Verwaltungsgericht Minden (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-02-01, Aktenzeichen 11 K 2215/05
ECLI:DE:VGMI:2006:0201.11K2215.05.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung
durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der
Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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Tatbestand:

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Die Klägerin ist Eigentümerin des 8260 qm großen Gewerbegrundstücks N. Straße 6
(Flurstück 2077) in C. .

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Mit Schriftsatz vom 10.1.2005 stellten die Prozessbevollmächtigten der Klägerin einen
Antrag auf Erlass der Grundsteuer für 2004 nach § 33 des Grundsteuergesetzes. Der Betreff
des Schreibens lautet: "Objektnummer 000001, C. , N. Straße 6 8, St.-Nr.
5.0100.055004.2". Die Einnahmen beliefen sich auf 0,- EUR, weil die Firma C1. GmbH &
Co., die die Räume genutzt habe, im Jahr 2002 insolvent geworden sei. Auf Grund der zurzeit
sehr schlechten Marktlage für Vermieter gewerblicher Immobilien sei es trotz intensiver
Bemühungen bisher nicht gelungen, die Räumlichkeiten zu vermieten.

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Mit Schreiben vom 19.1.2005 bat der Beklagte um weitere Angaben und machte deutlich,
dass er den Antrag auf das Grundstück N. Straße 6 (Flurstück 2076) beziehe, für das die
genannte Steuernummer gelte.

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Mit Schreiben vom 25.2.2005 antworteten die Prozessbevollmächtigten der Klägerin, bei
dem Antrag auf Grundsteuererlass sei versehentlich eine falsche Grundstücksbezeichnung
angegeben worden. Es gehe um den betrieblichen Teil des Grundstücks N. Straße 6
(Flurstück 2077) und betreffe ausschließlich den von der Grundbesitzgemeinschaft N1.
und F. C1. GbR an die I. C1. GmbH & Co. KG zur gewerblichen Nutzung
vermieteten Teil des Grundstücks. Seit dem 1.1.2002 seien keine Mietzahlungen mehr
geleistet worden. Das Insolvenzverfahren sei weitgehend abgeschlossen; Mietforderungen
seien mangels Erfolgsaussichten nicht angemeldet worden.

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Mit Schreiben vom 9.3.2005 wies der Beklagte darauf hin, dass die Klägerin laut
Grundbuch Eigentümerin des Grundstücks sei, sodass der Erlassantrag im Auftrag der
Klägerin und nicht der C1. und C1. GbR zu stellen wäre. Unabhängig davon sei nicht
dargelegt, dass ausreichende Bemühungen um eine Vermietung stattgefunden hätten.

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Mit Schreiben vom 6.6.2005 baten die Prozessbevollmächtigten der Klägerin, die
Klägerin als Antragstellerin anzusehen. Im Jahre 2001 seien Mieteinnahmen von 248.132,-
EUR erzielt worden, im Jahr 2004 durch Vermietung einer Teilfläche 16.200,- EUR. Wegen
der nachhaltig rückläufigen Entwicklung der Baubranche sei die Firma C1. in die
Insolvenz gegangen. Das Grundstück habe auf Grund der mangelnden Nachfrage trotz
umfangreicher Bemühungen nicht zu einer marktgerechten Miete vermietet werden können.
Nach Auskunft eines Mitarbeiters des Bauamtes des Beklagten sei eine Vermietung dieses
Grundbesitzes nach den derzeitigen Verhältnissen nicht möglich. Nutzungsänderungen seien
in der beantragten Form abgelehnt worden.

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Mit Bescheid vom 17.6.2005 lehnte der Beklagte den Erlassantrag ab und verwies zur
Begründung im Wesentlichen darauf, dass der Antrag der Klägerin erst nach den 31.3.2005
eingegangen und damit verfristet sei. Die zuvor gestellten Anträge vom 10.1.2005 und
25.2.2005 hätten sich auf ein anderes Flurstück bzw. mit der N1. C1. und F.
C1. GbR auf einen anderen Steuerpflichten bezogen.

