Verwaltungsgericht Schwerin (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2019-06-06, Aktenzeichen 2 A 1830/16 SN

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand

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Die Klägerin wendet sich gegen einen Bescheid über die Festsetzung und Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages in Höhe von 7.667 Euro.

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Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks E-Straße in D-Stadt mit der katasteramtlichen Bezeichnung Flurstück F der Flur a der Gemarkung D-Stadt. Das Grundstück ist 1.821 m2 groß, wobei der straßenseitige Teil nach dem maßgeblichen Bebauungsplan Nr. 8 Baulandcharakter – Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes - aufweist; der hintere Grundstücksteil ist als private Grünfläche festgesetzt. Das Grundstück ist bebaut mit einem Wohnhaus. Das Grundstück ist belegen im (ehemaligen) Geltungsbereich der „Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes D-Stadt „Altstadt““, die von der Stadtvertretung am 22. Oktober 1992 beschlossen, am 25. Oktober 1993 genehmigt und am 6. Januar 1994 ausgefertigt sowie am 7. Januar 1994 bekannt gemacht worden ist. Zuvor, am 28. September 1990, fasste die Stadtvertretung den Beschluss über die Durchführung vorbereitender Untersuchungen. Bei Beschlussfassung über die Sanierungssatzung lagen der Stadtvertretung der Bericht des treuhänderischen Sanierungsträgers über das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen zum Stand vom März 1992 sowie ein darin in Bezug genommener städtebaulicher Rahmenplan zum Stand vom September 1991 vor.

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Nach Durchführung der Sanierung in der Folgezeit beschloss die Stadtvertretung am 4. Mai 2015 die „Erste Satzung über die teilweise Aufhebung der Sanierungssatzung D-Stadt „Altstadt““ für das Teilgebiet I E-Straße, zu dem auch das klägerische Grundstück gehört. Zuvor war für die betroffenen Grundstückseigentümer eine Informationsveranstaltung zur Erhebung städtebaulicher Ausgleichsbeträge durchgeführt worden. Die Teilaufhebungssatzung wurde am 29. Mai 2015 ausgefertigt und am 10. Juni 2015 im G-Anzeiger bekannt gemacht.

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Der treuhänderische Sanierungsträger beauftragte den als sachverständigen Zeugen zur mündlichen Verhandlung geladenen Prof. Dr. … mit der Ermittlung der Anfangs- und Endwerte gemäß § 154 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB). Das daraufhin erstellte Gutachten für das Grundstück der Klägerin datiert vom 8. Dezember 2015. Es legt als Wertermittlungsstichtag den 10. Juni 2015 und als Qualitätsstichtag für den Anfangswert den 28. September 1990, für den Endwert den 10. Juni 2015 zugrunde. Als Wertermittlungsmethode wählt es das Verfahren der Multiplikation von Einzelfaktoren. In Anwendung dieses Verfahrens wird in dem Gutachten eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung in Höhe von 7,70 Euro für den mit einer Fläche von 900 m2 angenommenen Baulandteil des Grundstücks und eine solche in Höhe von 0,80 Euro für den die restliche Grundstücksfläche (921 m2) betreffenden Gartenlandteil ermittelt und so ein Ausgleichsbetrag in Höhe von (gerundet) 7.667 Euro bestimmt. Eine Veränderung zwischen Anfangs- und Endwert ermittelte das Gutachten lediglich für die Kategorie der „Lagequalität“ und hier bei der Unterkategorie „Standortqualität“ (um 3% vom Anfangswertfaktor 1,00 auf den Endwertfaktor 1,03) sowie bei der Kategorie „Beschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften“ des Grundstücks und hier bei der Unterkategorie „Erschließung“ (um 4% von 1,00 auf 1,04).

