Oberlandesgericht Naumburg ()
Beschluss vom 2015-03-03, Aktenzeichen 12 U 146/14

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 27. August 2014 verkündete Einzelrichterurteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Stendal wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu tragen.

Das angefochtene Urteil des Einzelrichters der 3. Zivilkammer des Landgerichts Stendal vom 27. August 2014 ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 14.000,- Euro festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Berufung der Kläger ist durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO zurückzuweisen.

2

Die zulässige Berufung bietet - auch unter Berücksichtigung der Berufungsbegründung der Kläger - offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Dem Rechtsmittel kommt darüber hinaus weder grundsätzliche Bedeutung zu, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil. Wegen der Einzelheiten der Begründung der Zurückweisung nimmt der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen auf seine Hinweise vom 05. Februar 2015 Bezug. Die ergänzende Stellungnahme der Kläger aus dem Schriftsatz vom 18. Februar 2015 gibt keinen Anlass für eine abweichende Bewertung der Sach- und Rechtslage. Denn darin wiederholen und vertiefen sie im Wesentlichen nur ihr bisheriges Berufungsvorbringen, auf das der Senat bereits im Rahmen der erteilten Hinweise eingegangen ist. Neue tatsächliche und rechtliche Gesichtspunkte, die nicht schon zuvor in der rechtlichen Beurteilung des Senats Berücksichtigung gefunden haben, tragen sie dagegen nicht vor.

3

1. Dies gilt insbesondere, soweit sich die Kläger auf den Anfechtungstatbestand der arglistigen Täuschung berufen und hierzu behaupten, dass die Beklagte ihnen das Erlöschen der 1994 für die geplante Umbaumaßnahme erteilten Baugenehmigung arglistig verschwiegen habe.

4

Der Senat verbleibt auch nach erneuter Überprüfung unter ergänzender Würdigung der mit der Stellungnahme vom 18. Februar 2015 vorgelegten Lichtbilder von dem Objekt bei seiner Einschätzung, dass der Beklagten als Verkäuferin keine Offenbarungspflicht über die baurechtliche Situation des Grundstückes gegenüber den Klägern oblag. Sie war nicht verpflichtet, die Kläger auch darüber aufzuklären, dass eine im Jahr 1994 von ihr eingeholte Baugenehmigung für ein Umbau- und Sanierungsvorhaben, die ersichtlich nicht umgesetzt worden war, weil die Bauarbeiten unmittelbar nach Aufnahme der Umbaumaßnahme wegen Insolvenz der Bauherrin abgebrochen und das sanierungsbedürftige Bauwerk über nahezu 19 Jahren sich selbst überlassen blieb, aufgrund Zeitablaufs zwischenzeitlich erloschen ist und damit vor einer etwa beabsichtigten Grundsanierung erneut eine Baugenehmigung eingeholt werden müsste.

5

Die Kläger haben das Objekt vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages eingehend besichtigt. Ihnen war der schlechte Erhaltungszustand des sanierungsbedürftigen Hauptgebäudes nebst Saal bekannt und sie wussten insbesondere auch, dass vor Aufnahme der Nutzung als Gaststätte eine umfassende Grundsanierung und Umbaumaßnahme erforderlich wird. Die Beschreibung der baulichen Situation durch das Bauordnungsamt in dessen Schreiben vom 18. April 2013 und erneut vom 28. Mai 2013, auf die der Senat bereits in seinem Hinweis vom 05. Februar 2015 Bezug genommen hat, ist hierzu bezeichnend. Das Bauordnungsamt führt darin aus, dass sich das Gebäude gegenwärtig „in einem rohbaufertigen Zustand mit weitgehend fertiggestellter Dacheindeckung“ befinde und in diesem Bauzustand deshalb einer Nutzung im Gaststättengewerbe derzeit nicht zugänglich gemacht werden könne. Dem Schreiben des Bauordnungsamtes vom 18. April 2013 ist ferner zu entnehmen, dass die Behörde bauordnungsrechtlich tätig werden musste, weil auf dem Dach noch lose Dachsteine lagerten und die Dacharbeiten augenscheinlich nicht vollständig zu Ende gebracht worden seien.

6

Soweit die Kläger in ihrer ergänzenden Stellungnahme unter Vorlage weiterer Lichtbilder von dem Objekt einwenden, dass ihnen seinerzeit nicht erkennbar gewesen sei, dass das Bauwerk in einer „Rohbauphase“ stecken geblieben sei, vermag dies nicht zu überzeugen. Zum einen sind die drei Fotografien (Anlage K 6) nur wenig aussagekräftig, da sie lediglich einzelne Ausschnitte des Gesamtgebäudekomplexes wiedergeben und keinen zuverlässigen Gesamteindruck über den baulichen Erhaltungszustand der Anlage vermitteln. Sie belegen im Übrigen auch keineswegs, dass das Gebäude einer sofortigen Verwendung als Gaststätte auch ohne eine umfassende Grundsanierung zugeführt werden könnte. Dem steht vielmehr gerade die von den Klägern selbst vorgelegte Zustandsbeschreibung des Bauordnungsamtes des Landkreises S. entgegen.

