Oberlandesgericht Karlsruhe ()
Beschluss vom 2005-12-02, Aktenzeichen 14 Wx 47/04

Tenor

1. Auf die Rechtsbeschwerde der Vertreterin der Staatskasse wird der Beschluß der 4. Zivilkammer des Landgerichts Freiburg vom 14.07.2004 - 4 T 181/04 - teilweise abgeändert:

a) Die Beschwerde des Kostenschuldners O.R. gegen den Beschluß des Amtsgerichts Freiburg vom 19.04.2004 - 15 b UR II 8/03 - wird zurückgewiesen.

b) Der Geschäftswert für die Beurkundung des Kaufvertrags vom 24.07.2002 (UR 936/02 Notariat Kirchzarten) wird auf 153.840,00 EUR festgesetzt.

2. Die weitergehende Rechtsbeschwerde wird als unbegründet zurückgewiesen.

3. Das Rechtsbeschwerdeverfahren ist gebührenfrei. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

1

I. 1. Der Notar beim Notariat Ki. hat am 24.07.2002 in der Urkunde UR 936/02 einen Kaufvertrag beurkundet, wonach die Gemeinde O. an den Kostenschuldner ein in einem Gewerbegebiet gelegenes lastenfreies Grundstück verkaufte. Im vereinbarten Kaufpreis von 105.600,00 EUR war ein - im einzelnen aufgeschlüsselter - Ablösebetrag für Erschließungskosten in Höhe von 45.830,40 EUR enthalten.

2

In § 3 des Vertrags hat sich die verkaufende Gemeinde das durch Vormerkung dinglich zu sichernde Recht vorbehalten, die lasten-, kosten-, gebühren- und steuerfreie Rückübertragung des Grundstücks auf sich oder von ihr zu benennende Dritte zu verlangen, falls

3

- entweder das Kaufgrundstück nicht innerhalb von 10 Jahren im Rahmen der Festsetzung des Bebauungsplans durch den Käufer in der Weise bebaut wird, daß es gewerblich - auch nur teilweise - nutzbar ist und tatsächlich innerhalb des genannten Zeitraums nicht auch überwiegend selbst genutzt wird (§ 3 Nr. 1)

4

- oder der Käufer das Kaufgrundstück innerhalb dieser 10 Jahre ohne Zustimmung der Gemeinde veräußert (§ 3 Nr. 2).

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Gemäß § 4 des Vertrags kann die verkaufende Gemeinde anstelle der Rückübertragung nach § 3 die Zahlung eines Aufpreises in Höhe der Differenz zwischen dem jetzt vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Ausübung des Rechts verlangen.

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In § 5 des Vertrags hat sich die Gemeinde das dinglich zu sichernde Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle an dem Grundstück vorbehalten.

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In § 6 des Vertrags haben die Kaufvertragsparteien vereinbart, daß in den gewerblich zu nutzenden Räumlichkeiten ein „i-Punkt“ einzurichten und 10 Jahre lang zu betreiben sei, in dem touristische Informationen über die Gemeinde bereitgehalten werden.

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In § 2 des Vertrags wurde notarielle Überwachung der Umschreibungsreife (Eingang des vollständigen Kaufpreises) vereinbart.

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2. Die Kosten der Beurkundung wurden zunächst am 05.08.2002 vom Kostenbeamten des Notariats Ki berechnet und dem Kostenschuldner mit Kostenrechnung der Landesoberkasse Baden-Württemberg vom 12.09.2002 (AS I 37)

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wie folgt übermittelt:

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Beurkundung Kaufvertrag (§ 36 Abs. 2 KostO)
Wert 105.600,00 EUR

444,00 EUR

Kaufpreisüberwachung (§ 147 Abs. 2 KostO)
Wert 31.680,00 EUR

48,00 EUR

Dokumentenpauschale (§ 136 Abs. 1 und 2 KostO)

4,50 EUR

16 % Umsatzsteuer (§ 151 a KostO) aus 496,50 EUR

79,44 EUR

Gesamtbetrag

575,94 EUR

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Nachdem die Vertreterin der Staatskasse die Auffassung vertreten hatte, daß bei der Geschäftswertberechnung gem. § 20 Abs. 1 S. 1 KostO zum Wert des Grundstücks die vom Kostenschuldner übernommene und auf 30 % des Grundstückswertes anzusetzende Bebauungsverpflichtung hinzuzurechnen sei, hat der Kostenbeamte des Notariats die Kosten am 15.04.2003 weisungsgemäß berechnet (AS I 47). Sie wurden dem Kostenschuldner mit Kostenrechnung der Landesoberkasse vom 16.05.2003 wie folgt übermittelt

