Landgericht Kiel ()
Urteil vom 2007-03-28, Aktenzeichen 11 O 176/06
ECLI:DE:LGKIEL:2007:0328.11O176.06.0A

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

3. Das Urteil ist für den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in
Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig
vollstreckbar.

Tatbestand

1

Die Parteien streiten um Pachtzinsforderungen für das Grundstück XXX in XXX.

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Am 1. Februar 1997 schlossen der Beklagte und die ursprünglichen Miteigentümer und Verpächter XXX und der Zeuge XXX einen Pachtvertrag über das in XXX, XXX belegene Grundstück, welches mit einer Schwimmbadanlage bebaut ist. Der vereinbarte Jahrespachtzins betrug 324.000,00 DM (entspricht 165.658,56 €) und sollte sich ab dem 1. August 2000 um jährlich 2,5 % erhöhen. Später vereinbarten die ursprünglichen Verpächter und der Beklagte, dass die Zahlung des Jahrespachtzinses auf zehn Monate verteilt werden sollte, wobei in den Monaten Juli und August eines jeden Jahres keine Zahlungen zu leisten waren. Die vom Beklagten zu leistenden Pachtzahlungen sollten ursprünglich je zur Hälfte an die Verpächter XXX und XXX überwiesen werden.

3

Mit notariellem Kaufvertrag vom 27. Dezember 1996 erwarb der Kläger – dessen Existenz vom Beklagten bestritten wird – die ideelle Eigentumshälfte des Zeugen XXX an dem Grundstück. Am 25. November 1998 wurde ein Herr XXX – dessen Identität mit dem Kläger wiederum vom Beklagten bestritten wird – als Miteigentümer zur ideellen Hälfte des betreffenden Grundstückes im Grundbuch von XXX eingetragen.

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Seinen Vorgänger im Miteigentum, den Zeugen XXX, bevollmächtigte der Kläger zur Wahrnehmung aller das Pachtverhältnis betreffenden Angelegenheiten.

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Bis zur Schließung des Schwimmbades am 28. Februar 2006 wurde das Schwimmbad vom Beklagten betrieben. Seit dem August 2003 zahlte der Beklagte keine Pacht.

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Der Kläger begehrt nunmehr Zahlung des hälftigen Pachtzinses für die Monate Mai und Juni 2005 in Höhe von jeweils 9.371,38 €, sowie die Monate September 2005 bis Februar 2006 in Höhe von jeweils 9.605,66 €.

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Der Kläger behauptet ,

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dem Beklagten sei bereits mit Schreiben vom 14. April 1998 und 10. März 2000 der Miteigentumswechsel zugunsten des Klägers mitgeteilt worden. Schließlich habe auch ein Schreiben vom 15. Juni 2000 – wobei der Erhalt dieses Schreibens zwischen den Parteien unstreitig ist – erkennen lassen, dass das hälftige Miteigentum an dem Grundstück auf den Kläger übergegangen sei.

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Der Beklagte habe seit Mai 2003 unregelmäßig bzw. keinen Pachtzins entrichtet. Insgesamt belaufe sich der rückständige Pachtzins auf 237.108,75 €; hiervon werde nur ein Teilbetrag für die Monate Mai bis Juni 2005 und September 2005 bis Februar 2006 geltend gemacht. Für diese Monate sei überhaupt nichts gezahlt worden. Für Mai und Juni 2005 seien jeweils 9.371,38 € und für September 2005 bis Februar 2006 jeweils 9.605,66 € offen gewesen.

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Der Kläger beantragt ,

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den Beklagten zu verurteilen, an ihn 76.376,72 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 9.371,38 € seit dem 5. Mai 2005 bis 5. Juni 2005, aus 18.742,76 € seit dem 6. Juni 2005 bis 4. September 2005, aus 23.348,42 € seit dem 5. September 2005 bis 5. Oktober 2005, aus 37.954,08 € seit dem 6. Oktober 2005 bis 3. November 2005, aus 47.559,74 € seit dem 4. November 2005 bis 5. Dezember 2005, aus 57.165,40 € seit dem 6. Dezember 2005 bis 4. Januar 2006, aus 66.771,06 € seit dem 5. Januar 2006 bis 3. Februar 2006, sowie aus 76.376,72 € seit dem 4. Februar 2006 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt ,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte behauptet ,

