Verwaltungsgericht Karlsruhe (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-06-23, Aktenzeichen 12 K 6647/18

Tenor

Der Bescheid des Landratsamts Neckar-Odenwald-Kreis vom 28. Juni 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 12. Juni 2018 wird aufgehoben und der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin die beantragte Baugenehmigung zu erteilen.

Die Kosten des Verfahrens tragen der Beklagte und die Beigeladene jeweils zur Hälfte mit Ausnahme ihrer eigenen außergerichtlichen Kosten, die sie selbst tragen.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung zur Vergrößerung ihres auf dem Vorhabengrundstück Flurstück Nr. ... auf der Gemarkung der Beigeladenen („...“) bereits befindlichen Supermarktes.

2

Das Vorhabengrundstück ist auf Grundlage einer Baugenehmigung vom 25. Mai 1999 mit einem Gebäude für den Betrieb eines Lebensmitteldiscounters mit einer Geschossfläche von 1.406,09 m² (laut Beklagtem: 1.287 m²) und einer Verkaufsfläche von 792,15 m² (laut Beklagtem: 799 m²) bebaut. Mit einer weiteren Baugenehmigung vom 20. Mai 2011 wurde dieses Gebäude auf eine Geschossfläche von 1.449 m² und einer Verkaufsfläche von 845,98 m² erweitert und seit 2011 in diesen Dimensionen betrieben.

3

Das Vorhabengrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „...“, der in Bezug auf die Art der baulichen Nutzung ein Gewerbegebiet festsetzt. Unter Nr. 2.2 bestimmt der Bebauungsplan zur „Höhe baulicher Anlagen (§ 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO)“, dass die „max. Höhen baulicher Anlagen [...] wie folgt festgesetzt [werden]: max. Baukörperhöhe bei II VG 13,00 m, max. Baukörperhöhe bei III VG 16,00 m.“ Nach Nr. 2.2.2 gilt als Bezugspunkt der festgesetzten Höhen baulicher Anlagen die im Baugenehmigungsverfahren festzulegende Geländeoberfläche, wobei nach Nr. 2.2.2.1 als festzulegende Geländeoberfläche in der Regel die das Gebäude umgebende Planiehöhe des Geländes gilt.

4

Im Amtsblatt unter anderem der Beigeladenen wurde der Bebauungsplan am 6. Mai 1999 öffentlich bekanntgemacht. Konkret heißt es dort:

5

„Der Gemeinderat der Gemeinde ... hat am 23. 3. 1999 in öffentlicher Sitzung den Bebauungsplan ‚...‘ nach § 10 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) als Satzung beschlossen.“

6

Nachdem die Klägerin im behördlichen und im Widerspruchsverfahren gerügt hatte, dass die Beigeladene den maßgeblichen Bebauungsplan öffentlich bekanntgemacht habe, obwohl nach § 10 Abs. 3 BauGB die Erteilung der Genehmigung öffentlich bekanntgemacht hätte werden müssen – der Bebauungsplan war im Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 Satz 1 BauGB errichtet worden –, führte die Beigeladene ein ergänzendes Verfahren durch, mit der die Genehmigung des Bebauungsplans öffentlich bekanntgemacht und der Bebauungsplan rückwirkend in Kraft gesetzt wurde.

7

Entlang der Straße „...“ befinden sich westlich des Vorhabengrundstücks weitere gewerbliche Nutzungen in Form eines Sportstudios (Fa. ...), eines Spezialbetriebs für Antriebstechnik, Präzisions- und Frästeile (Fa. ...), eines Spezialbetriebs für Dienstleitungen im Bereich Konstruktion und Fachkonstruktion (Fa. ...), einer Lackiererei (Fa. ...), eines Fahrradgeschäfts (Fa. ...), eines Dachdeckerbetriebs (Fa. ...) und des Bauhofs der Beigeladenen. Die Grundstücke östlich des Vorhabengrundstücks entlang der Straße „...“, die ihrerseits mit unterschiedlichen Gewerbebetrieben, aber auch großflächigen Einzelhandelsbetrieben (...- und ...-Supermarkt) bebaut sind, liegen auf beiden Straßenseiten im Geltungsbereich des Bebauungsplans „...“, den die erkennende Kammer in ihrem Urteil vom 13. September 2018 (12 K 7388/16) inzident für unwirksam erklärt hat.

8

Die Klägerin beantragte bei dem Landratsamt Neckar-Odenwald-Kreis eine weitere Erweiterung des Gebäudes in Form von Anbauten an beiden Traufseiten. Das geplante Vorhaben soll hiernach über eine Geschossfläche von 1.713,60 m² (+ 264,60 m²) und eine Verkaufsfläche von 1.115,03 m² (+269,05 m²) verfügen.

9

Den Bauantrag der Klägerin lehnte das Landratsamt Neckar-Odenwald-Kreis mit Bescheid vom 28. Juni 2017, den Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 30. Juni 2017 bekanntgegeben, unter dem Hinweis ab, bei dem geplante Vorhaben handele es sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb, der nur entweder in einem Kern- oder in einem Sondergebiet zulässig sei. Gegen diesen Bescheid erhob die Klägerin am 21. Juli 2017 Widerspruch, den das Regierungspräsidium Karlsruhe mit Widerspruchsbescheid vom 12. Juni 2018, auf den wegen seines Inhalts verwiesen wird und der den Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 15. Juni 2018 zugestellt wurde, zurückwies.

10

Die Klägerin hat am 28. Juni 2018 Klage erhoben. Sie macht geltend, der maßgebliche Bebauungsplan sei nicht wirksam in Kraft gesetzt worden, da die Beigeladene fälschlicherweise die Satzung und nicht die vom Landratsamt Neckar-Odenwald-Kreis erteilte Genehmigung des Bebauungsplans ortsüblich bekanntgemacht habe. Diesen Fehler habe die Beigeladene nicht im ergänzenden Verfahren behoben, da die jetzige Bekanntmachung der Genehmigung nicht auf einem Beschluss des Gemeinderats der Beigeladenen beruhe, den es aber hier wegen nachträglicher Änderungen der Sach- und Rechtslage bedurft hätte. So liege der Fall hier, da sich die Verhältnisse so grundlegend geändert hätten, dass der Bebauungsplan inzwischen einen funktionslosen Inhalt habe oder das ursprünglich unbedenkliche Abwägungsergebnis unhaltbar geworden sei. So sei der Bebauungsplan zu einem Zeitpunkt beschlossen worden, als das Plangebiet noch gänzlich unbebaut gewesen sei. Nunmehr hätten sich dort aber Einzelhandelsbetriebe angesiedelt, die in einem Gewerbegebiet unzulässig seien. Ferner verstoße der Bebauungsplan gegen höherrangiges Recht. Die Festsetzungen zur Gebäudehöhe seien nicht hinreichend bestimmt, da entgegen § 18 Abs. 1 BauNVO weder ein oberer – er fehle gänzlich –, noch ein unterer Bezugspunkt – er sei in jeder Hinsicht unbestimmt – festgesetzt sei. Die Unwirksamkeit dieser Festsetzung führe zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans insgesamt. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des zur Genehmigung gestellten Vorhabens beurteile sich daher nach § 34 Abs. 1 und 3 BauGB.

11

Die Klägerin beantragt,

12

„der Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 28. Juni 2017 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 12.06.2018 werden aufgehoben und die Beklagte wird verpflichtet, ihr auf deren Antrag vom 12.08.2015 hin eine Baugenehmigung für den Anbau an das Anwesen ..., gelegen auf Grundstück Flurstück ... der Gemarkung ..., zu erteilen.“

13

Der Beklagte beantragt,

14

die Klage abzuweisen.

