Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1998-09-29, Aktenzeichen 3 U 167/97
ECLI:DE:OLGK:1998:0929.3U167.97.00

Tenor

Unter Zurückweisung der Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Aachen vom 29.07.1997 - 1 0 80/97 - auf die Berufung der Beklagten abgeändert und die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger je zur Hälfte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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TATBESTAND:

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Die Beklagte hatte als Eigentümerin auf dem Grundstück C 84 - 86 in B im Rahmen des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaus, ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage errichtet und das Eigentum an dem Gebäude nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt. Wegen des Inhalts der Teilungserklärungen wird auf die Anlagen zur Klageschrift Bezug genommen.

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Mit notariellem Kaufvertrag vom 17.11.198.6 - UR. Nr.: 1xxx/x/1986 des Notars Dr. W in B - verkaufte die Beklagte den Klägern zu je einen Miteigentumsanteil an dem errichteten Gebäude zu einem Kaufpreis von DM 172.125,94.

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In dem Vertrag heißt es unter anderem

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§ 1Gegenstand des Vertrages

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1. Der Verkäufer verkauft dem dies annehmenden Käufer zu je 1/2 Anteil einen 6.691/100.000 betragenden Miteigentumsanteil an. dem im Grundbuch von M verzeichneten Grundbesitz der Gemarkung M ... verbunden mit dem Sondereigentum an allen Räumen im Dachgeschoß nebst Balkon und Keller, im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. "10".

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…

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3. Auf dem vorgenannten Grundbesitz wird ein Gebäude mit zwei Hauseingängen und insgesamt zwölf Wohnungen sowie einer Garagenhalle mit zwölf Kraftfahrzeugeinstellplätzen errichtet. Dafür ist maßgebend die Baubeschreibung , die zum Gegenstand der Urkunde des Notars Dr. W vom 14. August 1986 - dessen UR. Nr.: 1xxx/x/1986 gemacht worden ist, sowie die Baupläne, die Bestandteil der Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt B vom 08. August 1986 sind.

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Auf die vorgenahnte Urkunde und die. Baupläne nehmen die Beteiligten Bezug. Der Käufer erkennt diese Unterlagen als für sich maßgeblich an. Die Beteiligten erklärten, daß ihnen der Inhalt der vorgenannten Urkunden und die Baupläne bekannt sind, und daß sie auf das Vorlesen der Urkunde und auf ihr Beifügen zur heutigen Niederschrift verzichten.

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…

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4. Größe und Lage des Kaufgegenstandes sowie Gegenstand, Umfang und Inhalt des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums ergeben sich aus der Teilungserklärung vom 27. Juni 1986 – Ur. Nr.: 9xx/x/1986 des Notars Dr. W in B und den in der Teilungserklärung beigefügten vorgenannten Bauplänen sowie den Änderungsurkunden vom 4. und 11. August 1986 - UR. Nr.: 1xxx und 1xxx/x/1986 -. Auf das Vorlesen dieser Urkunden und ihr Beifügen zu dieser Niederschrift wird nach Belehrung durch den Notar verzichtet. Eine Abschrift dieser Urkunde hat der Käufer erhalten."

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Wegen des weiteren Inhalts des Vertrages sowie der Baubeschreibung wird auf die Anlagen zur Klageschrift verwiesen.

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In dem Antrag an die Stadt B auf Gewährung von öffentlichen Darlehensmitteln für die Errichtung des Gebäudes vom 22.03.1985 hatte die Beklagte für die öffentlich geförderten 1 Wohnungen einen Betrag von DM 105.000,-- für die Tiefgarage angesetzt und ein Baudarlehen von DM 108.000,-- beantragt. In dem später unter dem 12.4.1985 umgestellten Antrag war ein Antrag auf Gewährung eines Baudarlehens für die Tiefgarage nicht mehr enthalten.

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Mit Bewilligungsbescheid der Stadt B vom 18.10.1985 wurde das Darlehen gewährt.

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Gem. § 54a Abs. 2 S. l Zweites Wohnungsbaugesetz ( II. WOBauG ) ermittelte sich der Kaufpreis der so öffentlich geförderten Wohnungen aus den bewilligten Gesamtkästen laut Endabrechnung zuzüglich eines 5 %igen Zuschlages.