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zwischen ihm und den Verpächtern, vertreten durch den Zeugen XXX, sei eine abändernde Vereinbarung dergestalt zu Stande gekommen, dass seit dem 25. Juli 2003 die Hälfte des Gesamtpachtzinses an die hälftige Miteigentümerin XXX zu zahlen gewesen sei und mit der anderen Hälfte zunächst die fälligen Grundsteuern, sowie weitere Verbindlichkeiten der Verpächter bei der Stadt XXX, den Stadtwerken XXX und dem Finanzamt zu tilgen gewesen seien. Hinsichtlich der zweiten Hälfte des Pachtzinses sei insoweit seitens der Verpächter Verzicht erklärt worden, bis die genannten Verbindlichkeiten restlos getilgt seien. Der Beklagte habe auf diese Weise insgesamt 205.383,27 € gezahlt. Hinsichtlich der Einzelheiten wird insoweit auf die Schriftsätze der Parteien verwiesen.

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Daneben sei ebenso vereinbart worden, dass die ursprünglich vereinbarte dynamische Pachtzinserhöhung nicht gelten solle. Der hälftige Pachtzins habe somit monatlich 8.490,01 € betragen.

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Der Zeuge XXX sei von dem ehemaligen Miteigentümer des Grundstückes zur ideellen Hälfte, dem Zeugen XXX, für alle das Pachtverhältnis betreffenden Angelegenheiten bevollmächtigt worden. Dies habe der Zeuge XXX ihm gegenüber erklärt. Jedenfalls aber habe der Zeuge XXX das Auftreten des Zeugen XXX als Bevollmächtigter über Jahre hinweg geduldet und nicht beanstandet. Von einem Miteigentümerwechsel zugunsten des Klägers habe er zu diesem Zeitpunkt keine Kenntnis gehabt.

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Im Juni 2005 sei ein neues Pachtverhältnis mit Wirkung zum 1. September 2005 zwischen dem Beklagten und dem Zeugen XXX geschlossen worden, nachdem zuvor das ursprüngliche Pachtverhältnis fristlos gekündigt worden sei.

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Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 1. November 2006 (Bl. 246 f. d. GA). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die schriftliche Aussage des Zeugen XXX (Bl. 253 f d. GA) und die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 18. Dezember 2006 (Bl. 273 ff. d. GA) und vom 12. März 2007 (Bl. 294 ff. d. GA) verwiesen.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Zahlung des hälftigen Pachtzinses für die Monate Mai bis Juni 2005 und September 2005 bis Februar 2006 aus dem Pachtvertrag.

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Zwar sieht das Gericht es als erwiesen an, dass der Kläger sowohl überhaupt existiert, als auch mit dem am 25. November 1998 im Grundbuch von XXX, Bl. XXX und XXX eingetragenen Miteigentümer zur ideellen Hälfte „XXX„ identisch ist. Insoweit folgt das Gericht den Aussagen der Zeugen XXX, XXX und XXX, die, was den Zeugen XXX anbelangt schriftlich, ansonsten in der mündlichen Verhandlung jeweils glaubhaft bekundet haben, den Kläger selbst – zum Teil seit Jahren – persönlich zu kennen. Darüber hinaus hat der Zeuge XXX angegeben, die Auflassung des hälftigen Miteigentums an den Kläger selbst bekundet zu haben und unter Verwendung der korrekten Schreibweise des Nachnamens des Klägers bei dem zuständigen Grundbuchamt eingereicht zu haben. Bei der falschen Schreibweise mit 2 „n“ habe es sich nur um ein Versehen des Grundbuchamtes handeln können. Die Aussagen der Zeugen in Bezug auf die Existenz und die Identität des Klägers waren durchweg widerspruchsfrei und nachvollziehbar.

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Allerdings muss der Kläger sich – was die beanspruchten Pachtzahlungen für die Monate Mai und Juni 2005 betrifft – einen zwischen den Verpächtern und dem Beklagten geschlossenen Erlassvertrag gemäß § 397 Abs. 1 BGB entgegenhalten lassen.

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Gemäß § 397 Abs. 1 BGB erlischt das Schuldverhältnis, wenn der Gläubiger dem Schuldner durch Vertrag die Schuld erlässt.

