Amtsgericht Münster (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1993-11-12, Aktenzeichen 3 C 576/92
ECLI:DE:AGMS:1993:1112.3C576.92.00

Tenor

Hinsichtlich des Feststellungsanspruchs ist die Hauptsache erledigt.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.026,76 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 26. Juli 1993 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage hinsichtlich des

Zahlungsanspruchs abgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung von 5.700,00 DM vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Die Klägerin ist bereits 1990 in das damals auf dem Grundstück --- als Seniorenresident bezeichnete Heim gezogen. Das Grundstück gehörte nach dem Vortrag der Beklagten zunächst entweder den Eheleuten --- oder dem Geschäftsführer --- der Beklagten als Eigentümer. Es war als Kapitalanlage gekauft worden. Nach dem nunmehrigen nichtsbestrittenen Vortrag des Geschäftsführers der Beklagten ist es 1992 an die Beklagte verkauft worden. Mit Wirkung vom 01.06.1992 hat die Beklagte mit Vertrag vom 27.07.1992 einen Altenwohnheimvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die im Vertrag vorgesehenen Kündigungsmöglichkeiten entsprechen den in § 4 b Abs. 2 – 6 Heimgesetz genannten Kündigungsgründen. Für das Vertragsverhältnis sind die Vorschriften des Heimgesetzes maßgeblich. Die Leistungen der Beklagten sollten laut Vertrag die Gewährung von Unterkunft einschließlich Gartenmitbenutzung, die Gewährung des Mittagessens, die Betreuung in dem Umfang, wie sie sich aus Ziffer I 4 des Vertrages ergibt, und die Versorgung im Heim im Krankheitsfall für einen Zeitraum von 21 Tagen im Jahr und unter der Voraussetzung, dass der behandelnde Arzt die Versorgungsmöglichkeiten des Heims für ausreichend hält, umfassen. Für diese Leistungen wurde ein monatliches Entgelt von 3.702,00 DM vereinbart.

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Bevor der genannte Vertrag geschlossen und damit die Beklagte als Träger des Heims (siehe § 4 Heimgesetz) Vertragspartner wurde, ist das Heim zunächst von dem –- betrieben worden. Es wurden Anträge auf Eröffnung von Konkursverfahren betreffend das Vermögen des Vereins gestellt. Der Konkursverwalter – kam in seinem Beicht zu dem Ergebnis, dass das Konkursverfahren bzw. die Konkursverfahren mangels Masse einzustellen seien.

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Sodann wurde das – in T als Betreiber des Wohnheims gewonnnen. Da dieser eingetragene Verein nicht bereit war, diese Funktion weiter auszuüben, betrieb die Beklagte ab 01.06.1992 das Heim. Sie hatte im Sommer 1993 von der Stadt N die Erlaubnis zum Betrieb eines Altenwohnheims erhalten.

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Nach dem Vortrag der Beklagten waren von dem 18 Wohnungen, die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung der – aufgeführt sind, zwei Einheiten ursprünglich nicht zu Wohnzwecken vorgesehen, nämlich die Küche und der Gemeinschaftsraum (Wohnung 4). Letzterer wurde jedoch ab 01.06.1992 an die Geschwister auf Grund Vertrages vom Sommer 1992 überlassen. Das Entgelt, das die Geschwister für die im Heimvertrag aufgeführten Leistungen monatlich zu erbringen hatten, betrug 4.250,00 DM. Während des ganzen Jahres wurden die Wohnungen Nr. 2, Nr. 6 und Nr. 14 nicht genutzt. Hinsichtlich der Wohnung Nr. 3 gab es ab 01.04.1992, hinsichtlich der Wohnung Nr. 10 nach dem Vortrag der Beklagten entweder am Mai 1992 oder ab Juni 1992 einen vertragslosen Zustand. Auch wurden die Wohnungen nicht genutzt. Hinsichtlich der Wohnung Nr. 13, die an den im Juli 1992 gestorbenen – vermietet war, gab es ab 01.08.1993 keinen Mieter. Auch die Wohnung Nr. 17 war nach dem Tod von -- ab 01.03. oder 01.04.1992 nicht vermietet.

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Nach dem nichtbestrittenen Vortrag der Beklagten hatte ihr Geschäftsführer "von Anfang an" darauf hingewiesen, dass er prüfen müsse, ob das Objekt weitergeführt werden könne und er möglicherweise aus wirtschaftlichen Gründen gezwungen sein könne, den Betrieb des Heimes einzustellen.

