Amtsgericht Duisburg-Ruhrort (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-09-24, Aktenzeichen 9 C 754/08
ECLI:DE:AGDU3:2009:0924.9C754.08.00

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 1.618,54 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit dem 21.11.2008 zuzüglich 229,55 € außergerichtlicher anwaltlicher Mahnkosten zu zahlen. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Der Kläger vermietete den Beklagten durch schriftlichen Wohnraummietvertrag ab dem 01.02.1990 die im ersten Geschoss des Hauses in gelegene Wohnung zu einem monatlichen Mietzins in Höhe von insgesamt 722,50 DM (= 369,41 €), der sich aus der Miete für die Wohnräume in Höhe von 577,50 DM (= 295,27 €), einer Vorauszahlung für die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und der zentralen Warmwasserversorgung von 100,00 DM (= 51,13 €) und einer Vorauszahlung auf die übrigen Betriebskosten von 45,00 DM (= 23,01 €) zusammensetzte.

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Die Beklagten zahlten auf Grund eines entsprechenden Erhöhungsverlangens ab 01.11.1990 (Blatt 79 d. A.) eine erhöhte Grundmiete von 585,20 DM (= 299,20 €) und ab 01.10.1993 (Blatt 80 d. A.) eine erhöhte Grundmiete von 662,20 DM (= 338,57 €) sowie zusätzlich Vorauszahlungen für Wasser/Abwasser in Höhe von 100,00 DM, Heizung und Warmwasserversorgung in Höhe von 50,00 DM und für Antenne bzw. Kabelfernsehen in Höhe von 3,00 DM bzw. 9,77 DM.

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Der Kläger begehrte auf Grund eines weiteren Mieterhöhungsschreibens (Blatt 81 d. A.) von den Beklagten eine Anhebung der bisherigen ortsüblichen Vergleichsmiete auf Grund des Mietspiegels der , Stand 01.05.1995, auf nunmehr 723,82 DM (= 370,07 €) bei gleichbleibenden Vorauszahlungen für Wasser/Abwasser in Höhe von 50,00 DM, Heizung und Warmwasser in Höhe von 100,00 DM und Kabelfernsehen in Höhe von 9,77 DM, insgesamt 159,77 DM. Die Beklagten zahlten von September 1995 bis August 2004 an den Kläger eine monatliche Gesamtmiete von 883,57 DM bzw. später 451,76 €. Abrechnungen über Nebenkosten wurden in den Jahren 1996 bis 2003 nicht erteilt.

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Seit September 2004 zahlen die Beklagten fortlaufend den im Schreiben der Hausverwaltung Hain vom 23.08.2004 (Blatt 19 d. A.) ausgewiesenen monatlichen Betrag in Höhe von 466,09 €, der sich aus einer Grundmiete per 01.09.2009 in Höhe von 379,40 €, einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 35,56 € (Betriebskostenvorauszahlung 25,56 € + Vorauszahlung Hausreinigung 10,00 €) und einer Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 51,13 € zusammensetzen soll. Dieses Schreiben erwähnt "im Betreff", dass es um eine "Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen" geht, die auf Grund einer erteilten Nebenkostenabrechnung mit einem Nachzahlungssaldo von 49,51 € zur Vermeidung hoher Nachzahlungen angepasst werden soll.

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Der Kläger erteilte den Beklagten Abrechnung über Heiz- und Betriebskosten für die Abrechnungszeiträume 2003/2004, 2004/2005 sowie 2005/2006 unter Berücksichtigung der im Schreiben vom 23.08.2004 (Blatt 19 d. A.) ausgewiesenen monatlichen Vorauszahlungsbeträge, die Gegenstand des Verfahrens 9 C 719/07 AG Duisburg – Ruhrort waren. Die Beklagten wurden unter Korrektur der Abrechnungen hinsichtlich der Müllgebühren rechtskräftig zur Zahlung der Nachzahlungsbeträge verurteilt.

