Oberlandesgericht Celle ()
Urteil vom 2002-08-08, Aktenzeichen 2 U 11/02

Tenor

Die Berufung der Klägerinnen gegen das am 6. Dezember 2001 verkündete Urteil der 19. Zivilkammer des Landgerichts Hannover wird zurückgewiesen.

Die Klägerinnen haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

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<Anmerkung der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Der Tatbestand wurde vom Gericht nicht mitgeteilt.>

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Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im Übrigen zulässige Berufung ist nicht begründet.

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Das Landgericht hat die Klage auf Zahlung restlichen Mietzinses zu Recht abgewiesen. Den Klägerinnen waren bei Abschluss des Mietvertrages auf Grund der Mängelrügen des vorhergehenden Mieters ... die Mängel der Gaststätten- und Ladenräume bekannt. Gleichwohl haben die Klägerinnen in § 9 des Mietvertrages einen weitreichenden Gewährleistungsausschluss vereinbart, obwohl sie genau wussten, dass das Objekt mit Mängeln behaftet war, wie sich vor allem auch aus ihrem eigenen Vortrag in dem beigezogenen Verfahren 4 C 569/99 AG Springe ergibt.

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Die Klägerinnen haben im Hinblick auf die Unwirksamkeit des Gewährleistungsausschlusses die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz auch insoweit zu tragen, als die Parteien übereinstimmend den Zahlungsanspruch teilweise und den Räumungsanspruch vollständig übereinstimmend für erledigt erklärt haben.

I.

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Zwar sollten gemäß § 9 Abs. 1 des Mietvertrages Schadensersatzansprüche wegen Sachmängeln nur sehr eingeschränkt geltend gemacht werden können und die Mieterin insbesondere nicht zu einer Minderung des Mietzinses berechtigt sein. Diese Vereinbarung, mit der die Haftung der Klägerinnen für Sachmängel eingeschränkt werden sollte, ist aber nach § 540 BGB a.F. unwirksam, weil die Klägerinnen der Beklagten vorhandene Sachmängel des Mietobjekts arglistig verschwiegen haben. Wie sich aus den beigezogenen Akten 4 C 569/99 AG Springe ergibt, wussten die Klägerinnen schon bei Abschluss des Mietvertrages am 19. Mai 1999 mit der Beklagten, dass die 1996 von dem dortigen Kläger ... durchgeführten Umbauarbeiten mangelhaft waren und die Arbeiten durch den Bauunternehmer ... nicht sach- und fachgerecht ausgeführt worden waren. Dies folgt vor allem aus dem Schriftsatz der Klägerinnen in dem Verfahren 4 C 569/99 AG Springe vom 5. Mai 2000 (Bl. 47 ff. d. BA) in dem die Klägerinnen selbst auf die Fehler der Lüftungsanlage, das Auftreten von Verstopfungen und die Unterdimensionierung der Heizungsanlage hingewiesen haben, wobei sie wegen dieser Mängel den dortigen Beklagten ... schon 1998 und Anfang 1999 in Anspruch genommen haben.

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Bei dieser Ausgangslage, bei der noch hinzu kommt, dass der Vormieter ... anlässlich seiner Vernehmung durch die Kammer am 14. September 2000 (Sitzungsprotokoll Bl. 126 ff. d.A.) bekundet hat, dass er in seiner Mietzeit von November 1998 bis Mai 1999 ebenfalls bereits Mängel gegenüber den Klägerinnen wegen der Schließanlage, der Geruchserscheinungen, der Unterdimensionierten Heizungsanlage und der Verstopfungen der Toiletten sowie der Unbenutzbarkeit einer Damentoilette gerügt habe, ist davon auszugehen, dass die Klägerinnen bei Vertragsschluss die erhebliche Mängel des Mietobjekts kannten, die im Wesentlichen mit den Mängeln übereinstimmen, die die Beklagte gegenüber den Klägerinnen geltend gemacht hat und die den Verkauf von Lebensmittel und den Betrieb eines Bistros in den vermieteten Räumen unzumutbar machten.

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Aufgrund dieses Wissens hätten die Klägerinnen mit der Beklagten keinen Haftungsausschluss - insbesondere auch keinen Minderungsausschluss - vereinbaren dürfen, sondern wären vielmehr nach § 242 BGB verpflichtet gewesen, die Beklagte auf bestehende Mängel des Mietobjekts hinzuweisen. Eine Freizeichnung des Vermieters von der Haftung für anfängliche versteckte Mängel der Mietsache ist jedenfalls dann nicht mit Treu und Glauben zu vereinbaren, wenn der Vermieter genau weiß, dass es Mängel gibt, die den vereinbarten Vertragszweck massiv beeinträchtigen. Dies war hier aufgrund der fehlerhaft verlegten Grundleitungen, der mangelnden Beheizbarkeit und der fehlerhaften Entlüftungseinrichtungen der Fall. Ein Vermieter, der derart gravierende Mängel bei Abschluss eines langjährigen Mietvertrages nicht offenbart, handelt arglistig.

