Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2002-09-05, Aktenzeichen 10 U 82/01
ECLI:DE:OLGD:2002:0905.10U82.01.00

Tenor

Unter Zurückweisung der Berufung der Beklagten wird das am 3. April 2001 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 11. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf auf die Anschlussberufung der Klägerin unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt,

1. an die Klägerin den Schlüssel für das Rolltor zum Parkplatz für das Mietobjekt A. Str. 166 in D. herauszugeben,

2. der Klägerin die uneingeschränkte Zufahrt zu dem Anlieferungs-bereich links neben dem Kundenparkplatz des Mietobjekts A. Str. 166 in D. in der Zeit von 6.00 bis 20 Uhr (Montag bis Freitag) bzw. 6.00 bis 16.00 Uhr (Sonnabend), an verkaufsoffenen Sonn-abenden bis 18.00 Uhr, zu gewähren,

3. die Aufzugsanlage im vorbezeichneten Mietobjekt täglich - sonn- und feiertags eingeschlossen - durchgängig in Betrieb zu halten.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 40 %, die Beklagte zu 60 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Die Anschlussberufung ist nach den Hilfsanträgen teilweise begründet.

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Berufung der Beklagten

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Das Landgericht hat mit zutreffender Begründung, auf die zur Vermeidung einer Wiederholung verwiesen wird (GA 101 R f.), angenommen, dass die Klägerin gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet ist, der Klägerin einen Schlüssel für das Rolltor zum Kundenparkplatz des von der Klägerin angemieteten Mietobjekts herauszugeben. Das Vorbringen der Berufung rechtfertigt keine abweichende Beurteilung.

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Die Beklagte ist aufgrund des Mietvertrages vom 11.7.1990 verpflichtet, der Klägerin den ungestörten vertragsgemäßen Gebrauch auf der mitvermieteten Parkfläche zu gewähren. Was der Vermieter im Einzelfall tun muß, um seiner Pflicht zu genügen, dem Mieter die Mietsache zum Gebrauch zu überlassen und während der Mietzeit zu belassen, richtet sich nach der Art und dem Umfang des Gebrauchs, der dem Mieter nach dem Vertrag gestattet ist. Nur wenn hiernach der Gebrauch der Mietsache notwendig deren Besitz voraussetzt, gehört zur Gebrauchsgewährung auch die Verschaffung des Besitzes (vgl. BGH WM 1989, 229; BGHZ 65, 137 (139 f) = NJW 1976, 105 = LM § 571 BGB Nr. 23). Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. Gemäß § 1 Abs. 3 des schriftlichen Mietvertrages gehört der streitgegenständliche Parkplatz zu dem der Klägerin vermieteten Objekt und ist damit integraler Bestandteil des Mietvertrages. Dies schließt das Recht der Klägerin ein, den Parkplatz in den Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs jederzeit nutzen zu können. Die danach von ihr geschuldete Gebrauchsüberlassungspflicht konnte bzw. kann die Beklagte nur durch Übertragung der tatsächlichen Sachherrschaft i.S. des § 854 Abs. 1 BGB auf die Klägerin erfüllen. Hierfür reicht es nicht aus, dass die Beklagte bzw. eine von ihr bestellte Hausangestellte den Kundenparkplatz werktäglich einschließlich samstags "geräumig" vor Öffnung des E.-Marktes öffnet und nach Ladenschluss wieder zuschließt. Mit dem mietvertraglich begründeten Alleinbesitzrecht der Klägerin ist ein Recht der Beklagten, über den alleinigen Schlüssel für das den Zugang zu dem Parkplatz sichernde Rolltor zu verfügen und damit letztlich nach ihrem "Gutdünken" zu bestimmen, wann der Parkplatz frei zugänglich ist, nicht zu vereinbaren. Dass der Kundenparkplatz gemäß § 1 Abs. 4 des Mietvertrages ausschließlich für Parkzwecke verwendet werden darf, stellt keine Beschränkung des der Klägerin vertraglich zustehenden Alleinbesitzrechtes dar. Die Beklagte kann die Klägerin auch nicht auf ein rechts neben dem streitgegenständlichen Rolltor liegendes Fußgängertor verweisen. Zwar können die Klägerin bzw. der Marktbetreiber hierdurch den Parkplatz jederzeit betreten. Zu dem vertragsgemäßen Gebrauch des Kundenparkplatzes rechnet bei verständiger Würdigung der vertraglichen Regelung gemäß §§ 133, 157 BGB aber auch die außerhalb der üblichen Geschäftszeiten liegende Nutzung durch den Marktbetreiber bzw. dessen Angestellte, etwa bei notwendigen Büro- oder Ein-und Umräumungsarbeiten in den vermieteten Geschäftsräumen in den Abendstunden und an Sonn- und Feiertagen.

