Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1998-07-27, Aktenzeichen 7 A 3486/96
ECLI:DE:OVGNRW:1998:0727.7A3486.96.00

Tenor

Die Berufung der Kläger wird zurückgewiesen.

Das angefochtene Urteil wird geändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens zu je 1/20; die Kläger zu 8., 10. bis 13., 17. und 19. tragen den jeweils auf sie entfallenden Kostenanteil als Gesamtschuldner.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Kläger gehören zu den Miteigentümern des Hausgrundstücks L. Straße 1/G. wall in K. . Sie begehren die Erteilung einer denkmalrechtlichen Bescheinigung für die Erlangung von Steuervergünstigungen.

3

Die L. Straße und der G. wall münden in einem spitzen Winkel zueinander auf den sternförmig angelegten Platz um die E. . Das im Eckbereich der genannten Straßen gelegene, im Miteigentum der Kläger stehende Hausgrundstück besteht aus den Flurstücken 779/146, 505/146 und 508/146. Das Flurstück 779/146 grenzt nördlich an die L. Straße und nimmt östlich den Teil des Hausgrundstücks ein, der der E. zugewandt ist. An dieses über Eck reichende Flurstück 779/146 schließen sich die beiden anderen Flurstücke, die südlich an den G. wall angrenzen, an. Das Hausgrundstück liegt in einem Bereich der K. Innenstadt, der zwischen 1881 und ca. 1910 ringförmig um die Altstadt erweitert wurde. Die L. Straße weist auf der südlichen Straßenseite bis zur nächsten Querstraße, dem Hansaring, eine lückenlose Reihe originaler Bauten aus dieser Zeit auf. Am G. wall gehören die Häuser 6 und 8, wovon das erstere an das Flurstück 508/146 angrenzt, zum denkmalgeschützten Bestand der Bebauung dieser Zeit. Die E. ist als Überrest der mittelalterlichen Stadtbefestigung K. erhalten.

4

Um 1890 wurde auf dem Hausgrundstück L. Straße 1/G. wall ein unterkellertes, viergeschossiges Wohn- und Geschäftshaus errichtet. Das Dachgeschoß war mit Dachgauben versehen. Die Fassade wies zahlreiche Stuckelemente, einen Erker und zwei Balkone auf. Das Gebäude wurde im Zweiten Weltkrieg teilweise zerstört. 1983/1984, als der damalige Eigentümer H. an den Beklagten mit Plänen zum Um- und Ausbau des Hauses herantrat, fehlten das Dachgeschoß und das 4. Obergeschoß. Das 3. Obergeschoß war nur noch als Fassade vorhanden, hinter der ein barackenähnlicher Bauteil auf der Decke des 2. Obergeschosses errichtet worden war. Sämtliche Decken sowie das Treppenhaus waren nach den Angaben im Abbruchantrag vom 6. März 1984 nach dem Krieg in Stahlbeton neu eingezogen worden, von den ursprünglichen Stuckelementen der Fassade noch ca. 20 % im erhaltungsfähigen Zustand vorhanden. Die Fassade gliederte sich in sieben Fensterachsen zur L. Straße, eine zur E. gewandte dreiachsige Eckabschrägung und drei Fensterachsen zum G. wall. An der L. Straße grenzte das Gebäude direkt an das Haus auf dem Nachbargrundstück. Der zum G. wall gelegene Eckbereich des Gebäudes war nicht angebaut, der Eckbereich oberhalb des Erdgeschosses durch eine breite Eckquaderung gestaltet. Das Gebäude (im folgenden als "Altbau" be-zeichnet) stand ausschließlich auf dem Flurstück 779/146.

5

Mit Bescheid vom 9. April 1984 stellte der Beklagte den Altbau unter Denkmalschutz und trug das Objekt in die Denkmalliste ein. Das Objekt wurde als "Gebäude L. Straße 1, Eckhaus zum G. wall mit sieben Fensterachsen an der L. Straße, drei Fensterachsen am G. wall und einer abgeschrägten Ecke" beschrieben.

6

Der damalige Eigentümer H. plante, den Altbau zu renovieren und jedenfalls hinsichtlich der Fassadengestaltung entsprechend dem ursprünglichen Zustand wieder zu errichten. Der Altbau sollte um einen Anbau auf den Flurstücken 505/146 und 508/146 (im folgenden als "Neubau" bezeichnet) ergänzt werden. Im Zuge der Planungen fanden Verhandlungen mit dem Beklagten statt, die auch die Frage der steuerlichen Begünstigung der hinsichtlich des Gesamtobjektes geplanten Investitionen nach §§ 82 i und k EStDV zum Gegenstand hatten. Mit Schreiben vom 22. Februar 1984 teilte der Beklagte dem für den Eigentümer tätigen Architekten C. mit, daß es nicht möglich sei, die Investitionen, die zur Herstellung des Anbaus am G. wall aufgewandt werden müßten, nach §§ 82 i und k EStDV von der Einkommensteuer abzusetzen. In einem Schreiben vom 2. Mai 1984 erklärte der Beklagte demgegenüber, "daß es sehr wohl denkbar ist, daß (für) die Investitionskosten, welche zur Rekonstruktion des zum Gesamtobjekt gehörenden Seitenteils erforderlich sind, die Abschreibungsmöglichkeit nach §§ 82 i und k EStDV gewährt wird"; Voraussetzung sei eine denkmalgerechte Rekonstruktion. Der vorgelegte Entwurf weise die erforderlichen Merkmale in keiner Weise auf. Mit Schreiben vom 29. Juni 1984 führte der Beklagte sodann aus, daß die Planung vom 20. August 1983, zuletzt geändert am 19. Juni 1984, akzeptiert werde. Voraussetzung sei die Beachtung im einzelnen aufgelisteter Auflagen, die sich sowohl auf den Altbau als den Neubau bezogen. Eine schriftliche detaillierte Abstimmung über Detailformen von außen sichtbarer Bauteile wurde verlangt. Sollten die Detailpunkte geklärt und die beschriebene Planung ausgeführt werden, könne Herr C. davon ausgehen, daß die Investitionen im Rahmen der §§ 82 i und k EStDV steuerbegünstigt werden könnten. Die Bevollmächtigten des damaligen Eigentümers H. (die Prozeßbevollmächtigten auch der Kläger dieses Verfahrens) baten um Konkretisierung dieser dem Eigentümer zu ungewissen Absichtserklärung hinsichtlich der steuerlichen Begünstigung. Daraufhin wiederholte der Beklagte mit Schreiben vom 9. August 1984 den Wortlaut des Schreibens vom 29. Juni 1984, änderte jedoch den letzten Satz wie folgt: "Wenn die oben beschriebenen Detailpunkte geklärt und die beschriebene Planung ausgeführt wird, werden die Investitionen im Rahmen der §§ 82 i und k EStDV auf Antrag steuerbegünstigt."

