Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1996-04-12, Aktenzeichen 20 U 166/95
ECLI:DE:OLGK:1996:0412.20U166.95.00

Tenor

1

Entscheidungsgründe

2

Die zulässige Berufung der Kläger ist nicht begründet. Zu Recht
hat das Landgericht angenommen, daß das Mietverhältnis der Parteien
durch die von den Klägern mit Schreiben vom 16.05.1994
ausgesprochene Kündigung nicht zum 31.12.1994 beendet worden ist,
weil sie zur Kündigung nach § 549 Abs. 1 S. 2 BGB nicht befugt
waren.

3

Die von den Klägern ausgesprochene Kündigung wäre nach § 549
Abs. 1 S. 2 BGB nur dann gerechtfertigt, wenn die Beklagte ihre
Zustimmung zu der von den Klägern angestrebte Untervermietung
verweigerte, obwohl hierfür in der Person des Untermieters kein
wichtiger Grund vorlag, der die Weigerung der Erlaubnis zur
Gebrauchsüberlassung an diesen als berechtigt erscheinen ließe.

4

Hierbei ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, daß der Mieter
nur kündigen darf, wenn ein triftiger, nach den Umständen des
Einzelfalles die Verweigerung rechtfertigender Grund in den
persönlichen Verhältnissen des Untermieters nicht vorliegt; wobei
bei der Beurteilung dieser Frage dem richterlichen Ermessen ein
weiter Spielraum einzuräumen ist (Staudinger/Emmerich, 12. Aufl., §
549, Rn. 35 unter Hinweis auf die Protokolle der II. Kommission,
185).

5

Das Landgericht hat in diesem Zusammenhang gestützt auf die von
ihm zitierte Rechtsprechung und Kommentarliteratur (OLGE Hamburg
13, 364; OLG Nürnberg, WuM 1967, 202; OLG Koblenz, NJW-RR
1986,1343; RGRK/Gelhaar, 12. Aufl., § 549, Rn. 27; Soergel/Kummer,
11. Aufl, § 549, Rn 14) im Ergebnis zu Recht darauf abgestellt, daß
dem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht nicht zusteht,
wenn mit der Absicht der Untervermietung eine nicht unwesentliche
Änderung des Vertragszwecks, insbesondere eine einseitige Änderung
der vertraglich vereinbarten Nutzungsart verbunden ist. Hierbei
handelt es sich allerdings um eher objektive, von der konkreten
Person des in Aussicht gestellten Untermieters losgelöste Umstände.
Es erscheint deshalb zweifelhaft, ob die Regelung des § 549 Abs. 1
Nr. 2 BGB auch anwendbar ist, wenn die erstrebte Untervermietung zu
einer über die Grenzen des § 157 BGB hinausgehenden Änderung des
vertraglich vereinbarten Gegenstands der Gebrauchsüberlassung
führt, während wichtige Gründe in der Person des Untermieters
selbst nicht in Rede stehen. Das OLG Hamburg (OLGE 13, 364) weist
in diesem Zusammenhang darauf hin, daß mit dem vereinbarten
Vermietungszweck der dem Mieter überlassene Gebrauch der Räume
eingeschränkt werde und diese Einschränkung auch für den Fall der
Untervermietung maßgeblich bleibe. § 549 Abs. 1 S. 2 BGB beschränke
das Belieben des Vermieters aber nur dahin, daß ein Untermieter,
gegen dessen Person nichts Begründetes vorliege, nicht
zurückgewiesen werden dürfe. Aus einer solchen Beschränkung folge
jedoch nicht, daß der Vermieter auch jeden Gewerbebetrieb eines
seiner Person nach nicht zu beanstandenden Untermieters zu dulden
habe. Danach wäre ein außerordentliches Kündigungsrecht in Fällen
der Ablehnung der zu einer Änderung der vertraglichen Nutzung
führenden Untervermietung ungeachtet der Frage ausgeschlossen, ob
dafür ein wichtiger Grund vorliegt. Ob dieser Auffassung der Vorzug
zu geben ist, bedarf hier keiner abschließenden Stellungnahme.

