Amtsgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1997-02-28, Aktenzeichen 125 C 15016/96
ECLI:DE:AGDO:1997:0228.125C15016.96.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1.000,00 DM nebst 3 % Zinsen vom 15.03.1994 bis 31.12.1994, 2,5 Zinsen vom 01.01.1995 bis 31.12.1995 und 2 Zinsen vom 01.01.1996 bis 31.03.1996 sowie 4 Zinsen seit dem 01.04.1996 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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G r ü n d e :

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Die Kläger mieteten mit Mietvertrag v. 13. 3. 1994 vom Beklagten eine 58,44 m2 große Wohnung zum Preise von 8,00 DM/m2 zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung. Die Parteien schlossen gleichzeitig eine "gesonderte Vereinbarung". Dort heißt es auszugsweise wörtlich:

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"Die Mietkaution beträgt zwei Monatsmieten (DM 1000,00) und wird entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen verwaltet. Der Mietvertrag beginnt am 1. 4. 1994. Die Kaution ist per Verrechnungsscheck vor Mietbeginn zu entrichten.

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Die Nettomiete wird jährlich zum 01.09. angepasst. Ausmaß der Anpassung (Erhöhung bzw. Verminderung) richtet sich nach dem Mietpreisindex des statistischen Bundes-/Landesamtes bzw. auf die Höhe der lokalen Vergleichsmiete bezogen auf die Vorjahresmiete.

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... Dieser Teilmietvertrag wird vorbehaltlos akzeptiert."

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Der Mietvertrag wurde auf bestimmte Zeit bis zum 01.04.1999 abgeschlossen. In § 2 heißt es formularmäßig dann weiter:

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"Ist das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit abgeschlossen, so kann der Mieter unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist dann vorzeitig kündigen, wenn wichtige Gründe vorliegen, die das Interesse des Vermieters am Fortbestand des Mietverhältnisses erheblich überwiegen. In diesem Fall hat der Mieter dem Vermieter mindestens drei Ersatzmieter zu benennen, die in wirtschaftlicher und persönlicher Hinsicht zumutbar sind und bereit sind, in die restliche Mietdauer des Vertrages einzutreten."

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Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 02.01.1996 zum 31.03.1996. Der Beklagte schrieb am 04. Januar 1996 an die Kläger, wonach er das Kündigungsschreiben erhalten hätte und den Termin zum 31.03.1996 bestätigen würde. Es heißt dann weiter:

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"Bitte arbeiten Sie mit Herrn I zusammen, damit ein geeigneter Nachmieter gefunden werden kann und um einen reibungslosen Auszug zu gewährleisten. Ich verweise in diesem Zusammenhang auf die entsprechenden Kapitel des Mietvertrages."

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Die Kläger räumten die Wohnung zum 31. 3. 1996. Herr I bestätigte den Klägern, dass die Wohnung am 31.03.1996 in ordnungsgemäßem Zustand übergeben worden sei.

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Mit der vorliegenden Klage verlangen die Kläger die Rückzahlung der Kaution. Hinsichtlich der Zinsen sind sie der Auffassung, dass ihnen eine angemessene wirtschaftliche Verzinsung zustünde.

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Die Kläger beantragen,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.000,00 DM nebst 3% Zinsen vom 14.03.1994 bis 21.09.1996 sowie 4 % Zinsen seit dem 22.09.1996 zu verurteilen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen

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Er ist der Ansicht, die Kläger hätten Nachmieter stellen müssen. Da sie dies nicht getan hätten und die Wohnung vier Monate nicht vermietet werden konnte seien sie verpflichtet, einen Mietausfall in Höhe von 1.870,08 DM zu erstatten. Ferner hätte

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er im Dezember 1995 die Miete monatlich um 27,24 DM erhöht, so dass auch noch ein Mietrückstand in Höhe von 108,98 DM bestünde. Mit diesen Beträgen rechnet der Beklagte auf.

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Die Kläger können vom Beklagten gemäß § 812 BGB die Rückzahlung der als Mietkaution geleisteten 1000,00 DM verlangen.

