Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-03-10, Aktenzeichen 14 O 877/10
ECLI:DE:LGK:2011:0310.14O877.10.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand

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Die Klägerin ist Eigentümerin eines Mietshauses mit mehreren Wohnungen in der Kölner Innenstadt. Der Beklagte wurde mit Beschluss vom 23.04.2004 zum Zwangsverwalter bestellt. Es fanden mehrere Verfahren zur Zwangsversteigerung statt. Am 02.07.2009 ersteigerte die Klägerin das Hausgrundstück über einen Treuhänder. Am 12.08.2009 hob das Amtsgericht Köln durch Beschluss die Zwangsverwaltung auf.

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Während der Zeit der Zwangsverwaltung erstattete der Beklagte halbjährlich zum 30.6. und zum 31.12. gegenüber dem Amtsgericht Bericht. Die Klägerin, die zudem die ganze Zeit über eine Wohnung im Erdgeschoss des zwangsverwalteten Hauses bewohnte, erhielt jeweils Nachricht über die Rechnungslegung sowie Gelegenheit zur Einsichtnahme.

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Die Wohnung im 1.Obergeschoss des Hinterhauses war im Zeitraum vom 01.07.2006 bis zum 31.01.2007 nicht vermietet. Ferner standen die Wohnung im 3.Obergeschoss, Hinterhaus, vom 01.09.2005 bis zum 30.06.2006 und die Wohnung im 3.Obergeschoss des Vorderhauses vom 01.02.2005 bis zum 31.12.2005 leer.

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In den Jahren 2004 bis 2006 erteilte der Beklagte der Firma B und C diverse Aufträge über Reparatur- und Wartungsarbeiten. Insgesamt zahlte er an diese Firma mindestens – nach klägerischen Vortrag - 7.750,09 €.

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Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.

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Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe es aus Nachlässigkeit versäumt, die Wohnungen nach Auszug der Mieter jeweils zügig zu vermieten. Es sei aufgrund der guten Lage des Objektes möglich gewesen, die Wohnungen jeweils spätestens einen Monat nach Beendigung des letzten Mietvertrages wieder neu zu vermieten. Die Klägerin berechnet ihren Mietausfallschaden auf insgesamt 13.037,00 €.

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Weiter behauptet die Klägerin, der Beklagte habe die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2004 und 2005 jeweils nicht rechtzeitig erstellt. Hierdurch seien Nebenkostenforderungen in Höhe von 3.552,81 € für das Jahr 2004 und in Höhe von 4.047,84 € für das Jahr 2005 nicht beglichen worden.

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Schließlich behauptet die Klägerin, dass die Firma A Haustechnik dieselben Arbeiten wie die Firma B und C für insgesamt 1.800,00 € hätte erbringen können. Die Klägerin ist der Auffassung, der Beklagte hafte für die Differenz zu dem an die Firma B und C gezahlten Werklohn in Höhe von 5.950,09 €.

