Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-10-27, Aktenzeichen 30 O 108/10
ECLI:DE:LGK:2011:1027.30O108.10.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits, soweit über sie nicht bereits durch den Beschluss vom 06.04.2011 entschieden wurde.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d

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Der Kläger macht Schadensersatz wegen angeblicher Falschberatung und Prospekthaftung im Zusammenhang mit dem Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds geltend. Er begehrt die Rückabwicklung der Beteiligung sowie entgangenen Zinsgewinn.

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Die streitgegenständliche Beteiligung erwarb der Kläger über die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 4), die C3- Vermögensberatungsgesellschaft mbH. Die Beklagte zu 2) ist Gründungskommanditistin. Die Beklagte zu 3) ist Treuhandkommanditistin und Herausgeberin des Anlageprospekts. Die Beklagte zu 1) bzw. deren Rechtsvorgängerin, die der Kläger zunächst als beratende Bank angab, ist die Muttergesellschaft der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 4).

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Die A1 ist eine im Jahr 1992 gegründete KG, die die Immobilie „Z“ in W mit Hotel-, Büro-, Laden- und Wohnflächen errichtete und vermietet. Sie basierte auf einer Fremdkapitalquote von rund 25%. Komplementäre waren die Herren D und T1. Gründungskommanditisten waren neben den Beklagten zu 2) und 3) eine A-Betreuung GmbH sowie die H GmbH. Als Generalübernehmerin des Fonds-Objekts wurde die Firma C Deutschland GmbH beauftragt. Die Komplementäre D und T1 der Fondsgesellschaft waren leitende Mitarbeiter der Beklagten zu 3) bzw. der Generalübernehmerin. Gesellschafter der Beklagten zu 3) war Herr B1, der zugleich Inhaber des Stammkapitals der B Beteiligungsgesellschaft mbH war, die wiederum Gesellschafterin der Beklagten zu 2) war. Außerdem hielt Herr B 25 % der Gesellschaftsanteile an der Generalübernehmerin. Die übrigen 75 % gehörten nahen Angehörigen des Herrn B. Auch die Anteile an der A-Betreuung GmbH wurden von der Beklagten zu 3) gehalten. Schließlich war Herr B Geschäftsführer der Beklagten zu 3), der Generalübernehmerin und der A-Betreuung GmbH.

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Der Emissionsprospekt der A1 enthält zahlreiche Informationen, wegen derer auf die Ablichtungen ab Bl. 43 ff. GA verwiesen wird. Die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben in dem Prospekt wurden von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft und bestätigt. Auf Wunsch erhielt jeder Anlageinteressent den Prospektprüfungsbericht zugesandt.

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Der Kläger erwarb in den 90er-Jahren nach einem Gespräch mit dem damaligen Mitarbeiter E der Beklagten zu 4) Anteile an dem geschlossenen Immobilienfonds „A-Betreuung Immobilien-Anlagen KG“ (A1) in Höhe von 100.000,00 DM, zuzüglich eines Agios in Höhe von 5.000,00 DM. Der damalige Mitarbeiter E stellte den Fonds anhand des Emissionsprospekts vor, der dem Kläger auch überlassen wurde. Eine Unterzeichnung der Beitrittserklärung erfolgte wenige Tage später.

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Gleichzeitig mit dieser Zeichnung beauftragte er die Beklagte zu 2), seinen Beitritt zu der Fondsgesellschaft zu bewirken und bot der Beklagten zu 2) und der Rechtsvorgängerin der (ehemaligen) Beklagten zu 4) in München den Abschluss eines im Emissionsprospekt abgedruckten Treuhandvertrages bzw. -auftrages zum Abschluss an. Den Treuhandauftrag zu dem Kommanditanteil nahm die Beklagte zu 2) an; die Einlage wurde gezahlt. Die Anlagesumme in Höhe von 105.000,00 DM (= 53.685,65€) brachte der Kläger dabei aus eigenen Mitteln auf.

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In den Folgejahren entwickelte sich die A1 nicht wie erwartet. Die Barausschüttungen blieben ab dem Jahr 1996 hinter den prognostizierten Werten zurück. Insgesamt schüttete der Fonds bis 2004 insgesamt etwa 6 % auf den Kapitalanteil der Anleger aus, während im Prospekt bis 1999 eine jährliche Ausschüttung von 5 % und ab 2000 von 5,25 % angenommen worden war.

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Der Kläger erhielt zwischen 1993 und 2009 Ausschüttungen in Höhe von zumindest 3.056,46 €.

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Der Kläger bot den Beklagten vorgerichtlich erfolglos die Übertragung der streitgegenständlichen Fondsanteile an.

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Der Kläger behauptet, Herr E habe ihn in dem Gespräch Anfang Juni 1994, das in der Filiale der C3- Bank in G stattgefunden habe, über seine Vermögensverhältnisse befragt. Er habe dem Kläger sodann verschiedene Anlageangebote dargelegt, den A Fonds 28 jedoch herausgestellt. Eine Unterzeichnung der Beitrittserklärung sei wenige Tage später am 09.06.1994 erfolgt.

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Der Zeuge E habe weiterhin gesagt, der Kläger könne hinsichtlich dieses Fonds mit sehr hohen Ausschüttungen rechnen, die in dem Prospekt dargestellt seien. Die Beteiligung habe einen hohen Wiederverkaufswert, der sich im Laufe der Jahre steigern werde. Der Fonds sei sehr sicher. Der Kläger habe gesagt, es komme ihm darauf an, dass der Fonds sicher, lukrativ und für einen Weiterverkauf geeignet sei. Herr E habe erwidert, dass der Fonds diesen Anforderungen genüge. Auf Risiken und Nachteile wie z.B. das Risiko eines Totalverlustes habe Herr E dagegen nicht hingewiesen. Er habe nicht darüber aufgeklärt, dass eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds eine Beteiligung an einer Gesellschaft mit wirtschaftlichen und unternehmerischen Risiken darstelle. Auf gesellschaftsrechtliche Haftungsregelungen sei er nicht hingewiesen worden. Dies gelte auch für die erschwerte Verkäuflichkeit der Fondsanteile.

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Der Kläger habe schließlich keine Vorkenntnisse bezüglich Kapitalanlagen, um den Fonds in seiner unternehmerischen Dimension einzuschätzen.

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Der Kläger ist außerdem der Auffassung, der Emissionsprospekt sei fehlerhaft. Hinsichtlich der Fungibilität, der Sicherheit der Anlage, der Mittelverwendung, der Darstellung der Rendite über den sogenannten internen Zinsfuß/IRR-Methode sowie haftungsrechtliche Risiken der Fondskonzeption kläre der Prospekt nicht hinreichend auf:

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Die Angaben zur Fungibilität reichten nicht aus, um einen Interessenten vollständig und richtig zu informieren. Es werde nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit dargestellt, dass eine jederzeitige Veräußerbarkeit der Beteiligung nicht sichergestellt sei. Die Handelbarkeit der Fondsanteile sei nicht nur „nicht institutionalisiert“, sondern es gebe praktisch keinen funktionierenden Zweitmarkt. Es sei nahezu unmöglich, eine Kommanditbeteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu angemessenen Konditionen zu verkaufen. Dies werde im Prospekt nicht eindeutig und unmissverständlich wiedergegeben; der Hinweis auf einen möglichen Notverkauf sei irreführend.

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Schließlich werde nicht hinreichend darauf hingewiesen, dass eine Kündigungsmöglichkeit faktisch nicht bestehe.

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Auf das Risiko des Verlustes mindestens eines Teils des eingesetzten Kapitals und nicht nur der ausbleibenden Rendite werde im Prospekt ebenfalls nicht hinreichend deutlich hingewiesen.

18

Die Aufschlüsselung der Mittelverwendung im Prospekt sei unzureichend, da an keiner Stelle konkret dargelegt werde, wem der Aufschlag von 5% (Agio) für welche Leistung gezahlt werde und ob es sich bei den auf Seite 54 des Prospektes genannten 5% um das Agio handele. Das Agio werde auf Seite 53 des Prospekts der „weiteren Kapitalbeschaffung“ vorbehalten. Um was es sich hierbei handele, werde nicht klargestellt. Auf Seite 35 des Prospekts werde es jedoch für die Verwendung für die „Dienstleistungspakte“ bestimmt.

