Oberlandesgericht Hamm ()
Beschluss vom 2015-09-25, Aktenzeichen 15 W 74/15
ECLI:DE:OLGHAM:2015:0925.15W74.15.00

Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Beteiligte zu 1) trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Wert für das Beschwerdeverfahren wird auf 771,12 € festgesetzt.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

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GRÜNDE:

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I

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Der Beteiligte zu 1) beurkundete am 25. September 2013 zu seiner Urkundenrolle Nr. 603/2013 einen Grundstückskaufvertrag zwischen der Gemeinde S als Verkäuferin und der Beteiligten zu 2) als Käuferin. Die Beteiligte zu 2) verpflichtete sich in dem Vertrag u.a., innerhalb bestimmter Fristen das unbebaute Grundstück mit einem Wohngebäude zur Eigennutzung zu bebauen und über das Grundstück nicht zu verfügen. Der Gemeinde S wurden u.a. ein Rückauflassungsanspruch und ein Vorkaufsrecht eingeräumt.

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In der Folgezeit beurkundete der Notar eine Grundschuldbestellung für das Kaufgrundstück (Ur-Nr. 638/2013) und die Auflassung zur Erfüllung des Kaufvertrages vom 25. September 2013.

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Für seine Tätigkeit im Zusammenhang mit den drei vorstehend genannten Urkunden stellte der Beteiligte zu 1) am 11. Februar 2014 mit seiner Rechnung 697/13 der Beteiligten zu 2) einen Gesamtbetrag in Höhe von 2.006,86 € in Rechnung. Hierbei stellte er im Rahmen der Berechnung des Geschäftswerts für das Vorkaufsrecht unter Angabe von § 51 Abs.1 GNotKG einen Betrag von 125.000,- € ein.

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Der Präsident des Landgerichts beanstandete im Rahmen der Prüfung der Geschäfte des Beteiligten zu 1) u.a. die Kostenrechnung 697/13 im Hinblick auf die gesonderte Bewertung des Vorkaufsrechts. Der Beteiligte zu 1) hielt an seiner Auffassung fest und beantragte einer Anweisung des Präsidenten des Landgerichts vom 29. April 2014 folgend beim Landgericht Münster eine gerichtliche Entscheidung. Im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens korrigierte der Beteiligte zu 1) seine Kostenrechnung 697/13 wiederholt und stellte zuletzt in der korrigierten Fassung vom 3. November 2014 einen Gesamtbetrag in Höhe von 2.054,46 € in Rechnung.

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Mit dem angegriffenen Beschluss hat das Landgericht diese Kostenrechnung aufgehoben und vollständig neu gefasst, wobei es einen Gesamtbetrag von 1.283,34 € errechnet hat.

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Der Beteiligte zu 1) hat gegen den Beschluss des Landgerichts Beschwerde eingelegt, der das Landgericht nicht abgeholfen hat.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

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II

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Die vom Beteiligten zu 1) eingelegte Beschwerde ist gemäß § 129 Abs.1 GNotKG statthaft. Sie ist auch im Übrigen zulässig, insbesondere ist sie gemäß § 130 Abs.3 S.1 GNotKG, 63, 64 FamFG form- und fristgerecht eingelegt worden.

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Die Beschwerde ist aber unbegründet. Das Landgericht hat mit dem angegriffenen Beschluss zutreffend die verfahrensgegenständliche Rechnung aufgehoben und neu gefasst. Dabei hat das Landgericht zutreffend für die Beurkundungsgebühren von Kaufvertrag und Auflassung sowie für die Betreuungsgebühr des Kaufvertrages jeweils einen Geschäftswert von 74.531,02 € angesetzt.

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Wegen der in die Berechnung dieses Geschäftswerts eingeflossenen Positionen wird auf die Ausführungen in dem angegriffenen Beschluss verwiesen; soweit diese – zu seinen Gunsten – von seinen in die Berechnung des Geschäftswertes eingestellten Positionen abweichen, tritt der Beteiligte zu 1) dem nicht entgegen.

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Der Beteiligte zu 1) hat jedoch in seiner Rechnung zu Unrecht bei der Ermittlung des Geschäftswerts das Vorkaufsrecht als eigenständige Position eingestellt.

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Nach der Grundregel des § 35 Abs.1 GNotKG sind zwar die Werte mehrerer Verfahrensgegenstände zu addieren. Bei der Wertberechnung für die notarielle Beurkundungstätigkeit ist gemäß § 97 Abs.1 GNotKG auf den jeweiligen Beurkundungsgegenstand im Sinne des § 86 Abs.1 GNotKG abzustellen, wobei gemäß § 86 Abs.2 GNotKG mehrere Rechtsverhältnisse verschiedene Beurkundungsgegenstände bilden. Das in Abschnitt § 5 b) des Kaufvertrages eingeräumte Vorkaufsrecht ist jedoch kein gesonderter Beurkundungsgegenstand. Denn gemäß §§ 86 Abs. 2, 109 Abs.1 S.1 GNotKG liegt derselbe Beurkundungsgegenstand dann vor, wenn Rechtsverhältnisse zueinander in einem Abhängigkeitsverhältnis stehen und das eine unmittelbar dem Zweck des anderen dient. Nach der weiteren Bestimmung des § 109 Abs.1 S.2 GNotKG setzt das Abhängigkeitsverhältnis voraus, dass ein Rechtsverhältnis der Erfüllung, Sicherung oder sonstigen Durchführung des anderen Rechtsverhältnisses dient.

