Landgericht Itzehoe (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-07-06, Aktenzeichen 7 O 78/05
ECLI:DE:LGITZEH:2006:0706.7O78.05.0A

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Widerklage der Beklagten zu 1) wird abgewiesen.

3. Von den Gerichtskosten des Rechtsstreits tragen die Beklagte zu1) 1/4 und der Kläger 3/4. Der Kläger trägt die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2.) und von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) die Hälfte. Die Beklagte zu 1) trägt die außergerichtlichen Kosten der Drittwiderbeklagten. Im Übrigen trägt jede Partei ihre Kosten selbst.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

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Der Kläger macht gegen die Beklagten Ansprüche aus Falschberatung bei Abschluss eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung und deren Finanzierung zu Steuersparzwecken aus eigenem und abgetretenem Recht seiner geschiedenen Ehefrau geltend.

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Die Beklagte zu 1.) macht mit der Drittwiderklage Feststellung gegen den Drittwiderbeklagten geltend.

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Im Jahr 1999 kam es zu einem telefonischen Kontakt zwischen einem Mitarbeiter der Beklagten zu 1 bezüglich einer Investition, die Rendite abwerfen und darüber hinaus Steuervorteile bieten sollte. Der Kläger und seine Ehefrau, die Drittwiderbeklagte, vereinbarten darauf hin ein Informationsgespräch mit Vermittlern der Klägerin bezüglich des Erwerbs und der Finanzierung einer Immobilie. Es handelte sich dabei um eine Eigentumswohnung, belegen in …. In dem ersten Gespräch vom 29. Dezember wie auch in dem darauf folgenden Gespräch am 31. Dezember 1997 wurde der Klägerin und ihrem Ehemann der Erwerb der Eigentumswohnung zum Preis von 203.320,00 DM und dessen weitgehende Finanzierung durch die Beklagte zu 2 angedient. Die Wohnung stammt aus dem Bestand der Beklagten zu 1. Die Einzelheiten der Gespräche sind streitig. Insoweit wird Bezug genommen auf den Inhalt der Klagschrift sowie die Anlage 37, Bl. 100 d. A.

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Der Kläger ist Feuerwehrbeamter, die Drittwiderbeklagte Chemielaborantin. Die Mitarbeiter der Beklagten stellten hinsichtlich der Finanzierung sowie der Einnahmen und Ausgaben bezüglich des Objektes diese im Einzelnen dar. Danach waren u. a. Mieteinnahmen in Höhe von 522,00 DM pro Monat und Verwaltungskosten in Höhe von 50,00 DM vorgesehen. Der Eigenaufwand vor Steuern sollte monatlich 313,00 DM betragen, abzüglich einer Steuerersparnis von 218,00 DM. Ob weitere Zusagen gemacht wurden, ist streitig. Die Beklagte wurde sodann beauftragt, einen Kaufvertrag sowie einen Vertrag über den Beitritt des Klägers und der Drittwiderbeklagten zu einem so genannten Mietpool, in dem eine Vielzahl von Wohnungen des Objektes verwaltet wurden, anzubahnen. Es fand anschließend unter dem 10.2.1999ein notariell beurkundeter Kaufvertrag statt. Bereits unter dem 1. und 3.2.1999 hatte der Kläger und die Drittwiderbeklagte von der Beklagten zu 2 einen Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen sowie Verträge über die Ansparung von Bausparverträgen, aus denen das Darlehen getilgt werden sollte, erhalten. Die Beklagte zu 2 machte dabei den Beitritt zum Mietpool zur Auszahlungsvoraussetzung.

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Mit der Klage macht der Kläger aus eigenem und abgetretenem Recht einen Anspruch auf Schadensersatz und Rückabwicklung des Vertrages geltend.

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Er ist der Ansicht, es läge zum einen ein Haustürgeschäft vor, zum anderen hätten sich die Beklagten wegen Falschberatung schadensersatzpflichtig gemacht. Er behauptet hierzu, die Vermittler der Beklagten zu 1 hätten ihn über die Kosten und Risiken der

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Anlage nicht richtig bzw. unzureichend informiert, insbesondere fehle in den Berechnungen der Besuchsaufträge die Berücksichtigung jeglicher Instandhaltungsrücklagen, was unstreitig ist. Tatsächlich seien erhebliche Instandhaltungsaufwendungen zu erwarten gewesen. Darüber hinaus hätten die Vermittler über die Mietsituation und die Risiken des Mietpools nicht zutreffend aufgeklärt. Das sei auch der Beklagten zu 2 zuzurechnen. Die Beklagte zu 2.) habe nicht richtig über die Bedingungen der Darlehens- und Bausparverträge insbesondere über die Zinsbelastung und die Laufzeit aufgeklärt.

