Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-10-09, Aktenzeichen 14 A 2985/05
ECLI:DE:OVGNRW:2007:1009.14A2985.05.00

Tenor

Das angefochtene Urteil wird für unwirksam erklärt, soweit es das
Erlassjahr 1999 betrifft.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Unter teilweiser Neufassung der erstinstanzlichen Kostenentscheidung tragen
der Kläger 1/9 und der Beklagte 8/9 der Kosten in beiden Rechtszügen.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

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Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks M. Straße in T. .
Das Grundstücks ist mit mehreren Gewerbehallen (insgesamt 17 unterschiedlich
großen Einheiten) bebaut, die der Kläger vermietet.

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Der Beklagte zog den Kläger unter anderem für die Jahre 1999, 2001, 2002 und
2003 zu Grundsteuern in unterschiedlicher Höhe heran. Insoweit beantragte der
Kläger jeweils einen Erlass der Grundsteuer wegen Ertragsminderung nach § 33
GrStG und legte dar, dass in diesen Jahren jeweils eine Minderung des Rohertrages
zu verzeichnen gewesen sei, die über 20 % gelegen habe.

4

In Zusammenhang mit allen Erlassanträgen betreffend die Jahre 2001, 2002 und
2003 führte der Kläger aus, dass er zahlreiche Vermietungsbemühungen wie
Werbeschilder, Anzeigen und sonstige Kontakte getätigt, aber wegen der schlechten
Konjunktur keinen Erfolg gehabt habe.

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Mit zwei Bescheiden vom 20. Juli 2004 lehnte der Beklagte die Anträge auf
Erlass der Grundsteuer ab.

6

Soweit es den Erlassantrag für das Jahr 1999 betraf, wies der Beklagte den
Widerspruch des Klägers mit Bescheid vom 11. Oktober 2004 als unbegründet
zurück. Der Kläger hat am 2. November 2004 im vorliegenden Verfahren Klage
erhoben.

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Zur Begründung seines Ablehnungsbescheides betreffend die Erlassanträge für
die Jahre 2001, 2002 und 2003 legte der Beklagte dar, der Leerstand der Hallen sei
strukturell bedingt und treffe daher alle Vermieter gleichermaßen. Mietausfälle
aufgrund strukturell bedingter fehlender Mieternachfrage seien bei der Ermittlung des
normalen Rohertrages zu berücksichtigen und könnten daher nicht zum Erlass
führen.

8

Mit Bescheid vom 8. Oktober 2004 wies der Beklagte den Widerspruch des
Klägers als unbegründet zurück und führte ergänzend zu seinen Darlegungen im
Ausgangsbescheid aus, in dem Objekt hätten seit 1998 immer wieder Hallenteile
nicht vermietet werden können. Da es sich um ein Überangebot von gewissen
Mietobjekten handele, liege kein außergewöhnlicher, atypischer Umstand vor, so
dass ein Grundsteuererlass nicht in Betracht komme.

9

Am 2. November 2004 hat der Kläger im Verfahren 25 K 6972/04 - VG
Düsseldorf - Klage erhoben.

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In der mündlichen Verhandlung vom 27. Juni 2005 hat das Verwaltungsgericht
die Verfahren zur gemeinsamen Entscheidung verbunden und unter dem
Aktenzeichen 25 K 6943/04 fortgeführt.

11

Der Kläger hat beantragt,

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den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 20. Juli 2004 und des
Widerspruchsbescheides vom 11. Oktober 2004 zu verpflichten, die Grundsteuer für
das Grundstück M. Straße für das Jahr 1999 in Höhe von 4.268,86 DM
= 2.191,84 Euro zu erlassen;

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den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 20. Juli 2004 und des
Widerspruchsbescheides vom 8. Oktober 2004 zu verpflichten, die Grundsteuer für
das Jahr 2001 in Höhe von 2.577,38 Euro, für das Jahr 2002 in Höhe von
2.218,24 Euro und das Jahr 2003 in Höhe von 2.376,68 Euro zu erlassen.

14

Der Beklagte hat beantragt,

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die Klagen abzuweisen.

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Zur Begründung hat er sein Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren ergänzt
und vertieft.

