Landgericht Kaiserslautern (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2004-12-03, Aktenzeichen 1 T 199/03
ECLI:DE:LGKAISE:2004:1203.1T199.03.0A

Tenor

1. Die sofortige Beschwerde wird zurückgewiesen.

2. Die Anschlussbeschwerde wird als unzulässig verworfen.

3. Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten erster und zweiter Instanz werden gegeneinander aufgehoben.

4. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf bis zu 410.000,-- EUR festgesetzt.

Gründe

1

I. Die Verfahrensbeteiligten zu I. und II. sind die
Wohnungs-(Teil) eigentümer
des im Rubrum bezeichneten Anwesens. Der Verfahrensbeteiligte zu III. ist der Verwalter der Anlage.

2

Die Verfahrensbeteiligten streiten um die Gültigkeit von Beschlüssen, die im Rahmen zweier Wohnungseigentümerversammlungen gefasst wurden.

3

Die verfahrensgegenständliche Wohnungseigentumsanlage besteht aus 62 Sondereigentumseinheiten (Wohnungen), die grundbuchmäßig eingetragen sind. Davon wurden im Jahr 1992 insgesamt 34 Sondereigentumsanteile fertiggestellt, während die restlichen 28 Sondereigentumseinheiten, die im Eigentum der Firma Ba stehen, bis heute nicht errichtet sind.

4

§ 10 Ziffer 1 der Gemeinschaftsordnung vom 12.11.1993 lautet wie folgt: "Besitzt ein Miteigentümer mehrere Wohnungseigentumseinheiten, steht ihm für jede selbständige Einheit, für die ein selbständiges Wohnungseigentumsgrundbuchblatt gebildet ist oder gebildet werden könnte, eine selbständige Stimme zu."

5

Am 22.03.2002, 18.10.2002 und 07.12.2002 fanden Eigentümerversammlungen statt. Am 18.10.2002 war die Ba nicht vertreten. Der Verwalter B. stellte die Beschlussunfähigkeit fest, da - die Stimmen der Ba mitgerechnet - weniger als 50 % der Stimmanteile anwesend waren. In den Versammlungen am 22.03.2002 und am 07.12.2002 war die Ba - vertreten durch den bevollmächtigten Verwalter B. - anwesend. Im Rahmen dieser beiden Versammlungen wurden - unter anderem - die folgenden Beschlüsse gefasst:

6

Eigentümerversammlung am 22.03.2002

7

Anwesend: 46 von 62 Stimmanteilen

8

Beschluss zu TOP 4: "Erhebung einer Sonderumlage von 94.000,-- EUR wegen drohender Zahlungsunfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, die am 01.07.2002 mit 64.000,-- EUR und am 01.10.2002 mit 30.000,-- EUR zur Zahlung fällig wird, an der sich die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen zu beteiligen haben."

9

14 Stimmen dagegen, 32 dafür (davon Ba: 28)

10

Ergebnis: Annahme des Beschlussantrags

11

Eigentümerversammlung am 07.12.2002

12

Anwesend: 43 von 62 Stimmanteilen

13

Beschluss zu TOP 4: "Verbreiterung der Dachüberstände an den Giebelseiten von Haus 8 bis zu jeweils etwa 90 cm, und zwar Herstellung zunächst die rechte Giebelseite (vor dem Hauseingang 8 stehend) komplett mit 10 cm Styropor-Wärmedämmung, sodann die andere Giebelseite komplett."

14

10 Stimmen dagegen, 33 dafür (davon Ba: 28)

15

Ergebnis: Annahme des Beschlussantrags

16

Beschluss zu TOP 7: "..... Gebrauch- und Nutzungsregelung und Schaffung von jeweils 6 Quadratmeter großen Kellerräumen im Haus 8 in den zwei Gemeinschaftsräumen links vom Heizungsraum von ca. 30 Quadratmeter sowie 25 Quadratmeter für die Wohnungen Nr. 11 bis 14, 57, 58."