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Gegen diesen Bescheid erhob die Klägerin am 15.7.2005 Widerspruch, zu dessen
Begründung sie vortrug: Bei der Antragstellung sei es zu einer Verwechslung gekommen. Das
Grundstück sei durch Vertrag vom 20.3.2003 in die neu gegründete Klägerin eingebracht
worden. Auf diesen Vorgang habe im Schreiben vom 25.2.2005 hingewiesen werden sollen;
dabei sei leider der neue Firmenname nicht erwähnt worden. Es sei unseriös, wenn der
Beklagte im Schreiben vom 9.3.2005 sachliche Gründe für eine Ablehnung angebe und sich
im ablehnenden Bescheid nur auf eine verspätete Antragstellung gerade durch die Klägerin
berufe.

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Mit Widerspruchsbescheid vom 12.9.2005 wies der Beklagte den Widerspruch zurück.

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Am 13.10.2005 hat die Klägerin Klage erhoben. Sie trägt vor: Durch Auslegung habe sich
die Klägerin als Antragstellerin des Erlassantrages ermitteln lassen. Dies habe auch der
Beklagte in seinem Schreiben vom 9.3.2005 so gesehen. Zudem habe der Beklagte die
Zuordnung der Flächen katastermäßig nachvollzogen und in zutreffende
Grundsteuerbescheide umgesetzt. Der Anspruch auf Erlass der Grundsteuer ergebe sich
daraus, dass der Rohertrag für 2004 um 93,47 % gemindert sei. Die Klägerin habe dies auch
nicht zu vertreten, weil die Insolvenz der I. C1. GmbH & Co. KG durch die
nachhaltig rückläufige Entwicklung in der Baubranche verursacht worden sei und auf Grund
der mangelnden Nachfrage eine Vermietung trotz umfangreicher Bemühungen nicht möglich
gewesen sei. Auch ein Mitarbeiter des Bauamtes des Beklagten habe bestätigt, dass eine
Vermietung des Grundbesitzes nach den derzeitigen Verhältnissen nicht möglich sei.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 17.6.2005 in
der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 12.9.2005 zu verpflichten,
der Klägerin die Grundsteuer für 2004 für das Grundstück N. Straße 6
(Flurstück 2077) in C. zu erlassen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

16

Er verteidigt die angefochtenen Bescheide und die dort vertretene Auffassung,
die Klägerin habe den Erlassantrag nicht fristgerecht gestellt.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die
Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (1 Hefter)
Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist unbegründet.

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Es kann offen bleiben, ob der Erlassantrag bereits deshalb erfolglos bleiben
muss, weil er entgegen § 34 Abs. 2 Satz 2 GrStG nicht bis zum 31.3.2005 gestellt
worden ist. Dem Beklagten ist zuzugeben, dass die Klägerin als Antragstellerin in
den bis zum 31.3.2005 eingegangenen Schriftsätzen nicht genannt ist. Dem
Beklagten ist weiter zuzugeben, dass er mit Schreiben vom 9.3.2005 auf die
Eigentümerstellung der Klägerin hingewiesen hat und somit Gelegenheit bestanden
hätte, bis zum Fristablauf am 31.3.2005 die Klägerin ausdrücklich als Antragstellerin
zu benennen. Andererseits ergab sich aus dem Schriftsatz vom 25.2.2005, auf
welches Grundstück sich der Erlassantrag beziehen sollte. Es lag daher auf der
Hand, dass nur die Klägerin Antragstellerin sein konnte.

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Die Klägerin hat jedoch keinen Anspruch auf den von ihr beantragten Erlass der
Grundsteuer nach dem hier einschlägigen § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG. Nach dieser
Bestimmung setzt der Erlass voraus, dass der normale Rohertrag des Grundstücks
um mehr als 20 % gemindert ist und der Steuerschuldner diese Minderung nicht zu
vertreten hat. Soweit wie hier ein Leerstand von Räumen Grund für geringere Erträge
ist, führt er allerdings schon zu einer geringeren Jahresrohmiete, soweit er auf
tatsächlichen Verhältnissen beruht, die durch Fortschreibung des Einheitswerts
berücksichtigt werden können (§ 33 Abs. 5 GrStG), oder auf eine Änderung aller den
Wert beeinflussenden Umstände zurückzuführen ist, die bei einer Hauptfeststellung
zur Feststellung eines verminderten Einheitswerts führen würden (§§ 33 Abs. 1
Satz 3 Nr. 2 GrStG, 79 Abs. 1 und 2 sowie 9 Abs. 1 und 2 BewG). Deshalb ist in der
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt, dass nach der gesetzlichen
Konzeption der Grundsteuer als einer ertragsunabhängigen Objektsteuer
Ertragsminderungen einen Grundsteuererlass nur rechtfertigen können, wenn sie auf
für die Ertragslage zufälligen, außergewöhnlichen, atypischen Umständen beruhen,
die von erkennbar vorübergehender Natur sind.

