Landgericht Duisburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Anerkenntnisurteil vom 2016-01-25, Aktenzeichen 13 O 103/14
ECLI:DE:LGDU:2016:0125.13O103.14.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand

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Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Schadensersatz aus einem Kaufvertrag über ein Hausgrundstück in Anspruch. Mit notariellem Kaufvertrag vom 30.09.2011, UR-Nr. ######### des Notars M in X, verkauften die Beklagten der Klägerin den mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundbesitz G1 bei dem Amtsgericht X eingetragen im Grundbuch E Blatt ####. Es handelt sich dabei um ein historisches Gebäude aus dem Baujahr ####. Als Kaufpreis wurden 420.000,00 € vereinbart. In § 5 Abs. 1 des Kaufvertrages (Bl. 41 GA) ist vereinbart:

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„Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks, des Gebäudes und der eventuell mitverkauften beweglichen Sachen sind ausgeschlossen, insbesondere hinsichtlich eines bestimmten Flächeninhaltes. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn der Verkäufer handelt arglistig oder vorsätzlich. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Sachmängel nicht bekannt sind und die für die Bebauung erforderlichen Genehmigungen erteilt sind. Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen, altersbedingten Zustand. ...“

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Vor Abschluss des Kaufvertrages war ein Exposé der W vorhanden, das auf dem Deckblatt u.a. die Angabe „Zustand: teil-/vollsaniert“ enthielt. In der weiteren Objektbeschreibung finden sich die Äußerungen „Das Haus wurde ca. #### erbaut und in den Jahren #### bis #### kernsaniert“ sowie „Im Jahre 1996/97 wurde diese Immobilie verkauft und es wurden umfangreiche Renovierungs-/Sanierungsarbeiten durchgeführt.“ (Bl. 46/47 GA). Zwischen den Parteien ist streitig, wer diese Angaben in dem Exposé veranlasst hat und inwieweit dieses Exposé für die Kaufentscheidung der Klägerin ursächlich war. Zudem war ein Gutachten zur Verkehrswertermittlung von den Beklagten in Auftrag gegeben und von dem Sachverständigen E2 F unter dem 17.02.2010 erstellt worden, auf das wegen des Inhalts Bezug genommen wird (Bl. 51 ff. GA). Unter dem 14.01.2003 hatte bereits der Sachverständige I ein Gutachten zur Wertermittlung erstellt, auf das ebenfalls wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlagenheft).