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Als sich nach Fertigstellung des Gebäudes Mehrkosten von ca. DM 315.000,-- herausstellten, wollte die Beklagte von der Bewilligungsbehörde auch für diese Kosten eine Förderung erhalten bzw. auch für diese Kosten eine Anerkennung erreichen.

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Ein dazu geführter Verwaltungsrechtsstreit - VG Aachen, Az.: 4 K 1126/87 - erledigte sich mit einem Vergleich. Nach diesem Vergleich anerkannte die Bewilligungsbehörde einen Mehrkostenbetrag von DM 75.000. In dem Kostenbeschluß vom 22.09.1988 führte das Verwaltungsgericht Aachen aus, daß die Mehrkosten für die Tiefgarage wegen des Einfrierungsgrundsatzes aus §§ 4, 4a II. BV nicht mehr bei der öffentlichen Förderung hätten berücksichtigt werden können.

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Die Kläger haben beantragt,

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1.

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die Beklagte zu verurteilen, an sie zu je 1/2 Anteil einen weiteren 1.091/100.000 Miteigentumsanteil an dem im Grundbuch von M verzeichneten Grundbesitz der Gemarkung Flur xx Nr. xxxx, C 84 - 86, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit „22" bezeichneten Kraftfahrzeugabstellplatz in der Tiefgarage aufzulassen und die Eintragung im Grundbuch zu bewilligen,

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hilfsweise die Beklagte zu verurteilen, den in Ziffer 1) bezeichneten Miteigentumsanteil an sie nach Maßgabe des notariellen Vertrages vom 17.11.1986 UR. Nr. 1xxx/x/1986 - zum Preis von DM 5.000,--, zu verkaufen, an sie aufzulassen und ihre Eintragung im Grundbuch zu bewilligen,

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2.

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hilfsweise die Beklagte zu verurteilen, an sie, DM 8.750,-- nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Durch am 29.07.1997 verkündetes Urteil hat das LandgerichtAachen die Beklagte verurteilt, an die Kläger zu je 1/2 den1.091/100.000 Miteigentumsanteil an dem im Grundbuch von M verzeichneten Grundbesitz Flur x, Flurstück xxxx, Gebäude- und Freifläche, 1605 qm verbunden mit dem Sondereigentum am Kraftfahrzeugstellplatz in der Tiefgarage - Aufteilungsplan Nummer 22 - nach Maßgabe des notariellen Vertrages vom 17.11.1986, UR. Nr.: 1xxx/x/1986 des Notars Dr. W in B - zum Preis von DM 6.250,--zu verkaufen, an die Kläger aufzulassen und deren Eintragung im Grundbuch zu bewilligen. Im übrigen hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

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In der Urteilsbegründung hat das Landgericht ausgeführt, daß zwar der notarielle Kaufvertrag vom 17.11.1986 noch keine Übertragung des streitgegenständlichen Abstellplatzes vorge- sehen habe, aber insgesamt als Vorvertrag für einen Kaufvertrag über den Abstellplatz zu werten sei. Die Kläger könnten daher aus diesem Vorvertrag die Übertragung des Stellplatzes von der Beklagten verlangen, und zwar zu einem Preis von 6.250 DM, der sich an dem in dem Verwaltungsrechtsstreit - VG Aachen, Az.: 4 K 1126/87 - anerkannten Mehrkostenbetrag über 75.000 DM orientiert.

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Gegen das Urteil haben beide Parteien rechtzeitig Berufung eingelegt und begründet.

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Die Kläger sind der Ansicht, daß nicht nur durch den notariellen Vertrag auch der Stellplatz mitverkauft worden sei, sondern daß in dem gezahlten Kaufpreis auch der Kaufpreis für den Stellplatz schon enthalten gewesen sei.

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Sie hätten ferner schon deshalb einen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an dem Stellplatz, weil auch der Bau der Tiefgarage öffentlich gefördert worden sei und die Stellplätze sich gem. Nr.6 Abs.4 der Verwaltungsverordnung zur zweiten Berechnungsverordnung ( VV- II. BV ) als Zubehörräume darstellten.

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Selbst wenn ein Verkauf des Stellplatzes nicht schön stattgefunden hätte, so würde wenigstens jetzt ein Anspruch auf unentgeltliche Übertragung des Stellplatzes bestehen, weil die Kosten für dessen Herstellung bereits in die gesetzlich festgelegte Kaufpreiskalkulation eingeflossen sei. Ein Betrag von DM 8.750,-- sei daher schon für den Stellplatz gezahlt worden.

