Verwaltungsgericht Karlsruhe (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2019-04-25, Aktenzeichen 12 K 2596/18

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.

Tatbestand

1

Die Klägerin begehrt die Löschung einer zu Lasten ihres Grundstücks eingetragenen Stellplatzbaulast.

2

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks XXX in Dossenheim, Flst. Nr. XXX. Der Beigeladene ist Eigentümer des südlich angrenzenden Grundstücks XXX, Flst. Nr. XXX.

3

Die ehemaligen Eigentümer des Grundstücks Flst. Nr. XXX, die Eheleute XXX, hatten mit Erklärung vom 30. September 1994 für sich und ihre Rechtsnachfolger die baurechtliche Verpflichtung übernommen, auf dem Grundstück Flst. Nr. XXX einen Stellplatz für Kraftfahrzeuge herzustellen oder herstellen zu lassen und diesen jederzeit uneingeschränkt zugunsten des – ebenfalls in ihrem Eigentum stehenden – Baugrundstücks Flst. Nr. XXX zur Verfügung zu stellen. Die Baulast war aufgrund der Verfügung des Landratsamts Rhein-Neckar-Kreis vom 19. Oktober 1994 in das Baulastenverzeichnis der Gemeinde Dossenheim eingetragen worden.

4

Am 20. Januar 2017 beantragte die Voreigentümerin des Grundstücks Flst. Nr. XXX, Frau XXX, die Löschung der Baulast. Zur Begründung trug sie vor, die Baulast sei unrichtig, weil sie eine solche Erklärung zu keiner Zeit abgegeben habe. Sie sei auch inhaltlich nicht bestimmt, weil keine konkrete Fläche durch Text oder Zeichnung abgegrenzt worden sei. Zudem könne die verfahrensgegenständliche Baulast den Zweck der Herstellung eines notwendigen Stellplatzes nicht erfüllen, weil dadurch keine Entlastung der öffentlichen Verkehrsfläche vom ruhenden Verkehr, der durch das begünstigte Bauvorhaben verursacht werde, erreicht werde.

5

Dieser Antrag wurde am 17. Mai 2017 von dem Landratsamt Rhein-Neckar-Kreis abgelehnt. Zur Begründung führte das Landratsamt aus, die Voraussetzungen zur Löschung der Baulast lägen nicht vor. Es bestehe weiterhin ein öffentliches Interesse an der Baulast. Der Eigentümer des begünstigten Grundstücks benutze den streitgegenständlichen Stellplatz regelmäßig insbesondere zum Be- und Entladen seines Pkws und es gebe keinen alternativen Stellplatz. Die Baulast sei auch hinreichend bestimmt. Die Größe eines Stellplatzes sei allgemeingültig bekannt und bedürfe keiner Konkretisierung im Einzelfall. § 4 der Garagenverordnung bestimme, dass ein Stellplatz mindestens 5 Meter lang und 2,3 Meter breit sein müsse. In der Regel komme es auch nicht darauf an, wo der Stellplatz auf dem Grundstück angelegt werde, soweit dies zulässig sei. Eine Festlegung eines konkreten Standorts sei nicht erforderlich. Im vorliegenden Fall komme ohnehin nur der schmale Streifen auf der rechten Seite des Gebäudes in Betracht. Es sei auch zu berücksichtigen, dass die damalige Eigentümerin des Grundstücks die Nutzbarkeit des Grundstücks bewusst auf Dauer eingeschränkt habe. Nur so sei der Umbau der Scheuer auf dem Grundstück Flst. Nr. XXX in eine Wohnung ermöglicht worden. Nachträglich auf Umstände zu verweisen, die bewusst in Kauf genommen worden seien, sei auch im Falle der Rechtsnachfolge missbräuchlich.

6

Gegen diese Entscheidung erhoben Frau XXX sowie die Klägerin und ihr zwischenzeitlich verstorbener Ehemann als deren (zukünftige) Rechtsnachfolger am 7. Juni 2017 Widerspruch. Neben der Aufhebung des angegriffenen Bescheids beantragten sie, die Löschung der Baulast im Baulastenverzeichnis von Dossenheim, eingetragen am 26. Oktober 1994, zu verfügen. Zur Begründung führten sie aus, die Baulast sei rechtswidrig und verletze ihr Grundeigentum. Bereits die Erklärung der Voreigentümer sei unwirksam gewesen, weil sie unbestimmt sei und sich auf eine unmögliche Leistung beziehe. Auf ihrem Grundstück befinde sich nur ein einziger Stellplatz, weshalb die Stellplatzverpflichtung der Eheleute XXX ihren Zweck nicht erfüllen könne, öffentlichen Parkraum zu entlasten. Die Baulast sei deshalb wegen mangelnder Eignung von Anfang an nichtig gewesen. Die Erklärung sei auch zu unbestimmt gewesen, weil ihr kein amtlicher Lageplan beigefügt gewesen sei, aus dem sich die in Bezug genommene Grundstücksfläche zweifelsfrei ergeben habe. Schließlich habe die Rechtsvorgängerin der Klägerin und ihres Ehemannes ein Wegerecht als Grunddienstbarkeit zugunsten des hinteren Grundstücks eingeräumt, das die Umsetzung der Stellplatzbaulast unmöglich mache. Darüber hinaus seien auch die Eigentümer des Vorderhauses auf die Nutzung der Stellplatzfläche als Zugang zu dem ihnen ebenfalls gehörenden hinteren Hofgrundstück angewiesen. Die mit der Freihaltepflicht einhergehende Eigentumsbeeinträchtigung sei für die Klägerin und für zukünftige Eigentümer nicht hinnehmbar. Die Baulast sei ohne konkreten Inhalt und damit gegenüber dem Verpflichteten nicht durchsetzbar. Die Baurechtsbehörde könne in Anwendung von § 70 Abs. 7 Satz 2 Ziff. 1 LBO (richtig wohl: § 37 Abs. 7 Satz 2 Ziff. 1 LBO) auch nachträglich einen Dispens von der Stellplatzverpflichtung erteilen.

