Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2006-09-29, Aktenzeichen I-3 Wx 281/05
ECLI:DE:OLGD:2006:0929.I3WX281.05.00

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung auch über die Kosten des 3. Rechtszugs an das Landgericht zurückverwiesen.

Wert des Beschwerdegegenstands: 2.989,00 EUR.

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I.

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Die Beteiligte zu 1 war Miteigentümerin der Wohnungseigentümergemeinschaft und macht einen Schadensersatzanspruch gegen die Beteiligte zu 2 geltend, die Verwalterin der von ihr errichteten Anlage war und ist.

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Die Beteiligte zu 1 erwarb von der Beteiligten zu 2 einen Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung und einem Keller an einer von der Beteiligten zu 2 noch zu bauenden Wohnungseigentumsanlage. Das Gebäude wurde nachfolgend errichtet. Die Beteiligte zu 1 bezog ihre Wohnung.

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Das Oberflächenwasser einer zur Anlage gehörenden Grünfläche und das Regenwasser der Dachfläche werden in einen Sammelschacht abgeleitet. Die Bodeneinläufe für die Entwässerung der Grünfläche liegen in einer unmittelbar an das Haus angrenzenden Pflasterfläche unterhalb des Straßenniveaus und der Rückstauebene. Deshalb wurde bei der Errichtung des Gebäudes eine Pumpe installiert, die über eine Rückstauschleife das Wasser zum Straßenkanal befördert. Die elektrische Zuleitung für die Pumpen lag unterhalb der Pflasterfläche. Sie führt in einen Kellernebenraum zu einem Schaltschrank. Die Zuleitung mit dem Leerrohr, das durch die Kelleraußenwand läuft, befindet sich rechts neben dem Schaltschrank. Die Anlage ist mit einem optischen Signal ausgestattet, d. h. wenn eine Störung eintritt, leuchtet die an der linken Seite des Schranks befindliche Lampe rot auf.

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Im Jahre 1997 kam es zu einem ersten Schaden. Wasser aus dem Sammelschacht gelangte in die Kellerräume. Da angenommen wurde, dass die vorhandene Pumpe für die Förderung des ankommenden Wassers bei starken Regenfällen nicht ausreichen sei, wurde eine zweite Pumpe installiert.

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1999 kam es zu einem weiteren Wasserschaden.

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Die Doppelpumpenanlage wurde gemäß einem mit der Firma K. abgeschlossenen Wartungsvertrag zweimal jährlich gewartet. Die letzte Wartung erfolgte am 18.02.2003.

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Nach einer Störungsmeldung vom 07.07.2003 wurde die Firma I. beauftragt, die Pumpenanlage am 08.07.2003 zu überprüfen. Es wurde eine geringfügige Störung festgestellt (Auslösung des Motorschutzschalters, Grund nicht erkennbar).

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Am 28.07.2003 kam es bei starken Regenfällen erneut zu einem Wassereinbruch in den Keller. Ursache war, dass sich durch den vorangegangenen Trockenstand in einer der Pumpen ein Luftpolster gebildet hatte, wodurch beim Anlaufen der Pumpe ein Wasser- Luftgemisch entstand und es zu einem unrunden Lauf des Pumpenmotors kam. Dies führte zu einer erhöhten Stromaufnahme, was wiederum ein Abschalten der Pumpe durch die Motorschutzeinrichtung zur Folge hatte. Die zweite Pumpe lief einwandfrei, konnte jedoch das anfallende Regenwasser nicht vollständig abpumpen.

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Nachfolgend veranlasste die Beteiligte zu 2 nach Rücksprache mit dem Beirat der Wohnungseigentümergemeinschaft, dass die Kabelführung aus dem Schacht über eine oberirdische Schleife über die Rückstauhöhe gezogen wurde, um ein Eindringen von Wasser über das Lehrrohr zu vermeiden, und dass im Treppenhaus über der Tür zu den Kellerräumen eine zweite Störlampe montiert wurde.