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Das ist vorliegend der Fall. Das Vorkaufsrecht ist nicht als Ausgestaltung eines eigenständigen wirtschaftlichen Interesses der Gemeinde S als Verkäuferin des unbebauten Grundstückes vertraglich vereinbart worden, sondern lediglich zur Absicherung der von der Käuferin übernommenen Verpflichtung zum Unterlassen einer Veräußerung. Diese Vereinbarung begründet gegenüber der eigentlichen Kaufvereinbarung eine zusätzliche und eigenständige Verpflichtung der Beteiligten zu 2), die gemäß § 47 S.2 GNotKG im Rahmen der Wertermittlung gesondert nach Maßgabe der Bewertungsvorschriften der §§ 50, 51 GNotKG einzustellen ist. Dass das Vorkaufsrecht nicht eine weitere, eigenständige Rechtsposition darstellt, die darüber hinaus als zusätzliche Position bei der Wertermittlung zu berücksichtigen ist, ergibt eine Gesamtschau des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 25. September 2013.

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Zwar ist dem Beteiligten zu 1) zuzustimmen, dass das Vorkaufsrecht in Abschnitt § 5 b) des Vertrages für sich geregelt ist; insbesondere ist es zutreffend, dass der Wortlaut des Vertrages das Vorkaufsrecht – anders als beispielsweise in Abschnitt § 5 a) die Rückauflassungsvormerkung in Bezug auf die Bebauungsverpflichtung – nicht ausdrücklich in Bezug zu einer der von der Käuferin übernommenen Verpflichtungen setzt. Eine Zusammenschau der Abschnitte § 5 b), g) und c) zeigt jedoch, dass die Einräumung des Vorkaufsrechts keine zusätzliche, isolierte Begünstigung der veräußernden Gemeinde beinhaltet, sondern lediglich der zusätzlichen Absicherung der übernommenen Verpflichtungen dient, insbesondere der Verpflichtung aus Abschnitt § 5 g), nicht über den Vertragsgegenstand zu verfügen. Diese Verpflichtung ist ausdrücklich befristet auf fünfzehn Jahre ab Bezugsfertigkeit des zu errichtenden Gebäudes. Nach der weiteren Bestimmung in Abschnitt § 5 c) besteht die Verpflichtung der Gemeinde S, die Rückauflassungsvormerkung, das Vorkaufsrecht und die Hypothek löschen zu lassen, nicht vor Ablauf von 15 Jahren seit Bezugsfertigkeit des Wohngebäudes. Die Zusammenschau dieser Regelungen, insbesondere die gleichmäßige Nennung des Zeitraums von 15 Jahren ab Bezugsfertigkeit ergibt, dass das der Gemeinde eingeräumte Vorkaufsrecht – wie die Rückauflassungsvormerkung und die Hypothek - zum Gesamtvertragssystem der von der Käuferin übernommenen Verpflichtungen und deren Absicherungen gehört und nicht gesondert zu betrachten ist. Die Gemeinde S verfolgt – wie viele andere Städte und Gemeinden - mit der Veräußerung unbebauter Grundstücke an Gemeindeangehörige, die sich zur Bebauung und Selbstnutzung verpflichten, die Ziele, Spekulationsgeschäfte mit Bauland zu verhindern und Bürger an sich zu binden. In diesem Zusammenhang ist das dingliche Vorkaufsrecht der Gemeinde ein rechtliches Instrument, um für den Fall eines Verstoßes der Beteiligten zu 2) gegen die von ihr übernommene Verpflichtung, das Grundstück nicht zu veräußern, das Eigentum an dem Grundstück zurückerwerben und alsdann an Personen aus dem Kreis ihr förderungswürdig erscheinender Gemeindeangehöriger weiterveräußern zu können. Die Abschöpfung des ursprünglich gewährten Kaufpreisvorteils erfolgt in einem solchen Fall im Wege der Aufrechnung mit dem Anspruch auf den Ausgleichsbetrag aus Ziff. 5 g) des Vertrages gegen den Anspruch auf Kaufpreiszahlung aus dem durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zustande kommenden Kaufvertrag mit der Beteiligten zu 2). Die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts ist erkennbar nur eine von mehreren möglichen rechtlichen Gestaltungsformen, die zur Sicherung dieses Interesses der Gemeinde in Betracht kommen. Ebenso denkbar wäre gewesen, für den Fall des Verstoßes gegen ihre Verpflichtung zur Unterlassung der Veräußerung des Grundstücks eine bedingte Verpflichtung der Beteiligten zu 2) zur Rückauflassung des Grundstücks an die Gemeinde zu begründen und diese Verpflichtung als weiteren Anspruchsgrund durch die bereits in § 5 a) 1) des Vertrages bewilligte Rückauflassungsvormerkung zu sichern. Das rechtliche Ergebnis ist kein anderes als bei der Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts, so dass der Hinweis des Beteiligten zu 1) auf die Eigenständigkeit der Bestellung des Vorkaufsrechts nicht überzeugend erscheint.

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Die Annahme eines einheitlichen Beurkundungsgegenstandes im Sinne des § 109 Abs. 1 GNotKG zwischen der Verpflichtung zur Unterlassung der Veräußerung einerseits und dem Vorkaufsrecht andererseits im Rahmen des hier vorliegenden Vertragswerks lässt Ausführungen zum Vortrag des Beteiligten zu 1) zur allgemeinen Behandlung der Begründung von Erwerbsrechten in Veräußerungsverträgen entbehrlich erscheinen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 130 Abs.3 S.1 GNotKG, 84 FamFG

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Die Wertfestsetzung beruht auf der Differenz zwischen dem Gesamtbetrag der Rechnung des Beteiligten zu 1) in der letzten korrigierten Fassung und dem Gesamtbetrag der Rechnung, wie sie durch den angegriffenen Beschluss neu gefasst worden ist.

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Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde gemäß §§ 130 Abs.3 S.1 GNotKG, 70 Abs.2 S.1 FamFG liegen nicht vor.