Landgericht Itzehoe (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-09-09, Aktenzeichen 11 S 6/08
ECLI:DE:LGITZEH:2008:0909.11S6.08.0A

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Kiel vom 4. Dezember 2007 - Aktenzeichen: 114 C 73/07 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird in dem in den Entscheidungsgründen näher dargelegten Umfang zugelassen.

Tatbestand

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Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gem. § 540 I Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Ergänzend haben die Parteivertreter in der Berufungsverhandlung unstreitig gestellt, dass die Verkäuferin der Wohnungen, die ..., 70 % der Sanierungskosten der Fassade übernommen hat und lediglich die übrigen 30 % von den Wohnungseigentümern aus der Instandhaltungsrücklage getragen werden. Der Berufungskläger wendet mit der Berufung erstmals ein, die Entlastung der Verwalterin sei formell unwirksam, weil die Verwalterin - unstreitig - in Vollmacht für die Mehrheitseigentümerin ... 68 der 109 Ja-Stimmen selbst abgegeben hat, obwohl sie von der Stimmberechtigung ausgeschlossen gewesen sei.

Entscheidungsgründe

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Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.

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In der Sache hat sie jedoch keinen Erfolg.

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Das Amtsgericht hat in dem angefochtenen Urteil mit zutreffender Begründung die Unwirksamkeit der angefochtenen Beschlüsse verneint, weil diese ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Ergänzend ist noch Folgendes auszuführen:

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1. Beschluss zu TOP 3.1 (Hausgeldabrechnung 2006)

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Die Beschlussfassung über die Hausgeldabrechnung ist formell ordnungsgemäß erfolgt und damit wirksam. Entgegen der Auffassung des Berufungsklägers und des OLG Köln (zuletzt NJW-RR 2006, 19f.) muss der Verwalter nicht allen Wohnungseigentümern vor oder während der Eigentümerversammlung uneingeschränkt und in zumutbarer Weise Gelegenheit geben, die Einzelabrechnungen sämtlicher Miteigentümer einzusehen und zuvor auf diese Möglichkeit hinweisen. Es reicht aus, dass dem Wohnungseigentümer lediglich die ihn betreffende Einzelabrechnung zugesendet wird (Staudinger-Bub, 13. Bearbeitung 2005, BGB, § 28 WEG, Rn. 528 m.w.N.; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. 2003, § 28, Rn. 91).

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Das OLG Köln argumentiert, da die Wohnungseigentümer über alle Einzelabrechnungen beschlössen, müsse jeder stimmberechtigte Eigentümer anhand aller Einzelabrechnungen kontrollieren können, ob in den Einzelabrechnungen der anderen Eigentümer zu hohe Guthaben oder zu niedrige Nachzahlungen zu Lasten der Gemeinschaft und damit mittelbar zum eigenen Nachteil eingesetzt seien; außerdem sei der Verwalter gem. § 259 BGB zur Auskunft verpflichtet, wobei die Natur des Schuldverhältnisses entsprechend § 269 Abs. 1 BGB fordere, die Auskünfte dort zu geben, wo sie benötigt würden, also am Ort der Eigentümerversammlung. Dies überzeugt nicht. Jeder Wohnungseigentümer kann aus der ihn betreffenden Einzelabrechnung erkennen, nach welcher Methode der Verwalter die Einzelabrechnungen erstellt hat und bekommt so eine konkrete Vorstellung davon, worüber beschlossen werden soll. Mit der Vorlage aller Einzelabrechnungen könnte der Eigentümer lediglich überprüfen, ob der Verwalter die gleiche Berechnungsmethode (gleicher Verteilerschlüssel etc.) auch für die übrigen Abrechnungen verwendet und ob er den Rechenvorgang richtig vorgenommen hat. Die tatsächliche Überprüfung, ob die richtigen Guthaben- bzw. Nachzahlungsbeträge eingesetzt wurden und damit das zu zahlende Wohngeld richtig berechnet worden ist, könnte der Wohnungseigentümer für die Einzelrechnungen der anderen Wohnungseigentümer hingegen nur dann ermitteln, wenn ihm auch die Zahlungsbelege der übrigen Wohnungseigentümer vorgelegt werden. Aus gutem Grund wird dies aber auch vom OLG Köln nicht verlangt, denn die Kontrolle dieser Unterlagen würde den Rahmen jeder Eigentümerversammlung jedenfalls größerer Wohnungseigentumsanlagen sprengen. Darüber hinaus ist die Einsichtnahme während der Versammlung praxisfern, denn die Versammlung gerade so großer Wohnungseigentumsanlagen wie der hier betroffenen WEG würde unzumutbar behindert, wenn während der Versammlung auch nur ein einziger Wohnungseigentümer alle Einzelabrechnungen einzusehen verlangt. Schließlich folgt Gegenteiliges auch nicht aus der Pflicht, die Beschlussgegenstände gem. § 23 Abs 2 WEG anzukündigen, denn diese erfordert nur die allgemeine Bezeichnung derselben, nicht aber die Übersendung aller Einzelabrechnungen. Dieses Ergebnis benachteiligt den Wohnungseigentümer auch nicht unbillig. Will ein Wohnungseigentümer kontrollieren, ob die anderen Einzelabrechnungen zutreffend erfolgten, bleibt es ihm unbenommen, in jede Einzelabrechnung beim Verwalter und die entsprechenden Zahlungsbelege beim Verwalter Einsicht zu nehmen. Ob dann eine Ausnahme in Betracht kommt, wenn der Verwalter seinen Sitz sehr weit entfernt von der Wohnungseigentumsanlage hat, kann vorliegend offenbleiben, weil die weitere Beteiligte ihren Sitz in Kiel hat.

