Amtsgericht Bottrop (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-05-29, Aktenzeichen 8 C 467/12
ECLI:DE:AGBOT:2013:0529.8C467.12.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Die Streitverkündete trägt ihre außergerichtlichen Auslagen selbst.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten gegen eine Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, es sei denn, dass die Beklagte vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

1

T a t b e s t a n d :

2

Bei Klageerhebung haben die Klägerin zu 1) und der Kläger zu 2) Klage auf Schaffung eines Zuganges von dem Gartengrundstück A über das Grundstück B Bottrop, erhoben. Nachdem sie vom Gericht darauf hingewiesen wurden, dass lediglich der Kläger zu 2) im Mietvertrag als Mieter genannt ist, hat die Klägerin zu 1) ihre Klage zurückgenommen.

3

Mit Mietvertrag vom 07.08.1967 (Bl. 36 – 39 d.A.) mietete der Kläger zu 2) von den Rechtsvorgängern der Beklagten die Wohnung auf dem Grundstück A, bestehend aus Küche, 2 Zimmer, Toilette/WC, Stall, Keller, Stall an. Ferner wurde dem Mieter ein Mitbenutzungsrecht am Hofplatz sowie an den sonstigen zum gemeinsamen Gebrauch der Mieter bestimmten Einrichtungen in ihrem jeweiligen Umfang gestattet. In § 14 des Mietvertrages ist folgendes geregelt:

4

1.

5

Ist dem Mieter neben der Wohnung Gartenland zur unentgeltlichen Nutzung überlassen, so hat er dieses in gutem Kulturzustande zu erhalten. Bei Beendigung des Mietverhältnisses .....

6

2.

7

Der Vermieter ist berechtigt, das Gartenland ganz oder teilweise heraus zu verlangen, wenn dies betrieblich erforderlich ist. ....

8

Mit dem Mietvertrag vom 11.12.1972 (Bl. 4 – 8 d.A.) wurde das Mietverhältnis mit den Rechtsvorgängern der Beklagten erneuert. Gem. § 1 des Mietvertrages ist die Wohnung auf dem Grundstück A, 62 qm groß, Mietgegenstand, eingeschlossen ist die Mitbenutzung von vorhandenen Gemeinschaftsräumen. In § 11 des Mietvertrages (Bl. 6 d.A.) findet sich der Hinweis auf die Benutzung von Nebengebäuden. Eine nähere Beschreibung der gemieteten Wohnung ist nicht gegeben.

9

Die Haus- und Wohnlage ergibt sich aus dem Katasterplan, u.a. Bl. 8, Bl. 100 d.A. Der Kläger zu 2) und seine Ehefrau haben das Grundstück A im Katasterplan mit der Nr. 342 (dick umrandet) in Benutzung. Dieses Grundstück ist ohne jeglichen Übergang nach hinten an die gestrichelte Linie verlängert. Dieser untere Teil gehört zu einer Parzelle mit Nr. 338. Im Katasterplan ist diese Parzelle mit Zuwegung beschriftet. Zwischen dem Kläger und seiner Ehefrau einerseits und dem Rechtsvorgänger der Beklagten wurde im Januar 2004 eine Mieterselbstpflegevereinbarung geschlossen. Auf diese Vereinbarung (Bl. 40 d.A.) wird Bezug genommen. Ebenso legt der Kläger zu 2) ein Schreiben über eine Vergleichsmietenberechnung der Beklagten vor (Bl. 105 d.A.). In dieser Mitteilung wird für die Gartennutzung ein 5 %iger Aufschlag zur ortsüblichen Miete in Ansatz gebracht.

10

Mit Schreiben vom 21.12.2009 (Bl. 9 d.A.) hat die Beklagte den Kläger zu 2) als Mieter darauf hingewiesen, dass man sich als Vermieter entschlossen habe, gegen Entgelt den Baumbestand auf den jeweiligen Mietgrundstücken regelmäßig zu kontrollieren und wenn erforderlich, Baumpflegemaßnahmen gegen ein zu zahlendes Entgelt vorzunehmen.

