Landgericht Kleve (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-03-28, Aktenzeichen 3 O 321/03
ECLI:DE:LGKLE:2006:0328.3O321.03.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand

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Die Klägerin war Eigentümerin des H-Straße in L, G1, Flur X, Flurstück-Nr. 473. Auf dem Grundstück wurde im Jahre 1972 ein Haus errichtet. Das Grundstück befindet sich im direkten Einflussbereich des von der Beklagten im Bergbau West betriebenen Steinkohleabbaus. Infolge des Bergbaus kam es im Zeitraum 1997 bis 2001 am Hausgrundstück der Klägerin zu näher bezeichneten Gebäudeschäden. Insoweit leistete die Beklagte der Klägerin Schadensersatz in Gesamthöhe von 28.458,35 Euro. Gemäß Gutachten des Ingenieur- und Vermessungsbüros vom 18. Oktober 2000 (Anlage K 4 zur Klage = Bl. 13 GA) betrug die bergbaubedingte Gesamtschieflage des Gebäudes der Klägerin 4,55 mm/m. Hierfür zahlte die Beklagte u.a. einen Entschädigungsbetrag in Höhe von 17.666,-- DM. Zwei weitere in den Jahren 2002 und 2003 entstandene Bergschäden beglich die Beklagte durch Barentschädigungen in Höhe 4.500,-- Euro für das Jahr 2002 und weiteren 9.250,-- Euro für das Jahr 2003 aus (vgl. Anlagen DSK 5 und 6, Bl. 107 f GA). Mit Notarvertrag vom 24. Oktober 2003 (UR-Nr. #####/####des Notars, S, Bl. 84 f GA) verkaufte die Klägerin das Hausgrundstück für 345.000,-- Euro.

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Mit der Klage begehrt die Klägerin von der Beklagten Zahlung von 36.730,25 Euro. Zur Begründung trägt sie vor:

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Der Zeitwert des streitgegenständlichen Gebäudes sei entgegen den Feststellungen der Gutachter nicht mit 767.723,-- DM, sondern 1.197.302,10 DM zu beziffern. Für die merkantile Wertminderung ergebe sich ein Abzug von 6 %. Ihr Schaden belaufe sich daher auf 36.730,25 Euro (71.838,13 DM). Dem Objekt hafte trotz der jeweils erfolgten Schadensbeseitigung der Verdacht verborgen gebliebener Mängel an. Zudem seien künftige Schäden durch Überschwemmungen zu befürchten, etwa bei einem evtl. Ausfall der Pumpen der xxx, die für den fraglichen Bereich zuständig sei. Hätte das Objekt nicht in einem Bergschadengebiet gelegen, wäre ein Veräußerungserlös von mindestens 500.000,-- Euro realistisch gewesen. Nach Hinweis auf die eingetretenen Bergschäden habe sie demgegenüber nur noch 345.000,-- Euro als Kaufpreis erzielen können.

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Wegen der Einzelheiten der Berechnung des merkantilen Minderwertes des Objektes durch die Klägerin wird auf die Ausführungen in den Schriftsätzen vom 1. September 2003 (dort Seiten 2-4 = Bl. 2-4 GA), 6. November 2003 (Bl. 81, 82 GA) , 29. Dezember 2003 (Bl. 112 f GA) sowie 26. August 2005 (Bl. 301 f. GA) verwiesen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagten zu verurteilen, an sie 36.730,25 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26. Oktober 2002 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie trägt vor:

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Merkantiler Minderwert könne nur bezogen auf bereits eingetretene Bergschäden beansprucht werden, bei denen der Verdacht verborgen gebliebener Mängel bestehe, nicht dagegen für potentielle künftige Schäden. Die bei dem Streitobjekt bis Ende 2003 aufgetretenen Schäden seien sämtlich ihrer Art nach keine solchen, die einer vollständigen Beseitigung nicht zugänglich gewesen seien und daher verborgen gebliebene Mängel befürchten lassen würden. Im Streitfall seien auch die Kriterien im Gesamtminderwertabkommen zwischen dem Verband bergbaugeschädigter pp. und der Beklagten nicht erfüllt (vgl. Anlage DSK 2, Bl. 34 f GA). Auch bestreite sie die klägerische Berechnung des merkantilen Minderwertes.

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Die Kammer hat Beweis erhoben (vgl. Hinweis- und Beweisbeschluss vom 9. März 2004, Bl. 145 f GA, sowie Beschluss vom 20. Dezember 2005, Bl. 310 GA). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Dr. Ing. G vom 3. Juni 2005 (Bl. 173 f GA) sowie die Sitzungsniederschrift vom 28. Februar 2006 Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage unbegründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Ersatz von merkantilem Minderwert für das H in L nicht zu.