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Der Kläger erteilte den Beklagten weiterhin unter dem 24.04.2008 Abrechnung über die Betriebs- und Heizkosten für den Abrechnungszeitraum 01.05.2006 bis 30.04.2007 (Blatt 20 d. A.), welche jährliche Betriebskosten in Höhe von 2.166,68 € abzüglich in Ansatz gebrachter Vorauszahlungen von 1.040,28 € (12 x 35,56 € + 12 x 51,13 €) €) und Heizkosten in Höhe von 604,10 € auswies und eine rechnerische Nachzahlung von 1.730,50 € ergab.

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Die Parteien streiten darüber, ob in der Vergangenheit wirksame Erhöhungen der Grundmiete stattgefunden haben und darüber, ob zu Gunsten der Beklagten höhere Vorauszahlungsbeträge in Ansatz zu bringen sind.

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Der Kläger behauptet, das ordnungsgemäß zur Post gegebene Schreiben, mit dem eine Erhöhung der Grundmiete ab September 1995 begehrt worden, sei zwar nicht im Original zurück gesandt worden. Dem Erhöhungsverlangen sei aber konkludent durch jahrelange Zahlung des exakt angegebenen Erhöhungsbetrages zugestimmt worden. Ferner sollte durch Schreiben vom 23.08.2004 losgelöst von einer Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen die Grundmiete auf 379,40 € angehoben werden. Dieses Angebot sei von den Beklagten ebenfalls konkludent durch Zahlung exakt dieses Betrages angenommen worden. Etwaige Rückforderungsansprüche der Beklagten seien verwirkt und verjährt.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 1.730,50 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit dem 21.11.2008 zuzüglich 229,55 € außergerichtlicher Mahnkosten zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten bestreiten die Richtigkeit der Abrechnung unter Hinweis darauf, dass sie auf Grund vorangegangener Mieterhöhungen nur die ab 01.10.1993 verlangte Grundmiete von 338,58 € schulden und der Differenzbetrag von 40,82 € zu der vom Kläger behaupteten Grundmiete von 379,40 € als weitere monatliche Vorauszahlung auf die Nebenkosten zu berücksichtigten sei. Die Nachzahlungsforderung von 1.730,50 € ermäßige daher um weitere, nicht berücksichtigte Vorauszahlungen von insgesamt 489,84 € (12 Monate x 40,82 €) auf 1.240,66 €. Das Mieterhöhungsschreiben des Klägers, mit dem ab 01.09.1995 die Grundmiete auf den Betrag von 370,07 € angehoben worden sein soll, sei ihnen nicht zugegangen. Vielmehr habe die Rechtsvorgängerin des Klägers lediglich telefonisch ab September 1995 eine höhere Miete eingefordert angesichts gestiegener Betriebskosten. Auch sei auf Grund des Wortlauts des Schreibens vom 23.08.2004 nicht davon auszugehen, dass im Jahre 2004 eine Anhebung der Nettomiete von 370,07 € auf 379,40 € erfolgen sollte. Den Beklagten seien daher unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung für den Zeitraum vom 01.09.1995 bis 31.08.2004 ein Betrag in Höhe von 3.402,00 € (Differenz zwischen 338,58 € und 370,08 € = 31,50 € monatlich x 12 Monate jährlich x 9 Jahre) zurückzuerstatten, für den Zeitraum vom 01.09.2004 bis 30.04.2006 in Höhe von 816,40 € (Differenz zwischen 338,58 € und 379,40 € = 40,82 € monatlich x 20 Monate). In Höhe der verbleibenden Klageforderung von 1.240,66 € werden insoweit aufgerechnet.

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Wegen der weitergehenden Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist überwiegend im Umfang des Tenors begründet, darüber hinaus unbegründet und daher abzuweisen.

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Der Kläger hat gegen die Beklagten gemäß den §§ 535 Absatz 2, 556 Absatz 3 BGB in Verbindungen mit §§ 4, 16 des Mietvertrages Anspruch auf Zahlung restlicher Heiz- und Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 2006/2007 in Höhe von 1.730,50 € abzüglich weiterer, zu Gunsten der Beklagten in Ansatz zu bringender Vorauszahlungen von jährlich 111,96 € (12 Monate x 9,33 €).

