Verwaltungsgericht Aachen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-03-06, Aktenzeichen 3 K 1674/05
ECLI:DE:VGAC:2007:0306.3K1674.05.00

Tenor

Es wird festgestellt, dass der Kläger bis zum Zeitpunkt der Bekanntgabe
des Zurückstellungsbescheides vom 29. März 2005 am 2. April 2005 einen Anspruch
auf Erteilung eines positiven Bescheides über seine Bauvoranfrage vom 12.
November 2003 in der Fassung vom 8. Oktober 2004 gehabt hat.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Der Kläger und der Beklagte tragen die Kosten des Verfahrens je zur Hälfte.

1

T a t b e s t a n d :

2

Mit Bauvoranfrage vom 12. November 2003 in der Fassung vom 8. Oktober 2004
begehrte der Kläger bei dem Beklagten eine Bebauungsgenehmigung zur Errichtung
von zwei Einzelhandelsbetrieben (Drogeriemarkt und Textilmarkt) mit Grundflächen
von 500 qm und 600 qm sowie mit Verkaufsflächen von 430 qm bzw. 520 qm auf
dem Grundstück Gemarkung F. in der B.--------straße Nr. 4. Die
Grundflächenzahl des auf dem 2.956 qm großen Grundstück geplanten Vorhabens
beträgt 0,37. Die Anzahl der unmittelbar an der B.--------straße gelegenen Stellplätze
wird mit 31 angegeben.

3

Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück liegt im Bereich des
Bebauungsplanes Nr. 35 der Stadt F. vom 31. März 1971 und ist darin als
Mischgebiet mit zweigeschossiger Bauweise, Grundflächenzahl 0,4 und
Geschossflächenzahl 0,7 ausgewiesen. Im Flächennutzungsplan ist das Grundstück
als gewerbliche Fläche dargestellt.

4

Die Stadt F. plant parallel mit der Änderung des Flächennutzungsplanes,
die Aufstellung eines Bebauungsplanes Nr. 271 im Bereich des Bebauungsplans
Nr. 35 zwischen der B1. Straße und der Bundesautobahn A 4. Die
Planvorstellungen der Stadt beruhen auf einem Gutachten der D. T. GmbH
C. vom März 2003 über das Einzelhandelskonzept der Stadt F. . Danach sind
in dem hier fraglichen Bereich Fachmarktstandorte mit Bestandsschutz vorhanden
und es soll keine Etablierung innenstadtrelevanter Sortimente erfolgen.

5

Mit "Zwischenbescheid" vom 6. Januar 2005 verlängerte der Beklagte die
Bearbeitungsfrist der Bauvoranfrage des Klägers bis zum 29. April 2005 gemäß § 68
Abs. 8 Satz 2 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen ( BauO NRW ) mit
der Begründung, dass die Beteiligung der Bezirksregierung erforderlich sei.

6

Am 24. Februar 2005 - bekannt gemacht am 9. März 2005 im Amtsblatt Nr. 5 der
Stadt F. - beschloss der Planungs-, Umwelt- und Bauausschuss
(Planungsausschuss) der Stadt F. die Aufstellung und die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit für den neuen Bebauungsplan Nr. 271 im Bereich des
Bebauungsplanes Nr. 35, in dem das Grundstück des Klägers als Gewerbegebiet
ausgewiesen werden soll, mit dem Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben, die im
einzelnen aufgeführte Sortimente führen. Im nordöstlichen Bereich des neuen
Bebauungsplanes ist ein großflächiger Einzelhandelsbereich (SO 1) geplant,
während westlich anschließend im Bereich eines vorhandenen umfangreichen S. -
Marktes ein SO 2 Gebiet gelegen ist.

7

Nach der textlichen Festsetzung Nr. 2.1 zum Bebauungsplan Nr. 271 sind in
Mischgebieten und in dem Gewerbegebiet Einzelhandelsbetriebe und sonstige
Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an Endverbraucher nicht
zulässig, wenn das angebotene Sortiment ganz oder teilweise den
Sortimentsgruppen einer angefügten Liste zuzuordnen ist, die u. a. Textilien,
Bekleidung sowie Wasch- und Putzmittel, Hygieneartikel und Körperpflegemittel
enthält. Gemäß Nr. 3.1 der textlichen Festsetzungen sind im Gewerbegebiet generell
zulässig - abweichend von der vorstehenden Regelung unter Nr. 2.1 -
Handwerksbetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an Endverbraucher, wenn
das angebotene Sortiment aus eigener Herstellung stammt und der Betrieb aufgrund
der von ihm ausgehenden Emissionen typischerweise nur in einem Gewerbegebiet
zulässig ist. Des Weiteren werden nach Nr. 3.2 für das Gewerbegebiet
Gewerbebetriebe der Abstandsklassen I bis VII gemäß des Abstandserlasses 1978
ausgeschlossen.

8

In der Begründung zu dem Bebauungsplan Nr. 271 ist ausgeführt:

9

"1. Planungsanlass:
Die Intention zur Entwicklung eines Fachmarktzentrums mit Schwerpunkt in
der Unterhaltungselektronik in der Stadt F. ist begründet durch die
Zielsetzung, sowohl die mangelnde Kaufkraftbindung im Versorgungsbereich
der Stadt für diese Branche auszugleichen als auch die Funktion F.'s als
Einkaufsstadt mit einem breiten und tiefen Angebot über den stationären
Einzelhandel hinaus zu stärken. Eine über mehrere Jahre hinweg beobachtete
Analyse des Standorts kommt zu folgendem Profil:

10

Der Einzelhandelsbesatz ist vorwiegend durch kleinteilige
Angebotsstrukturen gekennzeichnet.
Der Besatz an überregional tätigen Filialisten und Fachmärkten ist gering.
Die Stadt F. verfügt über zwei Gebiete mit großflächigem
Einzelhandel an der E. Straße und der B.-------straße . Hier finden sich
zwei in die Jahre gekommene SB-Warenhäuser und ein Baumarkt. Diese
Standorte sind neu zu ordnen. Eine Verminderung des Kaufkraftabflusses
bei gleichzeitiger Erhöhung der Kaufkraftbindungsquote zur Stärkung des
zentralen Ortes F. und zur Sicherung der Versorgung der
Bevölkerung erfordert die Ansiedlung eines Fachmarktzentrums mit dem
Schwerpunkt Unterhaltungselektronik. Nur durch die Ansiedlung von
konzentriertem Geschäftsbesatz mit Magnetwirkung ist der Standort
F. zu arrondieren und zu stärken.
Die niedrige Bindungsquote der Kaufkraft in der benannten Branche zeigt
mangelnde Attraktivität und strukturelle Schwachpunkte.
Die Zentralität bei aperiodischem Bedarf ist zu steigern.
Die Kaufkraftabflüsse sind zur Deckung des Bedarfs im
Versorgungsbereich zu binden....

11

3. Ziel und Zweck des Bebauungsplanes:
Ziel des Bebauungsplanes ist es u. a., das vorhandene, teilweise
überlagernde Planungsrecht zu ordnen, das uneingeschränkte Gewerbegebiet
zu begrenzen, die Handelsflächen an dem vorhandenen Standort des
Sondergebietes zu konzentrieren und die gefangenen landwirtschaftlichen
Flächen zu entwickeln. Weiterhin ist Ziel des Bebauungsplanes, die Stadt
F. als Einkaufsstadt zu stärken und attraktive Geschäftslagen zu
entwickeln, die die gesamte Breite von Einzelhandelsformen auf
konzentrierten, integrierten und aufgewerteten Standorten anbieten. Geplant
ist die Ausweisung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung
"großflächiger Einzelhandel" zur Vorbereitung einer Ansiedlung eines
Fachmarktzentrums mit Schwerpunkt in der Unterhaltungselektronik. Dabei
sieht die derzeitige Konzeption an dem vorgenannten Standort eine
Realisierung von ca. 7.500 qm Verkaufsfläche untergliedert in mehrere
Fachmärkte vor. Ferner soll ein Wohngebiet mit rund 30 Wohngebäuden in
Einzel- und Doppelhausbebauung entstehen....

