Amtsgericht Kerpen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2012-06-13, Aktenzeichen 104 C 84/12
ECLI:DE:AGBM3:2012:0613.104C84.12.00

Tenor

I.

Aufgrund der Aufrechnung, welche für die Beklagte erklärt worden ist, kommt es für die Begründetheit der Klage nicht nur auf die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 an. Zu untersuchen ist vielmehr auch die formelle und materielle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008.

Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008:

Diese Abrechnung liegt dem Gericht in zwei unterschiedlichen Fassungen vor. Zugeleitet wurde den Klägern die Abrechnung wohl in der Fassung, welche jetzt dem Schriftsatz der Klägervertreter vom 4.6.2012 in Kopie (auch für die Beklagte) beigefügt worden ist (vgl. hier Bl. 156 GA). Soweit ersichtlich entsprechen die umgelegten Kosten einschließlich der Verteilerschlüssel der Abrechnung, welche von den Beklagtenvertretern als Anlage B1 (vgl. Bl. 33 GA) zur Gerichtsakte gereicht worden ist.

Bezüglich der Abrechnung stellt sich zunächst die Frage nach ihrer formellen Wirksamkeit.

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Bei einem unbefangenen Verständnis der Vorschrift entspricht die vorgelegte Betriebskostenabrechnung schon nicht dieser Anforderung. Unstreitig ist zwischen den Parteien, dass seitens der Beklagten für die Abrechnung der Heizkosten ein Abrechnungszeitraum gewählt worden ist, der vom 1. Juni bis zum 31. Mai des folgenden Jahres geht. Die sonstigen Betriebskosten werden demgegenüber kalenderjährlich abgerechnet.

Nach der Rechtsprechung des BGH soll es nun zulässig sein, trotz der unterschiedlichen Abrechnungszeiträume für alle Betriebskosten nur eine Abrechnung vorzulegen. In einem Urteil vom 30.4.2008 (VIII ZR 240/07, abgedruckt etwa in WuM 2008, 404, hier zitiert nach juris) hat der BGH dazu ausgeführt, dass "gewisse zeitliche Abweichungen des nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB maßgeblichen mietvertraglichen Abrechnungszeitraums von dem jährlichen Abrechnungsturnus für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die der Vermieter in seiner Abrechnung zu berücksichtigen hat, (…) zulässig (sind); sie lassen sich auch kaum vermeiden." (vgl. a.a.O. bei Rz. 15). Zu denken sei dabei etwa daran, dass sich der mietvertragliche Abrechnungszeitraum nicht mit dem Abrechnungsturnus von Versorgungsunternehmen decke.

Dies soll nach der Rechtsprechung des BGH "auch für die jährliche Heizkostenabrechnung, bei der eine Verbrauchsablesung in der heizungsfreien Zeit nach Abschluss der Heizperiode sinnvoller ist als etwa eine Verbrauchsablesung inmitten der Heizperiode zum Jahresende (gelten)" (vgl. a.a.O. bei Rz. 16 a.E.).

Weiter führt der BGH (bei Rz. 18) aus, dass § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 1 BGB von einer jährlichen Gesamtabrechnung aller Betriebskosten durch den Vermieter ausgehe. Dies ergibt sich aus § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB, wonach der Vermieter zu Teilabrechnungen - auch über einzelne Betriebskosten - nicht verpflichtet sei, sondern mit der Abrechnung zuwarten könne, bis ihm eine Gesamtabrechnung aller Betriebskosten für den maßgeblichen Abrechnungszeitraum möglich sei. Wörtlich heißt es sodann im weiteren Verlauf der Ausführungen des BGH (wiederum Rz. 18):

"Gegen eine vertraglich übernommene Verpflichtung des Vermieters zur getrennten (vorweggezogenen) Abrechnung bestimmter Betriebskosten - etwa der Heizkosten - spricht es, wenn der Mieter - wie hier die Kläger - nach dem Mietvertrag einen einheitlichen Vorauszahlungsbetrag für alle Betriebskosten zu leisten hat (…). Denn über einheitliche Vorauszahlungen auf Heiz- und Betriebskosten kann sinnvoll nur einheitlich abgerechnet werden, weil nicht zu ermitteln ist, welcher Teilbetrag der Vorauszahlungen für eine vorweggezogene Abrechnung bestimmter Betriebskosten in Ansatz zu bringen wäre (…)."

Das Gericht hält die Rechtsauffassung des BGH für falsch und wird ihr nicht folgen.

Für nicht überzeugend erachtet das Gericht bereits den Ausgangspunkt der Überlegungen des BGH. So problematisiert der BGH die Frage, ob ein Vermieter vertraglich verpflichtet sei, über bestimmte Betriebskosten getrennt abzurechnen.

