Verwaltungsgericht Arnsberg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-08-18, Aktenzeichen 14 K 2627/07
ECLI:DE:VGAR:2008:0818.14K2627.07.00

Tenor

Der Bescheid des Beklagten vom 20. November 2007
wird aufgehoben, soweit der Beklagte gegen den Kläger
einen Ausgleichsbetrag von mehr als 2.401,95 Euro festgesetzt hat.

Von den Kosten des Verfahrens tragen der Kläger 2/3 und der Beklagte 1/3.

Die Berufung wird zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Der Kläger wendet sich gegen seine Heranziehung zu einem
sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag. Er ist Eigentümer des Grundstücks
Gemarkung X1. Flur 24 Flurstück 362, das mit dem Wohnhaus I.----straße 13
bebaut ist. Diese 239 qm große Parzelle erstreckt sich südlich der I.----straße, die
hier von Westen nach Osten verläuft und zum Kern der Altstadt X1. gehört.
Wegen der Lage des Grundstücks sowie seiner Einbindung in die nähere Umgebung
wird auf die hier eingedruckten Kartenausschnitte Bezug genommen.

3

Das Grundstück des Klägers wird von dem Bebauungsplan Nr. 16 a "Altstadt
X1. -Teilbereich Q1. " erfasst, der Anfang der 80er Jahre in Kraft getreten
und seither mehrmals geändert worden ist. Danach liegt das Flurstück 362 in einem
Kerngebiet offener Bauweise, in welchem zwei Vollgeschosse zulässig sind. Der
Plan setzt ferner die Beseitigung älterer Fabrikgebäude fest, die sich ursprünglich
südlich der I.---straße und ostwärts der Q.---straße befanden. Dort sind mittlerweile
ein Einkaufszentrum mit Parkhaus sowie eine Verbindungsstraße ("Am Ring")
zwischen Hagenstraße und Q.---straße entstanden. Wesentlicher Bestandteil der
seinerzeitigen Bauleitplanung war die Neuregelung der Verkehrsverhältnisse.
X1. wurde und wird von den Bundesstraßen 480 und 236 durchzogen, wobei
der gesamte Fahrzeugverkehr auf diesen Straßen über einen zentralen Platz verlief,
der sich am westlichen Ende der I.---straße und der nördlich von dieser in gleicher
Richtung verlaufenden Hauptstraße befand und in den beide Bundesstraßen
einmündeten. Mittlerweile wurde der Verbindungspunkt zwischen den Bundesstraßen
480 und 236 nach Norden verlegt; die B 236 unterquert das Stadtzentrum in einem
Tunnelbauwerk. Auf diese Weise konnte der ehemalige Straßenknoten als Marktplatz
ausgebaut werden; die von hier aus nach Westen verlaufende Straße ("X3. "),
ehemals Bestandteil der Bundesstraßen 236 und 480, wurde verkehrsberuhigt
ausgebaut.

4

Seit Anfang der 70er Jahre befasst sich der Rat der Stadt X1. mit der
Stadtkernsanierung der Altstadt. Nachdem ein erstes Verfahren im Jahre 1979
ergebnislos endete, beschloss der Rat in seiner Sitzung vom 24. Januar 1980 die
"Satzung der Stadt X1. über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes
in der Kernstadt X1. ", die der damalige Regierungspräsident B. mit
Verfügung vom 12. August 1980 genehmigte. Aufgrund der
Bekanntmachungsanordnung des Bürgermeisters der Stadt X1. vom
27. August 1980 wurde die Satzung am 2. September 1980 in den örtlichen
Tageszeitungen veröffentlicht.

5

Im Jahre 1984 ordnete der Rat der Stadt X1. für den Bereich des
Bebauungsplans Nr. 16 a ein Umlegungsverfahren an. Zu diesem Zwecke erstellte
ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ein Gutachten über die
Einwurfswerte, von welchem das Gutachten des Klägers lediglich mittelbar betroffen
war. Für das Flurstück 362 weist das Gutachten einen Wert von 300,00 DM je qm
aus. Die "historische Bodenrichtwertkarte" des Gutachterausschusses im
I1. nach dem Stand von Anfang 2005 ordnet das Grundstück des Klägers
keiner Wertzone eindeutig zu. Für den Bereich der Altstadt X2. nennt die
Karte Bodenwerte von 90,00 Euro/qm (WA II), 190,00 Euro je qm (MK II) und
320,00 Euro/qm (MK III).

6

Die Sanierungssatzung vom 27. August 1980 wurde bislang nicht aufgehoben;
die Stadt X1. ist der Auffassung, die Sanierung sei noch nicht in allen
Einzelheiten abgeschlossen. Allerdings meint sie, jedenfalls einzelne Grundstücke
aus dem Sanierungsverfahren entlassen zu können. Deshalb wandte sich der
Beklagte mit Schreiben vom 10. September 2007 an den Kläger und teilte diesem
Folgendes mit: Für sein Grundstück sowie für andere Grundstücke stehe noch die
Festsetzung eines sogenannten Ausgleichsbetrages gemäß § 154 Abs. 1 des
Baugesetzbuches (BauGB) aus. Er - der Beklagte - werde diese Ausgleichsbeträge
demnächst festsetzen müssen. Ziel der Sanierung sei es gewesen, verkehrliche
Missstände zu beseitigen. Unter anderem seien zwei Umgehungsstraßen gebaut
worden, um den überörtlichen Verkehr aus dem Kernstadtbereich herauszunehmen.
Ferner habe man einen innerstädtischen Verkehrsring hergestellt. Diese Maßnahmen
seien seit Anfang 2000 im Wesentlichen abgeschlossen. Nach den rechtlichen
Vorgaben seien die Anlieger an den Kosten für den Ausbau von Straßen zu
beteiligen. Bei Grundstücken außerhalb des Sanierungsgebietes geschehe dies im
Wege der Heranziehung zu Straßenausbaubeiträgen nach dem
Kommunalabgabengesetz NW (KAG NW). Innerhalb eines vom Rat festgesetzten
Sanierungsgebietes scheide nach den gesetzlichen Vorschriften des
Baugesetzbuches eine Mitfinanzierung an den Ausbaukosten in dieser Form aus.
Gleichwohl müssten die betroffenen Eigentümer "im Sinne einer Gleichbehandlung"
auch an den Kosten der Baumaßnahmen beteiligt werden. Dies geschehe in der
Form der Zahlung eines sogenannten Ausgleichsbetrages nach § 154 Abs. 1
BauGB. Dieser Betrag ergebe sich aus der Differenz des Bodenwerts eines
Grundstücks ohne eine beabsichtigte oder durchgeführte Sanierung (Anfangswert)
und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und
tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes ergebe (Endwert). Zur Ermittlung
dieser Differenz habe er - der Beklagte - die öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen Dr. Ing. T. und Dipl.-Ing. B1. beauftragt. Deren
Gutachten, welches er seinem Schreiben beifüge, liege nunmehr nach mehrfacher
Anmahnung vor.

