Landgericht Wuppertal (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-12-16, Aktenzeichen 3 O 178/09
ECLI:DE:LGW:2009:1216.3O178.09.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen gesamtschuldnerisch die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d

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Die Kläger nehmen die Beklagten aus einem ihnen angeblich zustehenden Vorkaufsrecht in Anspruch.

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Die Kläger sind Eigentümer der Wohnung Nr. 14 – Bestandsverzeichnis P 157.11/71 – nebst Tiefgarage – ::::::– in F-Z1, Xxxxx. Zur Wohnung gehört ein 97/10.000 dinglicher Miterbbaubrechtsanteil, eingetragen im Wohnungsgrundbuch von Z1, Blatt ###. Zur Tiefgarage gehörig besteht ein 17/10.000 dinglicher Miterbbaurechtsanteil, eingetragen im Teilerbbaugrundbuch von Z1, Blatt yyy Die Erbbaurechtsbestellung erfolgte mit notarieller Urkunde vom 2. Oktober 1985 wie Anlage K6, Bl. 31 ff. d. GA. In deren § 8 heißt es: "Der Grundstückseigentümer räumt dem jeweiligen Erbbauberechtigten – mehreren gemeinschaftlich, bei Wohnungs- und Teilerbbaurechten mehreren Berechtigten in einer Einheit gemeinschaftlich – für die Dauer des Erbbaurechts ein Vorkaufsrecht für alle Fälle des Verkaufs an dem Erbbaugrundstück ein.". Das Erbbaurecht wurde zunächst gemäß der Urkunde für Herrn C bestellt; gemäß Ziffer 2.2 des Kaufvertrages traten die Kläger mit dem Kauf des Miterbbaurechts in alle Rechte und Pflichten aus dem Erbbaurechtsvertrag vom 2. Oktober 1985 ein.

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Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages mit den Klägern war die C2 GmbH & Co. E KG Eigentümerin des Teils des fraglichen Grundstücks, an dem das Erbbaurecht bestellt worden war.

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Mit Gründungsurkunde vom 24.03.2005 gründete die Firma C2 GmbH & Co. E KG i. InsO, die Beklagte zu 2., vertreten durch den Beklagten zu 3., die Q Verwaltungs-GmbH, deren alleiniger Gesellschafter sie war, und gründete mit ihr die Beklagte zu 1., deren Kommanditist die ehemalige Beklagte zu 2. war. Mit Urkunde vom gleichen Tag, wie Anlage K4 zur Klageschrift, Bl. 14 ff. d. GA, übertrug die ehemalige Beklagte zu 2. der Beklagten zu 1. die in der Anlage zu diesem Vertrag aufgeführten 87 Grundstücke, nach § 3 1. dieses Vertrages unentgeltlich. Hierunter befand sich auch das streitigegenständliche Grundstück. Mit weiterer notarieller Urkunde vom gleichen Tag verkaufte die ehemalige Beklagte zu 2. den Geschäftsanteil an der Q2 Verwaltungs-GmbH für 25.000,00 Euro an die dies annehmende W AG sowie die KG-Beteiligung, in der sich die übertragenen Grundstücke befanden, zu einem Kaufpreis von 7.440.000,00 Euro.

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Zuvor hatte der Beklagte zu 3. mehrfach vergeblich versucht, den Klägern und anderen Erbbauberechtigten Miteigentumsanteile im Wege des Gesamteinzelverkaufs zu verkaufen.

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Mit Schreiben vom 16.09.2005 teilte die Beklagte zu 1. den Klägern mit, dass ihr aufgrund eines Übertragungsvertrages sämtliche Eigentumsrechte übertragen worden seien und sie in deren Ausübung mit Wirkung zum 01.04.2005 den Erbbauzins gemäß der vertraglichen Vereinbarung erhöhe und ihn zur Einziehung geltend mache. Nachdem die Kläger die Beklagte zu 1. zunächst vergeblich um Übermittlung der notariellen Urkunde des Übertragungsvertrages gebeten hatten, erhoben sie Auskunftsklage vor dem Landgericht Wuppertal, wobei sie nach Klageeinreichung, noch vor Rechtshängigkeit, die angeforderten Informationen durch die Beklagte am 12.06.2006 erhielten. Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 22.06.2006 an den Beklagten zu 3. erklärten die Kläger, zum 10,7-fachen Jahreserbbauzins vor der Erhöhung von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen zu wollen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K11 zur Klageschrift, Bl. 48 d.GA, verwiesen. Mit Schreiben vom 19.07.2006, wie Anlage K 13 zur Klageschrift, Bl. 50 d. GA, teilte die Beklagte zu 1. den Prozessbevollmächtigten der Kläger mit, dass ein Vorkaufsrecht nicht bestehe. Mit Schreiben vom 17.08.2006 machten die Kläger auch gegenüber der Beklagten zu 1. das Vorkaufsrecht geltend, und zwar nach Kenntnisnahme von dem Kaufvertrag wie Anlage K 5 am 11.08.2006 nach Recherchen beim Amtsgericht Köln.

