Verwaltungsgericht Sigmaringen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-06-08, Aktenzeichen 9 K 302/04

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

1

Der Kläger wendet sich gegen eine baurechtliche Nutzungsuntersagungsverfügung der Beklagten.

2

Er ist Eigentümer einer Wohnung im Erdgeschoss des Gebäudes K.-Straße 119 in R.. Das Gebäude liegt im Geltungsbereich der Ortsbausatzung (OBS) der Beklagten vom 07.03.1957, die für das betreffende Gebiet als Art der baulichen Nutzung mit dem hierzu erlassenen Baustaffelplan „Baustaffel II, Gemischtes Gebiet“ festsetzt. Nach § 2 Abs. 1 OBS sind im gemischten Gebiet (neben Wohngebäuden) Gebäude und gewerbliche Anlagen zulässig, wenn von diesen entsprechend Art. 59 Abs. 1 württembergische Bauordnung nachweislich Nachteile, Gefahren oder Belästigungen für die Besitzer oder Bewohner der benachbarten Grundstücke oder für die Allgemeinheit überhaupt ausgeschlossen sind.

3

Nach Angaben von Bewohnern des Gebäudes K.-Straße 119 und von Nachbarn gegenüber der Beklagten wird in der Wohnung des Klägers der Prostitution nachgegangen. Diese Nutzung der Wohnung erfolge hauptsächlich tagsüber. Eine Ehefrau sei schon von Freiern angesprochen worden. Freier hätten auch schon an der falschen Wohnungstür geklingelt. Sie hätten auch schon im Hof uriniert. Die Kriminalpolizei überprüfte darauf zwischen dem 12.09.2002 und dem 16.04.2003 die Wohnung insgesamt sieben Mal und traf ausweislich eines informellen Schreibens an die Beklagte vom 17.04.2003 am 19.09.2002 und am 20.01.2003 weibliche Prostituierte in der Wohnung an, deren Personalien aufgenommen wurden.

4

Der Beklagten gegenüber sagte der Kläger darauf mündlich zu, die betreffenden Damen zur Aufgabe der Nutzung aufzufordern (Aktenvermerk vom 17.02.2003).

5

Mit Bescheid der Beklagten vom 17.04.2003 wurde darauf dem Kläger die Nutzung seiner Wohnung zum Zwecke der Prostitution untersagt. Weiter wurde er aufgefordert, die Ausübung der Prostitution bis zum 16.05.2003 vollständig zu beenden, im Fall der Einlegung eines Rechtsmittels mit dem Tag der Bestandskraft dieser Entscheidung. Schließlich wurde dem Kläger für den Fall der Nichtbeachtung der Nutzungsuntersagung ein Zwangsgeld in Höhe von 1.500 EUR angedroht. Zur Begründung wurde ausgeführt, die Nutzung der Wohnung zur Prostitution führe zu erheblichen Belästigungen durch sogenannte milieubedingte Begleiterscheinungen. So seien Hausbewohner, die nicht der Prostitution nachgingen, belästigt worden. Auch sei schon an der falschen Haustür geklingelt worden. Das Gebäude und auch die benachbarten Gebäude würden von Minderjährigen bewohnt, denen eine erhöhte Schutzbedürftigkeit zukomme. Da es sich um eine Erdgeschosswohnung handle, sei es unvermeidbar, dass die Hausbewohner in Kontakt mit Prostituierten und deren Kunden kämen. Die Ausübung der Prostitution sei daher weder mit der Wohnungsnutzung des Gebäudes selbst noch mit dem Gebietscharakter vereinbar. Die Eigenart der näheren Umgebung weise sowohl Elemente eines Mischgebiets als auch eines allgemeinen Wohngebiets auf. In beiden Nutzungsarten sei eine Terminwohnung als bordellartiger Betrieb nicht zulässig. Nach § 6 BauNVO seien in einem Mischgebiet nur gewerbliche Nutzungen zulässig, die das Wohnen nicht wesentlich störten.

