Amtsgericht Bochum (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-01-26, Aktenzeichen 95 C 44/15
ECLI:DE:AGBO:2016:0126.95C44.15.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

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Tatbestand:

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Bei dem Kläger und den Beklagten handelt es sich um die Wohnungserbbauberechtigten der Wohnungseigentumsanlage H ## in C. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 6 Mehrfamilienhäusern mit jeweils 8 Wohnungen. In der Teilungserklärung vom 29.06.1983 ist unter § 8 mit schuldrechtlicher Wirkung vereinbart, dass insgesamt 3 Untergemeinschaften gebildet werden sollen. In der Eigentümerversammlung vom 16.06.2015 ist unter TOP 4.1 mit 8 Ja-Stimmen gegen 3 Nein-Stimmen (877 Miteigentumsanteile gegen 79 Miteigentumsanteile) beschlossen worden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern und deren Wartung an sich zieht und die Firma C mit der Installation der 154 Rauchwarnmelder sowie der Wartung beauftragt wird.

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Unter TOP 4.2-a sollte ein Beschluss herbeigeführt werden über die Verteilung der Kosten für die Anschaffung der Rauchwarnmelder. Für diesen Beschluss kam eine qualifizierte Mehrheit gemäß § 16 Abs. 4 WEG nicht zu Stande, so dass der Verwalter den Beschlussantrag als abgelehnt im Protokoll aufgenommen hat.

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Unter TOP 4.2-b wurde beschlossen, dass die Wartungskosten der jeweils in der Wohnung installierten Rauchwarnmelder der jeweilige Wohnungseigentümer trägt.

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Unter TOP 4.3 sollte ein Beschluss herbeigeführt werden, wonach der Verwalter ermächtigt werden sollte, im Falle der Verweigerung der Installation der Rauchwarnmelder, einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung des Anspruchs zu beauftragen. Im Protokoll ist vermerkt, dass der Beschlussantrag mit 8 Ja-Stimmen und 3 Nein-Stimmen abgelehnt wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll vom 22.06.2015 verwiesen. Der Kläger, dessen Wohnung in dem Hause Nr. 8 liegt, hatte schon vor der Beschlussfassung Rauchwarnmelder installiert, für die er jeweils 17,00 EUR gezahlt hat. Darüber hinaus sind in 2 weiteren Wohnungen ebenfalls bereits Rauchwarnmelder angebracht.

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Der Kläger ist der Ansicht, die Beschlüsse seien bereits ohne Beschlusskompetenz gefasst worden. Die Entscheidung des BGH vom 08.02.2013 (NZM 2013,512) könne auf diesen Fall nicht angewendet werden. Darüber hinaus hätte ein entsprechender Beschluss nur durch die Untergemeinschaften erfolgen können. Der Beschluss entspreche auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da vorab hätte abgeklärt werden müssen, inwiefern in Wohnungen bereits Rauchmelder vorhanden sind. Darüber hinaus entstehe ein zu hohes finanzielles Risiko für die einzelnen Wohnungseigentümer.

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Der Kläger beantragt,

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1. den unter TOP 4.1 (Ausstattung/Wartung RWM) gefassten Beschluss aus der Eigentümerversammlung vom 16.06.2015 für unwirksam zu erklären,

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2. den unter TOP 4.2a (Bezahlung der Anschaffung/Wartung) in der Eigentümerversammlung vom 16.06.2015 gefassten Beschluss für unwirksam zu erklären,

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3. den unter TOP 4.2b (Kostenverteilung Anschaffung/Wartung) in der Eigentümerversammlung vom 16.06.2015 gefassten Beschluss für unwirksam zu erklären,

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4. den unter TOP 4.3 (außergerichtliche/gerichtliche Durchsetzung) in der Eigentümerversammlung vom 16.06.2015 gefassten Beschluss für unwirksam zu erklären.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten sind der Ansicht, dass eine Beschlusskompetenz bestehe. Die Beschlüsse entsprächen ordnungsgemäßer Verwaltung.Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist unbegründet.