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Die Kläger sind der Ansicht, es liege ein klassischer Umgehungstatbestand vor, nach dem die Grundstücke eigentlich verkauft worden seien, womit das zu ihren Gunsten bestehende Vorkaufsrecht ausgelöst worden sei. Mit dem "Parken" der Grundstücke in der neu gegründeten Gesellschaft sei nur beabsichtigt gewesen, ihr Vorkaufsrecht zu umgehen. Soweit laut dem Vertrag wie Anlage K5 auch Mitarbeiter der ehemaligen Beklagten zu 2. hätten übernommen werden sollen, so seien diese tatsächlich nie für die Erwerberin tätig geworden. Die Klage sei auch nicht auf eine unmögliche Leistung gerichtet, sondern seien die Beklagten durchaus in der Lage, einen Grundstücksanteil an sie zu übertragen. Sie könnten daher von dem Beklagten zu 3. die Auflassung und von der Beklagten zu 1. die Zustimmung der Eintragung verlangen. Zudem sei der Kauf des Erbbaurechtes auch für jeden einzelnen Teileigentümer möglich, was die ehemalige Beklagte zu 2. in der Vergangenheit auch mehrfach vorgenommen habe.

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Nachdem die Kläger zunächst im Wege der Klageerweiterung die ehemalige Beklagte zu 2. in Anspruch genommen hatten, haben sie die Klage gegen diese in der mündlichen Verhandlung zurückgenommen und gemäß ihrem Schriftsatz vom 30.10.2009 gegen den Beklagten zu 3. als Insolvenzverwalter der ehemaligen Beklagten zu 2. gerichtet. Die Kläger hatten zunächst beantragt,

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1.

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die Beklagte zu 1. zu verurteilen, an sie je ½ Anteil einen Miteigentumsanteil von 109/10.000, aufgeteilt in einen Miteigentumsanteil von 17/10.000 und einen Miteigentumsanteil von 92/10.000 aus ihrem Miteigentumsanteil von 6.814/10.000 an dem Grundstück ####, eingetragen im Grundbuch von Z1 (Grundbuchamt Mettmann), Blatt ####1 zu übereignen und ihre (der Kläger) Eintragung als Miteigentümer im Grundbuch zu bewilligen, Zug um Zug gegen Zahlung von 16.123,19 Euro,

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2.

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die Beklagte zu 1. zu verurteilen, sie von Erbbauzinsverpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag Urkunden-Nr. #####/####des Notars ttt in E2 seit dem 24.03.2005 freizustellen,

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3.

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die Beklagte zu 1. zu verurteilen, bezüglich der weiteren an dem zu Ziffer 1. benannten Grundstück bestehenden Erbbaurechte Dritter die Eigentumsrechte gegenüber den Erbbauberechtigten unter ihrer, der Kläger, Freistellung auszuüben, namentlich bei Ausübung von Heimfall- und Vorkaufsrechten bezüglich ihres Miteigentumsanteils,

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4.

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die Beklagte zu 1. zu verurteilen, Grundpfandrechte auf ihren, der Kläger, unter Ziffer 1. genannten Miteigentumsanteilen grundbuchlich zu löschen.

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hilfsweise,

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1.

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die Beklagte zu 1. zu verurteilen, mit ihnen einen Kaufvertrag des Inhalts abzuschließen, dass die Beklagte zu 1. den dies annehmenden Käufern zu je ½ Anteil einen 109/10.000 Miteigentumsanteil – aufgeteilt in einen Miteigentumsanteil von 17/10.000 und 92/10.000 – zum Teileigentum von 6.814/10.000 an dem Grundstück, eingetragen im Grundbuch von Z1 (Grundbuchamt Mettmann), Blatt Nr. ####1, anbietet,

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2.

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bis zur gänzlichen Löschung des Erbbaurechts und Überführung der Wohnungs- und Teilerbbaurechte in Wohnungs- und Teileigentum sollen sie, die Kläger, bereits mit Besitzübergang (24.03.2005) von ihren künftigen Erbbauzinsverpflichtungen freigestellt werden,

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3.