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Zwar verteidigen sich die Klägerinnen in zweiter Instanz mit dem Vortrag, die Beklagte selbst habe durch ihre Umbaumaßnahmen die Baumängel erst herbeigeführt oder bestehend Mängel, wie etwa die von Anfang an unterdimensionierte Heizung, verschlimmert. Dass diese Verteidigung unerheblich ist und die Klägerinnen damit nicht gehört werden können, ergibt sich aber aus dem Gutachten des Sachverständigen ... in dem Vorprozess 4 C 569/99 AG Springe, mit dessen Verwertung im vorliegenden Rechtsstreit sich die Klägerinnen schon in erster Instanz ausdrücklich einverstanden erklärt haben. Dieses Gutachten weist aus, dass der Bauunternehmer ... die Be- und Entlüftungsanlage fehlerhaft ausgeführt hat und die Grundleitungen nicht ordnungsgemäß hergestellt worden sind, sodass es zu Rückstauungen kommen musste, die nach der Aussage des Sachverständigen zwangsläufig waren Nach diesem Gutachten ist ferner die Heizungsanlage schon beim Umbau der Räume unterdimensioniert ausgeführt worden ist, sodass die erforderliche von vornherein Raumtemperatur nicht erreicht werden konnte, ohne dass es auf den Einbau von Raumteilern noch ankam.

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An den Ergebnissen dieses Gutachtens kommen die Klägerinnen weder durch ihren substanzlosen Vortrag, sämtliche Mängel seien beseitigt worden, noch durch Hinweise auf Umbaumaßnahmen der Beklagten vorbei. Eine Beseitigung der Mängel vor dem Abschluss des Mietvertrages mit der Beklagten kann schon deshalb nicht erfolgt sein, weil der Sachverständige ... sein Gutachten im Januar 2001 aufgrund einer am 14. Dezember 2000 durchgeführten Ortsbesichtigung erstattet hat. Sämtliche Mängel, um die im vorliegenden Rechtsstreit gestritten wird, sind in der Zeit von Mai 1999 bis Ende 2000 geltend gemacht worden. Vorgeworfen haben die Klägerinnen dem Bauunternehmer ... im Vorprozess, dass er bei seinen Arbeiten, die im Jahre 1997 und 1998 durchgeführt worden sind, die von dem Sachverständigen ... ermittelten Mängel verursacht habe. Wie die Klägerinnen bei dieser Sachlage gleichwohl in der Zwischenzeit eine Mängelbeseitigung durchgeführt haben wollen, die dann durch eigene Maßnahmen der Beklagten wieder zunichte gemacht worden sein müsste, bleibt unerfindlich.

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Die Klägerinnen haben vielmehr nichts unternommen, um für eine Mängelbeseitigung zu sorgen. Sie werden deshalb von der Beklagten zu Recht auf Minderung in Anspruch genommen, wobei eine Minderung des Mietzinses um 50 % im Hinblick auf die gravierenden Mängel, die weder für eine Gaststätte noch für ein Ladengeschäft, in dem Lebensmittel vertrieben werden, nicht hinnehmbar sind, vollauf gerechtfertigt ist.

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Es kann dahingestellt bleiben, ob die Beklagte durch den Austausch eines Raumteilers gegen eine Leichtbauwand möglicherweise selbst dazu beigetragen hat, die Beheizbarkeit des Mietobjekts weiter zu verschlechtern. Nach den Ausführungen des Sachverständigen ... und den eigenen Ausführungen der Klägerinnen im Prozess vor dem Amtsgericht Springe steht fest, dass die vorhandene Heizung gar nicht ausreichen konnte, um die Räume ordnungsgemäß zu beheizen. Darüber hinaus haben die Klägerinnen selbst dem Bauunternehmer ... vorgeworfen, weniger Heizkörper installiert zu haben, als erforderlich waren und abgerechnet worden sind. Sollte deshalb insoweit tatsächlich durch das Verstellen eines Heizkörpers mit einem Zigarettenautomaten ein weiterer Wärmeverlust eingetreten sein, kann dieser jedoch niemals dafür entscheidend gewesen sein, dass die Räume nicht ausreichend beheizbar waren.

