Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-09-04, Aktenzeichen 4 L 53/12
ECLI:DE:OVGST:2012:0904.4L53.12.0A

Tatbestand

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Die Klägerin begehrt von der Beklagten den teilweisen Erlass der für das Jahr 2007 festgesetzten Grundsteuer.

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Mit Bescheid vom 3. September 2007 setzte die Beklagte für die Wohnung „D-Straße 006 - 011, WG 01“ eine Grundsteuer für das Jahr 2007 in Höhe von 45,96 € fest.

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Die Klägerin bzw. ihre Gesellschafterinnen hatten das im Gemeindegebiet der Beklagten gelegene Grundstück „D-Straße 006 - 011“ im Jahre 2006 erworben. Auf dem Grundstück befindet sich ein Wohnblock, der ab Anfang des Jahres 2007 grundlegend modernisiert und saniert worden war. Die Wohnung 01 hatte das ganze Jahr 2007 leer gestanden.

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Am 26. März 2008 beantragte die Klägerin den teilweisen Erlass der Grundsteuer für sämtliche Wohnungen auf diesem Grundstück wegen einer von ihr nicht zu vertretenden Rohertragsminderung gem. § 33 Abs. 1 GrStG. Diesen Antrag lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 8. April 2009 ab; ein Widerspruch der Klägerin war erfolglos.

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Die Klägerin hat am 21. Oktober 2011 fristgerecht beim Verwaltungsgericht Magdeburg Klage erhoben und den teilweisen Erlass der Grundsteuer für die Wohnung 01 begehrt. Sie hat geltend gemacht, der Leerstand sei strukturell bedingt gewesen auf Grund des Überangebotes an Mietwohnungen in M-Stadt und wegen des schlechten Zustands der vorhandenen Räumlichkeiten in dem Objekt. Aus diesem Grund seien die Räume sofort renoviert und modernisiert worden, nachdem Besitz/Nutzen und Lasten auf sie übergegangen seien. Dies sei in der Absicht geschehen, die Wohnungen nach beendeter Modernisierung mit besseren Vermietungschancen am Wohnungsmarkt platzieren zu können. Vor diesem Hintergrund habe sie die Ertragsminderung des Jahres 2007 nicht zu vertreten. Nach Beendigung der Sanierungsarbeiten sei eine Vermietung auch ohne Probleme möglich gewesen.

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Mit Urteil vom 18. Januar 2012 hat das Verwaltungsgericht die Beklagte verpflichtet, der Klägerin die Grundsteuer für das Jahre 2007 für ihr Grundstück D-Straße 6 bis 11, Wohnung 01, in Höhe von 36,77 € zu erlassen. Die Klägerin habe gemäß § 33 Abs. 1 GrStG in der bis zum 31. Dezember 2007 geltenden Fassung Anspruch auf teilweisen Grundsteuererlass, da sie die Rohertragsminderung für ihr Grundstück nicht zu vertreten habe. Zwar werde in der Rechtsprechung zum Teil angenommen, eine Ertragminderung sei auch dann vom Steuerpflichtigen zu vertreten, wenn das Gebäude im Erlasszeitraum grundlegend saniert werde und deswegen nicht vermietet werden könne. Dem könne allerdings für den Fall nicht gefolgt werden, dass das Gebäude gerade erst erworben worden und zu Beginn des Erlasszeitraumes in einem unvermietbaren Zustand sei und der Steuerschuldner die Renovierungs- und Sanierungsarbeiten durchführe, um das Gebäude wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. So liege der vorliegende Fall nach übereinstimmenden Angaben der Beteiligten. Denn das Grundstück sei nach Erwerb durch die Klägerin im Jahr 2007 weder zu Wohn- noch zu gewerblichen Zwecken vermietbar gewesen. In einem solchen Fall beruhe der Leerstand nicht auf den Maßnahmen/Unterlassungen des Steuerschuldners, sondern auf dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes. Dem Anspruch der Klägerin stehe auch nicht der Vorrang der Wertfortschreibung gem. § 33 Abs. 5 GrStG entgegen.

