Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2002-06-06, Aktenzeichen 10 U 12/01
ECLI:DE:OLGD:2002:0606.10U12.01.00

Tenor

Auf die Anschlussberufung der Klägerin und unter Zurückweisung der	weitergehenden Rechtsmittel wird das am 24. November 2000 verkün-dete Urteil der 3. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Düssel-dorf teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 164.719,18 EUR (=322.162,73 DEM)

nebst 5 % Zinsen von je 5.419,53 EUR (= 10.599,68 DEM) seit dem

6.1., 4.2., 4.3., 6.4., 6.5., 4.6., 6.7., 5.8., 6.9., 6.10., 4.11. und 6.12.1999, dem 6.1., 4.2., 6.3. und 6.4.2000

sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 1 DÜG von je 5.419,53 EUR (= 10.599,68 DEM) seit dem

4.5., 6.6., 6.7., 4.8., 6.9., 5.10., 6.11. und 6.12.2000, dem 4.1., 6.2., 6.3., 5.4., 4.5. und 6.6.2001 sowie von weiteren 2.133,28 EUR (= 4.172,33 DEM) seit dem 13.6.2001

zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass die Beklagte nicht berechtigt ist, wegen eines nicht erreichten Sicherheitsstandards der von ihr gemieteten Gewerbe-räume im Haus G.-A.-S. 63 in D. den Mietzins zu mindern.

Die weitergehende Zahlungsklage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Kläge-rin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 15 % über dem beizutreiben-den Betrag abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vorab in gleicher Hö-he Sicherheit leistet.

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T a t b e s t a n d

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Die Parteien streiten darüber, ob die Beklagte wegen von ihr behaupteter Sicherheitsmängel zur Minderung und Zurückhaltung der Miete berechtigt ist.

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Mit Mietvertrag vom 12./17.1.1994, auf den wegen der Einzelheiten verwiesen wird (GA 7 ff.), hat die Beklagte, eine überregional tätige Versicherung, von der Klägerin Büroräume im Haus G.-A.-S. 63 in D. sowie Tiefgaragenstellplätze gemietet. In der Zeit von Januar 1999 bis einschließlich Juni 2001 hat die Beklagte die Miete in Höhe eines Gesamtbetrages von 322.162,73 DEM nicht gezahlt.

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Erstinstanzlich hat die Klägerin von der Beklagten die Zahlung des Mietrückstands für die Zeit von Januar bis Oktober 1999 in Höhe von 105.996,80 DEM verlangt und die Feststellung begehrt, dass die Beklagte wegen eines nicht erreichten Sicherheitsstandards nicht zur Minderung berechtigt sei.

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Die Beklagte hat ihren Klageabweisungsantrag u.a. darauf gestützt, dass das Mietobjekt seit Mietbeginn mit Bau- und Sicherheitsmängeln behaftet sei, die seit 1998 zu einer Einbruchserie geführt hätten. Sie hat Minderung geltend gemacht und sich hilfsweise auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen.

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Mit dem angefochtenen Urteil hat das Landgericht, auf dessen Gründe im Einzelnen verwiesen wird (GA 169 ff.), der Klage stattgegeben

