Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2000-07-24, Aktenzeichen 10 A 5693/98
ECLI:DE:OVGNRW:2000:0724.10A5693.98.00

Tenor

Das angefochtene Urteil wird geändert.

Der Beklagte wird unter Aufhebung seines Bescheides vom 13. Juni 1996
verpflichtet, der Klägerin auf ihre Bauvoranfrage vom 9. Mai 1995 auf der Grundlage
des nachgereichten Lageplans (Variante 02) eine Bebauungs-genehmigung zur
Errichtung eines mehrgeschossigen Wohnhauses auf dem Grundstück B.
Landstraße 274 in D. (Gemarkung R. , Flur 51, Flurstück 204) zu erteilen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge. Die
außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin begehrt die Erteilung eines Vorbescheides für
die Errichtung eines mehrgeschossigen Wohnhauses auf dem in
ihrem Eigentum stehenden Grundstück B. Landstraße 274
in D. (Gemarkung R. , Flur 51, Flurstück 204).

3

Das etwa 1000 qm große Grundstück, das aus einer Teilung des
vormaligen Flurstücks 78 hervorgegangen ist, liegt südwestlich
der B. Landstraße, die an dieser Stelle - von Norden
kommend - eine 90°- Biegung nach Osten beschreibt. Das in Form
eines Parallelogramms geschnittene Grundstück grenzt lediglich
mit seiner nordöstlichen Ecke an die Straße und entfernt sich
im übrigen - wegen des Kurvenverlaufs - deutlich von dieser.
Das Grundstück, das der Verordnung zum Schutz von
Landschaftsteilen in der Stadt D. und dem Kreis
M. vom 2. Juni 1971 unterfiel, war nach dem Kriege bis
1992 mit einem (nicht genehmigten) eingeschossigen Behelfsheim
bebaut. Nördlich des klägerischen Grundstücks liegt das
Grundstück B. Landstraße 276, das mit einem
zweigeschossigen Wohngebäude (zzgl. Dachgeschoss) und einer
grenzständigen Garage bebaut ist. Westlich und südlich des
klägerischen Grundstücks schließen sich ausgedehnte Waldflächen
an. Unmittelbar südlich des Grundstücks findet sich ein
Böschungseinschnitt. Das Gelände weist insgesamt markante
Höhenunterschiede auf. Östlich des klägerischen Grundstücks
verläuft ein von Böschungen eingerahmter Hohlweg. Jenseits des
Hohlweges, in einer Entfernung von ca. 25 m zur östlichen
Grenze des Flurstücks 204, findet sich ein eingeschossiges
Einfamilienhaus (B. Landstraße 266). Die Entfernung
zwischen den Wohnhäusern B. Landstraße 266 und 276
beträgt ca. 50 m.

4

Eine für das Flurstück 78 gestellte Bauvoranfrage der
Klägerin vom 1. Juni 1993 zur Errichtung eines mehrgeschossigen
Wohnhauses lehnte der Beklagte durch Bescheid vom 22. Februar
1994 ab. Zur Begründung führte er aus, das Grundstück erfülle
nicht die Voraussetzungen des § 4 BauO NRW, weil es nicht an
einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liege. Zur
Ausräumung dieser Bedenken erwarb die Klägerin daraufhin von
der Stadt D. eine zwischen ihrem Grundstück und der
B. Landstraße gelegene Grundfläche von 6 qm sowie eine
im Eigentum der Stadtwerke D. AG stehende weitere
Fläche von etwa 4 qm.

5

Im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb beantragte die
Klägerin mit Schreiben vom 10. November 1994 die Teilung der
vormaligen Grundstücke 78 und 197 zum Zwecke der Bebauung.
Durch Bescheid vom 5. September 1995 genehmigte der Beklagte
die beantragte Grundstücksteilung. Der auf dem Bescheidtext
formularmäßig enthaltene Hinweis, die "Bindungswirkung des § 21
Abs. 1 des Baugesetzbuches erstreckt sich weder auf
landschafts- oder naturschutzrechtliche noch auf
straßenrechtliche Bauverbote oder Baubeschränkungen", ist nicht
angekreuzt.

6

Bereits während des laufenden Teilungsverfahrens beantragte
die Klägerin am 9. Mai 1995 bei dem Beklagten die Erteilung
eines Bauvorbescheides. Die eingereichten Pläne sahen zunächst
die Errichtung eines Wohnhauses mit 15 bis 20 Wohneinheiten und
einer Tiefgarage für 19 Stellplätze vor. Später wurden, ohne
Anschreiben oder nähere Erläuterungen, neue Lagepläne
eingereicht, die verkleinerte Baukörper in mehreren Varianten,
teilweise mit Tiefgarage, teilweise mit oberirdischen
Stellplätzen, vorsahen.