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sie, die Kläger, verpflichten sich gegenüber der Beklagten zu 1., mit unmittelbarer Wirkung auch gegenüber den übrigen Miteigentümern, das Erbbaurecht insgesamt zu löschen, sobald dies durch Vereinigung von Eigentum und Erbbauberechtigung möglich ist,

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4.

26

solange nicht alle Erbbauberechtigten entsprechendes anteiliges Miteigentum erworben haben, sollen die Eigentumsrechte gegenüber diesen Erbbauberechtigten durch die Beklagte zu 1. ausgeübt werden, unter Freistellung der Kläger, namentlich bei Ausübung von Heimfall- und Vorkaufsrechten,

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5.

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für den Fall der zwischenzeitlichen Veräußerung ihrer Wohnung bzw. Garage oder ihres Stellplatzes verpflichten sie, die Kläger, sich mit unmittelbarer Wirkung auch gegenüber den übrigen Miteigentümern, ihre Erbbaurechtsbeteiligung nur gleichzeitig mit ihrem entsprechenden Miteigentumsanteil am Grundeigentum zu veräußern und dem Erwerber im Sinne des Vertrages weiter zu verpflichten,

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6.

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Grundpfandrechte in Abteilung III des Grundbuchs werden von den Käufern nicht übernommen und sind grundbuchlich auf dem Vertragsgegenstand zu löschen.

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Nach Klageerweiterung und teilweiser Klageänderung beantragen sie nunmehr gegenüber der Beklagten zu 1. hinsichtlich des vorigen Klageantrags zu 1. und des hilfsweise gestellten Antrags zu 1. unter Aufrechterhaltung der übrigen Klageanträge,

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die Beklagte zu 1. zu verurteilen, an sie zu je ½ Anteil den Miteigentumsanteil von 109/10.000, aufgeteilt in einen Miteigentumsanteil von 17/10.000 und einen Miteigentumsanteil von 92/10.000 am Miteigentumsanteil von 6.814/10.000 an dem Grundstück, eingetragen im Grundbuch von Z1 (Grundbuchamt Mettmann), zu übereignen und ihre Eintragung als Miteigentümer im Grundbuch zu bewilligen, Zug um Zug gegen Zahlung von 14.068,79 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.12.2005,

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sowie gegenüber dem Beklagten zu 3.,

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1.

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den Beklagten zu 3. zu verurteilen, an sie zu je ½ Anteil den Miteigentumsanteil von 109/10.000, aufgeteilt in einen Miteigentumsanteil von 17/10.000 und einen Miteigentumsanteil von 92/10.000 am Miteigentumsanteil von 6.814/10.000 an dem Grundstück, eingetragen im Grundbuch von Z1 (Grundbuchamt Mettmann), zu übereignen und ihre Eintragung als Miteigentümer im Grundbuch zu bewilligen, Zug um Zug gegen Zahlung von 14.068,79 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.12.2005,

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den Beklagten zu 3. zu verurteilen, sie von künftigen Erbbauzinsverpflichtungen seit dem 24.03.2005 freizustellen,

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den Beklagten zu 3. zu verurteilen, sie namentlich bei Ausübung von Heimfall- und Vorkaufsrechten bezüglich ihres Miteigentumsanteils freizustellen,

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hilfsweise,

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1.

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den Beklagten zu 3. zu verurteilen, mit ihnen einen Kaufvertrag des Inhalts abzuschließen, dass der Beklagte zu 3. den dies annehmenden Käufern zu je ½ Anteil einen 109/10.000 Miteigentumsanteil – aufgeteilt in einen Miteigentumsanteil von 17/10.000 und 92/10.000 – zum Teileigentum von 6.814/10.000 an dem Grundstück, eingetragen im Grundbuch von Z1 (Grundbuchamt Mettmann), Blatt Nr. ####1, zum Kauf für einen Kaufpreis von 14.068,79 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.12.2005 anbietet,

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2.

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bis zur gänzlichen Löschung des Erbbaurechts und Überführung der Wohnungs- und Teilerbbaurechte in Wohnungs- und Teileigentum sollen sie, die Kläger, bereits mit Besitzübergang (24.03.2005) von ihren künftigen Erbbauzinsverpflichtungen freigestellt werden,

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sie, die Kläger, verpflichten sich gegenüber dem Beklagten zu 3., mit unmittelbarer Wirkung auch gegenüber den übrigen Miteigentümern, das Erbbaurecht insgesamt zu löschen, sobald dies durch Vereinigung von Eigentum und Erbbauberechtigung möglich ist,

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4.

