Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2009-07-24, Aktenzeichen I-24 U 173/07
ECLI:DE:OLGD:2009:0724.I24U173.07.00

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 12. Juli 2007 verkündete Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal - Einzelrichter – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Berufungsstreitwert: 16.500.00 EUR

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G r ü n d e

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I. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg, § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat die Beklagte zu Recht zur Zahlung der Pacht für die Monate Januar bis Juli 2006 in Höhe von (6 Mon x 2.750 €/Mon) 16.500 EUR (nebst Zinsen und Kosten) verurteilt. Die vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine günstigere Entscheidung. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 07. Juli 2008. Dort hat der Senat im Wesentlichen ausgeführt:

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1. Die von den Klägern nach dem Pachtvertrag vom 11./13. April 2001 in der Fassung des vor dem Landgericht Wuppertal (17 O 254/04) geschlossenen Prozessvergleichs vom 24. Oktober 2005 (künftig: Prozessvergleich) "… zur gewerblichen Nutzung (einschließlich gewerblicher Untervermietung) mit behindertengerechten sanitären Einrichtungen" für das Konzept "betreutes Wohnen" pachtweise zu überlassenden Räume sind entgegen der Meinung der Beklagten nicht (mehr) fehlerhaft im Sinne des §§ 581 Abs. 2, 536 Abs. 1 BGB. Sie sind vielmehr in dem baulichen Zustand, in dem sie sich ausweislich der Bescheide des Bauordnungsamts der Stadt Solingen vom 23. Dezember 2005 und 07. Februar 2006 seit der Besichtigung am 22. Dezember 2005 befinden, vertragsgemäß, so dass die Beklagte gemäß §§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 2 BGB ab Januar 2006 die Pacht in vereinbarter Höhe von monatlich 5.750,00 EUR (statt in bis dahin geminderter Höhe von monatlich 3.000 EUR) schuldet.

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a) Ein Mangel der Pachtsache im Sinne des § 536 BGB liegt dann vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist. Das ist dann der Fall, wenn die "Ist-Beschaffenheit" der Pachtsache von ihrer "Soll-Beschaffenheit" abweicht. Zur Feststellung einer solchen Abweichung kommt es allein auf die (nötigenfalls gemäß §§ 133, 157 BGB auszulegenden) Abreden der Vertragsparteien an, die nämlich durch die Festlegung des dem Pächter jeweils geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen, welchen Zustand die verpachtete Sache spätestens bei Überlassung an den Pächter und von da an während der gesamten Vertragsdauer aufweisen muss (vgl. BGH NJW-RR 1991, 204 und 2006, 1157; NJW 2005, 218 und 2152 sub II.4a jew. m.w.N.; Senat, Beschl. v. 14. 02. 2008, Az. I-24 U 99/07, GuT 2008, 207). Diese Grundsätze gelten entsprechend, wenn die Vertragsparteien, wie das hier durch den Prozessvergleich geschehen ist, die für den Vertragsbeginn getroffenen Abreden modifizieren. Geschuldet ist der Zustand der Pachtsache, der der modifizierten Abrede entspricht. Nur dann, wenn die Vertragsparteien keine besonderen, auch nicht durch den vereinbarten Nutzungszweck feststellbare Abreden getroffen haben, ist ein nach der Verkehrsanschauung üblicher Standard von mittlerer Art und Güte geschuldet (vgl. BGH NJW 2004, 3174, 3175; NJW-RR 1993, 522).

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b) Unter Anlegung dieses Maßstabs ist das hier umstrittene Gebäude nicht mangelhaft, insbesondere ist der vertragsgemäße Gebrauch der Pachtsache nicht durch Defizite im Brandschutz beeinträchtigt.

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aa) Im Gegensatz zur rechtlichen Lage vor Abschluss des Prozessvergleichs haben die Parteien nach der jetzt geltenden modifizierten Vertragslage spezifische Abreden zum Brandschutz getroffen.

