Verwaltungsgericht Köln (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2001-09-11, Aktenzeichen 14 K 2838/99
ECLI:DE:VGK:2001:0911.14K2838.99.00

Tenor

Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 30. April 1997
sowie des Aufhebungsbescheides vom
11. Februar 1998 verpflichtet, der Klägerin die mit Schreiben vom 27. August 1996
beantragte Abbruchgenehmigung für das Haus L. , H. straße 00, zu
erteilen.

Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte,.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung
in Höhe des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, sofern nicht die Klägerin
Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

1

T a t b e s t a n d

2

Die Klägerin ist Eigentümerin des mit einem Einfamilienhaus bebauten
Grundstücks L. , H. straße 00, das 1.100 qm groß ist. Das Wohnhaus
hat eine Wohnfläche von 101,07 qm im Erdgeschoss und 42,09 qm im teilweise
freiliegenden Kellergeschoss, sowie eine Nutzfläche von 56 qm.

3

Das Haus wurde 1947 für den Vater der Klägerin, der damals Baudezernent
der Stadt L. war, als "Doppelbehelfsheim" von dem Architekten Wilhelm S.
geplant und in der Folgezeit als eingeschossiges freistehendes Einfamilienhaus
mit leicht geneigtem Flachdach auf sichtbar belassenen Unterzügen errichtet.
Der Baukörper ist in zwei unterschiedlich tiefe, leicht gegeneinander versetzte
Bauteile gegliedert und hat eine nach Osten ausgerichtete Gartenfront.

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Am 2.6.1995 trug der Funktionsvorgänger des Beklagten das Haus der
Klägerin nebst Garten unter der Nummer 7512 in die Denkmalliste der Stadt
L. ein. Über die Eintragung erteilte er der Klägerin unter dem 7.6.1995 einen
Bescheid. Die Eintragung wurde damit begründet, dass das Haus ein typisches,
in der weitgehend unveränderten Form jedoch seltenes Beispiel der frühen
Wiederaufbauphase sei. Es sei ein schlichter, an klaren Funktionsabläufen
orientierter Wohnbau. Sein Architekt gehöre zu den bekanntesten Kölner
Architekten, der den Protagonisten des "Neuen Bauens" nicht nachstehe.

5

Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhob die Klägerin gegen den
Eintragungsbescheid am 17.4.1996 Anfechtungsklage
- 14 K 3431/96 -. In diesem Verfahren machte sie neben Bedenken gegen die
Denkmalwürdigkeit des Gebäudes geltend, das Haus sei nicht mit zumutbarem
Aufwand erhaltungsfähig. Hierzu legte sie ein Gutachten von Dipl. Ing. Klaus
N. vom 29.6.1996 vor. Dieses kam zu dem Ergebnis, dass zur Sanierung
des Hauses 595.785,00 DM aufgewandt werden müssten.

6

Mit Schreiben vom 27.8.1996 stellte die Klägerin einen Antrag auf Erteilung
einer Abbruchgenehmigung.

7

Mit Bescheid vom 12.9.1996 ordnete daraufhin der Funktions-vorgänger des
Beklagten die sofortige Vollziehung des Eintragungsbescheides an. Am 26.9.1996
beantragte die Klägerin auch die Genehmigung zur Zweckentfremdung von
Wohnraum durch Abbruch des Gebäudes und berief sich auf die
Sanierungsbedürftigkeit der Wohnung und den schlechten Erhaltungszustand des
Hauses.

8

Daraufhin wurde das Gutachten N. unter dem 13.11.1996 vom Fachbereich
"technisches Gebäudemanagement" der Stadt L. überprüft. Die Untersuchung kam
zu dem Ergebnis, dass die Aussagen des Gutachters nicht zu bezweifeln seien.
Einsparmöglichkeiten würden im Bereich von 1 - 1,5 % gesehen, wenn das Sanie-
rungskonzept nicht nach § 1 WSVO 95 Tabelle 1, sondern nach WSVO Anlage 3 ,
Tabelle 1 ausgearbeitet werde. Die Kostenansätze seien als annehmbar zu
bezeichnen. Mit Bescheid vom 26.11.1996 gab daraufhin der Funktionsvorgänger
des Beklagten der Klägerin die Zusicherung für den Abbruch befristet bis zum
31.1.1998. Vor Erteilung der Genehmigung sei der Nachweis zu erbringen, dass die
Denkmalbehörde keine Bedenken gegen den Abbruch habe. Da die untere
Denkmalbehörde den Erhaltungsaufwand als zumutbar ansah, wurde mit Bescheid
vom 30.4.1997 der Abbruchantrag abgelehnt. Den am 6.5.1997 eingelegten
Widerspruch begründete die Klägerin wieder ausführlich unter Hinweis auf das
vorgelegte Gutachten. Daraufhin forderte die Bezirksregierung den
Funktionsvorgänger des Beklagten auf, die Zumutbarkeit anhand eines Vergleichs
der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie der möglichen
Nutzungserträge zu beurteilen. In einem weiteren internen Vermerk der unteren
Denkmalbehörde vom 7.1.1998 wurden die Feststellungen des Gutachters N. als
sehr sorgfältig und ausführlich bezeichnet. Es müssten zwar nicht alle Arbeiten sofort
durchgeführt werden, um das Haus bewohnbar zu machen. Allerdings sei fraglich,
wer so verfahren werde; denn derartige Maßnahmen möchte man als Erwerber
gerne schnell hinter sich bringen. Die Gesamtkosten könnten unter Berücksichtigung
von Einsparmöglichkeiten 515.000,00 DM betragen, wenn man davon ausgehe ,
dass nur 50 % der Eventualkosten anfielen. Mit Schreiben vom 9.3.1998 wies die
Bezirksregierung zur Vorbereitung einer Besprechung darauf hin, dass der Umfang
der notwendigen Sanierungsarbeiten das Denkmal in seinem Erscheinungsbild
wesentlich verändern werde. Im Widerspruchsverfahren sei der Umfang der er-
forderlichen Sanierungsarbeiten zu prüfen, ebenso die Auswirkungen auf das
Erscheinungsbild.

9

In dem Besprechungstermin vom 11.3.1998 zwischen der Bezirksregierung, der
unteren Denkmalbehörde und dem Rheinischen Amt für Denkmalpflege wurden
mehrere Möglichkeiten des Wärmeschutzes besprochen; unter anderem die
Ummantelung der Balken oder die Trennung der außen liegenden Balkenteile von
den Inneren, wobei eine vorübergehende Zerstörung der Außenteile in Kauf
genommen werden müsse. Andere Möglichkeiten, die Balken trotz der notwendigen
Wärmedämmung zu erhalten, seien nicht vorhanden. Die Bezirksregierung kritisierte
in dem Termin die mangelnde Aufklärung der für die Zumutbarkeit des Erhalts des
Gebäudes wesentlichen Fragen und kündigte an, dass sie den Vorgang zurückgeben
werde mit der Bitte, einen Abhilfebescheid zu erlassen.

10

Unter dem 27.3.1998 bat die Bezirksregierung den Funktionsvorgänger des
Beklagten, nunmehr dem Widerspruch abzuhelfen. Hierbei führte die
Bezirksregierung aus, dass die vorhandene und untaugliche Innendämmung entfernt
und gegen eine bauphysikalisch richtige Außendämmung ersetzt werden müsse. Das
Erscheinungsbild der filigranen Rippen der Dachplatte würde dadurch leiden. Dar-
über informierte die Bezirksregierung die Klägerin.

11

Am 7.5.1998 wurde in dem Verfahren 14 K 3431/96 ein Ortstermin durchgeführt,
bei dem unter anderem die Erhaltungsmöglichkeit des äußeren Erscheinungsbildes
durch thermische Trennung der Dachkonstruktion erörtert wurde. Mit Schreiben vom
29.5.1998 erinnerte die Bezirksregierung an die Erledigung ihrer Weisung. Mit
Abhilfebescheid vom 18.6.1998 teilte der Funktionsvorgänger des Beklagten der
Klägerin mit, dass er dem Widerspruch stattgebe und in kürze die
Abbruchgenehmigung erteilt werde.

12

Im Verfahren 14 K 3431/96 legte die Klägerin ein weiteres Gutachten von Dipl.
Ing. N. vom 30.6.1998 zur Frage der thermischen Trennung der Dachkonstruktion
vor. Hierfür errechnete der Gutachter Kosten in Höhe von 104.220,00 DM.

13

Mit Schreiben vom 24.8.1998 kündigte daraufhin der Funktionsvorgänger des
Beklagten die Rücknahme des Abhilfebescheides gemäß
§ 48 VwVfG NW an. Auf Grund des neuen Gutachtens werde er keine
denkmalrechtliche Erlaubnis erteilen, weil nach diesem Gutachten die sichtbaren
Unterzüge erhalten werden könnten.