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Die Beschlüsse sind nicht nichtig, da eine Beschlusskompetenz gegeben ist.Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.Ist Adressat der Einbauverpflichtung der einzelne Wohnungseigentümer, besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft allerdings nur, wenn die Verpflichtung sämtliche Mitglieder betrifft (vgl. allg. Kümmel, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 10 Rdnr. 85; Klein, in; Bärmann, § 10 Rdnr. 258). Da die Bauordnungen nur die Ausstattung von Wohnungen, nicht aber auch von anderweit genutzten Räumen mit Rauchwarnmeldern vorschreiben, fehlt es an dieser Voraussetzung, sobald eine Anlage auch Teileigentumseinheiten umfasst (vgl. Schultz, ZWE 2012, 57 [58]; Abramenko, ZWE 2013, 117 [120]).Die Wohnungseigentümer sind in diesem Fall aber berechtigt, von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch zu machen, das ihnen nach § 10 VI 3 Halbs. 2 WEG zusteht (sog. gekorene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis; vgl. Senat, NZM 2011, 807 = NJW 2011, 1351 Rdnr. 9; sowie Klein, in: Bärmann, § 10 Rdnr. 257). Denn diese setzt nicht zwingend das Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Mitglieder der Gemeinschaft voraus (vgl. Senat, NZM 2010, 204 = NJW 2010, 933 Rdnr. 8 [für Ansprüche der Wohnungseigentümer]; ebenso Schultz, ZWE 2012, 57 [58]).

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Die für das Bestehen der gekorenen Wahrnehmungsbefugnis notwendige weitere Voraussetzung, dass die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist (vgl. Senat, NJW 2011, 1351 = NZM 2011, 807), ist bei dem Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen gegeben. Rauchwarnmelder bezwecken – im Gegensatz zu Brandmeldern – zwar nicht unmittelbar den Schutz des Gebäudes, sondern in erster Linie den Schutz der Bewohner vor toxischen Gasen; diese sollen durch den im Fall einer Rauchentwicklung ausgelösten akustischen Alarm zum Verlassen der Wohnung angehalten werden (vgl. Schultz, ZWE 2011, 21 [22 f.]). Sie dienen aber nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage (so zutr. Schmidt/Breitholdt/Riecke, ZMR 2008, 341 [343]; a. A. Schultz, ZWE 2012, 57). Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Der rechtzeitige Alarm eines in einer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders soll und kann auch sie vor Rauchvergiftungen bewahren. Regelmäßig ist nämlich zu erwarten, dass Personen, die durch den Alarm eines in ihrer Wohnung angebrachten Rauchwarnmelders auf einen Brand aufmerksam geworden sind und deshalb ihre Wohnung verlassen, unverzüglich die Feuerwehr rufen und zudem vor deren Eintreffen versuchen werden, die übrigen Bewohner von außen, etwa durch Klingeln oder Rufen, zum Verlassen des Gebäudes zu bewegen. Zugleich wird durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes das Gemeinschaftseigentum ebenfalls geschützt, mag dies auch eher als Reflex der Einbauverpflichtung anzusehen sein.Zwar besteht für Maßnahmen am Sondereigentum generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer; dies gilt auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften die Maßnahmen erfordern (vgl. Hogenschurz, in: Jennißen, § 22 Rdnr. 102 a; Abramenko, ZWE 2013, 117 [119]). Werden in Umsetzung eines Mehrheitsbeschlusses Rauchwarnmelder in Wohnungen angebracht, kommt es jedoch nicht zu einem Eingriff in das Sondereigentum.Rauchwarnmelder, die auf Grund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Offen bleiben kann, ob es sich bei ihnen um wesentliche Bestandteile des Gebäudes oder um Zubehör handelt (dazu, dass sie keine „einfachen“ Bestandteile sind, Schneider, ZMR 2010, 822 [824 f.])Sind Rauchwarnmelder als wesentliche Bestandteile i. S. von § 94 II BGB anzusehen, folgt bereits aus der Vorschrift des § 5 II WEG, dass sie nicht im Sondereigentum stehen können. Danach sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Zu solchen Teilen zählen Rauchwarnmelder jedenfalls dann, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind (ebenso Hogenschurz, in: Jennißen, § 22 Rdnr. 102 a; Schneider, in: Riecke/Schmid, § 5 Rdnr. 65 a; a. A. Armbrüster, in: Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 5 Rdnr. 34 a. E.).Handelt es sich bei Rauchwarnmeldern hingegen schon nicht um wesentliche Bestandteile, sondern um Zubehör (so Schneider, ZMR 2010, 822 [825]; Abramenko, ZWE 2013, 117 [118]; wohl auch Vandenhouten, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, § 5 Rdnr. 47), stehen diese regelmäßig im Eigentum dessen, der die Anschaffung und Installation veranlasst hat (vgl. näher Schneider, ZMR 2010, 822 [826]). Bei einem auf einem Beschluss der Eigentümer beruhenden Einbau ist dies im Zweifel die Gemeinschaft als Verband. Rauchwarnmelder, die ein Wohnungseigentümer in seinen Räumen bereits selbst angebracht hat, stehen bei einer Einordnung als Zubehör zwar in dessen Eigentum. Die Wohnungseigentümer sind hierdurch aber nicht gehindert, den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern zu beschließen. Inwieweit sie bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, ist eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung (vgl. AG Rendsburg, ZMR 2009, 239 = BeckRS 2009, 08654), nicht aber der Beschlusskompetenz.Der Einbau von Rauchwarnmelder ist mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden. Befestigt werden sie an den nach § 5 II WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken. Dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z. B. eine Tapete) berührt sein kann, hat der Wohnungseigentümer hinzunehmen; ein hierdurch entstehender Schaden ist ihm zu ersetzen (vgl. § 14 Nr. 4 WEG).Die Beschlusskompetenz umfasst auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder (BGH NZM 2013,512).