7

Im folgenden wechselten die drei Flurstücke zweimal den Eigentümer. Der Architekt R. erwarb die Flurstücke aufgrund notariellen Vertrages vom 1. Juni 1987 und wurde am 26. November 1987 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Seinen Plänen zu Folge sollten im Alt- und im Neubauteil des Objektes insgesamt 23 Wohneinheiten und vier Gewerbeeinheiten untergebracht werden. Mit Hilfe der Revisions- und Treuhandgesellschaft mbH G. , M. und Partner als Treuhänderin veräußerte er Wohnungseinheiten unter Bildung einer Eigentümer- und Bauherrengemeinschaft an einzelne Anlieger, u.a. die Kläger. Die Kläger, auf die insgesamt 20 der 28 gebildeten Eigentumseinheiten entfallen, nahmen die Treuhandangebote durch notarielle Verträge, in denen sie der Revisions- und Treuhandgesellschaft mbH Vollmacht hinsichtlich der Vorbereitung, des Grundstückserwerbs und der Durchführung der Baumaßnahmen erteilten, zwischen dem 26. Juni 1987 und dem 23. Februar 1988 an. Die Auflassungsvormerkungen wurden für sie am 22. Februar 1988 bzw. am 6. Juni 1988 eingetragen.

8

Am 6. Mai 1987 wurden die geplanten Baumaßnahmen mit Herrn Stockhausen von der Unteren Denkmalbehörde "denkmalpflegerisch abgestimmt". Die Abstimmung wurde auf die Ansichten des Gebäudes sowohl zum G. wall als auch zur L. Straße erfassenden, im Detail ergänzten Bauzeichnungen schriftlich bestätigt. Ferner wurde in Aktenvermerken vom 6. Mai 1987 festgehalten, daß versucht werden solle, die ursprünglichen Fenster gemäß ihrem Aufmaß in Material, Form, Öffnungsart und Farbe nachzubauen; für die Erstellung der neuen Fenster werde ein Werkplan gefertigt, der dem Konservator zur Abstimmung vorzulegen sei. Hinsichtlich des Fassadenstucks wurde die Reinigung und die form- und materialgetreue Ausbesserung in Traßkalkmörtel mit Traßzementzusatz abgestimmt. Der neue Anstrich solle in der Farbtongebung dem Befund der ursprünglichen Farbtöne gemäß mit Mineralfarbe erfolgen. Die Fenster würden nach Abbeizung in Ölfarbe oder Dickschichtlasur neu gestrichen, der Farbton werde gemäß dem Befund oder in Abstimmung auf den Farbton der umgebenden Flächen gewählt.

9

Mit Schreiben vom 8. Juli 1987 bat der Architekt R. den Beklagten "im Auftrag der Bauherrengemeinschaft" um eine Bestätigung, daß die Planung, wie sie am 6. Mai 1987 abgestimmt worden sei und die die Grundlage des in Kürze einzureichenden Baugesuchs sein werde, den Vorgaben des an den Architekten C. gerichteten Schreibens vom 9. August 1984 voll entspreche. Ferner bat er um Bestätigung, daß, "wenn diese Planung vom 6.5.87 ausgeführt wird, die Investitionen nach §§ 82 i und k EStDV auf Antrag steuerbegünstigt behandelt werden". Der Beklagte antwortete mit Schreiben vom 3. August 1987: "1. Hiermit bestätige ich Ihnen für die Bauherrengemeinschaft L. Straße 1/G. wall (vertreten durch die Treuhänder G. , M. und Partner), daß die Planung, die Sie am 6.5.1987 mit Herrn S. von der Unteren Denkmalbehörde abgestimmt haben, den Vorgaben des Schreibens der Unteren Denkmalbehörde vom 9.8.1984, das an den Architekten...C. ...gerichtet gewesen ist, entspricht...2. Weiter bestätige ich Ihnen, daß die Untere Denkmalbehörde Ihnen zur Vorlage beim Finanzamt bescheinigen wird, daß die Investitionen, wenn sie entsprechend den mit der Unteren Denkmalbehörde abgestimmten Planungen ausgeführt werden, Investitionen im Sinne der §§ 82 i und k EStDV sind."

10

Die Frage, ob die geplanten Baumaßnahmen Investitionen im Sinne der §§ 82 i und k EStDV darstellen, ließ der Beklagte hausintern prüfen. In dem am 21. August 1987 gefertigten Vermerk vertrat er die Auffassung, daß sowohl die Investitionen für die Wiederherstellung des Altbaus als auch die Investitionen für den Neubau abschreibungsbegünstigt seien.

11

Vor und während der Bauausführung wurden diverse Gespräche zwischen dem Architekten R. und Vertretern des Beklagten geführt, von denen zwischen den Beteiligten strittig ist, ob und in welchem Umfang die Gestaltung der Fassaden und der Dachlandschaft von Alt- und Neubau abgestimmt wurden.

12

Am 23. November 1988 fand ein Gespräch statt, bei dem Herr S. von der Unteren Denkmalbehörde unter Ablehnung einer schriftlichen Stellungnahme mitteilte, daß die Oberfinanzdirektion einer Anerkennung der Gesamtanlage (L. Straße/G. wall) nach §§ 82 i und k EStDV eventuell nicht zustimme. Mit Schreiben vom 3. März 1989 erläuterte der Beklagte dem Architekturbüro R. die Voraussetzungen der §§ 82 i und k EStDV. Für den Neubau sei eine denkmalrechtliche Bescheinigung nicht möglich. Es würden Gespräche mit der Oberfinanzdirektion geführt, inwieweit trotzdem eine teilweise Anerkennung der Kosten in Betracht komme. Über eine Besprechung am 6. September 1989 hielt ein Mitarbeiter des Architekten R. u.a. fest, daß Herr S. von der Unteren Denkmalbehörde keine verbindliche Aussage hinsichtlich der steuerlichen Handhabung der Neubauteile treffen könne. Es sei unklar, inwieweit eine nicht dem abgestimmten Entwurf entsprechende Putzausbildung Konsequenzen für die steuerliche Anerkennungsfähigkeit habe.

13

Die Revisions- und Treuhandgesellschaft mbH G. , M. und Partner beantragte als Vertreterin für die Bauherren des Objektes L. Straße 1 mit Schreiben vom 2. Oktober 1991 die Erteilung einer Bescheinigung über die Höhe der nach § 82 i EStDV begünstigten Aufwendungen. Sie fügte dem Antrag eine Kostenaufstellung über insgesamt 3.432.047,28 DM bei, die sich auf die Rechnung des Generalunternehmers Z. über 3.259.999,97 DM einschließlich der Kosten für Spitzbodenausbau und Galerieeinbauten von 304.500,-- DM (in diesem Betrag waren die Kosten für die Lüftungsanlage und weitere technische Einrichtungen der Gaststätte, für die Einbauküchen in den Wohnungen und für Luxusausstattungen der Bäder und WC's nicht enthalten) sowie Architekten- und Sachverständigenkosten in Höhe von 424.580,40 DM und 51.966,91 DM bezog. Nachdem der Beklagte um eine nach Alt- und Neubau getrennte Kostenaufstellung gebeten hatte, reichte die Revisions- und Treuhandgesellschaft mbH die geforderte getrennte Aufstellung ein, wonach für den Altbau 1.839.650,01 DM und für den Neubau 2.033.613, DM Kosten angefallen seien. Im übrigen vertrat sie die Ansicht, daß der Beklagte bereits mit seinen Schreiben vom 9. August 1984 und 3. August 1987 bestätigt habe, daß die Investitionen für Alt- und Neubau solche im Sinne der §§ 82 i und k EStDV seien.

