Landgericht Wuppertal (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Anerkenntnisurteil vom 1980-12-22, Aktenzeichen 10 S 239/81
ECLI:DE:LGW:1980:1222.10S239.81.00

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 600,— DM nebst 10 % Zinsen von 300,— DM für die Zeit vom 3. Oktober bis zum 4. November 1980 und aus 600,— DM für die Zeit vom 5» November 1980 bis zum 30. April 1981 zu zahlen Zug um Zug gegen die Übergabe einer schriftlichen Abrechnung der in der Zeit vom 1. Mai bis zum 31- Oktober 1980 für das Haus I-Straße in P angefallenen Nebenkosten, aus der sich der Inhalt des Heizöltanks zum 1. Mai 1980 oder zum

1. Oktober 1980 und der Tankinhalt zum 31. Oktober 1980 ergibt.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten beider Rechtszüge werden gegeneinander aufgehoben.

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Tatbestand

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Die Beklagte hatte in der Zeit vom 1.5« bis zum 31.10.1980 von dem Kläger eine Wohnung in dessen Hause I-Straße in P gemietet. Die Mietzinsraten für September und. Oktober in Höhe von insgesamt 600,— DM zahlte sie nicht. Sie hat sich auf den Standpunkt gestellt, der Kläger könne dieses Geld allenfalls dann beanspruchen, wenn er zuvor eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erteilt habe.

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Der Kläger hat beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an ihn 600,— DM nebst 10 % Zinsen für die Zeit vom 3.10. bis zum 04.11.1980 aus 300,— DM sowie für die Zeit seit dem 05.11.1980 aus 600,— DM zu zahlen.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Das Amtsgericht hat die Beklagte durch das Urteil vom 26.5.1981, auf dessen Entscheidungsgründe Bezug genommen wird, antragsgemäß verurteilt.

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Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten.

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Sie greift die Rechtsauffassung des Amtsgerichts an und trägt vor, mittlerweile habe der Kläger - insoweit unstreitig - eine Nebenkostenabrechnung erteilt, diese Abrechnung sei jedoch nicht ordnungs gemäß.

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Die Beklagte beantragt,

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unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

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Der Kläger bittet darum,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird Bezug genommen auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze und der überreichten Unterlagen.

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Entscheidungsgründe

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Die Berufung der Beklagten ist zulässig, führt jedoch nur teilweise zum Erfolg.

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Daß dem Kläger an sich ein Anspruch auf Zahlung der “beiden Mietzinsraten für September und Oktober 1980 in Höhe von insgesamt 600,— DM gegen die Beklagte zusteht, ist zwischen den Parteien außer Streit.

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Diesem Anspruch steht jedoch seit dem 1.5.1981 ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten entgegen. Seit diesem Zeitpunkt hat die Beklagte nämlich einen Anspruch gegenüber dem Kläger auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung. Für den Zeitraum vor dem 1.5.1981 bestand ein solcher Anspruch nicht. Denn der Kläger konnte erst im April 1981 sämtliche Nebenkosten ermitteln. Bis April 1981 hat er nämlich nach seinem unwidersprochen gebliebenen Vortrag auf den Grundabgabenbe- scheid der Stadt P gewartet.

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Der Kläger hat den Anspruch der Beklagten auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung noch nicht erfüllt. Zwar hat er der Beklagten im Juni 1981 eine Nebenkostenabrechnung übersandt und die darin enthaltenen Angaben in einem weiteren Schreiben vom 1.9.1981 erläutert. Diese Nebenkostenabrechnung ist aber in einem Punkt nicht ordnungsgemäß. Der Kläger hat nämlich den Anfangs- und Endbestand des Heizöls lediglich für die Stichtage 1.1. und 31.12.1980 mitgeteilt; den auf die Beklagte entfallenden Anteil der Kosten für die Beschaffung des Heizöls hat er dann dadurch errechnet, daß er die Gesamtkosten auf die beiden Wohnungen des Hauses und auf den einen Monat der Heizperiode, der in die Mietzeit der Beklagten fiel, umgelegt hat. Dieses Verfahren erfüllt nicht die Anforderungen, die an eine Nebenkostenabrechnung zu stellen sind.