14

Durch Urteil der Kammer vom 25.8.1998 - 14 K 3431/96 - wurde die
Anfechtungsklage gegen den Eintragungsbescheid abgewiesen. Die Kammer führte
hierzu aus, das Haus der Klägerin sei ein ganz frühes Beispiel der Umsetzung der
am "Neuen Bauen" orientierten Bauweise im Einfamilienhausbau nach dem 2.
Weltkrieg. Es habe exemplarische Bedeutung für die Mangelzeit der ersten Nach-
kriegsjahre als auch für die besondere Entwicklung des Wohnungsbaues Anfang der
50er Jahre. Der derzeitige bauliche Zustand hebe die Denkmaleigenschaft nicht auf.
Die notwendige Sanierung werde das Gesamterscheinungsbild des Denkmals nicht
ändern. Die Frage der Zumutbarkeit der Erhaltung sei für den Denkmalwert nicht
entscheidend. Substanzvernichtende Schäden seien nicht erkennbar.

15

Mit Schreiben vom 3.9.1998 wies die Klägerin die untere Denkmalbehörde darauf
hin, dass das Ergänzungsgutachten keine neuen Erkenntnisse über die technischen
Möglichkeiten der Erhaltung gebracht habe, sondern nur die von Dr. Goege vom
Rheinischen Amt für Denkmalpflege genannte Möglichkeit untersucht habe.

16

Hinsichtlich des neuen Gutachtens wurde in einem Vermerk der unteren
Denkmalbehörde (C. ) vom 16.9.1998 die korrekte Wiedergabe der
bauphysikalischen/baukonstruktiven Bestandsaufnahme im Gutachten N.
bestätigt. Allerdings sei die Beeinträchtigung des Denkmalwerts des Hauses durch
die erforderlichen Sanierungsarbeiten noch zu prüfen. Auf Rückfrage teilte Dr. Goege
vom Rheinischen Amt für Denkmalpflege unter dem 18.9.1998 mit, dass die
Betonsanierung ohne Auswirkungen auf das Erscheinungsbild und den Denkmalwert
möglich seien. Die im gerichtlichen Ortstermin am 7.5.1998 diskutierten Maßnahmen
(Vollwärmeschutz) werde das Erscheinungsbild des Denkmals zerstören. Das im Juli
1998 vorgelegte Gutachten, das offensichtlich neue Erkenntnisse in Hinblick auf die
Behandlung der Kältebrücken erbringe, sei ihm nicht bekannt gewesen. Unter dem
24.9.1998 erhielt die untere Denkmalbehörde das Benehmen des Rheinischen
Amtes für Denkmalpflege zu der Feststellung, dass durch die vorgesehenen
Baumaßnahmen die Denkmalqualität des Objektes nicht berührt werde. Die untere
Denkmalbehörde (Dr. A. ) errechnete unter dem 23.9.1998, dass mit Rücksicht
auf das neue Gutachten zwar zusätzliche Kosten von 104.220,00 DM entstehen
würden, dass aber Kosten in Höhe von 36.950,00 DM aus dem ersten Gutachten
entfielen.

17

Mit Schreiben vom 1.10.1998 informierte die untere Denkmalbehörde die
Bezirksregierung, dass sie die Klägerin zur Aufhebung des Abhilfebescheides
angehört habe. Inzwischen ermittelte die Bauaufsicht, dass bei einer GFZ von 0,5
eine Wohnfläche von 550 qm auf dem Grundstück in zweigeschossiger Bauweise mit
Staffelgeschoss erzielt werden könne.

18

Mit Bescheid vom 11.12.1998 widerrief der Funktionsvorgänger des Beklagten
den Abhilfebescheid, weil auf Grund neuer wissenschaftlicher Erkenntnisse bekannte
und berücksichtigte Tatsachen neu bewertet werden müssten. Das neue Gutachten
stelle fest, dass die von außen sichtbare Dachkonstruktion auch nach Durchführung
der Sanierungsarbeiten erhalten werden könne.

19

Hiergegen legte die Klägerin am 22.12.1998 Widerspruch ein.

20

Am 14.04.1999 hat die Klägerin gegen die Versagung der Abbruchgenehmigung
Klage erhoben.

21

Zur Begründung trägt sie vor, die Klage sei als Untätigkeitsklage zulässig, weil
über den Widerspruch nach Aufhebung des Abhilfebescheides nicht in
angemessener Frist entschieden worden sei. Auch sei ihr Widerspruch nicht
verbraucht, weil der Abhilfebescheid nur eine Zusage, aber noch nicht die beantragte
Genehmigung enthalten habe. Zudem sei die Zusage nicht wirksam widerrufen. Ein
Bescheid, der über ein förmliches Rechtsmittel entscheide, sei nicht widerrufbar. Für
Rechtsmittelbescheide gelte das gleiche wie für Urteile, die nicht durch das
erlassende Gericht geändert werden könne.

22

Die Erhaltung des Gebäudes sei auch nicht zumutbar. Nach den von ihr
vorgelegten Gutachten sei mit einem Erhaltungsaufwand von ca. 800.000,00 DM zu
rechnen. Die dafür erforderlichen Finanzierungskosten könne sie nicht aufbringen,
noch seien sie durch Mieteinnahmen zu finanzieren. Auch sei zu berücksichtigen,
dass die thermische Trennung zwar ein bekanntes Verfahren, aber nach Aussagen
des Gutachters N. vom 13.6.1999 bei einem Altbau mit erheblichen Risiken
verbunden sei. Es könne sich dabei herausstellen, dass die Maßnahme nicht
durchführbar sei. Das Ergebnis könne sein, dass eine Ruine ohne Dach dastehe. Für
das Grundstück könne sie ohne den Denkmalschutz 1.3 Mio. DM als Kaufpreis
erzielen.

23

Die Klägerin beantragt,

24

den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 30.4.1997 sowie des
Aufhebungsbescheides vom 11.12.1998 zu verpflichten, die mit Schreiben
vom 27.8.1996 beantragte Abbruchgenehmigung zu erteilen.

25

Der Beklagte beantragt,

26

die Klage abzuweisen.

27

Zur Begründung führt er aus, wegen des festgestellten Denkmalwerts des
Hauses könne ein Abbruch nur aus zwingenden Gründen zugelassen werden, weil
hierdurch das Denkmal völlig beseitigt werde.

28

Die vorgeschlagene thermische Trennungsmethode verändere das Denkmal
nicht erheblich, so dass der Denkmalwert nicht entfalle. Der Erhalt sowie die Nutzung
des Hauses sei der Klägerin auch zumutbar. Die Bewertung durch das
Liegenschaftsamt komme zu dem Ergebnis, dass nach Durchführung der
Sanierungsarbeiten mit Kosten von 671.663,00 DM ein monatlicher Mietzins von
3.000,00 DM zu erzielen sei. Bei einem Zinssatz von 5,5 % bei langfristiger
Zinsbindung seien für Kapitalkosten sowie Rückstellungen und Nebenkosten jährlich
43.197,00 DM aufzuwenden. Unter Berücksichtigung der Mieteinnahmen und der
Steuerersparnis verbleibe ein Überschuss von 14.968,00 DM der Klägerin. Wenn
man von der thermischen Trennung der Balken, die als ausgereiftes System durch-
aus durchführbar sei, absehe, könne man zur Dämmung der Geschoßdecken die
Alternativlösung mit einer sog. Innendeckendämmung wählen; dann seien die Kosten
noch niedriger. Bei einem Denkmal sei es nicht erforderlich, dass der Wärmeschutz
dem neuesten Standard entspreche. Da der Ansatz der Eventualkosten durch den
Gutachter N. überhöht sei, seien insoweit auch Kürzungen gerechtfertigt. Der
Überschuss betrage für die Klägerin unter Berücksichtigung eines Zinssatzes von
6,75 % dann noch 9.148,19 DM.

29

Im übrigen sei der Erhalt des Denkmals entgegen der Ansicht der Klägerin nicht
unzumutbar. Einen Nachweis, dass sie das Grundstück ohne Denkmal für 1,5 Mio.
DM hätte verkaufen können, habe sie nicht erbracht. Außerdem sei nicht jeder
entgangene Gewinn der Zumutbarkeitsüberlegung zugrunde zulegen. Das
Grundstück sei auch mit dem Denkmal für 1 Mio. DM verkaufbar. Der Abhilfebe-
scheid sei nicht beachtlich, weil dieser zwischenzeitlich aufgehoben worden sei.

30

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakte dieses Verfahrens und des Verfahrens - 14 K 3431/96 -, in dem
vom Berichterstatter eine Ortsbesichtigung durchgeführt wurde, verwiesen.

31

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

32

Die Verpflichtungsklage ist nach § 75 Satz 1 VwGO zulässig.

33

Über den am 6.6.1997 eingelegten Widerspruch der Klägerin gegen die
Versagung der Abbruchgenehmigung durch Bescheid vom 30.4.1997 ist ohne
zureichenden Grund nicht in angemessener Frist entschieden worden. Zwar hat der
Beklagte unter dem 18.6.1998 einen Abhilfebescheid erlassen. Da dieser jedoch
trotz seiner Überschrift nicht entsprechend der Weisung der Bezirksregierung die
Abhilfe gemäß dem Antragsbegehren schon vollständig enthielt, nämlich die
Erteilung der Abbruchsgenehmigung, ist unabhängig von der Auslegung des
Abhilfebescheides im übrigen und des sich daran anschließenden
Aufhebungsverfahren das Widerspruchsbegehren der Klägerin noch nicht erledigt
gewesen. Sachliche Gründe für die nicht vollständige Entscheidung über den
Widerspruch gegen die Versagung der Abbruchsgenehmigung, die der Erhebung der
Verpflichtungsklage entgegenstehen, sind nicht erkennbar; denn die
Nichtbescheidung des durch den Beklagten nur teilweise erfüllten
Widerspruchsbegehrens ist nach Angaben des Beklagten nur mit Rücksicht auf das
schon anhängige Klageverfahren unterblieben.

