Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2000-08-11, Aktenzeichen 19 U 23/00
ECLI:DE:OLGK:2000:0811.19U23.00.00

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 8. Dezember 1999 verkündete Urteil der 20. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 20 O 329/99 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird gestattet, die Zwangsvollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 33.000 DM abzuwenden, falls nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Sicherheit kann von beiden Parteien auch durch die selbst-schuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder öffentlich-rechtlichen Sparkasse erbracht werden.

1

T a t b e s t a n d :

2

Der Kläger nimmt den Beklagten mit der Behauptung der
unrichtigen Erstattung eines Wertgutachtens im Zusammenhang mit dem
Erwerb eines Gewerbeobjekts auf Schadensersatz in Anspruch.

3

Der Kläger interessierte sich im Frühjahr 1996 für den Erwerb
eines Freizeit-Centers "E.-S." in K. bei M.. Das von den
Veräußerern veranlasste Exposé des Immobilienmaklers von E. in K.
wies einen Gesamtkaufpreis von 1,6 Mio. DM und eine
Gesamtnettomiete von 204.000 DM/Jahr bei Vorliegen langfristiger
Anmietungsbegehren aus (AH 33f.).

4

Vor Abschluss des Kaufvertrages wandte sich der Kläger an die D.
Bank AG, die das Objekt finanzieren sollte. Diese machte die
Finanzierung zunächst von der Vorlage eines Wertgutachtens
abhängig. Sie benannte als Gutachter den Beklagten, mit dem sie
schon viele Jahre zusammenarbeitet. Dem Kläger wurde von dem
zuständigen Mitarbeiter der D. Bank AG, dem Zeugen von R., erklärt,
dass er die Kosten für das Gutachten zu tragen habe. Ob die
Beauftragung des Beklagten durch die D. Bank oder den Kläger
unmittelbar erfolgte, ist zwischen den Parteien streitig.

5

Am 11. März 1996 übersandte der Zeuge von R. dem Beklagten
"gemäß telefonischer Absprache" verschiedene Unterlagen mit einer
Kurzmitteilung "mit der Bitte um Erstellung eines Objektgutachtens
(insbes. Überprüfung der Nachhaltigkeit der angegebenen
Pachteinnahmen). Herr G. ist w/Terminvereinbarung .... erreichbar."
(AH 32).

6

Am 14. März 1996 fand eine Ortsbesichtigung des Objekts statt,
zu der die Parteien nach vorheriger Absprache gemeinsam im Pkw des
Klägers anreisten. Dabei wurden auch die im Exposé angegebenen
Mieteinnahmen von 204.000 DM jährlich angesprochen.

7

Unter dem 18. März 1996 erstellte der Beklagte eine
Wertschätzung des Objekts. Das Gutachten ist an die D. Bank AG
gerichtet, der auch das Original zugesandt wurde. Der Kläger ist in
diesem Gutachten als "Kunde" aufgeführt, an den eine Zweitschrift
ging. In dem Gutachten gelangte der Beklagte zu einem Verkehrswert
von 1,6 Mio. DM. Wegen der Einzelheiten des Gutachtens wird auf AH
26ff. Bezug genommen.

8

Der Kläger erwarb ohne weitere Rücksprache mit der D. Bank AG
das Objekt auf Grund des Kaufvertrages vom 24. April 1996 zu einem
Kaufpreis von 1,5 Mio. DM. Die Finanzierung erfolgte später,
nachdem die D. Bank sie abgelehnt hatte, über die Rheinische
Hypothekenbank (AH 37).

9

Im Jahre 1998 holte der Kläger zwei weitere Gutachten der
Sozietät Dr. S. und Partner in B. ein. Das mit "Abschätzung der
monatlichen Pacht der Liegenschaft "E.-S." in M. per April 1996"
überschriebene Gutachten vom 1. Dezember 1998 (GA 14ff.) bewertet
unter Zugrundelegung eines 1995 erwirtschafteten Umsatzes im
gastwirtschaftlichen Bereich von 440.000 DM die erzielbare
Umsatzpacht auf 26.400 DM bis 61.600 DM/Jahr und für das
Sportstudio auf 24.000 DM bis 36.000 DM/Jahr. Ein weiteres mit
"Würdigung des Gutachtens des Sachverständigen H. vom 18. März 1996
über die Liegenschaft "E.-S." in M." betiteltes Gutachten vom
selben Tage (GA 19ff.) beurteilt das Gutachten des Beklagten als in
mehreren Punkten fehlerhaft und kommt zu dem Ergebnis, dass der
Ertragswert des Objekts zwischen 568.140 DM und 1.098.290 DM
liege.

10

Der Kläger hat behauptet, die D. Bank AG habe den Beklagten in
seinem Namen veranlasst, ein Sachverständigengutachten über den
Verkehrswert des Objekts zu erstellen. Wegen der Honorarkosten habe
er sich selbst mit dem Beklagten auseinandersetzen sollen. Während
der Fahrt zum Objekt habe der Beklagte ihm eine vorbereitete
Auftragserteilung zum Pauschalpreis vorgelegt und den Pauschalpreis
damit begründet, dass Gewerbeobjekte oft einen hohen Verkehrswert
hätten, so dass das Gutachten nach der HOAI teuer werden könne. Er
habe daraufhin den Auftrag erteilt, dem Beklagten die Unterlagen
ausgehändigt und allgemeine Fragen beantwortet. Die Umsatzzahlen
bis 1995 hätten zum Zeitpunkt der Begutachtung durch den Beklagten
bereits vorgelegen, der Beklagte habe aber danach nicht gefragt (GA
53f.). Erst nach der Erstellung des Gutachtens habe er sich zum
Kauf entschlossen. Zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung sei ein
Pachtvertrag mit der Tochter des Veräußerers noch nicht
abgeschlossen gewesen.

