Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-10-15, Aktenzeichen 11 O 315/12
ECLI:DE:LGD:2014:1015.11O315.12.00

Tenor

1.

Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an den Kläger 3.343,05 € zu zahlen zzgl. jeweils fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 371,45 € seit dem 1.6.2011, 1.7.2011, 1.8.2011, 1.9.2011, 1.10.2011, 1.11.2011, 1.12.2011, 1.1.2012 sowie 1.2.2012.

2.

Die Beklagte zu 2 wird verurteilt, an den Kläger 2.074,77 € zzgl. jeweils fünf Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszins aus je 230,53 € seit dem 1.6.2011, 1.7.2011, 1.8.2011, 1.9.2011, 1.10.2011, 1.11.2011, 1.12.2011, 1.1.2012 sowie 1.2.2012 zu zahlen.

3.

Die Beklagte zu 2. wird verurteilt, an den Kläger 533,-- € zzgl. fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz liegender Zinsen seit dem 2.7.2012 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten des Klägers trägt die Beklagte zu 2. 58,7 %, hiervon 36,22 % gesamtschuldnerisch mit dem Beklagten zu 1. Der Kläger trägt die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2. zu 41,3 %.

Der Kläger trägt die Kosten des Beklagten zu 1 zu 63,78 %.

Im Übrigen tragen die Parteien ihre Auslagen selbst.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages.

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Tatbestand:

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Der Kläger wurde mit Bestallung des Amtsgerichts V vom 16.5.2011 im Zwangsverwaltungsverfahren betreffend den im Grundbuch von X, nach Blatt 812 und nach Blatt 814 eingetragenen Grundbesitz, näher bezeichnet wie auf Blatt 3 der Klageschrift, zum Zwangsverwalter bestellt. Den Beklagten war mit notarieller Urkunde Nr. ### vom 24.3.1997 vor dem Notar K als Gesamtberechtigten gemäß § 428 BGB in den jetzt der Zwangsverwaltung unterliegenden Wohnungs- und Teileigentumseinheiten ein lebenslanges Nießbrauchrecht eingeräumt. Mit Beschluss des Amtsgerichts V wurde die Zwangsverwaltung hinsichtlich der oben bezeichneten Teileigentumseinheiten / Wohnungseigentumseinheiten angeordnet. Am 15.7.2005 wurde über das Vermögen der I GmbH, der Firma des eingetragenen Eigentümers bezüglich der Immobilie, das Insolvenzverfahren eröffnet. Unmittelbar vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens am 4.7.2005 verzichtete der Beklagte zu 1 durch notarielle Urkunde auf das eingeräumte Nießbrauchrecht, welches betreffend die Beklagten zu 1 und 2 am 14.6.2006 gelöscht wurde. Um die durch den Verzicht auf das Nießbrauchrecht eingetragene Besorgnis der Gläubigerbenachteiligung im Insolvenzverfahren zu vermeiden, ging der Insolvenzverwalter zunächst im Wege des vorläufigen Verfügungsverfahrens, alsdann im Anfechtungsverfahren gegen den ausgeübten Verzicht auf das Nießbrauchrecht vor. Er erwirkte ein Verfügungsverbot über den Grundbesitz und die Duldung der Zwangsvollstreckung durch die Anordnung der Zwangsverwaltung gegenüber dem Schuldner / Eigentümer. Mit Pfändungsbeschluss vom 6.7.2010 wurden die im Grundbuch X Blatt 812 und 814 unter der laufenden Nummer 15 ehemals eingetragenen Nießbrauchrechte gepfändet. Mit Überweisungsbeschluss vom 29.12.2010 wurde die Befugnis der Ausübung der gepfändeten Nießbrauchrechte an den Gläubiger zur Einziehung überwiesen. Die Beklagten zu 1 und zu 2 bewohnen die Wohnung im 1. OG links. Die Beklagte zu 2 allein betreibt ein Gewerbe in der Gewerbeeinheit 1, Ladenlokal im Erdgeschoss. Nachdem im Jahr 2011 die Zwangsverwaltung gegenüber den Beklagten angezeigt worden war, wurde beiden Beklagten gegenüber für die von ihnen gemeinsam genutzte Wohnung im Erdgeschoss eine monatlich zu zahlende Nutzungsentschädigung in Höhe von 646,-- € festgesetzt (Anlage K4), für das Ladenlokal gegenüber der Beklagten zu 2 ein Betrag in Höhe von 379,50 €. Die Festsetzungen erfolgten rückwirkend zum 1.6.2011. Nachdem die Beklagten durch ihren Prozessbevollmächtigten Einwendungen erhoben hatten, wurde der Klägervertreter mandatiert. Mit anwaltlichem Schreiben desselben vom 1.3.2012 wurden die Beklagten zur Erbringung rückständiger Zahlungen für den Zeitraum ab 1.6.2011 unter Fristsetzung bis zum 12.3.2012 aufgefordert. Der Kläger macht vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 775,64 € geltend.