14

Der Beklagte berechnete den bescheinigungsfähigen Betrag ausgehend von den auf den Altbau entfallenden Kosten. Von den für den Altbau angesetzten Kosten zog er 304.500, DM für Spitzbodenausbau und Galereieinbauten ab. Ferner kürzte er den für den Altbau angesetzten Betrag für Hausanschlußkosten/Sonstiges um 9.223,44 DM, da die Summe der für diesen Posten insgesamt vorgelegten Einzelrechnungen geringer ausfiel als die Angabe in der Kostenaufstellung. Mit im Benehmen des Landschaftsverbands Rheinland erlassenen Bescheid vom 18. März 1992 bescheinigte der Beklagte, daß von Investitionen in Höhe von 1.839.650,01 DM ein Betrag von 1.525.926,57 DM für die Jahre 1987 bis 1990 auf Baumaßnahmen entfalle, die in Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde durchgeführt worden und im Sinne der §§ 82 i, e EStDV, §§ 7 i, 11 b EStG nach Art und Umfang zur Erhaltung und sinnvollen Nutzung des Gebäudes als Baudenkmal erforderlich gewesen sei.

15

Am 16. April 1992 erhob die Revisions- und Treuhandgesellschaft mbH "namens und in Vollmacht der jeweiligen Eigentümer" insoweit Widerspruch, als der Beklagte die Kosten für den Neubau nicht berücksichtigt und die für den Altbau geltend gemachten Kosten um die Kosten für Spitzbodenausbau und Galerieeinbauten gekürzt hatte. Die Sanierung des denkmalgeschützten Objektes sei nur mit Spitzbodenausbau möglich gewesen. Darüber hinaus sei der für den Spitzbodenausbau und die Galerieeinbauten in Abzug gebrachte Betrag zu hoch. Von dem Kürzungsbetrag von 304.500, DM entfiele ein Betrag in Höhe von 165.000, DM auf den Neubau, so daß von den den Altbau betreffenden Generalunternehmerkosten nur 139.500, DM abgezogen werden dürften. Außerdem bat die Revisions- und Treuhandgesellschaft mbH um die Erteilung von Bescheinigungen für jeden einzelnen Eigentümer. Dazu legte sie eine Aufstellung der Verteilung der Baukosten und des aus öffentlichen Mitteln gewährten Zuschusses von 8.500, DM auf die begünstigten Eigentümer, die ihre Wohnungs- und Gewerbeeinheiten im Altbau besitzen, vor.

16

Der Beklagte kam den Einwendungen teilweise nach, indem er unter Berücksichtigung des veränderten Kürzungsbetrages für Spitzbodenausbau und Galerieeinbauten am 21. Januar 1993 Einzelbescheinigungen für die jeweiligen begünstigten Miteigentümer über einen bescheinigungsfähigen Betrag von insgesamt 1.690.926,57 DM ausstellte. Im übrigen half er dem Widerspruch nicht ab.

17

Der Regierungspräsident K. wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 8. Juni 1993, der der Revisions- und Treuhandgesellschaft mbH am 11. Juni 1993 zugestellt wurde, zurück. Zur Begründung führte er an, daß die Baumaßnahmen für den Ausbau des Spitzbodens und die Galerieeinbauten unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten nicht zwingend notwendig gewesen seien. Sie dienten nicht der Erhaltung der Merkmale, die die Denkmaleigenschaft des Objektes L. Straße 1 begründeten. Auch eine objektiv den Anforderungen des Denkmalschutzes gerecht werdende Nutzung des Objektes als Wohn- und Geschäftshaus sei ohne den Spitzbodenausbau nicht ausgeschlossen. Es könne offen bleiben, ob das Schreiben des Beklagten vom 3. August 1987 eine Zusicherung sei, da ein sorgfältiger Empfänger den Inhalt des Schreibens nur dahin habe auffassen können, daß über die steuerliche Anerkennungsfähigkeit der Investitionen in Form eines Verwaltungsaktes eine Bescheinigung erteilt werde. Ein Verzicht auf die Prüfung der Berücksichtigungsfähigkeit der Kosten sei nicht Inhalt des Schreibens.

18

Am 9. Juli 1993 haben die Kläger Klage erhoben.

19

Nachdem der Beklagte mit Bescheid vom 21. September 1993 die Bescheinigung der Kosten hinsichtlich des Neubaus ausdrücklich abgelehnt und die Bezirksregierung den dagegen gerichteten Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 22. August 1994 zurückgewiesen hatte, haben die Kläger ihre Klage erweitert.

20

Die Kläger haben beantragt,

21

den Beklagten zu verpflichten, den Klägern die Bescheinigung über die Höhe der nach § 82 i EStDV begünstigten Aufwendungen für die an dem Objekt L. Straße 1/G. wall durchgeführten Maßnahmen gemäß § 40 DSchG NW unter teilweiser Aufhebung des Bescheides des Beklagten vom 18. März 1992 sowie des Bescheides vom 21. September 1993 in der Fassung der Widerspruchsbescheide der Bezirksregierung K. vom 8. Juni 1993 und 22. August 1994 nach folgender Maßgabe zu erteilen:

22

1. für den Kläger zu 1) in Höhe von

23

115.505,00 DM,

24

2. für den Kläger zu 2) in Höhe von

25

106.157,00 DM,

26

3. für die Klägerin zu 3) in Höhe von

27

127.921,00 DM

28

4. für den Kläger zu 4) in Höhe von

29

111.505,00 DM,

30

5. für den Kläger zu 5) in Höhe von

31

106.157,00 DM,

32

6. für den Kläger zu 6) in Höhe von

33

127.921,00 DM,

34

7. für den Kläger zu 7) in Höhe von

35

111.505,00 DM,

36

8. für die Kläger zu 8) in Höhe von

37

106.157,00 DM,

38

9. für den Kläger zu 9) in Höhe von

39

127.921,00 DM,

40

10. für die Kläger zu 10) in Höhe von

41

115.697,00 DM,

42

11. für die Kläger zu 11) in Höhe von

43

139.443,00 DM,

44

12. für die Kläger zu 12) in Höhe von

45

169.426,00 DM,

46

13. für die Kläger zu 13) in Höhe von

47

161.166,00 DM,

48

14. für den Kläger zu 14) in Höhe von

49

8.101,00 DM,

50

15. für den Kläger zu 15) in Höhe von

51

7.543,00 DM,

52

16. für den Kläger zu 16) in Höhe von

53

70.322,00 DM,

54

17. für die Kläger zu 17) in Höhe von

55

53.534,00 DM,

56

18. für den Kläger zu 18) in Höhe von

57

158.792,00 DM,

58

19. für die Kläger zu 19) in Höhe von

59

194.060,00 DM,

60

20. für den Kläger zu 20) in Höhe von

61

46.274,00 DM,

62

hilfsweise,

63

den Beklagten zu verpflichten, der Eigentümer- und Bauherrengemeinschaft L. Straße 1, vertreten durch die Revisions- und Treuhandgesellschaft mbH G. , M. und Partner, Oberländer Ufer 180 bis 182, 50968 K. die Bescheinigung über die Höhe der nach § 82 i EStDV begünstigten Aufwendungen für die an dem Objekt L. Straße 1/G. wall durchgeführten Maßnahmen gemäß § 40 DSchG NW unter Aufhebung der in der Klageschrift genannten Bescheide in Höhe von insgesamt 2.161.107,00 DM zu erteilen.

