Verwaltungsgericht Minden (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-09-23, Aktenzeichen 5 K 2558/04
ECLI:DE:VGMI:2005:0923.5K2558.04.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird
nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe
des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

1

Tatbestand:

2

Die Beteiligten streiten über Erfüllungsverpflichtungen aus einem
Erschließungsvertrag, der im Zusammenhang mit der Planung und dem Ausbau des
Ferienhausgebietes S. in F. abgeschlossen wurde.

3

Die klagende Gemeinde hat mit dem Bebauungsplan Nr. 10/01 „Feriengebiet
S. „, der am 24.09.1973 Rechtsgültigkeit erlangt hat und inzwischen in seiner 3.
Änderungsfassung aus dem Jahre 1990 vorliegt, die Voraussetzungen für die
Bebauung des hier maßgeblichen Baugebietes geschaffen. Die Beklagte ist ein
Unternehmen, das professionell die Herstellung von Erschließungsmaßnahmen
betreibt.

4

Der Ortsteil S. liegt am östlichen Rand der Gemeinde F. dicht an der
Grenze zu Niedersachsen. Im Ferienhausgebiet verlaufen die vier Straßen „Zur
N. „, „T. „, „Zum H. „ und die „T1. -Straße". Dabei begrenzen die
Straßen „Zum H. „ und die „T1. -Straße" das Areal im Wesentlichen nach
Südosten bzw. Nordosten, wobei die Straße „Zum H. „ ihrerseits etwa auf der
halben Länge der „T1. -Straße" zunächst nach Süden abzweigt, um dann nach
etwa 90 m, in südwestliche Richtung zu verschwenken. Die Straße „Zur N. „ stellt
eine Verbindung zwischen beiden Straßen her. Der „T. „ zweigt bogenförmig
als Stichstraße von der Straße „Zur N. „ in östliche Richtung ab und endet nach
etwa 140 m in einem Wendehammer . Von der Straße „Zum H. „, die insgesamt
gut 900 m lang ist, führen überdies sechs zwischen 100 m und 30 m lange Stichwege
in nordwestliche Richtung ab. Sämtliche Anlagen liegen im Geltungsbereich des
vorgenannten Bebauungsplanes.

5

Wegen der weiteren Einzelheiten des Straßen- und Wegesystems und der
bauplanerischen Details des Gebiets wird auf die Pläne und Karten in den von mit
ihrer Klage vorgelegen Verwaltungsvorgänge - Beiakte I - verwiesen.

6

Zu dem vorliegenden Rechtsstreit kam es wie folgt: Die beklagte
Erschließungsgesellschaft - damals noch „M. -Bau" - übernahm mit notariellem
Vertrag vom 21.04.1980 die Rechte zur Planung und zum Ausbau der
Ferienhausanlage von einem Architekten, der zuvor mit der Erschließung des
Feriengebietes S. befasst war. Da sie beabsichtigte, umgehend mit den
Ausbaumaßnahmen zu beginnen, beschloss der Gemeinderat der klagenden
Gemeinde bereits am 18.06.1980 einen für erforderlich gehaltenen
Erschließungsvertrag. Zu einem verbindlichen Vertragsbeschluss kam es jedoch erst
nach einer Änderung der Firma auf der Seite der Beklagten durch Ratsbeschluss
vom 21. Juli 1981.

7

Der Vertrag lautet in seinen wesentlichen Bestimmungen wie folgt:

8

§ 1
Die Erschließung des Baugebietes „Feriengebiet S. „ wird von der
Erschließungsträgerin auf eigene Kosten durchgeführt.

§ 2
(1) Die Erschließung umfasst die Herstellung a) der Straße, der
Straßenentwässerung, der Beleuchtungseinrichtungen, b) der
Entwässerungseinrichtung (Schmutzwasserkanal), c) der
Wasserversorgungsanlagen, entsprechend dem in der Anlage beigefügten
Bebauungsplan Nr. 10/01 der Gemeinde F. , Ortsteil S.
„Feriengebiet S. „ in der Fassung vom 21.05.1981, sowie dem
Entwässerungsplan.

§ 10
(1) Nach der unter § 2 (5.) aufgeführten Schlussabnahme übernimmt die
Gemeinde F. die hergestellten Erschließungsanlagen in ihr Eigentum
und ihre Unterhaltung.

Bezüglich der Eigentumsübernahme ist zwischen der
Erschließungsträgerin bzw. dem Grundstückseigentümer und der
Gemeinde F. ein Grundstücksübereignungsvertrag, der nach § 313
BGB notarieller Beurkundung bedarf, abzuschließen.