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Der Kläger macht im Wesentlichen geltend, die beklagtenseits erhobenen Bedenken gegen eine wirksame Zustellung des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses seien innerhalb der einmonatigen Rechtsmittelfrist nach Erlass des gerichtlichen Beschlusses auf Anordnung der Zwangsverwaltung zu erheben, was hier nicht geschehen sei. Auch sei durch die Anfechtung des Verzichts auf das Nießbrauchrecht nicht die Vertragslage der ursprünglichen Einräumung aus 1997 wiederhergestellt worden, sondern allein die grundsätzliche Rechtslage der Fiktion eines bestehenden Nießbrauchrechts entsprechend den gesetzlichen Vorschriften. Er sei berechtigt, Nutzungsentschädigung zu verlangen.

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Er beantragt,

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1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an ihn 5.814,-- € zzgl. jeweils fünf Prozentpunkten über dem Basiszins liegende Zinsen aus je 646,-- € seit dem 1.6.2011, 1.7.2011, 1.8.2011, 1.9.2011, 1.10.2011, 1.11.2011, 1.12.2011, 1.1.2012 sowie 1.2.2012 zu zahlen;

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2. die Beklagte zu 2 zu verurteilen, an den Kläger 3.415,50 € zzgl. jeweils fünf Prozentpunkten über dem Basiszins liegende Zinsen aus 379,50 € seit dem 1.6.2011, 1.7.2011, 1.8.2011, 1.9.2011, 1.10.2011, 1.11.2011, 1.12.2011, 1.1.2012 sowie 1.2.2012 zu zahlen;

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3. die Beklagte zu 2 zu verurteilen, an ihn 775,64 € zzgl. fünf Prozent über dem Basiszins liegende Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie machen im Wesentlichen geltend, Pfändungs- und Überweisungsbeschluss gingen ins Leere, weil die Nießbrauchrechte wirksam gelöscht seien. Es bestünden Bedenken hinsichtlich der wirksamen Zustellung der Beschlüsse. Insoweit wird auf die Ausführungen im Schriftsatz 1.10.2012 der Beklagtenseite Bezug genommen. Jedenfalls aber ergäbe sich aufgrund der getroffenen Entgeltregelung keine Nutzungsentschädigung, dies aufgrund der in der notariellen Urkunde (Anlage K2) getroffenen unentgeltlichen Nutzungsvereinbarung. Jedenfalls aber sei die klägerseits verlangte Nutzungsentschädigung weit überhöht. Auch insoweit wird auf die Ausführungen in der Klageerwiderung Bezug genommen.

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Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.

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Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 17.7.2013, Blatt 96 f. der Gerichtsakten. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sachverständigengutachten J vom 2.11.2013 (Blatt 126 ff. der Gerichtsakten).

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet. Der Kläger hat gegenüber beiden Beklagten einen Zahlungsanspruch in Höhe von 3.343,05 € aus den §§ 148 ZVG, 1048 BGB. Ein Nießbrauchsrecht der Beklagten wurde zwar zunächst am 14.6.2006 gelöscht. Jedoch wurde aufgrund des landgerichtlichen Beschlusses vom 22.6.2006 die Situation vor der Löschung des Nießbrauchrechts wieder hergestellt, und im Wege der Fiktion wird der Grundbesitz weiterhin so behandelt, als seien die Nießbrauchrechte nach wie vor existent. Eine wirksame Zustellung des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses vom 6.7.2010 als Grundlage der Zwangsverwaltung, §§ 148, 22 Abs. 1 ZVG, liegt vor. Über die §§ 95 ff. ZVG sind insoweit die §§ 567 ff. ZPO anzuwenden, wobei Fristbeginn insoweit nach § 569 Abs. 1 ZPO spätestens fünf Monate nach dem 6.7.2010 war, also spätestens am 29.12.2010. Innerhalb dieser Frist sind Einwände gegen eine wirksame Zustellung seitens der Beklagten nicht erhoben worden, sodass die Erhebung von Einwänden in der Klageerwiderung die Wirksamkeit der Zustellung des Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses nicht berührt. Selbst wenn man der Ansicht der Beklagten folgen würde, der notarielle Verzicht auf die Nießbrauchrechte sei wirksam, würde dies im Ergebnis, insoweit macht die Klägerseite zutreffende Ausführungen, dazu führen, dass der Grundbesitz zum Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung eben gerade nicht mit einem Nießbrauchrecht belastet wäre. In diesem Fall könnten sich die Beklagten gegenüber dem Kläger von vornerein nicht auf einen Rechtsgrund zum Besitz der unter Zwangsverwaltung stehenden Grundstücksteile berufen.

