Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-06-04, Aktenzeichen 7A D 46/02.NE
ECLI:DE:OVGNRW:2003:0604.7A.D46.02NE.00

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Antragsteller wenden sich mit dem Normenkontrollantrag gegen den
Bebauungsplan 1/6 Neue Q. straße der Antragsgegnerin, der teilweise den
Bebauungsplan 1/4 neu überplant. Sie sind Eigentümer des mit einem Wohn- und
Geschäftshaus bebauten Grundstücks Flur 5, Flurstück 4327 (X. straße 56) und
des daneben liegenden unbebauten Grundstücks Flurstück 4329. Das Flurstück
4327 ist zum geringen Teil, das Flurstück 4329 ganz im Plangebiet gelegen.

3

Der Bebauungsplan 1/4 (Aufstellungsbeschluss vom 30. April 1970,
Satzungsbeschluss vom 4. November 1971) sollte u.a. die Errichtung des neuen
Amtsgerichts ermöglichen. Im Bebauungsplan wurde zudem die Neutrassierung der
Neuen Q. straße festgelegt, die erheblich verbreitert und an das Amtsgericht sowie
an das Grundstück X. straße 56 angrenzen sollte, so dass dieses Grundstück
nach Abriss der damals noch aufstehenden Gebäude X. straße 54 und 52 ein
Eckgrundstück werden sollte. Um den Bau des Amtsgerichts zu ermöglichen, kaufte
die Antragsgegnerin mit notariellem Vertrag vom 2. September 1970 von den
Rechtsvorgängern der Antragsteller eine ca. 600 qm große Teilfläche ihres
Grundstücks X. straße 56 und verpflichtete sich, innerhalb eines Jahres nach
Mitteilung des Vermessungsergebnisses eine ca. 60 qm große Restfläche, die nach
Ausbau der Neuen Q. straße zwischen der öffentlichen Verkehrsfläche und dem
Grundstück X. straße 56 verbleiben werde (nunmehr Flurstück 4329), auf deren
Verlangen an die Rechtsvorgänger der Antragsteller zu verkaufen. Im Gegenzug
verpflichteten sich die Rechtsvorgänger der Antragsteller, aus ihrem Grundstück eine
weitere Teilfläche von etwa 15 qm für Straßenzwecke an die Antragsgegnerin zu
veräußern. Nach einem Vermerk vom 19. September 1973 fand am 13. August 1973
ein Gespräch zwischen dem Direktor des Amtsgerichts, Vertretern des
Staatshochbauamtes und der Stadt T. sowie den Eigentümerinnen des
Grundstücks X. straße 56 statt, in dem letztere ihre Zustimmung zur
Grenzbebauung des Amtsgerichts von der Verwirklichung des Bebauungsplans
1/4 abhängig machten, in dem ihr Grundstück als Eckgrundstück ausgewiesen sei.
Der damalige Stadtdirektor der Antragsgegnerin erklärte, das im städtischen Besitz
befindliche Haus X. straße 54 werde kurzfristig abgerissen und damit erfolge die
vertraglich bereits vorgesehene Arrondierung des Grundstücks X. straße 56 zum
Eckgrundstück. Die Stadt werde die Verhandlungen mit dem Eigentümer der
Grundstücke X. straße 52 und Neue Q. straße 2-12 wieder aufnehmen mit dem
Ziel, die auf diesen Grundstücken befindlichen Baulichkeiten abzureißen. Auch die
neuesten Planungen der Stadt, die Neue Q. straße in die Fußgängerzone
einzubeziehen, hätten keine Veränderung der Situation ergeben, da die öffentliche
Fläche (Straßenfläche) in voller Breite erhalten bleiben solle. Der Vermerk wurde
jedenfalls der Miteigentümerin des Grundstücks X. straße 56 Frau G. mit
einem Anschreiben vom gleichen Tage übersandt, in dem darauf hingewiesen
wurde, dass das Grundstück X. straße 56 im Bebauungsplan 1/4 als
Eckgrundstück ausgewiesen sei. Der damalige Direktor des Amtsgerichts führte in
einem Schreiben vom 13. April 1978 an Frau G. aus, Voraussetzung für die
Zustimmung zur Grenzbebauung sei nach dem Vermerk allein die Zusicherung der
Stadtverwaltung gewesen, dass der Bebauungsplan 1/4 verwirklicht und "ihr"
Grundstück Eckgrundstück werde. Mit notariellem Vertrag vom 20. Mai 1977
erwarben die Rechtsvorgänger der Antragsteller die bereits im Vertrag vom
2. September 1970 angesprochene Fläche von 60 qm von der Antragsgegnerin und
verkauften dieser die für Straßenzwecke benötigte Fläche von 15 qm.

4

Der Bebauungsplan 1/4 wurde in dem hier interessierenden Bereich insoweit
umgesetzt, als die vorhandene Bebauung X. straße 54 und 52 sowie Neue
Q. straße 2-12 abgerissen wurde. Dagegen erfolgte der vorgesehene Ausbau der
Neuen Q. straße nicht. Ebensowenig wurde die im Bebauungplan festgesetzte
Bebaubarkeit des (neuen) Eckgrundstücks der Antragsteller bis an die entlang der
Verkehrsflächen der X. straße /Neue Q. straße ausgewiesene Baulinie
ausgenutzt.

