Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-11-13, Aktenzeichen 6 S 157/06
ECLI:DE:LGBN:2006:1113.6S157.06.00

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 10.05.2006 verkündete Teilanerkenntnis- und Schlussurteil des Amtsgerichts Bonn – 10 C 49/06 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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Gründe:

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Die zulässige Berufung ist aus den im Wesentlichen zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils unbegründet. Die mit der Klage geltend gemachten Nachzahlungsansprüche aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 stehen der Klägerin allenfalls in Höhe des ihr vom Amtsgericht zugesprochenen Betrags von 11,52 € zu; die weiter gehende Forderung ist nicht berechtigt.

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Mit der Geltendmachung einer etwa bestehenden Nachforderung aus der unter dem 27.12.2005 korrigierten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 ist die Klägerin nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, weil die Frist zur Mitteilung der Betriebskostenabrechung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB bereits am 31.12.2004 abgelaufen war. Zwar hatte die Klägerin der Beklagten bereits unter dem 10.11.2004 eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 mitgeteilt. Daraus ergab sich jedoch zu Gunsten der Beklagten ein Guthaben in Höhe von 244,44 €. Diese Abrechnung konnte die Klägerin nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr zu Lasten der Beklagten korrigieren.

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Der Bundesgerichtshof hat in seinem von der Klägerin selbst zitierten Urteil vom 17.11.2004 – VIII ZR 115/04 – ausgeführt, dass die Ausschlussfrist für den Mieter die Sicherheit gewähren soll, dass er nach Fristablauf nicht mehr mit (weiteren) Nachforderungen des Vermieters rechnen muss. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn bei Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung innerhalb der Frist ein darin enthaltener materieller Fehler auch noch nach Fristablauf zu Lasten des Mieters korrigiert werden könnte (NJW 2005, 219, 220 f.). Dem schließt sich die Kammer an.

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Entgegen ihrer Auffassung hat die Beklagte die verspätete Geltendmachung der korrigierten Betriebskostennachforderung zu vertreten. Denn in die Betriebskostenabrechnung vom 10.11.2004 waren irrtümlich Vorauszahlungen auf die Heizkosten eingestellt worden, die die Beklagte tatsächlich nicht geleistet hatte. Ob der Beklagten dieser in der Sphäre der Klägerin liegende Fehler auffallen musste und tatsächlich aufgefallen ist, ist für die Anwendung von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ohne Bedeutung. Denn der Mieter ist dem Vermieter gegenüber nicht zu einer Prüfung der Betriebskostenabrechnung verpflichtet. Auch wenn einem Mieter bei der in eigenem Interesse vorgenommenen Prüfung einer Betriebskostenabrechnung ein Fehler zu seinen Gunsten auffällt, bedeutet dies im Übrigen nicht zwangsläufig, dass der Mieter davon ausgeht, der Fehler habe sich auch im Abrechnungsergebnis zu seinen Gunsten niedergeschlagen. Ebenso gut ist es vielmehr denkbar, dass ein Mieter den zu seinen Gunsten begangenen Fehler zum Anlass nimmt, von aus seiner Sicht berechtigten anderweitigen Einwendungen gegen die Abrechnung Abstand zu nehmen.

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Da der Beklagten demzufolge aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 ein Guthaben in Höhe von 244,44 € zusteht, ist die Betriebskostennachforderung für das Jahr 2004 infolge der von der Klägerin in der Abrechnung vom 15.10.2005 erklärten Aufrechnung in Höhe dieses Betrags erloschen (§ 389 BGB). Des Weiteren sind die in den Abrechnungen vom 15.10. und vom 27.12.2005 nicht berücksichtigten Vorauszahlungen für die Monate Februar und März 2004 in Höhe von jeweils 162,26 € abzusetzen, so dass allenfalls der vom Amtsgericht zugesprochene Betrag von 11,52 € verbleibt:

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geltend gemachte Nachforderung für 2004 580,48 €

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./. Guthaben aus 2003 244,44 €

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./. Vorauszahlung Februar 2004 162,26 €

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./. Vorauszahlung März 2004 162,26 €

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Restbetrag 11,52 €

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Dass die Vorauszahlungen für die Monate Februar und März 2004 in die Betriebskostenabrechnung einzustellen sind, folgt aus der schriftlichen Vereinbarung der Parteien vom 31.03.2004, wonach die Kaution mit den "Monatsmieten" für Februar und März 2004 verrechnet wird und wonach der restliche Kautionsbetrag zum Ausgleich aller festgestellten Mängel bei der Klägerin verbleibt. Die vom Amtsgericht vorgenommene Auslegung dieser Vereinbarung, derzufolge unter "Monatsmieten" auch die von der Beklagten für die betreffenden Monate geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen zu verstehen sind, hält die Kammer für zutreffend.

