Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1997-09-09, Aktenzeichen 15 U 228/96
ECLI:DE:OLGK:1997:0909.15U228.96.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d :

2

Mit notariellem Vertrag vom 30.07.1992 (Notar Cü. in Erftstadt,
Urkunden-Nr.: 1913/1992, Kopie Bl. 441 ff. d.GA.) erwarben die
Beklagten in der Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts von
den Zeugen D. und S.A. das im Grundbuch des Amtsgerichts B. von
Q.-I., Blatt 3136, Flur 20, Flurstück Nr. 500, (früher eingetragen
unter Grundbuch von H., Bl. 3093, Flur 51, Flurstück 384, 372, 381
und Flur 10, Flurstück 186, 176 und 182) verzeichnete Grundstück
(B.-A., ).

3

Dieses Grundstück ist mit einem Mehrfamilienhaus mit 16
Wohnungen bebaut und gehört zu dem "Wohnpark A.". Dieser wurde
Anfang der siebziger Jahre errichtet. Er besteht aus insgesamt 788
Wohnungen, die sich auf 39 Häuser verteilen (Lageplan Bl. 314
d.GA.), welche wiederum auf Grundstücken verschiedener Eigentümer -
teils Einzeleigentümer, teils Wohnungseigentümergemeinschaften -
stehen.

4

Durch notarielle Erklärung des Notars Dr. C. vom 04.02.1972
(Urkunden-Nr. 352/1972, Bl. 11 ff. d.GA.) bewilligte Herr H.H. in
eigenem Namen und als Vertreter ohne Vertretungsmacht für die
Eigentümer der Grundstücke des Wohnparks u.a. die Eintragung einer
Grunddienstbarkeit. Insoweit heißt es in der notariellen
Urkunde:

5

"IV.

6

SoD.n bewilligen und beantragen Eigentümer aller hiervor unter
Ziffer I. aufgeführten Grundstücke folgende Grunddienstbarkeiten
für den jeweiligen Eigentümer aller hiervor unter Ziffer I.
aufgeführten Grundstücke (herrschende Grundstücke) und zu Lasten
aller hiervor unter Ziffer I. aufgeführten Grundstücke (dienende
Grundstücke) in das Grundbuch einzutragen:

7

1.

8

An- Auf- oder Umbauten auf den dienenden Grundstücken - mit
Ausnahme der zur Zeit öffentlich genehmigten bezw. fertiggestellten
-, dürfen auf den dienenden Grundstücken nur mit Zustimmung einer
2/3 Mehrheit der Eigentümer der herrschenden Grundstücke, - und
zwar wird gestimmt nach Quadratmeterwohnfläche der Wohnungen bezw.
der Gewerberäume auf den herrschenden Grundstücken, - errichtet
werden.

9

2.

10

Der jeweilige Eigentümer der dienenden Grundstücke ist
verpflichtet, die auf den dienenden Grundstücken befindlichen
Gemeinschaftsanlagen des Wohnparks A., nämlich:

11

a) Hallenbad mit Nebenräumen und Saunas,

12

b) Kegelbahnen,

13

c) Bowlingbahnen,

14

d) Tischtennisräume,

15

e) Kellerbars,

16

f) Trockenräume,

17

g) Garagenzufahrten,

18

h) Kellereingänge,

19

i) Kellergänge,

20

j) Heizungsanlagen nebst Öltanks,

21

k) Wagenwaschanlagen,

22

l) Fernsehgemeinschaftsantenne,

23

m) Fernsehantennenleitungen,

24

n) Abflußleitungen,

25

o) Stromleitungen,

26

p) Wasserleitungen,

27

q) Telefonleitungen,

28

r) Fußwege,

29

s) Grünanlagen mit Bepflanzungen,

30

t) Beleuchtungskörper,

31

u) Papierkörbe,

32

v) Bänke,

33

w) Tennisplätze,

34

x) Kinderspielplatz mit Geräten,

35

y) Büros der Hausverwaltung,

36

welche auf der als Anlage VIII zu dieser Urkunde genommenen
Skizze mit den Buchstaben -A-B-C-D-E-F-G-H-A- umschrieben sind,

37

zu dulden, und durch den jeweiligen Eigentümer der herrschenden
Grundstücke mitbenutzen zu lassen, wobei die Kosten für den
Bestand, die Unterhaltung und den Betrieb dieser Anlagen sowohl von
den jeweiligen Eigentümern der herrschenden Grundstücke und den
jeweiligen Eigentümern der dienenden Grundstücke anteilig
entsprechend der auf den dienenden und herrschenden Grundstücken
vorhandenen Quadratmeterwohn- bezw. Gewerbeflächen zu tragen
sind.

38

Das Recht der Mitbenutzung durch den Eigentümer eines
herrschenden Grundstücks kann jedoch nur unter der Bedingung
ausgeübt werden, daß der Eigentümer des herrschenden Grundstücks
mit dem Eigentümer des dienenden Grundstücks - jeder für sich und
seine Rechtsnachfolger - einen Verwaltervertrag bezüglich der
Verwaltung der voraufgeführten Gemeinschaftsanlagen abschließt, in
dem die Verwaltung der Gemeinschaftsanlagen und die Bestellung und
Abberufung eines Verwalters geregelt sind, insbesondere daß der
Verwalter nur mit einer Stimmenmehrheit von 80 % der Eigentümer der
herrschenden Grundstücke und der Eigentümer der dienenden
Grundstücke - wobei auf jede Wohnung, bezw. auf jedes Gewerbe des
Gesamtkomplexes eine Stimme entfällt - bestellt und abberufen
werden kann.

39

Für das Recht der Benutzung, sowie der Kosten- und Lastentragung
gelten, soweit in dieser Urkunde keine anderen Bestimmungen
getroffen worden sind, die Vorschriften des
Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend.

40

Soweit in den Verwaltungsverträgen eine anderweitige Regelung
nicht getroffen ist, sollen subsidiär die Bestimmungen aus §§ 16,
21 ff. WEG Anwendung finden.

41

Kommt der Eigentümer eines herrschenden Grundstückes der
vorstehenden Verpflichtung innerhalb von drei Monaten nach
Aufforderung nicht nach, so hat er an die Gemeinschaft der anderen
Eigentümer von herrschenden Grundstücken - für diese anteilig
entsprechend der auf den übrigen herrschenden Grundstücken
vorhandenen Quadratmeterwohn- bezw. Gewerbeflächen - zu Händen des
Verwalters für jeden Monat, mit welchem er in Verzug ist, eine
Vertragsstrafe von DM 1.000,-- zu zahlen."

42

Durch Genehmigungserklärung vom 09.02.1972 (Bl. 18 d.GA.)
genehmigte u.a. die frühere Erwerberin des nunmehr von den
Beklagten gekauften Grundstücks, die Zeugin A.G., alle Erklärungen,
die für sie in der Urkunde vom 04.02.1972 abgegeben worden sind und
trat dem Inhalt der Urkunde ausdrücklich zustimmend und genehmigend
bei.

43

Entsprechend der notariellen Erklärung wurde am 18.04.1972 im
Grundbuch des streitgegenständlichen Grundstücks in Abteilung II
u.a. eingetragen (Bl. 510 d.GA.):

44

"Lfd. 9:

45

Beschränkung der Errichtung von An-, Auf- oder Umbauten.

46

Lfd. 10:

47

Verpflichtung zur Duldung von Gemeinschaftsanlagen.

48

Zu Nr. 9 und 10: Das Recht ist bei den herrschenden Grundstücken
vermerkt.

49

Mit Bezug auf die Bewilligung vom 4. Februar 1972 für die
jeweiligen Eigentümer der Grundstücke Flur 10 Nr. 75, 163-170, 174,
175, 177, 179, 180, 181, 184, 185, 187-193, Flur 13 Nr. 215, 218,
220, 221 und Flur 51 Nr. 266, 268, 269, 364-368, 370, 371, 375,
378-380, 383, 385-389, 391, 392, 394, 396-408 eingetragen am 18.
April 1972."

50

In der Versammlung der Eigentümer und Miteigentümer des
Wohnparks A., Haus Nr. 1-39, vom 26.06.1986 (Protokoll Bl. 36 f.
d.GA.), bei der - ausweislich der von der Klägerin vorgelegten
Versammlungsniederschrift - die damalige Eigentümerin des von den
Beklagten erworbenen Grundstücks - die Zeugin A.G. - durch Herrn S.
vertreten worden war, faßten die Anwesenden bei Stimmenthaltung der
"BBG Gesellschaft" den Beschluß, daß die Gemeinschaftsordnung in
der vorliegenden Form genehmigt wird.

51

In der "Gemeinschaftsordnung für die Benutzung der
Gemeinschaftsanlagen des Wohnparkes B. A." (Bl. 25 ff. d.GA.) wird
in der Präambel auf die mit der Urkunde vom 04.02.1972 bestellte
Grunddienstbarkeit Bezug genommen. Weiterhin heißt es (Bl. 29
d.GA.):

52

"Die Eintragung der Grunddienstbarkeiten in die Grundbücher der
jeweiligen Eigentümer ist erfolgt. In Ausgestaltung dieser
Grunddienstbarkeiten regeln die Eigentümer die Benutzung der
Gemeinschaftsanlagen wie folgt:"

53

In § 3 der Gemeinschaftsordnung ist die Instandhaltung,
Instandsetzung und die Unterhaltung der Gemeinschaftsanlagen, in §
4 der Wiederaufbau und die Wiederherstellungsverpflichtung und in §
6 die Stellung des Verwalters geregelt. Gemäß § 6 Ziffer 4b) ist
der jeweilige Verwalter der Gemeinschaftsanlagen des "Wohnparks A."
beauftragt und bevollmächtigt, die von den Eigentümern zu
entrichtenden Beträge einzuziehen und diese gegenüber einem
säumigen Eigentümer im eigenen Namen mit Leistung an sich
gerichtlich geltend zu machen.

54

§ 7 der Gemeinschaftsordnung sieht vor, daß die sich aus dem
Wirtschaftsplan ergebenden Betriebskosten monatlich im voraus zu
zahlen sind, wobei die Zahlungen bis spätestens zum 10. eines jeden
Monates beim Verwalter eingegangen sein müssen. Im Falle eines
Zahlungsverzuges sind Rückstände mit 5 % über dem Diskontsatz der
Deutschen Bundesbank jährlich zu verzinsen. In § 10 Ziffer 1 wird
den Eigentümern aufgegeben, ihre Rechtsnachfolger zum Eintritt in
diesen Vertrag zu verpflichten.

