Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2002-02-15, Aktenzeichen 16  Wx 232/01
ECLI:DE:OLGK:2002:0215.16WX232.01.00

Tenor

1

Gründe

2

I.

3

Die Beteiligten bilden die
Wohnungseigentümergemeinschaft E. Straße 266 in A., die aus zwei
mit getrennten Eingängen ausgestatteten Wohneinheiten besteht. Die
der Begründung des Wohneigentums zugrunde liegende
Teilungserklärung sieht unter der Gebrauchsregelung Ziff. III, § 2
u. a. vor:

4

Die Vermietung der Wohnung ist
zulässig. Die Vermietung sowie die Ausübung eines Berufes oder
Gewerbes in der Wohnung bedürfen der vorherigen schriftlichen
Zustimmung des anderen Eigentümers. Die Zustimmung kann mit
Auflagen verbunden bzw. auf jederzeitigem Widerruf erteilt
werden.

5

Ferner ist in § 3 bestimmt, dass die
Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des anderen
Miteigentümers bedarf und diese Zustimmung nur aus wichtigem Grund
versagt werden darf ( § 3 Ziff. 1 und 2 ) .

6

Die Antragsgegner erwarben 1999 die im
Erdgeschoss gelegene Wohnung Nr. 1. Im Rahmen der
Vertragsverhandlungen traten die Antragsgegner auch an den
Antragsteller und die Beteiligte zu 3. wegen der erforderlichen
Zustimmung zur Veräußerung sowie einer Zustimmung zur beruflichen
Nutzung durch den Sohn der Antragsgegner heran. Der Ablauf der
Verhandlungen i.e. ist streitig zwischen den Beteiligten. Am
5.2.1999 gaben der Antragsteller und die Beteiligte zu 3. ihre
Einverständniserklärung mit der Übertragung der Wohnung 1 ab, sowie
dazu, dass sie "einer beruflichen und privaten Nutzung der Wohnung
durch Herrn Dr. H.-D. J. persönlich" zustimmen, wenn die Nutzung
"ohne Büropersonal und ohne Publikumsverkehr erfolgt" ( vgl. Bl. 13
GA ). Diese Erklärung war zuvor von dem Sohn der Antragsgegner, der
von Beruf Patentanwalt ist, abgefaßt und dem Antragsteller und der
Beteiligten zu 3. zugeleitet worden.

7

Der Sohn der Antragsgegner hat bisher
die Wohnung für seine Tätigkeit als Patentanwalt genutzt und dort
eine Sekretärin beschäftigt sowie Mandanten empfangen. Über die
derzeitige Nutzung besteht keine Einigkeit zwischen den
Beteiligten. Im Juli 1999 stellten die Antragsgegner an dem
Gartentor des Anwesens zur Straße hin ein auf einem Holzpfahl
befestigtes Schild mit einem deutlichen Hinweis auf die Hausnummer
266 auf, das zunächst ca. 0,50 m breit war und nun auf DIN A 4
-Format verkleinert worden ist.

8

9

Dem Antrag des Antragstellers auf
Entfernung des Schildes sowie auf Untersagung der Nutzung der
Wohnung 1 als Patentanwaltskanzlei mit Büropersonal und
Publikumsverkehr hat das Amtsgericht stattgegeben, indem es die
Antragsgegner verpflichtet hat, dafür Sorge zu tragen, dass bei der
derzeitigen Nutzung kein Büropersonal in den Räumen arbeitet und
keine Mandanten empfangen werden. Die dagegen eingelegte sofortige
Beschwerde der Antragsgegner sowie ihr Antrag auf Verpflichtung des
Antragstellers und der Beteiligten zu 3., einer Nutzung als
Patentanwaltskanzlei ohne Auflagen zuzustimmen, blieb ohne Erfolg.
Mit ihrer weiteren Beschwerde verfolgen die Antragsgegner, die die
Meinung vertreten, diese enge Auslegung der Teilungserklärung bzw.
der Erklärung vom 5.2.1999 verstoße gegen die guten Sitten und
widerspreche der Rechtsprechung, ihren ursprünglichen
Ablehnungsantrag weiter. Eine Nutzung als Patentanwaltskanzlei
beeinträchtige die Interessen der Miteigentümer nicht.

