Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-07-31, Aktenzeichen 1 O 546/04
ECLI:DE:LGD:2006:0731.1O546.04.00

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, die Gewerberäume im Objekt W-Straße X, XXXXX Düsseldorf – H., auf dem ehemaligen D.-Betriebsgelände, bezeichnet als Hochgebäude Atelier Nr. 10, von einer Grundfläche von ca. 100 m2, im beigefügten Geschossplan schraffiert eingezeichnet, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Hilfswiderklage der Beklagten wird als unzulässig zu-rückgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich der Kosten je-doch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages

Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch die Klägerin in Bezug auf die Räumung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 6.500,00 EUR abzuwenden, sofern nicht die Klägerin ihrerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

1

T a t b e s t a n d:

2

Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von als Atelier genutzten Gewerberäumen im Objekt W-Straße X in Düsseldorf-H..

3

Die Beklagte mietete durch Vertrag vom 04.05. / 24.07.1998 von der damaligen Grundstückseigentümerin, der XXX & XXX Grundstücksgemeinschaft, das auf dem Grundstück W-Straße X befindliche Atelier Nr. 10 für zunächst 15 Jahre und einer Option für weitere 5 Jahre mit Mietbeginn spätestens Anfang Februar 1999. Als monatlicher Mietzins wurde für die ersten 10 Jahre ein Betrag 255,65 EUR (= 500,00 DM) zzgl. MwSt. und einer Nebenkostenvorauszahlung von 51,13 EUR (= 100,00 DM), mithein Gesamtbetrag von 347,68 EUR, vereinbart. Als Besondere Vereinbarung wurde in der Anlage C zum Mietvertrag der Zustand der Räumlichkeiten bei Einzug festgehalten. Für den Inhalt der Anlage und des Mietvertrages vom 04.05. / 24.07.1998 im Übrigen wird auf die zu den Akten gereichte Ablichtung (Anlage K 1, Bl. 5 ff. GA) Bezug genommen.

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Die Beklagte machte auf die Räumlichkeiten in der Höhe streitige Aufwendungen.

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Auf Antrag der XXX Bank Aktiengesellschaft, deren 100 %ige Tochter die Klägerin ist, wurde das Zwangsversteigerungsverfahren über das Grundstück betrieben. Die Beklagte meldete im Zwangsversteigerungsverfahren von ihr erbrachte Baukosten in Höhe von 35.846,02 EUR (= 70.108,73 DM) an. Mit Beschluss vom 15.12.2003 des Amtsgerichts Düsseldorf – Aktenzeichen 65 a K 1, 2/01 – erhielt die Klägerin den Zuschlag für das Grundstück W-Straße X.

6

Mit Schreiben vom 29.12.2003 kündigte die Klägerin gegenüber der Beklagten das Mietverhältnis zum nächst möglichen Zeitpunkt unter Bezugnahme auf § 57 a ZVG. Die Beklagte verweigerte unter Hinweis auf die getätigten Investitionen die Herausgabe des ersteigerten Gewerberaums.

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Die Klägerin sprach zudem mit Schriftsatz vom 25.04.2005 (Bl. 41 f. GA) vorsorglich eine fristlose Kündigung wegen vermeintlich vertragswidriger Nutzung von nicht zur Mietfläche gehörenden Flächen zu Ausstellungszwecken sowie der Behinderung des Zugangs zu diesen Flächen aus, nachdem sie die Beklagte zuvor mit Schreiben vom 12.04.2005 (Anlage K 5, Bl. 43 f. GA) unter Fristsetzung bis zum 16.04.2005 erfolglos zur Unterlassung aufgefordert hatte.

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Die Klägerin hält die Kündigung schon nach § 57 a ZVG für wirksam, weil es an einer Vereinbarung über die Leistung eines verlorenen Baukostenzuschusses fehle. Selbst wenn man eine derartige Vereinbarung annehmen wollte, fände sie keine ausreichende Grundlage im Mietvertrag, so dass dieser wegen Verstoßes gegen die Schriftform durch ordentliche Kündigung beendet werden könne.

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Die Klägerin ist ferner der Auffassung, dass die mit Schriftsatz vom 09.06.2006 erhobene Hilfswiderklage unzulässig sei.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, die Gewerberäume im Objekt W-Straße X, XXXXX Düsseldorf-H., auf dem ehemaligen D.-Betriebsgelände, bezeichnet als Hochgebäude Atelier Nr. 10, von einer Grundfläche von ca. 100 m2, im beigefügten Geschossplan schraffiert eingezeichnet, zu räumen und geräumt an sie herauszugeben.