7

Der Beklagte lehnte die Erteilung des beantragten
Bauvorbescheides mit Bescheid vom 13. Juni 1996 ab, wobei er
durch Aufbringung des Vermerks "Anlage ablehnender Bescheid"
auf einem der später eingereichten Lagepläne kenntlich machte,
welche der Vorhabenvarianten seiner Prüfung zugrundelag. Zur
Begründung führte er aus: Das Vorhaben liege im Geltungsbereich
eines nach einer Landschaftsschutzverordnung aus dem Jahre 1971
ausgewiesenen Landschaftsschutzgebietes, in dem die Errichtung
baulicher Anlagen unzulässig sei. Ein Anspruch auf Erteilung
einer Befreiung von den Verboten der
Landschaftsschutzverordnung bestehe nicht.

8

Den gegen diesen Bescheid erhobenen Widerspruch der Klägerin
beschied die Beigeladene nicht.

9

Die Klägerin hat am 2. April 1997 Klage erhoben. Sie ist der
Ansicht, sie habe bereits aufgrund der Bindungswirkung der ihr
erteilten Teilungsgenehmigung einen Anspruch auf den
beantragten Bauvorbescheid. Die Bindungswirkung erstrecke sich
auch auf etwaige landschaftsrechtliche Bebauungshindernisse.
Dies ergebe sich nicht nur aus dem Gesetz, sondern auch aus
einem entsprechenden Hinweis in der ihr erteilten
Teilungsgenehmigung. Unabhängig davon sei ihr Vorhaben
bauplanungsrechtlich zulässig, weil es im unbeplanten
Innenbereich im Sinne von § 34 BauGB errichtet werden solle.

10

Die Klägerin hat beantragt,

11

den Beklagten unter Aufhebung seines
Bescheides vom 13. Juni 1996 zu
verpflichten, ihre Bauvoranfrage vom
1. Juni 1993 zur Errichtung eines
mehrgeschossigen Wohnhauses auf dem
Grundstück B. Landstraße 274 in
D. , Gemarkung R. , Flur 51,
Flurstück 204 positiv zu
bescheiden.

12

Der Beklagte hat beantragt,

13

die Klage abzuweisen.

14

Er hat die Auffassung vertreten, das Vorhaben sei dem
Außenbereich zuzurechnen und dort planungsrechtlich
unzulässig.

15

Während des erstinstanzlichen Verfahrens ist die Satzung zum
Schutz und zur Pflege der Landschaft und ihrer Bestandteile
außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und des
Geltungsbereichs der Bebauungspläne in der Landeshauptstadt
D. (Landschaftsplan) vom 10. November 1997 in Kraft
getreten. Hiernach liegt das Vorhabengrundstück im räumlichen
Geltungsbereich des Landschaftsschutzgebietes "Hauptterrasse".
An das Grundstück grenzt westlich und südlich ein
Naturschutzgebiet an (Verordnung über die Festsetzung des
Naturschutzgebietes "P. bach und D. " in der Stadt
D. vom 4. Juli 1996).

16

Das Verwaltungsgericht hat die Klage nach Durchführung einer
Ortsbesichtigung des Berichterstatters durch das angefochtene
Urteil abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt: Die
Klägerin habe keinen Anspruch auf den begehrten Bauvorbescheid,
weil ihrem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften
entgegenstünden. Eine Prüfung dieser Vorschriften könne nicht
deshalb unterbleiben, weil die ihr erteilte Teilungsgenehmigung
Bindungswirkung hätte. Insoweit könne dahinstehen, ob der
Teilungsgenehmigung überhaupt noch Bindungswirkung zukomme,
nachdem § 21 BauGB a.F. mit dem 31. Dezember 1997 außer Kraft
getreten sei. Selbst wenn man ein Fortbestehen der
Bindungswirkung annehme, erstrecke diese sich nur auf die nach
§ 20 Abs. 1 BauGB a.F. rechtserheblichen Gründe. Dazu gehörten
Gründe des Landschaftsrechts nicht. Rechtserheblich im Sinne
des § 20 Abs. 1 BauGB a.F. seien ausschließlich
bauplanungsrechtliche, in der Vorschrift abschließend geregelte
Gründe. Könne eine Teilungsgenehmigung aber nicht aus
landschaftsrechtlichen Gründen versagt werden, hindere die
Bindungswirkung einer erteilten Teilungsgenehmigung auch nicht
die Versagung einer Baugenehmigung bzw. eines Bauvorbescheides
aus Gründen des Entgegenstehens landschaftsrechtlicher
Regelungen. Dem Vorhaben der Klägerin stünden öffentlich-
rechtliche Vorschriften des Landschaftsschutzes entgegen, weil
es im räumlichen Geltungsbereich des durch den Landschaftsplan
der Stadt D. vom 15.(richtig: 10.) November 1997
festgesetzten Landschaftsschutzgebiets "Hauptterrasse" liege.
Die Einbeziehung des klägerischen Grundstücks in das
Landschaftsschutzgebiet sei wirksam, insbesondere liege ihr
Grundstück im Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB. Die
Klägerin habe auch weder einen Anspruch auf Gewährung einer
Ausnahme vom Verbot der Errichtung baulicher Anlagen im
Landschaftsschutzgebiet noch auf Erteilung einer Befreiung von
den Festsetzungen des Landschaftsplanes gemäß § 69 Abs. 1
Satz 1 LG NRW.

