Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2001-08-17, Aktenzeichen 19 U 24/01
ECLI:DE:OLGK:2001:0817.19U24.01.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d :

2

Der Kläger erwarb mit Vertrag vom 28.02.1996 das Grundstück des
Beklagten in L. nebst einem alten Fachwerkhaus aus dem vorletzten
Jahrhundert zum Gesamtpreis von 140.000,00 DM. In § 3 des
notariellen Kaufvertrages vereinbarten die Parteien einen
Haftungsausschluss für sichtbare und unsichtbare Sachmängel. Im
übrigen wird auf die Kopie des Vertrages Bl. 8 - 20 d. A. Bezug
genommen.

3

Nach der Übergabe des Grundstücks Anfang 1996 nahm der Kläger
bauliche Veränderungen im alten Gewölbekeller des Hauses vor. Er
entfernte den Fußboden aus Bruchsteinplatten und legte den gesamten
Keller mindestens 60 cm tiefer. In der Mitte des Kellers goss er
einen Betonsockel für einen Stützpfeiler und einen weiteren Sockel
zur Stabilisierung des darüber befindlichen Kamins. Er untergrub
die Kellerwände abschnittsweise auf einer Breite von jeweils 2 m zu
etwa 1/3 und unterfütterte sie mit Beton. Statt des entfernten
Lehmbodens brachte er eine Betonplatte mit schwimmendem Estrich
ein. Die Arbeiten waren Ende 1996 beendet.

4

Die Eltern des Beklagten hatten in dem Haus gegenüber von 1948
bis 1970 eine Bäckerei betrieben. Die Mutter des Beklagten wohnte
in dem verkauften Haus noch bis zu ihrem Tod im Jahre 1995. Der
Beklagte, der selbst bis 1963 im Elternhaus wohnte, hatte in der
Nachbarschaft gebaut und betrieb dort seit 1970 die Bäckerei.

5

Der Kläger hat behauptet, am 31.10./01.11.1998 sei es zu einem
erheblichen Wassereintritt in den Gewölbekeller gekommen. Das
Wasser habe mehrere Zentimeter hoch gestanden. Er habe 3000 Liter
Wasser abpumpen müssen. Im Dezember 1999 sei erneut Wasser in den
Keller eingedrungen. Daraus ergebe sich, dass das Haus keine
ordnungsgemäße, den anerkannten Regeln der Technik entsprechende
Abdichtung gegen eintretende Feuchtigkeit von außen aufweise. Der
Beklagte habe bei Abschluss des Kaufvertrages gewusst, dass der
Keller aus diesem Grunde feucht sei und in den Keller auch Wasser
eintrete, wenn zuvor in hinreichendem Umfange Niederschlag gefallen
und es so zu einem Ansteigen des Grundwassers gekommen sei.

6

Der Kläger hat im November 1998 ein selbstständiges
Beweisverfahren eingeleitet, um den Eintritt von Wasser in den
Gewölbekeller und dessen Ursache feststellen zu lassen. Insoweit
wird auf die zu Beweiszwecken beigezogene Akte 21 OH 33/98 LG Köln
und insbesondere die Beweisbeschlüsse vom 01.12.1998 (Bl. 52 - 54)
und 25.02.1999 (Bl. 78) sowie das Gutachten des Sachverständigen B.
vom 28.06.1999 (Bl. 88 - 121, jeweils Beiakte) Bezug genommen.

7

Weiterhin hat der Kläger behauptet, er habe den Boden nur 0,6 m
tiefer gelegt. Die Baumaßnahmen im Zusammenhang mit der
Tieferlegung des Kellers seien nicht die Ursache für den
Wassereintritt.

