Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-12-18, Aktenzeichen 25 S 78/13
ECLI:DE:LGD:2013:1218.25S78.13.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 29. Mai 2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts Langenfeld – 64 C 7/13 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 10.807,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 2. November 2012 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden zu 82 % der Klägerin und zu 18 % den Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Streitgegenstand des Berufungsverfahren: 60.087,69 €.

1

2

Gründe:

3

I.

4

Die Beklagten sind Mitglieder der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft, welche aus den Häusern D., den ca. 100 Meter entfernt liegenden Hochhäusern E. sowie einem zwischen den Gebäuden gelegenen Parkhaus besteht.

5

Die Ursprungsteilungserklärung datiert vom 22. Februar 1995 (Bl. 26ff d. A.).

6

Unter IV. 4.) b) war festgehalten, dass den jeweiligen Eigentümern der in der Anlage I genannten Sondereigentumseinheiten Nrn. 229 bis 264 des Aufteilungsplans an der im beigefügten Lageplan grün eingezeichneten Grundstücksfläche sowie der Gebäudeeinheit D. ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wird. Weiterhin wurde bestimmt: Jeder Sondernutzungsberechtigte trägt alle Lasten und Kosten allein, die im Bereich seines Sondernutzungsrechts anfallen; dies gilt insbesondere für die Kosten der Unterhaltung. Die Sondernutzungsflächen dürfen nur zu den vorstehend genannten Zwecken verwendet werden. Gartenflächen dürfen nur als Rasen oder Ziergarten genutzt werden. Die Bepflanzung mit Bäumen oder eine andere als die vorgenannte Nutzung ist nur im Einvernehmen mit dem Verwalter zulässig. Hierbei ist auf eine einheitliche Gestaltung des Gesamtgrundstücks zu achten.

7

§ 5 der Gemeinschaftsordnung (GO) (Bl. 37ff GA), welche als Anlage 3 der Teilungserklärung vom 22. Februar 1995 beigefügt ist, sieht unter Abs. 7 wie folgt vor:

8

7.

9

Die Eigentümergemeinschaft ist zur Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum verpflichtet.

10

Über die Höhe dieser Instandhaltungsrücklage beschließt die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit unter analoger Anwendung der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung – II. B – VO) (BGBl. 1984 I. S. 553) in der jeweils gültigen Fassung.

11

Aus diesen Rücklagen werden die Kosten für größere Reparaturen und sonstige Instandhaltungsarbeiten bestritten. Falls die vorhandenen Rücklagen nicht ausreichen, die Kosten für beschlossene oder dringend notwendig gewordene Arbeiten zu decken, sind die Sondereigentümer verpflichtet, Nachschüsse im Verhältnis ihrer Beiträge zur Instandhaltungsrücklage zu leisten.

12

§ 10 GO verhält sich wie folgt:

13

Ermittlung und Verteilung der laufenden Lasten1. Die Sondereigentümer sind verpflichtet, die laufenden Bewirtschaftungskosten zu tragen und hierauf angemessene in regelmäßigen Abständen wiederkehrende Ratenzahlungen im voraus zu leisten (Hausgeld).

14

2. Zu den Bewirtschaftskosten gehören:

15

a) Die Betriebskosten, welche insbesondere bestehen aus Gebühren, öffentlichen Abgaben, denen das Gemeinschaftseigentum unterworfen ist, Wasserkosten, Stromgebühren für die gemeinschaftlichen Einrichtungen, Kosten der Reinigung, der Instandhaltung und Instandsetzung, des Hausmeisters, der Heizung, Auslagen der Verwaltung, Kosten für Gutachter, Versicherungen, Pflege der Außenanlagen und die für die Betriebssicherheit der Gemeinschaftseinrichtungen nötigen Wartungsdienste etc.,

16

b) die Instandhaltungsrücklage,

17

c) die Vergütung für die Tätigkeit des Verwalters.

18

3. a) die Verteilung der Betriebskosten erfolgt nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen des Sondereigentums, jedoch ohne Terrassen, Loggien und Balkone. Die genaue Berechnung erfolgt nach § 44 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung.

19

Steuern und Gebühren, welche für das einzelne Sondereigentum berechnet und erhoben werden, zählen insoweit nicht zu den Betriebskosten und sind von dem jeweiligen Sondereigentümer zu tragen.

20

b) Wegen der Instandhaltungsrücklage siehe § 5 Ziff. 7.

21

c) Die Verwaltervergütung richtet sich nach dem jeweiligen Verwaltervertrag.

22

d) Für die Sondereigentumsrechte innerhalb des Parkhauses gilt § 16.

