Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht ()
Urteil vom 2004-01-29, Aktenzeichen 12 LB 454/02

Tatbestand

1

Der Kläger begehrt die Verpflichtung des Beklagten, aus Mitteln der Sozialhilfe die Kosten einer monatlich um 3,-- DM erhöhten Betriebskostenpauschale für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. März 2001 zu übernehmen.

2

Der am 3. Februar 1944 geborene Kläger leidet aufgrund einer 1990 erlittenen Oberschenkelhalsfraktur links an einer anerkannten Gehbehinderung und ist zu 60 % in der Erwerbsfähigkeit gemindert. Ferner leidet er an einer hochgradigen Einschränkung der körperlichen Belastbarkeit wegen eines Lungenemphysems (Lungenblähung).

3

Der Kläger bezieht von der in Sozialhilfeangelegenheiten namens und im Auftrag des Beklagten tätigen Stadt Göttingen seit Jahren Hilfe zum Lebensunterhalt und den besonderen Mietzuschuss (früher: pauschaliertes Wohngeld). Am 19. August 1996 schloss er mit der Wohnungsgenossenschaft Göttingen e.G. einen "Dauermietvertrag" für die Wohnung F. -Straße (Erdgeschoss rechts). Diese Wohnung ist 45,56 qm groß, verfügt über zwei Zimmer, Küche, Bad, Gasetagensammelheizung und wurde erstmals am 1.1.1954 bezogen. Das Nutzungsentgelt (Kaltmiete) betrug bis zum 31. Mai 2000 monatlich 494,89 DM, wovon auf die Grundmiete 413,89 DM, auf die Wartungspauschale für die Gasetagenheizung 13,--DM und auf die Betriebskostenvorauszahlung 68,--DM entfielen.

4

Mit Bescheid vom 29. August 1996 gewährte die Stadt Göttingen dem Kläger ab August 1996 Hilfe zum Lebensunterhalt. Dabei erkannte sie bei den Unterkunftskosten lediglich 460,-- DM monatlich zuzüglich Heizkosten an. Zur Begründung führte sie in diesem Bescheid aus, der Kläger sei zum 1. August 1996 umgezogen und habe sie erst nachträglich von dem Umzug in Kenntnis gesetzt. Die Miete für die jetzige Wohnung sei nach den Bestimmungen des BSHG und unter Berücksichtigung des Wohngeldgesetzes nicht angemessen.

5

Am 29. November 1996 legte der Kläger Widerspruch gegen die nur teilweise Berücksichtigung seiner Unterkunftskosten bei der Berechnung der Hilfe zum Lebensunterhalt ein.

6

Eine von ihm am 5. November 1997 erhobene Klage auf Berücksichtigung der damaligen tatsächlichen Unterkunftskosten wies das Verwaltungsgericht Göttingen mit rechtskräftigem Urteil vom 29. Juli 1999 ab, da die angemessenen Unterkunftskosten für den Bereich der Stadt Göttingen nach der Einstufung in der Tabelle zu § 8 WoGG der damaligen Fassung zuzüglich eines Aufschlages von 21 % zu ermitteln seien und der sich so ergebende Betrag von 460 DM deutlich überschritten werde.

7

Zum 1. Juni 2000 erhöhte die Vermieterin des Klägers die Betriebskostenvorauszahlung um monatlich 3,-- DM.

8

Mit Schreiben vom 22. Mai 2000 beantragte der Kläger bei der Stadt Göttingen, die Betriebskostenerhöhung bei der Bewilligung von Sozialhilfe zu berücksichtigen.

9

Mit Bescheid vom 10. August 2000 lehnte die Stadt Göttingen diesen Antrag ab und führte zur Begründung aus, bereits die bisherigen Unterkunftskosten seien nicht in voller Höhe berücksichtigt worden; auch jede weitere Erhöhung führe zu einer unangemessenen Miete, die nicht berücksichtigt werden könne.

10

Gegen diesen Bescheid legte der Kläger zur Niederschrift am 16. August 2000 Widerspruch ein, den der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 6. März 2001 zurückwies.

11

Ab 1. Januar 2001 berücksichtigte der Beklagte entsprechend der geänderten Tabelle zu § 8 WoGG bei der Berechnung der Hilfe zum Lebensunterhalt monatliche Unterkunftskosten in Höhe von 479,18 DM.

12

Am 30. März 2001 hat der Kläger Klage erhoben. Zur Begründung hat er u.a. vorgetragen, dass für die Betriebskostenerhöhung nicht seine Vermieterin, sondern die Stadt Göttingen verantwortlich sei, die die maßgeblichen Kommunalabgaben erhöht habe.

13

In der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht hat der Kläger seine Klage zurückgenommen, soweit eine Betriebskostennachzahlung für den Zeitraum bis zum 31. Dezember 2000 einschließlich geltend gemacht worden war.

14

Der Kläger hat beantragt,

15

den Beklagten zu verpflichten, ihm weitere Hilfe zum Lebensunterhalt hinsichtlich erhöhter Betriebskosten für die Wohnung F. -Straße in Göttingen ab dem 1. Januar 2001 zu gewähren und den Bescheid der Stadt Göttingen vom 10. August 2000 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Beklagten vom 6. März 2001 aufzuheben, soweit diese Bescheide seinem Begehren entgegenstehen.

16

Der Beklagte hat beantragt,

17

die Klage abzuweisen.

18

Er hat auf die angefochtenen Bescheide Bezug genommen.

19

Mit Urteil vom 31. Januar 2002 hat das Verwaltungsgericht das Verfahren eingestellt, soweit der Kläger seine Klage zurückgenommen hat, und im übrigen den Beklagten verpflichtet, dem Kläger weitere Hilfe zum Lebensunterhalt für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. März 2002 (richtig : 2001) in Höhe von 4,60 EURO zu gewähren. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, nach § 22 BSHG i.V.m. § 3 Abs. 1 Regelsatzverordnung seien die tatsächlichen Unterkunftskosten nur in Höhe ihres angemessenen Umfanges bei der Berechnung des Sozialhilfeanspruches berücksichtigungsfähig, wenn der Hilfeempfänger eine unangemessen große oder teure Wohnung angemietet habe. In ständiger Rechtsprechung bestimme das Verwaltungsgericht angemessene Mietkosten nach den Tabellensätzen der Höchstbeträge für Miete nach § 8 des Wohngeldgesetzes. Danach ergebe sich für den hier zu entscheidenden Fall (Ein-Personen-Haushalt, Mietstufe IV, Bezugsfertigkeit bis zum 31. Dezember 1965 bei Ausstattung mit Bad und Sammelheizung) ein monatlicher angemessener Unterkunftsbedarf des Klägers (Kaltmiete einschließlich Betriebskosten) in Höhe von maximal 245,-- EURO (479,18 DM). Auf diesen Betrag sei jedoch auch unter Berücksichtigung der Verhältnisse des vergleichsweise entspannten Göttinger Wohnungsmarktes noch ein Zuschlag von 10 % vorzunehmen, weil die seit 1990 eingetretene Mietentwicklung durch die Änderung der Tabelle zu § 8 Abs. 1 Wohngeldgesetz zum 1. Januar 2001 nach der Begründung des Gesetzgebers nicht vollständig ausgeglichen worden sei. Damit betrage die sozialhilferechtlich angemessene monatliche Kaltmiete für den Kläger 269,50 EURO. Dieser Grenzwert sei im streitbefangenen Zeitraum nicht überschritten worden, denn der Kläger habe – einschließlich der umstrittenen Betriebskostenerhöhung von 3,-- DM monatlich – lediglich eine Miete von 497,89 DM (entspricht 254,50 EURO) zahlen müssen; deshalb habe die Klage insoweit Erfolg.