11

Die örtliche Situation an der X - straße (siehe Katasterplan Bl. 8) hat sich in den Jahren seit 1967 bis heute deutlich verändert. Die Reihenhäuser 1-10 standen ursprünglich als Gesamtgrundstück im Eigentum der Rechtsvorgänger der Beklagten. Ebenso standen das am Ende des Gesamtgrundstücks angrenzende Wäldchen und die im Kataster als Zuwegung bezeichnete Parzelle im Eigentum der Rechtsvorgänger bzw. der Beklagten. Nach Erwerb entschloss sich die Beklagte, das Gesamtgrundstück zu parzellieren und die Reihenhäuser den jeweiligen Mietern zum Verkauf anzubieten. Während sich einige Bewohner (z.B. Haus 6, Haus 8) für den Kauf entschieden, sahen die Beklagten von einem Kauf ab. Offensichtlich ist im Rahmen der Umgestaltung des Gesamtgrundstücks das Grundstück, wie aus dem Katasterplan ersichtlich, parzelliert worden. Das am Ende an das Grundstück A angrenzende Wäldchen wurde an die Stadt Bottrop verkauft. Das Teilgrundstück mit Nr. 338, das im Katasterplan als Zuwegung bezeichnet ist, ist aber im Bereich der Hausgrundstücke 7 – 10 bis zum Wäldchen durch Jägerzäune bzw. Zäune abgetrennt. Der Jägerzaun zwischen den Hausgrundstücken A ( Haus 7) und B (Haus) kann mit einem Handgriff aus der Befestigung herausgenommen werden.

12

Vor der Parzellierung und Zaunerrichtung durch die jeweiligen Eigentümer konnte der Kläger seine Gartenabfälle und Gartengerätschaften sowie sperrige Gegenstände über die heutigen Einzelgrundstücke Haus 5 und 6 zur X - straße schaffen. Dieses ist dem Kläger zu 2) seit Verkauf der Einzelgrundstücke nicht mehr möglich. Mit der Klage begehrt er nunmehr die Schaffung einer Zuwegung zur X - straße über die Grundstücke Haus 8 - 10. Mit Schreiben vom 11.07.2012, Bl. 12 d.A., weist der Kläger zu 2) darauf hin, dass ihm ein Wegerecht nicht eingeräumt worden ist. Der Kläger zu 2) beruft sich darauf, dass ihm die Beklagte zugesichert habe, dass zeitnah ein Wirtschaftsweg im hinteren Bereich des Gartens angelegt werden soll.

13

Der Kläger zu 2) legt den notariellen Kaufvertrag zwischen den damaligen Mietern C Haus 8, Grundstück B und der Beklagten vor. Er verweist darauf, dass sich zumindest aus § 10 Nr. 5 (Bl. 71 d.A.) die Verpflichtung der Eheleute C ergäbe, dass die als Zuwegung gekennzeichnete Zuwegungsfläche freigehalten werden muss. Aus dem Wortlaut des notariellen Vertrages und aus der Bezeichnung der Parzelle Nr. 338 (Bl. 8 d.A.) als Zuwegung leitet der Kläger die Verpflichtung der Beklagten, einen Wirtschaftsweg von seinem Grundstück zur X - straße zu schaffen.

14

Aus dem notariellen Vertrag der Eheleute C mit der Beklagten geht jedoch hervor, dass diese Zuwegeparzelle im Gemeinschaftseigentum von mehreren Eigentümern steht, die Beklagte hat 1/7 Anteil an diesem Parzellengrundstück.

15

Der Kläger zu 2) beantragt,

16

die Beklagte zu verurteilen, dem Kläger zu 2) freien Zugang zu dem Gartengrundstück Haus 10 und zur X- Straße über die vorhandenen Zuwegungen (Wirtschaftsweg im rückwärtigen Bereich der Grundstücke x - str. (Haus 8 – 10) zu gewähren.

17

Die Beklagte beantragt,

18

die Klage abzuweisen.

19

Die Beklagte trägt vor, dass die Beklagte den monierten Zaun nicht errichtet habe. Ferner habe die Beklagte gegenüber dem Kläger zu 2) keine Zusicherung über die Schaffung einer Zuwegung gegeben, noch habe die Beklagte keine wie immer geartete Zuwegung zu dem Garten dem Kläger zu 2) zur Verfügung gestellt. Eine derartige Zuwegung ist dem Kläger ausweislich des geltenden Mietvertrages auch nicht mit vermietet worden.

20

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

21

Die Klage ist unbegründet.

22

Letztlich ist eine Anspruchsgrundlage des Klägers zu 2) auf Schaffung eines Wirtschaftsweges von seinem hinteren Grundstück zur X - straße über benachbarte Grundstücke durch die Beklagte nicht ersichtlich.