17

Mit ihrer vom Senat zugelassenen Berufung trägt die Klägerin
vor: Das Verwaltungsgericht gehe zu Unrecht von einer
Außenbereichslage ihres Vorhabengrundstücks aus. Es bestehe ein
Bebauungszusammenhang zwischen dem Antragsgrundstück und den
bebauten Grundstücken B. Landstraße 266 und 276.
Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts habe der
östlich des klägerischen Grundstücks verlaufende Hohlweg keine
trennende Wirkung. Liege das Grundstück demnach im
Innenbereich, sei Landschaftsschutzrecht nicht einschlägig,
weil es sich nur auf den baulichen Außenbereich erstrecke.
Selbst wenn man mit dem Verwaltungsgericht von einer
Außenbereichslage des Grundstücks ausgehen wollte, nähme der
Landschaftsschutz, der durch § 35 Abs. 3 BauGB materiell in das
Genehmigungsverfahren eingeführt sei, an der Bindungswirkung
für die Teilung im Außenbereich teil. Beziehe sich die
Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung damit auch auf
landschaftsrechtliche Regelungen, hätte der beantragte
Vorbescheid nicht aus Gründen des Entgegenstehens
landschaftsrechtlicher Regelungen versagt werden dürfen.

18

Die Klägerin beantragt,

19

das angefochtene Urteil zu ändern
und den Beklagten unter Aufhebung
seines Bescheides vom 13. Juni 1996 zu
verpflichten, ihr auf ihre
Bauvoranfrage vom 9. Mai 1995 (auf der
Grundlage des nachgereichten Lageplans,
Variante 02) eine Bebauungsgenehmigung
zum Neubau eines mehrgeschossigen
Wohnhauses auf dem Grundstück
B. Landstraße 274 (Gemarkung
R. , Flur 51, Flurstück 204) zu
erteilen.

20

Der Beklagte beantragt,

21

die Berufung zurückzuweisen.

22

Er trägt vor: Das klägerische Grundstück sei dem
Außenbereich nach § 35 BauGB zuzuordnen. Es unterfalle
landschaftsschutzrechtlichen Bestimmungen, die der
beabsichtigten Bebauung entgegenstünden. Die Bindungswirkung
der erteilten Teilungsgenehmigung beziehe sich nicht auf
landschaftsschutzrechtliche Aspekte.

23

Die Beigeladene stellt keinen Antrag.

24

Der Berichterstatter des Senats hat eine Ortsbesichtigung
durchgeführt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf
das hierüber gefertigte Terminsprotokoll verwiesen.

25

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des
Beteiligtenvorbringens wird auf den Inhalt der Streitakten und
der von den Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge, Pläne
und ein in der Gerichtsakte befindliches Luftbild Bezug
genommen.
Entscheidungsgründe:

26

Die zulässige Berufung ist begründet.
A. Die Klage ist zulässig.

27

Der Klägerin fehlt nicht das erforderliche
Sachbescheidungsinteresse. Sie kann ihr geplantes Vorhaben
allerdings nicht schon dann verwirklichen, wenn ihr der jetzt
streitige Bauvorbescheid zu erteilen ist. Neben der
bauaufsichtlichen Zulassung des Vorhabens ist für dessen
Verwirklichung eine Ausnahme oder eine Befreiung von einem
landschaftsschutzrechtlichen Bauverbot erforderlich. Dieses
ergibt sich aus der Satzung zum Schutz und zur Pflege der
Landschaft und ihrer Bestandteile außerhalb der im Zusammenhang
bebauten Ortsteile und des Geltungsbereichs der Bebauungspläne
in der Landeshauptstadt D. (Landschaftsplan) vom
10. November 1997.

28

Die Frage, ob die Klägerin Anspruch auf den begehrten
Bauvorbescheid hat, ist grundsätzlich unabhängig davon zu
beurteilen, ob die erforderliche Ausnahme zugelassen oder eine
landschaftsschutzrechtliche Befreiung erteilt werden kann. Das
nordrhein-westfälische Landesrecht trennt verfahrensrechtlich
zwischen der Erteilung des Bauvorbescheides einerseits und der
Zulassung einer Ausnahme bzw. der Erteilung einer
landschaftsschutzrechtlichen Befreiung andererseits. Über den
Vorbescheid ist unabhängig von einer erforderlichen
landschaftsschutzrechtlichen Ausnahme oder Befreiung zu
entscheiden.

