Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-12-15, Aktenzeichen 5 K 2695/09
ECLI:DE:VGGE:2011:1215.5K2695.09.00

Tenor

Die Beklagte wird verpflichtet, die Grundsteuer für das Bürogebäude C. . 48/50 in V. für das Jahr 2007 in Höhe von 1.064,88 EUR zu erlassen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens zu 6/7, die Beklagte zu 1/7.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger zuvor Sicherheit in derselben Höhe leistet.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin ist Eigentümerin des Geländes der ehemaligen "N. C1. " an der C.------straße in V. . Auf dem Gelände stehen folgende Gebäude auf: Das ehemalige Mühlengebäude C. . 48 (bewertet im Sachwertverfahren), das diesem vorgebaute Bürohaus C. . 48/50 (bewertet im Ertragswertverfahren) sowie das Wohnhaus C. . 50 (ehemals Villa des Müllers). Die Klägerin begehrt Grundsteuerteilerlasse für das ehemalige Mühlengebäude, das zu letzt u. a. als Lager genutzt wurde, sowie für das Bürogebäude jeweils für die Jahre 2006 und 2007.

3

Um das Gelände wird seit ca. 1992 eine Diskussion geführt betreffend die Ansiedlung eines großen Einzelhandelsbetriebs (Kaufland, C & A etc.). Im Jahre 2003 wurde in Abstimmung zwischen der Klägerin und der Beklagten der Bebauungsplan "N. C1. " aufgestellt, der die Errichtung eines Einkaufszentrums auf diesem Grundstück vorsieht und vom Abriss der N. ausgeht. Die Klägerin strebt aber eher den Erhalt des Objekts an.

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Mit Grundsteuerbescheiden vom 27. Januar 2006 bzw. 30. Januar 2007 setzte die Beklagte die Grundsteuer für die Jahre 2006 und 2007 für das Bürogebäude auf jeweils 5.784,27 EUR und für das Lager auf jeweils 5.124,05 EUR fest.

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Mit Schreiben vom 29. März 2007 beantragte die Klägerin bei der Beklagten einen Teilerlass der Grundsteuer für die Jahre 2006 und 2007 für das Büro- und das Lagergebäude. Hinsichtlich des Bürohauses begründete sie dies damit, dass die Beklagte den Mietvertrag für die Etagen 2-5 bezüglich der 5. Etage zum 31. Oktober 2003 gekündigt habe. Nach einer vorübergehenden Vermietung an die Diakonie stehe das 5. OG seit September 2005 komplett leer.

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Hinsichtlich des Lagergebäudes machte die Klägerin geltend, dass das Bundesvermögensamt, das das Gebäude seit September 1982 angemietet hatte, den Mietvertrag zum 31. Dezember 1986 gekündigt hatte. Die Jahresmiete, die das Bundesvermögensamt für das Gebäude gezahlt hatte, habe bei 85.234,03 EUR gelegen. Seit Februar 2004 hätten lediglich das EG mit 167 m² sowie ein Teil des 1. OG mit 167,5 m² an die Diakonie vermietet werden können und zwar zu einem Jahresmietpreis von 44.090,28 EUR (m²-Preis: 3,58 EUR).

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Versuche, die Objekte mit Hilfe von Maklern zu vermieten seien erfolglos geblieben.

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Ergänzend machte die Klägerin mit Schreiben vom 27. November 2007 nähere Angaben zum Rohertrag hinsichtlich des Bürohauses:

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KG (Diakonie) 7.208,26 EUR

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EG (Diakonie) 7.921,82 EUR

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1. OG (IG Metall) 22.425,24 EUR

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2. OG (Stadt V1. ) 19.661,76 EUR

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3. OG (Stadt V1. ) 19.661,76 EUR

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Das 4. OG sei zum 30. September 2006 von der Beklagten gekündigt worden. An ihrer Stelle habe der Sozialverband die Räumlichkeiten angemietet zu einer Monatsmiete von 2.025 EUR gegenüber bisher 1.640,48 EUR. Das 5. OG, das früher zu einer Jahresmiete von 15.037,92 EUR vermietet worden sei, stehe leer. Zum 1. Oktober 2007 habe sich ein weiterer Leerstand ergeben, nachdem die IG Metall ihr Mietverhältnis zum 30. September 2007 gekündigt habe.