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Nach Anhörung der Klägerin, die über ihre Tochter Stellung nahm, setzte der Beklagte mit Bescheid vom 26. Februar 2016 den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 7.667 Euro fest und forderte die Klägerin zur Zahlung auf. Den dagegen erhobenen Widerspruch, der im Kern die Nichtanrechnung von Zahlungen für die Erneuerung der Wasser- und Abwasseranlagen an den zuständigen Zweckverband rügte, wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 13. Juni 2016, zugestellt am 14. Juni 2016, zurück. Zur Begründung bezog er sich u. a. auf § 127 Abs. 4 BauGB, verwies auf den grundhaften Ausbau der E-Straße und die Verbesserung der Lagequalität im Hinblick auf ein verbessertes Umfeld, eine höhere städtebauliche Qualität und eine umfassende Gebietsmodernisierung infolge umfangreicher Sanierungsmaßnahmen.

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Die Klägerin hat am 6. Juli 2016 Klage erhoben.

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Sie macht im Wesentlichen geltend: Das Gutachten sei nicht im Ansatz geeignet, die zugrunde gelegten Werte nachvollziehbar zu begründen. Es erfolge offenbar eine pauschale Festlegung ohne Tatsachengrundlage. Auch im Widerspruchsbescheid werde versucht, sich mit allgemeinen Floskeln aus der Sache herauszuziehen. Unter Ziffer 3 des Gutachtens werde besonders die Sanierung und Erneuerung der Schmutzwasser-, Regenwasser- und Trinkwasseranlagen einschließlich der Grundstücksanschlüsse hervorgehoben. Das übersehe, dass sie – die Klägerin – für die Schmutzwasserbeseitigungsanlage und auch für die Herstellung des Hausanschlusses einschließlich des Regenwasseranschlusses zur Zahlung von 2.151,08 Euro bzw. 4.900,90 Euro herangezogen worden sei. Außer einer Ertüchtigung der Straßen und Wege im entsprechenden Teilbereich seien keine weiteren Maßnahmen erfolgt, so dass allein diese berücksichtigungsfähig gewesen wäre.

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Die Klägerin beantragt,

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den Bescheid vom 26. Februar 2016 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 13. Juni 2016, zugestellt am 14. Juni 2016, aufzuheben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er nimmt Bezug auf eine beim Gutachter eingeholte Äußerung. Danach seien zur „Standortqualität“ die Einzelmaßnahmen zur Erhöhung der städtebaulichen Qualität auf Seite 3 des Gutachtens dargestellt; der Schwerpunkt sei die Werterhöhung durch Gebietssanierung, nicht der Nachweis von Einzelmaßnahmen. Die Erschließungsqualität sei durch die auf Seite 12 des Gutachtens angeführten Erschließungsanlagen („neu ausgebaute Straßen und Wege, erneuerte Straßenbeläge und Beleuchtungsanlagen“) erhöht worden. Die Gesamtheit der Sanierungsmaßnahmen führe in der Regel zu einer Bodenwerterhöhung von 7% bis 30%. So dass der Wertanteil von 7% - auch nachweislich vieler Vergleichsfälle in D-Stadt und in der E-Straße – bestätigt worden sei.

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Mit Beschluss vom 9. August 2018 wurde der Rechtsstreit zur Entscheidung auf den Berichterstatter als Einzelrichter übertragen.

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Zur mündlichen Verhandlung wurde der Gutachtenverfasser, Prof. Dr. …, als sachverständiger Zeuge geladen. Der im Termin zur mündlichen Verhandlung am 6. Juni 2019 für die Klägerin auftretende Prozessbevollmächtigte rügte die Ladung des Gutachters und sah im Hinblick auf das Gutachten keinen Erläuterungsbedarf. Eine Einvernahme des Gutachters fand nicht statt.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakte und die Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen, die ihrem wesentlichen Inhalt nach Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Bescheid vom 26. Februar 2016 über die Festsetzung und Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages für das Grundstück E-Straße in D-Stadt in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 13. Juni 2016 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).

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Der Bescheid ist nicht bereits rechtswidrig, weil er unzureichend begründet wäre oder weil die Klägerin nicht angehört worden sei (hierzu Ziffer 1.). Die Pflicht zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages ist dem Grunde nach entstanden (Ziffer 2.). Der Beklagte hat die Ausgleichsbeträge der Höhe nach in nicht zu beanstandender Weise festgesetzt (Ziffer 3.).

