Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1993-12-17, Aktenzeichen 19 U 189/89
ECLI:DE:OLGK:1993:1217.19U189.89.00

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die zulässige Berufung ist begründet.

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Das Teilurteil des Landgerichts Köln war abzuändern.

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Der Klägerin stehen die vom Landgericht zuerkannten Ansprüche
aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

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Die Klägerin hat Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten
gem. § 326 BGB nicht hinreichend substantiiert dargetan.

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Zum einen bestehen bereits Bedenken an der Wirksamkeit der
Formularklausel in § 5 des Unterpachtvertrages.

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Diese Klausel "Die Instandhaltung des gesamten Pachtobjekts
einschl. der Schönheitsreparaturen obliegt dem Unterpächter."
benachteiligt dem Wortlaut nach den Unterpächter unangemessen, weil
sie vom gesetzlichen Leitbild, daß die Erhaltung des Mietobjektes
Vermietersache ist, erheblich abweicht. Zwar ist eine derartige
Abweichung vom gesetzlichen Leitbild durch Formularklauseln im
Bereich der Gewerberaummiete in weitergehendem Ausmaß zulässig als
bei Wohnraum (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und
Wohnraummiete, Rdnr. 964, 1080, 1081). Sie findet ihre Grenzen aber
in der vollständigen Überbürdung der Erhaltungspflichten und der
damit verbundenen Freizeichnung des Vermieters oder Verpächters,
die zum Übergang der Sachgefahr auf den Mieter oder Pächter führen
und ihn mit einem nicht vorauskalkulierbaren Kostenrisiko belasten
würde, etwa weil eine verschuldensunabhängige Haftung begründet
wird und der Mieter oder Pächter auch für Schäden und
Abnutzungserscheinungen aufkommen müßte, die schon vor
Vertragsschluß vorhanden waren. Instandhaltungsklauseln sind dahin
einschränkend auszulegen, daß der einwandfreie Zustand des
Mietobjektes bei Vertragsbeginn vorauszusetzen ist (Sternel,
Mietrecht, 3. Auflage, II Rdnr. 364). So ist etwa die Klausel, nach
der "die laufende Instandhaltung und Instandsetzung im Innern der
Räume" dem Mieter auferlegt worden ist, bei Gewerberaum für
zulässig angesehen worden unter der Prämisse, daß die Klausel nur
durch den Mietgebrauch veranlaßte Instandsetzungen betrifft (BGH
ZMR 1987, 257; ähnlich BGH WuM 1987, 154; a.A. Sternel a.a.O. Rdnr.
376). Der Begriff der Instandhaltung erfaßt vorbeugende Maßnahmen,
nicht aber die Behebung von Schäden an der Mietsache (Bub/Treier
a.a.O. Rdnr. 1063).

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Hält man die Klausel nicht insgesamt für unwirksam, weil sie
generell von Instandhaltung spricht (so Sternel a.a.O. I Rdnr. 399,
400, der von der Teilunwirksamkeit auf die Unwirksamkeit der
gesamten Klausel schließt), so muß man sie so auslegen, daß alle
durch den Mietgebrauch verursachten Abnutzungen durch
Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsarbeiten nach Bedarf und
Erforderlichkeit zu beheben sind.

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Dabei spielt eine Rolle, daß vertraglich weder eine Anfangs-
noch eine Endrenovierung geschuldet ist, der Beklagte das Objekt
aber bei Übernahme in den Innenräumen renoviert und seinem eigenen
Vorbringen zufolge alle zwei bis drei Jahre Schönheitsreparaturen
vorgenommen hat.

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Die Klägerin, der es bei dieser Sachlage oblegen hätte,
substantiiert dazu vorzutragen, wie häufig bei Gewerberäumen dieser
Art Schönheitsreparaturen zu erfolgen haben, hat weder hierzu
Stellung genommen, noch hinreichend dargelegt, in welchem Umfang an
welcher Stelle welche Arbeiten durch den Beklagten vernachlässigt
worden sind. Der pauschale Vortrag, die Pachträume seien beim
Auszug völlig abgenutzt gewesen, reicht zur Darlegung fälliger
Schönheitsreparaturen nicht aus. Die Klägerin hätte im einzelnen
beschreiben müssen, wie die Räumlichkeiten hinterlassen worden sind
und welche Arbeiten jedenfalls vor oder bei Rückgabe hätten in
Angriff genommen werden müssen. Auch die pauschale Bezugnahme auf
das Gutachten des Sachverständigen K. reichen zur Darlegung
angeblicher Unterlassungen nicht aus. Denn der Sachverständige
befaßt sich in der Hauptsache mit Substanzschäden an dem ziemlich
heruntergekommenen Bauwerk, die bereits lange vor der Pachtzeit des
Beklagten aufgrund mangelnder Unterhaltung und Pflege entstanden
sind oder angelegt waren und deswegen nicht unter die nur auf die
Pachtzeit zu beschränkende Instand"haltung" fallen. Im übrigen
fehlt es auch in dem Gutachten an hinreichenden Ausführungen zu Art
und Ausmaß der zu beanstandenden Örtlichkeiten. Soweit der
Sachverständige überhaupt zum Zeitpunkt früherer Renovierungen
Stellung nimmt, geschieht dies pauschal, wie etwa in bezug auf das
Büro, das nach dem Gutachten etwa 5 - 6 Jahre nicht mehr renoviert
worden sei, wohingehend die Klägerin behauptet, das Objekt sei
insgesamt nicht renoviert worden. Dies alles stellt keinen
hinreichend konkreten Sachvortrag dar, der geeignet wäre,
Schadensersatzansprüche zu begründen.

