Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2002-08-26, Aktenzeichen 16 Wx 126/02
ECLI:DE:OLGK:2002:0826.16WX126.02.00

Tenor

1

GRÜNDE:

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Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige
Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs.1 Nr. 2, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22
Abs.1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie keinen Erfolg.

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Die Entscheidung des Landgerichts ist, soweit es das
Rechtsmittel zurückgewiesen hat, aus Rechtsgründen - was allein
Gegenstand der Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren sein kann (
§ 27 FGG) - nicht zu beanstanden.

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Das Landgericht hat eine Kostenerstattungspflicht der
Eigentümergemeinschaft für die Reparatur der Fenster (868, 82 DM)
und die der Sprechstelle in der Wohnung der Beteiligten zu 1)
(250,70 DM) verneint sowie den in zweiter Instanz gestellten
Feststellungsantrag zur zentralen Klingel- und Sprechanlage des
Gebäudes als insgesamt zum Gemeinschaftseigentum gehörend
abgewiesen und teilweise unter Bezugnahme auf die Gründe der
angefochtenen Entscheidung im wesentlichen angeführt:
Kostenerstattung für die Reparatur der Fenster könne die Beteiligte
zu 1) von der Eigentümergemeinschaft nicht verlangen infolge ihres
Versäumnisses, ihre Gewährleistungsansprüche gegen den von ihr für
eigene Rechnung beauftragten Fensterbauer auch durchzusetzen.
Ebenso wenig könne sie Reparaturkostenersatz bezüglich der
Sprechstelle in ihrer Wohnung aus Finanzmitteln der
Eigentümergemeinschaft beanspruchen, denn dabei handele es sich
nicht um Gemeinschaftseigentum sondern um ihr Sondereigentum. Die
zentrale Klingel- und Sprechanlage des Hauses gehöre zum
Gemeinschaftseigentum nur bis zum Abzweig der Leitungen in die
einzelnen Wohnungen, denn Anhaltspunkte dafür, dass die
Sprechstelle in der Wohnung zum Betrieb der gesamten Klingel- und
Sprechanlage zwingend erforderlich sei, bestünden nicht, zumal
nicht dargetan sei, dass diese durch den Defekt in der Sprechstelle
etwa insgesamt ausgefallen war.

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Die Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen
Nachprüfung stand.

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1) Mit Recht und zutreffender Begründung hat das Amtsgericht
eine Erstattungspflicht der Gemeinschaft hinsichtlich der
verauslagten Kosten über 868, 82 DM für die Fensterreparatur gemäß
der Rechnung der Fa. R. vom 19.12.97 (Bl. 58, 54 GA) verneint.
Rechtsfehler sind in der Rechtsbeschwerde weder dargetan noch
ersichtlich, insbesondere nicht vor dem Hintergrund des Schreibens
der Beteiligten zu 1) an die Firma W. vom 10.2.95 (Bl 57 GA), in
dem sie der Fa. wegen aufgetretener Undichtigkeiten der von dieser
im Jahre 94 eingebauten Fenster eine Nachbesserungsfrist setzt
("bereits angefangene Arbeiten" zu beenden). Weil die Beteiligte zu
1) in eigener Regie und auf eigene Rechnung einen Fensteraustausch
im Jahre 1994 vorgenommen hatte, trägt sie demgemäss auch das
Risiko, dass für die vereinbarte und bezahlte Vergütung der
Fensteraustausch sach- und fachgerecht erledigt wird, dh es ist
konsequenterweise dann allein ihre Sache, etwaige ihr erwachsene
Gewährleistungsansprüche durchzusetzen. Soweit sie das nicht macht
und ihr durch die Beauftragung einer anderen Firma mit der
Nachbesserung der Fenster Kosten anfallen, ohne diese von der Firma
W. erstattet zu bekommen, kann mit diesen Auslagen, auch wenn die
neuen Fenster selbstverständlich wiederum Gemeinschaftseigentum
sind, nicht die Gemeinschaft belastet werden.