5

Das Plangebiet des Bebauungsplans 1/6 umfasst im Wesentlichen den
F. platz einschließlich der Bebauung bis zum Bahnsteig und des vor dem
F. platz liegenden Abschnitts der X. straße sowie in Richtung Nordosten die
Neue Q. straße bis zur U. straße einschließlich der nordwestlich gelegenen
Flächen bis zur Bebauung X. straße 56/Amtsgericht. Ferner sind drei ingesamt ca.
25 bis 30 m tiefe Grundstücke östlich der Neuen Q. straße zwischen N. und
U. straße in das Plangebiet einbezogen.

6

Der Bebauungsplan setzt vier Kerngebiete fest. Das MK 1 liegt im
Einmündungsbereich der Neuen Q. straße in die X. straße den Grundstücken
der Antragsteller und des Amtsgerichts zur Neuen Q. straße hin vorgelagert. Das
MK 2 erfasst die Grundstücke zwischen N. und U. straße . Die
Kerngebiete MK 3 und MK 4 begrenzen den F. platz an seiner südwestlichen und
nordwestlichen Seite. Der F. platz ist als Fußgängerbereich, die übrigen
öffentlichen Verkehrsflächen sind als verkehrsberuhigte Zonen ausgewiesen. Die
Fläche zwischen dem Kerngebiet MK 1 und der bebauten Fläche des Grundstücks
X. straße 56 und des Amtsgerichts ist als private Grünfläche festgesetzt. Die GRZ
beträgt für die Kerngebiete zwischen 0,7 und 1,0. In allen Baugebieten ist
geschlossene Bauweise vorgeschrieben. Hinsichtlich des MK 1 sind im
südwestlichen Teil vier Vollgeschosse zwingend, im Übrigen eine bis zu
dreigeschossige Bebauung, für das MK 2 zwei bis vier Vollgeschosse, für das MK 3
ein Vollgeschoss sowie für das MK 4 maximal vier Vollgeschosse festgesetzt. Die
Baufenster sind überwiegend durch Baugrenzen, teilweise durch Baulinien
begrenzt.

7

Nach den textlichen Festsetzungen sind Einzelhandelsbetriebe mit Sortimenten
von sexuellem Charakter, bestimmte Unterarten von Vergnügungsstätten sowie
Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen nicht zulässig.
Weiter enthalten die textlichen Festsetzungen Vorgaben hinsichtlich der Wandhöhen.
Im MK 1 ist ein Staffelgeschoss über dem vierten Vollgeschoss zulässig, wobei ein
Zurücktreten von den Baulinien ausnahmsweise zulässig ist. In einer im Bereich der
Verkehrsfläche festgesetzten Fläche für Anpflanzungen sind zehn schmalkronige
Laubbäume zu pflanzen, Flachdachflächen sind extensiv zu begrünen. Im MK 1 und
MK 3 ist die Herstellung von Stellplätzen nicht zulässig, im MK 4 sind oberirdische
Stellplätze nicht zulässig. Ferner enthält der Bebauungsplan Hinweise zur
Kampfmittelbelastung und zu Altlasten.

8

Das Aufstellungsverfahren nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf: Der
Planungsausschuss fasste am 10. Mai 1999 einen Aufstellungsbeschluss zum
Bebauungsplan, der im Wesentlichen lediglich das MK 1-Gebiet umfasste, in dem ein
Geschäftshaus ("Medienhaus") vorgesehen war. Eine frühzeitige Bürgerbeteiligung
wurde am 2. November 1999 durchgeführt. Am 14. November 2000 hob der
Planungsausschuss den Aufstellungsbeschluss vom 10. Mai 1999 auf und fasste
einen erneuten Aufstellungsbeschluss für das nunmehrige Plangebiet. Am 17. Mai
2001 beschloss der Planungsausschuss die Offenlage des Planentwurfs, die nach
Bekanntmachung vom 19. Dezember 2001 in der Zeit vom 2. Januar bis zum
1. Februar 2002 erfolgte. Mit Schreiben vom 18. Mai und 3. Dezember 2001 wurden
Träger öffentlicher Belange beteiligt. Mehrere Bürger, darunter die Antragsteller,
regten Änderungen an. Die Antragsteller beantragten, den bisher bebauungsfreien
Bereich der Neuen Q. straße von jeglicher Bebauung frei zu halten. Zur
Begründung führten sie aus, ihr Geschäfts- und Wohnhaus X. straße 56 sei als
Eckgrundstück konzipiert und ausgeführt. Die Gestaltung des Hauses sei auf
Verlangen und in Abstimmung mit der Stadt T. erfolgt. Mit diesem früheren
Verhalten setze sich die Stadt in Widerspruch, wenn sie nunmehr einen
Gebäudekomplex in diesem Bereich konzipiere, durch den das Gebäude
X. straße 56 die Qualität eines Eckgrundstücks und die geschäftsmäßige
Anbindung an die Neue Q. straße verliere. Das Grundstück werde in Richtung auf
die Neue Q. straße zum Hinterhof des neuen Gebäudekomplexes. Die bisherige
Bebaubarkeit des unbebauten Teils des Grundstücks X. straße 56 werde
beseitigt. Die Stadt habe das bisher baufreie Grundstück im Jahre 2001 verkauft.
Damit stehe nicht der nach dem Gesetz verlangte Gesichtspunkt der städtebaulichen
Entwicklung und Ordnung im Vordergrund der Planung, sondern das finanzielle
Interesse der Stadt, eine bisher dem Gemeinbedarf gewidmete Fläche fiskalisch
verwerten zu können. Durch den Kaufvertrag sei eine Selbstbindung der Stadt
T. eingetreten, eine unabhängige Abwägung der öffentlichen und privaten
Belange sei nicht mehr möglich. Der Bebauungsplan berücksichtige nicht die
Gestaltung des Ortsbildes. Er enthalte in Bezug auf die Gebäudekomplexe kein
einheitliches Konzept, sondern drei Insellösungen, denen kein städtebauliches
Gesamtkonzept zugrunde liege. Kern des bisherigen Konzepts, wie es sich auch im
Flächennutzungs- und im Bebauungsplan 1/4 niedergeschlagen habe, sei eine
großzügige und einladende Gestaltung des Bereichs zwischen dem Bahnhof und der
Kreissparkasse als Entree für die mit Zug oder Bus ankommenden Reisenden.
Diesem Konzept sei bei der Errichtung des Amtsgerichts Rechnung getragen
worden. Entsprechend habe die Antragsgegnerin in den vergangenen Jahrzehnten
die früher entlang der X. straße in der jetzigen Einmündung der Neuen Q. straße
stehenden Gebäude mit finanziellem Aufwand erworben und abreißen lassen. Auch
einzelne Träger öffentlicher Belange gaben Anregungen und Hinweise.