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Beurkundung Kaufvertrag (§ 36 Abs. 2 KostO)
Wert 137.280,00 EUR

534,00 EUR

Kaufpreisüberwachung (§ 147 Abs. 2 KostO)
Wert 31.680,00 EUR

48,00 EUR

Dokumentenpauschale (§ 136 Abs. 1 und 2 KostO)

13,50 EUR

16 % Umsatzsteuer (§ 151 a KostO) aus 595,50 EUR

95,28 EUR

Gesamtbetrag

690,78 EUR

14

Der sich auf 114,84 EUR belaufende Differenzbetrag gegenüber der bereits ausgeglichen Kostenrechnung vom 12.09.2002 wurde beim Kostenschuldner nachgefordert.

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3. Gegen die berichtigte Kostenrechnung vom 16.05.2003 hat der Kostenschuldner unter dem 21.05.2003 Rechtsmittel eingelegt. Eine Begründung ist nicht erfolgt. Unter dem 24.07.2003 hat die Vertreterin der Staatskasse Festsetzung des Geschäftswertes nach § 31 Abs. 1 KostO beantragt (AS I 55/67).

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Mit Beschluß vom 19.04.2004 (AS I 155/165) hat das Amtsgericht Freiburg den Geschäftswert für die Beurkundung des Kaufvertrags folgendermaßen festgesetzt:

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Kaufpreis

105.600,00 EUR

Bauverpflichtung (30 % des Kaufpreises)

31.680,00 EUR

Veräußerungsverbot (10 % des Kaufpreises)

10.560,00 EUR

Vorkaufsrecht

0,00 EUR

Besondere Vereinbarung „i-Punkt“

3.000,00 EUR

Insgesamt

150.840,00 EUR

18

Das Amtsgericht, das auch das Rechtsmittel des Kostenschuldners als Antrag nach § 31 KostO angesehen hat, hat dabei die Auffassung vertreten, bei der die Beurkundung des Kaufpreises betreffenden Geschäftswertbestimmung sei das Wiederverkaufsrecht wie eine positive Bauverpflichtung zu behandeln, weshalb ein Zuschlag in Höhe von 30 % des Kaufpreises vorzunehmen sei. Hinzu komme das in § 3 Nr. 2 des Vertrags vereinbarte und mit 10 % des Kaufpreises anzusetzende Veräußerungsverbot. Das vereinbarte Vorkaufsrecht wirke sich auf die Höhe des Geschäftswertes nicht aus. Der Wert der in § 6 des Vertrags getroffenen Vereinbarung („i-Punkt“) sei auf 3.000,00 EUR zu schätzen. - Weiter hat das Amtsgericht ausgeführt, für die Bewertung der notariellen Überwachung der Umschreibungsreife (§ 147 Abs. 2 KostO) sei allein der Kaufpreis maßgeblich, der Ansatz wertsteigender Positionen komme nicht in Betracht.

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4. Auf die gegen die Entscheidung des Amtsgerichts gerichtete Beschwerde des Kostenschuldners (AS II 17/19 i.V.m. AS II 27) hat das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts unter Zurückweisung der weitergehenden Beschwerde teilweise abgeändert und den Geschäftswert für die Beurkundung des Kaufvertrags folgendermaßen festgesetzt:

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Kaufpreis

105.600,00 EUR

Aufpreisvereinbarung

10.000,00 EUR

Besondere Vereinbarung

3.000,00 EUR

Insgesamt

118.600,00 EUR

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Das Landgericht ist der Auffassung des Amtsgerichts zur Bewertung des Vorkaufsrechts, der Vereinbarung gemäß § 6 des Vertrags („i-Punkt“) und der Überwachung der Umschreibungsreife gefolgt. Nicht gefolgt ist es dem Amtsgericht dagegen, soweit dieses mit der Begründung, es seien in § 3 Nr. 1 des notariellen Vertrags eine Bauverpflichtung und in § 3 Nr. 2 ein Veräußerungsverbot vereinbart worden, jeweils einen zusätzlichen Geschäftswert hierfür angesetzt hat. Stattdessen hat das Landgericht wegen der in § 4 des Kaufvertrags enthaltenen Möglichkeit, einen Aufpreisanspruch geltend zu machen, dessen auf 10.000,00 EUR geschätzten Geschäftswert in Ansatz gebracht.

