Oberlandesgericht Koblenz ()
Urteil vom 2005-05-09, Aktenzeichen 12 U 1075/03
ECLI:DE:OLGKOBL:2005:0509.12U1075.03.0A

Tenor

I. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 23. Juli 2003 wird zurückgewiesen. Dies geschieht aber mit der Maßgabe, dass die Verurteilung der Beklagten gemäß Ziff. 1 der Entscheidungsformel des angefochtenen Urteils die Herstellung der Lastenfreiheit des dort genannten Grundstücks nur Zug um Zug gegen Zahlung des für die Ablösung von dinglich gesicherten Darlehen vorgesehenen Teilbetrages von 320.000 DM aus dem Kaufpreis gemäß dem Grundstückskaufvertrag vom 25. April 2001, UR-Nr. ..6 des Notars Dr. M... B... mit Sitz in N..., umfasst.

II. Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens als Gesamtschuldner zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1

Die Parteien streiten im Berufungsverfahren noch um den Anspruch der Klägerin auf Beseitigung dinglicher Grundstückslasten im Rahmen eines kaufvertraglichen Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an einem Hausgrundstück.

2

Die Beklagten sind zu je ½ Anteil Eigentümer zweier aneinandergrenzender Hausgrundstücke in R... (Grundbuch von R... bei dem Amtsgericht Neuwied Blatt ..44 und Blatt ..01), von denen eines mit einer Villa, das andere mit einem Wohnhaus bebaut ist. Mit getrennten notariellen Kaufverträgen vom 20. März 2000 verkauften die Beklagten beide Grundstücke an die Eheleute H... D... und U.. P...-D... Diese traten am 23. April 2001 von dem Kaufvertrag (nur) bezüglich des Villengrundstücks (Grundbuch Blatt ..01) zurück, weil die Villa von den Beklagten nicht im Sinne der vertraglichen Vereinbarungen fristgerecht geräumt wurde. Mit notariellem Vertrag vom 25. April 2001 verkauften die Eheleute D.../P...-D... das Wohngrundstück (Grundbuch Blatt ..44) an die Klägerin weiter und traten dieser den Eigentumsverschaffungsanspruch gegenüber den Beklagten ab. Am 30. April 2001 erklärten die Beklagten ihrerseits den Rücktritt von beiden Grundstückskaufverträgen mit der Begründung, sie hätten nur beide Grundstücke gemeinsam veräußern wollen.

3

In Abteilung III des Grundbuchs bezüglich des Hausgrundstücks (Grundbuch Blatt ...44) ist unter Nr. 1 eine Buchgrundschuld über 300.000 DM für die S..-Bank AG eingetragen, unter Nr. 1a die Abtretung eines Teilbetrages von 100.000 DM an die D... Bank AG N... Im Grundstückskaufvertrag der Beklagten mit den Eheleuten D.../P...-D... wurde bereits die Bewilligung der Löschung dieser Grundschuld erklärt und die Fälligkeit des Kaufpreises von der Sicherung der Löschung der Grundpfandrechte abhängig gemacht. Die Beklagten wiesen jedoch die S..-Bank AG an, keine Löschungsbewilligung zu erteilen. Hintergrund dafür ist, dass das Finanzamt N... die Kaufpreisforderung wegen Steuerschulden der Beklagten gepfändet hat.

4

Die Klägerin hat u.a. die Verurteilung der Beklagten als Gesamtschuldner zur Herbeiführung der Lastenfreiheit des Hausgrundstücks begehrt, ferner die Verurteilung zur Abgabe von Kündigungserklärungen gegenüber den Banken bezüglich der Darlehen, die mit den Grundschulden gesichert sind; die Klage wegen Schadensersatzansprüchen ist zurückgenommen worden. Im Kern haben die Parteien danach in erster Instanz darum gestritten, ob die Beklagten von beiden Kaufverträgen wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage wirksam zurückgetreten sind, nachdem ihre Absicht, beide Grundstücke gemeinsam zu veräußern, durch den Rücktritt der Eheleute D.../P...-D... von einem der beiden Kaufverträge gescheitert ist.

