Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1999-09-24, Aktenzeichen 14 A 6727/95
ECLI:DE:OVGNRW:1999:0924.14A6727.95.00

Tenor

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin ist seit Juli 1988 Eigentümerin des um 1910
erbauten Gebäudes B. straße 193 in K. -P. . Das
Erdgeschoß des Hauses wurde seit seiner Errichtung als
Gaststätte und das erste Obergeschoß mit den Mansarden im
Dachgeschoß zu Wohnzwecken genutzt. Die Wohnung war mit WC und
Bad ausgestattet und wurde ausweislich vorliegender
Pachtverträge aus den Jahren 1969, 1976 und 1978 von den
jeweiligen Pächtern der Gaststätte bewohnt.

3

Mit Schreiben vom 21. November 1989 beantragte die Klägerin
die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung für die
Umwandlung der etwa 90 qm großen Wohnung im ersten Obergeschoß
mit Mansarden für eine gewerbliche Nutzung als Hotel Garni. Im
ersten Obergeschoß und im Dachgeschoß sollten nichttragende
Wände teilweise entfernt und durch neue Leichtwände ersetzt
werden. Zur Begründung gab die Klägerin an, die Räume seien
vom Gaststättenbetreiber bis vor etwa vier Jahren bewohnt bzw.
möbliert oder an Gäste vermietet worden. Seitdem stünden die
Räume wegen des unbewohnbaren Zustandes leer.

4

Im Rahmen einer Anhörung zu einer beabsichtigten Ablehnung
der beantragten Genehmigung machte die Klägerin mit Schreiben
vom 15. Dezember 1989 geltend, wie bereits in dem Antrag, der
im übrigen nicht für nötig erachtet werde, mitgeteilt worden
sei, seien die Räume bisher bereits möbliert und an Hotel- und
Pensionsgäste vermietet worden. Außerdem seien die Räume nicht
mehr bewohnbar gewesen und hätten seit ca. vier Jahren
leergestanden.

5

Mit Bescheid vom 29. Januar 1990 lehnte der Beklagte den
Antrag auf Erteilung der Genehmigung zur Zweckentfremdung von
Wohnraum mit der Begründung ab: Die betroffene Wohnung sei
aufgrund ihres Alters und ihrer Ausstattung preisgünstiger und
einfacher Wohnraum. Gerade bezüglich dieses Wohnraums bestehe
in K. eine besondere Mangelsituation, so daß die Versorgung
der Bevölkerung mit Wohnraum dieser Baualtersklasse und
entsprechender Miethöhe nicht sichergestellt sei.

6

Zur Begründung ihres Widerspruchs trug die Klägerin vor,
sie habe bisher in einem größeren Umfang freifinanzierten
Wohnraum errichtet, für den ein Mietzins vereinbart sei, der
unter dem nach dem Mietspiegel erzielbaren Mietzins liege.
Wenn sie - die Klägerin - geschädigt werde, müsse sie
Mieterhöhungen vornehmen. Während das Amt für Wohnungswesen
die seit Jahren nicht mehr bewohnbaren Räume nicht einmal
besichtigt habe, könne der zuständige Außendienstbeamte des
Bauaufsichtsamtes, Herr Homis, bestätigen, daß die Räume nicht
mehr benutzbar gewesen seien.

7

Ausweislich eines Vermerks über eine Besichtigung durch
Bedienstete des Beklagten am 22. März 1990 konnte nicht mehr
überprüft werden, ob die Wohnräume noch bewohnbar waren, weil
bereits erhebliche Umbaumaßnahmen durchgeführt worden waren.

8

Durch Bescheid vom 19. September 1990 wies der Beklagte den
Widerspruch mit der Begründung zurück: Aus der behaupteten
möblierten Vermietung der Räume an Hotel- und Pensionsgäste
lasse sich kein Genehmigungsanspruch herleiten, weil diese
gewerbliche Nutzung ohne Zweckentfremdungsgenehmigung erfolgt
sei. Die Wohnräume befänden sich zumindest jetzt in einem zu
Wohnzwecken instandsetzungsfähigen Zustand. Eine zukünftige
Nutzung der Räume zu Wohnzwecken sei auch nach erfolgtem Umbau
z.B. in Form einer Einzelzimmervermietung auf der Basis von
Wohnungsmietverträgen möglich.

