Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2007-12-06, Aktenzeichen I-10 U 134/99
ECLI:DE:OLGD:2007:1206.I10U134.99.00

Tenor

Auf die Berufungen der Parteien werden die Urteile des Landgerichts Düsseldorf vom 9. Juni 1999 (8 O 170/95; A II 445 f. GA), vom 28. Juni 2000 (8 O 497/99; B I 251 f. GA) und vom 22. August 2001 (8 O 651/00;

C I 249 f. GA) unter Zurückweisung der weitergehenden Rechtsmittel teil-weise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 154.384,56 € nebst 4 % Zinsen

aus 14,00 € seit dem 05.12.1996,

aus jeweils 2.208,11 € seit dem 07.01, 06.02. und 06.03.1997,

aus jeweils 1.166,34 € seit dem 04.04., 07.05., 05.06., 04.07., 06.08. und 04.09.1997,

aus jeweils 2.208,11 € seit dem 07.10. und 06.11.1997,

aus 10.108,93 € seit dem 04.12.1997,

aus 2.868,51 € seit dem 07.01.1998,

aus 2.094,84 € seit dem 05.02.1998,

aus 2.025,91 € seit dem 06.03.1998,

aus jeweils 1.071,28 € seit dem 06.04. und 07.05.1998,

aus jeweils 4.113,98 € seit dem 05.06., 06.07., 06.08. und 04.09.1998,

aus jeweils 5.155,74 € seit dem 06.10., 05.11. und 04.12.1998,

aus jeweils 5.155,74 € seit dem 07.01., 04.02. und 04.03.1999,

aus jeweils 4.113,98 € seit dem 08.04., 06.05., 04.06., 06.07., 05.08. und 06.09.1999,

aus jeweils 5.155,74 € seit dem 06.10., 04.11. und 06.12.1999,

sowie Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

aus 4.426,51 € seit dem 06.01.2000,

aus jeweils 5.468,27 € seit dem 04.02. und 06.03.2000,

aus jeweils 1.398,19 € seit dem 06.04., 05.05., 07.06., 06.07., 04.08., 07.09 und 06.10.2000 und

aus jeweils 2.199,69 € seit dem 06.11. und 06.12.2000

zu zahlen.

Im Übrigen werden die Klagen und die Widerklage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen in dem Verfahren

8 O 170/95 LG Düsseldorf der Kläger zu 1/3 und die Beklagten als Ge-samtschuldner zu 2/3.

Die erstinstanzlichen Kosten des Rechtsstreits 8 O 497/99 LG Düsseldorf fallen dem Kläger zur Last.

Die erstinstanzlichen Kosten des Rechtsstreits 8 O 651/00 LG Düsseldorf haben der Kläger zu 46 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu

54 % zu tragen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben der Kläger zu 46 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 54 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Parteien wird jeweils nachgelassen, die Vollstreckung der anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

1

T a t b e s t a n d

2

Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche aus einem Gewerberaummietverhältnis. Der Senat hat die vormals drei Verfahren (I-10 U 134/99 = 8 O 170/95 LG Düsseldorf; I-10 U 157/00 = 8 O 497/99 LG Düsseldorf; I-10 U 193/01 = 8 O 651/00 LG Düsseldorf) unter Führung des erstgenannten Rechtsstreits zunächst mit Beschluss vom 20.10.2005 zu Zwecken der gemeinsamen Beweisaufnahme (Band IV, Bl. 1048 f. GA I-10 U 157/00) und alsdann mit Beschluss vom 18.10.2007 (Band IX, Bl. 1986 GA I-10 U 134/99) auch zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden. Der besseren Übersichtlichkeit halber verbleibt es bei dem Aktenaufbau der einzelnen Verfahren, wobei die jeweiligen Fundstellen für das Verfahren I-10 U 134/99 im folgenden mit A. Bd. ... Bl. ... GA, für das Verfahren I-10 U 157/00 mit B. Bd. ... Bl. ... GA und für das Verfahren I-10 U 193/01 mit C. Bd. ... Bl. ... GA gekennzeichnet werden. Die lange Dauer der Verfahren beruht im wesentlichen auf der zeitaufwendigen Beweiserhebung wie auf dem vielfachen Wechsel der Prozessbevollmächtigten auf Seiten der Beklagten.

3

Mit Mietvertrag vom 06.12.1992 vermietete die Bauherrengemeinschaft F./S. an die Beklagten in dem noch zu errichtenden Gebäude H. Straße 1 in D. einen im Erdgeschoss gelegenen Gebäudeteil (Verkaufsfläche, Nebenflächen, Lagerfläche) und 17 Pkw-Einstellplätze nach Maßgabe der dem Mietvertrag beigefügten Planungsunterlagen nebst Bau- und Betriebsbeschreibung. In dem Mietvertrag (A. I. 6 f.; Originale Anlagenband) ist u.a. geregelt:

4

"... § 2 Ziff. 1, 1. Absatz:

5

Die Mieterin darf die Gebäudeflächen des Mietobjekts nur als Verkaufs-, Büro-, Service- und Lagerflächen nutzen. ... Die Mieterin wird einen Möbeleinzelhandel betreiben ...

6

§ 2 Ziff. 1, 4. Absatz:

7

Die Mieterin trägt alle Kosten, die durch ihre besonderen Tätigkeiten oder Produkte (z.B. leicht entflammbare Produkte, Servicebetrieb, Ausstellungs- und Schulungsbereich) sowie hiermit verbundene Installationen (z.B. Klimatisierung, Schallschutz) bzw. hieraus resultierende behördliche, berufsgenossenschaftliche oder versicherungsbedingte Auflagen verursacht werden. ...

8

§ 3 Mietzeit:

9

Ziff. 1:

10

Das Mietverhältnis beginnt mit dem Zeitpunkt der Bezugsfertigstellung. ...

11

Ziff. 2:

12

Bezugsfertigstellung bedeutet die Vollendung des Mietobjekts entsprechend den Planungsunterlagen, so dass das Mietobjekt bezogen und nach § 2 Ziff. 1 ... von der Mieterin genutzt werden kann. Mängel, die die Nutzung nicht wesentlich beeinträchtigen, stehen der Bezugsfertigstellung nicht entgegen.

13

Ziff. 3:

14

Die Vermieterin wird das Mietobjekt der Mieterin bis zum 01.04.1994 bis auf witterungsbedingte Restarbeiten der Außenanlagen bezugsfertig zur Verfügung stellen.

15

Ziff. 4:

16

Sollte das Mietobjekt nicht zu dem in Ziff. 3 genannten Termin bezugsfertig sein, so zahlt die Vermieterin der Mieterin für jeden Arbeitstag ... eine Vertragsstrafe in Höhe von 1 % der Nettomonatsmiete für die nicht fertiggestellte Fläche. Zum Ersatz eines über die Vertragsstrafe hinausgehenden Schadens ist die Vermieterin nicht verpflichtet. Die Vermieterin wird vier Monate vorher die Bezugsfertigstellung ankündigen. ...

17

Ziff. 6:

18

Am Tage der Bezugsfertigstellung wird das Mietobjekt der Mieterin zur Nutzung überlassen. ...

19

§ 4 Mietzins und Nebenkosten:

20

Ziff. 1:

21

Der pauschale monatliche Mietzins beträgt für

22

841 m2 Verkaufsfläche à DM 19,50 = 16.399,50

23

41 m2 Ausbaufläche (Lagerbüro, Werkstatt, Sanitär) à DM 15,00 = 615,00

24

53 m2 Lagerfläche à DM 10,50

= 556,50

25

17.571,00

26

und 17 Pkw-Einstellplätze à DM 40,00

= 680,00

27

18.251,00

28

zzgl. Nebenkosten und Mehrwertsteuer.

29

Mietzins, Nebenkosten und Mehrwertsteuer sind jeweils im Voraus ... bis spätestens zum 3. eines jeden Monats ... zu zahlen.

30

Ziff. 2:

31

Die in Ziff. 1 geregelte Verpflichtung der Mieterin entsteht mit Bezugsfertigstellung. ...

32

Ziff. 3 e):

33

Die Vermieterin ist berechtigt, von der Mieterin eine monatliche A-Konto-Zahlung für alle voraussichtlichen Nebenkosten zu verlangen. ...

34

Ziff. 3 f):

35

Die Abrechnung der Nebenkosten erfolgt einmal jährlich für das Kalenderjahr ... Etwaige Ausgleichszahlungen sind zu dem auf die Abrechnung folgenden Mietzahlungstermin zu leisten. ...

36

Ziff. 3 h):

37

Die von der Mieterin ab Bezugsfertigstellung zu zahlende A-Konto-Zahlung wird zunächst auf DM 2 monatlich für 841 m2 Verkauffläche = DM 1.682 und DM 1,50 für 94 m2 Ausbau- und Lagerfläche = DM 141 also insgesamt DM 1.823 zzgl. Mehrwertsteuer festgesetzt.

38

Ziff. 4:

39

Die Mieterin kann gegenüber den Mietzins- und Nebenkostenforderungen weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, es sei denn, die Mieterin hat eine unbestrittene oder titulierte Forderung. ...

40

§ 7 Ziff. 7:

41

Die Vermieterin wird die Parkplätze der Mieterin durch von der Vermieterin bestimmte Schilder auf Kosten der Mieterin kennzeichnen. ...

42

§ 8 Ziff. 2:

43

Die Mieterin haftet der Vermieterin für Schäden, die ... durch von ihr beauftragte Personen (z.B. ... Lieferanten) ... schuldhaft verursacht werden. ...

44

Ziff. 7:

45

Wegen eines Mangels der Mietsache kann die Mieterin einen Anspruch auf Schadensersatz nicht geltend machen, es sei denn, die Vermieterin hat den Mangel zu vertreten. ...

46

§ 10 Mietkaution:

47

Die Mieterin ist verpflichtet, am 01.03.1993 eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe von drei Monatsmieten zzgl. Nebenkosten und Mehrwertsteuer beizubringen. ..."

48

In der Anlage 2 zum Mietvertrag ist geregelt:

49

"Ziff. 1:

50

Sollte die Mieterin ... die Änderung ihrer Rechtsform ... erwägen, so stimmt die Vermieterin einer Unvermietung der Mieträume an die neu zu gründende Gesellschaft schon im Vorfeld zu. ...

51

Ziff. 3:

52

Nach Fertigstellung des Objektes wird auf Aufmaß vorgenommen und danach der Mietpreis definitiv verrechnet werden.

53

Ziff. 4:

54

Die Anzahl der Parkplätze errechnet sich nach den behördlichen Vorschriften."

55

In der Anlage 4 zum Mietvertrag ist unter "Betriebsbeschreibung" u.a. bestimmt:

56

"Ziff. 2.1:

57

Betriebsart: Möbelmitnahmemarkt ...

58

Ziff. 3.4:

59

Raumtemperaturen: 20 Grad ..."

60

Die Mietkaution in Höhe von 60.000 DM leisteten die Beklagten in Form einer selbstschuldnerischen Bürgschaft der Volksbank N. eG vom 02.07.1993. Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks waren zur Zeit des Mietvertragsschlusses der Kläger, der Zeuge S. und ein Herr U. in Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Mit notarieller Urkunde vom 17.07.1993 veräußerte und übertrug Herr U. seine 1/3-Beteiligung an der Gesellschaft zu je ½-Anteil mit Wirkung vom 31.12.1992 an den Kläger und den Zeugen S. (UR-Nr. 1./1993 P Notar Dr. P. in N.). Letztgenannter veräußerte und übertrug alsdann seinen ½-Gesellschaftsanteil mit notarieller Urkunde vom 21.07.1993 (UR-Nr. 1./1993 K Notar K. in N.) mit Wirkung zum 31.12.1992 an den Kläger (A. IV. 702 f. GA), der am 09.12.1993 im Grundbuch von D. als Alleineigentümer des Grundbesitzes eingetragen wurde (A. IV. 708 f. GA). Vorsorglich traten der Zeuge S. mit Vereinbarung vom 19.03.2001 (A. IV. 811 GA) und Herr U. mit Vertrag vom 16.03.2001 (A. IV. 812 GA) ihre Rechte aus dem Mietvertrag an den dies annehmenden Kläger ab und ermächtigen ihn, sämtliche Rechte aus dem Mietvertrag gegen die Beklagten geltend zu machen.

61

Das Mietverhältnis der Parteien war von Anbeginn bis zur Beendigung im April 2001 von tiefgreifenden Auseinandersetzungen überschattet.

62

1. Verfahren I-10 U 134/99

63

Mit der den Beklagten am 09.05.1995 zugestellten Klage vom 19.04.1995 (A. I. 1 f., 35, 36 GA) hat der Kläger die Beklagten auf Zahlung von rückständigem Mietzins für die Zeit vom 01.12.1993 bis 30.04.1995 in Höhe von 63.676,24 DM nebst Zinsen – diesbezüglich geändert mit Schriftsätzen vom 07.07.1995 (A. I. 75 f. GA) und 08.11.1995 (A. I. 130 f. GA) – in Anspruch genommen, während die Beklagten mit Schriftsatz vom 09.10.1995, dem Kläger zugestellt am 18.10.1995, im Wege der Widerklage von dem Kläger die Zahlung von 138.817,92 DM nebst Zinsen wegen überzahlter Miete und Schadensersatz verlangt haben (A. I. 120 f., 128 GA).

64

Der Kläger legt seiner Berechnung des Mietrückstandes für das Mietobjekt, in dem die Firma W. G. GmbH ein Möbelfachgeschäft betrieb, die Flächenberechnung des zeugenschaftlich vernommenen Architekten N. vom 08.07.1994 (A. IV. 711 f. GA) zugrunde. Nach dessen detaillierter Berechnung ergeben sich Mietflächen für das Lager von 77,24 m2, für die Nebenräume von 40,15 m2 und für die Verkaufsräume von 793,41 m2. insgesamt folglich 910,80 m2. Die Flächenberechnung des Zeugen N. war die Reaktion des Klägers auf die pauschale Beanstandung der Beklagten mit Schreiben vom 31.05.1994 (A. IV. 716 GA), dass die tatsächliche Nutzfläche des Mietobjekts mit 904,38 m2 (Lager: 78,20 m2; Nebenräume: 36,18 m2; Verkaufsräume: 790 m2) die in § 4 Ziff. 1 MV beschriebene Quadratmeterzahl der Mietfläche insgesamt deutlich unterschreite. Ausgehend von der Flächenberechnung des Zeugen N. teilte die Grundbesitzverwaltung K., die damalige Verwalterin des Klägers, den Beklagten mit Schreiben vom 25.08.1994 (A. I. 29 GA) im einzelnen die Höhe des danach ab dem 01.12.1993 (rückwirkend) geschuldeten – im Vergleich zum Mietvertrag verringerten – Mietzinses von monatlich 22.226,83 DM mit. Auf dieser Grundlage berechnete der Kläger fortan den geschuldeten Mietzins.

