Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1998-11-04, Aktenzeichen 16 Wx 154/98
ECLI:DE:OLGK:1998:1104.16WX154.98.01

Tenor

1

G r ü n d e :

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Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere
Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 45 Abs. 1 WEG, 20, 22
Abs. 1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie keinen Erfolg.

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Die Entscheidung des Landgerichts ist aus Rechtsgründen - was
allein Gegenstand der Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren sein
kann (§ 27 FGG) - nicht zu beanstanden.

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Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu
2) zurückgewiesen und unter Bezugnahme auf die zutreffenden Gründe
der amtsgerichtlichen Entscheidung, das die Beteiligten zu 2) zur
Zahlung der anteiligen Sonderumlage in Höhe von 36.650,00 DM
verpflichtet hat, zur Begründung ergänzend ausgeführt: Der
Eigentümerbeschluß vom 19.02.1997 (= über die Erhebung einer
Sonderumlage für Dach-, Fassaden-, und Balkonsanierungsarbeiten)
sei zu einem Zeitpunkt gefaßt worden, als die Beteiligten zu 1)
bereits Eigentümer der Wohnung waren. Eine Aufklärungspflicht der
Beteiligten zu 1) gegenüber den Beteiligten zu 2) bei Abschluß des
Kaufvertrages über die anstehenden Sanierungsmaßnahmen habe nicht
bestanden, insbesondere folge eine solche Pflicht entgegen der
Ansicht der Beschwerdeführer nicht etwa aus dem Umstand, daß sie
als Verwalterin der Veräußerung habe zustimmen müssen, denn die
Regelung diene nur dem Schutz der Wohnungseigentümer vor
unerwünschten Erwerbern.

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Die Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.
Rechtsfehler sind weder dargetan noch ersichtlich.

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Der nach wie vor vertretene Einwand der Beteiligten zu 2), die
Beteiligte zu 1) habe sie über die bevorstehenden
Sanierungsmaßnahmen aufklären müssen, ist unbegründet. Dabei ist
bereits die Auffassung unzutreffend, für die Beteiligte zu 1) sei
im Hinblick auf die Erklärung des Verkäufers unter Ziffer I des
Kaufvertrages vom 06.02.1996,

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8

"daß nach seiner Kenntnis seine Rechte
beeinträchtigende Beschlüsse der Eigentümerversammlung nicht gefaßt
worden sind, die auch ohne Eintragung im Grundbuch gegen den Käufer
nach § 10 Abs. 3 WEG wirken würden",

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eindeutig ersichtlich gewesen, daß die Beteiligten zu 2) über
die bevorstehenden Sanierungsmaßnahmen einschließlich der dadurch
entstehenden Kosten nicht informiert waren. Soweit die in Rede
stehenden Baumaßnahmen bereits vor dem Erwerb des Wohnungseigentums
durch die Beteiligten zu 2) beschlossen gewesen sein sollten, wird
der Beschluß von der Erklärung nicht erfaßt: Die sich aus dem
Wohnungseigentum ergebenden Rechte eines Wohnungseigentümers werden
dadurch ersichtlich nicht beeinträchtigt. Anders ist es hingegen
etwa bei einem Beschluss über eine Veräußerungsbeschränkung bzw.
die Einräumung eines Sondernutzungsrechts zugunsten eines
Wohnungseigentümers, der erst in den rechtlichen Inhalt des
Sondereigentums bzw. des Gemeinschaftseigentums des
Wohnungseigentümers eingreift und diesen rechtlich insoweit
beschränkt.

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Fällt sonach ein etwaig zuvor ergangener Sanierungsbeschluß
schon nicht unter die streitige Erklärung des Veräußerers, kann der
Beteiligten zu 1) mangelnde Aufklärung von vorneherein nicht zum
Vorwurf gemacht werden. Die Frage, ob, wie die Beschwerdeführer
meinen, ausnahmsweise nach Treu und Glauben dann eine
Aufklärungspflicht eines Verwalters gegenüber einem Erwerber
begründet sein kann, wenn er bei einer Durchsicht des Vertrages
unschwer und eindeutig feststellt, daß Rechte des
Wohnungseigentümers beeinträchtigende Beschlüsse der
Eigentümerversammlung existieren, obwohl sie nach den Regelungen im
Vertrag nicht gefaßt sein sollen, stellt sich damit nicht.
Grundsätzlich begründet das Zustimmungserfordernis wegen des in
eine ganz andere Richtung weisenden Normzwecks, wie das Landgericht
bereits zutreffend anführt, allerdings keine Aufklärungspflicht des
Verwalters gegenüber Erwerbern einer Wohnungseinheit. Der Verwalter
ist insoweit gegenüber der Gemeinschaft nur berechtigt und
verpflichtet, künftige Wohnungseigentümer entsprechend dem
Normzweck, die Gemeinschaft gegen das Eindringen unerwünschter
Personen in die Gemeinschaft zu schützen (vgl. etwa Weitnauer/Lüke
WEG § 12 Rdnr. 1 und Bärmann/Pick/Merle WEG § 12 Rdnr. 1), unter
Einsicht auch in den Kaufvertrag zu überprüfen. Dementsprechend hat
der Verwalter einen ihm zur Zustimmung vorgelegten Kaufvertrag
ersichtlich nicht etwa darauf zu untersuchen, ob der Veräußerer
darin für den Erwerber wesentliche Beschlüsse der
Eigentümersammlung verheimlicht. Im übrigen kann und sollte sich
der Erwerber zur eigenen Sicherheit selbst über die in der
Gemeinschaft gefaßten Beschlüsse durch Einsicht in das Beschlußbuch
informieren.

11

Davon abgesehen wäre es - was das Landgericht ersichtlich
übersehen hat - den Beteiligten zu 2) überhaupt verwehrt gewesen,
in diesem Verfahren mit Erfolg die Zahlung der Umlage mit der
angeblichen Aufklärungspflichtverletzung der Beteiligten zu 1)
verweigern zu können. Es fehlt bezüglich der Ansprüche ersichtlich
an der Gegenseitigkeit. Die Beschwerdeführer verkennen, daß die
Beteiligte zu 1) hier keine eigenen Ansprüche verfolgt, gegen die
sich ein etwaiger Schadensersatzanspruch der Beteiligten zu 2) nur
hätte richten können. Die Beteiligte zu 1) verfolgt vielmehr, und
zwar - zulässigerweise - ausschließlich in Verfahrensstandschaft in
eigenem Namen fremde Ansprüche, nämlich solche der übrigen
Wohnungseigentümer.

12

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Für eine Anordnung
der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand mangels einer
Beteiligung der Beteiligten zu 1) am Rechtsbeschwerdeverfahren kein
begründeter Anlaß.