Verwaltungsgericht Stuttgart (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-07-08, Aktenzeichen 4 K 1554/04

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Frau S.. trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

1

Frau S.. wendet sich mit ihrer Klage gegen die für die Erstellung eines Wertgutachtens durch den Gutachterausschuss der Beklagten bezüglich des Grundstückes Parasolstraße 35 in Stuttgart-Birkach erhobenen Gebühren.

2

Mit Schreiben vom 16.05.2001 beantragte sie durch ihre Prozessbevollmächtigte bei der Beklagten gem. § 193 Abs. 1 BauGB die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens bezüglich des Grundstückes Parasolstraße 35, Stuttgart-Birkach, eingetragen im Grundbuch von Stuttgart-Birkach unter der Flst.-Nr. 652/1. Das Verkehrswertgutachten sollte Frau S. zur Bewertung und Durchsetzung ihrer Pflichtteilsansprüche im Rahmen einer Nachlassauseinandersetzung dienen und zum Wertermittlungsstichtag 16.06.1997 durchgeführt werden. Da eine Einigung mit den Bewohnern des Grundstücks hinsichtlich des Betretens des Wohngebäudes zur Gutachtenerstellung scheiterte, erteilte die Prozessbevollmächtigte von Frau S. mit Schreiben vom 11.12.2001 den Auftrag, das Wertermittlungsgutachten auch ohne Innenbesichtigung des Wohngebäudes durchzuführen und gegebenenfalls mit einem entsprechenden Risikoabschlag zu bewerten.

3

Am 28.11.2001 führten Mitarbeiter des Gutachterausschusses eine Vorbesichtigung und am 20.12.2001 der Gutachterausschuss selbst eine Besichtigung des zu bewertenden Grundstückes durch. In diesem Zusammenhang wurde das Grundstück selbst nicht betreten. Die tatsächlichen Feststellungen zur Gutachtenerstellung im Hinblick auf den äußeren Eindruck des Wohngebäudes und des Nebengebäudes wurden von der straßenseitigen Grundstücksgrenze - ca. 10 m vom Gebäude - aus getroffen. Am 05.02.2002 wurde das Verkehrswertermittlungsgutachten durch den Gutachterausschuss der Beklagten fertig gestellt. Darauf hin erließ die Beklagte für die Erstellung des Gutachtens unter dem 22.09.2003 einen Gebührenbescheid gegenüber Frau S.. in Höhe von 2.293,01 EUR.

4

Hiergegen legte Frau S. am 08.10.2003 Widerspruch ein. Der Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid vom 22.03.2004 zurückgewiesen.

5

Daraufhin hat Frau S. am 19.04.2004 Klage zum Verwaltungsgericht Stuttgart erhoben.

6

Sie trägt im Wesentlichen vor, der Gebührenbescheid sei rechtswidrig, weil ihm ein Wertermittlungsgutachten gem. §§ 192 ff. BauBG zugrunde liege, welches so mangelhaft sei, dass es für sie letztlich unbrauchbar und damit wertlos sei. Insbesondere seien die Tatsachenfeststellungen, auf denen das Gutachten beruhe, mangelhaft. So sei beispielsweise aufgrund des Gutachtens nicht nachvollziehbar, welche tatsächlichen Umstände auf den unmittelbaren Feststellungen des Gutachterausschusses beruhten und welche nur aufgrund der Aktenlage unterstellt worden seien. Weiterhin habe der Gutachterausschuss das Grundstück nicht zur Durchführung der Tatsachenfeststellungen betreten, was er bei sorgfältiger Arbeitsweise hätte tun müssen. Der im Gutachten festgestellte Gesamteindruck „gut bis mittel“ entbehre einer Grundlage. Auch die Orts- und Wohnlage sei unzutreffend festgestellt worden. Insbesondere die tatsächlichen Feststellungen bezüglich der Innenausstattung des Wohngebäudes seien unzutreffend. Gemäß dem im Verwaltungsgebührenrecht geltenden Äquivalenzprinzip dürfe für eine solche offensichtlich unbrauchbare Leistung der Verwaltung keine Gebühr erhoben werden.

7

Sie beantragt daher,

8

den Gebührenbescheid der Beklagten vom 22.09.2003 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 22.03.2004 aufzuheben.

9

Die Beklagte beantragt,

10

die Klage abzuweisen.

11

Sie führt aus, das auf Antrag von Frau S. erstattete Wertermittlungsgutachten sei nicht mangelhaft, sondern ordnungsgemäß erstellt worden. Somit sei auch bei der hier festgesetzten Gebühr das Äquivalenzprinzip nicht verletzt worden. Die von Frau S. gerügten Mängel hinsichtlich der Tatsachenfeststellungen im Rahmen der Gutachtenerstellung seien nicht gegeben. Insbesondere sei im Gutachten klar kenntlich gemacht, welche Feststellungen vom Gutachterausschuss aufgrund eigener Wahrnehmungen getroffen und welche mangels der fehlenden Betretungsmöglichkeit des Wohngebäudes aufgrund der Aktenlage unterstellt worden seien. Die Nichtvornahme einer Innenbesichtigung des Wohngebäudes sei nach Absprache mit Frau S. auch in deren Gutachterauftrag eingeflossen. Etwaige Ungenauigkeiten diesbezüglich seien daher von ihr zu vertreten, aber letztlich auch ohne Werteinfluss auf den ermittelten Verkehrswert.

12

Dem Gericht liegen die Akten der Beklagten vor. Wegen der weiteren Einzelheiten wird hierauf und auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

13

Die Kammer entscheidet im Einverständnis der Beteiligten durch den Vorsitzenden (vgl. § 87a Abs. 2 VwGO).

14

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.

15

Der streitgegenständliche Gebührenbescheid der Beklagten vom 22.09.2003, der seine zutreffende Rechtsgrundlage in der Gutachterausschussgebührensatzung der Beklagte vom 21. Januar 1988 findet, ist rechtmäßig und verletzt Frau S. nicht in eigenen Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 VwGO).