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Hinsichtlich der Miete der Diakonie wies die Klägerin darauf hin, dass es sich bei dem m²-Mietpreis von 3,58 EUR um eine geringfügige Miete handele, um einen Leerstand zu verhindern. Der Betrag für das 5. OG sei der vormals von der Beklagten gezahlte Mietpreis gewesen.

16

Die oberen Geschosse des Lagergebäudes befinden sich in dem Zustand, den das Bundesvermögensamt bei seinem Auszug im Jahre 1986 hinterlassen hat.

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Mit Bescheid vom 19. Mai 2009, abgesandt am 25. Mai 2009, lehnte die Beklagte einen Grundsteuererlass für die Jahre 2006 und 2007 ab. Zur Begründung machte sie geltend, dass keine nachhaltigen Vermietungsbemühungen erkennbar seien. Dazu gehöre auch die Überprüfung der Bedingungen hinsichtlich der Ausstattung des Objekts. Die Renovierung oder ggf. Sanierung und Modernisierung einer veralteten Immobilie zähle zu den von vornherein absehbaren und steuerbaren Vorgängen, die der Erwerb und die Vermietung einer Immobilie grundsätzlich nach sich ziehe. Falls dies, wie im vorliegenden Fall nicht möglich bzw. nicht wirtschaftlich sei, könne auch ein Abriss und anschließender Neubau zumutbar sein oder ggf. auch der Verkauf des Grundstücks.

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Seit Jahren, zuletzt 2008, werde eine Nutzungsänderung des Objektes angestrebt; diese Bemühungen schlössen eine erfolgreiche Vermietung des Gebäudes aus. Eine geplante Nutzungsänderung und eine gleichzeitig angestrebte Vermietung widersprächen sich.

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Darüber hinaus lägen in V. weder strukturell bedingte Leerstände, noch atypische Umstände vor, auf die der Minderertrag zurückgehe. Das Objekt sei in seinem derzeitigen Zustand kaum zu vermieten, deshalb sei ein längerer Leerstand nicht atypisch, vielmehr sei der Leerstand dauerhaft und nicht vorübergehend.

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Die Klägerin hat am 24. Juni 2009 Klage erhoben. Sie weist zur Begründung darauf hin, dass vorliegend ein strukturell bedingter Leerstand vorliege: Der Leerstand sei nicht auf fehlende Sanierungs- oder Vermarktungsbemühungen zurückzuführen, sondern auf die allgemeine Wirtschaftslage; in V. bestehe ein erheblicher Überhang an Büro- und Lagerräumlichkeiten.

21

Der Zustand des Bürohauses entspreche einem marktgerechten Standard; deshalb seien dort über einen langen Zeitraum zu einem erheblichen Teil Fachbereiche der Beklagten untergebracht gewesen.

22

Im Hinblick auf das Lagerhaus habe sich eine marktgerechte Modernisierung der Räumlichkeiten in der Vergangenheit regelmäßig als unwirtschaftlich herausgestellt. Bis 1986 sei es durch die Standortverwaltung V. in Anspruch genommen worden. Seitdem sei in enger Abstimmung mit der Beklagten an einer Nutzungsänderung und Überplanung des Grundstücks gearbeitet worden, bis 2003 der Bebauungsplan aufgestellt worden sei. Mit Blick auf diese allseits angedachte wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks seien Sanierungsmaßnahmen für das Lagerhaus stets zurückgestellt worden. Dieser Sanierungsstau sei von der Klägerin nicht zu vertreten. Denn hier würden Maßnahmen zur Verbesserung der einzelnen Räumlichkeiten nicht aufgrund einer fehlerhaft unterlassenen Sanierungsentscheidung des Eigentümers nicht durchgeführt, sondern weil der zuständige Ortsgesetzgeber im Rahmen eines Satzungsbeschlusses eine andere Nutzung vorgegeben habe, die einen Abriss der bestehenden Gebäudesubstanz zum Gegenstand habe. Deshalb sei ein Absehen von einer Sanierung wirtschaftlich zwingend geboten. Sanierungsmaßnahmen seien auch nicht zumutbar gewesen, weil aufgrund des Bebauungsplans die Gefahr bestanden habe, dass sich diese Maßnahmen schon in kurzer Zeit als wirtschaftlich unnütz und umsonst erbracht darstellen könnten.

