Oberlandesgericht Hamm ()
Beschluss vom 2004-05-04, Aktenzeichen 15 W 183/03
ECLI:DE:OLGHAM:2004:0504.15W183.03.00

Tenor

Der angefochtene Beschluss und die Zwischenverfügungen des Grundbuch¬amts vom 17. April 2002 und 3. Juni 2002 werden aufgehoben.

Der Wert des Verfahrens der Erstbeschwerde und der weiteren Beschwerde wird auf jeweils 3.000 € festgesetzt.

1

G r ü n d e:

2

I.

3

Die Beteiligten zu 1) bis 4) bilden die X-Straße in G1. Das Wohnungseigentum wurde durch Teilungserklärung vom 15. November 1982 (UR-O. #####/####des Notars Dr. H in G1) begründet. Das Grundstück umfasst die Flurstücke Nr. X und X1. Das Flurstück X ist mit einem Wohnhaus mit vier Wohnungen bebaut und enthält zum Garten hin eine Allgemeinfläche, das Flurstück X ist ein in vier Sondernutzungsflächen aufgeteiltes Gartengrundstück.

4

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 19.12.2001 (UR-Nr. 311/01 des Notars Dr. T in G1) vereinbarten die Beteiligten zu 1) bis 3) sowie der Rechtsvorgänger des Beteiligten zu 4) eine geänderte Aufteilung der Sondernutzungsflächen an dem Flurstück X. Statt der zuvor bestehenden vier hintereinander liegenden Sondernutzungsflächen sollte das Flurstück X nunmehr durch einen kleinen Weg geteilt und sollten links und rechts davon jeweils zwei Sondernutzungsflächen begründet werden.

5

Unter dem 03.04.2002 überreichte der Urkundsnotar die vorbezeichnete Urkunde und beantragte, die vorgenommenen Änderungen der Teilungserklärung in sämtlichen Wohnungsgrundbüchern einzutragen. Zu diesem Zeitpunkt waren sämtliche Miteigentumsanteile der Beteiligten zu 1.) bis 3.) und des Rechtsvorgängers des Beteiligten zu 4.) mit Grundpfandrechten belastet. Gleichzeitig überreichte der Notar vier Unschädlichkeitszeugnisse des Oberbürgermeisters der Stadt G1 - Vermessungs- und Katasteramt - vom 13.02.2002, in denen jeweils festgestellt wird, dass die Änderung in der Zuweisung der Sondernutzungsrechte an den jeweiligen Miteigentumsanteilen für die Berechtigten unschädlich sei, weil die Rechte derjenigen, zu deren Gunsten das Grundstück belastet sei, nur geringfügig betroffen würden und deshalb ein Nachteil für die Berechtigten nicht zu besorgen sei.

6

Mit Zwischenverfügung vom 17.04.2002 – bestätigt durch weitere Verfügung vom 03.06.2002 – gab das Amtsgericht den Beteiligten unter Fristsetzung von einem Monat auf, die Zustimmung der dinglich Berechtigten beizubringen, weil deren gemäß §§ 877, 876 BGB zur Änderung der Teilungserklärung bzw. der Aufteilung der Sondernutzungsflächen erforderliche Zustimmung nicht durch die Vorlage eines Unschädlichkeitszeugnisses ersetzt werden könne.

7

Gegen diese Verfügungen haben die Beteiligten mit Schriftsatz des Urkundsnotars vom 02.07.2002 Beschwerde eingelegt. Zur Begründung haben sie darauf verwiesen, durch die Neueinteilung der Gartenanteile seien die einzelnen Nutzungsrechte nur sehr geringfügig verändert worden und die Änderungen seien im Verhältnis zur belasteten Fläche nur von geringem Wert, so dass die den dinglich Berechtigten bisher durch die jeweilige Wohnung nebst Gartenanteil gebotene Sicherheit auch weiterhin vollständig gewährt sei und sich dementsprechend deren Zustimmung in entsprechender Anwendung des § 6 Abs. 1 des nordrhein-westfälischen Gesetzes über Unschädlichkeitszeugnisse vom 29.03.1966 ersetzen lasse.