7

Das in dem Anhörungsschreiben des Beklagten bezeichnete Gutachten vom
1. April 2005 ermittelt für das Flurstück 362 eine sanierungsbedingte Werterhöhung
von 15,00 Euro je qm. Bei ihrem Vorgehen hatten sich die Gutachter sowohl des
"Verfahren Niedersachsen" als auch der "Komponentenmethode" bedient. Bei dem
sog. Verfahren "Niedersachsen" handelt es sich um eine Methode der
Bodenwertermittlung, die sich dadurch auszeichnet, dass zunächst der Anfangswert
eines Grundstücks ermittelt und dem Gutachten zu Grunde gelegt wird. Sodann
werden städtebauliche Missstände aufgezeigt und aufgrund einer feststehenden
Tabelle mit einer Kennzahl bewertet, die zwischen 1 ("sehr gut", z. B. Bebauung
überwiegend intakt) und 10 ("sehr schlecht", z. B. Bebauung verfallen) liegt. Im
zweiten Schritt werden die im Zuge der Sanierung vorgenommenen städtebaulichen
Maßnahmen untersucht, die ebenfalls mit einer Kennzahl aus einer von 1 bis 10
reichenden Tabelle (Beispiel für Kennzahl 1: "Bebauung - einzelne Maßnahmen" und
für Kennzahl 10: "Bebauung - Neubebauung") versehen werden. Auf der Grundlage
dieser Kennzahlen, die sowohl für die "städtebaulichen Missstände" als auf für die
"städtebaulichen Maßnahmen" gemittelt werden, wird sodann aus einer festen
Matrix, die je nach Höhe des Anfangswertes unterschiedlich aufgebaut ist, ein auf
den Anfangswert abstellender Prozentsatz der sanierungsbedingten
Bodenwerterhöhung abgelesen. Bei der Wertermittlung nach dem sogenannten
Komponentenverfahrens (auch als "additives Verfahren" bezeichnet) wird eine
Bodenwerterhöhung aufgrund von Sanierungsmaßnahmen auf Änderungen
einzelner wertbeeinflussender Umstände zurückgeführt. Ausgehend vom
sogenannten Anfangswert des Grundstücks werden die in einzelnen Komponenten
liegenden Werterhöhungen festgestellt und aufsaldiert. Auf diese Weise wird der
sogenannte Endwert ermittelt.

8

Bei der Anwendung des Niedersachsen-Verfahrens hatten die Gutachter das
Grundstück des Klägers hinsichtlich der Bebauung mit 1 (überwiegend intakt) und
auch hinsichtlich der Nutzung mit 1 (überwiegend funktionsgerecht) bewertet,
während sie für die Struktur die Kennzahl 4 (unzweckmäßig) und für den Bereich
"Umfeld" die Kennzahl 5 (Infrastruktur insgesamt ergänzungsbedürftig) ausgewiesen
und auf diese Weise eine mittlere Kennzahl von 2,75 errechnet hatten. Bezüglich der
städtebaulichen Maßnahmen hatten sie für Bebauung und Struktur ebenfalls die
Kennzahl 1 (einzelne Maßnahmen) ausgeworfen, während sie für den Bereich
"Struktur" die Kennzahl 4 (Verbesserung der Erschließungssituation) und für den
Bereich "Umfeld" die Kennzahl 5 (Ergänzung und Verbesserung der Infrastruktur,
Umlenkung des fließenden Verkehrs) vergaben. Auf diese Weise ermittelten sie eine
durchschnittliche Kennzahl von 2,75, so dass sie aus der einschlägigen Matrix für
Anfangswerte von mehr als 200,00 DM je qm eine Wertsteigerung von 8 % =
gerundet 15,0 Euro je qm ablasen.

9

In Anwendung der Komponentenmethode hatten die Gutachter zunächst einen
sogenannten Lagevorteil verneint. Sodann hatten sie angenommen, es liege ein
allgemeiner Sanierungsvorteil in Höhe von 2 % vor, der bei einem Anfangswert von
190,00 Euro je qm mit 3,80 Euro je qm zu Buche schlage. Weiterhin seien ersparte
Ausbau- bzw. Erschließungsbeiträge zu berücksichtigen, die nach "Berechnungen
der Stadt X1. ... für das Bewertungsgrundstück" vorlägen. In Anlehnung an die
Rechtsprechung und die einschlägige Mustersatzung sei davon lediglich ein Anteil
von 50 % für die Gehweganlage und von 30 % für die Fahrbahn anzusetzen. Dieser
Anteil belaufe sich im Falle des Klägers auf 12,50 Euro. Gemeinsam mit dem
allgemeinen Sanierungsvorteil betrage die Wertsteigerung nach der
Komponentenmethode 16,30 Euro, wobei in Abstimmung mit der Stadt X1. als
sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung nur der geringere Betrag nach dem
Niedersachsen-Verfahren zum Zuge kommen solle.

10

Mit Bescheid vom 20. November 2007 zog der Beklagte den Kläger auf der
Grundlage des zuvor näher beschriebenen Gutachtens zu einem Ausgleichsbetrag in
Höhe von 3.585,00 Euro heran, wobei diesem Betrag eine Bodenwerterhöhung von
15,00 Euro je qm bei einer Grundstücksgröße von 239 qm zugrunde lag. Wesentlich
später, nämlich mit Schreiben vom 28. Januar 2008, erklärte der Beklagte die
Durchführung der Sanierung für das Flurstück 362 des Klägers als
abgeschlossen.

