Oberlandesgericht Stuttgart ()
Beschluss vom 2016-10-20, Aktenzeichen 3 U 75/16

Tenor

1.

Der Senat beabsichtigt, die Berufung des Klägers gegen das Urteil der Einzelrichterin der 4. Zivilkammer des Landgerichts Ellwangen (Jagst) vom 31.03.2016, Az. 4 O 212/15 durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

2.

Der Kläger kann zu diesem Hinweis bis zum 15.11.2016 Stellung nehmen.

Gründe

I.

1

Die Berufung des Klägers ist zulässig, hat aber in der Sache offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg.

2

Da die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats erfordern und eine mündliche Verhandlung Auch nicht aus anderen Gründen geboten ist, ist die Berufung durch Beschluss zurückzuweisen.

1.

3

Eine vorangegangene Terminierung hindert nicht die Vorgehensweise durch Beschuss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO (vgl. BVerfG NJW 2011, 3357).

2.

4

Die Berufung des Klägers ist nicht begründet. Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung der hälftigen Provision aus dem Verkauf des Objekts XXX nicht zu.

5

Die Parteien haben unstreitig die Vereinbarung vom 10./12.07.2012 (Anl. K 2 und 3 zur Klagschrift) geschlossen, worin es heißt:

6

„Die Immobilien und Kunden im Bestand werden weiter (zusammen/gemeinschaftlich) angeboten, Provisionen werden wie bislang 50/50 geteilt ...“.

7

Nach dem unstreitigen beiderseitigen Verständnis der Parteien ist damit geregelt, dass alle zukünftig entstehenden Provisionen, welche aus einem gemeinsamen Bestand erwirtschaftet würden, der hälftigen Teilung (wie bisher) unterfallen sollten. Die Parteien sind sich einig, dass von ihrer Absprache auch solche Provisionsansprüche umfasst sein sollten, welche aus später abgeschlossenen Maklerverträgen verdient würden, sofern sich diese auf Bestandsobjekte beziehen.

3.

8

Mit Recht kam das Landgericht zu der Feststellung, dass vorliegend das Objekt XXX nach dem Verkauf mit notariellem Kaufvertrag vom 19.06.2013 nicht (mehr) ein Bestandsobjekt im oben dargestellten Sinne war.

9

Aus der Formulierung „Die Immobilien und Kunden im Bestand“ ergibt sich, dass eine durch einen Neuvertrag verdiente Käuferprovision dann unter die vereinbarte Provisionsteilung fallen sollte, wenn der Maklerauftrag des Verkäufers einen „Altvertrag“ der ursprünglichen Makler-Kooperation, also der GbR, darstellt. War hingegen der Maklerauftrag zwischen Verkäufer und GbR beendet und wurde später einem der Parteien ein neuer Maklerauftrag bezüglich desselben Objekts erteilt, so handelt es sich insgesamt um ein neues Vertragsverhältnis, welches nicht (mehr) der Provisionsteilungsabrede unterliegt.

10

Die hier in Frage stehende hälftige Teilung des Provisionsanspruches bezieht sich auf die unstreitig durch den späteren Verkauf des Objekts XXX am 29.04.2015 entstandene Käuferprovision. Zu diesem Zeitpunkt war jedoch der Maklervertrag zwischen dem Verkäufer BX und der ursprünglichen Makler-Kooperation der Parteien, also der GbR, vom 31.10.2011 beendet.

11

Ein Maklervertrag endet mit Abschluss des durch die Tätigkeit des Maklers zu Stande gekommenen Hauptvertrages (vgl. Fischer, Maklerrecht anhand der höchstrichterlichen Rechtsprechung, 3. Aufl., S. 61).

12

Ein solcher Hauptvertrag liegt mit dem notariellen Kaufvertrag vom 19.06.2013 vor.

13

Dabei ist nicht entscheidend, ob aus dem Verkauf vom 19.06.2013 eine Maklerprovision gegen die Käufer verdient worden ist oder durchgesetzt werden konnte. Insoweit ist auch unerheblich, inwiefern der Maklerprovisionsanspruch der GbR gegen die damaligen Käufer im Falle der Rückabwicklung nach Rücktritt, sofern wie hier im Maklervertrag nichts Abweichendes geregelt ist, hiervon unberührt blieb (vgl. BGH NJW-RR 2001, 562; Palandt, BGB, 73. Aufl., § 652, Rn. 39 m.w.N.), was im vorliegenden Fall wegen des dem Hauptvertrag möglicherweise von vornherein anhaftenden Makels der Anfechtbarkeit in Frage gestanden haben könnte (vgl. Urteil des Senats vom 07.12.2011, 3 U 135/11; BGH vom 14.12.2000, III ZR 3/00, NJW 2001, 966 m.w.N.).