5

Das Landgericht hat der Klage durch Urteil vom 23.7.2003 (Bl. 168 ff. GA) stattgegeben, soweit es um die Verurteilung der Beklagten als Gesamtschuldner zur Herbeiführung der Löschung der Grundschulden geht. Die Klage auf Abgabe von Willenserklärungen gegenüber den Banken hat es abgewiesen. Das Landgericht hat ausgeführt, die Abtretung des Eigentumsverschaffungsanspruchs sei wirksam erfolgt. Dieser Anspruch umfasse den Anspruch auf Verschaffung von lastenfreiem Grundstückseigentum. Ein wirksamer Rücktritt der Beklagten vom Kaufvertrag oder eine wirksame Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage liege nicht vor. Die Überlegung, beide Grundstücke nur gemeinsam zu veräußern, sei lediglich ein Motiv der Beklagten ohne rechtliche Bedeutung gewesen. Die Beklagten hätten zwei getrennte Kaufverträge abgeschlossen. Dass dies auf Veranlassung der Eheleute D.../P...-D... geschehen sei, hätten die Beklagten „gerade nicht vorgetragen“ (Bl. 173 GA). Der Rücktritt der Eheleute D.../P...-D... von dem einen Kaufvertrag sei durch die Beklagten selbst verursacht worden, weil diese die Villa nicht in der vereinbarten Frist geräumt hätten. Die Pfändung des Kaufpreisanspruchs durch das Finanzamt sei ohne Einfluss auf den kaufvertraglichen Eigentumsverschaffungsanspruch.

6

Die Klägerin hat ihre Berufung gegen dieses Urteil, soweit darin ihre Klage abgewiesen wurde, noch vor einer Berufungsbegründung zurückgenommen.

7

Die Beklagten haben Berufung mit dem Ziel der Herbeiführung einer Klageabweisung auch im Übrigen eingelegt. Sie meinen, der Tatbestand des angefochtenen Urteils sei unvollständig, weshalb die Würdigung zu kurz greife. Die Verpflichtung zur Übertragung lastenfreien Eigentums sei im Kaufvertrag nicht geregelt. Der Kaufpreis habe nur fällig werden sollen, wenn die Löschung der Grundpfandrechte sichergestellt sei; der Kaufpreis habe zur Ablösung der Darlehen, die dinglich gesichert seien, verwendet werden sollen. Daraus ergebe sich, dass die Käufer es durch Zahlung des Kaufpreises selbst in der Hand gehabt hätten, die Löschung der Grundschulden herbeizuführen. Sie hätten auch eine Belastungsvollmacht erhalten, davon aber keinen Gebrauch gemacht. Sie, die Beklagten, seien keine Gesamtschuldner und die Klage sei auf eine unmögliche Leistung gerichtet. Das Landgericht habe zu Unrecht im Urteil ausgeführt, es sei nicht vorgetragen worden, dass der Abschluss zweier getrennter Kaufverträge auf Veranlassung der Eheleute D.../P...-D... erfolgt sei (Bl. 210 GA). Der Urkundsnotar habe ihre Frage, ob eine Abfassung getrennter Kaufverträge am Vorliegen eines zunächst auch so entworfenen Gesamtkaufvertrages etwas ändere, verneint. Diese Auskunft sei falsch gewesen. Das berechtige sie zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung. Die Eheleute D.../P...-D... hätten nicht allein von einem der beiden Kaufverträge zurücktreten dürfen. Die Beklagten beantragen, unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage insgesamt abzuweisen (Bl. 207 GA).