34

Soweit die Klage die Anfechtung des Aufhebungsbescheides vom 11.12.1998
betrifft, sind die Voraussetzungen des § 75 VwGO ebenfalls vorhanden; denn über
den hiergegen am 22.12.1998 eingelegten Widerspruch ist ebenfalls mit Rücksicht
auf das anhängige Klageverfahren nicht entschieden worden, ohne dass dies ein
sachlicher Grund im Sinne eines Ausschlußgrundes für eine zulässige
Klageerhebung ist.

35

Die Verpflichtungsklage auf Erteilung der beantragten Abbruchgenehmigung ist
begründet; denn die Ablehnung der beantragten Abbruchgenehmigung ist
rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten ( § 113 Abs. 5 Satz 1
VwGO).

36

Die Klägerin hat nach § 63 BauO NW einen Anspruch auf Erteilung der
Abbrucherlaubnis, weil öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen (§ 75
Abs. 1 Satz 1 BauO).

37

Rechtsgrundlage für die Erteilung der Abbruchgenehmigung ist die im Bescheid
vom 18.6.1998 enthaltene Zusage, die Abbruchgenehmigung zu erteilen.

38

Die Zusage ist selbständige Rechtsgrundlage für die Erteilung des zugesagten
Verwaltungsaktes,
vgl. Stelkens, Bonk, Sachs, VwVfG 5. Auflage 1998, § 38 Rdnr. 17,

39

selbst wenn im übrigen die Voraussetzungen für den beantragten Verwaltungsakt
nicht vorliegen.

40

Auf Grund der mit Abhilfebescheid vom 18.6.1998 erteilten Zusage, die
Abbruchgenehmigung zu erteilen, können dem Anspruch der Klägerin keine
denkmalrechtlichen Belange gemäß § 9 Abs. 2 und 3 DSchG NW entgegengehalten
werden.

41

Der Abhilfebescheid vom 18.6.1998 ist eine verbindliche Zusage im Sinne des §
38 VwVfG NW und verpflichtet den Beklagten , die Abbruchgenehmigung zu
erteilen.

42

Entgegen der Ansicht des Beklagten ist der "lapidare" Satz:
"Die beantragte Abbruchgenehmigung wird in Kürze erteilt." eine verbindliche
Zusage und keine bloße Ankündigung. Das die Abbruchgenehmigung in kürze erteilt
werde, besagt in diesem Zusammenhang nur, dass nur die formale Umsetzung in
einem förmlichen Bescheid mit den hierfür erforderlichen Formalitäten, üblichen
Bauauflagen und Gebührenbescheid in kürze folgen werde. Der rechtliche
Bindungswillen, der für die Zusage erforderlich ist, ergibt sich sowohl aus dem
Wortlaut als auch aus dem Sinnzusammenhang des Schreibens. Der Beklagte hat
für sein Schreiben ausdrücklich den Begriff Abhilfebescheid verwandt und damit
deutlich gemacht, dass er durch diesen Bescheid förmlich das Wider-
spruchsverfahren entsprechend der Weisung der Bezirksregierung beenden und
dem Widerspruch stattgeben will. Dies bedeutet, vor dem Hintergrund der bisher
versagten Erlaubnis, dass nun die Erlaubnis erteilt wird. Da die Begründung des
Abhilfebescheides zugleich zeigt, dass nach Auffassung der anweisenden Bezirksre-
gierung denkmalrechtliche Gründe der Abbruchgenehmigung nicht entgegenstehen,
ist eine Deutung des Abhilfebescheides dahingehend ausgeschlossen, dass die
Aufhebung nur zum Zwecke der erneuten Prüfung der Voraussetzungen erfolge.
Insoweit ist zusätzlich zu berücksichtigen, dass hinsichtlich der baurechtlichen
Fragen der Abbruchsgenehmigung schon eine Zusicherung erfolgt war, und somit
auch keine grundsätzlichen baurechtlichen Fragen mehr zu klären waren. Da
nunmehr in dem Schreiben vom 18.6.1998 die bei der früheren Zusicherung
ausgeklammerte Frage der denkmalrechtlichen Genehmigungsfähigkeit ausdrücklich
unter Nennung der tragenden Gesichtspunkte bejaht wurde, ist ein Spielraum für
weitere Prüfungen nicht erkennbar. Da im Bescheid deutlich wird, dass die
Bezirksregierung die Weisung zur Erteilung der Abbruchgenehmigung erteilt hat und
der Bescheid in Erfüllung der Weisung erfolgt, kann das Schreiben nur als
weitgehende Erfüllung des Widerspruchsbegehren gedeutet werden. Dass die
förmliche Abbruchgenehmigung mit allen üblichen Nebenregelungen nicht schon
beigefügt war, steht dieser Annahme nicht entgegen; denn dies entspricht einer
gebräuchlichen Verfahrensweise bei Abhilfeentscheidungen im
Widerspruchsverfahren, wenn der zu erlassende Verwaltungsakt in besonderer Form
oder mit üblichen Auflagen oder detaillierten Beschreibungen versehen werden muss
und man auf diese Abfassung wegen noch erforderlicher, aber unproblematischer
Bearbeitung nicht warten will oder kann. Dies ist hier der Fall gewesen; denn nicht
nur die Klägerin, die seit der Zusicherung vom 26.11.1996 auf die
Abbruchgenehmigung wartet, sondern auch die Bezirksregierung, die die
Abhilfeentscheidung noch zwei Monate nach der Weisung anmahnen musste,
drängten auf Erledigung des Widerspruchsverfahrens.

43

Der Abhilfebescheid enthält auch die Entscheidung über die denkmalrechtlichen
Fragen. Dies ergibt sich zum einen daraus, dass die Klägerin mit ihrem
Abbruchantrag nicht den Verfahrensweg nach § 9 Abs. 3 Satz 2 DSchG NW
beschritten hat, und zum anderen aus dem Umstand, dass die Versagung der
Abbrucherlaubnis trotz des Vorhandenseins einer baurechtlichen Zusicherung aus
denkmalrechtlichen Gründen erfolgt ist und die Klägerin gerade wegen der
denkmalrechtlichen Fragen Widerspruch eingelegt hat.

44

Die Zusage hat auch nicht durch Zeitablauf ihre Wirkung verloren. Zwar sind seit
Erlass des Bescheides vom 18.6.1998 schon mehr als 3 Jahre verstrichen und damit
ist dieser Zeitraum länger als die Geltungsdauer einer Baugenehmigung nach § 77
Abs. 1 BauO NW i.d.F. vom 7.3.1995. Da die Zusage keine zeitliche Befristung
enthält, kann diese gesetzliche Fristbestimmung entgegen einer verbreiteten
Meinung,

45

vgl. Kopp/Ramsauer, 7. Aufl. 2000, § 38 Rdnr. 7, mit weiteren Nach-
weisen,

46

nicht automatisch auf die Geltungsdauer der Erteilung einer Zusage auf Erlass
einer Baugenehmigung übertragen werden. Sinn der zeitlichen Beschränkung der
Geltungsdauer einer Baugenehmigung ist zu verhindern, dass nach Ablauf eines
erheblichen Zeitraumes ein früher genehmigtes Bauvorhaben ohne Prüfung durch
die Genehmigungsbehörden verwirklicht wird. Wegen der Möglichkeit der Änderung
von Bauvorschriften (gesetzlicher oder satzungsrechtlicher Natur) oder der
vorhandenen baurechtlich relevanten Bebauung soll kein Bauvorhaben auf Grund
einer "Schubladen "Genehmigung nach dem Verstreichen eines festgelegten
Zeitraumes verwirklicht werden können, obwohl es zum Zeitpunkt der Verwirklichung
nicht mehr den veränderten baurechtlichen Verhältnissen entspricht und nicht mehr
genehmigt werden könnte.

47

Diese Gefahrenlage trifft bei der Zusicherung aus zwei Gründen nicht zu. Zum
einen darf auf Grund der Zusicherung noch nicht mit dem Bau begonnen werden, so
dass die Baugenehmigungsbehörden vor der Verwirklichung noch mit einer Prüfung
der Genehmigungsvoraussetzungen befasst werden müssen. Zum anderen trägt die
Bestimmung des § 38 Abs. 3 VwVfG den Bedenken, die Grundlage für die
gesetzliche Befristung sind, noch in größerem Maße als eine Befristung Rechnung,
indem die Bindungswirkung wegen veränderter Sach- oder Rechtslage automatisch
entfällt, wenn die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen sich geändert ha-
ben.

