Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1998-02-18, Aktenzeichen 14 A 1321/96
ECLI:DE:OVGNRW:1998:0218.14A1321.96.00

Tenor

Das angefochtene Urteil wird geändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten beider Rechtszüge trägt die Klägerin.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks
G. straße 53 in L. 30, das mit einem Mietshaus bebaut
ist. Sie erwarb das Objekt im Jahre 1992 im Wege der Erbfolge
von den früheren Eigentümern, den Eheleuten I. , ihren
Eltern.

3

Die Errichtung des Hauses war mit öffentlichen Mitteln
gefördert worden. Die öffentliche Bindung endete mit Ablauf
des 31. Dezember 1992.

4

Mit an die Eheleute I. gerichtetem
Beanstandungsschreiben vom 14. Oktober 1986 rügte der Beklagte
eine ungenehmigte Gebrauchsüberlassung der Wohnung im zweiten
Obergeschoß rechts an den Mieter L. -I. C. .

5

Unter dem 20. Februar 1987 teilte der Beklagte den
Eheleuten I. mit, aufgrund eines Urteils des
Oberverwaltungsgerichts Münster vom Oktober 1984 sei es aus
rechtlichen Gründen nicht möglich, die Angelegenheit weiter zu
verfolgen bzw. abzuwickeln. Aus dieser Tatsache könne jedoch
nicht geschlossen werden, daß die Sache eingestellt sei. Es
läge im Interesse der Eheleute I. , eine möglichst
baldige Beendigung der Belegungsverstöße herbeizuführen.

6

Mit einem an die Klägerin gerichteten Schreiben vom
6. August 1992 wies der Beklagte darauf hin, daß die Eheleute
Fritz I. die genannte Wohnung bis auf weiteres den
Eheleuten L. -I. C. ohne die erforderliche
Wohnberechtigungsbescheinigung zum Gebrauch überlassen hätten.
Auf diesen Verstoß sei mehrfach hingewiesen worden. Da auch
eine nachträgliche Bereinigung des Verstoßes nicht erfolgt
sei, sei beabsichtigt, Geldleistungen gemäß § 25 Abs. 1 des
Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) festzusetzen. Insoweit
werde Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.

7

Mit Bescheid vom 13. Januar 1993 setzte der Beklagte gegen
die Klägerin Geldleistungen gemäß § 25 Abs. 1 WoBindG fest und
zwar für die Zeit vom 1. Juni 1986 bis zum 31. Mai 1990 in
Höhe von 9.168,-- DM und für die Zeit vom 1. Juni 1990 bis zum
31. Dezember 1992 in Höhe von 14.012,-- DM. Zur Begründung
führte er aus: Der Voreigentümer Fritz I. habe
schuldhaft gegen § 4 Abs. 2 WoBindG verstoßen, da er die
Wohnung ab dem 30. Mai 1986 bis zum Ablauf der öffentlichen
Bindung am 31. Dezember 1992 den Eheleuten C. ohne
Wohnberechtigungsbescheinigung zum Gebrauch überlassen habe.
Der Bescheid ergehe an die Klägerin als Erbin des Herrn Fritz
I. .

8

Die Klägerin legte mit folgender Begründung Widerspruch
ein: Der Anspruch auf die geforderten Geldleistungen sei
verwirkt. Es liege ein langer Zeitraum behördlicher
Untätigkeit vor. Außerdem seien besondere Umstände gegeben,
welche bereits beim Vater der Klägerin, Herrn I. , das
berechtigte Vertrauen habe begründen können, daß die Rechte
nicht mehr ausgeübt würden. Im Schreiben vom 20. Februar 1987
sei mitgeteilt worden, es sei zur Zeit aus rechtlichen Gründen
nicht möglich, die Angelegenheit abzuwickeln. Da Herr I.
bis zu seinem Tode am 31. November 1991 nichts mehr gehört
habe, habe er davon ausgehen können, daß der Beklagte
dauerhaft aus rechtlichen Gründen gehindert gewesen sei, die
Angelegenheit zu beenden. Eine Haftung der Klägerin als Erbin
scheide aus. Für die Zeit, seitdem das Eigentum auf sie selbst
übergegangen sei, fehle es an dem erforderlichen Verschulden
im Sinne des § 25 Abs. 1 WoBindG. Ihr sei der Tatbestand einer
Fehlbelegung nicht bekannt gewesen. Hierüber sei sie erstmals
im Anhörungsschreiben vom 6. August 1992 informiert worden.
Schließlich sei die Geltendmachung der geforderten
Geldleistung als unbillig zu bezeichnen.