65

Auf der Grundlage eines geschuldeten Mietzinses von monatlich 22.226,83 DM und der geleisteten Zahlungen der Beklagten in der Zeit vom 01.12.1993 bis zum 30.04.1995 hat der Kläger einen Mietrückstand für den vorbezeichneten Zeitraum von 63.676,24 DM errechnet (17 x 22.226,83 DM = 377.856,11 DM – Zahlungen der Beklagten von insgesamt 314.179,87 DM). Er hat hierzu geltend gemacht: Die Bezugsfertigstellung sei den Beklagten mit Schreiben des Zeugen N. vom 09.07.1993 zum 01.12.1993 vertragsgerecht angekündigt worden (A. I. 31 GA). Das Mietobjekt sei am 01.12.1993 bezugsfertig gewesen. Am 30.11.1993 sei auch die Abnahme und Übergabe des bezugsfertigen Mietobjekts an die Beklagten erfolgt. Das ergebe sich aus dem von der Beklagten unterschriebenen Begehungsprotokoll vom 30.11.1993 (A. I. 61, 69 f. GA; das allerdings entgegen der Ankündigung in der Folge weder im Original vorgelegt werden konnte noch in Ablichtung die Unterschrift der Mieter trägt). Es sei zwar richtig, dass es anfänglich noch "gewisse Wasserundichtigkeiten am Dach des Lichthofes" gegeben habe (A. I. 63 GA). Auch seien die Außenanlagen am 01.12.1993 noch nicht fertig gestellt gewesen wie die Zuwegungen für die Kunden zum Möbelgeschäft (A. I. 62 GA). Auch sei richtig, dass die Stellplätze für die Kunden noch nicht komplett hergestellt gewesen seien. Schließlich seien die Estricharbeiten Mitte 12/93 nicht mehr "in vollem Gange" gewesen (A. I. 62 GA). Dies stehe allerdings der Annahme einer Bezugsfertigkeit am 01.12.1993 nicht entgegen. Die Mietzinskürzungen ab 1/94 seien nicht gerechtfertigt. Dass der Eingangsbereich zum Möbelgeschäft zeitweise nicht nutzbar gewesen sei, liege – wie unstreitig ist – an dem Fehlverhalten eines Lieferanten der Beklagten, der das Vordach im Eingangsbereich angefahren habe. Zu der Anbringung eines Sonnenschutzes sei er nicht verpflichtet; überdies hätten die Beklagten die Anbringung einer Sonnenschutzfolie abgelehnt. Die Belüftungsanlage sei ausreichend dimensioniert. Gelegentlich eindringendes Wasser über das Dach im Bereich des Lichthofes rechtfertige eine Minderung nicht.

66

Die Beklagten haben demgegenüber mit ihrem Klageabweisungsantrag geltend gemacht: Das Mietobjekt sei am 01.12.1993 nicht bezugsfertig gewesen. Es habe sich im Rohbauzustand befunden (A. I. 48 GA). Das habe der Kläger auch akzeptiert; er habe auf die Dezembermiete 1993 am 21.01.1994 verzichtet (A. II. 426 GA). Die Mietzinsminderung für die nachfolgende Zeit sei gerechtfertigt. Sie hätten die Mängel und die bevorstehende Minderung wiederholt angezeigt (A. I. 56 GA; A. I. 98, 101 GA; A. I. 123 GA). Der Kläger hätte indes ihre berechtigten Anliegen in keiner Weise zum Anlass genommen, die beanstandeten Mängel abzustellen. So seien der Eingangsbereich zeitweise wie die Parkplätze für drei Monate nicht nutzbar gewesen (A. I. 53, 81 GA). Der fehlende Sonnenschutz habe angesichts der umfassenden Verglasung des Gebäudes schon im Frühjahr 1994 dazu geführt, dass im Mietobjekt unerträgliche Temperaturen – im Sommer von über 40°C – geherrscht hätten (A. I. 83 GA). Die von dem Kläger beabsichtigte Aufbringung einer Sonnenschutzfolie hätte zu keiner nennenswerten Verbesserung geführt, wie das von ihnen eingeholte Gutachten des Sachverständigen M. vom 02.02.1996 (B I 187 f. GA sowie Anlagensammlung) belege. Hinzu komme die zu geringe Dimensionierung der Belüftungsanlage, die wegen der schlechten Raumluft zu Beeinträchtigungen der Mitarbeiter wie Kunden geführt habe. Das Dach über dem Lichthof sei auf Dauer undicht gewesen. Alle Reparaturversuche der von dem Kläger beauftragten Firmen seien fehlgeschlagen. Deshalb hätten sie in der abgehängten Decke unter dem Dach des Lichthofes ständig an zwei Stellen Kübel aufstellen müssen, um eindringendes Wasser aufzufangen. Seien diese Kübel nicht rechtzeitig entleert worden, sei Wasser verschiedentlich auch in den darunter liegenden Verkaufsraum gelaufen. Aus diesem Grund hätten auch dort zeitweilig Bottiche aufgestellt werden müssen. Das Entleeren der Wannen von der Zwischendecke aus ca. 2,80 m Höhe habe stets nur mittels Leiter erfolgen können und sei gefährlich wie zeitaufwendig gewesen. Schließlich sei die Feuchtigkeit verschiedener Bauteile in den Verkaufsräumen (Trennwand zu dem Nachbargeschäft "Der F.", Eingangsbereich zum Ausstellungsraum, Wand im Bereich vor dem Büro) erst im Mai 1994 abgeklungen (A. II. 423 GA). Wegen der Mängel könne der Kläger für 12/93 und 1/94 Mietzins nicht beanspruchen und müsse für die Zeit ab 02/94 eine Minderung der Kaltmiete von 30 % hinnehmen (A. II. 123 GA).

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Zur Widerklage haben die Beklagten vorgetragen: Wegen der berechtigten Minderung von 30 % ergebe sich für die Zeit 01.12.1993 bis 30.04.1995 eine Überzahlung in Höhe von 80.798,17 DM (A. I. 125 GA). Ihnen sei zugesichert worden, dass das Mietobjekt am 01.12.1993 bezogen werden und das Lager bereits im November 1993 genutzt werden könne. Der Kläger habe einen Verzögerungsschaden in Höhe von 72.500 DM "akzeptiert", den sie in Höhe von 50.500 DM geltend machen (A. I. 125 GA). Zur Begründung des Verzögerungsschadens im einzelnen wird auf die unterschiedliche Darstellung der Beklagten (A. I. 54 f. einerseits – A. I. 78 f. GA andererseits) Bezug genommen. Ein Wassereinbruch im Frühjahr 1994 wie die hohe Luftfeuchtigkeit hätten zu Beschädigungen verschiedener Möbel geführt, die nur unter Einkaufspreis hätten verkauft werden können. Der Schaden belaufe sich auf 7.519,75 DM.

68

Der Kläger hat demgegenüber geltend gemacht: Weder er noch ein Vertreter hätten den Beklagten eine Zusage für einen vor dem 01.12.1993 liegenden Einzugstermin gegeben. Im Übrigen hat er die Behauptungen der Beklagten bestritten und die Abweisung der Widerklage beantragt.

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Das Landgericht hat gemäß Beschlüssen vom 15.02.1996, 23.05.1996, 04.11.1996 und 10.03.1999 (A. I. 168 f., A. II. 214, 232 f., 392 GA) durch Einholung eines Sachverständigengutachtens (Gutachten des Sachverständigen M. vom 13.07.1998; A. II. 259 f. GA), dessen Anhörung sowie die Vernehmung von Zeugen (Sitzungsniederschriften vom 11.11.1998, 10.03.1999, 12.05.1999; A. II. 325 f., 385 f., 429 f. GA) Beweis erhoben und die Beklagten mit Urteil vom 09.06.1999, auf dessen tatsächliche Feststellung ergänzend Bezug genommen wird (A. II. 447-451 GA), unter Abweisung der weitergehenden Klage wie der Widerklage als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 61.656,29 DM nebst Zinsen (A. II. 445 f. GA) zu zahlen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt: Das Mietobjekt sei am 01.12.1993 bezugsfertig gewesen. Kleine Mängel stellten die Bezugsfertigkeit nicht in Frage. Wegen des Mangels in Form des Wassereintritts durch das Dach im Bereich Lichthof sei für 12/93 jedoch eine Minderung der Kaltmiete um 10 % (= 2.019,95 DM) gerechtfertigt. Ab 01/94 entfalle hingegen eine Minderung. Der Vortrag zu eindringendem Wasser und zu Wasserrohrbrüchen sei unsubstantiiert. Von einer zu geringen Dimensionierung der Belüftungsanlage sei nach dem Gutachten des Sachverständigen M. nicht auszugehen. Auf den fehlenden Sonnenschutz könnten sich die Beklagten schon deshalb nicht berufen, weil sie das Aufbringen der Sonnenschutzfolie verhindert hätten. Die Widerklage sei unbegründet, weil eine überzahlte Miete nicht vorliege. Die Zusage des Klägers, einen Verzögerungsschaden von 72.500 DM auszugleichen, sei nicht erwiesen. Zu dem Anspruch wegen beschädigter Möbel sei schon die Entstehung des Schadens nicht dargelegt.

70

Gegen das ihnen am 02.07.1999 zugestellte Urteil (A. II. 470 GA) wenden sich die Beklagten mit der am 28.07.1999 eingegangenen (A. III. 482 GA) und nach Fristverlängerung zum 02.11.1999 (A. III. 489 GA) an diesem Tag eingegangenen Berufungsbegründung (A. III. 490 f. GA). Sie ergänzen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen und machen im wesentlichen geltend: Die Klage sei insgesamt abzuweisen. Das Mietobjekt sei am 01.12.1993 nicht bezugsfertig gewesen. Außerdem habe der Kläger auf den Mietzins für 12/93 verzichtet. Sie hätten – wie unstreitig ist – den Verkaufsbetrieb erst am 28.12.1993 aufgenommen. Die verspätete Geschäftseröffnung beruhe auf dem am 01.12.1993 noch nicht bezugsfertigen Zustand der Mieträume. Auch für die Zeit 01/94-4/95 sei nur ein um 30 % geminderter Mietzins geschuldet. Die Feuchtigkeit der Trennwand zum Nachbargeschäft (F.) sei erst im April 1994 abgeklungen; die nasse Wand auf der linken Innenwand vom Windfang aus gesehen (Eingangsbereich) erst im Februar 1994 abgetrocknet. Durchweg sei Wasser durch das Dach über dem Lichthof eingedrungen. Sonnenschutz fehle, was die unerträgliche Aufwärmung der Mieträume vor allem im Sommer zur Folge habe. Die Belüftungsanlage sei unzureichend. Die Zahlungen für Januar und Februar 1994 seien nur unter Vorbehalt erfolgt, stünden daher einer Minderung nicht entgegen. Zu der nur noch in Höhe von 125.115,01 DM nebst Zinsen weiterverfolgten Widerklage berufen sich die Beklagten einerseits auf eine Überzahlung der Miete von 65.239,37 DM (A. III. 541 GA), wobei der Berechnung eine Mietzinsminderung der Bruttomiete von 30 % zugrunde gelegt wird, berechnen ihre Widerklageforderung alsdann jedoch nach einer Minderung der Kaltmiete um 30 % und der danach festzustellenden Überzahlung von 55.508,12 DM (A. III. 563 GA). Den Verzögerungsschaden beziffern sie nunmehr mit 9.997,75 DM (unnötige Personalausgaben, Kosten Zwischenlagerung usw.) und 27.018,44 DM (entgangener Gewinn) und verlangen Schadensersatz für durch Wasser- und Feuchtigkeitseinwirkung beschädigter Möbel in Höhe von 27.100 DM. Erstmals mit Schriftsatz vom 27.09.2000 beanstanden die Beklagten, dass die tatsächlich angemietete Fläche nicht 910,80 m2, sondern nur 900 m2 betrage mit der Folge, dass die Nebenkostenabrechnungen der von dem Kläger beauftragen Hausverwaltung K. vom 19.12.1995 und 16.10.1996 für das Jahr 1994 schon aus diesem Grund nicht korrekt seien (A. III. 634 GA). Das gelte gleichermaßen für die das Jahr 1995 betreffende Abrechnung vom 18.12.1996 (A. III. 638 GA), wobei die Abrechnungen auch im Übrigen zu beanstanden seien.

71

Die Beklagten beantragen,

72

das Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 09.06.1999 teilweise abzuändern und die Klage abzuweisen sowie den Kläger auf die Widerklage hin zu verurteilen, an sie 125.115,01 DM nebst 11,25 % Zinsen seit dem 08.11.1995 zu zahlen.

73

Der Kläger beantragt,

74

die Berufung zurückzuweisen.

75

Er wiederholt und vertieft sein Vorbringen aus dem ersten Rechtszug und verteidigt das landgerichtliche Urteil.

76

2. Verfahren I-10 U 157/00

77

Mit der den Beklagten am 14.01.2000 zugestellten Klage vom 22.12.1999 (B. I. 1 f., 54 f. GA) hat der Kläger die Beklagten als Gesamtschuldner zunächst auf Zahlung von rückständigem Mietzins für die Zeit 05/95-12/95 in Höhe von 69.646,09 DM nebst im einzelnen bezifferter Zinsen (B. I. 2 GA) in Anspruch genommen.

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Geltend gemacht wurden der monatliche Mietzins von 22.226,83 DM, dem in der Zeit 05/95-11/95 nur Zahlungen der Beklagten in Höhe von monatlich 15.452,65 DM gegenüberstanden und die Miete für 12/95. Nach Feststellung, dass auch für 12/95 Miete in Höhe von 15.452,65 DM gezahlt wurde, hat der Kläger die Klage in dieser Höhe nebst Zinsen zurückgenommen (B. I. 118 GA).