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Mit Schreiben vom 27.10.1992 hat die Klägerin sämtliche Heimbewohner zum 31.12.1992 gekündigt. Zur Begründung wurde aufgeführt, es könne zukünftig nicht mehr damit gerechnet werden, dass die leerstehenden Wohnungen des Heims Senioren vermietet werden könnten. Seit über einem Jahr werde mit großen Bemühungen versucht, das Konzept (des Heims) in N und Umgebung darzustellen. Es schiene so, dass solche Konzepte, wie das Wohnstift – nur langfristige wirtschaftliche Überlebenschancen hätten. Das Haus könne aus wirtschaftlichen Gründen unmöglich weitergeführt werden.

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In dem Schreiben wird darauf hingewiesen, dass nach Auskunft des Senioren-Wohnstifts am – die Möglichkeit bestünde, sich dort einzuleben. Das Schreiben schließt mit den Sätzen: " Abschließend möchte ich mich ..... bei Ihnen für das Vertrauen, das Sie mit der Beendigung des Vertrages mit dem – entgegengebracht haben, bedanken. Ich hatte Ihnen damals offen in verschiedenen Gesprächen gesagt, dass das zweite Halbjahr 1992 beweisen muss, ob das Haus überhaupt eine Zukunftschance hat und leider hat sich dieses ......... als negativ erwiesen."

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Die Beklagte hat in ihrer Klageerwiderung vom 26.11.1992 ausgeführt, dass sie das Objekt nicht als Altenheim weiterbetreiben, sondern es nur noch vermieten werde.

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Am 15.11.1992 erschien in den W eine Wohnanzeige, in der eine 53 qm große aus zwei Räumen nebst Einbauküche bestehende Wohnung zum Preis von 1.378,00 Dm kalt zuzüglich Nebenkosten angeboten wurde. Das sind 26,00 DM/qm. Am 28.11.1992 erschien eine weitere Anzeige, die das gleiche Angebot erhielt, die Beklagte bestreitet nicht, das es sich bei den 53 qm großen Wohnung um eine im Haus gelegenen Wohnung handelte.

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Die Beklagte hat dem Personal, das die Heimbewohner betreuen sollten, zum 31.12.1992 gekündigt.

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Die Klägerin hält die ihr zugegangen Kündigung des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrages für unwirksam und hat im November 1992 Klage auf Festsstellung der Unwirksamkeit der Kündigung erhoben. Sie ist inzwischen aus dem Hie ausgezogen.

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Sie vertritt die Ansicht, die Kündigung sei bereits deswegen unwirksam, weil im Kündigungsschreiben nicht genügend Tatsachen dafür vorgetragen würden, aus denen sich ergebe, dass die Voraussetzung der Kündigung nach 4 b Abs. 3 Ziffer 1 Heimgesetz gegeben seien.

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Weiterer Gegenstand des Rechtsstreits sind Schadensersatzanforderungen, die die Klägern aus positiver Vertragsverletzung herleitet, nach dem nichtbestrittenen Vortrag der Klägerin war die Kündigung des Personals zum 31.12.1992 für die und andere Heimbewohner Veranlassung, sich nach einer anderen adäquaten Unterbringung umzusehen.

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Die Klägerin fordert Ersatz folgender Schäden:

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Sie behauptet, die Gardinen, Gardinenstangen und ein für den Küchenteil bestimmter Vorhang, die während ihrer Wohndauer im Hause – in ihrer Wohnung installiert waren, seien speziell für diese Wohnung ausgesucht und angefertigt worden. In ihrer neuen, im Wohnpark -- gelegenen Wohnung gebe es weder für die Gardinen noch für den Vorhang eine Verwendung. Die Fenstergardinen seien der Gesamtfläche nach zu klein, um zu den Fenstern der neuen Wohnung zu passen. Nichtbestritten ist die Behauptung, die Beklagte habe die eingangs genannten Gegenstände übernommen.

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Die Klägerin fordert Ersatz des Betrages von 2.114,65 DM, der sich aus der Rechung – vom 20.02.1991 ergibt.

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Die Klägerin behauptet, das ein Spiegel, eine Konsole und zwei Lampen, die zur Ausstattung ihres Hauses – gehörenden Badezimmers gehörten und dort fest montiert wäre, speziell für dieses Badezimmer angeschafft worden seien. Die Klägerin könne diese Gegenstände in ihrer neuen Wohnung nicht gebrauchen, weil dort entsprechendes vorhanden sei.

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Die Gegenstände hätten, da sie erst zwei Jahre alt gewesen seien, noch ihren Neuwert. Diesen setzt die Klägerin mit 153,00 DM an.

