Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-05-03, Aktenzeichen 10 K 6950/04
ECLI:DE:VGGE:2006:0503.10K6950.04.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu
vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Berufung wird zugelassen.

1

T a t b e s t a n d:

2

Die Klägerin ist Eigentümerin der in der Gemarkung X. -F. , Flur 39,
gelegenen und mit Wohngebäuden bebauten Flurstücke 575, 576, 578, 586, 587,
590 und 591. Die Flurstücke liegen in einem Bereich, der nach Norden durch
ausgedehnte Bahnanlagen der Deutschen Bahn AG begrenzt wird. Östlich schließt
sich die erhöht verlaufende und vierspurig ausgebaute E. Straße (B ) an.
Südlich folgt entlang der B.----straße Wohnbebauung, an die wiederum südlich
Bahnanlagen, ausgedehnte Haldenanlagen der Zeche Blumenthal und verschiedene
Gewerbebetriebe angrenzen. Nach Westen schließen sich an das im Eigentum der
Klägerin stehende Areal Gebäude der Bauunternehmung I. -E1. -I1.
GmbH an. Der beschriebene Grundstücksbereich liegt nicht im Geltungsbereich
eines Bebauungsplans, wohl aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten
Ortsteils der Stadt I2. .

3

Unter dem 27. Februar 2004 stellte die Klägerin beim Beklagten einen Antrag auf
Erteilung eines Vorbescheides für den Neubau eines Lebensmitteldiscounters mit
699 m² Verkaufsfläche sowie 108 Stellplätzen auf den bezeichneten Flurstücken. In
der beigefügten Betriebsbeschreibung führte sie zur Art des Betriebes aus:
"Errichtung eines Lebensmittelsdiscounters, Einzelhandel mit Waren aller Art
einschließlich Lebensmitteln und freiverkäuflichen Arzneimitteln." Nach dem
beigefügten Grundriss steht für den Verkauf eine Fläche von insgesamt 713, 69 m²
zur Verfügung; darin eingeschlossen ist ein Eingangsbereich von insgesamt 13,2 m².
Der vom Beklagten beteiligte Landesbetrieb Straßenbau NRW erteilte unter dem
25. März 2004 die straßenrechtliche Zustimmung zum begehrten Vorbescheid mit
der Maßgabe, dass für den Baukörper der Mindestabstand von 20 Metern zur
befestigten Fahrbahn der B
nicht unterschritten wird und eine Erschließung über die E. Straße nicht erfolgt.

4

Nach Beteiligung der Industrie- und Handelskammer im Mittleren Ruhrgebiet
C. lehnte der Beklagte die Voranfrage der Klägerin durch Bescheid vom 22.
Dezember 2004 ab. Zur Begründung führte er aus, das Vorhaben sei
bauplanungsrechtlich nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen, weil es innerhalb einer
Gemengelage aus gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung realisiert werden solle.
Das Vorhaben füge sich im Sinne dieser Bestimmung nicht in die Eigenart der
näheren Umgebung ein. Es stelle auch wegen der deutlich überdimensionierten
Stellplatzanlage mit 108 Stellplätzen einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb dar,
der planungsrechtlich nur in einem Sondergebiet nach § 11 BauNVO zulässig sei.
Weiterhin stehe auch die Neuregelung des § 34 Abs. 3 BauGB einer Genehmigung
des Vorhabens entgegen. Von dem Vorhaben seien schädliche Auswirkungen auf
zentrale Versorgungsbereiche der Stadt I2. zu erwarten. Dies werde durch die
Stellungnahme der IHK C1. deutlich belegt. Der geplante Standort sei auf
Autokunden ausgerichtet. Für einen Discounter der geplanten Größe sei eine
Mantelbevölkerung erforderlich, die in einem Radius von 500 bis 700 Meter um das
Vorhaben quantitativ nicht unerheblich unterschritten werde. Daher sei zu
befürchten, dass in einem erheblichen Umfang Kaufkraft aus den
Versorgungszentren X. -Süd, I3. und weiteren Zentren der Stadt I2.
abgezogen werde. Die Verlagerung der Kaufkraft zu einem zwischenzentrischen
Standort führe zu einer Schwächung der Nahversorgung in diesen zentralen
Versorgungsbereichen und deren Mantelbevölkerung. Die Erreichbarkeit von Gütern
des täglichen Bedarfs werde durch eine solche Entwicklung nachhaltig erschwert und
die Versorgung der nichtautomobilen Bevölkerung dauerhaft gefährdet. Gegen
diesen Bescheid legte Klägerin am 27. Dezember 2004 Widerspruch ein.

5

Die Klägerin hat schon am 21. Dezember 2004 Klage erhoben.