11

Das Gutachten des Beklagten sei mangelhaft, weil der Ertragswert
zu hoch angesetzt worden sei. Außerdem seien die Vorschriften der
Wertermittlungsverordnung, das Aggregationsverbot und der Grundsatz
der Nachvollziehbarkeit nicht berücksichtigt. Der vom Beklagten
ermittelte Verkehrswert sei um 100 % übersetzt.

12

Unter Berücksichtigung eines objektiven Verkehrswerts von
833.215,00 DM sei ihm ein Schaden von 666.785,00 DM entstanden,
wovon er einen Teilbetrag von 566.785,00 DM geltend mache. Wegen
des zu hohen Kaufpreises seien auch die Kaufnebenkosten
(Grunderwerbssteuer, Gutachtenkosten, Maklergebühr, Notar- und
Grundbuchkosten) um 45 % zu hoch, woraus sich ein weiterer Schaden
von 41.306,85 DM ergebe. Schließlich habe er zur Finanzierung des
überhöhten Kaufpreises auch zwei Kredite bei der Rheinischen
Hypothekenbank aufgenommen, so dass der Beklagte die
Vorfälligkeitsentschädigungen zum 30. Juni 1999 entsprechend einer
Schadenssumme von 750.000 DM anteilig in Höhe von 81.950,00 DM zu
tragen habe.

13

Der Kläger hat beantragt,

14

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 690.041,85 DM nebst 4 %
Zinsen seit Rechtshängigkeit ( 26. August 1999) zu zahlen.

15

Der Beklagte hat beantragt,

16

die Klage abzuweisen.

17

Er hat behauptet, er sei von dem Zeugen von R. im Namen der D.
Bank telefonisch beauftragt worden, ein Kurzgutachten gegen ein
Pauschalhonorar unterhalb der Sätze der HOAI zu erstatten. Zweck
des Gutachtens sei es gewesen festzustellen, ob die D. Bank bei
einer Verwertung mit einem Ertrag in Höhe der Finanzierung rechnen
könne. Der Kläger sei zu diesem Zeitpunkt bereits entschlossen
gewesen, das Objekt zu erwerben. Im Hinblick auf eine nach seiner
Vorstellung erreichbare Pacht von 204.000 DM/Jahr sei der Kläger
der Ansicht gewesen, das Objekt sei 2 Mio. DM wert. Der Zeuge von
R. habe diesen Wert aber für unrealistisch gehalten und deshalb auf
dem Einholen eines Wertgutachtens für die D. Bank bestanden, wobei
die Kosten des Gutachtens von pauschal 2.000 DM zu Lasten des
Klägers gehen sollten.

18

Anlässlich der Ortsbesichtigung habe der Kläger ihm auf seine
Frage erklärt, er rechne mit einer monatlichen Nettopacht von
17.000 DM. Er habe mit der Tochter der Veräußerer bereits eine
Nettopacht in dieser Höhe vereinbart (GA 28). Da ihm, dem
Beklagten, das überhöht erschienen sei, habe er den Kläger nach den
Umsatzzahlen gefragt. Diese seien ihm aber nicht vorgelegt worden
(GA 28, 69). Deshalb sei er von den erzielbaren Erlösen je
unterteilbarer Einheit ausgegangen.

19

Der Kläger habe ihn nach Erhalt der Zweitschrift des Gutachtens
angerufen und erklärt, der Verkehrswert von 1,6 Mio. DM sei viel zu
niedrig.

20

Sein Gutachten sei auch inhaltlich nicht zu beanstanden. Der
geschätzte Verkehrswert von 1,6 Mio. DM sei zutreffend. Der
Ertragswert sei unter Zugrundelegung einer Monatsmiete von
13.528,00 DM realistisch angesetzt. Die gewählte Methode zur
Ermittlung des Verkehrswertes entspreche den geltenden Regeln für
die Erstattung von Wertgutachten. In dem Kaufpreis von 1,5 Mio. DM
seien im übrigen auch Einrichtungsgegenstände von 250.000 DM
enthalten gewesen.

21

Das Landgericht hat nach Beweiserhebung durch Vernehmung des
Zeugen von R. zu der Frage, ob die D. Bank dem Beklagten den
Gutachtenauftrag erteilt hat, die Klage abgewiesen. Durch die
vorgelegten Unterlagen und die Aussage des Zeugen von R. sei
entsprechend der üblichen Bankpraxis nachgewiesen, dass das
Gutachten von der D. Bank und nicht dem Kläger selbst in Auftrag
gegeben worden sei. Dass zwischen den Parteien selbst später ein
selbständiger Auskunftsvertrag zustande gekommen sei, sei dem
Vorbringen des Klägers nicht zu entnehmen. Auch ein Vertrag mit
Schutzwirkung für Dritte sei nicht zustande gekommen, weil die
Beauftragung des Gutachters allein im Interesse der finanzierenden
Bank erfolgt sei, um dieser eine Entscheidungsgrundlage für die
Finanzierung an die Hand zu geben. Dass der Beklagte auf die
Richtigkeit dieses Gutachtens vertrauen und hiervon seine
Kaufentscheidung abhängig machen würde, sei von den Beteiligten
nicht angenommen worden. Insbesondere habe die D. Bank dem Kläger
keine Entscheidungshilfe beim Kauf des Objekts bieten, sondern
lediglich ihre eigene Entscheidung vorbereiten wollen.

