Landgericht Hamburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-11-16, Aktenzeichen 412 HKO 159/17

Tenor

1. Das Vorbehaltsurteil vom 22.1.2018 wird bestätigt,

soweit die Beklagte darin verurteilt wurde, an die Klägerin EUR 610.067,02 (statt EUR 610.494,97) zu zahlen, nebst Zinsen in Höhe vom 9 Prozentpunkten p.a. über dem jeweiligen Basiszinssatz

aus einem Betrag

in

Höhe von € 6.419,33 seit 04.12.2016;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 64.218,93 seit 05.01.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 6.419,33 seit 04.02.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 6.419,33 seit 04.03.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 55.324,05 seit 05.04.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 6.419,33 seit 04.05.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 15.314,21 seit 04.06.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 64.218,93 seit 05.07.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 64.218,93 seit 04.08.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 64.218,93 seit 05.09.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 64.218,93 seit 06.10.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 64.218,93 seit 05.11.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 64.218,93 seit 05.12.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 64.218,93 seit 05.01.2018.

sowie EUR 3.104,90, nebst Zinsen in Höhe vom fünf (statt neun) Prozentpunkten p.a. über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15.11.2017.

Wegen des übersteigenden Betrages / Zinsantrags wird das Vorbehaltsurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.

2. Darüber hinaus wird die Beklagte verurteilt, an die Klägerin einen weiteren Betrag in Höhe von € 199.081,68 nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über jeweiligen dem Basiszinssatz

aus einem Betrag

in

Höhe von € 64.218,93 seit 04.02.2018.

aus einem Betrag

in

Höhe von € 19.265,68 seit 04.03.2018.

aus einem Betrag

in

Höhe von € 19.265,68 seit 05.04.2018.

aus einem Betrag

in

Höhe von € 19.265,68 seit 05.05.2018.

aus einem Betrag

in

Höhe von € 19.265,68 seit 05.06.2018.

aus einem Betrag

in

Höhe von € 19.265,68 seit 05.07.2018.

aus einem Betrag

in

Höhe von € 19.265,68 seit 04.08.2018.

aus einem Betrag

in

Höhe von € 19.265,68 seit 05.09.2018.

zu zahlen.

3. Die Feststellungswiderklage wird abgewiesen, soweit sie sich nicht auf den zuerkannten Teil für den Monat März 2017 bezieht. Bezüglich des Monats März 2017 wird festgestellt, dass die Beklagte berechtigt ist, die Miete für die von der Klägerin gemieteten Gewerberäume in der Straße G. B. ... , in... H. von € 64.218,93 um 7,5 % bzw. € 4.816,42 auf € 59.402,51 zu mindern.

4. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

5. Das Urteil ist vorläufig gegen Sicherheitsleistung von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vollstreckbar.

Tatbestand

1

Die in mehreren europäischen Ländern tätige Beklagte betreibt eine Kette von Möbelgeschäften, in denen sie auch Wohnaccessoires verkauft. Die Räume für ihre Hamburger Filiale hat sie von der Klägerin gemietet, und zwar in der in der Hamburger Innenstadt gelegenen Straße G. B. ... . Diese Straße ist eine Verlängerung der Hamburger Haupteinkaufsstraße M. Str., nach einem am R1 und der H. Kammer vorbeiführenden Straßenabschnitt mit dem Namen G. J. Str.. Das Mietverhältnis beruht auf dem Mietvertrag vom 10.4.2014 (Anlage K 3) mit den Nachträgen zu 1 (Anlage K 4) und zu 2 (Anlage K 5). Auf Vermieterseite wurde das Mietverhältnis ursprünglich mit einem Unternehmen namens F. E. G. B. GmbH abgeschlossen. Die Klägerin hat die Immobilie von diesem Unternehmen erworben und wurde am 7.2.2016 als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen (Grundbuchauszüge Anlage K 1 und Anlage K 2). Bei Vertragsschluss standen noch umfangreiche Arbeiten an dem Gebäude aus und die von der Beklagten gemieteten Flächen im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss mussten zunächst noch fertiggestellt werden. Außerdem war den Parteien bekannt, dass die Gegend von der Stadtentwicklungsbehörde ab 2014 als sogenannter Business Improvment District, abgekürzt „BID“ unter der Bezeichnung „Nikolaiquartier“ ausgewiesen war. Ziel eines solches BIDs ist es, durch Baumaßnahmen im öffentlichen Raum unter Zusammenarbeit der Behörden mit Geschäftsleuten den jeweiligen Bereich insbesondere als Standort für Einzelhandelsgeschäfte und Büros attraktiver zu machen und aufzuwerten.

2

Der Mietvertrag enthält u.a. folgende Regelungen:

3

§ 3
Mietbeginn, Mietdauer und Übergabe
...

4

3.4. Der Vermieter wird dem Mieter den verbindlichen Übergabetermin schriftlich mit einer Vorankündigungsfrist von 6 Wochen verbindlich mitteilen. Bei Übergabe des Mietgegenstandes an den Mieter wird ein gemeinsames Protokoll gefertigt, in das neben dem Datum der tatsächlichen Übergabe etwaige Mängel aufzunehmen sind, die vom Vermieter unverzüglich zu beseitigen sind.

5

Bezüglich der Fertigstellung der Pflasterarbeiten vor dem Laden und im kompletten Arkadenverlauf verweist der Vermieter auf den Bauablaufplan für das BID Nikolaiquartier Phase 14 gemäß Anlage 3.4. Klarstellend wird festgehalten, dass der Mieter aus diesem Zeitplan weder Ansprüche auf die Durchführung des BID selbst noch auf die Einhaltung des Zeitplans gegenüber dem Vermieter geltend machen kann. Ebenso ausgeschlossen sind Mietminderungsbegehren des Mieters aufgrund etwaiger Änderungen des Zeitplans oder der Nichtdurchführung des BID.

6

Der Mieter erkennt vorbehaltlich der nach Maßgabe des Protokolls noch zu beseitigenden Mängel den Zustand des Mietgegenstands mit Unterzeichnung des Übergabeprotokolls als vertragsgemäß an, ausgenommen verborgene Mängel.

7

Der Vermieter haftet daher nicht für Mängel, die bei Übergabe erkennbar waren, vom Mieter nicht gerügt und nicht in das Übergabeprotokoll aufgenommen worden sind....

...