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solange nicht alle Erbbauberechtigten entsprechendes anteiliges Miteigentum erworben haben, sollen die Eigentumsrechte gegenüber diesen Erbbauberechtigten durch die Beklagte zu 1. ausgeübt werden, unter ihrer, der Kläger, Freistellung namentlich bei Ausübung von Heimfall- und Vorkaufsrechten,

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für den Fall der zwischenzeitlichen Veräußerung ihrer Wohnung bzw. Garage oder ihres Stellplatzes verpflichten sie, die Kläger, sich mit unmittelbarer Wirkung auch gegenüber den übrigen Miteigentümern, ihre Erbbaurechtsbeteiligung nur gleichzeitig mit ihrem entsprechenden Miteigentumsanteil am Grundeigentum zu veräußern und dem Erwerber im Sinne des Vertrages weiter zu verpflichten.

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Soweit in dem Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 04.11.2009 allein aufgenommen ist, dass der Klägervertreter den Antrag aus der Klageschrift vom 26.05.2009 stellt, ist dies irrtümlich falsch protokolliert. Gegenstand der streitigen Verhandlung ist vielmehr der Antrag aus dem Schriftsatz vom 15.09.2009, nunmehr gerichtet gegen den Beklagten zu 3. anstelle der ursprünglichen Beklagten zu 2., in Verbindung mit den Anträgen aus der Klageschrift gewesen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Ein Umgehungsgeschäft liege schon nicht vor, die Vorgehensweise hinsichtlich der gesellschaftlichen Umstrukturierungsmaßnahmen sei vielmehr so gewählt worden, weil ansonsten keine Übernahme des insolventen Unternehmens der ehemaligen Beklagten zu 2. hätte erfolgen können. Insbesondere habe der Ausschluss der Haftungsfolge des § 25 HGB im Vordergrund gestanden. Bei der Beklagten zu 1. handele es sich nicht um eine Drittkäuferin, sondern es habe ein reiner konzerninterner Umstrukturierungsakt vorgelegen. Zudem würde die Annahme eines Umgehungsgeschäftes voraussetzen, dass die Kläger überhaupt ein Vorkaufsrecht für den Fall, dass eine Umgehungskonstruktion nicht gewählt worden wäre, gehabt hätten, was jedoch zu verneinen sei. Hätte sich der Beklagte zu 3. nämlich seinerzeit zu einer Veräußerung der Grundstücke entschlossen, so wäre ein Vorkaufsrecht der Kläger gemäß § 471 BGB ausgeschlossen gewesen, da die Insolvenzschuldnerin, die die Vorkaufsverpflichtete sei, in diesem Falle nicht Verkäuferin gewesen wäre. Eine Ausnahme gemäß § 1098 Abs. 1 S. 2 BGB sei dann auch nicht einschlägig gewesen, da kein Verkauf aus freien Händen vorgelegen hätte.

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Die Kläger seien zudem nicht aktivlegitimiert, da das Vorkaufsrecht nur von allen Erbbauberechtigten gemeinschaftlich ausgeübt werden könne.

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Zudem sei ihr Anspruch auf Ausübung des Vorkaufsrechtes gemäß § 469 Abs. 2 S. 1 BGB verfristet.

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Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Sitzungsprotokoll verwiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die zulässige Klage ist unbegründet.

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Hierbei kann dahinstehen, inwieweit die Kläger einzeln berechtigt wären, das Vorkaufsrecht auszuüben, und inwieweit die Beklagten bei einer solchen Berechtigung jeweils passivlegitimiert wären, sowie, ob die Kläger die Ausübung des Vorkaufsrechtes rechtzeitig geltend gemacht haben.

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Ein Vorkaufsrecht der Kläger ist nämlich schon deshalb nicht entstanden, weil entgegen ihrer Ansicht in den streitgegenständlichen Vorgängen kein Umgehungsgeschäft zu sehen ist, bei dessen Annahme das Entstehen eines Vorkaufsrechtes für die Kläger bejaht werden könnte.

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Grundsätzlich kann ein Vorkaufsfall nur dann eintreten, wenn der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag geschlossen hat. Ein solcher Kaufvertrag ist hier unstreitig nicht geschlossen worden, sondern sind die Grundstücke ausdrücklich unentgeltlich übertragen worden.

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Allerdings gebietet es der Gesichtspunkt von Treu und Glauben, dass auch andere Vertragsgestaltungen als ein Kaufvertrag, die allein dazu dienen sollen, dem Vorkaufsberechtigten die Ausübung des Vorkaufsrechts unmöglich zu machen, in einer Gesamtbetrachtung als Vorkaufsfall angesehen werden könnten. Mithin müssen bei der Frage, ob ein Vorkaufsfall gegeben ist, rein formale Kriterien unter Umständen zurücktreten gegenüber einer materiellen Betrachtungsweise und einem interessengerechten Verständnis. Demnach kann es im Einzelfall nach Treu und Glauben geboten sein, auch dann, wenn kein Kaufvertrag vorliegt, sondern vorkaufsbelastete Grundstücke im Rahmen einer anderen Konstruktion übertragen werden, dennoch die Voraussetzungen für das Entstehen eines Vorkaufsrechtes zu fingieren.