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Dass die Beklagte nach der Errichtung des Rolltores von Anbeginn die Schlüsselgewalt inne hatte, mag zwar gemäß § 539 BGB etwaige hierdurch begründete Gewährleistungsansprüche der Klägerin ausschließen, nicht aber ihren vertraglichen Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 BGB.

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Anschlussberufung der Klägerin

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Herausgabe des Schlüssels für das Anlieferungstor

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Mit dem Landgericht ist davon auszugehen, dass die Beklagte nicht gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet ist, der Klägerin einen Schlüssel für das Rolltor herauszugeben. Der Klägerin steht gegen die Beklagte auch nicht der hilfsweise geltend gemachte Anspruch auf ganztägigen uneingeschränkten Zugang des Anlieferungsbereiches zu. Allerdings kann sie - als Minus gegenüber der begehrten ganztägigen Nutzung - verlangen, dass die Beklagte ihr die Anlieferung von Montags bis Samstags ab 6.00 Uhr bis zu den üblichen Ladenschlusszeiten des Marktes ermöglicht, so dass der Hilfsantrag der Klägerin im Wesentlichen begründet ist.

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Der Senat lässt offen, ob sich bereits aus dem streitgegenständlichen Mietvertrag ein Mitbenutzungsrecht der über das insoweit nicht mitvermietete Grundstück der Beklagten führenden Anlieferungszufahrt ableiten lässt oder ob Grundlage des Mitbenutzungsrechts insoweit ein zumindest konkludenter - nach dem Vertragszweck unkündbarer - Leihvertrag ist. Unabhängig von der rechtlichen Einordnung ist die Beklagte jedenfalls verpflichtet, der Klägerin - soweit es zum vertragsgemäßen Gebrauch des vermieteten Ladenlokals erforderlich ist - in zumutbarer Weise die Zufahrt zum Zwecke der Belieferung des auf dem Grundstück betriebenen E.-Marktes zu ermöglichen.

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Dieser Verpflichtung ist die Beklagte bisher nicht in ausreichendem Maße nachgekommen. Zwar hat die Klägerin - anders als bei dem mitvermieteten Parkplatz - an der Anlieferungsfläche kein alleiniges Benutzungsrecht, weil die Zufahrt auch über die der Beklagte gehörende Grundstücksfläche läuft. Dementsprechend reicht es insoweit für die Erfüllung der vertraglichen Überlassungspflicht aus, dass die Beklagte der Klägerin den Mitbesitz an der Zufahrt einräumt und eine Anlieferung so ermöglicht, dass der E.-Markt zu den festgelegten Öffnungszeiten problemlos betrieben werden kann. Hierfür reicht es aus, dass die Beklagte der Klägerin die Belieferung und Versorgung des Marktes zu den im Tenor unter Ziffer 2 festgelegten Zeiten ermöglicht.

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Eine ganztägige Nutzungsmöglichkeit einschließlich Sonn- und Feiertags kann die Klägerin dagegen nicht verlangen. Insoweit hängt die Beurteilung, ob die Klägerin ihre Zustimmung zu den von den Beklagten gewünschten Zugangszeiten nach § 242 BGB erteilen muss, im Rahmen der gebotenen Einzelfallprüfung von einer Interessenabwägung ab. Dies geht im Streitfall zu Lasten der Klägerin aus.

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Auf Seiten der Klägerin ist ihr erhebliches Interesse zu berücksichtigen, dass die für den Markt bestimmten Lieferungen so rechtzeitig erfolgen können, dass zumindest die sog. Frischewaren (Milchprodukte, Fleisch, Gemüse) noch vor Öffnung des Marktes eingeräumt werden können bzw. dass auch noch kurz vor Ladenschluss angelieferte Ware noch in die Lager - und Kühlräume verbracht werden kann. Demgegenüber ist zugunsten der Beklagten zu erwägen, dass sich unmittelbar neben dem E. - Markt ein weiteres im Eigentum der Beklagten stehendes Gebäude mit vermieteten Wohnungen befindet. Diesen Mietern gegenüber hat die Beklagte für den ungestörten Gebrauch einzustehen, also auch dafür, dass diese nicht durch Lärm und Benzinimmissionen, mit dem der Anlieferbetrieb zwangsläufig verbunden ist, beeinträchtigt werden. Schon aus diesem Grund ist sie nicht nach Treu und Glauben verpflichtet, einer Rundum-Anlieferung zuzustimmen. Den Interessen der Klägerin wird ausreichend dadurch Rechnung getragen, dass die Beklagte das Rolltor ab 6 Uhr morgens offen hält und eine Anlieferung an den Wochentagen bis max. 20 Uhr bzw. samstags bis 16.00 oder 18.00 Uhr (verkaufsoffener Samstag) möglich ist. Die Klägerin trägt selbst keinen einzigen Fall vor, in dem eine Anlieferung in der Vergangenheit tatsächlich vor 6 Uhr morgens bzw. nach 20.00 Uhr erfolgt ist oder erfolgen sollte. Hierfür besteht im Regelfall auch keine Veranlassung, weil die Anlieferung bei entsprechender der Klägerin bzw. dem Marktbetreiber zumutbarer Planung innerhalb der vorgenannten Zeiten erfolgen kann.