55

Ebenfalls am 26.06.1986 beschlossen die bei der Versammlung
Anwesenden, daß hinsichtlich der Verwaltung der
Gemeinschaftsanlagen der Häuser 1-39 des Wohnparks A. zwischen den
Eigentümern und Eigentümergemeinschaften des Wohnparks und der
Klägerin auf der Grundlage der Gemeinschaftsordnung ein
Verwaltervertrag abgeschlossen und die Klägerin als Verwalterin auf
unbestimmte Zeit bestellt werden sollte (TOP. 2 der Niederschrift
vom 26.06.1986, Bl. 37 d.GA.).

56

Zusätzlich genehmigten verschiedene Eigentümergemeinschaften in
ihrer jeweiligen Eigentümerversammlung die Gemeinschaftsordnung vom
26.06.1986 bzw. stimmten weitere Eigentümer dieser durch gesonderte
schriftliche Erklärung zu (Kopien der Protokolle der
Eigentümerversammlungen bzw. Zustimmungserklärungen Bl. 38 ff.
d.GA.). So erkannten die unmittelbaren Voreigentümer des von den
Beklagten erworbenen Grundstücks, die Zeugen D. und S.A., durch
ihre Verwalterin mit Erklärung vom 14.03.1991 (Bl. 50 d.GA.) die in
der Eigentümerversammlung am 26.06.1986 beschlossene
Gemeinschaftsordnung vollinhaltlich an.

57

Am 22.07.1991 wurde von den "Eigentümern des Wohnparkes A., Haus
1 - 39" und der Klägerin ein schriftlicher Verwaltervertrag (Bl. 95
ff. d.GA.) unterzeichnet, der gemäß § 1 Ziffer 1 auf unbestimmte
Zeit laufen sollte, und durch den die Eigentümer u.a. die
Verpflichtung eingingen, ihren jeweiligen Rechtsnachfolger zum
Eintritt in diesen Vertrag zu verpflichten (§ 6 Ziffer 1 des
Verwaltervertrags).

58

In dem zwischen den Beklagten und den Verkäufern abgeschlossenen
notariellen Grundstückskaufvertrag vom 30.07.1992 (Bl. 441 ff.
d.GA.) heißt es u.a.(Bl. 449 ff. d.GA.):

59

"IV.

60

Gewährleistung, Besitzübergang, sonstige Vereinbarungen

61

.......

62

2.

63

Der Verkäufer gewährleistet, daß der verkaufte Grundbesitz -
soweit nicht eine ausdrückliche Übernahme erfolgt - frei wird von
allen im Grundbuch eingetragenen und nicht eingetragenen
Belastungen und Beschränkungen, Zinsen, Steuern und Abgaben,
insbesondere von allen in Abteilung III eingetragenen und nicht
gemäß vorstehendem Abschnitte II. Ziffer 2. vom Käufer übernommenen
Rechten.

64

Die in Abteilung II unter lfd. Nrn. 9 und 10 eingetragenen
Dienstbarkeiten werden vom Käufer übernommen. Etwaige Baulasten
werden vom Käufer übernommen. .....

65

3.

66

Besitz und Gefahr, Nutzungen und Lasten einschließlich aller den
verkauften Grundbesitz betreffenden Sachversicherungen gehen am 1.
Oktober 1992 auf den Käufer über (,) vorausgesetzt, daß der
Kaufpreis bis dahin vollständig erbracht ist.

67

4.

68

Die bestehenden Mietverhältnisse sind dem Käufer bekannt. Der
Käufer tritt anstelle des Verkäufers vom Besitzübergangstage an in
die sich aus den Mietverhältnissen ergebenden Rechte und
Verpflichtungen ein. ....

69

......

70

Der Verkäufer verpflichtet sich, ab sofort keine schriftlichen
oder mündlichen Vereinbarungen wegen des Grundstücks ohne
Zustimmung des Käufers zu treffen. Der Beendigung des
Verwaltervertrages mit der Fa. H. stimmt der Käufer bereits hiermit
zu."

71

Am 25.11.1992 wurden die Beklagten als Eigentümer im Grundbuch
des Amtsgerichts B. von Q.-I., Bl. 3136, eingetragen (Kopie des
Grundbuchauszuges Bl. 505 ff. d.GA.).

72

Die Klägerin erstellt jährlich je einen Wirtschaftsplan und
Abrechnungen der Betriebskosten für die Gemeinschaftsanlagen des
Wohnparks A.. Auf der Grundlage der von ihr vorgelegten
Betriebskostenabrechnungen begehrt die Klägerin von den Beklagten
die Nachzahlung anteiliger Betriebskosten für das Jahr 1992 in Höhe
von zunächst 4.627,58 DM (Abrechnung vom 08.09. und 16.12.1993, Bl.
98 ff., 105 d.GA.) bzw. nach Vorlage einer abgeänderten Abrechnung
vom 23.06.1995 (Bl. 201 ff. d.GA.) in Höhe von 4.241,04 DM, für das
Jahr 1993 in Höhe von 131,25 DM (Bl. 106 ff., 114 d.GA.).
Zusätzlich macht sie noch nicht gezahlte
Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate Oktober bis Dezember
1994 im Gesamtbetrag von 13.471,38 DM und - als Teilbetrag - eine
Vertragsstrafe von 3.000,00 DM für die Monate Mai bis Juli 1993
(hilfsweise für die Folgemonate, Bl. 9 d.GA.) geltend.

73

Wegen der Einzelheiten der Abrechnung wird auf die Ausführungen
in der Klageschrift vom 06.03.1995 (Bl. 5 ff. d.GA.) und die zu den
Akten gereichten Abrechnungen (Bl. 98 ff., 105 ff., 114 ff., 201
ff. d.GA.) verwiesen.

74

Mit Schriftsatz vom 28.01.1993 (Bl. 122 f. d.GA.) forderte die
Klägerin die Beklagten auf, mit ihr einen Verwaltervertrag
abzuschließen. Unter dem 19.08.1993 (Bl. 491 d.GA.) mahnte die
Klägerin die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 05.09.1993, dem
Verwaltervertrag und der Gemeinschaftsordnung zuzustimmen. Nachdem
die Beklagten hierauf nicht reagierten, setzte die Klägerin mit
Schriftsatz vom 25.11.1993 (Bl. 118 ff. d.GA.) den Beklagten eine
Frist bis zum 30.11.1993, um die Betriebskostenrückstände bis
November 1993 in Höhe von 14.421,79 DM und eine Vertragsstrafe in
Höhe von 7.000,00 DM zu zahlen, die Gemeinschaftsordnung
anzuerkennen und einen Verwaltervertrag abzuschließen.

75

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, die Beklagten seien
infolge faktischen Eintritts in die (als Bruchteilsgemeinschaft zu
qualifizierende) Gemeinschaft der Eigentümer des "Wohnparks A." in
Verbindung mit der Grunddienstbarkeit verpflichtet, die Kosten und
Lasten der "Gemeinschaftsanlagen" anteilig zu tragen. Auch eine
Auslegung der Grunddienstbarkeit führe zu diesem Ergebnis.

76

Sie hat behauptet, alle Eigentümer hätten der Eintragung der
Grunddienstbarkeit zugestimmt. Diese sei auf allen Grundstücken
eingetragen worden. Die Mieter des Hauses "I.W. 19" würden die
Gemeinschaftsanlagen mitbenutzen. Auch bei der Mietpreisgestaltung
sei die Nutzungsmöglichkeit der Anlagen berücksichtigt worden. Die
Beklagten gäben zudem durch ihr Verhalten zu verstehen, daß sie
sich als Mitglieder dieser Gemeinschaft betrachteten.

77

Weiterhin haben die Kläger die Auffassung vertreten, die
Wirtschaftspläne für 1994 und die Gesamt- und Einzelabrechnungen
der Betriebskosten für die Jahre 1992 und 1993 seien mangels
Anfechtung des jeweiligen Beschlusses der Eigentümerversammlung
verbindlich. Sie hat behauptet, die Betriebskostenabrechnung 1992,
und zwar sowohl die Gesamtabrechnung als auch die
Einzelabrechnungen und die Wirtschaftspläne für 1994, seien in der
Eigentümerversammlung vom 07.09.1993 (Protokoll Bl. 103 f. d.GA.)
genehmigt worden. Die Genehmigung der Betriebskostenabrechnung
(einschließlich der Einzelabrechnungen) für das Jahr 1993 sei in
der Eigentümerversammlung vom 11.10.1994 (Protokoll Bl. 110 ff.
d.GA.) erfolgt.

78

Weiterhin hat die Klägerin Ausführungen zu den einzelnen
Abrechnungen gemacht.

79

Die Klägerin hat beantragt,

80

81

die Beklagten als Gesamtschuldner zu
verurteilen, an sie 21.230,21 DM zuzüglich 5 % Zinsen über dem
jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank von 4.758,83 DM
seit dem 01.12.1993 und von weiteren 2.891,38 DM seit dem
11.10.1994, von weiteren jeweils 5.290,00 DM seit dem 11.11.1994
und 11.12.1994 sowie von weiteren 3.000,00 DM seit dem 01.12.1993
zu zahlen.

82

Die Beklagten haben beantragt,

83

84

die Klage abzuweisen.

85

Sie haben die Aktivlegitimation der Klägerin bestritten. Zudem
haben sie die Auffassung vertreten, die Klägerin könne aus keinem
rechtlichen Gesichtspunkt die Erstattung der Kosten der
Gemeinschaftsanlagen des Wohnparks geltend machen. Ansprüche gemäß
§ 746 BGB scheiterten bereits daran, daß sie nicht Miteigentümer
dieser Anlagen seien. Aufgrund der Grunddienstbarkeit seien sie
nicht verpflichtet. Diese beziehe sich lediglich auf die Duldung
von Gemeinschaftsanlagen und nicht auf eine Kostentragungspflicht.
Sie hätten angesichts der Grundbucheintragung nicht mit einer über
die bloße Duldung hinausgehenden Verpflichtung rechnen müssen.
Insoweit hätten sie den Grundbesitz gutgläubig erworben. Auch sei
die Grunddienstbarkeit zu unbestimmt.

86

Weiterhin haben sie die Ordnungsgemäßheit der Abrechnungen der
Klägerin gerügt. Die Eigentümerversammlung vom 11.10.1994 sei nicht
ordnungsgemäß einberufen und abgehalten worden; sie sei auch nicht
beschlußfähig gewesen. Die Klägerin habe weitere von ihnen
erbrachte Zahlungen bei den Abrechnungen nicht berücksichtigt.