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Der Kläger rügt darüber hinaus weitere Beratungsfehler.

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Der Kläger beantragt,

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1.) Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, an den Kläger 23.629,58 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins seit dem 25.03.2005 zu zahlen.

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2. ) Es wird festgestellt, dass die Beklagten dem Kläger und seiner Ehefrau sämtliche ab 1999 entstandenen und künftig weiter entstehenden Schäden zu ersetzten haben, die auf dem Kauf der im Wohnungsgrundbuch von ... Blatt ... des Amtsgerichts ... eingetragenen Immobilie und aus dem Darlehensvertrag, zwischen dem Kläger und seiner ehemaligen Ehefrau am 10.02.1999 geschlossenen Darlehensvertrag, herrühren.

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3.) Es wird festgestellt, dass der Beklagten zu 2 keine Ansprüche aus dem Darlehensvertrag vom 10.2.1999 zustehen,

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hilfsweise: Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, den Kläger und seine ehemalige Ehefrau von Kreditverpflichtungen gegenüber der Beklagten zu 2 ) aus dem mit der Beklagten zu 2) geschlossenen Darlehensvertrag vom 10.02.1999 freizustellen,

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sämtlichst Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämtlicher Erklärungen, die zur Übertragung des im Wohnungsgrundbuch von ... Blatt ... eingetragenen Wohnungseigentums an die Beklagte zu 1) erforderlich sind.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte zu 1) beantragt ferner im Wege der Drittwiderklage,

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gegenüber der Drittwiderbeklagten festzustellen, dass der Drittwiderbeklagten keine Ansprüche, insbesondere keine Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte zu 1) zustehen, im Zusammenhang mit dem notariellen Kaufvertrag und im Zusammenhang mit den Verhandlungen der Repräsentanten der Beklagten zu 1, die diesem Vertrag vorausgegangen sind.

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Die Beklagten halten einen Beratungsvertrag zwischen ihnen und dem Kläger für nicht gegeben; jedenfalls hätten die Vermittler Beratungspflichten nicht verletzt, insbesondere sei mit der Anlage B 11 auf die Instandhaltungsgrundlage hingewiesen worden, auch auf den Mietpool sei hingewiesen worden.

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Zum weiteren Vorbringen wird Bezug genommen auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist unbegründet.

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Die Widerklage ist unzulässig.

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Ein Haustürgeschäft liegt entgegen der Ansicht des Klägers nicht vor.

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Dem Kläger steht aus eigenem und abgetretenem Recht kein Anspruch aus positiver Vertragsverletzung des zwischen dem Kläger und seiner Ehefrau einerseits sowie den Beklagten zustande gekommenen Beratungsvertrags zu. Zwischen den Parteien ist, vertreten durch die Vermittler, ein Beratungsvertrag zustande gekommen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der das Gericht folgt, liegt ein solcher schon dann vor, wenn Vermittler von Objekten, die erkennbar der Kapitalanlage bzw. Steuerersparnis dienen sollen, über die reinen Objektinformationen hinaus Beratungsleistungen, insbesondere Vermittlungsleistungen hinsichtlich weiterer Verträge erbringen.

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So liegt es hier. Denn die Vermittler haben schon nach dem Vorbringen der Beklagten Rentabilitätsberechnungen vorgestellt und durch sie vermittelte Darlehensverträge der Beklagten zu 2.) angedient und über die daraus herzuleitenden Belastungen beraten.

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Die Vermittler haben dabei in der Beklagten zu 1.) zurechenbarer Weise gegenüber dem Kläger und der Drittwiderbeklagten obliegende Beratungspflichten hinsichtlich des Kaufvertrages jedoch nicht verletzt. Dies ergibt sich schon daraus, dass sie bei der Aufstellung der Belastungen die mit dem Wohnungseigentum zusammen hängenden Belastungen aus Instandhaltung, insbesondere die notwendige Bildung einer Instandhaltungsrücklage, sowie hinsichtlich des Mietpools nur unwesentlich unzutreffend prognostiziert haben.

