Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-04-04, Aktenzeichen 9 S 215/06
ECLI:DE:LGK:2007:0404.9S215.06.00

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Bergisch Gladbach vom 31.05.2006 – 63 C 517/05 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 876,57 € nebst Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz seit dem 05.01.2006 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass sich der Rechtsstreit in Höhe von 2.657,43 € in der Hauptsache erledigt hat.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin zu 45%, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 55%.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin zu 60%, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 40%.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

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Begründung:

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Die zulässige Berufung der Beklagten hat auch in der Sache teilweise Erfolg, denn das Amtsgericht hat die Klage zu Unrecht in vollem Umfang zugesprochen. Die Klägerin kann, nachdem sie den Rechtsstreit in Höhe von 2.657,43 € einseitig für erledigt erklärt hat, von den Beklagten als Gesamtschuldner nur noch Zahlung von 876,57 € für Mietrückstände für Januar 2006 aus § 535 Abs. 2 BGB sowie Feststellung der teilweisen Erledigung der Hauptsache verlangen.

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1. Insgesamt bestand zunächst allerdings ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung rückständiger Mieten in Höhe von 5.970,00 €.

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a) Für den Monat April 2004 schulden die Beklagten rückständige Miete in Höhe von 420,00 €.

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Die Beklagten haben zwar für ihre Behauptung, sie hätten mit der Klägerin vereinbart, dass für diesen Monat nur die hälftige Grundmiete von 630,00 € zzgl. der Nebenkostenvorauszahlung zu zahlen gewesen sei, Beweis angetreten. Diesem Beweisantritt ist das Amtsgericht indessen zu Recht nicht nachgegangen. Denn das Schreiben der Beklagten vom 01.11.2005 ist – wie sie letztlich selbst einräumen – als deklaratorisches Schuldanerkenntnis bezüglich aller bis dahin offenen Mietrückstände sowie der vollen Mieten für November und Dezember 2005 zu werten.

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Soweit die Beklagten vorgetragen haben, dass dieses Schuldanerkenntnis den Hintergrund gehabt habe, dass sie mit der Klägerin vereinbart hätten, sie würden zum 31.12.2005 aus dem Mietvertrag entlassen, wenn sie alle offenen Mieten bis zu diesem Zeitpunkt zahlen, ergibt sich daraus nichts anderes. Es handelt sich nach dem Vortrag der Beklagten nämlich nicht um eine Bedingung für das Schuldanerkenntnis, sondern um einen Aufhebungsvertrag bezüglich des Mietverhältnisses, bei dem die Zahlung der offenen Mieten Bedingung für die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis war. Wenn die Klägerin von dieser angeblich mündlich getroffenen Vereinbarung später mit Schreiben vom 04.11.2005 nichts mehr wissen wollte, führt dies nicht zur Unwirksamkeit des Schuldanerkenntnisses vom 01.11.2005. Allenfalls wäre das Verhalten der Klägerin ein Anfechtungsgrund. Eine Anfechtung ist indessen nicht erklärt worden.

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b) Für Oktober bis Dezember 2005 sind Ansprüche der Klägerin auf Mietzahlung in Höhe von 3.955,00 € entstanden.

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Die Beklagten waren für den Zeitraum August bis Dezember 2005 zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet. Mit ihrer Behauptung, die Miete sei aufgrund von diversen Mängeln zu mindern gewesen, sind die Beklagten wegen des deklaratorischen Schuldanerkenntnisses vom 01.11.2005 nicht zu hören. Außerdem waren sie zur Minderung ohnehin nicht berechtigt, wie im Hinblick auf die Miete für Januar 2006 (unten c)) noch auszuführen sein wird.

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Allerdings hat das Amtsgericht den Anspruch der Klägerin unzutreffend berechnet. Die Klägerin kann die von den Beklagten unstreitig geleisteten Zahlungen nicht nach Belieben auf einzelne Mieten verrechnen, sondern hat mangels einer Tilgungsbestimmung – zu einer solchen ist jedenfalls nichts vorgetragen – die gesetzliche Tilgungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB zu beachten, wonach im vorliegenden Fall die jeweils älteste Schuld zuerst zu tilgen ist. Dies führt zu folgendem Ergebnis:

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Monat
Miete
Zahlung

Rest

Aug 05
1.595,00 €
27.09.2005
350,00 €
1.245,00 €

04.10.2005
700,00 €
545,00 €

02.11.2005
510,00 €
35,00 €

02.11.2005
200,00 €
- €

Sep 05
1.595,00 €

1.430,00 €

04.11.2005
400,00 €
1.030,00 €

06.12.2005
910,00 €
120,00 €

06.12.2005
200,00 €
- €

Okt 05
1.595,00 €

1.515,00 €

Nov 05
1.595,00 €

1.595,00 €

Dez 05
1.595,00 €

1.595,00 €

Restforderung

4.705,00 €

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Hiervon sind auch noch die Nebenkostenvorauszahlungen von 250,00 € monatlich für Oktober bis Dezember 2005, insgesamt 750,00 € abzuziehen. Denn am 31.12.2006 ist Abrechnungsreife hinsichtlich des Abrechnungszeitraums 2005 eingetreten. Mit diesem Zeitpunkt hat sich der Anspruch auf Leistung von Vorauszahlungen in einen Anspruch auf Ausgleich eines etwaigen Saldos aus der Nebenkostenabrechnung umgewandelt (Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht, § 556 BGB, Rn. 266). Es ergibt sich eine Restforderung von 3.955,00 € für die Monate Oktober bis Dezember 2005.