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Auf Antrag der Klägerin hat das Amtsgericht Euskirchen am 11.12.2009 einen Mahnbescheid über die Klageforderung, die die Klägerin als „Schadensersatz aus Vermögensbetreuung-Vertrag gem. Vertrag vom 23.4.2004“ bezeichnete, erlassen. Der Beklagte hat gegen den am 15.12.2009 zugestellten Bescheid noch am selben Tag Widerspruch eingelegt. Das Amtsgericht hat unter dem 16.12.2009 der Klägerin eine Nachricht über den Widerspruch verbunden mit der Aufforderung zur Einzahlung der weiteren Gerichtskosten erteilt. Am 11.6.2010 hat die Klägerin bei dem Amtsgericht Euskirchen eine Anspruchsbegründung eingereicht, die mangels Einzahlung der Gerichtskosten nur zur Akte genommen wurde. Erst am 17.11.2010 hat die Klägerin die Gerichtskosten eingezahlt und das Amtsgericht hat die Sache an das Landgericht Köln abgegeben.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 26.597,74 € nebst Zinsen hieraus i.H.v. acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 15.12.2009 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte behauptet, er habe alles in seiner Macht stehende getan, um die Wohnungen jeweils zeitnah zu vermieten. Er habe einen Makler beauftragt. Da er den Umstand der Zwangsverwaltung offen legen musste, weil Zwangsversteigerungstermine (z.B. am 9.3.2006) anstanden und weil das Mietobjekt auch Nachteile aufgewiesen habe, sei eine Vermietung nicht einfach gewesen. Hinsichtlich der Wohnung im 1.Obergeschoss des Hinterhauses habe die Klägerin ihn am 6.3.2006 gebeten, diese Wohnung frei zu lassen, da sie das Grundstück in Wohnungseigentum aufteilen wolle. Die Nebenkosten habe er jeweils immer innerhalb der Jahresfrist abgerechnet, eine etwaige Unterdeckung beruhe auf anderen – nicht von Beklagtenseite zu vertretenen – Umständen, z.B. habe die Klägerin selbst für die von ihr genutzte Wohnung keine Nebenkostenzahlungen geleistet.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

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Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist unbegründet.

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Zum einen hat die Klägerin bereits etwaige Ansprüche gegen den Beklagten aus § 154 Satz 1 ZVG nicht schlüssig dargelegt. Jedenfalls aber wären derartige Ansprüche zum anderen verjährt:

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Soweit die Klägerin etwaige Schadensersatzansprüche auf die unterbliebene Vermietung von drei Wohnungen über jeweils einen Zeitraum von mehreren Monaten stützt, reicht ihr Vortrag nicht aus, um eine schuldhafte Schlechterfüllung der Verpflichtungen des Zwangsverwalters annehmen zu können. Die bloße Behauptung, die Wohnungen hätten jederzeit und sofort vermietet werden können, reicht nicht aus. Denn konkrete und insbesondere auch geeignete Mietinteressenten werden auch von Klägerseite nicht genannt, obwohl sich die Klägerin seinerzeit ebenfalls selbst engagiert hat, was aus ihrem Schreiben vom 12.1.2007 (Anlage zur Klageerwiderung) deutlich wird. Dass der Beklagte einen Makler beauftragt haben will, wird auch von der Klägerin nicht in Abrede gestellt. Ebenso hält es das Gericht für nachvollziehbar, dass der Umstand der bestehenden Zwangsverwaltung und die Mitteilung anstehender Termine zur Zwangsversteigerung eine zügige Weitervermietung erschwert haben. Hinzu kommt, dass dem Verwalter ein Ermessen zusteht in der Auswahl

geeigneter

Mieter, die ausreichend Bonität aufweisen. Vor diesem Hintergrund reicht es nicht aus, nur die Zeiträume des Leerstandes verbunden mit der pauschalen Behauptung, eine Weitervermietung sei ohne weiteres möglich gewesen, vorzutragen (vergl. Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 08.12.2009, Az.11U 9/09, bestätigt durch BGH, Beschluss vom 23.09.2010, Az.IX ZR 15/10, veröffentlicht in der Juris-Datenbank).

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Erst recht hat die Klägerin nicht schlüssig dargelegt, inwiefern der Beklagte für eine

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Unterdeckung bei den Nebenkosten haften sollte. Wie in der mündlichen Verhandlung vom 18.02.2011 erörtert, verkennt die Klägerin hier die Darlegungs- und Beweislasten. Nicht der Beklagte muss alle Nebenkostenabrechnung vorlegen. Die Klägerin hatte über den gesamten Zeitraum halbjährlich Einsicht in die Unterlagen. Erst recht liegen ihr derzeit alle das Mietobjekt betreffenden Abrechnungen vor. Insofern muss die Klägerin im Einzelnen substantiiert vortragen, welche konkrete Nebenkostenforderung nur deshalb nicht eingezogen werden konnte, weil sich der jeweilige Mieter auf eine möglicherweise verspätete Abrechnung berufen habe. Allein der Umstand, dass Nebenkostenforderungen nicht ausgeglichen wurden, reicht nicht aus. Die Klägerin hätte für jeden einzelnen Betrag darlegen müssen, inwiefern ein Forderungsausfall auch auf einer Pflichtverletzung des Beklagten beruhen soll. Der Beklagte hat in seiner Klageerwiderung schließlich differenziert aufgezeigt, dass ein Forderungsausfall bei den Nebenkosten vielfältige Ursachen haben kann.