22

Gegen dieses Urteil wendet sich der Kläger mit seiner form- und
fristgerecht eingereichten und begründeten Berufung.

23

Er behauptet, der Zeuge von R. habe ihm den Beklagten als
Gutachter lediglich vorgeschlagen und ihm dessen Namen, Adresse und
Telefonnummer gegeben. Dabei habe er ihm gleichzeitig erklärt, er
müsse die Kosten tragen, damit habe die D. Bank nichts zu tun. Die
Entscheidung über die Beauftragung des Beklagten habe also allein
bei ihm und nicht bei der D. Bank gelegen.

24

Im Anschluss an die Unterredung mit dem Zeugen von R. habe er
mit dem Beklagten telefonisch einen Besichtigungstermin vereinbart.
Vor der gemeinsamen Fahrt zum Objekt habe er sich mit dem Beklagten
über die Honorierung unterhalten. Er habe dem Beklagten mitgeteilt,
er benötige ein Verkehrswertgutachten, welches zum einen für ihn
selbst der Überprüfung des vom Verkäufer verlangten Kaufpreises
dienen und andererseits Grundlage für die Überprüfung seiner
Kreditanfrage bei der D. Bank sein solle. Daraufhin habe der
Beklagte ihm ein vorbereitetes Auftragsformular unterbreitet und
ihn gebeten, dieses zu unterschreiben, was er getan habe, ohne eine
Durchschrift zu erhalten (GA 122/123). Dem Beklagten sei daher
gemäß § 421 ZPO aufzugeben, das von ihm am 14. März 1996
unterzeichnete Schriftstück zu den Akten zu reichen. Sodann seien
die Parteien die Unterlagen durchgegangen, die der Zeuge R. ohne
sein Wissen an den Beklagten geschickt habe.

25

Dass er selbst dem Beklagten den Auftrag erteilt habe, ergebe
sich auch aus der Rechnung an ihn vom 18. März 1996, in der es
heißt: "Ihr Auftrag vom 14.03.1996" sowie "In Ihrem Auftrag
fertigte ich ... Hierfür vereinbarten wir ein Pauschalhonorar...".
Dabei handele es sich nicht etwa um ein Versehen der Sekretärin des
Beklagten oder um versehentlich übernommene Standardformulierungen;
vielmehr seien diese Formulierungen auf ausdrückliche Anweisung des
Beklagten gewählt worden (Zeugin K., GA 125). Vor diesem
Hintergrund erscheine die Aussage des Zeugen von R. nicht
glaubhaft, dessen erneute Vernehmung beantragt werde. Jedenfalls
sei aber am 14. März 1996 ein Auskunftsvertrag zwischen den
Parteien zustande gekommen. Der Beklagte habe nämlich gewusst, dass
er von ihm den Verkehrswert des zu besichtigenden Objekts erfahren
wollte; er habe selbst vorgetragen, dass der Kläger schon auf der
Heimfahrt von ihm den Objektwert wissen wollte.

26

Zumindest sei er aber in den Schutzbereich eines Vertrages mit
der D. Bank einbezogen. Indem er nicht selbst einen Gutachter
ausgewählt habe, der ein Gutachten "mit geschönten Zahlen"
erstellen sollte, sondern sich auf den Gutachter der D. Bank
eingelassen habe, habe er zu erkennen gegeben, dass er an einem
"realistischen" Gutachten interessiert gewesen sei. Auch dem
Erwerbsinteressenten gehe es nämlich erkennbar darum, seine
Investitionsentscheidung auf "sichere Füße" zu stellen und keinen
überhöhten Kaufpreis zu zahlen. Allein schon die Tatsache, dass er
das Gutachten bezahlt habe, zeige sein Interesse an Erstellung und
Inhalt des Gutachtens. Das sei auch für den Beklagten klar gewesen,
der ihm eine "Zweitschrift" des Gutachtens übersandt habe.

27

Der Kläger beantragt,

28

unter Abänderung des Urteil des Landgerichts Köln vom 8.
Dezember 1999 - 20 O 329/99 - den Beklagten zu verurteilen, an ihn
einen Betrag von 690.041,85 DM nebst 4 % Zinsen seit
Rechtshängigkeit zu zahlen,

29

hilfsweise, das Urteil aufzuheben und den Rechtsstreit zur
weiteren Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht
zurückzuverweisen.

30

Der Beklagte beantragt,

31

die Berufung zurückzuweisen.

32

Er meint, der Kläger habe ein Auftragsverhältnis zwischen den
Parteien nicht zu beweisen vermocht. Der Zeuge von R. habe
eindeutig bekundet, dass er im Namen der D. Bank den Auftrag
erteilt habe. Dass der Kläger die Kosten des Gutachtens zu tragen
gehabt habe, stehe nicht entgegen, weil der Bankkunde stets
sämtliche im Zusammenhang mit der Finanzierung stehenden Kosten zu
tragen habe. Im Falle des Scheiterns einer Finanzierung zahle im
übrigen die D. Bank die Gutachterkosten, wenn die Kunden sich
weigerten, diese zu übernehmen.

33

Er habe den Auftrag vom Zeugen von R. zunächst telefonisch und
dann schriftlich am 11. März 1996 erhalten. Es treffe nicht zu,
dass der Beklagte ihm am 14. März 1996 im Auto einen Auftrag oder
eine Honorarvereinbarung unterzeichnet habe. Das habe er auch nicht
im Termin vor dem Landgericht zugestanden. Allerdings treffe es zu,
dass er das konkrete Honorar nicht mit dem Zeugen von R., sondern
mit dem Beklagten auf der Autofahrt am 14. März 1996 besprochen
habe. Es sei aber klar gewesen, dass das Honorar nach den üblichen
Sätzen, die mit der D. Bank abgesprochen gewesen seien, berechnet
werden sollte.

