Amtsgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-02-03, Aktenzeichen 221 C 362/10
ECLI:DE:AGK:2011:0203.221C362.10.00

Tenor

Der Be­klag­te wird ver­ur­teilt, den Klä­gern Ein­sicht zu ge­wäh­ren in die Ori­gi­nal­be­le­ge für das Ob­jekt S.-Str. 31 in Köln für die Be­triebs­kos­ten­po­si­tio­nen Schorn­stein­fe­ger, Müll­ab­fuhr, Ka­nal­be­nut­zungs­ge­bühr, Stra­ßen­rei­ni­gung und Grund­steuer im Zeit­raum zwi­schen dem 01.04.2007 bis zum 31.12.2007, für die Po­si­tio­nen Strom, Gas und Was­ser im Zeit­raum zwi­schen dem 01.04.2007 bis zum 31.03.2008, für die Po­si­tion Haus­meis­ter im Zeit­raum zwi­schen dem 01.04.2007 bis zum 31.03.2009, für die Po­si­tion Ge­bäu­de­ver­si­che­rung im Zeit­raum zwi­schen dem 01.04.2007 bis zum 31.03.2009 und be­züg­lich der Kos­ten für die Haft­pflicht­ver­si­che­rung vom 01.04.2007 bis zum 30.06.2008. Fer­ner wird der Be­klag­te ver­ur­teilt, den Klä­gern auch Ein­sicht in die Ori­gi­nal­be­le­ge für die Kos­ten­po­si­tio­nen War­tung der Hei­zung, Im­mis­si­ons­mes­sung Hei­zung, Ge­rä­te­mie­te und Ver­brauchs­ab­rech­nung zu ge­wäh­ren.

Der Be­klag­te wird wei­ter ver­ur­teilt, an die Klä­ger 337,68 € nebst Zin­sen in Höhe von 5 Pro­zent­punk­ten über dem je­wei­li­gen Ba­sis­zins­satz seit dem 21.12.2010 zu zah­len.

Die Kos­ten des Rechts­streits wer­den dem Be­klag­ten auf­er­legt.

Das Urteil ist vor­läu­fig voll­streck­bar.

Die Be­ru­fung wird nicht zu­ge­las­sen

Von der Dar­stel­lung des Tat­be­stan­des wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO ab­ge­se­hen.

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Entscheidungsgründe

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Die zu­läs­si­ge Klage ist – so­fern über sie nach der teil­wei­se über­ein­stim­men­den Er­le­di­gungs­er­klä­rung noch zu ent­schei­den war – be­grün­det.

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Den Klä­gern steht gemäß § 259 BGB so­wohl ein An­spruch auf Ein­sicht in die Ori­gi­nal­be­le­ge als auch auf Rück­zah­lung der Miet­kau­tion in Höhe von wei­te­ren 337,68 € aus dem Miet­ver­trag zu.

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Nach Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses durch die Klä­ger haben diese einen An­spruch auf Rück­ge­währ der zuvor voll­stän­dig ge­leis­te­ten Miet­kau­tion in Höhe von 1.670,00 € (in­klu­si­ve Zin­sen). Der An­spruch des Mie­ters auf Rück­zah­lung der Miet­kau­tion folgt un­mit­tel­bar aus dem Miet­ver­trag. Er ist durch die Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses und den Ab­lauf der dem Ver­mie­ter zu­zu­bil­li­gen­den Ab­rech­nungs­frist gemäß § 158 Abs. 1 BGB auf­schie­bend be­dingt. Diese Be­din­gung ist mit der Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses zum 31.07.2009 und der fol­gen­den Ab­rech­nung der Kau­tion durch den Be­klag­ten ein­ge­tre­ten.

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Der An­spruch ist durch Er­fül­lung gemäß § 362 BGB in Höhe von 182,30 € er­lo­schen. Die Er­fül­lung er­folg­te durch die un­strei­ti­ge Rück­zah­lung des Be­tra­ges sei­tens des Be­klag­ten.

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Auch der rest­li­che Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch be­steht. Ein Er­lö­schen des An­spruchs durch Auf­rech­nung gemäß § 389 BGB ist – mit Aus­nah­me der be­reits sei­tens der Klä­ger an­er­kann­ten Miete für den Monat Juli 2009 in Höhe von 1.040,00 € – nicht ein­ge­tre­ten.

