Amtsgericht Mannheim (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-02-06, Aktenzeichen 8 C 552/06

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger EUR 320,48 sowie weitere EUR 572,88 jeweils nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.09.2007 zu bezahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 15 %, der Beklagte 85 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1

Die Parteien streiten um die Nachzahlungsforderung aus einer Betriebskostenabrechnung des Klägers sowie um Zahlung erhöhter Vorauszahlungen.

2

Der Kläger ist nach dem Tode seiner Ehefrau alleiniger Vermieter, der Beklagte ist Mieter einer Wohnung im Haus … Straße 11 - 13 in ... Mannheim. Neben der Grundmiete zahlt der Beklagte monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von bisher EUR 102,26.

3

Mit Datum vom 13.09.2006 übersandte der Kläger dem Beklagten die Betriebskostenabrechnung für die Zeit vom 01.06.2005 bis 31.05.2006 (Nutzungszeitraum 01.11.2005 bis 31.05.2006). Sie schloss mit einer Nachzahlungsforderung in Höhe von EUR 392,96. Mit gleichem Schreiben wurde der Beklagte gebeten, die monatlichen Vorauszahlungen auf EUR 150,00 anzupassen. Wegen des Inhalts der Abrechnung wird auf Bl. 14 d. A. verwiesen.

4

Die Abrechnung enthielt Heizkosten in Höhe von EUR 585,82. Mit Anwaltsschreiben vom 23.04.2007 (Bl. 16) und 07.05.2007 (Bl. 18) hat der Kläger die Heizkosten auf EUR 513,34 reduziert. Dadurch verringerte sich die Nachzahlungsforderung auf EUR 320,48. Mit letztgenanntem Schreiben wurde der Beklagte aufgefordert, ab Oktober 2006 um EUR 60,58 auf EUR 162,84 erhöhte Vorauszahlungen zu zahlen.

5

Bei der Ermittlung der Kosten des Heizölverbrauchs wurde eine Mischberechnung anhand zweier Tankfüllungen vorgenommen.

6

Der Kläger trägt vor,

7

Der Heizöltank sei am 20.05.2005 für EUR 2.316,66 mit 5.056 Litern befüllt worden. Am 31.05.2006 sei der Tank wiederum befüllt worden und zwar mit 5.526 Litern für EUR 3.269,18. Daraus folge, dass sich noch 2.544 Liter Öl im Tank befunden hätten.

8

Da sich die Vorauszahlungen als nicht kostendeckend erwiesen hätten, sei der Beklagte zur Zahlung erhöhter Vorauszahlungen von EUR 162,84 aufgefordert worden. Damit schulde der Beklagte für die Zeit von Oktober 2006 bis einschließlich September 2007 insgesamt weitere EUR 726,96.

9

Der Kläger beantragt,

10

den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger EUR 320,48 sowie weitere EUR 726,96 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

11

Der Beklagte beantragt,

12

die Klage abzuweisen.

13

Er hält die Abrechnung für unrichtig. Der Heizölverbrauch sei nicht nachvollziehbar errechnet.

Entscheidungsgründe

14

Die Klage ist zulässig, sie ist aber nur teilweise begründet.

15

1. Nachzahlungsforderung aus der Betriebskostenabrechnung:

16

Der geltend gemachte Anspruch in Höhe von EUR 320,48 ist begründet. Er ergibt sich aus §§ 556 Abs. 1 und 3, 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit der mietvertraglichen Vereinbarung.

17

Die Heizkostenabrechnung ist unter formellen Gesichtspunkten nicht zu beanstanden.

18

Die Abrechnung muss so gefasst sein, dass sie ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können muss. Eine Heizkostenabrechnung ist hinreichend erläutert, wenn in der Kostenaufstellung die Gesamtkosten für Heizung und die Heiznebenkosten aufgeführt sind und in Übereinstimmung mit § 7 Abs. 1 HeizkV z. B. -wie hier- jeweils zur Hälfte nach der Wohnfläche und zur Hälfte nach dem Verbrauch verteilt werden und hierzu die Gesamtwohnfläche des Anwesens und die Wohnfläche der abgerechneten Wohnung sowie der Gesamtverbrauch und der auf den Mieter entfallende Verbrauch ausgewiesen werden (vgl. BGH WuM 2005, 579). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung gerecht.

