Oberlandesgericht Hamm ()
Beschluss vom 2004-02-17, Aktenzeichen 15 W 315/03
ECLI:DE:OLGHAM:2004:0217.15W315.03.00

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.

Die erste Beschwerde wird zurückgewiesen.

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G r ü n d e :

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I.

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Der Geschäftsführer der Komplementär-GmbH der Beteiligten zu 1) war Eigentümer umfangreichen landwirtschaftlichen Grundbesitzes im Plangebiet der Bebauungspläne L I und II der Gemeinde S, die eine Wohnhausbebauung vorsehen. Mit notariellem Vertrag vom 16.06.1998 (UR-Nr. Notar T in M) veräußerte er mehrere näher bezeichnete Teilflächen dieses Grundbesitzes an die Gemeinde S, behielt jedoch Grundstücksflächen im Umfang von etwa 15 künftigen Baugrundstücken zur privaten Vermarktung zurück. Im Hinblick darauf ist in Ziff. III. des notariellen Vertrages u.a. folgende Regelung getroffen:

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"Im Interesse einer geordneten Entwicklung übernimmt der Verkäufer gegenüber der Gemeinde weiter die nachfolgenden Verpflichtungen für diejenigen Grundflächen der Bebauungsplangebiete I und II, die in seinem Eigentum verbleiben:

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Der Verkäufer verpflichtet sich, die gem. Bebauungsplan entstehenden Bauplätze mit Wohnhäusern entsprechend diesem Bebauungsplan zu bebauen, wofür eine Frist von fünf Jahren vereinbart wird, die mit Fertigstellung der Baustraßen beginnt.

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Sofern der Verkäufer solche Bauplätze an Dritte veräußert oder ein Erbbaurecht daran bestellt, hat er die Erwerber zu verpflichten, die Grundstücke innerhalb einer Frist von zwei Jahren mit einem Wohnhaus entsprechend dem Bebauungsplan zu bebauen, die mit dem jeweiligen Vertragabschluss beginnt.

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... (es folgen weitere Einzelheiten über die von den Erwerbern mit der Gemeinde zu treffenden Regelungen)"

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Mit notariellem Vertrag vom 12.04.2000 (UR-Nr. Notar T) hat die zwischenzeitlich als Eigentümerin eingetragene Beteiligte zu 1) das im Grundbuch von S G1 verzeichnete Grundstück an die Beteiligten zu 2) zum Preis von 49.870,00 DM zuzüglich übernommener Vermessungskosten in Höhe von 1.930,00 DM verkauft und aufgelassen. In § 4 des Vertrages haben die Parteien Vereinbarungen getroffen, aus denen die Gemeinde S unmittelbare Ansprüche erwerben soll. Darin haben die Beteiligten zu 2) die Verpflichtung übernommen, innerhalb von zwei Jahren auf dem Grundstück ein Wohnhaus entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans zu errichten und die Veräußerung des unbebauten Grundstücks zu unterlassen. Für den Fall des Verstoßes gegen diese Verpflichtungen haben sie sich zur Übereignung des Grundstücks an die Gemeinde S verpflichtet und zur Sicherung dieses bedingten Auflassungsanspruchs die Eintragung einer Vormerkung bewilligt. Wegen der weiteren Einzelheiten dieser vertraglichen Regelung wird auf die vorgelegte beglaubigte Abschrift der notariellen Urkunde Bezug genommen.

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Notar T hat den Beteiligten zu 2) eine notarielle Kostenberechnung erteilt, in der er den Geschäftswert wie folgt ermittelt hat:

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a)
Kaufpreis
49.870,00 DM

b)
Vermessungskosten
1.930,00 DM

c)
Bebauungsverpflichtung (gem. § 30 I KostO; 10 % der voraussichtlichen Baukosten, geschätzt 300.000,00 DM)

30.000,00 DM

Summe
81.800,00 DM

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Der Präsident des Landgerichts hat aus Anlass einer Geschäftsprüfung den Ansatz des Geschäftswertes in der vorgenannten Kostenberechnung beanstandet und mit Verfügung vom 23.08.2001 Notar T angewiesen, insoweit die Entscheidung des Landgerichts herbeizuführen. Seiner Auffassung nach darf der Geschäftswert für die Bauverpflichtung lediglich mit dem Regelbetrag gem. § 30 Abs. 2 KostO von (zum Zeitpunkt der Beurkundung) 5.000,00 DM bemessen werden.

