Verwaltungsgericht Minden (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-03-14, Aktenzeichen 9 K 1440/98
ECLI:DE:VGMI:2002:0314.9K1440.98.00

Tenor

Das Verfahren wird eingestellt, soweit es die Beteiligten übereinstimmend
für in der Hauptsache erledigt erklärt
haben.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Beklagte zu 54/100 und der Kläger zu
46/100 mit Ausnahme der gerichtlichen Urteilsgebühr, die der Kläger allein trägt.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige
Vollstreckungsschuldner kann
eine Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe
des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der
jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor einer Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe
leistet.

1

Tatbestand:

2

Der Kläger wendet sich gegen die Heranziehung zu einem
Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung.

3

Er ist Eigentümer des Grundstücks Gemarkung P. ,
Flur 3, Flurstücke 669 (I. straße 31 und 33). Das 405 m²
große Grundstück ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaut
und liegt im ehemaligen Sanierungsgebiet "Stadtkern
P. ".

4

Bereits im Mai 1974 hatte die Stadt P. die
Arbeitsgruppe für Stadtplanung und Kommunalbau Berlin -
Bielefeld-Sennestadt - ASK - mit der Entwicklung einer
städtebaulichen Konzeption und der Untersuchung der Frage, ob
eine Sanierung des Stadtkerns erforderlich sei, beauftragt.
Nachdem die ASK in ihrem Abschlussbericht die Erforderlichkeit
bejaht hatte, beschloss der Rat der Stadt P. am
20.03.1975 die Durchführung vorbereitender Untersuchungen nach
§ 4 des damals noch in Kraft befindlichen
Städtebauförderungsgesetzes durch die ASK und die Festlegung
des Untersuchungsgebietes.

5

In dem Abschlussbericht stellte die ASK erhebliche
städtebauliche Missstände fest. U.a. wurde auf Mängel der
baulichen Beschaffenheit zahlreicher Gebäude,
Immissionsbelastungen durch Gewerbebetriebe und Straßenverkehr
in der Ortsdurchfahrt, zahlreiche Gefahrenpunkte für
Fussgänger im Bereich der Ortsdurchfahrt, eine teilweise
unzureichende Erschließung und einen ungünstigen Zuschnitt von
Grundstücken, unzumutbare Verkehrsverhältnisse im
Kurvenbereich der I. straße, einen Fehlbestand von einem
Viertel der erforderlichen Stellplätze, einen Mangel an
sozialen und kulturellen Einrichtungen sowie eine
Fortentwicklung nur in dem Bereich S. straße und eine
Rückentwicklung im alten Ortskern hingewiesen.

6

Da an einer am 09.10.1975 erfolgten Beschlussfassung des
Rates der Stadt P. Ratsmitglieder teilgenommen
hatten, die wegen einer eigenen Betroffenheit nicht hätten
mitstimmen dürfen, wurde in der Ratssitzung am 01.12.1977 die
"Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes
Stadtkern P. vom 01.12.1977" - Sanierungssatzung -
mit Rückwirkung auf den 10.09.1976 beschlossen. Die
rückwirkende Inkraftsetzung war erforderlich, da bereits die
ersten Sanierungsmaßnahmen angelaufen waren.

7

Nach Genehmigung der Sanierungssatzung durch den
Oberkreisdirektor des Kreises M. am 25.04.1978 und den
Regierungspräsident E. am 05.05.1978 wurde auf Grund der
Bekanntmachungsanordnung des Bürgermeisters der Stadt
P. vom 06.06.1978 die Satzung am 26.06.1978 im
Kreisblatt - Mitteilungsblatt des Kreises M. - öffentlich
bekannt gemacht und vom 25.06. bis 25.08.1978 öffentlich
ausgehängt.

8

Am 16.08.1979 beschloss der Rat die 1. Änderung der
Sanierungssatzung. Die Änderung erfolgte im vereinfachten
Verfahren und erweiterte das Sanierungsgebiet um das
Grundstück eines ehemaligen Kindergartens, das nunmehr statt
als Gemeinbedarfsfläche als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen
werden sollte. Die Änderungssatzung wurde mit
Bekanntmachungsanordnung des Bürgermeisters vom 08.04.1980 am
10.04.1980 im Kreisblatt M. öffentlich bekannt gemacht und
dem Regierungspräsidenten E. unter dem 24.04.1980
angezeigt. Weiter wurde die Änderungssatzung vom 03.04. bis
13.05.1980 öffentlich ausgehängt.

9

Eine 2. Änderung der Sanierungssatzung wurde vom Rat am
19.02.1981 beschlossen. Die Änderung erfolgte ebenfalls im
vereinfachten Verfahren und hatte die Herausnahme eines
Grundstücksstreifens zum Gegenstand, um eine vorgesehene
Planstraße B (heutiger Straßenname: L. ) einheitlich
finanzieren und außerhalb des Sanierungsverfahrens abrechnen
zu können. Die 2. Änderungssatzung wurde mit
Bekanntmachungsanordnung des Bürgermeisters vom 06.07.1981 am
25.07.1981 im Kreisblatt M. öffentlich bekannt gemacht und
dem Regierungspräsidenten E. unter dem 11.08.1981
angezeigt. Weiter hat die Änderungssatzung vom 23.07. bis
31.08.1981 öffentlich ausgehangen.

10

Am 29.08.1996 beschloss der Rat der Stadt P.
die "Satzung zur Aufhebung der Satzung über die förmliche
Festlegung des Sanierungsgebietes Stadtkern P. vom
01.12.1977". Nach Anzeige der Satzung an die Bezirksregierung
E. und deren Mitteilung, dass Rechtsbedenken nicht
geltend gemacht würden, wurde die Aufhebungssatzung auf Grund
der Bekanntmachungsanordnung des Bürgermeisters vom 20.12.1996
am 10.01.1997 im Kreisblatt öffentlich bekannt gemacht und vom
10.01.1997 bis 10.02.1997 öffentlich ausgehängt.

