Verwaltungsgericht Minden (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1996-07-11, Aktenzeichen 2 K 3787/95
ECLI:DE:VGMI:1996:0711.2K3787.95.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

1

T a t b e s t a n d :

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Der Kläger ist seit November 1990 Eigentümer des
Mietwohnhauses B. L1.----straße 6 in C. . Mit
Schreiben vom 29.11.1990 wies ihn die Beklagte (damals noch:
Der Oberstadtdirektor) darauf hin, daß das Haus aufgrund des
Bewilligungsbescheides Nr. 92 vom 02.11.1960 mit öffentlichen
Mitteln errichtet worden sei. Obwohl die Mittel inzwischen
zurückgezahlt worden seien, gälten die Wohnungen noch bis zum
31.12.1995 als öffentlich gefördert.

3

Die 95,89 qm große Wohnung im III. Obergeschoß rechts wurde
am 01.09.1993 frei. Mit Leistungsbescheid vom 28.04.1994 setzte
die Beklagte wegen des ungenehmigten Leerstandes der Wohnung
eine Geldleistung gem. § 25 Abs. 1 WoBindG in Höhe von 910,00
DM monatlich ab dem 01.12.1993 fest und forderte den Kläger
auf, die Wohnung bis zum 01.06.1994 wieder zu vermieten. Bei
der Festsetzung der Geldleistung berücksichtigte sie die Zeit
vom 01.09.1993 bis zum 30.11.1993 als Renovierungszeitraum. Auf
den Widerspruch des Klägers, den er im wesentlichen damit
begründete, daß er in der Wohnung umfangreiche Sanierungs- und
Modernisierungsmaßnahmen veranlaßt habe, und auf seine
Ankündigung, die Wohnung zum 01.07.1994 wieder zu vermieten,
reduzierte die Beklagte die festgesetzte Geldleistung mit
Bescheid vom 09.06.1994 auf die Hälfte. Der Kläger nahm seinen
Widerspruch zurück und beglich die Forderung. Bei einer
Ortsbesichtigung am 01.06.1994 war festgestellt worden, daß in
der Wohnung keine umfangreichen Sanierungs- und
Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, sondern lediglich einige
Elektroleitungen unter Putz verlegt und kleinere Reparaturen
(z.B. Anbringen neuer Wasserhähne) vorgenommen worden
waren.

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In der Folgezeit benannte die Beklagte auf Wunsch des
Klägers mehrfach mögliche Mieter für die Wohnung. Ein
Mietvertrag kam aber nicht zustande, unter anderem deshalb,
weil es den interessierten Parteien nicht gelang, einen
Gesprächstermin mit dem Kläger zu bekommen.

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Auf die Anhörung zur beabsichtigten erneuten Festsetzung
einer Geldleistung nach § 25 Abs. 1 WoBindG und zum Erlaß eines
Wohnnutzungsgebotes teilte der Kläger mit, daß er entschlossen
sei, die Wohnung zum 01.01.1995 zu vermieten. Er habe die
Gesamtsituation zum Anlaß genommen, einige dringende
Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen,
insbesondere wolle er nun auch der Anregung der Stadtwerke vom
06.03.1991, innerhalb von zwei bis drei Jahren eine Sanierung
der Heizungsanlage vorzunehmen, nachkommen. Dazu müsse die
Heizung abgestellt werden, die Arbeiten seien aber bis Mitte
Dezember 1994 abgeschlossen.

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Nachdem die Wohnung am 09.01.1995 immer noch leerstand,
setzte die Beklagte mit hier angefochtenem Leistungsbescheid
vom 11.01.1995 ab dem 01.12.1994 bis zur Wiederherstellung der
bestimmungsgemäßen Nutzung eine Geldleistung in Höhe von 455,00
DM monatlich fest. Wegen des bevorstehenden Bindungsablaufes am
31.12.1995 senkte sie aufgrund von Ziffer 25.15 der
Verwaltungsvorschriften zum WoBindG den durch Ziffer 25.123
eigentlich vorgegebenen Betrag von 9,50 DM je Quadratmeter auf
die Hälfte (4,75 DM/qm).

