Landgericht Wuppertal (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2008-01-08, Aktenzeichen 6 T 10 - 22/08
ECLI:DE:LGW:2008:0108.6T10.22.08.00

Tenor

Die Rechtsmittel werden auf Kosten des Beteiligten zu 2. zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

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G r ü n d e :

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Auf Antrag der Beteiligten zu 1. hat das Amtsgericht - Rechtspflegerin - mit Beschlüssen vom 12. Februar 2007 wegen dinglicher Ansprüche der betreibenden Gläubigerin die Zwangsverwaltung der im Eingang näher bezeichneten grundstücksgleichen Rechte angeordnet und dabei den Beteiligten zu 3. zum Zwangsverwalter bestellt und ihn ermächtigt, den Besitz des Objektes sich jeweils zu verschaffen. Die dreizehn Wohnungs- und Teileigentumseinheiten gehören zu einer Wohnungseigentumsanlage. Das Amtsgericht hat für jedes der betroffenen dreizehn grundstücksgleichen Rechte jeweils ein gesondertes Verfahren eröffnet und den Zwangsverwalter mit Verfügung vom 12. Februar 2007 angewiesen, zu jeder Akte gesondert den Erstbericht einzureichen.

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Dem ist der Zwangsverwalter am 16. Februar 2007 nachgekommen. Er hat jeweils mitgeteilt, das Objekt in Besitz genommen zu haben. Ferner hat er die genaue Bezeichnung des Rechtes nach dem Aufteilungsplan und seiner Lage mitgeteilt, ferner ermittelt, ob die jeweiligen Räume leer stehen oder ein Mieter vorhanden ist, die jeweils ermittelten Mieter angeschrieben und sie angewiesen, Mietzinszahlungen an ihn zu leisten. Hinsichtlich der nach seinen Ermittlungen angenommenen Stellung der Firma E2 GmbH aus E als WEG-Verwalter hat er diese um die Vorlage des Wirtschaftsplanes und die Bezifferung des jeweiligen monatlichen Hausgeldes gebeten. Ferner hat er hinsichtlich der leer stehenden Objekte insoweit die Schlüssel angefordert. Für jedes Objekt hat er zur Durchführung der Verwaltung ein separates Anderkonto angelegt.

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Mit Schreiben vom 20. Februar 2007 hat der Beteiligte zu 2. dem Beteiligten zu 3. mitgeteilt, dass hinsichtlich der gesamten Wohnungseigentumsanlage xxstrasse , d. h. aller Wohnungs- und Teileigentumsrechte, ein globaler Zwischenmietvertrag zwischen dem Beteiligten zu 2. und der Firma E2 GmbH aus E vom 19. Dezember 2003 existiert, so dass lediglich die Forderungen aus dem Hauptmietverhältnis, nicht aber aus bestehenden Untermietverhältnissen von der Beschlagnahme erfasst seien und den Beteiligten zu 3. aufgefordert, ein weiteres Herantreten an die Untermieter zu unterlassen.

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Dies hat der Beteiligte zu 3. pflichtgemäß dem Vollstreckungsgericht mit Schreiben vom 26. Februar 2007 mitgeteilt und darauf hingewiesen, dass nach den Vereinbarungen des Zwischenmietvertrages mit einer Mietzinszahlung erst nachschüssig zum Ende des Jahres 2007 zu rechnen ist. Im Hinblick hierauf hat die Beteiligte zu 1. ihren Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung mit Schreiben vom 21. März 2007 zurückgenommen und das Amtsgericht hat mit Beschlüssen vom 28. März 2007 alle Verfahren infolgedessen aufgehoben.

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Durch die angefochtenen Entscheidungen, auf die im übrigen verwiesen wird, hat das Amtsgericht - Rechtspflegerin - jeweils in allen dreizehn Verfahren auf Antrag des Beteiligten zu 3. eine Vergütung in Höhe von 785,40 EUR festgesetzt, bestehend aus der Mindestvergütung nach § 20 Abs. 1 ZwVwV, eine Auslagenpauschale von 60,00 EUR nach § 21 Abs. 2 ZwVwV zuzüglich der Mehrwertsteuer in Höhe von 19 % nach § 17 Abs. 2 ZwVwV.