15

Er macht geltend, der maßgebliche Bebauungsplan sei im ergänzenden Verfahren wirksam rückwirkend in Kraft gesetzt worden. Eines erneuten Gemeinderatsbeschlusses habe es hierfür nicht bedurft. Denn durch die Überschreitung der Grenze zur Großflächigkeit von circa fünf Prozent des streitgegenständlichen ...-Markts werde das Abwägungsergebnis nicht unhaltbar. Die Festsetzungen des Bebauungsplans zur Höhe der baulichen Anlagen sei hinreichend bestimmt. Dass die genaue Festlegung der Geländeoberfläche als Maßstab für den unteren Bezugspunkt in das Baugenehmigungsverfahren verlagert werde, sei zulässig, wenn – wie hier – die Durchführung der als notwendig erkannten Maßnahmen der Konfliktlösung außerhalb des Planverfahrens auf der Stufe der Verwirklichung der Planung sichergestellt oder zu erwarten sei. Das Ermessen der Baugenehmigungsbehörde über die Festlegung der Geländeoberfläche sei durch Nr. 2.2.2.1 des Bebauungsplans gesteuert. Auch der obere Bezugspunkt sei hinreichend bestimmt durch den eindeutigen Begriff der Baukörperhöhe, der den höchsten Punkt des Baukörpers insgesamt meine. Jedenfalls aber sei das Vorhaben nicht nach § 34 Abs. 1 und 3 BauGB genehmigungsfähig.

16

Die Beigeladene beantragt,

17

die Klage abzuweisen.

18

Sie macht geltend, der maßgebliche Bebauungsplan sei nicht schon deshalb funktionslos geworden, weil in Form des streitgegenständlichen ...-Markts eine singuläre planwidrige Nutzung vorhanden sei. Die geplante Erweiterung des vorhandenen Bestands überschreite die maßgeblichen Schwellenwerte zum großflächigen Einzelhandelsbetrieb; die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO sei nicht widerlegt worden. Das ergänzende Bebauungsplanverfahren sei ordnungsgemäß verlaufen; eines neuerlichen Gemeinderatsbeschlusses habe es nicht bedurft. Soweit in Nr. 2.2.2.1 des Bebauungsplans auf die Planiehöhe abgestellt werde, werde damit allgemein die technisch bearbeitete Oberfläche einer Bodenschicht bezeichnet. § 5 Abs. 4 Satz 5 LBO enthalte eine ähnlich gelagerte Regelung. Der Begriff der Baukörperhöhe meine die Gebäudehöhe und damit den First als oberen Bezugspunkt. Als Dachform würden gemäß Nr. 15.1 der örtlichen Bauvorschriften nur geneigte Dächer zugelassen. Jedenfalls führe die Unbestimmtheit der Bestimmung nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Bebauungsplans. Durch die ergänzende Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse werde die Gebäudehöhe eingegrenzt und der Wille des Plangebers zur Dimensionierung der dortigen Gebäude gehe erkennbar hervor. Im Übrigen sei das Vorhaben nicht nach § 34 BauGB genehmigungsfähig.

19

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze und die beigezogenen Akten (1 Bd. Gerichtsakte, 1 Bd. Akte Landratsamt Neckar-Odenwald-Kreis, 1 Bd. Akte Regierungspräsidium Karlsruhe, 1 Aktenordner und 1 Schnellhefter zum Bebauungsplan „...“ sowie 1 Bd. Gerichtsakte zum Verfahren 12 K 7388/16) verwiesen.

Entscheidungsgründe

I.

20

Die zulässige Klage ist begründet. Der den Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung ablehnende Bescheid des Landratsamt Neckar-Odenwald-Kreis vom 28. Juni 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 12. Juni 2018 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten. Ihr steht ein Anspruch auf Verpflichtung des Beklagten zu, die beantragte Baugenehmigung zu erteilen (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

21

Der Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung ergibt sich aus § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO. Nach dieser Bestimmung ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem genehmigungspflichtigen Vorhaben (dazu unter 1.) keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen (dazu unter 2.). Diese Voraussetzungen liegen vor.

22

1. Das bauliche Vorhaben ist gemäß § 49 LBO genehmigungsbedürftig. Nach dieser Vorschrift bedürfen die Errichtung und der Abbruch baulicher Anlagen sowie der in § 50 LBO aufgeführten anderen Anlagen und Einrichtungen der Baugenehmigung, soweit in §§ 50, 51, 69 oder 70 LBO nichts anderes bestimmt ist. Dies ist ohne weiteres mit Blick auf § 2 Abs. 3 Nr. 1 LBO der Fall, nach dem der Errichtung das Herstellen, Aufstellen, Anbringen, Einbauen, Einrichten, Instandhalten, Ändern und die Nutzungsänderung gleichstehen.

23

2. Das geplante bauliche Vorhaben ist auch genehmigungsfähig. Insbesondere ist es bauplanungsrechtlich zulässig.

24

a) Der Anwendungsbereich der §§ 29 ff. BauGB ist eröffnet. Nach § 29 Abs. 1 BauGB gelten für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben die §§ 30 bis 37 BauGB. Diese Voraussetzungen liegen vor.

25

Die Vergrößerung einer Verkaufsfläche eines Lebensmittelmarkts um 269,05 m² durch verschiedene Anbauten ist eine bodenrechtlich relevante Änderung einer baulichen Anlage, auch wenn sich – wie hier – der Nutzungstyp nicht ändert, weil bereits der bestehende Lebensmittelmarkt mit mehr als 800 m² genehmigter Verkaufsfläche ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO ist (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 11. Februar 2016 – 5 S 1389/14 –, juris). Gegenstand der bauplanungsrechtlichen Prüfung ist grundsätzlich das Gesamtvorhaben in seiner geänderten Gestalt; das vom Bauherrn angestrebte Ergebnis der Baumaßnahme muss den zu prüfenden bauplanungsrechtlichen Vorschriften entsprechen. Der Einzelhandelsbetrieb der Klägerin ist mithin in seiner Gesamtheit, nicht nur hinsichtlich der beantragten Vergrößerung, zu würdigen (st. Rspr., vgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 29. November 2005 – 4 B 72.05 –, und Urteil vom 24. November 2005 – 4 C 14.04 –, beide juris, m. w. N.).

26

b) Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des baulichen Vorhabens beurteilt sich nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB (dazu unter bb)) und nicht nach § 30 Abs. 1 BauGB, da der maßgebliche Bebauungsplan unwirksam ist (dazu unter aa)).

27

aa) Der maßgebliche Bebauungsplan „...“ ist unwirksam. Die textliche Festsetzung Nr. 2.2 zur Festlegung der Höhe der baulichen Anlagen verstößt gegen § 18 BauNVO (dazu unter (1)). Hieraus folgt die Gesamtnichtigkeit des Bebauungsplans (dazu unter (2)).

28

(1) Die textliche Festsetzung in Nr. 2.2 des Bebauungsplans, nach der die „max. Höhen baulicher Anlagen [...] wie folgt festgesetzt [werden]: max. Baukörperhöhe bei II VG 13,00 m, max. Baukörperhöhe bei III VG 16,00 m.“ und diejenige in Nr. 2.2.2, nach der als Bezugspunkt der festgesetzten Höhen baulicher Anlagen die im Baugenehmigungsverfahren festzulegende Geländeoberfläche gilt, wobei nach Nr. 2.2.2.1 als festzulegende Geländeoberfläche in der Regel die das Gebäude umgebende Planiehöhe des Geländes (§ 18 Abs. 1 BauNVO) gilt, verstoßen gegen § 9 Abs. 1 Nr. 1, § 9a Nr. 1 Buchst. b) BauGB, § 18 Abs. 1 BauNVO.

29

Im Bebauungsplan können Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung und – konkret – zur Höhe der Bebauung (§ 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO) getroffen werden. § 18 Abs. 1 BauNVO legt insoweit fest, dass bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen sind. Diesen Vorgaben wird die in Rede stehende textliche Festsetzung nicht gerecht.