64

Der Beklagte hat beantragt,

65

die Klage abzuweisen.

66

Er hat vertiefend zu dem Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren vorgetragen, daß einer zur Gerichtsakte gereichten Äußerung des zwischenzeitlich verstorbenen Stadtkonservators S. zufolge dieser den Architekten R. seit Anbeginn ihrer Zusammenarbeit darauf hingewiesen habe, daß eine Bescheinigung für steuerliche Zwecke nur für bescheinigungsfähige Maßnahmen am Baudenkmal L. Straße 1 und nicht für den Neubau am G. wall möglich sei. Außerdem sei das Objekt aufgrund einer größeren Anzahl von Wohneinheiten als gegenüber dem ursprünglichen Zustand aus wirtschaftlichen Gründen nicht auf den erweiternden Neubau angewiesen.

67

Die Beteiligten haben auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung übereinstimmend verzichtet.

68

Mit dem den Klägern am 5. Juni 1996, dem Beklagten am 7. Juni 1996 zugestellten Urteil vom 14. Mai 1996, auf dessen Entscheidungsgründe Bezug genommen wird, hat das Verwaltungsgericht den Beklagten unter Aufhebung seiner Bescheide vom 18. März 1992 und 21. September 1993 sowie der Widerspruchsbescheide der Bezirksregierung K. vom 8. Juni 1993 und 22. August 1994 verpflichtet, den Klägern z.Hd. der Revisions- und Treuhandgesellschaft mbH G. , M. und Partner unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts eine Bescheinigung gemäß § 40 DSchG NW über nach § "81" i EStDV begünstigte Aufwendungen für an diesem Objekt durchgeführte Maßnahmen unter Berücksichtigung ihrer Anteile an der Wohnungseigentümergemeinschaft L. Straße 1 in K. und ihrer jeweiligen Aufwendungen bei Errichtung des Gebäudes L. Straße 1/G. wall zu erteilen. Die weitergehende Klage hat das Verwaltungsgericht abgewiesen.

69

Die Kläger haben am 1. Juli 1996, der Beklagte am 4. Juli 1996 Berufung eingelegt.

70

Die Kläger führen aus, daß der Wiederaufbau des nicht mehr bewohnten Gebäudes L. Straße 1 ohne Wiederaufbau des zum G. wall gelegenen Seitenteils technisch und wirtschaftlich nicht realisierbar gewesen sei, denn es wäre eine Ruine renoviert worden, ohne das Gebäude in seiner ursprünglichen baulichen und denkmalwerten Substanz zu erhalten bzw. wiederherzustellen. Zudem hätten die für den Wiederaufbau notwendigen Gemeinschaftsanlagen zentral errichtet und genutzt werden können. Den Ausführungen des Verwaltungsgerichts dazu, daß das Schreiben vom 3. August 1987 als (rechtsnachfolgefähige) Zusage angesehen werden könne, schließen sich die Kläger unter ergänzenden Darlegungen an. Der Beklagte habe eine verbindliche Erklärung abgeben wollen. Sämtliche Arbeiten seien mit der Unteren Denkmalbehörde im Detail abgestimmt worden, und zwar auch bezüglich der sich auf Details beziehenden Abweichungen gegenüber der Planskizze zur denkmalpflegerischen Abstimmung vom 6. Mai 1987. Die Abstimmungen vom 6. Mai 1987 seien nur in Ziffer 1, nicht aber in Ziffer 2 der Zusage vom 3. August 1987 in Bezug genommen worden; Ziffer 2 des Schreibens vom 3. August 1987 sei die eigentliche Zusicherung. Unter der "abgestimmten Planung" im Sinne dieser Zusage könne nicht allein die Planskizze vom 6. Mai 1987 gemeint sein, da dieser nur in beschränktem Umfang Aussagekraft zukomme und sie wie es bei der Errichtung bzw. Sanierung denkmalgeschützter Gebäude üblich sei eine später noch erforderliche Detailabstimmung ohnehin nicht habe ersetzen können.

71

Die Kläger beantragen,

72

das angefochtene Urteil zu ändern und vollen Umfangs nach dem Klageantrag erster Instanz zu erkennen.

73

Der Beklagte beantragt,

74

das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage insgesamt abzuweisen und

75

die Berufung der Kläger zurückzuweisen.

76

Er erwidert: Es sei zweifelhaft, ob eine "Bauherrengemeinschaft" überhaupt Adressat einer denkmalrechtlichen Bescheinigung oder einer hierauf gerichteten Zusicherung sein und sich eine Zusicherung auf noch nicht vorhandene Eigentümer bzw. Bauherren erstrecken könne. Mit Schreiben vom 3. August 1987 habe er die begehrte denkmalschutzrechtliche Bescheinigung weder hinsichtlich der Neubaukosten noch der auf den Spitzbodenausbau noch die Galerieeinbauten entfallenden Kosten des Altbaus zugesagt. Das Schreiben weise bereits nicht die für die Annahme einer Zusage erforderliche Bestimmtheit auf. Der Neubauteil hätte ausdrücklich angeführt werden müssen. Detailangaben über abstimmungs- und bescheinigungsfähige Arbeiten seien auch in ihren wesentlichen Zügen nicht dargestellt. Der Aktenvermerk vom 21. August 1987 sei ebenso wie das Schreiben vom 3. August 1987 von einem Stationsreferendar gefertigt worden und sei daher und wegen der zeitlichen Abfolge entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts nicht geeignet, die Bedeutung des Schreibens vom 3. August 1987 zu erhellen, auf das der Vermerk auch keinen Bezug nehme. Weil das Schreiben vom 3. August 1987 von einem Referendar entworfen worden sei, habe der damalige Verwaltungsleiter den Sachbearbeiter zur Mitzeichnung aufgefordert; hierin erschöpfe sich die Bedeutung der handschriftlichen Verfügung: "Sto: Mitzeichnung". Spätestens nach seinem, des Beklagten, Schreiben vom 3. März 1989 hätten die Kläger Zweifel an ihrer Auslegung des Schreibens vom 3. August 1987 bekommen müssen; die Durchführung weiterer Baumaßnahmen müßten sie sich daher selbst anlasten. Selbst wenn das Schreiben vom 3. August 1987 als Zusicherung verstanden würde, könnten die erstrebten Bescheinigungen im wesentlichen nicht erteilt werden, da die Absprachen über die Bauausführung, die die Sicherung des denkmalrechtlichen Umgebungsschutzes bezweckt hätten, in entscheidenden Bereichen nicht eingehalten worden seien.

77

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der von den Klägern überreichten Unterlagen sowie der Verwaltungsvorgänge des Beklagten und der Bezirksregierung K. Bezug genommen.

78

Entscheidungsgründe:

79

Die Berufung des Beklagten ist zulässig und begründet. Die Berufung der Kläger ist zulässig, aber unbegründet.