16

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass im Falle einer von der Verwaltung erbrachten eindeutig wertlosen Leistung der Gebührenschuldner hierfür keine Gebühren zu entrichten hat. Dieser Grundsatz ist Ausfluss des im Verfassungsgrundsatz der Verhältnismäßigkeit wurzelnden Äquivalenzprinzips (vgl. BVerwG, U.v. 24.3.1961 – VII C 109.60 - NJW 1961, 2128 m.w.N., VG Augsburg, U.v. 10.02.1982 – Au 4 K 80 A 914 - NJW 1983, 301). Aus dem Wesen der Gebühr als einer Gegenleistung für eine besondere Leistung der öffentlichen Hand folgt, dass ein angemessenes Verhältnis zwischen der Gebühr und dem Wert der besonderen Leistung für den Empfänger bestehen muss. Eine Verletzung des Äquivalenzprinzips führt daher dann zur Aufhebung eines Gebührenbescheids, wenn die geforderte Gebühr für den Gebührenschuldner eindeutig keinen Gegenwert hat. Wenn vereinzelt vertreten wird, die Grundsätze des zivilrechtlichen Leistungsstörungsrechtes müssten zumindest sinngemäß im Rahmen des Äquivalenzprinzips berücksichtigt werden und so ggf. zu einer Herabsetzung des Gebührenbescheides durch das Gericht je nach der Schwere des Mangels führen (so VG Kassel, U.v. 13.01.1999 -6 E 3071/97 - NVwZ-RR 1999, 608 m.w.N.), so kann dem nicht gefolgt werden. Diese Sichtweise widerspricht dem Strukturprinzip gesetzlicher Gebührentatbestände und ist diesen systemfremd (vgl. BVerwG, U.v. 24.3.1961 – a.a.O.; VG Dresden, U.v. 02.07.1998 – 7 K 3169/96 - NVwZ-RR 1999, 606; BayVGH, U.v. 31.03.1992 – 23 N 88.2643 - NVwZ-RR 1993, 303). Diese Frage kann aber letztlich offen bleiben, weil das hier in Rede stehende Verkehrswertgutachten an keinem Mangel im Sinne des § 633 BGB leidet.

17

Für die Ermittlung des Verkehrswertes eines zu bewertenden Grundstückes ist für den Gutachterausschuss gem. §§ 192 ff. BauGB die WertVO bindend. Die Auswahl des anzuwendenden Verfahrens bleibt eine besondere Aufgabe des Gutachters (Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren). Die Verfahrenswahl ist zu begründen (§ 7 Abs. 2 WertVO). Das Gesetz enthält keine Definition des Begriffs „Gutachten“. Es gibt hierfür keine allgemein gültigen gesetzlichen Bestimmungen. Jedoch müssen die Feststellungen und Bewertungen in Gutachten für die Auftraggeber und das Gericht nachvollziehbar sein.

18

Ausgangspunkt eines jeden Gutachtens ist eine hinreichend genaue Beschreibung der Aufgabenstellung. Danach erfolgt eine Beschreibung des der Begutachtung zugrunde liegenden Sachverhalts. Dieser wird insbesondere auch vom Auftraggeber mitbestimmt. Im Gutachten erfasst werden muss insbesondere eine genaue Beschreibung des für die Wertermittlung maßgeblichen Zustands des Grundstückes (§ 3 Abs. 1 S. 2 WertV), insbesondere des Entwicklungszustandes, der Lage, der Art und des Maßes der baulichen Nutzung, des Erschließungszustandes, der Beschaffenheit sowie der werterhöhenden und wertmindernden Belastungen. Weiterhin die Angabe des Wertermittlungsstichtages.

19

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Nach der WertVO gibt es zur Ermittlung des Verkehrswertes unterschiedliche Verfahren, die auch in Kombination gewählt werden können.

20

Vor diesem Hintergrund ist im Einzelnen Folgendes festzuhalten:

21

Wenn Frau S. beanstandet, dass das Gutachten genaue Angaben vermissen lasse, welche Tatsachenfeststellungen im beschreibenden Teil des Gutachtens von den Mitarbeitern des Gutachterausschusses unmittelbar getroffen und welche aufgrund der Heranziehung von Bau- und Gebäudebrandversicherungsunterlagen o.ä. unterstellt wurden, weshalb das Gutachten den Eindruck vermittle, die festgestellten Tatsachengrundlagen beruhten auf konkreten Wahrnehmungen des Gutachterausschusses, was jedoch irreführend sei, so vermag das Gericht diese Einschätzung nicht nachvollziehen. Soweit Frau S. mit diesem Vorbringen insbesondere auf die im Gutachten vorgenommene Beschreibung des auf dem Grundstück befindlichen Wohngebäudeinneren abstellt, ist ihr zum Einen schon im Vorfeld klar gewesen, dass sich eben diese Tatsachenfeststellungen zum Wohngebäude nur sehr eingeschränkt auf konkrete Wahrnehmungen des Gutachterausschusses gründen lassen werde, weil das Betreten des Wohngebäudes von den Bewohnern rechtmäßig verweigert wurde. Hierauf erteilte ihre Prozessbevollmächtigte mit Schreiben vom 11.12.2001 ausdrücklich den Auftrag, dass Gutachten ohne eine konkrete Innenbesichtigung des Wohngebäudes durchzuführen. Zum anderen lässt das Gutachten sehr wohl auch differenzierend erkennen, welche der Tatsachenfeststellungen auf konkreten Wahrnehmungen oder auf der „Aktenlage“ beruhen. So wird schon im Deckblatt des Gutachtens darauf hingewiesen, dass das Gutachten „auf Wunsch der Antragstellerin“ ohne Innenbesichtigung des Wohngebäudes durchgeführt worden sei. In Ziff. 1.3.1 des Gutachtens wird unter den Kapiteln „Zustand, Mängel, Schäden“ darauf hingewiesen, dass die jeweiligen Feststellungen „unterstellt“ seien. Unter Ziff. 1.3.3 des Gutachtens, die sich insbesondere mit der Innenausstattung des Wohngebäudes befasst, welche – für Frau S. bekannt - ohne konkrete Wahrnehmungen festgestellt wurde, wird bezüglich der Posten „Unterhaltungszustand, Mängel, Schäden und Sonstiges“ die jeweilige Feststellung ausdrücklich mit „unterstellt“ bezeichnet.

