Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-04-30, Aktenzeichen 14e O 55/05
ECLI:DE:LGD:2007:0430.14E.O55.05.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 13.567,45 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 01.04.2005 zu zah-len.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages. Die Sicherheitsleistung kann in Form der unwi-derruflichen, unbedingten und unbefristeten Bürgschaft einer großen europäi-schen Bank, Volksbank oder öffentlich-rechtlichen Sparkasse erbracht werden

1

Entscheidungsgründe

2

Die Klage ist begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Schadenersatz in zuerkannter Höhe, § 635 BGB a.F. Der Anspruch des Klägers ist weder verjährt, noch verwirkt.

3

Auf das Vertragsverhältnis der Parteien ist gem. Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB das bis zum 01.01.2002 geltende Schuldrecht anwendbar. Der zwischen den Parteien geschlossene Vertragsschluss datiert auf den 8./21. Mai 1998.

4

Auch wenn in den notariellen Urkunden vom 8. und 21. Mai 1998 der Abschluss eines "Kaufvertrages" sowie die Annahme eines "Kaufangebotes" erklärt werden und das Mehrfamilienhaus zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Wesentlichen errichtet war finden werkvertragliche Gewährleistungsvorschriften Anwendung. Denn es ist entscheidend, ob die Beklagte als Veräußerer eine Verpflichtung zur Herstellung übernommen hat oder nicht. Es steht außer Streit, dass das Mehrfamilienhaus im Zeitpunkt des Vertragsschlusses errichtet war und sich in ihm bereits fünf Wohnungen befanden. Außer Streit steht aber auch, dass eine weitere Dachgeschosswohnung noch ausgebaut werden sollte und zwar nach dem von der Beklagten eingereichten Bauantrag und nach den von der Beklagten zu verantwortenden Bauplänen. Unter II. Ziffer 2 des notariell beurkundeten Kaufangebotes hatte sich "der Verkäufer verpflichtet" die Renovierungsarbeiten laut beigefügter Liste zügig fertigzustellen. Bei dieser Vereinbarung kann es nur um die noch auszubauende streitgegenständliche Dachgeschosswohnung gegangen sein.

5

Dieser Einschätzung geht nicht entgegen, dass der Werksvertrag mit einer Firma K & P Bau GmbH geschlossen wurde. Denn wie bereits erwähnt, hatte sich die Beklagte als Verkäuferin des Objektes verpflichtet die Renovierungsarbeiten fertigzustellen. Folgerichig war sie in dem Bauantrag gegenüber der Stadt Marl sowohl Bauherrin, als auch Antragstellerin (Bl. 38 ff. d.A.).

6

Es handelt sich daher um einen typischen Bauträgervertrag mit Herstellungsverpflichtung. Auf diesen finden die §§ 633 ff BGB a.F. Anwendung.

7

Die an den Kläger veräußerte Dachgeschosswohnung ist mit einem von der Beklagten zu vertretenden Fehler im Sinne des § 633 Abs. 3 BGB behaftet. Denn die Galerie im Spitzboden ist entgegen dem insbesondere in dem Verkaufsprospekt erweckten Eindruck bauordnungsrechtlich unstreitig gerade nicht zu Wohnzwecken nutzbar, wodurch sich die zu Wohnzwecken nutzbare Fläche der Wohnung von etwa 42 qm auf etwa 35 qm reduziert. Nach den Bauplänen beträgt die Gesamtfläche der Wohnung inklusive "Abstellraum" 42,84 qm. Die Fläche des Abstellraumes beträgt 7,32 qm, so dass sich eine zu Wohnzwecken nutzbare Fläche von 35,52 qm ergibt (Bl. 39 d.A.).

