Landgericht Bochum (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-11-09, Aktenzeichen I-4 O 436/10
ECLI:DE:LGBO:2011:1109.I4O436.10.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu voll-streckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Die Klägerin macht gegen den Beklagten in dessen Eigenschaft als Insolvenzverwalter der Firma X GmbH Schadensersatzansprüche geltend.

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Die Firma X GmbH (nachfolgend: Schuldnerin) schloss mit der I Bank am 28.09./06.10.2006 einen Raumsicherungsübereignungsvertrag und zuvor am 30.08.2006 einen Sicherungsübereignungsvertrag, in dem die Gegenstände des Anlagevermögens – welches die Schuldnerin ihrerseits durch Vertrag über die „Übertragung eines Teilgeschäftsbetriebs“ mit dem Insolvenzverwalter der W GmbH vom 31.08.2006 zum 01.09.2006 erwarb – an die I Bank sicherungsübereignet wurden.

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Die Schuldnerin mietete am 31.08.2006 von der Fa. B Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & Co. Vermittlungs KG (nachfolgend: B) Hallenflächen in einer Größe von ca. 29.621,45 qm in der Liegenschaft C-straße ## in Witten an. Mietbeginn war der 01.09.2006. Der Mietzins sollte bis zum 31.12.2006 bei 96.443,27 Euro brutto, für das Jahr 2007 bei 40.759,50 Euro brutto und ab dem 01.01.2008 bei 81.518,99 Euro brutto liegen. Mit dem dritten Nachtrag zum Mietvertrag vom 12.07.2007 wurde der Mietzins ab dem 01.08.2007 auf 31.983,63 Euro brutto gesenkt, ab dem 01.01.2008 sollte dann ein Mietzins von 63.967,26 Euro brutto gezahlt werden.

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Der Mietvertrag enthielt folgende Regelung unter Ziffer 4:

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„Dieser Vertrag gilt ungeachtet der Erfüllung der vorgenannten Voraussetzungen auch dann als von Anfang an nicht geschlossen und soll insoweit ebenfalls auflösend bedingt ein, wenn der Mieter nicht bis zum 30.09.2006 die vom Insolvenzverwalter eingegangenen nachinsolvenzlichen Verbindlichkeiten vollständig ausgeglichen hat, mit der Maßgabe, dass der vom Mieter zu bezahlende Betrag max. 1,7 Mio. Euro beträgt.“

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B, die I Bank und die Rechtsvorgängerin der Schuldnerin, die I1. GmbH, unterzeichneten unter dem 28.09./06.10.2006 eine Vereinbarung, wonach B insofern auf die Geltendmachung ihres Vermieterpfandrechts verzichtete, als sich dieses auf Gegenstände bezog, die bereits am 30.08.2006 von der Schuldnerin an die I Bank sicherungsübereignet wurden oder die von dem vorsorglich geschlossenen „Raumsicherungsübereignungsvertrag vom 30.08.2006“ erfasst werden. Wegen der weiteren Einzelheiten dieser Vereinbarung wird auf Bl. 47 f. d.A. Bezug genommen. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit dieser Vereinbarung.

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Am 13.10.2006 zahlte die Schuldnerin an B 1.700.000 Euro.

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Die Klägerin kaufte am 22.12.2006 mit Wirkung zum 01.01.2007 von B die Liegenschaft C-straße ## und trat gemäß § 566 BGB in den Mietvertrag mit der Schuldnerin ein. Aufgrund von Mietrückständen in Höhe von 423.604,20 Euro für die Monate August – Oktober 2007 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zu der Schuldnerin sodann am 16.11.2007 fristlos.

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Am 01.02.2008 wurde vor dem Amtsgericht Bochum das Insolvenzverfahren (80 IN 1023/07) über das Vermögen der Schuldnerin eröffnet und der Beklagte als Insolvenzverwalter eingesetzt.