9

In seiner Sitzung vom 20. März 2002 beschloss der Rat der Antragsgegnerin
über die eingegangenen Anregungen. Er fasste sodann den Satzungsbeschluss und
erklärte sich mit der zum Satzungsbeschluss vorliegenden Begründung
einverstanden. Der Satzungsbeschluss wurde am 27. März 2002 bekannt gemacht.
Eine erneute Bekanntmachung ist während des anhängigen
Normenkontrollverfahrens am 14. Mai 2003 erfolgt.

10

Zur Begründung ihres am 8. Mai 2002 eingegangenen Normenkontrollantrages
wiederholen und vertiefen die Antragsteller ihr bisheriges Vorbringen im
Planaufstellungsverfahren und tragen ergänzend vor:

11

Die Antragsgegnerin habe in vielfacher Weise gegen das Gebot der gerechten
Abwägung nach § 1 Abs. 6 BauGB verstoßen. Ihr - der Antragsteller - Interesse an
der Beibehaltung und Realisierung der im Vorgängerbebauungsplan Nr. 1/4
festgesetzten Planung sei nicht, jedenfalls nicht hinreichend, berücksichtigt worden.
Ihr Interesse habe weder in der Begründung des Bebauungsplans noch im
Satzungsbeschluss irgendeine Erwähnung gefunden. In der Auseinandersetzung mit
ihren Einwendungen habe sich der Rat der Antragsgegnerin mit dem Belang des
Vertrauens in eine rechtskräftige gemeindliche Bauleitplanung nicht
auseinandergesetzt. Diese Vertrauensposition sei durch das Ergebnis der
Besprechung vom 13. August 1973 verstärkt worden, in der die Eigentümer des
Hauses X. straße 56 ihre Zustimmung zur Grenzbebauung des Amtsgerichts
gegeben hätten. Insoweit habe Konsens zwischen den Teilnehmern der
Besprechung darüber bestanden, dass die Zustimmung die Verwirklichung des
Bebauungsplans Nr. 1/4 und des Charakters des Grundstücks X. straße 56 als
Eckhaus voraussetze. Auch die Kaufverträge vom 2. September 1970 und vom
20. Mai 1977, das Schreiben des Direktors des Amtsgerichts vom 13. April 1978
sowie das Anschreiben zum Vermerk vom 19. September 1973 bestätigten die
Verpflichtung der Antragsgegnerin, für die Eckgrundstückssituation des Gebäudes
X. straße 56 zu sorgen. Abwägungsfehlerhaft sei darüber hinaus die Behandlung
der verkehrlichen Belange durch den Bebauungsplan, der in massiver Weise in die
Straßenführung an dieser zentralen Lage der Kreisstadt T. eingreife. Vom
Straßen- und Verkehrskonzept des Vorgängerbebauungsplans bleibe nichts mehr
übrig. Die Zugangssituation des Grundstücks X. straße 56 und die der Nachbarn
werde völlig verändert. Die Voraussetzungen für eine Einziehung der Straße nach
dem Straßen- und Wegegesetz des Landes lägen nicht vor. Unerfindlich sei, wie die
Festsetzung für das MK 4 angesichts der festgesetzten Baugrenze auf einer Breite
von nur 3 m umgesetzt werden solle. Einigen Trägern öffentlicher Belange habe die
Antragsgegnerin keine Mitteilung nach § 3 BauGB gemacht und diese auch nicht im
Satzungsbeschluss oder in der Begründung des Bebauungsplans erwähnt. Einige
Anregungen und Einwendungen von Trägern öffentlicher Belange seien zwar
beschieden worden, jedoch nicht oder nicht adäquat berücksichtigt worden.

12

Darüber hinaus lasse die Planurkunde die rechtlich gebotene Bestimmtheit
vermissen. Zwischen dem MK 1 und dem südöstlich der Neuen Q. straße
gelegenen Gebäude der VR-Bank sei zeichnerisch eine "Fläche zum Anpflanzen von
Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen" festgesetzt worden.
Diesbezüglich bestimme die textliche Festsetzung Nr. 4.1: "In der Fläche für
Anpflanzungen sind 10 schmalkronige Laubbäume (Hochstamm) zu pflanzen".
Zeichnerische Darstellung und textliche Festsetzung erweckten den Eindruck einer
verbindlichen Festsetzung durch den Bebauungsplan. Die Beschlussfassung
hinsichtlich der vorgebrachten Anregungen und Hinweise Träger öffentlicher Belange
und insbesondere der VR-Bank zeige dagegen eine Diskrepanz zwischen
Planurkunde und Planabsicht auf, als der Rat negiert habe, für diese Fläche
überhaupt irgendwelche konkreten Festsetzungen der einzelnen Nutzungen treffen
zu wollen. Insoweit habe der Rat ausgeführt, für die verkehrsberuhigte Fläche der
Neuen Q. straße sei keine Gestaltung (Bäume, Fahrstreifen, Gehweg)
festgesetzt.

