Landgericht Hamburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-02-21, Aktenzeichen 316 O 376/12

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, zu Händen eines von dem Kläger zu beauftragenden Notars 117.519,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notariell beurkundeter Erklärungen des Klägers und seiner Ehegattin A. B. vor dem beauftragten Notar:

„Wir sind eingetragene Eigentümer der im Objekt W. Straße ... in D. gelegenen und im Grundbuch des Amtsgerichts D., Grundbuch von D. Blatt 7375, 7391, 7407, 7420 verzeichneten Eigentumsrechte, bestehend aus der Wohnung Nr. 5 (Wohnungsgrundbuch, Blatt 7375), an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Kellergeschoss Nr. 5 (Blatt 7391), an dem Stellplatz Nr. 5 (Blatt 7407) und an dem Stellplatz Nr. 18 (Blatt 7420).

Wir verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungs- bzw. Teileigentum auf die V. N. I. GmbH zu übertragen, frei von der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuches eingetragenen Grundschuld der D. K... Bank AG, B., in Höhe von insgesamt 118.710,00 €. Etwaige von dem Kläger veranlasste Grundpfandrechte sind ebenfalls von ihm vorher abzulösen und zu löschen.

Wir erteilen hiermit der V. N. I. GmbH die unwiderrufliche Vollmacht, in unserem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.

Wir erklären unser unwiderrufliches Einverständnis mit einer Weisung der V. N. I. GmbH an den unterzeichnenden Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundschuld der Deutsche K... Bank AG, B., in Höhe von 118.710,00 € zu verwenden.

Wir bewilligen die Eintragung der V. N. I. GmbH als Eigentümerin.

Der Notar darf von dieser Erklärung Gebrauch machen, wenn die Verteilungssumme auf seinem Notaranderkonto eingegangen ist.

Ein etwaig überschießender Betrag ist an uns auszuzahlen."

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte dem Kläger auch um Ersatz des weiteren Vermögensschadens verpflichtet ist, soweit er auf dem Erwerb der in dem Klageantrag zu 1) genannten Eigentumswohnung beruht.

3. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte mit der Rückübertragung der in dem Klageantrag zu 1) genannten Eigentumswohnung im Annahmeverzug befindet.

4. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an den Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten von 2.759,13 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27. 11. 2012 zu bezahlen.

5. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

6. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

7. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 117.519,00 Euro vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Der Kläger macht gegen die Beklagte aus eigenem und abgetretenem Recht Ansprüche auf Rückabwicklung eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung geltend.

2

Aufgrund einer Empfehlung lernten der Kläger und seine Ehefrau, A. B., den Finanzberater M. E. kennen, der für die L. F. C.I. GmbH (nachfolgend: LFC GmbH) tätig war. Die LFC GmbH führte für die Beklagte den Vertrieb von Eigentumswohnungen in dem Objekt W. Straße ... in D. durch. Der Kläger und seine Ehefrau gaben am 12.02.2008 vor der beurkundenden Notarin K. M.K. ein Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages über die streitgegenständliche Wohnung in der W. Straße ... in D. zu einem Kaufpreis von 117.519,00 € ab (Anlage K 1). Die Beklagte nahm dieses Angebot an (Annahmeerklärung Anlage K 2). Die Beklagte war nicht Eigentümerin der streitgegenständlichen Immobilie. Sie hatte mit der Eigentümerin (der "f. X. W. AG & Co. KG Ba.") eine Vereinbarung getroffen, die darauf ausgerichtet war, die nach Teilung der "f. C. W. AG & Co, KG Ba." entstandenen Eigentumswohnungen in D. zu veräußern. In diesem Zusammenhang beauftragte die Beklagte die LFC I. als Maklerin.

3

Zur Finanzierung des Kaufpreises vermittelte die LFC GmbH dem Kläger und seiner Ehefrau ein Annuitätendarlehen mit der DKB AG über einen Darlehensnominalbetrag von 118.710,00 € (Darlehensvertrag vom 20.02.2008, Anlage K 3). Die monatliche Annuität beträgt insoweit 679,61 €. Die Zinsbindung läuft bis zum 28.02.2017.

4

Steuervorteilen des Klägers und seiner Ehefrau zwischen 2008 und 2012 von insgesamt 2.783,00 Euro stehen bisherige Aufwendungen für den Erwerb in Höhe von 29.447,55 Euro an Zinszahlungen, 1,859,38 Euro an Notarkosten, 376,25 Euro aufgrund Kostenrechnungen der Landesjustizkasse C., 136,42 Euro aufgrund Rechnungen der Stadtverwaltung D. sowie 2056,00 Euro aufgrund der Zahlung der Grunderwerbssteuer gegenüber (Schriftsatz des Klägers vom 18. 11. 2013, dem die Beklagte bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht entgegengetreten ist). Die Ehefrau des Klägers trat dem Kläger ihre Ansprüche gegen die Beklagte ab.

5

Der Kläger behauptet, am 24.01.2008 ein erstes Gespräch mit Herrn M. E. in Gegenwart seiner Ehefrau in den Räumen der LFC GmbH in Wu. geführt zu haben. Der Zeuge E. habe sich ihm und seiner Ehefrau als Anlageberater und Spezialist zur Erstellung von Kapitalanlagekonzepten vorgestellt und versprochen, ihnen ein Finanzkonzept vorzulegen; zu diesem Zweck hätten er und seine Ehefrau Herrn E. Unterlagen über ihre wirtschaftlichen Verhältnisse übergeben sollen, damit dieser das Finanzkonzept erarbeiten könne. Am 02.02.2008 habe M. E. in einer weiteren Besprechung das von ihm erarbeitete Finanzkonzept vorgelegt. Er habe ihm und seiner Ehefrau den Erwerb von vermietetem Immobilieneigentum empfohlen, um so eine Altersvorsorge zu schaffen und in den Genuss steuerlicher Vergünstigungen zu gelangen. In einem weiteren Gespräch am 07.02.2008 habe Herr M. E. den Kläger und seiner Ehefrau sodann konkret den Erwerb der streitgegenständlichen Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 117.519,00 € empfohlen. Herr E. habe erklärt, es sei Eile geboten, weil es sich bei dieser Wohnung um die „letzte in dem Objekt" handle. Herr E. habe ihnen erklärt, dass monatlich zur Finanzierung des Objektes lediglich 168,00 € von ihnen zuzuzahlen seien. Dies sei der Differenzbetrag zwischen Mieteinnahmen und den mit der Wohnung und der Finanzierung verbundenen Ausgaben. Hinzu komme ein Steuervorteil, so dass die Wohnung sich letztlich fast von selbst trage. Auch habe Herr E. eine Wertsteigerung der Wohnung versprochen, so dass nach Ablauf von zehn Jahren ein gewinnbringender Verkauf zu einem Preis möglich sei, der 23.000,00 € über den Kaufpreis liegen sollte.

6

Der Kläger behauptet, dass er und seine Frau erst nach Abwicklung der Kauf- und Finanzierungsverträge festgestellt hätten, dass sie im Hinblick auf den Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung unzutreffend und unvollständig beraten worden seien und der Wert der Wohnung weit hinter dem Kaufpreis zurückbleibe. So betrage der Ertragswert der Wohnung allenfalls circa 70.000,00 €. Auch sei die Zusicherung des M. E. über die monatliche Zuzahlung in Höhe von maximal 168,00 € unzutreffend gewesen. Um die Darlehensrate bezahlen zu können, hätten er und seine Frau vielmehr 255,38 € zuzuzahlen gehabt. Diese Differenz sei durch die Steuerersparnis nicht ausgeglichen worden, so dass die Aussage des M. E., die Wohnung „trage sich von selbst" falsch sei.

7

Auch die Beratung im Hinblick auf die Auswirkungen des Erwerbs der Eigentumswohnung durch ein Darlehen mit einer Gesamtlaufzeit von 28 Jahren, stelle keine sachgerechte Anlageform zur Altersvorsorge dar. So sei weder darauf hingewiesen worden, dass bei einem Annuitätendarlehen der Steuerspareffekt permanent abnehme, noch dass dieser bei Eintritt in das Rentenalter voraussichtlich gänzlich entfallen werde. Der Kläger behauptet, er und seine Frau hätten das Anlagegeschäft nicht getätigt, wenn sie zutreffend und vollständig aufgeklärt worden wären bzw. wenn die Beklagte nicht ein unzutreffend positives Bild der Anlage vermittelt hätte. Die Angaben des Herrn M. E. seien der Beklagten in vollem Umfang zuzurechnen.

8

Der Kläger behauptet, er kenne den von der Beklagten genannten Zeugen R. J. nicht. Die Anlage B 2 sei nicht Gegenstand der Beratungsgespräche mit M. E. gewesen. Möglicherweise hätten er und seine Frau die Anlage B 2 am 12.02.2008 nach Abschluss der notariellen Beurkundung aufgrund der Aufforderung des Herrn E. unterschrieben. Er erinnere sich nur, dass sie Unterschriften auf einem Blatt Papier geleistet hätten, von den sie nur mutmaßen könnten, dass dies die erste Seite der Anlage B 2 gewesen sei. Dieses Blatt Papier habe M. E. sogleich nach dessen Unterzeichnung wieder in seinen Unterlagen verstaut. Eine Kopie hiervon hätten sie nicht erhalten. Eine Erläuterung dieser ersten Seite der Anlage B 2 sei zu keinem Zeitpunkt erfolgt; weitere Unterlagen als diese eine Seite habe ihnen Herr E. ebenfalls weder vorgelegt, noch ausgehändigt, geschweige denn erläutert.

9

Der Kläger behauptet, seine Ehefrau habe ihm sämtliche Ansprüche, die ihr aus dem Erwerb der streitgegenständlichen Eigentumswohnung gegen die Beklagte zustehen, abgetreten und verweist insoweit auf die Anlage K 4.

10

Außergerichtlich seien er und seine Ehefrau von der Kanzlei R. Rechtsanwälte B. vertreten worden. Die Kanzlei habe die außergerichtliche Zahlungsaufforderung an die Beklagte mit Schreiben vom 25.01.2011 als Einschreiben übermittelt. Dieses Schreiben sei der Beklagten auch zugegangen. Die Kanzlei R. habe ihre Rechtsanwaltsgebühren für die außergerichtliche Vertretung gegenüber dem Kläger und seiner Ehefrau abgerechnet. Seine Rechtsschutzversicherung habe die Gebühren bezahlt und ihn ermächtigt, diese Gebühren klageweise in diesem Rechtsstreit geltend zu machen. Ein Gebührensatz von 2,0 (1,7 zzgl. 0,3 Erhöhungsgebühr für zwei Auftraggeber) sei angemessen.

11

Nach Eintragung der Grundschuld zugunsten der finanzierenden D.K... Bank AG seien keine weiteren Belastungen ins Grundbuch des streitbefangenen Objektes eingetragen oder zur Eintragung beantragt worden.

12

Der Kläger beantragt,

13

1. Die Beklagte zu verurteilen, zu Händen eines von dem Kläger zu beauftragenden Notars 117.519,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notariell beurkundeter Erklärungen des Klägers und seiner Ehegattin A. B. vor dem beauftragten Notar:

14

„Wir sind eingetragene Eigentümer der im Objekt W. Straße ... in D. gelegenen und im Grundbuch des Amtsgerichts D., Grundbuch von D. Blatt 7375, 7391, 7407, 7420 verzeichneten Eigentumsrechte, bestehend aus der Wohnung Nr. 5 (Wohnungsgrundbuch, Blatt 7375), an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Kellergeschoss Nr. 5 (Blatt 7391), an dem Stellplatz Nr. 5 (Blatt 7407) und an dem Stellplatz Nr. 18 (Blatt 7420).

15

Wir verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungs- bzw. Teileigentum auf die V. N. I. GmbH zu übertragen, frei von der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuches eingetragenen Grundschuld der Deutsche K... Bank AG, B., in Höhe von insgesamt 118.710,00 €. Etwaige von dem Kläger veranlasste Grundpfandrechte sind ebenfalls von ihm vorher abzulösen und zu löschen.

16

Wir erteilen hiermit der V. N. I. GmbH die unwiderrufliche Vollmacht, in unserem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.

17

Wir erklären unser unwiderrufliches Einverständnis mit einer Weisung der V. N.I. GmbH an den unterzeichnenden Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundschuld der Deutsche K... Bank AG, B., in Höhe von 118.710,00 € zu verwenden.

18

Wir bewilligen die Eintragung der V. N. I. GmbH als Eigentümerin.

19

Der Notar darf von dieser Erklärung Gebrauch machen, wenn die Verteilungssumme auf seinem Notaranderkonto eingegangen ist.

20

Ein etwaig überschießender Betrag ist an uns auszuzahlen."

21

2. Festzustellen, dass die Beklagte dem Kläger auch um Ersatz des weiteren Vermögensschadens verpflichtet ist, soweit er auf dem Erwerb der in dem Klageantrag zu 1) genannten Eigentumswohnung beruht.

22

3. Festzustellen, dass sich die Beklagte mit der Rückübertragung der in dem Klageantrag zu 1) genannten Eigentumswohnung im Annahmeverzug befindet.

23

4. Die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten von 3.429,58 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu bezahlen.

24

Die Beklagte beantragt,

25

die Klage abzuweisen.

26

Die Beklagte bestreitet, dass Herr M. E. die von dem Kläger behaupteten Äußerungen und Darstellungen im Rahmen von Beratungsgesprächen abgegeben hat, und dass er dabei für die LFC I. GmbH aufgetreten ist. Verantwortlich tätig für die LFC I. GmbH sei im vorliegenden Fall Herr R. J. gewesen. Der Zeuge E. hätte die behaupteten Äußerungen jedenfalls nicht mit Wissen und Willen der Beklagten auf deren Veranlassung hin abgegeben, sondern - wenn er denn die behaupteten Äußerungen getätigt haben sollte - allenfalls als Beauftragter des Klägers und seiner Ehefrau. Herr E. habe im Lager des Klägers gestanden. Der Kläger und seine Ehefrau seien über die Auswirkungen des Immobilienerwerbs aufgeklärt sowie auf Risiken und die Ungewissheit künftiger Entwicklungen im Zusammenhang mit der Finanzierung des Objekts hingewiesen worden, und zwar nicht nur mündlich, sondern auch in Form schriftlicher Unterlagen. Am 08.02.2008 sei dem Kläger und seiner Ehefrau eine fünfzehnseitige „Berechnung einer Immobilieninvestition" ausgehändigt und erläutert worden. Hinsichtlich des Inhalts dieser Immobilieninvestitionsberechnung wird auf die Anlage B 2 Bezug genommen. Die Beklagte behauptet, in der Anlage B 2 seien die voraussichtlichen Zuzahlungen sowie sämtliche finanziellen Auswirkungen in der schriftlichen Modellberechnung korrekt und so dargestellt, dass der Kläger und seine Ehefrau eine eigenverantwortliche Kauf- und Finanzierungsentscheidung hätten treffen können. Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung. Die Beklagte bestreitet das Entstehen der behaupteten vorgerichtlichen Anwaltskosten; jedenfalls sei nicht dargetan, weshalb ein Gebührensatz von 2,0 angemessen sein sollte, mangels anderweitiger Darlegungen sei die Geschäftsgebühr lediglich in Höhe einer 1,3 Gebühr anzusetzen.

27

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 17. 5. 2013 sowie vom 31. 1. 2014 Bezug genommen.

28

Die Kammer hat den Kläger persönlich gemäß § 141 ZPO angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeuginnen A. B. und M. L.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Anhörung und Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Sitzung vom 17.05.2013 Bezug genommen. Hinsichtlich der Vernehmungsfähigkeit des Zeugen E. wird auf das amtsärztliche Gutachten zur Verhandlungsfähigkeit als Zeuge von Dr. med. E. H. vom 2. 7. 2013 (Bl. 127 ff. d. A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

29

Die zulässige Klage ist bis einen kleinen Teil der geltend gemachten vorgerichtlichen Anwaltskosten auch begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau Ansprüche auf Schadensersatz aus § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit einem Anlagevermittlungsvertrag.

30

Zwischen den Parteien ist neben dem notariell beurkundeten Kaufvertrag jedenfalls stillschweigend auch ein Anlagevermittlungsvertrag mit Auskunftspflichten der Beklagten zustande gekommen, da M. E. der Beklagten insoweit gem. § 278 BGB zuzurechnen ist.

31

Eine Haftung des Anlagevermittlers wegen einer unzureichenden Aufklärung über die Kapitalanlage setzt voraus, dass zwischen dem Anlageinteressenten und dem Vermittler zusätzlich ein Auskunftsvertrag abgeschlossen wird. Ein solcher Vertrag kommt im Rahmen der Anlagevermittlung zumindest stillschweigend zustande, wenn der Interessent deutlich macht, dass er – auf eine bestimmte Anlageentscheidung bezogen – die besonderen Kenntnisse und Verbindungen des Vermittlers in Anspruch nehmen will, und der Anlagevermittler die gewünschte Tätigkeit beginnt (BGH VersR 2001, 240; BGH NJW-RR 2003, 1690; BGH NJW-RR 2007, 348; BGH WM 2007, 1606; BGH VersR 2008, 352). Aus einem solchen Auskunftsvertrag ergeben sich für den Anlagevermittler Pflichten zu einer richtigen und vollständigen Information über diejenigen tatsächlichen Umstände, die für den Anlageentschluss des Interessenten von besonderer Bedeutung sind.

32

Zwar haben die Parteien nicht unmittelbar miteinander einen Anlagevermittlungsvertrag geschlossen. Indes ist ein Anlagevermittlungsvertrag mit Auskunftspflichten über den Makler M. E. als Erfüllungsgehilfe der Beklagten gem. § 278 BGB zustanden gekommen.

33

Stellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe der Beratung des Kaufinteressenten und ist sie vom Verkäufer dem Makler überlassen, so kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluß des Beratervertrags aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). Hat der Käufer seinerseits keinen Maklerauftrag erteilt, sind für die Annahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung keine zu strengen Anforderungen zu stellen. Es reicht aus, daß die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluß der Verkaufsbemühungen war (BGH, Urteil vom 14. 3. 2003, V ZR 308/02, Juris Abs. 17 mwN).

34

So liegt es auch hier. Die Beklagte hatte mit der mit der L. F. C.I. GmbH ein Maklerunternehmen mit dem Vertrieb vermieteter Eigentumswohnungen als Kapitalanlage beauftragt. Dabei ging es im vorliegenden Fall gerade nicht um die Veräußerung einer freien Eigentumswohnung zur Selbstnutzung an Interessenten, die die Wohnung selbst besichtigen konnten und wollten und sie später selbst zu Wohnzwecken nutzen wollten. Vielmehr ging es um die Vermittlung einer vermieteten Anlageimmobilie, die jedenfalls im vorliegenden Fall zudem in einer anderen Stadt belegen war, als dem Wohnort des Klägers als Erwerber. Es lag vor diesem Hintergrund für einen verständigen Dritten in der Situation der Beklagten auf der Hand, dass dieses Vertriebsunternehmen an Interessenten herantreten würde, die gerade eine fachkundige Beratung erwarten und auf die umfassende Erteilung von Informationen im Hinblick auf den Erwerb vermieteter Immobilien als Kapitalanlage angewiesen sind. Vor diesem Hintergrund ist nach den oben dargestellten Grundsätzen aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs daher durch die Beratungstätigkeit von M. E., wie sie sich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme darstellt (vgl. dazu sogleich) zwischen den Parteien ein Anlagevermittlungsvertrag mit Beratungspflichten zustande gekommen.

35

E. war für die Maklerfirma LFC GmbH tätig, die für die Beklagte den Vertrieb der Eigentumswohnungen in D. durchführte. Soweit die Beklagte bestreitet, dass E. für die LFC GmbH aufgetreten sei, ist dies unsubstantiiert und widerspricht jeder Lebenserfahrung, da E. unstreitig für die Maklerfirma LFC GmbH tätig war und nichts dafür spricht dass er (obgleich Makler bei der LFC GmbH und obgleich allein diese und nicht er als natürliche Person überhaupt einen Maklerauftrag inne hatte) im eigenen Namen und auf eigene Rechnung tätig gewesen sein sollte. Zudem hat der Kläger in seiner Anhörung gem. § 141 ZPO glaubhaft bestätigt, im Zusammenhang mit dem Erwerb auch einen Anruf von der Firma LFC erhalten zu haben. Hinzu kommt, was gerichtsbekannt ist, dass E. nicht nur im Fall des Klägers den Kauf von Eigentumswohnungen der Beklagten vermittelte, sondern allein beim Landgericht Hamburg ca. zehn weitere parallele Verfahren anhängig waren bzw. sind (etwa das bereits in erster Instanz entschiedene und in das vorliegende Verfahren durch die Parteien eingeführte Verfahren 323 O 548/10) , was für eine ständige faktische Geschäftsbeziehung der Beklagten zu Herrn E. spricht.

36

Die Beklagte musste sich nach alldem das Verhalten des Zeugen E. gemäß § 278 BGB zurechnen lassen. Sie hat mit den Kaufinteressenten einen Anlagevermittlungs- und Auskunftsvertrag abgeschlossen, ohne selbst zu dem Anleger in Kontakt zu treten. Da die Kaufinteressenten, insbesondere wie hier Privatpersonen, die vor der Entscheidung stehen, als Kapitalanlage eine in einer anderen Stadt als ihrem Wohnort belegene vermietete Eigentumswohnung zu kaufen, aber in der Regel auf fachkundige Beratung angewiesen sind und davon ausgehen durften von dem Berater E. insoweit beraten zu werden, wurden die Informationspflichten der Beklagten aus der Sicht eines objektiven Dritten durch das Vertriebsunternehmen bzw. den für dieses Unternehmen tätigen Mitarbeiter E. erbracht. Insoweit ist es nicht von Bedeutung, welche genaue Funktion der Zeuge E. zum Zeitpunkt der Beratung des Klägers bei der L. F. C.I. GmbH innehatte.

37

Hingegen ergibt sich weder aus der von der Beklagten in Bezug genommenen Notarurkunde gem. Anlage K 1, noch aus dem Umstand, dass die Tochter des Klägers und der Zeugin A. B. bei M. E. beschäftigt war, dass E. "im Lager" des Klägers gestanden hätte und seine Tätigkeit dem Kläger zuzurechnen wäre. Aus der Formulierung "Vertrauensperson" in der Vollmachtserteilung im Notarvertrag für etwaig noch abzugebende Erklärungen kann nicht geschlossen werden, dass er für die Kläger agierte - zumal er für die Maklerfirma LFC GmbH tätig war, die für die Beklagte den Vertrieb der Eigentumswohnungen in D. durchführte. Der Umstand, dass die Tochter des Klägers bei M. E. beschäftigt war, führte allenfalls dazu, dass der Kläger bei diesem mit einer besonders "fairen" bzw. gewissenhaften Beratung rechnen konnte, nicht aber, dass er als "im Lager" des Klägers stehend angesehen könnte. Das Arbeitsverhältnis der Tochter stellt hierfür keinen Anhaltspunkt dar.

38

Die Beklagte hat ihre aus dem Anlagevermittlungsvertrag folgenden Auskunftspflichten verletzt. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Berater E. gegenüber dem Kläger und dessen Ehefrau, die Zeugin A. B. unzutreffende Angaben über einen anlageentscheidungserheblichen Umstand gemacht hat, indem er dem Kläger und seiner Ehefrau gegenüber den Kauf der vermieteten Eigentumswohnung mit dem Argument als Anlage für die Altersvorsorge angepriesen hat, dass sie die Wohnung nach 10 Jahren mit einem Gewinn von mindestens 23.000,- Euro verkaufen könnten. Dabei wurde nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ein ganz erheblicher Druck auf den Kläger und die Zeugin B. aufgebaut, indem M. E. sie drängte und darauf hinwies, dass nur doch eine einzige Wohnung noch zu erwerben sei, so dass sie schnell entscheiden müssten. Der Kläger hat in seiner persönlichen Anhörung zudem bestätigt, dass M. E. erklärt habe, sie müssten monatlich nur 168,- Euro bezahlen und sich die Wohnung im übrigen durch die Miete selbst tragen würde und dass daneben auch nor der Steuervorteil zu berücksichtigen sei.

39

Die Aussagen der Zeugin A. B. sind glaubhaft. Insoweit verkennt die Kammer nicht, dass die Zeugin als Ehefrau des Klägers und ursprünglich selbst Vertragspartei des Wohnungskaufs ein erhebliches eigenes Interesse an dem Ausgang des Rechtsstreits hat. Auch unter Berücksichtigung dieses Umstandes ist die Aussage der Zeugin indes glaubhaft. Ihre Schilderungen sind sachlich und nüchtern. Sie weisen keinerlei Belastungstendenz auf und sind dabei aber detailreich und offensichtlich vom Bemühen geprägt, die eigene Erinnerung so präzise wie möglich wiederzugeben. Sie vermitteln einen lebensnahen Eindruck. Die Schilderung ist schlüssig und plausibel nachvollziehbar. Dass die Zeugin während der Vernehmung Notizen zum Sachverhalt, die sich sich selbst am Computer angefertigt hatte verwendet hat, die sie anhand von Kalendernotizen erstellt hatte, ist kein Umstand, der gegen die Glaubhaftigkeit ihrer Aussage oder gegen die Glaubwürdigkeit der Zeugin sprechen würde.

40

Die Zeugin M. L. ist hinsichtlich der für das vorliegende Verfahren relevanten Fragen unergiebig. Auch sie schildert indes sachlich und detailreich die Vorgänge um die Beratung durch Herrn E. und ihr Vortrag deckt sich insoweit mit dem der Zeugin B., was wiederum für die Glaubhaftigkeit von deren Aussage spricht. Vor diesem Hintergrund ist die Kammer davon überzeugt, dass hier nicht der Versuch unternommen wird, durch eine im Nachhinein konstruierte Falschberatung eine nicht mehr gewünschte Kapitalanlage rückabzuwickeln.

41

Das Gericht ist nach diesen Aussagen auch überzeugt davon, dass der Kläger und die Zeugin B. die Berechnung Anlage B 2 erst nach der Unterschrift unter dem Kaufvertrag von M. E. zur Unterschrift erhalten haben und dass sie auf der ersten Seite lediglich unterzeichnet haben, ohne dass die Berechnungen ihnen näher erläutert worden wären.

42

Dem Beweisangebot der Beklagten hinsichtlich der Vernehmung des Zeugen E. war nicht weiter nachzugehen. Der Zeuge ist aufgrund seines gesundheitlichen Zustandes nach einem schweren Verkehrsunfall als Beweismittel nicht erreichbar. Aus dem amtsärztlichen Gutachten zur Verhandlungsfähigkeit als Zeuge von Dr. med. E. H. vom 2. 7. 2013 (Bl. 127 ff. d. A.) M. E. betreffend, ergibt sich, dass E. auf Dauer für eine inhaltliche Zeugenvernehmung nicht herangezogen werden kann (S. 6 des amtsärztlichen Gutachtens, Bl. 132 d. A.).

43

Das Gericht ist aufgrund der Beweisaufnahme auch davon überzeugt, dass die unzutreffende Aufklärung des Klägers und seiner Ehefrau durch den Zeugen E. für deren Anlageentscheidung ursächlich war. Dass der Erwerb der streitgegenständlichen Immobilie nicht zur Alterssicherung im Fall der Eheleute B. geeignet ist, bedarf keiner weiteren Aufklärung. Dass die Immobilie tatsächlich nach 10 Jahren mit einem Gewinn von 23.000,- Euro hätte verkauft werden können oder dies bei Kaufvertragsabschluss realistisch gewesen wäre, behauptet auch die Beklagte nicht. Das Gericht ist auch davon überzeugt, dass die Eheleute B. annahmen, es sei neben den von dem Zeugen E. in Aussicht gestellten 168,00 € Zuzahlung kein weiterer finanzieller Aufwand zu befürchten. Die Höhe der von den Eheleuten B. zu leistenden Zahlungen ergibt sich aus der Seite 2 der (als Anlage zum Protokoll zur Akte gereichten und den Parteien zur Verfügung gestellten) Notizen der Zeugin B.. Danach wurden monatlich 255,38 € bezahlt und nicht die in Aussicht gestellten 168,- Euro. Die Zeugin B. hat glaubhaft bekundet, diese Notizen selbst am PC unter Hinzuziehung ihres persönlichen Kalenders gefertigt zu haben. Insoweit liegt eine haftungsbegründende Falschberatung vor, ohne dass es noch eine Aufklärung bezüglich des Wertes oder des zu erwartenden Gewinnes bei einem Verkauf durch Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf.

44

Die Beklagte ist aufgrund der schuldhaften Auskunftspflichtverletzung verpflichtet, dem Kläger die im Zusammenhang mit dem Erwerb eingegangenen Belastungen von 117.519,- Euro Zug um Zug gegen Rückübertragung der Eigentumswohnung zu erstatten.

45

Steuervorteile des Erwerbs von insgesamt bislang 2.783,00 Euro sind nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag nicht zu berücksichtigen, weil sie weit hinter den Aufwendungen für den Erwerb zurückbleiben. Eine entsprechende Saldierung wäre im Rahmen einer (im vorliegenden Verfahrens nicht vorzunehmenden, da lediglich Schadensersatzfeststellung geltend gemacht ist) Schadensberechnung vorzunehmen.

46

Schließlich war (da der Schaden noch nicht abschließend beziffert werden kann) festzustellen, dass die Beklagte zum Ersatz des weiteren kausal auf den Erwerb der Eigentumswohnung zurückgehenden materiellen Schadens verpflichtet ist und sich gemäß § 293 BGB hinsichtlich der Rückübertragung der Wohnung in Annahmeverzug befindet (Klaganträge zu 2) und 3)).

47

Die Ansprüche des Klägers sind auch nicht verjährt. Zum einen ist der Vortrag der insoweit nach allgemeinen zivilprozessualen Grundsätzen darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten zum Verjährungsbeginn unsubstantiiert. Zwar weist die Beklagte zutreffend darauf hin, dass auch grobfahrlässige Unkenntnis der Anspruchsbegründenden Umstände den Lauf der Verjährung in Gang setzt. Indes gehört zur Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen bei unzureichender Aufklärung auch die Kenntnis der Umstände, aus denen sich die Rechtspflicht zur Aufklärung ergibt (vgl. BGH, Urteil vom 11. 7. 2012, IV ZR 164/11, Juris Abs. 71 mwN). Hierzu fehlt konkreter Vortrag der Beklagten dazu, welche genauen Kenntnisse der Kläger zu welchem Zeitraum gehabt haben soll. Allein der Vortrag, dass der Kläger wegen der (bestrittenen) monatlichen Eigenbelastung von 255,38 Euro hinreichend Anlass hätte sein müssen, bereits im Jahr 2008 weitere Prüfungen vorzunehmen und sachkundige Hilfe in Anspruch zu nehmen, belegt nicht, dass die Verjährung zu Laufen begonnen hätte.

48

Der Kläger kann schließlich gemäß § 249 BGB dem Grunde nach die Erstattung der vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten verlangen. Diese gehören zum kausalen Schaden der Falschberatung, da sich die Beauftragung zur vorgerichtlichen Tätigkeit einer Anwaltskanzlei als zweckmäßige Rechtsverfolgungsmaßnahme darstellte, unabhängig von der Frage, ob ein vorgerichtlicher Schriftsatz im Postwege verloren gegangen sein sollte. Dies würde nichts an der Zweckmäßigkeit einer vorgerichtlichen anwaltlichen Tätigkeit zur Vermeidung eines kostenintensiven Prozesses ändern, so dass die vorgerichtliche anwaltliche Tätigkeit zum erstattungsfähigen Schaden gehört. Angesichts der vorzunehmenden Erhöhungsgebühr gem. Ziffer 1008 VV RVG um 0,3 ist der Ansatz einer 1,6 Gebühr nebst 20,- Euro Telekommunikationspauschale und Mehrwertsteuer begründet, mithin der Betrag von 2.759,13 Euro.

49

Die Zinsforderung auf die Anwaltskosten war, da kein Zinsbeginn im Klagantrag angegeben war, lediglich ab dem spätesten denkbaren Zinsbeginn zuzusprechen, nämlich mit Rechtshängigkeit der Klage. Die Zinsforderung ist daher gem. § 291 S. 1 BGB, § 222 Abs. 1 ZPO iVm § 187 Abs. 1 BGB, seit dem 27. 11. 2012 begründet (Rechtshängigkeitszinsen). Die Zinshöhe ergibt sich aus §§ 291 S. 2, 288 Abs. 1 S. 2 BGB.

II.

50

Einen weitergehenden Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten hat der Kläger nicht. Dem Kläger steht kein Anspruch über eine 1,3 Gebühr (nebst Erhöhungsgebühr von 0,3 wegen mehrerer Auftraggeber, mithin insgesamt der tenorierten 1,6 Gebühr) zu. Bei der Geschäftsgebühr kann eine Gebühr von mehr als 1,3 nur gefordert werden, wenn die Sache umfangreich oder schwierig war (Nr. 2300 VV RVG), wofür der Kläger hier nichts vorgetragen hat, so dass bereits im Ansatz zweifelhaft ist, ob das Ermessen gem. § 14 RVG überhaupt eingreift. Zudem übersteigt die Abweichung das anwaltlich zulässige Ermessen. Eine Abweichung von bis zu 20% von dem als billig zu erkennenden Betrag wäre noch zu akzeptieren (vgl. HansOLG Urteil vom 30. 7. 2009, Az. 7 U 4/08, Juris Abs. 92, ebenfalls vorgerichtliche Anwaltsgebühren betreffend, unter Verweis auf Gerold/Schmidt/v. Eicken/Madert/Müller-Rabe, RVG, 17. Aufl., § 14 Rn. 12), diese Grenze ist hier indes überschritten.

III.

51

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1, 2 ZPO.