Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-06-22, Aktenzeichen 9 K 853/07
ECLI:DE:VGD:2007:0622.9K853.07.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des auf Grund des
Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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Tatbestand:

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Der Kläger wendet sich gegen die Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts
durch den Beklagten.

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Er erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 2. Januar 2007 die Grundstücke in N,
G1 zu einem Kaufpreis von 25.000,-- Euro von den Grundstückseigentümerinnen,
den Antragstellerinnen des Verfahrens 9 L 418/07.

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Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Landschaftsplanes 2004 der
Stadt N, der den Bereich als Naturschutzgebiet „X/H-Bruch - N 00" festsetzt.

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Unter dem 4. Januar 2007 fragte der beurkundende Notar beim Beklagten an, ob
ein gesetzliches Vorkaufsrecht bestehe und ausgeübt werde. Mit gleichlautenden
Bescheiden vom 14. Februar 2007 gegenüber dem Kläger und den
Grundstückseigentümerinnen übte der Beklagte sein gesetzliches Vorkaufsrecht
gemäß § 36 a LG NRW aus. Zur Begründung führte er aus, er beabsichtige, das
Grundeigentum entsprechend den Festsetzungen des Landschaftsplanes als
Naturschutzgebiet dauerhaft zu sichern.

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Mit seinem Widerspruch vom 21. Februar 2007 machte der Kläger geltend, § 36
a LG sei verfassungswidrig; die Ausübung des Vorkaufsrechts sei
missbräuchlich.

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Durch Widerspruchsbescheid vom 2. März 2007 wies der Beklagte den
Widerspruch mit der Begründung zurück, verfassungsrechtliche Bedenken gegen die
Vorschrift bestünden nicht. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei zur Umsetzung der
Festsetzungen des Landschaftsplanes geboten. Die zum Verkauf stehenden Flächen
wiesen sowohl Schutzgebiete als auch Entwicklungs- und Pflegemaßnahmen auf.
Zur Realisierung der Festsetzungen und zur Erhaltung bzw. Wiederherstellung des
H-Bruches sowie zur Weiterentwicklung der Struktur- und Biotopvielfalt sei der Zugriff
auf die Flächen erfolgt.

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Der Kläger hat am 5. März 2007 Klage erhoben, mit der er erneut die
Verfassungswidrigkeit des § 36 a LG geltend macht, da die Norm keine Regelungen
enthalte, wie und innerhalb welcher Fristen das Vorkaufsrecht auszuüben sei, welche
rechtlichen Auswirkungen die Ausübung habe und wie es grundbuchmäßig
abzuwickeln sei.

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Der Kläger beantragt,

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den Bescheid des Beklagten vom 14. Februar 2007 und den
Widerspruchsbescheid des Beklagten vom 2. März 2007
aufzuheben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er hält § 36 a LG für verfassungsgemäß, da §§ 463 ff. BGB entsprechend
herangezogen werden könnten.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakten sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge ergänzend Bezug
genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist unbegründet.

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Der Bescheid des Beklagten vom 14. Februar 2007 und der
Widerspruchsbescheid vom 2. März 2007 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger
nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

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Der Beklagte hat das ihm gemäß § 36 a LG zustehende Vorkaufsrecht zu Recht
ausgeübt.

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Nach § 36 a LG in der zum Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides
geltenden Fassung vom 3. Mai 2005 (GV NRW S. 522) steht dem Träger der
Landschaftsplanung im Geltungsbereich eines Landschaftsplanes für die Umsetzung
der im Landschaftsplan nach §§ 20, 22, 23 sowie 26 getroffenen Festsetzungen ein
Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zu. Diese Voraussetzungen sind
erfüllt.