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Unstreitig haben die Kläger an den Beklagten einen Betrag in Höhe von 1000,00 DM geleistet. Dies geschah jedoch rechtsgrundlos. Eine Verpflichtung zur Zahlung der 1000,00 DM bestand nicht. Die vom Beklagten als "Teilmietvertrag" bezeichnete gesonderte Vereinbarung ist mindestens hinsichtlich der Vereinbarung der Mietkaution, wahrscheinlich aber auch hinsichtlich weiterer Punkte wegen zwingender Vorschriften des BGB, des MHG und des AGBG unwirksam.

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Gemäß § 550 b BGB ist bei einer Kaution, die in Geld zu leisten ist, der Mieter berechtigt, diese Kaution in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen; die erste Teilleistung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Gemäß § 550 b Abs._3 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Nach der entsprechenden Klausel im Teilmietvertrag war vorliegend die Mietkaution jedoch vor Beginn des Mietverhältnisses in einer Summe zu zahlen. Eine solche Klausel ist unwirksam (LG Hamburg WuM 1990, 416; bestätigt durch OLG Hamburg WuM 1991, 385, 387 Nr. 4).

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Die Klausel ist hier eindeutig. Sie regelt eindeutig, dass die Mietkaution in einer Rate vor Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen ist. Eine geltungserhaltende Auslegung (dazu LG Gießen MDR 1995, 1118 ist deshalb vorliegend nicht möglich.

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Es handelt sich vorliegend auch um eine Barkaution. Alleine die Tatsache, dass im "Teilmietvertrag" geregelt ist, dass die Kaution per Verrechnungsscheck zu zahlen ist, ändert daran nichts. Die Zahlung per Scheck ist nur ein Erfüllungssurrogat. Die Möglichkeit, die Kaution in drei Raten zu zahlen, soll der Situation gerecht werden, dass der Mieter bei Einzug erhebliche Aufwendungen hat, gegebenenfalls auch noch Maklergebühren zu zahlen hat und deshalb beim Einzug unter Umständen nicht so leistungsfähig ist. Genau diese Gründe sprechen auch dafür, die Beschränkung bei einer durch Vorlage eines Verrechnungsschecks zu zahlenden Mietkaution anzuwenden.

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Soweit der Beklagte die Aufrechnung mit vermeintlichen Gegenpositionen erklärt hat, greift diese nicht ein.

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Ein Mietrückstand für die Monate Dezember 1995 bis März 1996 ist nicht dargetan.

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Dabei kann dahingestellt bleiben, ob vorliegend nicht gemäß § 1 Satz 3 MHG Mieterhöhungen für die Dauer eines Zeitmietvertrages grundsätzlich ausgeschlossen sind oder ob vorliegend die gesonderte Vereinbarung eine wirksame abweichende Vereinbarung darstellt, da zumindest Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nicht dargetan sind. Auch bei einem Zeitmietvertrag kann der Vermieter allenfalls gemäß § 2 MHG vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen. Dass dies geschehen ist und die Beklagten mit einer solchen Mieterhöhung einverstanden waren, ist nicht dargetan. Soweit der Beklagte gegebenenfalls aufgrund der gesonderten Vereinbarung meint berechtigt zu sein, die Miete entsprechend einer Indexsteigerung erhöhen zu können, wäre diese Vereinbarung mindestens gemäß § 3 Währungsgesetz unwirksam. Dass eine entsprechende Genehmigung der Deutschen Bundesbank vorliegt, ist ebenfalls nicht ersichtlich und auch unwahrscheinlich, da solche Genehmigungen nur für Mietverträge erteilt werden, die mindestens zehn Jahre laufen.

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Ob der Beklagte tatsächlich einen Anspruch auf Zahlung von vier

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Monatsmieten als Schadensersatz hat, erscheint ebenfalls fraglich, da zum einen der Beklagte den Klägern den Auszugstermin ausdrücklich bestätigt hat und zum anderen die Wirksamkeit der entsprechenden Klausel des Mietvertrages, wonach zum einen eine Kündigung aus wichtigem Grund zwar möglich ist, aber zum anderen vier Nachmieter zu benennen sind, zweifelhaft erscheint.

