Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2001-11-16, Aktenzeichen 16 Wx 221/01
ECLI:DE:OLGK:2001:1116.16WX221.01.00

Tenor

1

G r ü n d e

2

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs. 1
Ziff. 4, 45 Abs. 1 WEG, 27, 29, 20 Abs. 1, 22 Abs. 1 FGG), hat in
der Sache jedoch nur insoweit Erfolg, als der Eigentümerbeschluss
vom 14.06.1999 zu TOP 5.3. lediglich hinsichtlich der die
Tiefgarage betreffenden Positionen für ungültig zu erklären
ist.

3

Die Antragsteller haben lediglich die Abrechnung der
Bewirtschaftungskosten für die Tiefgarage beanstandet. Ihr Antrag
ist deshalb so auszulegen, dass der Eigentümerbeschluss auch nur
insoweit für ungültig erklärt werden soll. Eine solche
Antragsbeschränkung und dementsprechend eine auf einzelne
Abrechnungsposten beschränkte Ungültigkeitserklärung eines
Eigentümerbeschlusses sind möglich (vgl. BayObLG NJW-RR 1993, 1039
m.w.N.).

4

Der Senat ist mit dem Landgericht der Auffassung, dass die
Bewirtschaftungskosten für die Stellplätze in der Tiefgarage nicht
allein auf die Inhaber der Stellplätze, sondern auf sämtliche
Wohnungseigentümer umzulegen sind.

5

Die Tiefgarage ist nach der allgemeinen Regel des § 1 Abs. 5 WEG
gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer. Maßgebend für
die Kostentragung ist deshalb § 16 Abs. 2 WEG, wonach die Kosten
und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der
Miteigentumsanteile zu tragen sind. Die Auslegung der im Grundbuch
eingetragenen Gemeinschaftsordnung ergibt - wie auch das
Landgericht zutreffend ausgeführt hat - keine hiervon abweichende
Regelung. Wortlaut und Sinn der maßgebenden Bestimmungen kann nicht
mit der vom Landgericht zu Recht geforderten notwendigen Klarheit
und Eindeutigkeit entnommen werden, dass die Unterhaltungskosten
der Tiefgarage entsprechend der Nutzungsbestimmung auf die
Sondernutzungsberechtigten verteilt werden sollen.

6

Die Regelungen der Nutzungen, Lasten und Kosten in den §§ 8 Abs.
1 und 11 Abs. 1 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung sind gleichlautend
mit § 16 Abs. 2 WEG. Zwar ist in § 11 Abs. 1 Satz 4 ein anderer
Umlageschlüssel für den Fall vorgesehen, dass Kosten sich ohne
Zweifel einzelnen Sondereigentümern zurechnen lassen. Mit solchen
Kosten sollen nur die jeweiligen Sondereigentümer belastet werden,
wobei diese Bestimmung durch den nachfolgenden Satz 5 eine nähere
Konkretisierung erfährt. Von dieser Regelung werden jedoch die
Bewirtschaftungskosten der Tiefgarage nicht erfasst, jedenfalls
erschließt sich dies für einen unbefangenen Leser der
Gemeinschaftsordnung nicht mit der notwendigen Klarheit, die
vorliegend insbesondere im Hinblick auf den im Grundbuchrecht
geltenden Bestimmtheitsgrundsatz zu fordern ist (vgl. BayObLG ZMR
1999, 48 ff, 49). Der Zweck des Grundbuchs erfordert klare und
eindeutige Eintragungen.

