Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1999-07-21, Aktenzeichen 7 A 10/98
ECLI:DE:OVGNRW:1999:0721.7A10.98.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Der Beklagte und der Beigeladene tragen die Kosten des Berufungsverfahrens je zur
Hälfte.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks Gemarkung
I. , Flur 6, Flurstück 274 (S. 22 in J. ),
auf dem ein eingeschossiges, 1988 als landwirtschaftliches
Betriebsgebäude genehmigtes Haus steht; die
bauplanungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit der vom Kläger
geplanten Dachgeschoßnutzung dieses Hauses ist
Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens.

3

Die Parzelle 274 grenzt mit ihrer Südostseite an die in
diesem Bereich aus südwestlicher in nordöstliche Richtung
verlaufende Straße S. . Auf der nordwestlichen Seite
der Straße S. steht das nächste Wohnhaus in
südwestlicher Richtung in gut 150 m Entfernung, die dazwischen
liegende Fläche ist unbebaut. In nordöstlicher Richtung folgen
zunächst das unbebaute Grundstück Parzelle 275, und sodann
zwei Wohnhäuser (S. 18 und 16), bevor wiederum etwa
150 m unbebaute Fläche anschließt. Ein halber
Miteigentumsanteil der als Ackerland bewerteten Parzelle 275
wurde dem Sohn J. des Klägers im
Zwangsversteigerungsverfahren 1996 zugeschlagen; den
verbleibenden Miteigentumsanteil erwarb er 1997 freihändig. In
Höhe des klägerischen Grundstücks steht auf der
gegenüberliegenden, südöstlichen Seite der Straße S.
das Wohnhaus S. 21, dem sich in fortlaufender Reihe
in nordöstlicher Richtung weitere sechs Wohnhäuser
anschließen. Alle Wohnhäuser verfügen über ein ausgebautes
Dachgeschoß. Nach Angaben des Beklagten bestehen
Anhaltspunkte, daß das über 100 Jahre alte Wohnhaus
S. 21 in der Vergangenheit als Zweifamilienhaus
genutzt worden ist.

4

Im Eigentum des Klägers steht außer der Parzelle 274 noch
die südwestlich angrenzende Parzelle 273, die ebenfalls etwa
45 m tief ist. Im Grenzbereich dieser Parzellen zur rückwärtig
auf der Breite der Parzellen 273 und 274 anschließenden
Parzelle 771, die selbst etwa 130 m tief ist, stehen mehrere
teils offene Schuppen. Die etwa 0,6 ha große Parzelle 771 hat
der Kläger ebenso mit zahlreichen Obstbäumen bepflanzt, wie
die von seinem Sohn J. 1993 hinzugekaufte, vom Kläger
angepachtete, etwa 1,36 ha große Parzelle 772, die an die
Parzelle 771 in nordöstliche Richtung anschließt. Ein gut 10 m
breiter Streifen dieser Parzelle reicht entlang der
nordöstlichen Grenze des Grundstücks S. 16 bis zur
Straße; dieser Streiten sowie ein weiterer kleinerer
Parzellenteil ist der gärtnerischen Nutzung durch den Sohn des
Verkäufers vorbehalten.

5

Der 1934 geborene Kläger erlernte nach seinen Angaben in
der DDR zunächst den Beruf des Landwirts. Ohne
berufsqualifizierenden Abschluß verließ er 1950 die DDR. Er
ist selbständiger Kaufmann. Er betreibt in E. , seinem
Wohnsitz, ein Floristikgroßhandelsgeschäft. Seit 1969 befaßt
er sich nach seinen Angaben mit dem Obstbau. Seit 1970 ist er
mit einem Obstbaubetrieb in das Unternehmerverzeichnis der
Gartenbauberufsgenossenschaft eingetragen. Er ist Mitglied im
Landesverband Obstbau Westfalen-Lippe des Bundesausschusses
Obst und Gemüse beim Deutschen Bauernverband. Dieser Verband
sprach ihm aufgrund von Kontrollen und Untersuchungen der
Landwirtschaftskammer, des amtlichen Pflanzenschutzdienstes
und des Landesverbandes Obstbau die Berechtigung zu, die
Bezeichnung "anerkannter Obstbaufachbetrieb" zu führen. Der
Betrieb auf den klägerischen bzw. angepachteten Parzellen
produziert nach Angaben der Landwirtschaftskammer nach den
Richtlinien des integrierten Pflanzenbaus, ein
umweltschonendes Verfahren, das einen gegenüber konventionell
produzierenden Betrieben erhöhten Arbeitsaufwand fordert. Der
Sohn J. des Klägers ist von Beruf Bäcker und
Konditormeister. Vornehmlich bereist er für seinen
Arbeitgeber, eine Mühle im Rheinland, Backbetriebe. Die
Kreisstelle Ruhr-Lippe, Bezirksstelle für Agrarstruktur und
Gartenbau der Landwirtschaftskammer Westfalen-Lippe
bescheinigte ihm unter dem 4. Februar 1999, aus fachlicher und
ökonomischer Sicht befähigt zu sein, den Obstbaubetrieb
(seines Vaters) erfolgreich weiterzuführen.

6

Zu dem 1986 gestellten Antrag, ihm einen Bauvorbescheid für
Zwecke eines im Nebenerwerb betriebenen Erwerbsgartenbau
dienenden Geräte- und Ernteschuppens zu erteilen, überreichte
der Kläger mit Schreiben vom 9. Januar 1987 eine
Gewinnprognose. Nach Einholung einer Stellungnahme der
Landwirtschaftskammer Westfalen-Lippe, Kreisstelle N.
Kreis, vom 19. Februar 1987, erließ der Beklagte den
beantragten Vorbescheid am 29. September 1987 unter, zum Teil
später aufgehobenen Auflagen. Die 1988 beantragte
Baugenehmigung zur Errichtung eines Wirtschaftsgebäudes
erteilte der Beklagte mit Bescheid vom 30. November 1988 nach
Einholung einer neuerlichen Stellungnahme der
Landwirtschaftskammer Westfalen-Lippe, Bezirksstelle für
Gartenbau V. , vom 5. September 1988. Die Bauvorlagen zur
Baugenehmigung sehen im Erdgeschoß einen Kühlraum, einen
Maschinen- und Sortierraum/Frischlager, einen
Pflanzenschutzmittelraum, einen Garagenraum sowie einen gut
27 qm großen Aufenthaltsraum nebst Dusche und WC vor. Das
Dachgeschoß ist nach den Bauvorlagen über eine Scherentreppe
erreichbar; eine Nutzungsangabe weisen die Bauvorlagen für das
Dachgeschoß nicht aus. In der Ansicht "Süd-West" ist neben
einem Fenster eine Öffnung als "Ladeluke" bezeichnet.
Tatsächlich errichtete der Kläger das Wirtschaftsgebäude mit
einer ins Dachgeschoß führenden Stahlbetontreppe.

7

Unter dem 2. Juni 1995 beantragte der Kläger die
Baugenehmigung zum Ausbau einer Betriebsleiterwohnung im
Dachgeschoß des vorhandenen Wirtschaftsgebäudes. Zur
Erforderlichkeit der Wohnung stützte er sich u.a. darauf, daß
der Betrieb im Herbst auf über das Doppelte vergrößert würde
und zum Vollerwerbsbetrieb tendiere. Es sei beabsichtigt,
weitere Flächen anzupachten.

