Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2002-11-22, Aktenzeichen 16  Wx 153/02
ECLI:DE:OLGK:2002:1122.16WX153.02.00

Tenor

Die sofortigen weiteren Beschwerden der Antragsgegner und Beteiligten zu 3. vom 15.8.2002 und 23.8.2002 gegen den Beschluss der 8. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 2.8.2002 - 8 T 239/01- werden zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Antragsgegner. Im Übrigen findet eine Kostenerstattung nicht statt.

Geschäftswert der Rechtsbeschwerde: 130.541 Eur

1

Gründe

2

I.

3

Die Beteiligten zu 2. 3. und 4. bilden
die oben genannte Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beteiligten
zu 1. und 5. berufen sich beide darauf, Verwalter dieser Wohnanlage
zu sein. Die 1998 erfolgte Verwalterbestellung des Beteiligten zu
1. sowie der Verwaltervertrag wurden mit Beschluss der
Eigentümerversammlung vom 21.6.2000 zu TOP 10 für weitere fünf
Jahre verlängert. Auf der Eigentümerversammlung vom 19.10.2000
wurde mit Mehrheit unter TOP 4 beschlossen, die am 21.6.2000
beschlossene Verlängerung der Bestellung und des Verwaltervertrages
aufzuheben. Unter TOP 5 wurden hilfsweise die Abberufung und
Kündigung des Verwaltervertrages beschlossen. Ferner erfolgte durch
einen weiteren Mehrheitsbeschluss die Bestellung des Beteiligten zu
5. als neuen Verwalter. Die Beteiligten zu 1. und 2. haben u.a.
diese Beschlüsse zu TOP 4 und 5 mit der Begründung angefochten, sie
entsprächen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

4

Amtsgericht und Landgericht haben die
Anfechtung der Antragsteller als berechtigt angesehen. Mit der
Rechtsbeschwerde verfolgen die Beteiligten zu 3. ihren
ursprünglichen Abweisungsantrag weiter.

5

II.

6

Die zulässigen, insbesondere form- und
fristgerecht eingelegten Rechtsmittel haben in der Sache keinen
Erfolg. Die angefochtene Entscheidung lässt keine Rechtsfehler
erkennen, was allein Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist,
§§ 27 I FGG, 545 ZPO. Zutreffend sind beide Vorinstanzen davon
ausgegangen, dass die unter TOP 4 und hilfsweise TOP 5 erfolgte
Aufhebung der Verlängerung der Verwalterbestellung bzw. Abberufung
des Verwalters sowie die Kündigung seines Vertrages nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

7

1.

8

Die Zulässigkeit der Anfechtungsanträge
hat das Landgericht in nicht zu beanstandender Weise festgestellt.
Der Senat nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen auf diese
Ausführungen Bezug. Das Recht des Verwalters zur Anfechtung des
Eigentümerbeschlusses über seine Abberufung in entsprechender
Anwendung des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG ist höchstrichterlich nochmals
bestätigt worden ( BGH vom 20.6.02, ZfIR 02, 731 ).

9

2.

10

Mit ebenfalls zutreffender Begründung,
auf die ergänzend Bezug genommen wird, ist das Landgericht davon
ausgegangen, dass eine vorzeitige Abberufung und eine davon zu
unterscheidende vorzeitige Kündigung ( dazu BGH a.a.O.) nur bei
Vorliegen eines wichtigen Grundes durch Mehrheitsbeschluss wirksam
erfolgen kann. Dies ergibt sich aus § 1 Abs. 4 des
Verwaltervertrages, der in Einklang steht mit § 26 Abs. 1 S. 3
WEG.

11

3.

12

Die Anfechtungsanträge zu TOP 4 und TOP
5 sind begründet.

13

a.

14

Die angegriffenen Beschlüsse sind nicht
schon deshalb rechtlich zutreffend bzw. gegebenenfalls als
Feststellung einer möglichen unwirksamen Verlängerung der
Verwalterbestellung am 21.6.2000 umzudeuten, weil der Beschluss vom
21.6.2000 zu TOP 10 als Nichtbeschluss oder als nichtiger Beschluss
anzusehen wäre. Beides ist nicht der Fall.