(2) Nach endgültiger Abnahme werden die Erschließungsanlagen von der
Gemeinde F. durch förmlichen Verwaltungsakt für den
Gemeinverbrauch gewidmet. Mit dem Tage der Widmung geht die
Unterhaltungslast auf die Gemeinde F. über.

Bis zum Tage der Widmung obliegt die Unterhaltung und Verwaltung der
Anlage der Erschließungsträgerin.

§ 12
Dieser Vertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit der Zustimmung des
Grundstückseigentümers.

9

Am 04.08.1981/29.07.1981 wurde der Erschließungsvertrag von den Beteiligten
unterschrieben. In einem Vermerk vom 03.08.1981 ist festgehalten, dass die
Einholung der Unterschriften der Grundstückseigentümer entfalle, da die
Bauträgergesellschaft bereits entsprechende Grundstückskaufverträge
abgeschlossen habe. Unter dem 27.08.1981 wurde die aufsichtsbehördliche
Genehmigung durch den OKD des Kreises M1. erteilt.

10

Zunächst führte die Beklagte den Ausbau der Straßen „T. „ und „Zur N.
„ wie vorgesehen durch. Die Abnahme dieser Anlagen erfolgte am 20.08.1985. Eine
Abnahmebescheinigung wurde ausgestellt. Zu ersten Unstimmigkeiten in der
Vertragsabwicklung kam es bereits im Jahre 1986, da ein Großteil der
Straßenflächen am Vertrag nicht beteiligten Dritteigentümern gehörte und die
Beklagte sich beim beabsichtigten Erwerb dieser Parzellen nicht genügend von der
Klägerin unterstützt fühlte. Zwar wurde im Jahre 1987 noch der vereinbarte 10 %ige
Beteiligungsbetrag in Höhe von 36.119,66 DM an die Beklagte ausgezahlt. Zu den
vereinbarten Ausbaumaßnahmen an der „T1. -Straße" und an der Straße „Zum
H. „ kam es jedoch nicht. Die von der Straße „Zum H. „ nach Nordwesten
abgehenden Stichwege sind indes noch 1995 ausgebaut worden. Die Klägerin, so
die Beklagte, sei zur Abnahme aufgefordert worden, habe dies aber im August 1995
mit der Begründung, das solle erst nach Erstellung aller Erschließungsmaßnahmen
geschehen, abgelehnt.

11

Im weiteren Verlauf forderte die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom
15.04.2003 erstmals zur Erfüllung und Mängelbeseitigung der unten im Klageantrag
genannten Straßen auf.