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c) Für Januar 2006 ist der Anspruch auf Zahlung des Mietzinses in der vollen Höhe von 1.595,00 € entstanden.

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Soweit die Beklagten sich auch für diesen Zeitraum auf eine Mietminderung berufen, ist dieser Einwand zwar nicht durch das deklaratorische Schuldanerkenntnis vom 01.11.2005 ausgeschlossen. Dieses bezieht sich ausdrücklich nur auf die Mieten bis Dezember 2005. Indessen berechtigen die von den Beklagten behaupteten Mängel, die Mitte 2005 (und damit wohl auch noch im Januar 2006) noch vorgelegen haben sollen, nicht zur Minderung. Es handelt sich um geringfügige handwerkliche Mängel, die entweder ohne großen Aufwand durch die Beklagten selbst zu beheben gewesen wären (Rolladenbänder nicht befestigt, Balken im Dachgeschoss nicht gereinigt) oder allenfalls eine geringfügige Minderung des Wohnwerts zur Folge haben (fehlende Fliesen an der Heizung unter dem Stromkasten, wellender Laminatboden in einem Zimmer). Außerdem haben die Beklagten in Kenntnis dieser Mängel, die schon von Beginn des Mietverhältnisses an bestanden haben sollen, die Miete von Mai 2004 bis Juli 2005 vollständig und ohne Vorbehalt bezahlt, so dass ein etwaiges Minderungsrecht auch verwirkt wäre.

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d) Ein Anspruch der Klägerin auf eine Nebenkostennachzahlung für 2004 besteht nicht. Der Saldo von 188,15 € aus der Nebenkostenabrechnung vom 07.11.2005 ist nicht fällig. Es handelt sich nicht um eine ordnungsgemäße Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB. Insbesondere fehlt es an der Angabe der Gesamtkosten für die Gebäudehaftpflichtversicherung (vgl. Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht, § 556 BGB, Rn. 334 ff.). Es ist zwar zutreffend, dass diese anhand des Umlagemaßstabs und des für die Beklagten angesetzten Anteils leicht von diesen selbst ausgerechnet werden könnten. Dies entbindet den Vermieter aber nicht von der Verpflichtung die Gesamtkosten in der Abrechnung anzugeben. Die Abrechnung soll es dem Mieter gerade ermöglichen, den Rechenweg des Vermieters zu überprüfen. Dies ist aber nur möglich, wenn alle Angaben vollständig sind.

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Da die Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB abgelaufen ist, kann die Klägerin die Abrechnung auch nicht mehr nachträglich korrigieren (Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht, § 556, Rn. 422).

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2. Diese Ansprüche der Klägerin sind zunächst in Höhe von 2.436,00 € durch die Aufrechnung der Beklagten mit ihrem Anspruch auf Ersatz der Kosten, die sie für die Renovierung der Wohnung aufgewandt haben, erloschen, § 389 BGB.

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Die Beklagten hatten gegen die Klägerin einen Anspruch auf Erstattung dieser Kosten, mit dem sie die Aufrechnung erklären konnten.

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Ein Schadenersatzanspruch aus §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 280 Abs. 1 BGB besteht allerdings, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, nicht. Selbst wenn man mit den Beklagten annimmt, dass die Verwendung der unwirksamen starren Fristenregelung und Endrenovierungsklausel durch die Klägerin eine schuldhafte Verletzung ihrer vorvertraglichen Pflichten darstellt, träfe die Beklagten an der Entstehung des Schadens derart hohes Mitverschulden, dass für Ansprüche gegen die Klägerin kein Raum mehr bliebe. Wenn man nämlich vom Vermieter verlangt, die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen zu kennen, muss man ebenso vom Mieter verlangen, sich vor Durchführung entsprechender Arbeiten darüber zu informieren, ob die vertraglichen Regelungen wirksam sind.

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Es besteht aber ein Anspruch aus §§ 539 Abs. 1, 683, 670 BGB. Mit der angeblichen Durchführung von Schönheitsreparaturen vor Auszug haben die Beklagten ein Geschäft der Klägerin besorgt. Dass die Beklagten in der irrigen Annahme handelten, vertraglich zu den Arbeiten verpflichtet zu sein, steht der Annahme des Fremdgeschäftsführungswillens nicht entgegen. Wenn originäre Pflichten des Vermieters durch unwirksame vertragliche Regelung auf den Mieter abgewälzt werden, wird vermutet, dass der Mieter bei der Erfüllung der vermeintlichen Pflicht auch ein Geschäft des Vermieters besorgen will (vgl. Palandt-Sprau, BGB, § 677, Rn. 7; Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht, § 539 BGB, Rn. 30).

