Amtsgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-03-12, Aktenzeichen 6 C 125/07
ECLI:DE:AGBN:2008:0312.6C125.07.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage hin, wird der Kläger verurteilt, an die Beklagten 5.523,74 EUR zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.04.2007.

Der Kläger wird verurteilt, das Kautionssparbuch Nr. ######### bei der T C an die Beklagten heraus und die Verwendung frei zu geben.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 3/4, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 1/4.

Die Kosten der Verweisung trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages.

Der Streitwert wird auf bis 24.000 € festgesetzt.

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Tatbestand:

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Mit Mietvertrag vom 16.08.02 mieteten die Beklagten von dem Kläger die Wohnung im ersten und zweiten Obergeschoss des Hauses W-Straße in ####1 C2 mit rund 270 m².

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Vereinbart waren eine monatliche Kaltmiete von 2.200 € zuzüglich 50 € für den Carport, einer Nebenkostenvorauszahlung ohne Heizung und Warmwasser in Höhe von 155 € sowie eine Heizkostenvorauszahlung für das 1. Obergeschoss in Höhe von 100 €.

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In § 16 (Schönheitsreparaturen) des Formularmietvertrages ist folgendes geregelt:

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"1. Die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit, und zwar auch die ersten Schönheitsreparaturen, übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Für diese Schönheitsreparaturen gelten folgende Fristen: Küche, Bad, WC und Diele alle 3 Jahre, die übrigen Räume alle 5 Jahre. Den Innenanstrich der Fenster und Türen sowie den Anstrich der Fußleisten, Heizkörper und Heizrohre kann der Vermieter alle 5 Jahre beanspruchen.

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Die Schönheitsreparaturen werden früher fällig, wenn nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen. Von den o. a. Fristenräumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.

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2. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden einschließlich Leisten, Heizkörper und Heizrohre, Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen...

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Ohne vorherige Zustimmung der Vertragspartner darf nicht von einer üblichen Ausführungsart abgewichen werden...

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3. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, so hat der Mieter die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlages nach folgender Maßgabe an den Vermieter zu zahlen: Liegt der Beginn des Mietverhältnisses bzw. liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit

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für Küche, Bad und WC:

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länger als 1 Jahr zurück = 33 % laut Kostenvoranschlags

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länger als 2 Jahre zurück = 66 % laut Kostenvoranschlag

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Für die übrigen Räume:

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länger als 1 Jahr zurück = 20 % laut Kostenvoranschlag,

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länger als 2 Jahre zurück = 40 % laut Kostenvoranschlag,

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länger als 3 Jahre zurück = 60 % laut Kostenvoranschlag,

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länger als 4 Jahre zurück = 80 % laut Kostenvoranschlages.

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Eine Kostenbeteiligung nach Maßgabe der angegebenen Quoten kommt dann nicht in Betracht, wenn vom Mieter die Schönheitsreparaturen, zu deren Vornahme er nach § 16 Abs. 1 verpflichtet war, bei Beendigung des Mietverhältnisses sach- und fachgerecht ausgeführt werden..."

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Über die Betriebskosten 2002 bis 2005 rechnete der Kläger ursprünglich mit den als Anlage 6 (Bl. 67 GA) vorgelegten Abrechnungen ab.

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Sodann rechnete er die entsprechenden Jahre mit den Betriebskostenabrechnungen auf Bl. 110 ff GA erneut ab. Wegen der Einzelheiten wird insoweit auf die Gerichtsakten verwiesen.

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Mit Schriftsatz vom 13.02.2008 überreichte er weitere Abrechnungen (Bl. 155 ff. GA).

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Im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnungen Bl. 110 GA erhoben die Beklagten mit Schriftsatz vom 23.01.08 folgende Rügen: Anfangs- und Endbestand der Heizkostenabrechnungen wurden nicht mitgeteilt, sondern lediglich ein Gesamtbetrag für Brennstoffkosten angegeben. Die Wasserkosten, Schmutzwasser und Allgemeinstrom seien nicht nach dem erfassten Verbrauch entsprechend § 556a BGB abgerechnet worden.

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Die Beklagten leisteten insgesamt im Jahr 2002 Nebenkostenvorauszahlungen von 1.020 EUR sowie in den Jahren 2003 bis 2005 je 3.060 EUR.

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Im Übrigen berufen sich die Beklagten auf Verjährung.

