Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1996-01-22, Aktenzeichen 10 U 23/95
ECLI:DE:OLGK:1996:0122.10U23.95.00

Tenor

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Berufung ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.

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Die Klägerin hat für ihre Maklertätigkeit eine Provision von
13.627,50 DM (3,45 % von 395.000,- DM) verlangt. Hierauf haben die
Beklagten vor Klageerhebung 3.082,50 DM gezahlt. Der restliche
Provisionsanspruch von 10.545,00 DM steht der Klägerin nicht zu,
weil die Beklagten mit einem Schadensersatzanspruch in dieser Höhe
wirksam aufgerechnet haben.

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Die Klägerin ist aus positiver Vertragsverletzung zum
Schadensersatz verpflichtet, da der für sie handelnde Zeuge V.
gegen die Vereinbarung vom 24.1.1995, nach der die Klägerin den
Beklagten das später von diesen erworbene Haus S. Straße 21 in B.
zum Preis von 385.000,- DM reservierte, verstoßen hat.

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Diese Vereinbarung ist zwischen den Parteien zustande gekommen.
Zwar hat der Beklagte den vom Zeugen V. übergebenen Entwurf
handschriftlich ergänzt. Auch trägt das Schriftstück nicht die
Unterschrift der Klägerin. Wie sich jedoch aus der Erklärung der
Prokuristin der Klägerin, Frau R., im Beweisaufnahmetermin vor dem
Landgericht ergibt, war dem Beklagten die von ihm ergänzte und
unterschriebene Vereinbarung, nachdem er sie zuvor dem Zeugen V.
wieder ausgehändigt hatte, auf seine Bitte hin von der Klägerin
zugefaxt worden. Spätestens hierdurch brachte die Klägerin zum
Ausdruck, daß sie mit der Vereinbarung in der vorliegenden Form,
also auch mit den handschriftlichen Ergänzungen der Beklagten,
einverstanden war. Dies gilt insbesondere auch deswegen, weil die
Vereinbarung durch die Ergänzungen in ihrem wesentlichen Inhalt
nicht verändert wurde. Der Zeuge V. hatte das Schriftstück zudem
nicht nur bereits widerspruchslos entgegengenommen, sondern auf ihm
auch den vorgesehenen Notartermin handschriftlich vermerkt. Wenn
die Klägerin einer Reservierungsvereinbarung in der vorliegenden
Form nicht hätte abschließen wollen, so hätte sie dies spätestens
zum Ausdruck bringen müssen, als sie das Schriftstück den Beklagten
zufaxte. Dies ist nicht geschehen.

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Nach dem von der Klägerin selbst gewählten Wortlaut der
Vereinbarung verpflichtete sie sich, bis zum 2.2.1995, also bis zum
Abschluß des für diesen Tag vorgesehenen Kaufvertrages, keine neue
Verkaufsbemühungen zu entwickeln. Nach dem handschriftlichen Zusatz
sollte die Klägerin darüber hinaus die Vertragsverhandlungen
sachdienlich und unparteiisch fördern.

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Sinn und Zweck der Vereinbarung war damit, von seiten des
Maklers nicht nur alles zu unterlassen, was einen Vertragsabschluß
zu den vorgesehenen Bedingungen gefährden konnte, sondern auch auf
eine erfolgreiche Abwicklung des vorgesehenen Verkaufs hinzuwirken.
Anderen Interessenten, auch solchen, die bereits vorher Interesse
an dem Objekt gezeigt hatten und für die die Klägerin
Maklertätigkeiten entfaltet hatte, durfte sie für den Zeitraum der
Reservierung keine Informationen mehr geben, durch die der
Vertragsabschluß hätte scheitern können. Faktisch hatte sich die
Klägerin damit verpflichtet, das Objekt für die Zeit der
Reservierung vom Markt zu nehmen.

8

Gegen diese Verpflichtungen hat, wie die Beweisaufnahme ergeben
hat, der Zeuge V. verstoßen. Wie dieser selbst bekundet hat,
meldete sich am 27.1.1995, also nach Abschluß der
Reservierungsvereinbarung, der Interessent Dr. H. und erkundigte
sich danach, was der Verkäufer zu seinem letzten Angebot in Höhe
von 368.000,- DM gesagt habe. Hierauf erklärte er, daß der
Verkäufer das Angebot nicht akzeptiert habe, vielmehr das Haus zum
Preis von 385.000,- DM an einen anderen Interessenten verkauft
werden sollte und für den 2.2.1995 der entsprechende Notartermin
vorgesehen sei. Bereits mit dieser Auskunft verletzte der Zeuge die
Verpflichtungen aus der Reservierungsvereinbarung. Zwar konnte er
aufgrund des Anrufs nicht verhindern mitzuteilen, daß das Haus noch
nicht verkauft sei, er hätte jedoch alles vermeiden müssen, um bei
dem Zeugen Dr. H. ein Kaufinteresse aufrechtzuerhalten oder erneut
zu wecken. Durch die Mitteilung des Kaufpreises von 385.000,- DM
und des vorgesehenen Notartermins erfuhr der Zeuge, welchen Preis
er bieten müßte, um "im Geschäft zu bleiben". Außerdem konnte der
Zeuge erkennen, daß im Hinblick auf den nahegelegenen Notartermin
Eile geboten war, wenn er seine Erwerbschance noch wahrnehmen
wollte. Dem Zeugen V. muß klar gewesen sein, daß der Zeuge Dr. H.
an dem Haus sehr interessiert war. Dieser hatte bereits vorher zwei
Angebote abgegeben. Nachdem das erste Angebot von 360.000,- DM
nicht akzeptiert worden war, hatte er sein zweites Angebot auf
368.000,- DM erhöht. Dies hätte den Mitarbeiter der Klägerin
veranlassen müssen, mit seinen Informationen gegenüber dem Zeugen
Dr. H. äußerst vorsichtig zu sein, um nicht die Abgabe eines
weiteren, über 385.000,- DM liegenden Angebotes zu veranlassen. Der
Zeuge V. beließ es jedoch nicht einmal bei diesen gezielten
Informationen, sondern erklärte dem Zeugen Dr. H., wie dieser bei
seiner Vernehmung bekundet hat, "er müsse nunmehr auf den
Exposé-Preis, also auf 395.000,- DM, gehen, wenn überhaupt noch
etwas zu machen sei". Damit zeigte der Zeuge V. dem Zeugen Dr. H.
sogar den Weg dafür auf, wie er ggfls. doch noch das Haus erwerben
könne. Ein solches Vorgehen war nicht nur mit der
Reservierungsvereinbarung nicht vereinbar, sondern lief ihr konträr
entgegen.