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Das Erfordernis des nur vorübergehenden Leerstandes habe das BVerwG in seinem Beschluss vom 24. April 2007 aufgegeben.

24

Der geltend gemachte Erlassanspruch in Höhe von 7.288,22 EUR errechne sich wie folgt:

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Bürohaus:	2006 1.306,32 EUR
2007: 2.024,49 EUR

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Lagerhaus:	2006: 1.978,70 EUR
2007: 1.978,70 EUR

27

Die Jahresrohmiete für das Bürogebäude betrage 126.708,60 EUR. Dabei seien für das KG und das EG anstelle der erzielten geringfügigen Mieten, die nur akzeptiert worden seien, um Leerstände zu verhindern, gemäß § 79 Abs. 2 Nr. 2 BewG die üblichen Mieten von 14.416,52 EUR bzw. 15.843,64 EUR zugrunde zu legen. Die Rohmieten für die weiteren Geschosse betrügen 22.425,24 EUR (1. OG), je 19.661,76 EUR (2. - 4. OG) und 15.037,92 EUR (5. OG). Für 2006 und 2007 ergäben sich Mindererlöse von 29.008,44 EUR bzw. 35.774,31 EUR, was Ertragsminderungen von 22,98 % bzw. 27,24 % entspreche.

28

Zum Nachweis dafür, dass die übliche Miete für das Erdgeschoss und das Kellergeschoss des Bürogebäudes über den mit der Diakonie vereinbarten m²-Preis von 3,58 EUR hinausgehe, legt die Klägerin Mietverträge aus den Jahren 1990 bis 1993 vor, aus denen sich ergibt, dass die Erdgeschossräume zu m²-Preisen von 9,33 EUR bzw. 7,64 EUR und die Kellergeschossräume zu Preisen von 2,50 EUR bzw. 3,07 EUR vermietet worden sind. Da es sich in dem Mietverhältnis mit der Diakonie ab dem Jahr 2004 um einen einheitlich ermittelten Mietzins von 3,58 EUR handele, müsse bei den anderen Vermietungen ebenfalls auf einen einheitlichen Mietzins von 5,90 EUR bzw. 5,40 EUR abgestellt werden.

29

Für das Lagerhaus ergebe sich eine Rohmiete von 85.234,03 EUR, was dem Rohertrag in den Jahren 1982 bis 1986 entspreche, als das Lagerhaus komplett an die Standortbekleidungskammer V. vermietet gewesen sei. Die Mieteinnahmen 2006 und 2007 beliefen sich auf 44.090,28 EUR, was eine Minderung von 41.143,75 EUR bzw. 48,27 % ausmache. Daraus errechne sich ein Erlassbetrag von jeweils 1.978,70 EUR.

30

Die Klägerin beantragt (sinngemäß),

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die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 19. Mai 2009 zu verpflichten,

32

I. die Grundsteuer für das Jahr 2006

1. für das Grundstück C. . 48/50 (Bürogebäude)
in Höhe von 1.306,32 EUR,

2. für das Grundstück C. . 48 (Lagergebäude)
in Höhe von 1.978,70 EUR zu erlassen,

II. die Grundsteuer für das Jahr 2007

1. für das Grundstück C. . 48/50 (Bürogebäude)
in Höhe von 2.024,49 EUR,

2. für das Grundstück C. . 48 (Lagergebäude)
in Höhe von 1.978,70 EUR zu erlassen,

33

Die Beklagte beantragt,

34

die Klage abzuweisen.

35

Voraussetzung für einen Grundsteuererlass sei, dass die Ertragsminderung auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgehe, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch seien. Derartige Umstände seien vorliegend nicht erkennbar. Hier seien Teile des Objekts bereits seit 20 Jahren nicht mehr vermietbar. Aufgrund der geplanten Nutzungsänderungen seien entsprechende Maßnahmen zur Verbesserung der Ausstattung der einzelnen Räumlichkeiten und des Umfeldes zurückgestellt worden. Eine erfolgreiche Vermietung sei so immer schwieriger geworden.

