Verwaltungsgericht Sigmaringen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-11-18, Aktenzeichen 6 K 2177/14

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen.

Tatbestand

1

Der Kläger wendet sich gegen die Ausübung eines wasserrechtlichen Vorkaufsrechts durch das beklagte Land und begehrt ein Negativzeugnis.

2

Der Kläger ist Eigentümer der auf der Gemarkung C... gelegenen landwirtschaftlich genutzten Grundstücke FlSt.-Nr. ... „...“ (27693 m²), FlSt.-Nr. ... „...“ (21646 m²) sowie FlSt.-Nr. ... „...“ (1914 m²). Alle drei Grundstücke grenzen an die Untere Argen, ein Gewässer erster Ordnung.

3

Am 18. Februar 2014 schloss der Kläger als Verkäufer mit dem später durch Beschluss vom 10. April 2015 zu dem Verfahren beigeladenen ... vor dem Notariat W... im Allgäu II einen Kaufvertrag über die genannten Grundstücke (Urkundenrolle II UR .../...) zu einem Kaufpreis von 82.004,80 EUR. In § 9 dieses Vertrages wurde dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks FlSt.-Nr. .../... ein Gehrecht über die verkauften Grundstücke eingeräumt, das sich ausweislich des in Bezug genommenen Lageplans entlang der Unteren Argen erstreckt.

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Mit Schreiben vom 11. März 2014 an die Gewässerdirektion in Ravensburg, das mit einem Eingangsstempel des Regierungspräsidiums Tübingen - Dienstsitz Ravensburg - vom 13. März 2014 versehen wurde, übersandte der Notar eine Fertigung des Kaufvertrages und bat um Erteilung eines Zeugnisses, wonach ein gesetzliches Vorkaufsrecht nicht bestehe oder nicht ausgeübt werde.

5

Mit Schreiben vom 9. April 2014 (Verwaltungsakten /2) hörte das Regierungspräsidium Tübingen den Kläger und den Beigeladenen zur beabsichtigten Ausübung des Vorkaufsrechts an einer Teilfläche der Grundstücke, nämlich einem zehn Meter breiten Gewässerrandstreifen, an.

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Mit an den Kläger gerichtetem Bescheid des Regierungspräsidiums Tübingen vom 8. Mai 2014 (Verwaltungsakten /13), dem Klägervertreter zugestellt am 13. Mai 2014 (Verwaltungsakten /16), übte der Landesbetrieb Gewässer hinsichtlich eines auf den Grundstücken FlSt.-Nrn. ..., ... und ... gelegenen Gewässerrandstreifens in einer Breite von 10 Metern entlang der Argen das Vorkaufsrecht aus. Der Gewässerrandstreifen bemesse sich ab der Linie des Mittelwasserstandes, bei ausgeprägter Böschungsoberkante ab dieser. Der Bodenwert wurde entsprechend dem Kaufvertrag auf 1,60 EUR/m² festgesetzt. Der Kaufpreis der Teilflächen ergebe sich aus dem Produkt der durch die Vermessung ermittelten Fläche und dem Bodenwert.

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Zur Begründung wurde u. a. ausgeführt, an der gerade zur Flusslandschaft des Jahres gekürten Argen zeige der WWF (World Wide Fund for Nature) Interesse an einem Naturschutzgroßprojekt. In der Projektskizze Argenprojekt seien die Entwicklung und Sicherung von Gewässerrandstreifen als wichtiges Ziel formuliert worden. Der fragliche Abschnitt der Argen werde in dieser Vorstudie auch als potentieller Entwicklungsraum für Flussaufweitungen gesehen. Durch einen zusammenhängenden, im Landesbesitz befindlichen Gewässerrandstreifen würden Aufwertungen der bisher monotonen Wasserwechselzonenbereiche ermöglicht. Auch könne dann eine Verbreiterung des meist einreihigen Uferbewuchses erfolgen. Der Unterbewuchs, der bisher immer wieder zurückgeschnitten worden sei, um die Bewirtschaftbarkeit der Grünlandflächen zu erhalten, könne sich stabilisieren. Als weiteres Maßnahmekonzept liege für die Argen das Gewässerentwicklungskonzept der Gewässerdirektion Donau Bodensee vom September 2003 vor, welches für diesen Gewässerabschnitt ebenfalls die naturnahe Entwicklung des Gewässerrandstreifens als Ziel vorsehe. Der Erwerb des Gewässerrandstreifens an der Unteren Argen sei zur Umsetzung dieser Projekte notwendig. Bei der Interessenabwägung überwiege hier das öffentliche Interesse. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entstehe dem Verkäufer der Grundstücke kein finanzieller Nachteil. Der Käufer erwerbe die Grundstücke ohne Gewässerrandstreifen. Da dieser ohnehin Bewirtschaftungsbeschränkungen unterliege, sei die nachteilige Auswirkung auf den Käufer der landwirtschaftlichen Flächen verhältnismäßig gering. Insgesamt überwiege daher das öffentliche Interesse an einer naturnahen Entwicklung des Gewässerrandstreifens die privaten Interessen von Kaufvertragsparteien an der Übertragung der Grundstücke.

8

Zur Begründung der hiergegen am 12. Juni 2014 beim Verwaltungsgericht Sigmaringen erhobenen Klage (damaliges Az.: 4 K 2177/14) wird vorgetragen, das Vorkaufsrecht sei nicht innerhalb der gesetzlichen Frist von zwei Monaten ausgeübt worden. Der Kaufvertrag sei am 18. Februar 2014 beurkundet worden und dem beklagten Land seien jedenfalls noch im Februar 2014 mindestens zwei beglaubigte Abschriften zugestellt worden. Mit Schreiben vom 28. Februar 2014 habe nämlich das Landratsamt Ravensburg mitgeteilt, dass eine Genehmigung nach § 3 Agrarstrukturverbesserungsgesetz erteilt werde. Diese Kenntnis müsse dem beklagten Land zugerechnet werden. Inhaltlich sei der Umfang des Vorkaufsrechts zu unbestimmt und auch nicht bestimmbar. Der Beklagte lasse offen, in welchen Bereichen der Gewässerrandstreifen sich ab der Linie des Mittelwasserstandes und in welchen Bereichen er ab der Böschungsoberkante bemessen soll. Auch sei die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Schutz des Gewässers nicht erforderlich gewesen. Die Interessenabwägung sei fehlerhaft; es sei unberücksichtigt geblieben, dass über die streitgegenständlichen Grundstücke ein dingliches Gehrecht bestehe, das mit dem - ohnehin zu vagen - Projekt des WWF nicht zu vereinbaren sei. Die Interessen des Klägers seien nicht genügend berücksichtigt worden, zumal ein Schutz des Gewässers auch durch mildere Mittel, beispielsweise durch Bewirtschaftungsauflagen, zu erreichen sei. Im übrigen hätten die Kläger und der Beigeladene bei Abschluss des Kaufvertrages vereinbart, dass der Kläger ein unentgeltliches Nutzungsrecht im Bereich des Uferstreifens erhalte, um diesen Bereich zu bewirtschaften, insbesondere Holz zu ernten und zu verwerten. Hierzu sei abgesprochen, dass er diesen Bereich anfahren dürfe, um Geräte für die Bewirtschaftung heranzuführen und Holz abzuführen.