7

Die Kläger wussten zudem unstreitig bei Unterzeichnung des notariellen Vertrages, dass die im Jahr 1994 bauordnungsrechtlich genehmigte und begonnene Umbau- und Sanierungsmaßnahme wegen der Insolvenz der Beklagten vorzeitig eingestellt worden war und als unfertige Baustelle über nahezu 19 Jahren in diesem Zustand verblieb und der Witterung und dem weiteren Verfall ohne ausreichende bauliche Sicherung ausgesetzt war.

8

Dem Vorbringen der Beklagten, dass der Fußbodenbelag in den Räumlichkeiten gefehlt habe, und es vor einer Nutzungsaufnahme augenscheinlich umfangreicher Umbau-, Aufbau- und Erhaltungsmaßnahmen bedürfen würde, sind die Kläger ebenfalls nicht entgegen getreten. Sie haben vielmehr in der mit ihrer Klageschrift vorgelegten eidesstattlichen Versicherung bestätigt, dass sie nach Übergabe des Objektes zunächst eine bauliche Sicherung des Objektes durch Verschließen der bis dahin offenen Eingänge veranlasst hätten. Auch wenn sich die Kläger nunmehr in ihrer ergänzenden Stellungnahme dagegen wehren, dass das Landgericht das Gebäude in dem angefochtenen Urteil als „Bauruine“ bezeichnete, haben sie jedenfalls nichts Substantielles dazu vorgetragen, was diese Zustandsbeschreibung widerlegen könnte.

9

Der in dem notariellen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis von 14.000,- Euro, der für ein innerörtlich belegenes Grundstück mit einer Größe von 2.048 qm ungewöhnlich niedrig erscheint, legt ebenfalls nahe, dass der Gebäudezustand allenfalls Rohbaucharakter getragen haben kann und eine Nutzung zu Gastronomiezwecken ohne eine umfassende Sanierungs- und Umbaumaßnahme so nicht zuließ.

10

Aufgrund des erheblichen Zeitablaufs seit Stilllegung der Baustelle musste den Klägern klar sein, dass die bauliche Anlage so nicht mehr von der im Jahr 1994 erteilten Baugenehmigung gedeckt war, zumal diese ersichtlich nicht zur Umsetzung kam.

11

In dem Erhaltungszustand, in dem sich das Gebäude den Klägern bei Besichtigung erkennbar darbot, und mit Rücksicht auf den Leerstand von nahezu 19 Jahren seit Abbruch der Baumaßnahme musste sich den Klägern bei Ankauf geradezu aufdrängen, dass eine sofortige Nutzung des Objektes für einen Gaststättenbetrieb ausgeschlossen war, sich das Objekt vielmehr in einem baurechtswidrigen Zustand befand und vor einer grundlegenden Umbau- und Sanierungsmaßnahme zunächst eine Baugenehmigung hätte eingeholt werden müssen.

12

2. Gegenüber dem titulierten Anspruch aus der vollstreckbaren Urkunde können die Kläger mit ihrer Vollstreckungsabwehrklage auch nicht mit Erfolg einwenden, dass sie von dem notariellen Grundstückskaufvertrag wirksam nach §§ 437 Nr. 2, 440, 434, 346 BGB zurück getreten seien. Der Senat verbleibt dabei, dass den Klägern ein solches Rücktrittsrecht nicht zugestanden hat.

13

a) Wie die Kläger bereits dem Hinweis des Senats vom 05. Februar 2015 entnehmen können, ist keineswegs verkannt worden, dass das Fehlen einer Baugenehmigung grundsätzlich einen Sachmangel der veräußerten Baulichkeit im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB darstellen kann, soweit es an der baurechtlichen Befugnis fehlt, das gekaufte Objekt für den vertraglich vorausgesetzten Zweck zu nutzen. Die Fehlerhaftigkeit beruht darauf, dass die Baubehörde die vertraglich vorgesehene Nutzung des Objektes in diesem Fall jederzeit bis zur Erteilung der erforderlichen Baugenehmigung untersagen kann (vgl. BGH NJW 2003, 2380; BGH MDR 2013, 700; BGHZ 114, 260, 262). Die von Klägerseite in seiner ergänzenden Stellungnahme zitierten Entscheidungen des Bundesgerichtshofes hat der Senat bei seiner Würdigung durchaus berücksichtigt.