22

Wenn Frau S. rügt, das zu bewertende Grundstück sei von den Mitarbeitern des Gutachterausschusses nicht zur Tatsachenerfassung betreten worden, was aber im Rahmen der pflichtgemäßen Erfüllung des Gutachterauftrages notwendig erforderlich gewesen wäre, weshalb dann auch die Zustandsbewertung „zufriedenstellend“ nicht nachvollziehbar sei, so kann auch in diesem Punkt ihr Einwand nicht durchdringen. Grundsätzlich liegt es gem. § 197 BauGB im Ermessen des Gutachterausschusses und seiner Mitarbeiter, ob sie ein Grundstück zur Tatsachenerfassung betreten oder nicht. Dies darf er zwar gem. § 197 BauGB auch gegen den Willen der rechtmäßigen Besitzer des Grundstückes tun, da insoweit das BauGB eine Duldungspflicht regelt. Unstreitig haben Mitarbeiter des Gutachterausschusses an zwei Ortsterminen das ca. 10 m von der straßenseitigen Grundstücksgrenze entfernte Wohngebäude selbst in Augenschein genommen. Frau S. konnte aber auch in der mündlichen Verhandlung nicht plausibel machen, warum die Mitarbeiter des Gutachterausschusses das Grundstück notwendigerweise zur Tatsachenfeststellung im Hinblick auf das Wohngebäude hätten betreten müssen. Der allgemeine Einwand, sie hätten das Gebäude dann genauer von außen ansehen können, ist im Hinblick auf die Nähe des Gebäudes zur Grundstücksgrenze nicht nachvollziehbar. Zumindest lag es im Rahmen des verfahrensrechtlichen Ermessensspielraums des Gutachterausschusses, im vorliegenden Fall von dem Betreten des Gebäudes abzusehen. Besonders außergewöhnliche Abweichungen des nicht von der Straße einsehbaren Äußeren des Gebäudes im Gegensatz zu den einsehbaren Teilen wurden von Frau S. nicht vorgetragen (zu der Balkonüberdachung vgl. noch im Folgenden). Aus dem Gutachten ist ersichtlich der Gebäudezustand als zufriedenstellend unter 1.3.1 mit „unterstellt“ angenommen worden. Dies gibt zu keinen Beanstandungen Anlass. Denn der Vertreter der Beklagten hat in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar und zur Überzeugung des Gerichts darauf hingewiesen, dass selbst bei Betreten des Grundstückes eine genauere Bewertung des Gebäudezustandes nicht möglich gewesen wäre, da hierfür auf jeden Fall auch die Keller und damit die tragenden Teile des Gebäudes und der Dachstuhl in Augenschein genommen hätten werden müssen. Dies war aber aufgrund des Zutrittsverbotes nicht möglich. Insoweit hatte dann der von der Straßenseite genommen Augenschein ersichtlich die Funktion, nach Anhaltspunkte zu forschen, ob die Unterstellung „zufrieden stellend“ etwa in Frage zu stellen sein könnte, was aber nach Auffassung des Gutachterausschusses nicht der Fall war, weshalb es bei der Unterstellung blieb.

23

Soweit Frau S. den unter Ziffer 1.3.3 des Gutachtens angegebenen Gesamteindruck der Ausstattung mit „gut bis mittel“ als nicht nachvollziehbar angreift, hat der Vertreter der der Beklagten in der mündlichen Verhandlung für das Gericht nachvollziehbar ausgeführt, dass es sich hierbei um eine (zufrieden stellende) Durchschnittsbewertung aufgrund der Aktenlage handele. Dass hier der Eindruck erweckt werden könnte, diese Einschätzung beruhe irrigerweise auf konkreten Wahrnehmungen der Mitarbeiter des Gutachterausschusses, ist dem Gericht nicht nachvollziehbar. Frau S. wusste, dass eine Innenbesichtigung des Gebäudes nicht möglich gewesen war und es musste sich ihr wie auch dem unbefangenen dritten Leser geradezu aufdrängen, dass es sich bei dieser Bewertung um eine Durchschnittsbewertung aufgrund der Aktenlage handelt. Immerhin ist auf dem Deckblatt des Gutachtens ausdrücklich vermerkt, dass diese Tatsachenfeststellungen ohne Innenbesichtigung des Gebäudes erfolgten. Auch ist unter Ziff. 1.3.3 zum Unterhaltszustand und den Merkmalen „Mängel, Schäden, Sonstiges“ ausdrücklich vermerkt, dass diese Angaben „unterstellt“ wurden. Frau S. hat nicht einmal in der mündlichen Verhandlung etwas Konkretes vorgetragen, weshalb das Gutachten in dieser allgemeinen Bewertung falsch sein könnte, insbesondere dass die Innenausstattung des Gebäudes zum Bewertungszeitpunkt in einem weit über dem Durchschnitt liegenden Zustand gewesen wäre.

24

Erstmals in der mündlichen Verhandlung hat Frau S. vorgetragen, das Gutachten habe nicht berücksichtigt, dass ein am Wohngebäude rückseitig angebrachter Balkon nachträglich mit einer Überdachung versehen worden sei. Hierin liege ein weiterer Mangel im Hinblick auf die Tatsachenfeststellungen des Gutachtens. Der Vertreter der Beklagten hat hierzu ausgeführt, dass bei den Ortsterminen und aus den Bauunterlagen nur der Balkon an sich dem Gutachten zugrunde gelegt worden sei. Eine Überdachung sei hier nicht berücksichtigt worden. Allerdings hat er dem Gericht nachvollziehbar weiter ausgeführt, dass diese von Frau S.. behauptete Überdachung nicht in den aktuellen Bauunterlagen dieses Wohngebäudes auftauche und somit ohne Baugenehmigung erstellt worden sei. Er hat dabei erläutert, dass es sich – im Fall einer rechtmäßigen Vornahme der baulichen Maßnahme – bei der Überdachung nur um eine unwesentliche Veränderung des Außenzustands gehandelt haben kann, welcher in diesem Fall ohne Einfluss auf den Verkehrswert des Grundstückes sei. Insoweit teilt das Gericht die Einschätzung des Vertreters der Beklagten. Denn sollte die Überdachung des Balkons in einem Umfang erfolgt sein, welcher über die genehmigungsfreie Möglichkeit der baulichen Gestaltung hinausgeht, so hätte diese Überdachung schon aus diesem Grund bei der Wertfeststellung des Grundstückes außer Betracht zu bleiben, weil sie dann rechtswidrig errichtet wurde und dem Risiko einer Beseitigung ausgesetzt wäre.