29

Vgl. Bundesverwaltungsgericht,
Urteile vom 12. August 1977 - IV C 48
und 49.75 -, BRS 32 Nr. 90, und vom
19. April 1985 - 4 C 25.84 -, BRS 44
Nr. 80; OVG NRW, Urteil vom
16. November 1989 - 7 A 503/88 - und
Beschluss vom 3. September 1999
- 10 A 3691/97 -;
Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NRW,
§ 71 Rn. 44 und § 75 Rn. 82; Hahn,
Landschaftsrecht und Baufreiheit, DVBl.
1992 1408.

30

Wegen dieser verfahrensrechtlichen Trennung ist bei der
Entscheidung über eine Bauvoranfrage nicht im Einzelnen zu
prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Ausnahme oder eine
Befreiung von dem Bauverbot der Landschaftsschutzverordnung
vorliegen. Der Klägerin würde allerdings das
Sachbescheidungsinteresse für ihre Bauvoranfrage mit der Folge
der Unzulässigkeit der Klage fehlen, wenn offensichtlich wäre,
dass für das Vorhaben eine erforderliche
landschaftsschutzrechtliche Ausnahme oder Befreiung schlechthin
nicht erteilt werden kann.

31

Vgl. OVG NRW, Urteil vom
16. November 1989 - 7 A 503/88 - und
Beschluss vom 3. September 1999
- 10 A 3691/97 -; Hahn, aaO.

32

Dass eine Ausnahme oder Befreiung schlechthin nicht erteilt
werden kann, ist hier nicht in diesem Sinne offensichtlich,
sondern bedarf vielmehr näherer Prüfung in dem dafür
vorgesehenen Verfahren. Insoweit ist eine Prüfung der konkreten
Umstände des Einzelfalls durch die zur Entscheidung berufenen
Fachbehörden vorzunehmen, wobei insbesondere von Bedeutung ist,
welchen Schutzzweck die Landschaftsschutzverordnung mit der
Unterschutzstellung des klägerischen Grundstücks verfolgt und
inwieweit das Vorhaben der Klägerin auf diese Schutzgründe
einwirkt. Von Bedeutung ist auch die besondere
Schutzbedürftigkeit des unmittelbar an das klägerische
Grundstück angrenzenden Naturschutzgebietes, das möglicherweise
ebenfalls durch das Vorhaben beeinträchtigt wird.

33

B. Die Klage ist begründet. Die Klägerin hat Anspruch
darauf, dass der Beklagte ihr den begehrten Bauvorbescheid
(Bebauungsgenehmigung) erteilt. Sein ablehnender Bescheid vom
13. Juni 1996 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in
ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

34

Das Vorhaben der Klägerin ist in bauplanungsrechtlicher
Hinsicht, die hier allein zu prüfen ist, nach § 35 Abs. 2 BauGB
genehmigungsfähig. Dem Vorhaben der Klägerin stehen öffentlich-
rechtliche Vorschriften, soweit diese im vorliegenden Verfahren
(§ 71 Abs. 2, § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW) zu prüfen sind,
nicht entgegen.

35

1. Der Klägerin kann kein Verstoß ihres Vorhabens gegen die
in § 35 Abs. 3 BauGB aufgeführten öffentlichen Belange
entgegengehalten werden.

36

a) Allerdings beurteilt sich das Wohnbauvorhaben der
Klägerin entgegen deren Auffassung nicht nach § 34 BauGB,
sondern nach § 35 BauGB. Das zur Bebauung vorgesehene
Flurstück 204 liegt im Außenbereich.

37

aa) Für die Abgrenzung von Innen- und Außenbereich ist
ausschlaggebend, inwieweit die aufeinanderfolgende Bebauung
trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung
den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit
vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche (noch)
diesem Zusammenhang angehört.

38

Vgl. BVerwG, Urteil vom 6. November
1968 - 4 C 2.66 -, BVerwGE 31, 20 und
Beschluss vom 18. Juni 1997
- 4 B 238.96 -, ZfBR 1997, 324.

39

Hierüber ist nicht nach geographisch-mathematischen
Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden Bewertung des im
Einzelfall vorliegenden konkreten Sachverhalts zu entscheiden.

40

Vgl. BVerwG, Urteile vom 6. Dezember
1967 - 4 C 94.66 -, BVerwGE 28, 268 und
Beschluss vom 18. Juni 1997, aaO.

41

Grundlage und Ausgangspunkt dieser bewertenden Beurteilung
sind die tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten, also
insbesondere die vorhandenen baulichen Anlagen sowie darüber
hinaus bestimmte topographische Verhältnisse, wie z.B.
Geländehindernisse, Erhebungen oder Einschnitte (Dämme,
Böschungen, Gräben, Flüsse und dergleichen) und Straßen.

42

BVerwG, Beschlüsse vom 10. März 1994
- 4 B 50.94 -, Buchholz 406.11, § 34
BauGB Nr. 165 und Beschluss vom
18. Juni 1997, aaO.