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Soweit die Klägerin die langen Planungsphasen betreffend die Nutzung und Bebauung des Grundstücks als Grund für nicht durchgeführte Sanierungen anführe, handele es sich um subjektive Gründe, die in den Risikobereich des Eigentümers fielen.

37

Strukturell bedingte Leerstände lägen in V. weder im gewerblichen noch im privaten Wohnungsbau vor. Von einer angespannten Wirtschaftslage könne erst seit dem vierten Quartal 2008 gesprochen werden.

38

Auch handele es sich nicht um einen vorübergehenden Leerstand, vielmehr liege ein nachhaltiger und dauerhafter Leerstand aufgrund der Ausstattung und des baulichen Zustandes vor.

39

Schließlich habe die Klägerin die Ertragsminderung zu vertreten. Das Objekt erfülle nicht die Anforderungen an ein modernes Bürohaus. So sei der Sozialverband u. a. aufgrund des "unfreundlichen" Treppenhauses ausgezogen, wie sich aus einem Presseartikel ergebe. Die Beklagte habe als Mieterin diverse Mängel, u.a. im Bereich der veralteten Fenster, der Heizung und der sanitären Anlagen angezeigt, eine Verbesserung sei nur sehr schleppend bzw. gar nicht erfolgt. Zudem wirke die Anlage ungepflegt.

40

Was die übliche Vergleichsmiete angehe, so ergäben sich aus dem Marktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Stadt V. für die Jahre 1997 bis 2005 durchschnittliche Nettokaltmieten für Lagerflächen von 1,92 EUR/m², für Büros und Agenturen 7,30 EUR/m². Nach dem Bericht für die Jahre 1997 bis 2006 sei der Preis für Lagerflächen gleich geblieben, für Büroflächen habe er bei 6,70 EUR gelegen. Aus dem Preisspiegel des Immobilienverbandes Deutschland West e. V. ergäben sich Büromieten von 3,50 EUR, 4,50 EUR bzw. 5 EUR je nach Qualität der Nutzungswerte.

41

Für Geschäfte und Einzelhandel gibt der Marktbericht des Gutachterausschusses durchschnittliche Nettokaltmieten von 9,93 EUR (1997 - 2005) bzw. 10,12 EUR (1997 - 2006) an.

42

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

44

Das Gericht kann im Einverständnis mit den Beteiligten ohne mündliche Verhandlung entscheiden (vgl. § 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

45

Die zulässige Verpflichtungsklage hat nur teilweise Erfolg.

46

Die Klage ist lediglich in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet; im Übrigen ist sie unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 19. Mai 2009 ist, soweit der Erlassantrag der Klägerin für das Jahr 2007 hinsichtlich des Bürogebäudes abgelehnt wurde, rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 VwGO. Ihr steht der geltend gemachte Anspruch auf einen teilweisen Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2007 in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zu.

47

Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 Hs. 1 des Grundsteuergesetzes - GrStG - in der für das Jahr 2006 und 2007 gültigen Fassung besteht bei bebauten Grundstücken ein Rechtsanspruch auf Grundsteuererlass, wenn der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 20 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Darüber hinaus können nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG),

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vgl. Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13.89 -, BStBl. II 1992, 580; Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, BVerwGE 114, 132; Beschluss vom 24. April 2007 - GmS-OGB 1/07 -, ZKF 2007, 211; Urteil vom 25. Juni 2008 - 9 C 8.07 -, sowie Beschluss vom 3. März 2010 - 9 B 77.09 -, abrufbar unter juris,

49

der sich das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) in ebenfalls ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat,

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vgl. Urteile vom 16. Januar 2008 - 14 A 461/07 -, vom 11. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -, vom 26. August 2008 - 14 A 2509/07 -, vom 31. Oktober 2008 - 14 A 1420/07 -, vom 26. März 2009 - 14 A 3168/07 -, vom 28. Februar 2011 - 14 A 1711/08 -, sowie zuletzt vom 24. Mai 2011 - 14 A 1498/09 -, abrufbar jeweils unter www.nrwe.de,

51

jedenfalls dann, wenn es - wie hier - um einen Erlass für einen Zeitraum vor der Änderung des § 33 GrStG durch Artikel 38 des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2794, 2844) geht, die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrages nur dann erfüllt sein, wenn entweder ein "strukturell bedingter" Leerstand vorliegt oder der Minderertrag des Grundstücks auf "vorübergehende" Umstände zurückgeht, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen "atypisch" sind.