8

Damit weicht der tatsächliche Zustand des Gewerks von demjenigen ab, was die Vertragsparteien bei Abschluss des Vertrages vereinbart oder aber wenigstens gemeinsam, gegebenenfalls auch stillschweigend, vorausgesetzt haben. In dem Prospekt, welchen der Kläger bei den Verhandlungen vorzuliegen hatte, wird die Dachgeschosswohnung, welche sich im Ausbau befand, als Maisonnettewohnung bezeichnet. Unter einer Maisonnettewohnung aber versteht man eine Wohnung, die sich über mehrere Stockwerke erstreckt. Dies setzt notwendig voraus, dass auch die im Spitzboden gelegene Fläche zu Wohnzwecken genutzt werden kann und nicht bloß als Abstellraum. Das in dem Prospekt abgebildete Einrichtungsbeispiel sieht für den oberen Raum, das "halbe Zimmer," eine Nutzung als Schlafraum vor, wohingegen der untere Raum als Wohnzimmer genutzt werden soll. Dem entspricht auch das zur Abbildung gelangte Lichtbild. Dieses Verständnis findet im Übrigen seinen Ausdruck auch darin, dass die von der Beklagten vorgenommene Erstvermietung der streitgegenständlichen Wohnungen, wie im Tatbestand dargestellt, derart erfolgte, dass eine 1 ½-Zimmer-Wohnung mit 42 qm vermietet wurde.

9

Diese Abweichung der Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit mindert den Wert des Vertragsgegenstandes, was schon daraus folgt, dass sich die Wohnfläche um etwa 17 %, mithin fast 1/5, reduziert. Die Beklagte kann nicht damit gehört werden, der Prospekt sei insoweit nicht maßgeblich und habe nur der Abbildung dessen gedient, wie die Wohnung möglicherweise aussehen könnte. Die Abbildung in dem Prospekt zur Nutzung der Dachgeschosswohnung ist vielmehr eindeutig dahin zu verstehen, dass beide Ebenen zu Wohnzwecken genutzt werden können. Auf dieser Grundlage durfte der Kläger daher davon ausgehen, dass er eine etwa 42 qm große Maisonnettewohnung erhält und nicht eine Einraumwohnung von ca. 35 qm mit einem zusätzlichen Abstellraum im Spitzboden.

10

Unerheblich ist auch der Einwand der Beklagten, der Kläger habe von der tatsächlichen Beschaffenheit der Wohnung dadurch Kenntnis erlangen können, dass er die Baupläne einsieht in welchen der im Spitzboden befindliche Raum als Abstellraum bezeichnet wird. Denn die Klägerin musste wissen, dass für die Kaufentscheidung des Klägers in erster Linie die Angaben aus dem Prospekt maßgeblich sind. Die Beklagte traf hier nach der Ansicht der Kammer eine Rechtspflicht zur Klarstellung und/oder Aufklärung des Klägers dahin, dass entgegen dem überreichten Prospekt die noch auszubauende Dachgeschosswohnung im Spitzbodenbereich gerade nicht zu Wohnzwecken genutzt werden kann. Dass sie dies getan hat behauptet die Beklagte indes selbst nicht, so dass sie sich an den in ihrem Prospekt erweckten Eindruck und an den dortigen Angaben im Ergebnis festhalten lassen muss.

11

Eine Fristsetzung gem. 634 Abs. 1 Satz 1 BGB war entbehrlich, eine Mangelbeseitigung ist unmöglich. Auf den Bescheid der Stadt Marl vom 21.02.2002 wird verwiesen.

12

Die Beklagte hat den Mangel der Wohnung auch zu vertreten. Sie selbst hat seinerzeit die Baugenehmigung eingeholt und ist, wie schon erwähnt, als Bauherrin aufgetreten. Sie hat auch die Baupläne zu verantworten, in diesen ist der Spitzbodenbereich, was die Beklagte selbst vorgetragen hat, als Abstellraum bezeichnet. Die Beklagte wusste daher, dass entgegen dem im Prospekt erweckten Eindruck dieser Spitzboden gerade nicht zu Wohnzwecken genehmigt war. Hierauf hat sie den Kläger nicht hingewiesen. Der erforderliche Ursachenzusammenhang zwischen dieser zumindest fahrlässigen Pflichtverletzung der Beklagten und dem Entschluss des Klägers, dss Mehrfamilienhaus mitsamt der noch auszubauenden Dachgeschosswohnung zu dem vereinbarten Preis zu erwerben, wird vermutet. In diesem Zusammenhang ist auch zu berücksichtigen, dass die Berechnungen im Zusammenhang mit der Finanzierung auf einer Gesamtwohnfläche inklusive dieser 42 qm, die auf die noch auszubauende Dachgeschosswohnung entfallen, berufen.Tatsächlich hat der Kläger somit, was die Beklagte auch nicht in Abrede gestellt hat, den vereinbarten Kaufpreis von 610.000,00 DM für das Objekt inklusive zweier mit voller Fläche zu Wohnzwecken nutzbaren Dachgeschosswohnungen gekauft. Bezahlt.