79

Er hat vorgetragen: Die Beklagten schuldeten den Mietzins für den streitgegenständlichen Zeitraum. Auf die mit Schreiben vom 01.03.1995 der W. G. GmbH (B. II. 490 GA) angekündigte Mietminderung um 30 % wegen Baumängeln könnten sie sich nicht berufen. Im Frühjahr 1995 seien erfolgreich umfangreiche Arbeiten am Dach des Lichthofes durchgeführt worden. Danach sei es selbst nach den Angaben der Beklagten nur noch in zwei Fällen zu einem Wassereintritt gekommen (B. I. 119 GA). Auf eine angeblich mangelhafte Belüftung wie den fehlenden Sonnenschutz könnten sich die Beklagten nicht berufen. Insgesamt sei eine Mietzinsminderung nicht berechtigt.

80

Die Beklagten haben demgegenüber eingewandt: Eine Mietzinsminderung von 30 % der Grundmiete (B. I. 80 f. GA) sei gerechtfertigt. Zum einen wegen des immer wieder im Bereich Lichthof eindringenden Wassers, zum anderen wegen der unzureichenden Belüftung und der fehlenden Sonnenabschirmung, die im Sommer 1995 zu Temperaturen von bis zu 50°C in den Geschäftsräumen geführt habe. Zu der Nebenkostenabrechnung der für den Kläger tätigen Hausverwaltung K. vom 18.12.1996 (B. I. 83 GA) bestreiten die Beklagten auch hier erstmals mit Schriftsatz vom 02.05.2000 (B. I. 160, 162 GA) die bislang nicht im Streit stehenden Gesamtfläche von 910,80 m2 und meinen, es sei allenfalls eine Fläche von 900 m2 zugrunde zu legen; ohnehin sei die Abrechnung auch im Übrigen fehlerhaft.

81

Das Landgericht hat die Beklagten mit Urteil vom 28.06.2000 unter Abweisung der weitergehenden Klage als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 32.043,89 DM nebst im einzelnen bezifferter Zinsen (B. I. 252 GA) zu zahlen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt: Der Mietzins sei in dem Zeitraum 05-12/05 um 10 % der Bruttomiete (= 16.159 DM) gemindert wegen des schadhaften Daches über dem Lichthof. Außerdem seien zuviel gezahlte Nebenkosten in Höhe von 5.990,55 DM in Abzug zu bringen. Es verbleibe danach die zuerkannte Forderung des Klägers in Höhe von 32.043,89 DM. Weitere Abzüge seien nicht gerechtfertigt; insoweit werde auf das den Parteien bekannte Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 09.06.1999 Bezug genommen.

82

Gegen das ihnen am 01.08.2000 zugestellte Urteil haben die Beklagten am 31.08.2000 Berufung eingelegt (B. I. 264, II. 266 GA) und diese nach wiederholter Fristverlängerung (zuletzt) bis 15.01.2001 (B. II. 271, 279, 283, 291 GA) mit an diesem Tage eingegangenen Schriftsatz begründet (B. II. 331 f. GA). Der Kläger hat gegen das ihm am 12.09.2000 zugestellte Urteil (B. I. 264 a GA) ebenfalls am 05.10.2000 Berufung eingelegt (B. II. 272 GA) und diese nach wiederholter Fristverlängerung (zuletzt) bis zum 08.01.2001 (B. II. 276, 286 GA) mit am 08.01.2001 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz vom gleichen Tage begründet (B. II. 293 f. GA).

83

Die Beklagten wollen die Klage insgesamt abgewiesen wissen. Sie tragen im wesentlichen vor: Die Klageforderung sei bereits von vornherein um die Vorauszahlung auf die Nebenkosten zu kürzen, die der Kläger nach Abrechnungsreife und Abrechnung der Nebenkosten nicht mehr beanspruchen könne. Im Übrigen sei die Nebenkostenabrechnung 1995 ohnehin fehlerhaft. Einen Mangel der Mietsache wegen des fehlenden Sonnenschutzes wie der unzureichenden Belüftungsanlage habe das Landgericht ohne tragende Begründung verneint. Weiterhin sei zu berücksichtigen, dass die Beklagten Mietzins nur für 16 Parkplätze, nicht für 17 Parkplätze schuldeten; nach einer Verkaufsfläche von 793 m2 sei für das Mietobjekt behördlicherseits nur für 16 Stellplätze Sorge zu tragen (B. II. 346 GA). Außerdem umfasse die tatsächliche Mietfläche allenfalls 900 m2. Werde von einer berechtigten Mietzinsminderung von 30 % ausgegangen und eine Miete für 16 Parkplätze zugrunde gelegt, ergebe sich eine Überzahlung der Beklagten in Höhe von 24.268,88 DM bzw. 9.515,09 DM. Nachfolgend berufen sich die Beklagten darauf, die Minderung sei vom Bruttomietzins vorgenommen worden (B. II. 379 GA) und Mietzins sei nur für 14 Stellplätze geschuldet (B. III. 803 f. GA) bzw. für 11 Stellplätze (B. III. 721 GA).

84

Der Kläger erstrebt die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 54.193,44 DM nebst Zinsen (B. II. 293 GA). Er wendet sich dagegen, dass das Landgericht wegen des Wassereintritts in das Mietobjekt durchgehend eine Mietzinsminderung von 10 % angenommen habe und verweist darauf, dass selbst die Beklagten lediglich zwei Vorfälle Mitte August und Dezember 1995 konkretisiert hätten. Zu den Nebenkostenvorauszahlungen hebt er hervor, dass diese mit der Klage nicht beansprucht würden; etwaige Überzahlungen könnten der Mietzinsklage nicht entgegengehalten werden (B. II. 297 GA). Zudem seien die Angriffe auf die Nebenkostenabrechnungen nicht gerechtfertigt. Zu den Stellplätzen für Kraftfahrzeuge berücksichtigten die Beklagten nicht, dass das Gewerbeaufsichtsamt der Stadt D. je 30 m2 Gewerbefläche einen Stellplatz fordere (B. III. 750 GA).

85

Die Beklagten beantragen,

86

das Urteil des Landgerichts teilweise abzuändern und die Klage insgesamt abzuweisen sowie die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

87

Der Kläger beantragt,

88

das Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 28.06.2000 teilweise abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 54.193,44 DM nebst im einzelnen bezifferter Zinsen (B. II. 293 GA) zu zahlen sowie die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

89

Die Parteien verteidigen, soweit sie im ersten Rechtszug Erfolg hatten, in diesem Umfang jeweils das landgerichtliche Urteil.

90

3. Verfahren I-10 U 193/01

91

Mit der den Beklagten am 14.02.2001 zugestellten (C. I. 2 f., 58 b, c GA) und mit Schriftsatz vom 08.06.2001 (C. I. 139-141 GA) erweiterten Klage, den Beklagten zugestellt am 13.06.2001 (C. I. 247 a GA), hat der Kläger die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Zeit 01/96-12/00 in Höhe von 557.003,99 DM nebst im einzelnen bezifferter Zinsen (C. I. 139-141 GA) in Anspruch genommen. Bei der Gegenüberstellung des geschuldeten Mietzinses zu den erbrachten Zahlungen ist zu berücksichtigen, dass sich der Mehrwertsteuersatz im April 1998 von 15 auf 16 % Mehrwertsteuer erhöht hat, so dass – ausgehend von der Mietberechnung des Klägers – die Bruttomiete ab 04/98 insgesamt 22.420,11 DM beträgt.

92

Auch in diesem Verfahren haben sich die Beklagten in erster Linie damit verteidigt, dass sie den Mietzins wegen eines mangelhaften Mietobjekts zu Recht um 30 % gemindert hätten. In den Jahren 1996 und 1997 sei es ebenfalls "immer wieder" zu Wassereinbrüchen in die Mieträume gekommen. Sonnenschutzvorrichtungen seien nicht angebracht worden. Die Lüftungsanlage sei nach wie vor unzureichend gewesen. Wegen der Beschädigung des Glasvordaches vor dem Ladeneingang im Juni 1996 sei eine weitere Minderung von 5 % für die Dauer von vier Monaten berechtigt. Der Kläger könne der Berechnung des Mietzinses nur die Miete für 16 statt 17 Stellplätze zugrundelegen. Ohnehin sei nur eine tatsächliche Fläche von "nicht mehr als 900 m2" zu berücksichtigen. Deshalb seien auch die Nebenkostenabrechnungen des Klägers für die Jahre 1996 und 1997 (C. I. 106 f., 110 f. GA), die auch in den Einzelpositionen Anlass zur Beanstandung böten, falsch. Bei Berücksichtigung der Einwendungen entfalle ein Mietzinsanspruch des Klägers.

93

Der Kläger ist der Verteidigung der Beklagten im einzelnen entgegengetreten (C. I. 145 f. GA) und hat zum fehlenden Sonnenschutz insbesondere geltend gemacht, er habe den Beklagten die Montage von Markisen vorgeschlagen (Schreiben der K. Grundbesitzverwaltung vom 31.07.1996; C. I. 179 GA). Die Beklagten hätten indes darauf bestanden, dass er nicht nur eine handbetriebene Standardausführung, sondern eine elektrisch betriebene Version einzubauen habe. Zudem hätten sie die Anbringung von Volants verlangt. Zu dem am 17.06.1996 beschädigten Vordach verweist der Kläger auf die ohne zeitliche Verzögerung von ihm eingeleiteten Maßnahmen zur Behebung des Mangels (C. I. 175 f. GA).

94

Das Landgericht hat die Beklagten mit Urteil vom 22.08.2001 (C. I. 249 f. GA) unter Abweisung der Klage im Übrigen als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 455.922,89 DM nebst im einzelnen aufgeführter Zinsen (C. I. 249/250 GA) zu zahlen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt: Die Klage sei überwiegend begründet. Die Beklagten könnten sich nur erfolgreich auf eine Minderung des monatlichen Mietzinses in Höhe von 2.000 DM berufen, weil das Dach über dem Mietobjekt undicht gewesen sei. Die Minderung sei von der Bruttomiete zu berechnen, was bei "10 % gerundet" 2.000 DM monatlich ergebe. Zudem könnten die Beklagten "aus der Nebenkostenabrechnung 1997" einen Betrag von 1.081,10 DM in Abzug bringen. Weitere Einwendungen seien unerheblich. Die Beklagten hätten 17 Parkplätze gemietet. Deshalb sei die Miete hierfür geschuldet. Zu der Flächenberechnung seien konkrete Einwendungen nicht vorgetragen worden.

95

Gegen das ihnen am 18.10.2001 zugestellte Urteil haben die Beklagten am 12.11.2001 Berufung eingelegt (C. I. 203, II. 266 GA) und diese nach wiederholter Fristverlängerung (zuletzt) bis zum 14.02.2002 mit am 13.02.2002 bei Gericht eingegangener Schrift vom 12.02.2002 begründet (C. II. 295 f. GA). Der Kläger seinerseits hat gegen das ihm am 27.11.2001 zugestellte Urteil (C. I. 263 a GA) am 21.12.2001 Berufung eingelegt und diese ebenfalls nach wiederholter Fristverlängerung (zuletzt) bis zum 21.03.2002 (C. II. 281, 293, 323 GA) mit am gleichen Tage eingegangenem Schriftsatz begründet (C. II. 324 f. GA).

96

Die Beklagten wollen auch hier die Klage insgesamt abgewiesen wissen. Der Kläger hat hingegen zunächst begehrt, die Beklagten zur Zahlung (vermeintlich) weiterer 178.032,97 DM nebst Zinsen (C. I. 324 f. GA) zu verurteilen, eher er in der Sitzung vom 01.09.2005 (C. IV. 851 GA) den Antrag auf Verurteilung der Beklagten im erstinstanzlich geltend gemachten Umfang umgestellt hat.

97

Die Beklagten machen geltend:

98

Das angefochtene Urteil sei rechtens, soweit eine Minderung des Mietzinses für das undichte Dach von 10 % anerkannt worden sei (C. II. 297 GA), die Berechnung des Landgerichts sei jedoch fehlerhaft (C. II. 340 f. GA). Ansonsten sei das Erkenntnis des Landgerichts nicht haltbar. Wegen des fehlenden Sonnenschutzes sei weiterhin eine Minderung von 10 % gerechtfertigt. Dies gelte ebenfalls für die unterdimensionierte Belüftungsanlage. Auch wegen der Beschädigung des Vordachs sei eine Minderung von 5 % für vier Monate gerechtfertigt. Zur Mietfläche und Nebenkostenabrechnung verweisen die Beklagten auf ihre erstinstanzlichen Beanstandungen. Zur Mietfläche wird ohne nähere Berechnung auf eine tatsächliche Fläche von angeblich 904,38 m2 verwiesen. Zur Stellplatzmiete wird die Erforderlichkeit von nur 11 Stellplätzen behördlicherseits eingewandt. Die Nebenkostenabrechnungen seien überhöht. Zudem habe der Kläger die Nebenkosten 1999/2000 nicht abgerechnet; Nebenkostenvorauszahlungen könne er deshalb nicht beanspruchen. Schließlich habe der Kläger am 10.12.1999 die Mietbürgschaft in Höhe von 60.000 DM – unstreitig – eingelöst, die von der Klageforderung in Abzug zu bringen sei. Letztlich seien Zahlungen der Beklagten im streitgegenständlichen Zeitraum von insgesamt 782.996,26 DM zu berücksichtigen (C. II. 314, 319 GA). Insgesamt sei die Klage danach abzuweisen.

99

Der Kläger trägt vor: Seit 06/96 sei es nicht mehr zu nennenswerten Wassereintritten gekommen. Eine Minderung von 10 % - noch dazu über den gesamten Zeitraum – sei deshalb nicht akzeptabel. Zudem sei die Lichtkuppel im November 1999 komplett saniert worden; danach seien keinerlei Undichtigkeiten des Daches in Erscheinung getreten. Die Zinsentscheidung des Landgerichts sei überdies nicht folgerichtig. Zu den angeblichen Zahlungen der Beklagten wendet der Kläger ein, dass die in ihrer Auflistung angeführten Zahlungen teils nicht/nicht vollständig erbracht worden seien (C. II. 355, 364 f. GA).

100

Die Beklagten beantragen,

101

die Klage unter teilweiser Abänderung des landgerichtlichen Urteils vom 22.08.2001 insgesamt abzuweisen und die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

102

Der Kläger beantragt,

103

die Beklagten unter teilweiser Abänderung des Urteils des Landgerichts vom 22.08.2001 als Gesamtschuldner zur Zahlung von 557.003,99 DM nebst Zinsen (hierzu: C. I. 139-141 GA) an ihn zu verurteilen und die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

104

Im Umfang ihres Obsiegens im ersten Rechtszug verteidigen die Parteien auch hier jeweils das erstinstanzliche Urteil.

