Amtsgericht Lüdenscheid (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-10-13, Aktenzeichen 94 C 160/11
ECLI:DE:AGLUED:2011:1013.94C160.11.00

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 428,20 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.05.2011 zu zahlen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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(Von der Wiedergabe des Tatbestandes wird gem. § 313 a ZPO abgesehen.)

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Die Klage ist begründet. Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen für die Zeit von Januar bis September 2009 in Höhe von 428,20 EUR zu.

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Die von der Beklagten unter dem 14.01.2011 erstellte Betriebskostenabrechnung für die Zeit vom 01.01. bis zum 31.12.2009 erfüllte nicht die Voraussetzungen, die an eine in formeller Hinsicht ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zu stellen sind.

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Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung dann, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Sie muss mithin eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrundegelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (BGH, WM 2008, 351; WM 2005, 6; WM 2003, 216).

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Dabei ist es in der Rechtsprechung und Literatur umstritten, wie stark die einzelnen Kostenarten in der Abrechnung aufzugliedern sind. Ganz überwiegend wird verlangt, dass sämtliche angesetzten Kostenarten einzeln abgerechnet werden müssen. Dabei wird zumindest eine Differenzierung entsprechend den Betriebskostenarten in § 2 BetrKV für erforderlich gehalten (BGH, WM 2009, 516 m.w.N.). Nur hierdurch wird der Mieter nämlich in die Lage versetzt, bereits aus der Abrechnung selbst ersehen zu können, ob ausschließlich umlagefähige Kosten berechnet wurden (Schmidt-Futterer, Langenberg, Mietrecht, § 556 BGB, Rdn. 340).

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Diesen Anforderungen genügte die Betriebskostenabrechnung vom 14.01.2011 deshalb nicht, weil unter der Position "Straßenreinigung" nach dem Vortrag der Beklagten mit den öffentlichen Gebühren auch die Kosten für die Pflege der Außenanlage und die Kosten des Winterdienstes zusammengefasst wurden. Dabei gehören zwar die Winterdienstkosten zu den Straßenreinigungskosten im Sinne der Nr. 8 BetrKV (Schmidt-Futterer, Langenberg, Mietrecht, § 556 BGB, Rdn. 140). Demgegenüber fallen die Kosten der Pflege der Außenanlage, die die Beklagte mit ihren Schreiben vom 11.03.2011 und 09.05.2011 näher als "Gartenpflegekosten" bezeichnet hat, nicht unter Nr. 8 BetrKV sondern unter Nr. 10 BetrKV. In der Rechtsprechung ist es zwar für zulässig erachtet worden, bestimmte Kosten, die nach der Systematik der BetrKV verschiedene Positionen betreffen, in der Abrechnung in einer Summe zusammenzufassen, wenn die Berechnung der einen Kosten an die Berechnung der anderen Kosten geknüpft wird, wie dies z.B. bei Frischwasser und Schmutzwasser der Fall sein kann (vgl. Nr. 2 und 3 BetrKV), weil es dem Mieter in diesem Fall ohne weiteres möglich ist, zu überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Kosten nach dem Mietvertrag umlagefähig sind und ob der richtige Umlageschlüssel verwendet wurde (BGH, WM 2009, 516). Diese Voraussetzungen sind jedoch bei den Gartenpflegekosten nach Nr. 10 BetrKV und den Straßenreinigungskosten nach Nr. 8 BetrKV nicht erfüllt. Enthält die Abrechnung lediglich eine Position "Straßenreinigung", dann kann der Mieter davon ausgehen, dass es sich hierbei lediglich um Kosten gem. Nr. 8 BetrKV handelt. Werden unter einer solchen Bezeichnung weitere Kosten, vorliegend die Gartenpflegekosten, abgerechnet, dann ist dies für den Mieter nicht erkennbar, sodass es ihm auch nicht ohne weiteres möglich ist, zu überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Kosten zutreffend umgelegt wurden.

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Dieser formelle Mangel der Betriebskostenabrechnung vom 14.01.2011 führt dazu, dass die Kläger einen Anspruch auf Auszahlung des von ihnen berechneten Guthabens in Höhe von 428,20 EUR haben. Die Kläger haben dieses Guthaben dergestalt errechnet, dass sie den auf die Position "Straßenreinigung" entfallenen Betrag in Höhe von 600,60 EUR von den auf sie entfallenden Gesamtkosten in Abzug gebracht haben und stattdessen zu ihren Lasten einen Betrag in Höhe von lediglich 86,15 EUR in Ansatz gebracht haben, wie er auf der Basis der Abrechnung für das Jahr 2008 bezogen auf einen Zeitraum von 9 Monaten von ihnen errechnet wurde.