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Die hier streitige Abrechnung, welche den Beklagten unstreitig nach § 556 Absatz 3 BGB innerhalb von 12 Monaten seit Beendigung des Abrechnungszeitraumes zugegangen ist, begegnet hinsichtlich ihrer Fälligkeit keinen rechtlichen Bedenken. Zu den Mindestangaben einer ordnungsgemäßen Abrechnung gehört eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (vgl. BGH Urteil vom 27.11.2002 – VIII ZR 108/02 in NJW RR 2003, 442 unter III a und Urteil vom 23.11.1981 – VIII ZR 298/80 in NJW 1982, 573 unter I 2 a aa). Diesen Anforderungen wird die streitige Abrechnung in jeder Hinsicht gerecht. Formelle Bedenken werden von den Beklagten auch nicht erhoben.

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Materielle Bedenken, welche die Beklagten hinsichtlich der Höhe der in Ansatz gebrachten Vorauszahlungsbeträge insoweit erhoben haben, als nach ihren Berechnungen ein weiterer Betrag in Höhe von 489,84 € (12 Monate x 40,82 €) als Vorauszahlung vom unstreitigen Saldo der Abrechnung in Abzug zu bringen ist, sind nur zu einem geringen Teil begründet.

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In dem hier streitigen Abrechnungszeitraum vom 01.05.2006 bis 30.04.2006, in dem die Beklagten unstreitig die in der Abrechnung in Abzug gebrachten Vorauszahlungen in Höhe von 1.040,28 € (12 Monate x 25,56 € Betriebskostenvorauszahlung + 51,13 € Heizkostenvorauszahlung + 10,00 € Hausreinigung) geleistet haben, sind zusätzlich monatlich weitere 9,33 € tatsächlich gezahlter Miete für 12 Monate in Höhe von 111,96 € als geleistete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten anspruchsmindernd in Abzug zu bringen. Die Beklagten haben durch tatsächliche Zahlung der gemäß Schreiben der Hausverwaltung vom 23.08.2004 ab September begehrten erhöhten Miete von insgesamt 466,09 € konkludent dem darin liegenden Angebot der Klägerin zustimmen wollen. Dieses Angebot ist bei verständiger Würdigung gemäß § 133, 157 BGB aus der Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers dahingehend zu verstehen, dass wegen einer erteilten Nebenkostenabrechnung die nicht mehr zur Deckung der laufenden Aufwendungen vereinbarten Vorauszahlungsbeträge zur Vermeidung zukünftiger hoher Nachforderungen erhöht werden sollen. Dabei handelt es sich nicht, wie der Kläger meint, um eine Erhöhung der Grundmiete, die nach seiner Darstellung seit 1995 monatlich 370,07 € betragen hat. Weder ist von einer Erhöhung des Grundmietzinses auch nur ansatzweise die Rede, noch hat der Kläger die formellen Voraussetzungen einer Erhöhung des Grundmietzinses auch nur ansatzweise eingehalten, obwohl ihm die rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen eines Begehrens, den Grundmietzins anzuheben, hinlänglich bekannt waren, wie die vorausgegangenen Mieterhöhungsverlangen zur Anhebung des Grundmietzinses zum 01.11.1990, 01.01.1993 und 01.09.1995 deutlich zeigen. In diesen Fällen hat der Kläger nämlich unmissverständlich jeweils unter Bezugnahme auf den zu dieser Zeit gültigen Mietspiegel der eine Anhebung der gezahlten Miete ohne Nebenkosten auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt, wobei die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, Heiz- und Warmwasserkosten sowie für Antenne bzw. Kabelfernsehen unverändert geblieben sind. Da die Beklagten das im Schreiben der Hausverwaltung vom 23.04.2004 liegende Angebot auf eine Erhöhung der Vorauszahlungsbeträge konkludent angenommen haben, war daher die Differenz zwischen der fälschlich als neuer Grundmiete in Höhe von 379,40 € bezeichneten Miete und der seit der letzten Mieterhöhung geschuldeten Grundmiete in Höhe von 370,07 € in Höhe von monatlich 9,33 € als geleistete Vorauszahlung in Ansatz zu bringen.