8

§ 8
Aufrechnung Zurückbehaltung und Minderung

9

8.1 Der Mieter ist nicht berechtigt, gegenüber Forderungen des Vermieters aus diesem Vertrag mit Gegenforderungen aufzurechnen, ein Zurückbehaltungsrecht oder eine Mietminderung geltend zu machen, es sei denn, die Gegenforderung, das Zurückbehaltungsrecht oder das Mietminderungsrecht ist dem Grunde und der Höhe nach unbestritten oder rechtskräftig festgestellt. Das Klagerecht des Mieters zur Geltendmachung von Gegenansprüchen und Mietminderungsansprüchen bleibt hiervon unberührt.

10

8.2 Minderung der Miete oder Schadensersatzansprüche des Mieters wegen vom Vermieter nicht zu vertretender Immissionen oder Baumaßnahmen Dritter außerhalb des Gebäudes sind ausgeschlossen.

11

8.3 Dem Mieter ist bekannt, dass sowohl im Gebäude (Mieterausbauten), als auch in der Nachbarschaft des Mietgegenstandes Baumaßnahmen durchgeführt werden, wodurch Störungen des Mietgebrauches z. B. durch Lärm, Staub, Schmutz usw. entstehen können. Die genannten Emissionen, Immissionen bzw. Störungen berechtigen den Mieter weder zur Minderung der Miete noch zu Schadensersatz oder Geltendmachung von Zurückhaltungsrechten, soweit er bei Abschluss dieses Vertrages hiermit rechnen musste.

12

In Anlage 2 zum Mietvertrag heißt es

13

2. Außenanlagen

14

Das Projekt liegt im Bereich des sogenannten BID für das Nicolai Quartier. Der öffentliche Bereich wird übergeordnet gestaltet und geplant. Steinbelag in der Kolonnade und in der Passage in Anlehnung an den Stein im öffentlichen Bereich entsprechend der BID Planung.

...

15

5.1. Allgemeines
...

16

BID-Nikolaiquartier, Straßen- und Wegearbeiten:

17

Mieter und Vermieter ist bekannt, dass durch das zu installierende BID-Nikolaiquartier die Straßen- und Wegearbeiten erst während der Inbetriebnahme und des Betriebs des Mieters stattfinden und insoweit die Anlieferung durch übliche Bauarbeiten eingeschränkt sein können. Der Vermieter wird dem Mieter den Bauzeitenplan der Stadt zur Verfügung stellen, soweit und sobald dieser dem Vermieter bekannt gemacht wird. Dieser Plan wird durch einen förmlichen Nachtrag zum Mietvertrag zu dessen Bestandteil gemacht

18

In Anlage 3.4. des Mietvertrages werden die verschiedenen Phasen der geplanten Baumaßnahmen auf entsprechenden Lageplänen der Fa. A. dargestellt.

19

In § 4 des Mietvertrages wurde geregelt, dass die Mietzahlungspflicht für bestimmte Nebenflächen erst 24 Monate nach der Übergabe erfolgen solle. In einem Nachtrag vom 19.8.2015 (Anlage K 4) regelten die Parteien, dass als Mietbeginn der 28.11.2014 festgelegt werden sollte.

20

Die Beklagte, die bis dahin ihre Filiale in einer anderen innerstädtischen Lage (am N. W.) betrieben hatte, bezog die gemieteten Räume mit Flächen im Erdgeschoss und im Ersten Obergeschoss des neu gestalteten, mehrere alte Kontorhäuser umfassenden Gebäudes am 1. März 2015.

21

In dieser Zeit und den folgenden Jahren war und ist die Straße G. B. Schauplatz zahlreicher umfassender Baumaßnahmen. Zu den Umgestaltungen im Rahmen des BID-Projektes kamen auch umfassende private Bauvorhaben hinzu, wie z.B. der Abriss des gegenüber schräg gelegenen A. „Hochhauses“, welcher allerdings nach einem Rückbau bis zur ersten Etage stockte, weil die finanzierende Investmentgesellschaft keinen Generalunternehmer fand / findet, der bereit ist, ihre Planungen zu ihren Preisvorstellungen umzusetzen. Diese nicht unter die BID-Planung fallenden Maßnahmen erstreckten sich auch auf die Seitenstraßen und Zuwegungen, die teilweise für den Autoverkehr gesperrt oder beschränkt wurden. Die dadurch entstandene Situation wurde auch wiederholt in der Hamburger Lokalpresse thematisiert.

22

Laut Mietvertrag betrug die zu zahlenden Miete nebst Nebenkosten und Umsatzsteuer im November 2016 € 58.227,55 und ab Dezember 2016 € 64.218,93. In den Monaten von November 2016 bis Januar 2018 leistete die Beklagte in den Monaten entweder nicht die vollen als Mietschuld ausgewiesenen Beträge oder gar keine Zahlungen.

23

Die einzelnen Zahlungen und der sich rechnerisch ergebende Rückstand bis Januar 2018 ergeben sich aus folgender Aufstellung:

24

Monat

Miete geschuldet

Miete gezahlt

Miete offen

November 2016

€ 58.227,55

€

57.799,60

€ 427,95

Dezember 2016

€ 64.218,93

€

57.799,60

€ 6.419,33

Januar 2017

€ 64.218,93

€ 0,00

€ 64.218,93

Februar 2017

€ 64.218,93

€

57.799,60

€ 6.419,33

Marz 2017

€ 64.218,93

€

57.799,60

€ 6.419,33

April 2017

€ 64.218,93

€

8.894,88

€ 55.324,05

Mai 2017

€ 64.218,93

€

57.799,60

€ 6.419,33

Juni 2017

€ 64.218,93

€

48.904,72

€ 15.314,21

Juli 2017

€ 64.218,93

€ 0,00

€ 64.218,93

August 2017

€ 64.218,93

€ 0,00

€ 64.218,93

September 2017

€ 64.218,93

€ 0,00

€ 64.218,93

Oktober 2017

€ 64.218,93

€ 0,00

€ 64.218,93

November 2017

€ 64.218,93

€ 0,00

€ 64.218,93

Dezember 2017

€ 64.218,93

€ 0,00

€ 64.218,93

Januar 2018

€ 64.218,93

€ 0,00

€ 64,218,93

Gesamt

€ 957.292,57

€ 346.797,60

€ 610.494,97

25

Außergerichtliche Anwaltskosten zur Durchsetzung dieser Forderung beliefen sich auf € 3.104,90.

