Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1999-06-16, Aktenzeichen 2 W 112/99
ECLI:DE:OLGK:1999:0616.2W112.99.00

Tenor

1

G r ü n d e

2

1.

3

Durch Beschluß vom 27. September 1991 ist die Zwangsverwaltung
über das vorgenannte Grundstück angeordnet und mit Beschluß vom 14.
Juni 1993 die Beteiligte zu 3) zur Verwalterin ernannt worden. Mit
Schreiben vom 25. August 1998 beantragte die Verwalterin die
Erteilung der Genehmigung für den Abschluß eines neuen
Mietvertrages für die im 2. Obergeschoß gelegenen Büroräume. Der
von ihr vorgelegte Vertragsentwurf vom 31. August 1998 sieht eine
Mietzeit von fünf Jahren mit einer zweimaligen Verlängerungsoption
von jeweils fünf Jahren vor. Das bestehende Mietverhältnis vom 21.
März 1990 läuft noch bis zum März 2001 mit der Möglichkeit einer
zweimaligen Verlängerung von jeweils 5 Jahren. Der derzeitige
Mieter möchte aus dem Mietverhältnis entlassen werden. Mit
Schreiben vom 15. September 1998 und 23. September 1998 verweigerte
die Schuldnerin die Zustimmung zum Abschluß des Mietvertrages unter
anderem mit der Begründung, sie wolle das Objekt in den nächsten
Monaten umfinanzieren und veräußern. Insoweit wolle sie nicht durch
einen langjährigen Mietvertrag gebunden sein.

4

Mit Beschluß vom 11. Januar 1999 hat das Amtsgericht den
Mietvertrag unter Vorbehalt der Rechtskraft seiner Entscheidung
gerichtlich genehmigt. Auf die sofortige Beschwerde der Schuldnerin
hat das Landgericht mit Beschluß vom 30. März 1999 die Entscheidung
des Amtsgerichts aufgehoben und dem Abschluß eines neuen
Mietvertrages nicht zugestimmt. Gegen diese ihr am 8. April 1999
zugestellte Entscheidung richtet sich die sofortige weitere
Beschwerde der Zwangsverwalterin vom 21. April 1999, die an diesem
Tage bei Gericht eingegangen ist.

5

2.

6

a)

7

Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 3) gegen den
Beschluß des Landgerichts ist zulässig. Das Rechtsmittel ist
statthaft (§ 793 Abs. 2 ZPO) und fristgerecht eingelegt worden (§§
577 Abs. 2, 793 Abs. 2 ZPO). Die Voraussetzungen des § 568 Abs. 2
Satz 2 ZPO sind im Streitfall ebenfalls erfüllt. Die
Zwangsverwalterin als Vertreterin der Zwangsverwaltungsmasse wird
durch die angefochtene Entscheidung des Landgerichts neu und
selbständig beschwert, weil die Zivilkammer auf die Erstbeschwerde
den Beschluß des Amtsgerichts aufgehoben hat.

8

b)

9

In der Sache hat die sofortige weitere Beschwerde keinen Erfolg.
Das Landgericht hat zu Recht den Beschluß des Amtsgerichts
aufgehoben und dem Abschluß eines neuen Mietvertrages über die im
zweiten Obergeschoß des zwangsverwalteten Objektes gelegenen
Büroräume nicht zugestimmt.

10

Grundsätzlich soll die Laufzeit neuer Mietverträge die Zeit von
einem Jahr nicht überschreiten, § 6 Abs. 2 ZwVerwVO (Verordnung
über die Geschäftsführung und die Vergütung des Zwangsverwalters
vom 16. Februar 1970; BGBl. I 185). Eine Abweichung von diesem
Erfordernis ist nur möglich, wenn der Zwangsverwalter sie für
geboten hält, wobei die Entscheidung des Vollstreckungsgerichts
einzuholen ist, § 6 Abs. 4 ZwVerwVO. Derzeit ist der Abschluß eines
neuen Mietvertrages nicht geboten.