48

Aber wenn man dennoch die Befristung als Bestandteil der Zusage ansehen
sollte, kann dies bei entsprechender Anwendung nur bedeuten, dass der durch die
Zusage Begünstigte die Umsetzung der Zusage in den zugesicherten Bescheid
innerhalb dieser Frist von der zusichernden Behörde begehren muss; denn
anderenfalls würde das durch die Zusicherung geschaffene Instrument des
Vertrauensschutzes für den Bürger angesichts der zahlreichen Schutzvorkehrungen
für das öffentliche Interesse (§§ 38 Abs. 3, 48, 49 VwVfG) erheblich an Bedeutung
verlieren, insbesondere wenn ohne Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 38 Abs. 3,
48 und 49 VwVfG die Behörde die Umsetzung der Zusicherung verhindert. Dies ist
hier der Fall. Zum einen hat die Klägerin schon im Anhörungsverfahren hinsichtlich
der Aufhebung des Abhilfebescheides mit Schreiben vom 28.11.1998 unter Berufung
auf die Zusage ihren Anspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung betont und
ihre am 14.4.1999 erhobene Klage ausdrücklich auf die Zusage gestützt. Zum
anderen ist durch die unberechtigte Aufhebung der Zusage, was im folgenden
auszuführen ist, der Zeitablauf herbeigeführt worden.

49

Die Bindungswirkung ist nicht nach § 38 Abs. 3 VwVfG entfallen. Die Sach- und
Rechtslage hat sich seit dem 18.6.1998 nicht geändert. Entgegen der Auffassung
des Beklagten liegen keine veränderten tatsächlichen Verhältnisse hinsichtlich der
für die Zusicherung maßgeblichen Umstände vor. Das vom Beklagten für die ge-
änderte Sachlage angeführte Gutachten erfüllt nicht die Voraussetzungen des § 38
Abs. 3 VwVfG. Bei der ergänzenden Stellungnahme des Gutachters N. vom
13.6.1998 zur Möglichkeit und zu den Kosten der thermischen Trennung der
sichtbaren Dachbalken des Hauses der Klägerin handelt es sich um keine objektiv
neuen Tatsachen, sondern nur um die gutachtliche Bewertung einer bekannten
bautechnischen Methodik für das streitbefangene Haus, die bisher nicht vorlag . Die
hierauf basierende nachträgliche Erkenntnis der Behörde ist aber keine objektive
Änderung der Sach- und Rechtslage,

50

vgl. BVerwG U. v. 25.1.1995 - 11 C 29.93 - DVBl. 1995, 746, 747 f; Knack-
Klappstein VwVfG 6. Auflage 1998 § 49 Anm. 6.3.; Kopp-Ramsauer a.a.O. §
38 Rdnr. 37; Stelkens/ Bonk/Sachs, a.O. § 38 Rdnr. 73, § 49 Rdnr. 64, 65
.

51

Hierfür reicht ein Gutachten, das bekannte bautechnische Erkenntnisse auf einen
konkreten Fall umsetzt, nicht aus, vielmehr ist erforderlich, dass in dem Gutachten
neue wissenschaftliche Erkenntnisse vermittelt werden. Diesen Rang haben die
Feststellungen des Gutachters N. nicht. Der Gutachter hat in seiner
Stellungnahme vom 13.6.1999 zu der von ihm beschriebenen Methode ausgeführt,
dass das System und die Durchführungstechnik der thermischen Trennung nicht neu
sei; das heiße, es sei grundsätzlich bekannt und in der Vorfertigung oft hergestellt.
Dieser Ansicht hat sich nunmehr wohl auch der Beklagte angeschlossen; denn in
seinen Ausführungen zur problemlosen Durchführbarkeit dieser Technik (Schriftsatz
vom 11.5.2000) hat er sich darauf berufen, dass diese Methode keine technische
Herausforderung darstelle.

52

Darüberhinaus ist auch fraglich, ob diese Methode auch für den Beklagten neu
war; denn in dem Vermerk des Beklagten über die gemeinsame Besprechung der
Denkmalbehörden vom 11.3.1998 ist handschriftlich zu dem Text, auf den sich der
Beklagte und Dr. Goege hinsichtlich ihres damaligen Kenntnisstandes berufen, hin-
zugefügt: "Eine weitere Möglichkeit sei die Trennung der außenliegenden Balkenteile
von den Teilen im Innern, wobei eine vorübergehende Zerstörung dieser Außenteile
in Kauf genommen werden müsste". Auch in dem gerichtlichen Ortstermin vom
7.5.1998
- also vor Erteilung der Zusage - ist die thermische Trennung angesprochen worden
(vgl. Urteil vom 25.8.1998 - 14 K 3431/96 -Seite 22).

53

Da eine andere Bewertung von Tatsachen keine Änderung der Sachlage im
Sinne von § 38 Abs. 3 VwVfG ist, ist auch die im Klageverfahren geäußerte
Auffassung des Beklagten, durch eine Innenisolierung könne das denkmalwerte
Erscheinungsbild der sichtbaren Balken erhalten werden, keine Änderung der
Sachlage; denn die Frage, ob eine Innenisolierung ausreiche, ist eine Bewer-
tungsfrage, die bei der gemeinsamen Besprechung aller beteiligter
Denkmalbehörden am 11.3.1998 dahingehend beantwortet wurde, dass eine
Innendämmung nicht für eine sinnvolle Nutzung ausreiche.
Der Widerrufsbescheid vom 11.12.1998 hat die Bindungswirkung der Zusage vom
18.6.1998 ebenfalls nicht beendet.

54

Da die Klägerin gegen den Widerrufsbescheid fristgerecht am 22.12.1998
Widerspruch eingelegt und ihn in der mündlichen Verhandlung in die Klage
miteinbezogen hat, haben Widerspruch und Anfechtungsklage gemäß § 80 Abs. 1
VwGO aufschiebende Wirkung. Dies bedeutet, dass der Klägerin alle Folgerungen
aus dem Widerrufsbescheid zur Zeit nicht entgegengehalten werden dürfen,

55

vgl. insoweit übereinstimmend zur Bedeutung der aufschieben- den
Wirkung Eyermann-Schmidt, VwGO, 11. Auflage, 2000, § 80 Rdnr. 6;
Kopp/Schenke, VwGO, 12. Auflage 2000, § 80 Rdnr. 22, 23; Redeker /von
Oertzen, VwGO, 12. Auflage 1997, § 80
Rdnr. 4.

56

Während der aufschiebenden Wirkung dürfen keine rechtlichen und tatsächlichen
Folgerungen aus dem Widerrufsbescheid gezogen werden, sodass es bei dem
Anspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung auf Grund der Zusage vom
18.6.1998 verbleibt.

57

Der Widerrufsbescheid ist aufzuheben; denn er ist rechtswidrig und verletzt die
Klägerin ebenfalls in ihren Rechten (§ 113
Abs. 1 Satz 4).

58

Die Klägerin hat insoweit ein Rechtsschutzbedürfnis auf Aufhebung dieses
Bescheides, auch wenn die Rechtswidrigkeit des Aufhebungsbescheides sich zur
Zeit wegen fehlender Vollziehbarkeit nicht auswirkt und die Klägerin unabhängig von
dem Erlass dieses Bescheides einen Anspruch auf Erteilung der
Abbruchgenehmigung hat. Das Rechtsschutzbedürfnis ergibt sich schon aus dem
Umstand, dass ohne Fortführung des Widerspruchs- bzw. Anfechtungsbegehrens
dieser Bescheid bestandskräftig werden könnte, und damit die durch die Zusage
vermittelte Rechtsgrundlage für den Anspruch auf Erteilung der
Abbruchsgenehmigung entfallen könnte.

59

Die Voraussetzung für einen Widerrufsbescheid gemäß § 49 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG
liegen entgegen der Ansicht des Beklagten nicht vor. Da dieser Widerrufsgrund das
Vorliegen nachträglich eingetretener Tatsachen verlangt, entsprechen diese
Voraussetzungen denen des § 38 Abs. 3 VwVfG,

60

vgl. Kopp/Ramsauer a.a.O., § 38 Rdnr. 37,

61

so dass das Gutachten N. vom 30.6.1998 auch hinsichtlich der
Widerrufsvoraussetzungen des § 49 Abs. 2 Ziffer 3 VwVfG nicht als nachträglich
eingetretene Tatsache angesehen werden kann. Darüberhinaus hat der Beklagte
weder in dem Bescheid vom 11.12.1998 noch im Klageverfahren dargelegt, dass die
weitere Voraussetzung für einen Widerruf vorliegen, nämlich dass ohne den Widerruf
das öffentliche Interesse gefährdet wird. Für den Widerruf genügt es nicht, dass er im
öffentlichen Interesse liegt; es ist vielmehr notwendig, dass der Widerruf zur Abwehr
einer Gefährdung des öffentlichen Interesses, also zur Abwehr eines sonst
drohenden Schadens für wichtige Gemeinschaftsgüter geboten ist,

62

vgl. BVerwG, Urteil vom 24.1.1992 - C 38/90 -, NVwZ 1992, 565,
566.

63

Es kann hier dahinstehen, ob das öffentliche Erhaltungsinteresse nach § 2 Ab. 1
DSchG immer die verschärften Anforderungen des § 49 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG erfüllt;
denn die Ermessensentscheidung des Beklagten geht von der unrichtigen
Überlegung aus, dass für den Widerruf ein öffentlichen Interesse ausreiche. Da die
Anforderungen des § 49 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG darüber hinausgehen, beruhen die
Ermessensüberlegungen des Beklagten auf falschen Voraussetzungen und sind
fehlerhaft. Außerdem ist auch während des Klageverfahrens keine auf den
Widerrufsgrund des § 49 Abs. 2
Nr. 3 VwVfG bezogene sachgerechte Ermessensüberlegung nachgeholt
worden.