9

Aufgrund des Widerspruchs der Klägerin änderte der Beklagte
mit Bescheid vom 14. Mai 1993 die Festsetzung der
Geldleistungen insoweit ab, als diese nur noch bis
einschließlich 31. März 1992 erhoben wurden. Dies ergab für
die Zeit vom 1. Juni 1990 bis zum 31. März 1992 Leistungen in
Höhe von nur noch 9.944,-- DM.

10

Mit Widerspruchsbescheid vom 5. Oktober 1993 hob die
Bezirksregierung Köln den Bescheid vom 13. Januar 1993 in der
Fassung des Änderungsbescheides vom 14. Mai 1993 auf, soweit
Geldleistungen für die Zeit ab dem 1. November 1991
festgesetzt wurden. Im übrigen wies sie den Widerspruch
zurück. Zur Begründung führte sie aus: Der Widerspruch habe
nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Die
Erhebung von Geldleistungen nach § 25 Abs. 1 WoBindG sei
rechtmäßig, da der damalige Verfügungsberechtigte, Herr Fritz
I. , dessen Erbe die Klägerin angetreten habe, schuldhaft
gegen die Vorschrift des § 4 WoBindG verstoßen habe. Als
Darlehensnehmer seien ihm die Förderung des Objekts mit
öffentlichen Mitteln und die sich daraus ergebenden
Verpflichtungen bekannt gewesen. Für die Folgen des
schuldhaften Verstoßes habe die Klägerin als Erbin zu haften.
Da die Verfügungsbefugnis des Herrn I. infolge seines
Todes mit Ablauf des 30. November 1991 geendet habe, sei die
Festsetzung der Geldleistungen auf die Zeit bis zum
31. Oktober 1991 beschränkt worden. Verwirkung sei nicht
eingetreten, da der Betroffene auf den Verstoß sowie auf die
Möglichkeit zur Auferlegung von Geldleistungen hingewiesen
worden sei. Er habe somit nicht darauf vertrauen können, daß
er für den Fall, daß der Verstoß nicht bereinigt werden könne,
in Zukunft nicht in Anspruch genommen werden würde.
Schließlich sei die Höhe der Geldleistungen nicht zu
beanstanden.

11

Am 8. November 1993 hat die Klägerin die vorliegende Klage
erhoben, zu deren Begründung sie auf ihr Vorbringen im
Vorverfahren Bezug genommen hat. Die Klägerin hat
beantragt,

12

den Bescheid des Beklagten vom
13. Januar 1993 in der Fassung des
Änderungsbescheides vom 14. Mai 1993
und des Widerspruchsbescheides der
Bezirksregierung Köln vom 5. Oktober
1993 aufzuheben.

13

Der Beklagte hat beantragt,

14

die Klage abzuweisen,

15

und insbesondere auf die Ausführungen im
Widerspruchsbescheid vom 5. Oktober 1993 verwiesen.

16

Durch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird,
hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben.

17

Der Beklagte hat Berufung eingelegt, die er wie folgt
begründet: Das Verwaltungsgericht gehe zutreffend davon aus,
daß die Voraussetzungen für die Erhebung von Geldleistungen
nach § 25 Abs. 1 WoBindG vorlägen. Unzutreffend sei jedoch die
erstinstanzliche Auffassung, er - der Beklagte - habe sein
Ermessen bei der Festsetzung der Geldleistungen insofern
fehlerhaft ausgeübt, als er sich in dem angefochtenen Bescheid
nicht mit der Frage auseinandergesetzt habe, ob und ggfls. für
welchen Teil des Zeitraumes, währenddessen der Verstoß
angedauert habe, Geldleistungen erhoben werden sollten. Seiner
Kontroll- und Überwachungsfunktion habe er mit der
schriftlichen Beanstandung vom 14. Oktober 1986 entsprochen.
Welche rechtlichen Möglichkeiten im Anschluß daran
ausgeschöpft würden, stehe im Ermessen der Behörde. Es sei
nicht fehlerhaft, zunächst einen Belegungsverstoß schriftlich
zu beanstanden und zu einem späteren Zeitpunkt Geldleistungen
festzusetzen. Soweit in dem Zeitraum zwischen Beanstandung und
dem Erlaß des Leistungsbescheides die Behörde längere Zeit
untätig geblieben sei, komme diesem Umstand im Rahmen der
Ermessensentscheidung keine Bedeutung zu. Sinn und Zweck von
§ 25 WoBindG erforderten die Berücksichtigung dieses
Gesichtspunktes nicht, da der Zweck der Geldleistungen darin
liege, den Nachteil auszugleichen, der der Allgemeinheit
dadurch entstehe, daß Sozialwohnungen nicht oder nicht
bestimmungsgemäß genutzt würden. Daher könne sich ein
Verfügungsberechtigter auch nicht darauf berufen, der Schaden
sei durch das Untätigbleiben der Behörde vergrößert worden.