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Mit Widerspruchsbescheid vom 8. Februar 2018, zugestellt am 12. Februar 2018, wies das Regierungspräsidium Karlsruhe den Widerspruch zurück. Zur Begründung führte es aus, das öffentliche Interesse an der Baulast bestehe nach wie vor. Das öffentliche Interesse habe in der Herstellung und Sicherung des aus dem Umbau des Gebäudes auf dem begünstigten Grundstück resultierenden Stellplatzbedarfs gelegen. Dahingehend habe sich die Sachlage bis heute nicht verändert. Das Gebäude auf dem begünstigten Grundstück diene weiterhin dem Wohnen und auch der Stellplatz werde mangels Alternativen weiterhin genutzt. Die Baulast sei auch nicht zu unbestimmt. Die genaue Position des Stellplatzes lasse sich unter Zuhilfenahme des Lageplans vom 9. Mai 1994 bestimmen. Es komme auch nur ein Bereich rechts vorn neben dem Wohnhaus als Stellplatz in Betracht. Auch die Grunddienstbarkeiten stünden der Wirksamkeit der Baulast nicht entgegen. Denn letztere begründe rechtliche Verpflichtungen nur gegenüber der Baurechtsbehörde und lasse die privaten Rechtsverhältnisse unberührt. Für eine unzumutbare Beeinträchtigung der Klägerin sei nichts ersichtlich. Ihre Argumentation sei insoweit widersprüchlich, als sie die Stellplatzfläche zum einen als Zugang zu dem Hinterhof benötige, zum anderen aber selbst ihr Kraftfahrzeug dort abstellen wolle. Der Einwand der Klägerin, sie müsse ihr eigenes Fahrzeug aufgrund der Stellplatzbaulast im öffentlichen Straßenraum abstellen, verfange nicht, weil zu keinem Zeitpunkt beabsichtigt gewesen sei, zugunsten des klägerischen Grundstücks einen Stellplatz öffentlich-rechtlich abzusichern. Dafür habe zum Zeitpunkt der Errichtung des Wohnhauses auf dem Grundstück der Klägerin auch noch keine Notwendigkeit bestanden.

8

Die Klägerin und ihr zwischenzeitlich verstorbener Ehemann haben am 5. März 2018 Klage erhoben. Zur Begründung verweisen sie darauf, dass sie auf die Freifläche dringend angewiesen seien, weil sie zwei kleine Kinder hätten und vor ihrem Haus im öffentlichen Straßenraum das Parken nicht erlaubt sei. Dass sie die Fläche vor der Zugangstreppe zu ihrem Wohnhaus nicht nutzen könnten, sei eine unzumutbare Beeinträchtigung ihres Eigentums. Die Baulast habe ihren Zweck, den öffentlichen Parkraum zu entlasten, von Anfang an nicht erfüllen können. Die Baulast habe auch keinen konkreten Inhalt und sei nicht vollstreckbar. Es fehle an einer textlichen Beschreibung der freizuhaltenden Fläche und die Erklärung enthalte keinen amtlichen Lageplan. Der Lageplan vom 9. Mai 1994 sei nicht amtlich und sei auch nicht von den Erklärenden unterzeichnet worden. Die Baurechtsbehörde habe auch entgegen § 37 Abs. 6 LBO die Eignung einer belastbaren Fläche vor Eintragung der Baulast nicht geprüft. Dass auf dem klägerischen Grundstück nur ein Bereich für den Stellplatz in Betracht komme, ändere nichts, weil es sich hierbei um außerhalb der Erklärung liegende Umstände handele. Darüber hinaus sei zu befürchten, dass die Begünstigten der Baulast den Stellplatz fremden Dritten zur Verfügung stellten und sie als Eigentümer nichts dagegen tun könnten. Eine unzumutbare Beeinträchtigung ihres Eigentums ergebe sich aus dem Wegerecht zugunsten des hinteren Grundstücks und ihres Interesses daran, die Fläche als Zugang zu ihrem hinteren Hofteil zu nutzen. § 71 Abs. 3 LBO beweise, dass ein Anspruch auf Verzicht auf eine Baulast nachträglich auftreten könne. Schließlich blockiere die Baulast eine Wohnraumerweiterung im Vorderhaus, weil die damit einhergehende Stellplatzverpflichtung infolge der Baulast nicht erfüllt werden könne.

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Die Klägerin beantragt,

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unter Aufhebung des Bescheids des Landratsamts Rhein-Neckar-Kreis vom 17. Mai 2017 und des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 8. Februar 2018 den Beklagten zu verurteilen, gegenüber der Gemeinde Dossenheim die Löschung der im Baulastenverzeichnis von Dossenheim eingetragenen Baulast über die Herstellung und Zurverfügungstellung eines Stellplatzes für Kraftfahrzeuge zulasten des Grundstücks Flst. Nr. XXX und zugunsten des Grundstücks Flst. Nr. XXX anzuordnen,

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hilfsweise den Beklagten unter Aufhebung des Bescheids des Landratsamts Rhein-Neckar-Kreis vom 17. Mai 2017 und des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 8. Februar 2018 zu verpflichten, den Verzicht auf die vorbezeichnete Stellplatzbaulast zu erklären.

