Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-01-31, Aktenzeichen 14 K 6229/04
ECLI:DE:VGD:2005:0131.14K6229.04.00

Tenor

der Leistungsbescheid des Beklagten vom 15.06.2004 in der Fassung
des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E vom 26.08.2004 wird
aufgehoben.

Die Kosten des Verfahrens werden dem Beklagten auferlegt.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Der Kläger wehrt sich gegen den Bescheid des Beklagten vom 15.6.2004 über
Geldleistungen nach § 25 WoBindG.

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Er ist Eigentümer des Mehrfamilienhauses F-Straße 1 in E, dessen
14 Wohnungen u.a. aufgrund Bewilligungsbescheides des Beklagten vom
19.11.1993 unter Einsatz öffentlicher Wohnungsbaudarlehen in Höhe von insgesamt
1.815.800 DM zuzügl. eines Garagendarlehens über 63.000 DM neu geschaffen
worden sind. Unter E des Bewilligungsbescheides heißt es ."

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Besetzungsrecht -Unbeschadet der Verpflichtung, bei der Vermietung der
geförderten Wohnungen die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes -
WoBindG - einzuhalten, sind Sie entsprechend Ihrem Antrag verpflichtet, auf die
Dauer von 15 Jahren der zuständigen Stelle das Recht einzuräumen, die
jeweiligen Mieter für die Wohnungen lfd. Nr. lt. Gebäude-Wohnungsliste 1 - 14 zu
benennen und dieses Besetzungsrecht im Grundbuch durch Eintragung einer
beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zu sichern. Zuständige Stelle im Sinne von
§ 3 WoBindG ist: Stadt E - Amt für Wohnungswesen.

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Nachdem der Kläger dem Beklagten unter dem 7.4. 2004 die Beendigung des
Mietverhältnisses mit dem am 21.11.2003 zugewiesenen Mieter K. mitgeteilt hatte,
wies der Beklagte ihm am 3.5. 2004 den Wohnungssuchenden B. zu. Dieser konnte
die Wohnung nicht beziehen, weil der Kläger sie bereits an den ihm von dem
Vormieter K. am 21.4.2004 als Nachmieter gestellten Wohnberechtigten
Sch.vermietet hatte, der im Besitz einer Wohnberechtigungsbescheinigung des
Bürgermeisters der Stadt H war. Dieser Mieter ist am 15.5.2004 eingezogen.

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In seiner Stellungnahme zu dem angekündigten Erlass eines
Geldleistungsbescheides nach § 25 WoBindG begründete der Kläger sein Vorgehen
damit, dass der Vormieter K. nach seiner Kündigung vom 24.3. zum 1.7. 2004 am
19.4. 2004 erklärt habe, er benötige die Wohnung nicht mehr und werde auch keine
Miete mehr zahlen. Der gleichzeitig präsentierte Nachmieter habe sich bereit erklärt,
die völlig verwahrloste Wohnung unter Einsatz der hinterlegten Kaution wieder in
Stand zu setzen. Nachdem er, der Kläger - bereits mehrere Mietausfälle habe
verkraften müssen, sei er darüber so froh gewesen, dass er an das Besetzungsrecht
nicht mehr gedacht habe.

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Mit Bescheid vom 15.6.2004 setzte der Beklagte gegen den Kläger
Geldleistungen nach § 25 WoBindG wegen Verstoßes gegen § 4 Abs. 4 WoBindG
i.V.m. § 26 WoFG mit Wirkung ab 1.6.2004 in Höhe von 94 - Euro monatlich (=2,50
Euro / qm ) fest. Er begründete die Maßnahme mit einem schuldhaften Verstoß
gegen § 4 WoBindG und wies im Zusammenhang mit der Feststellung des
Verschuldens darauf hin, dass der Kläger erst unter dem 8.10.2002 nach
eigenmächtiger Überlassung einer anderen Wohnung seines Hauses nochmals
ausdrücklich auf das Besetzungsrecht und die Folgen eines weiteren Verstoßes
schriftlich hingewiesen worden sei. Wegen Charakter, Zweck und Höhe der
Geldleistungen hatte er sich an den VV- WoBindG orientiert