6

Sie macht geltend, ihr stehe ein Anspruch auf Erteilung des begehrten
Bauvorbescheids zu. Das Vorhaben sei nach § 34 Abs. 1 BauGB planungsrechtlich

7

zulässig. Die Umgebungsbebauung werde sowohl durch gewerbliche Nutzungen
als auch durch Wohnnutzung geprägt. Der Zulässigkeit könne auch nicht die
Bestimmung des § 11 Abs. 3 BauNVO entgegengehalten werden. Das Vorhaben
liege nämlich mit einer Verkaufsfläche von 699 m² weit unterhalb der Grenze zur
Großflächigkeit, welche das Bundesverwaltungsgericht jüngst bei 800 m²
Verkaufsfläche festgemacht habe. Auch die Neuregelung des § 34 Abs. 3 BauGB
stehe dem Vorhaben nicht entgegen. Einmal habe diese Regelung
Ausnahmecharakter, was zur Folge habe, dass der Beklagte für das Vorliegen der
Ausnahmevoraussetzungen darlegungs- und beweispflichtig sei. Im übrigen gingen
von ihrem Vorhaben aber auch keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale
Versorgungsbereiche der Stadt I2. aus. Bei Lebensmitteldiscountern mit einer
Verkaufsfläche, die deutlich unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit liege, sei dies
ohnehin fernliegend. Die von ihr eingeholte Verträglichkeitsanalyse der BBE
Unternehmungsberatung GmbH aus August 2005 mit dem Nachtrag aus Januar
2006 ergebe aber auch konkret, dass von der geplanten Einzelhandelsansiedlung
keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Stadt I2.
bzw. Versorgungsbereiche benachbarter Kommunen ausgehen.

8

Die Klägerin beantragt,

9

den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 22. Dezember 2004 zu
verpflichten, ihr einen positiven Bauvorbescheid für den Neubau eines
Lebensmitteldiscounters gemäß ihrem Antrag vom 27. Februar 2004 auf dem
Grundstück B.----straße (Gemarkung X. -F. , Flur 39, Flurstücke 575, 576, 578,
586, 587, 590, 591) zu erteilen.

10

Der Beklagte beantragt,

11

die Klage abzuweisen.

12

Unter Wiederholung und Vertiefung seiner Ausführungen im angefochtenen
Bescheid macht der Beklagte geltend, dass das Vorhaben in jedem Fall mit
Einführung des § 34 Abs. 3 BauGB unzulässig geworden sei. Danach obliege der
Klägerin der Beweis, dass von dem in Rede stehenden Vorhaben keine
Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Stadt I2. zu erwarten
seien. Dieser Beweis sei der Klägerin nicht gelungen. Die von ihr vorgelegte
Verträglichkeitsanalyse sei als Nachweis ungeeignet, weil sie auf falschen bzw.
unplausiblen Annahmen beruhe. So habe das Gutachten das Versorgungszentrum
I4. fehlerhaft abgegrenzt. Auch gehe das Gutachten von einer erhöhten
Flächenproduktivität aus. Weiterhin klammere es unzulässigerweise Randsortimente
des lang- und mittelfristigen Bedarfs aus. Ferner sei die Prognose der
Umsatzlenkung viel zu niedrig angesetzt. Auch könne die Schädlichkeitsgrenze im
Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB nicht alleine über den Parameter der
Kaufkraftabzugsquote bestimmt werden. Vielmehr komme es auf die Bewertung aller
Umstände in den jeweils betroffenen zentralen Versorgungsbereichen an. Danach
sei hier die Gefährdungsschwelle im Versorgungszentrum I4. überschritten.
Nach der Erhebung des von ihr eingeholten Einzelhandelsgutachtens aus dem Jahre
1995 seien in diesem Zentrum 38 Einzelhandelsbetriebe mit 3560 m² Verkaufsfläche
festgestellt worden. Am 14. Oktober 2005 habe man nur noch 24 Betriebe gezählt,
deren Verkaufsfläche lediglich noch ca. 2100 m² betrage. Dem
Einzelhandelsangebot im Versorgungszentrum I5. stehe heute ein großes
Übermaß in dezentraler Lage gegenüber. Dieses Übergewicht würde durch den von
der Klägerin geplanten neuen Markt noch einmal deutlich verstärkt.

13

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakte sowie auf den Inhalt der Verwaltungsvorgänge des Beklagten
Bezug genommen.

14

Entscheidungsgründe:

15

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

16

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung des begehrten Bauvorbescheids,
da ihrem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen (§§ 71 Abs. 2,
75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW). Das Vorhaben ist nämlich bauplanungsrechtlich
unzulässig.

17

1. Das Vorhaben der Klägerin beurteilt sich in bodenrechtlicher Hinsicht -
worüber zwischen den Beteiligten auch kein Streit besteht - nach § 34 Abs. 1 BauGB,
weil es in einer Gemengelage zwischen Wohnnutzung und nicht erheblich
belästigender gewerblicher Nutzung verwirklicht werden soll. Von einem derartigen
Vorhaben dürfen nach § 34 Abs. 3 BauGB keine schädlichen Auswirkungen auf
zentrale Versorgungsbereiche in der Standortgemeinde oder in anderen Gemeinden
zu erwarten sein. Diese durch das Europaanpassungsgesetz Bau - EAG Bau - in das
Baugesetzbuch eingefügte und am 20. Juli 2004 in Kraft getretene Bestimmung steht
dem Vorhaben der Klägerin entgegen.

