Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1994-11-15, Aktenzeichen 24 S 305/94 31 C 479/91 AG Neuss
ECLI:DE:LGD:1994:1115.24S305.94.31C479.00

Tenor

Unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels wird auf die Berufung der Beklagten das am 19. Mai 1994 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neuss -31 C 479/91 teilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Die Beklagten werden verurteilt, einer Mieterhöhung für die von ihnen innegehaltene Wohnung der D., E. 2. Geschoß, von monatlich netto 900,--DM auf monatlich netto 977,60 DM netto ab dem 01.08.1991 zuzustimmen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreites in beiden Rechtszügen werden der Klägerin 59/100, den Beklagten 41/100 auferlegt.

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LANDGERICHT DÜSSELDORF

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I M NAMEN DES VOLKES

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URTEIL

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24 S 305/94

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31 C 479/91

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AG Neuss

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Verkündet am 15.11.1994

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Fuß, JA AG Neuss als Urkundsbeamter

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der Geschäftsstelle

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die zulässige Berufung der Beklagten hat auch in der Sache teilweise Erfolg.

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Die Beklagten schulden der Klägerin lediglich Zustimmung zu einer Mieterhöhung für die von ihnen innegehaltene Wohnung auf 977,60 DM monatlich netto ab dem 01.08.1991, § 2 Abs. 1 MHG.

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Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vorn 17.05.1991 (Bl. 18 ff. GA) ist wirksam:

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Es entspricht den Anforderungen des § 2 Abs. 2 MHG. Es ist gegenüber den Beklagten als Mietern schriftlich geltend gemacht und in einer den Anforderungen der vorgenannten Vorschrift entsprechenden Weise begründet. Daß es im "Betreff" des Schreibens heißt "Entwurf" eines Mieterhöhungsverlangens steht dessen Wirksamkeit nicht entgegen. Wie bereits das Amtsgericht richtig ausgeführt hat, ergibt sich aus dem Text des in Rede stehenden Schreibens für die Beklagten ohne weiteres erkennbar, daß das Schreiben nicht lediglich den "Entwurf" eines Mieterhöhungsverlangens enthält, sondern vielmehr ein bestimmtes Mieterhöhungsverlangen von der Klägerin -endgültig ­geltend gemacht wird. Dies ergibt sich insbesondere auch im Zusammenhang damit, daß dieses Schreiben nicht formlos übersandt, sondern per Einschreiben gegen Rückschein an die Beklagten übermittelt worden ist. Bei der Bezeichnung des Schreibens im Betreff als "Entwurf" handelt es sich ersichtlich um ein Versehen.

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Auch im übrigen entspricht das Mieterhöhungsverlangen den Anforderungen des § 2 Abs. 2 MHG. Unter Hinweis auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen (§ 2 Abs. 2 Satz 4 MHG) sind in ihm von der Klägerin drei -angeblich -vergleichbare Wohnungen benannt. Zudem wird das Erhöhungsverlangen (§ 2 Abs. 2 Satz 2 MHG) auf den Mietspiegel der Stadt F. nach dem Stand September 1990 gestützt. In diesem Zusammenhang wird das - angenommene ­ Baualter des Hauses mit 1983 angegeben, die Ausstattung der Wohnung mit Heizung, Bad und WC innerhalb der Wohnung wird bezeichnet und die Wohnlage wird mit gut ("erstklassig") beschrieben. Schließlich wird die Bandbreite des Mietzinses den der Mietspiegel für eine derartige Wohnung vorsieht, pro Quadratmeter mit 10,35 DM bis 12,70 DM genannt und für die streitbefangene Wohnung ein Mietzins von 11,60 DM/qm als ortsüblich gefordert.

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Die Mieterhöhungsklage ist auch entsprechend § 2 Abs. Satz 1 MHG fristgerecht - bis zum 30.09.1991- erhoben. Auch wenn die Klage, obwohl sie ausdrücklich an das Amtsgericht Neuss adressiert ist - irrtümlich - zunächst beim Amtsgericht Mönchengladbach eingegangen und damit anhängig geworden ist, steht dies der Rechtzeitigkeit der Klage nicht entgegen. Zur Wahrung der Klagefrist des § 2 Abs. 3 MHG reicht nach § 270 Abs. 3 ZPO die Einreichung einer Klage noch vor Fristablauf aus, sofern die Zustellung demnächst erfolgt (Emmerich-Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 2 MHG, Rdnr. 48)). Hierbei reicht die Einreichung der Klage beim unzuständigen Gericht zur Fristunterbrechung aus (BGHZ 86, 323; OLG Hamm NJW 1984, 375; Baumbach/Lauterbach, 50. Aufl., § 270 ZPO, Anm. 4 B).

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In Anwendung der vorgenannten Grundsätze ist die Klage vorliegend rechtzeitig durch Einreichung am 13. August 1991 beim – unzuständigen - Amtsgericht Mönchengladbach erhoben worden.

