Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-03-10, Aktenzeichen 1 S 142/09
ECLI:DE:LGK:2011:0310.1S142.09.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Teilurteil des Amtsgerichts Köln vom 31.03.2009 (Az.: 224 C 296/08; Bl. 40 ff. d. A.) aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Die Kosten beider Instanzen werden den Klägern auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

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I. Tatbestand

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Mit Mietvertrag vom 22.02.2007 (Bl. 5 ff. d. A.) mieteten die Kläger von der Beklagten eine 3-Zimmer-Wohnung. Im § 4 Ziffer 1 des Mietvertrages in Verbindung mit der Anlage B zum Mietvertrag (Bl. 20 ff. d. A.) vereinbarten die Parteien für bestimmte Nebenkosten eine Pauschale in Höhe von 190,00 € monatlich. Daneben zahlen die Kläger noch selbst die Kosten für Strom- und Gas in Höhe von 140,00 € monatlich.

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Erstinstanzlich begehrten die Kläger im Wege der Stufenklage zunächst Auskunft über die Höhe der Nebenkosten, die von der Pauschale erfasst sind sowie Belegeinsicht. Zusätzlich beantragten die Kläger sodann die Herabsetzung der Pauschale auf den sich nach Auskunft ergebenden Betrag sowie die Zurückzahlung einer etwaigen Überzahlung in der Vergangenheit.

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Die Beklagte verwies darauf, dass eine Nebenkostenpauschale vereinbart worden sei, was zur Folge habe, dass den Klägern ohne die Darlegung von Anhaltspunkten für die Veränderung der betreffenden Nebenkosten kein Auskunftsanspruch zustünde.

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Das Amtsgericht hat mit dem Teilurteil vom 31.03.2009 die Beklagte verurteilt, den Klägern Auskunft über die Höhe der Nebenkosten sowie eine entsprechende Belegeinsicht zu gewähren. Als Begründung führte das Amtsgericht an, dass die Kläger andernfalls nicht wissen könnten, ob die Voraussetzungen für eine Ermäßigung der Nebenkosten gemäß § 560 Abs. 3 BGB vorlägen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf das amtsgerichtliche Urteil verwiesen.

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Mit der Berufung beantragt die Beklagte,

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das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

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Die Kläger beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Zudem beantragen die Beklagte sowie die Kläger,

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die Revision zuzulassen.

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II. Entscheidungsgründe

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Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

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In der Rechtsprechung wurde die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Mieter bei einer vereinbarten Nebenkostenpauschale ein Auskunftsrecht gegen den Vermieter hat, bislang noch nicht entschieden.

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In der Literatur haben sich hierzu verschiedene Meinungen herausgebildet, die jedoch vom Amtsgericht nicht vollständige zutreffend wiedergegeben wurden.

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Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts befürwortet die wiedergegebene Ansicht in der Literatur bei einer Nebenkostenpauschale keinen generellen Auskunftsanspruch. Vielmehr macht sie einen Auskunftsanspruch unter Hinweis auf den Zweck einer Nebenkostenpauschale, der in dem Verzicht auf eine Abrechnung und somit in einer Arbeitserleichterung gesehen wird, davon abhängig, dass der Mieter konkrete Anhaltspunkte für eine Veränderung der Nebenkosten darlegen muss (vgl. Schmidt-Futterer, MietR, 9 Aufl., § 556, Rn. 24, § 560, Rn. 124; Staudinger, BGB-Komm., § 560 Rn. 40; Blank/Börstinghaus, MietR, § 560, Rn. 18; Sternel, ZMR 2001, 943).

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Andere Autoren stimmen dem im Grundsatz zu, gehen aber davon aus, dass nach einem gewissen Zeitablauf – zumeist ein Jahr – grundsätzlich eine Veränderung der Nebenkosten vermutet werden könne und somit nicht mehr dargelegt werden müsse (vgl. Schmidt, Münchner-Komm., § 560, Rn. 26; Schmidt, Handbuch Mietrecht, Rn. 2120b).