11

Am 1. Dezember 2007 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben, zu deren
Begründung er zunächst einige Einwendungen geltend machte, die später nicht
aufrechterhalten wurden. Zur Begründung seines Rechtsmittels trägt der Kläger vor:
Nach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB sei der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der
Sanierung zu entrichten. Demgegenüber habe der Beklagte den
Sanierungsabschluss für sein Grundstück erst mit dem Bescheid vom 28. Januar
2008 verfügt. Das Vorgehen des Beklagten, die Sanierung für mehrere Grundstücke
gesondert abzuschließen, verstoße gegen § 163 Abs. 1 BauGB. Für die Aufhebung
der Sanierungssatzung sei nach § 162 Abs. 2 BauGB ausschließlich der Rat
zuständig, so dass in analoger Anwendung dieser Vorschrift Abschlusserklärungen
für mehrere Grundstücke bzw. Teilbereiche ebenfalls in die Zuständigkeit des Rates
fielen. Damit seien die vom Beklagten ausgesprochenen Abschlusserklärungen
unwirksam (gemeint wohl: rechtswidrig) mit der Folge, dass auch der
Veranlagungsbescheid keinen Bestand haben könne. Das Sanierungsgebiet sei
fehlerhaft festgelegt worden. Ohne einleuchtenden Grund sei der Rat in einem
kleinen Bereich von einem entsprechenden Beschlussvorschlag des
Bauausschusses abgewichen. Die Abgrenzung des Gebiets verstoße ferner gegen
das Gebot der Abwägung der öffentlichen und privaten Belange. Wesentliches Ziel
der Sanierung sei die Verkehrsverbesserung gewesen. Gleichwohl seien einige
Straßen, auf denen verkehrliche Missstände bestanden hätten, nicht bzw. nur in
Abschnitten in das Sanierungsgebiet einbezogen worden, während die Sanierung
auch ohne Einbeziehung seines Grundstücks hätte durchgeführt werden können. Es
habe kein sachlicher Grund dafür bestanden, die Grundstücke am Nordrand der I.---
straße herauszunehmen. Der Bereich, in dem sein Grundstück liege, habe keine
städtebaulichen Missstände aufgewiesen. Die entscheidende Voraussetzung für eine
Einbeziehung in das Sanierungsgebiet, nämlich die Sanierungsbedürftigkeit, sei nicht
erfüllt gewesen. Die vorbereitenden Untersuchungen und Erörterungen seien nicht
ausreichend erfolgt. Der Bebauungsplan sei verspätet in Kraft getreten, nämlich erst
mehr als vier Jahre nach Beginn der Sanierung. In dieser Zeit sei mangels wirksamer
Festsetzungen zu den öffentlichen Verkehrsflächen entscheidende Planungen nicht
durchführbar gewesen. Die Sanierung habe insgesamt eine unzumutbare Dauer
aufgewiesen. Inzwischen seien fast 30 Jahre vergangen, so dass von einer zügigen
Durchführung der Sanierung keine Rede sein könne. Schließlich habe der Beklagte
sogenannte "ersparte Erschließungsbeiträge" zu Unrecht festgesetzt. Die insoweit
angenommenen 12,50 Euro seien für ihn nicht nachvollziehbar. Weder im
Wertgutachten noch in dem angefochtenen Bescheid fänden sich Angaben über die
dieser Position zugrunde liegenden Berechnungen.

12

Der Kläger beantragt,

13

den Bescheid des Beklagten vom 20. November 2007 aufzuheben.

14

Der Beklagte beantragt,

15

die Klage abzuweisen.

16

Er tritt dem Vorbringen des Klägers entgegen und verteidigt insbesondere die
Berücksichtigung der "ersparten Beiträge". Für die nicht im Sanierungsgebiet
gelegenen Grundstücke entlang der I.---straße habe er Vorausleistungen auf den
Straßenbaubeitrag nach § 8 KAG angefordert. Bei seinen Ermittlungen habe er einen
Beitragssatz von 24,50 DM je qm festgestellt. Für das Grundstück des Klägers, das
eine zweigeschossige Bebauung ermögliche und im Kerngebiet liege, ergäbe sich
danach eine effektive Beitragsbelastung von 37,98 DM je qm bzw. 19,40 Euro je qm.
Der in den angefochtenen Bescheid eingeflossene Betrag sei deutlich geringer. Im
Übrigen verweise er - der Beklagte - auf die fachlichen Stellungnahmen der von ihm
beauftragten Gutachter, in denen deren methodisches Vorgehen näher dargestellt
werde.

17

Am 14. Mai 2008 hat der Berichterstatter vor dem Grundstück des Klägers einen
Erörterungstermin durchgeführt. Hierzu wird auf den Inhalt der Niederschrift
(Blätter 43 bis 46 der Gerichtsakte) verwiesen. Außerdem hat das Gericht in der
mündlichen Verhandlung einen Mitarbeiter des Sachverständigenbüros T.
GmbH angehört.

18

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der
Parteien im Übrigen wird auf den Inhalt der Akte und der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge des Beklagten ergänzend Bezug genommen.

19

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

20

Die nach § 42 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) zulässige
Anfechtungsklage hat in der Sache nur teilweise Erfolg. Der angefochtene Bescheid
ist rechtswidrig, soweit er dem Kläger die Zahlung eines Ausgleichsbetrags aufgibt,
der den im Tenor dieses Urteils bezeichneten Wert überschreitet. Im Übrigen ist die
Heranziehung des Klägers jedoch rechtmäßig, so dass die Klage insoweit
abzuweisen ist.

21

Der Bescheid vom 20. November 2007, der als belastender Verwaltungsakt einer
gesetzlichen Ermächtigung bedarf, findet diese in § 154 Abs. 1 BauGB. Nach dieser
Vorschrift muss der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet
gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen
Ausgleichsbetrag entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des
Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Der Tatbestand des § 154 Abs. 1 Satz 1
BauGB setzt also zunächst voraus, dass das fragliche Grundstück in einem
förmlichen Sanierungsgebiet liegt. Dieses Merkmal ist hier erfüllt.

22

Nach § 5 Abs. 1 des damaligen Städtebauförderungsgesetzes (StBauFG), der
nach dem Inkrafttreten des Baugesetzbuches am 1. Juli 1987 durch dessen § 142
Abs. 1 ersetzt worden ist, beschloss die Gemeinde, die eine Sanierung beabsichtigte,
die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets durch eine Satzung, die das
Sanierungsgebiet genau bezeichnen und die betroffenen Grundstücke einzeln
aufführen musste; nach § 5 Abs. 2 StBauFG bedurfte die Satzung der Genehmigung
der höheren Verwaltungsbehörde. Von dieser Ermächtigung hatte der Rat der Stadt
X1. Gebrauch gemacht und für das Sanierungsgebiet in der Kernstadt
X1. die Sanierungssatzung erlassen. Hierbei hat der Rat die einschlägigen
Förmlichkeiten beobachtet; namentlich hat er in § 1 der Satzung das
Sanierungsgebiet genau bezeichnet und in einem weiteren Absatz von § 1 die
sanierungsbetroffenen Grundstücke mit ihrer katasteramtlichen Bezeichnung einzeln
aufgeführt. Der Regierungspräsident B. , der in Nordrhein-Westfalen die
Aufgaben der höheren Verwaltungsbehörde im bundesbaurechtlichen Sinne
wahrnahm (vgl. heute § 1 der Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches),
erteilte am 12. August 1980 seine Genehmigung zu der Sanierungssatzung, die
anschließend (2. September 1980) ordnungsgemäß veröffentlicht wurde.

