Oberlandesgericht Koblenz ()
Urteil vom 2008-01-18, Aktenzeichen 10 U 387/07
ECLI:DE:OLGKOBL:2008:0118.10U387.07.0A

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der Einzelrichterin der 12. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 14. Februar 2007 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die gesamten Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch eine Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils gegen ihn vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung eine Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe

I.

1

Der Kläger begehrt von den Beklagten als Gesamtschuldnern die Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages. Er verlangt die Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 26.628,68 € Zug um Zug gegen Rückauflassung der erworbenen Grundstücke, die Feststellung des Annahmeverzugs der Beklagten, Ersatz der Notarkosten und der Grunderwerbsteuer sowie die Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für weitere Schäden. Hilfsweise macht der Kläger eine Kaufpreisminderung geltend.

2

Die Beklagten sind eine Erbengemeinschaft nach ihren verstorbenen Eltern, von welchen sie die im Grundbuch von A., Blatt 3263 eingetragenen Grundstücke Flur 2, Nr. 45, Grünland, Im B., 24.696 m² groß und Flur 3, Nr. 21, Ackerland, Im C., 7.093 m² groß, mit dem Tod der Mutter im Jahre 1997 geerbt haben. Der Vater der Beklagten hatte vor 40 Jahren auf der im Außenbereich von A. gelegenen Parzelle Flur 2, Nr. 45 einen Melkschuppen bzw. einen Viehunterstand errichtet.

3

Das Grundstück nebst Schuppen wurde noch von den Rechtsvorgängern der Beklagten an den Landwirt D. verpachtet, der sowohl das Grundstück als auch den Schuppen landwirtschaftlich nutzte. Etwa im Jahre 2000/2001 wurde der Schuppen von einem Harald E. genutzt, wobei die Parteien darüber streiten, wer diesem die Erlaubnis hierzu erteilte. Er führte an dem Schuppen bauliche Veränderungen aus und baute ein Garagentor ein. Der Schuppen weist heute eine Grundfläche von ca. 6,50 x 12,40 Metern auf. E. stellte in der Folgezeit in dem Schuppen Baumaschinen unter.

4

Der Kläger ist Jäger. Seine Interessen richteten sich auf das Gebiet, in welchem die Grundstücke der Kläger belegen sind.

5

Der Schuppen war ohne Baugenehmigung errichtet worden, worauf die Beklagten den Kläger im Rahmen der Vertragsverhandlungen nicht hinwiesen.

6

Durch notariellen Kaufvertrag des Notars Dieter F. vom 29. Mai 2002 (UR.-Nr. … für 2002) erwarb der Kläger von den Beklagten die genannten Grundstücke. Der Eigentumswechsel wurde vollzogen.

7

Der Kläger mühte sich in der Folgezeit, eine Genehmigung für den Schuppen als Unterstellmöglichkeit für seinen Geländewagen und für jagdliche Einrichtungen zu erhalten, was ihm nicht gelang. Mit Schreiben vom 16. Dezember 2005 hat er gegenüber den Beklagten den notariellen Kaufvertrag sowohl wegen Irrtums als auch wegen arglistiger Täuschung angefochten und zugleich die Beklagten aufgefordert, bis zum 22. Dezember 2005 Zug um Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises die Rückübertragung der seinerzeit verkauften Grundstücke vorzunehmen.

8

Mit Schreiben vom 21. September 2006 und vom 6. Oktober 2006 erklärte die Verbandsgemeinde G. als untere Bauaufsichtsbehörde abschließend, dass der Schuppen mit Rücksicht auf die langjährig zurückliegende Errichtung geduldet werde, soweit er landwirtschaftlich genutzt werde. Eine Nutzungsänderung sei nach der Landesbauordnung genehmigungspflichtig.

9

Der Kläger hat vorgetragen:

10

Er habe vor dem Abschluss des Kaufvertrages immer wieder geäußert, dass er die auf dem Grundbesitz befindliche Hütte oder Garage als Lager für jagdliche Einrichtungen nutzen wolle. Ihm sei es gerade wegen der Hütte und Garage auf dieses Grundstück angekommen. Hätte er gewusst, dass für den Schuppen keine Baugenehmigung vorgelegen habe, hätte er den Kaufvertrag vom 29. Mai 2002 nicht abgeschlossen. Die Beklagten hätten ihn arglistig getäuscht, da sie ihn zumindest darüber hätten aufklären müssen, dass ihnen die Genehmigungssituation bezüglich der Hütte nicht bekannt gewesen sei.

