Oberlandesgericht Celle ()
Urteil vom 2001-09-03, Aktenzeichen 4 U 39/01

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 28. Dezember 2000 verkündete Urteil der 20. Zivilkammer des Landgerichts Hannover wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten der Berufung.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 12.000 DM abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beiden Parteien bleibt nachgelassen, Sicherheit auch durch selbstschuldnerische, unbedingte und unbefristete unwiderrufliche Bürgschaft einer deutschen Großbank, Volksbank oder öffentlichen Spar- und Darlehenskasse zu leisten.

Die Beschwer der Klägerin beträgt 177.000,00 DM.

Tatbestand

1

Die Parteien streiten um die Aufteilung eines Grundstückes in ..., Flur 3, Flurstück 96/26, hinsichtlich dessen sie im Grundbuch von ...Band 78, Blatt 2623 gemeinsam als Eigentümer eingetragen sind.

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Sie haben dieses Grundstück durch notariellen Vertrag vom 26. November 1997, geändert durch notariellen Vertrag vom 1. Oktober 1999 (Blatt 8 ff., 16 ff. d.A.) von dem vorherigen Eigentümer ...erworben. Von dem insgesamt 3990 qm großen Grundstück sollte dabei die Klägerin eine Teilfläche von 3000 qm, der Beklagte eine solche von 990 qm erhalten, was sich auch in dem jeweils von den Parteien zu tragenden Anteil am Kaufpreis widerspiegelt. Zu dem notariellen Vertrag vom 26. November 1997 wurde eine Lageskizze genommen, auf der an der nördlichen Seite des Grundstückes ein Teilbereich durch eine über die gesamte Grundstücksbreite verlaufende Linie zeichnerisch abgetrennt ist (Bl. 14 d.A.).

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Die Parteien beabsichtigten, das Grundstück in mehrere Parzellen aufzuteilen und mit Doppel- bzw. Einzelhäusern zu bebauen. Hinsichtlich dieses Vorhabens liegen Planungsunterlagen und ein Bauvorbescheid des Landkreises ...vom 4. Mai 1998 vor (Bl. 82 ff. d.A.). Die Parteien haben sich in der Folgezeit zerstritten; zu der beabsichtigten Vermessung und Aufteilung des Grundstückes ist es daher bislang nicht gekommen. Die Klägerin begehrt nunmehr eine Aufteilung entsprechend einer als Anlage A der Klagschrift beigefügten Skizze (Bl. 7 d.A.).

4

Hierzu hat die Klägerin behauptet, dass auf dieser Skizze nördlich eingezeichnete Trennstück mit einer Grundstücksbreite von 14,8 m und einer Grundstückslänge von 67 m, d.h. 990 qm Gesamtgröße entspreche seiner Lage nach der Vereinbarung der Parteien zur Aufteilung des Grundbesitzes. Trotz des ungünstigen Grundstückszuschnittes, der sich aus dem vom Beklagten entrichteten geringeren Kaufpreis je Quadratmeter rechtfertige, sei diese Parzelle auch bebaubar.

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Die Klägerin hat beantragt,

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1. dem Beklagten zu verurteilen, einer Teilung des an der Adresse Nolteweg in Isernhagen belegenen Grundstückes Flur 3, Flurstück 96/26 von ca. 3990 qm, eingetragen im Grundbuch von ... Band 78, Blatt 2623, entsprechend der als Anlage A beigefügten Skizze zuzustimmen und mitzuwirken an allen erforderlichen Handlungen der Teilung und späteren Grundbuchvollziehung der Teilung. Dem Beklagten wird für jeden Fall der Nichtmitwirkung ein Ordnungsgeld bis zu 50.000 DM und/oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten angedroht.

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2. Festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin jeden Schaden zu ersetzen, der aus einer Nichtmitwirkung beim Vollzug der Teilung ab 21. Juni 2000 entsteht.

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Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er hat vorgetragen, vor und nach der Beurkundung am 26. November 1997 sei man sich darüber einig gewesen, dass er ein annähernd quadratisches Grundstück an der Nordseite erhalten sollte, dass auch in zwei Parzellen aufgeteilt werden könnte. Dies habe durch den auf der Skizze eingezeichneten Doppelpfeil ausgedrückt werden sollen, wonach nämlich er, der Beklagte, sich noch habe aussuchen sollen, wo genau in dem gekennzeichneten Bereich die ihm zustehende Teilfläche liegen solle.

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Durch das am 28. Dezember 2000 verkündete Urteil hat die 20. Zivilkammer des Landgerichts ... die Klage abgewiesen.