25

Das Gutachten ist auch entgegen der Auffassung von Frau S. nicht deshalb mangelhaft, weil in ihm unter Ziffer 1.3.3 unterstellt wird, es sei auch heute noch die aus den Bauunterlagen ersichtliche Innenausstattung vorhanden, wobei sie in diesem Zusammenhang geltend gemacht hat, im Innern seien entgegen den Angaben im Gutachten Teppichboden statt Linoleum, Naturholztüren anstatt Einfachholztüren, eine Einbauküche anstatt nur eines Elektroherdes und Elektrospeicheröfen anstatt einer Kachelofenheizung zum Bewertungsstichtag installiert gewesen. Die vom Gutachterausschuss unter 1.3.3 des Gutachtens zur Innenausstattung gemachten Feststellungen mögen unzutreffend gewesen sein, jedoch hatte der Gutachterausschuss aufgrund der fehlenden Zutrittsberechtigung zunächst keine andere Möglichkeit, als die Tatsachenfeststellung diesbezüglich aufgrund der Aktenlage durchzuführen. Dies wusste – wie bereits mehrfach erwähnt – Frau S. auch. Wenn sie meint, der Gutachterausschuss hätte nun von sich aus zusätzlich zu den Akten die Pflicht gehabt, sie und andere bezüglich der Innenausstattung zu befragen, kann ihr nicht gefolgt werden; zumindest ist hier bei der Vorgehensweise des Gutachterausschusses kein Ermessensfehler im Hinblick auf § 197 BauGB und die WertVO ersichtlich. Dem Gutachterausschuss musste sich nicht aufdrängen, dass vorliegend eine andere Ausstattung im Haus installiert war, als aus den Bauunterlagen ersichtlich. Vielmehr hätte Frau S. es – im Wissen, dass eine Innenbesichtigung des Wohngebäudes unmöglich ist - in der Hand gehabt, den Gutachterausschuss auf gewichtige Veränderungen bzw. Verbesserungen im Innern des Wohngebäudes hinzuweisen. Selbst dann hätten diese Angaben aber natürlich nur unter Vorbehalt berücksichtigt werden können, da Frau S. vorliegend ein eigenes Interesse an einer möglichst hohen Verkehrswertbewertung hatte. Soweit Frau S. und ihre Prozessbevollmächtigte in der mündlichen Verhandlung ausgeführt haben, dass dann, wenn die Angaben bezüglich des Innenraums des Gebäudes so unklar gewesen seien, der Gutachterausschuss den Gutachterauftrag hätte ablehnen müssen, ist eine solche Sicht der Dinge verfehlt. Der Gutachterausschuss musste gem. § 193 BauGB auf Antrag eines Berechtigten tätig werden. Vorliegend war Frau S. auch auf die Problematik der fehlenden Innenbesichtigung hingewiesen worden und sie hatte den Gutachterauftrag ausdrücklich auch in Ansehung dieser Problematik erteilt. Für das Gericht ist nicht ersichtlich, warum der Gutachterausschuss die Bearbeitung dieses Auftrages vorliegend hätte zurückweisen müssen. Insbesondere waren auch ohne die Innenbesichtigung ausreichend Anhaltspunkte für eine Bewertung des Grundstückes insgesamt vorhanden. Abgesehen davon hat die Beklagte drauf hingewiesen, dass die geschilderten Veränderungen den Verkehrswert des Grundstückes nicht maßgeblich beeinflusst gewesen hätten.

26

Soweit die Frau S. kritisiert, die Orts- und Wohnlage des Grundstücks im beschreibenden Teil des Gutachtens sei falsch angenommen worden und das Gutachten sei daher mangelhaft und unbrauchbar, ist dies unzutreffend. Zum einen handelt es sich bei diesen Angaben unter Ziff. 1.2 des Gutachtens um rein deskriptive Merkmale, welche keinen Eingang in die Bewertung des Grundstückes im Hinblick auf den Bodenwert finden, wie auch unter Ziff. 5.4 des Gutachtens ersichtlich. Zum anderen - und völlig unabhängig davon - sind die Angaben im Gutachten unter 1.2 letztlich nicht nachgewiesener Maßen falsch. Die Angabe „Stadtmitte bis 30 Autominuten“ wird von Frau S. nicht in Zweifel gezogen, die Angabe „Stuttgart- Birkach bis 5 Autominuten“ auch nicht. Die Frage, ob es bis zur nächsten Bushaltestelle nun 3 Minuten Fußweg oder wie im Gutachten aufgeführt „bis zu 10 Minuten Fußweg“ sind, wurde in der mündlichen Verhandlung erörtert. Nach dem dem Gericht vorliegenden Stadtplan beträgt die Entfernung zur Bushaltestelle 500 - 600 m. Somit ist die Einschätzung „bis zu 10 Minuten Fußweg“ sicherlich im Hinblick auf ältere Menschen bzw. schwer beladene Menschen nicht falsch. Die Frage, ob Versorgungseinrichtungen nun „weit entfernt“ oder zumindest „für den Alltag nahe“ sind, ist eine Einschätzungsfrage. Der Vertreter der Beklagten führte hierzu aus, dass diese Einschätzung nach einem Beurteilungsschema bezogen auf den gesamten Wohnbezirk, in dem das Grundstück liegt, vorgenommen worden sei. Dies wird vom Gericht nicht in Zweifel gezogen. Die Angabe, dass das Grundstück teilweise in einem Landschaftsschutzgebiet liegt, ist nicht im deskriptiven Teil des Gutachtens enthalten, wurde aber bei der Datenerhebung für das Gutachten berücksichtigt.

27

Wenn Frau S. bemängelt, dass sich unter Ziff. 1.3.2 des Gutachtens unter der Überschrift „Umbaumöglichkeiten“ die Beurteilung „keine“ finde, was falsch sei, da das Wohnhaus nachweislich noch vor dem Wertermittlungsstichtag rein tatsächlich von einem Dreifamilienwohnhaus in ein Zweifamilienwohnhaus umgebaut worden sei, so führt diese zu keinem Mangel des Gutachtens. Der Vertreter der Beklagten hat hierzu erläuternd ausgeführt, dass diese Einschätzung aufgrund der Aktenlage vorgenommen worden sei, da ein Betreten des Hauses nicht möglich gewesen sei. Die Feststellung dürfe nicht dahin gehend missverstanden werden, dass ein Umbau des Gebäudes unter keinen Umständen erfolgen könne. Dies sei mit dieser Angabe auch nicht gemeint. Denn natürlich könne jedes Gebäude mit entsprechendem Aufwand umgebaut werden. Gemeint seien nur Umbaumöglichkeiten, die sich nach Aktenlage gewissermaßen aufdrängten. Hier sei jedoch nach dem Grundriss auf jedem Stock des Gebäudes eine Wohnung gewesen. Demnach sei es nicht ohne weiteres möglich, wie z.B. wenn zwei Wohnungen auf einem Stockwerk lägen, durch Beseitigung einer Wand oder Erstellung eines Durchgangs aus zwei Wohnungen nur eine zu machen. Dem ist nach Auffassung des Gerichts nichts hinzuzufügen.

