Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2004-06-01, Aktenzeichen I-3 Wx 100/04
ECLI:DE:OLGD:2004:0601.I3WX100.04.00

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Gerichtskosten des 3. Rechtszuges.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Beschwerdewert: bis 35.000 EUR.

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G r ü n d e:

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I.

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Die Antragsgegner sind Mitglieder der vorbezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Antragstellerin war von Ende 1992 bis zum 31.03.1996 als Verwalterin für die Eigentümergemeinschaft tätig. Das Gebäude stand ursprünglich im Alleineigentum eines Herrn M.. Die Wohnungen in dem Objekt waren vermietet. Die Antragstellerin führte ursprünglich die Mietverwaltung im Auftrag von Herrn M. durch.

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Durch Teilungserklärung vom 13.04.1992 wurde das Objekt in Eigentumswohnungen aufgeteilt, welche teilweise von den Antragsgegnern erworben wurden. Diese Wohnungen blieben weiterhin vermietet. Aufgrund einer Absprache zwischen Herrn M. und den Antragsgegnern zahlten die Mieter den Mietzins weiterhin auf ein Privatkonto des Herrn M. bei der Sparkasse K., zu dem die Antragstellerin Kontovollmacht hatte. Mit Beginn ihrer Verwaltertätigkeit richtete die Antragstellerin ein eigenes Verwalterkonto als offenes Treuhandkonto für die Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Stadtsparkasse W. ein. Zwischen Herrn M. und den Parteien war vereinbart, dass die fälligen Wohngeldvorschüsse jeweils von den auf dem Konto bei der Sparkasse K. eingehenden Mietzahlungen entnommen werden sollten. Der jeweilige Überschuss sollte dann an die Antragsgegner überwiesen werden. Diese Methode wurde einige Monate lang erfolgreich praktiziert. Bereits im Jahr 1993 stellte sich jedoch heraus, dass auf dem Verwalterkonto in W. keine ausreichenden Vorschüsse eingingen, um die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu decken.

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Ende 1993 wies das Verwalterkonto einen Minussaldo von 14.034,95 DM auf. Da Herr M. von seinem Privatkonto bei der Sparkasse K. private Verbindlichkeiten tilgte, wies auch dieses Konto bald einen Minussaldo auf. Nachdem Herr M. seine Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen konnte, gab er am 24.10.1994 die eidesstattliche Versicherung ab. Da auch die Antragsgegner nur noch unregelmäßig Wohngeldzahlungen erbrachten, geriet das Treuhandkonto weiter ins Soll. Zum 31.12.1994 war es mit 21.632,24 DM ins Minus geraten. Zum 31.12.1996 wies das Konto einen Sollbetrag in Höhe von 46.315,66 DM auf.

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Da die Antragstellerin für das von ihr errichtete Verwaltertreuhandkonto persönlich haftet, nimmt sie die Antragsgegner nunmehr auf Freistellung von ihrer Kontoverbindlichkeit unter Einbeziehung der bis zum 01.07.2002 aufgelaufenen Überziehungszinsen in Anspruch.

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Die Antragstellerin hat beantragt,

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die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu verurteilen, sie von der gegen sie bestehenden Forderung der Stadtsparkasse W. auf Ausgleichung des dort für sie geführten Kontos Nr. X. in Höhe von 52.235,01 EUR nebst 5,25 % Zinsen seit dem 01.07.2002 freizustellen.

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Die Antragsgegner haben beantragt,

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die Anträge zurückzuweisen und geltend gemacht:

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Der Freistellungsanspruch der Antragstellerin sei ursprünglich nicht fällig gewesen, da die Antragstellerin es unterlassen habe, für die Jahre 1994 und 1995 Abrechnungen vorzulegen. Auch mit Schriftsatz vom 09.05.2001, zugestellt am 18.05.2001, habe die Antragstellerin keine ordnungsgemäßen Abrechungen für die Jahre 1994, 1995 und das 1. Quartal 1996 vorgelegt, wozu diese verpflichtet gewesen sei. Für das Jahr 1996 schulde sie zwar keine Abrechnung für das gesamte Kalenderjahr, aber eine verständliche und nachprüfbare Saldenübersicht nebst Belegen für das letzte Quartal ihrer Verwaltung. Die vorgelegte Saldenübersicht sei nicht nachprüfbar, es sei nicht nachvollziehbar, welche Einnahmen die Antragstellerin erlangt und welche Ausgaben sie im fraglichen Zeitraum getätigt habe.

