Landgericht Freiburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-12-04, Aktenzeichen 3 S 402/02

Gründe

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(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)

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II. 2. Die Beklagten haben einen aufrechenbaren Gegenanspruch wegen von ihnen ohne Rechtsgrund aufgewandten Renovierungskosten in Höhe von EUR 1830,57. In §13 Nr. 3 des Mietvertrages sind den Beklagten in zunächst rechtlich unbedenklicher Weise die Schönheitsreparaturen dergestalt überbürdet worden, dass diese im Rahmen eines Fristenplanes durchzuführen sind. Darüber hinaus enthält § 22 Nr. 5 des Mietvertrages eine Endrenovierungsklausel, wonach die Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Wände und Decken in fachgerechter Qualitätsarbeit selbst streichen oder durch einen Maler streichen lassen müssen, und zwar unabhängig davon, ob zu diesem Zeitpunkt eine turnusmäßige Verpflichtung bestand oder eine Renovierung erst vorgenommen worden war. Eine solche Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses und einer zusätzlichen Endrenovierungsverpflichtung ohne Berücksichtigung der letzten turnusmäßig vom Mieter vorgenommenen Schönheitsreparaturen ist indessen wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam und zeitigt daher keine rechtlicher Wirkungen. Hierbei ist auch dann eine unwirksame Überbürdung auf den Mieter gegeben, wenn eine aus einem Individual- und Formalteil bestehende, den Mieter übermäßig belastende Gesamtregelung vorliegt. Da die Regelung über die turnusmäßig durchzuführenden Schönheitsreparaturen und die Endrenovierungsklausel im Mietvertrag als Einheit gesehen werden müssen, führt der darin liegende Summierungseffekt von Schönheitsreparatur- und Endrenovierungsklausel, mögen beide für sich auch unbedenklich sein, zur Unwirksamkeit der Gesamtregelung (BGH NJW 2003, 2234 [= WM 2003, 436]).

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Führt der Mieter – insbesondere wie hier nach entsprechender Aufforderung durch den Vermieter – aufgrund unwirksamer Renovierungsvereinbarung im Formularmietvertrag bei Auszug Schönheitsreparaturen aus, so haftet der Vermieter aus ungerechtfertigter Bereicherung in der Regel in Höhe der für die Arbeiten aufgewandten erforderlichen Kosten (Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rdn. 207; LG Freiburg, Urteil vom 3.5.2001 – 3 S 12/01 [= WM 2005, 383]), hier somit EUR 1830,57. Der in diesem Zusammenhang noch in erster Instanz vorgetragene Einwand, die Renovierung sei von den Beklagten mangelhaft ausgeführt worden, wurde in der Berufungsinstanz nicht weiter verfolgt. Der Kläger kann auch nicht damit gehört werden, die Beklagten seien zum Zeitpunkt der Renovierung rechtlich beraten gewesen und hätten daher von der fehlenden Verbindlichkeit der Renovierungsverpflichtung Kenntnis gehabt. Kenntnis der Nichtschuld im Sinne des § 814 BGB setzt die positive Kenntnis der Rechtslage im Zeitpunkt der Leistung voraus. Positive Kenntnis könnte aber nur dann angenommen werden, wenn die Beklagten von ihrem Rechtsberater gerade über die fehlende Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgeklärt worden wären. Dies hat aber auch der Kläger nicht behauptet. Ebenso kann sich der Kläger auch nicht auf den Gesichtspunkt des Wegfalls der Bereicherung berufen, da die Weitergabe des Erlangten an einen Dritten keine Entreicherung bedeutet, wenn der Bereicherte – wie hier – seinerseits einen Erstattungsanspruch gegen den Dritten erlangt (Palandt, BGB, 62. Aufl., §812 Rdn. 39).