13

Der Kläger hat daher gegen die Beklagte einen Anspruch auf Schadenersatz wegen Nichterfüllung aus § 635 BGB a.F. Der Schadenersatz besteht hier in dem mangelbedingten Minderwert der streitgegenständlichen Wohnung. Dieser wiederum ergibt sich aus der Differenz des Verkehrswertes der Wohnung in mangelfreiem Zustand und dem Verkehrswert, den sie mangelbedingt hat. Er kann grundsätzlich in verschiedener Weise berechnet werden. Das Gericht ist der Auffassung, dass die vom Kläger vorgenommene Berechnung, die im Übrigen in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des hiesigen Oberlandesgerichts steht, nicht zu beanstanden ist. Er hat den Erwerspreis der Wohnung, den er dem Gesamtkaufpreis in nicht zu beanstandener Weise durch Herunterrechnung entnommen hat, in dem Verhältnis herabgesetzt, in dem die tatsächliche Wohnfläche von ca. 35 qm zu der vereinbarten Wohnfläche von ca. 42 qm steht. Es sind außerdem die zuviel gezahlten Vertragsnebenkosten zu ersetzten, da es sich insoweit um sogenannte frustrierte Aufwendungen handelt. Der zu vereinbarende Kaufpreis wäre nämlich geringer gewesen, wenn die Beklagte den Kläger darüber aufgeklärt hätte, dass die auszubauende Dachgeschosswohnung tatsächlich nicht mit den vollen 42 qm zu Wohnzwecken nutzbar ist.

14

Das Gericht hat den Minderwert der streitgegenständlichen Wohnung geschätzt gem. § 287 ZPO auf den zuerkannten Betrag und hierbei die Berechnung des Klägers zugrunde gelegt:

15

Anteiliger Kaufpreis 162.000,00 DM

16

./. hyp. Kaufpreis

17

(geschätzt, ohne Nebenkosten) 145.300,00 DM

18

Anteil Grund und Boden

20.000,00 DM

19

125.300,00 DM

20

./. Minderung (17,42 %)

21

7,32 qm/42 qm

21.827,26 DM

22

103.472,74 DM

23

zuzgl. Grund u. Boden

20.000,00 DM

24

123.472,74 DM

25

zuzgl. Nebenkosten (ca. 9,71 %) 11.991,63 DM ./.

135.464,37 DM

26

= Minderung 26.535,63 DM =

27

ca. 16,5 % des Kaufpreises

28

oder 13.567,45 EUR

29

Anhaltspunkte dafür, dass der dem Kläger entstandene Schaden tatsächlich niedriger ist, sind nicht ersichtlich und werden von der Beklagten auch nicht vorgetragen. Das Gericht geht davon aus, dass eine Einraumwohnung mit einer Fläche von etwa 35 qm und einem als Abstellraum nutzbaren weiteren Raum im Spitzboden nicht so attraktiv ist, wie eine sogenannte Maisonnettewohnung. Dies folgt schon daraus, dass bei bauordnungsrechtlich zulässiger Nutzung der Wohnung nur ein Raum für Wohnen und Schlafen zur Verfügung steht, mithin eine räumliche Trennung dieser beiden Bedürfnisse nicht möglich ist.

