Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht ()
Urteil vom 2008-10-22, Aktenzeichen 1 KN 215/07

Tatbestand

I.

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Der Antragsteller wendet sich gegen die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 90 „Schlossplatz“ der Antragsgegnerin vor allem deswegen, weil der Änderungsplan zugunsten des Beigeladenen die Nutzungsmöglichkeiten erhöhe und damit die seines südlich benachbarten Grundstücks unzumutbar beeinträchtige.

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Dem Antragsteller gehören die Grundstücke Lange Straße 61 und Burgstraße 3. Diese liegen nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, sondern im unbeplanten Innenbereich. Die Beteiligten sind sich darin einig, dass deren Nutzung einem Kerngebiet entspricht. Das Grundstück Lange Straße 61 grenzt mit seiner östlichen Schmalseite an die Lange Straße und mit seiner nördlichen Längsseite an die Burgstraße; das Grundstück Burgstraße 3 grenzt westlich an. Mit einer Länge von ca. 5 m lag es noch im Bereich der alten Brandgasse, der westlichere Teil ging auf die Burgstraße in ihrer vollen Breite hinaus. Das darauf stehende Gebäude wird aufgrund einer im Jahre 1992 erteilten Baugenehmigung im Erdgeschoss als Spielhalle, im 1. OG für Büros (Zeitarbeitsfirma) genutzt. Das Dachgeschoss war zeitweise durch eine Arztpraxis genutzt. Der Antragsteller beabsichtigt, dieses wieder durch eine Arztpraxis nutzen zu lassen.

3

Dem Beigeladenen gehört das jenseits der Burgstraße, d. h. nördlich davon liegende Areal (Lange Straße 63). Die Burgstraße beginnt im Osten an der Langen Straße als schmale Brandgasse mit einer Breite von nur ca. 3,75 m. Ca. 20 m lang behielt sie vor der Änderungsplanung diese Breite. Weiter nach Westen weitete sie sich bis zum Schlossplatz auf gut 10 m Breite. Ein Streifen von ca. 3 Meter an der Nordseite der Burgstraße war von Bäumen bestanden und daher dem Kraftfahrzeugverkehr faktisch entzogen.

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Das Grundstück des Beigeladenen liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes der Antragsgegnerin Nr. 90 „Schlossplatz“, der im Jahre 2003 rechtsverbindlich geworden ist. Dieser Plan erfasst den Schlossplatz, die zwischen ihm und der Lange Straße liegende Bebauung sowie die umgebenden Verkehrsflächen einschließlich der Burgstraße, und setzt dort Kerngebiet fest. Dieser Plan Nr. 90 war Gegenstand der Rechtsfindung des Senats im Verfahren 1 MN 165/03 (OVG Lüneburg, B. v. 11.7.2003 - 1 MN 165/03 - BRS 66 Nr. 26), in dem sich zwei Grundstückseigentümer gegen die Überplanung des südlichen Teils des Schlossplatzes wandten; diese ermöglichte die mittlerweile vollzogene Ansiedlung eines Media-Marktes.

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Im Dezember 2006 fasste die Antragsgegnerin den Beschluss, eine erste Änderung des Planes Nr. 90 in Angriff zu nehmen. Anlass war die Absicht des Beigeladenen, die bisherige Nutzung seines etwa 60 m langen Grundstücks Lange Straße 63, welche den südlichen Abschluss des "östlichen Kerngebiets" bildet, als Hotel und Gaststätte ("F. ") aufzugeben und das Grundstück von einem Textilfilialisten nutzen zu lassen. Dafür waren die bislang vorhandene Bausubstanz und das Grundstück selbst zu klein; dieses ist an der Lange Straße nur ca. 16 m breit. Außerdem hatte sich nach Abbruch der Gebäude ergeben, dass die darunter liegenden Tonnengewölbe unter Denkmalschutz standen und auch aus statischen Gründen nicht geeignet waren, das für die Mitte des neuen Gebäudes vorgesehene Fluchttreppenhaus zu tragen. Aus diesem Grunde sollten Teile der Burgstraße dem Beigeladenen-Grundstück als Baufläche zugeordnet werden. Dieser verpflichtete sich, die Bebauungsplanänderung auf seine Kosten durchführen zu lassen. Zur Sicherung der Kostenübernahme schloss er mit der Antragsgegnerin einen städtebaulichen Vertrag ab.

6

Der am 22. Mai 2007 beschlossene 1. Änderungsplan zum Bebauungsplan Nr. 90 umfasst eine Fläche von insgesamt 180 m². Davon entfallen ca. 120 m² auf die bisherige Verkehrsfläche der Burgstraße. Die Restfläche betrifft das Grundstück des Beigeladenen im westlichen Bereich der Burgstraße. Der Geltungsbereich des Planes beginnt im Osten am Ende der Burgstraße als Brandgasse und reicht bis zum Schlossplatz. Der Planbereich hat die Gestalt eines waagrecht liegenden S. Der trotz Einwendungen benachbarter Grundstückseigentümer am 22. Mai 2007 beschlossene und am 6. Juni 2007 bekannt gemachte Änderungsplan hat im Wesentlichen folgenden Inhalt:

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- Er verlängert die Baulinie im Nordosten der Burgstraße ("Brandgassenteil") um ca. 3,5 m - 4 m nach Westen, so dass die "Brandgasse" entsprechend länger wird.

8

- Vom westlichen Ende des Brandgassenteils bis zum Schlossplatz wird ein 3 m breiter Streifen der Verkehrsfläche an der Nordseite der Burgstraße als bebaubar ausgewiesen. Die Grenze zur verbleibenden Fläche der Burgstraße ist hier als Baugrenze festgesetzt. Dadurch verringert sich die Breite der Burgstraße auf eine Länge von 35 m von ehemals 10,5 m auf nunmehr 7,5 m.

9

- Die ehemalige Baulinie zum Schlossplatz hin ist auf ca. 7 m ebenfalls nunmehr als Baugrenze statt als Baulinie festgesetzt.

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Die übrigen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 90 werden durch die Änderungsplanung nicht berührt.

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Die Antragsgegnerin begründete den 1. Änderungsplan damit, dass die Voraussetzungen für die Ansiedlung eines bestimmten Bekleidungseinzelhandelsgeschäfts geschaffen werden sollten. Dieses benötige auf dem Grundstück des Beigeladenen eine größere Ausdehnung. Diese solle durch Inanspruchnahme als entbehrlich angesehener Flächen der Burgstraße gewonnen werden, unter anderem, um westlich der denkmalgeschützten Kelleranlagen Raum für ein Treppenhaus zu schaffen. Die Erschließungsfunktion der Burgstraße werde dadurch nicht beeinträchtigt. Eine Zunahme des Anlieferverkehrs werde durch den 1. Änderungsplan nicht verursacht. Der Brandschutz werde durch den Plan nicht verschlechtert, sondern bleibe auf dem Stand vor der 1. Änderungsplanung. Der Plan ermögliche es im Bereich der nunmehr 7,50 m breiten Burgstraße, die bauordnungsrechtlichen Abstände einzuhalten. Dies sei auf den 3,50 m der Verlängerung der Brandgasse nicht möglich. Insgesamt komme es zwar zu einer Verschlechterung der Belichtungssituation für das Grundstück Burgstraße 3 durch die Neuplanung. Diese sei aber nicht als unzumutbar oder unzuträglich anzusehen. Die Nähe der neuen Nutzung werde den Wert benachbarter Liegenschaften und damit auch die des Antragstellers erhöhen. Deswegen sei ein Planschaden im Sinne des § 39 BauGB nicht zu erwarten.