9

Zur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin geltend
gemacht: Zum Zeitpunkt des Kaufs des Objekts durch Vertrag vom
21. April 1988 seien die Wohnräume bereits seit vier Jahren
nicht mehr bewohnt worden, weil sie längst unbewohnbar
geworden seien. Der Pächter der Gaststätte habe nicht in dem
Haus gewohnt. Die Unbewohnbarkeit der Räume sei durch den
Außendienstbeamten des Bauaufsichtsamtes, Herrn H. , vor
Beginn der Sanierungsmaßnahmen festgestellt worden. Zur
Unbewohnbarkeit sei hinzugekommen, daß zwischen der Gaststätte
und dem Obergeschoß lediglich eine alte Holzdecke vorhanden
gewesen sei, so daß der Schallschutz ungenügend gewesen sei.
Die Nutzung der Räume als Hotel habe die Sanierung
gerechtfertigt, während eine Sanierung lediglich zu
Wohnzwecken nicht rentabel gewesen wäre. Es wären umfangreiche
und teure Isoliermaßnahmen notwendig gewesen, die zu einer
Kostenmiete von über 20,- DM je Quadratmeter geführt hätten.
Bei einer solchen Miete könne für einen Altbau kein Mieter
gefunden werden.

10

Die Klägerin hat beantragt,

11

den Beklagten unter Aufhebung der
Bescheide vom 29. Januar 1990 und
19. September 1990 zu verpflichten, der
Klägerin die beantragte
Zweckentfremdungsgenehmigung zu
erteilen.

12

Der Beklagte hat beantragt,

13

die Klage abzuweisen.

14

Er hat geltend gemacht: Ob die Räume vor den Umbaumaßnahmen
in einem unbewohnbaren Zustand gewesen seien, könne
dahingestellt bleiben, weil die Wohnung mit vertretbarem
Aufwand wieder für Wohnzwecke habe hergerichtet werden können.
Zu dem Umfang der erforderlichen Arbeiten und den notwendigen
Kosten habe die Klägerin keine Angaben gemacht. Eine etwa
fehlende Rentabilität der Gaststätte ohne Hotelbetrieb
rechtfertige nicht, Wohnraum zu opfern.

15

Durch das angefochtene Urteil, auf dessen Inhalt Bezug
genommen wird, hat das Verwaltungsgericht die Klage
abgewiesen. Es hat im wesentlichen ausgeführt, ein
schutzwürdiges berechtigtes Eigentümerinteresse oder ein
vorrangiges öffentliches Interesse an der Zweckentfremdung
bestehe nicht. Auf das Vorbringen der Klägerin zur
Bewohnbarkeit des früheren Wohnraums komme es nicht an.
Handele es sich gegebenenfalls aus wirtschaftlichen Gründen
nicht um Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts,
scheide bereits aus diesem Grund die Erteilung der
Zweckentfremdungsgenehmigung aus.

16

Zur Begründung ihrer Berufung macht die Klägerin geltend:
Es sei überraschend, daß das Verwaltungsgericht keine
Feststellungen zur Bewohnbarkeit der Wohnung getroffen habe,
obwohl diese Frage von Anfang an zwischen den Parteien
streitig gewesen sei. Es habe keinen Grund zu der Annahme
gegeben, sie - die Klägerin - habe ihre Rechtsverfolgung
bewußt auf den Verpflichtungsantrag beschränken wollen. Die
Wohnung in dem Haus sei unbewohnbar gewesen und
dementsprechend auch lange vor dem Erwerb des Hauses nicht
mehr genutzt worden. So seien die Holzdecken durchgefault und
nicht mehr tragfähig gewesen. Auch die Fensterrahmen seien
durchgefault und die Scheiben zerbrochen gewesen. Sie hätten
gänzlich erneuert werden müssen, wie auch viele Türen. Die
Wasserleitungen seien zum Teil durchgerostet, zum Teil
verrostet gewesen, was sicher ein wesentlicher Grund für die
Fäulnis im gesamten Holzbereich gewesen sei. Die unbenutzbar
gewordenen Öfen hätten durch eine neue Heizungsanlage ersetzt
werden müssen. Auch seien die Kamine erneuert worden. Das Dach
sei undicht gewesen, ein Teil des Dachgebälks verrottet und
die Treppe zwischen Obergeschoß und Dachgeschoß sei morsch
gewesen. Eine Aufstellung der Rechnungen für die Umbauarbeiten
"Bergertreff" belaufe sich auf über 190.000,- DM. Auch wenn
sich dieser Aufwand um etwa 30.000,- DM verringert hätte, weil
bei einer Wohnnutzung weniger Bäder hätten errichtet werden
müssen, hätte sich mit der in dem Haus erzielbaren Rohmiete
allenfalls eine monatliche Rendite von 800,- DM ergeben. Die
Baukosten ließen sich damit in einem Zeitraum von zehn Jahren
nicht amortisieren, selbst wenn der Zinsaufwand nicht
berücksichtigt würde.