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Der Kläger beantragt,

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den Bescheid des Regierungspräsidiums Tübingen vom 8. Mai 2014 aufzuheben und das beklagte Land zu verpflichten, ein Zeugnis zu erteilen, wonach ein gesetzliches Vorkaufsrecht in Bezug auf den Kaufvertrag vom 18. Februar 2014 (Notariat W... im Allgäu II UR .../...) nicht ausgeübt wird, hilfsweise nicht besteht.

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Das beklagte Land beantragt,

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die Klage abzuweisen,

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und macht geltend, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei innerhalb der zweimonatigen Frist erfolgt, nachdem der Kaufvertrag am 13. März 2014 beim Regierungspräsidium eingegangen sei. Sie sei auch hinreichend bestimmt; der Begriff des Uferstreifens ergebe sich aus dem Wasserhaushaltsgesetz. Die Ausübung des Verkaufsrechts sei zudem erforderlich, weil im konkret betroffenen Gewässerbereich Defizite hinsichtlich einer naturnahen Entwicklung bestünden. Durch die bisher erfolgte landwirtschaftliche Nutzung der Gewässerrandstreifen sei ständig in den Bewuchs eingegriffen worden. Dadurch seien eine Aufwertung der monotonen Wasserwechselzonen, eine Verbreiterung des Uferbewuchses und das Aufweiten des Gewässerbetts nicht möglich gewesen. Diese Zielsetzung habe nicht durch Bewirtschaftungsauflagen als milderem Mittel erreicht werden können, denn Neuanpflanzungen und Umgestaltungen des Uferbereichs seien auf im Privateigentum stehenden Grundstücken nicht möglich. Des weiteren werde auch die Grunddienstbarkeit durch das Vorkaufsrecht nicht beeinträchtigt. Bei der Ausübung der Dienstbarkeit habe sich der Berechtigte so zu verhalten, dass der Eigentümer des Grundstücks möglichst geschont werde. Damit könne das Gehrecht auch auf dem Grundstück des beklagten Landes ausgeübt werden. Ein eventuelles Holznutzungsrecht sei nicht entscheidungserheblich. Das notwendige Ermessen sei fehlerfrei ausgeübt worden.

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Der Beigeladene stellt keinen Antrag.

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Der Rechtsstreit wurde durch Beschluss des Präsidiums zum 1. März 2015 auf die 6. Kammer des Gerichts und dort mit Beschluss vom 4. Oktober 2016 dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen.

16

Dem Gericht liegen die Verwaltungsakten des Regierungspräsidiums Tübingen vor, auf welche ebenso wie auf die Gerichtsakten wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts Bezug genommen wird.

Entscheidungsgründe

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Der Rechtsstreit wurde gemäß § 6 Abs. 4 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen, weil er keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist und auch keine grundsätzliche Bedeutung hat.

18

Die Klage, die sich hinsichtlich des durch Verwaltungsakt auszuübenden Vorkaufsrechts als Anfechtungsklage und hinsichtlich der Ausstellung eines Negativattestes als Verpflichtungsklage darstellt, ist zulässig, insbesondere bedurfte es vor ihrer Erhebung keines Vorverfahrens, weil das Regierungspräsidium den streitigen Verwaltungsakt erlassen hat (§ 68 Abs. 1 Satz 2 VwGO in Verbindung mit § 15 Abs. 1 Satz 1 AGVwGO).

19

Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Bescheid des Regierungspräsidiums Tübingen vom 8. Mai 2014 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, denn das beklagte Land hat als Gewässerunterhaltungspflichtiger das Vorkaufsrecht ohne Rechtsfehler ausgeübt (1.). Der Kläger hat ihm gegenüber keinen Anspruch auf Erteilung eines Negativzeugnisses (2.).

20

1. Rechtsgrundlage des Vorkaufsrechts ist § 29 Abs. 6 Wassergesetz für Baden-Württemberg (WG) in der bis zum 12. August 2014 geltenden Fassung. Das Gesetz zur Bereinigung von Landesrecht vom 29. Juli 2014 (GBl. 2014, 378) bestimmt nämlich in seinem Art. 17 Abs. 2, dass für Kaufverträge, die - wie der vorliegende - nach dem 31. Dezember 2013 und vor dem Ablauf des Tags der Verkündung dieses Gesetzes (am 12. August 2014) geschlossen wurden, die bisherige Fassung von § 29 Abs. 6 WG fortgilt; dabei ist auf Zeitpunkt des Vertragsschlusses beim Notar abzustellen (Kibele, Wassergesetz für Baden-Württemberg, Stand 2015, § 29 Rdnr. 73).

21

Nach der somit maßgeblichen, bis 12. August 2014 geltenden Fassung der Norm steht dem Träger der Unterhaltungslast nach § 32 WG ein Vorkaufsrecht an Grundstücken zu, auf denen sich Gewässerrandstreifen befinden. Befindet sich der Gewässerrandstreifen nur auf einem Teil des Grundstücks, so erstreckt sich das Vorkaufsrecht auf diese Teilfläche. Der Eigentümer kann die Übernahme der Restfläche verlangen, wenn es ihm wirtschaftlich nicht zumutbar ist, das Grundstück zu behalten. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn dies zum Schutz des Gewässers erforderlich ist. Das Vorkaufsrecht geht anderen landesrechtlichen Vorkaufsrechten vor. Im übrigen gilt § 28 Absatz 1 bis 3 und 6 Baugesetzbuch (BauGB) entsprechend.

22

Das beklagte Land ist nach § 32 Abs. 1 Satz 1 WG Träger der Unterhaltungslast der Unteren Argen als Gewässer erster Ordnung (Anlage 1 zu § 4 Satz 3 WG). Als solcher hat es das Vorkaufsrecht sowohl formell als auch materiell rechtmäßig ausgeübt.

23

a) Die Gewässerunterhaltungslast der Unteren Argen obliegt dem Landesbetrieb Gewässer (§ 32 Abs. 1 Satz 2 WG) beim Regierungspräsidium Tübingen, einem rechtlich unselbständigen Teil der unmittelbaren Staatsverwaltung, so dass das Regierungspräsidium Tübingen sachlich für die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständig ist.

24

b) Die zweimonatige Ausübungsfrist gemäß § 29 Abs. 6 Satz 6 WG (a. F.) in Verbindung mit § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB ist gewahrt. Dem beklagten Land wurde der Kaufvertrag mit Schreiben des Notars vom 11. März 2014 angezeigt und um Erteilung eines Zeugnisses über Nichtbestehen bzw. Nichtausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechtes gebeten. Dieses Schreiben ging der Dienststelle Ravensburg des Regierungspräsidiums Tübingen am 13. März 2014 zu. Die zweimonatige Frist endete daher gemäß §§ 31 Abs. 1 Landesverwaltungsverfahrensgesetz (LVwVfG) in Verbindung mit §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) am 13. Mai 2014. An diesem Tage wurde der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechtes an den Klägervertreter zugestellt.