11

Hilfsweise könne er von den Beklagten eine Kaufpreisminderung in Höhe von 8.000 € verlangen, da er wegen der Bebauung der Parzelle 45 mit einer Garage deutlich mehr als den Marktwert bezahlt habe.

12

Er könne von den Beklagten ferner die Notarkosten in Höhe von 118,90 € und die Grunderwerbsteuer in Höhe von 932 € ersetzt verlangen.

13

Der Kläger hat beantragt,

14

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 26.628,68 € nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 22. Dezember 2005 Zug um Zug gegen Rückübereignung der Grundstücke, eingetragen im Grundbuch von A., Blatt 3262, Flur 2, Nr. 45, Flur 3, Nr. 21 zu zahlen,

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2. festzustellen, dass sich die Beklagten mit der Annahme der im Antrag zu 1) genannten Grundstücke in Verzug befinden,

16

3. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn weitere 1.050,90 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

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4. festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, ihm jeden weiteren Schaden im Zusammenhang mit dem Erwerb der im Antrag zu 1) genannten Grundstücke zu ersetzen,

18

5. hilfsweise: die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an ihn 8.000 € nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 6. Februar 2006 zu zahlen.

19

Die Beklagten haben beantragt,

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die Klage abzuweisen.

21

Sie haben vorgetragen:

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Sie hätten den Kläger nicht arglistig getäuscht. Diesem sei es nicht primär auf den Schuppen angekommen. Hätte der Kläger in erster Linie den Schuppen erwerben wollen, hätte dies im notariellen Kaufvertrag seinen Niederschlag gefunden. Dem Kläger sei es vielmehr darum gegangen, einen Eigenjagdbezirk zu bekommen. Ihnen, den Beklagten, sei nicht bekannt gewesen, ob der Schuppen damals vor ca. 40 Jahren offiziell mit einer Baugenehmigung errichtet worden sei. Auch sei ihnen nicht bekannt gewesen, ob die von dem Zeugen E. im Jahre 2000 vorgenommenen baulichen Veränderungen an dem Schuppen genehmigungspflichtig gewesen seien. Der Jagdpächter H. habe den Kläger zudem darauf hingewiesen, dass Schuppen im Außenbezirk in der Regel keine Baugenehmigung hätten.

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Das Landgericht hat der Klage in den Hauptanträgen stattgegeben. Hiergegen wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung.

24

Wegen aller weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen. Hinsichtlich der Begründung der landgerichtlichen Entscheidung wird auf die Entscheidungsgründe des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen.

25

Die Beklagten tragen vor:

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Sie hätten keine Aufklärungspflicht verletzt, da es dem Kläger nicht auf den Erwerb des maroden Schuppens angekommen sei. Erstmals in der Klageschrift habe er dargelegt, in welchem Umfang er den Schuppen nutzen wolle. Es könne aus der Gesamtsituation heraus nicht davon ausgegangen werden, dass es dem Kläger bei den Vertragsverhandlungen und bei Unterzeichnung des notariellen Vertrages ausschließlich und wesentlich auf die bestandskräftige Genehmigung des Schuppens angekommen sei. Hiergegen spreche auch der Text des Kaufvertrages. Das Landgericht habe verkannt, dass landwirtschaftliche Schuppen im Außenbereich bis zu einer gewissen Größe keiner Genehmigung bedürfen. Es habe weiter nicht beachtet, dass der Kläger nach seinem eigenen Vortrag den Schuppen nicht für landwirtschaftliche Zwecke habe nutzen wollen, sondern eine Nutzungsänderung beabsichtigt habe. Auch die subjektive Seite einer arglistigen Täuschung habe das Landgericht nicht zutreffend gewürdigt. Das Landgericht habe den Täuschungswillen seitens der Beklagten nicht geprüft. Auch habe es fehlerhaft die Kausalität zwischen Täuschungshandlung und Kaufvertrag bejaht. Der Kläger hätte die Grundstücke auch dann gekauft, wenn er Kenntnis von der Tatsache, dass der Schuppen nicht genehmigt sei, gehabt hätte. Bei den Kaufvertragsverhandlungen sei es ihm auf den rechtlichen Bestand des Schuppens nicht angekommen. Insoweit sei auch ihrem Beweisangebot nicht nachgegangen worden, so dass mangelnde Beweiserhebung und Tatsachenfeststellung zu rügen sei. Nach Abschluss der ersten Instanz hätten sie zudem erfahren, dass der Kläger von dritter Seite vor Abschluss des Kaufvertrages auf die fehlende Genehmigung des Schuppens hingewiesen worden sei und erklärt habe, dass es ihm auf den Schuppen nicht ankomme.