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Mit Beschluss vom 29. März 2012 hat der erkennende Senat auf Antrag der Beklagten die Berufung gegen das Urteil wegen ernstlicher Zweifel an dessen Richtigkeit zugelassen.

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Die Beklagte trägt vor, die Tatbestandsvoraussetzungen des § 33 Abs. 1 GrStG seien nicht erfüllt. Die Klägerin habe die Rohertragsminderung für das betroffene Grundstück zu vertreten gehabt. Zwar habe sie das Grundstück, welches sich zu Beginn des Erlasszeitraumes in einem unvermietbaren Zustand befunden habe, gerade erst erworben und Renovierungsmaßnahmen durchgeführt, die einer Vermietung objektiv entgegengestanden hätten. Nach der herrschenden Rechtsprechung habe die Klägerin dennoch die Unvermietbarkeit zu vertreten, weil es im Rahmen des § 33 GrStG nicht auf ein Vertretenmüssen als ein rechtstechnisches Verschulden (§ 276 BGB) ankomme. Die Klägerin habe die fehlende Vermietung jedenfalls durch ein ihr zurechenbares freiwilliges Verhalten verursacht, indem sie sich beim Erwerb der Wohnung bewusst dafür entschieden habe, dieselbe in dem unvermietbaren Zustand zu erwerben. Ihr sei somit klar gewesen, dass sie für den Zeitraum der Sanierung keinerlei Erträge habe erzielen können. Sie habe durch ihren Eigentumserwerbsentschluss und den Entschluss zu den Umbau- und Sanierungsarbeiten die Vermietbarkeit sehenden Auges „vereitelt“ und letztlich die Ursache für die fehlenden Mieteinnahmen gesetzt. Es könne jedoch wertungsmäßig keinen Unterschied machen, ob ein Gebäudeeigentümer, der das zu vermietende Objekt bereits seit längerer Zeit besitze, zwangsweise Modernisierungsmaßnahmen durchführen müsse, um überhaupt weiterhin Mieteinnahmen erzielen zu können oder ob der Steuerpflichtige das zu vermietende Objekt erst erwerbe, um es dann zukünftig nach vorher notwendigen Umbau- und Sanierungsmaßnahmen vermieten zu können. Gerade im letzteren Fall wisse der neue Gebäudeeigentümer, worauf er sich einlasse. Das Risiko der zwangsläufigen Unvermietbarkeit habe bei der Klägerin gelegen. Die unternehmerische Entscheidung habe zur Folge, dass der Anspruch nach § 33 GrStG auf Erlass ausgeschlossen sei.

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Die Beklagte beantragt,

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das Urteil des Verwaltungsgerichts Magdeburg - 2. Kammer - vom 18. Januar 2012 aufzuheben und die Klage gegen den Bescheid vom 8. April 2009 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 23. September 2011 abzuweisen.

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Die Klägerin beantragt sinngemäß,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie hat im Zulassungsverfahren geltend gemacht, die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Magdeburg stehe in uneingeschränkter Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urt. v. 24. Oktober 2007 - II R 5.05 -) und des Bundesfinanzhofs (Urt. v. 25. Juni 2008 - 9 C 8/07 -). Die von der Beklagten erneut aufgeworfenen Rechtsfragen seien bereits seit Jahren in ihrem Sinne höchstrichterlich entschieden.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen, der Gegenstand der Beratung gewesen ist.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Berufung ist begründet.

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Der Bescheid der Beklagten vom 8. April 2009 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 23. September 2011 ist rechtmäßig; die Klägerin hat keinen Anspruch auf den begehrten (Teil)Erlass der Grundsteuer für das Steuerjahr 2007 (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

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Rechtsgrundlage für den von der Klägerin begehrten Grundsteuererlass ist § 33 Abs. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes in der bis zum 31. Dezember 2007 geltenden Fassung - GrStG a.F. -. Ist bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 vom Hundert gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so ist nach dieser Regelung die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes zu erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht.