26

Auf die im Urkundenprozess erhobene Klage erging am 22.Januar 2018 gegen die Beklagte wegen der behaupteten Mietrückstände in der Zeit von November 2016 bis Januar 2018 ein Vorbehaltsurteil mit folgendem Hauptsachetenor:

I.

27

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 610.494,97 zu zahlen, nebst Zinsen in Höhe vom 9 Prozentpunkten p.a. über dem jeweiligen Basiszinssatz

28

aus einem Betrag

in

Höhe von € 427,95 seit 04.11.2016;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 6.419,33 seit 04.12.2016;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 64.218,93 seit 05.01.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 6.419,33 seit 04.02.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 6.419,33 seit 04.03.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 55.324,05 seit 05.04.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 6.419,33 seit 04.05.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 15.314,21 seit 04.06.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 64.218,93 seit 05.07.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 64.218,93 seit 04.08.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 64.218,93 seit 05.09.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 64.218,93 seit 06.10.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 64.218,93 seit 05.11.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 64.218,93 seit 05.12.2017;

aus einem Betrag

in

Höhe von € 64.218,93 seit 05.01.2018.

II.

29

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 3.104,90 € zu zahlen, nebst Zinsen in Höhe vom 9 Prozentpunkten p.a. über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15.11.2017.

30

Im Februar 2018 leistete die Beklagte keine Mietzahlung und in den Monaten März bis September 2018 behielt die Beklagte von der im Vertrag ausgewiesenen Miete monatlich € 19.265,68 von der Miete ein. Ihre Einbehalte rechtfertigt sie gegenüber der Klägerin unter Verweis auf die Beeinträchtigungen durch die Baumaßnahmen, die an Intensität und Dauer die bei Vertragsschluss vorhersehbaren Beeinträchtigungen weit überstiegen. Für die Monate April, Mai und Juni 2018 zahlte die Beklagte den jeweiligen Teilbetrag von € 44.233,25 erst, nachdem die Klägerin die Klage bereits entsprechend erhöht hatte.

31

Im Nachverfahren beruft sich die Klägerin darauf, dass die Beklagte nach den Regelungen in § 8 des Mietvertrages zu Abzügen und Einbehalten von der vereinbarten Miete aufgrund streitiger Minderungen nicht berechtigt sei. Der Mietvertrag sei seitens des Voreigentümers F. mit der Beklagten zudem individuell ausgehandelt, sodass sich die Beklagte nicht auf AGB-Beschränkungen berufen könne. Die Beklagte habe aber auch im Übrigen kein Recht, die Miete zu mindern. Die Mieträume seien über die gesamte Zeit vollen Umfangs für die vereinbarten Zwecke nutzbar gewesen, abgesehen von Beeinträchtigungen infolge eines kleinen Wasserschadens Anfang März 2017. Die gerügten Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten seien bereits bei Mietvertragsabschluss bewusst in Kauf genommen worden und bereits bei Vertragsabschluss ausführlich erörtert worden. Dementsprechend sei eine Minderung unter Berufung auf die durchgeführten Bauarbeiten von vornherein ausgeschlossen. Das Mietobjekt sei zu keiner Zeit mangelhaft gewesen. Diverse von der Beklagten beanstandete Baustellen (A. Platz, G. J. Str.) seien auch so weit von dem Objekt entfernt, dass sie in keinem Fall zu einer Mietminderung berechtigen könnten Es fehle auch an einer entsprechenden Anzeige der Beklagten. Ein Minderungsrecht entfalle daher auch nach den §§ 536 b und c BGB. Soweit die Beklagte ihrer Auffassung nach in der Vergangenheit Mieten überzahlt habe, sei eine Rückforderung nach § 814 BGB ausgeschlossen.

32

Die Klägerin beantragt,

I.

33

das Vorbehaltsurteil vom 22. Januar 2018 für vorbehaltslos zu erklären,

II.

34

hilfsweise mit der Maßgabe, dass die Beklagte unter Abänderung von dessen Ziffer II verurteilt wird, an die Klägerin EUR 3.104,90 € zu zahlen, nebst Zinsen in Höhe vom 9 Prozentpunkten p.a. über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15.11.2017.ui zahlen

III.

35

die Beklagte darüber hinaus zu verurteilen, an die Klägerin einen weiteren Betrag in Höhe von € 199.081,68 nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über jeweiligen dem Basiszinssatz

36

aus einem Betrag

in

Höhe von € 64.218,93 seit 04.02.2018.

aus einem Betrag

in

Höhe von € 19.265,68 seit 04.03.2018.

aus einem Betrag

in

Höhe von € 19.265,68 seit 05.04.2018.

aus einem Betrag

in

Höhe von € 19.265,68 seit 05.05.2018.

aus einem Betrag

in

Höhe von € 19.265,68 seit 05.06.2018.

aus einem Betrag

in

Höhe von € 19.265,68 seit 05.07.2018.

aus einem Betrag

in

Höhe von € 19.265,68 seit 04.08.2018.

aus einem Betrag

in

Höhe von € 19.265,68 seit 05.09.2018.

37

zu bezahlen.

38

Die Beklagte beantragt,

39

das Vorbehaltsurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen

40

und beantragt widerklagend,

41

festzustellen, dass die Beklagte in Bezug auf die von der Klägerin mit Mietvertrag vom 10. April 2014 gemieteten Gewerberäume in der Straße G. B. ... , in... H., berechtigt ist, für die Monate Juni bis einschließlich November 2016 die ab dem 1. Juni 2016 ursprünglich geschuldete monatliche Miete von € 57.799,60 jeweils um 30% auf € 40.459,72 und für die Monate Dezember 2016 bis einschließlich September 2018 die ab dem 1. Dezember 2016 ursprünglich geschuldete monatliche Miete von € 64.218,93 jeweils um 30% auf € 44.953,35 zu mindern.

42

Die Klägerin beantragt

43

die Feststellungwiderklage abzuweisen.