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Im Beschluss über die Anregungen bekräftigte die Antragsgegnerin, es komme ihr auf die Stärkung der Innenstadt durch Ansiedlung neuer attraktiver Einzelhandelsbetriebe an. Nur mit dieser Erweiterung der überbaubaren Flächen könnten die nachgefragten Verkaufsflächen am Standort bereitgestellt werden, die für die Betriebsform erforderlich seien. Davon erwarte die Antragsgegnerin eine nachhaltige Belebung ihres Einzelhandels in der Innenstadt.

13

Die vom 1. Änderungsplan erfasste Verkehrsfläche der Burgstraße wurde mit Wirkung vom 11. Juni 2007 eingezogen, der Bereich an den Beigeladenen verkauft. Der Antragsteller legte hiergegen keinen Rechtsbehelf ein.

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Auf Antrag des Beigeladenen erteilte die Bauaufsichtsbehörde diesem am 27. März 2007 eine Teilbaugenehmigung für den Aushub einer Baugrube, das Einbringen der Fundamente und das Herstellen des Rohbaus für den vorderen Gebäudeteil auf dem Grundstück Lange Straße 63, der schon nach den bisherigen Festsetzungen bebaut werden konnte. Diese Genehmigung ließ der Antragsteller ebenfalls bestandskräftig werden. Gegen die dem Beigeladenen am 19. Juni 2007 erteilte Baugenehmigung für das Gesamtvorhaben erhob der Antragsteller Widerspruch und Klage. Das daraus entstandene Verfahren ist vor dem Verwaltungsgericht anhängig.

15

Seinen Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruches gegen die Baugenehmigung hatte das Verwaltungsgericht Hannover durch Beschluss vom 21. August 2007 - 12 B 3521/07 - (Vnb) abgelehnt. Die hiergegen zum Aktenzeichen 1 ME 294/07 eingelegte Beschwerde nahm der Antragsteller zurück.

16

Am 16. August 2007 erteilte die Bauaufsichtsbehörde eine Änderungsgenehmigung zu der Baugenehmigung vom 19. Juni 2007. Durch diese wurde die Traufhöhe des zu errichtenden Gebäudes auf ca. 8,65 m reduziert, weil sich durch eine Neuvermessung Abweichungen ergeben hatten. Durch die Änderung und das Zurücktreten der Bauflucht hinter die Baugrenze sollte ein Grenzabstand von ½ H im Bereich der nunmehr 7,50 m breiten Burgstraße eingehalten werden. Es ist zwischen den Beteiligten streitig, ob die Maßabweichung auf Ungenauigkeiten bei der Gebäudeerrichtung oder auf falschen Maßen schon bei der Planung beruhte.

17

Zur Begründung seines Normenkontrollantrages macht der Antragsteller geltend:

18

Das Rechtsschutzbedürfnis für die Durchführung dieses Verfahrens bestehe ungeachtet des Umstandes fort, dass er die Teilbaugenehmigung vom 27. März 2007 nicht angegriffen habe. Denn diese habe sich auf das beschränkt, was nach damaliger planungsrechtlicher Grundlage möglich gewesen sei. Die erst später in Kraft getretenen Erweiterungsmöglichkeiten habe sie nicht umfasst. Außerdem entfalle eine möglicherweise gegebene Bindungswirkung der Teilbaugenehmigung dadurch, dass die später erteilte Baugenehmigung durch den Nachtrag modifiziert worden sei. Der damit zulässige Normenkontrollantrag sei auch begründet. Es handele sich um eine reine Gefälligkeitsplanung zugunsten des Beigeladenen. Der Änderungsplan stelle zu Unrecht sein Vertrauen in die Fortgeltung des bisherigen Rechtszustandes hintan. Er habe die im Jahre 1990 erteilte Baugenehmigung zum Umbau des Gebäudes Burgstraße 3 nur sukzessive und in der Erwartung ausgenutzt, die Planfestsetzungen blieben uneingeschränkt erhalten. Seine Eigentumsinteressen seien untergewichtet worden. Die Abwägung sei insgesamt, insbesondere hinsichtlich der Belichtung des Gebäudes Burgstraße 3, fehlerhaft. Brandschutz und Erschließung seien nicht mehr gewährleistet.

19

Der Antragsteller beantragt,

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die vom Rat der Antragsgegnerin am 22. Mai 2007 als Satzung beschlossene 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 90 „Schlossplatz“ für unwirksam zu erklären.

21

Die Antragsgegnerin beantragt,

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den Antrag abzulehnen.

23

Sie erwidert:

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Der Änderungsplan vermindere nicht den Brandschutz oder eine ausreichende Erschließung. Die Belichtung des Grundstücks Burgstraße 3 werde nur geringfügig und in einem Umfang verschlechtert, der vom Antragsteller hinzunehmen sei. Es seien alle erheblichen Belange in die Abwägung eingestellt und vertretbar abgewogen worden. Es handele sich insbesondere nicht um eine rechtswidrige Gefälligkeitsplanung. Ein Vertrauen des Antragstellers in die Beibehaltung des alten Planungsrechts bestehe nicht. Die Baugenehmigung um Umbau des Gebäudes Burgstraße 3 sei schon 1990 und damit zu einem Zeitpunkt erteilt worden, zu dem die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 90 nicht habe abgesehen werden können. Das Eigentum des Antragstellers sei in der Abwägung berücksichtigt.

25

Der Beigeladene stellt keinen Antrag und beteiligt sich auch inhaltlich am Verfahren nicht.

26

Wegen der Einzelheiten von Vortrag und Sachverhalt wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Planaufstellungsvorgänge der Antragsgegnerin Bezug genommen, die in ihren wesentlichen Teilen Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe

II.

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Der fristgerecht gestellte Normenkontrollantrag ist zulässig.

28

Nach § 47 Abs. 2 VwGO ist antragsbefugt, wer geltend macht, durch die angegriffene Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in seinen Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Die Grundstücke des Antragstellers liegen zwar nicht im Geltungsbereich des angegriffenen Planes. Die Antragsgegnerin hatte bei der Abwägungsentscheidung auch/insbesondere auf sein Interesse Bedacht zu nehmen, den Eingangsbereich seines Gebäudes Burgstraße 3 und dessen Fenster durch Wahrung der Grenzabstandsvorschriften der Niedersächsischen Bauordnung weiterhin ausreichend belichtet und belüftet zu sehen.

