Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1997-08-08, Aktenzeichen 16 Wx 144/97
ECLI:DE:OLGK:1997:0808.16WX144.97.01

Tenor

1

G r ü n d e

2

I.

3

Die Beteiligten waren bis Juli 1996 Eigentümer je einer Wohnung
der Wohnungseigentumsanlage K.straße 14 in B.. Die Antragstellerin
und die Antragsgegnerin sind Geschwister. Die
Wohnungseigentumsanlage entstand durch Teilungserklärung ihrer
Eltern im Jahre 1992. Der Antragstellerin wurde das Sondereigentum
an der Wohnung Nr. 1 übertragen. Im Jahre 1995 wurden die
Antragsgegner Eigentümer der Wohnung Nr. 2, die sie bereits seit
1984 als Mieter bewohnten.

4

Das Sondereigentum der Antragstellerin (Wohnung Nr. 1) umfaßte
nach der Teilungserklärung u.a. einen darin ausdrücklich
angesprochenen Tankraum. Hierin befanden sich zwei, bereits im
Jahre 1983 eingebaute Öltanks. Die Ölheizung selbst stand in nach
der Teilungserklärung zur Wohnung Nr. 2 gehörenden Räumen. Sie
diente nur der Beheizung dieser Wohnung. Die Wohnung Nr. 1 wurde
seit ihrer Errichtung durch einen Anbau an das ursprünglich
bestehende Gebäude mit einer Gasheizung beheizt.

5

Ende Februar 1996 forderte die Antragstellerin die Antragsgegner
auf, den Tankraum bis zum 01.05.1996 geräumt herauszugeben, da sie
ihre Wohnung veräußern wolle.

6

Mit notariellem Vertrag vom 07.03.1996 verkaufe die
Antragstellerin ihre Eigentumswohnung an einen Dritten, der am
12.07.1996 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. In dem
notariellen Kaufvertrag heißt es:

7

"Zu der verkauften Wohnung gehört auch der Tankraum, der
derzeit noch von den Eigentümern der anderen Wohnung des Objekts
genutzt wird. Der Verkäufer verpflichtet sich, den Tankraum dem
Käufer zum 30.04.1996 geräumt zu übergeben frühestens jedoch bei
vollständiger Hinterlegung des Kaufpreises. Sollte der Tankraum zu
diesem Zeitpunkt nicht geräumt sein, verpflichtet sich der
Verkäufer dem Käufer, für jeden angefangenen Monat eine
Nutzungsentschädigung von 80,00 DM zu zahlen. Bis zu dem Zeitpunkt
der Räumung dieses Raumes. Der Raum ist jedoch spätestens zum
31.12.1996 geräumt zu übergeben.

8

Eventuelle Kosten für die Räumung trägt der Verkäufer".

9

Die Antragsgegner stellten Ende Oktober 1996 die Heizung ihrer
Wohnung auf Gas um und ließen die Tanks entleeren. Den Tankraum
stellten sie zur Verfügung, ohne die Tanks und die darin
enthaltenen Ölrückstände zu entfernen.

10

Die Antragstellerin hat die Herausgabe des Tankraums in
geräumtem Zustand begehrt. Sie hat die Auffassung vertreten, daß
die Antragsgegner aufgrund einer stillschweigend geschlossenen
Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur unentgeltlichen, jedoch
jederzeit kündbaren Nutzung des Tankraums berechtigt gewesen seien.
Aufgrund ihrer Kündigung seien die Antragsgegner verpflichtet, den
Raum bis zum 01.05.1996 geräumt zu übergeben. Seit diesem Zeitpunkt
schuldeten sie Schadenersatz in Höhe von 80,00 DM monatlich sowie
weitere 10,00 DM Kontoführungsgebühren und Auslagen, die durch die
Zahlung der im notariellen Vertrag mit dem neuen Eigentümer
vereinbarte Entschädigung anfielen.