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Die Kläger beantragen,

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die Berufung der Beklagten zurückzuweisen und unter teilweiser Abänderung der angefochtenen Entscheidung gemäß den erstinstanzlichen Schlußanträgen der Kläger zu erkennen mit der Maßgabe, daß zum Klageantrag, zu .1.) zunächst hilfsweise beantragt wird, festzustellen, daß die Beklagte verpflichtet ist, an die Kläger zu je 1/2 Anteil einen weiteren 1.091/100.000 Miteigentumsenteil an dem im Grundbuch von M Blatt xxxx verzeichneten Grundbesitz der Gemarkung Flur xx Nr. xxxx, C 84 - 86, verbunden mit dem Sondereigentum am dem im Aufteilungsplan mit „22" bezeichneten Kraftfahrzeugabstellplatz in der Tiefgarage durch notariellen Vertrag ohne weitere Gegenleistung zu veräußern, aufzulassen und die Eintragung im Grundbuch zu bewilligen.

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Die Beklagte beantragt,

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unter Zurückweisung der Berufung der Kläger das angefochtene Urteil teilweise abzuändern und die Klage in vollem Umfang abzuweisen,

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hilfsweise die Verurteilung der Beklagten, an die Kläger zu je ½ den 1091/100.000 Miteigentumsanteil an dem im Grundbuch von M Blatt xxxx verzeichneten Grundbesitz Flur x, Flurstück xxxx, Gebäude- und Freifläche, 1605 qm verbunden mit dem Sondereigentum am Kraftfahrzeugstellplatz in der Tiefgarage - Aufteilungsplan Nummer 22 - nach Maßgabe des notariellen Vertrages vom 17.11.1986, UR. Nr.: 1xxx/x/1986 des Notars Dr. W in B - zu verkaufen, an die Kläger aufzulassen und deren Eintragung im Grundbuch zu bewilligen, davon abhängig zu machen, daß die Kläger einen Kaufpreis von DM 25.000,-- zahlen.

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Die Beklagte vertritt die Auffassung, ein Vertrag zwischenden Parteien über den Verkauf eines Stellplatzes in der Tief-

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garage des Hauses C 84 - 86 in B sei nie geschlossen worden.

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Zum einen sei der Abstellplatz nicht Gegenstand des notariellen Kaufvertrages gewesen. Zum anderen könne der Kaufvertrag auch nicht als Vorvertrag gesehen werden, da es dafür an der erforderlichen Bestimmbarkeit fehle.

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Weiter wäre ein solcher Vertrag wegen Verstoßes gegen die §§ 313 S.1 BGB, 9, 13 BeurkG formnichtig, da die Teilungserklärungen und Baubeschreibungen, auf die der notarielle Kaufvertrag Bezug nimmt, diesem nicht beigefügt und auch nicht verlesen worden seien.

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Auch aus der öffentlichen Förderung des Bauprojekts könne sich ein Anspruch der Kläger auf Übereignung des Stellplatzes nicht ergeben, da entgegen dem gestellten Förderantrag die gesamte Tiefgarage durch die Beklagte frei finanziert sei.

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Schließlich könne eine Verpflichtung zur Übertragung des Stellplatzes nur Zug - um - Zug gegen Zahlung von DM 25.000,-- zu erbringen sein, da dies der wahre Wert des Stellplatzes

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sei.

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ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE:

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Die Berufungen der Parteien sind zulässig. Erfolg in der Sache hat allein das Rechtsmittel der Beklagten.

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Den Klägern stehen die mit ihrer Klage verfolgten Ansprüche nicht zu.

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Ein Anspruch der Kläger auf Übertragung des Miteigentumsanteils an der Garagenhalle, wie im Hauptantrag der Kläger näher bezeichnet, besteht nicht, auch nicht gegen Zahlung von 5.000 DM.

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Ein solcher Anspruch auf Verschaffung des Eigentums ergibt sich insbesondere nicht gem. § 433 Abs.1 S.1 BGB aus dem notariellen Kaufvertrag vom 17.11.1986.

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Dabei wäre eine Übertragung des Eigentums an dem im Aufteilungsplan mit "22" bezeichneten Stellplatz nicht schon von Anfang an wegen Verstoßes gegen das Formerfordernis des § 313 S.1 BGB nichtig gewesen.

