Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1998-02-27, Aktenzeichen 16 Wx 30/98
ECLI:DE:OLGK:1998:0227.16WX30.98.01

Tenor

1

G r ü n d e

2

Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im übrigen
zuläsige sofortige weitere Beschwerde (§ 45 Abs. 1 WEG; §§ 27, 29
FGG) hat in der Sache zum Teil Erfolg.

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Der angefochtene Beschluß ist - soweit er im
Rechtsbeschwerdeverfahren noch angegriffen wird - nicht in allen
Punkten rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 FGG). Die Antragsgegner sind
nicht zur Zahlung einer anteiligen Sonderumlage in Höhe von
1.200,00 DM betreffend die Sanierung der Kelleraußenwand
verpflichtet, da eine solche Verbindlichkeit nach § 16 Abs. 2 WEG
durch einen Wohnungseigentümerbeschluß begründet und fälliggestellt
werden müßte. Ein solcher Beschluß ist hier indessen bisher nicht
gefaßt worden. Im übrigen ist die sofortige weitere Beschwerde ohne
Erfolg. Das Landgericht hat zu Recht eine Zahlungsverpflichtung
hinsichtlich der anteiligen Kosten der Heizungssanierung (einschl.
Spülung und Impfung der Fußbodenheizung, der Installation eines
Ausgußbeckens sowie der Verlegung einer Hauswasserstation)
angenommen, da dieser Verpflichtung bestandskräftige
Eigentümerbeschlüsse aus der Eigentümerversammlung vom 27.11.1996
zu TOP 10 und TOP 11 zugrunde liegen, die ausdrücklich eine
Sonderumlage vorsehen.

4

1.

5

Für das Zahlungsverlangen der Antragsteller in Höhe von 1.200,00
DM gem. der Zahlungsaufforderung des Verwalters vom 27.03.1996 (Bl.
7 d. GA), das diese auf eine Sonderumlage stützen wollen, bedürfte
es - soll es berechtigt sein - ausdrücklich eines
Eigentümerbeschlusses, der eine solche Sonderumlage festsetzt (vgl.
BayObLG, WuM 92, 329; KG, NJW-RR 91, 912; Weitnauer-Hauger, WEG, 8.
Aufl., § 28, Rz. 18).

6

Der Beschluß zu TOP 9 in der Eigentümerversammlung vom
27.11.1996 sieht zwar die Durchführung der fraglichen Maßnahme,
nämlich der Sanierung des Wasserschadens in der Kellerwand vor,
trifft aber keine Regelung zu deren Finanzierung. Ein solcher
Eigentümerbeschluß reicht nicht aus, eine Verpflichtung der
Wohnungseigentümer zur Zahlung einer Sonderumlage zu begründen
(vgl. BayObLG, WuM 92, 329).

