Amtsgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-11-29, Aktenzeichen 47 C 15554/06
ECLI:DE:AGD:2007:1129.47C15554.06.00

Tenor

hat das Amtsgericht Düsseldorf

auf die mündliche Verhandlung vom 11. Oktober 2007

durch die Richterin am Amtsgericht X

für R e c h t erkannt:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.766,36 € nebst Zinsen in Höhe von 5-Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.10.2006 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Parteien je zur Hälfte.

Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung des Beklagten durch Sicherheits-leistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn dieser nicht in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

1

T a t b e s t a n d :

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Der Kläger mietete mit Vertrag vom 5.4.2003, beginnend mit dem 26.3.2003 die möblierte Wohnung im 3. Geschoss Xstraße 9 einschließlich Einstellplatz. Der Mietzins betrug inklusive Nebenkosten 1.700,00 € pro Monat. In der Miete waren sämtliche Kosten enthalten sowie ein wöchentlicher Reinigungsservice. Der Beklagte übertrug die Reinigung zunächst der Maklerfirma XXX. Von dieser erhielt der Beklagte eine Code-Karte für den Einstellplatz.

3

Die Parteien vereinbarten eine Kaution in Höhe von 5.100,00 €.

4

Der Beklagte wies u.a. von ausländischen Banken die Miete an. Davon gingen in den Monaten April 2004 bis Januar 2005 monatlich 1.695,00 €, im Februar und März 2005 1.693,50 €, von April 2005 bis Juli 2005 1.696,50 €, im Januar und Februar jeweils 1.700,00 € bei dem Beklagten ein.

5

Das Mietverhältnis wurde zum 31.3.2006 aufgehoben. Die Miete für März 2006 zahlte der Beklagte nicht.

6

Mit E-Mail vom 22.Mai 2005 wies der Beklagte den Kläger darauf hin, er habe eine Code-Karte für den Parkplatz erhalten und müsse sich an den Vertragspartner des Beklagten, Herrn X, halten.

7

Wenn die Putzfrau sich beschwere, dass sie nicht bezahlt werde, so müsse sie sich ebenfalls wegen ihrer Bezahlungen an Herrn X halten.

8

Der Kläger legt Rechnungen der Putzfrau, der Zeugin S, für Februar und März 2005 (Blatt 178, 179) über 189,00 und 160,50 € vor.

9

Er behauptet, er habe an die Reinigungskraft insgesamt 1.031,00 € gezahlt.

10

Der Beklagte legt eine Aufstellung über die Inventargegenstände bei Mietbeginn (Blatt 25-28) vor und trägt vor, die Anmerkungen habe der Kläger handschriftlich gefertigt.

11

Der Beklagte legt das Abnahmeprotokoll (Blatt 29-32) vor und behauptet:

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Dieses sei inhaltlich richtig.

13

Der Kläger hat zunächst Auszahlung der Kaution geltend gemacht.

14

Mit Schriftsatz vom 10.1.2007 hat er die Klage um 1.700,00 € erhöht und beruft sich darauf, er habe am 3.4.2003 6.800,00 € gezahlt, dies sei die Kaution (Blatt 62).

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Der Beklagte beruft sich darauf, es handele sich um die Kaution und die erste Mietzahlung.

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Der Kläger beantragt,

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1.

18

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 5.100,00 € nebst 5 % Zinsen seit dem 14.10.2006 zu zahlen,

19

2.

20

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 266,45 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 1.11.2006 zu zahlen,

21

3.

22

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 1.700,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

23

Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

25

Er erklärt die Aufrechung mit rückständigen Mieten, Verzugszinsen und Schadensersatz gemäß der Aufstellung in dem Schriftsatz vom 2.1.2007.

26

Zum Schadensersatz legt er die Angebote der Handwerker vor und das Rückgabeprotokoll (Blatt 44, 46).

27

Die Verzugszinsen berechnet er mit 156,46 € (Blatt 51).

28

Er macht für die Tätigkeit seiner Ehefrau zur Koordination von Handwerkern, Durchführung von Terminen für die Schadensbehebung, Ersatzbeschaffung bei verschiedenen Firmen und 12 Fahrten nach Düsseldorf 1.824,74 € geltend.

