Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2013-06-10, Aktenzeichen 6 T 116/13
ECLI:DE:LGBN:2013:0610.6T116.13.00

Tenor

Der Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Königswinter vom 19.03.2013 – 008 K 49/09 – wird aufgehoben, und der Zuschlag wird versagt.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

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Gründe:

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Die sofortige Beschwerde der Beschwerdeführerin ist zulässig und begründet.

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Insbesondere ist die sofortige Beschwerde statthaft, da die Beschwerdeführerin als Beteiligte des Zwangsversteigerungsverfahrens gemäß §§ 97, 9 ZVG beschwerdebefugt ist. Sie ist Beteiligte i.S.v. § 9 Nr. 1 ZVG, da im Zeitpunkt der Eintragung des Vollstreckungsvermerks ausweislich des Grundbuchauszugs (Bl. ## GA) zugunsten der Beschwerdeführerin eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung eines 2/17 Miteigentumsanteils eingetragen war.

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Sie ist auch beschwerdebefugt gemäß § 100 ZVG, da ungeachtet der eigenen Rechtsbetroffenheit (§ 100 Abs. 2 ZVG) die Versagungsgründe gemäß § 83 Nr. 6, 7 ZVG i.V.m. § 100 Abs. 3 ZVG von Amts wegen zu prüfen sind.

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Die Beschwerde ist auch begründet.

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Der Zuschlag ist gemäß § 83 Nr. 6 ZVG zu versagen, weil die gemeinsame Versteigerung des Grundstücks Blatt ####, I Flur ##, Nr. #### und des 14/17-Miteigentumsanteils an dem Grundstück Blatt ####, I Flur ##, Nr. #### isoliert ohne das Eigentum an den weiteren Grundstücken bzw. Miteigentumsanteilen aus den Verfahren # K ##/## und # K #/## als ermessensfehlerhafter Verstoß gegen § 18 ZVG anzusehen ist, der zur Aufhebung des Zuschlagsbeschlusses führt. Soweit die vorgenommene oder unterlassene Verbindung von Verfahren ermessensfehlerhaft war, was hier der Fall ist, ist der Zuschlag zu versagen (vgl. Stöber ZVG, 19. Auflage, § 18, Rn. 3.10).

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Nach der Aktenlage, insbesondere aufgrund des Gutachtens des Dipl.-Ing. C, und aufgrund des nachvollziehbaren Sachvortrags der Beschwerdeführerin im Schriftsatz vom 23.05.2013 ergibt sich folgendes Bild, welches die Annahme rechtfertigt, dass allein eine gemeinsame Versteigerung des wirtschaftlichen Gesamtobjekts bzw. eine „Päckchenbildung“ aus Baugrundstücken, Miteigentumsanteil an der Tiefgarage und Miteigentumsanteil an der Zuwegfläche zur Tiefgarage ermessensfehlerfrei gewesen wäre:

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Objektiv wirtschaftlich sinnvoll war – vor Anordnung des Zwangsversteigerungsverfahrens – im Hinblick auf das ursprünglich von der Beschwerdeführerin und der Schuldnerin geplante Gesamtobjekt von 17 Hausgrundstücken nebst angeschlossener Tiefgarage allein eine Veräußerung der einzelnen Hausgrundstücke (wobei sich diese wohl teilweise aus 2 Flurstücken zusammensetzten, wie die Urkunde des Notars Dr. X vom 02.03.2007 unter § 4 ergibt) nebst jeweils einem (oder zwei) 1/17-Miteigentumsanteil(en) an dem Grundstück Blatt ####, I Flur ##, Nr. #### (Verkehrsfläche) sowie einem (oder zwei) 1/17-Miteigentumsanteil(en) jeweils an den Grundstücken Blatt ####, I Flur #, Nr. #### und ####. Nur so war eine wirtschaftlich sinnvolle Verwertung möglich, da die Tiefgarage mit erheblichen Investitionen zunächst gebaut worden war, um die für die Erschließung bzw. Baugenehmigung (in der Zukunft) notwendigen Stellplätze zu schaffen (vgl. Durchführungsvertrag mit der Stadt L vom 14.05.1997). Die im Einzelnen geplante Aufteilung der Grundstücke in Bezug auf die Tiefgaragenstellplätze ergibt sich insbesondere aus dem Plan, Bl. ### GA im Verfahren # K #/##. Dieses Vorhaben wurde auch zunächst so umgesetzt, wie sich aus den Grundbuchauszügen ergibt. Auf die Eheleute E wurde bereits im Jahre 2007 je ein 1/34-Miteigentumsanteil an dem Grundstück Blatt ####, I Flur ##, Nr. #### (Verkehrsfläche) und je ein 1/34-Miteigentumsanteil an den Grundstücken Blatt ####, I Flur #, Nr. #### und #### (Tiefgarage) übertragen. Entsprechende Miteigentumsanteile wurden ebenfalls im Jahre 2007 auf das Ehepaar K übertragen. Auf das Ehepaar T wurde im Jahre 2009 aus unklaren Gründen jeweils nur ein 1/34-Miteigentumsanteil an dem Grundstück Blatt ####, I Flur ##, Nr. #### (Verkehrsfläche) übertragen, nicht aber an der Tiefgarage – insoweit dürfte die Abwicklung des zugrunde liegenden Kaufvertrags wohl aus irgendwelchen Gründen nicht vollständig vollzogen worden sein. Jedenfalls ergibt sich hieraus nachvollziehbar, dass die einzig sinnvolle wirtschaftliche Verwertung des Gesamtobjekts so aussehen konnte, dass die (faktischen) Baugrundstücke untrennbar verbunden mit jeweils einem bis zwei 1/14-Miteigentumsanteil(en) an der Tiefgarage und an der Verkehrsfläche, die u.a. zur Tiefgarage führte, veräußert werden würden. Da für die einzelnen Baugrundstücke Grunddienstbarkeiten eingetragen wurden und da die Tiefgarage sowieso praktisch nur von Interesse für die potentiellen späteren Hauseigentümer sein dürfte, wäre insbesondere die Tiefgarage wirtschaftlich wertlos gewesen, wenn diese nicht mit jeweiligen Miteigentumsanteilen mit den Baugrundstücken zusammen veräußert worden wäre, wie die Beschwerdeführerin zutreffend ausführte.

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Mit anderen Worten: Es bestand die wirtschaftliche Notwendigkeit, dass die Erwerber der Baugrundstücke jeweils 1/17 (bzw. 2/17) der Tiefgarage „mit kaufen“ würden, ungeachtet der Grunddienstbarkeiten.

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Diese Umstände müssten grundsätzlich auch in der Zwangsversteigerung beachtet werden bei der Entscheidung, welche „Grundstücks-Pakete geschnürt“ werden im Rahmen von § 18 ZVG. Daraus ergibt sich, dass allein sinnvoll war, alles zusammen zu versteigern oder aber in den skizzierten wirtschaftlichen Einzelpaketen.

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Die Verbindung der Gegenstände der Verfahren # K #/##, 8 K 49/09 und # K ##/## war auch möglich. Entgegen der Hinweise im Schreiben vom 29.05.2013 ist nach nochmaliger Überprüfung der Akte # K #/## – insbesondere anhand der in dieser Akte befindlichen Grundbuchauszüge und der im Übrigen vorgelegten Urkunden – festzustellen, dass eine Gesamtgrundschuld gemäß § 1132 BGB hinsichtlich aller in diesen Verfahren betroffenen Flurstücke besteht, aus welcher die Vollstreckung betrieben wird. Der anders lautende Hinweis beruhte darauf, dass der Beitritt der E2 im Verfahren # K #/## und die entsprechende Betreibung des Verfahrens auf Basis derselben Grundschuld wie in den anderen beiden Verfahren seitens des erkennenden Einzelrichters zunächst übersehen worden war, zumal nicht alle Grundbuchauszüge die bestehende Gesamthaft zutreffend wieder gaben.

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Im Einzelnen nochmals der Übersicht halber:

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a) Im Verfahren # K #/## geht es (inzwischen noch) um die 14/17-Miteigentumsanteile an den Grundstücken Blatt ####, I Flur #, Nr. #### und #### (Tiefgarage) – Basis der Vollstreckung ist die Buchgrundschuld Abt. III, Nr. 1 über 1 Mio. DM zzgl. Zinsen, in Gesamthaft mit den Blättern #### und #### und ####.