25

Entgegen der Auffassung des Klägers kommt es für den Beginn des Fristlaufes nicht darauf an, dass der Vertrag dem Landratsamt Ravensburg - Landwirtschaftsamt - bereits am 27. Februar 2014 zum Zwecke der Erteilung einer Genehmigung nach dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz vorgelegen hat. Es genügt nämlich nicht, dass der Vertrag irgendeiner Behörde des beklagten Landes bekannt wird; erforderlich ist vielmehr, dass dem Vorkaufsberechtigten der Inhalt des rechtswirksamen Vertrags unter Hinweis auf das Vorkaufsrecht und den Zweck der Vorlage mitgeteilt wird (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 1. März 1996 - 3 S 13/94 -, VGHBW-Ls 1996, Beilage 5, B 7). Auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 26. Januar 1973 - V ZR 2/71 -, BGHZ 60, 275) reicht die Vorlage des Vertrags an eine zur Ausübung des Vorkaufsrechts nicht befugte Dienststelle zum Zwecke anderweitiger Bearbeitung, wie hier der landwirtschaftsrechtlichen Genehmigung, jedenfalls dann nicht aus, wenn diese Dienststelle auf das Vorkaufsrecht und den weiteren Zweck der Vorlage des Vertrags nicht hingewiesen wurde.

26

Im vorliegenden Falle ist nichts dafür ersichtlich, dass der Vertrag dem Landratsamt Ravensburg mit einem Hinweis und Bitte um Weiterleitung an die für die Ausübung des Vorkaufsrechts zustände Stelle vorgelegt worden wäre. Es spricht vielmehr alles dafür, dass der Notar dem anerkannten Grundsatz gefolgt ist, wonach zuerst die notwendigen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen erteilt sein müssen, bevor das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann (vgl. VGH, a. a. O. [Juris Rdnr. 24], m. w. N.). Konsequenterweise hat er zunächst (nur) die landwirtschaftsrechtliche Genehmigung beantragt und sich danach - auch in Kenntnis der abweichenden Zuständigkeiten - gesondert an die „Gewässerdirektion“ als Funktionsvorgängerin des Landesbetriebes Gewässer (vgl. hierzu Kibele, a. a. O., § 32 Rdnr. 6) gewandt. Es kann daher ausgeschlossen werden, dass in der Einholung der Genehmigung nach dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz gleichzeitig eine wirksame und damit fristauslösende Mitteilung des Kaufvertrages nach § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 29 Abs. 6 Satz 6 WG (a. F.) liegt.

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c) Der Bescheid ist auch insoweit hinreichend bestimmt im Sinne von § 37 Abs. 1 LVwVfG, als es um die Abgrenzung der jeweils vom Vorkaufsrecht erfassten und der außerhalb davon liegenden Flächenanteile der drei Grundstücke geht.

28

Das Bestimmtheitsgebot erfordert, dass der Adressat erkennen kann, was ihm auferlegt wird. Diesen Anforderungen genügt der angefochtene Bescheid, weil er den Bereich des Grundstücks, auf den sich das Vorkaufsrecht erstreckt, hinreichend genau bezeichnet.

29

Bereits aus der Textfassung des Bescheides lässt sich ablesen, dass das Vorkaufsrecht an einem 10 Meter breiten Gewässerrandstreifen entlang der Argen ausgeübt wird und dass sich die Breite ab der Linie des Mittelwasserstandes, bei ausgeprägter Böschungsoberkante ab dieser bemisst. Der Mittelwasserstand findet seine Legaldefinition in § 5 Abs. 3 WG und ist nach der dort genannten Methode aufgrund von Pegelmessungen bestimmbar (hierzu im einzelnen Kibele, a. a. O., § 5 Rdnr. 37 ff.; vgl. auch VG Saarland, Urteil vom 14. Dezember 2000 - 2 K 293/98 -, juris Rdnr. 40 ff.). Eine „ausgeprägte Böschungsoberkante“ liegt bei einem Gewässer mit einem Steilufer vor (Kibele, a. a. O., § 29 Rdnr. 6). In dem Bescheid, dem zudem noch ein Lageplan im Maßstab 1:2.500 beigefügt ist, sind somit alle maßgeblichen Parameter zur eindeutigen Berechnung der Vorkaufsfläche festgelegt. Der Hinweis auf die spätere Vermessung betrifft lediglich die vermessungstechnische Umsetzung und Dokumentation der eindeutigen Vorgaben aus dem Verwaltungsakt und begründet somit nicht dessen Unbestimmtheit.

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d) Die Ausübung des Vorkaufsrechtes an dem Gewässerrandstreifen ist auch materiell-rechtlich nicht zu beanstanden.

31

Der Umfang des Vorkaufsrechts ist durch die gesetzliche Breite des Gewässerrandstreifens vorgegeben, die - wie hier - im Außenbereich zehn Meter beträgt (§ 29 Abs. 1 Satz 1 WG). Der Landesgesetzgeber war zu dieser vom Bundesrecht abweichenden Regelung nach § 36 Abs. 3 Satz 2 WHG berechtigt, weil der Bundesgesetzgeber mit Einräumung einer Abweichungsbefugnis zu Gunsten der Länder sein Gesetzgebungsrecht nicht voll ausgeschöpft hat (Art. 72 Abs. 1 GG; vgl. hierzu Schwendner in: Sieder/Zeitler/Dahme/Knopp, Stand 2015, § 38 WHG Rdnr. 11).

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Die Ausübung des Vorkaufsrechts setzt zunächst auf der Tatbestandsseite voraus, dass sie zum Schutz des Gewässers erforderlich ist (29 Abs. 6 Satz 5 WG a. F.). Dies ist der Fall, wenn am konkret betroffenen Gewässerbereich Defizite im Hinblick auf den Zweck des Gewässerrandstreifens, nämlich Erhaltung und Verbesserung der ökologischen Funktionen oberirdischer Gewässer, Wasserspeicherung, Sicherung des Wasserabflusses sowie Verminderung von Stoffeinträgen aus diffusen Quellen (§ 38 Abs. 1 WHG), bestehen.

33

Dies ist nach Auffassung des Gerichtes der Fall. Die Untere Argen weist im Bereich der streitigen Grundstücke, wie die Lichtbilder Blatt 124 ff. der Gerichtsakte zeigen, nur einen äußerst schmalen und meist einreihigen Gehölzstreifen längs des Ufers auf, der zumindest an einer Stelle (Lichtbild Gerichtsakte Bl. 126) durch bis an die Hangkante reichende bewirtschaftete Wiesen unterbrochen wird. Ein naturnaher Bewuchs im Gewässerrandstreifen ist nicht vorhanden, vielmehr reicht die landwirtschaftliche Nutzung bis unmittelbar an die Flussböschung bzw. an die Stämme der einzigen Baumreihe heran (Lichtbilder Gerichtsakte Bl. 124/126).