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Gegen diese ihm am 22. Mai 2007 zugestellten Entscheidungen hat der Beteiligte zu 2. Rechtsmittel eingelegt.

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Er macht unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes geltend, die Mindestvergütung könne im vorliegenden Fall nur einmal, nicht dreizehn Mal für jedes der dreizehn zwangsverwalteten Wohnungs- bzw. Teileigentumsrechte festgesetzt werden. Denn im vorliegenden Fall seien alle Rechte wie ein einziges Wirtschaftsgut zu einem Gesamtmietzins von nachschüssig 95.000,00 EUR vermietet, ohne dass auf die einzelnen Eigentumsrechte bezogene Mietanteile ausgewiesen seien. Liege eine solche wirtschaftliche Einheit vor, falle auch die Mindestvergütung nur einmal an.

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Das Amtsgericht - Rechtspflegerin - hat den Rechtsmitteln nicht abgeholfen und die Akten der Kammer zur Entscheidung vorgelegt.

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Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes wird verwiesen auf den Inhalt der Akten.

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Die Rechtsmittel sind nach Vorlage der Akten an die Kammer zulässig als sofortige Beschwerden gemäß §§ 11 RpflG, 567, 793 ZPO. Sie bleiben jedoch in der Sache ohne Erfolg.

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Zu Recht hat das Amtsgericht im Wege der Festsetzung nach §§ 153 Abs. 1 ZVG, 22 ZwVwV vorliegend die Mindestvergütung, deren Ansatz selbst nicht angegriffen wird, für jedes der betroffenen Rechte, insgesamt also dreizehn Mal, und nicht nur einmal festgesetzt.

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Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtfertigt keine abweichende Entscheidung.

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Nach mittlerweile gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Rpfleger 2005, 99 f.; Rpfleger 2006, 151 ff.; ZMR 2007, 792 f.) fällt für den Fall, dass Gegenstand des Zwangsverwaltungsverfahrens mehrere Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte sind, die diesen nach § 23 ZwVwV vergütungsrechtlich gleichstehen, die Mindestvergütung nach § 20 Abs. 1 ZwVwV für jeden in Besitz genommenen Vollstreckungsgegenstand gesondert an. Etwas anderes gelte nur dann, wenn die Grundstücke oder grundstücksgleichen Rechte eine wirtschaftliche Einheit bilden, was der Fall ist, wenn sie wie ein einziges Wirtschaftsgut vermietet oder verpachtet sind, ohne auf die Einzelgrundstücke oder -rechte bezogene Miet- oder Pachtanteile auszuweisen, was insbesondere im Fall des Bestehens eines einheitlichen Miet- oder Pachtvertrages für alle betroffenen Rechte etwa mit einem gewerblichen Zwischenvermieter der Fall ist.

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Der letztgenannte Ausnahmefall ist zwar nach dem vom Beteiligten zu 3. vorgelegten Mietvertrag aus dem Jahre 2003 gegeben, rechtfertigt gleichwohl im vorliegenden Falle nicht die Zurückführung der Festsetzung der Mindestvergütung auf eine einmalige Bewilligung. Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