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3. Unstreitig hatte die im Hause – gelegene Wohnung der Klägerin 1990 zwei Telefonapparate und einen automatischen Umschalter. Diese Apparate wurden Anfang 1991 entfernt. Die Klägerin mietet zwei Telefonapparate von der Firma U2 und erwarb einen Umschalter, weil man ein entsprechendes Gerät nicht mieten konnte. Das Gerät wurde mit Zustimmung der Hauverwaltung im Kellerfest montiert. Kaufpreis- und Mantagekosten betragen nach dem Vortrag der Klägerin, den sie mit der Rechnung der Firma U (Absendetag 07.03.1991) untermauert hat, 238,00 DM. Der Umschalter blieb im Hause --.

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Die Klägerin hat beantragt festzustellen, dass die von der Beklagten unter dem Datum vom 27.10.1992 ausgesprochene Kündigung des Heimvertrages zum 31.12.1992 unwirksam ist.

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Sie erklärt insoweit die Hauptsache für erledigt.

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Sie beantragt darüber hinaus, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 2.505,00 DM nebst 4 % Zinsen seit Zustellung des Schriftsatzes vom 20.07.1993 (26.07.1993) zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

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Sie macht geltend, dass das Betreiben des Heimes über den 31.12.1992 hinaus für sie eine Härte im Sinne von § 4 b Abs. 3 Ziffer 1 Heimgesetz bedeutet hätte. Sie beruft sich darauf. Dass die -- -- -- in N in ihrer für 1991 aufgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung davon ausgegangen ist, dass die Vermietung der 16 Altenwohnungen des Hauses jährliche Einnahmen von 617.184,00 DM erbringen würden und dem jährlichen Ausgaben in Höhe von 578.024,00 DM gegenüber stehen würden, sodass rechnerisch sich ein Überschuss von 39.160,00 DM ergebe. Dieser gewiss sei aber bereits 1991 nicht erzielt worden, wie sich aus Anlage V der Einkommensteuererklärung der Eheleute – ergebe. Hinsichtlich des Grundstücks – sollen sich nach dieser Erklärung die Mieteinnahmen auf 580.987,00 DM belaufen haben und sich in Folge Abzug von Verlusten und Gebäudeabschreibungen ein Minus von 107.858,00 DM ergeben haben.

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Außerdem hat die Beklagte eine "Ermittlung des betriebwirtschaftlichen Ergebnisses (für) 1992 der – aus dem Objekt N, -- (Seniorenheim) vorgelegt. Danach hätten die Mieteinnahmen (ohne Garagenmiete) 486.573, 20 DM betragen. Dem stünden Ausgaben in Höhe von 698.285,66 DM gegenüber. Zu ihnen gehören außer personal- und Sachleistungen, die nach ihrer in dem betriebswirtschaftlichen Ergebnis verwandten Bezeichnungen in Erfüllung des Heimvertrages aufgebracht, auch folgende erhebliche Ausgaben, nämlich 80.000,00 DM Abschreibungen und 371.086,29 DM Darlehenszinsen. Laut Erklärung des Geschäftsführers der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 22. Oktober 1993 handelt es sich dabei um Zinsen, die für ein Darlehen in der Höhe von ca. 4,7 Mio. DM aufzubringen sind. Bei Erwerb des Grundstückes hat nach dem Vortrag des Geschäftsführers der Beklagten die Beklagte diese Verbindlichkeit übernommen. Zum anderen sollen nach dem Vortrag des Geschäftsführers der Beklagten in dem Betrag von 371.086,29 DM Kontorentzinsen enthalten sein, die für die Inanspruchnahme eines Überziehungskredites angefallen seien. Dieser Kredit sei wegen der schlechten Einkommenssituation des Heimes aufgenommen worden.

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Die Beklagte behauptet, das – habe bis einschließlich April 1992 mit Anzeigen für das damalige Seniorenheim geworden. Die Beklagte habe ab Mai 1992 Anzeigen zu Gunsten des Heims gestaltet. Ein im Jahre 1991 gedruckstes Prospekt des Heimes sei von der Zeugin – verteilt worden und sie habe auch für das Heim geworben. Wenn trotzdem – abgesehen von den Geschwistern – 1992 keine neuen Heimbewohner hätten gewonnen werden können, so sei das auf das Scheitern des --, was sich zum Nachteil des Rufs des Heims ausgewirkt hat, zurückzuführen. Zum anderen sei 1992 das Altenwohnheim – für Senioren offenbar attraktiver gewesen.

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Die Beklagte wendet gegenüber den Schadensersatzansprüchen grundsätzlich ein, dass solche deswegen nicht bestehen könnten, weil der Vertrag wirksam gekündigt worden sei.