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Diese Entscheidung ist auch auf den hiesigen Fall anzuwenden. Zwar lag der Entscheidung des BGH die Hamburgische Bauordnung (§ 45) zu Grunde. Der BGH hat in seiner Entscheidung aber ausdrücklich lediglich von öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen gesprochen, mithin seine Entscheidung allgemein gehalten. Aus § 49 Abs. 7 S. 3 BauO NRW ergibt sich, dass die bis zum 31.03.2013 errichteten oder genehmigten Wohnungen spätestens bis zum 31.12.2016 von dem Eigentümer mit Rauchwarnmelder auszustatten sind. Mithin richtet sich die Verpflichtung, Rauchwarnmelder in den Wohnungen anzubringen, unmittelbar an den Eigentümer, so dass die Beschlusskompetenz entsprechend den Ausführungen des BGH auch hier gegeben ist. Dies gilt auch für die Wartung der Rauchwarnmelder. Dies hat der BGH in der oben zitierten Entscheidung ausdrücklich ausgeführt. Die Verpflichtung, die Rauchwarenmelder betriebsbereit zu halten, ergibt sich bereits aus § 49 Abs. 7 S. 2 BauO NRW. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 49 Abs. 7 S. 4 Bauordnung NRW. Denn hier wird lediglich geregelt, dass die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder der unmittelbare Besitzer sicherzustellen hat. Damit wird die Möglichkeit eröffnet, öffentlich-rechtlich gegebenenfalls auch gegen den Mieter vorzugehen. Damit wird jedoch die Verpflichtung des § 49 Abs. 7 S. 2 BauO NRW nicht aufgehoben, wonach die Rauchmelder, die vom Eigentümer einzubauen sind, betriebsbereit bleiben müssen. Mithin besteht auch eine originäre Verpflichtung des Eigentümers betriebsbereite Rauchmelder in seiner Wohnung installiert zu haben.

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Unerheblich ist, dass die Beschlüsse nicht in den Versammlungen der Untergemeinschaften gefasst worden sind. Zum einen handelt es sich um Problem der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft und es besteht ein berechtigtes Interesse an einer einheitlichen Regelung, so dass grds. die Beschlüsse auf der Versammlung aller Wohnungseigentümer gefasst werden konnten.Zudem ist die Vereinbarung zu den Untergemeinschaften lediglich schuldrechtlich zwischen den teilenden Erbbauberechtigten vereinbart worden. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass diese schuldrechtliche Vereinbarung auf die Parteien als die jetzigen Wohnungserbbauberechtigten übertragen worden ist.

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TOP 4.1 (Ausstattung/Wartung der Rauchwarnmelder) ist nicht für ungültig zu erklären, da dieser Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt über 6 Häuser mit jeweils 8 Wohnungen, so dass in der Wohnungseigentumsanlage insgesamt 48 Wohnungen vorhanden sind. Es besteht ein berechtigtes Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft an einer einheitlichen Ausstattung und Wartung der Rauchwarnmelder, um deren Funktionstätigkeit sicherzustellen. Dies dient zum einen der Sicherheit aller Bewohner und Besucher und indirekt auch der Sicherheit des Bestandes der einzelnen Häuser und der gesamten Wohnungseigentumsanlage (vergleiche insoweit BGH a. A. O.). Dem steht nicht entgegen, dass der Kläger seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmelder ausgestattet hat. Nach seinen eigenen Angaben haben seine Rauchwarnmelder 17,00 EUR pro Gerät gekostet, so dass bisher für ihn keine erheblichen Kosten angefallen sind (für 3 Rauchwarnmelder 51,00 EUR). Dass weitere Kosten entstanden seien, trägt er nicht substantiiert vor. Soweit der erstmals in der mündlichen Verhandlung behauptet hat, er habe einen teuren Rauchwarnmelder für seinen Flur angeschafft, der speziell in eine im Flur vorhandene Decke, die mit erheblichen Kosten installiert worden sei, integriert worden sei, ist dieser Vortrag bereits verspätet. Die Beklagten haben den Vortrag des Klägers bestritten. Darüber hinaus ist diese Behauptung auch nicht im Rahmen der Anfechtungsbegründungsfrist erfolgt. Der Kläger behauptet auch lediglich, dass in 2 weiteren Wohnungen bereits Rauchwarnmelder vorhanden sind. Zum einen legt er nicht dar, dass es sich hier um Rauchwarnmelder handelt, die den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen. Zum anderen entfällt bei dem Vorhandensein von Rauchwarnmelder in 3 Wohnungen nicht das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft an einer einheitlichen Regelung. Dies gilt zumindest bei der Größe der hiesigen Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 48 Wohnungen. Es bedurfte hier auch keiner vorherigen Befragungen, in wie vielen Wohnungen denn bereits Rauchwarnmelder vorhanden sind, da der Beschluss über die Installation von Rauchwarnmelder im Einladungsschreiben mit aufzunehmen war, so dass jeder Wohnungseigentümer vor der Eigentümerversammlung über die beabsichtigte Beschlussfassung in Kenntnis gesetzt worden ist. Es war mithin möglich, innerhalb der Wohnungseigentümerversammlung sich zu diesem Thema konkret zu äußern und gegebenenfalls auch mitzuteilen, dass ein Bedarf nicht besteht, weil ein Großteil der Wohnung schon mit Rauchwarnmelder ausgestattet war. Bereits aus dem Umstand, dass 877 Miteigentumsanteile von insgesamt 999 Miteigentumsanteilen für die Installation der Rauchwarnmelder gestimmt hat ergibt sich, dass eine solche überwiegende Ausstattung der anderen Wohnungen mit Rauchwarnmelder nicht gegeben war und die überwiegende Mehrheit die Ausstattung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft für sinnvoll und erforderlich hält.