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Wird infolge der Bergbautätigkeit das Hausgrundstück eines Eigentümers beschädigt, so hat der Bergbauunternehmer hierfür Schadensersatz zu leisten (§ 114 Bundesberggesetz). Nach § 117 Abs. 1 Bundesberggesetz richtet sich der Umfang der Ersatzpflicht nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Verpflichtung zum Ersatz von Vermögensschäden im Falle einer unerlaubten Handlung. Damit steht fest, dass der merkantile Minderwert auch nach dem Bundesberggesetz zu entschädigen ist.

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Nach allgemeinen Grundsätzen handelt es sich beim merkantilen Minderwert um eine Minderung des Verkaufswerts, die trotz völliger und ordnungsgemäßer Instandsetzung des bergbaugeschädigten Gebäudes bei einem Kaufinteressenten, der in der Regel nur bautechnischer Laie ist, wegen des Verdachts verborgen gebliebener Mängel und Schäden entstehen kann. Die aus diesem Verdacht resultierende Wertminderung des Gebäudes auf dem Immobilienmarkt stellt den merkantilen Minderwert dar (vgl. OLG E, BauR 2000, 1487; ferner allgemein zum merkantilen Minderwert: BGH NJW 2005, 277 f m.w.N.).

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Regelmäßig wird ein merkantiler Minderwert zumindest dann bestehen, wenn gegenüber einem Kaufinteressenten eine Offenbarungspflicht besteht, also immer dann, wenn Umstände offen zu legen sind, die für die Entscheidung eines Kaufinteressenten erheblich sind. Umstände sind insbesondere immer dann als erheblich einzustufen, wenn der Käufer auch nach Abschluss des Kaufvertrages unter Berufung auf diese Umstände den Kauf rückgängig machen und zumindest den Kaufpreis mindern könnte (vgl. OLG E a.a.O.).

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Im Streitfall war - wie die Kammer im Hinweisbeschluss vom 9. März 2004 schon näher ausgeführt hat - eine solche Offenbarungspflicht auf der Grundlage des Vortrags der Klägerin zu bejahen: Im Zeitraum 1997 bis einschließlich 2003 ist es unstreitig aufgrund bergbaulicher Einwirkungen der Beklagten zu näher bezeichneten Gebäudeschäden gekommen, für welche die Beklagte Gesamtbeseitigungskosten von 42.008,35 Euro aufgewendet hatte. Der Hinweis auf diese Schadensbeseitigungskosten - so die Klägerin im Schriftsatz vom 29. Dezember 2003 (Bl. 112 f GA) - habe dazu geführt, dass sie anstelle des an sich realistischen Verkaufserlöses von mindestens 500.000,-- Euro bei dem Verkauf vom 24. Oktober 2003 lediglich einen Verkaufspreis von 345.000,-- Euro erzielt habe. Unterstellt man das als richtig, hätte die Klägerin bei einem Verkauf für 500.000,-- Euro einen wertmindernden Faktor in Höhe von 155.000,--- Euro verschwiegen. Das wäre ein so hoher Betrag, dass der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung redlicherweise Aufklärung hätte erwarten dürfen.

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Die von der Kammer durchgeführte Beweisaufnahme hat indessen ergeben, dass ein merkantiler Minderwert am streitgegenständlichen Gebäude nicht besteht.