12

5. Erläuterungen zu den Planfeststellungen, 5.1.2 MI-Mischgebiete:
Bei der Festsetzung des Mischgebietes an der B1. Straße handelt es sich
um eine Bestandsfestsetzung eines Teilbereiches der von einer Mischung aus
Wohnnutzung und nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben geprägt ist.
Diese Festsetzung entspricht der bestehenden Planfestsetzung des
vorhandenen Bebauungsplanes und wird durch die aktuelle Zielsetzung der
Stadt F. nicht geändert. Allerdings werden in den Mischgebieten
Einschränkungen für die Nutzungen vorgenommen. Es werden
Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für
den Verkauf an Endverbraucher nicht zugelassen werden, wenn das
angebotene Sortiment ganz oder teilweise der nachstehenden Liste
zuzuordnen ist:

13

01. Textilien, Bekleidung....
15. Wasch- und Putzmittel, Hygieneartikel, Körperpflegemittel......

14

Es handelt sich dabei um nahversorgungs- und zentrenrelevante
Sortimente, die im Bereich des Gewerbegebietes M. auf den als
Sondergebiet festgesetzten Standorten und im Übrigen im Stadtkern als
zentralem F. Einkaufsbereich konzentriert werden sollen. Eine weitere
ungesteuerte Entwicklung des Einzelhandels in dem als Mischgebiet
festgesetzten Bereich soll auf diese Weise verhindert werden....

15

5.1.3 GE-Gewerbegebiete:
Bei dem Gewerbegebiet handelt es sich um den rückwärtigen Teil der
Grundstücke an der B1. Straße. Die in einem Teilbereich bestehende
Festsetzung als Mischgebiet wird geändert in eine
Gewerbegebietsfestsetzung, da in diesem Bereich Wohnnutzungen
städtebaulich nicht wünschenswert und aufgrund der gewerblichen
Entwicklung der letzten Jahrzehnte nicht standortgemäß sind. Auch hier sind
im Gewerbegebiet Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe mit
Verkaufsflächen für den Verkauf an den Endverbraucher nicht zulässig, wenn
das angebotene Sortiment ganz oder teilweise den Waren der o.g. Liste
(siehe MI-Gebiete unter 5.1.2) zuzuordnen ist. Diese nahversorgungs- bzw.
zentrenrelevanten Sortimente sollen in den ausgewiesenen Sondergebieten
oder im zentralen F. Einkaufsbereich konzentriert werden und
gleichzeitig an diesem Standort die gewerblichen Bauflächen für
produzierendes und verarbeitendes Gewerbe bereitgehalten werden."

16

Ende Februar/Anfang März 2005 sah der Beklagte von der vorgesehenen
Vorlage der Bauvoranfrage an die Bezirksregierung Köln ab und gab sein
vorbereitetes Schreiben an die Bezirksregierung vom 17. Februar 2005 nicht zur
Absendung.

17

Mit am 30. März 2005 zur Post gegebenem Bescheid vom 29. März 2005 stellte
der Beklagte auf Antrag der Gemeinde vom 10. März 2005 die Entscheidung über
die Bauvoranfrage des Klägers gemäß § 15 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB)
für einen Zeitraum von 12 Monaten zurück. Nach Einlegung des Widerspruchs des
Klägers vom 31. März 2005 ordnete der Beklagte unter dem 19. April 2005
(zugestellt am 22. April 2005) die sofortige Vollziehung des
Zurückstellungsbescheides unter Hinweis auf den Ausschluss von Gewerbebetrieben
mit Verkaufsflächen nach den textlichen Festsetzungen des neuen Bebauungsplanes
für das Gewerbegebiet an.

18

Der Kläger hat am 22. Juli 2005 Untätigkeitsklage erhoben und die Verpflichtung
des Beklagten zur positiven Bescheidung seiner Bauvoranfrage begehrt. Zur
Begründung führt er aus, seine beiden Einzelhandelsgeschäfte seien nach dem
Bebauungsplan Nr. 35 und nach § 6 Abs. 2 Nr. 3 der Baunutzungsverordnung
(BauNVO) 1968 zulässig. Die Vorhaben stellten kein Einkaufszentrum und keinen
Verbrauchermarkt im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO dar. Zur vorhandenen
Bebauung verweise er auf das SB-Warenhaus S. -Markt sowie auf den
gegenüberliegenden U. -Getränkemarkt und auf einen M1. -Markt.

19

Am 28. September 2005 - bekannt gemacht im Amtsblatt der Stadt F. am
30. September 2005 - beschloss der Rat der Stadt F. die Auslegung des
Bebauungsplanes Nr. 271 in der Zeit vom 10. Oktober bis 11. November 2005.

20

Der Eigentümer des Antragsgrundstücks hat im Flächennutzungsplanverfahren
Einwendungen zu der Darstellung des Gewerbegebiets für seine Parzelle erhoben.
Diese Einwendungen hat der Beklagte dahin beschieden, dass dessen Grundstück
zwar im Bebauungsplan Nr. 35 als Mischgebiet festgesetzt, im Flächennutzungsplan
aber seit Jahrzehnten als Fläche für die gewerbliche Nutzung dargestellt sei. Genutzt
werde das Grundstück seit Jahrzehnten als Gewerbegrundstück. Im gesamten
rückwärtigen Bereich nördlich der B1. Straße befänden sich im Umfeld
durchgängig gewerbliche Nutzungen. Im neuen Bebauungsplanverfahren 271 werde
ein Teilbereich des Grundstücks deshalb als Gewerbegebiet festgesetzt.

21

Am 18. Januar 2006 beschloss der Rat der Stadt F. die Aufstellung einer
Veränderungssperre, da das Bebauungsplanverfahren aufgrund der Komplexität
bisher nicht abgeschlossen werden konnte. Die Veränderungssperre wurde am
27. Januar 2006 im Amtsblatt der Stadt F. bekannt gemacht.

22

Am 4. April 2006 lehnte der Beklagte einen positiven Bescheid über die
Bauvoranfrage des Klägers vom 12. November 2003/8. Oktober 2004 ab.

23

Am 26. Mai 2006 wies der Landrat des Kreises C: den Widerspruch des
Klägers gegen den Zurückstellungsbescheid vom 29. März 2005 zurück.

24

Am 12. Juli 2006 wies der Landrat des Kreises C. den Widerspruch des
Klägers gegen den Versagungsbescheid des Beklagten vom 4. April 2006
zurück.

25

Im weiteren Klageverfahren trägt der Kläger vor: Die Bauleitplanung der Stadt
F. sei eine unzulässige, so genannte Verhinderungsplanung. Bei seinem
Vorhaben handele es sich um zwei selbstständige Einzelhandelsbetriebe mit je unter
700 qm Verkaufsfläche, die nicht zu einem einheitlichen und dann großflächigen
Einzelhandelsbetrieb zusammengezogen werden dürften. Es sei nicht erfindlich,
warum seine Vorhaben als kleine Einzelhandelsbetriebe verhindert werden sollten.
Er beabsichtige Schadensersatzansprüche geltend zu machen, denn er habe bereits
Mietinteressenten gehabt.

