Landgericht Karlsruhe (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-10-28, Aktenzeichen 2 O 321/05

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger EUR 21.218,61 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.06.2005 zu bezahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner 47% und die Beklagte 53%. Von den Kosten des selbständigen Beweisverfahrens (2 OH 12/02) trägt die Beklagte die Gerichtskosten sowie die aussergerichtlichen Kosten der Kläger; die aussergerichtlichen Kosten der Beklagten haben die Kläger als Gesamtschuldner zu tragen.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

5. Der Streitwert wird auf EUR 44.669,13 festgesetzt.

Tatbestand

1

Die Beklagte ist ein Bauunternehmen, das im Jahre 1999 u.a. ein Altbauobjekt in der K.straße .. in Karlsruhe erwarb und dieses aufgrund einer Teilungserklärung vom 18.10.1999 in Wohnungseigentum aufteilte.

2

In diesem Zusammenhang wurden durch die Beklagte die Wasser- und Elektroleitungen erneuert, das Dach an schadhaften Stellen ausgebessert, das Treppenhaus an beschädigten Stellen ausgebessert und im Anschluss komplett gestrichen, Balkone errichtet, zumindest nicht tragende Wände versetzt, die Fassade wurde ebenso wie die Holzbauteile ausgebessert und im Anschluss hieran neu gestrichen, die Holzstufen im Treppenhaus wurden zumindest abgeschliffen und versiegelt.

3

Mit notariellem "Kaufvertrag" vom 30.3.2000 erwarben die Kläger von der Beklagten die im 3. OG von der Beklagten neu gebildete Wohneinheit Nr. 7 ( eine 4-Zimmer-Wohnung mit ca. 141 qm Wohnfläche) verbunden mit dem Sondernutzungsrecht am Kellerraum Nr. 13 zu einem Kaufpreis von 415.000,00 DM (Anlage K 1), entsprechend EUR 212.186,13. In diesem "Kaufvertrag" verpflichtete sich die Beklagte gegenüber den Klägern, zusätzlich zu den bereits durchgeführten Arbeiten, weitere Baumaßnahmen im Sonder- und Gemeinschaftseigentum bis zum 15.04. bzw. 01.06.2000 umzusetzen, was auch geschah. Bezüglich der näheren Einzelheiten der durchzuführenden Arbeiten wird sowohl auf § 2 der notariellen Kaufvertragsurkunde ( Anlage K1) sowie auf die Seiten 1-3 der Klageerwiderung vom 12.7.2005 (AS 59-63) Bezug genommen.

4

Unter § 7 des "Kaufvertrags" vereinbarten die Parteien u.a. noch folgendes:

5

"…

6

2. Für das angegebene Flächenmaß und die Beschaffenheit des Grund und Bodens sowie die Altsubstanz wird keine Gewähr geleistet. Insoweit wird auch keine besondere Eigenschaft zugesichert.

7

3. Der Verkäufer leistet dem Käufer für die von ihm durchgeführten Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten Gewähr nach den gesetzlichen Bestimmungen des Werkvertragsrechtes des Bürgerlichen Gesetzbuches. ….."

8

Am 23.06.2000 wurde die Wohnung an die Kläger übergeben, wobei die über den Klägern befindliche Dachgeschosswohnung noch leer stand. Am 18.10.1999 veräußerte die Beklagte die über der Wohnung der Kläger liegende Dachgeschosswohnung an den Erwerber B. - dem im hier vorliegenden Verfahren durch Schriftsatz der Beklagten vom 12.07.2005 der Streit verkündet wurde - in einem nicht komplett ausgebauten Zustand. Die Beklagte vereinbarte mit dem Käufer B. unter § 8 des Kaufvertrags gewisse "Verpflichtungen des Käufers". Bezüglich der näheren Einzelheiten wird auf § 8 der Anlage B3 Bezug genommen. Unmittelbar nach Abschluss der Ausbauarbeiten veräußerte B. die Wohnung an den heutigen Eigentümer L., der diese an eine Wohngemeinschaft vermietete.

9

Die Kläger nahmen ihrer Schilderung nach in der Folgezeit alltägliche Benutzungsgeräusche wie Laufen in der Dachgeschosswohnung, Stühle rücken, Unterhaltungen, Musik, Fernsehgeräusche als ruhestörende Beeinträchtigung war. Die Beklagte weigerte sich, Abhilfe zu schaffen.

10

Mit Schriftsatz vom 25.07.2002 beantragten die Kläger die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens u.a. gegen die Beklagte. Im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens wurde ein Trittschallschutzgutachten durch den Sachverständigen Dr. G. erstattet. Der Sachverständige stellte hierbei fest, dass an den Trittschallschutz nach DIN 4109 folgende Mindestanforderungen für Wohnräume gestellt

11

werden:

12

Trittschallpegel L’nw < oder =
53dB.

