Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2003-02-01, Aktenzeichen 3 Wx 82/02
ECLI:DE:OLGD:2003:0201.3WX82.02.00

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 1.000 EUR.

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G r ü n d e :

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I.

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Die Beteiligte zu 1. hat der Beteiligten zu 2. mit notariellem
Vertrag vom 11.12.2001 - UR-Nr. 1981/2001/3 Notar K... - den o. a.
Grundbesitz übertragen und die Auflassung erklärt.

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In dem Vertrag heißt es u.a.:

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Die Erwerberin hat auf dem hier
übertragenen Grundbesitz mit Einverständnis des Veräußerers ein
Einfamilienhaus gebaut, zu 70 % fertiggestellt (Innenausbau fehlt
noch). Dem Veräußerer wird das lebenslange Wohnrecht an dem
gesamten dann fertiggestellten Haus eingeräumt (§ 1093 BGB), an dem
gesamten Wohnhaus.

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Die Beteiligten bewilligen die
Eintragung dieses Wohnungsrechtes zugunsten von Frau I... K... und
zu Lasten des übertragenen Grundbesitzes in das Grundbuch mit dem
Vermerk, dass zur Löschung des Wohnungsrechtes der Nachweis des
Todes der Berechtigten genügt.

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Schuldrechtlich gilt: Eingeschlossen in
das Wohnungsrecht ist die Mitbenutzung aller gemeinschaftlichen
Einrichtungen incl. der Gartennutzung und das freie Begehungsrecht
von Haus und Hof. Das Wohnungsrecht ist unentgeltlich, und die mit
dem Wohnungsrecht verbundenen Kosten, insbesondere für Strom,
Wasser, Heizung und Instandhaltung, trägt die Berechtigte.

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Klarstellend verpflichtet sich Frau
S..., das Wohnhaus fertigzustellen.

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Die Beteiligten haben beim Grundbuchamt Eintragung der
Eigentumsumschreibung und des Wohnungsrechtes beantragt. Mit
Zwischenverfügungen vom 3. und 16. Januar 2002 hat das Grundbuchamt
Bedenken gegen die Eintragung der Löschungserleichterung geäußert,
weil Rückstände von Leistungen hier nicht möglich seien.

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Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten hat das
Landgericht zurückgewiesen.

11

Mit der weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten ihr
Begehren weiter. Sie sind der Ansicht, schon wegen der
Verpflichtung zur endgültigen Errichtung des Gebäudes seien
Rückstände denkbar. Außerdem bestehe die Verpflichtung, den
gebrauchsfähigen Zustand zumindest der unbebauten Grundstücksteile
und der "Zuwege" zur Wohnung zu erhalten.

12

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

13

II.

14

Die gemäß § 78 GBO zulässige weitere Beschwerde ist nicht
begründet, denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf
einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften.

15

Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass bei einem
Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB - wie es hier vereinbart ist - die
Eintragung einer Löschungsklausel nur dann zulässig ist, wenn bei
dem Wohnungsrecht Rückstände von Leistungen i.S. von § 23 GBO nicht
ausgeschlossen sind (vgl. BayObLG in DNOtZ 1980, 157; OLG Frankfurt
NJW-RR 1989, 146; OLG Düsseldorf Rechtspfleger 1995, 248) und die
Leistungen zum dinglichen Inhalt des vereinbarten Rechts
gehören.

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Bei dem hier vereinbarten Wohnungsrecht sind - wie das
Landgericht frei von Rechtsfehlern ausgeführt hat - Rückstände
derartiger Leistungen ausgeschlossen.