80

Die Berufung des Beklagten ist begründet, da die Klage mit Haupt- und Hilfsantrag zulässig, aber unbegründet ist.

81

Die Verpflichtungsklage ist mit dem Hauptantrag zulässig.

82

Die Kläger sind klagebefugt. Den Klägern steht dem Grunde nach jeweils ein eigener Anspruch auf Bescheinigung der auf sie jeweils entfallenden Aufwendungen der Baumaßnahmen zu. Dies ergibt sich sowohl aus dem Wortlaut des § 40 DSchG NW wie aus dem Zweck der Vorschrift.

83

Nach dem Wortlaut des § 40 DSchG NW wird die Bescheinigung für die Erlangung von Steuervergünstigungen erteilt. Steuervergünstigungen stehen jedoch dem einzelnen Steuerpflichtigen zu und nicht der hinsichtlich des Objekts bestehenden Eigentümer- und Bauherrengemeinschaft als solcher. Der einzelne Eigentümer ist es, der die auf ihn entfallenden Aufwendungen im Rahmen seiner Einkommensteuer absetzen möchte. Auch dem Sinn der Vorschrift entspricht die Erteilung von auf die einzelnen Wohnungseigentümer bezogenen Bescheinigungen. Es obliegt der Denkmalbehörde im Verfahren nach § 40 DSchG NW, die sachlichen Voraussetzungen der Bescheinigung, die auf das Gebäude und die an diesem Gebäude durchgeführten Baumaßnahmen bezogen sind, zu prüfen und daher gegebenenfalls auch der Frage nachzugehen, ob und in welcher Höhe der jeweilige Eigentümer Aufwendungen geltend machen kann, die sich auf steuerlich begünstigte Baumaßnahmen gerade an den seinem Eigentum zuzuordnenden Gebäudeteilen beziehen.

84

Die von der Revisions- und Treuhandgesellschaft mbH vorgenommene Verteilung des gesamten Aufwandes auf die einzelnen Miteigentümer beachtet das Erfordernis, daß die steuerlichen Abschreibungen jeweils nur im Rahmen der tatsächlich bei dem einzelnen Steuerpflichtigen angefallenen Aufwände erfolgen können. Dafür, daß den Klägern Aufwendungen nicht nach dem auf sie jeweils entfallenden Anteil des Gesamtaufwands zugerechnet worden sind, bestehen keine Anhaltspunkte.

85

Die Verpflichtungsklage ist mit dem Hauptantrag jedoch unbegründet.

86

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Einzelbescheinigungen nach § 40 DSchG NW i.V.m. den in Betracht kommenden steuerrechtlichen Vorschriften.

87

Die maßgebenden steuerrechtlichen Vorschriften sind § 82 i EStDV und § 7 i EStG, deren denkmalrechtliche Voraussetzungen, die von der Denkmalbehörde zu prüfen sind, sich im wesentlichen entsprechen. Die steuerliche Absetzbarkeit von Aufwendungen nach § 82 i Abs. 1 EStDV/§ 7 i Abs. 1 EStG setzt voraus, daß sich die Baumaßnahmen auf ein Gebäude beziehen, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist, die Aufwendungen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal und zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind und nach Abstimmung mit der von der Landesregierung bestimmten Stelle durchgeführt worden sind (Satz 1). Bei einem Gebäude, das für sich allein nicht die Voraussetzungen für ein Baudenkmal erfüllt, aber Teil einer Gebäudegruppe oder Gesamtanlage ist, die nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als Einheit geschützt ist, können nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten Erscheinungsbildes der Gruppe oder Anlage erforderliche Aufwendungen steuerlich abgesetzt werden (Satz 4).

88

Die Voraussetzungen des § 40 DSchG NW i.V.m. § 82 i EStDV/ § 7 i EStG sind sowohl hinsichtlich der Kosten für den Spitzbodenausbau und die Galerieeinbauten im Altbau als auch für die Kosten der Errichtung des Neubaus nicht erfüllt.

89

Der Spitzbodenausbau und die Galerieeinbauten sind nach Art und Umfang weder zur Erhaltung des Gebäudes L. Straße 1, das seit der Eintragung in die Denkmalliste am 9. April 1984 Denkmaleigenschaft besitzt, als Baudenkmal noch zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich gewesen.

90

Die Erhaltung als Baudenkmal setzt voraus, daß es um die Erhaltung der Substanz gerade bezogen auf die Denkmaleigenschaft geht. Dies folgt aus dem Wortlaut, der nicht die bloße Erhaltung des Gebäudes, sondern die Erhaltung gerade als Baudenkmal verlangt. Verstärkt wird diese Anforderung durch das Merkmal der Erforderlichkeit. Die Maßnahmen müssen nicht nur aus denkmalpflegerischer Sicht angemessen oder vertretbar sein, sondern notwendig, um den aus denkmalpflegerischen Gesichtspunkten erstrebenswerten Zustand herzustellen.

91

Vgl. auch Runderlaß des Ministeriums für Stadtentwicklung und Verkehr vom 29. Oktober 1991 I B 4-57.00 , Bescheinigung nach § 40 Denkmalschutzgesetz Nordrhein-Westfalen (im Folgenden: Runderlaß), MBl. NW 1991, 1498, Ziffer 1.2.1.

92

Der Ausbau des Spitzbodens und der Einbau der Galerien tragen nicht dazu bei, daß gerade die denkmalbegründenden Elemente des Altbaus erhalten werden. Der Altbau war bei seiner Unterschutzstellung in den den Ausbau des Spitzbodens betreffenden Bereichen zerstört. Der Aufbau eines Daches diente seiner Erhaltung, seine äußere Gestaltung war für das Erscheinungsbild des Denkmals von Bedeutung, nicht jedoch die innere Raumgestaltung in Bereichen, die ohne denkmalrechtliche Relevanz sind. Die Galerieeinbauten dienten der gestalterischen Aufwertung von Wohnräumen, ebenfalls jedoch nicht der Erhaltung des Denkmals.

93

Die Ausbauten im Spitzboden und die Galerieeinbauten sind des weiteren nicht zu einer sinnvollen Nutzung des Gebäudes erforderlich gewesen. Auf eine sinnvolle Nutzung können Baumaßnahmen bezogen sein, die die Bereitschaft fördern, in das Baudenkmal zu investieren und auf diesem Weg zu seinem Erhalt beizutragen, wie dies beispielsweise dann der Fall sein mag, wenn in einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude Wohnungen in einer gehobenen Anforderungen genügenden Weise ausgestattet werden, die zu ihrer besseren Veräußerbarkeit beitragen. Die an Renditeüberlegungen orientierte Optimierung wirtschaftlicher Nutzbarkeit des Denkmals genügt jedoch wie auch bei den für den Erhalt des Denkmals eingesetzten Mitteln allein nicht, die für seine Nutzung aufgewandten Beträge auch bereits als erforderliche Aufwendungen anzusehen. Erforderlich sind die zur Nutzung des Denkmals eingesetzten Gelder vielmehr nur dann, wenn sie aus denkmalpflegerischer Sicht notwendig sind, weil anders eine sinnvolle Nutzung nicht sichergestellt werden kann.