12

Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Ferner beantragt sie für den Fall ihrer Verurteilung zur Räumung im Wege der Teil-Hilfswiderklage,

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festzustellen, dass die Klägerin infolge der Einbauten der Beklagten durch die Steigerung des Ertragswerts des streitbefangenen Mietobjekts um den monatlichen Mehrerlös an Miete von 2,44 EUR pro vermietetem Quadratmeter, bezogen auf die Zeit vom 01.01.2004 bis 30.06.2004 bereichert ist, so dass ihr keine Nachzahlungsansprüche auf Miete für diese Zeit zustehen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Hilfswiderklage abzuweisen.

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Die Beklagte behauptet, einschließlich aufgewendeter Arbeitsstunden Investitionen in Höhe von insgesamt 36.171,50 EUR (=70.745,31 DM) getätigt zu haben. Für die Darstellung im Einzelnen wird auf die Seiten 2 und 4 des Schriftsatzes vom 22.12.2004 (Bl. 22, 24 GA) sowie auf Seite 4 des Schriftsatzes vom 01.09.2005 nebst Anlage (Bl. 125 f. GA) verwiesen.

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Sie ist der Ansicht, die Kündigung sei nach § 57 c ZVG ausgeschlossen, weil ein verlorener Baukostenzuschuss geleistet worden sei, der auf einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien beruhe. Aus dem Mietvertrag ergebe sich, dass die Räume zur Verwendung als Atelier bestimmt gewesen seien. Aus der Anlage C des Mietvertrags, welche die zu erbringenden Leistungen des Vermieters bezeichnet, ergebe sich im Umkehrschluss, dass die restlichen Arbeiten durch die Mieter zu erbringen gewesen seien. Auch in den Vorgesprächen zwischen den Parteien des Vertrags sei klar gewesen, dass ein verlorener Baukostenzuschuss zur Schaffung des Mietraums geleistet werden sollte. Auch aus den Schreiben der damaligen Vermieterin vom 27.04.1998 und 01.05.1998 ergebe sich, dass dem Ausbau eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien zugrunde lag.

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Darüber hinaus sei die Kündigung treuwidrig und begegne angesichts des durch die Mieter geleisteten Aufwands auch verfassungsrechtlichen Bedenken. Denn die Verfahrensweise der Ersteigerung des Objektes durch die Klägerin sei nur gewählt worden, um die Mieterrechte auszuschalten.

21

Jedenfalls aber sei die Klägerin – für den Fall, dass die Kündigung wirksam sei – gegenüber den Mietern zum Bereicherungsausgleich verpflichtet. Das Mietobjekt werde von der Klägerin zu einem Mietzins von 5,00 EUR pro Quadratmeter angeboten, wie sich auch aus dem Schreiben der Klägerin an den Mieter XXX vom 17.05.2006 ergebe. Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses sei dagegen lediglich ein Mietzins von 2,56 EUR pro Quadratmeter vereinbart und angemessen gewesen. Die Klägerin sei daher um den (Differenz-) Betrag von monatlich 2,44 Euro pro Quadratmeter bereichert.

22

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze, auf die zu den Akten gereichten Unterlagen sowie auf die Entscheidungsgründe, soweit diese tatsächliches Vorbringen enthalten, verwiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

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Die Klage ist begründet. Die Hilfswiderklage der Beklagten ist bereits unzulässig.

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I.

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Die Klägerin kann von der Beklagten Räumung und Herausgabe der im Tenor bezeichneten Gewerberäumlichkeiten gemäß § 546 BGB verlangen.

27

1.

28

Die Klägerin ist aufgrund des Zuschlags vom 15.12.2003 gemäß § 90 ZVG Eigentümerin des Mietobjektes geworden und gemäß § 57 ZVG in Verbindung mit §§ 578, 566 Abs.1 BGB in den bestehenden Mietvertrag zwischen der Beklagten und der Voreigentümerin, der XXX und XXX Grundstücksgemeinschaft, eingetreten.

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2.

30

Das Mietverhältnis der Parteien ist wirksam durch die seitens der Klägerin ausgesprochene Kündigung vom 29.12.2003 beendet worden.