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Die Klägerin kann von dem Beklagten auch nicht Erstattung der
Sachverständigenkosten verlangen. Zwar sind die Kosten eines
Sachverständigengutachtens grundsätzlich im Rahmen eines
Schadensersatzanspruchs erstattungsfähig (Sternel, a.a.O. II Rdnr.
452). Dies aber nur, wenn zur Feststellung der Schäden besonderer
Sachverstand erforderlich ist. Das ist hier nicht der Fall.
Außerdem befaßt sich das Gutachten ganz überwiegend mit der
Bausubstanz. Die angeblich fehlenden Schönheitsreparaturen im
Inneren werden nur beiläufig und pauschal abgehandelt. Insbesondere
die aufwendige Fotodokumentation betrifft Schäden, die dem
Beklagten nicht zuzurechnen sind. Bei dieser Sachlagee könnten dem
Beklagten die Kosten für das Gutachten selbst dann nicht
aufgebürdet werden, wenn aufgrund des Sachvortrages im übrigen ein
Schadensersatzanspruch dem Grunde nach dargelegt wäre.

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Auch hinsichtlich der Schlammfangvorrichtung und des
Benzinabscheiders ist ein Schadensersatzanspruch der Klägerin nicht
ersichtlich. Die Leerung bei Auszug ist nach dem Vertrag nicht
geschuldet. Die Klägerin hat nicht vorgetragen, daß die Behälter so
voll wären, daß zur Instandhaltung der Anlage die Leerung
erforderlich wäre. Auf den Übernahmezustand kommt es nicht an.

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Auch der Feststellungsantrag ist unbegründet. Denn es fehlt
seitens der Klägerin an jedwedem nachvollziehbaren Vortrag dazu,
wieso der Eigentümer sie wegen irgendwelcher Versäumnisse des
Beklagten in Anspruch nehmen könnte. Hier hätte es seitens der
Klägerin der Angabe bedurft, wann ihr gegenüber das
Hauptpachtverhältnis gekündigt worden ist, wann sie das Objekt
übergeben hat und welche Rechte im einzelnen der Eigentümer ihr
gegenüber geltend macht. Hierzu fehlen nähere Angaben. Angesichts
des Umstandes, daß die Rechtsvorgängerin der Klägerin ihrerseits
seit 1956 das Pachtobjekt innehatte und eigene
Instandhaltungspflichten gegenüber dem Eigentümer bestanden, hätte
es zur Darlegung von Ansprüchen gegen den Beklagten eines
Sachvortrages bedurft. Soweit der Eigentümer meint, die Klägerin
habe die Tore zu erneuern und der Außenanstrich des Objektes gehöre
zu den Pflichten, ist nicht ersichtlich, was das mit dem Beklagten
zu tun haben soll. Denn die Klägerin bzw. ihre Rechtsvorgängerin
hatten das Pachtobjekt gut 25 Jahre länger in Besitz, so daß die
Beanstandungen des Eigentümers bezüglich der Substanzschäden
infolge jahrzehntelanger Vernachlässigung, wie sie im
Sachverständigengutachten dokumentiert sind, allenfalls gegen die
Klägerin gerichtet sind. Auch hinsichtlich des Anspruchs wegen
verspäteter Rückgabe des Pachtobjektes durch den Beklagten fehlt es
an hinreichend konkreten Angaben zu einer früheren Verpachtbarkeit
durch den Eigentümer an Dritte.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr.
10, 713 ZPO.

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Berufungsstreitwert und Beschwer der Klägerin: 15.296,60 DM
(Zahlungsantrag 10.296,60 DM + Feststellungsantrag 5.000,00 DM)