23

Die Angriffe des Klägers gegen die Wirksamkeit der Sanierungssatzung und des
zur Durchführung der Sanierung aufgestellten Bebauungsplans greifen im Ergebnis
nicht durch. Bezüglich des Bebauungsplans ist zunächst § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB in
den Blick zu nehmen, wonach die Gemeinde einen Bauleitplan aufzustellen hat,
sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.
Bei der Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals "städtebaulich erforderlich" hat die
Gemeinde einen weiten Beurteilungsspielraum, der auch als "Planungsermessen"
bezeichnet wird, das sich nur unter besonderen Umständen zu einer strikten
Planungspflicht verdichtet,

24

vgl.	Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 17. September
2003 - 4 C 14.01 -, Entscheidungen des Bundesverwaltungs-
gerichts (BVerwGE) Band 119 S. 25 = Baurechtssammlung (BR) in
Band 66 Nr. 1.

25

Bei der Festlegung eines Sanierungsgebiets ist die Gemeinde nur insoweit
gebunden, als nach § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB das Gebiet so zu begrenzen ist,
dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Auch insoweit hat die
Gemeinde einen planerischen Gestaltungsspielraum, nach dem sie sogar solche
Grundstücke in die Sanierung einbeziehen darf, auf denen unmittelbar keine
Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind,

26

vgl.	BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -,
BRS Band 58 Nr. 243.

27

Nach diesen Grundsätzen sind im vorliegenden Fall weder der Bebauungsplan
noch die Sanierungssatzung zu beanstanden. Insbesondere der Vortrag des Klägers,
die Abgrenzung des Sanierungsgebiets sei mehr oder weniger willkürlich, ist
unzutreffend. Dass die Grenzziehung im Bereich ostwärts des Zentralplatzes und
entlang der I.---straße durch die Sanierungsziele gerechtfertigt ist, erschließt sich
bereits aufgrund eines flüchtigen Blicks auf das Kartenmaterial. Südlich der I.---
straße waren Sanierungsmaßnahmen durchzuführen (neue Straßenführung, Abriss
der Fabrikgebäude) die sich auf die südlich gelegenen Grundstücke auswirkten,
während die nördlichen Parzellen nicht betroffen waren. Ostwärts des ehemaligen
Knotens der Bundesstraßen brauchten nur einige Grundstücke in das
Sanierungsgebiet einbezogen zu werden. Dass die Straße "X3. " auch
außerhalb des eigentlichen Sanierungsgebietes ausgebaut worden ist, zwang die
Stadt X1. nicht dazu, die Grenze des Sanierungsgebiets entsprechend nach
Westen zu verschieben.

28

Der angefochtene Bescheid des Beklagten ist auch nicht deshalb (vollständig)
rechtswidrig, weil er zu einem Zeitpunkt erlassen wurde, in welchem die Sanierung in
der Kernstadt X1. noch nicht abgeschlossen ist. Gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1
BauGB ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung zu entrichten (§§ 162
und 163 BauGB). Durch diesen Verweis insbesondere auf § 162 BauGB stellt der
Gesetzgeber klar, dass es für die endgültige Erhebung des Ausgleichsbetrages der
Aufhebung der Sanierungssatzung bedarf,

29

vgl.	Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG
NW), Urteil vom 9. Oktober 2007 - 14 A 3522/04 - zu 14 K 1811/03 -
VG B. .

30

Im vorliegenden Fall hat die Stadt X1. die Sanierungssatzung noch nicht
gemäß § 162 BauGB aufgehoben. Allerdings hat der Beklagte von § 163 BauGB
Gebrauch gemacht, wonach unter den dort bestimmten Voraussetzungen die
Sanierung für einzelne Grundstücke für abgeschlossen erklärt werden kann. Im
vorliegenden Fall ist nicht bekannt, für wie viele Grundstücke der Beklagte nach
dieser Vorschrift verfahren ist. Der Auffassung des Klägers, die Herausnahme
mehrerer Grundstücke aus dem Sanierungsverfahren sei kein Geschäft der
laufenden Verwaltung, so dass der Rat zuständig gewesen wäre, folgt die Kammer
nicht. Die Abschlusserklärung nach § 163 BauGB ist Ausfluss der Verpflichtung, die
Sanierung zügig durchzuführen; sie ergeht in der Rechtsform des Verwaltungsakts.
Zuständig ist hiernach allein der Hauptverwaltungsbeamte und nicht der Rat der
Gemeinde.

31

Allerdings hat der Beklagte den angefochtenen Bescheid schon vor den in § 154
Abs. 3 Satz 1 BauGB genannten Zeitpunkten erlassen. Nach § 154 Abs. 4 fordert die
Gemeinde den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an, wobei dieser Bescheid auch die
Fälligkeit des Ausgleichsbetrages auslöst. Nach diesen Vorschriften dürfte der
Bescheid vom 20. November 2007 jedenfalls zum Zeitpunkt der Klageerhebung
rechtswidrig gewesen sein, weil der Beklagte die Sanierung für das fragliche
Grundstück erst mit seinem Schreiben vom 28. Januar 2008 für abgeschlossen
erklärt hat. Ab diesem (späteren) Zeitpunkt lagen freilich die Voraussetzungen für
den Erlass eines Heranziehungsbescheides vor, so dass sich die Frage stellt, ob ein
rechtswidrig erlassener Verwaltungsakt durch eine spätere Veränderung der Sach-
oder Rechtslage rechtmäßig werden kann. Dies wird von Stimmen der Literatur
eindeutig verneint,

32

vgl.	Kopp/Schenke, Verwaltungsgerichtsordnung, 15. Auflage
(2007) § 113 Rdnr. 47,

33

während etwa das Bundesverwaltungsgericht,

34

vgl.	das Urteil vom 27. April 1990 - 8 C 87.88 - Neue Zeitschrift für
Verwaltungsrecht (NVwZ) 1991 S. 360,

35

eine spätere Änderung der Rechtslage durch das Inkrafttreten einer
einschlägigen Abgabensatzung als ausreichend erachtet, nunmehr den
angefochtenen Verwaltungsakt nicht aufzuheben. Jedenfalls in der vorliegenden
Konstellation schließt sich die Kammer dieser Ansicht an. Würde der
Heranziehungsbescheid allein wegen der damals noch fehlenden Voraussetzung des
§ 154 Abs. 3 BauGB aufgehoben, müsste der Beklagte ihn sofort neu erlassen.
Ausweislich der Formulierung in § 154 Abs. 1 BauGB, wonach der Eigentümer einen
Ausgleichsbetrag zu entrichten hat, steht es nicht im Ermessen oder gar im Belieben
einer Gemeinde, ob sie Ausgleichsbeträge erhebt. In einer derartigen Situation ist es
sachgerecht, die nachträgliche "Heilung" eines anfänglich rechtswidrigen
Verwaltungsakts zuzulassen.