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Zwar unterliegen auch Teilungserklärungen, auf die im Rahmen eines Vertrages über den Erwerb von Grundeigentum verwiesen wird, der Formpflicht des § 313 S.1 BGB ( Palandt/Heinrichs § 313 Rz.27 ). Jedoch kann die Beurkundung gem. den §§ 9 Abs.1 S.3, 13 Abs.1 S.1 BeurkG durch Verweis auf die beizufügenden Urkunden geschehen ( Palandt aaO. ). Eine solche Beifügung ist hier nicht erfolgt. In § 1 Ziffern 3 und 4 des notariellen Vertrages vom 17.11.1986 erklären die Vertragsparteien aber, daß ihnen der Inhalt der Baupläne und Teilungserklärungen, auf die Bezug genommen wurde, bekannt ist und daß sie auf die Beifügung verzichten.

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Nach § 13a Abs.1 5.1 und Abs.2 BeurkG ist also durch diesen Verweis und den Verzicht der Parteien die Beifügungs- und Vorlesungspflicht in zulässiger Weise eingeschränkt worden, eine formgültige Niederschrift über die Beurkundung von Willenserklärungen lag daher mit dem notariellen Kaulfvertrag vom 17.11.1986 - UR. Nr.: 1xxx/x/1986 des Notars Dr. W in B - vor.

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Dem Formerfordernis des § 313 S.1 BGB war somit Genüge getan worden. Die von der Beklagten zitierte BGH-Entscheidung aus dem Jahre 1979 bezieht sich auf die Rechtslage vor Einfügung des § 13 a BeurkG 1980 und ist damit überholt.

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Eine Verpflichtung der Beklagten, den bezeichneten Stellplatz zu übertragen, ergibt sich jedoch - in Übereinstimmung mit dem erstinstanzlichen Urteil- nicht aus dem Kaufvertrag vom 17.11.1986 - UR. Nr.: 1xxx/x/1986 des Notars Dr. W in B -, weil der im Aufteilungsplan mit „22" bezeichnete Stellplatz nicht Gegenstand dieses Kaufvertrages war.

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Kaufsache im Sinne des § 433 Abs.1 S.1 BGB dieses Vertrages war nämlich gem. § 1 Ziffer 1. nur der 6.691/100.000 betragende Miteigentumsanteil an dem näher bezeichneten Gebäude, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung.

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Vor dem Weiterverkauf der Wohnungen hatte die Beklagte als damalige Eigentümerin des Grundstücks das Eigentum nach dem WEG aufgeteilt.

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Die Aufteilung erfolgte somit nicht durch Vertrag gem. § 3 WEG, sondern gem. § 8 Abs.1 WEG durch die Teilungserklärungen gegenüber dem Grundbuchamt,UR.Nrn.: 9xx/x/1986 und 1xxx/x/1986.

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Nach diesen Teilungserklärungen wurde dem einzelnen Wohnungseigentum kein Teileigentum an einem Stellplatz zugeordnet, sondern war das Wohnungseigentum und das Teileigentum an den Stellplätzen geteilt und damit getrennt'.

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Entgegen der Auffassung der Kläger kann auch im Wege der Vertragsauslegung nicht angenommen werden, daß der Verkauf eines Stellplatzes durch die Vertragsparteien übereinstimmend gewollt war.

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Die Kläger stützen ihre Ansicht auf § 1 Ziffer 3. des Kaufvertrages. Dort wird auf die Baubeschreibung Bezug genommen. Nach dem Inhalt der Urkunde sollte auf dem Grundstück durch die Beklagte ein Gebäude mit 12 Wohnungen und eine Garagenhalle mit 12 Stellplätzen errichtet werden. Diese Bezugnahme kann nicht als Indiz dafür gesehen werden, daß die Parteien übereinstimmend davon ausgegangen sind, ein Stellplatz sei durch den Kaufvertrag mitverkauft. § 1 Ziffer 3. des Kaufvertrages stellt vielmehr lediglich beschreibend dar, in welchem Gebäude sich das zu erwerbende Wohnungseigentum befindet und in welcher Art und Weise das Gebäude errichtet ist. Der Kaufgegenstand selber wird durch diese Bezugnahme nicht definiert. Ausdrücklich wird auf den Kaufgegenstand im Sinne des § 433 Abs. 1 BGB dann auch erst in § 1 Ziffer 4. des Kaufvertrages abgestellt. Dort wird der Kaufgegenstand beschrieben. Wäre diese Beschreibung schon durch die Bezugnahme in § 1 Ziffer 3. erfolgt, dann hätte es dieser erneuten Beschreibung gar nicht mehr bedurft. Daß sie dennoch erfolgte, ist daher, neben der ausdrücklichen Erwähnung des Begriffes "Kaufgegenstand", ein weiteres starkes Indiz dafür, daß der Kaufgegenstand sich alleine nach § 1 Ziffer 4. definieren sollte. In Verbindung mit § 1 Ziffer 1. des Vertrages ergibt sich somit, daß Kaufgegenstand einzig der 6.691/100.000 betragende Miteigentumsanteil an dem Gebäude verbunden mit dem mit „10" im Aufteilungsplan bezeichneten Wohnungseigentum sein sollte.