30

Planerische Festsetzungen müssen dem Bestimmtheitsgrundsatz genügen, der aus rechtsstaatlichen Gründen sowie im Hinblick auf die Rechtsnatur und den Sinn und Zweck der Bebauungspläne verlangt, dass sich Inhalt, Umfang und Reichweite der einzelnen Festsetzungen aus dem Bebauungsplan eindeutig feststellen und erkennen lassen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 21. Mai 2001 – 5 S 901/99 –, NVwZ-RR 2002, 556 [558]). Im Anwendungsbereich des § 18 Abs. 1 BauNVO sind daher sowohl ein oberer, als auch ein unterer Bezugspunkt festzulegen (vgl. König/Petz, in: König/Roeser/Stock, Baunutzungsverordnung, 4. Auflage 2019, § 18, Rn. 4 und 5; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 136. EL Oktober 2019, § 18 BauNVO, Rn. 3a und 4). Es genügt, wenn der Bezugspunkt durch Auslegung bestimmbar ist. Das erforderliche Maß der Konkretisierung von Festsetzungen eines Bebauungsplans richtet sich danach, was nach den Verhältnissen des Einzelfalls (Planungsziele und örtliche Verhältnisse) für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 15. Februar 2012 – 10 D 46/10.NE –, BauR 2012, 1030, und vom 26. Juni 2013 – 7 D 75/11.NE –, juris). Um als ausreichende Berechnungsgrundlage dienen zu können, müssen textliche Festsetzungen zur Höhe eindeutig sein, das heißt, die in die Höhenberechnung einzustellenden Parameter sind klar und unmissverständlich zu benennen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 9. Mai 2019 – 5 S 2015/17 –, juris).

31

Gemessen an diesen Vorgaben bestehen bereits Zweifel, ob der maßgebliche Bebauungsplan einen oberen Bezugspunkt hinreichend bestimmt festlegt (dazu unter (a)). In jedem Falle aber ist die Festsetzung des unteren Bezugspunkts zu unbestimmt (dazu unter (b)).

32

(a) Ausweislich des ausdrücklichen Wortlauts der insoweit einschlägigen Festsetzung im Bebauungsplan – Nr. 2.2 – wird nur der untere Bezugspunkt festgelegt. Angaben zum oberen Bezugspunkt fehlen an dieser Stelle. Insoweit lässt sich aber durch Heranziehung der örtlichen Bauvorschriften über die Dachform (Nr. 15 des Bebauungsplans), die nur geneigte Dächer zulassen, und unter Beachtung, dass Nr. 2.2.1 auf die „max. Baukörperhöhe“ abstellt, wohl gerade noch hinreichend bestimmt ableiten, dass der höchste Punkt eines Gebäudes den oberen Bezugspunkt bildet. So sind nach dem Bebauungsplan nur geneigte Dächer zulässig; mit anderen Worten werden sämtliche Gebäude im Geltungsbereich des Bebauungsplans mit Blick auf die Dachkonstruktion über einen niedrigsten und einen höchsten Dachpunkt verfügen. Im Zusammenschau mit der Formulierung „Baukörperhöhe“ hat die Plangeberin zum Ausdruck gebracht, dass das Gebäude insgesamt, also der gesamte Körper für die Höhenbeschränkung betrachtet werden muss. Angesichts dessen limitiert der höchste Punkt des Daches die Gebäudehöhe.

33

(b) Der untere Bezugspunkt ist jedoch nicht begrifflich eindeutig bestimmt oder auch nur bestimmbar. Diese Festsetzung im Bebauungsplan ist daher unwirksam.

34

Zu diesem Ergebnis gelangt die Kammer auf Grundlage einer Beurteilung der textlichen Festsetzung in ihrem Ganzen, also unter Berücksichtigung der Bestimmungen in Nr. 2.2.1 – Höhenbegrenzung auf 13 beziehungsweise 16 Meter – mit derjenigen in Nr. 2.2.2 – im Baugenehmigungsverfahren festzulegende Geländeoberfläche als Bezugspunkt –, die ihrerseits in Nr. 2.2.2.1 – die das Gebäude umgebende Planiehöhe des Geländes als in der Regel festzulegende Geländeoberfläche – eine weitere Konkretisierung erfährt.

35

Für die Kammer erscheint es bereits zweifelhaft, ob eine rechtliche Grundlage dafür besteht, die Bestimmung des unteren Bezugspunkts für die Höhenbestimmung baulicher Anlagen in das Baugenehmigungsverfahren zu verlagern, wie dies Nr. 2.2.2 der textlichen Festsetzung des Bebauungsplans vorsieht. In dem – abschließenden (BVerwG, Urteil vom 11. Februar 1993 – 4 C 18.91 –, BVerwGE 92, 56 [62]) – Katalog des § 9 Abs. 1 BauGB, der die möglichen Festsetzungen eines Bebauungsplans auflistet, findet sich keine Bestimmung, die eine derartige Delegation in das Genehmigungsverfahren erlaubt.

36

Selbst wenn man von der Zulässigkeit einer solchen Verlagerung in das Genehmigungsverfahren ausginge, weil der Bebauungsplan ein solches Vorgehen festlegt, bleibt ferner offen, anhand welcher Kriterien die zuständige Baurechtsbehörde die Geländeoberfläche festzulegen hat. Denn eine Bestimmung in der das Baugenehmigungsverfahren regelnden Landesbauordnung für Baden-Württemberg über die verbindliche Festlegung der Geländeoberfläche fehlt ebenso wie in anderen im Zusammenhang mit dem Baugenehmigungsverfahren stehenden Normen. Vielmehr geht die Landesbauordnung für Baden-Württemberg von der Geländeoberfläche als tatsächliche Gegebenheit aus, die allenfalls ihrerseits Ausgangspunkt für weitere rechtliche Bestimmungen sein kann. Dies gilt für die von der Beigeladenen angeführten Vorschrift des § 5 Abs. 4 Satz 5 LBO ebenso wie beispielsweise für § 2 Abs. 6 Satz 2 LBO, der für die Bestimmung von Vollgeschossen an die tatsächliche Geländeoberfläche anknüpft. Auch aus anderen das Baugenehmigungsverfahren regelnden Bestimmungen, wie beispielsweise den § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2, §§ 4 bis 6 LBOVVO, lassen sich keine verbindlichen rechtlichen Kriterien ableiten, anhand derer die Geländeoberfläche im Baugenehmigungsverfahren festzulegen wäre.

37

Die erforderliche Bestimmtheit der planerischen Festsetzung wird auch nicht dadurch erreicht, dass nach Nr. 2.2.2.1 die das Gebäude umgebende Planiehöhe des Geländes als in der Regel festzulegende Geländeoberfläche gilt. Insoweit erscheint es der Kammer bereits fraglich, ob stets eine Planie angelegt wird, die das Gebäude umgibt oder ob nicht nur insoweit eine Planie hergestellt wird, um in deren Grenzen die Bodenplatte und sodann das übrige Gebäude zu errichten. Auch erscheint ungewiss, ob die Heranziehung der Planie als maßgeblicher fester Bezugspunkt bereits deshalb ausscheidet, weil sie nicht außerhalb des baulichen Vorhabens liegt (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19. April 2018 – 8 S 2573/15 –, juris). Jedenfalls verliert diese textliche Festsetzung jedoch – und damit auch die hierauf aufbauende Festsetzung Nr. 2.2.2 – ihre rechtsstaatlich erforderlichen Konturen, wenn sie bestimmt, dass „in der Regel“ die das Gebäude umgebende Planiehöhe des Geländes als festzulegende Geländeoberfläche gelten soll. Es bleibt im Dunkeln, welche tatsächlichen Konstellationen dem Regelfall zuzuordnen sind, wann ein Ausnahmefall vorliegt und wonach sich die festzulegende Geländeoberfläche in einem solchen Ausnahmefall bestimmt. Der Bebauungsplan mit samt aller seiner Bestandteile gibt hierauf ebenso wenig eine Antwort, wie die zum Plan gehörenden Verfahrensakten.