13

Ferner wurden durch den Sachverständigen in der Wohnung der Kläger im Rahmen eines Ortstermins am 5.11.2002 folgende Pegel

gemessen:

14

"…

Wohnr.DG-Schlafr. 3.OG =
59 dB

Wohnr. DG lks - WR 3. OG =
62 dB

Wohnr. DG lks - WR 3. OG =
54 dB

Kü. DG - SchlR 3. OG =
58 dB

Flur - Wohnr. 3. OG =
63 dB

Bad DG - Wohnr. 3. OG =
44 dB

Küche-Küche =
63 dB …"

15

Bezüglich der näheren Einzelheiten wird auf das Gutachten des Sachverständigen Dr. G., welches sich bei der beigezogenen Akte 2 OH

12/02 des Landgerichts Karlsruhe befindet, Bezug genommen. Durch Beschluss vom 13. Mai 2003 wurden den Klägern im selbständigen Beweisverfahren die Kosten der jetzigen Beklagten gemäß § 494a Abs. 2 ZPO auferlegt (Seite 107 der beigezogenen Akte 2 OH 12/02).

16

Für die Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens wendeten die Kläger Gerichts- und Sachverständigenkosten in Höhe von EUR 4866,47, eigene Anwaltskosten in Höhe von EUR 1426,57 sowie Kosten der Gegenseite in Höhe von EUR 1243,52 auf.

17

Mit Schreiben vom 15.2.2005 wurde die Beklagte aufgefordert, die Trittschallmängel zu beseitigen und das vom Sachverständigen Dr. G. vorgeschlagene Sanierungskonzept zur Herstellung eines erhöhten Schallschutzes nach SST II umzusetzen. Zugleich wurde die Beklagte unter Fristsetzung auf den 28.02.2005 aufgefordert, die von den Klägern zur Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens aufgewendeten Kosten, einschließlich der geleisteten Zahlung auf den Kostenfestsetzungsbeschluss vom 21.8.2003, zu erstatten. Bezüglich der näheren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 15.02.2005 ( Anlage K7) Bezug genommen.

18

Mit Schreiben vom 15.3.2005 verweigerte die Beklagte u.a. die Durchführung der geforderten Sanierungsmaßnahme. Bezüglich der näheren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 15.03.2005 ( Anlage K8) Bezug genommen.

19

Die Kläger behaupten, auf Grund der Störgeräusche aus der Dachgeschosswohnung sei ein störungsfreier Schlaf über längere Zeiträume hinweg nicht mehr möglich gewesen. Ferner hätten sie sich aufgrund von Schlafstörungen, allgemeinen Erschöpfungszuständen sowie Konzentrationsstörungen in ärztliche Behandlung begeben müssen.

20

Sie vertreten die Ansicht, ihnen stehe aufgrund der festgestellten erheblichen Trittschallmängel ihrer Wohnung eine Minderung des Werklohns gemäß § 633, 634 Abs. 1 BGB a.F. in Höhe von EUR 37.132,57 zu, entsprechend 17,5% des Erwerbspreises von EUR 212.186,13 (415.000,00 DM), da der abgeschlossene Kaufvertrag auf Grund des Umfangs der Sanierungsarbeiten einen Werkvertrag darstelle und die "Falschbezeichnung" nicht schade. Die Beklagte sei verpflichtet gewesen, bei einer fehlerfreien Planung und mangelfreien Ausführung, mindestens einen Drittschallschutz nach DIN 4109 zu gewährleisten und im Hinblick darauf, dass unverträgliche Nutzungskonzepte vorliegen, einen erhöhten Schallschutz nach SST II. Eine Veräußerung der Wohnung an den Erwerber B. befreie die Beklagte auch nicht von ihrer schuldrechtlichen Verpflichtung gegenüber den Klägern. Aufgrund der Verweigerung der Beklagten zur Mängelbeseitigung seien sie nunmehr berechtigt, gemäß § 634 Abs. 1 BGB Minderung zu verlangen.

21

Der Kostenaufwand für die Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens

22

( EUR 7536,56) sei als Verzugsschaden gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu ersetzen, da die Beklagte aufgrund der Zahlungsaufforderung durch Schriftsatz vom 15.2.2005 mit der Schadensersatzforderung in Verzug sei.

23

Die Kläger beantragen,

24

die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger EUR 44.669,13 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus EUR 7536,56 seit dem 1.3.2005 sowie aus EUR 37.132,57 seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

25

Die Beklagte beantragt,

26

die Klage abzuweisen.

27

Die Beklagte vertritt die Ansicht, den Klägern stehe weder ein Anspruch auf Minderung noch auf Schadensersatz zu. Ihrer Auffassung nach sei im Hinblick auf die Übereignung der Wohnung nicht Werkvertragsrecht, sondern Kaufvertragsrecht anwendbar, da die Beklagte an dem Altbau keine umfassenden und nicht erheblich in die Bausubstanz eingreifende Sanierungsarbeiten durchgeführt habe. Gemessen am Kaufpreis hätte, um die Maßnahmen als umfassende Sanierungsarbeiten zu qualifizieren, ein Mindestaufwand von 75% des Kaufpreises aufgewendet werden müssen. Tatsächlich seien seitens der Beklagten, gemessen am Kaufpreis der Kläger, lediglich 25% = DM 103.750 = EUR 53.046,53 aufgewendet worden. Hinzu komme, dass die Kläger in keiner Zeit davon ausgehen konnten, dass der Altbau den heutigen an den Trittschallschutz gestellten Anforderungen entspricht, zumal dies weder vertraglich vereinbart war noch durch die Beklagte zugesichert worden sei.