30

Der Schaden des Klägers reduziert sich auch nicht auf den von dem Sachverständigen Dr. Engel ermittelten Betrag laut Sachverständigengutachten vom 24.05.2006. Der mangelbedingte Minderwert der streitgegenständlichen Wohnung besteht nicht nur in den geringeren Mieteinnahmen unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Objektes. Dass mit der Wohnung nur geringere Mieteinkünfte zu erwirtschaften sind als ursprünglich vorausgesetzt ist im Rahmen der Berechnung lediglich ein Faktor, nicht aber die obere Grenze des mangelbedingten Minderwertes. Bei der Berechnung der Minderung kommt es auch nicht darauf an, ob, was die Beklagte behauptet hat, eine Nutzung zu Wohnzwecken des Spitzbodens nachträglich noch erreicht werden könnte. Zum einen ist der Bescheid der Stadt Marl zu entnehmen, dass hiervon im jetzigen Zustand zumindest nicht auszugehen ist, dies dürfte auch unstreitig sein. Zum anderen würde die Herbeiführung der bauordnungsrechtlich zulässigen Nutzung zu Wohnzwecken der gesamten Wohnung die Durchführung von Baumaßnahmen erforderlich machen, was wiederum mit sicher nicht unerheblichen Kosten verbunden wäre. Dass eine Genehmigungsfähigkeit mit ganz geringfügigen Maßnahmen herbeizuführen wäre behauptet die Beklagte selbst nicht.

31

Der Schadenersatzanspruch des Klägers ist nicht verjährt. Nach den Ausführungen weiter oben geht die Kammer von arglistigem Verschweigen durch die Beklagte aus. Dies hat zur Folge, dass die 5-jährige Verjährungsfrist des § 638 Abs. 1 BGB a.F. nicht gilt, sondern der Anspruch des Klägers in der "alten" Regelverjährungsfrist von 30 Jahren beginnend mit der Abnahme verjährte.

32

Nach Art. 229 Abs. 6 Abs. 1 Satz 1 BGB finden für am 01.01.2002 noch nicht verjährte Ansprüche ab diesem Datum die neuen Verjährungsvorschriften Anwendung. Der Anspruch des Klägers war am 01.01.2002 noch nicht verjährt, die Abnahme war am 04.06.1999.

33

Da die alte Verjährungsfrist länger war als die neue, sind die neuen Verjährungsvorschriften gem. den §§ 195, 199 BGB gem. Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB vom 01.01.2002 an zu berechnen. Gem. § 195 BGB n.F. beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist jetzt drei Jahre. Der Beginn der Frist wird in § 199 BGB n.F. geregelt. Im Gegensatz zu der zum 31.12.2001 geltenden Regelung beinhaltet die Verjährung nach neuem Recht ein objektives und zusätzlich ein subjektives Element. Neben der Anspruchsentstehung setzt der Beginn der Regelverjährungsfrist nämlich im subjektiver Hinsicht voraus, dass der Gläubiger Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners erlangt hat. Für die Anspruchsentstehung ist hier nach den werkvertraglichen Regelungen auf die Abnahme der Leistung, mithin auf den 04.06.1999 abzustellen.

34

In subjektiver Hinsicht ist das Gericht davon ausgegangen, dass der Kläger nach seinem substantiierten und im Übrigen belegten Vortrag erst durch die Zuschrift seiner damaligen Mieterin vom 21.03.2002 Kenntnis von den streitgegenständlichen Umständen erlangt hat. Verjährungsbeginn war somit der 01.01.2003, Verjährung wäre mithin eingetreten am 31.12.2005. Die absolute Grenze von 10 Jahren ab Entstehung des Anspruches war nicht erreicht, § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Nach einer neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23.01.2007 (XI ZR 44/06) richtet sich die Verjährung nach der regelmäßigen Verjährungsfrist in sogenannten Überleitungsfällen unter Einbeziehung der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 BGB. Zuvor war es in der Instanz Rechtsprechung und der Literatur streitig, ob die Berechnung der regelmäßigen Verjährungsfrist mit oder ohne Einbeziehung der subjektiven Voraussetzungen erfolgt (vgl. etwa OLG Karlsruhe 12 U 198/06 sowie OLG Frankfurt am Main 19 O 18/06).