14

Denn unabhängig davon, dass weder die damaligen Käufer noch die Parteien als Makler sich damals auf einen Wegfall des Maklervertrages in Folge der Anfechtbarkeit des Hauptvertrages stützten - die Parteien hatten hierzu auch keinen Anlass, sondern versuchten damals zunächst, ihren Provisionsanspruch gegen die mittellosen Käufer durchzusetzen -, spielt die Frage des Bestehenbleibens des Maklerprovisionsanspruchs gegen die Käufer bei der Frage, ob der Maklervertrag mit dem Verkäufer beendet war, keine Rolle.

15

Der Maklervertrag der Parteien als GbR mit dem Verkäufer BX war und blieb mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages mit den ursprünglichen Käufern HX/LX vom 19.06.2013 beendet im Rechtssinne. Für ein Wiederaufleben eines beendeten Maklervertrages besteht keine Grundlage kraft Gesetzes und es ergibt sich ein solches auch nicht aus der vertraglichen Vereinbarung vom 10./12.07.2012 zwischen den Parteien, sondern es muss ein neuer Maklervertrag - gegebenenfalls konkludent - geschlossen werden. Auch für eine ergänzende Vertragsauslegung ist insoweit kein Raum.

4.

16

Selbst wenn man - entgegen der Auffassung des Senats - annehmen wollte, der Maklervertrag vom 31.10.2011 mit dem Verkäufer BX sei nicht schon durch den Abschluss des Hauptvertrages vom 19.06.2013 beendet worden oder gar wieder aufgelebt, so wurde er jedenfalls durch die von den beiden Parteien abgeschlossenen gesonderten Maklerverträge vom Dezember 2013 bzw. Januar 2014 abgelöst.

17

Anders als bei dem Maklervertrag mit der GbR vom 31.10.2011 handelte es sich dabei jeweils nicht um Alleinaufträge. Die besonderen Rechte und Pflichten des Verkäufers BX gegenüber der GbR aus dem Umstand, dass der Maklervertrag als qualifizierter Alleinauftrag geschlossen war, waren spätestens mit der Ablösung durch gesonderte Verträge erloschen. Insoweit konnte auch der Kläger selbst aufgrund der Vertretungsregelung in § 10 Abs. 1 des Kooperationsvertrages der Parteien (Anl. K 1) durch den von ihm abgeschlossenen Maklervertrag vom 08.01.2014 den bestehenden Vertrag vom 31.10.2011 ablösen, sofern dieser nicht ohnehin schon untergegangen sein sollte. Der ursprüngliche Maklervertrag bestand daher bei Abschluss des Hauptvertrages vom 29.04.2014 jedenfalls aus diesem Gesichtspunkt nicht mehr. Soweit der Kläger vorträgt, er habe mit dem Maklervertrag vom 08.01.2014 lediglich den mit der GbR bestehenden Vertrag von 2011 bestätigen wollen, ist dies nicht nachvollziehbar. In diesem Falle hätte es nahegelegen, dass der Kläger gegenüber der Beklagten und gegebenenfalls dem Verkäufer BX zur von ihm angeblich beabsichtigten „Rechtssicherheit“ aus seiner Sicht klargestellt hätte, dass er nach wie vor von einem gemeinsamen Bestandsobjekt ausgehe und die Beklagte seiner Ansicht nach nicht berechtigt sei, sich eine Maklerprovision für sich allein versprechen zu lassen. Indem der Kläger mit dem Verkäufer BX am 08.01.2014 aber ausdrücklich einen neuen Maklervertrag abschloss, hat er damit jedenfalls den vormals bestehenden Maklervertrag mit der Kooperation aufgelöst und durch den neuen Maklervertrag abgelöst.

5.

18

Nachdem der Maklervertrag der Maklerkooperation mit dem Verkäufer BX vom 31.10.2011 mit dem Zustandekommen des notariellen Kaufvertrages vom 19.06.2013, jedenfalls spätestens mit dem Abschluss der neuen Maklerverträge zwischen dem Verkäufer BX und jeweils den Parteien im Dezember 2013 und am 08.01.2014 beendet war, war dieser im Zeitpunkt des Entstehens des Provisionsanspruches gegen die späteren Käufer durch Zustandekommen des Hauptvertrages gemäß notariellem Kaufvertrag vom 29.04.2015 nicht mehr Bestandsobjekt im Sinne der oben genannten Vereinbarung der Parteien.

19

Ein Anspruch des Klägers auf Erstattung der hälftigen Provision gegen die Beklagte besteht damit nicht.

20

Die Berufung ist damit unbegründet.

II.

21

Der Senat regt an, zum Zwecke der Ersparnis von Gerichtskosten eine Rücknahme der Berufung in Betracht zu ziehen.