12

Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

14

Er nimmt zur Begründung Bezug auf die ablehnende Entscheidung des Landratsamts Rhein-Neckar-Kreis vom 17. Mai 2017 und auf den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 8. Februar 2018. Ergänzend weist er darauf hin, dass die Baulast im Zuge des Umbaus des auf dem begünstigten Grundstück befindlichen Gebäudes in ein Wohngebäude abgegeben worden sei. Das öffentliche Interesse an einer Herstellung und Sicherung des notwendigen Stellplatzbedarfs für diese konkrete Nutzung bestehe fort.

15

Der Beigeladene stellte keinen Antrag.

16

Der Ehemann der Klägerin ist am 18. März 2018 verstorben. Alleinige Erbin ist nach dem Erbschein des Amtsgerichts Heidelberg (Az.: XXX) die Klägerin.

17

Der Kammer liegen die Akte des Landratsamts Rhein-Neckar-Kreis (ein Band), die Widerspruchsakte des Regierungspräsidiums Karlsruhe, der das Grundstück Flst. Nr. XXX betreffende Auszug aus dem Baulastenverzeichnis der Gemeinde Dossenheim und die Bauakten des Landratsamts Rhein-Neckar-Kreis zu dem Grundstück Flst. Nr. XXX, XXX in Dossenheim vor. Wegen der Einzelheiten wird hierauf und auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

18

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

19

1. Die im Hauptantrag auf die Löschung der Eintragung einer Stellplatzbaulast gerichtete Klage ist als allgemeine Leistungsklage statthaft. Die Löschung einer im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulast ist im Wege einer allgemeinen Leistungsklage zu verfolgen, da weder die (deklaratorische) Eintragung einer Baulasterklärung in das Baulastenverzeichnis noch die Löschung einer derartigen Eintragung einen Verwaltungsakt darstellt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 10.01.2007 – 3 S 1251/06 –, juris Rn. 20; Urteil vom 01.06.1990 – 8 S 637/90 –, juris Rn. 18 ff.). Daran ändert nichts, dass die Klage im Hinblick darauf, dass das Baulastenverzeichnis nicht vom Beklagten, sondern von der Gemeinde Dossenheim geführt wird, unmittelbar nur auf die (Eintragungs- bzw. Löschungs-)Anordnung der Baurechtsbehörde gerichtet ist (vgl. § 72 Abs. 1 LBO), die Eintragung der Baulast aus dem von der Gemeinde Dossenheim zu führenden Baulastenverzeichnis zu löschen. Denn diese Anordnung stellt weder einen feststellenden Verwaltungsakt (vgl. Sauter, LBO, 3. Aufl., Stand: 04/2014, § 72 Rn. 9) noch einen Verwaltungsakt gerade gegenüber der Gemeinde Dossenheim dar. Vielmehr kommt der Anordnung lediglich verfahrensrechtliche bzw. verwaltungsinterne Bedeutung zu (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 04.02.2016 – 5 S 1140/14 –, juris Rn. 36 m.w.N.). Denn Eintragungen sollen ungeachtet dessen, dass das Baulastenverzeichnis von der Gemeinde geführt wird, nur auf Veranlassung der (sachnäheren) Baurechtsbehörde vorgenommen werden.

20

Insofern richtet sich die Klage auch zu Recht gegen den Beklagten – als Träger der unteren Baurechtsbehörde – und nicht gegen die Gemeinde Dossenheim.

21

Im Hilfsantrag ist die Klage als Verpflichtungsklage im Sinne von § 42 Abs. 1 Var. 2 VwGO statthaft und auch ansonsten zulässig. Der Verzicht der Baurechtsbehörde auf die Baulast stellt einen rechtsgestaltenden Verwaltungsakt dar (VGH Bad.-Württ, Beschluss vom 04.04.2013 – 8 S 304/13 –, juris Rn. 4).

22

2. Die Klage ist aber unbegründet.

23

a) Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Löschung der Eintragung der streitgegenständlichen Stellplatzbaulast. Denn diese ist wirksam, sodass das Baulastenverzeichnis der Gemeinde Dossenheim insoweit richtig ist.

24

aa) Inhalt und Umfang der von den Miteigentümern des belasteten Grundstücks übernommenen Verpflichtung sind hinreichend bestimmbar.

25

Nach § 70 Abs. 1 LBO in der Fassung vom 28. November 1983 (GBl. S. 770) (jetzt: § 71 Abs. 1 LBO) können Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Diese sind auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam. Dabei können die Eigentümer diese – wie hier – auch zugunsten anderer eigener Grundstücke übernehmen (sog. Eigenbaulast). Da die Baulast öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des jeweiligen Grundstückseigentümers des belasteten Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schafft, die ggf. durch eine bauaufsichtliche Verfügung durchzusetzen sind, müssen Inhalt und Umfang der übernommenen Verpflichtung aus der Erklärung heraus – entsprechend dem Bestimmtheitsgebot für Verwaltungsakte – hinreichend bestimmbar sein (vgl. § 37 LVwVfG; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 07.12.2001 – 3 S 2425/00 –, juris Rn. 45; OVG NRW, Beschluss vom 30.10.2013 – 2 A 2554/12 –, juris Rn. 15 f.; Niedersächs. OVG, Urteil vom 27.09.2001 – 1 LB 1137/01 –, juris Rn. 22 f.). Jedenfalls durch Auslegung der Baulasterklärung, bei der es sich um eine einseitige Willenserklärung handelt, muss entsprechend den Grundsätzen des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Belastung des Grundstücks ermittelt werden können (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 30.10.2013 – 2 A 2554/12 –, juris Rn. 15). Danach ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften (vgl. § 133 BGB). Wirklicher Wille ist nicht der innere, nicht zum Ausdruck gebrachte Wille, sondern nur der erklärte Wille. Für die Auslegung des erklärten Willens ist maßgeblich, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, nämlich der Adressat der Baulast, also die Baurechtsbehörde, diese nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstehen durfte (sog. „objektiver Empfängerhorizont“, vgl. zum Ganzen: VGH Bad.-Württ., Urteil vom 04.02.2016 – 5 S 1140/14 –, juris Rn. 39 m.w.N.).