34

Dieser Zustand steht in erheblichem Widerspruch zum dem in Gewässerentwicklungskonzept Argen der ehemaligen Gewässerdirektion Donau / Bodensee (Gerichtsakte Bl. 85 ff.) formulierten Leitbild der Wiederherstellung einer naturnahen und damit funktions- und regenerationsfähigen Gewässerlandschaft, wozu u. a. die Förderung der Eigendynamik (Mäanderbildung), die Wiederherstellung standortangepasster Nutzungsarten in unmittelbarer Nähe zum Fluss und der durchgängige Aufbau eines breiten Galeriewaldes gehört. Da die landwirtschaftliche Nutzfläche bis unmittelbar an den Fluss heranreicht, ist insbesondere auch kein hinreichender Schutz vor Stoffeinträgen gewährleistet. Gerade der Abstands-, Puffer- und Filterfunktion eines intakten Gewässerrandstreifens kommt jedoch besondere Bedeutung zum Schutz des Gewässers vor Stickstoff- und Phosphatfrachten aus der Landwirtschaft zu (vgl. Schwendner, a. a. O., Rdnr. 5).

35

Geeignetes Mittel zur Umsetzung dieser Ziele ist die Überführung des Gewässerrandstreifens in das Eigentum des Unterhaltspflichtigen, der dadurch in die Lage versetzt wird, entsprechende flussbauliche Maßnahmen durchzuführen und Bepflanzungen vorzunehmen. Der Gesetzgeber hat hierzu primär das Mittel des Vorkaufsrechts vorgesehen, das einerseits dem Verkäufer den Entschluss zur Veräußerung über- und den frei vereinbarten Kaufpreis belässt und ihn daher wegen des weitgehend fehlenden Einflusses auf Vertragsabschluss und -gestaltung erheblich weniger belastet als eine Enteignung, dessen konsequente Anwendung im Laufe der Zeit aber dennoch zu dem gewünschten einheitlichen Rechtsstatus des Gewässerrandstreifens führt. Das beklagte Land vermag als Grundstückseigentümer kraft dieser Rechtsstellung das Ziel einer naturnahen Umgestaltung des Gewässerrandstreifens auch durch Flussbaumaßnahmen und Anpflanzungen wesentlich effektiver und umfassender zu realisieren als dies mit Bewirtschaftungsauflagen, Grunddienstbarkeiten, Einzelverträgen u. ä. möglich wäre (vgl. BayVGH, Urteil vom 26. September 1995 - 9 93.2828 -, BayVBl. 1996, 210 [211] zum naturschutzrechtlichen Vorkaufsrecht) und spart im übrigen den mit den genannten Alternativen verbundenen Kontrollaufwand. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes war daher auch erforderlich.

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Der Vorkaufsrechtsausübung steht im Einzelfall auch nicht entgegen, dass das angestrebte Ziel nur nach und nach verwirklicht werden kann und für die hier streitige Uferstrecke über das vorgelegte Gewässerentwicklungskonzept Argen hinaus keine ausgearbeiteten Detailpläne vorliegen. Vorkaufsfälle sind in aller Regel nicht vorhersehbar, so dass eine Detailplanung ohne konkrete Perspektive einer Realisierung, also quasi auf Vorrat, nicht verlangt werden kann, denn die öffentliche Hand ist zum sparsamen Umgang mit den zur Verfügung gestellten Mitteln im Rahmen der Vorgaben des Haushaltsrechts verpflichtet. Das wasserrechtliche Vorkaufsrecht nach § 29 WG ist sowohl auf gegenwärtige als auch auf zukünftige Gestaltungen gerichtet. Es versteht sich von selbst, dass die Rechtfertigungsgründe dieser Vorschrift auf langfristige Wirkung angelegt sind (vgl. zum Kauf von Seeufergrundstücken: BayVGH, Urteil vom 24. Februar 2006 - 9 BV 03.3058 -, juris Rdnr. 33).

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e) Schließlich steht der Ausübung des Vorkaufsrechts auch nicht die in dem Kaufvertrag vereinbarte Grunddienstbarkeit in Form eines Gehrechtes (α) oder ein eventuell vereinbartes Holznutzungsrecht des Klägers (β) entgegen.

38

α) Nach §§ 29 Abs. 6 Satz 6 WG (a. F.), 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB in Verbindung mit § 464 Abs. 2 BGB kommt mit der Ausübung des Vorkaufsrechts der Kauf zwischen dem beklagten Land und dem Kläger unter den Bestimmungen zustande, welche der Kläger mit dem Beigeladenen vereinbart hat. Die Grunddienstbarkeit in Form eines Gehrechts muss das beklagte Land daher mit übernehmen. Sie ist nach Art und Umfang aber nicht geeignet, den Zweck der Ausübung des Vorkaufsrechts zu konterkarieren, denn ein - schonend auszuübendes (§ 1020 Satz 1 BGB) - Gehrecht beeinträchtigt eine naturnahe Gestaltung des Uferstreifens allenfalls marginal. Dem besonders wichtigen Zweck der Verminderung des Nährstoffeintrages aus landwirtschaftlichen Flächen steht es überhaupt nicht entgegen.

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β) Nicht entscheidungserheblich ist, ob dem Kläger ein Nutzungsrecht am Holz entlang des Gewässers eingeräumt wurde. Der diesbezügliche Beweisantrag - auf dessen unmittelbare Bescheidung in der mündlichen Verhandlung die Klägerseite verzichtet hat - ist daher schon aus diesem Grund abzulehnen. Der weiteren Problematik, dass der Beigeladene als Beteiligter nach § 63 Nr. 3 VwGO nicht als Zeuge, sondern nur im Rahmen einer den Regeln der Parteivernehmung gehorchenden und damit subsidiären Beteiligtenvernehmung vernommen werden darf (vgl. Stuhlfauth in: Bader / Funke-Kaiser / Stuhlfauth u. a., VwGO, 6. Aufl. 2014, § 98 Rdnrn. 19, 43 f.), kommt daher hier keine Bedeutung mehr zu.

40

Das behauptete Nutzungsrecht stünde der Ausübung des Vorkaufsrechtes unter keinem denkbaren Gesichtspunkt entgegen. Bei der (unterstellten) Einräumung eines solchen Rechtes handelt es sich allenfalls um einen weiteren Vertrag, der zwar im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag stehen mag, doch mit diesem kein einheitliches Rechtsgeschäft im Sinne von § 139 BGB bildet und in den das beklagte Land als Vorkaufsberechtigter daher nicht eintritt (B. Grunewald in: Erman BGB, Kommentar, § 464 BGB Rdnr. 8; Seichter in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 7. Aufl. 2014, § 464 BGB Rdnr. 22).

41

Auch aus §§ 29 Abs. 6 Satz 6 WG (a. F.), 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB in Verbindung mit 466 Satz 2 Halbs. 1 BGB lässt sich ein Ausschluss der Vorkaufsrechtes nicht herleiten, und zwar unabhängig davon, ob man die Vorschrift überhaupt auf gleichzeitig mit dem Kaufvertrag abgeschlossene, aber äußerlich getrennte Verträge und Rechtsgeschäfte anwenden kann (offen gelassen von BGH, Urteil vom 25. September 1986 - II ZR 272/85 -, NJW 1987, 890 [892]) oder ob man trotz der von der Urkunde ausgehenden Vollständigkeitsvermutung (vgl. Palandt / Ellenberger, BGB, 75. Aufl. 2016, § 125 Rdnr. 21) von einer echten Nebenabrede zum Kaufvertrag auszugehen hätte. In beiden Fällen wäre die Ausübung des Vorkaufsrechts nämlich nur dann ausgeschlossen, wenn sich die betreffende Leistung nicht in Geld schätzen ließe, es sich also etwa um höchstpersönliche Dienste handelte. Dieser Fall liegt jedoch eindeutig nicht vor, denn ein Holznutzungsrecht wäre finanziell abgeltbar.

