Amtsgericht Bergheim (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-09-24, Aktenzeichen 26 C 306/08
ECLI:DE:AGBM1:2009:0924.26C306.08.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

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Tatbestand:

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Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter des Wohngebäudes N-Straße, #### Q. Wegen der Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 13.05.1998 (Bl. 4 ff d.A.) Bezug genommen. Mit Schreiben vom 18.06.2007 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.07.2008 mit der Begründung, sein Stiefsohn, der Zeuge F, benötige die Wohnung für sich und seine Familie. Dem widersprachen die Beklagten. Seit Beginn des Mietverhältnisses nutzten die Beklagten das zu Wohnzwecken gemietete Haus auch gewerblich für den Betrieb eines Blumengeschäfts. Die Nutzung unterblieb lediglich für den Zeitraum von Januar bis Oktober 2008. Mit Schreiben vom 26.01.2009 (Bl. 57 d.A.) kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit der Begründung fristlos, dass weder seine Erlaubnis noch eine bauordnungsrechtliche Zulässigkeit für die gewerbliche Nutzung des Objekts vorliege. Auch dem widersprachen die Beklagten.

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Mit der Klage verlangt der Kläger von den Beklagten gestützt auf die Kündigung vom 18.06.2007 und 26.01.2009 Räumung und Herausgabe des Mietobjekts an sich. Er macht geltend, dass auch sein Stiefsohn, der Zeuge F, zum privilegierten Personenkreis gehöre, da zu ihm eine enge familiäre Beziehung bestehe.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung in der N-Straße,

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#### Q, bestehend aus 3 Zimmern, 3 Kammern, 1 Küche,

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1 Korridor, 1 Bad, Kellerraum und Bodenraum, zu räumen und an ihn

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herauszugeben.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie bestreiten das Vorliegen der Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung und machen darüber hinaus geltend, dass lediglich I und Carport des Mietobjekts gewerblich genutzt würden, was der Kläger auch ausdrücklich mündliche gestattet habe.

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Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Mit Beweisbeschluss vom 30.04.2009 (Bl. 92 ff d.A.) hat das Gericht Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen C und F. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 03.09.2009 (Bl. 106 ff d.A.) verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist nicht begründet.

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Der Kläger hat gegen die Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Anspruch auf Räumung und Herausgabe des im Streit stehenden Mietobjekts (§§ 546, 573 Abs. 2 Nr. 2, 543 BGB). Im einzelnen gilt hier folgendes:

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Die Eigenbedarfskündigung des Klägers vom 10.06.2007 führt nicht zu einer wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses. Dabei kann dahinstehen, ob der Stiefsohn des Klägers, der Zeuge F, tatsächlich zu dem im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung privilegierten Personenkreis gehört oder nicht. Denn die Eigenbedarfskündigung scheitert bereits daran, dass sich eine Eigenbedarfssituation auf Seiten des Klägers nicht hinreichend konkretisiert hat. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zunächst fest, dass der Einzug des Zeugen F und seiner Familie in das zur Zeit von den Beklagten innegehaltene Wohnhaus von der Durchführung erheblicher Renovierungs –und Umbauarbeiten abhängig. Das haben die zur Sache vernommenen Zeugen F und C übereinstimmend bekundet und dies hat auch der Kläger letztlich von sich aus eingeräumt. Welche Umbauarbeiten durchzuführen sind, ob deren Durchführung technisch und wirtschaftlich möglich ist und ob darüber hinaus ein Zustand des Mietobjekts erreicht werden kann, der den Bedürfnissen des Zeugen F und dessen Familie genügt, ist im Ergebnis völlig offen. Insoweit waren die Aussagen der zur Sache vernommenen Zeugen so pauschal, dass sie letztlich auch den Eindruck des Gerichts bestätigt haben, dass zur Zeit über die allgemeine Willensbekundung des Zeugen F hinaus ein Einzug des Zeugen und dessen Familie in das in Rede stehende Wohnhaus gerade nicht hinreichend sicher ist. Vor dem Hintergrund einer derart unsicheren Planungssituation erscheint das Bestandsinteresse der Mieter aber als vorrangig vor der klägerseits geltend gemachten Bedarfslage, die sich zur Zeit lediglich als abstrakt und im Hinblick auf die Nutzung ergebnisoffen darstellt. Damit liegen aber die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung nicht vor.

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Das Mietverhältnis ist auch nicht durch die fristlose Kündigung des Klägers vom 26.01.2009 wirksam beendet worden. Gemäß § 543 ist eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund möglich, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses zugemutet werden kann. An diesen Voraussetzungen fehlt es vorliegend. Zwar weist der Mietvertrag vom 13.05.1998 die Nutzung des Mietobjektes als „Wohngebäude“ aus. Jedoch ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass der Blumenverkaufsstand behördlich genehmigt ist, der Kläger der gewerblichen Nutzung, wie er selbst im Schriftsatz vom 22.12.2008 einräumt, zugestimmt bzw. in diese bei zu unterstellenden positiver Kenntnis des Klägers über Jahre hinweg geduldet und darüber hinaus auf die gewerbliche Nutzung auch eine Mieterhöhung gestützt hat. Bei dieser Sachlage kann sich der Kläger nun nicht mehr allein darauf berufen, dass es an der nach dem Mietvertrag vorgesehenen Schriftform fehle.

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Auch die vorübergehende Unterbrechung der gewerblichen Nutzung durch die Beklagten führt im Ergebnis zu keiner anderen Beurteilung. Setzt ein Mieter nach vorübergehender Unterbrechung seine gewerbliche Tätigkeit dem Inhalt und dem Umfang nach fort, wie sie vormals vom Vermieter gestattet worden ist, kann ein Mieter darauf vertrauen, dass er hierzu weiter berechtigt ist. Der Mieter ist insoweit nicht verpflichtet, erneut eine Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Denn grundsätzlich darf ein Mieter darauf vertrauen, dass das, was in der Vergangenheit erlaubt war oder zumindest geduldet wurde, auch zukünftig fortbesteht. Dies gilt jedenfalls dann, wenn keine Umstände eingetreten sind, die eine wesentlich andere Beurteilung der Sach- und Rechtslage erfordern. Dass die derzeitige gewerbliche Nutzung des Mietobjekts durch die Beklagten in erheblicher Weise von der ursprünglichen gewerblichen Nutzung abweicht, ist weder vorgetragen noch aus sonstigen Umständen ersichtlich, was unter Berücksichtigung der Darlegungslast zu Lasten des Klägers geht. Dies gilt auch für die von ihm pauschal behauptete übermäßige Nutzung. Auch soweit er eine gewerbliche Nutzung der Wohnräume selbst geltend macht, ist sein Vorbringen mangels hinreichender Substantiierung einer rechtlichen Würdigung nicht zugänglich.

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Selbst wenn man zu Gunsten des Klägers von einer Nutzungssituation ausgehen sollte, die die erneute Einholung einer Erlaubnis durch ihn – den Kläger – erforderlich machen sollte, wäre aber zunächst eine Abmahnung des vermeintlich vertragswidrigen Verhaltens der Beklagten gemäß § 543 Abs. 3 BGB erforderlich, damit die Beklagten im Hinblick auf die ursprüngliche Gestattung der gewerblichen Nutzung überhaupt die Möglichkeit haben zu erkennen, dass ihr nunmehriges Nutzungsverhalten vermieterseits als vertragswidrig angesehen wird. Hieran fehlt es vorliegend aber ebenfalls.

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Da das Mietverhältnis durch die beiden vorbezeichneten Kündigungen nicht wirksam beendet worden ist, war die Klage mithin abzuweisen.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711, ZPO.

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Streitwert:

4.509,60 €