26

Nach der Erklärung der Eheleute XXX vom 30. September 1994 sollte die Verpflichtung übernommen werden, auf dem Grundstück Flst. Nr. XXX einen Stellplatz für Kraftfahrzeuge herzustellen oder herstellen zu lassen und diesen jederzeit uneingeschränkt zugunsten des Baugrundstücks Flst. Nr. XXX zur Verfügung zu stellen. Inhalt und Umfang dieser Verpflichtung lassen sich durch Auslegung dieser Erklärung nach dem objektiven Empfängerhorizont zweifelsfrei bestimmen.

27

Um die übernommene Herstellungsverpflichtung erforderlichenfalls durch eine bauaufsichtliche Verfügung durchsetzen zu können, muss die genaue Lage des Stellplatzes hinreichend bestimmbar sein. Als flächenbezogene Baulast muss eine Stellplatzbaulast die auf dem Grundstück für eine jederzeitige Benutzung freizuhaltende Abstellfläche eindeutig erkennen lassen (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 08.08.2013 – 7 A 3001/11 –, juris Rn. 30). In der Baulasterklärung wird das Grundstück Flst. Nr. XXX als „Baugrundstück“ bezeichnet. Diese Bezeichnung war für die Baurechtsbehörde dahingehend zu verstehen, dass die Baulast im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben auf dem Grundstück Flst. Nr. XXX übernommen wurde. In der Bauakte zu diesem Grundstück findet sich überhaupt nur ein genehmigter Bauantrag, nämlich derjenige der Eheleute XXX vom 24. Mai 1994 für den Umbau eines Schuppens in ein Wohnhaus. Die zeitliche Nähe zwischen der Stellung des Bauantrags und der Eintragung der Baulast bestätigt, dass nur dieses Bauvorhaben von der Baulasterklärung in Bezug genommen sein kann. In der Folge können die Bauvorlagen des genannten, durchaus bestimmten Bauvorhabens zur weiteren Konkretisierung der übernommenen öffentlich-rechtlichen Verpflichtung berücksichtigt werden.

28

In der Bauakte des Landratsamts Rhein-Neckar-Kreis zu dem Grundstück XXX in Dossenheim (Az. XXX, AS 99) befindet sich ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom 9. Mai 1994, der mit einem Genehmigungsstempel des Landratsamts Rhein-Neckar-Kreis vom 18. Oktober 1994 versehen ist. Auf diesem Lageplan ist in der nordwestlichen Ecke des Grundstücks Flst. Nr. XXX eine umgerechnet etwa 5 m lange und 2,5 m breite Fläche mit grüner Farbe umrandet und mit der Zahl „1“ versehen worden. Dass es sich dabei um die mit der Baulast zu sichernde Stellplatzfläche handelt, ergibt sich daraus, dass nach § 2 Abs. 6 Nr. 8 der Bauvorlagenverordnung vom 2. April 1984 (im Folgenden: BauVorlVO) im Auszug aus dem Liegenschaftskataster die Abgrenzung von Flächen, auf denen Baulasten ruhen, zeichnerisch darzustellen ist. Im Übrigen entsprechen die Maße der markierten Fläche weitgehend den Mindestmaßen für Stellplätze nach § 4 Garagenverordnung in der Fassung vom 13. September 1989 (GBl. S. 458), nämlich 5 m Länge (Abs. 1) und 2,3 m Breite (Abs. 2 Satz 1). Der Aussagekraft des Auszugs aus dem Liegenschaftskataster steht auch nicht dessen fehlende Amtlichkeit entgegen. Denn dem Auszug fehlt es allenfalls an der Beglaubigung. Dass diese fehlt, bedeutet wiederum lediglich, dass das Staatliche Vermessungsamt Heidelberg die Übereinstimmung der Abschrift mit dem Original nicht überprüft hat. Indes sind Anhaltspunkte dafür, dass die in der Bauakte enthaltene Abschrift nicht dem Original des Liegenschaftskatasters entspricht, von der Klägerin weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

29

bb) Entgegen der Ansicht der Klägerin bestand auch von Anfang an ein öffentliches Interesse an der Stellplatzbaulast. Denn nur auf deren Grundlage konnten die damaligen Eigentümer des Grundstücks Flst. Nr. XXX ihrer aus dem Umbau eines Schuppens in ein Wohngebäude resultierenden Verpflichtung zur Herstellung eines Stellplatzes nach § 39 Abs. 1 Satz 1 LBO 1983 gerecht werden. Durch die Löschung der Baulast entstünde dementsprechend ein baurechtswidriger Zustand. Hinzu kommt, dass der öffentliche Verkehrsraum zumindest insofern entlastet wurde, als durch die Übernahme der Baulast eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung der jeweiligen Eigentümer begründet wurde, die vorgesehene Fläche auf dem klägerischen Grundstück für die Nutzung als Stellplatz freizuhalten. Bestünde diese Verpflichtung nicht, könnten die jeweiligen Eigentümer des Flst. Nr. XXX die entsprechende Fläche anders nutzen und sie beispielsweise begrünen. In der Folge würde der öffentliche Verkehrsraum durch ein zusätzliches abgestelltes Kraftfahrzeug belastet.