42

f) Im übrigen hat das beklagte Land sein Ermessen auch fehlerfrei ausgeübt.

43

Soweit in der mündlichen Verhandlung erstmals vorgebracht wurde, es bestehe ein mündlich vereinbartes Holznutzungsrecht des Klägers, liegt hierin kein Gesichtspunkt, dessen Nichtberücksichtigung die Ermessensausübung als fehlerhaft erscheinen ließe. Weist ein Beteiligter im Verwaltungsverfahren entgegen seiner Mitwirkungsobliegenheit (vgl. § 26 Abs. 2 LVwVfG) nicht auf einen Umstand hin, der allein seinen Lebensbereich betrifft - wie hier die angebliche mündliche Vereinbarung eines Holznutzungsrechts -, und kann die Behörde diesen Umstand somit mangels Kenntnis nicht in ihre Ermessensabwägung einstellen, so ist die Ermessensentscheidung nicht deswegen rechtsfehlerhaft. Dies käme nur dann in Betracht, wenn das Regierungspräsidium einen bekannten Sachverhalt nicht berücksichtigt hätte oder die Nichtberücksichtigung auf fehlerhafterweise unterlassener Sachverhaltsermittlung beruhte (vgl. hierzu BVerwG, Beschlüsse vom 10. Mai 1985 - 1 B 51.85 -, InfAuslR 1985, 199, und vom 9. November 1979 - 4 N 1.78 u. a. -, BVerwGE 59, 87 [103 f.]; OVG Hamburg, Beschluss vom 21. Januar 2005 - 3 Bs 375/03 -, NordÖR 2005, 347).

44

Nichts davon trifft hier zu. Es gibt keinerlei Hinweise, dass dem beklagten Land das (angebliche) Holznutzungsrecht des Klägers bekannt gewesen wäre. Somit ergaben sich auch keine Anhaltspunkte, welche das Regierungspräsidium zu einer weiteren Sachverhaltsermittlung in diese Richtung hätten veranlassen müssen, insbesondere nachdem auf das gerade auch der Aufklärung des Sachverhalts dienende Anhörungsschreiben vom 9. April 2014 keinerlei dahingehender Vortrag erfolgt ist. Der Ermessensentscheidung liegt somit kein fehlerhafter, weil unvollständiger Sachverhalt zugrunde. Im streitgegenständlichen Bescheid wurden die im Zeitpunkt seines Erlasses bekannten Interessen aller Beteiligten ausreichend gewürdigt, wobei das beklagte Land auf der ihm bekannten Tatsachenbasis zutreffenderweise davon ausgegangen ist, dass dem Kläger aus der Ausübung des Vorkaufsrechts keinerlei wirtschaftlichen Nachteile entstehen. Dieser kann vielmehr sein Grundstück unter gleichen Konditionen verkaufen wie dies auch mit dem Beigeladenen möglich ist. Besondere Gründe für einen Verkauf des Randstreifens gerade an den Beigeladenen waren jedenfalls im Entscheidungszeitpunkt weder dargetan noch ersichtlich. Der Beigeladene erhält zwar ein geringfügig kleineres Grundstück, dieser Nachteil wird jedoch durch Anpassung des Kaufpreises ausgeglichen. Ein besonderes Interesse gerade am Kauf des schon kraft Gesetzes Bewirtschaftungsbeschränkungen unterliegenden Gewässerrandstreifens (vgl. § 38 Abs. 4 Satz 2 WHG in Verbindung mit § 29 Abs. 3 WG) ist gleichfalls nicht dargetan. Daher ist es nicht zu beanstanden, wenn das beklagte Land bei der Abwägung dem öffentlichen Interesse am Kauf des Gewässerrandstreifens den Vorrang eingeräumt hat.

45

2. Der Kläger hat schon deshalb keinen Anspruch auf Erteilung eines Negativzeugnisses nach § 29 Abs. 6 Satz 6 WG (a. F.) in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB, weil das beklagte Land sein Vorkaufsrecht zulässigerweise ausgeübt hat. Im übrigen wäre es nach Art. 17 Abs. 2 Gesetz zur Bereinigung von Landesrecht vom 29. Juli 2014 für die Ausstellung des Zeugnisses auch nicht passivlegitimiert (vgl. Kibele, a. a. O., § 29 Rdnr. 73).

46

Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nach alldem rechtlich in keiner Weise zu beanstanden und ein Negativzeugnis nicht auszustellen, so dass die Klage insgesamt abzuweisen ist.

47

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1 und 3, 162 Abs. 3 VwGO. Das Gericht sieht davon ab, sie für vorläufig vollstreckbar zu erklären (§ 167 Abs. 2 VwGO).

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Gründe für die Zulassung der Berufung nach §§ 124 a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO liegen nicht vor.

Gründe

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Der Rechtsstreit wurde gemäß § 6 Abs. 4 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen, weil er keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist und auch keine grundsätzliche Bedeutung hat.

18

Die Klage, die sich hinsichtlich des durch Verwaltungsakt auszuübenden Vorkaufsrechts als Anfechtungsklage und hinsichtlich der Ausstellung eines Negativattestes als Verpflichtungsklage darstellt, ist zulässig, insbesondere bedurfte es vor ihrer Erhebung keines Vorverfahrens, weil das Regierungspräsidium den streitigen Verwaltungsakt erlassen hat (§ 68 Abs. 1 Satz 2 VwGO in Verbindung mit § 15 Abs. 1 Satz 1 AGVwGO).

19

Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Bescheid des Regierungspräsidiums Tübingen vom 8. Mai 2014 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, denn das beklagte Land hat als Gewässerunterhaltungspflichtiger das Vorkaufsrecht ohne Rechtsfehler ausgeübt (1.). Der Kläger hat ihm gegenüber keinen Anspruch auf Erteilung eines Negativzeugnisses (2.).

20

1. Rechtsgrundlage des Vorkaufsrechts ist § 29 Abs. 6 Wassergesetz für Baden-Württemberg (WG) in der bis zum 12. August 2014 geltenden Fassung. Das Gesetz zur Bereinigung von Landesrecht vom 29. Juli 2014 (GBl. 2014, 378) bestimmt nämlich in seinem Art. 17 Abs. 2, dass für Kaufverträge, die - wie der vorliegende - nach dem 31. Dezember 2013 und vor dem Ablauf des Tags der Verkündung dieses Gesetzes (am 12. August 2014) geschlossen wurden, die bisherige Fassung von § 29 Abs. 6 WG fortgilt; dabei ist auf Zeitpunkt des Vertragsschlusses beim Notar abzustellen (Kibele, Wassergesetz für Baden-Württemberg, Stand 2015, § 29 Rdnr. 73).