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Soweit in diesem Zusammenhang die Eigenkapitalbeschaffung genannt werde, genüge dies nicht den Anforderungen. Insgesamt hätten die an den Vertrieb gezahlten Innenprovisionen über 15 % betragen. Der Kläger behauptet hierzu auch, das Agio sei der Beklagten zu 4) als Rückvergütung zugeflossen. Eine Aufklärungspflicht habe auch unabhängig von der Höhe der Vergütung bestanden, da es hier um das „Aufdecken einer Gefährdungssituation“ gehe. Er meint, die Beklagten müssten aufgrund einer sekundären „Beweislast“ näher vortragen. Schließlich ist er der Ansicht, die Kick-Back-Rechtsprechung sei vorliegend – auch außerhalb des Anwendungsbereichs des WpHG – einschlägig. Zumindest hätte über die Höhe der Vertriebsprovisionen aufgeklärt werden müssen.

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Er meint, durch die im Prospekt enthaltene Darstellung der Rendite werde der Anleger nicht klar und verständlich aufgeklärt. Die Verwendung der internen Zinsfuß- bzw. IRR-Methode spiegele eine tatsächlich nicht vorhandene Vergleichbarkeit der Rendite mit derjenigen aus anderen Anlageformen vor. Es werde nicht erläutert, dass die über den internen Zinsfuß errechneten Renditeaussagen nicht dem entsprechen, was der durchschnittliche Anleger unter „Rendite“, also einer Effektivverzinsung, verstehe. Dem Anleger werde suggeriert, er könne einer Rendite i.H.v. 8,6- 14,4% erwarten.

21

Schließlich lasse sich dem Prospekt nicht hinreichend entnehmen, dass die Kommanditistenhaftung (§§ 171 Abs. 1, 172 Abs. 4 HGB) des Anlegers wieder auflebe, wenn trotz der steuerlich bedingten Anlaufverluste Ausschüttungen gewährt würden. Ausgehend von der im Prospekt enthaltenen Prognoserechnung wären die Anlaufverluste erst im Jahr 2011 wieder ausgeglichen, so dass bis zu diesem Zeitpunkt alle Ausschüttungen als Einlagenrückzahlungen anzusehen seien.

22

Der Kläger verweist zur Bekräftigung seiner Rechtsauffassung auf ein Gutachten des Sachverständigen für private Baufinanzierung Dipl.-Volkswirts L vom 03.12.2009, in dem weitere Prospektangaben bemängelt werden. Wegen der Einzelheiten des Gutachtens wird auf die Ausführungen im Schriftsatz vom 07.09.2010 (Bl. 195 ff. der Akte) sowie das Gutachten (Bl. 257 ff. GA) verwiesen. Darin wird u.a. die fehlende Transparenz hinsichtlich der personellen Verknüpfungen und der Kosten gerügt sowie bezweifelt, dass die Verträge aufgrund dessen unter Marktbedingungen zustande gekommen sind.

23

Auf den durch Saldierung errechneten Schaden von 50.629,19€, seien im Weiteren Steuervorteile für die Jahre 1993 bis 2009 nicht anzurechnen, da der als Schadenersatz erhaltene Betrag wiederum zu versteuern sei und daher eine Anrechnung entfalle. Des Weiteren sei ihm entgangener Gewinn in Höhe von 4 % p.a. auf das eingesetzte Kapital, insgesamt 34.358,81€, zu ersetzen.

24

Verjährung sei schließlich nicht eingetreten, da allein ein Auseinanderfallen der versprochenen und der erfolgten Ausschüttungen noch nicht zu einer Kenntnis der Prospekt- oder Beratungsfehler führe, zumal eine stetige Steigerung des Anteils der vermieteten Flächen zu verzeichnen gewesen und es zu Ausschüttungen gekommen sei.

25

Der Kläger behauptet ferner, die Beklagten zu 2) und 3) hätten besonderes Vertrauen in Anspruch genommen, da sie Gründungskommanditisten des Fonds gewesen seien. Er meint deshalb, sie hafteten nach den Grundsätzen der sog. Prospekthaftung im weiteren Sinn. Die Beklagte zu 2) träfen als Treuhandkommanditistin besondere Aufklärungspflichten gegenüber dem neuen Anleger.

26

Der Kläger beantragt nunmehr,

27

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 50.629,19 € nebst jährlichen Zinsen hieraus in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen, Zug um Zug gegen Übertragung des Kommanditanteils des Klägers an der im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRA #### eingetragenen A-Betreuung Immobilien-Anlagen KG mit einem Beteiligungsbetrag von 100.000 DM,

28

2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger einen Betrag in Höhe von 34.358,81 € nebst jährlichen Zinsen in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen, Zug um Zug gegen Übertragung des Kommanditanteils des Klägers an der im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRA #### eingetragenen A-Betreuung Immobilien-Anlagen KG mit einem Beteiligungsbetrag von 100.000 DM sowie

29

3. festzustellen, dass sich die Beklagten als Gesamtschuldner mit der Annahme der Übertragung des Kommanditanteils des Klägers an der im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRA #### eingetragenen A-Betreuung Immobilien-Anlagen KG mit einem Beteiligungsbetrag in Höhe von 100.000 DM in Verzug befinden.

30

Die Beklagten beantragen jeweils,

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die Klage abzuweisen.

32

Die Beklagte zu 4) behauptet, der Kläger sei nicht in der Filiale der C3- Bank AG von Herrn E angesprochen worden und es habe – wenn überhaupt – mehr als ein Gespräch gegeben, da dies der Regel entspreche. Ein Gespräch habe jedoch nicht am 09.06.1994 stattfinden können, da der Fonds nur bis Ende 1993 vertrieben worden sei. Bei der C3- Vermögensberatungsgesellschaft mbH, der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 4), habe es sich nicht um eine Bank gehandelt; sie habe keine Bankgeschäfte i.S.d. § 1 KWG betrieben; eine Prospektverantwortlichkeit scheide aus.

33

Herr E habe den Kläger anlagegerecht über sämtliche entscheidungserheblichen Umstände richtig und vollständig anhand eines rechtzeitig übergebenen Prospekts aufgeklärt. Ein Beratungsvertrag sei mangels Beratung nicht zustande gekommen. Dem Kläger sei es auf langfristig hohe Renditen und auf die Steuervorteile angekommen.

34

Herr E könne sich nicht an die Person des Klägers oder an den Inhalt des Gesprächs erinnern. Mangels vorhandener Unterlagen, die allesamt aufgrund des Ablaufs der Aufbewahrungsfristen gemäß § 257 HGB vernichtet worden seien, könne. Der Kläger habe insofern auch nichts vorgetragen.

35

Des Weiteren bestreitet sie den Vortrag des Klägers mit Nichtwissen, da sie keine Angaben zu Beratungsgesprächen, Vermögensstrukturanalysen, dem Anlageverhalten des Klägers, seiner Anlageerfahrung und seinem Risikobewusstsein machen könne, weil etwaige ursprünglich vorhandene Unterlagen allesamt aufgrund des Ablaufs der Aufbewahrungsfristen gem. § 257 HGB vernichtet worden seien und sich Herr E auch nicht mehr an die Person des Klägers und den Inhalt des Gesprächs erinnern könne.

36

Der Kläger habe als Gesellschafter und Geschäftsführer der T GmbH Kenntnis von den unternehmerischen Risiken einer Beteiligung gehabt, die ihm überdies durch den Prospekt vermittelt worden seien. Dass es sich um eine Beteiligung an einem Unternehmen gehandelt habe, sei dem Kläger spätestens zum Zeitpunkt der Entscheidung bekannt gewesen, ob er die Anteile als Kommanditist oder als Treuhandkommanditist erwerben wolle.