11

In ihrer Anzeige der Aufhebung der Sanierungssatzung an die
Bezirksregierung E. wies die Beklagte darauf hin, dass
sich die grundsätzlichen Überlegungen bei der Durchführung der
Sanierung hauptsächlich darauf konzentriert hätten, der
I. straße ihren ursprünglichen Charakter einer
Durchgangsstraße zu nehmen und somit nicht nur das
Fahrzeugaufkommen zu reduzieren, sondern auch die
Attraktivität als Wohn- und Geschäftsstraße zu steigern und
als Kompensation dafür eine Ausweichstraße mit
Parkgelegenheiten und einer Anbindung an die I. straße
durch ortsübliche Tweten und Passagen anzulegen und weiter am
T. platz einen städtebaulichen Gegenpol zu schaffen, um
einer punktuellen Konzentration des innerstädtischen Lebens
entgegenzuwirken. Die Umsetzung dieses Sanierungskonzeptes sei
durch den Ausbau der Straße "Unter der Howe" zur Entlastung
der I. straße, die Umgestaltung der I. straße zur
verkehrsberuhigten Zone, die Umgestaltung des S. platz zu
einem Markt- und Kommunikationsplatz, die Gestaltung des
T. platz, sowie durch die Erweiterung bzw. den Aus- und
Umbau verschiedener Straßen zur Erschließung bzw. besseren
Verkehrsanbindung erfolgt.

12

Bereits vor Aufhebung der Sanierungssatzung hatte der
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis M. im
August 1994 auf Antrag der Landesentwicklungsgesellschaft als
Sanierungsträger für die Ermittlung der Ausgleichsbeträge
Bodenrichtwertkarten für die Anfangs- und Endwerte der
Grundstücke im Sanierungsgebiet auf den Stichtag 31.03.1994
erstellt. Dabei wurde das Sanierungsgebiet flächendeckend in
11 Wertzonen für die Anfangswerte und (durch Teilung einer
Zone) in 12 Wertzonen für die Endwerte aufgeteilt. In jeder
Zone wurde der Bodenwert als Durchschnittswert für ein sog.
Richtwertgrundstück ermittelt, dessen Wert bestimmenden
Merkmale für das jeweilige Gebiet typisch war. In den
Erläuterungen wurde weiter darauf hingewiesen, dass
Abweichungen des einzelnen Grundstücks von dem
Richtwertgrundstück in den den Wert beeinflussenden Umständen
in der Regel entsprechende Abweichungen des Verkehrswertes von
dem Bodenrichtwert bewirkten und aus den Anfangs- und
Endwerten die Ausgleichsbeträge unter Berücksichtigung der
besonderen Merkmale der einzelnen Grundstücke wie Größe, Form
und vorhandene Bebauung abgeleitet würden.

13

Nach den Bodenrichtwertkarten liegt das Grundstück des
Klägers zum Teil in der Wertzone A 09/E 09, für die ein
Anfangswert von 305,00 DM/m² und ein Endwert von 330,00 DM/m²
sowie ein Differenzwert von 25,00 DM/m² ermittelt wurden, und
zum Teil in der Wertzone A 10/E 10 mit einem Anfangswert von
210,00 DM/m², einem Endwert von 225,00 DM/m² und sowie ein
Differenzwert von 15,00 DM/m².

14

Nachdem eine von der Beklagten auf der Basis dieser
Wertermittlung angebotene Ablösevereinbarung nicht zu Stande
kam, setzte die Beklagte den Ausgleichsbetrag für das
Grundstück des Klägers mit Bescheid vom 12.05.1997 auf
8.280,00 DM fest. Zur Begründung führte sie aus, dass durch
die Sanierungsmaßnahmen Erhöhungen des Bodenwertes erfolgt
seien, die der Gutachterausschuss durch die Grundwertkarten
ermittelt habe. Das Grundstück liege mit einer Teilfläche von
273 m² in der Wertzone 09, für die ein Differenzwert von 25,00
DM/m² ermittelt wurden sei. Bei der Festsetzung sei eine
Fläche von 21 m², die im Eigentum des Klägers stehe, aber als
öffentliche Verkehrsfläche genutzt werde, abzuziehen. Mit
einer weiteren Teilfläche von 132 m² liege das Grundstück in
der Wertzone 10 mit einem Differenzwert von 15,00 DM/m².
Insgesamt ergebe sich ein Ausgleichsbetrag von 8.280,00
DM.

15

Gegen diesen Bescheid legte der Kläger mit Schreiben vom
06.06.1997 Widerspruch ein, den er im Wesentlichen damit
begründete, dass bereits die zu Grunde liegende
Sanierungssatzung nichtig sei. Es sei schon nicht erkennbar,
ob die vorbereitenden Untersuchungen eine hinreichende
Beurteilungsgrundlage für eine sachgerechte Festlegung des
Sanierungsgebietes geliefert hätten. Die Grenze des
Sanierungsgebietes sei willkürlich festgelegt worden. Auf der
einen Seite seien Grundstücksbereiche, in denen später
praktisch keine Sanierungsmaßnahmen vorgenommen worden seien,
einbezogen worden, während anderseits Grundstücke mit einem
unmittelbaren Sachzusammenhang zum Sanierungsgebiet
ausgegrenzt worden seien. Die Grenze verlaufe teilweise mitten
durch geplante Hausgruppen. Teilweise werde nur eine
Straßenseite erfasst, in anderen Bereichen verlaufe die Grenze
sehr weit von einer vorhandenen oder geplanten Straße
entfernt. Auch die 1. und 2. Änderung des Sanierungsgebietes
deuteten auf eine unsachgemäße Abgrenzung des
Sanierungsgebietes hin.
Für die Berechnung des Ausgleichsbetrages habe auch keine
richtige Wertermittlung stattgefunden. Der Gutachterausschuss
habe kein Gutachten erstattet, sondern nur
Bodenrichtwertkarten für Anfangs- und Endwerte erstellt, die
nicht nachvollziehbar seien. Obwohl der Gutachterausschuss die
Werte ausdrücklich als Durchschnittswerte bezeichnet und auf
mögliche Abweichungen im Einzelfall hingewiesen habe, seien
die Werte bei der Heranziehung schematisch übernommen worden,
ohne dass auch nur ansatzweise die konkreten
Grundstücksverhältnisse auf Abweichungen überprüft worden
seien. Die Werte seien zudem auf den falschen Stichtag
ermittelt worden, da die Wertverhältnisse bei Abschluss der
Sanierung und damit am 10.01.1997 maßgeblich seien.