29

Die Kaution rechnet er mit 5.187,13 € einschließlich Zinsen an.

30

Der Kläger erklärt gegenüber der Mietzinsforderung für März 2006 die Aufrechnung mit Reinigungskosten in Höhe von 1.031,00 € sowie 1.200,00 €, weil ihm ein Parkplatz in der Zeit von August 2004 bis Oktober 2005 nicht zur Verfügung gestanden habe.

31

Er beruft sich bei der Schadensersatzforderung darauf, es handele sich um allgemeine Abnutzung, das Alter der Gegenstände sei ohnehin nicht geklärt.

32

Es ist Beweis erhoben worden durch Zeugenvernehmung. Auf das Ergebnis der Beweisaufnahme wird verwiesen.

33

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

34

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist teilweise begründet.

36

Der Kläger hat nach Aufrechnung des Beklagten noch Anspruch auf restliche Kautionszahlung in der zuerkannten Höhe.

37

I.

38

Der Kläger hat grundsätzlich Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution von 5.100,00 € sowie unstreitig 87,13 € Zinsen.

39

Er hat nicht nachgewiesen, eine weitere Kaution von 1.700,00 € gezahlt zu haben, vielmehr war seine erste Zahlung vom April 2003 in Höhe von 6.800,00 € nachweislich am Tag des Vertragsschlusses erfolgt und betraf daher eindeutig die vereinbarte Kaution von 5.100,00 € und die erste Miete seit dem 26.3.2003. Dies ergibt sich objektiv aus der vertraglichen Vereinbarung, ohne dass der Kläger eine eindeutige Zuordnung machen musste.

40

II.

41

Der Beklagte ist zur Aufrechnung berechtigt.

42

Der Beklagte hat Anspruch auf Mietrückstand in Höhe von 1.908,79 € einschließlich der errechneten Verzugszinsen.

43

Nachweislich sind für die Zahlungen des Klägers von ausländischen Banken nicht nur dem Kläger, sondern auch dem Beklagten Gebühren abgezogen worden, wie die Bankauszüge ergeben. Dies ist für ausländische Überweisungen auch allgemein bekannt.

44

Wegen eines fehlenden Einstellplatzes in der Zeit von August 2004 bis Oktober 2005 hat der Kläger keinen Anspruch, mit dem er gegenüber der Mietzinsforderung für April 2003 aufrechnen kann.

45

Er bestreitet nicht, dass er eine Magnetkarte erhalten hatte. Weiter hat der Beklagte einen Mietvertrag für einen Stellplatz vorgelegt. Der Beklagte hat den Kläger im Mai 2005 auch zu Recht darauf hingewiesen, von der Magnetkarte Gebrauch zu machen. Dem hat der Kläger nicht widersprochen und auch nicht gerügt, dass diese nicht geeignet war, ihm das Abstellen auf einem Stellplatz zu ermöglichen. Der Beklagte war daher nicht in die Lage gesetzt, eine etwaige Rüge des Klägers zu überprüfen und gegebenenfalls Abhilfe zu schaffen.

46

Nach der Beweisaufnahme geht das Gericht davon aus, dass der Beklagte wegen Schäden in der Wohnung, für die der Kläger verantwortlich ist, einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.208,20 € hat.

47

Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass der Kläger die Inventarliste bei Mietbeginn eingesehen, korrigiert und durch seine Unterschrift genehmigt hat.

48

Die Vernehmung der Zeuginnen P und M hat zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass die Inventarliste und Schadenliste bei der Abnahme zutrafen. Die Zeuginnen haben ihre Aussage auch anhand von Lichtbildern gemacht.

49

Folgende Schadensersatzforderungen hält das Gericht für gerechtfertigt:

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1. Diele

51

Für einen Schaden auf dem Mahagonitisch ist der Beklagte nicht verantwortlich. Die Zeugin S hat glaubhaft bekundet, sie habe die Oberfläche feucht gewischt. Selbst wenn hierdurch gewisse Schäden an der Oberfläche des Tisches aufgetreten sind, haftet der Beklagte nicht, weil ein Mieter davon ausgehen darf, dass die Oberflächen so robust sind, dass ein feuchtes Abwischen möglich ist, ohne dass sich die Farbe dadurch auflöst.

