Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2001-09-07, Aktenzeichen 6 U 129/01
ECLI:DE:OLGK:2001:0907.6U129.01.00

Tenor

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die zulässige Berufung des - worauf zurückzukommen sein wird -
prozessführungsbefugten und aktivlegitimierten Antragstellers hat
auch in der Sache Erfolg. Sie führt zur Änderung der angefochtenen
Entscheidung und zum antragsgemäßen Erlass der von ihm begehrten
einstweiligen Verfügung, weil die im Urteilstenor vergrößert
wiedergegebene Werbeanzeige der Antragsgegnerin einen Verstoß gegen
§ 6 Abs. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes darstellt. Dieser
Verstoß führt zu einem entsprechenden Unterlassungsanspruch des
Antragstellers, weil die mit dem Verfügungsbegehren zur
Unterlassung begehrte Handlung geeignet ist, den Wettbewerb auf dem
hier relevanten Immobilienmarkt wesentlich zu beeinträchtigen, und
die von der Antragsgegnerin gegenüber der Firma H. Immobilien-
##blob##amp; Wirtschaftsberatung unter dem 09.02.2001 abgegebene, sich auf
die streitgegenständliche Werbeanzeige beziehende
Unterlassungsverpflichtungserklärung die Wiederholungsgefahr nicht
beseitigt hat.

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Zu Recht streiten die Parteien nicht darüber, dass die
Werbeanzeige der Antragsgegnerin der Bestimmung des § 6 Abs. 2 des
Wohnungsvermittlungsgesetzes zuwiderläuft, weil sie nicht erkennen
lässt, ob neben der Miete von 2.100,00 DM Nebenkosten zu zahlen
sind, obschon gemäß § 6 Abs. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes der
Wohnungsvermittler unter anderem in Zeitungsanzeigen Wohnräume nur
anbieten darf, wenn er den Mietpreis der Wohnräume angibt und
darauf hinweist, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind. Der
hiernach gegebene Verstoß gegen § 6 Abs. 2 des
Wohnungsvermittlungsgesetzes stellt zugleich einen Verstoß gegen §
1 UWG dar. Denn bei § 6 Abs. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes
handelt es sich um eine sog. wertbezogene Norm, deren Verletzung
grundsätzlich zugleich das Unwerturteil aus § 1 UWG nach sich
zieht. Das entspricht sowohl der Rechtsprechung des Senats als auch
der anderer Oberlandesgerichte (vgl. Senat, GRUR 1993, 685, 686;
OLG Düsseldorf, GRUR 1993, 838 und Kammergericht, WuM 1994, 621,
623; ebenso: Baumbach/Hefermehl, Wettbewerbsrecht, 22. Auflage
2001, § 1 UWG Rdnr. 614). Denn die Regelung legt die Grenzen des
zulässigen Wettbewerbs auf dem Gebiet der Vermittlung von
Mietwohnungen fest und will den Mietinteressenten im allgemeinen
Interesse vor unlauteren Geschäftsmethoden schützen. Vorrangiges
Ziel des Gesetzes ist damit, dem Vermittler bei der Werbung
insbesondere in Zeitungsanzeigen im Interesse dieses Schutzes
Beschränkungen aufzuerlegen und dabei den Wettbewerb der
Wohnungsvermittler untereinander zu regeln. Daraus folgt zugleich,
dass die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, wonach ein
Verstoß gegen eine wertbezogene Norm nicht zwangsläufig und
ausnahmslos die wettbewerbsrechtliche Unlautbarkeit der
entsprechenden Handlung zur Folge hat, namentlich dann nicht, wenn
ihr der wettbewerbsregelnde Bezug fehlt, im Streitfall eine
abweichende Beurteilung nicht gebietet (vgl. hierzu BGHZ 140, 134,
138 f. "Hormonpräparate"; BGH GRUR 2000, 237, 238 = WRP 2000, 170
"Giftnotruf-Box"; WRP 2000, 1116, 1119 "Abgasemissionen" und WRP
2001, 255, 257 "Verbandsklage gegen Vielfachabmahner"). Zu Recht
hat die Antragsgegnerin deshalb insoweit auch keinen abweichenden
Standpunkt vertreten.