28

Hinsichtlich des von den Klägern behaupteten Mangels richte sich das Gewährleistungsrecht nach den Vorschriften der §§ 459 ff. BGB a.F. Da nach Ansicht der Beklagte Kaufvertragsrecht zur Anwendung komme, seien die Gewährleistungsansprüche nach § 447 Abs. 1 BGB a.F. schon im Zeitpunkt der Beantragung des selbständigen Beweisverfahrens am 25.7.2002 verjährt gewesen, so dass die Beklagte, dies ist unstreitig, die Einrede der Verjährung erhebt.

29

Im übrigen seien ihr etwaige Trittschallmängel nicht anzulasten, da die Wohnung bereits einen Tag nach der Teilungserklärung weiterveräußert worden sei.

30

Höchstfürsorglich vertreten die Beklagten die Auffassung, eine Minderung in Höhe von 17,5% des Kaufpreises sei zu hoch. Ferner könnten die Kläger auch nur Zahlung an die Gemeinschaft verlangen und nicht an sich persönlich.

31

Die Klageschrift vom 7.6.2005 wurde den Beklagten am 10. Juni 2005 zugestellt. Die Akte 2 OH 12/02 wurde beigezogen.

Entscheidungsgründe

32

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

33

I. Anspruch auf Minderung

34

Den Klägern steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Minderung gemäß §§ 633, 634 Abs. 1 BGB a.F. in Höhe von EUR 21.218,61 zu.

35

a) Anwendbarkeit des Werkvertragsrechts

36

Die Beklagten schlossen am 30.03.2000 einen als "Kaufvertrag" bezeichneten notariellen Vertrag. Die Haftung des Beklagten für Mängel der Altsubstanz sowie der bereits vor Veräußerung durchgeführten Arbeiten richtet sich insgesamt, und nicht nur für die gemäß § 2 des "Kaufvertrags" vertraglich geschuldeten weiteren Maßnahmen, nach Werkvertragsrecht.

37

Denn beim Erwerb von Altbauten ist, wie hier, Werkvertragsrecht anwendbar, wenn der Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist ( BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004, VII ZR 257/03, NJW 2005, 1115-1118). Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags (BGH, Urteil vom 7. Mai 1987 - VII ZR 366/85, BGHZ 100, 391, 396 f.; BGH, Urteil vom 21. April 1988 - VII ZR 146/87, BauR 1988, 464, 465 = ZfBR 1988, 218; BGH, Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167 f.). Ohne Bedeutung ist es, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben (BGH, Urteil vom 29. Juni 1981 – VII ZR 259/80, BauR 1981, 571, 572; BGH, Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167).

38

Nach diesen Grundsätzen haftet die Beklagte den Klägern, wie bereits dargestellt, wegen Mängeln der vertraglich geschuldeten Leistung nach werkvertraglichem Gewährleistungsrecht. Nach dem unstreitigen Sachvortrag der Parteien hat die Beklagte die Wasser- und Elektroleitungen erneuert, das Dach an schadhaften Stellen ausgebessert, das Treppenhaus an beschädigten Stellen ausgebessert und im Anschluss komplett gestrichen, Balkone errichtet, zumindest nicht tragende Wände versetzt, die Fassade ebenso wie die Holzbauteile ausgebessert und im Anschluss hieran neu gestrichen, die Holzstufen im Treppenhaus zumindest abgeschliffen und versiegelt.

39

Bereits die tatsächlich von der Beklagten durchgeführten Leistungen haben nach ihrem Umfang und ihrer Bedeutung ein solches Gewicht, daß die Erwerber nach ihrem Empfängerhorizont von einer umfassenden Sanierungstätigkeit der Beklagten ausgehen konnten, die einer Neuherstellung des Gebäudes gleichkommt.

40

Dass die von der Beklagten durchgeführten Sanierungsarbeiten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Veräußerungsvertrages bereits fertig gestellt waren, steht der Anwendung von Werkvertragsrecht nicht entgegen ist ( BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004, VII ZR 257/03, NJW 2005, 1115-1118).

41

Auf den Erwerb einer neu errichteten Wohnung ist auch dann Werkvertragsrecht anzuwenden, wenn die Bauleistungen bei Vertragsschluß bereits abgeschlossen sind (ständige Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 29. Juni 1981 – VII ZR 259/80, BauR 1981, 571, 572; BGH, Urteil vom 6. Mai 1982 – VII ZR 74/81, BauR 1982, 493, 494 = ZfBR 1982, 152; BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 – VII ZR 72/84, BauR 1985, 314, 315 = ZfBR 1985, 132). Die hierfür maßgeblichen Gründe gelten entgegen der vom OLG Hamburg (BauR 1997, 835, 836) vertretenen Auffassung in gleichem Maße auch für die Veräußerung eines sanierten Altbaus. Sowohl in dem einen wie in dem anderen Fall ist allein entscheidend, ob sich aus Inhalt, Zweck und wirtschaftlicher Bedeutung des Vertrages sowie aus der Interessenlage der Parteien die Verpflichtung des Veräußerers zur mangelfreien Erstellung des Bauwerks, wie im vorliegenden Fall, ergibt.