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In der Eigentümerversammlung vom 16.09.2004 erklärt die Beteiligte zu 2, dass es aufgrund der Lage des Hauses auch in Zukunft bei überdurchschnittlich starken Regenfällen zu Wasserschäden über die Kellerlichtschächte kommen könne. Daraufhin wurde beschlossen, die Pflasterfläche und somit auch die Lichtschächte selbst anzuheben, um durch die so entstehende Bodenwelle zu verhindern, dass Oberflächenwasser in Richtung Hauseingang und Lichtschächte fließt.

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Die Beteiligte zu 1 hat geltend gemacht, zu dem Wassereinbruch sei es gekommen, weil die Beteiligte zu 2 ihre Verwalterpflichten schuldhaft verletzt habe. Das in ihren Keller eingedrungene Wasser habe verschiedene dort gelagerte Gegenstände so stark beschädigt, dass sie entsorgt werden mussten. Insgesamt sei ihr ein Schaden von 2.989,00 EUR entstanden.

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Die Beteiligte zu 1 hat beantragt,

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die Beteiligte zu 2 zu verpflichten, an sie 2.989,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 4% seit dem 27.08.2003 zu zahlen.

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Die Beteiligte zu 2 ist dem entgegengetreten.

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Das Amtsgericht – Abteilung für Wohnungseigentumssachen -, an das das Verfahren von der Zivilabteilung abgegeben worden war, hat den Antrag zurückgewiesen, weil ein schuldhaftes Fehlverhalten der Beteiligten zu 2 nicht vorliege und die Beteiligte zu 1 den von ihr behaupteten Schaden nicht hinreichend dargelegt habe.

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Gegen diesen ihr 29.03.2005 zugestellten Beschluss hat die Beteiligte zu 1 mit einem am 13.04.2005 bei dem Amtsgericht eingegangenen Schreiben sofortige Beschwerde eingelegt und wegen der Versäumung der Beschwerdefrist unter Hinweis darauf, dass sie die Beschwerdeschrift am Vormittag des 11.04.2005 bei der Post aufgegeben habe, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt.

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Sie hat vorgetragen:

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Die Pflichtverletzung der Beteiligten zu 2, die – unstreitig – die Anlage auch errichtet und das Wohnungseigentum an sie (die Beteiligte zu 1) veräußert habe, liege in dem Nichterkennen des Planungsfehlers. Bei der Beteiligten zu 2 sei der Architekt X. beschäftigt, der bei der Planung des Gesamtobjektes für das Bauvorhaben zuständig gewesen sei.

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Die Beteiligte zu 1 hat beantragt,

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unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses dem erstinstanzlichen Antrag stattzugeben.

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Die Beteiligte zu 2 ist dem entgegengetreten.

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Die Kammer hat das Rechtsmittel als unbegründet zurückgewiesen.

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Hiergegen wendet sich die Beteiligte zu 1 mit der sofortigen weiteren Beschwerde, mit der sie geltend macht:

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Ihr stehe ein Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1 Satz 1, 286 BGB gegen die Beteiligte zu 2 wegen Verletzung der Verwalterpflichten zu. Der Verwalter sei verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Zur Instandsetzung gehöre auch die Behebung von Baumängeln. Der Verwalter müsse solche Mängel feststellen, die Wohnungseigentümer darüber unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über die Behebung der Mängel herbeiführen. Vorliegend sei zu berücksichtigen, dass die Beteiligte zu 2 nicht nur Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage sei, sondern diese auch errichtet habe. Die Beteiligte zu 2 müsse sich somit nicht nur den Kenntnisstand eines Verwalters, sondern auch den Kenntnisstand eines Bauherrn zurechnen lassen. Bereits aufgrund des ersten Wasserschadens im Jahr 1997 habe die Beteiligte zu 2 dessen Ursachen feststellen müssen. Dies sei pflichtwidrig weder damals noch bei dem zweiten Schaden 1999 geschehen. Die Beteiligte zu 2 habe gegen ihre Informationspflicht verstoßen, indem sie die Wohnungseigentümer nicht rechtzeitig über die hier nachweislich bekannten Mängel aufgeklärt und eine Mängelbeseitigung zur Beschlussfassung gebracht habe. Hinsichtlich der Schadenshöhe habe das Landgericht eine Schätzung gemäß § 287 Abs. 1 ZPO vornehmen können.