13

Die Festsetzung des Ausschlusses bestimmter Nutzungen sei nichtig, weil dann,
wenn - wie hier - bestehende Anlagen auf den Bestandschutz gesetzt werden sollten,
grundsätzlich stets zu prüfen sei, ob eine Sicherung der überplanten Anlage über § 1
Abs. 10 BauNVO möglich sei. Der Ausschluss von Tankstellen sei nicht begründet
worden, so dass die städtebauliche Rechtfertigung fehle.

14

Schließlich beständen erhebliche Zweifel an der Erforderlichkeit des
Bebauungsplans für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung. Es sei kein
alltäglicher Vorgang, dass eine Stadt eine beträchtliche Teilfläche einer zuvor
planerisch ausdrücklich festgesetzten und von ihrer Verkehrsbedeutung her
zentralen Straße an Private verkaufe und diese bauplanungsrechtlich als
wirtschaftlich lukratives MK-Gebiet ausweise. Es liege nahe, dass dann keine
städtebauliche Erforderlichkeit des Planes bestehe, sondern dieser in Wahrheit eine
privatnützige Zielsetzung verfolge.

15

Die Antragsteller beantragen,

16

den Bebauungsplan Nr. 1/6 der Antragsgegnerin
für nichtig zu erklären.

17

Die Antragsgegnerin beantragt,

18

den Normenkontrollantrag abzulehnen.

19

Einen Antrag, den Bebauungsplan bis zur Entscheidung über den
Normenkontrollantrag außer Vollzug zu setzen, haben die Antragsteller
zurückgenommen, nachdem sie im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes erfolglos
versucht haben, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen die das MK 1-
Gebiet betreffende Baugenehmigung anzuordnen (VG Köln, Beschluss vom
8. November 2002 - 8 L 1734/02 -; OVG NRW, Beschluss vom 20. Januar 2003 - 7 B
2501/02 -).

20

Die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes ergeben sich aus der
Gerichtsakte, den Verfahrensakten 7a B 2569/02.NE und 7 B 2501/02 sowie den von
der Antragsgegnerin eingereichten Verwaltungsvorgängen und Plänen; hierauf wird
Bezug genommen.

21

Entscheidungsgründe:

22

Im Einverständnis mit den Beteiligten entscheidet der Senat ohne (erneute)
mündliche Verhandlung (§ 101 Abs. 2 VwGO).

23

Der zulässige Antrag ist nicht begründet.

24

Die Zulässigkeit des Normenkontrollantrags, mit dem sich die Antragsteller gegen
die - teilweise - Überplanung ihres Grundeigentums und die Verletzung des Rechts
auf Abwägung ihrer Belange berufen, begegnet keinen Bedenken; solche werden
von der Antragsgegnerin auch nicht geltend gemacht.

25

Der Antrag ist jedoch nicht begründet.

26

Der angegriffene Bebauungsplan leidet nicht an beachtlichen Form- oder
Verfahrensmängeln. Form- oder Verfahrensmängel des Bebauungsplans Nr. 1/6, die
auch ohne Rüge beachtlich sind, liegen nicht vor. Die Rüge, die Antragsgegnerin
habe einigen Trägern öffentlicher Belange des Ergebnis der Prüfung ihrer
Anregungen nicht gemäß § 3 Abs. 2 Satz 4 2. Halbsatz BauGB mitgeteilt, geht fehl,
denn die genannte Rechtsvorschrift betrifft die Beteiligung der Bürger, nicht die von
Trägern öffentlicher Belange. § 4 BauGB fordert eine Mitteilung über das Ergebnis
der Prüfung der Stellungnahmen von Trägern öffentlicher Belange gerade nicht. Die
von den Antragstellern erwähnten Stellungnahmen der Flughafen L. /C. GmbH,
der T. und der S. gaben darüber hinaus auch keinen Anlass für die Annahme,
dass diese Träger öffentlicher Belange eine Antwort auf die lediglich Hinweise
enthaltenden Stellungnahmen erwarteten.

27

Der Bebauungsplan 1/6 der Antragsgegnerin ist städtebaulich gerechtfertigt im
Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB.

28

Was im Sinne dieser Vorschrift erforderlich ist, bestimmt sich nach der jeweiligen
planerischen Konzeption der Gemeinde. Welche städtebaulichen Ziele sie sich setzt,
liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die
Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen
entspricht. Mit Rücksicht auf die planerische Gestaltungsfreiheit und die
entsprechend verminderte Dichte der Ansatzpunkte für eine gerichtliche Kontrolle
begründet das Merkmal der Erforderlichkeit eine praktisch nur bei groben und
einigermaßen offensichtlichen Missgriffen wirksame Schranke der
Planungshoheit.

29

So ausdrücklich: BVerwG, Urteil vom 3. Juni
1971 - IV C 64.70 -, BRS 24 Nr. 1 (Seite 4
oben).