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In seinen Entscheidungen vom 05.11.2004 (Rpfleger 2005, 99 f.) und vom 24. November 2005 (Rpfleger 2006, 151 ff.) hat der Bundesgerichtshof zur Frage der Festsetzung der Vergütung im Falle mehrerer betroffener Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte ausgeführt, dass die Frage einer einmaligen oder mehrfachen Festsetzung der Gebühr zunächst nicht abhängen kann von der allein unter verfahrensökonomischen Gesichtspunkten zu treffenden Entscheidung des Vollstreckungsgerichtes, ob die beantragte Zwangsverwaltung bei mehreren Grundstücken oder Rechten in einem einheitlichen oder in mehreren getrennten Verfahren zu betreiben ist. Vielmehr ist insofern auf den Inhalt der Aufgabe abzustellen, wobei der Aufwand inhaltlich von der Zahl der Grundstücke abhängt, die der Verwalter zu verwalten hat. Dabei spiele die Zusammenfassung oder Trennung der Verfahren keine Rolle. Maßgebend sei insofern die Zahl der betroffenen Rechte, da insoweit für jedes der betroffenen Grundstücke die Inbesitznahme einzeln zu erfolgen habe und in einem jeweils gesonderten Bericht zu dokumentieren sei, wobei die rechtlichen Verhältnisse einzeln zu beschreiben seien. Deshalb sei es sachgerecht, wenn die Vergütung für jedes Grundstück oder grundstücksgleiche Recht gesondert anfalle. Der so aufzustellende maßgebende Teilberechnungsgrundsatz sei Ausdruck des Gedankens, dass die Vergütung letztlich für jedes Wirtschaftsgut, welches Miet- oder Pachteinnahmen erbringt und in dieser Eigenschaft der Zwangsverwaltung unterliege, einheitlich und gesondert berechnet werden solle. Denn der Aufwand des Zwangsverwalters erhöhe sich abstrakt typisierend mit der Zahl der Wirtschaftsgüter oder Wirtschaftseinheiten, mit denen sich seine Geschäftsführung zu befassen habe.

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Allein aus diesen Grundsätzen lasse sich - im Umkehrschluss - der nicht ausdrücklich aufgestellte Grundsatz ableiten, dass mehrere Grundstücke, die wie ein einziges Wirtschaftsgut vermietet oder verpachtet sind, ohne auf die Einzelgrundstücke bezogene Miet- oder Pachtanteile auszuweisen, für die Berechnung der Zwangsverwaltervergütung einheitlich zu betrachten seien. Dabei lag in dem vom Bundesgerichtshof am 5. November 2004 entschiedenen Fall zugrunde, dass der Zwangsverwalter selbst mehrere Grundstücke in der vorgenannten Weise einheitlich verpachtet hatte und die Zwangsverwaltung auf dieser einheitlichen Grundlage führte.

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Mit dem letztgenannten - entschiedenen - Fall ist der vorgenannte nicht vergleichbar. Denn dem Beteiligten zu 3. war im vorliegenden Falle zum Zeitpunkt der Beschlagnahme, der Inbesitznahme, der ersten eingeleiteten Maßnahmen bis zum Erhalt des Schreibens des Beteiligten zu 2. vom 20. Februar 2007 nicht bekannt, dass ein einheitlicher Zwischenmietvertrag bestand. Dies konnte und musste ihm auch nicht bekannt sein. Die einzelnen Maßnahmen und auch die jeweiligen Berichte erfolgten daher - auch entsprechend der Anforderung des Vollstreckungsgerichtes - jeweils gesondert. Damit fehlt es aber an der in der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 5. November 2004 vorausgesetzten Besonderheit, dass infolge einer bekannten Vermietung oder Verpachtung mehrerer grundstücksgleicher Rechte wie ein einziges Wirtschaftsgut sich abstrakt typisierend der Aufwand des Zwangsverwalters wegen nur einer vorliegenden Wirtschaftseinheit ermäßigt habe.

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Danach war zu erkennen wie geschehen mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO.

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Da es bisher an einer Entscheidung bezüglich der Vergütung für den Fall eines erst nachträglichen Bekanntwerdens des Vorliegens einer Wirtschaftseinheit bei mehreren betroffenen Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten im Rahmen der Zwangsverwaltung fehlt, hat die Kammer die Rechtsbeschwerde nach Maßgabe des § 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 ZPO zugelassen.

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Wert des Beschwerdegegenstandes: 9.424,80 EUR.