17

Die frühere Eigentümerin, Frau G. , habe sich
offensichtlich in finanziellen Schwierigkeiten befunden. Die
Tochter von Frau G. , die sich bei Herrn W.
H. in der Ausbildung befunden habe, habe diesen um Hilfe
gebeten.

18

Herr W. H. habe in der M. straße, der
E. -M. -Straße und der B. straße eine große
Anzahl von Ersatzwohnungen errichtet. Für die Häuser
M. straße 47 und E. -M. -Straße 2 a und b sei
die Baugenehmigung am 10. Juni 1988 erteilt worden; die Häuser
mit insgesamt 12 Wohnungen seien am 25. Juni 1989 abgenommen
worden. Herr W. H. habe einen Geschäftsanteil von
98 % der Klägerin; 2 % halte sein Sohn.

19

Die Klägerin beantragt sinngemäß,
das angefochtene Urteil zu ändern und
1.	festzustellen, daß die Nutzung des
Gebäudes B. straße 193 in K. -
P. als Gaststätte und zu
Beherbergungszwecken keiner
Zweckentfremdungsgenehmigung bedarf,

20

2.	hilfsweise, den Beklagten unter
Aufhebung des Bescheides vom
29. Januar 1990 und des
Widerspruchsbescheides vom
19. September 1990 zu verpflichten,
die Zweckentfremdungsgenehmigung für
die Umwandlung der Wohnung in dem
Haus B. straße 193 in K. -
P. im I. Obergeschoß mit
Mansarden im Dachgeschoß für eine
gewerbliche Nutzung als Hotel Garni
zu erteilen.

21

Der Beklagte beantragt,

22

die Berufung zurückzuweisen.

23

Er trägt vor: Es sei zwar davon auszugehen, daß der
Gebrauch des I. Obergeschosses sowie des Dachgeschosses zu
Wohnzwecken ohne Durchführung von Renovierungsarbeiten
nicht möglich gewesen sei, dies sei allerdings darauf
zurückzuführen, daß in der Vergangenheit notwendige
Instandhaltungsmaßnahmen unterlassen worden seien. Nach
Auswertung der Rechnungsbelege seien lediglich
85.000,-- DM zur Wiederherstellung und Nutzung des
Wohnraums im I. Obergeschoß und Dachgeschoß in Ansatz zu
bringen. Bei einer Vermietung zu Wohnzwecken wäre ein
Kostenausgleich innerhalb eines Renditezeitraums von
10 Jahren auch unter Berücksichtigung der Zinsbelastung
erzielbar gewesen. Zwar habe Herr H. auf den
Grundstücken M. straße 47 und E. -M. -
Straße 2 a und 2 b in K. zwei Wohneinheiten geschaffen,
diese könnten aber nicht als Ersatz für den streitbefangenen
Wohnraum angesehen werden. Selbst wenn noch ein zeitlicher
Zusammenhang anerkannt werde, so fehle es an einem sachlichen
Bezug zwischen dem errichteten und dem umgewandelten Wohnraum,
da die Klägerin zu keinem Zeitpunkt dargelegt habe, daß sie
beabsichtige, neuen Wohnraum zu schaffen, um dafür zeitgleich
oder später den in Rede stehenden Wohnraum umzuwidmen.

24

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf
den Inhalt der Verfahrensakte, der Verfahrensakte 16 L 957/94
VG Köln - 14 B 2258/94 - und der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

25

Entscheidungsgründe:

26

Die Berufung hat im wesentlichen Erfolg.