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1. a) Entgegen der hinter dem Vorbringen der Klägerin offenbar stehenden Auffassung ist der angefochtene Bescheid nicht bereits wegen Unzulänglichkeit der vorgeschriebenen Begründung (vgl. § 39 Landesverwaltungsverfahrensgesetz – VwVfG M-V) - rechtswidrig. Bei der Ermittlung des Anfangs- und des Endwerts und des daraus folgenden Ausgleichsbetrags hat sich der Beklagte auf das grundstücksbezogene Gutachten des Prof. Dr. …vom 8. Dezember 2015 gestützt. Da es sich hierbei um eine mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung begründete Stellungnahme handelt, bestehen verfahrensmäßig keine Bedenken, wenn die Gemeinde die nachvollziehbaren und an gesetzlichen Bestimmungen orientierten Berechnungen der Anfangs- und Endwerte durch den Gutachterausschuss oder – wie hier - eines anderen Sachverständigen als eigene Beurteilung übernimmt und zur Grundlage ihres Heranziehungsbescheides macht (vgl. z. B. VG C-Stadt, Urt. v. 17.01.2019 – 2 A 341716 SN – juris Rn. 30); Urt. v. 20.09.2018 – 2 A 3231/15 SN – amtl. Umdruck S. 9; Urt. v. 11.2.2015 – 2 A 119/14 –, amtl. Umdruck S. 6; Urt. vom 29.01.2009 – 2 A 1695/06 -, amtl. Umdruck S. 7; OVG Münster, Urt. vom 09.04.1990 – 22 A 1185/89 -, zitiert nach juris). Auf dieses Gutachten nimmt der angefochtene Bescheid Bezug und macht es auszugsweise mit dem Hinweis zu seinem Bestandteil, dass das Original im Bauamt eingesehen werden könne. In dem Gutachten erfolgt eine Darstellung der Berechnungsmethode. Die wesentlichen Parameter der Berechnung werden dargestellt, insbesondere enthält das Gutachten ein Ermittlungsblatt zu dem Grundstück der Klägerin mit der im Einzelnen hierfür vorgenommenen Benotung und Berechnung. Aus dem Gutachten werden die Eckdaten für die Ermittlung und Bewertung also deutlich, jedenfalls wenn man sich, was von dem Ausgleichsbetragspflichtigen erwartet werden darf, auf das Gutachten einlässt.

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Eine darüber hinausgehende Dokumentationspflicht des Beklagten besteht nicht. Insbesondere ist – wie auch sonst im Abgabenrecht - nicht erforderlich, dass der Bescheid sämtliche Angaben enthält, die für die vollständige Überprüfung seiner Rechtmäßigkeit in jeder rechtlichen und tatsächlichen Hinsicht nötig wären (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 26.01.2017 – 3 Bf 52/15 – NordÖR 2017, 237). Das Begründungserfordernis zwingt nicht dazu, die einzelnen Schritte der Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben in einem detaillierten Abschlussbericht zusammenzufassen und zu erläutern (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014 – 4 C 31/13 -, zitiert nach juris; OVG B-Stadt, Beschl. v. 27.06.2018 – 1 L 105/15 -, amtl. Umdruck S. 4). Soweit etwas anderes dann gilt, wenn sich die Ermittlung und Bewertung anders nicht nachvollziehen lässt (vgl. BVerwG, a.a.O.), ist dies hier – wie dargestellt – nicht der Fall. Es genügt hier mithin, wenn im Widerspruchsverfahren oder jedenfalls in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Gelegenheit besteht, die Einzelheiten der Bewertung von der Gemeinde oder dem Gutachter erläutert zu erhalten. Dass die Klägerin in der mündlichen Verhandlung, anders als noch in der Klagebegründung, entsprechenden Erläuterungsbedarf nicht (mehr) gesehen hat oder jedenfalls nicht (mehr) gedeckt wissen wollte, ändert daran nichts.

