Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht ()
Urteil vom 2006-07-21, Aktenzeichen 14 U 55/06
ECLI:DE:OLGSH:2006:0721.14U55.06.0A

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 23. Februar 2006 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 10. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck (Az. 10 O 394/04) geändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe

I.

1

Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zahlung einer Maklercourtage in Anspruch.

2

Die Klägerin, die auch als Maklerin tätig ist, erstellte ein Expose für ein der Zeugin A gehörendes in O, gelegenes Hausgrundstück, in dem das Objekt beschrieben wird. In diesem Expose wird der Kaufpreis mit 475.000 € angegeben und es heißt weiterhin u. a.:

3

„Kaufnebenkosten:

Sind vom Käufer zu tragen

Grunderwerbssteuer von 3,5 %

Notar- und Gerichtskosten ca. 2 %

Maklercourtage von 5,25 % zzgl. ges. Mehrwertsteuer

...

4

Die Kaufnebenkosten sind vom Käufer zu tragen. Die Maklercourtage in Höhe von 5,25 % zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von zur Zeit 16 % sind bei Vertragsabschluß, auf Grund des von uns erbrachten Nachweises, verdient und fällig und vom Käufer an die Firma D Immobilien GmbH zu zahlen.“

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Die Beklagte zu 1) sprach mit einer Bekannten, der Zeugin B, darüber, dass sie und der Beklagte zu 2) ein Haus suchen würden. Die Zeugin B erklärte der Beklagten zu 1), dass eine andere Bekannte von ihr, die Zeugin A, ihr Haus verkaufen wollte. Zwischen den Parteien ist streitig, ob daraufhin ein erster Besuchstermin durch Vermittlung der Klägerin stattfand oder - wie die Beklagten behaupten - bereits allein durch Vermittlung der Zeugin B ohne Zutun der Klägerin ein erster Besichtigungstermin am 4. März 2004 im Haus der Verkäuferin stattfand. Am 18. März 2004 kam es zu einem Gespräch in dem Büro der Klägerin in H, an welchem die Beklagten teilnahmen. Ein weiteres Gespräche fand am 1. April 2004 im Hause der Verkäuferin Frau A statt, wobei neben den Beklagten auch der Geschäftsführer der Klägerin, der Zeuge C, die Verkäuferin Frau A und deren Tochter zugegen waren. In den Gesprächen ging es auch um die Frage der Finanzierbarkeit eines Hauskaufes durch die Beklagten. Denn der Beklagte zu 2) war zu dieser Zeit Miteigentümer eine Immobilie. Die Auseinandersetzung mit seiner Ehefrau über diese Immobilie hatte noch nicht stattgefunden. Ein weiteres zuvor nicht vereinbartes Gespräch fand wenige Tage vor dem 27. April 2004 im Wohnhaus der Beklagten statt. In einem weiteren Termin am 27. April 2004 ermittelte der Zeuge C überschlägig den Wert der Immobilie des Beklagten zu 2). Bei diesem Gespräch hatte der Beklagte zu 2) das Expose der Klägerin in seiner Grundstücksmappe und fragte den Zeugen C nach weiteren Einzelheiten des angebotenen Hauses. In einem Telefongespräch zwischen dem Geschäftsführer der Klägerin und dem Beklagten zu 2) Ende April 2004 teilte der Beklagte zu 2) mit, dass die Beklagten das Haus nicht erwerben wollten. Weitere Gespräche fanden zwischen den Parteien danach zunächst nicht mehr statt. Am 10./11. Juli 2004 entdeckten die Beklagten im Immobilienteil des Hamburger Abendblatts eine Verkaufsanzeige, in welcher ein Haus in H zum Preis von 460.000,-- € angeboten wurde. Die Beklagte zu 1) rief daraufhin die in der Anzeige genannte Telefonnummer an. Es meldete sich die Maklerin Frau D, eine Bekannte der Verkäuferin Frau A, die den Beklagten daraufhin ihr Expose über dieses Haus übersandte. In diesem Expose ist der Kaufpreis mit 460.000,-- € angegeben und es heißt dort weiterhin, dass die Maklercourtage von dem Verkäufer getragen wird. Die Zeugin D war zwischenzeitlich von der Zeugin A mit dem Verkauf des Hauses beauftragt worden. Am 31. Juli 2004 traf der Zeuge C zufällig die Beklagte zu 1) auf der Entbindungsstation des Krankenhauses R. Im Rahmen dieses Gespräches teilte die Beklagte zu 1) mit, dass seitens der Beklagten weiterhin Interesse an dem Haus bestünde. Der Geschäftsführer der Klägerin erfuhr am 9. August 2004 von der Maklerin Frau D, dass das Haus zwischenzeitlich verkauft wäre. Mit Datum vom 9. August 2004 stellte die Klägerin den Beklagten eine Maklercourtage in Höhe von 27.405,00 € (brutto) in Rechnung. Die Beklagten lehnten eine Zahlung der Maklercourtage mit Schreiben vom 13. August 2004 ausdrücklich ab.