28

Wenn Frau S. weiter bemängelt, im Gutachten seien keine klaren Feststellungen zur Gesamtnutzungsdauer des Wohngebäudes gemacht wurden, bzw. diese sei nicht nachvollziehbar dargelegt worden, so liegt ein relevanter Mangel auch insoweit nicht vor. In der mündlichen Verhandlung hat der Vertreter der Beklagten schlüssig erläutert, dass aufgrund fehlender anderweitiger Angaben von Frau S. vom sog. „Normalfall“ bezüglich der Gesamtnutzungsdauer ausgegangen worden sei. Diese betrage 80 Jahre. Da das Haus schon 40 Jahre am Bewertungsstichtag bestanden habe, sei im Sachwertverfahren hier ein Abschlag von 50 % gemacht worden. Ähnlich erläuterte er auch die Verfahrensweise bezüglich der Nebengebäude. Das Gericht sieht insoweit in der Vorgehensweise des Gutachterausschusses keinen Mangel. Die Einschätzung der Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes nach dem sog. „Normalfall“ ist richtig, etwas Anderes wurde von Frau S. selbst in der mündlichen Verhandlung nicht vorgetragen. Auch die Berechnungsweise im Rahmen des Sachwertverfahrens wurde vom Beklagtenvertreter nachvollziehbar erläutert. Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung, wonach die Anknüpfungspunkte des Sachwertverfahrens im Einzelnen als Kriterienkatalog im Gutachten selbst aufgeführt sein müssen.

29

Wenn Frau S. schließlich der Meinung ist, das Gutachten sei fehlerhaft und nicht nachvollziehbar, weil in ihm nicht stehe, ob ein Risikoabschlag von 15-20 % wegen der nicht möglichen Innenraumbesichtigung – wie im Vorfeld angesprochen – vorgenommen worden sei, ist dieser Einwand unverständlich. Wenn im Gutachten nichts von einem Risikoabschlag steht, so ist selbstverständlich davon auszugehen, dass auch keiner vorgenommen wurde, was der Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung auch so bestätigt hat.

30

Nach allem leidet das Gutachten an keinem Mangel, der dieses für die Zwecke von Frau S. unbrauchbar machen würde, weshalb die Klage mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen war.

Gründe

13

Die Kammer entscheidet im Einverständnis der Beteiligten durch den Vorsitzenden (vgl. § 87a Abs. 2 VwGO).

14

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.

15

Der streitgegenständliche Gebührenbescheid der Beklagten vom 22.09.2003, der seine zutreffende Rechtsgrundlage in der Gutachterausschussgebührensatzung der Beklagte vom 21. Januar 1988 findet, ist rechtmäßig und verletzt Frau S. nicht in eigenen Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 VwGO).

16

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass im Falle einer von der Verwaltung erbrachten eindeutig wertlosen Leistung der Gebührenschuldner hierfür keine Gebühren zu entrichten hat. Dieser Grundsatz ist Ausfluss des im Verfassungsgrundsatz der Verhältnismäßigkeit wurzelnden Äquivalenzprinzips (vgl. BVerwG, U.v. 24.3.1961 – VII C 109.60 - NJW 1961, 2128 m.w.N., VG Augsburg, U.v. 10.02.1982 – Au 4 K 80 A 914 - NJW 1983, 301). Aus dem Wesen der Gebühr als einer Gegenleistung für eine besondere Leistung der öffentlichen Hand folgt, dass ein angemessenes Verhältnis zwischen der Gebühr und dem Wert der besonderen Leistung für den Empfänger bestehen muss. Eine Verletzung des Äquivalenzprinzips führt daher dann zur Aufhebung eines Gebührenbescheids, wenn die geforderte Gebühr für den Gebührenschuldner eindeutig keinen Gegenwert hat. Wenn vereinzelt vertreten wird, die Grundsätze des zivilrechtlichen Leistungsstörungsrechtes müssten zumindest sinngemäß im Rahmen des Äquivalenzprinzips berücksichtigt werden und so ggf. zu einer Herabsetzung des Gebührenbescheides durch das Gericht je nach der Schwere des Mangels führen (so VG Kassel, U.v. 13.01.1999 -6 E 3071/97 - NVwZ-RR 1999, 608 m.w.N.), so kann dem nicht gefolgt werden. Diese Sichtweise widerspricht dem Strukturprinzip gesetzlicher Gebührentatbestände und ist diesen systemfremd (vgl. BVerwG, U.v. 24.3.1961 – a.a.O.; VG Dresden, U.v. 02.07.1998 – 7 K 3169/96 - NVwZ-RR 1999, 606; BayVGH, U.v. 31.03.1992 – 23 N 88.2643 - NVwZ-RR 1993, 303). Diese Frage kann aber letztlich offen bleiben, weil das hier in Rede stehende Verkehrswertgutachten an keinem Mangel im Sinne des § 633 BGB leidet.

17

Für die Ermittlung des Verkehrswertes eines zu bewertenden Grundstückes ist für den Gutachterausschuss gem. §§ 192 ff. BauGB die WertVO bindend. Die Auswahl des anzuwendenden Verfahrens bleibt eine besondere Aufgabe des Gutachters (Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren). Die Verfahrenswahl ist zu begründen (§ 7 Abs. 2 WertVO). Das Gesetz enthält keine Definition des Begriffs „Gutachten“. Es gibt hierfür keine allgemein gültigen gesetzlichen Bestimmungen. Jedoch müssen die Feststellungen und Bewertungen in Gutachten für die Auftraggeber und das Gericht nachvollziehbar sein.

18

Ausgangspunkt eines jeden Gutachtens ist eine hinreichend genaue Beschreibung der Aufgabenstellung. Danach erfolgt eine Beschreibung des der Begutachtung zugrunde liegenden Sachverhalts. Dieser wird insbesondere auch vom Auftraggeber mitbestimmt. Im Gutachten erfasst werden muss insbesondere eine genaue Beschreibung des für die Wertermittlung maßgeblichen Zustands des Grundstückes (§ 3 Abs. 1 S. 2 WertV), insbesondere des Entwicklungszustandes, der Lage, der Art und des Maßes der baulichen Nutzung, des Erschließungszustandes, der Beschaffenheit sowie der werterhöhenden und wertmindernden Belastungen. Weiterhin die Angabe des Wertermittlungsstichtages.

19

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Nach der WertVO gibt es zur Ermittlung des Verkehrswertes unterschiedliche Verfahren, die auch in Kombination gewählt werden können.