42

b) Verjährung

43

Die Gewährleistungsansprüche der Kläger sind nicht verjährt. Wie bereits dargestellt ist Werkvertragsrecht anzuwenden. Die danach maßgebliche Gewährleistungsfrist war im Zeitpunkt der Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens noch nicht abgelaufen.

44

c) Gewährleistungsausschluss gemäß § 7 Ziffer 2 des Vertrags

45

Es kann dahinstehen, ob es sich bei der Vereinbarung in § 7 Ziffer 2 um eine Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt auf die das AGBG anwendbar wäre oder um eine Individualabrede, da der dort vereinbarte Gewährleistungsausschluss auf den vorliegenden Fall schon vom Wortlaut nicht anwendbar ist. Im vorliegenden Fall geht es nicht um eine Haftung für die Beschaffenheit der Altbausubstanz sondern unter Berücksichtigung der Ausführungen des Sachverständigen Dr. G., welche das Gericht nachvollzogen hat und sich diesbezüglich zu Eigen macht, um Mängel zumindest aufgrund eines Planungsfehlers, aufgrund einer fehlenden bzw. unzureichenden schalltechnischen Planung. Auf die Erörterung der Frage, ob die vertragliche Vereinbarung mithin gemäß § 11 Nr. 10a AGBG unwirksam sein könnte, kam es mithin nicht mehr an.

46

d) Mangel und Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung

47

Die an die Kläger veräußerte Altbauwohnung war auf Grund des unzureichenden Schallschutzes zur Überzeugung des Gerichts auch mit Mängeln behaftet. Hinsichtlich der unstreitig durch den Sachverständigen Dr. G. festgestellten Pegel wird auf die Ausführungen im Tatbestand verwiesen. Die Beklagte war verpflichtet, die Sanierung des Altbaus so zu planen, dass alle technisch möglichen Maßnahmen angewendet werden, die erforderlich sind, um den Stand der anerkannten Regeln der Technik zu gewährleisten. Hierzu gehört auch die Herstellung eines der "Ist-Zeit" entsprechenden Schallschutzes. Dass die Beklagte einen solchen Schallschutz nicht geplant und nicht durchgeführt hat, ergibt sich nicht nur aus den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dr. G., sondern auch aus ihren eigenen. Die Beklagte lässt nämlich vortragen, dass der Klägerin mangels vertraglicher oder gesetzlicher Verpflichtung ein Anspruch auf Überlassung einer Wohnung entsprechend den heutigen Schallschutzbestimmungen nicht zusteht. Schon hieraus ergibt sich die mangelnde Bereitschaft sowie der mangelnde Wille der Beklagten, die Wohnung von Beginn an entsprechend herzurichten.

48

Unter weiterer Berücksichtigung der Ausführung des Sachverständigen Dr. G., welche sich das Gericht ebenfalls zu Eigen macht, war auf Grund der nicht kompatiblen Nutzungsordnung nicht nur die Herstellung eines Mindestschallschutzes nach DIN 4109 (Grenzwert 53 dB), sondern ein erhöhter Schallschutz mit einem maximalen Trittschallpegel von 47dB geschuldet. Dies wurde entsprechend den unstreitigen Feststellungen des Sachverständigen, welche bereits im Tatbestand dargestellt wurden, lediglich im Bad DG -
Wohnr.
3. OG mit 44 dB eingehalten.

49

Auf Grund der Verweigerung der Mängelbeseitigung durch die Beklagte, war eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung entbehrlich, § 634 Abs. 2 BGB.

50

e) Aktivlegitimation der Kläger

51

Den Klägern ist es auch nicht verwehrt, den Minderungsanspruch für sich und im eigenen Namen geltend zu machen. Zwar kann grundsätzlich Minderung sowie der nach den Mängelbeseitigungskosten berechnete Schadensersatzanspruch wegen eines behebbaren Mangels am Gemeinschaftseigentum nur gemeinschaftlich mit dem Antrag auf Zahlung an die Gemeinschaft durchgesetzt werden (BGH, Urteil vom 6. Juni 1991 – VII ZR 372/89, BGHZ 114, 383, 387; BGH, Urteil vom 07. Juni 2001 - VII ZR 420/00, BGHZ 148, 85, 88) oder an sich, wenn er von der Erwerbergemeinschaft dazu ermächtigt wird (BGH, Urteil vom 28. Oktober 1999 – VII ZR 284/98, BauR 2000, 285 = ZfBR 2000, 117, 118). Jedoch ist der vorliegende Fall anders zu bewerten, da die Kläger keinen behebbaren Mangel am Gemeinschaftseigentum geltend machen, sondern an ihrer eigenen Wohnung. Die Vorlage der Ermächtigung der Erwerbergemeinschaft bedurfte es daher nicht.

52

f) Ausschluss gemäß § 634 Abs. 3 BGB a.F.