37

Über das Totalverlustrisiko habe der Kläger nicht aufgeklärt werden müssen, da dieses bei einer unternehmerischen Beteiligung als bekannt vorausgesetzt werden dürfe und es sich zudem um ein höchst unwahrscheinliches Ereignis handele.

38

Über eventuelle Provisionen sei eine Aufklärung nicht geschuldet gewesen, da die Beklagte zu 4) keine Bank gewesen sei. Aus diesem Grund sei es dem Kläger somit klar erkennbar gewesen sei, dass sie nicht ohne Vergütung vermitteln würde. Die Vertriebsvergütungen hätten 15% nicht überstiegen, so dass eine Aufklärungspflicht auch aus diesem Grunde ausscheide.

39

Der Kläger habe mit der Beitrittserklärung unterzeichnet, dass er den Prospekt vollinhaltlich zu Kenntnis genommen und Kenntnis von der – bis auf die Hotelfläche – fehlenden Vermietung habe.

40

Prospektfehler lägen schließlich ebenfalls nicht vor. Auf den schwer möglichen Verkauf der Fondsanteile werde in dem Prospekt auf Seite 37 hingewiesen. Auch enthalte der Prospekt Hinweise auf die Risiken der Beteiligung auf den Seiten 3 und 47 f. Auf ein Totalverlustrisiko müsse aufgrund der Offensichtlichkeit nicht hingewiesen werden. Des Weiteren werde in dem Prospekt auf den Seiten 3, 34 f. und 53 f. auf die Eigenkapitalbeschaffungskosten hingewiesen. Zudem ergebe sich aus der Fußnote auf Seite 34 des Prospekts, dass sich das Honorar für die Eigenkapitalbeschaffung, also für Vertriebsprovisionen, in Höhe von 5% aus dem Agio finanziere. Zudem sei der Kläger durch den Prospektprüfungsbericht, den er unstreitig erhielt, über die anfallenden Vertriebsprovisionen informiert worden. Bei diesen Vertriebsprovisionen handele es sich auch nicht um Rückvergütungen i.S.d. Rspr., sondern um Innenprovisionen, deren Nichtoffenlegung – sofern die Schwelle von 15% nicht erreicht werde – beim Anleger keine Fehlvorstellung über die Werthaltigkeit des Renditeobjekts entstehen lasse.

41

Die Darstellung der Rendite mit der IRR-Methode sei zweckmäßig, da sie eine Vergleichbarkeit der Angebote ermögliche. Eine „Verzinsung“ wie bei einer Geldanlage gebe es bei einer unternehmerischen Beteiligung – wie dem Kläger bekannt gewesen sei – nicht.

42

Auf das mögliche Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung gemäß § 172 Absatz 4 HGB sei der Kläger auf Seite 47 des Prospekts hingewiesen worden, was ausreichend sei. Darüber hinaus sei es unzutreffend, dass alle Ausschüttungen Einlagenrückzahlungen i.S.d. § 172 HGB seien.

43

Dem Kläger sei auch kein Gewinn in Höhe von 4% entgangen, da er aufgrund seines Anlageziels (hohe Rendite) keine festverzinsliche Anlage gewählt hätte. Zu anderen Anlageobjekten fehle es an substantiiertem Vortrag. Die vom Kläger erzielten Steuervorteile seien überdies anzurechnen.

44

Sie beruft sich ferner auf Verwirkung und erhebt die Einrede der Verjährung. Der Anspruch sei verjährt, da der Kläger durch die Geschäftsberichte für die einzelnen Geschäftsjahre jeweils zeitnah über die Entwicklung der Fondsimmobilie informiert gewesen sei. Überdies habe der Kläger kaum und v.a. nicht die prognostizierten Ausschüttungen erhalten, so dass ihm bereits in den 90er Jahren, spätestens im Jahre 2000 hätte auffallen müssen, dass es sich aufgrund der miserablen Ertragssituation nicht um eine vermeintlich sichere Anlage handele.

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Auch von der schwierigen Verkaufsmöglichkeit habe der Kläger bereits im Jahre 2001 Kenntnis gehabt. Kenntnis von den Vertriebsvergütungen in Höhe von 10,33% habe er aufgrund der Informationen in dem Prospekt bereits mit dessen Übergabe gehabt.

46

Die Beklagten zu 2) und 3) meinen, dass der Emissionsprospekt fehlerfrei sei und auf alle Risiken der Kapitalanlage ausreichend hinweise.

47

Sie behaupten, dass von Anfang an klar gewesen und durch einen zusätzlichen Hinweis in der Beitrittserklärung untermauert worden sei, dass die voraussichtlich zum 30.06.1995 fertiggestellte Fondsimmobilie im Zeitpunkt der Prospektherausgabe bis auf die Hotelflächen noch nicht vermietet gewesen sei. Insofern sei dem Kläger bekannt gewesen, dass die Ausschüttungen keineswegs sicher gewesen seien, sondern von dem im Prospekt dargestellten „Vermietungsrisiko“ abhingen. Die Vermietungseinschätzung und die der Prognose zugrunde liegenden Zielmieten seien realistisch gewesen.

48

Der Kläger sei durch die Übersendung der jährlichen Geschäftsberichte, Jahresabschlüsse und Protokolle der Gesellschafterversammlungen davon in Kenntnis gesetzt worden, dass die tatsächliche Mietentwicklung abweichend von den Prognosen des Jahres 1993/1994 verlaufen sei.

49

Sie sind der Ansicht, eine Verpflichtung, auf ein Totalverlustrisiko ausdrücklich hinzuweisen, habe angesichts der konkreten Fremdkapitalquote und des ausführlich dargestellten Vermietungsrisikos nicht bestanden. Gleiches gelte für das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung. Die im Prospekt und dem Treuhandvertrag enthaltenen Hinweise auf die gesetzliche Regelung seien ausreichend. Eine Inanspruchnahme der Kommanditisten sei bei prognosegemäßem Verlauf nicht zu befürchten gewesen, weil das finanzierende Kreditinstitut als wesentlicher Hauptgläubiger aus den Mieteinnahmen befriedigt worden sei.

50

Die Prospektinformationen zur Fungibilität der Anteile seien ebenfalls nicht zu beanstanden. Es werde darauf hingewiesen, dass ein Verkauf von Fondsanteilen vermittelt werden könne; eine Garantie, dass Fondsbeteiligungen veräußerbar seien, könne hieraus jedoch nicht abgeleitet werden. In den Jahren 1990 bis 1997 habe es jeweils dreistellige Zahlen von Verkäufen mit einem Volumen zwischen rund 17,7 und 55,8 Mio. DM gegeben. Dabei handelt es sich allerdings um das Verkaufsvolumen sämtlicher Kommanditanteile der Beklagten zu 3).

51

Zu den Eigenkapitalbeschaffungskosten werde im Prospekt auf Seite 53 hinreichend deutlich gemacht, dass das Agio zur Vergütung der Beratungs- und Vermittlungsleistungen von Banken und Sparkassen bei der Vermittlung von Fondszeichnern verwendet werden sollte, zumal aus dem Prospekt ersichtlich sei, dass eine Eigenkapitalbeschaffung selbst nicht durchgeführt werde. Sie behaupten, eine solche Vorgehensweise sei üblich und für die Anleger auch der Höhe nach aus dem Prospekt ersichtlich. Es sei nicht ersichtlich, warum der Anteil der jeweiligen Bank oder Sparkasse, mit dem ihre Vermittlungsleistung vergütet werde, für die Anlageentscheidung relevant sei, wenn der Kunde den Gesamtvermittlungsaufwand, der im Prospekt beziffert sei, kenne.

52

Das Agio sei als Kapitalrücklage dem Kapitalkonto des Klägers gutgeschrieben und nicht an die Beklagte zu 4) gezahlt worden. An Innenprovisionen seien, wie im Prospekt ausgewiesen, weniger als 15 % gezahlt worden. Zudem handele es sich nicht um offenbarungspflichtige Rückvergütungen, da von dem Beteiligungsbeitrag des Klägers keine „Rückvergütungen“ an ein vermittelndes Kreditinstitut oder einen Anlageberater gezahlt worden.

