Oberlandesgericht Karlsruhe ()
Urteil vom 2003-08-08, Aktenzeichen 15 U 41/02

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 25.06.2002 - 4 O 26/02 - im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert:

2. Die Klage wird abgewiesen.

3. Die Klägerin trägt die Kosten beider Rechtszüge.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

1

I. Die Klägerin ist Immobilienmaklerin. In einem Zeitungsinserat im Sommer 2001 bot sie eine "Einfamilien-Doppelhaushälfte mit Garten und Garage" zum Verkauf an. Die Beklagte interessierte sich für dieses Angebot und erhielt von der Klägerin ein Exposé ("Verkaufsangebot", Anlagen LG B 1). Die Beklagte, die sich schon vorher für andere freistehende Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser interessiert hatte, besichtigte das Anwesen und unterzeichnete am 02.07.01 auf einem Formular der Klägerin eine Maklervereinbarung, in welcher sich die Beklagte zur Zahlung einer Provision von 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer beim Zustandekommen eines Kaufvertrages verpflichtete (Anlagen LG Klägerin AS. 7). Das Objekt, das vermittelt werden sollte, war in diesem Vertragsformular bezeichnet mit "DHH mit Garage". Beide Parteien verstanden unter einer "Doppelhaushälfte" ein Einfamilienhaus auf einem eigenen Grundstück und nicht etwa einen Anteil an einer aus zwei Haushälften gebildeten Wohnungseigentümergemeinschaft.

2

Nachdem die Beklagte einen Grundbuchauszug eingeholt hatte, stellte sie fest, dass es nicht möglich war, an dem betreffenden Einfamilienhaus Alleineigentum zu erwerben; vielmehr handelte es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, bei der ein Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an einer Haushälfte zum Verkauf stand. Am 12.07.2001 begab sich die Beklagte in das Büro der Klägerin und wies den Vater der Klägerin, der dort für die Klägerin tätig war, auf die Diskrepanz zu den Angaben im Angebot der Klägerin hin. Die Beklagte erklärte, sie wolle zunächst in Verhandlungen mit dem potentiellen Nachbarn klären, ob dieser - nach Erwerb des zum Verkauf stehenden Anteils an der WEG - mit einer Grundstücksteilung und Auseinandersetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft einverstanden wäre. Ein zu diesem Zeitpunkt bereits auf den 18.07.2001 vereinbarter Notartermin wurde von der Klägerin abgesagt.

3

Am 27.07.2001 wurde bei dem Notariat in K. ein Kaufvertrag protokolliert, in welchem die Beklagte einen Miteigentumsanteil an dem betreffenden Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Haushälfte, erwarb. Die Klägerin war bei dem Notartermin anwesend. Auf Drängen der Klägerin wurde in den Kaufvertrag - an welchem die Klägerin nicht unmittelbar beteiligt war - eine zusätzliche Klausel aufgenommen:

XIII

4

Dieser Kaufvertrag wurde vermittelt durch

K. I.

B

7. ... B.

5

Der Vermittler erhält ebenfalls eine Abschrift dieser Urkunde.

6

Die Klägerin hat erstinstanzlich von der Beklagten Zahlung des Maklerhonorars verlangt. Sie hat insbesondere darauf hingewiesen, sie habe bis zu dem Hinweis seitens der Beklagten am 12.07.2001 nichts davon gewusst, dass nicht eine Doppelhaushälfte, sondern Wohnungseigentum zum Verkauf stand. Die Klägerin sei selbst von den Verkäufern falsch informiert worden.

7

Die Beklagte hat behauptet, die Klägerin habe gewusst, dass die Angaben im Exposé und im Maklervertrag unrichtig gewesen seien. Der Vater der Klägerin habe dies auf den Vorhalt der Beklagten am 12.07.2001 eingeräumt. Die unzutreffende Bezeichnung als Doppelhaushälfte sei gewählt worden, weil sich bei einem Angebot als "Wohnungseigentum" kein Interessent melden würde. Der Beklagten sei es darum gegangen, ein Einfamilienhaus und nicht Wohnungseigentum zu erwerben. Dementsprechend sei beabsichtigt, einvernehmlich mit dem Nachbarn, jedoch auf alleinige Kosten der Beklagten, eine Teilung der Eigentümergemeinschaft herbeizuführen. Zu diesem Zweck habe die Beklagte bereits Vermessungskosten in Höhe von 5.556,80 DM aufgewendet. Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, wegen der unrichtigen Angaben im Angebot und im Maklervertrag stehe der Klägerin ein Honoraranspruch nicht zu. Hilfsweise hat die Beklagte die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen erklärt im Hinblick auf die zum Zweck der Grundstücksteilung aufgewendeten Kosten.

