Oberlandesgericht Hamm ()
Beschluss vom 1982-05-28, Aktenzeichen 4 RE Miet 11/81
ECLI:DE:OLGHAM:1982:0528.4RE.MIET11.81.00

Tenor

Das von einem Bevollmächtigten des (Wohnraum-) Vermieters (schriftlich) vorgebrachte Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist gemäß § 174 S. 1 BGB unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmächtsurkunde nicht vorlegt und der Mieter aus diesem Grunde das Erhöhungsbegehren unverzüglich zurückweist.

1

Gründe

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I.

3

Das Landgericht Duisburg hat dem Senat folgende Frage gemäß Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG
zum Rechtsentscheid vorgelegt:

4

Ist das Erhöhungsverlangen des Vermieters nach § 2 MHG (Art. 3 des zweiten Gesetzes über
Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum) ein einseitiges Rechtsgeschäft
mit der Folge, daß das von einem Bevollmächtigten vorgenommene Erhöhungsverlangen
gemäß § 174 BGB unwirksam ist, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde
nicht vorlegt und der Mieter das Erhöhungsverlangen aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist?

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Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

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Die beklagten Eheleute sind Mieter des Klägers. Der vermietete Wohnraum ist nicht preisgebunden.
Mit Schreiben vom 12. September 1980 forderte der ... die Beklagten im Namen des Klägers unter Hinweis
auf den Örtlichen Mietspiegel auf, einer Erhöhung des Grundmietpreises von 6,30 DM/qm ab 1. Januar
1981 zuzustimmen. Eine Vollmachtsurkunde lag diesem Schreiben nicht bei. Die Beklagten wiesen das
Erhöhungsverlangen mit Schreiben vom 17. September 1980 unter Hinweis auf § 174 BGB wegen
Nichtvorlage einer Vollmachtsurkunde zurück. Das Amtsgericht hat die Beklagten auf die am ... bei
Gericht eingegangene Klage gemäß § 2 MHG mit der Begründung verurteilt, der vom
Kläger begehrten Mieterhöhung ab 1. Januar 1981 zuzustimmen, § 174 BGB greife nicht Platz,
weil es sich bei dem Aufforderungsschreiben des Vermieters nach § 2 MHG nicht um ein einseitiges
Rechtsgeschäft handele. Gegen dieses Urteil haben die beklagten Eheleute Berufung eingelegt. Das
Landgericht möchte sich dem Rechtsstandpunkt des Amtsgerichts anschließen und demgemäß
die Berufung zurückweisen, hat aber die Sache mit Rücksicht darauf, daß der in der Literatur
nicht einheitlich beantworteten Vorlagefrage grundsätzliche Bedeutung zukomme, dem Senat zum
Rechtsentscheid vorgelegt.

7

II.

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1.)

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Die Vorlage ist zulässig.

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Die zweifelsfrei entscheidungserhebliche Vorlagefrage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über
Wohnraum. Ihr kommt grundsätzlich Bedeutung zu; sie ist - soweit ersichtlich - bislang von keinem
Oberlandesgericht durch Rechtsentscheid beantwortet worden.

11

2.)

12

Die Vorlagefrage ist wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich zu bescheiden.

13

a.)

14

Die Frage, ob das Erhöhungsverlangen des Vermieters nach § 2 MHG ein einseitiges Rechtsgeschäft
im Sinne des § 174 BGB ist, wird in der Literatur unterschiedlich beantwortet. Während
Staudinger-Emmerich (Komm. z. BGB, 12. Aufl., 2. Bearb., § 2 MHG Rz. 46ff., insb. Rz. 48) §
174 GBG auf ein derartiges Begehren für unanwendbar halten, lassen andere (Barthelmess, Zweites
Wohnraumkündigungsschutzgesetz). Miethöhegesetz, 2. Aufl., § 2 Rz. 54; Schmidt-Futterer/Blank,
Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl, (C 81; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., III 143 + 146) insoweit § 174 BGB
- allerdings ohne nähere Begründung - Platz greifen. Der Senat schließt sich im Ergebnis
der letzteren Meinung an.

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Der Senat geht mit Staudinger-Emmerich (a.a.O., § 2 MHG Rz. 47 + 97) davon aus, daß das
Erhöhungsverlangen des Vermieters nach § 2 MKG ein (besonders formalisierter) Antrag im Sinne
des § 145 BGB ist (im Ergebnis ebenso: Palandt-Putzo, BGB, 41. Aufl., § 2 MHG Bern. 3; Schmidt-
Futterer/Blank, a.a.O., C 85; denn § 2 MHG hat die Verwirklichung eins Erhöhungsverlanges immerhin
als Mieterhöhungs

vereinbarung

konzipiert (Sternel, a.a.O., III 143)), mag deren Abschluß
auch, sofern die Erhöhungsvoraussetzungen gegeben sind, im Klagewege erzwungen werden können.
Vertragsanträge als solche - wie demgemäß auch das Erhöhungsverlangen als Antrag auf
Abschluß eines Mieterhöhungsvertrages - sind zwar empfangsbedürftige Willenserklärungen,
sie sind Jedoch nach der Verträgskonstruktion des Gesetzes keine selbständigen einseitigen
Rechtsgeschäfte; sie sind vielmehr als Stufe zu dem (zweiseitigen) Rechtsgeschäft "Vertrag"
und als ein wesentlicher Bestandteil desselben anzusehen. Denn die vertraglichen Rechtsfolgen werden erst durch
den vollen Vertragstatbestand - also durch das Hinzukommen der Angebotsannahme - ausgelöst
(Enneccerus-Nipperdey, Allg. Teil des Bürgerl. Rechts, 15. Aufl., § 146 Fußn. 2 = S. 909;
Staudinger-Dilcher, BGB, 12. Aufl., § 145 Rz. 1; Soergel-Lange/Hefermehl, BGB, 11. Aufl., § 145
Rz. 2). Demgemäß wird der bloße Vertragsantrag von § 174 BGB grundsätzlich nicht
erfaßt (Staudinger-Dilcher, a.a.O., § 174 Rz. 2.).