12

Zur Begründung hat die Kammer ausgeführt, die von der Klägerin begehrte Aufteilung des Gesamtgrundstückes entspreche nicht der Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag vom 27. November 1997. Die diesem Vertrag beiliegende Skizze entspreche nicht derjenigen, die die Klägerin ihrer Klagschrift beigefügt habe; die südliche Grenze des nach dem Willen der Klägerin dem Beklagten gebührenden Teilstückes sei auf der letztgenannten Skizze gegenüber derjenigen zum Kaufvertrag nach Norden verschoben, weswegen das Grundstück wesentlich schmaler sei. Auch die übrigen eingereichten Planungsskizzen wiesen einen derartig schmalen Grundstücksstreifen an der Nordgrenze nicht aus. Dementsprechend bestünde auch dem Grunde nach bereits keine Schadensersatzverpflichtung des Beklagten, hinsichtlich derer die Klägerin Feststellung begehrt habe.

13

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung, zu derer Begründung sie vorträgt, die Unterschiedlichkeit der beiden im angegriffenen Urteil genannten Skizzen sei ohne jede Bedeutung. Das dem Beklagten gebührende Grundstück sei nämlich ausreichend bestimmbar, auch wenn bei der notariellen Beurkundung die südliche Grundstücksgrenze etwas ungenau eingezeichnet worden sei. Die nördliche, östliche und westliche Grenze stünde fest, während die Lage der südlichen Grenze sich nach der dem Beklagten zustehenden Quadratmeterzahl festlegen lasse.

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Die Klägerin hat beantragt,

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das angefochtene Urteil zu ändern und dem Beklagten zu verurteilen,

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1. einer Teilung des im gemeinschaftlichen Eigentum der Parteien stehenden im Grundbuch von ...Band 78 Blatt 2623 verzeichneten Grundstücks, Flurstück 96/26 der Flur 3 der Gemarkung ..., Gebäude- und Freifläche ..., zur Größe von 3990 qm zuzustimmen und an ihr dergestalt mitzuwirken, dass der Beklagte eine 990 qm große Teilfläche Grundstücks erhält, deren Grenzen gebildet werden durch die Grundstücksgrenze zum Flurstück 96/97 (im Norden), die zu den Nachbarflurstücken im Westen und Osten gelegenen (vermessenen) Grenzen und im Süden durch eine gradlinig verlaufende Grenze, die im rechten Winkel auf die Nord-Südgrenze des Flurstücks im Westen stößt, wobei die als Anlage A beigefügte Skizze des Vermessungsbüros ..., ..., verwiesen wird. Für den Fall der Zuwiderhandlung ist gegen den Beklagten ein Ordnungsgeld bis zu 50.000 DM und/oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten anzudrohen;

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2. festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin jeden Schaden zu ersetzten, der aus der Nichtmitwirkung des Beklagten einer Teilung des Flurstücks gemäß Ziffer 1 ab 21. Juni 2000 entstanden ist und entstehen wird;

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3. für den Fall einer Maßnahme nach § 711 ZPO anzuordnen, dass die Klägerin Sicherheit durch eine selbstschuldnerische, unbedingte und befristete Bürgschaft einer deutschen Großbank, Volksbank oder öffentlichen Sparkasse leisten darf.

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Der Beklagte beantragt,

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1. die gegnerische Berufung zurückzuweisen,

21

2. für den Fall der Anordnung einer Sicherheitsleistung dem Beklagten zu gestatten, Sicherheit in Form der Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlichen Sparkasse, Volksbank oder Spar- und Darlehenskasse zu leisten.

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Der Beklagte verteidigt das angegriffene Urteil. Zwischen sämtlichen Urkundsbeteiligten sei unstreitig gewesen, dass der Beklagte für sich persönlich im nördlichen Teil des Flurstücks eine Parzelle zu 990 qm erhalten werde, wobei die Fläche dieser Größe auch für eine nochmalige Teilung und Bebauung mit gegebenenfalls zwei Wohnhäusern geeignet sein sollte, was im notariellen Termin vom 26. November 1997 ausdrücklich erklärt worden sei. Die Abtrennung eines derartig schmalen Streifens im Norden, wie von der Klägerin nunmehr verlangt, habe bei der Beurkundung überhaupt nicht zur Diskussion gestanden.

23

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst überreichten Anlagen Bezug genommen. Die im Schriftsatz der Klägerin vom 21. August 2001 für den Antrag auf Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung genannte Bedingung ist nicht eingetreten, weil der Senat die betreffende Frage ausweislich der folgenden Gründe hat dahinstehen lassen.