44

Die Beklagte behauptet, dass es sich bei dem Mietvertrag um einen Formularmietvertrag handelt. Die ihr Minderungsrecht einschränkenden Klauseln seien daher unwirksam. Das gelte insbesondere für den in § 8.2. des Mietvertrages vorgesehenen Minderungsausschluss für Immissionen infolge von Baumaßnahmen Dritter außerhalb des Gebäudes, aber auch für den pauschalen Ausschluss der Minderungsmöglichkeiten in Bezug auf Pflasterarbeiten in Ziff. 3.4. des Mietvertrages. Für den Monat November 2016 bestehe schon deswegen kein Rückstand, weil sich aus der mietvertraglichen Regelung in § 4.1. in Verbindung mit dem Nachtrag vom 19.8.2015 (Anlage K 4) ergäbe, dass der Sollbetrag nur € 57.779,60 und nicht € 58.227,55 betrage. Das Mietobjekt sei nur stark eingeschränkt nutzbar, weil sämtliche Zufahrtswege in den vergangenen Jahren von erheblichen Baumaßnahmen betroffen wären, die dazu führten, dass das Geschäft von dem vorausgesetzten Kundenstrom aus dem umliegenden City-Bereich abgeschnitten sei. Die durch die geballten Baustellen erwachsenen Unzuträglichkeiten wirkten abschreckend auf potenzielle Kunden und führten bei der Beklagten, im Vergleich zu ihrem früheren Standort am Neuen Wall, zu erheblichen Einnahmeverlusten. Hervorzuheben seien die extrem störenden Baumaßnahmen, teilweise verbunden mit erheblichen Staub- und Lärmentwicklungen bzw. die entstandene abschreckend wirkende Bauruine beim Abriss des A.-Hochhauses, dessen Umbau zum „B.-Ensemble“ auf sich warten lasse, der Abriss des Hauses G. B. ... (ehemaliges Besprechungsgebäude der F.), die Grundinstandsetzung der G. J. Str. mit unvorhergesehenen Straßenbauarbeiten der Freien und Hansestadt Hamburg und mit Gehwegarbeiten der Firma O. W., die Grundinstandsetzung des A. Platzes, wodurch eine wichtige Flanierachse komplett unterbrochen sei. Die gemessene Kundenfrequenz bei der Beklagten sei daher (gegenüber dem früheren City-Standort N. W.) stark eingebrochen. Zudem müsse berücksichtigt werden, dass in der Zeit vom 28. Februar bis 7. März im Erdgeschoss 10m² Verkaufsfläche, und im Obergeschoss zunächst 10m², sodann weitere 10m² gesperrt werden mussten. In Anbetracht der erheblichen bei Vertragsschluss unvorhersehbaren Beeinträchtigungen durch die Baumaßnahmen sei eine Mietminderung von 30% hier angemessen. Die Beklagte verweist insoweit auf die Entscheidung des OLG Frankfurt vom 11. Februar 2015 - 2 U 174/14, NJW 2015, 2434, bei welcher schon bei vergleichsweise geringeren Umgebungsbeeinträchtigungen eine Minderungsquote von 15% angenommen wurde und auf das Urteil des BGH vom 21.9.2005, (XII ZR 66/03), in dem als zugesicherte Eigenschaft der Mietsache neben der physischen Beschaffenheit die tatsächlichen und rechtlichen Beziehungen des Mietgegenstands zu seiner Umwelt in Betracht, die für die Brauchbarkeit und den Wert des Mietobjekts von Bedeutung sind (Rn. 27). Keinesfalls sei der Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages bekannt gewesen, was nach Art, Umfang und Dauer an Beeinträchtigungen auf sie zukommen würde. Ein entsprechendes Risiko habe sie dementsprechend auch nicht bewusst in Kauf genommen.

45

Für die Zeit ab Januar 2018 sei es zu neuen Beeinträchtigungen gekommen, die die Erreichbarkeit des Mietobjekts bzw. die Gesamtattraktivität des Standorts, auch infolge entstandener Leerstände herabsetzten. Dazu gehörten Arbeiten im Gehwegbereich vom 21. bis 28. Februar 2018 bzw. vom 7. Mai bis Ende Mai 2018, Baustellenabsperrungen an der Ecke G. B. / A. Brücke, Bauarbeiten im Kleinen B. und weitere Arbeiten im Bereich des A. Platzes. Dies wird die detailliert in den Schriftsätzen vom 8. Juni 2018 und vom 17. Oktober 2017 beschrieben.

46

Die Beklagte ist der Auffassung, sie sei auch in den Monaten Juni bis November 2016 zu einer Mietminderung berechtigt gewesen und rechnet mit den ihrer Auffassung nach überzahlten Mieten für diesen Zeitraum in Höhe von € 104.003,28 auf. Weitere Überzahlungen, mit denen sie aufrechnet, habe sie für die Monate Dezember 2016, Februar, März und Mai 2017 vorgenommen, in Höhe von insgesamt € 51.305,40 und für April 2017 in Höhe von € 3.951,47. Auch insoweit erklärt sie Aufrechnung. Auch für die Zeit ab Juli 2017 sei sie zu einer Mietminderung von 30% berechtigt. Die verbliebende Mietzahlungsverpflichtung sei durch ihre jeweiligen Zahlungen von € 44.953,25 statt € 64.218,93 erfüllt worden. Nach allem sei die ursprüngliche Klage in Höhe von € 374.070,74 unbegründet, und es könne bis Januar 2018 allenfalls von einem Rückstand von € 236.424,33 ausgegangen werden. Die weiteren Einbehalte seien durch das Minderungsrecht der Beklagten gerechtfertigt.

47

Für das weitere Vorbringen der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, den Tatbestand des Vorbehaltsurteils vom 22. Januar 2018 und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen D. F., D. L., K. O., O. M., und M. K., für deren Aussagen auf das Protokoll vom 22.10.2018 (Blatt der 294 Akten) Bezug genommen wird.

Entscheidungsgründe

48

Die Klage ist mit wenigen Abstrichen begründet, während die Feststellungswiderklage weitgehend unbegründet ist.

49

Die Beklagte schuldet der Klägerin gemäß § 4 des Mietvertrages in Verbindung mit § 535 BGB die Zahlung der mit dem Vorbehaltsurteil ausgeurteilten Mieten, bis auf einen Betrag von € 427,96 für November 2016, sowie der weiteren hier streitgegenständlichen Mieten bis September 2018 in Höhe von insgesamt € 199.081,68. Die Höhe des ausgeurteilten Betrags entspricht der Summe der für die entsprechenden Monate von der vereinbarten Miete einbehaltenen Beträge. Derartige Einbehalte waren vertraglich ausgeschlossen.