30

Gemessen hieran unterliegt die städtebauliche Rechtfertigung keinem Zweifel.
Die Antragsgegnerin will mit dem Bebauungsplan den Vorplatz des neuen
ICE-Bahnhofs T. mit seinen platzgestaltenden Gebäuden sowie den zum
Marktplatz führenden Teil der Neuen Q. straße als Eingangsbereich zur Innenstadt
neu gestalten und hochwertigen Nutzungen vorbehalten. Dass die Antragsgegnerin
von den früheren Vorstellungen, wie sie im Bebauungsplan 1/4 ihren Niederschlag
gefunden haben, nämlich großzügige Verkehrsflächen im Sinne einer autogerechten
Stadt auszuweisen, abgerückt ist und nunmehr eine qualitativ hochwertige
Verdichtung der Bebauung auf dem Wege in die Innenstadt anstrebt, steht in ihrem
planerischen Ermessen. Einen Anspruch auf Beibehaltung einer bisherigen
Plankonzeption und bestehender Bebauungspläne gibt es auch für Eigentümer von
im Planbereich gelegenen Grundstücken und für angrenzende
Grundstückseigentümer nicht.

31

Der städtebaulichen Erforderlichkeit steht auch nicht entgegen, dass die
Antragsgegnerin das Grundstück für das im MK 1-Gebiet genehmigte Hotelgebäude
bereits im Jahre 2001 an die Bauherren verkauft hat. Allerdings kann es an der
städtebaulichen Erforderlichkeit fehlen, wenn eine Planung nur im privaten Interesse
eines bestimmten Grundstückseigentümers erfolgt, um diesem einen wirtschaftlichen
Vorteil zu ermöglichen.

32

Vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969
- IV C 105.66 -, BRS 22 Nr. 4; Beschluss vom
24. August 1993 - 4 NB 12.93 -, BRS 55 Nr. 119;
Beschluss vom 8. Januar 2002 - 4 BN 61/01 -, ZfBR
2002, 583.

33

Es kann jedoch keine Rede davon sein, dass es der Antragsgegnerin lediglich im
Interesse eines Hotelbetreibers darum ging, den Bebauungsplan aufzustellen.
Vielmehr stand im Vordergrund der bereits im Jahre 1999 in Angriff genommenen
Planung, eine städtebauliche Empfangszone mit hochwertiger Nutzung als
Verbindung zur Innenstadt zu schaffen. Die Antragsgegnerin verkaufte das
Grundstück nicht, um privaten Investoren einen wirtschaftlichen Vorteil zu
ermöglichen, sondern um eine Realisierung ihrer städtebaulichen Konzeption zu
fördern, wie sie dem Aufstellungsbeschluss zugrunde lag. Auch das fiskalische
Verwertungsinteresse ändert nichts an der Rechtfertigung der Planung. Die
Antragsgegnerin verfolgte ihre Planung wegen der Neugestaltung des ICE-
Bahnhofsumfeldes nicht deshalb, weil sie im Plangebiet ein verwertbares Grundstück
besaß.

34

Schließlich ist der Hinweis der Antragsteller, der Bebauungsplan stelle einen sog.
Briefmarkenplan mit Insellösungen dar, schon deshalb verfehlt, weil der Plan ein in
sich geschlossenes, zusammenhängendes Gebiet erfasst; denn zu den einzelnen
festgesetzten Kerngebietsflächen treten auch die festgesetzten Verkehrsflächen und
die festgesetzte Grünfläche, die insoweit insgesamt ein - wenn auch räumlich
begrenztes - Gesamtkonzept ergeben.

35

Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind hinreichend bestimmt und von
einschlägigen Ermächtigungsgrundlagen getragen. Der von den Antragstellern
behauptete Widerspruch zwischen der zeichnerischen und der textlichen
Festsetzung 4.1 besteht nicht. Die zeichnerische Darstellung der Fläche zum
Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ist eindeutig.
Ebenso eindeutig ist die textliche Festsetzung, dass in dieser Fläche 10
schmalkronige Laubbäume zu pflanzen sind. Der genaue Standort derartiger Bäume
kann einer Ausführungsplanung vorbehalten bleiben. Etwaige unglückliche
Formulierungen in den Stellungnahmen zu einzelnen Anregungen ändern an der
Eindeutigkeit nichts.

36

Der Ausschluss bestimmter, an sich in Kerngebieten zulässiger Nutzungen findet
seine Ermächtigungsgrundlage in § 1 Abs. 5 iVm Abs. 9 BauNVO. Die städtebauliche
Rechtfertigung für den Ausschluss von Tankstellen im Zusammenhang mit
Parkhäusern und Großgaragen sowie Einzelhandelsbetrieben mit Sortimenten von
sexuellem Charakter sowie einigen sonstigen Unterarten von Vergnügungsstätten
ergibt sich aus der Begründung des Bebauungsplans, wonach die im Plangebiet
möglichen Nutzungen der städtebaulichen "Empfangszone" eine hochwertige
Prägung ausweisen sollen.

37

Der Bebauungsplan genügt dem Abwägungsgebot in § 1 Abs. 6 BauGB.

38

Das Gebot, die öffentlichen und privaten Belange untereinander und
gegeneinander gerecht abzuwägen, wird zunächst dann verletzt, wenn eine
sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist ferner dann verletzt, wenn
in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie
eingestellt werden muss. Schließlich liegt eine solche Verletzung auch dann vor,
wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich
zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen
wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht.
Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungsgebot jedoch genügt,
wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im Widerstreit verschiedener Belange
für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung
des anderen Belangs entscheidet.

39

Die Antragsteller werfen der Antragsgegnerin vor, sie habe die Situation ihres
Wohn- und Geschäftshauses X. straße 56 als Eckgrundstück nicht, jedenfalls
nicht hinreichend berücksichtigt. Kern ihres Vorwurfs ist insbesondere, die
Antragsgegnerin habe nicht berücksichtigt, dass sie sich Anfang der 70er Jahre
verpflichtet habe, die Eckgrundstückssituation des Hauses herzustellen und sie
verpflichtet sei, diese Situation zu erhalten, solange der Grenzanbau des
Amtsgerichts bestehe.