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Entsprechend der ihm erteilten Anweisung hat Notar T mit Schreiben vom 03.09.2001 bei dem Landgericht die Beschwerde erhoben, der er aus eigenem Recht entgegengetreten ist. Zur Begründung hat er mit näheren Ausführungen den Standpunkt vertreten, die Gemeinde habe mit der Auferlegung der Bauverpflichtung eigene wirtschaftliche Interessen im Hinblick auf eine an die Erhöhung der Einwohnerzahl gebundene Besserstellung bei den staatlichen Finanzzuweisungen angestrebt. Im Übrigen sei maßgebend das private Interesse der Beteiligten zu 1) zu bewerten, die von ihr selbst übernommene Bauverpflichtung an die Grundstückserwerber weitergeben zu können.

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Die Kammer hat eine Stellungnahme des Präsidenten des Landgerichts eingeholt, die dieser mit Verfügung vom 12.11.2001 abgegeben hat und auf deren Inhalt Bezug genommen wird.

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Durch Beschluss vom 20.06.2003 hat das Landgericht die angefochtene Kostenberechnung aufgehoben und die Sache zur Erstellung einer neuen Kostenberechnung an den Notar zurückverwiesen. Ferner hat das Landgericht in seiner Entscheidung die weitere Beschwerde zugelassen.

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Gegen diese Entscheidung richtet sie die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 3) vom 31.07.2003, der als Notariatsverwalter (§ 56 BNotO) des zwischenzeitlich erloschenen Amtes des Notars T bestellt ist.

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II.

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Die weitere Beschwerde ist nach § 156 Abs. 2 S. 2 KostO infolge Zulassung durch das Landgericht statthaft sowie fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis des Beteiligten zu 3) folgt daraus, dass das Landgericht die angefochtene Kostenberechnung zu seinem Nachteil aufgehoben hat.

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In der Sache ist das Rechtsmittel begründet, weil die Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung des Rechts beruht (§ 156 Abs. 2 S. 3 KostO). Die weitere Beschwerde führt zur Zurückweisung der Anweisungsbeschwerde und damit zur Wiederherstellung der angefochtenen Kostenberechnung.

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In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer gem. § 156 Abs. 6 S. 1 KostO zulässigen Anweisungsbeschwerde des Notars T ausgegangen. Der Gegenstand der diesem erteilten Anweisung des Präsidenten des Landgerichts vom 23.08.2001 bezieht sich auf die erhobene Beanstandung des Geschäftswertes in der Kostenberechnung, und zwar hinsichtlich des Ansatzes der Teilposition von 30.000,00 DM für die Bauverpflichtung. Dementsprechend beschränkt sich die sachliche Prüfungsbefugnis des Beschwerdegerichts auf diese Beanstandung.

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Im Verfahren nach § 156 KostO kann eine sachliche Entscheidung über die von dem Notar berechneten Kosten nur dann ergehen, wenn er dem Kostenschuldner eine den förmlichen Anforderungen des § 154 Abs. 1 und 2 KostO entsprechende Kostenberechnung mitgeteilt hat (Senat DNotZ 1971, 756). In diesem Zusammenhang kann der Senat dahin gestellt bleiben lassen, ob die Kostenberechnung des Beteiligten zu 3) in ihrer ursprünglichen Fassung diesen Anforderungen genügte, wobei Bedenken allenfalls hinsichtlich der Zitierweise der den Ansätzen zugrunde liegenden Vorschriften bei den Auslagenpositionen bestehen konnten. Jedenfalls hat der Beteiligte zu 3) im Verfahren der weiteren Beschwerde seiner Kostenberechnung mit Schreiben vom 11.02.2004 eine Neufassung gegeben, die gemessen an dem Informationsbedürfnis der Kostenschuldner durch die Hinzufügung von Sachbezeichnungen solche Bedenken ausräumt. Eine verfahrensrechtlich beachtliche Neufassung der - hinsichtlich ihrer Form vom Landgericht nicht beanstandeten - Kostenberechnung konnte auch noch im Verfahren der weiteren Beschwerde erfolgen (Senat JMBl. NW 1994, 226, 227).