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Sie bestreitet, dass die unter Ziffer 1 u. 2 genannten Gegenstände speziell für die Wohnung – angeschafft worden seien. Was für die Gardinen angeht, so bestreitet die Beklagte, dass jene in der neuen Wohnung der Beklagten nicht mehr verwendet werden könnten.

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Ferner wendet sie ein, dass als Ersatz für die Gegenstände nicht ihr Neuwert angesetzt werden könne.

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Wegen des übrigen Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

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Es ist Beweis erhoben worden durch uneidliche Vernehmung der Zeugin --. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom – Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Auf den Antrag der Klägerin war festzustellen, dass hinsichtlich des Feststellungsanspruchs die Hauptsache erledigt ist.

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Der von der Beklagen geltend gemachte, auf § 4 b Abs. 3 Ziffer 1 Heimgesetz gestützte Kündigungsgrund bestand nicht. Die Beklagte hat zwar mit dem ziel, den betrieb des Heims mit Wirkung ab 01.01.1993 einzustellen, den Heimvertrag gekündigt. Es fehlt aber an der Voraussetzung, dass die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses für den Träger, also die Beklagte, eine Härte bedeutet hätte. Die Beklagte war das Vertragsverhältnis mit Wirkung ab 01.06.1992 eingegangen. Sie wusste, dass ihre Vertragspartner Senioren waren, die mit ihrer bereits vor dem 01.06.1992 erfolgten Aufnahme in das Heim die Erwartung verbanden, dass sie dort ihren Lebensabend, zumindest aber die Zeit, in der sie kein Pflegefall sein würden, verbringen und dort die ihnen im Heimvertrag zugesagten Betreuung genießen könnten. Dementsprechend ist auch der zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits geschlossene Heimvertrag nicht zeitlich begrenzt geschlossen worden. Wenn der Geschäftsführer der Beklagten mündlich einen Vorbehalt bezüglich der Bindung gemacht hat, so ist das unbeachtlich, weil das Gesetz nur die Möglichkeit vorsieht, den Heimvertrag auf unbestimmte Zeit abzuschließen (§ 4 b Abs. 1 Heimgesetz) und auch nur die Möglichkeit gibt, unter den in jenem Gesetz vorgesehenen Voraussetzungen den Vertrag durch die Kündigung zu beenden.

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Wegen der oben geschilderten besonderen Natur des Heimvertrages sind bei der Beantwortung der Frage, ob ein Härtefall im Sinne von § 4 Abs. 3 Ziffer 1 Heimgesetz vorliegt, die beiderseitigen Interesse der Vertragspartner abzuwägen. Ein Härtefall wäre dann gegeben, wenn die vorzunehmende Abwägung ergeben sollte, dass eine weitere Bindung des Heimträgers an den Vertrags nicht mehr nachvollziehbar und ungerechtfertigt wäre (siehe dazu Kunz, Kommentar zum Heimgesetz, § 4b, Rdn8). Ein solcher Härtefall ist nicht gegeben. Es mag zwar sein, dass die Beklagte aus dem Objekt – im Jahre 1992 keine Rendite gezogen und insoweit mit Verlust gearbeitet hat. Im übrigen bleibt offen, ob die Beklagte insgesamt 1992 mit Verlust gearbeitet hat. Denn die von der Beklagten vorgelegte "Ermittlung des betriebswirtschaftlichen Ergebnisses 1992" beschränkt sich nur auf das Ergebnis aus dem Objekt --. Dieses Ergebnis beruht im wesentlichen darauf, dass die Beklagte die im Tatbestand genanten Darlehensverbindlichkeiten übernommen hat. Nach der Höhe dieser Verbindlichkeiten dürfen sich bereits in der Zeit, als das – und das – das Seniorenheim betrieben, die Mieten orientiert haben, die als Rechnungsposten in das Entgelt einflossen, das Heimbewohner an die Hilfswerke oder den Eigentümer des Grundstücks – zu zahlen hatte. Dem Geschäftsführer der Beklagten war vor dem 01.06.1992 bekannt, dass beide Hilfswerke aus finanziellen Problemen das Weiterarbeiten im Heim aufgegeben hatten. Zumindest das – sag sich wegen des nichtausreichenden Entgelts für seine Tätigkeit nicht mehr in der M, in dem Heim weiterzuwirken. Die Beklagten musste ebenso wie das – das von ihr eingesetzte Personal angemessen vergüten und konnte daher nach den vorausgegangenen Erfahrungen als sie die Heimverträge des Sommers 1992 abschloss, nicht davon ausgehen, dass 1992 ein Gewinn erzielt werden konnte. Da hinzu kamen, dass bereits in der ersten Hälfte des Jahres 1992 Wohnungen leerstanden und folglich keine Einkünfte insoweit erzielt werden konnten und außerdem die bis zum Abschluss der Verträge durchgeführten Werbeaktionen praktisch zu keinem Erfolg erführt hatten, musste die Beklagte damit rechnen, dass 1992 die Ausgaben die Einnahme erheblich übersteigen würden. Wenn sie trotzdem, und zwar in Kenntnis des Interesses ihrer Vertragspartner daran, auf Dauer in dem Heim weiterleben zu können, die Heimverträge abschloss, so konnte sie dieses nicht einige Monate später unter Berufung auf ihr entstandene finanzielle Nachteile kündigen.