6

Die Ausübung der Prostitution sei aber als störende gewerbliche Nutzung anzusehen. Eine melderechtliche Anmeldung der Prostituierten für die Wohnung liege nicht vor. Daher sei davon auszugehen, dass keine Wohnungsnutzung durch Prostituierte erfolge. Es handle sich daher um keine Wohnungsprostitution, sondern um einen bordellartigen Betrieb. Dieser sei im Mischgebiet unzulässig. Im Übrigen widerspreche die Nutzung der Wohnung zur Prostitution auch dem aus § 15 BauNVO resultierenden Rücksichtnahmegebot. Denn die bereits eingetretenen Belästigungen und Störungen seien für die Betroffenen unzumutbar. Zu betonen sei in diesem Zusammenhang, dass das Gebiet überwiegend durch Wohnbebauung geprägt sei. Beim Kläger als Zustandsstörer für die rechtswidrige Nutzung ändere der Einwand der mangelnden Kenntnis dieser Nutzung nichts an seiner Verantwortlichkeit. Die Nutzung der Wohnung sei daher materiell rechtswidrig, aber auch, weil die Baugenehmigung sie nicht umfasse, formell rechtswidrig. Die bei der Nutzungsuntersagung vorzunehmende Ermessensentscheidung falle zum Nachteil des Klägers aus. Zwar habe dieser ein wirtschaftliches Interesse an der Fortführung des Mietverhältnisses. Das Interesse der Nachbarn auf Beendigung der milieubedingten Belästigungen sowie das öffentliche Interesse an der Verhinderung von bauplanungsrechtlich unzulässiger Prostitutionsausübung sei demgegenüber jedoch gewichtiger. Die Entscheidung sei auch verhältnismäßig. Insbesondere komme eine Beschränkung der Prostitution nicht in Betracht. Der Bescheid wurde dem Kläger am 23.04.2003 zugestellt.

7

Dagegen ließ er am 16.05.2003 Widerspruch einlegen, der nicht begründet wurde.

8

Der Widerspruch wurde mit Bescheid des Regierungspräsidiums T. vom 18.09.2003 zurückgewiesen. Der Kläger habe im Einzelnen keine Punkte konkretisiert, gegen die er sich wende. Im Übrigen habe die Kriminalpolizei festgestellt, dass am 08.08.2003 um 14.00 Uhr die Wohnung des Klägers von zwei Prostituierten benutzt worden sei und sich zu dieser Zeit auch ein Freier in der Wohnung befunden habe. Weiter sei festgestellt worden, dass auch eine Werbeanzeige im Reutlinger Wochenblatt für den 07.08.2003 aufgegeben worden sei. Der Widerspruchsbescheid wurde am 19.09.2003 zugestellt.

9

Am 17.10.2003 hat der Kläger beim Verwaltungsgericht hiergegen Klage erhoben. Er macht geltend, er habe die Wohnung primär zu Wohnzwecken vermietet. Er habe die Mieterinnen vertraglich verpflichtet, sich in der angemieteten Wohnung melderechtlich erfassen zu lassen. Somit könne hier allenfalls ohne seine Kenntnis eine Wohnungsprostitution vorgelegen haben, nicht jedoch ein bordellartiger Betrieb. Die Erwägungen der Beklagten hinsichtlich der Milieuunruhen gingen daher fehl. Es handle sich nicht um eine Störung des Umfeldes, sondern um eine zu duldende sogenannte Wohnungsprostitution.

10

Der Kläger beantragt,

11

den Bescheid der Beklagten vom 17.04.2003 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums T. vom 18.09.2003 aufzuheben.

12

Die Beklagte beantragt,

13

die Klage abzuweisen.