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Das Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG erlangt auch nicht dadurch die Qualität eines
selbständigen (einseitigen) Rechtsgeschäfts, daß sein Zugang eine Überlegungsfrist
für den Mieter nebst anschließender Klagefrist für den Vermieter (§ 2 Abs. 3 S. 1 MHG)
und letztlich bei ungenutztem Ablauf der Klagefrist eine Sperrfrist für ein erneutes Erhöhungsverlangen
auslöst (§ 2 Abs. 3 S. 2 MHG). Denn diese Rechtsfolgen werden nicht, was allein die Annahme eines
selbständigen Rechtsgeschäftes rechtfertigen könne, durch den Willen des Handelnden, sondern
(ähnlich wie bei geschäftsähnlichen Handlungen auch, vgl. hierzu: BGHZ 47, 352/357) durch das
Gesetz bestimmt, mag das Erhöhungsverlangen auch im Bewußtsein der eintretenden Rechtsfolgen und
in der Absicht, zumindest einen Teil davon (Ablauf der Überlegungsfrist als Prozeßvoraussetzung
für die Erhöhungsklage) hervorzurufen, gestellt worden sein.

17

b.)

18

Gilt mithin § 174 BGB für das Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG - weil es kein
selbständiges und damit auch kein einseitiges Rechtsgeschäft ist - nicht unmittelbar, so ist
doch diese Bestimmung auf die durch das Erhöhungsverlangen ausgedrückte Willenserklärung
entsprechend anwendbar. Denn in Bezug auf diese Erklärung ist die vom Gesetzgeber für § 174
BGB vorausgesetzte Interessenlage in gleicher Weise gegeben wie im Regelfall dieser Gesetzesnorm.

19

Es ist allgemein anerkannt, daß § 174 BGB wegen Gleichheit der Interessenlage auf einseitige
Rechtshandlungen (z.B. Mahnung) und auf bestimmte Willenserklärungen, die nur ein Teil eines aus mehrere
Willenserklärungen bestehenden Rechtsgeschäfts sind (z.B. Vertragsannahme), entsprechend anwendbar
ist, weil in diesen Fällen für den Gegner - obgleich § 180 S. 1 BGB nicht Platz greift -
dieselbe Ungewißheit besteht, vor der § 174 S. 1 BGB schützen soll (Enneccerus Nipperdey,
a.a.O., § 185 Fußn. 17 = S. 1141; Soergel-Schultze - v. Lasaulx, a.a.O. § 174 Rz. 5;
Staudinger-Dilcher, a.a.O., § 174 Rz. 2). Dies gilt allerdings nicht für das bloße
Vertragsangebot, da dieses frei abgelehnt werden kann und somit das für eine analoge Anwendung
des § 174 BGB erforderliche Klarstellungsbedürfnis fehlt (Soergel-Schultze- v. Lasaulx u.
Staudinger-Dilcher, jeweils wie vor). Das Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG löst
indes, obwohl es der Konstruktion nach auch nur ein Vertragsangebot ist (das freilich von vornherein nicht
in dem vorstehend aufgezeigten Sinne "frei" abgelehnt, sondern im Klagewege durchgesetzt werden
kann), abweichend von der normalen Vertragsofferte aufgrund Gesetzes besondere Rechtsfolgen aus (§ 2
Abs. 3 S. 1 u. 2 MHG). Diese gesetzlichen Rechtsfolgen sind - jedenfalls auch - für den Erklärungsgegner,
den Mieter, von besonderer Bedeutung. Er hat nämlich ein starkes Interesse daran zu wissen, ob mit dem
Zugang des Erhöhungsschreibens nach § 2 MHG tatsächlich die zweimonatige Überlegungsfrist
des § 2 Abs. 3 S. 1 MHG läuft, ob er sich also bei Ablauf dieser Frist einer zulässigen
Erhöhungsklage aussetzt (§ 2 Abs. 3 S. 1 MHG), und ob bei ungenutztem Ablauf der sich an die
Überlegungsfrist anschließenden ebenfalls zweimonatigen Klagefrist die neunmonatige Sperrfrist
des § 2 Abs. 3 S. 2 MHG läuft, er mithin in dieser Zeit nicht mit Erfolg mit einem erneuten
Erhöhungsverlangen des Vermieters überzogen werden kann. Da der Mieter - anders als der Vermieter -
an der Auslösung dieser ihn treffenden Rechtsfolgen nicht mitwirkt, muß er, wenn das
Erhöhungsschreiben von einem Bevollmächtigten stammt, wenigstens Gewißheit darüber
verlangen können, daß der Vertreter des Vermieters befugt gehandelt hat. Sonst nämlich
wäre er im unklaren, ob die Erklärung im Verhältnis der Parteien des Mietvertrages Wirkung
Äußert. Damit besteht bezüglich des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG die
gleiche Interessenlage, namentlich das gleiche Klarstellungsbedürfnis des Erklärungsgegners wie
bei einem durch einen Bevollmächtigten vorgenommenen (vollendeten) einseitigen Rechtsgeschäft,
so daß es nach Ansicht des Senats gerechtfertigt und geboten ist, dem Mieter die Möglichkeit zu
geben, sich in entsprechender Anwendung von § 174 BGB schnell, einfach und sicher Klarheit darüber
zu verschaffen, ob für dieses Begehren Vollmacht des Vermieters vorliegt.