87

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes
erster Instanz - insbesondere zu den Ausführungen zu den
Betriebskostenabrechnungen - wird auf den Inhalt der von den
Parteien gewechselten Schriftsätze und der von ihnen vorgelegten
Urkunden Bezug genommen.

88

Das Landgericht hat die Klage durch Urteil vom 25.10.1996 (Bl.
396 ff. d.GA.) abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen
ausgeführt, die Beklagten seien weder aufgrund der
Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 noch der im Grundbuch
eingetragenen Grunddienstbarkeit, sondern nur aus §§ 684 S. 1, 812
ff. BGB zur anteiligen Kostentragung verpflichtet. Vertragliche
Ansprüche schieden aus, da die Beklagten - was die Klägerin
eingeräumt habe - nicht in die bestehenden Verträge eingetreten
seien. Die Voraussetzungen für einen stillschweigenden Eintritt
seien ebenfalls nicht gegeben. Auf die im Grundbuch eingetragene
Grunddienstbarkeit könne sich die Klägerin nicht berufen, da sich
aus dem Eintragungsvermerk keine Unterhaltspflicht ergebe und die
Bezugnahme auf die notarielle Bewilligung nicht ausreiche.
Ansprüche aus einer faktischen Zugehörigkeit zu einer
Bruchteilsgemeinschaft bestünden allenfalls hinsichtlich der
gemeinsamen Heizungsanlage für die Häuser "I.W. 18-20". Die dem
Grunde nach gegebenen Ansprüche gemäß §§ 684 S. 1 BGB i.V.m. §§ 812
ff. BGB seien für 1992 und 1993 derzeit noch nicht fällig, weil die
Klägerin bisher die Höhe der Forderungen nicht nachvollziehbar und
nachprüfbar dargetan habe. Vorauszahlungen für 1994 könne die
Klägerin nicht mehr verlangen. Für die geltend gemachte
Vertragsstrafe fehle es bereits an einer wirksamen Verpflichtung
der Beklagten, die in der notariellen Urkunde enthaltenen Kosten zu
übernehmen.

89

Gegen das ihr am 06.11.1996 zugestellte Urteil (Bl. 414 d.GA.)
hat die Klägerin mit einem am 06.12.1996 bei Gericht eingegangenen
Schriftsatz (Bl. 417 d.GA.) Berufung eingelegt, die sie in einem
weiteren Schriftsatz begründet hat (Bl. 429 ff. d.GA.), der - nach
Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 17.02.1997 (Bl.
427 d.GA.) - an diesem Tag bei Gericht eingegangen ist.

90

Die Klägerin greift das landgerichtliche Urteil im wesent-
lichen mit der Begründung an, die Beklagten seien durch
Vertragsübernahme in die Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 und
den Verwaltervertrag vom 22.07.1991 mit allen Rechten und Pflichten
eingetreten. Dies sei bei den Kaufvertragsverhandlungen zwischen
den Beklagten und den Veräußeren so be-sprochen worden und hierüber
seien sich die Vertragschließenden bei der Unterzeichnung des
notariellen Grundstückskaufvertrages vom 30.07.1992 einig gewesen.
Zudem ergebe sich dies auch aus den in dem Notarvertrag enthaltenen
Erklärungen. Bei Vertragsschluß hätten den Beklagten sowohl die
Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 als auch der Verwaltervertrag
vom 22.07.1991 in Kopie vorgelegen.

91

Sie behauptet, die Beklagten würden sich seit dem Erwerb des
Objekts als Mitglieder der Eigentümergemeinschaft "gerieren" und
nähmen die Rechte aus dem Verwaltervertrag - insbesondere den
Anspruch auf Vorlage von jährlichen Abrechnungen, Teilnahme an
Eigentümerversammlungen - in Anspruch. Die Mieter der Beklagten
würden die Gemeinschaftsanlagen nutzen.

92

Die Klägerin vertritt die Auffassung, die Verpflichtung der
Beklagten, sich an den Kosten für die Gemeinschaftsanlagen zu
beteiligen, ergebe sich aus den Vorschriften der §§ 1018, 1021,
1108 BGB. Durch den Eintrag im Grundbuch sei die Grunddienstbarkeit
mit dem Inhalt der Notarurkunde vom 04.02.1972, die beim
Grundbuchamt hinterlegt sei, auch Inhalt des Grundbuchs
geworden.

93

Die Klägerin beantragt,

94

95

unter Abänderung des angefochtenen
Urteils gemäß ihrem erstinstanzlichen Schlußantrag zu erkennen,

96

97

und festzustellen, daß die Beklagten an
die Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 (GA 25-35) gebunden sind
und der zwischen ihr und den Eigentümern des Wohnparks A., Haus
1-39, am 22.07.1991 abgeschlossene Verwaltervertrag (GA 95-97) auch
zwischen den Parteien des Rechtsstreits gilt;

98

99

hilfsweise

100

101

festzustellen, daß die Beklagten als
Gesamtschuldner verpflichtet sind, die Kosten für den Bestand, die
Unterhaltung und den Betrieb der unter Ziffer IV.2 der Notarurkunde
vom 04.02.1972, UR-Nr. 352 für 1972, Notar Dr. C. aus D.,
angeführten Anlagen (GA 14) anteilig entsprechend der auf den
dienenden und herrschenden Grundstücken vorhandenen Quadratmeter
Wohn- bzw. Gewerbeflächen zu tragen,

102

103

und die Beklagte zu verurteilen, mit
der Klägerin einen Verwaltervertrag mit dem Inhalt des
Verwaltervertrages vom 22.07.1991 rückwirkend ab dem 01.10.1992
abzuschließen;

104

105

ihr nachzulassen, erforderliche
Sicherheiten durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer als
Steuer- und Zollbürgen zugelassenen deutschen Bank oder Sparkasse
zu stellen.

106

Die Beklagten beantragen,

107

108

unter Zurückweisung der Berufung auch
die erweiterte Klage abzuweisen.

109

Sie wiederholen ihr erstinstanzliches Vorbringen und behaupten,
ihnen sei bei Abschluß des Kaufvertrages unbekannt gewesen, daß
sich die Klägerin als Verwalterin der Gemeinschaftsanlagen
"gerierte". Erst später hätten sie von der Existenz der Klägerin
erfahren. Sie hätten lediglich davon Kenntnis gehabt, daß die Firma
H. das Hausgrundstück für die Eigentümergemeinschaft "A." verwaltet
habe. Deswegen sei ausdrücklich bei Abschluß des Kaufvertrages die
Beendigung dieser Verwaltung vereinbart worden. Sie hätten bei den
Vertragsverhandlungen darauf Wert gelegt, das Mietshaus frei von
Verpflichtungen zu erhalten. An den Eigentümerversammlungen hätten
sie nur teilgenommen, um zu verhindern, daß die Klägerin Maßnahmen
an ihrem Haus beschloß.

110

Die Beklagten sind der Auffassung, die Verpflichtung zur
anteiligen Übernahme der Kosten der Gemeinschaftsanlagen, zum
Abschluß eines Verwaltervertrages und zur Zahlung einer
Vertragsstrafe seien als Inhalt einer Grunddienstbarkeit
unzulässig. Hierdurch werde in unzulässiger Weise eine Art
BGB-Gesellschaft einschließlich der entsprechenden
Kostentragungspflicht dinglich abgesichert. Zudem hätten sie den
Grundbesitz gutgläubig ohne entsprechende Verpflichtungen erworben,
da sich diese nicht einmal schlagwortartig aus dem Grundbuch
ergeben würden.

111

Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird
auf den Inhalt der von den Parteien im Berufungsverfahren
gewechselten Schriftsätze und vorgelegten Unterlagen Bezug
genommen.

112

E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E :

113

Die in formeller Hinsicht bedenkenfreie Berufung der Klägerin
hat in der Sache teilweise Erfolg.

114

I.

115

1.

116

Die Klägerin ist als Verwalterin nach den Grundsätzen der
gewillkürten Prozeßstandschaft befugt, Ansprüche der
Eigentümergemeinschaft "Gemeinschaftsanlagen Wohnpark A." im
eigenen Namen geltend zu machen und Zahlung an sich zu verlangen.
Die Ermächtigung dazu wurde ihr erteilt.

117

a)

118

Die Grundstückseigentümer der Grundstücke "I.W. A. Nr. 1-39"
haben am 26.06.1986 die Klägerin als Verwalterin der
Gemeinschaftsanlagen des Wohnparks A. auf unbestimmte Zeit
bestellt. Zusätzlich haben sie in § 6 Ziffer 4b) der
"Gemeinschaftsordnung für die Benutzung der Gemeinschaftsanlagen
des Wohnparkes B.-A." vom 26.06.1986 (Bl. 25 ff. d.GA.) die von
ihnen bestellte Verwalterin beauftragt und bevollmächtigt, die von
den Eigentümern zu entrichtenden Beträge einzuziehen und diese
gegenüber einem säumigen Eigentümer im eigenen Namen mit Leistung
an sich gerichtlich geltend zu machen.

119

Insoweit hat die Klägerin durch die Vorlage einer Kopie der
Niederschrift über die Versammlung der Eigentümer und Miteigentümer
des Wohnparks A., Haus Nr. 1-39, vom 26.06.1986 nachgewiesen, daß
bei dieser Versammlung die Gemeinschaftsordnung wirksam durch
Mehrheitsbeschluß vereinbart und sie mit der Verwaltung beauftragt
worden ist. Ausweislich des Versammlungsprotokolls waren bei der
Versammlung vom 26.06.1986 sämtliche 795 stimmberechtigten
Wohnungs- bzw. Grundstückseigentümer anwesend bzw. vertreten. Die
Genehmigung der Gemeinschaftsordnung und die Bestellung der
Klägerin als Verwalterin erfolgte jeweils ohne Gegenstimmen bei
Stimmenthaltung der Firma "B. Gesellschaft für Beteiligungsbau mbH
& Co.".