40

Mit diesem Vortrag, den die Antragsteller erstmals im gerichtlichen Verfahren
vorgebracht haben, können sie nicht durchdringen.

41

Zum notwendigen Abwägungsmaterial gehören alle (privaten) Belange, die "nach
Lage der Dinge" in die Abwägung eingestellt werden müssen. Generell gilt, dass das
notwendige Abwägungsmaterial einer planerischen Abwägung tendenziell eher weit
als eng abgegrenzt werden muss.

42

BVerwG, Beschluss vom 9. November 1979
- 4 N 1.78 u.a. -, BRS 35 Nr. 24 (Seite 72).

43

Dennoch unterliegt es keinem Zweifel, dass das notwendige Abwägungsmaterial
ungeachtet dieser Tendenz zur Ausweitung sachgerechter Beschränkung bedarf.
Der Planer kann nicht "alles" berücksichtigen müssen. Eine Forderung, die darauf
hinaus liefe, wäre offensichtlich nicht erfüllbar und damit lebensfremd.

44

BVerwG, Beschluss vom 9. November 1979,
a.a.O.

45

Die Abwägungsbeachtlichkeit beschränkt sich vor allem auf solche
Betroffenheiten, die für die planende Stelle bei der Entscheidung über den Plan als
abwägungsbeachtlich erkennbar sind. Was die planende Stelle nicht "sieht", und was
sie nach den gegebenen Umständen auch nicht zu "sehen" braucht, kann von ihr bei
der Abwägung nicht berücksichtigt werden und braucht von ihr auch nicht
berücksichtigt zu werden.

46

BVerwG, Beschluss vom 9. November 1979,
a.a.O.

47

Insoweit ist die Gemeinde bei der Bauleitplanung auf die Mitwirkung der
betroffenen Privaten angewiesen. Die Bürgerbeteiligung nach § 3 BauGB hat nicht
zuletzt die Aufgabe, der planenden Stelle Interessenbetroffenheiten sichtbar zu
machen. Hat es ein Betroffener unterlassen, seine Betroffenheit im Zuge der
Bürgerbeteiligung vorzutragen, ist die Betroffenheit abwägungsbeachtlich nur dann,
wenn sich der planenden Stelle die Tatsache dieser Betroffenheit aufdrängen
musste. Für die Abwägungsbeachtlichkeit eines Interesses kommt es in zeitlicher
Hinsicht grundsätzlich auf die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der
Beschlussfassung über den Bauleitplan an.

48

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. November 1979,
a.a.O.

49

Hiervon ausgehend sind die von den Antragstellern erstmals im gerichtlichen
Verfahren vorgetragenen Vorgänge nicht abwägungsbeachtlich. Der Kaufvertrag von
1970 und das Gespräch vom 13. August 1973 lagen zum Zeitpunkt des
Satzungsbeschlusses und auch schon zu Beginn des Planungsverfahrens über
25 Jahre zurück. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass auch nur ein
Entscheidungsträger der Verwaltung oder gar ein Ratsmitglied von diesen
Vorgängen noch etwas wusste. Selbst den Antragstellern als unmittelbar Betroffenen
waren die Vorgänge nicht bekannt. Gleiches gilt für den Vertrag vom 20. Mai 1977,
der nach seinem Inhalt ein eher unbedeutendes Geschäft betrifft. Das Schreiben des
Direktors des Amtsgerichts ist ausschließlich an eine frühere Miteigentümerin des
Grundstücks X. straße 56 gerichtet.

50

Die Antragsgegnerin musste im Planaufstellungsverfahren auch nicht ohne jeden
Anlass bei ihr vorhandene Akten auf evtl. relevante Abwägungsbelange durchsehen.
Eine effektiv arbeitende Verwaltung kann es nicht leisten, in jedem Planverfahren
sämtliche vorhandenen Akten der im Planbereich gelegenen und der angrenzenden
Grundstücke auf möglicherweise erhebliches Abwägungsmaterial durchzuforsten. Es
ist gerade Aufgabe der betroffenen Bürger, ihre Interessen gegenüber der Gemeinde
zu äußern und auf ihre Position untermauernde Vorgänge aufmerksam zu
machen.

51

Abgesehen davon wäre der Rat der Antragsgegnerin auch bei Kenntnis der von
den Antragstellern nunmehr vorgelegten Unterlagen nicht an der Neuplanung
gehindert gewesen. Es gibt kein gesetzlich geschütztes Vertrauen in den
unveränderten Fortbestand einer bestehenden Planung. Für eine Neuplanung und
für eine Planänderung gelten dieselben Regeln wie für die erstmalige Aufstellung
eines Bebauungsplans (§ 2 Abs. 4 BauGB). Damit gilt das allgemeine
Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 BauGB auch für eine Neuplanung und für eine
Planänderung. Welche Bedeutung das Interesse an der Beibehaltung des bisherigen
Zustandes innerhalb der Abwägung besitzt, hängt immer von der jeweiligen Situation
ab, die die Gemeinde vorfindet. Einen generellen Vorrang gegenüber anderen
Belange besitzt das Interesse der Planbetroffenen an der Beibehaltung der
bisherigen Planung nicht, weil bei der Planung alle in Betracht kommenden privaten
und öffentlichen Belange prinzipiell gleichgewichtig sein können; welcher Belang sich
in einer konkreten Planung durchsetzt, richtet sich nach den Umständen des
Falles.

