Landgericht Duisburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-02-25, Aktenzeichen 8 O 199/09
ECLI:DE:LGDU:2010:0225.8O199.09.00

Tenor

1) Die Beklagte wird verurteilt, aus dem Budget, welches der Klägerin gemäß § 7 Ziffer 1 des Pacht- und Instandhaltungsvertrages vom 11.10.2005 gegenüber der Beklagten für die Ersatzbeschaffungen von Inventar zusteht, die in der Anlage K 10 bezeichneten Gegenstände zu bestellen und der Klägerin zu übergeben.

2) Es wird festgestellt, dass das Budget für Ersatzbeschaffungen von Inventar für das Geschäftsjahr 2009 gem. § 7 Ziff. 2 S. 3 des Pacht- und Instandhaltungsvertrages vom 11.10.2005 um das wegen des nicht verbrauchten Budgets aus dem Geschäftsjahr 2007 um 39.690,- EUR erhöhte Budget des Geschäftsjahres 2008 erhöht ist.

3) Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4) Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.

5) Das Urteil ist hinsichtlich des Klageantrags zu 1) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 84.000,- EUR vorläufig vollstreckbar.

1

Tatbestand

2

Die Beklagte ist Verpächterin, die Klägerin Pächterin einer Seniorenresidenz mit Tagespflegezentrum in P, A-Straße. Aus diesem Vertragsverhältnis begehrt die Klägerin die gerichtliche Feststellung eines zwischen den Parteien streitigen Rechtsverhältnisses, nämlich der Höhe des der Klägerin durch die Beklagte zur Verfügung zu stellenden Budgets für Ersatzbeschaffungen.

3

Am 11.10.2005 schloss die Klägerin mit den Streitverkündeten, der C GbR, J-Straße, P, einen Pacht- und Instandhaltungsvertrag hinsichtlich des Betriebes einer stationären Pflegeeinrichtung mit 60 Plätzen sowie einer teilstationären Tagespflegeeinrichtung mit 12 Plätzen.

4

In § 7 des Vertrages ist die Verpflichtung der Verpächterin normiert, der Klägerin für Ersatzbeschaffungen von Inventar ein Budget in Höhe von 46.000,00 € pro Geschäftsjahr zur Verfügung zu stellen:

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„1. Für Ersatzbeschaffungen von Möblierungen, Matratzen, Kleinteilen der Küchen, Besteck und Geschirr, Leuchtmitteln etc. gilt ein jährliches Budget als vereinbart, das der Pächterin zu Lasten der Verpächterin zusteht. Das Budget für das Geschäftsjahr wird auf 46.000,- EURO festgelegt. (…)

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2. Bestellungen werden von der Verpächterin unverzüglich nach entsprechender Aufforderung durchgeführt. Bis zum Erreichen der Budgetobergrenze ist die Verpächterin verpflichtet, das von der Pächterin angeforderte Inventar zu bestellen. (…)“

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Unter § 7 Ziff. 2 S. 3 des Vertrages heißt es ferner:

8

„Sollte das Budget eines Geschäftsjahres nicht vollständig ausgeschöpft werden, so ist das Budget des nächsten Jahres um den Differenzbetrag zu erhöhen.“

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Bedeutung kommt möglicherweise auch § 4 Ziff. 3 zu, welcher lautet:

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„Im Pachtzins ist berücksichtigt, dass die Leistung und der Einbau der beweglichen Einrichtungen gem. Anlage 5 sowie deren Ersatzbeschaffung von der Verpächterin bezahlt werden.“

11

Für die Höhe des Budgets im Jahr 2007 spielt schließlich § 7 Ziff. 4 eine wichtige Rolle:

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„Das Budget für das Geschäftsjahr 2006 beträgt vom Zeitpunkt der Übergabe des Pachtgegenstandes an bis zum 31.12.2006 für jeden Kalendertag 126,- EUR“

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Aufgrund von umfangreichen Nachbesserungsarbeiten wurde das Objekt von den Streitverkündeten an die Klägerin nicht wie geplant am 01.11.2006, sondern erst am 02.01.2007 (Tagespflegeeinrichtung mit 12 Plätzen) bzw. am 20.02.2007 (stationäres Pflegeheim mit 60 Plätzen) übergeben.

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Mit notariellem Kaufvertrag vom 29.12.2006 zur Urkunden-Nr. ######## des Notars M hatte die C GbR das gegenständliche Objekt zuvor an die Beklagte veräußert. Die Eigentumsumschreibung auf die Beklagte im Grundbuch des Amtsgerichts P erfolgte am 23.01.2008.