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b) Im Verfahren 8 K 49/09 geht es um das Grundstück Blatt ####, I Flur ##, Nr. #### (Hausgrundstück) und den 14/17-Miteigentumsanteils an dem Grundstück Blatt ####, I Flur ##, Nr. #### (Verkehrsfläche) – Basis der Vollstreckung ist die Buchgrundschuld Abt. III, Nr. 1 über 1 Mio. DM zzgl. Zinsen, in Gesamthaft mit den Blättern #### und #### und ####. Blatt #### wurde dabei von Blatt #### übertragen – ist also auch von der Gesamthaft erfasst.

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c) Im Verfahren # K ##/## geht es um die Grundstücke Blatt ####, I Flur ##, Nr. ####, ####, ####, ####, ####, ####, ####, ####, ####, #### – Basis der Vollstreckung ist die Buchgrundschuld Abt. III, Nr. 1 über 1 Mio. DM zzgl. Zinsen, in Gesamthaft mit den Blättern #### und #### und ####.

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Folglich ist die genannte Buchgrundschuld Grundlage der Zwangsversteigerung in allen drei Verfahren, und damit war und ist die Verbindung gemäß § 18 ZVG möglich.

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Dem Amtsgericht ist dabei zuzugeben, dass diese Situation erst dadurch entstand, dass die E2 mit zwei parallel gestellten Anträgen vom 03.08.2009 einerseits dem bereits bestehenden Verfahren # K #/## beitrat und anderseits zunächst die Einleitung eines weiteren Verfahrens veranlasste (wobei der zweite Antrag vom Amtsgericht in zwei verschiedene Verfahren – 8 K 49/09 und # K ##/## aufgeteilt wurde). Für das Amtsgericht war der dargestellte wirtschaftliche Hintergrund jedenfalls bis dahin auch nicht ohne Weiteres vollständig erkennbar, der Anlass zur Prüfung einer Gesamtverbindung geben musste. Jedenfalls aber im weiteren Verlauf hätte das Amtsgericht die Notwendigkeit einer anderen Aufteilung der Verfahrensgegenstände erkennen und vornehmen müssen. Da die Verbindung während des gesamten Verfahrens und nicht etwa nur am Anfang des jeweiligen Verfahrens erfolgen kann und ggf. muss (vgl. Stöber ZVG, 19. Auflage, § 18, Rn. 3.4), hätte das Amtsgericht auf den Vortrag der E2, wonach eine wirtschaftliche Einheit vorliege und spätestens nach Kenntnis des Verkehrswertgutachtens im Verfahren 8 K 49/09 sein Ermessen dahingehend ausüben müssen, dass alle drei Verfahren zu verbinden waren (bzw. alternativ die dargestellten wirtschaftlich sinnvollen „Päckchen“ zu schnüren waren).

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Das Amtsgericht wird im weiteren Verfahren nach eigenem Ermessen zu entscheiden haben, ob eine Gesamtverbindung oder die dargestellte „Päckchen“-Bildung gemäß § 18 ZVG angemessen ist. Einzelausgebote auf solche „Päckchen“ wären gemäß § 63 ZVG allerdings wohl nicht möglich, da insoweit das Vorliegen einer wirtschaftlichen Einheit im Hinblick auf mehrere bzw. Teile von mehreren Grundstücken kein Einzelausgebot möglich macht (vgl. Stöber ZVG, 19. Auflage, § 63, Rn. 3.2). Folglich wird das Amtsgericht zu entscheiden haben, ob die „Päckchen“-Bildung einen erheblich höheren Versteigerungserfolg verspricht. Aus Sicht des erkennenden Einzelrichters dürfte aber auch unter Berücksichtigung der bereits einmal nicht von Erfolg gezeichneten gemeinsamen Versteigerung weiterhin mehr für eine Gesamtverbindung sprechen – also dafür, dass eine bessere Chance besteht, die wirtschaftliche Einheit als Ganzes zu versteigern als aufgeteilt in Einzeleinheiten aus Baugrundstück und Anteilen an Zuwegfläche und Tiefgarage, zumal letzteres das Verfahren verkomplizieren dürfte.

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Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden gemäߠ § 21 GKG im Hinblick auf die fehlerhafte Ermessensausübung des Amtsgerichts niedergeschlagen. Eine Festsetzung des Gegenstandswerts ist dementsprechend entbehrlich.

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Die Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 574 ZPO nicht vorliegen.