Schleswig Holsteinisches Oberverwaltungsgericht (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-11-30, Aktenzeichen 1 LB 4/11
ECLI:DE:OVGSH:2012:1130.1LB4.11.0A

Tenor

Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der erstattungsfähigen Kosten abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

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Das Verwaltungsgericht hat den Sachverhalt im angefochtenen Urteil zutreffend dargestellt. Der Senat nimmt deshalb gemäß § 130 b S. 1 VwGO auf die Feststellungen des Verwaltungsgerichts in vollem Umfange Bezug.

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Mit Urteil vom 10. November 2010 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Es ist zu der Auffassung gelangt, dass der beantragte Bauvorbescheid nicht erteilt werden dürfe, weil der Bebauungsplan Nr. 17 c der Beigeladenen für das Grundstück der Klägerin nur eine Einzelhausbebauung zulasse. Die begehrte Befreiung könne nicht gewährt werden, denn die Befreiung würde die Grundzüge der Planung berühren. Sie würde dem Ziel der Planung zuwiderlaufen, eine Verdichtung der Bebauung zu verhindern. Aus der Planbegründung ergebe sich, dass es Ziel und Zweck des Bebauungsplans sei, den Charakter und die Siedlungsstruktur unter Einfügung der Bebaubarkeit der bisher nicht bebauten Grundstücke zu erhalten. Die geordnete Bebauung und Nutzung unter Beibehaltung der vorhandenen Baudichten solle erhalten und der Neubau von Ferien- und Zweitwohnungen eingegrenzt werden. Das Wohngebiet solle in seiner Kleinmaßstäblichkeit erhalten und weiterentwickelt werden. Es seien im Plangebiet auch nahezu ausschließlich eingeschossige Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss als Einzelhäuser in offener Bauweise vorhanden. Mit diesem Ziel sei die begehrte Zulassung eines Doppelhauses nicht vereinbar.

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Der Senat hat die Berufung mit Beschluss vom 08. März 2011 zugelassen. Die Klägerin führt zur Begründung der Berufung aus: Sie habe einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Befreiung. Die Befreiung sei gem. § 31 Abs. 2 BauGB rechtlich zulässig. Sie sei städtebaulich vertretbar und berühre die Grundzüge der Planung nicht. Sie stelle keinen tiefgreifenden Eingriff in das Interessengeflecht der Planung dar und führe nicht zu einer Verdichtung der Bebauung. Der bereits vorhandene Baukörper würde durch die Zulassung eines Doppelhauses nicht vergrößert. Es seien keine vergleichbaren Grundstückssituationen im Bereich des Bebauungsplans vorhanden, so dass keine negative Vorbildwirkung entstehe. Im Übrigen gebe es im Bereich des Bebauungsplans zahlreiche Grundstückskonstellationen, die - wie die Grundstücke der Klägerin - die Festsetzung „Einzelhaus“ aufwiesen und gleichwohl mit Doppelhäusern bebaut seien. Die Klägerin verweist auf die Baufelder …, …, …, …, … und … . Schließlich genieße sie - die Klägerin - auch Vertrauensschutz, denn der Beklagte habe noch am 23. August 2007 und am 09. Juli 2009 Nachtragsbaugenehmigungen erteilt, obwohl er bereits von der Teilung gewusst habe.

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Die Klägerin beantragt,

das angefochtene Urteil zu ändern, den Ablehnungsbescheid vom 03. Juli 2009 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 15. Oktober 2009 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, den begehrten Bauvorbescheid zu erteilen.

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Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

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Er verteidigt das angefochtene Urteil und führt zur Begründung aus, dass die Voraussetzungen für die begehrte Befreiung nicht vorlägen. Die Befreiung würde Grundzüge der Planung berühren. Mit dem Bebauungsplan sei ein bereits überwiegend bebautes Gebiet der damaligen Stadt Westerland überplant worden, in dem vornehmlich eingeschossige freistehende Wohngebäude vorhanden gewesen seien. Ziel des Bebauungsplanes sei insbesondere, den Charakter, die Siedlungsstruktur und die vorhandenen Baudichten zu erhalten. Das Wohngebiet solle in seiner Kleinmaßstäblichkeit unter besonderer Berücksichtigung der nahezu ausschließlich vorhandenen Einzelhäuser erhalten und weiterentwickelt werden. Deshalb sei ganz überwiegend Einzelhausbebauung festgesetzt worden, so dass nur Einzelhäuser mit maximal 2 Wohneinheiten zulässig seien. Auch das Gebäude der Klägerin, das bei Planaufstellung nach der damals geltenden Rechtsprechung als Doppelhaus angesehen worden wäre, widerspreche den Planungszielen. Es sei nur deshalb zugelassen worden, weil es im Zeitpunkt der Baugenehmigung auf einem einheitlichen Grundstück errichtet worden und nach der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts als Einzelhaus zu beurteilen sei. Würde eine Befreiung von der Einzelhausfestsetzung erteilt, so entstünden zwei Gebäude, in denen insgesamt 4 Wohnungen errichtet werden könnten. Gerade dies solle durch die planerischen Festsetzungen verhindert werden. Die von der Klägerin benannten Flurstücke …, …, …, …, … und … seien keine Doppelhäuser, sondern Einzelhäuser, denn die Hauptgebäude grenzten nicht aneinander. An der Grenze befänden sich jeweils lediglich die Garagenanbauten. Die Klägerin genieße auch keinen Vertrauensschutz. In den Nachtragsanträgen sei jeweils die bisherige Flurstücksbezeichnung … benannt worden. Im Übrigen habe die Klägerin auch niemals eine Änderung von einem Einzelhaus zu einem Doppelhaus beantragt.