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Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag weiter verfolgt. Die Beklagte wiederholt und vertieft ihr bisheriges Vorbringen und führt ergänzend aus: Die in Rede stehenden Stockwerkstüren seien schwache Metallrahmentüren mit Einfachverglasung, die für Kleinkriminelle und Gelegenheitsdiebe kein Hindernis darstellten. Wegen der erhöhten Einbruchsgefährdung und einer überdurchschnittlich hohen Kriminalitätsrate - wie hier wegen der Bahnhofsnähe und dem nahegelegenen Rotlichtmilieu - liege ein Sachmangel vor, wenn die Zugangstüren zu angemieteten Büroräumen nicht mit Sicherheitsvorkehrungen ausgerüstet seien. In den letzten Jahren sei es zu folgenden Einbruchsvorfällen in die angemieteten Büroräume gekommen: am 3.21997 (Beschädigungen und Diebstahl eines Laptops, Schaden ca. 5.000 DEM) am 25.2. (Türbeschädigung und Diebstahl von Werbegeschenken, Schaden 3.100 DEM) und 28.12.1998 (diverse Beschädigungen, keine Entwendung, Schaden ca. 2.000 DEM) und am 19.4.1999 (diverse Beschädigungen, keine Entwendung, Schaden ca. 2.000 DEM). Ein zweiter Sachmangel bestehe darin, dass die angemieteten Tiefgaragenplätze über die Eingangstür des Nachbargebäudes zu den üblichen Arbeitszeiten für jedermann mühelos zugänglich seien, was in der Vergangenheit zu Belästigungen und Bedrohungen ihrer Mitarbeiter durch "Penner" und "Junkies" geführt habe. So seien u.a. am 10.2.2000 drei von ihren Mitarbeitern in der Tiefgarage abgestellte PKW aufgebrochen worden. Hilfsweise beruft sie sich auf ein Zurückbehaltungsrecht. In vier Etagen seien acht Metalltüren und drei Holztüren gegen Türen auszutauschen, die den an einbruchshemmende Türelemente zu stellenden Anforderungen genügten. Außerdem habe die Klägerin dafür Sorge zu tragen, dass Unbefugte nicht über das Nachbargebäude zu der von ihr angemieteten Tiefgarage gelangen könnten.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

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Die Klägerin bestreitet einen Mangel des Mietobjekts und verlangt von der Beklagten über den vom Landgericht zuerkannten Betrag von 105.996,80 DEM hinaus im Wege der Anschlussberufung die Zahlung der seit Rechtshängigkeit weiter aufgelaufenen Mietrückstände in geltend gemachter Höhe von 211.993,60 DEM sowie eine Nachzahlungsforderung aus Juni 2001 über 4.174,04 DEM nebst den im tenorierten Umfang ausgewiesenen Zinsen.

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Die Beklagte tritt der Anschlussberufung nach Maßgabe ihres Schriftsatzes vom 9.11.2001, auf den Bezug genommen wird (GA 230 ff.) entgegen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht die Beklagte verurteilt, an die Klägerin eine rückständige Miete in unstreitiger Höhe von 105.996,80 DM zu zahlen und festgestellt, dass die Beklagte wegen eines nicht erreichten Sicherheitsstandards zu einer Mietminderung nicht berechtigt ist. Die Beklagte beruft sich auch ohne Erfolg auf ein Zurückbehaltungsrecht, so dass die Anschlussberufung, mit der die Klägerin unter Einbeziehung des landgerichtlichen Erkenntnisses die weiter aufgelaufenen Rückstände bis einschließlich Juni 2001 in Höhe von insgesamt 322.164,44 DEM begehrt, bis auf einen Betrag von 1,71 DEM begründet ist. Das Berufungsvorbringen der Beklagten rechtfertigt keine hiervon abweichende Entscheidung.

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Berufung der Beklagten

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Feststellungsantrag

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1.

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Die zulässige Feststellungsklage ist begründet. Die Beklagte ist nicht berechtigt, den vereinbarten Mietzins wegen etwaiger Sicherheitsmängel der Stockwerkzugangstüren und der Tiefgarage gemäß § 537 Abs. 1 BGB (a.F.) bzw. § 536 Abs. 1 BGB zu mindern.

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Unter einem Mangel i.S. der genannten Bestimmungen ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten Zustand zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen können. So können bestimmte äußere Einflüsse oder Umstände - etwa die Behinderung des beschwerdefreien Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslokal - einen Fehler des Mietobjekts begründen. Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mangel zu qualifizieren sind (BGH NJW 2000, 1713 = ZMR 2000, 508; OLG Hamm, OLGR 1996, 76: Minderung des Mietzinses bei Beeinträchtigung des Zugangs zu einem Geschäftslokal durch Begleiterscheinungen der Drogenszene). Gemessen an diesen Grundsätzen hat die Beklagte die Voraussetzungen eines Mangels nicht schlüssig dargelegt.