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Zwar hat der Be­klag­te vor­pro­zes­su­al die Auf­rech­nung kon­klu­dent er­klärt, indem er in der Ab­rech­nung der Kau­tion mit Schrei­ben vom 05.10.2010 die Nach­for­de­rung aus der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung vom 14.07.2009 für den Ab­rech­nungs­zeit­raum 01.04.2008 bis 31.03.2009 von dem Kau­ti­ons­be­trag in Abzug ge­bracht hat (§ 388 BGB). Doch steht dem Be­klag­ten die gel­tend ge­mach­te Ge­gen­for­de­rung zu­min­dest der­zeit nicht zu.

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Der Be­klag­te hat kei­nen fäl­li­gen An­spruch gegen die Klä­ger auf Zah­lung eines Be­tra­ges von 337,68 € aus der Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung für den Ab­rech­nungs­zeit­raum 01.04.2008 bis 31.03.2009, da ein ent­spre­chen­der Zah­lungs­an­spruch man­gels Über­sen­dung von Be­leg­ko­pien gegen Kos­ten­er­stat­tung bzw. Ge­wäh­rung von Be­leg­ein­sicht in Köln nicht fäl­lig ist.

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Grund­sätz­lich kann dem Mie­ter gegen­über einer Nach­for­de­rung des Ver­mie­ters aus einer Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung ein Zu­rück­be­hal­tungs­recht nach § 273 BGB zu­ste­hen, so­lan­ge ihm der Ver­mie­ter keine Über­prü­fung der Ab­rech­nung er­mög­licht (BGH, Urteil vom 8.3.2006 - VIII ZR 78/05 - NJW 2006, 1419, 1421).

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Gemäß § 259 BGB hat der zur Re­chen­schaft Ver­pflich­te­te dem Be­rech­tig­ten näm­lich eine die ge­ord­ne­te Zu­sam­men­stel­lung der Ein­nah­men oder der Aus­ga­ben ent­hal­te­ne Rech­nung mit­zu­tei­len und Be­le­ge vor­zu­le­gen, so­weit diese er­teilt zu wer­den pfle­gen. Ge­währt der Ver­mie­ter bzw. die von dem Ver­mie­ter be­auf­trag­te Haus­ver­wal­tung dem Mie­ter keine Be­leg­ein­sicht, so ist sein Zah­lungs­ver­lan­gen rechts­miss­bräuch­lich. Im Er­geb­nis be­deu­tet dies, dass der Nach­zah­lungs­an­spruch des Ver­mie­ters nicht fäl­lig wird, wenn er die Be­leg­ein­sicht am Ort des Miet­ob­jekts oder die Über­sen­dung von Ko­pien un­be­rech­tigt ver­wei­gert (vgl. Ster­nel, MietR, 4. Aufl. 2009, Rn. V 400). Zwar ge­nügt es zur Be­grün­dung eines An­spruchs des Mie­ters auf Über­sen­dung von Ko­pien grund­sätz­lich nicht, dass sich der Mie­ter zur Zah­lung der mit der An­fer­ti­gung der Ko­pien ver­bun­de­nen Kos­ten be­reit er­klärt. Dem In­te­res­se des Mie­ters an einer sach­ge­rech­ten Über­prü­fung wird re­gel­mä­ßig durch eine Ein­sicht­nah­me in die Be­le­ge am Ort deren Auf­be­wah­rung Rech­nung ge­tra­gen. An­ders ist in­des­sen der Fall zu be­ur­tei­len, wenn die Ein­sicht­nah­me in die Be­le­ge für den Mie­ter – wie hier – un­zu­mut­bar ist, wenn also aus dem Ge­sichts­punkt von Treu und Glau­ben der Mie­ter nicht auf die Ein­sicht­nah­me in die Be­le­ge an deren Auf­be­wah­rungs­ort ver­wie­sen wer­den kann, § 242 BGB. Aus­nahms­wei­se kann der Mie­ter daher nach Treu und Glau­ben Über­mitt­lung von Foto­ko­pien der Rech­nungs­be­le­ge ver­lan­gen, wenn ihm die Ein­sicht­nah­me in die Ab­rech­nungs­un­ter­la­gen in den Räu­men des Ver­mie­ters oder des­sen orts­na­her Haus­ver­wal­tung nicht zu­ge­mu­tet wer­den kann, etwa weil Mie­ter und Ver­mie­ter heil­los zer­strit­ten sind oder der Ort der Be­leg­ein­sicht – wie hier – nicht in zu­mut­ba­rer Weise und an­ge­mes­se­ner Zeit zu er­rei­chen ist oder der in einer ent­fernt lie­gen­den Stadt woh­nen­de Ver­mie­ter sich trotz Auf­for­de­rung des Mie­ters wei­gert, die Be­le­ge am Ort des Miet­ob­jekts zur Ein­sicht be­reit­zu­stel­len (OLG Düs­sel­dorf, Urt. v. 22.06.2006 - 10 U 164/05 - GuT 2006, 233).