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Das Mietverhältnis ist zwischenzeitlich beendet, die Wohnung wurde am 05.05.06 an den Kläger zurückgegeben. Die Beklagten hatten ursprünglich ein Kautionssparbuch angelegt und dem Kläger übergeben, das dieser noch im Besitz hat. Er hat hiervon kein Geld abgehoben.

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Der Kläger hat Schönheitsreparaturen im Objekt durchführen lassen und diese zum Teil ganz den Beklagten in Rechnung gestellt, zum Teil quotal errechnet nach der Quotenabrechnungsklausel. Streitgegenständlich sind Kosten für die Renovierung des Badezimmers i.H.v. 1.103,96 EUR, des WCs i.H.v. 275,34 EUR, des Flurs i.H.v. 981 EUR, des weiteren Bades i.H.v. 515,36 EUR, der Küche i.H.v. 1.297,82 EUR sowie des Treppenhauses i.H.v. 1.137,50 EUR.

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Der Kläger behauptet, die Wohnung sei bei Übergabe komplett renoviert gewesen.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagten zu verurteilen, an ihn 5.310,98 € zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweilig gültigen Basiszinssatz seit Zustellung des Mahnbescheides.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie beantragen widerklagend,

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1. festzustellen, dass sich die Widerklage im Hinblick auf die verlangte Auskunft über die Anlage und die Höhe der Kaution aus dem Mietverhältnis zwischen den Parteien erledigt hat;

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2. den Kläger zu verurteilen, 11.200 € nebst 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Zustellung zu zahlen;

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3. den Kläger zu verurteilen, das Kautionssparbuch Nr. ######### bei der T C heraus zu geben an die Beklagten und die Verwendung frei zu geben.

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Der Kläger beantragt,

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die Widerklage abzuweisen.

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Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Nebenkosten bisher nicht ordnungsgemäß abgerechnet worden seien und ihnen daher ein Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen zustehe. Sie behaupten, die Verteilung nach Personen sei fehlerhaft, weil in der Wohnung des Klägers entgegen der Abrechnungen zwei statt einer Person gewohnt hätten.

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Die Widerklage wurde am 05.04.2007 zugestellt.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 23.01.08 Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist unbegründet. Die Widerklage ist teilweise begründet.

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Dem Kläger stehen aus §§ 280, 281 BGB gegenüber den Beklagten keine Kostenerstattungsansprüche für Schönheitsreparaturen in Höhe von insgesamt 5.310,98 € unter Berücksichtigung eines Abzuges im Hinblick auf das Kautionsguthaben in Höhe von 6.864,67 € mehr zu.

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Denn die Beklagten waren nach dem Mietvertrag nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bzw. zur anteiligen Kostenerstattung für Schönheitsreparaturen verpflichtet.

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Denn die Schönheitsreparaturklausel in § 16 des Mietvertrages ist unwirksam, weil sie entgegen § 307 BGB die Mieter unangemessen benachteiligt.

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Nach der Konzeption des Gesetzes in § 535 BGB ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, die vermieteten Räume in einem für die Vermietung geeigneten Zustand zu erhalten. Eine Verpflichtung der Mieter, entsprechende Schönheitsreparaturen durchzuführen, benachteiligt diese insoweit nur dann nicht unangemessen, wenn ihnen keine Pflichten dadurch auferlegt würden, die der Vermieter nicht selbst (ohne Überwälzung auf den Mieter) zu tragen verpflichtet wäre. Darüber hinaus dürfen dem Mieter nur solche Verpflichtungen auferlegt werden, die durch eigene Abnutzungen entstanden sind. Insoweit ist in einem Formularmietvertrag nicht zulässig und daher unwirksam, wenn dem Mieter auch anfängliche Schönheitsreparaturen neben der laufenden Frist zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 538 Rn. 152; BGH, VII ARZ 1/88, zitiert nach Juris).

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Dies ist hier der Fall, da ausdrücklich auch die ersten Schönheitsreparaturen von den Mietern auf eigene Kosten durchzuführen sind. Insoweit ist auch die Behauptung des Klägers unerheblich, dass tatsächlich die Wohnung bei Einzug renoviert war. Denn nach der Klausel hätten die Beklagten auch für Mängel der anfänglichen Schönheitsreparaturen einstehen und entsprechend nachbessern müssen und zudem noch zusätzlich die Folgearbeiten entsprechend der Fristenregelung durchführen müssen. Dies ist unzulässig.