34

Es treffe nicht zu, dass der Kläger bei der Fahrt zum Objekt
erklärt habe, das Gutachten sei auch für ihn bestimmt. Der Kläger
sei bereits bei der ersten Kontaktaufnahme mit der D. Bank fest
entschlossen gewesen, das Objekt zu erwerben. Für ihn sei die
Kalkulation des Ertrages und der Kaufpreis völlig klar gewesen. Er
habe lediglich eine finanzierende Bank gesucht. Der Kläger habe
allerdings an ihn den dringenden Wunsch gerichtet, über den im
Exposé angegebenen Kaufpreis hinaus einen Wert von 2 Mio. DM zu
bescheinigen. Grund sei offenbar gewesen, dass der Kläger eine
hundertprozentige Finanzierung gesucht habe. Als er dem Kläger noch
vor Erstellung es schriftlichen Gutachtens telefonisch erklärt
habe, er könne nur 1,6 Mio. DM bescheinigen, sei dieser regelrecht
grob geworden. Dies zeige aber, dass der Kläger selbst davon
ausgegangen sei, nicht Auftraggeber zu sein; anderenfalls hätte er
ihm den Auftrag vor Abfassung eines schriftlichen Gutachtens
entzogen.

35

Die Formulierungen in der Rechnung ließen schließlich nicht auf
eine Auftragserteilung durch den Kläger schließen. Es handele sich
vielmehr um vorgefertigte Standardformulierungen. Vermutlich sei
ein im PC gespeichertes Standarddokument verwendet worden, wobei
als Adressat anstelle der D. Bank der Kläger eingefügt worden sei.
So erkläre sich, dass im Rechnungstext auf einen Auftrag des
Klägers Bezug genommen sei. Das Datum des 14. März 1996 sei
möglicherweise deshalb eingesetzt worden, weil unter diesem Datum
das konkrete Honorar vereinbart worden sei.

36

Der Beklagte vertritt die Auffassung, auch ein Vertrag mit
Schutzwirkung für Dritte sei nicht geschlossen worden. Hierfür
genüge es nicht, dass ein Dritter durch ein Gutachten verleitet
werde, falsche Entscheidungen zu treffen. Das Gutachten müsse
vielmehr den Zweck haben, die Entscheidung des Dritten zu
beeinflussen. Ein Kaufinteressent, der eine Finanzierung durch eine
Bank beantrage, sei sich aber über die Kaufentscheidung selbst
schlüssig. Ein von der Bank beauftragtes Gutachten diene daher
nicht der Absicherung seiner Verkaufsentscheidung.

37

Im übrigen sei sein Gutachten auch nicht mangelhaft. Es habe
sich entsprechend dem von der D. Bank erteilten Auftrag um ein
Kurzgutachten gehandelt, nicht um ein Wertermittlungsgutachten nach
der Wertermittlungsverordnung. Nach der jahrelangen Übung zwischen
ihm und der D. Bank habe sogar mitunter ein "Dreizeiler" oder eine
bloße telefonische Auskunft genügt. Auch die übrigen Einwände gegen
sein Gutachten seien nicht berechtigt. Insbesondere treffe der von
ihm bestätigte Verkehrswert von 1,6 Mio. DM zu. Demgegenüber
bestünden gegen die Richtigkeit des Gutachtens Dr. S. erhebliche
Bedenken. Das Zugrundelegen des Umsatzertrages sei für die
Ermittlung der Pacht gerade nicht geeignet. Eine Überprüfung des
Umsatzes von 440.000 DM sei nicht erfolgt. Es sei auch fraglich, ob
der angeführte "Unternehmensspiegel" überhaupt taugliches Material
enthalte.

38

Schließlich habe sich der Kläger einen etwaigen Schaden selbst
zuzuschreiben. Wer ein lebendes Unternehmen erwerbe, lasse sich vor
dem Kauf aktuelle Jahresabschlüsse und monatliche betriebliche
Auswertungen vorlegen, auf Grund derer er sich ein eigenes Bild von
der Ertragskraft machen könne. Der Mitverschuldensvorwurf sei auch
deshalb begründet, weil der Kläger nach Vorlage des Gutachtens das
Objekt vom Fleck weg gekauft habe, ohne die Finanzierungszusage der
D. Bank abzuwarten und deren Zweifel bei der Entscheidung mit zu
berücksichtigen.

39

Die Einwendungen zur Schadenshöhe blieben aufrechterhalten. Da
das Gutachten Dr. S. im Maximum einen Ertragswert von nahezu 1,2
Mio. DM angenommen habe, der Kläger aber (ohne Einrichtung) nur
1,25 Mio. DM bezahlt habe, ergebe sich allenfalls eine Differenz
von 150.000 DM.. Die anteiligen Nebenkosten und Finanzierungskosten
blieben bestritten.

40

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird
auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst
Anlagen verwiesen, die sämtlich Gegenstand der mündlichen
Verhandlung gewesen sind.

41

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

42

Die zulässige Berufung des Klägers hat in der Sache keinen
Erfolg.

43

Zu Recht hat das Landgericht die auf Schadensersatz gerichtete
Klage abgewiesen. Auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen
Entscheidung, die der Senat sich zu eigen macht, wird verwiesen.
Die hiergegen gerichteten Angriffe der Berufung haben keinen
Erfolg:

44

1.