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Es ist auch davon auszugehen, dass die Renovierung im objektiven Interesse der Klägerin lag und ihrem mutmaßlichen Willen entsprach. Grundsätzlich entspricht es dem Interesse des Vermieters, nach Ende des Mietverhältnisses eine renovierte Wohnung übergeben zu bekommen. Dass dies vorliegend – etwa aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung mit dem Nachmieter der Beklagten, dass dieser bei Einzug zu renovieren habe – anders gewesen sei, hat die Klägerin nicht vorgetragen.

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Die Beklagten können daher Erstattung der Kosten verlangen, die sie für erforderlich halten durften. Die Kosten eines Handwerkers, der die Renovierung durchführt, fallen darunter. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass die Beklagten die Firma S mit Renovierungsarbeiten beauftragt haben sowie dass diese die Arbeiten durchgeführt und den Beklagten 2.436,00 € in Rechnung gestellt hat.

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Der Zeuge I, der Geschäftsführer der Firma S ist, hat bestätigt, dass die Beklagten ihm den Auftrag zu Renovierungsarbeiten erteilt haben. Er hat ebenfalls bestätigt, dass einer seiner Angestellten in dem streitgegenständlichen Haus an mehreren Tagen Renovierungsarbeiten durchgeführt habe, wenn er auch nicht mehr genau angeben konnte, um welche Arbeiten es sich gehandelt habe. Eine Komplettrenovierung sei jedenfalls nicht beauftragt worden. Insoweit hat indessen der Zeuge T, bei welchem es sich um den Nachmieter der Beklagten handelt, bestätigt, dass die Wohnung abgesehen vom Souterrain renoviert gewesen sei, als er sie von den Beklagten übernommen habe. Der Zeuge I wiederum konnte nicht ausschließen, dass gerade im Souterrain vereinbarungsgemäß keine Arbeiten durchgeführt worden seien. Auch die Bezahlung der 2.436,00 € durch die Beklagten hat der Zeuge I bestätigt.

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Dass danach nicht mehr im Einzelnen festgestellt werden kann, welche Arbeiten die Beklagten haben durchführen lassen, führt nicht dazu, dass sie den für die Arbeiten aufgewandten Betrag nicht zurückfordern können. Denn in jedem Fall steht fest, dass Arbeiten durchgeführt worden sind, die überwiegend ordnungsgemäß waren – auch bei der Wohnungsübergabe wurden laut Übergabeprotokoll nur vereinzelte Beanstandungen erhoben –, und die Beklagten für diese 2.436,00 € bezahlt haben. Eine vollständige Renovierung des Hauses schuldeten die Beklagten nicht. Der Kammer, die insoweit von der Möglichkeit der Schätzung gemäß § 287 ZPO Gebrauch macht, erscheint der in Rechnung gestellt Betrag angesichts der Größe des Mietobjekts, bei dem es sich um ein Einfamilienhaus mit insgesamt acht Zimmern handelt, auch dann nicht unangemessen hoch, wenn darin die Renovierung des Souterrains nicht enthalten ist.

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3. In Höhe von weiteren 2.657,43 € sind die danach noch bestehenden Ansprüche der Klägerin durch die hilfsweise erklärte Aufrechnung der Beklagten mit ihrem unstreitigen Anspruch auf Rückzahlung des Kautionsguthabens erloschen, § 389 ZPO. Da die Ansprüche in dieser Höhe aber ursprünglich bestanden und erst durch die im Berufungsverfahren erklärte Hilfsaufrechnung erloschen sind, war auf die einseitig gebliebene Teilerledigungserklärung der Klägerin insoweit die Erledigung der Hauptsache festzustellen.

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Die begründete Klageforderung errechnet sich unter Berücksichtigung der Aufrechnungen, die entsprechend § 366 Abs. 2 BGB auf die Forderungen der Klägerin anzurechnen waren, wie folgt:

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Forderung
Betrag
Aufrechnung Renovierung
Rest
Aufrechnung Kaution
Rest

Miete 04/04
420,00 €
420,00 €
- €
- €
- €

Miete 10/05
1.265,00 €
1.265,00 €
- €
- €
- €

Miete 11/05
1.345,00 €
751,00 €
594,00 €
594,00 €
- €

Miete 12/05
1.345,00 €
- €
1.345,00 €
1.345,00 €
- €

Miete 01/06
1.595,00 €
- €
1.595,00 €
718,43 €
876,57 €

876,57 €

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4. Die Zinsforderung ergibt sich aus §§ 280, 286, 288 BGB.

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5. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100 ZPO. Die unterschiedliche Kostenquotelung für die erste und zweite Instanz ergibt sich aus der Teilerledigungserklärung der Klägerin in der Berufungsinstanz. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10 ZPO.

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Streitwert für das Berufungsverfahren:

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bis zur Teilerledigungserklärung der Klägerin: 6.483,15 €

danach: 4.876,04 €