17

Durch das angefochtene Urteil hat das Verwaltungsgericht der Klage
stattgegeben und ausgeführt: Der Kläger habe dargelegt, dass die Jahresrohmiete
für das Jahr 1999 in Höhe von 20,75 %, für das Jahr 2001 in Höhe von 24,4 %, für
das Jahr 2002 in Höhe von 21 % und für das Jahr 2003 in Höhe von 22,5 %
gemindert gewesen sei. Der Beklagte sei diesem Vorbringen nicht entgegen
getreten. Der Kläger habe den Leerstand nicht zu vertreten. Der Grundsteuererlass
könne nicht mit der Begründung versagt werden, der Leerstand sei strukturell bedingt
und deshalb im Rahmen des §§ 33 GrStG nicht zu berücksichtigen. Im Gegensatz zu
der Meinung des Beklagten lasse sich aus der Tatsache, dass in den letzten Jahren
wiederholt Hallen auf dem Grundstück des Klägers leergestanden hätten, nicht
schließen, dass dieser Leerstand auf einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse
i.S.d. § 22 BewG bzw. der Wertverhältnisse i.S.d. § 27 BewG beruhe. Der Kläger
vermarkte Gewerbehallen, für die ein anderer Markt als bei Wohnungen oder Büros
vorliege. Es sei auch zu berücksichtigen, dass es sich dabei um einen sehr
spezialisierten Markt handele. Unter diesen Umständen sei dem Vermieter von
Gewerbehallen eine ausreichend lange Frist zuzugestehen, um einen Mieter zu
finden.

18

Der Beklagte hat beantragt, die Berufung zuzulassen und zur Begründung
ausgeführt: Es bestünden ernsthafte Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen
Urteils. Die Ausführungen des Verwaltungsgerichts, dass kein strukturell bedingter
Leerstand vorliege, seien nicht nachvollziehbar und in sich unschlüssig. Der Kläger
selbst habe in sämtlichen Anträgen vorgetragen, dass seine Hallen auf Grund der
schlechten Konjunkturlage nicht vermietet werden könnten. Außerdem träfen die
Leerstände auch andere Vermieter in T. . Selbst wenn in diesem Punkt der
Argumentation des Verwaltungsgerichts gefolgt werde, dass es sich nicht um einen
strukturell bedingten Leerstand, sondern um eine normale Marktlage handele, seien
die daraus gezogenen Folgerungen nicht zutreffend. Denn ein Erlass dürfe nur dann
gewährt werden, wenn die Ertragsminderung auf für die Ertragslage ungewöhnlichen
Umständen beruhe.

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Mit Beschluss vom 26. März 2007 hat der Senat die Berufung zugelassen.

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Zur Begründung der Berufung hat der Beklagte sein bisheriges Vorbringen
zunächst wiederholt und insbesondere darauf verwiesen, dass der Mietausfall
konjunkturell und damit strukturell bedingt sei.

21

Nachdem sich das Bundesverwaltungsgericht der Rechtsprechung des
Bundesfinanzhofs zum strukturell bedingten Leerstand angeschlossen hat, führt der
Beklagte nunmehr aus, sein Vortrag sei dahingehend zu korrigieren, dass die
Voraussetzungen für einen strukturell bedingten Leerstand nicht gegeben seien, da
keine wesentlichen Abweichungen vom Durchschnitt vorlägen. Dem Endbericht eines
regionalen Einzelhandelskonzeptes vom 25. August 2006 sei zu entnehmen, dass
die Leerstandsquote bei den insgesamt vorhandenen Verkaufsflächen in T.
6,3 % zu Beginn des Jahres 2005 betragen habe. Diese Quote liege in Anlehnung an
verschiedene aktuelle Untersuchungen in einzelnen deutschen Städten etwa auf
durchschnittlichem Niveau. So gehe der Hauptverband des deutschen Einzelhandels
von 9 % aus. Daher liege nur ein normaler Leerstand vor, der keinen Erlassgrund
bedeute.

22

In der mündlichen Verhandlung vom 9. Oktober 2007 haben die Parteien zur
teilweisen Erledigung des Rechtsstreits einen Vergleich geschlossen, in dem der
Beklagte für das Jahr 1999 die Grundsteuer in einem Umfang von 1.095,92 Euro
erlassen hat.