27

Die Beklagten beantragen,

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unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

29

Der Kläger beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

31

Er ist der Auffassung, dass das Landgericht zutreffend Arglist seitens der Beklagten festgestellt habe, da im Falle eines Grundstückskaufs mit aufstehendem Gebäude grundsätzlich eine Aufklärungspflicht bestehe, wenn für das Gebäude die Genehmigung fehle. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei das Fehlen einer Baugenehmigung grundsätzlich für den Kaufentschluss des Verkäufers von wesentlicher Bedeutung. Solange die zuständige Baubehörde keine rechtsverbindliche Erklärung dahingehend abgegeben habe, dass sie die genehmigungspflichtige Nutzungsänderung des Gebäudes nicht untersagen und keine Rückgängigmachung genehmigungspflichtiger Baumaßnahmen verlangen werde, sei das Fehlen der Genehmigung für den Kaufentschluss in der Regel von entscheidender Bedeutung.

32

Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses habe der Schuppen nicht über eine Baugenehmigung verfügt. Die Verbandsgemeinde habe drei Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages den Abriss verlangt. Die später – nach anwaltlicher Intervention – ausgesprochene Duldung beziehe sich ausschließlich auf eine landwirtschaftliche Nutzung.

33

Die Beklagten hätten davon Kenntnis gehabt, dass der Kläger den Schuppen zur Unterstellung von Jagdgerät habe nutzen wollen. Insoweit habe das Landgericht auch nicht die Beweislast verkannt, da es anhand des Sachvortrags der Beklagten die Rechtslage überprüft habe. Es sei ihm auch nicht nur auf den Erwerb des Grundstücks angekommen, da er bereits mindestens ein Jahr vor dem Ankauf der in Rede stehenden Grundstücke das Bestreben nach einer Eigenjagd aufgegeben und eine Pacht angestrebt habe. Auch habe er schon vor dem Kauf der Hütte in der Nachbarschaft eine Jagdbeteiligung übernommen.

34

Die Hütte sei wichtig gewesen, weil er sonst keine Möglichkeit zur Lagerung von Jagdmaterial gehabt habe. Auch hätten die Beklagten bezüglich des Fehlens einer Baugenehmigung eine Erkundigungspflicht gehabt. Es sei auch nicht zutreffend, dass der in Rede stehende Schuppen einer Genehmigung nicht bedurft habe. Der Schuppen weise eine Grundfläche von 80, 6 m² auf und sei nach § 62 Landesbauordnung Rheinland-Pfalz genehmigungspflichtig, wenn er keinem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb diene. Außerdem sei im Tatbestand des landgerichtlichen Urteils festgehalten, dass E. in dem Schuppen Baumaschinen untergestellt gehabt habe – dies sei keine landwirtschaftliche Nutzung gewesen. Da er, der Kläger, Jagdgerät in dem Schuppen habe unterstellen wollen, sei auch für die Zukunft keine landwirtschaftliche Nutzung beabsichtigt gewesen. Dies hätten die Beklagten bei Vertragsschluss auch gewusst.

35

Auch die subjektive Seite der Arglist sei vom Landgericht zutreffend bejaht worden. Durch die Umbaumaßnahme des Mieters E. sei ein weiteres Gebäude hinzugekommen, das zu keinem Zeitpunkt landwirtschaftlichen Zwecken gedient habe. Den Beklagten sei dies bekannt gewesen, so dass sie es aufgrund ihrer Kenntnis für möglich halten mussten, dass die Änderungen durch den Mieter E. zu einer Genehmigungspflichtigkeit geführt hätten und dass der Kläger für die von ihm beabsichtigte Nutzung keine Genehmigung erhalten werde. Dies führe zur Arglist. Es habe zumindest eine unklare Situation bestanden, die angesichts der geäußerten Nutzungsabsicht des Klägers hätte offenbart werden müssen. Er hätte die fraglichen Grundstücke nicht gekauft, wenn er bereits im Rahmen der Vertragsverhandlungen erfahren hätte, dass er den Schuppen nicht zur Unterstellung von Jagdgerät habe nutzen dürfen.

36

Wegen aller weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

37

Die zulässige Berufung ist begründet.

38

Dem Kläger stehen die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche gegenüber den Beklagten nicht zu. Er kann eine Rückabwicklung des Kaufvertrages über die in Rede stehenden Grundstücke nicht verlangen, da er zur Anfechtung dieses Kaufvertrages nicht berechtigt war.