14

Zur Begründung wird ergänzend ausgeführt, die Baugenehmigung umfasse nicht die darüber hinausgehende Nutzung zur Ausübung der Prostitution. Nach § 50 Abs. 2 i.V.m. § 2 Abs. 12 Nr. 1 LBO sei die Umnutzung genehmigungspflichtig, da es sich unabhängig von der Einordnung als bordellartiger Betrieb oder als Wohnungsprostitution bauplanungsrechtlich um eine gewerbliche Nutzung handle. Sowohl in einem Mischgebiet als auch in einem allgemeinen Wohngebiet sei eine Terminwohnung als bordellartiger Betrieb unzulässig, da auch in einem Mischgebiet nur Gewerbebetriebe zulässig seien, die das Wohnen nicht wesentlich störten. Die Prostitution in einer Terminwohnung sei aber als störende gewerbliche Nutzung anzusehen. Es sei hier nicht von einer sogenannten Wohnungsprostitution auszugehen. Diese sei in einem Mischgebiet nicht generell, sondern allenfalls über § 15 Abs. 1 BauNVO unzulässig. Der Wohnungsprostitution sei in Abgrenzung zum bordellartigen Betrieb eigen, dass diese auch zugleich Wohnnutzung sei. Dann müssten die Prostituierten aber auch in dieser Wohnung, in der sie der Prostitution nachgingen, wohnen. Andernfalls handle es sich um einen bordellartigen Betrieb. Dann komme es nicht auf das Vorliegen konkreter Beschwerden an. Es liege keine melderechtliche Anmeldung für die Wohnung vor. Die während der polizeilichen Kontrollen angetroffenen Prostituierten seien ohne Ausnahme melderechtlich nicht erfasst gewesen. Eine der Prostituierten habe gegenüber der Polizei auch angegeben, sich nur für kurze Dauer in dieser Wohnung aufzuhalten. Es sei daher davon auszugehen, dass die Prostituierten in kurzen Zeitabständen ausgetauscht würden. Daher könne von einer Wohnungsprostitution nicht gesprochen werden. Es handle sich um einen bordellartigen Betrieb. Dieser stelle eine wesentlich störende Nutzung im Mischgebiet dar. Auch im Fall des Vorliegens einer Wohnungsprostitution sei die Nutzung wegen des aus § 15 Abs. 1 BauNVO resultierenden Rücksichtnahmegebotes unzulässig. Dies belegten die bisher eingetretenen Belästigungen und Störungen. Das Störungspotential durch die Ausübung der Prostitution habe sich daher bereits konkretisiert.

15

Im Übrigen gehe die Beklagte seit Jahren konsequent gegen illegale bordellartige Betriebe in Wohn- und Mischgebieten vor, um ein prostitutionsfreies Wohnen zu ermöglichen. Es seien in den letzten Jahren auch zwei Bordelle in Gewerbegebieten genehmigt worden, die beanstandungsfrei geführt würden. Die untersagte Nutzung könne auch nicht ausnahmsweise als im Mischgebiet zulässig erachtet werden. Weitere, von Klägerseite mitgeteilte Wohnungen, in denen angeblich der Prostitution nachgegangen werde, würden sofort überprüft. Es handle sich um Wohnungen in der K.-Straße 89 A, der U.-Straße 15 A, der A.-Straße 48 sowie der F.-Straße 24. Diese Wohnungen lägen aber teilweise nicht in unmittelbarer Nähe zum Gebäude des Klägers.

16

Dem Gericht liegen in dieser Sache die Akten der Beklagten (1 Band) sowie des Regierungspräsidiums T. (1 Band) vor. Hierauf und auf die Gerichtsakte wird wegen weiterer Einzelheiten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

17

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

18

Der Bescheid der Beklagten vom 17.04.2003 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums T. vom 18.09.2003 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten.

19

Rechtsgrundlage für die Nutzungsuntersagung (Ziff. 1 des Bescheides der Beklagten) ist § 65 Satz 2 LBO. Danach kann die Nutzung baulicher Anlagen untersagt werden, wenn sie im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Vorschrift sind im vorliegenden Fall gegeben. Denn die Prostitutionsausübung im Gebäude K.-Straße 119 ist aus bauplanungsrechtlichen Gründen unzulässig.

