Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1996-02-23, Aktenzeichen 19 U 126/95
ECLI:DE:OLGK:1996:0223.19U126.95.00

Tenor

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

2

Die zulässige Berufung des Klägers ist nicht begründet. Er hat
keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten des An- und Umbaus des
von ihm gemieteten Tankstellengebäudes auf dem Grundstück der
Beklagten.

3

Die Beweisaufnahme hat nicht mit der notwendigen Sicherheit
ergeben, daß die Zeugin H., die Tochter der Beklagten, für diese
dem Kläger eine bindende Zusage der Kostenübernahme gemacht
hat.

4

Daß die Zeugin H. für die damals 75-jährige Beklagte handeln
konnte, kann allerdings nicht in Zweifel gezogen werden. Den
Mietvertrag mit dem Kläger über Abstellplätze auch auf dem
Grundstück Bahnhofstraße 9 hat die Zeugin geschlossen (Bl. 40 in 28
C 152/90 AG Leverkusen). Sie hat alle Verhandlungen mit dem Kläger
geführt (vgl auch ihre Aussage Bl. 69 a.a.O.), und wenn die
Beklagte in einem Schreiben vom 21.12.1988 an den Anwalt des
Klägers mitteilt, ihre Tochter sei nicht bevollmächtigt, Absprachen
zu treffen (Bl. 63 a.a.O.), dann war das erkennbar taktisch
begründet. In der Berufungserwiderung wird im übrigen nur
bestritten, daß die Zeugin im Namen der Beklagten gehandelt habe,
nicht auch, daß sie dies gedurft habe.

5

Der Senat hält es auch für möglich, daß die Zeugen H. und
Gusowski darüber gesprochen haben, was mit den Mieträumen,
insbesondere mit dem Anbau, nach Ablauf der Mietzeit geschehen
solle. Soweit die Zeugin H. dies pauschal abgestritten hat, ist das
für den Senat nach der Lebenserfahrung wenig überzeugend. Es mag
auch sein, daß der Wunsch des Klägers erörtert worden ist, die
Beklagte möge die An- und Umbaukosten übernehmen, falls der
Mietvertrag nicht verlängert werde. Möglicherweise hat die Zeugin
H. solches sogar erwogen. Daß sie sich aber für die Beklagte
bindend verpflichtet habe, kann der Senat dem Ergebnis der
Beweisaufnahme nicht entnehmen. Insofern stehen sich die Aussagen
der Zeugen H. und Gusowski unvereinbar gegenüber, und auch die
Aussage des Zeugen Klein kann den Senat nicht überzeugen. Dieser
hat zwar einen konkreten Vorgang in der Gaststätte "Poststube"
geschildert, bei dem die Zeugin H. die Zusage gemacht haben soll,
diese müßte sich dann aber aus einem von dem Zeugen angeblich
allein erinnerten Satz ergeben, es werde entweder verlängert oder
gezahlt. Es ist schon auffällig, daß der Zeuge, der der Unterredung
damals keine weitere Bedeutung beimaß und sie eher beiläufig zur
Kenntnis nahm, ausgerechnet diesen, für den Kläger wichtigen Satz
behalten und ihn dazu noch in einen ihm damals nicht geläufigen
Zusammenhang eingeordnet haben will. Darüber hinaus kann aus einer
solchen Äußerung, die nach der Aussage des Zeugen Klein bei einem
feucht-fröhlichen Zusammensein gefallen sein soll, ohnehin nicht
zuverlässig auf einen rechtlichen Bindungswillen der Zeugin H.
geschlossen werden. Diese hatte damals ebensowenig wie der Zeuge G.
eine Vorstellung von den entstehenden Kosten, und schon das läßt es
unwahrscheinlich erscheinen, daß sie sich zur Kostenübernahme
entschlossen haben soll, zumal in diesem Zeitpunkt die weitere
Verwendung des Grundstücks und damit auch der Mieträume nach einem
Ende des Mietverhältnisses mit dem Kläger noch offen war.
Tatsächlich werden die vom Kläger gemieteten und erweiterten
Gebäude jetzt abgerissen, um einem Neubau zu weichen, wie die
Zeugin H. unter Vorlage der genehmigten Baupläne glaubhaft bekundet
hat. Unter diesen Umständen fällt es nicht mehr ins Gewicht, daß
der Zeuge Hilden, der in der "Poststube" dabei gewesen sein soll,
bei seiner Vernehmung wenig überzeugend wirkte und den Eindruck
machte, aussageunwillig zu sein. Der dem Kläger obliegende Beweis
ist dadurch nicht zu erbringen.