11

Die Klägerin meldete zahlreiche Forderungen bei dem Beklagten an, wobei sie sich auf das Recht auf abgesonderte Befriedigung aus dem Vermieterpfandrecht berief. Unter anderem forderte sie rückständige Miete für das Jahr 2007, Nutzungsentschädigung, Nebenkosten, Renovierungs- und Abrisskosten, Mietausfall und Zinsen in Höhe von 5.997.936,13 Euro ein.

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Nachdem der Beklagte die Klägerin darauf hingewiesen hatte, dass er aufgrund der Vereinbarung vom 28.09./06.10.2006 die I Bank für bevorrechtigt halte, erklärte die Klägerin ihrerseits mit Schreiben vom 07.05.2008, sie sei der Auffassung, dass sie durch den Erwerb der Immobilie ein eigenes Vermieterpfandrecht erhalten habe und dass sie die Vereinbarung mit der I Bank nicht binde.

13

Der Beklagte entgegnete mit Schreiben vom 14.05.2008, er vertrete die Auffassung, dass die Klägerin auch in die Rechte und Pflichten aus der Vereinbarung vom 28.09./06.10.2006 eingetreten sei und damit gegenüber der I Bank wirksam verzichtet habe.

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Weitere Einwendungen erhob die Klägerin zunächst nicht. Erst mit Schreiben vom 11.06.2008 wies sie den Beklagten darauf hin, dass es den in der Vereinbarung vom 28.09./06.10.2006 bezeichneten „Raumsicherungsübereignungsvertrag vom 30.08.2006“ ihrer Kenntnis nach nicht gebe, sondern allenfalls eines solchen vom 28.09./06.10.2006. In diesem Zusammenhang bat sie um Klärung. Wegen der weiteren Einzelheiten der vorgenannten Schreiben wird auf Bl. 56 und 340 f. d.A. Bezug genommen.

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In der Folgezeit wendete sich die Klägerin an B und machte dieser gegenüber Schadensersatzforderungen geltend.

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Der Beklagte leistete insgesamt 310.714,60 Euro an die Klägerin unter Anerkennung des Vermieterpfandrechts.

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Die W1-Bank zahlte an die Klägerin 192.886,54 Euro, aufgrund einer Bürgschaft für die Mietzinsforderungen gegenüber der Schuldnerin, die die Klägerin frei mit den Verbindlichkeiten der Schuldnerin verrechnete.

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728.670,90 Euro wurden durch den Beklagten beim Amtsgericht Bochum zugunsten der Klägerin und der W1-Bank hinterlegt. Der sich anschließende Prätendentenstreit endete mit einem Vergleich, der der Klägerin 490.000 Euro zur freien Verrechnung zuteilte. Die Klägerin verrechnete die Zahlungen des Beklagten mit den Renovierungskosten, die Zahlungen aus der Bürgschaft und dem Prätendentenstreit verrechnete sie mit Forderungen wegen Mietausfalls für das Jahr 2008. Es verblieb nach ihrer Auffassung eine Forderung in Höhe von 5.430.637,73 Euro.

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Der Beklagte zahlte im Zuge der am 05.06.2008 vorgenommenen Verteilung der auszukehrenden Beträge aus der Insolvenzmasse 782.000 Euro an die I Bank aus.

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Die Klägerin hält dieses Verhalten für eine Pflichtverletzung des Insolvenzverwalters und nimmt ihn daher auf Schadensersatz in Anspruch. Nachdem sie zunächst insoweit lediglich eine Teilforderung in Höhe von 25.000 Euro klageweise geltend gemacht hatte, hat sie durch Schriftsatz vom 06.07.2011 die Klage um weitere 757.000 € auf den insgesamt beanspruchten Betrag in Höhe von 782.000 Euro erweitert.

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Bezüglich eines weitergehenden (Teil-)Betrages in Höhe von 25.000 Euro stützt die Klägerin die Klage auf angebliche Masseverbindlichkeiten.