50

Die seitens der Beklagten vorgenommene Aufrechnung mit behaupteten Minderungsansprüchen scheitert bereits an dem in § 8.1. des Mietvertrages vereinbarten Aufrechnungsverbot. Die hier erhobene Gegenforderung ist weder unbestritten noch rechtskräftig festgestellt. Für derartige Gegenforderungen konnte die Klägerin bzw. ihrer Rechtsvorgängerin die Aufrechnung in dem hier abgeschlossenen Formularmietvertrag wirksam ausschließen. Dies ist bei einem Gewerbemietvertrag zulässig (OLG Köln, Beschluss vom 9.7.2012, 1-U 49/12 - zitiert nach juris, Rn. 3).

51

Entscheidend ist, dass das materielle Recht des Mieters auf Durchsetzung seines Minderungsrechts nicht beeinträchtigt wird. Auch wenn ihn die besagte Klausel zur Vorleistung zwingt, was, wie gesagt, noch zulässig ist, führt sie nicht dazu, dass seine etwaigen Minderungsansprüche dauerhaft ausgeschlossen sind.

52

Die Abweisung des Anspruchs in Höhe von € 427,16 für November 2016 beruht demzufolge nicht darauf, dass insoweit ein Minderungsrecht zuerkannt wurde, sondern allein darauf, dass die Miete aufgrund der nach den § 4.1. vorletzter Absatz in Verbindung mit den Nachtrag I zum Mietvertrag (Anlage K 4) in der geltend gemachten Höhe (noch) nicht geschuldet war.

53

Deshalb war die Beklagte unabhängig von einem etwaigen Minderungsrecht zur Zahlung der Mieten gemäß Vorbehaltsurteil bzw. dem weitergehenden Klagantrag insoweit zu verurteilen.

II.

54

Die erhobene Feststellungswiderklage ist zulässig. Da die in § 8.1. des Mietvertrages getroffene vertragliche Regelung den Mieter ausdrücklich darauf verweist, dass er nur mit (unstreitigen oder) rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen könne, lässt sich ein Rechtsschutzbedürfnis für eine dieser Klausel entsprechende Feststellungsklage nicht verneinen. Eine eventuell vorrangige Rückzahlungsklage scheidet aus, soweit noch nicht gezahlt ist. Sie kommt hinsichtlich der bereits gezahlten Beträge nicht in Betracht, weil mit den entsprechenden Rückforderungsansprüchen aufgerechnet werden soll.

III.

55

Allerdings steht der Beklagten für die gerügten Beeinträchtigungen, abgesehen für die Störung infolge des Wasserschadens, auch im Übrigen kein Minderungsrecht zu.

56

1) Dieses Minderungsrecht wird nicht bereits durch die Klausel in Ziffer 8.2. des Mietvertrages ausgeschlossen, nach der die Miete wegen vom Vermieter nicht zu vertretener Immissionen oder Baumaßnahmen Dritter nicht gemindert werden könne. Diese Klausel ist gemäß § 307 BGB unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Sie führt dazu, dass im Extremfall der vollständige Ausschluss der Verwendungsmöglichkeit der Mietsache infolge äußerer Einwirkungen nicht zu einer Herabsetzung der Miete führen würde, wenn nur der Vermieter dies nicht zu vertreten hat. Dass Derartiges unangemessen ist, ergibt sich aus den Ausführungen des BGH im Urteil vom 12.3.2008, XII ZR 147/05, juris Rn. 20, zu einer ähnlichen Klausel.

57

2) Das Minderungsrecht ist jedoch zu verneinen, weil die hier vorliegenden Beeinträchtigungen durch Baustellen zu keiner unmittelbaren Einwirkung auf die Mietsache im Sinne des Vertrages führen. In den Mieträumen war Baulärm nur vereinzelt zu vernehmen. Der Zugang zu den Mieträumen war über den gesamten Zeitraum gewährleistet. Vor dem Geschäft war ausreichend Platz für Fußgänger, da sich dort eine überdachte, durch Säulen vom Gehweg abgegrenzte Passage befand. Auch der Gehweg selbst war über die meiste Zeit passierbar. Das Geschäft war auch nicht durch Planen oder ähnliche Sichtbehinderungen verdeckt. Bauarbeiten in der gesamten Umgebung führten zwar dazu, dass die Straße G. B. an ihren Hauptzugängen und ihrem Verlauf auf Passanten abschreckend wirkte, hatten jedoch keinen Einfluss auf die Möglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache durch die Beklagte. Das gilt auch, soweit der Zugang zu dieser Straße über den A. Platz, einer Nahtstelle zur Geschäftsstraße Neuer Wall, über einen längeren Zeitraum für Fußgänger komplett gesperrt war und soweit in anderen Seitenstraßen, durch die Passanten in die Straße G. B. gelangen konnten, ebenfalls gebaut wurde. Von mehreren Seiten betreten werden konnte die Straße über den gesamten Zeitraum.

58

3) Bei dieser Wertung hat das Gericht insbesondere die folgenden durch die Beklagte geschilderten Baumaßnahmen berücksichtigt bzw. zugrunde gelegt, auch soweit sie in den Details durch die Klägerseite teilweise bestritten wurden.:

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Abriss A.-HochhausG. B.
(Bl. 60 d. A.)

Instandstzng Straße "G. B."
(Bl. 74 d. A.)

Abriss des Hauses G. B. 19
(Bl. 63 d. A.)

Instandsetzung G. J. Str. .
(Bl. 64 d. A.)

Instandsetzung des A. Platzes
(Bl. 68 d. A.)

A

B

C

D

E

Zeit

Beginn:
August 2015 (1.)
August 2017 (2.)
Ende: offen

Beginn:
24.08.15 Straßenraum
20.09.15 Nebenflächen
Forts, 2018
Ende:
22.11.15
Straßenraum
05.08.16
Nebenflächen

Beginn:
Juni 2016
Ende: Juni 2016
Jan.-Sept 2018

Beginn:
Juli 2016
Ende: 13 Oktober 2017

Beginn:
Mai 2017
Ende:
Voraussichtlich
27. April 2018
tats 10.8.18
Bauphase 5 2.5.18-10.8.18

Mangel

Gehwege nur
eingeschränkt nutzbar
Entkernung
Staubentwicklung
Baulärm

Instandstzng.
Staubentwicklung
Baulärm
21.-28.2.
Gehweg direkt vor dem Store
7.5.-31.5.
Gehweg vor
M.
(Nachbar)
3.4.30.5.
Gehweg gegenüber ab
3/18:Gehweg-
u Fahrbahnabsperrungen