23

4. Entsprechend den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes erfolgt die Aufstellung eines Planes (Wirtschaftsplan) über die Bewirtschaftungskosten. In diesem sind die nach allgemeinen Erfahrungssätzen anfallenden Kosten mit ihrer voraussichtlichen Höhe einzusetzen. Über den Wirtschaftsplan ist in der ordentlichen Eigentümerversammlung zu beschließen.

24

5. Nach Maßgabe des Wirtschaftsplanes und der Miteigentumsanteile legt der Verwalter die von den Sondereigentümern zu leistenden Hausgeldvorauszahlungen fest. Diese sind monatlich, jeweils spätestens bis zum Fünften eines jeden Monats, kostenfrei auf das vom Verwalter zu bestimmende Sonderkonto der Gemeinschaft einzuzahlen.

25

6. Nach Ablauf eines jeden Kalenderjahres hat der Verwalter eine Abrechnung aufzustellen und bis spätestens 31. Mai des folgenden Jahres der Eigentümerversammlung vorzulegen. Überzahlungen sind dem Hausgeldkonto des Sondereigentümers gutzuschreiben, Fehlbeträge innerhalb von drei Wochen nach Genehmigung der Jahresabrechnung durch die Eigentümerversammlung nachzuzahlen. Die Jahresabrechnung gilt gleichzeitig als Wirtschaftsplan für das anschließende Kalenderjahr, es sei denn, dass in Aussicht stehende besondere Maßnahmen oder Belastungen die Aufstellung eines neuen Wirtschaftsplanes erfordern.

26

7. Die Abwesenheit eines Miteigentümers oder die Tatsache, dass ein Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum weder durch ihn selbst noch durch Dritte benutzt wird, entbindet ihn nicht von der Beitragsleistung zu sämtlichen Kosten und Lasten. Dies gilt auch für die Kosten des Heizbetriebes.

27

8. Stellt sich im Laufe eines Wirtschaftsjahres heraus, dass die errechnete Kostenumlage nicht für die Erfüllung der einschlägigen Zahlungsverpflichtungen ausreicht, so sind von den Sondereigentümern die vom Verwalter anzufordernden Mehrleistungen zu erbringen.

28

§ 15 Abs. 3 GO ermöglicht Änderungen derselben mit einer Mehrheit von ¾ aller vorhandenen Stimmen.

29

§ 16 Abs. 1 GO ordnet an, dass, soweit gesetzlich zulässig und wirtschaftlich tatsächlich ausscheidbar, Wohngebäude und Parkhaus je als selbständige Einheit anzusehen und zu behandeln sind. Dies gilt insbesondere für Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums in diesen Anlagen. Es gilt ferner für die Wiederaufbauverpflichtung, Ermittlung und Verteilung der laufenden Kosten, Instandhaltungsrücklage, Eigentümerversammlung.

30

Dies gilt nicht für den Verwalter, der einheitlich für die Gesamtanlage zu bestellen ist.

31

Für die Berechnung innerhalb des Wohngebäudes gelten die Berechnungsgrundlagen gemäß § 10 Abs. 3.

32

Für die Berechnungen innerhalb des Parkhauses ist die Anzahl der KFZ-Stellplätze …maßgebend.

33

Bei Beschlüssen, die nur das Parkhaus betreffen, haben nur die Sondereigentümer und Sondernutzungsberechtigten des Parkhauses Stimmrecht. Für Beschlüsse, die das Wohngebäude betreffen, haben nur die Sondereigentümer des Wohngebäudes ein Stimmrecht.

34

Diese Teilungserklärung wurde am 10. Juli 1995 (Bl. 24f GA) und 22. August 1995 (Bl. 21f GA) geändert.

35

In der Eigentümerversammlung vom 7. Dezember 2004 (Protokoll Bl. 224ff GA) wurde unter TOP 5 festgehalten:

36

5.1

37

Beschlussantrag der F. vom 05.11.2004 (siehe Anlage):

38

a)

39

Die im Eigentum der F. stehenden Wohnungen im Objekt D. werden rückwirkend ab dem 01.01.2004 von der Instandhaltungsrücklage solange freigestellt, bis der aus dem Schreiben der F. vom 05.11.2004 errechnete Betrag von zzt. 107.430,28 € verrechnet ist. Eine exakte Berechnung, basierend auf dem Berechnungsschlüssel gem. Schreiben vom 05.11.2004 erfolgt durch die Verwaltung nach Abschluss der Maßnahmen.

40

Abstimmungsergebnis: 80.818.569/1000.000.000stel ja-Stimmen

41

----/1000.000.000stel nein-Stimmen

42

1.255.022/100.000.000stel Enthaltungen

43

Der Beschluss ist zustande gekommen.