22

Bereits am 15.12.2007 ließ die Klägerin die Schlösser der Mietsache austauschen, um zu verhindern, dass das Anlagevermögen unbefugt entfernt wird. Der Beklagte erhielt am 22.01.2008 einen eigenen Satz Schlüssel, die Klägerin war aber mit einer Entfernung der Pfandgegenstände nicht einverstanden. In der Zeit von Januar bis Mai 2008 wurde die Mietsache genutzt, um dort eine Versteigerung des in der Mietsache befindlichen Anlagevermögens vornehmen zu lassen und die Materialien aus dem Umlaufvermögen zu verpacken, zu separieren und an Berechtigte herauszugeben.

23

Die Klägerin erstellte eine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.- 21.05.2008, die einen Nachzahlungsbetrag von 344.557,28 Euro ergab. Mit der Klage werden nur die in der Nebenkostenabrechnung enthaltenen Heizkosten vom 01.02.-30.04.2008 (82.435,39 Euro netto bzw. 98.098,11 Euro brutto) anteilig geltend gemacht.

24

Hilfsweise stützt die Klägerin ihren geltend gemachten (Teil-) Zahlungsanspruch auf eine Nutzungsentschädigung für den Zeitraum vom 22.01.2008 bis zum 06.05.2008. Den Teilbetrag von 25.000 Euro macht sie für den erstrangigen Teilbetrag für Februar 2008 (63.967,26 Euro) geltend.

25

Die Klägerin behauptet, die Vereinbarung vom 28.09./06.10.2006 sei nicht rechtsverbindlich von allen Parteien unterzeichnet worden, zumal die jeweilige Vertretungsmacht der Unterzeichner nicht nachgewiesen sei. Zudem sei das Angebot der B nicht rechtzeitig angenommen worden und B habe auch nicht auf den Zugang der Annahmeerklärung verzichtet. Überdies habe diese keine umfassende Verzichtserklärung abgeben wollen.

26

Die Klägerin ist der Ansicht, sie habe durch den Eintritt in den Mietvertrag gemäß § 566 BGB ein neues, eigenes Vermieterpfandrecht erhalten, zumal ihr die Vereinbarung vom 28.09./06.10.2006 nicht bekannt gewesen sei.

27

Sie behauptet im Hinblick auf den darüber hinaus im Wege der Teilklage geltend gemachten Betrag von weiteren 25.000 €, der Beklagte als Insolvenzverwalter habe die Flächen vom 01.02.2008 bis zum 30.04.2008 aktiv in Besitz genommen und beheizt. Dadurch seien Heizkosten in Höhe von insgesamt 82.435,39 Euro netto entstanden.

28

Die Klägerin ist insofern der Ansicht, dass die Heizkosten und die Nutzungsentschädigung Masseverbindlichkeiten darstellten, die der Beklagte pflichtwidrig nicht beglichen habe.

29

Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie 807.000 Euro nebst Zinsen in Höhe von 8 %-Punkten über dem Basiszinssatz aus 50.000 € seit dem 26.07.2008 sowie aus 757.000 € seit dem 16.08.2011 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

33

Der Beklagte ist der Ansicht, ihn treffe hinsichtlich der Auskehr des Betrages von 782.000 Euro keine Pflichtverletzung, da er die Berechtigung der Absonderungsrechte umfassend geprüft, das Absonderungsrecht der Klägerin zulässigerweise abgelehnt und die Klägerin selbst der rechtlichen Bewertung des Beklagten zugestimmt habe. Zudem seien die jetzigen Bedenken der Klägerin hinsichtlich des wirksamen Zustandekommens der Vereinbarung – unstreitig – vor Verteilung des Verwertungserlöses nicht vorgetragen worden.

34

Aus dem Vermieterpfandrecht könne die Klägerin keine weitergehenden Ansprüche herleiten. Sie lege bei ihren Berechnungen falsche Mietflächen zu Grunde. Überdies seien zukünftige Ansprüche vom Vermieterpfandrecht nicht gedeckt.

35

Bezüglich der geltend gemachten Masseforderungen behauptet er, er habe das Objekt mit seinen Mitarbeitern nur stundenweise betreten und die Klägerin nicht vom Besitz ausgeschlossen. Insoweit vertritt er die Auffassung, ein Anspruch aus § 546a BGB bestehe nicht, da ein Räumungsanspruch nach § 546a BGB lediglich eine Insolvenzforderung darstelle und der Verbleib des Anlagevermögens in der Betriebsstätte im Interesse der Klägerin gewesen sei.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

38

Die zulässige Klage ist, auch im Hinblick auf die hilfsweise geltend gemachte Anspruchsbegründung, insgesamt unbegründet.