52

Auch das erkennende Gericht hat sich dem bereits angeschlossen und hält an den Erfordernissen der "vorübergehenden Umstände" und der "Atypizität" jedenfalls in den Fällen, in denen es um einen Erlass auf der Grundlage des Grundsteuergesetzes in der bis zum 31. Dezember 2007 geltenden Fassung geht, weiterhin fest, und zwar unabhängig davon, ob das jeweilige Grundstück im Ertragswert- oder im Sachwertverfahren bewertet wird.

53

Vgl. VG Gelsenkirchen, Urteil vom 18. Februar 2010 - 5 K 3584/08 -, abrufbar unter www.nrwe.de.

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Die vorstehenden Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall nur hinsichtlich des Bürogebäudes (I.) und nur hinsichtlich des Jahres 2007 (2.) zum Teil erfüllt, hinsichtlich des Jahres 2006 (1.) fehlt es an den Erlassvoraussetzungen; was das Lagergebäude (II.) angeht, besteht kein Erlassanspruch.

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Dabei geht das Gericht davon aus, dass entgegen der Auffassung der Beklagten der begehrte Erlass nicht schon deshalb ausgeschlossen ist, weil die Klägerin die unstreitig aufgetretenen Ertragsminderungen zu vertreten hätte. Namentlich wirft die Beklagte der Klägerin zu Unrecht vor, dass sie keine hinreichenden Vermietungsbemühungen nachgewiesen hat. Die Klägerin hat glaubhaft gemacht, dass sie sowohl in 2006 als auch in 2007 einen Makler mit der Vermietung des Objekts beauftragt habe, nämlich das Immobilienbüro L. . Nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer reicht es für den Nachweis von Vermietungsbemühungen sowohl für Wohnraum als auch für gewerbliche Räume aus, wenn der Eigentümer glaubhaft macht bzw. nachweist, dass er einen Makler mit der Vermietung des Objekts beauftragt hat. Die Beauftragung eines Maklers stellt die effektivste und professionellste Form der Vermietungsbemühungen dar, da ein Immobilienmakler selbst am besten einschätzen kann, welche Form von Anzeigen in Zeitungen, Internet oder anderen Medien für das jeweils zu vermarktende Objekt am geeignetsten ist. Er wird deshalb im Regelfall das Richtige veranlassen, zumal er ein Erfolgshonorar nur dann zu erwarten hat, wenn das Objekt vermietet wird. Die Vermietungsbemühungen sowohl für Büro- als auch für Lagerhaus erscheinen deshalb ausreichend.

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Für das Bürogebäude vermag das Gericht wiederum im Gegensatz zu der Auffassung der Beklagten auch nicht zu erkennen, dass die Klägerin die Nichtvermietung deshalb zu vertreten hätte, weil sie das Gebäude nicht in einem vermietbaren Zustand erhalten habe. Vielmehr steht nach Auffassung der Kammer die grundsätzliche Vermietbarkeit des Bürogebäudes schon deshalb außer Frage, weil es bis Ende des Jahres 2007 nahezu vollständig vermietet war; Reparaturarbeiten sind, wenn auch z. T. zögernd, erledigt worden. Grundlegendere Sanierungsmaßnahmen dürften angesichts der offenen Planungssituation wirtschaftlich kaum zumutbar gewesen sein.

57

I. Bei dem Bürogebäude stand in beiden Jahren das 5. Obergeschoss komplett leer, die übrigen Geschosse waren vermietet, mit Ausnahme des 1. Obergeschosses, das von Oktober bis Dezember 2007 leer stand.

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1. Die Ertragsminderung für das Bürogebäude lag dabei im Jahre 2006 unterhalb der Schwelle von 20 %, ab der ein Grundsteuererlass erst in Betracht kommt. Das ergibt sich aus Folgendem:

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Die Ermittlung der Ertragsminderung erfolgt durch Gegenüberstellung von dem "normalen Rohertrag" und den tatsächlichen Mieteinnahmen.