26

Der Kläger beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung der Bescheide vom 4. April 2006 und
12. Juli 2006 zu verpflichten, seine Bauvoranfrage vom 12. November
2003 in der Fassung vom 8. Oktober 2004 für die Errichtung eines
Drogeriemarktes und eines Textilmarktes positiv zu bescheiden,

27

hilfsweise,
festzustellen dass er bis zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des
Zurückstellungsbescheides vom 29. März 2005 einen Anspruch
auf Erteilung eines positiven Vorbescheides gehabt hat,

28

dazu hilfsweise,
festzustellen, dass er bis zur Bekanntmachung der
Veränderungssperre am 27. Januar 2006 einen Anspruch auf
Erteilung eines positiven Vorbescheides gehabt hat.

29

Der Beklagte beantragt,

30

die Klage abzuweisen.

31

Er trägt vor: Es liege keine Verhinderungsplanung vor. Es sei im überplanten
Bereich zu einer ungesteuerten Durchmischung gewerblicher Nutzungen mit
nahversorgungsrelevantem Einzelhandel gekommen. Ziel sei es, das Gebiet in
seiner Grundstruktur als Gewerbegebiet zu sichern. Der Bebauungsplan Nr. 35
entspreche nicht mehr dem aktuellen Planungsrecht, insbesondere den Regelungen
zum großflächigen Einzelhandel. Daher habe er seit längerer Zeit zur Bearbeitung
angestanden. Nunmehr stehe die Veränderungssperre einem positivem Bescheid
über die Bauvoranfrage des Klägers entgegen, da nach dem Bebauungsplan
Nr. 271 die Ausweisung als gewerbliche Fläche mit dem Ausschluss von
Einzelhandelsbetrieben geplant sei.
Ein Beschluss über die Verlängerung der Geltungsdauer der Veränderungssperre sei
als Dringlichkeitsentscheidung für den 14. März 2007 vorgesehen.
Eine weitere Offenlegung des Bebauungsplanes Nr. 271 solle am 5. Juni 2007
beschlossen werden.

32

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsakten des Beklagten und des
Landrats des Kreises Aachen Bezug genommen.

33

Entscheidungsgründe:

34

Die zulässige Klage ist mit dem ersten Hilfsantrag begründet.

35

Mit dem Hauptantrag auf Erteilung einer Bebauungsgenehmigung hat sie keinen
Erfolg.

36

Der ablehnende Bescheid des Beklagten vom 4. April 2006 über die
Bauvoranfrage des Klägers und der dazu ergangene Widerspruchsbescheid des
Landrats des Kreises C. vom 12. Juli 2006 sind rechtmäßig und verletzen den
Kläger nicht in seinen Rechten. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung eines
positiven Vorbescheides über seine Bauvoranfrage vom 12. November 2003 in der
Fassung vom 8. Oktober 2004 zur Errichtung eines Drogerie- und eines
Textilienmarktes auf dem Grundstück Gemarkung F. . Seinem Vorhaben
stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen, vgl. §§ 71
und 75 BauO NRW.

37

Der Erteilung der Bebauungsgenehmigung steht die Veränderungssperre der
Stadt F. entgegen. Da der Anspruch auf Erteilung einer
Bebauungsgenehmigung im Wege einer Verpflichtungsklage geltend zu machen ist,
kommt es hinsichtlich der Anwendung des Rechts auf den Zeitpunkt der mündlichen
Verhandlung bei dem Verwaltungsgericht an. Eine Veränderungssperre ist daher als
geltendes Recht zu berücksichtigen, obwohl der Kläger seinen Antrag auf Erteilung
eines positiven Vorbescheides im Oktober 2005 vor Erlass dieser Satzung gestellt
hat.

38

Der Rat der Stadt F. hat die Veränderungssperre am 18. Januar 2006 als
Satzung beschlossen und die Gemeinde hat sie am 27. Januar 2006 aufgrund der
Bekanntmachungsanordnung des Bürgermeisters vom 25. Januar 2006 ortsüblich im
Amtsblatt der Stadt F. bekannt gemacht, vgl. § 16 Abs. 1 und 2 BauGB.

39

Die Voraussetzungen für den Erlass einer Veränderungssperre sind erfüllt. Nach
§ 14 Abs. 1 BauGB kann die Gemeinde zur Sicherung der Planung für den künftigen
Bereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen, dass Vorhaben im
Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt werden dürfen, wenn ein Beschluss über
die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst ist. Der Planungsausschuss der Stadt
F. hatte am 24. Februar 2005 neben der 80. Änderung des
Flächennutzungsplanes die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 271 - B.-------
straße - für einen Teilbereich des Bebauungsplanes Nr. 35 und die Beteiligung der
Öffentlichkeit an der Bauleitplanung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB beschlossen. Dieser
Beschluss wurde am 9. März 2005 im Amtsblatt der Stadt F. ordnungsgemäß
bekannt gemacht. Die Zuständigkeit des Planungsausschusses für den "von der
Gemeinde in eigener Verantwortung aufzustellenden" (vgl. § 2 Abs. 1 BauGB)
Bauleitplan anstelle des Rates der Stadt F. ergibt sich aus § 41 der
Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) i. V. m. § 12 der
Hauptsatzung der Stadt F. und § 4 Abs. 2 Buchstabe a der dazugehörigen
Zuständigkeitsordnung, wonach der Planungsausschuss u. a. für die Aufstellung von
Bauleitplänen gemäß §§ 2 und 12 BauGB und für die Durchführung der frühzeitigen
Bürgerbeteiligung zuständig ist. Ein wirksamer Aufstellungsbeschluss für den
Bebauungsplan Nr. 271, der materielle Wirksamkeitsvoraussetzung für die
Veränderungssperre ist,

40

vgl.	Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 15. April 1988
- 4 N 4.87 -, Entscheidungssammlung des
Bundesverwaltungsgerichts (BVerwGE) 79, 200; Beschluss vom
9. Februar 1989 - 4 B 236.88 -, Neue Zeitschrift für
Verwaltungsrecht (NVwZ) 1989, 661 und Beschluss vom 6. August
1992 - 4 N 1.92 -, NVwZ 1993, 471,

41

liegt somit vor.

42

Der Erlass einer Veränderungssperre war nicht deshalb ausgeschlossen, weil
zwischen dem Beginn des Aufstellungsverfahrens für den Bebauungsplan und dem
Erlass der Veränderungssperre ein Zeitraum von ca. einem Jahr liegt. Solche
dazwischen liegende Zeiträume sind nämlich selbst dann unbedenklich, wenn sie
länger sind als die längstmögliche Dauer der Veränderungssperre,

43

vgl.	Stock, in: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg, BauGB, § 17
Rdnr. 10 unter Hinweis auf Bundesverwaltungsgericht, Beschluss
vom 8. Januar 1993 - 4 B 258.92 - und Beschluss vom 26. Juni
1992 - 4 NB 19.92 -.

44

Bedenken gegen die Rechtswirksamkeit der Satzung über die
Veränderungssperre sind auch nicht insoweit gerechtfertigt, als eine Gemeinde
gemäß § 14 Abs. 1 BauGB eine Veränderungssperre nur zur Sicherung der Planung
für den künftigen Planbereich beschließen darf. Diesem Tatbestandsmerkmal lässt
sich entnehmen, dass die Planung im Zeitpunkt des Erlasses der
Veränderungssperre ernsthaft gewollt und einen Stand erreicht haben muss, der ein
Mindestmaß dessen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden
Bebauungsplanes sein soll,

45

vgl.	BVerwG, Urteil vom 10. September 1987 - IV C 39.74 -,
Baurechtssammlung (BRS) 30 Nr. 76.

46

Die Planvorstellungen der Stadt F. sind im Hinblick auf den neuen
Bebauungsplan Nr. 271 ausreichend konkretisiert; denn sie lassen bereits eine
vollständige Überplanung des Gebiets mit Baugebieten und Baugrenzen sowie den
Umfang der zulässigen baulichen Anlagen innerhalb eines zweifelsfrei angegebenen
Planbereichs erkennen. Es sind somit ausreichend positive planerische
Vorstellungen vorhanden, die Gegenstand einer planerischen Absicherung durch
eine Veränderungssperre sein können.

