Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1997-05-26, Aktenzeichen 12 U 11/97
ECLI:DE:OLGK:1997:0526.12U11.97.00

Tenor

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

2

Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung hat in der
Sache keinen Erfolg.

3

Den Klägern steht aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen
Urteils, auf die gem. § 543 I ZPO Bezug genommen wird, gem. den §§
635, 633 I 2. Alt. BGB ein Schadensersatzanspruch in Höhe von
20.000,00 DM nebst Zinsen in dem von dem Landgericht zuerkannten
Umfang zu, weil die lichten Höhen von Aufenthaltsräumen in dem
unteren Geschoß der von den Klägern gekauften Wohnung zu niedrig
sind.

4

Das Berufungsvorbringen gibt lediglich Anlaß für folgende
ergänzende Bemerkungen:

5

1.

6

Zur Bestimmung der Sollbeschaffenheit konnte auf die
Schnittzeichnung, aus der sich die lichte Höhe von 2,45 m ergab,
zurückgegriffen werden, auch wenn diese nicht zu den Planunterlagen
gehörte, die dem Kaufvertrag beigefügt waren. Die fehlende
Mitbeurkundung schließt es zwar aus, daß zur Höhe eine besondere
Gewähr im Sinne einer Zusicherung nach § 459 II BGB angenommen
werden könnte. Für die Annahme eines Sachmangels ist es indes
ausreichend, wenn der tatsächliche Zustand des hergestellten Werks
von demjenigen abweicht, den die Vertragsparteien gemeinsam, ggfls.
auch stillschweigend vorausgesetzt haben (vgl. Palandt/Putzo, BGB.
55. Auflage, § 459 Rdn. 8 i. V. m. Palandt/Thomas § 633 Rdn. 2).
Die Schnittzeichnungen waren Teil des Verkaufsprospekts der
Beklagten. Kaufvertragsinteressenten konnten hieraus den Schluß
ziehen, daß die angegebenen Maße erreicht werden würden. Die
Beklagte wollte auch entsprechend bauen, und die ihr im November
1993 kurze Zeit vor Vertragsschluß erteilte Baugenehmigung sah eine
derartige Höhe vor. Damit bestanden in der unterstellten Annahme,
daß die Planänderung erst nach Vertragsschluß erfolgt ist,
übereinstimmende Vorstellungen der Parteien zur Sollbeschaffenheit.
Im umgekehrten Falle, daß schon bei Vertragsschluß die
Notwendigkeit einer Verringerung der sich aus dem Verkaufsprospekt
ersichtlichen lichten Höhe bekannt war, hätte ohnehin - wie in der
Berufungserwiderung zutreffend ausgeführt wird - eine Pflicht der
Beklagten bzw. ihres Geschäftsführers zur Aufklärung bestanden mit
der Folge, daß sie auch für diesen Fall, sei es - was in
rechtlicher Hinsicht offen bleiben kann - ebenfalls nach den §§ 633
ff. BGB, sei es aus Verschulden bei Vertragsschluß - haftet.

7

2.

8

Im Ergebnis mit Recht hat das Landgericht der Regelung in § 2
des notariellen Vertrags über "Hochbautoleranzen" von 3 % keine
Bedeutung beigemessen.