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Normaler Rohertrag ist bei Grundstücken, die im Ertragswertverfahren bewertet werden, nach § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG a.F. die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums maßgebend wäre. Die Jahresrohmiete ist nach § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG das Gesamtentgelt, das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand zu Beginn des Erlasszeitraumes für ein Jahr zu entrichten haben, und zwar einschließlich der üblichen Nebenkosten. Bei unvermieteten Räumen ist die Miete zugrunde zu legen, die üblicherweise zu erzielen wäre (§ 79 Abs. 2 Nr. 1 BewG).

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Für das Bürogebäude sind die Ansätze für 1. - 5. Obergeschoss unstreitig, sie entsprechen den für den Beginn des jeweiligen Erlassjahres vereinbarten Mieten (22.425,24 EUR für das 1. Obergeschoss, jeweils 19.661,76 EUR für das 2. - 4. Obergeschoss sowie 15.037,92 EUR für das 5. Obergeschoss). Für das Erdgeschoss und das Kellergeschoss war mit der Diakonie ein Mietzins von 3,58 EUR/m2 vereinbart worden, also eine Jahresmiete von 7.921,82 EUR bzw. 7.208,26 EUR. Hier folgt das Gericht jedenfalls zum Teil der Auffassung der Klägerin, wenn sie meint, vorliegend sei die Anwendung von § 79 Abs. 2 Nr. 2 BewG angezeigt, weil die Klägerin die Räume der Diakonie nur deshalb zu so günstigen Konditionen vermietet habe, weil sie einen ansonsten drohenden Leerstand habe vermeiden wollen. Voraussetzung die Anwendung von § 79 Abs. 2 Nr. 2 BewG ist, dass der Eigentümer dem Mieter den Grundstücksteil zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat. Das ist nach Überzeugung des Gerichts hinsichtlich der Erdgeschossräume der Fall. Es handelt sich hier um Räume, z. T. mit Schaufenstern, die als Ladenlokal genutzt wurden. Bei Geschäftsgrundstücken gibt es keine ortsübliche Vergleichsmiete, wie in den städtischen Mietspiegeln für Mietwohnungen, insbesondere nicht bei solchen Objekten, die einen ganz speziellen Zuschnitt oder spezifische Besonderheiten aufweisen wie vorliegend das ehemalige Mühlengebäude. Die übliche Miete kann nur aus dem hergeleitet werden, was üblicherweise für solche Grundstücke oder Räumlichkeiten gezahlt wird (vgl. § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG). Hier bestehen hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die übliche Miete erheblich über der vereinbarten Miete liegt. Dafür sprechen zunächst die von der Beklagten vorgelegten Übersichten über Gewerbemieten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt V. (BI. 89 f der Gerichtsakte). Danach hat der durchschnittliche m²-Preis für Geschäfte/Einzelhandel bei 10,12 EUR (zwischen 4 und 22,50 EUR) gelegen. Wenn die Beklagte hier auf die niedriger liegenden Preise für Büroräume hinweist, so ist dem entgegen zu halten, dass die angemieteten Räume im EG als Ladenlokal genutzt werden, so dass der Wert für Büroräume nicht einschlägig erscheint. Darüber hinaus hat die Klägerin durch Vorlage von Mietverträgen aus den Jahren 1990 bis 1993 nachgewiesen, dass schon in diesen Jahren m²-Preise zwischen - umgerechnet - 7,67 EUR und 9,36 EUR für die Erdgeschossräume gezahlt wurden. Daraus wird deutlich, dass der Preis von 3,58 EUR erheblich und zwar um weitaus mehr als 20 % hinter den Mietpreisen zurückblieb, die üblicherweise zu erzielen waren. Wo genau die zu erzielende Miete anzusetzen ist, bedarf hier keiner Entscheidung durch das Gericht. Die Klägerin macht für das Erdgeschoss eine Rohmiete von 15.843,64 EUR geltend (BI. 79 der Gerichtsakte), das entspricht bei einer Größe des EG von 184,4 m² einem m²-Preis von 7,16 EUR. Da dieser Wert sich absolut in dem Rahmen der erzielbaren Mietpreise bewegt, legt das Gericht ihn seiner Berechnung zugrunde.