6

Bei alledem ist auch zu berücksichtigen, daß der Vortrag des
Klägers von vornherein einigen Bedenken begegnete, weil er im Laufe
des Rechtsstreits immer mehr angereichert worden ist (vgl. Bl. 3,
27, 54 a, 89 d.A.) und in den Vorverfahren von einer solchen
Vereinbarung, wie sie der Kläger jetzt behauptet, nie die Rede war.
Vor dem Amtsgericht Leverkusen wurde nur darüber gestritten, ob die
Beklagte den An- und Umbau genehmigt habe; allerdings kam es dort
auf das Schicksal der Bauten nach Ende des Mietvertrages
unmittelbar nicht an. Auffälliger ist, daß der Anwalt des Klägers
offenbar noch im Herbst 1992 von der jetzt behaupteten Vereinbarung
nichts wußte, denn er bat mit Schreiben vom 12.10.1992 um
Mitteilung, ob die Beklagte "die Veränderungen der Räumlichkeiten
der Mietsache ... übernehmen möchte oder ob die Gegenstände bei der
Räumung entfernt werden sollen." (Bl. 4 AH 20 O 13/93). In dem
weiteren Schreiben vom 8.3.1993 (Bl. 13 a.a.O.) erwähnt der Anwalt
des Klägers ein Gespräch mit der Zeugin H. im Dezember 1988, wobei
diese gesagt habe, zum Ende der Mietzeit sei zu überlegen, ob die
Investitionen für den An- und Umbau dem Kläger abgekauft werden
sollten. Auch aus diesem Zusammenhang folgt, daß jedenfalls der
Anwalt damals noch nicht wußte, daß die Zeugin H. schon im März
1985 den "Abkauf" zugesagt haben sollte; es liegt nahe, daß das
auch zur Zeit der Klageeinreichung im Juni 1994 noch nicht der Fall
war.

7

Andere Anspruchsgrundlagen für die Klageforderung gibt es
nicht.

8

In Betracht käme zunächst ein Anspruch nach § 547 BGB. Dessen
Abs. I scheidet aus, weil es hier einwandfrei nicht um notwendige
Verwendungen geht. Um sonstige Verwendungen nach Abs. II dürfte es
sich bei den An- und Umbauten aber handeln (Palandt/Putzo, BGB 55.
Aufl., § 547 Rn. 10 m.N.), nämlich um Aufwendungen, die zumindest
auch der Mietsache zugute kommen sollen, indem sie deren
Nutzungsmöglichkeit erweitern, sie aber nicht grundlegend verändern
(vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O, Vorbem. v. § 994 Rn. 5 m. N. a. d.
BGH-Rspr.). Der Fall liegt anders, als wenn ein Gebäude auf einem
bis dahin unbebauten Grundstück errichtet wird (dann keine
Verwendung: BGHZ 41, 157; ZMR 1969, 286; Palandt/Putzo, a.a.O., §
547 Rn. 10; Palandt/Bassenge, a.a.O., Rn. 6). Die vorgehende
Sondervorschrift des § 547 a BGB (s. Palandt/Putzo, a.a.O., Rn. 11)
erfaßt nicht den Anbau selbst - dieser ist keine Einrichtung der
Mietsache -, sondern höchstens eingebaute Einrichtungsgegenstände
(Bad, Küche). § 547 a führt aber auch nicht weiter, weil die
Beklagte ja gerade nicht zahlen will.

9

§ 547 II BGB enthält eine Rechtsvoraussetzungsverweisung auf die
Bestimmungen der Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB;
Palandt/Putzo, a.a.O., Rn. 9). Der Kläger müßte also den An- und
Umbau mindestens auch als Geschäft der Beklagten ausgeführt haben.
Das scheidet ohne die oben erörterte Vereinbarung aus. Bei von
Mietern errichteten Baulichkeiten ist in der Regel davon
auszugehen, daß sie mit dem Grundstück nur zu einem vorübergehenden
Zweck im Sinne von § 95 BGB verbunden werden (Palandt/Heinrichs,
a.a.O., § 95 Rn. 3). Das muß auch für einen Anbau an ein bereits
bestehendes Gebäude des Grundstückseigentümers gelten, denn dieser
kann keine weiteren Rechtsfolgen als die Verbindung mit dem
Grundstück selbst haben. Daraus kann man für den Bereich der
Geschäftsführung ohne Auftrag den Schluß ziehen, daß es sich in der
Regel um Eigengeschäftsführung handelt. Damit scheidet der Anspruch
aus § 547 II BGB aus, nachdem die vom Beklagten behauptete
Absprache nicht bewiesen ist. Im übrigen würde es sich bei deren
Nachweis aber auch schon nicht mehr um Geschäftsführung ohne
Auftrag, sondern um einen vertraglichen Anspruch handeln.

10

Entsprechendes gilt für einen Anspruch nach den §§ 951, 812 ff.
BGB. Denn er setzt voraus, daß die vom Anspruchsteller mit dem
fremden Grundstück verbundenen Bauteile dessen wesentliche
Bestandteile geworden und dadurch in das Eigentum des
Grundeigentümers übergegangen sind (§ 946 BGB). Hier handelt es
sich aber um Scheinbestandteile (s.o.), weil die Vereinbarung nicht
greift. Auf diese kommt es also in jedem Fall an.

11

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 I ZPO. Das Urteil ist
nach den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO vorläufig vollstreckbar.

12

Wert der Beschwer des Klägers: 30.000 DM.