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Gegen diese Entscheidung richtet sich die - vom Landgericht zugelassene - weitere Beschwerde der Vertreterin der Staatskasse. Sie rügt, am Beschwerdeverfahren nicht beteiligt worden zu sein. Sie wendet sich gegen die Auffassung des Landgerichts, wonach bei der Bestimmung des Geschäftswertes weder eine Bauverpflichtung noch ein Veräußerungsverbot zu berücksichtigen seien und wonach als Beziehungswert für die Gebühr nach § 147 Abs. 2 KostO der reine Kaufpreis des Grundstücks ohne Berücksichtigung weiterer Leistungen des Käufers zugrundezulegen sei.

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II. Die infolge Zulassung (§§ 31 Abs. 3 S. 1 Hs. 2, 14 Abs. 3 S. 2 KostO in der hier gem. § 163 KostO n.F. maßgeblichen a.F.) statthafte und auch im übrigen zulässige weitere Beschwerde ist teilweise begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht auf einer Rechtsverletzung (§ 14 Abs. 3 S. 3 KostO a.F.), soweit darin die Übernahme von bei der Geschäftswertermittlung durch Hinzurechnung (§ 20 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 KostO) zu berücksichtigender Leistungen des Käufers im Zusammenhang mit der in § 3 des notariellen Vertrags vereinbarten Rückübertragungsverpflichtung verneint wird (unten zu 1. und 2.); hinsichtlich der Bewertung der notariellen Überwachung der Umschreibungsreife ist sie dagegen nicht zu beanstanden (unten zu 4.).

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1. a) Es entspricht einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, daß eine in einem Grundstückskaufvertrag vom Käufer übernommene Bauverpflichtung regelmäßig - nämlich dann, wenn sie von eigenständigem wirtschaftlichem oder ideellem Wert ist (§ 30 KostO) - eine zusätzliche Leistung für die Überlassung des Grundstücks i.S.v. § 20 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 KostO darstellt und deshalb bei der Ermittlung des Geschäftswertes der vom Notar erbrachten Leistung dem Kaufpreis hinzuzurechnen ist (vgl. nur BayObLGZ 1992, S. 355 ff., 357; OLG Zweibrücken, FGPrax 1999, S. 76 f. und JurBüro 2000, S. 427 f.; Assenmacher/Mathias, KostO, 15. Aufl. 2003, Stichwort „Bauverpflichtung“; Korintenberg/Reimann, KostO, 16. Aufl. 2005, § 30 Rdn. 15; Streifzug durch die Kostenordnung (künftig: Streifzug), 6. Aufl. 2005, Rdn. 1259 - jeweils m.w.N.).

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b) Das Landgericht hat diesen Grundsatz zwar nicht verkannt, meint aber, daß im vorliegenden Fall eine Bauverpflichtung nicht vereinbart worden sei. Damit hat es den Kaufvertrag unter Verstoß gegen die §§ 133, 157 BGB falsch ausgelegt, so daß die Entscheidung insoweit auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (zur diesbezüglichen Überprüfbarkeit der tatrichterlichen Feststellung des Inhalts rechtsgeschäftlicher Willenserklärungen vgl. Meyer-Holz, in: Keidel/ Kuntze/Winkler, FGG, 15. Aufl. 2003, Rdn. 49 zu § 27 m.w.N.):

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Richtig ist zwar, daß in § 3 des notariellen Kaufvertrags eine Verpflichtung des Käufers, das Kaufgrundstück zu bebauen, nicht ausdrücklich (als sogenannte „positive Bauverpflichtung“) vereinbart wurde. Indessen enthält der Vertrag für den Fall, daß das Grundstück nicht binnen 10 Jahren in einer die gewerbliche Nutzung ermöglichenden Weise bebaut wird, eine Sanktion, nämlich ein Wiederkaufsrecht (§ 3) bzw. - alternativ hierzu - einen Aufpreisanspruch der verkaufenden Gemeinde (§ 4). Eine solche Regelung kann unter Berücksichtigung der Interessen beider Vertragsparteien (§§ 133, 157 BGB) nur den Zweck haben, eine entsprechende Verpflichtung des Käufers zur Bebauung des Grundstücks zu normieren. Eine solche stillschweigend vereinbarte Bauverpflichtung (üblicherweise - aber mißverständlich - als „negative“ Bauverpflichtung bezeichnet; vgl. etwa Korintenberg/Bengel/Tiedtke, a.a.O., § 20 Rdn. 26 b; Streifzug, Rdn. 1271) ist nicht wesensverschieden gegenüber einer ausdrücklich vereinbarten Bauverpflichtung, die entsprechende Sanktionen vorsieht.