20

Mit Beschluss vom 21. Mai 2002 (12 LA 323/02) hat der Senat wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) die Berufung zugelassen.

21

Zur Begründung der Berufung trägt der Beklagte vor: Der sich aus der Wohngeldtabelle in der Fassung vom 1. Januar 2001 für die betreffende Wohnung ergebende monatliche Betrag von maximal 245,-- EUR sei angesichts des entspannten Göttinger Wohnungsmarktes und des niedrigen Mietniveaus ausreichend, um eine angemessene Wohnung zu finanzieren. Ein darüber hinausgehender Betrag, stamme er aus Mietkosten oder Betriebskosten, sei vom Sozialhilfeträger nicht zu ersetzen. Die Gesamtkaltmiete des Klägers betrage inklusive der streitbefangenen Betriebskostenerhöhung von 3,-- DM monatlich 254,57 Euro (497,89 DM). Damit lägen die Gesamtkosten für die Unterkunft deutlich über dem angemessenen Betrag von 245 Euro. Der Beschluss des 4. Senats des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts vom 25. Oktober 2001 – 4 MB 1798/01 - lasse sich auf die Göttinger Wohnungsmarktverhältnisse nicht übertragen. Die Umstände auf dem Göttinger Wohnungsmarkt rechtfertigten die in jener Entscheidung für erforderlich gehaltene Pauschalerhöhung der Werte der Wohngeldtabelle um 10 % nicht. Zunächst sei zu beachten, dass sich der Beschluss des 4. Senats des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts auf die Wohnungsmarktverhältnisse in Hannover bezogen habe und lediglich im Eilverfahren ergangen sei. Der Wohnungsmarkt in Göttingen sei demgegenüber als äußerst entspannt anzusehen, wie die als Anlage beigefügte "Wohnungsmarktbeobachtung für die Stadt Göttingen 2001" der Niedersächsischen Landestreuhandstelle für das Wohnungswesen vom Januar 2002 für das Jahr 2001 sowie die im "Göttinger Tageblatt" vom 16. Februar 2002 und im Göttinger "Blick" vom 20. Februar 2002 veröffentlichte "Pestel-Studie" (später in vollständiger Form vorgelegt als : Pestel Institut für Systemforschung e.V., Vom Anbieter- zum Nachfragemarkt, Der Wohnungsmarkt im Geschäftsgebiet der Sparkasse Göttingen, September 2001) belegten. Nach der "Pestel-Studie" bestünden auf dem Wohnungsmarkt der Stadt Göttingen deutliche Überhangtendenzen. Durch den Rückgang der Studentenzahlen seien Wohnungen frei geworden. Insbesondere kleine Wohnungen und Wohnungen mit Ausstattungsmängeln wiesen erhebliche Vermarktungsprobleme auf. In Göttingen gebe es kaum Nachfrage nach kleinen Wohnungen und Wohnungen im unteren Ausstattungslevel. Nach dem Gutachten der Landestreuhandstelle für das Wohnungswesen befürchteten Wohnungsanbieter bei weiter rückläufigen Einwohnerzahlen eine zunehmend schlechter werdende Vermietbarkeit und damit verbunden eine sinkende Rendite. Für alleinstehende Personen sei es auf dem Göttinger Wohnungsmarkt problemlos möglich, eine entsprechende Wohnung zu Preisen auf der Grundlage nicht erhöhter Werte nach der Wohngeldtabelle zu finden. Die Mietpreise seien – angesichts der Not der Vermieter, ihre Objekte zu vermieten – relativ gering. Daher sei zumindest für die spezielle Situation auf dem Göttinger Wohnungsmarkt davon auszugehen, dass es möglich sei, für Beträge, die im Rahmen der neuen und zum 1. Januar 2001 angepassten Wohngeldtabelle lägen, eine Wohnung zu finden. In der "Pestel-Studie" sei zudem festgestellt worden, dass es in Göttingen 2500 leerstehende Wohnungen gebe. 1500 der meist kleinen Wohnungen würden als kaum mehr vermietbar angesehen. Insoweit könnten die Höchstmieten der Wohngeldtabelle ab 1. Januar 2001 für den Wohnungsmarkt der Stadt Göttingen als angemessen erachtet werden. Es bestehe kein Grund, die Tabellenwerte zusätzlich anzuheben, wie dies das OVG Lüneburg anhand des Hannoveraner Wohnungsmarktes getan habe.

22

Der Beklagte beantragt,

23

das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.

24

Der Kläger beantragt,

25

die Berufung zurückzuweisen.

26

Er trägt ergänzend vor, er sei zu 60 % schwerbehindert. Dies sei dem Beklagten seit Februar 1998 bekannt. Nach einer innerdienstlichen Mitteilung des Gesundheitsamtes des Beklagten vom 24. Februar 1998 könne er nicht Treppen steigen. Für ihn folge daraus, dass er nur eine Erdgeschosswohnung anmieten könne. Außerdem müsse aus medizinischer Sicht die Erreichbarkeit von Geschäften in nächster Nähe sichergestellt sein.

27

Mit Beschluss vom 12. November 2003 hat der Senat ein schriftliches Sachverständigengutachten des Architekten Dipl. Ing. G. eingeholt, der am 10. Januar 2004 ein schriftliches Gutachten erstellt und dieses Gutachten in der mündlichen Verhandlung am 24. Januar 2004 erläutert hat.

28

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der beigezogenen Akten des Beklagten sowie der Gerichtsakten und des Protokolls der mündlichen Verhandlung vom 22. Januar 2004 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

29

Die Berufung hat Erfolg.

30

Die Klage ist nicht begründet, denn der Kläger hat in dem hier noch im Streit verbliebenen Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. März 2001 keinen Anspruch auf Übernahme der Betriebskostenerhöhung durch den Beklagten als örtlichen Träger der Sozialhilfe.

31

Der Kläger, der im damaligen Zeitraum seinen notwendigen Lebensunterhalt nicht aus eigenen Kräften und Mitteln bestreiten konnte, da er insbesondere weder über Arbeitseinkommen noch über einzusetzendes Vermögen verfügte, hat für diesen Zeitraum nach § 11 Abs. 1 Satz 1 BSHG einen Anspruch auf Hilfe zum Lebensunterhalt, die nach § 12 Abs. 1 BSHG auch Leistungen für die Unterkunft umfasst.

32

Die Gewährung von Leistungen für die Unterkunft kann im Einzelfall den Umfang übersteigen.