64

Auch soweit der Beklagte seinen Bescheid vom 11.12.1998 im gerichtlichen
Verfahren ausdrücklich auf § 48 VwVfG gestützt hat, hat er das Vorliegen der
Voraussetzungen des § 48 VwVfG nicht nachgewiesen.

65

Die Zusage auf Erteilung der Abbruchgenehmigung ist nicht rechtswidrig. Sie
verstößt nicht gegen § 9 Abs. 2 a DSchG. Dabei kann hier zunächst dahinstehen, ob
die für die sinnvolle Nutzung des Hauses erforderlichen Sanierungsarbeiten nicht
doch zu einer so wesentlichen Änderung des Objektes führen, dass das Erschei-
nungsbild des Denkmals in so vielen Punkten verändert werden muss, dass der
Denkmalwert des Gebäudes weitgehend entfällt oder das Gebäude sogar bei
Umbauarbeiten ruiniert werden kann. Dass dies nicht auszuschließen und
gegebenenfalls weiter aufgeklärt werden müsste, ergibt sich schon aus der
gutachtlichen Stellungnahme von Dipl. Ing. N. vom 13.6.1999, dem der Beklagte
nicht qualifiziert entgegengetreten ist.

66

Aber selbst wenn man von der Erhaltungsmöglichkeit ausgeht, ist die
Zusicherung für die Abbruchgenehmigung nicht rechtswidrig gewesen; denn die
Erhaltung des Gebäudes ist für die Klägerin unzumutbar. Dies hat die Klägerin schon
vor Erteilung der Zusicherung nachgewiesen, und daran hat sich nichts
entscheidendes geändert.

67

Die Erteilung einer Abbruchsgenehmigung ist nicht schon deshalb rechtswidrig,
weil jeder Abbruch eines nicht abgängigen und erhaltensfähigen Denkmals gegen §
9 Abs. 2 a DSchG verstieße und der Ausgleich der Eigentümerinteressen ohne
Rücksicht auf die Finanzkraft der Gemeinde nach den §§ 31, 33 DSchG zu erfolgen
habe,

68

so wohl OVG NW, Urteile vom 18.5.1984 - 11 A 1776/83 - NJW 1986, 890
f; anders in nicht näher definierten Ausnahmefällen wohl Urteil vom
23.04.1992 - 7 A 936/90 - NVwZ RR 1993, 230, 231 vom 15.8.1997 - 7 A
133/95 -; vom 20.02.1997
- 7 A 4406/95 -.
Vielmehr kann eine Abbruchsgenehmigung wegen Unzumutbarkeit erteilt werden,
wenn der Erhaltung des Baudenkmals in der gegebenen Situation bei der Abwägung
der privaten und öffentlichen Belange geringes Gewicht zukommt, und die
unzumutbare Belastung nicht ausgeglichen wird,

69

vgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999 - 1 BvL 7/91 - DVBl. 1999, 1498 ff.

70

Soweit das BVerfG eine gesetzliche Grundlage für diese Entscheidung
verlangt,

71

vgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999 a.a.O., Seite 1500

72

ist diese nach den oben zitierten Urteilen des OVG NW in § 9 Abs. 2 DSchG zu
sehen, der durch den Begriff des Entgegenstehens die Berücksichtigung der privaten
Belange des Eigentümers ermöglicht. Insoweit greifen verfassungsrechtliche
Bedenken gegen diese Bestimmung nicht durch,

73

vgl. Papier, Die Weiterentwicklung der Rechtsprechung zur
Eigentumsgarantie des Art. 14 GG, DVBl. 2000, 1398, 1404 ausdrücklich zu §
9 DSchG NW.

74

Sowohl die vom BVerfG als erforderlich angesehene Entschädigungsregel, die
bei unzumutbaren Belastungen für den Eigentümer im Falle der Versagung der
Abbruchgenehmigung wegen der besonderen Bedeutung des Denkmals eingreifen
muss, als auch die Regelung der damit verbundenen Frage , wann wegen der
Bedeutung des Denkmals der Weg der Entschädigungs- bzw. der Ausgleichszahlung
zu beschreiten ist, sind nach Auffassung der Kammer in § 33 DSchG und in § 9 Abs.
2 DSchG in ausreichendem Maße vorhanden.

75

Trotz der Bedenken gegen salvatorische Regelungen allgemein,

76

vgl. Martin, Bundesverfassungsgericht contra Denkmalschutz, BayVBl.
2000, 584,586 f; Stuer, Abschied von salvatorischen Klauseln im Denkmal-
und Naturschutzrecht, NJW 2000, 3737, 3741,

77

und der Regel des § 33 DSchG,

78

zweifelnd Papier a.a.O., Seite 1405,

79

ist die Kammer der Auffassung, dass diese Regelung durch Auslegung
hinreichend konkretisiert werden kann; denn die ausführliche Regelung der Fragen
der Zumutbarkeit in § 7 Abs. 3 Landschaftsgesetz NW (jetzt in der Fassung vom
21.7.2000) für vergleichbare Fälle der Belastung des Eigentums durch landschafts-
rechtliche Regeln ist auch nur eine interpretationsbedürftige Umschreibung der in der
zivil- und verwaltungsrechtlichen Rechtsprechung zur Frage der Zumutbarkeit
entwickelten Grundsätze,

80

vgl. zur Zulässigkeit salvatorischer Klauseln, BVerwG, Urteil vom
31.1.2001 - 6 CN 2.00 - DVBl. 2001, 931, 933 mit Hinweis auf die
Konkretisierung durch die Rspr..

81

Soweit eine Regelung erforderlich ist, um entscheiden zu können, wann
geschichtlich bedeutsame Gebäude trotz entgegenstehender Eigentümerbelange
unter Auslösung der Entschädigungsregelung erhalten werden müssen, ist diese
Regelung der Bestimmung des § 9 Abs. 2 a DSchG zu entnehmen; denn vom Ansatz
her sind diese Abwägungen auch früher schon anhand der Begriffe
"entgegenstehen" und "Gründe des Denkmalschutzes" vorgenommen worden, nur
dass nunmehr auch der Abbruch des Denkmals als Abwägungsergebnis in Betracht
kommt, ohne dass der Weg über § 9 Abs. 2 b DSchG gewählt werden muss.
Hierdurch werden auch den entschädigungspflichtigen Gemeinden keine vom
Gesetzgeber nicht gewollten Belastungen neu auferlegt. Insoweit hat sich nämlich
zum Nachteil der Gemeinden an der Rechtslage gegenüber früher nichts geändert;
denn nach der bisherigen Interpretation des § 9 Abs. 2 a DSchG musste unabhängig
von der Bedeutung des Denkmals die Abbruchgenehmigung versagt werden, weil
nach Auffassung des OVG NW die Finanzkraft der Gemeinde als öffentlicher Belang
im Sinne des § 9 Abs. 2 b DSchG unbeachtlich sein sollte,

82

so ausdrücklich OVG NW, Urteil vom 18.5.1984 - 11 A 1776/83 - NJW
1986, 1890, 1892,

83

während die Praxis in NW wohl eher nach einer anderen Auffassung handelte,
wonach die wirtschaftlichen Auswirkungen für die Gemeinde miteinzubeziehen wa-
ren,

84

vgl. VGH Kassel, Urteil vom 16.3.1995 - 4 UE 3505/88 - DVBl. 1995, 757,
759; Moench, Die Entwicklung des Denkmalschutzes, Teil 2, NVwZ 2000, 515,
520.

85

Durch die Notwendigkeit, die Belange des Eigentümers in Abwägung mit dem
Denkmalschutz stärker zu beachten, wenn der Erhalt des Denkmals für den
Eigentümer bei Abwägung der öffentlichen mit den privaten Interessen nicht
zumutbar ist, ändert sich hieran nichts wesentliches.