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TOP 4.2a ist ebenfalls nicht für ungültig zu erklären.Es liegt bereits kein positives Beschlussergebnis vor, da im Protokoll vermerkt worden ist, dass der Beschlussantrag abgelehnt worden ist. Somit liegt lediglich ein Negativbeschluss vor. Dieser Negativbeschluss wird vom Kläger jedoch nicht angefochten, da er ausweislich der Klagebegründung ausdrücklich einen positiven Beschluss angefochten hat und erreichen will, dass der positive Beschluss für ungültig erklärt wird. Es fehlt dem Kläger mithin auch schon ein Rechtsschutzbedürfnis diesen Negativbeschluss für ungültig erklären zu lassen.

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Der Beschluss zu TOP 4.2b (Kosten der Wartung der Rauchwarnmelder) ist nicht für ungültig zu erklären. Denn er entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Gemäß § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer abweichend von Abs. 2 durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Bei den Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder handelt es sich um Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB (vergleiche Langenberg, 7. Auflage A Rn. 308 „Rauchwarnmelder“). Die Verteilung der Kosten nach der Anzahl der in der jeweiligen Wohnung vorhandenen Rauchwarnmelder entspricht einer Verteilung nach Verursachung und ist als Verteilungsschlüssel nicht zu beanstanden.

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Der Beschluss zu TOP 4.3 (außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung mithilfe eines Rechtsanwaltes) ist ebenfalls nicht für ungültig zu erklären. Dabei kann dahinstehen, ob, wie sich dies aus dem dem Gericht übersandten Protokoll der Eigentümerversammlung ergibt, der Verwalter insoweit verkündet hatte, dass der Beschlussantrag abgelehnt worden ist oder aber der Beschluss als angenommen verkündet worden ist, wie sich dies aus einem von dem Beklagtenvertreter in dem Termin zur mündlichen Wandlung vorgelegten Protokoll ergibt. Denn soweit der Verwalter den Beschluss als abgelehnt verkündet hat, hat dies konstitutive Wirkung mit der Folge, dass ein Negativbeschluss vorliegt, obwohl, ausweislich des Protokolls 8 Ja-Stimmen und lediglich 3 Nein-Stimmen abgegeben worden sind (vergleiche Palandt, 75. Auflage, § 23 WEG Rn. 12). Dieser Negativbeschluss wird vom Kläger jedoch nicht angefochten, da er ausweislich der Klagebegründung ausdrücklich einen positiven Beschluss angefochten hat und erreichen will, dass der positive Beschluss für ungültig erklärt wird. Es fehlt dem Kläger mithin auch schon ein Rechtsschutzbedürfnis diesen Negativbeschluss für ungültig erklären zu lassen.

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Soweit der Beschluss vom Verwalter positiv verkündet worden sein sollte, ist er ebenfalls nicht für ungültig zu erklären, da er ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat ein berechtigtes Interesse daran, die Ausstattungen der Wohnungen mit Rauchwarnmelder zur Sicherheit aller Wohnungseigentümer und Besucher durchzusetzen.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

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2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

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Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, Kaiserstraße 34, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

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Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.

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Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

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Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.