14

Allerdings liegt der vorliegende Fall anders, denn die Kläger haben das Grundstück nicht mit einer aktuellen Nutzung als Gaststätte bzw. mit einem entsprechenden unmittelbar vertraglich vorgesehenen Nutzungszweck erworben. Die bauliche Anlage war so, wie sie sich den Klägern bei Kaufvertragsabschluss darbot, nämlich zum Betrieb einer gastronomischen Einrichtung augenscheinlich - ohne umfassende Umbau- und Sanierungsmaßnahmen - nicht geeignet. Gegenstand des Kaufvertrages war eine sanierungsbedürftige, seit vielen Jahren leer stehende und ungenutzte bauliche Anlage, die die Bauordnungsbehörde in ihren Schreiben vom 18. April und 28. Mai 2013 bezeichnender Weise als Gebäude „in einem rohbaufertigen Zustand mit weitgehend fertiggestellter Dacheindeckung“ beschreibt und von dem die Kläger wussten, dass die im Jahr 1994 genehmigte Umbaumaßnahme unmittelbar nach Baubeginn eingestellt worden war. Selbst wenn die Kläger mithin die Wiederaufnahme des 1994 stillgelegten Bauprojekts zur Eröffnung eines Gaststätten- und Beherbergungsbetriebes planten und ihr Vorhaben der Beklagten auch vor Kaufvertragsabschluss offenbarten, musste jedoch allen Beteiligten bei Vertragsabschluss klar sein, dass die bauliche Anlage diese geplante Verwendung in ihrem derzeitigen baulichen Erhaltungszustand so nicht zuließ, es vielmehr zunächst umfangreicher Bauarbeiten bedürfen würde, um das zukünftige Vorhaben umsetzen zu können.

15

b) Ungeachtet der zwischen den Parteien streitigen Frage, ob das Kaufobjekt wegen des Fehlens einer aktuell gültigen Baugenehmigung mit einem Sachmangel behaftet ist, muss ein kaufrechtlicher Gewährleistungsanspruch aus §§ 437 Nr. 2, 440, 346 BGB hier aber auch deshalb ausscheiden, weil auch dessen übrige anspruchsbegründende Voraussetzungen nicht vorliegen. Hierzu verhalten sich die Kläger in ihrer ergänzenden Stellungnahme vom 18. Februar 2015 selbst auch nicht.

16

Die Parteien haben unter Abschnitt V Ziffer 1) des notariellen Vertrages eine Sachgewährleistung ausdrücklich ausgeschlossen. Auf diese vertragliche Haftungsfreizeichnungsregelung kann sich die Beklagte im Streitfall berufen, weil sie den von Klägerseite gerügten Mangel weder arglistig verschwiegen, noch eine Garantie für das Bestehen einer Baugenehmigung vertraglich bindend übernommen hat (§ 444 BGB). Wie bereits zuvor zum Anfechtungsgrund aus § 123 Abs. 1 BGB ausgeführt, können die Kläger insbesondere nicht mit dem von ihnen erhobenen Arglistvorwurf durchdringen.

17

Darüber hinaus haben die Kläger aber auch versäumt, der Beklagten im Hinblick auf den aus ihrer Sicht bestehenden Mangel eine Frist zur Nacherfüllung nach § 439 BGB zu setzen (§§ 437 Nr. 2, 440, 323 Abs. 1 BGB).

18

Das Recht des Käufers, vom Vertrag nach §§ 437 Nr. 2, 440, 323 Abs. 1 BGB zurückzutreten, setzt voraus, dass der Käufer vom Verkäufer eine Nacherfüllung (§ 439 BGB) fordert und hierfür eine angemessene Frist bestimmt hat (§ 323 Abs. 1 BGB). Dies ist hier unstreitig nicht geschehen. Die Kläger haben von der Beklagten nicht die Beschaffung einer Baugenehmigung verlangt. Da die Kläger (wie sie selbst in der ergänzenden Stellungnahme hervorheben) noch nicht als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen waren, wäre es der Beklagten grundsätzlich möglich gewesen, eine Baugenehmigung einzuholen. Die Fristsetzung war hier auch keinesfalls nach §§ 440 S. 1, 323 Abs. 2 BGB entbehrlich. Dies wäre allenfalls dann anzunehmen, wenn eine Arglisthaftung der Beklagten bejaht werden könnte, was hier nicht der Fall ist.

II.

19

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

20

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des angefochtenen erstinstanzlichen Urteils folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

21

Die Entscheidung über die Festsetzung des Streitwertes für das Berufungsverfahren ergibt sich aus §§ 47 Abs. 1 S. 1, 48 Abs. 1 GKG in Verbindung mit § 3 ZPO.