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Der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens steht nicht entgegen, daß ihm eine schriftliche Vollmacht der Klägerin nicht beigefügt war. Bereits das Amtsgericht hat zutreffend darauf verwiesen, daß die Beklagten diese Rüge gemäß § 174 BGB unverzüglich und nicht erst mit Schreiben vom 31.07.1991 hätten erheben müssen.

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Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist materiell indes nur teilweise gerechtfertigt. Die Beklagten sind lediglich verpflichtet, einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete ab dem 01.08.1991 für die von ihnen bewohnte 94 qm große Wohnung auf 10,40 DM/qm zuzustimmen, was einem monatlichen Netto-Mietzins von insgesamt 977,60 DM entspricht.

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Lediglich ein Mietzins in Höhe von 10,40 DM/qm entsprach zum Zeitpunkt der Geltendmachung des Mieterhöhungsverlangens durch die Klägerin im Mai 1991 der ortsüblichen Vergleichsmiete.

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Dem Sachverständigen G. kann lediglich insoweit gefolgt werden, als er in seinem Gutachten vom 04.11.1993 (Bl. 308 GA) unter Zugrundelegung des Mietpreisspie­

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gels der Stadt F. von September 1990 einen Mietzins

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von 10,40 DM/qm als angemessen ermittelt hat (Seite 7 seines Gutachtens).

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In nicht zu beanstandender Weise hat der Sachverständige aufgrund seiner Sachverständigenerfahrung unter Zugrundelegung der örtlichen Verhältnisse, insbesondere auch des Verkehrsaufkommens auf der D., die Wohnlage als "mittlere Wohnlage" bewertet. Auch ist dem Sachverständigen darin zu folgen, daß er für das ursprünglich im Jahre 1905 errichtete Haus aufgrund der im Jahre 1983/1984 durchgeführten durchgreifenden Modernisierungsmaßnahmen die Wohnung in der Altersklasse "1975 bis 1979" eingestuft hat. Nicht zu beanstanden ist auch, daß der Sachverständige G. aufgrund des von ihm vorgefundenen und geschilderten Zustandes die Ausstattung der Wohnung mit "gut" angenommen hat. Die von den Beklagten diesem Zusammenhang angeführte Fliesengröße ist hierbei ebenso ohne Belang wie die fehlenden Rolläden oder die nach Ausführung der Beklagten "ausgesprochen kleine Einbauwanne".

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Schließlich kann dem Sachverständigen auch darin gefolgt werden, daß er aufgrund seiner Erfahrung als Sachverständiger unter Berücksichtigung der vorgenannten Bewertungskriterien für die Wohnung im Hinblick auf die Lage des

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Hauses gegenüber dem H. und die rückwärtige Sonnenlage mit Blick in gepflegte Gärten den oberen Wert des Mietpreisspiegels mit 9,95 DM zugrundegelegt hat. Schließlich ist auch nicht zu beanstanden, daß der Sachverständige für die -größtenteils -vorhandene Isolierverglasung einen Zuschlag von 5 % vom Mittelwert, mithin 0,45 DM/qm, berücksichtigt und danach -insoweit ­eine ortsübliche Vergleichsmiete von 10,40 DM/qm ermittelt hat.

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Nicht gefolgt werden kann dem Sachverständigen G. allerdings darin, daß er im weiteren Verlauf seines Gutachtens (Seiten 8 und 9) unter Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen, deren Mietpreis zwischen 11,45 DM/qm und 11,55 DM/qm liegt, eine ortsübliche Vergleichsmiete von 11,25 DM/qm ermittelt. Dieses Verfahren des Sachverständigen ist zur Überzeugung der Kammer nicht zulässig. Der Sachverständige greift drei ihm -zufällig bekannte Wohnungen heraus und läßt deren - vom Mietspiegel abweichenden höheren - Mietzins unter Abweichung von dem von ihm anhand des Mietspiegels ermittelten Werten in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ganz erheblich einfließen, wobei es sich bei den vom Sachverständigen genannten Vergleichsobjekten zudem gar noch um Neuvermietungen aus dem Jahre 1991 handeln könnte. Jedenfalls weicht der Sachverständige durch seine Verfahrensweise in nicht zulässiger Weise von dem maßgeblichen Bewertungskriterium Mietpreisspiegel ab, in den im wesentlichen auch die Bestandsmieten einfließen, und überschreitet hierdurch die von ihm unter Zugrundelegung des Mietpreisspiegels ermittelte höchst zulässige Miete in nicht unerheblicher Weise.

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Mithin ist unter Zugrundelegung des Mietpreisspiegels für die Stadt F. (Stand September 1990) ein ortsüblicher Vergleichsmietzins für die streitbefangene Wohnung von

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10,40 DM/qm anzunehmen, so daß die Beklagten lediglich Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 977,60 DM netto monatlich ab 01.08.1991 schulden.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO.

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Der Streitwert die Berufungsinstanz beträgt (157 / 50 DM xl) 1.890,--DM.

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A. B. C.

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