33

Nach § 22 BSHG in Verbindung mit § 3 Abs. 1 der Verordnung zur Durchführung des § 22 BSHG (RegelsatzVO) vom 20. Juli 1962 (BGBl. I S. 515) in der Fassung des Gesetzes zur Einführung des Euro im Sozial- und Arbeitsrecht sowie zur Änderung anderer Vorschriften vom 21. Dezember 2000 (BGBl. I S. 1983) werden laufende Leistungen für die Unterkunft in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen gewährt. Soweit die Aufwendungen für die Unterkunft den der Besonderheit des Einzelfalles angemessenen Umfang übersteigen, sind sie als Bedarf der Personen, deren Einkommen und Vermögen nach § 11 Abs. 1 des Gesetzes zu berücksichtigen sind, so lange anzuerkennen, als es diesen Personen nicht möglich oder nicht zuzumuten ist, durch einen Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die Aufwendungen zu senken. Vor Abschluss eines Vertrages über eine neue Unterkunft hat der Hilfeempfänger den dort zuständigen Träger der Sozialhilfe über die nach Satz 2 maßgeblichen Umstände in Kenntnis zu setzen; sind die Aufwendungen für die neue Unterkunft unangemessen hoch, ist der Träger der Sozialhilfe nur zur Übernahme angemessener Aufwendungen verpflichtet, es sei denn, er hat den darüber hinausgehenden Aufwendungen vorher zugestimmt.

34

Der Träger der Sozialhilfe ist nicht verpflichtet, die erhöhten Kosten wegen einer Betriebskostenerhöhung zu übernehmen, vor allem, wenn schon zuvor die Unterkunftskosten die Grenze der angemessenen Aufwendungen überstiegen.

35

Die Unterkunftskosten des Klägers überstiegen schon vor der Betriebskostenerhöhung die Grenze der angemessenen Aufwendungen (1.) und dem Kläger ist ein Wechsel in eine nur angemessen teure Unterkunft auch möglich und zumutbar (2.), so dass der Beklagte nicht verpflichtet ist, die Betriebskostenerhöhung als Teil der laufenden Leistungen für die Unterkunft zu übernehmen.

36

Es kommt für eine Übernahme der erhöhten Kosten auf die Einzelfallprüfung der Umstände des Hilfsbedürftigen an.

37

1. Die angemessenen Unterkunftskosten sind vor dem Hintergrund der allgemeinen Grundsätze der Sozialhilfe und nach dem Bedarf des Hilfebedürftigen zu konkretisieren. Hierfür kommt es auf die Besonderheit des Einzelfalles, vor allem auf die Person des Hilfebedürftigen, die Art seines Bedarfes und die örtlichen Verhältnisse an ( § 3 Abs. 1 BSHG). Maßgeblich ist der zu entrichtende Mietzins. Dabei werden auf dem Wohnungsmarkt die Unterkunftskosten insbesondere durch die Wohnungsgröße und das jeweilige örtliche Mietniveau bestimmt. Die angemessene Wohnfläche kann nach den Durchführungsverordnungen der Länder zum Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz) bestimmt werden (vgl. BVerwG, Urteil v. 17.11.1994 – BVerwG 5 C 11.93 – BVerwGE 97, 110; LPK-BSHG, 6. Auflage 2003, § 12 Rn.23). In Niedersachsen ist daher nach Nr. 4.6 des Runderlasses des niedersächsischen Ministers für Soziales "Vollzug des Wohnungsbindungsgesetzes" (v. 17.5.1974 , Nds. MBl. S. 1185, geändert durch Runderlass v. 31.1.1979, Nds. MBl. S. 303) für Alleinstehende eine Wohnung mit einer Gesamtfläche von bis zu 50 qm und einer Ausstattung mit einem Wohnraum sowie Bad/Toilette und Küche/Kochnische als angemessen anzusehen (vgl. Beschl. des erkennenden Senats v. 31.7.1996 – 12 M 4000/96 -; LPK-BSHG, a.a.O. , § 12 Rn. 29).

38

Bei einer Beurteilung der Angemessenheit für die Unterkunftskosten werden zwischen Wohnungen im unteren Bereich verglichen.

39

Bei der Beurteilung der Angemessenheit der Mietaufwendungen ist – im Hinblick auf die Aufgabe der Hilfe zum Lebensunterhalt, nur den "notwendigen" Bedarf abzudecken – nicht auf den jeweiligen örtlichen Durchschnitt aller gezahlten Mietpreise, sondern auf die im unteren Bereich der für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Hilfeempfängers marktüblichen Wohnungsmieten abzustellen (vgl. BVerwG, Urteil v. 17.11.1994 –, a.a.O.).

40

Der Unterkunftsbedarf im Sinne des Sozialhilferechts bestimmt sich nicht nach den Vorschriften des Wohngeldrechts.

41

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil v. 27.11. 1986 – BVerwG 5 C 2.85 – BVerwGE 75, 168; Urteil v. 7.5.1987 – BVerwG 5 C 36.85 – BVerwGE 77, 232) ist bei der Bestimmung der Angemessenheit der Unterkunftskosten ferner zu berücksichtigen, dass der Unterkunftsbedarf im Sinne des Sozialhilferechts allein nach dessen Vorschriften, nicht nach denen des Wohngeldrechts zu beurteilen ist, da der mit der Gewährung von Wohngeld verfolgte Zweck weiter geht als derjenige der Sozialhilfegewährung. Grundsätze, die die im Bundessozialhilfegesetz getroffenen Regelungen prägen, besonders derjenige, dass sich das Maß der Hilfe nach der Besonderheit des Einzelfalles richtet, und derjenige der Bedarfsdeckung – all dies unter dem Aspekt, dass mit öffentlichen Mitteln nur der notwendige Lebensunterhalt sichergestellt werden soll - , gelten für das Wohngeldrecht nicht. Es hat pauschalierenden Charakter. Was die Bestimmung der im Wohngeldgesetz vorgesehenen Höchstbeträge angeht, so kommt es zunächst – über die Bedarfsgemeinschaft im Sinne des Sozialhilferechts hinausgehend – auf die Zahl der Familienangehörigen an, die im Sinne des § 4 Abs. 3 WoGG zum Haushalt rechnen, sodann auf den Standort der Wohnung (Gemeindegröße), ferner auf das Jahr ihrer Bezugsfertigkeit und schließlich auf die Art ihrer Ausstattung. Bei alledem wird von der Wohnung ausgegangen, die der Wohngeldberechtigte gemietet hat, ohne danach zu fragen, ob diese Unterkunft nach der Anzahl der Räume und ihrer Wohnfläche sowie nach ihrer Ausstattung im Sinne des sozialhilferechtlich Notwendigen angemessen ist.

42

Für die Beurteilung des Höchstwertes angemessener Unterkunftskosten wird die Tabelle zu § 8 WoGG als Orientierungshilfe herangezogen.

43

Gleichwohl ist nach der bisherigen Rechtsprechung der Oberverwaltungsgerichte zur Bestimmung angemessener Unterkunftskosten der Höchstwert in der äußersten rechten Spalte der Tabelle zu § 8 WoGG in der bis zum 31. Dezember 2000 geltenden Fassung jedenfalls dann als Orientierungshilfe und Indiz herangezogen worden, wenn ein Mietpreisspiegel, der konkrete Angaben zum Mietpreis der in dem Erhebungszeitraum vermieteten Wohnungen differenziert nach Baujahr, Ausstattung und Wohnlage enthält, nicht vorliegt, und es auch an sonstigen, allgemeinen, einzelfallübergreifenden Informationen über das tatsächliche Mietangebot fehlt (Vgl. Hess.VGH, Urteil vom 22.8.1995 – 9 UE 2210/93 – NJW 1996, 673, und Beschluss vom 11.8.1994 - 9 TG 2099/94 -, Info also 1995, 170 f.; Nds. OVG, Beschluss vom 26.8.1998 - 12 L 3105/98 -, sowie Urteile vom 31.7.1996 - 12 M 4000/96 -, Juris, und vom 28.9.1994 - 4 L 5583/93 -, Info also 1995, 166 ff; OVG NRW, Urteil v. 14.9.2001 – 12 A 4923/99 – FEVS 53, 563).

