Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-02-20, Aktenzeichen 10 S 325/01
ECLI:DE:LGK:2002:0220.10S325.01.00

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 2.10.2001 -212 C 43/01 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen haben.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten ebenfalls als Gesamtschuldner.

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Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

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Entscheidungsgründe:

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Die verfahrensrechtlich bedenkenfreie Berufung hat in der Sache Erfolg.

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Die Klageänderung durch den Kläger ist in Übereinstimmung mit der angefochtenen Entscheidung, auf die verwiesen wird, als zulässig, da sachdienlich anzusehen.

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Auch gegen die Feststellungsklage bestehen keine Bedenken. Zwar dürfte zwischenzeitlich der Schadensersatzanspruch des Klägers bezifferbar sein, so dass an sich die Leistungsklage vorrangig ist. Das war zum Zeitpunkt der Klageänderung indes noch nicht der Fall. Der Kläger konnte daher die Feststellung der Kostentragungspflicht beantragen und war nicht gehalten, im Verlaufe des Rechtsstreits auf die Leistungsklage überzugehen (hierzu: Zöller/Greger, ZPO, 21. Aufl., § 256, Rz. 7c).

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Soweit die Kostentragungspflicht betreffend den Räumungsantrag (Klageantrag zu 1) im Streit steht, kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Kündigungen bereits deshalb formell unwirksam waren, weil diese inhaltlich nicht begründet waren. Die Kammer folgt in ständiger Rechtsprechung der als überwiegend zu bezeichnenden Auffassung (hierzu: Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 564a, Rz. 24), dass eine fristlose Kündigung keine inhaltliche Begründung erfordert. Das folgt wiederum aus § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB a.F., wonach in dem Kündigungsschreiben die Gründe der Kündigung angegeben werden "sollen".

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Es bestand ein Kündigungsrecht des Klägers gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB a.F., da die Beklagten mit der Entrichtung der Mieten für Februar und März 2001 im Verzug war.

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Entgegen der Auffassung der Beklagten war die vereinbarte Vorfälligkeit der Mietzinszahlung nicht unwirksam, so dass die Zahlungen bis zum 27.3.2001 nicht rechtzeitig für die Miete März 2001 waren. Es liegt keine im Hinblick auf § 9 AGBG a.F. unzulässige Kombination von Vorfälligkeits- und Aufrechnungsklausel vor (vgl. hierzu: Schmit-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 551, Rz. 11). § 5 Abs. 1 des Mietvertrages genügt sowohl § 552a BGB a.F. als auch § 11 Nr. 3 AGBG a.F. Zudem ist ausdrücklich die Aufrechnung mit Mietminderungsansprüchen zugelassen. Bedenken gegen eine unzulässige Klauselkombination werden vornehmlich bei einer Einschränkung der Aufrechnungsbefugnis mit Minderungsansprüchen vorgebracht, die nicht gegeben ist.

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Bestand ein Rückstand mit 2 Monatsmieten, ist es für die Wirksamkeit der Kündigung nicht erforderlich, dass der relevante Rückstand noch im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung bestand (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 554, Rz. 35).In Ergänzung zum Urteil der Kammer vom 16.10.1991 - 10 S 207/91 - (WuM 1992, 123) erfordert die Wirksamkeit der Kündigung nicht, dass zum Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung der Kündigungstatbestand noch erfüllt ist. Es reicht vielmehr aus, dass der Kündigungsbestand vor Abgabe der Kündigungserklärung erfüllt war. § 554 BGB a.F. lässt sich eine anderweitige Einschränkung nicht entnehmen. Danach entsteht vielmehr mit dem Kündigungstatbestand das Kündigungsrecht, das wiederum gemäß § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. im Hinblick auf nachträgliche Zahlungen nur dann ausgeschlossen ist, wenn der Rückstand vollständig (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 554, Rz. 54) getilgt wird. Ob etwas anderes gilt, wenn der Vermieter nach Entstehung des Kündigungstatbestands längere Zeit mit der Kündigungserklärung zuwartet, braucht nicht entschieden zu werden, da hier jedenfalls die Kündigung zeitnahh erklärt worden ist ( so auch BGH BB 1987, 2123). Die Teilzahlungen der Beklagten berührten das entstandene Kündigungsrecht daher nicht.

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Soweit die Kündigung gemäß § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung vollständig befriedigt wird, kann hiervon bezogen auf die letzte Teilzahlung nicht ausgegangen werden. Diese Zahlung ist am 27.3.2001 bei dem Kläger eingegangen. Die Zustellungen der Kündigungen an die Beklagten erfolgten am 26.3.2001 und 27.3.2001. Es ist weder konkret dargelegt noch sonst ersichtlich, dass der Zahlungseingang am 27.3.2001 zumindest zeitlich vor der Zustellung vom 27.3.2001 lag. Das geht zu Lasten der für den Kündigungsausschluss darlegungspflichtigen Beklagten.

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Es kann entgegen der Annahme der Beklagten auch nicht von einer Rücknahme der Kündigungen in einem Telefonat mit dem Kläger vom 26.3.2001 ausgegangen werden. Selbst wenn der Kläger sich dahin geäußert haben sollte, dass er aus den Kündigungen nicht mehr vorgehen werde, woran er sich auch gehalten hat, läge hierin keine Zusage, dass den Beklagten auch keine Kosten bezogen auf den zu diesem Zeitpunkt bereits anhängigen Prozess treffen. Hierauf kommt es aber nach der Klageänderung an.

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Es kann dahin stehen, ob die Klageänderung deshalb entbehrlich war, weil die in der Klageschrift hilfsweise ausgesprochene Kündigung wirksam war und von der Heilungswirkung der Zahlungen nicht erfasst wurde. Der Kläger kann schadensersatzrechtlich nicht schlechter stehen, wenn er zugunsten des Mieters von der weiteren Durchsetzung der Räumung Abstand nimmt, anstatt die Räumung weiter mit Erfolg - auch hinsichtlich der Prozesskosten - durchzusetzen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

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Streitwert für das Berufungsverfahren: Kosten des Verfahrens erster Instanz, soweit diese nicht von dem Feststellungsausspruch des Urteils des Amtsgerichts vom 2.10.2001 erfasst sind.