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(a) Soweit die Beklagte sich darauf beruft, dass die Stockwerkszugangstüren keinen ausreichenden Einbruchschutz gewährleisten, kann nicht festgestellt werden, dass die vorhandenen Türen negativ von dem vertraglich geschuldeten Zustand abweichen. Die dem Mietvertrag als Anlage beigefügte Baubeschreibung sah hinsichtlich der Türen folgende Ausstattung vor:

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1. Türen/Büroraum: Stahlzarge m. Dichtung, Türblatt mit Schichtstoffoberfläche 88.5 x 213.5

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2. Türen/Büroflure: Eingangstüren Alurahmen, rauchdicht

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3. Akten-/Abstellräume: Stahlzarge m. umlaufender Dichtung, Türblatt m. Schicht-

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stoffplatten 88.5 auf 213.5

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Unbestritten entsprechen die vorhandenen Türen diesen Anforderungen, so dass eine Abweichung des Ist- von dem vertraglichen geschuldeten Sollzustand nicht vorliegt. Dass die Stockwerkstüren konstruktionsbedingt für Kleinkriminelle und Gelegenheitsdiebe kein Hindernis darstellen sollen, begründet für sich allein schon deshalb keinen Mangel, weil die Parteien einen über die Baubeschreibung hinausgehenden Sicherheitsstandard nicht vereinbart haben und auch keine Anhaltspunkte vorgetragen sind, die die Annahme rechtfertigen, einbruchsichere(re) Türen gehörten zum üblichen Standard vergleichbarer Bürogebäude. Fehlende Vorkehrungen zur Verbesserung der Sicherheit des Mietobjekts werden dementsprechend auch im mietrechtlichen Schrifttum nicht als Mangel, sondern als Modernisierungsmaßnahmen i.S. des § 541 b BGB eingestuft (vgl. Blömeke/Blümmel/Kinne/Lorenz, Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, 3. Aufl. 2000, S. 91, Rdnr. 20; Scholz, Wohnraummoderniserung und Mieterhöhung, WM 1995, 12 ff.), zu deren Vornahme der Vermieter nicht verpflichtet, wohl aber berechtigt ist. Auch der inzwischen aufgehobene, aber für die Abgrenzung von Instandsetzungs- und Verbesserungsmaßnahmen als Auslegungshilfe weiter heranzuziehende § 4 Nr. 8 ModEnG hat bauliche Maßnahmen zur Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt in diesem Sinn ausdrücklich als Modernisierungsmaßnahmen bezeichnet.

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Die Klägerin ist ohne vertragliche Vereinbarung auch nicht gemäß § 536 (a.F.) bzw. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, den Sicherheitsstandard des Gebäudes veränderten Sicherungserkenntnissen anzupassen, so dass die Beklagte auch hieraus ein Minderungsrecht nicht ableiten kann. Die Frage, welcher Standard für die Frage des vertragsgemäßen Gebrauchs geschuldet wird, beurteilt sich grundsätzlich nach dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Soweit in der jüngeren Rechtsprechung die Auffassung vertreten wird, dass eine bei Mietbeginn als mangelfrei eingestufte Mietsache sich durch Änderung des wissenschaftlich-technischen Standards nachträglich als mangelhaft erweisen könne (vgl. BVerfG, NZM 1999, 302; BayObLG NZM 1999, 899), betrifft diese den Schutz des Mieters vor Gesundheitsgefahren durch Überschreitung nachträglich verschärfter wissenschaftlicher Grenzwerte. Diese Rechtsprechung kann nach Ansicht des Senats nicht dahin verallgemeinert werden, dass - wie im Streitfall - jede nachträglich mögliche Verbesserung der Ausstattung eines Gebäudes zum Nachteil des Vermieters den von ihm zu gewährleistenden vertragsgemäßen Gebrauch verändert. Dies würde nämlich zum einen zu einer uferlosen Ausdehnung des Fehlerbegriffs führen und zum anderen entgegen der in den §§ 541 a, 541 b (a.F.) bzw. § 554 Abs. 1 und 2 BGB zum Ausdruck gekommenen gesetzlichen Unterscheidung zwischen Instandsetzung und Modernisierung bedeuten, dass der Vermieter verpflichtet wäre, sein Mietobjekt fortlaufend auf dem neuesten technischen Stand zu halten.