8

Mit Bescheid vom 19. Januar 1996 lehnte der Beklagte den
Antrag ab, da das im Außenbereich gelegene Vorhaben nicht
privilegiert zulässig sei und öffentliche Belange
beeinträchtige. Es diene keinem landwirtschaftlichen Betrieb,
denn hierfür sei ein Funktionszusammenhang zwischen dem
Vorhaben und dem landwirtschaftlichen Betrieb erforderlich.
Eine bloße Nützlichkeit des Vorhabens sei nicht ausreichend.

9

Mit dem Widerspruch führt der Kläger aus: Die mit mehr als
1.000 Obstbäumen zunächst bepflanzten drei Parzellen hätten
ihre volle Ertragsfähigkeit noch nicht erreicht. Mehr als
2.000 Obstbäume seien auf den vom Sohn J. hinzuerworbenen
Nachbargrundstücken gepflanzt. Bereits jetzt sei jedenfalls
zeitweise eine vollständige Arbeitskraft erforderlich. Für die
Bewirtschaftung seiner eigenen drei Parzellen habe er
Gerätschaften zum Anschaffungswert von etwa 100.000,-- DM
gekauft. Ohne Aufsicht bestehe die Gefahr, daß die
Gerätschaften entwendet würden. Eine Aufsicht sei auch deshalb
erforderlich, weil bei Ausfall der Kühlanlage die Ware zu
verderben drohe. Da das Obst vom Betriebsgrundstück verkauft
werde, müsse während der von August bis Dezember/Januar eines
Jahres währenden Verkaufszeit eine Person während der üblichen
Verkaufszeiten anwesend sein. Ergänzend überreichte der Kläger
einen Betriebsverbesserungsplan vom 9. Februar 1996.

10

Unter Berücksichtigung der vom Beklagten eingeholten
weiteren Stellungnahme der Landwirtschaftskammer, Kreisstelle
und Fachschule für Landwirtschaft/N. Kreis, vom
16. Juli 1996, vom Kläger erbetenen ergänzenden Angaben zur
Einkommenssituation in den Jahren 1992 bis 1995 (Stellungnahme
des Klägers mit Schreiben vom 20. März 1996) sowie der
Befragung eines Obstbauers und eines Sachbearbeiters bei der
Landwirtschaftskammer N. wies der Beigeladene den
Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 23. September 1996
als unbegründet zurück.

11

Mit der am 14. Oktober 1996 erhobenen Klage hat der Kläger
sein Begehren weiterverfolgt und zur Frage, ob sein Vorhaben
einem landwirtschaftlichen Betrieb diene, ergänzend den vom
Architekten kalkulierten Aufwand für den Ausbau des
Dachgeschosses mit 90.000,-- DM angegeben. Da er den Ausbau
mit seiner Familie überwiegend in Eigenleistung erbringen
wolle, rechne er jedoch mit tatsächlichen Kosten in Höhe von
ca. 35.000,-- DM. Für die Errichtung des Wirtschaftsgebäudes
seien auch nur Kosten in Höhe von gut 99.000,-- DM entstanden,
wie die benötigten Geräte gebraucht für ca. 45.000,-- DM
erworben worden seien. Er fühle sich in der Lage, den Betrieb
noch einige Jahre selbst auszuüben; die Betriebsnachfolge
wolle sein Sohn J. antreten. Unter Berücksichtigung der vom
Beklagten als möglich angenommenen Erträge von 15 kg Obst je
Baum mit einem bei Eigenvermarktung zu erwartenden Preis von
2,-- DM/kg werde sein Betrieb 45 t Obst produzieren und
Einnahmen von 90.000,-- DM jährlich erzielen; dieses Ergebnis
sei nicht mit Gelegenheitsbesuchen auf dem Betriebsgrundstück
möglich. 1987 und 1988 habe er die erste Partie seiner Bäume
gepflanzt. Der erste nennenswerte Ertrag sei 1992
zustandegekommen. Im fünften Erntejahr, 1996, habe er erstmals
mit einer Tropfbewässerung gearbeitet. Auch die von seinem
Sohn J. 1997 hinzugekaufte Parzelle 275 solle in den
Gartenbaubetrieb eingebunden werden. 1994 habe er Einnahmen in
Höhe von 15.855,-- DM, 1995 in Höhe von 16.730,-- DM und 1996
in Höhe von 17.377,-- DM erzielt, und zwar ohne die vom Sohn
J. angepachteten Flächen. Die ausweislich der Einnahme-
Überschuß-Rechnungen für diese Jahre entstandenen steuerlichen
Verluste seien darauf zurückzuführen, daß die bereits
erbrachten Investitionen über die Lebensdauer der
Wirtschaftsgüter abgeschrieben würden.

12

Der Kläger hat beantragt,

13

den Bescheid des Beklagten vom
19. Januar 1996 und den
Widerspruchsbescheid des
Oberkreisdirektors des N.
Kreises vom 23. September 1996
aufzuheben und den Beklagten zu
verpflichten, auf den Bauantrag vom
2. Juni 1995 einen Vorbescheid
betreffend den Ausbau einer
Betriebsleiterwohnung im
Wirtschaftsgebäude auf dem Grundstück
Gemarkung I. , Flur 6,
Flurstück 274 (S. 22) in
J. zu erteilen.

14

Der Beklagte hat beantragt,

15

die Klage abzuweisen.

16

Er ist den Ausführungen des Klägers unter Bezugnahme auf
seinen im Widerspruchsverfahren dem Beigeladenen vorgelegten
Bericht im einzelnen entgegengetreten und hat ferner
ausgeführt: Die aus dem Betrieb zu erwartenden Erträge stünden
in keinem Verhältnis zu den Beträgen, die zur Betriebsführung
investiert worden seien und noch investiert werden sollten.
Daß ein Betriebsleiter ständig vor Ort anwesend sein müsse,
sei nicht schlüssig dargelegt. Falls der Kläger seine
E. Unterkunft nicht beibehalten wolle, könne er sich
in der Nähe des Betriebsgrundstücks, z.B. einem angrenzenden
Ortsteil, eine Unterkunft nehmen. Seine ständige Anwesenheit
und Bereitschaft vor Ort sei nicht erforderlich und mache
damit keinen Sinn. Dies werde durch die "Datensammlung
Obstbau" der Landwirtschaftskammer Westfalen-Lippe bestätigt,
denn danach würden zwei Drittel der jährlichen Arbeitszeit
im Oktober geleistet; die Erntearbeiten (215 Arbeitsstunden je
ha) würden durch einen vernünftigen Landwirt an
Fremdarbeitskräfte vergeben. Im Vordergrund des Vorhabens
stehe vielmehr der Wunsch des Klägers, im Außenbereich zu
wohnen. Der vom Kläger 1986 prognostizierte Umsatz sei bis
heute nicht erbracht worden, obwohl der Vollertrag im
Erwerbsobstbau mit einem Alter der Obstbäume zwischen vier und
zehn Jahren erreicht werde. Ein vernünftiger
Nebenerwerbslandwirt würde wegen der finanziellen Schieflage
des Betriebs keine weiteren nicht rentierlichen Investitionen
tätigen. Der Betriebsverbesserungsplan vom 9. Februar 1996
gehe von zu hohen Erträgen und Erlösen aus. Die für 1995
erwarteten Einnahmen von 56.225,-- DM seien auch tatsächlich
nicht erzielt worden. Bislang seien in keinem Wirtschaftsjahr
auch nur die Kosten erwirtschaftet worden, wie sie im
Betriebsverbesserungsplan erfaßt seien. Hinzu kämen die
Abschreibungen. Die Höhe der tatsächlichen Investitionen sei
ebenso aufgrund widersprüchlicher Angaben des Klägers unklar
wie nicht erkennbar, von welchen Werten die
Landwirtschaftskammer in ihren Stellungnahmen ausgegaben sei.
Schließlich müsse auf der Kostenseite ein Rechnungsposten
"Verzinsung des eingesetzten Kapitals" eingerechnet werden.
Durch die nach Angaben des Klägers zum Teil erforderliche
Kreditfinanzierung der für die Einrichtung der
Betriebsleiterwohnung aufzuwendenden Kosten entstünden weitere
Lasten, die der Betrieb nicht trage und auch zukünftig nicht
tragen könne.