44

b)

45

Die Instandhaltungsrücklage der Objekte D. wird von den Objekten E. getrennt. Die zurzeit angesammelte Instandhaltungsrücklage wird ausschließlich den Wohnungen der Häuser E. zugerechnet. Die Eigentümer des Objektes D. verzichten auf alle Rechte hinsichtlich der bislang gebildeten Instandhaltungsrücklage. Die Eigentümer der Wohnungen D. werden zukünftig eine eigene Instandhaltungsrücklage in Höhe von 4,50 € pro Quadratmeter im Jahr ansparen. Aufwendungen an gemeinsamen Gebäudeteilen werden gemäß den Bestimmungen der Teilungserklärungen von den Häusern D. und E. anteilig getragen.

46

Der Wirtschaftsplan ist ab dem 01.01.2004 entsprechend abzuändern.

47

Abstimmungsergebnis: 80.818.569/1000.000.000stel ja-Stimmen

48

----/1000.000.000stel nein-Stimmen

49

1.255.022/100.000.000stel Enthaltungen

50

Der Beschluss ist zustande gekommen.

51

Seit dem Jahr 2006 bis zum 31.12.2011 wurden für die Einheiten der Häuser E. 74.308.932 Miteigentumsanteile angenommen und insgesamt 468.984,84 € als Soll-Rücklagenzuführung aufgeführt, für die Einheiten in den Häusern D. bei 21.131.068 Miteigentumsanteilen 84.084,00 € (Bl. 20 GA).

52

Die Beklagten sind seit April 2010 als gemeinschaftliche Eigentümer Sondereigentümer aller in den Häusern D. gelegenen Wohnungen mit den Nummern 229 bis 264 des Aufteilungsplans.

53

Die Verwaltung informierte die Eigentümer durch Schreiben vom 24. November 2011 (Bl. 15, 16 d. A.) über die Instandhaltungsrücklagen.

54

In der Eigentümerversammlung vom 11. Oktober 2012 (Protokoll Bl. 63 ff. d. A.), zu der mit Schriftsatz vom 24. September 2012 (Bl. 114 d. A.) unter Übermittlung der Tagesordnung (Bl. 113 d. A.) eingeladen wurde, wurde unter TOP 6 wie folgt festgehalten:

55

Anpassung der Instandhaltungsrücklagen ab 01.01.2012 zwischen den Häusern D. und E. wegen Wiedervereinigung der getrennt geführten Instandhaltungsrücklagen

56

In den Erläuterungen zu den Tagesordnungspunkten, die wir Ihnen zusammen mit der Einladung zur ordentlichen Eigentümerversammlung zugeschickt hatten, wurde zum besseren Verständnis die Vorgeschichte zu diesem Tagesordnungspunkt und die Möglichkeit der Anpassung vorgetragen.

57

Aufgrund dieser Vorgeschichte haben wir eine Berechnung für eine Anpassung der Instandhaltungsrücklage erstellt, die wir Ihnen als Beschlussgrundlage vorschlagen. Um eine Gleichstellung der Anteilsansprüche an einer gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage herzustellen, wäre danach von den Eigentümern der Wohnungen 229 – 264 in der D. per 1. Januar 2012 eine Zahlung in Höhe von 49.280,19 EUR zu erbringen und zusätzlich bis zum Inkrafttreten eines gemeinschaftlichen Wirtschaftsplanes – wie unter TOP 7 vorgeschlagen – monatlich ein Betrag in Höhe von 1.080,75 EUR auszugleichen.

58

Wir sind bei unseren Überlegungen, eine möglichst gerechte Situation zu schaffen, davon ausgegangen, die Jahre 2004 und 2005 nicht in die Anpassung einfließen zu lassen, da die Verwaltungsunterlagen des Vorverwalters für 2004 fehlerhaft sind und in 2005 von der Firma G. die Jahresabrechnung lediglich aus kopierten Zahlen für das Wirtschaftsjahr 2004 erstellt wurde.

59

Eine Anpassung in der von uns vorgeschlagenen Form ist auch sinnvoll im Hinblick auf die nach der in vollem Umfang gewonnenen Feststellungsklage auf Schadenersatz nunmehr anstehende Zahlungsklage gegen die Firma G. und den aus dem Ergebnis dieses Verfahrens der Wohnungseigentümergemeinschaft zufließenden Schadenersatz. Diese Gelder sind dann Bestandteil der gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage.

60

Die Erläuterungen des Verwalters werden von allen anwesenden Eigentümern verstanden und als gerecht angesehen. Es gibt keine weiteren Gegenfragen und keine anderen Vorschläge.

61

Auf die Wohnungen 229 – 264 verteilen sich die Beträge im Verhältnis der Miteigentumsanteile wie in der Anlage 2 zu diesem Protokoll dargestellt.