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2. Beschluss zu TOP 3.2 Entlastung des Verwalters

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Auch die Entlastung des Verwalters entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung.

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a) Insbesondere erfolgte sie formell wirksam. Der Berufungskläger wendet mit der Berufung erstmals ein, die Entlastung der Verwalterin sei formell unwirksam, weil die Verwalterin unstreitig in Vollmacht für die ... 68 der 109 Ja-Stimmen selbst abgegeben hat, obwohl sie wegen des Vorliegens einer Interessenkollision in eigener Person gem. §§ 25 Abs. 5, 28 WEG von der Stimmberechtigung ausgeschlossen war. Zwar besteht für die Verwalterin - auch als rechtsgeschäftliche Vertreterin der Mehrheitseigentümerin - tatsächlich ein Stimmverbot für die Abstimmung über ihre eigene Entlastung wegen des Vorliegens einer Interessenkollision (vgl. Bärmann/Pick, WEG, 18. Aufl., § 25 Rn. 38, 39). Allerdings führt die Teilnahme eines mit seinem Stimmrecht ausgeschlossenen Miteigentümers bzw. des ausgeschlossenen Vertreters an der Abstimmung nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit des Beschlusses bei nicht ausgeschlossener Ursächlichkeit der Stimme; wirkt sich hingegen die abgegebene Stimme nicht auf das Beschlussergebnis aus, ist der Beschluss wirksam (Bärmann/Pick, WEG, 18. Aufl.. § 25 Rn. 44a; Bärmann/ Pick/ Merle, WEG, 9. Aufl., § 25 Rn. 138; OLG München NZM 2005, 668). Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 25.06.2007 haben 109 Eigentümer mit ja und einer mit nein gestimmt. Selbst bei Abzug der 68 Stimmen von den 109 verbleiben 41 Ja-Stimmen, so dass sich die 68 abgegebenen Stimme der Verwalterin für die ... nicht auswirken und der Beschluss daher wirksam ist. Dabei schadet es nicht, dass das nach § 25 Abs. 3 WEG erforderliche Stimmquorum von mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile nicht erreicht wurde. Denn die ... ist unstreitig Mehrheitseigentümerin der WEG, so dass mehr als die Hälfte der Eigentümer wegen der Vertretung durch die Verwalterin vom Stimmrecht ausgeschlossen waren. In diesen Fällen findet § 25 Abs. 3 WEG nach ständiger Rechtsprechung (vgl. BayObLG NJW-RR 1993, 206f.; KG NZM 2002, 389) keine Anwendung, weil die verbleibenden Eigentümer in diesem Fall unter keinen Umständen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile auf sich vereinen könnten, so dass der Weg über § 25 Abs. 4 WEG eine unnötige Förmelei darstellt. Auch nach der Gegenmeinung (Häublein NZM 2004, 534f.) - nach der § 25 Abs. 5 WEG teleologisch dahingehend auszulegen ist, dass die vom Stimmrecht Ausgeschlossenen nicht nur bei der Ermittlung der erschienenen Wohnungseigentümer unberücksichtigt bleiben müssen, sondern auch bei der Berechnung der Vergleichsgröße - wäre vorliegend das Stimmquorum erreicht und die Eigentümerversammlung beschlussfähig, weil die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile der Stimmberechtigten auf sich vereinen.