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Die Beklagten haben nicht schlüssig dargelegt, dass darüber hinaus zu ihren Gunsten weitere Zahlungen als geleistete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten in Ansatz zu bringen sind, insbesondere die zum 01.09.1995 von 338,57 € auf 370,07 € (um 31,50 €) vom Kläger beabsichtigte Erhöhung der Grundmiete als Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung anzusehen ist. Die Beklagten haben durch Zahlung des durch Mieterhöhungsschreiben begehrten Mietzinses von 451,76 € über einen Zeitraum von mehr als neun Jahren konkludent ihre Zustimmung zur Anhebung des Grundmietzinses auf den Betrag von 723,80 DM (=370,07 €) erklärt, wie auch der Bundesgerichtshof in einem gleich gelagerten Fall in seinem Urteil vom 29.05.2005 (BGH VIII ZR 182/04) entschieden hat. Dabei geht das Gericht davon aus, dass die Beklagten das schriftliche Mieterhöhungsverlangen, wie alle anderen zuvor, auch tatsächlich erhalten haben. Dafür spricht nicht nur der gewöhnliche typische Verlauf derartiger Ereignisse, sondern auch der Umstand, dass die Parteien nach eigener Darstellung der Beklagten telefonisch über eine erhöhte Mietanforderung des Klägers gesprochen haben und davon auszugehen ist, dass nur das vom Kläger vorgelegte schriftliche Mieterhöhungsverlangen Gegenstand dieses Gesprächs gewesen sein kann, da ein Erhöhungsverlangen eines anderen Inhalts von den Beklagten nicht behauptet wird. Die Beklagten haben auch nicht vorgetragen, dass zu dieser Zeit überhaupt Nebenkostenabrechnungen mit einem Nachzahlungssaldo erteilt worden ist, die Anlass dazu gegeben haben könnten, die Nebenkostenvorauszahlungen um einen Betrag von monatlich 31,50 € zu erhöhen. Vielmehr konnten die Beklagten auf Grund des von ihnen selbst vorgelegten Schreibens vom 28.02.1995 (Blatt 52 d. A.), mit dem der Kläger eine "Erhöhung der Betriebskosten gemäß § 4 MHG" wegen gestiegener Betriebskosten für Müllabfuhr und Versicherungen in Höhe von 0,06 DM pro m² begehrt hat, unschwer erkennen, dass die zum 01.11.1995 begehrte Anhebung der Miete zur Anpassung der Grundmiete an die nach dem Mietspiegel ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen soll.

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Aufrechenbare Rückforderungsansprüche gemäß § 812 BGB stehen den Beklagten gegen den Kläger nicht zu. Die von ihnen seit dem 01.09.2004 geleisteten Mietzahlungen in Höhe von monatlich 466,09 € sind mit Rechtsgrund geleistet, da zumindest konkludent eine Einigung der Parteien über eine Erhöhung der Miete durch Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen um 9,33 € stattgefunden hat. Die erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen hätten indes nur im Rahmen der streitigen Auseinandersetzungen der Parteien über die Abrechnung der Jahre 2003/2004, 2004/2005 und 2005/2006 berücksichtigt werden können. Dies ist jedoch nunmehr ausgeschlossen, da hierüber bereits rechtskräftig entschieden worden ist. Der Klage war daher im Umfang des Tenors stattzugeben und sie darüber hinaus abzuweisen.

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Der Zinsanspruch ergibt sich in zuerkanntem Umfang aus den §§ 284, 286 BGB.

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Der Kläger hat darüber hinaus Anspruch gemäß §§ 280, 281, 286 BGB auf Zahlung der durch die Einschaltung seines Prozessbevollmächtigten entstandenen unstreitigen außergerichtlichen Kosten in Höhe von 229,55 €. Die Beklagten befanden sich mit der Zahlung der Betriebskostenabrechnung in Verzug, so dass die Einschaltung des Prozessbevollmächtigten zur Rechtsverfolgung des Anspruchs notwendig war.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 100 Abs. 4 ZPO. Danach waren die gesamten Kosten des Rechtsstreits den Beklagten als Gesamtschuldner aufzuerlegen, da die Zuvielforderung verhältnismäßig geringfügig war und keine besonderen Kosten verursacht hat.

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Die Anordnung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

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Der Streitwert wird auf 1.730,50 € festgesetzt.