16

Am 15.04.1998 hat der Kläger die vorliegende Klage als
Untätigkeitsklage mit der Begründung erhoben, dass die
Beklagte über seinen Widerspruch ohne zureichenden Grund nicht
in angemessener Frist entschieden habe. In der Sache hat er
auf die Begründung des Widerspruchs Bezug genommen.

17

Auf Grund des Widerspruchs holte die Beklagte beim
Gutachterausschuss ein Wertgutachten für das Grundstück des
Klägers ein. In seinem Gutachten vom 19.06.1998, das ebenfalls
auf den Stichtag 31.03.1994 bezogen war, führte der Ausschuss
aus, dass es sich um ein Zweifrontengrundstück mit Gefälle und
Böschung und einem unregelmäßigen Zuschnitt handele, das mit
einem Wohn- und Geschäftshaus mit schlechter Bausubstanz
bebaut sei. Das Grundstück liege im Gebiet des Bebauungsplans
S3. Gegenüber dem fiktiven Richtwertgrundstück habe das
Grundstück beim Anfangs- und Endwert den Vorteil einer
zweiseitigen Erschließung aber die Nachteile einer
überalterten Bausubstanz, eines schlechteren Zuschnitts, einer
Gemengelage und einer Böschung im hinteren Bereich. Eine
Teilfläche von ca. 21 m², die öffentlich genutzt werde, bleibe
bei der Bewertung außen vor. Unter Berücksichtigung dieser
Umstände ermittelte der Gutachterausschuss für den unbebauten
(rückwärtigen) Bereich des Grundstücks mit einer Fläche von
132 m² einen Anfangs- und Endwert von jeweils 26.400,00 DM
(132 m² x 200,00 DM/m²) und für den bebauten Bereich des
Grundstücks mit einer Fläche von 252 m² einen Anfangswert von
78.120,00 DM (252 m² x 310,00 DM/m²) und einen Endwert von
83.160,00 DM (252 m² x 330,00 DM/m²).

18

Mit Widerspruchsbescheid vom 24.08.1998 ermäßigte die
Beklagte den Ausgleichsbetrag auf 5.040,00 DM (252 m² x 20,00
DM/m²) und wies darauf hin, dass der Gutachterausschuss in dem
Einzelgutachten lediglich für eine Teilfläche von 252 m² eine
Bodenwerterhöhung von 20,00 DM/m² festgestellt habe. Dieser
Bewertung schließe sie sich an. Im Übrigen wies sie den
Widerspruch zurück und führte weiter aus, dass die Stadt bei
der Abgrenzung des Sanierungsgebietes einen weiten
Gestaltungs- und Beurteilungsspielraum habe und die
beanstandeten Einbeziehungen bzw. Ausgrenzungen nicht
willkürlich erfolgt seien. Der abweichend festgesetzte
Wertermittlungsstichtag wirke sich nicht zu Lasten der
Betroffenen aus.

19

Der Kläger hat daraufhin mit Schriftsatz vom 01.09.1998 den
Widerspruchsbescheid in das Klageverfahren einbezogen und den
Rechtsstreit hinsichtlich des Herabsetzungsbetrages für in der
Hauptsache erledigt erklärt. In der ersten mündlichen
Verhandlung vom 05.07.2001 hat sich die Beklagte der
Erledigungserklärung angeschlossen.

20

Nachdem ein im gerichtlichen Verfahren eingeholtes
Ergänzungsgutachten des Gutachterausschusses vom 23.01.2002 zu
dem Ergebnis gekommen ist, dass die Wertsteigerung nur
3.780,00 DM betrage (s.u.), hat die Beklagte in der mündlichen
Verhandlung vom heutigen Tage den Ausgleichsbetrag
entsprechend ermäßigt. Die Beteiligten haben daraufhin den
Rechtsstreit auch hinsichtlich des Ermäßigungsbetrages für in
der Hauptsache erledigt erklärt.

21

Zur Begründung seiner im Übrigen aufrecht erhaltenen Klage
trägt der Kläger vertiefend und ergänzend vor, dass die
Sanierung ihr Ziel, die Funktionen des Stadtzentrums zu
stärken, nicht erreicht habe. Der Gutachterausschuss habe
zudem nach wie vor weder die Kriterien für die Abgrenzung der
Wertzonen dargelegt, noch ausgeführt, wie die verschiedenen
Richtwerte für Anfangs- und Endwerte ermittelt worden seien.
Insbesondere sei ihre Ableitung aus konkreten Verkaufswerten
nicht erkennbar. Auch der Hinweis auf das Niedersachsenmodell
sei nicht nachvollziehbar. Aus dem Einzelgutachten werde nicht
deutlich, in welchem Umfang und mit welcher Gewichtung Vor-
und Nachteile gegenüber dem Richtwertgrundstück festzustellen
seien und mit welcher Gewichtung sie in die Bewertung
eingegangen seien. Weiter weist der Kläger darauf hin, dass
sein Grundstück von der Straße aus ansteige. Auf die im
hinteren Bereich vorhandene Steilböschung sei eine ca. 2 m
hohe Mauer gesetzt worden, die das Grundstück deutlich einenge
und zu einer erheblichen Beschattung führe. Der hintere
Bereich habe durch die Massivität und den Abriegelungseffekt
der Grenzmauer und die nunmehr mögliche Einsehbarkeit seines
Grundstücks vom Skulpturenhof aus einen Wertverlust erlitten,
der in Abzug zu bringen sei. Nachteilig sei auch der seitlich
des Grundstücks verlaufende öffentliche Gehweg
(Treppenaufgang). Weiter würden durch das beim Ausbau der
I. straße verwendete Straßenpflaster erhebliche
Fahrgeräusche verursacht. Insgesamt habe sich die
Grundstückssituation nicht verbessert sondern
verschlechtert.

