Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken ()
Beschluss vom 2002-10-24, Aktenzeichen 3 W 182/02
ECLI:DE:POLGZWE:2002:1024.3W182.02.0A

I. Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.

Das Verfahren wird zur erneuten Sachbehandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht Koblenz zurückverwiesen.

II. Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 6.000,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

1

In der Versammlung vom 29. Januar 1993 fassten die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt (TOP) 7 a mehrheitlich folgenden - nach dem nicht bestrittenen Vortrag des Beteiligten zu 2) "rechtskräftigen" - Beschluss:

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"Die Eigentümergemeinschaft ermächtigt den Verwalter, auf Antrag einzelner Wohnungseigentümer und in Abstimmung mit mindestens 2 Mitgliedern des Verwaltungsbeirates, die Genehmigung zum Einbau von neuen Fenstern mit Isolierverglasung zu erteilen. Die äußeren Rahmen müssen weiß und die Profile gleich gehalten sein. Die Aufteilung darf nicht geändert werden, es sei denn, dass die Verwaltung aufgrund baulicher oder technischer Erfordernisse dies zulassen sollte. Die Kosten gehen zu Lasten des Antragstellers."

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Am 25. Februar 2000 beschlossen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit zu TOP 5 Folgendes:

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"Die Eigentümergemeinschaft genehmigt den jeweiligen Eigentümern der Wohneinheiten 01 - 06, bei Austausch der Fenster gleichzeitig diese mit integrierten Rollläden zu versehen. Um die Optik nicht zu beeinträchtigen, sind diese farblich gleich zu halten. Der Farbton sollte weiß sein.

5

Die Kosten des Einbaus sowie der späteren Unterhaltung gehen zu Lasten des jeweiligen Eigentümers."

6

Auf den Antrag des Beteiligten zu 1) hat das - sachverständig beratene - Amtsgericht diesen Beschluss für ungültig erklärt, weil die gemäß §§ 22 Abs. 1, 14 WEG erforderliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer nicht vorliege. Auf die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 2) hat das Landgericht den amtsgerichtlichen Beschluss aufgehoben und den Antrag des Beteiligten zu 1) zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass ein über § 14 Nr. 1 WEG hinausgehender Nachteil nicht gegeben sei: Das optische Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage werde nur unerheblich beeinträchtigt. Des Weiteren sei eine erhebliche Lärmbelästigung als Folge des Einbaus von Rollläden in den Erdgeschosswohnungen nicht zu erwarten; dies gelte auch dann, wenn die Rollläden mit Motorantrieb versehen würden. Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1).

II.

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Das Rechtsmittel ist in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden (§§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs. 1 WEG, 29 Abs. 1 Satz 1 und 2, Abs. 4, 22 Abs. 1 FGG). In der Sache führt die sofortige weitere Beschwerde zu einem vorläufigen Erfolg. Denn die angefochtene Entscheidung beruht auf einer Verletzung des Rechts (§§ 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO).

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1. Rechtsfehlerfrei geht das Landgericht zunächst davon aus, dass hier das Anbringen "integrierter Rollläden" bei einem Austausch der Fenster eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG darstellt, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht (vgl. BayObLG DWE 1991, 155, 156; 1992, 41; OLG Celle OLGR 1998, 62; OLG Düsseldorf ZMR 1995, 552; WE 2000, 223; s. auch OLG Köln NZM 2001, 53). In einem solchen Fall ist zwar ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer - wie er hier gefasst worden ist - weder erforderlich noch ausreichend (BGHZ 73, 196 ff.). Von seinem Standpunkt aus zu Recht hat das Landgericht aber dem Anfechtungsbegehren des Beteiligten zu 1) nicht schon aus formellen Gründen stattgegeben. Denn ein Mehrheitsbeschluss über eine bauliche Veränderung, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht, ist nicht für ungültig zu erklären, wenn feststeht, dass keiner der Wohnungseigentümer, die den Beschluss fristgerecht angefochten haben, durch die bauliche Veränderung über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus in seinen Rechten beeinträchtigt wird (BayObLGZ 1992, 288 - Leitsatz 3 -; Staudinger/Bub, BGB 12. Aufl. § 22 WEG Rdnr. 50; Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Aufl. § 22 Rdnr. 212; vgl. auch BayObLG NJW-RR 1995, 653, 654). Davon ist das Landgericht ausgegangen; aus den Gründen seiner Entscheidung ergibt sich, dass nach seiner Auffassung keinem der Wohnungseigentümer ein solcher Nachteil erwächst (vgl. zu dieser weiter gehenden formellen Anforderung an einen Mehrheitsbeschluss BayObLGZ aaO S. 295 f.; BayObLG NJW-RR 1994, 1169).

