Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-03-19, Aktenzeichen 12 O 646/07
ECLI:DE:LGD:2008:0319.12O646.07.00

Tenor

Die einstweilige Verfügung vom 19.12.2007 wird bestätigt.

Die Antragsgegnerin trägt die weiteren Kosten des Verfahrens.

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Tatbestand

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Die Antragstellerin ist ein in Düsseldorf ansässiges Maklerunternehmen.

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Auch die Antragsgegnerin ist mit der Vermittlung von Immobilien beschäftigt. Ihr Geschäftsmodell ist derart aufgebaut, dass sie nur für Immobilienverkäufer tätig wird. Sie richtet dem Auftraggeber einen persönlichen Bereich auf ihrer Internetplattform ein, berät ihn bei der Angebotsaufnahme und Werteinschätzung und erstellt mit ihm eine Objektspräsentation. Dieses Angebot wird dann sowohl auf der Internetseite der Antragsgegnerin als auch bei weiteren Onlinediensten, z.B. www.immobilienscout24.de, eingestellt. Als Vergütung schuldet der Auftraggeber einen Betrag von 995,- €, und zwar unabhängig von einem erfolgreichen Vertragsschluss über die angebotene Immobilie.

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Am 27./28.10.2007 und am 08.12.2007 veröffentlichte die Antragsgegnerin in der Zeitung "Rheinische Post" die beiden aus der unten wiedergegebenen einstweiligen Verfügung ersichtlichen Werbeanzeigen.

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Mit Schreiben vom 14.11.2007 (Anlage 6, Bl. 64 ff. GA) mahnte die Antragstellerin die Antragsgegnerin wegen der ersten Anzeige vom 27.10.2007 ab und forderte die Abgabe einer strafgesicherten Unterlassungserklärung. Unter dem 11.12.2007 (Anlage 9, Bl. 70 ff. GA) erfolgte dies bezüglich der zweiten Anzeige. Die Antragsgegnerin kam den Aufforderungen nicht nach.

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Auf Antrag der Antragstellerin hat das erkennende Gericht am 19.12.2007 eine einstweilige Verfügung erlassen, welche den folgenden Inhalt hatte:

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"I.

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Der Antragsgegnerin wird im Wege der einstweiligen Verfügung, und zwar wegen der besonderen Dringlichkeit ohne mündliche Verhandlung, untersagt,

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im geschäftlichen Verkehr mit den folgenden unter a) und b) wiedergegebenen Anzeigen zu werben:

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II.

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Der Antragsgegnerin werden für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen dieses gerichtliche Verbot als Zwangsvollstreckungsmaßnahmen Ordnungsgeld bis zu 250.000,00 €, ersatzweise Ordnungshaft bis zu 6 Monaten, oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten angedroht."

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Hiergegen hat die Antragsgegnerin mit Schriftsatz vom 08.01.2008 Widerspruch eingelegt.

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Die Antragstellerin ist der Auffassung, der Inhalt der ersten Anzeige sei irreführend und herabsetzend. Die angesprochenen Verkehrskreise würden bei der Bezeichnung "Makler" erwarten, dass der beworbene Preis von 995,- € nur bei erfolgreichem Vertragsschluss anfallen würde; tatsächlich sei die Summe jedoch immer zu begleichen. Auch weise das Angebot der Antragsgegnerin nicht die Merkmale auf, die der Verkehr dem Berufsbild eines Maklers beimisst. Zuletzt sei die Wendung "Eine Generation von Maklern macht es gut. Die nächste noch besser." in Verbindung mit den Angaben "Der neue Immobilienmakler für Deutschland. i- wie intelligent" herabsetzend und damit unzulässig, da die Antragsgegnerin einen Vergleich mit allen Immobilienmakler anstelle und zum Ausdruck brächte, dass ihr im Hinblick auf die Qualität der Leistungen eine Spitzenstellung zukäme.

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Auch die zweite Anzeige sei rechtswidrig, da die Angaben "Garantiert Das iMakler Erfolgsversprechen*" und "*Sie zahlen erst den günstigen Festpreis, wenn ihre Immobilie verkauft ist – spätestens nach einem halben Jahr" neben der Erfolgsabhängigkeit der geschuldeten Zahlung den Eindruck erweckten, die Antragsgegnerin mache eine Zusage für einen erfolgreichen Verkauf.

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Die Antragstellerin beantragt nunmehr,

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die einstweilige Verfügung zu bestätigen.

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Die Antragsgegnerin beantragt,

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die einstweilige Verfügung aufzuheben und den Antrag auf ihren Erlass zurückzuweisen.