6

Die Klägerin hat behauptet, sie sei von der Verkäuferin des Hausgrundstücks, der Zeugin A, mit dem Verkauf des Objekts beauftragt worden. Die Beklagte zu 1) habe im Krankenhaus die Zeugin B darauf angesprochen, dass sie an diesem Haus interessiert sei. Die Zeugin B habe daraufhin erklärt, dass eine Abwicklung des Verkaufes durch die Klägerin erfolgen würde und habe der Beklagten zu 1) daraufhin den Namen und die Anschrift der Klägerin genannt. Aufgrund dieses Gespräches sei es dann zu einem ersten Gespräch am 18. März 2004 in den Büroräumen der Klägerin gekommen, an dem neben den Beklagten auch der Geschäftsführer der Klägerin teilgenommen haben. In diesem Gespräch sei das von der Klägerin gefertigte Expose an die Beklagten übergeben und über alle Einzelheiten eines Kaufes gesprochen worden. In dem weiteren Gespräch seien die Beklagten fest entschlossen gewesen, die Immobilie zu erwerben und es sei über die Einzelheiten der Vertragsabwicklung gesprochen worden, insbesondere auch über die Finanzierung. Da der Beklagte zu 2) sich mit seiner Frau über die Auseinandersetzung seiner Immobilie noch nicht geeinigt hatte, sei vereinbart worden, dass die Klägerin eine Bewertung dieser Immobilie vornehmen sollte. In dem Gespräch sei über eine Maklercourtage nicht gesprochen worden. In einem Gespräch wenige Tage vor dem 27. April 2004 hätten die Beklagten ausdrücklich geäußert, das Haus zu dem vorgesehenen Preis erwerben zu wollen.

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Die Klägerin hat beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 27.405,00 € nebst gesetzlichen Zinsen mit einem Zinssatz von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 29. Oktober 2004 zu zahlen.

9

Die Beklagten haben beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie haben behauptet, die Zeugin B habe bereits einen ersten Besichtigungstermin am 4. März 2004 im Hause der Verkäuferin Frau A vermittelt, an dem seitens der Klägerin niemand teilgenommen habe. Sie hätten das Expose der Klägerin erst einige Tage nach dem Gespräch im Büro der Klägerin vom 18. März 2004 per Post zugesandt bekommen. Die Verkäuferin Frau A habe ihnen gegenüber erklärt, dass keine Maklercourtage an die Klägerin zu zahlen sei. Der Geschäftsführer der Klägerin sei für die Zeugin A nicht als Makler, sondern als „freundschaftlicher Helfer“ tätig geworden. Sie hätten nach den ersten Gesprächen im März/April 2004 zunächst wegen Problemen mit der Finanzierung von dem Kauf des Hauses Abstand genommen und seien erst durch die Anzeige der Maklerin D im Hamburger Abendblatt wieder auf das Haus aufmerksam geworden.

12

Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 27.405,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 29. Oktober 2004 verurteilt. Auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils nebst allen Verweisungen wird wegen der näheren Einzelheiten Bezug genommen. Gegen dieses Urteil richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Beklagten, zu deren Begründung sie im Wesentlichen folgendes vortragen:

13

Das Landgericht sei fehlerhaft von einer Nachweistätigkeit der Klägerin ausgegangen. Eine Nachweistätigkeit habe die Klägerin jedoch aufgrund der Vorkenntnis der Beklagten von dem Objekt nicht mehr erbringen können. Die Klägerin hätte daher eine Provision allenfalls aufgrund einer Vermittlungstätigkeit verdienen können. Die Tätigkeit der Klägerin sei aber für den Abschluss des Kaufvertrages nicht ursächlich geworden, insbesondere auch, weil die Beklagten von dem Kauf des Objekts zwischenzeitlich zunächst Abstand genommen hätten.