27

Das in der Berufungsinstanz mit dem Hauptantrag verfolgte
Feststellungsbegehren ist allerdings unbegründet, weil die
Klägerin für die Zweckentfremdung der Wohnräume im Obergeschoß
und Dachgeschoß des Hauses B. straße 193 gemäß Art. 6 § 1
Abs. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts
- MRVerbG - der (Zweckentfremdungs-) Genehmigung bedarf. Die
Stadt K. ist durch die aufgrund Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG
erlassenen Zweckentfremdungsverordnungen vom 4. Mai 1981
- GV NW Seite 232 -, vom 24. April 1990 - GV NW Seite 251 -
und vom 4. Juli 1995 - GV NW Seite 610 - (ZwEVO) - wie auch
zuvor bereits durch die Zweckentfremdungsverordnung vom
22. Februar 1972 (GV NW Seite 29) - zu einem Gebiet bestimmt
worden, in dem Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit
Genehmigung zugeführt werden darf.

28

Bei den Räumen im Ober- und Dachgeschoß des Hauses
B. straße 193, die anderen als Wohnzwecken zugeführt
werden sollen, handelt es sich um Wohnraum im Sinne des
Mietrechtsverbesserungsgesetzes und der
Zweckentfremdungsverordnung. An Wohnraum in diesem Sinne fehlt
es, (1.) wenn die Räume etwa aus bebauungs- oder
bauordnungsrechtlichen Gründen nicht mehr bewohnt werden
dürfen, (2.) wenn sie wegen vorhandener Mängel oder Mißstände
zumutbar nicht bewohnt werden können oder (3.) wenn sie aus
anderen Gründen sich nicht mehr als Wohnraum zu angemessenen
Bedingungen vermieten lassen.

29

Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni
1982 - 8 C 15.80 -, Buchholz 454.51
MRVerbG Nr. 7, und Urteil vom
2. Dezember 1983 - 8 C 155.81 -, aaO
Nr. 10.

30

Ein Mißstand ist namentlich dann gegeben, "wenn die
bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde
Verhältnisse entspricht" (§ 39 e Abs. 2 Satz 1 BBauG = § 177
Abs. 2 BauGB); ein Mangel ist insbesondere dann vorhanden,
"wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder
Einwirkungen Dritter ... die bestimmungsgemäße Nutzung der
baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird"
(§ 39 e Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BBauG = § 177 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1
BauGB).

31

Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni
1982 aaO Nr. 7; Urteil vom 10. Mai 1985
- 8 C 35.83 - aaO Nr. 12; Urteil vom
14. Dezember 1990 - 8 C 38.89 - aaO
Nr. 16.

32

Liegt ein Mangel oder Mißstand vor, greift das
Zweckentfremdungsverbot gleichwohl ein, wenn der zur
Beseitigung einer Unbewohnbarkeit erforderliche
Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand wirtschaftlich
vertretbar und dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbar
ist. Ein Mangel oder Mißstand kann dann mit einem zumutbaren
Aufwand behoben werden, wenn die aufzuwendenden finanziellen
Mittel innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren durch eine
erzielbare Rendite ausgeglichen werden können. Unzumutbar sind
demgegenüber Modernisierungs- und Renovierungsaufwendungen bei
der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise dann, wenn
der mit ihnen erreichbare Zustand nicht hinreichend verläßlich
erwarten läßt, daß die modernisierten oder renovierten Räume
mindestens zehn Jahre lang zu einem die vorausgesetzte Rendite
erbringenden Mietzins vermietet werden können. Abzusetzen ist
von dem Aufwand allerdings der Wert derjenigen Investitionen,
die nicht erforderlich wären, wenn in der Vergangenheit
unterbliebene, zur Erhaltung der Bewohnbarkeit objektiv
gebotene Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen
durchgeführt worden wären. Dabei ist ohne Bedeutung, ob der
Verfügungsberechtigte selbst oder sein Rechtsvorgänger die
notwendigen Maßnahmen unterlassen hat.

33

Vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Mai
1985, - 8 C 35.83 - aaO Nr. 12; Urteil
vom 20. August 1986 - 8 C 16.84 - aaO
Nr. 13; Urteil vom 14. Dezember 1990
- 8 C 38.89 - aaO Nr. 16.