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2) Rechtsfehlerfrei sind die Vorinstanzen auch davon
ausgegangen, dass die Wohnungssprechstellen der zentralen
Hausklingel- und Sprechanlage zum Sondereigentum des jeweiligen
Wohnungs- oder Teileigentümers gehören und deshalb nicht die
Eigentümergemeinschaft gem §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die
Kosten für die Beseitigung der Störung an der Sprechstelle in der
Wohnung der Beteiligten zu 1) zu tragen hat.

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a) Mit Recht hat das Landgericht den erstmals in der
Beschwerdeinstanz gestellten Antrag auf Feststellung, dass die
gesamte Klingel- und Sprechanlage des Hauses einschließlich der
Sprechstellen in den einzelnen Wohnungen Gemeinschaftseigentum ist
und der gemeinschaftlichen Instandhaltungspflicht unterliegt,
abgewiesen.

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Soweit es nicht um die Sprechstellen, sondern die übrigen Teile
der zentralen Klingel- und Sprechanlage geht, gilt das schon
deshalb, weil die Frage, dass die Teile Gemeinschaftseigentum sind,
zwischen den Beteiligten gar nicht im Streit ist und deshalb
insoweit schon kein Rechtsschutzinteresse an der Feststellung
besteht. Was die Sprechstellen mit der Klingel in den einzelnen
Wohnungen angeht, so ist der Antrag zwar zulässig, aber
unbegründet, denn es kann nicht festgestellt werden, dass diese zum
Gemeinschaftseigentum gehören.

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Zur Frage, welche Teile der Eigentumswohnanlage zum
Sondereigentum bzw. zum Gemeinschaftseigentum gehören, enthält die
Teilungserklärung in Teil I Nr. 2 entsprechende Regelungen. Gemäß
Abs. 1 der Bestimmung sind gemeinschaftliches Eigentum das
Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die
nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Die
allgemein geregelte Zuordnung zum Sondereigentum in Abs. 3 Satz 1
und 2 entspricht dem Gesetzestext (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG),
Gegenstand des Sondereigentums sind also die zur Wohnungs- oder
Teileigentumseinheit gehörenden Räume sowie die zu diesen Räumen
gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder
eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche
Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen
Wohnungs- oder Teileigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß
hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes
verändert werden; Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder
Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die
dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungs- oder Teileigentümer
dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie
sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.
Hiernach sollen gemäß Nr. 2 Abs. 4 e) der Teilungserklärung zum
Sondereigentum insbesondere gehören u.a. die Anlagen und
Einrichtungen innerhalb der im Sondereigentum stehenden Räume,
soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungs- und
Teileigentümer dienen, wie etwa...."die Zu- und Ableitungen der
Versorgungs- und Entsorgungsanlagen jeder Art von den Hauptsträngen
an, die Vor- und Rücklaufleitungen und die Heizkörper der
Zentralheizungen vor der Anschlussstelle an die gemeinschaftliche
Steig- oder Fallleitung und zwar insoweit, als diese Gegenstände
wesentliche Bestandteile des Grundstücks im Sinne der §§ 93 bis 95
BGB sind".