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Sie ist der Meinung, aus der ersten Anzeige werde ersichtlich, dass der Kunde nicht mit derselben Vergütung wie bei der Beauftragung eines klassischen Maklers rechnen darf. Er schließe mit ihr keinen Makler-, sondern einen Dienstleistungsvertrag eigener Art ab. Eine Herabsetzung von anderen Maklern scheide bereits deshalb aus, weil es an einer Erkennbarkeit eines Mitbewerbers fehle; es liege lediglich eine Werbung für das eigene Angebot vor.

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Der Inhalt der zweiten Anzeige könne nur dahingehend ausgelegt werden, dass der Festpreis unabhängig von einem Erfolg spätestens nach einem halben Jahr zu zahlen sei; das Erfolgsversprechen stelle eine Werbeaussage dar, dass die Antragsgegnerin von der Qualität ihrer Leistungen derart überzeugt sei, dass die den Erhalt ihrer Vergütung um einen beachtlichen Zeitraum nach hinten verschiebe.

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Bezüglich des weiteren Parteivortrages wird auf den Inhalt der vorbereitend eingereichten Schriftsätze sowie der Entscheidungsgründe verwiesen.

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Entscheidungsgründe

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I.

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Die einstweilige Verfügung war zu bestätigen, da sie ist zu Recht erlassen worden ist.

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Die Antragstellerin kann von der Antragsgegnerin gemäß § 8 Abs. 1, § 5 Abs. 1, 2 Nr. 2, § 3 UWG die Unterlassung der Werbung mit den beiden streitgegenständlichen Anzeigen verlangen.

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1.

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Die Antragstellerin ist aktivlegitimiert gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 1 UWG. Beide Parteien sind Mitbewerber auf dem Gebiet der Vermittlung von Immobilien; bei den streitgegenständlichen Werbeanzeigen handelt es sich um Wettbewerbshandlungen.

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2.

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Die Veröffentlichung der beiden Werbeanzeigen stellte jeweils einen Wettbewerbsverstoß dar.

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a)

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Die erste Werbeanzeige, welche am 27.10.2007 in der "Rheinischen Post" veröffentlicht worden ist, ist irreführend im Sinne des § 5 Abs. 1, 2 Nr. 2 UWG. Die Angabe "995,- € für Verkäufer" erweckt bei den angesprochenen Verkehrskreisen den Eindruck, dieser Betrag sei nur für den Fall eines erfolgreichen Kaufvertragsschlusses geschuldet, obwohl dies nach den Vertragsbedingungen der Antragsgegnerin tatsächlich nicht der Fall ist.

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Der Eindruck, diese Summe sei erfolgsabhängig, beruht zunächst auf der eigenen Bezeichnung der Antragsgegnerin als "Makler". Dieser Begriff kommt in der Werbeanzeige, teilweise im Zusammenhang mit ihrer Firmenbezeichnung iMakler, insgesamt sechs Mal vor.

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Der Verkehr versteht unter der Bezeichnung "Makler" in der Regel dasjenige Berufsbild, welches von der Antragsgegnerin selbst als "klassischer" Makler bezeichnet worden ist. Ein solcher Makler hat typischerweise die Aufgabe, für seinen Auftraggeber die Möglichkeit für einen Vertragsschluss nachzuweisen. Dem verständigen, durchschnittlich informierten Leser der Werbeanzeige ist regelmäßig bewusst, dass die Inanspruchnahme eines Maklers erst dann mit Kosten verbunden ist, wenn es tatsächlich zu einem Vertragsschluss kommt.

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Der Begriff des Maklers ist zudem nicht nur eine Berufsbezeichnung, die üblicherweise in den Zusammenhang mit Immobilien gebracht wird, sondern darüber hinaus auch ein rechtlicher Begriff. Dies folgt aus den entsprechenden gesetzlichen Regelungen der §§ 652 ff. BGB; hier ist in § 652 Abs. 1 S. 1 BGB festgelegt, dass die Verpflichtung zur Entrichtung eines Mäklerlohnes grundsätzlich nur dann besteht, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt.

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Der vorgenannte Eindruck wird zudem dadurch verstärkt, dass die Antragsgegnerin im unmittelbaren Zusammenhang mit der Preisangabe davon spricht, dass ihre Tätigkeit für den Käufer provisionsfrei ist. Mit dem Begriff "Provision" verbindet man jedoch üblicherweise eine erfolgsabhängige Vergütung, eine Prämie für einen erfolgreichen Vertragsschluss.

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Der unzutreffende Eindruck über die Erfolgsabhängigkeit der Vergütung wird auch nicht durch die anderen Angaben in der Anzeige korrigiert.

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So führt der Bestandteil "Der neue Immobilienmakler" nicht dazu, dass ein Interessent von einer abweichenden Vergütungsstruktur ausgeht. Auch hier liegt der Schwerpunkt auf dem Begriff "Makler" mit den bereits erwähnten Suggestionen beim Leser. Alleine aufgrund des Begriffs "neu" ist nicht davon auszugehen, dass dieser damit rechnet, nunmehr eine erfolgsunabhängige Zahlung leisten zu müssen.