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Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt. Sie teilt die Auffassung des Beklagten.

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Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte sowie die Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Die Berufung ist unbegründet, denn das Verwaltungsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Der Beklagte darf der Klägerin den begehrten Bauvorbescheid nicht erteilen, denn die Zulassung eines Doppelhauses widerspricht der Einzelhausfestsetzung im Bebauungsplan Nr. 17 c der Beigeladenen.

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Diese Festsetzung ist wirksam. Sie ist insbesondere nicht durch eine nachträgliche Zulassung von Doppelhäusern funktionslos geworden. Hierfür wäre es erforderlich, dass derart schwerwiegende oder häufige Abweichungen von der Einzelhausfestsetzung vorlägen, die einem in die Fortgeltung dieser Regelung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nähmen (vgl. zu den Voraussetzungen einer Funktionslosigkeit von Bebauungsplänen BVerwG, Urt. v. 29.04.1977 – IV C 39.75 – BVerwGE 54, 5). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht ansatzweise vor. Soweit ersichtlich gibt es in den Teilen des Plangebiets, die eine Einzelhausfestsetzung vorsehen, keine Abweichungen. Auch auf den von der Klägerin bezeichneten Flurstücken …, … und … befinden sich keine Doppelhäuser im Sinne von § 22 Abs. 2 BauNVO. Die dort vorhandenen Gebäude sind lediglich über ihre jeweiligen Grenzgaragen miteinander verbunden und stellen keine Gesamtbaukörper dar. Ein Doppelhaus ist aber nur eine solche bauliche Anlage, die dadurch entsteht, dass zwei Gebäude auf benachbarten Grundstücken durch Aneinanderbauen an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu einer Einheit zusammengefügt werden (BVerwG, Urt. v. 24.02.2000 – 4 C 12.98 – BVerwGE 110, 355). Im Übrigen würden derart vereinzelte Abweichungen auch nicht die Funktionslosigkeit der Einzelhausfestsetzung begründen.

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Von der Einzelhausfestsetzung darf auch keine Befreiung erteilt werden, denn die Befreiung würde die Grundzüge der Planung berühren (§ 31 Abs. 2 BauGB).

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Sie hätte zwar keinen Einfluss auf die Gebäudegröße und würde dem Ziel, die Kleinmaßstäblichkeit im Plangebiet zu erhalten (vgl. 4.3 der Planbegründung), nicht widersprechen. Wie der von der Klägerin errichtete Baukörper zeigt, unterscheidet sich die Kubatur eines Doppelhauses von derjenigen eines Einzelhauses mit zwei nebeneinander liegenden Wohneinheiten nicht. Ob ein solcher Baukörper ein Einzelhaus oder ein Doppelhaus im Sinne von § 22 Abs. 2 BauGB darstellt, hängt davon ab, ob die Wohneinheiten sich auf einem einheitlichen Grundstück oder auf zwei Grundstücken befinden (BVerwG, Urt. v. 24.02.2000, aaO). Die Maßstäblichkeit der Baukörper kann nur durch die Größe der Baufenster und Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung geregelt werden.

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Die Befreiung wäre aber mit den grundlegenden Zielen und Zwecken des Bebauungsplans, die die Beigeladene in Nr. 3 der Planbegründung erläutert hat, nicht vereinbar. Danach sollen die planerischen Festsetzungen dazu beitragen, den Charakter und die Siedlungsstruktur zu erhalten: Der Wohnbedarf der einheimischen Bevölkerung soll gesichert und der Neubau von Ferien- und Zweitwohnungen sowie die Umnutzung vorhandener Gebäude zu diesem Zweck eingegrenzt werden. Dieses Ziel soll durch die Erhaltungssatzung und durch die Beschränkung der Zahl der Wohnungen je Wohngebäude gefördert werden (vgl. S. 2, 4 der Planbegründung). Die Erteilung einer Befreiung von der Einzelhausfestsetzung wäre hiermit nicht zu vereinbaren. Die Einzelhausfestsetzung hat nämlich im Zusammenhang mit der Beschränkung auf zwei Wohnungen je Wohngebäude (vgl. Nr. 1.1 Abs. 3 und 1.2 Abs. 3 der textlichen Festsetzungen), die für das Grundstück der Klägerin und darüber hinaus für den ganz überwiegenden Teil des Plangebiets gilt, eine erhebliche Bedeutung für diese Planungsziele. Im Zusammenhang bewirken diese Regelungen, dass in den jeweils ausgewiesenen Baufenstern nur zwei Wohneinheiten entstehen können. Würden dort Doppelhäuser genehmigt, so könnten je Baufenster vier Wohneinheiten gebildet werden. Die in der mündlichen Verhandlung vertretene Auffassung der Klägerin, dass der Begriff des Wohngebäudes im Sinne von 1.1 und 1.2 der textlichen Festsetzungen sich auf das gesamte Doppelhaus und nicht auf die jeweilige Doppelhaushälfte beziehe, so dass je Doppelhaushälfte nur eine Wohnung eingerichtet werden könne, trifft nicht zu. Gem. § 2 Abs. 2 LBO sind Gebäude selbständig benutzbare bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet oder bestimmt sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen. Vergleichbare Regelungen gibt es in den Landesbauordnungen der anderen Bundesländer (vgl. z.B § 2 Abs. 2 nieders. BauO). Diese bauordnungsrechtliche Definition ist zwar für das Bauplanungsrecht, das den Begriff des Gebäudes nicht definiert, nicht verbindlich. Sachliche Gründe, die ein anderes Verständnis nahelegen könnten, sind aber nicht ersichtlich. Deshalb wird der Begriff des Wohngebäudes auch im Bauplanungsrecht auf die einzelnen Nutzungseinheiten bezogen, so dass Doppelhäuser und Hausgruppen aus mehreren Wohngebäuden bestehen (Söfker in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, Loseblatt, Stand Juli 2012 § 9 Rn. 69; Gierke in: Brügelmann: BauGB, Komm., Loseblatt, § 9 Stand Juli 2012 Rn. 67). Auch das Bundesverwaltungsgericht geht davon aus, dass ein Doppelhaus aus zwei Gebäuden gebildet wird (Urt. v. 24.02.2000 aaO – Juris Rn. 18: „Das Erfordernis einer baulichen Einheit im Sinne eines Gesamtbaukörpers schließt auch nicht aus, daß die ein Doppelhaus bildenden Gebäude ...“). Die mit der Zulassung von Doppelhäusern mögliche Verdoppelung und damit verbundene Verkleinerung der jeweiligen Wohneinheiten würden dem Ziel, den Charakter und die Siedlungsstruktur zu erhalten, zuwiderlaufen. Denn eine derartige Aufteilung würde zu einer erheblichen Intensivierung der baulichen Nutzung führen und es zudem nahelegen, solche Wohnungen nicht als Dauerwohnungen für die einheimische Bevölkerung, sondern als Zweit- oder Ferienwohnungen zu nutzen. Die Erteilung einer Befreiung hätte auch eine Vorbildwirkung für andere Grundstückseigentümer im Plangebiet. Aufgrund des gerichtsbekannten erheblichen Baudrucks auf der Insel Sylt und dem Bestreben, möglichst viele (kleinere) Wohneinheiten als Zweit- oder Ferienwohnungen zu nutzen, hält der Senat es für außerordentlich naheliegend, dass andere Grundstückseigentümer sich auf eine der Klägerin gewährte Doppelhauszulassung berufen würden, um durch Grundstücksteilungen sowie Um- bzw. Neubauten neue Wohnungen für eine Fremdenverkehrsnutzung zu schaffen. Dies würde dem Ziel, Wohnraum für die einheimische Bevölkerung zu erhalten und Umnutzungen zu Ferien- und Zweitwohnungen zu verhindern, zuwiderlaufen.

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Auch der Grundsatz des Vertrauensschutzes begründet den geltend gemachten Anspruch nicht. Da bereits die Tatbestandsvoraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB nicht vorliegen, dürfte der Klägerin die begehrte Befreiung selbst dann nicht erteilt werden, wenn sie ein schutzwertes Vertrauen in die Erteilung einer Baugenehmigung eines Doppelhauses genösse. Im Übrigen durfte die Klägerin ein solches Vertrauen auch nicht entwickeln. Im Gegenteil, sie wusste genau, dass durch die Grundstücksteilung ein bauplanungsrechtlich unzulässiges Doppelhaus entstand. Sie war nämlich bereits mit Schreiben vom 15. Mai 2007 und mit weiterem Schreiben vom 06. November 2007 darauf hingewiesen worden, dass eine Realteilung aus diesem Grund nicht zulässig sei. Auch die Erteilung der Nachtragsbaugenehmigungen vom 23. August 2007 und vom 09. Juli 2009 begründet keinen Vertrauensschutz, denn der Beklagte hat durch die Genehmigungen weder ausdrücklich noch mittelbar zum Ausdruck gebracht, dass er die Entstehung eines Doppelhauses billige.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Der Senat hält es für billig, dass die Beigeladene ihre außergerichtlichen Kosten selbst trägt (§ 162 Abs. 3 VwGO), denn sie hat keinen Antrag gestellt und sich damit nicht am Kostenrisiko des Verfahrens beteiligt (§ 154 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Gründe, die die Zulassung der Revision rechtfertigen könnten (vgl. § 132 Abs. 2 VwGO), liegen nicht vor.