53

Der Minderungsanspruch ist auch nicht gemäß § 634 Abs. 3 BGB a.F. ausgeschlossen, da der Mangel auf Grund der erheblichen Überschreitung des Richtwerts von 47dB den Wert oder die Tauglichkeit des Wertes nicht nur unerheblich mindert, zumal auch gerichtsbekannt ist, dass sich Lärmpegel von bis zu 63 dB ( hier z.B. in der Küche ) wie auch von bis zu 62 dB im Wohnraum als erheblich störend auswirken können.

54

Ob bei den Beklagten tatsächlich eine gesundheitliche Beeinträchtigung stattgefunden hat, ist im Rahmen der Prüfung der Voraussetzungen des § 634 Abs. 3 BGB unbeachtlich.

55

f) Minderungshöhe

56

Den Klägern steht aufgrund der vorstehenden Ausführungen ein Minderungsbetrag in Höhe von EUR 21.218,61 zu (§ 287 ZPO), entsprechend 10% des Kaufpreises von EUR 212.186,13, wobei hierbei die Auswirkungen der fehlerhaften Planungsleistungen in Form des gemessenen Trittschalls unter weiterer Berücksichtigung des bereits dargestellten geschuldeten Schallschutzes zur Begründung des Minderungsbetrages maßgebend waren. Den Klägern konnte unter Verweis auf ein anderes OH-Verfahren ( 10 OH 53/02) indes nicht gefolgt werden, dass ein Minderungsbetrag in Höhe von 17,5% des Kaufpreises anzusetzen ist, da auf den jeweiligen Einzelfall abgestellt werden muss und den Klägern durch Vorlage der ärztlichen Bescheinigung vom 10.7.2002 nicht der Beweis gelungen ist, dass sie auf Grund von Störgeräuschen aus der Wohnung Schlafstörungen, allgemeine Erschöpfungszustände sowie Konzentrationsstörungen erlitten hätten. Hierfür ist die vorgelegte ärztliche Bescheinigung nicht hinreichend substantiiert. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens oder die Vernehmung von Dr. Nowack N. als sachverständigen Zeugen zum Beweis der Behauptung, dass die Kläger auf Grund der Störgeräusche aus der Wohnung Schlafstörungen, allgemeine Erschöpfungszustände sowie Konzentrationsstörungen erlitten haben, wurde nicht beantragt. Es wurde lediglich die Einholung eines allgemeinen Gutachtens dahingehend beantragt, dass die massive Überschreitung der Mindestanforderungen an den Schallschutz geeignet ist, gesundheitliche Schäden herbeizuführen. Dieser Antrag dient jedoch nicht dem Beweis der zuvor aufgestellten Behauptung hinsichtlich des Eintritts eines kausalen und hinreichend substantiierten Schadens.

57

Weitere Einwände, die gegen einen Minderungsanspruch der Kläger sprechen könnten, waren für das Gericht nicht ersichtlich.

58

II. Anspruch auf Ersatz der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens

59

Den Klägern steht jedoch kein materiellrechtlicher Anspruch auf Ersatz der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens, ungeachtet des Beschlusses des Gerichts vom 13. Mai 2003 im Verfahren 2 OH 12/02, weder gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB noch gemäß 635 BGB a.F. zu. Der Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung ist aufgrund der Geltendmachung der Minderung bereits ausgeschlossen, da dieser nur "statt" der Minderung verlangt werden kann, § 635 BGB a.F.

60

Ein Anspruch auf Ersatz der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens als Verzugsschaden ( 284, 286 BGB a.F.) kommt ebenfalls nicht in Betracht. Die Beklagten wurden zwar durch Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigten des Klägers vom 15.02.2005 aufgefordert, die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens zu ersetzen, jedoch stellen die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens keinen Verzugsschaden im Sinne des § 286 BGB dar, da sie nicht durch den Verzug, sondern schon davor entstanden sind, so dass es an der erforderlichen Kausalität fehlt, § 286 BGB a.F.

61

Hinsichtlich eines etwaigen Verzugs vor Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens wurde von Seiten der Kläger nichts vorgetragen. Allein die Ausführungen auf Seite 6 der Klageschrift, dass sich die Beklagte nicht für die Beschwerden der Kläger interessierte und nicht bereit war, Abhilfe zu schaffen, reicht für einen schlüssigen und hinreichend substantiierten Vortrag zur Begründung eines Anspruchs auf Ersatz eines Verzugsschadens nicht aus. Auch aus der beigezogenen Akte des selbständigen Beweisverfahrens ergibt sich kein entsprechender Verzugsbegründender Umstand.

62

III. Zinsen

63

Mangels Hauptforderung in Höhe von EUR 7536,56 kommt auch ein Zinsanspruch aus diesem Betrag ab dem 1.3.2005 nicht in Betracht. Gleiche gilt auch für die Differenz aus dem geltend gemachten Minderungsbetrag sowie dem zugesprochenen Minderungsbetrag. Im übrigen ergibt sich die Entscheidung über die Zinsen aus den §§ 284, 286, 288 BGB, da sich die Beklagte hinsichtlich der zugesprochenen Forderung mit Zustellung der Klageschrift am 10.6.2005 in Verzug befand.