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Die durch den Wettbewerbsverstoß begründete Wiederholungsgefahr
ist entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin nicht dadurch
entfallen, dass sie sich unter dem 09.02.2001 gegenüber der Firma
H. Immobilien- ##blob##amp; Wirtschaftsberatung mit Sitz in B.
strafbewehrt verpflichtet hat, es künftig zu unterlassen, wie
geschehen in öffentlicher Werbung Letztverbrauchern gegenüber für
Wohnräume unter Angaben von Preisen zu werben, ohne zugleich den
Endpreis anzugeben. Allerdings ist es richtig, dass eine sog.
Drittunterwerfung je nach den Umständen des Einzelfalles die
Wiederholungsgefahr auch gegenüber allen anderen Gläubigern
ausräumen kann (vgl. nur: BGH GRUR 1987, 640 und BGH GRUR 1983, 186
"Wiederholte Unterwerfung II und I" sowie BGH GRUR 1989, 758
"Gruppenprofil"). Das folgt daraus, dass die Wiederholungsgefahr
gegenüber mehreren Gläubigern nur einheitlich beurteilt werden
kann. Sie besteht entweder gegenüber allen Gläubigern oder sie ist
gegenüber allen Gläubigern ausgeräumt (statt vieler:
Baumbach/Hefermehl, a.a.O., Einleitung UWG Rdnr. 278 m.w.N.).
Beruft sich der Verletzer auf eine Drittunterwerfung, so obliegt es
ihm, darzulegen und zu beweisen, dass die von ihm abgegebene
Unterwerfungserklärung geeignet war, die Wiederholungsgefahr
generell für alle Gläubiger zu beseitigen (BGH, a.a.O.,
"Wiederholte Unterwerfung II"). Nur dann, wenn ihm dies gelingt,
erübrigt sich eine weitere strafbewehrte Unterwerfungserklärung
gegenüber späteren Abmahnern. Auf jeden Fall kann aber eine
abgegebene, hinreichend bestimmte und zureichende
Unterlassungsverpflichtungserklärung, gegen deren Ernsthaftigkeit
Bedenken nicht bestehen, die Wiederholungsgefahr nur soweit
entfallen lassen, wie sie den Gläubiger sicherstellt, das heißt
soweit sie zweifelsfrei das gleiche Verhalten erfasst (OLG
Frankfurt, OLGR 2001, 40, 41). Hieran fehlt es. Ihrem Wortlaut nach
beinhaltet die Drittunterwerfungserklärung der Antragsgegnerin vom
09.02.2001 ausschließlich die Verpflichtung der Antragsgegnerin,
die vom Antragsteller ebenfalls als wettbewerbswidrig monierte
Werbeanzeige nicht zu wiederholen, solange dort unter Angaben von
Preisen geworben wird, ohne zugleich den Endpreis anzugeben. Damit
hat die Antragsgegnerin nach dem Wortlaut der
Drittunterwerfungserklärung nicht das vom Antragsteller als
wettbewerbswidrig beanstandete Verhalten zur Unterlassung erklärt,
sondern hat sich lediglich zur Endpreisangabe und damit einem
Verhalten verpflichtet, dessen Einhaltung die wertneutralen
Ordnungsvorschriften der Preisangabenverordnung fordern. Dagegen
umfasste die Drittunterwerfungserklärung von ihrem Wortlaut her
nicht die Verpflichtung der Antragsgegnerin, beim werblichen
Angebot der Vermietung von Wohnräumen anzugeben, ob Nebenkosten
gesondert zu vergüten sind oder nicht. Damit betrifft die
Drittunterwerfungserklärung nicht zweifelsfrei das Verhalten, das
der Antragsteller mit seinem Verfügungsbegehren zur Unterlassung
verlangt hat. Ob möglicherweise die vom Antragsteller vergeblich
geforderte Vorlage des Abmahnschreibens der Firma H. es gebieten
könnte, der Drittunterwerfungserklärung einen von ihrem Wortlaut
abweichenden Erklärungswert beizumessen, kann dahinstehen, weil die
Antragsgegnerin es trotz einer entsprechenden Rüge des
Antragstellers unterlassen hat, diese Abmahnung der Firma H. vom
06.02.2001 rechtzeitig vorzulegen. Soweit die Antragsgegnerin nach
Schluss der mündlichen Verhandlung und nach Verkündung des noch
nicht mit Entscheidungsgründen versehenen Urteils das
Abmahnschreiben, mit dem im übrigen die mangelnde Endpreisangabe
und nicht ein Verstoß gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz gerügt
wird, zu den Akten gereicht hat, kann sein Inhalt bereits aus
prozessualen Gründen keine Berücksichtigung mehr finden.