8

Schließlich hat der Kläger behauptet, in die Nachbarhäuser
S.-strasse 43 und 45, die unstreitig etwa 7 bzw. 25 m vom Haus des
Klägers entfernt sind, trete alljährlich im November Wasser in
erheblichen Mengen ein, im Hause S.-strasse 43 so viel, dass das
Wasser 0,2 m hoch im Kellergeschoss stehe. Die Sohle des Kellers
seines Hauses liege tiefer als das alljährlich im Nachbarhaus
S.-strasse 45 zu verzeichnende Wasserniveau.

9

Der Kläger hat beantragt,

10

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 80.000,00 DM nebst 4 %
Zinsen seit Rechtshängigkeit (26.01.2000) zu zahlen.

11

Der Beklagte hat beantragt,

12

die Klage abzuweisen.

13

Er hat behauptet, ihm sei nichts darüber bekannt, dass in dem
Haus jemals ein Wassereinbruch stattgefunden habe oder es zu einer
Wasseransammlung gekommen sei. Von 1948 bis 1970 seien in dem
Keller Mehl, Backwaren und Brot für die gegenüberliegende Bäckerei
seines Vaters gelagert worden. Sollte es tatsächlich zu
Wassereintritten gekommen sein, beruhten diese einzig und allein
auf den Umbaumaßnahmen des Klägers. Dieser habe den Keller mehr als
1 m tief ausgeschachtet und einen an falscher Stelle gegossenen
Betonsockel bis 2 m tief im Kellerboden vergraben. Die Keller der
benachbarten Häuser lägen wesentlich tiefer als der des vom Kläger
erworbenen Hauses. Außerdem habe der Kläger einen Abfluss
beseitigt, der bis nach dem Krieg das Wasser aus einer
flügelbetriebenen Waschmaschine in den alten Kanal ableitete.

14

Das Landgericht hat gemäß Beschluss vom 18.05.2000 (Bl. 65 - 68)
Beweis durch Vernehmung von elf Zeugen erhoben. Wegen des
Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der
mündlichen Verhandlung vom 26.10.2000 (Bl. 80 - 91 d. A.) Bezug
genommen.

15

In dem angefochtenen Urteil hat das Landgericht die Klage
abgewiesen. Der Beklagte hafte nicht wegen arglistigen
Verschweigens eines Mangels, weil der Kläger bereits nicht habe
nachweisen können, dass der Beklagte von Feuchtigkeitseintritten in
den Keller gewusst habe. Kein Zeuge habe jemals
Feuchtigkeitserscheinungen im Keller feststellt oder davon etwas
gehört. Auch der Sachverständige B. habe nicht festgestellen
können, dass es bereits vor Tieferlegung des Gewölbekellerfußbodens
zu intensiven Wasseransammlungen gekommen sei. Die Aussage der
Zeugin A. , einer früheren Lebensgefährtin des Klägers, dass der
Beklagte bei einem Gespräch Anfang November 1998 im Büro des
Klägers diesem gegenüber bejaht habe, schon zu Zeiten seiner Mutter
sei Wasser im Haus gewesen, sei nicht glaubhaft. Im übrigen wird
auf das Urteil Bl. 110 - 124 d. A. Bezug genommen.

16

Der Kläger hat gegen das ihm am 05.01.2001 zugestellte Urteil
mit am 22.01.2001 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und
diese nach Verlängerung bis zum 22.03.2001 mit am 21.03.2001
eingegangenem Schriftsatz begründet.

17

Er wiederholt sein gesamtes erstinstanzliches Vorbringen.
Angesichts der alljährlichen Wassereinbrüche in die Keller der
Nachbarhäuser seien die Aussagen der Zeugen falsch.

18

Der Kläger beantragt,

19

unter Abänderung des angefochtenen Urteils nach dem
erstinstanzlichen Schlussantrag zu erkennen.

20

Der Beklagte beantragt,

21

die Klage abzuweisen.

22

Er wiederholt seinerseits sein gesamtes erstinstanzliches
Vorbringen.

23

Auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze wird
ergänzend Bezug genommen.

24

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

25

Die Berufung ist zwar zulässig, insbesondere form- und
fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie ist jedoch
unbegründet.