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Die Beteiligte zu 2 verteidigt das landgerichtliche Urteil und tritt dem weiteren Vorbringen der Beteiligten zu 1 entgegen.

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Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

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II.

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Die gemäß §§ 45 Abs. 1 S. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 hat in der Sache – jedenfalls vorläufig – Erfolg. Die angegriffene Entscheidung beruht auf einem Rechtsfehler, §§ 27 FGG, 546, ZPO.

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1. Die Kammer hat die sofortige Beschwerde zu Recht als zulässig angesehen.

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a) Ob die vom Landgericht angenommene Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts entsprechend § 17a Abs. 5 GVG vom Senat nicht zu überprüfen ist, kann hier offen bleiben, weil eine solche Zuständigkeit für sämtliche geltend gemachten Ansprüche gegeben ist.

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aa) Der Zuständigkeit nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG steht nicht entgegen, dass die Beteiligte zu 1 zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt nach Entstehen des angeblichen Schadens aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschieden ist. Hier geht es – unter anderem – um Schadensersatzansprüche der Beteiligten zu 1 gegen die Beteiligte zu 2 aufgrund des Verwaltervertrags. Damit ist bei der gebotenen sachbezogenen Betrachtung (vgl. Staudinger/Wenzel (2005) § 43 WEG Rn. 9 ff., mN) eine Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts selbst bei einem Ausscheiden der Beteiligten zu 1 aus der Wohnungseigentümergemeinschaft vor Rechtshängigkeit zu bejahen.

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bb) Das Wohnungseigentumsgericht ist auch zuständig für etwaige bauvertragliche Schadensersatzansprüche gegen die Beteiligte zu 2 als Bauträger, die von der Beteiligten zu 2 erstmals in zweiter Instanz geltend gemacht worden sind. Dies folgt aus § 17 Abs. 2 GVG.

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b) Die Erstbeschwerde war auch nicht verfristet.

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Der Beteiligten zu 1, war – was vom Gericht der weiteren Beschwerde zu überprüfen ist (vgl. Keidel/Sternal, FGG, 15. A., § 22 Rn. 84) - hinsichtlich der Versäumung der Beschwerdefrist gemäß § 22 Abs. 2 WEG Wiedereinsetzung in der vorigen Stand zu gewähren. Sie hat glaubhaft gemacht, dass sie die Beschwerdefrist ohne ihr Verschulden versäumt hat.

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aa) Aus dem Einlieferungsbeleg ergibt sich, dass sie die Beschwerdeschrift am 11.04.2005 um 10.01 Uhr ordnungsgemäß an das Amtsgericht adressiert zur Post gegeben hat. Sie konnte davon ausgehen, dass die Sendung das Gericht am folgenden Tag erreichen würde. Der Rechtsmittelführer darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass sein bei der Post aufgegebenes Schriftstück das Empfangsgericht innerhalb der normalen Postlaufzeit erreicht (vgl. Keidel/Sternal § 22 Rn. 55). Danach durfte die Beteiligte zu 1 hier annehmen, ihr Schreiben werde das Gericht einen Tag nach der Aufgabe, nämlich am 12.04.2006 und damit fristgerecht erreichen. Nach Mitteilung der Deutschen Post vom 17.07.2005 werden 95 % aller Briefsendungen am folgenden Tag zugestellt. Damit, dass eine solche Zustellung am folgenden Tag bei ihrem bereits am Vormittag aufgegebenen Brief nicht erfolgen würde, musste die Beteiligte zu 1 nicht rechnen.

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bb) Unerheblich ist, dass das Landgericht über das Wiedereinsetzungsgesuch nur konkludent entschieden hat, indem es die Beschwerde als fristgerecht gemäß § 22 Abs. 1 bezeichnet hat. Das Beschwerdegericht ist zwar gehalten, insoweit eine ausdrückliche Entscheidung zu treffen, gegebenenfalls in den Gründen der Endentscheidung (vgl. Keidel/Sternal § 22 FGG Rn. 77). Dass dies nicht geschehen ist, ist für das Verfahren der weiteren Beschwerde jedoch bedeutungslos, da sich insoweit die – zutreffende - Auffassung der Kammer aus der weiteren Sachbehandlung ergibt.