18

2. Das Vorhaben der Klägerin fällt in den Anwendungsbereich des § 34 Abs. 3
BauGB. Dies gilt, obwohl die Klägerin hier nicht die Errichtung eines großflächigen
Einzelhandelsbetriebes plant. In die Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebs
sind, wie das Bundesverwaltungsgericht nunmehr höchstrichterlich klargestellt hat,

19

Urteil vom 24. November 2005 - 4 C 10/04 -, ZFBR 2006, 247,

20

auch der Kassenvorraum (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der
Ware und Entsorgen des Verpackungsmaterials) sowie ein geplanter Windfang
einzubeziehen. Zur Verkaufsfläche des streitigen Vorhabens zählt damit hier auch
der vorgesehene Eingangsbereich von insgesamt 13,2 m², womit an Verkaufsfläche
insgesamt eine Fläche von 713,69 m² zur Verfügung steht. Auch damit bleibt die
Schwelle zur Großflächigkeit im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, die das
Bundesverwaltungsgericht nunmehr bei 800 m² zieht,

21

Urteil vom 24. November 2005, a.a.O.,

22

deutlich unterschritten. Der Vorhabenbegriff im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB
umfasst allerdings nicht nur großflächige Einzelhandelsbetriebe. Dies folgt schon aus
dem Wortlaut der Regelung, die ganz allgemein von "Vorhaben nach Abs. 1 oder 2"
spricht. Dass die Neuregelung des § 34 Abs. 3 BauGB nicht ausschließlich
großflächige Einzelhandelsbetriebe erfassen will, die in einem im Zusammenhang
bebauten Ortsteil nach § 34 Abs. 1 BauGB errichtet werden sollen, entspricht ferner
dem klaren Willen des Gesetzgebers. Der Gesetzgeber zielt mit der Neuregelung
zwar "insbesondere" auf solche Situationen ab (BT-Drucks. 15/2250, Seite 54). In
den Gesetzesmaterialien heißt es darüber hinaus aber ausdrücklich:

23

"Die vorgeschlagene Regelung des § 34 Abs. 3 kann bei entsprechenden
Fallkonstellationen auch für andere Vorhaben als großflächigen Einzelhandel zum
Schutz von zentralen Versorgungsbereichen Bedeutung haben".

24

3. Aus den von der Klägerin eingereichten Bauvorlagen sowie den im
gerichtlichen Verfahren nachgereichten Unterlagen, insbesondere der
"Verträglichkeitsanalyse" der BBE Unternehmensberatung GmbH aus August 2005
mit dem Nachtrag aus Januar 2006, lässt sich nicht mit hinreichender Verlässlichkeit
prognostizieren, dass von dem geplanten Vorhaben im Sinne von § 34 Abs. 3
BauGB keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der
Stadt I2. zu erwarten sind.

25

a) Geschützte zentrale Versorgungsbereiche ergeben sich nach dem Willen des
Bundesgesetzgebers (vgl. BT-Drucks. 15/2250, Seite 54) insbesondere aus
planerischen Festlegungen, namentlich aus Darstellungen und Festsetzungen in den
Bauleitplänen oder aus Festlegungen in den Raumordnungsplänen; sie können sich
aber auch aus sonstigen planungsrechtlich nicht verbindlichen raumordnerischen
und städtebaulichen Konzeptionen ergeben, nicht zuletzt auch aus nachvollziehbar
eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen. Der Begriff der "zentralen
Versorgungsbereiche" ist dabei nicht eng im Sinne eines Hauptzentrums zu
verstehen, vielmehr soll er auch Nebenzentren, die nicht den Charakter von
Kerngebieten im Sinne von § 7 BauNVO haben, erfassen,

26

so Hofherr in Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, 3. Auflage, § 34 (Stand:
Januar 2005) Rz 71 b; Berkemann in Berkemann/Halama, Erstkommentierungen
zum BauGB 2004, § 34 BauGB Rz 19; Gatawis Die Neuregelung des § 34 III
Baugesetzbuch, NVwZ 2006, 272, 274 jeweils unter Hinweis auf die
Entstehungsgeschichte der Vorschrift.