11

Die Antragstellerin hat zunächst beantragt:

12

13

1. die Antragsgegner zu verpflichten,
an die Antragstellerin den in ihrem Sondereigentum stehenden
Tankraum in dem Objekt K.straße 14 in B.-K. im geräumten und
besenreinen Zustand herauszugeben;

14

15

2. die Antragsgegner zu verpflichten,
an sie, beginnend mit dem 01.05.1996 für jeden angefangenen Monat,
in dem die Nutzung des unter Ziff. 1 näher bezeichneten Tankraumes
durch die Antragsgegner fortdauert, eine Entschädigung in Höhe von
90,00 DM, fällig jeweils am 3. Werktag eines Monats zu zahlen;

16

17

3. die unter Ziff. 2 genannte
Entschädigung im Falle des Verzuges der Antragsgegner mit 4 % zu
verzinsen.

18

Die Antragsgegner haben beantragt,

19

20

die Anträge abzuweisen.

21

Die Antragsgegner haben den Anspruch auf Herausgabe des
Tankraums nicht in Abrede gestellt und gehen -wie die
Antragstellerin- von einer stillschweigenden Absprache der
Wohnungseigentümer über die Benutzung des Tankraums aus. Sie
vertreten jedoch die Auffassung, die Beseitigung der Öltanks sei
Sache der Antragstellerin, da sie deren Eigentümerin sei. Zur
Zahlung einer Nutzungsentschädigung seit Mai 1996 seien sie nicht
verpflichtet, da ihnen eine Rückgabe des Tankraums vor Oktober 1996
im Hinblick auf die lange Nutzungsdauer nicht zumutbar gewesen
sei.

22

Das Amtsgericht Bonn hat die Anträge mit Beschluß vom 09.12.1996
zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß hat die Antragstellerin
sofortige Beschwerde eingelegt.

23

Am 04.01.1997 hat sie die Kunststofftanks aus dem Tankraum
entfernen lassen. Hierfür hat sie 2.977,34 DM aufgewandt.

24

Sie hat daraufhin beantragt,

25

die Antragsgegner zu verpflichten, an sie 2.977,34 DM zu
zahlen

26

und hat im übrigen die Anträge zu 2 und 3 weiter- verfolgt.

27

Die Antragsgegner haben beantragt,

28

die Anträge und die sofortige Beschwerde zurückzuwei- sen.

29

Das Landgericht hat die Beschwerde mit der Begründung
zurückgewiesen, die Antragstellerin habe keinen Anspruch gegen die
Antragsgegner auf Entsorgung der Öltanks, da die Tanks im
Sondereigentum der Antragstellerin als Rauminhaberin gestanden
hätten. Die Tanks und die übrige Heizungsanlage könnten
eigentumsrechtlich auseinander fallen. Die Tanks seien derartig mit
dem Tankraum verbunden, daß sie ohne ihre Zerstörung oder
Zerstörung des Mauerwerkes nicht von diesem getrennt werden
könnten, so daß sie als wesentliche Bestandteile des
Sondereigentums der Antragstellerin anzusehen seien.

30

II.

31

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27
FGG statthaft. Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg.

32

Der Senat hatte durch Beschluß den Streit nach § 43 Abs. 1 Nr. 1
WEG zu entscheiden. Zwar sind Streitigkeiten der Wohnungseigentümer
über den Inhalt und den Umfang ihres Sondereigentums grundsätzlich
nicht im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zu klären. Die
Entscheidung der sachenrechtlichen Grundlagen der
Wohnungseigentümergemeinschaft gehört vielmehr in die Zuständigkeit
der allgemeinen Zivilgerichte (BGH NJW 1995, 2851, (2852)). Im
vorliegenden Fall geht es jedoch um Ansprüche aus der zwischen den
Wohnungseigentümern stillschweigend geschlossenen Vereinbarung über
die Nutzung des im Sondereigentum der Antragstellerin stehenden
Tankraums. Diese Vereinbarung regelt die Rechte und Pflichten der
Wohnungseigentümer aus ihrer Gemeinschaft. Diese
Gemeinschaftsbezogenheit des Streits genügt für die Begründung der
Zuständigkeit des Gerichts in Wohnungseigentumssachen im Sinne des
weit auszulegenden § 43 Abs. 1 WEG (OLG Frankfurt MDR 1982, 151;
BayObLG NJW 1972, 1377; OLG Stuttgart NJW 1970, 102).