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Dies ist indes vorliegend nicht der Fall. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass die Übertragung der Grundstücke im Rahmen der von den Beklagten gewählten Konstruktion nicht deshalb erfolgte, um ein Vorkaufsrecht der Vorkaufsberechtigten zu verhindern, sondern um im Rahmen der Insolvenz der ursprünglichen Beklagten zu 2. die Insolvenzmasse bestmöglich zu verwerten. So hat die Beklagte zu 1. vorgetragen, dass eine Übernahme des gesamten insolventen Unternehmens durch ein anderes Unternehmen aufgrund der Haftungsfolgen des § 25 HGB, nach dem ein Erwerber für alle im Geschäftsbetrieb der insolventen Gesellschaft begründenden Verbindlichkeiten hätte haften müssen, wirtschaftlich untragbar und daher nicht realisierbar gewesen wäre. Dies ist auch plausibel. Auch wenn den beteiligten Beklagten ausweislich § 6 der Urkunde vom 29.03.2005 wie Anlage K4, die Problematik des Vorkaufsrechts im Zusammenhang mit der gewählten Konstruktion bewusst war, kann daher nicht davon ausgegangen werden, dass die Vorgehensweise gerade deshalb so gewählt wurde, um Vorkaufsrechte in ihrer Entstehung zu hindern. Vielmehr ist davon auszugehen, dass im Vordergrund stand, das insolvente Unternehmen auch im Interesse seiner Gläubiger bestmöglichst zu verwerten. Entgegen der Ansicht der Kläger ist Sinn und Zweck eines Insolvenzverfahrens auch nicht allein, zu versuchen, ein insolventes Unternehmen fortzuführen, sondern auch für den Fall, dass ein insolventes Unternehmen nicht gerettet werden kann, die vorhandene Masse bestmöglich zu verwerten.

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Auf die Frage, inwieweit in den streitgegenständlichen Vorgängen ein Betriebsteilübergang zu sehen ist, und welchen Einfluss dies auf die Entstehung und die Möglichkeit der Ausübung eines Vorkaufsrechts haben könnte, kommt es mithin, da schon die Annahme eines Umgehungsgeschäftes abzulehnen ist, nicht mehr an.

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Selbst für den Fall, dass ein Umgehungsgeschäft anzunehmen und daher das Entstehen eines Vorkaufsrechts ggf. zu fingieren wäre, wäre dessen Ausübung nach § 471 BGB ausgeschlossen. Ein Vorkaufsrecht ist nach dieser Vorschrift nämlich u.a. dann ausgeschlossen, wenn der Verkauf aus einer Insolvenzmasse heraus erfolgt. Etwas anderes würde nach § 1098 Abs. 1 BGB nur dann gelten, wenn das Grundstück von dem Insolvenzverwalter aus freier Hand verkauft würde. Diese Vorschrift schränkt § 471 BGB, wonach das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt, für das dingliche Vorkaufsrecht ein. § 471 BGB wird daher in seiner Anwendung auf das dingliche Vorkaufsrecht insoweit modifiziert, als ein Freihandverkauf durch den Insolvenzverwalter einen Vorkaufsfall darstellt.

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Es sind indes keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich und solche von den Klägern auch trotz des Hinweises auf die Vorschriften der §§ 471, 1098 BGB in der mündlichen Verhandlung auch in dem nachgelassenen Schriftsatz nicht vorgetragen worden, dass dann, wenn der Insolvenzverwalter sich zu einer Veräußerung entschlossen hätte, eine solche aus freien Händen hätte erfolgen können bzw. erfolgt wäre. Erfolgt ein Verkauf aber im Wege der Zwangsvollstreckung, bleibt auch ein dingliches Vorkaufsrecht ausgeschlossen.

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Mangels Entstehen eines Vorkaufsrechtes überhaupt konnten die Kläger mithin weder mit ihren Haupt-, noch ihren Hilfsanträgen durchdringen.

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Andere Anspruchsgrundlagen, die geeignet wären, das Begehren der Kläger zu rechtfertigen, sind nicht ersichtlich.

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Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.

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Der Streitwert wird auf bis zu 17.000,00 Euro festgesetzt.