Landgericht Wuppertal (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-07-05, Aktenzeichen 7 O 376/09
ECLI:DE:LGW:2012:0705.7O376.09.00

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, die Ableitung des Wassers (Schmutzwasser und Oberflächenabwasser) des Bauvorhabens M Straße xx und xxx in V , soweit dieses nicht über Rigolen versickert wird, mangelfrei herzustellen, indem

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das in ausreichender Höhe oberhalb der Rückstauebene der öffentlichen Abwasserleitung in der M Straße anfallende Abwasser auf direktem Wege in die Abwasserleitung eingeleitet wird, ohne das Abwasser zuvor über eine Hebeanlage zu führen,

2.

das unterhalb ausreichender Höhe oberhalb der Rückstauebene der öffentlichen Abwasserleitung anfallende Abwasser über eine in Höhe des Abwasseranfalles auf dem Grundstück M Straße xx und xxx zu errichtende Hebeanlage - und nicht über eine auf erheblich tieferem Höhenniveau und auf einem fremden Grundstück befindliche Hebeanlage – in die öffentliche Abwasserleitung zu führen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 55.000,00 € vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d :

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Mit notariellem Bauträgervertrag vom 29.12.2005 (Urkundennr. #####/#### des Notars T) erwarben die Kläger von der Beklagten eine Eigentumswohnung im Haus M Straße xx, V und einen Stellplatz in der dazugehörigen Tiefgarage. Zu der Eigentumswohnung der Kläger gehört ein Kellerraum, der im Keller desselben Hauses gelegen ist. Weiter gehören zum Wohnungseigentum auch Gemeinschaftsräume in den Kellern der Häuser M Straße xx und xxx in V . Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus insgesamt 17 Eigentumswohnungen in 2 freistehenden Gebäuden und 35 Stellplätzen in einer Tiefgarage. Wegen des genauen Inhalts des notariellen Vertrages im Übrigen wird auf die Anlage K 1 zur Klageschrift vom 03.11.2009 Bezug genommen.

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Der Grundbesitz der Wohnungseigentümergemeinschaft, zu der auch die Kläger gehören, betrifft das Grundstück G3, Flur X, Flurstück X. Von der M Straße aus fällt dieser Grundbesitz karg ab. Im hinteren und unteren Teil ist dieser Grundbesitz dem Grundstück G3, Flur X, Flurstück X benachbart, das noch vollständig im Eigentum der Beklagten steht. Ursprünglich war seitens der Beklagten geplant, für beide Grundstücke eine einheitliche Wohnungseigentümergemeinschaft zu bilden, die 5 Mehrfamilienwohnhäuser und 2 Tiefgaragen umfassen sollte. Auf Grund von Nachbareinsprüchen kam dieses Bauvorhaben aber letztendlich nicht zur Ausführung. Vielmehr entschloss sich die Beklagte, um weiteren Widrigkeiten aus dem Weg zu gehen, den Grundbesitz G3, Flur X, Flurstück X, aus der ursprünglich einheitlichen Wohnungseigentümergemeinschaft herauszunehmen und für die Grundstücke G3, Flur X, Flurstücke X und 92 jeweils gesonderte Wohnungseigentümergemeinschaften zu bilden. Sowohl die Schmutzwasserabführung als auch die Regenwasserentwässerung für beide Flurstücke erfolgt gleichwohl über eine einheitliche Abwasserhebeanlage, die sich auf dem Flurstück X befindet. Dies hat zur Folge, dass das anfallende Schmutzwasser der Häuser M Straße xx und xxx auf dem Flurstück X zunächst in den tiefer auf dem Flurstück X befindlichen Pumpenschacht geführt und von dort aus dann in die öffentliche Kanalisation, die sich wiederum in der M Straße befindet, zurück nach oben gepumpt wird. Die Entwässerung des Oberflächenwassers erfolgt über ein Rigolensystem. Die notwendige Mitbenutzung des Schachtes der Pumpstation und der Leitungsteile, die auf dem Flurstück X gelegen sind, ist durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit abgesichert und seit dem 19.12.2008 im Grundbuch eingetragen. Wegen des genauen Inhalts der Grunddienstbarkeit wird auf die Anlage H 1 zur Klageerwiderung vom 12.01.2010 Bezug genommen.

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Mit der Klage begehren die Kläger die direkte Ableitung des Wassers (Schmutzwasser und Oberflächenwasser), ohne dass dies zuvor über eine Hebeanlage zu führen ist, die sich auf einem fremden Grundstück befindet.

