Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2006-12-11, Aktenzeichen 16 Wx 200/06
ECLI:DE:OLGK:2006:1211.16WX200.06.00

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss der 8. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 09.08.2006 – 8 T 159/05 – teilweise abgeändert:

Der Beschluss des Amtsgerichts Bonn vom 14.07.2005 - 28 II 259/02 – wird aufgehoben.

Das Verfahren ist hinsichtlich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 12) erledigt.

Der Beschluss der Gemeinschaft vom 21.11.2002 zu TOP 5) wird insgesamt für ungültig erklärt.

Die Anschlussbeschwerde wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten der ersten und zweiten Instanz tragen der Antragsteller zu 37 %, die Antragsgegner zu 63 %. Die Gerichtskosten der Rechtsbeschwerde fallen den Antragsgegnern zur Last. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten erfolgt nicht.

Der Geschäftswert der Rechtsbeschwerde beträgt 16.250,- € zuzüglich der Gerichtskosten, die auf die Teilerledigung entfallen.

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G r ü n d e :

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Die formell nicht zu beanstandende sofortige Beschwerde hat Erfolg hinsichtlich der
Anfechtung des Beschlusses zu TOP 5 der Wohnungseigentümerversammlung vom 21.11.2002.

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1. Beschluss zu TOP 5 (Jahresabrechnung 2001)

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Die Entscheidung des Landgerichts, die formelle Mängel bei der Beschlussfassung vom 21.11.2002
nicht festgestellt hat, ist u. a. davon ausgegangen, dass die Saldenlisten nicht jeder
Wohnungseigentümerabrechnung beigefügt werden mussten, da für jeden Sondereigentümer
die Möglichkeit der Einsichtnahme in die Einzelabrechnungen bei der Verwalterin bestanden habe.
Die Einzelabrechnungen als solche hat das Beschwerdegericht beanstandet und für ungültig
erklärt, soweit damit Heizkosten sowie weitere Kosten nach einem unzutreffenden
Wohnflächenschlüssel umgelegt worden sind.

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Diese Erwägungen des Erstbeschwerdegerichts halten der dem Senat obliegenden rechtlichen
Überprüfung nicht in allen Punkten stand. Die Abstimmung zur Jahresabrechnung 2001 ist
insgesamt für ungültig zu erklären, da der Beschluss unter Verstoß gegen
§ 28 Abs. 1 und 3 WEG zustande gekommen ist.

6

a.

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Die Beschlussfassung vom 21.11.2002 ist allerdings nicht bereits aus formellen Gründen
zu beanstanden. Mit dem Landgericht ist davon auszugehen, dass die Versammlungsleitung durch eine
Angestellte der Verwalterin nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

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Ohne Einfluss auf die Wirksamkeit der Abstimmung bleibt auch die Art und Weise der Abstimmung
bzw. der Stimmauszählung aus den vom Landgericht dargelegten Gründen, wonach darin kein
Ermessensmissbrauch durch die Verwalterin liegt. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird i. e. auf
die Gründe des angefochtenen Beschlusses Bezug genommen.

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b. Die Abstimmung zur Jahresabrechnung ist jedoch insgesamt fehlerhaft, weil den
Wohnungseigentümern vor der Beschlussfassung keine ausreichende Möglichkeit zur
Einsichtnahme in sämtliche Einzelabrechnungen gewährt wurde, § 28 Abs. 1, Abs. 3
WEG. Das Landgericht hat die Voraussetzungen einer wirksamen Beschlussfassung zu Unrecht bejaht.
Die von ihm zugrunde gelegten Tatsachen rechtfertigen diese Rechtsansicht nicht.

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Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Senats, dass den Eigentümern vor der
Beschlussfassung hinreichend Gelegenheit gegeben werden muss, sämtliche Abrechnungsunterlagen
sowie die Einzelabrechnungen einzusehen (zuletzt Senatsbeschluß vom 24.08.2005 –16
Wx 80/05 -, NJW-RR 2006,19; Beschluss vom 05.04.2001 -16 Wx 101/00-, NZM 2001,1142; Beschluss
vom 04.06.1997, WuM 1998, 50 = OLGR 1997, 249; Beschluss vom 24.09. 1996, WuM 1997, 62 = WE 1997,
232; Beschluss vom 29. 03.1995 – 16 Wx 36/95, WuM1995, 450 je m.w.N.). Eine Beschlussfassung
ohne die Möglichkeit der sachgerechten Vorprüfung aller Gegenstände des Beschlusses
nach § 28 Abs. 5 WEG ist keinem Eigentümer zumutbar. Jedem stimmberechtigten Eigentümer
muss vor der Abstimmung ermöglicht werden, auch die Einzelabrechnungen der anderen Eigentümer
zu überprüfen, da derartige Fehler nach Eintritt der Bestandskraft der Beschlüsse
nicht mehr zu beheben sind. Zwar ist es nicht erforderlich, dass mit Übersendung der
Jahresabrechnung an die Wohnungseigentümer auch sämtliche Saldenlisten der übrigen
Wohnungseigentümer beigefügt werden. Eine ordnungsgemäße Information der
Eigentümer setzt aber voraus, dass vor (und auch während) der Eigentümerversammlung
für die Eigentümer uneingeschränkt und in zumutbarer Weise Gelegenheit besteht, die
Einzelabrechnungen sämtlicher Miteigentümer einzusehen. Hierauf sind die Eigentümer
hinzuweisen. (vgl. Senat vom 24.09.1996 - 16 Wx 86/96 -, a.a.O.). Die Offenlegung der Unterlagen
hat dabei zeitlich so zu erfolgen, dass vor der Versammlung für den einzelnen Eigentümer
ausreichend Zeit bleibt, alle Saldenlisten zu prüfen. Der Ver-walter kann seiner dementsprechenden
Auskunftspflicht nicht durch Bereithalten der Unterlagen in seinem Büro nachkommen. Vielmehr
sind die Auskünfte dort zu geben, wo sie benötigt werden, also am Ort der Eigentümerversammlung
(vgl. Senat vom 04.06.1997, a.a.O.). Es genügt nicht, dass die Verwalterin die entsprechenden
Unterlagen bei der Eigentümerversammlung lediglich mitführt, ohne auf deren Vorhandensein
und die Einsichtsmöglichkeit schon vorab hinzuweisen. Für die Eigentümer besteht dann
nämlich keine für sie deutlich erkennbare Möglichkeit, vor der Beschlussfassung die
zugrundeliegenden Abrechnungen zu überprüfen.