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Auch aus der Tatsache, daß neben den 12 Wohnungen exakt 12Stellplätze errichtet werden sollten, läßt sich eine andereEinschätzung nicht ableiten. Die Übereinstimmung der Anzahl ist nämlich alleine auf die öffentlich-rechtliche Pflicht der Beklagten aus § 47 Abs.1 Bauordnung Nordrhein - Westfalen BauO - NW ), in ausreichendem Maß Stellplätze zur Verfügung zu stellen, zurückzuführen.

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Auf das rein privatrechtlich ausgestaltete Verhältnis der Parteien durch den notariellen Kaufvertrag hat das keine Auswirkungen.

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Gegen die von den Klägern gewünschte Auslegung spricht auch die der Teilungserklärung vom 27.06.1986 - UR Nr.: 9xx/x/1986 - beigefügte Miteigentumsordnung.

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Darin wurden nämlich neben den Eigentümern der Wohnungen auch noch die Eigentümer der Tiefgarage erwähnt, die nach ihren Anteilen am Miteigentum die Kosten der Erhaltung und Unterhaltung zahlen sollten (§ 10, zweiter Absatz der Miteigentumsordnung). Wäre die Beklagte davon ausgegangen, daß die einzelnen Wohnungen jeweils Stellplatz zugeordnet bekämen, dann hätte eine Kostentragungspflicht im Verhältnis der gesamten Miteigentumsanteile formuliert werden können. Daß die Beklagte dies nicht tat, belegt eher deren Auffassung, daß sie gerade von der Verschiedenheit der Eigentümer der Wohnungen und Tiefgaragenstellplätze bei Abgabe der Teilungserklärung ausging.

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Der Stellplatz ist auch nicht gemäß § 314 BGB als Zubehör im Sinne des § 97 BGB mit dem Wohnungseigentum nach §§ 433 Abs.l, 313 S.1 BGB mitverkauft worden.

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Der Stellplatz stellt ein Miteigentums- und Sondereigentumsrecht dar. Da Rechte aber nicht Zubehör im Sinne des § 97 BGB sein können (Staudinger/Dilcher § 97,Rz.6), konnte der Stellplatz hier auch nicht gem. § 314 BGB mitverkauft sein.

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Unerheblich ist für den vorliegenden Zivilrechtsstreit auchdie Tatsache, daß nach den Verwaltungsvorschriften zur zwei-ten wohnungswirtschaftlichen Berechnungsverordnung (VV- II. BV) Stellplätze für Kraftfahrzeuge als Zubehör zum Wohnungseigentum angesehen werden.

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Die II. BV ist dem öffentlich Recht zuzuordnen und entfaltet Rechtswirkungen daher nur im Verhältnis der Bewilligungsbehörde zu dem Antragsteller, der öffentliche Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau erhalten will.

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Demgemäß umschreibt § 1 Abs.1 Nr.1 der II. BV, daß die Verordnung anzuwenden ist, "wenn die Wirtschaftlichkeit, Belastung, Wohnfläche oder der angemessene Kaufpreis für öffentlich geförderten Wohnraum bei Anwendung des zweiten Wohnungsbaugesetzes oder des Wohnungsbindungsgesetzes zu berechnen ist".

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Die Bestimmung von Stellplätzen als Zubehör durch die VV -II- BV dient also ebenso wie die II. BV selbst lediglich der Durchführung der Förderung des sozialen Wohnungsbaus durch die öffentliche Hand. Zubehör im zivilrechtlichen Sinne kann durch diese Verwaltungsvorschrift nicht zukommt, nicht begründet werden.