21

Nach der somit maßgeblichen, bis 12. August 2014 geltenden Fassung der Norm steht dem Träger der Unterhaltungslast nach § 32 WG ein Vorkaufsrecht an Grundstücken zu, auf denen sich Gewässerrandstreifen befinden. Befindet sich der Gewässerrandstreifen nur auf einem Teil des Grundstücks, so erstreckt sich das Vorkaufsrecht auf diese Teilfläche. Der Eigentümer kann die Übernahme der Restfläche verlangen, wenn es ihm wirtschaftlich nicht zumutbar ist, das Grundstück zu behalten. Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn dies zum Schutz des Gewässers erforderlich ist. Das Vorkaufsrecht geht anderen landesrechtlichen Vorkaufsrechten vor. Im übrigen gilt § 28 Absatz 1 bis 3 und 6 Baugesetzbuch (BauGB) entsprechend.

22

Das beklagte Land ist nach § 32 Abs. 1 Satz 1 WG Träger der Unterhaltungslast der Unteren Argen als Gewässer erster Ordnung (Anlage 1 zu § 4 Satz 3 WG). Als solcher hat es das Vorkaufsrecht sowohl formell als auch materiell rechtmäßig ausgeübt.

23

a) Die Gewässerunterhaltungslast der Unteren Argen obliegt dem Landesbetrieb Gewässer (§ 32 Abs. 1 Satz 2 WG) beim Regierungspräsidium Tübingen, einem rechtlich unselbständigen Teil der unmittelbaren Staatsverwaltung, so dass das Regierungspräsidium Tübingen sachlich für die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständig ist.

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b) Die zweimonatige Ausübungsfrist gemäß § 29 Abs. 6 Satz 6 WG (a. F.) in Verbindung mit § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB ist gewahrt. Dem beklagten Land wurde der Kaufvertrag mit Schreiben des Notars vom 11. März 2014 angezeigt und um Erteilung eines Zeugnisses über Nichtbestehen bzw. Nichtausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechtes gebeten. Dieses Schreiben ging der Dienststelle Ravensburg des Regierungspräsidiums Tübingen am 13. März 2014 zu. Die zweimonatige Frist endete daher gemäß §§ 31 Abs. 1 Landesverwaltungsverfahrensgesetz (LVwVfG) in Verbindung mit §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) am 13. Mai 2014. An diesem Tage wurde der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechtes an den Klägervertreter zugestellt.

25

Entgegen der Auffassung des Klägers kommt es für den Beginn des Fristlaufes nicht darauf an, dass der Vertrag dem Landratsamt Ravensburg - Landwirtschaftsamt - bereits am 27. Februar 2014 zum Zwecke der Erteilung einer Genehmigung nach dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz vorgelegen hat. Es genügt nämlich nicht, dass der Vertrag irgendeiner Behörde des beklagten Landes bekannt wird; erforderlich ist vielmehr, dass dem Vorkaufsberechtigten der Inhalt des rechtswirksamen Vertrags unter Hinweis auf das Vorkaufsrecht und den Zweck der Vorlage mitgeteilt wird (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 1. März 1996 - 3 S 13/94 -, VGHBW-Ls 1996, Beilage 5, B 7). Auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 26. Januar 1973 - V ZR 2/71 -, BGHZ 60, 275) reicht die Vorlage des Vertrags an eine zur Ausübung des Vorkaufsrechts nicht befugte Dienststelle zum Zwecke anderweitiger Bearbeitung, wie hier der landwirtschaftsrechtlichen Genehmigung, jedenfalls dann nicht aus, wenn diese Dienststelle auf das Vorkaufsrecht und den weiteren Zweck der Vorlage des Vertrags nicht hingewiesen wurde.

26

Im vorliegenden Falle ist nichts dafür ersichtlich, dass der Vertrag dem Landratsamt Ravensburg mit einem Hinweis und Bitte um Weiterleitung an die für die Ausübung des Vorkaufsrechts zustände Stelle vorgelegt worden wäre. Es spricht vielmehr alles dafür, dass der Notar dem anerkannten Grundsatz gefolgt ist, wonach zuerst die notwendigen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen erteilt sein müssen, bevor das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann (vgl. VGH, a. a. O. [Juris Rdnr. 24], m. w. N.). Konsequenterweise hat er zunächst (nur) die landwirtschaftsrechtliche Genehmigung beantragt und sich danach - auch in Kenntnis der abweichenden Zuständigkeiten - gesondert an die „Gewässerdirektion“ als Funktionsvorgängerin des Landesbetriebes Gewässer (vgl. hierzu Kibele, a. a. O., § 32 Rdnr. 6) gewandt. Es kann daher ausgeschlossen werden, dass in der Einholung der Genehmigung nach dem Agrarstrukturverbesserungsgesetz gleichzeitig eine wirksame und damit fristauslösende Mitteilung des Kaufvertrages nach § 28 Abs. 1 Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 29 Abs. 6 Satz 6 WG (a. F.) liegt.

27

c) Der Bescheid ist auch insoweit hinreichend bestimmt im Sinne von § 37 Abs. 1 LVwVfG, als es um die Abgrenzung der jeweils vom Vorkaufsrecht erfassten und der außerhalb davon liegenden Flächenanteile der drei Grundstücke geht.

28

Das Bestimmtheitsgebot erfordert, dass der Adressat erkennen kann, was ihm auferlegt wird. Diesen Anforderungen genügt der angefochtene Bescheid, weil er den Bereich des Grundstücks, auf den sich das Vorkaufsrecht erstreckt, hinreichend genau bezeichnet.

29

Bereits aus der Textfassung des Bescheides lässt sich ablesen, dass das Vorkaufsrecht an einem 10 Meter breiten Gewässerrandstreifen entlang der Argen ausgeübt wird und dass sich die Breite ab der Linie des Mittelwasserstandes, bei ausgeprägter Böschungsoberkante ab dieser bemisst. Der Mittelwasserstand findet seine Legaldefinition in § 5 Abs. 3 WG und ist nach der dort genannten Methode aufgrund von Pegelmessungen bestimmbar (hierzu im einzelnen Kibele, a. a. O., § 5 Rdnr. 37 ff.; vgl. auch VG Saarland, Urteil vom 14. Dezember 2000 - 2 K 293/98 -, juris Rdnr. 40 ff.). Eine „ausgeprägte Böschungsoberkante“ liegt bei einem Gewässer mit einem Steilufer vor (Kibele, a. a. O., § 29 Rdnr. 6). In dem Bescheid, dem zudem noch ein Lageplan im Maßstab 1:2.500 beigefügt ist, sind somit alle maßgeblichen Parameter zur eindeutigen Berechnung der Vorkaufsfläche festgelegt. Der Hinweis auf die spätere Vermessung betrifft lediglich die vermessungstechnische Umsetzung und Dokumentation der eindeutigen Vorgaben aus dem Verwaltungsakt und begründet somit nicht dessen Unbestimmtheit.

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d) Die Ausübung des Vorkaufsrechtes an dem Gewässerrandstreifen ist auch materiell-rechtlich nicht zu beanstanden.

31

Der Umfang des Vorkaufsrechts ist durch die gesetzliche Breite des Gewässerrandstreifens vorgegeben, die - wie hier - im Außenbereich zehn Meter beträgt (§ 29 Abs. 1 Satz 1 WG). Der Landesgesetzgeber war zu dieser vom Bundesrecht abweichenden Regelung nach § 36 Abs. 3 Satz 2 WHG berechtigt, weil der Bundesgesetzgeber mit Einräumung einer Abweichungsbefugnis zu Gunsten der Länder sein Gesetzgebungsrecht nicht voll ausgeschöpft hat (Art. 72 Abs. 1 GG; vgl. hierzu Schwendner in: Sieder/Zeitler/Dahme/Knopp, Stand 2015, § 38 WHG Rdnr. 11).