17

Mit Urteil vom 18. November 1997, auf dessen
Entscheidungsgründe Bezug genommen wird, hat das
Verwaltungsgericht den Beklagten antragsgemäß auf den
Bauantrag vom 2. Juni 1995 zur Erteilung eines Vorbescheids
für den Ausbau einer Betriebsleiterwohnung verpflichtet.

18

Das Urteil wurde dem Beklagten am 5. Dezember 1997
zugestellt. Auf den am 23. Dezember 1997 eingegangenen Antrag
hat der Senat mit dem Beklagten am 26. Januar 1998
zugestelltem Beschluß vom 20. Januar 1998 die Berufung
zugelassen. Mit am 2. Februar 1998 eingegangenem Schriftsatz
hat der Beklagte die Berufung begründet und einen
Berufungsantrag gestellt.

19

Der Beklagte ist auch unter Berücksichtigung der von ihm
eingeholten weiteren Stellungnahme der Landwirtschaftskammer
Westfalen-Lippe, Kreisstelle N. Kreis, vom 9. Juli
1998 weiterhin der Ansicht, daß es sich bei dem vom Kläger
betriebenen Obstbau um kein lebensfähiges Unternehmen handele.
Zwar vermittele die Anlage im heutigen Zustand durchaus den
Eindruck einer von fachkundiger Hand geschaffenen und
geführten Unternehmung. Neben dem Kläger besitze offenbar auch
der Sohn J. die erforderliche Sachkunde im Bereich des
Obstbaus. Zudem biete die Anlage in ihrer gegenwärtigen
Ausgestaltung das Bild reger Geschäftstätigkeit. Aufgrund der
bisherigen Betriebsergebnisse sei ein auf Dauer zu erzielender
nachhaltiger Gewinn jedoch nicht verläßlich abschätzbar. Der
behauptete betriebsbezogene Kapitaleinsatz sei nicht
festgestellt. Mit den vom Kläger angegebenen Umsätzen zwischen
10.000,-- DM und 46.500,-- DM in den Jahren 1992 bis 1998 habe
er bis heute die Gewinnzone nicht erreicht. Ohne
Abschreibungen sei auf der Basis des Jahres 1995 von Kosten in
Höhe von 20.300,-- DM jährlich auszugehen; mit vergrößerter
Anbaufläche werde diese Zahl nicht geringer. Auf Grundlage der
klägerischen Angaben seien rund 10.000,-- DM jährlich
Abschreibungen als Ausdruck des Werteverzehrs einzustellen und
ferner noch eine potentielle Verzinsung des eingestellten
Kapitals; dies seien auf Grundlage der vom Kläger mit
Schriftsatz vom 1. April 1999 behaupteten Gesamtinvestitionen
von 461.703,33 DM und einer Verzinsung von 3,5 % 16.100,-- DM
jährlich. In dieser Situation könne dahinstehen, ob die
Auflistung der Investitionen zutreffend sei. Durch die Kosten
für den Wohnungseinbau, auf deren Umfang sich der Kläger nicht
festlegen lassen wolle, würde die vage Aussicht, auf Dauer
tatsächlich einen Gewinn aus dem Obstbau zu erzielen, in noch
fernere Zukunft verschoben. Nach Ausscheiden des Klägers aus
dem aktiven Berufsleben sei eine Generationsnachfolge nicht
gesichert. Nicht der behauptete Zweck, sondern die wirkliche
Funktion des Vorhabens sei entscheidungserheblich. Zur
Beurteilung sei daher auf die dargelegten wirtschaftlichen
Überlegungen, aber auch darauf abzustellen, daß angesichts der
Eigenart des Betriebs "Obstbau" lediglich eine sporadische,
jedenfalls saisonal begrenzte Anwesenheit vor Ort erforderlich
sei. Deutlich überzogen sei die Behauptung des Klägers,
während der Zeit des Obstverkaufs von August bis April jedes
Wochenende von freitags bis sonntags auf dem
Betriebsgrundstück sein zu müssen. Für den gelegentlichen
Aufenthalt auch über Nacht sei der im Wirtschaftsgebäude
vorhandene Aufenthaltsraum durchaus ausreichend.

20

Als nicht privilegiertes Vorhaben sei das klägerische
Vorhaben nicht zulässig, da es der Wesensbestimmung des
Außenbereichs und den Darstellungen des Flächennutzungsplans
als Fläche für die Landwirtschaft widerspreche. Die Regelung
des § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB komme dem Kläger nicht zu Gute,
da er keine "Entprivilegierungserklärung" abgegeben habe, aber
auch die inhaltlichen Voraussetzungen dieser Bestimmung nicht
gegeben seien, da das Unternehmen des Klägers nie über den
Stand der Liebhaberei hinausgekommen sei und die Qualität
eines landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetriebs nicht erreicht
habe. Ein Rechtsanspruch auf Genehmigung nach § 35 Abs. 2
BauGB bestehe ebenfalls nicht. Einzig das Gebäude
S. 16 sei durch den Beklagten nach der kommunalen
Neugliederung genehmigt worden. Eine Bebauung des
Flurstücks 275 könnte bei Verwirklichung des klägerischen
Vorhabens möglicherweise nicht mehr verhindert werden. Eine
solche bauliche Verfestigung widerspreche den städtebaulichen
Vorstellungen der Stadt J. .

21

Der Beklagte und der Beigeladene beantragen,

22

das angefochtene Urteil zu ändern
und die Klage abzuweisen.

23

Der Kläger beantragt,

24

die Berufung zurückzuweisen.

