Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2003-10-20, Aktenzeichen 16 Wx 75/03
ECLI:DE:OLGK:2003:1020.16WX75.03.00

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 29 T 159/02 - wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Beschluss des Amtsgerichts Köln vom 24.06.2002 - 202 II 274/01 - berichtigt und im Hauptausspruch wie folgt neu gefasst wird:

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 26.06.2002 zu Tagesordnungspunkt 5 (Jahresabrechnung 2000) wird für ungültig erklärt.

Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert für das Erst- und das Rechtsbeschwerdeverfahren wird unter Abänderung der Wertfestsetzung des Landgerichts auf 34.000,00 EUR festgesetzt.

1

G r ü n d e

2

I.

3

Die Antragsteller sind Miteigentümer der Wohnanlage "U." in K.. In der Teilungserklärung ist u. a. bestimmt, dass an Räumlichkeiten, die für den Betrieb eines Heizwerks vorgesehen waren, Sondereigentum mit einem Anteil von 92,144/10.000 gebildet werden soll. Hierzu hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass sich die Anteile auf Räume beziehen, die zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind, so dass kein Sondereigentum, sondern lediglich ein sog. isolierter Miteigentumsanteil entstanden sei ("Heizwerksfall" BGHZ 109, 179 = NJW 1990, 447). Entsprechendes gilt für die Eingangshalle. Hierzu war im Grundbuch ursprünglich ein mit einem Sondereigentum an der Einheit Nr. xxxx verbundener Miteigentumsanteil von 64,509/10.000 und infolge einer Teilung ab 1988 ein solcher von 55,175/10.000 eingetragen. Seit dem 13.04.1999 ist im Bestandsverzeichnis vermerkt, dass die im Aufteilungsplan mit Nr. xxxx bezeichnete Eingangshalle zum notwendigen gemeinschaftlichen Eigentum gehört und nicht sondereigentumsfähig ist.

4

In § 9 III. 1. bis 5. der Teilungserklärung finden sich verschiedene Regelungen über die Vorauszahlung und Verteilung einzelner Kostenarten. Unter 6. heißt es sodann:

5

Für das in den Untergeschossen gelegene Umspannwerk und das im 44. OG gelegene Heizwerk sind vom jeweiligen Miteigentümer die Instandhaltungs- und Reparaturkosten nur in dem Umfang zu bezahlen, wie sie direkt von diesem Teileigentum verursacht oder hierfür erforderlich sind.

6

Von den allgemeinen Betriebskosten (...) sind die unter .... aufgeführten Kosten nicht auf das Teileigentum "Umspannwerk" und das Teileigentum "Heizwerk" umzulegen.

7

Das Teileigentum xxxx, Eingangshalle, ist frei von Instandhaltungs- und Reparaturkosten (Bewirtschaftungskosten)."

8

In der Eigentümerversammlung vom 26.06.2001 beschloss die Miteigentümergemeinschaft die Jahresabrechnung 2000. Soweit eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorgesehen ist, erfolgte dies nicht auf der Umlagebasis von 10.000 Anteilen, sondern von 9.853,019 Anteilen.

9

Die Antragsteller haben die Beschlussfassung zu TOP 4 angefochten, und zwar mit verschiedenen Erwägungen, die das Amtsgericht weitgehend nicht für durchgreifend erachtet hat. Es hat indes beanstandet, dass die isolierten Miteigentumsanteile nicht berücksichtigt worden seien und sich zudem auch bei deren Einbeziehung keine Summe von genau 10.000 Anteilen ergebe. Es hat deswegen den Beschluss über die Jahresabrechnung 2000 für ungültig erklärt. Eine hiergegen von den Antragsgegnern eingelegte sofortige Beschwerde blieb ohne Erfolg. Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Antragsgegner ihr Begehren auf Zurückweisung des Anfechtungsantrags weiter.

10

II.

11

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist zulässig jedoch nicht begründet.

12

Die Entscheidung des Landgerichts ist aus Rechtsgründen, die allein Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§ 27 Abs. 1 FGG i. V. m. § 546 ZPO), im Ergebnis nicht zu beanstanden. Allerdings ergibt sich aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung, dass die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2000 entgegen der Bezeichnung in dem Anfechtungsantrag und der Entscheidung des Amtsgerichts nicht zu TOP 4, sondern zu TOP 5 erfolgt ist. Diese Falschbezeichnung, die möglicherweise darauf beruht, dass die Tagesordnung wegen des Vergleichs zu TOP 3 über die Haussprechanlage gegenüber der Einladung geändert wurde, war entsprechend § 319 ZPO zu berichtigen, wozu auch das Rechtsmittelgericht befugt ist.

13

In der Sache geht es im wesentlichen nur noch darum, ob die isolierten Miteigentumsanteile bei der Kostenverteilung zu berücksichtigen sind.

14

1.

15

Beide Anteile sind noch vorhanden.

16

a)

17

Wegen der Eingangshalle ist mit dem Vermerk vom 13.04.1999 sowie der Rötung der Passage über die Verbindung mit dem Sondereigentum an der Nr. xxxx in Spalte 3 des Bestandsverzeichnisses lediglich diese Verbindung als inhaltlich unzulässig gelöscht worden, Die Eintragung im Übrigen ist unberührt geblieben und mithin der isolierte Miteigentumsanteil weiter eingetragen (vgl. auch Demharter NZM 2000, 1196 [1199], der den vorliegend gewählten Weg empfiehlt, um den an sich unzulässigen isolierten Miteigentumsanteil im Grundbuch darstellbar zu machen).

18

b)

19

Bezüglich der auf das Heizwerk entfallenden Anteile ist es unerheblich, dass die Räume infolge des Anschlusses der Wohnungseigentumsanlage an eine Fernwärmeversorgung nicht mehr für gemeinschaftliche Zwecke genutzt werden. Letzteres hat allenfalls die Folge, dass es des vom Bundesgerichtshof wegen des Heizwerks aufgezeigten Wegs zur Beseitigung des isolierten Miteigentumsanteils, nämlich einer Vereinbarung, mit der eine - in der Regel anteilige - Übertragung des Anteils gegen Wertausgleich erfolgt, nicht bedarf, sondern evtl. auch eine Bereinigung durch Umwandlung des Gemeinschaftseigentums an den Heizwerkräumen in Sondereigentum und eine Verbindung mit dem isolierten Miteigentumsanteil in Betracht kommen kann (Demharter a. a. O. S. 1199 für die hier gegebene Situation und BGH NJW 1995, 2851 ["Speicherfall"]). Auch zu dieser zweiten Lösung bedarf es im Falle einer jetzt bestehenden Sondereigentumsfähigkeit der Räume wegen des derzeit noch vorhandenen gemeinschaftlichen Eigentums ebenfalls einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer, worauf bereits das Amtsgericht zutreffend hingewiesen hat. Eine entsprechende Vereinbarung ist bisher nicht erfolgt und dürfte trotz der Pflicht aller Wohnungseigentümer zur Mitwirkung bei der Beseitigung der isolierten Miteigentumsanteile wegen der Größe des U.s mit über 600 Wohnungs- und Teileigentumseinheiten wohl auch auf praktische Schwierigkeiten stoßen.

20

2.

21

Das Amtsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt, solange keine Übertragung der Anteile erfolgt sei, müssten die Einheiten bei der Verteilung der Kosten berücksichtigt werden. Miteigentum im Sinne von § 1008 BGB und Wohnungseigentum am gleichen Grundstück und in der gleichen Gemeinschaft könnten nicht nebeneinander bestehen. Dies sei nicht nur wegen einer teilweisen Überschneidung der Eigentumssphären des Bruchteilseigentümers und des Wohnungseigentümers sachenrechtlich, sondern auch gemeinschaftsrechtlich nicht möglich, da man eine Gemeinschaft nicht teils nach WEG und teils nach BGB verwalten könne. Der Inhaber eines isolierten Miteigentumsanteils sei daher nicht Bruchteils-, sondern Wohnungseigentümer, weshalb für seine Rechte und Pflichten WEG und nicht BGB gelte. Dies gelte auch unter Berücksichtigung des Vertrauensschutzes der übrigen Wohnungseigentümer, der bei diesen durch den Rechtsschein der Eintragung als Sondereigentum ausgelöst werde. Die vorliegende Situation sei vergleichbar mit dem Fall der teilweisen Nichtfertigstellung einer Eigentumseinheit, wo Nachteile des Wohnungseigentümers, dessen Einheit noch nicht errichtet ist, bei der Anwendung vereinbarter Umlageschlüssel im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit grundsätzlich in Kauf zu nehmen seien. Hinzu komme, dass die Räumlichkeiten tatsächlich entsprechend ihrem Zweck auch genutzt worden seien.

22

Das Landgericht ist dem gefolgt und hat ergänzend gemeint, da das WEG die Rechtsfigur des isolierten Miteigentums nicht kenne, sei die entstandene Lücke dadurch zu schließen, dass der Inhaber eines entsprechenden Anteils anderen Wohnungs- und Teileigentümern die Inhaber eines Sondereigentums seien, gleich behandelt werde.

23

Damit befinden sich die Vorinstanzen in Einklang mit einer teilweise in der Literatur vertretenen Auffassung (Ertl WE 1992, 219 [221]). Dem hält eine andere Meinung entgegen, dass die Kostenlast gem. § 16 Abs. 2 WEG nur Wohnungseigentümer treffe, und nur diese ein Stimmrecht sowie ein Mitgebrauchsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum hätten. Wohnungseigentümer könne gem. § 1 Abs. 2, 3 WEG nur derjenige sein, der neben seinem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum auch Sondereigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume halte. Der Inhaber eines isolierten Miteigentumsanteils könne aber weder Nutzungen ziehen, noch werde er in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingegliedert (vgl. Demharter a. a. O. S. 1198, Staudinger/Rapp, WEG, § 3 Rdn. 67; Staudinger/Bub § 28 Rdn. 184). Nach einer anderen Meinung schließlich, die die Rechtsfigur des isolierten Miteigentumsanteils ablehnt, entsteht bei fehlgeschlagenem Sondereigentum automatisch Gemeinschaftseigentum mit der Folge, dass der Inhaber des Anteils nicht beteiligt wäre und lediglich die Miteigentumsanteile der übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr stimmig wären (Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 9. Auflage, § 3 Rdn. 9). Nach dieser Meinung bestände ebenfalls keine Kostenlast desjenigen, dessen Sondereigentum nicht wirksam begründet worden ist.

24

Auf der Grundlage der zu folgenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshof findet sich letztlich die entscheidende Weichenstellung bei der Frage, ob der Inhaber eines isolierten Miteigentums als Wohnungseigentümer mit Rechten und Pflichten nach dem WEG angesehen werden kann (so neben Ertl a. a. O. auch Wenzel DNotZ 1993, 297 [300]) oder nicht. Hierbei spricht zwar für die letztgenannte Meinung der Gesetzeswortlaut. Auch können die von dem Amtsgericht angeführten Vertrauensschutzgesichtspunkte wegen der bei der Sachdarstellung aufgezeigten Eintragungen zu dem Anteil "Eingangshalle" im Grundbuch und wegen des nach der Darstellung der Antragsgegner beim "Heizwerk" eingetragenen Widerspruchs nicht eingreifen. Indes ist es sicherlich zutreffend, dass es ein Nebeneinander in der Verwaltung sowohl nach dem BGB wie auch nach dem WEG nicht geben kann. Es kann daher viel dafür sprechen, in Bezug auf Rechte und Pflichten den Inhaber eines isolierten Miteigentumsanteils wie einen Wohnungseigentümer zu behandeln.

25

Welcher der beiden Meinungen grundsätzlich zu folgen ist, kann indes letztlich offen bleiben. Es besteht nämlich vorliegend die Besonderheit, dass in der Teilungserklärung bezüglich des Heizwerks und der Eingangshalle gesonderte Kostenverteilungsschlüssel vorhanden sind, die speziell auf den vorgesehenen Verwendungszweck zugeschnitten sind. So ist das Heizwerk von dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel für die Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten abgekoppelt. Ferner sollen auf diese Einheit lediglich objektbezogene allgemeine Betriebskosten wie Steuern und andere öffentliche Abgaben, Versicherungsprämien, Hausmeistervergütung und Kosten für die Unterhaltung der Außenanlagen mit umgelegt werden, nicht aber die typischerweise bei der Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentum anfallenden wie diejenigen für die Wartung der Gemeinschaftsantenne, der Fahrstuhlanlagen und der Müllschluckanlage, für den Wasserverbrauch, für den Stromverbrauch der gemeinschaftlichen Anlagen sowie die Kosten für die ständige personelle Besetzung und die Reinigung, Wartung pp. der Eingangshalle. Ähnlich verhält es sich nach der Regelung in § 9 III 6b) mit der Eingangshalle.

26

Gerade vor dem Hintergrund, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs trotz der nicht wirksamen Begründung von Sondereigentum die Teilungserklärung möglichst aufrechtzuerhalten ist (BGH NJW 1990, 447 [448]), haben diese auf die Zweckbestimmung der Einrichtungen zugeschnittene Kostenregelungen mit weitgehenden Freistellungen die Folge, dass sie fortgelten. Die Inhaber der isolierten Miteigentumsanteile sind also weiter mit den vorgesehenen Kosten - und nur mit diesen - zu belasten, was naturgemäß gleichzeitig auch bedingt, dass sie auch Einfluss auf die Willensbildung der Gemeinschaft nehmen können, ihnen also in der hier gegebenen Situation nicht nur die Pflichten, sondern auch die Rechte eines Wohnungseigentümers zuzubilligen sind.

27

Bei der nach alledem erforderlichen erneuten Beschlussfassung über die Jahresabrechnung wird auch zu berücksichtigen sein, das es wegen des Umfangs der einzelnen Miteigentumsanteile unabhängig davon, ob diese "stimmig" sind und ob die in der Teilungserklärung angegebenen Einzelanteile sich nicht exakt auf 10.000 Miteigentumsanteile belaufen, nur auf die Grundbucheintragungen ankommt. Der Feststellungsaufwand zur Ermittlung der genauen Anteile kann aber in Grenzen gehalten werden, da die Differenz nur geringfügig ist. Berücksichtigt man bei der Eingangshalle den zur Zeit im Grundbuch eingetragenen Anteil, käme man statt auf 10.000 auf 10.000,338 Miteigentumsanteile (92,144 für das Heizwerk + 55,175 für die Eingangshalle + 9853,019 für die übrigen Anteile.

28

III.

29

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, den unterlegenen Antragsgegnern die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand keine Veranlassung.

30

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 WEG. Anders als in erster Instanz waren ab dem Erstbeschwerdeverfahren nur noch die "nicht verteilten" Miteigentumsanteile von 146,981/10.000 im Streit, also ein einzelner abgrenzbarer Posten, so dass der Geschäftswert lediglich hiernach zu bemessen ist (vgl. Merle a. a. O. § 48 Rdn. 22 mit Nachweisen). Bei Kosten von etwa 2,25 Mio. EUR ergeben sich ungefähr 34.000,00 EUR. Die abweichende Wertfestsetzung des Landgerichts war gem. § 31 Abs. 1 S. 2 KostO entsprechend abzuändern.