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Die Ausübung des Vorkaufsrechts setzt zunächst auf der Tatbestandsseite voraus, dass sie zum Schutz des Gewässers erforderlich ist (29 Abs. 6 Satz 5 WG a. F.). Dies ist der Fall, wenn am konkret betroffenen Gewässerbereich Defizite im Hinblick auf den Zweck des Gewässerrandstreifens, nämlich Erhaltung und Verbesserung der ökologischen Funktionen oberirdischer Gewässer, Wasserspeicherung, Sicherung des Wasserabflusses sowie Verminderung von Stoffeinträgen aus diffusen Quellen (§ 38 Abs. 1 WHG), bestehen.

33

Dies ist nach Auffassung des Gerichtes der Fall. Die Untere Argen weist im Bereich der streitigen Grundstücke, wie die Lichtbilder Blatt 124 ff. der Gerichtsakte zeigen, nur einen äußerst schmalen und meist einreihigen Gehölzstreifen längs des Ufers auf, der zumindest an einer Stelle (Lichtbild Gerichtsakte Bl. 126) durch bis an die Hangkante reichende bewirtschaftete Wiesen unterbrochen wird. Ein naturnaher Bewuchs im Gewässerrandstreifen ist nicht vorhanden, vielmehr reicht die landwirtschaftliche Nutzung bis unmittelbar an die Flussböschung bzw. an die Stämme der einzigen Baumreihe heran (Lichtbilder Gerichtsakte Bl. 124/126).

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Dieser Zustand steht in erheblichem Widerspruch zum dem in Gewässerentwicklungskonzept Argen der ehemaligen Gewässerdirektion Donau / Bodensee (Gerichtsakte Bl. 85 ff.) formulierten Leitbild der Wiederherstellung einer naturnahen und damit funktions- und regenerationsfähigen Gewässerlandschaft, wozu u. a. die Förderung der Eigendynamik (Mäanderbildung), die Wiederherstellung standortangepasster Nutzungsarten in unmittelbarer Nähe zum Fluss und der durchgängige Aufbau eines breiten Galeriewaldes gehört. Da die landwirtschaftliche Nutzfläche bis unmittelbar an den Fluss heranreicht, ist insbesondere auch kein hinreichender Schutz vor Stoffeinträgen gewährleistet. Gerade der Abstands-, Puffer- und Filterfunktion eines intakten Gewässerrandstreifens kommt jedoch besondere Bedeutung zum Schutz des Gewässers vor Stickstoff- und Phosphatfrachten aus der Landwirtschaft zu (vgl. Schwendner, a. a. O., Rdnr. 5).

35

Geeignetes Mittel zur Umsetzung dieser Ziele ist die Überführung des Gewässerrandstreifens in das Eigentum des Unterhaltspflichtigen, der dadurch in die Lage versetzt wird, entsprechende flussbauliche Maßnahmen durchzuführen und Bepflanzungen vorzunehmen. Der Gesetzgeber hat hierzu primär das Mittel des Vorkaufsrechts vorgesehen, das einerseits dem Verkäufer den Entschluss zur Veräußerung über- und den frei vereinbarten Kaufpreis belässt und ihn daher wegen des weitgehend fehlenden Einflusses auf Vertragsabschluss und -gestaltung erheblich weniger belastet als eine Enteignung, dessen konsequente Anwendung im Laufe der Zeit aber dennoch zu dem gewünschten einheitlichen Rechtsstatus des Gewässerrandstreifens führt. Das beklagte Land vermag als Grundstückseigentümer kraft dieser Rechtsstellung das Ziel einer naturnahen Umgestaltung des Gewässerrandstreifens auch durch Flussbaumaßnahmen und Anpflanzungen wesentlich effektiver und umfassender zu realisieren als dies mit Bewirtschaftungsauflagen, Grunddienstbarkeiten, Einzelverträgen u. ä. möglich wäre (vgl. BayVGH, Urteil vom 26. September 1995 - 9 93.2828 -, BayVBl. 1996, 210 [211] zum naturschutzrechtlichen Vorkaufsrecht) und spart im übrigen den mit den genannten Alternativen verbundenen Kontrollaufwand. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes war daher auch erforderlich.

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Der Vorkaufsrechtsausübung steht im Einzelfall auch nicht entgegen, dass das angestrebte Ziel nur nach und nach verwirklicht werden kann und für die hier streitige Uferstrecke über das vorgelegte Gewässerentwicklungskonzept Argen hinaus keine ausgearbeiteten Detailpläne vorliegen. Vorkaufsfälle sind in aller Regel nicht vorhersehbar, so dass eine Detailplanung ohne konkrete Perspektive einer Realisierung, also quasi auf Vorrat, nicht verlangt werden kann, denn die öffentliche Hand ist zum sparsamen Umgang mit den zur Verfügung gestellten Mitteln im Rahmen der Vorgaben des Haushaltsrechts verpflichtet. Das wasserrechtliche Vorkaufsrecht nach § 29 WG ist sowohl auf gegenwärtige als auch auf zukünftige Gestaltungen gerichtet. Es versteht sich von selbst, dass die Rechtfertigungsgründe dieser Vorschrift auf langfristige Wirkung angelegt sind (vgl. zum Kauf von Seeufergrundstücken: BayVGH, Urteil vom 24. Februar 2006 - 9 BV 03.3058 -, juris Rdnr. 33).

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e) Schließlich steht der Ausübung des Vorkaufsrechts auch nicht die in dem Kaufvertrag vereinbarte Grunddienstbarkeit in Form eines Gehrechtes (α) oder ein eventuell vereinbartes Holznutzungsrecht des Klägers (β) entgegen.

38

α) Nach §§ 29 Abs. 6 Satz 6 WG (a. F.), 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB in Verbindung mit § 464 Abs. 2 BGB kommt mit der Ausübung des Vorkaufsrechts der Kauf zwischen dem beklagten Land und dem Kläger unter den Bestimmungen zustande, welche der Kläger mit dem Beigeladenen vereinbart hat. Die Grunddienstbarkeit in Form eines Gehrechts muss das beklagte Land daher mit übernehmen. Sie ist nach Art und Umfang aber nicht geeignet, den Zweck der Ausübung des Vorkaufsrechts zu konterkarieren, denn ein - schonend auszuübendes (§ 1020 Satz 1 BGB) - Gehrecht beeinträchtigt eine naturnahe Gestaltung des Uferstreifens allenfalls marginal. Dem besonders wichtigen Zweck der Verminderung des Nährstoffeintrages aus landwirtschaftlichen Flächen steht es überhaupt nicht entgegen.