47

Die Veränderungssperre ist auch zur Sicherung der Planung der Gemeinde
erforderlich, da eine Bauvoranfrage (hier: die des Klägers) vorliegt, die den konkreten
Planungen der Gemeinde widerspricht; denn der Kläger möchte zwei
Einzelhandelsbetriebe errichten, die in dem Gewerbegebiet, das für sein Grundstück
vorgesehen ist, nicht zulässig sein sollen.

48

Dass die Gemeinde einen Bauantrag oder eine Bauvoranfrage zum Anlass
nimmt, eine Veränderungssperre zu beschließen, und dies sogar nach
Klageerhebung des Bauherrn, ist nicht zu beanstanden,

49

vgl.	Grauvogel, in: Kohlhammer, Kommentare zum
Baugesetzbuch, § 14; BVerwG, Urteil vom 24. November 1989
- 4 C 64.87 -, BRS 49 Nr. 118.

50

Auch materiell-rechtlich ist die Veränderungssperre mit Blick auf die
Planabsichten nicht zu beanstanden. Die Frage, ob die beabsichtigte Planung der
Gemeinde den Grundsätzen der Bauleitplanung entspricht und ob die öffentlichen
und privaten Belange gegeneinander gerecht abgewogen sind (vgl. § 1 Abs. 7
BauGB), ist abschließend erst nach und aufgrund des Satzungsbeschlusses gemäß
§ 10 BauGB zu beurteilen. Die Wirksamkeit der Veränderungssperre kann daher
nicht von Voraussetzungen abhängig gemacht werden, die für den Bebauungsplan
erst in einem späteren Stadium des Planaufstellungsverfahrens vorliegen müssen.
Wollte man etwas anderes verlangen, würde sich die Gemeinde selbst bereits zum
Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre, die häufig am Beginn der
Planungsphase steht, inhaltlich in einer Weise binden, die den Grundsätzen der
Beteiligung der Bürger und Träger öffentlicher Belange und ihrerseits vor allem dem
Prinzip des Abwägungsgebotes widerspräche,
vgl.	BVerwG, Beschluss vom 21. Dezember 1993 - 4 NB 40.43 -, Die
Öffentliche Verwaltung (DÖV) 1994, 385 = BRS 55 Nr. 95 und vom
27. Juli 1990 - 4 B 156.89 - NVwZ 1991, 62; Grauvogel, a.a.O.,
§ 14 Rdnr. 15.

51

Vorliegend ist also zu berücksichtigen, dass noch eine zweite Offenlegung des in
der Aufstellung befindlichen Planes beabsichtigt ist, die nach dem Eingang von
(weiteren) Anregungen und Bedenken der Bürger und Träger öffentlicher Belange zu
einer Änderung der Planung führen können.

52

Rechtliche Mängel des Planentwurfs wirken sich auf die Gültigkeit der
Veränderungssperre nur dann aus, wenn diese schlechterdings nicht behebbar sind,
d. h. die Planungsvorstellungen der Gemeinde unter keinem möglichen
Gesichtspunkt zu einem wirksamen Bebauungsplan führen können,

53

vgl.	BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 - 4 C 150.66 -,
BVerwGE 34, 301 und vom 16. Dezember 1988 - 4 C 48.86 -,
BVerwGE 81, 111 = NVwZ 1989, 655 = DVBl. 1989, 458 = DÖV
1989, 637; Grauvogel, a.a.O., § 14 Rdnr. 15.

54

An diesen Maßstäben gemessen ist die Planungsabsicht der Stadt F. nicht
zu beanstanden. Nach dem Gutachten der D. T. GmbH, C. , vom März
2003 sind für den hier fraglichen Bereich Fachmarktstandorte mit Bestandsschutz
vorhanden und es soll keine Etablierung weiterer innenstadtrelevanter Sortimente
erfolgen.

55

Nach der nicht von dem Kläger beanstandeten Begründung zum Bebauungsplan
Nr. 271 ist Zielsetzung der Planung, sowohl die mangelnde Kaufkraftbindung im
Versorgungsbereich der Stadt für die Unterhaltungselektronik auszugleichen als
auch die Funktion der Stadt F. als Einkaufsstadt mit einem breiten und tiefen
Angebot über den stationären Einzelhandel hinaus zu stärken. Voraussetzung für
eine weitere Einzelhandelsentwicklung und eine planungsrechtliche Steuerung von
Einzelhandelsansiedlungen in F. soll eine räumliche Abgrenzung von zentralen
Bereichen werden. Um zukünftig ausreichend Entwicklungsspielraum zu
gewährleisten, sollen neben dem Zentrum mögliche Entwicklungsflächen unter
Einbeziehung der schon vorhandenen Standorte geschaffen und in anderen
Bereichen die Errichtung von Einzelhandelsgeschäften eingeschränkt werden. Diese
Planung entspricht städtebaulichen Grundsätzen.

56

Die Kammer kann keinen Planungsfehler darin erkennen, dass neben dem
vorhandenen umfangreichen Einzelhandelsbetrieb des S. -Marktes ein
Sondergebiet für den Einzelhandel ausgewiesen wird und mit Blick auf die
vorhandene Bebauung in Richtung auf die B1. Straße zunächst ein
Gewerbegebiet, das Anschluss an ein westlich gelegenes Gewerbegebiet findet, und
danach ein Mischgebiet unmittelbar an der B1. Straße ausgewiesen wird. Die
Ausweisung als Gewerbegebiet und Mischgebiet entsprechen der tatsächlichen
Nutzung und den Darstellungen des Flächennutzungsplanes. In dem neu
ausgewiesenen Gewerbegebiet sind nämlich tatsächlich vorhanden: ein
Baumaschinenbetrieb mit LKW und anderen Nutzfahrzeugen, ein Altenteilerhaus zu
einem landwirtschaftlichen Betrieb und eine landwirtschaftliche Hofstelle. Es bietet
sich daher für den hier fraglichen Bereich die Verlängerung des westlich gelegenen
Gewerbegebietes mit nicht stark emittierenden Betrieben als "Pufferzone" zwischen
einem Sondergebiet mit umfangreichen Einzelhandelsbetrieben und dem eine
Wohnbebauung zulassendem Mischgebiet an der B1. Straße an.

57

Für die Ausweisung des vom Kläger beanstandeten Gewerbegebiets auf seinem
Grundstück spricht auch die Lage an der Zufahrtstraße zu dem vorhandenen
umfangreichen S. -Markt und zu den Plangebieten SO 2 und SO 1, wobei auf
letzteren großflächige Einzelhandelsbetriebe zugelassen werden sollen. Der zu
erwartende Zu- und Abgangsverkehr zu den umfangreichen Einzelhandelsbetrieben
würde zu ungesunden Wohnverhältnissen auf dem Antragsgrundstück führen, wenn
hier nach einer Mischgebietsausweisung Wohnhäuser zulässigerweise errichtet
werden könnten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der vorgenannte Zu- und
Abgangsverkehr nicht nur auf der vorhandenen B.-------straße an der Westseite des
Antragsgrundstücks, sondern auch auf der Planstraße an der Nordseite des
Antragsgrundstücks erfolgen wird. Die weitere, dem Flächennutzungsplan
entsprechende gewerbliche Nutzung des Antragsgrundstücks als gewerbliche Fläche
- wie sie auch in der Vergangenheit erfolgt ist - ist daher mit den Grundsätzen einer
städtebaulichen Ordnung vereinbar und ein Fehler in der Abwägung nach § 1 Abs. 7
BauGB ist weder substantiiert vorgetragen noch erkennbar.