15

Ein Nichtbeschluss oder Scheinbeschluss
ist hier schon deshalb abzulehnen, weil in der
Eigentümerversammlung vom 21.6.2000 das Abstimmungsergebnis zu TOP
10 vom Versammlungsleiter mit der Feststellung der gültigen Ja- und
Nein-Stimmen festgehalten und als Antragsannahme im Protokoll
vermerkt worden ist ( s. 3 des Protokolls vom 21.6.2000). Diese
Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den
Versammlungsleiter hat nach neuerer Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs konstitutive Bedeutung und führt dazu, dass
dieser Abstimmung unabhängig von ihrem Inhalt als Folge der
genannten Feststellungen des Versammlungsleiters Beschlussqualität
zukommt ( vgl. BGH vom 23.8.2001, NZM 01, 961 m. w. N. auch zur
Gegenmeinung ). Dieses Ergebnis lässt sich zum einen aus § 24 Abs.
6 WEG herleiten , der zu erkennen gibt, dass für die (vorläufige)
rechtliche Beurteilung des Abstimmungsergebnisses allein die
Feststellungen des Versammlungsleiters und nicht die Bewertung der
Wohnungseigentümer verbindlich sein soll. Im Übrigen verlangt auch
das Erfordernis der Rechtssicherheit für die Gesamtheit der
Wohnungseigentümer eine verbindliche, nicht nur inhaltsfixierende
Feststellung des Beschlussergebnisses. § 23 Abs. 4 S. 2 WEG sieht
die kurze Anfechtungsfrist von 1 Monat vor, damit für die
Wohnungseigentümergemeinschaft alsbald Rechtssicherheit darüber
besteht, dass der gefasste Beschluss mit dem vom Versammlungsleiter
formulierten Inhalt verbindlich ist ( vgl. dazu BGH, NZM 01,963
).

16

Auf die Frage, ob in der Versammlung
vom 21.6.2000 Beschlussfähigkeit und bei der Abstimmung die
erforderlichen Mehrheiten gegeben waren, insbes. die Vollmachten
wirksam erteilt wurden bzw. den erforderlichen Formerfordernissen
entsprachen, kommt es hier deshalb nicht an.

17

Der Beschluss vom 21.6.2000 ist auch
nicht wegen fehlender Beschlusszuständigkeit der
Eigentümerversammlung oder wegen seines Inhalts nichtig ( zu
Nichtigkeitsgründen vgl. Bärmann/Merle, 8.Aufl., § 23 Rz. 109 ff )
und damit bereits ohne Anfechtung unbeachtlich.

18

Mit der Beschlussfassung zur Bestellung
oder Verlängerung der Bestellung eines Verwalters handelt die
Eigentümergemeinschaft im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz ( dazu
BGH, NJW 00, 3500 ). Es handelt sich nicht um eine Angelegenheit,
die vereinbarungsbedürftig und damit der Beschlusskompetenz
entzogen ist ( § 26 Abs. 1 WEG ). Sonstige Nichtigkeitsgründe, die
sich aus dem Inhalt des Beschlusses ergeben könnten ( wie
Sittenwidrigkeit, Widersprüchlichkeit, völlige Unbestimmtheit ),
sind weder ersichtlich, noch von einem der Beteiligten geltend
gemacht worden.

19

Der Beschluss zu TOP 10 vom 21.6.2000
ist nicht innerhalb der Monatsfrist angefochten worden, so dass
mithin von seiner Verbindlichkeit auszugehen ist.

20

Eine Wiedereinsetzung gegen die
Versäumung der Anfechtungsfrist, die die Antragsteller mit
Schriftsatz vom 21.2.2001, d. h. 8 Monate nach Beschlussfassung,
beantragt haben, hat das Landgericht zu Recht verweigert. Hierzu
nimmt der Senat auf die entsprechenden Ausführungen ( unter II. 2.
b. cc. ) Bezug, die er sich zu eigen macht.

21

22

b.

23

Mit rechtlich nicht zu beanstandender
Begründung hat das Landgericht das Vorliegen eines wichtigen
Grundes zur vorzeitigen Abberufung oder Kündigung verneint. Der
Beschluss zu TOP 4 kommt, da der Verlängerungsbeschluss vom
21.6.2000 wirksam geworden ist, einer solchen Abberufung
gleich.

24

Ein wichtiger Grund für die Abberufung
des Verwalters liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter
Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben eine
Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr
zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche
Vertrauensverhältnis nachhaltig zerstört ist ( st. Rspr. Senat, NZM
99, 843 m. w. N.; zuletzt BayObLG, ZWE 02, 526, 528). Diese
Voraussetzungen hat das Landgericht zutreffend abgelehnt.

25

26

aa.

27

Das Erstbeschwerdegericht hat im
Ergebnis zu Recht einen beachtlichen Pflichtverstoß verneint,
soweit es um das Verhalten des Beteiligten zu 1. anlässlich der
Abstimmung in der Eigentümerversammlung vom 21.6.2000 geht.