22

Vgl. BVerwG, Urteile vom 4.4.2001 - 11 C 12.00 -, BVerwGE 114, 132
= DVBl. 2001, 1368 = DÖV 2001, 820, und vom 3.5.1991 - 8 C 13.89 -,
DVBl. 1991, 1303; Beschluss vom 10.2.1994 - 8 B 229.93 -, KStZ 1995,
34; VGH Mannheim, Urteil vom 13.12.2001 - 2 S 1450/01 -, DÖV 2002,
580 = KStZ 2002, 194; Nds. OVG, Beschluss vom 3.12.2003 - 13 LA
213/03 -, DWW 2004, 31.

23

Diese Voraussetzungen für einen Erlass sind bei dem streitbefangenen
Grundstück für das Jahr 2004 nicht gegeben. Der fast vollständige Mietausfall seit
dem Jahr 2002 beruht nicht (mehr) auf zufälligen, außergewöhnlichen, atypischen
Umständen, die von erkennbar vorübergehender Natur sind. Allerdings ist der
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu entnehmen, dass ein Mietausfall
in Folge von Zahlungsunfähigkeit des Schuldners als ein solches Ereignis
angesehen werden könnte.

24

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3.5.1991 - 8 C 13.89 -, Buchholz 401.4 § 33
GrStG Nr. 24.

25

Dies kann jedoch nur in unmittelbarem zeitlichen Zusammenhang mit einer
Insolvenz gelten, nicht jedoch, wenn ein Grundsteuererlass für einen zwei Jahre
später liegenden Zeitraum geltend gemacht wird. Eine am 1.1.2002 eingetretene
Insolvenz ist jedenfalls im Hinblick auf das Jahr 2004 kein zufälliges atypisches
Ereignis von erkennbar vorübergehender Natur.

26

Die Klägerin hat selbst im Laufe des gesamten Verfahrens angegeben, dass das
Grundstück trotz intensiver Bemühungen mangels Nachfrage nicht habe vermietet
werden können. Bereits in ihrem ersten Schreiben vom 10.1.2005 hat sie
ausdrücklich auf die "zurzeit sehr schlechte Marktlage für Vermieter gewerblicher
Immobilien" hingewiesen. Auch aus dem Vortrag der Prozessbevollmächtigten der
Klägerin in der mündlichen Verhandlung ergibt sich, dass eine über kleine
Teilbereiche hinausgehende Vermietung des Grundstücks nicht absehbar ist. In
diesem Zusammenhang führt die Klägerin weiter eine Äußerung eines Mitarbeiters
des Bauamtes des Beklagten an, der davon ausgeht, dass eine Vermietung des
Grundstücks "nach den derzeitigen Verhältnissen nicht möglich sei".

27

Eine zufällige atypische Situation ergibt sich auch nicht aus der für eine
gewerbliche Nutzung möglicherweise ungünstigen Lage des Grundstücks in einem
Mischgebiet oder aus der speziell auf die Belange der in Insolvenz gegangenen
Firma zugeschnittenen Bebauung. Die Nutzbarkeit eines Grundstücks und damit
seine Ertragssituation wird von vornherein durch die Lage und die Bebauung
geprägt. Beide Faktoren beeinflussen den Wert des Grundstücks. Daher kann schon
begrifflich eine zufällige atypische Situation nicht allein daraus resultieren, dass das
Grundstück in einer bestimmten Weise bebaut ist oder eine bestimmte Lage hat.

28

Anhaltspunkte für das Vorliegen einer persönlichen Unbilligkeit (§ 227 AO) sind
nicht vorgetragen und auch sonst nicht ersichtlich.

29

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen
Vollstreckbarkeit ergeht gemäß § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Sätze 1 und 2 ZPO.