18

Der Beklagte beantragt,

19

das erstinstanzliche Urteil zu
ändern und die Klage abzuweisen.

20

Die Klägerin beantragt,

21

die Berufung zurückzuweisen,

22

und führt aus: Zwischen der Feststellung der Fehlbelegung
und der Erhebung der Ausgleichszahlung liege ein Zeitraum von
6 Jahren. Zudem werde die Klägerin als Erbin in Anspruch
genommen. Daher weise der Fall Umstände auf, die eine
gesonderte Ermessensentscheidung durch den Beklagten
erforderlich gemacht hätten. Die im Widerspruchsbescheid und
in der Berufungsbegründung getroffenen Ausführungen zur Frage
der Verwirkung ersetzten die erforderlich gewesenenen
Ermessenserwägungen nicht. Es sei zusätzlich auch von einer
Verwirkung der Geldleistungsforderung auszugehen.

23

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes
wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

24

Entscheidungsgründe:

25

Die Berufung des Beklagten, über die der Senat im
Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung
entscheidet, ist zulässig und begründet. Das
Verwaltungsgericht hat der Klage zu Unrecht stattgegeben. Denn
die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die
Klägerin nicht in ihren Rechten - vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 der
Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) -.

26

Rechtsgrundlage für die Heranziehung der Klägerin zu den
umstrittenen Geldleistungen ist § 25 Abs. 1 WoBindG in der für
den Zeitraum vom 1. Juni 1986 bis zum 31. Oktober 1991 jeweils
maßgeblichen Fassung. Danach kann die zuständige Stelle für
die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft
u.a. gegen die Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG
verstößt, durch Verwaltungsakt von dem Verfügungsberechtigten
Geldleistungen bis zu 6,-- DM (bis 30. Mai 1990) bzw. bis zu
10,-- DM (ab 1. Juni 1990) monatlich je Quadratmeter
Wohnfläche der Wohnung erheben, auf die sich der Verstoß
bezieht. Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG darf der
Verfügungsberechtigte die Wohnung einem Wohnungssuchenden nur
zum Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm vor der Überlassung
eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich
geförderten Sozialwohnungsbau übergibt.

27

Zutreffend hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, daß die
streitbefangene Wohnung die Eigenschaft "öffentlich gefördert"
besaß und die Mieter C. weder vor der Gebrauchsüberlassung
im Besitz einer solchen Bescheinigung waren, noch ihnen später
eine solche erteilt wurde.

28

Die Überlassung an die Mieter C. stellt auch einen
schuldhaften Verstoß des Vaters der Klägerin gegen die
Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG dar. Mangels
entgegenstehender Anhaltspunkte ist davon auszugehen, daß der
Vater der Klägerin die öffentliche Bindung und die sich daraus
ergebenden Verpflichtungen kannte oder zumindest hätte kennen
müssen. Dies gilt um so mehr für den Zeitraum ab 1987, als der
Beklagte mit Schreiben vom 14. Oktober 1986 den Verstoß
beanstandet und mit Bescheid vom 8. Januar 1987 die Erteilung
einer Wohnberechtigungsbescheinigung an die Mieter C.
abgelehnt hat.