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Aufzug

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(a) Ein Anspruch auf Aushändigung der Schlüssel für den Maschinenraum der Aufzüge im Kellergeschoss des Hauses steht der Klägerin gegen die Beklagte nicht zu. Mit dem Landgericht ist davon auszugehen, dass der Maschinenraum nicht mitvermietet worden ist und die Zugangsmöglichkeit zu dem Maschinenraum für die die Beklagte hinsichtlich der beiden Aufzüge treffende Gebrauchsüberlassungspflicht nicht erforderlich ist. Rechtserhebliches hierzu ist der Anschlussberufung nicht zu entnehmen. Nach dem Mietvertrag ist die Erhaltung des Mietgegenstands in dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand Sache der Beklagten. Hierzu gehört auch die Gewährleistung der Betriebsbereitschaft der Aufzugsanlage. Die Beklagte ist ihrer (vorbeugenden) Erhaltungspflicht insoweit in ausreichender Weise dadurch nachgekommen, dass sie die im angrenzenden Wohnhaus der Beklagten wohnende Zeugin L. gemäß der Bescheinigung des TÜV Rheinland vom 22.1.2001 zur Aufzugswärterin i.S. des § 20 Abs. 2 der AufzV hat bestellen lassen. An diese sowie an die Beklagte kann die Klägerin sich im Störungsfall halten. Für etwaige Betriebsstörungen durch Unbenutzbarkeit der Aufzüge stehen der Klägerin die Gewährleistungsrechte gemäß §§ 536, 536 a BGB zur Verfügung. Mehr kann die Klägerin nicht verlangen, selbst wenn sie Zug um Zug gegen Herausgabe der Schlüssel anbietet, ihre eigenen Mitarbeiter zu Aufzugswärtern ausbilden zu lassen.

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Aus § 10 Abs. 6 des Mietvertrags kann die Klägerin zu ihren Gunsten nichts herleiten. Soweit es darin heißt, die Wartung der Aufzüge sei Sache des Mieters, haben die Parteien diese Regelung unbestritten seit Mietbeginn dahingehend gehandhabt, dass die Beklagte die Wartung ausführen lässt und die Klägerin sich - wie es in § 5 (Nebenkosten) vorgesehen ist - mit 58% an den entstehenden Kosten beteiligt. Im Übrigen könnte die Klägerin eine etwaige ihr obliegende Wartung auch ohne eigenen Schlüssel nach vorheriger Terminabsprache mit der Beklagten bzw. der von dieser bestellten Aufzugswärterin ausführen lassen.

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(b) Die Klägerin kann jedoch von der Beklagten verlangen, dass diese - entsprechend dem zweiten Hilfsantrag - die Aufzugsanlage ganztägig, mithin auch an Sonn- und Feiertagen betreibt.

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Zwar enthält der schriftliche Mietvertrag keine Festlegung der Betriebszeiten der Aufzugsanlage. Da die Aufzugsnutzung jedoch Teil des vertragsgemäßen Gebrauchs ist, muss die Beklagte die Nutzungsmöglichkeit nach den betrieblichen Gegebenheiten des in den vermieteten Räumen betriebenen E.Marktes ausrichten. Die Klägerin weist insoweit zutreffend darauf hin, dass Umräum- und Einräumarbeiten erfahrungsgemäß nicht nur während der üblichen Geschäftszeiten, sondern auch an den Wochenenden und Feiertags sowie abends und auch nachts erfolgen. Da die Klägerin im Rahmen dieser Arbeiten auf die Nutzungsmöglichkeit der Aufzugsanlage angewiesen ist, trifft die Beklagte eine ganztägige Betriebspflicht. Gegenteiliges ist dem Vorbringen der Beklagten nicht zu entnehmen.

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III.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

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Streitwert:

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Berufung: 5.000 DEM

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Anschlussberufung:

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Antrag zu 1): 5.000 DEM

Antrag zu 2): 5.000 DEM

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Die Hilfsanträge zu 1) und 2) betreffen denselben Gegenstand i.S. des § 19 Abs. 1 Satz 3 GKG.