Entscheidungsgründe

24

Die Berufung der Klägerin ist zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Fraglich erscheint bereits, ob die Klägerin ihren Antrag, auch in der in der zweiten Instanz durch Umformulierung präzisierten Form, ausreichend bestimmt hat, weil sie die als Anlage A überreichte Skizze, auf die sie in den in beiden Instanzen gestellten Anträgen Bezug nimmt, selbst nur als Annäherungszeichnung bezeichnet. Eine Annäherungszeichnung läßt jedoch weiterhin die zwischen den Parteien gerade umstrittene Problematik offen, welchen Teilungsmaßnahmen genau der Beklagte zustimmen soll. Die Problematik würde sich damit lediglich in das Vollstreckungsverfahren verlagern.

25

Fraglich ist im weiteren ebenfalls, inwieweit in den zwischen den Parteien und dem Grundstücksverkäufer ... abgeschlossenen notariellen Verträgen aus den Jahren 1997 und 1999 bereits der Wille zur Grenzfestlegung zwischen den Parteien des Rechtsstreites mit enthalten ist. Die Abfassung des ersten notariellen Vertrages vom 26. November 1997, mit dem bereits bestimmte von der Quadratmeterzahl her bestimmte Grundstücke an die Klägerin und den Beklagten jeweils veräußert werden sollten, spricht grundsätzlich dafür, dass die Parteien die Aufteilung dort mit beurkunden lassen wollten. Andererseits haben sie auch den notariellen Vertrag vom 1. Oktober 1999 abgeschlossen - sei es, weil der Vertrag vom 26. November 1997 nicht durchführbar war, sei es aus anderen, beispielsweise die Finanzierung betreffenden Gründen. Da nach diesem weiteren Vertrag die Parteien gemeinsam Eigentum an dem Grundstück erlangen sollten, wenn auch wegen der Aufteilung auf die zum ersten notariellen Vertrag gereichte Skizze Bezug genommen wurde, könnte dieser Vertrag jedenfalls als Indiz gegen einen bereits feststehenden Willen zur Grenzziehung zwischen den jeweils der Klägerin und dem Beklagten zustehenden Parzellen gewertet werden. Mit Recht hat das Landgericht auch Zweifel an einem bereits in den beurkundeten Verträgen enthaltenen Aufteilungswillen daraus hergeleitet, dass die beiden nicht näher definierten Pfeile entlang der Linie durchaus für die vom Beklagten vorgetragene Bedeutung sprechen könnten, er habe sich zu gegebener Zeit (nach Aufteilung der Gesamtfläche in Bauplätze) ein Grundstück an der Nordgrenze aussuchen sollen, wobei aber noch zu klären gewesen sei, ob "rechts oder links" (bzw. im Westen oder Osten).

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Beide vorgenannten Fragen können jedoch im Ergebnis dahinstehen. Dieses ergibt sich aus Folgendem:

27

Die Klägerin hat derzeit keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Realteilung des beiden gemeinsamen gehörenden Grundstückes in ..., weil es insofern an einer formgerechten Beurkundung mangelt. Die notariellen Verträge vom 26. November 1997 und 1. Oktober 1999 in Verbindung mit der der ersten Urkunde beigefügten Lageskizze beschreiben die räumliche Aufteilung des Grundstückes bereits nicht ausreichend bestimmt.

28

Die Vereinbarung der Parteien bezüglich der Aufteilung des Grundstückes unterfällt wie jedes andere Grundstücksgeschäft dem Formerfordernis des § 313 BGB. Die von der Klägerin mit diesem Verfahren begehrte Aufteilung des Grundstückes ist notwendige Vorstufe zur Auflösung des zwischen den Parteien bestehenden Miteigentums und war nach dem übereinstimmenden Vortrag beider bei Erwerb des Grundstückes ein maßgeblicher und ausschlaggebender Punkt. Der Formzwang des § 313 BGB erstreckt sich auf alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (BGHZ 63, 359 ff; BGHZ 69, 267 ff; Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl., § 313 Rdn. 25 m.w.N.). Lage und Größe der ihnen jeweils zustehenden Parzellen war für die Parteien ersichtlich besonders wichtig, da dies so in dem notariellen Vertrag aus dem Jahr 1997 ausgeführt wurde und auch für die Aufteilung des Kaufpreises maßgeblich war.