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b) Der Klägerin ist auch Gelegenheit gegeben worden, sich zu der beabsichtigten Erhebung von Ausgleichsbeträgen zu äußern. Nach § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB ist vor Festsetzung des Ausgleichsbetrags dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 BauGB anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Diese Verpflichtung zur Stellungnahme- und Erörterungsgelegenheit folgt auch aus der allgemeinen Anhörungspflicht des Verwaltungsverfahrensrechts (vgl. § 28 Abs. 1 VwVfG M-V). Ihr ist der Beklagte mit den Schreiben vom 11. Dezember 2015 und 11. Februar 2016, das eine Antwort auf die Reaktion der Klägerin 24. Januar 2016 darstellte, nachgekommen.

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2. Rechtsgrundlage für die Erhebung des hier in Rede stehenden Ausgleichsbetrages ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.

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Das Grundstück der Klägerin liegt im (ehemaligen) Geltungsbereich der am 22. Oktober 1992 beschlossenen und am 6. Januar 1994 ausgefertigten „Satzung der D-Stadt über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes D-Stadt „Altstadt““. Hinsichtlich der formellen und materiellen Rechtmäßigkeit der Satzung hat die Klägerin nichts vorgetragen. Diesbezügliche Fehler sind auch nicht erkennbar. Die Sanierungssatzung, die nach § 143 Abs. 1 BauGB ortsüblich bekannt zu machen ist, wurde in der G-Zeitung vom 7. Januar 1994 unter der Rubrik „Amtliche Bekanntmachung“ bekannt gemacht.

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Mit der Teilaufhebung der Sanierungssatzung für den hier in Rede stehenden Bereich durch die am 4. Mai 2015 beschlossene, am 29. Mai 2015 ausgefertigte und am 10. Juni 2015 im G-Anzeiger unter der Rubrik „Amtliche Bekanntmachung D-Stadt“ veröffentlichte Satzung „Erste Satzung über die teilweise Aufhebung der Sanierungssatzung D-Stadt „Altstadt““ ist die sachliche Ausgleichsbetragspflicht entstanden, vgl. § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB.

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3. Die abzugeltende, durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstücks besteht nach § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Für die Wertermittlung gilt auf Grund der Ermächtigung in § 199 Abs. 1 BauGB die am 1. Juli 2010 in Kraft getretene Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die sich an die Gutachterausschüsse (vgl. § 192 BauGB) richtet und der daher zwar keine die Gerichte bindende Wirkung zukommt, die jedoch allgemein anerkannte Grundsätze der Wertermittlung aufstellt, die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind (vgl. OVG B-Stadt, Urt. v. 18.07.2017 – 1 L 206/14 – NordÖR 2017, 434 mit Hinweis auf BVerwG, Urt. v. 17.05.2002 – 4 C 6.01 – juris).

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a) Die Wahl des vorliegend angewendeten Wertermittlungsverfahrens ist nicht zu beanstanden. Nach allgemeiner Auffassung ist der Gemeinde bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen, da die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann sowie Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse oder sonstige Sachverständige (vgl. z. B. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014 – 4 C 31.13 – NVwZ 2015, 531; OVG B-Stadt, a.a.O.). Dieser Spielraum besteht grundsätzlich auch bei der Wahl anderer Bewertungsverfahren. Er erstreckt sich allerdings nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen (und müssen) die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang überprüfen. Auch müssen bei jeder Wertermittlung die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung beachtet werden (OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 05.11.2009 – OVG 2 B 7.07 -, zitiert nach Juris). Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet jedoch nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, a.a.O.; OVG Hamburg, Urt. v. 26.01.2017 – 3 Bf 52/15 – NordÖR 2017, 237).

