Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1993-12-16, Aktenzeichen 18 U 201/92
ECLI:DE:OLGK:1993:1216.18U201.92.00

Tenor

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Berufung ist zulässig; sie wurde
insbesondere frist- und formgerecht eingelegt und begründet.

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Sie hat auch in der Sache selbst
Erfolg. Die Klage ist - soweit durch das angegriffene Teilurteil
über sie befunden wurde - unbegründet.

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Die Klägerin hat gegen die Beklagten
keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Erneuerung der
Heizungsanlage im Pachtobjekt v.-C.-Straße 165, A.-E..

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Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht
aus §§ 581 Abs. 2, 538 Abs. 2 BGB. Die in den Vorschrif-ten der §§
581 Abs. 2 , 537 ff. BGB geregel-te Gewährleistungspflicht des
Verpächters für Mängel der Pachtsache ist im vorliegenden Fall im
wesentlichen auf die Klägerin als Pächterin übertragen worden.
Diese ist gemäß § 3 Abs. 4 Ziffer 3, § 6 Abs. 2 des Pachtvertrages
vom 16.12.1988/09.06.1989 insbesondere verpflich-tet, die Kosten
der Erneuerung der Heizungsanlage zu tragen. Denn die Arbeiten an
der Heizungsanlage sind als Instandsetzungsarbeiten im Sinne der
genannten Regelung anzusehen. Dies ergibt sich bereits aus dem
Wortsinn des verwendeten Begrif-fes: Das Pachtobjekt war infolge
des Defektes der Heizung mangelhaft und mußte durch die Erneuerung
in den vertragsgemäßen Zustand verbracht, also in-standgesetzt
werden.

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Daß hierfür nicht nur eine Reparatur
der alten, sondern eine vollständige Erneuerung der Heizungs-anlage
erforderlich war, ist demgegenüber nach Auffassung des Senates ohne
Bedeutung. Zwar wird die Meinung vertreten, daß der Vermieter auch
bei Abwälzung der Instandsetzungsarbeiten auf den Mieter
verpflichtet bleibt, durch Verschleiß un-brauchbar gewordene
Einrichtungsgegenstände zu er-neuern (Staudinger-Sonnenschein Band
Nr. 151 e zu § 535 BGB).

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Für eine solche Einschränkung könnte im
vorliegen-den Fall auch die Tatsache sprechen, daß in § 3 Abs. 4
Ziffer 3 des Vertrages, der nach den Bekun-dungen des Zeugen Sch.
die maßgebende Formulierung enthielt, hinter den Begriff
"Instandsetzungs-arbeiten" das Wort ("Reparaturen") aufgenommen
wurde.

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Daß Erneuerungsarbeiten durch diese
Formulierung ausgeschlossen werden sollten, kann aber gleich-wohl
nicht angenommen werden. Zum einen sollte die Formulierung nach den
Bekundungen des Zeugen Sch., an deren Richtigkeit zu zweifeln kein
Anlaß besteht, möglichst umfassend greifen, die Beklagten sollten
für die Klägerin erkennbar, umfassend entlastet werden.
Dementsprechend unter-scheidet der Vertrag auch an anderer Stelle
nicht zwischen Reparaturen und Erneuerungen. Denn auch § 3 Abs. 5
des Vertrages, der die Vermieterpflichten regelt, spricht nur von
Reparaturen an Dach und Fach. Dementsprechend liegt eine Reparatur
des Pachtobjektes in dem dargestellten Sinne nach Auf-fassung des
Senates auch dann vor, wenn einzelne Teile erneuert werden mußten.
Dieses Verständnis des Begriffes der Reparaturen ist allein
sinnvoll und praktikabel. Denn die Entscheidung zwischen beiden
wird oft nicht allein durch die techni-sche Notwendigkeit, sondern
durch wirtschaftliche Überlegungen bedingt. Wollte man gleichwohl
die Abgrenzung der Pflichtenkreise an dieser Unter-scheidung
festmachen, so würde z. B. der Vermieter auf wirtschaftlich
unsinnige Reparaturen drängen, um die Kosten nicht übernehmen zu
müssen, während der Mieter aus entsprechenden Gründen auf einen
vorschnellen Austausch der Einrichtungsgegenstände bedacht wäre.
Daß dies einer gedeihlichen und sinnvollen Abwicklung eines Miet-
oder Pachtver-hältnisses nicht förderlich ist, liegt auf der
Hand.

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Dementsprechend trifft auch Weimar, der
sich eben-falls mit dem Begriff der Instandsetzungsarbeiten befaßt
hat, diese Unterscheidung nicht, sondern versteht darunter
allgemein größere und oft ein-malige Aufwendungen zur
Wiederherstellung des ver-tragsgemäßen Gebrauches (Weimar, Was sind
Kosten der Instandsetzung oder Instandhaltung sowie Ar-beiten an
Dach und Fach? in WM 1957, S. 85).

