Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1997-12-10, Aktenzeichen 16 WX 250/97
ECLI:DE:OLGK:1997:1210.16WX250.97.01

1

G r ü n d e

2

I.

3

Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer der
Eigentümergemeinschaft H.straße 100-106 in K.. Die Anlage umfaßt
insgesamt 24 Wohnungen. Zu ihr gehören darüber hinaus 5 Garagen,
die im Teileigentum stehen. Der vor den Garagen befindliche
Vorplatz sowie die Zufahrt stehen im gemeinschaftlichen Eigentum
und befinden sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand.

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Nach § 5 der Gemeinschaftsordnung ist jeder Eigentümer
verpflichtet,

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,die seinem alleinigen Benutzungs- und Nutzungsrecht
unterliegenden Grundstücksflächen ordnungsgemäß instand zu halten
und instand zu setzen."

6

§ 17 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat folgenden Wortlaut:

7

,Eine Änderung dieser Gemeinschaftsordnung setzt eine
Vereinbarung von 3/4 aller Miteigentümer voraus. Eine Änderung kann
also nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluß herbeigeführt
werden."

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In der Eigentümerversammlung vom 11.03.1995 faßten die
Wohnungseigentümer mit 3/4 Mehrheit einen Beschluß, wonach der
Garagenvorplatz und die Zufahrt ausschließlich auf Kosten der
Eigentümer der 5 Garagen instand gesetzt werden soll. Diesen
Beschluß erklärte das Amtsgericht Köln am 26.07.1995 für ungültig,
da er gegen die Teilungserklärung verstoße, indem die
Sanierungskosten den Garageneigentümern auferlegt wurden, ohne daß
diese hinsichtlich der zu sanierenden Grundstücksfläche
sondernutzungsberechtigt waren. Gegen diesen amtsgerichtlichen
Beschluß wurde ein Rechtsmittel nicht eingelegt.

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Statt dessen wurde in der Eigentümerversammlung vom 17.08.1995
mit 3/4 Mehrheit folgender Beschluß gefaßt:

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,Denjenigen Wohnungseigentümern (Miteigentümern), denen das
Sondereigentum (Teileigentum) an den vorhandenen 5 Garagen zusteht,
wird das Sondernutzungsrecht an dem Garagenvorplatz und der Zufahrt
von der H.straße zu den Garagen eingeräumt, mit der Folge, daß die
Eigentümer der 5 Garagen diese Grundstücksflächen allein benutzen
und nutzen dürfen, und gemäß § 5 Abs. 1 der Teilungserklärung
verpflichtet sind, diese Grundstücksflächen instand zu setzen,
instand zu halten und zu reinigen."

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Die Antragsteller sind Eigentümer von 2 der 5 Garagen.

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Das Amtsgericht Köln hat auf ihren Antrag hin den in der
Eigentümerversammlung vom 17.08.1995 getroffenen Beschluß für
unwirksam erklärt, da er mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen
Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG nicht vereinbar sei. Das
Landgericht hat diese Entscheidung nach Beweisaufnahme, in der es
festgestellt hat, daß der Garagenvorplatz und die Zufahrt nur von
den Garageneigentümern benutzt werden kann, aufgehoben. Es hat die
Beschlußfassung vom 17.08.1995 als rechtswirksam angesehen.

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II.

14

Die in förmlicher Hinsicht gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG
nicht zu beanstandende sofortige Beschwerde hat in der Sache
Erfolg. Das Landgericht hat nicht frei von Rechtsfehlern (§§ 27
Abs. 1 FGG, 561 ZPO) den Anfechtungsantrag der Antragsteller als
unbegründet angesehen.

15

Der Beschluß der Wohnungseigentümer vom 17.08.1995 ist
unwirksam, weil das darin übertragene Sondernutzungsrecht nur durch
vertragliche Vereinbarung begründet werden kann. Daran ändert auch
die Regelung in der Teilungserklärung, die deren Änderung durch
Mehrheitsbeschluß vorsieht, nichts.

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Sowohl ein dingliches - nach §§ 10 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG im
Grundbuch einzutragendes - Sondernutzungsrecht als auch ein
schuldrechtliches bedarf zu seiner Entstehung einer vertraglichen
Einigung. Für die Begründung dieses Rechts ist unverzichtbar, daß
die Sondernutzungsberechtigten durch vertragliche Erklärung im
Sinne der §§ 145 ff. BGB oder vertragsähnlich durch allstimmigen
Beschluß ihr Einverständnis mit dem zu ihren Gunsten bestellten
Recht erklärt haben. Gegen den Willen der Betroffenen kann ein
Sondernutzungsrecht nicht bestellt werden.