120

An der Richtigkeit dieses protokollierten Verlaufs der
Eigentümerversammlung bestehen keine Bedenken. Auch die Beklagten
greifen den Inhalt des als Kopie zu den Akten gereichten Protokolls
nicht an. Zudem hat die Klägerin noch weitere Niederschriften über
verschiedene, nach dem 26.06.1986 durchgeführte
Eigentümerversammlungen vorgelegt (Bl. 39 ff. d.GA.), bei der die
jeweils teilnehmenden Eigentümer die Gemeinschaftsordnung durch
Mehrheitsentscheidung ebenfalls genehmigt haben. Weiterhin hat sie
noch entsprechende Zustimmungserklärungen von
Grundstückseigentümern beigebracht; so auch die der Voreigentümer
des von den Beklagten erworbenen Grundstücks, die Zeugen A., die,
vertreten durch ihre Verwalterin, mit Erklärung vom 14.03.1991 (Bl.
50 d.GA.) die in der Eigentümerversammlung am 26.06.1986
beschlossene Gemeinschaftsordnung inhaltlich voll anerkannt
haben.

121

Die Bestellung der Klägerin als Verwalterin ist nicht deshalb
unwirksam, weil sie auf unbestimmte Zeit erfolgt ist. Die Beklagte
können sich insoweit nicht auf die in § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG
geregelte höchstzulässige Bestellung eines
Wohnungseigentümerverwalters berufen. Die notarielle Urkunde vom
04.02.1972 sieht hinsichtlich der Bestellung eines Verwalters vor,
daß die Bestimmungen der §§ 16, 21 ff. WEG - somit auch der § 26
Abs. 1 Satz 2 WEG - lediglich D.n subsidiär Anwendung finden
sollen, soweit in den Verwalterverträgen keine anderweitige
Bestimmung getroffen worden ist. Vorliegend haben die Eigentümer
indes hinsichtlich der Verwalterbestellung sowohl in § 6 der
Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 als auch in § 1 des
Verwaltervertrages vom 22.07.1991 eine von den Vorschriften des
Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Regelung vereinbart.

122

b)

123

Das notwendige eigene schutzwürdige Interesse der Klägerin an
der Geltendmachung der Ansprüche ergibt sich aus der Pflicht als
Verwalterin, die ihr obliegenden Aufgaben ordnungsgemäß zu erfüllen
(vgl. dazu allgemein z.B.: BGH, NJW 1988, 1910 ff. (1910); BGH, NJW
1994, 1866 ff. (1866) m.w.N.).

124

2.

125

Der Zahlungsantrag ist in dem tenorierten Umfang begründet.

126

a)

127

Die Beklagten sind dem Grunde nach verpflichtet, die Kosten für
den Bestand, die Unterhaltung und den Betrieb der
Gemeinschaftsanlagen des "Wohnparks A." nach dem Verhältnis ihres
Anteils an der Wohn- und Gewerbefläche zu tragen.

128

Diese Verpflichtung folgt aus der im Grundbuch in Abt. II unter
den lfd. Nrn. 9 und 10 eingetragenen Grunddienstbarkeit in
Verbindung mit Ziffer IV.2 der notariellen Eintragungsbewilligung
für die Grunddienstbarkeit des Notars Dr. C. vom 04.02.1972
(Urkunden-Nr.: 352/1972, Kopie Bl. 11 ff. d.GA.). Durch die auf
ihrem Grundstück in Abteilung II unter den laufenden Nummer 9 und
10 im Grundbuch des Amtsgerichts B. von Q.-I., Bl. 3136 (Kopie des
Grundbuchauszuges, Bl. 505 ff. d.GA.), eingetragene
Grunddienstbarkeit:

129

"Beschränkung der Errichtung von An-, Auf- oder Umbauten.

130

Verpflichtung zur Duldung von Gemeinschaftsanlagen.

131

Zu Nr. 9 und 10: Das Recht ist bei den herrschenden Grund-
stücken vermerkt. Mit Bezug auf die Bewilligung vom 4. Februar 1972
für die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke ......"

132

sind die Beklagten wirksam u.a. zur Zahlung der mit den
Gemeinschaftsanlagen verbundenen Kosten verpflichtet worden.

133

Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob - so der bestrittene
Sachvortrag der Klägerin - alle Grundstückseigentümer der
Eintragung dieser Grunddienstbarkeit auf ihrem jeweiligen
Grundstück zugestimmt haben. Vorliegend kommt es ausschließlich auf
eine wirksame Begründung einer Grunddienstbarkeit auf dem
Grundstück der Beklagten an. Diese Voraussetzungen sind
gegeben.

134

Der Notarvertrag vom 04.02.1972 sieht in Ziffer IV ausdrücklich
eine Bestellung der Grunddienstbarkeit für den jeweiligen
Eigentümer aller unter Ziffer I aufgeführten Grundstücke
(herrschende Grundstücke) und zu Lasten aller unter Ziffer I
aufgeführten Grundstücke (dienende Grundstücke) vor. Das von den
Beklagten erworbene Grundstück ist in Ziffer I unter der lfd. Nr.
11 mit der früheren Flurbezeichnung aufgeführt. Der damalige
Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks, der Zeuge H.,
hat die Grunddienstbarkeit als Eigentümergrunddienstbarkeit (vgl.
zur Zulässigkeit allgemein: Staudinger-Ring, BGB, 13. Auflage 1994,
§ 1018 Rdnr. 24) bestellt und zugleich als Berechtigter angenommen.
Die Erwerberin des Grundstücks, die Zeugin A.G., hat - wie durch
die notarielle Urkunde vom 04.02.1972 nebst Anlagen belegt wird -
mit Genehmigungserklärung vom 07.02.1972 (Bl. 18 d.GA.) alle
Erklärungen, die für sie in der Urkunde vor dem Notar Dr. C. vom
04.02.1972 (Urkunden-Nr.: 352/1972) abgegeben worden sind,
genehmigt. Zugleich ist sie dem Inhalt der ihr bekannten Urkunde
ausdrücklich zustimmend und genehmigend beigetreten. Entsprechend
ist die Grunddienstbarkeit durch die am 18.04.1972 im Grundbuch
erfolgte Eintragung entstanden.

135

Diese sichert nicht nur die Pflicht der Beklagten, ohne
Zustimmung keine An-, Auf- oder Umbauarbeiten vorzunehmen und
etwaige auf ihrem Grundstück befindliche Gemeinschaftsanlagen (wie
z.B. Trockenräume, Garagenzufahrten, Wagenwaschanlage etc.) zu
dulden, sondern auch die in der notariellen Bewilligungsurkunde vom
04.02.1972 enthaltene Verpflichtung der Eigentümer sowohl der
dienenden als auch der herrschenden Grundstücke, die Kosten für den
Bestand, die Unterhaltung und den Betrieb dieser Anlagen anteilig
zu übernehmen.

136

Dem Anspruch auf Erstattung der anteiligen Betriebs- und
Unterhaltskosten der Gemeinschaftsanlagen können die Beklagten
nicht mit Erfolg entgegenhalten, sie hätten als Erwerber auf den
öffentlichen Glauben des Grundbuchs vertraut (§ 892 BGB); eine
entsprechende Verpflichtung sei für sie aus dem Grundbuch nicht
erkennbar gewesen. Zur Bestimmung des Inhalts und Umfangs einer
Grunddienstbarkeit ist vom Wortlaut und Sinn - und zwar so, wie er
sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung
ergibt - des Grundbucheintrags und der Eintragungsbewilligung
auszugehen. Dabei dürfen Umstände, die außerhalb dieser Urkunde
liegen, herangezogen werden, soweit sie für jedermann ohne weiteres
erkennbar sind (vgl. z.B.: BGH, NJW 1976, 417 f. (417 f.)).
Vorliegend können bereits dem Wortlaut und Sinn des
Grundbucheintrags in Verbindung mit der Eintragsbewilligung vom
04.02.1972 die Rechte und Pflichten der Eigentümer der dienenden
und herrschenden Grundstücke entnommen werden. Eine entsprechende
Verpflichtung der anteiligen Übernahme der mit den
Gemeinschaftsanlagen verbundenen Kosten ergibt sich aus dem
eindeutigen Inhalt der notariellen Urkunde.

137

Die Beklagten können sich auch nicht darauf berufen, daß diese
Verpflichtung nicht Gegenstand einer Dienstbarkeit sein könne. Eine
im Rahmen der Dienstbarkeitsbestellung geregelte Leistungspflicht
zur Unterhaltung einer Anlage bewegt sich innerhalb des "dinglichen
Begleitschuldverhältnisses" und kann als Nebenverpflichtung Inhalt
einer Grunddienstbarkeit sein (vgl. allgemein z.B.:
Staudinger-Ring, BGB, 13. Auflage 1994, § 1021 Rdnr. 8). Sie genügt
den Erfordernissen der §§ 1018 ff. BGB und wird gemäß § 873 BGB
durch Einigung und Eintragung im Grundbuch wirksam. Dabei können
die Beteiligten eine von der gesetzlichen Regelung der §§ 1020 Satz
2, 1022 BGB abweichende Vereinbarung über die Verpflichtung zur
Unterhaltung von baulichen Anlagen auf den belasteten Grundstücken
treffen (vgl. allgemein z.B.: BGH, DNotZ 1959, 240 ff. (241);
BayOblG, NJW-RR 1990, 600 f. (601); MK-Falckenberg, BGB, 3. Auflage
1997, § 1021 Rdnr. 1).

138

Hierbei ist es auch möglich, diese Pflicht zur Unterhaltung nach
§§ 1020 Satz 2, 1021 Abs. 1 Satz 2, 1022 Satz 1 BGB mit derjenigen
nach § 1021 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verbinden und auf diese Weise zu
einer dinglich wirkenden Verteilung der Unterhaltungskosten oder
der tatsächlichen Unterhaltslast zu gelangen (vgl. allgemein:
MK-Falckenberg, BGB, 3. Auflage 1997, § 1021 Rdnr. 5; KG, OLGZ
1970, 372 ff. (376)), wobei insoweit eine Ausnahme von dem
Grundsatz vorliegt, daß positives Tun nicht Inhalt einer
Grunddienstbarkeit sein kann.

139

Aus einer gleichzeitigen Anwendung des § 1021 Abs. 1 Satz 1 BGB
und Satz 2 BGB folgt, daß die Eigentümer in der Festlegung des
Verhältnisses ihrer Beteiligung an der Unterhaltung der
Gemeinschaftsanlagen frei sind. Die Vorschrift des § 1021 Abs. 1
Satz 1 BGB enthält keine Einschränkung dahin, daß sie nur anwendbar
ist, wenn dem Berechtigten allein oder nur neben dem jeweiligen
Grundstückseigentümer die Befugnis zur Benutzung zusteht. Zudem
kann § 1021 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht entnommen werden, daß im Falle
beiderseitigen Benutzungsrechts nur der Dienstberechtigte zum
Unterhalt verpflichtet ist (KG, OLGZ 1970, 371 ff. (373 f.)).
Ebenfalls ist in der Rechtsprechung anerkannt, daß die von dem
Eigentümer oder dem Berechtigten nach § 1021 Abs. 1 BGB zu
übernehmende Unterhaltungslast auch dahingehend geregelt werden
kann, daß dieser die dafür erforderlichen Kosten vorschießt oder
erstattet, ohne daß zugleich eine Regelung über die Verpflichtung
zur naturalen Unterhaltung getroffen wird (KG, OLGZ 1970, 372 ff.
(374) m.w.N.; MK-Falckenberg, BGB, 3. Auflage 1997, § 1021 Rdnr.
5).

140

Durch die im Grundbuch eingetragene schlagwortartige Bezeichnung
"Duldung von Gemeinschaftsanlagen" und die gleichzeitige Bezugnahme
auf die notarielle Bewilligung vom 04.02.1972 wird der Inhalt der
Grunddienstbarkeit hinreichend bestimmt (vgl. allgemein: BayObLG,
DNotZ 1989, 572 ff. (572 f.)). Der Zweck des Grundbuchs, sichere
Rechtsverhältnisse zu schaffen, wird erreicht. Es bedurfte keines
zusätzlichen Vermerks der Kostentragungspflicht im Grundbuch.

141

Bei der Eintragung eines Rechts, mit dem ein Grundstück belastet
wird, kann gemäß § 874 BGB zur näheren Bezeichnung des Inhalts auf
die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden, soweit nicht das
Gesetz anderes vorschreibt. Hierdurch wird die in Bezug genommene
Urkunde genauso Inhalt des Grundstücks wie die vollzogene
Eintragung selbst (BGHZ 21, 34 ff. (41); 35, 378 ff. (381 f.);
MK-Falckenberg, BGB, 3. Auflage 1997, § 1021 Rdnr. 1 m.w.N. in FN.
2); Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 10. Auflage 1993, Rdnr. 262,
273; Staudinger-Ring, BGB, 13. Auflage 1994, § 1021 Rdnr. 8).

142

Dabei ist nur erforderlich, den wesentlichen Inhalt des Rechts
schlagwortartig in den Eintragungsvermerk selbst aufzunehmen (z.B.
BGHZ 35, 378 ff. (382); BayObLG, DNotZ 1989, 572 ff. (572) m.w.N.
aus der Rspr.). Es genügt zwar nicht, daß im Grundbuch das Recht
lediglich als "Grunddienstbarkeit" oder "beschränkt persönliche
Dienstbarkeit" eingetragen wird (vgl. BGH, NJW 1961, 2157 f.
(2158)). Es dürfen jedoch an die inhaltliche Beschreibung der
jeweiligen Grunddienstbarkeiten im Grundbuch keine übertriebenen
Anforderungen gestellt werden. Die mit der Eintragung verbundenen
Verkürzungen oder Ungenauigkeiten lassen sich insoweit bei einer
Dienstbarkeit mit einem umfangreichen Inhalt nicht immer vermeiden
(vgl. allgemein z.B.: BGHZ 35, 378 ff. (382 ff.); BayObLG, DNotZ
1989, 572 ff. (573); Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 10. Auflage
1993, Rdnr. 1148). Die Vorschrift des § 874 BGB bezweckt, das
Grundbuch nicht mit allzu umfangreichen Eintragungen zu belasten.
Es gibt dem Grundbuchamt die Möglichkeit, den Eintragungsvermerk
klar, übersichtlich und allgemein verständlich zu fassen (BGHZ 35,
378 ff. (382 ff.); Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 10. Auflage
1993, S. 262).

143

Die vorliegend gewählte Formulierung "Duldung von
Gemeinschaftsanlagen" und der Verweis auf die notarielle
Bestellungsurkunde vom 04.02.1972, in der die Einzelheiten der
Grunddienstbarkeit geregelt sind, besitzt die erforderliche
Aussage- und Kennzeichnungskraft. Der Umfang des Rechts und der
Pflicht wird auch für einen Dritten hinreichend klar zum Ausdruck
gebracht. Es handelt sich bei der Pflicht zur Duldung von
Gemeinschaftsanlagen und der Verpflichtung zur Übernahme der
hiermit verbundenen Kosten nicht um zwei verschiedene
Dienstbarkeiten, sondern um eine einheitliche Pflicht, die durch
die notarielle Eintragungsbewilligung ihre nähere inhaltliche
Ausgestaltung erfährt. Die Grunddienstbarkeit ist letztlich mit dem
Zweck und dem dazu erforderlichen Umfang bestellt worden, um eine
ordnungsgemäße Nutzung der Gemeinschaftsanlagen zu ermöglichen.
Insoweit ist die Kostentragungspflicht Ausfluß der Verpflichtung
zur Duldung und der Berechtigung zur Nutzung der
Gemeinschaftsanlagen. Auch für einen Außenstehenden ist aufgrund
der besonderen Verhältnisse des "Wohnparks A." erkennbar, daß auf
jeden Fall eine Umlage der Kosten der Anlagen zu erfolgen hat, die
gemeinsam genutzt werden müssen (wie z.B. Abfluß-, Strom-, Wasser-
und Telefonleitungen, Wege, Garagenzufahrten, Kellereingänge,
Kellergänge, Fernsehgemeinschaftsantenne etc.). Ansonsten wäre eine
Weiternutzung dieser Anlagen gefährdet.

144

Dem Bestimmtheitsgebot ist ebenfalls Rechnung getragen worden.
Aus dem Eintragungsvermerk in Verbindung mit der
Eintragungsbewilligung ist der Umfang der vom jeweiligen
Grundstückseigentümer zu übernehmenden Kosten erkennbar. Zudem
werden die Anlagen, die genutzt werden dürfen und deren Kosten zu
übernehmen sind, in Ziffer IV.2 der notariellen Urkunde im
einzelnen aufgelistet.

145

Anhand der in Ziffer IV. 2 in Verbindung mit Ziffer I der
notariellen Urkunde angegebenen Flurstücke der dienenden und
herrschenden Grundstücke lassen sich auch diese im einzelnen
hinreichend bestimmen.

146

DA.r kann es dahingestellt bleiben, ob die in Ziffer IV.2 der
notariellen Urkunde vom 04.02.1972 als Anlage VIII aufgeführte
Skizze dieser beigefügt und beim Grundbuchamt eingereicht worden
ist. Für die sich aus der Grunddienstbarkeit ergebenden Rechte und
Pflichten ist lediglich die Festlegung erforderlich, welche
Einrichtungen zu den Gemeinschaftsanlagen zählen. Auf welchem
Grundstück sich die einzelne Anlage befindet, ist vorliegend ohne
Bedeutung, da die Kosten für alle aufgeführten Gemeinschaftsanlagen
umgelegt werden können.

147

Somit besteht aufgrund der im Grundbuch des streitbefangenen
Grundstücks in Abt. II. unter den lfd. Nr. 9 und 10 eingetragenen
Grunddienstbarkeit i.V.m. der Regelung in Ziffer IV.2 der
notariellen Bestellungsurkunde vom 04.02.1972 eine Verpflichtung
der Beklagten, die mit der Unterhaltung und Erhaltung der
bestehenden Gemeinschaftsanlagen verbundenen Kosten anteilig zu
übernehmen.

148

Vergeblich berufen sich die Beklagten in diesem Zusammenhang
darauf, daß sie bzw. ihre Mieter die Gemeinschaftsanlagen nicht
nutzen. Für die Bestimmung von Inhalt und Umfang einer
Dienstbarkeit ist nicht in erster Linie maßgebend, in welcher Weise
tatsächlich von ihr Gebrauch gemacht wird. Es kommt darauf an, wie
die Dienstbarkeit infolge des rechtlich wirksamen Inhalts der
Eintragung ausgeübt werden kann (vgl. Staudinger-Ring, BGB, 13.
Auflage 1994, § 1018 Rdnr. 41). Nach dem eindeutigen Wortlaut der
notariellen Urkunde vom 04.02.1972 besteht die Unterhaltspflicht
unabhängig von der tatsächlichen Nutzung durch den jeweiligen
Berechtigten. Bereits die Eigentümerstellung begründet die
Unterhaltspflicht.

149

Zudem müssen die Mieter der Beklagten auf jeden Fall einen Teil
der Gemeinschaftsanlagen nutzen, da ansonsten das Hausgrundstück
der Beklagten nicht bewohnt werden könnte. Zu den
Gemeinschaftsanlagen zählen, entsprechend der Auflistung in Ziffer
IV. 2 der notariellen Urkunde vom 04.02.1972, nicht nur das
sogenannte Freizeitzentrum und die Freizeiteinrichtungen, sondern
auch die Abfluß-, Strom-, Telefon- und Wasserleitungen, die
Garagenzufahrten und die Fußwege einschließlich der Grünanlagen und
Beleuchtungskörper, Bänke und Papierkörbe. Auch insoweit fallen,
wie sich aus den von der Klägerin vorgelegten Abrechnungen für 1992
und 1993 ergibt, Kosten an. So ließ z.B. die Klägerin 1993 mit
Einverständnis der Beklagten (Schreiben vom 25.05.1993, Bl. 180
d.GA.) als Verwalterin die Stützmauer der Garageneinfahrt des von
den Beklagten erworbenen Hauses Nr. 19 reparieren.

150

b)

151

Auch wenn die Beklagten dem Grunde nach zur anteiligen Übernahme
der Kosten verpflichtet sind, kann die Klägerin nicht alle mit der
Klage geltend gemachten Beträge von den Beklagten einfordern:

152

aa)

153

Für das Jahr 1992 sind die Beklagten ab dem Zeitpunkt ihrer
Eintragung als Grundstückseigentümer (= 25.11.1992) verpflichtet,
die Kosten für den Bestand, die Unterhaltung und den Betrieb der
Gemeinschaftsanlagen zu erstatten. Der insoweit in dem notariellen
Grundstückskaufvertrag vom 30.07.1992 abweichend vereinbarte
Zeitpunkt für den Übergang der Nutzen und Lasten (= 01.10.1992)
betrifft ausschließlich das Verhältnis der vertragsschließenden
Parteien. Verpflichtungen aus der Grunddienstbarkeit müssen sich
die Beklagten erst ab ihrer Eintragung ins Grundbuch zurechnen
lassen.

154

Soweit die Klägerin mit den erstinstanzlich vorgelegten
korrigierten Betriebskostenabrechnungen vom 23.06.1995 (Bl. 201 ff.
d.GA.) für den Zeitraum vom 25.11.1992 bis zum 31.12.1992 nur noch
einen Betrag von 4.241,04 DM geltend macht, ist dieser noch nicht
fällig. Die Beklagten erheben zu Recht gegen diese Abrechnungen
Einwendungen.