31

Dabei kann letztlich offen bleiben, ob die Klägerin das ihr nach § 57 a ZVG zustehende Sonderkündigungsrecht wirksam ausgeübt hat oder das Mietverhältnis aufgrund Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis als auf unbestimmte Zeit geschlossenes Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung beendet werden konnte.

32

a)

33

Die Wirksamkeit der fristgemäßen Kündigung nach § 57 a ZVG ist davon abhängig, ob diese Kündigungsmöglichkeit nach § 57 c Abs. 1 Nr. 2 ZVG ausgeschlossen ist. Danach wird das Sonderkündigungsrecht des Erstehers in der Zwangsversteigerung ausgeschlossen, wenn der Mieter zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums einen "verlorenen Baukostenzuschuss" geleistet hat, solange der Zuschuss nicht als durch die Dauer des Vertrages getilgt anzusehen ist. Voraussetzung eines derartigen Zuschusses ist, dass die Leistung des Mieters auf einer Vereinbarung mit dem Vermieter beruht. Hierfür reicht es nicht aus, dass der Mieter nützliche oder notwendige Verwendungen auf die Mietsache mit Wissen und Duldung des Vermieters vornimmt (Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 57 c, Anm. 2.3). Die vereinbarte Leistung des Mieters muss zudem auf die Schaffung oder Instandsetzung des Mietraumes gerichtet sein.

34

Dass eine derartige Vereinbarung Grundlage des schriftlich fixierten Mietvertrags geworden ist, kann nicht festgestellt werden. In § 18 des Mietvertrags in Verbindung mit der Anlage C ist lediglich geregelt, in welchem Zustand die Räumlichkeiten bei Einzug sein sollten. Eine Ausbauverpflichtung kann der dort beschriebenen Beschaffenheit der Räumlichkeiten nicht entnommen werden. Soweit die Kammer insoweit – unter Berücksichtigung der Regelungen in § 12 und § 15 des Mietvertrags – im Verfahren 1 O 547/04 eine andere Auslegung des Vertrags vorgenommen und hierin eine ausreichende Grundlage für eine vereinbarte Ausbauverpflichtung angenommen hat, wird hieran mit Blick auf die im Parallelverfahren getroffene Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 27.04.2006 (10 U 149/05, 1 O 547/04 LG Düsseldorf) nicht mehr festgehalten.

35

b)

36

Ob die weiteren von der Beklagtenseite vorgelegten Unterlagen und behaupteten Absprachen für eine jedenfalls außerhalb des Vertrags vereinbarte Ausbauverpflichtung der Mieter ausreichend dargelegt sind, kann im Ergebnis offen bleiben. Derartige außerhalb der Vertragsurkunde liegende Umstände können zwar Grundlage einer Verpflichtung sein. In diesem Fall wäre jedoch die erforderliche Schriftform nach § 550 BGB nicht eingehalten, so dass der Vertrag, der im Zeitpunkt der Kündigung länger als ein Jahr bestand, durch ordentliche Kündigung beendet werden konnte. Eine Berufung auf die mangelnde Schriftform wäre der Klägerin auch nicht verwehrt. Umstände für ein treuwidriges Verhalten sind weder erkennbar noch in der Sache ausreichend konkret vorgetragen.

37

c)

38

Nach beiden Alternativen ist die Kündigung somit zum 30.06.2004 wirksam gewesen. Denn der Betrag der nach § 57 c ZVG allenfalls anzurechnenden Ausbauten (Briefkasten, Heizkörper und Gegensprechanlage) erreicht angesichts der bisherigen Mietdauer nicht den Betrag, bei dem das Kündigungsrecht nach § 57 c ZVG ausgeschlossen wäre. Zu berücksichtigen sind nur Beträge, die über 1,5 Jahresmieten, mithin 4.601,70 EUR (Nettomiete), hinausgehen. Der Aufstellung der Beklagten (vgl. die Anlage zum Schriftsatz vom 01.09.2005) ist zu entnehmen, dass sie 29,60 EUR (= 57,89 DM) für den Briefkasten, 711,78 EUR (= 1.392,12 DM) für die Heizkörper und 154,02 EUR (= 266,34 DM + 34,90 DM) für die Klingelanlage, mithin einen Betrag von insgesamt 895,40 EUR, aufgewendet hat. Ein etwaig ebenfalls zu berücksichtigender Aufwand für die Einrichtung eines nach der Arbeitsstättenverordnung vorgeschriebenen WC’s kann der von der Beklagten vorgelegten Aufstellung bereits nicht nachvollziehbar entnommen werden. Zudem ist ihr Vortrag angesichts des Bestreitens der Klägerin nicht hinreichend substantiiert; es fehlt an jeglichen Belegen. Entsprechendes gilt für die etwaige Berücksichtigungsfähigkeit von Kosten für die kraft vergeblicher Anordnung des Bauaufsichtsamts vermeintlich notwendige Einrichtung einer Teeküche.