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Den Verkehrswert des streitgegenständlichen Objektes ohne Berücksichtigung der Folgen aus beseitigten Bergschäden und der M des Objektes im Bergsenkungsgebiet hat der gerichtliche Sachverständige zum Wertermittlungsstichtag 24. Oktober 2003 auf 372.500,-- Euro geschätzt. Weiter hat er Folgendes ausgeführt: Bei dem Bewertungsobjekt seien überwiegend an den Garagen und an den Außenanlagen Schäden entstanden. Die Schädigung des Wohnhauses - leichte Schiefstellung, Erneuerung der Balkoneindichtung, Ersatz für gerissene Fliesen usw. - sei im Verhältnis zum Gebäudewert gering. Zudem seien statisch-konstruktive Schäden bisher nicht entstanden. Bekanntermaßen verringere sich der Wert von Immobilien mit Abhängigkeit von deren Alter, d.h. ältere Gebäude würden auf dem Grundstücksmarkt im Verhältnis zu ansonsten gleichartigen, aber jüngeren geringere Preise erzielen. Zur Ermittlung diese Wertminderung habe sich die Ermittlungsmethode gemäß Ross/Brachmann bewährt. Gemäß dieser Formeln nehme der Gebäudewert nach Fertigstellung erst verhältnismäßig langsam ab und gegen Ende der wirtschaftlichen Nutzungsdauer nehme er stetig zu (sogenannte balistische Kurve). Marktanalysen würden belegen, dass die Alterswertminderung bei Standardobjekten in der Regel etwa dieser Formel folge. Durch Schäden am Gebäude können sich dessen wirtschaftliche Restnutzungsdauer verkürzen. Durch umfassende Modernisierung könne sie sich verlängern. Da bei dem hier zu bewertenden Wohnhaus keinerlei statisch-konstruktive Schädigung aufgetreten sei, die tatsächlich entstanden Schäden eher geringfügig seien und die Gebrauchsfähigkeit des Wohnhauses nicht beeinträchtigt werde, sei keine Veränderung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer gegeben. Für einen wirtschaftlich handelnden und informierten, aber auch für den gewöhnlichen Kaufinteressenten habe deswegen das Gebäudealter in Verbindung mit der Offenlegung der bisher aufgetretenen Schäden keinen Einfluss auf die Kaufpreisbildung.

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Bei seiner mündlichen Anhörung hat der Sachverständige hierzu noch ergänzend erläutert: Unterstellt, die Klägerin teile einem möglichen Kaufinteressenten die hier eingetretenen Schäden und die Maßnahmen zur Schadensbeseitigung mit, so hätte dies konkret auf die Kaufpreisfindung durch den Interessenten keinen Einfluss gehabt. Das Risiko nicht erkannter Restmängel habe für den Käufer nämlich deswegen nicht bestanden, weil er bei sich neu zeigenden Schäden jederzeit wieder Rückgriff auf die Beklagte habe nehmen können.

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Diese Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen hält die Kammer für in sich schlüssig und überzeugend. Sie werden von der Klägerin auch nicht, jedenfalls nicht substantiiert, angegriffen. Hiernach ist aber nicht zutreffend, dass - so die Klägerin - ohne die eingetretenen Bergschäden und deren Offenlegung ein Verkaufserlös "von mindestens 500.000,-- Euro" realistisch gewesen wäre. Auch liegt kein merkantiler Minderwert im Sinne der höchstrichterlichen Rechtsprechung vor. Dieser erfasst nämlich nur die Minderung des Verkaufswertes, die trotz völliger und ordnungsgemäßer Instandsetzung einer beschädigten Sache allein deshalb verbleibt, weil bei einem großen Teil des Publikums, vor allem wegen des Verdachts verborgen gebliebener Schäden, eine den Preis beeinflussende Abneigung gegen den Erwerb des fraglichen Objektes besteht. Bezogen auf die eingetretenen und beseitigten Bauschäden drohte im Streitfall indessen nicht das Risiko nicht erkannter Restmängel. Denn zum einen waren an dem fraglichen Wohnhaus keinerlei statisch-konstruktive Schäden aufgetreten, die tatsächlich entstandenen Schäden waren auch eher geringfügig und die Gebrauchsfähigkeit des Wohnhauses und damit die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde hiervon nicht beeinträchtigt. Zum anderen bestand bezogen auf die bereits eingetretenen und beseitigten Bergschäden das Risiko nicht erkannter Restmängel auch deswegen nicht, weil der Käufer bei sich hier neu zeigenden Schäden jederzeit wieder Rückgriff auf die Beklagte hätte nehmen können.