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Aus dem gleichen Grund ist auch die Klausel zur Übernahme von anteiligen Kosten nach Kostenvoranschlag unwirksam. Hinzu kommt bei dieser Klausel noch zusätzlich, dass dem Mieter darin unabhängig von dem tatsächlichen Renovierungsbedarf pauschale Quoten auferlegt werden, ohne dass ihm die Möglichkeit zusteht nachzuweisen, dass tatsächlich aufgrund einer viel geringeren Abnutzung viel größere Renovierungsintervalle nötig gewesen wären. (siehe BGH, VIII ZR 52/06, zitiert nach Juris).

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Entgegen der (neuen) Behauptung des Klägers im nachgelassenen Schriftsatz handelte es sich auch um einen Formularmietvertrag, was zwischen den Parteien auch in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich unstreitig gestellt wurde. Der Kläger erklärte insoweit im Rahmen seiner informatorischen Anhörung ausdrücklich, es handele sich um einen "Norm"-Mietvertrag, den der Makler habe ausfüllen sollen. Zum einen handelt es sich bei dem nachfolgenden Bestreiten um neuen Vortrag, der gemäß § 296a ZPO nicht zuzulassen war, zum anderen wäre dieser Vortrag auch wegen Widerspruches zum vorangegangenen ausdrücklichen Vortrag des Klägers unbeachtlich.

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Die Widerklage ist im Hinblick auf den Kautionsrückgabeanspruch sowie eine Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 5.523,74 EUR begründet, im Übrigen ist sie unbegründet.

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Den Beklagten steht aus dem Mietverhältnis ein Anspruch auf Rückgabe des Mietkautionssparbuches zu, da seit dem Ende des Mietverhältnisses mehr als 6 Monate vergangen sind und der Kläger als Gegenforderung lediglich Ansprüche auf Ersatz von Schönheitsreparaturkosten in Höhe von insgesamt 12.157,65 € geltend gemacht hat, die ihm jedoch nicht zustehen, weil die Mieter nach dem Mietvertrag nicht verpflichtet waren, Schönheitsreparaturen vorzunehmen oder entsprechende Kosten zu erstatten.

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Auch aus den Nebenkostenabrechnungen steht dem Kläger kein Nachzahlungsanspruch mehr zu, da diese formell zu einem Großteil nicht ordnungsgemäß erfolgt sind, der die Vorauszahlungen übersteigt, und daher Nachzahlungsbeträge nicht fällig sind.

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Den Beklagten steht aus diesem Grund aus § 812 BGB ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 5.523,74 EUR im Hinblick auf die geleisteten Vorauszahlungen im Jahr 2002 zu.

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Für das Jahr 2002 stehen den Beklagten die gesamten geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von 1.020 EUR komplett zu, denn die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 ist derart unvollständig erteilt worden, dass sie insgesamt nicht ordnungsgemäß ist, weil danach nur unter erheblichen weiteren Rechenschritten festgestellt werden könnte, welche Vorauszahlungen tatsächlich zu recht geleistet worden waren.

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Zum einen wurden für die Position Heizkosten nicht die Kosten des Gesamtjahres berücksichtigt, sondern lediglich eines Teiljahres (ab 01.09.), ohne dass erkennbar wäre, wie der Gesamtverbrauch des Jahres auf diese Monate herunter gerechnet wurde. Darüber hinaus werden die Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Position abgerechnet, obwohl es sich um zwei verschiedene Versicherungen handelt. Die Gesamtbeträge der einzelnen Versicherungen werden nicht genannt. Weiter ist bei der Position Allgemeinstrom nicht ersichtlich, wie die anteilige Berechnung der vier Monate (September bis Dezember) erfolgt ist, in denen die Beklagten das Objekt bewohnten. Darüber hinaus wurde die Position Wasser nicht nach dem erfassten Verbrauch entsprechend § 556a BGB abgerechnet, sondern nach Personen.

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Für das Jahr 2003 steht den Beklagten ein Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 1.502,56 EUR zu, da lediglich über einen Betrag von 1.557,44 EUR der geleisteten Zahlungen eine ordnungsgemäße Abrechnung und somit ein Recht des Klägers auf ein Behalten der Vorauszahlungen dargelegt wurde. Für die Jahr 2004 und 2005 besteht der Rückforderungsanspruch jeweils in Höhe von 1.500,74 EUR, da lediglich 1.559,26 EUR ordnungsgemäß abgerechnet wurden.

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Nicht ordnungsgemäß abgerechnet wurden insoweit die Heiz- und Wasserkosten. Das Wasser wurde nicht nach dem erfassten Verbrauch abgerechnet (§ 556 a BGB), bei dem Heizkosten wurde trotz des vorangegangenen Streits über den tatsächlichen Verbrauch im jeweiligen Jahr nicht die Berechnung des Gesamtjahresverbrauchs der Brennstoffkosten mitgeteilt. Hierzu wäre anzugeben gewesen, welcher Heizölbestand am Anfang und Ende der jeweiligen Abrechnungsperiode vorhanden war und welche Heizölmengen dazwischen geliefert wurden (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rn. 6258), weil sich die Gesamtkosten nur durch mehrere Rechenschritte ergeben können, die auch aus den einsehbaren Unterlagen für den Mieter nicht unbedingt hervorgehen müssen. Dabei handelt es sich um einen formellen Mangel der Abrechnung.

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Es kann insoweit dahin stehen, ob die ursprünglichen Nebenkostenabrechnungen formell ordnungsgemäß erstellt worden waren, da der Kläger sich nunmehr im Prozess auf seine neuen, korrigierten Abrechnungen beruft und die Berufung hierauf auch nicht hilfsweise erfolgt ist.

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Es kann auch dahin stehen, ob die nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung neu eingereichten Nebenkostenabrechnungen ordnungsgemäß erstellt worden sind. Denn die Vorlage dieser Abrechnungen war gemäß § 296a ZPO verspätet, da ein Schriftsatznachlass lediglich zur Erwiderung auf den gegnerischen Vortrag gewährt worden war, nicht dagegen, um neuen eigenen Vortrag zur Sache in Form von neuen Abrechnungen vorzubringen.

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Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB.

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Unbegründet ist die Widerklage dagegen in Höhe von 5.676,26 EUR.

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Entgegen der Ansicht der Beklagten stand ihnen aus § 812 BGB in Höhe von 1.557,44 EUR für das Jahr 2003 kein Rückforderungsanspruch zu, da in dieser Höhe eine ordnungsgemäße Teilabrechnung erfolgt ist, so dass die Vorauszahlungen in dieser Höhe mit Rechtsgrund geleistet wurden. Dies betrifft jeweils die Positionen b) und Müllkosten.

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Entgegen ihrer Ansicht waren die Positionen Schmutzwasser und Allgemeinstrom nicht nach Verbrauch abzurechnen, sondern gemäß § 556a BGB eine Abrechnung nach Quadratmetern zulässig. Denn die Beklagten haben insoweit nicht hinreichend substantiiert dargelegt, in welcher Form der Verbrauch des Allgemeinstroms und Schmutzwassers im Gebäude gemessen wird. Im Übrigen sind sie beweisfällig dafür geblieben, dass der gewählte Umlageschlüssel für den Müllverbrauch fehlerhaft war. Sie haben insoweit keinen Beweis dafür angeboten, dass der Kläger das Objekt mit zwei Personen bewohnt hat. Entgegen der Ansicht des Beklagten war es auch nicht fehlerhaft, dass der Kläger für Strom- und Wasserrechnungen, die nicht mit dem Abrechnungsjahr deckungsgleich waren, konkret berechnete Anteile nach Tagen in Rechnung gestellt hat. Anders ist eine ordnungsgemäße Aufteilung auf das Abrechnungsjahr nicht möglich, sofern Abrechnungszeiträume der Versorgungsunternehmen nicht mit dem Kalenderjahr deckungsgleich sind.

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Aus den gleichen Gründen scheidet auch ein Rückforderungsanspruch in Höhe von jeweils 1.559,26 EUR für die Jahre 2004 und 2005 aus.

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Auch der Feststellungsantrag der Beklagten ist unbegründet.

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Denn den Beklagten stand gegenüber dem Kläger kein Anspruch auf Auskunft im Hinblick auf das Kautionsguthaben zu, so dass insoweit auch keine Erledigung eingetreten sein konnte.

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Denn unstreitig befand sich das Kautionssparbuch noch im Besitz des Klägers, ohne dass dieser das Geld abgehoben hätte. Vor diesem Hintergrund haben die Beklagten kein Interesse an einer Auskunft über die Höhe des Guthabens. Denn ihnen stand insoweit nach dem Mietvertrag lediglich eine Rückgabe des von ihnen eingerichteten und übergebenen Sparbuches zu, nicht dagegen ein Anspruch auf Auszahlung des Guthabens, bei dem sie auf die genaue Höhe zur Geltendmachung ihrer Ansprüche angewiesen wären.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 709 ZPO.