52

2. Schlafzimmer

53

Für 16 fehlende Kleiderbügel 52,80 €

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1 Hosenbügel 4,05 €

55

für die Matratzenauflage mit großen Flecken 164,50 €

56

Bei der Vermietung einer möblierten Wohnung ist mit einer Abnutzung der Matratze in jedem Fall zu rechnen, so dass diese nach mehrfacher Vermietung ohnehin auszuwechseln ist. Daher erscheint ein Abzug von 50 % angemessen (§ 287 ZPO).

57

Der Beklagte hat auch durch ein Lichtbild nachgewiesen, dass der Terrakottakopf der Lampe defekt war. Ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 229,68 € erscheint angemessen.

58

3. Gäste-/Arbeitszimmer

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Für die defekte Schreibtischlampe 59,95 €

60

7 Hemdenbügel 23,10 €

61

2 Kopfkissen 49,80 €

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4. Bad

63

1 Glas 27,84 €

64

Für den verfärbten Duschvorhang, sowie verfärbte Handtücher kann der Beklagte keinen Schadensersatz verlangen, weil der Mieter davon ausgehen darf, dass ohne spezielle Anweisung zur chemischen Reinigung die ihm mitvermieteten Gegenstände farbecht bei der Wäsche sind.

65

Für zwei fehlende Fußmatten erscheinen 19,45 € mit einem Abzug von 50 % wegen der allgemeinen Abnutzung und Gebrauchsdauer,

66

für ein großes Handtuch 7,45 € aus obigen Gründen und für 4 kleine Handtücher 11,00 € aus obigen Gründen angemessen (§ 287 ZPO).

67

5. Wohnzimmer

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Reinigung von 5 Kissen 26,80 €

69

Eisenamphore 37,12 €

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Kerzenständer 26,80 €

71

Die Reinigung des Sofakissens kann der Beklagte nicht verlangen, weil bei der Vermietung einer möblierten Wohnung mit der allgemeinen Abnutzung und dadurch bedingte Reinigungsbedürftigkeit gerechnet werden muss. Für eine besondere vertragswidrige Verschmutzung hat der Beklagte nichts vorgetragen.

72

Die Zeugenaussage hat ergeben, dass der Glasaufsatzschrank defekt war, ein Schlüssel abgebrochen war und einer fehlte, wofür die geltend gemachten Reparaturkosten von 88,11 € nachgewiesen sind.

73

Ein Rotweinglas 2,49 €

74

3 Wassergläser 5,37 €

75

Der Beklagte kann von dem Kläger nicht Ersatz der Kosten für die Wiederbeschaffung von Gardinen in Höhe von 2.293,92 € verlangen.

76

Zum Alter der Gardinen trägt er nichts vor, so dass nicht beurteilt werden kann, ob diese nicht ohnehin ausgewechselt werden mussten, weil sie im Verhältnis zu dem geforderten Mietpreis nicht mehr zeitgemäß waren. Für Verfärbungen haftet der Beklagte ohnehin, wie oben ausgeführt wurde, nicht. Es ergibt sich aus dem Angebot auch nicht, welche Preise für welche Fenster berechnet werden sollen.

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6. Balkon

78

Der Beklagte kann für die Neubepflanzung des Balkons nicht 983,74 € verlangen. Die Lichtbilder ergeben, dass sich auf dem Balkon in einfachen Gefäßen einfache Lebensbäume, Efeu, kleine Buchsbaumkugeln und Rosen befanden, für welche, wie allgemein bekannt ist, keinesfalls 983,74 € gezahlt werden. Überdies waren die Pflanzen auf einem offenen Balkon abgestellt und der Sonne ausgeliefert. Für den Winter hat der nicht für Einstellplätze gesorgt, so dass er damit rechnen musste, dass während der dreijährigen Mietzeit die Pflanzen nicht schadlos im Freien überwintern konnten. Andernfalls hätte der Beklage den Kläger vertraglich zu einer besonderen Pflege mit Pflegeanleitung verpflichten müssen. Da der Beklagte vertraglich zur Reinigung der Wohnung wöchentlich verpflichtet war, durfte der Kläger davon ausgehen, dass die Reinigungskraft die Pflege der Pflanzen übernehmen werde.