8

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen, hilfsweise die Berufung mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass die Beklagten zur Herstellung der Lastenfreiheit Zug um Zug gegen Zahlung des Grundstückskaufpreises verurteilt werden (Bl. 367, 368, 369 GA). Sie verweist darauf, dass die Beklagten keine Berichtigung des Tatbestands des angefochtenen Urteils beantragt hätten; daher sei ihre Rüge der Fehlerhaftigkeit des Urteilstatbestands nicht gerechtfertigt. Die Vertragsbestimmung über die Sicherstellung der Ablösung der Grundstückslasten besage nichts über den Eigentumsverschaffungsanspruch, der wirksam abgetreten worden sei. Damit werde die Verschaffung lastenfreien Eigentums durch die Beklagten geschuldet. Dazu seien die Beklagten gemäß § 431 BGB auch als Gesamtschuldner verpflichtet; vorsorglich werde auch die gesamthänderische oder getrennte Verurteilung beantragt (Bl. 225 GA). Eine Pflichtverletzung der Eheleute D.../P...-D..., die zu einer Anfechtung, einer Kündigung oder einem Rücktritt vom Vertrage berechtigen könnte, sei nicht gegeben. Eine Vorleistungspflicht treffe sie nicht. Sie könne und wolle den Kaufpreis zahlen. Die Vertragsdurchführung werde von den Beklagten vereitelt. Die Banken seien zur Freigabe der Grundpfandrechte für den Fall der Ablösung der Darlehensverbindlichkeiten bereit. Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage liege nicht vor; vielmehr stützten die Beklagten sich nur auf ein unbeachtliches Motiv. Dass die Villa nur zusammen mit dem Wohnhaus veräußerbar gewesen sei, treffe nicht zu. Für eine Anfechtung des Grundstückskaufvertrages wegen arglistiger Täuschung sei kein Raum.

9

Die Beklagten haben unter dem 30. September 2004 den Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag mangels fristgerechter Kaufpreiszahlung durch die Klägerin erklärt (Bl. 310 GA). Sie meinen, es sei rechtlich unerheblich, dass sie die S..-Bank AG angewiesen haben, keine Löschungsbewilligung zu erteilen (Bl. 362 GA).

10

Wegen der Feststellungen des Landgerichts wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen. Hinsichtlich der Einzelheiten des Parteivorbringens verweist der Senat auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.

II.

11

Die Berufung der Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht die Beklagten als Gesamtschuldner zur Herstellung der Lastenfreiheit des an die Klägerin verkauften Grundstücks verurteilt. Die gesamtschuldnerische Verpflichtung der Beklagten ist wegen ihrer Stellung als Miteigentümer zu je ½ Anteil gerechtfertigt. Nach der konkreten Vertragsgestaltung ist die Verpflichtung der Beklagten zur Herstellung der Lastenfreiheit des Grundstücks aber nur Zug um Zug gegen Zahlung des hierfür vorgesehenen Teilbetrages des Grundstückskaufpreises in Höhe von 320.000 DM zu erfüllen. Insoweit bedarf der Urteilsausspruch einer Einschränkung, die vom Senat aufgrund des Hilfsantrages der Klägerin ausgesprochen wird.

12

1. Der Kaufvertrag der Beklagten mit den Eheleuten D.../P...-D... ist wirksam geschlossen worden. Er ist nicht durch Anfechtung rückwirkend unwirksam geworden und trotz der zunächst erklärten Rücktrittserklärung der Beklagten wirksam geblieben. Ein Rücktrittsgrund lag nicht vor.

13

a) Für eine wirksame Anfechtung wegen arglistiger Täuschung durch den Urkundsnotar fehlt schon ein ausreichender Sachvortrag. Die Frage, ob zwei Kaufverträge rechtlich und wirtschaftlich dasselbe Ziel wie ein einheitlicher Kaufvertrag erreichen konnten, wäre vom Notar gegebenenfalls nicht zu Unrecht bejaht worden. Ob der Teilaspekt der Möglichkeit eines Rücktritts von einem der beiden Verträge vom Inhalt der Frage und von der Antwort umfasst war, geht aus dem Vorbringen der Beklagten nicht hervor.

14

Für eine Arglist des Notars im Sinne des Anfechtungstatbestands gemäß § 123 BGB ist nichts vorgetragen worden. Dass die Zerlegung der Geschäfte in zwei Kaufverträge auf Betreiben der Eheleute D.../P...-D... erfolgt sei, was ein kollusives Zusammenwirken mit dem Notar andeuten mag, ist nach den Urteilsgründen „nicht behauptet“ worden; das wäre im Falle einer fehlerhaften Sachdarstellung im angefochtenen Urteil vorgreiflich im Wege einer Tatbestandsberichtigung zu beseitigen gewesen. Da diese nicht erfolgt ist, entfalten die Urteilsgründe positive Beweiskraft; das Urteil besitzt im Rahmen von § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bindungswirkung.