14

Die Beklagten beantragen,

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unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Lübeck vom 23. Februar 2006, Az.: 10 O 394/04, die Klage abzuweisen.

16

Die Klägerin beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

18

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die von ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Der Senat hat im Termin vom 7. Juli 2006 den Beklagten zu 2) gemäß § 141 ZPO gehört. Wegen des Inhalts seiner Angaben wird auf das Sitzungsprotokoll vom 7. Juli 2006 verwiesen (Bl. 142/143 d. A.).

II.

19

Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet.

20

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision aus § 652 BGB gegen die Beklagten nicht zu, weil sie bereits nicht den Nachweis zu führen vermocht hat, dass sie mit den Beklagten einen Maklervertrag geschlossen hat.

21

Ein Maklervertrag kommt nach den allgemeinen Grundsätzen durch Angebot und Annahme zustande. Ein Maklervertrag wurde hier zwischen den Parteien ausdrücklich weder schriftlich noch mündlich geschlossen. Einen solchen Vertragsschluss hat die Klägerin auch selbst nicht behauptet. Sie hat vielmehr vorgetragen, in den Gesprächen sei über eine von den Beklagten zu zahlende Provision nicht gesprochen worden. Ein Maklervertrag kann allerdings durch schlüssiges Verhalten des Interessenten geschlossen werden. Die Entgegennahme von Maklerdiensten durch einen Kaufinteressenten stellt jedoch ohne weiteres nicht einen solchen Vertragsschluss dar. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist von einem Abschluss eines Maklervertrages durch schlüssiges Verhalten nur dann auszugehen, wenn dem Interessenten die eindeutige Provisionsforderung des Maklers bekannt ist und er daraufhin in diesem Wissen weiterhin, und zwar bei der hier gegebenen Vorkenntnis wesentliche Maklerdienstleistungen in Anspruch nimmt (BGH NJW-RR 2000, 282, 284, BGH NJW-RR 1996, 114). An einen Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten stellt die Rechtsprechung allerdings strenge Anforderungen. Denn der Kaufinteressent darf nämlich, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb seine Maklerleistungen allein für den Anbieter erbringen will. Etwaige Unklarheiten gegen zu Lasten des die Provision begehrenden Maklers (BGH NJW-RR 1996, 114; BGH NJW 1984, 232). Denn der Makler hat es insoweit in der Hand, für klare Verhältnisse zu sorgen. Der Abschluss des Hauptvertrages allein lässt jedenfalls keinen Rückschluss auf das Zustandekommen eines Maklervertrages zu (BGH NJW 1984, 232).

22

Ein Maklervertrag kann zwischen den Parteien hier allein dadurch zustande gekommen sein, dass den Beklagten das Expose der Klägerin mit der eindeutigen Provisionsforderung zugegangen ist und die Beklagten in dieser Kenntnis weiterhin (wesentliche) Maklerleistungen der Klägerin in Anspruch genommen haben. Dem Expose der Klägerin ist eindeutig zu entnehmen, dass der Käufer der Immobilie im Falle des Vertragsschlusses eine Maklercourtage in Höhe von 5,25 % des Kaufpreises zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer zu zahlen hat, so dass insoweit keine Unklarheiten bestehen. In der Übergabe dieses Exposes ist daher das schlüssige Angebot der Klägerin zum Abschluss eines Maklervertrages zu sehen.

