Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1992-01-13, Aktenzeichen 17 0 418/91
ECLI:DE:LGBN:1992:0113.17.0.418.91.00

Tenor

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.

III.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird gestattet, die Vollstreckung der Beklagten hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 750,-- DM abzuwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Beiden Parteien wird gestattet; die Sicherheitsleistung durch unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und selbstschuldnerische Bürgschaft eines als Zoll – und Steuerbürgen zugelassenen Kreditinstituts zu erbringen.

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Tatbestand

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Die Beklagte erteilte der Klägerin einen Makleralleinauftrag zur Vermietung ihres Hauses. Der Auftrag war befristet für die Zeit vom ##. April bis zum ##. Juli 1991. Er sollte sich stillschweigend um jeweils drei Monate verlängern, falls er nicht spätestens vier Wochen vor Beendigung der festgelegten Vertragsdauer schriftlich gekündigt würde. Die Verlängerungsabrede war auf zwölf Monate begrenzt.

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Der formularmäßig abgefasste Vertrag ist überschrieben mit

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Makler-Alleinauftrag

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(für Objektvermietung)

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Er enthält unter der Randziffer 10.1 folgenden schreibmaschinellen Zusatz:

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Im Falle der Zuwiderhandlung des Auftraggebers gegen diesen Makler-Alleinauftrag (Einschaltung anderer Makler oder eigene Vermietung oder Vermietung durch Dritte unter Ausschluss des Auftragnehmers), zahlt der Auftraggeber an den Auftragnehmer einen Schadensersatz bzw. eine Vertragsstrafe von 2,5 Monatsmieten zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer, errechnet von dem jeweiligen, mit dem entsprechenden Mieter, vereinbarten Kaltmietpreis.

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Eine Regelung zur Höhe der zu zahlenden Maklercourtage enthält der Vertrag nicht.

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Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe das Objekt unter Verstoß gegen den Alleinauftrag zum 01.08.1991 an eine Familie zu einem monatlichen Mietzins von 3.900,-- DM vermietet. Die Beklagte sei deshalb zum Schadensersatz verpflichtet. Entsprechend der vertraglichen Regelung schulde ihr die Beklagte 11.115,-- DM.

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Einer Zahlungsaufforderung vom 06.08.1991 sei die Beklagte nicht nachgekommen.

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Die Beklagte hatte bis zur mündlichen Verhandlung nicht angezeigt, daß sie sich gegen die Klage verteidigen werde. Im Verhandlungstermin war die Beklagte säumig.

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Die Klägerin beantragt demgemäß, unter Rücknahme der Klage hinsichtlich eines Teils der Zinsen und hinsichtlich der vorgerichtlichen Mahnkosten,

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die· Beklagte zu verurteilen, an sie 11.115,-- DM nebst 10 % Zinsen seit dem 02.10.1991 (Rechtshängigkeit) zu zahlen und durch Versäumnisurteil zu erkennen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist begründet.

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Der Klägerin steht kein Anspruch gegen die Beklagte zu.

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Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg auf die unter Ziffer 10.1 des Vertrages getroffene Vereinbarung stützen, wonach die Beklagte bei eigener Vermietung unter Ausschluss der Klägerin Schadensersatz bzw. eine Vertragsstrafe in Höhe von 2 1/2 Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer schuldet.

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Diese Vereinbarung ist unwirksam. Sie verstößt gegen § 2 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 5 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermG).

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Das WoVermG ist vorliegend anzuwenden. Die Klägerin war in ihrer Eigenschaft als Wohnungsmakler von der Beklagten mit der Vermietung ihres Wohnhauses beauftragt worden. Die Klägerin sollte somit als Wohnungsvermittler im Sinne des § 1 WoVermG tätig werden.

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Der Anwendung des WoVermG steht dabei nicht entgegen, daß sich die Vermittlungstätigkeit der Klägerin nicht auf einzelne Wohnräume, sondern auf ein ganzes Wohnhaus erstrecken sollte. Der Begriff des Wohnraums im Sinne des WoVermG erfasst nicht nur einzelne Wohnräume oder einzelne Wohnungen innerhalb eines größeren, mehrere Wohneinheiten umfassenden Gebäudekomplexes. Wohnräume im Sinne des Gesetzes sind alle Mietwohnungen und Einzelwohnräume, unabhängig von ihrer Größe, baulichen Anlage und Ausstattung (BtDrckS. VI/1549, Seite 12). Es kommt damit nicht auf die Beschaffenheit des Mietobjektes an und insbesondere nicht darauf, ob nur Teile eines Wohnhauses vermietet werden oder dieses insgesamt zu Wohnzwecken angeboten wird.

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Nach § 2 Abs. 1 WoVermG steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Entgelt nur dann zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustandegekommen ist. Dieses Kausalitätserfordernis konnte die Klägerin nicht wirksam abbedingen.