53

Sie sind der Ansicht, die Renditeberechnung im Prospekt sei nicht zu beanstanden. Sie sei transparent und verständlich, denn sie vermittle dem Anleger die prognostizierten Ausschüttungen einschließlich ihrer steuerlichen Belastung sowie die steuerlichen Auswirkungen der Verlustzuweisung auf den tatsächlichen Eigenkapitaleinsatz. Die Anwendung der internen Zinsfußmethode sei richtig und im Übrigen durch Rechtsvorschriften in verschiedenen Bereichen seit langem verbindlich vorgegeben.

54

Sie sind der Auffassung, Ansprüche des Klägers seien verjährt bzw. verwirkt. Aufgrund der zu Beginn der Beteiligung erhaltenen Unterlagen (Prospekt und Prospektprüfungsbericht) sowie der regelmäßig übersandten Geschäftsberichte, Protokolle der Gesellschafterversammlungen, Jahresabschlüsse und ihrer Prüfberichte hätte der Kläger erkennen können, dass sich die Beteiligung nicht entsprechend der Prognose entwickelte. Sofern er die Informationen nicht zur Kenntnis genommen hätte, wäre dies jedenfalls grob fahrlässig gewesen. Die für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebliche Kenntnis hätte er spätestens bis zum 31.12.2004 erlangen müssen; dies allein wegen des vollständigen Nichterhalts der prognostizierten Ausschüttung. Im Übrigen habe er in der Gesellschafterversammlung jährlich Entlastung erteilt.

55

Der Kläger müsse sich jedenfalls die gezogenen Steuervorteile schadensmindernd anrechnen lassen. Die vermeintlichen Schadensersatzansprüche des Klägers aus der hier vorliegenden Beteiligung im privaten Bereich an der vermögensverwaltenden Fondsgesellschaft unterlägen keiner Versteuerung. Sie müsse daher über die erhaltenen Ausschüttungen (i.H.v. 6%) hinausgehend 37% des Beteiligungsbetrages abziehen.

56

Entgangenen Gewinn habe der Kläger nicht schlüssig dargelegt. Sie behaupten hierzu, dass der Kläger einen den Steuervorteilen entsprechenden Betrag als Einkommensteuerschuld hätte zahlen müssen, so dass ihm in dieser Höhe kein Geldbetrag für eine Anlage zur Verfügung gestanden hätte. Eine Anlage für 4% Zinsen wäre bereits der Höhe nach nicht möglich gewesen. Sie meinen, insoweit müsse auch die Kapitalertragssteuer berücksichtigt werden.

57

Die Beklagte zu 1) ist durch Parteiwechsel mit der Beklagten zu 4) aus dem Rechtsstreit ausgeschieden. Durch Kammerbeschluss vom 06.04.2011 (Bl. 412 GA) ist über die Kostenlast im Hinblick auf die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) entschieden worden.

58

Die Kammer hat schließlich Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen E. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 22.09.2011 (Bl. 506 ff. GA) Bezug genommen.

59

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

60

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

61

I.

62

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Schadensersatz und Rückabwicklung der streitgegenständlichen Beteiligung gegen die Beklagten zu 2) bis 4).

63

1.

64

Gegen die Beklagten zu 2) und 3) stehen dem Kläger keine Schadensersatzansprüche wegen eines fehlerhaften Prospektes zu.

65

Es kann in diesem Zusammenhang offen bleiben, ob den Beklagten zu 2) und 3) als Treuhand- und Gründungskommanditistin im Zusammenhang mit den in Betracht kommenden Ansprüchen nach den Grundsätzen der Prospekthaftung aus typisiertem Vertrauen oder der sogenannten uneigentlichen Prospekthaftung eine Verantwortlichkeit zukommt. Denn Voraussetzung für eine Haftung der Beklagten zu 2) und 3) wäre jedenfalls ein Fehler des streitgegenständlichen Prospektes dahingehend, dass für die Beurteilung der Kapitalanlage wesentliche Angaben unrichtig oder unvollständig sind. Ein solcher liegt nicht vor.

66

Die Kammer hält den streitgegenständlichen Prospekt für hinreichend. Dabei verkennt sie nicht, dass ein Prospekt über ein Beteiligungsangebot, der für einen Beitrittsinteressenten in der Regel die wesentliche Informationsquelle darstellt, nach den von der Rechtsprechung entwickelten Prospekthaftungsgrundsätzen ein zutreffendes und vollständiges Bild über sämtliche Umstände zu vermitteln hat, die für die Anlageentscheidung von Bedeutung sind (BGH, Urteil vom 14.06.2007, - III ZR 300/05 -, NJW-RR 2007, S.1329, m.w.N.). Ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist dabei nach dem Gesamtbild zu beurteilen, das der potentielle Anleger von den Verhältnissen des Unternehmens vermittelt (BGH, a.a.O.).

67

Nach diesen Grundsätzen enthält der Prospekt bei sorgfältiger und eingehender Lektüre, von der die Prospektverantwortlichen bei Anlegern ausgehen dürfen (BGH, Urteil vom 31.03.1992, - XI ZR 70/901 -, NJW-RR 1992, S.879; Urteil vom 14.06.2007, - III ZR 300/05 -, NJW-RR 2007, S.1329), alle für die Anlageentscheidung relevanten Informationen in zutreffender Weise.

68

Maßgeblich stützt sich der Kläger darauf, der Prospekt kläre nicht hinreichend über die Risiken der Anlage, insbesondere das Totalverlustrisiko, auf. Dies beurteilt die Kammer abweichend.

69

Im Prospekt wird ausgeführt, dass die Beteiligung an Gewinn und Verlust der Fondsgesellschaft sowie am Gesellschaftsvermögen sich nach der Höhe des treuhänderisch gezeichneten Kapitalanteils richtet. In dem Schaukasten „Chancen und Risikoteilung“ auf Seite 28 wird darauf hingewiesen, dass der Fonds als Vermieter das Risiko des Vermietungserfolges sowie der Bonität der Mieter trägt. Im zweiten Teil des Prospekts wird sodann unter der Rubrik „Ausschüttung“ auf das Vermietungsrisiko hingewiesen. Ferner ist auf Seite 47 erwähnt, dass die Haftung des Kommanditisten auf die in das Handelsregister eingetragene Hafteinlage beschränkt ist. Daraus wird hinreichend deutlich, dass das eingesetzte Kapital vollständig verloren gehen kann. Ein ausdrücklicher Hinweis auf das Totalverlustrisiko war demgegenüber nicht erforderlich. Die Beklagten haben zu Recht auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.10.2009, -XI ZR 338/08 -, WM 2009, S.2306, verwiesen, wonach die dortige Beklagte ihre Beratungspflicht nicht deshalb verletzt hat, weil sie nicht auf ein Totalausfallrisiko hingewiesen hat. Selbst in dem dort entschiedenen Fall eines Immobilienfonds mit einer Fremdkapitalquote von etwa 50% wurde kein Grundsatz angenommen, auf ein Totalverlustrisiko ausdrücklich hinweisen zu müssen. Solange der Anteil der Fremdfinanzierung des Fonds und die damit verbundenen Belastungen im Prospekt zutreffend dargestellt sind, werden die sich daraus ergebenden Risiken allgemeiner Natur für nicht aufklärungsbedürftig angesehen. Da in dem hier vorliegenden Fall nur etwa 25% Fremdkapital eingesetzt wurden, gilt nichts anderes.

70

Die Kammer geht auch nicht davon aus, dass Angaben im Prospekt falsch oder unvollständig mit der Folge sind, dass die Beurteilung des Totalausfallrisikos beeinflusst worden ist und insoweit eine Täuschung vorliegt, worauf sich der Kläger stützen möchte. Entsprechendes hat der Kläger bereits nicht substantiiert dargelegt. Die Vorlage des Gutachtens des Sachverständigen für private Baufinanzierung Dipl.-Volkswirt Lh vom 03.12.2009 ist in diesem Zusammenhang nicht hinreichend, weil das Gutachten keine Prognosefehler bzw. eine falsche Darstellung der maßgeblichen Umstände aufzeigt, sondern sich stattdessen überwiegend auf pauschale Hypothesen und unbegründete Behauptungen beschränkt.