36

Die Kammer hat keinen Zweifel daran, dass das Grundstück des Klägers durch
die Sanierung X1. eine Werterhöhung erfahren hat, die abzuschöpfen der
Beklagte auf der Grundlage von § 154 Abs. 1 BauGB befugt ist. Die gilt zunächst
insoweit, als der Beklagte - den Sachverständigen folgend - einen "allgemeinen
Sanierungsvorteil" in Höhe von 2 % des Anfangswerts von 190,00 Euro je qm
angenommen hat. Diese Komponente der Werterhöhung ist nach Lage der Dinge
ohne Weiteres einsichtig und nachvollziehbar. Hierzu bemerkt das Gericht:

37

Zur Ermittlung der Werte von Grundstücken stellt die "Verordnung über
Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken - WertV -"
bestimmte Regeln auf, wobei im vorliegenden Fall § 28 Abs. 1 WertV einschlägig ist,
der zur Ermittlung der sogenannten Anfangs- und Endwerte im Sinne von § 154
Abs. 2 BauGB eine entsprechende Anwendung der §§ 26, 27 WertV anordnet. Die
Wertermittlungsverordnung enthält jedoch keinen abschließenden Katalog denkbarer
Wertermittlungsverfahren. Kann angesichts der konkreten Verhältnisse eine dort
vorgesehene Methode nicht angewandt werden, hindert dies nicht, andere geeignete
Methoden zu entwickeln und in Gebrauch zu nehmen,

38

vgl.	BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996, a.a.O.

39

Zudem lassen sich Bodenwerte auch nicht einfach "ausrechnen" oder in ihrer
Höhe einer Tabelle entnehmen, sondern sie sind regelmäßig das Produkt eines
differenzierten Ermittlungsverfahrens, das zumindest praktisch vielfältig Gelegenheit
bietet, so oder eben auch anders vorzugehen,

40

vgl.	schon BVerwG, Urteil vom 24. November 1978 - IV C 56.76 -,
BVerwGE Band 57 Seite 88 ff.

41

In jedem Sanierungsgebiet und dort auf nahezu allen Grundstücken sind nämlich
unterschiedliche Verhältnisse anzutreffen, die nicht alle mit dem gleichen Maßstab
beurteilt werden können. Deshalb ist es in der Rechtsprechung,

42

vgl.	z. B. OVG NW -, Urteil vom 9. April 1990 - 22 A 1185/89 -,
Nordrhein-Westfälische Verwaltungsblätter (NWVBl) 1990 S. 412,

43

sowie in der Literatur,

44

vgl.	etwa Fislake in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch,
3. Auflage (2002) § 154 Rdnr. 21,

45

anerkannt, dass die zu vergleichenden Bodenwerte nicht in einer Weise
berechnet werden können, die anschließend nur ein Ergebnis liefert, das für sich
beansprucht, objektiv "richtig" zu sein. Weil der Wert eines Grundstücks von
zahlreichen Faktoren abhängt, die sich einer rein mathematischen Bewertung
entziehen, ist die Gemeinde bei der Anwendung von § 154 Abs. 2 BauGB bei allen
Bemühungen um Objektivität und Transparenz letztlich auf Schätzungen
angewiesen, die jedenfalls dann von den betroffenen Eigentümern und auch vom
Gericht hinzunehmen sind, wenn die Gemeinde bzw. die von ihr mit der
Begutachtung betraute Stelle von einem zutreffend ermittelten Sachverhalt
ausgegangen ist, nachvollziehbare Bewertungskriterien angelegt und insbesondere
sachfremde Erwägungen ausgeschieden hat. Hierbei haben sich in der Praxis
verschiedene Berechnungsmethoden herausgebildet, die
- wie Fislake aaO feststellt - alle ihre Vor- und Nachteile haben, ohne dass damit
ihre generelle Eignung in Frage stünde.

46

Danach ist die Auffassung der Gutachter, der Sanierungsvorteil liege bei 2 % des
Anfangswerts (vgl. S. 17 des Gutachtens vom 1. April 2005) offensichtlich nicht zu
beanstanden. Mit diesem Wert bewegt sich das Gutachten an der untersten Grenze
des Vertretbaren. Kennt man - wie der Vorsitzende der Kammer - die Zustände in
X1. vor und nach der Sanierung aus eigener, wiederholter Anschauung, ist es
überhaupt keine Frage, dass die Innenstadt eine deutliche Aufwertung erfahren hat,
an der auch die in unmittelbarer Nachbarschaft zum Zentrum gelegenen
Grundstücke partizipieren. Dass diese allein durch die Sanierung - unabhängig von
Fragen ersparter Erschließungs- und Ausbaubeiträge, auf die noch einzugehen ist -
einen Wertzuwachs von mindestens 2 % erfahren haben, steht außer Frage.

47

Die Kammer folgt den Gutachtern auch insoweit, als diese den Sanierungsvorteil
von 2 Prozent auf der Grundlage eines Verkehrswerts (Anfangswerts) in Höhe von
190 Euro je qm angenommen haben. Ausweislich der sog. Wertkarte zum
Umlegungsverfahren nach dem Stand vom 16. Februar 1984 lag das Grundstück des
Klägers in einem Bereich, für den der seinerzeit tätige Gutachter einen Bodenwert
von 300 DM je qm angenommen hatte. Aufgrund der seither allgemein zu
beobachtenden Bodenwerterhöhung ist die Annahme eines Bodenwerts in Höhe von
190 Euro (371,61 DM) je qm in der "Historischen Bodenwertkarte" nach dem Stand
vom 1. Januar 2005 ohne weiteres plausibel, so dass die Gutachter ihn in ihre Über-
legungen einstellen konnten.

48

Im Übrigen, nämlich soweit der angefochtene Bescheid auch den Wertzuwachs
des Grundstücks durch die Straßenbaumaßnahme "I.---straße" berücksichtigt,
vermag die Kammer die von dem Beklagten angenommene Werterhöhung nicht zu
bestätigen. Denn sie beruht erkennbar auf einer Vorgehensweise, die nicht den
gesetzlichen Anforderungen entspricht. Damit erweist sie sich im Ergebnis als
unrichtig.