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Hierzu tragen sie vor:

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Die Abführung des Abwassers vom Kaufgrundstück entspreche nicht den vertraglichen Vereinbarungen. Kaufvertrag und Teilungserklärung nebst Baubeschreibung enthielten zwar zu der Abführung des Abwassers keine besonderen Hinweise oder eindeutigen Vereinbarungen. Im Kaufvertrag selbst sei nur unter Ziffer 2.2.2 bestimmt, dass der Kaufgegenstand schlüsselfertig einschließlich privater Erschließungsanlagen herzustellen sei und in der Baubeschreibung sei lediglich unter dem Punkt Erschließung von einer Abwasseranlage auf dem Kaufgrundstück die Rede. Aus diesem Grunde sei die Beklagte aber verpflichtet, den „Wohnpark M Straße“ dergestalt herzustellen, dass die Abführung des Abwassers eine Beschaffenheit aufweise, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die die Kläger nach Art der Kaufsache erwarten dürften. Die vorhandene Abwasserführung, bei der die Abwässer nicht etwa auf kürzestem Weg in südöstlicher Richtung zur M Straße abgeleitet würden, sondern zunächst in nordwestlicher Richtung auf das erheblich tiefer gelegene fremde Flurstück X geführt würden und von der dort befindlichen Pumpstation wieder über das Gefälle nach oben zurück in südöstlicher Richtung zur M Straße gepumpt und entwässert würden, stelle einen Mangel dar. Zum Einen handele es sich bei der Form der Abwasserführung nicht um den leichtesten und kürzesten Weg. Zum anderen werde das Abwasser über Leitungen geführt , die sich auf einem fremden Grundstück befinden, weshalb seitens der Kläger nunmehr damit zu rechnen sei, in regelmäßigen Abständen mit erheblichen Kosten für eine Erneuerung dieser Hebeanlage belastet zu werden. Dies müsse umso mehr gelten, als die Stromkosten für die auf dem fremden Flurstück X befindliche Pumpstation – unstreitig – bislang allein von den Eigentümern des Flurstücks xx getragen würden. Dies sei ein nicht hinnehmbarer Mangel, insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass es nicht erforderlich sei, das Abwasser der oberen Wohneinheiten des Flurstücks xx überhaupt über eine Hebeanlage abzuführen. Auch sei es ihnen durch diese Art der Entwässerung unmöglich gemacht worden, Eigentum an der sich auf dem Flurstück X befindlichen Hebeanlage zu erwerben. Auch dies stelle einen gravierenden Mangel dar, mit dem sie bei Abschluss des Kaufvertrages nicht hätten rechnen müssen.

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Die Kläger beantragen,

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wie erkannt.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Hierzu trägt sie vor:

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Die Installation der Abwasserhebeanlage auf dem Flurstück X stelle keinen Mangel dar. Aus der Baubeschreibung (Anlage 4 des notariellen Kaufvertrages) ergebe sich gerade nicht, wie die konkrete Abwasserbeseitigung zu erfolgen habe. Von daher sei Teil V.1. (S.21) der Teilungserklärung vom 07.06.2005 maßgeblich, in der geregelt worden ist, dass, soweit in der Baubeschreibung Leistungen allgemein beschrieben oder nicht ausdrücklich aufgeführt seien, der Verkäufer die näheren Einzelheiten unter Berücksichtigung des heute üblichen Bautenstandards und der Qualität der sonstigen in der Baubeschreibung ausdrücklich beschriebenen Leistungen in mittlerer Art und Güte zu bestimmen habe. Von daher sei die Abwasserhebeanlage auf dem Flurstück X nicht zu beanstanden. Diese entspreche sowohl den technischen als auch rechtlichen Vorschriften. Zudem seien im Jahr pro Wohneinheit die Betriebskosten für die Abwasseranlage dadurch um ca. 25 Prozent gesenkt worden. Auch seien auf diesem Weg die Herstellungskosten für einen weiteren Kanalanschluss in Höhe von ca. 10.000,00 € eingespart worden, die bei einer gesonderten Entwässerung der Flurstücke X und xerforderlich gewesen wären. Hinzu komme, dass eine zusätzliche Fäkaliendoppelhebeanlage für das Flurstück X hinsichtlich der unterhalb der Rückstauebene liegenden Wohneinheiten erforderlich gewesen wäre, die mit mindestens 8.000,00 € zu veranschlagen gewesen wären. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass bei der Frage, ob vorliegend ein Mangel zu bejahen sei, auch die örtlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen seien. Insoweit sei es aber gerade in einer Stadt wie Wuppertal, in der typischerweise in Hanglage gebaut werde, üblich, einheitliche Pumpenentwässerungen auch dann vorzunehmen, wenn es teilweise möglich wäre, Teile eines Gebäudes auch ohne eine Abwasserhebeanlage zu entwässern. Durch die Installation der hochwertigen Pumpenstation auf dem Flurstück X seien umständliche Rohrleitungssysteme mit zusätzlichen Geräuschimmissionen vermieden worden. Die sowieso anfallende Kostenlast werde auf deutlich mehr Beteiligte verteilt, ohne dass dies in technischer Hinsicht zu irgendeinem Nachteil führen würde. Insgesamt sei die Regelung für die Kläger vorteilhaft. Genau diese Art der Entwässerung habe daher jedenfalls ein Durchschnittskäufer erwarten dürfen. Insoweit sei es letztlich auch unschädlich, dass es eine vertragliche Regelung zwischen den beiden benachbarten Wohnungseigentümergemeinschaften über den Betrieb der Hebeanlage nicht gebe.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist begründet.