29

Die diesem Vertrag beigefügte Skizze bezeichnet jedoch an der nördlichen Grundstücksseite ein Flurstück mit einer Tiefe an den westlichen/östlichen Seiten von ca. 20 m und einer Breite von annähernd 70 m, d.h. insgesamt annähernd 1.400 qm Fläche, mithin mehr als 1/3 des Gesamtgrundstückes, statt wie gewollt knapp 1/4 davon. Auch der eingezeichnete Doppelpfeil auf der Skizze, wie der in § 3 des notariellen Vertrages gewählte Text, dass der genaue Verlauf der Grenze und die genaue Grundstücksteilfläche durch eine noch durchzuführende Vermessung festgelegt werden sollen, zeigen, dass man sich sogar durchaus darüber im Klaren war, dass die Teilfläche nicht genau bezeichnet wurde. Dies entspricht auch dem von der Klägerin in zweiter Instanz gehaltenem Vortrag, die südliche Grenze sei beim Notar ungenau eingezeichnet. Darüber hinaus hat der diese vertretende Ehemann der Vertreterin der Klägerin bei der mündlichen Verhandlung sogar von sich aus angegeben, bei Vertragsschluss habe man das gesamte Grundstück noch zur späteren Vermarktung in näher zu bestimmende einzelne Baugrundstücke aufteilen wollen, eine Aussage, die im wesentlichen dem Vorbringen des Beklagten entspricht und den anwaltlichen Vortrag der Klägerin in der Berufungsinstanz, die Linie habe eine definierte festgelegte Bedeutung schon vor Aufteilung in Bauplätze gehabt, - vorsichtig ausgedrückt - nicht gerade unterstützt.

30

Damit greift der vom Bundesgerichtshof aufgestellte Grundsatz ein, dass ein Vertrag über ein Grundstück nicht wirksam zustande gekommen ist, wenn die in diesem Vertrag zur Kennzeichnung der verkauften Teilfläche in Bezug genommene Skizze keine eindeutige Festlegung der Größe und Grenzen des Grundstücksteiles zulässt. Über die Flächenangabe allein lässt sich ein Grundstück nicht ausreichend definieren. (BGH NJW - RR, 1999, Bl. 1030) Die in der Skizze zum notariellen Vertrag vom 26. November 1997 eingezeichnete südliche Grenze orientiert sich zudem nicht an vorhandenen Vermessungspunkten oder ist ansonsten nach individuellen örtlichen Gegebenheiten im Vertragstext bezeichnet.

31

Demgegenüber vermag das Vorbringen der Berufung nicht durchzudringen, wegen des Feststehens der nördlichen, westlichen und östlichen Grenze, lasse sich die südliche Grenze unter Berücksichtigung der Größe von 990 qm dergestalt festlegen, dass sie im rechten Winkel auf der westlichen Grundstücksgrenze steht. Die als Anlage zum notariellen Vertrag vom 26. November 1997 genommene Skizze weist anders als vom Vertreter der Klägerin während der Sitzung vom 17. August 2001 angeführt bereits nicht aus, dass die westliche und eingezeichnete südliche Grenzlinie in einem rechten Winkel aufeinander stehen. Das aufzuteilende Gesamtgrundstück weist seinen westlichen und östlichen Grenzen nach vielmehr eine leicht Trapez artige Form auf, auch wenn dies hinsichtlich der östlichen Grenze augenfälliger ist, als hinsichtlich der westlichen. Es lässt sich jedoch ohne Weiteres ausmessen, dass die östliche und die westliche Grenzlinie nicht parallel zueinander stehen, sondern sich von Norden Richtung Süden einander annähern. Wenn mithin die südliche Grenze in dem vom Vertreter der Klägerin während der mündlichen Verhandlung bezeichneten rechten Winkel auf die westliche Grenze gesetzt werden würde, verliefe sie anders als in der Skizze eingezeichnet schräg nach Norden in Richtung der östlichen Grenze. Die Skizze steht damit eindeutig der von der Klägerin vorgebrachten Auffassung entgegen, und zwar auch im Hinblick darauf, dass sich nach der Skizze zwischen südlicher und nördlicher Grenze 20 m befänden, während es nach der zur Präzisierung der Anträge beigefügten Skizze lediglich 14,8 m wären. Es sind im Übrigen auch keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen und wäre auch wenig wahrscheinlich, dass der Beklagte ein derartig ungünstig geschnittenes Grundstück von 14,8 m auf 67 m haben wollte, da dies schon hinsichtlich der Bebauung nur mit einem Haus, von der auch nach dem Klägervortrag auszugehen ist, unter Berücksichtigung eines Grenzabstandes von 3 m zu beiden Seiten erheblich eingeschränkt wäre.