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Dem­ent­spre­chend hat auch der BGH aus­nahms­wei­se einen An­spruch des Mie­ters auf Über­sen­dung von Be­leg­ko­pien be­jaht, wenn näm­lich dem Mie­ter nach Treu und Glau­ben, § 242 BGB, die Ein­sicht­nah­me vor Ort in den Räu­men des Ver­mie­ters nicht zu­ge­mu­tet wer­den kann (BGH, Urt. v. 08.03.2006 - VIII ZR 78/05 - WuM 2006, 200). Nach der Recht­spre­chung der Ins­tanz­ge­rich­te, der das er­ken­nen­de Ge­richt hier folgt, kann eine er­heb­li­che Ent­fer­nung zwi­schen dem Ort der Ein­sicht­nah­me und dem Wohn­ort des Mie­ters eine sol­che Un­zu­mut­bar­keit be­grün­den (vgl. z.B. LG Zwi­ckau, Urt. v. 06.12.2002 - 6 S 176/02 - WuM 2003, 271). Dies gilt auch dann, wenn sich Ver­mie­ter wei­gert, die Be­le­ge am Wohn­ort des Mie­ters zur Ein­sicht vor­zu­le­gen (OLG Düs­sel­dorf, Urt. v. 22.06.2006 - 10 U 164/05 - GuT 2006, 233). So liegt der Fall hier, da der Be­klag­te zwi­schen­zeit­lich nach Ber­lin ver­zo­gen ist und den Be­klag­ten die Ein­sicht­nah­me in die Be­le­ge am Wohn­ort des Be­klag­ten auf­grund der er­heb­li­chen Ent­fer­nung zwi­schen Köln und Ber­lin nicht zu­mut­bar ist. Der Be­klag­te als Ver­mie­ter wird in die­sem Fall auch nicht be­nach­tei­ligt. Ein Teil sei­nes Ver­wal­tungs­auf­wan­des wird durch die Ge­bühr für die Fer­ti­gung der Ko­pien ab­ge­gol­ten. Im Üb­ri­gen muss der Ver­mie­ter bzw. die von ihm be­auf­trag­te Haus­ver­wal­tung oh­ne­hin zwecks An­fer­ti­gung einer ord­nungs­ge­mä­ßen Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung die Be­le­ge zu­sam­men­stel­len, so dass die we­sent­li­che Arbeit des Ver­mie­ters bei der Fer­ti­gung der Ko­pien be­reits voll­zo­gen ist.

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So­fern der Be­klag­te be­haup­tet, be­reits sämt­li­che Be­le­ge an die Klä­ger über­sandt zu haben, ist er für diese von den Klä­gern be­strit­te­ne Be­haup­tung be­weis­fäl­lig ge­blie­ben. Dem Vor­trag der Klä­ger mit Schrift­satz vom 21.12.2010, in dem die (noch) feh­len­den Be­le­ge im Ein­zel­nen be­zeich­net wor­den sind, ist der Be­klag­te nicht subs­tan­tiiert ent­ge­gen­ge­tre­ten. Auch hat der Be­klag­te nicht ein­mal vor­ge­tra­gen, wann er die an­ge­for­der­ten Be­le­ge an die Klä­ger über­sandt haben will, ge­schwei­ge denn die an­ge­mahn­ten Be­le­ge in Ab­lich­tung zur Akte ge­reicht.

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In der Summe über­stei­gen die Be­trä­ge aus den feh­len­den Be­le­gen, be­rech­net auf den An­teil der Klä­ger, den Nach­zah­lungs­be­trag aus der streit­ge­gen­ständ­li­chen Ab­rech­nung, so dass eine ent­spre­chen­de Ge­gen­for­de­rung des Be­klag­ten je­den­falls der­zeit nicht fäl­lig ist und der Be­klag­te daher zur Aus­zah­lung des von der Kau­ti­ons­sum­me in Abzug ge­brach­ten Be­tra­ges zu ver­ur­tei­len war.