45

Das Landgericht ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zu dem
zutreffenden Ergebnis gekommen, dass zwischen den Parteien selbst
ein Vertragsverhältnis nicht begründet worden ist, sondern dass die
D. Bank im eigenen Namen dem Beklagten den Gutachtenauftrag erteilt
hat.

46

Der Zeuge von R. hat erklärt, in Fällen der vorliegenden Art, in
denen die Finanzierung von der Einholung eines Wertgutachtens
abhängig gemacht werde, habe der Kunde die Wahl, entweder selbst
ein Gutachten eines von ihm selbst gewählten Sachverständigen
vorzulegen oder aber sich mit einem von der Bank einzuholendes
Sachverständigengutachten einverstanden zu erklären. Letzteres habe
für den Kunden den Vorteil der Abrechnung auf der Basis einer
günstigen Pauschalhonorierung. Wird danach ein von der Bank
benannter Sachverständiger gewählt, so kommt der Vertrag, wie der
Zeuge von R. eindeutig bekundet hat, mit der D. Bank unmittelbar
zustande. Dem steht nicht entgegen, dass der Kunde die Kosten des
Gutachtens als Teil der Finanzierungskosten im Innenverhältnis zu
tragen hat. Auch die Vereinbarung einer unmittelbaren Zahlung durch
den Kunden an den Sachverständigen begründet nicht ein
unmittelbares Vertragsverhältnis zu diesem, sondern kürzt nur den
Zahlungsweg ab. Dagegen spricht auch nicht, dass - wie hier - eine
Einigung auf die konkrete Honorarhöhe nicht zwischen der D. Bank
und dem Sachverständigen, sondern direkt zwischen diesem und dem
Kunden erfolgt. Wie der Zeuge von R. glaubhaft bekundet hat, war
nämlich im Rahmen der langjährigen Geschäftsbeziehungen zwischen
dem Beklagten und der D. Bank festgelegt, dass Pauschalhonorare
unterhalb der Sätze der HOAI gezahlt werden sollten, deren Höhe der
Beklagte im Verhältnis zur D. Bank entweder einseitig nach § 316
BGB oder entsprechend §§ 317ff. BGB (vgl. Palandt/ Heinrichs, BGB,
59. Aufl. § 315 Rdnr. 4 aE; § 317 Rdnr.3) im Einvernehmen mit einem
Dritten, hier dem Kläger, bestimmen konnte.

47

Dass auch im vorliegenden Fall so verfahren worden ist, hat der
Zeuge von R. glaubhaft bestätigt. Er hat erklärt, dass er den
Beklagten im Namen der D. Bank angerufen und um kurzfristige
Erstattung des Gutachtens gebeten hat, dass er sodann den Kläger
über die Beauftragung des Beklagten unterrichtet und ihm erklärt
habe, er solle mit diesem unmittelbar die Honorarhöhe vereinbaren.
Die Richtigkeit der Bekundungen des Zeugen wird durch seine
Kurzmitteilung vom 11. März 1996 (AH 32) bestätigt. Mit dieser
Mitteilung, die ausdrücklich auf die telefonische Absprache Bezug
nimmt, hat die D. Bank dem Beklagten die erforderlichen Unterlagen
übersandt und in eigenem Namen um die Erstellung eines
Objektgutachten gebeten.

48

Dass auch der Beklagte von einem direkten Vertragsverhältnis zur
D. Bank ausging, ergibt sich nicht nur aus der vom den Zeuge von R.
bekundeten langjährigen Übung, sondern auch aus dem Gutachten
selbst. Dieses ist an die D. Bank gerichtet, und zwar unter
ausdrücklicher Bezugnahme auf den Auftrag der D. Bank vom 12. März
1996. Ferner ergibt sich aus der Formulierung "auf der Basis der
mir übermittelten Sachunterlagen mache ich Ihnen hierzu folgenden
Bericht" eindeutig, dass der Beklagte das Gutachten für die D. Bank
als Auftraggeberin erstattet hat. Dementsprechend hat er auch das
Originalgutachten an die D. Bank gesandt, während er dem Kläger
lediglich eine Zweitschrift übermittelte.

49

Zweifel an der Richtigkeit der Bekundungen des Zeuge von R.
ergeben sich nicht aus der an den Kläger gerichteten Rechnung vom
18. März 1996. Die Tatsache, dass die Rechnung an den Kläger ging,
entsprach der Absprache zwischen den Parteien und den üblichen
Gepflogenheiten bei der Erstattung entsprechender Wertschätzungen.
Soweit in der Rechnung ein Auftrag des Klägers vom 14. März 1996
genannt ist, handelt es sich offensichtlich um das Datum der
Ortsbesichtigung, anlässlich derer die Honorarabsprache getroffen
worden ist. Allein aus der Formulierung "In Ihrem Auftrag fertigte
ich für o.a. Objekt eine Wertschätzung an. Hierfür vereinbarten wir
ein Pauschalhonorar in Höhe .." kann angesichts der übrigen
Umstände und der klaren Bekundungen des Zeugen von R. nicht auf ein
unmittelbares Vertragsverhältnis zwischen den Parteien geschlossen
werden. Es brauchte deshalb nicht aufgeklärt zu werden, ob diese
Formulierung entsprechend der Behauptung des Beklagten (GA 145ff.)
nur auf der Verwendung eines Standardtextes beruhte. Dass sie auf
ausdrückliche Anweisung des Beklagten verwendet wurde (so der
Kläger, GA 127) und zwar als Bestätigung eines
Auftragsverhältnisses zwischen den Parteien, ist lediglich eine
Mutmaßung des Klägers. Der Kläger hat nicht näher dargelegt, dass
der Beklagte seiner Sekretärin die "Anweisung" erteilt hat, ein
Auftragsverhältnis zwischen den Parteien zu bestätigen. Aber selbst
wenn der Beklagte seine Sekretärin angewiesen haben sollte, die
Rechnung in einer bestimmten Weise zu erstellen, kann daraus noch
nicht hergeleitet werden, dass der Gutachtenauftrag nicht von der
D. Bank, sondern von dem Kläger erteilt worden ist. Die indizielle
Bedeutung, die einer entsprechenden Anweisung zur Erstellung der
Rechnung zukäme, reicht nicht aus, um entgegen den Bekundungen des
Zeugen von R. einen Vertragsschluss zwischen den Parteien
unmittelbar zu begründen. Der Vernehmung der Zeugin K. (GA 127)
bedurfte es danach nicht. Ebensowenig bestand angesichts seiner
eindeutigen Bekundungen Anlass, den Zeugen von R. erneut zu
vernehmen.