25

Er erwidert: Er führe einen Betrieb der gartenbaulichen
Erzeugung, wie im Verhältnis der Beteiligten aufgrund der
Baugenehmigung vom 30. November 1988 feststehe. Sein Vorhaben
diene einem Obstbaubetrieb. Er verkaufe das Obst
ausschließlich vom Hof. Es gebe in Nordrhein-Westfalen nur
direktvermarktende Obstbaubetriebe und keine zentrale
Genossenschaft. Die erste volle Ernte auf den Parzellen 273,
274 und 771 sei 1994 erzielt worden. Die buchmäßigen Verluste
kämen dadurch zustande, daß während der Anlaufzeit nur
Aufwendungen und keine Erträge entstanden seien; die
Anlaufzeit habe für die ursprünglichen Parzellen fünf bis
sechs Jahre betragen. Die Parzelle 772 sei 1994 bepflanzt
worden; sie werde die ersten Vollerträge 1999 abwerfen; 1998
habe sie erstmalig Teilerträge erbracht. Die steuerlichen
Zahlen verfälschten die wirtschaftliche Situation, weil
Abschreibungen für Abnutzung über kürzere Zeiträume statthaft
seien, als das jeweilige Wirtschaftsgut voraussichtlich zu
nutzen sei. Auch unter Berücksichtigung der Anfangsverluste
werde der Betrieb auf längere Zeit sichere Erträge abwerfen;
dies bestätigten die Einnahme-Überschuß-Rechnungen für die
Jahre 1995 bis 1998. Er schätze den Gesamtertrag des Betriebs
nach Vollernte auf knapp das Dreifache des jetzigen Umsatzes
von gut 46.000,-- DM. Die Gewinnerwartung eines Betriebs sei
zudem nur ein Indiz für die Annahme eines gartenbaulichen
Unternehmens. Ob sich der Kapitaleinsatz nach
betriebswirtschaftlichen oder kaufmännischen Aspekten rechne,
sei nicht allein maßgebend. Er habe bislang gut 300.000,-- DM,
sein Sohn J. gut 150.000,-- DM in den Betrieb investiert;
der eigene Arbeitsaufwand sei in dieser Summe nicht enthalten.
Die Gewinnerwartung belaufe sich ohne Berücksichtigung der
eigenen Arbeitskraft auf knapp 30.000,-- DM je ha. Daraus
ergebe sich für seinen Betrieb bei Vollerträgen eine jährliche
Gewinnerwartung von gut 62.000,-- DM und damit eine Verzinsung
des eingesetzten Kapitals von 13,5 %. Der Anspruch auf
Erteilung des begehrten Vorbescheides ergebe sich zudem auf
der Grundlage des § 35 Abs. 2 BauGB.

26

Der Berichterstatter hat die Örtlichkeit in Augenschein
genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf
die Niederschrift vom 4. März 1999 Bezug genommen.

27

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes
wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen
Verwaltungsakten verwiesen.

28

Entscheidungsgründe:

29

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

30

Die zulässige Klage ist begründet.

31

Der Kläger hat einen Anspruch auf Erteilung eines
Vorbescheids für das mit Bauantrag vom 2. Juni 1995 zur
Genehmigung gestellte Vorhaben, im Dachgeschoß des
Wirtschaftsgebäudes auf dem Grundstück Gemarkung I. ,
Flur 6, Flurstück 274 (S. 22) in J. , eine
"Betriebsleiterwohnung" einzurichten. Dem Vorhaben stehen im
vorliegenden Verfahren zu prüfende öffentlich-rechtliche
Vorschriften des Bauplanungsrechts nicht entgegen (vgl. §§ 71
Abs. 2, 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NW).

32

Das Vorhaben des Klägers soll im Außenbereich errichtet
werden. Die wenigen in der näheren Umgebung des Grundstücks
des Klägers gelegenen Wohnhäuser beidseits der Straße
S. haben kein derartiges städtebauliches Gewicht,
daß sie als Ortsteil im Sinne des § 34 BauGB angesehen werden
könnten. Vielmehr handelt es sich um einen in den
landwirtschaftlich genutzten Außenbereich eingebetteten
Siedlungssplitter. Nähere Ausführungen hierzu sind
entbehrlich, da auch die Beteiligten übereinstimmend davon
ausgehen, daß das klägerische Vorhaben im
bauplanungsrechtlichen Außenbereich verwirklicht werden soll.

33

Das Vorhaben des Klägers ist privilegiert zulässig, denn es
dient einem landwirtschaftlichen Betrieb im Sinne des § 35
Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Seine Erschließung über die Straße
S. ist gesichert. Seiner Verwirklichung stehen
öffentliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 1 BauGB nicht
entgegen. Es nimmt nur einen untergeordneten Teil der
Betriebsfläche ein. Ob der begehrte Vorbescheid auch auf
Grundlage des § 35 Abs. 2 BauGB zu erteilen wäre, bedarf bei
dieser Ausgangslage keiner Entscheidung.

34

Der Kläger führt einen landwirtschaftlichen Betrieb. Dies
ergibt sich entgegen der Annahme des Klägers allerdings nicht
bereits aus der Baugenehmigung vom 30. November 1988. Mit
dieser Genehmigung wurde dem Kläger die Erlaubnis zur
Errichtung eines landwirtschaftlichen Zwecken dienenden
Wirtschaftsgebäudes erteilt. Ob der Kläger das in der Folge
verwirklichte Vorhaben zu den mit der Genehmigungserteilung
vorausgesetzten Zwecken tatsächlich nutzt, also auch
tatsächlich einen landwirtschaftlichen Betrieb (weiterhin)
führt, ergibt sich aus der Genehmigung hingegen nicht.

35

Ein landwirtschaftlicher Betrieb setzt eine spezifische
betriebliche Organisation und eine Nachhaltigkeit der
Bewirtschaftung voraus. Es muß sich um ein auf Dauer (für
Generationen) gedachtes und auch lebensfähiges Unternehmen
handeln.

36

Vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Januar
1967 - IV C 41.65 -, BRS 18 Nr. 27;
Urteil vom 11. April 1986
- 4 C 67.82 -, BRS 46 Nr. 75; Beschluß
vom 21. Juli 1986 - 4 B 138.86 -,
BRS 46 Nr. 76; Beschluß vom 2. Juli
1987 - 4 B 107.85 -, RdL 1998, 232;
Urteil vom 16. Mai 1991 - 4 C 2.89 -,
BRS 52 Nr. 70; Beschluß vom 10. Januar
1995 - 4 B 2.95 -, BRS 57 Nr. 98.

37

Lebensfähigkeit und Nachhaltigkeit setzen ein Mindestmaß an
landwirtschaftlicher Betätigung voraus. Die Gewinnerzielung
(unter Berücksichtigung einer potentiellen Verzinsung des
aufzuwendenden Kapitals) ist nicht zwingende Voraussetzung der
Betriebseigenschaft, hat jedoch eine gewichtige, indizielle
Bedeutung für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit des
Unternehmens. Indizielle Bedeutung haben ferner etwa die Größe
der landwirtschaftlichen Nutzfläche, die Betriebsform, die
Betriebsorganisation, das aufgewandte Kapital, der
Maschinenbestand, die Anzahl der Arbeitnehmer. Aufgrund einer
Bewertung der aktenkundigen betrieblichen Gegebenheiten, des
Ergebnisses der dem Senat vermittelten Augenscheinseinnahme
durch den Berichterstatter sowie der ergänzenden Angaben des
Klägers und seines Sohnes J. ist der Senat davon überzeugt,
daß der Kläger ein auf Dauer gedachtes und lebensfähiges
landwirtschaftliches Unternehmen führt.