49

Der Bescheid des Beklagten vom 20. November 2007 beruht tragend auf der
Erwägung, der Kläger, dessen Grundstück nicht zu Straßenausbaubeiträgen
herangezogen werden könne, dürfe durch diese Ersparnis nicht besser dastehen als
die Grundstücke nördlich der I.----straße, die sich nicht innerhalb des
Sanierungsgebiets befänden und deren Eigentümer deshalb nach dem
Kommunalabgabengesetz zahlungspflichtig seien. Dies ergibt sich eindeutig aus
dem Anhörungsschreiben vom 10. September 2007 wie auch aus dem Gutachten
vom 1. April 2005, in dem es (S. 17 unten) ausdrücklich heißt, der "Sanierungsvorteil
(entspreche) den diesbezüglich ersparten Aufwendungen". Dieses Vorgehen,
nämlich die Gleichsetzung der "ersparten" Beiträge mit einem Wertzuwachs gleicher
Höhe, ist indessen nicht statthaft. Hierzu hat die Kammer in ihrem - rechtskräftigen -
Urteil vom 15. November 2004
- 14 K 104/03 - festgestellt:

50

Allerdings ist es nicht fraglich, dass, wenn in einem Sanierungsgebiet Straßen und ähnliche
Erschließungsanlagen hergestellt oder vorhandene Anlagen erweitert oder verbessert werden, diese
Maßnahmen den Bodenwert der von ihnen betroffenen Grundstücke beeinflussen können. Dieser
Gesichtspunkt ist bei der Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB zu berücksichtigen.
Wird ein Grundstück im Zuge einer Sanierung erstmals erschlossen, tritt die Wertsteigerung offen
zutage: Ein nicht erschlossenes Grundstück kann weder baulich (§§ 30, 34, 35 BauGB) noch auf
sonstige Weise wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden. Aber auch ein bereits erschlossenes
Grundstück kann durch eine zusätzliche Erschließung eine Bodenwerterhöhung erfahren, etwa wenn
es aufgrund der weiteren Anbindung an das Verkehrsnetz wirtschaftlich besser genutzt werden
kann,

51

vgl.	hierzu etwa Kleiber in Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrs-
ermittlung von Grundstücken, 4. Auglage (2002)
§ 14 WertV Rdnr. 134.

52

Gleichwohl ist es der Gemeinde verwehrt, auf der Grundlage des § 154 BauGB die Kosten der
Erschließungsmaßnahmen nach Maßgabe der Vorschriften des Erschließungsbeitragsrechts bzw. des
Kommunalabgabenrechts und des gemeindlichen Satzungsrechts auf die Eigentümer umzulegen. Ein
solches Vorgehen wird durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB ausgeschlossen. Nach dieser Bestimmung
sind, wenn und soweit im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des
§ 127 Abs. 2 BauGB (Straßen, Wege. Plätze usw.) hergestellt, erweitert oder verbessert werden, die
Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen nicht anzuwenden. Dies gilt
übrigens nicht nur für das bundesrechtliche Erschließungsbeitragsrecht, sondern auch für
landesrechtliche Straßenbaubeiträge nach den Bestimmungen der Kommunalabgabengesetze. Es
soll eine Doppelbelastung der Eigentümer von Grundstücken im Sanierungsgebiet vermieden werden,
die nicht einerseits die Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB und zusätzlich Beiträge für den
Straßenbau leisten sollen. Mit dieser Intention des Gesetzes ist indessen eine Bodenwertermittlung
unvereinbar, die einen "fiktiven Erschließungsbeitrag" feststellt, der ohne die Sanierung von den
Eigentümern zu entrichten wäre, und sodann diesen Betrag ohne Rücksicht auf die konkrete
Grundstückssituation in die Bestimmung des Anfangs- oder des Endwertes einfließen lässt.

53

Der Beklagte kann seine gegenteilige Auffassung nicht auf die namentlich in der mündlichen
Verhandlung erörterte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts stützen. Zwar hat das
Bundesverwaltungsgericht,

54

vgl.	das Urteil vom 21. Oktober 1983 - 8 C 40.83 -, Entscheidungen
des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwGE) Bd. 68 S. 130,

55

ausgeführt, die beitragsrechtliche Bevorzugung von Eigentümern in Sanierungsgebieten, die im
Vergleich mit anderen Grundeigentümern keine Beiträge zahlen müssten, bedürfe mit Rücksicht auf
den Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 des Grundgesetzes (GG) eines sie rechtfertigenden Grundes, der
durch das Städtebauförderungsgesetz (bzw. heute das Baugesetzbuch) bewirkt werde, indem nur die
Eigentümer in Sanierungsgebieten mit Ausgleichsbeträgen belastet würden; der Freistellung von
zukünftigen Erschließungs- und Ausbaubeitragspflichten stehe gleichsam als Äquivalent die
zukünftige Belastung mit anteiligen Ausgleichsbeträgen gegenüber. Soweit der Beklagte nun meint,
jene Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts rechtfertige die von ihm geübte Praxis bzw.
verlange diese gar, folgt die Kammer dem aber nicht.

56

Zunächst nötigt der Hinweis des Bundesverwaltungsgerichts auf Art. 3 GG nicht zu der Annahme,
das Bundesverwaltungsgericht erachte es zur Wahrung der Gleichheit vor dem Gesetz für geboten,
der durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB heutiger Fassung bewirkten Ersparnis einen um genau diesen
Ersparnisbetrag erhöhten Ausgleichsbetrag gegenüber zu stellen. Bekanntlich verlangt der
grundrechtliche Gleichheitssatz, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu
behandeln; keineswegs verbietet er sachlich begründete Differenzierungen. Die Eigentümer von
Grundstücken in einem Sanierungsgebiet sind jedoch für die Dauer der Sanierung mannigfaltigen
Einschränkungen unterworfen, denen die übrigen Grundeigentümer gerade nicht ausgesetzt sind. So
bedarf etwa jedwede Baumaßnahme im Sanierungsgebiet nicht nur der Genehmigung durch die
zuständige Bauordnungsbehörde, sondern auch der von der Gemeinde zu erteilenden
Sanierungsgenehmigung nach §§ 144, 145 BauGB. Der Sanierungsvermerk im Grundbuch sowie das
Erfordernis, zu Rechtsgeschäften in Ansehung von Grundstücken und sonstigen
grundstücksbezogenen Vorgängen Genehmigungen einzuholen (vgl. § 144 Abs. 2 BauGB), mögen
als weitere Beispiele genügen. Wenn indessen die Eigentümer von Grundstücken in
Sanierungsgebieten durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht nur eine Entlastung erfahren, sondern in
anderer Hinsicht eine deutliche Schlechterstellung im Vergleich mit anderen Grundstückseigentümern,
gebietet es der Gleichheitssatz nicht, hinsichtlich der Erschließungs- und Straßenbaubeiträge eine
Gleichheit zu 100 Prozent herzustellen.