30

b) Die Klägerin hat auch keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Verzicht auf die Stellplatzbaulast. Nach § 71 Abs. 3 Satz 1 LBO erlischt die Baulast durch schriftlichen Verzicht der Baurechtsbehörde. Der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht (vgl. § 71 Abs. 3 Satz 2 LBO).

31

Die Voraussetzungen für die Abgabe einer Verzichtserklärung sind im hier entscheidungserheblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht gegeben. Der Beklagte ist zu Recht der Auffassung, dass ein öffentliches Interesse am Fortbestand des im Baulastenverzeichnis eingetragenen Stellplatzes auf dem Flst. Nr. XXX gegeben ist. Ein öffentliches Interesse in diesem Sinne besteht dann nicht mehr, wenn Bauaufsichtsbelange nicht mehr sicherungsbedürftig oder sicherungsfähig sind. Denn Zweck einer Baulast ist es, Hindernisse auszuräumen, die im Einzelfall einer Bebauung entgegenstehen können. Das öffentliche Interesse an einer aus Anlass eines bestimmten Vorhabens übernommenen Baulast entfällt etwa dann, wenn das durch sie begünstigte Bauvorhaben durch eine Änderung der Sachlage auch ohne Baulast rechtmäßig geworden ist. Andererseits besteht das öffentliche Interesse fort, wenn das begünstigte Bauvorhaben ausgeführt wurde, noch besteht und eine Änderung der Sach- und Rechtslage nicht eingetreten ist (vgl. zum Ganzen VGH Baden-Württemberg, Beschlüsse vom 09.07.2014 – 3 S 899/14 –, juris Rn. 23, und vom 24.01.2011 – 8 S 545/10 –, Rn. 7; Sauter, LBO, 3. Aufl., Stand: 50. Lfg. 08/2017, § 71 Rn. 50).

32

Gemessen hieran besteht das – wie dargelegt anfänglich gegebene – öffentliche Interesse an der zu Lasten des Grundstücks der Klägerin eingetragenen Stellplatzbaulast fort. Denn das begünstigte Vorhaben auf dem Nachbargrundstück Flst. Nr. XXX wurde ausgeführt, besteht fort und wird nach wie vor als Wohnhaus genutzt. Eine Änderung der Sach- und Rechtslage ist somit nicht eingetreten. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 37 Abs. 7 Satz 2 Nr. 1 LBO. Danach ist eine Abweichung von der Verpflichtung zur Herstellung notwendiger Kfz-Stellplätze zuzulassen, soweit die Herstellung bei Ausschöpfung aller Möglichkeiten, auch unter Berücksichtigung platzsparender Bauarten der Kfz-Stellplätze oder Garagen, unmöglich oder unzumutbar ist. Das Gericht ist insofern bereits der Auffassung, dass eine Abweichung nach dieser Vorschrift nicht nachträglich gewährt werden kann. Denn die Stellplatzvorhaltepflicht bzw. von ihr zu gewährende Abweichungen werden stets durch ein konkretes Bauvorhaben ausgelöst und im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens abschließend geprüft. Selbst wenn man dies anders sehen wollte, wäre eine Abweichung nachträglich nur zu gewähren, wenn die Beibehaltung des Stellplatzes für den Bauherrn unmöglich oder unzumutbar wäre. Dass dem Bauherrn die Beibehaltung des Stellplatzes unmöglich oder unzumutbar ist, wird von der Klägerin nicht behauptet und ist auch sonst nicht ersichtlich. Auf die von der Klägerin angeführte Unzumutbarkeit der Beibehaltung des Stellplatzes für sie als Baulastverpflichtete kommt es für § 37 Abs. 7 Satz 2 Nr. 1 LBO entgegen ihrer Ansicht nicht an. Das öffentliche Interesse an der Baulast ist auch nicht deshalb entfallen, weil die Klägerin als Eigentümerin des Grundstücks Flst. Nr. XXX die entsprechende Fläche als eigenen Stellplatz für sich und ihre Kinder benötigt. Denn im maßgeblichen Zeitpunkt der Errichtung des Wohnhauses auf ihrem Grundstück Flst. Nr. XXX bestand noch keine öffentlich-rechtliche Pflicht zur Vorhaltung eines Kfz-Stellplatzes für die Bewohner, sodass ein öffentliches Interesse an einer Freihaltung der Fläche zu diesem Zweck zu keinem Zeitpunkt gegeben war.

33

Das öffentliche Interesse an der Stellplatzbaulast ist schließlich entgegen der Ansicht der Klägerin auch nicht dadurch entfallen, dass ihre Rechtsvorgängerin Frau XXX am 21. November 1996 zwei Grunddienstbarkeiten zulasten ihrer Grundstücke Flst. Nrn. XXX und XXX zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Flst. Nr. XXX bestellt hat. Denn der Fortbestand des öffentlichen Interesses an einer Baulast ist unabhängig davon, ob der Baulastverpflichtete (nachträglich) privatrechtliche Dienstbarkeiten zulasten seines Grundstücks bestellt. Anderenfalls hätte es der Grundstückseigentümer in der Hand, durch die Bestellung von Dienstbarkeiten, die der durch die Baulast gesicherten Verpflichtung entgegenstehen, den Wegfall des öffentlichen Interesses an der Baulast herbeizuführen.