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Die Ermittlung der durch die Sanierung bedingten Bodenwerterhöhung bei bebauten Grundstücken erfolgt anhand des Wertes vergleichbarer unbebauter Grundstücke (sog. direktes Vergleichswertverfahren, vgl. §§ 15, 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Nach dem Inhalt des Gutachtens für das in Rede stehende Grundstück ist die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung im vorliegenden Fall nicht im (direkten) Vergleichswertverfahren, sondern ausgehend von dem fortgeschriebenen Bodenrichtwert nach dem Verfahren der Multiplikation von Einzelfaktoren (sog. indirektes Vergleichswertverfahren) errechnet worden. Das ist dem Grunde nach und auch hinsichtlich des konkret angewandten Verfahrens nicht zu beanstanden. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die ImmoWertV hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Geeignet ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag der Wertermittlung, nämlich die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, a.a.O. OVG B-Stadt, Urt. v. 18. 07.2017, a.a.O.). Das (direkte) Vergleichswertverfahren ist daher nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten zur Verfügung stehen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und – im Falle der Sanierung – dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind. Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial, ist eine andere geeignete Methode anzuwenden. Das hier angewendete Verfahren der Multiplikation von Einzelfaktoren ist eine grundsätzlich zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung geeignete Methode (vgl. VG C-Stadt, Urt. v. 20.09.2018 – 2 A 32313/15 – amtl. Umdruck S. 13; Urt. v. 11.02.2015 – 2 A 119/14 – amtl. Umdruck S. 9 ff.).

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Die Ausführungen in dem Gutachten (S. 10) setzen voraus, dass vorliegend für die Anwendung des (direkten) Vergleichswertverfahrens keine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen zur Verfügung stand. Für die Bodenbewertung sind deshalb Bodenrichtwerte aus dem in Rede stehenden räumlichen Bereich im Rahmen eines indirekten Vergleichswertverfahrens angewendet worden. Das ist von der Klägerin nicht beanstandet worden. Dafür, dass die Annahme des Gutachters zum Fehlen einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen unzutreffend sein könnte, hat das Gericht auch sonst keine Anhaltspunkte. Insofern ist die Wahl der konkret angewendeten Berechnungsmethode nicht zu beanstanden.

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Nach den Darstellungen in dem Gutachten erfolgt auf der Grundlage der (besonderen) Bodenrichtwerte für die Bodenrichtwertzonen (§ 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB), die zum Qualitätsstichtag ermittelt und jährlich fortgeschrieben werden (vorliegend 110,- Euro je m²), die grundstücksbezogenen Anfangs- und Endwertermittlung. Aus dieser ergibt sich die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung als der Differenz zwischen dem Anfangs- und dem Endwert. Dies ist nicht zu beanstanden und steht in Übereinstimmung mit § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV. Dass der zur Berechnung herangezogene Bodenrichtwert (vgl. jeweils die Anlagen 4 der Gutachten) nicht geeignet (vgl. § 16 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV) ist, wurde weder (substantiiert) vorgetragen noch ist dies ersichtlich.

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Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass in dem Gutachten sowohl die Berechnung des Anfangs- als auch des Endwerts auf den einheitlichen Wertermittlungsstichtag 10. Juni 2015 bezogen wurde. Um konjunkturelle Einflüsse bei der Bewertung auszuschließen, erfolgt die Bewertung der Anfangs- und Endwerte gemäß § 16 Abs. 5 ImmoWertV auf einen einheitlichen Wertermittlungsstichtag. Dies ist der Zeitpunkt des Abschlusses der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme nach den §§ 162, 163 BauGB (Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 154 Rn. 13). Maßgeblich ist insoweit der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung über die Teilaufhebung der Sanierungssatzung am 10. Juni 2015. Auf diesen stellt das Gutachten vom 8. Dezember 2015 ab.