20

Maßstab für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage ist für die vorliegende Anfechtungsklage der Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung, also der am 19.09.2003 zugestellte Widerspruchsbescheid.

21

Zunächst ist festzustellen, dass die Nutzung der Wohnung zur Prostitutionsausübung unstrittig nicht durch die Baugenehmigung gedeckt ist. Sie ist daher formal illegal.

22

Die Nutzung ist aber auch nach wie vor materiell-rechtlich rechtswidrig und deswegen auch nicht genehmigungsfähig. Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

23

Die Wohnung des Klägers liegt im Geltungsbereich der Ortsbausatzung der Beklagten i.V.m. dem hierzu erlassenen Baustaffelplan. Gem. § 30 Abs. 3 BauGB richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben in diesem Plangebiet nach § 34 BauGB. Strittig unter den Beteiligten ist dabei die Art der baulichen Nutzung im Plangebiet, nämlich ob es sich ausgehend von § 34 Abs. 2 BauGB um ein allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO oder um ein Mischgebiet nach § 6 BauNVO handelt. Eine weitere Art der baulichen Nutzung entsprechend den in der Baunutzungsverordnung genannten Baugebieten kommt nicht in Betracht.

24

Indes braucht nach Auffassung des Gerichts im vorliegenden Fall nicht darüber entschieden werden, ob die Wohnung des Klägers in einem Mischgebiet oder in einem allgemeinen Wohngebiet liegt, so dass sich die Einnahme eines Augenscheins durch das Gericht erübrigt. Denn auch unter Zugrundelegung der für den Kläger günstigsten bauplanungsrechtlichen Konstellation ist die Nutzung der Wohnung zur Prostitutionsausübung unzulässig. Das Gericht kann dabei unterstellen, dass es sich nicht um einen bordellartigen Betrieb, sondern lediglich um sogenannte Wohnungsprostitution handelt (vgl. zum Begriff: BVerwG, Beschluss vom 29.10.1997 - 4 B 8.97 -, NVwZ-RR 1998, 540 sowie BRS 59 Nr. 62; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24.07.2002 - 5 S 149/01 -, GewArch 2003, 496). Im Gegensatz zum Bordell oder zum bordellartigen Betrieb, in dem die Prostituierten ausschließlich ihrem Gewerbe nachgehen und dort nicht wohnen, ist jedenfalls der Wohnungsprostitution eigen, dass die Prostituierten in der betreffenden Wohnung auch wohnen (vgl. dazu VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24.07.2002 - 5 S 149/01 -, GewArch 2003, 496). Wenn jemand eine Wohnung bewohnt, ist regelmäßig davon auszugehen, dass diese Person sich unter dieser Adresse auch einwohnermelderechtlich gemeldet hat, sich dort erkennbar „häuslich“ eingerichtet hat und die Wohnung nach außen hin auch noch als solche und nicht als Gewerbebetrieb in Erscheinung tritt. Ist dies der Fall, so stellt die sogenannte Wohnungsprostitution eine gewerbliche Nutzung dar, die im Mischgebiet nicht generell unzulässig ist, da mit ihr nicht typischerweise Auswirkungen auf die Nachbarschaft verbunden sind, die das Wohnen wesentlich stören (vgl. § 6 Abs. 1 BauNVO sowie VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 09.08.1996 - 8 S 1987/96 -, VBlBW 1996, 468, BRS 58 Nr. 71).

25

Bei dieser Konstellation kann aber die baurechtliche Unzulässigkeit im Einzelfall über § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO begründet werden. Danach sind bauliche und sonstige Anlagen u.a. unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. Als Belästigung gelten Beeinträchtigungen des subjektiven Wohlbefindens. Störungen sind die persönliche Lebenssphäre nachteilig berührende äußere Einwirkungen. Die Schwelle der Unzumutbarkeit ist an einer durchschnittlich empfindlichen Person zu messen (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, 7. Aufl. § 15 RdNrn. 12, 12.1 und 14). Da im vorliegenden Fall konkrete Belästigungen und Störungen vorgefallen sind, kann zugunsten des Klägers vom Vorliegen lediglich einer Wohnungsprostitution ausgegangen werden, weshalb auch unter dem Aspekt der unterschiedlichen Störungspotentiale eines bordellartigen Betriebs oder der Prostitution in Form der Wohnungsprostitution ein Augenschein vor Ort entbehrlich ist. Denn auch beim Vorliegen eines Mischgebietes wäre hier die Wohnungsprostitution baurechtlich nicht zulässig.