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An der Tiefgarage besteht kein Sondereigentum; den jeweiligen
Wohnungseigentümern ist an bestimmten Stellplätzen der im
Gemeinschaftseigentum stehenden Tiefgarage lediglich ein
Sondernutzungsrecht eingeräumt worden. Der Inhalt der
Gebrauchsregelung, das heißt der Anspruch des begünstigten
Wohnungseigentümers auf Überlassung des Abstellplatzes zum
alleinigen Gebrauch, ist zwar durch die Eintragung im Grundbuch zum
Inhalt des Sondereigentums geworden (§§ 15 Abs. 1, 5 Abs. 4, 10
Abs. 2 WEG), dies jedoch nur insoweit, als nunmehr die übrigen
Wohnungseigentümer von der Nutzung der im Gemeinschaftseigentum
stehenden Stellplatzfläche ausgeschlossen sind (vgl. BGHZ 73, 145
ff, 148 f). Die in der Jahresabrechnung 1998 aufgeführten
Bewirtschaftungskosten der Tiefgarage betreffen jedoch nicht nur
die den einzelnen Wohnungseigentümern zugewiesenen
Stellplatzflächen, sondern das gesamte Tiefgaragengebäude, das aus
drei Ebenen besteht, wobei die dritte Ebene - die Oberfläche der
Tiefgarage - allen Wohnungseigentümern als Freizeitfläche mit
Spiel- und Sportanlagen sowie Sitzbänken und Pflanzbecken zur
Verfügung steht. Darüber hinaus haben die Beteiligten zu 2) und 3)
unwidersprochen vorgetragen, dass die unteren beiden Ebenen der
Tiefgarage außer von den Stellplatzinhabern auch von nicht
sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümern als Fußgänger, Rad-
oder Mopedfahrern genutzt und auch von diesen die Einrichtungen der
Tiefgarage (z. B. Rolltore und Beleuchtung) in Anspruch genommen
werden. Die abgerechneten Unterhaltungskosten der Tiefgarage können
mithin nicht "ohne Zweifel" - wie es § 11 Abs. 1 Satz 4 der
Gemeinschaftsordnung verlangt - den Sondereigentümern zugerechnet
werden, die einen Stellplatz innehaben; denn zum Inhalt ihres
Sondereigentums - auf das allein § 11 Abs. 1 Satz 4 der
Gemeinschaftsordnung abstellt - ist, wie ausgeführt, nur die
Gebrauchsregelung hinsichtlich der Stellplatzfläche als solcher
geworden. Die allein durch die Nutzung der Stellplatzfläche
entstandenen Kosten sind aber nicht von vornherein von den übrigen
Kosten absonderbar und damit nicht "ohne Zweifel" den
sondernutzungsberechtigten Sondereigentümern zuzuordnen. Auch aus
Sinn und Zweck der Regelung lässt sich kein anderes Ergebnis
herleiten. Selbst wenn die beiden unteren Ebenen der Tiefgarage
über die eigentlichen Stellplatzflächen hinaus im wesentlichen von
den Stellplatzinhabern genutzt werden, eine entsprechende
Kostentragung deshalb billig erschiene und im Zweifel gewollt sein
könnte, spricht gegen eine entsprechende Auslegung, dass § 11 Abs.
1 Satz 4 der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich eine zweifelsfreie
Zurechnung verlangt - die im Hinblick auf die Nutzung der von den
Sondernutzungsrechten nicht betroffenen Gemeinschaftsflächen durch
Dritte nicht gewährleistet ist - und die Vorschrift zudem durch den
nachfolgenden Satz 5 konkretisiert wird, wonach die besondere
Kostentragungspflicht "insbesondere für außergewöhnliche
Reparaturen" und für die "Beseitigung von Verstopfungen in
Leitungssträngen" gilt, die von einzelnen Sondereigentümern
verursacht worden sind. Die Aufzählung dieser unvorhergesehenen
"Eingriffe" einzelner Sondereigentümer in das gemeinschaftliche
Eigentum spricht dagegen, dass von der Regelung auch die von
vornherein absehbaren Lasten und Kosten der Tiefgarage erfasst sein
sollen. Auch dies hat das Landgericht in der angefochtenen
Entscheidung zutreffend ausgeführt. Schließlich kann für eine
Auslegung im Sinne der Antragsgegner auch nicht die Bestimmung des
§ 1 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung herangezogen werden. Diese
Regelung kommt nach § 15 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung nur dann
zur Geltung, wenn der Verwalter eine entsprechende Entscheidung
über das Vorliegen einer Untergemeinschaft an einem bestimmten
"Block" getroffen hat, was vorliegend hinsichtlich der Tiefgarage
nicht geschehen ist.

8

Eine eindeutige von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Regelung über
die Pflicht zur Tragung der Lasten und Kosten der Tiefgarage ergibt
die Gemeinschaftsordnung mithin nicht. Eine abändernde Vereinbarung
könnte auch nicht allein daraus abgeleitet werden, dass - wie die
Antragsgegner behaupten - über Jahre hinweg Jahresabrechnungen
genehmigt worden wären, in denen die Kosten abweichend von der
Gemeinschaftsordnung verteilt waren. Dazu wäre Voraussetzung, dass
sich sämtliche Wohnungseigentümer auf eine entsprechende Regelung
geeinigt hätten. Allein die Tatsache, dass eine Anfechtung der
Eigentümerbeschlüsse nicht erfolgt ist, reicht nicht aus, um eine
für das Zustandekommen einer Vereinbarung erforderliche Einigung
aller Wohnungseigentümer annehmen zu können.

9

Ob der Verteilungsschlüssel hinsichtlich der Lasten und Kosten
der Tiefgarage grob unbillig ist und deshalb ein Anspruch der
Beteiligten zu 1) auf Änderung der Teilungserklärung besteht,
bedarf keiner Entscheidung. Unabhängig davon, dass die Beteiligten
zu 1) eine Abänderung vorliegend nicht verlangen, könnte der bloße
Anspruch auf Änderung des Kostenschlüssels vor rechtskräftiger
gerichtlicher Entscheidung auch nicht einredeweise im vorliegenden
Verfahren geltend gemacht werden (vgl. KG WuM 1992, 560, 561; auch
OLG Celle, WuM 1998, 180, 181).

10

Auch der Feststellungsantrag, an dessen Zulässigkeit keine
Bedenken bestehen, ist nach den obigen Ausführungen begründet, so
dass die Rechtsbeschwerde mit der aus dem Tenor ersichtlichen
Klarstellung zurückzuweisen war.

11

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Abs. 1 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, den im Rechtsbeschwerdeverfahren unterlegenen
Beteiligten zu 1) die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens
aufzuerlegen. Im übrigen bestand keine Veranlassung, von dem
Grundsatz, dass außergerichtliche Kosten nicht zu erstatten sind,
abzuweichen.

12

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf
110.000,00 DM festgesetzt.