23

Zwischen den Parteien ist streitig, ob den Beklagten das Expose der Klägerin bereits in dem ersten Gespräch der Parteien in den Büroräumen der Klägerin am 18. März 2004 überreicht wurde - wie die Klägerin behauptet - oder die Beklagten dieses erst nach dem ersten Gespräch per Post zugesandt bekommen haben - wie die Beklagten behaupten -. Dies kann jedoch hier dahinstehen. Denn auch bei einer Übergabe des Exposes bereits im ersten Gesprächstermin wäre ein Maklervertrag nicht durch schlüssiges Verhalten der Beklagten allein deshalb zustande gekommen, weil sie dieses Gespräch fortgesetzt haben. Denn der Makler kann nicht davon ausgehen, dass der Kaufinteressent ein überreichtes Expose sogleich durchliest und die Courtageforderung des Maklers zur Kenntnis nimmt (BGH NJW-RR 1991, 371). Ein Maklervertrag kann daher nur dadurch zustande gekommen sein, dass die Beklagten nach der Übergabe oder Übersendung des Exposes im oder nach dem Gesprächstermin vom 18. März 2004 in Kenntnis des Provisionsverlangens weitere (wesentliche) Maklerleistungen der Klägerin in Anspruch genommen und das Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages dadurch schlüssig angenommen haben. Eine solche (wesentliche) Maklerleistung der Klägerin ist hier jedoch nach dem Gespräch am 18. März 2004 nicht ersichtlich. Eine Nachweisleistung konnte die Klägerin schon deshalb nicht mehr erbringen, weil den Beklagten das Kaufobjekt, der Name und die Anschrift der Verkäuferin Frau A und deren Verkaufsabsicht bereits aus einem vorangegangenen Besichtigungstermin, der ohne Zutun der Klägerin stattgefunden hatte, bekannt war, sie also Vorkenntnis hatten. Das Landgericht hat in dem angefochtenen Urteil insoweit die Feststellung getroffen, dass die Beklagten zunächst ohne Beteiligung der Klägerin das von ihnen später gekaufte Hausgrundstück besichtigt haben. Diese Feststellungen hat das Berufungsgericht zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellung begründen und deshalb eine erneute Feststellung geboten ist (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Derartige konkrete Anhaltspunkte sind hier nicht gegeben. Das Landgericht ist zu der tatsächlichen Feststellung aufgrund der insoweit auch ergiebigen Aussage der Zeugin B gekommen. Die Zeugin B hat ausweislich des Protokolls der mündlichen Verhandlung vom 19. Januar 2006 (Seite 2) bekundet, sie kenne Frau A schon seit längerer Zeit aus dem Dorf und habe gewusst, dass sie ihr Haus verkaufen wollte. Am 03. März habe die Beklagte zu 1) bei ihr angerufen, um zum Geburtstag zu gratulieren, und man habe darüber gesprochen, dass Frau A ihr Haus verkaufen wollte. Man habe sich für den darauffolgenden Tag verabredet und die Beklagten hätten sich am 4. März um 18.00 Uhr das Haus angesehen. Frau A habe dann erklärt, Herr C habe die Maklersache übernommen. Die Zeugin A hat diese Aussage bestätigt und bekundet, Frau B habe sie angerufen und gesagt, sie habe Interessenten für das Haus. Man habe sich das Haus dann gemeinsam angesehen und sie habe die Beklagten dann an Herrn C verwiesen. Die Feststellung des Landgerichts, dass die Beklagten das Haus am 04. März 2004 allein durch die Tätigkeit der Zeugin B besichtigt haben, wird von der Klägerin mit der Berufung auch nicht angegriffen, so dass ein Maklervertrag durch die Inanspruchnahme einer Nachweistätigkeit der Klägerin durch die Beklagten nicht mehr geschlossen werden konnte. Wenn man mit dem Landgericht davon ausgehen wollte, dass über diese Besichtigung hinaus die Beklagten sämtliche weiteren Informationen durch die Klägerin erhalten haben, so hat das dennoch nicht zum Abschluss eines Maklervertrages geführt, da die Beklagten diese Informationen bereits erhalten hatten, bevor die Klägerin ihnen durch Übergabe des Exposés ein Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages gemacht hatte. Ein provisionspflichtiger Nachweis ist daher nicht darin zu sehen, dass es unstreitig einen weiteren Berichtigungstermin im Hause der Verkäuferin am 01. April 2004 gab und im Gespräch am 27. April 2004 der Beklagte zu 2. nach Einzelheiten des angebotenen Hauses gefragt hat. Denn aus den eigenen Angaben der Klägerin schon in der Klagschrift folgt, dass bereits am 18. März 2004 alle Einzelheiten des Kaufs besprochen wurden, d.h. die Preisgestaltung und sonstige Einzelheiten der Immobilie und dass bereits in dem folgenden Gespräch am 01. April 2004 die Beklagten ihren Kaufentschluss erklärt hätten und daher insbesondere über die Finanzierung der Immobilie gesprochen worden sei. Weiterer Nachweise bedurfte es daher nicht, dies insbesondere auch deswegen nicht, weil die einen Käufer interessierenden Einzelheiten der Immobilie sich aus dem vor einem möglichen Vertragsschluss überreichten Exposé ergaben. Damit aber hatten die Beklagten alle sie interessierenden Nachweisdaten, bevor es zu weiteren Treffen der Parteien kam. Dass die Beklagten den Termin am 01. April 2004 gewünscht oder benötigt hätten, um weitere für ihren Kaufentschluss wesentliche Einzelheiten zu erfahren, ist nicht ersichtlich.