8

Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung in Höhe von 9.341,30 EUR nebst Zinsen verurteilt. Es hat die Voraussetzungen eines Maklerlohnanspruchs für gegeben erachtet.

9

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten. Sie hält die Entscheidung des Landgerichts aus Rechtsgründen für unrichtig. Sie weist ergänzend darauf hin, dass sie nach dem 12.07.2001 keinerlei Interesse mehr an einer Tätigkeit der Klägerin gehabt habe. Soweit sich die Beklagte wegen der Vereinbarung des Notartermins erneut an die Klägerin gewandt habe, habe die Klägerin - aus der Sicht der Beklagten - nur die Rolle einer für die Verkäuferin tätigen Ansprechpartnerin gespielt.

10

Die Beklagte beantragt,

11

unter Abänderung des am 25.06.02 verkündeten Urteils des Landgerichts Karlsruhe (Az.: 4 O 26/02) die Klage abzuweisen.

12

Die Klägerin beantragt,

13

die Berufung zurückzuweisen.

14

Die Klägerin meint, es sei auch nach dem 12.07.2001 der Wunsch der Beklagten gewesen, dass die Klägerin weiterhin für die Beklagte tätig sein solle. Die Beklagte habe in einem Telefongespräch nach dem 12.07.2001 gegenüber dem Zeugen N. K. ausdrücklich erklärt, dass sie noch Interesse an dem Objekt habe. Bei einem weiteren Telefongespräch habe die Beklagte gewünscht, dass die Klägerin im Hinblick auf die Vereinbarung eines Notartermins tätig werden solle. Die Beklagte habe hierbei gewusst, dass der Klägerin - beim Zustandekommen eines Kaufvertrages - gegenüber der Verkäuferin kein Provisionsanspruch zustehe.

15

Die Parteien wiederholen und vertiefen im übrigen ihren erstinstanzlichen Vortrag.

16

II. Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Maklerhonorar im Hinblick auf den Kaufvertrag vom 27.07.2001 zu.

17

Für einen Vergütungsanspruch der Klägerin gibt es keine vertragliche Grundlage. Aus dem von der Beklagten am 02.07.2001 unterzeichneten schriftlichen Vertrag lässt sich ein Anspruch der Klägerin nicht herleiten. Es fehlt an der Identität zwischen dem zustande gekommenen und dem nach dem Maklervertrag beabsichtigten Hauptvertrag.

18

Für einen Honoraranspruch des Maklers ist es nicht ausreichend, dass der Makler in irgendeiner Art und Weise ursächlich wird für den Immobilien-Erwerb seines Kunden. Voraussetzung ist vielmehr, dass der Makler eine Leistung erbracht hat, die im Maklervertrag als solche vorgesehen war und für welche der Kunde sich vertraglich gegenüber dem Makler zur Zahlung einer Vergütung verpflichtet hatte. Wenn ein Makler eine bestimmte Vertragsgelegenheit nachweisen oder einen bestimmten Kaufvertrag vermitteln soll, wobei im Maklervertrag festgelegt worden ist, welchen Anforderungen der zu vermittelnde Kaufvertrag entsprechen soll, dann muss die Leistung des Maklers diesen Anforderungen auch entsprechen. Hieraus ergibt sich das Erfordernis, dass beabsichtigter und zustande gekommener Hauptvertrag jedenfalls im Wesentlichen übereinstimmen müssen (vgl. beispielsweise Senat, Entscheidung vom 20.10.1989, RDM-Rechtsprechung, A 133, Blatt 16; Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl. 1999, Rn. 387 ff.). Für die Frage der wirtschaftlichen Identität ist eine Prüfung der Umstände des Einzelfalles erforderlich; es kommt darauf an, inwieweit der vom Auftraggeber des Maklers mit dem Abschluss des Maklervertrages erstrebte wirtschaftliche Erfolg durch den Abschluss des Hauptvertrages eingetreten ist (vgl. BGH, NJW 1998, 2277, 2278). Ob der Auftraggeber zu irgendeinem Zeitpunkt die Zahlung einer Provision ausdrücklich ablehnt, ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung.