58

Die Planung ist auch nicht insoweit fehlerhaft, als in dem hier fraglichen
Gewerbegebiet nach Ziffern 3 und 2 der textlichen Festsetzungen zum
Bebauungsplan Nr. 271 einzelne Handelsbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe mit
Verkaufsflächen für den Verkauf an Endverbraucher ausgeschlossen sind, wenn das
angebotene Sortiment ganz oder teilweise den Sortimentsgruppen einer beigefügten
Liste zuzuordnen ist, zu der u. a. Textilien, Bekleidung und Pelzwaren sowie Wasch-
und Putzmittel, Hygieneartikel und Körperpflegemittel (Drogerie) gehören, wobei
Ergänzungen des zulässigen Sortiments durch einzelne Warenklassen oder
Warenarten nach der Liste unbedenklich sind, wenn ein Antragsteller nachweist,
dass von der Nutzung keine schädlichen Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3
BauNVO ausgehen. Der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit bestimmten
Warensortimenten ist nach § 1 Abs. 9 der Baunutzungsverordnung (BauNVO)
zulässig.

59

Nach dieser Vorschrift kann im Bebauungsplan bei Anwendung des § 1 Abs. 5
bis 8 BauNVO festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten
allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen Anlagen zulässig oder nicht
zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, wenn besondere
städtebauliche Gründe dies rechtfertigen. In der Begründung zum Bebauungsplan ist
nachvollziehbar dargelegt, dass im Bereich der Stadt F. ein städtebauliches
Bedürfnis dafür besteht, einerseits Einzelhandelsbetriebe dadurch zu fördern, dass
diese in den dafür vorgesehenen Planbereichen errichtet werden können und
andererseits die Planungsausweisungen auf ein angemessenes Maß beschränkt
wird, damit zentren- und nahversorgungsrelevante Warensortimente zur Vermeidung
der Verödung der Innenstadt im Zentrum verbleiben. In dieser Hinsicht steht der
Gemeinde ein Planungsermessen zu. Ermessensfehler sind insoweit weder
vorgetragen noch ersichtlich. Die Bevorzugung von Gewerben produzierender und
verarbeitender Art für den hier fraglichen Bereich ist mit Blick auf die vorhandenen
örtlichen Gewerbebetriebe, auf das westlich angrenzende planungsrechtliche
Gewerbegebiet und auf die Möglichkeiten zur Errichtung von Einzelhandelsbetrieben
im nördlichen und nordwestlichen Bereich sowie mit Blick auf den Schutz des
Stadtzentrums städtebaulich gerechtfertigt. Den Interessen der Händler ist dadurch
ausreichend Rechnung getragen, dass in dem hier fraglichen Gewerbegebiet
ausgeschlossene Warenklassen oder Warenarten in Ergänzung des zulässigen
Sortiments zulässig sind, wenn nachgewiesen wird, dass von der Nutzung keine
schädlichen Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO ausgehen (vgl.
Nr. 2.1, letzter Satz der textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 271), und
dass Handwerksbetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an Endverbraucher
generell zulässig sind, wenn das angebotene Sortiment aus eigener Herstellung
stammt und der Betrieb aufgrund der von ihm ausgehenden Emissionen
typischerweise nur in einem Gewerbegebiet zulässig ist (vgl. Nr. 3.1 der
vorgenannten textlichen Festsetzungen).

60

Der Ausschluss der unter Ziffern 3 und 2.1 der textlichen Festsetzungen des
Bebauungsplans aufgeführten Warensortimentsgruppen, u. a. Textilien, Bekleidung,
Pelzwaren sowie Wasch- und Putzmittel, Hygieneartikel und Körperpflegemittel, ist
durch besondere städtebauliche Gründe gerechtfertigt. Besondere städtebauliche
Gründe im Sinne des § 1 Abs. 9 BauNVO sind bereits dann anzunehmen, wenn es
spezielle Gründe gerade für die gegenüber Abs. 5 noch feinere Ausdifferenzierung
der zulässigen Nutzungen gibt,

61

vgl.	BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 C 77.84 -, BRS 47
Nr. 58; Oberverwaltungsgericht für das Land Schleswig-Holstein,
Urteil vom 7. Mai 1998 - 1 L 66/96 -, NVwZ-RR 2000, 10.

62

Solche speziellen städtebaulichen Gründe für den Ausschluss des Einzelhandels
mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Waren, mit Gütern des täglichen Bedarfs
und mit Waren, die der jeweilige Betrieb nicht selbst herstellt, oder deren Verkauf
nicht im räumlichen und betrieblichen Zusammenhang mit dem Produktions- oder
Handwerksbetrieb stehen, liegen hier vor. Gründe für den vorgenannten Ausschluss
sind, dass die Stadtteilzentren gestärkt und gesichert werden sollen. Die
verbrauchernahe Versorgung der Wohnbevölkerung mit solchen Gütern soll in den
Stadtzentren und in den Stadtteilen erfolgen, in denen sich Wohnbebauung befindet,
weil dadurch "kurze Wege entstehen" und die Identifikation der Bewohner mit ihrem
Stadtteil gefördert wird. Das sind besondere städtebauliche Gründe im Sinne des § 1
Abs. 9 BauNVO. Denn dadurch wird nicht nur die bedarfsgerechte Nahversorgung
mit tragbaren Waren und mit Gütern des täglichen Bedarfs, insbesondere für nicht
mobile Käuferschichten, gewährleistet, sondern es wird auch einer Verödung der
Zentren entgegengewirkt und unnötige Verkehrs-(Einkaufs-)Ströme aus den
Stadtteilen in die Gewerbegebiete vermieden. Der Ausschluss von
innenstadtrelevanten Sortimenten über die vorhandenen, Bestandsschutz
genießenden Betriebe in dem hier fraglichen Bereich hinaus ist abwägungsgerecht
und wird von einem schlüssigen städtebaulichen Konzept getragen.

63

Als weiterer städtebaulicher Grund für den Ausschluss der hier fraglichen Waren
kommt hinzu, dass die als Gewerbegebiet festgesetzten Bereiche dem klassischen
Gewerbe, wie Produktions- und Handwerksbetrieben, vorbehalten werden sollen,
und dass größere Einzelhandelsbetriebe an anderer Stelle zusammengefasst
werden sollen, um die raumordnerischen und regionalplanerischen Vorteile für die
Stadt F. auszuschöpfen. Nach der Begründung zum Bebauungsplan (vgl. Nr.
5.1.3) sollen die nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanten Sortimente in den
ausgewiesenen Sondergebieten oder im zentralen F. Einkaufsbereich
konzentriert werden und gleichzeitig an diesem Standort die gewerblichen
Bauflächen für produzierendes und verarbeitendes Gewerbe bereitgehalten werden.
Die planungsrechtliche Steuerung der Stadt F. für die weitere
Einzelhandelsentwicklung und Einzelhandelsansiedlungen mit einer räumlichen
Abgrenzung vom zentralen Bereich sind städtebauliche Gesichtspunkte ebenso wie
die Einbeziehung von bestimmten Einzelhandelsgeschäften in speziell
ausgewiesenen Sondergebieten. Hierbei handelt es sich um eine städtebaulich
gerechtfertigte Strategie der planungsrechtlichen Anpassung, um die städtebauliche
Steuerung der Einzelhandelsentwicklung zu unterstützen. In Gewerbe- und
Industriegebieten werden zentren- und nahversorgungsrelevante
Einzelhandelssortimente sowie zentrenrelevante Dienstleistungen ausgeschlossen,
um städtebaulich ungewollten Entwicklungen vorzubeugen.