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1.

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Die Kläger sind prozeßführungsbefugt. Der Geltendmachung des Nachbesserungsanspruchs durch die Kläger steht nicht entgegen, dass die WEG M Straße xx/xxx in V mit Beschluss vom 18.11.2011 die Durchsetzung des Gewährleistungsanspruchs an sich gezogen hat. Sie hat die Kläger im Rahmen der gewillkürten Prozessstandschaft ermächtigt, den Rechtsstreit für die Wohnungseigentümergemeinschaft fortzusetzen.

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2.

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Den Klägern steht ein Anspruch auf mangelfreie Herstellung der Abwasserversorgung nach den §§ 634 Abs.1 Nr.1, 635, 280 f. BGB zu. Die Kläger haben die Beklagte – unstreitig – mit Schreiben vom 02.09.2009 vergebens unter Fristsetzung zur mangelfreien Herstellung aufgefordert .

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Die von der Beklagten gewählte Form der Abwasserversorgung ist mangelhaft im Sinn der vorgenannten Vorschriften. Unstreitig enthält zwar der notarielle Kaufvertrag keine eindeutige Regelung hinsichtlich der Ausführung der Abwasseranlage. Gemäß 2.2 des notariellen Kaufvertrages vom 29. Dezember 2005 (Urkundennr. #####/#### des Notars T) war die Beklagte allerdings zur schlüsselfertigen Herstellung einschließlich privater Erschließungsanlagen verpflichtet. Die als Anlage zum notariellen Kaufvertrag gehörige Baubeschreibung besagt dann weiter unter dem Punkt Erschließung, dass das Baugrundstück nach Festlegung des Bauträgers und in Abstimmung mit der zuständigen Gemeinde bzw. den Versorgungsunternehmen erschlossen wird. Unter dem Punkt Erschließung wird dann weiter auf die auf dem Kaufgrundstück zu errichtenden Hausanschlüsse Bezug genommen, die an die öffentliche Wasserversorgung angeschlossen werden. Insoweit ist der Beklagten zuzugeben, dass mit dieser Baubeschreibung in Verbindung mit Ziffer 2.2 des notariellen Kaufvertrages die von den Klägern nunmehr gewünschte Herstellung der Abwasseranlage jedenfalls nicht ausdrücklich festgeschrieben ist. Dies bedeutet aber nicht gleichzeitig, dass die Beklagte in der Herstellung der Abwasseranlage gänzlich frei war. Da die Beklagte laut notariellem Kaufvertrag die Errichtung der Wohnungseigentumsanlage auf dem Grundstück, und zwar schlüsselfertig, einschließlich der privaten Erschließungsanlagen schuldete, kann der Käufer, ausgehend von den Erwartungen eines durchschnittlichen Erwerbers, in einem solchen Fall voraussetzen, dass ein bebautes Grundstück über eine Erschließung, d.h. einen direkten Anschluss an das öffentliche Straßennetz sowie einen direkten Anschluss an die Versorgungsnetze für Strom, Wasser, Abwasser und ggfls. Gas verfügt, der dauerhaft gesichert ist und in seinem Eigentum steht. Das heißt, der Käufer kann erwarten , dass sich die von der Beklagten zu errichtende Erschließungsanlage auch auf seinem Grundstück befindet, da anderenfalls eine Eigentumsverschaffung – die ebenfalls geschuldet ist – jedenfalls nicht möglich ist. Von daher konnten und durften die Kläger zunächst davon ausgehen, dass die Entwässerung gerade nicht über eine fremde Pumpstation auf dem Flurstück X, sondern allenfalls über eine eigene auf ihrem Grundstück befindliche Pumpstation erfolgt, soweit eine solche nötig ist. Nicht damit rechnen mussten hingegen die Kläger damit, dass die Abwässer zunächst über Leitungen hangabwärts zur Pumpstation auf dem Flurstück X geführt werden, um dann wieder hangaufwärts zurück zur M Straße in die öffentlichen Versorgungsnetze geführt zu werden. Dies muss umso mehr gelten, als ausweislich der Satzung über die Abwasserbeseitigung der Stadt Wuppertal vom 16.12.2008 grundsätzlich jedes Grundstück über eine eigene Anschlussleitung ohne technischen Zusammenhang mit Nachbargrundstücken verfügen soll und zwar dies auch im Fall einer nachträglichen Teilung (§ 9 (1) und (2)). Die Leitung über ein fremdes Grundstück stellt somit nach der Satzung über die Abwasserbeseitigung der Stadt V grundsätzlich die Ausnahme dar (§ 9 (9)). Gerade auch vor diesem Hintergrund durften die Kläger daher davon ausgehen, dass