22

Der Kläger beantragt,

23

den Bescheid der Beklagten vom 12.05.1997 und den
Widerspruchsbescheid vom 24.08.1998 aufzuheben, soweit
noch ein Betrag von 3.780,00 gefordert wird, sowie

24

die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das
Vorverfahren für notwendig zu erklären.

25

Die Beklagte beantragt,

26

die Klage abzuweisen.

27

Sie bezieht sich auf die Begründung der angefochtenen
Bescheide und führt ergänzend aus, dass bei der Neugestaltung
des Grundstücks der Alten Synagoge dort im rückwärtigen
Bereich vorhandene Nebengebäude abgebrochen und eine in
Teilbereichen vorhandene Bruchstein-Trockenmauer, die ca.
1,50 m von der Grenze zum klägerischen Grundstück
zurückgesetzt auf dem Synagogengrundstück gestanden habe,
entfernt worden seien. Danach sei das Synagogengrundstück
teilweise abgetragen und terrassiert sowie eine neue
Natursteinmauer nunmehr direkt an der Grenze zum Grundstück
des Klägers errichtet worden. Um für die Abgrenzung des
Skulpturenhofs zum Grundstück des Klägers die erforderliche
Brüstungshöhe zu erreichen, sei die neue Mauer bezogen auf NN
ca. 40 cm höher als die alte Mauer. Durch die umfassenden
Restaurierungsarbeiten an der alten Synagoge und die
Neuerstellung der Außenanlagen habe auch der optischen
Gesamteindruck des Grundstücks des Klägers gewonnen.

28

Nach der zweiten mündlichen Verhandlung am 06.12.2001 hat
die Kammer eine ergänzende Stellungnahme des
Gutachterausschusses zu der Frage eingeholt, wie sich die
Errichtung der Mauer auf den Wert des Grundstücks des Klägers
ausgewirkt habe.

29

Der Gutachterausschuss hat in seinem ergänzenden
Wertgutachten vom 23.01.2002 ausgeführt, dass die Verlegung
und Neuerrichtung der Mauer an der Grundstücksgrenze
allenfalls in Teilbereichen zu einer höheren Beschattung des
hinteren Grundstücksteils geführt habe. Die Beschattung sei
jedoch nicht so umfangreich, dass damit eine Wertminderung
dieser Teilfläche verbunden sei. Der Schattenwurf der Synagoge
sei erheblicher und treffe im Anfangs- und Endwert zu. Der
hintere Grundstücksteil habe durch die Sanierung jedoch nicht
an Wert gewonnen, da der allgemeine wirtschaftliche Wert, den
die Fläche (Böschung) für den bebauten Teil des Grundstücks
habe, im Endwert als geringer anzusehen sei als im
Anfangswert. Der Endwert E 10 werde deshalb stärker gemindert
als der Anfangswert A 10. Die veränderte Mauer führe jedoch zu
einer Wohnwertminderung auf dem bebauten Grundstücksbereich.
Die hochoben stehende Mauer werde als optische Einengung
empfunden. Unter Berücksichtigung dieser Umstände ermittelte
der Gutachterausschuss abweichend von seinem früheren
Gutachten den Endwert für den bebauten Bereich des Grundstücks
mit 81.900,00 DM (252 m² x 325,00 DM/m) und die Wertsteigerung
mit 3.780,00 DM (252 m² x 15,00 DM/m²).

30

Die Kläger hat zu dem Ergänzungsgutachten ausgeführt, dass
der Gutachterausschuss die Angaben der Beklagten aus der
mündlichen Verhandlung übernommen habe, obwohl die
Vorbelastung durch die alte Trockenmauer nicht so gewichtig
gewesen sei, wie von dem Gutachterausschuss angenommen. Die
Wertminderung sei daher noch erheblicher.

31

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des
Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der
Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der
Beklagten sowie die ergänzenden Stellungnahmen des
Gutachterausschusses vom 09.05.2001 und 23.01.2002 Bezug
genommen.

32

Entscheidungsgründe:

33

Das Verfahren ist in entsprechender Anwendung des § 92
Abs. 3 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -
einzustellen, soweit es von den Beteiligten übereinstimmend
für in der Hauptsache erledigt erklärt worden ist.

34

Die im Übrigen aufrecht erhaltene Klage ist zulässig,
jedoch nicht begründet.

35

Der Bescheid der Beklagten vom 12.5.1997 in der Fassung des
Widerspruchsbescheides vom 24.08.1998 ist - soweit er noch
Gegenstand des Verfahrens ist - rechtmäßig und verletzt den
Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 der
Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -). Die Beklagte hat den
Kläger zu Recht zu einem Ausgleichsbetrag in der jetzt noch
streitigen Höhe herangezogen.