8

Der Beteiligte zu 4) erwarb den Miteigentumsanteil seines Rechtsvorgängers durch notariellen Kaufvertrag vom 27.02.2002 und ist seit dem 22.01.2003 auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. In § 2 Abs. 2 des Vertrages heißt es, Rechtsgrundlage des vorbezeichneten Wohnungseigentums sei die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung vom 15.11.1982 nebst Abänderungserklärung vom 19.12.2001 (UR-O. #### - Notar Dr. T in G1). Gleichzeitig wird darauf hingewiesen, dass der grundbuchrechtliche Vollzug der vorgenannten Urkunde noch nicht erfolgt sei.

9

Das Landgericht hat durch Beschluss vom 13.02.2002 die Beschwerde zurückgewiesen. Gegen diese Entscheidung richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten vom 12.05.2003.

10

II.

11

Die weitere Beschwerde ist nach den § 78 GBO statthaft und nach § 80 GBO in der rechten Form eingelegt worden. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten folgt aus der Zurückweisung ihrer Erstbeschwerde.

12

In der Sache ist das Rechtsmittel begründet, weil die angefochtene Entscheidung auf einer Verletzung des Rechts beruht, § 78 GBO iVm § 546 ZPO.

13

Zutreffend hat das mit einer nach den §§ 71, 18 GBO zulässigen Erstbeschwerde befasste Landgericht angenommen, dass durch die Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts der Inhalt des Sondereigentums derjenigen Wohnungen der Eigentümer nachteilig verändert wird, die vom Mitgebrauch des betreffenden Teils des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen sind. Ist ihr Wohnungseigentum mit Rechten Dritter belastet, wird daher auch deren Position insoweit rechtlich nachteilig beeinträchtigt. In Anwendung der §§ 877, 876 BGB ist materiell-rechtlich außer der Mitwirkung der betroffenen Wohnungseigentümer dementsprechend auch die Zustimmung der dinglich Berechtigten erforderlich, ohne ihre Bewilligung nach § 19 GBO kann die Vereinbarung eines Sondernutzungsrechtes daher nicht in das Grundbuch eingetragen werden (BayObLGZ 1988, 1 = NJW-RR 1988, 592 = Rpfleger 1988, 140). Auch wenn vorliegend an dem Flurstück X bereits zu Gunsten der Beteiligten zu 1) bis 4) jeweils Sondernutzungsrechte bestehen, führt die Neuaufteilung der Sondernutzungsflächen insbesondere wegen der Schaffung eines gemeinschaftlichen Weges auf einem Teil der bisherigen Sondernutzungsflächen zu einer Beeinträchtigung der dinglich Berechtigten, weil eine Beeinträchtigung ihrer dinglichen Rechtsstellung, auf die maßgebend abzustellen ist (BGHZ 91, 343, 346; BayObLG Rpfleger 1990, 63), nicht mit Sicherheit ausgeschlossen werden kann (vgl. OLG Frankfurt am Main Rpfleger 1975, 309).

14

Der Senat vermag jedoch nicht der Ansicht des Landgerichts zu folgen, soweit es ausführt, die von den Beteiligten gemäß § 6 Abs. 1 des nordrhein-westfälischen Gesetzes über die Unschädlichkeitszeugnisse vom 29. März 1966 vorgelegten Unschädlichkeitszeugnisse machten das Zustimmungs- bzw. Bewilligungserfordernis der dinglich Berechtigten nicht entbehrlich. Insoweit hat das Landgericht übersehen, dass im vorliegenden Verfahren nicht überprüft werden darf, ob die Unschädlichkeitszeugnisse erteilt werden durften, und es hat die Rechtswirkungen der von der zuständigen Behörde erteilten Unschädlichkeitszeugnisse verkannt. Diese Zeugnisse ersetzen nämlich die erforderliche Bewilligung der Berechtigten.