57

Gegen die Annahme des Beklagten spricht im Übrigen der Wortlaut des § 154 Abs. 2 BauGB, der
ausschließlich auf Bodenwerte abstellt und namentlich den Anfangswert abschließend definiert. Bei
der Ermittlung des Anfangswerts sind jedoch alle wertbildenden Faktoren auszuschließen, welche
durch die beabsichtigte Sanierung ausgelöst werden. Bereits deshalb ist es bedenklich, Erwägungen
betreffend ersparte Erschließungskosten bei der Bildung des Anfangswerts anzusiedeln, weil ja die im
Zuge der Sanierung hergestellten Erschließungsanlagen eine sanierungsbedingte Werterhöhung
bewirken, so dass sie - wenn überhaupt - beim Endwert zu berücksichtigen wären. Im Übrigen sind die
Überlegungen des Beklagten auch deshalb fehlerhaft, weil sie an den wirtschaftlichen Realitäten
vorbei gehen. Der Käufer eines bislang nicht erschlossenen Grundstücks, der dieses baulich nutzen
möchte, ist sich bewusst, dass er zuvor die Erschließung finanzieren muss. Denn ein nicht
erschlossenes Grundstück kann unabhängig davon, welche planungsrechtlichen Vorschriften
einschlägig sind (§§ 30, 34, 35 BauGB), nicht bebaut werden. Die voraussichtlichen Kosten einer
erstmaligen Erschließung sind mithin ohne Weiteres ein wertbildender Faktor, der in voller Höhe in die
Wertermittlung eingestellt werden mag. Für eine weitere Erschließung stellt sich die wirtschaftliche
Situation indessen vollkommen anders dar. So ist etwa ein gewerblich nutzbares Grundstück, welches
an seiner Vorderseite und im rückwärtigen Bereich erschlossen ist, tendenziell mehr wert als ein
lediglich einseitig erschlossenes Grundstück, zumal für viele gewerbliche Nutzungen die sogenannte
rückwärtige Andienung deutliche Vorteile mit sich bringt. Die Annahme des Beklagten, die
Werterhöhung des Grundstücks gerade durch eine zusätzliche Erschließung entspreche
betragsmäßig der Höhe der Beiträge, die der Eigentümer hierfür hätte zahlen müssen, ist jedoch eine
unzulässige Fiktion. Es mag gewerbliche Nutzungen, z. B. Einzelhandel, geben, für welche eine
rückwärtige Andienung unverzichtbar ist, damit auch während der Anlieferungszeiten im vorderen
Bereich, dem Ladenlokal, der Geschäftsbetrieb unbehindert fortgesetzt werden kann. Für etliche
andere Nutzungen, namentlich etwa auch für Wohnnutzungen, ist eine zweite Erschließung
möglicherweise zwar angenehm, ohne dass der Nutzer indessen bereit wäre, für diese Annehmlichkeit
einen Mehrwert zu zahlen, der betragsmäßig den Erschließungsbeiträgen entspricht, die für die
betreffende Anlage erhoben werden. Würde der Veräußerer versuchen, die von ihm bereits
entrichteten Kosten für die Zweiterschließung in vollem Umfang an einen Käufer weiterzugeben,
würden sich zahlreiche potenzielle Erwerber, die angesichts der von ihnen beabsichtigten Nutzung
des Grundstücks mit einer "einfachen" Erschließung vollauf zufrieden sind, im Zweifel nach einem
preisgünstigeren und auf Dauer nur einfach erschlossenen Grundstück umsehen.

58

Mittlerweile liegt eine - soweit ersichtlich - erste Entscheidung des
Bundesverwaltungsgerichts,

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vgl.	den Beschluss vom 21. Januar 2005 - 4 B 1.05 -, BRS Band 69
Nr. 208,

60

vor, in der es auszugsweise heißt:

61

Gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten
Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen
Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des
Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet
Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB hergestellt, erweitert und verbessert, sind
Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im förmlich
festgelegten Sanierungsgebiet nicht anzuwenden (§ 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Ausgeschlossen ist
im Sanierungsgebiet hiernach die Erhebung nicht nur von Erschließungsbeiträgen aufgrund der §§
127 ff. BauGB, sondern auch von Ausbaubeiträgen aufgrund landesrechtlicher Vorschriften (vgl.
BVerwG, Urteil vom 21. Oktober 1983
- BVerwG 8 C 40.83 - BVerwGE 68, 130 <131 f.>). Der Zweck der gesetzlichen Regelung besteht
darin, eine mögliche Doppelbelastung der Grundstückseigentümer mit Erschließungs- bzw.
Ausbaubeiträgen einerseits und Ausgleichsbeträgen nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB andererseits zu
vermeiden (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. Oktober 1983 - BVerwG 8 C 40.83 -, a.a.O. <134>; Urteil vom
28. April 1999 - BVerwG 8 C 7.98 - DVBl 1999, 1652 = Buchholz 406.11 § 154 BauGB Nr. 3). Der
Gesetzgeber hat angenommen, dass der für den Eigentümer mit der Herstellung, Erweiterung oder
Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sanierungsgebiet verbundene Vorteil sich regelmäßig im
Bodenwert niederschlägt und deswegen zu einer Erhöhung des Ausgleichsbetrags führt (vgl. BVerwG,
Urteil vom 28. April 1999 - BVerwG 8 C 7.98 -, a.a.O.). Wie die durch die Herstellung, Erweiterung
oder Verbesserung von Erschließungsanlagen bedingte Erhöhung des Bodenwertes zu ermitteln ist,
wenn - wie hier - ein additives Bewertungsverfahren angewendet wird, schreibt das Gesetz nicht vor.
Auch insoweit geht es - anders als bei Erschließungs- und Ausbaubeiträgen - jedoch nicht um die
Erfassung und Umlegung konkreter Kosten, sondern um die Wertsteigerung durch die Sanierung (vgl.
BVerwG, Urteil vom 28. April 1999 - BVerwG 8 C 7.98 -, a.a.O.).

62

Wegen dieses rechtlichen Unterschieds zwischen Ausgleichsbeträgen nach § 154 Abs. 1 BauGB
einerseits und Erschließungs- und Ausbaubeiträgen andererseits dürfen fiktiv ermittelte
Ausbaubeiträge jedenfalls nicht ohne weiteres zur Bemessung der durch den Ausbau der
Erschließungsanlagen bedingten Bodenwertsteigerung angesetzt werden. Das schließt allerdings
nicht aus, dass fiktive Ausbaubeiträge je nach den Umständen des Einzelfalls als Anhaltspunkte bei
der Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung mit herangezogen werden. Je nach Art
und Umfang des Erschließungsvorteils, der Höhe der Erschließungskosten im Verhältnis zum
absoluten Grundstückswert (vgl. Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4.
Aufl. 2002, § 14 WertV Rn. 138) und den Gegebenheiten des Grundstücksmarktes kann die Annahme
gerechtfertigt sein, dass ersparte Aufwendungen für Erschließungs- oder Ausbaubeiträge zu einer
Wertsteigerung des Grundstücks in entsprechender Höhe führen (so im Ergebnis Kleiber, in:
Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 28 WertV Rn. 46). Insoweit müssen jedoch die tatsächlichen
Umstände, die den Rückschluss von fiktiven Ausbaubeiträgen auf entsprechende
Bodenwerterhöhungen tragen sollen, konkret und nachvollziehbar dargelegt werden. Das
Oberverwaltungsgericht hat derartige Umstände nicht festgestellt. Sie werden auch in der Beschwerde
nicht aufgezeigt. Die Beschwerde behauptet zwar, die fiktive Berechnung der Beklagten, bei der
Abschläge vorgenommen worden seien, diene dazu, konkrete Anhaltspunkte für sanierungsbedingte
Wertsteigerungen zu ermitteln; allein schon die Abschläge zeigten, dass nicht einfach ein
Erschließungsaufwand umgelegt worden sei. Das Oberverwaltungsgericht hat Feststellungen zu
etwaigen Abschlägen jedoch nicht getroffen. Zudem bleibt auch in der Beschwerde offen, wofür und in
welcher Höhe Abschläge vorgenommen worden sein sollen.