62

Beschlussantrag:

63

Zur Gleichstellung der Anteilsansprüche an einer gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage zum 1. Januar 2012 ist von den Eigentümern der Wohnungen 229 – 264 in der D. eine Zahlung in Höhe von insgesamt 49.280,19 EUR zu erbringen und zusätzlich bis zum Inkrafttreten eines gemeinschaftlichen Wirtschaftsplanes – wie unter TOP 7 vorgeschlagen – monatlich ein Betrag in Höhe von 1.080,75 EUR insgesamt für die Wohnungen 229 – 264 auszugleichen. Die Zahlungen sind fällig am 1. November 2012

64

Abstimmung:

65

Mit nein stimmen: 0 47.071,957 MEAMit ja stimmen: 46.361.209 47.017,957 MEA

66

Stimmenthaltung: 710.748 47.071.957 MEA

67

Damit ist der Beschlussantrag angenommen.

68

Mit der Klage verfolgt die Klägerin die Zahlungen aus dem Beschluss unter TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 11. Oktober 2012 in Höhe von 49.280,19 € sowie in Höhe von jeweils 1.080,75 € für die Monate Januar bis Oktober 2012.

69

Die Klägerin hat beantragt,

70

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 60.087,69 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 2. November 2012 zu zahlen.

71

Die Beklagten haben beantragt,

72

die Klage abzuweisen.

73

Durch das angegriffene Urteil ist der Klage stattgegeben worden. Das Amtsgericht hat ausgeführt, der Anspruch begründe sich auf den Beschluss unter TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 11. Oktober 2012. Mit diesem Beschluss hätten die Wohnungseigentümer die Erhebung einer Sonderumlage zu Lasten der Beklagten zum Zwecke der Auffüllung der Instandhaltungsrücklage mit dem Ziel der Angleichung der Anteile an dieser zwischen den Sondereigentumseinheiten der Gebäude E. einerseits und D. andererseits beschlossen. Der Beschluss unter TOP 6 begründe eine eigene Zahlungsverpflichtung der Beklagten und stelle als Erhebung einer Sonderumlage rechtlich eine Ergänzung des laufenden Wirtschaftsplans dar. Die von den Beklagten angeführten Einwendungen seien unerheblich, da sie die Anfechtung des Beschlusses berechtigt hätten, jedoch keine Nichtigkeitsgründe darstellen.

74

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten.

75

Die Beklagten beantragen,

76

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Langenfeld vom 29. Mai 2013 die Klage abzuweisen.

77

Die Klägerin beantragt,

78

die Berufung zurückzuweisen.

79

Von der Darstellung tatsächlicher Feststellungen im Übrigen wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO i.V.m. § 62 Abs. 2 WEG abgesehen.

80

II.

81

Die Berufung der Beklagten ist zulässig. Sie wurde form- und fristgerecht eingelegt. Die Berufungsbegründung genügt den formellen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 ZPO.

82

Die Beklagten rügen eine Rechtsverletzung des Amtsgerichts, die als zutreffend unterstellt rechtserheblich wäre. Das Amtsgericht habe verkannt, dass der Beschluss zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 11. Oktober 2012 nichtig sei.

83

III.

84

Die Berufung hat in der Sache überwiegend Erfolg.

85

Die Beklagten sind aufgrund des Beschlusses zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 11. Oktober 2012 nur zur Zahlung von 10.807,50 € verpflichtet.

86

1.

87

Der Beschluss zu Top 5.1 der Eigentümerversammlung 7. Dezember 2004 ist nicht nichtig.

88

In einer Mehrhausanlage kann die Bildung verschiedener Instandhaltungsrückstellungen für einzelne Gebäude von Vorteil sein. Da das Gesetz von einer für eine Wohnungseigentümergemeinschaft zu bildenden einheitlichen Instandhaltungsrückstellung ausgeht, bedarf die Bildung getrennter Instandhaltungsrücklagen einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer, denn bei einer Mehrhausanlage handelt es sich um eine einzige rechtsfähige Gemeinschaft und nicht um einzelne, rechtsfähige Einzelgemeinschaften. Somit bezieht sich die Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung einheitlich auf die gesamte Gemeinschaft. Ist dagegen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung bereits die wirtschaftliche Trennung der Einzelhäuser mit der jeweiligen eigenen Zuständigkeit für Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen grundsätzlich angeordnet, muss eine Ansammlung getrennter Instandhaltungsrückstellungen vorgenommen werden, damit das angesammelte Geld nicht entgegen der Regelung in der Gemeinschaftsordnung verwendet wird. Ist in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage umgekehrt die Bildung einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage vorgesehen, so können die Wohnungseigentümer eine Änderung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung hin zur Bildung getrennter Instandhaltungsrückstellungen für einzelne Gebäude nur durch eine Vereinbarung bewirken oder mit der in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Mehrheit beschließen.

