Finanzgericht Düsseldorf (Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-12-14, Aktenzeichen 14 K 6996/03 E
ECLI:DE:FGD:2006:1214.14K6996.03E.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

1

Tatbestand

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Die Kläger wurden für das Streitjahr zusammen zur Einkommensteuer veranlagt.

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Im Rahmen der Einkommensteuererklärung 1996 machten die Kläger in Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie L-Straße 1 in A-Stadt - Nord (Erbbaurecht an 35 Eigentumswohnungen nebst Kellern und dazugehörigen Nebenräumen sowie am Sondereigentum betreffend 16 Tiefgaragenstellplätze) Schuldzinsen in Höhe von 1.423.851,22 DM als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend.

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Die Bebauung war im Jahre 1985 im Wege des sozialen Wohnungsbaus, 1. Förderungsweg, errichtet worden. Die Finanzierung des Bauvorhabens erfolgte durch den Bauherrn u.a. mit Fremdmitteln. Zur Finanzierung der nach Bezugsfertigkeit der Wohnungen anfallenden laufenden Aufwendungen in Form von Kapital- und Bewirtschaftungskosten, die bei der Verwaltung des geförderten Wohnraumes entstehen, gewährte das Land über die Wohnungsbau-Kreditanstalt ausweislich des zugehörigen Bewilligungsbescheides vom 6. September 1984 u.a. eine Aufwendungshilfe in Höhe 8.766.716,40 DM. Die Aufwendungshilfe setzte sich zusammen aus einem Aufwendungsdarlehen in Höhe von 2.922.238.85 DM und Aufwendungszuschüssen in Höhe von 5.844.477,55 DM. Der Darlehensempfänger war den Bestimmungen des Bewilligungsbescheides zufolge verpflichtet, Darlehen und Zuschüsse zur Deckung der laufenden Aufwendungen während der vorgesehenen Förderungsdauer und gegebenenfalls nach deren Ablauf anzunehmen. Die Aufwendungshilfe wurde vom Anfang des Monats der von der Wohnungsbau-Kreditanstalt bestimmten mittleren Bezugsfertigkeit an für die Dauer von 15 Jahren, längestens jedoch bis zur planmäßigen Tilgung der zur Deckung der Gesamtkosten in Anspruch genommenen Fremdmittel gewährt. Nach Ablauf des zweiten und jedes weiteren Förderungsjahres verringerte sich die Aufwendungshilfe um 0,20 DM/qm Wohnfläche monatlich. Die Aufwendungshilfe wurde in vierteljährlichen Raten ausgezahlt.

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Unter dem 11. Dezember 1996 erstellte der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Bewertung und Mieten von bebauten und unbebauten Grundstücken Dr.-Ing. B. ein Gutachten über den Verkehrswert des Objekts per 31. Dezember 1996, auf das Bezug genommen wird. Der Sachverständige kam in dem Gutachten zu dem Schluss, dass sich der Verkehrswert der Immobilie auf 3.760.000,- DM belaufe.

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Die Kläger hatten das Objekt mit Vertrag vom 19. Dezember 1996 erworben. Übergang der Nutzen, Lasten und Gefahren war der 31. Dezember 1996. Unter II 2 des Kaufvertrages heißt es in dem Vertrag:

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"Der Kaufpreis beträgt 3.760.000,- DM zuzüglich einer Zinsvorauszahlung in Höhe von 1.423.851,22 DM und wird wie folgt belegt:

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der Kaufpreis und die Zinsvorauszahlung gemäß nachfolgendem Buchstaben b), somit insgesamt 5.183.851,22 DM werden vom Käufer dadurch erbracht,

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aa) dass er gemäß nachfolgendem Buchstaben c) vollständig diejenigen Darlehensverbindlichkeiten übernimmt, die durch die in Abteilung III unter lfd. Nrn. 3, 4 und 5 eingetragenen Grundschulden im Nennbetrag von 277.500,- DM, 279.900,- DM und 2.922.300,- DM grundbuchlich gesichert sind und zum Stand 31. Dezember 1996 in Höhe von insgesamt 2.744.001,22 DM valutieren, und

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bb) dass er einen Teilbetrag in Höhe von 2.439.850,- DM gemäß nachfolgendem Buchstaben c) von denjenigen Darlehensverbindlichkeiten übernimmt, die durch die in Abt. III unter lfd. Nr. 1 eingetragenen Grundschuld im Nennbetrag von 3.210.100,- DM grundbuchlich gesichert sind.

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Verkäufer und Käufer sind sich einig, dass das gemäß nachfolgendem Buchstaben c) übernommene Darlehen "Aufwendungshilfen", das durch die Grundschuld Abt. III lfd. Nr. 5 grundbuchlich gesichert ist, zinslos und gegenüber dem Darlehensgläubiger nicht vor dem 31. Dezember 2009 zu tilgen ist. Mit Rücksicht auf die Unverzinslichkeit verpflichtet sich der Käufer, zum Übertragungsstichtag 31. Dezember 1996 an den Verkäufer eine Zinsvorauszahlung in Höhe von 1.423.851,22 DM zu leisten. Diesen Betrag erbringt der Käufer auch durch die Übernahme von Verbindlichkeiten gemäß nachfolgendem Buchstaben c).

In Anrechnung auf den Kaufpreis übernimmt der Käufer mit Wirkung ab dem 31. Dezember 1996 anstelle und zur Befreiung des bisherigen Schuldners mit den laufenden Zins- und Tilgungsverpflichtungen

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aa) vollständig die Forderungen der Wohnungsbau-Kreditanstalt, die durch die Grundschulden Abteilung III lfd. Nr. 3, 4 und 5 im Nennbetrag von 277.500,- DM, 279.900,- DM und 2.922.300 DM grundbuchlich gesichert sind, in noch ausstehender Höhe von insgesamt 2.744.001,22;

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bb) von den Forderungen der Pfandbrief Bank in A-Stadt, die durch die Grundschuld Abt. III lfd. Nr. 1 im Nennbetrag von 3.210.000,- DM grundbuchlich gesichert sind, einen Teilbetrag in Höhe von 2.439.850,- DM.

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Gemäß Ziffer II Nr. 2 c auf S. 7 unten und S. 8 oben des notariellen Kaufvertrages wurde zudem "für die Zahlung des Nennbetrages der Grundschulden Abteilung III laufende Nummern 3, 4 und 5 nebst den im Grundbuch eingetragenen Zinsen und Nebenleistungen sowie für die Zahlung eines Teilbetrages in Höhe von 2.439.850,- DM des Nennbetrages der Grundschuld Abteilung III laufende Nummer 1 nebst den im Grundbuch eingetragenen Zinsen und Nebenleistungen die persönliche Haftung des Käufers" vereinbart, "aus der er ohne vorherige Zwangsvollstrecckung in den Kaufgegenstand in Anspruch genommen werden kann".

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Darüber hinaus behielten sich Käufer und Verkäufer für den Fall, dass eine Schuldübernahme nicht genehmigt werden sollte vor, in gesonderter notarieller Urkunde Vereinbarungen über die Belegung des Kaufpreises und etwa dann erforderlicher Voraussetzungen zur Sicherung der Kaufpreiszahlung zu treffen.

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Mit Bescheid vom 20. Juli 1998 setzte der Beklagte die Einkommensteuer 1996 mit 2.455.019 DM fest.