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Schließlich geht eine dritte Ansicht von einem generellen Auskunftsanspruch der Mieter aus (vgl. Langenberg, NZM 2001, 792 f.).

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Nach Auffassung der Kammer ergibt sich aus Sinn und Zweck der Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale, dass ein Mieter nicht jederzeit Auskunft über die Höhe der betreffenden Nebenkosten verlangen kann. Vielmehr hat er im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung der Grundkalkulation der Nebenkosten sehenden Auges zugestimmt. An dieser Zustimmung muss sich der Mieter, dem eine Prüfung der Höhe der Betriebskostenpauschale vor Abschluss des Mietvertrages möglich war, grundsätzlich festhalten lassen. Dafür spricht auch, dass durch die Vereinbarung einer Pauschale gerade die genaue Ermittlung und Abrechnung der betreffenden Kostenarten vermieden werden soll. Demgemäß ist als Voraussetzung eines Auskunftsanspruchs zu verlangen, dass der Mieter konkrete Anhaltspunkte für eine Veränderung der betreffenden Nebenkosten vortragen muss. Diese Anhaltspunkte kann der Mieter sowohl aus den Medien, beispielsweise bezüglich der Müllgebühr, als auch aus den Umständen des Einzelfalls, beispielsweise bei Abschaffung eines Gärtners oder Hausmeisters, erhalten.

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Diesen Grundsätzen steht auch nicht entgegen, dass der Mieter unter diesen Voraussetzungen nicht erkennen kann, ob die vereinbarte Nebenkostenpauschale gegen § 5 WiStG verstößt. Denn der Mieter war bei Vertragsabschluss auch mit der Höhe der Pauschale einverstanden.

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Derartige Anhaltspunkte haben die Kläger aber im vorliegenden Verfahren nicht vorgetragen.

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Das eingereichte Schreiben der Hausverwaltung vom 22.01.2010 (Bl. 125 d. A.) in dem diese die Kläger zur Treppenhausreinigung auffordert, stellt keinen hinreichenden Anhaltspunkt für eine Abschaffung der Treppenhausreinigung und somit für eine Veränderung der Nebenkosten dar. Denn gemäß der Anlage B zum Mietvertrag erfolgt die Reinigung des Treppenhauses im Rahmen des Reinigungsplanes. Zudem wird bereits in der Anlage B in Übereinstimmung mit dem Reinigungsplan (Bl. 149 d. A.) darauf hingewiesen, dass die Mieter die Reinigung des Treppenhauses in der 1. und 3. Woche in Eigenleistung auszuführen haben. Durch diese Regelung erklärt sich folglich die Aufforderung der Hausverwaltung zur Treppenhausreinigung durch die Kläger.

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Auch der Verweis der Kläger auf den Betriebskostenspiegel der Stadt Köln aus dem Jahre 2008 kann der Klage nicht zum Erfolg verhelfen. Zum einen stellt der pauschale Verweis auf einen Betriebskostenspiegel keinen konkreten Anhaltspunkt dafür dar, dass die Nebenkosten des konkreten Gebäudes gesunken sind (vgl. auch BGH, Versäumnisurteil vom 13.10.2010, Az.: VIII ZR 46/10). Zum anderen haben die Kläger nicht konkret vorgetragen, wie hoch die Betriebskostenspiegel der Jahre davor waren. Soweit sie sich auf den von der Beklagten eingereichten Betriebskostenspiegel aus dem Jahre 2004 berufen, scheitert dieser Vergleich bereits daran, dass sich dieser Betriebskostenspiegel auf ganz Deutschland bezieht.

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Nach alledem war auf die Berufung das angefochtene Urteil des Amtsgerichts aufzuheben.

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Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zugelassen.

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Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 11 ZPO.

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Der Streitwert beträgt für die erste Instanz 315,00 €.

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Für das Berufungsverfahren beträgt der Streitwert 1.260,00 €.