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Insoweit kann dahin stehen, ob tatsächlich schon ein erheblicher Instandsetzungs- und Instandhaltungsrückstand zum Zeitpunkt des Erwerbs vorlag und für die Vermittler bzw. die Beklagte erkennbar war. Jedenfalls ergaben die Nachzahlungen auf die Instandhaltungsrücklage und Mietmindereinnahme gegenüber dem tatsächlichen Bedarf 1627,38, nach dem Vortrag des Klägers. Das dies vorhersehbar war ist nicht ersichtlich.

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Den Beklagten sind auch keine weiteren Beratungsfehler der Vermittler zuzurechnen.

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Auch hinsichtlich der Beratung durch die Beklagte zu 2.) besteht kein Anspruch. Zwar spricht einiges dafür, dass auch insoweit ein Beratungsvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen ist. Zwar schuldet die finanzierende Bank dem Erwerber von Grundeigentum zu Anlage- und Steuersparzwecken grundsätzlich keine Beratung hinsichtlich des Objektes. Bei solchen Objekten geht jedoch der Anleger regelmäßig davon aus, auch hinsichtlich der Finanzierung des Objekts dahin beraten zu werden, diese möglichst kostengünstig und steuersparend durchzuführen.

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Treten die Vermittler eines Anlageobjektes ihm gegenüber zugleich als Vermittler und Berater hinsichtlich der Finanzierung auf, so erwartet er von ihnen regelmäßig auch diesbezüglich beraten zu werden. Entfalten die Vermittler mit Billigung und Unterstützung der Bank diesbezügliche Tätigkeiten, so kommt regelmäßig auch ein Beratungsvertrag bezüglich der Darlehensgestaltung und Finanzierung zwischen der Bank und dem Anleger zustande. So liegt es hier. Vermittler und Beklagte zu 2 haben hinsichtlich der Auswahl der Finanzierung und deren Durchführung, schon nach dem Vorbringen der Beklagten zu 2,) zusammengewirkt. Hieran ändert nichts, dass die Vermittler der Beklagten zu 1.) in anderen Fällen auch Finanzierungsmodelle anderer Banken angeboten haben. Vielmehr spricht gerade das Vorbringen der Beklagten, es hätten auch andere Varianten gewählt werden können, dafür, dass insoweit von einer der Beklagten zu 2.) zuzurechnenden Beratung auszugehen ist.

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Es spricht auch einiges dafür, dass die Vermittler hinsichtlich der Finanzierung den Kläger und seine Ehefrau falsch beraten haben. Denn die gewählte Form der Tilgung durch Ansparung von Bausparverträgen und Tilgung aus dem zuzuteilenden Betrag sowie dem Bauspardarlehen führt regelmäßig zu höheren Belastungen als die Tilgung im Wege der Annuitäten.

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Es spricht auch einiges dafür, dass die Beklagte zu 2.) über die mit dem Mietpool verbundenen Risiken und die Verknüpfung des Mietpools mit der Darlehensgewährung hätte zutreffend aufklären müssen und dies nicht geschehen ist.

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Letztlich kann jedoch dies dahin stehen. Denn der Kläger hat insoweit einen Schaden schon deshalb nicht hinreichend dargetan, weil seinem Vorbringen in tatsächlicher Hinsicht nicht hinreichend zu entnehmen ist, wie er sich im Falle fachgerechter Aufklärung über die Darlehen verhalten hätte, insbesondere vermag das Gericht nicht festzustellen, dass er bei fachgerechter Aufklärung über eine kostengünstigere Finanzierung vom Erwerb des Objektes insgesamt Abstand genommen hätte oder welche anderweitige Finanzierung er gewählt hätte, worauf die Beklagte zu 2 zu Recht hingewiesen hat. Soweit der Kläger weitere Beratungsfehler rügt, vermag das Gericht sich dem nicht anzuschließen.

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Abzuweisen war auch die Drittwiderklage.