20

Vor diesem Hintergrund ist im Einzelnen Folgendes festzuhalten:

21

Wenn Frau S. beanstandet, dass das Gutachten genaue Angaben vermissen lasse, welche Tatsachenfeststellungen im beschreibenden Teil des Gutachtens von den Mitarbeitern des Gutachterausschusses unmittelbar getroffen und welche aufgrund der Heranziehung von Bau- und Gebäudebrandversicherungsunterlagen o.ä. unterstellt wurden, weshalb das Gutachten den Eindruck vermittle, die festgestellten Tatsachengrundlagen beruhten auf konkreten Wahrnehmungen des Gutachterausschusses, was jedoch irreführend sei, so vermag das Gericht diese Einschätzung nicht nachvollziehen. Soweit Frau S. mit diesem Vorbringen insbesondere auf die im Gutachten vorgenommene Beschreibung des auf dem Grundstück befindlichen Wohngebäudeinneren abstellt, ist ihr zum Einen schon im Vorfeld klar gewesen, dass sich eben diese Tatsachenfeststellungen zum Wohngebäude nur sehr eingeschränkt auf konkrete Wahrnehmungen des Gutachterausschusses gründen lassen werde, weil das Betreten des Wohngebäudes von den Bewohnern rechtmäßig verweigert wurde. Hierauf erteilte ihre Prozessbevollmächtigte mit Schreiben vom 11.12.2001 ausdrücklich den Auftrag, dass Gutachten ohne eine konkrete Innenbesichtigung des Wohngebäudes durchzuführen. Zum anderen lässt das Gutachten sehr wohl auch differenzierend erkennen, welche der Tatsachenfeststellungen auf konkreten Wahrnehmungen oder auf der „Aktenlage“ beruhen. So wird schon im Deckblatt des Gutachtens darauf hingewiesen, dass das Gutachten „auf Wunsch der Antragstellerin“ ohne Innenbesichtigung des Wohngebäudes durchgeführt worden sei. In Ziff. 1.3.1 des Gutachtens wird unter den Kapiteln „Zustand, Mängel, Schäden“ darauf hingewiesen, dass die jeweiligen Feststellungen „unterstellt“ seien. Unter Ziff. 1.3.3 des Gutachtens, die sich insbesondere mit der Innenausstattung des Wohngebäudes befasst, welche – für Frau S. bekannt - ohne konkrete Wahrnehmungen festgestellt wurde, wird bezüglich der Posten „Unterhaltungszustand, Mängel, Schäden und Sonstiges“ die jeweilige Feststellung ausdrücklich mit „unterstellt“ bezeichnet.

22

Wenn Frau S. rügt, das zu bewertende Grundstück sei von den Mitarbeitern des Gutachterausschusses nicht zur Tatsachenerfassung betreten worden, was aber im Rahmen der pflichtgemäßen Erfüllung des Gutachterauftrages notwendig erforderlich gewesen wäre, weshalb dann auch die Zustandsbewertung „zufriedenstellend“ nicht nachvollziehbar sei, so kann auch in diesem Punkt ihr Einwand nicht durchdringen. Grundsätzlich liegt es gem. § 197 BauGB im Ermessen des Gutachterausschusses und seiner Mitarbeiter, ob sie ein Grundstück zur Tatsachenerfassung betreten oder nicht. Dies darf er zwar gem. § 197 BauGB auch gegen den Willen der rechtmäßigen Besitzer des Grundstückes tun, da insoweit das BauGB eine Duldungspflicht regelt. Unstreitig haben Mitarbeiter des Gutachterausschusses an zwei Ortsterminen das ca. 10 m von der straßenseitigen Grundstücksgrenze entfernte Wohngebäude selbst in Augenschein genommen. Frau S. konnte aber auch in der mündlichen Verhandlung nicht plausibel machen, warum die Mitarbeiter des Gutachterausschusses das Grundstück notwendigerweise zur Tatsachenfeststellung im Hinblick auf das Wohngebäude hätten betreten müssen. Der allgemeine Einwand, sie hätten das Gebäude dann genauer von außen ansehen können, ist im Hinblick auf die Nähe des Gebäudes zur Grundstücksgrenze nicht nachvollziehbar. Zumindest lag es im Rahmen des verfahrensrechtlichen Ermessensspielraums des Gutachterausschusses, im vorliegenden Fall von dem Betreten des Gebäudes abzusehen. Besonders außergewöhnliche Abweichungen des nicht von der Straße einsehbaren Äußeren des Gebäudes im Gegensatz zu den einsehbaren Teilen wurden von Frau S. nicht vorgetragen (zu der Balkonüberdachung vgl. noch im Folgenden). Aus dem Gutachten ist ersichtlich der Gebäudezustand als zufriedenstellend unter 1.3.1 mit „unterstellt“ angenommen worden. Dies gibt zu keinen Beanstandungen Anlass. Denn der Vertreter der Beklagten hat in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar und zur Überzeugung des Gerichts darauf hingewiesen, dass selbst bei Betreten des Grundstückes eine genauere Bewertung des Gebäudezustandes nicht möglich gewesen wäre, da hierfür auf jeden Fall auch die Keller und damit die tragenden Teile des Gebäudes und der Dachstuhl in Augenschein genommen hätten werden müssen. Dies war aber aufgrund des Zutrittsverbotes nicht möglich. Insoweit hatte dann der von der Straßenseite genommen Augenschein ersichtlich die Funktion, nach Anhaltspunkte zu forschen, ob die Unterstellung „zufrieden stellend“ etwa in Frage zu stellen sein könnte, was aber nach Auffassung des Gutachterausschusses nicht der Fall war, weshalb es bei der Unterstellung blieb.

23

Soweit Frau S. den unter Ziffer 1.3.3 des Gutachtens angegebenen Gesamteindruck der Ausstattung mit „gut bis mittel“ als nicht nachvollziehbar angreift, hat der Vertreter der der Beklagten in der mündlichen Verhandlung für das Gericht nachvollziehbar ausgeführt, dass es sich hierbei um eine (zufrieden stellende) Durchschnittsbewertung aufgrund der Aktenlage handele. Dass hier der Eindruck erweckt werden könnte, diese Einschätzung beruhe irrigerweise auf konkreten Wahrnehmungen der Mitarbeiter des Gutachterausschusses, ist dem Gericht nicht nachvollziehbar. Frau S. wusste, dass eine Innenbesichtigung des Gebäudes nicht möglich gewesen war und es musste sich ihr wie auch dem unbefangenen dritten Leser geradezu aufdrängen, dass es sich bei dieser Bewertung um eine Durchschnittsbewertung aufgrund der Aktenlage handelt. Immerhin ist auf dem Deckblatt des Gutachtens ausdrücklich vermerkt, dass diese Tatsachenfeststellungen ohne Innenbesichtigung des Gebäudes erfolgten. Auch ist unter Ziff. 1.3.3 zum Unterhaltszustand und den Merkmalen „Mängel, Schäden, Sonstiges“ ausdrücklich vermerkt, dass diese Angaben „unterstellt“ wurden. Frau S. hat nicht einmal in der mündlichen Verhandlung etwas Konkretes vorgetragen, weshalb das Gutachten in dieser allgemeinen Bewertung falsch sein könnte, insbesondere dass die Innenausstattung des Gebäudes zum Bewertungszeitpunkt in einem weit über dem Durchschnitt liegenden Zustand gewesen wäre.