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2. Mit Recht hat das Landgericht weiter einen Nachteil gemäß §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG verneint, soweit der Beteiligte zu 1) sein Anfechtungsbegehren auf eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnungseigentumsanlage stützt. Denn ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil liegt nur bei solchen Veränderungen vor, die sich objektiv nachteilig auf das äußere Bild der Wohnanlage auswirken (BGH NJW 1992, 978; Senat, FGPrax 1999, 220). Die Beschwerdekammer ist aufgrund einer Ortsbesichtigung zu dem Ergebnis gelangt, "dass der weitere Einbau von Kunststofffenstern mit Rollläden im Erdgeschoss die Ästhetik des Gebäudes nicht weiter beeinträchtigt". Hiergegen wendet sich der Beteiligte zu 1) ohne Erfolg. Denn gemäß §§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 559 ZPO ist eine Nachprüfung tatsächlicher Verhältnisse in der Rechtsbeschwerdeinstanz ausgeschlossen. Die Tatsachenwürdigung ist nur dahin nachprüfbar, ob der Tatrichter den maßgebenden Sachverhalt ausreichend erforscht (§ 12 FGG), bei der Erörterung des Beweisstoffes alle wesentlichen Umstände berücksichtigt (§ 25 FGG) und hierbei nicht gegen gesetzliche Beweisregeln und Verfahrensvorschriften sowie gegen Denkgesetze, feststehende Erfahrungssätze und den allgemeinen Sprachgebrauch verstoßen hat (vgl. Senat, Beschluss vom 12. April 2002 - 3 W 289/01 -; Keidel/Kahl, FG 14. Aufl. § 27 Rdnr. 42, jew. m.w.N.). Rechtsfehler zeigt die Rechtsbeschwerde jedoch nicht auf; solche sind auch nicht ersichtlich. Das Vorbringen des Beteiligten zu 1) erschöpft sich vielmehr weitgehend in unzulässigen Angriffen auf die tatrichterliche Beweiswürdigung.

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Auch mit dem Einwand, das vom Landgericht festgestellte uneinheitliche Erscheinungsbild dürfe der Entscheidung nicht zugrunde gelegt werden, weil es auf nicht genehmigten baulichen Veränderungen beruhe, kann der Beteiligte zu 1) keinen Erfolg haben. Fraglich ist schon, ob die Rechtswidrigkeit anderer baulicher Veränderungen überhaupt zur Begründung der Anfechtung eines Beschlusses herangezogen werden kann, mit dem die Wohnungseigentümer bestimmten baulichen Maßnahmen zugestimmt haben (vgl. zum Ausschluss einer "Aufrechnung" des gegenseitigen Verhaltens Senat, OLGR Zweibrücken 2000, 136; BayObLG NJW-RR 1993, 337, 338; WE 1994, 245). Dagegen könnte sprechen, dass die Frage, ob eine Verschlechterung des optischen Gesamteindrucks vorliegt, nach objektiven Maßstäben zu beurteilen ist (BayObLG NJW-RR 1992, 150; WE 1995, 125; Staudinger/Bub aaO § 22 Rdnr. 75 m.w.N.). Daher liegt es nahe, auf den tatsächlichen Zustand der Wohnanlage und nicht auf die rechtliche Bewertung einzelner Teile abzustellen. Doch kann dies letztlich dahingestellt bleiben. Denn dem Rechtsmittelangriff stehen jedenfalls die Besonderheiten des hier gegebenen Einzelfalles entgegen: Mit dem "rechtskräftigen" (gemeint ist wohl: bestandskräftigen) Beschluss vom 29. Januar 1993 hat die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter nicht nur ermächtigt, den Austausch der ursprünglichen Holzfenster (auch) gegen Kunststofffenster zu genehmigen. Unter bestimmten Voraussetzungen darf der Verwalter darüber hinaus zulassen, dass die Aufteilung geändert wird. Diese Ermächtigung ist weder in quantitativer noch in zeitlicher Hinsicht eingeschränkt. Nach den Feststellungen des Landgerichts wurden in den Folgejahren in verschiedenen Wohnungen Kunststofffenster eingebaut. Soweit die Ermächtigung durch den Beschluss vom 29. Januar 1993 reicht, kann daher durch eine uneinheitliche Fassadengestaltung kein Nachteil i.S. des § 14 Nr. 1 WEG entstehen. Hinzu kommt, dass die sehr zahlreichen baulichen Veränderungen ersichtlich in einem größeren Zeitraum durchgeführt worden sind. Weder aus dem angefochtenen Beschluss noch aus dem übrigen Inhalt der Akten ergibt sich, dass die Eigentümergemeinschaft oder ein einzelner Wohnungseigentümer jemals ein Beseitigungsverlangen durchgesetzt hätte. Der Beteiligte zu 1) hat zudem nicht vorgetragen, abgesehen von den in diesem Verfahren abgegebenen Erklärungen jemals den Rückbau baulicher Veränderungen verlangt zu haben. Im Blick auf den hierdurch eingetretenen verfestigten Zustand eines uneinheitlichen Erscheinungsbildes ist es daher von Rechts wegen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht auf die tatsächliche Fassadengestaltung abgestellt hat.