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Auch die von der Beklagten behauptete Einbruchserie begründet keinen Mangel i.S. der §§ 537 Abs. 1 (a.F.), 536 Abs. 1 BGB. Durch die von der Beklagten für die Zeit zwischen dem 3.2.1997 und dem 19.4.1999 aufgezählten insgesamt vier Einbrüche in ihre Geschäftsräume wird der Mietgebrauch nicht unmittelbar beeinträchtigt, weil die Mieträume zu dem gemäß § 1 Nr. 2 des Mietvertrages vertraglich vereinbarten Nutzungszweck als Büroräume weiterhin geeignet sind. Mit dieser Auffassung sieht sich der Senat in Einklang mit der überwiegenden OLG-Rechtsprechung. Sowohl das OLG Rostock (OLGR 2002, 34, 37) als auch das KG (NZM 1998, 437) haben es abgelehnt, eine Einbruchserie bei Fehlen besonderer Sicherheitsvorkehrungen als Mangel der Mietsache einzustufen. Weitergehend hat das OLG Koblenz (NJW-RR 1989, 1247) es abgelehnt, aus tätlichen Angriffen Dritter gegen Angestellte des Mieters einen Mangel des Mietobjekts abzuleiten.

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Soweit ersichtlich hat in der veröffentlichten Rechtsprechung lediglich das OLG Naumburg dem Mieter mit Urteil vom 16.12.1996 (NZM 1998, 438) bei Vorliegen einer Einbruchserie das Recht zugebilligt, das Mietverhältnis unter den Voraussetzungen des § 542 BGB a.F. fristlos zu kündigen. Die darin aufgestellten Erwägungen lassen sich auf den vorliegenden Fall nicht übertragen. Nach dem Urteilssachverhalt hatte die Mieterin ihre fristlose Kündigung darauf gestützt, dass innerhalb von zwei Jahren in ihr Sachverständigenbüro sechsmal, davon allein zwischen dem 9.8. und dem 18.11.1995 viermal (9.8., 16.8., 16.10. + 18.11.1995), eingebrochen worden sei und dass ihre Versicherung nach dem letzten Schadensfall die Geschäftsversicherung gekündigt habe. Das OLG Naumburg hat gerade in dieser schnellen zeitlichen Abfolge der Einbrüche und des hierdurch bedingten Versicherungsverlustes eine erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs gesehen. Mit dieser Fallgestaltung ist der Streitfall nicht vergleichbar. Nach dem Vorbringen der Beklagten hat es in der Zeit vom 3.2.1997 bis 19.4.1999 insgesamt lediglich vier, zeitlich über Monate auseinander liegende Einbruchdiebstähle in ihre Geschäftsräume gegeben, und zwar am 3.2.1997, am 25.2.1998, am 28.12.1998 und am 19.4.1999. Von einer Einbruchserie wie sie der Entscheidung des OLG Naumburg zugrunde lag, kann bei diesem Sachverhalt nicht gesprochen werden. Weitergehende Vorfälle hat die Beklagte nicht konkretisiert. Hierauf hat bereits das Landgericht zutreffend hingewiesen, ohne dass die Beklagte - über die vorstehend aufgeführten Einbrüche hinaus - weitere Straftaten präzisiert hat. Es fehlen darüber hinaus auch konkrete Anhaltspunkte für die Annahme, ohne Schaffung eines verbesserten Einbruchschutzes an den vorhandenen Türen werde das Objekt von einer Betriebsversicherung nicht als versicherbar angesehen.

31

Im Übrigen ist der Beklagten dieser Einwand auch nach § 539 BGB analog verwehrt. Die Frage der Versicherbarkeit eines Mietobjekts betrifft das ureigenste Geschäftsfeld der Beklagten. Wenn diese sich zu einer Anmietung entschließt, ohne die Versicherbarkeit des Objekts zu prüfen, hat sie jedenfalls grob fahrlässig gehandelt und kann sich im Nachhinein hierauf nicht mehr berufen.