28

Entgegen der Meinung der
Rechtsbeschwerde kommt es nicht auf die Auslegung des § 12 Ziff. 4
der Teilungserklärung und damit zusammenhängend darauf an, ob die
schriftlichen Vollmachten bei der Versammlung nur vorgelegt oder
auch zu dem Protokoll genommen werden müssen, wenngleich vieles für
die vom Landgericht angenommene Auslegung spricht.

29

Die Antragsgegner können sich nunmehr
nach Bestandkraft des Beschlusses vom 21.6.2000 nicht mehr auf ein
mögliches Fehlverhalten des Beteiligten zu 1. berufen, das vor oder
während der Abstimmung vom 21.6.2000 vorgelegen haben könnte. Durch
die erneute Bestellung des Beteiligten zu 1., die zeitlich nach
Feststellung der Anwesenheit der Eigentümer und der
Beschlussfähigkeit der Versammlung erfolgte, hat die Mehrheit der
Eigentümer in Kenntnis aller maßgeblichen Umstände die Bestellung
des Beteiligten zu 1. bestätigt. Im Übrigen sind auch während der
Versammlung keine Einwände gegen die Versammlungsleitung des
Beteiligten zu 1. erfolgt. Soweit ein Teil der Eigentümer nicht
anwesend war, haben diese durch die Nichtanfechtung dieses
Beschlusses nach Erhalt des Versammlungsprotokolls ebenfalls zu
erkennen gegeben, dass sie etwaige Verstöße des Verwalters -
sollten diese tatsächlich gegeben sein - nicht als so gewichtig
ansehen, dass dadurch die Verlängerung seiner Amtszeit in Frage
gestellt sein könnte ( ebenso OLG Düsseldorf, NZM 00,1019 unter
Hinweis auf die ständige Rspr. ).

30

bb.

31

Soweit die Antragsgegner sich auf
weitere Vertragsverstöße bei der Verwaltung der Wohnanlage berufen,
wie z. B. Verwahrlosung der Anlage, handelt es sich überwiegend um
Vorwürfe, die sich auf den Zeitraum vor der Eigentümerversammlung
vom 21.6.2000 beziehen bzw. um Zustände, die schon zum Zeitpunkt
der Beschlussfassung vorlagen. Damit sind sie hier indes
ausgeschlossen, da sie - wie oben gezeigt - danach die Verlängerung
der Verwalterbestellung beschlossen haben, mithin an diesen
behaupteten Vertragsverletzungen keinen entscheidenden Anstoß
genommen haben.

32

Auch ihr weiteres Vorbringen, von
diesen Verstößen erst später erfahren zu haben, ändert daran
nichts. Hierzu wird auf die zutreffenden Überlegungen des
Landgerichts im angegriffenen Beschluss ( unter II. 2. a. bb )
verwiesen, denen nichts hinzuzufügen ist.

33

Soweit die Vorwürfe sich auf den
Zeitraum nach dem 21.6.2000 beziehen ( keine Kündigung des
laufenden Hausmeistervertrages, unreparierte Stellen an der
Hausverkleidung ), hat das Landgericht mit Recht darauf
hingewiesen, dass entweder schon keine Pflichtverletzung vorliegt (
so bezüglich des Hausmeistervertrages ), oder der bauliche Zustand
bereits bei der Abstimmung vom 21.6.2000 offen lag und damit
bekannt war oder hätte bekannt sein müssen ( so hinsichtlich der
entfernten Fassadenplatten ). Der Vorwurf der nicht korrekten
Jahresabrechnung durch den Antragsgegner T., wie sie der Senat in
dem Verfahren 16 WX 135/02 bzw. 8 T 159/00 LG Bonn zugrunde gelegt
hat, bedeutet kein so erhebliches Fehlverhalten, das Anlass zu
einer außerordentlichen Abberufung sein könnte. Abgesehen davon,
dass dieser Vorwurf erst im Anfechtungsverfahren erhoben wurde und
deshalb unter dem Gesichtspunkt des möglicherweise unzulässigen
Nachschiebens von Gründen ausgeschlossen sein könnte, beinhaltet er
allenfalls ein durchschnittlich fahrlässiges Verhalten des
Beteiligten zu 1. Das ergibt sich schon aus der Höhe des falsch
gebuchten Einzelbetrages gegenüber dem Umfang der Gesamtabrechnung
angesichts der Vielzahl der Eigentümer. Die weiteren Umstände
dieser Fehlabrechnung sind schließlich so komplex, dass eine
Nachlässigkeit hierbei kein schwerwiegendes Verschulden bedeuten
kann.

34

35

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47
WEG. Die Festsetzung des Geschäftswertes folgt aus § 48 WEG und
entspricht der nicht angegriffenen Festsetzung der
Vorinstanzen.