19

Der von der Beklagten erstrebte wirtschaftliche Erfolg ist durch den Erwerb von Wohnungseigentum nicht eingetreten. Entscheidend ist, dass die Klägerin von der Beklagten ausdrücklich mit einer Maklertätigkeit (Nachweis oder Vermittlung) für den Erwerb einer Doppelhaushälfte beauftragt war und nicht mit einer Tätigkeit für den Erwerb von Wohnungseigentum. Dies ergibt sich aus den eindeutigen Formulierungen im "Verkaufsangebot" und im schriftlichen Maklervertrag. Zwischen den Parteien besteht keinerlei Streit darüber, dass die Bezeichnung "Doppelhaushälfte" in den schriftlichen Unterlagen ein eigenes Grundstück meint. Wohnungseigentum ist von dem Begriff "Doppelhaushälfte" nicht mit umfasst.

20

Der Unterschied zwischen einer Doppelhaushälfte und Wohnungseigentum ist generell für einen Käufer von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung. Mangels abweichender besonderer Umstände im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass dieser Unterschied auch im vorliegenden Fall für die Beklagte bedeutsam war. Es ist nicht ersichtlich, dass die Parteien bei Abschluss des Maklervertrages in irgendeiner Art und Weise besprochen hätten, dass eine Doppelhaushälfte und Wohnungseigentum für die Beklagte gleichwertige Erwerbsmöglichkeiten sein könnten, zumal die Beklagte auch vorher - unstreitig - nach einem freistehenden Einfamilienhaus oder einem Reihenhaus und nicht nach Wohnungseigentum gesucht hatte.

21

Die wirtschaftliche Bedeutung beim Erwerb eines Einfamilienhauses besteht vor allem in der Freiheit, über das eigene Haus vollständig nach eigenen Wünschen und Interessen verfügen zu können. Diese Möglichkeiten unterliegen bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht unerheblichen Beschränkungen. Wer eine Haushälfte bewohnt, die zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört, muss generell in deutlich größerem Umfang als ein Alleineigentümer bei der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und bei der Verwaltung der Gemeinschaft die Interessen und Vorstellungen des Nachbarn berücksichtigen. Es kommt hinzu, dass wegen der gegebenen Beschränkungen die Verkaufsmöglichkeiten für Wohnungseigentum schwieriger sein dürften als bei einer Doppelhaushälfte in Alleineigentum, was den Verkehrswert des Objekts nicht unerheblich beeinflussen dürfte. Der wirtschaftliche Unterschied wird auch dadurch deutlich, dass eine Grundstücksteilung - zur Herstellung von Alleineigentum an der Doppelhaushälfte - in der Regel mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist (vgl. den Sachvortrag der Beklagten zu diesen Kosten im Schriftsatz vom 22.07.2003, S. 2 und den Gebührenbescheid Anlagen LG B2). Offenbar ist im vorliegenden Fall auch die Klägerin selbst davon ausgegangen, dass der Unterschied zwischen einer Doppelhaushälfte und Wohnungseigentum als erheblich anzusehen ist; denn nur so ist zu erklären, dass die Klägerin - nach ihrem Vortrag - der früheren Eigentümerin Vorhaltungen gemacht hat, weshalb diese die Klägerin nicht zutreffend über die Rechtsverhältnisse an dem Grundstück informiert habe (vgl. I, 69/71).

22

Die wirtschaftliche Bedeutung des Unterschieds zwischen Alleineigentum und Wohnungseigentum für die Beklagte ergibt sich auch aus dem weiteren Verhalten der Beklagten, nachdem sie die tatsächlichen Rechtsverhältnisse durch den Grundbuchauszug entdeckt hatte. Unstreitig versuchte die Beklagte, mit dem Nachbarn eine Vereinbarung über eine Grundstücksteilung herbeizuführen. Aus dem von der Beklagten vorgelegten Gebührenbescheid des staatlichen Vermessungsamts B. (Anlagen LG B 2) ergibt sich, dass die Beklagte für die beabsichtigte Teilung bereits mehr als 5.000 DM aufgewendet hat. Angesichts der wirtschaftlichen Diskrepanz zwischen Alleineigentum und Sondereigentum kann in diesem Zusammenhang dahinstehen, aus welchen Gründen letztlich bisher eine Grundstücksteilung unterblieben ist (vgl. zur mangelnden wirtschaftlichen Identität in einem entsprechenden Fall OLGR Düsseldorf 1994, 229; vgl. zur wirtschaftlichen Identität in ähnlichen Fällen auch OLG Köln, Urteil vom 09.30.1992, RDM-Rechtsprechung A 133, Blatt 28; OLG Hamm, OLGR 1994, 255; OLG Zweibrücken, Urteil vom 15.07.1994, RDM-Rechtsprechung A 133, Blatt 33 S. 3).