19

Aus der Abrechnung ergibt sich ein Gesamtverbrauch von 5.526 Litern Heizöl. Nach den Erläuterungen des Klägers ergibt sich dieser Verbrauch aus dem Umstand, dass der Tank am 31.05.2006 mit 5.526 Litern betankt worden war. Da der Tank auch am 20.05.2005 gefüllt worden war, kann davon ausgegangen werden, dass in der Heizperiode 5.526 Liter Heizöl verbraucht worden waren. Damit ist der Verbrauch plausibel dargestellt

20

Die Neuberechnung der Heizkosten trägt den unterschiedlichen Einkaufspreisen Rechnung. Dabei wurde bei den nach § 7 Abs. 1 HeizkV zu verteilenden Kosten des Heizölverbrauchs nicht der bei der Nachfüllung am 31.05.2006 entstandenen höhere Einkaufspreis angesetzt, sondern der am 20.05.2005 gezahlte Preis.

21

Damit ergeben sich die Heizkosten wie folgt:

22

Verbrauch

2.532,01 EUR

Nebenkosten

774,65 EUR

Wartung HKV

163,56 EUR

insgesamt

3.470,22 EUR

50% Grundkosten

1.735,11 EUR

: 392,20 m²

= 4,42404386

x 57,03 m²

= 252,30 EUR

50% Verbrauchsk.

1.735,11 EUR

: 42839,90 E

= 0,04050210

x 6445,20 E

= 261,04 EUR

Summe

513,34 EUR

23

2. Erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen:

24

Der Anspruch ist in Höhe von EUR 572,88 begründet.

25

Nach § 560 Abs. 4 BGB kann der Vermieter nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen in angemessener Höhe vornehmen.

26

Der Kläger hat in der Abrechnung eine entsprechende Erhöhungserklärung abgegeben. Dass die Erklärung nicht weiter erläutert und in Form einer Bitte gehalten ist, ist unschädlich. Für den verständigen Mieter erschließt sich der sachliche und rechnerische Zusammenhang zwischen der Nachzahlungsforderung und den geltend gemachten erhöhten Vorauszahlungen ohne weiteres.

27

Die Erhöhungserklärung bezieht sich auf erhöhte Vorauszahlungen von EUR 150,00. Dies bedeutet gegenüber den bisherigen Leistungen von monatlich EUR 102,26 eine monatliche Erhöhung um EUR 47,74. Diese Erhöhung ist angemessen. Auf den Beklagten entfiel im Nutzungszeitraum ein Kostenanteil von EUR 1.036,30. Dies entspricht monatlichen Aufwendungen von EUR 148,04.

28

Eine weitere Erhöhung der Vorauszahlungen -wie im Schreiben vom 23.04.2007 bzw. 07.05.2007 um EUR 60,58 geltend gemacht- kommt nicht in Betracht. Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann nur für die Zukunft geltend gemacht werden. Eine auch teilweise rückwirkende Belastung ist nicht zulässig (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. § 560 BGB, Rdn. 46)

29

Aufgrund der Erklärung im Schreiben vom 13.09.2006 schuldet der Beklagte die erhöhten Vorauszahlungen ab Oktober 2006. Die Erhöhungserklärung nach § 560 Abs. 4 BGB wirkt zum nächsten Fälligkeitstermin der Vorauszahlungen. Dies folgt zum einen unmittelbar aus dem Gesetz, denn die Vorschrift des § 560 Abs. 4 BGB enthält keine Frist wie z. B. die Regelung in § 560 Abs. 2 BGB. Zum anderen ist der Saldo aus der Betriebskostenabrechnung schon mit Vorlage einer ordnungsgemäßen, nachprüfbaren Abrechnung auszugleichen (BGH WuM 2006, 200 ff.), so dass das Recht des Mieters, die Abrechnung zu prüfen, die Fälligkeit der erhöhten Vorauszahlungen nicht hinauszuschieben vermag.

30

Für den Zeitraum von Oktober 2006 bis einschließlich September 2007 ergibt sich damit eine Forderung von EUR 572,88.

31

3. Der Zinsanspruch ergibt sich aus 288, 286 BGB.

32

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Anordnung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Gründe

14

Die Klage ist zulässig, sie ist aber nur teilweise begründet.

15

1. Nachzahlungsforderung aus der Betriebskostenabrechnung:

16

Der geltend gemachte Anspruch in Höhe von EUR 320,48 ist begründet. Er ergibt sich aus §§ 556 Abs. 1 und 3, 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit der mietvertraglichen Vereinbarung.

17

Die Heizkostenabrechnung ist unter formellen Gesichtspunkten nicht zu beanstanden.