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Die hier zu beurteilende Beschlussfassung genügt diesen Anforderungen nicht. Zwar hat das
Landgericht die – vom Antragsteller in Abrede gestellte - Möglichkeit der Kontrolle vor
der Abstimmung bejaht, dies indes nicht mit den nötigen Tatsachen belegt. Aufgrund des hinreichend
ermittelten Sachverhalt, der insoweit keiner weiteren Aufklärung mehr bedarf, kann der Senat selbst
eine Entscheidung treffen. Diese führt zu dem Ergebnis, dass die Wohnungseigentümer weder mit
der Einladung zur Versammlung vom 24.10.2002 noch sonst zu Beginn der Versammlung sowie zeitlich
ausreichend vor der Abstimmung vom 21.11. 2002 ausdrücklich auf die Möglichkeit der Einsicht
in die Einzelabrechnungen hingewiesen worden sind.

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Der Hinweis im Einladungsschreiben vom 24.10.2002 unter Ziff. 3, für eine "Belegeinsicht"
sei eine vorherige Terminvereinbarung erforderlich, genügt dem nicht. Unter "Belege" fallen
die Unterlagen und Dokumente zu den Einnahmen und Ausgaben des Verwalters, nicht jedoch die Einzelabrechnungen
sämtlicher Eigentümer. Ein ausdrücklicher Hinweis auf die Saldenlisten fehlt in der Einladung.
Auch später hat die Verwalterin, wie aus ihrem Vorbringen und dem der Antragsgegner deutlich wird,
nicht in anderer Weise vor der Abstimmung - mit entsprechendem zeitlichen Abstand - auf eine mögliche
Einsichtnahme in die Saldenliste hingewiesen. Nicht ausreichend war, dass – wie die Antragsgegner
vorgetragen haben - die Verwalterin bei der Versammlung die Einzelabrechnungen mit sich geführt hat
und bereit gewesen wäre, Einsicht auf Verlangen zu gewähren, ohne dies ausdrücklich bekannt
zu geben und eine zumutbare Einsichtsmöglichkeit einzuräumen (dazu i. e. Beschluss des Senats
vom 04.06.1997, a.a.O.). Ebenfalls wird diesem Recht auf Einsicht in die Saldenlisten nicht hinreichend
Rechnung getragen, wenn die Verwaltung lediglich bereit ist, in ihren Büroräumen die Unterlagen
bereit zu stellen. Für die - spätere - Anfechtung der Abstimmung und deren Erfolg kommt es
nicht darauf an, ob einer der Eigentümer vor der Abstimmung nach den Saldenlisten gefragt hat, was
hier offensichtlich nicht der Fall war, oder ob geltend wird, nach Einsicht wäre anders abgestimmt
worden.

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Die Beschlussfassung vom 21.11.2002 über die Gesamtabrechnung sowie über die Einzelabrechungen
war somit fehlerhaft.

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Darüber hinaus hat das Landgericht zu Recht die Einzelabrechungen in Teilen wegen eines unzutreffenden
Kostenverteilungsschlüssels für ungültig erklärt, was sich bei der Gesamtungültigkeit
nicht mehr auswirkt, bei einer erneuten Abstimmung allerdings zu beachten ist.

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2. Kostenentscheidung nach Teilerledigung – TOP 12 -

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Die Entscheidung des Beschwerdegerichts, hinsichtlich der Teilerledigung dem Antragsteller die Kosten
aufzuerlegen, ist nicht zu beanstanden. Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der
Antragsteller mit dieser Anfechtung ohne Erfolg geblieben wäre. Das gilt auch unter Berücksichtigung
des oben dargestellten Ergebnisses zu TOP 5, wonach die Verwalterin es versäumt hat, den
Wohnungseigentümern auf die Einsichtsmöglichkeit in die Einzelabrechnungen hinzuweisen.
Dieser Verstoß gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung ist noch nicht so erheblich, als dass
er einer erneuten Bestellung des Verwalters entgegen stehen könnte.

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Die Kostenentscheidung der Vorinstanzen war entsprechend dem Anteil des Obsiegens und Unterliegens
in der Sache abzuändern. Sie beruht ebenso wie die Verteilung der Kosten der Rechtsbeschwerde auf
§ 47 S. 1 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, den unterlegenen Antragsgegnern die Gerichtskosten
des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen. Im Übrigen besteht keine Veranlassung, von dem in
§ 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz abzuweichen, wonach die Verfahrensbeteiligten die ihnen
entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.

18

Der Geschäftswert der Rechtsbeschwerde folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und steht in Einklang
mit der nicht angegriffenen Festsetzung der Vorinstanzen.