26

Wie einer in den Akten der Beklagten vorhandenen Aktennotiz vom 15.01.2003 zu entnehmen ist, wurde in dem Gebäude K.-Straße 119 eine Ehefrau von Freiern angesprochen. Freier haben auch schon an der falschen Wohnungstür geklingelt und im Hof uriniert. Diese Sachverhalte wurden in der mündlichen Verhandlung bestätigt. Der im Gebäude K.-Straße 119 wohnhafte Herr M. der in der mündlichen Verhandlung anwesend war, berichtet informell, dass seine Frau schon von Freiern angesprochen worden sei, worauf sich diese sehr erschrocken habe. Dies sei im Hof nachts gegen 22.00 Uhr gewesen. Sie habe auch schon zwanzig bis dreißig Mal an Freiern vorbei in die Obergeschosswohnung gehen müssen. Der ebenfalls in der mündlichen Verhandlung anwesende und informell befragte Herr S., wohnhaft in der K.-Straße 121, berichtet, er habe schon verschiedentlich leicht bekleidete Damen in der Wohnungstür stehen sehen. Zu seiner Familie gehöre auch eine jetzt siebzehnjährige Tochter. An einem Spätsommerabend habe ihn auch gegen 23.00 Uhr schon einmal ein enttäuschter Freier aufgefordert, seine Ehefrau zu ihm herunter zu schicken. Derart massive Belästigungen und Störungen sind selbst in einem Mischgebiet als für die Nachbarn unzumutbar anzusehen. Die bauliche Nutzung der Wohnung zur Prostitutionsausübung erscheint daher gegenüber der Umgebung als rücksichtslos und ist daher jedenfalls nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO im konkreten Fall unzulässig. Damit liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für die verfügte Nutzungsuntersagung nach § 64 Satz 2 LBO vor.

27

Die Beklagte hat von dem ihr in § 65 Satz 2 LBO eingeräumten Ermessen fehlerfreien Gebrauch gemacht. Dies gilt auch im Hinblick auf von Klägerseite genannte Vergleichsobjekte, gegen die die Beklagte angeblich nicht eingeschritten sein soll. Ein Verstoß gegen den Gleichheitssatz aus Artikel 3 GG besteht jedoch nicht. Denn die genannten Objekte sind in keinem Fall mit dem streitgegenständlichen vergleichbar. Abgesehen davon, dass die Beklagte zwischenzeitlich zwei Bordelle in Gewerbegebieten genehmigt hat, ist festzustellen, dass im Hinblick auf eine Wohnung in der K.-Straße 107 am 04.03.2004 ein Nutzungsuntersagungsbescheid erging und die Nutzung daraufhin aufgegeben wurde. Für die K.-Straße 89 A wurde eine Nutzungsänderung mit dem Ziel der Prostitutionsausübung beantragt, worauf die Beklagte in einem Schreiben darauf hingewiesen hat, dass die Nutzungsänderung nicht genehmigungsfähig sei. Ein Objekt in der U.-Straße 15 A befindet sich in der Anhörungsphase. Dieses Objekt unterscheidet sich in insofern vom streitgegenständlichen, als es bisher zu keinen Nachbarbeschwerden gekommen ist und nach Angaben der Beklagten dort nur sehr sporadisch die Prostitution ausgeübt wird. Für die A.-Straße 48 sei am 19.10.2004 eine Nutzungsuntersagung erlassen worden. Gegen diese Verfügung sei zwar Widerspruch eingelegt, die Nutzung sei aber zwischenzeitlich aufgegeben worden. Die F.-Straße 24 wiederum befinde sich in einem Kerngebiet und sei daher mit der Situation im Gebäude in der K.-Straße 119 nicht vergleichbar. Die Beklagte hat damit weitere Fälle einer möglicherweise unzulässigen Prostitutionsausübung unverzüglich aufgegriffen. Ein Verstoß gegen den Gleichheitssatz ist daher nicht erkennbar.