43

Die Berücksichtigung solcher äußerlich erkennbarer Umstände
kann dazu führen, dass der Bebauungszusammenhang im Einzelfall,
abweichend von der Regel, nicht am letzten Baukörper endet,
sondern noch ein oder mehrere unbebaute Grundstücke bis zu
einer sich aus der örtlichen Situation ergebenden natürlichen
Grenze mit einschließt. Auch Straßen und Wege können in dieser
Hinsicht von Bedeutung sein. Ob sie geeignet sind, einen
Bebauungszusammenhang herzustellen, eine trennende Funktion
erfüllen oder für die Abgrenzung von Innen- und Außenbereich
ohne jegliche Aussagekraft sind, kann stets nur das Ergebnis
einer Wertung und Bewertung des konkreten Sachverhalts
sein.

44

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. März
1994, aaO.

45

bb) Auf der Grundlage dieser Kriterien und unter
Berücksichtigung der Erkenntnisse, die der Senat durch
Auswertung des ihm vorliegenden Kartenmaterials und des
Luftbildes sowie durch die ihm vermittelten Eindrücke des
Berichterstatters aus dem Ortstermin über die derzeitigen,
allein maßgeblichen Verhältnisse gewonnen hat, steht zu seiner
Überzeugung fest, dass das Vorhabengrundstück an keinem
Bebauungszusammenhang im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB teilnimmt,
sondern vielmehr Bestandteil des Außenbereichs ist.

46

Die zusammenhängende Bebauung endet nördlich des
klägerischen Grundstücks mit dem Hause B.
Landstraße 276 und östlich des klägerischen Grundstücks mit dem
Hause B. Landstraße 266. Die zwischen beiden
Wohnhäusern liegende unbebaute Fläche, von der das Grundstück
der Klägerin einen Teil einnimmt, hat zwar nur eine Ausdehnung
von etwa 50 m. Sie erscheint gleichwohl aufgrund der in der
Örtlichkeit anzutreffenden konkreten Gegebenheiten als
Bestandteil des Außenbereichs, der sich hier wie ein breiter
Keil an die B. Landstraße heranschiebt. Der südlich und
westlich an das klägerische Grundstück angrenzende Bereich, der
teils unter Landschafts-, teils unter Naturschutz steht, ist
großräumig bewaldet. Auf Höhe der Gebäude B.
Landstraße 266 und 276 beschreibt die B. Landstraße
eine Biegung von nahezu 90 Grad. Dies ist im Wesentlichen durch
die topographischen Verhältnisse vorgegeben. Zwischen den
Häusern B. Landstraße 266 und 276 fällt das Gelände
nach Süden hin stark ab, so dass eine Straßenführung der
B. Landstraße in diese Richtung problematisch gewesen
wäre. Es findet sich dort nur ein von hohen Böschungen
eingerahmter Hohlweg. Die B. Landstraße wird in einer
großen Schleife um dieses Gebiet herumgeführt und erreicht
danach wieder ihre ursprüngliche Nord-Süd-Richtung. Das
abfallende Gelände zwischen den Gebäuden B. Landstraße
266 und 276 lässt - noch verstärkt durch den in Nord-Süd-
Richtung verlaufenden tiefen Böschungseinschnitt mit Hohlweg -
den Eindruck entstehen, dass dieses Gelände nicht durch die
wesentlich höher gelegenen Grundstücke B. Landstraße
266 und 276, sondern vielmehr durch den angrenzenden
Waldbereich geprägt wird, der höhenmäßig insgesamt nach Süden
hin abfällt und im Übrigen ebenfalls durch tiefe
Böschungseinschnitte und auffällige Höhenunterschiede
gekennzeichnet ist. Auch die anzutreffende Vegetation lässt den
Bereich zwischen den Gebäuden B. Landstraße 266 und 276
nicht als Bestandteil eines Bebauungszusammenhangs erscheinen.
Von dem asphaltierten Hohlweg abgesehen, der eine Breite von
ca. 2,50 m hat, ist der gesamte Bereich bis an die B.
Landstraße heran mit Bäumen und Buschwerk bewachsen. Die
Vegetation auf dem klägerischen Grundstück ist mittlerweile
derart dicht, dass das Grundstück beim Ortstermin zweiter
Instanz nicht mehr betreten werden konnte. Es mag sein, dass
die Vegetation wenige Jahre zuvor noch nicht das heutige Ausmaß
erreicht hatte. Hierfür sprechen die von der Klägerin
vorgelegten, allerdings zur Winterzeit angefertigten
Lichtbilder. Auch diese lassen indessen bereits eine
beachtliche Vegetation erkennen, die nahtlos in die Vegetation
der umgebenden Forstflächen übergeht.

