Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1998-05-28, Aktenzeichen 18 U 243/97
ECLI:DE:OLGK:1998:0528.18U243.97.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

2

Der Kläger betrieb als Verwalter der o.g. WEG gemäß Beschluß des
AG Aachen vom 19.4.1994 - 18 L 8/94 - die Zwangsverwaltung in das
Wohnungseigentum des Herrn R. N. (Miteigentumsanteil und
Sondereigentum an der Wohnung Nr. 34). Auf Anforderung des
Zwangsverwalters zahlte der Kläger im März 1996 einen Vorschuß von
15.000,-DM auf die nach dem Beschluß der WEG vom 5.7.1995 für die
Sanierung der Außenfassade am 31.3.1996 zu leistende Sonderumlage
auf das Wohngeldkonto ein.

3

Auf Betreiben der Beklagten, für die eine Buchgrundschuld über
136.300,-DM an erster Rangstelle eingetragen war, wurde das
Wohnungseigentum im Verfahren 18 K 168/96 AG Aachen am 21.2. 1997
zwangsversteigert . Die Beklagte erhielt den Zuschlag zum Gebot von
73.500,- DM . Die Zwangsverwaltung wurde am 4.3.1997
aufgehoben.

4

Bis zu diesem Zeitpunkt waren Kosten für die Planung der
Fassadensanierung, Baustatik und Baugenehmigung angefallen . Die
Ausschreibung war erfolgt , ein Auftrag zur Durchführung der
Arbeiten jedoch noch nicht erteilt . Der von dem Kläger auf die
Sonderumlage geleistete Vorschuß wurde im Teilungsplan des AG
Aachen nicht berücksichtigt, weil die fraglichen Arbeiten nicht
durchgeführt seien .

5

Auf den Widerspruch des Klägers hat das AG Aachen den Vollzug
des Teilungsplans zurückgestellt und den Kläger zur Klage
aufgefordert.

6

Der Kläger begehrt nun die Feststellung , daß bei der Verteilung
des Zwangsversteigerungserlöses sein Anspruch auf Ersatz der auf
das Wohngeldkonto eingezahlten 15.000,- dem dinglichen Recht der
Beklagten vorgeht. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

7

Mit der Berufung verfolgt der Kläger sein Klagebegehren
weiter

8

Er trägt vor, es liege eine endgültige Ausgabe vor, denn der von
ihm geleistete Massekostenvoschuß sei für die von dem
Zwangsverwalter geschuldete Sonderumlage verbraucht worden. Die
Sonderumlage habe der Finanzierung dringend erforderlicher
Sanierungsmaßnahmen gedient , die nach Erteilung des
Bauleistungsauftrages am 30.7.1997 durchgeführt seien. Die
Vorschußzahlung habe bereits eine Wertsteigerung des
Wohnungseigentums bewirkt, weil zu dessen Wert der Anteil des
Schuldners an der Instandhaltungsrücklage gehöre. Die Aufwendungen
des Klägers seien damit der Beklagten als Realgläubigerin zugute
gekommen. Aufgrund der Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts
dürfe nicht darauf abgestellt werden, ob die Baumaßnahmen bereits
begonnen oder durchgeführt wurden . Maßgeblich sei, daß die
Sonderumlage nicht zurückgefordert werden könne , sondern in das
Vermögen der Gemeinschaft übergehe , die sie gemäß der
beschlossenen Zweckbestimmung zu verwenden habe.

9

Der Kläger beantragt, das Urteil des Landgerichts Aachen vom
27.8.1997 aufzuheben und wie folgt zu erkennen:

10

Der Widerspruch des Klägers gegen den
Teilungsplan des Amtsgerichts Aachen vom 9.4.1997 in dem
Zwangsversteigerungsverfahren 18 U 168/96 ist begründet. Der
Teilungsplan wird dahin geändert, daß der Kläger mit seiner
Forderung in Höhe von 15.000,-DM vor derjenigen der Beklagten zu
befriedigen ist.

11

Die Beklagte beantragt,

12

die Berufung zurückzuweisen.

13

Sie tritt dem Berufungsvorbringen im einzelnen entgegen und
trägt u.a. vor, die geltend gemachten Aufwendungen seien im Rahmen
der Zwangsverwaltung nicht notwendig gewesen , denn die Mietsache
habe sich in einem Zustand befunden, der ihren vertragsgemäßen
Gebrauch ermöglichte.

14

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

15

Die Berufung ist zulässig ; sie kann in der Sache jedoch keinen
Erfolg haben.

16

Zu der beantragten Aufhebung des angefochtenen Urteils besteht
keine Veranlassung. Ein Aufhebungsgrund nach § 539 ZPO ist nicht
vorgetragen oder ersichtlich. Auch eine Abänderung der Entscheidung
ist nicht geboten .

17

Nach § 10 I 1 ZVG gewährt ein Recht auf Befriedigung aus dem
Erlös in der Vollstreckungsversteigerung in Rangklasse 1 der
Anspruch eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf
Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des
Grundstücks.