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Dabei ließ er die vorerwähnten Aufwendungen nicht -wie beantragt- zum einkunftsmindernden Abzug zu, sondern behandelte sie als Teil der Anschaffungskosten des Gebäudes und erhöhte die Abschreibungsbemessungsgrundlage um die nicht sofort abzugsfähigen 1.423.851,22 DM. Insoweit ergab sich - unter Berücksichtigung der vom Finanzamt für Körperschaften A-Stadt festgesetzten Grunderwerbsteuer von 103.677,00 DM - eine (anteilige) Abschreibung von 8.842,00 DM (gegenüber 6.441,00 DM laut Zeile 35 der entsprechenden Anlage V für das Jahr 1996). Dementsprechend wurden die Einkünfte aus dem Grundbesitz in Nord mit ./. 8.842,- DM im Bescheid festgesetzt.

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Die Anschaffungskosten waren wie folgt berechnet worden:

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Kaufpreis lt. Kaufvertrag vom 19.12.1996	5.183.851 DM

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Grunderwerbsteuer	103.677 DM

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Notarkosten Kaufvertrag	23.530 DM

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abzüglich Grundbuchkosten

5.840 DM

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5.305.218 DM.

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Der unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehende Bescheid wurde bestandskräftig.

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Mit Schreiben vom 12. August 1998 beantragten die Kläger eine Änderung der Einkommensteuerveranlagung für das Kalenderjahr 1996.

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Zur Begründung führten sie aus, in erster Linie bilde das vertraglich vereinbarte Entgelt, d. h. der für den Erwerb des Erbbaurechts in A-Stadt gezahlte Kaufpreis von 3,76 Mio. DM die Anschaffungskosten. Die für den Erwerb des Eigentums aufgebrachten 3.760.000,- DM entsprächen dem durch das Gutachten vom 11. Dezember 1996 ermittelten Verkehrswert des Grundbesitzes zum 31.12.1996 ohne Berücksichtigung der im Grundbuch eingetragenen Belastungen. Der Kaufpreis sei nach den getroffenen Vereinbarungen ausschließlich durch die (teilweise) Übernahme der auf dem Objekt lastenden Darlehnsverbindlichkeiten erbracht worden.

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Das durch die Grundschuld in Abteilung III des Grundbuches lfd. Nr. 5 gesicherte und übernommene Darlehen "Aufwendungshilfen" sei zinslos und gegenüber dem Darlehensgläubiger nicht vor dem 31. Dezember 2009 zu tilgen. Per 31.12. sei es in einer Höhe von 2.278.173,47 valutiert. Die letzte Rate sei zum 15. Februar 2000 fällig. Zum 15. Februar 1997 sei ein Betrag von 44.324,02 DM fällig gewesen. Die weiteren Raten hätten jeweils 42.704,74 DM (15. Mai 1997 bis 15. Februar 1998), 43.085,49 DM (15. Mai 1998 bis 15. Februar 1999) sowie 42.466,22 (15. Mai 1998 bis 15. Februar 2000) betragen. Insgesamt belaufe sich das Darlehen auf 2.839.523,22 DM.

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Durch die Übernahme des Darlehens habe der Kläger den Vorteil der Unverzinslichkeit erlangt. Er habe sich daher gegenüber dem Verkäufer verpflichtet, diesem zum Übertragungsstichtag am 31. Dezember 1996 ein Entgelt für die Übertragung des unverzinslichen Darlehens - im Kaufvertrag "Zinsvorauszahlung" genannt - in Höhe von 1.423.851,22 DM zu zahlen. Bei der Berechnung dieser Summe sei aus Vereinfachungsgründen die vollständige Valutierung des Darlehns per 31.12.1996 unterstellt worden. Der Betrag von DM 1.423.851,22 ergebe sich daher wie folgt:

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DM 2.839.453,00 x 49,859 % (lt. Hilfstafel 1 § 12 Abs. 3 Bewertungsgesetz) = DM 1.415.672,00.

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Die Differenz zu DM 2.839.523,22 stelle den gewährten Zinsvorteil dar:

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DM 2.839.523,22./. DM 1.415.672,00 = DM 1.423.851,22.

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Der Betrag von DM 1.423.851,22 stelle mithin keine Gegenleistung für das Grundstück dar, sondern eine solche für die Gewährung des Finanzierungsvorteils durch die 'Übertragung' eines zinslosen und nicht vor dem 31.12.2009 zu tilgenden Darlehns.

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Wäre der Verkäufer zur Übertragung des Darlehns nicht bereit gewesen, so hätte der Kläger zur Finanzierung des Kaufpreises Zinsen an ein Kreditinstitut zu zahlen gehabt, die zweifellos nicht zu den Anschaffungskosten des Grundstücks rechneten, sondern als Werbungskosten zu beurteilen wären. Einer anderen Beurteilung könne auch der Betrag von DM 1.423.851,22 nicht unterliegen, denn er stelle lediglich kumulierte Zinszahlungen an den Verkäufer des Grundstücks für die Gewährung des zinslosen Darlehns dar.

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Aufgrund dieser Beurteilung sei auch die auf diesen Betrag entfallende Grunderwerbsteuer nicht zu den Anschaffungskosten zu rechnen, so dass die Anschaffungskosten nochmals um einen Betrag von 28.477,- DM zu kürzen seien. Insgesamt seien die Anschaffungskosten des A-Stadter Objekts daher um einen Betrag von 1.452.328,- DM zu hoch ausgefallen.

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Parallel zu dem vorliegenden Rechtsstreit hatte der Kläger wegen der Grunderwerbsteuer Klage vor dem FG A-Stadt (Az.: 1 K 1343/97) erhoben, mit dem Ziel, als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer lediglich den Kaufpreis von 3.760.000,- DM ansetzen zu müssen. Die Klage wurde mit Urteil vom 17. September 1998 abgewiesen. Der Bundesfinanzhof hat die dagegen eingelegte Beschwerde wegen Nichtzulassung der Revision zurückgewiesen.

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Die steuerlichen Verhältnisse der Kläger betreffend das Jahr 1996 wurden in der Folgezeit vom Finanzamt für Großbetriebsprüfung E-Stadt untersucht.

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Im Betriebsprüfungsbericht vom 9. April 2002 teilte der Prüfer die Beurteilung des Vorgangs durch das Finanzamt E-Stadt. Auf die Darlegungen in Textziffer 21 des Betriebsprüfungsberichts wird Bezug genommen. Dabei erhöhte die Betriebsprüfung die Anschaffungskosten um die (zuvor abgezogenen) Grundbuchkosten, so dass sich die Anschaffungskosten danach auf 5.316.898 DM beliefen und die AfA - für das Streitjahr um 20,- DM erhöht - insgesamt 8.862,- DM betrug.

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Unter dem 14. Juni 2002 erließ der Beklagte einen entsprechend geänderten Einkommensteuerbescheid. Die Einkommensteuer wurde darin mit 1.261.436,32 EUR festgesetzt.

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Dagegen legten die Kläger mit Schreiben vom 19. Juni 2002 Einspruch.

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Zur Begründung verwiesen sie auf ihr Schreiben vom 12. August 1998 und auf die dem Finanzamt für Großbetriebsprüfung E-Stadt überlassenen Unterlagen, wie das Verkehrswertgutachten und das Urteil des Bundesfinanzhofes -BFH- vom 2. August 1977 VIII R 104/74, Bundessteuerblatt -BStBl- II 1978, 143.