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2. Die Kammer hat zur Begründung ihrer Entscheidung ausgeführt:

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Der Beteiligten zu 1 stehe kein Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1 Satz 1, 286 BGB gegen die Beteiligte zu 2 wegen einer Verletzung der Verwalterpflichten zu. Letztere habe ihre Pflicht, etwaige Mängel der Wohnungseigentumsanlage festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Eigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen, nicht verletzt. Sie sei unmittelbar nach Meldung der Störung am 07.07.2003 tätig geworden, bereits am 08.07.2003 habe eine Überprüfung stattgefunden. Die Pumpenanlage sei auch regelmäßig gewartet worden. Weitere Maßnahmen habe die Beteiligte zu 2 nicht ergreifen müssen. Auf konkrete Mängel des Gebäudes bzw. Risiken der Pumpenanlage sei die Beteiligte zu 2 von den beauftragten Fachfirmen nicht hingewiesen worden. Sie habe durch die Überwachung der halbjährlichen Wartung der Pumpen und die Beauftragung einer Fachfirma bei Störungsmeldungen ihre Pflichten erfüllt.

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Ein etwaiger Planungsfehler gehe nicht zu Lasten der Beteiligten zu 2. Selbst wenn der damals zuständige Architekt mittlerweile bei ihr angestellt sei, sei dieser nicht im Pflichtenkreis der Beteiligten zu 2 als Verwalterin und damit nicht als deren Erfüllungsgehilfe tätig geworden.

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Darüber hinaus habe die Beteiligte zu 1 den behaupteten Schaden nicht hinreichend dargelegt. Es fehlten Angaben zu dem Anschaffungsdatum, dem Anschaffungspreis, dem Zeitwert, der Markenbezeichnung, der Buchtitel etc.

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3. Das hält der dem Senat obliegenden rechtlichen Prüfung nicht stand.

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Die Feststellungen des Landgerichts rechtfertigen keine Zurückweisung des Begehrens der Beteiligten zu 1. Die Kammer wird hierüber unter Beachtung der nachfolgenden Ausführungen erneut zu entscheiden haben.

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a) Eine Haftung der Beteiligten zu 2 aufgrund einer Verletzung ihrer Pflichten aus dem Verwaltervertrag ist aufgrund der bisherigen tatsächlichen Feststellungen nicht ausgeschlossen.

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aa) Einer vertraglichen Haftung der Beteiligten zu 2 steht nicht entgegen, dass sie nicht Vertragspartnerin der Beteiligten zu 1 war.

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Nach der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. BGH NZM 2005, 543), ist davon auszugehen, dass Vertragspartner des Verwalters nicht die einzelnen Wohnungseigentümer sind, sondern der Verband (vgl. OLG Hamm FGPrax 2006, 153 – zum Honoraranspruch des Verwalters). Die aus dem Vertrag erwachsenden Erfüllungs- und Mängelansprüche und die rechtsgeschäftlich begründeten Verbindlichkeiten sind solche des Verbands. Für die am Vertrag nicht unmittelbar beteiligten Wohnungseigentümer ergeben sich im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung jedoch Schutzwirkungen (Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter), was zur Folge hat, dass der Anspruch auf die Hauptleistung zwar grundsätzlich dem Verband zusteht, die Wohnungseigentümer jedoch in der Weise in die vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflichten einbezogen sind, dass sie bei deren Verletzung vertragliche Schadensersatzansprüche geltend machen können (Wenzel NZM 2006, 321, 322 f., mN – zu vom Verband geschlossenen Werkverträgen).

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Auf dieser Grundlage kann auch die Beteiligte zu 1 als in den Schutzbereich des Verwaltervertrags einbezogene (jetzt ehemalige) Wohnungseigentümerin, Schäden, die ihr durch eine Schlechterfüllung des Verwaltervertrags entstanden sind, gegenüber der Beteiligten zu 2 geltend machen.