155

Die Klägerin kann sich nicht auf eine Genehmigung der
Betriebskostenabrechnungen für 1992 durch die Eigentümerversammlung
berufen. Eine ausdrückliche Genehmigung der erst 1995 aufgestellten
- berichtigten - Abrechnung trägt auch die Klägerin nicht vor. Die
Eigentümerversammlung vom 07.09.1993 befaßte sich - so Ziffer 1 der
von der Klägerin vorgelegten Niederschrift von diesem Tage (Bl. 103
d.GA.) - ausschließlich mit den im Jahre 1993 erstellten
Betriebskostenabrechnungen (Bl. 98 ff. d.GA.).

156

Eine Genehmigung dieser - später von der Klägerin abgeänderten -
Abrechnungen erfaßt nicht die nunmehr in dem vorliegenden
Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 27.06.1995 vorgelegten
Betriebskostenabrechnungen. Es handelt sich nicht etwa nur um eine
- unter Berücksichtigung des späteren Zeitpunkts der Eintragung der
Beklagten im Grundbuch - erfolgte Neuberechnung der anteilig auf
die Beklagten bzw. die Voreigentümer entfallenden Kosten bei
ansonsten gleichbleibenden Gesamt- und Einzelbeträgen. Vielmehr hat
die Klägerin die Abrechnungen in verschiedenen Punkten geändert.
Bei der ersten Aufstellung vom 08.09.1993 belaufen sich die
Gesamtbewirtschaftungskosten für das Jahr 1992 auf 2.192.227,18 DM.
Demgegenüber sind in der zweiten Aufstellung 1.633.381,42 DM
aufgeführt.

157

Auch die von den Beklagten erbrachten Vorauszahlungen
unterscheiden sich erheblich. So werden in den zuvor genehmigten
Abrechnungen vom 08.09.1993 und 16.12.1993 Zahlungen der Beklagten
in Höhe 12.561,00 DM und 2.181,00 DM erfaßt. Die Aufstellungen vom
23.06.1995 berücksichtigen lediglich 4.920,00 DM und 857,00 DM,
ohne den geringeren Betrag näher zu erläutern. Die Höhe der nunmehr
berücksichtigten Vorauszahlungen deckt sich zudem nicht mit der
Forderungs- und Zahlungsaufstellung der Klägerin vom 31.01.1995
(Bl. 105 d.GA.), in der die von den Beklagten für 1992
vorgetragenen Zahlungen in Höhe von insgesamt 13.500,00 DM
aufgeführt werden. Ebenso widerspricht die zweite Abrechnung den
eigenen Angaben der Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 27.06.1995,
mit dem sie die korrigierte Abrechnung aus dem Jahre 1995 zu den
Akten reicht. Dort heißt es auf Seite 11 (Bl. 179 d.GA.):

158

"So sind die beiden Zahlungen von DM 1.500,00 und DM 12.000,00
im Jahre 1992 von den anteiligen Betriebskosten des Jahres 1992
abgezogen worden .."

159

Auf die Widersprüche der neuen Abrechnung und deren fehlende
Genehmigung haben die Beklagten bereits erstinstanzlich mit
Schriftsatz vom 11.12.1995 (Bl. 245 d.GA.) hingewiesen, ohne daß
die Klägerin diese Bedenken ausgeräumt hat.

160

Wegen dieser inhaltlichen Änderungen der
Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 1992 kann die von der
Klägerin vorgetragene Genehmigung vom 07.09.1993 nicht zugleich
auch die korrigierten Abrechnungen aus dem Jahre 1995 erfassen. So
berührt bereits eine Änderung der Vorauszahlungen nicht nur die
Einzel- sondern auch die Gesamtabrechnung, weil dadurch die Höhe
der Gesamteinnahmen in Frage gestellt ist (vgl. allgemein:
Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 1997, § 28
Rdnr. 93). Insoweit bedürfen die korrigierten Gesamt- und
Einzelabrechnungen für 1992 noch einer Genehmigung durch die
Eigentümer. Etwaige, bis zur Bestandskraft des Beschlusses über die
Genehmigung der Jahresrechnung bestehende Zahlungsansprüche aus den
Wirtschaftsplänen für 1992 (vgl. hierzu allgemein:
Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 1997, § 28
Rdnr. 42 m.w.N.) macht die Klägerin vorliegend nicht geltend.

161

bb)

162

Für 1993 kann die Klägerin von den Beklagten noch einen Betrag
von 119,25 DM beanspruchen (Abrechnungen der Klägerin vom
16.09.1994, Bl. 106 ff. d.GA.):

163

Kosten gemäß Abrechnung vom 16.09.1994: 52.381,68 DM

164

Kosten gemäß Abrechnung vom 06.12.1994: 7.532,57 DM

165

insgesamt 59.914,25 DM

166

Zahlungen gemäß Aufstellung vom 31.01.195

167

(Bl. 114 d.GA.): 59.795,00 DM

168

119,25 DM

169

Gegen diese Abrechnungen und die in Ansatz gebrachten Kosten
können die Beklagten keine berechtigten Einwendungen erheben. Die
Jahresabrechnungen für 1993 sind aufgrund des Mehrheitsbeschlusses
der Eigentümerversammlung vom 11.10.1994 für die Beklagten
verbindlich.

170

Da zwischen den Parteien hinsichtlich der Einzelheiten der
Kostentragungspflicht (Aufstellen eines Wirtschaftsplans,
Abrechnung der Betriebskosten etc.) keine gesonderte Regelung
getroffen worden ist, bestimmt die notarielle Bestellungsurkunde
vom 04.02.1972 ausdrücklich, daß für die Kosten- und Lastentragung
die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend
heranzuziehen sind. Diese Regelung ist auch sachgerecht, weil dies
zur Erhaltung der belasteten Grundstücke in einem der Dienstbarkeit
entsprechenden Zustand notwendig ist. Die Vorschriften des
Wohnungseigentumsgesetzes enthalten ausgewogene Bestimmungen
hinsichtlich der Verteilung der Kosten, Lasten und Nutzungen und
deren Abrechnung.

171

Die Eigentümergemeinschaft hat, wie sich aus Ziffer 1 der
Niederschrift über die ordentliche Eigentümerversammlung Nr. 1/1994
vom 11.10.1994 (Bl. 110 ff. d.GA.) ergibt, die
Betriebskostenabrechnung für 1993 mit 620 Ja-Stimmen der 795
stimmberechtigten Wohn- und Gewerbeeinheiten, bei 22 Nein-Stimmen
und 3 Stimmenthaltungen genehmigt (§ 28 Abs. 5 WEG). Dem
vorgelegten Protokoll ist weiter zu entnehmen, daß zudem die
Beschlußfähigkeit der Versammlung ausdrücklich festgestellt wurde.
Angesichts des eindeutigen Wortlauts der vorgelegten Urkunde, deren
inhaltliche Richtigkeit seitens der Beklagten nicht angegriffen
wird, reicht allein das Bestreiten der Ordnungsgemäßheit der
Beschlußfassung nicht aus.

172

Dieser von der Eigentümerversammlung gefaßte Beschluß ist
bindend. Die Beschlüsse über einen Wirtschaftsplan bzw. eine
Betriebskostenabrechnung sind nach den ergänzend heranzuziehenden
Rechtsgrundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes nur D.n nichtig,
wenn sie gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot, gegen eine
ergänzend anwendbare Vorschrift des Wohnungseigentumsgesetzes oder
gegen die guten Sitten verstoßen. Ansonsten erwachsen die
Beschlüsse in Bestandskraft, wenn sie nicht fristgerecht
angefochten werden (vgl. allgemein: z.B. BGH NJW 1994, 1866 ff.
(1868); Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Auflage 1997, § 16 Rdnr. 117; §
23 Rdnr. 185 ff.). Unstreitig haben weder die - anwaltlich
vertretenen - Beklagten noch andere Eigentümer die Beschlußfassung
über die Gesamt- und Einzelabrechnungen im Wege einer
Feststellungsklage angefochten. Die Voraussetzungen für eine
Nichtigkeit werden ebenfalls von den Beklagten nicht
aufgezeigt.

173

Eine eventuelle materielle Unrichtigkeit der Abrechnung ist
unerheblich, solange der Beschluß nicht für ungültig erklärt worden
ist (vgl. Palandt-Bassenge, BGB, § 28 WEG, Rdnr. 17), so daß die
von den Beklagten erhobenen Einwendungen gegen den Umlagemaßstab,
die abgerechneten Kosten und die Buchung der Zahlungen nicht
geprüft zu werden brauchen.

174

Soweit die Klägerin für das Jahr 1993 noch die Zahlung von
weiteren 12,00 DM Mahnkosten (Mahnungen vom 02.08.1993 und
07.10.1993, Aufstellung vom 31.01.1995, Bl. 114 GA) beansprucht,
fehlt es bereits an einer Anspruchsgrundlage. Weder aufgrund der
Grunddienstbarkeit noch der Vorschriften des
Wohnungseigentumsgesetzes sind die Beklagten zur Erstattung von
Mahnkosten verpflichtet. Eine andere Anspruchsgrundlage wird von
der Klägerin nicht schlüssig aufgezeigt.

175

Die von den Beklagten vorgetragenen - von ihr auf die
Betriebskostenabrechnung erbrachten - Zahlungen vom 08.03.1993 in
Höhe von 12.000,00 DM, vom 21.04.1993 in Höhe von 2.800,00 DM und
8.000,00 DM, vom 14.09.1993 in Höhe von 1.500,00 DM und 8.000,00 DM
und vom 03.12.1993 in Höhe von 3.000,00 DM und 8.000,00 DM hat die
Klägerin - so die von ihr vorgelegte Aufstellung (Bl. 114 d.GA.),
deren inhaltliche Richtigkeit seitens der Beklagten nicht
angegriffen wird - neben weiteren Zahlungen bei der Abrechnung
berücksichtigt.

176

cc)

177

Weiterhin kann die Klägerin von den Beklagten die auf das Jahr
1994 entfallenden Betriebskostenvorschüsse verlangen. Die
anteilmäßige Zahlungsverpflichtung der Grundstückseigentümer -
somit auch der Beklagten - hat die Verwalterin in die von ihr für
1994 aufgestellten Wirtschaftspläne aufgenommen. Ausweislich Ziffer
2 der von der Klägerin vorgelegten Niederschrift über die
ordentliche Eigentümerversammlung Nr. 1/1993 der
Eigentümergemeinschaft "I.W. 1-39" vom 07.09.1993 (Bl. 103 f.
d.GA.) ist der Wirtschaftsplan einschließlich der
Einzelwirtschaftspläne für 1994 mit 600 Ja-Stimmen bei zwei
Stimmenthaltungen genehmigt worden.