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Der Schadensersatzanspruch ist dem Grunde nach gegeben. Es ergibt sich daraus, dass die Beklagte eine positive Vertragsverletzung begangen hat. Wie sich aus vorstehenden Ausführungen ergibt, wurde durch die Kündigung das Vertragsverhältnis nicht beendet. Obwohl Klagen auf Feststellung, dass Kündigung der beklagten nicht wirksam seien, liefern, hat die Beklagte die dem Heimpersonal erklärte Kündigung zumindest nicht rückgängig gemacht und damit die Heimbewohner, die auf die Betreuung und Versorgung durch das Personal angewiesen war, veranlasst, sich nach einer in etwas adäquaten Unterbringung umsehen. Damit war voraussehbar, dass mit Wegzug der Mehrzahl der Heimbewohner und der wegen der durch die Kündigung der Heimverträge offenbar gewordenen mangelnden Bereitschaft der Beklagten, das Heim geschlossen würde. All das war von der Beklagen gewollt.

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Hätte die Beklagte dem Personal nicht gekündigt, könnte die Klägerin die Gegenstände, die unter Ziffer 1 – 3 aufgeführt sind, noch nutzen.

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Aus der von der Klägerin beigebrachten Rechnung – vom 20.02.1993 ergibt sich, dass damals bereits im Hause – wohnende Klägerin speziell für jene Wohnung Gardinen durch die Firma – hat anfertigen lasen. Da die Gardinen sich schwer veräußern lassen, sind sie auch in der Wohnung zurückgeblieben und hat die Beklagte sie behalten.

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Die Klägerin hätte die Gardinen für ihre im – gelegene Wohnung nicht gebrauchen können. Die Beklagte bestreitet zwar, dass die Gardinen nicht für die neue Wohnung gepasst hätten. Unstreitig hat die Beklagte die Gardinen übernommen, was bereits dafür spricht, dass die Klägerin der Beklagten substantiiert dargelegt hatte, dass sie für die Gardinen in ihrer neuen Wohnung keine Verwendung habe.

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Zu recht wendet die Beklagte ein, dass bei der Bemessung des Schadensersatzes nicht der Neuwert der Gardienen angesetzt werden kann. Auszugehen ist davon, dass die Ende 1992 78 Jahre alte Klägerin die Gardinen 14 Jahre nutzen können und sodann kein weiterer Interessent sich für die Gardinen hätte finden lassen können, sodass von dem durch Rechnung vom 20.02.1991 belegten Anschaffungspreis in Höhe von 2.114,65 DM 1/7 abzuziehen ist. Das sind 302,00DM. Der Klägerin steht also ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.812,56 DM zu.

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Die Forderung aus Ersatz der Badezimmerausstattung ist der Höhe nach nicht belegt. Dem eingereichten Kassenzettel der Firma – ist weder zu entnehmen, welche Gegenstände gekauft wurden, noch für wen sie gekauft wurden. Daher ist der Anspruch unbegründet.

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Der Anspruch auf Schadensersatz für den Umschalter ist teilweise begründet. Die Klägerin hatte dargelegt, dass die ihn für ihre derzeitige Wohnung nicht gebrauchen kann und er den Beklagen überlassen wurde bzw. im Haus der Beklagten fest montiert war und deshalb zurückblieb. Somit hat sie grundsätzlich einen Anspruch auf Schadensersatz. Der Anschaffungspreis ist durch die erwähnte Rechnung der Firma U2 belegt. Auszugehen ist davon, das der Schalter 20 Jahre funktionstüchtig wäre, sodass von dem geltend gemachten Betrag von 238,00 Dm ein Teilbetrag von 23,80 DM abzusetzen ist. Begründet sind somit 214,20 DM.

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Insgesamt steht der Klägerin also ein Schadenseratzanspruch von 2.026,76 DM zu.

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Dieser Betrag ist gemäß §§ 284 Abs. 2 Satz 2 BGB ab 26.07.1993 mit 4 % zu verzinsen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.