23

Ein Anspruch auf die Zuwegung ergibt sich nicht aus dem Mietverhältnis bzw. aus dem Mietvertrag zwischen ihm und der Beklagten. Offenkundig ist, dass das Mietobjekt einen Hauptzugang zur X - straße nach vorne hat. Dabei kann letztlich dahinstehen, ob die hintere Grundstücksfläche, also das Gartenland, von der Beklagten an den Kläger zu 2) mit vermietet worden ist bzw. ob ihm dieses Gartenland lediglich zur Nutzung überlassen worden ist. Es gibt keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte dem Kläger zu 2) die Einrichtung einer Zuwegung bzw. eines Wirtschaftsweges ausdrücklich zugesichert hat. Zumindest hat der beweislastpflichtige Kläger zu 2) seine Behauptung nicht unter Beweis gestellt.

24

Der Kläger zu 2) kann auch nicht aus dem Katasterplan, den er hinsichtlich der Grundstückssituation vorgelegt hat, einen Anspruch gegenüber der Beklagten auf Schaffung eines Wirtschaftsweges entnehmen. Der Katasterplan stellt lediglich den einzelnen Zuschnitt der Grundstücke sowie die örtliche Lage der Grundstücke zueinander dar. Keinesfalls ist der Katasterplan eine Vereinbarung zwischen der Beklagten und ihm als Mieter. Auch die Beschriftung einer einzelnen Parzelle im Katasterplan als Zuwegung versetzt den Kläger zu 2) nicht in die Lage, die Beklagte entsprechend in Anspruch zu nehmen. Es mag sein, dass bei Parzellierung die Beklagte als ursprüngliche Eigentümerin bzw. die weiteren Erwerber von Anteilen an diesem Parzellengrundstück die Schaffung einer Zuwegung in Aussicht genommen haben. Offensichtlich hat die neue Eigentümergemeinschaft diese Absicht nicht durchgeführt. Wie ein Grundstück genutzt wird, ist letztlich die Sache des Eigentümers bzw. in diesem Falle Sache der Gemeinschaftseigentümer. Als Mieter des Grundstückes ( Haus 7 ) hat der Kläger keinen Einfluss auf die Verwirklichung einer ursprünglich einmal in Aussicht genommenen Absicht.

25

Der Kläger zu 2) kann sich auch nicht auf die zwischen den Nachbarn und der Beklagten geschlossene notarielle Vereinbarung berufen, da er nicht Vertragspartei ist.

26

§ 1004 BGB greift für den Kläger zu 2) gegenüber der Beklagten direkt nicht ein. Es ist nicht ersichtlich, dass die Zaunbegrenzungen bezüglich der Gemeinschaftsparzelle 338 von der Beklagten errichtet sind. Der Kläger zu 2) kann aber auch nicht indirekt die Beklagte dazu veranlassen, irgendwelche Besitzschutzrechte über § 1004 BGB gegenüber den weiteren Anteilseigentümern der Parzelle 338 geltend zu machen. Dies scheitert bereits daran, dass sowohl die Beklagte als auch die weiteren Anteilseigentümer sich zu keinem Zeitpunkt verpflichtet haben, den gewünschten Wirtschaftsweg einzurichten. Insbesondere kann der Kläger zu 2) als Mieter anderen Eigentümern keinerlei Vorschriften machen.

27

Ein Notwegerecht nach dem BGB ist für den Kläger zu 2) auch nicht gegeben, da sein gemietetes Grundstück über das Reihenhaus nach vorne zur Straße einen Zugang zum öffentlichen Bereich hat. Im Übrigen grenzt das gemietete Grundstück hinten ebenfalls an eine öffentliche Grundstücksfläche.

28

Der Kläger zu 2) kann sich auch nicht auf die von ihm angeführte Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 05.09.2011 berufen. Diese Entscheidung ist nicht einschlägig. In dieser Entscheidung hat der Mieter eine vollständig und durchgängige Nutzung eines vom ihm angemieteten Raumes gefordert, der für den Mieter keine unabhängige Zugangsmöglichkeit besaß. Im vorliegenden Rechtsstreit ist es jedoch so, dass der Kläger zu 2) vom Reihenhaus einen Zugang zur öffentlichen X - straße hat.

29

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708, 711 ZPO.

30

Streitwert: 3.000,00 Euro