29

Die Klägerin ist auch zu Recht als Erbin zu den
umstrittenen Geldleistungen herangezogen worden. Die hier in
Rede stehende Pflichtigkeit des Vaters der Klägerin, also des
Erblassers, mit Geldleistungen nach § 25 Abs. 1 WoBindG
belastet zu werden, ist nachfolgefähig, weil sie nicht an die
Person des Erblassers gebunden ist. Denn die sachbestimmten
Bezüge überwiegen die personenbezogenen Elemente. Das folgt
bereits aus dem Zweck der Geldleistungen. Die Pflichtigkeit,
die der schuldhafte Verstoß gegen das Fehlbelegungsverbot
begründet, bezweckt, den Fehlbelegungsschaden auszugleichen.
Dabei handelt es sich um ein sachbezogenes, an Art und Umfang
des Bindungsverstoßes ausgerichtetes Element. Nichts anderes
gilt unter Berücksichtigung der Eigenschaft als
Verfügungsberechtigter und des Verschuldenserfordernisses in
§ 25 Abs. 1 WoBindG. Der Verfügungsberechtigte hat seine
Position infolge seiner Beziehung zu der Wohnung, also aus
sachbestimmten Gründen, inne. Auch das Verschuldenserfordernis
ist letztlich als sachbestimmt einzuschätzen, da es keine
Diskriminierung des Verfügungsberechtigten bezweckt, sondern
die Qualifizierung des Verstoßes gegen die Wohnungsbindung,
deren Folge die Geldleistung ausgleichen soll.

30

Vgl. Bundesverwaltungsgericht
(BVerwG), Urteil vom 18. September 1981
- 8 C 72.80 -, in: Buchholz 454.32,
§ 25 WoBindG 1974, Nr. 4.

31

Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts im
erstinstanzlichen Urteil lassen sich keine Ermessensfehler bei
der Festsetzung der Geldleistungen feststellen, auch nicht
unter Berücksichtigung des Umstandes, daß der Beklagte
zwischen der Beanstandung im Oktober 1986 und der Aufforderung
vom 20. Februar 1987, den Belegungsverstoß zu beenden, und der
an die Eltern der Klägerin gerichteten Anhörung vom 22. Juni
1992 bzw. der Anhörung der Klägerin vom 6. August 1992 untätig
geblieben ist.

32

Die Aufgabe des Beklagten, die Einhaltung der
Zweckbestimmung öffentlich geförderter Wohnungen zu überwachen
und gegen festgestellte Verstöße zügig einzuschreiten, ist
keine Verpflichtung, die ihm gerade im Interesse des
Verfügungsberechtigten auferlegt wäre. Der
Verfügungsberechtigte trägt das Risiko einer ordnungsgemäßen
behördlichen Überwachung der Wohnungsbindung grundsätzlich
selbst. Die Behörde hat auch nicht etwa eine unmittelbar
gegenüber dem Verfügungsberechtigten bestehende
Verantwortlichkeit, den durch die verstoßbegründende Handlung
herbeigeführten Schaden in dessen Interesse möglichst gering
zu halten. Sofern der Verfügungsberechtigte durch ein
sofortiges Einschreiten der Behörde gegen bestehende Verstöße
veranlaßt wird, den Verstoß frühzeitig zu bereinigen und
dadurch die ihn treffenden Geldleistungen niedrig gehalten
werden, ist das ein für ihn durch das behördliche Handeln nur
reflexartig eintretender Vorteil.

33

Vgl. u.a. Urteil des Senats vom
28. Januar 1997 - 14 A 4252/94 -,
Urteilsabdruck S. 12, m.w.N.

34

Dem steht auch nicht die im erstinstanzlichen Urteil
zitierte Entscheidung des Senats vom 27. Oktober 1986
- 14 A 2938/84 - entgegen, da dieser eine besondere
Fallkonstellation zugrundelag. In dem am 27. Oktober 1986
entschiedenen Fall war die zuständige Stelle nach Feststellung
eines Verstoßes über mehr als 6 Jahre hinsichtlich der
Anmahnung, den Verstoß zu beseitigen, untätig geblieben,
während im vorliegenden Verfahren der Beklagte bereits mit
Schreiben vom 14. Oktober 1986 den Verstoß beanstandet
hatte.

35

Angesichts des Fehlens besonderer Umstände bestand somit
für den Beklagten kein Anlaß, in weitergehende
Ermessenserwägungen hinsichtlich des "Ob" der Festsetzung der
Geldleistungen oder hinsichtlich ihrer Höhe einzutreten.

36

Gleiches gilt, soweit die Heranziehung der Klägerin
(lediglich) als Rechtsnachfolgerin für den
wohnungsbindungsrechtlichen Verstoß ihres Vaters in Anspruch
genommen wird. Da, wie ausgeführt, die Pflichtigkeit aus § 25
Abs. 1 WoBindG grundsätzlich auf die Erben übergeht, hätte
auch hier Anlaß zu weitergehenden Ermessenserwägungen nur
bestanden, wenn besondere Umstände im Verhältnis zur Klägerin
als Erbin vorgelegen hätten. Anhaltspunkte dafür sind jedoch
weder vorgetragen noch sonstwie ersichtlich.

