Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1997-01-24, Aktenzeichen 16 Wx  2/97
ECLI:DE:OLGK:1997:0124.16WX2.97.00

Tenor

1

G r ü n d e

2

Die Antragstellerin ist WEG-Verwalterin des Objektes M.straße
2-20 in B.G.. Die Antragsgegner sind Wohnungseigentümer der Wohnung
Nr. 73 in diesem Objekt. Ihre Eintragung erfolgte am 11. März 1994.
Die Voreigentümerin der Antragsgegner, die Firma C. GmbH, von der
sie die Wohnung durch notariellen Kaufvertrag vom 2. November 1993
erworben hatten, hatte für das Jahr 1993 einen Wohngeldrückstand in
Höhe von 3.622,59 DM, den sie nicht ausglich. Unter dem 3. Juni
1994 sandte die Antragstellerin den Antragsgegnern eine
Einzelabrechnung vom 1. Januar 1993 bis zum 31. Dezember 1993,
betreffend die Wohnung Nr. 73, zu, in der es u.a. hieß:

3

"Das ausgewiesene Abrechnungsergebnis
ist in nachstehendem Stand des Wohngeldkontos enthalten und wird
fällig mit Beschlußfassung in der kommenden
Eigentümerversammlung."

4

Diese Einzelabrechnung wies unter Berücksichtigung des
Wohngeldrückstandes einen Nachzahlungsbetrag zu Lasten der
Antragsgegner in Höhe von 3.622,59 DM aus. Die Jahresabrechnung
1993 einschließlich der Einzelabrechnung betreffend die Wohnung Nr.
73 wurde in einer Eigentümerversammlung am 28. Juni 1994
beschlossen. Eine Anfechtung dieses Beschlusses ist nicht erfolgt.
Die Antragsgegner zahlten in der Folgezeit den Rückstand des Jahres
1993 nicht. Er wurde deshalb in die unter dem 31. Mai 1995
datierende Einzelabrechnung für das Jahr 1994 betreffend die
Wohnung Nr. 73 wieder aufgenommen. Unter Berücksichtigung eines
Rückstandes aus dem Jahre 1994 in Höhe von 130,69 DM ergab sich in
der Abrechnung ein Saldo zu Lasten der Antragsgegner in Höhe von
3.753,28 DM. In der Einleitung zur Einzelabrechnung findet sich
folgender Hinweis:

5

"Das Abrechnungsergebnis ... wird
fällig mit Beschlußfassung in der kommenden
Eigentümerversammlung."

6

In der Eigentümerversammlung vom 27. Juni 1995 wurden dann die
Jahresabrechnung 1994 sowie die Einzelwohngeldabrechnungen zum 31.
Dezember 1994 beschlossen. Eine Anfechtung dieser Beschlüsse fand
nicht statt.

7

Nach § 6 Ziff. 10 des Verwaltervertrages vom 19. November 1990
ist die Antragstellerin berechtigt und bevollmächtigt, rückständige
Wohnlasten außergerichtlich, gegebenenfalls gerichtlich, unter
Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes geltend zu machen, wahlweise auch
im eigenen Namen.

8

Mit Antrag vom 1. Februar 1996, bei Gericht eingegangen am 5.
Februar 1996, hat die Antragstellerin gegen die Antragsgegner den
Wohngeldrückstand in Höhe von 3.622,59 DM gerichtlich geltend
gemacht. Die Antragsgegner sind diesem Antrag entgegengetreten. Sie
sind der Ansicht, daß sie für Wohngeldrückstände aus dem Jahre 1993
auch dann nicht haften, wenn diese zu ihren Lasten in die
Jahresabrechnung 1994 aufgenommen worden sind.

9

Durch Beschluß vom 3. Juni 1996 hat das Amtsgericht dem Antrag
in Höhe von 3.610,59 DM nebst 4 % Zinsen ab dem 13. Januar 1996
stattgegeben. Das Landgericht hat die Beschwerde gegen diesen
Beschluß durch Beschluß vom 14. November 1996 zurückgewiesen. Der
Beschluß ist den Antragsgegnern am 2. Dezember 1996 zugestellt
worden.

10

Gegen die Entscheidung des Landgerichts wenden sich die
Antragsgegner mit ihrer weiteren sofortigen Beschwerde vom 11.
Dezember 1996. Sie vertreten weiterhin die Ansicht, daß sie
unabhängig von den Beschlüssen in den Eigentümerversammlungen vom
28. Juni 1994 und 27. Juni 1995 für Wohngeldrückstände aus dem
Jahre 1993 nicht haften, auch wenn diese in die folgenden
Jahresabrechnungen zu ihren Lasten aufgenommen worden seien.