47

Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück der Klägerin, das
nur mit seiner nordwestlichen Ecke an den Straßenkörper der
B. Landstraße heranreicht, ragt tief in den als
zusammenhängende Waldfläche erscheinenden Bereich hinein.
Ursächlich hierfür ist der Umstand, dass die B.
Landstraße, wie bereits erwähnt, zwischen den Gebäuden
B. Landstraße 266 und 276 um nahezu 90 Grad
verschwenkt. Das Grundstück der Klägerin folgt richtungsmäßig
den Grundstücken, die an dem in Nord-Süd-Richtung verlaufenden
Teil der B. Landstraße liegen und infolge dessen dort
eine straßenrandnahe Bebauung ermöglichen. Infolge der
Richtungsänderung der B. Landstraße entfernt sich das
Grundstück der Klägerin zunehmend von dem straßenrandnahen
Bereich. Auch insoweit kann keine Rede davon sein, dass das
Grundstück lediglich eine Lücke in einem vorhandenen
Bebauungszusammenhang schlösse.

48

Der Umstand, dass das Grundstück der Klägerin bis 1992 mit
einem während des Krieges oder nach dem Kriege errichteten
Behelfsheim bebaut war, ändert an der planungsrechtlichen
Beurteilung des Grundstücks nichts. Unstreitig ist das
Behelfsheim zu keiner Zeit baurechtlich genehmigt worden.
Behelfsheime, die während des Zweiten Weltkrieges auf der
Grundlage des Führererlasses vom 9. September 1943 oder auf der
Grundlage des Notwohnungsrechts der Nachkriegszeit
genehmigungsfrei errichtet worden sind, haben ihre formelle
Legalität spätestens mit Aufhebung der Wohnraumbewirtschaftung
im Jahre 1965 wieder verloren.

49

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 21.
Dezember 1999 - 10 B 1687/99; OVG NRW,
Urteil vom 12. September 1994
- 7 A 3672/92 -; OVG Lüneburg, Urteil
vom 4. Oktober 1979 - VI A 45/76 -,
BRS 36 Nr. 103; OVG Schleswig-Holstein,
Urteil vom 25. November 1991
- 1 L 115/91 -, BRS 54 Nr. 206;.

50

Wegen des nur vorübergehenden Rechts zur Nutzung des
Behelfsheims kam diesem keine prägende Kraft für die Frage des
Bestehens eines Bebauungszusammenhangs zu.

51

Auch der Umstand, dass die dem Grundstück der Klägerin
gegenüberliegende Seite der B. Landstraße durchgängig
bebaut ist, führt hinsichtlich der Frage des Bestehens eines
Bebauungszusammenhangs auf der hier maßgeblichen Seite zu
keinem anderen Ergebnis. Die B. Landstraße, eine
vielbefahrene Bundesstraße, hat aufgrund ihrer Breite (mehr als
20 m) ersichtlich trennende Wirkung.

52

Die Annahme, dass das Grundstück der Klägerin einem
Bebauungszusammenhang angehört, rechtfertigt sich schließlich
nicht aus der von ihr angeführten Begründung, südlich des
Vorhabengrundstücks verlaufe eine tiefe Böschung, die das
Grundstück zum Außenbereich hin abgrenze und es als noch dem
Innenbereich zugehörig erscheinen lasse. Der
Böschungseinschnitt - dies hat die Augenscheinseinahme im
Ortstermin zweiter Instanz ergeben - ist, obwohl er eine Tiefe
bis zu 9 m aufweist, aufgrund seiner geringen Breite
keinesfalls geeignet, einen so markanten Geländeinschnitt
darzustellen, dass er als natürliche Begrenzung der Bebauung
gelten könnte. Das Gelände setzt sich vielmehr bereits nach
wenigen Metern in nahezu derselben Höhe weiter fort und könnte
theoretisch weitere Bebauung aufnehmen.

53

2. Auch wenn das Grundstück der Klägerin nach den
vorstehenden Ausführungen dem Außenbereich zuzurechnen ist und
es als nichtprivilegiertes Vorhaben grundsätzlich nur
genehmigungsfähig ist, wenn es die in § 35 Abs. 3 BauGB
aufgeführten öffentlichen Belange nicht beeinträchtigt, ist
eine entsprechende Prüfung dieser Belange hier insoweit
ausgeschlossen, als die Bindungswirkung der der Klägerin
erteilten Teilungsgenehmigung vom 5. September 1995 reicht.

54

a) Die - bestandskräftige - Teilungsgenehmigung hat ihre aus
§ 21 BauGB a.F. sich ergebende Bindungswirkung nicht dadurch
verloren, dass die genannte Vorschrift mit dem Inkrafttreten
des Gesetzes zur Änderung des Baugesetzbuchs und zur
Neuregelung des Rechts der Raumordnung (BauROG) vom 18. August
1997 (BGBl. I S. 2081) am 1. Januar 1998 weggefallen ist.

55

Auszugehen ist davon, dass die Teilungsgenehmigung neben der
Sicherungsfunktion, die auf die Erhaltung der städtebaulichen
Ordnung gerichtet war, eine Schutzfunktion für den Adressaten
der Genehmigung bzw. einen späteren Grundstückserwerber besaß.

56

Vgl. Söfker in:
Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 19
Rn. 17 f.