17

Daran ändert auch § 17 der Gemeinschaftsordnung, wonach deren
Änderung durch Beschlüsse mit 3/4 Mehrheit erlaubt ist, nichts.
Zwar ist eine derartige Abänderungsklausel, die Mehrheitsbeschlüsse
genügen läßt, grundsätzlich rechtlich unbedenklich und sinnvoll.
Der Abänderung durch Mehrheitsbeschluß sind aber nur Regelungen
unterworfen, die zum einen nicht den dinglichen Kernbereich des
Wohnungseigentums berühren (vgl. BayOLG ZMR 1995, 167) und zum
anderen nicht (schuldrechtliche) Rechte neu begründen oder
aufheben, die ihrer Natur nach nur aufgrund einvernehmlicher
vertraglicher Gestaltung geschaffen werden können. Gegenstand von
Mehrheitsentscheidungen aufgrund einer Abänderungsklausel in der
Gemeinschaftsordnung können demnach nur einzelne den äußeren
Bereich der Verwaltung des Wohnungseigentums betreffende Regelungen
sein. Hierunter fallen nach einhelliger Auffassung zwar auch die
Verteilungsmaßstäbe gemäß § 16 WEG (BayObLG ZMR 1985, 104; Pick in
Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Auflage, § 10 Rdnr. 54), so daß die
Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Mehrheitsbeschluß
neu definiert werden kann. Die Begründung eines die anderen
Wohnungseigentümer von der Nutzung eines nicht unbeachtlichen Teils
des Gemeinschaftseigentums ausschließenden Sondernutzungsrechts
geht über eine Verschiebung der Grenzen der Nutzungsberechtigung
hinaus und schafft eine grundlegend neue und daher nur vertraglich
(einvernehmlich) mögliche Neuordnung des Gemeinschaftsrechts.

18

Auch die Begründung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts
ist eine das wohnungseigentumsrechtliche Grundverhältnis nicht
antastende Regelung. Bei verständiger Auslegung des angefochtenen
Beschlusses war nach der Vorstellung der Eigentümer keine dingliche
Rechtsänderung beabsichtigt, sondern sollte das Sondernutzungsrecht
nur schuldrechtlich begründet werden. Das Grundverhältnis der
Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach herrschender Meinung schon
betroffen, wenn es zu einer schuldrechtlich bindenden Änderung der
Nutzungsberechtigung an Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums
kommen soll (Pick in Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 10 Rdnr. 63
mwNw.). In ihren die Eigentümer untereinander verpflichtenden
Wirkungen ist das schuldrechtliche Sondernutzungsrecht nämlich dem
dinglichen gleichstehend.

19

Der angefochtene Beschluß kann auch nicht dahingehend umgedeutet
werden, daß nur eine Änderung der Regelung der
Instandhaltungskosten beabsichtigt war. Bei der Auslegung von
Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung ist im Hinblick auf
ihre Drittwirkung der Wortlaut und Sinn maßgeblich, wie er sich für
den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt
(BGH NJW 1991, 2367 ##blob##lt;für eine Gemeinschaftsordnung##blob##gt;; ständige
Rechtspr. des Senats). Der Beschluß hatte im vorliegenden Fall
ausdrücklich die Übertragung des Sondernutzungsrechts zum
Gegenstand. Nach der eindeutigen Formulierung sollte dies zur
Konsequenz haben, daß entsprechend § 5 Abs. 1 der
Gemeinschaftsordnung den durch die Beschlußfassung zu
Sondernutzungsberechtigten bestimmten Teileigentümern der Garagen
die Kosten der Instandhaltung zufallen sollten. Diese Kostenfolge
war damit nur als erwünschte Wirkung des eigentlichen
Beschlußgegenstandes, nämlich der Übertragung des
Sondernutzungsrechts, angesehen worden.

20

Es bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, ob eine
Veränderung der Regelung über die Kosten der Instandhaltung
bezüglich des Garagenvorplatzes und der Zufahrt schon deshalb nicht
mehr möglich ist, weil der amtsgerichtliche Beschluß vom 26.07.1995
rechtskräftig wurde, mit dem der Mehrheitsbeschluß der
Eigentümerversammlung vom 11.03.1995, der eine derartige
Kostenregelung vorsah, für ungültig erklärt worden ist.

21

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 Abs. 1 WEG. Danach
entsprach es billigem Ermessen, den Antragsgegnern die
gerichtlichen Kosten des Verfahrens aufzuerlegen. Es bestand
hingegen kein Anlaß, von dem im Wohnungseigentumsverfahren
herrschenden Grundsatz abzuweichen, wonach jeder Beteiligte seine
eigenen außergerichtlichen Kosten selbst trägt.

22

Wert des Beschwerdegegenstandes gemäß § 48 Abs. 4 WEG: 5.000,--
DM

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