamtes der Beschwerde nicht abgeholfen und diese dem Landgericht I - Beschwerdekammer - zur Entscheidung vorgelegt.

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Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO zulässige Beschwerde der Beteiligten zu 1) hat in der Sache Erfolg.

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Der beantragten Eintragung der Reallast steht kein Eintragungshindernis im Sinne des § 18 Abs. 1 GBO entgegen.

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Die Eintragung der vereinbarten und bewilligten Reallast zur Sicherung des Anspruchs der Beteiligten zu 1) gegen die Beteiligte zu 2) auf wiederkehrende Unterhaltung, Ausbesserung und Erneuerung der von der Beteiligten zu 2) auf dem verkauften Grundstücksteil zu errichtenden Einfriedung ist nicht gemäß Art. 115 EGBGB in Verbindung mit § 22 Gemeinheitsteilungsgesetz NW und Art. 30 PrAGBGB unzulässig.

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Nach Art. 115 EGBGB sind bei der Belastung von Grundstücken mit Reallasten die landesrechtlichen Vorschriften zu beachten. Nach den obengenannten Vorschriften ist im Land Nordrhein-Westfalen die Eintragung von dauernden Reallasten nur möglich, wenn diese eine wiederkehrende Geldrente zum Gegenstand haben.

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Die in Art. 115 EGBGB bezeichneten landesgesetzlichen Vorschriften finden nach Art. 116 EGBGB jedoch keine Anwendung auf die in den §§ 1021 und 1022 BGB bestimmten Unterhaltungspflichten.

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Bei der in § 14 des notariellen Kaufvertrages vereinbarten Pflicht der Beteiligten zu 2) zur Unterhaltung, Ausbesserung und Erneuerung der von ihr zu errichtenden Einfriedung des Kaufgrundstückes handelt es sich um eine Pflicht im Sinne des § 1021 Abs. 1 BGB zur Unterhaltung einer Anlage auf dem belasteten Grundstück, welche Art. 116 EGBGB ausdrücklich vom Belastungsverbort des Art. 115 EGBGB ausnimmt.

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Dass diese Unterhaltungspflicht als unselbständiger Teil einer Grunddienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen werden kann, ergibt sich unmittelbar aus dem Wortlaut des Art. 116 EGBGB.

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Da sich aber die Eintragung als unselbständiger Teil einer Grunddienstbarkeit in diesem Fall weder inhaltlich noch hinsichtlich der Rechtswirkungen von einer Eintragung derselben Unterhaltungspflicht als selbständiger Reallast unterscheidet, kann nach Auffassung der Kammer die Anwendung des Art. 116 EGBGB nicht davon abhängig gemacht werden, ob die dort genannten Unterhaltungspflichten als unselbständiger Teil einer Grunddienstbarkeit oder aber als Reallast in das Grundbuch eingetragen werden. Art. 116 EGBGB schließt vielmehr die Anwendung des Art. 115 EGBGB auch für solche selbständigen Reallasten aus, die inhaltlich der in § 1021 Abs. 1 BGB geregelten Unterhaltungspflicht entsprechen ( so auch LG N, Rpfleger 1989, 56, 57 m. w. N.).

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Nach alledem war der Beschluss des Amtsgerichts aufzuheben und das Grundbuchamt anzuweisen, von den Bedenken, der Eintragung der Reallast stehe die Vorschrift des Art. 115 EGBGB entgegen, Abstand zu nehmen.