24

Erstmals in der mündlichen Verhandlung hat Frau S. vorgetragen, das Gutachten habe nicht berücksichtigt, dass ein am Wohngebäude rückseitig angebrachter Balkon nachträglich mit einer Überdachung versehen worden sei. Hierin liege ein weiterer Mangel im Hinblick auf die Tatsachenfeststellungen des Gutachtens. Der Vertreter der Beklagten hat hierzu ausgeführt, dass bei den Ortsterminen und aus den Bauunterlagen nur der Balkon an sich dem Gutachten zugrunde gelegt worden sei. Eine Überdachung sei hier nicht berücksichtigt worden. Allerdings hat er dem Gericht nachvollziehbar weiter ausgeführt, dass diese von Frau S.. behauptete Überdachung nicht in den aktuellen Bauunterlagen dieses Wohngebäudes auftauche und somit ohne Baugenehmigung erstellt worden sei. Er hat dabei erläutert, dass es sich – im Fall einer rechtmäßigen Vornahme der baulichen Maßnahme – bei der Überdachung nur um eine unwesentliche Veränderung des Außenzustands gehandelt haben kann, welcher in diesem Fall ohne Einfluss auf den Verkehrswert des Grundstückes sei. Insoweit teilt das Gericht die Einschätzung des Vertreters der Beklagten. Denn sollte die Überdachung des Balkons in einem Umfang erfolgt sein, welcher über die genehmigungsfreie Möglichkeit der baulichen Gestaltung hinausgeht, so hätte diese Überdachung schon aus diesem Grund bei der Wertfeststellung des Grundstückes außer Betracht zu bleiben, weil sie dann rechtswidrig errichtet wurde und dem Risiko einer Beseitigung ausgesetzt wäre.

25

Das Gutachten ist auch entgegen der Auffassung von Frau S. nicht deshalb mangelhaft, weil in ihm unter Ziffer 1.3.3 unterstellt wird, es sei auch heute noch die aus den Bauunterlagen ersichtliche Innenausstattung vorhanden, wobei sie in diesem Zusammenhang geltend gemacht hat, im Innern seien entgegen den Angaben im Gutachten Teppichboden statt Linoleum, Naturholztüren anstatt Einfachholztüren, eine Einbauküche anstatt nur eines Elektroherdes und Elektrospeicheröfen anstatt einer Kachelofenheizung zum Bewertungsstichtag installiert gewesen. Die vom Gutachterausschuss unter 1.3.3 des Gutachtens zur Innenausstattung gemachten Feststellungen mögen unzutreffend gewesen sein, jedoch hatte der Gutachterausschuss aufgrund der fehlenden Zutrittsberechtigung zunächst keine andere Möglichkeit, als die Tatsachenfeststellung diesbezüglich aufgrund der Aktenlage durchzuführen. Dies wusste – wie bereits mehrfach erwähnt – Frau S. auch. Wenn sie meint, der Gutachterausschuss hätte nun von sich aus zusätzlich zu den Akten die Pflicht gehabt, sie und andere bezüglich der Innenausstattung zu befragen, kann ihr nicht gefolgt werden; zumindest ist hier bei der Vorgehensweise des Gutachterausschusses kein Ermessensfehler im Hinblick auf § 197 BauGB und die WertVO ersichtlich. Dem Gutachterausschuss musste sich nicht aufdrängen, dass vorliegend eine andere Ausstattung im Haus installiert war, als aus den Bauunterlagen ersichtlich. Vielmehr hätte Frau S. es – im Wissen, dass eine Innenbesichtigung des Wohngebäudes unmöglich ist - in der Hand gehabt, den Gutachterausschuss auf gewichtige Veränderungen bzw. Verbesserungen im Innern des Wohngebäudes hinzuweisen. Selbst dann hätten diese Angaben aber natürlich nur unter Vorbehalt berücksichtigt werden können, da Frau S. vorliegend ein eigenes Interesse an einer möglichst hohen Verkehrswertbewertung hatte. Soweit Frau S. und ihre Prozessbevollmächtigte in der mündlichen Verhandlung ausgeführt haben, dass dann, wenn die Angaben bezüglich des Innenraums des Gebäudes so unklar gewesen seien, der Gutachterausschuss den Gutachterauftrag hätte ablehnen müssen, ist eine solche Sicht der Dinge verfehlt. Der Gutachterausschuss musste gem. § 193 BauGB auf Antrag eines Berechtigten tätig werden. Vorliegend war Frau S. auch auf die Problematik der fehlenden Innenbesichtigung hingewiesen worden und sie hatte den Gutachterauftrag ausdrücklich auch in Ansehung dieser Problematik erteilt. Für das Gericht ist nicht ersichtlich, warum der Gutachterausschuss die Bearbeitung dieses Auftrages vorliegend hätte zurückweisen müssen. Insbesondere waren auch ohne die Innenbesichtigung ausreichend Anhaltspunkte für eine Bewertung des Grundstückes insgesamt vorhanden. Abgesehen davon hat die Beklagte drauf hingewiesen, dass die geschilderten Veränderungen den Verkehrswert des Grundstückes nicht maßgeblich beeinflusst gewesen hätten.

26

Soweit die Frau S. kritisiert, die Orts- und Wohnlage des Grundstücks im beschreibenden Teil des Gutachtens sei falsch angenommen worden und das Gutachten sei daher mangelhaft und unbrauchbar, ist dies unzutreffend. Zum einen handelt es sich bei diesen Angaben unter Ziff. 1.2 des Gutachtens um rein deskriptive Merkmale, welche keinen Eingang in die Bewertung des Grundstückes im Hinblick auf den Bodenwert finden, wie auch unter Ziff. 5.4 des Gutachtens ersichtlich. Zum anderen - und völlig unabhängig davon - sind die Angaben im Gutachten unter 1.2 letztlich nicht nachgewiesener Maßen falsch. Die Angabe „Stadtmitte bis 30 Autominuten“ wird von Frau S. nicht in Zweifel gezogen, die Angabe „Stuttgart- Birkach bis 5 Autominuten“ auch nicht. Die Frage, ob es bis zur nächsten Bushaltestelle nun 3 Minuten Fußweg oder wie im Gutachten aufgeführt „bis zu 10 Minuten Fußweg“ sind, wurde in der mündlichen Verhandlung erörtert. Nach dem dem Gericht vorliegenden Stadtplan beträgt die Entfernung zur Bushaltestelle 500 - 600 m. Somit ist die Einschätzung „bis zu 10 Minuten Fußweg“ sicherlich im Hinblick auf ältere Menschen bzw. schwer beladene Menschen nicht falsch. Die Frage, ob Versorgungseinrichtungen nun „weit entfernt“ oder zumindest „für den Alltag nahe“ sind, ist eine Einschätzungsfrage. Der Vertreter der Beklagten führte hierzu aus, dass diese Einschätzung nach einem Beurteilungsschema bezogen auf den gesamten Wohnbezirk, in dem das Grundstück liegt, vorgenommen worden sei. Dies wird vom Gericht nicht in Zweifel gezogen. Die Angabe, dass das Grundstück teilweise in einem Landschaftsschutzgebiet liegt, ist nicht im deskriptiven Teil des Gutachtens enthalten, wurde aber bei der Datenerhebung für das Gutachten berücksichtigt.