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bb) Dass die Beteiligte zu 2 ihre Vertragspflichten verletzt hat, weil sie nach den Wassereinbrüchen in den Jahren 1997 und 1999 offensichtlich nicht dafür gesorgt hat, dass solche in Zukunft mit Sicherheit ausgeschlossen sind, kann aufgrund des derzeitigen Sachstands nicht ausgeschlossen werden.

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Allerdings ist der Ausgangspunkt des Landgerichts insoweit zutreffend. Gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Weil es in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum zu sorgen (§ 21 Abs. 1, 5 Nr. 2 WEG), beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters grundsätzlich darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen (vgl. Senat Beschluss vom 06.08.2003 – 3 Wx 63/03 = ZMR 2004, 365; BayObLG NZM 1999, 840; jew. mwN).

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Um diese Verpflichtung sachgerecht erfüllen zu können, muss der Verwalter auch die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen feststellen (vgl. Niedenführ/Schulze, WEG, 7. A., § 27 Rn. 10, mN). Nur wenn er dem nachkommt oder im Vorfeld gegebenenfalls eine Entscheidung der Wohnungseigentümer anregt, die Ursache bestimmter aufgetretener Mängel abzuklären, kann er seine Aufgabe, eine (sachgerechte) Entscheidung der Wohnungseigentümer herbeizuführen, erfüllen. Dem steht die zitierte Senatsentscheidung nicht entgegen. Dort ist auf Veranlassung des Verwalters eine von mehreren möglichen Sanierungsvarianten verwirklicht worden, die DIN- und damit sachgerecht im zuvor dargestellten Sinn war.

51

Ob die Beteiligte zu 2 ihre danach bestehenden Verwalterpflichten erfüllt hat, kann nicht festgestellt werden, insoweit ist eine weitere Aufklärung erforderlich. Es ist bereits in den Jahren 1997 und 1999 zu Wassereinbrüchen in den Keller gekommen. Die im Jahr 1997 installierte zweite Pumpe war also offenbar nicht ausreichend, um dies zu verhindern. Spätestens als das erkennbar wurde, hätte für die Beteiligte zu 2 Anlass bestanden, die Situation umfassend abklären zu lassen bzw. einen entsprechenden Auftrag durch die Wohnungseigentümer anzuregen. Ob und in welchem Umfang dies geschehen ist, ist nicht bekannt, hierzu wird die Beteiligte zu 2 ergänzend vortragen müssen. Aus gegenwärtiger Sicht muss angenommen werden, dass die schon damals gebotene Begutachtung durch einen Fachmann, gegebenenfalls auch durch einen Sachverständigen zu den Feststellungen geführt hätte, wie sie der außergerichtliche Sachverständige P. in seinem Gutachten vom 02.03.2004 getroffen hat. Dann wären die jetzt getroffenen Maßnahmen, wie eine andere Führung des Leerrohrs und die Anbringung einer zweiten Warnlampe, aller Voraussicht nach schon damals ergriffen worden. Die Beteiligte zu 2 hätte dann den Wohnungseigentümern auch schon zum damaligen Zeitpunkt vorschlagen können, ein Loch in das Saugrohr zu bohren, um bei den Pumpen ein Ansaugen von Luft zu verhindern, wie dies der Sachverständige P. anregt. Auch die auf der Eigentümerversammlung vom 16.09.2004 beschlossenen Maßnahmen hätten schon früher durchgeführt werden können.

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Hierbei ist angesichts der umfassenden Ausführungen des Sachverständigen P., auf die die Beteiligte zu 1 sich bezieht, gegenwärtig davon auszugehen, dass die dort beschriebenen Mängel tatsächlich vorlagen. Das pauschale Bestreiten eines Planungsfehlers durch die Beteiligte zu 2 ist vor diesem Hintergrund unbeachtlich.

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Ferner ist derzeit davon auszugehen, dass die mangelhafte Wasserabführung aus dem Pumpenschacht ursächlich für den behaupteten Wassereintritt in den Keller der Beteiligten zu 1 war.