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Nach Satz 1 dieser Vorschrift steht dem Mieter nämlich ein Kündigungsrecht zu. Die Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung und beendet mit Zugang bzw. mit Fristablauf das Mietverhältnis. Welche Bedeutung dann Satz 2

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der Klausel haben soll, ist unklar. Eine Kündigungsvoraussetzung soll es wohl nicht sein. Es kann sich also allenfalls um eine Nebenpflicht handeln, deren Verletzung dann gegebenenfalls nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung schadensersatzpflichtig machen könnte. Dies würde dann aber voraussetzen, dass dem Vermieter der ja grundsätzlich das Vermietungsrisiko trägt nur dann Schadensersatz zustünde, wenn er keinen geeigneten Nachmieter aufgrund entsprechender Bemühungen gefunden hat und der Mieter ihm ebenfalls keine Nachmieter benannt hat.

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All dies braucht jedoch abschließend nicht entschieden zu werden, da dem Beklagten vorliegend die Aufrechnung gegenüber dem Rückzahlungsanspruch wegen der zu Unrecht aufgrund einer unwirksamen Kautionsabrede geleisteten 1.000,- DM ist.

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In Rechtsprechung und Literatur ist anerkannt, dass über die gesetzlich oder vertraglich ausdrücklich geregelten Fälle hinaus eine Aufrechnung ausgeschlossen ist, wenn der Zweck der geschuldeten Leistung eine Erfüllung durch Aufrechnung als mit Treu und Glauben unvereinbar erscheinen lassen (LG Bremen NJW-RR 1993, 19 m. w. N.).

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Vorliegend ergibt sich das Aufrechnungsverbot aus dem Sinn und Zweck der Regelung des § 550 b Abs. 1 Satz 3 i. V. m. Abs. 3 BGB. Der Mieter soll ausdrücklich vor zu hohen Belastungen bei Abschluss eines Mietvertrages geschützt werden. Vereinbarungen, die hiergegen verstoßen, sind unwirksam. Die Auffassung, wonach in den Fällen, in denen nur ein Teil der Kautionsvereinbarung von der gesetzlichen Regelung zum Nachteil des Mieters abweicht wie z. B. im vorliegenden Fall, nur dieser Teil der Vereinbarung und nicht die ganze Kautionsvereinbarung unwirksam ist (so Münchener Kommentar – Voelskow, 3. Aufl., § 550 b Rn. 16), überzeugt grundsätzlich nicht und im vorliegenden Fall auch konkret nicht. Voelskow begründet seine Auffassung damit, dass es nicht möglich sei, die Kautionsvereinbarung insgesamt als unwirksam, den Mietvertrag im übrigen aber als wirksam anzusehen, da der Vertrag nicht in dieser Weise in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil zerlegt werden könne. Dies widerspräche dem Parteiwillen. Der Vermieter hätte regelmäßig den Mietvertrag ohne Kautionsvereinbarung nicht abgeschlossen.