52

Auch bei Kenntnis der Vorgänge aus den 70er Jahren wären diese für den Rat
nicht abwägungserheblich gewesen. Die im Bebauungsplan 1/4 vorgesehene
Bebauung des Eckgrundstücks X. straße /Neue Q. straße ist von den
Antragstellern bzw. von ihren Rechtsvorgängern nicht verwirklicht worden. Ein
Großteil dessen, was Gegenstand des Bebauungsplans 1/4 in dem hier
interessierenden Bereich und der darauf bezogenen Besprechungen,
möglicherweise sogar Abmachungen war, ist von beiden Seiten nicht umgesetzt
worden. Weder ist die Neue Q. straße entsprechend der vorgesehenen
Trassenführung ausgebaut worden noch haben die Antragsteller die im
Bebauungsplan vorgesehene Grundstückssituation hergestellt. Allerdings haben die
Rechtsvorgänger der Antragsteller ihre Zustimmung zur Grenzbebauung des
Amtsgerichts davon abhängig gemacht, dass in Verwirklichung des Bebauungsplans
1/4 ihr Grundstück Eckgrundstück wurde. Die Antragsgegnerin ist dem
nachgekommen; sie hat durch den Abriss der dies verhindernden Bausubstanz die
Möglichkeit geschaffen, dass die Antragsteller bzw. ihre Rechtsvorgänger ihr
Grundstück entsprechend dem Bebauungsplan ausnutzten. Dies haben sie jedoch
nicht getan. Eine dauerhafte Verpflichtung, auch noch Jahrzehnte später eine im
Bebauungsplan gar nicht vorgesehene Eckgrundstückssituation des Hauses
X. straße 56 in ihrer seinerzeit bestehenden, bis heute unveränderten baulichen
Ausgestaltung beizubehalten, entstand für die Antragsgegnerin aufgrund der
Besprechungen und Abreden nicht. Sie konnte mit der Neuplanung auf veränderte
Auffassungen - Abkehr von der autogerechten Stadt - und auf die Chancen, die sich
ihr durch die Ausweisung als ICE-Haltepunkt boten, reagieren.

53

Im übrigen hat der Rat der Antragsgegnerin die Betroffenheit der Antragsteller
hinsichtlich des Verlustes der Eckgrundstückssituation ihres Hauses gesehen und
fehlerfrei abgewogen. Er hat die Architektur des im Jahre 1899 errichteten Gebäudes
und seine Sichtbeziehung zur Neuen Q. straße gewürdigt. Seine Einschätzung, die
derzeit tatsächliche vorhandene Situation als Eckgebäude - bezogen auf den
viergeschossigen Hauptbau - werde durch eine im Bebauungsplan platzgestalterisch
wirksame Raumkante - der markante Eckturm ist wegen der hier zurückgesetzten
Lage des MK 1-Gebietes weiterhin optisch dominant - nur unwesentlich beeinflusst,
trifft ebenso zu wie die Einschätzung vertretbar ist, dass die künftige
Hauptsichtbeziehung vom Eingangsbereich des neuen ICE-Bahnhofs aus das Haus
X. straße 56 in seiner Wirkung erheblich aufwertet. Hinsichtlich der Einschränkung
der bisherigen Bebaubarkeit des Grundstücks X. straße 56 hat sich der Rat der
Antragsgegnerin abwägungsfehlerfrei dafür entscheiden, dem allgemeinen
Planungsinteresse an einer städtebaulich stimmigen Platzrandgestaltung, der
Erhaltung und Schaffung der für das Stadtbild wichtigen Blickbeziehungen sowie der
guten Anbindung der Geschäftslagen ein höheres Gewicht beizumessen als der
bisherigen - nie ausgenutzten - Bebaubarkeit der Fläche.

54

Auch im Übrigen sind Abwägungsfehler nicht erkennbar. Anhaltspunkte dafür,
dass der Rat der Antragsgegnerin sich durch den Verkauf des Grundstücks an die
Bauherren des Hotelgebäudes seiner Planungsfreiheit begeben hat, sind nicht
ersichtlich. Der Senat verkennt zwar nicht, dass der Verkauf eines derartig
hochwertigen Grundstücks ein gewichtiges Argument für die Weiterführung einer
Planung ist. Damit ist aber keine unzulässige Vorentscheidung getroffen worden. Das
Bundesverwaltungsgericht hat zu einem vergleichbaren Fall ausgeführt:
"Es kann ernstlich keine Meinungsverschiedenheit darüber geben, dass
insbesondere bei Projekten einer bestimmten Größenordnung häufig nicht alle
Entscheidungen - im Sinne einer Erhaltung voller planerischer Freiheit - bis zur
abschließenden Abwägung zurückgestellt werden können. Je umfangreicher und je
komplizierter ein planerisches Vorhaben ist oder wird, um so mehr kommt es nach
aller Erfahrung zu einer notwendigen Wechselwirkung zwischen der planerischen
Festsetzung und ihrer konkreten Verwirklichung. Das führt - in diesem oder jenem
Stadium, innerhalb oder außerhalb des eigentlichen Planverfahrens - zu mehr oder
weniger endgültigen Festlegungen, die eine entsprechende Schmälerung des
abschließenden Abwägungsvorganges bewirken und auch bewirken sollen. Dem
Planverfahren vorgeschaltete Besprechungen, Abstimmungen, Zusagen, Verträge
u.a.m. können geradezu unerläßlich sein, um überhaupt sachgerecht planen und
eine angemessene, effektive Realisierung dieser Planung gewährleisten zu können.
Das alles pauschal als gesetzwidrig abtun zu wollen, ginge an der Realität der
Planungsvorgänge vorbei. In diesem Sinne hat der Senat schon in seinem Urteil vom
6. Juni 1973 - IV C 22.72 -, Buchholz 406.11 § 1 BBauG Nr. 7 Seite 21,
ausgesprochen, dass eine Bauleitplanung nicht ohne weiteres deshalb fehlerhaft ist,
weil hier ein (Folgekosten-)Vertrag vorausgegangen ist und sich das auf die den Plan
tragende Abwägung ausgewirkt hat. Auf der anderen Seite kann allerdings ebenso
wenig einem Zweifel unterliegen, dass vorgegebene Bindungen mit der durch sie
verursachten Verkürzung des abschließenden Abwägungsvorganges dem Sinn des
nach § 2 Abs. 6 Satz 2 BBauG gebotenen Anregungsverfahren widersprechen. Je
stärker und umfassender die durch Vorentscheidungen getroffenen Bindungen sind,
um so mehr droht dem Anregungsverfahren die Gefahr, zu einer funktionslosen
Förmlichkeit zu werden. ... Die Annahme, dass ... rechtliche Bindungen einen
grundsätzlich gewichtigeren Bindungsgrad erreichen, erweist sich bei näherer
Betrachtung schon deshalb als verfehlt, weil auch rechtliche Bindungen wahrhaft
unüberwindlich nicht zu sein pflegen; insbesondere Bindungen, die auf Verträge
zurückgehen, werden sich in aller Regel durch die Bereitschaft zur Leistung von
Schadensersatz kompensieren lassen."