86

Durch das Gutachten N. vom 29.5.1996 hat die Klägerin fundiert dargelegt,
dass der Erhalt des Gebäudes "H. straße 00" für sie nicht zumutbar ist. Dieses
Gutachten hat ausgeführt, welche Maßnahme für eine Sanierung des Gebäudes
erforderlich sind, und den Kostenaufwand hierfür mit DM 595.785,00 ohne Mehr-
wertsteuer ermittelt. Dieses Gutachten hat das Hauptproblem des Gebäudes, die
unzureichende Isolierung, im Detail belegt und diese Kosten genau ermittelt. Die
weiteren notwendigen Sanierungsarbeiten hat es beschrieben und insoweit die
Kosten geschätzt. Dieses Gutachten ist von Mitarbeitern des Beklagten aus dem
Bereich "technisches Gebäudemanagement "schon am 13.11.1996 überprüft und die
Aussagen sind als nicht bezweifelbar bezeichnet worden. Einsparmöglichkeiten
wurden im Bereich von 1- 1,5 % gesehen. Auch in einer Überprüfung durch die
untere Denkmalbehörde vom 7.1.1998 wurden die Feststellungen des Gutachters als
sehr sorgfältig und ausführlich bezeichnet. Die Einsparmöglichkeiten bei den
Eventualpositionen wurden allerdings mit 50 % angegeben, sodass nur
Gesamtkosten von 515.000,00 DM entstehen würden. Diese Einsparmöglichkeiten
wurden jedoch unterstellt und nicht begründet. Eine tragfähige Begründung der
Bedenken, die eine weitere Beweisaufnahme erforderlich machen könnte, wurde
auch später nicht gegeben. Der Gutachter hat die Eventualpositionen nämlich nicht
undifferenziert angesetzt. Er hat zum einen die Eventualpositionen im wesentlichen
nur bei den Gewerken vorgesehen, bei denen durch gesonderte gutachtliche
Bewertung das genaue Ausmaß der Sanierungsarbeiten erst ermittelt werden muss.
Zudem hat er für die Arbeiten, deren Notwendigkeit als solche nicht zweifelhaft ist
(Elektroarbeiten, Wasserinstallation, Heizung, Innen- und Garagenausbau,
Außenanlagen), zunächst einen Mittelwert gebildet und dann die Differenz zwischen
Mittelwert und oberstem Wert als Eventualposition angegeben. Die sich hierbei
ergebenden Beträge sind zudem für eine gründliche Sanierung nicht hoch.
Demgegenüber basieren die Ausführungen des Beklagten, die erstmals in der
mündlichen Verhandlung etwas konkreter wurden, auch unter Berücksichtigung der
Fachkunde seiner Vertreter auf Vermutungen. Lediglich hinsichtlich der Position
Dränageleitung (Eventualposten von 3.250,00 DM) hat der Beklagte in der
mündlichen Verhandlung konkrete Bedenken geäußert. Hinsichtlich der Frage des
notwendigen Aufwandes zur Erhaltung der Nutzung ist im übrigen zu beachten, dass
angesichts des Wertes des Grundstücks, das bei einer 1- 2 geschossigen Bebauung
einen Wert von mindestens 1.210.000,00 DM (vgl. die Bodenrichtwertangabe
Gerichtsakte Blatt 124) hat und in einer der bevorzugtesten Wohnlagen L. s liegt,
eine der Situationsbezogenheit des Grundstücks entsprechende Nutzung als
Maßstab für die Instandsetzung anzusetzen ist. Dies erfordert schon die vollständige
Wiederherstellung eines gehobenen Wohnstandards und nicht nur eine etappen- und
teilweise Restaurierung. Angesichts dieser Umstände ist von den Angaben des
Gutachtens auszugehen. Um die Frage der Zumutbarkeit beantworten zu können, ist
die Klägerin auch nicht verpflichtet gewesen, die Eventualitäten, die in den einzelnen
Gewerken vorhanden sind, umfangreich weiter aufzuklären und diese Kosten zu
belegen. Damit würden nämlich die Anforderungen an ihre Darlegungslast
überspannt,
vgl. OVG NW, Urteil vom 15.8.1997 - 7 A 133/95 -S. 25, zur Darlegung der
Nutzungsmöglichkeiten, und zu vergleichbaren Problemen im
Naturschutzrecht OVG NW, Urteil vom 8.10.1993
- 7 A 2021/92 -, OVG Koblenz 20.9.2000 - 8 A 12418/99 - Natur und Recht
2001, 287, 288.

87

Dies würde darüberhinaus zu einem wirtschaftlich nicht vertretbaren Aufwand
führen, der im Ergebnis angesichts der plausibel vorgetragen Probleme mit hoher
Wahrscheinlichkeit zu einem entsprechenden Verlust führen würde; denn diese
Gutachten können dann wegen des notwendigen Abrisses nicht verwertet werden.
Da der Beklagte trotz der langen Dauer des Verfahren (seit 1996) und trotz des
Hinweises der Bezirksregierung im Besprechungstermin vom 11.3.1998 diese
Fragen nicht aufgeklärt hat, kann nur davon ausgegangen werden, dass er den
Aufwand für eine entsprechende Aufklärung der vielen Detailpositionen auch für die
Denkmalbehörde als unzumutbar hoch einschätzt; denn auf Grund der Anordnung
der sofortigen Vollziehung der Eintragung hat er seit September 1996 ein
Betretungsrecht für das Haus und das Grundstück, das er notfalls zwangsweise
durchsetzen konnte, um eigene Erhebungen zu machen.

88

Im Ergebnis ist damit hinsichtlich der Frage der Zumutbarkeit der Erhaltung des
Hauses von den durch die Klägerin ermittelten Werten auszugehen.

89

Da der Beklagte, die Widerspruchsbehörde und das Rheinische Amt für
Denkmalpflege den sichtbaren Erhalt der Balkenunterzüge als erforderlich für den
denkmalgerechten Erhalt des Wohnhauses angesehen haben und die
Außenisolierung zusätzlich auch aus Gründen des Wohnkomfort erforderlich ist, sind
die vom Gutachter N. für die thermische Trennung in seinem Gutachten vom
30.6.1998 noch zusätzlich berechneten Kosten in Höhe von 104.220,00 DM
anzusetzen, abzüglich der Doppelpositionen für Gerüsterstellung (Titel 3 Nr. 1) von
3.200,00 DM und für die Isolierung der Attika- und Betonbalken (Titel 4 Nr. 2 ) von
6.875,00 DM. Weitere Abzüge sind auch nach dem Vorbringen des Beklagten nicht
notwendig, bzw. sind rechtlich bei der Zumutbarkeitsberechnung nicht möglich; denn
für eine ordnungsgemäße Wärmeisolierung ist die Aufbringung einer Außenisolierung
erforderlich. Diese mag zwar, weil es sich um ein Denkmal handelt, rechtlich nicht
nach den Wärmeschutzbestimmungen geboten sein, sie ist jedoch zumindest
erforderlich, um einen gehobenen Wohnkomfort zu erzeugen, der dem
Hausgrundstück angemessen ist. Der Gutachter N. hat in seiner Stellungnahme
vom 10.9.2001 sowohl die Einschränkungen des Wohnkomforts bei einer
Innendämmung erläutert als auch auf die Bedenken bauphysikalischer Natur bei
diesem Haus hingewiesen, die auch bautechnisch eine Außenisolierung nahelegen.
Die Kammer folgt insoweit diesen sachverständigen Äußerungen, zum einen, weil
diese Problemstellungen das Fachgebiet des Gutachters betreffen, zum anderen,
weil in der Besprechung vom 11.3.1998 alle beteiligten Denkmalbehörden selbst von
der Notwendigkeit einer Außenisolierung ausgegangen sind. Berücksichtigt man in
der oben dargestellten Form die Ansätze des Gutachters N. , so sind diese noch
entsprechend dem Baukostenindex zu bereinigen. Dies bedeutet, die Kosten in Höhe
von 585.710,00 DM (595.785,00 DM abzgl. 3.200,00 DM und 6.875,00 DM) sind
entsprechend dem Baukostenindex von 98.7 auf 578.095,00 DM für den
Entscheidungszeitpunkt zu korrigieren. Der Betrag von 104.220,00 DM ist
unverändert hinzuzurechnen, weil zwischen 1998 und 2000 keine Kostenänderung
zu verzeichnen ist, sodass insgesamt Baukosten von 682. 220,00 DM anzusetzen
sind. Da die Vertreter des Beklagten die Kostenschätzung des Gutachters zweimal
als angemessen angesehen haben, ist ein Abzug bei Durchführung eines intensiven
Ausschreibungsverfahrens nicht gerechtfertigt. Bei dieser Berechnung ist zudem
nicht berücksichtigt, dass bei einer Außendämmung die Fenster zum Erhalt des äu-
ßeren Erscheinungsbildes wieder in die Front der Fassade verlegt werden müssen,
damit nicht tiefe äußere Fensterlaibungen entstehen. Wenn man die Kosten für
Bauleitung und Fachplaner von 34.111,00 DM hinzurechnet (ca. 5 % , die sich eher
im unteren Bereich bewegen), so hat die Klägerin einschließlich der Mehrwertsteuer
etwa 830.943,00 DM für die Wiederherstellung der Benutzbarkeit aufzuwenden.
Für diesen Betrag muss sie jährlich Kapitalzinsen aufbringen, die bei dem derzeitigen
Zinssatz von 6 % (der von der Bundesbank Monatsbericht August 2001 -
Gerichtsakte Bl. 129 - für Juli 2001 genannte Zinssatz von 6,25 % ist wegen der im
August erfolgten Senkung des Diskontsatzes um 0,25 % zu korrigieren). Dies sind
jährlich 49.856,00 DM.