27

Gemessen daran ist das Gericht davon überzeugt, dass das vom Beklagten als
gefährdet angesehene Versorgungszentrum I4. einen zentralen
Versorgungsbereich im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB darstellt. Dieses Zentrum
erstreckt sich entlang der Bielefelder Straße von der Kreuzung mit der E.
Straße in nordöstliche Richtung bis zum Bereich des Edeka-Supermarktes. Dieser
Grundstücksbereich ist im Flächennutzungsplan der Stadt I2. überwiegend als
Mischgebiet dargestellt. Es existieren in diesem Bereich nach den Darlegungen des
Beklagten zwei rechtswirksame Bebauungspläne. Der Bebauungsplan Nr. 31/24
weist den Bereich zwischen der E. Straße und der Einmündung B1. als
allgemeines Wohngebiet und den Bereich zwischen B1. und E2.------weg als
Kerngebiet aus. Der angrenzende Bereich zwischen E2.------weg und I6.----straße ist
durch den Bebauungsplan 31/3 - E2.------weg - als Mischgebiet festgesetzt. Nach
dem von der Stadt I2. eingeholten Gesamtstädtischen Entwicklungs- und
Strukturgutachten des Einzelhandels in I2. der Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung Köln GMA von 1995/1996 ist dieser Bereich in I4. im
Rahmen des Zentrenkonzeptes der Stadt I2. als sogenanntes "C-Zentrum"
anzusehen, welches überwiegend auf die Versorgung der Ortsteil-Bevölkerung
ausgerichtet ist. Dieses Gutachten stellt für die erkennende Kammer insoweit
plausibel darauf ab (vgl. Blatt 96), dass das Zentrum I4. vergleichbar weite
Entfernungen zu den nächst benachbarten Versorgungszentren in den Stadtbezirken
X. , F. und I2. -Mitte aufweist und eine vergleichsweise hohe
Eigenständigkeit in der Versorgungsstruktur besitzt. Es hatte zum damaligen
Zeitpunkt einen Einzelhandelsbesatz von 38 Betrieben mit ca. 3.560 m²
Verkaufsfläche (vgl. Blatt 97 des Gutachtens). Auch wenn die Zahl der
Einzelhandelsbetriebe seit dem Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens der GMA
deutlich abgenommen hat, hat das Gericht keine vernünftigen Zweifel, dass der
genannte Bereich entlang der Bielefelder Straße in I4. auch heute noch
einen zentralen Versorgungsbereich im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB ausmacht. Der
Beklagte hat in diesem Bereich im Oktober 2005 noch 22 Einzelhandelsbetriebe
gezählt, deren Verkaufsfläche immerhin noch ungefähr 2100 m² beträgt. Davon
abzuziehen ist allerdings nach Auffassung des Gerichts die Verkaufsfläche des Plus-
Marktes an der E. Straße, weil dieser nach der eigenen städtebaulichen
Konzeption der Stadt I2. nicht mehr zum Bereich des Versorgungszentrums
I4. zu zählen ist. Die GMA hat in ihrem Strukturgutachten aus 1995/1996
nämlich vorgeschlagen (vgl. Blatt 99 ff. des Gutachtens) nur den Bereich entlang der
Bielefelder Straße, der östlich der E. Straße gelegen ist, in seiner
Einzelhandelsstruktur weiterzuentwickeln. Der Rat der Stadt I2. hat dieses
Gutachten der GMA in seiner Sitzung vom 02. Juli 1996 zustimmend zur Kenntnis
genommen und die Verwaltung der Stadt beauftragt, nach eingehender Prüfung der
gutachterlichen Empfehlungen ein Konzept zur Umsetzung des Gutachtens
vorzulegen. Eindeutiger Wille des Rates der Stadt I2. als Plangeber war es damit,
eine Einzelhandelskonzeption nur für den Bereich östlich der E. Straße
vorzunehmen. Der Bereich westlich der E. Straße, wo derzeit unter anderem
auch ein Plus-Markt angesiedelt ist, ist davon eindeutig nicht erfasst, dieser kann
damit auch im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB nicht zum geschützten
Versorgungsbereich gezählt werden. Mit dann nur noch 21 Betrieben und einer
Verkaufsfläche von ca. 1700 m² weist der Bereich entlang der C2. Straße in
I4. nach Überzeugung des Gerichts aber immer noch einen ausreichenden
Einzelhandelsbesatz auf, der als geschütztes Nebenzentrum im Sinne von § 34 Abs.
3 BauGB zu qualifizieren ist.

28

Nichts anderes folgt im übrigen aus der von der Klägerin vorgelegten
"Verträglichkeitsanalyse" der BBE Unternehmensberatung GmbH von August 2005.
Diese unterscheidet zwischen "Versorgungszentren" und "Nahversorgungsbereichen"
(vgl. Blatt 12 der Analyse, wo von dem Versorgungszentrum I4. die Rede ist,
im Gegensatz zu Blatt 15 der Analyse, wo der "Nahversorgungsbereich" X. -Süd
angesprochen ist). Die Analyse der BBE konstatiert für I4. , dass der
Branchen- und Angebotsmix entlang der C2. Straße überwiegend auf den
kurzfristigen Bedarf abzielt, vereinzelt aber auch Angebote im mittel- und
langfristigen Bedarf (z.B. Bekleidung, Geschenkartikel, Telekommunikation und
Schmuck) vorgehalten werden (vgl. Blatt 12 der "Verträglichkeitsanalyse"). Das
Gutachten der BBE kommt nach allem zu dem Ergebnis (vgl. Blatt 12) dass das
Zentrum I4. in Anbetracht der vorhandenen Angebotsstruktur in erster Linie
Grundversorgungsfunktionen für den Stadtteil I4. wahrnehme.