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Ein solcher Erlassvertrag liegt hier vor.

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Das Gericht ist zu der Überzeugung gelangt, dass ein solcher Erlassvertrag zwischen dem Beklagten und dem Kläger, vertreten durch den Zeugen XXX, dieser wiederum vertreten durch den Zeugen XXX in der Form zustande gekommen ist, dass dem Beklagten die Zahlung der hälftigen Pacht an den Kläger für den beanspruchten Zeitraum bis Juni 2005 erlassen war.

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Insoweit folgt das Gericht den Aussagen des Zeugen XXX, der glaubhaft bekundet hat, dass die Verpächter (und hälftigen Miteigentümer) des Grundstückes sich seit Juli 2003 erheblichen Ansprüchen der öffentlichen Hand aus rückständigen Grundsteuern und dergleichen ausgesetzt gesehen hatten. Er habe sich daraufhin mit dem Zeugen XXX in Verbindung gesetzt und sei einvernehmlich so verblieben, dass die Verpächter auf weitere Pachtzahlungen zunächst verzichten wollten, damit der Beklagte die rückständigen Grundsteuern, für die er nach dem Vertrage aufzukommen hatte, für sie abtragen könne. Dies sei aus seiner Sicht ein echter Verzicht auf die Pachtzahlungen gewesen, der so lange anhalten sollte, bis der Beklagte die rückständigen Grundsteuern abgezahlt und die erforderlichen Reparaturen bezahlt hätte. Zwar hat der Zeuge XXX darüber hinaus ausgesagt, dass ab Juli 2003 die gesamte Pacht erlassen worden sei und der Beklagte seit diesem Zeitpunkt auch nicht die Hälfte der Pacht an Frau XXX gezahlt habe. Diese Aussage steht insoweit im Widerspruch zu der Einlassung des Beklagten, dass er die halbe Pacht an die Ehefrau des Zeugen XXX gezahlt habe. Welche dieser beiden Varianten die zutreffende ist, kann letztlich dahingestellt bleiben, denn in jedem Falle war die an den Kläger bzw. seinen Rechtsvorgänger zu zahlende Pachthälfte für diesen Zeitraum wirksam erlassen worden. Insoweit wirkt diese Vereinbarung gegen den Kläger.

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Gemäß § 164 Abs. 1 S. 1 BGB wirkt eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, unmittelbar für und gegen den Vertretenen.

28

Diese Voraussetzungen liegen hier ebenfalls vor.

29

Der Zeuge XXX war von dem Kläger unstreitig bevollmächtigt worden, den Kläger vom Miteigentumswechsel an in allen das Pachtverhältnis betreffenden Angelegenheiten zu vertreten.

30

Das Gericht geht zudem davon aus, dass der Zeuge XXX dem Zeugen XXX eine Untervollmacht ebenfalls für alle das Pachtverhältnis mit dem Beklagten betreffenden Angelegenheiten erteilt hat.

31

Gemäß § 167 Abs. 1 BGB erfolgt die Erteilung einer Vollmacht unter anderem durch Erklärung gegenüber dem zu Bevollmächtigenden. Die Bevollmächtigung ist grundsätzlich formfrei und kann auch konkludent erfolgen (Palandt-
Heinrichs
BGB, 63. Aufl. 2004, § 167 Rn. 1).

32

Dies ist hier geschehen.

33

Das Gericht folgt hier abermals den Bekundungen des Zeugen XXX, der ausgesagt hat, von dem Zeugen XXX beauftragt worden zu sein, ihn zu vertreten. Der Zeuge konnte sich zwar an einen konkreten Zeitpunkt nicht erinnern, konnte aber mit Bestimmtheit aussagen, dass der Zeuge XXX ihn noch vor dem Abschluss des Pachtvertrages mit dem Beklagten gebeten habe, sich um die Geschicke des Schwimmbades zu kümmern, da dieser viel auf Reisen sei und sich daher nicht selbst um das Objekt kümmern könne. Er selbst habe dies als umfassende Bevollmächtigung aufgefasst. Diese Bevollmächtigung sei ihm gegenüber von dem Zeugen XXX zu keinem Zeitpunkt zurückgenommen worden, wofür es im Übrigen auch keinen Anlass gegeben hätte.