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Mit Widerspruch vom 12.7. 2004 wandte der Kläger gegen den Bescheid ein, er
habe nicht vorsätzlich gegen das Besetzungsrecht verstoßen. Von einer Ausnahme
abgesehen, habe es in der Vergangenheit wegen der Zuweisung von Mietern, die er
sich selbst ausgesucht habe, nie Probleme gegeben. Er bat darum, ihm deshalb
auch den Mieter Sch. nachträglich zuzuweisen und von der Forderung laufender
Geldleistungen zu Gunsten eines festen Ausgleichsbetrages abzusehen. Mit der
Begründung, der auf die hier betr. Wohnung entfallende Darlehensanteil habe nur bei
2.892,89 Euro gelegen, hielt er die Höhe der Geldleistungen zudem für
übersetzt.

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Die Bezirksregierung E wies den Widerspruch durch Widerspruchsbescheid vom
26.8.2004 unter Bezugnahme auf die Nr. 4.41, 2511, 25.122 VV - WoBindG als
unbegründet zurück.

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Der Kläger hat am 24.9.2004 Klage erhoben, mit der er seinen Vortrag aus dem
Vorverfahren wiederholt. Ohne den Verstoß gegen das Besetzungsrecht selbst in
Frage zu stellen ,hält er die geforderten Geldleistungen nicht nur im Verhältnis zu
der Höhe des Darlehensanteils für unverhältnismäßig, sondern auch deshalb, weil er
sich 10 Jahre lang korrekt verhalten habe und ihm nach Abzug der geforderten
Geldleistungen nur noch 45% der Kostenmiete verbleibe.

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Der Kläger beantragt,

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den Leistungsbescheid des Beklagten vom 15.6.2004 i.d.F
des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E vom
26.8.2004 aufzuheben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er bezieht sich auf den Inhalt der angefochtenen Bescheide und stellt klar, dass
der auf die hier betr. Wohnung entfallende Darlehensanteil bei 85.280,- DM =
43.602,97 Euro liege. Zudem weist er darauf hin, dass E insgesamt nur noch
weniger als 35.000 Sozialwohnungen habe, von denen nur 6500 einem
Besetzungsrecht unterliegen, dass andererseits bei ihm aber 5.400 Haushalte als
wohnungssuchend gemeldet seien und der Stadt zur Erfüllung des ihr obliegenden
Vorsorgungsauftrages an der Realisierung der Besetzungsrechte sehr gelegen
sei.

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Wegen des Sach- und Streitstandes im Einzelnen wird auf den Inhalt der
Gerichtsakten und der Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist begründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtswidrig
und verletzt den Kläger in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO.

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Der Beklagte hat seinen Geldleistungsbescheid auf die Ermächtigungsnorm des
§ 25 WoBindG (geltend ab 1.1.2002 in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. 9.
2001 - BGBl. I S. 2404) gestützt. Nach dieser Bestimmung kann die zuständige Stelle
für die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft u.a. gegen die - hier
allein in Betracht zu ziehenden - Vorschriften des § 4 oder gegen die nach § 5a
erlassenen Vorschriften verstößt, durch Verwaltungsakt von diesem Geldleistungen
bis zu 5 Euro je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung monatlich erheben, auf die
sich der Verstoß bezieht.

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Die Ermächtigungsvoraussetzungen dieser Bestimmung zum Erlass der
angefochtenen Maßnahme sind nicht gegeben. Durch die dem Kläger zur Last
gelegte Verletzung des der Stadt E zustehenden Besetzungsrechtes ist nicht gegen
eine der v.g. Bestimmungen verstoßen worden.

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§ 4 WoBindG normiert für den Verfügungsberechtigten folgende Obliegenheiten:

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1) Mitteilungspflicht (Abs. 1),

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2.) Wohnungsüberlassung erst nach Übergabe einer
Wohnberechtigungsbescheinigung (Abs. 2),

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3.) Wohnungsüberlassung in Fällen, in denen die Wohnung bei Bewilligung der
öffentlichen Mittel einem bestimmten Personenkreis vorbehalten wurde ( Abs. 3),

25

4.) Wohnungsüberlassung an einen von drei durch die zuständige Stelle
benannten Wohnungssuchenden, sofern die öffentlichen Mittel unter einer
entsprechenden Auflage gewährt wurden ( Abs. 4)

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5.) Überlassung von mit Wohnungsfürsorgemitteln für Angehörige des
öffentlichen Dienstes geförderte Wohnungen, wenn das zu Gunsten einer
bestimmten Stelle bestehende Besetzungsrecht ausgeübt wird (Abs. 5)

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6.) Mitteilung des Namens des (neuen) Mieters und Übersendung seines
Wohnberechtigungsscheins an die zuständige Stelle ( Abs. 6)

28

7.) Gebrauchsüberlassung der Wohnung im Falle des Auszuges des Inhabers
der Wohnberechtigungsbescheinigung (Abs. 7),

29

8.) Kündigung auf Verlangen der zuständigen Stelle.

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Ausweislich des angefochtenen Bescheides hat der Beklagte zu Recht nicht
einen Verstoß des Klägers gegen Abs. 3 (vorbehaltener Personenkreis ) des § 4
WoBindG angenommen. Vielmehr geht er davon aus, dass der Kläger durch die
Vermietung der freigewordenen Wohnung an den Mieter Sch. gegen Abs. 4 der gen.
Bestimmung verstoßen hat. Dies trifft nicht zu. Den Gegenstand der Verpflichtung
des Verfügungsberechtigten, der in Abs. 4 geregelt wird, bildet nicht ein
Besetzungsrecht, wie es hier zu Gunsten der Stadt E seit 1993 besteht, sondern
allein das durch den sog. Dreiervorschlag charakterisierte Benennungsrecht der
zuständigen Stelle, wie es - auch - in § 5a S. 2 WoBindG definiert ist. Das
Besetzungsrecht als eines der drei verschiedenen „Belegungsrechte", (allgemeines
Belegungsrecht, Benennungsrecht, Besetzungsrecht), die in Abs. 2 des vom
Beklagen in seinem Bescheid neben § 4 WoBindG angeführten § 26 WoFG" erwähnt
werden, wird in § 4 Abs. 4 WoBindG nicht genannt. Mithin fehlt es insoweit in § 4
Abs. 4 WoBindG an der entsprechenden tatbestandlichen Voraussetzung, an deren
Verletzung eine Maßnahme nach § 25 WoBindG anknüpfen könnte.

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Aus der Regelung des § 4 Abs. 4 S. 4 WoBindG lässt sich nichts Gegenteiliges
herleiten. Diese Bestimmung schließt unmittelbar („dies gilt entsprechend") an § 4
Abs. 4 S. 3 WoBindG an, der keine Obliegenheit für den Verfügungsberechtigten,
sondern für die zuständige Stelle begründet, indem sie ihr die Beobachtung der in §
5a S. 3 WoBindG normierten (Auswahl)- Maßstäbe bei der Ausübung eines
Benennungsrechtes auferlegt. Durch S. 4 des Abs. 4 wird ihr lediglich die Beachtung
dieses Maßstabes auch bei Ausübung eines Besetzungsrechtes auferlegt.

32

Da durch die im Zusammenhang mit der Schaffung des
Wohnraumförderungsgesetzes zum 1.1.2002 in Kraft gesetzten Änderungen des
WoBindG weder dessen § 4 Abs. 4 um die sonstigen in § 26 Abs. 2 WoFG
genannten Belegungsrechte erweitert worden ist, obwohl der Gesetzgeber um ihre
Existenz wusste, noch für alte Besetzungsrechte der hier bestehenden Art
Übergangsregelungen (vgl. § 50 WoFG betr. das WoBindG) getroffen worden sind,
die im Verstoßfall zu Maßnahmen gegenüber dem Verpflichteten nach § 25
WoBindG berechtigen, noch das seit 1.1.2002 geltenden WoFG - vgl. dessen § 33 -
eine entsprechende Rechtsgrundlage enthält, war der Beklagte zur Festsetzung von
Geldleistungen wegen eines schuldhaften Verstoßes gegen §§ 4 Abs. 4 WoBindG,
26 WoFG nicht befugt.

33

Von einem Verstoß gegen § 5a WoBindG - der sich wie der Verstoß gegen § 4
Abs. 4 ebenfalls gegen ein Benennungs- und nicht gegen ein Besetzungsrecht hätte
richten müssen, ist der Beklagte - zutreffend - selbst nicht ausgegangen.

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Der Klage war deshalb mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO
stattzugeben.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO,
708 Nr. 11, 711 ZPO.

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