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b) Auch inhaltlich widerspricht die Entlastung der Verwalterin nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. NJW 2003, 3124 ff.) steht der Entlastungsbeschluss nicht grundsätzlich im Widerspruch zur einer ordnungsgemäßen Verwaltung, sondern erst dann, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten. Hier benennt der Kläger zwei etwaige Schadensumstände:

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aa) Einerseits meint er, die Verwalterin habe vor dem Beschluss vom 23.10.2006 über die Fassadensanierung ihre Informationspflichten grob verletzt, indem sie den Wohnungseigentümern das Gutachten nicht zur Verfügung gestellt habe, so dass ein Schadensersatzanspruch i.H.v. 754.000,00 EUR in Betracht komme. Dieser Vorwurf ist unbegründet. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen in vollem Umfang auf die zutreffende Begründung auf Seite 5 des angegriffenen Urteils Bezug genommen. Insbesondere überzeugt das Argument des Amtsgerichts, dass die Bestandskraft des Beschlusses vom 23.10.2006 über die Fassadensanierung nicht unterlaufen werden darf, indem in einem späteren Verfahren inzident der bereits verbindliche Beschluss noch einem überprüft wird. Hinzu kommt, dass der Sachverständige ... der Firma ... ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 23.10.2006 die Notwendigkeit etc. der Fassadensanierung mündlich dargelegt hat, so dass die Eigentümer den Beschluss auch auf der Grundlage der mündlichen Stellungnahmen des Sachverständigen gefasst haben dürften.

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bb) Andererseits meint der Kläger, durch die unstreitige fehlende Beitreibung der im Jahre 2005 beschlossenen Wohngeld-Erhöhungsbeträge (in Höhe von 14,00 EUR monatlich je Eigentümer) ab 01.01.2007 im ersten Halbjahr 2007 sei der WEG ein Einnahmeausfall von 16.000,00 EUR entstanden. Dabei liege der durchschnittliche Insolvenzausfall bei Woh-nungseigentumsgemeinschaften bei zumindest 5% (Beweis: Sachverständigengutachten). Dieser Argumentation bleibt bereits deshalb der Erfolg versagt, weil die Wohnungseigentü-mer im Beschluss vom 25.06.2007 die Verwalterin lediglich für das Wirtschaftsjahr 2006 entlastet haben, die Erhöhung des Wohngelds aber erst zum 01.01.2007 erfolgte und daher folgerichtig erst ab 2007 erfolgen sollte. Dann fehlt es aber an einer etwaige Schadenser-satz auslösenden Handlung der Verwalterin im Jahre 2006. Der Einwand des Klägers, die Verwalterin hätte bereits Ende 2006 zur Zahlung des erhöhten Wohngeldes auffordern müssen, erscheint demgegenüber konstruiert. Schließlich hat der Kläger trotz des Hinweises des Amtsgerichts vom 06.08.2007 (Bl. 44 d.A.) sowie der deutlichen Ausführungen im Urteil des Amtsgerichts in der Berufung weiterhin nicht substantiiert eine konkrete Gefahr eines nennenswerten Ausfalls durch Insolvenz einer oder mehrerer Eigentümer beim Nachfordern der nicht beigetriebenen Erhörungsbeträge dargelegt.

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3. Beschluss zu TOP 4 Jahreswirtschaftsplan 2008

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Der Jahreswirtschaftsplan 2008 entspricht den Vorgaben des § 28 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Der Kläger meint, der Jahreswirtschaftsplan 2008 sei unrichtig, weil die Ausgaben für die Fassadensanierung (unstreitig) nicht aufgenommen worden sind. Dies war vorliegend jedoch nicht erforderlich.