29

Dem Antragsteller fehlt auch nicht das Rechtsschutzbedürfnis, obwohl er die dem Beigeladenen unter dem 27. März 2007 erteilte Teilbaugenehmigung bestandskräftig hatte werden lassen. Teilbaugenehmigungen können wie Vorbescheide Rechtswirkungen entfalten, welche auch zum Nachteil des Nachbarn gereichen können. Nach § 76 Abs. 1 NBauO darf sie die Bauaufsichtsbehörde nur erteilen, wenn nach dem Stand der Prüfung des Bauantrages gegen die Teilausführung keine Bedenken bestehen. Diese Tatbestandsvoraussetzung verlangt der Bauaufsichtsbehörde damit ab, ein vorläufiges Gesamturteil über das Gesamtvorhaben zu fällen, soweit dies nach dem Stand der Dinge möglich ist. Daraus ergibt sich zunächst ein Schutz des Bauherrn davor, aufwendige Teilbau-, insbesondere Gründungsarbeiten vorzunehmen, wenn das Gesamtvorhaben nicht oder nur in einem Umfang verwirklicht werden kann, welcher so kostspielige Arbeiten gar nicht erfordert. Daraus kann im Hinblick auf den Nachbarschutz aber auch folgen, dass die Teilbaugenehmigung zu dessen Lasten Bindungswirkung entfaltet. Lässt er die Teilbaugenehmigung unanfechtbar werden, kann das daher dazu führen, dass bestimmte nachbarrechtsrelevante Fragen mit der Teilbaugenehmigung abschließend entschieden sind. In der "endgültigen", d. h. nach § 75 NBauO erteilten Baugenehmigung werden diese Fragen dann unter Umständen nicht nach Art eines Zweitbescheides und mit der Möglichkeit neuerlichen Nachbarschutzes geregelt (vgl. zum Vorstehenden Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, NBauO, Komm., 8. Aufl. 2006, § 76 Rdnrn. 3, 6, 11). Darüber, wie weit eine solche Bindungswirkung reichen kann, mag im Einzelnen zwar Streit bestehen (vgl. OVG Berlin, B. v. 20.12.1991 - 2 S 91.91 -, BRS 52 Nr. 166; OVG Koblenz, B. v. 7.12.1990 - 1 B 12509/90 -, BRS 50 Nr. 168; OVG Lüneburg, B. v. 24.5.1993 - 1 M 1577/93 -, Vnb; B. v. 23.11.1992 - 6 M 5410/92 -, Vnb; offen gelassen bzgl. einer Teilbaugenehmigung für reine Erdarbeiten von OVG Lüneburg, B. v. 15.11.2006 - 1 ME 194/06 - NdsVBl. 2007, 136; vgl. a. OVG Münster, B. v. 3.4.1996 - 11 B 528/96 -, BRS 58 Nr. 150). Darauf kommt es hier aber nicht entscheidend an. Denn hier erstreckt sich diese Bindungswirkung gerade nicht auf die Flächen, welche erst durch die angegriffene erste Änderung des Bebauungsplanes Nr. 90 überbaubar wurden. Weil diese Änderung erst nach Stellung des Teilbauantrages und seiner Genehmigung rechtsverbindlich wurde, hatte sich der Beigeladene darauf beschränkt, Bauarbeiten in dem Umfang zur Teilbaugenehmigung zu stellen, wie sie schon unter Beachtung der bislang geltenden Planfestsetzungen verwirklicht werden konnten. Die Antragsgegnerin hatte als Bauaufsichtsbehörde zur Vorbereitung des Bescheides vom 27. März 2007 daher keinen Anlass, sich ein vorläufiges Urteil zum Gesamtvorhaben zu bilden. Daher band diese Teilgenehmigung weder sie als Genehmigungsbehörde noch den Antragsteller als Nachbarn hinsichtlich der Baumaßnahmen, welche erst auf der Grundlage der 1. Planänderung verwirklicht werden können. Eine dem Antragsteller positive Entscheidung kann diesem daher von Nutzen sein.

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Der Normenkontrollantrag ist begründet.

31

Es handelt sich zwar nicht um eine reine Gefälligkeitsplanung. Ausreichende Erschließung und Brandschutz bleiben gewährleistet. Ein Vertrauen des Antragstellers in die Fortgeltung der bisherigen Festsetzungen bestand nicht und hinderte die Antragsgegnerin nicht an der ersten Planänderung. Diese ist jedoch zu beanstanden, weil die Antragsgegnerin ihrer Abwägungsentscheidung zu Unrecht die Möglichkeit zu Grunde gelegt hatte, die Grundstücke des Antragstellers und des Beigeladenen müssten nur 1/2 H voneinander Abstand halten. Im Einzelnen sind zu den Rügen des Antragstellers die folgenden Ausführungen veranlasst:

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Der Plan ist erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB. Es handelt sich vorliegend nicht um eine nach § 1 Abs. 3 und Abs. 7 BauGB verbotene reine Gefälligkeitsplanung. Ein Plan ist erforderlich, wenn er nach der planerischen Konzeption der Gemeinde notwendig ist (BVerwG, Urt. v. 22.1.1993 - 8 C 46.91 - BVerwGE 92, 8). Eine Gefälligkeitsplanung entsteht - wie schon aus § 12 BauGB deutlich wird - nicht schon dadurch, dass der Plangeber einem privaten Planungswunsch Rechnung trägt: „Es ist einer Gemeinde keineswegs verwehrt, einen Plan als Folge entsprechender Wünsche betroffener Grundstückseigentümer aufzustellen oder zu ändern; in der Praxis werden derartige Anregungen sogar häufig Auslöser von Aufstellungsverfahren sein.“ (VGH Mannheim, B. v. 30.8.1993 - 8 S 773/93 -, Leitsatz in ZfBR 1994, 252, Langtext JURIS). Der Plan darf allerdings nicht allein zustande kommen, um Privatinteressen zu befriedigen. Er muss daneben auch von einem städtebaulichen Konzept der Gemeinde getragen und gerechtfertigt sein (BVerwG, B. v. 5.7.2007 - 4 BN 27.07 -, JURIS; B. v. 11.5.1999 - 4 BN 15.99 -, NVwZ 1999, 1338; OVG Lüneburg, Urt. v. 28.11.2000 - 1 K 3750/99 - Rspr-Datenbank OVG Lüneburg; OVG Münster, Urt. v. 21.2.2008 - 7 D 6/07.NE -, Langtext JURIS www.justiz.nrw). Der Plan darf auch ein einziges Grundstück betreffen (BVerwG, B. v. 16.8.1993 - 4 NB 29.93 - BRS 55 Nr. 3). Die Antragstellerin hat in der Begründung des 1. Änderungsplanes ausgeführt, dass sie bestrebt ist, die Attraktivität des Zentrums durch großflächige Einzelhandelsbetriebe zu stärken. Sie ist dabei davon ausgegangen, dass es wünschenswert wäre, wenn auf dem Grundstück des Beigeladenen, dass grundsätzlich eine solche Nutzung ermöglichen würde, eine etwas größere Verkaufsfläche geschaffen würde. Darin kommt eine vertretbare städtebauliche Motivation zum Ausdruck. Sollte der Flächenwunsch des Beigeladenen darauf beruhen, dass er die Ansiedlung der Filiale einer bestimmten Einzelhandelskette wünscht, so ist dies für die Vertretbarkeit der gemeindlichen Konzeption unerheblich. Die Begünstigung des Beigeladenen und des potenziellen Nutzers ist zwar Anlass, im Ergebnis aber bloßer Reflex der städtebaulichen Konzeption, die auf die Belebung der Innenstadt zielt.

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Die Abwägung betreffend die 1. Änderung zum Plan Nr. 90 ist fehlerhaft. Ein Satzungsbeschluss über einen Bebauungsplan ist rechtswidrig, wenn eine Abwägung überhaupt nicht stattgefunden hat. Das Abwägungsgebot ist ferner verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge einzustellen war. Schließlich liegt eine Verletzung auch vor, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen diesen in einer Weise vorgenommen wurde, die zur objektiven Gewichtigkeit der Belange außer Verhältnis steht (BVerwG, Urt. v. 12.12.1969 - IV C 105.66 - BVerwGE 34, 301).