38

Seine Überzeugung stützt der Senat auf folgende Umstände,
die der Beklagte nach dem Ergebnis der weiteren Ermittlungen
im Ortstermin vom 4. März 1999 sowie der hierzu vom Kläger
überreichten Unterlagen hinsichtlich des heutigen Zustands der
Anlage, des Maschinen- und Gerätebestandes sowie der Sachkunde
des Klägers und seines Sohnes J. ausweislich des
Schriftsatzes vom 19. Mai 1999 im übrigen weitgehend teilt: Im
für die Beurteilung des geltend gemachten Anspruchs
maßgebenden Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung des Senats
sind auf den im Eigentum des Klägers stehenden bzw. von seinem
Sohn J. angepachteten Flächen Obstbäume in einer Zahl (gut
3.000 Stück) gepflanzt, die nach der dem Beklagten erteilten
Auskunft der Landwirtschaftskammer Westfalen-Lippe vom 9. Juli
1998 einen Vollertrag von ca. 50 t Obst jährlich ermöglichen.
Diese Annahme der Landwirtschaftskammer deckt sich mit der
Einschätzung des Klägers in seiner "Berechnung des
Familieneinkommens einer Apfelanlage" vom 19. März 1999. Der
Senat hat keine Veranlassung an diesen Angaben zu zweifeln,
denen der Beklagte auch nicht entgegengetreten ist. Daß der
höchstmögliche Obstertrag bislang nicht erzielt werden konnte,
ergibt sich nahezu zwingend daraus, daß der größere Teil der
für den Obstbau genutzten Fläche, nämlich die vom Sohn J.
hinzugepachteten Flächen erst 1994 bestockt werden konnten und
daher bislang keinen Vollertrag erwarten ließen.

39

Der Verkauf von ca. 50 t Obst läßt einen erheblichen Umsatz
erwarten. 1998 ist es dem Kläger ausweislich der von ihm
mitgeteilten, vom Beklagten nicht in Abrede gestellten Zahlen
des Kassenbuchs gelungen, die Ernte von 23,5 t Obst (Äfpel,
Birnen, Pflaumen) vom Hof weg zu verkaufen und hierbei
Einnahmen von über 46.000,-- DM zu erzielen. Die tatsächlichen
Einnahmen bestätigen den von der Landwirtschaftskammer mit
Stellungnahme vom 9. Juli 1998 bei Vollertrag der Anlage für
möglich erachteten Umsatz von 100.000,-- DM; weder zu den für
1998 behaupteten und belegten Einnahmen noch dem bei
Vollertrag möglichen Gesamtumsatz hat der Beklagte
substantiierte Zweifel vorgetragen; Anhaltspunkte, die zum
Zweifel Anlaß böten, sind auch nicht ersichtlich. Ferner
konnte der Umsatz von 23,5 t Obst allein durch Verkauf vom
Wirtschaftsgebäude aus erzielt werden. Die Erwartung des
Klägers, diese Verkaufszahlen ließen sich (entsprechend der
Gesamtproduktivität des Betriebs) steigern, erscheint
realistisch. Zum einen ist eine bessere Vermarktbarkeit zu
erwarten, wenn der Verkauf nicht nur (wie bislang) bei
täglicher Anfahrt zum Betriebsgrundstücks freitags, samstags
und sonntags, sondern auch an den anderen Wochentagen erfolgen
kann. Zum anderen ist der Verkaufszeitraum bis Ende Januar
durchaus noch in die spätere Zeit des Jahres verlängerbar,
nämlich ausweislich der Stellungnahme der
Landwirtschaftskammer vom 16. Juli 1996 bis in den April
hinein, und konnte bislang nur deshalb nicht genutzt werden,
weil das geerntete Obst entsprechend früh ausverkauft war.

40

Die Landwirtschaftskammer hat dem Beklagten mit
Stellungnahme vom 16. Juli 1996 zudem bestätigt, daß sich die
Obstbauanlage in einem "vorbildlichen Zustand" befindet.
Anlaß, an dieser Angabe zu zweifeln, hat sich bei der
Augenscheinseinnahme durch den Berichterstatter nicht ergeben.
Der Beklagte hat die Feststellungen der Landwirtschaftskammer
vielmehr bestätigt und dahin zusammengefaßt, daß "die Anlage
in dem heutigen Zustand den Eindruck einer von fachkundiger
Hand geschaffenen und geführten Unternehmung (vermittelt)". An
einer grundsätzlich ordnungsgemäßen betrieblichen Organisation
läßt sich schon aufgrund dieses Eindrucks nicht zweifeln, der
zudem durch weitere Umstände gestützt wird. Der Betrieb des
Klägers ist mit zahlreichen durch den Berichterstatter in
Augenschein genommenen, im Protokoll über den Ortstermin
festgehaltenen Maschinen und Gerätschaften ausgestattet. Der
Kläger hat Anstrengungen erfolgreich unternommen, die
möglichst optimale Vermarktung sicherzustellen und die
verkaufsfördernde Berechtigung erlangt, die Bezeichnung
"anerkannter Obstbaufachbetrieb" zu führen. Dies setzt, wie es
aus der die Angaben des Klägers bestätigenden Bescheinigung
des Landesverbandes Obstbau Westfalen-Lippe vom 9. März 1993
hervorgeht, voraus, daß sich der Obsterzeuger entsprechenden
Kontrollen und Untersuchungen fachkundiger Stellen unterwirft.
Die ordnungsgemäße Handhabung betriebswirtschaftlicher
Erfordernisse durch den Kläger ist ohnehin nicht im
Streit.

41

Das in den Betrieb investierte Kapital ist derart
erheblich, daß von einer bloßen Liebhaberei dienenden
Investitionen keine Rede sein kann. Es kommt in diesem
Zusammenhang nicht auf die Frage an, welche genauen Beträge
der Kläger investiert hat und ob seine im Verlauf des
Verfahrens gemachten Angaben insoweit gewisse Ungenauigkeiten
oder gar Widersprüchlichkeiten aufweisen. Ohnehin knüpfen die
vom Beklagten geäußerten Zweifel in erster Linie daran an, daß
die Investitionen des Klägers möglicherweise höher als
angegeben sein könnten und deshalb ein höherer, auf die
Verzinsung des eingesetzten Kapitals entfallender Betrag in
die Betrachtung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des
Betriebes einzusetzen sei. Der Kläger hat mit Schriftsatz vom
1. April 1999 Investitionen vorgetragen, die sich auf
insgesamt 461.703,33 DM belaufen. Selbst wenn von diesem
Betrag der gemäß Steuerbescheid veranschlagte Gebäudewert in
Höhe von 165.700,-- DM nebst den Erwerbskosten für die
Parzellen 274 und 275 unter dem Gesichtspunkt abgezogen
würden, daß diese Kosten auch der vom Beklagten vermuteten
Absicht des Klägers dienen könnten, im Außenbereich zu wohnen,
verblieben mit weit über 200.000,-- DM Aufwendungen, die
(ausschließlich) dem Aufbau des Betriebs zuzurechnen sind und
nur schwerlich einer andersartigen Verwendung ohne wesentliche
Verluste zugeführt werden könnten. Anders als in einem Fall,
in dem auch hohe Investitionen zugleich der aus Liebhaberei
betriebenen Nutzung dienlich sein können, wie dies
beispielsweise bei einer Pferdehaltung denkbar ist, sind die
Investitionenen des Klägers und seines Sohnes J. zu einem
erheblichen Anteil nur für die Zwecke eines
landwirtschaftlichen Betriebs sinnvoll und daher deutliches
Indiz für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der vom
Kläger ausgeübten landwirtschaftlichen Nutzung. Die vom Sohn
J. eingesetzten Mittel sind in diese Betrachtung schon
deshalb einzubeziehen, weil sie dem Betrieb tatsächlich
dienen, der Sohn J. sich an der Betriebsführung beteiligt
und zudem als Betriebsnachfolger vorgesehen ist. An seiner
Eignung zur Betriebsführung bestehen auf Grundlage der
Stellungnahme der Landwirtschaftskammer vom 4. Februar 1999
keine Zweifel. Seine Erklärungen gegenüber dem
Berichterstatter im Ortstermin am 4. März 1999 haben zudem
deutlich gemacht, daß er ernsthaft die Betriebsnachfolge
anstrebt. Für seine Erläuterungen sprechen objektive Umstände,
nämlich zum einen der ganz erhebliche Kapitaleinsatz, mit dem
er die betriebliche Entwicklung unterstützt hat und zudem
seine jahrelange Mitarbeit am Aufbau des Betriebs.