18

Die Abrechnung muss so gefasst sein, dass sie ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können muss. Eine Heizkostenabrechnung ist hinreichend erläutert, wenn in der Kostenaufstellung die Gesamtkosten für Heizung und die Heiznebenkosten aufgeführt sind und in Übereinstimmung mit § 7 Abs. 1 HeizkV z. B. -wie hier- jeweils zur Hälfte nach der Wohnfläche und zur Hälfte nach dem Verbrauch verteilt werden und hierzu die Gesamtwohnfläche des Anwesens und die Wohnfläche der abgerechneten Wohnung sowie der Gesamtverbrauch und der auf den Mieter entfallende Verbrauch ausgewiesen werden (vgl. BGH WuM 2005, 579). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung gerecht.

19

Aus der Abrechnung ergibt sich ein Gesamtverbrauch von 5.526 Litern Heizöl. Nach den Erläuterungen des Klägers ergibt sich dieser Verbrauch aus dem Umstand, dass der Tank am 31.05.2006 mit 5.526 Litern betankt worden war. Da der Tank auch am 20.05.2005 gefüllt worden war, kann davon ausgegangen werden, dass in der Heizperiode 5.526 Liter Heizöl verbraucht worden waren. Damit ist der Verbrauch plausibel dargestellt

20

Die Neuberechnung der Heizkosten trägt den unterschiedlichen Einkaufspreisen Rechnung. Dabei wurde bei den nach § 7 Abs. 1 HeizkV zu verteilenden Kosten des Heizölverbrauchs nicht der bei der Nachfüllung am 31.05.2006 entstandenen höhere Einkaufspreis angesetzt, sondern der am 20.05.2005 gezahlte Preis.

21

Damit ergeben sich die Heizkosten wie folgt:

22

Verbrauch

2.532,01 EUR

Nebenkosten

774,65 EUR

Wartung HKV

163,56 EUR

insgesamt

3.470,22 EUR

50% Grundkosten

1.735,11 EUR

: 392,20 m²

= 4,42404386

x 57,03 m²

= 252,30 EUR

50% Verbrauchsk.

1.735,11 EUR

: 42839,90 E

= 0,04050210

x 6445,20 E

= 261,04 EUR

Summe

513,34 EUR

23

2. Erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen:

24

Der Anspruch ist in Höhe von EUR 572,88 begründet.

25

Nach § 560 Abs. 4 BGB kann der Vermieter nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen in angemessener Höhe vornehmen.

26

Der Kläger hat in der Abrechnung eine entsprechende Erhöhungserklärung abgegeben. Dass die Erklärung nicht weiter erläutert und in Form einer Bitte gehalten ist, ist unschädlich. Für den verständigen Mieter erschließt sich der sachliche und rechnerische Zusammenhang zwischen der Nachzahlungsforderung und den geltend gemachten erhöhten Vorauszahlungen ohne weiteres.

27

Die Erhöhungserklärung bezieht sich auf erhöhte Vorauszahlungen von EUR 150,00. Dies bedeutet gegenüber den bisherigen Leistungen von monatlich EUR 102,26 eine monatliche Erhöhung um EUR 47,74. Diese Erhöhung ist angemessen. Auf den Beklagten entfiel im Nutzungszeitraum ein Kostenanteil von EUR 1.036,30. Dies entspricht monatlichen Aufwendungen von EUR 148,04.

28

Eine weitere Erhöhung der Vorauszahlungen -wie im Schreiben vom 23.04.2007 bzw. 07.05.2007 um EUR 60,58 geltend gemacht- kommt nicht in Betracht. Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann nur für die Zukunft geltend gemacht werden. Eine auch teilweise rückwirkende Belastung ist nicht zulässig (Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. § 560 BGB, Rdn. 46)

29

Aufgrund der Erklärung im Schreiben vom 13.09.2006 schuldet der Beklagte die erhöhten Vorauszahlungen ab Oktober 2006. Die Erhöhungserklärung nach § 560 Abs. 4 BGB wirkt zum nächsten Fälligkeitstermin der Vorauszahlungen. Dies folgt zum einen unmittelbar aus dem Gesetz, denn die Vorschrift des § 560 Abs. 4 BGB enthält keine Frist wie z. B. die Regelung in § 560 Abs. 2 BGB. Zum anderen ist der Saldo aus der Betriebskostenabrechnung schon mit Vorlage einer ordnungsgemäßen, nachprüfbaren Abrechnung auszugleichen (BGH WuM 2006, 200 ff.), so dass das Recht des Mieters, die Abrechnung zu prüfen, die Fälligkeit der erhöhten Vorauszahlungen nicht hinauszuschieben vermag.

30

Für den Zeitraum von Oktober 2006 bis einschließlich September 2007 ergibt sich damit eine Forderung von EUR 572,88.

31

3. Der Zinsanspruch ergibt sich aus 288, 286 BGB.

32

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Anordnung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.