35

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine (sogenannte isolierte) Drittwiderklage grundsätzlich unzulässig, wenn sie sich ausschließlich gegen einen am Prozeß bislang nicht beteiligten Dritten richtet (BGH, Urteil vom 17. Oktober 1963 - II ZR 77/61 = BGHZ 40, 185 , 188; Urteil vom 8. Dezember 1970 - VI ZR 111/69 = NJW 1971, 466 ; Urteil vom 21. Februar 1975 - V ZR 148/73 = NJW 1975, 1228). In besonders gelagerten Fällen kann eine Ausnahme von diesem Grundsatz geboten sein. Einen derartigen Ausnahmefall hat der Bundesgerichtshof bejaht, wenn sich die Drittwiderklage gegen Gesellschafter einer klagenden Gesellschaft richtet, das auf die Drittwiderklage ergehende Urteil für die Gesellschaft verbindlich ist und damit für die Zahlungsklage vorgreiflich sein kann (BGH, Urteil vom 30. April 1984 - II ZR 293/83 = BGHZ 91, 132 , 134 f). Der Senat hat bisher die Frage offen gelassen, ob ein Ausnahmefall auch dann vorliegt, wenn der vom Zessionar auf Zahlung verklagte Schuldner wegen seiner Ansprüche aus überzahltem Honorar allein gegen den Zedenten eine Drittwiderklage erhebt (Urteil vom 6. Mai 1993 - VII ZR 7/93 = BauR 1993, 635 = ZfBR 1993, 220 = NJW 1993, 2120). Er bejaht sie jedenfalls für die vorliegende Fallgestaltung.

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Durch das Rechtsinstitut der Widerklage soll die Vervielfältigung und Zersplitterung von Prozessen vermieden werden. Zusammengehörende Ansprüche sollen einheitlich verhandelt und entschieden werden können (BGH, Urteil vom 17. Oktober 1963 aaO S. 188). Jedenfalls dann, wenn einer von mehreren Anspruchsinhabern seine Forderung abgetreten hat und der Zessionar klagt, steht einer Widerklage des Auftraggebers gegen den Architekten nicht § 33 ZPO entgegen, wenn mit ihr eine Schadensersatzforderung geltend gemacht wird, die durch eine Hilfsaufrechnung bereits Gegenstand des Prozesses ist. Dieser Fall ist nicht anders zu behandeln, als wenn der Auftraggeber die Forderung der Hilfsaufrechnung zum Gegenstand einer Widerklage gegen den Zessionar machen würde. In diesem Fall wäre die gleichzeitig gegen den Zedenten erhobene Drittwiderklage zulässig. Allein der Umstand, daß der Auftraggeber aus materiell-rechtlichen Gründen seinen Angriff gegen den Zessionar nicht mit einer Widerklage, sondern nur im Wege der Hilfsaufrechnung führen kann, rechtfertigt es nicht, die Drittwiderklage für unzulässig zu halten.

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Entgegen der Ansicht der Beklagten zu 1.) und Widerklägerin ist ein Ausnahmefall, wie er vom Bundesgerichtshof im Einzelfall anerkannt worden ist, vorliegend nicht gegeben. Denn die Beklagte zu 1.) macht eben keine zur Aufrechnung gestellten Gegenansprüche gegen den Kläger geltend, die Gegenstand der Drittwiderklage sein sollen. Auch aus anderen Gründen ist keine Veranlassung gegeben, über Ansprüche, derer sich die Drittwiderbeklagte gerade nicht berühmt, einheitlich zu verhandeln. Allein dass der Kläger teilweise aus abgetretenem Recht klagt, rechtfertigt die Zulässigkeit einer isolierten Drittwiderklage gegen die Zedentin in Form einer negativen Feststellungsklage jedoch nicht. Bestünde die Besorgnis, dass der Zedent trotz der Abtretung eigene Ansprüche geltend macht, stünde dem Beklagten nämlich die Möglichkeit der Streitverkündung zur Seite. Die vorliegende Widerklage dient ersichtlich vielmehr allein dem Zweck, die Drittwiderbeklagte als Zeugin auszuschalten. Ob es im Hinblick darauf, dass sich die Drittwiderbeklagte im Hinblick auf die Abtretung gerade keines Anspruches gegen die Beklagte zu 1.) berühmt, an einem Rechtsschutzbedürfnis und dem erforderlichen Feststellungsinteresse fehlt, bedarf daher keiner Entscheidung.

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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 Abs. 1 ZPO.

39

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.