50

2.

51

Auch von dem Abschluss eines Zusatzauftrages oder eines
Auskunftsvertrages zwischen den Parteien anlässlich der
Ortsbesichtigung am 14. März 1996 kann nicht ausgegangen werden.
Nachdem der Vertrag zwischen dem Beklagten und der D. Bank
unmittelbar zustande gekommen war und sich die Parteien in diesem
Rahmen über die Höhe des Honorars geeinigt hatten, bestand für
einen weiteren, gesonderten Auftrag durch den Kläger kein Raum.
Während die D. Bank ein Gutachten als Kreditunterlage brauchte,
hätte der Kläger, dem es nur noch im die Finanzierung ging, von
sich aus "nie und nimmer" ein Gutachten eingeholt. Er hatte daher
kein eigenes Interesse, einen zusätzlichen Auftrag gleichen Inhalts
abzuschließen. Soweit er im Berufungsrechtszug erstmals behauptet,
er habe noch vor Fahrantritt im Auto erklärt, er benötige das
Verkehrswertgutachten auch zur Überprüfung des Kaufpreises (GA
122), handelt es sich um neues, ersichtlich an den begehrten
Rechtsfolgen orientiertes Vorbringen, das von dem Beklagten
bestritten worden ist und das der Kläger nicht unter Beweis
gestellt hat. Das gilt erst recht für die vom Kläger jetzt
behauptete schriftliche Auftragserteilung an den Beklagten, der der
Beklagte widersprochen hat. Es bestand daher kein Anlass, diesem
die Vorlage eines solchen Schriftstückes aufzugeben. Auch zu der
Behauptung des Klägers, der Beklagte habe im Termin vor dem
Landgericht zugestanden, der Kläger habe ihm eine Unterschrift
geleistet, bedarf es der Erhebung weiterer Beweise durch Vernehmung
der Zeugen Richter V. (GA 123) und Rechtsanwalt Dr. S. (GA 141)
nicht. Eine solche Erklärung während der mündlichen Verhandlung vor
dem Landgericht reicht nicht aus, um damit ein Zugeständnis für
eine Unterzeichnung eines Auftragsformulars über einen
selbständigen Gutacherauftrag zwischen den Parteien zu
begründen.

52

3.

53

Dem Kläger stehen auch unter dem Gesichtspunkt des Vertrages mit
Schutzwirkung für Dritte (analog § 328 BGB) Ansprüche nicht zu.

54

Aus einem Vertrag zwischen Auftraggeber und Sachverständigem
kann der durch ein unrichtiges Gutachten geschädigte Käufer
Schadensersatzansprüche herleiten, wenn sich aus den Umständen des
Falles hinreichende Anhaltspunkte für einen auf Drittschutz
gerichteten Parteiwillen ergeben (BGHZ 127, 378; NJW 1984, 356;
1987, 1758; 1997, 1235; st. Rspr.). Drittschutz ist in der Regel zu
bejahen, wenn das Gutachten erkennbar für einen Dritten bestimmt
ist und der Sachverständige über besondere, durch staatliche
Anerkennung oder einen vergleichbaren Akt ausgewiesene Sachkunde
verfügt.

55

Da weder die D. Bank noch der Beklagte eine besondere
Fürsorgepflicht für den Kläger wahrzunehmen hatten, kommt eine
Einbeziehung in den Schutzbereich des zwischen ihnen geschlossenen
Vertrages nur in Betracht, wenn das zu erstattende Gutachten als
Grundlage für die Entscheidung des Klägers dienen sollte (vgl. BGH
NJW 1984, 355, 356; 1982, 2431; 1983, 1053) und nach den Umständen
anzunehmen ist, dass die Vertragsparteien den Willen hatten,
zugunsten des Klägers eine Schutzpflicht des Sachverständigen zu
begründen. Dabei sind auch die Interessen des Sachverständigen zu
berücksichtigen, der nicht in unzumutbarer Weise mit
Schadensersatzpflichten gegenüber Dritten belastet werden darf, so
dass auch sein Vertragspartner nach Treu und Glauben nicht davon
ausgehen darf, er werde eine solche Schutzpflicht für Dritte
übernehmen (BGH NJW 1984, 355, 356).

