Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1993-11-26, Aktenzeichen 16 Wx 191/93
ECLI:DE:OLGK:1993:1126.16WX191.93.00

Tenor

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G r ü n d e

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Die in formeller Hinsicht nicht zu
beanstandende sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner hat in
der Sache keinen Erfolg. Der angefochtene Be-schluß beruht nicht
auf einer Gesetzesverletzung im Sinne von § 27 FGG.

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Das Landgericht hat die Beschlüsse der
Wohnungs-eigentümergemeinschaft vom 17.06.1991 über die
Jahresabrechnung 1990 und die Entlastung des Ver-walters für dieses
Jahr in Bezug auf die Kosten der Treppensanierung im 2.
Bauabschnitt in Höhe von 124.924,99 DM zu Recht für unwirksam
erklärt. Die Entnahme dieser Kosten aus der
Instandhaltungsrük-klage der Miteigentümer des 2. Bauabschnitts und
die Erhebung einer Sonderumlage für diese in Höhe von insgesamt
72.000,-- DM ist rechtswidrig.

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Dem Landgericht ist darin
beizupflichten, daß die Teilungserklärung keine Grundlage für die
Abrech-nung von Sanierungskosten für im Gemeinschaftsei-gentum
stehende Anlagen nach Bauabschnitten bietet. Ein Ausnahme sieht
lediglich § 11 Abs. 5 der Tei-lungserklärung insoweit vor, als
hiernach die Ei-gentümer eines Bauabschnitts oder eines Blocks auch
gesondert Schönheitsreparaturen beschließen können, wenn die Mittel
entweder von der Gemeinschaft zur Verfügung gestellt oder aber von
den betroffenen Eigentümern aufgebracht werden. Darüber hinaus ist
jeder Wohnungseigentümer nach § 6 Abs. 1 Satz 4 der
Teilungserklärung verpflichtet, für seinen aus-schließlichen
Gebrauch bestimmte Teile des Gemein-schaftseigentums (wie Balkone
und Terrassen) auf seine Kosten instandzuhalten und
instandzusetzen. Ferner sind die Kosten für die Aufzüge und die
Tiefgarage den Wohnungseigentümern des 4. Bauab-schnitts auferlegt,
in deren Bereich sie sich be-finden. Die übrigen Kosten zur Pflege
und Instand-haltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegen nach
§ 11 Abs. 1 der Teilungserklärung ausdrücklich allen
Wohnungseigentümern nach einem näher bestimm-ten
Verteilungsschlüssel.

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Im vorliegenden Fall dürfen die Kosten
für die Treppensanierung im 2. Bauabschnitt nicht insgesamt nur den
Eigentümern dieses Bauabschnitts aufgebür-det werden, da die
Sanierung zweifellos das gemein-schaftliche Eigentum betrifft, das
insoweit auch nicht dem ausschließlichen Gebrauch der Eigentümer
des 2. Bauabschnitts vorbehalten ist, mögen diese es auch
überwiegend benutzen. Eine Ausnahme bilden nur die Kosten, die
durchh den gesonderten Beschluß der Wohnungseigentümer des 2.
Bauabschnitts vom 05.05.1987 von diesen übernommen worden sind. Der
genannte Beschluß, der bezüglich der Kostenüber-nahme keine
ausdrückliche Regelung enthält, kann nach den gesamten Umständen
nur dahin verstanden werden, daß die beschließenden Eigentümer, die
sich für die Treppensanierung zuständig fühlten, auch die durch die
beschlossenen Maßnahmen anfallenden Kosten tragen wollten. Dies
gilt umso mehr, als es in der gesamten
Wohnungseigentümergemeinschaft einer jahrelangen Übung entsprach,
eine Reihe von gemeinschaftlichen Kosten nach Bauabschnitten
ab-zurechnen. Der Beschluß der Eigentümer des 2. Bau-abschnitts vom
05.05.1987 ist auch entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht
unbeachtlich, weil er von einem unzuständigen Gremium gefaßt worden
wäre. Es kann dahinstehen, ob die Eigentümer des 2. Bauabschnitts,
die ihren Beschluß im Rahmen einer ordnungsgemäßen
Eigentümerversammlung gefaßt haben, ihre Regelungskompetenz des §
11 Abs. 5 der Teilungserklärung überschritten haben. Selbst wenn
dies der Fall sein sollte, ist der von ihnen gefaßte Beschluß nicht
nichtig, er wäre vielmehr nur anfechtbar gewesen und hat mangels
Anfechtung volle Rechtswirksamkeit erlangt. Die Eigentümer des 2.
Bauabschnitts waren nämlich kein nach dem WEG und der
Teilungserklärung für eine Beschlußfassung über die
Treppenreparatur schlechthin unzuständiges Gremium, weil § 11 Abs.
5 der Teilungserklärung eine Beschlußfassung durch bestimmte
Gruppen von Wohnungseigentümern in bestimmtem Umfang ausdrück-lich
vorsah und eine etwaige Überschreitung der Re-gelungskompetenz
jedenfalls nicht so eklatant war, daß dies zur Nichtigkeit des
Beschlusses führen mußte. Die Beteiligte zu 3) wird die von der
Be-schlußfassung vom 05.05.1987 gedeckten Kosten, die damals auf
48.760,65 DM veranschlagt wurden, aus-zusondern und den
Wohnungseigentümern des 2. Bauab-schnitts in der tatsächlich
angefallenen Höhe und der vorgegebenen Größenordnung neu in
Rechnung zu stellen haben.

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Die darüber hinausgehenden Kosten, die
durch die spätere Umgestaltung der anfangs nur instandgesetz-ten
Treppenanlage entstanden sind, können nicht al-lein den Eigentümern
des 2. Bauabschnitts auferlegt werden. Hierüber wird die
Wohnungseigentümergemein-schaft neu zu beschließen haben. Eine
Kostenüber-nahme durch die Eigentümer des 2. Bauabschnitts ist
insoweit nicht erfolgt. Das durch einen Aushang am Schwarzen Brett
bekanntgegebene Treffen, an dem ei-ne unbekannte Anzahl von
Eigentümern dieses Bauab-schnitts teilgenommen hat, kann nicht als
förmliche Wohnungseigentümerversammlung im Sinne des WEG ge-wertet
werden, und den bei diesem informellen Bei-sammensein gefaßten
Beschlüsse kommt nicht die Qua-lität von Beschlüssen der
Wohnungseigentümergemein-schaft zu, die mangels Anfechtung
Bestandskraft er-langt haben könnten.

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Die jahrelange Übung der
Wohnungseigentümer, der Gemeinschaft erwachsene Kosten z.B. für
Dachrepa-raturen und Fassadensanierung nach Bauabschnitten
abzurechnen, ist nicht geeignet, die dem entgegen-stehende Regelung
der Teilungserklärung für die Zukunft außer Kraft zu setzen. Dies
gilt umso mehr, als dieser Kostenverteilung entsprechende
Beschlüs-se der Wohnungseigentümerversammlung vorausgegangen waren,
die nicht angefochten wurden.

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Die Kostenentscheidung entspricht § 47
WEG.

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Beschwerdewert: 124.924,99 DM.