64

Die weitere Voraussetzung, dass die allgemeine Zweckbestimmung des
Baugebiets gewahrt bleiben muss (vgl. § 1 Abs. 9 i. V. m. § 1 Abs. 5 BauNVO), ist
erkennbar erfüllt, weil auch unter Berücksichtigung der ausgeschlossenen
Einzelhandelsbetriebe eine überwiegende Anzahl von in der Baunutzungsverordnung
geregelten Gewerbebetrieben zulässig bleiben und der Charakter eines
Gewerbegebiets deshalb nicht verändert wird.

65

Schließlich würde (als weitere Voraussetzung für die Erforderlichkeit der
Veränderungssperre) das Vorhaben des Klägers auch den Planvorstellungen der
Stadt F. entgegenstehen, da der Kläger mit den beiden geplanten
Einzelhandelsbetrieben - Drogeriemarkt und Textilienmarkt - zwei Geschäfte
errichten möchte, deren Warensortimente nach Nrn. 3 und 2.1 der textlichen
Festsetzungen zum Bebauungsplan mit der Bezeichnung Textilien, Bekleidung,
Pelzwaren sowie Wasch- und Putzmittel, Hygieneartikel und Körperpflegemittel
ausgeschlossen sind. Eine Verwirklichung seiner Vorhaben würde daher der Planung
der Stadt F. in einem erheblichen Umfang zuwiderlaufen.

66

Die somit rechtswirksame Veränderungssperre hat nicht nachträglich ihre
Wirksamkeit verloren. Insbesondere ist die Geltungsdauer der am 27. Januar 2006
bekannt gemachten Veränderungssperre von zwei Jahren gemäß § 17 Abs. 1
BauGB nicht abgelaufen. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Zeit der
Zurückstellung der Entscheidung über die Bauvoranfrage durch Bescheid vom
29. März 2005, da seit Bekanntgabe dieses mit einfacher Post am 30. März 2005
abgesandten und am 2. April 2005 als bekannt gemacht geltenden
Zurückstellungsbescheides ( vgl. § 41 Abs. 2 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für
das Land Nordrhein-Westfalen - VwVfG NRW ) bis zur mündlichen Verhandlung der
Kammer am 6. März 2007 keine zwei Jahre vergangen sind ( vgl. § 17 Abs. 1 Satz 2
BauGB). Der auf die Zweijahresfrist des § 17 Abs. 1 Satz 2 BauGB anrechenbare
Zeitraum beginnt nach Ansicht der Kammer zum Vorteil des Klägers schon nach der
Bekanntgabe des Zurückstellungsbescheides am 2. April 2005 und nicht erst mit der
Zustellung der Anordnung der sofortigen Vollziehung des Zurückstellungsbescheides
am 22. April 2005, weil der Beklagte sich schon vor Anordnung der sofortigen
Vollziehung an einer Entscheidung über die Bauvoranfrage wegen des
Zurückstellungsbescheides gehindert sah.

67

Auch unter Berücksichtigung der sog. faktischen Zurückstellung für die Zeit eines
nicht hinreichend zügig bearbeiteten Baugesuchs ergibt sich keine Frist von zwei
Jahren, die zur Unwirksamkeit der Veränderungssperre zum maßgeblichen Zeitpunkt
der mündlichen Verhandlung führen würde. Die Vorschrift des § 17 Abs. 1 Satz 2
BauGB über die Anrechnung abgelaufener Zeiträume nach Erlass eines
Zurückstellungsbescheides ist entsprechend auf die faktische Zurückstellung
anwendbar, d.h. wenn ein Genehmigungsantrag nicht hinreichend zügig bearbeitet,
sonst wie verzögert oder rechtswidrig abgelehnt wird,

68

vgl. BVerwG, Urteil vom 11. November 1970 - 4 C 79.68 - Baurecht
(BauR) 1971, 34 und Beschluss vom 27. April 1992 - 4 NB 11.92 -
BRS 54 Nr. 76 = BauR 1992, 746 sowie Grauvogel a.a.O., § 17
Rdnr. 8 und Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 17 Rdnr. 17;

69

denn derartige faktische Zurückstellungen erreichen eine der Anwendung von
§ 15 BauGB gleichartige Wirkung und in beiden Fällen stimmt die Interessenlage
überein.
Eine bescheidbare Bauvoranfrage des Klägers lag hier in der Fassung vom
8. Oktober 2004 - Eingang beim Beklagten am 12. Oktober 2004 - vor. Der Zeitraum,
ab wann von einer unangemessenen zeitlichen Verzögerung der Bescheidung einer
Bauvoranfrage ausgegangen werden kann, hängt von den Umständen des
Einzelfalles ab. Dieser Zeitraum, der - nach angemessener, mit § 75 VwGO
abzustimmender, im Baurecht wohl eine häufig drei Monate unvermeidbar
überschreitende Frist - ,

70

vgl. Grauvogel a.a.O., § 17 Rdnr. 10,

71

dadurch vergeht, dass ein Genehmigungsantrag nicht hinreichend zügig
bearbeitet wird, hängt im Einzelfall von der Schwierigkeit der Bearbeitung, von der
Anzahl der zu beteiligenden Behörden und Ämtern einer Behörde sowie davon ab,
ob es sich um eine Baugenehmigung oder - wie hier - um eine Bauvoranfrage mit
großem Prüfungsumfang handelt. Der Prüfungsumfang war nach dem Inhalt der
Bauvoranfrage des Klägers nicht beschränkt. In dem Formular zu der vom Kläger
ausgefüllten Bauvoranfrage fehlten in der Rubrik "Genaue Fragestellung zum
Vorbescheid" Eintragungen, die eine eingeschränkte Überprüfung ermöglichen. Der
Beklagte hatte daher das gesamte Bauplanungsrecht einschließlich der Erschließung
und bauordnungsrechtlich auch die Stellplatzfrage mit Anzahl und Lage der auf
einem Lageplan angegebenen Stellplätze zu prüfen. Da zwei
Einzelhandelsgeschäfte mit einer Verkaufsfläche von zusammen weit über 700 qm
auf einem Grundstück zur Genehmigung gestellt waren, stellte sich die Frage , ob ein
(anderen Beurteilungskriterien unterliegendes) Einzelhandelgeschäft im Sinne des
§ 11 Abs. 3 BauNVO vorliegt und die Sache nach Nr. 5.6 des Einzelhandelserlasses
vom 7. Mai 1996 ( MBl NRW 1996, 922 ) vor einer Entscheidung der
Bezirksregierung Köln zur Zustimmung vorgelegt werden musste, was zunächst vom
Beklagten angenommen worden ist, wie sein Zwischenbescheid vom 6. Januar 2005
über die Verlängerung der Bearbeitungszeit bis zum 29. April 2005 und der bereits
gefertigte, aber nicht abgesandte Vorlagebericht des Beklagten vom 17. Februar
2005 verdeutlichen. Außerdem waren nicht einfach gelagerte Fragen zu der
Verkehrssituation auf der schmalen B.-------straße , die u.a. zu dem umfangreichen
Einkaufszentrum S.----markt führt, zu prüfen, wie der Beklagte in der mündlichen
Verhandlung nachvollziehbar ausgeführt hat. Unter Berücksichtigung aller Umstände
ist im vorliegenden Fall die Bearbeitungsfrist erheblich länger als drei Monate zu
bemessen und es kann bis zum hier maßgeblichen Zeitpunkt am 2. April 2005 noch
nicht von einer unangemessenen und verzögerlichen Bearbeitungszeit ausgegangen
werden. Danach beginnt die anrechenbare Zeit einen Tag nach der Bekanntgabe
des Zurückstellungsbescheides, also am 3. April 2005, und die Veränderungssperre
würde am 3. April 2007 außer Kraft treten.