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Auch für diesen Fall der Veräußerung des Objektes enthielt der Pacht- und Instandhaltungsvertrag eine Regelung. § 12 Nr. 4 des Pacht- und Instandhaltungsvertrages bestimmt:

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„Bei einer Veräußerung des Pachtgegenstandes durch die Verpächterin gehen alle Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag auf den Erwerber bzw. Rechtsnachfolger über.“

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Von dem ihr zur Verfügung gestellten Budget für Ersatzbeschaffungen machte die Klägerin jedenfalls im Jahr 2008 keinen Gebrauch.

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Mit Schreiben vom 28.04.2008 forderte die Klägerin die Beklagte auf, ihr zu bestätigen, dass ihr – da sie das Budget für 2007 nicht ausgeschöpft habe – im Jahr 2008 ein Budget i. H. v. 92.000,- EUR zur Verfügung stehe. Dies lehnte die Beklagte mit Schreiben vom 05.09.2008 mit der Begründung ab, dass ihr das Budget für 2007 von den Streitverkündeten nicht zur Verfügung gestellt worden sei.

19

Mit Schreiben vom 16.12.2008 bestätigte die Beklagte der Klägerin auf deren Anfrage hin, dass das Budget des Jahres 2009 um den vollständig nicht ausgeschöpften Betrag aus 2008 erhöht sei. Hingegen lehnte sie es mit Schreiben vom 20.04.2009 ab, der Klägerin zu bestätigen, dass sich das Budget für 2009 nicht nur um das aus 2008, sondern auch aus 2007 erhöht habe, insgesamt also 138.000,- EUR betrage.

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Unter dem 26.10.2009 übersandte die Klägerin der Beklagten eine Aufstellung von Gegenständen mit der Bitte um Bestellung zulasten ihres Budgets. Die Beklagten lehnte dies zunächst ab und forderte einen Nachweis dafür, dass tatsächlich Bedarf bzw. Notwendigkeit für diese Neuanschaffungen bestehe.

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Die Klägerin behauptet, auch im Jahr 2007 von dem ihr zur Verfügung gestellten Budget keinen Gebrauch gemacht zu haben. Sie ist der Auffassung, § 7 Ziff. 2 S. 3 des Pacht- und Instandhaltungsvertrages führe zu einer Kumulierung der nicht ausgeschöpften Budgetbeträge auch über mehrere Jahre hinweg.

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Die Klägerin beantragt,

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1) die Beklagte zu verurteilen, aus dem Budget, welches der Klägerin gemäß § 7 Ziffer 1 des Pacht- und Instandhaltungsvertrages vom 11.10.2005 gegenüber der Beklagten für die Ersatzbeschaffungen von Inventar zusteht, die in der Anlage K 10 bezeichneten Gegenstände zu bestellen und der Klägerin zu übergeben.

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2) festzustellen, dass das Budget für Ersatzbeschaffungen von Inventar für das Geschäftsjahr 2009 gem. § 7 Ziff. 2 S. 3 des Pacht- und Instandhaltungsvertrages vom 11.10.2005 um das wegen des nicht verbrauchten Budgets aus dem Geschäftsjahr 2007 um 46.000,00 € erhöhte Budget des Geschäftsjahres 2008 erhöht ist.

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(*)

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Im Anschluss an die mündliche Verhandlung vom 17.12.2009 hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 25.02.2010 ferner beantragt,

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3) festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, aus dem Budget, welches der Klägerin gemäß Ziffer 1 des Pacht- und Instandhaltungsvertrages vom 11.10.2005 gegenüber der Beklagten für die Ersatzbeschaffung von Inventar zusteht, die in der Anlage K 10 bezeichneten Gegenstände zu bestellen und der Klägerin zu übergeben, ohne dass es auf den Nachweis der Notwendigkeit ankommt.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie ist der Auffassung, die Klage sei mangels Feststellungsinteresses bereits unzulässig. Darüber hinaus fehle ihr die Passivlegitimation, da zum Zeitpunkt ihres Eigentumserwerbs im Januar 2008 der „Transfer“ des Budgets von 2007 auf 2008 bereits stattgefunden habe. Jedenfalls sei der Vertrag so auszulegen, dass immer nur das Budget eines Geschäftsjahres bei Nichtverbrauch auf das nächste zu übertragen sei. Eine Kumulierung sei von den Vertragsparteien nicht gewollt gewesen.

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Hilfsweise macht die Beklagte geltend, das Budget für 2007 habe nicht im Umfang von 46.000,- EUR bestanden, da der Vertrag – anders als zunächst geplant – erst am 01.03.2007 in Vollzug gesetzt wurde.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet.

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I.

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Der zulässige Leistungsantrag zu 1) ist begründet. Die Beklagte ist verpflichtet, für die Klägerin die in der Anlage K 10 aufgeführten Gegenstände, welche die Klägerin mit Schreiben vom 26.10.2009 angefordert hat, zu bestellen und diese der Klägerin zu übergeben. Diese Pflicht ergibt sich unmittelbar aus der vertraglichen Regelung gemäß § 7 Ziffer 2 des Pacht- und Instandhaltungsvertrages vom 11.10.2005.

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Die Leistungspflicht ist insbesondere nicht davon abhängig, dass die Klägerin der Beklagten einen Nachweis über die Notwendigkeit der Ersatzbeschaffung erbringt. Zwar spricht die Verwendung des Wortes „Ersatzbeschaffungen“ in § 7 Ziff. 1 dafür, dass hiervon nur solche Gegenstände erfasst sein sollen, durch welche andere ersetzt werden. Eine Aussage darüber, wann ein Gegenstand zu ersetzen ist, wird hierdurch jedoch nicht getroffen. Hierfür spricht auch die Regelung des § 7 Ziff. 2, dass Bestellungen von der Verpächterin „unverzüglich nach entsprechenden Anforderungen durchgeführt“ werden. Eine Überprüfung der Erforderlichkeit der Ersatzbeschaffungen ist nicht vorgesehen. Ferner legt eine Gegenüberstellung mit den sonstigen Wirtschaftsgütern, die nach § 7 Ziff. 1 S. 3 nur dann zu ersetzen sind, wenn sie verbraucht sind, im Gegenschluss die hier befürwortete Auslegung im Sinne der Klägerin nahe. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass auf diesem Wege neu angeschafftes Inventar grundsätzlich im Eigentum der Beklagten verbleibt. Schließlich ist nach der gesamten Vertragsgestaltung davon auszugehen, dass das zur Verfügung gestellte und mit in den Pachtzins eingeflossene Budget der Klägerin wirtschaftliche Vorteile gegenüber der nach allgemeinem Pachtrecht ohnehin geschuldeten Erneuerung unbrauchbar gewordenen Inventars bringen sollte.

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II.

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1.

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Der Klageantrag zu 2) ist zulässig. Die Klägerin verfügt insbesondere über das erforderliche Feststellungsinteresse i. S. d. § 256 Abs. 1 ZPO. Voraussetzung hierfür ist, dass dem subjektiven Recht der Klägerin eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit dadurch droht, dass der Beklagte es ernstlich bestreitet, und wenn das erstrebte Urteil durch seine Rechtskraft geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen. Dies ist vorliegend der Fall: Bei dem maßgeblichen subjektiven Recht der Klägerin handelt es sich um die Befugnis, bis zu einem bestimmten Deckungsbetrag Ersatzbeschaffungen in Auftrag zu geben. Um insofern angemessen wirtschaftlich planen zu können, benötigt sie Gewissheit über die Höhe des ihr zur Verfügung stehenden Budgets. Allein der Umstand, dass bislang keine Ersatzbeschaffungen erforderlich waren, lässt dieses Bedürfnis nach Planungssicherheit für die Zukunft nicht entfallen. Ebenso wenig greift vorliegend der Vorrang der Leistungsklage. Insbesondere kann die Klägerin nicht darauf verwiesen werden, das ihr seitens der Beklagten zugestandene Budget zu überschreiten und sodann auf Zahlung zu klagen. Denn gerade über dieses Risiko soll die Klägerin durch Erhebung einer Feststellungsklage frühzeitig Gewissheit erlangen können.

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2.

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Der Feststellungsantrag ist überwiegend begründet. Das Budget für Ersatzbeschaffungen von Inventar für das Geschäftsjahr 2009 ist gem. § 7 Ziff. 2 S. 3 des Pacht- und Instandhaltungsvertrages vom 11.10.2005 um das wegen des nicht verbrauchten Budgets aus dem Geschäftsjahr 2007 um 39.690,- € erhöhte Budget des Geschäftsjahres 2008 erhöht.

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a) Auf den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auf die Beklagte kommt es dabei nicht an. Denn bei dem streitgegenständlichen Budget handelt es sich um das Recht der Klägerin zur künftigen Inanspruchnahme ihres (jeweiligen) Vertragspartners, und nicht etwa um einen unmittelbaren Zahlungsanspruch, welcher für das Jahr 2007 nur gegenüber den Streitverkündeten bestanden hätte.