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(1) Grundlage des Vergleichsabschlusses waren die Beanstandungen des Bauordnungsamts, die Gegenstand von dessen Aktenvermerk vom 16. Juli 2003 gewesen sind. Diese haben zum Bauantrag "Nutzungsänderung" vom 12. November 2003, zur antragsgemäßen Baugenehmigung vom 06. Januar 2006 und schließlich (wegen mangelnder Inanspruchnahme der erteilten Baugenehmigung) zu der gegen die Kläger gerichteten Ordnungsverfügung mit Zwangsgeldandrohung vom 10. November 2004 (künftig Ordnungsverfügung) geführt. Maßgeblich für die Ordnungsverfügung war die am 15. Juli 2003 getroffene Feststellung, dass ohne Genehmigung von den zwölf für ältere und behinderte Bewohner genehmigten 2-Raumwohnungen (vgl. die Baugenehmigung vom 15. 08. 1996) zehn in zwanzig 1-Raumwohnungen umgebaut worden waren. Dadurch wurde unter Wegfall der genehmigten 8 Plätze für Kurzzeitpflege Wohnraum für insgesamt bis zu 22 ältere, teils pflegebedürftige Bewohner geschaffen. Demgemäß war nach Auffassung der Ordnungsbehörde – indiziert durch den ebenfalls ungenehmigten Ausbau der Wohnungsabschlusstüren – die Nutzung des Gebäudes zum Betrieb eines nicht genehmigten "Altenpflegeheimes" eröffnet worden, das wegen des fehlenden, aber erforderlichen (näher bezeichneten) Brandschutzes auch nicht genehmigungsfähig war (Ordnungsverfügung S. 3).

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(2) Vor diesem Hintergrund ist die hier maßgebliche Vereinbarung vom 24. Oktober 2005 in Nr. 1 Satz 1 des Prozessvergleichs auszulegen (§§ 133, 157 BGB). Danach sind sich "die Parteien … einig, dass die Nutzung des … Mietobjekts [gemeint ist: Pachtobjekt] … wieder auf "betreutes Wohnen" zurückgeführt werden soll". Die verwendete Formulierung, die "Nutzung … auf ‚betreutes Wohnen’ zurück(zu)führ(en)" ist als Gegenbegriff zu der vom Bauordnungsamt festgestellten "Nutzung als Altenpflegeheim" zu verstehen. Dabei ist es mit Blick auf die Beteiligung von Rechtsanwälten auf beiden Seiten ersichtlich nicht um das konkrete Betreuungskonzept der Beklagten gegangen. Dieses unterlag und unterliegt gemäß § 1 Abs. 2 HeimG der Heimaufsicht. Das Konzept war (und ist) vertragsgemäß; denn es ging (und geht) unstreitig nicht über ein "betreutes Wohnen" im Sinne des Heimgesetzes hinaus (vgl. Bescheid der Heimaufsicht der Stadt Solingen vom 18. Juli 2005). Es ging vielmehr um den baulichen Zustand des Gebäudes, der die formell und materiell bauordnungswidrige Nutzung als Altenpflegeheim ermöglichte. Ziel dieser Vereinbarung war es demnach u. a., den bauordnungswidrigen baulichen Zustand, der nicht von der Beklagten herbeigeführt worden war und für den deshalb die Kläger nicht nur bauordnungs-, sondern auch vertragsrechtlich einzustehen hatten, zu beseitigen und das gekündigte Vertragsverhältnis (vgl. Nr. 2 Prozessvergleich) fortzusetzen. Die bei Abschluss des Prozessvergleichs bestehende bauordnungsrechtliche Nutzungsbeschränkung, die vertragsrechtlich ein Fehler im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB gewesen ist, sollte auf Kosten der Kläger beseitigt werden (Nr. 1 Satz 2 Prozessvergleich). Die Beklagte sollte die Pacht auf 3.000 EUR monatlich "bis zur Genehmigung dieser Nutzung … und Erfüllung der entsprechenden Brandschutzmaßnahmen" mindern dürfen (Nr. 3 Prozessvergleich) und sie schuldete wieder die ursprünglich vereinbarte Pacht von monatlich 5.750 EUR, "sobald die Baugenehmigung für die geänderte Nutzung vorliegt und die baulichen Maßnahmen zum Brandschutz durchgeführt worden sind".