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Unter Zugrundelegung der §§ 133, 157 BGB ist der geschlossenen Kaufvertrag daher zwingend dahingehend auszulegen, daß Kaufgegenstand nur das in § 1 Ziffer 1. und 4. beschriebene Wohnungseigentum samt des dazugehörigen Gemeinschaftseigentums war, nicht aber der im Aufteilungsplan mit „22" bezeichnete Stellplatzes.

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Entgegen der Auffassung des Landgerichts enthielt der Vertrag vom 17.11.1986 - UR. Nr.: 1xxx/x/1986 des Notars Dr. W in B - jedoch keinen ausdrücklichen oder konkludenten Vorvertrag über die Veräußerung des im Aufteilungsplan mit "22" bezeichneten Kraftfahrzeugabstellplatz.

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Ob ein entsprechender beiderseitiger Bindungswille der Vertragsparteien angenommen werden kann, ist sicherlich fraglich, kann aber dahinstehen. Auf jeden Fall würde dem notariellen Kaufvertrag vom 17.11.1986 als Vorvertrag für die Übertragung des Stellplatzes die unbedingt erforderliche Bestimmtheit fehlen, da ein Vorvertrag nur dann wirksam bestehen kann, wenn zumindest Kaufpreis und Kaufgegenstand hinreichend bezeichnet sind ( vgl. dazu BGH in NJW 1990 S.1234 (1235); Palandt/Heinrichs Einf v § 145 Rz.19 Gemäß den Teilungserklärungen der Beklagten vom 27.06.1986 und vom 04.08.1986 wurden Miteigentumsanteile an der Garagenhalle in verschiedenen Größen geschaffen, eine Zuordnung der Stellplätze zu den einzelnen im Haus befindlichen Wohnungen erfolgte nicht.

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Selbst wenn man von einem entsprechenden Willen der Vertragsparteien hinsichtlich des Abschlusses eines Vorvertrages ausgehen würde, dann hätte keine der Vertragsparteien bei Abschluß des Vertrages am 17.11.1986 mit Bestimmtheit wissen können, welchen Stellplatz die Kläger später erwerben sollten. Weil ein Stellplatz bzw. der Miteigentumsanteil an der Garagenhalle weder hinsichtlich der Größe noch hinsichtlich der Lage des Sondereigentums hinreichend bestimmt war, fehlte es auf jeden Fall an der Voraussetzung der Bestimmbarkeit des Vorvertragsgegenstandes.

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Weiter können die Kläger einen Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an dem Stellplatz im Aufteilungsplan bezeichnet mit "22" auch nicht aus dem Umstand herleiten, daß die Errichtung der Garagenhalle angeblich öffentlich gefördert worden ist.

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Zwar spricht einiges dafür, daß entgegen der Behauptung der Beklagten auch die Errichtung der Garagenhalle eine öffentliche Förderung erfahren hat. Auch dies kann in diesem Rechtsstreit aber dahinstehen. Die Kläger wären nämlich auch in diesem Fall nicht berechtigt von der Beklagten die Verschaffung des Stellplatzes zu fordern.

76

Zwischen den Parteien ist am 17.11.1986 ein privatrechtlicherKaufvertrag über den Erwerb von Wohnungseigentum zustandegekommen. Unabhängig von einer öffentlichen Förderung des Baus bestimmen sich die Rechte und Pflichten der Parteien alleine nach diesem Vertrag.

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Die Beklagte ist gegenüber den Klägern bei Vertragsschluß als juristische Person des Privatrechts aufgetreten, sie war nicht Beauftragte oder Helferin der Verwaltung. Deshalb können sich die Kläger zur Begründung ihrer geltend gemachten Ansprüche auch nicht auf öffentlich - rechtliche Vorschriften berufen, die alleine das Verhältnis des Beklagten zur Bewilligungsbehörde der Fördermittel betreffen.

78

Sollte auch der Bau der Garagenhalle, zumindest teilweise, mit öffentlichen Mitteln im Interesse des sozialen Wohnungsbaus gefördert worden sein, dann könnte die Beklagte dadurch, daß sie die Miteigentumsanteile an der Garagenhalle nicht auf die besonders berechtigten Wohnungseigentümer übertrug, gegen eine ihr aus der Mittelgewährung obliegende öffentlich - rechtliche Pflicht verstoßen haben.