89

Vorliegend ist in § 5 Abs. 7 der Gemeinschaftsordnung die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum vorgesehen.

90

§ 16 Gemeinschaftsordnung sieht dagegen die Bildung von Untergemeinschaften vor.

91

Die Auslegung der Teilungserklärung, die Grundbuchinhalt geworden ist, hat – wie stets bei einer Grundbucheintragung - nach einem ausschließlich objektiven Maßstab zu erfolgen, weil sie auch für künftige Wohnungseigentümer gilt, die sich auf die aus ihr ersichtlichen Regelungen des Gemeinschaftsverhältnisses verlassen können müssen. Maßgebend sind allein Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen einschließlich der darin in Bezug genommenen Unterlagen, insbesondere der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, wie sie sich bei unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergeben. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. zu Vorstehendem BGH ZMR 2004, 834/836f.; Senat ZMR 2000, 635, jew.m.w.N.).

92

Die Kammer legt § 16 GO nach vorstehenden Grundsätzen dahin aus, dass hinsichtlich der Kosten und Lasten der Wohngebäude und des Parkhauses Untergemeinschaften zu bilden sind, soweit gesetzlich zulässig und wirtschaftlich tatsächlich ausscheidbar. Alle nicht dem gemeinschaftlichen Eigentum einer Untergemeinschaft zuordbaren Kosten sind von sämtlichen Miteigentümern der Wohnanlage entsprechend dem vereinbarten Verteilungsschlüssel zu tragen. Entsprechend sind getrennte Instandhaltungsrücklagen für jede Untergemeinschaft und eine solche für die Gesamtgemeinschaft zu bilden

93

Der Gemeinschaft fehlte jedoch nicht die Beschlusskompetenz zur Änderung der Vorgaben aus § 5 Abs. 7 der Gemeinschaftsordnung.

94

Die Gemeinschaftordnung ermöglicht in § 15 Abs. 3 Änderungen derselben nicht nur im Vereinbarungswege, sondern auch im Wege des Beschlusses.

95

Das erforderliche Quorum von ¾ aller vorhandenen Stimmen ist erreicht, denn für den Beschluss unter TOP 5.1 der Eigentümerversammlung vom 7. Dezember 2004 haben 80.818.569/100.000.000stel gestimmt.

96

2.

97

Der Beschluss zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 11. Oktober 2012 ist, soweit er die Verpflichtung zur Nachzahlung von Beträgen zur Instandhaltungsrücklage für die Jahre 2006 bis 2011 umfasst, nichtig.

98

a)

99

Ankündigung des Beschlussgegenstandes in der Einladung

100

Die ggf. fehlende bzw. unzureichende Bezeichnung des Beschlussgegenstandes bei der Einberufung führt nur zur Anfechtbarkeit des gefassten Beschlusses (Bärmann-Merle, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 184). Es wäre ein Verstoß gegen die abdingbare Vorschrift des § 23 Abs. 2 WEG zu prüfen.

101

b)

102

keine ausreichende Vollmacht zur Stimmabgabe

103

Unterstellt die Vollmachten hätten den Verwalter nicht zur Stimmabgabe ermächtigt, führt die fehlerhafte Feststellung einer ausreichenden Stimmenmehrheit ebenfalls nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses (Bärmann-Merle, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 194). Der Versammlungsleiter kann z.B. falsch ausgezählt haben, Stimmrechtsausschlüsse nicht beachtet haben, Stimmenthaltungen oder Stimmen von Geschäftsunfähigen mitgezählt haben.

104

c)

105

Fehlerhafte Einberufung einer Vollversammlung

106

Nichtig ist ein Beschluss dann, wenn er gegen eine zwingende gesetzliche Vorschrift des Wohnungseigentumsgesetzes, des Zivil- oder öffentlichen Rechts verstößt, keine Beschlusskompetenz oder Zuständigkeit der Wohnungseigentümer besteht oder der Beschluss keinen bestimmbaren Inhalt aufweist oder auf eine unmögliche Leistung gerichtet ist. Weitergehende Nichtigkeitsgründe wegen Verstoßes gegen vereinbarte Gültigkeitsvoraussetzungen werden aus Gründen der Rechtssicherheit unter Hinweis auf den „Numerus clausus“ der Nichtigkeitsgründe abgelehnt.

107

Verstößt ein Beschluss gegen eine unabdingbare Norm des WEG, von der die Wohnungseigentümer auch nicht durch Vereinbarung abweichen dürfen, so ist der Beschluss nichtig. Verstöße gegen abdingbare Normen führen dagegen nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses.