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Die Antragstellerin habe ihre Pflichten als Verwalterin gröblich verletzt, wodurch ihnen
- den Antragsgegnern - Schadensersatzansprüche erwachsen seien. Nachdem auf dem Verwalterkonto keine Gelder eingegangen seien, sei die Antragstellerin verpflichtet gewesen, gegen säumige Schuldner gerichtlich vorzugehen. Insbesondere hätte sie gegen Herrn M. gerichtliche Schritte einleiten müssen. Seit November 1992 sei sie aufgrund ihrer Kontovollmacht über dessen finanzielle Situation informiert gewesen, habe es aber pflichtwidrig unterlassen, die Eigentümergemeinschaft hiervon zu unterrichten. In der Eigentümerversammlung vom 26.04.1995 habe sie ausdrücklich davon abgeraten, gegen Herrn M. vorzugehen.

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Wegen der ihnen erwachsenen Schadensersatzansprüche erklären die Antragsgegner die Aufrechnung und sind im übrigen der Ansicht, die Inanspruchnahme hinsichtlich der inzwischen aufgelaufenen Zinsen sei rechtsmissbräuchlich, da die Antragstellerin bis zum 18.05.2001 gebraucht habe, um ihre Anträge auch nur formal fällig zu stellen.

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Das Amtsgericht hat die Antragsgegner durch Beschluss vom 19.07.2003 verpflichtet, die Antragstellerin von den gegen sie bestehenden Forderungen der Stadtsparkasse W. auf Ausgleichung des dort für die Antragstellerin geführten Kontos Nr. X. in Höhe von 21.574,59 EUR nebst den ab dem 19.05.2003 auf diesen Betrag entfallenden Überziehungszinsen freizustellen.

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Die hiergegen erhobene sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht mit Beschluss vom 10.03.2004 zurückgewiesen. Gegen die ihr am 12.03.2004 zugestellte Entscheidung des Landgerichts wendet sich die Antragstellerin mit ihrer am 23.03.2004 eingegangenen sofortigen weiteren Beschwerde, mit der sie insbesondere die Aberkennung der in der Zeit von Oktober 1996 bis zum 18.05.2001 aufgelaufenen Überziehungszinsen beanstandet und unter teilweiser Rücknahme ihres Freistellungsbegehrens beantragt, den Antragsgegnern als Gesamtschuldnern aufzugeben, die Antragstellerin von der gegen sie bestehenden Forderung der Stadtsparkasse W. auf Ausgleichung des dort für sie geführten Kontos Nr. X1. in Höhe von 50.703,17 EUR nebst 15,25 % Zinsen seit dem 01.07.2002 freizustellen.

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Die Antragsgegner zu 2., 4. und 5. sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten und haben vorgetragen, sie hätten die vom Amtsgericht festgestellte Schuld "seit längerem" beglichen und von eigenen Rechtsmitteln abgesehen, um "der Sache ein Ende zu machen".

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Im Einzelnen wird auf den Akteninhalt verwiesen.

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II.

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Das Rechtsmittel ist gemäß §§ 43, 45 WEG, 22, 27, 29 FGG zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, aber nicht begründet.

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Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts hält der dem Senat obliegenden rechtlichen Überprüfung stand (§ 27 FGG). Der dem Grunde nach bestehende Aufwendungsersatzanspruch in Gestalt des Freistellungsanspruchs gem. §§ 675, 670, 257 BGB ist auf den vom Amtsgericht zuerkannten Betrag beschränkt. Ein weitergehender Freistellungsanspruch ist entgegen der Auffassung der Antragstellerin nicht gegeben. Im Einzelnen gilt hierzu folgendes:

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1.

Die Vorinstanzen sind zutreffend von einem bis Ende 1996 entstandenen Erstattungsanspruch von

38.516,49 DM

ausgegangen. Dieser Betrag ergibt sich aus der Abrechnung der Antragstellerin unter Berücksichtigung nicht nachgewiesener Ausgaben für die Wohnungseigentümergemeinschaft und der Zahlung von 4.526,80 DM durch den Antragsgegner zu 3. nach Erlass eines entsprechenden Vollstreckungsbescheides.