11

Die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig.
Sie ist form- und fristgerecht eingelegt worden (§§ 45 Abs. 1 WEG,
20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG). In der Sache hat die Beschwerde jedoch
keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluß des Landgerichts beruht
jedenfalls im Ergebnis nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§§
27 Abs. 1 WEG, 550 ZPO). Die Antragsgegner sind verpflichtet, an
die Antragstellerin als Verwalterin des Objektes M.straße 2-20 in
B.G. den offenen Restbetrag aus der Jahresabrechnung 1994 in Höhe
von 3.610,59 DM zu zahlen. Der Anspruch ergibt sich aus § 16 Abs. 2
WEG i.V.m. dem Beschluß der Eigentümerversammlung vom 27. Juni
1995. Die Anspruchsberechtigung der Antragstellerin ergibt sich aus
§ 6 Nr. 10 des Verwaltervertrages. Entgegen der Ansicht der
Antragsgegner kommt es insoweit nicht auf die Frage an, ob Erwerber
von Wohnungseigentum für Wohngeldrückstände des Voreigentümers
neben dem Voreigentümer haften oder ob sie nur für
Wohngeldrückstände einzustehen haben, die in der Zeit ihres
Eigentums entstanden sind. Die Frage wäre unter Umständen zu
beantworten gewesen, wenn allein um die am 28. Juni 1994, also zu
einem Zeitpunkt, als die Antragsgegner bereits Eigentümer der
Wohnungseinheit Nr. 73 waren, beschlossene Jahresabrechnung 1993
gestritten würde. Insoweit wäre es unter Umständen auf die Frage
angekommen, ob diese sich allein mit dem Jahre 1993, also mit einer
Zeit, als die Antragsgegner noch nicht Eigentümer der fraglichen
Wohnungseinheit waren, befassende Abrechnung überhaupt als Beschluß
zu ihren Lasten gemeint war, oder ob er sich eigentlich nur mit der
Voreigentümerin befaßte, so daß für die Antragsgegner auch keine
Notwendigkeit bestand, ihn anzufechten. Würde man letzteres
bejahen, so käme es auf die von den Antragsgegnern aufgeworfene
Frage an, ob der Bundesgerichtshof nicht mit seinem Beschluß vom
30. November 1995 (WE 1996, 144) inzident, obwohl er diese Frage
nicht offen angesprochen hat, seine alte Rechtsprechung aus dem
Jahre 1988 (Beschluß vom 21. April 1988, NJW 1988, 1910 = BGHZ 104,
197 ff.) aufgegeben hat, wonach der Erwerber einer Eigentumswohnung
auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Rechnungen für
frühere Jahre handelt, für diese haftet, wenn nur die
Jahresabrechnung, die diese Nachforderung feststellt, erst nach dem
Eigentumserwerb gefaßt worden war (für diese Auslegung des
Beschlusses vom 30. November 1995: Demharter, FGPrax 1996, 50;
Niedenführ, LM § 16 WEG Nr. 16). Daß sich gegen eine solche
Auslegung der neueren BGH-Rechtsprechung auch überzeugende Gründe
darlegen lassen, hat das Landgericht in seiner angefochtenen
Entscheidung ausführlich dargelegt. Die Frage ist für den
vorliegenden Fall jedoch letztlich ohne Bedeutung, da die
Eigentümerversammlung vom 27. Juni 1995 mit der Beschlußfassung
über die Wohngeldabrechnung zum 31. Dezember 1994 ausdrücklich den
Rückstand aus dem Jahr 1993 jetzt als eine Schuld der Antragsgegner
beschlossen hat. Ob ein solcher Beschluß den Grundsätzen
ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht oder ob er unter
Zugrundelegung der Rechtsansichten von Demharter und Niedenführ
anfechtbar gewesen wäre, braucht vorliegend nicht entschieden zu
werden, da eine Anfechtung jedenfalls nicht erfolgt ist. Daß ein
solcher Beschluß nichtig ist, weil er greifbar außerhalb jeder
vernünftigen Gesetzesauslegung läge, kann sicher nicht festgestellt
werden. Ebensogut wie die Auffassung von Demharter und Niedenführ
ist sicher auch die in der angefochtenen Entscheidung des
Landgerichts ausgeführte Auffassung vertretbar, die sich immerhin
auf den Beschluß des Bundesgerichtshofs vom 21. April 1988 (NJW
1988, 1910) stützen kann. Mit der Bestandskraft des Beschlusses der
Eigentümerversammlung vom 27. Juni 1995 war die Schuld der
Antragsgegner unanfechtbar festgestellt worden, selbst dann, wenn
sie diese Verpflichtung zuvor durch Anfechtung hätten beseitigen
können.

12

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen
weiteren Beschwerde den unterlegenen Antragsgegnern aufzuerlegen.
Hingegen besteht keine Veranlassung für eine Erstattung
außergerichtlicher Kosten.

13

Die Festsetzung des Gegenstandswertes entspricht dem zwischen
den Parteien streitigen Betrag der Nachforderung.