Oberlandesgericht Stuttgart ()
Urteil vom 2007-05-09, Aktenzeichen 3 U 252/06

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 26.10.2006 (Az. 9 O 330/06) wird

zurückgewiesen.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Revision wird zugelassen.

Streitwert des Berufungsverfahrens: 12.800,- EUR

Gründe

I.

1

Die Klägerin macht einen Maklerprovisionsanspruch gegen die Beklagte geltend.

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Zu den weiteren Einzelheiten wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen.

3

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, ein Maklervertrag sei zu Stande gekommen. Auch sei der Nachweis der Klägerin für den nachfolgenden Erwerb der Beklagten und ihres Bruders und der Schwägerin kausal gewesen, was sich schon aus dem engen zeitlichen Zusammenhang ergebe. Wirtschaftliche Identität liege vor. Aus den Umständen ergebe sich, dass die teilweise Personenverschiedenheit vorliegend ebenso unschädlich sei wie die Tatsache, dass das Objekt nicht als 2-Familien-Hausgrundstück, sondern in Form von Wohnungseigentum durch die Beklagte und deren Bruder/Schwägerin erworben worden sei. Die Klägerin sei daher aus dem vollen Kaufpreis provisionspflichtig.

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Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten, die ihren Abweisungsantrag weiterverfolgt.

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Die Berufung hält das Urteil aus folgenden Gründen für fehlerhaft:

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Zu Unrecht habe das Landgericht dahingestellt sein lassen, ob die Beklagte ihre Erwerbsabsicht nach der Besichtigung vollständig aufgegeben habe. Zum Abschluss des Kaufvertrages sei es nur aufgrund gänzlich neuer Verhandlungen gekommen, weshalb der Kausalzusammenhang zwischen der Maklerleistung und dem Kaufvertragsabschluss mit der Folge unterbrochen gewesen sei, dass der Vergütungsanspruch des Maklers entfalle.

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Zwar sei das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass die persönliche Inkongruenz des Maklerkunden und des Erwerbers unschädlich sei, wenn es aufgrund deren besonderer Beziehung gegen Treu und Glauben verstoße, sich der Provisionspflicht zu entziehen. Verkannt habe das Landgericht hierbei allerdings, dass auch der Bruder und die Schwägerin der Beklagten nicht die von der Klägerin nachgewiesene Erwerbsmöglichkeit, sondern eine ganz andere wahrgenommen hätten. Die ursprünglich nachgewiesene Vertragsgelegenheit, nämlich der Erwerb eines 2-Familien-Hauses, sei nicht, auch nicht teilweise, von der Klägerin oder ihrem Bruder/Schwägerin wahrgenommen worden.

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Rechtsfehlerhaft sei es auch, dass die Klägerin bezüglich ihres Provisionsanspruches so zu stellen sei, als habe die Beklagte beide Eigentumswohnungen erworben. Die Beklagte habe mit dem von ihr abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich nicht denselben Erfolg erzielt, da ihr der Erwerb der zweiten Eigentumswohnung durch ihren Bruder wirtschaftlich nicht wie ein eigener zugute komme.

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Es fehle insgesamt an der erforderlichen Identität zwischen dem zustande gekommenen und dem beabsichtigten Hauptvertrag. Das Landgericht habe verkannt, dass es erst aufgrund eines Sinneswandels der Voreigentümers dazu gekommen sei, dass das Objekt geteilt und als Wohnungseigentum angeboten worden sei. Der vom Landgericht angenommene gewillkürte, von der Erwerberseite gesteuerte Wechsel der Rechtsform habe gerade nicht vorgelegen.

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Auf die wirtschaftliche Identität könne auch nicht daraus geschlossen werden, dass die Erwerbsvorgänge bezüglich der beiden Wohnungen in einer Urkunde zusammengefasst worden seien und die Erwerber jeweils die gesamtschuldnerische Haftung auch für den anderen Kaufpreisanteil übernommen hätten.

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Die Beklagte beantragt:

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Das Urteil des Landgerichts Stuttgart - 9 O 330/06 - vom 26.10.2006 wird abgeändert und die Klage abgewiesen.

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Die Klägerin beantragt:

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Die Berufung wird zurückgewiesen.

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Die Klägerin verteidigt das landgerichtliche Urteil.

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Zu Recht habe das Landgericht - ebenso wie das Landgericht Nürnberg-Fürth, welches über eine Provisionsklage gegen eine auf Veräußererseite beteiligte Person zu entscheiden hatte - aufgrund des nahen zeitlichen Zusammenhangs auf die Kausalität geschlossen. Die behauptete, vollständige Aufgabe der Kaufabsicht sei eine reine Schutzbehauptung. Vielmehr hätten die Kaufvertragsparteien alsbald nach der Besichtigung fortlaufend bis zum Kaufvertragsabschluss ständig in Kontakt gestanden. Dies ergebe sich schon aus dem erforderlichen zeitlichen Vorlauf, um die Teilungserklärung zu fertigen.

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Zu Recht hätten beide vorgenannten Gerichte darauf abgestellt, dass es für das Entstehen der Provisionspflicht nicht darauf ankommen könne, zu welchem Zeitpunkt das Kaufobjekt geteilt worden sei. Die vertragliche Gestaltung mit der Regelung einer gesamtschuldnerischen Haftung auch für den jeweils auf die andere Wohnung entfallenden Kaufpreis zeige, dass auch die Kaufvertragsparteien davon ausgegangen seien, dass das Gesamtgrundstück einheitlich gekauft und lediglich entsprechend der Nutzungsabsprache zwischen der Beklagten und ihrem Bruder in Wohnungseigentum aufgeteilt werden sollte.

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Die wirtschaftliche und persönliche Identität sei gewahrt, da neben der Beklagten ein naher Angehöriger das nachgewiesene Objekt erworben habe. Dies sei von vornherein von der Beklagten so angedacht gewesen. Diese habe genau den wirtschaftlichen Erfolg erzielt, der von Anfang an beabsichtigt gewesen sei, nur dass statt der Eltern der Bruder beim gemeinschaftlichen Erwerb aufgetreten sei. Wenn nach der Rechtsprechung schon bei engen persönlichen oder wirtschaftlichen Beziehungen zwischen dem Maklerkunden und dem dritten Erwerber die persönliche Kongruenz bejaht werde, so müsse dies erst recht gelten, wenn neben dem Dritten der Maklerkunde selbst Miterwerber sei.

19

Die Akte des LG N.-F., Az.16 O 8573/06 (./.) wurde zu Informationszwecken beigezogen.

II.

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Die Berufung ist zulässig. Sie wurde form- und fristgerecht eingelegt und ist mit einer ausreichenden Begründung versehen.

21

Allerdings bleibt die Berufung in der Sache ohne Erfolg, da das Landgericht zu Recht der Klage in vollem Umfang stattgegeben hat.

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Die Beklagte ist gem. § 652 BGB i.V.m. der im Exposé enthaltenen Provisionsklausel verpflichtet, die geltend gemachte Provision in voller Höhe zu bezahlen.

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1. Ein Maklervertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten ist zu Stande gekommen.

24

Zwar bezog sich der Maklervertrag zunächst offensichtlich nicht auf ein 2-Familien-Haus, sondern auf eine 4-Zimmer-Wohnung. Jedoch hat die Beklagte, nachdem ihr das Exposé über das 2-Familien-Haus übergeben worden ist, einen Besichtigungstermin mit der Klägerin vereinbart und auch wahrgenommen. Da in dem Exposé ein eindeutiger Hinweis auf die Käuferprovision enthalten ist und die Beklagte in Kenntnis dieser Tatsache den Besichtigungstermin mit der Klägerin wahrgenommen hat, hat sie eine wesentliche Maklerleistung in Anspruch genommen und somit konkludent das Angebot auf Abschluss des auf den Nachweis oder die Vermittlung eines 2-Familienhauses gerichteten Maklervertrags angenommen. Letztendlich wird dies mit der Berufung auch nicht mehr angegriffen.

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2. Die Klägerin hat auch eine wesentliche Maklerleistung erbracht, woraufhin es im Dezember 2005 zum Abschluss eines Kaufvertrages kam.

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Sie hat der Beklagten das Objekt durch die Übergabe des Exposés am 12.08.2005 nachgewiesen und mit ihr daraufhin am 29.08.2005 einen Besichtigungstermin durchgeführt. Die Beklagte bzw. ihr Bruder und dessen Ehefrau haben das Objekt in Form von Wohnungseigentum daraufhin erworben.

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3. Die Kausalität ist auch zu keinem Zeitpunkt unterbrochen worden.

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Der Schluss auf den Ursachenzusammenhang ergibt sich von selbst, wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen hat und der Vertragsschluss seiner Maklertätigkeit in angemessenem Zeitabstand nachfolgt (BGH NJW 1999, 1255). In diesem Fall trifft den Maklerkunden die Beweislast für Umstände, aus denen sich ausnahmsweise die fehlende Kausalität ergeben soll (Schwerdtner, Maklerrecht, 4.Aufl. Rz. 593 ff m.w.N.).

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Ein derartiger enger, zeitlicher Zusammenhang zwischen Nachweistätigkeit und Vertragsschluss ist hier gegeben. Der Kaufvertrag wurde am 06.12.2005 beurkundet und folgte der Besichtigung somit in einem Zeitabstand von nicht einmal 3 1/2 Monaten nach. Selbst wenn man die erforderlichen Planungs- und Genehmigungsschritte außer Betracht lässt, die mit der Aufteilung in Wohnungseigentum verbunden waren und dem Kaufvertragsabschluss zwangsläufig vorgeschaltet waren, spricht bei einer derart kurzen Zeitspanne eine tatsächlich Vermutung für die Mitursächlichkeit der Tätigkeit der Klägerin.

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Somit müsste die Beklagte darlegen und beweisen, dass dieser Zusammenhang ausnahmsweise unterbrochen wurde.

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Eine solche Unterbrechung kommt z.B. dann in Betracht, wenn der Vertragspartner seinen Entschluss, einen Vertrag über das Objekt abzuschließen, endgültig aufgegeben hat (BGH NJW 99, 1255 m.w.N.).

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Zwar behauptet die Beklagte, ursprünglich von einer Kaufabsicht vollständig Abstand genommen zu haben mit der Folge, dass die Verhandlungen endgültig gescheitert gewesen seien.

33

Eine Unterbrechung der Kausalität lässt sich aus dem Vortrag der Beklagten dennoch nicht herleiten. Der Kaufvertrag ist nicht erst aufgrund völlig neuer, von der Maklertätigkeit der Klägerin losgelöster Verhandlungen zustande gekommen; vielmehr ist das Maklerhandeln zumindest mitursächlich gewesen. Dies gilt selbst dann, wenn man unterstellt, dass sich die Verkäuferseite erst aufgrund eines Sinneswandels dazu entschlossen hat, das Objekt in Wohnungseigentum aufzuteilen.

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Neben der zeitlichen Nähe ist nämlich zu berücksichtigen, dass die daraufhin erfolgte, erneute Kontaktaufnahme des Verkäufers mit der Beklagten allein darauf beruhte, dass diese ihm aufgrund des vorangegangenen Nachweises der Klägerin als mögliche Interessentin bekannt war. Hätte die Klägerin nicht mit der Beklagten einen Besichtigungstermin durchgeführt, hätte der ursprüngliche Eigentümer überhaupt keinen Anlass gehabt, noch einmal auf die Beklagte zuzukommen (so auch BGH NJW-RR 1996, 691).

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Daraus folgt, dass das Maklerhandeln fortgewirkt hat und somit mitursächlich für den Vertragsabschluss geworden ist.

36

4. Der abgeschlossene Kaufvertrag über die beiden Eigentumswohnungen ist auch mit der nachgewiesenen Kaufvertragsgelegenheit kongruent.

37

Die nachgewiesene und die wahrgenommene Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages müssen identisch sein, um den Provisionsanspruch auszulösen. Dies bezieht sich sowohl auf die beteiligten Personen als auch auf das erworbene Objekt. Entscheidend ist, ob nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten der nach dem Interesse des Auftraggebers zu beurteilende Erfolg in gleicher oder ähnlicher Weise eingetreten ist (BGH NJW 1988,967; BGH VersR 1990,88). Hat der Vertrag einen anderen Inhalt, besteht kein Anspruch auf Maklerlohn.

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a) Die persönliche Identität ist hier gegeben.

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Soweit die Beklagte selbst eine der beiden Wohnungen erworben hat, die durch die Aufteilung in Wohnungseigentum entstanden sind, steht dies ohnehin außer Frage.

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Jedoch ist ihr auch der Erwerb der anderen Wohnung durch den Bruder und dessen Ehefrau zuzurechnen.

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Erwirbt ein Dritter und nicht der Maklerkunde das fragliche Objekt, so kann die persönliche Identität dennoch bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besondere enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen, wobei jeweils auf die Besonderheiten des Einzelfalles abzustellen ist (BGH U. v. 08.04.2004, Az. III ZR 20/03).

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Entscheidend ist, ob der Maklerkunde gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, dass der Vertrag nicht mit ihm, sondern mit einem Dritten geschlossen worden ist (BGH, a.a.O.). Diese Voraussetzung ist gegeben, wenn der Vertragsschluss dem Maklerkunden im Hinblick auf den wirtschaftlichen Erfolg ähnlich zugute kommt wie ein eigener oder ihm die Leistung des Maklers jedenfalls auf Umwegen in irgendeiner Weise zugute kommt (Thür.OLG NJW-RR 05,1509).

43

Dies ist hier der Fall.

44

Zum einen ist zu berücksichtigen, dass zwischen der Beklagten und ihrem Bruder/Schwägerin eine enge familienrechtliche Beziehung besteht, die sich - darüber hinausgehend - auch in einer persönlichen Verbundenheit widerspiegelt. Das zeigt sich u.a. daran, dass die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 18.04.2007 erklärte, dass für sie beim Kauf der Wohnung mitentscheidend gewesen sei, dass ihr Bruder und die Schwägerin die andere Wohnung erwerben würden und nicht etwa unbekannte Dritte, auf deren Auswahl sie keine Einfluss hätte und die möglicherweise nicht ihren Vorstellungen entsprechen würden. Daraus ergibt sich bereits, dass die Beklagte selbst durch den Kauf der Wohnung seitens des Bruders und der Schwägerin zumindest mittelbar profitierte.

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Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, ist neben der verwandtschaftlichen und persönlichen Verbundenheit zu berücksichtigen, dass die Wohnungskäufe auch wirtschaftlich eng miteinander verflochten sind.

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So haben sich die Wohnungskäufer im notariellen Kaufvertrag wechselseitig Vorkaufsrechte für die jeweils andere Wohnung eingeräumt (§ 12 des Kaufvertrages). Die Tatsache, dass beide Kaufverträge in einer Urkunde zeitgleich beim Notar und im unmittelbaren Nachgang zur Teilungserklärung beurkundet wurden, verdeutlicht ebenfalls die enge Verbindung. Das gleiche gilt bezüglich des Umstandes, dass jeder Erwerber sich im Kaufvertrag zugleich für die Kaufpreisforderung gegen den anderen Erwerber gesamtschuldnerisch verpflichtet hat (§ 3 des Kaufvertrages).

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Auch der von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 18.04.2007 mitgeteilte Umstand, wonach der Vater sowohl die von ihr erworbene Wohnung als auch diejenige des Bruders/Schwägerin finanziert hat, verdeutlicht die Einheit des Geschäftes in besonderem Maß. Wirtschaftlich handelte es sich um ein Geschäft des Vaters, von dem die Beklagte und ihr Bruder und dessen Ehefrau gleichermaßen profitierten. Berücksichtigt man aber, dass maßgebend für die Beurteilung der Frage der persönlichen Identität ist, ob wirtschaftlich der beabsichtigte Erfolg eingetreten ist, so kann es keinen Unterschied machen, ob der Vater auch rechtlich als Erwerber des Gesamtobjektes auftritt und dieses hinterher auf seine Kinder aufteilt oder ob das Objekt zuerst aufgeteilt und dann sogleich auf die Kinder übertragen wird, wie es vorliegend der Fall war. Der wirtschaftliche Erfolg ist jeweils derselbe und hier auch in vollem Umfang eingetreten.

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Nicht zuletzt darf auch nicht außer Acht gelassen werden, dass der Klägerin aufgrund der von ihr erlangten Rechtsstellung als Wohnungseigentümerin wegen des damit verbundenen Gemeinschaftseigentums am Haus ohnehin auch eine gewisse Rechtsposition eingeräumt ist.

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Im Ergebnis führt dies dazu, dass der Beklagten aufgrund der engen Verbundenheit auch der Wohnungserwerb des Bruders zugerechnet wird und die persönliche Kongruenz zwischen dem angebotenen und dem abgeschlossenen Geschäft insgesamt gegeben ist.

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b) Der Provisionsanspruch scheitert auch nicht etwa daran, dass es hier an der Gleichwertigkeit des angebotenen und des erworbenen Objektes fehlt.

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Entscheidend für die Beurteilung auch dieser Frage ist, ob aus der Sicht des Maklerkunden das zustande gekommene Geschäft als wirtschaftlich gleichwertig mit dem beabsichtigten Geschäftsabschluss anzusehen ist (z.B. BGH NJW 88, 967; BGH VersR 90, 88). Ein Indiz für eine fehlende Gleichwertigkeit kann z .B. darin liegen, dass in quantitativer Hinsicht nur ein Teil dessen erworben wird, was vom Makler nachgewiesen und zur Verwirklichung des wirtschaftlich verfolgten Zweckes benötigt wurde (OLG Köln, Urt.v. 16.1.2001 - 24U92/00).

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Genau dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Wie oben bereits dargelegt, muss sich die Beklagte nach wirtschaftlicher Betrachtungsweise im Rahmen des Maklervertrages den Erwerb des gesamten Objektes zurechnen lassen, so dass sie quantitativ genau das erworben hat, was die Klägerin ihr ursprünglich angeboten hatte.

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Auch scheitert die objektbezogene Identität nicht etwa daran, dass statt des ursprünglich angebotenen Erwerbs eines Zweifamilienhauses dieses nun in der Rechtsform von Wohnungseigentum gekauft wurde. Dagegen spricht bereits, dass für die Beklagte selbst genau derjenige wirtschaftliche Erfolg eingetreten ist, den sie von Anfang an verfolgt hatte, nämlich der Erwerb einer Eigentumswohnung. Insofern unterscheidet sich auch der hier zugrundeliegende Sachverhalt von demjenigen, der der Entscheidung des 15. Senates des OLG K. bei seinem Urteil vom 08.08.2003 zugrunde lag (15 U 41/02). Dort war der Maklervertrag von Anfang an auf den Erwerb einer Doppelhaushälfte gerichtet gewesen, während dann vom Makler nur Wohnungseigentum nachgewiesen werden konnte, was dem ursprünglich verfolgten, wirtschaftlichen Ziel gerade nicht entsprach.

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Eine solche Situation ist hier jedoch nicht gegeben.

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5. Geschuldet ist ausweislich des Exposés eine Provision in Höhe von 3,48% aus dem gesamten Kaufpreis für beide Wohnungen, mithin aus 350.000.- EUR, was einen Betrag von 12.180,- EUR ergibt.

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Der geltend gemachte Zinsschaden sowie der Anspruch auf vorgerichtliche Anwaltskosten ist gem. § 286 BGB wegen Verzugs begründet. Die Beklagte hatte bereits mit Schreiben vom 28.06.2006 (K7) ihre Provisionspflicht zurückgewiesen und somit die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert.

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Die geltend gemachte Zinshöhe ergibt sich aus § 288 BGB. Bezüglich der Berechnung der vorgerichtlichen Anwaltskosten wird auf die zutreffende Begründung des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen.

III.

58

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr.10,711 ZPO.

IV.

59

Die Revision ist zuzulassen. Die hierfür erforderlichen Voraussetzungen gem. § 543 Abs.2 Ziff.2 ZPO liegen vor, da die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichtes erfordert.

60

Bisher ist höchstrichterlich noch nicht entschieden, ob die persönliche und wirtschaftliche Identität auch dann insgesamt gewahrt sein kann, wenn ein Teil des Objektes vom Maklerkunden selbst, der andere Teil jedoch durch Dritte zu deren Eigennutzung erworben wird und dieser Erwerb auch im Interesse des Maklerkunden liegt.