Landgericht Hamburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-04-13, Aktenzeichen 318 S 62/15

Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Barmbek vom 05.06.2015, Az. 881 C 18/14, wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.000,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

1

Der Kläger und die Beklagte zu 1), deren Gesellschafter die Beklagten zu 2) bis 4) sind, sind Mitglieder der WEG v.-A.-Straße ..., (PLZ) H.. Sie streiten über die Nutzung eines Kellerraums. Der Kläger nimmt die Beklagten, die bis zur Aufteilung des Objektes in Wohnungseigentum im Jahr 1997 Alleineigentümer waren, auf Unterlassung der Nutzung/Vermietung eines Kellerraums in Anspruch, hilfsweise auf Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses über den Kellerraum und Herausgabe. Die Beklagten hatten bereits vor der Aufteilung in Wohnungseigentum die jetzige Wohneinheit Nr. 13 vermietet und in diesem Zusammenhang dem Mieter auch den Keller mit der jetzigen Nr. 16 als zur Mietwohnung gehörig zugewiesen (Anlage B 1 = Bl. 95 d.A.). Nach Aufteilung in Wohnungseigentum erwarb zunächst im Jahr 2012 ein Herr L. die Wohneinheit Nr. 16 (Anlage K 8 = Bl. 139 d.A.). 2013 veräußerte er diese an den Kläger (Anlage K 1 = Bl. 7 d.A.).

2

Wegen der tatsächlichen Feststellungen im Übrigen wird auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).

3

Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 05.06.2015 als jedenfalls unbegründet abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, ein Unterlassungsanspruch stehe dem Kläger ebenso wenig zu wie ein Anspruch auf Kündigung des Mietverhältnisses. Dabei könne dahinstehen, ob die Beklagten als mittelbare Handlungsstörer grundsätzlich gemäß § 1004 BGB i.V.m. §§ 14, 15 WEG hafteten. Jedenfalls habe der Kläger sein Sonder-/Teileigentum mit dem Mietverhältnis am Keller belastet erworben. Es gelte § 566 Abs. 1 BGB. Danach trete der Erwerber von vermietetem Wohnraum - hier bereits der Ersterwerber L., von dem der Kläger sein Eigentum erworben habe - in das Mietverhältnis ein. Dies gelte auch, wenn eine Wohnung (hier Nr. 13) und Nebenräume (hier Nr. 16) nach Aufteilung an verschiedene Erwerber veräußert würden. Soweit die Beklagten sich gegenüber dem Ersterwerber zur mietfreien Übergabe verpflichtet hätten, bestehe allenfalls ein kaufrechtlicher Gewährleistungsanspruch. Ein Anspruch des Klägers ergebe sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt zweckbestimmungswidriger Nutzung. Eine solche Nutzung liege nicht vor, weil die Räumlichkeit wie in der Teilungserklärung vorgesehen als Keller genutzt werde. Ein Anspruch aus dem Eigentümer-Besitzerverhältnis gemäß §§ 985 ff. BGB scheitere daran, dass auch der Kläger Mitvermieter und mittelbarer Besitzer sei. Auch ein Anspruch auf Kündigung des Mietverhältnisses bestehe nicht, weil es keinen Kündigungsgrund gebe.

4

Gegen dieses seinem Prozessbevollmächtigten am 11.06.2015 zugestellte Urteil hat der Kläger mit einem am 30.06.2015 per Telefax bei Gericht eingegangenen Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten Berufung eingelegt, die er nach entsprechender Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist mit einem 09.09.2015 per Telefax bei Gericht eingegangenen Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten begründet hat.

5

Er trägt vor, bei Aufteilung sei jeder Eigentumswohnung ein Keller zugeordnet worden, mithin auch der Wohnung Nr. 13. An wen der Keller Nr. 13 vermietet sei, wisse er nicht. Jedenfalls sei nicht nachvollziehbar, warum die Beklagten nicht in der Lage seien, dem Mieter P. anstelle des streitgegenständlichen Kellerraums Nr. 16 den Kellerraum Nr. 13 oder einen anderen zuzuweisen. Der auf Unterlassung gerichtete Klageantrag sei zulässig; dies gelte auch für den Leistungsantrag. Der insoweit vom Amtsgericht in Bezug genommenen Entscheidung des BGH habe ein anderer Sachverhalt zugrunde gelegen (Mietzinsansprüche). Jedenfalls könne er Mitwirkung an einer Kündigung verlangen, denn ein von Vermieterseite praktisch unkündbarer Vertrag verstoße gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG. Ob die Kündigung berechtigt sei, sei dabei noch nicht zu prüfen. (Hans. OLG, NZG 1999, 1211; NJW-RR 2002, 1165).