105

4.

106

Der Senat hat gemäß Beschlüssen vom 28.06.2001, 03.12.2001, 07.03.2006, 19.04.2007, 14.06.2007, 03.07.2007 und 16.08.2007 (A. IV., 880 f., 901, VII., 1787, VIII., 1834 f., 1892, 1899 f., 1917, 1930 GA) Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Gutachten der Sachverständigen R. vom 28.06.2002 (A. IV. 920 f. GA), B. vom 24.10.2006 (einliegend in GA) und B. vom 12.10.2006 (ebenfalls einliegend in GA) sowie deren Anhörung und der Aussagen der vernommenen Zeugen auf die Sitzungsniederschriften vom 15.03.2007, 14.06.2007, 16.08.2007 und 18.10.2007 (A. VIII. 1772-1776, 1893 f., 1916 f., IX. 1977 f. GA) verwiesen. Der Übersicht halber merkt der Senat an, dass die Beweisthemen zu Ziff. II. 3 b), c) und e) des Senatsbeschlusses vom 19.04.2007 aufgrund der geänderten Sachdarstellung der Beklagten entfallen sind (A. VIII. 1892, 1917 GA), der Zeuge Z. verstorben ist (A. VIII. 1862 GA), auf den Zeugen S. verzichtet wurde (A. VIII. 1862 GA) und der Zeuge N. aufgrund des entfallenden Beweisthemas zu Ziff. II. 3 b) des Beschlusses vom 19.04.2007 nicht vernommen wurde.

107

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und – soweit erforderlich – die nachfolgenden Entscheidungsgründe Bezug genommen.

108

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

109

Die zulässigen Berufungen der Parteien haben im Gesamtergebnis nur in dem aus dem Urteilsausspruch ersichtlichen Umfang Erfolg.

110

I.

111

Für alle Verfahren gilt:

112

1.

113

Die Klagen sind zulässig. Dabei kann offen bleiben, ob der Kläger die Mietzinsforderungen bereits mit den Anteilsübertragungen vom 17.07.1993 und 21.07.1993 seitens des Herrn U. und des Zeugen S. erworben hat. Denn die beiden früheren Miteigentümer des streitgegenständlichen Grundbesitzes haben vorsorglich ihre Rechte aus dem Mietvertrag mit Vereinbarungen vom 16.03.2001 (U.: A. IV. 812 GA) und 19.03.2001 (S.: A. IV. 811 GA) an den dies annehmenden Kläger abgetreten und ihn ermächtigt, sämtliche Rechte aus dem Mietvertrag gegen die Beklagten geltend zu machen. Die Prozessführungsbefugnis des Klägers, Mietzinsansprüche im eigenen Namen geltend zu machen, steht danach nicht in Frage.

114

2.

115

In der Sache haben die Beklagten gemäß § 4 Ziff. 1 MV über den gesamten Zeitraum grundsätzlich die Miete für 17 Pkw-Einstellplätze à 40 DM zzgl. Mehrwertsteuer zu zahlen. Der Vorbehalt in der Anlage 2 "Zusatzvereinbarung" zu Ziff. 4 MV, nach der sich die Anzahl der Parkplätze nach den behördlichen Vorschriften errechnet (A. I. 24 GA), wirkt sich auf den Mietzins nicht aus. Denn für die Beklagten waren in der gesamten Mietzeit 17 Einstellplätze reserviert und mit einer Kennzeichnung versehen (A. IV. 798 f. GA), die ausschließlich eine Parkmöglichkeit für ihre Mitarbeiter und Kunden eröffnete. Ob etwas anderes dann zu gelten hätte, wenn die Beklagten während der Mietzeit unter Hinweis auf eine nach der Stellplatzverordnung geringere Anzahl von erforderlichen Parkplätzen für ihr Ladengeschäft eine Änderung gefordert hätten (nur noch 16, 14, 11 gekennzeichnete Stellplätze), kann dahinstehen. Ein solches Anliegen haben sie jedenfalls über Jahre hinweg nicht an den Kläger herangetragen, sondern erstmals mit Schriftsatz vom 23.10.2000 – also gegen Ende des Mietverhältnisses – geltend gemacht, dass nur 16 Stellplätze erforderlich seien (A. IV. 739, 741 GA). Aufgrund der tatsächlichen Nutzung der für sie eingerichteten Stellplätze kann dies aber nicht dazu führen, im Nachhinein eine Änderung der für eine bestimmte Anzahl von Parkplätzen vereinbarten Miete zu verlangen.

116

3.

117

Bei der Berechnung des Mietzinses ist schließlich die von dem Zeugen N. vorgenommene Mietflächenberechnung vom 08.07.1994 (A. IV. 711 f. GA) zugrunde zu legen. Mit Schreiben vom 31.05.1994 (A. IV. 716 GA) hatten die Beklagten beanstandet, dass die tatsächliche Mietfläche mit 904,38 m2 (Lager: 78,20 m2; Nebenräume: 36,18 m2; Verkaufsräume: 790 m2) die in § 4 Ziff. 1 MV beschriebene Quadratmeterzahl deutlich unterschreite. Dies hatte der Kläger zum Anlass genommen, den Architekten N. mit der Ermittlung der tatsächlichen Mietfläche zu betrauen. Das Ergebnis der detaillierten Berechnung wurde den Beklagten mit Schreiben der für den Kläger tätigen Grundbesitzverwaltung K. vom 25.08.1994 (A. I. 29 GA) mitgeteilt und hiervon ausgehend die Höhe des danach ab dem 01.12.1993 (rückwirkend) geschuldeten – im Vergleich zum Mietvertrag verringerten – Mietzinses von monatlich 22.226,83 DM dargestellt, die die Beklagten noch mit der Berufungsbegründung dem Grundsatz nach akzeptiert haben (A. III. 563 GA). Erhebliche Einwendungen haben die Beklagten demgegenüber in der Folge nicht geltend gemacht. Auf die Anlage 2 "Zusatzvereinbarung" zu Ziff. 3 (A. I. 24 GA), wonach nach Fertigstellung des Objektes ein Aufmaß vorgenommen und danach der Mietpreis definitiv errechnet werden sollte, können sie sich nicht mit Erfolg berufen. Denn diesem Erfordernis hat der Kläger mit der Flächenberechnung des Architekten N. entsprochen. Es wäre die Aufgabe der Beklagten gewesen aufzuzeigen, zu welchen Einzelangaben eine abweichende Fläche anzusetzen sein sollte. Dem sind sie nicht nachgekommen mit der Folge, dass sie an die von dem Kläger ermittelten Mietflächen gebunden sind. Das gilt umso mehr, als sie erst mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 27.09.2000 (A. III. 634 GA) erstmals die Flächenangaben bestreiten und pauschal – ohne Zuordnung von Einzelflächen – eine Gesamtfläche von "allenfalls 900 m2" geltend gemacht haben, die nicht einmal mit ihrer Berechnung vom 31.05.1994 im Einklang steht.

118

II.

119

Zu den Verfahren im einzelnen:

120

1. Verfahren I-10 U 134/99

121

Die Berufung der Beklagten hat hinsichtlich der Klage Erfolg, ist hinsichtlich der Widerklage hingegen unbegründet.

122

a)

Zur Klage:

123

Die Klage ist unbegründet. Denn die ursprünglich bestehende restliche Mietzinsforderung in Höhe von 1.858,40 DM ist im Wege der Verrechnung mit der eingelösten Kaution (siehe hierzu nachfolgend zu Ziff. 4) erloschen.

124

aa)

Mietzins für 12/93:

125

Dem Kläger steht ein Mietzinsanspruch gemäß § 535 Satz 2 BGB a.F. (alle mietrechtlichen Gesetzesangaben beziehen sich in der Folge ohne besondere Kennzeichnung auf die bis zum 01.09.2001 geltende Fassung des BGB) für den Monat Dezember 1993 nicht zu.

126

Zwar hat der Kläger nicht, wie die Beklagten geltend machen, auf den Mietzins für Dezember 1993 in einem Gespräch vom 21.01.1994 verzichtet. Für einen Verzicht im Sinne des § 397 BGB fällt den Beklagten die Beweislast zu. Den Nachweis haben sie nicht erbracht. Der hierzu vernommene Zeuge J. konnte die Behauptung der Beklagten nicht bestätigen (A. VIII. 1923 f. GA). Er erinnerte sich nur an ein Gespräch, in dem im Januar 1994 von einer Zahlung unter Vorbehalt die Rede war, nicht aber daran, dass der Kläger der Beklagten gegenüber auf die Dezember-Miete 1993 verzichtet hätte.

127

Der Kläger seinerseits hat jedoch nicht den Beweis zu führen vermocht, dass das Mietobjekt der Beklagten in der H. Straße 1 in D. bereits am 01.12.1993 bezugsfertig war. Nach § 535 Satz 2 BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zu entrichten. Das setzt nach § 535 Satz 1 BGB voraus, dass das Mietverhältnis in Kraft gesetzt worden ist. Die Parteien haben den hierfür maßgeblichen Zeitpunkt in § 3 Ziff. 1 MV geregelt. Danach sollte das Mietverhältnis mit dem Zeitpunkt der Bezugsfertigstellung beginnen und der Mietzinsanspruch gemäß § 4 Ziff. 2 MV hiermit entstehen. Für diese Voraussetzung der Fälligkeit des Mietzinsanspruchs obliegt dem Kläger die Darlegungs- und Beweislast. Bezugsfertigstellung bedeutet nach § 3 Abs. 2 MV die Vollendung des Mietobjekts entsprechend den Planungsunterlagen, so dass das Mietobjekt bezogen und entsprechend dem vereinbarten Zweck von dem Mieter genutzt werden kann. Dabei sollten Mängel, die die Nutzung nicht wesentlich beeinträchtigen, der Bezugsfertigstellung nicht entgegenstehen. Gemessen an diesen Vorgaben kann eine Bezugsfertigstellung am 01.12.1993 nicht festgestellt werden. Das Gegenteil ist der Fall.

128

Ohne Erfolg beruft sich der Kläger darauf, die Beklagten hätten das Abnahmeprotokoll vom 30.11.1993 unterzeichnet und damit trotz der dort festgestellten Mängel (Anlage zur Berufungsbegründung – BB 10 Anlagesammlung) die Bezugsfertigkeit des Mietobjekts zum 01.12.1993 akzeptiert. Entgegen seiner Ankündigung, das Original des von den Beklagten unterschriebenen Abnahmeprotokolls vorzulegen, verblieb es bei der Vorlage der nicht unterschriebenen Fotokopie mit der Folge, dass der Urkundenbeweis gemäß § 420 ZPO nicht geführt ist. Über die hierzu gehörten Zeugen vermochte der Kläger den Beweis ebenfalls nicht zu erbringen. Allein der Zeuge N. meinte sich zu erinnern, dass ihm der Zeuge K. am 01.12.1993 erzählt habe, dass die Beklagte das Protokoll am 30.11.1993 "doch noch" unterschrieben habe (A. IX. 1978 f. GA). Der Zeuge musste allerdings einräumen, dass er den Termin vom 30.11.1993 vorzeitig verlassen hatte und die Begehung des Mietobjekts von kontroversen Stellungnahmen der Parteien begleitet war. Zudem hat der Zeuge K. ausgesagt (A. VIII. 1927 f. GA), dass er nicht wisse, ob die Beklagte das Protokoll unterschrieben habe; er sei eher der Meinung, dass dies nicht der Fall gewesen sei. Die weiterhin benannten Zeugen konnten zur etwaigen Unterzeichnung des Protokolls durch die Beklagte keine Angaben machen (Zeuge D.; A. VIII. 1929 f. GA) bzw. meinten sich zu erinnern, dass die Beklagte nicht unterschrieben habe, weil sie die Feuchtigkeit im Gebäude sowie die nicht fertig gestellten Außenanlagen beanstandet habe und zudem die Aufnahme des fehlenden Sonnenschutzes in die Mängelliste gewünscht habe (Zeuge S.; A. IX. 1982 f. GA). Bei dieser Beweislage vermag der Senat den Angaben des Zeugen N. nicht zu folgen. Als Zeuge vom Hörensagen kommt seiner Aussage zu diesem Beweisthema ohne keine gewichtige Bedeutung zu. Überdies wäre naheliegend, dass dem Zeugen K. der nach der Schilderung des Zeugen N. – wie er denn die Beklagte doch noch rumgekriegt habe? – nicht erwartete Erfolg, nämlich die doch noch bewirkte Unterschrift der Beklagten, erinnerlich wäre. Den Nachweis der Unterschrift unter das Protokoll durch die Beklagte hat der Kläger danach nicht erbracht.