32

Soweit die Klägerin sich auf die Meinung von Kanzleiter (NJW 2000, 1919) beruft, die der vom Bundesgerichtshof vertretenen entgegensteht, vermag das den Senat nicht zu überzeugen, weil er sich den Ausführungen des Bundesgerichtshofes zu den Erfordernissen der Bezeichnung eines Trennstückes aus einem Gesamtgrundstück anschließt. Grade der vorliegende Streit zeigt, wie wichtig die eindeutige Bezeichnung der Lage eines Trennstückes im notariellen Vertrag ist. Die oben geschilderten Abweichungen haben nichts mit dem von Kanzleiter hervorgehobenen (bekannten) Problem zu tun, dass ein "Strich" auf einem Plan in der Natur eine gewisse Fläche einnimmt und deshalb jede Skizze naturgemäß gewisse Ungenauigkeiten enthält. Hier geht es vielmehr um das Problem, dass der - hinsichtlich des äußeren Vorgangs: unstreitig - erst bei der notariellen Beurkundung in die Skizze eingetragene Stich mit den Flächenangaben schon augenscheinlich die Größe der den Parteien jeweils zustehenden Flächen nicht maßstabsgerecht wieder gibt. Es ging hier also nicht um die Aufteilung der Grundstücke allein durch eine maßstabgerechte Skizze. Vielmehr müsste man, um das von der Klägerin vertretene Auslegungsergebnis zu erzielen, alles das, was sie in ihrem Berufungsantrag zur näheren Konkretisierung verbal hinzugesetzt hat ("geradlinig verlaufende Grenze, die im rechten Winkel auf die Nordsüdgrenze des Flurstücks im Westen stößt"), erst noch in die notarielle Urkunde hinein lesen. Die notarielle Urkunde hat aber auf jegliche nähere Erläuterung der Bedeutung der offenkundig nicht maßstabgerechten Linie in der verbalen Beschreibung verzichtet. Damit verbleibt es bei dem vom Bundesgerichtshof bereits entschiedenen Fall, dass durch die Angabe von Flächengrößen ein Grundstück nicht in bestimmter Form geteilt werden kann.

33

Auf die von den Parteien im Übrigen vorgelegten Planungsunterlagen und sonstige zwischen ihnen privat gewechselte Korrespondenz kommt es bereits wegen den vorstehend erörterten Gründen nicht an. Zwar könnten sich daraus ergebende Umstände außerhalb der notariellen Urkunden zur Auslegung der Vereinbarungen herangezogen werden (BGH a.a.O.). Entscheidend ist, dass in der Urkunde selbst der Kaufgegenstand hinreichend bestimmt sein muss und eine zu unbestimmte Bezeichnung der Teilflächen zur Nichtigkeit führt (BGH NJW-RR 1999, 1030). Das steht nicht im Widerspruch zu dem von Kanzleiter (a.a.O.) aufgeworfenen Problem, dass eine sog. falsa demonstratio anerkanntermaßen dem Bestimmtheitsgrundsatz nicht entgegensteht. Die Parteien haben sich in dem beurkundeten Inhalt nicht versehen. Sie haben vielmehr bewusst eine durch spontane Linienziehung offenkundig nicht maßstabgerechte Skizze als Anlage des Vertrages bzw. des Änderungsvertrages genügen lassen, ohne die Bedeutung dieser Linie eindeutig verbal zu definieren. Bei dem, was die Klägerin nunmehr als Auslegung der Urkunde als subjektiven Willen beider Parteien darstellt, geht es demgemäß nicht um "Auslegung" der Urkunde, sondern darum, nachträglich durch Zeugenbefragung etwas in die Urkunde hinein zu lesen, was die Urkunde selbst hätte enthalten müssen.

34

Aus diesen Unterlagen ist ebenfalls nicht ersichtlich, dass die Parteien ein Wahlrecht im Sinne von § 315 Abs. 3 BGB zugunsten des Beklagten vereinbart haben, jedenfalls entspricht der von der Klägerin gewollte Grundstückszuschnitt dem Wunsch des Beklagten nicht. Schon gar nicht lässt der Wortlaut der notariellen Urkunde den Schluss zu, dass eine Aufteilung nach § 315 BGB gewollt war (was ggf. den Mangel hinreichender Bestimmtheit bei der Aufteilung nach Flächengrößen hätte beheben können (BGH NJW 1986, 845; NJW-RR 1999, 1030, 1031).

35

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 108, 546 Abs. 2 ZPO.

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