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Erstellt ein Vermieter keine Betriebskostenabrechnung oder lediglich eine formell ungenügende Abrechnung, dann kann der Mieter bei einem beendeten Mietverhältnis (um ein solches handelt es sich vorliegend) Klage auf Abrechnung erheben oder wegen der geleisteten Vorauszahlungen einen Rückzahlungsanspruch geltend machen, wobei er seinen Mindestverbrauch ermitteln oder jedenfalls schätzen und vortragen muss. Hierzu kann er grundsätzlich auch auf frühere Abrechnungen zurückgreifen (Schmidt-Futterer, Langenberg, Mietrecht, § 556 BGB, Rdn. 288). Dies gilt jedoch nur dann, wenn der Vermieter es auch weiterhin unterlässt, die Betriebskosten ordnungsgemäß abzurechnen. Holt der Vermieter eine in formeller Hinsicht ordnungsgemäße Abrechnung nach, dann obliegt es dem Mieter, sich zu den von dem Vermieter behaupteten Kosten zu erklären. Nach einer verbreiteten Auffassung soll der Mieter in einem solchen Fall berechtigt sein, die Behauptung des Vermieters, die Vorauszahlungen seien durch die angefallenen Kosten verbraucht, mit Nichtwissen zu bestreiten (Schmidt-Futterer, Langenberg, Mietrecht, § 556 BGB, Rdn. 288 m.w.N.).

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Ob der letztgenannten Ansicht, dass der Mieter den Anfall der behaupteten Kosten mit Nichtwissen bestreiten kann, ohne eine Belegeinsicht genommen zu haben, zu folgen ist, kann vorliegend dahingestellt bleiben. Die Beklagte hat nämlich auch im laufenden Verfahren eine in formeller Hinsicht ordnungsgemäße Abrechnung nicht nachgeholt. Die Beklagte hat nämlich zwar klargestellt, dass sich die unter der Position "Straßenreinigung" zusammengefassten Kosten aus Gartenpflege- und Winterdienstkosten zusammensetzen. Sie hat jedoch nicht näher vorgetragen, wie sich die von ihr berechneten Gesamtkosten in Höhe von 10.146,12 EUR auf die Betriebskosten nach Nr. 8 und 10 BetrKV verteilen. Auch die Darlegungen der Beklagten im vorliegenden Verfahren führen mithin nicht dazu, dass es den Klägern ohne weiteres möglich ist, zu überprüfen, ob und in welcher Höhe die ihm in Rechnung gestellten Kosten nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag umlagefähig sind. Eine solche Prüfung wäre den Klägern nur möglich, wenn wenigstens die einerseits auf die Gartenpflege und andererseits auf die Straßenreinigung (einschließlich Winterdienst) entfallenden Kosten getrennt voneinander mitgeteilt würden. Aus dem Vortrag der Beklagten lässt es sich auch nicht entnehmen, dass eine getrennte Darstellung der Kosten nicht möglich wäre. In ihren Schreiben vom 11.03.2011 und 09.05.2011 hat die Beklagte hierzu lediglich ausgeführt, dass eine Aufteilung der angefallenen Kosten in Winterdienst, Gartenpflege und Straßenreinigung "nicht sinnvoll" sei. Mangels der Nachholung einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung durch die Beklagte sind die Kläger mithin nicht verpflichtet, die Höhe der von der Beklagten nur insgesamt mitgeteilten Kosten substantiiert zu bestreiten. Eine Obliegenheit der Beklagten, vor einem Bestreiten der Kosten die Belege einzusehen, würde nämlich nur dann bestehen, wenn überhaupt eine in formeller Hinsicht ordnungsgemäße Abrechnung vorliegen würde.

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Nach allem steht den Klägern ein Rückzahlungsanspruch zu, der sich wie folgt errechnet:

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Gesamtbetrag der Betriebskostenabrechnung
- 1236,35 EUR

Position "Straßenreinigung"
+ 600,60 EUR

Nach der Vorjahresabrechnung in Ansatz zu bringende Kosten
- 86,15 EUR

Vorauszahlungen
+ 1294,00 EUR

Unstreitiger Nachzahlungsanspruches der Beklagten aus der Heizkostenabrechnung
- 143,90 EUR

428,20 EUR

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Der zuerkannte Zinsanspruch folgt aus § 291 BGB.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.