39

β) Nicht entscheidungserheblich ist, ob dem Kläger ein Nutzungsrecht am Holz entlang des Gewässers eingeräumt wurde. Der diesbezügliche Beweisantrag - auf dessen unmittelbare Bescheidung in der mündlichen Verhandlung die Klägerseite verzichtet hat - ist daher schon aus diesem Grund abzulehnen. Der weiteren Problematik, dass der Beigeladene als Beteiligter nach § 63 Nr. 3 VwGO nicht als Zeuge, sondern nur im Rahmen einer den Regeln der Parteivernehmung gehorchenden und damit subsidiären Beteiligtenvernehmung vernommen werden darf (vgl. Stuhlfauth in: Bader / Funke-Kaiser / Stuhlfauth u. a., VwGO, 6. Aufl. 2014, § 98 Rdnrn. 19, 43 f.), kommt daher hier keine Bedeutung mehr zu.

40

Das behauptete Nutzungsrecht stünde der Ausübung des Vorkaufsrechtes unter keinem denkbaren Gesichtspunkt entgegen. Bei der (unterstellten) Einräumung eines solchen Rechtes handelt es sich allenfalls um einen weiteren Vertrag, der zwar im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag stehen mag, doch mit diesem kein einheitliches Rechtsgeschäft im Sinne von § 139 BGB bildet und in den das beklagte Land als Vorkaufsberechtigter daher nicht eintritt (B. Grunewald in: Erman BGB, Kommentar, § 464 BGB Rdnr. 8; Seichter in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 7. Aufl. 2014, § 464 BGB Rdnr. 22).

41

Auch aus §§ 29 Abs. 6 Satz 6 WG (a. F.), 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB in Verbindung mit 466 Satz 2 Halbs. 1 BGB lässt sich ein Ausschluss der Vorkaufsrechtes nicht herleiten, und zwar unabhängig davon, ob man die Vorschrift überhaupt auf gleichzeitig mit dem Kaufvertrag abgeschlossene, aber äußerlich getrennte Verträge und Rechtsgeschäfte anwenden kann (offen gelassen von BGH, Urteil vom 25. September 1986 - II ZR 272/85 -, NJW 1987, 890 [892]) oder ob man trotz der von der Urkunde ausgehenden Vollständigkeitsvermutung (vgl. Palandt / Ellenberger, BGB, 75. Aufl. 2016, § 125 Rdnr. 21) von einer echten Nebenabrede zum Kaufvertrag auszugehen hätte. In beiden Fällen wäre die Ausübung des Vorkaufsrechts nämlich nur dann ausgeschlossen, wenn sich die betreffende Leistung nicht in Geld schätzen ließe, es sich also etwa um höchstpersönliche Dienste handelte. Dieser Fall liegt jedoch eindeutig nicht vor, denn ein Holznutzungsrecht wäre finanziell abgeltbar.

42

f) Im übrigen hat das beklagte Land sein Ermessen auch fehlerfrei ausgeübt.

43

Soweit in der mündlichen Verhandlung erstmals vorgebracht wurde, es bestehe ein mündlich vereinbartes Holznutzungsrecht des Klägers, liegt hierin kein Gesichtspunkt, dessen Nichtberücksichtigung die Ermessensausübung als fehlerhaft erscheinen ließe. Weist ein Beteiligter im Verwaltungsverfahren entgegen seiner Mitwirkungsobliegenheit (vgl. § 26 Abs. 2 LVwVfG) nicht auf einen Umstand hin, der allein seinen Lebensbereich betrifft - wie hier die angebliche mündliche Vereinbarung eines Holznutzungsrechts -, und kann die Behörde diesen Umstand somit mangels Kenntnis nicht in ihre Ermessensabwägung einstellen, so ist die Ermessensentscheidung nicht deswegen rechtsfehlerhaft. Dies käme nur dann in Betracht, wenn das Regierungspräsidium einen bekannten Sachverhalt nicht berücksichtigt hätte oder die Nichtberücksichtigung auf fehlerhafterweise unterlassener Sachverhaltsermittlung beruhte (vgl. hierzu BVerwG, Beschlüsse vom 10. Mai 1985 - 1 B 51.85 -, InfAuslR 1985, 199, und vom 9. November 1979 - 4 N 1.78 u. a. -, BVerwGE 59, 87 [103 f.]; OVG Hamburg, Beschluss vom 21. Januar 2005 - 3 Bs 375/03 -, NordÖR 2005, 347).

44

Nichts davon trifft hier zu. Es gibt keinerlei Hinweise, dass dem beklagten Land das (angebliche) Holznutzungsrecht des Klägers bekannt gewesen wäre. Somit ergaben sich auch keine Anhaltspunkte, welche das Regierungspräsidium zu einer weiteren Sachverhaltsermittlung in diese Richtung hätten veranlassen müssen, insbesondere nachdem auf das gerade auch der Aufklärung des Sachverhalts dienende Anhörungsschreiben vom 9. April 2014 keinerlei dahingehender Vortrag erfolgt ist. Der Ermessensentscheidung liegt somit kein fehlerhafter, weil unvollständiger Sachverhalt zugrunde. Im streitgegenständlichen Bescheid wurden die im Zeitpunkt seines Erlasses bekannten Interessen aller Beteiligten ausreichend gewürdigt, wobei das beklagte Land auf der ihm bekannten Tatsachenbasis zutreffenderweise davon ausgegangen ist, dass dem Kläger aus der Ausübung des Vorkaufsrechts keinerlei wirtschaftlichen Nachteile entstehen. Dieser kann vielmehr sein Grundstück unter gleichen Konditionen verkaufen wie dies auch mit dem Beigeladenen möglich ist. Besondere Gründe für einen Verkauf des Randstreifens gerade an den Beigeladenen waren jedenfalls im Entscheidungszeitpunkt weder dargetan noch ersichtlich. Der Beigeladene erhält zwar ein geringfügig kleineres Grundstück, dieser Nachteil wird jedoch durch Anpassung des Kaufpreises ausgeglichen. Ein besonderes Interesse gerade am Kauf des schon kraft Gesetzes Bewirtschaftungsbeschränkungen unterliegenden Gewässerrandstreifens (vgl. § 38 Abs. 4 Satz 2 WHG in Verbindung mit § 29 Abs. 3 WG) ist gleichfalls nicht dargetan. Daher ist es nicht zu beanstanden, wenn das beklagte Land bei der Abwägung dem öffentlichen Interesse am Kauf des Gewässerrandstreifens den Vorrang eingeräumt hat.

45

2. Der Kläger hat schon deshalb keinen Anspruch auf Erteilung eines Negativzeugnisses nach § 29 Abs. 6 Satz 6 WG (a. F.) in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB, weil das beklagte Land sein Vorkaufsrecht zulässigerweise ausgeübt hat. Im übrigen wäre es nach Art. 17 Abs. 2 Gesetz zur Bereinigung von Landesrecht vom 29. Juli 2014 für die Ausstellung des Zeugnisses auch nicht passivlegitimiert (vgl. Kibele, a. a. O., § 29 Rdnr. 73).

46

Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nach alldem rechtlich in keiner Weise zu beanstanden und ein Negativzeugnis nicht auszustellen, so dass die Klage insgesamt abzuweisen ist.

47

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1 und 3, 162 Abs. 3 VwGO. Das Gericht sieht davon ab, sie für vorläufig vollstreckbar zu erklären (§ 167 Abs. 2 VwGO).

48

Gründe für die Zulassung der Berufung nach §§ 124 a Abs. 1 Satz 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO liegen nicht vor.