64

IV. Nebenentscheidungen und Streitwert

65

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 92; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO. Bei der Verteilung der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens war zu berücksichtigen, dass den Klägern durch Beschluss des Gerichts vom 13.3.2003 ( AS 107 der beigezogenen Akte 2 OH 12/02) die aussergerichtlichen Kosten der hiesigen Beklagten auferlegt wurden. Gegen diesen Beschluss wurde von Seiten der Kläger kein Rechtsmittel eingelegt, so dass er für das hiesige Verfahren Bindungswirkung entfaltet.

66

Der Streitwert war entsprechend dem Wert der Klageforderung auf EUR 44.669,13 festzusetzen.

Gründe

32

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

33

I. Anspruch auf Minderung

34

Den Klägern steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Minderung gemäß §§ 633, 634 Abs. 1 BGB a.F. in Höhe von EUR 21.218,61 zu.

35

a) Anwendbarkeit des Werkvertragsrechts

36

Die Beklagten schlossen am 30.03.2000 einen als "Kaufvertrag" bezeichneten notariellen Vertrag. Die Haftung des Beklagten für Mängel der Altsubstanz sowie der bereits vor Veräußerung durchgeführten Arbeiten richtet sich insgesamt, und nicht nur für die gemäß § 2 des "Kaufvertrags" vertraglich geschuldeten weiteren Maßnahmen, nach Werkvertragsrecht.

37

Denn beim Erwerb von Altbauten ist, wie hier, Werkvertragsrecht anwendbar, wenn der Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist ( BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004, VII ZR 257/03, NJW 2005, 1115-1118). Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags (BGH, Urteil vom 7. Mai 1987 - VII ZR 366/85, BGHZ 100, 391, 396 f.; BGH, Urteil vom 21. April 1988 - VII ZR 146/87, BauR 1988, 464, 465 = ZfBR 1988, 218; BGH, Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167 f.). Ohne Bedeutung ist es, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben (BGH, Urteil vom 29. Juni 1981 – VII ZR 259/80, BauR 1981, 571, 572; BGH, Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167).

38

Nach diesen Grundsätzen haftet die Beklagte den Klägern, wie bereits dargestellt, wegen Mängeln der vertraglich geschuldeten Leistung nach werkvertraglichem Gewährleistungsrecht. Nach dem unstreitigen Sachvortrag der Parteien hat die Beklagte die Wasser- und Elektroleitungen erneuert, das Dach an schadhaften Stellen ausgebessert, das Treppenhaus an beschädigten Stellen ausgebessert und im Anschluss komplett gestrichen, Balkone errichtet, zumindest nicht tragende Wände versetzt, die Fassade ebenso wie die Holzbauteile ausgebessert und im Anschluss hieran neu gestrichen, die Holzstufen im Treppenhaus zumindest abgeschliffen und versiegelt.

39

Bereits die tatsächlich von der Beklagten durchgeführten Leistungen haben nach ihrem Umfang und ihrer Bedeutung ein solches Gewicht, daß die Erwerber nach ihrem Empfängerhorizont von einer umfassenden Sanierungstätigkeit der Beklagten ausgehen konnten, die einer Neuherstellung des Gebäudes gleichkommt.

40

Dass die von der Beklagten durchgeführten Sanierungsarbeiten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Veräußerungsvertrages bereits fertig gestellt waren, steht der Anwendung von Werkvertragsrecht nicht entgegen ist ( BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004, VII ZR 257/03, NJW 2005, 1115-1118).

41

Auf den Erwerb einer neu errichteten Wohnung ist auch dann Werkvertragsrecht anzuwenden, wenn die Bauleistungen bei Vertragsschluß bereits abgeschlossen sind (ständige Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 29. Juni 1981 – VII ZR 259/80, BauR 1981, 571, 572; BGH, Urteil vom 6. Mai 1982 – VII ZR 74/81, BauR 1982, 493, 494 = ZfBR 1982, 152; BGH, Urteil vom 21. Februar 1985 – VII ZR 72/84, BauR 1985, 314, 315 = ZfBR 1985, 132). Die hierfür maßgeblichen Gründe gelten entgegen der vom OLG Hamburg (BauR 1997, 835, 836) vertretenen Auffassung in gleichem Maße auch für die Veräußerung eines sanierten Altbaus. Sowohl in dem einen wie in dem anderen Fall ist allein entscheidend, ob sich aus Inhalt, Zweck und wirtschaftlicher Bedeutung des Vertrages sowie aus der Interessenlage der Parteien die Verpflichtung des Veräußerers zur mangelfreien Erstellung des Bauwerks, wie im vorliegenden Fall, ergibt.

42

b) Verjährung

43

Die Gewährleistungsansprüche der Kläger sind nicht verjährt. Wie bereits dargestellt ist Werkvertragsrecht anzuwenden. Die danach maßgebliche Gewährleistungsfrist war im Zeitpunkt der Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens noch nicht abgelaufen.