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Die Sachentscheidung hängt ausschließlich davon ab, ob und in welcher Höhe bei der Berechnung des Geschäftswertes über die unbeanstandet gebliebenen Ansätze für den Kaufpreis und die Vermessungskosten hinaus ein Betrag für die von den Beteiligten zu 2) übernommene Bauverpflichtung zu berücksichtigen ist. Eine vom Käufer übernommene Bauverpflichtung ist regelmäßig als zusätzliche Leistung für die Überlassung des Grundstücks im Sinne des § 20 Abs. 1 S. 1 Halbsatz 2 KostO anzusehen und daher wertmäßig dem Kaufpreis hinzuzurechnen, sofern sie von eigenem wirtschaftlichen oder ideellen Wert ist (vgl. OLG Düsseldorf, DNotZ 1994, 723 = Rpfleger 1994, 520 m.w.N.). Nach allgemein anerkannter Auffassung ist für die Bewertung einer solchen Bauverpflichtung allein das Interesse des Berechtigten, dem gegenüber die Verpflichtung übernommen worden ist, an der Errichtung des Gebäudes maßgebend (Senat, JurBüro 1979, 420; Rohs/Wedewer, KostO, § 30 Rdnr. 14; Göttlich/Mümmler, KostO, 14. Aufl., "Bauverpflichtung" Anm. 2). Das Interesse des Verkäufers kann wirtschaftlicher oder ideeller Art oder aus beiden Gesichtspunkten zusammengesetzt sein. Im ersteren Fall ist der Wert nach freiem Ermessen gemäß § 30 Abs. 1 KostO, im zweiten Fall gemäß § 30 Abs. 2, Abs. 3 KostO und im dritten Fall durch Zusammenrechnen der Werte beider Interessen zu bestimmen (Senat, JurBüro 1979, 420; Beschl. v 27.02.2003 - 15 W 297/01 - = JMBl. NW 2003, 183 = MittBayNot 2004, 65; Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, KostO, 15. Aufl., § 30, Rdnr. 17). Von diesen Grundsätzen ist das Landgericht ausgegangen.

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Die Kammer hat weiter ausgeführt, für die Bewertung der Bauverpflichtung sei maßgebend der Regelwert des § 30 Abs. 2 KostO heranzuziehen, und zwar unabhängig davon, ob in diesem Zusammenhang auf die Interessen der Beteiligten zu 1) als Verkäuferin oder diejenigen der Gemeinde S abzustellen sei. Die Beteiligte zu 1) als Verkäuferin habe im Hinblick auf die von den Beteiligten zu 2) übernommene Bauverpflichtung keine eigenen wirtschaftlichen Interessen verfolgt. Denn ihr sei es lediglich darum gegangen, die von ihr selbst in dem Kaufvertrag mit der Gemeinde S eingegangene Bauverpflichtung an die Käufer weiterzugeben. Ein eigenes wirtschaftliches Interesse der Beteiligten zu 1) ergebe sich auch nicht aus einer Verbesserung der Vermarktungsaussichten, die sich für die von ihr selbst zum Verkauf angebotenen Grundstücke des Bebauungsplangebiets aus einer von den Erwerbern übernommenen Bauverpflichtung ergeben könne. Das Interesse der Gemeinde S an einer zügigen Bebauung der Grundstücke des Bebauunsplangebiets sei ausschließlich ideeller Art und könne deshalb ebenfalls nicht mit einem den Regelwert übersteigenden Betrag bewertet werden.

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Die Ausführungen des Landgerichts enthalten Erwägungen zur Ausübung des Ermessens bei der Festsetzung des Geschäftswertes gem. § 30 KostO. Die Entscheidung unterliegt insoweit im Rechtsbeschwerdeverfahren nur einer eingeschränkten Nachprüfung dahin, ob das Beschwerdegericht von seinem Ermessen einen rechtlich fehlerhaften, Sinn und Zweck des Gesetzes zuwiderlaufenden Gebrauch gemacht hat, von ungenügenden oder verfahrenswidrig zustande gekommenen Feststellungen ausgegangen ist oder wesentliche Umstände nicht berücksichtigt hat (vgl. Keidel/Meyer-Holz, FG, 15. Aufl., § 27, Rdnr. 27; Rohs/Wedewer, § 30, Rdnr. 3). Dieser rechtlichen Nachprüfung hält die Entscheidung des Landgerichts in einem für die Entscheidung maßgebenden Punkt nicht stand.