63

Danach erweist sich das methodische Vorgehen der Gutachter als nicht statthaft,
soweit sie die Komponentenmethode anwenden und dort mit "ersparten Ausbau-
bzw. Erschließungsbeiträgen" arbeiten. Allerdings hat der Beklagte darauf
hingewiesen, dass bei der Anwendung des "Niedersachsenverfahrens", welches
nicht auf ersparte Beiträge abstelle, ein noch höherer Wertzuwachs festgestellt
werde; angesichts dessen könne die Wertermittlung nach der Komponentenmethode
nicht fehlerhaft sein. Diese Auffassung ist nicht in jeder Hinsicht zutreffend. In der
mündlichen Verhandlung wurden auch die Merkmale erörtert, welche die Gutachter
bezüglich der Missstände und der Maßnahmen in Bezug auf das Grundstück des
Klägers angenommen haben. Diese beruhen auf einer
Sachverständigeneinschätzung und nicht auf einem mathematischen Vorgang, so
dass sie jedenfalls "diskussionswürdig" sind. Eine in einzelnen Punkten abweichende
Einstufung sowohl bei der Qualifizierung der Missstände als auch bei den
Maßnahmen, die sich zwanglos begründen ließe, ergäbe einen deutlich geringeren
Sanierungsvorteil und damit einen entsprechend geringeren Ausgleichsbetrag.

64

Allerdings hat sich im Zuge des Verfahrens herausgestellt, dass die Gutachter
mit einem Betrag in Höhe von 12,50 Euro je qm wohl einen zu niedrigen "fiktiven"
Straßenbaubeitrag angenommen haben, nachdem spätere Vergleichsberechnungen
des Beklagten ergeben haben, dass der Kläger im Falle seiner Heranziehung nach
dem Kommunalabgabengesetz mit 19,40 Euro je qm belastet worden wäre. Dies
ändert indessen nichts daran, dass bislang entgegen der vom
Bundesverwaltungsgericht aufgestellten Forderung "die tatsächlichen Umstände, die
den Rückschluss von fiktiven Ausbaubeiträgen auf entsprechende
Bodenwerterhöhungen tragen sollen, (bislang nicht) konkret und nachvollziehbar
dargelegt werden". In dieser Situation macht die Kammer von § 287 Abs. 2 in
Verbindung mit Abs. 1 Satz 1 der Zivilprozessordnung (ZPO) Gebrauch. Danach
kann das Gericht über die Höhe eines zu zahlenden Betrages unter Würdigung aller
Umstände nach freier Überzeugung entscheiden, wenn bei vermögensrechtlichen
Streitigkeiten zwischen den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die
vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten
verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teils der Forderung in keinem
Verhältnis stehen. Diese Voraussetzung, nämlich der Unverhältnismäßigkeit weiterer
Aufklärungen, ist bei einem streitigen Betrag in Höhe von 3.585,00 Euro ohne
weiteres zu bejahen. Zudem spricht alles dafür, dass Bemühungen zur weiteren
Erforschung des Sachverhalts erfolglos bleiben dürften. Ein vom Gericht zu
bestellender Gutachter müsste sich, um den durch die Sanierung begründeten
Wertzuwachs zu ermitteln, mit den Verhältnissen beschäftigen, wie sie vor der
Sanierung in X1. bestanden haben. Diese hätte er mit den heutigen
Gegebenheiten zu vergleichen, um aufgrund dieses Vergleichens sachverständig
angeben zu können, um welchen Betrag das Grundstück des Klägers an Wert
gewonnen hat. Dass zum heutigen Zeitpunkt ein Zustand rekonstruiert werden kann,
der vor bald 30 Jahren zu beobachten war, ist praktisch ausgeschlossen. Auch das
weitere Merkmal, dass zwischen den Beteiligten die Höhe der Forderung streitig ist,
liegt hier vor. In Ausübung des ihm eingeräumten Ermessens folgt die Kammer dem
Beklagten insoweit, als eine allgemeine Wertsteigerung des Grundstücks um 2 % in
Rede steht. Soweit die "ersparten Beiträge" betroffen sind, berücksichtigt die
Kammer diese lediglich mit der Hälfte des Betrages, der im Zeitpunkt des Erlasses
des angefochtenen Bescheides im Raum stand. Hierbei nimmt sie auch § 154
Abs. 2 a) BauGB in den Blick, in dem ebenfalls von der Hälfte des Aufwandes für
Erschließungsanlagen die Rede ist. Danach ergibt sich für den vorliegenden Fall
folgende Berechnung:

65

Allgemeiner Sanierungsvorteil iHv. 2 % aus 190 Euro/m²:	3,80
Euro/m²
Ausbaubeitrag iHv 12,50 Euro/m² zu 50 Prozent	6,25 Euro/m²
Summe	10,05 Euro/m²
Bei einer Grundstücksgröße von 239 qm beträgt der von dem Kläger zu entrichtende
Ausgleichsbetrag somit 2.401,95 Euro. In diesem Umfang ist die Klage abzuweisen,
während der angefochtene Bescheid insoweit aufzuheben ist, als der darin genannte
Betrag diesen Betrag übersteigt.

66

Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO und berücksichtigt
das wechselseitige Maß des Obsiegens und Unterliegens.

67

Die Kammer lässt die Berufung zu, weil die Rechtssache grundsätzliche
Bedeutung hat (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Ob und unter welchen Voraussetzungen
Straßenbaubeiträge, die bei einer Erneuerung einer vorhandenen
Erschließungsanlage erhoben werden könnten, falls das betreffende Grundstück
nicht in einem Sanierungsgebiet läge, im Anwendungsbereich von § 154 Abs. 1
BauGB bodenwerterhöhend zu berücksichtigen sind, ist auch durch die
Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 21. Januar 2005 noch nicht
grundsätzlich geklärt.