Amtsgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-01-28, Aktenzeichen 203 C 339/14
ECLI:DE:AGBN:2015:0128.203C339.14.00

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das Haus in der I-Allee ##, ##### C, bestehend aus einer Parterre-Wohnung und einer Wohnung im Dachgeschoss, insgesamt 5 Zimmer, Küche, Diele, Gäste-WC, Bad, Terrasse und Garten, Kellerraum, Waschraum und Trockenraum, sowie zwei Kfz-Stellplätze auf der Zuwegung zum Haus zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.

Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.04.2015 bewilligt.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 EURO abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

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Tatbestand:

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Die Kläger sind die gemeinschaftlichen Eigentümer des Hauses in der I-Allee ## in C. Die Beklagten zu 1) und 2) mieteten im Januar 2009 die Parterre-Wohnung des vorgenannten Hauses an. Mit Mietvertrag vom 14.07.2012 mieteten die Beklagten zu 1) und 2) auch das Obergeschoss und somit das komplette Haus an. Der monatliche Mietzins betrug 750,00 € netto zuzüglich 125,00 € an Nebenkosten-Vorauszahlungen. Der Mietzins soll laut Mietvertrag am dritten Werktag eines jeden Monats bei den Klägern eingehen (vgl. § 3 Nr. 2 des Mietvertrages).

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Im Jahr 2013 vermieteten die Beklagten die Obergeschosswohnung an die Zeugin H unter, ohne hierfür die vorherige Zustimmung der Kläger einzuholen. Die Kläger erklärten den Beklagten, der Untervermietung werde unter der Bedingung zugestimmt, dass eine bereits zugesagte weitere Mietkaution für das Obergeschoss in Höhe von 1.050,00 € nun umgehend entrichtet werde. Hierzu kam es jedoch nicht.

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Darüber hinaus kam es im Jahr 2013 mehrfach zu unpünktlichen Mietzahlungen Die Beklagten selbst halten sich im Laufe des Jahres vielfach in Georgien auf. Im Jahr 2013 zog der Cousin der Beklagten zu 1), der Beklagte zu 4), auf Dauer in die Parterre-Wohnung ein.

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Im November 2013 mahnten die Kläger die Zahlung des noch ausstehenden Kautionsbetrages in Höhe von 1.050,00 € an. Sie beanstandeten zudem die regelmäßig verspätet eingehenden Mietzinszahlungen. Sie erklärten darüber hinaus, mit der dauerhaften Anwesenheit des Beklagten zu 4) bestehe kein Einverständnis.

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Im Dezember 2013 wurde der Mietzins erst am 12.12.2013 auf das Konto der Kläger eingezahlt. Der Mietzins für Januar 2014 ging am 07.01.2014, die Mietzinszahlung für Februar 2014 nicht vor dem 09.02.2014 auf dem Konto der Kläger ein. Mit Schreiben vom 09.02.2014 mahnten die Kläger die Beklagten im Hinblick auf die Kaution und auf die unpünktlichen Mietzahlungen ab (vgl. Blatt 19 d.A.).

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Mittlerweile lebt auch die Beklagte zu 3), die Frau des Beklagten zu 4), in der Parterre-Wohnung. Sie ist im achten Monat schwanger.

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Mit Schreiben vom 29.05.2014 erklärten die Kläger die ordentliche Kündigung des Mietvertrages zum 31.08.2014 wegen unerlaubter Untervermietung. Unter dem 17.06.2014 widersprach der Beklagte zu 4) dieser Kündigung. Der Mietzins Juni 2014 ging am 12.06., der Mietzins für Juli 2014 am 09.07.2014 bei den Klägern ein.

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Mit Anwaltsschriftsatz vom 18.07.2014 (A6, Bl. 23-26 d.A.) kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit den Beklagten fristlos und stützten sich dabei auf die unterlassene Kautionszahlung, auf die unerlaubte Untervermietung, auf die unpünktlichen Mietzahlungen sowie auf einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache.