178

Insoweit ist der jeweilige Eigentümer nach § 28 Abs. 2 WEG
verpflichtet, entsprechende Vorschüsse an die Klägerin zu leisten,
wobei die Verwalterin nach Ablauf des Kalenderjahres eine
Abrechnung zu erstellen hat. Auf der Grundlage des Wirtschaftsplans
können noch ausstehende Vorschußzahlungen des abgelaufenen
Wirtschaftsjahres auch noch im neuen Wirtschaftsjahr bis zum
Zeitpunkt der Beschlußfassung der Eigentümer über die
Jahresrechnung eingefordert werden (vgl. allgemein:
Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 1997, § 28
Rdnr. 42). Da beide Parteien eine entsprechende Abrechnung für das
Jahr 1994 nicht vorgetragen haben, kann die Klägerin weiterhin die
noch nicht geleisteten monatlichen Vorschußzahlungen in Höhe von
jeweils 4.563,00 DM und 727,00 DM - insgesamt monatlich 5.290,00 DM
- geltend machen. Dieser Betrag ist später im Rahmen der zu
erstellenden Jahresabrechnung für 1994 abzurechnen.

179

Somit haben die Beklagten auf der Grundlage des
Gesamtwirtschaftsplans und der Einzelwirtschaftspläne für 1994 noch
folgende Vorauszahlungen für 1994 zu erbringen (Bl. 115 ff.
d.GA.):

180

Oktober 1994 - Rest - 2.891,38 DM

181

November 1994 5.290,00 DM

182

Dezember 1994 5.290,00 DM

183

insgesamt 13.471,38 DM

184

Die von den Beklagten für Dezember 1994 vorgetragene Zahlung von
8.000,00 DM hat die Klägerin nach dem nicht bestrittenen Vortrag
bei den bis Oktober 1994 fällig gewordenen Vorauszahlungen
berücksichtigt. Soweit die Beklagten behaupten (Bl. 151 d.GA.), sie
hätten im Dezember 1994 noch eine weitere Zahlung von 3.000,00 DM
erbracht, fehlt es bereits an einem substantiierten Sachvortrag,
wann sie diese Zahlung erbracht haben wollen. Sie legen zudem weder
den angekündigten Überweisungsbeleg vor, noch bieten sie einen
sonstigen Beweis an.

185

Die Beklagten können sich hinsichtlich der
Betriebskostenvorauszahlungen für 1994 auch nicht auf ein
Zurückbehaltungsrecht berufen. Gegenüber dem Anspruch auf
Vorschußleistung ist jedes Zurückbehaltungsrecht gemäß § 242 BGB
ausgeschlossen, weil der Vorschuß, der dem Interesse aller
Eigentümer an der Bewirtschaftung dient, als Vorleistungspflicht
ausgestaltet ist (vgl. allgemein: Bärmann/Pick/Merle,
Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 1997, § 28 Rdnr. 133 m.w.N. aus
der Rspr.).

186

dd)

187

Die Beklagten sind nicht verpflichtet an die Gemeinschaft der
anderen Eigentümer von herrschenden Grundstücken zu Händen der
Verwalterin eine Vertragsstrafe von 1.000,00 DM für jeden Monat zu
zahlen, mit welchem sie sich in Verzug befinden. Eine entsprechende
Vertragsstrafenregelung ist in Ziffer IV. 2 der
Grunddienstbarkeitsbestellungsurkunde vom 04.02.1972 nicht wirksam
begründet worden.

188

Das Versprechen des Eigentümers eines mit einer
Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücks, dem Dienstberechtigten
eine Strafe zu zahlen, falls er der durch die Dienstbarkeit ihm
auferlegten Beschränkung der Benutzung des Grundstücks nicht
nachkommt, kann auch nicht als Nebenverpflichtung zum Inhalt einer
Grunddienstbarkeit wirksam gegeben werden.

189

Durch die Dienstbarkeit wird kraft Gesetzes ein Schuldverhältnis
begründet. Dabei ist es nicht möglich, im Rahmen dieses
"Begleitschuldverhältnisses" mit Wirkung für und gegen die
jeweiligen Rechtsnachfolger beliebige Rechte und Pflichten zu
begründen. Das verbietet bereits der "numerus clausus" der
Sachenrechte. Vielmehr können im "Begleitschuldverhält-nis" nur die
Rechtsfragen geregelt werden, die zwischen
Dienstbarkeitsberechtigten und -verpflichteten in unmittelbaren
Zusammenhang mit der Ausübung der Dienstbarkeit entstehen können,
wie z.B. die Unterhaltspflicht für eine Anlage, die der Ausübung
der Dienstbarkeit dient (vgl. Staudinger-Ring, BGB, 13. Auflage
1994, § 1018 Rdnr. 3).

190

Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Die
Regelung eines Strafversprechens ist bereits für die Ausübung der
Grunddienstbarkeit nicht notwendig. So läßt sich die Verpflichtung
zur anteiligen Übernahme der Kosten auch ohne eine entsprechende
Regelung durchsetzen. Zudem begründet die Vertragsstrafe nicht ein
Recht an einem Grundstück, sondern nur eine persönliche Verbindung.
Diese kann nicht mit dinglicher Wirkung Inhalt einer Dienstbarkeit
werden (vgl. BayObLGZ 9 (1909), 418 ff. (426)).

191

3)

192

Der erstmals mit der Berufung als Hauptantrag geltend gemachte
Feststellungsantrag ist nicht begründet.

193

Eine Bindung der Beklagten an die Gemeinschaftsordnung vom
26.06.1986 und an den Verwaltervertrag vom 22.07.1991 wird von der
Klägerin nicht schlüssig vorgetragen. Die im Grundbuch eingetragene
Grunddienstbarkeit und ihre Bestellungsurkunde vom 04.02.1972
enthalten weder einen Hinweis auf die - erst 1986 vereinbarte -
Gemeinschaftsordnung bzw. den 1991 geschlossenen Verwaltervertrag
noch eine Verpflichtung des jeweiligen Grundstückseigentümers, eine
entsprechende Ordnung bzw. einen bestehenden Vertrag anzuerkennen.
Auch aus § 15 WEG läßt sich keine entsprechende Verpflichtung der
Beklagten herleiten. Eine Gebrauchsregelung im Sinne dieser
Vorschrift wirkt gegen einen Rechtsnachfolger nur, wenn sie
entsprechend § 10 Abs. 2 WEG im Grundbuch eingetragen ist und somit
dingliche Wirksamkeit gegenüber den späteren Inhabern des Eigentums
erlangt. Dies ist unstreitig nicht geschehen.

194

Ebensowenig ergibt sich eine unmittelbare Bindung aufgrund von
vertraglichen Regelungen. Der zwischen den Beklagten und den
Voreigentümern des Objektes abgeschlossene notarielle Kaufvertrag
vom 30.07.1992 (Bl. 441 ff. d.GA.) enthält keine ausdrückliche
Vertragsklausel gemäß § 10 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung vom
26.06.1986 bzw. § 6 Ziffer 1 des Verwaltervertrags vom 22.07.1991,
nach denen der Rechtsnachfolger zum Eintritt in den jeweiligen
Vertrag verpflichtet werden soll. In Ziffer IV.2 des Kaufvertrages
vom 30.07.1992 wird lediglich die Übernahme der in Abteilung II
unter den lfd. Nrn. 9 und 10 eingetragenen Dienstbarkeiten
geregelt.

195

Soweit die Klägerin erstmals mit der Berufung vorträgt, es habe
zwischen den Parteien des notariellen Grundstückskaufvertrages vom
30.07.1992 Einigkeit bestanden, daß die Beklagten in die Rechte und
Pflichten aus dem Gemeinschaftsvertrag vom 26.06.1986 und dem
Verwaltervertrag vom 22.07.1991 eintreten sollten und für diesen,
von den Beklagten bestrittenen Vortrag die Zeugen H., S., Cü. und
die Parteivernehmung der Beklagten als Beweismittel anbietet, ist
dieser neue Vortrag zurückzuweisen.

196

Die Klägerin ist gemäß § 288 ZPO an ihr erstinstanzliches
Geständnis gebunden, daß die Beklagten nicht in die bestehende
Gemeinschaftsordnung und den Verwaltervertrag eingetreten sind. So
haben die Beklagten bereits in der Klageerwiderung vom 11.05.1995
auf Seite 3 des Schriftsatzes vorgetragen (Bl. 141 d.GA.):

197

"Unstreitig sind die Beklagten auch nie in einen Vertrag
eingetreten, den ggf. die Voreigentümer (die Brüder A.) mit anderen
geschlossen haben könnten. Im Gegenteil haben die Beklagten beim
Kauf des Grundstückes stets Wert darauf gelegt, daß sämtliche in
Bezug auf das Grundstück eventuell bestehenden Verträge gekündigt
werden. Bestehende Verträge wurden gerade nicht übernommen".

198

Diesen Sachvortrag hat die Klägerin in dem Verhandlungstermin
vom 09.06.1995 als richtig anerkannt. So heißt es in dem Protokoll
der mündlichen Verhandlung (Bl. 167 d.GA.):

199

"Der Kl.-Vertr. erklärt, daß die Beklagten von den
Voreigentümern nicht verpflichtet worden sind, in den
Gemeinschaftsordnungsvertrag Anlage K 2 und den Verwaltervertrag
Anlage K 5 einzutreten."

200

Zu diesem Punkt hat die Klägerin in einem weiteren
nachgelassenen Schriftsatz vom 27.06.1995 auf Seite 3 noch einmal
Stellung genommen. Dort heißt es (Bl. 171 d.GA.):

201

"Es ist zwischen den Parteien unstreitig, daß die Beklagten
weder durch Rechtsgeschäft noch durch sonstige ausdrückliche
Erklärung der Gemeinschaft der Eigentümer des Wohnparks A.
beigetreten sind. Die Rechtsvorgänger der Beklagten haben eine
entsprechende Verpflichtung der Beklagten nicht durchgesetzt, so
daß ein durch Rechtsgeschäft erfolgter Beitritt der Beklagten zu
der Eigentümergemeinschaft nicht erfolgt ist."