39

1.

40

Der Klägerin steht kein Anspruch aus § 60 InsO gegen den Beklagten wegen der Auszahlung von 782.000 € an die I Bank zu. Der Beklagte hat seine insolvenzspezifischen Pflichten als Insolvenzverwalter nicht schuldhaft verletzt. Insofern kommt es nicht auf die Wirksamkeit der Vereinbarung vom 28.09./06.10.2006 an.

41

a)

42

Sollte die Vereinbarung vom 28.09./06.10.2006 wegen einer der Einwände der Klägerin unwirksam gewesen sein, dann hätte der Beklagte die Situation zwar objektiv unzutreffend gewertet und das Vermieterpfandrecht der Klägerin verletzt. Allerdings träfe ihn an dieser Pflichtverletzung dann jedenfalls kein Verschulden.

43

Es ist Sache desjenigen, der eine Sache aussondern will, die Voraussetzungen seines Aussonderungsrechts innerhalb angemessener Frist im Einzelnen darzulegen. Ohne solche Angaben hat der Verwalter Drittrechte nur zu beachten, wenn dafür konkrete Anhaltspunkte bestehen (MüKo-Brandes, InsO, 2. Aufl. 2007, § 61 Rdnr. 54). Im Zeitpunkt der Überprüfung durch den Beklagten gab es keine Anhaltspunkte dafür, dass die in Rede stehende Vereinbarung nicht wirksam zustande gekommen sein könnte. Dem Beklagten lag eine Kopie einer Vereinbarung vor, die von allen drei Vertragsparteien (B, I Bank sowie der Rechtsvorgängerin der Schuldnerin) unterschrieben war. Auch die Bedingung, dass 1.700.000 Euro von der Schuldnerin an B gezahlt werden sollten, war ausweislich des Kontoauszuges erfüllt.

44

Im Schreiben vom 07.05.2008 wurde der Beklagte seitens der Klägerin lediglich darauf hingewiesen, dass diese ihr Vermieterpfandrecht für vorrangig halte, da sie nach ihrer Rechtsansicht ein eigenes Vermieterpfandrecht erlangt habe. Weder die Wirksamkeit der Vereinbarung vom 28.09./06.10.2006 noch das Bestehen wirksamer Sicherungsübereignungs- und Raumsicherungsübereignungsverträge wurden bis zum Zeitpunkt der Auszahlung angezweifelt, so dass der Beklagte nicht veranlasst war, weitere Nachforschungen anzustellen. Eine Pflicht zur weiteren Nachprüfung ohne entsprechende Anhaltspunkte würde die Pflichten des Insolvenzberaters unangemessen ausdehnen.

45

Insoweit kann aus Sicht der Kammer offenbleiben, ob und in welchem Umfang die mit Schreiben der Klägerin vom 11.06.2008 vorgetragenen Bedenken im Hinblick auf Unstimmigkeiten bezüglich der Datumsangabe des Raumsicherungsübereignungs-vertrages weitergehende Überprüfungen erforderlich gemacht hätten, da sie vorliegend ersichtlich erst zeitlich nach bereits erfolgter Auszahlung vorgebracht worden sind.

46

b)

47

Sollte die Vereinbarung vom 28.09./06.10.2006 wirksam zustande gekommen sein, legte der Beklagte zunächst einen zutreffenden Sachverhalt zugrunde. Auch den Eintritt der Bedingung prüfte der Beklagte vor der Auszahlung.

48

(1)

49

Insoweit kann nach Auffassung der Kammer dahinstehen, ob angesichts der vertraglich fixierten Sicherungsübereignung zwischen der Schuldnerin und der I Bank am 01.09.2006 – dem „Stichtag“ der Übernahme des Anlagevermögens durch die Schuldnerin gemäß dem mit dem Insolvenzverwalter der W GmbH geschlossenen Vertrag über die „Übertragung eines Teil-Geschäftsbetriebes“ und zugleich Beginn der Laufzeit des Mietvertrages – seitens der I Bank insoweit unbelastetes Sicherungseigentum oder lediglich mit einem Vermieterpfandrecht belastetes Sicherungseigentum, auf das die Klägerin in ihren Ausführungen abgehoben hat, erworben wurde. Jedenfalls die in Rede stehende Vereinbarung vom 28.09./06.10.2006 sieht nämlich einen entsprechenden Verzicht auf das Vermieterpfandrecht gerade vor.

50

Soweit das im Rahmen der Vereinbarung genannte Datum des Raumsicherungsübereignungsvertrags („30.08.2006“) vom Datum des tatsächlichen Vertragsschlusses (28.09./06.10.2006) abweicht und der diesbezüglich erklärte Verzicht auf das Vermieterpfandrecht gleichsam „ins Leere“ gehen könnte, bedarf auch diese Frage keiner abschließenden Entscheidung. Jedenfalls bildet es keine schuldhafte Pflichtverletzung, wenn der Beklagte insoweit offensichtlich ein lediglich redaktionelles Versehen unterstellt und im Rahmen einer Auslegung nach dem Sinn und Zweck der Vereinbarung, unter Berücksichtigung des Gesamtzusammenhangs der getroffenen Abreden, von einer wirksamen Einbeziehung des – einzigen – zwischen den Beteiligten geschlossenen Raumsicherungsübereignungsvertrages ausgegangen ist, zumal entsprechende Einwendungen seitens der Klägerin zunächst nicht vorgebracht wurden.

51

(2)

52

Allenfalls ließe sich eine Pflichtverletzung des Beklagten aus einer von diesem möglicherweise unzutreffend vorgenommenen rechtlichen Bewertung heraus begründen. Doch bedarf auch dies vorliegend keiner abschließenden Entscheidung. Ein derartiger etwaiger Rechtsirrtum des Beklagten wäre nämlich jedenfalls nicht schuldhaft erfolgt, da die vorgetragene Auffassung des Beklagten, dass der Erwerber gemäß § 566 BGB auch in die Rechte und Pflichten aus einem Vertrag eintritt, den der Veräußerer, der Mieter und ein Drittunternehmen abgeschlossen haben, zumindest vertretbar ist.

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(a)

54

Der Erwerber eines vermieteten Grundstücks tritt gemäß § 566 BGB in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein, die sich für die Dauer seines Eigentums aus dem Mietvertrag ergeben. Rechte und Pflichten aus sonstigen Abreden der Parteien, mögen sie auch mit dem Mietvertrag wirtschaftlich verbunden sein, gehen dagegen nicht auf den Erwerber über (BGH NJW 2006, 1800). Zu dem „Mietvertrag“ in diesem Sinne rechnen zwar auch „Zusatzvereinbarungen“, die in einem „unlösbaren Zusammenhang“ mit ihm stehen, nicht dagegen Vereinbarungen, die lediglich aus Anlass des Mietvertrages getroffen wurden oder in wirtschaftlichen Zusammenhang mit ihm stehen (BGH NJW 2006, 1800, Staudinger-Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2011, § 566 Rdnr. 39). Die Abgrenzung ist im Einzelfall schwierig. Entscheidend ist, ob die fraglichen Rechte und Pflichten auf dem Mietvertrag oder auf einem anderen, rechtlich davon getrennten Vertrag zwischen den Parteien beruhen, ob mit anderen Worten die fraglichen Abreden nach dem Willen der Parteien einen Bestandteil des Mietvertrages bilden oder nicht (Staudinger, a.a.O., Rdnr. 40).

55

Rechte und Verpflichtungen des Vermieters gegenüber Dritten aus Verträgen mit diesen Dritten gehen in keinem Fall auf den Erwerber über, selbst wenn sie sich auf den Mietvertrag beziehen. Der Erwerber tritt daher beispielsweise nicht in Kündigungsbeschränkungen oder Preisbindungen zu Gunsten der Mieter ein, die in Darlehensverträgen enthalten sind, die der Vermieter mit Dritten abgeschlossen hat (BGH NJW 1998, 445). Auch für Sicherheiten, die von Dritten für den Mieter gestellt werden, hat § 566 BGB keine Bedeutung (BGH NJW 1999, 1857, Staudinger, a.a.O., Rdnr. 41).

56

Es gibt jedoch keine gefestigte Rechtsprechung oder Literaturmeinung zu der Frage, ob auch im vorliegenden Fall, in dem eine Vereinbarung zwischen Veräußerer, Drittem und Mieter geschlossen worden sein könnte, ausnahmsweise ein Eintritt des Erwerbers auch in diese Pflichten erfolgt.

57

Für einen Übergang auf den Erwerber spricht, dass die Vereinbarung das Vermieterpfandrecht betrifft, das als gesetzliches Pfandrecht in einem sehr engen Zusammenhang mit der Vermieterposition verknüpft ist. Außerdem wäre es mieterfreundlich, wenn der Erwerber in sämtliche für den Mieter günstigen Regelungen eintreten würde, so dass ein Übergang auf den Erwerber dem Sinn und Zweck des mieterschützenden § 566 BGB entsprechen würde. Der Nachteil, den der Mieter durch einen Vermieterwechsel in der vorliegenden Konstellation erleiden würde, liegt auf der Hand. Wenn der Erwerber nicht automatisch in die Vereinbarung eintritt und seine Zustimmung zu einer entsprechenden Regelung verweigert, wird dem Mieter der Kredit gekündigt und aus dem Vermieterwechsel folgen erhebliche finanzielle Nachteile. Auch spricht im vorliegenden Fall für einen Übergang der Verpflichtung, dass aufgrund der Vereinbarung vom 28.09.2006 die Zahlung in Höhe von 1.700.000,00 Euro von der Schuldnerin an B veranlasst wurde, die unter Ziffer 4 des Mietvertrages eine auflösende Bedingung für den Mietvertrag darstellte. Die beiden Verträge sind daher jedenfalls eng miteinander verknüpft.

58

Andererseits wurde die Vereinbarung erst einen Monat nach dem Mietvertrag getroffen und kann aus diesem Grund als selbständige Regelung ausgelegt werden. Die drei beteiligten Parteien haben sogar für den Fall, dass die Vereinbarung unwirksam sein sollte, einen angemessenen Ausgleich zwischen den Parteien – wenn auch nur vage – vereinbart. Auch aus der Tatsache, dass § 566 BGB dem Schutz des Mieters dient, kann nicht hergeleitet werden, dass sämtliche für den Mieter günstigen Vereinbarungen zwingend übernommen werden.

59

(b)

60

Selbst für den Fall, dass die Kammer der von der Beklagtenansicht abweichenden Auffassung den Vorrang geben würde, läge kein schuldhafter Rechtsirrtum des Beklagten vor. Ein derartiges Verschulden im Sinne einer wenigstens fahrlässig rechtsirrigen Einschätzung des Umfangs der Regelung des § 566 BGB liegt nicht vor. Ein hierfür erforderliches objektives Zuwiderhandeln gegen eine vorherrschende eindeutige Rechtsprechung im Hinblick auf die vorliegende „Drei-Parteien-Vertragskonstellation“ im Sinne einer Unvertret-barkeit der vorgenommenen rechtlichen Bewertung ist bereits nicht ersichtlich.