7

Seinen Widerspruch vom 20.01.1995 begründete der Kläger mit
Schreiben vom 15.02.1995 damit, daß sich die Lieferung der
neuen Heizungsanlage trotz fester Zusagen der beauftragten
Firma verzögert habe. Man wolle mit dem Einbau nun bis zum
Einsetzen milderer Außentemperaturen abwarten. Unabhängig davon
solle ein Mietvertrag über die betroffene Wohnung am 12.02.1995
unterzeichnet werden. Am 27.03.1995 ließ der Kläger durch
seinen Bevollmächtigten mitteilen, daß der beabsichtigte
Mietvertrag nicht zustandegekommen sei, weil sich der Mieter -
wie der Kläger später angab: wegen der von ihm, dem Kläger,
noch nicht abgeschlossenen "Planungen hinsichtlich der
Fußbodenverlegung" - Bedenkzeit auserbeten habe. Inzwischen
sei in der Wohnung ein erheblicher Wasserschaden wegen einer
undichten Stelle im Dach aufgetreten.

8

Bei einer Ortsbesichtigung am 10.04.1995 in Anwesenheit des
Dachdeckermeisters Q. erklärte dieser, daß es umfangreiche
Feuchtigkeitsschäden in fast allen Deckenbereichen gegeben
habe, die sich auch auf die Wände ausgeweitet hätten. Das sei
allerdings nicht mehr erkennbar, da bereits teilweise
übertapeziert worden bzw. überspachtelt worden sei. Der
Mitarbeiter der Beklagten, der an dem Ortstermin teilnahm,
konnte keine Feuchtigkeitsschäden erkennen, auch dort nicht, wo
noch die alten Tapeten an den Wänden klebten.

9

Mit Schreiben vom 09.05.1995 zeigte der Kläger an, daß er
die Wohnung mit Mietvertrag vom 02.05.1995 zum 01.06.1995 an
eine Frau T. vermietet habe. Frau T. teilte am
26.06.1995 mit, daß sich ihr Einzug wegen der Renovierung der
Wohnung, insbesondere des Bades und der Toilette, verzögern
würde. Am 18.07.1995 trat sie wegen der erneuten Verzögerung
vom Mietvertrag zurück. Am 22.07.1995 inserierte der Kläger die
Wohnung in der örtlichen Tageszeitung mit dem Hinweis, daß die
Wohnung zum 01.09.1995 freiwerde.

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Die Bezirksregierung E. wies den Widerspruch des
Klägers vom 20.01.1995 mit Widerspruchsbescheid vom 31.08.1995
zurück.

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Am 19.09.1995 hat der Kläger Klage erhoben. Zur Begründung
führt er im wesentlichen aus: Der Zeitraum vor dem 01.12.1994
dürfe in diesem Klageverfahren nicht berücksichtigt werden,
weil insoweit eine außergerichtliche Einigung zwischen den
Beteiligten erfolgt sei. Im übrigen habe die Wohnung damals
wegen umfangreicher Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
dem Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung gestanden. Nach dem
01.12.1994 habe die Wohnung nicht vermietet werden können, weil
zunächst eine neue Heizungsanlage hätte eingebaut werden
müssen. Diese Arbeiten hätten sich ohne sein Verschulden bis
Ende Februar 1995 hingezogen. Danach sei die Wohnung wegen des
im März 1995 eingetretenen Wasserschadens unbewohnbar gewesen.
Vor weiteren Sanierungsmaßnahmen hätte zunächst das in
Mitleidenschaft gezogene Mauerwerk ausgetrocknet werden müssen.
Im Juli 1995 sei ein Wohnen in der Wohnung immer noch nicht
möglich gewesen. Aufgrund des Umfanges der durchzuführenden
Sanierungsmaßnahmen aus Anlaß des Feuchtigkeitsschadens habe er
sich entschlossen, gleichzeitig eine Badmodernisierung
durchzuführen. Beim Abklopfen der Fliesen seien Tapete und Putz
von der gegenüberliegenden Wand gefallen. Deshalb hätten auch
die Fußbodenverlegungsarbeiten zurückgestellt werden müssen.
Zum Beweis seiner Angaben bezieht sich der Kläger auf Schreiben
und Rechnungen der Firmen O. , Philipp und Q.
.

12

Seit dem 15.11.1995 ist die Wohnung wieder vermietet. Bei
einer Ortsbesichtigung am 07.12.1995 hat die Beklagte
festgestellt, daß das Bad modernisiert und dort ein neuer
Heizkörper installiert worden war, andere Heizkörper waren neu
gestrichen.

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Der Kläger beantragt,

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den Bescheid der Beklagten vom 11.01.1995 in der
Gestalt des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung
E. vom 31.08.1995 aufzuheben.

15

Die Beklagte beantragt

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die Klage abzuweisen.

17

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands
wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der dazu vorgelegten
Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

18

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

19

Die Klage ist unbegründet. Der angefochtene
Leistungsbescheid der Beklagten vom 11.01.1995 in der Gestalt
des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E. vom
31.08.1995 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger deshalb nicht
in seinen Rechten.

20

Rechtsgrundlage des Bescheides ist § 25 Abs. 1 i.V.m. § 6
Abs. 5 WoBindG. Danach kann die zuständige Stelle für die Zeit,
während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft eine Wohnung
ohne ihre Genehmigung leerstehen läßt, obwohl eine Vermietung
möglich wäre, von dem Verfügungsberechtigten Geldleistungen bis
zu 10 Deutsche Mark je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung
monatlich erheben. Für die Bemessung der Geldleistung sind
ausschließlich der Wohnwert der Wohnung und die Schwere des
Verstoßes maßgebend.

21

Der Kläger ist als Eigentümer des Hauses B. L1.---
-straße 6 Verfügungsberechtigter der Wohnung im III.
Obergeschoß rechts. Diese Wohnung hat er ohne Genehmigung der
Beklagten als der zuständigen Stelle im Sinne des WoBindG
spätestens ab dem 01.12.1994 bis zum 15.11.1995 schuldhaft
leerstehen lassen, obwohl eine Vermietung möglich gewesen
wäre.

22

Daß der Kläger Ende 1994 plante, die von den Stadtwerken
bereits dreieinhalb Jahre vorher angeregte Sanierung der
Heizungsanlage vorzunehmen, und im Oktober den Austausch der
Fernwärmeübergabestation in Auftrag gegeben hatte, der dann
erst Anfang März 1995 erfolgt ist, steht der Vermietbarkeit der
Wohnung zwischen Dezember 1994 und März 1995 nicht entgegen.
Die Beheizbarkeit der betroffenen Wohnung war dadurch nicht
beeinträchtigt. Zwar war durch die Inbetriebnahme der neuen
Anlage vermutlich das kurzfristige Abstellen der Heizung im
ganzen Haus erforderlich, doch wurde dadurch nicht die Wohnung
längerfristig unvermietbar. Auch die anderen Mieter im Haus
waren nicht gezwungen, wegen der Heizungssanierung ihre
Wohnungen vorübergehend zu verlassen.

23

Daß der angeblich im März durch Undichtigkeiten im
(Flach)Dach aufgetretene Wasserschaden zur Unbewohn- und damit
auch zur Unvermietbarkeit der Wohnung geführt hat, ist nicht
belegt. Der behauptete Schaden war bereits bei der
Ortsbesichtigung am 10.04.1995 soweit beseitigt, daß der
Mitarbeiter der Beklagten keine Mängel mehr feststellen konnte.
Es ist nicht nachvollziehbar, wenn die Firma Q1. dem
Kläger mit Schreiben vom 30.10.1995 bestätigt, daß am
09.08.1995 erhebliche Feuchtigkeitsschäden an der Decke im
Wohnzimmer und an der Wand zum Badezimmer festgestellt worden
seien. Wenn diese Schäden tatsächlich (noch) zu diesem
Zeitpunkt vorhanden gewesen sein sollten, wäre dem Kläger
insoweit vorzuwerfen, daß er nicht gleich nach dem beaupteten
Undichtwerden des Daches im März 1995 die Genehmigung der
Beklagten zum Leerstehenlassen der Wohnung während der Zeit der
Reparaturarbeiten eingeholt hat und die Arbeiten dann zügig und
fachgerecht hat ausführen lassen.

24

Entsprechendes gilt für die offenbar ab Juni 1995
durchgeführten Renovierungsarbeiten in Bad und Küche. Auch
während der Zeit solcher Schönheitsreparaturen und
Instandsetzungsmaßnahmen ist eine Wohnung nicht unvermietbar,
vielmehr bedarf es dann zum Leerstehenlassen der Genehmigung
der zuständigen Stelle.

25

OVG NW, Urteil vom 16.12.1980 - 14 A 101/78 -.

26

Der Kläger hat auch insoweit gegen § 6 Abs. 5 WoBindG
verstoßen, weil er die erforderliche Genehmigung der Beklagten
nicht eingeholt hat. Er hat in diversen Schreiben lediglich
darauf hingewiesen, daß er - wie bereits häufiger in der
Vergangenheit - umfangreiche Modernisierungs- und
Sanierungsmaßnahmen in der Wohnung durchführen wolle, hat diese
aber nicht konkret bezeichnet und nicht eine
Leerstandsgenehmigung für die Zeit der durchzuführenden
Arbeiten beantragt.

27

Der Kläger hat schuldhaft gehandelt. Schuldhaftes Handeln im
Sinne des § 25 Abs. 1 WoBindG setzt keine Schuld im
strafrechtlichen Sinne voraus, sondern es genügt jede auch im
Bereich der Fahrlässigkeit liegende Verantwortlichkeit.

28

BVerwG, Urteil vom 30.05.1979 - 8 C 70.78 -, BBauBl.
1980, 38.

29

Auch im Rahmen von § 25 Abs. 1 i.V.m. § 6 Abs. 5 WoBindG
reicht Verschulden in Form der Fahrlässigkeit aus.

30

OVG NW, Urteil vom 20.08.1979 - 14 A 1550/76 -, BBauBl.
1980, 39.

31

Der Kläger, der jedenfalls durch das vorangegangene
Verwaltungsverfahren über seine Pflichten zur Vermietung der
Wohnung und das Verbot des ungenehmigten Leerstehenlassens
genau informiert war, hat zumindest fahrlässig gehandelt, als
er die Wohnung zwischen Dezember 1994 und November 1995 wegen
angeblicher Repararturarbeiten ohne Genehmigung der Beklagten
leerstehen ließ.

32

Die Höhe der festgesetzten Geldleistung ist nicht zu
beanstanden. Das der Beklagten insoweit eingeräumte Ermessen
wird durch Ziffer 25.123 der Verwaltungsvorschriften zum
WoBindG (VV-WoBindG) gelenkt, die die Höhe der Geldleistung je
Quadratmeter monatlich mit 9,50 DM festlegt, wenn der
Verfügungsberechtigte eine Wohnung ohne Genehmigung leerstehen
läßt. Von dieser Regelung ist die Beklagte gem. Ziffer 25.15
Abs. 3 VV-WoBindG großzügig zugunsten des Klägers abgewichen.
Danach kann eine nicht längere als dreijährige
Nachwirkungsfrist der öffentlich-rechtlichen Bindungen Anlaß
sein, die Geldleistungen aus Billigkeitsgründen zu mindern. Die
Beklagte hat es aus Billigkeitsgründen sogar für angemessen
gehalten, die Geldleistung nur auf die Hälfte des eigentlich
vorgegebenen Betrages festzusetzen (4,75 DM/qm x 95,89 qm =
455,48 DM; abgerundet auf volle DM = 455,00 DM monatlich).

33

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die
Entscheidung über deren vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf
§§ 167 VwGO, 708 Nr. 11 ZPO.