62

Anders verhält es sich mit dem Mietpreis für die Kellerräume, der ebenfalls auf 3,58 EUR vereinbart worden ist. Hier ist nicht erkennbar, dass dieser Betrag um mehr als 20 % unter der üblichen Miete liegt. Im Gegenteil erscheint der m²-Preis im Hinblick auf ansonsten erkennbare Miethöhen außerordentlich hoch. So hat die Klägerin bei der Vermietung der Kellerräume in den Jahren ab 1990 lediglich Mietpreise von 2,50 EUR bzw. 3,07 EUR pro m² erzielt. Auch der in den Übersichten über Gewerbemieten in der Stadt V. des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für Lagerflächen aufgeführte Mietpreis von durchschnittlich 1,92 EUR/m², der mit demjenigen für Kellerräume am ehesten vergleichbar ist, spricht eindeutig dagegen, dass der erzielte Mietzins von 3,58 EUR um mehr als 20 % unter der üblichen Miete lag. Für die Kellerräume kommt deshalb eine Erhöhung der erzielten Rohmiete gemäß § 79 Abs. 2 Nr. 2 BewG nicht in Betracht. Für das Kellergeschoss legt das Gericht daher eine Jahresrohmiete von 7.208,26 EUR zugrunde.

63

Der so errechneten Jahresrohmiete von 119.500,34 EUR sind die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen gegenüber zu stellen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die tatsächlichen Mieteinnahmen für das 4. Obergeschoss aufgrund der höheren Miete, die der Sozialverband zu entrichten hatte, über der für den 1. Januar 2006 ermittelten Jahresrohmiete lagen. Daraus ergeben sich folgende tatsächliche Mieteinnahmen:

64

Kellergeschoss 7.208,26 EUR

65

Erdgeschoss 7.921,82 EUR

66

1. Obergeschoss 22.425,24 EUR

67

2. Obergeschoss 19.661,76 EUR

68

3. Obergeschoss 19.661,76 EUR

69

4. Obergeschoss 20.821,32 EUR

70

5. Obergeschoss 0 EUR

71

gesamt 97.700,16 EUR

72

Bei einer Jahresrohmiete von 119.500,34 EUR errechnet sich daraus lediglich eine Mietminderung von 18,24 %, die einen Grundsteuererlass nicht rechtfertigt.

73

2. Für das Jahr 2007 ergibt sich für das Bürogebäude indessen eine Ertragsminderung von mehr als 20 %, so dass insoweit ein Grundsteuererlass zu gewähren ist. Im Jahre 2007 errechnet sich eine höhere Jahresrohmiete von 124.138,58 EUR, weil der Sozialverband, der dieses Geschoss ganzjährig angemietet hatte, aufgrund des Mietvertrages eine Jahresmiete von 24.300 EUR zu entrichten hatte. Bei tatsächlichen Mieteinnahmen von 95.572,53 EUR errechnet sich daraus eine Ertragsminderung von 23,01 %, die Anspruch auf einen Teilerlass in Höhe von 4/5 der Minderung, also 18,41 % der Grundsteuer, die auf 5.784,27 EUR festgesetzt war, mithin einen Erlass von 1.064,88 EUR ergibt.

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II. Hinsichtlich des Lagergebäudes (ehemalige N. ) vermag das Gericht einen Anspruch der Klägerin auf Grundsteuererlass dagegen nicht zu erkennen. Zwar waren die Mieteinnahmen insoweit in beiden Jahren um mehr als 20 % gemindert. Wie eingangs schon dargelegt, setzt der Grundsteuererlass jedenfalls für die Zeit bis einschließlich des Jahres 2007 voraus, dass der Minderertrag des Grundstücks auf "vorübergehende" Umstände zurückgeht, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen "atypisch" sind.

75

Das Lagergebäude steht allerdings bis auf das Erdgeschoss und Teilen des 1. Obergeschosses bereits seit 1986 und damit seit mehr als 20 Jahren leer; damit kann von einem vorübergehenden Leerstand keine Rede mehr sein.

76

Hinzu tritt, dass das Lagergebäude, soweit es leersteht, sich noch in dem Zustand befindet, in dem es im Jahre 1986 vom Bundesvermögensamt aufgegeben wurde, deshalb dürfte es in keiner Weise vermietbar sein.

77

Die Klage hat deshalb nur in dem im Urteilstenor zum Ausdruck kommenden Umfang Erfolg. Im Übrigen war sie abzuweisen. Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 VwGO und trägt dem jeweiligen Obsiegen Rechnung. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung.

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