34

Demgegenüber hat der Zeuge XXX zwar ausgesagt, eine Vertretung durch den Zeugen XXX nie gewollt zu haben. Diese Aussage hält das Gericht hingegen für nicht glaubhaft, da es insoweit davon ausgeht, dass diese Aussage eher einer nachträglichen Einschätzung der Situation entspricht.

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Auch die Aussage des Zeugen XXX begegnet nicht unerheblichen Bedenken. Dennoch hält das Gericht sie in ihrem Kernbereich für zutreffend, denn faktisch lag ganz offensichtlich die Betreuung des Schwimmbades, soweit die Eigentümerseite betroffen war, bei dem Zeugen XXX.

36

Darüber hinaus war für die Würdigung des Gerichtes von Bedeutung, dass der Zeuge XXX in einem größeren Näheverhältnis zum Kläger steht, da er für den Kläger nach seinen eigenen Bekundungen dessen Interesse im vorliegenden Fall wahrgenommen hatte. Soweit in diesem Bereich Versäumnisse auf Seiten des Zeugen XXX vorgelegen haben könnten, müsste Herr XXX eventuell sogar mit Regressansprüchen des Klägers rechnen. Daneben war es für das Gericht nicht nachvollziehbar, warum sich der Zeuge XXX, wenn er denn die eine Vertretung durch den Zeugen XXX nicht gewollt haben will, über Jahre hinweg nicht selbst um die Angelegenheiten, die das Schwimmbad und den Pachtvertrag betreffen, gekümmert hatte.

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Selbst wenn man im vorliegenden Fall nicht von einer ausdrücklichen Bevollmächtigung durch den Zeugen XXX ausgehen würde, wäre das Verhalten des Zeugen XXX dem Kläger unter dem Gesichtspunkt der Anscheins- und Duldungsvollmacht zuzurechnen, denn über Jahre hindurch ist der Zeuge XXX allein gegenüber dem Beklagten für die Eigentümer aufgetreten. Der Zeuge XXX hat insoweit auch ausgesagt, dass er visuell den Beklagten erstmals im September 2005 kennen gelernt habe.

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Was die Pachtforderungen für die Zeit von September 2005 bis Februar 2006 betrifft, so scheitert ein Anspruch des Klägers daran, dass ein Pachtvertrag zwischen ihm und dem Beklagten für diesen Zeitraum nicht mehr existierte.

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Zur Überzeugung des Gerichts ist der Pachtvertrag mit Wirkung zum 1. September 2005 von den Parteien einvernehmlich aufgehoben worden.

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Der Beklagte hat mit dem Kläger, vertreten durch den Zeugen XXX, dieser wiederum vertreten durch den Zeugen XXX wirksam vereinbart, das Pachtverhältnis zum 1. September 2005 vorzeitig aufzulösen.

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Diese Vereinbarung ist zwischen dem Beklagten und dem Zeugen XXX getroffen worden und dem Kläger über § 164 Abs. 1 S. 1 BGB zuzurechnen. Auch hier ist der Kläger von dem Zeugen XXX wirksam vertreten worden.

42

Das Gericht folgt hier abermals der Aussage des Zeugen XXX, der dem Beklagten gegenüber erklärt habe, er könne das Pachtverhältnis wirksam vorzeitig kündigen, um einen neuen Pachtvertrag abzuschließen, der für den Beklagten günstigere Konditionen enthalte. Er habe dem Beklagten gegenüber ausdrücklich gesagt, dass die Verpächter die Kündigung akzeptierten und habe diese in schriftlicher Form dem unmittelbar vom Kläger bevollmächtigten Zeugen XXX übersandt.

43

Auch durch das Auftreten des Zeugen XXX zusammen mit dem Zeugen XXX, bei dem der Zeuge XXX als neuer Bevollmächtigter des Klägers vorgestellt worden war, vermag an der vorgenannten rechtlichen Würdigung nichts zu ändern, da zu diesem Zeitpunkt - nämlich mit Wirkung ab 01.09.2005 - die entsprechenden Rechtsfolgen bereits eingetreten waren.

44

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Der Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit liegt § 709 ZPO zu Grunde.

XXX