33

Der Anspruch der Antragstellerin auf Ersatz der Kosten für den
Ausbau der Öltanks, deren Entsorgung und die Beseitigung der
Ölrückstände ergibt sich unter dem Gesichtspunkt der Verletzung
vertraglicher Nebenpflichten (PVV) aus der zwischen den beteiligten
Wohnungseigentümern zustande gekommenen Nutzungsvereinbarung.

34

Nach der zwischen den Parteien stillschweigend zustande
gekommenen Abrede waren die Antragsgegner berechtigt, die zu ihrer
Heizungsanlage gehörenden Tanks in dem zum Sondereigentum der
Antragstellerin gehörenden Tankraum zu belassen. Diese
Rechtsbeziehung war damit rechtlich als (Raum-)Leihe im Sinne der §
598 ff BGB zu qualifizieren. Nach der Kündigung des Leihvertrages
durch die Antragstellerin entsprechend § 605 Nr. 1 BGB waren die
Antragsgegner verpflichtet, den Tankraum herauszugeben und die
Tanks zu entfernen.

35

Gegenstand des Leihvertrages war im vorliegenden Fall nämlich
nur der Tankraum als solcher und nicht die darin befindlichen
Tanks. Entgegen der Auffassung des Landgerichts war nicht die
Antragstellerin, sondern waren vielmehr die Antragsgegner
Eigentümer der Öltanks.

36

Bei der Beurteilung der eigentumsrechtlichen Zuordnung von
Anlagen, die wesentliche Bestandteile i.S.d. §§ 93, 94 BGB eines
einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehörenden Gebäudes sind, ist
nach dem Gedanken des § 5 WEG eine zweckorientierte
Betrachtungsweise maßgeblich. Teile und auch Anlagen, die dem
gemeinschaftlichen Gebrauch und der Erhaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums dienen, unterliegen nach § 5 Abs. 2
WEG dem Sondereigentumsverbot und sind allein wegen ihrer
Zweckbestimmung Miteigentum. Hingegen sind die Gebäudeteile und
Anlagen, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können,
ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines
anderen Eigentümers zu berühren, nach § 5 Abs. 1 WEG
sondereigentumsfähig. Insofern ist die eigentumsrechtliche
Zuordnung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft losgelöst
von dem Grundsatz zu beurteilen, daß Gebäude oder Teile von
Gebäuden als wesentliche Bestandteile des Grundstücks oder des
Gebäudes nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können (BGH NJW
1975, 688, (689)). Dies betrifft auch Anlagen, die sich in einem
Raum befinden, der dem Sondereigentum eines Wohnungseigentums
zuzurechnen ist (BGHZ 73, 302 (331)). Es ist insbesondere für
Heizungsanlagen anerkannt, daß gemäß § 5 Abs. 2 WEG eine der
Gemeinschaft dienende Anlage unabhängig davon gemeinsames Eigentum
sein kann, in wessen (Sonder-)Eigentum die Heizungsräume stehen
(BGHZ 73, 302 (331); Hurst, Das Eigentum an Heizungsanlagen, DNotZ
1984, 66 (146f)).

37

Demgegenüber hat -entgegen der Auffassung des Landgerichts- die
Art der Verbindung der Anlage mit dem Raum, in dem sie aufgestellt
ist, für die eigentumsrechtliche Beurteilung keine Bedeutung,
solange sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist (§ 94
BGB). Denn nur für wesentliche Bestandteile greift die
Sonderregelung des § 5 WEG ein (BGHZ 73, 302 (309)). Im
vorliegenden Fall war die Heizung mit den dazugehörigen Tanks zur
Herstellung des Gebäudes eingebaut worden und war damit
wesentlicher Bestandteil des Gebäudes (§ 94 Abs. 2 BGB).