39

Aufgrund der Beendigung des Mietvertrags zum 30.06.2004 kann die Berechtigung der zusätzlich mit Schriftsatz vom 25.04.2005 von der Klägerin erklärten fristlosen Kündigung dahinstehen.

40

3.

41

Die Kündigungsmöglichkeit ist auch nicht verfassungsrechtlich bedenklich. Sowohl im ZVG wie auch im BGB sind für den Fall getätigter Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache interessengerechte Regelungen vorhanden, die auch im konkreten Fall nicht zu verfassungsrechtlich bedenklichen Ergebnissen führen. Soweit in der Literatur eine analoge Anwendung des § 57 c ZVG für den Fall einer existenzvernichtenden Entwertung der Mieterinvestitionen als eine Lösung vorgeschlagen wird, das unter Art. 14 GG fallende Recht auf weitere Vertragslaufzeit zu schützen (Derleder, NZM 2004, 568, 577), bedarf es einer derartigen verfassungskonformen Auslegung nicht. Denn der Mieter bleibt durch sein Wegnahmerecht nach § 539 Abs. 2 BGB oder durch Ansprüche auf Ersatz der beim Vermieter verbleibenden Bereicherung nach § 812 BGB ausreichend geschützt. Darüber hinaus ist im konkreten Fall eine derart hohe Entwertung der Investition auch mit Blick auf die schon verstrichene Mietzeit nicht erkennbar.

42

II.

43

Die für den Fall der Verurteilung der Beklagten zur Räumung erhobene Feststellungswiderklage ist bereits unzulässig und ist dementsprechend durch Prozessurteil abzuweisen. Das für eine Feststellungsklage erforderliche Feststellungsinteresse ist nicht gegeben, und zwar unabhängig davon, ob die Klage als positive oder als negative Feststellungsklage zu bewerten ist.

44

1.

45

Gegen die hilfsweise Erhebung der Widerklage bestehen keine rechtlichen Bedenken. Eine Hilfswiderklage ist statthaft, wenn ihre Erhebung an den Eintritt einer innerprozessuale Bedingung geknüpft wird (BGH, NJW 1996, 2306, 2307; BGH NJW 1996, 320; BGH, NJW 1996, 2166; BGH, NJW 2002, 2182). Das ist der Fall, wenn eine Prozesshandlung vom Erfolg oder Misserfolg einer eigenen – anderen – Prozesshandlung oder einer solchen des Gegners abhängig gemacht wird (BGHZ 21, 13, 15 ff.). Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die Widerklage – wie vorliegend – unter der Bedingung des Misserfolgs des Klageabweisungsantrags erhoben wird (Musielak/Heinrich, ZPO, 4. Aufl., § 33 Rn. 11; BGH NJW 1996, 2306, 2307).

46

2.

47

Die Hilfswiderklage ist jedoch unzulässig. Der Klagegegenstand ist bereits nicht hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Dem Klageantrag und der Klagebegründung lässt sich nicht entnehmen, ob die Beklagte die positive Feststellung begehrt, dass die Klägerin um einen monatlichen Mehrerlös an Miete von 2,44 EUR pro vermietetem Quadratmeter bereichert ist, oder die negative Feststellung, dass der Klägerin infolge der vorgenannten Bereicherung keine Nachzahlungsansprüche auf Miete für die Zeit vom 01.01.2004 bis zum 30.06.2006 zustehen.

48

3.