23

Die Klägerin kann ihren Honoraranspruch auch nicht auf die Klausel in XIII des notariellen Kaufvertrages stützen. Zwar kann eine Maklerklausel in einem Kaufvertrag als Vertrag zu Gunsten Dritter (§ 328 Abs. 1 BGB) gegebenenfalls einen Honoraranspruch des Maklers begründen (vgl. beispielsweise BGH, NJW 1996, 654, 655). Die vorliegende Klausel entspricht jedoch nicht den gebräuchlichen Maklerklauseln, denen die Rechtsprechung die Wirkung eines Vertrages zu Gunsten Dritter beimisst. Die entsprechenden Klauseln, die Gegenstand der Rechtsprechung waren, enthielten ausdrückliche Verpflichtungserklärungen des Kunden zur Zahlung einer Provision in bestimmter Höhe (vgl. beispielsweise BGH a.a.O.). Der von der Beklagten abgeschlossene Kaufvertrag enthält jedoch keinerlei derartige Verpflichtung gegenüber der Klägerin. Die Formulierung "Dieser Kaufvertrag wurde vermittelt ..." enthält nur eine Bestätigung einer bestimmten Tatsache.

24

Für eine erweiternde Auslegung dieser Klausel gibt es keinen Anlass. Die Bestätigung, wonach der Kaufvertrag durch die Klägerin vermittelt worden sei, hätte als Tatsachenbestätigung für die Klägerin dann rechtliche Bedeutung erlangen können, wenn sich die Parteien nachträglich - nur - darüber gestritten hätten, ob die Klägerin eine Vermittlungsleistung erbracht hat. Der Formulierung lässt sich jedoch weder eine Zahlungsverpflichtung der Beklagten entnehmen noch eine vertragliche Klarstellung der Beklagten gegenüber der Klägerin dahingehend, dass die Vermittlungsleistung der Klägerin, gegenüber der im Maklervertrag vorgesehenen Leistung der Klägerin (Erwerb einer Doppelhaushälfte), als wirtschaftlich gleichwertig angesehen werden sollte. Schließlich lässt sich dem Wortlaut der Klausel auch nicht entnehmen, dass die Beklagte in irgendeiner Art und Weise mit einer Änderung des ursprünglichen Maklervertrages einverstanden gewesen wäre.

25

Bei der Auslegung der Vermittlungsklausel ist im Übrigen zu berücksichtigen, dass die Klausel unstreitig auf Drängen der im Notartermin anwesenden Klägerin ("nachhaltige" Bitte, Berufungserwiderung S. 8, II 67) in den Vertrag aufgenommen wurde. Unter diesen Umständen wäre es Sache der Klägerin gewesen, gegebenenfalls für eine eindeutige Formulierung zu ihren Gunsten zu sorgen, wenn sie eine rechtliche Begründung für eine Zahlungsverpflichtung der Beklagten erreichen wollte (vgl. zu einer ähnlichen Maklerklausel auch LG Erfurt, NJW-RR 2001, 1132).

26

Die Klägerin kann ihren Vergütungsanspruch auch nicht auf eine nachträgliche Änderung des Maklervertrages vom 02.07.2001 stützen. Weder ausdrücklich noch konkludent hat die Beklagte zu irgendeinem Zeitpunkt erklärt, Maklerhonorar - in Abweichung von der schriftlichen Erklärung vom 02.07.2001 - auch für die Vermittlung eines Vertrages über den Erwerb von Wohnungseigentum zu zahlen.

27

Eine ausdrückliche Vertragsänderung ergibt sich auch aus dem Sachvortrag der Klägerin nicht. Wenn die Beklagte - wie die Klägerin vorträgt - auf Rückfrage des Zeugen N. K. nach dem 12.07.2001 äußerte, sie habe noch Interesse an dem Objekt, heißt dies noch nicht, dass die Klägerin nach dem Willen der Beklagten weiterhin als Maklerin, und zwar für die Beklagte, tätig sein sollte. Andere konkrete Erklärungen der Beklagten, aus denen sich ein Wille zur Änderung des Maklervertrages ergeben würde, lassen sich dem Sachvortrag der Klägerin nicht entnehmen.

