Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1996-01-17, Aktenzeichen 11 W 86/95
ECLI:DE:OLGK:1996:0117.11W86.95.00

Tenor

1

G r ü n d e

2

Die gemäß §§ 91 a Abs. 2, 577 ZPO statthafte sofortige
Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.

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Zu Recht hat das Landgericht im angegriffenen Beschluß dem
Beklagten die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Nach der
übereinstimmenden Erledigungserklärung der Parteien war gemäß § 91
a Abs. 1 ZPO über die Kosten zu entscheiden. Bei dieser
Ermessensentscheidung ist grundsätzlich eine Kostenverteilung
entsprechend dem bisherigen Sach- und Streitstand vorzunehmen.
Sofern keine materiell-rechtlichen Kostenerstattungsgesichts-punkte
eingreifen, die nach der Billigkeit eine andere Kostenverteilung
gebieten, hat danach derjenige die Verfahrenskosten zu tragen, dem
sie nach allgemeinen kostenrechtlichen Bestimmungen (ohne
Erledigungserklärung) aufzuerlegen gewesen wären. Bei dieser
hypothetischen Betrachtung hätte der Beklagte die Kosten des
Rechtsstreits zu tragen gehabt.

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Die gegen ihn gerichtete Klage war nämlich von Anfang an
zulässig und begründet.

5

Zur Zuständigkeit des Landgerichts kann auf die überzeugenden
und auch unter Berücksichtigung des Beschwerdevorbringens nicht
ergänzungsbedürftigen Ausführungen im angegriffenen Beschluß Bezug
genommen werden.

6

Der Beklagte war gemäß § 556 Abs. 1 BGB verpflichtet, die
gemieteten Praxisräumlichkeiten herauszugeben, da das
Mietverhältnis durch Kündigung vom 29.12.1993 zum 30.06.1994
beendet worden war (§ 564 Abs. 2, 565 BGB).

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Die Kündigung der J. W. Hausverwaltungen GmbH war gemäß §§ 180,
174, 164 BGB wirksam. Der Kündigungserklärung vom 29.12.1993 waren
insbesondere Vollmachtsurkunden aller Miterben beigefügt. Ohne
Erfolg wendet sich der Beklagte mit der Beschwerde gegen die
Wirksamkeit der Bevollmächtigung. Es genügt nämlich nicht, zu
bestreiten, daß sich die Kläger bei der Unterzeichnung der
Vollmachtsurkunden nicht bewußt waren, welchem Zweck sie dienten,
und die Möglichkeit einer Blankettfälschung in den Raum zu stellen.
Gemäß § 440 Abs. 2 ZPO spricht für die Echtheit einer Privaturkunde
eine gesetzliche Vermutung. Da im vorliegenden Fall unstreitig die
auf den Vollmachten befindlichen Unterschriften von den Klägern
stammen, ist gemäß § 440 Abs. 2 ZPO davon auszugehen, daß der über
der Unterschrift befindliche Text von ihrem Willen gedeckt ist. Vor
diesem Hintergrund hätte der Beklagte substantiiert
Anknüpfungstatsachen für den von ihm zu führenden Gegenbeweis gemäß
§ 292 ZPO vortragen müssen. Konkrete Anhaltspunkte, die auf einen
Blankettmißbrauch oder fehlendes Erklärungsbewußtsein der
bevollmächtigenden Kläger hindeuten könnten, sind indessen nicht
dargetan. Der Vortrag des Beklagten erschöpft sich insofern in
Vermutungen.