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Auch der Satz "Feste Dienstleistung zum festen Preis" ändert hieran nichts. Der Begriff des Festpreises wird in den meisten Fällen dahingehend verstanden werden, dass lediglich festgelegt wird, in welcher Höhe eine Provision anfällt, nicht jedoch, dass damit die Voraussetzungen, ob sie überhaupt entsteht, gemeint sind. Dieses Verständnis wird deshalb bei vielen Lesern auftreten, da es bei Immobilienmaklern üblich ist, die Provision im Verhältnis zu einer bestimmten Bezugsgröße wie der Monatskaltmiete oder des Kaufpreises anzugeben. Provisionsangaben lauten dann wie folgt: "drei Monatskaltmieten zzgl. MwSt." oder "2,32 % des Kaufpreises". Der Begriff "fester Preis" wird daher oftmals nur so verstanden werden, dass beim erfolgreichen Verkauf einer Immobilie der tatsächlich erzielte Kaufpreis keine Rolle spielt. Wegen dieses Verkehrsverständnisses spielt es auch keine Rolle, dass ein Makler mit seinen Auftraggebern durchaus abweichende Vergütungsvereinbarungen treffen kann, weil es sich bei den §§ 652 ff. BGB größtenteils um dispositives Recht handelt.

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b)

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Auch der Inhalt der zweiten Anzeige, welche am 08.12.2007 veröffentlicht worden ist, ist irreführend im Sinne des § 5 Abs. 1, 2 Nr. 2 UWG. Die Angabe "995,- € für Verkäufer" erweckt wiederum den Eindruck, dieser Betrag sei nur für den Fall eines erfolgreichen Kaufvertragsschlusses geschuldet; insoweit wird auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen.

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Eine andere Betrachtung ergibt sich auch nicht aus dem nunmehr hinzugefügten Zusatz "*Sie zahlen erst den günstigen Festpreis, wenn Ihre Immobilie verkauft ist – spätestens nach einem halben Jahr". Der erste Halbsatz deutet für sich betrachtet wieder auf eine nur für den Vertragsschluss geschuldete Provision hin.

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Auch der zweite Halbsatz ändert hieran nichts. Zwar kann der gesamte Zusatz durchaus so verstanden werden, dass der Festpreis spätestens nach einem halben Jahr zu zahlen ist; in diesem Falle wäre für den interessierten Leser erkennbar, dass der Betrag von 995,- € auch dann fällig werden würde, wenn seine Immobilie auch nach sechs Monaten noch keinen Käufer gefunden hätte. Allerdings soll der Zusatz – erkennbar an den beiden Sternchen – keine Erläuterung für die Preisangabe auf der rechten Seite der Anzeige, sondern vielmehr des "iMakler Erfolgsversprechens" mit dem Text "garantiert" auf der linken Anzeigenseite darstellen. Wird der Zusatz nunmehr im Zusammenhang mit diesem Versprechen gelesen, ergibt sich für den Bestandteil "spätestens nach einem halben Jahr" die näherliegende Auslegung, dass spätestens nach diesem Zeitraum ein Verkauf der Immobilie erfolgt sein soll. Zwar ist für den verständigen Leser durchaus zu erkennen, dass er keinen einklagbaren Anspruch auf die Vermittlung eines Vertrages erlangen soll; dafür hängt ein Erfolg von zu vielen Faktoren ab, auf die die Antragstellerin letztlich keinerlei Einfluss hat. Der Interessent wird jedoch die Garantie bzw. das Erfolgsversprechen so verstehen, dass er nur für den Fall des Vertragsschlusses innerhalb eines halben Jahres den vereinbarten Festpreis zu leisten hat. Bei einer anderen Betrachtung würde insbesondere die Verwendung des Begriffs "Erfolgsversprechen" keinen Sinn machen.

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3.

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Der Wettbewerbsverstoß ist des weiteren erheblich im Sinne des § 3 UWG. Wie bereits dargestellt, wird durch den Inhalt der Anzeigen die Vorstellung des Lesers über die Preisbildung betroffen. Dieser Aspekt ist jedoch neben dem Inhalt der angepriesenen Leistung der wichtigste, der für die Entscheidung für oder gegen das Angebot eine Rolle spielt.

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4.

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Die durch die jeweiligen Verstöße indizierte Wiederholungsgefahr ist nicht durch Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung widerlegt worden.

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5.

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Auch der nach § 12 Abs. 2 UWG vermuteten besonderen Dringlichkeit für den Erlass einer einstweiligen Verfügung ist nicht entgegen getreten worden.

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II.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Eine Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit war entbehrlich.

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III.

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Streitwert: 20.000,- €