12

Am 28.07.2004 hat die Klägerin die vorliegende Klage erhoben. Sie beruft sich
auf den Erschließungsvertrag vom 04.08.1981 und trägt vor, dass die Beklagte ihrer
Herstellungsverpflichtung nicht oder nicht ausreichend nachgekommen sei. Bei der
Straße „Zur N. „ sei der Straßenunterbau nicht im erforderlichen Maße
hergestellt worden. Es sei zu massiven Setzungen gekommen. Bei der Straße
„T. „ sei ebenfalls der Straßenunterbau ungenügend erstellt worden. Bei der
„T1. -Straße" sei die Beklagte entgegen der vertraglichen Abmachung gar nicht
zur Herstellung geschritten. Der sich heute darstellende Zustand entspreche
demjenigen, den die Beklagte nach Abschluss des Erschließungsvertrages an Ort
und Stelle vorgefunden habe. So verhalte es sich auch bei der Straße „Zum H.
„. Bei den sechs Stichwegen liege wiederum ein unzureichender Unterbau der Straße
vor. Auch die Straßenentwässerung sei mangelhaft. Der Vertrag sei entgegen der
Ansicht der Beklagten keineswegs nichtig. Eine notarielle Beurkundung sei nur für
die Übertragung der Grundstücksflächen notwendig gewesen. Beide Parteien hätten
zudem auf die Gültigkeit des Erschließungsvertrages vertraut. Teilleistungen seien
erbracht worden und die Klägerin habe bereits im Juni 1987 für
Erschließungsmaßnahmen einen Kostenanteil von 36.119,66 DM erbracht. Es habe
langwierige Verhandlungen betreffend die Überführung von
Erschließungsmaßnahmen in ihr Eigentum gegeben. Die Beklagte habe mehr
Unterstützung der Gemeinde eingefordert. Aber noch heute befänden sich weite
Teile des Erschließungsgebietes im Eigentum Dritter. Beide Parteien hätten
außerdem die Regelung des § 313 BGB gesehen. Sie hätten ihr aber keinen
Stellenwert beigemessen und den Vertrag trotzdem abgeschlossen. Ihr Interesse sei
vorrangig auf die Sicherung der Herstellungspflicht der Beklagten gerichtet gewesen.
Über die Nichtigkeit sei zudem erst nach Geltendmachung der Erfüllungsansprüche
gestritten worden. Die Interessenlage sei weiter durch die Wichtigkeit des Projekts
und die von der Beklagten ins Spiel gebrachte Eilbedürftigkeit gekennzeichnet
gewesen. Die Beklagte habe das Erschließungsgebiet erschlossen, nahezu
sämtliche geplanten Ferienhäuser errichtet und diese vermarktet. Die
aufsichtsbehördliche Genehmigung sei erteilt worden. Erst seit der Klage auf
Erfüllung des Vertrages berufe sich die Beklagte auf die Vertragsunwirksamkeit. Es
liege ein Anwendungsfall von § 59 Abs. 3 VwVfG NW vor. Den Vertrag hätten die
Beteiligten auch bei Kenntnis der Teilnichtigkeit geschlossen. Auch wegen der
Zustimmungsregelung im Vertrag - § 12 - sei der Vertrag nicht unwirksam. Die
Beklagte habe sich durchaus verpflichten können, ohne Eigentümerin sämtlicher
Flächen zu sein. Wichtige Grundstücke hätten bereits vor Abschluss des Vertrages
der Disposition der Vertragspartner unterlegen. Der Gemeindebeamte F1. habe
zudem am 03.08.1981 vermerkt, dass das Zustimmungserfordernis entfalle.
Grundlage sei der notarielle Vertrag vom 21.04.1980 gewesen, wonach die Beklagte
über wesentliche Flächen habe verfügen können. Das sei einerseits als Zustimmung
zu werten, aber der Zusatz für die Unterschrift der Grundstückseigentümer sei
daraufhin unter der Vertragsurkunde gestrichen worden. Auch die Regelung in § 12
habe gestrichen werden sollen. Allseits habe man darauf verzichtet. Deshalb seien
Zustimmungen nicht eingeholt worden. Es sei nicht mehr als Vertragshindernis
angesehen worden. Die 36.119,66 DM seien ansonsten ohne Rechtsgrund gezahlt
worden und zu erstatten. Im Übrigen würde die Anwendung von § 12 nur zur
schwebenden Unwirksamkeit des Vertrages führen. Durch die Annahme der
Vollwirksamkeit sei es zu einer konkludenten Vertragsänderung gekommen. Am
20.08.1985 sei es zu einer Teilabnahme gekommen. Es habe sich aber noch um
keine Schlussabnahme i.S.v. § 2 Abs. 5 des Vertrages gehandelt. Es sei seinerzeit
ein Erschließungsplan aufgestellt worden, wonach das Gebiet in 3 Abschnitten habe
erschlossen werden sollen. Der 1. Bauabschnitt habe die Herstellung der Straßen
„Zur N. „, „T. „, „Zur C1. „ und „Zum H. „ vorgesehen. Das
Abnahmeprotokoll beziehe sich eindeutig nur auf die ersten beiden Straßen. Eine
Schlussabnahme liege nicht vor. Erfüllungsansprüche seien zudem auch nicht
verjährt, da solche aus Werkverträgen einer Verjährung von 30 Jahren unterlägen.
Der Bautenzustand sei auch nicht als bloßer Werkmangel zu qualifizieren.
Fristsetzung sei erfolgt.

13

Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin beantragt zu entscheiden:

14

1. Die Beklagte wird verurteilt, bezüglich der im Geltungsbereich des
Bebauungsplanes Nr. 10/01 „Feriengebiet S. „ in der Fassung vom
21.05.1981 gelegenen Straßen „Zur N. „ und „T. „ - wie aus dem
beigefügten Bebauungsplan zu entnehmen - die vollständige Herstellung
eines den anerkannten Regeln der Technik entsprechenden Straßenbaus,
sowie die Aufnahme der vollständigen Verbundstein-Straßenoberfläche und
Beseitigung der massiven Setzungen, Wellen und Fahrspuren im Bereich der
Fahrbahn und der Randeinfassung zur Schaffung einer den anerkannten
Regeln der Technik entsprechenden Straßenbeschaffenheitszwecks Erfüllung
des Erschließungsvertrages vom 04.08.1981 auf den Flurstücken 221, 223,
225, 226, 227, 224, 222, 231, 230, 228, 229, 322 und 318 der Flur 1 der
Gemarkung S. vorzunehmen.