61

Grundsätzlich hat ein Insolvenzverwalter eine gefestigte Literaturmeinung und eine gesicherte höchstrichterliche Rechtsprechung zu kennen und zu beachten (BGH NJW 1983, 1665; OLG Hamm, NJW 1985, 865, 867). Unverschuldet ist ein Rechtsirrtum, wenn es um echte, im Schrifttum unterschiedlich erörterte und höchstrichterlich noch nicht beantwortete Zweifelsfragen geht, der Verwalter sich seine Meinung nach sorgfältiger Prüfung der Sach- und Rechtslage gebildet hat und sich für seinen Standpunkt gute Gründe anführen lassen. Wegen der einander widerstreitenden Interessen, die ein Verwalter zu beachten hat, würde er sonst haften, wie auch immer er eine Zweifelsfrage beantwortet (OLG Köln, NJW 1991, 2570; MüKo-Brandes, InsO, 2. Aufl. 2007, § 61 Rdnr. 92). Werden Aussonderungsrechte geltend gemacht, hat der Verwalter sich seine Auffassung über den Sachverhalt unter Ausschöpfung der ihm den Umständen nach zumutbaren Erkundigungsmöglichkeiten zu bilden (MüKo-Brandes, § 61 Rdnr. 54).

62

Allerdings ist – soweit ersichtlich – die vorliegende Konstellation durch die höchstrichterliche Rechtsprechung gerade noch nicht entschieden. In seinem Urteil vom 02.02.2006 (NJW 2006, 1800) hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass der Erwerber nicht in eine nachträgliche unübliche Zahlungsmodalität eintritt, die der Veräußerer (Vermieter und Hauptgesellschafter der Mieterin) mit einer Gesellschaft (Mieterin) abgeschlossen hatte. Dort war im Streit, ob der Kläger verpflichtet war, das Grundstück ebenfalls wie der Veräußerer nach den Eigenkapitalersatzregeln unentgeltlich zur Verfügung zu stellen. Es handelte sich jedoch nur um eine Vereinbarung zwischen Veräußerer und Mieterin, Dritte waren nicht beteiligt.

63

In einer weiteren Entscheidung des Bundesgerichtshofs (NJW 1998, 445) ist eine Vereinbarung des Veräußerers mit einer Förderstelle, wonach sich der Veräußerer zur Mieterhöhungsbegrenzung verpflichtete, nicht auf den Erwerber übertragen worden. In der dort vorliegenden Konstellation war die Vereinbarung aber nicht zusammen mit den Mietern sondern nur zu deren Gunsten vereinbart worden.

64

(3)

65

Zwar wäre auch eine Hinterlegung des Betrages für den Beklagten als Handlungsalternative in Betracht gekommen. Allerdings handelte der Beklagte nicht schuldhaft, als er – nachdem die Klägerin keine weiteren Einwände erhob – entsprechend seiner Rechtsauffassung handelte und den Betrag umgehend auszahlte. Es besteht keine Pflicht des Insolvenzverwalters, jeweils das vorhandene Vermögen zu hinterlegen, wenn ein Gläubiger mit der Auszahlung allgemein nicht einverstanden ist. Er handelt zumindest nicht schuldhaft, wenn er nach eingehender rechtlicher Prüfung und unter Berücksichtigung des vollständigen Sachverhalts entsprechend seiner rechtlichen Auffassung verfährt und die Liquidation voranbringt. Es wäre unhaltbar und angesichts der dadurch entstehenden Kosten auch unwirtschaftlich, wenn der Insolvenzverwalter jeweils die Beträge hinterlegen müsste und die Gläubiger erst nach kostenintensiven gerichtlichen Auseinandersetzungen befriedigt würden.

66

2.

67

Der Klägerin stehen auch keine Ansprüche gegen den Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung gemäß §§ 61, 55 Abs. 1 InsO zu.

68

Gemäß § 61 InsO ist der Verwalter den Massegläubigern zum Schadensersatz verpflichtet, wenn eine Masseverbindlichkeit, die durch eine Rechtshandlung des Insolvenzverwalters begründet worden ist, aus der Insolvenzmasse nicht voll erfüllt werden kann. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt.

69

Der Beklagte hat keine Rechtshandlung vorgenommen, die eine Masseverbindlichkeit im Sinne des § 55 Abs. 1 InsO begründete. Masseverbindlichkeiten nach § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO werden nach Insolvenzeröffnung begründet. Darin liegt der Unterschied zu den Masseverbindlichkeiten nach § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO. Diese sind dadurch gekennzeichnet, dass sie auf gegenseitigen Verträgen beruhen, die vor Insolvenzeröffnung vom Schuldner abgeschlossen waren (MüKo-Brandes, InsO, § 55 Rdnr. 17).