Die vorgenommenen Abzüge werden von der Antragstellerin ausweislich der Begründung ihrer weiteren Beschwerde akzeptiert (Bl. 643 d. A.). Aus der von ihr im Verfahren 63 II 35/99 WEG AG Moers vorgelegten Kontoentwicklung (Bl. 15 d. Beiakte) ist ersichtlich, dass in dem bis Ende 1996 aufgelaufenen Soll-Betrag Bankzinsen in beträchtlicher Höhe enthalten sind, die zugunsten der Antragstellerin im Rahmen ihres Freistellungsanspruchs berücksichtigt worden sind.

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2

. Die seit Ende 1996 bis zum 18.05.2001 entstandenen weiteren Überziehungszinsen sind mit Recht aberkannt worden. Dies beruht auf der erfolgreichen Aufrechnung der Antragsgegner. Insoweit kommt es nicht darauf an, dass die Antragstellerin die Kontoüberziehungszinsen als Teil ihres Freistellungsanspruchs und nicht als sekundären Verzugsschaden geltend macht (vgl. hierzu Münchner Kommentar - Seiler, BGB, 3. Aufl., § 670 Rn. 8; BGB - RGRK - Steffen, 12. Aufl., § 670 Rn. 3; KG WuM 1999, 62). Entscheidend ist, dass die Antragstellerin pflichtwidrig erst mit erheblicher Verzögerung nachvollziehbar Rechnung gelegt hat. Die zum 31.03.1996 als Verwalterin ausgeschiedene Antragstellerin schuldete den Wohnungseigentümern nach § 28 Abs. 4 WEG unter Einbeziehung des noch nicht abgerechneten Wirtschaftsjahres 1995 eine Rechnungslegung, die den Anforderungen gem. § 259 Abs. 1 BGB genügte (siehe hierzu Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 28 Rn. 128, 129). Dieser Verpflichtung ist die Antragstellerin erst mit dem am 18.05.2001 zugestellten Schriftsatz vom 09.05.2001 nachgekommen. Erst damit ist der Freistellungsanspruch fällig geworden (BGB - RGRK - Steffen § 670 Rn. 27). Hätte die Antragstellerin nach ihrem Ausscheiden zeitnah im Jahre 1996 umfassend Rechnung gelegt, so hätten die Antragsgegner das Treuhandkonto ausgleichen können und die weiteren Überziehungszinsen bis zum 18.05.2001 wären nicht entstanden. Die bis zum 18.05.2001 entstandene Zinslast stellt damit einen Schaden dar, den die Antragstellerin den Wohnungseigentümern wegen schuldhafter Pflichtverletzung zu erstatten hat. Die Antragstellerin handelt vorwerfbar pflicht- und treuwidrig, wenn sie die von ihr geschuldete Rechnungslegung ca. 4 1/2 Jahre verzögert und die Antragsgegner dadurch mit erheblichen Überziehungszinsen belastet. Die Antragsgegner haben unwidersprochen vorgetragen (Bl. 659 d.A.), dass sie die vom Amtsgericht festgestellte Schuld "seit längerem" beglichen und damit dem Freistellungsanspruch erfüllt haben. Es ist davon auszugehen, dass dies in gleicher Weise geschehen wäre, wenn die Rechnungslegung bereits im Jahre 1996 erfolgt wäre. Ob es insofern der Aufrechnungserklärung der Antragsgegner bedurfte, kann dahingestellt bleiben. Jedenfalls kann die Antragstellerin nach Treu und Glauben nicht Überziehungszinsen im Rahmen ihres Aufwendungsersatzanspruchs verlangen, die sie den Antragsgegnern als Schadensersatz zu erstatten hat.

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3.

Die vom 18.05.2001 bis zum 18.05.2003 entstandenen Überziehungszinsen und Kosten sind bereits von den Vorinstanzen in Höhe von 11.679,47 DM berücksichtigt worden. Damit ergibt sich ein fälliger Freistellungsanspruch von insgesamt 50.196,24 DM, dem ein Zurückbehaltungsrecht der Antragsgegner nicht entgegen gehalten werden kann, da die Antragstellerin ihre Abrechnungs- und Rechnungslegungspflichten am 18.05.2001 erfüllt hat.

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4.

Dieser Freistellungsanspruch verringert sich jedoch aufgrund der Aufrechnung der Antragsgegner um insgesamt 8.000 DM auf 42.196,24 DM =

21.574,59 EUR.