34

3. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Dass der unterliegenden Partei die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen auferlegt werden, entspricht im Regelfall nur dann der Billigkeit, wenn der Beigeladene im Sinne des § 154 Abs. 3 VwGO einen Antrag gestellt oder das Verfahren wesentlich gefördert hat (VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 20.01.2011 – 8 S 2567/10 –, juris Rn. 7). Beides war vorliegend nicht der Fall.

35

Die Kammer sieht keinen Grund, die Entscheidung hinsichtlich der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären (§ 167 Abs. 2 VwGO).

36

Die Berufung ist nicht zuzulassen, weil keine der Voraussetzungen des §§ 124a Abs. 1 i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 und Nr. 4 VwGO vorliegt.

37

B E S C H L U S S

38

Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 2 GKG auf 5.000,00 EUR festgesetzt.

39

Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.

Gründe

18

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

19

1. Die im Hauptantrag auf die Löschung der Eintragung einer Stellplatzbaulast gerichtete Klage ist als allgemeine Leistungsklage statthaft. Die Löschung einer im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulast ist im Wege einer allgemeinen Leistungsklage zu verfolgen, da weder die (deklaratorische) Eintragung einer Baulasterklärung in das Baulastenverzeichnis noch die Löschung einer derartigen Eintragung einen Verwaltungsakt darstellt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 10.01.2007 – 3 S 1251/06 –, juris Rn. 20; Urteil vom 01.06.1990 – 8 S 637/90 –, juris Rn. 18 ff.). Daran ändert nichts, dass die Klage im Hinblick darauf, dass das Baulastenverzeichnis nicht vom Beklagten, sondern von der Gemeinde Dossenheim geführt wird, unmittelbar nur auf die (Eintragungs- bzw. Löschungs-)Anordnung der Baurechtsbehörde gerichtet ist (vgl. § 72 Abs. 1 LBO), die Eintragung der Baulast aus dem von der Gemeinde Dossenheim zu führenden Baulastenverzeichnis zu löschen. Denn diese Anordnung stellt weder einen feststellenden Verwaltungsakt (vgl. Sauter, LBO, 3. Aufl., Stand: 04/2014, § 72 Rn. 9) noch einen Verwaltungsakt gerade gegenüber der Gemeinde Dossenheim dar. Vielmehr kommt der Anordnung lediglich verfahrensrechtliche bzw. verwaltungsinterne Bedeutung zu (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 04.02.2016 – 5 S 1140/14 –, juris Rn. 36 m.w.N.). Denn Eintragungen sollen ungeachtet dessen, dass das Baulastenverzeichnis von der Gemeinde geführt wird, nur auf Veranlassung der (sachnäheren) Baurechtsbehörde vorgenommen werden.

20

Insofern richtet sich die Klage auch zu Recht gegen den Beklagten – als Träger der unteren Baurechtsbehörde – und nicht gegen die Gemeinde Dossenheim.

21

Im Hilfsantrag ist die Klage als Verpflichtungsklage im Sinne von § 42 Abs. 1 Var. 2 VwGO statthaft und auch ansonsten zulässig. Der Verzicht der Baurechtsbehörde auf die Baulast stellt einen rechtsgestaltenden Verwaltungsakt dar (VGH Bad.-Württ, Beschluss vom 04.04.2013 – 8 S 304/13 –, juris Rn. 4).

22

2. Die Klage ist aber unbegründet.

23

a) Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Löschung der Eintragung der streitgegenständlichen Stellplatzbaulast. Denn diese ist wirksam, sodass das Baulastenverzeichnis der Gemeinde Dossenheim insoweit richtig ist.

24

aa) Inhalt und Umfang der von den Miteigentümern des belasteten Grundstücks übernommenen Verpflichtung sind hinreichend bestimmbar.

25

Nach § 70 Abs. 1 LBO in der Fassung vom 28. November 1983 (GBl. S. 770) (jetzt: § 71 Abs. 1 LBO) können Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Diese sind auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam. Dabei können die Eigentümer diese – wie hier – auch zugunsten anderer eigener Grundstücke übernehmen (sog. Eigenbaulast). Da die Baulast öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des jeweiligen Grundstückseigentümers des belasteten Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schafft, die ggf. durch eine bauaufsichtliche Verfügung durchzusetzen sind, müssen Inhalt und Umfang der übernommenen Verpflichtung aus der Erklärung heraus – entsprechend dem Bestimmtheitsgebot für Verwaltungsakte – hinreichend bestimmbar sein (vgl. § 37 LVwVfG; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 07.12.2001 – 3 S 2425/00 –, juris Rn. 45; OVG NRW, Beschluss vom 30.10.2013 – 2 A 2554/12 –, juris Rn. 15 f.; Niedersächs. OVG, Urteil vom 27.09.2001 – 1 LB 1137/01 –, juris Rn. 22 f.). Jedenfalls durch Auslegung der Baulasterklärung, bei der es sich um eine einseitige Willenserklärung handelt, muss entsprechend den Grundsätzen des Bürgerlichen Gesetzbuchs die Belastung des Grundstücks ermittelt werden können (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 30.10.2013 – 2 A 2554/12 –, juris Rn. 15). Danach ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften (vgl. § 133 BGB). Wirklicher Wille ist nicht der innere, nicht zum Ausdruck gebrachte Wille, sondern nur der erklärte Wille. Für die Auslegung des erklärten Willens ist maßgeblich, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, nämlich der Adressat der Baulast, also die Baurechtsbehörde, diese nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstehen durfte (sog. „objektiver Empfängerhorizont“, vgl. zum Ganzen: VGH Bad.-Württ., Urteil vom 04.02.2016 – 5 S 1140/14 –, juris Rn. 39 m.w.N.).