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Die Klägerin behauptet,

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das Gebäude sei mit dem sog. Echten Hausschwamm (Serpula lacrymans) befallen gewesen, der starke Braunfäule mit Würfelbruch verursacht habe und bereits durch den Putz und das Mauerwerk gewachsen sei. Dieser Hausschwamm sei bereits bei Abschluss des Kaufvertrages vorhanden gewesen, was anhand der Schwere des Befalls zu erkennen gewesen sei. Der Hausschwamm habe sich auf große Teile der Deckenbalken im Erdgeschoss sowie 90 % der Sparrenköpfe auf der Traufseite erstreckt, so dass die Tragfähigkeit und Statik des Gebäudes nicht mehr gewährleistet gewesen sei. Das befallene Holz habe im Bereich der schadhaften Stellen vollständig und 1,50 Meter darüber hinaus entfernt werden müssen. Das Mauerwerk habe mit einem Bekämpfungsmittel getränkt werden und mit Sperrputz versehen werden müssen. Die genaue Untersuchung sowie die Erneuerung der Deckenballen habe das Entfernen und Wiederherstellen der Bodenbeplankung erforderlich gemacht. Des weiteren habe die Innenwanddämmung an der Außenwand entfernt werden müssen. Die Deckenbalken seien an 90 % der Auflagerpunkte im Außenmauerwerk erneuert worden. An drei Stellen des Gebäudes sind tragende Balken, auf denen eine gemauerte Wand steht, erneuert worden. Die Fußpfette wurde an der Traufseite komplett erneuert, an der anderen Seite über eine Länge von 1,50 Meter. Wegen der Erneuerung der Deckenbalkenauflager habe das Mauerwerk auf den Auflagern zurückgebaut und wiederhergestellt werden müssen. Nach dem Entfernen der Dämmplatten sei sichtbar geworden, dass die Fensterstürze einsturzgefährdet gewesen seien, die Hölzer im Mauerwerk marode gewesen seien und lose Mauersteine vorhanden gewesen seien. Die Dacheindeckung und zwei vorhandene Dachgauben hätten entfernt und erneuert werden müssen, weil 90 % der Sparrenköpfe im Traufbereich und die Dachgauben in Gänze beschädigt gewesen seien. Die eingemauerten Sparren hätten freigelegt, ausgebaut, erneuert und wieder eingemauert werden müssen. Die oberste Lage des Gesimses und weitere einzelne Steine hätten erneuert werden müssen. Das vorhandene Heizsystem habe erneuert werden müssen. Das Bad im Obergeschosse habe komplett demontiert werden müssen. Zudem seien statische Sicherungsmaßnahmen ausgeführt worden. Hierfür seien Kosten in Höhe von 128.807,44 € angefallen. Für weiter auszuführende Arbeiten müssten noch 72.516,64 € aufgewendet werden. Die Klägerin behauptet weiter, eine Kernsanierung habe entgegen der Angaben in dem Maklerprospekt nicht stattgefunden, da der Hausschwamm bei diesen Arbeiten offen zutage getreten wäre. Denn bei einer Kernsanierung wären sämtliche bauliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden, um die Bausubstanz vollständig wiederherzustellen und das Gebäude in einen neuwertigen Zustand zu versetzen. Hierfür wäre das Gebäude bis auf die tragenden Strukturen, wie etwa Fundamente, tragende Wände und Decken zurückgebaut worden. Es sei ausgeschlossen, dass bei einer Kernsanierung der Befall mit Hausschwamm unerkannt geblieben wäre. Die Angaben in dem Exposé hinsichtlich der Kernsanierung hätten allein auf Erklärungen der Beklagten beruht. Dieses Exposé habe den Verkaufsverhandlungen zwischen der W und ihr zugrundegelegen. Bei der Besichtigung des Gebäudes habe der Beklagte zu 2. zudem einige Stellen gezeigt, an denen er selbst Sanierungsmaßnahmen durchgeführt habe. Sie habe einen Feuchtegeruch wahrgenommen, den der Beklagte zu 2. auf die Feuchtigkeit im Keller zurückgeführt habe. Die Klägerin ist der Ansicht, durch die Angaben im Exposé sei eine Beschaffenheitsvereinbarung gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB getroffen worden, da dieses eine öffentliche Äußerung eines Verkäufergehilfen darstelle, und die darin enthaltenen Angaben eine zu erwartende Sollbeschaffenheit darstellten. Die Beklagten hätten sie arglistig getäuscht, indem sei entweder den Befall mit Hausschwamm verschwiegen hätten, über den aufzuklären gewesen sei, oder hinsichtlich der Kernsanierung falsche Angaben gemacht hätten. Sie habe darauf vertrauen dürfen, dass die Angaben in dem Exposé zur Kernsanierung zutreffend seien. Wegen der arglistigen Täuschung könnten sich die Beklagten nicht auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen. Eine Fristsetzung gemäß § 281 Abs. 2 BGB sei im Hinblick auf die arglistige Täuschung nicht erforderlich.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 201.324,08 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten behaupten,