Abrissarbeiten
Staubentwicklung
Baulärm
Sperrung des Gehwegbereichs
vor dem abgerissenen Gebäude
Sperrung des Straßenzugs "H."
-----
Gründungsmaßnahmen
Mai 18;
Stick B 33
Hochbaumaßnahmen

Straßenbauarbeiten
(11.07.16 bis 10.10.16)
Reduzierte Gehwegbreite
Einschränkung des Autoverkehrs
(Vollsperrung während zwei Bauabschnitten;
i.Ü. Einrichtung als Einbahnstraße)
Erneuerung der Gehwege
in 4 Bauabschnitten
Gehwege für Passanten
nicht nutzbar
BA1: Februar 2017
BA2: 20.02.17 bis 30.03.17
BA4: 13.07.-8.9.17

Erneuerung der Gehwege
in 4 Bauphasen
Gehwege waren gar nicht
bzw. nur sehr eingeschränkt nutzbar
BP1: 22.05.17 bis 16.07.17
Sperrung M. Damm –
keine Durchfahrtmöglichkeit
zum A. Platz
BP2: 13.07.17 bis 08.09.17
Neugestaltung des A. Platzes
vor der D. Bank
BP3: 11.09.17 bis 22.11.17
Neugestaltung des A. Platzes
vor dem Gebäude der H. und der H.

BA3: 11.09.17 bis 13.10.17

BP4: November 2017
Vollständige Sperrung des
Gehwegbereichs vor der H. Kammer

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Hinzukommen Arbeiten seit dem 9. April 2018 an der Straße K. B., sowie weitere Arbeiten am A. Platz bis 10.8.18 (Vollsperrung für Autos 12.3.18-20.7.18) und umfangreiche Verkehrsbehinderungen im Bereich des R..

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4) Dass die Mieträumlichkeiten als solche trotz dieser Baustellen in der gesamten Zeit ihrem Zweck entsprechend genutzt werden konnten, und dass innerhalb der Mieträumlichkeiten nur sporadisch - und an wenigen Stellen - Lärm zu vernehmen war (z.B. beim Schneiden von Pflastersteinen unmittelbar vor dem Geschäft im dortigen Türbereich), ergibt sich auch aus den Aussagen der vernommenen Zeuginnen und Zeugen. So hat die derzeitige Store-Managerin D. F. ausgesagt, dass sie seit Februar 2016 in dem Geschäft tätig sei (zunächst als Assistentin). Sie habe in dieser Zeit rund um das Geschäft zahlreiche Baustellen erlebt und auch diesbezügliche Fotos angefertigt. In dem Geschäft selbst habe sie aber von den Einzelmaßnahmen nicht so viel mitbekommen. Im Februar 2018 sei durch eine sehr laute Baustelle auch etwas im Laden vernehmbar gewesen, aber bei geschlossenen Türen sei es immer möglich gewesen, ganz normal in dem Laden verkaufen zu können. Auch habe man den Laden immer erreichen können, insbesondere sei unter den Säulen vor dem Geschäft stets alles frei gewesen. Der Autoverkehr sei stark beeinträchtigt gewesen, aber Parken sei in der Gegend ohnehin schwierig, unabhängig von den Baumaßnahmen. Der Zeuge L., welche als Deutschland-Manager der Kette das Geschäft regelmäßig aufsucht, schilderte, dass vor dem Geschäft, auch wenn er in Abständen hingekommen sei, immer wieder Lärm und Staub festzustellen gewesen sei. Insbesondere beim Abriss des A. Gebäudes im Februar 2017 habe es eine „Presslufthammerorgie“ gegeben und es habe massive Staubbelästigungen gegeben. Das sei der Kundenfrequenz abträglich gewesen. In dem Geschäft hingegen sei es zwar nach seinen Maßstäben nicht ruhig gewesen (z.B. seien auch Geräusche von U-und S-Bahnen, die eine in der Nähe eine Kurve durchfahren, zu hören), aber man habe Verkaufsgespräche führen können und es spiele auch leise Musik im Laden. Man könne nur dann keine Verkaufsgespräche führen, wenn keiner im Laden sei. Die Beklagte hätte mit allen möglichen, bekannten und erprobten Mitteln versucht, die Kunden zum Besuch des Stores zu gewinnen, z.B. durch Anzeigen und das Verschicken von Newslettern. Sie wüssten wie das Geschäft funktioniere, aber die Baustellen seien außerhalb ihres Einflusses. Bei Vertragsschluss habe er sich sehr über den BID gefreut und die Attraktivität, die die Gegend ab 2015 erlangen würde. Inzwischen hätte sich das (bis auf die erste Etage zurückgebaute) A. Gebäude zum „Broken Window“ entwickelt und er erwarte Folgebeeinträchtigungen.

62

Die Zeugin O., Storemanagerin von Oktober 2016 bis Oktober 2017, hat bekundet, dass in ihrer Zeit bei offenen Türen Baulärm zwar zu hören gewesen sei, aber dies hätte Kundengespräche nicht beeinträchtigt. Der Fußweg von der Haltestelle R1 zum Geschäft sei allerdings extrem unattraktiv gewesen. So seien mitunter Gehwege aufgerissen gewesen und man habe über Sand gehen müssen. Im Vergleich zu J. oder zur M. Str. habe man keine Lust, den G. B. zu betreten. Das sei besonders beim Abriss des A.-Gebäudes der Fall gewesen. In Folge der Staubentwicklung habe man draußen unter den Säulen platzierte Waren zwei bis dreimal täglich abwischen müssen.

63

Der Zeuge M., Teamleiter Gebäudetechnik, hat ebenfalls geschildert, dass es viele Baumaßnahmen gegeben habe und hat es für vorstellbar gehalten, dass bei den A.-Abrissarbeiten durch die komplett offenen Türen des Stores „das eine oder andere Staubkorn angezogen wurde.“ Allerdings habe es für sie an dem Gebäude, in dem sich auch diverse andere Mieter befinden, keine erhöhten Reinigungsarbeiten gegeben. Auch habe sich sonst keiner der Mieter über Beeinträchtigungen durch die Baustellen beschwert. Bei den Steinschneidearbeiten im Gehwegbereich sei es schon sehr laut gewesen. Fußgänger hätten immer am G. B. längs gehen können.