28

Schließlich ist der Kläger als Eigentümer der Wohnung auf jeden Fall Zustandsstörer und damit richtiger Adressat der baurechtlichen Verfügung. Unabhängig davon, ob der Kläger die Nutzung der Wohnung zur Prostitutionsausübung kannte oder nicht zur Kenntnis nahm, ist er als Eigentümer der materiell rechtswidrig genutzten Wohnung auch dann Zustandsstörer (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.10.1990 - 5 S 3103/89, VBlBW 1991, 220).

29

Schließlich ist auch die Zwangsgeldandrohung für den Fall der weiteren Nutzung der Wohnung zur Prostitutionsausübung nach Eintritt der Bestandskraft der Untersagungsverfügung rechtlich nicht zu beanstanden. Diesbezüglich wird auf die Ausführungen im Bescheid der Beklagten vom 17.04.2003 verwiesen (§ 117 Abs. 5 VwGO).

30

Die Klage ist daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Das Gericht sieht von der Möglichkeit ab, das Urteil wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären (§ 167 Abs. 2 VwGO). Die Berufung ist durch das Verwaltungsgericht nicht zuzulassen, da die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO nicht vorliegen (§ 124 a Abs. 1 VwGO).

Gründe

17

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

18

Der Bescheid der Beklagten vom 17.04.2003 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums T. vom 18.09.2003 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten.

19

Rechtsgrundlage für die Nutzungsuntersagung (Ziff. 1 des Bescheides der Beklagten) ist § 65 Satz 2 LBO. Danach kann die Nutzung baulicher Anlagen untersagt werden, wenn sie im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Vorschrift sind im vorliegenden Fall gegeben. Denn die Prostitutionsausübung im Gebäude K.-Straße 119 ist aus bauplanungsrechtlichen Gründen unzulässig.

20

Maßstab für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage ist für die vorliegende Anfechtungsklage der Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung, also der am 19.09.2003 zugestellte Widerspruchsbescheid.

21

Zunächst ist festzustellen, dass die Nutzung der Wohnung zur Prostitutionsausübung unstrittig nicht durch die Baugenehmigung gedeckt ist. Sie ist daher formal illegal.

22

Die Nutzung ist aber auch nach wie vor materiell-rechtlich rechtswidrig und deswegen auch nicht genehmigungsfähig. Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

23

Die Wohnung des Klägers liegt im Geltungsbereich der Ortsbausatzung der Beklagten i.V.m. dem hierzu erlassenen Baustaffelplan. Gem. § 30 Abs. 3 BauGB richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben in diesem Plangebiet nach § 34 BauGB. Strittig unter den Beteiligten ist dabei die Art der baulichen Nutzung im Plangebiet, nämlich ob es sich ausgehend von § 34 Abs. 2 BauGB um ein allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO oder um ein Mischgebiet nach § 6 BauNVO handelt. Eine weitere Art der baulichen Nutzung entsprechend den in der Baunutzungsverordnung genannten Baugebieten kommt nicht in Betracht.

