Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1998-11-25, Aktenzeichen 16 Wx 156/98
ECLI:DE:OLGK:1998:1125.16WX156.98.00

Tenor

1

G r ü n d e :

2

Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige
Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1 und 4, 45 Abs. 1 WEG,
20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie keinen Erfolg.

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Die Entscheidungen der Vorinstanzen sind aus Rechtsgründen - was
allein Gegenstand der Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren sein
kann (§ 27 FGG) - nicht zu beanstanden.

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Das Landgericht, das die sofortige Beschwerde zurückgewiesen
hat, hat zur Begründung seiner Entscheidung im wesentlichen
ausgeführt: Mit Recht habe das Amtsgericht den zum TOP 1 ergangenen
Beschluß über die Jahresabrechnung 1993 aus der
Eigentümerversammlung vom 24.05.1994 insoweit für ungültig erklärt,
als der Verwalter in diese eine à-conto-Zahlung an Herrn H. in Höhe
von 22.000,00 DM einbezogen hat. Die Zahlungsanweisung aus dessen
einheitlicher Rechnung vom 05.10.1993 (Bl. 37 GA) ohne
Differenzierung, d.h. ohne Angabe, wieviel Aufwand jeweils auf
Herrn H. und auf Herrn Z. entfalle, entspreche nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung, weil der in Rechnung gestellte Betrag
nicht vom Verwalter wie geboten auf seine Erforderlichkeit
überprüft worden sei und auch kein Beschluß der
Eigentümergemeinschaft über eine solche vereinfachte
Abrechnungsweise vorgelegen habe. Ferner habe das Amtsgericht mit
Recht den Beteiligten zu 23) wegen fehlendem Vertrauen aus
wichtigem Grund abberufen und den Beschluß zum TOP 3 der
Eigentümerversammlung vom 10.06.1996 über die Zustimmung zum
bereits erfolgten Übergang der Verwaltung auf die Beteiligte zu 22)
mit Wirkung zum 01.01.1996 für ungültig erklärt. Der wichtige Grund
zur Abberufung liege darin, daß die vorgenannte Zahlungsanweisung
des Beteiligten zu 23) eine Verletzung der Verwalterpflichten in
Form eines groben Abrechnungsfehlers darstelle, und dessen
Unterzeichnung der "Vereinbarung" vom 30.09.1993, mit der durch nur
einen Teil der Eigentümergemeinschaft für die Herren Z. und H. auf
einen Einzelstundennachweis verzichtet wurde, eine Verletzung der
Neutralitätspflicht und in diesem Zusammenhang ein bedeutender
Umstand für fehlendes Vertrauen der Eigentümergemeinschaft sei;
darüber hinaus habe er seine Verwalterpflichten dadurch verletzt,
daß er nicht in dem für einen Verwalter erforderlichen Maß
erreichbar gewesen sei. Infolgedessen liege zugleich ein wichtiger
Grund gegen die Bestellung der Beteiligten zu 22) zum Verwalter
vor, denn diese werde de facto von dem Beteiligten zu 23)
betrieben.

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Die Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.
Insbesondere ist nicht etwa der Anwendungsbereich des § 23 Abs. 3
WEG verkannt worden.

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1)

7

Ohne Rechtsfehler haben die Vorinstanzen angenommen, daß das
Akzeptieren und Bezahlen der nicht spezifizierten und
undifferenzierten Rechnung des Zeugen H. nicht ordnungsgemäßer
Verwaltung entsprach. Ein solches Verwaltungshandeln war weder
durch die Beschlußlage noch sonstige Umstände gedeckt.

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In der Sache zutreffend sind die Vorinstanzen davon ausgegangen,
daß von einer Beschlußfassung im schriftlichen Verfahren am
28.09.1993 über die konkret erfolgte einheitliche und
unspezifizierte Abrechnungsweise keine Rede sein kann. Etwas
Schriftliches liegt lediglich in Form der von dem Geschäftsführer
der Beteiligten zu 1) an diesem Tag unterzeichneten Erklärung vor,
dem Angebot der Fa. H. vom 05.08.1993 zuzustimmen und damit
einverstanden zu sein, "daß die Leistungen des Herrn Z. auf
gleicher Basis abgerechnet werden" (Bl. 530 GA). Daß damit nicht
die vorgenannte vereinfachte Abrechnungsweise verabredet war, haben
die Vorinstanzen überzeugend dargelegt, wobei mit Recht die
Vereinbarung laut Aktennotiz vom 30.09.1993 (Bl. 531 GA) und die
Aussage des Zeugen N. nicht unberücksichtigt geblieben sind, der
u.a. bekundet hatte, den Verzicht auf eine nachprüfbare
spezifizierte Rechnung beider Herren ausdrücklich ausgeschlossen zu
haben.