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Die Erschließung wird durch die Verringerung der Verkehrsfläche der Burgstraße nicht erkennbar beeinträchtigt. Die effektiv zur Verfügung stehende Verkehrsfläche bleibt im Westteil der Burgstraße gleich, da der wegfallende Teil durch Anpflanzungen ohnehin dem Verkehr nicht zur Verfügung stand. Im Osten wird die Anlieferung für die Grundstücke Lange Straße 61 und Burgstraße 3 zwar erschwert. Die Transportstrecke zwischen LKW und Eingangsbereich verlängert sich um maximal 4 m. Die Antragstellerin hat diese Beeinträchtigung aber zu Recht als geringfügig erachtet und hinter dem für den Plan sprechenden Änderungsinteresse vertretbar zurückstehen lassen.

35

Der Brandschutz wird durch den Änderungsplan nicht verschlechtert. Es stand aufgrund der Anpflanzungen schon vorher keine über 8 m breite Verkehrsfläche zur Verfügung. Das war und ist aber auch nicht erforderlich, weil das Gebäude Burgstraße 3 über einen eigenen zweiten Rettungsweg verfügt, der nicht auf die Feuerwehr angewiesen ist.

36

Die Eigentumsinteressen des Antragstellers sind in der Abwägung berücksichtigt worden. Die Antragsgegnerin geht davon aus, dass die wirtschaftliche Aufwertung der unmittelbaren Umgebung durch die Ansiedlung eines Einzelhändlers die geringen Nachteile für die Eigentümer der Nachbargrundstücke ausgleicht.

37

Die Antragsgegnerin hat die durch den Änderungsplan verursachte Verkehrslärmbelastung durch Lieferverkehr als gering eingestuft. Dies ergebe sich daraus, dass der Plan lediglich zusätzliche Verkaufsfläche schaffe. Die dadurch bewirkte Verkehrszunahme sei „nicht direkt zuordenbar“ (Beiakte Bl. 262). Im Kerngebiet sei Lieferverkehr ohnehin zulässig. Das Problem wird in das Baugenehmigungsverfahren verwiesen. Tatsächlich bewirkt der Plan eine Vermehrung der Verkaufsfläche um maximal ca. 350 m². Angesichts der Gesamtverkaufsfläche ist diese Zunahme vernachlässigbar.

38

Ein Vertrauen des Antragstellers stand der angegriffenen Abwägung nicht entgegen. Es kann zwar ein bei der Abwägung zu berücksichtigender Umstand sein, dass ein Planbetroffener oder -nachbar in die Aufrechterhaltung der bisherigen Festsetzungen vertraut. Hat er dieses betätigt, dann muss sich die Gemeinde der Frage stellen, wie mit diesem Vertrauen umzugehen ist. Dieser Gesichtspunkt entfaltet hier schon deshalb keine dem Antragsteller vorteilhaften Rechtswirkungen, weil dieser sein Gebäude Burgstraße 3 auf der Grundlage einer Baugenehmigung aus dem Jahre 1990 umgestaltet hat und der Bebauungsplan Nr. 90 erst im Jahre 2003 rechtsverbindlich geworden ist. Selbst wenn sich die Ausnutzung des Bauscheins 1990 - wie der Antragsteller weniger glaubhaft geltend macht - bis nach Inkrafttreten des Planes Nr. 90 hingezogen haben sollten, wäre Grundlage seiner Investitionsbemühungen noch immer die Baugenehmigung. Deren Erteilung hat mit dem Plan Nr. 90 inhaltlich nichts zu tun.

39

Der Abwägungsvorgang ist nicht deshalb zu beanstanden, weil die Antragsgegnerin ihrer Planung unzutreffende Maße zugrunde gelegt hat. Es mag zwar sein, dass die Neuvermessung der vom Änderungsplan erfassten Gebäude zutrifft, die der Antragsteller hatte vornehmen und mit Schriftsatz vom 19. Dezember 2007 zu den Gerichtsakten mitteilen lassen. Das begründete einen das Abwägungsergebnis ergreifenden Mangel im Abwägungsvorgang aber nicht. Ganz abgesehen davon, ob dieser Mangel überhaupt im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 2, Halbsatz 2 BauGB offensichtlich ist, waren diese geringen Abweichungen jedenfalls nicht auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen.

40

Abwägungsvorgang und -ergebnis sind aber deshalb zu beanstanden, weil die angegriffene Abwägungsentscheidung ganz maßgeblich auf einer unzutreffenden Einschätzung der Fragen beruht, die sich hier hinsichtlich der Einhaltung der Abstandsvorschriften stellen. Die Antragsgegnerin nahm rechtsfehlerhaft an, das durch die erste Planänderung ermöglichte Vorhaben brauche zu den Grundstücken des Antragstellers, namentlich Burgstraße 3, nur einen Abstand von ½ H einzuhalten. Dies ergibt sich insbesondere daraus, dass sie meinte, mit einer auf eine Breite von 7,50 m reduzierten Burgstraße sei es möglich, die Abstandsvorschriften der Niedersächsischen Bauordnung einzuhalten, wenn das Vorhaben auf dem Grundstück des Beigeladenen ebenfalls 7,50 m hoch sei; je nach dem Maß des Zurücktretens hinter die Baugrenze seien auch größere Höhen möglich. Das trifft nicht zu.

41

Es ist zwar richtig, dass gemäß § 9 Abs. 1 NBauO die Verkehrsfläche des Straßenlandes bis zur Mittellinie dem Grundstück des Beigeladenen zurechnen ist. Angesichts der Höhe des geplanten Vorhabens von ca. 8 m konnte das Vorhaben jedoch nur dann in Einklang mit den Abstandsvorschriften verwirklicht werden, wenn in Abweichung von § 7 Abs. 3 NBauO nur ein Abstand von ½ H einzuhalten ist. Das ist entgegen der Annahme der Antragsgegnerin nicht der Fall. Der von ihr ersichtlich in Blick genommene § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 NBauO greift nicht zugunsten des Vorhabens ein, dessen Verwirklichung die erste Planänderung dient. Wie sich aus einem Vergleich mit dem Wortlaut des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 NBauO ergibt, gilt dieses Abstandsprivileg nur in Baugebieten, die ein Bebauungsplan als Kerngebiet festsetzt. Anders als bei Gewerbe- und Industriegebieten reicht nicht aus, wenn es sich lediglich um ein faktisches Kerngebiet handelt (zur Auslegung und Handhabung dieser Norm vergleiche Senatsbeschluss vom 25. Januar 2007 - 1 ME 177/06 -, BauR 2007, 1394).

42

Dieser Fehler war auch beachtlich im Sinne des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Seine Offensichtlichkeit ergibt sich aus den genannten Maßen und Erwägungen in der Planbegründung. Bei zutreffender Erkenntnis hätte das Abwägungsergebnis anders ausfallen müssen. Denn dann hätte die Antragsgegnerin beispielsweise eine Verringerung der rechtlich notwendigen Abstände dadurch erreichen können, dass sie die Südseite der Burgstraße in den Geltungsbereich des ein Kerngebiet festsetzenden Planes mit aufnimmt. Bereits aus dieser Fehleinschätzung der erforderlichen Abstände ergibt sich die Unwirksamkeit des Planes.

43

Der Senat sieht Veranlassung, darüber hinaus auf einen weiteren Mangel hinzuweisen. Die Festsetzung der Baulinie im östlichen Teil der Burgstraße ist im Ergebnis fehlerhaft und verstößt gegen § 1 Abs. 3 bzw. Abs. 7 BauGB.