72

Zugunsten des Beklagten ist weiter zu berücksichtigen dass, falls sich durch die
Anrechnung von verzögerlichen Bearbeitungszeiten in entsprechender Anwendung
des § 17 Abs. 1 Satz 2 BauGB die Unwirksamkeit der Veränderungssperre durch
Zeitablauf ergeben hätte, dennoch ein Berufen auf die Anrechnung des
vorgenannten Abs. 1 Satz 2 nicht möglich ist, weil hier die Voraussetzungen
vorliegen, unter denen die Veränderungssperre nach § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB
verlängert werden kann. Bei der Berechnung des Zeitraumes, nach dessen Ablauf
eine Veränderungssperre dem einzelnen Grundstückseigentümer wegen einer
vorangehenden faktischen Zurückstellung eines Baugesuchs in entsprechender
Anwendung des § 17 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht mehr entgegengehalten werden
darf, ist die der Gemeinde gemäß Abs. 1 Satz 3 dieser Vorschrift eingeräumte
Möglichkeit der Verlängerung der Veränderungssperre um ein drittes Jahr
regelmäßig mit einzuberechnen,

73

vgl. hierzu: BVerwG, Beschluss vom 27. Juli 1990 - 4 B 156.89 -
BauR 1990, 694 = NVwZ 1991, 62 = BRS 50 Nr. 101 und Urteil
vom 10. September 1976 - IV C 39.74 - BVerwGE 51, 121 = BRS
30 Nr. 76 =BauR 1977,31 = DVBl 1977, 36;
Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 17 Rdnr. 24.

74

Anhaltspunkte gegen die Zulässigkeit einer im Ermessen der Gemeinde
stehenden Verlängerung der Veränderungssperre, die nach Angaben des Beklagten
auch am 14. März 2007 beschlossen werden soll, sind nicht ersichtlich, da das
komplexe Bebauungsplanverfahren noch nicht abgeschlossen werden konnte und
eine weitere Offenlegung des Planes, die am 5. Juni 2007 beschlossen werden soll,
erforderlich geworden ist.

75

Der Kläger hat schließlich auch keinen Anspruch auf Erteilung einer Ausnahme
von der Veränderungssperre. Gemäß § 14 Abs. 2 BauGB kann von der
Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden, wenn überwiegende
öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Ob dies der Fall ist, ist aufgrund einer
Abwägung der öffentlichen und privaten Belange zu ermitteln. Im vorliegenden Fall
fällt die Abwägung zum Nachteil des Klägers aus, da der von der
Veränderungssperre bezweckte Sicherungszweck das Verbot der Bebauung
rechtfertigt. Das Vorhaben des Klägers läuft nämlich der zukünftigen Planung konträr
entgegen und würde als Berufungsfall für weitere Einzelhandelsgeschäfte in dem
geplanten Gewerbegebiet hinter der B1. Straße herangezogen werden können.
Dieser Vorgang würde jedoch die Veränderungssperre wirkungslos machen.

76

Soweit der Kläger mit dem ersten Hilfsantrag ein
Fortsetzungsfeststellungsbegehren verfolgt, ist die Klage zulässig und
begründet.

77

Zur Zulässigkeit ist auszuführen:

78

Nach § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO kann ein Kläger bei Vorliegen eines
berechtigten Interesses die Feststellung beantragen, dass ein Verwaltungsakt
rechtswidrig gewesen ist, wenn sich der Rechtsstreit vor einer Entscheidung des
Gerichts erledigt hat. Die Vorschrift gilt entsprechend für ein Verpflichtungsbegehren,
das im Prozessverlauf seine Erledigung gefunden hat. Dementsprechend kann ein
Kläger, sofern sich während der Anhängigkeit einer auf die Erteilung einer
Bebauungsgenehmigung gerichteten Verpflichtungsklage die Rechtslage zu seinem
Nachteil ändert, im Wege der Fortsetzungsfeststellungsklage seinen Antrag
dahingehend umstellen, dass er nunmehr die Feststellung begehrt, dass sein
Vorhaben nach der alten Rechtslage zulässig war. Einen solchen Antrag kann er
unter Aufrechterhaltung des Hauptantrags auch - wie hier - hilfsweise stellen,

79

vgl.	OVG NRW, Urteile vom 1. Juli 1994 - 10 A 410/88 - und
vom 17. Januar 2006 - 10 A 3413/03 -.

80

Das Begehren des Klägers auf Erteilung eines positiven Vorbescheides hat sich
hier nach Bekanntgabe des Zurückstellungsbescheides vom 29. März 2005 am 2.
April 2005 und Erlass der nachfolgenden Veränderungssperre erledigt, da nach
diesem Zeitpunkt wegen Änderung der Rechtslage ein positiver Bescheid über die
Bauvoranfrage nicht mehr ergehen konnte. Hinsichtlich des
Zurückstellungsbescheides liegt der Zeitpunkt der Erledigung zwar vor der
Klageerhebung am 22. Juli 2005, dem Kläger war es jedoch unzumutbar, schon zu
diesem Zeitpunkt sein Bauvorhaben aufzugeben und unmittelbar vor dem Zivilgericht
Schadensersatzklage zu erheben, weil die Zurückstellung der Entscheidung über die
Zulässigkeit eines Bauvorhabens nur vorübergehende Wirkung hat und der Kläger
hoffen konnte, nach Ablauf der Zurückstellungsfrist einen positiven Bescheid über
seine Bauvoranfrage zu bekommen oder zu erstreiten.

81

Der Erlass eines Zurückstellungsbescheides und der Eintritt einer
Veränderungssperre sind zwar keine Erledigungen im eigentlichen Sinne des
Wortes, sind aber nach ständiger Rechtsprechung einer solchen Erledigung
gleichzustellen,

82

vgl.	BVerwG, Beschluss vom 2. Oktober 1998 - 4 B 72.98 -,
BRS 60 Nr. 100; OVG NRW, Beschluss vom 23. Januar 2001 - 7 A
1683/99 - und Urteil vom 17. Januar 2006 - 10 A 3413/03 -; VGH
Baden-Württemberg, Urteil vom 17. Oktober 1995 - 3 S 1/93 -,
BRS 57 Nr. 201.

83

Der Kläger hat auch ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 113 Abs. 1 Satz 4
VwGO an der begehrten Feststellung. Denn das Verfahren dient der Vorbereitung
eines Amtshaftungs - oder sonstigen Entschädigungsprozesses vor dem zuständigen
Zivilgericht. Eine solche beabsichtigte Schadensersatzklage vermag ein
Feststellungsinteresse für eine Fortsetzungsfeststellungsklage allerdings nur dann zu
begründen, wenn ein entsprechender Prozess mit hinreichender Sicherheit zu
erwarten und nicht offensichtlich aussichtslos ist,

84

vgl.	BVerwG, Urteil vom 28. August 1987 - 4 C 31.86 -, NJW
1988, 926; OVG NRW, Urteil vom 17. Januar 2006 -
10 A 3413/03 -.
Der Kläger hat aufgezeigt, dass er einen solchen zivilgerichtlichen Prozess gegen
den Beklagten anstrengen wird, wenn er mit dem vorliegenden
Feststellungsbegehren Erfolg hat. Es ist auch nicht ersichtlich, dass der behauptete
Schadensersatzanspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt bestehen kann.
Neben einem verschuldensabhängigen Anspruch aus § 839 des Bürgerlichen
Gesetzbuches kommt auch ein verschuldensunabhängiger Anspruch aus § 39 des
Ordnungsbehördengesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen in Betracht, dessen
Voraussetzungen jedenfalls nicht offensichtlich zu verneinen sind.

85

Die mit dem ersten Hilfsantrag erhobene Fortsetzungsfeststellungsklage ist auch
begründet.