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3. Die Beweiswürdigung begegnet jedoch insoweit durchgreifenden rechtlichen Bedenken, als das Landgericht von der Beurteilung der zu erwartenden Geräuschentwicklung durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. H. S. abgewichen ist und angenommen hat, dass nach dem Einbau von mit Motorantrieb versehenen Rollläden in den Erdgeschosswohnungen keine erheblichen Geräuschbelästigungen zu erwarten seien (zur Frage, wann Lärmbelästigungen als ein das in § 14 WEG bestimmte Maß überschreitender Nachteil zu werten sind, vgl. BayObLG NJW-RR 1994, 598; WE 1996, 439; OLG Köln MDR 1999, 539; NZM 2001, 53).

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a) Die Beschwerdekammer ist zutreffend davon ausgegangen, dass das Ergebnis eines Sachverständigengutachtens vom Gericht nicht kritiklos übernommen werden darf, der Richter vielmehr zu kritischer Würdigung verpflichtet ist (vgl. BGH NJW 1982, 2874; FamRZ 1983, 1220; VersR 1985, 1187; s. auch BGH NJW 1993, 2382; BayObLGZ 1966, 67, 73; BayObLG NJW 1992, 2100, 2101; Keidel/Schmidt aaO § 15 Rdnr. 46 und Keidel/Kahl aaO § 25 Rdnr. 12 b). Das Gericht kann daher von einem Sachverständigengutachten abweichen, wenn es von seiner Richtigkeit nicht überzeugt ist. Die Aufgabe des Tatrichters, solche Gutachten sorgfältig und kritisch zu überprüfen, berechtigt ihn jedoch nicht, die Sachverständigenäußerungen ohne ausreichende Begründung beiseite zu schieben. Vielmehr muss das Gericht, wenn es einem Gutachten nicht folgen will, seine abweichende Überzeugung begründen, und diese Begründung muss erkennen lassen, dass die Beurteilung von genügender Sachkunde getragen ist. Sie ist im Rechtsbeschwerdeverfahren dahin zu überprüfen, ob das Gericht sich mit der Aussage des Gutachters hinreichend auseinandergesetzt und seine dazu erforderliche Sachkunde ausreichend dargetan hat. Fehlt es hieran und verschließt sich das Gericht der Erwägung, zur Klärung seiner Bedenken den Sachverständigen zu einer Ergänzung oder mündlichen Erläuterung seines Gutachtens zu veranlassen oder einen weiteren Sachverständigen zu beauftragen, so bewegt es sich bei seiner Überzeugungsbildung außerhalb des dem tatrichterlichen Ermessen eingeräumten Bereichs (BGH NJW 1989, 2948 f. m.w.N.; BayObLG MDR 1980, 313; DAVorm 1985, 701, 705; FamRZ 1985, 742, 743; 1994, 720).