36

Die Rechtsgrundlage für den angefochtenen Bescheid ergibt
sich aus § 154 des Baugesetzbuches - BauGB -, der ab dem
01.07.1987 an die Stelle der zu diesem Zeitpunkt außer Kraft
getretenen Regelungen des § 41 Abs. 4 ff. des
Städtebauförderungsgesetzes - StBauFG - getreten ist, ohne
dass damit inhaltliche Änderungen verbunden waren. Nach § 154
Abs. 1 Satz 1 BauGB haben die Eigentümer von in einem
Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücken an die Gemeinde einen
Ausgleichsbetrag zu entrichten, der der durch die Sanierung
bedingten Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks entspricht.
Diese Voraussetzungen für eine Heranziehung liegen hier
vor.

37

Das in Rede stehende Grundstück des Klägers lag im
Geltungsbereich der "Satzung über die förmliche Festlegung des
Sanierungsgebietes Stadtkern P. " vom 01.12.1977.

38

Bezüglich der Wirksamkeit der Sanierungssatzung und der
Änderungen ihres Geltungsbereichs durch die 1.
Änderungssatzung vom 16.08.1979 und die 2. Änderungssatzung
vom 06.07.1981 bestehen keine durchgreifenden rechtlichen
Bedenken. Formelle Fehler der Sanierungssatzung und der
Änderungssatzungen sind nicht geltend gemacht worden und auch
sonst nicht ersichtlich.

39

Die vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes
nach § 4 StBauFG erforderlichen vorbereitenden Untersuchungen
hat die Stadt P. durch die ASK durchführen lassen.
In dem von ihr im Herbst 1975 vorgelegten Abschlussbericht
wurden eine Reihe von Mängeln aufgezeigt, die die Durchführung
eines Sanierungsverfahrens sinnvoll erscheinen ließen.

40

Hinsichtlich der Entscheidung, ob ein Gebiet
sanierungsbedürftig ist, weil städtebauliche Missstände
vorliegen (§ 3 StBauFG bzw. jetzt § 136 BauGB), und wie das
Gebiet abzugrenzen ist, steht dem Satzungsgeber ein
Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums zu, der gerichtlich
nur eingeschränkt überprüfbar ist.

41

Vgl. OVG NRW, U.v. 09.04.1990 - 22 A 1185/89 -,
NWVBl. 1990, 412 = NVwZ-RR 1990, 635;
OVG Rheinland-Pfalz, U.v. 27.01.1998 - 6 A 122252/97 -,
KStZ 1998, 157 = BauR 1998, 754.

42

Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass auch für
Sanierungssatzungen die Regelung des § 215 BauGB gilt. Danach
werden u.a. möglicherweise bestehende Mängel einer
Abwägungsentscheidung über die Abgrenzung des
Sanierungsgebietes unbeachtlich, wenn die Mängel nicht
innerhalb von 7 Jahren nach Inkrafttreten der Satzung
schriftlich gegenüber der Gemeinde geltend gemacht worden
sind. Für Satzungen, die - wie hier - vor dem 01.07.1987
erlassen worden sind, hätte die Mängelrüge nach der
Übergangsregelung des § 244 Abs. 2 BauGB a.F. bis zum
30.06.1994 erfolgen müssen.

43

Vgl. BVerwG, U.v. 04.03.1999 - 4 C 8.98 -,
NVwZ 1999, 1336.

44

Dass hier vor dem Stichtag eine entsprechende
Geltendmachung erfolgt ist, ist von dem Kläger nicht
substantiiert vorgetragen und von der Beklagten ausdrücklich
verneint worden.

45

Auch die weiteren Voraussetzungen für eine Heranziehung des
Klägers liegen vor. Nach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist der
Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung zu entrichten.
Der Abschluss der Sanierung ist hier gemäß § 162 Abs. 1 Satz 1
Nr. 1 BauGB durch die am 29.08.1996 vom Rat der Stadt
P. beschlossene und am 10.01.1997 in Kraft
getretene "Satzung zur Aufhebung der Satzung über die
förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Stadtkern
P. " erfolgt. Rechtliche Bedenken bezüglich der
formellen und materiellen Rechtmäßigkeit der Aufhebungssatzung
sind nicht ersichtlich. Die Verpflichtung zur Zahlung eines
Ausgleichsbetrags ist daher dem Grunde nach entstanden.

46

Der streitige Ausgleichsbetrag entspricht auch - jedenfalls
in der jetzt noch festgesetzten Höhe - der sanierungsbedingten
Bodenwertsteigerung des Grundstücks des Klägers.

47

Gemäß § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung
bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem
Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das
Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder
beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und
dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die
rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich
festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert).

48

Mit der Ermittlung der Bodenwerte hat die Beklagte
zulässigerweise den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im
Kreis M. beauftragt. Zu den Aufgaben des
Gutachterausschusses gehört nach § 193 BauGB auch die
Erstattung von Gutachten, wenn eine für den Vollzug des
Baugesetzbuchs zuständige Behörde es beantragt. Das Gutachten
hat zwar nach § 193 Abs. 4 BauGB keine bindende Wirkung für
die Behörde. Da es sich bei den Gutachten des
Gutachterausschusses aber um mit besonderer Sachkunde,
Fachwissen und Erfahrung begründete Stellungnahmen handelt,
bestehen verfahrensmäßig keine Bedenken, wenn die Gemeinde
eine nachvollziehbare und an den gesetzlichen Bestimmungen
orientierte Berechnung der Anfangs- und Endwerte durch den
Gutachterausschuss als eigene Beurteilung übernimmt und zur
Grundlage ihrer Heranziehungsbescheide macht.

49

Vgl. OVG NRW, U.v. 09.04.1990, a.a.O.