29

b) Aufgrund der von der Klägerin vorgelegten Unterlagen zu ihrem Antrag auf
Erteilung eines Bauvorbescheids kann das erkennende Gericht nicht die hinreichend
verlässliche Prognose treffen, dass von dem geplanten Vorhaben auf dem
Grundstück B.----straße in X. -F. keine schädlichen Auswirkungen auf das
geschützte Versorgungszentrum in I4. zu erwarten sind.

30

Was mit "schädlichen Auswirkungen" gemeint ist, definiert der Gesetzgeber in §
34 Abs. 3 BauGB nicht. Auch die gesetzliche Begründung äußert sich zu diesem
Merkmalen nicht näher. Diese Begriffsmerkmale bedürfen daher der Auslegung.
"Auswirkungen" können nur solche städtebaulicher Art sein. Wirtschaftliche Nachteile
für existente Betriebe im betroffenen Versorgungsbereich können der Zulassung
eines Vorhabens wegen der wettbewerbspolitischen Neutralität des Städtebaurechts
nicht entgegengehalten werden. Mit Blick auf den Schutzzweck des § 34 Abs. 3
BauGB sind weiterhin solche Auswirkungen städtebaulicher Art gemeint, die geeignet
sind, die Funktionsfähigkeit des betroffenen zentralen Versorgungsbereichs zu
berühren,

31

vgl. dazu Hofherr, a.a.O., § 34 Rz 71 b; Berkemann, a.a.O., § 34 BauGB Rz 22;
Gatawis, a.a.O., Seite 274; Heilshorn/Seith, Zulassung und Planung großflächiger
Einzelhandelsbetriebe, VBlBW 2004, 409, 410; Uechtritz, Neuregelungen im EAG
Bau zur "standortgerechten Steuerung des Einzelhandels", NVwZ 2004, 1025, 1030,
1031; Janning, Der Ausschluss des zentrenschädigenden Einzelhandels im
unbeplanten Innenbereich, BauR 2005, 1723, 1725 ff. jeweils m.w.N..

32

Ob derartige Auswirkungen die Grenze der Schädlichkeit im Sinne von § 34 Abs.
3 BauGB für den betroffenen zentralen Versorgungsbereich überschreiten, ist nach
Überzeugung des Gerichts aufgrund verschiedener Anhaltspunkte im jeweiligen
Einzelfall zu beurteilen. Prüfkriterien sind insbesondere das Einzugsgebiet des
Vorhabens, die Zentrenrelevanz der angebotenen Sortimente, in den betroffenen
zentralen Versorgungsbereichen vorhandene Leerstände und der dort durch das
Vorhaben zu erwartende Kaufkraftabfluss,

33

vgl. nur Hofherr, a.a.O., § 34 Rz 71 b; Berkemann, a.a.O., § 34 BauGB Rz 23 ff.;
Janning, a.a.O., Seite 1725 ff.; Rieger in Schrödter, Kommentar zum Baugesetzbuch,
7. Auflage 2006, § 34 Rz 75 jeweils m.w.N.; vgl. auch Ziffer 4.2.1 des
Einführungserlasses zum EAG Bau des Ministeriums für Städtebau und Wohnen,
Kultur und Sport NRW vom 30. Januar 2005, MBl NRW 2005, 342.

34

Der durch das Vorhaben bedingte Kaufkraftentzug muss allerdings deutlich
spürbar sein, um die Grenze der Schädlichkeit im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB zu
überschreiten. Dies ist nach Überzeugung des Gerichts nur dann der Fall, wenn das
Vorhaben eine Umsatzverlagerung von wenigstens 10 % zu Lasten des betroffenen
zentralen Versorgungsbereichs erwarten lässt,

35

in diesem Sinne auch Hofherr, a.a.O., § 34 Rz 71 b; Gatawis, a.a.O., Seite 275;
Rieger, a.a.O., § 34 Rz 75; Uechtritz, a.a.O., Seite 1031; vgl. auch OVG NRW, Urteil
vom 05. September 1997, 7 A 2902/93, BRS 59 Nr. 70; weitergehend wohl
Berkemann, a.a.O., § 34 BauGB, der einen Kaufkraftabfluss von ca. 20 % des
Einzelhandelsumsatzes zu fordern scheint.

36

c) Entgegen der Auffassung der Klägerin muss der Bauherr begründen, dass das
von ihm geplante Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale
Versorgungsbereiche im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB erwarten lässt. Der Bauherr
allein bestimmt das Bauvorhaben im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB und legt damit
den zu beurteilenden Verfahrensgegenstand fest. Dazu muss er nach § 69 Abs. 1
Satz 1 BauO NRW einen schriftlichen Bauantrag mit allen für seine Bearbeitung
sowie für die Beurteilung des Bauvorhabens erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen)
in ausreichender Anzahl bei der Bauaufsichtsbehörde einreichen. Die näheren
Anforderungen an die einzureichenden Bauvorlagen ergeben sich aus der
Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO NRW). Nichts anderes gilt
im Falle des Antrags auf Erteilung eines Bauvorbescheids (§§ 71 Abs. 2 und 69 Abs.
1 Satz 1 BauO NRW sowie § 16 BauPrüfVO NRW). Im Falle eines Bauvorhabens,
bei dem schädliche Auswirkungen im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB jedenfalls nicht
offensichtlich ausgeschlossen sind, hat dies zur Folge, dass der Bauherr die
erforderlichen Unterlagen beizubringen hat, damit die zuständige
Bauaufsichtsbehörde bzw. in einem sich anschließenden verwaltungsgerichtlichen
Verfahren das Verwaltungsgericht beurteilen kann, ob das Bauvorhaben den
Anforderungen des § 34 Abs. 3 BauGB genügt. Wie er dieser Beibringungspflicht
genügt, ist Sache des Bauherrn. Im Regelfall wird es allerdings geboten sein, die
Frage der schädlichen Auswirkungen auf einen betroffenen zentralen
Versorgungsbereich mit gutachterlicher Hilfe abzuklären.

37

Eine andere Verteilung der Darlegungslast ist nach Auffassung der Kammer nicht
zulässig, weil eine solche dem Willen des Gesetzgebers widersprechen würde. Nach
der Begründung zum Regierungsentwurf (BT-Drucks. 15/2250, Seite 54) ist mit der
Neuregelung des § 34 Abs. 3 BauGB eine weitere Zulassungsvoraussetzung für
Bauvorhaben in das Baugesetzbuch aufgenommen worden. Man wird diese
dogmatisch als weitere speziell geregelte Form eines sonstigen öffentlichen Belangs
ähnlich der Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Sinne von § 34
Abs. 1 Satz 2 BauGB ansehen müssen,

38

so auch Hofherr, a.a.O., § 34 Rz 71 e; für eine Darlegungslast des Bauherrn
ebenso Gatawis, a.a.O., Seite 276; Janning, a.a.O., Seite 1729; Heilshorn/Seith,
a.a.O., Seite 410; anderer Auffassung Berkemann, a.a.O., § 34 BauGB Rz 28.

39

Entgegen der Auffassung der Klägerin wird ihre Mandantin durch dieses
Verständnis des § 34 BauGB auch nicht übermäßig im Genehmigungsverfahren
belastet. Die Bauherrn treffende Obliegenheit, gerade bei größeren Bauvorhaben
auch umfangreiche Gutachten vorzulegen, ist im Baugenehmigungsverfahren keine
Seltenheit. So ist es etwa Sache des Antragstellers, im Baugenehmigungsverfahren
die für die immissionsschutzrechtliche Prüfung des zur Genehmigung gestellten
Vorhabens erforderlichen Gutachten beizubringen,

40

so die gefestigte Rechtsprechung des OVG NRW, Beschluss vom 05. Februar
2001 - 7 A 410/01 -, BRS 64 Nr. 155; Beschluss vom 27. Juni 2005 - 7 A 707/04 -
.

41

Das Gericht verkennt nicht, dass ein Bauherr in Genehmigungsverfahren, bei
denen die Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 34 Abs. 3 BauGB zu bewerten ist, auf
Schwierigkeiten stoßen kann, wenn er etwa das Warensortiment von
Einzelhandelsbetrieben in betroffenen im Einzugsbereich des von ihm geplanten
Vorhabens gelegenen Versorgungsbereichen ermitteln muss. Diese Schwierigkeiten
sind aber für ihn nicht unüberwindbar. Die Bauaufsichtsbehörde hat nach § 25
VwVfG NRW die Pflicht, ihn zu beraten und ihm die erforderlichen Auskünfte zu
erteilen. Sie muss dem Bauherr daher auf dessen Verlangen mitteilen, welche
Bereiche sie als durch das Vorhaben gefährdete Versorgungszentren ansieht und
ihm weiterhin auch mitteilen, welche Informationen sie über das Warensortiment,
Verkaufsflächen, Leerstände etc. in diesen Zentren hat,

42

in diesem Sinne auch Gatawis, a.a.O., Seite 277.

43

d) Diesen aufgezeigten Anforderungen wird das Antragsgebehren der Klägerin
nicht gerecht. Aus den von ihr mit dem Vorbescheidantrag beim Beklagten
eingereichten bzw. im gerichtlichen Verfahren nachgereichten Unterlagen lässt sich
nicht beurteilen, dass von dem geplanten Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen
auf den geschützten zentralen Versorgungsbereich I4. zu erwarten sind. Das
Vorhaben liegt noch im fußläufigen Einzugsbereich des Versorgungszentrums
I4. , es ist von diesem nur ca. 800 Meter entfernt gelegen. Das
Versorgungszentrum I4. ist zwar nach den dem Gericht vorliegenden
Vorgängen nicht von städtebaulichen Mißständen (vgl. § 136 Abs. 2 BauGB)
gekennzeichnet. Städtebauliche Funktionsverluste in diesem Versorgungsgebiet sind
allerdings nicht zu verkennen. Die Einzelhandelsnutzung hat in den letzten 10 Jahren
deutlich abgenommen, worauf der Beklagte zutreffend hinweist. Die GMA hat bei
ihrer Erhebung im Jahr 1995 im Versorgungszentrum I4. noch 38
Einzelhandelsbetriebe mit insgesamt 3560 m² Verkaufsfläche festgestellt. Mitte
Oktober 2005 hat der Beklagte - rechnet man den Plus-Markt an der E. Straße
ab - noch 21 Einzelhandelsbetriebe mit ca. 1700 m² Verkaufsfläche gezählt. Dieser
deutliche Rückgang der Betriebszahl mit ihrer vorgehaltenen Gesamtverkaufsfläche
ist für das Gericht ein starkes Indiz für die Gefährdung der verbrauchernahen
Versorgung der Bevölkerung und damit der Funktionalität des Nebenzentrums
I4. . Anzeichen für die Gefährdung des Zentrums sind weiter die existenten
Leerstände von immerhin 5 Ladenlokalen an der C2. Straße bzw. an der
Straße B1. . Bedrängt wird das Zentrum heute auch durch die in dezentraler
Lage vorhandenen Einzelhandelsmärkte wie den Lidl-Markt an der Holsterhauser
Straße und den Toom-Getränkemarkt an der E. Straße.

44

Deuten diese Umstände auf eine aktuelle Gefährdung des Versorgungszentrums
I3. hin, sind schädliche Auswirkungen im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB auf
diesen betroffenen Bereich nur dann nicht zu erwarten, wenn der durch das streitige
Vorhaben zu erwartende Kaufkraftabfluss unter ca. 10 % des Einzelhandelsumsatzes
im Vorsorgungszentrum beträgt. Ob dies der Fall ist oder nicht, lässt sich aufgrund
der von der Klägerin im Klageverfahren beigebrachen gutachterlichen Äußerungen
der BBE Unternehmensberatung GmbH aus August 2005 und Januar 2006 nicht
verlässlich beurteilen. Die BBE GmbH kommt in ihrer "Verträglichkeitsanalyse" von
August 2005 (vgl. Blatt 25) zu dem Ergebnis, dass durch den geplanten
Discountmarkt, soweit es das Vorsorgungszentrum I4. betrifft, eine
Umsatzlenkung von 3,8 bis 7,7 % erfolgen wird. Den existenten Plus-Markt an der
E. Straße zählt die BBE GmbH bei ihrer Begutachtung nicht zum Bereich des
Versorgungszentrums I4. (vgl. Blatt 13 der "Verträglichkeitsanalyse" und Blatt
2 bis 4 des Nachtrags). Die BBE GmbH bezieht diese Umsatzlenkungsquote
allerdings nur auf Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren (vgl. Blatt 25
der Analyse). Dies beruht darauf, dass die Gutachter nur Auswirkungen des
geplanten Discountmarktes in Kernsortimenten des kurzfristigen Bedarfs
(Lebensmittel sowie Drogeriebedarfs) untersucht haben, sich hingegen nicht mit
Randsortimenten des mittel- und langfristigen Bedarfs beschäftigt haben, obwohl sie
sich der Tatsache nach eigenen Angaben bewusst sind, dass Discountmärkte in der
Art des geplanten Vorhabens gerade auch solche Randsortimente anbieten (Blatt 2
der "Verträglichkeitsanalyse"). Auf den substantiierten Einwand des Beklagten in
seinem Schriftsatz vom 06. September 2005, der Untersuchungsansatz sei insoweit
unzulässig verengt worden, aufgrund der saisonal sehr gezielten Angebotspolitik von
Discount-Märkten seien die Auswirkungen ständig wechselnder Randsortimente
keinesfalls zu vernachlässigen, hat die BBE GmbH die Beschränkung des
Untersuchungsansatzes auf das Kernsortiment des Lebensmitteleinzelhandels aus
ihrer Sicht näher begründet. Sie hat insoweit ausgeführt (vgl. Blatt 6 und 7 des
Nachtrags):

45

"Bei sogenannten Randsortimenten in Lebensmittel-Discountmärkten handelt es
sich in der Regel um Aktionswaren, die nur zeitweise im Sortiment sind, ständig
wechseln und auf sehr kleinen sortimentsbezogenen Verkaufsflächen angeboten
werden. Je nach Betreiber liegen die diesbezüglichen Verkaufsflächen für
Discountmärkte zwischen rund 50 und 150 m². Angesichts der Breite der
angebotenen Aktionswaren entfallen auf die jeweiligen Einzelsortimente nur wenige
Quadratmeter Verkaufsfläche. ... Der Umsatzanteil der Randsortimente am
Gesamtumsatz bei Lebensmitteldiscountern liegt in Abhängigkeit vom Betreiber bei
rund 10 bis maximal 20 %. Veranschaulicht werden kann dies anhand folgender
Modellrechnung: Bei einer angenommenen Gesamtumsatzleistung eines
Lebensmittel-Discountmarktes von rund 6.000.000,- Euro entfallen je nach Betreiber
rund 0,6 bis 1,2 Millionen Euro auf das Randsortiment. Unterstellt man, dass ein
Aktionsangebot aus 10 Einzelsortimenten besteht, so ergibt sich eine Umsatzleistung
je Einzelsortiment von rund 60.000,- bis 120.000,- Euro. ... Im Hinblick auf die
Betriebe im Versorgungszentrum I4. ist ferner anzuführen, dass die
hinsichtlich der Randsortimente relevante Besatzdichte äußerst dünn bestückt ist.
Wettbewerbliche Berührungspunkte sind in Anbetracht der auf die Grundversorgung
ausgerichteten Sortimentsstruktur innerhalb des Versorgungszentrums kaum zu
verzeichnen. ..."

46

Diese Ausführungen der BBE GmbH mögen in ihrer Allgemeinheit zutreffen. Im
konkreten Fall sind sie allerdings nicht hinreichend aussagekräftig, weil sie am
konkreten Antragsbegehren der Klägerin vorbeigehen. In ihrem unter dem 27.
Februar 2004 gestellten Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides hat die Klägerin
das Vorhaben zwar allgemein als "Neubau eines Lebensmitteldiscounters"
bezeichnet. In der beigefügten Betriebsbeschreibung hat die Klägerin zur Art des
Betriebes weiter ausgeführt:" Errichtung eines Lebensmitteldiscounters, Einzelhandel
mit Waren aller Art einschließlich Lebensmittel und frei verkäuflichen Arzneimitteln."
Die Verkaufsfläche hat sie allerdings weder bezogen auf ein Kernsortiment des
kurzfristigen Bedarfs (wie Lebensmittel) noch auf ein Randsortiment mit Produkten
des mittel- bzw. langfristigen Bedarfs näher begrenzt. Würde der Klägerin der
begehrte Vorbescheid erteilt, wäre ein Marktbetreiber rechtlich nicht gehindert,
Einzelhandelswaren aller Art weit über die von der BBE GmbH in deren Analyse
genannte typische Verkaufsfläche von ca. 50 - 150 Quadratmetern auszudehnen.
Die von der BBE genannte Quote am Gesamtumsatz von 10 bis maximal 20 %
würde dann in nicht absehbarer Weise übertroffen. Die - schon jetzt von der BBE
GmbH konstatierte - Umsatzleistung je Einzelsortiment von 60.000,- bis 120.000,-
Euro könnte sich deutlich erhöhen, der Marktbetreiber wäre nicht gehindert, diese
Umsatzleistung beispielsweise zu verdoppeln. Die errechnete Umsatzlenkungsquote
von immerhin bis zu 7,7 % zu Lasten des Versorgungszentrums I4. durch
den projektierten Markt würde damit mutmaßlich weiter ansteigen und könnte die
Grenze von 10 % übertreffen. Dies könnte sich insbesondere zu Lasten der im
Nebenzentrum I4. noch verbliebenden Facheinzelhändler auswirken, womit
die Gefahr besteht, dass diese aufgeben und die Versorgungsfunktion des Zentrums
(weiter) gefährdet wird.

47

Wegen all dieser aufgezeigten Umstände kann die Kammer hier nicht die
hinreichend verlässliche Prognose treffen, dass vom Vorhaben der Klägerin keine
schädlichen Auswirkungen auf den betroffenen zentralen Versorgungsbereich in
I4. zu erwarten sind. Für weitere gerichtliche Aufklärungsmaßnahmen
besteht kein Anlass. Denn es ist im Falle der Beantragung eines Bauvorbescheids
nach §§ 71 Abs. 2, 69 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW allein Sache des Bauherrn, die für
die verlässliche rechtliche Beurteilung seines Bauvorhabens erforderlichen
Unterlagen vorzulegen. Hingegen ist es weder Aufgabe der am Verfahren beteiligten
Behörden noch des Gerichts, Bauvorlagen, die nicht hinreichend aussagekräftig sind,
mit eigenen Mitteln und damit letztlich zu Lasten der Allgemeinheit bescheidungsreif
zu machen.

48

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO
i.V.m. §§ 708 Nr. 11 und 711 ZPO.

49

Das Gericht hat die Berufung nach § 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO zugelassen, weil
die Sache grundsätzliche Bedeutung im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO hat. Sie
gibt dem Oberverwaltungsgericht NRW Gelegenheit, über den Einzelfall hinaus
bedeutsame Fragen des § 34 Abs. 3 BauGB zu klären.

50