64

Der Zeuge K., für das Haus zuständiger Servicetechniker, hat ausgesagt, dass Innenräume, insbesondere Treppenhäuser, durch den Staub nicht betroffen gewesen seien und sie auch bei Abriss des A.-Hauses keinen größeren Reinigungsaufwand gehabt hätten. Er glaube nicht, dass der Staub von dem A.-Gebäude das Gebäude erreicht habe.

65

Diese Zeugenaussagen führen zu dem Ergebnis, dass die Straße und die Umgebung tatsächlich erheblich durch Baumaßnahmen geprägt wurde und wird, dass aber die unmittelbaren Einwirkungen auf das Gebäude und die Benutzbarkeit der Mieträume gering sind und allenfalls punktuell aufgetreten sind. Viele Fälle, die Beeinträchtigungen durch Baulärm und -Staub zum Gegenstand haben, betreffen Sachverhalte, in denen Mieter daran gehindert werden, die gemieteten Räume in der vereinbarten Weise zu nutzen, dass sie z.B. morgens vorzeitig aus dem Schlaf gerissen werden oder durch Lärm und Erschütterungen nicht an ihrem Schreibtisch arbeiten können. In diesen Fällen liegen unmittelbare Beeinträchtigungen vor, die auch dann eine Leistungsstörung bedeuten, wenn der Vermieter keinen Einfluss darauf hat.

66

Das Einstehenmüssen des Vermieters für die Nutzbarkeit des Mietobjekts beschränkt sich allerdings nicht auf das Innere der Mieträume. Nach der Rechtsprechung des BGH können auch bestimmte äußere Einflüsse oder Umstände - etwa die Behinderung des Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslokal - einen Fehler des Mietobjekts begründen. Erforderlich sei jedoch, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren seien (BGH, Urteil vom 21. September 2005 - XII ZR 66/03 -, juris Rn., 19, Urteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1715). Bei der Bestimmung, worin der vertragsgemäße Zustand besteht, ist in erster Linie auf die Parteiabreden abzustellen- Wo konkrete Vereinbarungen fehlen, kommt es auf die gesamten Umstände des Mietverhältnisses an. Die geltenden Maßstäbe sind ergänzender Auslegung abzuleiten. Dabei ist insbesondere auf die Mietsache und die beabsichtigten Nutzung sowie die Verkehrsanschauung unter Beachtung der in § 242 BGB normierten Grundsätze von Treu und Glauben abzustellen (BGH, Urteil vom 29.4.2015, VIII ZR 197/14, zitiert nach juris Rn. 18).

67

Im vorliegenden Fall waren sich die Parteien darüber einig, dass die Umgebung des Objekts anfänglich durch Baustellen geprägt sein würde. In § 8.3. des Mietvertrages wurde ausdrücklich darauf Bezug genommen, dass dem Mieter bekannt sei, dass in der Nachbarschaft Baumaßnahmen durchgeführt würden, und es wurde darauf hingewiesen, dass daraus erwachsene Störungen des Mietgebrauchs z.B. durch Lärm, Staub, Schmutz usw. entstehen könnten. Für diesen Fall wurden u.a. Minderungsrechte ausgeschlossen, soweit der Mieter bei Abschluss des Vertrages hiermit rechnen musste. Auch diese Klausel ist als AGB-Klausel zu werten, da sie seitens der Klägerin bzw. ihrer Rechtsvorgängerin auch gegenüber anderen Mietern des Objekts verwandt worden sein wird. Gegen diese Klausel bestehen jedoch keine Bedenken im Hinblick auf eine unangemessene Benachteiligung des gewerblichen Adressaten, da es nicht zu beanstanden ist und nicht gegen Treu und Glauben verstößt, wenn er für Beeinträchtigungen, die er bei Mietvertragsabschluss erwarten konnte, auf Minderungsrechte verzichtet.

68

Ferner wird in § 3.4. über den BID „festgehalten“, dass der Mieter weder aus der Nichteinhaltung des Zeitplans Ansprüche gegenüber dem Vermieter gelten machen könne, noch dass er Ansprüche auf die Durchführung des BID überhaupt habe. Auch in der Anlage 1.2. unter Ziffer 5.1. erfolgt ein ausdrücklicher Hinweis auf Bauarbeiten aufgrund des BID.

69

Keine dieser Regelungen enthält jedoch die Vereinbarung, dass etwaige Ansprüche des Mieters wegen des baustellenbedingten Ausbleibens von Kunden ausgeschlossen werden. Die zulässige Klausel in § 8.3. befasst sich mit unmittelbaren Einwirkungen durch Lärm und Staub etc. auf die Mietsache und schließt diesbezügliche Mieterrechte aus, soweit der Mieter damit rechnen konnte. Das Problem der Beklagten besteht aber nicht in derartigen Einwirkungen. Vielleicht wäre es ihr sogar lieber, es wäre mehr Baulärm in ihrem Store zu vernehmen, aber die Kunden würden durch eine attraktive Gestaltung der Wegführung erst einmal hineingebracht. Auch die übrigen zitierten Regelungen befassen sich nicht mit einer Abschreckung von Passanten im Bereich der Zugangsstraßen. Einige angesprochene Bauprojekte sind im Store oder unmittelbar davor überhaupt nicht wahrnehmbar, wie die Sperrung des A. Platzes oder die Arbeiten in der G. J. Str.. Das schließt ihre Berücksichtigung nicht zwingend aus. Denn es ist auch klar, dass ein Geschäft in Citylage, welches auch auf Laufkundschaft setzt, darauf angewiesen ist, dass die Kundenströme dorthin finden. Dazu darf es nicht von der Geschäftsgegend abgeschnitten werden. Andererseits sind zahlreiche große Möbelgeschäfte für das Hamburger Publikum im Umland zu finden, und ein Großteil der Hamburger fahren zum Möbelkauf nach Schnelsen, Halstenbek oder auch Bad Segeberg. Auf den jeweiligen Wegen sind sie zahlreichen Verkehrsbehinderungen durch Baustellen etc. ausgesetzt, sodass Baustellen in der City eigentlich kein K.O. Kriterium für das Aufsuchen eines bekannten dortigen Möbelgeschäfts sein können.