50

Gleiches gilt für die verwaltungsgerichtlichen
Tatsacheninstanzen. Das Gebot des § 86 Abs. 1 VwGO, den
Sachverhalt von Amts wegen aufzuklären, verwehrt es den
Tatsachengerichten nicht, für ihre tatsächlichen
Feststellungen auch das Vorbringen der Beteiligten zu
verwerten, soweit es ihnen überzeugend erscheint und nicht
durch anderweitiges Parteivorbringen schlüssig in Frage
gestellt wird. Deshalb kann sich das Gericht zur Feststellung
des Sachverhalts auch auf Sachverständigengutachten stützen,
die die Behörde in das Verfahren eingeführt hat.

51

Vgl. BVerwG, B.v. 18.01.1982 - 7 B 254/81 -,
NVwZ 1982, S. 309; OVG NRW, U.v. 09.04.1990,
a.a.O., U.v. 16.10.1991 - 22 A 1042/90 -.

52

Bei der Bewertung der für den Anfangs- und Endwert
maßgeblichen Faktoren steht der Gemeinde aus der Natur der
Sache ein Schätzungsspielraum zu, denn Anfangs- und Endwerte
lassen sich nicht einfach "ausrechnen" oder in ihrer Höhe
einer Tabelle entnehmen, sondern gehen aus einem
Ermittlungsverfahren hervor, das zumindest praktisch
vielfältig Gelegenheit bietet, so oder anders vorzugehen und
deshalb eine "pfenniggenaue" Ermittlung der
sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung regelmäßig unmöglich
macht. Aus dem der Gemeinde materiell-rechtlich zugestandenen
Spielraum folgt auch eine Begrenzung der richterlichen
Kontrolle. Macht die Gemeinde bei der Bewertung einzelner
Faktoren für die Bestimmung des Anfangs- und Endwertes von
ihrer Schätzungsbefugnis Gebrauch, so hat das Gericht
lediglich nachzuprüfen, ob sich die Entscheidung der Exekutive
im Rahmen dessen hält, was der Schätzungsspielraum als
rechtlich vertretbar zulässt.

53

Vgl. OVG NRW, U.v. 09.04.1990, a.a.O.,
U.v. 16.10.1991, a.a.O.

54

Unter Beachtung dieser Vorgaben bestehen gegen die Höhe des
von der Beklagten auf der Grundlage der Ermittlungen des
Gutachterausschusses festgesetzten Ausgleichsbetrages keine
rechtlichen Bedenken.

55

Die Ermittlung der Werte richtet sich über § 199 BauGB nach
der "Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der
Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung -
WertV)" vom 06.12.1988. Allerdings sind die in § 7 WertV
genannten Ermittlungsverfahren (Vergleichswertverfahren,
Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren) nicht abschließend.
Kann eine in der Wertermittlungsverordnung vorgesehene Methode
nicht angewandt werden, hindert dies nicht, andere geeignete
Methoden zu entwickeln und anzuwenden.

56

BVerwG, U.v. 16.01.1996 - 4 B 69/95 -, BRS 58
Nr. 243.

57

Maßgeblich ist allein, dass die Bodenwerterhöhung auf Grund
einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs
plausibel nachvollziehenden Methode ermittelt wird.

58

VG Minden, U.v. 15.06.2000 - 9 K 2214/98 -, bestätigt
durch OVG NRW, B.v. 15.09.2000 - 14 A 4157/00 -.

59

Mit diesen Vorgaben ist die hier angewandte
Ermittlungsmethode vereinbar. Dem steht nicht entgegen, dass
der Gutachterausschuss zunächst bei Erstellung der
Bodenrichtwertkarten im August 1994 das Sanierungsgebiet in
Wertzonen unterteilt und für diese Zonen einheitlich die
Anfangs- und Endwerte ermittelt hat. Zwar müssen zur
Ermittlung der Ausgleichsbeträge für jedes einzelne Grundstück
dessen Anfangs- und Endwert ermittelt werden, wobei in der
Regel das Vergleichswertverfahren (§ 7 Abs. 1, § 15 Abs. 2
WertV) anzuwenden ist. Dabei kann jedoch entweder gemäß § 13
Abs. 1 WertV der Verkehrswert durch Heranziehung von
Kaufpreisen geeigneter Vergleichsgrundstücke in ausreichender
Zahl ermitteln werden oder es können neben oder an Stelle von
Preisen für Vergleichsgrundstücke gemäß § 13 Abs. 2 WertV auch
geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden. Mit der
Neuregelung des Bodenrichtwertverfahrens in § 196 BauGB ist
der Sache nach das früher in der Ausgleichsbetragsverordnung
vom 06.02.1976 geregelte Grundwertverfahren, das die Bildung
von Wertzonen vorsah, in das Bodenrichtwertverfahren nach dem
Baugesetzbuch integriert worden.

60

Vgl. dazu ausführlich OVG NRW, U.v. 09.04.1990,
a.a.O., U.v. 16.10.1991, a.a.O.