9

Das Bauaufsichtsamt der Stadt Köln hat zwar mit Bescheid vom
18.9.1996 eine Reduzierung der lichten Höhe von 2,45 cm auf 2,375 m
genehmigt, so daß nicht mehr davon ausgegangen werden kann, daß die
tatsächliche Ausführung Bauordnungsrecht widerspricht. Es ist indes
zu berücksichtigen, daß es nach den Ausführungen des
Sachverständigen T. zu "Toleranzen im Hochbau" die DIN 18202 gibt
und hiernach bei "Maßen im Aufriß, z. B. Geschoßhöhen ..." +- 16 mm
bei einer Meßlänge bis 3 m zulässig sind, während es den Begriff
"Hochbautoleranzen 3 %" nicht gibt und 3 % als pauschale
Berücksichtigung der Verringerung der Wohnfläche durch den Wandputz
dann abgezogen werden, wenn diese aus den Rohbaumaßen berechnet
wird. Ein fachkundig beratener Erwerber konnte der Regelung in der
notariellen Urkunde, wenn man sie nicht ohnehin als so unklar
ansieht, daß sie unbeachtlich ist, daher allenfalls eine in dem
letztgenannten Sinne verstandene Bedeutung beimessen, zumal - so
der Sachverständige - nach der DIN 1356 in "Bauzeichnungen" nur
Grundrisse in Rohbaumaßen angegeben werden, Geschoßhöhen dagegen
nicht, sondern sich dort die Angabe auf die Oberkante des Fußbodens
bezieht. So verhält es sich auch im vorliegenden Fall; denn
Ausgangspunkt des sich aus der Schnittzeichnung ergebenden
Höhenmaßes ist, wie auch der Geschäftsführer der Beklagten im
Termin bestätigt hat, die Oberkante des Estrichs.

10

Dem Bescheid vom 18.9.1996 ist zudem zu entnehmen, daß es sich
bei den ursprünglich genehmigten 2,45 m um die lichte Höhe im Sinne
des § 44 I a.F. BauONW und nicht lediglich um das Rohbaumaß
gehandelt hat. Es ist daher für die Beklagte nur günstig, wenn das
Landgericht lediglich von einer Geschoßhöhe von 2,40 m ausgegangen
ist.

11

Bei einer Geschoßhöhe von 2,45 m wiederum ist die Abweichung
eklatant, und zwar so stark, daß selbst bei einer Toleranz von 3 %
zumindest in der 2,370 m hohen Diele und in dem 2,368 m hohen Bad
das Grenzmaß von 2,3765 m unterschritten wäre.

12

3.

13

Der Annahme eines Fehlers steht die inzwischen erteilte
Ausnahmegenehmigung nach § 44 I 2 BauO nicht entgegen. Wie bereits
das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, kommt es nicht darauf
an, ob die Voraussetzungen für eine Befreiung von der grds.
einzuhaltenden Raumhöhe von 2,40 m vorlagen. Entscheidend ist es
nur, daß die Kläger nicht mit einer Unterschreitung der dem
Verkaufsprospekt zugrunde liegenden Genehmigungsplanung rechnen
mußten.

14

4.

15

Zur Höhe erscheinen auch dem Senat die vom Landgericht
zuerkannten 20.000,00 DM als angemessen.

16

Es ist gerade bei einer Eigentumswohnung der gehobenen
Ausstattung auf der Hand liegend, daß eine Unterschreitung der
grundsätzlich einzuhaltenden Raumhöhe zu einem Minderwert führt. Da
sich der Sachverständige indes außerstande gesehen hat, hierzu eine
genaue Berechnung vorzunehmen, ist der Schaden gem. § 287 Abs. 1
ZPO zu schätzen. Hierbei kann Ausgangspunkt nur eine Relation zu
dem Kaufpreis für die Wohnung sein. Ein Abzug von 20.000,00 DM
entspricht aber lediglich etwa 4 % des Preises und ist angesichts
der Tatsache, daß nach den Feststellungen des Sachverständigen
Hersteller von Küchen, Einbauschränken o.ä. sich in ihren
Programmen auf ein Standardmaß von 2,40 m eingestellt haben, nicht
übersetzt.

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Daß die Kläger versuchen, das Objekt nunmehr zu einem deutlich
höheren Preis zu verkaufen, entspricht normalem Verkäuferverhalten
auf dem Immobilienmarkt und ist für die Bemessung ihres
Ersatzanspruchs ohne Belang.

18

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 I,
708 Nr. 10, 713 ZPO. Einer Entscheidung über die Kosten der
Streithilfe bedurfte es wegen der fehlenden Beteiligung am
Berufungsverfahren nicht.

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Beschwer: nicht mehr als 60.000,00 DM