38

(2) Aus der Teilnichtigkeit des Bebauungsplans folgt auch seine Gesamtnichtigkeit.

39

Die Unwirksamkeit einzelner Festsetzungen – nach den allgemeinen Grundsätzen über die teilweise Nichtigkeit von Gesetzen und anderen Rechtsvorschriften (vgl. auch § 139 BGB) – führt dann nicht zur Gesamtunwirksamkeit eines Bebauungsplans, wenn die übrigen Festsetzungen für sich betrachtet noch eine den Anforderungen des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerecht werdende, sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirken können und wenn außerdem hinzukommt, dass die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte. Die Teilunwirksamkeit stellt zur Gesamtunwirksamkeit eine von besonderen Umständen abhängende Ausnahme dar (st. Rspr. des Bundesverwaltungsgerichts, vgl. nur Beschluss vom 18. Juli 1989 – 4 N 3.87 –, BVerwGE 82, 225, vom 20. August 1991 – 4 NB 3.91 –, Buchholz 310 § 47 VwGO Nr. 59, vom 25. Februar 1997 – 4 NB 30.96 –, Buchholz 310 § 47 VwGO Nr. 116, vom 6. November 2007 – 4 BN 44.07 –, juris, und vom 24. April 2013 – 4 BN 22.13 –, juris, sowie Urteil vom 19. September 2002 – BVerwG 4 CN 1.02 –, BVerwGE 117, 58).

40

Für sich betrachtet mag trotzt Unwirksamkeit der planerischen Festsetzungen zur Höhe der baulichen Anlagen noch eine den Anforderungen des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerecht werdende, sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirkt werden können. Allerdings sind keinerlei Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Beigeladene als Satzungsgeberin nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte.

41

bb) Mit Blick auf die vorangegangenen Ausführungen ergibt sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des geplanten Vorhabens aus § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB (dazu unter (2)), nicht dagegen aus § 34 Abs. 2 BauGB (dazu unter (1)). Schließlich stehen dem Vorhaben die Einschränkungen des § 34 Abs. 3 BauGB nicht entgegen (dazu unter (3)).

42

(1) Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des streitigen Vorhabens beurteilt sich im vorliegenden Fall nicht nach § 34 Abs. 2 BauGB.

43

Entspricht nach dieser Bestimmung die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a BauGB erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Abs. 1 BauGB, im Übrigen ist § 31 Abs. 2 BauGB entsprechend anzuwenden. Diese Voraussetzungen liegen jedoch nicht vor, denn die Eigenart der näheren Umgebung entspricht keinem faktischen Baugebiet im Sinne der §§ 2 ff. BauNVO.

44

Dabei kann dahinstehen, ob es möglich ist, die nähere Umgebung als faktisches Sondergebiet im Sinne von § 11 Abs. 1, Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BauNVO einzuordnen (bejaht: OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 20. März 2008 – OVG 2 S 116.07 –, ZfBR 2008, 487 f.; offengelassen: BVerwG, Urteil vom 16. September 2010 – 4 C 7.10 –, juris). Denn die nähere Umgebung, wobei hier sämtliche überbauten Grundstücke entlang der Straße „...“ in den Blick zu nehmen sind, stellt sich als Gemengelage aus gewerblichen und großflächigen Einzelhandelsbetrieben dar. Dies ist zwischen allen Beteiligten unstreitig.

45

(2) Das geplante Vorhaben ist gemäß § 34 Abs. 1 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig.

46

Nach dieser Bestimmung ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Dies ist mit Blick auf das Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche ohne Weiteres der Fall. Im Übrigen gilt dies auch für die Art der baulichen Nutzung.

47

„Nähere Umgebung“ ist die Umgebung, auf die sich die Ausführung eines Vorhabens auswirken kann und die ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (st. Rspr., vgl. nur BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 – 4 B 38.13 –, juris, Rn. 7, m. w. N.). Maßgebend ist dabei nicht nur die tatsächlich vorhandene Bebauung außerhalb des Baugrundstücks; auch ein auf dem Baugrundstück selbst bereits vorhandenes Gebäude gehört zur vorhandenen Bebauung, die den Maßstab für die weitere Bebauung bildet (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 11. Februar 2016 – 5 S 1389/14 –, juris, Rn. 69). In die Eigenart der näheren Umgebung fügt sich ein Vorhaben im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ein, das sich innerhalb des aus seiner näheren Umgebung hervorgehenden Rahmens hält, es sei denn, es lässt die gebotene Rücksichtnahme auf die in der unmittelbaren Umgebung vorhandene Bebauung fehlen (vgl. grundlegend BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – IV C 9.77 –, juris, sowie jüngst BVerwG, Urteil vom 30. August 2016 – 4 C 7.15 –, UPR 2017, 262). Diese Voraussetzungen liegen vor.

48

Zur näheren Umgebung, zu der das gesamte Gebiet entlang der Straße „...“ zu rechnen ist, gehören – neben dem auf dem Vorhabengrundstück bereits befindlichen großflächigen Einzelhandelsbetrieb – schon zwei großflächige Einzelhandelsbetriebe (Fa. ..., Fa. ...), so dass sich durch das Vorhandensein dieses Nutzungstyps ein weiterer großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB grundsätzlich einfügt (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 11. Februar 2016 – 5 S 1389/14 –, juris, Rn. 81, m. w. N.). Dies gilt vorliegend auch im Hinblick auf die die Nutzungsart definierende Größe der Verkaufsfläche; denn mit dem ...-Markt ist bereits ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb in der näheren Umgebung vorhanden, der bereits erheblich mehr Verkaufsfläche – namentlich 1.257 m² – aufweist, als die nunmehr von der Klägerin (1.115,03 m²) angestrebte.

49

(3) Das geplante Vorhaben wahrt schließlich auch die Vorgaben des § 34 Abs. 3 BauGB.

50

Nach dieser Bestimmung dürfen von Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Dies ist vorliegend der Fall.

51

Zentrale Versorgungsbereiche im Sinne dieser Vorschrift sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. Maßgebend ist, ob der betreffende Bereich nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion hat. Der Begriff ist nicht geografisch im Sinne einer Innenstadtlage oder Ortsmitte, sondern funktional zu verstehen, setzt aber eine integrierte Lage voraus. Isolierte Standorte mit einzelnen Einzelhandelsbetrieben bilden keinen zentralen Versorgungsbereich, auch wenn sie über einen weiten Einzugsbereich verfügen und eine beachtliche Versorgungsfunktion erfüllen mögen. Ziele der Raumordnung können zur räumlichen Abgrenzung nicht herangezogen werden (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20. Dezember 2011 – 8 S 1438/09 –, juris, Rn. 34 und 42 f., m.w.N.; BVerwG, Beschluss vom 12. Juli 2012 – 4 B 13.12 –, juris, Rn. 6). Die für einen zentralen Versorgungsbereich in ländlichen Gemeinden zumindest erforderliche Sicherstellung einer wohnortnahen Grundversorgung setzt ein Warenangebot voraus, das den kurzfristigen Bedarf und Teile des mittelfristigen Bedarfs abdeckt. Das Warenangebot zur Deckung des kurzfristigen Bedarfs muss aber nur die wesentlichen Bedürfnisse des täglichen Bedarfs befriedigen, insbesondere die Grundversorgung mit Lebensmitteln und Drogerieartikeln; ein Angebot von Waren aller Art ist insoweit nicht erforderlich (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20. April 2012 – 8 S 198/11 –, juris, Rn. 36).