26

Nach der Erklärung der Eheleute XXX vom 30. September 1994 sollte die Verpflichtung übernommen werden, auf dem Grundstück Flst. Nr. XXX einen Stellplatz für Kraftfahrzeuge herzustellen oder herstellen zu lassen und diesen jederzeit uneingeschränkt zugunsten des Baugrundstücks Flst. Nr. XXX zur Verfügung zu stellen. Inhalt und Umfang dieser Verpflichtung lassen sich durch Auslegung dieser Erklärung nach dem objektiven Empfängerhorizont zweifelsfrei bestimmen.

27

Um die übernommene Herstellungsverpflichtung erforderlichenfalls durch eine bauaufsichtliche Verfügung durchsetzen zu können, muss die genaue Lage des Stellplatzes hinreichend bestimmbar sein. Als flächenbezogene Baulast muss eine Stellplatzbaulast die auf dem Grundstück für eine jederzeitige Benutzung freizuhaltende Abstellfläche eindeutig erkennen lassen (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 08.08.2013 – 7 A 3001/11 –, juris Rn. 30). In der Baulasterklärung wird das Grundstück Flst. Nr. XXX als „Baugrundstück“ bezeichnet. Diese Bezeichnung war für die Baurechtsbehörde dahingehend zu verstehen, dass die Baulast im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben auf dem Grundstück Flst. Nr. XXX übernommen wurde. In der Bauakte zu diesem Grundstück findet sich überhaupt nur ein genehmigter Bauantrag, nämlich derjenige der Eheleute XXX vom 24. Mai 1994 für den Umbau eines Schuppens in ein Wohnhaus. Die zeitliche Nähe zwischen der Stellung des Bauantrags und der Eintragung der Baulast bestätigt, dass nur dieses Bauvorhaben von der Baulasterklärung in Bezug genommen sein kann. In der Folge können die Bauvorlagen des genannten, durchaus bestimmten Bauvorhabens zur weiteren Konkretisierung der übernommenen öffentlich-rechtlichen Verpflichtung berücksichtigt werden.

28

In der Bauakte des Landratsamts Rhein-Neckar-Kreis zu dem Grundstück XXX in Dossenheim (Az. XXX, AS 99) befindet sich ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom 9. Mai 1994, der mit einem Genehmigungsstempel des Landratsamts Rhein-Neckar-Kreis vom 18. Oktober 1994 versehen ist. Auf diesem Lageplan ist in der nordwestlichen Ecke des Grundstücks Flst. Nr. XXX eine umgerechnet etwa 5 m lange und 2,5 m breite Fläche mit grüner Farbe umrandet und mit der Zahl „1“ versehen worden. Dass es sich dabei um die mit der Baulast zu sichernde Stellplatzfläche handelt, ergibt sich daraus, dass nach § 2 Abs. 6 Nr. 8 der Bauvorlagenverordnung vom 2. April 1984 (im Folgenden: BauVorlVO) im Auszug aus dem Liegenschaftskataster die Abgrenzung von Flächen, auf denen Baulasten ruhen, zeichnerisch darzustellen ist. Im Übrigen entsprechen die Maße der markierten Fläche weitgehend den Mindestmaßen für Stellplätze nach § 4 Garagenverordnung in der Fassung vom 13. September 1989 (GBl. S. 458), nämlich 5 m Länge (Abs. 1) und 2,3 m Breite (Abs. 2 Satz 1). Der Aussagekraft des Auszugs aus dem Liegenschaftskataster steht auch nicht dessen fehlende Amtlichkeit entgegen. Denn dem Auszug fehlt es allenfalls an der Beglaubigung. Dass diese fehlt, bedeutet wiederum lediglich, dass das Staatliche Vermessungsamt Heidelberg die Übereinstimmung der Abschrift mit dem Original nicht überprüft hat. Indes sind Anhaltspunkte dafür, dass die in der Bauakte enthaltene Abschrift nicht dem Original des Liegenschaftskatasters entspricht, von der Klägerin weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

29

bb) Entgegen der Ansicht der Klägerin bestand auch von Anfang an ein öffentliches Interesse an der Stellplatzbaulast. Denn nur auf deren Grundlage konnten die damaligen Eigentümer des Grundstücks Flst. Nr. XXX ihrer aus dem Umbau eines Schuppens in ein Wohngebäude resultierenden Verpflichtung zur Herstellung eines Stellplatzes nach § 39 Abs. 1 Satz 1 LBO 1983 gerecht werden. Durch die Löschung der Baulast entstünde dementsprechend ein baurechtswidriger Zustand. Hinzu kommt, dass der öffentliche Verkehrsraum zumindest insofern entlastet wurde, als durch die Übernahme der Baulast eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung der jeweiligen Eigentümer begründet wurde, die vorgesehene Fläche auf dem klägerischen Grundstück für die Nutzung als Stellplatz freizuhalten. Bestünde diese Verpflichtung nicht, könnten die jeweiligen Eigentümer des Flst. Nr. XXX die entsprechende Fläche anders nutzen und sie beispielsweise begrünen. In der Folge würde der öffentliche Verkehrsraum durch ein zusätzliches abgestelltes Kraftfahrzeug belastet.

30

b) Die Klägerin hat auch keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Verzicht auf die Stellplatzbaulast. Nach § 71 Abs. 3 Satz 1 LBO erlischt die Baulast durch schriftlichen Verzicht der Baurechtsbehörde. Der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht (vgl. § 71 Abs. 3 Satz 2 LBO).