49

Darüber hinaus fehlt es der Beklagten für beide möglichen Feststellungsbegehren am notwendigen Feststellungsinteresse. Zulässigkeitsvoraussetzung einer positiven wie negativen Feststellungsklage ist gemäß § 256 Abs. 1 ZPO, dass der (Feststellungs-) Kläger ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen gerichtlichen Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses hat. Fehlt das Feststellungsinteresse, so führt dies grundsätzlich zur Klageabweisung durch Prozessurteil (Zöller/Greger, ZPO, 63. Aufl., § 256 Rn. 7; Musielak/Foerste, ZPO, a.a.O., § 256 Rn. 7, jeweils m.w.N.). Ein rechtliches Interesse an alsbaldiger Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses besteht dann, wenn dem Recht oder der Rechtslage des (Feststellungs-) Klägers eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht und das erstrebte Feststellungsurteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (BGH, NJW 1977, 1881; BGH, NJW 1984, 1118; BGH, NJW 1986, 2507; BGH NJW 1998, 3055, 3056). Unsicherheit droht, wenn der Beklagte eine Rechtsposition des (Feststellungs-) Klägers verletzt oder ernstlich bestreitet (BGH NJW 1986, 2507). Entsprechendes gilt für den Fall, dass der Beklagte sich eines eigenen Rechts oder Anspruchs gegen den (Feststellungs-) Kläger berühmt (BGH, VersR 1985, 39; BGH, NJW 1992, 436, 437).

50

a)

51

Interpretiert man die Widerklage als positive Feststellungsklage ist das Feststellungsinteresse zu verneinen, weil der Beklagten die Möglichkeit offen steht, eine ihr Begehren völlig erfüllende Leistungsklage – gerichtet auf Ausgleich der infolge der Einbauten der Beklagten behaupteten Bereicherung auf Seiten der Klägerin – zu erheben. Es ist anerkannt, dass für eine positive Feststellungsklage regelmäßig kein Feststellungsinteresse besteht, wenn es dem (Feststellungs-) Kläger möglich und zumutbar ist, sogleich ein Leistungsurteil zu erwirken, das sein Rechtsschutzinteresse ebenso wahren würde (Zöller/Greger, a.a.O., § 256 Rn. 7a; Musielak/Foerste, a.a.O., § 256 Rn. 12, jeweils m.w.N.). Dementsprechend ist eine positive Feststellungsklage unzulässig, wenn eine Bezifferung des Anspruchs und damit eine Leistungsklage möglich ist (st. Rspr., vgl. z.B. BGHZ 5, 314, 315; BGH, NJW 1984, 1118, 1119; BGH, NJW-RR 1994, 1271, 1273 m.w.N.). Dies gebietet die Prozessökonomie. Denn bei einer bloßen Feststellung müsste der (Feststellungs-) Kläger – falls sich der Beklagte weiterhin weigert, die geschuldete Leistung zu erbringen – zusätzlich noch eine Leistungsklage erheben, um ein Leistungsurteil zu erhalten, aus dem er auch vollstrecken kann.

52

aa)

53

Vorliegend hat die Beklagte die Möglichkeit, die Klägerin sogleich auf Ausgleich der behaupteten Bereicherung zu verklagen. Der Beklagten ist eine Bezifferung ihres Anspruchs möglich, wie sich an der seitens der Beklagten vorgenommenen Berechnung der auf Seiten der Klägerin behaupteten Bereicherung (ein monatlicher Mehrerlös an Miete von 2,44 EUR pro vermietetem Quadratmeter) zeigt.

54

Soweit die Beklagte einwendet, dass eine Zahlungsklage derzeit daran scheitere, dass nicht festgestellt werden könne, ob die Klägerin tatsächlich auch die von ihr geschaffene Zusatzfläche (= "Emporen") zusätzlich für 5,00 EUR pro Quadratmeter vermietet, ist dieser Einwand unbehelflich. Denn für die Bestimmung einer etwaigen Bereicherung infolge der von der Beklagten getätigten Einbauten kommt es darauf an, ob die Aufwendungen den Mietwert zur Zeit der Rückgabe noch erhöhen und es insoweit zu einer Steigerung des Ertragswerts des Mietobjekts gekommen ist. Entscheidend ist somit, inwieweit der Vermieter – vorliegend also die Klägerin – durch die getätigten Investitionen in die Lage versetzt wurde, bei einer anderweitigen Vermietung eine höhere Miete zu erzielen (vgl. insb. BGH, NJWE-MietR 1996, 33; BGH, NZM 1999, 19, 20; BGH, NJW-RR 2001, 727). Ausreichend ist bereits die schlichte Möglichkeit – was erforderlichenfalls durch Einholung eines entsprechenden Sachverständigengutachtens festzustellen ist –, infolge der getätigten Investitionen eine höhere Miete oder überhaupt eine Miete zu erzielen (vgl. BGH, NZM 1999, 19, 20; BGH, NJW-RR 2006, 294, 296: "(…) oder zumindest hätte erzielen können."). Insoweit spielt es daher keine Rolle, ob die Klägerin die geschaffenen Zusatzflächen tatsächlich zu einer (erhöhten) Miete von 5,00 EUR pro Quadratmeter vermietet oder anbietet. Die Zahlung eines höheren Mietzinses durch einen Nachmieter bietet lediglich einen Anhaltspunkt für die Feststellung der Steigerung des objektiven Ertragswerts (BGH, NZM 1999, 19, 20 m.w.N.).