56

Für die Einbeziehung des Klägers in den Schutzbereich des
Vertrages ergibt weder der Wille noch die Interessenlage der
Vertragsparteien hinreichende Anhaltspunkte:

57

Der Kläger hatte sich zu einem Zeitpunkt an die D. Bank gewandt,
als es um die Finanzierung des Erwerbsobjektes ging. Unstreitig
hatte er bestimmte Kaufpreisvorstellungen, die er von sich aus
weder in Frage stellen noch sachverständigerseits überprüfen lassen
wollte. Die Einschaltung des Sachverständigen sollte allein auf
Betreiben der D. Bank erfolgen. Der Wille der D. Bank ging also nur
dahin, eine Grundlage für ihre eigene Finanzierungszusage zu
schaffen. Dass sie darüber hinaus durch das Gutachten auch die
Interessen des Klägers wahrnehmen oder schützen wollte, kann nicht
angenommen werden. Eine solche Interessenlage kann etwa in Betracht
kommen gegenüber einem langjährigen Kunden oder im Rahmen einer
umfassenden Vermögensberatung. Das war hier aber nach dem Vortrag
des Klägers nicht der Fall. Es war auch nicht so, dass der Kläger
gegenüber der D. Bank etwa Zweifel an der Angemessenheit des
Kaufpreises oder der Ertragslage des Objekts geäußert oder zu
verstehen gegeben hätte, dass er seinen Kaufentschluss von dem
Ergebnis des Gutachtens abhängig machen wollte. Er war vielmehr
lediglich mit der Bitte um Finanzierung des Kaufpreises bei der D.
Bank vorstellig geworden und hätte "nie und nimmer" von sich aus
ein entsprechendes Wertgutachten eingeholt. Für die D. Bank bestand
deshalb keinerlei Veranlassung, bei der Auswahl des Gutachters oder
dem Umfang der Beauftragung auch die Interessen des Klägers mit zu
berücksichtigen und diesen in den Schutzbereich des Vertrages
einzubeziehen. Auch damit, dass der Beklagte vereinbarungsgemäß die
Kosten des Gutachtens tragen sollte, läßt sich eine
Drittschutzwirkung des Vertrages nicht begründen. Bei einem
Nettohonorar des Beklagten von nur 2.000 DM handelte es sich bei
verständiger Sicht um einen geringen Teilposten im Rahmen der
Finanzierung des Kaufobjekts. Die Übernahme eines derartigen
Betrages reicht nicht aus, um daraus eine Einbeziehung des Klägers
in den Schutzbereich eines Vertrages zu begründen, die eine Haftung
des Beklagten für die Richtigkeit seines Gutachtens auch gegenüber
dem Kläger zur Folge hätte. Indem sich der Kläger auf einen von der
D. Bank benannten Gutachter "einließ", ohne ein eigenes Gutachten
einzuholen, machte er im Gegenteil deutlich, wie gering sein
eigenes Interesse an der Begutachtung war. Es erschöpfte sich
nämlich darin, eine möglichst preisgünstige Begutachtung und
Bestätigung des Objektwerts zu erhalten, um dieses über die D. Bank
(oder ein anderes Kreditinstitut) finanzieren zu können.
Dementsprechend hat der Kläger das Gutachten auch später verwandt,
um eine Finanzierung durch die R. Hypothekenbank zu erhalten.

58

Auch die geringe Höhe des Honorars und der vereinbarte
Gutachtenumfang sprechen gegen den Willen der Vertragsparteien, den
Kläger in den Schutzbereich des Vertrages mit der Folge
einzubeziehen, dass der Beklagte auch ihm gegenüber mit
Schadensersatzpflichten belastet werden konnte. Unstreitig handelte
es sich um ein Honorar weit unterhalb der Sätze der HOAI. Der
Auftrag sollte innerhalb weniger Tage abgewickelt werden, um der D.
Bank eine rasche Grundlage für die Finanzierungsentscheidung an die
Hand zu geben. Das Gutachten sollte nach den übersandten Unterlagen
und einer einmaligen Ortsbesichtigung erstattet werden. Aktuelle
Umsatzzahlen wurden von dem Beklagten unstreitig und für den Kläger
erkennbar nicht eingesehen. Der Gesamtzuschnitt des Auftrags, als
dessen Ergebnis das Gutachten bereits eine Woche nach
Auftragserteilung vorlag, spricht sowohl aus der Sicht der D. Bank
als auch aus der Sicht des Beklagten eindeutig dagegen, dass der
Kläger in den Schutzbereich des Vertrages einbezogen werden sollte
mit der Folge, dass der Beklagte ihm auf vollen Schadensersatz
haftete. Der Beklagte, der, wie der Kläger wusste, keine
Umsatzzahlen kannte, würde auch in unzumutbarer Weise belastet,
wenn er wegen eines Fehler in seinem "groben"
Wertschätzungsgutachten Schadensersatzforderungen des Klägers
ausgesetzt wäre.

59

4.