10

II.

11

1.

12

Das Rechtsmittel ist zulässig,
insbesondere form- und fristgerecht eingelegt.

13

Der Zulässigkeit steht nicht fehlendes
Rechtsschutzbedürfnis entgegen. Eine übereinstimmende
Erledigungserklärung der Beteiligten liegt nicht vor. Das Verfahren
hat sich auch in der Sache nicht durch einer Verlagerung der
beruflichen Tätigkeit des Sohnes der Antragsgegner an eine andere
Örtlichkeit erledigt, so dass eine Erledigterklärung von Amts wegen
in Betracht käme. Selbst wenn derzeit eine andere Nutzung vorläge -
was die Antragsgegner teilweise bestreiten -, bestünde gleichwohl
ein Rechtsschutzinteresse des Antragstellers, da wegen des
Rechtsstandpunktes der Gegenseite jederzeit die Gefahr einer
erneuten Nutzung als Rechtsanwaltsbüro besteht.

14

2.

15

Das Rechtsmittel hat in der Sache
überwiegend Erfolg. Die landgerichtliche Entscheidung hält der dem
Senat obliegenden rechtlichen Überprüfung nicht in vollem Umfang
stand, §§ 27 FGG, 550 a. F. ZPO. Die Antragsgegner sind berechtigt,
ihre Erdgeschosswohnung als Patentanwaltskanzlei zu nutzen bzw.
entsprechend zu vermieten, da auch eine andere Nutzung als zu
Wohnzwecken zulässig ist, sofern dadurch andere Wohnungseigentümer
nicht mehr als durch eine Wohnnutzung beeinträchtigt werden. Die
Regelung unter Ziff. III § 2 der Teilungserklärung steht dem nicht
entgegen. Die Antragsgegner sind hingegen verpflichtet, das von
ihnen angebrachte Hausnummernschild als nicht vereinbarte bauliche
Anlage ( § 22 Abs.1 WEG ) zu entfernen.

16

17

Zutreffend sind beide Vorinstanzen
davon ausgegangen, dass dem Antragsteller ein Beseitigungsanspruch
nach §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB hinsichtlich des am Eingang
aufgestellten Schildes zusteht. Die tatsächlichen Feststellungen
des Landgerichts, dass es sich um eine wenig geschmackvolle,
störende bauliche Anlage handelt, ist als festgestellter
Sachverhalt nur in eingeschränktem Maße überprüfungsfähig. Dieser
vom Tatsachengericht festgestellte Sachverhalt wird vom
Rechtsbeschwerdegericht dahin überprüft, ob der Sachverhalt
ausreichend erforscht, alle wesentlichen Umstände berücksichtigt
und ob nicht gegen gesetzliche Beweisregeln, Verfahrensvorschriften
sowie Denkgesetze und feststehende Erfahrungssätze verstoßen wurde.
Die vom Tatsachengericht gezogene Schlussfolgerung muß nicht
zwingend sein, vielmehr reicht es aus, wenn diese schlüssig und
möglich ist ( vgl. Keidel/Kuntze/Kahl, FGG, 14. Aufl., 27 Rz. 42
mit zahlreichen Nachweisen ). Diesen Anforderungen genügen die
landgerichtlichen Feststellungen. Das ohne vorangegangene
Vereinbarung mit den übrigen Eigentümern aufgestellte Schild ist
mithin zu entfernen.