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Die an den Kläger veräußerten Grundstücke liegen im Geltungsbereich des
Landschaftsplanes 2004 der Stadt N, der den Bereich als Naturschutzgebiet
„X/H-Bruch - N 00" festsetzt. Er enthält Festsetzungen nach § 20 und § 26, nämlich
die Festsetzung als Naturschutzgebiet, sowie Entwicklungs-/Pflege- und
Erschließungsmaßnahmen zur Erreichung des Schutzzwecks zur Pflege von
Biotopen (Nr. 5.2 des Landschaftsplanes, dortige Nr. 24: „Kleingewässer im H-Bruch,
Nähe C: Gewässerpflege ..., gehölzschonende Ausweitung und Abflachung einiger
Kleingewässer."). Für die Umsetzung dieser Festsetzungen steht der Stadt N als
Trägerin der Landschaftsplanung (§§ 36 Abs. 1, 16 Abs. 2 Satz 1 LG) ein
Vorkaufsrecht beim Kauf der betroffenen Grundstücke zu.

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Die Vorschrift ist auch anwendbar, weil verfassungsrechtliche Bedenken gegen
sie nicht bestehen. Auch wenn sie keine Regelungen über die Ausübung des
Vorkaufsrechts im einzelnen und dessen Abwicklung enthält, ist der rechtsstaatliche
Grundsatz der Bestimmtheit von Rechtsnormen nicht verletzt. Das
Rechtsstaatsprinzip gebietet, grundrechtsrelevante Vorschriften in ihren
Voraussetzungen und ihrem Inhalt so zu fassen, dass die Rechtslage für den
Betroffenen erkennbar ist und er sein Verhalten danach einrichten kann.

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BVerfG, Beschluss vom 12. Januar 1967 - 1 BvR 169/63 -, BVerfGE 21, 73 ( 79); Beschluss
vom 12. Juni 1979 - 1 BvL 19/76 -, BVerfGE 52, 1 (41); BVerwG, Urteil vom 22. September
2004
- 6 C 29/03 -, BVerwGE 122, 29 ff..

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Unbedenklich ist hingegen eine zweckentsprechende und verfassungskonforme
Auslegung des Gesetzes und - abgesehen von Straftatbeständen - eine
Lückenfüllung durch Analogie.

24

Vgl. nur: BVerwG, Urteil vom 22. September 2004, a.a.O..

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Hier ist eine solche verfassungskonforme Auslegung des § 36 a LG durch
Rückgriff auf die im Bürgerlichen Gesetzbuch enthaltenen Bestimmungen über das
Vorkaufsrecht (§§ 463 ff. BGB) möglich. Da § 36 a LG denselben Begriff wie § 463 ff.
BGB verwendet, spricht schon der Wortlaut der Norm dafür, diejenigen Vorschriften
ergänzend heranzuziehen, die die Ausgestaltung des Vorkaufsrechts näher regeln.
Es entspricht auch dem Sinn und Zweck des Gesetzes, bereits existierende
Bestimmungen über das Vorkaufsrecht anzuwenden, um die Norm nicht unnötig zu
überfrachten. Da nicht davon auszugehen ist, dass der Landesgesetzgeber eine
verfassungswidrige Norm schaffen wollte, kann angenommen werden, dass er
ergänzend auf die bürgerlich-rechtlichen Vorschriften zurückgreifen wollte. Die -
wenig aussagekräftigen - Gesetzesmaterialien bieten jedenfalls keinen Anhalt für
eine gegenteilige Annahme.

26

Vgl. Begründung des Gesetzentwurfs, LT-Drs. 13/6348 (S. 71).

27

Wenn der Gesetzgeber nunmehr durch in 2. Lesung am 13. Juni 2007
verabschiedetes Gesetz eine detailliertere Regelung in das Landschaftsgesetz
aufgenommen hat,

28

- vgl. LT-Drs. 14/3144, S. 40 -

29

lässt sich daraus nicht im Umkehrschluss herleiten, er habe die bisherige
Fassung für verfassungswidrig gehalten. Vielmehr liegt die Vermutung nahe, dass er
gerade bei der Ausübung des landschaftsrechtlichen Vorkaufsrechts Besonderheiten
gesehen hat, die er spezialgesetzlich regeln wollte. Auch insoweit fehlt es an einer
Gesetzesbegründung, die die Annahme einer Verfassungswidrigkeit der vorherigen
Fassung stützen könnte.