26

Der Senat nimmt zunächst Bezug auf die Entscheidungsgründe im
angefochtenen Urteil, denen er - insbesondere auch hinsichtlich der
Beweiswürdigung - folgt.

27

Unabhängig von den Bedenken an der Schlüssigkeit der Klage zur
Höhe der geltend gemachten Forderung fehlt es bereits an einer
Anspruchsgrundlage für den Antrag des Klägers. Insbesondere sind
die Voraussetzungen von § 463 Satz 2 BGB nicht erfüllt, weil der
Kläger nicht nachgewiesen hat, dass der Beklagte einen Fehler im
Sinne von § 459 BGB arglistig verschwiegen hat.

28

Dabei kommt es entgegen der Ansicht des Klägers nicht darauf an,
dass das Fachwerkhaus und der Gewölbekeller - in seiner
unveränderten Form - keine ordnungsgemäße, den anerkannten Regeln
der Technik entsprechende Abdichtungen gegen eintretende
Feuchtigkeit von außen aufwies. Der Kläger hat ein altes bergisches
Fachwerkhaus gekauft, welches im vorletzten Jahrhundert errichtet
worden ist. Über den Umstand, dass ein derartiges Gebäude keine den
heutigen DIN-Vorschriften entsprechende Abdichtung aufweist, muss
niemand aufgeklärt werden. Dies ergibt sich von selbst.

29

Eine arglistige Täuschung des Beklagten wäre deshalb nur dann
gegeben, wenn er gewusst hätte, dass regelmäßig im November so viel
Wasser in den Gewölbekeller eingedrungen ist, dass dieses auf dem
Boden stand und der Keller nass war. Einen derartigen Umstand hätte
der Beklagte allerdings von sich aus und ohne Nachfrage des Klägers
offenbaren müssen.

30

Zutreffend hat das Landgericht in dem angefochtenen Urteil im
Einzelnen ausgeführt, dass die Beweisaufnahme gerade nicht ergeben
hat, dass regelmäßig Wasser in erheblichem Umfang in den
Gewölbekeller eingedrungen ist. Dabei geht es nicht um die
"normale" Feuchtigkeit, die in jedem Gewölbekeller unter einem
Fachwerkhaus vorhanden ist, jedenfalls wenn es sich im regenreichen
Bergischen Land befindet. Die Tatsache, dass alle alten
Gewölbekeller im Bergischen Land mehr oder weniger feucht sind, ist
allgemein bekannt. Darüber muss man nicht aufklären, auch wenn der
Käufer - wie im vorliegendem Fall - aus K. kommt und kein
Einheimischer ist.

31

Keiner der vom Landgericht vernommenen Zeugen hat die Behauptung
des insoweit beweisbelasteten Klägers, es sei regelmäßig im Herbst
zum Eindringen von Wasser in erheblichem Umfang in den
Gewölbekeller gekommen, bestätigt. Vielmehr haben alle Zeugen im
Gegenteil ausgesagt, dass ihnen Feuchtigkeitserscheinungen (in
nennenswertem Umfang) unbekannt seien. Dabei ist vor allen Dingen
auch zu berücksichtigen, dass es sich nicht nur um Verwandte des
Beklagten handelte, sondern auch um frühere Mitarbeiter der
Bäckerei in den 50iger bzw. 70iger und 80iger Jahren, um eine
Bekannte des Beklagten aus seiner Schulzeit, die mit dessen Mutter,
die ihrerseits bis zu ihrem Tod im Jahre 1995 ununterbrochen in dem
Haus gewohnt hat, gut bekannt war, und die Betreuerin und Putzhilfe
der verstorbenen Mutter seit 1992, die unter anderem auch den
Keller geputzt und diesen immer wieder benutzt hat, weil dort z. B.
auch die Reinigungsmittel gelagert waren. Das Gericht hält es für
ausgeschlossen, dass alle diese Zeugen, die untereinander teilweise
überhaupt keine näheren persönlichen Beziehungen haben, eine
falsche Aussage gemacht haben sollten. Insbesondere hat die vom
Kläger benannte Zeugin H. dessen Behauptung, der Beklagte habe
während der Umbauarbeiten im Jahre 1996 schon einmal geäußert,
seine Mutter habe früher häufiger Wasser im Keller gehabt, gerade
nicht bestätigt. Vielmehr hat diese Zeugin ausgesagt, der Beklagte
habe während der Umbauarbeiten (nur) darauf hingewiesen, der
Nachbar im Hause S.-strasse 45 habe einmal Wasser im Keller gehabt,
bevor der Kanal verlegt worden sei. Seitdem habe er von Wasser im
Keller bei diesem Nachbarn nichts mehr gehört.