15

2. Die Beklagte wird fernerhin verurteilt, bezüglich der im Geltungsbereich des
Bebauungsplanes Nr. 10/01 „Feriengebiet S. „ in der Fassung vom
21.05.1981 gelegenen Straßen „Zum H. „ und „T1. -Straße" die zur
Erfüllung des Erschließungsvertrages vom 04.08.1981

16

a) betreffend der „T1. -Straße" (früher: „Zur C1. „) auf den
Flurstücken 188, 190, 216, 217, 187, 218, 186, 185, 179, 219, 183, 184, 220,
182, 163, 181, 164, 165, 166, 167, 169, 168, 180, 172, 171, 173 sowie
(teilweise) 196 der Flur 1 der Gemarkung S. bis zur Einmündung in die S1.--
-straße K49 entsprechend den anerkannten Regeln der Technik zum
Straßenbau einen vollständigen Unterbau und Deckenaufzug sowie eine
hinreichende Absicherung gegen seitliches Abrutschen der Fahrbahn
vorzunehmen, sowie

17

b) betreffend der Straße „Zum H. „ auf den Flurstücken 354, 358,
357, 356, 355, 362, 364, 366, 308, 367, 353, 338, 394, 302 sowie 392 der Flur
1 der Gemarkung S. entsprechend den anerkannten Regeln der Technik
zum Straßenbau mit Ausnahme der sechs nach Norden abzweigenden
Stichwege (Flurstücke 332, 344, Teile von 394, 302 sowie 392 der Flur 1 der
Gemarkung S. ) einen vollständigen Straßenunterbau und Deckenaufzug
vorzunehmen und Maßnahmen gegen ein seitliches Abrutschen der Fahrbahn
zu treffen, sowie in diesem Bereich eine den anerkannten Regeln der Technik
zur Straßenentwässerung entsprechende Straßenentwässerungseinrichtung
herzustellen und hinsichtlich der letzten ca. 70 m Straßenfläche auf Flurstück
392 (entlang der Hausnummern „Zum H. 83, 83 a, 84 a") zusätzlich die
Nivellierung der dort auf der Wegesfläche befindlichen Schachtabdeckungen,
Wasserabsteller bzw. Hydrantenkappen vorzunehmen, sowie

18

c) betreffend der sechs nach Norden abzweigenden Stichwege (Straße
„Zum H. „ Flurstücke 332, 344, Teile von 394, 302 sowie 392 der Flur 1
der Gemarkung S. ) eine den anerkannten Regeln der Technik zur
Straßenentwässerung entsprechende Entwässerungsanlage herzustellen und
dabei insbesondere ausreichende Wassereinläufe auszuführen und die
Straßenneigung an die Topographie anzupassen, damit das
Niederschlagswasser ordnungsgemäß eingeleitet werden kann, sowie in
diesen Bereichen eine den anerkannten Regeln zum Straßenbau
entsprechende Straßenoberfläche durch Beseitigung der massiven
Setzungen, Wellen und Fahrspuren im Bereich der Fahrbahn und der
Randeinfassung vorzunehmen.

19

3. Die Beklagte wird außerdem verurteilt, der Klägerin eine die restliche
Erschließungstätigkeit sicherstellende, selbstschuldnerische Bankbürgschaft
auszuhändigen, welche sich auf einen Betrag von zumindest 150.000,00 EUR
beläuft."

20

Die Beklagte beantragt,

21

die Klage abzuweisen.