79

7. Küche

80

Eine Eisschale 0,99 €

81

ein Eierständer 2,99 €

82

ein Korkenzieher 3,00 €

83

eine Mokkatasse 4,50 €

84

eine Platte oval 29,90 €

85

ein Keramikbecher 2,29 €

86

Salz- und Pfeffermühle 13,98 €

87

zwei Handtücher 5,50 €

88

ein Abzug von 50 % erscheint angemessen (§ 287 ZPO).

89

Für einen fehlenden Lavendel kann der Beklagte keinen Ersatz verlangen, weil er nicht davon ausgehen konnte, dass der Kläger diesen während der Mietzeit pflegen und erhalten werde mangels entsprechender Anweisung.

90

Ein Kaffeelöffel 5,99 €.

91

Für die Beseitigung von Rostflecken auf dem Balkon 34,80 €.

92

Für die Erneuerung von 5 Kacheln in der Küche 237,00 €.

93

Der Kläger kann nicht geltend machen, er habe Beschädigungen am Küchenboden nicht verursacht. Er hat bei Anmietung insoweit keine Mängel gerügt.

94

In dem von der ihn vertretenden Anwältin unterzeichneten Übergabeprotokoll sind die Schäden im Einzelnen aufgeführt und markiert. Selbst wenn Rechtsanwältin B für den Kläger das Protokoll ohne Anerkennung einer Rechtspflicht unterzeichnet hat, wäre der Beklagte verpflichtet darzulegen und zu beweisen, dass die im Abnahmeprotokoll detailliert beschriebenen Schäden schon bei Mietbeginn bestanden.

95

Denn die ihn vertretende Rechtsanwältin B hat bei der Aufstellung der Inventarliste keine Korrekturen vorgenommen, wozu sie berechtigt gewesen wäre, ebenso wie der Kläger bei der Anfangs-Inventurliste Änderungen aufgenommen hatte.

96

Für die Verursachung der Schäden kommen Angehörige des Beklagten nicht in Betracht, wie die Vernehmung der Zeuginnen P und M zur Überzeugung des Gerichts ergeben hat.

97

Die Zeugin S hat sich an einige der Beschädigungen während der Mietzeit des Klägers erinnert. Weiter hat sie ausgesagt, der Kläger habe die Wohnung noch mit eigenen Gegenständen aufgefüllt, so dass es nahe liegt, dass der Kläger bei der Räumung der Wohnung auch weitere Gegenstände, welche zum Inventar der Wohnung gehörten, mitgenommen hat. Der Kläger verantwortlich für Schäden, die seine Besucher und die von ihm eingesetzten Umzugsleute verursacht haben.

98

Der Beklagte kann nicht 1.824,74 € Honorar für seine Ehefrau verlangen, weil diese verschiedene Handwerker koordiniert und Termine in Düsseldorf durchgeführt sowie Gegenstände beschafft hat. Es erscheinen für die dem Kläger anzulastenden Tätigkeiten der Ehefrau des Beklagten allenfalls 100,00 € (5 Stunden) angemessen (§ 287 ZPO). Die Zeugin ist Hausfrau und hat keinesfalls Anspruch auf einen Stundensatz von 48,00 €.

99

Fahrten nach Düsseldorf sowie die Koordinierung von Handwerkern und Durchführung von Terminen am Objekt in Düsseldorf waren ohnehin erforderlich, weil der Beklagte die Wohnung zu streichen hatte, die verfärbten Gegenstände zu erneuern hatte und die Abnahme durchzuführen hatte.

100

Die Anschaffung von Gegenständen bei XX ist, wie allgemein bekannt ist, telefonisch oder im Internet möglich. Dort hätten auch die fehlenden Bügel mitbestellt werden können.

101

Vorgerichtliche Anwaltskosten kann der Kläger nicht verlangen, weil eine Anwaltsrechnung nach dem allein zutreffenden Streitwert nicht fällig ist.

102

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

103

Streitwert bis 10.1.2007: 5.100,00 €, seit dem 10.1.2007: 6.800,00 €.