71

Grundlage der Begutachtung durch den Sachverständigen ist eine Prüfung des Prospektes nach Maßgabe der Stellungnahme des Wohnungswirtschaftlichen Fachausschusses des Instituts der Wirtschaftsprüfer in Deutschland (WFA 1/1987) und des Entwurfs des IDW Standards "Grundsätze ordnungsmäßiger Beurteilung von Prospekten über öffentlich angebotene Kapitalanlagen (IDW ES 4)" in der Fassung vom 24. Februar 2000. In diesem Zusammenhang bedarf es keiner Entscheidung, ob diese Kriterien vorliegend gegenüber allen Beklagten anzusetzen sind. Zum Zeitpunkt der Herausgabe des streitgegenständlichen Prospekts waren besondere gesetzliche Anforderungen für seinen Inhalt nicht gestellt. Aufgabe der Kammer bei der Prospektüberprüfung ist daher eine Beurteilung, ob er die aus der Sicht eines verständigen und durchschnittlich vorsichtigen Anlegers für eine Anlageentscheidung erheblichen Angaben mit hinreichender Sicherheit vollständig und richtig enthält und ob diese Angaben klar, eindeutig und verständlich gemacht werden (BGH, Urteil vom 14.06.2007, - III ZR 300/05 -, NJW-RR 2007, S.1329). Diesen Anforderungen genügt der Prospekt auch in den Kritikpunkten des Sachverständigen L.

72

Insbesondere ist der streitgegenständliche Prospekt nicht bereits deshalb fehlerhaft, weil die prognostizierten Mieterträge nicht erzielt werden. Zwar stellen die voraussichtlichen Mieterträge, von denen die künftige wirtschaftliche Entwicklung des Anlageobjekts abhängt, ein wesentliches Kriterium für die Entscheidung des Anlegers dar, sich an einem geschlossenen Immobilienfonds zu beteiligen. Die Interessen eines Anlegers sind aber bereits dann grundsätzlich gewahrt, wenn die Prognose durch ausreichende Tatsachen wie z.B. die Entwicklung des Lebenshaltungskostenindex, den Mietspiegel, standort- und objektbezogene Umstände gestützt ist und die künftigen Mieterträge nach den damals gegebenen Verhältnissen und unter Berücksichtigung der sich abzeichnenden Risiken kalkuliert sind (BGH, Urteil vom 31.05.2010, - II ZR 30/09 -, NJW 2010, S.2506; Urteil vom 18.07.2008, - V ZR 71/07 -, NJW 2008, S.3059). Ein Prospektherausgeber übernimmt grundsätzlich keine Gewähr dafür, dass die von ihm prognostizierte Entwicklung tatsächlich eintritt; das Risiko einer anderen als der prognostizierten Entwicklung trägt der Anleger (BGH, Urteil vom 27.10.2009, - XI ZR 337/08 -, NJW-RR 2010, S.115).

73

Der Kläger hat nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass die Mietflächen unzutreffend dargestellt worden sind. Für den Prospekt wurde eine vertretbare Berechnungsformel zugrunde gelegt, auf welche die IDW-Standards aus dem Jahr 2000 nicht nachträglich angewendet werden können. Eine „nähere Erläuterung“ der Flächenangaben war nicht erforderlich; für den Anleger relevant war das ermittelte Ergebnis, das auch nach den Behauptungen des Klägers nicht unzutreffend ist.

74

Dass der Ansatz der Inflationsrate von 3,7 % als durchschnittlicher Wert der letzten zwanzig Jahre nicht vertretbar war, hat der Kläger nicht substantiiert behauptet. Allein die Behauptung eines anderen Wertes als angemessen ist nicht hinreichend.

75

Die schlichte Angabe, die Höhe des kontinuierlich zwecks Anlage zur Verfügung stehenden „Bodensatzes“ und der prognostizierten Verzinsung seien unrealistisch, kann einen substantiierten Vortrag nicht ersetzen.

76

Dies gilt in gleicher Weise für die angeblich zu niedrig kalkulierten Ausgaben: Hinsichtlich der Instandhaltungsaufwendungen mussten keine Kosten angeführt werden, nachdem diese in der Generalübernehmervergütung aufgehe sollten. Dem im Prospekt mit 1 % bzw. 2 % angegebenen Mietausfallrisiko setzt der Gutachter lediglich ohne Begründung höhere Werte gegenüber. Der Verweis auf eine Veröffentlichung aus dem Jahr 1996 kann in diesem Zusammenhang eine Begründung nicht ersetzen. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte ihre Prognose auf falsche Entwicklungen gestützt hat, hat der Kläger nicht vorgetragen.

77

Soweit sich der Kläger darauf bezieht, im Prospekt werde für die Anfangsjahre der Anschein niedriger Finanzierungslasten und damit einer ertragreichen Fondsgesellschaft erweckt, kann dieser Vortrag einen Fehler nicht begründen. In dem Prospekt sind alle Angaben, auf die sich der Sachverständige bezieht, enthalten, insbesondere auch das Disagio, die zusätzliche Zinsvorauszahlung in der Investitionsphase und der Tilgungsbeginn.

78

Hinsichtlich der Mittelverwendung enthält der Prospekt entgegen der Ansicht des Klägers alle erforderlichen Informationen. Auf Seite 35 wird angeführt, dass die Anleger „für 12,22% und das Agio in Höhe von 5% […] drei umfangreiche Dienstleistungspakete“ erhalten, u.a. auch die Beratungs- und Vermittlungsleistungen von Banken, Sparkassen oder anderen qualifizierten Finanzdienstleistungsunternehmen. In einem daneben stehenden Bereich „Aufschlüsselung der Mittelverwendung“ sind u.a. die „Fondsbedingten Kosten“, die insgesamt 12,22% der Gesamtkosten ausmachen, dargestellt. Dort ist die Position „Eigenkapitalbeschaffung, Platzierungs­erpflichung“ mit 33.480.000,00 DM und 7,15% angegeben, wobei sich unter der Überschrift „Der Investitions- und Finanzierungsplan“ auf Seite 34 ergibt, dass von den 33.480.000,00 DM 29.480.000,00 DM auf die Eigenkapitalbeschaffung und 4.000.000,00 DM auf die Platzierungsverpflichtung entfallen.

79

Es ist damit möglich, aufgrund der Angaben im Prospekt die Kosten der Eigenkapitalbeschaffung zu übersehen. Dies sieht die Kammer als ausreichend an. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs reicht es aus, dass Provisionen im Prospekt als „Kosten der Eigenkapitalbeschaffung“ bezeichnet werden (BGH, Urteil vom 25.09.2007, - XI ZR 320/06 - , m.w.N.). In der bereits zu dem Aspekt des Totalverlustrisikos zitierten Entscheidung vom 27.10.2009 (XI ZR 338/08) hat es der Bundesgerichtshof für hinreichend erachtet, dass die an die Rechtsvorgängerin der dortigen Beklagten zu 1. gezahlten Beträge für die Eigenkapitalbeschaffung, die Platzierungsgarantie und die Fremdkapitalbeschaffung im Fondsprospekt dem Inhalt und der Höhe nach korrekt ausgewiesen sind. Diesen Anforderungen genügt der vorliegende Prospekt. Dass das Agio die weiteren Eigenkapitalbeschaffungskosten darstellt, zeigt sich in der Übersicht „Der Investitions- und Finanzierungsplan“ auf Seite 34 des Prospekts.

80

Die sogenannte „Kick-Back“- Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs findet keine Anwendung. Sie gilt nur für Banken, wie noch mit dem Urteil vom 15.04.2010 (III ZR 196/09) entschieden wurde. Der Prospekt klärt auch hinreichend über eine Innenprovision auf. Sie ist unter dem Aspekt der Eigenkapitalbeschaffung in Höhe von 12,22 % (Seite 35 des Prospekts) ausreichend dargestellt. Aufklärungsbedürftig sind Innenprovisionen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (z.B. BGH, Urteil vom 12.02.2004, - III ZR 359/02 -, NJW 2004, S.1732) ohnehin erst ab Überschreitung eines Schwellenwertes von 15 %.