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Entgegen der Auffassung des Beklagten ist die Kündigung auch
nicht deshalb unwirksam, weil die Kündigungsschutzbestimmungen (§
564 a, 564 b BGB), die für Wohnraum gelten, unstreitig nicht
beachtet worden sind. Die Regelungen des sozialen Mieterschutzes
greifen nämlich nur in Fällen der Wohnraummiete ein. Die
gekündigten Räumlichkeiten wurden im vorliegenden Fall jedoch seit
1958 bis zur Kündigung zum 30.06.1994 ausschließlich für
gewerbliche Zwecke, nämlich die Anwaltskanzlei des Beklagten
benutzt. Ob vor diesem Hintergrund die ursprüngliche vertragliche
Zweckbestimmung der Räume als "gewerbliche Räume und Wohnräume"
durch Vertragsdauer und übereinstimmend gebilligte Nutzungspraxis
konkludent geändert worden ist, kann dahinstehen. Bereits bei einer
Auslegung der Nutzungszweckbestimmung in § 1 des Mietvertrages vom
7. Juli 1958 ergibt sich nämlich, daß im vorliegenden Fall keine
Wohnraummiete vorlag. Maßgeblich für die Abgrenzung, ob ein Fall
von Wohnraum- oder Gewerberaummiete gegeben ist, ist grundsätzlich
die im Mietvertrag vereinbarte Zweckbestimmung (vgl.
Emmerich-Staudinger, BGB, 13. Aufl., Vorbem. zu § 535, Rdnr. 43).
Bei objektiver Auslegung gemäß §§ 153, 157 BGB ist im vorliegenden
Fall der ursprünglich vereinbarte Vertragszweck "Gewerberaummiete"
gewesen. Als der Beklagte nämlich mit seinem inzwischen
verstorbenen Sozius die Räumlichkeiten anmietete, stand für die
Mietvertragsparteien bereits fest, daß dort zunächst nur die
gemeinsame Anwaltspraxis betrieben werden sollte. Insbesondere
bestand damals unstreitig nicht die Absicht, die Räumlichkeiten
sowohl als Anwaltspraxis als auch als Wohnung zu gebrauchen. Die
Erwähnung der Wohnnutzung im Mietvertrag eröffnete vor diesem
unstreitigen Hintergrund den Mietern nur die Möglichkeit ohne die
sonst erforderliche Zustimmung des Vermieters eine Zweckänderung
herbeizuführen. Bei dieser Vertragsgestaltung wäre der vereinbarte
Wohnzweck erst dann aufgelebt, wenn von der vertraglich
vereinbarten Option tatsächlich Gebrauch gemacht worden wäre.
Solange es jedoch bei der von Anfang an beabsichtigten gewerblichen
Nutzung blieb, schied die Anwendung der nur für die Wohnraummiete
geltenden sozialen Schutzbestimmungen aus. Der durch sie bewirkte
Bestandsschutz findet seine Rechtfertigung nämlich in der
besonderen Bedeutung des Wohnraums für die darauf Angewiesenen.
Dieses Schutzziel ist hier unstreitig nicht berührt, da der
Beklagte ein Bedürfnis, in den gemieteten Räumlichkeiten zu wohnen,
zu keinem Zeitpunkt geäußert hat.

9

Der Beklagte vermag nicht damit durchzudringen, die Kläger
hätten auf das Kündigungsrecht und den geltend gemachte
Räumungsanspruch verzichtet. Die vom Beklagten behaupteten
Äußerungen des Klägers zu 1) und des Klägers zu 2) sind schon
deshalb für die Erbengemeinschaft nicht verbindlich, weil nicht
ersichtlich ist, daß sie vom gemeinsamen Willen der Miterben gemäß
§ 2038 Abs. 1 BGB getragen waren. Im übrigen kann den vom Beklagten
geschilderten Äußerungen des Klägers zu 1) und des Klägers zu 2)
auch nicht der objektive Erklärungsgehalt beigelegt werden, auf die
Kündigung und Räumung zu verzichten. Nach ständiger Rechtsprechung
(zuletzt BGH MDR 1995, 1011), von der abzuweichen der Senat keinen
Anlaß sieht, sind an die Annahme eines Verzichts strenge
Anforderungen zu stellen. Nur eine unzweideutige Erklärung, sich
des Rechts endgültig begeben zu wollen, kann insofern genügen. Die
vom Beklagten wiedergegebenen Äußerungen sind schon deshalb nicht
in diesem Sinne zu verstehen, weil in ihnen vor allem der Wunsch
der Kläger zu 1) und 2) zum Ausdruck kommt, im Hinblick auf das
langzeitige und einvernehmliche Mietverhältnis eine gütliche
Regelung auftretender Probleme zu finden. Den geschilderten, von
alter Verbundenheit mit dem Beklagten motivierten Äußerungen kann
jedenfalls nicht der Wille entnommen werden, unter Abänderung des
bestehenden Mietvertrages auf künftige Vermieterrechte zu
verzichten.

10

Schon aus diesem Grund kann entgegen der Auffassung des
Beklagten die Kündigung nicht als widersprüchliches Verhalten gemäß
§ 242 BGB beanstandet werden. Den Parteien ist es nämlich
grundsätzlich gestattet, ihre Auffassung zu ändern. Ein rechtlich
schutzwürdiger Vertrauenstatbestand wurde durch die behaupteten
Äußerungen der Kläger nicht geschaffen. Es kann den Klägern
schließlich nicht als treuwidriges Verhalten vorgeworfen werden,
das Mietverhältnis gekündigt zu haben, nachdem eine Einigung über
die Höhe des zu zahlenden Mietzinses mit dem Beklagten nicht
zustandegekommen ist. Die Vertragsfreiheit schließt nämlich auch
das Recht ein, von weiteren Vertragsverhandlungen Abstand zunehmen,
wenn -wie im vorliegenden Fall- eine Annäherung der Standpunkte
schon weitestgehend erzielt wurde.

11

Nach alledem war die sofortige Beschwerde mit der Kostenfolge
entsprechend § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.

12

Wert des Beschwerdegegenstandes: 2.836,25 DM