39

Entgegen der Auffassung des Klägers ist der in Rede stehende Grundbesitz nicht deshalb mit einem Fehler behaftet, weil der darauf errichtete Schuppen baurechtlich nicht genehmigt war. Auch haben die Beklagten im Rahmen der Vertragsverhandlungen diesen „Fehler“ nicht arglistig verschwiegen, da sie insoweit eine Aufklärungspflicht nicht traf.

40

Zwar ist es richtig, dass ein Fehler im Sinne des § 434 BGB grundsätzlich dann vorliegen kann, wenn sich auf einem verkauften Grundstück Bauwerke befinden, die ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet worden sind. Liegt in solchen Fällen auch keine rechtsverbindliche behördliche Erklärung vor, die den Käufern Bestandschutz gewährleistet, so besteht der Sachmangel bereits darin, dass es ihnen an der baurechtlich gesicherten Befugnis fehlt, das Objekt auf Dauer für den vertraglich vorausgesetzten Zweck benutzen zu können (ständige Rechtsprechung, vgl. BGH Urt. Vom 30.4.2003 V ZR 100/02 – WM 2003, 1956 ff., m. w. N.). In einem solchen Fall kann auch eine Aufklärungspflicht des Verkäufers über die ungesicherte baurechtliche Situation zu bejahen und eine unterbliebene Aufklärung dem Verkäufer als arglistiges Handeln im Sinne des § 123 BGB anzulasten sein, mit der Folge, dass der Verkäufer sich im Wege der Anfechtung von dem seinen Interessen nicht gerecht werdenden Vertrag lösen und Rückabwicklungsansprüche geltend machen kann. Dabei ist in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung davon auszugehen, dass ein Verkäufer dann arglistig handelt, wenn er den Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH aaO.).

41

Allerdings kann nicht immer dann, wenn ein Grundstück verkauft wird, auf welchem sich eine bauliche Anlage befindet, das Fehlen einer Baugenehmigung als Mangel angesehen werden, über welchen der Verkäufer aufklären muss, wenn er sich nicht einer arglistigen Täuschung schuldig machen will. Die Frage, ob das Fehlen einer Baugenehmigung einen Mangel der Kaufsache darstellt, ist für jeden zu entscheidenden Fall anhand der Besonderheiten des konkreten Einzelfalls zu prüfen und zu entscheiden.

42

Hierbei ist vorliegend von Bedeutung, dass ausweislich des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages das Grundstück Flur 2, Nr. 45 als Grünland und das Grundstück Flur 3, Nr. 21 als Ackerland verkauft wurde. Von einem mitverkauften Gebäude ist in dem notariellen Vertrag vom 29. Mai 2002 nicht die Rede. Unstreitig wurde das Gebäude von dem Rechtsvorgänger der Beklagten vor etwa 40 Jahren als Melkunterstand für seinen landwirtschaftlichen Betrieb errichtet. Es liegt im Außenbereich, wo generell eine bauliche Nutzung nicht erfolgen darf, was allgemein bekannt ist, wo allerdings bauliche Anlagen für landwirtschaftliche Zwecke gleichwohl privilegiert zugelassen sind. Soweit eine Nutzung des fraglichen Gebäudes für landwirtschaftliche Zwecke in Rede steht, benötigt dieses keine Baugenehmigung und wird von der Baubehörde auch geduldet. Eine Baugenehmigung wird lediglich dann erforderlich, wenn der Schuppen nicht mehr für die Zwecke eines landwirtschaftlichen Betriebes, sondern z. B. für jagdliche Belange – wie vom Kläger beabsichtigt – genutzt werden soll. Entgegen der Auffassung des Klägers war eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung nicht bereits durch den Mieter E. aufgrund der von diesem vorgenommenen baulichen Veränderungen sowie der Nutzung für das Unterstellen auch von Baumaschinen eingetreten. Es kann dahingestellt bleiben, ob E. die Möglichkeit, den Schuppen zu nutzen und auszubauen von den Beklagten selbst erhielt – wie der Kläger behauptet – oder gemäß der Darstellung der Beklagten durch den Landwirt D. E. war – auch wenn die Beklagten ihm den Schuppen zum Gebrauch überließen – nicht befugt, den Nutzungszweck des Gebäudes als landwirtschaftliches Gebäude im Außenbereich zulasten der Eigentümer dergestalt zu ändern, dass nunmehr eine Baugenehmigung erforderlich wurde, welche die Eigentümer einzuholen gehabt hätten und die aufgrund der baurechtlichen Vorschriften nicht erteilt werden konnte. Die Nutzung des Gebäudes durch E. mag unter baurechtlichen Gesichtspunkten unzulässig gewesen sein, sie stellt jedoch keine zu Lasten der Eigentümer wirkende Nutzungsänderung dar mit der Folge, dass das Gebäude nunmehr einer Baugenehmigung bedurfte und die Beklagten verpflichtet gewesen wären, den Kläger auf die fehlende Baugenehmigung hinzuweisen. Im Rahmen seiner ursprünglichen und von den Beklagten nicht aufgegebenen Zweckbestimmung als landwirtschaftlich zu nutzender Schuppen, stellte das Gebäude weiterhin eine im Außenbereich privilegierte und zulässige Anlage dar. Damit kann in einer fehlenden Baugenehmigung bezüglich des Schuppens kein aufklärungspflichtiger Mangel des Grundstücks gesehen werden. Es ist nicht ersichtlich und wird auch vom Kläger nicht behauptet, dass die Beklagten ihm diesen Schuppen als allgemein und damit auch für seine jagdlichen Zwecke oder die Unterstellung seines Geländewagens zu nutzendes Bauwerk angedient hätten.