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Die Kläger beantragen,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, das Haus in der I-Allee ##, ##### C, bestehend aus einer Parterre-Wohnung und einer Wohnung im Dachgeschoss, insgesamt 5 Zimmer, Küche, Diele, Gäste-WC, Bad, Terrasse und Garten, Kellerraum, Waschraum und Trockenraum, sowie zwei Kfz-Stellplätze auf der Zuwegung zum Haus zu räumen und geräumt an sie herauszugeben.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie behaupten, mit den Klägern sei abgesprochen worden, dass sich der Beklagte zu 4) in der Parterre-Wohnung aufhalten könne. Dieser wolle in den Mietvertrag eintreten. Der Untermietung mit der Zeugin H hätten die Kläger zugestimmt. Mietzahlungen seien in der Vergangenheit gelegentlich verspätet erfolgt. Seit der Abmahnung der Kläger, spätestens aber seit Juli 2014, sei die Mietzahlung pünktlich erfolgt.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das Sitzungsprotokoll vom 14.01.2015 (Bl.91 d.A.) sowie den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist begründet.

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Der Anspruch der Kläger folgt gegen die Beklagten zu 1) und 2) aus § 546 Abs. 1 BGB und gegen die Beklagten zu 3) und 4) aus § 985 BGB.

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Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über das Objekt I-Allee ## ist durch die Kündigung der Kläger vom 18.07.2014 beendet worden, § 543 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Die Beantwortung der Frage, wann eine Unzumutbarkeit im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung, die grundsätzlich im Einzelfall anzustellen ist. Hierzu ist in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, dass eine fortdauernd unpünktliche Mietzahlung ein Grund zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB bilden kann (vgl. zuletzt BGH NJW 2011, 2201). Dabei sind bei der Würdigung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, auch vor der Abmahnung liegende Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichtigen (vgl. BGH, a.a.O.).

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Im vorliegenden Fall wurden die Mieten bereits im Verlauf des Jahres 2013 unpünktlich bezahlt. Diese Zahlungsweise setzte sich auch im Januar und Februar 2014 fort, obwohl die Beklagten im November 2013 diesbezüglich abgemahnt worden waren, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Auch nach der zweiten Abmahnung vom 09.02.2014 gingen die Mietzinsen für Juni und Juli 2014 verspätet ein. Soweit die Beklagten behaupten, nach der Abmahnung, "spätestens seit Juni 2014" seien die Mietzahlungen pünktlich erfolgt, ist dies im Hinblick auf den konkreten Sachvortrag der Kläger unsubstantiiert. Insoweit wird auf den Hinweis in der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

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Trotz zweier Abmahnungen weiterhin unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigen die ausgesprochene Kündigung. Soweit hinsichtlich der Zumutbarkeit auch weitere Vertragsverletzungen durch die Beklagten berücksichtigt werden können, so sprechen auch die weiteren vorgetragenen Vorfälle, die möglicherweise für sich genommen eine Kündigung nicht rechtfertigen, für eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung. So wurde die Wohnung im Obergeschoss untervermietet, ohne die vorherige Zustimmung der Kläger einzuholen. Auch ist eine Mietkaution für das Obergeschoss offenbar nie gezahlt worden.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nr. 7, 711 ZPO.

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Das Gericht hat gemäß § 721 Abs. 1 ZPO von Amts wegen eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Dies geschieht im Hinblick auf die Schwangerschaft der Beklagten zu 3), die im Februar ihr Kind erwartet. Angesichts der Tatsache, dass die laufenden Mietzahlungen bisher geleistet werden, ist den Klägern unter Abwägung der beiderseitigen Interessen das Abwarten dieser Frist noch zumutbar.

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Streitwert: 9.000,00 €.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

28

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

29

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Bonn, Wilhelmstr. 21, 53111 Bonn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

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Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bonn zu begründen.

31

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bonn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

32

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.