90

Da die Unzumutbarkeit der Erhaltung dann gegeben ist, wenn die Kosten der
Erhaltung und Bewirtschaftung auf Dauer nicht durch Erträge des Denkmals
ausgeglichen werden,

91

vgl. OVG NW, Urteil vom 18.5.1984 a.a.O. S. 1891, Urteil vom 15.8.1997 -
7 A 133/95- S. 17, 18; OVG Lüneburg 4.10.1984
- 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892 f, VGH Mannheim Urteil vom 11.11.1999 - 1 S
413/99-, Natur und Recht 2000, 335, 336 ff., mit weiteren Nachweisen,

92

sind auf Grund einer objektbezogenen objektiven Betrachtungsweise für die
Beurteilung der Zumutbarkeit neben der Verzinsung des Kapitalaufwandes auch
noch weitere Kosten entsprechend der Verordnung über Wohnungswirtschaftliche
Berechnungen (zweite Berechnungsverordnung) - II BVO- in der Fassung vom
23.7.1996 (BGBl. I S. 11679) anzusetzen;

93

vgl. OVG Lüneburg 4.10.1984 - 6 A 11/83 - NJW 1986, 1892 f, VGH
Mannheim Urteil vom 11.11.1999 - 1 S 413/99 - Natur und Recht 2000, 335,
336 ff..

94

Dies bedeutet, dass zusätzlich statt der Abschreibungen, die wegen der
Erhaltungspflicht nicht in Betracht kommen können,

95

vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 4.10.1984 a.a.O. Seite 1894,

96

Rückstellungen von 1 % der Baukosten in Anlehnung an § 25 Abs. 2 II. BV
anzusetzen sind. Da der Sanierungsaufwand weitgehend nicht den Rohbau betrifft,
sind grundsätzlich auch insoweit noch Zuschläge zu machen, die jedoch mangels
ausreichender Schätzungsgrundlage hier nicht berücksichtigt werden können. Der
Ansatz von 8.300,00 DM pro Jahr für diese Rückstellungen ist dann aber sicher nicht
unangemessen hoch. Weiter sind Instandhaltungskosten gemäß § 28 Abs. 2 Ziffer 3
II. BVO (bis zu 13,00 DM pro qm, hier geschätzt 10,00 DM x 142 qm)von 1.420,00
DM und Mietausfallwagnis gemäß § 24 Abs. 1 Ziffer 5 II. BVO (2 % von 36.000,00
DM) von 720,00 DM sowie Verwaltungskosten gemäß § 26 Abs. 2 II. BVO (wegen
nicht gewerbsmäßiger Vermietung niedriger geschätzt) von 280,00 DM zu
berücksichtigen.

97

Den somit anfallenden jährlichen Ausgaben von 60.576,00 DM stehen aber nur
Einnahmen von 36.000,00 DM gegenüber, die sich aus dem Ansatz einer
Monatsmiete von 3.000,00 DM ohne Nebenkosten entsprechend den Angaben des
Beklagten ergeben. Diese Mieteinnahme erscheint realistisch, wenn eine
fachgerechte Sanierung, wie sie in dem Gutachten N. vorgeschlagen ist,
durchgeführt wird. Dies zeigt der Mietspiegel für sehr gute Wohnlagen (Gerichtsakte
Blatt 133). Auf die Richtigkeit dieser Annahme des Beklagten deuten auch die
Mietangebote für Einfamilienhäuser im Kölner Stadtanzeiger 18./19.8, 25./26.8. und
1./2.9.2001 hin. Zwar entspricht der Wohnraumzuschnitt und die Größe der
Wohnräume sowie die Lage zweier Räume im Souterrain nicht in allem heutigen
Vorstellungen, so dass insbesondere hinsichtlich der Souterrainräume Abstriche am
Mietpreis vorzunehmen sind. Dies wird jedoch durch die besondere Lage des
Grundstücks mit Domblick ausgeglichen; denn anderenfalls wären auch die 3.000,00
DM monatlich kaum zu erzielen, weil auch bei einer Sanierung mit den angegebenen
Kosten noch keine Luxuswohnung entsteht, die einen
qm-Mietpreis über 20,00 DM für die 104 qm Hauptwohnräume erzielen könnte.
Insgesamt fällt somit ein jährlicher Verlust von 24.576,00 DM an; denn angesichts
der Einkommensverhältnisse der Klägerin, die ein zu versteuerndes Einkommen für
2000 von 2.089,00 DM hat, sind zusätzliche Steuerersparnisse nicht vorhanden.
Aber selbst wenn man eine durchschnittliche Steuerersparnis von 30 % gemäß dem
nach § 7 i EStG absetzbaren Sanierungsaufwand in Höhe von 24.928,00 DM
annimmt, wie der Beklagte dies tut, verblieben nur Einnahmen von ca. 352,00 DM.
Dies bedeutet bei einer Kapitalbindung von ca. 2 Mio. DM (Grundstückswert von ca.
1,2 Mio. DM und dem Aufwand von 830.943,00 DM ), dass der Eigentümer keine
Vorteile mehr aus dem Grundstück hat. Dabei sind Fragen unberücksichtigt
geblieben, wie weit sich die schon vor Eintragung des Gebäudes in die Denkmalliste
entwickelten wesentlich höheren Ausnutzungsmöglichkeiten des Grundstücks mit
einer GFZ von 0,5 (vgl. Berechnung des Beklagten vom 2.10.1998) im Sinne einer
Situationsberechtigung eigentums- und entschädigungsrechtlich auswirken,

98

vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 24.6.1993 - 7 C 26.92 - BVerwG E 94, 1,
13,

99

denn die Abgrenzung zwischen zulässigen, entschädigungslosen
Einschränkungen der rentabelsten Nutzung und dem Schutz des Eigentums unter
Einbeziehung der Situationsberechtigung ist bisher nicht ausreichend geklärt,

100

vgl. BVerfG, B. v. 2.3.1999, a.a.O. Seite 1499 mit Hinweisen auf BVerwG,
Urteil vom 24.6. 1993 - 7 C 26.92 - BVerwGE 94, 13, 14 und BGH, Urteil vom
23.6.1988 - III ZR 8/87 - BGH Z 105, 15, 20; BayOBlG; Urteil vom 8.12.1998 -
2 Z RR 363/97 - BayVBl. 1999, 251, 252.

101

Aber selbst wenn man den Überlegungen des Beklagten hinsichtlich der
Möglichkeit einer Innendämmung folgt, ändert dies nichts entscheidendes an der
Frage der Unzumutbarkeit. Die Kosten verringern sich dann entsprechend der
Berechnung des Beklagten vom 11.5.2000 auf 605.929,00 DM (613.910,00 DM x
Baukostenindex 98,7), weil insoweit die Eventualpositionen wie oben nicht abge-
zogen werden dürfen. Dies macht zuzüglich Architektenhonorar und Mehrwertsteuer
eine Erneuerungsaufwand von 738.021,00 DM. Dann fallen neben den Kapitalkosten
von 44.280,00 DM Bewirtschaftungskosten von ca. 9.500,00 DM an, die durch die
Mieteinnahmen nicht gedeckt werden; denn der Mietwert der Wohnung wird dann
wegen des Verlustes an Wohnfläche und Behaglichkeit sinken. Der Mietwert kann
dann nicht mehr mit 3.000,00 DM monatlich angesetzt werden; er wird hier geschätzt
auf 2.700,00 DM, so dass insgesamt ein Verlust von 21.380, 00 DM (jährliche
Aufwendungen von 53.780,00 DM abzüglich Mieteinnahmen von 32.400,00 DM )
entsteht.

102

Entgegen der Auffassung des Beklagten sind Fördermaßnahmen mit
Energieeinsparmitteln (ESP) und Modernisierungsfördermittel (ModR) nicht in dieser
Berechnung anzusetzen; denn ihre Höhe ist nicht konkret ermittelt und gesichert. Wie
der vom Beklagten vorgelegte Aktenvermerk belegt, sind hierfür weitere Detailun-
terlagen erforderlich, die zunächst weitere Kosten verursachen. Insoweit gilt das
oben zur Darlegungslast der Klägerin Gesagte auch hier. Da das Haus entgegen
dem Eintragungsbescheid möglicherweise 1947 nur konzipiert und dann erst in zwei
Abschnitten 1948 und 1951 (vgl. Schreiben des Beklagten vom 19.10.1995) errichtet
wurde, entfallen zudem die vom Beklagten angesetzten Beträge teilweise schon aus
diesem Grund.

103

Soweit der Beklagte der Klägerin vorhält, in die Zumutbarkeitsüberlegungen sei
auch die Möglichkeit des Verkaufs einzubeziehen, ist zwar schon fraglich, ob wegen
des Schutzzweckes des Art. 14 GG, dem Erhalt des Eigentums für den
Eigentümer,

104

vgl. BVerfG, Beschluss vom 2.3.1999 a.a.O. Seite 1500,

105

dieser Gesichtspunkt berücksichtigt werden kann. Aber auch unter
Berücksichtigung der eigenen Verkaufsabsichten der Klägerin ergibt sich hieraus
nicht eine Zumutbarkeit der Belastung; denn bei dieser Betrachtung sind die
geschilderten objektiven Belastungen in die Überlegung mit einzubeziehen, weil es
sich hierbei um objektiv den Grundstückswert beeinflussende Faktoren handelt.
Insbesondere sind hinsichtlich des zu erzielenden Kaufpreises keine
"Liebhaberpreise" zu berücksichtigen; denn bei der Betrachtung über denkbare
zukünftige Ereignisse sind Spekulationen unangebracht,

106

vgl. OVG NW, Urteil vom 15.8.1997 - 7 A 133/95 -.
Die Notwendigkeit, das Denkmal zu erhalten, wird bei einem Kostenaufwand von
über 830.000,00 DM den Kaufpreis erheblich senken; denn der Käufer wird bei
seinen Überlegungen, welche Rendite er erzielen kann, den Kaufpreis für das
Grundstück mit in seine Überlegungen einbeziehen und dementsprechend den
Kaufpreis drücken, auch wenn man bei der Berechnung der Zumutbarkeit für den
Eigentümer - abgesehen von der Steigerung des Mietwerts - eine Verzinsung des
Grundstückswerts nicht zugesteht,

107

so wohl VGH Mannheim, Urteil vom 11.11.1999 a.a.O. Seite 337.