44

Nach der zum 1. Januar 2001 in Kraft getretenen Änderung der Tabelle zu § 8 WoGG hat der 4. Senat des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts in seinem Beschluss vom 25. Oktober 2001 ( - 4 MB 1798/01 - , FEVS 53, 218) zur Bemessung der angemessenen Unterkunftskosten ausgeführt:

45

"1. Mit dem Verwaltungsgericht hält es der Senat nach wie vor für geboten, auf die Werte der Tabelle zu § 8 WoGG als Anhaltspunkt für die Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft zurückzugreifen, wenn -- wie hier -- andere konkrete Anhaltspunkte über die Lage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (etwa Mietenspiegel) fehlen. Insoweit hält der Senat an seiner ständigen Rechtsprechung (vgl. u. a. Beschl. v. 12. Juli 1994 -- 4 M 3069/94 -- FEVS 45, 386 = info also 1994, 222) fest.

46

2. Nach Änderung der Tabelle in § 8 WoGG durch Art. 5 Nr. 8 des Gesetzes zur Änderung des WoGG und anderer Gesetze vom 22. Dezember 1999 (BGBl. I S. 2671) hält es der Senat jedoch nicht mehr für sachgerecht, für die Bestimmung der Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft -- jedenfalls in Ballungsgebieten -- auf den Höchstbetrag nach der Tabelle zu § 8 WoGG (äußerste rechte Spalte) zurückzugreifen, wenn andere konkrete Anhaltspunkte für die Lage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt fehlen. Die Werte der äußersten rechten Spalte hat der Senat bisher in ständiger Rechtsprechung als Anhaltspunkt für die Bestimmung der Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft herangezogen mit der Begründung, der Wohnungsmarkt pflege -- jedenfalls in Ballungsgebieten, in denen Wohnraum gerichtsbekannt sehr knapp und die Lage auf dem Wohnungsmarkt sehr angespannt sei -- auf diese Werte durch Anpassung nach oben zu reagieren (vgl. Senat, Beschl. v. 12. Juli 1994, a. a. O.; Nds. OVG, 12. Sen., Urt. v. 12. Juni 1995 -- 12 L 4635/94 --).

47

Wenn sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt gravierend geändert hat, können nicht mehr die bestehenden Entscheidungsgrundlagen zur Bestimmung der sozialhilferechtlich angemessenen Kosten der Unterkunft verwendet werden.

48

Die Anknüpfung an die Tabellenwerte der äußersten rechten Spalte zur Bestimmung der als sozialhilferechtlich angemessen anzuerkennenden Kosten der Unterkunft (beim Fehlen konkreter Anhaltspunkte für die Lage auf dem Wohnungsmarkt) ist jedoch nicht mehr gerechtfertigt, weil sich die Sachlage, die der bisherigen Rechtsprechung des Senats zu Grunde lag, maßgeblich geändert hat. Zum einen ist nach Einschätzung des Senats, die auf Beobachtung des Wohnungsmarktes in den Gemeinden seines Zuständigkeitsbereichs und insbesondere auf Berichten der Medien über leerstehenden Wohnraum beruht, nicht -- auch nicht in Ballungsgebieten -- anzunehmen, dass Wohnraum nach wie vor knapp ist. Jedenfalls in dem anhängigen Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes nimmt der Senat deshalb an, dass die Lage auf dem Wohnungsmarkt zur Zeit nicht angespannt ist. Zum anderen lässt sich jedenfalls gegenwärtig noch nicht begründen, der Wohnungsmarkt habe durch Anpassung nach oben auf die geänderten Werte der Tabelle zu § 8 WoGG reagiert. Die Annahme der Anpassung nach oben setzt eine gewisse Zeit der Beobachtung voraus. Jedenfalls im vorliegenden Fall, in dem es um Unterkunftskosten ab Januar 2001 geht, ist nicht anzunehmen, dass der Wohnungsmarkt innerhalb der kurzen Zeit auf die neue Tabelle reagiert hat. Ob auch die neuen Tabellenwerte "marktprägende Kraft" haben, muss sich erst noch zeigen. Damit sind wesentliche Voraussetzungen dafür entfallen, bei der Bestimmung der Angemessenheitsgrenze den jeweils äußersten rechten Wert der Tabelle zugrunde zu legen.

49

3. Der Senat hält es daher für sachgerecht, zur Bestimmung der Angemessenheit der Unterkunftskosten nunmehr an die konkreten Werte der Tabelle zu § 8 WoGG anzuknüpfen, also (wie auch nach der bisherigen Rechtsprechung) an die jeweilige Mietenstufe und Haushaltsgröße sowie (in Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung) an Baualtersklasse und Ausstattung der Wohnung. Für die Anknüpfung an die jeweiligen konkreten Werte der Tabelle spricht, dass nach ständiger Rechtsprechung des Senats (vgl. Urt. v. 12. Nov. 1986 -- 4 OVG A 163/84 --, ZfF 1987, 156, 157) die Werte der Tabelle als Richtwerte anzusehen sind, in denen sich jedenfalls annähernd widerspiegelt, wie der Gesetzgeber als eine Art Gutachter die Lage auf dem Wohnungsmarkt bewertet hat. Die Tabellenwerte können deshalb jedenfalls im Grundsatz (zu den Einschränkungen vgl. unten) beanspruchen, an der Wohnungsmarktwirklichkeit orientiert zu sein. Zwar führt die Heranziehung der jeweiligen konkreten Werte der Tabelle dazu, dass in einer Gemeinde eine einheitliche Angemessenheitsgrenze je nach Haushaltsgröße nicht mehr besteht, sondern dass die Grenze zusätzlich je nach Bezugsfertigkeit der Wohnung differiert. Dies ist aber entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht als Verstoß gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung anzusehen, sondern erklärt sich aus der auch von dem Baualter einer Wohnung abhängigen Miethöhe; wenn aber eine neuere Wohnung erfahrungsgemäß teurer ist als eine ältere, dann ist es auch mit dem Gleichheitssatz vereinbar, bei der sozialhilferechtlichen Bedarfsberechnung je nach Alter der Wohnung auch unterschiedliche Unterkunftskosten anzusetzen. Für die Antragsteller, die in einem Vier-Personen-Haushalt in einer Wohnung im Bereich der Mietenstufe IV leben, die in der Zeit vom 1. Januar 1966 bis zum 31. Dezember 1991 bezugsfertig geworden ist, ist deshalb zunächst von einem Wert von 958,36 DM auszugehen, dem Wert der vorletzten Spalte der Tabelle, an der sich auch der Antragsgegner bei der Bemessung der angemessenen Unterkunftskosten orientieren möchte.

50

Durch den örtlichen Wohnungsmarkt ergeben sind unterschiedliche Mietentwicklungen. Bei der Anwendung der Tabelle von § 8 Abs. 1 WoGG ist der sich ergebende Wert anzupassen.

51

Der sich aus der Anwendung der Tabelle zu § 8 Abs. 1 WoGG ergebende Wert ist jedoch in gewissem Umfang anzupassen, weil er als solcher die jeweiligen Verhältnisse des örtlichen Wohnungsmarktes noch nicht realitätsnah abbildet. Es ist nämlich zu bedenken, dass nach der Begründung des Gesetzgebers zur Änderung des Wohngeldgesetzes (vgl. BT-Drs. 14/1636, S. 184) die seit 1990 eingetretene Mietenentwicklung durch die Änderung der Tabelle nicht vollständig ausgeglichen worden ist, sondern im Durchschnitt nur etwa zur Hälfte. Um insoweit einen Ausgleich zu erreichen, müssen nach Auffassung des Senats die in der Tabelle aufgeführten Werte erhöht werden, denn nur die erhöhten Werte lassen jedenfalls annähernd darauf schließen, welche Unterkunftskosten sozialhilferechtlich angemessen sind. Der Senat hält einen einheitlichen Zuschlag von 10 Prozent auf die jeweiligen Werte der zum 1. Januar 2001 geänderten Tabelle für angemessen. Dem Ansatz dieses einheitlichen Zuschlags liegen auch Gesichtspunkte der Handhabbarkeit und Praktikabilität -- gerade auch für die in den Sozialämtern mit der Berechnung der Unterkunftskosten befassten Sachbearbeiter -- zu Grunde. Dagegen hält der Senat das andere Modell, nach dem die Angemessenheitsgrenze durch Bildung eines Mittelwertes der letzten drei rechten Spalten der Tabelle ermittelt werden soll (so z. B. VG Hannover, Beschluss vom 24. 1. 2001 -- 7 B 191/01 -- und Beschluss vom 31. 1. 2001 -- 3 B 246/01 --), für weniger gut geeignet. Es führt nämlich gerade bei den neueren Wohnungen, bei denen der Gesetzgeber die Mietsteigerungen geringer als bei älteren Wohnungen berücksichtigt hat, nicht zu der notwendigen Erhöhung, sondern sogar zu einer Verringerung der Tabellenwerte und entfernt sich damit noch stärker von den tatsächlichen Verhältnissen auf dem Wohnungsmarkt, die der Gesetzgeber selbst beschrieben hat. Im vorliegenden Fall führt das vom Senat bevorzugte Modell zu einem Betrag von 1.054,20 DM (958,36 DM + 95,84 DM). Soweit das Verwaltungsgericht den Antragsgegner zur Berücksichtigung von Unterkunftskosten in einer diesen Wert übersteigenden Höhe verpflichtet hat, hat die Beschwerde deshalb Erfolg; im Übrigen ist sie zurückzuweisen.

52

4. Der Senat merkt abschließend noch Folgendes an:

53

a) Im Hinblick auf die in der Begründung der Neufassung des Wohngeldgesetzes (a. a. O.) enthaltenen Ausführungen, die Besetzung der bis 1965 bezugsfertig gewordenen Wohnungen "ohne Sammelheizung und ohne Bad oder Duschraum" sei sehr schwach und die Quadratmeter-Mieten für Wohnungen der Baualtersklassen "1966 bis 1977" und "1978 bis 1991" unterschieden sich im Schnitt über die Mietenstufen und die Haushaltsgrößen nicht wesentlich voneinander, hält es der Senat für sinnvoll, bei der Anlehnung an die Wohngeldtabelle unter Berücksichtigung der aufgezeigten Gesichtspunkte drei Klassen von Wohnungen zu unterscheiden, nämlich Wohnungen, die bis zum 31. Dezember 1965 bezugsfertig geworden sind, Wohnungen, die ab 1. Januar 1966 bis zum 31. Dezember 1991 und Wohnungen, die später bezugsfertig geworden sind. Bei Wohnungen, die vor dem 1. Januar 1966 bezugsfertig geworden sind, wäre ein einheitlicher Wert zu bilden, der davon ausgehen könnte, dass es Wohnungen ohne Sammelheizung und ohne Bad oder Duschraum praktisch auf dem Wohnungsmarkt nicht mehr gibt. In diesem Fall wäre der dritthöchste Tabellenwert zugrunde zu legen und um 10 Prozent zu erhöhen.

54

b) Der vorliegende Fall gibt keinen Anlass zur Erörterung der Frage, ob auch nach Änderung der Tabelle zu § 8 WoGG zum 1. Januar 2001 und Änderung der Rechtsprechung des Senats ein Neuvermietungszuschlag zu berücksichtigen ist (vgl. Nds.OVG, 12. Senat, Beschl. v. 26. Aug. 1998 -- 12 L 3105/98 --, FEVS 49, 257). Nach Auffassung des Senats spricht manches dafür, auch in Zukunft bei Neuvermietung ab dem 1. Januar 2001 den bereits erhöhten Tabellenwert nochmals um etwa 10 Prozent des Ausgangswertes anzuheben, denn auch die "neuen" Tabellenwerte gründen auf Bestandsmieten und vernachlässigen die bei Wohnungswechseln bedeutsamen Zugangsmieten.

55

c) Für die Fälle, in denen sich bei der Berechnung der angemessenen Unterkunftskosten in Anwendung der neuen Tabelle ein niedrigerer Wert ergibt, als er bisher der Berechnung zu Grunde gelegt wurde (was nur bei Wohnraum der Fall sein kann, der bis zum 31. Dezember 1965 bezugsfertig geworden ist), ist weiterhin der höhere Wert, also der Wert der äußersten rechten Spalte der bis zum 31. Dezember 2000 gültig gewesenen Tabelle, zu berücksichtigen (Besitzstandswahrung für Altverträge).

56

d) Die vorliegende Entscheidung des Senats ergeht in einem Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes, das wegen der besonderen Eilbedürftigkeit eine genauere Wohnungsmarktanalyse nicht zulässt. In einem Hauptsacheverfahren ist die Problematik -- eventuell auch nach Heranziehung von Sachverständigen zur Begutachtung der Lage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt -- deshalb gegebenenfalls neu zu überdenken."

57

Dieser seitdem ständigen Rechtsprechung des 4. Senates des erkennenden Gerichts (vgl. zuletzt Beschluss v. 18.12.2003 – 4 ME 532/03 – betr. Heidenau/Landkreis Harburg: Tabellenwert zuzüglich 10 % zuzüglich weiteren 10 % Neuvermietungszuschlag; Beschluss v. 9.1.2004 – 4 ME 14/04 – betr. Buchholz/Landkreis Harburg :Tabellenwert zuzüglich 10 % ohne Neuvermietung ) sind nicht alle Verwaltungsgerichte in Niedersachsen gefolgt; sie vertreten teilweise die Ansicht, die Angemessenheitsgrenze sei für alle Fälle einheitlich nach der äußersten rechten Spalte der (neuen) Tabelle zu § 8 WoGG zu bemessen (so VG Stade, Urt.v. 28.8.2002 – 4 A 470/01 -; VG Hannover, Beschluss v. 29.11.2001 – 7 B 5059/01 ; VG Lüneburg, Beschluss v. 20.03.2002 – 6 B 43/02 -) bzw. auf den Wert der äußersten rechten Spalte sei in Neuvermietungsfällen ein Aufschlag von 10 % (so VG Braunschweig, Beschl. v. 7.5.2002 – 3 B 64/02 -) oder ein je nach Gemeinde differenzierter Zuschlag zwischen 5 und 10 % vorzunehmen (so VG Lüneburg, Beschl.v. 13.2.2002 – 4 B 9/02 -).

58

Fehlt es an einem Mietspiegel, ist die Tabelle zu § 8 WoGG heranzuziehen.

59

Der erkennende Senat hält vor dem Hintergrund seiner bei der Entscheidung des vorliegenden Falles exemplarisch für den Wohnungsmarkt der Stadt Göttingen gewonnenen Erkenntnisse grundsätzlich daran fest, die Tabelle zu § 8 WoGG in der aktuellen Fassung zur Bestimmung der Grenze der angemessenen Kosten der Unterkunft heranzuziehen, soweit andere konkrete Anhaltspunkte für die Lage auf dem Wohnungsmarkt – wie etwa Mietenspiegel – fehlen.

60

Dabei handelt es sich allerdings um eine Pauschalierung, die zu Unzulänglichkeiten führt, weil – wie vom Sachverständigen G. eingehend ausgeführt – wesentliche Ausstattungsmerkmale der Wohnungen in der Tabelle nicht berücksichtigt werden und fast alle Altbauwohnungen im Hinblick auf immissionsschutzrechtliche Bestimmungen über neuere Heizungsanlagen sowie auch über neuere, den Anforderungen einer wirksamen Wärmedämmung genügende Fenster verfügen. Demgegenüber gibt es nach den Ausführungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung schlicht ausgestattete Neubauwohnungen, die zu einem günstigeren Mietzins angeboten werden als hochwertig ausgestattete Altbauwohnungen. Trotz dieser Bedenken hält der Senat es im Hinblick auf die Erfordernisse der (Massen-) Sozialverwaltung für geboten, im Zweifel an den für die Praxis gut zu handhabenden Werten der Wohngeldtabelle festzuhalten, zumal es keinerlei gleichermaßen taugliche Alternative gibt.

61

Ob Zuschläge auf die Werte der Wohngeldtabelle im Fall einer Neuvermietung vorzunehmen sind, hängt von den Örtlichkeiten im Einzelfall ab.

62

Die Frage, ob auf die Werte der Wohngeldtabelle noch Zuschläge genereller Art oder nur für den Fall der Neuvermietung vorzunehmen sind, lässt sich nach den Erkenntnissen des Senats insbesondere aus den mündlichen Erklärungen des Sachverständigen G. nicht generell beurteilen, sondern nur nach Betrachtung des örtlichen Wohnungsmarktes und den dortigen maßgeblichen Faktoren wie der Bevölkerungsentwicklung, dem vorhandenen Wohnungsbestand und der Neubautätigkeit. Nach Einschätzung des Sachverständigen kann ein solcher Zuschlag in durch Wirtschaftswachstum gekennzeichneten Gebieten und im Einzugsbereich von Oberzentren geboten sein, dagegen eher nicht im ländlichen Raum.

63

Stehen für den Hilfesuchenden bis zum 31. Dezember 1965 bezugsfertig gewordener Wohnraum zur Verfügung, so soll auf diesen verwiesen werden.

64

Bei der grundsätzlichen Orientierung an der Tabelle zu § 8 WoGG ist der Sozialhilfeempfänger jedoch zunächst auf Wohnungen zum in der Spalte für bis zum 31. Dezember 1965 bezugsfertig gewordenen Wohnraum mit Sammelheizung und mit Bad oder Duschraum genannten Preis zu verweisen, wenn der örtliche Träger der Sozialhilfe durch Gutachten oder auf andere Weise stichhaltig nachweisen kann, dass es auf dem örtlichen Wohnungsmarkt bereits zu diesem Preis zumutbare und geeignete Unterkünfte in ausreichender Zahl gibt, auf deren tatsächliches Jahr der Bezugsfertigkeit es dann nicht mehr ankommt, und diese Unterkünfte auch im konkreten Einzelfall für den Hilfeempfänger verfügbar und zugänglich sind (vgl. dazu LPK-BSHG, a.a.O., § 12 Rn. 26).

65

Wird von dem Sozialhilfeträger der Wohnungsnachweis nicht geführt, so bleibt es bei der Einstufung der Wohnung nach Bezugsfertigkeit. Der Hilfesuchende hat die Möglichkeit nachzuweisen, dass er keine geeignete Unterkunft finden kann.

66

Kann der Träger der Sozialhilfe einen derartigen Nachweis nicht führen, so verbleibt es bei dem sich aus der Einstufung der Wohnung nach ihrer Bezugsfertigkeit aus der Tabelle ergebenden Wert als Angemessenheitsgrenze. Ferner verbleibt dem Sozialhilfeempfänger im Einzelfall die Möglichkeit nachzuweisen, dass er trotz intensiver Bemühungen, die dann durch Bestätigungen in Frage kommender Vermieter, Besichtigungsscheine etc. dargelegt werden müssten, zu dem jeweiligen Wert keine geeignete Unterkunft finden kann.

67

Der Hilfeempfänger ist verpflichtet, kostenmindernd zu handeln.

68

Da die Sozialhilfe nur den notwendigen Lebensunterhalt sicherstellen soll, steht es dem Hilfeempfänger - soweit jedenfalls die Übernahme der Kosten im Wege der Sozialhilfe betreffend - nicht frei, sich bis zu der für Neubauten geltenden Höchstgrenze Wohnraum zu suchen. Es unterliegt deshalb auch nicht seiner eigenen Dispositionsbefugnis, älteren Wohnraum zu einem sonst für Neubauwohnungen üblichen Mietzins zu mieten und diesen dem Sozialhilfeträger gleichsam in Rechnung zu stellen. Der Hilfeempfänger ist vielmehr von vornherein veranlasst, seine Bemühungen vorrangig auf die Miete möglichst kostengünstigen Wohnraums zu richten. Deshalb ist es ihm regelmäßig zumutbar, eine Wohnung unterer Kategorie - im Hinblick auf das Jahr der Bezugsfertigkeit und/ oder die Ausstattung – zu mieten (vgl. Hess. VGH, Beschl.v. 11.8.1994 – 9 TG 2099/94 – a.a.O.). Nur wenn der örtliche Wohnungsmarkt geeignete und verfügbare Wohnungen dieser Kategorie nicht aufweist, ist dem Hilfeempfänger die Möglichkeit einzuräumen, auch auf (teurere) Neubauwohnungen zurückzugreifen.

69

Nach diesen Grundsätzen sowie auf der Grundlage der vom Beklagten vorgelegten Wohnungsmarktanalysen und des von Senat eingeholten Sachverständigengutachtens kann für den Bereich der Stadt Göttingen zur Bestimmung der angemessenen Unterkunftskosten ab Januar 2001 für Ein-Personen-Haushalte auf den Wert zurückgegriffen werden kann, den die Tabelle zu § 8 WoGG für bis zum 31. Dezember 1965 bezugsfertig gewordenen Wohnraum mit Sammelheizung und mit Bad oder Duschraum vorsieht (479,18 DM bzw. 245 EUR), da es zu diesem Preis in Göttingen ein ausreichendes Angebot auf dem Wohnungsmarkt gibt. Hieraus folgt zugleich, dass es eines Zuschlages auf diesen Wert nicht mehr bedarf.

70

Nach der Studie des Pestel Instituts "Vom Anbieter- zum Nachfragermarkt – der Wohnungsmarkt im Geschäftsgebiet der Sparkasse Göttingen" von September 2001 hat sich der Wohnungsleerstand im Gebiet der Stadt Göttingen von 500 im Jahre 1987 (ca. 0,9 % des Wohnungsbestandes) auf rund 2500 im Jahr 2000 (ca. 3,8 % des Wohnungsbestandes) erhöht, so dass sich für die Stadt Göttingen bereits deutliche Überhangtendenzen errechnen, die vor allem auf den starken Rückgang der Studentenzahlen gerade in den letzten Jahren zurückzuführen sind. Insbesondere kleine Wohnungen und Wohnungen mit Ausstattungsmängeln dürften erhebliche Vermarktungsprobleme aufweisen. Die Veränderung vor allem der Neubaumieten sei mit einer Zeitverzögerung von etwa zwei Jahren annähernd dem Verlauf des Wohnungsdefizits gefolgt. Auf eine steile Zunahme der Preise bei steigendem Defizit sei eine Stagnation gefolgt und ab 1995 dann ein Rückgang, parallel zum Rückgang des Wohnungsdefizits.

71

Ab 1993 sei zunächst das Wohnungsdefizit wieder abgebaut worden und bei weiterhin niedriger Nachfrage sei in den Jahren 1999 und 2000 in der Stadt Göttingen bereits ein Angebotsüberhang entstanden. Auch für die kommenden Jahre sei infolge des Neubaus von Geschosswohnungen von einem permanenten Angebotsdruck für Mietwohnungen auszugehen, der zum einen kaum Preissteigerungen zulasse und zum anderen dafür sorgen werde, dass Wohnungen am unteren Ende der Qualitätsskala, aber auch vom Wohnungszuschnitt her wenig gefragte Wohnungen und auch Wohnungen in von der Bevölkerung nicht geschätzten Quartieren kaum noch zu vermarkten sein würden und ggfs. aus dem Markt genommen werden müssten.

72

Die niedersächsische Landestreuhandstelle für das Wohnungswesen führt in ihren "Wohnungsmarktbeobachtungen für die Stadt Göttingen 2001" aus, die im Vergleich zu anderen kreisfreien Städten anhaltend hohe Bautätigkeit im Mehrfamilienhausbereich habe zu einer Wohnungsbestandsstruktur geführt, die deutlicher von Mietwohnungen geprägt sei als in den Vergleichsstädten. Von den vorhandenen Wohnungen unterliege ein um gut ein Drittel höherer Teil einer Mietpreis- oder Belegungsbindung wie im Durchschnitt der Vergleichsstädte. Dem Wohnungsbestand stehe seit 1996 eine abnehmende Bevölkerungszahl gegenüber, die im Zusammenhang mit der hohen Bautätigkeit zu einer wesentlichen Entspannung am Göttinger Wohnungsmarkt beigetragen habe. Der deutlicher als in den kreisfreien Städten ausgeprägte Bevölkerungsverlust sei durch hohe Fortzüge und abnehmende Studierendenzahlen verursacht worden. Entgegen dem niedersächsischen Trend habe aufgrund der drastischen Einwohnerverluste auch die Haushaltszahl in Göttingen abgenommen. Die Wohnungsmärkte entspannten sich weiter, aber nicht alle Marktsegmente seien gleichermaßen ausgeglichen. Einerseits gebe es vor allem im unteren Preissegment noch Engpässe bei der Wohnungsversorgung, die sich nach Einschätzung der Befragten auch in Zukunft nicht auflösen würden. Andererseits würden die heute in Göttingen stärker vertretenen Altersgruppen in der Familienphase eine höhere Nachfrage nach großen familiengerechten Wohnungen entfalten, bei steigenden Einkommen vornehmlich im Eigentumsbereich. Sollten jedoch die Bevölkerungsverluste der vergangenen Jahre anhalten oder sich noch verstärken, seien keine marktbelebenden Mengeneffekte für den Wohnungsmarkt zu erwarten.

73

Der vom Senat beauftragte Sachverständige Architekt Dipl. Ing. G. erklärt in seinem Gutachten vom 10. Januar 2004, die Unterkunftskosten ließen sich am Maßstab der Tabelle zu § 8 WoGG nur ungenau und damit eingeschränkt bemessen, da wesentliche Beurteilungsfaktoren, wie die tatsächliche Wohnungsgröße und die individuelle Ausstattung der Wohnungen, nur systematisch und pauschaliert erfasst würden. In der Tabelle nicht enthalten seien individuelle Marktentwicklungen. Im Zeitraum von Januar bis März 2001 sei es in der Stadt Göttingen ohne Schwierigkeiten möglich gewesen, eine entsprechende Wohnung für einen monatlichen Mietzins von 460 DM zuzüglich Heizkosten und Kosten der Warmwasserbereitung anzumieten. Die von ihm ermittelte Vergleichsmiete von 484,30 DM sei ein Ausschnitt aus dem mittleren Marktsegment und weise eine Schwankungsbreite von 5 % auf, so dass auch der Wert von 460 DM noch gerade davon erfasst sei. Bei dem Marktsegment von Wohnungen bis zu einer Größe von 50 qm seien ausreichend Leerstände in der Stadt Göttingen vorhanden gewesen. Dies gelte auch für in der Regel nicht teurere Erdgeschosswohnungen. Die Ende der 90er Jahre eingetretene Entwicklung habe sich nicht nur im Jahr 2001, sondern auch in den Folgejahren fortgesetzt. Für das Wohnungssegment von Wohnungen bis zu 50 qm sei hier bedeutsam, dass mit einem weiteren Rückgang der Studentenzahlen in Göttingen zu rechnen sei, auch vor dem Hintergrund der Kürzung der Finanzmittel für den Hochschulbereich durch das Land Niedersachsen. Hierdurch würden in diesem Wohnungssegment zusätzliche Leerstände entstehen mit der Folge, dass die Mieten in der Höhe nicht nur stagnieren würden, es sei vielmehr in diesem Bereich mit fallenden Mieten zu rechnen.

74

Nach allen drei Gutachten ist für das Marktsegment der Wohnungen bis zu 50 qm von einer entspannten und durch Leerstände geprägten Wohnungsmarktlage auszugehen, die verursacht ist zum einen durch den überdurchschnittlich starken Geschosswohnungsbau in Göttingen, der zu einem höheren Bestand an Mietwohnungen geführt hat, zum anderen durch den Bevölkerungsschwund, der im wesentlichen durch den Rückgang der Studentenzahlen geprägt ist und daher zu einer Entspannung des Marktes der Wohnungen für 1-Personen-Haushalte geführt hat. Nach den Angaben des Sachverständigen G. in der mündlichen Verhandlung ist die Bevölkerungszahl in Göttingen von 128.000 im Jahre 1993 auf 123.000 im Jahre 2002 geschrumpft, die Zahl der Erwachsenen von 107.000 auf 102.000. Die Zahl der Privathaushalte hat im gleichen Zeitraum um 1.400 abgenommen, während der Bestand an Wohnungen um 3.605 gewachsen ist. Wie sich insbesondere aus den im Gutachten des Sachverständigen G. benannten Vergleichswohnungen ergibt, haben im hier entscheidungserheblichen Zeitraum von Januar bis März 2001 für den in der aktuellen Tabelle zu § 8 WoGG für Wohnungen, die bis zum 31. Dezember 1965 bezugsfertig geworden sind und eine Ausstattung mit Sammelheizung, und mit Bad oder Duschraum aufweisen, genannten Betrag von 479,18 DM ausreichend Wohnungen zur Verfügung gestanden; der Sachverständige hält darüber hinaus sogar eine Miete von 460 DM, wie sie von der Stadt Göttingen vor Änderung der Wohngeldtabelle als angemessen angesehen und gezahlt wurde, noch für ausreichend; dieser Wert bildet dann allerdings die untere Grenze des von ihm ermittelten Marktsegmentes. Die vom Sachverständigen ermittelte Vergleichsmiete von 484,30 DM (S. 16 des Gutachtens) liegt nur geringfügig über dem Wert der Wohngeldtabelle, der nach den Ausführungen des Sachverständigen G. in der mündlichen Verhandlung ebenfalls noch innerhalb der marktüblichen Schwankungsbreite liegt. Nach Einschätzung des Sachverständigen sind darüber hinaus in Göttingen auch ausreichend Altbauwohnungen verfügbar; er ist von einem Wohnungsbestand im Jahre 1965 von etwa 53.000 Wohnungen ausgegangen, die zu etwa 30 – 40 % Kleinwohnungen bis zu 50 qm sind. Derartige Wohnungen werden danach in Göttingen mit Ausnahme des "Ostviertels" in der Regel auch an Sozialhilfeempfänger vermietet, die für den Vermieter neben der Sicherheit regelmäßiger Mietzahlungen auch den Vorteil der geringen Prozessfreude hinsichtlich des Mietverhältnisses haben.

75

Der Senat merkt an, dass diese Bewertung nach der Einschätzung der Entwicklung des Wohnungsmarktes durch die vorliegenden Gutachten auch für die Folgejahre in Göttingen Geltung beanspruchen kann, die insbesondere durch einen weiteren Rückgang der Studentenzahlen geprägt sind; sie gilt nach den für den Senat überzeugenden und in Einklang mit den anderen Gutachten befindlichen Erklärungen des Sachverständigen G. auch für 2-Personenhaushalte (Tabellenwert 635,64 DM) und für 3-Personenhaushalte (Tabellenwert 762,77 DM).

76

In Anbetracht der Grundsatzbedeutung des Falles hebt der Senat weiterhin hervor, dass er in Übereinstimmung mit der Entscheidung des 4. Senates vom 25. Oktober 2001 (s.o.) eine Besitzstandswahrung für Altverträge für geboten hält und zwar in der Form, dass die bloße Änderung der Rechtsprechung den örtlichen Träger der Sozialhilfe nicht dazu berechtigt, bei bisher mit seiner Zustimmung abgeschlossenen oder bisher von ihm für angemessen erachteten bestehenden Mietverträgen die Hilfeempfänger nunmehr aufzufordern, die Kosten der Unterkunft auf die neue Angemessenheitsgrenze abzusenken, und ihnen nur noch den nach jetzigen Erkenntnissen angemessenen Teil der Unterkunftskosten zu zahlen.

77

Der Sozialhilfeträger ist nur zur Übernahme der unangemessenen Unterkunftskosten verpflichtet, wenn er den darüber hinausgehenden Aufwendungen zugestimmt hat.

78

2. Der Kläger kann auch nicht geltend machen, ihm sei ein Wohnungswechsel nicht möglich oder nicht zumutbar.

79

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist – jedenfalls bei erst nach dem 31. Juli 1996, also nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Reform des Sozialhilferechts vom 23. Juli 1996 (BGBl. I S. 1088) begründeten Mietverhältnissen - der Sozialhilfeträger bei einem Umzug des Hilfeempfängers in eine unangemessen Unterkunft nur zur Übernahme der angemessenen Unterkunftskosten verpflichtet, wenn er nicht vor dem Umzug den darüber hinausgehenden Aufwendungen zugestimmt hat (vgl. BVerwG, Urteil v. 1.10.1998 – 5 C 6/98 – BVerwGE 107, 239; dazu LPK-BSHG, a.a.O., § 12 Rn. 44).

80

Der Kläger mietete seine jetzige Wohnung am 19. August 1996 ohne Zustimmung des Beklagten zum schon damals unangemessen hohen Mietzins von 494,89 DM an, so dass der Beklagte von Anfang an nicht verpflichtet war, die vollen Unterkunftskosten zu übernehmen.

81

Der Träger der Sozialhilfe ist nicht zur Gewährung einer Übergangsfrist verpflichtet, wenn der Hilfeempfänger keine Bemühungen zur Senkung der Aufwendungen unternimmt.

82

Eine Übergangsfrist von bis zu 6 Monaten zur Suche einer billigeren Wohnung, die verkürzt werden kann, wenn der Träger der Sozialhilfe dem Hilfesuchenden vorher eine andere angemessene Wohnung anbietet oder vermittelt, und die verlängert werden kann, wenn der Hilfesuchende nachweist oder glaubhaft macht, dass er sich innerhalb der Frist intensiv, aber erfolglos um eine andere, billigere Wohnung oder um eine sonstige Möglichkeit, die Aufwendungen zu senken, bemüht hat, wie sie für den Fall eingeräumt wird, dass die Unterkunftskosten erst nachträglich die Grenze der Angemessenheit übersteigen (vgl. OVG Lüneburg, Urteil v. 28.9.1994 – 4 L 5583/93 – info also 1995, 166; Beschluss v. 10.8.2000 – 4 M 2010/00 - ; LPK-BSHG, 6. Auflage 2003, § 12 Rn. 31), ist dem Kläger daher nicht einzuräumen gewesen.

83

Der Kläger hat ernsthafte Bemühungen um eine kostengünstigere Unterkunft trotz Aufforderung in der Verfügung des Vorsitzenden vom 15. Juli 2002 weder vorgetragen noch sind sie sonst ersichtlich.

84

Auch die vom Kläger vorgetragenen Erkrankungen, wie sie durch das Gesundheitsamt unter dem 4. Oktober 2002 bestätigt worden sind, entheben diesen nicht von der Verpflichtung, seine Unterkunftskosten zu senken, zumal er sich bei einem Umzug nach vorheriger Absprache mit dem Beklagten der erforderlichen Hilfskräfte bedienen darf, deren Kosten aus Mitteln der Sozialhilfe zu übernehmen wären. Der bloße Umstand, dass er allein nicht in der Lage wäre, einen Umzug zu bewerkstelligen, hindert einen Wechsel der Unterkunft daher nicht. Weitere Umstände, aus denen sich eine besondere Unzumutbarkeit des Unterkunftswechsels ergeben würde, sind nicht ersichtlich; so ist weder eine besondere Bindung des Klägers an sein Umfeld vorgetragen worden noch erscheint aufgrund seines Alters ein Umzug ausgeschlossen. Die auch nach den Feststellungen des Gesundheitsamtes an eine Wohnung zu stellenden Anforderungen (Erdgeschosswohnung, nahe gelegene Einkaufsmöglichkeiten) stellen nach den Ausführungen des Sachverständigen G. keine derartige Besonderheit dar, dass deshalb eine geeignete Wohnung teurer oder sogar nicht zu finden wäre. Vielmehr weisen auch die vom Mietzins her günstigeren Wohngegenden Göttingens hinreichende Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf auf. Erdgeschosswohnungen machen einen Großteil des Wohnungsmarktes aus und sind nicht teurer als andere Wohnungen; vielmehr werden nach den Ausführungen des Sachverständigen G. nur für Wohnungen ab dem 2. Obergeschoss z.T. niedrigere Mieten verlangt, soweit kein Fahrstuhl vorhanden ist.

Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten:
http://www.rechtsprechung.niedersachsen.de/jportal/?quelle=jlink&docid=MWRE115070400&psml=bsndprod.psml&max=true