41

Mit Schreiben vom 31. Juli 2003 wiesen die Kläger erneut auf das Urteil des BFH vom 2. August 1977 (BStBl II 1978, 143) hin. Danach, so die Kläger, zählten solche an den Veräußerer gezahlten Entgelte für die Überlassung zinsgünstiger Darlehen als sogenannte Geldbeschaffungskosten grundsätzlich zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten. Etwas anderes gelte nur ausnahmsweise dann, wenn die endgültige Höhe des Kaufpreises von den Konditionen der zu übernehmenden Schuld abhängig gewesen sei, der vereinbarte Kaufpreis also wegen der Möglichkeit der Übernahme der zinsgünstigen Darlehen gemindert worden sei. Diese Besonderheit sei im vorliegenden Fall erkennbar nicht gegeben. Die Kaufpreisfindung basiere auf dem Gutachten und dem darin ermittelten Verkehrswert. Die Übernahme des verbilligten Darlehens habe weder den Verkehrswert noch den Kaufpreis der Höhe nach beeinflusst.

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Diesem Ergebnis stehe auch nicht das Urteil des FG A-Stadt vom 17. September 1998 entgegen. In diesem Verfahren sei es allein um die Ermittlung der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz -GrEStG- gegangen. Die in dem Urteil angenommene abstrakte Kausalität zwischen Darlehensaufnahme und Immobilienerwerb reiche für die Annahme einkommensteuerlicher Anschaffungskosten nicht aus.

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Mit Bescheid vom 21. November 2003 änderte der Beklagte aus hier nicht streitigen Gründen erneut die Einkommensteuerfestsetzung 1996.

44

Mit Einspruchsentscheidung vom 24. November 2003 wies der Beklagte den Einspruch als unbegründet zurück.

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Zur Begründung machte er geltend, bei der als Zinsvorauszahlung bezeichneten Gebühr handele es sich nicht um (sofort abzugsfähige) Werbungskosten im Sinne von § 9 Absatz 1 Satz 1 Einkommensteuergesetz -EStG-. Es lägen keine Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung vor. Auch seien die streitgegenständlichen 1.423.851,22 DM nicht als Schuldzinsen im Sinne des § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 EStG anzusehen. Vielmehr handele es sich um lediglich im Wege der AfA (§ 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 7 in Verbindung mit § 7 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 lit. a EStG) zu berücksichtigende Aufwendungen für die Anschaffung des Grundbesitzes in A-Stadt - Nord.

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Anschaffungskosten seien jene Kosten, die aufgewendet würden, um ein Wirtschaftsgut - hier die Immobilie in A-Stadt - von einem anderen zu erwerben, oder anders ausgedrückt, um es von der fremden in die eigene wirtschaftliche Verfügungsmacht zu überführen. Der steuerrechtliche Begriff der Anschaffungskosten sei inhaltsgleich mit dem in § 255 Absatz 1 des Handelsgesetzbuchs (HGB ) definierten Terminus. Er umfasse nicht nur Aufwendungen, die getätigt würden, um einen Gegenstand zu erwerben, sondern zugleich solche, die notwendig seien, ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Auch Anschaffungsnebenkosten (z. B. die in der Steuererklärung für das Streitjahr geltend gemachte Grunderwerbsteuer sowie die Gerichts- und Notargebühren ) rechneten zu den Anschaffungskosten und erhöhten damit die AfA -Bemessungsgrundlage.

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In der Regel gehörten Geldbeschaffungskosten nicht zu den Anschaffungskosten im Sinne des EStG, weil der Steuerpflichtige sie tätige, um sich die Mittel zur Bezahlung des gekauften Wirtschaftsgutes zu beschaffen. Ihr unmittelbarer Zweck sei die Bereitstellung von Kapital. Sie seien Anschaffungsaufwand für den Kredit, nicht aber für das mit dem Kredit erworbene Wirtschaftsgut (Urteil des BFH vom 24. Mai 1968 VI R 6/67, BStBl III 1968, 574). Indessen räume der BFH grundsätzlich ein, dass es insoweit Ausnahmen geben könne. In seinem Urteil erwähne er expressis verbis den Fall, dass die endgültige Höhe des Kaufpreises von den Konditionen der zu übernehmenden Schuld abhänge.

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Vorliegend gehe man mit dem Finanzgericht A-Stadt (Urteil vom 17. September 1998,
1 K 1343/97) davon aus, dass die von den Klägern als "Zinsvorauszahlung" geschuldete Leistung über 1.423.851,22 DM in die Bemessungsgrundlage für die AfA einzubeziehen sei.

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Im Rahmen eines Grundstückskaufs sei Gegenleistung zunächst der Kaufpreis, daneben aber auch ggfs. eine vom Käufer übernommene sonstige Leistung; ob eine solche vorliege, richtet sich nach dem allgemeinen steuerlichen Gegenleistungsbegriff. Als Gegenleistung im ertragsteuerlichen Sinn gelte jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks gewähre oder die der Veräußerer als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks empfange. Der Erwerb des Grundstücks und die Gegenleistung für den Erwerb müssten daher verknüpft sein. Letztlich erfasst würden damit alle Leistungen, die der Erwerber eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts wie das Erbbaurecht für die Erlangung von Grundstückseigentum aufzubringen habe.

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Sonstige Leistungen könnten auch in Form der Übernahme von grundbuchlich gesicherten Schulden erfolgen. Im Urteil des BFH vom 02.08.1977 VIII R 104/74, a.a.O., werde in den Entscheidungsgründen ausgeführt, die Darlegungen der Vorinstanz, wonach der Kläger jenes Verfahrens die Grundpfandrechte nicht übernommen hätte, wenn es zum Erwerb der Eigentumswohnung nicht gekommen wäre, ließen auch den Schluss zu, dass es sich um Anschaffungskosten gehandelt haben könnte.

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Hätten mithin -wie hier- die Parteien eines Grundstückskaufvertrags einen bestimmten Betrag als Kaufpreis vereinbart und darüber hinaus Regelungen zur Übernahme grundbuchlich gesicherter Schulden durch den Erwerber getroffen, komme es darauf an, was nach dem erkennbaren Willen der Vertragspartner insoweit gewollt sei. Habe die Übernahme der Schulden lediglich die Wirkung einer Leistung an Erfüllungs Statt oder erfüllungshalber, rechtfertige dies, den Kaufpreis unabhängig vom Bestand der übernommenen Schulden der Besteuerung zu Grunde zu legen. Unter dieser Voraussetzung wäre vorliegend Bemessungsgrundlage für die Abschreibung nur der als solcher ausgewiesene Kaufpreis von 3.760.000,-- DM, erhöht um die auf Blatt 9 der Erläuterungen zur Einkommensteuererklärung 1996 aufgelisteten Anschaffungsnebenkosten.

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So aber liege der Fall hier nicht. Maßgebend sei in diesem Zusammenhang nicht, was die Vertragschließenden als Kaufpreis bezeichnet hätten, sondern was nach dem Inhalt des Vertrags der Käufer als Gegenleistung aufzubringen habe. Nach dem erkennbaren Willen der Vertragsparteien (§§ 133, 157 des Bürgerlichen Gesetzbuchs -BGB-) sei die Schuldübernahme der grundbuchlich gesicherten Forderungen und damit auch des Aufwendungsdarlehens der Wohnungsbau-Kreditanstalt (WBK) nicht als Leistung an Erfüllungs Statt oder erfüllungshalber erfolgt, sondern stelle einen selbstständigen Teil der Gegenleistung für den Erwerb des Erbbaurechts durch den Kläger dar; denn eine Geldforderung sollte, wie der Kläger im Klageverfahren zur Grunderwerbsteuer selbst vorgetragen hatte, nicht entstehen.

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Wert dieser den Anschaffungskosten zuzurechnenden sonstigen Leistungen sei der wirkliche Wert der übernommenen Darlehensschulden; dieser werde bestimmt durch die einzelnen Valutastände zum Übernahmezeitpunkt 31. Dezember 1996. Nach dem vorliegenden Kaufvertrag habe der Kläger Darlehensschulden mit einem Valutastand von insgesamt 5.183.851,22 DM übernommen, so dass dieser Betrag die AfA - Bemessungsgrundlage darstelle.