35

Wie bereits weiter oben erwähnt geht das Gericht davon aus, dass der Kläger erst durch die Zuschrift seiner Mieterin von der Untersagungsverfügung der Stadt Marl – Bauordnungsamt – vom 21.02.2002 Kenntnis erlangt hat und mithin frühestens in diesem Zeitpunkt Kenntnis von den anspruchsbegründenden Tatsachen und Umständen vorlag. Die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB müssen grundsätzlich in der Person des Gläubigers selbst vorliegen, eine Wissenszurechnung gem. §166 BGB erfolgt nur ganz ausnahmsweise, nämlich etwa dann, wenn der Gläubiger einen Dritten mit der Tatsachenermittlung gerade zur Durchsetzung oder Abwehr dieses Anspruchs beauftragt hat oder aber einen anderen mit der Erledigung bestimmter Angelegenheit in eigener Verantwortung betraut (BGH aaO). In Betracht käme hier lediglich eine frühere Kenntnis der Mieterin oder aber von Miteigentümern. In beiden Fällen kommt aber nach den soeben genannten Grundsätzen eine Wissenszurechnung entsprechend § 166 Abs. 1 BGB bereits nicht in Betracht.

36

Für eine frühere Kenntnis des Klägers im Sinne des § 199 BGB ist die Beklagte darlegungs- und beweisbelastet, worauf sie hingewiesen wurde (Protokoll vom 23.03.2007 = Bl. 160 d.A.). Ihr diesbezügliches Vorbringen genügt auch unter Berücksichtigung der ergänzenden Ausführungen unter dem 12.04.2007 (dort Seite 2 = Bl. 176 d.A.) nicht den insoweit zu stellenden Anforderungen. Eine Kenntnis im Sinne des § 199 BGB n.F. ist den von der Beklagten genannten und beigelegten Schreiben des Klägers und ihres damaligen Bevollmächtigten Rechtsanwalt Dr. Günther nicht zu entnehmen. Gleiches gilt für das Schreiben einer ................vom 05.12.2001. Das Schreiben vom 05.12.2001 beinhaltet nur die Adressen der betroffenen Eigentümer gegenüber dem Bauordnungsamt der Stadt Marl. Die Begehung der Wohnung fand am 20.12.2001 statt. Die – wenn auch möglicherweise zutreffend gewesene – Einschätzung einer Mieterin über "bauordnungsrechtliche Fehler" dürfte im Verhältnis der Parteien zueinander unerheblich sein, so dass eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung ebenso unterbleiben konnte wie eine Vernehmung der Zeugen ............ und Sack über die unter Beweis gestellten Behauptungen der Beklagten. Erforderlich ist, dass der Gläubiger Kenntnis von dem Mangel und den Umständen erhalten hat, die den Vorwurf des arglistigen Verschweigens begründen. Von dieser Kenntnis ist nicht schon dann auszugehen, wenn ein Mieter Bedenken hinsichtlich der Nutzung zu Wohnzwecken hatte und diese möglicherweise auch geäußert hat. Eine verbindliche Feststellung der Mangelhaftigkeit im Verhältnis der Parteien zueinander erfolgte vielmehr erst anlässlich der Untersagungsverfügung durch das Bauordnungsamt der Stadt Marl.

37

Der Anspruch des Klägers ist schließlich nicht verwirkt, § 242 BGB. Bei den zwischen dem Kläger und der Firma ................... geschlossenen Vergleich (Anlage B 3 zur Klageerwiderung = Bl. 31 – 34 d.A.) ging es ersichtlich nicht um den streitgegenständlichen Vorwurf. Umstände die den Rechtsbegriff der Verwirkung ausfüllen könnte hat die Beklagte nicht aufzuzeigen vermocht. Ein Recht ist nämlich erst dann verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde. Der Kläger hat von den seinen nun erhobenen anspruchsbegründenden Umständen erst im März 2002 Kenntnis erlangt und drei Jahre später das Mahnverfahren einleiten lassen. Zwar hat er somit nicht unverzüglich nach Kenntniserlangung Ansprüche geltend gemacht, jedoch ebenfalls nicht so lange zugewartet, dass sich die Beklagte darauf hätte einrichten können, dass das PPRecht auch in Zukunft nicht mehr geltend gemacht würden. Es fehlt somit sowohl am sogenannten Zeitmoment, als auch am sogenannten Umstandsmoment.

38

Der zuerkannte Zinsanspruch beruht auf den §§ 291 BGB in Verbindung mit 696 Abs. 3 ZPO.

39

Die prozessualen Nebenentscheidungen haben ihre Rechtsgrundlage in den §§ 91 Abs. 1, 709 Satz 1 und 2, 108 ZPO.