43

Damit weicht der vorliegende Fall in erheblichen Gesichtspunkten von dem der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 30.4.2003 (V ZR 100/02 = WM 2003, 1956) ab, so dass entgegen der Auffassung des Klägers aus dieser Entscheidung für den vorliegenden Fall ein Mangel des Grundstücks und eine Aufklärungspflicht der Beklagten nicht hergeleitet werden kann. In dem dieser Entscheidung zu Grunde liegenden Sachverhalt war es so, dass der Verkäufer das Grundstück in einer Zeitungsanzeige als für die Tierhaltung geeignet angeboten hatte - wozu die zwei nicht genehmigten Blockhütten unbedingt erforderlich waren - und der dortige Käufer es auch mit dieser Zielrichtung gekauft hatte. Eine vergleichbare Zweckbestimmung, die von beiden Parteien vorgenommen wurde, ist vorliegend nicht gegeben.

44

Im Übrigen ist die fehlende Baugenehmigung nicht ursächlich dafür, dass der Kläger den Schuppen nicht für jagdliche Zwecke nutzen darf. Das Gebäude wurde für landwirtschaftliche Zwecke errichtet. Eine Baugenehmigung, wenn sie vom Rechtsvorgänger der Beklagten eingeholt worden wäre, hätte die Errichtung des Schuppens auch nur zu diesen Zwecken genehmigt. Für die von ihm beabsichtigte Nutzungsänderung hätte der Kläger auch bei Vorliegen einer Baugenehmigung keine Rechtssicherheit gehabt.

45

Der Umstand, dass der Kläger nach seiner Darstellung zu erkennen gegeben hat, dass er den Schuppen im Rahmen seiner Jagdausübung nutzen will, begründet zu Lasten der Beklagten keine Aufklärungspflicht dahingehend, dass eine derartige Nutzung nicht zulässig sei. Abgesehen davon, dass dies eine Rechtskenntnis voraussetzen würde, welche die Beklagten nicht zu besitzen brauchen, greift hier der Grundsatz ein, dass jeder Käufer selbst prüfen muss, ob die Sache, die er erwerben will, auch nach seinen Vorstellungen genutzt werden kann. Es ist grundsätzlich Sache jeder Partei, ihre eigenen Interessen selbst wahrzunehmen. Es wäre hier Sache des Klägers gewesen, sich vor Abschluss des Kaufvertrages durch eine Anfrage bei der Baubehörde Klarheit darüber zu verschaffen, ob die von ihm beabsichtigte Nutzung des Schuppens zulässig war oder nicht.

46

Bei dieser Sachlage kann entgegen der Auffassung des Klägers, die das Landgericht geteilt hat, nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagten den Kläger durch Verschweigen über das Vorliegen einer Baugenehmigung für den Schuppen arglistig getäuscht hätten. Die vom Kläger erklärte Anfechtung war damit unwirksam, so dass der Kaufvertrag zwischen den Parteien weiterhin Bestand hat.

47

Auch das Hilfsbegehren des Klägers ist aus entsprechenden Gründen nicht berechtigt.

48

Damit ist das landgerichtliche Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

50

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 ZPO n. F. nicht gegeben sind.

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Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 28.006,21 € festgesetzt.