44

Die Festsetzung einer Baulinie ist fehlerhaft, wenn sie den Bauherrn zu einem Verstoß gegen die Abstandsvorschriften der Niedersächsischen Bauordnung zwingt (vgl. Fickert/ Fieseler, BauNVO, 11. Aufl. 2008, § 23 Tz. 8.12 f.). Denn dann kann der Plan aus Rechtsgründen nicht vollzogen werden. Dies ist hier besonders deutlich insoweit gegeben, wie die Baulinie an der Nordostseite der Brandgasse um 3,5 - 4,0 m nach Westen verlängert wird. Dort hätte die planerisch erlaubte Bebauung nicht einmal den von der Antragsgegnerin fehlerhaft für einschlägig gehaltenen, in § 7 Abs. 4 Nr. 1 NBauO angeordneten Abstand von ½ H für Kerngebiete einhalten können. Es ist im Ergebnis hier unerheblich, ob die fehlende Vollzugsfähigkeit des Planes schon dessen Erforderlichkeit im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB entfallen lässt oder lediglich zu einem Abwägungsergebnisfehler iS des § 1 Abs. 7 BauGB führt. Beides hat eine Antragsstattgabe zur Folge.

45

Die für die Bebauung entlang der Baulinie auf dem Grundstück Lange Straße 63 erforderliche Unterschreitung der Regelabstände ist nicht durch § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2a BauGB gerechtfertigt. Diese Vorschrift wurde zwar durch Art. 1 Nr. 4 lit. a) des Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte (vom 21.12.2006, BGBl. I S. 3316) mit Wirkung vom 1. Januar 2007 (Art. 4 des Gesetzes) in das Baugesetzbuch eingefügt worden. Weil das Änderungsgesetz keine Überleitungsvorschrift enthält, hätte die Antragsgegnerin daher bei ihrem Satzungsbeschluss (22. Mai 2007) von dieser Vorschrift Gebrauch machen können. Sie hat diese Vorschrift indes ersichtlich nicht in Blick genommen. Dazu wäre insbesondere erforderlich gewesen, auch für die Südseite der Burgstraße Festsetzungen zu treffen. Denn nur dann kann im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB die Rede davon sein, das Maß einer Abstandsfläche festzusetzen. Ohne solche korrespondierenden Festsetzungen fehlt es in jedem Fall an der Bestimmbarkeit eines Abstandsmaßes.

46

Der Senat lässt offen, ob überhaupt eine Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB durch Festsetzung von Baulinien statt Flächenmaßen vorgenommen werden kann. Ebenso bleibt unentschieden, ob und mit welchem Ergebnis (nur Erhöhung der landesgesetzlich bestimmten Abstände oder auch deren Verringerung möglich?) die Vorschrift auf das niedersächsische System der Abstandspunkte anwendbar ist.

47

Eine Unterschreitung des nach der Niedersächsischen Bauordnung an sich geschuldeten Abstandes kommt hier auch nicht auf der Grundlage von § 13 NBauO in Betracht. § 13 Abs. 3 NBauO setzt zwar voraus, dass die Festsetzung von Baulinien in einem Bebauungsplan geringere Abstände als die Regelabstände des § 7 NBauO ermöglichen kann. Die Norm verlangt jedoch für diesen Fall, dass die Voraussetzungen für eine Ausnahme gemäß § 13 Abs. 1 und 2 NBauO vorliegen.

48

Der erkennende Senat hat dazu ausgeführt: „Wie sich aus § 13 Abs. 3 NBauO ergibt, sind solche Bebauungspläne nicht schlechthin unwirksam, vielmehr lässt die NBauO solche Bebauungspläne zu, wenn durch eine Ausnahme von den Abstandsvorschriften nach § 13 Abs. 1 NBauO ein Widerspruch zwischen den Festsetzungen des Bebauungsplanes und den Abstandsvorschriften ausgeräumt werden kann. Die NBauO stellt mit der Regelung des § 13 nicht nur klar, dass die landesrechtlichen Abstandsvorschriften nicht automatisch hinter Festsetzungen eines Bebauungsplanes zurücktreten (anders etwa Art. 7 BayBO 1994), sondern macht mit der Notwendigkeit von Ausnahmen nach § 13 Abs. 3 auch deutlich, dass der Bebauungsplan vom Landesrecht abweichende geringere Gebäude bzw. Grenzabstände nur festsetzen darf, wenn ihm eine besondere baugestalterische oder städtebauliche Absicht (§ 13 Abs. 1 Nr. 1) zugrunde liegt oder dies der Wahrung baugestalterischer oder städtebaulicher Belange bei Baumaßnahmen in bebauten Bereichen entsprechend der vorhandenen Bebauung dient (§ 13 Abs. 1 Nr. 3). Ein Widerspruch zwischen den Festsetzungen des Bebauungsplanes und den Vorschriften der NBauO über die regelmäßig einzuhaltenden Abstände ist so schwerwiegend, dass die Lösung dieses Widerspruchs in der Regel in der Begründung des Bebauungsplanes ihren Niederschlag finden muss.“ (OVG Lüneburg, Urt. v. 29.8.1996 - 1 K 3875/95 - BRS 58 Nr. 18).

49

Steht schon vorab fest, dass die Festsetzungen des Planes nicht nach § 13 NBauO ausnahmefähig und auch nicht befreiungsfähig nach § 86 NBauO sind, ist die Festsetzung des Planes unwirksam (Große-Suchsdorf u. a., NBauO, 8. Aufl. 2006, § 13 Rn. 30 f). So verhält es sich hier.

50

Eine Baugenehmigung aufgrund des § 13 Abs. 1 und 2 NBauO wird nicht rechtmäßig sein können. § 13 NBauO erlaubt geringere als die in § 7 NBauO vorgeschriebenen Abstände unter der Bedingung, dass die Voraussetzungen der Absätze 1 und 2 des § 13 erfüllt sind. Dabei verlangt § 13 Abs. 1 NBauO für das Abweichen vom Regelabstand Gründe besonderer Art, während Absatz zwei kumulativ fordert, dass die dort genannten Mindeststandards eingehalten werden.

51

Die von § 13 NBauO geforderte Art von Gründen liegt hier nicht vor.

52

Eine Verringerung des Abstandes ist nicht gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 2 NBauO durch die Denkmaleigenschaft des Kellers auf dem Grundstück des Beigeladenen gerechtfertigt. Die Vorschrift gestattet geringere Abstände zur Wahrung der Eigenart oder des besonderen Eindrucks von Baudenkmalen. Diese Zwecke machen eine Erweiterung der überbaubaren Fläche des Kerngebiets in die Verkehrsfläche der Burgstraße hinein nicht erforderlich. Eine Gefährdung des Kellers geht allenfalls davon aus, wenn auf ihm Treppenhäuser errichtet würden. Ein solches Vorhaben würde aber auf dem Wunsch nach großen Verkaufsflächen beruhen und nicht auf der Denkmaleigenschaft des Kellers.