108

Ist aber durch den Denkmalschutz nicht einmal der Bodenwert zu erzielen,

109

vgl. die Stellungnahme des BVerwG im Vorlageverfahren, das zur
Entscheidung des BVerfG vom 2.3.1999 geführt hat Seite 20 des
Beschlussabdruckes, BGH Urteil vom 8.6.1978 - II ZR 161/76- BGHZ 72, 211,
219; BayOBlG Urteil vom 8.12.1998- 2 Z RR 363/97 - BayVBl. 1999, 251,
252,

110

so liegt eine unzumutbare Belastung vor. Der Beklagte hat auch nicht dartun
können, dass ein dem Bodenrichtwert von ca. 1,2 Mio. DM sich annähernder
Verkaufspreis zu erzielen ist. Insoweit gibt er in seinem Schriftsatz vom 11.5.2000
selbst nur einen erzielbaren Preis von 800.000,00 DM an, der jedoch noch unter ei-
nem Vorbehalt steht. Da es sich hier um einen Immobilienmakler handelt, der nicht
der von der Klägerin angegriffene Makler ist, zeigt dies, welche erhebliche
Wertminderung der Denkmalschutz des Hauses verursacht. Der vom Beklagte auch
einmal erwähnte, erzielbare Kaufpreis von 1.000.000,00 DM ist nicht näher belegt.
Soweit sich diese Angabe auf ein von einer Maklerin im Verwaltungsvorgang unter
dem 21.6.1999 vermitteltes Angebot bezieht, weist die Maklerin hinsichtlich des
Betrages selbst auf die Unsicherheiten wegen des Denkmalschutzes hin.

111

Soweit der Beklagte mit Schriftsatz vom 14.8.2000 auf eine denkmalverträgliche
zusätzliche Bebauung hingewiesen hat, so relativiert dies zwar die Belastung des
Grundstücks durch das Denkmal und kann zu einer Steigerung des Kaufpreises
führen; dies ist jedoch keine Ausgleichsmaßnahme im Sinne der verfassungsrechtli-
chen Rechtsprechung; denn hierauf besteht ohne den Denkmalschutz bei einer
zulässigen Geschossflächenzahl von 0,5 mit einer zu erzielenden Wohnfläche von
550 qm ein Rechtsanspruch nach § 9 Abs. 2 DSchG, weil der deutlich geringeren
Bebauung mit 90 qm Wohnfläche Denkmalbelange nicht entgegenstehen. Da sich
die vom Beklagten als möglich gesehene Erweiterung eingeschossig mit ca. 90 qm
Wohnfläche dem vorhandenen Gebäude unterordnen muss, bleibt das Problem der
erheblichen Belastung, die darin besteht 830.000,00 DM für die Sanierung eines
Altbaues aufwenden zu müssen, ohne eine den Gesamtkosten entsprechende
adäquate Wohnnutzung zu erhalten.

112

Bei der Sanierung durch Innenisolierung, die zunächst kostengünstiger ist, ist
hinsichtlich eines Kaufinteressenten, der anders als die Klägerin Absetzungen nach §
7 i EStG vornehmen kann, zu berücksichtigen, dass der Wohnwert dann nicht
unwesentlich sinkt, weil entsprechende Isolierungen bei den schmalen Wohn-
raumzuschnitten den Wohnraum weiter verringern. Dies wird sich auf die
Mieteinnahmen vielleicht nicht so stark auswirken, wie auf die Neigung von
Kaufinteressenten, für einen geringeren Wohnwert die erheblichen
Grundstückskosten aufzubringen.

113

Die Zeit für ein der Klägerin zumutbares Abwarten auf einen Kaufinteressenten,
der wegen des vom Beklagten für möglich gehaltenen Liebhaberinteresses auch
einen angemessenen Kaufpreis zahlt, ist angesichts der seit 1996 verweigerten
Abbruchgenehmigung längst verstrichen (vgl. § 18 BauGB).

114

Der Denkmalwert des streitigen Gebäudes ist auch nicht so überragend, dass die
Erteilung der Abbruchsgenehmigung mit der Maßgabe zu versagen ist, dass dann
zwingend eine angemessene Entschädigung zu zahlen ist. Das Gebäude ist, wie die
Kammer in ihrem Urteil vom 25.6.1998 ausgeführt hat, ein wichtiger Beleg für die
Mangelzeit der ersten Nachkriegsjahre und für die besondere Entwicklung des
Wohnungsbaues Anfang der 50er Jahre. Daraus ergibt sich seine
Denkmaleigenschaft. Seine Bedeutung liegt vor allem in der frühen Verwirklichung
exemplarischer Bauformen, die sich parallel dazu an anderer Stelle, vielleicht mit
einer kurzen zeitlichen Verzögerung, auch entwickelt haben. Das dieses Haus der
gestalterische Ausgangspunkt für die Vielzahl ähnlicher, in den 50er und 60er Jahren
verwirklichten Häuser ist, kann nicht festgestellt werden. Die versteckte
abgeschiedene Lage des Hauses sowie fehlende Veröffentlichungen dieses
Bauwerks in der Fachliteratur in den 50er und 60er Jahren schließen eine derartige
Bedeutung als Vorbild weitgehend aus. Da der Architekt S. in der Folgezeit den
Schwerpunkt seiner Bautätigkeit auf anderem Gebiet hatte und dort auch seine
Bedeutung nach 1945 lag,

115

vgl. den vom Beklagten vorgelegten Auszug aus dem "Allgemeinen
Lexikon der bildenden Künstler des 20. Jahrhunderts",

116

ist auch aus diesem Grunde eine Beispielswirkung nicht anzunehmen. Auch im
Werk Riphans ist das Gebäude wegen seiner anderen Schwerpunkte nicht als
besonders wichtiges Objekt zu bewerten. Deshalb kann hier die Frage dahinstehen,
ob die Zugehörigkeit zu dem Werk eines im wesentlich in L. tätigen Architekten
ohne überregionale Ausstrahlung eine so hohe architekturgeschichtliche Bedeutung
zugemessen werden kann, dass das Erhaltungsinteresse die Verpflichtung der
Gemeinde zu Ausgleichszahlungen oder zur Durchführung eines
Übernahmeverfahrens nach §§ 30, 31 DSchG begründen kann, wenn der Erhalt aus
eigenen Mitteln für den Eigentümer unzumutbar ist. Auch wenn das Haus in der vom
Beklagten vorgelegten Monographie von Hagspiel abgebildet wäre, belegt dies noch
nicht eine so herausragende Bedeutung, dass es unter Aufwendung öffentlicher
Mittel zu erhalten ist. Nach den dem Gericht vorliegenden Bildern und Plänen
(Beiakte II - Gutachten N. -, Beiakte IV - Verwaltungsvorgang 1 des Beklagten -)
und nach der persönlichen Kenntnis des Berichterstatters aus dem Ortstermin am
7.5.1998 ist das in der Monographie auf Seite 45 abgebildete Haus jedoch nicht das
der Klägerin. Die Biographie zeigt vielmehr besonders deutlich den anderen
Tätigkeitsschwerpunkt von S. , an die seine Erwähnung in der übrigen Literatur
anknüpft. Auch wenn S. , wie in der mündlichen Verhandlung angegeben, noch
viele Einzelhäuser geplant haben soll, so ist dieser Aspekt nur von lokaler Bedeu-
tung.

117

Das Gebäude ist auch nicht ortsbildprägend, sodass sich hieraus kein
gesteigertes Erhaltungsinteresse ergibt. Herausragende ortsgeschichtliche Vorgänge
werden durch die Besonderheiten der Entstehung als Doppelbehelfsheim auch nicht
dokumentiert. Diese zeitgeschichtlich aufschlussreichen Entstehungsgründe sind
mehr durch die dazugehörenden Akten als durch das Bauwerk selbst belegt.

118

Da somit keine denkmalrechtlichen Belange der Erteilung der Ab-
bruchgenehmigung entgegenstehen, ist die erteilte Zusicherung nicht rechtswidrig
gewesen.

119

Aus den Gründen, die die Rechtswidrigkeit der erteilten Zusage ausschließen,
ergibt sich aber, dass die Klägerin auch unmittelbar nach §§ 63, 75 BauO in
Verbindung mit § 9 Abs. 2 a DSchG einen Anspruch auf Erteilung der
Abbruchgenehmigung hat. Der maßgebliche Sachverhalt und die Rechtslage hat sich
seit der Erteilung der Zusicherung nicht zum Nachteil der Klägerin verändert. Nach
Auffassung der Kammer gilt dies auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass
anders als bei der Aufhebung der Zusicherung die Klägerin für das Vorliegen der
Genehmigungsvoraussetzungen nachweispflichtig ist.

120

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.