Landgericht Duisburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-02-09, Aktenzeichen 13 S 142/09
ECLI:DE:LGDU:2010:0209.13S142.09.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 18.06.2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Duisburg-Ruhrort – 9 C 689/08 - teilweise abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

Streitwert für die Berufungsinstanz: 1.828,06 €

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Tatbestand:

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Die Klägerin nimmt als Vermieterin die Beklagten als Wohnraummieter auf Bezahlung der sich aus den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für die Abrechnungsperioden 2005, 2006 und 2007 ergebenden Salden von 496,24 €, 596,66 € und 748,81 €, insgesamt 1.841,71 € nebst Zinsen in Anspruch.

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Die Parteien streiten darüber, ob die Abrechnungen der Klägerin formell wirksam sind, weil der überwiegende Teil der Immobilie – es handelt sich um das , zu dem auch eine Tiefgarage gehört -, gewerblich genutzt wird von diversen Geschäften, Gaststätten, Praxen von Ärzten und Steuerberatern sowie dem Bezirksamt der Stadt und eine Vorerfassung nicht stattgefunden hat. Der Ermittlung des Einheitswertes ist seinerzeit eine Jahresrohmiete von 586.220 DM zugrunde gelegt worden von denen 80.702 DM auf die Wohnungsmiete entfielen. Die Klägerin gibt die Gewerberaumfläche (ohne Tiefgarage) mit 8.004,39 m² und die Wohnraummietfläche mit 1.228,17 m² an.

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Sie hat in den jeweiligen Abrechnungen die Flächen aufgeteilt in Gesamtfläche Gebäude, Gewerbe, Wohnen, Treppenhaus Nr. 34, Vermietete Gesamtfläche Gewerbe, Vermietete Gesamtfläche Wohnen, Gesamtvermietete Fläche, Gesamtfläche Gewerbe Gas, Gesamtfläche Wohnen Gas und Gesamtfläche Gewerbe ohne Stadt. Die Fläche der Wohnung der Beklagten von 78,84 m² hat sie jeweils ins Verhältnis gesetzt zu den vorgenannten Flächen und daraus den Verteilungsschlüssel für einzelne Betriebskostenarten ermittelt, den sie dann jeweils angewendet hat.

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Wasser und Abwasser sind nach abgelesenem Verbrauch abgerechnet worden.

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Die Kosten des Allgemeinstroms, der Pflege der Außenanlagen, der Versicherungen, der Straßenreinigung, der Müllabfuhr Pappe und Papier und des Niederschlagswassers hat sie nach der gesamten Gebäudefläche mit 0,85% (Anteil der Wohnungsfläche an der Gesamtgebäudefläche) abgerechnet.

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Die Grundsteuer für 2005 hat sie, ohne das in der Abrechnung selbst darzulegen, in der Weise umgelegt, dass sie zunächst die Mieteinnahmen, die der Einheitswertermittlung zugrunde lagen, ins Verhältnis gesetzt hat, woraus sich ein Anteil von 13,76 % Wohnungsmieten ergab, und diesen Prozentsatz mit einem Betrag von 6.106,70 € von der Gesamtgrundsteuer in Höhe von 44.347,88 € ermittelt, den sie sodann im Verhältnis der Wohnfläche der Beklagten zur Gesamtwohnfläche (6,4 %) auf die Beklagten umgelegt hat. Für die Jahre 2006 und 2007 hat sie von der Gesamtgrundsteuer einen Anteil von 0,85% in die Abrechnung der Beklagten eingestellt.

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Die Müllabfuhr ist 2005 und 2006 zu 3,32% und 2007 zu 2,98% auf die Beklagten umgelegt worden.

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Der Hausmeisteranteil ist jeweils mit 6,4% angesetzt worden.

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Bei der Hausreinigung hat die Klägerin für 2005 und 2006 jeweils 3,32% und für 2007 2,98 % angesetzt.

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"Sonstige Instandhaltung/Wartung" sind 2005 mit 0,96%, 2006 mit 3,32 % und 2007 mit 0,99 % berechnet worden.

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An den Kosten der Aufzugswartung sind die Beklagten 2005 und 2006 mit 3,32% und 2007 mit 2,98% beteiligt worden.

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Die Instandhaltungskosten Aufzüge sind den Beklagten 2006 mit 3,32% und 2007 mit 2,98% in Rechnung gestellt worden.

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Die Klägerin ist der Auffassung, ordnungsgemäß abgerechnet zu haben. Eine Vorerfassung sei nicht weiter nötig. Dass die Beklagten als Wohnraummieter erheblich mehr belastet würden, weil keine Vorerfassung stattgefunden habe, hätten sie darzulegen und zu beweisen (vgl. BGH NJW 2006, 1419). Das sei ihnen nicht gelungen.

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Die Klägerin hat beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 1.841,71 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 496,24 € seit dem 06.10.2006, aus 596,66 € seit dem 15.12.2007 und aus 748,81 € seit dem 22.11.2008 zu zahlen.

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Die Beklagten haben

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Klageabweisung beantragt.

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Sie haben angesichts der weit überwiegend gewerblichen Nutzung des Gesamtobjekts eine Vorerfassung für unumgänglich gehalten und waren daher der Auffassung, dass die Abrechnungen schon formell nicht in Ordnung seien. Im übrigen haben sie gegen die Abrechnungen für die Jahre 2005 und 2006 vorgerichtlich Einwendungen erhoben und dies für 2007 im Rechtsstreit getan.

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Das Amtsgericht hat der Klage weitgehend stattgegeben, weil es die Abrechnungen für formell wirksam angesehen hat. Allerdings hat es den Grundsteueranteil für 2005 geringfügig gekürzt.