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Die Klägerin hat nach der Übergabe oder Übersendung ihres Exposes auch keine (wesentliche) Vermittlungsleistung erbracht, aufgrund derer von der Annahme des Vertragsangebotes durch die Beklagten ausgegangen werden könnte. Es ist bereits fraglich, ob eine Vermittlungsleistung der Klägerin hier eine Provisionspflicht der Beklagten begründen konnte, weil ausweislich der von der Klägerin gewählten Formulierung im Expose von der Vereinbarung einer Maklercourtage für eine Nachweisleistung auszugehen ist. Denn in dem Expose heißt es insoweit wörtlich: „Die Maklercourtage in Höhe von 5,25 % zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer von z. Zt. 16 % sind bei der Vertragsabschluss, aufgrund es von uns erbrachten Nachweises, verdient und fällig ...“. Dies kann jedoch dahinstehen, weil eine wesentliche Vermittlungstätigkeit der Klägerin nicht ersichtlich ist. Vermitteln im Rahmen des Maklervertrages ist das bewusste, finale Herbeiführen der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des künftigen Hauptvertrages (Peter Schwertner, Maklerrecht, 4. Aufl., 1999, Rn. 222 m. w. N.). Die Verkäuferin Frau A war hier jedoch von Beginn an gewillt, ihr Haus an die Beklagten zu veräußern. Es ist deshalb nicht erkennbar, dass die Klägerin auf die Zeugin A eingewirkt hätte, um den Vertragsschluss mit den Beklagten herbeizuführen. Allein die Anwesenheit des Zeugen C in einem weiteren Besichtigungstermin, die Beratung der Beklagten im Rahmen der Finanzierung, und die Wertermittlung der Immobilie des Beklagten zu 2) stellt jedenfalls kein Einwirken auf die Verkaufsbereitschaft der Zeugin A dar. Diese Tätigkeiten dienten allein dazu, den Abschluss des Hauptvertrages herbeizuführen, weil die Klägerin offensichtlich der Auffassung war, infolge von ihr erbrachter Nachweise und der Übergabe eines Exposés bereits eine Provision im Falle des Zustandekommens des Hauptvertrages verdient zu haben. Derartige weitere Tätigkeiten des Maklers allein begründen auch keinen Provisionsanspruch. Denn es liegt regelmäßig im eigenen Interesse des Maklers, auch nach einem erfolgten Nachweis an den weiteren Verhandlungen der Vertragsparteien beteiligt zu bleiben, weil er seine Provision nicht bereits durch die Nachweistätigkeit, sondern erst mit Abschluss des Hauptvertrages verdient (MüKo-Roth, BGB-Kommentar, 4. Aufl., § 652, Rn. 56; BGH NJW 1967, 1365, 1366).

25

Selbst wenn man wegen der Tätigkeiten der Klägerin nach Exposéübergabe von dem Abschluss eines Maklervertrages zwischen den Parteien ausgehen wollte, wäre ein Provisionsanspruch der Klägerin nicht gegeben, weil eine provisionspflichtige wesentliche Maklerleistung von ihr für die Beklagten nach der Übergabe oder der Übersendung ihres Exposes nach dem oben gesagten nicht erbracht wurde. Das gilt auch, wenn der Beklagte zu 2. noch am 27. April 2004 nach weiteren Einzelheiten des Hauses gefragt hat. Ob das Verschaffen zusätzlicher Kenntnisse noch in maßgeblicher Weise gewirkt hat, ist eine Frage des Einzelfalls. Jedoch ist immer eine für den Erwerb wesentliche Maklerleistung zu fordern. Das bedeutet, dass der Kunde durch den Hinweis den Anstoß bekommen haben muss, sich um das Objekt zu bemühen (BGH NJW 1983, 1849, 1850; NJW-RR 1996, 114, 115; NJW-RR 1990, 1269, 1270; NJW-RR 1998, 411, 412). Davon kann hier keine Rede sein nach dem eigenen Vorbringen der Klägerin, da es nach dem Gespräch am 18. März 2004 im Weiteren im Wesentlichen nur noch um Finanzierungsfragen ging.

26

Nach alledem war auf die Berufung der Beklagten das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen. Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Klägerin vom 17. Juli 2006 gab keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

27

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die weiteren Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

28

Die Berufung war nach § 543 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert.