Amtsgericht Brühl (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-04-26, Aktenzeichen 23 C 587/08
ECLI:DE:AGBM2:2010:0426.23C587.08.00

Tenor

1. Die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zu TOP 3 und 4 werden für ungültig erklärt.

2. Die Eigentümergemeinschaft wird verpflichtet, den Verwalter anzuweisen, die Heizkosten der Jahre 2006 und 2007 nach der Wohnfläche oder dem umbauten Raum der beheizten Räume neu abzurechnen.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

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TATBESTAND

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Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft V-Straße 13 – 19, D-Straße 4 – 12 in ####1 C. Die Klägerin ist Eigentümerin der Wohnungen Nr. 34 und 37, der Kläger ist Eigentümer der Wohnung Nr. 27.

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Die Kläger wenden sich mit der am 09.12.2008 bei Gericht eingegangenen Klage gegen die von der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 10.11.2008 gefassten Beschlüsse zu TOP 3,4,6 und 7. Unter TOP 3 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wohngeldabrechnung 2007 und unter TOP 4 die Entlastung des Verwalters für 2007. Die Beschlussanträge zu den TOP 6 und TOP 7, Änderung der Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 sowie Änderung der Abrechnungsmethode für die Heizkosten ab dem 01.01.2009 lehnte die Gemeinschaft mehrheitlich ab. Wegen der Einzelheiten der in der Eigentümerversammlung vom 10.11.2008 gefassten Beschlüsse wird auf das zur Akte gereichte Protokoll der Eigentümerversammlung Bezug genommen.

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Die Kläger sind der Ansicht, dass die angefochtenen Beschlüsse den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung widersprächen. Die Heizkostenabrechnungen 2006 und 2007 entsprächen nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, da der tatsächliche Verbrauch an Heizenergie nicht ordnungsgemäß erfasst werde. Dementsprechend sei die Gemeinschaft verpflichtet, an einer ordnungsgemäßen Verteilung der Heizkosten mitzuwirken.

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Im Einzelnen:

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Die Gebäude werden über eine Einrohrheizung beheizt. Die Heiz- und Warmwasserkosten werden zu 30 % im Verhältnis zur Wohnfläche und zu 70 % nach Verbrauch berechnet. Ursprünglich wurde der Verbrauch durch an den Heizkörpern angebrachte sog. Verdunstungsgeräte erfasst. Diese wurden durch die Eigentümergemeinschaft gegen elektronische Heizkostenverteiler ausgetauscht. Die Daten der elektronischen Heizkostenverteiler wurden erstmals der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung des Jahres 2006 zugrunde gelegt. Dabei zeigte sich, dass sich die nach den Verbrauchseinheiten berechneten Kosten im Vergleich zu den Abrechnungen der Vergangenheit stark verschoben hatten. Die Wohngeldabrechnung 2006 wurde von der Eigentümergemeinschaft am 11.06.2007 mit einem Vorbehalt bezüglich der Heizkostenabrechnung beschlossen. Eine Prüfung durch die Firma J ergab, dass lediglich 12,34 % des Wärmeverbrauchs durch die elektronischen Erfassungsgeräte abgebildet werden.

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Die Kläger behaupten, dass keine ordnungsgemäße Verbrauchserfassung im Sinne der Heizkostenverordnung vorliege, da lediglich 12,34 % des tatsächlichen Wärmeverbrauchs durch die Erfassungsgeräte abgebildet würden. Die Heizkostenverordnung schreibe eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten vor. Voraussetzung für eine verbrauchsabhängige Abrechnung sei jedoch eine ordnungsgemäße Verbrauchserfassung, d.h. dass der Verbrauch der einzelnen Nutzer im Wesentlichen erfasst werden müsse. Da der Verbrauch der einzelnen Wohneinheiten nicht mehr rekonstruiert werden könne, sei für die Jahre 2006 und 2007 nach dem Verhältnis der Wohnfläche abzurechnen. Für die Zukunft sei um Fehler bei der Verbrauchserfassung auszugleichen bzw. die dadurch entstehenden Ungenauigkeiten auszugleichen, ein Verteilungsmaßstab von 50:50 zu wählen oder das Bilanzverfahren anzuwenden.

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Die Kläger beantragen,

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die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zu TOP 3, 4, 6 und 7 für ungültig zu erklären.

die Eigentümergemeinschaft zu verpflichten, den Verwalter anzuweisen, bei Inkrafttreten der Heizkostenverordnung 2009 und bei Vorlage der notwendigen gesetzlichen Grundlagen für die Verteilung der Heizkosten den Schlüssel 50 % Grundkosten und 50 % Verbrauchskosten ab dem nächst möglichen Abrechnungszeitraum anwenden zu lassen.

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Hilfsweise:

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Der Verwalter wird angewiesen, bei Inkrafttreten der Heizkostenverordnung 2009 ab dem nächst möglichen Abrechnungszeitraum die Heizkosten gemäß Vorschlag des Abrechnungsdienstleister J gem. § 7 Abs. 1 S. 3 der Novelle den Wärmeverbrauch der Nutzer nach dem sog. Bilanzverfahren berechnen zu lassen.

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Die Eigentümergemeinschaft zu verpflichten, den Verwalter anzuweisen, die Heizkosten der Jahre 2006 und 2007 im Verhältnis zur Wohnfläche neu abrechnen zu lassen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten behaupten, dass die installierten elektronischen Heizkostenverteiler den anerkannten Regeln der Technik entsprechen und die sich aus dem System der Einrohrheizung ergebenden Verzerrungen bei der Verbrauchserfassung hinzunehmen seien. Die Heizkostenabrechnungen seien korrekt und die Eigentümer hätten die Änderung der Heizkostenabrechnungen 2006 und 2007 sowie die Änderung des Abrechnungsmaßstabes berechtigterweise abgelehnt.

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Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschlüssen vom 28.05.2009 und 11.11.2009 durch Einholung schriftlicher Sachverständigengutachten. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. Y vom 01.10.2009 und 03.12.2009 Bezug genommen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.

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ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE

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Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang begründet.

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Die Beschlüsse zu TOP 3 und 4 der Wohnungseigentümerversammlung vom 05.11.2009 waren für ungültig zu erklären, da sie nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.d. § 21 IV WEG entsprechen.

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Die Heizkostenabrechnungen 2006 und 2007 sind fehlerhaft, da vorliegend die verbrauchabhängige Abrechnung der Heizkosten mit Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht vereinbar ist. Die Heizkosten einer Wohnung können für die streitgegenständlichen Abrechnungsjahre nicht verbrauchsabhängig umgelegt werden, da lediglich 12,34 % der abgegebenen Wärme von den elektronischen Heizkostenverteilern erfasst und die übrigen 87,66 % der verbrauchten Wärme über das nicht mit Messfühlern ausgestattete Einrohrsystem abgegeben werden.

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Zwar stellt die Erfassung des Wärmeverbrauchs an Heizkörpern durch Heizkostenverteiler auch bei Einrohrheizungen grundsätzlich ein geeignetes Mittel zur Erfassung der Heizwärme dar und entspricht den Regeln der Technik. Die Kosten dürfen jedoch dann nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, wenn von den vorhandenen Heizkostenverteilern nur geringe Anteile der im Gebäude tatsächlich abgegebenen Wärmemenge erfasst werden. Dies entspricht keiner gerechten Verteilung der Kosten und ist damit nicht mit Treu und Glauben vereinbar (vgl. LG Mühlhausen vom 29.01.2009, 1 S 182/08).

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Vorliegend werden nach den unstreitigen Feststellungen der Firma J lediglich 12,34 % des Wärmeverbrauchs durch die elektronischen Erfassungsgeräte abgebildet. Die sehr geringfügige Verbrauchserfassung wirkt sich u.U. besonders negativ auf die Verbrauchsumlage an Heizkosten für den einzelnen Wohnungseigentümer aus. So werden Wohnungseigentümer, die einen über den Heizkostenverteiler erfassten Wärmeverbrauch haben, in unbillig hoher Weise mit Kosten belastet gegenüber solchen Eigentümern, die ihre Wohnungen lediglich über das Einrohrsystem beheizen lassen. Vorliegend kommt erschwerend hinzu, dass die Heizkosten lediglich zu 30% im Verhältnis zur Wohnfläche und zu 70 % nach Verbrauch berechnet werden.