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Die vom Landgericht gewählte Auslegung des Beschlusses zu TOP 9,
nämlich dahin er erstrecke sich auch auf die Festsetzung einer
Sonderumlage, gem. dem Schreiben des Verwalters vom 27.03.1996,
berücksichtigt nicht hinreichend den insoweit klaren Wortlaut des
Beschlusses. Ausweislich des Protokolls der Versammlung vom
27.11.1996 waren die Anwesenden "einstimmig" mit allen
"vorbeschriebenen und durchgeführten Maßnahmen.... einverstanden".
Ferner wurde einstimmig beschlossen, daß, sollten noch Rechnungen
für Sanitärarbeiten anfallen, diese von dem Verwalter für die
Eigentümergemeinschaft bezahlt werden sollten. Mit den
"vorbeschriebenen und durchgeführten Maßnahmen" sind die
vorangegangenen Erörterungen in der Eigentümerversammlung gemeint,
die den Schadensstand und die Schadensbehebung, insbesondere
verschiedene Sanierungsmöglichkeiten zum Inhalt hatten. Ferner
wurde auch über die Höhe der Kosten gesprochen. Hingegen finden
sich im Rahmen dieser Erörterung keinerlei Hinweise darauf, wie die
Mittel für diese Sanierungsmaßnahme aufgebracht werden sollen. Die
"als Erhebung einer Sonderumlage zur Kontodeckung" bezeichnete
Zahlungsaufforderung des Verwalters vom 27.03.1996 ist nicht
Gegenstand der Erörterung oder der Beschlußfassung geworden.
Lediglich die Überschrift zu TOP 9 erwähnt die Erhebung einer
Sonderumlage, allerdings mit dem ausdrücklichen Vorbehalt "ggfls.
Erhebung einer Sonderumlage". Damit bleibt offen, ob eine
Entscheidung zur Sonderumlage überhaupt getroffen wird bzw.
getroffen worden ist. Zwar mag zwischen den an der
Eigentümerversammlung Beteiligten Einigkeit darüber bestanden
haben, daß die Kosten der Sanierung durch eine Sonderumlage
aufgebracht werden müssen, zumal das lfd. Konto der
Wohnungseigentümergemeinschaft im März 1996 eine Unterdeckung
aufwies, wie das Schreiben des Verwalters vom 27.03.1996 zeigt.
Dieser möglicherweise vorhandene Wille der Beteiligten hat indes
keinen ausreichenden Niederschlag im Wortlaut des Beschlusses
gefunden. Da zudem Sanierungsarbeiten zunächst aus der
Instandhaltungsrücklage finanziert werden sollen, ergab sich auch
nicht mangels anderer Möglichkeiten die zwingende Folge, daß
bereits mit dem Beschluß über die Reparaturmaßnahmen als solche
zugleich die Festsetzung einer Sonderumlage verbunden sein müßte.
Eine an den Grundsätzen der §§ 133, 157 BGB orientierte Auslegung
des Beschlusses zu TOP 9 führt deshalb zum Ergebnis, daß zwar über
die Durchführung der Sanierungsarbeiten ein Mehrheitsbeschluß
zustande gekommen ist, dieser aber keine Festsetzung einer
Sonderumlage zu deren Finanzierung beinhaltet. Dies hat zur Folge,
daß eine Zahlungsverpflichtung der Antragsgegner gem. § 16 Abs. 2
WEG derzeit nicht begründet und nicht fälliggestellt ist.

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Gleichwohl sind die Antragsgegner darauf hinzuweisen, daß der
genannte Beschluß vom 27.11.1996 die Wohnungseigentümergemeinschaft
zur Übernahme der Sanierungskosten an der Kelleraußenwand
verpflichtet, da er inzwischen bestandskräftig geworden ist. Mit
ihrem Einwand, die Bauarbeiten hätten im wesentlichen
Sondereigentum betroffen, können die Antragsgegner deshalb nicht
mehr gehört werden, da die Anfechtungsfrist abgelaufen ist. Es
liegt auch kein nichtiger Beschluß vor, wie das Landgericht bereits
zu Recht ausgeführt hat. Die von den Antragsgegnern geltend
gemachten Verstöße, insbesondere die Auferlegung von Kosten, die
das Sondereigentum beträfen, hätten allenfalls Anfechtbarkeit,
jedoch nicht Nichtigkeit dieses Beschlusses zur Folge. Denn auch
auf der Grundlage ihres Vorbringens kommt ein Verstoß gegen
unabdingbare Bestimmungen nicht in Betracht.

9

2.

10

Hinsichtlich der Zahlungsverpflichtung, die die
Heizungsrenovierung betrifft und die nunmehr noch in Höhe von
1.150,00 DM besteht, hat das Landgericht zutreffend einen fälligen
Zahlungsanspruch der Antragsteller bejaht. Hierzu wird auf die
zutreffenden Ausführungen im Beschluß vom 09.12.1997 (dort II, 1 b)
zur Vermeidung von Wiederholungen bezug genommen. Das
Beschwerdevorbringen enthält keine neuen Gesichtspunkte.

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3.

12

Schließlich geht das Landgericht auch ohne Rechtsfehler davon
aus, daß die Antragsgegner noch einen Restbetrag von insgesamt
250,24 DM aus den Abrechnungen von 1994 und 1995 schulden. Dieser
Verpflichtung liegen wiederum bestandskräftige Beschlüsse in der
Eigentümerversammlung vom 27.11.1996 zugrunde. Soweit mit der
Rechtsbeschwerde noch Teilzahlungen auf diese Beträge behauptet
werden, kann dieses Vorbringen als neuer Tatsachenvortrag in der
Rechtsbeschwerdeinstanz nicht mehr berücksichtigt werden.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG.

14

Beschwerdewert: 2.600,24 DM.