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Sofern die Klägerinnen des weiteren der Auffassung sind, die Beklagte könne sich auf die Unterdimensionierung der Heizung nicht berufen, weil sie Einbauten des Vormieters ... übernommen habe, fehlen bereits substantiierte Darlegungen zu einer solchen Übernahme. Die Beklagte bestreitet, von dem Vormieter ... irgendwelche Einbauten übernommen zu haben. Sie habe das Objekt von den Klägerinnen einschließlich der beiden Raumteiler zur Verfügung gestellt bekommen. Nach diesem Vortrag, zu dem die Klägerinnen nicht mit Substanz dargelegt haben, welche gesonderten Vereinbarungen es zwischen dem Vormieter ... und der Beklagten gegeben hat, kann nicht festgestellt werden, dass die Beklagte von dem Vormieter tatsächlich dessen Einrichtungen übernommen hat.

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Ebenfalls nicht gehört werden können die Klägerinnen mit dem Vortrag, die Grundleitungen seien durch die Beseitigung von Rückstauungen im Jahre 1999 saniert worden. Dieses Vorbringen steht bereits im Widerspruch zu ihrem eigenen Vortrag im Verfahren vor dem Amtsgericht Springe, in dem sie auch im Jahre 2000 noch an dem Vortrag festgehalten haben, die Grundleitungen seien nicht ordnungsgemäß verlegt worden. Darüber hinaus ergibt sich aus den Ausführungen des Sachverständigen ..., dass die Mängel der Grundleitungen nicht etwa nur auf abgelagerte Mörtelstücke zurückzuführen sind, die die Klägerinnen 1999 haben entfernen lassen, sondern vielmehr die fehlerhafte Anlage der Leitungen selbst, die nicht das erforderliche Gefälle aufweisen, ursächlich für die aufgetretenen Rückstauungen sind. Rückstauungen in den Toilettenleitungen, die es im Übrigen auch im Jahre 2000 gegeben hat, sind aber insbesondere bei einer Gaststätte als wesentlicher Mangel anzusehen.

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Eine adäquate Auseinandersetzung der Klägerinnen mit dem Gutachter ... ist auch nicht gegeben, sofern sie ohne weiteren Sachvortrag die Behauptung aufstellen, die Sanitäranlagen seien in Ordnung gewesen, obwohl der Sachverständige aufgrund seiner zum Jahresende 2000 durchgeführten Ortsbesichtigung zu dem Ergebnis gekommen ist, im Hinblick auf die fehlerhafte Anlage der Grundleitungen hätte es zwangsläufig zu derartigen Rückstauungen kommen müssen. Der Sachverständige hat zwar in seinen Gutachten ausgeführt, dass eine Beseitigung dieser Mängel durch Neuverlegung der Leitungen einen unverhältnismäßigen Aufwand darstellen würde und deshalb alternative Mängelbeseitigungsmaßnahmen vorgeschlagen. Dies ändert jedoch nichts an der Feststellung, dass die Leitungen nach den Erkenntnissen des Sachverständigen ..., denen die Klägerinnen nicht widersprochen haben, mangelhaft verlegt sind.

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Ebenfalls nicht gehört werden können die Klägerinnen mit dem Vortrag, die von der Beklagen vielfach gerügten Geruchserscheinungen seien auf den Einbau und Anschluss einer Dunstabzugshaube in der Küche durch die Beklagte und die Entfernung eines Fensters zurückzuführen. Der Sachverständige ... kommt insoweit in seinem Gutachten ebenfalls zu einer fehlerhaften Anlage der Lüftung, die im Zusammenhang mit den mangelhaft verlegten Grundleitungen geeignet erscheint, die von der Beklagten gerügten Fäkalgerüche, die auch der Vormieter ... bereits bemängelt hatte, entstehen zu lassen. Auch hier ist nicht ersichtlich, dass die Klägerinnen vor dem Abschluss des Mietvertrages mit der Beklagten etwas unternommen haben, um die mangelhafte Lüftung in Ordnung zu bringen. Dies ist bereits aufgrund der Tatsache ausgeschlossen, dass der Sachverständige ... die Lüftungsanlage zum Jahresende 2000 so vorgefunden hat, wie sie nach dem eigenen Vortrag der Klägerinnen im Parallelverfahren vor dem Amtsgericht ... von dem Bauunternehmer ... verlegt worden ist. Auch insoweit müssen die Klägerinnen sich die vorhandenen Mängel zurechnen lassen. Von Zeit zu Zeit auftretende Fäkalgerüche stellen aber bei einer Gaststätte mit einem angeschlossenen Lebensmittel-Einzelhandel einen Mangel dar, der die Gebrauchstauglichkeit der Räume ganz erheblich beeinträchtigt und demgemäß zu einem wesentlichen Abschlag von dem geschuldeten Mietzins führen muss.