32

Dieses Gespräch mit diesem Inhalt ist von dem Zeugen M. , der
den Kläger bei den Tieferlegungsarbeiten geholfen hat, bestätigt
worden. Die Zeugin H. hat weiter ausgesagt, sie habe während ihrer
(damaligen) persönlichen Beziehung zum Kläger nichts über Wasser im
Keller gehört. Die Zeugin hat weiter bekundet, dass der Kläger im
Zusammenhang mit dem vorliegendem Rechtsstreit versucht hat, die
Zeugin dahingehend zu beeinflussen, dass sie doch auch gehört habe,
wie der Beklagte gesagt habe, seine Mutter habe Wasser im Keller
gehabt.

33

Das Landgericht hat auch zu Recht die Aussage der Zeugin A. ,
der Lebensgefährtin des Klägers zum Zeitpunkt des Wassereindringens
Ende Oktober/Anfang November 1998, als unglaubhaft angesehen. Es
bestehen bereits Zweifel, ob die Zeugin das Gespräch zwischen den
Parteien im Büro überhaupt richtig und vollständig verstanden hat,
weil sie es nur durch die offene Tür mitbekommen hatte, nachdem sie
sich in einen Nebenraum zurückgezogen hatte. Die Zeugin hat
aus-gesagt, der Kläger habe bei diesem Gespräch (1998) dem
Beklagten vorgehalten, jener habe bei den Umbauarbeiten im Jahre
1996 gegenüber zwei Personen geäußert, schon zu Zeiten seiner
Mutter sei Wasser im Haus gewesen; dies habe der Beklagte bei dem
Gespräch 1998 bejaht und weiter erklärt, nach den Kanalbauten sei
kein Wasser mehr eingedrungen bzw. er sei davon ausgegangen, dass
kein Wasser mehr eindringe.

34

Diese Aussage der Zeugin A. widerspricht den übereinstimmenden
Aussagen der Zeugin H. und des Zeugen M. . Da auch die
Glaubwürdigkeit der beiden letzteren Zeugen nicht anzuzweifeln ist,
bestehen erhebliche Zweifel an der Glaubhaftigkeit der Aussage der
Zeugin A. und ihrer Glaubwürdigkeit.

35

Der Senat folgt schließlich auch der Beweiswürdigung des
Landgerichts im Hinblick auf das Gutachten des Sachverständigen B.
im selbstständigen Beweisverfahren 21 OH 33/98 LG Köln. Dieser hat
zwar Feuchtigkeitsschäden an der Stirnwand und der rechten
Längswand des Gewölbekellers bis zu einer Höhe von 1,20 m über dem
Fußboden festgestellt; auch hat er einen zeitweiligen Wasser- bzw.
Feuchtigkeitseintritt für zumindest wahrscheinlich gehalten. Er
konnte jedoch bereits nicht mit Sicherheit beurteilen, ob und in
welchem Maße dies mit Wasseransammlungen oder gar Überschwemmungen
verbunden war. Solche Feuchtigkeitsansammlungen konnte er nur nicht
ausschließen. Insbesondere hat der Sachverständige B. aber als
Möglichkeit angegeben, dass vor der Tieferlegung des
Gewölbekellerfußbodens keine intensiven Wasseransammlungen
angefallen sind, während sie nach der Tieferlegung intensiver
aufgetreten sein können.