ihr Grundstück – soweit erforderlich – über eine Hebeanlage verfügt und die Versorgungsnetze für Abwasser direkt in eine öffentliche Straße, hier die M Straße, geführt werden. Insoweit kann dahinstehen, ob den Klägern die ursprüngliche Planung zum noch ungeteilten Grundstück, wonach nur eine einheitliche Abwasseranlage für die insgesamt 5 Häuser geplant war, bekannt gewesen ist. Der von der Beklagten mit nachgelassenem Schriftsatz vom 14.06.2012 überreichte Lageplan, der eine Pumpstation am unteren Gebäude ( jetzt Flurstück X ) ausweist, lässt schon nicht zweifelsfrei erkennen, dass die Abwässer des Hauses mit der Wohnung der Kläger in die tiefer als die M Straße gelegene Pumpstation geleitet werden, da keine Fließrichtungen eingezeichnet sind und auch nicht eine Hin– und Rückleitung. Im Übrigen stammt der Lageplan aus der Zeit vor Abschluss des Kaufvertrages. Zu diesem Zeitpunkt war seitens der Beklagten aber noch geplant, für die beiden in ihrem Eigentum stehenden Flurstücke X und 92 eine einheitliche Wohnungseigentümergemeinschaft zu errichten, die 5 Mehrfamilienwohnhäuser und 2 Tiefgaragen umfassen sollte. Tatsächlich ist diese Planung aber wegen diverser Nachbareinsprüche nicht zur Ausführung gekommen. Vielmehr hat die Beklagte sich entschlossen, für die Grundstücke G3, Flur X, auf den Flurstücken XX und xx jeweils gesonderte Wohnungseigentümergemeinschaften zu bilden. Bereits vor diesem Hintergrund konnte die ursprüngliche Planung dann aber keinen Bestand mehr haben, da basierend auf der ursprünglichen Planung, eine Eigentumsverschaffung im Hinblick auf die Abwassererschließungsanlagen, wegen der Teilung der Flurstücke, nicht mehr möglich war. Insoweit hätte die Beklagte die Kläger vielmehr nunmehr darauf hinweisen müssen, dass sie nach wie vor an der ursprünglichen Planung, und zwar der Herstellung einer einheitlichen Abwasserhebeanlage für nunmehr 2 selbständige Wohneigentumsanlagen festhält, da dies eben gerade nicht mehr dem entsprach, was die Kläger üblicherweise beim Erwerb erwarten durften. Gerade im Hinblick darauf, dass die nunmehrige Regelung durch die Beklagte Nachteile und Unwägbarkeiten für die Kläger mit sich zog, hätte es eines eindeutigen Hinweises und der Zustimmung der Kläger hierzu bedurft. Die Einräumung einer bloßen Grunddienstbarkeit – deren Wirksamkeit im Übrigen zwischen den Parteien streitig ist – stellt ein wesentliches Minus zur vertraglich geschuldeten Eigentumsverschaffung dar. Hinzu kommt, dass zwischen beiden Wohnungseigentumsanlagen keinerlei vertragliche Regelungen bestehen in Bezug auf Wartung und Unterhaltung der Pumpstation auf dem Flurstück X. Auch im Verhältnis zu den Klägern fehlt es insoweit an einer vertraglichen Regelung. Die Kläger haben auch, soweit ersichtlich, keinen Einfluss auf das Schicksal der Pumpstation. Insoweit kann daher von einer gesicherten Erschließung durch die Erstellung einer Grunddienstbarkeit keine Rede sein. Ein ganz erheblicher Nachteil ist weiterhin, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft M Straße xx und xxx, der die Kläger angehören, alleine die Stromkosten für die auf dem Flurstück X errichtete Pumpstation trägt. Diese ist nämlich – unbestritten – an dem Stromanschluss der WEG M Straße xx/xxx angeschlossen. Insoweit sei nur der Vollständigkeit halber erwähnt, dass bis heute keiner der Eigentümer des Flurstücks 92 an den Stromkosten beteiligt worden ist. Ein weiterer nicht unerheblicher Nachteil ist darüber hinaus auch noch, dass zu Lasten der Kläger als Mitglieder der streitgegenständlichen Wohnungseigentümergemeinschaft zusätzliche Kosten entstehen, da das Grundstück eine kleinere Hebeanlage benötigt hätte, da die Kläger – unstreitig – ohne eine solche hätten entwässern können. In der konkreten Situation wird jetzt aber das gesamte Abwasser weitergeleitet und zwar auf das Flurstück X hin, und muss dann wieder hochgepumpt werden. Dass dadurch insgesamt wesentlich mehr Kosten anfallen, als bei Erstellung einer kleinen auf dem Grundstück der streitgegenständlichen Wohnungseigentümergemeinschaft befindlichen Anlage nur für die dortigen unteren Wohneinheiten, bedarf keiner näheren Erläuterung.