81

Soweit sich der Kläger hinsichtlich der Mittelverwendung auf die weiteren Ausführungen des Gutachters L stützen möchte, sind diese wiederum nicht geeignet, Fehler oder Unvollständigkeiten im Prospekt darzulegen.

82

Dass die Vergütungen für Dienstleistungen, die von Gesellschaftern selbst oder nahestehenden Unternehmen erbracht wurden, nicht angemessen sein sollen, wird lediglich als unsubstantiierte Vermutung in den Raum gestellt und durch nichts begründet.

83

Die Grundstücks- und Erwerbsnebenkosten und die Kosten der Generalübernehmerverträge sind entgegen der Ansicht des Sachverständigen L hinreichend dargestellt. Auf den Seiten 34/35 des Prospekts werden die Gesamtkosten der Immobilie aufgegliedert und die Kosten für den Generalunternehmer konkret genannt. Aus den Ausführungen auf Seite 45 ergeben sich die Grundstückssituation und die Identität des grundstückseinbringenden Unternehmens. Die in einem Betrag auf Seite 35 angeführten Grundstückskosten teilen sich auf in Erwerbskosten von 52 Millionen DM, 10,3 Millionen DM, welche die H GmbH für den Erwerb des Grundbesitzes aufgewendet hat, und die Erwerbsnebenkosten, was der Kläger nach der substantiierten Darlegung durch die Beklagten zu 2) und 3) nicht mehr bestritten hat. Es stellt keinen Prospektfehler dar, dass sich diese Untergliederung nicht aus dem Prospekt selbst, sondern erst aus dem Prospektprüfungsbericht ergibt. Die Angabe der Summe, die der H GmbH gezahlt worden ist, ist im Prospekt hinreichend. Damit konnte der Gesamtbetrag der Aufwendungen und eine Verflechtung erkannt werden. Der weitergehend interessierte Anleger hatte die Möglichkeit, sich anhand des auf Wunsch zugesandten Prospektprüfungsberichts näher zu informieren.

84

Die pauschale Behauptung, dass die Erwerbsaufwendungen der H GmbH in Höhe von 10,3 Millionen DM nochmals an die C Deutschland GmbH gezahlt worden sein sollen, begründet der Sachverständige nicht. Diese Annahme scheint auf einem Fehlschluss zu beruhen, berührt aber nicht die Qualität des Prospekts.

85

Eine über die Angaben im Prospekt hinausgehende, weitere Aufschlüsselung der Generalunternehmerkosten war im Prospekt nicht erforderlich. Für die Anlageentscheidung relevant ist der tatsächlich anzusetzende Betrag.

86

Es ist in diesem Zusammenhang auch nicht als irreführend anzusehen, dass auf Seite 35 und 45 des Prospekts ausgeführt wird, dass der Generalübernehmer ohne besonderes Entgelt die Instandhaltungsverpflichtung bis zum Jahr 1999 übernimmt und gleichzeitig in der Fußnote auf Seite 35 angegeben wird, dass für diese Leistung ein Betrag von 5 Mio. DM anzusetzen wäre. Damit wird deutlich, dass für die Instandhaltung keine über die sonstige Generalübernehmervergütung hinausgehende Vergütung gezahlt wird. Der Sachverständige zieht einen unzulässigen Rückschluss auf eine Einbeziehung von Instandhaltungskosten in die Kalkulation der Generalunternehmervergütung.

87

Der Prospekt enthält alle erforderlichen Angaben, um die Berechnung des Gesamtbetrages der Investitionen und der Kosten pro Quadratmeter zu ermöglichen. Eine Angabe zur Baumasse ist darüber hinaus nicht erforderlich. Die von dem Sachverständigen geforderten Angaben zu den Grundstücks- und Grundstücksnebenkosten, den reinen Baukosten, die hier der Generalunternehmervergütung entsprechen, sowie den übrigen Kosten sind dem Prospekt zu entnehmen (Seiten 34/35).

88

Ob die Generalunternehmervergütung angemessen ist, muss dem Prospekt nicht entnehmbar sein. Für die Anlageentscheidung ist dies nicht unmittelbar relevant. Für den Anleger steht lediglich die Entscheidung an, ob er sich an dem ihm vorgestellten Projekt beteiligen möchte, nicht aber, ob dieses in einzelnen Bereichen wirtschaftlich sinnvoll ausgestaltet ist. Da die Summe der Kosten ausgewiesen ist, liegen hinreichende Informationen vor.

89

Dass die Hoteleinrichtung zum Leistungsumfang des Generalunternehmers gehören soll und die darauf entfallenen Kosten deshalb doppelt in die Gesamtkosten eingestellt worden sein sollen, hat der Gutachter lediglich pauschal behauptet. Aus dem Prospekt ergibt sich dies nicht. Die Beklagten zu 2) und 3) haben dies bestritten. Es ist nicht davon auszugehen, dass diese unsubstantiierte Behauptung zutreffend ist.

90

Die Angaben zur Steuerberatung im Prospekt sind hinreichend. Der Gutachter L verweist selbst auf § 8 Ziffer 4. des Gesellschaftsvertrages (Seite 60 des Prospekts). Unter dieser Ziffer wird deutlich, dass die Treuhandgesellschaft, die auch hinsichtlich ihrer Aufgaben ab Seite 58 näher dargestellt wird, gemäß gesondertem Vertrag auch die steuerliche Beratung der Beteiligungsgesellschaft wahrnimmt. In diesem Zusammenhang sind die Steuerberatungsleistungen von denen der Treuhand hinreichend transparent voneinander abgegrenzt. Der Prospekt verweist auf den noch abzuschließenden Steuerberatungsvertrag, dessen Leistungsspektrum auf Seite 46 dargestellt wird. Soweit der Privatgutachter behauptet, dass die Treuhand- und Steuerberatungsvergütungen in der Investitionsphase bereits in der Bewirtschaftungsphase um ein Vielfaches abgegolten seien, stellte dies jedenfalls keinen Prospektfehler, sondern allenfalls ein wirtschaftliches Ungleichgewicht dar.

91

Die Vergütung und der Umfang der vergüteten Leistungen sind hinreichend klar dargestellt.

92

Selbst wenn die Eigenkapitalbeschaffungskosten tatsächlich weit überzogen sein sollten, weil sie angeblich 100 % über den von der Finanzverwaltung als sofort abzugsfähigen Werbungskosten liegen, stellte dies keinen Prospektfehler dar, sondern lediglich eine wirtschaftliche Besonderheit des Projekts. Gleiches gilt für die Ausführungen des Gutachters zu der Platzierungsverpflichtung und der Eigenkapital-Einzahlungsgarantie. Die wirtschaftlichen Bedenken des Gutachters sind für die Beurteilung, ob der Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, nicht relevant.

93

Angaben zur Kapitalausstattung der Beklagten zu 3) als Garantiegeberin für die Platzierung des Emissionskapitals sind im Prospekt nicht erforderlich. Soweit die Sicherheit der Anlage betroffen sein könnte, ist diese dadurch gewahrt, dass nach § 2 Ziffer 2 a des Treuhandauftrages an die C3- Bank (Seite 61 des Prospekts) die Auszahlung von Beträgen erst erfolgen darf, wenn das Kapital vollständig platziert ist oder die Beklagte zu 2) eine Kreditzusage oder Bürgschaft eines Kreditinstituts nachweist.

94

Die Prospektangaben zur Eigenkapital-Einzahlungsgarantie hält die Kammer für hinreichend. Die Kosten lassen sich dem Prospekt entnehmen. Der Gutachter begründet seine Zweifel an der Werthaltigkeit der Platzierungsgarantie und der Eigenkapital-Einzahlungsgarantie nicht, so dass kein angeblicher Fehler des Prospekts substantiiert vorgetragen wird.