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Ebenso ohne Erfolg beanstandet die Antragsgegnerin die
Prozessführungsbefugnis des Antragstellers im Sinne des § 13 Abs. 2
Nr. 2 UWG mit der Begründung, ihm gehöre keine ausreichende Zahl
von Immobilienmaklern an, die auf dem selben örtlichen Markt tätig
seien. Denn der Antragsteller verfügt ausweislich der zu den Akten
gereichten Mitgliederlisten über eine erhebliche Anzahl von
Mitgliedern der Immobilienbranche im Gebiet des
Oberlandesgerichtsbezirks Köln und auch des Landgerichtsbezirks
Bonn. Angesichts des Umstandes, dass Wohnungswechsel auch in
größerem Umkreis stattfinden, ist insoweit zumindest auf den Bezirk
des Oberlandesgerichts Köln und nicht allein auf das Gebiet der
Stadt B. abzustellen. Im Gebiet des OLG-Bezirks Köln verfügt der
Antragsteller indes auf der Basis seines unstreitigen Sachvortrags
über mehr als 60 Mitglieder der Immobilienbranche und damit über
eine mehr als ausreichende Zahl von Mitglieder, die auf dem selben
Markt im Sinne des § 13 Abs. 2 Nr. 2 UWG tätig sind. Im übrigen
hätte der Senat auch keine Bedenken, den Antragsteller allein
deshalb als prozessführungsbefugt anzusehen, weil er nach seinem
durch Vorlage einer aktualisierten Mitgliederliste glaubhaft
gemachten Sachvortrag allein im Landgerichtsbezirk Bonn über 20
Mitglieder verfügt.

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Dass der Antragsteller die gewerblichen Interessen seiner
Mitglieder wahrnimmt und hierzu nach seiner personellen, sachlichen
und finanziellen Ausstattung tatsächlich in der Lage ist, hat die
Antragsgegnerin nicht in Abrede gestellt. Deshalb kommt es im
Ergebnis nicht darauf an, dass für Verbände, die ordnungsgemäß
gegründet und aktiv tätig sind, hierfür ohnehin eine tatsächliche
Vermutung spricht, die der Prozessgegner zu widerlegen hat
(ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs; vgl. zuletzt BGH
GRUR 2000, 1093, 1095 "Fachverband" mit zahlreichen Nachweisen aus
seiner Rechtsprechung und dem juristischen Schrifttum).