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Demgemäß können hier die in den jeweiligen
Sondereigentumseinheiten liegenden Sprechstellen nicht dem
Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden, denn sie dienen nicht dem
gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer und stehen
deshalb im Sondereigentum der jeweiligen Wohnungs- oder
Teileigentümer. Zum einen ist eine tatsächliche Benutzung der
Sprechstelle einzig durch die jeweiligen Sondereigentümer möglich.
Zum anderen kann nicht davon ausgegangen werden, dass die
Sprechstellen der zentralen Klingel- und Sprechanlage zu den
Sondereigentumsräumen gehörende Bestandteile des Gebäudes sind, die
verändert oder beseitigt werden können, ohne dass für die übrigen
Eigentümer Nachteile i. S. von § 14 WEG entstehen.. Wie die von der
Beteiligten zu 1) vorgelegten Fotos von der Sprechstelle zeigen,
sind diese an der Wand angebracht und mit einer Kunststoffabdeckung
versehen, bestehend aus dem Lautsprecher nebst Klingel und daneben
2 Tasten für a) das Öffnen der Haustür und b) den Betrieb der
Sprechanlage. Die Sprechstelle kann danach verändert oder beseitigt
werden, ohne dass dadurch die Bausubstanz des
Gemeinschaftseigentums nennenswert tangiert wird. Etwas anderes
hätte nur dann zu gelten, wenn das Vorhandensein und Funktionieren
jeder Sprechstelle zum Betrieb der im Gemeinschaftseigentum
stehenden zentralen Klingel- und Sprechanlage unabdingbar, d.h. ihr
Funktionieren Voraussetzung für das Funktionieren der zentralen
Haussprechanlage ist, und diese deshalb ein wesentlicher
Bestandteil dieser Anlage ist (so schon der Senat in seinem
Beschluss vom 24.9.96 - 16 Wx 86/96 = WE 97, 232/3;Weitnauer, WEG §
5 Rdnr. 17; Bielefeld, Der Wohnungseigentümer, 6. Aufl., S. 49
mwN). Das ist indes nicht der Fall. Hier widerlegt sich die nur
pauschale Behauptung der Beteiligten zu 1), alle Teile der
zentralen Klingel- und Sprechanlage, also auch die Sprechstellen
mit der Klingel in den einzelnen Wohnungen seien für das
Funktionieren der gesamten Anlage notwendig, schon durch die
konkret eingetretene Störung in der Wohnungssprechstelle, denn nach
wie vor wird nicht dargetan, dass dadurch die gesamte Klingel- und
Sprechanlage ausgefallen oder aber in ihrer Funktionstüchtigkeit im
übrigen beeinträchtigt war. Richtig ist allerdings, dass ein Defekt
in der Wohnungssprechstelle auch einmal die gesamte Anlage
beeinträchtigen kann, wie der Fall des Amtsgerichts Böblingen
(NJW-RR 96, 1297) zeigt, in dem die Türöffnertaste der Sprechstelle
in der Wohnung defekt war und einen Dauerkontakt verursachte,
wodurch das Türschloss der Haustüre dauernd geöffnet wurde. Die
Haussprechanlage selbst ist in der Tat ein Teil des Gebäudes, die
für dessen Sicherheit erforderlich ist, denn hierdurch soll
verhindert werden, dass unberechtigte Personen freien Zugang zum
Gebäude erhalten, und auch eine Anlage darstellt, die dem
gemeinschaftlichen Gebrauch der Sondereigentümer dient. Dasselbe
gilt aber nicht für die Sprechstellen in den
Sondereigentumseinheiten, denn deren Funktionieren kann, muss aber
nicht stets für das Funktionieren der Anlage erforderlich sein.
Sonach müssen in entsprechender Anwendung der Regelung in Nr. 2
Abs. 4 e) der Teilungserklärung die jeweilige elektrische Leitung
zu den Sprechstellen von der Abzweigung in die einzelnen
Sondereigentumseinheiten an sowie die Sprechstellen selbst dem
Sondereigentum zugeordnet werden. Werden die Teile defekt, ist der
entsprechende Wohnungseigentümer für die Instandsetzung
verantwortlich, ebenso wie der Wohnungseigentümer ersatzpflichtig
wird, wenn etwa durch unsachgemäße Behandlung seiner Sprechstelle -
wie im Fall des BayObLG WE 92, 23 - ein Schaden an der
Zentralanlage verursacht wurde.

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- b) Folglich haben die Vorinstanzen auch mit Recht den
Ausgleich der Rechnung der Fa. K. vom 11.2.98 über 250,70 DM (Bl.
79 GA) für die Reparatur der Sprechstelle ("Elektroarbeiten") in
der Wohnung der Beteiligten zu 1) durch die Eigentümergemeinschaft
verneint.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, der unterlegenen Beteiligten zu 1) die
Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen (§ 47 S.
1 WEG). Im übrigen war es geboten, an dem in § 47 WEG bestimmten
Kostengrundsatz festzuhalten, wonach die Verfahrensbeteiligten die
ihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen
haben.

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Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht
der Wertfestsetzung der Vorinstanz.