70

Nur soweit die Geschäftsführung des Insolvenzverwalters darauf gerichtet ist, der Insolvenzmasse etwas zuzuführen, können von ihm Masseverbindlichkeiten im Sinne von § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO zur Entstehung gebracht werden. Die Inbesitznahme der Insolvenzmasse, der Widerruf von Bezugsrechten zur Einziehung der Rückkaufswerte von Lebensversicherungen oder die Ablehnung der Erfüllung eines gegenseitigen Vertrages i.S.v. § 103 InsO sind reine Liquidationstätigkeiten, die deshalb für sich keine Masseverbindlichkeiten nach § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO begründen. Kosten, die aus der bloßen Rückabwicklung resultieren, können die Masse nicht verpflichten.

71

Sofern durch die Inbesitznahme ab dem 22.01.2008 tatsächlich Nebenkosten entstanden sind, so stellen diese bloße Abwicklungskosten dar, die keine Masseverbindlichkeiten begründen. Demnach ist es auch nicht streitentscheidend, ob die Halle tatsächlich beheizt wurde oder nicht. Ein solcher Nachweis wäre allenfalls für die Höhe der Insolvenzforderungen der Klägerin relevant, die aber hier nicht Klagegegenstand sind.

72

3.

73

Der Klägerin steht auch nicht der hilfsweise geltend gemachte Anspruch gegen den Beklagten aus §§ 61, 55 InsO wegen Nutzungsentschädigungen zu.

74

Ist der Mietvertrag vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens wirksam beendet worden, stellt der Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung (§ 546 a BGB) für die Zeit vor oder nach Verfahrenseröffnung bis zur Rückgabe des Mietobjektes durch den Schuldner grundsätzlich nur eine Insolvenzforderung und keine Masseverbindlichkeit dar (BGH ZIP 2007, 340 = BGH NJW 2007, 1591). Dies gilt auch dann, wenn der Anspruch auf Nutzungsentschädigung erst nach Verfahrenseröffnung fällig wird. Eine Masseverbindlichkeit wird nur dann begründet, wenn der Insolvenzverwalter die Mietsache ungeachtet der vorinsolvenzlichen Kündigung aktiv in Besitz nimmt und den Vermieter dabei gezielt vom Besitz ausschließt (BGH NHW 1995, 2783, NJW 2007, 1594). Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kommt es nicht entscheidend darauf an, ob der Verwalter die Sache tatsächlich umfassend oder gar bestimmungsgemäß nutzt. Es genügt die bloße Nutzungsmöglichkeit (BGH NJW 1995, 2783). Dient die Inbesitznahme lediglich der Sicherung des Mietobjekts, ohne den Vermieter vom Besitz auszuschließen, wird hierdurch noch kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen die Masse begründet (MüKo-Hefermehl, § 55 Rdnr. 141, Uhlenbrock-Wegener, § 108 Rdnr. 40).

75

Für die Begründung einer Masseverbindlichkeit fehlt es vorliegend an einem Ausschluss des Vermieters am Besitz. Der Beklagte erhielt zwar am 22.01.2008 einen eigenen Satz Schlüssel und damit Mitbesitz, die Klägerin wurde aber zu keiner Zeit vom Besitz ausgeschlossen. Die Klägerin hatte selbst die Schlösser ausgewechselt und dem Beklagten lediglich einen Satz der Schlüssel übergeben.

76

Im Übrigen steht der Klägerin auch keine Nutzungsentschädigung zu. Hat der Vermieter an allen in den Mieträumen befindlichen Sachen das Vermieterpfandrecht nach § 562 Abs. 1 BGB ausgeübt, entfällt die Räumungspflicht des Mieters nach § 546 Abs. 1 BGB. Ein Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB steht dem Vermieter in diesem Fall nicht zu (KG Berlin, Urteil vom 14.02.2005, Az: 8 U 144/04).

77

4.

78

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

79

5.

80

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.