79

Es mag sein, daß die Bewilligungsbehörde vorliegend nach allgemeinen verwaltungsrechtlichen oder spezialgesetzlichen Vorschriften gegenüber der Beklagten wegen einer nicht zweckentsprechenden Verwendung der gewährten Subvention zur Rückforderung eines Teils der Fördermittel berechtigt wäre. Das ändert aber nichts an dem privatrechtlichen Geschäft der Parteien.

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Da ein Anspruch der Kläger auf Verschaffung des Eigentums an dem im Hauptantrag näher bezeichneten Miteigentumsanteil so-mit nicht besteht, sind die Klageanträge zu 1., einschließlich des neuen hilfsweise gestellten Feststellungsantrags sowie der durch das Landgericht zuerkannte Hilfsantrag unbegründet.

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Auch der Hilfsantrag zu 2. auf Zahlung von 8.750 DM nebst Zinsen, der auf die Behauptung gestützt wird, in der Kalkulation des Kaufpreises sei dieser für den Bau der Stellplätze veranschlagte Betrag bereits enthalten, vermag keinen Erfolg zu haben.

82

Ein Zahlungsanspruch läßt sich nicht aus dem Kaufvertrag ableiten, weil dieser besagt s.o.), daß für den Kaufpreis von 172.125,94 DM lediglich die Wohnung gekauft worden ist. Zuzugeben ist der Argumentation der Kläger, daß aufgrund der Bestimmung des § 54a Zweites Wohnungsbaugesetz die Beklagte bei der Kaufpreisgestaltung nicht frei war, sondern gemäß der nach der II. BV zu erstellenden Schlußabrechnung den Kaufpreis nach einem festen Schlüssel, nämlich nach einer 5%igen Erhöhung, zu berechnen hatte.

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Wie bei der Verneinung des Anspruches auf Übertragung eines Miteigentumsanteils gilt aber auch hier, daß diese Pflicht zur Berechnung des Kaufpreises sich für die Beklagte aus öffentlich - rechtlichen Bestimmungen ergab ( II. WoBauG und II. BV), der Beklagten diese Pflicht also nur gegenüber der Bewilligungsbehörde, nicht aber den Klägern gegenüber oblag. Auch hier ist festzustellen, daß die Vorschriften über die Berechnung des Kaufpreises den Klägern kein subjektives Recht gewährt, aus dem sich eine Verminderung des Kaufpreises ableiten läßt, weil wegen einer angeblichen Einberechnung der Baukosten für die Garagenhalle in die Schlußabrechnung dieser Betrag bei der Kaufpreisgestaltung in Abzug gebracht hätte werden müssen.

84

Die Parteien dieses Zivilrechtsstreits haben einen notariellen Kaufvertrag über Miteigentumsanteile zu einem bestimmten Kaufpreis geschlossen. Im Rahmen der Dispositions- und Vertragsfreiheit waren die Parteien dabei im Verhältnis untereinander in der Kaufpreisgestaltung frei. Daß die Beklagte gegenüber einer an dem Abschluß des Vertrages nicht beteiligten Behörde eventuell durch eine falsche Berechnung des Kaufpreises eine ihr obliegende Pflicht verletzt hat, ist daher für die vorliegende Entscheidung unerheblich. Es wäre alleine Sache der Behörde, die Kaufpreisberechnung zu überprüfen und eventuell gegenüber der Beklagten Maßnahmen zu entfalten.

85

Auch unter der Voraussetzung, daß in der Kalkulation des Kaufpreises tatsächlich 8.700 DM auf den Stellplatz entfielen, ließe sich aus dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage kein anderes Ergebnis ableiten.

86

Voraussetzung wäre, daß die Kläger bei Abschluß des Vertrages bereits die entsprechende Vorstellung über die Kaufpreisbindung hatten, was so aber nicht konkret vorgetragen wird. Die erforderliche Folge müßte dann eine Vertragsanpassung, d.h. Kaufpreisanpassung sein. Das geht aber letztlich aus den obigen Gründen nicht, denn der Gegenstand Kaufpreis ist im Vertrag eindeutig festgelegt als Entgelt allein für die Wohnung und damit konkret vertraglich geregelt, so daß kein Raum für eine Kaufpreisreduzierung nach den Regeln des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gegeben ist.

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Nach alledem war der Klage der Erfolg insgesamt zu versagen mit der Kostenfoge aus §§ 91 Abs.1, 100 Abs.1 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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Streitwert des Berufungsverfahrens und Beschwer für die Kläger: 25.000 DM