42

Über das aufgewandte Kapital hinaus ist die konkrete Art
seines Einsatzes und die hierfür erbrachte Arbeitsleistung
Indiz für die Führung eines landwirtschaftlichen Betriebs. Der
Kläger und sein Sohn J. haben mehr als 3.000 Obstbäume
gepflanzt und über Jahre sachgerecht gepflegt, so daß sich
nunmehr eine Anlage präsentiert, die nach Einschätzung der
Landwirtschaftskammer gar zum Vollerwerbsbetrieb hin tendiert.
Diese Leistung ist erbracht worden, obwohl dem Kläger im
Außenbereich keine Wohnung zur Verfügung stand und er deshalb
bislang die Mühe auf sich nehmen mußte, regelmäßig zum
Betriebsgrundstück anzufahren und von dort aus auch die
Vermarktung des erzeugten Obstes sicherzustellen.

43

Sprechen nach alledem gewichtige Indizien für die Annahme
eines vom Kläger geführten landwirtschaftlichen Betriebes,
kommt der Gewinnzielung nicht mehr die ausschlaggebende
Bedeutung zu, die ihr der Beklagte beimißt. Ohnehin ist nach
Auffassung des Senats nicht zweifelhaft, daß der
landwirtschaftliche Betrieb des Klägers jedenfalls nach
mittlerweile erreichtem Stand Gewinn abwirft, wie auch die
Umsatzzahlen für das Jahr 1998 ausweisen, und zwar einen
Gewinn, mit dem in sinnvollen Zeiträumen auch die Kosten der
Einrichtung der "Betriebsleiterwohnung" abgedeckt werden
können. Die Einwände des Beklagten richten sich bei genauer
Betrachtung auch nicht gegen die Feststellung der mittlerweile
errichten Gewinnlage des Betriebes, sondern gegen die Annahme
seiner Wirtschaftlichkeit, weil die - ihrer Höhe nach im
einzelnen strittigen, jedoch letztlich den wesentlichen
Größenordnungen nach nicht mehr zweifelhaften - in der
Vergangenheit aufgewandten und für die Einrichtung der
"Betriebsleiterwohnung" noch aufzuwendenden Investitionen zu
hoch seien, als daß sie mit dem Gewinn auf absehbare Zeit
ausgeglichen werden könnten und - zusätzlich - durch das
Vorhaben ein Kapital gebunden werde, das bei angemessener
Verzinsung die Wirtschaftlichkeit weiter vermindere. Der
Beklagte übersieht hierbei nach Auffassung des Senats, daß bei
den vom Kläger überreichten Gewinn-Überschuß-Rechnungen
Wertverluste (Abschreibungen) berücksichtigt sind, der Betrieb
also in der Lage ist, entstehende Wertverluste wieder
auszugleichen, und lediglich die Anfangsinvestitionen erst
über längere Zeiträume erwirtschaftet werden können. Auch ist
es in der gegebenen Situation nicht sachgerecht, das in den
Betriebsaufbau eingesetzte Kapital gedanklich zu verzinsen.
Denn für die hier allein maßgeblichen Frage, ob es sich bei
dem Betrieb des Klägers um ein auf Dauer lebensfähiges
Unternehmen handelt, ist nicht entscheidend, wie der Kläger
sein Geld ansonsten gedanklich hätte verzinsen können, sondern
allein, wie sich die tatsächlichen Investitionen in dem
Betrieb auswirken. Dabei können Investitionen, die einen
Betrieb in den Bereich der Rentabilität erst hineinführen, bei
wirtschaftlicher Betrachtung selbst dann sinnvoll sein, wenn
auf das bislang eingesetzte Kapital kein Zinsgewinn erzielt
werden kann, der Betrieb durch die weiteren Investitionen
jedoch lebensfähig wird und bleibt. Vorsorglich sei angemerkt,
daß dem "Betriebsverbesserungsplan" deshalb eine andere
Betrachtung zugrundeliegt, weil dort untersucht worden ist, ob
sich die Wirtschaftlichkeit des Betriebs durch die geplanten
Veränderungen verbessert, nicht aber untersucht worden ist, ob
das einzelne Änderungsvorhaben unter Berücksichtigung des
Bestands als wirtschaftlich angesehen werden kann.

44

Allerdings hat der Beklagte auch die Frage aufgeworfen, ob
der gesamte Betrieb überhaupt als landwirtschaftlicher Betrieb
angesehen werden kann und dies wegen der angenommenen
Unwirtschaftlichkeit zugleich für das Änderungsvorhaben
verneint. Dieser Ansatz wird den Gegebenheiten des Falls nicht
gerecht. Wie der langjährige kontinuierliche Auf- und Ausbau
des Betriebs und der ganz erhebliche Kapitaleinsatz belegen,
hat der Kläger sein Vorhaben mit Nachhaltigkeit und
Ernsthaftigkeit verfolgt. Daß der Betrieb in den ersten Jahren
nur ein Verlustunternehmen sein konnte, versteht sich bei der
Neuanlage eines Obstbaubetriebs von selbst. An der
Ernsthaftigkeit bestehen auch nicht aus dem Grunde Zweifel,
daß die für den Umfang des erwarteten Gewinns wesentliche
Betriebserweiterung erst einige Jahre nach Betriebsbeginn
erfolgte. Daß der Betrieb nicht schon dann nennenswerte
Gewinne abwarf, als dies bei günstigstem Verlauf erstmals
erhofft werden konnte, ist nicht etwa auf eine bloß
vorgeschobene, die wahren Absichten verdeckende
Nebenbeschäftigung zurückzuführen, wie der vorbildliche
Zustand der Anlage belegt. In dieser Situation kommt der
Wirtschaftlichkeit des Betriebs als Indiz für die
Nachhaltigkeit des Vorhabens keine überwiegende Bedeutung zu,
zumal es - wie ausgeführt - wirtschaftlich nicht sinnvoll
wäre, dem Betrieb zu erwartende Entwicklungsmöglichkeiten, die
jedenfalls nunmehr zu Gewinnen beitragen, mit der Begründung
abzuschneiden, der bisherige Kapitaleinsatz sei auf diese
Weise nicht (auch noch) zu erwirtschaften. Mit dieser
Begründung würde es dem Betrieb verwehrt, eine bislang
möglicherweise nicht hinreichende Rentabilität in die
Gewinnzone hineinzuverbessern; ein Ertrag erbringender
Wirtschaftsbetrieb würde letztlich gefährdet.

45

Das Vorhaben des Klägers wird auch zu einer Verbesserung
der Ertragslage des Betriebs führen. Dies liegt angesichts des
Umstandes, daß der Kläger die Obsternte vom Hof aus
vermarktet, auf der Hand. Infolge der durch die Einrichtung
einer "Betriebsleiterwohnung" wesentlich erleichterten
Möglichkeit, regelmäßig und nicht nur an den Wochenenden auf
dem Hof anwesend zu sein, kann dem Kunden ein entsprechend
breiter angelegtes Verkaufsangebot gemacht werden. Daß die
Wirtschaftlichkeit der Betriebsführung zudem dadurch
gesteigert wird, daß der Kläger nicht täglich zum Betrieb
fahren muß, versteht sich von selbst.

46

Auf die Obstvermarktung vom Hof weg ist mit abzustellen,
obwohl der Obstverkauf selbst nicht unmittelbarer Teil der
grundsätzlich privilegierten Obsterzeugung ist. In der
Rechtsprechung ist anerkannt, daß ein privilegierter
landwirtschaftlicher Betrieb im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 1
BauGB Betätigungen, die bei isolierter Betrachtung dem
privilegierten Nutzungszweck nicht unmittelbar dienen, durch
ihre betriebliche Zuordnung zu der privilegierten Tätigkeit
gleichsam mitzieht, die damit an der Privilegierung teilnehmen
können.

47

Vgl. BVerwG, Urteil vom 30. November
1984 - 4 C 27.81 -, BRS 42 Nr. 81.

48

Voraussetzung für die Privilegierungsteilnahme ist, daß es
sich bei der privilegierungsfremden Betätigung nach wie vor um
eine Nebensache handeln muß. Dies wird umsoweniger der Fall
sein, als zwischen dem privilegierten Betrieb und der
hinzugenommenen Betätigung ein betrieblicher Zusammenhang kaum
oder doch nur entfernt besteht. Dient die betriebliche
Erweiterung hingegen dem Ziel, den Absatz der mit der
privilegierten Nutzung gewonnenen Güter zu fördern oder diese
Güter durch eine weitere Verarbeitung zu verbessern und damit
ihre Marktfähigkeit zu steigern, kann dies Indiz dafür sein,
daß der privilegierten Betriebsstruktur auch die an sich
privilegierungsfremden Betriebsteile zuzuordnen sind. Das
Erscheinungsbild eines im Außenbereich gelegenen
privilegierten Betriebes muß dabei allerdings unverändert
bleiben.

49

Vgl. BVerwG, Urteil vom 30. November
1984 - 4 C 27.81 -, a.a.O.; Urteil vom
19. April 1985 - 4 C 54.82 -, BRS 44
Nr. 82; Beschluß vom 24. Februar 1989
- 1 B 23.89 -, BRS 49 Nr. 96; Beschluß
vom 23. Juni 1995 - 4 B 22.95 -,
Buchholz 406.11 § 35 BauGB Nr. 312;
Beschluß vom 28. August 1998
- 4 B 66.98 -, BauR 1999, S. 33.

50

In diesem Sinne dient die Vermarktung des Obstes vor Ort
dem privilegierten landwirtschaftlichen Betrieb und wird daher
von seiner Privilegierung mitgezogen. Nach den vom Beklagten
nicht in Abrede gestellten Angaben des Klägers ist in
Nordrhein-Westfalen eine zentrale Obstvermarktung mangels
einer zentralen Genossenschaft nicht möglich. Deshalb gebe es
ausschließlich direktvermarktende Obstbaubetriebe. In dieser
Situation kommt eine Obstvermarktung insbesondere durch
Verkauf des Obstes vom Hof oder dadurch in Betracht, daß der
Obstbauer auf entsprechenden Märkten sein Obst anbietet. Dem
Kläger ist es gelungen, seinen Betrieb im Markt derart
einzuführen, daß er ganz erhebliche Obstmengen, nämlich die
gesamte Obsternte vom Hof aus verkaufen kann. In dieser
Situation wäre es wirtschaftlich nicht sinnvoll, den Kläger
auf den Obstverkauf auf Wochenmärkten u.ä. zu verweisen, zumal
der Ernteverkauf vom Hof üblicher landwirtschaftlicher Praxis
entspricht.

51

Das Vorhaben des Klägers, die Einrichtung einer
"Betriebsleiterwohnung", ordnet sich dem Betrieb auch insoweit
unter, als es der Obstvermarktung dient, wie sich schon daraus
ergibt, daß es in seiner der Obstvermarktung dienenden
Funktion äußerlich nicht erkennbar ist, die Wohnung nämlich
ohne Unterscheidungsmerkmal dem Betrieb selbst unmittelbar
dient.

52

Der Betrieb des Klägers arbeitet jedenfalls nunmehr
wirtschaftlich. Mit dem Beklagten (Schriftsatz vom 19. Mai
1999) geht der Senat zunächst von der Stellungnahme des Dipl.-
Landwirts I. im Betriebsverbesserungsplan vom 9. Februar
1996 aus und berücksichtigt Betriebskosten (20.300,-- DM)
sowie den "Werteverzehr" (10.000,-- DM) mit zusammen
30.300,-- DM. Dieser Betrag deckt sich annähernd mit den vom
Kläger ermittelten, Wiederbeschaffungskosten
berücksichtigenden Kosten in Höhe von 15.392,41 DM/ha, bei
2 ha Obstbaufläche also 30.784,82 DM. Allenfalls wäre diesem
Betrag noch der Betrag hinzuzurechnen, der auf die
(gedankliche) Verzinsung des für die Errichtung der
"Betriebsleiterwohnung" benötigten Kapitals entfällt (3,5 %
von ca. 35.000,-- DM = 1.225,-- DM; zur Höhe der
Errichtungskosten ist später noch auszuführen). Die demnach
insgesamt zu berücksichtigenden Kosten in Höhe von etwa
32.000,-- DM zuzüglich Pachtkosten in Höhe von 2.300,-- DM
bleiben sehr deutlich unter den Umsatzerwartungen, die nach
Angabe der Landwirtschaftskammer (Stellungnahme vom 9. Juli
1998) zu erwarten sind und annähernd an 100.000,-- DM
heranreichen können. Sie bleiben auch deutlich hinter dem vom
Kläger mit der vorgelegten Berechnung vom 19. März 1999
vorsichtiger geschätzten Umsatz von gut 92.000,-- DM.
Substantiierte Anhaltspunkte dafür, daß der erwartete Umsatz
nicht erzielt werden kann, ergeben sich aus dem Vortrag des
Beklagten nicht. Sie sind auch nicht aus der
Betriebsentwicklung abzuleiten, die vielmehr, wie namentlich
der Verkauf von 23,5 t Obst im Jahre 1998 zeigt, der nach der
Größenordnung und den absoluten Zahlen nach in die Richtung
weist, die die Landwirtschaftskammer angenommen hat.

53

Der zu erwartende Gewinn deckt die Kosten, die für die
Errichtung der "Betriebsleiterwohnung" aufgebracht werden
müssen, in einem (wirtschaftlich) sinnvollen Zeitraum. Der
Senat legt die Angabe des Klägers zugrunde, der Ausbau der
Betriebsleiterwohnung werde ca. 35.000,-- DM kosten
(Schriftsatz vom 30. Dezember 1996). Die im
Betriebsverbesserungsplan eingesetzten Kosten für den Ausbau
der Betriebsleiterwohnung in Höhe von 90.000,-- DM entsprechen
den Herstellungskosten, die der den Bauantrag vom 2. Juni 1995
bearbeitende Architekt anhand des Volumens des Dachgeschosses
pauschal ermittelt hat. Diese Angabe diente der Bestimmung der
für die beantragte Genehmigung fälligen Gebühr, die sich
wiederum auch am wirtschaftlichen Wert der Baumaßnahme
orientiert, die zur Genehmigung gestellt ist. Dieser Wert ist
jedoch zu unterscheiden von den zur Verwirklichung tatsächlich
aufgewandten Kosten, die namentlich durch gerade auch in
landwirtschaftlich geprägten Bereichen übliche Eigenleistung
ganz erheblich gemindert werden können, weil die erbrachte
Arbeitsleistung nicht kapitalisiert werden muß. Der (mit
Schrifsatz vom 15. Juli 1999 weiter substantiierte) Ansatz des
Klägers ist vor diesem Hintergrund durchaus plausibel.