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Entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 8) bis 23) kann auch
nicht davon gesprochen werden, daß der Beschluß zu Nr. 6 der
Eigentümerversammlung vom 21.07.1993 das Thema der streitigen
Zahlung regele. Dort heißt es vielmehr ausdrücklich: "Zahlungen auf
Bauleistungen werden zunächst aus der Rücklage beglichen. Die
Rechnungen sind vom Bauleiter zu prüfen und von Herrn Z.
gegenzuzeichnen und sodann vom Rücklagenkonto zu begleichen. Über
das Rücklagenkonto hinausgehende Beträge sind bei den Eigentümern
einzufordern per Sonderumlage." (Bl. 169 GA). Ersichtlich mit
keinem Wort ist die Rede davon, daß die Herren Z. und H. ihren
Vergütungsaufwand undifferenziert und einheitlich in einer Rechnung
geltend machen können. Nichts ändert sich daran durch die Regelung
in Nr. 2, wonach das Sanierungspaket Küchenboden unter der
Federführung von Herrn Z. erfolgt und die Verwaltung insoweit aus
ihrer bisherigen Verantwortung für diesen Bereich entlassen wird
(Bl. 167 GA). Dadurch war nicht etwa der Verwalter, wie die
Rechtsbeschwerdeführer meinen, jeglicher Pflicht zur Kontrolle der
ihm zur Bezahlung eingereichten Rechnungen enthoben. Gegen die
Verabredung einer solchen in höchstem Maße ungewöhnlichen
Abrechnungsweise zwischen den Eigentümern spricht im übrigen der
Umstand, daß - wie schon das Amtsgericht zutreffend angeführt hat -
Herr H. unter dem 05.10.1993 eine Rechnung nur über seine
Leistungen mit à-conto 8.500,00 DM an Herrn Z. und dann auf dessen
Rüge hin an den Beteiligten zu 23) gerichtet hatte.

10

2)

11

Aus Rechtsgründen ebensowenig zu beanstanden ist die aus
wichtigem Grund ausgesprochene Abberufung des Beteiligten zu 23)
sowie die Ansicht der Vorinstanzen, daß ein wichtiger Grund gegen
die Wahl der Beteiligten zu 22) als Verwalterin vorliege, so daß
der Beschluß zum TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 10.06.1996
betreffend die Zustimmung zum bereits erfolgten Übergang der
Verwaltung auf die Beteiligte zu 22) mit Wirkung zum 01.01.1996
nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche.

12

a)

13

Die Abberufung eines Verwalters ist möglich, wenn - wie hier -
der Versuch des antragstellenden Wohnungseigentümers, einen
Mehrheitsbeschluß herbeizuführen, gescheitert ist, und
gerechtfertigt, wenn die Nichtabberufung durch die
Wohnungseigentümer einer ordnungsgemäßen Verwaltung i.S. des § 21
Abs. 4 WEG widerspricht, weil ein wichtiger Abberufungsgrund
vorliegt.

14

Rechtsirrtumsfrei haben die Vorinstanzen im Rahmen einer
Gesamtschau das Vorliegen des wichtigen Grundes zur
außerordentlichen Abberufung des Beteiligten zu 23) bejaht.

15

Insbesondere rechtlich unbedenklich ist die Annahme, daß der
Beteiligte zu 23) seine Neutralitätspflicht verletzt hat, indem er
die Vereinbarung vom 30.09.1993 der Herren Z. und H.
mitunterzeichnete, wonach Herr H. den Aufwand des Herrn Z. der
Einfachheit halber zusammen mit seinem Aufwand der
Eigentümergemeinschaft in Rechnung stellen und insoweit auf einen
Einzelstundennachweis verzichtet werden soll (Bl. 531 GA). Die
Zustimmung des Beteiligten zu 23) war ersichtlich nicht durch einen
entsprechenden Beschluß der Eigentümergemeinschaft gedeckt. Diesem
hatte nur die bereits erwähnte Erklärung des Herrn A. vom
28.09.1993 vorgelegen, in der ersichtlich von einer solchen
Abrechnungsweise auch nicht annähernd die Rede war. Hinzu kommt -
wie bereits angeführt - die Bezahlung der undifferenzierten und
nicht nachprüfbaren Rechnung des Herrn H..

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Schließlich haben die Vorinstanzen mit Recht für die
Entscheidung, den Beteiligten zu 23) aus wichtigem Grund zu
entlassen, seine Nichterreichbarkeit einbezogen, die entgegen der
Ansicht der Rechtsbeschwerdeführer von den dazu näher angeführten
Tatsachen belegt wird. Die Tatsachenwürdigung des Landgerichts ist
aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

17

b)

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Mit Recht ist sonach auch der Beschluß vom 10.06.1996 für
ungültig erklärt worden, denn die Bestellung der Beteiligten zu
22), deren Geschäftsführer der - aus wichtigem Grund abberufenen -
Beteiligte zu 23) ist, beinhaltet, wie vom Landgericht zutreffend
ausgeführt, einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer
Verwaltung. Jeder einzelne Wohnungseigentümer kann indes nach § 21
Abs. 3, 4 WEG verlangen, daß sich die Beschlußfassung üer die
Verwalterbestellung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung hält.

19

Ob schließlich der Geschäftsführer der Beteiligten zu 1) und 2)
in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 10.02.1998 hat
erklären lassen, es gehe ihm überhaupt nicht um den Verwalter
Schuld, sondern allein um Herrn Z., der "beseitigt werden" solle,
bleibt entscheidungsunerheblich. Die Erklärungen lassen ersichtlich
nicht etwa, wie die Rechtsbeschwerdeführer meinen, das
Rechtsschutzinteresse der Antragsteller an ihren Anträgen
entfallen.

20

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, den unterlegenen Beteiligten die Gerichtskosten
des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG). Zur
Anordnung einer Erstattung außergerichtlicher Kosten besteht kein
begründeter Anlaß.

21

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht
der von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung durch
die Vorinstanzen.