129

Hingegen steht zur Überzeugung des Senats nach der Beweisaufnahme fest, dass das Mietobjekt am 01.12.1993 nicht bezugsfertig war, der Kläger also nicht nur den ihm obliegenden Beweis nicht geführt hat, sondern das Gegenteil erwiesen ist. Dabei ist zu der Vernehmung der Zeugen hervorzuheben, dass ein jeder Zeuge – gleichviel von welcher Seite benannt und "in welchem Lager stehend" – nach Kräften bemüht war, das Geschehene trotz der lange zurückliegenden Zeit zu erinnern, etwaige Erinnerungslücken zu offenbaren und wahrheitsgemäß auszusagen. An der Glaubwürdigkeit der Zeugen lässt sich nach Einschätzung des Senats nicht zweifeln. Das gilt – mit einer Ausnahme – auch hinsichtlich der Glaubhaftigkeit ihrer Angaben. Allein der Zeuge N. offenbarte in seiner Aussage deutliche Erinnerungsschwächen, die er durch pauschale Stellungnahmen zu überspielen suchte. Seinen Angaben folgt der Senat nur denkbar eingeschränkt. Vor diesem Hintergrund hat der Senat auch von seiner Beeidigung abgesehen, weil nicht erwartet werden konnte, dass hierdurch die Erinnerungsfähigkeit merklich verbessert werden könnte. Nach dem im wesentlichen übereinstimmenden Bild, dass die Zeugen von dem Zustand des Mietobjekts am 01.12.1993 und nachfolgend gezeichnet haben, waren die Mieträume zu dem maßgeblichen Zeitpunkt nicht in einem bezugsfertigen Zustand. Denn die Beklagten konnten die Mieträume zu diesem Zeitpunkt nicht entsprechend dem vereinbarten Zweck als Verkaufs-, Lager- und Büroraum für den Betrieb eines Möbelfachgeschäftes nutzen. Der Kläger räumt ein, dass die Außenanlagen am 01.12.1993 noch nicht fertiggestellt waren. Er gesteht den Beklagten weiter zu, dass die Zuwegungen zu dem Geschäft für Kunden wie die Stellplätze noch nicht (komplett) fertiggestellt waren (A. I. 62 GA). Dies mag noch als unwesentlicher Mangel gelten, der der Bezugsfertigkeit nicht entgegensteht. Denn die Parteien haben in § 3 Ziff. 3 MV vereinbart, dass der Kläger den Beklagten das Mietobjekt bis zum 01.04.1994 bis auf witterungsbedingte Restarbeiten der Außenanlagen bezugsfertig zur Verfügung stellen werde. Hieraus ist abzuleiten, dass die vollständige Fertigstellung der Außenanlagen für die Beurteilung der als Mietbeginn vereinbarten Bezugsfertigstellung nicht maßgebend sein sollte. Anders verhält es sich hingegen mit dem Zustand der Verkaufsräume. Diese waren nicht annähernd zur Präsentation wie für Verkaufsverhandlungen geeignet. Der Kläger stellt nicht in Abrede, dass an zwei Stellen des Daches im Bereich des Lichthofes am 01.12.1993 wie nachfolgend Wasser eindrang, das im Zwischendeck oberhalb des Verkaufsraumes in Kübeln aufgefangen werden musste. Dies wird von den hierzu vernommenen Zeugen J. (A. VIII. 1923 f. GA), K. (A. VIII. 1927 f. GA), D. (A. VIII. 1929 f. GA), S. (A. IX. 1982 f. GA) und N. (A. IX. 1978 f. GA) bestätigt, wobei der Zeuge N. meint, es seien unerhebliche Mengen gewesen. Dem steht jedoch die Aussage des Zeugen K. entgegen, wonach vom Flachdach Wasser in erheblichem Umfang in das Gebäude eingedungen sei. Damit bestätigte der Zeuge, der Projektkoordinator des Bauvorhabens war, seine erstinstanzliche Aussage (A. II. 380 f. GA), während die Angaben des Zeugen N. durch sein Schreiben an die S. GmbH & Co. (im folgenden: S.) vom 20.12.1993 (Anlage 31 weiße Anlageordner) entwertet werden, wenn dort gegenüber dem Generalbauunternehmer gerügt wird, dass das Hauptdach immer noch nicht dicht sei, die Innenhofabdichtung durch Leitungsrückstau unterflutet sei und es hierdurch im darunter liegenden Möbelgeschäft zu Wasserschäden gekommen sei. Der Zeuge K. hat ebenfalls auf eindrucksvolle Weise dargestellt, dass die ca. 20 bis 30 m lange Innenwand der Verkaufsräume/Trennwand zu dem benachbarten Fliesengeschäft stark durchfeuchtet war (Aussage erster Instanz) und zwar dergestalt, dass nach seiner Ansicht das Wasser dort teilweise die Wand herunterlief (Aussage zweiter Instanz). Die Darstellung des Zeugen N., die Wand sei pulvertrocken gewesen, ehe die Beklagten einen Anstrich mittels Wischtechnik aufgebracht hätten, entbehrt schon deshalb einer Grundlage, weil in dem Abnahmeprotokoll vom 29.11.1993 (Anlage BB 78 zum Schriftsatz der Beklagtenvertreter vom 27.09.2000; Anlagesammlung) unter Ziff. 19 festgehalten ist, dass Feuchtigkeitsschäden an der Wand zur Halle zu beheben und ein Isolieranstrich als Untergrund aufzubringen sei. Auch hier spricht die Aussage des Zeugen K. gegen die Angaben des Zeugen N.. Denn dem Zeugen K. war bei seiner wiederholten Vernehmung in beiden Rechtszügen erinnerlich, dass zum Abtrocknen der Wand Heißluftgeräte aufgestellt worden seien; an den genauen Zeitpunkt der Beendigung dieser Maßnahme konnte er sich nicht mehr erinnern, hielt Mitte Dezember 1993 aber für wahrscheinlich. Anhand der Rechnungen der Firma L. vom 13. und 30.12.1993 (Anlagen 26 und 27 weiße Anlagenordner) lässt sich dies dahin konkretisieren, dass Warmluftgebläse jedenfalls in der Zeit vom 12.11. bis 23.12.1993 auf der Baustelle eingesetzt wurden. Schließlich waren weitere Stellen im Mietobjekt am 01.12.1993 durchfeuchtet. Das gilt einmal für den Eingangsbereich zum Verkaufsgeschäft (Windfang; linke Innenwand; Zeugen J., K.), zum anderen für beide Büros (Zeuge J.) bzw. das kleine Büro (Zeuge S.). Den unfertigen Zustand der Räumlichkeiten hat der Zeuge H. im Auftrag der Beklagten als Sachverständiger am 14.12.1993 untersucht und in seinem Privatgutachten vom 22.12.1993 (Anlagesammlung) festgehalten. Dabei ist besonders zu beachten, dass nach seiner Aussage die Luftfeuchtigkeit in den Verkaufsräumen extrem hoch war und die Höchststufe des Feuchtigkeitsmessgerätes bei den Messungen erreicht wurde (A. VIII. 1918 GA). Dies deckt sich mit der erstinstanzlichen Aussage des Zeugen K., der die hohe Luftfeuchtigkeit auf die starken Durchfeuchtungen im Mietobjekt zurückgeführt hat (A. II. 380 f. GA). Nimmt man hinzu, dass nach der erstinstanzlichen Aussage des Zeugen K. auch der Lagerbereich am 01.12.1993 noch nicht ohne Einschränkung nutzbar war (Feuchtigkeit/Probleme mit dem Tor) kann von Mängeln des gesamten Mietobjekts, die die Nutzung nicht wesentlich beeinträchtigten, nicht die Rede sein. Die Bezugsfertigkeit kann vielmehr erst mit dem Zeitpunkt der Geschäftseröffnung durch die von den Beklagten geleitete Firma W. G. GmbH festgestellt werden. Dies korrespondiert im Übrigen auch mit der behördlichen Genehmigung für die Inbetriebnahme des Erdgeschosses durch die Stadt D. vom 27.12.1993 (A. I. 74 GA). Einen Mietzins für Dezember 1993 kann der Kläger daher nicht beanspruchen.

130

bb)

Mietzins für die Zeit 01/94-04/95

131

Mietzins für den vorstehenden Zeitraum steht dem Kläger nur in Höhe von 1.858,40 DM zu. Dies beruht auf folgenden Erwägungen:

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Nach den einleitenden Ausführungen hatten die Beklagten grundsätzlich einen monatlichen Mietzins von 22.226,83 DM zu zahlen gemäß § 4 Ziff. 1 i.V.m. § 4 Ziff. 3 lit. h i.V.m. der Anlage 2, Ziff. 3 MV (Bl. 12, 13, 24 GA). Der Mietzins setzt sich zusammen aus der Grundmiete für Lagerräume (77,24 m2 x 10,50 DM = 811,02 DM), für Nebenräume (40,15 m2 x 15 DM = 602,25 DM), für Verkaufsräume (793,41 m2 x 19,50 DM = 15.471,50 DM) und für 17 Stellplätze (17 x 40 DM = 680 DM), insgesamt also eine Grundmiete von 17.564,77 DM, sowie Nebenkostenvorauszahlungen für das Lager und Nebenräume (117,39 m2 x 1,50 DM = 176,09 DM) und für die Verkaufsräume (793,41 m2 x 2 DM = 1.586,82 DM), insgesamt folglich 1.762,91 DM. Zudem haben die Beklagten Mehrwertsteuer zu zahlen, da der Kläger Mietobjekte gewerblich vermietet und damit steuerbare Umsätze erzielt. Beim Mehrwertsteuersatz von 15 % entspricht dies 2.899,15 DM monatlich.

133

Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten darauf, der Kläger mache mit der Klage u.a. Nebenkostenvorauszahlungsansprüche geltend, die er nach Abrechnungsreife bzw. schon erfolgter Nebenkostenabrechnungen nicht mehr verlangen könne. Die Beklagten lassen außer acht, dass sie in dem streitgegenständlichen Zeitraum stets Zahlungen in die Nebenkostenvorauszahlungen übersteigender Höhe vorgenommen, ihre Verpflichtung hierzu zu keinem Zeitpunkt in Frage gestellt haben und Minderungsbeträge stets ausgehend von der Grundmiete ("Kaltmiete") angesetzt haben. Folgerichtig wird mit der Klage allein restlicher Grundmietzins nebst Mehrwertsteuer geltend gemacht. Dies entspricht im Übrigen auch der Tilgungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB, nach der die Schulden, die dem Gläubigere geringere Sicherheit bieten, vorrangig getilgt werden. Dies sind die Nebenkostenvorauszahlungen, die wegen des Eintritts der Abrechnungsreife bereits ein Jahr nach Ablauf des Wirtschaftsjahres nicht mehr geltend gemacht werden können, während die Grundmiete auch noch nachfolgend beansprucht werden kann (Senat DWW 2002, 28 = ZMR 2002, 46; Schmid NZM 2001, 705).

134

Dem Kläger steht für die Zeit 01/94-04/95 allerdings nur ein Gesamtmietzins von 316.038,27 DM zur Seite, dem Zahlungen der Beklagten in Höhe von insgesamt 314.179,87 DM (A. I. 3, 4 GA) gegenüberstehen; es verbleibt sonach ein restlicher Mietzinsanspruch von 1.858,40 DM.

135

Der ausgehend von der an sich geschuldeten Gesamtmiete geringere Mietzinsrückstand beruht darauf, dass der Kläger wegen Mängeln des Mietobjekts eine Minderung der Grundmiete um 15 % für die Monate 01 + 02/94, um 13 % für die Monate 03 + 04/94, um 10 % für die Zeit 05/94-03/95 und 30 % für den Monat 04/95 hinnehmen muss.

136

Nach § 537 BGB ist der Mieter von der Verpflichtung zur Entrichtung des Mietzinses befreit oder zur Zahlung eines herabgesetzten Mietzinses berechtigt, wenn und solange die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder in nicht nur unerheblicher Weise mindert. Das Recht auf Minderung des Mietzinses ist seiner rechtlichen Natur nach, anders als beim Kauf das Recht zur Minderung des Kaufpreises, kein Anspruch, sondern bewirkt kraft Gesetzes eine Änderung der Vertragspflichten. Liegt ein Mangel im Sinne des § 537 BGB vor, dann tritt die teilweise oder vollständige Befreiung von der Mietzinspflicht ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Sache herabgesetzt oder aufgehoben ist, ohne dass sich der Mieter darauf berufen muss. Das bedeutet für die Darlegungs- und Beweislast des Mieters, der sich gegenüber dem Zahlungsanspruch des Vermieters auf einen Mangel der Mietsache beruft und daraus eine Minderung des Mietzinses herleitet, dass er nur konkrete Mängel nachzuweisen hat, die die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Der Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung bestimmt alsdann das Maß, in dem der Mietzins gemindert ist (vgl. BGH WM 1997, 488 = ZMR 1997, 567; DWW 1991, 257 = NJW-RR 1991, 779 = WM 1991, 544). Gemessen an diesen Grundsätzen ist die Minderung der Grundmiete durch die Beklagten im streitgegenständlichen Zeitraum wie folgt gerechtfertigt:

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Wassereintritt Lichthof/undichtes Dach

138

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senats fest, dass das Dach im Bereich Lichthof dauerhaft undicht war, alle Instandsetzungsversuche scheiterten und deshalb immer wieder Wasser in die darunter liegende Zwischendecke, teils sogar in den darunter befindlichen Verkaufsraum eindrang. Der Bereich des Lichthofs ist auf der den Zeugen vorgelegten Skizze mit blauen Punkten und roten Pfeilen an den Wassereintrittstellen gekennzeichnet (A. VIII. 1937 GA). Der Zeuge S. hat dies für die Zeit bis einschließlich Februar 1994 bestätigt (A. IX. 1982 f. GA), der Zeuge J. für das gesamte Jahr 1994 (A. VIII. 1923 f. GA). Der Zeuge S. bekräftigte, dass in den Zeiten, in denen er im Möbelgeschäft tätig war (01.12.1994-31.12.1997 und 04-11/99) dauerhaft immer wieder Wassereintritt im Bereich des Lichthofes festzustellen war (A. VIII. 1919 f. GA). Hieran konnte sich auch die Zeugin S. (08/95-2000) erinnern (A. VIII. 1930 f. GA). Lediglich der Zeuge D. meldete Vorbehalte an; er meinte sich erinnern zu können, dass die Probleme mit dem Lichthof im Sommer 1994, spätestens September 1994 behoben gewesen seien (A. VIII. 1929 f. GA). Dem steht allerdings entgegen, dass auch in der Zeit nach 09/94 noch Beanstandungen seitens des Zeugen N. an S. wegen der Undichtigkeit des Daches im Bereich Lichthof erfolgten (Schreiben vom 18.09.1995, 30.08.1996, 03.09.1996 und zuletzt 25.02.1999; Anlagen 45, 48, 49, 54 weiße Anlagenordner = B. II. 468, 471, 472, 477 GA). Den Mangel beanstandete ebenfalls die Grundbesitzverwaltung K. gegenüber S. erneut mit Schreiben vom 31.01. und 24.02.1995 (Anlagen 40, 41 weiße Anlagenordner) wie die Beklagten immer wieder gegenüber dem Kläger und dessen Hausverwaltung (Schreiben vom 19.03.1994, 19. und 23.02.1995, 18.03.1995; A. II. 360-363 GA). Der danach feststehende Mangel beeinträchtigte den Mietgebrauch nachhaltig und über den gesamten Zeitraum. Zeiten, in denen es selbst nach Darstellung der Beklagten nicht zu Wassereintritten kam, sind angesichts der stetigen Gefahr erneuten Schadenseintritts für den Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung ohne nennenswerte Bedeutung. Hierzu haben die Zeugen S., J., S. und S. (A. VIII. 1919 f., 1923 f., 1930 f., IX. 1982 f. GA) übereinstimmend bekundet, dass die Auswirkungen auf den Geschäftsbetrieb des Möbelgeschäfts erheblich waren. So war nach ihren Angaben schon beschwerlich, die gefüllten Wasserbehälter zur Entleerung aus der ca. 2,80 m über den Verkaufsräumen befindlichen Zwischendecke mittels einer Leiter herunterzuholen. Zeitweise mussten sogar Wasserkübel im Verkaufsraum aufgestellt werden, um ggf. überlaufendes Wasser aus den in der Zwischendecke aufgestellten Behältnissen aufzufangen. Eine Leiter musste im Verkaufsraum stets greifbar sein für die Entleerungsvorgänge, die zwei Kräfte für durchschnittlich 20 Minuten in Anspruch nahmen. Nimmt man die optische Beeinträchtigung der Verkaufsräume, die Beanspruchung an Wochenenden zwecks Beobachtung der Gefahrstellen hinzu, so ist die Einschätzung einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung nicht von der Hand zu weisen. Darauf, dass er den von ihm als Hausmeister eingesetzten Zeugen H. mit dem Entleeren der Wasserbehältnisse beauftragt habe, kann sich der Beklagte nicht mit Erfolg berufen. Nach eigenem Bekunden hat der Zeuge nur ca. fünfmal Schüsseln entleert (Aussage erster Instanz: A. II. 332 f. GA). Eine nachhaltige Hilfe wurde den Beklagten danach durch den Zeugen nicht zuteil, wobei offen bleiben kann, ob er das Entleeren einmal – so der Zeuge S. – als zu gefährlich abgelehnt hat. Das Maß der Minderung setzt der Senat entsprechend § 287 ZPO mit

10 %

der Grundmiete für die Zeit

01/94-04/95

an. Dabei ist dem Senat geläufig, dass die Minderung nach höchstrichterlicher Rechtsprechung grundsätzlich nach der Bruttomiete zu bemessen ist (BGH MDR 2005, 979 f. = GuT 2005, 166 = WM 2005, 384 f.). Vorliegend steht dem jedoch entgegen, dass die Beklagten die Minderung – soweit überhaupt – stets nur nach der Grundmiete berechnet und dessen eingedenk den Mietzins teils sogar in deutlich übersteigender Höhe allmonatlich gezahlt haben.

