Amtsgericht Kaiserslautern (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-10-31, Aktenzeichen 4a C 211/05
ECLI:DE:AGKAISE:2005:1031.4AC211.05.0A

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist für die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Der Kläger schloss, vertreten durch die N. Immobilien Verwaltungs GmbH, mit den Beklagten am 07.07.2004 einen Mietvertrag. Nach diesem betrug die monatliche Mietzinszahlung insgesamt 250,00 EUR. Gemäß § 6 des Mietvertrages war der Mietzins spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus auf das angegebene Konto zu entrichten.

2

Die Beklagten haben seit Dezember 2004 keinen Mietzins mehr entrichtet. Mit Schreiben vom 14.01.2005 hat die Immobilien Verwaltung N. GmbH den Mietvertrag wegen Zahlungsverzuges im Namen des Eigentümers fristlos gekündigt. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf das zur Akte gereichte Kündigungsschreiben (Bl. 11 d.A.) verwiesen.

3

Mit Schreiben vom 21.01.2005 wiesen die Beklagten durch ihren Prozessbevollmächtigten die Kündigung zurück, da dem Kündigungsschreiben eine Vollmachtsurkunde nicht beigefügt gewesen ist. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das zur Akte gereichte Schreiben vom 21.01.2005 (Bl. 28 d.A.) verwiesen.

4

Die Beklagten haben die Wohnung spätestens zum 16.06.2005 geräumt.

5

Der Kläger trägt vor:

6

Das Zurückweisungsschreiben des Prozessbevollmächtigten der Beklagten sei ihm am 25.01.2005 und damit 11 Tage nach der Kündigung zugegangen. Der Kläger ist der Auffassung, dass die Zurückweisung nicht mehr unverzüglich erhoben worden sei.

7

Der Kläger beantragt, nachdem er den Rechtsstreit in der mündlichen Verhandlung vom 13.09.2005 für erledigt erklärt hat:

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Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.

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Die Beklagten beantragen:

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Die Klage wird abgewiesen.

11

Sie tragen vor:

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Das Kündigungsschreiben sei ihnen am 18.01.2005 zugegangen, das Zurückweisungsschreiben sei per Telefax bereits am 21.01.2005 bei der Hausverwaltung N. eingegangen.

Entscheidungsgründe

13

Die Klage ist zulässig. Der in der mündlichen Verhandlung vom 13.09.2005 gestellte Antrag des Klägervertreters, wonach er den Rechtsstreit einseitig für erledigt erklärt, ist dahingehend auszulegen, dass der Kläger die Feststellung begehrt, dass die Klage bis zum Eintritt seiner Erledigungserklärung zulässig und begründet gewesen ist.

14

Die so verstandene Klage auf Feststellung der Zulässigkeit und Begründetheit der Klage bis zur Erledigung des Rechtsstreits ist nicht begründet. Die ursprünglich eingereichte Klage, mit der der Kläger die Herausgabe und Räumung des den Beklagten durch Mietvertrag überlassenen Apartments Nr. ... in der H.-Str. ... in Kaiserslautern verfolgt hat, ist nicht begründet gewesen.

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Dem Kläger hat weder gemäß § 546 BGB ein mietvertraglicher noch gemäß § 985 BGB ein dinglicher Herausgabeanspruch zugestanden, da das Mietverhältnis der Parteien nicht durch die Kündigung vom 14.01.2005 beendet worden ist. Diese Kündigung ist aufgrund der Zurückweisung im Schreiben der Beklagten vom 21.01.2005 gemäß § 174 BGB unwirksam.

16

Dem Kündigungsschreiben vom 14.01.2005 ist eine Vollmacht, die die Immobilienverwaltung N. GmbH ausdrücklich zur Kündigung berechtigen würde, nicht beigefügt gewesen.

17

Das Zurückweisungsrecht der Beklagten ist vorliegend auch nicht gemäß § 174 Satz 2 BGB ausgeschlossen gewesen, da der Kläger die Beklagten nicht über eine ausreichende Bevollmächtigung der Immobilienverwaltung N. GmbH in Kenntnis gesetzt hat. Solches ergibt sich hier auch nicht aus den Umständen. Zwar kann es ausreichen, wenn der Bevollmächtigte in eine Stellung berufen wird, die üblicherweise mit einer entsprechenden Vollmacht ausgestattet ist. In eine solche Stellung ist die N. Immobilien GmbH vorliegend aber nicht berufen gewesen. Das Gericht hat bereits erhebliche Zweifel daran, ob in der Bevollmächtigung eines Wohnungsverwalters zum Abschluss des Mietvertrages auch die Bevollmächtigung gesehen werden kann, das Mietverhältnis tatsächlich fristlos zu kündigen (dagegen LG Berlin ZMR 1986, 439). Vorliegend kommt hinzu, dass der Mietzins gem. § 6 des Mietvertrages auf das Konto des Klägers persönlich und nicht auf das Konto der Immobilienverwaltung N. gebucht werden sollte. Den Beklagten hat sich hieraus erschließen müssen, dass der Kläger offensichtlich Wert darauf gelegt hat, den pünktlichen Zahlungseingang der Miete zu überwachen und auch die auf Zahlungsverzug beruhenden Konsequenzen, insbesondere eine Kündigung selbst vorzunehmen. Jedenfalls in einer solchen Konstellation erschließt sich dem Mieter gerade nicht aus den Umständen, dass die den Mietvertrag abschließende Haus- oder Wohnungsverwaltung, wie im vorliegenden Fall, zur Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges berechtigt sein soll. Im Falle einer Kündigung durch den Wohnungsverwalter hätte daher die zur Kündigung berechtigende Vollmacht vorgelegt werden müssen.

18

Die Kündigungserklärung ist gemäß § 174 Satz 1 BGB durch die Beklagten unverzüglich zurückgewiesen worden. Die Beklagten haben die Kündigung binnen 4 Tagen zurückgewiesen.

19

Die Kündigungserklärung ist den Beklagten am 18.01.2005 zugegangen. Einen früheren Zugang hat der insoweit beweisbelastete Kläger weder substantiiert darlegen können, noch hat er ein taugliches Beweismittel dafür angeboten, dass die Kündigungserklärung 11 Tage vor dem 25.01.2005, also am 14.01.2005 tatsächlich den Beklagten zugegangen ist.

20

Die Zurückweisung des Kündigungsschreibens ist ausweislich des zur Akte gereichten Faxschreibens vom 21.01.2005 (Bl. 44 d.A.), der Immobilienverwaltung N. GmbH am 21.01.2005 zugegangen.

21

Die Behauptung des Klägers, dass ihm bzw. der N. Immobilienverwaltung GmbH die Zurückweisung der Kündigung erst am 25.01.2005 zugegangen sei, hält das Gericht aufgrund des durch die Beklagten vorgelegten, an den Telefaxanschluss der Immobilien N. GmbH gerichteten Faxschreibens, das in der Spalte "Übertragung" den Vermerk "ok" enthält, für widerlegt.

22

Im übrigen wäre auch die bis zum 25.01.2005 erklärte Zurückweisung der Kündigung noch rechtzeitig, da man den Beklagten die Möglichkeit einräumen muss, Rechtsrat alsbald einzuholen (vgl. LG Hamburg, WuM 1998, 725). Dies haben die Beklagten vorliegend getan. Die nach Einholung von Rechtsrat längstens binnen Wochenfrist erklärte Zurückweisung der Kündigung ist rechtzeitig.

23

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

24

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.