Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1999-04-09, Aktenzeichen 3 U 84/98
ECLI:DE:OLGK:1999:0409.3U84.98.00

Tenor

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Berufung ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet
worden, mithin zulässig. Sie hat jedoch lediglich hinsichtlich der
erstinstanzlichen Kostenentscheidung Erfolg.

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Aus zutreffenden Gründen hat das Landgericht die Klage wegen der
geltend gemachten Mietzinsen i. H. v. 4.089,68 DM nebst
Verzugszinsen abgewiesen. Den Klägern steht kein Anspruch auf
Anpassung aufgrund § 5 Abs. 2 des Mietvertrages vom 9. November
1992 orientiert an der Entwicklung des "Preisindex für die
Lebenshaltungskosten aller privaten 4-Personenhaushalte gem. den
Angaben des Statistischen Bundesamtes in W." zu. Bereits die
textliche Ausgestaltung der in Rede stehenden Vertragsklausel
spricht dafür, dass es sich um eine genehmigungsbedürftige
Gleitklausel handelt. Indiziell hierfür sind auch die beiden
Schreiben der Kläger an die Beklagte, die jeweils vom 5. Januar
1995 datieren (Bl. 9, 47 GA). Daraus wird nämlich die Auffassung
der Kläger deutlich, dass sie aufgrund der Veränderung des
Lebenshaltungsindex ohne weiteres berechtigt sind, eine
entsprechende Erhöhung des Mietzinses zu verlangen.

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Die Frage, ob es sich tatsächlich um eine derartige Gleitklausel
handelt, bedarf letztlich keiner Entscheidung. Denn als solche wäre
sie nach § 3 WährG - unabhängig von der ohnehin nicht vorliegenden
Genehmigung - gar nicht genehmigungsfähig gewesen. Dafür wäre eine
Mindestlaufzeit des Mietvertrages von 10 Jahren erforderlich (s.
BGH NJW 1975, 44, 45). Der vorliegenden Vertrag erfüllt diese
Voraussetzung nicht. Gem. § 3 war eine Mietzeit vom 1. April 1993
bis zum 31. Januar 1998, also von weniger als 5 Jahren
vorgesehen.

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Jedoch steht den Klägern auch dann kein Anspruch auf die mit der
Klage geltend gemachten Erhöhungsbeträge zu, wenn es sich bei § 5
Abs. 2 des Vertrages nicht um eine Gleitklausel handelt. Ist eine
Klausel als Gleitklausel entweder nicht genehmigungsfähig - so wie
hier - oder ist eine Erlaubnis nicht erteilt worden, so bedeutet
dies noch nicht, dass die Klausel oder gar der gesamte Vertrag nun
unwirksam wäre. Vielmehr ist im Wege der ergänzenden
Vertragsauslegung die unwirksame Klausel durch eine nicht
genehmigungsbedürftige, wirksame Klausel zu ersetzen, wobei die
Parteien aus Treu und Glauben verpflichtet sind, hierin
einzuwilligen (BGH NJW 1986, 932, 933; Bub/Treier/Schultz, Handbuch
der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A 248;
Palandt/Heinrichs, BGB, 58. Aufl., § 245 Rdn. 27; jeweils m. w.
N.). Dies wird in der Regel gelingen, so dass für § 139 BGB
praktisch kein Anwendungsbereich besteht. Die entsprechend
ausgelegte Klausel gilt dann von Anfang an. Als wirksame Klausel
kommt ein genehmigungsfreier Leistungsvorbehalt in Betracht.

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Der Unterschied zwischen solch einem genehmigungsfreien
Leistungsvorbehalt und einer Gleitklausel liegt darin, dass
Gleitklauseln eine automatische Anpassung des Mietzinses bei
Eintritt der Bedingung herbeiführen (und deshalb in der Regel nicht
genehmigungsfähig sind), während der Leistungsvorbehalt keine
Automatik kennt, sondern es besteht ein Spielraum (BGH NJW 1969,
91, 92; 1975, 44, 45 f.). Es bedarf dann einer gesonderten
Anpassung bzw. Neufestsetzung. Dies geschieht durch Verhandlung der
Parteien oder gem. §§ 315 f. BGB durch den Vermieter oder gem. §
317 BGB durch einen Dritten. Im Zweifel hat der Vermieter dieses
Recht im Rahmen billigen Ermessens (BGH NJW 1974, 1464). Ist - wie
hier - eine Bezugsgröße genannt (Veränderung des Preisindex), ist
Ausgangspunkt der Anpassung die Äquivalenzvorstellung der Parteien
bei Vertragsschluss (BGHZ 62, 314). Bei Unbilligkeit der durch den
Vermieter festgesetzten Erhöhung ist gem. § 315 Abs. 3 BGB
letztlich das Gericht zur Entscheidung aufgerufen. Selbst wenn eine
Indexveränderung vorliegt, so bedeutet dies aber keine automatische
Anpassung an die neuen Verhältnisse, da dies eben auf eine
Gleitklausel mit automatischer Anpassung hinausliefe, was durch den
inzwischen durch das EurOEG aufgehobenen, aber durch eine
entsprechende Regelung in § 2 PaPkG ersetzten § 3 WährG, aus
Gründen der Währungsstabilität verhindert werden soll. Deshalb ist
Maßstab letztlich immer die Billigkeit einer Erhöhung bei
Indexänderung.