9

Die Klägerin kann sich zur Entstehung nicht darauf berufen, daß
sie auch für den Verkäufer tätig war und daß dieser ein Interesse
daran haben mußte, einen möglichst hohen Kaufpreis für sein
Grundstück zu erzielen. Nachdem die Klägerin sich gegenüber den
Beklagten verpflichtet hatte, sich für einen Verkauf zum Preis von
385.000,- DM einzusetzen, mußte das Interesse des Verkäufers
zurückstehen. Insoweit waren die Befugnisse aus der Doppeltätigkeit
der Klägerin, wollte sie ihre Provisionsansprüche gegenüber den
Beklagten nicht verlieren, durch die Reservierungsvereinbarung
eingeschränkt worden.

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Aufgrund des Verhaltens des Zeugen V., das sich die Klägerin
gemäß § 278 BGB zurechnen lassen muß, kam es zu einem höheren
Kaufpreisangebot von 395.000,- DM durch den Zeugen Dr. H., so daß
die Beklagten ihrerseits den in der Reservierungsvereinbarung
vorgesehenen Kaufpreis von 385.000,- DM auf 395.000,- DM erhöhen
mußten, um das Haus doch noch erwerben zu können. Hierdurch sind
den Beklagten höhere Aufwendungen in Höhe von unstreitig 10.545,-
DM (höherer Kaufpreis: 10.000,- DM; erhöhte Maklergebühr in Höhe
von 3,49 % von 10.000,- DM: 345,- DM; Grunderwerbssteuer in Höhe
von 2 % von 10.000,- DM: 200,- DM) entstanden.

11

Daß das Verhalten des Zeugen V. für die Entstehung dieser
zusätzlichen Kosten kausal ist, kann nicht zweifelhaft sein. Es ist
zwar denkbar, daß der Zeuge Dr. H. nach einem Telefongespräch mit
dem Zeugen V., in dem dieser nur auf den bevorstehenden Kauf des
Hauses hingewiesen hätte, bei dem Verkäufer angerufen und auf diese
Weise den vorgesehenen Kaufpreis erfahren hätte, irgendwelche
Anhaltspunkte dafür, daß der Zeuge Dr. H. in dieser Weise
vorgegangen wäre, sind jedoch nicht ersichtlich. In der Regel wird
ein Kaufinteressent sich nicht unmittelbar an den Verkäufer wenden,
wenn ihm von dem auch für den Verkäufer tätigen Makler erklärt
wird, das Objekt sei praktisch an einen anderen Interessenten
verkauft.

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Der von den Beklagten erklärten Aufrechnung steht auch nicht
entgegen, daß sie im Kaufvertrag eine eigenständige Verpflichtung
gegenüber der Klägerin übernommen haben, die vereinbarte Provision
zu zahlen. Hiermit haben sie nicht gleichzeitig auf
Schadenersatzansprüche verzichtet. Von den Beklagten konnte auch
nicht erwartet werden, anläßlich der notariellen Verhandlung auf
die beabsichtigte Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen
hinzuweisen. Zum einen war die Klägerin an dem Kaufvertrag nicht
unmittelbar beteiligt, zum anderen wären die Beklagten im Falle
eines entsprechenden Hinweises Gefahr gelaufen, daß der bei der
Verhandlung anwesende Zeuge V. versucht hätte, den Verkäufer von
einem Verkauf an die Beklagten abzubringen und statt dessen das
Haus an den Interessenten Dr. H. zu verkaufen. Nachdem der Zeuge V.
bereits einmal gegen die Pflichten aus der
Reservierungsvereinbarung verstoßen hatte, konnte den Beklagten
nicht zugemutet werden, dem Zeugen die Möglichkeit zu geben, sich
für den Verkauf des Hauses an einen anderen Interessenten
einzusetzen, wodurch erneut gegen die Reservierungsvereinbarung
verstoßen worden wäre.

13

Der Senat mißt der Sache keine grundsätzliche Bedeutung zu. Die
Revision war damit nicht zuzulassen.

14

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Ziff.
10, 713 ZPO.

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Streitwert der Berufung und Beschwer der Klägerin: 10.545,-
DM.