52

Schädliche Auswirkungen sind zu erwarten, wenn die Funktionsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbereichs in beachtlichem Ausmaß beeinträchtigt und damit gestört wird. Das ist der Fall, wenn der Versorgungsbereich seinen Auftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr substantiell wahrnehmen kann. Insoweit genügt die Erwartung „nachhaltiger“ Auswirkungen, wenn dafür eine hinreichend gesicherte Tatsachenbasis besteht. Als Maßstab darf der zu erwartende vorhabenbedingte Kaufkraftabfluss herangezogen werden. Zu dessen Quantifizierung sind unterschiedliche Methoden anerkannt. Dazu gehören auch Marktgutachten. Sie sind eine taugliche Methode, um den voraussichtlichen Kaufkraftabfluss an Hand von branchenspezifischen Erfahrungswerten zur üblichen Flächenproduktivität zu prognostizieren. Daneben ist der Vergleich der Verkaufsfläche des Vorhabens mit der gesamten branchenspezifischen Verkaufsfläche im betroffenen zentralen Versorgungsbereich ein taugliches Hilfsmittel für die Prognose. Feste Prozentsätze, bei deren Unterschreiten stets von unschädlichen und bei deren Überschreiten immer von schädlichen Auswirkungen auszugehen ist, lassen sich aber insoweit nicht angeben. Der Prüfungsmaßstab fordert eine Gesamtbetrachtung aller städtebaulich relevanten Umstände (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Oktober 2007 – 4 C 7.07 –, BVerwGE 129, 307, vom 17. Dezember 2009 – 4 C 1.08 und 4 C 2.08 –, BVerwGE 136, 10 und 18, sowie Beschluss vom 17. Februar 2009 – 4 B 4.09 –, juris, Rn. 9 und vom 12. Januar 2012 – 4 B 39.11 –, BauR 2012, 760; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10. Februar 2016 – 5 S 1389/14 –, juris).

53

Gemessen daran ist zunächst festzustellen, dass die Beigeladene nach der Aussage ihrer Bürgermeisterin über keinen zentralen Versorgungsbereich (mehr) verfügt. Selbst wenn man hiervon – auch mit Blick auf die umliegenden Gemeinden – ausgehen wollte, entfaltet die geplante Erweiterung des in Rede stehenden ...-Supermarktes keine schädlichen Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB. Denn ausweislich der von der Klägerin im Verwaltungsverfahren vorgelegten, nachvollziehbaren und in sich schlüssigen Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines ...-Lebensmitteldiscounters in ... der ... (im Folgenden: Gutachten) ist nicht zu prognostizieren, dass das geplante Vorhaben zu einem schädlichen Kaufkraftabfluss führen wird. Für das Gebiet der Beigeladenen ist festzustellen, dass sich vergleichbare Wettbewerber in erster Linie in der näheren Umgebung zu dem geplanten Vorhaben befinden, nämlich alle im Bereich der Straße „...“; lediglich der ...-Markt befindet sich an anderer, ebenfalls dezentraler Stelle. Ausweislich des Gutachtens sind in Bezug auf diese Wettbewerber mit Umverteilungen in Höhe von sechs bis sieben Prozent zu rechnen, wohingegen die im Ortskern der Beigeladenen befindlichen Lebensmittelbetriebe schon nur bedingt als Wettbewerber der Klägerin anzusehen sind und sich deren Umsatzrückgänge auf maximal zwei Prozent prognostizieren lassen (s. S. 31 des Gutachtens). Bei einem derart schwachen Kaufkraftabfluss liegt eine Schädlichkeit im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB jedoch nicht vor. Gleiches gilt für die umliegenden Gemeinden. Insoweit ist sogar ein noch geringerer Kaufkraftabfluss zu prognostizieren (s. S. 31 f. des Gutachtens). Hinzu kommt, dass die geplante bauliche Veränderung lediglich zu einer ansprechenderen Warenpräsentation dienen soll, eine Vergrößerung des Warensortiments wird damit aber nicht einhergehen. Aus diesem Grund ist mit einem die Schädlichkeitsschwelle überschreitenden Kaufkraftabfluss ebenso wenig zu rechnen wie aufgrund der Tatsache, dass die in unmittelbarer Nähe gelegenen Mitbewerber ihrerseits planen, ihre Verkaufsflächen zu vergrößern (vgl. Angaben auf S. 4 des Schreibens des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 13. September 2019). Soweit das Landratsamt Neckar-Odenwald-Kreis in der mündlichen Verhandlung darauf verwiesen hat, dass das von der Klägerin vorgelegte Gutachten bereits aus dem Jahr 2014 stammt und zwischenzeitlich in der Nachbargemeinde ... ein ...-Markt errichtet worden ist, begründet dies aus Sicht der Kammer keinen weiteren Aufklärungsbedarf. Das Landratsamt Neckar-Odenwald-Kreis hat selbst darauf hingewiesen, dass auch nach den aktuelleren Gutachten für die geplanten Erweiterungen der in unmittelbarer Nähe gelegenen Mitbewerber der Klägerin durch diese Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen für zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten seien. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, weshalb sich dies nunmehr im Fall der Klägerin anders darstellen sollte.

II.

54

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und 3 Halbs. 1, § 159 Satz 1 VwGO, § 100 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO in Verbindung mit § 709 Satz 2 ZPO.

III.

55

Die Berufung ist nicht zuzulassen, da keiner der in § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO benannten Gründe vorliegen.

56

Beschluss

57

Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG, § 39 Abs. 1 GKG und in Anlehnung an Nr. 9.1.2.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit auf 38.850 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

20

Die zulässige Klage ist begründet. Der den Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung ablehnende Bescheid des Landratsamt Neckar-Odenwald-Kreis vom 28. Juni 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 12. Juni 2018 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten. Ihr steht ein Anspruch auf Verpflichtung des Beklagten zu, die beantragte Baugenehmigung zu erteilen (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

21

Der Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung ergibt sich aus § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO. Nach dieser Bestimmung ist die Baugenehmigung zu erteilen, wenn dem genehmigungspflichtigen Vorhaben (dazu unter 1.) keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen (dazu unter 2.). Diese Voraussetzungen liegen vor.

22

1. Das bauliche Vorhaben ist gemäß § 49 LBO genehmigungsbedürftig. Nach dieser Vorschrift bedürfen die Errichtung und der Abbruch baulicher Anlagen sowie der in § 50 LBO aufgeführten anderen Anlagen und Einrichtungen der Baugenehmigung, soweit in §§ 50, 51, 69 oder 70 LBO nichts anderes bestimmt ist. Dies ist ohne weiteres mit Blick auf § 2 Abs. 3 Nr. 1 LBO der Fall, nach dem der Errichtung das Herstellen, Aufstellen, Anbringen, Einbauen, Einrichten, Instandhalten, Ändern und die Nutzungsänderung gleichstehen.

23

2. Das geplante bauliche Vorhaben ist auch genehmigungsfähig. Insbesondere ist es bauplanungsrechtlich zulässig.

24

a) Der Anwendungsbereich der §§ 29 ff. BauGB ist eröffnet. Nach § 29 Abs. 1 BauGB gelten für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben die §§ 30 bis 37 BauGB. Diese Voraussetzungen liegen vor.

25

Die Vergrößerung einer Verkaufsfläche eines Lebensmittelmarkts um 269,05 m² durch verschiedene Anbauten ist eine bodenrechtlich relevante Änderung einer baulichen Anlage, auch wenn sich – wie hier – der Nutzungstyp nicht ändert, weil bereits der bestehende Lebensmittelmarkt mit mehr als 800 m² genehmigter Verkaufsfläche ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO ist (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 11. Februar 2016 – 5 S 1389/14 –, juris). Gegenstand der bauplanungsrechtlichen Prüfung ist grundsätzlich das Gesamtvorhaben in seiner geänderten Gestalt; das vom Bauherrn angestrebte Ergebnis der Baumaßnahme muss den zu prüfenden bauplanungsrechtlichen Vorschriften entsprechen. Der Einzelhandelsbetrieb der Klägerin ist mithin in seiner Gesamtheit, nicht nur hinsichtlich der beantragten Vergrößerung, zu würdigen (st. Rspr., vgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 29. November 2005 – 4 B 72.05 –, und Urteil vom 24. November 2005 – 4 C 14.04 –, beide juris, m. w. N.).