54

Selbst wenn, entgegen der Auffassung des Senats, die
Kapitalisierung der bislang in den Betriebsaufbau eingesetzten
Mittel berücksichtigt würde, ist damit zu rechnen, daß der
Kläger langfristig auch die eingesetzten Mittel wieder
erwirtschaften kann. Die insoweit maßgebenden Größenordnungen
lassen sich dem Betriebsverbesserungsplan nicht entnehmen. Die
sich aus den in der Vergangenheit gemachten Angaben ergebenden
Ungenauigkeiten sind hingegen durch die zwischenzeitlichen
ergänzenden Angaben des Klägers im wesentlichen ausgeräumt. So
geht etwa der Betriebsverbesserungsplan vom 9. Februar 1996
von einer Tröpfchenbewässerungsanlage aus, die 20.000,-- DM
koste. Der Betriebsverbesserungsplan konnte insofern lediglich
eine Kostenschätzung vornehmen. Tatsächlich ist es dem Kläger
(bzw. seinem Sohn J. ) ausweislich der vorgelegten Rechnung
der Firma W. Den C. B.V. vom 13. Juni 1996 jedoch
gelungen, eine Tröpfchenbewässerungsanlage für 5.750,-- DM zu
erwerben.

55

Die Kosten für die Errichtung des Wirtschaftsgebäudes sind
ebensowenig anhand der vom Architekten mit dem Bauantrag auf
Grundlage des Bauvolumens kalkulierten Kosten zu bestimmen.
Der vom Kläger nunmehr genannte Betrag ist schon deshalb
plausibel, weil dem Finanzamt gegenüber die
Herstellungskosten, deren Ansatz im Hinblick auf die
steuerlich günstigen Auswirkungen nicht zu niedrig erfolgt
sein dürfte, mit 165.700,-- DM belegt worden sind (vgl.
Begründung der Nebenbestimmungen des
Gewinnfeststellungsbescheides 1996 des Finanzamtes J.
vom 14. Mai 1997, wonach 2,5 % der Herstellungskosten
4.046,-- DM betragen). Schließlich sind die Investitionen des
Klägers (und seines Sohnes J. ) auch hinsichtlich der
sonstigen Ausstattungsgegenstände und Maschinen ihrer
wesentlichen Größenordnung nach plausibel und einer Schätzung
zugänglich. Der Ausstattungsbestand des Betriebs wurde bei der
Ortsbesichtigung am 4. März 1999 in Augenschein genommen. Die
vom Kläger mit Schriftsatz vom 11. Februar 1999 überreichte
Aufstellung vom 8. Februar 1999 in Verbindung mit den
ergänzenden Angaben im Schriftsatz vom 1. April 1999 ist
danach im wesentlichen vollständig. Den vom Kläger mit
Schriftsatz vom 1. April 1999 angegebenen Investitionen
rechnet der Senat die dort nicht wiedergegebenen Positionen
aus der Aufstellung vom 8. Februar 1999 mit einem Gesamtbetrag
von etwa 27.400,-- DM hinzu. Nach alledem sind zu den vom
Kläger dargelegten Kosten in Höhe von 461.703,33 DM rund
27.400,-- DM für im einzelnen nicht belegte Investitionen
zuzüglich der Kosten für "Remise und Schuppen" in Höhe von
27.000,-- DM (vgl. Betriebsverbesserungsplan vom 9. Februar
1996) zu addieren. Dies ergibt einen Gesamtbetrag von gut
516.000,-- DM. Diesem Betrag sind ferner die ungefähr
35.000,-- DM hinzuzurechnen, die bei Errichtung der
Betriebsleiterwohnung in Eigenleistung entstehen würden. Die
Kapitalisierung des Gesamtbetrages in Höhe von 551.000,-- DM
mit dem vom Beklagten angenommenen Zinssatz von 3,5 % würde
die Kostenseite mit 19.285,-- DM belasten. Auch dies gibt der
Betrieb her.

56

Das klägerische Vorhaben dient einem landwirtschaftlichen
Betrieb. Ein vernünftiger Landwirt würde das Vorhaben - auch
und gerade unter Berücksichtigung des Gebots größtmöglicher
Schonung des Außenbereichs - in etwa gleicher Weise für einen
entsprechenden Betrieb errichten. Das Vorhaben schont den
Außenbereich weitgehend, denn es soll innerhalb eines bereits
vorhandenen Gebäudes verwirklicht werden, ohne daß durch die
Einrichtung der "Betriebsleiterwohnung" bislang anderweitig
genutzte Gebäudeflächen in Anspruch genommen würden, für die
anderenorts unter Inanspruchnahme des Außenbereichs
Ersatzbauten geschaffen werden müßten. Es ist angesichts des
Umfangs notwendiger Arbeiten (Pflege von etwa 3000 Obstbäumen
- z.B. Schnitt, Pflanzenschutz, Düngung -, Ernte aber auch -
wie ausgeführt - Obstverkauf) nicht damit getan, hin und
wieder auf dem Betriebsgrundstück anwesend zu sein. Auch wenn
der erforderliche Arbeitseinsatz während der vom Kläger durch
Anpflanzung verschiedener Apfelsorten von August bis
Mitte Oktober gestreckten Erntezeit sein absolutes Höchstmaß
erreicht, ist er in der verbleibenden Zeit nicht unbeachtlich;
namentlich der Obstverkauf vom Hof weg macht eine häufige
örtliche Anwesenheit sinnvoll. Den Kläger darauf zu verweisen,
regelmäßig zum Hof anzufahren, würde hingegen bedeuteten, den
Betrieb mit unnötigen Kosten zu belasten. Nichts anderes gilt
für den während der Erntezeit dem Grunde nach sinnvollen
Einsatz von Fremdarbeitskräften, der jedoch nur erforderlich
ist, soweit der Kläger die anfallenden Arbeiten nicht selbst
ausführen kann; auch hier trägt eine Anwesenheit vor Ort zur
Kostenminimierung bei. Die Zahl der Tage, an denen es als
sinnvoll angesehen werden kann, auf dem Betriebshof nicht nur
kurzzeitig anwesend zu sein, und die sich jedenfalls aus der
vom Beginn der Erntezeit bis zum Abschluß des Obstverkaufs
reichenden Zeitspanne ergibt, schließt es aus, den Kläger auf
die Nutzung des im Erdgeschoß genehmigten Aufenthaltsraumes zu
verweisen.

57

Daß das Vorhaben einen untergeordneten Teil der
Betriebsfläche einnimmt und seine Erschließung gesichert ist,
steht zwischen den Beteiligten nicht im Streit. Es
widerspricht schließlich öffentlichen Belangen nicht.

58

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2, 154 Abs. 3
VwGO.

59

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt
sich auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

60

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen
des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

61