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Hiervon ausgehend ist den Rechtsausführungen des Landgerichts
Aachen in vollem Umfang zuzustimmen, und die Berufungsbegründung,
die die Heranziehung von Billigkeitsaspekten beanstandet als von
den Parteien nicht gewollter Maßstab, geht fehl. Dasjenige, auf was
die Kläger mit ihrer Auslegung hinauswollen, kommt einer
unzulässigen Gleitklausel im Mantel eines zulässigen
Leistungsvorbehaltes mit automatischer Anpassung gleich, was aber
gerade nicht möglich ist.

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Ausgehend von dem hypothetischen Parteiwillen, der sich in dem
Wort "soll" andeutet, ist die Klausel im zugrunde liegenden
Mietvertrag so zu lesen, dass eine Erhöhung bei Veränderung des
vereinbarten Lebenshaltungsindex verlangt werden kann, wenn dies
der Billigkeit entspricht. So ausgelegt stellt die Klausel einen
genehmigungsfreien Leistungsvorbehalt dar (s. Bub/Treier/Schultz,
III. A 248, 221 a. E.). Denn dann wäre kein den Ermessungsspielraum
ausschließender Automatismus vorhanden.

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Zuzustimmen ist den Ausführungen des angegriffenen Urteils auch
bei den Erwägungen zur Billigkeit (Bl. 8 UA). Hierbei ist unter
Berücksichtigung der Interessen beider Parteien das in
vergleichbaren Fällen Übliche festzustellen (Palandt/Heinrichs, §
315 Rdn. 10). Die vom Landgericht eingeholten Auskünfte (Bl. 66 f.,
69 GA) des A.er Haus- und Grundbesitzer-Vereins e. V. und der
Industrie- und Handelskammer zu A. belegen, dass eine greifbare
Mietpreissteigerung in vergleichbaren Lagen in A. im
Vertragszeitraum nicht zu verzeichnen war. Der Senat schließt sich
auch insoweit den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts an.
Gegen eine Anhebung des Mietzinses spricht auch die kurze
Vertragsdauer. Es ist bei derartig zeitlich begrenzten
Vertragsverhältnissen gar nicht so selten, dass überhaupt keine
Erhöhungsmöglichkeit vorgesehen wird (s. a. BGH NJW 1974, 2233;
Bub/Treier/Schultz III A 250). Im Rahmen der hier anzustellenden
Billigkeitserwägungen ist des Weiteren zu berücksichtigen, dass die
Beklagte zu Vertragsbeginn unstreitig eine Abstandszahlung von
brutto 39.900,00 DM an die Kläger geleistet hat. Dies ist vor allem
vor dem Hintergrund einer Vertragsdauer von weniger als 5 Jahren zu
sehen. Zwar sind solche Leistungen bei Geschäftsraummiete durchaus
üblich, das heißt stellen ein Entgelt dafür dar, dass der Vormieter
das Mietobjekt freimacht (Palandt/Putzo, Vor § 535 Rdn. 88).
Hierdurch ist den Klägern jedoch ein beachtlicher Betrag
zugeflossen, auf das Jahr umgerechnet von ca. 8.000,00 DM und auf
den Monat berechnet von ca. 660,00 DM. Angesichts der kurzen
Vertragslaufzeit spricht auch dies gegen die Billigkeit einer
Anhebung des Mietzinses. Deshalb bedarf es schließlich einer
Einbeziehung der von der Beklagten behaupteten und von den Klägern
zulässigerweise mit Nichtwissen bestrittenen angeblich rückläufigen
Umsatzzahlen in die Billigkeitserwägungen nicht mehr.

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Soweit die Kläger die erstinstanzlich getroffene
Kostenentscheidung angegriffen haben, sieht der Senat keinen
Anlass, die Quote zu ändern. Allerdings besteht keine
Gesamtschuldnerhaftung, sondern eine Haftung nach Kopfteilen, § 100
Abs. 1 ZPO. Neben dem Betrag von 4.089,68 DM ist zu
berücksichtigen, dass mit der Umstellung des ersten
Klageerweiterungsantrages auch eine teilweise Klagerücknahme
verbunden war, für die die Kläger zugleich anteilig Kostenersatz
i.H.v. 859,60 DM beansprucht und zugesprochen bekommen haben. Bei
der Berechnung des Streitwerts folgt der Senat der zutreffenden
Ansicht, wonach bei einseitiger Erledigungserklärung durch den
Kläger der bisherige Wert der Hauptsache bestehen bleibt (OLG Köln
MDR 1995, 103; OLG Düsseldorf NJW-RR 1993, 510; OLG München NJW-RR
1996, 957).

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO,
diejenige hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708
Nr. 10, 713 ZPO.

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Streitwert und Beschwer für die Kläger: 4.089,68