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b) Es lag kein Wegfall der Geschäftsgrundlage für die Beklagten dadurch vor, dass die Käufer von einem der beiden Grundstückskaufverträge zurückgetreten sind. Dies gilt nicht zuletzt auch deshalb, weil die Beklagten den Grund für den Rücktritt der Käufer vom Kaufvertrag über das Villengrundstück selbst verursacht haben.

16

Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird gebildet durch die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen, bei Vertragsabschluß aber zutage getretenen gemeinsamen Vorstellungen beider Vertragsparteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei von dem Vorhandensein oder dem zukünftigen Eintritt gewisser Umstände, auf denen der Geschäftswille der Parteien sich aufbaut (BGHZ 25, 390, 392; 40, 334, 335 f.; 61, 153, 160; 84, 1, 8 f.; 89, 226, 231; 128, 230, 236; BGH NJW 2001, 2464, 2465). Hier kann nicht davon ausgegangen werden, dass der gemeinsame Verkauf beider Grundstücke die Geschäftsgrundlage für den Abschluss beider Verträge war.

17

Dass nur ein „Gesamtverkauf“ beider Grundstücke wegen Unverkäuflichkeit des Villengrundstücks gewollt war, geht aus den schließlich abgeschlossenen Verträgen selbst nicht hervor. Der tatsächlich erfolgte Abschluss der Rechtsgeschäfte durch zwei notarielle Verträge spricht - unbeschadet eines vorherigen Entwurfs einer einheitlichen Vertragsurkunde - sogar dagegen, dass eine Vertragsverbindung von beiden Parteien vorausgesetzt oder auch nur von einer Partei erkennbar vorausgesetzt und sodann von der anderen gebilligt wurde. Eine konkrete Äußerung der Parteien zur Frage der inhaltlichen Verknüpfung der beiden Verträge bei den Vertragsverhandlungen ist nicht behauptet worden.

18

Eine erhebliche Störung des Äquivalenzverhältnisses durch Rücktritt der Käufer nur von einem der beiden separat abgeschlossenen Kaufverträge kann auch nicht angenommen werden; denn für jeden der beiden Kaufverträge waren jeweils eigene Vertragsmodalitäten ausgehandelt worden, die das jeweilige Äquivalenzverhältnis von Leistung- und Gegenleistung begründeten. Übergreifende Beziehungen der Leistungsverhältnisse in dem einen Vertrag zu den Modalitäten des anderen Vertrages sind von den Beklagten nicht konkret dargelegt worden.

19

c) Nach allem ist davon auszugehen, dass der Grundstückskaufvertrag der Eheleute D.../P...-D... wirksam geblieben ist. Die Abtretung des Eigentumsverschaffungsanspruchs aus diesem Kaufvertrag an die Klägerin ist dann gleichfalls wirksam geworden. Der Eigentumsverschaffungsanspruch ging auf die Klägerin freilich nur mit dem Inhalt über, den er im ersten Kaufvertrag zwischen den Beklagten und den Eheleuten D.../P...-D... erhalten hatte.

