Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1998-02-06, Aktenzeichen 16 Wx 333/97
ECLI:DE:OLGK:1998:0206.16WX333.97.01

Tenor

1

GRÜNDE:

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Die Beteiligten sind die Eigentümer der vorgenannten Wohnan-

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lage, die gemäß § 1 der maßgeblichen Teilungserklärung vom

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4.11.63 in drei Miteigentumsanteile aufgeteilt ist (Bl. 19

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ff GA). Den Beteiligten zu 1) gehört seit 1989 die im 1.

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Obergeschoß gelegene Eigentumswohnung (367/1ooo-stel Mitei-

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gentumsanteil), den Beteiligten zu 2) seit 1993 die im Erd-

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geschoß gelegene Eigentumswohnung (47o/1ooo-stel Miteigen-

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tumsanteil) sowie das im Souterrain/Untergeschoß gelegene

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Teileigentum (163/ 1ooo-stel Miteigentumsanteil) mit einer

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Fläche von 48,28 qm, "bestehend aus drei Räumen, Vorraum,

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Kellerraum, Trockenraum und einer Trafostation" - im Auftei-

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lungsplan mit Nr. 3 bezeichnet (Bl. 21, 347 GA). Im Kaufver-

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trag der Beteiligten zu 1) vom 23.8.89 - Bl. 858 ff GA -

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heißt es auf S.4 zu der Ziffer 3, daß Frau M. - die

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Beteiligte zu 3) - Eigentümerin der "beiden übrigen Woh-

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nungseigentumsrechte" sei (Bl.861 GA). Die Beteiligten zu

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2) hatten die beiden Miteigentumsanteile mit dem

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Kaufvertrag vom 9.3.93 erworben, in dem die Beteiligte zu

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3) diesen ausdrücklich zugesichert hatte, "daß das

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vorgenannte Teileigentum Nr.3 dreißig Jahre als Wohnung

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genutzt wurde" (Bl. 2o2 GA). Ausweislich ihrer gesonderten

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schriftlichen Erklärung vom 21.4. 93 hatten die Beteiligten

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zu 1) "vom Inhalt des Kaufvertrages vom 9.3.93" Kenntnis

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erlangt und der Veräußerung der in diesem Kaufvertrag
aufgeführten Wohnungs-/Teileigentumseinheit zugestimmt (Bl. 195
GA).

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Die Beteiligten streiten um die der Teilungserklärung wider-

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sprechende Nutzung des im Kellergeschoß gelegenen Teileigen-

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tums zu Wohnzwecken und insbesondere darum, ob und wie

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lange die Räume in der Vergangenheit tatsächlich zu Wohn-

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zwecken genutzt wurden und die Beteiligten zu 1) bzw. deren

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Rechtsvorgänger Kenntnis davon hatten.

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Im Dezember 1993 hatten die Beteiligten zu 1) beim Amtsge-

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richt u.a. beantragt, den Beteiligten zu 2) aufzugeben, die

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Wohnnutzung des im Kellergeschoß gelegenen Teileigentums so-

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wie jegliche zur Verwirklichung einer Wohnungsnutzung erfor-

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derliche baulichen und bauordnungsrechtlichen Maßnahmen

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(Baugenehmigung) zu unterlassen. Im Schluß-Beschluß vom

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21.6.95 wies das Amtsgericht den Antrag ab mit der Begrün-

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dung, erwiesenermaßen hätten die Beteiligten zu 1) von der

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Existenz der Kellerwohnung und deren Nutzung bereits bei der

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Kaufbesichtigung Kenntnis gehabt und gleichwohl gekauft

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(Bl.389 GA). Die sofortige Beschwerde blieb erfolglos. Auf

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die weitere sofortige Beschwerde hob der Senat die landge-

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richtliche Entscheidung auf und verwies die Sache zur erneu-

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ten Verhandlung und Entscheidung zurück. Zur Begründung ist

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im wesentlichen ausgeführt: Von einer Verwirkung eines Un-

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terlassungsanpruchs durch die Beteiligten zu 1) könne nicht

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ausgegangen werden, weil, wenn das Zeitmoment überhaupt be-

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jaht werden könne, jedenfalls keine Umstände ersichtlich

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seien, die die verzögerte Geltendmachung als gegen Treu und

51

Glauben verstoßend erscheinen lassen. Den Unterlassungsan-

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spruch habe aber der Voreigentümer der Beteiligten zu 1)

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verwirkt, weil dieser seit dem Erwerb des Wohnungseigentums

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im Jahre 1971 bis zum Jahre 198o die Vermietung der Souter-

55

rainräume zu Wohnzwecken bewußt geduldet habe, woran die

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Beteiligten zu 1) als Rechtsnachfolger gebunden seien.

57

Etwas anderes hiervon könne nur gelten, wenn nach der

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Veräußerung des Teileigentums an die Beteiligte zu 3) im

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Jahre 198o und bis zur Weiterveräußerung an die Beteiligten

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zu 2) im Jahre 1993 eine Wohnnutzung nicht mehr
stattgefunden

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hat und damit der Verwirkungstatbestand entfallen war, was

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das Landgericht noch aufklären müsse. Das Landgericht hat

63

nach Durchführung der weiteren Beweisaufnahme durch den

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angefochtenen Beschluß die Beschwerde wiederum zurückgewie-

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sen, weil sich feststellen lasse, daß eine ausreichende

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Wohnnutzung auch in den Jahren 1984 bis 1993 stattgefunden

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habe mit der Folge, daß der Verwirkungstatbestand nicht weg-

68

gefallen sei. Hiergegen wenden sich die Beteiligten zu 1)

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mit ihrer weiteren Beschwerde, mit der sie ihren Antrag wei-

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terverfolgen.

71

Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige Be-

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schwerde ist zulässig (§§ 43 Abs.1 Nr.1, 45 Abs.1 WEG, 2o,

73

22 Abs.1, 27, 29 FGG), in der Sache hat sie aber keinen Er-

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folg. Die Entscheidung des Landgerichts läßt keine Gesetzes-

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verletzung erkennen ( § 27 FGG).

76

1) Die Feststellung des Landgerichts, daß bereits die

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Rechtsvorgänger der Beteiligten zu 1) den Unterlassungsan-

78

spruch aus §§ 1oo4 Abs.1 BGB i.V.m. 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG

79

verwirkt hatten, ist entgegen der Ansicht der Beteiligten

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zu 1) aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

81

Der Senat hatte bereits in dem vorangegangenen Beschluß vom

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4.4.97 - 16 Wx 35/97 - die rechtlichen Grundlagen für die

83

Verwirkung des Anspruchs aufgezeigt und für den Streitfall

84

aufgrund der jahrelangen bewußten Duldung der Wohnnutzung

85

durch die Voreigentümer der Beteiligten zu 2) die Verwir-

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kung des Anspruchs bejaht. Hierauf wird Bezug genommen. Die

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dazu in der weiteren Beschwerde erhobenen Einwände recht-

88

fertigen keine andere Beurteilung.

89

Richtig ist zwar der Einwand, daß in Wohnungseigentumsver-

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fahren Vereinbarungen der Wohnungseigentümer für oder gegen

91

den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers gemäß § 1o

92

Abs. 2 WEG nur wirken, wenn sie als Inhalt des Sondereigen

93

tums im Grundbuch eingetragen sind. Auch läßt sich hier

94

eine solche - allenfalls konkludent zustandegekommene -

95

dinglich wirkende Abänderungsvereinbarung der

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Wohnungseigentümer über die Nutzung der zum Teileigentum

97

gehörenden Souterrainräume nunmehr zu Wohnzwecken nicht

98

feststellen. Zwar hatte das Verhalten der Rechtsvorgänger

99

der Beteiligten zu 1) bei der Rechtsvorgängerin der

100

Beteiligten zu 2) das Vertrauen auf eine auch zukünftige

101

Duldung der Nutzung der Räume zu Wohnzwecken und einer

102

Fortdauer der tatsächlichen Verhältnisse begründet. Allein

103

aufgrund dieses Vertrauens in eine faktische

104

Nutzungsbefugnis hatte die letztere indes nicht auch eine

105

entsprechende ins Grundbuch eintragungsfähige Rechts-

106

position erwerben können (so schon der Senat im Beschluß

107

vom 25.1o.93 - 16 Wx 6o/91 - = NJW 95,2o2; ebenso OLG

108

Düsseldorf ZMR 97, 374). Darüberhinaus würde eine

109

Vereinbarung über die Änderung einer in der

110

Teilungserklärung geregelten Zweckbestimmung mit

111

Vereinbarungscharakter - ihr Zustandekommen einmal

112

unterstellt - aber auch erst mit der Eintragung im

113

Grundbuch gemäß § 5 Abs.4 WEG zum Inhalt des

114

Sondereigentums aller Wohnungseigentümer gehören und erst

115

dann auch gegen die Sonderrechtsnachfolger wirken können

116

(Senat im Beschluß vom 5.3.97 - 16 Wx 279/97 - = NJW-RR

117

97,1442 mwN). Auch daran fehlt es hier unstreitig.

118

Entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 1) steht indes das

119

Fehlen einer entsprechenden dinglichen Rechtsposition der

120

Beteiligten zu 2) dem Verwirkungseinwand nicht entgegen.

121

Von der dinglichen Rechtsposition zu unterscheiden ist die

122

Frage, ob die Beteiligten zu 1) gleichwohl schuldrechtlich

123

verpflichtet sind, die von ihren Rechtsvorgängern

124

jahrelang bewußt geduldete Nutzung der Räume zu Wohnzwecken

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hinzunehmen. Das ist - wie im vorgenannten Beschluß des

126

Senats ebenfalls bereits ausgeführt ist - zu bejahen. Die

127

Beteiligten zu 1) sind nämlich an die entstandene

128

Rechtslage gebunden, auch wenn die Verwirkung aus dem

129

Wohnungsgrundbuch nicht ersichtlich ist. Denn sie haben mit

130

dem Erwerb des Wohnungseigentums als Rechtsnachfolger von
dem

131

Voreigentümer mangels besonderer gesetzlicher Bestimmungen

132

keine weitergehenden Rechte erhalten können, als dem

133

Voreigentümer zuletzt zustanden (vgl. auch BayObLG NJW-RR
91,

134

1o41 mwN; KG NJW-RR 89, 976 = OLGZ 89, 3o5 und WuM 93, 38).

135

2) Ebensowenig ist aus Rechtsgründen die Feststellung des

136

Landgerichts zu beanstanden, daß die ungebrochene Fortdauer

137

der Nutzung des Teileigentums zu Wohnzwecken bewiesen ist,

138

die den Einwand der Verwirkung des Unterlassungsanspruchs

139

nach wie vor rechtfertigen.

140

Das Landgericht ist aufgrund der Aussagen der erneut vernom-

141

menen Zeugen I. und M. in Verbindung mit den Dar-

142

stellungen der Beteiligten zu 2) bei ihrer persönlichen An-

143

hörung zu der Überzeugung gelangt, daß eine ausreichende

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Wohnnutzung der im Teileigentum der Beteiligten zu 2) ste-

145

henden, im Souterrain gelegenen Räume auch in den Jahren

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1984 bis 1993 stattgefunden hat. Dabei hat das Landgericht

147

entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 1) auch den der Wür-

148

digung entgegenstehenden Sachvortrag der Beteiligten zu 2)

149

im Parallelverfahren 2 O 2o5/94 LG Köln = 12 U 212/95 OLG

150

Köln berücksichtigt, was sich hinreichend deutlich dem zwei-

151

ten Absatz des angefochtenen Beschlusses entnehmen läßt. An

152

diese Tatsachenwürdigung des Landgerichts ist das Rechtsbe-

153

schwerdegericht gebunden, weil sie rechtsfehlerfrei zustan-

154

degekommen ist. Etwaige Verfahrens- oder Rechtsfehler haben

155

die Beteiligten zu 1) auch nicht gerügt. Eine weitergehende

156

Prüfung ist dem Senat daher verwehrt (§§ 27 Abs.1 S.2 FGG;

157

561 Abs.2 ZPO). Insbesondere kann die Glaubwürdigkeit von

158

Zeugen vom Rechtsbeschwerdegericht nicht nachgeprüft werden

159

(vgl. beispielsweise Keidel/Kuntze/ Winkler FG § 27 Rdnr.

160

47 mwN).

161

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht

162

billigem Ermessen, daß die Beteiligten zu 1) die gericht-

163

lichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen

164

und auch den Beteiligten zu 2) und 3) die ihnen im

165

Rechtsbeschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen

166

Kosten erstatten. Angesichts der Vorentscheidung des Senats

167

und der überzeugend begründeten Entscheidung des
Landgerichts

168

mußte für die Beteiligten zu 1) ohne weiteres einsichtig

169

sein, daß ihre weitere Beschwerde keine Aussicht auf Erfolg

170

haben würde.

171

Die Festsetzung des Gegenstandswerts für das Rechtsbeschwer-

172

deverfahren folgt aus § 48 Abs.3 WEG und entspricht den von

173

den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzungen der

174

Vorinstanzen.

175

Das Prozeßkostenhilfegesuch der Beteiligten zu 3) hat
mangels

176

Bedürftigkeit keinen Erfolg.