53

Eine Unterschreitung des Regelabstandes ist auch nicht durch § 13 Abs. 1 Nr. 3 NBauO gerechtfertigt, denn es geht hier nicht darum, dass die festgesetzte Baulinie in der Flucht einer vorhandenen Bebauung liegt. Diese Vorschrift ist darauf ausgerichtet zu verhindern, das die Lücke in einer einst einheitlichen Straßenfront nur deshalb nicht vollständig wieder geschlossen werden kann, weil dem die Grenzabstände entgegenstehen, die gegenüber den auf der anderen Straßenseite liegenden Grundstücken zu wahren sind. Eine solche "Zahnlückensituation" besteht hier aber nicht. Vielmehr wird die Brandgasse offenbar erstmals in Richtung Westen verlängert. Vorhandene Bebauung ist im Übrigen auch die Flucht im ehemals 10,50 m breiten Teil der Burgstraße.

54

Die Festsetzung wird - anders als die Antragsgegnerin meint - auch nicht von § 13 Abs. 1 Nr. 1 NBauO getragen. Diese Vorschrift erlaubt Minderabstände, wenn dies zur Verwirklichung besonderer baugestalterischer oder städtebaulicher Absichten erforderlich ist. Zur Auslegung dieser Begriffe hat der erkennende Senat wiederholt Stellung genommen. Aus der Reihe dieser Entscheidungen lässt sich entnehmen, dass rein wirtschaftsstrukturelle Motive keine baugestalterischen oder städtebaulichen Absichten im Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 1 NBauO sind. „Städtebauliche“ und „baugestalterische“ Absichten beziehen sich in § 13 Abs. 1 Nr. 1 NBauO stets auf Gestaltungsabsichten, die im Hinblick auf das Ortsbild bestehen.

55

In einem Beschluss des erkennenden Senats vom 30. März 1999 wurde § 13 Abs. 1 Nr. 1 NBauO angewandt, weil es darum ging, das „architektonische Betongebirge“ des Kröpcke-Centers in Hannover erträglicher zu gestalten (B. v. 30.3.1999 - 1 M 897/99 -, NdsVBl. 2000, 10). In einem Urteil vom 26. Februar 2003 stand der stadtgestalterisch bedeutsame Erhalt des Fernsehturmes in Hannover zur Debatte (Urt. v. 26.2.2003 - 1 LC 75/02 - NdsVBl. 2003, 180). Zu der Frage, ob die Schaffung von zentralen Verkaufsflächen für Einzelhandel eine besondere städtebauliche Absicht iS § 13 Abs. 1 Nr. 1 NBauO darstellt, hat der Senat anlässlich der Ansiedlung eines Media-Marktes am Schlossplatz der Antragsgegnerin ausgeführt, dass neben der Absicht, einen Einkaufsmagneten anzusiedeln zumindest auch städtebauliche im Sinne gestalterischer Absichten wie die Schaffung von „Platzcharakter“, „urbaner Intimität“, „optischem Anschluss an die Innenstadt“ etc. als Motiv vorhanden sein müssen (B. v. 11.7.2003 - 1 MN 165/03 - BRS 66 Nr. 26). In einem Beschluss vom 3. September 2003 wurde § 13 Abs. 1 Nr. 1 NBauO angewandt, um den optischen Abschluss einer Fußgängerzone durch ein Eiscafé zu ermöglichen (B. v. 3.9.2003 - 1 ME 193/03 - NJW 2004, 382). In dem Beschluss aus dem November 2005 zur „Stadtgalerie Hameln“ (B. v. 15.11.2005 - 1 ME 153/05 - NST-N 2005, 285) hat der Senat anerkannt, dass die Absicht, eine 350 m lange Fassade gliedern zu können, eine städtebauliche bzw. gestalterische Absicht iS des § 13 Abs. 1 Nr. 1 NBauO ist. Zu demselben Objekt stellte der Senat in seinem Beschluss vom 25. Januar 2007 (- 1 ME 177/06 -, NVwZ 2007, 608) klar: „Richtig ist zwar, dass vor einer „Banalisierung des § 13 Abs. 1 Nr. 1 NBauO“ zu warnen ist. Nicht jedwede Lösung, die sich, beurteilt nach § 34 BauGB, einfügen würde, ist danach schon als besondere städtebauliche oder gestalterische Absicht zu bezeichnen. Insbesondere darf sich die Lösung nicht darauf beschränken, lediglich im näheren Umfeld zu einer „gefälligen Lösung“ zu gelangen. „Städtebauliche“ Absichten erfordern vielmehr, dass das in Rede stehende Objekt das Stadtbild zu beeinflussen geeignet ist. In diesem Zusammenhang muss die gefundene Lösung also eine Besonderheit aufweisen.“

56

Das VG Hannover hat in seinem Beschluss vom 21.8.2007 - 12 B 3521/07 - zu diesem hier zwar eine gegenteilige Ansicht vertreten und gemeint, "städtebauliche Absichten“ im Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 1 NBauO könnten auch ausschließlich wirtschaftsstruktureller Art sein. Diese Ansicht findet im Gesetz jedoch keine Stütze. Die Kommentierung zu § 13 NBauO geht davon aus, dass „städtebauliche oder baugestalterische“ Absichten vorliegen können, wenn es um „neue Gebäudeformen oder neue städtebauliche Strukturen“ geht, nicht hingegen, wenn Motiv der Abstandsunterschreitung eine lukrative Grundstücksnutzung ist (Große-Suchsdorf, aaO, § 13 Rn. 4). Systematisch spricht die Verwendung des vergleichbaren Terminus „bestimmte städtebauliche, baugestalterische … Absichten“ in § 56 Abs. 1 S. 1 NBauO betreffend die örtlichen Bauvorschriften (Gestaltungssatzungen) dafür, dass es stets um Gestaltung gehen muss (in der Ursprungsfassung von 1973 waren § 13 und § 56 NBauO darüber hinaus auch rechtstechnisch verklammert). Zwar kann diese Gestaltung Mittel zur Verwirklichung gestaltungsfremder Zwecke sein (vgl. Große-Suchsdorf, aaO § 56 Rn. 6), die Gestaltung muss aber zumindest Zwischenzweck sein (z. B. attraktive Gestaltung zwecks Förderung des Tourismus). Für ein solches Verständnis spricht auch ein Vergleich zu den Normen über geminderte Abstände in anderen Bundesländern. So wird für § 6 Abs. 4 Nr. 1 („besondere örtliche Verhältnisse“) LBO BW oder § 6 Abs. 16 NW BauO („besondere städtebauliche Verhältnisse“) auf gestalterische Fragen abgestellt (vgl. für NW: OVG Münster, B. v. 2.12.2005 - 7 B 1411/05 - BauR 2006, 576 LS / juris; B. v. 5.10.1998 - 7 B 1850/98 - BRS 60 Nr. 105; VG Aachen - 3 L 36/06 - juris).

57

Im vorliegenden Fall dient die Verlängerung der Brandgasse nach den Beschlüssen des Rates der Antragsgegnerin allein der Gewinnung zusätzlichen Verkaufsraumes, um ein großflächiges Bekleidungshaus unterbringen zu können. Die Antragsgegnerin bestreitet nicht, dass auf dem Grundstück des Beigeladenen auch ohne diese geringe Erweiterung schon Bekleidungseinzelhandel untergebracht werden kann - nur eben nicht ganz in den gewünschten Ausmaßen. Dieses Motiv ist mit den vom Senat bisher als „baugestalterischen oder städtebaulichen Absichten“ anerkannten Absichten nicht vergleichbar. Gestalterische Gründe, die die Verlängerung der Brandgasse in der Burgstraße tragen sollen, werden zwar ganz am Rande in dem von der Antragsgegnerin im gerichtlichen Verfahren eingereichten undatierten Vermerk des Leiters des Fachbereichs Stadtentwicklung der Antragsgegnerin erwähnt. Diese Erwägungen haben aber keinen Eingang in die Abwägungsentscheidungen des Rates gefunden, die den Plan ausschließlich wirtschaftsstrukturell begründen.