18

Wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend
ausgeführt hat , beruht das Vorrecht auf dem Gesichtspunkt der
nützlichen Verwendungen. Voraussetzung dafür ist deshalb nach ganz
herrschender Meinung im Schrifttum, daß die Ausgaben zur Erhaltung
oder nötigen Verbesserung des Grundstücks im laufenden
Zwangsverwaltungsverfahren tatsächlich verwendet worden sind (
Dassler/ Schiffhauer/ Gerhardt/ Muth, ZVG 12. Aufl. § 10 Rn. 7 ;
Jäckel/ Güthe/ Volkmar/ Armstroff, ZVG 7. Aufl., § 10 Rn. 3 ;
Steiner/Hagemann , ZVG 9. Aufl., Rn. 25 ).

19

Die vom Kläger zitierte Literaturmeinung (Weitnauer/Hauger, WEG
8. Aufl., § 45 Rn. 15) , wonach sich die bevorrechtigte
Befriedigung aus dem Versteigerungserlös auf Vorschüsse bzgl.
Wohngelder und sonstige zur Erhaltung des beschlagnahmten
Grundstücks erforderliche Zahlungen erstreckt, muß nichts
Gegenteiliges besagen. Zu der Frage , ob die Ausgaben im laufenden
Zwangsverwaltungsverfahren tatsächlich verwendet worden sein
müssen, wird dort nicht Stellung genommen.

20

Der Senat geht mit dem Landgericht und der herrschenden Meinung
im Schrifttum davon aus, daß das Vorrrecht des § 10 I 1 ZVG
zweckentsprechende Verwendung der Vorschüsse voraussetzt.

21

Ebenso hat bereits das Reichsgericht zu der im wesentlichen
gleichlautenden Bestimmung in § 24 pr. ZVG von 1883 entschieden und
gefordert, daß die aufgewandten Kosten das Grundstück für die
Zwangsversteigerung erhalten oder wiederhergestellt und damit dem
Interesse der Hypothekengläubiger gedient haben (RGZ 17, 273, 276 )
. Demgemäß ist allerdings das Vorrecht in einem Fall bejaht worden,
in dem mit den geleisteten Vorschüssen in der Zwangsverwaltung
Erntebestände erzielt wurden und davon ausgegangen werden konnte,
daß das Meistgebot nur mit Rücksicht auf die mitverkaufte Ernte die
erzielte Höhe erreicht hatte . Das Reichsgericht hat dazu
ausgeführt, die gesetzliche Regelung beruhe auf der Erwägung, daß
sich die in der Zwangsversteige-rung befriedigten Realgäubiger mit
dem Schaden des die Zwangs-verwaltung betreibenden Gläubiger
bereichern würden, wenn das Grundstück durch Verwendung der von
diesem geleisteten Verwal-tungsvorschüsse erhalten oder mit den
nötigen Verbesserungen ausgestattet worden ist , und der hierdurch
erzielte Kaufpreis lediglich den Realgläubigern zugute käme (RGZ
41,321, 323).

22

Im vorliegenden Fall steht nicht fest, daß die Beklagte sich mit
dem Schaden der die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger
bereichert , wenn der Versteigerungserlös aufgrund des für sie
bestehenden dinglichen Rechts an sie ausgekehrt wird .

23

Die im Rahmen der Zwangsverwaltung erfolgte Zahlung auf die von
der WEG beschlossene Sonderumlage hat als solche das
Wohnungs-eigentum nicht erhalten oder wiederhergestellt. Die
Sonder-umlage für die geplante Sanierung der Hausfassade ist bei
der Festsetzung des Verkehrswertes auf 105.000,-DM nicht
berück-sichtigt worden ( Verkehrswertgutachten Bl.19 ff., Beschluß
Bl.39 der Beiakte 18 K 168/96). Sie ist lediglich in dem bar zu
zahlenden Teil des geringsten Gebots enthalten . Dafür, daß das dem
Mindestgebot nach § 74 a ZVG entsprechende Meistgebot von
73.500,-DM nur mit Rücksicht auf die Sonderumlage für die Sanierung
der Fassade erzielt worden ist , gibt es keine Anhaltspunkte .

24

Die Sonderumlage hat ebenso wie die ständig zu bildende
In-standsetzungsrücklage den Wert des Wohnungseigentums selbst
nicht erhöht. Inwieweit sie zur Sanierung der Fassade verwendet
werden würde, stand ungeachtet der überschlägigen Kostener-mittlung
zum Zeitpunkt der Zwangsversteigerung nicht fest . Die WEG hätte
vor Erteilung des Bauauftrages auch anderweitig entscheiden und die
Fassadensanierung zurückstellen können .

25

Auch wenn es sich bei der inzwischen durchgeführten
Fassadensanierung um eine Erhaltungsmaßnahme iS von § 10 I 1 ZVG
handeln dürfte, hat es damit bei der Entscheidung des Landgerichts
zu verbleiben .

26

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs.1 , 708 Nr.
10, 713 ZPO.

27

Berufungsstreitwert und Beschwer des Klägers : 15.000,-DM