70

5) Eine Abwägung aller Umstände führt dazu, dass die Kammer in diesem Fall nur eine mittelbare Beeinträchtigung für gegeben hält, die nach der zitierten Rechtsprechung des BGH nicht zu einer Minderung berechtigt. Zum einen musste die Beklagte mit umfangreicher Bautätigkeit rechnen musste, auch wenn sich deren tatsächliches Ausmaß niemand vorher vorgestellt hätte. Die Beklagte wusste, dass hier ein großes offenes Bauprojekt außerhalb ihres Geschäfts bevorstand und konnte auch erwarten, dass dies für private Eigentümer in diesem Bereich ebenfalls Anlass zu Investitionen in Baumaßnahmen geben würde. Die von ihr selbst gemieteten Räume waren Gegenstand einer solchen Investition. Sie selbst hoffte darauf, von dem danach entstehenden Zustand zu profitieren. Ferner wusste sie, dass der Vermieter für die konkrete Entwicklung des Quartiers keine Verantwortung übernehmen wollte (vgl. § 3.4 des Vertrages). Schließlich verfügte ihr Geschäft nach seiner beiden Seiten bekannten Ausrichtung auch über einen hohen Anteil von Kunden, die es gezielt aufsuchen würden und die sich dementsprechend durch Baustellen weniger abschrecken lassen würden.

71

Darin unterscheidet sich der Sachverhalt von dem Sachverhalt, über den das OLG Frankfurt in dem von der Beklagten zitierten Urteil vom 11.2.2015 (2 U 174/14) zu entscheiden hatte. In diesem Fall bestand bei Vertragsschluss eine Situation, in der das in einer unscheinbaren Seitenstraße einer Innenstadt gelegene, auf Laufkundschaft angewiesene Geschäft durch Werbeschilder auch aus einer gewissen Entfernung wahrnehmbar war. Infolge der Einrichtung einer Großbaustelle, insbesondere aufgestellter Baucontainer wurde jedoch die Sicht auf das Geschäft erheblich beeinträchtigt und es war als Geschäft aus einiger Entfernung kaum noch erkennbar. Durch den hinzukommenden erheblichen Baustellenverkehr wurden Passanten zur Benutzung anderer umliegender Straßen veranlasst. Für diesen Fall hat das Gericht trotz der nach Auffassung jenes Gerichts nur mittelbar wirkenden Beeinträchtigung einen erheblichen Mangel im Sinne des § 536 BGB angenommen und eine Mietminderung von 15% zuerkannt. Auch wenn das Verwendungs- und Ertragsrisiko des Geschäftsbetriebs grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters falle, stelle die ganz erhebliche optische Behinderung jedenfalls für ein auf Laufkundschaft angewiesenes Geschäft eine Beeinträchtigung dar, die über das entschädigungslos hinnehmbare Maß hinausginge.

72

In dem Fall des OLG Frankfurt ist sowohl die vertragliche Ausgangslage eine andere, als auch die Art der Beeinträchtigung, nämlich - im Unterschied zum Streitfall - eine weitgehende optische Abschattung des Geschäfts. Im hiesigen Fall ist der Store in seiner Erkennbarkeit nach außen nicht beeinträchtigt. Gemeinsames Element ist der Anreiz für Passanten, andere Wege zu benutzen. Als Unterschied ist hier wiederum hervorzuheben, dass die Passanten im Frankfurter Fall schlicht eine andere Seitenstraße wählen, um von A nach B zu kommen, und so das betroffene Geschäft „links liegenlassen“, während es im hiesigen Fall um innerstädtische Weichenstellungen für Fußgängerströme an entfernteren Stellen, wie z.B. dem A. Platz, geht. Eine Einkapselung des Objekts, wie sie im Frankfurter Fall geschah, ist hier nicht gegeben. Die Auswirkungen der hier vorliegenden Bautätigkeiten fallen in der vorliegenden Sachverhaltskonstellation in den Risikobereich der Beklagten selbst.

73

7) Eine im Sinne des § 536 BGB erhebliche Beeinträchtigung ist allerdings infolge des Wasserschadens eingetreten. Diese begann am 28.2.2017 und dauerte bis Mitte März 2017, möglicherweise auch bis zum 24.3. Nach der glaubhaften Aussage der Zeugin waren für diese Zeit im Erdgeschoss und Obergeschoss für zwei Wochen Flächen von jeweils grob 20m² betroffen. Diese Flächen mussten mit Folien abgesperrt werden und haben sich teilweise verschoben. Die Ungewissheit der Schadensursache führte nach Aussage der Zeugin einerseits zu der Sorge, dass sich der Schaden ausweitet und das Geschäft geschlossen werden müsste, zum anderen sei die gesamte Verkaufsatmosphäre beeinträchtigt worden, die dazu einladen sein sollte, hochwertige Möbel zu verkaufen. Insofern erscheint es nicht als sachgerecht, eine Minderung allein anhand des Verhältnisses der Mietfläche von über 2.000m² bzw, der von der Zeugin genannten Verkaufsfläche von 1.500 m² zu bemessen, sondern die Beeinträchtigung frei zu bewerten. Dies führt unter entsprechender Anwendung der Grundsätze des § 287 ZPO zu einer Quote von 7,5% bezogen auf die Miete für März 2017, also zu einem Betrag von € 4.816,42.

III.

74

Die Entscheidung über die vorgerichtlichen Anwaltskosten beruht auf § 286 BGB. Die Zinsentscheidung beruht auf den §§ 286, 288, 291 BGB. Die Entscheidung über die Kosten folgt aus den §§ 92 II, 91a ZPO. Soweit die Klage mit Schriftsätzen vom 8. Juni und 28. September 2018 für erledigt erklärt wurde (erst nach der jeweiligen Klagerhöhung vom 27.4.2018, 25.5.2018 und 8.6.2018 für die Monate April, Mai und Juni 2018 geleistete Zahlungen von jeweils € 44.253,25) geht das Gericht gemäß § 91a I ZPO von einer übereinstimmenden Erledigungserklärung aus. Auch die darauf entfallenden Kosten waren der Beklagten aufzuerlegen. In Bezug auf die zuerkannten vorgerichtlichen Kosten waren die Zinsen nach § 288 I BGB auf 5 Prozentpunkte über den Basiszinssatz zu reduzieren. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit und Sicherheitsleistung beruht auf § 709 ZPO.

75

Beschluss

76

Der Streitwert wird auf 944.936,41 € festgesetzt.

77

Der Betrag setzt sich zusammen aus dem im Vorbehaltsurteil ausgeurteilten Betrag von € 610.494,97, dem Betrag des Klagantrags zu 2) von € 199.081,59 und dem erledigten Betrag in Höhe von 134.859,75 (= 3* 44.953,25),