22

Sie trägt vor, dass in § 12 ein Wirksamkeitsvorbehalt vereinbart worden sei, weil
es neben dem Landwirt S2. und dem Landwirt T2. zahlreiche Eigentümer
weiterer Einzelflächen gegeben habe, so dass es verbindliche Absprachen zwischen
ihr und der Klägerin und den Grundstückseigentümern andererseits über deren
Mitwirkung sowohl am Verkauf der Baugrundstücke als auch der Übertragung der
Erschließungsflächen zum damaligen Zeitpunkt nicht gegeben habe. Feste
Bauabschnitte für die Realisierung der Erschließungsanlage habe es, wie sich aus
§ 2 Abs. 3 des Vertrages ergebe, auch nicht gegeben. Sie habe nur nach
Verkaufsfortschritt erschließen wollen und beabsichtigt, zunächst aus den
Baufenstern an den Planstraßen „Zur N. „ und „T. „ zu verkaufen. Dieser
Bauabschnitt sei plangemäß realisiert worden. Sie habe der Klägerin auch die
Übertragung der zur Erschließung benötigten Straßenflächen zugesagt. 1985 seien
diese Straßen fertig gestellt worden. Lediglich Auflassung und
Eigentumsumschreibung auf die Klägerin seien mangels Kaufpreiszahlung noch
nicht realisiert worden. In der Zeit bis Mitte des Jahres 1995 habe sie die sechs
Stichwege zur Straße „Zum H. „ hergestellt und Abnahme gefordert. Diese sei
im August 1995 mit der Begründung, es solle bis zur vollständigen Fertigstellung aller
Erschließungsanlagen im Plangebiet gewartet werden, von der Klägerin verweigert
worden. Seit 1995 allerdings erhebe die Klägerin Straßenanliegergebühren. Die
Geltendmachung von Nachbesserungsansprüchen 20 Jahre nach Abnahme sei
konstruiert. Die Erschließung in Abschnitten sei bedingungslos vorgesehen gewesen
und zwar im Sinne von realen Bauabschnitten. Nach der Mängelbeseitigung sei
zudem von der Klägerin die vereinbarte Kostenbeteiligung geleistet worden. Insoweit
werde die Einrede der Verjährung geltend gemacht. Das werde auch für die sechs
Stichstraßen „Zum H. „ erklärt. Für sie sei die Erschließung in realen
Abschnitten conditio sine qua non für ihr Engagement in dem Feriengebiet gewesen.
Das Planvorhaben sei nicht durch sie, sondern durch einen Architekten N1.--ring
initiiert worden. Sie habe sich nicht einmal verpflichten wollen, die Bauvorhaben im
Plangebiet auch tatsächlich zu errichten. Deshalb habe sie sich ausdrücklich in § 2
des Vertrages die Realisierung in realen Abschnitten und in § 11 Abs. 3 ein
Rücktrittsrecht hinsichtlich nicht realisierter Abschnitte vorbehalten. Die Klägerin
habe insoweit nur den Vorbehalt erhoben, dass sie - die Beklagte - sich nicht
hinsichtlich solcher Abschnitte lösen können solle, die begonnen, aber nicht
endgültig realisiert worden seien. Die Klägerin habe dadurch nicht in angearbeitete
Erschließungsanlagen einsteigen wollen. Mit der Verweigerung der Abnahme der
Stichstraßen „Zum H. „ habe sie gegen die Absprachen verstoßen und sei in
Abnahmeverzug geraten. Etwaige Nachbesserungsansprüche seien deshalb
inzwischen ebenfalls verjährt. Die Stichstraßen würden immerhin seit 10 Jahren
uneingeschränkt genutzt und stark frequentiert. Sie habe diese nach den Plänen
ordnungsgemäß erstellt. Außergerichtlich sei auch zu keinem Zeitpunkt ein Mangel
gerügt worden. Auch sei schon vor 1985 die Wasserversorgungs- und
Entwässerungseinrichtung für das Plangebiet und im Plangebiet errichtet worden.
Diese seien schon vorher abgenommen worden. Dafür würden von der Klägerin
Wasser- und Entwässerungsgebühren erhoben. Außerdem seien sich die Parteien
der Problematik der Formbedürftigkeit des Erschließungsvertrages nicht bewusst
gewesen. Für sie sei das insoweit kein Problem gewesen, weil sie die bis zum
Jahre 1990 die gültige Zusage des Landwirts Wilhelm S2. gehabt habe, dass er
ihr die für die Bebauung und Erschließung des Plangebiets erforderlichen Flächen
zur Verfügung stelle, soweit sie ihm gehörten. Hinsichtlich der weiteren
Grundstücksflächen habe der Vertrag unter dem Vorbehalt der Zustimmung
gestanden. Die betroffenen Grundstückseigentümer seien aber zum Verkauf nur zu
Bedingungen bereit gewesen, die selbst die Klägerin nicht habe akzeptieren wollen.
Deshalb habe sie bereits im Jahre 1987 versucht, ihr nachträglich eine
Grundstückserwerbsverpflichtung aufzubürden. Das sei jedoch nicht akzeptiert
worden. Erst nachdem Anlieger der Straße „Zum H. „ sich über den schlechten
Straßenzustand beschwert hätten, sei die Klägerin wieder aktiv geworden. Sich
jedoch nach dem Ablauf von mehr als 15 Jahren auf einmal wieder auf eine
angebliche Erschließungsverpflichtung zu besinnen, könne nur als treuwidrig und
missbräuchlich angesehen werden.

23

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die
Verfahrensakte und die Verwaltungsvorgänge der Klägerin Bezug genommen.

24

Entscheidungsgründe:

25

Die Klage ist als Leistungsklage zwar zulässig, sachlich aber nicht begründet.

26

Der Klägerin stehen die aus dem Erschließungsvertrag vom 04.08.1981 geltend
gemachten Ansprüche auf Herstellung der Erschließungsanlagen „Zur N. „,
„T. „, „T1. -Straße" und „Zum H. „ einschließlich der von ihm
abgehenden Stichstraßen nicht zu. Die Beklagte kann allen Ansprüchen die
Unwirksamkeit des Vertrages entgegenhalten, weil dieser ohne notarielle
Beurkundung abgeschlossen worden und eine Heilung dieses Mangels bislang nicht
erfolgt ist.