27

Wenn Frau S. bemängelt, dass sich unter Ziff. 1.3.2 des Gutachtens unter der Überschrift „Umbaumöglichkeiten“ die Beurteilung „keine“ finde, was falsch sei, da das Wohnhaus nachweislich noch vor dem Wertermittlungsstichtag rein tatsächlich von einem Dreifamilienwohnhaus in ein Zweifamilienwohnhaus umgebaut worden sei, so führt diese zu keinem Mangel des Gutachtens. Der Vertreter der Beklagten hat hierzu erläuternd ausgeführt, dass diese Einschätzung aufgrund der Aktenlage vorgenommen worden sei, da ein Betreten des Hauses nicht möglich gewesen sei. Die Feststellung dürfe nicht dahin gehend missverstanden werden, dass ein Umbau des Gebäudes unter keinen Umständen erfolgen könne. Dies sei mit dieser Angabe auch nicht gemeint. Denn natürlich könne jedes Gebäude mit entsprechendem Aufwand umgebaut werden. Gemeint seien nur Umbaumöglichkeiten, die sich nach Aktenlage gewissermaßen aufdrängten. Hier sei jedoch nach dem Grundriss auf jedem Stock des Gebäudes eine Wohnung gewesen. Demnach sei es nicht ohne weiteres möglich, wie z.B. wenn zwei Wohnungen auf einem Stockwerk lägen, durch Beseitigung einer Wand oder Erstellung eines Durchgangs aus zwei Wohnungen nur eine zu machen. Dem ist nach Auffassung des Gerichts nichts hinzuzufügen.

28

Wenn Frau S. weiter bemängelt, im Gutachten seien keine klaren Feststellungen zur Gesamtnutzungsdauer des Wohngebäudes gemacht wurden, bzw. diese sei nicht nachvollziehbar dargelegt worden, so liegt ein relevanter Mangel auch insoweit nicht vor. In der mündlichen Verhandlung hat der Vertreter der Beklagten schlüssig erläutert, dass aufgrund fehlender anderweitiger Angaben von Frau S. vom sog. „Normalfall“ bezüglich der Gesamtnutzungsdauer ausgegangen worden sei. Diese betrage 80 Jahre. Da das Haus schon 40 Jahre am Bewertungsstichtag bestanden habe, sei im Sachwertverfahren hier ein Abschlag von 50 % gemacht worden. Ähnlich erläuterte er auch die Verfahrensweise bezüglich der Nebengebäude. Das Gericht sieht insoweit in der Vorgehensweise des Gutachterausschusses keinen Mangel. Die Einschätzung der Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes nach dem sog. „Normalfall“ ist richtig, etwas Anderes wurde von Frau S. selbst in der mündlichen Verhandlung nicht vorgetragen. Auch die Berechnungsweise im Rahmen des Sachwertverfahrens wurde vom Beklagtenvertreter nachvollziehbar erläutert. Es gibt keine gesetzliche Verpflichtung, wonach die Anknüpfungspunkte des Sachwertverfahrens im Einzelnen als Kriterienkatalog im Gutachten selbst aufgeführt sein müssen.

29

Wenn Frau S. schließlich der Meinung ist, das Gutachten sei fehlerhaft und nicht nachvollziehbar, weil in ihm nicht stehe, ob ein Risikoabschlag von 15-20 % wegen der nicht möglichen Innenraumbesichtigung – wie im Vorfeld angesprochen – vorgenommen worden sei, ist dieser Einwand unverständlich. Wenn im Gutachten nichts von einem Risikoabschlag steht, so ist selbstverständlich davon auszugehen, dass auch keiner vorgenommen wurde, was der Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung auch so bestätigt hat.

30

Nach allem leidet das Gutachten an keinem Mangel, der dieses für die Zwecke von Frau S. unbrauchbar machen würde, weshalb die Klage mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen war.

Sonstige Literatur

31

Rechtsmittelbelehrung:

32

Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie vom Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg zugelassen wird. Der Antrag auf Zulassung ist beim Verwaltungsgericht Stuttgart, Augustenstraße 5, 70178 Stuttgart oder Postfach 10 50 52, 70044 Stuttgart, innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils zu stellen.

33

Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. In dem Antrag sind die Gründe, aus denen die Berufung zuzulassen ist, darzulegen. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn

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1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,

35

2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,

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3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,

37

4. das Urteil von einer Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofs, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder

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5. wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

39

Vor dem Verwaltungsgerichtshof muss sich jeder Beteiligte, soweit er einen Antrag stellt, durch einen Rechtsanwalt oder Rechtslehrer an einer deutschen Hochschule vertreten lassen. Das gilt auch für den Antrag auf Zulassung der Berufung. Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können sich auch durch Beamte oder Angestellte mit der Befähigung zum Richteramt sowie Diplomjuristen im höheren Dienst vertreten lassen.

40

Lässt der Verwaltungsgerichtshof die Berufung zu, wird das Antragsverfahren als Berufungsverfahren fortgesetzt.

41

Die Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Beschlusses über die Zulassung der Berufung zu begründen. Die Begründung ist beim Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Schubertstraße 11, 68165 Mannheim, oder Postfach 10 32 64, 68032 Mannheim, einzureichen. Die Begründungsfrist kann auf einen vor ihrem Ablauf gestellten Antrag von dem Vorsitzenden verlängert werden. Die Begründung muss einen bestimmten Antrag enthalten sowie die im Einzelnen anzuführenden Gründe der Anfechtung (Berufungsgründe).

42

Beschluss vom 08. Juli 2004

43

Der Streitwert wird gem. den §§ 25 Abs. 2 und 13 Abs. 2 GKG a.F. auf 2.293,01 Euro festgesetzt.

44

Rechtsmittelbelehrung:

45

Gegen diesen Beschluss ist die Beschwerde an den Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in Mannheim, Schubertstraße 11, 68165 Mannheim oder Postfach 103264, 68032 Mannheim, gegeben, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 100,-- DM übersteigt. Sie ist beim Verwaltungsgericht Stuttgart, Augustenstraße 5, 70178 Stuttgart oder Postfach 105052, 70044 Stuttgart, schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerdefrist ist auch gewahrt, wenn die Beschwerde innerhalb der Frist beim Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in Mannheim eingeht. Die Beschwerde ist nur innerhalb von sechs Monaten zulässig, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.