95

Die durch die Zwischen- und Endfinanzierung möglicherweise entstehenden Kosten werden im Prospekt angeführt. Weitergehende Angaben sind entgegen der Ansicht des Gutachters nicht erforderlich. Die angezweifelte wirtschaftliche Angemessenheit ist wiederum kein Kriterium des Prospekts.

96

Gleiches gilt für die kritisierte Ausgestaltung der Bauzeitbürgschaft, die Zinsgarantie und die Bauzeitzinsen. Die Zinsen, die sich in der Bewirtschaftungsphase ab 1995 ergeben, sind aus der Prognoserechnung ersichtlich.

97

Auch hinsichtlich der Geschäftsbesorgung kann die Kammer keinen Prospektfehler erkennen. Im Prospekt wird auf Seite 45 angeführt, dass die Beklagte zu 3) die Durchführung und Abwicklung aller Geschäftsführungsmaßnahmen übernimmt. Es liegen keine substantiierten Anhaltspunkte dafür vor, dass der tatsächliche Leistungsumfang geringer war und tatsächlich nur eine Hausverwaltung übernommen wurde. Dies folgt auch nicht aus dem Angaben im Prospektprüfungsbericht, da dort auf die Durchführung und Abwicklung aller Geschäftsführungsmaßnahmen im Zusammenhang mit der Verwaltung und Vermietung des Fonds-Objekts Bezug genommen wird, was über eine reine Hausverwaltung hinaus gehen dürfte.

98

Die Höhe der Vergütung für die Fondsprojektierung ist im Prospekt ausgewiesen. Es handelt sich nach § 20 Ziffer 2. des Gesellschaftsvertrages (Seite 56 des Prospekts) um Leistungen im Zusammenhang mit der Umfinanzierung durch die nach § 3 des Gesellschaftsvertrages vorgesehene Kapitalerhöhung Ob der Betrag wirtschaftlich angemessen ist, unterliegt nicht der Prospektprüfung. Dass nicht alle übernommenen Leistungen im Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung stehen sollen, hat der Gutachter lediglich behauptet, aber nicht näher dargelegt. Tatsächliche Anhaltspunkte dafür, dass Leistungen in anderen Leistungsbeschreibungen enthalten sind oder zweifach vergütet werden, sind nicht vorgetragen worden.

99

Letzteres gilt auch für die Kritik an den Kosten für den Jahresabschluss. Diese umfassen nach dem nicht mehr bestrittenen Vortrag der Beklagten zu 2) und 3) nicht die Kosten für die Erstellung des Jahresabschlusses, sondern diejenigen für die Prüfung des Abschlusses, so dass sie nicht über die Steuerberatungsvergütung abgedeckt sind.

100

Hinsichtlich der Höchstkostengarantie ist ebenfalls kein Prospektmangel festzustellen. Der Gutachter meint, dass nach gewöhnlichem Verlauf der Dinge mit höchster Wahrscheinlichkeit kein Risiko einer Kostenüberschreitung bestand, so dass die Garantiegebühr wirtschaftlich nicht zu rechtfertigen gewesen sei. Dies ist eine rein wirtschaftliche Beurteilung ohne nähere Begründung, die im Zuge der Überprüfung des Prospekts nicht relevant ist. Für den Anleger war die Gebühr erkennbar und konnte zur Grundlage der Entscheidung gemacht werden.

101

Eine Irreführung oder Täuschung für den Anleger ist auch nicht dadurch verursacht worden, dass eine Aufteilung zwischen objekt- und fondsbedingten Kosten vorgenommen worden ist. Da es sich lediglich um einen ausdrücklich als relativ bezeichneten Vergleich handelt, hat die Kammer keine Bedenken gegen die Darstellung. Ein verständiger Anleger, von dem auszugehen ist, wird nicht dazu verleitet, eine Vergleichbarkeit mit einer Direktinvestition in Immobilien anzunehmen. Es ist hinreichend, dass die in den relativen Vergleich aufgenommenen Werte zutreffend sind. Soweit der Gutachter kritisiert, dass das Agio nicht in die Summe der fondsbedingten Kosten aufgenommen und stattdessen gesondert angeführt wird, stellt dies keinen Mangel dar. Der Anfall des Agios ergibt sich unzweifelhaft aus dem Investitions- und Finanzierungsplan.

102

Zur Fungibilität ist der Hinweis auf Seite 37 des Prospekts ausreichend. Es wird hinreichend deutlich gemacht, dass die Anteile nicht ohne Weiteres veräußert werden können. Als Gegenbeispiel für handelbare Papiere wird zudem der institutionalisierte Aktienmarkt genannt, wodurch die Unterscheidung in der Handelbarkeit deutlich wird.

103

Die Angabe, dass ein (Not-)Verkauf grundsätzlich möglich ist, ist richtig. Die hinreichende Aufklärung wird auch nicht dadurch verschleiert, dass die Erwartung angeführt wird, wegen der Attraktivität des Produktes würden sich in den nächsten Jahren Käufer finden. Diese Prognose war aus der ex-ante-Sicht nicht unvertretbar. Es wird deutlich, dass es sich um eine Erwartung und nicht um eine feststehende Tatsache handelt.

104

Die Darstellung der Rendite nach dem internen Zinsfuß stellt keinen Prospektfehler dar. Sie mag zwar nicht gerade eingängig sein; es handelt sich aber unwidersprochen um eine anerkannte Methode zur Prognoseberechnung einer mittleren jährlichen Rendite bei einer Kapitalanlage mit unregelmäßigen oder schwankenden Erträgen, die hinreichend nachvollziehbar dargestellt wird. Es wird auch nicht der unzutreffende Eindruck erweckt, dass die Renditeangaben mit denjenigen von einfacher strukturierten Anlagen (z.B. Spareinlagen oder festverzinslichen Wertpapieren) verglichen werden können. Die Ausführungen auf den Seiten 42/43 des Prospektes stellen hinreichend deutlich dar, dass es sich um eine komplexere Überlegung zur Renditedarstellung handelt, die insbesondere von der steuerlichen Situation des jeweiligen Anlegers abhängig ist.

105

Im Prospekt erfolgt an zwei Stellen der Hinweis, dass die Haftung des Kommanditisten auf seine Einlage beschränkt ist. Unter den Überschriften „Die Rechtsstellung der Fondszeichner“ und „Die Haftung des treuhänderisch Beteiligten und des Direktkommanditisten“ (Seite 47) ist dann über §§ 171ff. HGB und insbesondere die Regelung des § 172 HGB aufgeklärt. Der Regelungsgehalt ist richtig erläutert, so dass die Anforderungen an eine Aufklärung eingehalten sind. Eine Irreführung ist nicht erkennbar.

106

2.

107

Der Kläger kann ebenfalls keinen Schadensersatz von der Beklagten zu 4) aufgrund fehlerhafter Anlageberatung oder Prospektverantwortlichkeit verlangen.

108

Insofern kann es dahinstehen, ob zwischen den Parteien ein Anlageberatungs- oder lediglich ein Anlagevermittlungsvertrag geschlossen wurden. Jedenfalls konnte eine für die Anlageentscheidung kausale Pflichtverletzung der Beklagten zu 4) nicht festgestellt werden.

109

Soweit der Kläger sich darauf beruft, die Beratung durch die Beklagte zu 4) sei nicht anlegergerecht gewesen, so fehlt es diesbezüglich bereits an einem schlüssigen Vortrag der Anlageziele und der Risikobereitschaft des Klägers und der daraus resultierenden Verletzungshandlung der Beklagten zu 4). Die pauschale Behauptung, er habe eine sichere Anlage gewünscht und keine derartigen Vorkenntnisse gehabt, ist insofern ohne Konkretisierung nicht ausreichend.