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b) Die Beklagte ist in diesem Verfahren auch die materiell-rechtlich richtige Prozessgegnerin der Klägerin. Denn die Rechte und Pflichten aus dem Pacht- und Instandhaltungsvertrag treffen nach dem Erwerb des Objektes in vollem Umfang sie. Diese Rechtsfolge ergibt sich bereits unmittelbar aus §§ 581 Abs. 2, 593b i. V. m. § 566 Abs. 1 BGB, so dass offen bleiben kann, ob die vertragliche Vereinbarung in § 12 Ziff. 4 über § 566 Abs. 1 BGB hinausgeht und deswegen möglicherweise unwirksam ist.

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Nach §§ 581 Abs. 2, 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber eines verpachteten Gegenstandes anstelle des bisherigen Verpächters in die sich aus dem Pachtvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein. Die gesetzliche Beschränkung auf solche Pflichten, die „während der Dauer seines Eigentums“ entstanden sind, steht der grundsätzlichen Budgetverpflichtung der Beklagten dabei vorliegend nicht entgegen. Denn zwischen Erwerber und Pächter entsteht kraft Gesetzes ein neues, mit dem alten inhaltsgleiches Pachtverhältnis. Der Pacht- und Instandhaltungsvertrag vom 11.10.2005 schreibt die Höhe des jährlichen Budgets fest. Diese Festsetzung gilt über § 566 Abs. 1 BGB auch für die Beklagte. Etwas anderes würde nur in dem Fall gelten, dass die Klägerin bereits vor dem Erwerb durch die Beklagte Aufträge für Ersatzbeschaffungen bei den Streitverkündeten eingereicht hätte. Für den sich hieraus ergebenden Erfüllungsanspruch würden dann allein die vorherigen Eigentümer/Verpächter haften. Ohne Beanspruchung des Budgets entsteht ein solcher Anspruch jedoch nicht und die Beklagte muss die sich aus dem Vertrag ergebende Budgethöhe gegen sich gelten lassen.

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c) Die Auslegung des Pacht- und Instandhaltungsvertrages unter Berücksichtigung der §§ 133, 157 BGB ergibt, dass nicht ausgeschöpfte Budgetbeträge auch über mehrere Jahre hinweg kumuliert werden können.

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Bereits der Wortlaut der maßgeblichen Vertragsklausel lässt keinen anderen Schluss zu. Die Übertragung des Restbudgets aus einem Jahr auf das nächste ist in § 7 Ziff. 2 S. 3 des Vertrages unzweifelhaft geregelt (und wird auch von der Beklagten nicht in Abrede gestellt). Ist somit das Budget für das Jahr 2008 um einen Restbetrag aus dem Jahr 2007 erhöht, so lässt sich dem Wortlaut kein Anhaltspunkt dafür entnehmen, dass dieses erhöhte Budget seinerseits nicht auf das nächste Jahr übertragbar sein soll. Anders als die Beklagten meinen, hätte nicht die Möglichkeit einer Kumulierung von den Parteien ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen werden müssen, sondern – im Gegenteil – der Ausschluss einer Anhäufung über mehrere Jahre hätte einer besonderen Regelung bedurft.

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Das Ergebnis der am reinen Wortlaut orientierten Auslegung wird auch unter Berücksichtigung des systematischen Zusammenhangs sowie der Interessenlage der Parteien gestützt.

48

Bei der Einräumung eines jährlichen Budgets für Ersatzbeschaffungen musste die Verpächterin ihre wirtschaftliche Kalkulation darauf ausrichten, dass dieses Budget möglicherweise Jahr für Jahr vollständig ausgeschöpft wird. Wäre man, wie die Beklagte meint, übereinstimmend davon ausgegangen, dass für die von dem Budget erfassten Ersatzbeschaffungen allenfalls geringe Beträge anfallen würden, hätte dies durch eine entsprechend niedrigere Bemessung des jährlichen Budgets umgesetzt werden können.

49

Unabhängig davon, wie man die Regelung des § 4 Ziff. 3 des Pacht und Instandhaltungsvertrages rechtlich einordnet, musste die potenzielle jährliche Inanspruchnahme auch Einfluss auf den vereinbarten Pachtzins nehmen. Dies musste bei verständiger Betrachtung des Vertrages auch der Beklagten im Rahmen ihres Erwerbs des Objektes bewusst sein. Sofern diesem Umstand in dem Erwerbsvertrag mit den Streitverkündeten keine Rechnung getragen wurde oder diese ihr das Budget von 2007 nicht zur Verfügung stellten, spielt dies für den vorliegenden Rechtsstreit keine Rolle.