36

Diese Ausführungen des Sachverständigen führen in Verbindung mit
den Zeugenaussagen nicht zu der Überzeugung, dass dem Beklagten das
Eindringen von Wasser bzw. Feuchtigkeit in erheblichem Umfang in
der Zeit vor Übergabe des Hauses an den Kläger bekannt war bzw.
gewesen sein muß.

37

Entgegen der Ansicht des Klägers ist auch nicht eine weitere
Beweisaufnahme zu der Behauptung erforderlich, die Keller der
benachbarten Häuser, die jedenfalls nicht tiefer lägen als der des
Klägers, stünden alljährlich im Herbst unter Wasser, so dass daraus
der zwingende Schluss zu ziehen sei, auch der Keller des vom Kläger
erworbenen Hauses habe in früheren Zeiten regelmäßig unter Wasser
gestanden.

38

Zwar könnte der Senat die vom Kläger benannten Zeugen zu der
Behauptung vernehmen, auch in ihren Häusern sei es regelmäßig im
Herbst zum Eindringen von Wasser in die Keller gekommen. Auch ließe
sich mit der Hilfe eines Sachverständigen feststellen, ob die
Kellerböden der Nachbarhäuser tatsächlich höher bzw. nicht tiefer
liegen als der Kellerboden des Hauses des Beklagten vor der
Tieferlegung.

39

Aufgrund der vom Kläger vorgenommenen Umbauarbeiten und
Baumaßnahmen im Keller fehlen den Sachverständigen jedoch
maßgebliche (objektive) Anknüpfungstatsachen dafür, dass es mit
einer solchen Gewissheit, die vernünftige Zweifel zum Schweigen
bringt, auch im Keller des Beklagten in früheren Zeiten regelmäßig
zum Eindringen von Wasser gekommen ist. Der Kläger hat nämlich
nicht nur die Bruchsteinplatten des Fußbodens entfernt, sondern
auch das darunter befindliche Erdreich abgetragen. Für den
Sachverständigen ist deshalb nicht (mehr) festzustellen, aus
welchem Material der Boden bestand und wie verdichtet dieser war.
Die vom Kläger selbst im März 2000 in Auftrag gegebene
Bodenuntersuchung auf seinem Grundstück durch den Dipl.-Geologen R.
der Firma . ##blob##amp; . G. GbR (Bl. 54 - 62 d. A.) hat unter anderem
ergeben, dass der Boden im Gewölbekeller jetzt noch, also nach der
Tieferlegung um mindestens 60 cm tonig und grau-braun ist, während
die beiden Bohrungen nordwestlich und südöstlich der Bohrung im
Gewölbekeller in der entsprechenden Tiefe einen nur hellbraunen
Schluff ergeben haben. Insgesamt handele es sich um sehr schwach
(wasser-)durchlässige Böden. Der Grundwasserspiegel befinde sich
unmittelbar unter dem Estrich bzw. geringfügig oberhalb des
Kellerniveaus. Damit ist jedoch das jetzige Kellerniveau gemeint,
nachdem der Kläger dieses um mindestens 60 cm, nach der Behauptung
des Beklagten sogar um mehr als 1 m tiefer gelegt hat.

40

Neben dieser Veränderung des Fußbodens selbst hat der Kläger
auch die gesamten Außenmauern des Gewölbekellers, die aus schweren
Bruchsteinen bestehen, zu etwa 1/3 freigelegt, bevor er sie in
Abschnitten von etwa 2 m Breite mit Beton unterfangen hat. Auch
insoweit kann heute nicht mehr mit der erforderlichen Sicherheit
festgestellt werden, inwieweit sich die Struktur, Festig- und
insbesondere Dichtigkeit der Außenwände durch diese Baumaßnahmen
geändert hat.