58

Auch das von § 13 Abs. 1 Nr. 1 NBauO geforderte Gewicht der Gründe fehlt hier. Selbst wenn man wirtschaftsstrukturelle Gründe ihrer Art nach für eine Anwendung des § 13 Abs. 1 Nr. 1 NBauO würde ausreichen lassen, liegen vorliegend jedenfalls keine „besonderen“ städtebaulichen Absichten im Sinne des Gesetzes vor. Dieser Begriff hat hier nicht dieselbe Bedeutung wie in § 1 Abs. 7 und 9 BauNVO. Dort verlangt das Bundesverwaltungsgericht für „besondere“ Gründe nicht Gründe einer besonderen Gewichtigkeit, sondern Gründe, die eine Feindifferenzierung der Festsetzungen tragen können. Dass die Gründe kein besonderes Gewicht haben müssen, ergebe sich auch daraus, dass die Festsetzungen die Nutzung der Grundstücke nicht nur einengen, sondern gegenüber der Regel auch erweitern können (BVerwG, U. v. 22.5.1987 - 4 C 77.84 - BVerwGE 77, 308). Bei § 13 NBauO verhält es sich anders: Es geht stets um eine Verkürzung der Regelabstände zu Lasten der Nachbarn. Daher müssen die Gründe ein besonderes Gewicht haben. In diesem Sinne stehen „besondere“ den „allgemeinen“ städtebaulichen Gründen gegenüber. Ein besonderer Grund liegt demnach vor, wenn das Interesse der planenden Gemeinde an der Verringerung der Regelabstände ein erhöhtes Gewicht hat, weil vitale städtebauliche Interessen diese Verringerung vernünftigerweise fordern. Allerdings ist die „Besonderheit“ nicht erst gegeben, wenn die städtebaulichen Absichten einen ganz hohen Rang haben. Der Senat hat in der Entscheidung vom 15. November 2005 (- 1 ME 153/05 -, aaO) dazu ausgeführt: „Die mit dem Plan verfolgten Bauabsichten sind nicht erst dann im Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 1 NBauO „besonders“, wenn architektonisch oder städtebaulich geradezu hervorragende Projekte verfolgt werden. Es reicht vielmehr aus, dass ein vom Normalen abweichender, letztlich aber zum selben Ziel, nämlich zumindest gleich guten Wohn- und Arbeitsverhältnissen führender Weg gesucht wird … . Die mit dem angegriffenen Plan verfolgten städtebaulichen Absichten müssen nicht notwendig das gestalterische oder städtebauliche „Nonplusultra“ bilden. … „Besonders“ im Sinne des Abs. 1 Nr. 1 sind die Absichten nur dann, wenn sie „grundsätzlich“, das heißt überhaupt von einem Gewicht sind, welches die Unterschreitung der gesetzlichen Abstände zu rechtfertigen vermag. Je mehr diese unterschritten werden, von desto größerem Gewicht müssen die Absichten sein. Diese Wechselwirkung (vgl. dazu Große-Suchsdorf/Lindorf/ Schmaltz/Wiechert, a.a.O. u. Barth/Mühler, Abstandsvorschriften der NBauO, § 13 Rdnr. 7) gilt nicht nur hinsichtlich des „Ob“, sondern auch hinsichtlich des „Wie“ der Unterschreitung.“ Danach kann eine gängige städtebauliche Absicht, deren Verwirklichung nicht besonders dringend ist, kann eine Planung mit einer Verringerung von Regelabständen zu Lasten von Nachbarn nicht rechtfertigen.

59

Allein die Absicht, großflächigen Einzelhandel in zentraler Lage unterzubringen, ist eine übliche und normale Überlegung, die eine Unterschreitung der Grenzabstände nicht rechtfertigt (so OVG Lüneburg, B. v. 25.1.2007, 1 ME 177/06 -, aaO; anders VG Hannover, B. v. 21.8.2007, aaO). Das gilt jedenfalls dann, wenn die Belebung des Zentrums nicht besonders dringend ist und die Unterschreitung der Grenzabstände für diese Absicht nicht erforderlich ist. Die Antragsgegnerin hat den angegriffenen Plan nicht mit gestalterischen Absichten begründet, sondern ausschließlich mit dem "wirtschaftsstrukturellen" Grund, es steigere die Attraktivität ihrer Innenstadt, wenn dieser Textilfilialist sich ansiedle. Das begründet eine Ausnahmesituation nach § 13 Abs. 1 Nr. 1 NBauO nicht und könnte außerdem auch dadurch realisiert werden, dass sich zwei oder drei benachbarte Grundstücke "zusammentun" und so die Flächen schaffen, derer dieser Filialist bedarf.

60

Es kommt hinzu, dass die von § 13 Abs. 2 Satz 2 NBauO geforderten Mindeststandards für die Abstände durch die Verlängerung des Schmalstücks der Burgstraße nicht eingehalten werden. Die Antragsgegnerin hat keinen den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gleichwertigen Zustand geschaffen, wie § 13 Abs. 2 NBauO es für die Unterschreitung der Regelabstände aus den Gründen des § 13 Abs. 1 Nr. 1 NBauO verlangt. Zu den hierbei zu wahrenden Anforderungen hat der Senat in der oben zitierten Entscheidung vom 15. November 2005 (- 1 ME 135/05 -, aaO) ausgeführt: „Das [gleichwertiger Zustand] ist dann der Fall, wenn auf den Nachbargrundstücken im praktischen Ergebnis die Verhältnisse herrschen, wie sie bei Einhaltung der gesetzlichen Grenzabstände bestehen würden … .“ Anders als das Verwaltungsgericht Hannover in seinem Beschluss vom 21. August 2007 - 12 B 3521/07 - annimmt, sind gleichwertige Verhältnisse nicht schon dann geschaffen, wenn die Situation nicht ungesund ist. Mit den „allgemeinen Anforderungen“ sind nach allgemeiner Meinung die Anforderungen gemeint, deren Sicherung die §§ 7 ff NBauO dienen. § 13 Abs. 2 Satz 2, 2. Alt. NBauO erlaubt noch eine Unterschreitung der gleichwertigen Entsprechung. Würde man den §13 Abs. 2 Satz 2 nicht auf die Abstände beziehen, welche sich aus einer Anwendung der §§ 7 ff. NBauO ergeben, sondern auf Mindestabstände zum Schutz der Gesundheit, so würde § 13 Abs. 2 Satz 2, 2. Alt. NBauO im Ergebnis sogar eine Gesundheitsverletzung erlauben. Diese Annahme verbietet sich schon aus verfassungsrechtlichen Gründen. Das Niveau der „den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gleichwertigen“ Lösung muss also in der Regel deutlich über der Grenze zur Gesundheitsgefahr liegen. Das wird auch durch die Gesetzgebungsgeschichte (vgl.: Stenogr. Protokolle, 7. Wahlperiode, 74. Sitzung v. 4.7.1973, Sp. 7539) belegt: „Ausnahmen sollen nur unter strengen Voraussetzungen zulässig sein. Wenn nicht Gründe des Denkmalschutzes zu geringeren Abständen führen, sollen die Menschen in den Gebäuden noch ebensoviel Licht und Luft erhalten … wie dies bei Einhaltung der Abstandsvorschriften der Fall wäre.“ Als Beispiel für die Anwendung der Ausnahmevorschrift werden Fälle angeführt, in denen in einer der gegenüberliegenden Wände die Fenster so hoch liegen, dass der geringe Abstand nicht schadet (LT-Drs. 6/ 664, S. 73; vgl. dazu die Zeichnungen in: Große-Suchsdorf, NBauO, 1. Aufl. 1974, § 13 Rn. 6).