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Da die Abrechnungen der Heizkosten für die Jahre 2006 und 2007 nach Verbrauch aufgrund des geringen Anteils der erfassten tatsächlichen Wärmemenge vorliegend Treu und Glauben widersprechen, entspricht die Genehmigung der Wohngeldabrechnung 2007 unter TOP 3 der Wohnungseigentümerversammlung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und war für ungültig zu erklären. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist der Antrag auch nicht teilweise zurückzuweisen. Es steht im Ermessen der Kläger, ob sie den Beschluss zur Wohngeldabrechnung 2007 aufgrund der fehlerhaften Heizkostenabrechnung insgesamt oder beschränkt auf die Heizkostenabrechnung anfechten.

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Die Entlastung der Verwaltung widerspricht nach der Rechtsprechung des BGH einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Verwaltung eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt hat (vgl. BGH vom 04.12.2009, V ZR 44/09). Dementsprechend war vorliegend der Beschluss zu TOP 4, mit dem der Verwalter für das Jahr 2007 entlastet wurde, für ungültig zu erklären. Die vom Verwalter vorgelegte Heizkostenabrechnung war nach dem oben ausgeführten fehlerhaft.

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Der Verpflichtungsantrag auf Neuabrechnung der Heizkosten 2006 und 2007 ist begründet. Die Heizkostenabrechnungen 2006 und 2007 sind wie oben ausgeführt fehlerhaft. Die Erfassungswerte des tatsächlichen Verbrauchs sind unrichtig und können im Nachhinein auch nicht mehr korrigiert werden. Dies hat zur Folge, dass eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung nicht möglich ist. Es ist vielmehr nach einem nicht verbrauchabhängigen Maßstab, d.h. der Wohnfläche oder dem umbauten Raum der beheizten Räume abzurechnen (vgl. LG Meiningen vom 23.09.2002, 6 S 169/00; LG Gera vom 04.04.2007, 1 S 332/06).

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Der Verpflichtungsantrag auf Festlegung eines bestimmten Abrechnungsmaßstabes (50% Grundkosten und 50% Verbrauchskosten, Bilanzverfahren) für die Zukunft durch das Gericht ist dagegen unbegründet. Die Festlegung des Abrechnungsmaßstabes im Rahmen der Vorgaben der Heizkostenverordnung liegt im Ermessen der Wohnungseigentümer. Der gewählte Abrechnungsmaßstab (30% nach Wohnfläche und 70 % nach Verbrauch) ist nach § 7 I HeizkostenV zulässig. Wie den aus den Eigenheiten der Einrohrheizung entstehenden Problemen bei der Verbrauchserfassung zu begegnen ist, ist durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu entscheiden. Dies kann zum Einen durch die Wahl eines anderen Abrechnungsmaßstabes, aber auch durch Veränderungen an der Heizungsanlage oder in der Art und Weise des Betriebs der Heizung geschehen. Es bestehen insoweit verschiedene Möglichkeiten, denen von Seiten des Gerichts nicht vorgegriffen werden kann. Im Übrigen führte eine Abrechnung der Heizkosten nach dem Schlüssel 50 % Grundkosten und 50 % Verbrauchskosten zwar zu einer Abmilderung der Auswirkungen der geringfügigen tatsächlichen Verbrauchserfassung, an dem grundsätzlichen Problem, dass lediglich 12,34 % der tatsächlichen Wärmeabgabe erfasst werden, würde sich jedoch nichts ändern.

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Nach dem oben ausgeführten, waren die Beschlüsse zu TOP 6 und 7 nicht für ungültig zu erklären, da sie nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Auch wenn die Heizkostenabrechnungen 2006 und 2007 in der vorliegenden Form fehlerhaft sind, besteht kein Anspruch der Kläger auf eine Abrechnung nach § 9a HeizkostenV oder den Beschluss einer der beiden von den Klägern vorgeschlagenen Abrechnungsmethoden für die Zukunft.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 I ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11, 711, 709 ZPO.

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Streitwert: 5.000,00 €