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Die Kos­ten­ent­schei­dung be­ruht auf §§ 91 Abs. 1, 91 a ZPO. Nach­dem der Rechts­streit im Hin­blick auf den ur­sprüng­lich gel­tend ge­mach­ten Rech­nungs­le­gungs­an­spruch der Klä­ger be­züg­lich des Kau­ti­ons­gut­ha­bens als über­ein­stim­mend für er­le­digt er­klärt an­zu­se­hen ist, weil der Be­klag­te der Er­le­di­gungs­er­klä­rung vom 07.12.2010 in­ner­halb der Not­frist von zwei Wo­chen ab Zu­stel­lung die­ser Er­klä­rung nicht wi­der­spro­chen und das Ge­richt mit­ge­teilt hat, dass es dies als Zu­stim­mung aus­le­gen wird, war über die auf den für er­le­digt er­klär­ten Teil der Klage ent­fal­len­den Kos­ten nach § 91 a ZPO zu ent­schei­den. Da­nach hat der Be­klag­te die Kos­ten zu tra­gen, die den für er­le­digt er­klär­ten Teil der Klage be­tref­fen. Dies ent­spricht der Bil­lig­keit unter Be­rück­sich­ti­gung des bis­he­ri­gen Sach- und Streit­stan­des. Im Zeit­punkt des den Rechts­streit in der Haupt­sa­che – zum Teil – er­le­dig­en­den Er­eig­nis­ses war die Klage in die­sem Um­fang be­grün­det, da der Be­klag­te mit der Er­tei­lung der Kau­ti­ons­ab­rech­nung spä­tes­tens ab dem 22.04.2010 in Ver­zug war. Der Ver­mie­ter ist nach Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ver­pflich­tet, nach Ab­lauf einer an­ge­mes­se­nen Prü­fungs- und Über­le­gungs­frist, im Re­gel­fall sechs Mo­na­te nach Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses, eine Ab­rech­nung gemäß § 259 BGB über die Kau­tion zu er­tei­len und dabei ge­ge­be­nen­falls die Auf­rech­nung zu er­klä­ren. Kommt der Ver­mie­ter die­ser Ver­pflich­tung – trotz Mah­nung – nicht nach, so kann der Mie­ter sei­nen Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch ein­kla­gen, wobei der Mie­ter zu­nächst auch Klage auf Ab­rech­nung der Kau­tion er­he­ben kann. Schließ­lich kann der Mie­ter sei­nen An­spruch auf Rück­zah­lung der Kau­tion – wie hier – auch im Wege der Stu­fen­kla­ge (§ 254 ZPO) ver­fol­gen und den gel­tend ge­mach­ten An­spruch nach Rech­nungs­le­gung für er­le­digt er­klä­ren. Vor­lie­gend hat der Be­klag­te Ver­an­las­sung zur Kla­ge­er­he­bung ge­ge­ben, da er die Ab­rech­nung der Kau­ti­ons­sum­me trotz Ab­lauf der sechs­mo­na­ti­gen Ab­rech­nungs­frist und mehr­fa­cher Auf­for­de­rung durch den die Klä­ger ver­tre­ten­den Mie­ter­ver­ein Köln e. V. zu­letzt unter Frist­set­zung bis zum 22.04.2010 erst nach Rechts­hän­gig­keit der Klage mit Schrei­ben vom 05.10.2010 und somit erst 14 Mo­na­te nach Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses er­teilt hat. Es ent­spricht daher bil­li­gem Er­mes­sen, dem Be­klag­ten auch in­so­weit die Kos­ten des Rechts­streits auf­zu­er­le­gen.

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Die Ent­schei­dung über die vor­läu­fi­ge Voll­streck­bar­keit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

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Die Ent­schei­dung über die Nicht­zu­las­sung der Be­ru­fung be­ruht auf § 511 Abs. 4 ZPO. Die Rechts­sa­che ist weder von grund­sätz­li­cher Be­deu­tung, noch war eine Ent­schei­dung des Be­ru­fungs­ge­rich­tes zur Fort­bil­dung des Rech­tes oder zur Si­che­rung einer ein­heit­li­chen Recht­spre­chung er­for­der­lich.

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Der

Streit­wert

wird wie folgt fest­ge­setzt:

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bis zum 08.12.2010: bis zu 900,00 €

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da­nach: bis zu 600,00 € (teil­wei­se Er­le­di­gungs­er­klä­rung, Bl. 49 GA)

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Der Streit­wert einer Klage auf Ein­sicht­nah­me in Ne­ben­kos­ten­be­le­ge be­misst sich auf 1/5 bis 1/10 eines ver­mu­te­ten Rück­for­de­rungs­an­spruchs des Mie­ters. Hat der Mie­ter den Rück­zah­lungs­an­spruch nicht be­zif­fert, ist der Streit­wert nach § 3 ZPO zu schät­zen.