6

Hinzu komme, dass die Beklagten sich bei Veräußerung der Wohnung Nr. 16 verpflichtet hätten, das Kaufobjekt mietfrei zu übergeben. Auf ein Besitzrecht könnten die Beklagten sich jedenfalls nicht berufen. Spätestens mit der Veräußerung der Wohneinheit Nr. 16 hätten sie etwaige aus dem Besitz folgende rechtshindernde Ansprüche verloren. Im Übrigen hätten sie auch Einwirkungspflichten gemäß § 14 Nr. 2 WEG dahingehend, den Mieter zu einem Tausch zu bewegen. Eine Rückfrage bei diesem habe ergeben, dass er sich gar nicht dagegen sperre. Dies könne er auch in der Berufungsinstanz noch geltend machen, denn erst durch die Begründung der erstinstanzlichen Entscheidung sei auch deutlich geworden, dass für ihn Anlass bestanden habe, sich selbst mit dem Mieter in Verbindung zu setzen.

7

Er beantragt,

8

das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Barmbek vom 05.06.2015, Az.: 881 C 18/14, abzuändern und die Beklagten - jeden für sich - zu verurteilen, die Nutzung und Vermietung des Kellers 16 belegen im Haus v.-A.-Straße ... in (PLZ) H. wie in der Anlage 1 zum Urteil rot gekennzeichnet zu unterlassen und für den Eintritt der rechtlichen Verhältnisse und der tatsächlichen Umstände zu sorgen, die Beklagte zu 1) in die Lage versetzen, den Kläger in den unmittelbaren Besitz des Kellers 16 einweisen zu können.

9

Hilfsweise,

10

1. die Beklagten - jeden für sich - zu verurteilen, das zwischen Ihnen und Herrn M. P., v.-A.-Straße 13 in (PLZ) H. bestehende Mietverhältnis über den im Hauptantrag genannten Kellerraum mit der Maßgabe zu kündigen, dass dieser den Kellerraum geräumt an den Kläger herauszugeben hat und für den Fall der Nichträumung gegen ihn Klage mit dem Antrag zu erheben, dass er den im Hauptantrag genannten Keller geräumt an den Kläger herauszugeben hat,

11

2. die Beklagten - jeden für sich - zu verurteilen, das zwischen Ihnen und Herrn M. P., v.-A.-Straße 13 in (PLZ) H. bestehende Mietverhältnis über den im Hauptantrag genannten Kellerraum mit der Maßgabe zu kündigen, dass dieser den Kellerraum geräumt an die Beklagten zur gesamten Hand herauszugeben hat und für den Fall der Nichträumung gegen ihn Klage mit dem Antrag zu erheben, dass er den im Hauptantrag genannten Keller geräumt an die Beklagten zur gesamten Hand herauszugeben hat,

12

3. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, den im Hauptantrag genannten Kellerraum an den Kläger herauszugeben.

13

Die Beklagten beantragen,

14

die Berufung zurückzuweisen.

15

Sie verteidigen das amtsgerichtliche Urteil und tragen vor, sie hätten sich erfolglos bemüht, dem Kläger im Wege eines “Ringtausches“ den streitgegenständlichen Kellerraum zur Verfügung stellen zu können. Es gebe jedoch keinen anderweitigen verfügbaren Kellerraum, der dem Mieter P. überlassen werden könne. Den vom Kläger in Bezug genommenen gerichtlichen Entscheidungen lägen andere Sachverhalte zu Grunde. Dies gelte auch für die Entscheidungen des Hans. OLG, zumal der Klageantrag ohnehin nicht auf eine Zustimmung der Beklagten zu einer Kündigung gerichtet sei.

16

Wegen des übrigen Sach- und Streitstandes wird ergänzend wird auf die zwischen den Parteien im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

17

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.

1.

