Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2005-02-09, Aktenzeichen 16 A 622/01
ECLI:DE:OVGNRW:2005:0209.16A622.01.00

Tenor

Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

Die Kosten des gerichtskostenfreien Zulassungsverfahrens tragen die Kläger.

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G r ü n d e :

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Die Entscheidung über den Zulassungsantrag ergeht im Einverständnis der
Beteiligten durch die Berichterstatterin (§ 87a Abs. 2 und 3 VwGO).

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Der Zulassungsantrag ist abzulehnen, weil die geltend gemachten
Zulassungsgründe aus § 124 Abs. 2 Nrn. 1, 2 und 5 VwGO sämtlich nicht gegeben
sind.

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Es bestehen zunächst keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der
angefochtenen Entscheidung (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Der Senat teilt die
Einschätzung des Verwaltungsgerichts, dass das in Rede stehende Hausgrundstück
nicht angemessen im Sinne von § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG in der hier anzuwendenden
Fassung ist. Die in Satz 3 der genannten Bestimmung enthaltene Vermutung für die
Angemessenheit einer Wohnung kommt den Klägern nicht zugute. Voraussetzung
hierfür wäre zunächst, dass das von den Klägern bewohnte Eigenheim im hier
streitgegenständlichen Zeitraum die Grenzen des § 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 iVm
Abs. 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) nicht übersteigt. Das
Verwaltungsgericht ist zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass die hiernach
maßgeblichen Wohnflächengrenzen überschritten sind. Die in § 39 Abs. 1 Satz 1
Nr. 1 II. WoBauG bestimmte Wohnfläche von 130 qm ist im vorliegenden Fall um
40 qm zu erhöhen, da im streitgegenständlichen Zeitraum sechs Personen das Haus
bewohnt haben (vgl. § 39 Abs. 2 Nr. 1 II. WoBauG). Die hiernach vom
Verwaltungsgericht zutreffend mit 170 qm ermittelte Wohnflächengrenze wird im
vorliegenden Fall - unstreitig - deutlich überschritten. Die Wohnfläche betrug
jedenfalls auch unter Berücksichtigung des Zulassungsvorbringens, wonach die
obere Wohnung 129,20 qm groß ist, über 200 qm: 79,07 qm für das Erdgeschoss
zuzüglich 129,20 qm für das Obergeschoss einschließlich Dachgeschoss.

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Auch die Anwendung von § 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des II. WoBauG könnte der
Klage nicht zum Erfolg verhelfen. Zwar können grundsätzlich auch Wohngebäude mit
zwei Wohnungen dem Schutz des § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG unterfallen.

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Vgl. OVG NRW, Urteil vom 23. Februar 1995
- 24 A 3891/93 -, Seite 9 des Urteilsabdrucks.

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Aber auch die nach Nr. 2 der genannten Bestimmung bestimmte
Wohnflächengrenze von 200 qm wird im vorliegenden Fall - wie ausgeführt -
unstreitig überschritten. Die in Nr. 2 des § 39 Abs. 1 Satz 1 des II. WoBauG geregelte
Grenze von 200 qm ist im vorliegenden Fall nicht zu erhöhen. Die vom
Verwaltungsgericht angenommene Mehrfläche von 40 qm erweist sich im Hinblick
auf die konkrete Situation als unzutreffend. Die Erhöhung der Wohnfläche ist nämlich
nur dann gerechtfertigt, wenn dies "zur angemessenen Unterbringung eines
Haushalts mit mehr als vier Personen" (vgl. § 39 Abs. 2 Nr. 1, § 82 Abs. 3 Satz 1
II. WoBauG) erforderlich ist. Dies ist im vorliegenden Fall nicht anzunehmen. Unter
sozialhilferechtlichen Gesichtspunkten - und nur dieser Aspekt ist im vorliegenden
Fall Prüfungsmaßstab - kann eine weitere Erhöhung der Wohnfläche von 200 qm
nicht mehr als gerechtfertigt angesehen werden. Dies ergibt sich aus der konkreten
Wohnsituation: die Ehefrau des Hilfeempfängers sowie die weiteren Angehörigen
- insgesamt sechs Personen - bewohnten im hier zu prüfenden Zeitraum ein
Gebäude mit einer Wohnfläche, die die in Nr. 1 des § 39 Abs. 1 Satz 1 des
II. WoBauG genannte Grenze bereits erheblich überschreitet. Hinzu tritt der
Umstand, dass die Klägerin zu 1. mit ihrer Tochter sowie der Mutter über eine
zweigeschossige Wohnung (Obergeschoss sowie Dachgeschoss) und damit recht
großzügigen Wohnraum (nach ihrem Vortrag 129,20 qm) verfügte. Jedenfalls kann
den Klägern unter diesen Umständen eine Mehrfläche nicht zugebilligt werden. Ist
die Wohnfläche des von den Klägern bewohnten Wohngebäudes insgesamt bereits
aus den vorgenannten Gründen überschritten, kommt es auf den Streit der
Beteiligten über die Berechnung der Wohnfläche im ersten Obergeschoss (vgl.
Begründung zu 1. des Zulassungsantrages) nicht an.

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Gleiches gilt für das Vorbringen im Zulassungsantrag (Begründung zu 2.), bei
den Räumlichkeiten im Dachgeschoss habe es sich im streitgegenständlichen
Zeitraum noch nicht um eine eigenständige Wohnung gehandelt. Diese Frage hat
das Verwaltungsgericht offen gelassen; auch der Senat geht bei seiner Prüfung zu
Gunsten der Kläger davon aus, dass es sich um ein Familienheim mit nicht mehr als
zwei Wohnungen gehandelt hat.

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Mit der - hier anzunehmenden - nicht unerheblichen Überschreitung der
Wohnfläche hat das Verwaltungsgericht zu Recht ein gewichtiges Indiz für die
Unangemessenheit des Grundstücks bejaht. Ernstliche Zweifel bestehen in diesem
Zusammenhang nicht hinsichtlich der Annahme des Verwaltungsgerichts, es könne
nicht mehr davon ausgegangen werden, dass sich der Verkehrswert im unteren
Bereich der Verkehrswerte vergleichbarer Objekte am Wohnort des Hilfesuchenden
halte. Dass die Zugrundelegung des Verkehrswertes in Anlehnung an das
Bewertungsgutachten vom 10. November 1999 in erheblichem Umfang überhöht
wäre, ist nicht substanziiert geltend gemacht. Dabei kann dahinstehen, welchen
Ausbauzustand konkret das Dachgeschoss des klägerischen Hauses im hier
streitgegenständlichen Zeitraum aufwies. Jedenfalls ist bereits im Gutachten der
Städtischen Bewertungsstelle vom 9. August 1993 ausgeführt, die Kläger hätten in
den letzten zehn Jahren erhebliche Ausstattungsverbesserungen vorgenommen. Es
blieben in dem Gutachten unberücksichtigt Ausstattungsverbesserungen im Keller-
sowie Erdgeschoss und der "Einbau einer Wohnung im DG". Wenngleich mit dem
Zulassungsantrag ebenso wie bereits erstinstanzlich die Existenz einer
eigenständigen Wohnung im Dachgeschoss in Zweifel gezogen wird, ist andererseits
davon auszugehen, dass der in dem früheren Wertgutachten aus dem Jahre 1993
angenommene Verkehrswert von 270.000 DM erheblich zu niedrig bemessen sein
dürfte. Weshalb der später - auf den Stichtag 9. August 1993 - bezogene Schätzwert
von 335.000 DM im Ergebnis grob fehlerhaft sein sollte, ergibt sich aus dem
Zulassungsvorbringen nicht.

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Gleiches gilt für das Vorbringen, das Verwaltungsgericht habe sich für die
Einschätzung des Verkehrswertes nicht an dem Jahresbericht 1993 des
Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Oberhausen orientieren
dürfen, ohne hinsichtlich des Alters der Wohnobjekte zu differenzieren. Gerade wenn
das Wohngebäude der Kläger auf Grund seines geringeren Alters einen erheblich
höheren Verkehrswert gehabt haben sollte als ältere und damit minderwertigere
Gebäude (vgl. Seite 6 der Zulassungsbegründung), ergäbe sich hieraus kein
Kriterium für die sozialhilferechtliche Angemessenheit.

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Schließlich bestehen auch im übrigen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit
des angefochtenen Urteils. Das Verwaltungsgericht hat eingehend und mit
zutreffenden Erwägungen dargelegt, dass auch die gegebenenfalls erforderliche
Verwertung des Hausgrundstückes nicht wegen Vorliegens einer Härte im Sinne von
§ 88 Abs. 3 BSHG ausgeschlossen wäre.

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Da die Rechtssache nach den vorstehenden Ausführungen weder in
tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht besondere Schwierigkeiten aufweist, ist
auch der Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO nicht gegeben.

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Gleiches gilt für den schließlich geltend gemachten Zulassungsgrund aus § 124
Abs. 2 Nr. 5 VwGO. Ein Verfahrensmangel bezüglich der - von den Klägern geltend
gemachten - Zugrundelegung einer überhöhten Wohnfläche im ersten Obergeschoss
scheidet bereits deswegen aus, weil die Entscheidung hierauf nicht im Sinne von
§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO beruhen kann. Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts
erweist sich nämlich auch bei Zugrundelegung der von den Klägern vorgetragenen
Wohnfläche aus den eingangs dargestellten Gründen als zutreffend.

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Auch das Zulassungsvorbringen, das Verwaltungsgericht habe aufklären
müssen, ob sich im Dachgeschoss eine eigenständige Wohnung befunden habe,
vermag einen Verfahrensfehler nicht aufzuzeigen. Das Verwaltungsgericht hat die
Frage, ob bereits im Jahre 1993 drei Wohnungen vorhanden waren, ausdrücklich
unentschieden gelassen. Von diesem Standpunkt aus kam es auf die Aufklärung der
vorgenannten Frage nicht an, so dass bereits deswegen ein Verfahrensfehler
ausscheidet.

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Gleichfalls ist kein Verfahrensfehler erkennbar, weil das Verwaltungsgericht es
unterlassen habe, ein weiteres Gutachten zur Höhe des Verkehrswertes einzuholen.
Wie bereits ausgeführt, war der in dem Gutachten vom 9. August 1993 zu Grunde
gelegte Verkehrswert auf Grund der Nichtberücksichtigung erheblicher
Ausstattungsverbesserungen zu niedrig bemessen. Aus welchen Gründen die
Veranschlagung in dem späteren Gutachten aus dem Jahre 1999 nennenswert
überhöht gewesen sein sollte, ist auch unter Berücksichtigung des
Zulassungsvorbringens nicht erkennbar. Angesichts dessen kann nicht davon
ausgegangen werden, dem Verwaltungsgericht habe sich eine Beweiserhebung in
dem von den Klägern gewünschten Sinne aufdrängen müssen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 2 und 188 Satz 2
VwGO.

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Dieser Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO unanfechtbar.

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