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Gemäß § 2 Abs. 5 Wohnungsvermittlungsgesetz sind Vereinbarungen, die von den Regelungen der Absätze 1 bis 4 Wohnungsvermittlungsgesetz abweichen, unwirksam. Damit wird in Anlehnung an die - allerdings abdingbare Regelung in § 652 Abs. 1 BGB jedwede Vereinbarung eines erfolgsunabhängigen Honorars zwingend ausgeschlossen.

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Das Verbot abweichender Vereinbarungen gilt generell. Es ist nicht auf die Beziehung des Wohnungsvermittlers zum Wohnungssuchenden beschränkt, sondern gilt ebenfalls im Verhältnis zum Wohnungseigentümer, wenn dieser Auftraggeber des Wohnungsvermittlers ist.

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Dies folgt schon aus der Zielsetzung des Gesetzes. Wohnungssuchende sollen vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen geschützt werden, die sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben können. Zudem soll ein möglichst hohes Maß an Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung gewährleistet werden (vgl. BtDrckS. VI/1549, Seite 12 und BtDrckS. VJ/2421, Seite 5).

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Damit verfolgt das Gesetz zugleich das Ziel, die finanzielle Belastung Wohnungssuchender auf dem knappen und hart umkämpften Mietwohnungsmarkt in erträglichen Grenzen zu halten.

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Mit dieser Zielrichtung wäre es nicht zu vereinbaren, wenn dem Makler gestattet würde, mit dem Vermieter ein erfolgsunabhängiges Honorar zu vereinbaren. Es wäre naheliegend, daß der Vermieter versuchen würde, das von ihm an den Makler zu zahlende Entgelt letztlich auf den Mieter in Form eines erhöhten Mietzinses abzuwälzen. Trügen damit aber im Ergebnis wiederum die Mieter die wirtschaftliche Last derartiger Vereinbarungen, so liefe die gesetzgeberische Zielsetzung, als deren Kernstück das Verbot des erfolgsunabhängigen Honorars anzusehen ist, weitgehend leer.

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Dafür, daß das In § 2 Abs. 5 WoVermG normierte Verbot abweichender Vereinbarungen allein auf das Vertragsverhältnis des Wohnungsvermittlers zum Wohnungssuchenden zu beschränken wäre, findet sich auch keinerlei Anhalt im Gesetz selbst. Aus der Regelung des § 2 Abs. 3 WoVermG, in der ausdrücklich auf das Verhältnis des Wohnungsvermittlers zum Wohnungssuchenden abgestellt wird, ergibt sich vielmehr, daß der Gesetzgeber es ebenfalls redaktionell klargestellt hätte, wenn er eine derartige Eingrenzung der vertraglichen Beziehung auch für § 2 Abs. 1 hätte vornehmen wollen.

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Gegen eine Beschränkung allein auf das Verhältnis des Wohnungsvermittlers zum Mieter spricht schließlich die Fassung des § 4 WoVermG, wonach dem Wohnungsvermittler In Anknüpfung an die einschränkenden Regelungen des § 2 WoVermG gestattet wird, mit seinem Auftraggeber eine betragsmäßig begrenzte Vertragsstrafe zu vereinbaren. Auftraggeber des Maklers kann aber sowohl der Mietinteressent als auch der Vermieter sein (so Wegener/Sailer in: Der Makler und sein Auftraggeber, 4. Aufl. Rdn. 324).

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Der Klägerin war somit versagt, sich das 2 1/2-fache einer Monatsmiete als erfolgsunabhängiges Honorar versprechen zu lassen. Sie kann deshalb von der Beklagten keine Zahlung beanspruchen.

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Hieran ändert es nichts, daß In Ziffer 10.1 des Vertrages von Schadensersatz bzw. Vertragsstrafe gesprochen wird. Es ist offensichtlich, daß hierdurch der eigentliche Charakter der Zahlung einer erfolgsunabhängigen Courtage lediglich verbrämt werden sollte. Gegen die Annahme, daß mit einer solchen Zahlung tatsächlich Schadensersatz und nicht Honorar geleistet werden sollte, spricht schon die Höhe des Betrages. Daß der Klägerin infolge ihrer voraussichtlichen Bemühungen ein Schaden von zumindest 8.750,-- DM (2,5 x 3.500,-- DM als vertraglich vereinbarte Mindestmiete) zuzüglich Mehrwertsteuer erwachsen könnte, widerspricht realistischer Einschätzung. Es fehlt insoweit auch an jedem Vortrag.

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Gleiches gilt für die unter Ziffer 10.1 des Vertrages angesprochene Vertragsstrafe. Eine solche könnte die Klägerin gemäß § 4 WoVermG ohnehin nur in Höhe von höchstens 50,-- DM geltend machen.

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II.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. II, 711 ZPO.

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Streitwert:

11.115,-- DM