18

Hingegen kann den Antragsgegnern die
Nutzung ihrer Erdgeschosswohnung als Patentanwaltskanzlei nicht
verwehrt werden, sofern diese Nutzung nicht über das Maß
hinausgeht, das bei Wohnzwecken üblich ist. Das ist bei der
jetzigen Nutzung mit einer Büroangestellten und gelegentlichen
Mandantenbesuchen jedenfalls nicht der Fall. Einer solchen Nutzung
stehen weder die Gebrauchsregelungen der Teilungserklärung, noch
die "Einverständniserklärung" vom 5.2.1999 entgegen.

19

Die Vorinstanzen haben deren Reichweite
und rechtliche Bedeutung nicht zutreffend gewürdigt. Zwar sieht die
Teilungserklärung unter II. vor, dass das Sondereigentum der
Beteiligten als Wohnung genutzt werden soll. Dies wird nochmals
ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung unter III. § 2 Nr. 3 zum
Ausdruck gebracht, indem dort bestimmt ist, dass Wohnungen
"grundsätzlich nur zu Wohnzwecken benutzt" werden dürfen und dass
die Ausübung eines Berufes oder Gewerbes der vorherigen
schriftlichen Zustimmung des anderen Eigentümers bedarf, die mit
Auflagen verbunden bzw. auf jederzeitigen Widerruf erteilt werden
kann. Hierbei handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit
Vereinbarungscharakter gem. §§ 5 Abs. 4 , 10 Abs. 1, 15 Abs. 1 WEG.
Allerdings ist nach ständiger Rechtsprechung der Obergerichte, der
sich der Senat anschließt, auch eine Nutzung zu anderen als zu
Wohnzwecken zulässig, sofern dadurch andere Wohnungseigentümer
nicht mehr beeinträchtigt werden als durch eine der Zweckbestimmung
entsprechenden Nutzung als Wohnung ( vgl. z.B. OLG Düsseldorf, ZMR
98,247; BayObLG, NZM 99, 130; BayObLG, FGPrax 97, 220; BayObLG,
NJW-RR 96,1358; KG, NJW-RR 91, 1421 ). Denn nach § 13 Abs. 1 WEG
kann jeder Wohnungseigentümer mit einem im Sondereigentum stehenden
Gebäudeteil nach seinem Belieben verfahren, d. h. dieses selbst
bewohnen, vermieten oder verpachten, soweit nicht das Gesetz oder
die Rechte Dritter entgegenstehen. Gleichwohl ist es zulässig, die
Überlassung der Wohnung an Dritte zur beispielsweisen gewerblichen
Nutzung von der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer abhängig
zu machen ( vgl. Bärmann/Pick, WEG, 8.Aufl., § 12 Rz. 64 m.w.N. ).
Diese Zustimmung wiederum kann nur aus wichtigem Grund in
entsprechender Anwendung des § 12 Abs. 1 WEG ( Bärmann/Pick, a.a.O.
) versagt werden. Zwar sieht die hier vorliegende
"Gebrauchsregelung" eine solche Beschränkung auf den Fall des
wichtigen Grundes nicht ausdrücklich vor. Indes ist diese
Vorschrift entsprechend dem erwähnten Verständnis eines
Zustimmungserfordernisses auszulegen. Eine andere Auslegung würde
die Rechte des einzelnen Eigentümers bezüglich der Nutzung seines
Sondereigentums nämlich angesichts der gesetzlichen Regelung des §
13 Abs. 1 WEG zu weit einschränken. Mithin können auch die
Eigentümer der vorliegenden Eigentümergemeinschaft die Zustimmung
zu einer beruflichen oder gewerblichen Nutzung der Wohnung eines
andern Miteigentümers nur dann versagen, wenn diese Nutzung über
dasjenige Ausmaß hinausgeht, das bei einer üblichen Wohnnutzung zu
erwarten ist.