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Daß die Parteien bei Abschluß des
Vertrages gleichwohl diese Unterscheidung vornehmen wollten, kann -
wie oben dargestellt - nicht angenommen werden.

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Bei der Erneuerung der Heizungsanlage
handelt es sich schließlich um eine Instandsetzungsarbeit innerhalb
des Pachtobjektes . Eine Reparatur an "Dach und Fach des Gebäudes"
gemäß § Abs. 5 des geschlossenen Pachtvertrages liegt nicht vor.
Die-se Vorschrift umfaßt nach Auffassung des Senates lediglich
Reparaturen, die an der äußeren Hülle des Pachtobjektes anfallen,
also am Mauerwerk und - soweit zum Pachtobjekt gehörend - am Dach.
Dies ergibt sich im einzelnen aus folgenden Erwägungen:

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Eine einheitliche Definition des
Begriffes "Dach und Fach" existiert nicht. Teilweise soll die
genannte Klausel lediglich Maßnahmen zur Erhaltung der Dachsubstanz
und der tragenden Teile des Gebäudes umfassen (Sternel, Mietrecht,
3. Aufl. 1988, Rdnr. 376; Bub/Treier, Handbuch der Wohnraum und
Geschäftsraummiete, 2. Aufl. 1993, Rdnr. 1080), teilweise auch die
wesentliche Substanz von Wohnung und Gebäude (OLG Hamm ZMR 1988,
260, 261; Hanseatisches Oberlandesgericht MDR 1967, 845; Weimar,
a.a.0. S. 86).

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Eine Heizungsanlage gehört nicht zu den
tragenden Teilen eines Gebäudes. Ob sie zu seiner wesentli-chen
Substanz in dem dargestellten Sinne gehört, erscheint zumindest
fraglich. Denn Weimar, auf den sich die Vertreter der weiteren
Auffassung beru-fen, geht selbst von der Notwendigkeit einer engen
Auslegung dieses Begriffes aus und nennt als Bei-spiele Baustoffe
für Mauern, Wände, Böden, Decken, Treppen, Fenster und Türen. Eine
Heizungsanlage ist zwar heute als wesentlicher Bestandteil des
Gebäudes im Sinne des § 94 Abs. 2 BGB anerkannt. Zu dem von Weimar
geschilderten äußeren Gerüst des Gebäudes gehört sie indessen
nicht. Dementspre-chend hat auch das OLG Hamm in dem von ihm zu
ent-scheidenden Fall einer Rohrleitung weniger auf die Eigenschaft
als wesentlicher Bestandteil als auf die Verbindung des
Rohrleitungssystems mit der Ge-bäudewand abgestellt.

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Die Frage nach dem abstrakten Sinn des
gewähl-ten Begriffes bedarf indes keiner abschließenden Erörterung.
Die Parteien haben ihn nämlich nach Auffassung des Senates in dem
engeren Sinne ver-standen. Dies ergibt sich zum einen aus dem
Wort-laut des § 6 Abs. 2 des Vertrages. Wenn dort dem Pächter
Reparaturen innerhalb des Pachtobjektes aufgebürdet werden, so
ergibt sich daraus im Ge-genschluß eine Beschränkung der
Vermieterpflichten auf die Instandhaltung und Instandsetzung der
äu-ßeren Teile des Pachtobjektes, also des Daches und des
Mauerwerkes.

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Darüber hinaus ergibt sich aus dem
gesamten Ver-tragswerk die Vorstellung der Parteien, die
Ver-pächterpflichten weitestgehend auf die Klägerin zu
übertragen.

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Zum einen ist die in § 6 Abs. 2
niedergelegte Verpflichtung der Klägerin zur Erhaltung des
vertragsgemäßen Zustandes noch einmal in § 3 Abs. 4 unter der
Rubrik "Betriebskosten" geregelt, und zwar einmal allgemein, einmal
speziell die Heizung betreffend.

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Darüber hinaus ist in § 5 Abs. 2 die
typischerwei-se den Eigentümer treffende Sachgefahr vollständig auf
die Klägerin übertragen worden. Auch dadurch wird deutlich, daß die
Klägerin für die Pachtob-jekte die Verantwortung des Eigentümers
tragen sollte, diejenige der Beklagten weitgehend zurück-gedrängt
werden sollte.