110

Im Hinblick auf etwaige Aussagen des Mitarbeiters E in den Gesprächen, es seien hohe Ausschüttungen zu erwarten und es sei ein hoher Wiederverkaufswert im Laufe der Jahre zu erwarten, stellen diese bereits keine Pflichtverletzung dar, da diese Aussagen zum Einen den damaligen tatsächlichen Erwartungen entsprachen, zum Anderen offensichtlich Prognosen waren, deren Eintritt von zukünftigen Ereignissen abhing.

111

Soweit sich der Kläger in diesem Zusammenhang auf eine Aussage des Zeugen E zur Verkäuflichkeit der Beteiligung beruft („sei kein Problem“), würde dies zwar eine Pflichtverletzung darstellen. Diesbezüglich ist der Kläger jedoch beweisfällig geblieben. Die Kammer vermochte auch nach Vernehmung des Zeugen E und Anhörung des Klägers eine solche Aussage nicht mit der erforderlichen Gewissheit feststellen. Weder der Zeuge E noch der persönlich angehörte Kläger haben eine solche Aussage bestätigen können.

112

Auch im Hinblick auf eine Aufklärung über Risiken und Nachteile, insbesondere das Totalverlustrisiko, der Eigenschaft als unternehmerische Beteiligung mit wirtschaftlichen Risiken sowie der gesellschaftsrechtlichen Haftungsregelung konnte die Kammer ebenfalls eine Pflichtverletzung nicht feststellen. Selbst wenn eine mündliche Aufklärung nicht sattgefunden haben sollte – was im Rahmen der Beweisaufnahme und der Anhörung des Klägers bereits nicht abschließend festgestellt werden konnte – ist vorliegend schon deswegen eine Pflichtverletzung nicht gegeben, da dem Kläger unstreitig der Prospekt übergeben wurde, aus dem sich – wie bereits dargelegt – diese Risiken ergeben. Eine Aufklärung ist auch mittels eines Prospektes grundsätzlich möglich (vgl. BGH Urt. V. 12.07.2007 – III ZR 145/07; Urt. V. 25.09.2007 – XI ZR 320/06). Da selbst nach Vortrag des Klägers die Unterzeichnung der Beitrittserklärung nicht unmittelbar im Anschluss an die Prospektübergabe erfolgte, sondern erst wenige Tage später, ist davon auszugehen, dass der Kläger auch ausreichend Zeit zur Kenntnisnahme des Prospektinhalts hatte (vgl. BGH a.a.O.).

113

Gleiches gilt für eine klägerseitig gerügte fehlende Aufklärung über Innenprovisionen in Höhe von mehr als 15 %. Unabhängig von der Frage, in welcher Höhe im konkreten Fall überhaupt Innenprovisionen anfielen und inwiefern diese dann aufklärungspflichtig gewesen wären, wird über diese – wie bereits dargelegt – in ausreichender Form im übergebenen Prospekt aufgeklärt. Eine Verpflichtung, über die korrekte Prospektangabe hinaus von sich aus ungefragt über solche Kosten weiter aufzuklären, besteht jedoch nicht, wenn der Prospekt – wie hier – so rechtzeitig dem Anleger übergeben wurde, dass er sich mit seinem Inhalt vertraut machen konnte (vgl. BGH, Urt. v. 27.10.2009 XI ZR 338/08, Tz. 33 m.w.N).

114

Ferner scheidet eine Pflichtverletzung aufgrund fehlender Aufklärung über vereinnahmte Rückvergütungen („kick-backs“) vorliegend jedenfalls mangels der erforderlichen Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Anlageentscheidung aus. Es kann folglich auch hier dahinstehen, ob die Beklagte zu 4) nun als Anlageberaterin oder Anlagevermittlerin tätig war.

115

Zwar streitet bei Vorliegen einer Aufklärungspflichtverletzung für den Kläger als Anleger grundsätzlich die Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens, sodass der Aufklärungspflichtige beweisen muss, dass der Anleger die Kapitalanlage auch bei richtiger Aufklärung erworben hätte, er also den unterlassenen Hinweis unbeachtet gelassen hätte (BGH, Urteil vom 12.05.2009 – XI ZR 586/07 – WM 2009, 1274, juris Rz. 22). Die Kammer ist jedoch nach der persönlichen Anhörung des Klägers davon überzeugt, dass vorliegend selbst eine Aufklärung über die von der Beklagten zu 4) vereinnahmte Rückvergütungshöhe nicht zu einer abweichenden Anlageentscheidung des Klägers geführt hätte. Denn der Kläger erklärte in seiner Anhörung selbst, dass ihm bewusst war, dass „ein Vertreter nicht umsonst arbeitet und schon eine Provision bekommt“. Ein die Aufklärungspflicht begründender Interessenkonflikt der Beklagten zu 4) – unterstellt, sie wäre als Anlageberaterin tätig gewesen – war ihm mithin vollkommen bewusst. In diesem Fall kann dann aber nicht mehr ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass eine weitergehende Aufklärung den Kläger zu einer anderen Entscheidung veranlasst hätte.

116

Schließlich sind keine prospektbezogenen Pflichtverletzungen der Beklagten zu 4) gegeben.

117

Wie bereits dargestellt, war grundsätzlich eine Aufklärung auch mittels eines Prospektes möglich und zulässig. Unbestritten ist auch, dass der Prospektprüfungsbericht rechtzeitig vorgelegen hat. Eine fehlende Plausibilitätsprüfung ist insoweit ebenfalls nicht feststellbar.

118

Zwar muss ein Berater genauso wie ein Vermittler im Rahmen eines Auskunftsvertrages, wenn er einen Prospekt zur Grundlage seiner Information macht, (mindestens) eine Plausibilitätsprüfung vornehmen. Unterlässt er diese Prüfung, muss er den Interessenten hierauf hinweisen. Diesbezüglich muss er, um seiner Auskunftspflicht nachzukommen, im Rahmen der geschuldeten Plausibilitätsprüfung den Prospekt jedenfalls darauf überprüfen, ob er ein in sich schlüssiges Gesamtbild über das Beteiligungsobjekt gibt und ob die darin enthaltenen Informationen, soweit er das mit zumutbarem Aufwand zu überprüfen in der Lage ist, sachlich vollständig und richtig sind. Ist die Plausibilitätsprüfung des Prospekts unterblieben, ist der Interessent hierauf ebenfalls hinzuweisen (BGH, Urt. v. 05.03.2009 - III ZR 17/08). Voraussetzung eines Schadensersatzanspruchs ist allerdings, dass der Prospekt einer entsprechenden Prüfung der Beklagten zu 4) bzw. Herrn E in den für die Anlageentscheidung wesentlichen Punkten nicht standgehalten hätte, mithin Prospektfehler bestehen (vgl. BGH, Urt. v. 05.03.2009 - III ZR 17/08). Solche Fehler hat die Kammer – wie bereits ausgeführt – jedoch nicht feststellen können.

119

Die Beklagte zu 4) haftet auch nicht als „Prospektpflichtige“.

120

Zwar unterliegen der Prospekthaftung im engeren Sinn auch diejenigen, die mit Rücksicht auf ihre allgemein anerkannte und hervorgehobene berufliche und wirtschaftliche Stellung oder ihre Eigenschaft als berufsmäßige Sachkenner eine Garantenstellung einnehmen, sofern sie durch ihr nach außen in Erscheinung tretendes Mitwirken am Emissionsprospekt einen besonderen – zusätzlichen – Vertrauenstatbestand schaffen und Erklärungen abgeben. Dabei ist ihre Einstandspflicht freilich auf die ihnen selbst zuzurechnenden Prospektaussagen beschränkt (BGH, Urt. v. 14.06.2007 – III ZR 125/06, Rn.26). Die Beklagte zu 4) wird im Prospekt jedoch gar nicht benannt, so dass eine besondere Vertrauensstellung bezüglich der Richtigkeit des Prospekts nicht ersichtlich ist. Sie hat auch im Übrigen kein besonderes Vertrauen im Hinblick auf eine Mitwirkung an der Erstellung des Prospektes bzw. dessen Inhalt in Anspruch genommen.

121

III.

122

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1 S. 1, 709 S. 1 ZPO. Über die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) ist bereits durch Beschluss vom 06.04.2011 entschieden worden.