15

Gemäß dem Vorbehalt in Art. 120 EGBGB gestattet § 1 Abs. 1 des Gesetzes über Unschädlichkeitszeugnisse vom 29. März 1966 (GV NRW S. 136), dass das Eigentum an einem Teil eines Grundstücks (Trenngrundstück) frei von Belastungen übertragen werden kann, wenn durch ein behördliches Zeugnis festgestellt wird, dass die Rechtsbeeinträchtigung für die Berechtigten unschädlich ist. Nach § 2 wird das Zeugnis erteilt, wenn das Trenngrundstück im Verhältnis zum verbleibenden Teil des Grundstücks von geringem Wert und Umfang ist. Diese Vorschriften sind gemäß § 4 auf das Wohnungseigentum entsprechend anzuwenden. Nach der Begründung des Gesetzentwurfs durch die Landesregierung vom 21.09.1965 (Landtag NRW 5. Wahlperiode, 1965, Drucksache Nr. 870) bezweckt das Gesetz, die Veräußerung kleinerer Trennstücke aus vielen praktischen Erwägungen zu erleichtern, soweit bei den Abschreibungen an sich die Einwilligung der dinglich Berechtigten erforderlich sei. Obwohl eine Belastung von kleineren Trennstücken für die dinglich Berechtigten nur eine geringe wirtschaftliche Bedeutung habe, scheitere gleichwohl eine lastenfreie Abschreibung, an welcher der Erwerber im Allgemeinen nur interessiert sei, nicht selten daran, dass die dinglich Berechtigten aus Eigensinn oder anderen sachlich nicht gerechtfertigten Gründen ihre Zustimmungserklärung verweigerten. Mitunter sei die Beschaffung auch mit einem erheblichen Aufwand an Zeit und Kosten verbunden, der in keinem angemessenen Verhältnis zum Wert des Trennstückes stehe. Schließlich könne in manchen Fällen die Zustimmungserklärung überhaupt nicht in angemessener Zeit beschafft werden. Die Unschädlichkeitszeugnisse dienten auch dem öffentlichen Interesse an einer möglichst großen Übersicht des Katasters und des Grundbuchs (Landtagsdrucksache 870/1965, S. 8). Ziel des Gesetzes sei es, dazu beizutragen, dass die sich oftmals lange hinziehende rechtliche Erledigung von Straßenerweiterungen, Grenzausgleichen und dergleichen beschleunigt werde. Es habe sich ein Bedürfnis gezeigt, das Unschädlichkeitszeugnis entgegen dem preußischen Recht, das sich nur auf bestimmte Belastungen beschränkte, auf alle Belastungen zu erstrecken (Landtagsdrucksache 870/1965, S. 12). Auch beim Wohnungseigentum bestehe ein Bedürfnis zur Anwendung des Unschädlichkeitsgesetzes, und zwar sowohl hinsichtlich des Sondereigentums als auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. Beispielsweise müssten bei der Begradigung einer Straße, durch die nur wenige Quadratmeter des Grundstücks betroffen würden, die Pfandgläubiger aller Wohnungseigentümer Pfandentlassungserklärungen erteilen. Ähnliches gelte für das Sondereigentum, wenn zB. beim Bau eines Hauses geringfügig vom Aufteilungsplan abgewichen werde (Landtagsdrucksache 870/1965, S. 12).

16

Das von der zuständigen Behörde in einem gesonderten Verfahren – für das in § 10 UnschädlichkeitG ein besonderer befristeter Rechtsweg geregelt ist – erlassene Unschädlichkeitszeugnis ersetzt die nach §§ 875, 876 BGB erforderlichen materiellrechtlichen Erklärungen (BayObLGZ 1988 a. a. O.) und gilt als Ersatz für die verfahrensrechtlich erforderliche Löschungsbewilligung (LG Regensburg Rpfleger 1988, 406; Meikel/Böhringer, Grundbuchrecht, 9. Auflage, § 46 GBO Rn.97). Es wird wirksam, wenn es nicht mehr angefochten werden kann bzw. hierüber rechtskräftig entschieden worden ist. Auch das Grundbuchamt ist an das Zeugnis gebunden und kann dessen Richtigkeit mangels einer anderweitigen ausdrücklichen Regelung nicht mehr überprüfen. Die Entscheidungen der Vorinstanzen können daher keinen Bestand haben und sind, da sie sich auch nicht aus einem anderen Grund als richtig erweisen, aufzuheben.

17

Die Wertfestsetzung beruht auf den §§ 131 Abs. 2, 30 KostO.