61

Gleichwertige Zustände werden hier aller Voraussicht nach nicht erreicht werden können. Die Belichtungssituation von Räumen im Gebäude Burgstraße 3 wird erheblich verschlechtert. In der Entscheidung vom 15. November 2005 hatte der Senat einen Lichteinfallswinkel von 50 Grad und in dem Beschluss vom 30. März 1999 von 41 Grad für ein Kerngebiet noch für ausreichend gehalten. In der vorliegend zu beurteilenden Situation entsteht für die im Osten des Gebäudes straßenseitig angeordneten Fenster im 1. Obergeschoss ein Lichteinfallswinkel von nur ca. 30 Grad. Das unterschreitet sogar die für Kerngebiete geltende Regel von 45 Grad deutlich. Es ist jedenfalls derzeit nicht ersichtlich, dass diese Einschränkung durch Wahl bestimmter "freundlicher" Materialien oder in sonstiger Weise jedenfalls so weit kompensiert wird, dass den Anforderungen des § 13 Abs. 2 NBauO genügt wird.

62

Die vom Senat vertretene Rechtsmeinung behindert nicht in unvertretbarer Weise die Rekonstruktion alter "Stadtgestalten", die sich unter anderem durch enge Gassen auszeichnen. Speziell für diese Fälle erlaubt § 13 Abs. 1 Nr. 3 NBauO Abstandsunterschreitungen, bei denen § 13 Abs. 2 NBauO auch Abstriche vom „gleichwertigen“ Nachbarschutz zulässt. Hier soll die "Brandgasse" aber über das überkommene Maß hinaus verlängert werden.

63

Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin ist es gerade bei einer Neuplanung nicht so ohne weiteres möglich, an frühere Bauepochen ("Mittelalter") erinnernde Gassengestaltungen zu reaktivieren. Gerade im Falle des Neubaus stellt sich weit eher die Frage, ob nicht jedenfalls jetzt das neue Bauordnungsrecht mit seinen modernen Anforderungen an Belichtung und Belüftung "endlich" soll durchsetzen können. Das gilt namentlich dann, wenn der erstrebte Zweck - Schaffung größerer Verkaufsflächen in historisch geprägtem Umfeld - durch den Zusammenschluss mehrerer Gebäude erreichen lässt.

64

Die durch die Festsetzung der Baulinie erzwungene Unterschreitung der Regelabstände des § 7 NBauO und des Mindestabstandes des § 13 Abs. 2 NBauO ist auch nicht deswegen rechtmäßig, weil der 1. Änderungsplan im Wege einer Befreiung (§ 86 NBauO) vollzugsfähig werden könnte. Ob ein Bebauungsplan, dessen Festsetzung nur durch Befreiung vollzogen werden kann, rechtsgültig sein kann, ist umstritten (für Unwirksamkeit: Bielenberg, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Stand 9/2007, § 23 BauNVO, Rn. 15; ebenso Fickert/Fieseler, aaO, § 23 Rn. 8.2; a. A. Große-Suchsdorf, aaO, § 13 Rn. 30 gegen Barth/Mühler, § 13 Rdnr. 50). Besonders problematisch ist diese Frage, wenn der Bebauungsplan selbst erst die Beschränkungen herbeiführt, von denen dann befreit werden soll.

65

Das bedarf hier aber keiner abschließenden Entscheidung. Denn es bestehen keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Befreiung nach § 86 Abs. 1 NBauO hier vorliegen. Es fehlt sowohl an der Atypik der Situation wie an einer offenbar nicht beabsichtigten Härte für den Beigeladenen. Eine Befreiungslage verlangt eine atypische Situation gerade hinsichtlich des Schutzzwecks der Norm, von der befreit werden soll (Große-Suchsdorf, aaO § 86, Rn. 7). Eine besondere Härte ist gegeben, wenn es der Einhaltung der Abstandsvorschriften nicht bedarf, um die mit ihnen beabsichtigten Ziele erreichen, und damit dem Betreffenden ein Sonderopfer auferlegt würde. Es ist hier nicht ersichtlich, worin diese Voraussetzungen hier vorliegen. Die zusätzliche Verschattung des Gebäudes des Antragstellers beruht im Wesentlichen auf dem Wunsch des Beigeladenen nach einer lukrativen Grundstücksnutzung und den damit konform gehenden städtebaulichen Absichten der Antragsgegnerin. Solche Absichten sind aber bei gewerblichen Projekten geradezu der Regelfall. Eine Sonder(opfer)situation ist hier allenfalls in Hinblick auf den denkmalgeschützten Keller erkennbar. Die Errichtung des Treppenhauses auf der Fläche der alten Brandgasse ist aber zentral durch den Wunsch nach großen Verkaufsflächen motiviert; es ist auch nicht vorgetragen, warum das Treppenhaus nicht weiter westlich auf dem Grundstück des Beigeladenen (im Bereich der ehemals 10,50 m breiten Burgstraße) hätte errichtet werden können.

66

Auch die Möglichkeit, dass ein die Befreiungsmöglichkeit rechtfertigender Härtefall durch eine Rechtsänderung herbeigeführt wird, liegt hier nicht vor. Grundsätzlich ist eine solche Möglichkeit zwar anerkannt. Sie bezieht sich allerdings nur auf die Fälle, in denen neues Abstandsrecht dazu führt, dass vorhandener, legal errichteter Baubestand sinnvoll nicht mehr genutzt werden kann und bei Abwägung der konkurrierenden Interessen das Nutzungsinteresse des Eigentümers dieser Substanz Vorrang beanspruchen kann (vgl. z. B. BVerwG, Urt. v. 16. Mai 1991 - 4 C 17.90 -, BVerwGE 88, 191 = BRS 52 Nr. 157 = DVBl. 1992, 165). Ein solcher Fall ist hier gerade nicht gegeben. Der vorhandene Baubestand wurde - bis auf das denkmalgeschützte Tonnen-Kellergewölbe - beseitigt. Der neue Baubestand muss sich bemühen, in Einklang mit dem geltenden Abstandsrecht zu treten. Das ist planerisch - wie oben angedeutet - auch möglich, nämlich wenn entsprechend der tatsächlichen Nutzung auch die südlich der Burgstraße liegenden Flächen als Kerngebiet überplant werden. Dann werden die konkurrierenden Nutzungsinteressen zu einem gerechteren Ausgleich gebracht, als dies nach § 86 NBauO der Fall ist, in dem häufig nur der eine Grundstücksnachbar profitiert. Eine solche Überplanung läge angesichts der Nutzungsinteressen, die er für das Gebäude Burgstraße 3 hegt, auch im Interesse des Antragstellers.

67

Ob die durch den Plan ermöglichten zusätzlichen Baukörper erdrückend und rücksichtslos gegenüber der Bebauung auf der Südseite der Burgstraße sind, kann angesichts der rechtwidrigen Festsetzung der Baulinie offen bleiben, liegt allerdings nicht nahe.

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