54

Entgegen der Auffassung des Klägers folge auch kein anderes Ergebnis aus dem Umstand, dass die Parteien des Kaufvertrags eine Aufteilung der Gegenleistung in einen Kaufpreis von 3.760.000,-- DM und eine weitere zu erbringende Leistung über 1.423.851,22 DM vorgenommen hätten; denn auch die sogenannte Zinsvorauszahlung sei Teil der im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks bzw. des anteiligen Erbbaurechts getroffenen Vereinbarungen.

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Das folge schon aus der Interessenlage der Parteien, wie sie im Vertrag mit der UR -Nr. 1250/1996 des Notars Dr. T. mit Amtssitz in E-Stadt ihren Niederschlag gefunden habe. Wenn grundsätzlich Bargeldzahlung nicht in Betracht hätte kommen sollen, wäre der Verkäufer mutmaßlich nicht bereit gewesen, das Erbbaurecht ohne Übernahmeverpflichtung bezüglich des WBK - Darlehens zu übertragen, das allein schon wegen seiner Größenordnung und im Zusammenwirken mit den damit verbundenen Aufwendungszuschüssen zentraler Punkt der gesamten Finanzierung des Bauvorhabens habe sein müssen. Es komme hinzu, dass der Verkäufer nach dem Bewilligungsbescheid in Person verpflichtet gewesen sei, Darlehen und Zuschüsse anzunehmen, was für ihn -weil projektgebunden- nach der Veräußerung des Erbbaurechts keinen wirtschaftlichen Sinn mehr ergeben habe. Umgekehrt habe es auch dem Interesse des Klägers entsprochen, das zinslose und bis zum 31.12.2009 tilgungsfreie Darlehen als persönliche Schuld - wie geschehen - zu übernehmen, wobei sein Interesse wiederum unmittelbar mit dem Erwerb des Erbbaurechts zusammen gehangen habe. Darüber hinaus spreche schon die nach den Valutaständen der insgesamt übernommenen Darlehen korrespondierende Höhe mit der Summe aus "Kaufpreis" und "Zinsvorauszahlung" (3.760.000,00 DM und 1.423.851,22 DM) dafür, dass das, was der Kläger für den Erwerb des Erbbaurechts aufzuwenden hatte, einen Betrag von über 5 Mio. DM ausmachen sollte, nicht von (nur) 3.760.000,00 DM. Auch die Übernahme der "persönlichen Haftung" im Kaufvertrag sei in diesem Sinne nach der Interessenlage der Vertragspartner zu beurteilen.

56

In diesem Zusammenhang sei insbesondere auch zu berücksichtigen, dass dem in der Unverzinslichkeit bestehenden Finanzierungsvorteil die Beschränkung bei der Mietpreisbildung wegen öffentlicher Förderung gegenüber gestanden habe. Immerhin war bzw. sei es vom Ende der öffentlichen Förderung an für die Dauer von 10 Jahren nicht möglich gewesen, die Mieten zu erhöhen. Zu dieser den Ertrags- und damit den Verkehrswert der Immobilie beeinflussenden Beeinträchtigung heiße es unter Punkt G (auf Seite 21) des von Herrn B. erstellten Gutachtens: "Wie bei allen im 1. Förderweg errichteten sozialen Wohnungsbauten ist nur für die Dauer der Förderung eine Wirtschaftlichkeit gegeben. Nach Ablauf der Förderung sind soziale Wohnungsbauten zunächst unwirtschaftlich und nicht oder nur schwer zu veräußern." Kompensiert werde der vorstehend aufgezeigte Nachteil über das zur Verfügung gestellte, unverzinsliche und zunächst - bis zum 31.12.2009 - auch tilgungsfreie Darlehen der WBK. Deshalb heiße es auf Seite 23 des Gutachtens, bei einem Verkauf des Objektes wäre die Übernahme des in Abteilung III unter der laufenden Nummer 5 des Grundbuchs eingetragenen zins- und tilgungsfreien Darlehns "wirtschaftlich sinnvoll." Genauso sei man fortan verfahren und habe die sog. Aufwendungshilfen beim Verkauf des Grundbesitzes mit "übertragen." Der Kläger habe der Übernahme der bestehenden Kredite sogar eine solche Bedeutung bei gemessen, dass er sich unter Ziffer 11 Punkt 2 lit. c (auf Seite 7 des Kontrakts UR. -Nr. 1250/1996) sogar einen Rücktritt vom Vertrag vorbehalten habe für den Fall, dass die bestehenden Darlehn aus Anlass der Veräußerung gekündigt werden sollten. Die Einbindung dieser Passage in die vertraglichen Bestimmungen hinsichtlich des Kaufpreises (Ziffer 11 Nr. 2 des am 19.12.1996 unterzeichneten Vertrags) dokumentierten die wechselseitigen Verknüpfungen von Kaufpreis und Schuldübernahme. Von daher sei es nicht falsch, auch die Übernahme der Verpflichtungen aus Aufwendungsdarlehn als Gegenleistung für den Grundstückserwerb und damit als Teil der Anschaffungskosten der Wohnungen usw. zu behandeln. Die Übernahme zinsgünstiger Darlehn habe sehr wohl Einfluss auf den Kaufpreis und die Höhe desselben gehabt. Es habe nicht etwa nur - wie im Schriftsatz vom 31.07.2003 behauptet - eine abstrakte Kausalität zwischen dem Erwerb des Erbbaurechts und der Übernahme der Aufwendungshilfen bestanden; vielmehr sei vorliegend ein Gesamtpaket geschnürt worden, das sich nicht in seine einzelnen Komponenten zerlegen lasse. Deshalb führe das Finanzgericht A-Stadt in seinem (primär zur Grunderwerbsteuer ergangenen, hinsichtlich seiner Rechtsgrundsätze aber auch auf den Bereich der Einkommensteuer übertragbaren) Urteil vom 17.09.1998 1 K 1343/97 aus, dass sich mit Blick auf die sog. Zinsvorauszahlung ein eigenständig übertragbarer und ggf. auch vom konkreten Objekt ablösbarer Vorteil nicht ergeben habe. Die Bezeichnung des streitbefangenen Teils der Leistungen des Klägers als "Zinsvorauszahlung" verdecke diesen Zusammenhang und sei angesichts der Unverzinslichkeit der übernommenen Darlehensverbindlichkeit -offenkundig- sachlich falsch.

57

Vor diesem Hintergrund seien die Angaben zum Kaufpreis und zur "Zinsvorauszahlung" lediglich Rechengrößen, die Aufschluss über die wirtschaftlichen Aspekte der Zusammensetzung der Gesamtgegenleistung gäben (Verkehrswert des Grundstücks einerseits und "Finanzierungsvorteil" andererseits). Sie gäben aber keinen Anlass, einen einheitlichen Lebenssachverhalt, bestehend aus dem Erwerb eines Erbbaurechts gegen Übernahme von grundbuchlich gesicherten Forderungen, für Zwecke der Ermittlung der ertragsteuerlichen Bemessungsgrundlage in den Erwerb des Erbbaurechts einerseits und eines "selbstständigen Wirtschaftsguts / Finanzierungsvorteil" andererseits künstlich aufzuteilen.

58

Mit der am 23. Dezember 2003 erhobenen Klage verfolgen die Kläger ihr Begehren weiter.

59

Ergänzend macht der Kläger geltend, das Urteil des BFH unterscheide sich von dem vorliegenden Fall allein dadurch, dass in dem vom BFH zu entscheidenden Fall das für die Überlassung des zinsgünstigen Darlehens geleistete Entgelt durch eine Geldzahlung erbracht worden sei, während er vorliegend seiner Leistungsverpflichtung durch Übernahme eines Darlehens nachgekommen sei. Diese Abweichung könne keine steuerliche Relevanz haben.

60

Der BFH habe klar zum Ausdruck gebracht, dass eine mögliche Kausalität zwischen Schuldübernahme und Grundstückswerb eben kein geeignetes Kriterium zur Abgrenzung der Anschaffungskosten von den sofort abzugsfähigen Werbungskosten darstellen könne, da in beiden Fällen eine solche Verknüpfung gegeben sein müsse.

61

Aus dem Kaufvertrag ergebe sich eindeutig, dass der von ihm durch Schuldübernahme erbrachten Leistung zwei unterschiedliche Gegenleistungen gegenüber gestanden hätten.

62

Sein im Vertrag für den Fall einer Darlehenskündigung vorbehaltenes Rücktrittsrecht habe allein seinem Sicherungsinteresse dahingehend gedient, dass ihm die - ähnlich einem Damnum - entgeltlich erworbenen Zinsvorteile später auch tatsächlich zugute kämen.

63

Ausgehend von dem BFH-Urteil könne eine Berücksichtigung der Zinsvorauszahlung als sofort abzugsfähige Werbungskosten nur dann in Frage gestellt werden, wenn die Konditionen der Schuldübernahme Einfluss genommen hätten auf die Höhe des vereinbarten Kaufpreises. Die Entscheidungsgründe seien dabei so zu verstehen, dass auch insoweit eine "abstrakt theoretische" Beeinflussung nicht ausreichend sei. Erforderlich seien vielmehr tatsächliche Feststellungen dahingehend, dass der Erwerber wegen der Darlehensübernahme einen überhöhten Kaufpreis zu bezahlen bereit gewesen sei.

64

Die gegenteilige Auffassung des Beklagten, nach der eine Aufteilung der Gesamtleistung in Anschaffungskosten und Zinsanteil aufgrund der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise nicht in Betracht käme, widerspreche der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Danach sei es für die Qualifikation einer Leistung als Anschaffungskosten unerheblich, ob das zu zahlende Entgelt im bürgerlich-rechtlichen Sinne als Gegenleistung für den Erwerb einer Immobilie geschuldet werde. Ob tatsächlich Anschaffungskosten vorliegen, sei vielmehr nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu entscheiden. Zutreffend sei folglich die Anmerkung des Beklagten in seiner Stellungnahme, nach der es auf die von den Parteien gewählte Bezeichnung "Zinsvorauszahlung" hinsichtlich des Teilbetrages in Höhe 1.423.851,22 DM nicht ankomme. Unzutreffend sei aber die Rechtsfolge, die der Beklagte aus diesem vom BFH aufgestellten Rechtsgrundsatz ziehe. Die Unmaßgeblichkeit der bürgerlich-rechtlichen Qualifizierung einer Gegenleistung für steuerliche Zwecke bedeute eben nicht, dass der Teil der Gegenleistung, der nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten als Zinszahlung zu qualifizieren sei, den Anschaffungskosten zugeschlagen werden könne, sondern nur, dass eine Aufteilung in einen Kaufpreis und einen Zinsanteil selbst dann vorzunehmen sei, wenn die Vertragsparteien keine derartige Vereinbarung getroffen bzw. die Verzinsung ausdrücklich ausgeschlossen hätten (vgl. BFH-Urteil vom 25.06.1974 VIII R 163/71 BStBI II 1975, S. 431). Übertragen auf den vorliegenden Fall bedeute dies, dass eine Aufteilung in Anschaffungskosten und Zinsen selbst dann hätte vorgenommen werden müssen, wenn die Parteien die Gesamtleistung i. H. v. 5.183.851,22 DM als Kaufpreis im bürgerlich-rechtlichen Sinne bezeichnet hätten.

65

Dass die von den Parteien vorgenommene Aufteilung objektiv zutreffend gewesen sei, sei unzweifelhaft, da auch das Wertgutachten vom 11.12.1996 von einem Verkehrswert der Immobilie i. H. v. 3.760.000 DM ausgegangen sei.

66

Nach der vorzitierten Rechtsprechung käme eine Berichtigung des von den Parteien im Kaufvertrag festgesetzten Kaufpreises nur dann in Betracht, wenn die Konditionen der Schuldübernahme die Höhe des Kaufpreises beeinflusst hätten; dies sei im vorliegenden Falle aber erkennbar nicht der Fall gewesen.

67

Nach ständiger BFH-Rechtsprechung sei ein bloßer kausaler oder zeitlicher Zusammenhang mit der Anschaffung als solcher eben nicht ausreichend, um die Annahme von Anschaffungskosten zu begründen. Auch in dem hier einschlägigen BFH-Urteil vom 02.08.1977 habe der erkennende Senat eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass eine mögliche Kausalität zwischen Schuldübernahme und Grundstückserwerb kein geeignetes Kriterium zur Abgrenzung der Anschaffungskosten von den sofort abzugsfähigen Werbungskosten darstellen könne, da in beiden Fällen eine solche Verknüpfung gegeben sein müsse.

68

Nach Auffassung des Beklagten solle eine Kausalität zwischen Anschaffung und Schuldübernahme dagegen stets zu Anschaffungskosten führen. Nur bei einem rein zeitlichen Zusammenhang zwischen Anschaffung und Schuldübernahme sollten sofort abzugsfähige Werbungskosten in Betracht kommen. Folge man dem, so wären sofort abzugsfähige Werbungskosten im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Wirtschaftsgutes nahezu immer ausgeschlossen: Aufwendungen, die zwar zeitlich mit der Anschaffung im Zusammenhang stünden, aber nicht durch diese bedingt seien, könnten schon begrifflich nicht der Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen dienen und erfüllten somit nicht den Tatbestand des § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG. Bestehe ein solcher Kausalzusammenhang, so wären die Aufwendungen nach Auffassung des Beklagten den Anschaffungskosten zuzuschlagen. Schon aus diesen Gründen müsse die Argumentation des Beklagten als unzutreffend verworfen werden.

69

Zu bedenken sei auch, dass der vom Beklagten als maßgeblich erachtete Kausalzusammenhang und somit eine Umqualifizierung von Geldbeschaffungskosten in Anschaffungskosten wohl immer dann gegeben sein müsste, wenn die entgeltliche Kreditvermittlung durch den Veräußerer selbst erfolge, da diese Vorgänge dann regelmäßig immer in einem inneren Zusammenhang stehen dürften. Auch insoweit stehe die Argumentation des Beklagten nicht in Einklang mit der ständigen BFH-Rechtsprechung. Für die steuerliche Abgrenzung der Anschaffungskosten von den Geldbeschaffungskosten sei es danach ohne Bedeutung, ob als Kreditgeber ein am Geschäft unbeteiligter Dritter oder der Veräußerer selbst auftrete.

70

Der Schlussfolgerung des Beklagten, er sei "gezwungen" gewesen, an den Veräußerer einen überhöhten Kaufpreis i. H. v. 5.183.851,22 DM zu leisten, stünden keinerlei tatsächliche Feststellungen gegenüber. Er wäre in keinem Falle bereit gewesen, für die Immobilie einen höheren Kaufpreis als den gutachterlich festgestellten Verkehrswert i. H. v. 3.760.000 DM zu zahlen. Der überschießende Betrag i. H. v. 1.423.851,22 DM sei ausschließlich deswegen geleistet worden, um in den Genuss der Zinsvorteile des Darlehens gegenüber der Wohnungsbau-Kreditanstalt A-Stadt zu kommen. Wegen des Verkehrswertgutachtens halte man auch die Auffassung des Beklagten für abwegig, der Veräußerer sei von einem (wirtschaftlichen) Kaufpreis i. H. v. 5.183.851,22 DM ausgegangen. Wenn die Parteien darüber einig gewesen wären, dass der letztgenannte Betrag ein angemessener Kaufpreis für die Immobilie gewesen wäre, sei kaum anzunehmen, dass der Veräußerer dann auch noch ohne Gegenleistung auf das zinsgünstige Darlehen zu seinen Gunsten verzichtet hätte.

71

Hätte er an den Veräußerer lediglich den gutachterlichen festgestellten Verkehrswert i. H. v. 3.760.000 DM als Kaufpreis gezahlt und den überschießenden Betrag i. H. v. 1.423.851,22 DM direkt an die Wohnungsbau-Kreditanstalt A-Stadt als Zinsvorauszahlung geleistet, hätte wohl auch der Beklagte die Berücksichtigung dieses Betrages als sofort abzugsfähige Werbungskosten nicht beanstandet. Nach der vorzitierten Rechtsprechung vermöge aber der Umstand, dass im vorliegenden Fall Kreditgeber und Veräußerer identisch seien, an diesem Ergebnis nichts zu ändern.

72

Bezüglich des Urteils des Finanzgerichts A-Stadts vom 17. August 1998 sei nochmals darauf hingewiesen, dass Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG nicht der Betrag der Anschaffungskosten des Erwerbers, sondern allein der Kaufpreis sei. Für grunderwerbliche steuerliche Zwecke sei dabei der Kaufpreis grundsätzlich in Übereinstimmung mit dem bürgerlichen Recht zu ermitteln.

73

Die Kläger beantragen,

74

den Einkommensteuerbescheid 1996 vom 20. November 2003 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 24. November 2003 dahingehend abzuändern, dass bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Geldbeschaffungskosten in Höhe von 1.423.851,22 DM als sofort abzugsfähige Werbungskosten berücksichtigt werden und dieser Betrag bei der Ermittlung der abschreibungsfähigen Anschaffungskosten für die Immobilie A-Stadt-Nord, L-Straße 1 unberücksichtigt bleibt.

75

hilfsweise,

76

die Revision zuzulassen.

77

Der Beklagte beantragt,

78

die Klage abzuweisen.

79

Ergänzend macht er geltend, als sofort abzugsfähige Werbungskosten zu behandelnde Finanzierungskosten lägen nur bei Aufwendungen vor, die bezweckten, dem Erwerber die zur Begleichung der für die Anschaffung erforderlichen Geldmittel zu beschaffen, unabhängig davon, ob als Kreditgeber ein am Geschäft unbeteiligter Dritter oder der Veräußerer selbst auftrete oder wie die Zahlungsverpflichtung bezeichnet werde. Bei wirtschaftlicher Betrachtung des gesamten Vorgangs müsse sich die Zahlung als Vergütung für die Überlassung von Kapital zur Finanzierung der Anschaffungskosten darstellen.

80

Welche Vorgänge dagegen in den Bereich der Anschaffung fielen, sei ebenso nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu entscheiden. Ausschlaggebend sei dabei die Zweckbestimmung einer Aufwendung. Zu den Anschaffungskosten eines Wirtschaftsgutes gehörten danach Zahlungen des Erwerbers an den Veräußerer, die bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise nach ihrer Zweckbestimmung dem Erwerb des Wirtschaftsgutes dienten.

81

Es erscheine bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise offensichtlich, dass die Leistung des in Frage stehenden Betrags von 1.423.851,22 DM erforderlich zum Erwerb des Grundstücks(rechts) gewesen sei und nicht eine Vergütung für überlassenes Kapital in Form der Übernahme eines Darlehens darstelle. Beim Veräußerer habe nicht die Erzielung eines Entgelts für die Überlassung eines Darlehens im Vordergrund gestanden, sondern vielmehr die Erzielung eines möglichst hohen Veräußerungspreises für das Grundstück(srecht). Um das Grundstück(srecht) zu erwerben, seien die Kläger mithin gezwungen gewesen, nicht lediglich 3.760.000 DM entsprechend ihres Gutachtens, sondern vielmehr 5.183.851,22 DM an den Veräußerer zu leisten.

82

Nach dem Vorbringen im Schriftsatz vom 26. Februar 2004 habe ein Kaufpreis i. H. v. 3.760.000 DM für ein Grundstück(srecht) mittels der Übernahme noch weiterhin (gegenüber Dritten) zu verzinsender Darlehen i. H. v. 2.344.328 DM und eines für die restliche Laufzeit zinslosen Darlehens mit einem Teilbetrag i. H. v. 1.415.672 DM vom Veräußerer finanziert werden sollen. Für die Übergabe des zinslosen Darlehens mit einem Teilbetrag i. H. v. 1.415.672 DM, habe man eine "Zinsvorauszahlung" an den Veräußerer i. H. v. 1.423.851,22 DM zu zahlen gehabt, welches mittels der Übernahme des zinslosen Darlehens mit dem Restbetrag von ebenfalls 1.423.851,22 DM vom Veräußerer finanziert worden sei.

83

Zunächst liege schon begrifflich keine "Zinsvorauszahlung" an den Veräußerer vor, da es sich um ein zinsloses Darlehen gehandelt habe und dementsprechend der Veräußerer keine Zinszahlungen zu leisten gehabt hätte, die vorausgezahlt hätten werden können. Ein Interesse an dem Erhalt einer "Zinsvorauszahlung" vermöge man folglich nicht zu sehen.

84

Die Aufteilung des insgesamt übernommenen zinslosen Darlehens i. H. v. 2.839.523,22 DM in einen Kapital- und einen "Zinsanteil", ebenso wie die Begriffswählung "Zinsvorauszahlung", erscheine von keinerlei Interesse für den Veräußerer. Dieser sei von Schulden i. H. v. 5.183.851,22 DM freigestellt, gleich welche Bezeichnung gewählt worden sei. Der Veräußerer habe lediglich ein Interesse gehabt, das Grundstück(srecht) gegen eben diese Schuldbefreiung und zwar in voller Höhe zu veräußern. Bei den Klägern habe jedoch ein Interesse bestanden, den zu leistenden Mehrbetrag von 1.423.851,22 DM (gegenüber dem Gutachtenwert von 3.760.000 DM) für den Erwerb des Grundstücks(rechts) durch die Geltendmachung von "Zinsen" als sofort abzugsfähige Werbungskosten über die zu erreichende Steuerersparnis zu mindern und insofern auch ein Interesse an der Aufteilung und der Begriffsfindung. Wirtschaftlich betrachtet verbleibe es aber eben dabei, dass der Mehrbetrag für den Erwerb des Grundstücks(rechts) geleistet worden sei und kein Finanzierungsentgelt darstelle.

85

Im Übrigen habe man im hier anhängigen Streitfall aufgezeigt, dass die Schuldübernahme die Höhe des Kaufpreises bestimmt habe und ein Entgelt für eine Finanzierung tatsächlich nie geleistet worden sei. Insoweit nehme man auch auf die Feststellungen des Finanzgerichts A-Stadt im Urteil vom 17. September 1998 (Az.: 1 K 1343/97) Bezug. Danach habe eine Geldforderung bei Übernahme des Grundstücks(rechts) nicht entstehen sollen. Entsprechend sei die Schuldübernahme des unverzinslichen Darlehens in voller Höhe zur Abgeltung des Erwerbspreises und nicht zur Deckung eines Restkaufpreises und eines Finanzierungsentgelts erfolgt. Auch das Finanzgericht A-Stadt gehe davon aus, dass ein Verkauf des Grundstücks(rechts) nicht stattgefunden hätte, wenn die Kläger nicht bereit gewesen wären, bei Erwerb des Grundstücks(rechts) 5.183.851,22 DM vermittels der Schuldübernahme zu leisten. Es lägen auch bezüglich des strittigen Betrages Anschaffungskosten vor, da die gesamten 5.183.851,22 DM für den Erwerb des Grundstücks(rechts)geleistet worden seien.

86

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, Bezug genommen.

87

Entscheidungsgründe

88

Die Klage ist unbegründet.

89

Der Beklagte ist zu Recht davon ausgegangen, dass es sich bei dem als "Zinsvorauszahlung" bezeichneten Betrag von 1.423.851,22 DM nicht um sofort abzugsfähige Werbungskosten i.S.v. § 9 Abs. 1 Satz 1 oder § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG handelt, sondern um (weitere) Anschaffungskosten des Gebäudes, die - wie geschehen - lediglich im Wege der Absetzung für Abnutzung gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 i.V.m. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 a EStG zu berücksichtigen sind.

90

Zu den bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG) abziehbaren Werbungskosten, die als sog. vorab entstandene Werbungskosten schon vor Beginn der Einkünfteerzielung anfallen können, gehören auch Schuldzinsen, soweit sie mit dieser Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Ein solcher wirtschaftlicher Zusammenhang ist gegeben, wenn und soweit das Darlehen tatsächlich zum Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden ist. Das ist beispielsweise der Fall, wenn damit die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudes finanziert werden (BFH-Urteile vom 8. April 2003 IX R 36/00, Sammlung der Entscheidungen des Bundesfinanzhofes -BFHE- 202, 280, BStBl II 2003, 706; vom 27. Juli 2004 IX R 32/01, BFHE 207, 200, BStBl II 2004, 1002).

91

Schuldzinsen sind hingegen nicht als Werbungskosten in voller Höhe abzuziehen, wenn sie als Anschaffungskosten zu beurteilen sind; dann sind sie nur in Form der Absetzung für Abnutzung gemäß § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG, § 7 Abs. 4 und 5 EStG auf die Nutzungsdauer zu verteilen. Zu den Anschaffungskosten gehören alle Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit sie dem Vermögensgegenstand einzeln zugeordnet werden können; dazu zählen auch die Nebenkosten der Anschaffung sowie die nachträglichen Anschaffungskosten (§ 255 Abs. 1 Handelsgesetzbuch -HGB-; BFH-Urteile vom 20. August 2002 IX R 70/00, BFHE 200, 227, BStBl II 2003, 585; vom 27. Juli 2004 IX R 32/01, BFHE 207, 200, BStBl II 2004, 1002).

92

Zinsen, die der Veräußerer eines Wirtschaftsguts einem Erwerber in Rechnung stellt, können je nach der Gestaltung der vertraglichen Geschäftsbeziehungen im Einzelfall beim Erwerber Anschaffungskosten des Gebäudes oder - als eigene Finanzierungskosten - sofort abziehbare Werbungskosten darstellen. Welche Vorgänge im Einzelnen noch in den Bereich der Anschaffung fallen, ist nicht nach bürgerlich-rechtlichen, sondern nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu entscheiden (BFH-Urteil vom 27. Juli 2004 IX R 32/01, BFHE 207, 200, BStBl II 2004, 1002 m.w.N.). Unter die sofort als Werbungskosten abziehbaren Finanzierungskosten fallen nicht alle Aufwendungen, die ihrem ursprünglichen Charakter nach Geldbeschaffungskosten darstellen. Mit der Aufwendung muss vielmehr bezweckt werden, dem Erwerber die zur Begleichung der für die Anschaffung erforderlichen Geldmittel zu beschaffen (BFH-Urteil vom 27. Juli 2004 IX R 32/01, BFHE 207, 200, BStBl II 2004, 1002 m.w.N.). Dabei ist unerheblich, ob als Kreditgeber ein am Geschäft unbeteiligter Dritter oder der Veräußerer selbst auftritt (BFH-Urteil vom 27. Juli 2004 IX R 32/01, BFHE 207, 200, BStBl II 2004, 1002 m.w.N.). Erscheint der Veräußerer gleichzeitig als Kreditgeber, ist für die Besteuerung des Weiteren ohne Bedeutung, wie die Vertragspartner die Zahlungsverpflichtung bezeichnet haben. Entscheidend ist vielmehr, ob die Zahlung bei wirtschaftlicher Betrachtung des gesamten Vorganges als Vergütung für die Überlassung von Kapital zur Finanzierung der Anschaffungskosten angesehen werden kann (Finanzierungskosten des Erwerbers) oder ob sich der Veräußerer nur seine eigenen Aufwendungen für die Baukostenfinanzierung ersetzen lässt, die in der Regel in seine Selbstkosten eingehen und für den Erwerber Anschaffungskosten darstellen (BFH-Urteil vom 27. Juli 2004 IX R 32/01, BFHE 207, 200, BStBl II 2004, 1002 m.w.N.).

93

Die Rechtsprechung des BFH hat Schuldzinsen dann zu den Anschaffungskosten gerechnet, wenn sie vor Übergabe eines Wirtschaftsguts, insbesondere einer Immobilie, an den Erwerber entstanden sind, sei es, dass der Bauträger die ihm während der Bauzeit entstandenen Zinsen dem Erwerber eines noch zu errichtenden Gebäudes in Rechnung stellt (BFH-Urteile in BFHE 112, 244, BStBl II 1974, 476; in BFHE 122, 108, BStBl II 1977, 600; vom 19. April 1977 VIII R 237/73, BFHE 122, 116, BStBl II 1977, 598), der Erwerber dem Veräußerer ein bei diesem angefallenes Disagio (BFH-Urteil vom 17. Februar 1981 VIII R 95/80, BFHE 133, 37, BStBl II 1981, 466) oder vor der Übergabe entstandene Zinsen erstattet (vgl. BFH-Urteil vom 25. September 1990 IX R 45/86, BFH/NV 1991, 236) oder der Erwerber eines Gesellschaftsanteils zuvor für den Anteil entstandene Finanzierungsaufwendungen im Kaufpreis mit vergütet (BFH-Urteil vom 18. Februar 1993 IV R 40/92, BFHE 171, 422, BStBl II 1994, 224).

94

Entsprechend den vorstehenden Grundsätzen ist der Beklagte zu Recht davon ausgegangen, dass der als "Zinsvorauszahlung" bezeichnete Betrag von 1.423.851,22 DM nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten bei dem Kläger als Erwerber der in A-Stadt-Nord gelegenen Immobilie zu den Anschaffungskosten dieses Gebäudes zu rechnen ist.

95

Ausgangspunkt dieser Wertung ist zunächst die Feststellung, in der sowohl der Kläger als auch der Beklagte übereinstimmen, dass es entsprechend der vorgenannten BFH-Rechtsprechung für die Besteuerung ohne Bedeutung ist, wie die Vertragspartner die Zahlungsverpflichtung bezeichnet haben.

96

Festzuhalten bleibt in diesem Zusammenhang jedoch, dass die im Kaufvertrag vom 19. Dezember 1996 gewählte Bezeichnung "Zinsvorauszahlung" vom Wortsinn her verdeckt, dass das Aufwendungsdarlehen bis zum 31. Dezember 2009 zinslos und nicht zu tilgen war. Der Veräußerer hatte von der WBK ein Darlehen erhalten, mit welchem das Land im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus Baumaßnahmen mit direkten Subventionen gefördert hat und zwar durch zeitlich befristete Aufwendungshilfen, die die Mieten bzw. Belastungen für die Dauer der Subventionsgewährung senkten. Dem lag der wohnungspolitische Zweck zugrunde, Wohnungen für einen Personenkreis zu schaffen, der nicht auf den freien Wohnungsmarkt verwiesen werden konnte, weil dort die Mieten bzw. Lasten für ihn nicht tragbar wären. Das Erreichen dieses Zwecks wurde wiederum durch sog. "Mietbindungen" sichergestellt, d.h. die so geförderten Wohnungen durften nur einem - nach dem Wohnungsbindungsgesetz - bestimmten Personenkreis, nämlich einem solchen mit geringem Einkommen, zugänglich gemacht werden. Die Errichtung der derart geförderter Wohnungen erfolgte - wie hier auch - durch private Bauherren, die die Vorhaben teils mit Eigenkapital, teils mit am Kapitalmarkt beschafften Bankkrediten (Fremdmitteln) finanzierten. Durch Aufwendungshilfen aus öffentlichen Mitteln wurde sodann die Differenz zwischen der sich im Wesentlichen nach Maßgabe von Kapital- und Bewirtschaftungskosten ergebenden Kostenmiete und der vom Sozialmieter zu tragenden und von der Bewilligungsstelle (vgl. Bewilligungsbescheid) genehmigten Durchschnittsmiete gedeckt. Damit sollte die sich sonst zwangsläufig einstellende Unwirtschaftlichkeit eines solchen "Bauvorhabens für sozial Schwächere" abgefangen werden.

97

Vor diesem Hintergrund erhielt auch im vorliegenden Fall der Veräußerer, der zugleich der Bauherr der Immobilie war, von der WKA ein in Raten auszahlbares - bis zum Verkauf der Immobilie Ende 1996 noch nicht komplett ausgezahltes - und bis Ende 2009 zinsloses Darlehen, welches objektbezogen und -gebunden war. Mit der Übernahme dieses Darlehens, dessen Höhe u.a. abhängig war von der Höhe der durch den Bauherrn aufgenommenen Fremdmittel und dessen Laufzeit sowie Rückzahlungszeitpunkt von der planmäßigen Tilgung der zur Deckung der Gesamtkosten in Anspruch genommenen Fremdmittel des Bauherrn abhing, sind dem Kläger keine eigenen, als Werbungskosten abzugsfähigen Finanzierungskosten entstanden. Auch wenn im Kaufvertrag der Betrag von 1.423.851,22 DM als "Zinsvorauszahlung" bezeichnet ist, stellt sich die Übernahme sämtlicher Darlehensverbindlichkeiten wirtschaftlich betrachtet als Gegenleistung für den Erwerb des Erbbaurechts dar.

98

Die Kläger können sich für ihre gegenteilige Auffassung nicht auf das BFH-Urteil vom 2. August 1977 (VIII R 104/74, BFHE 124, 27, BStBl II 1978, 143) stützen, weil sich der diesem Urteil zu Grunde liegende Sachverhalt in einem entscheidenden Punkt von dem hier vorliegenden unterscheidet. Während nämlich dort der Erwerber ein

gesondertes

Entgelt für die auf den Kaufpreis angerechnete Überlassung bzw. Übernahme des zinsgünstigen Darlehens entrichtete, erbrachte der Kläger vorliegend keine entsprechende Gegenleistung, die als Finanzierungsaufwands angesehen werden könnte. Die Übernahme der (zinslosen) Darlehensverbindlichkeit kann nicht zugleich Entgelt für die Zinslosigkeit sein. Wirtschaftlich gesehen bestand für den Kläger auch keine Veranlassung, dem Veräußerer die Zinslosigkeit des übernommenen Darlehens gesondert zu vergüten, weil damit auch der finanzielle Nachteil einer langfristigen Mietbindung verbunden war.

99

Auch die Argumentation des Klägers, wonach der streitige Betrag als Werbungskosten anerkannt worden wäre, wenn er den Betrag direkt an die WKA als Zinsvorauszahlung gezahlt hätte, führt nicht zum Abzug der 1.423.851,22 DM als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Abgesehen davon, dass es sich um einen fiktiven Sachverhalt handelt, wäre eine solche Konstellation auch nicht denkbar. Die WKA kann in Anbetracht der Bewilligungsbestimmungen für das gewährte Darlehen keine "Zinsvorauszahlung" verlangen oder entgegen nehmen.

100

Die Aussage des Klägers, wonach kaum anzunehmen sei, dass der Veräußerer auch noch ohne Gegenleistung auf das zinsgünstige Darlehen zu seinen Gunsten verzichtet hätte, wenn die Parteien darüber einig gewesen wären, dass der Betrag von 5,1 Mio. DM ein angemessener Kaufpreis für die Immobilie gewesen wäre, übersieht, dass der Veräußerer selbst für den Erhalt der Darlehenszahlungen keine "Gegenleistung" erbringen musste und er deshalb eine solche auch von dem Erwerber nicht hätte erwarten können. Dieses Darlehen stand dem Veräußerer persönlich nur solange zu, wie er auch Eigentümer des Objekts war. Es war - wie bereits ausgeführt - ein zweckgebundenes Darlehen, d.h. der Veräußerer musste bei Verkauf des Objekts entweder - wie geschehen - das Darlehen an den Erwerber übertragen oder aber das gesamte Darlehen wäre - ausweislich der Bestimmungen in der "Niederschrift einer Schuldverhandlung" vom 7. August 1985 - von dem Veräußerer an die WBK zurückzuzahlen gewesen.

101

Die Überlegungen des Klägers, wonach er zur Finanzierung des Kaufpreises Zinsen an ein Kreditinstitut zu zahlen gehabt hätte, wenn der Verkäufer zur Übertragung des Darlehens nicht bereit gewesen wäre, betreffen wiederum einen hypothetischen Sachverhalt, der so nicht eingetroffen ist und deshalb auch nicht der tatsächlichen Besteuerung zugrunde gelegt werden kann. Auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten führt diese Argumentation nicht dazu, in dem streitigen Betrag eine Vergütung für die Überlassung von Kapital zur Finanzierung der Anschaffungskosten des Klägers zusehen. Denn wirtschaftlich betrachtet hat der Kläger durch die Übernahme des Darlehens Kapital erlangt, welches ihm - ebenso wie zuvor dem Veräußerer - bis zur Förderungshöchstdauer zur Deckung laufender Aufwendungen für Kapital- und Bewirtschaftungskosten, die bei der Verwaltung des geförderten Wohnraumes entstehen, zur Verfügung gestellt wurde und von ihm dementsprechend verwendet werden musste.

102

Das vorgelegte Gutachten des Sachverständigen Dr. B. rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Tatsache, dass in dem Gutachten der Verkehrswert des Grundstücks zum 31. Dezember 1996 mit 3,76 Millionen DM angegeben ist, kann die Qualifizierung des im vorliegenden Fall darüber hinaus zu berücksichtigenden Betrages von 1.423.851,22 DM als Anschaffungskosten letztlich nicht in Frage stellen. Das Gutachten schließt nicht aus, dass - wie geschehen - der Verkäufer tatsächlich eine davon abweichende, höhere Gegenleistung (Kaufpreis) fordert und der Käufer auch bereit ist, diese zu erbringen.

103

Die Kostenentscheidung der nach alledem abzuweisenden Klage beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.

104

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesfinanzhofes erfordern (§ 115 Abs. 2 Nr. 1, 2 FGO).