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(b) Auch hinsichtlich der mitvermieteten Tiefgarage liegt ein erheblicher Fehler nicht vor. Zwar kann - wie vorstehend unter (a) ausgeführt - ein relevanter Fehler i.S. der §§ 537 Abs. 1 (a.F.), 536 Abs. 1 BGB auch in einem sog. "Umweltfehler" liegen. Entscheidendes Abgrenzungskriterium jedenfalls bei der Geschäftsraummiete ist dabei, ob die in Frage kommenden Umstände die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen. Dies ist hinsichtlich der von der Beklagten behaupteten Vorfälle in der Nacht vom 13./14.6.1999 (Brand eines Müllcontainers in einem Nebenraum der Tiefgarage, Brandursache nicht abschließend geklärt) und vom 10.2.2000 (3 aufgebrochene PKW) zu verneinen. Beide Vorfälle rechtfertigen weder für sich noch in einer Gesamtschau die Annahme einer erheblichen Tauglichkeitseinschränkung, weil die Nutzung der Tiefgarage als PKW-Abstellplatz und der ungehinderte Zugang hierdurch nicht messbar beeinträchtigt worden ist. Soweit die Beklagte in diesem Zusammenhang vorgetragen hat, in der Tiefgarage würden sich ständig "Penner" und "Junkies" aufhalten und es seien Drogenspritzen gefunden worden, ist ihr Vorbringen nicht konkretisiert. Hierauf hat bereits das Landgericht hingewiesen, ohne dass die Berufung insoweit einen Rechtsfehler aufgezeigt hat. Eine separate Zugangsmöglichkeiten für die Tiefgarage haben die Parteien nicht vereinbart. Darauf, ob die Hauseingangstür des Hauses P. 4 ständig verschlossen ist oder nicht kommt es daher nicht an.

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2.

34

Mit dem Landgericht, auf dessen zutreffende Ausführungen zur Vermeidung einer Wiederholung verwiesen wird (GA 174 R f.), ist zudem davon auszugehen, dass die Beklagte ein etwaiges Minderungsrecht in entsprechender Anwendung des § 539 BGB (a.F.) durch eine jahrelang unbeanstandete Mietzahlung seit Abschluss des Mietvertrages im Januar 1994 verwirkt hat.

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Zahlungsantrag über 105.996,80 DEM

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Kommt eine Minderung des vereinbarten Mietzinses danach nicht in Betracht, kann die Klägerin von der Beklagten die Zahlung der für die Zeit von Januar bis Oktober 1999 rückständigen Miete in unstreitiger Höhe von 105.996,80 DEM verlangen. Ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten scheitert daran, dass die Mietsache - wie dargelegt - keinen Fehler aufweist, der Beklagten ein zur Zurückhaltung berechtigender Anspruch auf Herstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs mithin nicht zusteht.

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Anschlussberufung

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Mit ihrer Anschlussberufung verfolgt die Klägerin im Wege der gemäß § 264 Nr. 2 ZPO zulässigen Klageerweiterung ihren Anspruch auf Zahlung des für die Zeit von November 1999 bis einschließlich Juni 2001 aufgelaufenen Mietrückstands, sowie einen erweiterten Zinsanspruch.

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1.

40

Die Zahlungsklage ist in Höhe von restlichen 216.165,93 DEM begründet. Die Klägerin hat der um 1,71 DEM von ihrer Forderungsaufstellung abweichenden Berechnung der Beklagten nicht mehr widersprochen, so dass dieser Wert zugrunde zu legen ist. Die Beklagte ist aus den unter A. ausgeführten Gründen weder zu einer Minderung noch einer Zurückhaltung berechtigt.

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2.

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Der Zinsanspruch folgt aus §§ 352, 353 HGB i.V.m. § 284 Abs. 3 BGB a.F. Einwendungen hat die Beklagte insoweit nicht erhoben.

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C.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 92 Abs. 2, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

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Streitwert:

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für die Berufung: 105.996,80 DEM

für die Anschlussberufung: 216.167,64 DEM