18

Die Klage ist zwar auch hinsichtlich des auf Unterlassung der Nutzung und Vermietung gerichteten Hauptantrags zulässig, weil auch der vermietende Wohnungseigentümer grundsätzlich als mittelbarer Handlungsstörer auf Unterlassung in Anspruch genommen werden kann. In welcher Weise er einem berechtigten Unterlassungsbegehren nachkommt, kann dabei dem Vollstreckungsverfahren überlassen bleiben (BGH NJW 2014, 2640 ff., zitiert nach juris). Eine Auslegung des Klageantrags ergibt, dass der Kläger trotz der weitergehenden sprachlichen Formulierung im Kern Unterlassung begehrt.

2.

19

Die Klage ist jedoch sowohl bezüglich des Hauptantrags als auch in Bezug auf die hilfsweise gestellten Anträge unbegründet, weil dem Kläger – wie das Amtsgericht mit zutreffenden Erwägungen, denen die Kammer sich anschließt, angenommen hat - kein Anspruch zusteht.

20

a) Hinsichtlich des Hauptantrages auf Unterlassung gilt Folgendes:

21

aa) Ein Anspruch gemäß §§ 1004 Abs. 1 BGB, 14 Nr. 2, 15 Abs. 3 WEG besteht nicht. Voraussetzung hierfür ist, dass die Beklagten Handlungs- oder Zustandsstörer sind. Daran fehlt es. Bei Vermietung des Kellerraums im Jahr 1986 waren die Beklagten noch Alleineigentümer und damit zur Vermietung berechtigt. Ein Eingriff in Miteigentumsrechte (des Klägers oder seines Rechtsvorgängers) war damit schon mangels Bestehens einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht verbunden. Die Beklagten sind aber auch nicht etwa dadurch zu (Zustands-)Störern geworden, dass sie das vor Aufteilung in Wohnungseigentum wirksam begründete und bestehende Mietverhältnis in Bezug auf den Kellerraum nach Begründung der WEG nicht beendet haben. Hierin ist keine Aufrechterhaltung eines beeinträchtigenden Zustandes zu sehen. Ebenso wie die Veräußerung einer vermieteten Eigentumswohnung keine Beeinträchtigung des (Sonder-)Eigentums darstellt, ist dies auch vorliegend nicht der Fall. Der Sachverhalt ist nicht vergleichbar mit denjenigen Fällen, in denen der vermietende Eigentümer deshalb als Störer angesehen wird, weil er eine zweckwidrige Nutzung seines Mieters nicht unterbindet (vgl. hierzu Kümmel in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 14 Rn. 29). Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, fehlt es an einer zweckwidrigen Nutzung des streitgegenständlichen Kellerraums. Auf die Frage, ob dem Kläger aufgrund bestimmter kaufvertraglicher Zusagen der Beklagten gegenüber seinem Rechtsvorgänger schuldrechtliche Gewährleistungsansprüche zustehen, kommt es nicht an.

22

bb) Ein Anspruch auf Unterlassung ergibt sich auch nicht aus den Regelungen der Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 ff. BGB). Wie das Amtsgericht zu Recht angenommen hat, wird in den Fällen, in denen im Zusammenhang mit der Aufteilung in Wohnungseigentum die Zuordnungsverhältnisse zwischen Wohnungen und sonstigen Räumen – hier Kellerräumen - nicht beachtet werden, hinsichtlich der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag zwischen den Wohnungseigentümern in Bezug auf den Mietvertrag eine Gemeinschaft gemäß §§ 741 ff. BGB begründet. Danach obliegt es den Mitgliedern der Bruchteilsgemeinschaft gemäß § 745 BGB, den gemeinschaftlichen Gegenstand ordnungsgemäß zu verwalten (BGH NJW 2005, 3781 ff., zitiert nach juris). Dass eine ordnungsgemäße Verwaltung vorliegend darin besteht, die Nutzung/Vermietung des Kellerraumes zu unterlassen, ist nicht ersichtlich.

23

cc) Ein Anspruch des Klägers aus Besitzschutz gemäß § 862 Abs. 1 BGB besteht schon deshalb nicht, weil ihm der Besitz nicht durch verbotene Eigenmacht entzogen wurde.