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(3) Diese Bedingungen sind erfüllt. Die die Beklagte beeinträchtigende bauordnungsrechtliche Nutzungsbeschränkung ist entfallen, weil die Kläger durch entsprechende bauliche Veränderungen (einschließlich bestimmter Brandschutzmaßnahmen) die bei Vergleichsabschluss bestehende formelle und materielle Baurechtswidrigkeit beseitigt haben.

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2. Ohne Erfolg macht die Beklagte geltend, die Kläger schuldeten qualitativ und quantitativ einen Brandschutz, wie er für so genannte "große Sonderbauten" (vgl. §§ 17 Abs. 3, 54 Abs. 2 Nr. 5 und 19, 69 Abs. 1 Satz 2 BauO NW gesetzlich zwingend vorgeschrieben sei und wie er für so genannte "kleine Sonderbauten", fakultativ angeordnet werden könne. Diese Auffassung ist von Rechtsirrtum beeinflusst. Die Beklagte unterscheidet nicht hinreichend zwischen dem Brandschutz, den die Kläger ihr pachtvertraglich auf der Grundlage des im Prozessvergleich vereinbarten Konzepts "Betreutes Wohnen" schulden und einem möglicherweise gebotenen erhöhten Brandschutz auf der Grundlage des konkreten Betreuungskonzepts, von dem die Beklagte und der von ihr beauftragte Gutachter Dipl.-Ing. G. ausgehen. Das Konzept "Betreutes Wohnen" setzt voraus, dass die Bewohner ihr Leben weitgehend selbständig organisieren, insbesondere keine Pflegeleistungen durch den Betreuungsträger in Anspruch nehmen. Der Senat verkennt nicht, dass sich aus dem realen Betreuungskonzept für die Bewohner Risiken aus möglicherweise defizitärem Brandschutz ergeben könnten. Maßgeblich ist hier aber, sogar unabhängig von der Frage, ob die Bauordnungsbehörde das materielle Bauordnungsrecht richtig angewendet hat, dass im Verhältnis der Parteien zueinander die Kläger pachtvertraglich keinen erhöhten Brandschutz schulden. Der Senat hat deshalb auch nicht die Frage zu untersuchen, ob sich zu Lasten der Beklagten aus der ihr obliegenden und möglichen Steuerung der Vermietungsstruktur im Verhältnis zu den Bewohnern hinsichtlich des quantitativen und qualitativen Brandschutzes erhöhte Anforderungen ergeben. Eine solche in Betracht kommende Differenz zwischen dem, was die Kläger pachtvertraglich und die Beklagte mietvertraglich schulden, ginge zu Lasten der Beklagten.

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II. An diesen Erwägungen hält der Senat fest. Die dagegen noch erhobenen Einwendungen der Beklagten geben keinen Anlass zu abweichender Beurteilung. Der Senat hat nicht die von den Beklagten hervorgehobene Frage zu prüfen, ob ihr Vorhaben materiell baurechtswidrig ist. Maßgeblich ist, und darauf hat der Senat bereits hingewiesen, worauf sich die Parteien im vorausgegangenen Zivilprozess geeinigt hatten. Dort war zwischen ihnen höchst umstritten, welche Maßnahmen erforderlich sind, um den behördlichen Anforderungen an den Betrieb des betreuten Wohnens gerecht zu werden. Sie haben schließlich darauf verzichtet, diese Maßnahmen im Einzelnen zu bezeichnen und sich darauf geeinigt, dass die Kläger alle Maßnahmen auf ihre Kosten durchführen, so dass die Bauaufsichtsbehörde die Baugenehmigung erteilt. Diese Bedingung ist eingetreten, weshalb sich die Mietsache jetzt im vertragsgemäßen Zustand befindet. Die Brandschutzdefizite, die die Beklagten jetzt noch geltend machen, können nach dem hier maßgeblichen Zivilrecht nicht als vertragswidrig angesehen werden (vgl. BGH NJW 2005, 218).

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III. Auch die sonstigen Voraussetzungen für eine Entscheidung im Beschlussverfahren sind erfüllt. Die Rechtssache hat nämlich weder grundsätzliche Bedeutung (§ 522 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats im Urteilsverfahren (§ 522 Abs. 2 Nr. 3 ZPO).

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IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.