108

Aus den Regelungen in § 16 Gemeinschaftsordnung folgt nicht, dass es keine Angelegenheiten gibt, über die nicht die Gesamtheit der Wohnungseigentümer abzustimmen hat. Vielmehr haben, wie z.B. über die Jahresabrechnungen, die Wirtschaftspläne, den Verwalter, alle Wohnungseigentümer Beschluss zu fassen, so auch über die Trennung oder Zusammenlegung der Instandhaltungsrücklagen aufgrund der Öffnungsklausel in § 15 Abs. 3 Gemeinschaftsordnung.

109

Dementsprechend ist eine Eigentümerversammlung aller Wohnungseigentümer einberufen worden. Zufällig sind allein die Wohnungseigentümer der Häuser E. erschienen bzw. vertreten gewesen. Dies hat jedoch keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der Stimmabgabe.

110

d)

111

Änderung des in der Gemeinschaftsordnung vorgegebenen Verfahrens zur Berechnung der Höhe der Instandhaltungsrücklage.

112

Allein die ggf. fehlerhafte Berechnung der Instandhaltungsrücklage unter Verstoß gegen § 28 Abs. 2 2. Berechnungsverordnung führt ebenfalls nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses.

113

e)

114

neue Schuld

115

Jedoch ist der Beschluss zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 11. Oktober 2012 wegen Fehlens der Beschlusskompetenz zur Begründung einer neuen Schuld für die Jahre 2006 bis 2011 nichtig.

116

Weder nach dem Gesetz noch durch Vereinbarung ist eine Kompetenz der Miteigentümer zur Auferlegung einer Auffüllhaftung durch Beschluss begründet worden.

117

Ist eine Angelegenheit weder durch das Wohnungseigentumsgesetz noch durch Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen, kann eine Regelung durch Mehrheitsbeschluss nicht erfolgen: Der Mehrheit fehlt von vorneherein jede Beschlusskompetenz, die Wohnungseigentümerversammlung ist für eine Beschlussfassung absolut unzuständig (vgl. Bundesgerichtshof, Beschluss vom 20. September 2000 – V ZB 58/99 –, BGHZ 145, 158-170; Bundesgerichtshof, BGHZ 115, 151, 152). Dass die Vorschriften des Gesetzes gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG abdingbar sind, ist unerheblich. Entscheidend ist, dass dies nur im Wege der Vereinbarung möglich ist (Weitnauer, WE 1995, 163, 164). Auch die Öffnungsklausel des § 15 Abs. 3 Gemeinschaftsordnung greift insoweit nicht, da diese nur zur Änderung der Gemeinschaftsordnung, nicht aber zur Begründung neuer Verpflichtungen im Beschlusswege ermächtigt.

118

Der Beschluss über die Begründung einer neuen Zahlungspflicht für Wohnungseigentümer ist mangels den Eigentümern zukommender Beschlusskompetenz als nichtig anzusehen (LG München I, Urteil vom 17. Februar 2011, - 36 S 79/10 -).

119

Der Beschluss zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 11. Oktober 2012 beinhaltet bezüglich der Jahre 2006 bis 2011 die konstitutive Festlegung einer solchen Zahlungspflicht.

120

Nicht § 16 Abs. 2 WEG begründet eine Beitragspflicht, sondern erst der Beschluss eines Wirtschaftsplans, einer Sonderumlage und der Einzelabrechnung, insoweit, als sich aus dieser nach Abrechnung der Vorschüsse ein negativer Abrechnungssaldo ergibt, lässt eine entsprechende Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers entstehen (Landgericht München I, Urteil vom 17. Februar 2011, - 36 S 79/10 -; Bärmann-Becker, WEG, 12. Aufl., § 16 Rn. 21). Außerhalb des Anwendungsbereiches dieser Instrumente besteht eine Beschlusskompetenz der Eigentümer zur Begründung von Zahlungspflichten dagegen nicht.

121

Der Beschluss unterliegt bezüglich der Jahre 2006 bis 2011 nicht als ein Beschluss über eine Sonderumlage der grundsätzlichen Kompetenz der Miteigentümer.

122

Eine Sonderumlage ist der Sache nach eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans und wie dieser gemäß § 21 Abs. 2 und 4 WEG am Maßstab einer ordnungsmäßigen Verwaltung zu messen. Sie kann danach beschlossen werden, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig waren, durch neue Tatsachen überholt werden oder wenn der Plan aus anderen Gründen nicht durchgeführt werden kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Januar 2012, V ZR 129/11; Beschluss vom 15. Juni 1989 - V ZB 22/88, BGHZ 108, 44, 47). In diesem Rahmen haben die Wohnungseigentümer ein weites Ermessen (Jennißen in Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 57). Dieses müssen sie an dem Zweck ausrichten, der mit der Sonderumlage verfolgt wird, und an dem dafür bestehenden Kapitalbedarf (Timme/Batschari, WEG, § 28 Rn. 22). Den erforderlichen Umlagebetrag können die Wohnungseigentümer großzügig bemessen (KG, NJW-RR 1995, 397).