24

b) Hinsichtlich der auf Kündigung des Mietverhältnisses über den Kellerraum durch die Beklagten gerichteten Hilfsanträge zu 1) und 2) gilt Folgendes:

25

Soweit der Kläger unter Berufung auf zwei Entscheidungen des Hans. OLG (NZG 1999, 1211 und NJW-RR 2002, 1165, beide zitiert nach juris) geltend macht, ein Anspruch ergebe sich aus §§ 741, 749 BGB, greift dies nicht durch. Dabei kann dahinstehen, unter welchen Voraussetzungen ein Aufhebungsanspruch gemäß § 749 Abs. 1 BGB inhaltlich auf die Mitwirkung bei der Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses gerichtet sein kann und ob die Voraussetzungen hier gegeben sind.

26

Dies erscheint fraglich, weil bei allem auch zu berücksichtigen ist, dass bei Gemeinschaften, auf die die gesetzlichen Teilungsregelungen nicht passen, (nur) verlangt werden kann, dass die Teilung in einer nach Lage des Falles zweckmäßigen Weise durchgeführt wird (Staudinger/Eickelberg (2015), BGB, § 749 Rn. 11, zitiert nach juris). Der Entscheidung des Hans. OLG vom 01.06.2001 (Az.: 11 U 47/01) lag insoweit ein in jeder Hinsicht anders gelagerter Sachverhalt zu Grunde. So ging es dort um das gesamte Objekt betreffende Mietverhältnisse über Wohnraum, wohingegen der hier zu entscheidenden Sachverhalt einen von zwei der Eigentumswohnung des Klägers zugeordneten Kellerräumen betrifft. Dass der Kläger jedenfalls einen Kellerraum nutzen kann, ist mithin nicht streitig. Anders als in dem vom Hans. OLG entschiedenen Sachverhalt steht hier auch nicht zu befürchten, dass der Kläger von der persönlichen Nutzung seiner Eigentumswohnung auf Dauer ausgeschlossen und damit nachhaltig in seinen Eigentumsrechten beeinträchtigt wird. Auch die Frage der Zulässigkeit einer Kündigung, die in den Entscheidung des Hans. OLG unter dem Gesichtspunkt der Eigenbedarfskündigung nicht ohne weiteres zu beantworten war, stellt sich hier nicht in vergleichbarer Weise. So hat auch das Hans. OLG, wenn auch nur obiter dictum, angenommen, dass eine Zustimmung zu einem von vorneherein erfolglosen Kündigungs-/Räumungsbegehren nicht verlangt werden kann. Insoweit ist das Amtsgericht hier zu Recht davon ausgegangen, dass ein Kündigungsgrund ersichtlich nicht vorliegt. Dies ist im Hinblick darauf, dass der Kellerraum als Nebenraum im Rahmen eines einheitlichen Wohnraummietvertrages überlassen wurde (Palandt-Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., Einf. v. § 535 Rn. 89), zutreffend. Unerheblich ist, dass nach dem Vorbringen des Klägers der Mieter zu einem Tausch bereit wäre, weil nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Beklagten ein verfügbarer anderer Kellerraum nicht vorhanden ist.

27

Jedenfalls nimmt der Kläger die Beklagten vorliegend nicht auf Zustimmung zu einer von ihm ausgesprochenen Kündigung in Anspruch. Er begehrt vielmehr, dass diese ihrerseits den Vertrag kündigen, den Mieter zur Herausgabe - an ihn oder an sich - anhalten und dies gegebenenfalls im Klagewege durchsetzen. Sein Antrag kann auch nicht dahingehend ausgelegt werden, dass er auf die Abgabe einer Zustimmungserklärung gerichtet ist.

28

c) Auch mit dem auf Herausgabe gerichteten Hilfsantrag zu 3) hat die Klage keinen Erfolg. Ein Herausgabeanspruch des Klägers gegen die Beklagten aus dem Eigentümer-Besitzerverhältnis gemäß §§ 985 ff. BGB besteht schon deshalb nicht, weil beide Parteien Miteigentümer und (mittelbare) Mitbesitzer sind.

III.

29

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

30

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Ziff. 10 Satz 1, 711, 713 ZPO zu entnehmen. Eines Ausspruchs nach § 708 Ziff. 10 Satz 2 ZPO bedarf es nicht, weil das amtsgerichtliche Urteil bereits nach §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO für vorläufig vollstreckbar erklärt worden ist (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 29.09.2015 - 310 S 3/15, BeckRS 2015, 17192).

31

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Kammer weicht nicht von obergerichtlicher Rechtsprechung zu den Voraussetzungen und dem Inhalt eines Aufhebungsanspruchs gemäß § 749 Abs. 1 BGB ab.