11

Der Zwangsverwalterin ist zuzustimmen, daß die Zwangsverwaltung
nach vernünftigen wirtschaftlichen Grundsätzen mit dem Blick auf
das Verfahrensziel zu führen ist. Dabei hat ein Zwangsverwalter
einerseits im Interesse des Schuldners den beschlagnahmten
Grundbesitz zu verwalten und ihn in seiner Substanz ungeschmälert
zu erhalten, andererseits im Interesse der Gläubiger die möglichen
Nutzungen zu ziehen und der Verwaltungsmasse zuzuführen. Insoweit
hat er nach § 152 Abs. 1 ZVG das Recht und die Pflicht, alle
erforderlichen Handlungen vorzunehmen, wobei er im Rahmen einer
ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines Grundstücks das Objekt durch
Vermietung bzw. Verpachtung nutzbar zu machen hat, § 5 Abs. 2
ZwVerwVO (Steiner-Hagemann, Zwangsversteigerung und
Zwangsverwaltung, 9. Auflage 1986, § 152 Rdnr. 149). Hierbei ist
bei einem reinen Investitionsobjekt eine langfristige
Fremdvermietung typischerweise die einzige sinnvolle Nutzungsart,
insbesondere dann, wenn der Eigentümer als Kapitalgesellschaft kein
besonderes Interesse an der Auswahl eines bestimmten Mieters hat.
Indes darf der Eigentümer für den Fall, daß er die Verfügungs- und
Verwaltungsbefugnis wieder zurückerhält, nicht durch die
Entscheidungen des Zwangsverwalters unzumutbar in seiner
Entscheidungsfreiheit gebunden werden.

12

Bei Abwägung der Belange der Gläubigerin an einer wirtschaftlich
sinnvollen Nutzung des Objektes und der Schuldnerin an einer
möglichst freien Dispositionsbefugnis im Hinblick auf eine neue
Umfinanzierung bzw. Veräußerung des Objektes wird vorliegend durch
den beabsichtigten Abschluß eines neuen - mindestens 5 Jahre
laufenden - Mietvertrages übermäßig in das Eigentumsrecht der
Letztgenannten eingegriffen. Der neue Vertrag bindet die
Schuldnerin auch nach Aufhebung der Zwangsverwaltung (vgl.
allgemein: BGH, NJW 1992, 3041; Steiner-Hagemann, a.a.O., § 152
Rdnr. 149; Zeller-Stöber, ZVG, 15. Auflage 1996, a.a.O.; Anm. 9.4).
Zur Zeit läßt sich indes kein konkreter Bedarf für eine Neuregelung
der Vermietungssituation feststellen. Das aktuelle Mietverhältnis
besteht noch längere Zeit bis zum Ende März 2001 fort. Der
Vertragsentwurf vom 31. August 1998 sieht - bis auf eine
Verlängerung der Mietzeit bis mindestens zum "31. September 2003" -
keine nennenswerte Verbesserung der Stellung der Vermieterin vor;
insbesondere ist kein höherer Mietzins vereinbart worden. Auch wenn
möglicherweise in der Zukunft wegen des mit dem Regierungsumzug
verbundenen zunehmenden Leerstands von Gewerbe- und Büroräumen mit
einer Verschlechterung der Vermietungssituation im Großraum B. zu
rechnen ist, ist es jedenfalls derzeit noch nicht geboten, das
bestehende Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen und durch einen
neuen langjährigen Mietvertrag zu ersetzen. Es besteht zwar die
denkbare Möglichkeit, daß bei Beendigung des derzeitigen
Vertragsverhältnisses das Mietobjekt nicht oder jedenfalls nur zu
einem niedrigeren Mietzins vermietet werden kann. Dies allein
rechtfertigt derzeit noch keine neue vertragliche Bindung der
Schuldnerin, die bei Ausübung der vereinbarten Option bis zu 13
Jahre über den derzeitigen Vermietungszeitpunkt hinaus dauern kann.
Es läßt sich bereits nicht absehen, ob überhaupt bei Auslauf des
bestehenden Vertragsverhältnisses im Jahre 2001 noch die
Zwangsverwaltung über das Objekt besteht.

13

3.

14

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

15

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde): 1.000,00 DM (das
gemäß § 3 ZPO geschätzte Interesse; hinreichende Anhaltspunkte
dafür, daß das Interesse der Beteiligten an dem Neuabschluß eines
Mietvertrages in Abweichung von der Schätzung des Landgerichts
höher zu bewerten ist, werden weder von der Beschwerdeführerin
dargetan noch ergeben sie sich aus den Akten.)