34

Nach der von der Klägerin gegebenen Beschreibung des
Zustandes des Hauses B. straße 193 ist bei der Übernahme
durch sie von der Unbewohnbarkeit der Wohnung im Ober- und
Dachgeschoß auszugehen. Auch der Beklagte hält den Gebrauch
dieser Geschosse zu Wohnzwecken ohne Durchführung von
Renovierungsarbeiten nicht für möglich. Die zwischen den
Beteiligten strittige Frage, ob der hierfür erforderliche
finanzielle Aufwand durch die erzielbare Rendite innerhalb von
zehn Jahren ausgeglichen werden kann, stellt sich in Wahrheit
nicht. Aus den Angaben der Klägerin zum Zustand der Wohnung
folgt nämlich auch, daß zur Erhaltung der Bewohnbarkeit
gebotene Instandsetzungs- und Unterhaltungsarbeiten in der
Vergangenheit unterblieben sind. Insbesondere die zur
Unbewohnbarkeit führenden erheblichen Feuchtigkeitsschäden
hätten verhindert werden können, wenn das Dach rechtzeitig
repariert, zerbrochene Scheiben ersetzt und vom Rost
zerfressene Leitungen ausgetauscht worden wären. Den zuletzt
genannten Schaden hat die Klägerin als wesentlichen Grund für
die Fäulnis im gesamten Holzbereich des ersten Geschosses und
des Obergeschosses angesehen. Unter Berücksichtigung des
Umstands, daß die Wohnung über Jahrzehnte bis etwa Mitte der
80'er Jahre bewohnt war, die Pachträume in dem vor Aufgabe der
Wohnnutzung zuletzt geschlossenen Pachtvertrag vom 10. Juli
1978 als im guten Zustand befindlich bezeichnet wurden, ist
deshalb anzunehmen, daß der Umfang der
Renovierungsaufwendungen im wesentlichen durch die
unterbliebenen Instandsetzungsarbeiten verursacht wurde. Der
Grund dafür, daß in der Vergangenheit notwendige Maßnahmen
unterlassen wurden, dürften - wie die Klägerin angegeben hat -
finanzielle Schwierigkeiten der früheren Eigentümerin, Frau
G. , gewesen seien.

35

Die Berufung hat mit dem Hilfsantrag Erfolg. Der die
Genehmigung versagende Bescheid des Beklagten vom 29. Januar
1990 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom
19. September 1990 ist rechtswidrig, weil die Klägerin einen
Anspruch auf Erteilung der begehrten
Zweckentfremdungsgenehmigung hat (vgl. § 113 Abs. 5 der
Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

36

Die Klägerin hat in beachtlicher Weise durch die Errichtung
der Häuser M. straße 47 und E. -M. -Straße 2 a
und 2 b in K. Ersatzwohnraum geschaffen, so daß durch die
Zweckentfremdung der hier in Rede stehenden Wohnung die
allgemeine Wohnungsversorgung nicht berührt wird.
Voraussetzungen für die Beachtlichkeit eines Angebots,
Ersatzwohnraum zu schaffen, sind, daß

37

1.	der Ersatzraum im Gebiet der Gemeinde geschaffen
wird, in deren Gebiet der zweckentfremdete Wohnraum verloren
geht,

38

2.	der Ersatzraum im zeitlichen Zusammenhang mit der
Zweckentfremdung geschaffen wird,

39

3.	in der Verfügungsberechtigung über den
zweckentfremdeten Wohnraum und über den Ersatzwohnraum
Übereinstimmung besteht,

40

4.	der neugeschaffene Raum jedenfalls nicht kleiner sein
darf als der zweckentfremdete Raum und diesen im Standard
nicht in einer dem allgemeinen Wohnungsmarkt nachteiligen
Weise unterschreitet,

41

5.	der Zulässigkeit einer Überschreitung des Standards,
den der zweckentfremdete Raum hat, eine obere Grenze gesetzt
ist und

42

6.	der Ersatzraum dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur
Verfügung stehen muß wie der zweckentfremdete Wohnraum.

43

Vgl. BVerwG, Urteil vom 12. März
1982 - 8 C 23.80 -, BVerwGE 65, 139,
145.