27

Maßgeblich für die Beantwortung der Frage, ob überhaupt und wann ein
Erschließungsvertrag wirksam zu Stande gekommen ist, sind die Vorschriften des
Verwaltungsverfahrensgesetzes NW - VwVfG - i.V.m. den über § 62 Satz 2 VwVfG
anwendbaren Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB. Dieser
Anwendung des Verwaltungsverfahrensgesetzes steht nicht § 2 Abs. 2 Ziffer 1
VwVfG entgegen, wonach das Gesetz nicht für Verwaltungsverfahren gilt, in denen
Rechtsvorschriften der Abgabenordnung anzuwenden sind. Gemäß § 12 Abs. 1
Satz 1 - entsprechendes gilt für die Abs. 2 und 3 - des
Kommunalabgabengesetzes NRW sind die dort im Einzelnen aufgeführten
Bestimmungen der Abgabenordnung lediglich auf „Kommunalabgaben" anzuwenden.
Der hier in Rede stehende Vertrag betrifft jedoch gerade nicht Kommunalabgaben,
sondern hat die Erfüllung von gemeindlichen Erschließungsaufgaben zum Inhalt.

28

Der hiernach zwischen Beteiligten am 04.08.1981 geschlossene
Erschließungsvertrag ist nach Auffassung des Gerichts wegen fehlender notarieller
Beurkundung unwirksam und kann daher keine Rechtsgrundlage für die geltend
gemachten Ansprüche der Klägerin hergeben. Da der Vertragstext in § 10 Abs. 1
Satz 1 und 2 des Erschließungsvertrages die Verpflichtung der Beklagten wie auch
der übrigen Grundstückseigentümer, die Flächen der Erschließungsanlagen zu
Eigentum hatten bzw. noch haben, zur Übertragung auf die Gemeinde F.
ausdrücklich vorsieht, bedurfte die Vereinbarung gemäß § 313 Satz 1 BGB a.F. -
jetzt: § 311 b BGB - der notariellen Beurkundung. Die Beklagte sollte insoweit als
Eigentümerin von einigen Grundstücksflächen im Bereich der Erschließungsanlagen
zur Übereignung unmittelbar gegenüber der Klägerin als Partei ohnehin verpflichtet
sein. Aber auch die übrigen Eigentümer von Grundstücksflächen an den
Erschließungsanlagen sind im Sinne einer vorvertraglichen Vereinbarung zu Lasten
Dritter in die Verpflichtung genommen worden, denn eine solche Regelung ist
jedenfalls nicht generell unwirksam, sondern in Abhängigkeit von einer späteren
Zustimmung der Drittbetroffenen und ihrer aus § 313 Satz 2 BGB a.F. folgenden
Heilbarkeit zunächst nur schwebend unwirksam und damit auch dem § 313 Satz 1
BGB a.F. und dem dort festgelegten notariellen Beurkundungserfordernis
unterworfen. Nichts anderes gilt für § 311 b BGB n.F., denn eine Heilung des
unwirksamen Vertrages durch Auflassung und Eintragung der im Dritteigentum
befindlichen Grundstücke zugunsten der Klägerin ist bislang nicht erfolgt (§ 313 Satz
2 BGB a.F., § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.).

29

Zwar handelt es sich bezüglich der beabsichtigten Grundstücksübereignungen
offensichtlich nur um eine vorvertragliche Regelung, weil, wie es im Vertragstext
heißt, zunächst die spezifizierten Erschließungsanlagen hergestellt werden sollten
und erst „nach der unter § 2 (5.) aufgeführten Schlußabnahme" die Gemeinde F.
die hergestellten Anlagen in ihr Eigentum und ihre Unterhaltung übernehmen wollte.
Aber in der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist die Anwendung des § 313 BGB
a.F. unter Bezugnahme auf die identische Interessenlage bei Grundstücksgeschäften
im Bereich des privaten wie auch des öffentlichen Rechts selbst dann für
unabdingbar angesehen worden, wenn eine Verpflichtung zur Veräußerung oder
zum Erwerb eines Grundstücks lediglich als Vorvertrag zu qualifizieren ist, weil für
Vorverträge grundsätzlich die gleichen Formanforderungen wie für das
Hauptgeschäft gelten.

30

Vgl.: BGH, Urteil vom 05.05.1972 - V ZR 63/70 - in BGHZ 58, 386 ff;
BVerwG, Urteil vom 09.11.1984 - 8 C 77/83 -, in NVwZ 1985, S. 346 ff.