6

Auch wenn man die mit einer Untervermietung etwa verbundene
Änderung der vertraglichen Nutzung zu den persönlichen
Verhältnissen des Dritten im Sinne des § 549 Abs. Satz 2 BGB zählt,
kann der Änderung des Vertragszecks bei der Prüfung der Frage, ob
die Untervermietung aus wichtigem Grund verweigert wird, nach
allgemeiner Auffassung (OLG Nürnberg aaO; OLG Koblenz aaO,,
RGRK/Gelhaar, aaO, 12. Aufl., § 549, Rn. 27; Soergel/Kummer, 11.
Aufl, § 549, Rn 14) jedenfalls entscheidende Bedeutung zukommen (so
auch Staudinger/Emmerich aaO, Rn. 36 unter Hinweis auf OLG Hamburg
aaO).

7

So liegt es hier. Die Verweigerung der Untervermietung an den
von den Klägern benannten Tierarzt, den Zeugen Dr. F.L. erfolgte
aus wichtigem Grund, weil mit der Untervermietung eine wesentliche
Änderung des Hauptmietvertrags verbunden gewesen wäre. Nach § 1 des
Mietvertrages wurden die Mieträume "zum Betriebe einer
Zahnarztpraxis mit Labor" vermietet. Änderungen dieses
Nutzungszwecks bedurften nach § 9 Nr. 1 des Vertrages der
schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Daß der von dem
angekündigten Untermieter beabsichtigte Betrieb einer
Tierarztpraxis für Kleintiere eine wesentliche Änderung des
vertraglich vereinbarten Vertragsgegenstands darstellt, hat das
Landgericht im einzelnen zutreffend dargelegt. Dabei hat es
entgegen der Auffassung der Kläger auch nicht etwa erforderliche
Umbaumaßnahmen als ausschlaggebend herangezogen, sondern zutreffend
auf die erhebliche Änderung der vertraglich vereinbarten Art der
Nutzung abgestellt.

8

Die Kläger können sich auch nicht darauf berufen, der Beklagten
sei es verwehrt, die Änderung der vertraglich vereinbarten Art der
Nutzung geltend zu machen, weil sie es versäumt habe, dies zur
Begründung ihrer Weigerung mitzuteilen. Richtig ist zwar, daß der
Vermieter ihm zum Zeitpunkt der Kündigung bekannte Gründe nicht
mehr nachschieben darf, wenn er die Verweigerung zuvor, sei es auf
Nachfrage des Mieters oder ungefragt in anderer Weise begründet hat
(RGZ 74, 176, 178; 92, 118, 120; KG OLGE 22, 249; RGRK-Gelhaar aaO
Rdnr. 9; Soergel/ Kummer aaO RN 16; Staudinger/Emmerich aaO Rn 32;
Münchener Kommentar-Voelskow, 2. Aufl., § 549 Rdnr. 19).
Tatsächlich hat aber die Beklagte vor der Kündigung der Kläger die
Verweigerung ihrer Zustimmung nicht begründet. Die von der
Beklagten etwa im Schreiben vom 06.05.1994 verlangte Demontage der
von den Kläger installierten Rohrleitungen war lediglich eine
Voraussetzung für ihr Angebot, mit dem Zeugen Dr. L. als Nachmieter
einen neuen Mietvertrag abschließen zu wollen.

9

Demgegenüber blieb die im vorangehende Absatz des Schreibens
ausgesprochene Ablehnung einer Untervermietung unbegründet.

10

Entgegen der Auffassung der Kläger war die Beklagte von sich aus
auch nicht verpflichtet, die Gründen zu nennen, die sie zu dieser
Ablehnung bewogen (RGZ aaO; KG aaO; RGRK-Gelhaar aaO; Soergel/
Kummer aaO; Staudinger/Emmerich aaO; Münchener Kommentar-Voelskow
aaO).

11

Nach allem war der Berufung der Erfolg zu versagen.

12

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1 ZPO.

13

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich
nach §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

14

Brufungsstreitwert und Beschwer der Kläger:

15

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16

24.334,44 DM (§ 16 Abs. 1 GKG).