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Die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. sind vorliegend nicht erfüllt.

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Das Verwaltungsgericht geht davon aus, ein Steuerpflichtiger habe den Leerstand des streitbefangenen Gebäudes trotz der Durchführung von Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Erlasszeitraum nicht i.S.d. § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. zu vertreten, wenn das Gebäude gerade erst erworben worden und zu Beginn des Erlasszeitraums in einem unvermietbaren Zustand gewesen sei und der Steuerpflichtige die Maßnahmen durchgeführt habe, um das Gebäude wieder in einen vermietbaren Zustand zu versetzen (so i.E. auch VG Halle, Urt. v. 20. November 2009 - 4 A 289/09 -, zit. nach JURIS; unklar Troll/Eisele, GrStG, 10. A., § 33 Rdnr. 16).

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Dieser Ansicht ist jedoch nicht zu folgen. Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (so BVerwG, Beschl. v. 25. Juni 2008 - 9 C 8.07 -; OVG Sachsen- Anhalt, Beschl. v. 16. September 2009 - 4 L 133/09 -, zit. nach JURIS). Der mit Umbau- und Sanierungsarbeiten zwangsläufig verbundene zeitweise Leerstand fällt aber in den Risikobereich des Steuerpflichtigen als Eigentümer, wenn ihm - wie unstreitig hier - diese Schwierigkeiten bei der wirtschaftlichen Verwertung bereits beim Erwerb des Grundstücks vor Augen gestanden haben oder gestanden haben müssen. Er hat jedenfalls dann eine Minderung bzw. den Wegfall des Rohertrages i.S.d. § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. zu vertreten (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschl. v. 27. März 2007 - 14 A 197/06 -; VGH Bayern, Urt. v. 31. März 2005 - 4 B 01.1818 -; so auch VG Gelsenkirchen, Urt. v. 31. Mai 2012 - 5 K 2548/11 -; VG Leipzig, Urt. v. 27. September 2011 - 6 K 1073/08 -; VG Halle, Urt. v. 12. September 2007 - 5 A 194/05 -; VG Frankfurt/Oder, Urt. v. 22. Januar 2001 - 4 K 2612/96 -, jeweils zit. nach JURIS; VG Braunschweig, Urt. v. 24. August 2004 - 5 A 425/02 -, zit. nach Beck-Online).

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Nicht entschieden werden muss, ob und unter welchen Voraussetzungen der Steuerpflichtige ansonsten die Ertragsminderung auf Grund von Umbau- und Sanierungsarbeiten zu vertreten hat (vgl. dazu Troll/Eisele, a.a.O. § 33 Rdnr. 16). Ebenfalls offen bleiben kann, ob einem Erlassanspruch auch entgegen gehalten werden kann, dass im üblichen Rahmen durchgeführte und nicht auf außergewöhnlichen Umständen beruhende Modernisierungs-/Sanierungsmaßnahmen keinen atypischen Leerstand bedingen (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 16. Januar 2008 - 14 A 461/07 -, zit. nach JURIS; Beschl. v. 27. März 2007, a.a.O.).

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Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin in ihrer Antragserwiderung auf Urteile des Bundesfinanzhofes (Urt. v. 24. Oktober 2007 - II R 5/05 -, zit. nach JURIS) und des Bundesverwaltungsgerichts (Urt. v. 25. Juni 2008 - 9 C 8.07 -, zit. nach JURIS). Diese Entscheidungen beschäftigen sich - wie der Senat schon in der Zulassungsentscheidung dargelegt hat - gerade nicht mit den vorliegend entscheidungserheblichen Rechtsfragen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Zulassungsgründe vorliegt.