38

Auch wenn § 5 Abs. 1 und Abs. 2 WEG nicht unmittelbar
einschlägig ist, muß nach dem der Vorschrift zugrundeliegenden
Gedanken einer zweckorientierten Zuordnung der
Eigentumsverhältnisse im vorliegenden Fall -entgegen der Auffassung
des Landgerichts- davon ausgegangen werden, daß die Tanks Eigentum
der Antragsgegner waren. Sie dienten nämlich ausschließlich der von
ihnen betriebenen und in ihrem Eigentum stehenden Heizungsanlage,
die ohne die Tanks nicht arbeiten konnte. Bei der maßgeblichen,
zweckorientierten Beurteilung waren die Tanks als Teile der
Funktionseinheit "Heizung" Eigentum der Anlagenbetreiber. Die
Antragstellerin war hingegen auf die Tanks nicht angewiesen und
hatte an ihnen kein Interesse, da ihre Wohnung seit deren
Errichtung mit einer Gasheizung ausgestattet war.

39

Die Verpflichtung der Antragsgegner, die in ihrem Eigentum
stehenden Tanks zu entfernen, wird nicht dadurch berührt, daß im
Zuge des Ausbaues Eingriffe in die Substanz des im Eigentum der
Antragstellerin stehenden Tankraumms erforderlich geworden wären.
Grundsätzlich hat der Entleiher die Sache in dem Zustand
zurückzugeben, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht
(Palandt-Putzo, BGB, 55. Auflage, § 604 Rdn. 2). Der Inhalt des
Leihvertrages kann es dabei einschließen, den entliehenen
Gegenstand zu reparieren, auszubessern oder sonst zu verändern.
Dieser Verpflichtung kann der Entleiher grundsätzlich nicht
entgegen halten, die entliehene Sache stehe im Eigentum des
Verleihers. Die schuldrechtliche Verpflichtung zur vertragsgemäßen
Rückgabe der Sache schließt vielmehr gerade Maßnahmen zur
Herrichtung des fremden Eigentums ein.

40

Die Antragstellerin hat darüber hinaus einen Anspruch auf
Erstattung der gemäß dem notariellen Vertrag mit dem neuen
Eigentümer gezahlten Nutzungsentschädigung ab Mai 1996 bis Januar
1997 in Höhe von 80,00 DM monatlich also insgesamt 720,00 DM. Seit
Anfang Mai befanden sich die Antragsgegner nämlich mit der Räumung
des Tankraums und der damit einhergehenden Beseitigung der Tanks in
Verzug (§ 284 BGB). Nachdem die Antragstellerin das Leihverhältnis
gemäß § 605 Nr. 1 BGB gekündigt hatte, waren die Antragsgegner
gehalten, nach einer angemessenen, zur Umstellung ihrer eigenen
Heizungsanlage erforderlichen Übergangsfrist die Räumlichkeiten
geräumt herauszugeben. Bei der gebotenen Beschleunigung hätte für
die Umstellung ihrer eigenen Heizungsanlage ein Zeitraum von zwei
Monaten genügt, so daß sie aufgrund des Herausgabeverlangens der
Antragstellerin vom 28.02.1996 zur Räumung bis zum 01.05.1996
verpflichtet war. Der Antragstellerin steht allerdings kein
Anspruch auf Zahlung der darüberhinaus geltend gemachten 1o,-DM
monatlich (wegen Kontoführung) zu. Es ist nämlich nicht
ersichtlich, daß ihr ein entsprechender monatlicher
Vermögensnachteil entstanden ist.

41

Der Anspruch auf die zuerkannten Zinsen ergibt sich unter dem
Gesichtspunkt des Verzuges aus §§ 284, 288 Abs. 1 BGB. Bei der
Bestimmung des Zinsschadens war allerdings zu berücksichtigen, daß
entsprechend § 551 Abs. 1 BGB die mit dem Erwerber der
Eigentumswohnung vereinbarte Nutzungsausfallentschädigung jeweils
am Monatsende fällig wurde. Erst ab diesem Zeitpunkt entstand der
verzugsbedingte Schaden.

42

Es entspricht billigem Ermessen, den Antragsgegnern die
gerichtlichen Kosten des Verfahrens aufzuerlegen. Es besteht keine
Veranlassung, von dem Grundsatz abzuweichen, wonach im
Wohnungseigentumsverfahren jeder Beteiligte seine
außergerichtlichen Kosten selbst trägt (§ 47 Abs. 1 WEG).

43

Wert des Beschwerdegegenstandes 3.787,34 DM.