57

Der Eigentümer bzw. der Erwerber einer abgetrennten
Teilfläche konnten darauf vertrauen, dass auf einen innerhalb
von drei Jahren seit der Erteilung der Teilungsgenehmigung
gestellten Antrag eine Baugenehmigung nicht aus Gründen versagt
werden würde, die im Zusammenhang mit der Erteilung der
Teilungsgenehmigung gemäß § 20 Abs. 1 BauGB a.F. zu prüfen
waren. Hinsichtlich ihrer Bindungswirkung stellt die
Teilungsgenehmigung daher eine spezialgesetzliche Form der
Zusicherung dar.

58

Vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November
1989 - 4 C 54.87 -, NJW 1990, 1495 =
BRS 49 Nr. 118.

59

Soweit die Bindungswirkung unter dem Vorbehalt des
Gleichbleibens der Sach- und Rechtslage stand - eine
Baugenehmigung konnte trotz Vorliegens einer
Teilungsgenehmigung gemäß § 21 Abs. 2 BauGB a.F. versagt
werden, wenn sich die für die Erteilung der Genehmigung
maßgeblichen rechtlichen oder tatsächlichen Voraussetzungen
geändert hatten -, war dem Eigentümer nach Maßgabe der in der
Vorschrift näher bezeichneten Voraussetzungen eine angemessene
Entschädigung in Geld zu leisten. Der in der Bindungswirkung
zum Ausdruck kommende Vertrauensschutz konnte daher ohne
Änderung der Sach- oder Rechtslage nicht und bei einer
nachträglichen Änderung nur gegen Entschädigung überwunden
werden. Es gibt keinen Grund für die Annahme, dass der
Gesetzgeber mit dem Wegfall des § 21 BauGB ab 1. Januar 1998
eine nach früherem Recht entstandene Vertrauensposition habe
beseitigen wollen. Gesetzgeberisches Motiv für die
Einschränkung des Rechtsinstituts der Teilungsgenehmigung war
ausweislich der Gesetzesmaterialien (nur) eine Einschränkung
des mit der Durchführung von Teilungsgenehmigungsverfahren
verbundenen personellen und sonstigen Verwaltungsaufwandes und
damit eine Entlastung der öffentlichen Verwaltungen beim
Vollzug des Baugesetzbuchs.

60

Vgl. BT-Drucks. 13/6392 S. 53 und
13/7589 S. 17.

61

Diesem Zweck würde aber die Abschaffung der Bindungswirkung
für bereits erteilte Teilungsgenehmigungen geradezu
entgegenwirken. Denn im Falle der Bescheidung eines Bauantrags
müssten Fragen, die im Zusammenhang mit der Erteilung der
Teilungsgenehmigung (aus damaliger Sicht) bereits abschließend
geprüft worden sind, einer erneuten Überprüfung unterzogen
werden. Es kann dahinstehen, ob der Gesetzgeber die durch
Erteilung einer Teilungsgenehmigung bewirkte Rechtsposition
überhaupt ohne gleichzeitige Entschädigungsregelung hätte
beseitigen können. Eine solche Absicht lässt sich jedenfalls
weder dem durch Auslegung ermittelten Inhalt der gesetzlichen
Vorschriften noch den Gesetzesmaterialien entnehmen. Nach
Überzeugung des Senats kommt dem Wegfall des § 21 BauGB a.F.
Wirkung damit nur für die Zukunft zu; auf früherer Grundlage
erteilte Teilungsgenehmigungen behalten damit ihre Bindungs-
wirkung.

62

So auch Söfker in:
Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 19
Rn. 66; Schmaltz in: Schröter, BauGB,
§ 19 Rn. 4.

63

b) Die Teilungsgenehmigung ist nicht nichtig. Allerdings ist
sie insoweit rechtswidrig, als sie auf der fehlerhaften Annahme
beruht, dass das Vorhabengrundstück der Klägerin einem im
Zusammenhang bebauten Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB
zuzurechnen sei. Tatsächlich gehört das Grundstück, wie oben
ausgeführt, dem Außenbereich im Sinne des § 35 BauGB an. Die
fehlerhafte planungsrechtliche Einordnung des Grundstücks durch
den Beklagten stellt indessen weder einen besonders
schwerwiegenden noch einen offenkundigen Fehler dar, was gemäß
§ 44 Abs. 1 VwVfG Voraussetzung für die Annahme der Nichtigkeit
der Teilungsgenehmigung wäre. Die Nichtigkeitsvoraussetzungen
sind auch insoweit nicht gegeben, als die Beteiligung der
höheren Verwaltungsbehörde, deren Zustimmung zur Teilung des
Außenbereichsgrundstücks gemäß § 19 Abs. 3 Satz 2 in
Verbindung mit Abs. 1 Nr. 3 BauGB a.F. erforderlich gewesen
wäre, nicht beteiligt worden ist. Diese Unterlassung begründet
gleichfalls nur die Rechtswidrigkeit der Teilungsgenehmigung
vom 5. September 1995.