28

Der Umstand, dass die Beklagte den von der Klägerin hergestellten Kontakt zu den Verkäufern ausgenutzt hat, um mit den Verkäufern einen Vertrag über den Erwerb von Wohnungseigentum abzuschließen, reicht für eine Vertragsänderung grundsätzlich nicht aus (vgl. BGH, NJW-RR 2000, 57). Will ein Makler für einen nicht vertragsgemäßen Nachweis bzw. eine nicht vertragsgemäße Vermittlung Provision erhalten, so muss er zunächst die Änderung des Maklervertrages anbieten und die Annahme des Angebots abwarten, bevor er seine Leistung erbringt. Eine solche Vertragsänderung kann allerdings auch konkludent erfolgen, wenn sich der Auftraggeber eine weitere Tätigkeit des Maklers gefallen lässt, obwohl bereits feststeht, dass das ursprünglich beabsichtigte Geschäft nicht oder nicht zu den in Aussicht genommenen Bedingungen zustande kommen kann (vgl. BGH a.a.O.).

29

Diese Voraussetzungen kann der Senat im vorliegenden Fall nicht feststellen. Die Beklagte hat zwar noch nach dem 12.07.2001, als sie die Mangelhaftigkeit des Angebots gerügt hatte, Maklerleistungen der Klägerin entgegengenommen; denn die Klägerin vereinbarte auf Bitten der Beklagten einen Notartermin und übermittelte Vertragsdaten an die Notarin. Eine konkludente Willenserklärung setzt jedoch in der Regel auch das Bewusstsein voraus, dass eine rechtsgeschäftliche Erklärung wenigstens möglicherweise erforderlich ist. Bei der Hinnahme von Maklerdienstleistungen ist ein Erklärungsbewusstsein des Interessenten nur dann anzunehmen, wenn aus der Sicht des Interessenten klar ist, dass der Makler nur für den Interessenten tätig werden will. Wenn hingegen aus der Sicht des Interessenten auch die Deutung möglich ist, dass der Makler seine Leistungen im Auftrag der Gegenseite erbringen will, kommt ein Erklärungsbewusstsein nicht in Betracht (vgl. Senat, NZM 2002, 493, 494 m.w.N.). So liegt der Fall hier: Bei dem Telefongespräch mit der Klägerin nach dem 12.07.2001 nahm die Beklagte - nach ihrem Vortrag - an, dass die Klägerin nach wie vor aufgrund eines Auftrags der Verkäufer sich um das Zustandekommen eines Kaufvertrages bemühen wollte. Dass die Klägerin von den Verkäufern keine Provision verlangen wollte (vgl. Anlagen LG Klägerin AS. 13), war der Beklagten damals nicht bekannt. Zumindest hat die - für die Voraussetzungen einer Vertragsänderung beweispflichtige - Klägerin den Nachweis einer entsprechenden Kenntnis auf Seiten der Beklagten nicht geführt. Hinsichtlich der im Schriftsatz vom 17.07.2003 Seite 4 genannten Zeugen K. und L. hat der Klägervertreter im Senatstermin klargestellt, dass eine Konkretisierung des Sachvortrags zu dem behaupteten Hinweis an die Beklagte nicht möglich ist. Da der Sachvortrag der Klägerin zu diesem Punkt unsubstantiiert ist, kam eine Vernehmung der beiden Zeugen durch den Senat nicht in Betracht.

30

Wenn die Klägerin Provision von der Beklagten erhalten wollte, hätte sie nach dem 12.07.2001, als ihr die Fehlerhaftigkeit ihres Angebots bekannt wurde, ausdrücklich ein neues Provisionsverlangen an die Beklagte richten müssen. Dies hat sie jedoch nicht getan. Ein konkretes Provisionsverlangen nach dem 12.07.2001 lässt sich den Schriftsätzen des Klägervertreters - auch nach dem schriftlichen Hinweis des Vorsitzenden in der Verfügung vom 25.06.2003 unter Ziffer 3 b.) - nicht entnehmen, entgegen der Auffassung des Klägervertreters im Schriftsatz vom 05.08.2003. Ohne ein solches Provisionsverlangen der Klägerin nach dem 12.07.2001 kann das weitere Verhalten der Beklagten - Hinnahme von Maklerleistungen - nicht als konkludente Erklärung für eine Vertragsänderung gedeutet werden (vgl. zum Erfordernis eines ausdrücklichen Provisionsverlangens für das Zustandekommen eines konkludenten Maklervertrags Senat a.a.O.).

31

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

32

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziffer 10, 713 ZPO.

33

Für eine Zulassung der Revision bestand kein Anlass (§ 543 Abs. 2 ZPO).

34

Der Schriftsatz des Klägervertreters vom 05.08.20034 bot keinen Anlass für eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung (§156 ZPO).