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sie hätten gegenüber der W nie behauptet, das Kaufobjekt sei kernsaniert worden. Ihnen sei nicht aufgefallen, dass in dem Exposé unterschiedliche Angaben vorhanden gewesen sein. Sie hätten auch keine Kenntnis von dem Vorhandensein von Hausschwamm gehabt. Dieser habe bei einer Kernsanierung auch nicht auffallen müssen. Sie selbst hätten das Objekt erst mit Kaufvertrag vom 18.12.2003 erworben, als die Renovierungsmaßnahmen bereits abgeschlossen gewesen seien. Zudem sei in dem Exposé auch ausdrücklich von einer Teil-/Vollsanierung die Rede, wobei es sich gerade nicht um ein Kernsanierung handele. Es sei ohne weiteres sichtbar gewesen, dass keine Kernsanierung durchgeführt worden sei, da die Dachkonstruktion samt Dacheindeckung sowie die Fassade und die Fenster und Türen nicht erneuert worden sei. Da die Klägerin Architektin sei, habe sie dieses erkennen können. Zudem hätten ihr als Architektin die widersprüchlichen Angaben im Exposé auffallen müssen. Das Objekt sei überdies ausschließlich aufgrund der mehrfachen persönlichen Besichtigungstermine und aufgrund der Empfehlung eines vorherigen, der Klägerin nahestehenden Kaufinteressen gekauft worden. Der Klägerin sei zudem bekannt gewesen, dass die Beklagten zum Zeitpunkt der Durchführung der angeblichen Kernsanierung noch nicht Eigentümer gewesen seien und deshalb dazu keine Angaben aus eigener Wahrnehmung hätten machen können. In den beiden Verkehrswertgutachten vom 14.01.2003 und vom 17.02.2010 seien keine Schäden an den Holzbalken festgestellt worden. Das Gutachten vom 17.02.2010, auf das die Klägerin Bezug nehme, habe ihr bei Abschluss des Kaufvertrages noch nicht vorgelegen. Bis Ende November 2011 hätten sie, die Beklagten, das Haus bewohnt und es habe sich kein Befall mit Hausschwamm gezeigt. Nach Übergabe des Kaufobjekts an die Klägerin habe dieses fast eineinhalb Jahre leer gestanden, wodurch das Entstehen des Hausschwamms begünstigt werde, da er erst bei einer Holzfeuchtigkeit von 35-60 % entstehe und in einem bewohnten Objekt die Holzfeuchtigkeit zwischen 10-15 % liege. Der Hauschwamm sei daher erst in der Zeit des Leerstandes entstanden. Die Klägerin habe bei der Besichtigung des Objekts ohne Bezugnahme auf das Exposé angekündigt, das Kaufobjekt umfangreich renovieren zu wollen, wobei sie genau die Renovierungsmaßnahmen angekündigt habe, die sie jetzt als Schadenspositionen geltend mache. So habe sie angekündigt, die Böden seien ihr zu dunkel und sie werde eine Badezimmerumgestaltung durchführen. Zudem habe sie das Heizungssystem erneuern sowie Türen und Oberböden erneuern wollen. Die Beklagten sind der Ansicht, sie hätten sich auf die Feststellungen der beiden Sachverständigen verlassen dürfen. Die Klägerin mache zudem Kosten geltend für Arbeiten, die sie ohnehin geplant habe. Der Sachvortrag der Klägerin zu dem Hausschwammbefall sei unsubstantiiert. Der Klägerin sei zudem eine Fristsetzung zumutbar gewesen, da sie mit ihnen, den Beklagten, nach dem Kaufvertragsabschluss über einen längeren Zeitraum noch Kontakt gehabt habe.

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Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen C. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 07.12.2015 (Bl. 150 ff. GA) Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme keinen Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 437 Nr. 3, 281, 280 BGB gegen die Beklagten.

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1.

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Die Klägerin macht geltend, die Beklagten hätten durch das Maklerexposé zugesichert, dass das Kaufobjekt kernsaniert worden sei. Da die Parteien eine Kernsanierung nicht im Kaufvertrag als Beschaffenheit der Kaufsache vereinbart haben und dieser Umstand weder die vertraglich vorausgesetzte noch die gewöhnliche Verwendung der Sache im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB betrifft und auch keine übliche Beschaffenheit darstellt, kommt insoweit nur eine Beschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB durch öffentliche Äußerung eines Verkäufergehilfen in Betracht. Eine solche öffentliche Äußerung kann dem Grunde nach in einem Maklerexposé vorliegen (BGH, NZM 2012, 469; OLG Hamm, NJOZ 2009, 1588; OLG Hamm, NJW-RR 2010, 1643; OLG Bremen, NJW-RR 2014, 791)

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Voraussetzung hierfür ist, dass es sich um konkrete Aussagen zur Beschaffenheit handelt (Münchener Kommentar zum BGB/Westermann, 6. Auflage, § 434, Rz. 28; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Auflage, § 434, Rz. 37), da nur dann auch eine bestimmte Erwartung des Käufers im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB geweckt werden kann.

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Das Exposé, auf das die Klägerin abstellt, enthält zwar zu den Sanierungsarbeiten verschiedene Aussagen. Denn auf der ersten Seite wird angegeben: „teil-/vollsaniert“, wobei hier bereits die beiden enthaltenen Aussagen einander ausschließen, so dass unklar ist, welche von beiden Aussagen zutreffen soll. Auf der zweiten Seite ist von „Kernsanierung“ die Rede, was wiederum nicht zwingend mit Vollsanierung oder Teilsanierung gleichzusetzen ist. Schließlich erwähnt das Exposé noch „umfangreiche Renovierungs-/Sanierungsarbeiten“, was keinerlei Rückschluss auf die durchgeführten Arbeiten zulässt, da Renovierung in der Regel mit Schönheitsreparaturen gleichgesetzt wird und Sanierung weit darüber hinausgehen kann. In der Gesamtschau sticht jedoch der Begriff „kernsaniert“ hervor, so dass die Begriffe „teil-/vollsaniert“ jedenfalls jeweils eine Kernsanierung betreffen. Insofern läge eine öffentliche Äußerung eines Verkäufergehilfen vor.