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Angesichts der gravierenden Mängel des Mietobjekts, die den Klägerinnen bei Abschluss des Mietvertrages bekannt waren und die sie der Beklagten arglistig verschwiegen haben, kann als richtig unterstellt werden, dass die Beklagte die Rigipswand zwischen dem Gaststättenraum und dem Toilettengang hat errichten lassen. Abgesehen von der Tatsache, dass diese Rigipswand nach dem eigenen Vortrag der Klägerinnen nur einen bei Übergabe bereits vorhandenen Raumteiler ersetzt hat, sodass sie die unzureichende Beheizbarkeit jedenfalls nicht viel weiter verschlechtert haben kann, ist auch nicht zu erkennen, dass das Setzen dieser Wand maßgeblichen Einfluss auf die unzureichende Beheizbarkeit gehabt hat. Hiergegen spricht bereits die Wärmebedarfsrechnung des Sachverständigen ..., der zufolge die Heizkörper selbst nicht ausreichend dimensioniert waren, um die Räume ausreichend aufzuheizen.

17

Die Klägerinnen können sich im Übrigen auch nicht darauf berufen, dass die Beklagte durch Abtrennung des Gaststättenraumes selbst die zur Verfügung stehende Heizleistung für diesen Raum verknappt habe, weil aufgrund des vereinbarten Mietzwecks eines kleinen Einzelhandels mit angeschlossener Gastronomie die Klägerinnen ihrerseits auch von einer räumlichen Trennung des Gastronomiebereichs und des Einzelhandels ausgehen mussten.

II.

18

Auf § 539 a.F. BGB kommt es im Hinblick auf die Tatsache, dass die Klägerinnen der Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages erhebliche Fehler der Mietsache arglistig verschwiegen haben, nicht. Die Vorschrift, die eine Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben enthält, schützt nach ihrem Sinn und Zweck nur den redlichen Vermieter. Ein unredlicher Vermieter, der es bewusst unterlässt, den Mieter auf bestehende Mängel der Mietsache hinzuweisen, kann nicht für sich in Anspruch nehmen, dass es treuwidrig sei, erst nach Ablauf einer längeren Zeit Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Ob die Beklagte den Mietzins früher hätte mindern müssen, weil zumindest die Mängel, die nicht mit der Unterdimensionierung der Heizungsanlage verbunden sind, schon früher bemerkbar waren, kann deshalb im Ergebnis dahin stehen.

19

Die Beklagte ist deshalb auch nicht gehindert, die Mietzinsminderung rückwirkend seit Beginn des Mietverhältnisses gelten zu machen, da die Mängel schon von Anfang an vorgelegen haben. Die Klägerinnen hätten redlicherweise von Anfang an auf die Mängel des Mietobjektes, wegen derer sie sich bereits mit dem Bauunternehmer stritten, dem sie nicht den vollen Werklohn gezahlt hatten, hinweisen müssen.

III.

20

Die Beklagte hat damit entsprechend den Ausführungen in der Berufungserwiderung, denen die Klägerinnen nicht entgegen getreten sind, den insgesamt von ihr geschuldeten (ungekürzten) Mietzins in Höhe von 33.408 DM mit den von ihr tatsächlich geleisteten Zahlungen von 21.814,97 DM schon um einiges überzahlt, so dass es auf die Frage der Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen nicht ankommt. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des fehlenden Rechts der Beklagten zur Minderung der Nebenkostenvorauszahlungen. Auch bei deren Berücksichtigung würde immer noch eine Überzahlung verbleiben.

VI.

21

Die Beklagte ist entsprechend der Entscheidung des Landgerichts nicht verpflichtet, die Kosten der Räumungsklage und der teilweise für erledigt erklärten Zahlungsklage zu tragen. Eine fristlose Kündigung der Klägerinnen wegen Zahlungsverzugs kommt im Hinblick auf die Minderungsrechte der Beklagten ohnehin nicht in Frage. Die Beklagte durfte wegen der gravierenden Mängel des Mietobjekts den Mietzins zumindest um 50 % kürzen. Verzug ist dementsprechend nicht eingetreten.

22

Soweit eine fristlose Kündigung nach § 554 a BGB auch wegen der Nichtzahlung der Kaution in Betracht zu ziehen sein könnte, mag zwar im Einzelfall auch die Nichtzahlung der Kaution einen Anlass zur fristlosen Kündigung geben, wenn ein besonderes Sicherungsbedürfnis des Vermieters besteht, das durch die Nichtzahlung verletzt ist. Derartige Umstände, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen könnten, liegen aber dann nicht vor, wenn der Vermieter seinerseits bei Vertragsschluss arglistig Umstände verschweigt, die für den Ablauf und die Abwicklung eines langfristigen Mietverhältnisses von wesentlicher Bedeutung sind.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO, 26 NR. 8 EGZPO.

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