41

Weiterhin hat der Sachverständige B. beim Ortstermin am
12.02.1999 festgestellt, dass der links neben dem Hauseingang
befindliche Gebäudesockel an mehreren Stellen Farbablösungen
aufweist und der untere, an das Erdreich angrenzende Teil des
Mauerwerks auf der Gebäuderückseite nicht verputzt ist und keine
Abdichtungen aufweist. Ob dieser Zustand bereits bei Übergabe des
Hauses und immer schon so bestanden hat oder nicht, ist nicht
vorgetragen. Auch dazu, ob und inwieweit die Keller der
Nachbarhäuser überhaupt mit dem Gewölbekeller des verkauften Hauses
in seiner ursprünglichen Form vor den Umbauarbeiten vergleichbar
war, ist nichts vorgetragen.

42

Die vom Kläger vorgenommenen erheblichen Veränderungen des
ursprünglichen Bauzustandes führen jedenfalls dazu, dass einem
eventuell noch zu beauftragenden Sachverständigen entscheidende,
für das Ergebnis des Gutachtens und die Überzeugungsbildung des
Gerichts wichtige Anknüpfungstatsachen fehlen, so dass der Kläger
den von ihm zu erbringenden Vollbeweis nach Überzeugung des Senats
nicht mehr führen kann.

43

Dabei hat der Senat auch berücksichtigt, dass es nach dem
eigenen Vorbringen des Klägers in den ersten beiden Jahren, nämlich
weder im Herbst 1996 noch im Herbst 1997 zu einem Eindringen von
Wasser in den Keller gekommen ist, während - so ist jedenfalls sein
Vorbringen in beiden Instanzen zu verstehen - es in den
Nachbarhäusern auch in diesen Jahren ("alljährlich") zu
Wassereintritten in erheblichem Umfange gekommen ist. Auch dies
spricht in einem so großen Maße von einer Abhängigkeit zwischen den
vom Kläger vorgenommenen Baumaßnahmen und den ab 1998 eingetretenen
Wassereinbrüchen, dass ein eventuell einzuholendes weiteres
Sachverständigengutachten keine sichere Überzeugung davon erbringen
kann, dass die Umbauarbeiten nicht einen maßgeblichen Einfluss auf
das Eindringen von Wasser gehabt haben.

44

Vielmehr lässt sich bereits dem Gutachten des Sachverständigen
B. entnehmen, dass die Baumaßnahme des Klägers Einfluß auf die
Wassereinbrüche hatten. So hat er nämlich auch festgestellt, dass
sich vor dem eigentlichen Gewölbekeller ein weiterer Kellerraum
befindet, der sich nach seinen Messungen nunmehr 45,5 cm (drei
Treppenstufen) oberhalb des jetzigen Fußbodens des Gewölbekellers
befindet. Da der Kläger nach seinem eigenen Vorbringen den Keller
um 60 cm tiefer gelegt hat, befand sich dieser Vorkeller vor den
Umbaumaßnahmen etwas unterhalb des Fußbodens des Gewölbekellers.
Dieser Vorkeller lag demnach früher etwas tiefer als der
Gewölbekeller. Dort hätte sich vor den Umbaumaßnahmen eventuell
eindringendes Wasser sammeln müssen. Die vom Sachverständigen
festgestellten Feuchtigkeitserscheinungen befanden sich jedoch am
intensivsten an den unteren Stufen der Übergangstreppe zwischen den
beiden Kellerräumen. Auch dies legt den Schluss nahe, dass die
Feuchtigkeit erst durch das Tieferlegen des Gewölbekellers
herbeigeführt worden ist.

45

Insgesamt hat die Berufung des Klägers, wie ihm dies bereits
auch mündlich in der Verhandlung ausführlich und im Einzelnen
erläutert worden ist, keine Aussicht auf Erfolg.

46

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 2 ZPO; die
Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus
§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

47

Streitwert und Wert der Beschwer des Klägers: 80.000,00 DM.