60

Im übrigen hat der Kläger auch nicht dargelegt, dass das
Gutachten des Sachverständigen für seinen Kaufentschluss ursächlich
gewesen ist. Wenn er nicht schon, wie der Beklagte behauptet hat,
vor der Erstellung des Gutachtens zum Ankauf des Grundstücks
entschlossen gewesen ist, so spricht jedenfalls alles dafür, dass
das Gutachten des Beklagten seinen Kaufentschluss nicht
entscheidend bestimmt hat. Wie der Kläger in der mündlichen
Verhandlung vor dem Senat erklärt hat, hat er nicht nur den
Kaufvertrag ohne weitere Rücksprache mit der D. Bank abgeschlossen,
sondern auch den zum Zeitpunkt der Beauftragung des Gutachters zwar
noch nicht geschlossenen, aber in Aussicht genommenen Pachtvertrag
mit der Tochter des Veräusserers später zu den im Exposé genannten
Bedingungen, nämlich 17.000 DM netto monatlich, abgeschlossen. Dies
entspricht auch dem im Exposé genannten "langfristigen
Anmietungsbegehren" (AH 34). Der Kläger hatte auf dieser Grundlage
keinen Anlass zur Einholung des Gutachtens. Er hat vielmehr seine
Kaufentscheidung von einem langfristigen Pachtvertrag zu einer
monatlichen Pacht von 17.000 DM abhängig gemacht, und nicht etwa
von dem Ergebnis des Gutachtens. Wenn die Durchführung des
Pachtverhältnisses schon wenige Monate nach dem Kauf scheiterte,
wie der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat
angedeutet hat, so kann der Kläger das Risiko einer
Fehleinschätzung oder unvorhergesehenen Entwicklung nicht auf den
Beklagten, dem er keinerlei Umsatzzahlen zur Verfügung gestellt
hatte, abwälzen.

61

5.

62

Nach Auffassung des Senats ist das von dem Beklagten erstellte
Gutachten auch nicht fehlerhaft. Der von dem Beklagten im Rahmen
einer summarischen Wertschätzung ermittelte Verkehrswert entspricht
nicht nur der Einschätzung im Makler-Exposé. Er ist vielmehr auf
Grund nachvollziehbarer Kriterien ermittelt worden. Dabei sind
Sach- und Ertragswert getrennt ausgeworfen worden. Der ermittelte
Verkehrswert liegt unterhalb beider Werte, so dass es auch auf die
Frage, ob das arithmetische Mittel aus beiden Werten gebildet
werden kann, nicht ankommt. Die von dem Kläger vorgetragene Kritik
der Sachverständigen Dr. S. ##blob##amp; Partner geht insofern fehl.
Soweit diese Sachverständigen meinen, der Rohertrag, also die
nachhaltig erzielbare Pacht, lasse sich nur umsatzorientiert
ermitteln, erscheint dies bereits im Ansatz verfehlt. Im Rahmen der
Frage der Sittenwidrigkeit von Geschäftspachtzinsen hat der
Bundesgerichtshof (MDR 1999, 1432) die sog. EOP-Methode abgelehnt,
weil die ertragsorientierte Pachtzinsermittlung keinen geeigneten
Maßstab für die Angemessenheit der Pacht biete. Das bedeutet aber
auch, dass die erzielbare Pacht nicht notwendig nach dem Umsatz des
Pächters zu ermitteln ist. Auch die von den Gutachtern vorgenommene
Orientierung am Jahresumsatz 1995 in Höhe von 440.000 DM kann nicht
ohne weiteres übernommen werden, weil die tatsächlichen
Verhältnisse nach Abschluss des Kaufvertrages nicht beschrieben
werden. Die Spielräume in dem Gutachten Dr. S. ##blob##amp; Partner sind
außerdem so erheblich, dass der Aussagewert des Gutachtens
insgesamt zweifelhaft wird. So soll der Ertragswert zwischen
568.140,00 DM und 1.098.290,00 DM liegen, die monatliche
Gesamtpacht zwischen 4.200,00 DM und 8.133,00 DM. Insgesamt teilt
der Senat danach nicht die Einschätzung der Gutachter Dr. S. ##blob##amp;
Partner, dass das Gutachten des Beklagten vom Ansatz und der
Methodik fehlerhaft ist.

63

6.

64

Selbst wenn entgegen den vorstehenden Ausführungen davon
auszugehen wäre, dass der Beklagte dem Kläger für die Richtigkeit
seines Gutachtens einzustehen hätte und weiter feststünde, dass das
Gutachten fehlerhaft wäre und dass der Kläger im Hinblick auf das
Gutachten den Kaufvertrag zu einem Kaufpreis von 1,5 Mio. DM
abgeschlossen hat, führte das im Ergebnis nicht zu einer Haftung
des Beklagten. Der geltend gemachte Schaden wäre dann nämlich so
überwiegend durch das eigene Verhalten des Klägers entstanden, dass
ein etwaiges Verschulden des Beklagten dahinter zurücktreten
müsste. Der Kläger hätte seinen Kaufentschluss nicht davon abhängig
machen dürfen, dass ein von der D. Bank benannter Sachverständiger
bei einer bloßen Ortsbesichtigung im Rahmen einer Kurzbegutachtung
für ein Honorar von 2.000 DM eine Verkehrswertbestimmung vornimmt,
ohne Einsicht in die einschlägigen Unterlagen zu nehmen und sich
hiermit ausführlich auseinanderzusetzen. Ihm musste klar sein, dass
nach einer bloßen Ortsbesichtigung nur eine grobe Wertschätzung
möglich war, die keinesfalls eine nachhaltig erzielbare Pacht
garantierte. Hätte der Kläger wirklich seine Kaufentscheidung von
der Beurteilung durch einen Sachverständigen abhängig machen
wollen, so hätte er ein umfassendes Gutachten mit der
entsprechenden Fragestellung nach dem nachhaltigen Ertragswert
einholen müssen. Das hat er zu keiner Zeit erwogen. Das "zufällig"
von der D. Bank im Rahmen der Finanzierung eingeholter
Kurzgutachten kann er deshalb nicht zum Anlass nehmen, den
eingetretenen finanziellen Verlust auf den Beklagten abzuwälzen,
der lediglich eine grobe Wertschätzung binnen kurzer Zeit
vorgenommen hat.

65

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

66

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt
sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

67

Streitwert für das Berufungsverfahren und Wert der Beschwer des
Klägers: 690.041,85 DM.