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Das Fehlen einer Beschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB unterliegt aber ebenfalls dem vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluss. Denn diese Beschaffenheit ist nicht eine zugesicherte Beschaffenheit im Sinne einer Garantie gemäß § 444 BGB, sondern eine Beschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB, die wirksam durch einen Haftungsausschluss erfasst wird. Denn der umfassende Gewährleistungsausschluss wurde in dem Notarvertrag deutlich nach der Beschaffenheitserklärung in dem Maklerexposé vereinbart, ohne dass die Klägerin hinsichtlich der Kernsanierung eine Einstandspflicht der Beklagten gefordert hätte (vgl. OLG Saarbrücken, Urteil vom 28.08.2013, 1 U 377/12, BeckRS 2013, 16418). Die Klägerin könnte insoweit nur dann Ansprüche geltend machen, wenn den Beklagten Arglist zur Last zu legen wäre. Arglist im Rechtssinne liegt vor, wenn der Verkäufer die Unrichtigkeit der von ihm gemachten Angaben im Sinne eines bedingten Vorsatzes billigend in Kauf nimmt, was bereits dann der Fall ist, wenn er Angaben ins Blaue hinein macht (OLG Hamm, NJW–RR 2010, 1643). Ein wissentliches oder bedingt vorsätzliches Mitwirken der Beklagten daran, dass diese Angaben in das Exposé gelangt sind, ist erforderlich, da der Makler zwar Gehilfe im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB ist, nicht aber Erfüllungsgehilfe (Palandt/Sprau, BGB, 73. Auflage, Einf. v. § 652, Rz.9), es sei denn seine Tätigkeit geht über die bloßen Maklerdienste hinaus durch Übernahme von Aufgaben, die typischerweise dem Verkäufer obliegen (Palandt aaO.). Letzteres ist hier nicht vorgetragen, so dass es darauf ankommt, welche Erklärungen die Beklagten gegenüber dem Makler abgegeben haben und wie das Exposé entstanden ist.

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Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht fest, dass die Angaben in dem Exposè bezüglich der Kernsanierung von den Beklagten stammen. Der Zeuge C hat zwar ausgesagt, dass er aus dem Umstand, dass der Begriff „kernsaniert“ in dem Exposé enthalten ist, darauf schließe, dass dieser Begriff von den Beklagten so genannt worden sei. Sodann hat er bekundet, er könne ausschließen, dass er bzw. seine Kollegen den Begriff eigenständig in das Exposé aufgenommen hätten. Er hat in seiner weiteren Aussage darauf verwiesen, dass der Begriff der Kernsanierung eine gewisse Bedeutung habe. Auf der anderen Seite hat der Zeuge C aber auch ausgesagt, dass die Angabe „teilsaniert“ bzw. „vollsaniert“ aus den Angaben der Kunden geschlossen würden. Hieraus ergibt sich, dass der Zeuge und seine Kollegen hinsichtlich des Sanierungsumfangs durchaus Begriffe verwenden, die von den Veräußerern nicht ausdrücklich genannt werden, sondern die sie aus den Schilderungen der tatsächlichen Gegebenheiten und durchgeführten Arbeiten schließen. Zudem hat der Zeuge auch eingeräumt, dass der Ausdruck „viel Liebe zum Detail“ vollständig von ihm stamme. Auch hat der Zeuge bekundet, dass ihm bei Erstellung des Exposés nicht bewusst gewesen sei, dass der Begriff „kernsaniert“ einen Unterschied zu anderen Sanierungsbegriffen darstellen könne. Aus der letztgenannten Aussage des Zeugen ergibt sich, dass dem Zeugen eine Problematik hinsichtlich des Begriffs „kernsaniert“ zu dem damaligen Zeitpunkt nicht bewusst war. Daher ist es nicht nachvollziehbar, dass der Zeuge zwar einräumt, andere Sanierungsbegriffe wie „teilsaniert“ und „vollsaniert“ auch ohne ausdrückliche Angabe von Veräußerern aus den Umständen zu schließen, zugleich aber behauptet, dass gerade der Begriff „kernsaniert“ nicht in gleicher Weise als Rückschluss ohne ausdrückliche Erwähnung verwendet werde – obwohl bei dem Zeugen zum damaligen Zeitpunkt keinerlei Problembewusstsein hinsichtlich unterschiedlicher Sanierungsbegriffe bestanden hat. Der Zeuge hat zudem seine Aussage, dass die Beklagten den Begriff „kernsaniert“ genannt hätten, nur als Rückschluss geschildert aus dem Umstand, dass der Begriff im Exposé enthalten war. Da er aber selbst andere Sanierungsbegriffe auch ohne ausdrückliche Erwähnung in Exposés aufnimmt, ist dieser Rückschluss nicht tragkräftig. Aus diesem Grund verbleiben nicht nur unerhebliche Zweifel daran, dass der in dem Exposé genannte Begriff „Kernsanierung“ von den Beklagten stammt. Das Gericht muss aber anhand der Beweisaufnahme eine Gewissheit erlangen, die den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (Zöller/Greger, ZPO, 30. Auflage, § 286, Rz. 19 m.w.N.). Dieser Grad an Gewissheit wird angesichts der vorgenannten Umstände nicht erreicht. Da die Klägerin insoweit die Beweislast obliegt (OLG Hamm, NJOZ 2009, 1588; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Auflage, § 444, Rz. 4), geht das offene Beweisergebnis zu ihren Lasten.