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Dagegen wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens, wobei sie begründen, dass die vorgenannte Entscheidung des BGH auf den vorliegenden Fall nicht anzuwenden sei, weil sich aus der weit überwiegend gewerblichen Nutzung des Objekts bereits ergebe, dass Betriebskosten in erheblich höherem Maße entstünden als dies bei einer reinen Wohnraumnutzung der Fall sei.

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Die Beklagten beantragen,

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unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Duisburg-Ruhrort – 9 C 689/08 vom 18.06.2009 die Klage abzuweisen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie hält das angefochtene Urteil für richtig und wiederholt ihren Standpunkt, dass sie anders als geschehen nicht abrechnen könne. Die Position Grundsteuer sei nach dem Wohnungsanteil umgelegt. Höhere Versicherungskosten seien durch die gemischte Nutzung nicht entstanden und die Positionen Hausmeisterkosten, Restmüll, Hausreinigung, Wartung Aufzüge und Instandhaltung Aufzüge seien nur auf die Flächen des Gebäudeteils Treppenhaus Nr. 34, zu dem auch die Mietsache der Beklagten gehört, umgelegt worden.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Berufung der Beklagten ist begründet. Die Klägerin hat aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2005, 2006 und 2007 keinen Nachzahlungsanspruch gegen die Beklagten. Sie sind formell nicht in Ordnung und begründen daher mangels Wirksamkeit keinen fälligen Saldo, den die Beklagten bezahlen müssten, so dass es nicht mehr darauf ankommt, ob auch alle umgelegten Kosten überhaupt umlagefähig sind.

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Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Dazu gehört bei einer Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Nutzereinheiten eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils sowie seiner Vorauszahlungen. Diese Anforderungen erfüllen die vorgelegten Abrechnungen nicht.

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Bei der Zusammenstellung der Gesamtkosten hat die Klägerin es unterlassen, die nicht auf die Wohn- bzw. andere Nutzung entfallenden Kosten zu ermitteln und das Ergebnis nachvollziehbar in der Abrechnung mitzuteilen. Ihre Auffassung, eine Vorerfassung sei nicht nötig, weil keine erhebliche Mehrbelastung der Beklagten als Wohnungsmieter stattfinde, kann nicht geteilt werden.

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Hinsichtlich der Grundsteuer hat die Klägerin in der Abrechnung 2005 den von ihr ermittelten Betrag ohne Erläuterung eingesetzt, so dass die Beklagten nicht erkennen konnten, wie die Klägerin zu der Summe von 6.106,70 € gelangt ist. In den Folgeabrechnungen hat sie die Grundsteuer allein nach dem Flächenanteil umgelegt, ohne auch dies zu erläutern.

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Ob bei den Versicherungskosten zu differenzieren ist, mag dahinstehen. Allerdings liegt auf der Hand, dass bei der überwiegenden gewerblichen Nutzung von rund 87% mit starkem Publikumsverkehr ganz erhebliche Mehrkosten im Bereich Allgemeinstrom, Aufzug, Pflege Außenanlagen, Müllabfuhr (wobei die Abfuhr von Papier und Pappe im privaten Bereich in kostenlos erfolgt), Hausmeister, Hausreinigung und Heizung und Wartung entstehen. Da es sich hier um einen Geschäftsgebäudekomplex mit Tiefgaragenplätzen und einigen Wohneinheiten handelt, ist nach Auffassung der Kammer die Rechtsprechung des BGH aus der von der Klägerin zitierten Entscheidung nicht anwendbar, zumindest nicht in der Form, dass die Beklagten als Wohnraummieter darlegen und nachweisen müssten, dass wegen der gewerblichen Nutzung die auf sie umgelegten Kosten wesentlich über den allein auf die Wohnraumnutzung entfallenden liegen.

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Das wird deutlich bereits durch den Vergleich von in den Abrechnungen der Klägerin berechneten Kosten für zwei Betriebskostenarten im Vergleich zu den durchschnittlichen Kosten hierfür nach dem Betriebskostenspiegel des für die Jahre 2006 und 2007.

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Bei einer (gerundet) Wohnungsgröße von 79 m² hätte danach anfallen dürfen

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Betriebskostenart

Allgemeinstrom
Gebäudereinigung

2006

0,04x12x79 = 37,92 €
0,14x12x79 = 132,72 €

2007

0,05x12x79 =47,40 €
0,15x12x79 = 142,20 €

von Klägerin berechnet:

116,90 € bzw. 122,28 €
442,40€ bzw. 495,21 €

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Daraus wird zugleich deutlich, dass es nicht ausreicht, wie die Klägerin darlegt, was sie allerdings auch in den Abrechnungen selbst nicht hinreichend erläutert hat, dass sie für bestimmte Kosten nur die Flächen des Gebäudeteils Treppenhaus Nr. 34 umgelegt hat; denn auch die unteren Etagen des Gebäudeteils Treppenhaus Nr. 34 werden gewerblich genutzt.

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Da alle drei Abrechnungen der Klägerin an diesen formellen Mängeln kranken, hat sie auch keinen Anspruch auf den Saldo aus der Heizkostenabrechnung 2007, da die Beklagten nach den Abrechnungen der Vorjahre ein Guthaben aus den Heizkostenabrechnungen haben, das sie daher zur Aufrechnung stellen könnten.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

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Die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils ergeben sich aus den §§ 708 Nr.10, 711, 713 ZPO.

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Die Kammer lässt die Revision zu, weil nach der Entscheidung des BGH NJW 2006, 1419, auf die die Klägerin sich ausdrücklich bezieht, die Frage der Darlegungs- und Beweislast anders beurteilt werden könnte als die Kammer das in diesem krass anders gelagerten Fall tut.

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