55

Vgl. BVerwG, Urteil vom 5. Juli 1974 - IV C
50.72 -, BRS 28 Nr. 4 (Seite 26 f.) und Beschluss
vom 15. April 1988 - 4 N 4.87 -, BRS 48 Nr. 21 (S.
67).

56

Hier kann nicht davon ausgegangen werden, und die Antragsteller haben auch
keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorgetragen, dass der Rat der Antragsgegnerin
sich durch den Kaufvertrag derart gebunden gesehen hat, dass er nunmehr die
begonnene Planung in jedem Fall "durchziehen" musste. Es ist vielmehr davon
auszugehen, dass gerade die Planung für ein derart städtebaulich exponiertes
Grundstück noch geändert oder aufgegeben wird, wenn sich im Laufe des
Verfahrens andere städtebauliche Vorstellungen durchsetzen oder Widerstände
auftreten, die nicht oder nur schwer überwindbar erscheinen.

57

Hinsichtlich des behaupteten Verstosses gegen die Vorschriften des Straßen-
und Wegegesetzes des Landes bezüglich der Einziehung einer Straße hat die
Antragsgegnerin im Verfahren - 7a B 2569/02.NE - zutreffend vorgetragen, dass die
bestehende Straßenführung der Neuen Q. straße im wesentlichen erhalten bleibt
und eine Einziehung durch den vorliegenden Bebauungsplan nicht stattfindet.
Mangels wesentlicher Verschmälerung der bestehenden Straßensituation konnte die
Antragsgegnerin auch von der Einholung eines Verkehrsgutachtens absehen, zumal
sie eine deutliche Verringerung des bisherigen Durchgangsverkehrs erwartete.

58

Die geringe Breite der im MK 4-Gebiet festgesetzten Baugrenze von nur 3 m hat
die Antragsgegnerin plausibel damit erklärt, dass das geplante Gebäude in den
Bereich eines anderen Bebauungsplans hineinreicht, für den bereits ein
Aufstellungsbeschluss gefasst worden ist.

59

Die Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange, die sich mit der
Befahrbarkeit des Plangebiets mit Bussen beschäftigen, sind vom Rat der
Antragsgegnerin in seiner Abwägung hinreichend berücksichtigt worden. Angesichts
der im Kern identischen Stellungnahmen ist nicht zu beanstanden, dass der Rat der
Antragsgegnerin die Stellungnahmen mittels Verwendung gleicher Textbausteine
beschieden hat. Er durfte auch auf die konkrete Ausbauplanung zu einem späteren
Zeitpunkt verweisen.

60

Schließlich hat sich der Rat der Antragsgegnerin abwägungsfehlerfrei dafür
entschieden, Einzelhandelsbetriebe mit Sortimenten von sexuellem Charakter,
bestimmte Unterarten von Vergnügungsstätten und Tankstellen im Zusammenhang
mit Parkhäusern und Großgaragen auszuschließen. Insoweit kann auf die obigen
Darlegungen zur städtebaulichen Erforderlichkeit dieser Festsetzungen verwiesen
werden, die auch das Abwägungsergebnis tragen. Mangels vorhandener
Einzelhandelsbetriebe mit Sortimenten von sexuellem Charakter und
ausgeschlossenen Vergnügungsstätten brauchte sich die Antragsgegnerin auch
nicht mit der Frage zu befassen, ob eine Sicherung entsprechender Nutzungen über
§ 1 Abs. 10 BauNVO erfolgen sollte.

61

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2 VwGO, die
Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO iVm
§§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

62

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2
VwGO nicht gegeben sind. Die von den Antragstellern als rechtsgrundsätzlich
aufgeworfene Frage, unter welchen Umständen eine Gemeinde gehalten sei,
rechtliche Verhältnisse zu einem an das Plangebiet angrenzenden Grundstück zu
überprüfen, ist nach obigen Ausführungen nicht - allein - entscheidungserheblich.

63