23

Der Beklagte beantragt daher noch,

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das angefochtene Urteil zu ändern und in Bezug auf die Erlassjahre 2001, 2002
und 2003 die Klage abzuweisen.

25

Der Kläger beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

27

Zur Begründung führt er aus, der Bundesfinanzhof habe darauf hingewiesen,
dass die vom Bundesverwaltungsgericht erfundene Differenzierung zwischen
struktureller und wertmäßiger Ertragseinbuße, bei welcher sich der Eigentümer seine
Verluste ab der nächsten Hauptfeststellung des Einheitswertes attestieren lassen
könne, und atypischem vorübergehendem Leerstand weder im Wortlaut noch in der
Systematik des § 33 GrStG eine Stütze habe. Dies gelte bereits deswegen, weil der
Gesetzgeber die periodische Einheitsbewertung ausgesetzt habe. In seinem Fall sei
von einem strukturell bedingten Leerstand auszugehen, worauf sich der Beklagte
stets berufen habe. Soweit es die erforderliche Ertragsminderung um mehr als 20 %
des Rohertrages betreffe, stelle nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes
zum Einen die übliche Miete die Bezugsgröße nur für solche leerstehenden Räume
dar, die zum Beginn des Erlasszeitraums leer gestanden hätten. Zum Anderen
blieben die nicht mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden Mieten für zu
Beginn des Erlasszeitraumes vermietete Räume auch dann die Bezugsgröße, wenn
die Räume im Verlauf des Erlasszeitraumes in einen Leerstand übergingen. Davon
abweichend habe der Kläger zwar vorliegend den Rohertrag weiterhin auf der
Grundlage des vereinbarten Mietzinses berechnet, wenn der Leerstand den
Jahreswechsel überdauert habe. Ein entscheidungserheblicher Unterschied sei
dadurch jedoch nicht entstanden, weil vereinbarte Miete, Durchschnittsmiete und
geschätzte Miete einander entsprochen hätten. Auch hätten die vom Beklagten zur
Ermittlung des Rohertrages zur Verfügung gestellten Formblätter keine
Differenzierung entsprechend der heutigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes
vorgesehen.

28

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der
Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

29

Entscheidungsgründe:

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Die Berufung des Beklagten hat keinen Erfolg.

31

Die noch im Streit stehenden Bescheide des Beklagten betreffend die Jahre
2001, 2202 und 2003 sind rechtswidrig und verletzen den Kläger in seinen Rechten.
Der Kläger hat Anspruch auf Erlass der Grundsteuer jeweils in dem von ihm
beantragten Umfang - vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO -.

32

Anspruchsgrundlage für den begehrten Erlass ist § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG,
wonach die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen wird, der vier Fünfteln
des Prozentsatzes der Minderung entspricht, soweit bei Betrieben der Land- und
Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des
Steuergegenstandes um mehr als 20 v.H. gemindert ist und der Steuerschuldner die
Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2
GrStG ist normaler Rohertrag bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem
Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die
bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraumes maßgebend wäre.
Jahresrohmiete ist wiederum gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG das Gesamtentgelt,
das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher
Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten
haben. Nach § 79 Abs. 2 Nr. 1 BewG gilt statt des Betrages nach Abs. 1 die übliche
Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile, die
eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich
überlassen sind, also auch für leerstehende Grundstücke.

33

Wie bereits das Verwaltungsgericht im angefochtenen Urteil ausgeführt hat,
liegen diese Voraussetzungen hier vor. Der Kläger hat dargelegt, dass die
Jahresrohmiete für das Jahr 2001 in Höhe von 24,4 %, für das Jahr 2002 in Höhe
von 21 % und für das Jahr 2003 in Höhe von 22,5 % gemindert gewesen ist. Diesem
Vorbringen ist der Beklagte nicht entgegengetreten. Der Senat sieht keinen Anlass,
im Hinblick auf die Ausführungen des Klägers im Schriftsatz vom 24. September
2007 die Höhe der jeweiligen Minderung des Rohertrages in Zweifel zu ziehen. Zwar
räumt der Kläger ein, die Berechnung stimme zum Teil nicht mit den Vorgaben
überein, wie sie der Bundesfinanzhof zugrunde lege,

34

vgl. Beschluss vom 13. September 2006

35

- II R 5/05 -, in: BFHE 213, 390 = BStBl. II 2006, 921.

36

Der Kläger legt jedoch gleichzeitig nachvollziehbar dar, die unterschiedliche
Berechnungsmethode führe zu keinen entscheidungserheblichen Abweichungen,
weil vereinbarte Miete, Durchschnittsmiete und geschätzte Miete hier einander
entsprächen. Darüber hinaus zieht der Beklagte diese Ausführungen des Klägers
nicht in Zweifel.

37

Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Urteil geht
der Senat davon aus, dass es sich bei dem Leerstand in den Jahren 2001, 2002 und
2003 um einen strukturell bedingten Leerstand gehandelt hat. Dies führt indes nicht
zu einer Abänderung des erstinstanzlichen Urteils. Der Senat schließt sich der
Auffassung des Bundesfinanzhofs und der dieser folgenden Änderung der
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts an,

38

vgl. in diesem Zusammenhang u.a.: BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C
12/00 -, in: BVerwGE 114, 132; BFH, Beschluss vom 13. September 2006, II R 5/05,
a.a.O., BVerwG, Beschluss vom 24. April 2007 - GmS-OGB 1/07 - in: ZKF 2007,
211,

39

wonach ein Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nicht nur bei
atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht kommt, sondern
auch bei strukturell bedingten Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender
Natur.

40

Die Ertragsminderungen für die Jahre 2001, 2002 und 2003 beruhten auf einem
strukturell bedingten Leerstand. Sie gingen auf eine nachhaltige länger andauernde
Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zurück, die sich im allgemeinen Markt-
und Preisniveau niedergeschlagen haben,

41

vgl. zum Begriff: Martini, Der Grundsteuererlass nach § 33 GrStG bei auf
Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse beruhenden
Ertragsminderungen in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, in:
BayVBl. 2006, 329, m.w.N. aus der Rechtsprechung.

42

Maßgeblich waren nach dem Vorbringen des Klägers die allgemeinen
wirtschaftlichen Verhältnisse aufgrund der über einen längeren Zeitraum
andauernden schlechten Konjunkturlage. Dies hat auch der Beklagte nahezu
während des gesamten Verfahrens ausdrücklich anerkannt und selbst ergänzend in
der Begründung des Zulassungsantrages vom 2. September 2005 und in der
Berufungsbegründung vom 24. April 2007 darauf hingewiesen, dass auch andere
Vermieter in T. von diesem konjunkturell und damit strukturell bedingten
Leerstand betroffen seien.

43

Soweit der Beklagte nunmehr vorträgt, es habe lediglich ein "normaler" Leerstand
vorgelegen und zur Begründung auf ein regionales Einzelhandelskonzept für das
Bergische Städtedreieck vom 25. August 2006 verweist, führt dies zu keiner
abweichenden Beurteilung. Zwar geht dieses Konzept von einer Leerstandsquote für
T. von 6,3 % der vorhandenen Verkaufsfläche aus, wobei das durchschnittliche
Niveau nach dem Vorbringen des Beklagten in Anlehnung an den Hauptverband des
deutschen Einzelhandels 9 % betragen soll. Es erscheint jedoch zweifelhaft, ob aus
diesen zur Einzelhandelsstruktur ermittelten Werten ein hinreichend sicherer
Rückschluss auf die Marktsituation für gewerblich genutzte Hallen wie im
vorliegenden Fall gezogen werden kann. Außerdem vermittelt eine statistisch
festgestellte "Normalität" allein keine Einsichten über die Ursache von Leerständen.
Letztlich können diese Fragen jedoch dahinstehen. Denn bei den Hallen des Klägers
lag der jährliche Leerstand jeweils wesentlich höher, so dass einer als "normal" zu
bezeichnenden Leerstandsquote in Höhe von 6 % bis 9 % für die hier zu
beantwortende Frage ohnehin keine Aussagekraft zugemessen werden kann.

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Dass der Kläger den Leerstand nicht zu vertreten hat, hat bereits das
Verwaltungsgericht im angefochtenen Urteil ausgeführt und wird vom Beklagten nicht
bestritten.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO sowie, soweit es den
(Teil-)Vergleich betrifft, auf § 161 Abs. 2 Satz 1 VwGO in entsprechender
Anwendung, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO
i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen gemäß §§ 132
Abs. 2 und 137 Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.

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