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Eine andere Beurteilung ergibt sich
nicht daraus, daß die Beklagten lediglich Keller- und
Erdge-schoßräume verpachtet haben, so daß die Klausel betreffend
die Übernahme von Dachreparaturen sinn-los erscheint. Das
entsprechende Vorbringen der Klägerin ist nämlich nicht vollständig
zutreffend. Ausweislich der Anlage 1 zum Pachtvertrag ist in 2 von
5 Fällen Pachtobjekt das gesamte Haus, so daß durchaus ein
Interesse der Klägerin an der Über-nahme von Dachreparaturen durch
die Beklagten er-kennbar ist.

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Schließlich spricht auch das Ergebnis
der durchge-führten Beweisaufnahme nicht gegen die gefundene
Auslegung. Es ist nicht bewiesen worden, daß die Parteien den
Begriff anders als in dem dargestell-ten engen Sinne verstanden
wissen wollten. Der Inhalt der Formulierung "Reparaturen an Dach
und Fach" war nach den insoweit übereinstimmenden Bekundungen der
Zeugen Sch., D. und B. nicht Ge-genstand der Vertragsverhandlungen.
Zwar mögen die Zeugen D. und B. mit diesem Begriff eine andere
Vorstellung verbunden haben als die Verhandlungs-führer der
Beklagten. Daß diese Vorstellung in die Verhandlungen eingegangen
ist, für die Vertreter der Beklagten erkennbar war, ist dagegen
nicht ersichtlich. Etwas anderes gilt nicht deshalb, weil der
Begriff im Brauereigewerbe üblicherweise in einem weiteren Sinne
verstanden wird. Zum einen konnten die Zeugen B. und D., die beide
in diesem Gewerbe tätig sind, keine übereinstimmende
Begriffsbestimmung geben. Zum anderen ist nicht ersichtlich, worauf
sie ihre Behauptung zum Inhalt der Formulierung stützen.

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Insgesamt ist daher die Klägerin gemäß
§ 3 Abs. 4 Ziffer 3, 6 Abs. 2 des geschlossenen Pachtvertra-ges
verpflichtet, die Kosten der Heizungserneue-rung zu tragen.

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Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser
Vereinbarun-gen bestehen nicht.

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Der geschlossene Pachtvertrag ist
unstreitig indi-viduell vereinbart worden, so daß lediglich die
allgemeinen Regelungen der §§ 134 ff. BGB , ins-besondere
diejenigen des § 138 BGB zur Anwendung kommen. Anhaltspunkt für
einen Verstoß gegen die guten Sitten sind jedoch nicht vorhanden.
Die Klä-gerin hat gemeint, von dem Geschäftsführer der Be-klagten
zu 2. , Herrn W.V. übervorteilt worden zu sein. Konkrete Tatsachen,
die geeignet wären, die-sen Begriff auszufüllen, aus denen sich z.
B. eine Überhöhung des Pachtzinses herleiten ließe, sind indes
nicht behauptet worden.

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Der vereinbarte
Gewährleistungsausschluß ist schließlich nicht gemäß §§ 581 Abs. 2,
540 BGB unwirksam. Das Vorbringen der Klägerin ist für die Annahme
einer Arglist des Geschäftsführers der Beklagten zu 2. bei
Vertragsschluß nicht ausrei-chend. Es erscheint bereits fraglich,
ob ein Man-gel der Heizung bereits bei Abschluß des Vertrages
vorhanden war. Die Heizung hat nämlich in den Heizperioden
1989/1990 und 1990/1991 gearbeitet, ohne daß Beanstandungen erhoben
wurden. Daß die Undichtigkeit des Kesselblockes, die letztendlich
zu der Stillegung der Anlage geführt hat, damals schon vorhanden
war, kann daher nicht angenommen werden.

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Allerdings ist davon auszugehen, daß
bereits bei Vertragsschluß die Absperrvorrichtungen und das
Sicherheitsventil fehlten. Insoweit trifft den Ge-schäftsführer der
Beklagten zu 2. aber den Vorwurf der Arglist nicht. Denn nach dem
unbestritten gebliebenen Vorbringen der Beklagten ist die
Hei-zungsanlage regelmäßig vom Schornsteinfeger abge-nommen worden.
Wenn dieser den Zustand nicht mo-niert hat, so durften auch die
Beklagten auf seine Ordnungsgemäßheit vertrauen und konnten nicht
an-nehmen, das Fehlen der Absperrvorrichtung und des
Sicherheitsventils sei ein offenbarungspflichtiger Mangel. Die
Klage war daher, soweit Gegenstand des Berufungsverfahrens,
abzuweisen.

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Die Entscheidung über die Kosten des
Verfahrens, auch diejenige über die Kosten des
Berufungs-rechtsstreites, ist der Schlußentscheidung
vorzu-enthalten. Da das Urteil keinen vollstreckungsfä-higen Inhalt
hat, konnte ein Ausspruch im Hinblick auf die vorläufige
Vollstreckbarkeit unterbleiben.

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Beschwer für die Klägerin: 9.617,15
DM