37

Hat somit der Beklagte die Geldleistungen für den Zeitraum
bis zum 31. Oktober 1991 im Rahmen des ihm gemäß § 25 Abs. 1
Satz 1 WoBindG zustehenden Ermessens zutreffend festgesetzt,
liegt schließlich auch kein Verstoß gegen die Bestimmung des
§ 25 Abs. 3 WoBindG vor. Nach dieser Vorschrift sollen die
Befugnisse nach § 25 Abs. 1 WoBindG nicht geltend gemacht
werden, wenn die Geltendmachung unter Berücksichtigung der
Verhältnisse des Einzelfalls, namentlich der Bedeutung des
Verstoßes, unbillig sein würde. Unbillig im Sinne der
vorgenannten Bestimmung sind über das Regelbeispiel des § 25
Abs. 3 Satz 2 WoBindG der nachträglichen Erteilung einer
Wohnberechtigungsbescheinigung hinaus (nur) die vom Gesetz
nicht gewollten Härten.

38

Vgl. Urteil des Senats vom
28. Januar 1997 - 14 A 4252/94 -,
Urteilsabdruck S. 14, m.w.N.

39

Unbillig - weil nicht "gewollt" - ist daher nicht eine
Härte, die bereits bei der Prüfung der Voraussetzungen für den
Erlaß eines Geldleistungsbescheides sowie im Rahmen der
Ermessensausübung berücksichtigt werden könnte. Erforderlich
ist vielmehr eine atypische Fallgestaltung, bei deren
Vorliegen es "unbillig" erscheint, von der an sich bestehenden
Berechtigung zum Erlaß eines Geldleistungsbescheides Gebrauch
zu machen. In diesem Sinne kann die Geltendmachung der
Befugnisse des § 25 Abs. 1 WoBindG u.a. im Einzelfall unbillig
sein, wenn die Behörde die deutlich überwiegende Verantwortung
für den wohnungsrechtlichen "Schaden" trägt, der Anlaß für den
Geldleistungsbescheid ist. Ein im vorstehenden Sinne
außergewöhnlicher Sachverhalt, dem nur im Rahmen einer
Billigkeitslösung Rechnung getragen werden könnte, ist
vorliegend jedoch nicht gegeben, weil, wie die vorangegangenen
Ausführungen belegen, die Klägerin als Erbin die Verantwortung
für die ungerechtfertigte Gebrauchsüberlassung trägt.

40

Letztlich ist auch keine Verwirkung der in Rede stehenden
Geldforderung nach § 25 Abs. 1 WoBindG eingetreten. Zur
Annahme einer Verwirkung reicht ein längerer Zeitraum
behördlicher Untätigkeit allein nicht aus. Vielmehr müssen
besondere Umstände hinzutreten, die bei dem
Verfügungsberechtigten, hier also dem Vater der Klägerin, das
berechtigte Vertrauen begründen konnten, daß die Behörde ihre
Rechte nicht mehr ausüben werde.

41

Vgl. Fischer-
Dieskau/Pergande/Schwen-der,
Wohnungsbaurecht, Band 3.1, § 13
WoBindG, Anmerkung 2.2.

42

Ein derartiges schutzwürdiges Vertrauen beim Vater der
Klägerin ist nicht festzustellen. Mit Schreiben vom
14. Oktober 1986 hat der Beklagte den Fehlbelegungszustand
beanstandet. Zwar hat er mit Schreiben vom 20. Februar 1987
mitgeteilt, es sei zur Zeit nicht möglich, die Angelegenheit
weiter zu verfolgen bzw. abzuwickeln. Er hat den Vater der
Klägerin jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, daß daraus
nicht zu schließen sei, daß die Sache eingestellt sei und
keine Leistungen gefordert würden. Zudem hat er ihm in seinem
eigenen Interesse eine möglichst baldige Beendigung der
Belegungsverstöße nahegelegt, um eine Leistungsforderung
zumindest für die Zukunft zeitlich zu begrenzen.

43

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die
Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus
§ 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der
Zivilprozeßordnung (ZPO).

44

Für eine Zulassung der Revision fehlt es an den
gesetzlichen Voraussetzungen, vgl. §§ 132 Abs. 3, 137
VwGO.

45