24

Indes braucht nach Auffassung des Gerichts im vorliegenden Fall nicht darüber entschieden werden, ob die Wohnung des Klägers in einem Mischgebiet oder in einem allgemeinen Wohngebiet liegt, so dass sich die Einnahme eines Augenscheins durch das Gericht erübrigt. Denn auch unter Zugrundelegung der für den Kläger günstigsten bauplanungsrechtlichen Konstellation ist die Nutzung der Wohnung zur Prostitutionsausübung unzulässig. Das Gericht kann dabei unterstellen, dass es sich nicht um einen bordellartigen Betrieb, sondern lediglich um sogenannte Wohnungsprostitution handelt (vgl. zum Begriff: BVerwG, Beschluss vom 29.10.1997 - 4 B 8.97 -, NVwZ-RR 1998, 540 sowie BRS 59 Nr. 62; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24.07.2002 - 5 S 149/01 -, GewArch 2003, 496). Im Gegensatz zum Bordell oder zum bordellartigen Betrieb, in dem die Prostituierten ausschließlich ihrem Gewerbe nachgehen und dort nicht wohnen, ist jedenfalls der Wohnungsprostitution eigen, dass die Prostituierten in der betreffenden Wohnung auch wohnen (vgl. dazu VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24.07.2002 - 5 S 149/01 -, GewArch 2003, 496). Wenn jemand eine Wohnung bewohnt, ist regelmäßig davon auszugehen, dass diese Person sich unter dieser Adresse auch einwohnermelderechtlich gemeldet hat, sich dort erkennbar „häuslich“ eingerichtet hat und die Wohnung nach außen hin auch noch als solche und nicht als Gewerbebetrieb in Erscheinung tritt. Ist dies der Fall, so stellt die sogenannte Wohnungsprostitution eine gewerbliche Nutzung dar, die im Mischgebiet nicht generell unzulässig ist, da mit ihr nicht typischerweise Auswirkungen auf die Nachbarschaft verbunden sind, die das Wohnen wesentlich stören (vgl. § 6 Abs. 1 BauNVO sowie VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 09.08.1996 - 8 S 1987/96 -, VBlBW 1996, 468, BRS 58 Nr. 71).

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Bei dieser Konstellation kann aber die baurechtliche Unzulässigkeit im Einzelfall über § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO begründet werden. Danach sind bauliche und sonstige Anlagen u.a. unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. Als Belästigung gelten Beeinträchtigungen des subjektiven Wohlbefindens. Störungen sind die persönliche Lebenssphäre nachteilig berührende äußere Einwirkungen. Die Schwelle der Unzumutbarkeit ist an einer durchschnittlich empfindlichen Person zu messen (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, 7. Aufl. § 15 RdNrn. 12, 12.1 und 14). Da im vorliegenden Fall konkrete Belästigungen und Störungen vorgefallen sind, kann zugunsten des Klägers vom Vorliegen lediglich einer Wohnungsprostitution ausgegangen werden, weshalb auch unter dem Aspekt der unterschiedlichen Störungspotentiale eines bordellartigen Betriebs oder der Prostitution in Form der Wohnungsprostitution ein Augenschein vor Ort entbehrlich ist. Denn auch beim Vorliegen eines Mischgebietes wäre hier die Wohnungsprostitution baurechtlich nicht zulässig.

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Wie einer in den Akten der Beklagten vorhandenen Aktennotiz vom 15.01.2003 zu entnehmen ist, wurde in dem Gebäude K.-Straße 119 eine Ehefrau von Freiern angesprochen. Freier haben auch schon an der falschen Wohnungstür geklingelt und im Hof uriniert. Diese Sachverhalte wurden in der mündlichen Verhandlung bestätigt. Der im Gebäude K.-Straße 119 wohnhafte Herr M. der in der mündlichen Verhandlung anwesend war, berichtet informell, dass seine Frau schon von Freiern angesprochen worden sei, worauf sich diese sehr erschrocken habe. Dies sei im Hof nachts gegen 22.00 Uhr gewesen. Sie habe auch schon zwanzig bis dreißig Mal an Freiern vorbei in die Obergeschosswohnung gehen müssen. Der ebenfalls in der mündlichen Verhandlung anwesende und informell befragte Herr S., wohnhaft in der K.-Straße 121, berichtet, er habe schon verschiedentlich leicht bekleidete Damen in der Wohnungstür stehen sehen. Zu seiner Familie gehöre auch eine jetzt siebzehnjährige Tochter. An einem Spätsommerabend habe ihn auch gegen 23.00 Uhr schon einmal ein enttäuschter Freier aufgefordert, seine Ehefrau zu ihm herunter zu schicken. Derart massive Belästigungen und Störungen sind selbst in einem Mischgebiet als für die Nachbarn unzumutbar anzusehen. Die bauliche Nutzung der Wohnung zur Prostitutionsausübung erscheint daher gegenüber der Umgebung als rücksichtslos und ist daher jedenfalls nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO im konkreten Fall unzulässig. Damit liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für die verfügte Nutzungsuntersagung nach § 64 Satz 2 LBO vor.