17

Ein "Rückstand" ist - entgegen der Auffassung der Beteiligten -
nicht schon wegen der Verpflichtung der Beteiligten zu 2. zur
endgültigen Erstellung des Gebäudes möglich. Nach dem Inhalt des
notariellen Vertrages bezieht sich das Wohnungsrecht auf das
"gesamte fertiggestellte" Wohnhaus. Die bezüglich der im Zeitpunkt
des Vertragsschlusses noch nicht endgültig fertiggestellten
Wohnungen zur "Klarstellung" angeführte Verpflichtung der
Beteiligten zu 2., das Wohnhaus fertigzustellen, ist lediglich
schuldrechtlicher Natur, aber nicht dinglicher Inhalt des
Wohnungsrechtes. Diese Verpflichtung stellt auch keine
"Unterhaltungspflicht" der Beteiligten zu 2. dar, denn die
Erstherstellung des Wohnhauses ist Voraussetzung für den Beginn der
Ausübung des Wohnungsrechtes und keine "Unterhaltung".

18

Rückstände sind auch nicht deshalb denkbar, weil sich aus dem
Mitbenutzungsrecht der Beteiligten zu 1. bezüglich des Gartens und
dem "freien Begehungsrecht" von Haus und Hof eine Verpflichtung der
Beteiligten zu 2. ergibt, diese Grundstücksteile im
gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten.

19

Abgesehen davon, dass die Vereinbarung über die Einbeziehung der
Mitbenutzung "aller gemeinschaftlichen" Einrichtungen und der
Gartennutzung sowie des freien Benutzungsrechtes von Haus und Hof
in das Wohnungsrecht ebenfalls nur schuldrechtlich gelten sollte,
ist die Beteiligte zu 1. auch nach den vom Bundesgerichtshof (BGHZ
52, 234) entwickelten Grundsätzen nicht verpflichtet, die zum
gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Anlagen und Einrichtungen in
einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten und sie gegebenenfalls
wieder in diesen Zustand zu versetzen, denn die Gebrauchsfähigkeit
dieser Anlagen (Garten und Hof) ist nicht unerlässlich, um das dem
Wohnungsrecht unterliegende Haus ordnungsgemäß nutzen zu
können.

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Die Voraussetzungen für eine - von den Beteiligten angeregte -
Vorlage der Sache an den Bundesgerichtshof gemäß § 79 Abs. 2 GBO
sind nicht gegeben. Der Senat setzt sich weder in Widerspruch zu
seiner Entscheidung vom 12.10.1994 - 3 Wx 479/94 in Rechtspfleger
1995, 248 - noch zur Entscheidung des OLG Frankfurt vom 01.11.1988
- 20 W 341/88 in NJW-RR 1989, 146 -. Der vorliegende Fall
unterscheidet sich von der Entscheidung des Senats vom 12.10.1994
darin, dass es dort um die Unterhaltung der gemeinschaftlichen
Versorgungs - und Entsorgungsleitungen sowie die Instandsetzung der
Treppe ging, welche die einzelnen Stockwerke eines Gebäudes
verbindet, in dem der Berechtigten nur an einem Teil der Räume ein
Wohnungsrecht zusteht.

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Bei dem vom OLG Frankfurt entschiedenen Fall handelte es sich um
ein Wohnungsrecht, welches auf Mitbenutzung an allen dem
allgemeinen Gebrauch der Hausbewohner dienenden Räumen, Anlagen,
Einrichtungen und Freiflächen gerichtet war und nur ein exklusives
Wohnungsrecht an dem zum Anwesen gehörenden Hausgarten vorsah. Die
Befugnisse der Berechtigten sollten sich dort in einer bloßen
Mitbenutzung des gemeinsamen Hauses erschöpfen. Das ist mit dem
vorliegenden Fall ebenfalls nicht vergleichbar. Zudem hat auch das
Oberlandesgericht Frankfurt in seiner Entscheidung ausgeführt, dass
Rückstände an einem Wohnungsrecht nur dann ausnahmsweise möglich
sind, wenn nach den vertraglichen Vereinbarungen zwischen dem
Verpflichteten und dem Berechtigten als Nebenleistungspflicht des
Eigentümers eine Unterhaltspflicht zum "dinglichen Inhalt" des
Wohnungsrechtes gemacht wird.

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Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.