17

10 Stimmen dagegen, 33 dafür (davon Ba: 28)

18

Ergebnis: Annahme des Beschlussantrags

19

Beschluss zu TOP 9: "Erhebung einer Sonderumlage von 280.000,-- EUR, zahlungsfällig in Höhe von jeweils 140.000,-- EUR am 15.04.2003 und 01.12.2003, an der sich die Mitglieder nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen zu beteiligen haben; ....."

20

einstimmig angenommen (davon Ba: 28)

21

Die Beteiligte zu I. hat mit Schriftsätzen vom 18.04.2002 (Eingang beim Amtsgericht am gleichen Tag) und vom 20.12.2002 (Eingang beim Amtsgericht am 23.12.2002) die vorgenannten Beschlüsse mit der Begründung, dass die Ba nicht mehr stimmberechtigt sei, da die den Stimmanteilen der Ba zugrundeliegenden Wohnungen nicht mehr errichtet würden, angefochten.

22

Das Amtsgericht hat die Beschlüsse zu TOP 4 (Eigentümerversammlung vom 22.03.2002) und zu TOP 4 und TOP 7 (Eigentümerversammlung vom 07.12.2002) für ungültig erklärt und den weitergehenden Antrag, also die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 9 (Eigentümerversammlung vom 07.12.2002), zurückgewiesen. Hierbei stützte sich das Gericht auf seine im Rahmen der Beweisaufnahme durch die Vernehmung des Zeugen Stellwagen und durch den tatsächlichen Zeitablauf gewonnene Überzeugung, dass die Wohnungen der Firma Ba nicht mehr errichtet würden. Für den Fall, dass das Sondereigentum eines grundbuchmäßig eingetragenen Wohnungseigentümers tatsächlich nicht mehr errichtet werde, müsse dessen Stimmrecht entfallen. Hieraus folge grundsätzlich die Anfechtbarkeit des jeweiligen Beschlusses mit der Folge der Ungültigkeit. Der Fall der Nichtigkeit der Beschlüsse sei dagegen nicht gegeben, da dieser nur ausnahmsweise in Betracht käme, wenn der beherrschende Wohnungseigentümer in treu- und sachwidriger Weise eigene Zwecke auf Kosten der übrigen Wohnungseigentümergemeinschaft verfolge. Die für ungültig erklärten Beschlüsse seien aufgrund der Stimmabgabe der Firma Ba angenommen worden; dagegen sei der Beschluss zu TOP 9 (Eigentümerversammlung vom 07.12.2002) einstimmig angenommen worden, sodass sich die unzulässige Stimmabgabe der Firma Ba nicht ausgewirkt habe.

23

Gegen den ihren Verfahrensbevollmächtigten am 13. Mai 2004 zugestellten Beschluss haben die Beteiligten zu II. mit am 27. Mai 2004 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz vom 26. Mai 2004 sofortige Beschwerde einlegen lassen. Sie beantragen die Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses mit der Begründung, dass nach dem Wortlaut des § 10 Ziffer 1 der Gemeinschaftsordnung ein Stimmrecht auch für den Eigentümer nicht gebauter Wohnungen bestehe. Diese Regelung sei insofern verständlich, da das Wohnungseigentum überwiegend durch das Gemeinschaftseigentum und nicht durch das Sondereigentum entstehe und geprägt sei. Die Firma Ba sei daher sowohl Träger von Pflichten (Wohngeld, sonstige Umlagen) wie von Rechten (Stimmrecht). Außerdem stehe entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht fest, dass die Wohnungen der Firma Ba nicht mehr errichtet würden.

24

Die Beteiligte zu I. strebt eine Zurückweisung des Rechtsmittels an und lässt den Beschluss des Amtsgerichts Rockenhausen vom 06. Mai 2004 nach Maßgabe der Schriftsätze ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 11.06. und 24.06.2004, auf deren Inhalt Bezug genommen wird, verteidigen.

25

Mit einem am 04. Juni 2004 eingegangenen Schriftsatz vom 02. Juni 2004 hat die Beteiligte zu I. Anschlussbeschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichts Rockenhausen vom 06.05.2003 eingelegt, "soweit das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung die Anfechtung zu TOP 9 der Eigentümerversammlung vom 07.12.2002 für unbegründet erachtet hat." Sie ist der Ansicht, dass es sich bei der Eigentümerversammlung am 07.12.2002 nicht um eine Wiederholungsversammlung gehandelt habe, sondern um eine erste Versammlung, deren Beschlussfähigkeit nicht gegeben gewesen sei. Denn entgegen der Rechtsauffassung des Verwalters anlässlich der Eigentümerversammlung am 18.10.2002 sei die Eigentümerversammlung unter Berücksichtigung der nicht mehr vorhandenen Stimmrechte der Ba beschlussfähig gewesen.

26

Die Beteiligten zu II. beantragen die Zurückweisung der Anschlussbeschwerde. Insoweit wird auf das Vorbringen aus ihren Schriftsätzen vom 21.06. und 20.07.2004 Bezug genommen.

27

II. Die sofortige Beschwerde ist zulässig, in der Sache aber nicht begründet.

28

Die Anschlussbeschwerde ist unzulässig.

29

(1) Die sofortige Beschwerde ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch sonst verfahrensrechtlich nicht zu beanstanden.

30

In der Sache hat das Amtsgericht die Beschlüsse zu TOP 4 (Eigentümerversammlung vom 22.03.2002) und zu TOP 4 und TOP 7 (Eigentümerversammlung vom 07.12.2002) zu Recht für ungültig erklärt, da diese Beschlüsse mit den Stimmen der Ba, deren Stimmrecht entfallen war, in anfechtbarer Weise zustandegekommen waren und die Antragstellerin die Anfechtung fristgerecht erklärt hat.

31

Die tatsächliche Wertung des Amtsgerichts, dass die den Stimmanteilen der Ba zugrundeliegenden Wohnungen nicht mehr errichtet werden, ist in Gesamtwürdigung der äußeren Umstände zutreffend. Zunächst spricht hierfür der Zeitraum von mehr als 8 Jahren zwischen der Gründung der Wohnungseigentümergemeinschaft (November 1993) und der Fassung des ersten angegriffenen Beschlusses am 22.03.2002. Darüber hinaus hat der Zeuge Stellwagen, der Gesellschafter der Ba ist, bereits in der Wohnungseigentümerversammlung am 20.11.1999 und auch bei seiner Zeugenvernehmung vor dem Amtsgericht bekundet, dass die Gesellschaft kein Geld auf dem Konto habe und daher die Häuser nicht errichtet werden würden. Der Zeuge hat seit Jahren keine Bilanzen gesehen; die letzte Gesellschafterversammlung war im Jahre 2000. Seit Beginn des vorliegenden Verfahrens vor dem Amtsgericht (April 2002) haben sich keine Hinweise darauf ergeben, dass die Ba noch im Rechtsverkehr auftritt. Sowohl die Zustellung der Antragsschrift wie auch die Ladung zum Termin mussten im Wege öffentlicher Zustellung erfolgen. Der Geschäftsführer Frank Baumann war zunächst nur für den Verwalter B. telefonisch erreichbar; die Ladung zur mündlichen Verhandlung wollte er aber trotz Zustellung an die vom Verwalter mitgeteilte Adresse nicht erhalten haben. Im späteren Verlaufe des Verfahrens war er unter seiner früheren Adresse nicht mehr gemeldet, ohne dass einer der Verfahrensbeteiligten wusste, wo er sich aufhielt. Am 06.04.2004 wurde die Firma Ba von Amts wegen gemäß § 41 a FGG wegen Vermögenslosigkeit aus dem Handelsregister des Amtsgerichts Wiesbaden gelöscht.

32

Das Amtsgericht hat zu Recht entschieden, dass für den Fall, dass einem Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft zwar ein Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum zusteht, sein Sondereigentum aber weder jetzt noch in Zukunft existieren wird, das Stimmrecht dieses Mitglieds entfällt. Denn nach der Definition des Wohnungseigentumsgesetzes besteht Wohnungseigentum aus dem Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 1 bis 3 WEG). Die unlösbare Verbindung von Miteigentumsanteil und Sondereigentum macht das Wesen des Wohnungseigentums aus. Eine Trennung dieser beiden unverzichtbaren und untrennbaren Bestandteile verstieße gegen zwingendes Recht (vgl. § 6 WEG; BayObLG NJW-RR 1996, 721, 722; WuM 1988, 89, 90; OLG Hamm NJW-RR 1987, 842, 843; Demharter NZM 2000, 1196).

33

In dem - nicht seltenen - Fall (vgl. BGHZ 130, 159; 109, 179; BayObLG NJW-RR 1996, 721, 722; MDR 1981, 675; MDR 1980, 142; NJW 1994, 2134, 2135; dazu: Ertel WE 1992, 219; Röll WE 1992, 340), dass bei der Begründung des Wohnungseigentums durch Erklärung nach §§ 2, 3 WEG das Sondereigentum noch nicht entstanden ist (z.B. vor Errichtung des Gebäudes), ergibt sich aber faktisch die Situation, dass einem Wohnungseigentümer (noch) kein Sondereigentum zusteht. Dann geht die Rechtsprechung (BGH NJW 2004, 1798, 1800; NJW 1990 1111; OLG Hamm NJW-RR 1991, 335; OLG Frankfurt Rechtspfleger 1978, 381; zustimmend: Staudinger/Rapp, BGB, 12. Aufl. 1997, § 5 WEG Randnr. 49 m.w.N.; ablehnend: Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 3 Randnr. 22 ff.) davon aus, dass der "isolierte Miteigentumsanteil" zunächst mit einem Anwartschaftsrecht auf Erwerb des zugeordneten Sondereigentums verbunden ist. Insofern ist auch orientiert an den rechtlichen Grundstrukturen des Wohnungseigentumsgesetzes das Wohnungseigentum wirksam entstanden, da beide notwendigen Bestandteile (Sondereigentum in der Vorstufe des Anwartschaftsrechts; Miteigentum) gegeben sind.

34

Für den - hier gegebenen - Fall, dass nach Würdigung der tatsächlichen Umstände das Sondereigentum nicht mehr begründet werden wird, ergibt sich folgende rechtliche Konsequenz: Das Anwartschaftsrecht erlischt, sobald feststeht, dass es nicht (mehr) zum Vollrecht erstarken wird. Dann fehlt die für das Wohnungseigentum unverzichtbare Komponente des Sondereigentums, sodass die Wohnungseigentümerschaft des betroffenen Inhabers erlischt. Mit dem Wegfall des Wohnungseigentums entfällt das Stimmrecht (Demharter NZM 2000, 1196, 1198; Staudinger/Rapp, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 12. Aufl. 1997, § 5 Randnr. 49).

35

Den Weg einer vermittelnden Lösung - Verringerung des Stimmrechts, aber nicht völliger Wegfall - geht dagegen das OLG Braunschweig (Beschluss vom 15.08.1994, Az.: 3 W 6/94, Fundstelle OLG-Report Braunschweig 1994, 257). Es ist der Ansicht, dass für die Zeit, bis das Wohnungseigentum aufgehoben und neu begründet ist, ein unverändertes Festhalten an der Stimmrechtsregelung der Teilungserklärung bei Beachtung der wechselseitigen Treuepflichten der Gemeinschafter auf die Dauer unbillig erscheine. Zwar ändere sich nichts an dem in der Teilungserklärung zugrundegelegten Beteiligungsverhältnis der Gemeinschaftsmitglieder, weil insoweit keine Gewichtsverschiebung eingetreten sei. Denn jeder Miteigentumsanteil beziehe sich sowohl auf das Gemeinschaftseigentum der nicht errichteten wie auch der fertig gestellten Eigentumswohnungen. Allerdings haben sich nach Ansicht des Oberlandesgerichts Braunschweig die Gewichte gegenüber der Teilungserklärung verändert, sodass eine Anpassung der Stimmrechte an die veränderten Beteiligungsgewichte geboten sei. Hierfür müsse das den Miteigentümern jeweils zustehende Sondereigentum neu bewertet und in diesem Verhältnis die Stimmrechte neu verteilt werden, was zu einer Stimmrechtsverminderung des Eigentümers der nicht fertiggestellten Wohnungen führe. Die Wertermittlung habe auf den Zeitpunkt abzustellen, zu dem sich die Beteiligten darüber im Klaren gewesen seien, dass die restlichen Wohnungen jedenfalls in absehbarer Zeit nicht gebaut werden würden.

36

Der Ansatz des OLG Braunschweig erscheint zwar geeignet, eine all zu harte Lösung sowohl für den Eigentümer der "Geisterwohnungen" wie auch für die übrigen Miteigentümer zu vermeiden, er führt aber zu unpraktikablen Lösungen und Rechtsunsicherheit. Einer Stimmrechtsanpassung durch Neubewertung des tatsächlich gebauten Sondereigentums steht grundsätzlich entgegen, dass in der Teilungserklärung die Verteilung der Stimmrechte genau festgelegt ist. Demgegenüber orientiert sich der erstgenannte Lösungsansatz (isolierter Miteigentumsanteil nebst Anwartschaftsrecht, das bei endgültig feststehender Nichterrichtung des Sondereigentums erlischt) an den rechtlichen Grundstrukturen der Wohnungseigentümergemeinschaft unter Berücksichtigung der Rechtsprechung, wonach Sondereigentum ein unverzichtbarer Bestandteil des Wohnungseigentums ist.

37

Da aufgrund der vom Amtsgericht festgestellten tatsächlichen Umstände feststeht, dass die Wohnungen der Ba nicht mehr gebaut werden, ist das Anwartschaftsrecht der Ba erloschen. Damit fällt auch das Stimmrecht der Ba weg, sodass die mit den Stimmen der Ba zustande gekommenen angefochtenen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zu Recht vom Amtsgericht für ungültig erklärt wurden.

38

Selbst wenn man mit dem OLG Hamm (NJW-RR 1991, 335) davon ausginge, dass das Anwartschaftsrecht dann nicht erlischt, wenn die Errichtung des Sondereigentums nur wegen endgültiger Aufgabe der Bauabsicht des Anwartschaftsrechtsinhabers unterbleibt, weil dieser seine Rechtsposition an einen Baubereiten veräußern könne, ergäbe sich im vorliegenden Fall kein anderes Ergebnis. Denn aufgrund des Zeitablaufs nebst den vom Amtsgericht festgestellten Begleitumständen muss sich die Ba nach Treu und Glauben (§ 242 BGB; ebenso in der Argumentation: OLG Braunschweig, OLG-Report Braunschweig 1994, 257, 258) so behandeln lassen, als bestehe ihr Wohnungseigentum und das darauf beruhende Stimmrecht nicht mehr. Da keine konkreten Anhaltspunkte ersichtlich sind, dass das Sondereigentum der Ba jemals errichtet wird, besteht die bloß theoretische Möglichkeit, dass das Anwartschaftsrecht zum Vollrecht erstarken könnte. Unter Berücksichtigung dessen, dass zwischen den Verfahrensbeteiligten ein angemessener Interessenausgleich herbeizuführen ist, ist es den übrigen Wohnungseigentümern nicht zuzumuten, den gegenwärtigen Zustand für unbestimmte Zeit und im Hinblick auf ein völlig ungewisses Ereignis hinzunehmen. Demnach bliebe es selbst bei der Annahme eines noch bestehenden Anwartschaftsrechts dabei, dass die Ba nicht stimmberechtigt ist.

39

(2) Die Anschlussbeschwerde der Beteiligten zu I. bezüglich der Entscheidung des Amtsgerichts zu dem Beschluss zu TOP 9 (Eigentümerversammlung vom 07.12.2002) wurde erst am 02. Juni 2004 und damit nach Verstreichen der mit der am 13. Mai 2003 erfolgten Zustellung der Entscheidung in Lauf gesetzten zweiwöchigen Beschwerdefrist (§ 45 Abs. 1 WEG, § 42 Abs. 1 FGG) eingelegt.

40

Mit einer unselbständigen Anschlussbeschwerde kann nach Ablauf der Beschwerdefrist die Abweisung eines Beschlussanfechtungsantrages nicht mehr angegriffen werden (BayObLG, Beschluss vom 26. Februar 2004, Az.: 2 ZBR 273/03, Fundstelle: WuM 2004, 427; KG Berlin, Beschluss vom 13. März 1991, Az.: 24 W 4715/90, Fundstelle: WuM 1991, 367). Regelmäßig ist zwar im Verfahren nach § 43 WEG auch die unselbständige Anschlussbeschwerde unbefristet zulässig. Dies ist für Fälle, in denen es um Wohngeldansprüche geht, anerkannt. Für Beschlussanfechtungsverfahren ergibt sich aus deren Eigenart aber etwas anderes. Die Monatsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG dient als Ausschlussfrist der Rechtssicherheit. Sie kann dieser Aufgabe nur gerecht werden, wenn der Richter in seiner Entscheidungsbefugnis gem. § 308 Abs. 1 S. 1 ZPO auf die innerhalb der Antragsfrist gestellten Sachanträge beschränkt ist. Ob und inwieweit ein Beschluss der Wohnungseigentümer angefochten wird, ist Sache der Beteiligten, nicht des Gerichts. Der gestellte Sachantrag setzt daher dem Beschlussanfechtungsverfahren in Wohnungseigentumssachen Grenzen. Die Anfechtung eines Beschlusses zu einem Tagesordnungspunkt eröffnet nicht die Möglichkeit der Anfechtung anderer in der Versammlung gefasster Beschlüsse nach Fristablauf. Nicht rechtzeitig angefochtene Eigentümerbeschlüsse werden demgemäß bestandskräftig. Was für die Verfahrenseinleitung gilt, hat gleichermaßen für die Rechtsmittelinstanz Bedeutung. Ebenso wie andere Beteiligte nach Ablauf der Beschlussanfechtungsfrist nicht mehr gerichtlich die Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses verfolgen können, kann der Antragsteller, dessen Anfechtungsantrag zurückgewiesen worden ist, nach Ablauf der Rechtsmittelfrist sein Anfechtungsbegehren auch dann nicht mehr geltend machen, wenn die Anfechtung anderer Eigentümerbeschlüsse weiterhin verfahrensgegenständlich ist. Prozessual ist die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses völlig selbständig. Der Fortgang des einen anderen Beschluss betreffenden Anfechtungsverfahrens rechtfertigt es nicht, nach Fristablauf ein Aufgreifen bestandskräftig gewordener Eigentümerbeschlüsse zu gestatten. Nach Fristablauf hinsichtlich der Zurückweisung eines Beschlussanfechtungsantrages tritt wegen dieses Eigentümerbeschlusses eine Teilrechtskraft ein (KG Berlin a.a.O. mit Nachweisen).

41

Gemäß § 47 WEG erscheint die Kostenaufhebung angemessen.

42

Die Festsetzung des Geschäftswertes (Eigentümerversammlung vom 22.03.2002 (TOP 4): 94.000,-- EUR; Eigentümerversammlung vom 07.12.2002 TOP 4: 30.000,-- EUR, TOP 7: 300,-- EUR, TOP 9: 280.000,-- EUR) beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Sonstiger Langtext

43

Rechtsmittelbelehrung:

44

Gegen diese Entscheidung ist die sofortige weitere Beschwerde gegeben. Das Rechtsmittel ist innerhalb von zwei Wochen seit Zustellung des Beschlusses bei dem Amtsgericht Rockenhausen, dem Landgericht Kaiserslautern oder dem Pfälzischen Oberlandesgericht Zweibrücken zu Protokoll der Geschäftsstelle des jeweiligen Gerichts oder durch einen von einem Rechtsanwalt unterzeichneten Schriftsatz bei einem dieser Gerichte einzulegen.