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Dieses Argument kann theoretisch bei allen teilweise unwirksamen allgemeinen Geschäftsbedingungen verwandt werden. Der Verwender will gerade den Vertrag mit dieser Klausel abschließen. Die Auffassung führt im Grunde immer zu einer geltungserhaltenden Reduktion, die es im Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen gerade nicht gibt. Der Verwender einer allgemeinen Geschäftsbedingung trägt das Risiko der Wirksamkeit der Klausel insgesamt. Auf den konkreten Fall bezogen heißt das, der Vermieter will eine Sicherheit haben, auf die er keinen Anspruch hat. Daran ändert auch nichts die Tatsache, dass dieser Anspruch nach der gesetzlichen Regelung in drei Raten entstehen würde und der Vermieter spätestens nach drei Monaten dann den Anspruch auf die Mietkaution hätte. Die Wirksamkeit der Klausel ist für den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu beurteilen und nicht für einen späteren Zeitpunkt. Die Vorschrift des § 308 Abs. 2 BGB ist vorliegend weder direkt noch entsprechend anwendbar. Anders als vielleicht bei Schönheitsreparaturklauseln mit Fachhandwerkerklausel, bei der es um eine zukünftige Leistung geht und bei der man gegebenenfalls die Fachhandwerkerklausel herausstreichen kann, ohne dass die sonstige Klausel unverständlich wird, muss der Mieter entgegen dem Schutzzweck des § 550 b Abs. 3 i. V. m. Abs. 1 Satz 3 BGB vorliegend eine Leistung bereits vor Bezug der Wohnung erbringen, vor der ihn der Gesetzgeber ausdrücklich schützen wollte. Wenn man in einem solchen Fall annehmen würde, dass lediglich die Verpflichtung zur Zahlung der Kaution in einem Betrag vor Bezug unwirksam wäre, die Kautionsabrede letztendlich aber wirksam wäre, würde der Zweck der Vorschrift zumindest in den Fällen, in denen der Mieter die Kaution dann tatsächlich aufgebracht hat, nicht erfüllt. Den Mieter in diesen Fällen ausschließlich auf einen Schadensersatzanspruch zu verweisen (so LG Mannheim ZMR 1990, 18) entspricht nicht dem Schutzzweck der Norm. Das Gesetz hat eben klar geregelt, unter welchen Voraussetzungen Vermieter berechtigt sind, eine Mietkaution zu nehmen, gehen sie über diese gesetzlichen Grenzen hinaus, sei es betragsmäßig oder sei es hinsichtlich der Fälligkeit, ist die Mietkautionsabrede gemäß § 550 b BGB unwirksam. Eine Aufteilung in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil kann es dann nicht geben.

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Wenn aber keine Kautionsabrede besteht, dann kann das vom Mieter gezahlte Geld vom Vermieter auch nicht wie eine Kaution verwandt werden, was bedeutet, dass der Vermieter gegenüber dem Rückzahlungsanspruch des Mieters wegen einer unberechtigten Mietkautionszahlung auch nicht aufrechnen kann, genauso wenig wie z. B. der Mieter wegen des Sicherungszwecks seine Verpflichtung zur Kautionsleistung auch nicht durch Aufrechnung selbst mit unstreitigen Gegenforderungen erfüllen kann (LG Baden-Baden WM 1989, 73, 74; LG Hamburg WM 1991, 586). Die Rechtslage ist insofern mit der Situation vergleichbar, dass der Vermieter eine zu hohe Kaution, also eine, die über drei Monatsmieten hinausgeht, vereinbart und auch erhalten hat. Auch in diesem Fall kann er gegenüber dem Rückforderungsanspruch nicht die Aufrechnung erklären (LG Bremen NJW-RR 1993, 19).

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Vorliegend kommt hinzu, dass die Parteien die Mietkautionsabrede nicht im Mietvertrag, sondern im "Teilmietvertrag" oder der gesonderten Vereinbarung getroffen haben. In diesem Fall haben die Parteien bereits durch die Gestaltung deutlich gemacht, dass es sich um zwei voneinander losgelöste Vereinbarungen handelt. Wenn nun die Kautionsabrede in der gesonderten Vereinbarung unwirksam ist, wird hiervon der Mietvertrag erst recht nicht betroffen. Wie die Wortwahl "gesonderte" Vereinbarung gerade ergibt, soll diese neben dem Mietvertrag bestehen, die Wirksamkeit des Mietvertrages ist hiervon weder betroffen noch abhängig, auch wenn umgedreht die Wirksamkeit der gesonderten Vereinbarung nur Sinn macht, wenn zwischen den Parteien ein Mietverhältnis besteht.

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Nach alledem können die Kläger vom Beklagten die Rückzahlung der zu Unrecht gezahlten Mietkaution einschließlich der vom Beklagten vereinnahmten Zinsen verlangen.

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Soweit die Kläger darüber hinaus Zinsen geltend machen, war die Klage unbegründet. Der Beklagte war mit dem Rückzahlungsanspruch nicht in Verzug. Er hat nur die gezogenen Nutzungen zu erstatten. Vom Verzugsbeginn an hat der Beklagte dann den gesetzlichen Zinssatz zu zahlen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 713 ZPO.