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Anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass die Beklagten das Exposé zur Genehmigung erhalten haben und diese Genehmigung erteilt haben. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass auch dem Zeugen C, der als Makler mit einer Vielzahl von zu veräußernden Objekten befasst ist, nicht bewusst war, was die Nennung dieses Begriffs „kernsaniert“ in einem Exposé bedeuten kann. Da auch nicht feststeht, dass die Beklagten diesen Begriff gegenüber dem Zeugen genannt haben, besteht die nicht fernliegende Möglichkeit, dass der Zeuge diese Beschreibung ebenso wie die Begriffe „teil-/vollsaniert“ aus den Schilderungen der Beklagten als Rückschluss entnommen hat. Der Beklagte zu 2. hat nachvollziehbar und glaubhaft ausgesagt, dass er den Zeugen C beauftragt habe, weil er selbst sich nicht mit Hausverkäufen auskennt. Dass den Beklagten die mögliche Tragweite und Bedeutung der genannten Begriffe im einzelnen nicht bekannt oder bewusst war, ist ohne weiteres nachvollziehbar, da auch der Zeuge C insoweit kein Problembewusstsein hatte.

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2.

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Soweit die Klägerin sich darauf beruft, die Beklagten hätten den Hausschwamm arglistig verschwiegen, der ihnen aufgrund der Sanierungsarbeiten bekannt sein musste, trägt sie zwar einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB vor, da das Objekt bei Vorhandensein von Hausschwamm jedenfalls nicht die zu erwartende Beschaffenheit aufweist. Insoweit greift jedoch ebenfalls der Gewährleistungsausschluss, da die Klägerin ein arglistiges Verschweigen der Beklagten im Sinne des § 444 BGB bereits nicht schlüssig darlegt.

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Unstreitig erfolgten die Sanierungsarbeiten – welchen Umfang sie auch immer gehabt haben mögen – vor dem Eigentumserwerb durch die Beklagten. Die Klägerin ist diesem Vortrag der Beklagten nicht entgegengetreten. Damit aber konnten die Beklagten durch Sanierungsarbeiten an dem Haus keine Kenntnis von dem Hausschwamm erlangen. Zwar trägt die Klägerin vor, der Beklagte zu 2. habe ebenfalls Arbeiten an dem Haus vorgenommen. Sie legt aber nicht dar, welcher Art diese Arbeiten gewesen sein sollen und behauptet auch nicht, die Beklagten hätten durch nach 2003 vorgenommene Arbeiten Kenntnis von dem Hausschwamm haben müssen. Es ist dem Vortrag der Klägerin nicht zu entnehmen, woher die Beklagten von dem Hausschwamm hätten wissen müssen, da sie die angebliche Kernsanierung unstreitig nicht selbst durchgeführt haben. Zudem wenden die Beklagten zu recht ein, dass sie das Kaufobjekt ebenfalls unstreitig nach Abschluss der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen Ende 2003 erworben haben, was nach den Behauptungen der Klägerin bedeuten würde, dass sie in Kenntnis des Vorhandenseins von Hausschwamm das Objekt erworben hätten. Dieses liegt jedoch offensichtlich fern und die Klägerin trägt keine konkreten Umstände vor, die für einen solche Erwerb trotz Kenntnis der Beklagten vom Hausschwamm sprechen würden. Auch auf den gerichtlichen Hinweis vom 07.12.2015 (Bl. 152 GA) hat die Klägerin ihren Sachvortrag zu der behaupteten Kenntnis der Beklagten von dem Hausschwamm nicht weiter substantiiert.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Vollstreckbarkeitserklärung ergibt sich aus § 709 ZPO.

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Streitwert: 201.324,08 €