123

Vorliegend ist nur bezogen auf die Monate Januar – Oktober 2012 eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans für das Jahr 2011/2012 beabsichtigt gewesen. Im Übrigen erfolgte aufgrund einer Neuberechnung der Soll-Zuführungsbeiträge zur Instandhaltungsrücklage von 2006 bis 2011 eine Beschlussfassung über die Zahlung eines Betrages von insgesamt 49.280,19 €.

124

Die Beschlussfassung hat nicht den Zweck verfolgt, Liquiditätslücken in der Gemeinschaft zu schließen, die durch zu niedrige und zumeist durch unvorhergesehene tatsächliche Entwicklungen bedingte Ansätze im Wirtschaftsplan entstanden sind. Es sollten Voraussetzungen für die Zusammenlegung der Instandhaltungsrücklagen geschaffen werden und in diesem Zusammenhang die Höhe der Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage für die Einheiten 229 – 264 nachträglich geändert werden.

125

Durch Beschluss zu TOP 5.1 der Eigentümerversammlung vom 7. Dezember 2004 war die Höhe der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, nämlich 4,50 ³ pro qm pro Jahr für die Eigentümer der Wohnungen D. festgesetzt worden. Zum Anderen ist über die vergangenen Jahre abgerechnet worden, wie in der Eigentümerversammlung vom 11. Oktober 2012 unter TOP 4 durch Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2011.

126

Wie § 28 Abs. 2 WEG verdeutlicht, haben die Wohnungseigentümer ihren Beitrag zu den Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs. 2 WEG) in erster Linie durch Vorauszahlungen zu erfüllen. Bei diesen handelt es sich nicht um gewöhnliche Abschlagszahlungen, für die charakteristisch ist, dass sie von dem Gläubiger nicht mehr verlangt werden können, sobald eine Berechnung der eigentlichen Forderung vorliegt (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. August 2009 - VII ZR 205/07, BGHZ 182, 158 für Abschlagszahlungen nach § 16 Nr. 1 VOB/B) oder jedenfalls möglich ist (so für Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters: Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NJW 2011, 145, 146 Rn. 22). Der Vorschussanspruch nach § 28 Abs. 2 WEG bleibt auch nach dem Beschluss über die Jahresabrechnung bestehen. Der besondere Charakter des Vorschussanspruchs nach § 28 Abs. 2 WEG erklärt sich daraus, dass es sich bei den Vorschüssen um das zentrale Finanzierungsinstrument der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt; nur die laufenden Vorauszahlungen gewährleisten, dass die für die Bewirtschaftung der Anlage notwendigen Mittel bereitstehen. Die Jahresabrechnung dient demgegenüber nicht der Ermittlung des „eigentlichen“ Beitragsanspruchs, sondern nur der Anpassung der laufend zu erbringenden Vorschüsse an die tatsächlichen Kosten. Anhand der Rechnungslegung des Verwalters über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben wird der bestehende Beitragsanspruch der Gemeinschaft überprüft und in Form eines Nachzahlungsanspruchs der Gemeinschaft oder Erstattungsanspruchs des Wohnungseigentümers sowie durch Neufestsetzung der Vorschüsse korrigiert (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 1. Juni 2012, - V ZR 171/11; Jacoby, ZWE 2011, 61, 63).

127

Die Jahresabrechnung dient der Kontrolle des Verwalters und der Verteilung von Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Wohnungseigentümer.

128

Die verstärkende Wirkung des Beschlusses über die Jahresabrechnung besteht lediglich darin, dass der Korrekturvorbehalt, unter dem die Vorschusszahlungen stehen, entfällt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 1. Juni 2012, - V ZR 171/11).

129

Mit der bestandskräftig beschlossenen Jahresabrechnung ist das jeweilige Abrechnungsjahr für die Wohnungseigentümer verbindlich abgeschlossen.

130

Zwar ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der denselben Gegenstand wie ein früherer Beschluss betrifft und die durch diesen Erstbeschluss getroffene Regelung ändert, als abändernder Zweitbeschluss grundsätzlich zulässig, so auch in Bezug auf die Genehmigung einer Jahresabrechnung (vgl. nur Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 20. März 2000, - 3 Wx 414/99 -).

131

Allerdings kann jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 3 und 4 WEG verlangen, dass der Zweitbeschluss schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkung des Erstbeschlusses berücksichtigt (vgl. Bundesgerichtshof, Beschluss vom 20. Dezember 1990 - V ZB 8/90, BGHZ 113, 197). Eine Verletzung schutzwürdiger Belange eines Wohnungseigentümers kommt insbesondere dann in Betracht, wenn ein Wohnungseigentümer durch den abändernden Zweitbeschluss einen rechtlichen Nachteil im Verhältnis zur Regelung des Erstbeschlusses erleidet. Das bedeutet jedoch nicht, dass durch den abändernden Beschluss etwaige tatsächliche Vorteile erhalten bleiben müssen, die ein Wohnungseigentümer nach dem Erstbeschluss gehabt hätte (Saarländisches OLG WE 1998, 69; Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 20. März 2000, - 3 Wx 414/99).