139

Durchfeuchtung Trennwand Nachbarraum zum Fliesengeschäft

140

Zu dem Beweisthema haben nur die Zeugen J. und K. verwertbare Angaben machen können. Der Zeuge K. hat insoweit bekundet, dass er sich angesichts des Zustandes der Wand im Dezember 1994 durchaus vorstellen könne, dass die Wand bis April/Mai 1994 entsprechend der Behauptung der Beklagten feucht gewesen sei, zumal das Austrocknen von Wänden ohnehin stets ein langwieriger Vorgang sei (A. VIII. 1927 f. GA). Der Zeuge J. hat dies mittelbar bestätigt, indem er offenbart hat, dass er sich nach so langer Zeit nicht mehr genau erinnern könne, er dies aber annehme, weil die Wand sehr feucht gewesen sei, dies aber im Laufe der Zeit bei abnehmender Intensität abgeklungen sei. Hiernach geht der Senat davon aus, dass diese Wand bei abnehmender Intensität jedenfalls bis 04/94 durchfeuchtet war. Die Beklagten hatten die Räumlichkeiten zum Betrieb eines Möbelhauses angemietet. Schon der Anblick einer feuchten Wand wirkt sich bei dem potentiellen Kunden nachteilig aus. Hinzutritt die hierdurch bewirkte nachteilige Einwirkung auf die Ausstellungsgegenstände. Der Senat sieht deshalb für diesen Mangel eine Minderung von

3 %

der Grundmiete für die Zeit

01/94-04/94

als gerechtfertigt an.

141

Durchfeuchtung Büro

142

Nach der Aussage des Zeugen J. ist davon auszugehen, dass die Wand im Bereich vor dem Büro bis März 1994 feucht war, was nach den vorstehenden Ausführungen zum Maß der Minderung eine solche von 2 % für die Monate 01 + 02/94 rechtfertigt.

143

Fehlender Sonnenschutz

144

Nach dem zur Überzeugung des Senats feststehenden Sachverhalt war das den Beklagten vermietete Ladenlokal mit den unstreitig vom Boden bis zum Übergang zur ersten Etage reichenden großen Schaufensterflächen mit dem sich während der Sommermonate regelmäßig auswirkenden Mangel einer thermischen Aufheizung durch Sonneneinwirkung behaftet.

145

Grundsätzlich hat der Mieter gemäß §§ 535 Satz 1, 536 BGB Anspruch darauf, dass ihm die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen wird. Bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb eines bestimmten Gewerbes muss die Räumlichkeit so beschaffen sein, dass die nach dem Vertragszweck vorgesehene Nutzung darin in zulässiger Weise ausgeübt werden kann (BGH NZM 2000, 492 m.w.N.; Bub/Treier-Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auf-lage, III Rdnrn. 1169, 1176). Das gilt auch ohne ausdrückliche Vereinbarung der Par-teien über eine bestimmte Ausstattung der Räume (OLG Hamm NJW-RR 1995, 143; Bub/Treier-Kraemer, a.a.O., Rdnr. 1181). Dementsprechend ist die Beheizbarkeit der Räume auf eine erträgliche Raumtemperatur (KG NZM 2002, 917) gleichermaßen zu gewährleisten wie ein Schutz vor ungehinderter Sonneneinstrahlung. Das gilt jedenfalls dann, wenn die besondere Ausstattung des Gebäudes schon in einem gewöhnlichen Sommer ohne Extremwerte zu unerträglichen Raumtemperaturen führt (Senat NJW-RR 1998, 1307 zu dem Kündigungsrecht bei überhöhter Raumtemperatur). Will der Mieter ein Minderungsrecht im Sinne des § 537 Abs. 1 BGB wegen zu hoher Raumtemperaturen geltend machen, ist er gehalten, den Mangel der Mietsache, d.h. die nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand darzulegen und zu beweisen. Dies setzt voraus, dass die überhöhten Raumtemperaturen ihre Ursache in der Mietsache selbst haben. Das ist regelmäßig der Fall, wenn zu hohe Temperaturen auf der baulichen Beschaffenheit des Objekts beruhen und nicht etwa auf ein Verhalten des Mieters zurückzuführen sind. Hieran gemessen kann der Mangel des Mietobjekts vorliegend nicht zweifelhaft sein. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest, dass in dem Mietobjekt in der Sommerzeit wegen der umlaufenden Schaufensterfront ohne Verschattungsmöglichkeit alljährlich Raumtemperaturen von bis zu 50°C festzustellen waren, welche die Nutzung der Räumlichkeiten zu dem vertraglich vereinbarten Zweck des Betriebes eines Möbelverkaufsgeschäftes erheblich beeinträchtigte. In diesem Zusammenhang kann der Meinungsstreit zu der umstrittenen Frage, ob in Anlehnung an die Arbeitsstättenverordnung bzw. die DIN 1946 eine Raumtemperatur zu fordern ist, die bei einer Außentemperatur von bis zu 32°C nicht über 26°C liegt und bei höheren Außentemperaturen diese mindestens um 6°C unterschreitet, dahinstehen (vgl. hierzu: OLG Hamm NJW-RR 1995, 143; OLG Köln WuM 1995, 35; OLG Rostock NJW 2001, 2339; KG GE 2003, 48; OLG Naumburg NZM 2004, 343; OLG Düsseldorf, 24. Zivilsenat, OLGR 2007, 540 f.; zur Kritik: Stellungnahme der ständigen Konferenz der Bauphysik – Professoren an wissenschaftlichen Hochschulen, Bauphysik 1997, 97; Busse NJW 2004, 1982 f. unter Hinweis auf § 3 IV der Energieeinsparverordnung vom 16.11.2001; Harms ZMR 2007, 432 m.w.N.). Denn angesichts der extremen Temperaturbelastung in den Sommermonaten liegt die Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit und damit der zur Minderung berechtigende Mangel hier auf der Hand. Mit Recht verweisen die Beklagten darauf, dass ein Möbelverkaufsgeschäft eine kundenfreundliche Atmosphäre voraussetzt, die auch erträgliche Raumtemperaturen verlangt. Hiervon kann aber nicht mehr die Rede sein, wenn wegen einer sommerlichen Aufheizung der Räumlichkeiten auf bis zu 50°C nicht nur die Mitarbeiter beeinträchtigt sind, sondern potentielle Kunden von einem längeren Verweilen in dem Geschäft abgehalten werden.

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Das Beweisergebnis zu den Raumtemperaturen in dem Mietobjekt bei Sonneneinstrahlung ist eindeutig. Nach den Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. B. vom 24.10.2006 in Verbindung mit dem des Sachverständigen Prof. B. vom 12.10.2006 und der Erläuterung der Gutachten im Termin vom 15.03.2007 (A. VIII. 1772 f. GA) erweist sich das erstinstanzlich eingeholte Gutachten des Sachverständigen M. vom 13.07.1998 (A. II. 259 f. GA) nicht nur zu dem Beweisthema der Belüftung, sondern auch zu den Beweisthemen des fehlenden Sonnenschutzes als gänzlich wertlos. Der Sachverständige M. hat in seiner Begutachtung die an einen Sachverständigen zu stellenden Anforderungen nicht erfüllt. Sein schriftliches Gutachten gelangt über Allgemeinplätze nicht hinaus. Zu beanstanden ist vor allem, dass jegliche Auseinandersetzung mit der baulichen Beschaffenheit des Mietobjekts fehlt und die Sonneneinstrahlung wie deren Einwirkung auf die Raumtemperatur im Vergleich zur Außentemperatur nicht überprüft wurden. Diese Versäumnisse musste der Sachverständige im Anhörungstermin vom 11.11.1998 (A. II. 325, 327 GA) einräumen. Anders gelagert sind hingegen die Gutachten der Sachverständigen B. und B. Wegen der zwischenzeitlich in den Räumlichkeiten installierten Klimaanlage konnten sie dem seinerzeitigen Zustand entsprechende Messungen im Mietobjekt, die dem Sachverständigen M. noch möglich gewesen wären, nicht mehr vornehmen. Auf der Grundlage der durch die bauliche Beschaffenheit wie die Lage des Bauwerkes ohne Beschattung durch umliegende Gebäude oder Bäume vorgegebenen Parameter war es den Sachverständigen aber möglich, mittels eines Simulationsprogramms die Werte zu bemessen, die sich für die Raumtemperatur bei einer sieben Tage anhaltenden ungeschützten Sonneneinstrahlung einstellen. Danach stellt sich bereits am 1. Tage eine Lufttemperatur im Inneren des Verkaufsraums von 28,9°C, am 7. Tag eine solche von 33,8°C ein. Den Grund hierfür sehen die Sachverständigen übereinstimmend in der nahezu vollständigen Verglasung des Mietobjekts, die durch die direkte Sonneneinstrahlung zur Aufheizung der Räumlichkeiten führt. Die Sachverständigen haben anlässlich ihrer Anhörung verdeutlicht, dass es sich bei den von ihnen ermittelten Messwerten bei einer Schwankungsbreite von +/- 2°C um Mittelwerte handelt, die – da Raumtemperaturen immer im Schatten zu ermitteln sind – durchaus mit der Darstellung der Beklagten in Einklang zu bringen sind, nach der Temperaturen von bis zu 50°C aufgetreten seien. Vor dem Hintergrund dieser nachvollziehbaren sachverständigen Ausführungen kommt den Aussagen der Zeugen S., J. und S. entscheidendes Gewicht zu. Der Zeuge S. hat die Situation für die Zeit seiner Beschäftigung im Möbelgeschäft plakativ damit umschrieben, dass die Arbeit bei Sonneneinwirkung "die Hölle" gewesen sei (A. VIII. 1919 f. GA) und dass die Temperaturen in der Nähe der Fenster – mithin im Wirkungskreis direkter Sonneneinstrahlung – schnell auf 50°C gestiegen seien, während dann im Innenraum immer noch 35°C gemessen worden seien. Hiermit korrespondieren die Angaben der Zeugen J. und S. (A. VIII. 1923 f., 1930 f. GA). Während der Zeuge J. bestätigt, dass die Temperaturmessungen häufig vorgenommen worden seien und zur Sommerzeit "alle Messwerte überschritten", so dass Kunden sich beschwerten und die Verkaufsberatung deshalb an heißen Tagen vielfach in den Außenbereich verlegt wurde, hat die Zeugin S. zudem hervorgehoben, dass extreme Temperaturen manchmal schon im Frühjahr an Sonnentagen festgestellt worden seien. Der Senat hat mit Blick auf die Begutachtung der Sachverständigen keinen Anlass, die eindeutigen Aussagen der Zeugen in Zweifel zu ziehen. Dies gilt umso weniger, als die Zeugen sich hier wie in ihrer weiteren Vernehmung frei von jeglicher Belastungs- oder Übertreibungstendenz zeigten. Dementsprechend steht fest, dass in den Mieträumen im Sommer Temperaturen von bis zu 50°C auftraten und dass bei länger dauernder Sonneneinstrahlung im beschatteten Inneren immer noch Temperaturen von ca. 29°C bis 34°C herrschten.

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Der Kläger kann sich gegenüber dem danach im Grundsatz gerechtfertigten Minderungsrecht der Beklagten nicht mit Erfolg auf § 2 Ziffer 1, 3. Absatz MV berufen. Denn die Mieterin hat nach dieser Regelung nur diejenigen Kosten zu tragen, die durch ihre besonderen Tätigkeiten oder Produkte sowie hiermit verbundene Installationen ("z.B. Klimatisierung") verursacht werden. Überhöhte Temperaturen in dem Mietobjekt beruhen indes nicht auf der besonderen Tätigkeit der Beklagten oder der Produkte des Möbelgeschäfts, sondern auf der in dieser Hinsicht eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit der Räumlichkeiten für den nach dem Mietvertrag vorgesehenen Zweck. Dem Kläger kann auch nicht darin gefolgt werden, dass er mittels Aufbringung einer Folie auf den Schaufenstern den sommerlichen Temperaturen hat entgegenwirken wollen, die Beklagten dies aber treuwidrig verhindert hätten. Denn nach den Ausführungen der Sachverständigen B. und B.hätte die Aufbringung von eingefärbten Folien mit der Absenkung der Temperaturen um ca. 2°C bis 4°C keinen nennenswerten Erfolg gezeitigt. Zudem wäre die Einsichtsmöglichkeit in das Möbelgeschäft hierdurch nachhaltig erschwert worden. Ohne Erfolg beruft sich der Kläger auch darauf, den Beklagten sei die Anbringung von Markisen angeboten worden, sie hätten dies aber abgelehnt, weil sie die Anbringung von mechanischen – statt elektrisch – zu bedienenden Elementen abgelehnt hätten. Dies enthob den Kläger als Vermieter unter den besonderen Umständen des Streitfalls nicht, für die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts Sorge zu tragen und die von ihm angekündigte Maßnahme (Anbringung einer manuell zu bedienenden Markise) umzusetzen.

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Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung und dem folgend die Minderung wegen der im Sommer überhöhten Temperaturen setzt der Senat mit 10 % der Grundmiete für die Monate April bis September eines jeden Jahres an. Bei der Bemessung ist einerseits berücksichtigt, dass erhöhte Temperaturen auch außerhalb der Sommermonate auftraten, andererseits im Sommer Phasen ohne besondere Sonnendauer das Maß der Beeinträchtigung herabsetzten, so dass über den Jahreslauf gesehen eine Minderung in dem vorbeschriebenen Umfang gerechtfertigt ist. Eine höhere Minderung kommt nicht in Betracht, zumal die Beklagten selbst im Prozess anfänglich immer nur eine solche in Höhe von 10 % geltend gemacht haben (A. I. 123 GA).

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Eine Minderung wegen des fehlenden Sonnenschutzes können die Beklagten indes für den streitgegenständlichen Zeitraum nur für den Monat

April 1995

in Höhe von

10 %

der Grundmiete geltend machen. Denn sie haben die Miete für die Zeit bis März 1995 stets in die Mietzinsforderung übersteigender Höhe gezahlt oder Abzüge von der Miete lediglich unter Hinweis auf Gegenforderungen wegen des aus ihrer Sicht verspäteten Einzugs oder wegen beschädigter Möbel aufgrund des Baumangels "Wassereintritte" vorgenommen, nicht jedoch wegen des fehlenden Sonnenschutzes oder einer mangelhaften Belüftung (vgl. Schreiben vom 21.01.1994 bis 01.02.2005; Anlagen 16-29 zum Schriftsatz der Beklagtenvertreter vom 10.08.2004; Anlagensammlung). Nicht einmal im Schreiben vom 01.03.1995, mit dem eine Mietminderung von 30 % angekündigt wird, ist ein Bezug zum fehlenden Sonnenschutz und zur unzureichenden Belüftung hergestellt (Anlage 30 zum vorgenannten Schriftsatz; Anlagensammlung). Erstmals im Schreiben vom 31.03.1995 wird die Minderung von 30 % auf nicht konkret angegebene Baumängel gestützt, wobei hier immerhin mit der angesprochenen Sonnenschutzmarkise ein hinreichender Hinweis auf einen der Mängel erfolgt (Anlage 31 zum vorgenannten Schriftsatz; Anlagensammlung). Das eröffnet den Schluss, dass der Mangel im Jahre 1994 noch nicht auffällig war und sich im Sommer des Jahres 1994 noch nicht dergestalt ausgewirkt hatte, dass eine auf den fehlenden Sonnenschutz zurückzuführende Gebrauchsbeeinträchtigung des Mietobjekts feststellbar war. Dementsprechend kann eine Minderung erst ab 04/95 Anerkennung finden und entfällt wegen dieses Mangels für die Sommermonate 1994. Andererseits ergibt sich aus der vorstehenden Erwägung, dass die Beklagten durch die bezüglich des fehlenden Sonnenschutzes vorbehaltlose Zahlung der Miete das Minderungsrecht nicht gemäß § 539 BGB verwirkt haben. Nach § 539 BGB verlor der Mieter sein Recht zur Minderung für die Vergangenheit und Zukunft, wenn er den Mangel längere Zeit nicht gerügt und die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weiter gezahlt hat (BGH MDR 2003, 1103 = NJW 2003, 2601). Hierzu genügt allerdings nicht bereits die Kenntnis des Mieters vom äußeren Erscheinungsbild eines Mangels, solange der Mieter nicht auch das Wissen um die konkreten Auswirkungen des Mangels auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache hat (BGH NJW 1979, 713; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Auflage, § 536b BGB Rdnr. 6; Bub/Treier, a.a.O., III. B Rdnr. 1405). Gerade diese konkrete Kenntnis vom Einfluss des fehlenden Sonnenschutzes auf die Gebrauchstauglichkeit dürfte den Beklagten aber 1994 noch gefehlt haben; andernfalls wäre nicht zu erklären, weshalb sie den Mangel nicht bereits 1994 zum Anlass einer Minderung genommen hätten.

150

Unzureichende Belüftung

151

Auch hierzu steht nach der Beweisaufnahme fest, dass das den Beklagten vermietete Mietobjekt während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses mit einer mangelhaften Lüftungsanlage versehen war, die die Gebrauchstauglichkeit der Räumlichkeiten im Sinne des § 537 Abs. 1 BGB erheblich herabsetzte. Die Gebrauchstauglichkeit eines gewerblichen Mietobjekts, in dem ein Verkaufsgeschäft für Möbel betrieben werden soll, setzt eine ausreichende Be- und Entlüftung voraus, da nur so gewährleistet ist, dass in den Räumen der erforderliche Luftaustausch erfolgt und die Raumluft für Mitarbeiter wie Kunden erträglich und angenehm ist. Diesen Anforderungen wurde die für die Räume installierte lüftungstechnische Anlage nicht gerecht. Das erstinstanzlich eingeholte Gutachten des Sachverständigen M. vom 13.07.1998 (A. II. 259 f. GA) ist auch zu diesem Beweisthema wertlos. Der Sachverständige M. musste auch hierzu im Anhörungstermin vom 11.11.1998 (A. II. 325 f. GA) einräumen, dass er die Leistungskraft der Anlage in keiner Weise überprüft, sondern sich auf die Planungsunterlagen gestützt hat. Im Gegensatz dazu steht das eingehende und überzeugende Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. R. vom 28.06.2002 (A. IV. 920 f. GA), der nach Messungen zu der Leistungskraft der Anlage festgestellt hat, dass die Abluftmenge im günstigsten Fall – bei geöffneten Oberlichtern im Erdgeschoss – 2.600 m3 in der Stunde erreicht und damit weder den vom Gewerbeaufsichtsamt geforderten Außenluftwechsel von 4.764 m3/h auch nur entfernt erreicht, noch den Luftvolumenstrom, den das planende Ing.-Büro B. errechnet hat (4.610 m3/h). Der Schluss des Sachverständigen R. ist an Eindeutigkeit nicht zu überbieten, nämlich dass die installierte Abluftanlage für die Verkaufsfläche nicht geeignet ist. Die von dem Kläger vorgetragenen Bedenken gemäß Schriftsatz vom 18.11.2002 (A. V. 965 f. GA) hat der Sachverständige anlässlich der Erläuterung seines Gutachtens im Termin vom 14.06.2007 (A. VIII. 1892 f. GA) aufgelöst. Er hat nochmals hervorgehoben, dass das Messergebnis eindeutig sei, die Abluftmengen schlichtweg bei der Messung aufgrund der unzureichenden Kapazität der Anlage nicht den Sollmengen entsprochen hätten und eine – von dem Kläger behauptete, den Beklagten zuzurechende – mangelhafte Wartung hierfür nicht ursächlich sei, da die Anlage bei den Messungen betriebsbereit gewesen sei. Rechtserhebliches zu dem Beweisergebnis hat der Kläger in der Folge nicht mehr geltend gemacht. Der Senat geht daher mit dem Sachverständigen davon aus, dass die Abluftanlage den erforderlichen Luftaustausch in dem Mietobjekt schon anlagebedingt nicht leisten konnte und es auf die weiterhin von den Beklagten aufgeworfene Frage, ob die Anlage fehlerhaft installiert war, damit nicht mehr ankommt. Der Mangel hat die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts für den Vertragszweck auch erheblich beeinträchtigt. Denn eine unzureichende Frischluftzufuhr führt naturgemäß dazu, dass sich in Räumen stickige Luft und ein unangenehm empfundenes Raumklima einstellt. Dass sich dies auf die Bereitschaft von Kunden, länger dauernd in einem Verkaufsgeschäft zu verweilen, nachteilig auswirkt, liegt auf der Hand. Sinnfällig hat der Zeuge S. als Mitarbeiter des Möbelgeschäfts bekundet, dass er das erste Beschäftigungsverhältnis im Möbelgeschäft gegen Ende 1997 aufgekündigt habe, weil die Arbeitsbedingungen wegen des fehlenden Sonnenschutzes und der mangelhaften Belüftung ihm nicht zuträglich waren (A. VIII. 1919 f. GA).

152

Die Minderung für die unzureichende Belüftung bemisst der Senat durchgehend mit 10 % der Grundmiete. Maßgebend hierfür ist, dass der unzureichende Luftaustausch sich im Winter weniger ausgewirkt haben wird. Dem steht allerdings gegenüber, dass dieser Mangel im Sommer verstärkend zu dem fehlenden Sonnenschutz hinzugetreten ist, weil die ungehinderte Sonneneinstrahlung in Verbindung mit der unzulänglichen Belüftung das Raumklima nachhaltig beeinträchtigt. Im Ausgleich der Jahreszeiten wird dem eine Minderung der Miete um 10 % gerecht.

153

Eine Minderung des Mietzinses können die Beklagten für diesen Mangel allerdings entsprechend den Ausführungen zum fehlenden Sonnenschutz im streitgegenständlichen Zeitraum nur für den Monat

April 1995

in Höhe von

10 %

der Grundmiete geltend machen.

154

Insgesamt ergibt sich danach, dass den Beklagten für die Zeit

01/94-04/95

folgende Minderungsrechte zur Seite stehen: 01 + 02/94: 15 %; 03 + 04/94: 13 %; 05/94-03/95: 10 %; 04/95: 30 % (jeweils Grundmiete). Ausgehend von einer Grundmiete von 17.564,77 DM monatlich, einer Nebenkostenvorauszahlung von 1.762,91 DM und einem Mehrwertsteuersatz von 15 % Mehrwertsteuer ergeben sich bei einer Minderung der Grundmiete um 15 % eine Gesamtbruttomiete von monatlich 19.196,90 DM, bei einer Minderung der Grundmiete um 13 % eine Gesamtbruttomiete von 19.600,90 DM, bei einer Minderung der Grundmiete um 10 % eine Gesamtbruttomiete von 20.206,88 DM und bei einer Minderung der Grundmiete um 30 % eine Gesamtbruttomiete von 16.166,99 DM. Daraus folgt, dass die Beklagten in der Zeit 01/94-04/95 eine Miete in Höhe von 316.038,27 DM zu zahlen hatten (2 x 19.196,90 DM + 2 x 19.600,90 DM + 11 x 20.206,88 DM + 1 x 16.166,99 DM). Dem stehen unstreitige Zahlungen der Beklagten für diesen Zeitraum in Höhe von 314.179,87 DM gegenüber mit der Folge, dass für diese Zeit eine restliche Mietzinsschuld von

1.858,40 DM

bestand, die allerdings nach der Verrechnung mit der eingelösten Kaution von 60.000 DM untergegangen ist.

155

b)

Zur Widerklage

156

Die Widerklage ist unbegründet.

157

aa)

158

Soweit die Beklagten einen Bereicherungsausgleich wegen in dem streitgegenständlichen Zeitraum (12/93-04/95) angeblich überhöhter Miete (bei einer von ihnen geltend gemachten durchgehenden Minderung der Grundmiete von 30 % von 01/04-04/05 und der entfallenden Miete für 12/93) begehren, ist der Anspruch von vornherein unbegründet, weil die Mietzinsforderung des Klägers in der vorstehend festgestellten Höhe vor Verrechnung mit der Kaution begründet war, das Rückforderungsverlangen damit nicht gerechtfertigt ist.

159

bb)

160

Hinsichtlich der Ansprüche wegen verzögerter Bereitstellung des Mietobjekts und Beschädigung der in den Ausstellungsräumen präsentierten Möbel durch Wassereinwirkung wird auf den den Parteien bekannten Senatsbeschluss vom 20.07.2004 (A. V. 1178 f. GA) verwiesen. Rechtserhebliches haben die Beklagten demgegenüber nicht vorgebracht. Im übrigen ist darauf zu verweisen, dass Ansprüche wegen verzögerter Fertigstellung des Mietobjekts wie die Beschädigung von Möbeln wegen Feuchtigkeitseinwirkungen allenfalls der in den Mieträumen betriebenen Firma W. G. GmbH, nicht aber den Beklagten persönlich zustehen.

161

cc)

162

Das Hilfsbegehren (Zahlung einer Vertragsstrafe) verfolgen die Beklagten als nicht in ihrem Sinne stehend nicht mehr weiter (A. V. 1225 GA).

163

dd)

164

Soweit die Beklagten dem Klageanspruch Forderungen wegen überhöhter Nebenkostenvorauszahlungen unterlegen wollen, haben sie derartige Ansprüche jedenfalls nicht in prozessual beachtlicher Weise vorgebracht.

165

2. Verfahren I-10 U 157/00

166

Die Berufung der Beklagten ist begründet. Das Rechtsmittel des Klägers hat hingegen im Ergebnis keinen Erfolg.

167

Die Klage wegen der Mietzinsforderungen für die Zeit

05-12/95

war bis zur Verrechnung mit der eingelösten Kaution – vgl. hierzu nachfolgend zu Ziffer 4) – (nur) in Höhe von

23.894,24 DM

nebst Zinsen begründet. Der Kläger muss für diesen Zeitraum durchlaufend eine Minderung der monatlichen Grundmiete um 10 % wegen des fortbestehenden Mangels der unzureichenden Belüftung ebenso hinnehmen wie eine Minderung um weitere 10 % wegen des fehlenden Sonnenschutzes in der Zeit 05-09/95. Zudem ist ein Minderungsrecht von 10 % wegen des undichten Daches im Bereich des Lichthofes für die Monate 05 + 06/95 gerechtfertigt, nicht hingegen für die nachfolgende Zeit. Denn die Beklagten haben mit Schriftsatz vom 20.05.1996 darauf hingewiesen, dass seit Juli 1995 bis Mai 1996 kein Wasser im Lichthof eingetreten sei, der Mangel sich folglich in dieser Zeit nicht ausgewirkt hat (A. II. 188 GA). Dementsprechend ist die Grundmiete in den Monaten 05 + 06/95 um 30 %, in den Monaten 07-09/95 um 20 % und in den Monaten 10-12/95 um 10 % gemindert. Ausgehend von der Grundmiete von 17.564,77 DM monatlich, einer Nebenkostenvorauszahlung von 1.762,91 DM und einem Mehrwertsteuersatz von 15 % Mehrwertsteuer ergeben sich bei einer Minderung der Grundmiete um 10 % eine Gesamtbruttomiete von 20.206,88 DM monatlich, bei einer Minderung der Grundmiete von 20 % eine Gesamtbruttomiete von 18.186,94 DM und bei einer Minderung der Grundmiete um 30 % eine Gesamtbruttomiete von 16.166,99 DM. Daraus folgt, dass die Beklagten in der Zeit 05-12/95 eine Miete in Höhe von 147.515,44 DM zu zahlen hatten (2 x 16.166,99 DM + 3 x 18.186,94 DM + 3 x 20.206,88 DM). Dem stehen unstreitige Zahlungen der Beklagten für diesen Zeitraum in Höhe von 123.621,20 DM (8 x 15.452,65 DM) gegenüber. Es verbleibt danach ein restlicher Mietzinsanspruch des Klägers in Höhe von 23.894,24 DM. Die "Verrechnung" eines Nebenkostenguthabens der Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1995 gegenüber der verbleibenden Mietzinsforderung – wie vom Landgericht vorgenommen – kommt nicht in Betracht. Abgesehen davon, dass keine der Parteien die hierzu erforderliche Aufrechnung erklärt hat, ist die Nebenkostenabrechnung des Klägers umstritten und damit mit Blick auf den gemäß § 4 Ziffer 4 MV in zulässiger Weise vereinbarten Ausschluss der Aufrechnung bei bestrittenen Forderungen einer solchen Verrechnung nicht zugänglich.

168

3. Verfahren I-10 U 193/01

169

Die Berufung der Beklagten ist zum Teil begründet, diejenige des Klägers bleibt dagegen ohne Erfolg.

170

Die Klage wegen der Mietzinsforderungen für die Zeit

01/96-12/00

ist nach Verrechnung mit der verbleibenden Kaution von 34.247,36 DM nur in Höhe von 301.949,96 DM (336.197,32 DM – 34.247,36 DM) begründet.

171

Für den gesamten Zeitraum ist wegen des dauerhaften Mangels einer unzureichenden Belüftung des Mietobjekts eine Minderung der monatlichen Grundmiete um 10 % gerechtfertigt. In dieser Höhe ist ebenfalls eine Minderung wegen des fehlenden Sonnenschutzes in den jeweiligen Sommerhalbjahren berechtigt. Wegen des mangelhaften Daches im Bereich des Lichthofes ist eine Minderung für die Zeit 01-05/96 nicht gerechtfertigt, weil der Mangel sich in diesem Zeitraum nach dem Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 20.05.1996 (A. II. 188 GA) nicht ausgewirkt hat. Dies stimmt mit der Darstellung der Beklagten überein (Anlage 70, Anlagesammlung weiße Aktenordner). In der nachfolgenden Zeit kam es hingegen nach den Aussagen der Zeugen S. und S. erneut immer wieder zu Wassereintritten durch das Dach des Lichthofes, wobei die Zeugin S. eingeschränkt hat, dass dies in den Jahren 1997-1999 nur noch vereinzelt der Fall gewesen sei. Auch hiermit stimmen die Angaben der Beklagten (Anlagen 77, 85, 86, 106; Anlagesammlung weiße Aktenordner) überein, wenngleich dort Beobachtungszeiträume und nicht nur die Tage des Wassereintritts berücksichtigt werden. Eine mittelbare Bestätigung für erneute Wassereintritte ab 1996 findet sich ebenfalls in den Schreiben des Zeugen N. an S. vom 30.08.1996, 03.09.1996 und 25.02.1999 (Anlagen 48, 49, 54; Anlagesammlung weiße Aktenordner), mit denen die erneute Undichtigkeit des Daches beanstandet wird. Für das Jahr 2000 ist nach der eigenen Darstellung der Beklagten nur noch von einem Vorfall im Januar auszugehen (Anlage 116; Anlagesammlung weiße Aktenordner). Entsprechend dieser Vorgaben bemisst der Senat die Minderung wegen des undichten Daches für die Zeit 06-12/96 mit monatlich 10 % der Grundmiete, für die Jahre 1997-1999 mit monatlich 3 %, weil sich in diesen Jahren der Mangel über den Jahreslauf gesehen nur noch gelegentlich auf die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjektes ausgewirkt hat, und für Januar 2000 mit 10 %. Eine Minderung für den nachfolgenden Zeitraum 02-12/00 ist wegen dieses Mangels nach eigener Darstellung der Beklagten hingegen nicht mehr anzusetzen. Dementsprechend ergibt sich für die Jahre 1996-2000 folgende Mietzinsschuld der Beklagten:

172

a)

1996

173

Die Grundmiete ist in der Zeit von 01-03/96 um 10 %, für die Zeit 04 + 05/96 um 20 %, für die Zeit 06-09/96 um 30 % und für die Zeit 10-12/96 um 20 % gemindert. Die monatliche Gesamtbruttomiete beläuft sich folglich für die Monate 01-03/96 auf 20.206,88 DM, für die Monate 04 + 05/96 sowie 10-12/96 auf 18.186,94 DM und für die Zeit 06-09/96 auf 16.166,99 DM. Die Mietzinsforderung für das Jahr

1996

beträgt danach

216.223,30 DM

(3 x 20.206,88 DM + 5 x 18.186,94 DM + 4 x 16.166,99 DM).

174

b)

1997

175

Die Grundmiete ist in der Zeit 01-03/97 und 10-12/97 um 13 % und in der Zeit von 04-09/97 um 23 % gemindert. Ausgehend von der Grundmiete von 17.564,77 DM monatlich, einer Nebenkostenvorauszahlung von 1.762,91 DM und einem Mehrwertsteuersatz von 15 % Mehrwertsteuer ergeben sich bei einer Minderung der Grundmiete um 13 % eine Gesamtbruttomiete von monatlich 19.600,90 DM und bei einer Minderung der Grundmiete von 23 % eine Gesamtbruttomiete von 17.580,95 DM. Dementsprechend beträgt die Mietzinsforderung für

1997

insgesamt

223.091,10 DM

(6 x 19.600,90 DM + 6 x 17.580,95 DM).

176

c)

1998

177

Die vorstehenden Ausführungen für das Jahr 1997 gelten gleichermaßen für das Jahr 1998. Allerdings ist hier die Anhebung des Mehrwertsteuersatzes von 15 auf 16 % Mehrwertsteuer ab 04/98 zu berücksichtigen. Aufgrund des erhöhten Mehrwertsteuersatzes beläuft sich die monatliche Gesamtbruttomiete bei einer Minderung von 13 % auf 19.771,34 DM und bei einer Minderung von 23 % auf 17.733,82 DM. Dem entspricht für das Jahr

1998

ein berechtigter Mietzinsanspruch von

224.519,64 DM

(3 x 19.600,90 DM + 6 x 17.733,82 DM + 3 x 19.771,34 DM).

178

d)

1999

179

Die Ausführungen für die Jahre 1997 und 1998 gelten ebenfalls für das Jahr 1999. Die Beklagten schulden für das Jahr

1999

folglich einen Gesamtmietzins von

225.030, 96 DM

(6 x 19.771,34 DM + 6 x 17.733,82 DM).

180

e)

2000

181

Die Grundmiete ist in der Zeit 01/00 sowie 04-09/00 um 20 % und in der Zeit von 02 + 03/00 sowie 10-12/00 um 10 % gemindert. Die monatliche Gesamtbruttomiete beläuft sich bei einem Mehrwertsteuersatz von 16 % Mehrwertsteuer und einer Minderung der Grundmiete um 10 % auf 20.382,59 DM und bei einer Minderung von 20 % auf 18.345,09 DM. Die Mietzinsforderung für das Jahr

2000

beträgt folglich

230.328,58 DM

(5 x 20.382,59 DM + 7 x 18.345,09 DM).

182

f)

183

Für die Jahre 1996-2000

ergibt sich danach eine Mietzinsforderung von 1.119.193,58 DM, der unstreitige Zahlungen der Beklagten in Höhe von 782.996,26 DM gegenüberstehen. Es verbleibt danach für diesen Zeitraum eine restliche Mietzinsforderung von

336.197,32 DM

.

184

g)

185

Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten demgegenüber darauf, sie hätten in dem streitgegenständlichen Zeitraum weitere Zahlungen geleistet (C. II. 319 GA). Für die Erfüllung der Schuld fällt ihnen die Beweislast zu. Beweis für weitere Zahlungen haben sie trotz des von dem Kläger bestrittenen Vortrages (C. II. 355, 364 GA) nicht angetreten mit der Folge, dass ihr Vorbringen beweislos ist. Eine zeitweilige Mietminderung wegen des beschädigten Vordaches vor dem Eingang zum Ladenlokal steht den Beklagten ebenfalls nicht zu. Unstreitig hat ein Lieferant der Beklagten das Vordach beschädigt. Hierfür haben sie gemäß § 8 Ziff. 2 MV einzustehen, können hieraus folglich wegen des ihnen zuzurechnenden Verschuldens am mangelhaften Zustand des Mietobjekts keine Rechte herleiten. Ein Minderungsrecht wegen zeitweilig von anderen Mietern besetzter Stellplätze kommt den Beklagten schon deshalb nicht zu, weil sie die Voraussetzungen eines von dem Kläger zu vertretenden Mangels nicht konkretisiert haben. Eine Aufrechnung mit vermeintlichen Ansprüchen aus den nach ihrer Ansicht fehlerhaften Nebenkostenabrechnungen ist, da die Gegenforderungen umstritten sind, gemäß § 4 Ziff. 4 MV ausgeschlossen.

186

Ob die Nebenkostenabrechnungen des Klägers unrichtig sind, wie die Beklagten geltend machen, ist nicht Gegenstand des Rechtsstreits. Die Beklagten errechnen zwar eine "Überforderung" an Nebenkosten in der Zeit von 01/94-03/01 in Höhe von "mindestens" 100.665,48 DM (Schriftsatz vom 10.05.2005; C. III. 752 GA). Sie haben derartige vermeintliche Ansprüche indes nicht in prozessual beachtlicher Weise in den Rechtsstreit eingeführt noch entsprechende Anträge gestellt. Zahlungen der Beklagten, die der Kläger aufgrund der aus den vorläufig vollstreckbaren Urteilen erster Instanz betriebenen Zwangsvollstreckung durchgesetzt hat, verringern die Schuld der Beklagten nicht, da sie nicht freiwillig erfolgten und deshalb keine Erfüllungswirkung zeitigen.

187

4.

188

Insgesamt ergibt sich nach alledem für die Zeit 12/93-12/00 eine restliche Mietzinsforderung in Höhe von 361.949,96 DM. Hierauf ist die von dem Kläger verwertete Kaution in Höhe von 60.000 DM (C. II. 298 GA) gemäß § 366 Abs. 2 BGB in der Reihenfolge der Fälligkeit der Forderungen anzurechnen, was zum Fortfall der Forderungen für die Zeit 01/94-04/95 (1.858,40 DM) und für die Zeit 05-12/95 (23.894,24 DM) wie teilweise für die Jahre 1996 bis einschließlich 2000 in Höhe verbliebener 34.247,36 DM führt. Es ergibt sich danach eine begründete Mietzinsforderung in Höhe von noch

301.949,96 DM

= 154.384,56 €.

189

5.

190

Die auf der Grundlage der monatlich geschuldeten Miete i.V.m. den Zahlungen der Beklagten (C. II. 364 f. GA) getroffene Zinsentscheidung beruht auf §§ 288 Abs. 1, 284 Abs. 2 a.F. BGB. Für einen höheren Zinsschaden hat der Kläger den erforderlichen Nachweis nicht geführt. Er hat weder Originale von Zinsbescheinigungen überreicht, was mit Blick auf das von dem Beklagten bestrittene Vorbringen gemäß § 420 ZPO geboten war, noch bestätigen die in Fotokopie überreichten Zinsbescheinigungen auch nur annähernd die Inanspruchnahme eines jederzeit rückführbaren Kontokorrentkredits in Höhe der insgesamt gerechtfertigten Klageforderung (vgl. Zinsbescheinigung zuletzt vom 23.10.2000; A. IV. 727 GA).

191

III.

192

1.

193

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 269 ZPO.

194

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

195

2.

196

Der nicht nachgelassene Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 30.10.2007 bietet keinen Anlass, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen, da der Senat der Aussage des Zeugen N. zu den aufgeworfenen Fragen ohnehin nicht folgt und die Ausführungen zur Widerklage unerheblich sind.

197

3.

198

Der Senat hebt abschließend hervor, dass er eingehend die Geschäfts- und damit Prozessfähigkeit der Beklagten in Bezug auf die vorliegenden Verfahren bedacht hat, die insbesondere wegen der Verinnerlichung und Verknüpfung der gerichtlichen Auseinandersetzungen mit ihrem persönlichen Schicksal Anlass zu Bedenken gab. Der Senat hat indes von einer vertiefenden Überprüfung abgesehen, weil die Präsenz der Beklagten in den Verhandlungsterminen einen wachen Verstand erkennen ließ und die Bereitschaft zu dem letztlich nicht zustande gekommenen Zwischenvergleich offenbart, dass die Beklagte bei Wahrung ihrer Rechte durchaus zu einem abgewogenen Kompromiss bereit war. Die teils wenig durchdachte Rechtsverteidigung durch ihren nunmehrigen Prozessbevollmächtigten liegt im Verantwortungsbereich der Beklagten, wobei der Senat darauf hingewiesen hat, dass persönlicher Vortrag der Parteien grundsätzlich unbeachtlich ist (B. III. 684 GA).

199

4.

200

Es besteht kein rechtfertigender Anlass für die Zulassung der Revision.

201

5.

202

Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf 407.994,93 € festgesetzt (Verfahren I-10 U 134/99: 186.771,30 DM (Berufung Beklagte: 61.656,29 DM (Klage) + Widerklage 125.115,01 DM); Verfahren I-10 U 157/00: 54.193,44 DM (Berufung Kläger: 22.149,55 DM + Berufung Beklagte: 32.043,89 DM); Verfahren I-10 U 193/01: 557.003,99 DM (Berufung Kläger: 101.081,10 DM + Berufung Beklagte: 455.929,89 DM); insgesamt: 797.968,73 DM = 407.994,93 €).