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Zweck des Wirtschaftsplans ist es, aufgrund einer vorläufigen Schätzung festzustellen, welchen Gesamtbetrag die Gemeinschaft zur Lasten- und Kostenbestreitung im laufenden Wirtschaftsjahr benötigt und wie viel davon auf den einzelnen Eigentümer entfällt. Durch regelmäßige (Wohngeld-) Zahlungen sollen dem Verwalter die für die Erfüllung seiner Aufgaben notwendigen finanziellen Mittel zur Verfügung stehen. Dagegen ist die Ansammlung von Vermögen nicht Zweck der Verwaltung; auch die Rückstellung dient nur der Liquiditätsvorsorge (MüKo-Engelhardt, BGB, 4 Auflage, § 28 WEG Rn. 2). Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze waren die Ausgaben für die Fassadenrenovierung nicht aufzunehmen. Denn diese Kosten sollten nach dem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 23.10.2006 zu Lasten der freien Rücklage und durch Erhebung einer Sonderumlage finanziert werden, so dass sie auf die Hausgeldhöhe im Jahre 2008 keinen Einfluss hatten.

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Hinzu kommt, dass es bei größeren Sanierungsprojekten zulässig ist, über eine entsprechende Sonderumlage ausnahmsweise gesondert jahresübergreifend abzurechnen (vgl. Niedenführ/ Kümmel/ Vandenhouten, WEG, § 28 Rn. 70; KG NZM 2004, 263). Daraus folgt im Umkehrschluss, dass auch die Jahreswirtschaftpläne in der Zwischenzeit die Sonderumlage nicht „berühren“. Vorliegend hat die WEG bereits in der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 23.10.2006 die Verteilung der Kosten für die Fassadensanierung zu Lasten der freien Rücklage und durch Erhebung einer Sonderumlage beschlossen; mithin wurde damit eine Änderung des Jahreswirtschaftsplans 2007 im Wege des Nachtrags beschlossen. Deshalb war die Fassadensanierung als größeres Sanierungsprojekt im Wege der Sonderumlage ausnahmsweise auch gesondert jahresübergreifend abzurechnen und deshalb nicht in den Jahresplan 2008 aufzunehmen.

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Schließlich ist zu berücksichtigen, dass zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Jahreswirtschaftsplan 2008 am 25.06.2007 das Anfechtungsverfahren gegen den Beschluss über die Fassadensanierung vom 23.10.2006 noch beim Amtsgericht Kiel anhängig war und auf Grund der einstweiligen Anordnungen des Amtsgerichts dieser - damals nicht bestandskräftige - Beschluss nicht vollzogen werden durfte. Erst nach der Rücknahme der Klaganträge mit Schriftsatz vom 24.08.2007 und der nachfolgenden Aufhebung der einstweiligen Anordnung durch Beschluss des Amtsgerichts vom 11.10.2007 durfte der Beschluss umgesetzt werden. Folglich war im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Jahreswirtschaftsplan am 25.06.2007 noch nicht klar, ob und gegebenenfalls wann der Beschluss über die Fassadensanierung vollzogen werden kann, so dass eine Aufnahme in den Jahreswirtschaftsplan nicht in Betracht kam, da dies nicht den Grundsätzen des ordnungsgemäßen Wirtschaftens entsprochen hätte.

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4. Beschluss zu TOP 5 Wiederbestellung der Verwalterin

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a) Soweit der Berufungskläger mit der Berufung erstmals einwendet, die Neubestellung der Verwalterin sei formell unwirksam, weil die Verwalterin - unstreitig - in Vollmacht für die ... 68 der 110 Ja-Stimmen selbst abgegeben habe, obwohl sie wegen des Vorliegens einer Interessenkollision in eigener Person gem. §§ 25 Abs. 5, 28 WEG von der Stimmberechtigung ausgeschlossen gewesen sei, ist dem entgegen zu halten, dass die Verwalterin insoweit wirksame Stimmen abgegeben hat. Die Neubestellung der Verwalterin führt nämlich anders als die Frage nach der Entlastung nicht zu einem Stimmrechtsausschluss der Verwalterin (vgl. Bärmann/ Pick/ Merle, a.a.O., § 25, Rn. 102). Im übrigen gilt das zur Entlastung unter 4. Ausgeführte, nämlich dass sich die von der Verwalterin abgegebenen Stimmen nicht auf das Beschlussergebnis aus, so dass der Beschluss in jedem Falle wirksam ist.

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b) Im Übrigen wird auf die in jeder Hinsicht zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen.

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Die Berufung war daher zurückzuweisen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

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Im Hinblick auf die Frage der Erforderlichkeit der Einsichtnahmemöglichkeit in sämtliche Einzelabrechnungen durch die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung war die Revision zuzulassen, denn die Kammer weicht insoweit von der ständigen Rechtsprechung des OLG Köln ab, so dass die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.