55

Soweit die Beklagte weiter vorträgt, dass – solange sie das Objekt noch selbst nutzt – eine Zahlungsklage wegen der Aufrechnungsmöglichkeit der Klägerin mit einem Nutzungsentschädigungsanspruch scheitere, führt dieser Einwand ebenfalls zu keiner abweichenden rechtlichen Bewertung. Die (bloße) Möglichkeit, sich gegenüber einer Zahlungsklage mit einer Aufrechnung zu verteidigen, begründet für sich kein rechtliches Interesse an einer positiven Feststellung des Anspruchs im Wege der Feststellungsklage; zumal diese Gefahr prinzipiell bei jeder Zahlungsklage gegeben ist.

56

bb)

57

Ein Feststellungsinteresse ist allerdings – trotz der Möglichkeit, eine Leistungsklage zu erheben – dann zu bejahen, wenn die Durchführung des Feststellungsverfahrens im Einzelfall unter dem Gesichtspunkt der Prozesswirtschaftlichkeit zu einer ebenso sinnvollen und sachgemäßen Erledigung der aufgetretenen Streitpunkte führt (BGH, BB 1974, 1184; BGH, NJW 1978, 1520, 1521; BGH, NJW-RR 1994, 1272, 1273 m.w.N.). Es besteht nämlich keine allgemeine Subsidiarität der Feststellungsklage gegenüber der Leistungsklage (st. Rspr., vgl. z.B. BGH, NJW 1978, 1520, 1521; BGH, NJW 1996, 2725, 2726 m.w.N.). Dies ist z.B. dann der Fall, wenn der (Feststellungs-) Beklagte erwarten lässt, dass er bereits auf das Feststellungsurteil hin leisten wird, so dass eine erneute Inanspruchnahme der Gerichte zur Durchsetzung des Anspruchs vermieden werden kann (Zöller/Greger, a.a.O., § 256 Rn. 8 m.w.N.). Für das Vorliegen eines derartigen Ausnahmefalls ist jedoch vorliegend nichts ersichtlich bzw. wird von der Beklagten nichts Entsprechendes vorgetragen.

58

b)

59

Versteht man die Hilfswiderklage der Beklagten als negative Feststellungsklage – gerichtet auf die Feststellung des Nichtbestehens von Nachzahlungsansprüchen der Klägerin auf Miete für die Zeit vom 01.01.2004 bis zum 30.06.2006 mit Blick auf die infolge der getätigten Investitionen behaupteten Ertragswertsteigerung des Mietobjekts – ist ein Feststellungsinteresse deswegen zu verneinen, weil die Klägerin sich derzeit gegenüber der Beklagten keines Nachzahlungsanspruchs berühmt.