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Hinsichtlich der Höhe der Nutzungsentschädigung gilt Folgendes: Diese ist nicht auf der Grundlage einer fiktiven Geltendmachung von Ansprüchen durch den Drittschuldner zu bemessen. Vielmehr hat der Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs. 1 ZVG das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen. Er hat das Grundstück wie ein ordentlich wirtschaftender Eigentümer zu verwalten. Er hat Ansprüche wegen einer rechtsgrundlosen Nutzung gemäß den §§ 987, 988 BGB geltend zu machen. Hierzu gehört auch, dass er für die Benutzung von Räumen den sonst üblichen Mietzins verlangt, wenn der Eigentümer aus Gefälligkeit oder sonstigen subjektiven Gründen auf diese Einnahmen verzichtete (Landgericht T, Az.: #####, zit. nach Juris, Rdnr. 20). Der Höhe nach ist insoweit auf die objektiv auf dem freien Markt erzielbare Miete abzustellen. Diese ist zwischen den Parteien streitig. Gemäß den nachvollziehbaren und überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen J in seinem Gutachten vom 2.1.2013 beträgt die als angemessen zu erachtende monatliche Nettokaltmiete für den Zeitraum Juni 2011 bis Februar 2012 462,-- € für die Wohnung und 280,-- € für den Laden, wobei allerdings dem Umstand noch nicht Rechnung getragen wurde, dass in der Wohnung eine Wärmebrücke vorhanden ist und das Ladenlokal nicht über eine Toilette verfügt, sowie weiter dem Umstand, dass beide Einheiten räumlich miteinander verbunden sind und somit eine getrennte Vermietung nicht möglich ist. Hierzu wird im Folgenden noch ausgeführt. Der Sachverständige hat das Objekt selbst in Augenschein genommen, Art und Beschaffenheit, Größe, Ausstattung, Lage der Immobilie hinreichend gewertet, die Vergleichsmiete ermittelt und jeweils Teilgutachten in nachvollziehbarer Art und Weise hinsichtlich der Miethöhe der Wohnung bzw. des Ladens und hinsichtlich der Ermittlung der jeweiligen Gebrauchsbeeinträchtigung bei Wohnung und Laden erstellt. Nachvollziehbar ist er insoweit zu dem Ergebnis gelangt, dass grundsätzlich unter Zugrundelegung einer Minderungsquote von 15 % Abschlag auf die Bruttomiete für den fehlenden Vorratsraum bei der Wohnung und unter Zugrundelegung einer Minderungsquote von 15 % beim Laden aufgrund von Kellerfeuchtigkeit die Miete wie oben angegeben zu ermitteln ist. Ein weiterer Abzug sowohl für die Wohnung wie auch für den Laden in Höhe von 10 % der Bruttomiete war vorzunehmen, weil die Wohnung eine Wärmebrücke aufweist und der Laden nicht über ein WC verfügt. In diesen weiteren 10 % Minderungsquote ist auch der Umstand mitberücksichtigt, dass Wohnung und Gewerberäumlichkeiten miteinander räumlich verbunden und damit nicht getrennt vermietbar sind. Weiterhin berücksichtigt ist hier auch der Umstand, dass in der Schaffung einer solchen Einheit auch gleichzeitig ein Vorteil gesehen kann für den jeweiligen Ladeninhaber.

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Die Bruttomiete der Wohnung war folgendermaßen zu bemessen: 603,68 € (Nettomiete) zzgl. 50 % (überschlägig ermittelte Betriebskosten) ergibt 905,52 €, hiervon 10 % ergeben 90,55 €, die von dem Betrag von 462,-- € für die Wohnung in Abzug zu bringen waren, was 371,45 € ergibt. Für den Laden und die 10%ige weitere Minderungsquote hierfür war von der Nettomiete von 329,64 € auszugehen, ein Zuschlag für die Nebenkosten in Höhe von überschlägig 50 % hierauf vorzunehmen, sodass von einer Bruttomiete von 494,46 € auszugehen war, hiervon 10 % ergeben 49,47 €, die von der vom Sachverständigen ermittelten Miete von 280,-- € in Abzug zu bringen waren, was 230,53 € ergibt.

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Die jeweiligen Mieten waren für neun Monate zuzusprechen.

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Nebenkostenvorausszahlungen waren nicht zuzusprechen, da die Abrechnung für das Jahr 2011 und zwei Monate 2012 unterdessen möglich ist und Vorauszahlungen daher nicht mehr verlangt werden können.

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Die Zinsansprüche ergeben sich aus den §§ 280, 288 BGB.

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Prozessuale Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs. 1, 709 Satz 1 ZPO.

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Streitwert: 9.229,50 €.

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