31

In Würdigung dieser Rechtsprechung lässt sich entgegen der Auffassung der
Klägerin der vorliegende Vertrag auch nicht mit der Begründung aufrechterhalten, es
sei „aus Kostengründen" durchaus sinnvoll, „zwischen dem eigentlichen
Erschließungsvertrag und dem anschließenden Übertragen der Erschließungsflächen
zu unterscheiden". Der von der Klägerin damit geltend gemachte Aspekt der
Teilnichtigkeit des Erschließungsvertrages, d.h. der Trennung in einen wirksamen
erschließungsrechtlichen und einen unwirksamen Grundstücksübertragungsteil, ist
zwar nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht generell
ausgeschlossen, rechtlich aber in Anwendung von § 59 Abs. 3 VwVfG nur dann
anzunehmen, wenn die Vertragspartner den Vertrag auch ohne den nichtigen Teil
abgeschlossen hätten. Im Zweifel gilt zudem, dass die Nichtigkeit eines Teils eines
verwaltungsrechtlichen Vertrags die Nichtigkeit des ganzen Vertrags zur Folge hat,
da grundsätzlich alle in einem vertraglichen Austauschverhältnis miteinander
verbundenen Leistungen und Gegenleistungen den gleichen Formanforderungen
genügen müssen.

32

Vgl.: Kopp/Ramsauer, VwVfG Kommentar, 7.Aufl. 2000, § 59, Anm. 30;
BGH, Urteil vom 24.09.1987 - VII ZR 306/86 - in: BGHZ 101, 393(396).

33

In Anwendung dieser Rechtsgrundsätze ist die Kammer zu der Überzeugung
gelangt, dass ohne den insoweit maßgeblichen § 10 Satz 1 und 2 des
Erschließungsvertrages, wonach die Gemeinde F. nach der unter § 2 (5)
aufgeführten Schlussabnahme die hergestellten Erschließungsanlagen durch
Abschluss eines Grundstücksübereignungsvertrages in ihr Eigentum und ihre
Unterhaltung übernehmen sollte, die Vereinbarung insgesamt nicht zustande
gekommen wäre. Abgesehen davon, dass die Übernahme der von einem
Erschließungsvertrag erfassten Erschließungsanlagen nach der Herstellung in das
Eigentum der Gemeinde und in ihre Unterhaltung schon ganz generell und typisch
einer der Hauptzwecke eines solchen Vertrages ist, kommt auch bei der gebotenen
Berücksichtigung der Interessenlage der Vertragsparteien eine Teilwirksamkeit des
hier interessierenden Erschließungsvertrags ohne seinen § 10 (1) nicht in Betracht.
Die Eigentumserlangung und die damit verbundene Übernahme der Anlagen in das
Regime der Gemeinde war für die Klägerin auf der einen Seite schon deshalb von
essentieller Bedeutung, weil die dazu getroffenen Vereinbarungen neben der
Herstellungsverpflichtung die zentralen Regelungen in dem Vertragswerk sind und
von daher für den Abschluss des Erschließungsvertrages als conditio sine qua non
angesehen werden müssen.

34

So auch: Urteil der Kammer vom 20.12.2000 - 5 K 4811/97 -.

35

Im Übrigen schließen auch die vertraglichen Verknüpfungen der gemeindlichen
Eigentumsübernahme mit der Widmung und der Unterhaltungslast für die
geschaffenen Erschließungsanlagen in § 10 (2) bei verständiger Würdigung des
Vertragswerks eine andere Sichtweise generell aus. Dem kann nicht
entgegengehalten werden, dass in aller Regel das Interesse der Gemeinde nur auf
Sicherung der tatsächlichen Herstellung gerichtet ist. Dieser Umstand mag, wenn ein
Vertrag dieses Gemeindeinteresse als vorrangig erkennen lässt, indiziell im Einzelfall
bei der Beantwortung der Frage, ob der Erschließungsvertrag teilweise
aufrechterhalten werden kann, Bedeutung erlangen, spielt aber im vorliegenden Fall
angesichts der klaren vertraglichen Absprachen keine Rolle.

36

Hinzu kommt, dass das Vertragswerk, anders als in dem von der Klägerin zur
Stützung ihrer Auffassung angeführten Urteil des OVG NRW vom 29.06.1992 - 3 B.
1079/91 - (NVwZ-RR 1993, 507 ff.), keine salvatorische Klausel enthält, wonach bei
Unwirksamkeit einer vertraglichen Vereinbarung die übrigen Vereinbarungen davon
unberührt bleiben sollten. Die Anwendung der obergerichtlichen Überlegungen auf
den vorliegenden Fall kommt mithin schon wegen des grundsätzlich anderen
Sachverhalts nicht in Betracht.