44

Das Vorliegen dieser Voraussetzungen hat der Beklagte, der
die örtlichen Verhältnisse kennt, nicht in Frage gestellt.
Soweit er möglicherweise Einwände bezüglich des Bestehens
eines zeitlichen Zusammenhangs der Schaffung des
Ersatzwohnraums mit der Zweckentfremdung erhebt, greifen
etwaige Bedenken nicht durch. Für die Häuser M. straße 47
und E. -M. -Straße 2 a und 2 b wurde die
Baugenehmigung am 10. Juni 1988 erteilt und die
bauaufsichtliche Abnahme erfolgte am 25. Juni 1989. Diese
Häuser wurden somit nur wenige Monate vor Beantragung der
Zweckentfremdungsgenehmigung für die Wohnung in dem Haus
B. straße 193 zur Durchführung der Umbaumaßnahmen dieser
Wohnung in ein Hotel Garni fertiggestellt. Mit Blick auf die
Dauer, die die Realisierung eines ebenfalls beachtlichen
Angebotes, zukünftig Ersatzwohnraum zu schaffen, beansprucht,
liegt bei dem hier in Rede stehenden Zeitraum ein - sogar eher
enger - zeitlicher Zusammenhang zwischen der Schaffung des
Ersatzraumes und der Zweckentfremdung vor.

45

Es ist auch davon auszugehen, daß in der
Verfügungsberechtigung über den zweckentfremdeten Wohnraum und
über den Ersatzraum Übereinstimmung beteht. Zwar hat Herr
W. H. persönlich die Häuser M. straße 47 und
E. -M. -Straße 2 a und 2 b als Bauherr errichtet.
Da er aber 98 % der Geschäftsanteile der Klägerin hält
- 2 % der Geschäftsanteile hält sein Sohn - besteht praktisch
Übereinstimmung in der Verfügungsberechtigung.

46

Die Eignung der oben genannten Wohnhäuser als
Ersatzwohnraum scheitert entgegen der Ansicht des Beklagten
nicht an einem fehlenden sachlichen Bezug zwischen dem
errichteten und dem zweckentfremdeten Wohnraum. Neben den vom
Bundesverwaltungsgericht aufgestellten sechs Voraussetzungen
für die Beachtlichkeit des Ersatzwohnraums ist nicht noch zu
fordern, daß angegeben wird, der neu zu errichtende Wohnraum
werde geschaffen, um anderen Wohnraum umzuwidmen (sogenannter
intentionaler Zusammenhang zwischen Zweckentfremdung und
Neuschaffung von Wohnraum). Durch das Zweckentfremdungsverbot
soll in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit
ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders
gefährdet ist, der Bestand an Wohnraum geschützt werden. Es
geht dabei um die Sicherstellung des Normalen.

47

Vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar
1975 - 2 BvL 5/74 -, BVerfGE 38, 348,
360.

48

Diesem Zweck ist hinreichend genügt, wenn ein durch die
Zweckentfremdung eingetretener Verlust für den Wohnungsmarkt
durch die Schaffung von Ersatzwohnraum, der den genannten
sechs Anforderungen des Bundesverwaltungsgerichts genügt,
ausgeglichen wird.

49

Vgl. ebenso BayVGH, Urteil vom
26. November 1998 - 24 B 97.2158 -, ZMR
1999, 290, 292.

50

Ein etwaiges Interesse der Verwaltung, vorab darüber
informiert zu sein, ob die Schaffung von neuem Wohnraum für
die Umwidmung bestehenden Wohnraums zweckentfremdungsrechtlich
von Bedeutung ist, um so möglicherweise die Entwicklung auf
dem Wohnungsmarkt leichter einschätzen zu können, ist durch
Art. 6 MRVerbG, der nur den Bestandschutz bezweckt, nicht
gedeckt. Das Zweckentfremdungsverbot darf nur zur Erhaltung
des notwendigen Wohnraums eingeführt werden; andere denkbare
Zielsetzungen sind ausgeschlossen.

51

Vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar
1975 a.a.O., S. 360.

52

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO.
Mit Rücksicht darauf, daß sich die Zurückweisung des
Hauptantrages für die Klägerin wirtschaftlich nicht negativ
auswirkt, erscheint es angemessen, dem Beklagten die Kosten
des Rechtsstreits in vollem Umfang aufzuerlegen.

53

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der
Zivilprozeßordnung - ZPO -.

54

Für eine Zulassung der Revision fehlt es an den
gesetzlichen Voraussetzungen, vgl. § 132 Abs. 2, § 137 Abs. 1
VwGO.

55