132

Vorliegend haben die Wohnungseigentümer aber nicht im Wege des Zweitbeschlusses abändernde Jahresabrechnungen beschlossen, sondern eine allein die Einheiten 229 – 264 treffende Zahlungsverpflichtung in Bezug auf bereits abgerechnete Jahre geschaffen.

133

Auch in § 16 Abs. 4 WEG kann keine grundsätzliche Kompetenz zur der Beschlussfassung unter TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 11. Oktober 2012 gesehen werden.

134

Nach dieser Vorschrift können die Wohnungseigentümer im Einzelfall zur Instandsetzung und Instandhaltung durch Beschluss mit der in § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG bestimmten doppelt qualifizierten Mehrheit die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder den Möglichkeiten des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Diese Bedingungen sind hier nicht eingehalten.

135

Zum Einen ist Gegenstand die Angleichung der Höhe der Instandhaltungsrücklagen und nicht eine einzelne Instandsetzung oder Instandhaltung. Zum Anderen soll der zu zahlende Betrag in die gemeinsame Instandhaltungsrücklage fließen und nicht den Beklagten zur Verfügung stehen.

136

Zwar sind Beschlüsse nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG grundsätzlich solange als gültig anzusehen, wie sie nicht in einem Beschlussanfechtungsverfahren nach § 43 Nr. 4, § 46 WEG für ungültig erklärt worden sind. Das gilt auch für fehlerhafte Beschlüsse.

137

Das Prozessgericht, das über eine sich aus dem Beschluss ergebende Forderung zu entscheiden hat, ist an einen Beschluss grundsätzlich gebunden. Das Gericht darf die Vorfrage, ob der Beschluss wirksam ist, nicht selbständig (ohne Rücksicht auf ein Beschlussanfechtungsverfahren) entscheiden, sondern hat - bis zu einer etwaigen Aufhebung - von dem sich aus von dem Beschluss ergebenden Anspruch auszugehen (BayObLG, WE 1996, 239, 240).

138

Dies gilt indes nicht für die nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtigen Beschlüsse. Die Nichtigkeit wirkt für und gegen alle, bedarf keiner Geltendmachung und ist in jedem gerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 18. Mai 1989 - V ZB 4/89, BGHZ 107, 268, 270). Die Möglichkeit, die Nichtigkeit nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG feststellen zu lassen, ändert daran nichts. Nur wenn eine Anfechtungsklage als unbegründet abgewiesen worden ist, kann nach § 48 Abs. 4 WEG nicht mehr geltend gemacht werden, dass ein Beschluss nichtig sei.

139

Die Nichtigkeit des Beschlusses zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 11. Oktober 2012 bezüglich der Jahre 2006 bis 2011 ist daher in diesem Rechtsstreit zu berücksichtigen.

140

Im Hinblick auf die Verpflichtung zur Zahlung eines monatlichen Betrages für Januar 2012 bis Oktober 2012 in Höhe von je 1.080,75 € ist dagegen eine Sonderumlage anzunehmen, weil sie als Ergänzung des noch gültigen Wirtschaftsplans 2011/2012 zu verstehen ist.

141

Sinn und Zweck von § 139 BGB ist es, ein teilweise nichtiges Rechtsgeschäft nach Möglichkeit im Übrigen aufrechtzuerhalten, wenn dies dem tatsächlichen oder hypothetischen Parteiwillen entspricht (Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 11. Mai 2012, - V ZR 193/11 -; Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Oktober 2008 – V ZR 14/08, NJW 2009, 1135, 1136). Bei der Beurteilung, welche Entscheidung die Parteien bei Kenntnis der Teilnichtigkeit nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte getroffen hätten (BGH, Urteil vom 14. Juni 2006 – VIII ZR 257/04, NJW 2006, 2696, 2697), ist in der Regel davon auszugehen, dass die Parteien das objektiv Vernünftige gewollt hätten (BGH, Urteil vom 14. Juni 2006 – VIII ZR 257/04, NJW 2006, 2696, 2697).

142

Gemessen daran, hätte es dem Willen der Wohnungseigentümer entsprochen, zumindest in Ergänzung des aktuellen Wirtschaftsplans eine teilweise Harmoniesierung der Instandhaltungsrücklagen zu erreichen.

143

IV.

144

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

145

Die Revision wird zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts sowie die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO.