Verwaltungsgericht Arnsberg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-04-07, Aktenzeichen 14 K 162/07
ECLI:DE:VGAR:2008:0407.14K162.07.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der
außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

1

T a t b e s t a n d:

2

Die Beigeladene ist Eigentümerin des Fabrikationsgebäudes der ehemaligen
Strickwarenfabrik C. an der I. -Straße 2 in M. . Das Gebäude I.-Straße 2
wurde im Jahre 1914/1915 nach einem Entwurf der Architekten G. & T. ,
F. , als Spezialfabrik für gestrickte Oberbekleidung der Firma C. errichtet. Es
verfügt über eiserne Sprossenfenster, die zum Teil jugendstilhafte Formen
aufweisen. Nach Aufgabe der Strickwarenproduktion wurde es zu gewerblichen
Zwecken vermietet.

3

Über sonstige Vermögenswerte verfügt die Beigeladene, deren einzige
Gesellschafter der siebzigjährige L1. als Komplementär und seine
neunundsechzigjährige Ehefrau als Kommanditistin sind, nicht.

4

Die Mieteinnahmen aus dem Objekt I.-Straße 2 betrugen im Jahr 1999
107.591,67 EUR, im Jahr 2000 82.564,89 EUR im Jahr 2001 55.475,17 EUR, im
Jahr 2002 49.591,87 EUR, im Jahr 2003 12.270,96 EUR, im Jahr 2004
13.958,25 EUR, im Jahr 2005 16.711,64 EUR, im Jahr 2006 27.761,64 EUR und im
Jahr 2007 35.911,64 EUR. Das Konto der Beigeladenen wies zum 1. Januar 2008
ein Soll in Höhe von 199.966,37 EUR auf. Nach dem Inhalt des Schreibens der
Volksbank M. eG vom 5. Februar 2007 ist diese unter anderem aufgrund der
durch die fehlenden Mieteinkünfte schwachen Bilanzverhältnisse der Beigeladenen
zu einer Ausweitung des der Beigeladenen gewährten Kreditrahmens nicht bereit.
Derzeit ist der Anbau im Erdgeschoss des Gebäudes an einen Imbissbetrieb
vermietet, woraus die Beigeladene einen monatlichen Mietzins in Höhe von
1.175,00 EUR erzielt. Seit ca. einem Jahr sind nunmehr weitere Teile des
Erdgeschosses an einen „Existenzgründer" zu einem monatlichen Mietzins von
2.000,00 EUR vermietet, der darin sogenannte „second-hand" Artikel zum Verkauf
anbietet.

5

Nachdem das Westfälische Amt für Denkmalpflege (im Folgenden: WAFD) sein
Benehmen zur Unterschutzstellung gemäß § 3 des Gesetzes zum Schutz und zur
Pflege der Denkmäler im Landes Nordrhein-Westfalen (Denkmalschutzgesetz
- DSchG NRW -) nach § 21 Abs. 4 DSchG NRW hergestellt hatte, ordnete der
Stadtdirektor der Stadt M. (nunmehr: Bürgermeister der Stadt M. ) als
Untere Denkmalbehörde mit Bescheid vom 16. Dezember 1994 die vorläufige
Eintragung des Gebäudes I.-Straße 2 in dem aus einer beigefügten Anlage
ersichtlichen Umfang (Hauptgebäude und Anbau an der Ostseite aus dem Jahre
1914) in die Denkmalliste an. Dagegen legte die Beigeladene am 27. Dezember
1994 Widerspruch ein. Aufgrund des Beschlusses des Rates der Stadt M.
verfügte der Stadtdirektor der Stadt M. mit Bescheid vom 14. Dezember 1995
die Eintragung des Gebäudes in die Denkmalliste der Stadt M. gemäß § 3
DSchG NRW. Dagegen legte die Beigeladene am 4. Januar 1996 Widerspruch ein.

6

Nachdem die drei Obergeschosse im Gebäude I.-Straße 2, die bis dahin im
Wesentlichen als Lagerraum genutzt worden waren, im Jahre 2000 leer geworden
waren, erkundigte sich die Beigeladene bei der Unteren Denkmalbehörde im Februar
2000 nach der Möglichkeit zum Einbau neuer Fenster und übersandte dieser
entsprechende Unterlagen über den Einbau zweiflügeliger Kunststofffenster mit
Oberlicht und Isolierverglasung. Der Einbau dieser Fenster sollte nach dem Angebot
der Firma M. vom 9. Februar 2000 voraussichtlich 118.751,00 DM kosten. Nach
einer im Februar 2000 durchgeführten Ortsbesichtigung teilte das WAFD mit, der
Einbau weißer Kunststofffenster sei absolut denkmalunverträglich.

7

Am 2. März 2000 übersandte die Untere Denkmalbehörde der Beigeladenen eine
Firmenliste, die sie wegen der denkmalverträglichen Fenstersanierung vom WAFD
erhalten hatte. In der Folgezeit holte die Beigeladene von diesen Firmen jeweils
Angebote für die Fenstersanierung ein. Die Firma U. unterbreitete am 19. Mai 2000
ein Angebot über Herstellung, Lieferung und Montage von Aluminiumfenstern zu
einem Preis von insgesamt 561.317,04 DM. Die Firma T1. teilte unter dem
25. April 2000 mit, dass die eingebauten Stahlfenster von ihr nur mit einer
anschließenden Normalverglasung (wie bereits vorhanden) restauriert werden
könnten. Der Preis ohne die Neuverglasung betrage 480,00 DM pro qm
Fensterfläche. Die Firma B. in I. unterbreitete der Beigeladenen am 4. April
2000 ein Angebot über den Einbau wärmegedämmter Brökelmann-Elemente und
gab eine Netto-Gesamtsumme von 442.080,00 DM an.

8

Das WAFD wandte sich daraufhin mit Schreiben vom 7. Juni 2000 an die Untere
Denkmalbehörde und führte aus, dass die historischen Fenster speziell für das
Objekt I.-Straße 2 gestaltet worden und daher einzigartig seien. Sie seien
wesentlicher Bestandteil des Denkmalwertes, weil sie unter anderem die
Entstehungszeit des Gebäudes dokumentierten. Aus denkmalpflegerischer Sicht
könne deshalb nur die Erhaltung durch Auf- und Umarbeitung der Fenster gefordert
werden, was technisch möglich sei. Um die Verhältnismäßigkeit der
denkmalpflegerisch angemessenen Lösung überprüfen zu können, werde die Untere
Denkmalbehörde gebeten, ihr die gesamten Kosten für die Aufarbeitung der Fenster
von der Firma T1. vorzulegen und diese um Kostenvoranschläge für die
Verglasung und für innenliegende, zweite Fenster zu ergänzen. Werde anhand
dieser Kosten festgestellt, dass die Aufarbeitung und Ergänzung der historischen
Fenster aus Kostengründen für den Beigeladenen nicht zumutbar sei und auch durch
direkte bzw. indirekte Förderung nicht zumutbar gemacht werden könne, könne erst
dann auf eine denkmalverträgliche Alternative zurückgegriffen werden. Die
Ausführung der Fenster von den Firmen B. und U. könnten grundsätzlich nach
Überprüfung der Details hingenommen werden, weil sie den Denkmalwert des
Gebäudes nicht wesentlich beeinträchtigten, da die Fensteraufteilung beibehalten
werde. Der Einbau der Kunststofffenster sei nicht denkmalverträglich und daher nicht
erlaubnisfähig. Dieses Schreiben leitete die Untere Denkmalbehörde an die
Beigeladene weiter.

9

Die Beigeladene teile daraufhin der Unteren Denkmalbehörde ihre Auffassung
mit, dass das Angebot der Firma T1. schon wegen der daraus hervorgehenden
Unmöglichkeit einer Isolierverglasung der vorhandenen Fenster ausscheide. Somit
blieben nur noch die Vorschläge der Firmen U. und B. übrig. Das WAFD
müsse nun kurzfristig mitteilen, ob es den Differenzbetrag zu der kostengünstigeren
Lösung der Kunststofffenster als Zuschuss zur Verfügung stelle.

10

Das WAFD wies die Untere Denkmalbehörde im September 2000 darauf hin,
dass unter Berücksichtigung des Angebots der Firma T1. aus
denkmalpflegerischer Sicht die Erhaltung der Fenster gefordert werden müsse. Die
erforderliche Wärmedämmung könne durch ein zusätzliches, innen liegendes
Fenster erreicht werden. Nur diese Ausführung, Aufarbeitung, Verglasung und
zusätzliches, innen liegendes Fenster, sei beihilfefähig. Diese denkmalverträgliche
Maßnahme könne nach den Beihilferichtlinien maximal mit bis zu 1/3 der Kosten
bezuschusst werden. Sie schlage vor, die erlaubnisfähige Lösung als Maßnahme für
die Landesförderung bei der Bezirksregierung anzumelden. Solle eine
Landesförderung dafür nicht vorgesehen werden können, müsse gegebenenfalls die
Stadt, der Kreis und das WAFD versuchen, Gelder für die denkmalverträgliche
Lösung bereit zu stellen. Die geschätzten Kosten für die denkmalpflegerisch
geforderte Maßnahme beliefen sich unter Einbeziehung der vorliegenden Angebote
auf ca. 342.000,00 DM. Diese Aufwendungen seien der Beigeladenen unter
Berücksichtigung der Beihilfen auch zumutbar. Für die Verglasung der
aufgearbeiteten Fenster der Firma T1. und für die zusätzlichen, innen liegenden
Holz- oder Kunststofffenster sollten jedoch für die Beantragung einer Beihilfe noch
Angebote eingeholt werden, damit bei einer Bemessung von realistischen, nicht
geschätzten Kosten ausgegangen werden könne.

11

Mit Schreiben vom 20. Dezember 2000 an die Untere Denkmalbehörde, das
diese an die Beigeladene weiter leitete, ergänzte das WAFD seine Erwägungen und
führte aus: Selbst wenn man von 200.000,00 DM Mehrkosten für die von ihm
geforderte Maßnahme ausgehe und diese mit 10 % Zinsen/Tilgung über zehn Jahre
finanziere, entstünden der Beigeladenen pro Jahr ca. 20.000,00 DM
Finanzierungskosten. Wenn diese bei 1.800 qm Fläche nur 1,00 DM Miete mehr pro
qm ansetze, stünden den Finanzierungskosten im ersten Jahr 21.600,00 DM an
Mieteinnahmen gegenüber. Bei dieser Rechnung seien noch keine
Steuervergünstigungen und gegebenenfalls Beihilfen berücksichtigt.

12

Am 5. April 2001 beantragte die Beigeladene bei der Unteren Denkmalbehörde
die Streichung des Denkmals aus der Denkmalliste.

13

Mit Schreiben vom 10. Mai 2001 wies die Beigeladene die Untere
Denkmalbehörde darauf hin, dass zu den Kosten der Fenstersanierung der Firma
T1. ohne die Neuverglasung in Höhe von 180.000,00 DM voraussichtliche Kosten
für die Neuverglasung von 100.000,00 DM hinzu kämen. Die vom WAFD
vorgeschlagene Maßnahme des Vorsetzens innen liegender isolierverglaster Fenster
sei unter Heranziehung des Angebots der Firma M. nochmals ohne Montage mit
80.000,00 DM zu veranschlagen. Im Hinblick auf den bündigen Abschluss der
Eisenfenster mit den Innenwänden bedürfe es einer in den Innenraum hinein
ragenden besonderen Konstruktion, um die vorgelagerten Kunststofffenster
anzubringen. Die Höhe der Kosten für diese Konstruktion sei ebenso unbekannt wie
deren technische Realisierungsmöglichkeit. Es sei eher realistisch, hierfür einen
weiteren Betrag in Höhe von 100.000,00 DM anzusetzen. Selbst wenn diese
Maßnahme technisch durchführbar sei, sei damit die für die gewerbliche Vermietung
erforderliche Bedingung der Belüftung nicht erfüllt. Es ließen sich dann zwar die
neuen inneren Fenster öffnen, die alten Eisenfenster jedoch nach wie vor nur an
einzelnen Klappen im oberen Bereich mittels Kettenzug. Damit wäre die
vorgeschlagene Lösung sinnlos. Dies hätte zur Folge, dass ca. 460.000,00 DM
wortwörtlich „zum Fenster hinausgeworfen" würden. Die Räume ließen sich nach den
heutigen Ansprüchen der Mietinteressenten nur noch dann vermieten, wenn die
Heizkosten mittels einer üblichen Isolierung der Fensterflächen auf ein Normalmaß
gesenkt würden und die Fenster sich für eine Belüftung und Reinigung normal öffnen
ließen. Dies werde mit dem Vorschlag des WAFD nicht erreicht. Da sie Monat für
Monat erhebliche Mietausfälle habe, fordere sie eine schnellere Zusage für die
Übernahme der Mehrkosten bei der Durchführung der Maßnahme nach den
Angeboten der Firma U. bzw. B. oder die Aufhebung des
Denkmalschutzes.

14

Unter dem 16. April 2002 wandte das WAFD sich erneut an die Untere
Denkmalbehörde und führte aus: Bislang sei die Möglichkeit unberücksichtigt
geblieben, die vorhandenen Fenster nur teilverglast beizubehalten. Hier seien
verschiedene Ausführungen vorstellbar: Beibehaltung der Verglasung unten und
oben oder umlaufend und in der Mitte frei. Hinter den vorhandenen
Eisensprossenfenstern würden einflügelige Fenster eingebaut, die die Schall- und
Wärmeschutzfunktion übernähmen. Deren nach außen sichtbare Rahmen und Flügel
seien grau zu fassen. Dadurch „verschwimme" das hinten liegende Fensterelement
in der Ansicht. Die Zuluft erfolge über die teilverglasten Eisensprossenfenster. Deren
bisherige Lüftungsflügel könnten stillgelegt werden. Bei dieser Ausführung werde
nicht übersehen, dass im konkreten Fall ein Problem mit dem inneren Aufbau der
neuen Fenster entstehe, weil diese in den Raum hinein angelegt werden müssten.
Als beispielhafte Umsetzungen dieser Vorgehensweise könnten die ehemalige
Brennerei I1. in S. und die ehemalige Bleicherei, heute W., in C. genannt
werden.

15

Im November 2002 wandte die Beigeladene sich schriftlich erneut an die Untere
Denkmalbehörde mit der Bitte, sie über Fördermöglichkeiten zu informieren und nicht
genutzte Fördergelder für die Villa C1. auf ihr Objekt zu übertragen. Sie benötige
die Mittel dringend zur Sanierung ihres Gebäudes, da das Objekt im derzeitigem
Zustand nicht vermietbar sei. Daraufhin teilte ihr die Untere Denkmalbehörde im
Dezember 2002 mit, dass ein Förderanspruch wegen fehlender Bestandskraft der
Denkmaleigenschaft derzeit ebensowenig in Betracht komme, wie eine Übertragung
von Fördergeldern.

16

Das WAFD wies ebenfalls im Dezember 2002 darauf hin, dass ihm entsprechend
seiner derzeitigen Planung für das Haushaltsjahr 2003 für die Fenstersanierung
keine freien Mittel mehr zur Verfügung.

17

Im Rahmen von Überlegungen, die im Hause der Klägerin im Zusammenhang
mit einer möglichen Anmietung bzw. eines Ankaufs des Gebäudes I. Straße 2 für
städtische Zwecke angestellt wurden, führte Herr X2. von der Zentralen
Gebäudebewirtschaftung in einem Vermerk vom 27. Mai 2003 unter anderem aus:

18

„Mit Herrn L1. als Vertreter der Firma C. wurden mehrere
Gespräche bezüglich der notwendigen Umbau- und Renovierungs-
arbeiten geführt. Herr L1. vertritt dabei den Standpunkt, dass er
beabsichtigt, die Räume im jetzigen Zustand mit einem Mietpreis von
2,30 Euro/qm zu vermieten. Die Umbau- und Sanierungskosten
müssten vom zukünftigen Mieter übernommen werden. Da in dem
Objekt erhebliche Aufwendungen für abgehängte Decken,
Trittschallverbesserungen, Bodenbelagsarbeiten, Fensterbauarbeiten,
Wärmedämmung der Fassade, Erneuerung der Heizkörper sowie
Erneuerung der WC-Anlagen anstehen, erscheint eine Anmietung des
Objekts nicht wirtschaftlich zu sein, da vergleichbare Objekte in
renoviertem Zustand zur Zeit mit 4,00 Euro bis 5,00 Euro angeboten
werden."

19

Der Landrat des Märkischen Kreises wies die Widersprüche der Beigeladenen
gegen die Bescheide der Unteren Denkmalbehörde über die vorläufige und
endgültige Eintragung des Gebäudes in die Denkmalliste der Stadt M. im Juli
2003 zurück.

20

Dagegen erhob die Beigeladene vor dem erkennenden Gericht die Klagen
12 K 3302/03 und 12 K 3344/03.

21

Mit Schreiben vom 16. September 2003 beantragte sei bei der Klägerin die
Übernahme des Eigentums an dem Firmengrundbesitz I. Straße 2, M. Flur 22
Flurstück 387 und die Gewährung einer Entschädigung des Rechtsverlustes in Geld
nach Maßgabe des Landesenteignungs- und -entschädigungsgesetzes (EEG NW).
Zur Begründung führte sie aus: Ihr stehe ein Anspruch auf Übernahme des Objekts
durch die Klägerin nach § 31 DSchG NRW zu, weil ihr die Nutzung des
denkmalgeschützten Gebäudes nicht mehr zumutbar sei. Seit Ende des Jahres 1994
habe sie wegen der denkmalrechtlichen Unterschutzstellungsmaßnahmen erhebliche
Einschränkungen der Nutzung des Gebäudes zu gewerblichen Vermietungszwecken
hinnehmen müssen. Dies habe abschnittsweise zur letztendlichen Abwanderung der
verschiedenen gewerblichen Mieter geführt. Das Gebäude komme heute, unter den
gestiegenen Anforderungen der gewerblichen Wirtschaft, als Vermietungsobjekt
praktisch nicht mehr in Betracht und stehe deshalb leer. Wegen der einschränkenden
Wirkungen der Unterschutzstellung seien gewerbliche Interessenten für das Objekt
seit Jahren nicht zu finden und würden auch in Zukunft nicht mehr zu finden sein. Der
Übernahmeanspruch stehe ihr unabhängig von der Bestandskraft der
Unterschutzstellung zu, weil diese schon mit ihrem Erlass erheblich einschränkende
Wirkungen entfaltet habe. Notwendige Veränderungen im Inneren des Baukörpers
und an seiner äußeren Gestaltung seien ihr trotz intensiver Bemühungen nicht
ermöglicht worden. Dies gelte insbesondere für die unumgängliche Umgestaltung der
Fensterfront. Es seien in jüngster Zeit seitens der Klägerin zahlreiche städtische
Projekte verwirklicht worden, für die das Objekt I. Straße 2 sehr gut geeignet
gewesen wäre. Professionelle Vermietungsbemühungen seien ohne Erfolg
geblieben. Gehe man von der zuletzt gezahlten Miete aus, habe sie bereits seit dem
1. Juli 2000 für die drei Obergeschosse einen Ausfall von 165.000,00 Euro Kaltmiete
erlitten. Hinzu kämen noch die üblichen Nebenkosten. Die von ihr geforderte
Investition in die Fenstersanierung lasse sich durch die Vermietung des Gebäudes
niemals erwirtschaften. Zuschüsse seien damals wie heute nicht zu bekommen
gewesen. Das Mietverhältnis mit der langjährigen Erdgeschossmieterin E. werde
kurzfristig auslaufen. Daher stehe inzwischen das gesamte Gebäude leer.

22

Am 15. September 2003 beantragte die Beigeladene bei der Klägerin erfolglos
die Genehmigung für den Abbruch des Gebäudes.

23

Die verwaltungsgerichtlichen Klagen gegen die Eintragung in die Denkmalliste
nahm sie im Dezember 2003 zurück.

24

Durch Bescheide vom 20. Februar 2004 lehnte die Klägerin die beiden Anträge
der Beigeladenen auf Einbau weißer Kunststofffenster sowie auf Löschung des
Gebäudes aus der Denkmalliste ab.

25

Den Antrag der Beigeladenen auf Übernahme des Gebäudes gemäß § 31
DSchG NRW leitete die Klägerin an die Beklagte weiter.

26

Zur weiteren Begründung des Übernahmeantrags machte die Beigeladene mit
Schriftsatz vom 12. Juli 2004 geltend: Da notwendige Veränderungen nicht
zugelassen würden, wirkten sich die einschnürenden Bedingungen, die der
Denkmalschutz dem Gebäude auferlege, geradezu vernichtend aus. Nur die
öffentliche Hand selbst, die ein Interesse an der unveränderten Erhaltung des
Gebäudes habe, sei noch in der Lage, dieses zu unterhalten und die Mittel für die
jeweils anstehenden Erneuerungsinvestitionen aufzubringen.

27

Die Klägerin wandte sich mit Schreiben vom 18. Oktober 2004 an die Beklagte
und beantragte, den Übernahmeantrag abzulehnen. Zur Begründung führte sie aus:
Sie sei in der Vergangenheit stets darum bemüht gewesen, eine für beide Seiten
tragfähige und akzeptable Lösung zu finden. Dies belege vor allem eine zuletzt mit
dem Geschäftsführer der Beigeladenen durchgeführte Besichtigung entsprechend
sanierter Referenzobjekte in P. . Es komme nicht nur eine öffentliche Nutzung
des Gebäudes in Betracht, vielmehr biete sich wegen der Flächengröße eine der
Vergangenheit entsprechende Nutzung auch für die Zukunft an (Einzelhandel). Zwar
seien auch anderweitige Nutzungen denkbar, Lösungen dafür müssten aber erst
entwickelt werden. Die Schwierigkeiten bei der Vermarktung des Gebäudes seien
allenfalls zu einem geringen Teil denkmalbedingt, weil der Markt im Hinblick auf eine
Vermietung oder Verpachtung der Flächen momentan nicht optimal sei. Überall in
der Stadt M. seien derzeit vergleichbare Leerstände anzutreffen, die mit
Auflagen oder Hindernissen durch den Denkmalschutz nichts zu tun hätten. Soweit
die Beigeladene eine intensive Bewerbung der Gewerbeflächen geltend mache,
werde dies ausdrücklich bestritten. Hinsichtlich der Fenstersanierung sei die
Beigeladene weder in der Vergangenheit noch heute bereit, die Kosten nach dem
Kostenvoranschlag der drei genannten Firmen zu tragen oder überhaupt den
Aufwand des Nachbaus bzw. der Aufarbeitung der historischen Fenster zu betreiben.
Die in der Vergangenheit angesprochene Frage der öffentlichen Förderung der
denkmalgerechten Fenstersanierung, deren Kosten im Rahmen des Finanzierbaren
lägen, habe nur deshalb nicht geklärt werden können, weil die Beigeladene eine auf
den Erhalt der historischen Fenster gerichtete Restaurierung kontinuierlich abgelehnt
habe. Gegen die Art der Fenstersanierung, wie sie an den ostwestfälischen Objekten
durchgeführt und besichtigt worden sei, habe die Beigeladene echte Argumente nicht
vorgebracht.

28

Am 25. Oktober 2004 beauftragte die Beklagte den Gutachterausschuss für
Grundstückswerte im N. Kreis mit der Ermittlung des Verkehrswertes sowohl
mit aufstehenden Gebäuden als auch ohne aufstehende Gebäude. Nachdem sich im
Folgenden zwischen der Klägerin und der Beigeladenen Meinungsverschiedenheiten
über den Stichtag des maßgebenden Verkehrswertes entwickelten, bat die Beklagte
den Gutachterausschuss darum, zusätzlich zu dem bereits beantragten
Bewertungsstichtagen ergänzend den Verkehrswert zu ermitteln, den das fragliche
Grundstück mit aufstehenden Gebäuden als auch ohne aufstehende Gebäude am
Tage vor dem Erlass der Verfügung der Denkmalbehörde vom 16. Dezember 1994
gehabt habe.

29

Unter dem 13. Dezember 2005 erstellte der Gutachterausschuss aufgrund der
Sitzung vom 26. Oktober 2005 jeweils ein Gutachten zum Stichtag der
Wertermittlung am 26. April 2004 und 16. Dezember 1994. In dem Gutachten zum
Stichtag des 26. April 2004 kam der Gutachterausschuss unter Zugrundelegung des
sogenannten Ertragswertverfahrens zu dem Ergebnis, dass der Verkehrswert „zum
Wertermittlungsstichtag 26. Oktober 2005" ohne Denkmalschutz 720.000,00 Euro,
mit Denkmalschutz 540.000,00 Euro betrage, wobei er den Grundstückswert ohne
Gebäude mit 350.000,00 Euro angab.

30

Für den Stichtag der Wertermittlung des 16. Dezember 1994 kam er in seinem
Gutachten ebenfalls unter Anwendung des Ertragswertverfahrens zu dem Ergebnis,
dass das Gebäude ohne Denkmalschutz einen Verkehrswert von 2.000.000,00 DM
mit Denkmalschutz von 1.630.000,00 DM aufwies, wobei er den Grundstückswert
ohne Gebäude mit 550.000,00 DM bezifferte.

31

Die Diplom-Sachverständige L1. kam in ihrem Gutachten vom 30. Juli 2004
zum Wertermittlungsstichtag des 14. Juli 2004 zu einem gerundeten Sachwert von
1.780.000,00 Euro.

32

Am 13. November 2006 beschloss der Rat der Klägerin, das Gebäude aus der
Denkmalliste zu streichen, nachdem das WAFD sein Benehmen dafür nicht
hergestellt hatte. Die Streichung scheiterte im Ergebnis an der ablehnenden
Entscheidung der Obersten Denkmalbehörde

33

Am 16. November 2006 fand in dem denkmalrechtlichen Übernahmeverfahren
eine mündliche Verhandlung statt, an der neben Vertretern der Klägerin, der
Beklagten und der Beigeladenen auch Mitglieder des Gutachterausschusses
teilnahmen. In dem Zusatzprotokoll über ein im Anschluss daran gesondert geführtes
Gespräch zwischen Bediensteten der Beklagten und Vertretern der Beigeladenen
über deren Vermögensverhältnisse wurde ausgeführt:

34

„Herr L1. ist Geschäftsführer, persönlich haftender
Gesellschafter und alleiniger Inhaber der Firma C. Diese Firma
betrieb ehemals in dem fraglichen Gebäude eine Textilfabrik. Sein
Großvater hatte das Gebäude seinerzeit errichten lassen. Herr L1.
ist fast 70 Jahre alt und betreibt in einem Zwei-Personen-Betrieb
zusammen mit seiner Tochter ein Maklerbüro. Der Umfang ist durchaus
bescheiden und nicht mit Bauträgertätigkeiten verbunden. Außer einem
selbst genutzten Eigenheim gehören ihm keine weiteren Immobilien.
Ein 9-Parteien-Mietwohnhaus in der ehemaligen DDR wurde zwar
erworben und saniert, ist aber inzwischen eher ein Zuschussgeschäft
geworden. Die Erträge aus der Gewerbeimmobilie, gegen dessen
Unterschutzstellung er sich jahrelang gewehrt habe, hätten die
wesentliche Säule seiner Alterssicherung sein sollen. Weder er noch
seine Frau hätten Rentenansprüche erworben. Aktien, Wertpapiere
oder größere Barvermögen sei nicht vorhanden.
Rechtsanwalt Dr. L3. , der seinen Mandanten seit gemeinsamen
Schulzeiten kennt, bestätigte diese Angaben."

35

Aufgrund der Verhandlung verpflichtete die Beklagte die Klägerin mit Beschluss
vom 18. Dezember 2006 das Baudenkmal „C. „ I. Straße 2, 58511 M.
(Gemarkung M. -Stadt Flur 22 Flurstücke 387, 3.307 Quadratmeter groß,
eingetragen im Grundbuch von M. -Stadt Blatt 4, 5, 8, 9) zu übernehmen. Im
Gegenzug habe die Klägerin der Beigeladenen eine Entschädigung in Höhe von
1.275.000,00 Euro zu entrichten. Zur Begründung führte sie aus: Der
Übernahmeantrag sei zulässig und begründet. Die Voraussetzungen des § 31
DSchG NRW seien sämtlich erfüllt. Der Übernahmeantrag sei innerhalb eines
angemessenen Zeitraums nach der Rechtskraft der Eintragung in die Denkmalliste
gestellt worden. Die Beigeladene habe ausgehend von realistischen
Kaufpreisvorstellungen zuvor ausreichend lange und nachhaltig versucht, mit der
Klägerin über einen Verkauf des Objekts handelseinig zu werden. Neben der gegen
den Widerstand der Beigeladenen durchgesetzten Eintragung in die Denkmalliste
seien weitere behördliche Maßnahmen nach dem Denkmalschutzgesetz erfolgt. Zum
einen sei die Aufforderung ergangen, die Fensterfronten in denkmalgerechter Weise
zu erneuern und den Einbau der Kunststofffenster zu unterlassen. Dadurch sei ein im
Hinblick auf die Vermietbarkeit oder sonstige Nutzung unumgängliches
Instandsetzungsvorhaben erheblich verteuert worden. Zwar seien nicht alle in diesem
Zusammenhang angestellten Kostenschätzungen bis ins letzte belastbar. Es leuchte
jedoch unmittelbar ein, dass eine sowohl heutigen Wärmedämmvorschriften als auch
denkmalpflegerischen Belangen gerecht werdende Erneuerung der Fensterfronten
auf mehreren Etagen ein mehrfaches einer „normalen" Fenstersanierung koste. Dies
werde durch die von der Beigeladenen eingeholten Angebote bestätigt. Dagegen
blieben die vom WAFD ins Spiel gebrachten „Alternativlösungen" durchaus vage. Die
Ansiedelung der Mehrkosten im Bereich von über 200.000,00 Euro erscheine daher
realistisch. Darüber hinaus sei der Beigeladenen der Abriss des Gebäudes verwehrt
worden. Solche denkmalbedingten Verfügungsbeschränkungen und Mehrkosten
seien der Beigeladenen mit Rücksicht auf ihre Pflichten auch nicht zuzumuten. Für
diese rein subjektive Zumutbarkeit sei zunächst von Belang, dass die Beigeladene
keineswegs sehenden Auges ein Denkmal erworben habe, sondern ihr die
Denkmaleigenschaft für ein vom Großvater des Geschäftsführers der Beigeladenen
erbautes Gebäude regelrecht aufgezwungen worden sei. In einem solchen Fall seien
der Zumutbarkeit von kostspieligen denkmalpflegerischen Auflagen enge Grenzen
gesetzt. Der Geschäftsführer der Beigeladenen habe glaubwürdig und glaubhaft
dargelegt, dass das Objekt die wesentliche Säule seiner Alterssicherung habe sein
sollen. Dieser betreibe mit seiner Tochter als einziger Angestellter ein kleines
Immobilienmaklerbüro. Rentenansprüche des Geschäftsführers bestünden nicht.
Sonstige Vermögenswerte seien außer einem selbst genutzten Einfamilienhaus nicht
vorhanden. Ein in den neunziger Jahren in den neuen Bundesländern erworbenes
und saniertes Mehrfamilienhaus sei eher defizitär. Dies sei eine bei Kenntnis der
Marktlage durchaus glaubhafte Aussage. Nach alledem stehe zur Überzeugung der
Enteignungsbehörde fest, dass der Beigeladenen denkmalbedingte Mehrkosten in
der beschriebenen Höhe nicht zuzumuten seien.

36

Daraufhin hat die Klägerin am 25. Januar 2007 die vorliegende Klage erhoben,
zu deren Begründung sie geltend macht: Der Übernahmeantrag sei unbegründet.
Dieser enthalte keine detaillierten Angaben der Beigeladenen, die geeignet seien, die
wirtschaftliche Unzumutbarkeit im Hinblick auf den weiteren Erhalt des Denkmals
nachzuweisen. Die von der Beigeladenen aufzuwendenden Kosten betrügen nicht,
wie von der Beigeladenen angenommen 513.000,00 DM, sondern nur geschätzte
342.000,00 DM. Selbst wenn man aber von dem höheren Betrag ausginge, seien die
Kosten der Sanierungsmaßnahme nach den Beihilferichtlinien bis zu einem Drittel
zuschussfähig. Die Darstellung der Beigeladenen, wonach für diese keine Zuschüsse
nach den Beihilferichtlinien zu erhalten seien, sei falsch. Bis Ende 2003 hätten nur
deshalb keine Zuschüsse in Aussicht gestellt werden können, weil die Eintragung
des Gebäudes in die Denkmalliste erst mit der Rücknahme der Klage vor dem
Verwaltungsgericht rechtskräftig geworden sei. Im Übrigen bestünden für die
Beigeladene steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, wodurch sich die
Sanierungssumme weiter reduzieren lasse. Deren Annahme sei falsch, wonach sich
diese Investitionskosten nie wieder erwirtschaften ließen. Da der
Gutachterausschuss zum Stichtag des 26. April 2004 eine Gesamtmonatsmiete von
7.494,00 Euro für angemessen und langfristig erzielbar erachtet habe, seien für die
Beigeladene in zehn Jahren Gesamtmieteinnahmen von 899.280,00 Euro erzielbar.
Unter diesem Aspekt seien ihr die Mehraufwendungen für die Fenstersanierung
zumutbar. Die Beigeladene habe nicht glaubhaft gemacht, dass der Leerstand im
Wesentlichen auf dem unsanierten Zustand des Gebäudes beruhe. Diese habe auch
keinerlei Rentabilitätsberechnungen zum Nachweis der wirtschaftlichen
Unzumutbarkeit vorgelegt. Die Beklagte müsse hinsichtlich der Frage der
Unzumutbarkeit keinen subjektiven, sondern einen objektiven Maßstab anlegen. Es
werde bestritten, dass das sanierte Mehrfamilienhaus in den neuen Ländern defizitär
sei. Eine Ermittlung des Verkehrswertes durch die Beklagte sei rechtsfehlerhaft
unterblieben. Die Beklagte habe den Übernahmepreis darüber hinaus falsch ermittelt
und die derzeitigen Mieteinnahmen unberücksichtigt gelassen.

37

Die Klägerin beantragt,

38

den Übernahmebeschluss der Beklagten vom 18. Dezember 2006 in
der Gestalt des Berichtigungsbeschlusses vom 21. Dezember 2006
aufzuheben.

39

Die Beklagte beantragt,

40

die Klage abzuweisen.

41

Zur Begründung macht sie ergänzend zu den Ausführungen im
Übernahmebeschluss geltend: Sie halte am subjektiven Zumutbarkeitsbegriff fest.
Die Äußerungen der Klägerin zum möglichen Vermögensstand der Beigeladenen
könnten nicht den Blick dafür verstellen, dass hier genau der Sachverhalt vorliege,
den der Gesetzgeber bei der Regelung des Übernahmeanspruchs im Auge gehabt
habe. Die Klägerin übersehe, dass die festgesetzte Entschädigungssumme die
hohen Mietausfälle nicht berücksichtige, die seit der denkmalrechtlichen
Unterschutzstellung zu verzeichnen gewesen seien. Dabei handele es sich um ca.
320.000,00 Euro.

42

Die Beigeladene beantragt,

43

die Klage abzuweisen.

44

Zur Begründung macht sie ergänzend zu ihrem bisherigen Vorbringen geltend:
Es sei unzutreffend, dass eine denkmalverträgliche Sanierung an ihren Bemühungen
gescheitert sei. Eine Auswertung der Verwaltungsakten lasse schnell erkennen, dass
sie seitens der öffentlichen Hand praktisch keine Unterstützung erhalten habe und im
Stich gelassen worden sei. Die Kosten der Sanierung beruhten, soweit das Angebot
der Firma B. betroffen sei - auf Angaben eines Spezialunternehmens, das vom
WAFD selbst genannt worden sei. Deshalb seien 513.000,00 DM insoweit zugrunde
zu legen. Die von der Klägerin ins Felde geführten vermeintlichen
Vergleichslösungen in S. und C. seien mit ihrem Gebäude nicht tatsächlich
vergleichbar. In den genannten Fällen hätten die Sanierungskosten für Fenster
angesichts der Gesamtinvestitionen keine Rolle gespielt. Die von der Klägerin
angenommenen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten seien nur interessant,
wenn auch entsprechend hohe Gewinne erzielt würden. Das sei bei ihr gerade nicht
der Fall. Darüber hinaus habe die Klägerin die fiktiven Mieteinnahmen viel zu hoch
angesetzt. Diese lägen nach den Ausführungen der Gutachter für die drei
Obergeschosse bei insgesamt 3.609,00 Euro. Es gebe für sie keine Möglichkeit,
weitere Kredite aufzunehmen, weil ihre Bank dies ablehne. Ihr seien nie konkret
Zuschüsse zugesagt worden. Vielmehr habe man nur auf die gesetzliche Möglichkeit
der Bezuschussung hingewiesen. Auf mehrfache konkrete Anfragen hinsichtlich einer
Bezuschussung habe sie keinen positiven Bescheid erhalten. Soweit die Klägerin
wegen der Nähe zu der Firma L1. Immobilien die Ernsthaftigkeit der
Vermietungsbemühungen durch diese in Zweifel ziehe, sei diese Nähe eher hilfreich
gewesen. Denn die Firma L1. Immobilien kenne sowohl die Gegebenheiten auf
dem örtlichen Immobilienmarkt als auch das Gebäude genau. Es sei vielmehr so,
dass die denkmalschutzrechtlichen Vorgaben hinsichtlich der Fenster und die
Unzulässigkeit bestimmter baulicher Veränderungen das wesentliche Hindernis für
die erfolgreiche Vermietung dargestellt hätten. Soweit die Klägerin nunmehr
Konzepte im Hinblick auf eine Nutzung des Gebäudes für öffentlich geförderten
Wohnungsbau vorlege, habe sie solche Konzepte im Vorfeld nicht erhalten. Es
bestünden Anhaltspunkte dafür, dass mit der dauerhaften Vermietung des
Erdgeschosses in der jetzigen Form nicht zu rechnen sei.

45

Die Berichterstatterin hat am 23. Januar 2008 mit den Beteiligten einen
Erörterungstermin durchgeführt, in dessen Rahmen das Gebäude I. Straße 2 auch in
Augenschein genommen und davon Lichtbilder gefertigt wurden. Insofern wird auf
die über den Erörterungstermin gefertigte Niederschrift und die in der Gerichtsakte
vorhandenen Lichtbilder verwiesen.

46

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der
Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, die beigezogenen
Verwaltungsvorgänge der Beklagten und insbesondere die Wertgutachten ergänzend
Bezug genommen.

47

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

48

Die Klage bleibt ohne Erfolg.

49

Sie ist zulässig. Zunächst ist der Verwaltungsrechtsweg nach § 40 Abs. 1 der
Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) für die vorliegende Streitigkeit gegeben, soweit
die Klägerin sich gegen den Beschluss betreffend die Übernahme des Denkmals
richtet. Nach dieser Vorschrift ist der Verwaltungsrechtsweg in allen öffentlich-
rechtlichen Streitigkeiten nicht verfassungsrechtlicher Art gegeben, soweit die
Streitigkeiten nicht durch Bundesgesetz einem anderen Gericht zugewiesen sind.
Öffentlich-rechtliche Streitigkeiten auf dem Gebiet des Landesrechts können einem
anderen Gericht auch durch Landesgesetz zugewiesen werden. Es handelt sich hier
um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit. Öffentlich-rechtlich sind Streitigkeiten, wenn
sie sich als Folge eines Sachverhaltes darstellen, der nach öffentlichem Recht zu
behandeln ist. Die Natur des zugrunde liegenden Rechtsverhältnisses bemisst sich
nach dem erkennbaren Ziel der Klage und den vom Kläger vorgetragenen
Behauptungen tatsächlicher Art. Ob eine Streitigkeit öffentlich-rechtlich oder
privatrechtlich ist, richtet sich nach ständiger Rechtsprechung nach der Natur des
Rechtsverhältnisses, aus dem der Anspruch hergeleitet wird.

50

Vgl.	Kopp/Schenke, Verwaltungsgerichtsordnung, Kommentar,
15. Aufl.2007, Rdnr. 6 zu § 40 VwGO mit zahlreichen Hin-
weisen auf die Rechtsprechung.

51

Ausgehend von dieses Grundsätzen handelt es sich bei dem Ausspruch über die
Übernahme eines Denkmals durch die Gemeinde um eine Entscheidung, die allein
nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften, nämlich denen des Denkmalschutzgesetzes,
getroffen wird. Voraussetzung dafür ist nämlich unter anderem, dass es dem
Denkmaleigentümer auf Grund einer behördlichen Maßnahme nach dem
Denkmalschutzgesetz nicht zuzumuten ist, das Denkmal zu behalten. Damit richten
sich die tatbestandlichen Voraussetzungen des Übernahmeausspruchs maßgebend
nach Vorschriften des öffentlichen Rechts. § 31 Satz 2 DSchG NRW bestimmt, dass
bei der Übernahme von Denkmälern im Übrigen die Bestimmungen des § 30 DSchG
NRW entsprechende Anwendung finden.

52

Die Streitigkeit über die Rechtmäßigkeit eines Übernahmeausspruchs ist auch
nicht etwa durch Bundes- oder Landesrecht den Zivilgerichten zugewiesen. Nach
§§ 31 Satz 2, 30 Abs. 3 Satz 1 DSchG NRW ist das Landesenteignungs- und
entschädigungsgesetz (EEG NRW) anzuwenden. Dies enthält eine Bestimmung über
den Rechtsweg in § 50 Abs. 1 EEG NRW. Nach Absatz 1 Satz 1 der Vorschrift
können Entscheidungen über Entschädigungen, über Ausgleichszahlungen, den
Härteausgleich nach § 13 und über die Erstattung von Aufwendungen der Beteiligten
nur durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung angefochten werden, wobei nach
Satz 2 das Landgericht, Kammer für Baulandsachen, über den Antrag entscheidet.
Nach Satz 5 der Vorschrift ist im Übrigen der Verwaltungsrechtsweg gegeben.
Daraus ergibt sich eindeutig, dass das Landesrecht eine zweigleisige
Rechtswegzuständigkeit hinsichtlich solcher Verwaltungsakte vorsieht, die neben der
Entscheidung über die Geldleistung weitere Regelungen enthält. Das ist aber hier
der Fall, weil der Beschluss der Beklagten neben der Anordnung der durch die
Klägerin an den Beigeladenen zu zahlenden Geldleistung auch - sozusagen
vorgelagert - die Entscheidung über die Übernahme des Denkmals durch die
Klägerin enthält.

53

Vgl.	zur Rechtswegzuständigkeit (Verwaltungsrechtsweg) für das
Begehren
auf Übernahme eines Denkmals: Oberverwaltungsgericht für das
Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 25. Juni 1990
- 7 A 1837/89 -, in: Eildienst des Städtetages (EST NW) 1991, 24f, für
die Zuständigkeit der Zivilgerichte über einheitlichen Anspruch auf
Übernahme und Entschädigung bei Geltung des Preußischen Gesetzes
über die Enteignung von Grundeigentum: Bundesgerichtshof (BGH),
Urteil vom 17. Dezember -1992 III ZR 112/91-, in: Neue Juristische
Wochenschrift (NJW) 1993, 1255 ff = Deutsches Verwaltungsblatt
(DVBl.) 1993, 430 ff = Die Öffentliche Verwaltung (DÖV) 1993, 393 ff,
auch bei Juris.

54

Die Klage ist als Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 1. Alternative VwGO
statthaft und auch im Übrigen zulässig.

55

Der Durchführung eines Vorverfahrens gemäß §§ 68 ff VwGO bedurfte es vor
Erhebung der Anfechtungsklage nicht. Zwar sind gemäß § 68 Abs. 1 Satz 1 VwGO
vor Erhebung der Anfechtungsklage Rechtmäßigkeit und Zweckmäßigkeit des
Verwaltungsaktes in einem Vorverfahren nachzuprüfen. Einer solchen Nachprüfung
bedarf es nach Satz 2 Nr. 1 indes nicht, wenn ein Gesetz dies bestimmt. Das ist hier
der Fall. Nach § 70 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-
Westfalen (VwVfG NRW) bedarf es vor Erhebung der verwaltungsgerichtlichen
Klage, die einen im förmlichen Verwaltungsverfahrens erlassenen Verwaltungsakt
zum Gegenstand hat, keiner Nachprüfung in einem Vorverfahren. Bei dem Verfahren
über die Übernahme des Denkmals, in dessen Rahmen der hier angefochtene
Verwaltungsakt erlassen wurde, handelt es sich aber nach § 18 Abs. 2 EEG, auf die
Vorschrift verweisen § 31 Satz 2, 30 Abs. 3 Satz 1 DSchG NRW, um ein förmliches
Verwaltungsverfahren.

56

Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Beschluss des Beklagten vom
18. Dezember 2006, durch den die Klägerin verpflichtet wird, das Baudenkmal „C.
„ zu übernehmen, ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten
(§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

57

Der Beschluss findet seine Rechtsgrundlage in § 31 Satz 1 DSchG NRW.
Danach kann der Eigentümer die Übernahme eines Denkmals durch die Gemeinde
verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf seine Pflicht zur Erhaltung des
Denkmals auf Grund einer behördlichen Maßnahme nach dem Denkmalschutzgesetz
wirtschaftlich nicht zuzumuten ist, das Denkmal zu behalten oder es in der bisherigen
oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Diese Voraussetzungen sind hier
erfüllt. Die Beigeladene ist Eigentümerin eines Denkmals. Der Bürgermeister der
Stadt M. verfügte mit Bescheid vom 14. Dezember 1995 die Eintragung des
Gebäudes der ehemaligen Strickwarenfabrik (Hauptgebäude und Anbau an der
Ostseite aus dem Jahre 1914) auf dem Grundstück I. Straße 2 in die Denkmalliste.
Die Eintragung ist bestandskräftig, nachdem der Landrat des Märkischen Kreises
den Widerspruch der Beigeladenen gegen die Eintragung mit Widerspruchsbescheid
vom 29. Juli 2003 zurückgewiesen und die Beigeladene die dagegen erhobene
verwaltungsgerichtliche Klage 12 K 3344/03 zurück genommen hat. Es ändert sich
nichts dadurch an der Denkmaleigenschaft, dass die Klägerin nach Erlass des
Übernahmebeschlusses durch den Beklagten die Streichung des Gebäudes aus der
Denkmalliste verfolgte, weil das Westfälische Amt für Denkmalpflege das gemäß
§ 21 Abs. 4 Satz 1 DSchG NRW erforderliche Einvernehmen nicht hergestellt hat und
dies durch die Oberste Denkmalbehörde bestätigt wurde.

58

Aufgrund der Ablehnung der Genehmigung der Fenstersanierung ist der
Beigeladenen unter Berücksichtigung aller Umstände des vorliegenden Einzelfalls
mit Rücksicht auf ihre Pflicht zur Erhaltung des Gebäudes I. Straße 2 auch
wirtschaftlich nicht zuzumuten, das Denkmal zu behalten oder es in der bisherigen
oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Das nordrhein-westfälische
Denkmalschutzrecht legt den subjektiven Zumutbarkeitsbegriff zugrunde, nachdem
der Koalitionsentwurf zum Denkmalschutzgesetz ausdrücklich diese Formulierung
vorsah.

59

Vgl.	Memmesheimer/Upmeier/Schönstein, Denkmalrecht Nordrhein-
Westfalen, Kommentar, 2. Auflage 1989, Rdnr. 13 zu § 7 DSchG NRW,
Rdnr. 8 zu § 31 DSchG NRW; Landtags-Drucksachen 8/4492, Einzel-
begründung zu § 5, Zweiter Absatz, Seite 29.

60

Maßstab für das dem Eigentümer Zumutbare sind seine gesamtwirtschaftlichen
Verhältnisse und seine allgemeine wirtschaftliche Lage nur insoweit, als sie Einfluss
haben auf die unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten erfolgende Bewertung der
ausschließlich auf das Denkmal selbst beschränkten Folgewirkungen. Insoweit
kommt es nur darauf an, ob der Weiterbestand des Denkmals mit der unter
Gesichtspunkten des Denkmalschutzes in Betracht kommenden sinnvollen Nutzung
für den Eigentümer, in Beziehung gesetzt zu der durch das Denkmal gebundenen
Vermögenssubstanz, eine noch zumutbare Nutzung dieser Vermögenssubstanz
darstellt, oder ob eine solche Nutzung, verglichen mit einer durch Denkmalrecht
unberührten Nutzungsmöglichkeit des in Rede stehenden Objekts, zu spürbaren,
nicht nur unwesentlichen oder den Kernbereich der Nutzungsmöglichkeiten
unberührt lassenden finanziellen Verlusten führen kann. Maßgeblich ist, inwieweit
sich das Denkmal bei sinnvoller Nutzung „selbst trägt". Spürbare Verluste im
dargelegten Sinne braucht der Eigentümer nicht ohne Ausgleich hinzunehmen.
Dabei ist es ihm auch nicht etwa zuzumuten, sein übriges Vermögen im Interesse der
Allgemeinheit für die verlustreiche Nutzung des Denkmals aufzuopfern.

61

Vgl.	OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997 - 7 A 133/95 -, zitiert
nach Juris.

62

Der Eigentümer kann wegen der ihm im öffentlichen Interesse auferlegten
Verantwortung für das Denkmal einerseits nicht verlangen, ein in die Denkmalliste
eingetragenes Baudenkmal mit denselben Renditeerwartungen wirtschaftlich zu
verwerten wie eine beliebige andere Immobilie; andererseits kann ihm nicht
zugemutet werden, den Erhalt des Denkmals dauerhaft aus seinem übrigen - nicht
mit dem Denkmal im Zusammenhang stehenden - Vermögen zu finanzieren oder
sonst dauerhaft defizitär zu arbeiten.

63

Vgl.	OVG NRW, Beschluss vom 22. August 2007 - 10 A 3452/06 -;
in: Zeitschrift für Baurecht (BauR), 2007, 2045 ff zum Zumutbar-
keitsbegriff im Rahmen des § 7 DSchG NRW.

64

Der Eigentümer kann das Denkmal unter Umständen nicht mehr in der
bisherigen oder einer anderen Art wirtschaftlich nutzen, wenn wegen der
Unterschutzstellung und Maßnahmen nach § 9 DSchG NRW Mieter oder Pächter
ausziehen und neue gar nicht oder nur zu erheblich niedrigeren Miet- oder Pachtzins
wieder einziehen.

65

Vgl.	Memmesheimer/Upheimer/Schönstein, a.a.O., Rdnr. 9 zu
§ 31 DSchG NRW.

66

Nach den vorgenannten Grundsätzen ist die bisherige Nutzung in Form der
Vermietung des Gebäudes zu gewerblichen Zwecken der Beigeladenen wirtschaftlich
nicht mehr zuzumuten. Die Beigeladene hat dem Gericht überzeugend dargelegt,
dass ihr die gewerbliche Vermietung der Räumlichkeiten insbesondere im ersten und
zweiten Obergeschoss aufgrund der baulichen Gegebenheiten kaum noch möglich
ist, weil die Räumlichkeiten - insbesondere im Hinblick auf den Energieverbrauch und
die Lüftungsmöglichkeiten - für potentielle Mieter nicht mehr attraktiv sind. Dies
kommt darin zum Ausdruck, dass die Räumlichkeiten bereits seit dem Jahr 2000 leer
stehen und die Beigeladene schlüssig dargetan hat, trotz einer permanenten
Bewerbung der Räumlichkeiten keine gewerblichen Mieter zu finden. Dadurch
entstehen ihr seit Jahren Mietausfälle in ganz beträchtlicher Höhe. Dies ergibt sich
eindrucksvoll aus der Übersicht des Steuerberaters Dr. L4. über die Mieteinnahmen
aus dem Objekt I. Straße für die Jahre 1999 bis 2007. Betrugen diese im Jahr
1999 noch 107.591,67 EUR, standen dem im Jahr 2007 gerade noch 35.911,64 EUR
gegenüber, nachdem die jährlichen Mieteinkünfte zwischenzeitlich noch niedriger
waren. Es führt in diesem Zusammenhang zu keiner anderen Beurteilung, dass es
der Beigeladenen inzwischen gelungen ist, zumindest das Erdgeschoss des
Gebäudes an einen Existenzgründer für eine monatliche Miete von 2.000,00 Euro zu
vermieten, der darin - nunmehr im Einvernehmen mit der Unteren Denkmalbehörde -
ein Sozialkaufhaus betreibt. Zwar müssen sämtliche Anspruchsvoraussetzungen in
der Person des Eigentümers bis zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor
Gericht gegeben sein.

67

Vgl.	Memmesheimer/Upmeier/Schönstein, a.a.O., Rdnr. 8 zu
§ 31 DSchG NRW.

68

Hier stehen aber einerseits nach wie vor das erste und zweite Obergeschoss
leer, wodurch der Klägerin hohe Mietausfälle und wirtschaftliche Einbußen entstehen.
Andererseits hat die Beigeladene in dem Termin zur mündlichen Verhandlung
glaubhaft vorgetragen, dass auch eine auf Dauer angelegte Nutzung des
Erdgeschosses in der derzeit praktizierten Form (Verkauf sogenannter „second hand"
Ware) und damit verbundene Mieteinkünfte aufgrund der Geschäftserfolge des
Nutzers im vergangenen Jahr mehr als fraglich sind. Die derzeit stark eingeschränkte
Nutzbarkeit der Räumlichkeiten zu gewerblichen Vermietungszwecken beruht auch
im Wesentlichen auf Maßnahmen nach dem Denkmalschutzgesetz. Dies folgt
zunächst daraus, dass der Beigeladenen eine Sanierung der einfach verglasten
Eisensprossenfenster zu Kosten, die in einem wirtschaftlich sinnvollen Verhältnis zu
dem zu erwartenden Mietertrag stehen, derzeit aufgrund einer fehlenden
denkmalrechtlichen Erlaubnis nicht möglich ist. Denn soweit von der Unteren
Denkmalbehörde im Einvernehmen mit dem Westfälischen Amt für Denkmalpflege im
Rahmen des § 9 DSchG NRW nur eine denkmalverträgliche aufwändige
Fenstersanierung unter Einbau einer Konstruktion im Innenraum des Gebäudes für
erlaubnisfähig angesehen wird und erstere mit bestandskräftigem Bescheid vom
20. Februar 2004 den Antrag der Beigeladenen auf Einbau weißer Kunststofffenster
abgelehnt hat, ist die Beklagte bei ihrer Übernahmeentscheidung für das Gericht
nachvollziehbar von der Unwirtschaftlichkeit dieser Maßnahme für die Beigeladene
ausgegangen. Zwar steht aufgrund der Verwaltungsvorgänge nicht genau fest,
welcher Betrag für eine denkmalgerechte Sanierung der Fenster mit Blick auf eine
zukünftig gegebene Vermietbarkeit der Räumlichkeiten letztlich aufzuwenden wäre.
Dies hat seinen Grund aber unter Anderem darin, dass die der Beigeladenen durch
die Untere Denkmalbehörde zunächst mit Schreiben vom 2. März 2000 angedienten
Möglichkeiten der Fenstersanierung später für nicht mehr denkmalgerecht erachtet
wurden. Dies bezieht sich unter anderem auf die Angebote der Firmen V. .
Metallbau, T2. Maschinenbau und C1. . Die Beigeladene traf nach
Auffassung des Gerichts im Rahmen ihrer denkmalrechtlichen Mitwirkungspflichten
hier auch keine darüber hinausgehende Verpflichtung, ein bis ins Letzte errechnetes
Konzept für die Fenstersanierung vorzulegen. Angesichts der Vorgeschichte war
nämlich noch weitgehend unklar, wie eine solche nach den Auffassungen der
Unteren Denkmalbehörde letztlich denkmalverträglich erfolgen sollte. Obwohl die
Beigeladene der Klägerin bereits im Jahr 2000 ihre Absicht der Fenstersanierung
mitgeteilt hat, um die Vermietbarkeit der Räumlichkeiten zu verbessern, ist es bis zur
Ablehnung des Antrags auf denkmalrechtliche Genehmigung der Maßnahme mit
Bescheid vom 20. Februar 2004 trotz des zwischen den Beteiligten geführten
intensiven Schriftverkehrs und mündlichen Austauschs weder seitens der Unteren
Denkmalbehörde noch des WAFD zu einer verbindlichen Maßgabe hinsichtlich der
Fenstersanierung unter Einschluss einer Förderzusage gekommen. Zwar ergeben
sich aus den denkmalschutzrechtlichen Vorschriften verfahrensrechtliche
Mitwirkungspflichten des Denkmaleigentümers. Der sachliche Grund für eine
Mitwirkungspflicht des Eigentümers besteht darin, dass sich die Hauptziele des
Denkmalschutzgesetzes, nämlich die möglichst weitgehende Erhaltung und
möglichst zweckentsprechende Nutzung des Baudenkmals nur erreichen lassen,
wenn der Eigentümer und die Denkmalbehörden zusammenwirken. Der Eigentümer
kann einerseits erwarten, dass er bei denkmalrelevanten Maßnahmen sowohl von
der Unteren Denkmalbehörde als auch von den Landschaftsbehörden beraten wird.
Dies folgt aus § 22 Abs. 2 DSchG NRW, wonach die Landschaftsverbände die
Gemeinden und Kreise in der Denkmalpflege beraten und unterstützen. Diese
Beratung kann neben den Denkmalbehörden auch von den Eigentümern erbeten
werden.

69

Vgl.	Memmesheimer/Upmeier/Schönstein, a.a.O., Rdnr. 21 zu
§ 22 DSchG NRW.

70

Andererseits muss er aber auch das ihm Zumutbare zur Klärung
denkmalrechtlich relevanter Maßnahmen, gerade auch im Hinblick auf die Prüfung
der Zumutbarkeit, beitragen. Denn nur anhand einer konkreten Planung kann die
Denkmalbehörde unter Mitwirkung des Landschaftsverbandes entscheiden, ob etwa
eine Maßnahme zumutbar ist und gegebenenfalls im Rahmen ihrer
Beratungsobliegenheiten Alternativen aufzeigen.

71

Vgl.	zu den Mitwirkungspflichten des Denkmaleigentümers:
BayVGH, Urteil vom 27. September 2007 - 1 B 00.2474 -
In: Bayerische Verwaltungsblätter (BayVBl.) 2008, 141 (146).

72

Nach alledem oblag es in dem zum Zeitpunkt des Übernahmeantrages
vorgefundenen Stadium des denkmalrechtlichen Verfahrens nicht mehr der
Beigeladenen, hier noch weitere Erwägungen für ein genehmigungsfähiges Konzept
der Fenstersanierung vorzulegen. Sie hatte nämlich ihrerseits im Rahmen ihrer
Mitwirkungspflicht das ihr Mögliche im Hinblick auf die geplante Fenstersanierung
getan. Nachdem sie der Unteren Denkmalbehörde im Februar 2000 den
Kostenvoranschlag über den Einbau weißer Kunststofffenster vorgelegt hatte, der
sich als nicht genehmigungsfähig erwies, hat sie, wie seitens der Denkmalbehörde
auf Anregung des WAFD gefordert, Kostenvoranschläge der Firmen T2. , B.
und V. . Metallbau eingeholt. Erst daraufhin wurde deutlich, dass aus Sicht der
Denkmalbehörden nur eine Aufarbeitung der vorhandenen Fenster in Frage kam.
Dies hatte aber für die Beigeladene zur Folge, dass durch eine Restaurierung der nur
einfachverglasten Fenster der von ihr angestrebte Zweck der wesentlich
verbesserten Wärmedämmung und Belüftung als Voraussetzung für eine verbesserte
Vermietbarkeit der Räumlichkeiten nicht erfüllt werden konnten. Anschließend wurde
seitens des WAFD und der Unteren Denkmalbehörde angeregt, vor die vorhandenen
einfachverglasten Fenster innenliegende Kunststofffenster zu setzen, wobei die
Kosten auf insgesamt rund 340.000,00 DM geschätzt wurden und die Beigeladene
wurde um die Vorlage entsprechender neuer Kostenvoranschläge gebeten.
Daraufhin kam die Beigeladene ihrer Mitwirkungspflicht nach, indem sie mit
Schreiben vom 10. Mai 2001 darauf hinwies, dass zu den Kosten der
Fenstersanierung der Firma T2. in Höhe von 180.000,00 DM Kosten für die
Neuverglasung in Höhe von 100.000,00 DM und für zusätzliche isolierverglaste
Kunststofffenster unter Heranziehung des Angebots der Firma M. in Höhe von
80.000,00 DM hinzukämen. In diesem Schreiben wies die Beigeladene auf die
Besonderheit der bündig mit der Wandinnenkante abschießenden Fenster und das
weitere Erfordernis einer in den Innenraum hineinragenden zusätzlichen Konstruktion
für die Kunststofffenster hin. Diese Besonderheit in der baulichen Konstruktion der
Fenster des Denkmals, die hier zweifellos die Investition zusätzlicher Kosten - von
der Beigeladenen mit ca. weiteren 100.000,00 DM beziffert - im Hinblick auf eine
moderne Fenstersanierung erfordert, war zuvor aber weder von der Unteren
Denkmalbehörde noch vom WAFD berücksichtigt worden. Nachdem die Beigeladene
im Hinblick auf Probleme bei der Belüftung der Räumlichkeiten in Folge dieser
Sanierungsvariante hingewiesen hatte, schlug die Untere Denkmalbehörde nach
dem Vorschlag des WAFD der Beigeladenen dann im April 2002 in Anlehnung an die
Fenstersanierung der Denkmäler der ehemaligen Brennerei I1. in S. und die
ehemalige Bleicherei in C. eine weitere Lösungsvariante unter Beibehaltung nur
einer teilweisen Verglasung der vorhandenen Fenster mit zusätzlichen
innenliegenden Fenstern vor, verwies aber gleichzeitig auf Probleme mit dem inneren
Aufbau der Fenster. Diese von der Unteren Denkmalbehörde in Bezug genommenen
Objekte wurden von dem Geschäftsführer der Beigeladenen auch besichtigt. Dies
berücksichtigend ist die Beigeladene ihren denkmalrechtlichen Mitwirkungspflichten
hinreichend nachgekommen. Angesichts des Umstandes, dass auch seitens des
WAFD und der Unteren Denkmalbehörde hier über die Dauer mehrerer Jahre nicht
deutlich gewesen ist, wie die geplante Fenstersanierung Denkmal „C. „ so
realisiert werden konnte, dass sie einerseits den Vorgaben des Denkmalschutzes,
andererseits aber im Hinblick auf die Wärmedämmung und Belüftung heutigen
bautechnischen Maßgaben entspricht und wie diese von der Beigeladenen mit einem
ihr zumutbaren Aufwand realisiert werden konnte, kann hier von der Beigeladenen
eine darüber hinausgehende Mitwirkungsverpflichtung nicht gefordert werden. In
diesem Zusammenhang ist nach Auffassung der Kammer auch zu berücksichtigen,
dass die Eintragung des Gebäudes in die Denkmalliste vor allem in Folge des lang
andauernden Widerspruchsverfahrens erst acht Jahre nach dem entsprechenden
Eintragungsbescheid bestandskräftig geworden ist. Gleichwohl hat die Beigeladene
während dieses Zeitraums versucht, die Fenstersanierung mit den Denkmalbehörden
abzustimmen und von eigenmächtigen Maßnahmen insofern abgesehen.

73

Vor diesem Hintergrund ist die Beklagte in dem angefochtenen
Übernahmebeschluss jedenfalls zu Recht davon ausgegangen, dass die Mehrkosten
der Fenstersanierung durch die Erfordernisse des Denkmalschutzes gegenüber einer
Fenstersanierung ohne Berücksichtigung denkmalrechtlicher Bestimmungen um ca.
200.000,00 Euro erhöht werden. Dabei schlagen allein die vor die vorhandenen
Fenster zu setzenden Kunststofffenster - orientiert am Angebot der Firma M. -
mit mindestens 118.751 DM zu Buche. Dazu kämen die Kosten für die Sanierung der
vorhandenen Eisensprossenfenster, die laut Angebot der Firma T2. mit
480,00 DM pro Quadratmeter Fensterfläche (ca. 180.000,00 DM) ohne Kosten der
Neuverglasung zu veranschlagen sind. Für die Neuverglasung entstünden nach den
Angaben der Beigeladenen, denen die Klägerin nicht substantiiert entgegengetreten
ist, weitere 100.000,00 DM. Darüber hinaus wären noch erhebliche Kosten für die
speziell auf die baulichen Gegebenheiten zu konzipierenden
Fensterinnenkonstruktionen hinzuzurechnen. Dies führt dazu, dass hier ohne
Weiteres eine Summe von vormals ca. 500.000,00 DM für die Fenstersanierung
realistisch erscheint. Auf welcher Grundlage die Klägerin demgegenüber in der
Klagebegründung zu einer Summe von geschätzten 342.000,00 DM kommt, ist für
das Gericht nicht ersichtlich. Dabei sind wohl insbesondere Kosten für eine
besondere Innenkonstruktion noch nicht enthalten. Soweit die Klägerin zur
Begründung dieser Summe auf eine einzuholende Auskunft des Westfälischen
Amtes für Denkmalpflege bzw. die Einholung eines Sachverständigengutachtens
verweist, sieht das Gericht hierfür keinen Anlass. Denn sowohl die Untere
Denkmalbehörde als auch das Westfälische Amt für Denkmalpflege waren in der Zeit
von 2000 bis zum Erlass des angefochtenen Übernahmebeschlusses durch den
Beklagten sehr eingehend mit der Frage der denkmalgerechten Fenstersanierung
befasst, ohne der Beigeladenen ein konkretes Konzept für die denkmalgerechte
Fenstersanierung zu unterbreiten. Entgegen der Auffassung der Klägerin hat sich die
Beigeladene auch nicht grundsätzlich einer denkmalgerechten Fenstersanierung
verschlossen. Dies wird schon aufgrund der Tatsache deutlich, dass sie immer
wieder den Kontakt mit der Unteren Denkmalbehörde gesucht, zum Teil sogar
auswärtige Denkmäler besichtigt und stets um die Möglichkeit der Förderung einer
solchen Maßnahme nachgefragt hat. Aus den Verwaltungsvorgängen kann das
Gericht, wie bereits ausgeführt, jedenfalls eine fehlende Mitwirkung der
Beigeladenen nicht erkennen.

74

Soweit die Klägerin auf vergleichbare Fenstersanierungen an Gebäuden der
Alten Brennerei in S. und der W. in C. verweist, bezweifelt das Gericht
zunächst die Vergleichbarkeit der Sachverhalte. Diese Zweifel ergeben sich daraus,
dass - worauf die Beigeladene nachvollziehbar hinweist - hier eine Gesamtsanierung
der Objekte durch die Investoren erfolgt ist, in deren Rahmen die Fenstersanierung
nicht die Schwerpunktmaßnahme gewesen sein dürfte. In diesem Zusammenhang
verweist die Kammer nur beispielhaft darauf, dass der Umbau und die Sanierung der
Alten Brennerei I1. in S. , die der Klägerin als Vergleichsobjekt dient, durch
eine Bauherrengemeinschaft Alte Brennerei I1. GbR von 1996 bis 1997 erfolgte,
in dessen Zuge eine Hauptnutzfläche von insgesamt 3.700 m² saniert und die
denkmalgeschützte Industrieanlage in Gastronomie, Ladenlokal und 32 Wohnungen
umgenutzt wurde (vgl. zu Umbau und Sanierung der Brennerei I1. im Internet:
http.//www.agn.de). Mit dieser Situation, in der gezielt ein bereits unter
Denkmalschutz stehendes Industriegebäude zum Zwecke der umfassenden
Sanierung und Umnutzung durch eine Bauherrengemeinschaft erworben wurde, ist
der vorliegende Fall, in dem die aus zwei Gesellschaftern bestehende Beigeladene
das Objekt mehr oder weniger aus Familienbesitz seit Jahren in ihren Händen hat,
nicht vergleichbar. Dies gilt umso mehr, als die Beigeladene das Objekt nicht etwa in
Kenntnis der Denkmaleigenschaft erworben hat, sondern als Eigentümerin von der
Eintragung in die Denkmalliste betroffen wurde. Unbekannt ist aber darüber hinaus
auch, welche Kosten bei den von der Klägerin benannten Vergleichsobjekten für die
Fenstersanierung aufgewendet worden sind. Dies als Grundlage einer ähnlichen
eigenen Fenstersanierung in Erfahrung zu bringen, war aber nach den
Gesamtumständen des vorliegenden Einzelfalls auch nicht mehr von der
Mitwirkungspflicht der Beigeladenen als Eigentümerin des Denkmals erfasst.
Zweifelhaft wäre auch, wie die Beigeladene die Kosten dieser Fenstersanierung
hätte in Erfahrung bringen sollen, zumal ihr diesbezügliche Auskunftsansprüche
gegen die Eigentümer der Gebäude nicht zustehen dürften.

75

Danach bleibt festzuhalten, dass die Beigeladene allein ca. 250.000,00 Euro in
eine denkmalgerechte Fenstersanierung investieren müsste, um dauerhaft eine
Voraussetzung für die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes in Form der
gewerblichen Vermietung zu schaffen. Dies ist der Beigeladenen angesichts des zu
erwartenden Ertrags wirtschaftlich nicht zuzumuten. Dabei hat der Beklagte zum
Einen in rechtlich nicht zu beanstandender Weise berücksichtigt, dass die einzigen
Gesellschafter der Beigeladenen Herr L1. als Komplementär und dessen
Ehefrau als Kommanditistin sind und der einzige Zweck der Firma die Vermietung
und Verpachtung des denkmalgeschützten ehemaligen Fabrikationsgebäudes ist.
Dies bedeutet ausgehend von den zuvor dargestellten Kriterien für die Überprüfung
der wirtschaftlichen Zumutbarkeit des Erhalts des Denkmals zunächst, dass von der
Beigeladenen insoweit nur die Investition von Mitteln in die Sanierung des Gebäudes
erwartet werden kann, die dieses auch selbst erwirtschaftet. Angesichts der durch
Unterlagen des Steuerberaters erhärteten Ausführungen der Beigeladenen, wonach
seit Jahren ganz erhebliche Mietausfälle entstanden sind, ist es für das Gericht
nachvollziehbar, dass die Beigeladene für die Fenstersanierung nicht auf einen
vorhandenen finanziellen Grundbestand zurückgreifen kann. Denn die Mietausfälle
hatten, wie die Beigeladene im gerichtlichen Verfahren nochmals dargelegt hat, zur
Folge, dass Altschulden nicht getilgt werden konnten und die Bankverbindlichkeiten
erhöht werden mussten. Diese beliefen sich demzufolge zum 1. Januar 2008 nach
den Kontoauszügen der Volksbank M. -I1. e. G. auf ein Soll in Höhe von
199.966,37 EUR. Die dadurch erforderliche vollständige Fremdfinanzierung der
Fenstersanierungskosten kann durch die Beigeladene nicht realisiert werden, weil sie
unter Vorlage geeigneter Bankunterlagen nachgewiesen hat, dass ihr eine weitere
Kreditaufnahme nicht möglich sein wird. Die Volksbank M. e.G. hat der
Beigeladenen mit Schreiben vom 5. Februar 2007 mitgeteilt, dass ein Kreditwunsch
unter Ausweitung des Kreditrahmens aufgrund der durch die fehlenden Mieteinkünfte
schwachen Bilanzverhältnisse abgelehnt werden muss. Dem ging im Januar 2006
eine Umschuldung über ein Darlehen in Höhe von 205.000,00 EUR voraus. Somit ist
nicht erkennbar, mit welchen Mitteln die Beigeladene die Fenstersanierung in der von
der Unteren Denkmalbehörde geforderten und für eine wirtschaftliche Nutzung
unabdingbaren Weise verwirklichen kann. Der Einwand der Klägerin, wonach sich
die Kosten der Fenstersanierung durch die anschließende Vermietung der
Räumlichkeiten schnell amortisieren werden, weshalb die Investitionen der
Beigeladenen zumutbar seien, führt in diesem Zusammenhang zu keiner anderen
Beurteilung, weil die Beigeladene schon die Kosten für die Sanierung nach den im
gerichtlichen Verfahren vorgelegten Bankunterlagen nicht aufzubringen in der Lage
sein wird. Auch der Hinweis der Klägerin auf laufende Mieteinkünfte in Höhe von
über 3.000,00 EUR monatlich führt in diesem Zusammenhang nicht weiter. Zum
einen berücksichtigt die Klägerin dabei nicht die von der Beigeladenen geschilderte
und von ihr nicht in Frage gestellte Instabilität dieser Einkünfte. Zum anderen bleiben
bei der Betrachtungsweise der Klägerin auch völlig etwaige Lasten (wie etwa
öffentliche Abgaben), die auf das Grundstück erhoben und von der Beigeladenen
geleistet werden müssen, außer Betracht. Auch berücksichtigt die Klägerin bei ihrer
Wirtschaftlichkeitsbetrachtung nicht, dass dem Eigentümer eines Denkmals
zumindest die geldwerte Verzinsung des immobilisierten Kapitals als Rendite
zugestanden werden muss. Selbst dies erscheint angesichts des vom
Gutachterausschuss angenommenen Verkehrswertes unter Berücksichtigung
aktueller Kapitalmarktzinsen einerseits und den aktuellen Mieteinnahmen
andererseits kaum gewährleistet.

76

Ebenso wenig führt der Hinweis der Klägerin auf grundsätzlich bestehende
Möglichkeiten der Förderung der Maßnahme durch öffentliche Mittel und der
steuerlichen Absetzbarkeit zu einer anderen Beurteilung. Denn ob eine Förderung
der Fenstersanierung im vorliegenden Fall überhaupt realisiert werden kann,
erscheint angesichts der Anfragen der Beigeladenen im Hinblick auf konkrete
Fördermöglichkeiten und deren Bescheidung mehr als zweifelhaft. Konkrete
Förderzusagen sind der Beigeladenen nämlich weder vom Westfälischen Amt für
Denkmalpflege noch von der Unteren Denkmalbehörde gemacht worden. In der
Vergangenheit wurde auf konkrete Förderanfragen der Beigeladenen entweder auf
die fehlende Bestandskraft der Eintragung und damit ein Tatbestandsmerkmal
verwiesen, auf das die Beigeladene in Ansehung der Dauer des
Widerspruchsverfahrens nur durch eine Rücknahme ihres Widerspruchs hätte
Einfluss nehmen können. Zum Anderen hat das Westfälische Amt für Denkmalpflege
etwa durch Schreiben vom 7. Dezember 2002 darauf verwiesen, dass
Fördermöglichkeiten für das Jahr 2003 nicht mehr zur Verfügung stünden. Dies
bedeutete für die Beigeladene aber wiederum, dass ihr Investitionen in die
Fenstersanierung in der aus Denkmalschutzaspekten geforderten Weise wiederum
nicht möglich sein würden, womit weitere Mietausfälle verbunden waren. Angesichts
des einzigen Firmenzwecks der Beigeladenen verweist diese auch zu Recht darauf,
dass die Möglichkeiten des Steuerabzugs aufgrund der geringen Firmeneinkünfte
äußerst begrenzt sind. Dies erscheint dem Gericht auch durch die Übersicht über die
Mieteinnahmen der letzten Jahre aus dem Objekt für nachvollziehbar. Es führt auch
zu keiner anderen Beurteilung, dass der Beigeladenen nunmehr nach anfänglichen
Widerständen der Unteren Denkmalbehörde die Vermietung des Erdgeschosses an
einen Existenzgründer gelungen ist, der dort ein Sozialkaufhaus betreibt und für die
Nutzung der Räume ein Mietzins in Höhe von 2.000,00 Euro/pro Monat vereinbart
wurde. Denn angesichts der enormen Mietausfälle, die die Beigeladene in den
vergangenen Jahren mangels Vermietbarkeit der Räumlichkeiten erlitten hat, ist es
ihr wirtschaftlich nicht zumutbar, den Einsatz der derzeitigen Mieteinkünfte in die
Fenstersanierung zu fordern. In dem Zusammenhang hat die Beigeladene unter
Beibringung entsprechender Unterlagen glaubhaft dargelegt, bereits erhebliche
Zinsverbindlichkeiten gegenüber der Bank zu haben, die erfüllt werden müssen.

77

Lediglich ergänzend weist das Gericht darauf hin, dass seitens der Klägerin
selbst offenbar erhebliche Zweifel an einer wirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeit des
Gebäudes bestehen, solange das Objekt in die Denkmalliste eingetragen ist. Diese
ergeben sich sowohl aus dem Vermerk des Bediensteten X1. als auch aus dem
Umstand, dass die Klägerin in Ansehung einer zukünftigen Übernahme des
Denkmals dessen - letztlich nicht durchsetzbare - Streichung aus der Denkmalliste
betrieb.

78

Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin als unterlegene Partei gemäß § 154
Abs. 1 VwGO. Dies umfassen auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen,
die das Gericht gemäß § 162 Abs. 3 VwGO aus Billigkeit ebenfalls der Klägerin
auferlegt. Die Erstattung der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen entspricht
in der Regel nur dann der Billigkeit, wenn der Beigeladene erfolgreich Anträge
gestellt hat, da er mit der Antragstellung auch das Risiko eigener Kostenpflicht nach
§ 154 Abs. 3 VwGO übernommen hat.

79

Vgl.	Kopp/Schenke, VwGO, a.a.O.; Rdnr. 23 zu § 162 VwGO.

80

Das ist hier der Fall. Zum einen hat die Beigeladene sich durch den Antrag auf
Klageabweisung einem eigenen Kostenrisiko nach § 154 Abs. 3 VwGO ausgesetzt,
zum anderen hat sie den Klageabweisungsantrag mit Erfolg gestellt.

81

Die Berufung gegen das Urteil ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzung
hierfür nicht vorliegen.

82

Gemäß § 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO lässt das Verwaltungsgericht die Berufung
in dem Urteil zu, wenn die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 vorliegen. Das
ist hier nicht der Fall. Es handelt sich bezogen auf das konkrete Denkmal und die
wirtschaftlichen Verhältnisse der Beigeladenen hinsichtlich der Rechtmäßigkeit des
angefochtenen Übernahmebeschlusses um einen Einzelfall ohne grundsätzliche
Bedeutung. Das Urteil weicht auch nicht von einer Entscheidung i.S.d. § 124 Abs. 2
Nr. 4 VwGO ab.

83