94

Vgl. OVG NW, Urteil vom 7. Juli 1989 11 A 488/87 , VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 11. September 1985 5 S 3150/84 , DVBl. 1986, 188; Memmesheimer/Upmeier/ Schönstein, Denkmalrecht NW, 2. Aufl., 1989, § 40 RdNr. 22; Runderlaß, a.a.O., Ziffer 1.2.2.

95

Nach diesen Grundsätzen kommt eine Bescheinigung der Aufwendungen für den Spitzbodenausbau und die Galerieeinbauten nicht in Betracht. Die Galerieeinbauten und der Spitzbodenausbau sind zur Nutzung des Altbaus im obigen Sinn nicht erforderlich gewesen. Das Verhältnis der auf die Galerieeinbauten und den Spitzbodenausbau entfallenden Kosten zum gesamten Bauvolumen verdeutlicht, daß die Nutzung des Altbaus zu Wohnzwecken ohne Berücksichtigung steuerlicher Absetzbarkeit der auf die Galerieeinbauten und den Spitzbodenausbau entfallenden Kosten nicht in Frage gestellt war. Ohnehin kommt es nicht auf den absoluten Betrag der entsprechenden Kosten, sondern nur auf einen Bruchteil dieser Kosten an, da ohne entsprechende Ausbaumaßnahmen zwar ein geringerer Veräußerungsgewinn zu erzielen gewesen, die aufgewandten Kosten jedoch auch niedriger gewesen wären. Zur weiteren Aufklärung hat der Senat bei dieser Ausgangslage von Amts wegen keine Veranlassung, zumal sich aus dem Vorbringen der Kläger und den Akten kein substantiierter Anhalt für einen aus denkmalpflegerischer Sicht zur sinnvollen Nutzung des Denkmals erforderlichen Ausbau des Spitzbodens sowie für die denkmalpflegerische Erforderlichkeit der Galerieeinbauten ergibt.

96

Die Aufwendungen für den Neubau sind ebenfalls weder zur Erhaltung noch zur sinnvollen Nutzung des Baudenkmals erforderlich gewesen. Dies hat das Verwaltungsgericht in dem angefochtenen Urteil, auf dessen Entscheidungsgründe der Senat insoweit zur Vermeidung von Wiederholungen und auch deshalb Bezug nimmt, weil die Kläger die dahingehenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts mit der Berufung nicht in Frage gestellt haben, im einzelnen zutreffend ausgeführt. Ergänzend ist anzumerken: Die Bescheinigungsfähigkeit der auf den Neubau entfallenden Aufwendungen ergibt sich auch nicht aus § 82 i Abs. 1 Satz 4 EStDV/§ 7 i Abs. 1 Satz 4 EStG, da der Neubau nicht Teil einer Gesamtanlage oder Gebäudegruppe ist, die nach landesrechtlichen Vorschriften als Einheit geschützt ist. Die steuerlichen Regelungen stellen auf Sonderformen des formellen Denkmalschutzes ab, verweisen nämlich auf den landesrechtlichen Bereichsschutz durch eine Denkmalbereichssatzung. Zwar befindet sich der Neubau in einem Bereich von K. , der an vielen Stellen denkmalgeschützte Substanz aufweist. Der Neubau liegt sogar inmitten von Baudenkmälern, nicht jedoch wie dies Voraussetzung wäre im Bereich einer Denkmalbereichssatzung nach § 5 DSchG NW.

97

Der behauptete Anspruch der Kläger auf Erteilung der Bescheinigung für die Erlangung von Steuervergünstigungen ergibt sich auch nicht aus einer Zusage des Beklagten.

98

Allerdings ist dem Verwaltungsgericht darin zuzustimmen, daß das Schreiben des Beklagten vom 3. August 1987 eine Zusicherung im Sinne des § 38 Abs. 1 VwVfG NW ist.

99

Eine Zusage liegt vor, wenn die Behörde in der erforderlichen Schriftform mit Bindungswillen eine Erklärung abgibt, mit der sie sich selbst verpflichten will. Ob der Wille zur Selbstverpflichtung gegeben ist, muß durch Auslegung vom objektivierten Empfängerhorizont entsprechend § 133 BGB unzweideutig zu erkennen sein.

100

Vgl. BVerwG, Urteil vom 26. September 1996 2 C 36.95 , NJW 1997, 1248 (1249); Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 5. Aufl., 1998, § 38 RdNr. 25.

101

Die in dem Schreiben vom 3. August 1987 enthaltene Erklärung des Beklagten ist nach der Auslegung vom Empfängerhorizont mit Bindungswillen abgegeben worden. In dem Schreiben leitet der Beklagte die Sätze, die jeweils feststellenden oder zusicherungsfähigen Inhalt haben, mit "ich bestätige Ihnen" ein. Diese Wortwahl zeigt, daß der Beklagte verbindliche Erklärungen abgeben wollte. Das Wort "bestätigen" drückt aus, daß kein neuer Sachverhalt erstmals vorgestellt wird, sondern daß der Beklagte mit den Klägervertretern zuvor erörterte Fragen in einer bestimmt festgelegten Weise behandeln wollte. Im Gegensatz zu früheren Schreiben hat der Beklagte seine Aussagen nicht durch die Verwendung von Ausdrücken wie "in Aussicht stellen" oder "können" relativiert. Die Annahme eines Bindungswillens des Beklagten wird dadurch gestützt, daß er ausdrücklich darauf hinweist, daß das Schreiben keine bauordnungsrechtliche Genehmigung darstelle. Dies zeigt, daß sich der Beklagte bewußt war, daß das Schreiben für den Empfänger verbindlichen Charakter hatte, während eine Bindung in bauordnungsrechtlicher Hinsicht nicht eintreten sollte.

102

Diese sich aus dem Wortlaut des Schreibens vom 3. August 1987 ergebende Auslegung spiegelt sich in den Begleitumständen wieder. Das Schreiben des Beklagten geht auf eine konkrete Anfrage des damaligen Eigentümers R. zurück. Dieser hatte mit Schreiben vom 8. Juli 1987 um eine Bestätigung hinsichtlich der Erteilung der steuerlichen Bescheinigungen gebeten. Für den Beklagten war aufgrund der jahrelangen Planungen, bei denen immer wieder das Gespräch über die Möglichkeiten einer steuerlichen Begünstigung im Vordergrund stand, ersichtlich, daß die Bauherrenseite auf die Bescheinigungserteilung großen Wert legte. Die Tatsache, daß das wenn auch nach Vortrag des Beklagten von einem Stationsreferendar entworfene Schreiben innerhalb der Behörde wie sich aus dem handschriftlichen Vermerk auf dem Schreiben in den Verwaltungsvorgängen ergibt zuvor ausführlich besprochen und von vier Mitarbeitern des Beklagten durch ihre Paraphe gebilligt wurde, zeigt, daß man sich im Hause des Beklagten der Tragweite und Verbindlichkeit des Schreibens bewußt war. Der noch im selben Monat gefertigte verwaltungsinterne Vermerk vom 21. August 1987 ist zwar nicht geeignet, die Auslegung des Schreibens vom 3. August 1987 aus Sicht des Empfängerhorizonts zur Frage der Bescheinigungsfähigkeit der auf den Neubau entfallenden Aufwendungen zu fördern, belegt jedoch die beim Beklagten damals vorherrschende Ansicht, wonach die Baumaßnahmen auch am Neubau als steuerbegünstigt angesehen werden könnten. Daß der Beklagte zuvor mit Schreiben vom 22. Februar 1984 geäußert hatte, daß eine Bescheinigung zumindest hinsichtlich des Neubaus nicht in Frage komme, steht der Annahme später geänderter Einschätzung des klägerischen Begehrens nicht entgegen, zumal der Beklagte in mehreren späteren schriftlichen Äußerungen (2. Mai 1984, 29. Juni 1984, 9. August 1984) von der Bescheinigungsfähigkeit der auf das Gesamtvorhaben entfallenden Investitionen, wenn auch zunächst noch unverbindlich, ausgegangen ist.

103

Die Zusicherung genügt auch den Bestimmtheitsanforderungen.

104

Die Adressaten der Zusage sind durch die Angabe "Bauherrengemeinschaft L. Straße 1/G. wall" hinreichend, nämlich in bestimmbarer Weise bezeichnet.

105

Vgl. zu den Bestimmtheitsanforderungen bei der Adressierung eines Bescheides an eine Personenmehrheit: Stelkens/Bonk/Sachs, a.a.O., § 37 Rdn. 17.

106

Die Zusage ist auch inhaltlich hinreichend bestimmt. Da die Zusicherung die Funktion hat, dem Adressaten Gewißheit über künftiges Verwaltungshandeln zu verschaffen, muß der zugesicherte Verwaltungsakt so hinreichend bestimmt sein, daß der Umfang der Bindung der Zusicherung festzustellen ist. Auch eine nach ihrem Wortlaut nur allgemeine Erklärung kann bestimmt genug sein, wenn sie nach ihrem aus dem Zusammenhang erkennbaren Sinn gerade auf eine bestimmte Regelung bezogen ist.

107

Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 1975 - 4 C 66.72 -, BVerwGE 49, 244 (246 f.).

108

Der Beklagte hat in diesem Sinne in den Bestimmtheitsanforderungen genügender Weise die Erteilung der begehrten Bescheinigung für die Gesamtbaumaßnahme zugesichert, wenn sie entsprechend der "abgestimmten Planung" ausgeführt wird. Mit der abgestimmten Planung ist die Planung gemeint, die am 6. Mai 1987 zwischen dem Beklagten und dem Architekturbüro R. abgesprochen wurde. Dieser Inhalt der Zusicherung ergibt sich jedenfalls im Wege der Auslegung. Daß die Zusage "Detailabstimmungen" nicht entbehrlich machte, rechtfertigt nicht die Annahme der Kläger, die Zusage sei auch außerhalb des durch die am 6. Mai 1987 abgestimmte Planung vorgegebenen Rahmens verbindlich, verpflichtete den Beklagten zur Erteilung der Bescheinigung für die Erlangung von Steuerbegünstigungen also auch dann, wenn die verwirklichte Planung vom Entwurf vom 6. Mai 1987 abweiche, wenn sie denn nur "abgestimmt" ist.

109

Unter Ziffer 2. des Schreibens vom 3. August 1987 verwendet der Beklagte allerdings nur das Wort "Planungen". Dieser Teil des Schreibens kann jedoch nicht aus dem Zusammenhang mit dem ersten Teil des Schreibens gelöst werden. Unter Gliederungsziffer 1. bezieht sich der Beklagte ausdrücklich auf Planungen an dem Objekt, die Gegenstand eines Gesprächs zwischen beiden Seiten am 6. Mai 1987 waren. Auf die Umsetzung gerade dieser Planung hebt die Zusage ab. Der Architekt R. hat sie in seinem vorangegangenen Schreiben in Bezug genommen. Hierauf hat der Beklagte wiederum zurückgegriffen. Der Bezug zu dem Schreiben des Architekten wird auch unter Gliederungsziffer 2. durch die Verwendung des einleitenden Verbs "bestätigen" hergestellt. Dadurch wird ausgedrückt, daß das vom Architekten vorgebrachte Anliegen bejahend beantwortet wird. Es ist auch nicht nur von einer erst noch abzustimmenden, sondern von einer (bereits) abgestimmten Planung die Rede. Nach alledem wollte der Beklagte von der konkreten Bezugnahme auf die bereits vorgelegte Planung nicht abweichen und nicht etwa alle im weiteren Verlauf der Baumaßnahme stattfindenden Abstimmungen von der Zusicherung erfaßt sehen. Über zukünftige neue oder geänderte Planungen, auch wenn sie mit der Unteren Denkmalbehörde abgestimmt werden sollten, verhält sich das Schreiben vom 3. August 1987 nicht.

110

Diese Auslegung des Schreibens vom 3. August 1987 "widerspricht...auch (nicht) der Lebenserfahrung bei der Errichtung bzw. Sanierung denkmalgeschützter Gebäude". Es geht im vorliegenden Fall um die Frage, ob den Klägern ein Anspruch aus einer Zusage zusteht, was dann der Fall sein kann, wenn sich die Kläger auf eine den gesetzlichen Anforderungen (vgl. § 38 VwVfG NW) genügende Erklärung des Beklagten stützen können und die in der Zusage benannten Voraussetzungen dafür erfüllt sind, daß der begehrte Verwaltungsakt erlassen wird. Ob dies der Fall ist, beurteilt sich nicht danach, ob der Beklagte in anderen Fällen eine Bescheinigung nach § 40 DSchG NW auch dann erteilt hat, wenn nur die Baumaßnahmen mit ihm abgestimmt, die in einer Zusicherung für den Erlaß des Verwaltungsaktes benannten Voraussetzungen jedoch nicht erfüllt waren. Die Erteilung der Bescheinigung nach § 40 DSchG NW steht nicht im Ermessen des Beklagten, so daß die Kläger allein aus einer in diesem Zusammenhang zugunsten der Kläger unterstellten gesetzeswidrigen Bescheinigungspraxis des Beklagten den behaupteten Anspruch nicht herleiten können. Allerdings muß eine Zusicherung nicht alle Baumaßnahmen im Detail in Bezug nehmen. Mit § 38 VwVfG NW vereinbar wäre es auch, nur die für die Erteilung einer Bescheinigung nach § 40 DSchG NW erforderlichen Baumaßnahmen als Voraussetzung der Bescheiderteilung zu benennen und die Erteilung der Bescheinigung im übrigen von der Voraussetzung abhängig zu machen, daß die "Details" abgestimmt werden. Um einen solchen Sachverhalt geht es hier jedoch nicht. Etwa noch erforderliche Detailabstimmungen sind in der Zusage vom 3. August 1987 nicht erwähnt. Sie stützt sich gerade auf die Planung vom 6. Mai 1987 und nicht auf eine beliebige, etwa erst zukünftig noch zu entwerfende Baukonzeption. Aus der Sicht des Empfängerhorizonts konnte daher die Zusage allenfalls noch dahin verstanden werden, daß Baumaßnahmen, die sich in dem durch die Zusage vorgegebenen Rahmen halten und nur innerhalb dieses Rahmens im Detail der weiteren Abstimmung bedurften, als steuerbegünstigt bescheinigt würden. Dann würde der Anspruch aus einer Zusage bei mit der Unteren Denkmalbehörde abgestimmten Detailänderungen fortbestehen, wenn denn die von der Zusage in Bezug genommene (Rahmen)Planung verwirklicht worden wäre. Der Anspruch aus Zusage ist mit anderen Worten auch bei einer solch weitgehenden Auslegung nur gegeben, wenn die Baumaßnahme jedenfalls insoweit durchgeführt worden ist, als ihre Ausführung in der Zusage vorausgesetzt ist. So liegt der Fall hier nicht. Die Voraussetzungen der Zusage für die Bescheiderteilung sind nicht gegeben, denn die tatsächliche Bauausführung weicht von der in der Zusage in Bezug genommenen Bauplanung vom 6. Mai 1987 vor allem in solchen Punkten ab, die in der Bauplanung bereits festgelegt waren und keiner Detailabstimmung mehr bedurften.