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Der Vermieter ist verpflichtet, die Nebenkosten zu ermitteln, die auf die Wohnung und auf die Mietzeit des Mieters entfallen. Dies muß er in einer für den Mieter nachvollziehbaren und nachprüfbaren Weise tun. Zieht der Mieter während des Abrechnungsjahres ein bzw. aus, muß sich demnach aus der Nebenkostenabrechnung eindeutig ergeben, welcher Teil der Nebenkosten gerade auf den Teil des Abrechnungsjahres entfallen sind, in dem der Mieter die Wohnung bewohnt hat. Dazu ist es bezüglich der Kosten für die Beschaffung von Heizöl erforderlich, den beim Einzug des Mieters oder bei dem späteren Beginn der Heizperiode vorhandenen Inhalt des Heizöltanks festzustellen, die während der Mietzeit des Mieters gekauften Heizölmengen hinzuzuziehen und den Tankinhalt zum Zeitpunkt des Auszugs des Mieters wieder abzuziehen, dies alles unter Angabe der entsprechenden Preise. Nur wenn diese Angaben in der Nebenkostenabrechnung enthalten sind, kann der Mieter nachvollziehen, welche Nebenkosten auf seine Mietzeit entfallen sind. Legt man dagegen wie es der Kläger getan hat - den GesamtJahresverbrauch auf die einzelnen Monate der Heizperiode um, so besteht die Möglichkeit, daß der Mieter Heizöl mitbezahlen muß, das erst nach dem Ende seiner Mietzeit und zu höheren Preisen eingekauft worden ist.

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Eine weitere Unrichtigkeit dieses Umlegungsmaßstabs ergibt sich daraus, daß während der einzelnen Monate der Heizperiode nicht jeweils gleichviel Heizöl verbraucht wird. So wird im Oktober regelmäßig mit geringerem Energieeinsatz geheizt als etwa im Dezember oder Januar.

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Abgesehen von dieser fehlenden Angabe des auf die Mietzeit der Beklagten bezogenen Anfangs- und Endbestands des Heizöls ist die Nebenkostenabrechnung des Klägers ordnungsgemäß, weil nachprüfbar.

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In sachlicher Hinsicht wird der Kläger allerdings bei der Erteilung der neuen Nebenkostenabrechnung zu berücksichtigen haben, daß er den Anfangs- und Endbestand des Heizöls nicht - wie geschehen - zu einem Durchschnittspreis bewerten darf. Er muß vielmehr die Preise zugrunde legen, die für diejenigen Lieferungen gezahlt worden sind, aus denen sich der Anfangs- und Endbestand jeweils zusammensetzt.

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Im übrigen wird der Kläger zu berücksichtigen haben, daß die Kosten für Immissionsmessung, Heizungswartung und Kaminkehren nicht auf die gesamten zwölf Monate des Jahres, sondern nur auf die sieben Monate der Heizperiode umgelegt werden dürfen. Denn auch dabei handelt es sich um Heizkosten.

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Das Zurückbehaltungsrecht der Beklagten führt gemäß §§ 273, 274 BGB nicht zur Abweisung der Klage, sondern zu einer Verurteilung der Beklagten Zug um Zug gegen Erfüllung der Gegenleistung des Klägers.

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Die zuerkannten Zinsen stehen dem Kläger gemäß §§ 286 Abs. 1, 284 Abs. 2 BGB zu. Für die Zeit seit dem 1.5.1981 kann er keine Zinsen verlangen, weil sein Anspruch ab diesem Zeitpunkt durch das Zurückbehaltungsrecht der Beklagten gehemmt ist.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

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Der Wert des Beschwerdegegenstandes beträgt 600,— DM.