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Allerdings hat der gerichtliche Sachverständigen sowohl in seinem schriftlichen Gutachten wie auch bei seiner mündlichen Anhörung ergänzend auf Folgendes hingewiesen: Seine Rückfragen bei sachkundigen Personen und Institutionen hätten ergeben, dass immer weniger potentielle Immobilienkäufer direkt oder indirekt wirtschaftlich vom Bergbau abhängig seien und deshalb die Vorbehalte gegen Immobilien innerhalb eines Bergsenkungsgebietes stärker würden. Zudem habe sich der Grundstücksmarkt schon im Jahre 2003 zu einem Käufermarkt entwickelt und im hier streitgegenständlichen Gebiet L verhalte es sich so, dass sich potentielle Kaufinteressenten aussuchen könnten, ob sie ein Objekt erwerben würden, in dem Bergbau stattfinde. Der genannte Umstand führe dazu, dass Kaufinteressenten am Niederrhein die "Kauffreiheit" hätten, Objekte im Bereich des Bergbaus nur mit Abschlägen gegenüber solchen Objekten zu erwerben, die vom Grundsatz her durch den Bergbau nicht betroffen seien. Bei der Berücksichtigung solcher Abschläge gehe es somit nicht um die Bewertung von etwaig noch vorhandenen Restrisiken für eingetretene Altschäden. Es handele sich im Gegenteil darum, dass potentielle Erwerber Rücksicht nehmen würden auf nur befürchtete künftig eintretende Schäden und damit im Zusammenhang stehende "Lästigkeiten". Mit Letzterem sei gemeint: Bei einem Objekt, welches im Bergsenkungsgebiet liege, sei auch für die Zukunft mit "Ärger und Aufwand" zu rechnen, auch wenn im Grundsatz die Beklagte eingetretene Schäden jeweils erstatte. Dieser nur befürchtete "Ärger und Aufwand" führe dazu, dass Kaufinteressenten Objekte im Bergsenkungsgebiet nur mit Abschlägen gegenüber solchen Objekten erwerben würden, die von solchen Bergsenkungen schon im Ansatz nicht betroffen seien. So gesehen müsse es im Grundsatz Abschläge auch für solche baulichen Objekte geben, die im Bergschadengebiet liegen würden, bei denen es aber noch nie konkret zu irgendeinem Bergschaden gekommen sei. Denn der jedenfalls bautechnisch vorgebildete Interessent müsse bei solchen Objekten mit einkalkulieren, es könne in näherer oder entfernter Zukunft auch an dem bislang noch nicht geschädigten Gebäude Schäden infolge von Bergsenkungen geben. Erst recht werde aber auch der bautechnische Laie solche künftigen Schäden bei Bauobjekten im Bergsenkungsgebiet erwarten, bei denen es bereits in der Vergangenheit Bergsenkungsschäden gegeben habe. Ein möglicher Erwerbe werde im X um das Entstehen solcher Aufwendungen einen Abschlag auf den Kaufpreis verlangen. Von der Sache her handele es sich um einen Abschlag aufgrund der notwendigen regelmäßigen Überprüfung des Objektes auf neu eingetretene Schäden und der begründeten Befürchtung und Wahrscheinlichkeit des Auftretens von nicht erstatteten Aufwendungen und Unannehmlichkeiten aufgrund in Zukunft eintretender Schäden an in Vergangenheit bereits bergbaugeschädigten Objekten in Gebieten, unter den der Bergbau aktiv vorgehe. Für das hier zu bewertende Objekt sei ein Abschlag in Höhe von 4 % auf den Verkaufswert ohne Berücksichtigung der Folge aus beseitigten Bergschäden und der M des Objektes im Bergsenkungsgebiet zu bejahen, um es bei einem Verkauf gegenüber einem tatsächlich bergschadensfreien und außerhalb des Bergsenkungsgebietes gelegenen Objektes wettbewerbsfähig zu machen. Rechnerisch ergebe sich im Wege der Schätzung unter Berücksichtigung des Käuferverhaltens aufgrund befürchteter und möglicher Folgen aus beseitigten Bergschäden und der M des Objektes im Bergsenkungsgebiet ein Verkehrswert von 358.000,-- Euro.

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In diesen von dem gerichtlichen Sachverständigen erörterten Abschlägen sieht die Kammer indessen keinen merkantilen Minderwert und damit erstattungsfähigen Vermögensschaden. Denn hier geht es nicht um die Minderung des Verkaufswertes, die trotz völliger und ordnungsgemäßer Instandsetzung einer beschädigten Sache deshalb verbleibt, weil wegen des Verdachts verborgen gebliebener Schäden eine Abneigung gegen den Erwerb solcher Sachen besteht. Es handelt sich im Gegenteil darum, dass Kaufinteressenten in einem für sie günstigen Grundstücksmarkt auf allgemein als Folge von Bergbau befürchtete "Lästigkeiten" reagieren, indem sie in nicht betroffene Gebiete ausweichen und hierdurch die in Bergbaugebieten liegenden Anbieter von Immobilien zu Abschlägen auf den Kaufpreis zwingen . Solche Nachteile sind für die letztgenannten Anbieter aber keine Schäden im Rechtssinne, weil ansonsten bereits der "Bergbau an sich" als "schädigendes Ereignis" einzustufen wäre.

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Die Nebenentscheidungen haben ihre rechtliche Grundlage in den §§ 91 Abs. 1, 709 S. 1 und 2 ZPO.

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Streitwert: 36.730,25 Euro