111

Die am 6. Mai 1987 abgestimmte Planung erfaßte im wesentlichen die Abstimmung der Fassadengestaltung von Alt- und Neubau. Im Vergleich zur tatsächlichen Bauausführung ergibt sich, daß die Fassade des Neubaus in wesentlichen Punkten nicht der Planung vom 6. Mai 1987 entspricht. Nach der Planung vom 6. Mai 1987 sind besonders auffällig die Dreigliederung des Neubaus, die sich mit überhöhten Brandgiebeln im Bereich des Daches fortsetzt, die Gliederung der Fassaden durch Gesimse, mit denen vor allem die ausgeprägten Gesimse des Altbaus zwischen Erdgeschoß und erstem Obergeschoß bzw. vor dem letzten Obergeschoß fortgeführt werden sollten, die teilweise Fortführung der kleinteiligen Quaderung des Erdgeschossbereichs des Altbaus durch horizontale Verfugungen, die Aufnahme der im Altbau vorkommenden Bogen- bzw. Dreiecksfiguren oberhalb einiger Fenster und die Hervorhebung der Fenster durch Stuck und Gesimse. Tatsächlich ist das gesamte Erscheinungsbild der Fassade, das unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten für die Entscheidung des Beklagten, eine Zusage zu erteilen, ausschlaggebend gewesen ist, gegenüber der Planung verändert. Nunmehr sind viele Elemente gerade im Bereich der Fenster, die aus der Fassade als Stuck oder Gesims hervortreten sollten, lediglich farblich abgesetzt. Veränderungen haben ferner Elemente erfahren, die die Form- und Gestaltungsgebung des Altbaus aufnehmen und fortsetzen sollten.

112

Nach alledem folgt aus der Zusage vom 3. August 1987 der von den Klägern behauptete Anspruch nicht. Auf die vom Vertreter des Beklagten in der mündlichen Verhandlung aufgeworfene Frage, ob nicht im Schreiben des Beklagten vom 3. März 1989 eine Rücknahme der (von ihm in diesem Zusammenhang unterstellten) Zusage zu sehen sei, kommt es daher nicht an. Im übrigen läßt sich aus dem Schreiben vom 3. März 1989 aus der maßgebenden Sicht des Empfängerhorizonts nicht ansatzweise auf eine Rücknahmeentscheidung des Beklagten schließen. Vielmehr hat er mit diesem Schreiben seine Zusage ausgelegt und bereits damit zum Ausdruck gebracht, daß er an ihr festhalten wolle. Denn "ihm wurde lediglich zugesagt, daß der Stadtkonservator die entsprechende Bescheinigung nach § 40 Denkmalschutzgesetz im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und nach Einreichung der Kostenaufstellung ausstellen wird". Weshalb der Beklagte die so ausgelegte Zusage vom 3. (nicht 4.) August 1987 hätte zurücknehmen sollen, ist unerfindlich. Ohnehin lassen sich dem Schreiben vom 3. März 1989, wie angemerkt sei, keinerlei Ermessenserwägungen zu den mit einer Rücknahme gegebenenfalls verbundenen Haftungsfolgen (vgl. § 48 Abs. 3 VwVfG NW) entnehmen.

113

Der Anspruch ergibt sich auch nicht aus den Abstimmungsgesprächen, die nach dem 3. August 1987 stattgefunden haben. Selbst wenn wie die Kläger vortragen bei diesen Gesprächen die Veränderungen der Planung vom 6. Mai 1987 bis hin zum tatsächlich verwirklichten Zustand vollständig abgestimmt worden sein sollten, was in diesem Zusammenhang unterstellt werden kann, enthalten diese Abstimmungen weder selbst eine eigenständige Zusage noch führen sie dazu, daß sich die Zusage vom 3. August 1987 auch auf die Änderungen erstreckt. Das schlichte Übereinkommen zwischen Bauherrenseite und Unterer Denkmalbehörde über eine gegenüber der ursprünglichen Planung geänderte Bauausführung führt nicht dazu, daß die abgestimmten Veränderungen von der Zusage erfaßt werden. Das wäre einmal nur dann der Fall, wenn die Zusage vom 3. August 1987 quasi in Form einer Blankozusage alle künftigen Abstimmungen mit einbeziehen würde. Daß dies nicht der Fall ist, ist bereits oben dargestellt. Alternativ käme für eine Erfassung der später etwa abgestimmten Änderungen nur eine auch den Formerfordernissen des § 38 Abs. 1 Satz 1 VwVfG NW genügende Abänderung der Zusicherung vom 6. Mai 1987 in Betracht; eine solche gibt es nicht. Sie kann, abgesehen von der fehlenden Form, auch nicht sinngemäß aus solchen Abstimmungen herausgelesen werden, da eine Zusicherung steuerlicher Absetzbarkeit auf einer völlig anderen rechtlichen Ebene stattfindet, als die Erörterung denkmalrechtlicher Vertretbarkeit einer bestimmten Bauausführung. Nur angemerkt sei, daß der Beklagte schon während der Bauphase und spätestens bei den Abstimmungsgesprächen am 23. November 1988 und 6. September 1989 sowie mit Schreiben vom 3. März 1989 deutlich gemacht hat, daß eine Bescheinigungserteilung auf der Grundlage des Schreibens vom 3. August 1987 nicht möglich sei.

114

Der Hilfsantrag ist jedenfalls unbegründet. Die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Erteilung der Bescheinigung für die Erlangung von Steuervergünstigungen liegen aus den zum Hauptantrag dargelegten Gründen nicht vor.

115

Die zulässige Berufung der Kläger ist unbegründet, da die Verpflichtungsklage mit Haupt- und Hilfsantrag unbegründet ist; zur Begründung kann auf die obigen Ausführungen Bezug genommen werden.

116

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, Abs. 2, 159 Satz 1 und 2 VwGO iVm § 100 Abs. 1 ZPO. Auf die Kläger zu 8., 10. bis 13., 17. und 19. entfällt jeweils ein Zwanzigstel der Kosten des Verfahrens, da sie Miteigentümer jeweils einer Wohneinheit sind.

117

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

118

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.