50

Es ist zwar nicht auszuschließen, dass die Parteien sich bei der Regelung des § 4 Ziff. 3 auch von dem Gedanken leiten ließen, dass die Beantragung von Ersatzbeschaffungen unter Zeitdruck am Ende eines Jahres vermieden werden sollte. Dies spricht jedoch nicht für die Rechtsansicht der Beklagten. Wäre nämlich, wie sie meint, eine Übertragung des Budgets über mehr als ein Jahr ausgeschlossen, könnte es am Ende eines Jahres in Bezug auf den „Überschuss“ aus dem letzten Jahr ebenfalls zu überflüssigen Bestellungen kommen, nur um den Verlust des übertragenen Budgets zu vermeiden.

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d) In Bezug auf die Höhe des aus dem Jahr 2007 zu übertragenden Budgets ist der klägerische Antrag teilweise unbegründet.

52

Unbegründet ist der Feststellungsantrag, soweit davon ausgegangen wird, dass das Budget für das Jahr 2007 in kompletter Höhe anzusetzen ist. Die Beklagte verweist insofern zu Recht auf § 7 Ziff. 4 des Vertrages. Auch wenn dieser sich nach seinem Wortlaut auf das Jahr 2006 bezieht, ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung davon auszugehen, dass die Parteien eine Koppelung der Gewährung des Budgets an die Übergabe des Pachtgegenstandes gewollt haben. Da der Klägerin der wesentliche Teil des verpachteten Objekts erst am 20.02.2007 übergeben wurde, ist entsprechend dem in § 7 Ziff. 4 zum Ausdruck kommenden Parteiwillen ein Gesamtbudget für den Rest des Jahres 2007 von 315 X 126,- EUR, also insgesamt 39.690,- EUR anzunehmen.

53

(*)

54

Dieser Betrag von 36.690,- EUR ist dann aber in vollem Umfang anzusetzen. Denn die Klägerin hat im Jahr 2007 von ihrem Budget keinen Gebrauch gemacht. Dies steht auf Grundlage der Beweiserhebung zur Überzeugung der Kammer fest. Die Zeugin T hat in der mündlichen Verhandlung ausgesagt, sie sei bei der Klägerin u. a. zuständige Sachbearbeiterin für Ersatzbeschaffungen. Wären im Jahr 2007 solche Bestellungen notwendig gewesen, wäre sie diejenige gewesen, die diese in die Wege geleitet hätte. Hierzu habe aber zu diesem Zeitpunkt noch keine Veranlassung bestanden. Die Kammer sieht keinen Grund, an der nachvollziehbaren Aussage der Zeugin zu zweifeln. Zwar ist die Zeugin bei der Klägerin nach wie vor beschäftigt; eine einseitige Aussagetendenz war jedoch nicht erkennbar.

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III.

56

Der mit Schriftsatz vom 10.02.2010 gestellte weitere (Zwischen-)Feststellungsantrag ist unzulässig. Die Voraussetzungen des § 256 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Denn der Antrag wurde nicht bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung gestellt, auf die das Urteil ergeht.

57

IV.

58

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Lediglich der Feststellungsantrag zu 2) unterlag in geringem Umfang der Abweisung; der Antrag zu 3) wirkt nicht streitwerterhöhend. Der Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit hinsichtlich des Antrags zu 1) liegt § 709 ZPO zugrunde.

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(*) Am 25.03.2010 erging folgender Berichtigungsbeschluss

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1. Gemäß § 320 ZPO wird der Tatbestand des Urteils vom 25.02.2010 dahingehend berichtigt, dass der den Klageantrag zu 3) einleitende Satz wie folgt lautet:

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Im Anschluss an die mündliche Verhandlung vom 17.12.2009 hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 10.02.2010 ferner beantragt,

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3) ...

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2. Darüber hinaus werden gemäß § 319 ZPO die Entscheidungsgründe des Urteils dahingehend geändert, dass der erste Satz des letzten Absatzes zu Ziffer II. wie folgt lautet:

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Dieser Betrag von 39.690,- EUR ist dann aber in vollem Umfang anzusetzen.

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Gründe

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1. Der die Klage erweiternde Schriftsatz der Klägerin datiert richtigerweise auf den 10.02.2010.

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2. Sowohl aus dem Entscheidungstenor zu 2) als auch aus der im vorletzten Absatz zu Ziffer II. der Entscheidungsgründe angestellten Berechnung ergibt sich, dass richtigerweise ein Betrag von 39.690,- EUR angesetzt wurde. Es handelt sich auch insofern um einen offensichtlichen Schreibfehler.