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2. Die Beklagten sind vertraglich verpflichtet, der Klägerin das Grundstück lastenfrei zu übertragen. Gemäß § 434 BGB a.F. ergibt sich sodann ein schuldrechtlicher Anspruch des Käufers auf Herbeiführung der lastenfreien Übertragung des Grundstückseigentums. Daraus wiederum folgt der im Streit befindliche Anspruch auf Herbeiführung der Löschung der dinglichen Grundstücksbelastungen. Diese Regelung gilt, soweit nicht vertraglich etwas anderes bestimmt ist. Im vorliegenden Fall sollte der Käufer in gewisser Weise vorleistungspflichtig und sein Eigentumsverschaffungsanspruch mit dieser Leistung verknüpft sein. Nach § 3 Nr. 1 letzter Absatz des Kaufvertrages zwischen den Beklagten und den Eheleuten D.../P...-D... sollen „die Käufer nach Weisung des Notars die dinglich gesicherten Verbindlichkeiten der Verkäufer entsprechend der Forderungsaufstellung der Gläubiger ablösen und den Restbetrag an die Verkäufer auf deren noch anzugebendes Konto auszahlen.“ Damit ist eine Regelung getroffen worden, die bestimmt, wie die Grundschulden abgelöst werden sollen. Im Vertrag der Klägerin mit den Eheleuten D.../P...-D... ist dazu der Kaufpreis in zwei Teilbeträge von 320.000 DM und 20.000 DM aufgeschlüsselt worden, von denen der größere Teilbetrag zur Ablösung der Grundstückslasten verwendet werden soll. An dem Inhalt der Ausgestaltung des Eigentumsverschaffungsanspruchs hat sich im Übrigen durch die Abtretung des Eigentumsverschaffungsanspruchs nichts geändert. Die Käufer als Inhaber des Eigentumsverschaffungsanspruchs, nach der Forderungsabtretung sodann die Klägerin, haben nach dieser Bestimmung die Voraussetzungen für die Löschung der Grundschulden herbeizuführen. Eine Vereitelung der Vertragsabwicklung durch die Beklagten in der Form einer Anweisung an die S..-Bank AG, Löschungsbewilligungen nicht zu erteilen (Bl. 238 f., 268 GA), steht der Einhaltung der Fälligkeitsregeln im Grundstückskaufvertrag durch die Klägerin entgegen. Hinzu kommt, dass die Beklagten die Bank auch angewiesen haben, die Summe, die zur Ablösung der grundpfandrechtlich gesicherten Darlehen erforderlich ist, nicht zu benennen (Bl. 354 GA). Bei dieser Sachlage haben die Beklagten die Vertragsdurchführung durch die Klägerin bisher vereitelt. Wenn sich die Beklagten so gegen die Vertragsdurchführung sperren, können sie sich nach Treu und Glauben nicht auf eine Vorleistungspflicht der Klägerin berufen. Ihnen ist die Erfüllung der geschuldeten Leistung auch nicht unmöglich, weil die Kaufpreiszahlung der solventen Klägerin im Wesentlichen zur Ablösung der Verbindlichkeiten dienen soll, die durch die Grundpfandrechte gesichert sind. Dass der von der Klägerin geschuldete Betrag dazu nicht ausreicht, ist von den Beklagten nicht konkret behauptet worden.

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3. Dem Anspruch der Klägerin steht auch die Forderungspfändung durch das Finanzamt N... nicht entgegen. Das Finanzamt hat erklärt, es wolle nicht auf den Kaufpreis, soweit er zur Ablösung der dinglich gesicherten Bankdarlehen eingesetzt werden soll, zugreifen, sondern nur auf den überschießenden Betrag (Bl. 304 f., 307 ff./309 GA). Damit geht es selbst davon aus, dass sich die Forderungspfändung auf den Erlösüberschuss nach Ablösung der Grundstückslasten beschränkt. Für den Fall, dass diese Auslegung nicht ausreichen sollte, hat das Finanzamt die Bereitschaft erklärt, auch förmlich seine Forderungspfändung weiter zu beschränken und Pfandfreigabe zu erklären (Bl. 309 GA). Auch insoweit ist es den Beklagten entgegen ihrem Standpunkt nicht rechtlich unmöglich, an der Herstellung der Lastenfreiheit des Grundstücks nach Maßgabe der vertraglichen Bestimmungen mitzuwirken.

22

4. Der unter dem 30. September 2004 erklärte Rücktritt der Beklagten vom Grundstückskaufvertrag wegen der Behauptung des Zahlungsverzuges der Klägerin greift nicht durch, weil die Beklagten die Vertragsdurchführung verhindert haben. Ein Verzug der Klägerin mit der Kaufpreiszahlung, der die Beklagten nach fruchtlosem Fristablauf zum Rücktritt vom Vertrage berechtigen könnte, liegt nicht vor.

III.

23

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2, 97, 516 Abs. 3 ZPO. Die Zurücknahme der Berufung der Klägerin, die sich auf die Teilabweisung der Klage auf Abgabe von Willenserklärungen der Beklagten gegenüber den Banken zur Ablösung der Grundstückslasten bezog hat, und die Abänderung der Verurteilung der Beklagten dahin, dass diese nur Zug um Zug gegen Zahlung des Kaufpreises erfolgt, fallen gegenüber dem Obsiegen der Klägerin in der Berufungsinstanz nicht ins Gewicht (§ 92 Abs. 2 ZPO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 709, 712 ZPO.

24

Die Revision wird nicht zugelassen, weil ein Zulassungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegt.

25

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 173.839,24 Euro festgesetzt.