31

Die Voraussetzungen für die Abgabe einer Verzichtserklärung sind im hier entscheidungserheblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht gegeben. Der Beklagte ist zu Recht der Auffassung, dass ein öffentliches Interesse am Fortbestand des im Baulastenverzeichnis eingetragenen Stellplatzes auf dem Flst. Nr. XXX gegeben ist. Ein öffentliches Interesse in diesem Sinne besteht dann nicht mehr, wenn Bauaufsichtsbelange nicht mehr sicherungsbedürftig oder sicherungsfähig sind. Denn Zweck einer Baulast ist es, Hindernisse auszuräumen, die im Einzelfall einer Bebauung entgegenstehen können. Das öffentliche Interesse an einer aus Anlass eines bestimmten Vorhabens übernommenen Baulast entfällt etwa dann, wenn das durch sie begünstigte Bauvorhaben durch eine Änderung der Sachlage auch ohne Baulast rechtmäßig geworden ist. Andererseits besteht das öffentliche Interesse fort, wenn das begünstigte Bauvorhaben ausgeführt wurde, noch besteht und eine Änderung der Sach- und Rechtslage nicht eingetreten ist (vgl. zum Ganzen VGH Baden-Württemberg, Beschlüsse vom 09.07.2014 – 3 S 899/14 –, juris Rn. 23, und vom 24.01.2011 – 8 S 545/10 –, Rn. 7; Sauter, LBO, 3. Aufl., Stand: 50. Lfg. 08/2017, § 71 Rn. 50).

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Gemessen hieran besteht das – wie dargelegt anfänglich gegebene – öffentliche Interesse an der zu Lasten des Grundstücks der Klägerin eingetragenen Stellplatzbaulast fort. Denn das begünstigte Vorhaben auf dem Nachbargrundstück Flst. Nr. XXX wurde ausgeführt, besteht fort und wird nach wie vor als Wohnhaus genutzt. Eine Änderung der Sach- und Rechtslage ist somit nicht eingetreten. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 37 Abs. 7 Satz 2 Nr. 1 LBO. Danach ist eine Abweichung von der Verpflichtung zur Herstellung notwendiger Kfz-Stellplätze zuzulassen, soweit die Herstellung bei Ausschöpfung aller Möglichkeiten, auch unter Berücksichtigung platzsparender Bauarten der Kfz-Stellplätze oder Garagen, unmöglich oder unzumutbar ist. Das Gericht ist insofern bereits der Auffassung, dass eine Abweichung nach dieser Vorschrift nicht nachträglich gewährt werden kann. Denn die Stellplatzvorhaltepflicht bzw. von ihr zu gewährende Abweichungen werden stets durch ein konkretes Bauvorhaben ausgelöst und im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens abschließend geprüft. Selbst wenn man dies anders sehen wollte, wäre eine Abweichung nachträglich nur zu gewähren, wenn die Beibehaltung des Stellplatzes für den Bauherrn unmöglich oder unzumutbar wäre. Dass dem Bauherrn die Beibehaltung des Stellplatzes unmöglich oder unzumutbar ist, wird von der Klägerin nicht behauptet und ist auch sonst nicht ersichtlich. Auf die von der Klägerin angeführte Unzumutbarkeit der Beibehaltung des Stellplatzes für sie als Baulastverpflichtete kommt es für § 37 Abs. 7 Satz 2 Nr. 1 LBO entgegen ihrer Ansicht nicht an. Das öffentliche Interesse an der Baulast ist auch nicht deshalb entfallen, weil die Klägerin als Eigentümerin des Grundstücks Flst. Nr. XXX die entsprechende Fläche als eigenen Stellplatz für sich und ihre Kinder benötigt. Denn im maßgeblichen Zeitpunkt der Errichtung des Wohnhauses auf ihrem Grundstück Flst. Nr. XXX bestand noch keine öffentlich-rechtliche Pflicht zur Vorhaltung eines Kfz-Stellplatzes für die Bewohner, sodass ein öffentliches Interesse an einer Freihaltung der Fläche zu diesem Zweck zu keinem Zeitpunkt gegeben war.

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Das öffentliche Interesse an der Stellplatzbaulast ist schließlich entgegen der Ansicht der Klägerin auch nicht dadurch entfallen, dass ihre Rechtsvorgängerin Frau XXX am 21. November 1996 zwei Grunddienstbarkeiten zulasten ihrer Grundstücke Flst. Nrn. XXX und XXX zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Flst. Nr. XXX bestellt hat. Denn der Fortbestand des öffentlichen Interesses an einer Baulast ist unabhängig davon, ob der Baulastverpflichtete (nachträglich) privatrechtliche Dienstbarkeiten zulasten seines Grundstücks bestellt. Anderenfalls hätte es der Grundstückseigentümer in der Hand, durch die Bestellung von Dienstbarkeiten, die der durch die Baulast gesicherten Verpflichtung entgegenstehen, den Wegfall des öffentlichen Interesses an der Baulast herbeizuführen.

34

3. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Dass der unterliegenden Partei die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen auferlegt werden, entspricht im Regelfall nur dann der Billigkeit, wenn der Beigeladene im Sinne des § 154 Abs. 3 VwGO einen Antrag gestellt oder das Verfahren wesentlich gefördert hat (VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 20.01.2011 – 8 S 2567/10 –, juris Rn. 7). Beides war vorliegend nicht der Fall.

35

Die Kammer sieht keinen Grund, die Entscheidung hinsichtlich der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären (§ 167 Abs. 2 VwGO).

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Die Berufung ist nicht zuzulassen, weil keine der Voraussetzungen des §§ 124a Abs. 1 i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 und Nr. 4 VwGO vorliegt.

37

B E S C H L U S S

38

Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 2 GKG auf 5.000,00 EUR festgesetzt.

39

Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.