44

c) Gewährleistungsausschluss gemäß § 7 Ziffer 2 des Vertrags

45

Es kann dahinstehen, ob es sich bei der Vereinbarung in § 7 Ziffer 2 um eine Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt auf die das AGBG anwendbar wäre oder um eine Individualabrede, da der dort vereinbarte Gewährleistungsausschluss auf den vorliegenden Fall schon vom Wortlaut nicht anwendbar ist. Im vorliegenden Fall geht es nicht um eine Haftung für die Beschaffenheit der Altbausubstanz sondern unter Berücksichtigung der Ausführungen des Sachverständigen Dr. G., welche das Gericht nachvollzogen hat und sich diesbezüglich zu Eigen macht, um Mängel zumindest aufgrund eines Planungsfehlers, aufgrund einer fehlenden bzw. unzureichenden schalltechnischen Planung. Auf die Erörterung der Frage, ob die vertragliche Vereinbarung mithin gemäß § 11 Nr. 10a AGBG unwirksam sein könnte, kam es mithin nicht mehr an.

46

d) Mangel und Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung

47

Die an die Kläger veräußerte Altbauwohnung war auf Grund des unzureichenden Schallschutzes zur Überzeugung des Gerichts auch mit Mängeln behaftet. Hinsichtlich der unstreitig durch den Sachverständigen Dr. G. festgestellten Pegel wird auf die Ausführungen im Tatbestand verwiesen. Die Beklagte war verpflichtet, die Sanierung des Altbaus so zu planen, dass alle technisch möglichen Maßnahmen angewendet werden, die erforderlich sind, um den Stand der anerkannten Regeln der Technik zu gewährleisten. Hierzu gehört auch die Herstellung eines der "Ist-Zeit" entsprechenden Schallschutzes. Dass die Beklagte einen solchen Schallschutz nicht geplant und nicht durchgeführt hat, ergibt sich nicht nur aus den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dr. G., sondern auch aus ihren eigenen. Die Beklagte lässt nämlich vortragen, dass der Klägerin mangels vertraglicher oder gesetzlicher Verpflichtung ein Anspruch auf Überlassung einer Wohnung entsprechend den heutigen Schallschutzbestimmungen nicht zusteht. Schon hieraus ergibt sich die mangelnde Bereitschaft sowie der mangelnde Wille der Beklagten, die Wohnung von Beginn an entsprechend herzurichten.

48

Unter weiterer Berücksichtigung der Ausführung des Sachverständigen Dr. G., welche sich das Gericht ebenfalls zu Eigen macht, war auf Grund der nicht kompatiblen Nutzungsordnung nicht nur die Herstellung eines Mindestschallschutzes nach DIN 4109 (Grenzwert 53 dB), sondern ein erhöhter Schallschutz mit einem maximalen Trittschallpegel von 47dB geschuldet. Dies wurde entsprechend den unstreitigen Feststellungen des Sachverständigen, welche bereits im Tatbestand dargestellt wurden, lediglich im Bad DG -
Wohnr.
3. OG mit 44 dB eingehalten.

49

Auf Grund der Verweigerung der Mängelbeseitigung durch die Beklagte, war eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung entbehrlich, § 634 Abs. 2 BGB.

50

e) Aktivlegitimation der Kläger

51

Den Klägern ist es auch nicht verwehrt, den Minderungsanspruch für sich und im eigenen Namen geltend zu machen. Zwar kann grundsätzlich Minderung sowie der nach den Mängelbeseitigungskosten berechnete Schadensersatzanspruch wegen eines behebbaren Mangels am Gemeinschaftseigentum nur gemeinschaftlich mit dem Antrag auf Zahlung an die Gemeinschaft durchgesetzt werden (BGH, Urteil vom 6. Juni 1991 – VII ZR 372/89, BGHZ 114, 383, 387; BGH, Urteil vom 07. Juni 2001 - VII ZR 420/00, BGHZ 148, 85, 88) oder an sich, wenn er von der Erwerbergemeinschaft dazu ermächtigt wird (BGH, Urteil vom 28. Oktober 1999 – VII ZR 284/98, BauR 2000, 285 = ZfBR 2000, 117, 118). Jedoch ist der vorliegende Fall anders zu bewerten, da die Kläger keinen behebbaren Mangel am Gemeinschaftseigentum geltend machen, sondern an ihrer eigenen Wohnung. Die Vorlage der Ermächtigung der Erwerbergemeinschaft bedurfte es daher nicht.

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f) Ausschluss gemäß § 634 Abs. 3 BGB a.F.

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Der Minderungsanspruch ist auch nicht gemäß § 634 Abs. 3 BGB a.F. ausgeschlossen, da der Mangel auf Grund der erheblichen Überschreitung des Richtwerts von 47dB den Wert oder die Tauglichkeit des Wertes nicht nur unerheblich mindert, zumal auch gerichtsbekannt ist, dass sich Lärmpegel von bis zu 63 dB ( hier z.B. in der Küche ) wie auch von bis zu 62 dB im Wohnraum als erheblich störend auswirken können.

54

Ob bei den Beklagten tatsächlich eine gesundheitliche Beeinträchtigung stattgefunden hat, ist im Rahmen der Prüfung der Voraussetzungen des § 634 Abs. 3 BGB unbeachtlich.