30

Gegen die Auffassung des Klägers spricht überdies, dass es auch andere
Vorschriften gibt, die keine näheren Vorgaben zur Ausübung des Vorkaufsrechts
enthalten, ohne dass Rechtsprechung oder Schrifttum Anlass zur Annahme einer
Verfassungswidrigkeit der betreffenden Rechtsnormen gesehen hätten. So ist etwa in
§ 19 Abs. 3 AEG und § 9 a Abs. 6 BFStrG lediglich geregelt, wem das jeweilige
Vorkaufsrecht zusteht. Auch § 2034 f. BGB enthält nur fragmentarische Regelungen
des Vorkaufsrechts des Miterben. Dass in diesen Fällen die §§ 463 ff. BGB
anwendbar sind, entspricht allgemeiner Meinung.

31

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 30. Dezember 1996 - 11 VR 21/95 -, NVwZ-RR 1998, 274 ff.
(zu § 19 Abs. 3 AEG); BGH, Urteil vom 7. Juni 2000 - VIII ZR 268/99 -, NJW 2000, 2665 (zum
gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters nach § 570 b BGB a.F.); Palandt-Weidenkaff, BGB, 66.
Aufl. 2007, Vorb. v. § 463 Rn. 4; Westermann, in Münchener Kommentar zum BGB, 4. Aufl.
2004, § 463 Rn. 11 (zu den gesetzlichen Vorkaufsrechten allgemein).

32

Sonstige verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Anwendung des § 36 a LG
bestehen nicht. In der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist, ebenso
wie in der des Bundesverwaltungsgerichts, geklärt, dass Vorkaufsrechte das
Eigentum i.S.v. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG ausgestalten und ihre Ausübung daher
keine Enteignung darstellt. Grundstücke, für die ein gesetzliches Vorkaufsrecht
besteht, sind mit diesem Recht von vornherein belastet.

33

BVerfG, Beschluss vom 10. Januar 2000 - 1 BvR 1268/99 -, NJW 2000, 1486 f.; BVerwG,
Beschluss vom 7. März 1996 - 4 B 18/96 -, BRS 58 Nr. 235; Beschluss vom 7. November 2000
- 6 B 19/00 -, Buchholz 406.48 Art 34 BayNatSchG Nr. 1.

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Sind demnach die Vorschriften der §§ 463 ff. BGB auf die Ausübung des
landschaftsschutzrechtlichen Vorkaufsrechts entsprechend heranzuziehen, so sind
die dort geregelten Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen ebenfalls erfüllt.

35

Der Beklagte hat das Vorkaufsrecht durch den angegriffenen Bescheid ausgeübt,
nachdem der Kläger mit den Verkäuferinnen den Grundstückskaufvertrag
geschlossen hatte, ohne dass es hierfür einer notariellen Beurkundung bedurfte (§§
463, 464 Abs. 1 BGB). Die gesetzliche Frist von zwei Monaten nach Mitteilung durch
den Verpflichteten, die hier in der Anfrage des Notars beim Beklagten vom 4. Januar
2007 zu sehen ist, ist eingehalten worden, da die Bescheide vom 14. Februar 2007
am nächsten Tag durch Zustellung bekannt gemacht worden sind (vgl. § 469 BGB).
Folge ist, dass mit der Ausübung des Vorkaufsrechts der Kauf zwischen der Stadt N
als Berechtigter und dem Kläger als Verpflichtetem unter den Bedingungen zustande
kommt, die dieser mit den Eigentümerinnen vereinbart hat (§ 464 Abs. 2 BGB).

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Diese Folge tritt kraft Gesetzes ein, zumal der Beklagte bei der Ausübung des
Vorkaufsrechts das ihm zustehende Ermessen ordnungsgemäß betätigt hat.
Ermessensfehler sind weder dargelegt noch sonst erkennbar. Vielmehr hat der
Beklagte nachvollziehbar dargelegt, aus welchen Gründen er den Zugriff auf die
Grundstücke für unumgänglich hält. Vor diesem Hintergrund ist für eine
rechtsmissbräuchliche Ausübung des Vorkaufsrechts entgegen der Auffassung des
Klägers nichts ersichtlich.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO
i.V.m. § 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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