202

Insoweit hat die Klägerin den Sachvortrag der Beklagten nicht
nur nicht bestritten, sondern es liegt ein übereinstimmender
Tatsachenvortrag beider Seiten vor. Aufgrund dieses Sachvortrags
hat anschließend eine mündliche Verhandlung stattgefunden, in der
keine davon abweichende Erklärung abgegeben worden ist. Dies reicht
aus, um die fragliche Tatsachenbehauptung als zugestanden
anzusehen, mit der Folge, daß das Geständnis nur unter den
Voraussetzungen des § 290 ZPO widerrufen werden könnte. Diese
werden von der Klägerin nicht aufgezeigt, so daß sie an den
erstinstanzlichen Sachvortrag gebunden ist.

203

Die Voraussetzungen für einen konkludenten Eintritt der
Beklagten in die Gemeinschaftsordnung und in den Verwaltervertrag
werden von der Klägerin nicht schlüssig dargelegt. Allein in der
Anforderung des Wirtschaftsplans durch die Beklagten kann noch kein
entsprechendes Verhalten gesehen werden. Nach der Übernahme des
streitgegenständlichen Objekts stand den Beklagten das Recht zu,
die Sach- und Rechtslage zu prüfen. Hierzu benötigten sie die
verschiedenen Unterlagen. Zudem haben die Beklagten bereits kurz
nach Abschluß des Kaufvertrages Bedenken gegen die bestehende Art
und Weise der Verwaltung und der Abrechnung der Kosten für die
Gemeinschaftsanlagen erhoben, so daß die Klägerin dem Verhalten der
Beklagten keinen konkludenten Eintritt in die Gemeinschaftsordnung
bzw. den Verwaltervertrag entnehmen konnte. Ebenso diente die
Teilnahme an den verschiedenen Eigentümerversammlungen, wie die
Beklagten aufzeigen, ausschließlich der Wahrung ihrer Rechte.

204

4.

205

a)

206

Aus den vorstehenden Ausführungen zu der Grunddienstbarkeit
folgt, daß auf den Hilfsantrag der Klägerin die Beklagten zu
verurteilen sind, ab dem 25.11.1992 entsprechend der Regelung in
der Grunddienstbarkeitsbestellungsurkunde vom 04.02.1972 die Kosten
für den Bestand, die Unterhaltung und den Betrieb der
Gemeinschaftsanlagen anteilig entsprechend der auf den dienenden
und herrschenden Grundstücken vorhandenen Quadratmeter Wohn- bzw.
Gewerbeflächen zu tragen.

207

Im Rahmen der Verwaltung kann die Klägerin die durch die
Gemeinschaftsanlagen ausschließlich entstandenen Kosten anteilig
auf die Eigentümer aller dienenden und herrschenden Grundstücke
umlegen. Insoweit ist den Beklagten zuzustimmen, daß die Strom- und
Wasserkosten und die Kanalgebühren für die Gemeinschaftsanlage
gesondert zu erfassen und nach dem vereinbarten
Verteilungsschlüssel umzulegen sind. Auch die weiteren Kosten -
z.B. Betriebs-, Verwaltungs-, Wartungs- und Instandsetzungskosten -
sind nur D.n umlagefähig, wenn sie ausschließlich die in der
notariellen Urkunde vom 04.02.1972 aufgeführten
Gemeinschaftsanlagen betreffen.

208

b)

209

Weiterhin sind die Beklagten aufgrund der streitgegenständlichen
Grunddienstbarkeit in Verbindung mit Ziffer IV.2 der Urkunde des
Notars Dr. C. vom 04.02.1972 verpflichtet, "einen Verwaltervertrag
bezüglich der Verwaltung der" in der Urkunde vom 04.02.1972
aufgeführten Gemeinschaftsanlagen abzuschließen, in dem die
Verwaltung der Gemeinschaftsanlagen und die Bestellung und
Abberufung eines Verwalters geregelt sind.

210

Diese Verpflichtung kann im Rahmen des
"Begleitschuldverhältnisses" einer Dienstbarkeit mit Wirkung für
und gegen die jeweiligen Rechtsnachfolger begründet werden, da
diese in einem unmittelbaren Zusammenhang mit der Ausübung der
Dienstbarkeit steht. Angesichts der für jedermann erkennbaren
örtlichen Gegebenheiten des "Wohnparks A." (eine Vielzahl von
Grundstücken mit insgesamt 788 Wohnungen, die unterschiedlichen
Eigentümern gehören) läßt sich die gemeinsame Nutzung und
Unterhaltung der vielfältigen Gemeinschaftsanlagen nur durch die
Bestellung eines Verwalters erreichen.

211

Die Beklagten können sich nicht darauf berufen, daß ein
Verwaltervertrag nur abgeschlossen werden muß, wenn die
Gemeinschaftsanlagen genutzt werden. Eine diesbezügliche
Einschränkung läßt sich aus dem Wortlaut und dem Sinn der
Grunddienstbarkeitsbestellungsurkunde nicht entnehmen. Lediglich
das Recht der Mitbenutzung der Gemeinschaftsanlagen ist von einem
entsprechenden Abschluß abhängig, während die Abschlußverpflichtung
unabhängig von der Nutzung besteht.

212

Die Verpflichtung zum Abschluß eines entsprechenden Vertrags
besteht - wie vorstehend erörtert - erst ab dem Zeitpunkt der
Eintragung der Beklagten in das Grundbuch (= 25.11.1992).

213

Demgegenüber sind die Beklagten nicht verpflichtet, einen
Vertrag mit dem Inhalt des Verwaltervertrages vom 22.07.1992 (Bl.
95 ff. d.GA.) abzuschließen, da die notarielle Urkunde vom
04.02.1972 nicht den Abschluß eines bestimmten Verwaltervertrages
bzw. den Beitritt zu einem schon abgeschlossenen Vertrag vorsieht.
Vielmehr wird den Beklagten darin die Möglichkeit eingeräumt, mit
dem Verwalter einen gesonderten Vertrag abzuschließen, der sich auf
den dort beschriebenen (Mindest-) Inhalt beschränkt. Der
Verwaltervertrag vom 22.07.1992 enthält Bestimmungen, zu deren
Abschluß die Beklagten nach den Regelungen in der
Bestellungsurkunde nicht verpflichtet sind (z.B. Laufzeit des
Verwaltervertrags, Höhe der Vergütung des Verwalters, Verpflichtung
des Rechtsnachfolgers, Bestellung der Hausmeister und Putzhilfen
etc.).

214

Insoweit war das Begehren der Klägerin in einen Antrag auf
Feststellung umzudeuten und diesem entsprechend den vorstehenden
Ausführungen stattzugeben. Der Erlaß eines Feststellungsurteils
entspricht dem Interesse der Klägerin. Eine Umdeutung verstößt
nicht gegen § 308 ZPO und ist auch D.n zulässig, wenn ein
entsprechender Feststellungsantrag nicht ausdrücklich hilfsweise
gestellt worden ist. Die Feststellung ist im Vergleich zu einem
Leistungsgebot ein Weniger. In dem weitergehenden Leistungsantrag
ist deshalb sinngemäß ein Feststellungsantrag unbegriffen (vgl.
allgemein: BGHZ 118, 71 ff. (81 f.); BGM; NJW 1984, 2295 f.
(2296)).

215

5.

216

Zinsen auf die gerechtfertigte Hauptforderung kann die Klägerin
gemäß §§ 288, 291 BGB erst ab Zustellung der Klageschrift
verlangen. Ein Zahlungsverzug der Beklagten vor Rechtshängigkeit
wird von der Klägerin nicht schlüssig dargelegt. An die
Gemeinschaftsordnung vom 26.06.1986 und den Verwaltervertrag vom
22.07.1991 sind die Beklagten nicht gebunden. Mit Schriftsatz vom
25.11.1993 sind die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 30.11.1993
(Bl. 118 ff. d.GA.) lediglich zur Zahlung nicht näher
spezifizierter Betriebskostenvorauszahlungen bis November 1993
aufgefordert worden.

217

Die Voraussetzungen eines 4 % übersteigenden Zinsanspruchs
werden von der Klägerin ebenfalls nicht dargetan.

218

6.

219

Neues Vorbringen der Beklagten in dem nicht nachgelassenen
Schriftsatz vom 07.07.1997 (Bl. 512 ff. d.GA.) muß unberücksichtigt
bleiben (§§ 523, 296 a ZPO). Anlaß für eine Wiedereröffnung der
ordnungsgemäß geschlossenen mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO
bestand nicht.

220

II.

221

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100
ZPO; der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt
sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

222

III.

223

Die Voraussetzungen für die von den Beklagten in der mündlichen
Verhandlung angeregte Zulassung der Revision (§ 546 Abs. 1 Satz 2
ZPO) sind nicht erfüllt.

224

Von der Rechtsprechung eines der in § 546 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2
ZPO bezeichneten Gerichte weicht der Senat nicht ab. Die
Entscheidung steht - wie dargestellt - im Einklang mit der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes.

225

Die Sache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 546 Abs. 1
Satz 2 Nr. 1 ZPO), weil die entscheidungserheblichen Rechtsfragen
durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes geklärt sind. Die
grundsätzliche Bedeutung kann auch nicht mit dem von den Beklagten
nicht weiter konkretisierten Vorbringen begründet werden, die
streitgegenständliche rechtliche Gestaltung sei von dem Initiator
auch bei anderen Bauvorhaben gewählt worden, was zu Schwierigkeiten
geführt habe. Die Grundsätzlichkeit kann nie aus konkreten
tatsächlichen Auswirkungen hergeleitet werden, etwa aus der
Betroffenheit eines größeren Personenkreises vom Ausgang des
Rechtsstreites (vgl. Zöller-Gummer, ZPO, 20. Auflage 1997, § 546
Rdnr. 32 m.w.N.).

226

Streitwert für das Berufungsverfahren:

227

Hauptanträge:

228

Zahlungsantrag: 21.230,21 DM

229

Feststellungsanträge: 20.000,00 DM

230

(2x 10.000,00 DM, § 3 ZPO)

231

41.230,21 DM

232

Hilfsanträge: 20.000,00 DM

233

(2x 10.000,00 DM, § 3 ZPO)

234

Streitwert insgesamt: 41,230,21 DM

235

(Die in erster Linie geltend gemachten Feststellungsanträge sind
mit den Hilfsanträgen wirtschaftlich identisch, § 19 Abs. 1 Satz 3
GKG)

236

Beschwer für beide Parteien: jeweils unter 60.000,00 DM