60

Ein rechtliches Interesse des (Feststellungs-) Klägers an der alsbaldigen Feststellung des Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses entsteht regelmäßig aus einer vom Beklagten aufgestellten Bestandsbehauptung der vom Kläger verneinten Rechtslage. Der Beklagte muss sich eines Anspruchs gegen den (Feststellungs-) Kläger. "berühmen" (BGH, NJW 1992, 436, 437; BGH, NJW 1995, 2032, 2033). Ob der Anspruch tatsächlich besteht oder nicht, ist dabei ohne Belang (BGH, NJW 1995, 2032, 2033). Es kommt nicht darauf an, ob der Gegner behauptet, bereits jetzt eine durchsetzbare Forderung gegenüber dem (Feststellungs-) Kläger zu besitzen. Dessen Rechtsstellung ist bereits dann schutzwürdig betroffen, wenn geltend gemacht wird, aus dem bestehenden Rechtsverhältnis könne sich unter bestimmten Voraussetzungen, deren Eintritt noch ungewiss ist, ein Anspruch gegen ihn ergeben (BGH, NJW 1992, 436, 437). Entscheidend ist jedoch, dass das Rechtsverhältnis zwischen den Prozessparteien betroffen ist (vgl. Zöller/Greger, a.a.O., § 256 Rn. 7; BGH, NJW 1984, 2959 m.w.N.). Daran fehlt es vorliegend. Zwar hat die Klägerin von dem Mieter Peter Kalte (= Mieter des Ateliers Nr. 12, Hochgebäude) mit Schreiben vom 17.05.2006 (Anlage 2) für den Zeitraum vom 01.01.2004 bis zum 30.06.2006 eine Nutzungsentschädigung von 4,50 EUR pro Quadratmeter zuzüglich Betriebskosten und MwSt. und damit trotz der mieterseits vorgenommenen Einbauten einen höheren Mietzins verlangt. Gegenüber der Beklagten sind jedoch entsprechende Ansprüche seitens der Klägerin bislang nicht geltend gemacht worden, jedenfalls fehlt es an einem entsprechenden Sachvortrag. Die bloße Möglichkeit, dass die Klägerin gegebenenfalls zukünftig entsprechende Ansprüche auch gegenüber der Beklagten erheben könnte, ist jedoch nicht ausreichend, das für die Zulässigkeit der negativen Feststellungsklage erforderliche besondere rechtliche Interesse der Beklagten an der alsbaldigen Feststellung des Rechtsverhältnisses der Parteien zu begründen. Es fehlt an einem gegenwärtigen Eingriff in die Rechtssphäre der Beklagten.

61

3.

62

Die eventualiter erhobene Feststellungswiderklage ist auch nicht als Zwischenfeststellungsklage zulässig. Zwar erfordert eine Zwischenfeststellungsklage kein besonderes Feststellungsinteresse (BGHZ 69, 37, 41). Bei fehlendem Feststellungsinteresse ist daher zu prüfen, ob die Feststellungsklage nach § 256 Abs. 2 ZPO als Zwischenfeststellungsklage zulässig ist (Reichold, in: Thomas/Putzo, ZPO, 27 Aufl., § 256 Rn. 13). Voraussetzung ist jedoch insoweit, dass die Feststellung des Rechtsverhältnisses für die Entscheidung des Rechtsstreits vorgreiflich ist (§ 256 Abs. 2 ZPO), d.h. es muss wenigstens teilweise maßgeblich für die Hauptentscheidung sein (Musielak/Foerste, a.a.O., § 256 Rn. 41 m.w.N.). Das ist der Fall, wenn im Rahmen der Entscheidung über die Klage auch darüber befunden werden müsste, ob das streitige Rechtsverhältnis besteht (vgl. BGH, NJW 1968, 699; BGH, NJW 1992, 1897; BGH, NJW-RR 1994, 1271, 1273). An dieser Abhängigkeit fehlt es vorliegend, weil über die Klage ohne Rücksicht auf das streitige Rechtsverhältnis entschieden werden kann. Die Verurteilung der Beklagten zur Räumung des Mietobjekts hängt nicht davon ab, ob dieser Bereicherungsansprüche gegen die Klägerin oder umgekehrt der Klägerin Nachzahlungsansprüche auf Miete gegen die Beklagte zustehen.

63

III.

64

Das Vorbringen der Beklagten im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 03.07.2006 war gemäß § 296 a ZPO als nach Schluss der mündlichen Verhandlung vorgebrachtes Angriffsmittel nicht mehr zu berücksichtigen. Es bestand im Übrigen keine Veranlassung, gemäß §§ 296 a Satz 2, 156 ZPO die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung anzuordnen. Denn das vorgebrachte Bestreiten von Bereicherungsansprüchen nach Schluss der mündlichen Verhandlung vom 12.06.2006 durch die Klägerin ist weder geeignet, ein rechtliches Interesse der Beklagten an der positiven Feststellung des Bestehens von Bereicherungsansprüchen noch an der negativen Feststellung des Nichtbestehens von Nachzahlungsansprüchen zu begründen. Zudem muss das Feststellungsinteresse im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vorliegen.

65

IV.

66

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nrn. 7, 709; 711 Satz 1, 2 ZPO

67

V.

68

Der Streitwert wird auf insgesamt 11.492,16 EUR festgesetzt, davon entfällt ein Betrag von 4.172,16 EUR auf die Klage und ein Betrag € 7.320,00 auf die Hilfswiderklage.