37

Auch aus Sicht der Beklagten ist anzunehmen, dass der Erschließungsvertrag
ohne die in § 10 Abs. 1 Satz 1 und 2 vorgesehene Grundstücksübernahme der
Erschließungsanlagen durch die Gemeinde nicht abgeschlossen worden wäre. Zum
einen hat die Beklagte unmissverständlich in der Antwort auf die erstmalige
Geltendmachung der Erfüllungsansprüche mit Schriftsatz vom 14.08.2003 zum
Ausdruck gebracht, dass der Vertrag notarieller Beurkundung bedurft hätte und von
daher nicht wirksam zustande gekommen sei. Aber auch in Würdigung des
offensichtlichen Zwecks des Vertrags und aus dem Gesamtzusammenhang der
Regelungen ist auszuschließen, dass die Beklagte sich allein auf den Abschluss des
erschließungsrechtlichen Teils des Vertrags eingelassen hätte. Ihr Interesse konnte
nur darauf gerichtet sein, nach Erfüllung ihrer Herstellungsverpflichtung nicht die
Unterhaltungslast für die Straßen im Gebiet des Bebauungsplanes „Feriengebiet S.
„ zu behalten, was u.a. aber eine Konsequenz des nicht übertragenen Eigentums
gewesen wäre. Für die Beklagte war nach Auffassung der Kammer eine vertragliche
Sicherstellung der Übernahme in das Eigentum und die Straßenbaulast der
Gemeinde Grundlage für den Vertragsabschluss überhaupt.

38

Ziel eines Erschließungsvertrages der vorgenannten Art zwischen einer
Gemeinde und einem professionellen Erschließungsunternehmen wie der Beklagten
ist nämlich in der Regel gerade nicht, dass der Erschließungsträger nach dem Bau
der Straßen weiterhin über die Baulast mit den von ihm hergestellten Anlagen
befasst sein will, sondern sein eigentliches vor allem ökonomisch begründetes
Interesse liegt in der eigentumsrechtlichen Abgabe der Straßen an den öffentlichen
Auftraggeber verbunden mit der Möglichkeit, an anderer Stelle neuerlich
erwerbswirtschaftlich tätig zu werden. Letztlich würden durch den Verbleib des
Eigentums beim Erschließungsträger in seiner Sphäre Kosten aus der Abnutzung der
Erschließungsanlagen anfallen, die mit den im Kaufpreis auf die
Grundstückserwerber umgelegten Herstellungskosten nicht abgedeckt sind. Dem
wird durch die Übertragung des Eigentums vorgebaut. Der Vertrag wäre daher ohne
die vereinbarten Grundstücksübereignungen der Straßenflächen nach Auffassung
der Kammer nicht abgeschlossen worden und ist daher insgesamt unwirksam.
Erfüllungsansprüche sind mithin ausgeschlossen. Die Klage war in Gänze
abzuweisen.

39

Dahingestellt bleiben kann daher, ob der Erschließungsvertrag - wie die Beklagte
meint - auch wegen des § 12, der fehlenden und nach § 58 Abs. 1 VwVfG der
Schriftform bedürftigen Zustimmung der Grundstückseigentümer von
Straßengrundstücken, der Unwirksamkeit unterfallen würde. Bei dem Ergebnis der
Gesamtnichtigkeit des Vertrages kann es weiter auf den von der Klägerin in der
mündlichen Verhandlung am 23.09.2005 gestellten Beweisantrag nicht ankommen,
da er von einer Teilwirksamkeit des Vertrags ausgeht und sich ausschließlich zur
Gültigkeit dieser Zustimmungsregelung verhält. Der Beweisantrag ist daher und im
übrigen auch deshalb unerheblich, weil er sich auf einen tatsächlichen Vorgang vor
Vertragsabschluss bezieht.

40

Auch die Frage, ob die am 20.08.1985 vorgenommene Abnahme des „T. „
und der Straße „Zur N. „ als Schlussabnahme im Sinne von § 2 Abs. 5 des
Vertrages eingestuft werden kann oder ob es sich dabei nur um eine „Teilabnahme"
gehandelt hat, wie die Klägerin meint, brauchte wegen der Gesamtunwirksamkeit des
Erschließungsvertrages keiner Entscheidung zugeführt werden.

41

Demzufolge konnte auch der auf die Aushändigung einer selbstschuldnerischen
Bankbürgschaft über 150.000 EUR gerichtete Klageantrag keinen Erfolg haben.

42

Die Klägerin trägt als Unterlegene die Kosten des Verfahrens (§ 154 Abs. 1
VwGO). Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar (§ 167 Abs. 1
VwGO).