7

Entgegen der Ansicht der Antragsgegnerin ist der vorliegende
Verstoß gegen § 6 Abs. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes auch
geeignet, den Wettbewerb auf dem einschlägigen Markt wesentlich zu
beeinträchtigen, der Antragsteller mithin aus § 13 Abs. 2 Nr. 2 UWG
aktivlegitimiert. Nach § 13 Abs. 2 Nr. 2 UWG kann der
Unterlassungsanspruch von rechtsfähigen Verbänden zur Förderung
gewerblicher Interessen nur dann geltend gemacht werden, wenn der
Anspruch eine Handlung betrifft, die geeignet ist, den Wettbewerb
auf dem relevanten Markt wesentlich zu beeinträchtigen. Diese Frage
bestimmt sich im Einzelfall nach Art und Schwere des jeweiligen
Verstoßes und den von ihm zu erwartenden Auswirkungen auf den
Wettbewerb. Dabei sind alle Umstände des Einzelfalls zu
berücksichtigen, zu denen ein besonderes Interesse der
Allgemeinheit einschließlich der Verbraucher, eine besondere
Anreizwirkung der Werbung für den Umworbenen sowie die Größe des
erzielten Wettbewerbsvorsprungs gehören können (vgl. hierzu BGH
GRUR 2001, 258, 259 = WRP 2001, 146, 147 "Immobilienpreisangaben";
BGH GRUR 1999, 762, 763 "Herabgesetzte Schlussverkaufspreise"; BGH
GRUR 1995, 122, 124 "Laienwerbung für Augenoptiker"; BGH GRUR 1998,
955 f. = WRP 1998, 867 "Flaschenpfand II"; BGH GRUR 1999, 1119,
1121 = WRP 1999, 1159 "RUMMS").

8

Auf der Basis dieser Kriterien handelt es sich bei dem
vorliegenden Wettbewerbsverstoß nicht nur um einen Bagatellverstoß,
der für das Wettbewerbsgeschehen insgesamt und auch für die
Interessen der Verbraucher allenfalls eine marginale Bedeutung hat
und deshalb von der wettbewerbsrechtlichen Verfolgung durch den
Antragsteller ausgeschlossen ist. Denn entgegen dem Sinn und Zweck
der Bestimmung des § 6 Abs. 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes wird
dem angesprochenen Verbraucher die Möglichkeit des Preisvergleichs
mit vergleichbaren Immobilienangeboten nicht unerheblich erschwert.
Darüber hinaus liegt die Gefahr nahe, dass auch Mitbewerber der
Antragsgegnerin zum Zwecke der Förderung ihres eigenen Wettbewerbs
dazu übergehen könnten, sich bei der Bewerbung von Immobilien nicht
mehr an die Vorschrift des § 6 Abs. 2 des
Wohnungsvermittlungsgesetzes zu halten. Der Inhalt der Entscheidung
"Immobilienpreisangaben" des Bundesgerichtshofs (BGH, a.a.O.) steht
dieser Beurteilung nicht entgegen. Denn in diesem Fall waren
lediglich zwei Preisbestandteile nicht zu einem Endpreis
zusammengefügt worden, der mögliche Interessent wurde durch die
beanstandete Art der Preisangabe nicht irregeführt. Dagegen kann
der von der Werbung der Antragsgegnerin angesprochene Interessent
der Werbeanzeige der Antragsgegnerin nicht entnehmen, ob für die
angebotene 83 m² große Wohnung 2.100,00 DM inklusive oder exklusive
Nebenkosten pro Monat zu zahlen sind. Nicht unbeachtliche Teile der
von der Werbung angesprochenen Verbraucher werden deshalb in
relevanter Weise in die Irre geführt, weil sie in Anbetracht des
recht hohen Quadratmeterpreises von mehr als 25,00 DM glauben
können, in dem Preis seien Nebenkosten enthalten, zumal die weiter
auf sie zukommenden Kosten in Form einer Maklerprovision in der
Werbung ausdrücklich ausgewiesen sind. Auch ist offen, ob der
angegebene Mietpreis die Kosten für den Tiefgaragenplatz umfasst
oder nicht. Jedenfalls wird ein Mietinteressent ohne Anruf bei der
Antragsgegnerin nicht feststellen können, ob auf ihn neben der
Miete und der Maklerprovision weitere Kosten zukommen. Auch mit
Rücksicht auf die bestehende Nachahmungsgefahr liegt die Verfolgung
von Verstößen der vorliegenden Art deshalb im Interesse der
Allgemeinheit und berechtigt den Antragsteller, das mit dem
Verfügungsbegehren angegriffene Verhalten der Antragsgegnerin zu
unterbinden.

9

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

10

Das Urteil ist gemäß § 545 Abs. 2 Satz 1 ZPO mit seiner
Verkündung rechtskräftig.