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c) Die demgemäß vereinbarte Bauverpflichtung stellt - was Voraussetzung für eine Hinzurechnung nach § 20 Abs. 2 S. 1 Hs. 1 KostO ist - einen eigenständigen Wert dar. Zur Beurteilung dieser Frage bedarf es keiner Beweisaufnahme; der Senat kann vielmehr aufgrund des Akteninhalts selbst in der Sache entscheiden (allgemein hierzu etwa BayObLG, WuM 1994, S. 565 f., 566; OLG Zweibrücken, FGPrax 1999, S. 76 f., 77; OLG Karlsruhe, FGPrax 2003, S. 229 ff., 231; Meyer-Holz, in: Keidel/Kuntze/Winkler, a.a.O., Rdn. 56 zu § 27), so daß es keiner Zurückverweisung bedarf. Dabei kann der Senat sein eigenes Ermessen an die Stelle des Ermessens der Vorinstanzen stellen (Meyer-Holz, a.a.O., mit Rechtsprechungsnachweisen in Fn. 317).

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Daß die vom Käufer übernommene Bauverpflichtung einen eigenständigen wirtschaftlichen Wert hat, ergibt sich zweifelsfrei aus dem an die Vertreterin der Staatskasse gerichteten Schreiben der verkaufenden Gemeinde vom 12.03.2004. Denn danach hat die Gemeinde mit der Ausweisung des Baugebiets und damit auch mit der Vergabe der Bauplätze insbesondere wirtschaftliche Ziele (Förderung der Entwicklungsmöglichkeiten für örtliche Betriebe; Sicherung, Erhaltung und Neuschaffung von Arbeitsplätzen) verfolgt. Deren Wert ist gemäß § 30 Abs. 1 KostO nach freiem Ermessen zu bestimmen und zwar unter Zugrundelegung des Verkäuferinteresses. Bei gewerblichen Objekten bemißt sich der Wert der Bauverpflichtung - jedenfalls dann, wenn wie hier im Kaufvertrag nicht die Aufwendung einer bestimmten Mindestbausumme ausdrücklich vereinbart ist (vgl. Streifzug, Rdn. 1263 m.w.N. in Fn. 735) - unter Zugrundelegung des Rückkaufspreises als Ausgangswert. Den Rückkaufspreis schätzt der Senat unter Berücksichtigung einer vom Landgericht im Zusammenhang mit der Bewertung der Aufpreisvereinbarung angenommenen Wertsteigerung um 10.000,00 EUR in 10 Jahren auf 115.600,00 EUR. Den Wert der Bauverpflichtung bemisst der Senat unter Berücksichtigung des Umstandes, daß der Zeitraum, innerhalb dessen die Bebauung des Grundstücks zu erfolgen hat, mit 10 Jahren recht lang ist, andererseits aber die Baukosten außer Betracht bleiben, auf 30 % des Rückkaufspreises, also auf 34.680,00 EUR. Nicht in die Wertberechnung einzubeziehen war die alternativ zur Rückübertragung stehende - geringer zu bewertende - Aufpreisabrede, denn bei beiden handelt es sich um denselben Gegenstand i.S.v. § 44 Abs. 1 KostO (vgl. Streifzug, Rdn. 40 m.w.N.).

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2. Auch soweit das Landgericht die Vereinbarung eines bei der Geschäftswertermittlung hinzuzurechnenden Veräußerungsverbotes verneint hat, vermag ihm der Senat nicht zu folgen. Dabei gelten obige Ausführungen zum Veräußerungsverbot entsprechend:

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Daß die Unterwerfung unter ein Veräußerungsverbot dann, wenn dies für den Veräußerer von wirtschaftlichem Interesse ist, i.S.v. § 20 Abs. 1 S. 1 Hs. 1 KostO eine selbständige Leistung des Käufers darstellt, ist in Rechtsprechung (vgl. BayObLGZ 1999, S. 10 ff., 11 f.) und Literatur (Hartmann, Kostengesetze, 35. Aufl. 2005, Rdn. 24 zu § 20; Korintenberg/Bengel/Tiedtke, a.a.O., Rdn. 26 a; Streifzug, Rdn. 1269) anerkannt. Im vorliegenden Fall wurde in § 3 Nr. 2 des Kaufvertrags ein Veräußerungsverbot wiederum zwar nicht ausdrücklich, wohl aber stillschweigend vereinbart, was sich daraus ergibt, daß eine etwaige Weiterveräußerung - nicht anders als eine Nichtbebauung - unter die Sanktion eines Wiederkaufsrechts bzw. eines Aufpreisanspruchs der verkaufenden Gemeinde gestellt wurde. Daß das vereinbarte Veräußerungsverbot für beide Vertragsparteien einen wirtschaftlichen Wert darstellt, ergibt sich auf der einen Seite aus seinem Zweck, die Veräußerung des Grundstücks an einen der verkaufenden Gemeinde nicht genehmen Erwerber zu verhindern, und auf der anderen Seite daraus, daß sie für die Dauer von 10 Jahren den Verlust des Rechts des Käufers bedeutet, über sein Eigentum zu verfügen. Der Wert dieser Verfügungsbeschränkung ist - wie in § 30 Abs. 1 Hs. 2 KostO ausdrücklich bestimmt ist - nach freiem Ermessen festzusetzen. Unter Berücksichtigung aller Umstände - insbesondere, daß die Verfügungsbeschränkung sich einerseits über einen recht langen Zeitraum erstreckt, sich andererseits aber auf die Preisgestaltung nicht ausgewirkt hat (S. 2 des Schreibens der verkaufenden Gemeinde vom 12.03.2004), schätzt der Senat ihren Wert auf 10% des vereinbarten Kaufpreises, also 10.560,00 EUR, was im unteren Bereich des Üblichen liegt (vgl. Korintenberg/Reimann, a.a.O., Rdn. 91 zu § 30 mit Beispielen aus der Rechtsprechung). Wie bei der Bauverpflichtung kommt auch hier wieder die Aufpreisvereinbarung nicht in Ansatz.

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3. Demgemäß ermittelt sich der Geschäftswert für die Beurkundung wie folgt:

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Kaufpreis

105.600,00 EUR

Bauverpflichtung

34.680,00 EUR

Veräußerungsverbot

10.560,00 EUR

Besondere Vereinbarung (i-Punkt)

3.000,00 EUR

Gesamtwert der Beurkundung

153.840,00 EUR

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Wie oben zu 1. c) und zu 2. (jeweils am Ende) dargelegt, war der vom Landgericht mit 10.000,00 EUR angenommene Wert einer Aufpreisvereinbarung nicht in Ansatz zu bringen.

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4. Nicht zu beanstanden ist, daß das Landgericht, dem Amtsgericht folgend, den Wert der notariellen Überwachung der Umschreibungsreife für die Gebühr gemäß § 147 Abs. 2 KostO mit 30 % des vereinbarten Kaufpreises (§ 20 Abs. 1 S. 1 Hs. 1 KostO) - also ohne Berücksichtigung des nach § 20 Abs. 1 S. 1 Hs. 2 KostO hinzuzurechnenden Wertes weiterer Leistungen - bemessen und demgemäß mit 31.680,00 EUR angenommen hat.

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Daß die Überwachung der Kaufpreiszahlung - entgegen teilweise vertretener Auffassung - kein Nebengeschäft neben der Beurkundung ist und daher eine Gebühr nach § 147 Abs. 2 KostO auslöst, ist durch den Beschluß des BGH vom 12.05.2005 - V ZB 40/05 - (BGHZ 163, S. 77 ff.) geklärt. Der Geschäftswert bemisst sich dabei nach § 30 Abs. 1 KostO (Korintenberg/Bengel/Tiedtke, a.a.O., Rdn. 91 zu § 147). Die durch das Landgericht erfolgte Bewertung mit 30 % des Kaufpreises liegt im Rahmen des Üblichen (vgl. Korintenberg/Bengel/Tiedtke, Rdn. 91 zu § 147) und weist keine Rechtsfehler auf. Die Zugrundelegung des - nicht erhöhten - Kaufpreises ist entgegen der Auffassung der Vertreterin der Staatskasse deshalb richtig, weil die Umschreibungsreife allein an den Eingang des Kaufpreises geknüpft ist und sich die Überwachungstätigkeit des Notars demgemäß hierauf beschränkt, also nicht auch die Erfüllung der die Erhöhung des Geschäftswertes bewirkenden Käuferpflichten zum Gegenstand hat.

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III. Nach allem war der Beschluß des Landgerichts unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels der Vertreterin der Staatskasse dahin abzuändern, daß der Geschäftswert für die Beurkundung des Kaufvertrags auf 153.840,00 EUR festgesetzt wird.

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Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 14 Abs. 7, 131 Abs. 5 KostO a.F.