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Zusammenfassend ist daher festzustellen, dass die seitens der Beklagten hergestellte tatsächliche Erschließung, insbesondere in Form der von ihr gewählten Abwasserversorgung, mangelhaft ist, so dass die Kläger zu Recht eine ihren Erwartungen entsprechende Herstellung begehren können.

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Die Beklagte kann nicht damit gehört werden, dass die von ihr gewählte Lösung für die Kläger kostengünstiger gewesen ist als die nunmehr gewünschte separate Einrichtung auf ihrem Grundstück. Dies stellt insoweit keinen Hinderungsgrund zur Abhilfe dar, da diese Mehrkosten nämlich allein die Beklagte treffen, während die Mehrkosten durch die vorhandene Lösung hingegen zu Lasten der Kläger gehen. Soweit die Beklagte noch behauptet, dass die Herstellung einer separaten Erschließungsanlage auf dem streitgegenständlichen Grundstück mit möglichen technischen Komplikationen verbunden sei, vermag dies den Anspruch der Kläger auf mangelfreie Herstellung nicht zu Fall zu bringen. Dass nämlich letztendlich die Errichtung auf dem Grundstück der Kläger gänzlich unmöglich ist, behauptet die Beklagte selber nicht.

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Die Beklagte kann sich entgegen ihrer Ansicht nicht auf den Passus unter V. 1. der Teilungserklärung berufen, weil sie die darin vorgesehene Bestimmung, bei der es sich um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung im Sinne von § 315 Abs. 1 BGB handelt, gegenüber den Klägern nicht, auch nicht konkludent, erklärt hat. Den Klägern war die Ableitung der Abwässer zur tiefer gelegenen Pumpstation nicht bekannt. Im Übrigen wäre eine derartige Regelung nach den vorstehenden Ausführungen auch unbillig, § 315 Abs. 2 BGB.

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3.

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Da nach den obigen Ausführungen ein Mangel der Eigentumswohnanlage bereits darin liegt, dass eine zugehörige Einrichtung, nämlich die Abwasserhebeanlage sich entgegen den Erwartungen eines durchschnittlichen Erwerbers ohne entsprechende Hinweise nicht auf dem Grundstück befindet, sondern auf dem Nachbargrundstück, von der dortigen WEG mitgenutzt und offenbar auch betrieben wird, war die Ausführung des Beweisbeschlusses vom 12.07.2010 nicht mehr geboten.

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4.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 ZPO.

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Streitwert: 55.000,00 Euro.