61

Wie der Gutachterausschuss in seiner ergänzenden
Stellungnahme vom 09.05.2001 dargelegt hat, hat er bei der
Erstellung der Bodenrichtwertkarten das Sanierungsgebiet in 11
Wertzonen für Anfangswerte und - durch Teilung der Zone 8 in
die Zonen 8a und 8b - in 12 Wertzonen für Endwerte aufgeteilt,
innerhalb derer die wertbildenden Faktoren nach seiner
Auffassung vergleichbar waren. Sodann hat er für ein fiktives
Richtwertgrundstück, das hinsichtlich seiner maßgeblichen, den
Wert bestimmenden Merkmale, wie z.B. Entwicklungs- und
Erschließungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung und
Zuschnitt für das jeweilige Gebiet typisch war, den Bodenwert
nach dem Vergleichswertverfahren gemäß § 13 WertV ermittelt.
Dabei hat er aus der ihm vorliegenden Sammlung über 100
Kauffälle herangezogen, die zum Teil im Sanierungsgebiet und
zum Teil in angrenzenden Gebieten lagen. Durch den Vergleich
konnte die allgemeine Bodenwertentwicklung außerhalb und die
besondere Wertentwicklung innerhalb des Sanierungsgebietes
nachvollzogen werden. Um konjunkturbedingte Änderungen
auszuschließen, wurden die Preise aus der Kaufpreissammlung
dabei auf einen einheitlichen Wertermittlungsstichtag
umgerechnet, der dem Gutachterausschuss mit dem 31.03.1994
vorgegeben worden war. Durch die Zusammenstellung der
Kaufpreise hat der Gutachterausschuss sodann unter
Berücksichtigung der Vergleichbarkeit der wertbeeinflussenden
Umstände den Bodenwert in den jeweiligen Wertzonen abgeleitet.
Ergänzend hat er die allgemeine Bodenrichtwertkarte
herangezogen und zur Ermittlung des Endwertes für jede
Wertzone eine Berechnung nach dem "Niedersachsen-Modell"
durchgeführt und die damit ermittelten Bodenwertsteigerungen
mit dem aus den Kaufpreisen abgeleiteten Endwert
verglichen.

62

Mit dem ursprünglich in Niedersachsen entwickelten Modell,
das später durch die Auswertung zahlreicher weiterer
Sanierungsverfahren aus den Bundesländern Berlin, Hamburg,
Hessen, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz erweitert und
verfeinert wurde, können mit Hilfe der mathematischen
Statistik aus dem Verhältnis der Sanierungsbedürftigkeit eines
Gebietes zu den durchgeführten Maßnahmen mit großer
Wahrscheinlichkeit prozentuale Bodenwertsteigerungen ermittelt
werden. Auf Grund der zahlreichen ausgewerteten Verfahren
sowie seiner Ausdifferenzierung liefert die Anwendung des
Modells regelmäßig zuverlässige Anhaltspunkte zur Berechnung
der Höhe der Wertsteigerung.

63

Vgl. OVG Lüneburg, B.v. 13.03.1997 - 1 M 4892/96 -,
NVwZ-RR 1998, 582 = DWW 1998, 148 m.w.N.

64

Bei diesem Klassifikationsverfahren werden die
städtebaulichen Missstände vor Beginn der Sanierung und die
während der Sanierung durchgeführten Maßnahmen jeweils nach
den Kriterien Bebauung, Struktur, Nutzung und Umfeld jeweils
in einem Beurteilungsrahmen bewertet und dann unter
Berücksichtigung des Anfangswertniveaus mit Hilfe des zu dem
Niedersachenmodell gehörenden Tabellensystems die prozentuale
Wertsteigerung ermittelt.

65

Diese Kombination verschiedener Methoden, die der
Vorsitzende des Gutachterausschusses in der ersten mündlichen
Verhandlung noch näher erläutert hat, ist nach Auffassung der
Kammer im vorliegenden Fall hinreichend genau, um eine
differenzierte Aussage über die Wertentwicklung in den
verschiedenen Teilen des Sanierungsgebietes zu ermöglichen.

66

Bezüglich der allgemeinen Auswirkungen der Sanierung hat
der Gutachterausschuss ausgeführt, dass der Stadtkern, der
vorher durch den Durchgangsverkehr stark belastet war und auf
Grund der schlechten Verkehrsverhältnisse zahlreiche
Gefahrenpunkte aufwies, durch neue Straßenführungen entlastet
und die I. straße als verkehrsberuhigter Bereich ausgebaut
wurde. Die früher unzureichende Erschließungssituation einiger
Grundstücke wurde in Teilen verbessert. Einige Umgestaltungen
und vorgenommene Verbesserungen an der Bebauung verleihen dem
Stadtbild ein allgemein besseres Erscheinungsbild.

67

In der Wertzone A 09 /E 09, in der der bebaute Teil des
Grundstücks des Klägers liegt, sind nach den Feststellungen
des Gutachterausschusses überwiegend Wohn- und Geschäftshäuser
auf vielen kleinen Grundstücken mit einseitigem, teilweise
auch zweiseitigem Zugang vorhanden. Es überwiegt eine hohe
bauliche Ausnutzung. Die Bebauung war zu Beginn der Sanierung
teilweise in schlechtem Zustand, inzwischen ist teilweise eine
übliche Bauunterhaltung festzustellen. Die I. straße wurde
vom Durchgangsverkehr entlastet und als verkehrsberuhigter
Bereich ausgebaut. In der Wertzone A 10 / E 10, in dem der
unbebaute Teil des Grundstücks des Klägers liegt, wurden u.a.
das Bürgerhaus und die Synagoge modernisiert bzw. restauriert
und die U. straße neu gepflastert.

68

Um den Vorgaben des § 154 Abs. 2 BauGB gerecht zu werden,
reicht allerdings eine Ermittlung der Bodenwerterhöhung nur
für Wertzonen nicht aus. Es ist weiter erforderlich, dass
darauf aufbauend für jedes einzelne Grundstück geprüft wird,
ob Besonderheiten hinsichtlich seines Zuschnitts, seiner Lage
oder seiner Ausnutzbarkeit eine von den Grundwerten
abweichende Bewertung erfordern.