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b) Danach kann die Entscheidung des Landgerichts nicht bestehen bleiben. Die Beschwerdekammer ist der Auffassung, der Beteiligte zu 1) werde durch die mit der Nutzung der Rollläden verbundenen Geräusche nicht wesentlich beeinträchtigt. Soweit der Beteiligte zu 1) geltend mache, als Folge des Einbaus von Rollläden sei eine erhebliche Lärmbelästigung zu erwarten, vermöge auch dies daher einen über § 14 Nr. 1 WEG hinausgehenden Nachteil für ihn nicht zu begründen. Bei den von den Rollläden - auch im Falle eines Motorantriebs - ausgehenden Geräuschen handele es sich vielmehr um normale, von einem Wohnungseigentümer hinzunehmende Wohngeräusche. Im Gegensatz hierzu ist der vom Amtsgericht bestellte Sachverständige Dipl.-Ing. H. S. in seinem Gutachten zu dem Ergebnis gelangt, dass dann, wenn die Fenster mit elektrisch betriebenen Rollläden versehen würden, erhebliche Geräuschentwicklungen zu erwarten seien. Dem ist die Kammer, die den Sachverständigen nicht erneut gehört hat, mit dem Hinweis entgegengetreten, dieser sei davon ausgegangen, dass sämtliche Fenster des Gebäudes mit elektrisch betriebenen Rollläden ausgestattet werden könnten; der angefochtene Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung gestatte hingegen lediglich den Einbau von Rollläden in den sechs Erdgeschosswohnungen.

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Dieser Einwand ist zwar, wie sich aus dem schriftlichen Gutachten vom 7. September 2001 (dort Seite 14) ergibt, an sich zutreffend. Aus den Ausführungen des Landgerichts ergeben sich aber keine Anhaltspunkte dafür, dass es über die erforderliche Sachkunde verfügt, um beurteilen zu können, ob der Betrieb von mit Motoren versehenen Rollläden in den sechs Wohnungen des Erdgeschosses eine unzumutbare Geräuschentwicklung verursacht. Die Kammer begründet nicht, warum die zu erwartende Lautstärke "nicht so gravierend" und zudem "zeitlich sehr begrenzt" sein soll. Für eine erhebliche Lärmbelästigung könnten die vom Sachverständigen in seinem schriftlichen Gutachten erwähnten "Brummgeräusche" sprechen, "welche sich als Körperschall auf das gesamte Gebäude übertragen". Der Sachverständige hat hierzu auf die Unterschiedlichkeit der Motorengeräusche und darauf hingewiesen, dass die im Jahre 1968 errichtete Rohbaukonstruktion "vermutlich" nicht den Schallschutzanforderungen heutiger Zeit entspreche. Ferner hat er hervorgehoben, "dass solche Körperschallübertragungen durch Motoren in den oberen Stockwerken stärker wahrnehmbar (sein können) als am Ursprungsort". Es werde in jedem Fall eine stärkere Geräuschbildung erfolgen als bei der manuellen Bedienung der jetzt vorhandenen Jalousetten. Damit ist der Sachverständige rechtsbedenkenfrei davon ausgegangen, dass bei einem - hier für das Rechtsbeschwerdeverfahren zu unterstellenden - unzureichenden Schallschutz Maßnahmen, die die Situation weiter verschlechtern, einen rechtserheblichen Nachteil i.S. der §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG begründen können (vgl. BayObLG WE 1994, 147; OLG Stuttgart WE 1995, 24; OLG Köln OLGR 2001, 83, 84). Seine gutachterlichen Ausführungen beziehen sich auf die durch den jeweiligen Rollladen verursachten Geräusche. Von der - ohnehin nicht unerheblichen - Anzahl der von dem angefochtenen Eigentümerbeschluss betroffenen Fenster hängen diese Feststellungen des Sachverständigen zu den Geräuschimmissionen nicht, jedenfalls nicht in erster Linie ab. Der Senat vermag den Ausführungen des Beschwerdegerichts nicht zu entnehmen, dass es über die erforderliche Sachkunde verfügt hätte, um beurteilen zu können, ob aus einer Reduktion der Zahl der betroffenen Fenster auf eine "nicht so gravierende" Lautstärke geschlossen werden kann.

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Die Wertung des Landgerichts, die Geräuschimmissionen seien "zeitlich sehr begrenzt", schöpft zudem den hier gegebenen Sachverhalt nicht aus. Rollläden werden gerade in den für das individuelle Erholungs- und Ruhebedürfnis besonders wichtigen Morgen- und Abendstunden zu sehr unterschiedlichen, von der persönlichen Lebensgestaltung abhängigen Zeitpunkten benutzt. Der Sachverständige ist insoweit von "Schaltzeiten morgens und abends zwischen 6 (und) 9 Uhr" ausgegangen. Bei der im Rahmen der erneuten Sachbehandlung vorzunehmenden Würdigung darf darüber hinaus nicht unberücksichtigt bleiben, dass der angefochtene Beschluss keine Einschränkung des Gebrauchs elektrisch betriebener Rollläden in zeitlicher Hinsicht enthält.