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Nach den weiteren Darstellungen in dem schriftlichen Gutachten erfolgt eine Benotung des zu bewertenden Grundstücks jeweils für den Anfangs- und den Endwert nach den vier Qualitätsgruppen Lagequalität, Beschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften des Grundstücks, Art und Maß der baulichen Nutzung und wertbeeinflussende Rechte und Belastungen, die jeweils weiter unterteilt wurden. Insoweit wird hinsichtlich der Einzelheiten auf das Ermittlungsblatt zu dem Grundstück der Klägerin (unter Ziffer 5. II. des Gutachten vom 8. Dezember 2015) verwiesen. Bei der Bewertung hat sich der Gutachter eines Klassifikationsrahmens (jeweils unter Ziffer 4. 1. „1. Klassifikationsrahmen“) bedient, der auf Grundlage der §§ 4 bis 6 ImmoWertV erstellt und an den Standort in D-Stadt angepasst wurde. Dieser Klassifikationsrahmen wird der Bewertung des jeweiligen Grundstücks sowohl in Bezug auf den Anfangswert als auch in Bezug auf den Endwert zugrunde gelegt. Der Mittelwert beträgt 1,0. Weicht das zu bewertende Grundstück von einem durchschnittlichen Grundstück (also dem Bodenrichtwertgrundstück) schlechter ab, wird ein Faktor von weniger als 1,0 und in dem Fall, in dem es sich als besser darstellt, von mehr als 1,0 angesetzt. Dabei wird nach den Erläuterungen in dem Gutachten (jeweils unter Ziffer 4.1) eine unterschiedliche Gewichtung der einzelnen Qualitätsgruppen und Untergruppen dadurch vorgenommen, dass sich aus dem Kriterienkatalog eine unterschiedliche Notenspanne für die einzelnen Faktoren ergibt, wobei diese bei der Bewertung weder nach unten noch nach oben überschritten oder verlassen werden darf. Zudem wird bei der Bewertung zwischen sanierungsbedingten Wertsteigerungen und der grundstücksbedingten Qualität, die mit der Sanierung in keinem Zusammenhang steht, unterschieden. Nur bei den sanierungsbedingten Wertsteigerungen findet eine bei Anfangs- und Endwert abweichende Bewertung statt; die grundstücksbezogene Qualität wird für den Anfangs- und Endwert identisch angegeben, auch wenn vom Durchschnitt von 1,0, (wie hier im Blick auf Art und Maß der baulichen Nutzung nach unten) abgewichen wird.

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Das Produkt der jeweils zugrunde gelegten Anfangswert- und Endwertfaktoren ergibt jeweils einen Gesamtanfangswert- und eine Gesamtendwertfaktor, im Gutachten jeweils Gesamtqualitätsfaktor bezeichnet und mit 0,88 für den Anfangswert und 0,95 für den Endwert ermittelt.

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Der bereits oben genannte besondere Bodenrichtwert – hier 110,- Euro je m² - wird mit den ermittelten Gesamtwertfaktoren multipliziert und zwar getrennt jeweils für den Anfangs- und den Endwert. Das Produkt dieser Multiplikationen ergibt den Anfangs- bzw. den Endwert. Aus der Differenz zwischen Anfangs- und Endwert kann der Ausgleichsbetrag ermittelt werden. Damit ähnelt die vorliegend gewählte Berechnungsmethode der Multiplikation von Einzelfaktoren dem in der Rechtsprechung anerkannten (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 11.03.2014 – OVG 10 S 1.14 -, zitiert nach juris) Zielbaumverfahren. Es hält sich innerhalb des dem Beklagten zustehenden Wertermittlungsspielraums zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge (vgl. VG C-Stadt, Urt. v. 18.09. 2018 – 2 A 3231/15 SN – amtl. Umdruck S. 15; Urt. v. 11.02.2015 – 2 A 119/14 – amtl. Umdruck S. 10).

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b) Auch sind im vorliegenden Fall die konkrete Berechnung unter Anwendung des Klassifikationsrahmens und insbesondere die Bestimmung der einzelnen Anfangswert- und Endwertfaktoren in den vier Schwerpunkten und den zugehörigen Untergruppen sowie das rechnerischen Gesamtergebnis nicht zu beanstanden.

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aa) Die Berechnung ist zunächst rechnerisch richtig. Das Gutachten geht für das Grundstück der Klägerin von einem (besonderen) Bodenrichtwert von 110,- Euro je m² sowie von einer Verbesserung der Faktoren "Standortqualität" (als Untergruppe der „Lagequalität) von 1,00 (Anfangswertfaktor) auf 1,03 (Endwertfaktor) und "Erschließung" (als Untergruppe von „Beschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften des Grundstücks“) von 1,00 auf 1,04 aus. Im Übrigen bleiben die Faktoren für den Anfangs- und den Endwert identisch, wobei das Gutachten bei dem Schwerpunkt „Art und Maß der baulichen Nutzung“ im Blick auf eine (am Maßstab von Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl gemessene) unterdurchschnittliche Ausnutzung der Bebaubarkeit des Grundstücks einen geringeren (identischen) Anfangswert- und Endwertfaktor von 0,88 ansetzt.

35

Die Multiplikation der einzelnen Wertfaktoren mit dem (besonderen) Bodenrichtwert ergibt für das Grundstück der Klägerin unter der Annahme ortsüblich erschlossenen baureifen Landes den Anfangswert von 96,80 Euro je m² (1,00 x 1,00 x 0,88 x 1,00 = 0,88; 0,88 x 110,- Euro je m² = 96,80 Euro je m²) und den Endwert von 104,50 Euro je m² (1,03 x 1,04 x 0,88 x 1,00 = [gerundet] 0,95; 0,95 x 110 Euro je m² = 104,50 Euro je m²). Die Differenz ergibt die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung von 7,70 Euro je m².

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Im Hinblick auf die das klägerische Grundstück treffenden unterschiedlichen Festsetzungen in dem maßgeblichen Bebauungsplan für den straßenseitigen und den rückwärtigen Grundstücksbereich, für den eine private Grünfläche festgesetzt und der damit der Bebauung grundsätzlich entzogen ist, hat der Gutachter den straßenseitigen Bereich zu einer Größe von 900 m2 als Bauland gewertet; den rückwärtigen Bereich hat er zur restlichen Größe von 921 m2 als Gartenland gewertet. Das Gartenland hat er unter Rückgriff auf allgemeine Bewertungsregeln, deren Anwendung die Klägerin nicht in Zweifel gezogen hat, mit 10% des Baulandwertes bewertet. Das führt hinsichtlich des Baulandes zur Multiplikation der Bodenwertsteigerung in Höhe von 7,70 Euro mit 900 m2 Grundstücksfläche zu einem Betrag von 6.930 Euro. Für das Gartenland zur Größe von 921 m2 ergibt sich bei einer Bodenwertsteigerung von 0,80 Euro je m2 (10% von 7,70 Euro gerundet = 0,80 Euro) ein Betrag von 736,80 Euro, gerundet 737,00 Euro. Die Addition (6.930 + 737) ergibt den von der Klägerin zu zahlenden Betrag in Höhe von 7.667 Euro.

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bb) Auch sind die konkreten Berechnungen mit Hilfe des Verfahrens der Multiplikation von Einzelfaktoren und insbesondere die Zuordnung der einzelnen Werte zu den jeweiligen Kategorien nicht zu beanstanden. Hinsichtlich der Bewertung der einzelnen Kategorien kommt der Gemeinde ebenfalls ein Beurteilungsspielraum zu. Zwar hat der Gutachter die Bewertung der einzelnen Faktoren für das Grundstück in dem schriftlichen Gutachten nicht detailliert begründet. Unter Ziff. 4 des Gutachtens ist der Klassifikationsrahmen jedoch dargestellt; auch werden die für die Bewertung im Klassifikationsrahmen maßgeblichen Kriterien allgemein erläutert, wobei der Klägerin zuzugeben ist, dass hier der Hinweis auf das „Trennsystem“ (S. 8) sowie – bei der Beschreibung der durchgeführten Maßnahmen - auf die „Sanierung/Erneuerung der Schmutzwasser-, Regenwasser- und Trinkwasserleitungen, Grundstücksanschlüsse“ (S. 5) missverständlich ist. Jedoch werden die für das streitgegenständliche Grundstück vorgenommenen Bewertungen in dem Ermittlungsblatt stichwortartig und insoweit zutreffend umschrieben. Der in der mündlichen Verhandlung für die Klägerin auftretende Prozessbevollmächtigte hat diesbezüglichen weiteren Aufklärungsbedarf, anders als offenbar noch die Klagebegründung, nicht reklamiert.

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Soweit die Klägerin vorbringt, zu Zahlungen für die Schmutzwasserbeseitigungsanlage und auch für die Herstellung des Hausanschlusses einschließlich des Regenwasseranschlusses in Höhe von 2.151,08 Euro bzw. 4.900,90 Euro herangezogen worden zu sein, ist zunächst darauf hinzuweisen, dass den von ihr – der Klägerin – übersandten Unterlagen lediglich eine Heranziehung zu einem Beitrag für den Anschluss an die zentrale öffentliche Schmutzwasserbeseitigungsanlage in Höhe von 2.151,08 Euro zu entnehmen ist. Die Herstellung eines Abwasser- und Regenwasseranschlusses hat sie ausweislich der übersandten Unterlagen selbst zum Preis von 4.900, 90 Euro beauftragt, so dass insoweit schon keine „Heranziehung“ der Klägerin belegt ist.

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Entscheidend ist in diesem Zusammenhang indes, dass nach § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB im Sanierungsgebiet (nur) die Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für die Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen i. S. d. § 127 Abs. 2 BauGB – also vor allem Straßen, Wege und Plätze sowie Grünanlagen und Parkplätze - nicht anzuwenden sind. Die in der Norm des § 127 Abs. 2 BauGB nicht genannten Erschließungsanlagen, wie hier die Schmutzwasser- und Regenwasserbeseitigungsanlagen, sind von dem Nichtanwendbarkeitsbefehl nicht erfasst. Nicht erhoben werden im Sanierungsgebiet mithin lediglich Erschließungs- oder Straßenbaubeiträge. Das hat seinen Grund darin, dass der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, dass die Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen i. S. v. § 127 Abs. 2 BauGB in der Regel den Bodenwert beeinflusst und den Ausgleichsbetrag erhöht (vgl. Möller, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 154 Rn. 11). Dem entspricht, dass – worauf die Klägerin von dem Beklagten bereits im Veranlagungsverfahren hingewiesen worden ist – für das Erschließungsbeitragsrecht nach § 127 Abs. 4 BauGB das Recht, Abgaben für Anlagen zu erheben, die nicht Erschließungsanlagen i. S. von § 127 Abs. 2 BauGB sind, unberührt bleibt (§ 127 Abs. 4 Satz 1 BauGB), was insbesondere für Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser gilt (§ 127 Abs. Satz 2 BauGB).

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Soweit die Klägerin die im Gutachten zugrunde gelegte Erhöhung der Standortqualität als Unterkategorie der Lagequalität um 0,03 als nicht nachvollziehbar erachtet, wird diese Erhöhung auf dem Ermittlungsblatt in der rechten Spalte „Bemerkungen“ des Gutachtens mit dem Hinweis erläutert „städtebaulich aufgewerteter Bereich durch grundlegende Sanierung“. Das erscheint dem Gericht, insbesondere im Blick auf die im Verwaltungsvorgang des Beklagten befindlichen und offenbar in der Bürgerinformationsveranstaltung gezeigten „Vorher-Nachher-Fotos“ plausibel und ohne weiteres einsichtig. Die Anhebung des Faktors um 3% ist auch von dem Bewertungsspielraum des Gutachters und des Beklagten gedeckt. Das Gericht kann daher nicht seine eigene Bewertung oder diejenige der Klägerin an die Stelle derjenigen des sachverständigen Gutachters setzen. Nichts anderes gilt für die Erhöhung des Faktors für das Kriterium Erschließung um 0,04, die mit dem Hinweis auf „neu ausgebaute Straßen und Wege, erneuerte Straßenbeläge u. Beleuchtung“ erläutert wird. Auch diesbezüglich ist die Klägerin im Verwaltungsverfahren auf den Umstand des grundhaften Ausbaus der E-Straße hingewiesen worden.

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cc) Soweit die Klägerin zu meinen scheint, es sei nicht festgestellt worden, welche konkrete Maßnahme zu welcher Bodenwertveränderung geführt habe, kommt es hierauf nicht an. Denn es ist nicht erforderlich, für einzelne Maßnahmen ihre wertverändernde Wirkung festzustellen; maßgeblich ist die Gesamtheit der wertverändernden Maßnahmen (Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 123. Lfg. Oktober 2016, § 154 Rn. 102).

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4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

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Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).