26

b) Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des baulichen Vorhabens beurteilt sich nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB (dazu unter bb)) und nicht nach § 30 Abs. 1 BauGB, da der maßgebliche Bebauungsplan unwirksam ist (dazu unter aa)).

27

aa) Der maßgebliche Bebauungsplan „...“ ist unwirksam. Die textliche Festsetzung Nr. 2.2 zur Festlegung der Höhe der baulichen Anlagen verstößt gegen § 18 BauNVO (dazu unter (1)). Hieraus folgt die Gesamtnichtigkeit des Bebauungsplans (dazu unter (2)).

28

(1) Die textliche Festsetzung in Nr. 2.2 des Bebauungsplans, nach der die „max. Höhen baulicher Anlagen [...] wie folgt festgesetzt [werden]: max. Baukörperhöhe bei II VG 13,00 m, max. Baukörperhöhe bei III VG 16,00 m.“ und diejenige in Nr. 2.2.2, nach der als Bezugspunkt der festgesetzten Höhen baulicher Anlagen die im Baugenehmigungsverfahren festzulegende Geländeoberfläche gilt, wobei nach Nr. 2.2.2.1 als festzulegende Geländeoberfläche in der Regel die das Gebäude umgebende Planiehöhe des Geländes (§ 18 Abs. 1 BauNVO) gilt, verstoßen gegen § 9 Abs. 1 Nr. 1, § 9a Nr. 1 Buchst. b) BauGB, § 18 Abs. 1 BauNVO.

29

Im Bebauungsplan können Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung und – konkret – zur Höhe der Bebauung (§ 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO) getroffen werden. § 18 Abs. 1 BauNVO legt insoweit fest, dass bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen sind. Diesen Vorgaben wird die in Rede stehende textliche Festsetzung nicht gerecht.

30

Planerische Festsetzungen müssen dem Bestimmtheitsgrundsatz genügen, der aus rechtsstaatlichen Gründen sowie im Hinblick auf die Rechtsnatur und den Sinn und Zweck der Bebauungspläne verlangt, dass sich Inhalt, Umfang und Reichweite der einzelnen Festsetzungen aus dem Bebauungsplan eindeutig feststellen und erkennen lassen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 21. Mai 2001 – 5 S 901/99 –, NVwZ-RR 2002, 556 [558]). Im Anwendungsbereich des § 18 Abs. 1 BauNVO sind daher sowohl ein oberer, als auch ein unterer Bezugspunkt festzulegen (vgl. König/Petz, in: König/Roeser/Stock, Baunutzungsverordnung, 4. Auflage 2019, § 18, Rn. 4 und 5; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 136. EL Oktober 2019, § 18 BauNVO, Rn. 3a und 4). Es genügt, wenn der Bezugspunkt durch Auslegung bestimmbar ist. Das erforderliche Maß der Konkretisierung von Festsetzungen eines Bebauungsplans richtet sich danach, was nach den Verhältnissen des Einzelfalls (Planungsziele und örtliche Verhältnisse) für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 15. Februar 2012 – 10 D 46/10.NE –, BauR 2012, 1030, und vom 26. Juni 2013 – 7 D 75/11.NE –, juris). Um als ausreichende Berechnungsgrundlage dienen zu können, müssen textliche Festsetzungen zur Höhe eindeutig sein, das heißt, die in die Höhenberechnung einzustellenden Parameter sind klar und unmissverständlich zu benennen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 9. Mai 2019 – 5 S 2015/17 –, juris).

31

Gemessen an diesen Vorgaben bestehen bereits Zweifel, ob der maßgebliche Bebauungsplan einen oberen Bezugspunkt hinreichend bestimmt festlegt (dazu unter (a)). In jedem Falle aber ist die Festsetzung des unteren Bezugspunkts zu unbestimmt (dazu unter (b)).

32

(a) Ausweislich des ausdrücklichen Wortlauts der insoweit einschlägigen Festsetzung im Bebauungsplan – Nr. 2.2 – wird nur der untere Bezugspunkt festgelegt. Angaben zum oberen Bezugspunkt fehlen an dieser Stelle. Insoweit lässt sich aber durch Heranziehung der örtlichen Bauvorschriften über die Dachform (Nr. 15 des Bebauungsplans), die nur geneigte Dächer zulassen, und unter Beachtung, dass Nr. 2.2.1 auf die „max. Baukörperhöhe“ abstellt, wohl gerade noch hinreichend bestimmt ableiten, dass der höchste Punkt eines Gebäudes den oberen Bezugspunkt bildet. So sind nach dem Bebauungsplan nur geneigte Dächer zulässig; mit anderen Worten werden sämtliche Gebäude im Geltungsbereich des Bebauungsplans mit Blick auf die Dachkonstruktion über einen niedrigsten und einen höchsten Dachpunkt verfügen. Im Zusammenschau mit der Formulierung „Baukörperhöhe“ hat die Plangeberin zum Ausdruck gebracht, dass das Gebäude insgesamt, also der gesamte Körper für die Höhenbeschränkung betrachtet werden muss. Angesichts dessen limitiert der höchste Punkt des Daches die Gebäudehöhe.

33

(b) Der untere Bezugspunkt ist jedoch nicht begrifflich eindeutig bestimmt oder auch nur bestimmbar. Diese Festsetzung im Bebauungsplan ist daher unwirksam.

34

Zu diesem Ergebnis gelangt die Kammer auf Grundlage einer Beurteilung der textlichen Festsetzung in ihrem Ganzen, also unter Berücksichtigung der Bestimmungen in Nr. 2.2.1 – Höhenbegrenzung auf 13 beziehungsweise 16 Meter – mit derjenigen in Nr. 2.2.2 – im Baugenehmigungsverfahren festzulegende Geländeoberfläche als Bezugspunkt –, die ihrerseits in Nr. 2.2.2.1 – die das Gebäude umgebende Planiehöhe des Geländes als in der Regel festzulegende Geländeoberfläche – eine weitere Konkretisierung erfährt.

35

Für die Kammer erscheint es bereits zweifelhaft, ob eine rechtliche Grundlage dafür besteht, die Bestimmung des unteren Bezugspunkts für die Höhenbestimmung baulicher Anlagen in das Baugenehmigungsverfahren zu verlagern, wie dies Nr. 2.2.2 der textlichen Festsetzung des Bebauungsplans vorsieht. In dem – abschließenden (BVerwG, Urteil vom 11. Februar 1993 – 4 C 18.91 –, BVerwGE 92, 56 [62]) – Katalog des § 9 Abs. 1 BauGB, der die möglichen Festsetzungen eines Bebauungsplans auflistet, findet sich keine Bestimmung, die eine derartige Delegation in das Genehmigungsverfahren erlaubt.

36

Selbst wenn man von der Zulässigkeit einer solchen Verlagerung in das Genehmigungsverfahren ausginge, weil der Bebauungsplan ein solches Vorgehen festlegt, bleibt ferner offen, anhand welcher Kriterien die zuständige Baurechtsbehörde die Geländeoberfläche festzulegen hat. Denn eine Bestimmung in der das Baugenehmigungsverfahren regelnden Landesbauordnung für Baden-Württemberg über die verbindliche Festlegung der Geländeoberfläche fehlt ebenso wie in anderen im Zusammenhang mit dem Baugenehmigungsverfahren stehenden Normen. Vielmehr geht die Landesbauordnung für Baden-Württemberg von der Geländeoberfläche als tatsächliche Gegebenheit aus, die allenfalls ihrerseits Ausgangspunkt für weitere rechtliche Bestimmungen sein kann. Dies gilt für die von der Beigeladenen angeführten Vorschrift des § 5 Abs. 4 Satz 5 LBO ebenso wie beispielsweise für § 2 Abs. 6 Satz 2 LBO, der für die Bestimmung von Vollgeschossen an die tatsächliche Geländeoberfläche anknüpft. Auch aus anderen das Baugenehmigungsverfahren regelnden Bestimmungen, wie beispielsweise den § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2, §§ 4 bis 6 LBOVVO, lassen sich keine verbindlichen rechtlichen Kriterien ableiten, anhand derer die Geländeoberfläche im Baugenehmigungsverfahren festzulegen wäre.

37

Die erforderliche Bestimmtheit der planerischen Festsetzung wird auch nicht dadurch erreicht, dass nach Nr. 2.2.2.1 die das Gebäude umgebende Planiehöhe des Geländes als in der Regel festzulegende Geländeoberfläche gilt. Insoweit erscheint es der Kammer bereits fraglich, ob stets eine Planie angelegt wird, die das Gebäude umgibt oder ob nicht nur insoweit eine Planie hergestellt wird, um in deren Grenzen die Bodenplatte und sodann das übrige Gebäude zu errichten. Auch erscheint ungewiss, ob die Heranziehung der Planie als maßgeblicher fester Bezugspunkt bereits deshalb ausscheidet, weil sie nicht außerhalb des baulichen Vorhabens liegt (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19. April 2018 – 8 S 2573/15 –, juris). Jedenfalls verliert diese textliche Festsetzung jedoch – und damit auch die hierauf aufbauende Festsetzung Nr. 2.2.2 – ihre rechtsstaatlich erforderlichen Konturen, wenn sie bestimmt, dass „in der Regel“ die das Gebäude umgebende Planiehöhe des Geländes als festzulegende Geländeoberfläche gelten soll. Es bleibt im Dunkeln, welche tatsächlichen Konstellationen dem Regelfall zuzuordnen sind, wann ein Ausnahmefall vorliegt und wonach sich die festzulegende Geländeoberfläche in einem solchen Ausnahmefall bestimmt. Der Bebauungsplan mit samt aller seiner Bestandteile gibt hierauf ebenso wenig eine Antwort, wie die zum Plan gehörenden Verfahrensakten.

38

(2) Aus der Teilnichtigkeit des Bebauungsplans folgt auch seine Gesamtnichtigkeit.

39

Die Unwirksamkeit einzelner Festsetzungen – nach den allgemeinen Grundsätzen über die teilweise Nichtigkeit von Gesetzen und anderen Rechtsvorschriften (vgl. auch § 139 BGB) – führt dann nicht zur Gesamtunwirksamkeit eines Bebauungsplans, wenn die übrigen Festsetzungen für sich betrachtet noch eine den Anforderungen des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerecht werdende, sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirken können und wenn außerdem hinzukommt, dass die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte. Die Teilunwirksamkeit stellt zur Gesamtunwirksamkeit eine von besonderen Umständen abhängende Ausnahme dar (st. Rspr. des Bundesverwaltungsgerichts, vgl. nur Beschluss vom 18. Juli 1989 – 4 N 3.87 –, BVerwGE 82, 225, vom 20. August 1991 – 4 NB 3.91 –, Buchholz 310 § 47 VwGO Nr. 59, vom 25. Februar 1997 – 4 NB 30.96 –, Buchholz 310 § 47 VwGO Nr. 116, vom 6. November 2007 – 4 BN 44.07 –, juris, und vom 24. April 2013 – 4 BN 22.13 –, juris, sowie Urteil vom 19. September 2002 – BVerwG 4 CN 1.02 –, BVerwGE 117, 58).

40

Für sich betrachtet mag trotzt Unwirksamkeit der planerischen Festsetzungen zur Höhe der baulichen Anlagen noch eine den Anforderungen des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerecht werdende, sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirkt werden können. Allerdings sind keinerlei Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Beigeladene als Satzungsgeberin nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte.

41

bb) Mit Blick auf die vorangegangenen Ausführungen ergibt sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des geplanten Vorhabens aus § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB (dazu unter (2)), nicht dagegen aus § 34 Abs. 2 BauGB (dazu unter (1)). Schließlich stehen dem Vorhaben die Einschränkungen des § 34 Abs. 3 BauGB nicht entgegen (dazu unter (3)).

42

(1) Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des streitigen Vorhabens beurteilt sich im vorliegenden Fall nicht nach § 34 Abs. 2 BauGB.

43

Entspricht nach dieser Bestimmung die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a BauGB erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Abs. 1 BauGB, im Übrigen ist § 31 Abs. 2 BauGB entsprechend anzuwenden. Diese Voraussetzungen liegen jedoch nicht vor, denn die Eigenart der näheren Umgebung entspricht keinem faktischen Baugebiet im Sinne der §§ 2 ff. BauNVO.

44

Dabei kann dahinstehen, ob es möglich ist, die nähere Umgebung als faktisches Sondergebiet im Sinne von § 11 Abs. 1, Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BauNVO einzuordnen (bejaht: OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 20. März 2008 – OVG 2 S 116.07 –, ZfBR 2008, 487 f.; offengelassen: BVerwG, Urteil vom 16. September 2010 – 4 C 7.10 –, juris). Denn die nähere Umgebung, wobei hier sämtliche überbauten Grundstücke entlang der Straße „...“ in den Blick zu nehmen sind, stellt sich als Gemengelage aus gewerblichen und großflächigen Einzelhandelsbetrieben dar. Dies ist zwischen allen Beteiligten unstreitig.

45

(2) Das geplante Vorhaben ist gemäß § 34 Abs. 1 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig.

46

Nach dieser Bestimmung ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Dies ist mit Blick auf das Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche ohne Weiteres der Fall. Im Übrigen gilt dies auch für die Art der baulichen Nutzung.

47

„Nähere Umgebung“ ist die Umgebung, auf die sich die Ausführung eines Vorhabens auswirken kann und die ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (st. Rspr., vgl. nur BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014 – 4 B 38.13 –, juris, Rn. 7, m. w. N.). Maßgebend ist dabei nicht nur die tatsächlich vorhandene Bebauung außerhalb des Baugrundstücks; auch ein auf dem Baugrundstück selbst bereits vorhandenes Gebäude gehört zur vorhandenen Bebauung, die den Maßstab für die weitere Bebauung bildet (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 11. Februar 2016 – 5 S 1389/14 –, juris, Rn. 69). In die Eigenart der näheren Umgebung fügt sich ein Vorhaben im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ein, das sich innerhalb des aus seiner näheren Umgebung hervorgehenden Rahmens hält, es sei denn, es lässt die gebotene Rücksichtnahme auf die in der unmittelbaren Umgebung vorhandene Bebauung fehlen (vgl. grundlegend BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – IV C 9.77 –, juris, sowie jüngst BVerwG, Urteil vom 30. August 2016 – 4 C 7.15 –, UPR 2017, 262). Diese Voraussetzungen liegen vor.

48

Zur näheren Umgebung, zu der das gesamte Gebiet entlang der Straße „...“ zu rechnen ist, gehören – neben dem auf dem Vorhabengrundstück bereits befindlichen großflächigen Einzelhandelsbetrieb – schon zwei großflächige Einzelhandelsbetriebe (Fa. ..., Fa. ...), so dass sich durch das Vorhandensein dieses Nutzungstyps ein weiterer großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB grundsätzlich einfügt (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 11. Februar 2016 – 5 S 1389/14 –, juris, Rn. 81, m. w. N.). Dies gilt vorliegend auch im Hinblick auf die die Nutzungsart definierende Größe der Verkaufsfläche; denn mit dem ...-Markt ist bereits ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb in der näheren Umgebung vorhanden, der bereits erheblich mehr Verkaufsfläche – namentlich 1.257 m² – aufweist, als die nunmehr von der Klägerin (1.115,03 m²) angestrebte.