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Schließlich begründet auch der Vortrag der Klägerin betreffend die Zahlungen an die Firma B und C keine konkrete Pflichtverletzung des Beklagten. Der Beklagte hat unbestritten vorgetragen, dass sich in dem betreffenden Zeitraum fünf Wasserrohrbrüche ereignet hatten und eine Therme ersetzt werden musste. Der pauschale Vortrag der Klägerin, eine andere Firma hätte dieselben Arbeiten für 1.800,00 € erledigt, ist kaum noch verständlich. Insbesondere bezieht sich die Klägerin hier auf Kosten von Wartungsarbeiten, die nicht mit den tatsächlich erfolgten Reparaturarbeiten vergleichbar sind.

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Schließlich wären aber auch etwaige Forderungen der Klägerin jedenfalls verjährt: Die Verjährungsfrist beginnt nach § 199 Abs.1 BGB mit der Entstehung des Anspruchs und der Kenntnis des Anspruchsinhabers. Im vorliegenden Fall entstanden die Ansprüche aus der Schlechterfüllung bereits mit der Vornahme der angeblichen Pflichtverletzungen. Da die Klägerin zum einen das Objekt selbst bewohnte und da sie halbjährlich informiert wurde, hatte sie auch Kenntnis. Auf die Beendigung der Zwangsverwaltung kommt es insofern nicht an. Die Hemmung wurde sodann gehemmt durch Zustellung des Mahnbescheides am 15.12.2009. Diese Hemmung endete gemäß § 204 Abs.2 BGB sechs Monate nach der letzten Prozesshandlung, mithin sechs Monate nach der Widerspruchsnachricht und der Anforderung der Gerichtskosten, also am 16.6.2010. Die von Klägerseite am 11.6.2010 eingereichte Anspruchsbegründung hat die Verjährung nicht erneut gehemmt. Denn dieser Schriftsatz stellt keine Förderung des Verfahrens dar und war in keiner Weise geeignet, dem Verfahren seinen Fortgang zu geben. Das Verfahren hätte allenfalls durch Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses, wie er bereits mit Schreiben vom 16.12.2009 eingefordert worden war, weiter betrieben werden können. Sähe man die bloße Einreichung einer Anspruchsbegründung als verfahrenshemmende Handlung an, hätte es der Verfahrensführer in der Hand, durch derartige Anträge das Verfahren in die Länge zu ziehen, ohne dass es zu einem Fortgang kommen könnte (vergl. hierzu: Saarländisches Oberlandesgericht, Urteil vom 25.11.2010, Az.: 8 U 624/09, veröffentlicht in der Juris-Datenbank). Die Einzahlung der Kosten erfolgte hier zudem nicht zeitnah sondern erst am 17.11.2010, mithin nach Ablauf der Verjährungsfrist.

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Der nachgelassene Schriftsatz der Klägerin vom 04.03.2011 gab keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, da er keinen neuen und insbesondere keinen neuen, erheblichen Tatsachenvortrag enthält: Die von Klägerseite aufgeführten Schreiben in dem Zwangsvollstreckungsverfahren datieren aus den Jahren 2009 und früher und ändern nichts an der Tatsache, dass das Verfahren in dem Zeitraum vom 16.12.2009 bis zum 17.11.2010 nicht betrieben wurde.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 709 ZPO.

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Streitwert:

26.597,74 €