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Das Landgericht hat ferner gemeint, es handele sich um eine "Unterstellung" des Sachverständigen, dass sämtliche Rollläden mit einem Motorantrieb versehen würden. Sofern dies lediglich erneut auf die Anzahl der von dem angefochtenen Beschluss der Eigentümerversammlung betroffenen Fenster verweist, gelten hierzu die zuvor gemachten Ausführungen. Bezogen auf die im Erdgeschoss vorhandenen Wohnungen ist die Begründung des Landgerichts rechtsfehlerhaft: Nach dem angefochtenen Beschluss der Eigentümergemeinschaft genehmigt diese den jeweiligen Eigentümern der Wohneinheiten 01 bis 06 "bei Austausch der Fenster gleichzeitig diese mit integrierten Rollläden zu versehen". Diesen Beschluss kann das Rechtsbeschwerdegericht selbst auslegen, da er auch für Sondernachfolger gelten soll (vgl. BGH NJW 1998, 3713, 3714; Bärmann/Pick/Merle aaO § 23 Rdnr. 43 ff., jew. m.w.N.). Maßgebend sind dabei - entsprechend der Auslegung von Eintragungen im Grundbuch - der Wortlaut des Eigentümerbeschlusses und dessen Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, z.B. weil sie sich aus dem - übrigen - Versammlungsprotokoll ergeben (BGH aaO). Danach umfasst der Eigentümerbeschluss hier den Einbau elektrisch betriebener Rollläden. Denn nach dem heutigen Stand der Technik und der Einrichtung von Wohnungen bzw. Häusern ist es eine selbstverständliche und zumindest gleichwertige Alternative, Rollläden mit Motorantrieb zu versehen. Schon aus diesem Grunde versteht jeder unbefangene Leser den angefochtenen Beschluss dahin, dass die Eigentümergemeinschaft damit auch den Einbau von mit Motorantrieb versehenen Rollläden gestattet hat. Dahinstehen kann, ob sich dies auch aus dem im Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 25. Februar 2000 hervorgehobenen Bedürfnis der Bewohner der Erdgeschosswohnungen nach Schutz vor Einbrüchen herleiten ließe. Wenn aber der Eigentümerbeschluss den Einbau von Rollläden mit Motorantrieb gestattet, ist die Annahme, dass sämtliche Fenster der im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen in dieser Weise ausgestattet werden, keine "Unterstellung". Denn nach dem Wortlaut des Beschlusses dürfen sämtliche Eigentümer der Wohnungen 01 - 06 alle dort vorhandenen Fenster mit Rollläden ausstatten. Dies ist in die erforderliche tatsächliche Würdigung einzubeziehen (vgl. BayObLG NJW-RR 1993, 377; Staudinger/Bub aaO § 22 WEG Rdnr. 92 m.w.N.).

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Soweit die Kammer schließlich hervorhebt, der Sachverständige habe bei der mündlichen Erläuterung seines Gutachtens vor dem Amtsgericht eingeräumt, dass er zu den genauen Phonstärken keine Angaben machen könne, bleibt die Bedeutung dieses Hinweises unklar. Der Senat vermag nicht nachzuvollziehen, wieso aus dieser Bemerkung des Sachverständigen auf eine "nicht so gravierend(e)" Lautstärke geschlossen werden kann.

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4. Der Senat als Rechtsbeschwerdegericht kann die noch erforderlichen Feststellungen zu der zu erwartenden Geräuschentwicklung nicht nachholen (vgl. Keidel/Kahl aaO § 27 Rdnr. 43 m.w.N.). Dies nötigt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung an das Landgericht. Da das Rechtsmittel nur einen vorläufigen Erfolg hat, ist ihm die Entscheidung über die Kosten der sofortigen weiteren Beschwerde zu übertragen.

III.

19

Den Wert des Gegenstandes der sofortigen weiteren Beschwerde hat der Senat in Übereinstimmung mit der unbeanstandeten Festsetzung durch die Vorinstanz bestimmt, § 48 Abs. 3 WEG.