49

(3) Das geplante Vorhaben wahrt schließlich auch die Vorgaben des § 34 Abs. 3 BauGB.

50

Nach dieser Bestimmung dürfen von Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Dies ist vorliegend der Fall.

51

Zentrale Versorgungsbereiche im Sinne dieser Vorschrift sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. Maßgebend ist, ob der betreffende Bereich nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion hat. Der Begriff ist nicht geografisch im Sinne einer Innenstadtlage oder Ortsmitte, sondern funktional zu verstehen, setzt aber eine integrierte Lage voraus. Isolierte Standorte mit einzelnen Einzelhandelsbetrieben bilden keinen zentralen Versorgungsbereich, auch wenn sie über einen weiten Einzugsbereich verfügen und eine beachtliche Versorgungsfunktion erfüllen mögen. Ziele der Raumordnung können zur räumlichen Abgrenzung nicht herangezogen werden (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20. Dezember 2011 – 8 S 1438/09 –, juris, Rn. 34 und 42 f., m.w.N.; BVerwG, Beschluss vom 12. Juli 2012 – 4 B 13.12 –, juris, Rn. 6). Die für einen zentralen Versorgungsbereich in ländlichen Gemeinden zumindest erforderliche Sicherstellung einer wohnortnahen Grundversorgung setzt ein Warenangebot voraus, das den kurzfristigen Bedarf und Teile des mittelfristigen Bedarfs abdeckt. Das Warenangebot zur Deckung des kurzfristigen Bedarfs muss aber nur die wesentlichen Bedürfnisse des täglichen Bedarfs befriedigen, insbesondere die Grundversorgung mit Lebensmitteln und Drogerieartikeln; ein Angebot von Waren aller Art ist insoweit nicht erforderlich (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20. April 2012 – 8 S 198/11 –, juris, Rn. 36).

52

Schädliche Auswirkungen sind zu erwarten, wenn die Funktionsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbereichs in beachtlichem Ausmaß beeinträchtigt und damit gestört wird. Das ist der Fall, wenn der Versorgungsbereich seinen Auftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr substantiell wahrnehmen kann. Insoweit genügt die Erwartung „nachhaltiger“ Auswirkungen, wenn dafür eine hinreichend gesicherte Tatsachenbasis besteht. Als Maßstab darf der zu erwartende vorhabenbedingte Kaufkraftabfluss herangezogen werden. Zu dessen Quantifizierung sind unterschiedliche Methoden anerkannt. Dazu gehören auch Marktgutachten. Sie sind eine taugliche Methode, um den voraussichtlichen Kaufkraftabfluss an Hand von branchenspezifischen Erfahrungswerten zur üblichen Flächenproduktivität zu prognostizieren. Daneben ist der Vergleich der Verkaufsfläche des Vorhabens mit der gesamten branchenspezifischen Verkaufsfläche im betroffenen zentralen Versorgungsbereich ein taugliches Hilfsmittel für die Prognose. Feste Prozentsätze, bei deren Unterschreiten stets von unschädlichen und bei deren Überschreiten immer von schädlichen Auswirkungen auszugehen ist, lassen sich aber insoweit nicht angeben. Der Prüfungsmaßstab fordert eine Gesamtbetrachtung aller städtebaulich relevanten Umstände (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Oktober 2007 – 4 C 7.07 –, BVerwGE 129, 307, vom 17. Dezember 2009 – 4 C 1.08 und 4 C 2.08 –, BVerwGE 136, 10 und 18, sowie Beschluss vom 17. Februar 2009 – 4 B 4.09 –, juris, Rn. 9 und vom 12. Januar 2012 – 4 B 39.11 –, BauR 2012, 760; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10. Februar 2016 – 5 S 1389/14 –, juris).

53

Gemessen daran ist zunächst festzustellen, dass die Beigeladene nach der Aussage ihrer Bürgermeisterin über keinen zentralen Versorgungsbereich (mehr) verfügt. Selbst wenn man hiervon – auch mit Blick auf die umliegenden Gemeinden – ausgehen wollte, entfaltet die geplante Erweiterung des in Rede stehenden ...-Supermarktes keine schädlichen Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB. Denn ausweislich der von der Klägerin im Verwaltungsverfahren vorgelegten, nachvollziehbaren und in sich schlüssigen Auswirkungsanalyse zur Erweiterung eines ...-Lebensmitteldiscounters in ... der ... (im Folgenden: Gutachten) ist nicht zu prognostizieren, dass das geplante Vorhaben zu einem schädlichen Kaufkraftabfluss führen wird. Für das Gebiet der Beigeladenen ist festzustellen, dass sich vergleichbare Wettbewerber in erster Linie in der näheren Umgebung zu dem geplanten Vorhaben befinden, nämlich alle im Bereich der Straße „...“; lediglich der ...-Markt befindet sich an anderer, ebenfalls dezentraler Stelle. Ausweislich des Gutachtens sind in Bezug auf diese Wettbewerber mit Umverteilungen in Höhe von sechs bis sieben Prozent zu rechnen, wohingegen die im Ortskern der Beigeladenen befindlichen Lebensmittelbetriebe schon nur bedingt als Wettbewerber der Klägerin anzusehen sind und sich deren Umsatzrückgänge auf maximal zwei Prozent prognostizieren lassen (s. S. 31 des Gutachtens). Bei einem derart schwachen Kaufkraftabfluss liegt eine Schädlichkeit im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB jedoch nicht vor. Gleiches gilt für die umliegenden Gemeinden. Insoweit ist sogar ein noch geringerer Kaufkraftabfluss zu prognostizieren (s. S. 31 f. des Gutachtens). Hinzu kommt, dass die geplante bauliche Veränderung lediglich zu einer ansprechenderen Warenpräsentation dienen soll, eine Vergrößerung des Warensortiments wird damit aber nicht einhergehen. Aus diesem Grund ist mit einem die Schädlichkeitsschwelle überschreitenden Kaufkraftabfluss ebenso wenig zu rechnen wie aufgrund der Tatsache, dass die in unmittelbarer Nähe gelegenen Mitbewerber ihrerseits planen, ihre Verkaufsflächen zu vergrößern (vgl. Angaben auf S. 4 des Schreibens des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 13. September 2019). Soweit das Landratsamt Neckar-Odenwald-Kreis in der mündlichen Verhandlung darauf verwiesen hat, dass das von der Klägerin vorgelegte Gutachten bereits aus dem Jahr 2014 stammt und zwischenzeitlich in der Nachbargemeinde ... ein ...-Markt errichtet worden ist, begründet dies aus Sicht der Kammer keinen weiteren Aufklärungsbedarf. Das Landratsamt Neckar-Odenwald-Kreis hat selbst darauf hingewiesen, dass auch nach den aktuelleren Gutachten für die geplanten Erweiterungen der in unmittelbarer Nähe gelegenen Mitbewerber der Klägerin durch diese Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen für zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten seien. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, weshalb sich dies nunmehr im Fall der Klägerin anders darstellen sollte.

II.

54

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und 3 Halbs. 1, § 159 Satz 1 VwGO, § 100 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO in Verbindung mit § 709 Satz 2 ZPO.

III.

55

Die Berufung ist nicht zuzulassen, da keiner der in § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO benannten Gründe vorliegen.

56

Beschluss

57

Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG, § 39 Abs. 1 GKG und in Anlehnung an Nr. 9.1.2.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit auf 38.850 Euro festgesetzt.