Das Landgericht hat insofern zur Begründung ausgeführt:

"Dennoch ist ein aufrechenbarer Schaden in Höhe von 8.000,00 DM bereits wegen der Verletzung der Verwalterpflichten durch das Unterlassen des Hinweises an die Wohnungseigentümer, die Wohngelder nur noch unmittelbar auf das W. Konto und nicht mehr über das Konto des Herrn M. laufen zu lassen, nach § 287 ZPO zu schätzen. Die Antragstellerin hätte hierauf hinwirken müssen, nachdem ihr die Vermögenssituation des Herrn M. und die unzureichende Abführung der Wohngelder bekannt geworden war. In diesem Fall hätten die Wohnungseigentümer die Möglichkeit zur Umleitung der von den Mieteinnahmen abzuführenden Wohngelder gehabt und es besteht auch kein Anhaltspunkt, dass sie dies nicht veranlasst hätten. Die Höhe des den Antragsgegnern hieraus entstandenen Schadens lässt sich auf mindestens 8.000,00 DM schätzen. In den Jahren 1993 und 1994 sind auf das Konto des Herrn M. rund 30.255,00 DM an Mieten für 3 Wohnungen der Antragsgegner geflossen, die von diesem weder an die Antragstellerin noch an die Antragsgegner weitergeleitet wurden. Das Wohngeld betrug ca. 155,00 DM pro Wohnung. Diese aus dem unstreitigen Parteivorbringen (Bl. 308, 309 GA) und dem abgelichteten Anschreiben (Bl. 149 GA) zu entnehmenden Angaben sind auf ausdrückliches Befragen durch die Kammer in der mündlichen Verhandlung nochmals bestätigt worden. Ausgehend von 24 Monaten ergäbe sich für 3 Wohnungen ein Wohngeldbetrag von 11.160,00 DM. Auch bei Berücksichtigung eines Mitverschuldens der Antragsgegner erscheint eine Schadensschätzung in Höhe von 8.000,00 DM angezeigt."

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Diese Ausführungen lassen einen Rechtsfehler nicht erkennen und werden durch das weitere Beschwerdevorbringen nicht erschüttert. Unter Zugrundelegung einer angemessenen Mitschuldquote der Antragsgegner von 25 % ergibt sich ein aufrechenbarer Schadensersatzbetrag von 8.370,00 DM, so dass die vom Landgericht vorgenommene Schadensschätzung jedenfalls keinen Rechtsfehler zum Nachteil der Antragstellerin aufweist.

Die Antragstellerin war zugleich kontobevollmächtigte Mietverwalterin des teilenden Eigentümers M. und konnte erkennen, welche Mieten auf dem Mietkonto bei der Sparkasse K. in den Jahren 1993 und 1994 eingingen und ob und ggf. in welcher Höhe davon Wohngelder auf das Treuhandkonto der WEG bei der Stadtsparkasse W. überwiesen wurden. Zu den Kardinalpflichten der Antragstellerin als WEG-Verwalterin gehörte die Überwachung des Zahlungseingangs und der Beitragseinzug (§ 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Die Antragstellerin hätte, als sie das Ausbleiben von Wohngeldzahlungen feststellte, sofort die Wohnungseigentümer informieren und darauf hinwirken müssen, dass die Mieten nicht weiterhin an Herrn M. sondern an die vermietenden Wohnungseigentümer direkt gezahlt und die Wohngelder auf das Treuhandkonto überwiesen wurden. Es spricht nichts dafür, dass die Antragsgegner nicht gemäß ihren wirtschaftlichen Interessen wie beschrieben verfahren wären. In Anbetracht des sich daraus ergebenden weit überwiegenden Verschuldens der Antragstellerin weist die vom Landgericht vorgenommene Schadensschätzung entsprechend § 287 ZPO keinen Rechtsfehler zum Nachteil der Antragstellerin auf. Damit steht fest, dass ihr ein über 21.574,59 EUR hinausgehender Freistellungsanspruch zzgl. der auf diesen Betrag ab dem 19.05.2003 entfallenden Überziehungszinsen nicht zusteht.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die mit ihrem Rechtsmittel unterliegende Antragstellerin die Gerichtskosten des dritten Rechtszuges trägt. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten ist dagegen aus Billigkeitsgründen nicht veranlasst.