86

Der Kläger hatte bis zur Bekanntgabe des Zurückstellungsbescheides am 2. April
2005 einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Bebauungsgenehmigung, vgl.
§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Danach bestand kein Anspruch mehr auf Erteilung eines
positiven Vorbescheides, da die Zurückstellung rechtsfehlerfrei erfolgt ist.
Insbesondere war die Zurückstellung "für einen Zeitraum von 12 Monaten"
ausreichend bestimmt, obwohl der Bescheid nicht förmlich zugestellt worden ist und
fraglich sein könnte, wann die Frist zu laufen beginnt. Die zulässige Auslegung
ergibt, dass die Frist mit dem Tag, der auf die Bekanntgabe der Frist folgt,
beginnt,

87

vgl.: VG Hamburg, Urteil vom 7. September 1989 - 9 VG
1750/89 - in juris,

88

hier also am 3. April 2005.

89

Dem Vorhaben des Klägers standen vor Bekanntgabe des
Zurückstellungsbescheides und der Veränderungssperre öffentlich-rechtliche
Vorschriften des Bebauungsplansrechts nicht entgegen, vgl. § 71 Abs. 1 und 2
i. V. m. § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW.

90

Die Zulässigkeit des Vorhabens im maßgeblichen Zeitpunkt des erledigenden
Ereignisses beurteilt sich nach den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 35 vom
31. März 1971. Denn die neue Planung nach dem Bebauungsplan Nr. 271 kann
mangels Planreife nach § 33 BauGB und entgegenstehender Planausweisung keine
Rechtsgrundlage sein. Bedenken gegen die Wirksamkeit des nach der
Bekanntmachungsanordnung des zuständigen Bürgermeister vom 19. März 1971 im
Amtsblatt des Kreises Aachen vom 31. März 1971 ordnungsgemäß veröffentlichten
Bebauungsplanes Nr. 35 sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

91

In diesem Plan aus dem Jahre 1971 ist das Grundstück des Klägers als
Mischgebiet ausgewiesen. Welche Betriebe in einem solchen Mischgebiet zulässig
sind, richtet sich wegen des Bebauungsplans aus dem Jahre 1971 nach der
Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 26. November 1968, BGBl. I 1237,
berichtigt am 20. Dezember 1968, BGBl. I 1969, 11 (BauNVO 1968),

92

vgl.	OVG NRW, Urteil vom 17. Januar 2006 - 10 A 3413/03 -,
S. 31.

93

Danach sind die beiden vom Kläger geplanten Einzelhandelbetriebe zulässig.
Gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO 1968 gehören u.a. Einzelhandelsbetriebe zu den
ohne weiteres zulässigen, nicht wesentlich störenden Vorhaben in einem
Mischgebiet, es sei denn, es handelt sich um Einkaufszentren oder
Verbrauchermärkte, die außerhalb von Kerngebieten errichtet werden sollen und die
nach Lage, Umfang und Zweckbestimmung vorwiegend der übergemeindlichen
Versorgung dienen sollen, und daher gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO 1968 nur in
Sondergebieten zulässig sind. Von dieser Art sind die geplanten
Einzelhandelsgeschäfte des Klägers mit Verkaufsflächen von 430 qm und 520 qm
aber ersichtlich nicht.

94

Eine Addition der Verkaufsflächen der beiden hier zur Genehmigung gestellten
Einzelhandelsbetriebe kommt nicht in Betracht; der geplante Drogeriemarkt und der
Textilienmarkt erfüllen nicht die Anforderungen an den Rechtsbegriff eines
gemeinsamen Einkaufszentrums. Anhaltspunkte für eine planvolle
Zusammenfassung beider Märkte im Sinne eines geplanten Einkaufszentrums
bestehen nicht. Sie sind nicht durch ein gemeinsames Konzept oder eine
Kooperation verbunden und es ist nicht anzunehmen, dass sie nach außen, etwa
durch gemeinsame Werbung oder Namensgebung, in Erscheinung treten
werden,

95

vgl.	hierzu: OVG NRW, Urteil vom 25. April 2005
- 10 A 2861/04 -.

96

Hätte sich in einem nachfolgendem Baugenehmigungsverfahren auf Grund
geänderter Pläne oder Angaben des Bauherrn in dieser Hinsicht eine andere
Beurteilung ergeben, wäre insoweit eine Bindungswirkung durch den
vorangegangenen Bauvorbescheid nicht eingetreten.

97

Die vom Kläger geplanten Einzelhandelsbetriebe mit einem Drogeriemarkt und
einem Textilmarkt mit 430 qm bzw. 520 qm Verkaufsfläche sind als Einzelvorhaben
aufgrund ihres Umfanges keine Einkaufszentren und Verbrauchermärkte im Sinne
von § 11 Abs. 3 BauNVO 1968, da sie bereits deutlich unter der Grenze von 700 qm
bis 800 qm liegen, jenseits derer regelmäßig die Großflächigkeit eines
Einzelhandelsbetriebs gegeben ist. Besonderheiten des Betriebskonzepts oder
Ähnliches, die gleichwohl eine Einstufung des Vorhabens als großflächiger
Einzelhandelsbetrieb zur Folge haben müssten, sind nicht ersichtlich,

98

vgl.	zum Maßstab der Verkaufsfläche: BVerwG, Beschluss
vom 22. Juli 2004 - 4 B 29.04 -, Zeitschrift für Baurecht (ZfBR)
2004, 699, Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 C 19.85 -, BRS 47 Nr. 56;
OVG NRW, Urteil vom 17. Januar 2006 - 10 A 3413/03 - und
Beschlüsse vom 30. Juli 1999 - 10 B 961/99 -, BRS 62 Nr. 191 und
vom 28. November 2000 - 10 B 1428/00 -, BRS 63 Nr. 70,
vgl.	zur Großflächigkeit ab 800 qm: BVerwG, Urteil vom 24. November
2005 - 4 C 10.04 - sowie zu den übrigen Kriterien: OVG NRW,
Beschlüsse vom 30. Juli 1999 - 10 B 961/99 -, BRS 62 Nr. 191 und
vom 28. November 2000 - 10 B 1428/00 -, BRS 63 Nr. 70 sowie
vom 19. August 2003 - 7 B 1040/03 -, BRS 66 Nr. 72.

99

Aber selbst wenn das Vorhaben des Klägers als großflächiger
Einzelhandelsbetrieb nach der Baunutzungsverordnung 1968 anzusehen wäre,
stünde dies allein seiner Zulässigkeit im damaligen Mischgebiet nicht entgegen.
Denn auch ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb ist nach § 11 Abs. 3 BauNVO
1968 allein wegen dieser Qualifikation erst dann auf Kern- und Sondergebiete zu
verwiesen, wenn er nach Lage, Umfang und Zweckbestimmung vorwiegend der
übergemeindlichen Versorgung dienen soll. Von einer übergemeindlichen
Versorgung durch die Einzelhandelsbetriebe des Planvorhabens kann hier aber
keine Rede sein.

100

Die streitgegenständlichen Einzelhandelsbetriebe widersprechen auch nicht den
übrigen Festsetzungen des Bebauungsplanes aus dem Jahre 1971. Sie liegen
innerhalb der Baugrenzen, also im Bereich der überbaubaren Flächen und halten mit
der Grundflächenzahl von 0,37 das Maß der baulichen Nutzung von 0,4 nach dem
Bebauungsplan aus dem Jahr 1971 ein.

101

Die Erschließung ist über den vorderen Bereich der B.-------straße gesichert,
ohne dass störende Auswirkungen auf eine schützenswerte Wohnbebauung zu
befürchten wären.

102

Die Anzahl der notwendigen Stellplätze von 24 wird mit 31 auf dem
Antragsgrundstück gestellt. Erforderlich nach Anlage zu Nr. 51.11 VVBauO NRW
Nr. 3.1 sind ein Stellplatz je 30 bis 50 qm Verkaufsnutzfläche, hier also = 950 ./. 40
= 23,75 notwendige Stellplätze.

103

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 VwG