27

Die Beklagte hat von dem ihr in § 65 Satz 2 LBO eingeräumten Ermessen fehlerfreien Gebrauch gemacht. Dies gilt auch im Hinblick auf von Klägerseite genannte Vergleichsobjekte, gegen die die Beklagte angeblich nicht eingeschritten sein soll. Ein Verstoß gegen den Gleichheitssatz aus Artikel 3 GG besteht jedoch nicht. Denn die genannten Objekte sind in keinem Fall mit dem streitgegenständlichen vergleichbar. Abgesehen davon, dass die Beklagte zwischenzeitlich zwei Bordelle in Gewerbegebieten genehmigt hat, ist festzustellen, dass im Hinblick auf eine Wohnung in der K.-Straße 107 am 04.03.2004 ein Nutzungsuntersagungsbescheid erging und die Nutzung daraufhin aufgegeben wurde. Für die K.-Straße 89 A wurde eine Nutzungsänderung mit dem Ziel der Prostitutionsausübung beantragt, worauf die Beklagte in einem Schreiben darauf hingewiesen hat, dass die Nutzungsänderung nicht genehmigungsfähig sei. Ein Objekt in der U.-Straße 15 A befindet sich in der Anhörungsphase. Dieses Objekt unterscheidet sich in insofern vom streitgegenständlichen, als es bisher zu keinen Nachbarbeschwerden gekommen ist und nach Angaben der Beklagten dort nur sehr sporadisch die Prostitution ausgeübt wird. Für die A.-Straße 48 sei am 19.10.2004 eine Nutzungsuntersagung erlassen worden. Gegen diese Verfügung sei zwar Widerspruch eingelegt, die Nutzung sei aber zwischenzeitlich aufgegeben worden. Die F.-Straße 24 wiederum befinde sich in einem Kerngebiet und sei daher mit der Situation im Gebäude in der K.-Straße 119 nicht vergleichbar. Die Beklagte hat damit weitere Fälle einer möglicherweise unzulässigen Prostitutionsausübung unverzüglich aufgegriffen. Ein Verstoß gegen den Gleichheitssatz ist daher nicht erkennbar.

28

Schließlich ist der Kläger als Eigentümer der Wohnung auf jeden Fall Zustandsstörer und damit richtiger Adressat der baurechtlichen Verfügung. Unabhängig davon, ob der Kläger die Nutzung der Wohnung zur Prostitutionsausübung kannte oder nicht zur Kenntnis nahm, ist er als Eigentümer der materiell rechtswidrig genutzten Wohnung auch dann Zustandsstörer (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.10.1990 - 5 S 3103/89, VBlBW 1991, 220).

29

Schließlich ist auch die Zwangsgeldandrohung für den Fall der weiteren Nutzung der Wohnung zur Prostitutionsausübung nach Eintritt der Bestandskraft der Untersagungsverfügung rechtlich nicht zu beanstanden. Diesbezüglich wird auf die Ausführungen im Bescheid der Beklagten vom 17.04.2003 verwiesen (§ 117 Abs. 5 VwGO).

30

Die Klage ist daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Das Gericht sieht von der Möglichkeit ab, das Urteil wegen der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären (§ 167 Abs. 2 VwGO). Die Berufung ist durch das Verwaltungsgericht nicht zuzulassen, da die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO nicht vorliegen (§ 124 a Abs. 1 VwGO).