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Für die Auslegung der vom Vertreter der Beklagten vorgeschlagenen Vereinbarung ist maßgeblich, wie ein objektiver Empfänger in der Situation der Klägerin die Willenserklärung der Beklagten nach Treu und Glauben und mit Rücksicht auf die Verkehrssitte verstehen musste (§§ 133, 157 BGB). Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, dass der im Bürgerlichen Gesetzbuch verwendete Begriff der Miete vertraglich vereinbarte regelmäßige Vorauszahlungen auf die Betriebskosten einschließt (vgl. nur die gesetzlichen Überschriften des Kapitels 2 im Untertitel 2 des Titels 5 des Abschnitts 8 des Buches 2 und die gesetzlichen Überschriften der Unterkapitel dieses Kapitels). Davon abweichend wird der Begriff der Miete allerdings in § 3 des Mietvertrags der Parteien so verstanden, dass er die Betriebskostenvorauszahlungen nicht einschließt. Dem entsprechen die Überschrift dieser Vorschrift und die Angabe des Verwendungszweckes bei den Überweisungen der monatlichen Mieten durch die Beklagte; beide lauten "Miete und Nebenkosten". Diese Begrifflichkeit wird in dem Mietvertragsformular allerdings nicht konsequent durchgehalten. So ist in § 6 Nr. 1 die Rede von der "Miete einschließlich Nebenkosten" (Fettdruck hinzugefügt).

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Nach den vorstehenden Ausführungen hatte der Begriff der "Miete" keinen für das Vertragsverhältnis der Parteien klar definierten Inhalt. Für die Auslegung des Begriffs muss deshalb letztlich auf den Gesamtzusammenhang der Vereinbarung vom 31.03.2004 abgestellt werden. Mit dem Vorschlag dieser Vereinbarung verfolgte die Beklagte erkennbar das Ziel, die noch offenen wechselseitigen Ansprüche der Parteien aus dem beendeten Mietverhältnis möglichst weit gehend zu regeln. Die von der Beklagten vertraglich geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate Februar und März 2004 waren jedenfalls zum Zeitpunkt der Vereinbarung vom 31.03.2004 zur Zahlung fällig. Es lag deshalb mehr als nahe, die Vorauszahlungen in die Vereinbarung einzubeziehen. Wollte man die Vereinbarung hingegen so verstehen, dass sie die Vorauszahlungen nicht einschließt, wäre die Klägerin in Ermangelung jeglicher Anhaltspunkte für eine Stundung nicht gehindert gewesen, von der Beklagten unmittelbar nach Abschluss der Vereinbarung die Vorauszahlungen zu verlangen. Dies entsprach – für die Klägerin erkennbar – nicht dem von der Beklagten verfolgten Interesse an einer möglichst weit gehenden Regelung der wechselseitigen Ansprüche.

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Sonstige Anhaltspunkte, die ein der Klägerin günstiges Auslegungsergebnis rechtfertigen könnten, liegen nicht vor. Nach dem Ergebnis der persönlichen Anhörung der Parteien in der mündlichen Berufungsverhandlung haben die Parteien bei Abschluss der Vereinbarung vom 31.03.2004 nicht darüber gesprochen, wie der Begriff der "Monatsmieten" zu verstehen sein soll. Da der Ablauf der Besprechung im Übrigen zwischen den Parteien nicht im Streit steht bestand keine Veranlassung dazu, die von der Klägerin bereits in erster Instanz benannte Zeugin y zu vernehmen. Des Weiteren ist es für die Auslegung des Begriffs "Monatsmieten" unerheblich, dass nach der Vereinbarung vom 31.03.2004 über die Nebenkosten ordnungsgemäß abgerechnet werden sollte. Denn daraus folgt nicht, welche von der Beklagten tatsächlich gezahlten oder nach den Vereinbarungen der Parteien als gezahlt zu behandelnden Vorauszahlungen in die Abrechnung eingestellt werden sollten.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10 ZPO. Die Kostenentscheidung des angefochtenen Urteils ist entgegen der Auffassung der Klägerin nicht zu beanstanden. Die im Mahnverfahren geltend gemachte Nachforderung aus der Betriebskostenabrechung für das Jahr 2002 ist zu keinem Zeitpunkt Gegenstand des streitigen Verfahrens gewesen und war deshalb nicht zu berücksichtigen.

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Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

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Streitwert für beide Instanzen:

bis 900,- €