20

Bei der hier zu beurteilenden Nutzung
als Patentanwaltsbüro ist dies nach den nicht zu beanstandenden
Feststellungen des Landgerichts nicht der Fall. Neben dem Sohn der
Antragsgegner, dem Mieter, werden die Räume ferner durch eine
Sekretärin genutzt. Der Publikumsverkehr ist eher gering und liegt
von Umfang her im unteren Bereich des Üblichen einer
Rechtsanwaltskanzlei. Diese Art der Nutzung geht - was die
Beeinträchtigungen der Miteigentümer betrifft - nicht über den
Rahmen hinaus, den eine ( möglicherweise mehrköpfige ) Familie mit
ihrer Wohnnutzung beansprucht.

21

22

Wichtige Gründe, um die Zustimmung zur
Nutzung als Patentanwaltsbüro zu versagen, sind somit nicht
gegeben. Da bereits die Zustimmung als solche nicht verweigert
werden kann, kommt es auf die weiteren Einschränkungen einer
möglichen Zustimmung, die III. § 1 Nr. 3 der Teilungserklärung
vorsieht, nicht mehr an. Diese können nur dann relevant werden,
wenn eine zustimmungsbedürftige Nutzung vorliegt, was hier nicht
der Fall ist.

23

Die von dem Antragsgegner und der
Beteiligten zu 3. abgegebene Einverständniserklärung ( Bl. 13 GA )
ändert nichts an dem Ergebnis. Entgegen der Meinung des
Landgerichts handelt es sich um eine einseitige Erklärung der
Eigentümer der Wohnung 2, die sich der Sohn der Antragsgegner weder
konkludent noch ausdrücklich zu eigen gemacht hat. Zwar hat er
diese Erklärung verfasst und sie dem Antragsteller und seiner
Ehefrau zugeleitet. Dies erfolgte jedoch lediglich in Hinblick auf
die angeführte Regelung in der Teilungserklärung, nach deren
ausdrücklichen Wortlaut eine Zustimmung erforderlich war. Hingegen
bestand aufgrund dieses formellen Erfordernisses keine Veranlassung
für die Erwerber, die zukünftige Nutzung einverständlich zu regeln.
Auch nach deren Interessenlage bestand kein Grund zu einem
übereinstimmenden Einvernehmen bezüglich einer Nutzung, wie sie in
der Erklärung vom 5.2.1999 festgelegt wurde. Das Interesse der
Erwerber und Antragsgegner ging im Zweifel weiter, als es die dort
festgelegte Nutzung vorsah. Diese stellte sich für die Erwerber als
das Mindestergebnis ihrer Verhandlungen dar. Schließlich hätte es,
wenn dies von allen Beteiligten gewollt gewesen wäre, nahe gelegen,
dass auch die Antragsgegner oder ihr Sohn diese Erklärung
unterschreiben. Dazu ist im Übrigen unbestritten vorgetragen
worden, dass seitens der Erwerber trotz entsprechender Aufforderung
diese Erklärung ausdrücklich nicht unterschrieben wurde.

24

Mithin besteht kein
Untersagungsanspruch bezüglich der Büronutzung durch den Mieter der
Antragsgegner. Vielmehr können die Antragsgegner die geltend
gemachte Zustimmung auf Nutzung als Patentanwaltsbüro verlangen,
allerdings mit der Einschränkung, dass diese Nutzung nicht den
Rahmen dessen überschreiten darf, in dem eine Nutzung zu
Wohnzwecken liegt, und dass die Nutzung sich im zeitlich üblichen
Rahmen hält, d.h. sich auf die üblichen Bürozeiten beschränkt wird
(vgl. dazu OLG Düsseldorf, ZMR 98, 247 ).

25

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47
WEG in Anbetracht des teilweisen Obsiegens und Unterliegens der
Beteiligten. Gründe, von dem Grundsatz der Nichterstattung
außergerichtlicher Kosten abzuweichen, bestanden angesichts der
kontroversen Rechtsansichten nicht.

26

Die Festsetzung des Geschäftswertes
folgt aus § 48 WEG und berücksichtigt auch, dass über einen Teil
des Anspruchs bereits das Amtsgericht rechtskräftig entschieden
hat.