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cc) Sollte danach eine objektive Verletzung der Pflichten aus dem – noch vorzulegenden - Verwaltervertrag und die Schadensursächlichkeit des Wassereintritts feststehen, ist es Sache der Beteiligten zu 2 darzutun, dass sie insoweit kein Verschulden trifft. Auch insoweit ist der Beteiligten zu 2 Gelegenheit zu ergänzendem Vortrag zu geben.

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dd) Soweit die Beteiligte zu 2 bestreitet, dass durch den Wassereintritt die von der Beteiligten zu 1 behaupteten Schäden entstanden sind, wird das Landgericht die von der Beteiligten zu 1 benannten Zeugen zu vernehmen, gegebenenfalls auch die Beteiligte zu 1 persönlich anzuhören haben.

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ee) Das ist nicht deshalb entbehrlich, weil die Beteiligte zu 1 die Höhe des behaupteten Schadens nicht hinreichend dargelegt hat, wie dies das Landgericht meint.

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Der Beteiligten zu 1 kommen die Erleichterungen bei der Schadensermittlung gemäß § 287 ZPO zugute. Danach hat die Beteiligte zu 1 schon gegenüber der Kammer - jetzt noch weiter ergänzt durch die weitere Beschwerde - hinreichend vorgetragen, um der Kammer - gegebenenfalls nach Einholung von Sachverständigengutachten - eine Schätzung des Schadens zu ermöglichen.

58

An den Vortrag der Geschädigten dürfen keine zu hohen Anforderungen gestellt werden. Es handelt sich hier im wesentlichen um Hausratsgegenstände. Gerade bei solchen Gegenständen kann dem Geschädigten nicht zugemutet werden, für jedes Teil Quittungen vorzulegen oder sonst nachzuweisen, wann es gekauft worden ist (vgl. OLG Celle NJW-RR 1996, 521). Das Landgericht hat nach pflichtgemäßem Ermessen die Möglichkeit, die Grundlage für eine Schätzung durch eine Anhörung der Beteiligten entsprechend § 287 Abs. 1 Satz 3 ZPO zu 1 zu schaffen bzw. zu erweitern.

59

Es ist ferner zu bedenken, dass wenn – gegebenenfalls nach der Vernehmung von Zeugen – erwiesen ist, dass ein Schaden entstanden ist und lediglich dessen Höhe noch nicht feststeht, das Schadensersatzbegehren grundsätzlich nicht vollständig abgewiesen werden darf, sondern der Richter nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen muss, ob nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestschadens möglich ist (vgl. BGH NJW NJW-RR 2000, 1340 und NJW 1994, 663). Eine Schätzung darf erst dann gänzlich unterlassen werden, wenn sie mangels jeglicher konkreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre (vgl. BGH NJW 1994, 663 und NJW-RR 1992, 202), was vorliegend nicht der Fall ist.

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Es ist davon auszugehen, dass die Kammer nach Erhebung der angebotenen Beweise und gegebenenfalls nach einer Anhörung der Beteiligten zu 1 zumindest eine Mindestschaden feststellen kann.

61

b) Das Landgericht hat bisher auch unberücksichtigt gelassen, dass die Beteiligte zu 2 die Wohnungseigentumsanlage als Bauträger errichtet hat und deshalb ein Schadensersatzanspruch auch wegen schuldhafter Verletzung der Pflichten aus diesem Vertrag in Betracht kommt. Hierbei richtet sich die Mängelgewährleistung des Bauträgers nach Werksvertragsrecht (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 64. A., vor § 633 Rn. 3).

62

Mangels anderer Feststellungen des Landgerichts kann nicht ausgeschlossen werden, dass ein (Planungs-) Fehler vorliegt, den die Beteiligte zu 2 zu vertreten hat und der ursächlich für den von der Beteiligten zu 1 geltend gemachten Schaden ist.

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4. Da die Entscheidung, ob und in welcher Höhe der Beteiligten zu 1 ein Schadensersatzanspruch zusteht, aufgrund der bisher getroffenen tatsächlichen Feststellung, nicht möglich ist und der Senat als Rechtsbeschwerdegericht solche Feststellungen nicht treffen kann, ist die Sache an das Landgericht als Tatsacheninstanz zurückzuverweisen. Dieses hat auch über die Kosten der weiteren Beschwerde zu entscheiden.