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f) Minderungshöhe

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Den Klägern steht aufgrund der vorstehenden Ausführungen ein Minderungsbetrag in Höhe von EUR 21.218,61 zu (§ 287 ZPO), entsprechend 10% des Kaufpreises von EUR 212.186,13, wobei hierbei die Auswirkungen der fehlerhaften Planungsleistungen in Form des gemessenen Trittschalls unter weiterer Berücksichtigung des bereits dargestellten geschuldeten Schallschutzes zur Begründung des Minderungsbetrages maßgebend waren. Den Klägern konnte unter Verweis auf ein anderes OH-Verfahren ( 10 OH 53/02) indes nicht gefolgt werden, dass ein Minderungsbetrag in Höhe von 17,5% des Kaufpreises anzusetzen ist, da auf den jeweiligen Einzelfall abgestellt werden muss und den Klägern durch Vorlage der ärztlichen Bescheinigung vom 10.7.2002 nicht der Beweis gelungen ist, dass sie auf Grund von Störgeräuschen aus der Wohnung Schlafstörungen, allgemeine Erschöpfungszustände sowie Konzentrationsstörungen erlitten hätten. Hierfür ist die vorgelegte ärztliche Bescheinigung nicht hinreichend substantiiert. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens oder die Vernehmung von Dr. Nowack N. als sachverständigen Zeugen zum Beweis der Behauptung, dass die Kläger auf Grund der Störgeräusche aus der Wohnung Schlafstörungen, allgemeine Erschöpfungszustände sowie Konzentrationsstörungen erlitten haben, wurde nicht beantragt. Es wurde lediglich die Einholung eines allgemeinen Gutachtens dahingehend beantragt, dass die massive Überschreitung der Mindestanforderungen an den Schallschutz geeignet ist, gesundheitliche Schäden herbeizuführen. Dieser Antrag dient jedoch nicht dem Beweis der zuvor aufgestellten Behauptung hinsichtlich des Eintritts eines kausalen und hinreichend substantiierten Schadens.

57

Weitere Einwände, die gegen einen Minderungsanspruch der Kläger sprechen könnten, waren für das Gericht nicht ersichtlich.

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II. Anspruch auf Ersatz der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens

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Den Klägern steht jedoch kein materiellrechtlicher Anspruch auf Ersatz der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens, ungeachtet des Beschlusses des Gerichts vom 13. Mai 2003 im Verfahren 2 OH 12/02, weder gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB noch gemäß 635 BGB a.F. zu. Der Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung ist aufgrund der Geltendmachung der Minderung bereits ausgeschlossen, da dieser nur "statt" der Minderung verlangt werden kann, § 635 BGB a.F.

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Ein Anspruch auf Ersatz der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens als Verzugsschaden ( 284, 286 BGB a.F.) kommt ebenfalls nicht in Betracht. Die Beklagten wurden zwar durch Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigten des Klägers vom 15.02.2005 aufgefordert, die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens zu ersetzen, jedoch stellen die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens keinen Verzugsschaden im Sinne des § 286 BGB dar, da sie nicht durch den Verzug, sondern schon davor entstanden sind, so dass es an der erforderlichen Kausalität fehlt, § 286 BGB a.F.

61

Hinsichtlich eines etwaigen Verzugs vor Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens wurde von Seiten der Kläger nichts vorgetragen. Allein die Ausführungen auf Seite 6 der Klageschrift, dass sich die Beklagte nicht für die Beschwerden der Kläger interessierte und nicht bereit war, Abhilfe zu schaffen, reicht für einen schlüssigen und hinreichend substantiierten Vortrag zur Begründung eines Anspruchs auf Ersatz eines Verzugsschadens nicht aus. Auch aus der beigezogenen Akte des selbständigen Beweisverfahrens ergibt sich kein entsprechender Verzugsbegründender Umstand.

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III. Zinsen

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Mangels Hauptforderung in Höhe von EUR 7536,56 kommt auch ein Zinsanspruch aus diesem Betrag ab dem 1.3.2005 nicht in Betracht. Gleiche gilt auch für die Differenz aus dem geltend gemachten Minderungsbetrag sowie dem zugesprochenen Minderungsbetrag. Im übrigen ergibt sich die Entscheidung über die Zinsen aus den §§ 284, 286, 288 BGB, da sich die Beklagte hinsichtlich der zugesprochenen Forderung mit Zustellung der Klageschrift am 10.6.2005 in Verzug befand.

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IV. Nebenentscheidungen und Streitwert

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Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 92; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO. Bei der Verteilung der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens war zu berücksichtigen, dass den Klägern durch Beschluss des Gerichts vom 13.3.2003 ( AS 107 der beigezogenen Akte 2 OH 12/02) die aussergerichtlichen Kosten der hiesigen Beklagten auferlegt wurden. Gegen diesen Beschluss wurde von Seiten der Kläger kein Rechtsmittel eingelegt, so dass er für das hiesige Verfahren Bindungswirkung entfaltet.

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Der Streitwert war entsprechend dem Wert der Klageforderung auf EUR 44.669,13 festzusetzen.