64

c) Die dargelegten Mängel der Teilungsgenehmigung sind auch
ohne Einfluss auf deren Bindungswirkung. Eine Behörde, die ein
Außenbereichsgrundstück irrtümlich dem Innenbereich zuordnet
und für dieses Grundstück eine Teilungsgenehmigung erteilt, hat
die in § 21 Abs. 1 BauGB a.F. beschriebenen Bindungswirkungen
zu beachten.

65

Vgl. BVerwG, Urteile vom 7. Februar
1986 - 4 C 30.84 -, DVBl. 1986, 682 und
vom 14. Januar 1993 - 4 C 19.90 -,
NVwZ 1993, 1184 = BRS 55 Nr. 175; vgl.
ferner Taegen in: Berliner Kommentar
zum BauGB, § 21 Rn. 3.

66

d) Ohne Belang für die Bindungswirkung ist des weiteren der
Umstand, dass, wie bereits in anderem Zusammenhang erwähnt, die
höhere Verwaltungsbehörde ihre Zustimmung zu der Erteilung der
Teilungsgenehmigung nicht erteilt hat, obwohl dies in
Anbetracht der Außenbereichslage des Vorhabengrundstücks
erforderlich gewesen wäre.

67

Vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1968
- IV C 18.66 -, DÖV 1968, 880; so auch
Krautzberger in:
Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, § 21
Rn. 2.

68

e) Unschädlich für das Bestehen der Bindungswirkung der der
Klägerin erteilten Teilungsgenehmigung ist ferner, dass die
Beantragung des hier streitigen Bauvorbescheides nicht, wie
§ 21 Abs. 1 BauGB vorsieht, innerhalb von drei Jahren "seit der
Erteilung der Genehmigung", sondern bereits vor Erteilung der
Teilungsgenehmigung vorgenommen worden ist.

69

Vgl. BVerwG, Urteil vom 23. Juni
1972 - IV C 3.70 -, DÖV 1972, 823.

70

f) Die Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung vom
5. September 1995 entfällt schließlich nicht deshalb, weil sich
nachträglich im Sinne des § 21 Abs. 2 Satz 2 BauGB a.F. die für
die Erteilung der Genehmigung maßgebenden rechtlichen oder
tatsächlichen Voraussetzungen geändert hätten. Zwar ist nach
Erteilung der Teilungsgenehmigung vom 5. September 1995 der
Landschaftsplan der Stadt D. vom 10. November 1997 in
Kraft getreten, dessen räumlichem Geltungsbereich das
Grundstück der Klägerin unterfällt. Da, wie oben dargelegt,
bei der Entscheidung über eine Bauvoranfrage grundsätzlich
nicht zu prüfen ist, ob die Voraussetzungen für eine Ausnahme
oder eine Befreiung von dem Bauverbot einer bestehenden
Landschaftsschutzverordnung vorliegen, bewirkt jedoch das
Inkrafttreten einer solchen landschaftsschutzrechtlichen
Verordnung keine Änderung der rechtlichen Verhältnisse im Sinne
des § 21 Abs. 2 Satz 1 BauGB a.F..

71

3. Im vorliegenden Verfahren keiner Prüfung unterliegen, wie
bereits erwähnt, die Vorschriften des Landschaftsschutzrechts.
Über Ausnahmen und Befreiungen von landschaftsschutzrechtlichen
Bauverboten muss ggfls. in einem getrennten Verfahren
entschieden werden. Entgegen der Ansicht der Klägerin erübrigt
sich dies nicht, weil die Teilungsgenehmigung auch insoweit
Bindungswirkung entfaltete. Die Bindungswirkung schließt es im
Hinblick darauf, dass der Landschaftsschutz materiell durch §
35 Abs. 3 BauGB in das Genehmigungsverfahren eingeführt wird,
lediglich aus, das Vorhaben aus landschaftsschutzrechtlichen
Gründen schlechthin, d.h. ohne Prüfung von Ausnahme- und
Befreiungstatbeständen, zu verhindern.

72

Vgl. BVerwG, Urteil vom 12. August
1977 - IV C 48 u. 49.75 -, BRS 32 Nr.
90.

73

Es bleibt indessen dem Landesrecht vorbehalten zu bestimmen,
ob das Landschaftsschutzrecht auch formell hinter den
materiellen Auswirkungen der Teilungsgenehmigung zurückstehen
oder ob - trotz vorliegender Teilungsgenehmigung - ein
gesondertes landschaftsschutzrechtliches Antragsverfahren
erforderlich sein soll.

74

Vgl. BVerwG, Urteil vom 12. August
1977, aaO.

75

Letzteres ist, wie in den Ausführungen zur Zulässigkeit
bereits dargelegt, in Nordrhein-Westfalen der Fall.

76

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 , § 162 Abs.
3 VwGO.

77

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der
Kostenentscheidung folgt aus § 167 VwGO, § 708 Nr. 10, § 711,
§ 713 ZPO.

78

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen
des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

79