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Der Bewertung im Rahmen des § 30 KostO unterliegen nur die Interessen der unmittelbar an dem Vertrag beteiligten Personen, deren Ausgleich die geschlossenen vertraglichen Regelungen dienen. Das Interesse der Gemeinde S an einer geordneten städtebaulichen Entwicklung im Rahmen der Erschließung und Bebauung eines neuen Bebauungsplangebiets ist berücksichtigt in dem zwischen dieser Gemeinde und dem Geschäftsführer der Komplementär-GmbH der Beteiligten zu 1) geschlossenen Grundstückskaufvertrag, in dem dieser hinsichtlich der zurückbehaltenen Bauplätze eine eigene Verpflichtung zu einer Bebauung entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren übernommen hat. Erkennbar sollten also die zurückbehaltenen Grundstücke ebenso wie die von der Gemeinde verkauften Bauplätze zügig einer geordneten Bebauung zugeführt und zugleich eine spekulative Grundstücksverwertung ausgeschlossen werden. Hinsichtlich der von dem damaligen Grundstückseigentümer übernommenen Bebauungsverpflichtung ist die mit der Gemeinde S getroffene vertragliche Regelung zwar erkennbar darauf zugeschnitten, dass die Bebauungsverpflichtung von den jeweiligen Erwerbern in den mit diesen noch zu schließenden Grundstückskaufverträgen übernommen werden sollte. Damit war den städtebaulichen Interessen der Gemeinde Rechnung getragen. Der Gesichtspunkt, dass sich der damalige Grundstückeigentümer zur Erfüllung der von ihm selbst übernommenen Bebauungsverpflichtung der einzelnen Grundstückserwerber bedienen konnte und sollte (§ 278 BGB), ändert jedoch nichts daran, dass die Verpflichtung gegenüber der Gemeinde S einen liquiden und einklagbaren Anspruch begründet, den jener ggf. selbst zu erfüllen hatte. Deshalb kann der Senat nicht der Beurteilung des Landgerichts folgen, die Weitergabe der Bauverpflichtung an die Erwerber in den einzelnen Kaufverträgen begründe kein eigenes wirtschaftliches Interesse der Beteiligten zu 1). Das Gegenteil ist vielmehr der Fall. Die Möglichkeit, die wirtschaftliche Belastung durch eine selbst eingegangene Bauverpflichtung an einen Grundstückserwerber abwälzen zu können, begründet vielmehr ein fassbares und nahe liegendes eigenes wirtschaftliches Interesse, das im Rahmen des § 30 Abs. 1 KostO im Wege der Schätzung bewertet werden kann und muss. Dies ist in der Rechtsprechung bereits anerkannt (OLG Frankfurt DNotZ 1965, 366 f.; Senat JurBüro 1979, 419, 420). Der vorliegende Fall gibt keinen Anlass zu einer abweichenden Bewertung. Diese verbietet sich insbesondere nicht deshalb, weil die vertragliche Regelung im Ergebnis der Erfüllung ideeller Interessen der Gemeinde S an einer geordneten städtebaulichen Entwicklung dient. Denn dem vertraglichen Leistungsaustausch zwischen Privatpersonen wird nicht dadurch der Charakter wirtschaftlicher Interessenverfolgung genommen, dass er mittelbar auch der Umsetzung öffentlicher Ziele dient. Deshalb kann für die Bewertung der Vereinbarung auch nicht entscheidend sein, dass die Beteiligten zu 2) die Bauverpflichtung nicht lediglich im Innenverhältnis gegenüber der Beteiligten zu 1), sondern in der Weise übernommen haben, dass durch die vertragliche Regelung unmittelbar im Sinne des § 328 BGB Rechte der Gemeinde S begründet worden sind.

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Bereits unter diesem Gesichtspunkte ergeben sich Anhaltspunkte für eine konkrete Wertschätzung nach § 30 Abs. 1 KostO, die zu einer Abweichung von dem Regelwert des § 30 Abs. 2 KostO führen. Vom abweichenden Standpunkt des Senats ist die Geschäftswertberechnung des Notars jedenfalls im Ergebnis nicht zu beanstanden. Im Hinblick darauf, dass das wirtschaftliche Interesse der Beteiligten zu 1) in der Freistellung von ihrer eigenen Bauverpflichtung besteht, erscheint es hier zumindest vertretbar, dass der Notar als Orientierungspunkt für die Bewertung die mit 300.000,00 DM grob geschätzten Baukosten für das zu errichtende Wohnhaus herangezogen und davon einen maßvollen Anteil von 10 % als Geschäftswert angesetzt hat.

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Aus dieser Sicht kommt es nicht darauf an, ob ein eigenes wirtschaftliches Interesse der Beteiligte zu 1) auch darin bestehen kann, durch die Vereinbarung von Bauverpflichtungen in den Kaufverträgen mit allen Erwerbern die Vermarktungsaussichten für die in ihrem Eigentum verbliebenen Bauplätze insgesamt zu erhöhen. Es kann deshalb offen bleiben, ob für eine entsprechende Bewertung hinreichende Anhaltspunkte bestehen, wenn im Gegensatz zur Durchführung eines Gesamtvorhabens durch einen privaten Vorhabenträger, wie es Gegenstand der bereits herangezogenen Entscheidung des Senats vom 27.02.2003 war, der ursprüngliche Grundstückseigentümer sich auf die Vermarktung einiger ihm verbliebener Bauplätze im Rahmen des von der Gemeinde durchgeführten Gesamtvorhabens beschränkt. Der Senat hat deshalb auch keinen Anlass, näher auf die von dem Landgericht ausgeführten Bedenken gegen die soeben genannte Entscheidung des Senats einzugehen.

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Eine Wertfestsetzung für das Verfahren der weiteren Beschwerde ist im Hinblick auf den Erfolg des Rechtsmittels entbehrlich.