69

Dies ist für das Grundstück des Klägers durch das
Einzelgutachten des Gutachterausschusses vom 19.06.1998 und
die ergänzende Stellungnahme vom 23.01.2002 erfolgt. In dem
Einzelgutachten wurde dargelegt, dass das Grundstück gegenüber
dem fiktiven Richtwertgrundstück beim Anfangs- und Endwert den
Vorteil einer zweiseitigen Erschließung jedoch die Nachteile
einer überalterten Bausubstanz, eines schlechten Zuschnitts,
einer Gemengelage und einer Böschung im hinteren Bereich hat.
Auf Grund dieser Umstände ist der Gutachterausschuss
nachvollziehbar zu dem Ergebnis gekommen, dass der hintere
Bereich durch die Sanierung nicht an Wert gewonnen hat,
sondern der Wert im Vergleich zum fiktiven Richtwertgrundstück
im Endwert sogar stärker gemindert ist als im Anfangswert. Die
mit der Errichtung der neuen Mauer verbundenen
Beeinträchtigungen sind nach der ergänzenden Stellungnahme vom
23.01.2002 nicht so stark, dass sie zu einer Wertminderung
dieser Teilfläche führt. Dieser Auffassung schließt sich die
Kammer unter Würdigung des durch die von den Beteiligten
vorgelegten Lichtbildern vermittelten Eindrucks an. Selbst
wenn man mit dem Kläger davon ausgeht, dass die neue Mauer
einen eigenen Schatten wirft, der über den der dahinter
liegenden, höheren Synagoge hinausgeht, sind die damit
verbundenen Beeinträchtigungen so geringfügig, dass sie sich
neben den bereits festgestellten Nachteilen nicht mehr
zusätzlich auswirken. Den Beeinträchtigungen, die durch die
neue Mauer und den dahinter angelegten Skulpturenhof ausgehen,
hat der Gutachterausschuss in seiner ergänzenden Stellungnahme
vom 23.01.2002 dadurch Rechnung getragen, dass er für den
bebauten Grundstücksbereich eine Wohnwertminderung angenommen
und mit einem gegenüber seinem früheren Gutachten um 5,00
DM/m² geringeren Endwert bewertet hat. Mit dieser Bewertung
ist nach Auffassung der Kammer auch die öffentliche
Zugänglichkeit des Skulpturenhofs angemessen berücksichtigt
worden. Es ist nämlich zu beachten, dass das oberhalb gelegene
Grundstück vor der Sanierung gewerblich genutzt wurde und der
hintere Bereich des Grundstücks des Klägers mit der Rückseite
des Wohnhauses bereits vorher von dem neben dem Grundstück
verlaufenden Fußweg einsehbar war. Hinsichtlich der von dem
Kläger weiter gerügten Zunahme des Verkehrslärms durch die
Umgestaltung der I. straße ist darauf hinzuweisen, dass das
Grundstück in einem durch Bebauungsplan festgesetzten
Kerngebiet liegt, in dem ein gegenüber Wohngebieten höheres
Maß an Immissionen lagetypisch ist, und dass dieser Umstand
als gebietstypischer Nachteil bereits im allgemeinen Richtwert
für die Wertzone berücksichtigt worden ist.

70

Insgesamt betrachtet geht die Kammer daher davon aus, dass
das Grundstück des Kläger bei der gebotenen objektiven, eine
Bewertung durch den Grundstücksmarkt nachvollziehenden
Betrachtungsweise durch die Sanierung die in der ergänzenden
Stellungnahme vom 23.01.2002 festgestellte Bodenwerterhöhung
erfahren hat.

71

Die Gutachten des Gutachterausschusses gehen allerdings
nicht von dem richtigen Bewertungszeitpunkt aus. Der
Bewertungsstichtag, auf den gemäß § 28 Abs. 2 WertV sowohl für
die Ermittlung des Anfangs- als auch des Endwertes abzustellen
ist, um nicht auch konjunkturbedingte Änderungen der
Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt abzuschöpfen, ist
der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, mit der die
Sanierungssatzung aufgehoben wird. Die Bewertung hätte daher
auf den 10.01.1997 erfolgen müssen. Dieser Fehler wirkt sich
jedoch nicht zu Lasten des Klägers aus. Der Gutachterausschuss
hat in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 09.05.2001
erklärt, dass der allgemeine Baulandpreisindex für
Wohngrundstücke in P. in den Jahren 1993 bis 1996
von 144 auf 201 gestiegen sei und sich bei einer Bewertung zum
Stichtag 10.01.1997 sowohl der Anfangs- als auch der Endwert
prozentual und damit auch die Differenz erhöhen würde.

72

Da auch anderweitige Bedenken gegen die Rechtmäßigkeit des
angefochtenen Bescheides nicht ersichtlich sind, ist die Klage
- soweit noch in der Sache zu entscheiden ist - abzuweisen.

73

Die Kostenentscheidung beruht, soweit die Klage abgewiesen
wurde, auf § 154 Abs. 1 VwGO. Soweit das Verfahren eingestellt
wurde, beruht die Entscheidung auf § 161 Abs. 2 und 3 VwGO.
Danach entspricht es unter Berücksichtigung des bisherigen
Sach- und Streitstandes der Billigkeit, die Kosten teilweise
der Beklagten aufzuerlegen, da sie den in dem angefochtenen
Bescheid vom 12.05.1997 geforderten Betrag im
Widerspruchsbescheid vom 24.08.1998 ermäßigt hat und der
Kläger mit einer Bescheidung vor Klageerhebung rechnen durfte.
Auch hinsichtlich der weiteren Ermäßigung in der heutigen
mündlichen Verhandlung entspricht es der Billigkeit, die
Kosten insoweit der Beklagten aufzuerlegen, da sie bei einer
Entscheidung in der Sache voraussichtlich in dieser Höhe
unterlegen gewesen wäre. Bei der Zusammenfassung der
Kostenentscheidung hat die Kammer berücksichtigt, dass bei
Abgabe der Erledigungserklärung durch die Beklagte in der
ersten mündlichen Verhandlung bereits die
Rechtsanwaltsgebühren in voller Höhe sowie die gerichtliche
Verfahrensgebühr entstanden waren, während die Urteilsgebühr
nur insoweit entstanden ist, als über den noch streitigen
Betrag entschieden wurde.

74

Die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit
und die Abwendungsbefugnis beruhen auf § 167 VwGO i.V.m. § 708
Nr. 11 und § 711 ZPO.