Nach Auffassung des Gerichts verkennt der BGH damit die eigentliche Problematik. Rein faktisch ist es nämlich so, dass es primär nicht um die Frage geht, ob der Vermieter zu getrennten Abrechnungen verpflichtet ist; festzustellen ist vielmehr, dass der Vermieter in den hier zu besprechenden Fällen einfach unterschiedliche Abrechnungszeiträume selbst bestimmt. So hat die Beklagte hier selbst vorgegeben, dass in den fraglichen Abrechnungszeiträumen ab 2008 die Heizkosten jeweils für die Zeit vom 1. Juni bis zum 31. Mai des Folgejahres abgerechnet werden, während für die übrigen Betriebskosten ein Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember des jeweiligen Jahres gewählt wurde.

Anders als in den Fällen, in welchen etwa Versorgungsunternehmen Rechnungen erstellen, die sodann mit dem Abrechnungszeitraum nicht völlig deckungsgleich sind (diese Gestaltung erwähnt der BGH in der angezogenen Entscheidung bei Rz. 15), kreiert der Vermieter daher hier selbst zwei unterschiedliche Abrechnungszeiträume. Eine solche Abrechnungspraxis mag man für zulässig erachten. In der Tat erscheint es auch dem Gericht denkbar, dass es gute Gründe dafür geben mag, insbesondere bezüglich der Heizkosten einen vom Kalenderjahr abweichenden Abrechnungszeitraum festzulegen.

Nach Auffassung des Gerichts ist es sodann jedoch auch vollkommen selbstverständlich, dass der Vermieter auch zwei Abrechnungen zu erstellen hat, wenn er selbst zwei Abrechnungszeiträume definiert. Die Ausgangslage ist daher auch überhaupt nicht mit derjenigen vergleichbar, in welcher dem Vermieter gleichsam "von außen" nicht deckungsgleiche Abrechnungen (zum Beispiel von Versorgungsunternehmen) präsentiert werden.

Dies bezieht sich im übrigen auch auf die zeitlichen Abweichungen. Gerichtsbekannt ist dazu, dass Versorgungsunternehmen etwa Jahresabrechnungen erstellen, in welchen dann die ersten Tage des Monats Januar (des Folgejahres) miterfasst wurden. Mit dem BGH mag man dazu der Ansicht sein, dass eine Umrechnung von derartigen Aufwendungen exakt auf ein Kalenderjahr mit einem unvertretbaren Aufwand verbunden wäre (vgl. dazu die Ausführungen des BGH, a.a.O., bei Rz. 15 a.E.). Die zeitliche Diskrepanz bei den Heizkostenabrechnungen ist damit in keiner Weise vergleichbar. In diesen Fällen werden nämlich regelmäßig (und so auch hier) etliche Monate nicht mehr deckungsgleich abgerechnet. Hinzu kommt, dass die fehlende Kongruenz in diesen Fällen eben vom Vermieter erst selbst geschaffen wurde und es bei einer vernünftigen Gestaltung des Mietvertrages überhaupt kein Problem gäbe.

An dieser Stelle kippt dann auch die Entscheidung des BGH ins Unverständliche: So führt der BGH aus, dass es "gegen eine vertraglich übernommene Verpflichtung des Vermieters zur getrennten Abrechnung bestimmter Betriebskosten (spreche), wenn der Mieter (…) einen einheitlichen Vorauszahlungsbetrag für alle Betriebskosten zu leisten hat".

Umgekehrt wird ein Schuh daraus: Wenn der Mieter einen einheitlichen Vorauszahlungsbetrag zu leisten hat, so spricht an sich alles dafür, dass der Vermieter nicht einfach zwei Abrechnungszeiträume bilden darf. Zu bedenken ist dabei auch, dass ein Mieter bei der Begründung des Mietverhältnisses regelmäßig die Abrechnungspraxis des Vermieters kaum kennen wird bzw. kennen kann. Findet sich daher - wie hier - in dem Mietvertrag nur ein einheitlicher Betrag für die Vorauszahlungen auf alle Betriebskosten, so müsste der Mieter an sich darauf vertrauen dürfen, dass für ihn keine getrennten Abrechnungen (einerseits für die Heizkosten, andererseits für die übrigen Betriebskosten) erstellt werden.

Von einem Vermieter darf dann auch erwartet werden, dass er bei der Begründung des Mietverhältnisses weiß, wie er über die Betriebskosten abrechnen möchte. Schwebt einem Vermieter daher vor, mit getrennten Abrechnungszeiträumen zu arbeiten, so wäre von ihm zu erwarten, dass er dem auch bei der Vereinbarung der vorauszuzahlenden Betriebskosten Rechnung trägt. Nach Auffassung des Gerichts stellt es dann schon eine grobe Unachtsamkeit dar, wenn ein Vermieter in Kenntnis seiner gängigen Abrechnungspraxis die Zahlung von einheitlichen Vorauszahlungen in den Mietvertrag aufnimmt, obwohl er selbst getrennte Abrechnungszeiträume definiert hat. Selbst bei einem Erstbezug und einer noch fehlenden Abrechnungspraxis für die Vergangenheit kann nach Auffassung des Gerichts von einem Vermieter erwartet werden, sich dazu im Vorfeld eines abzuschließenden Mietvertrages entsprechende Gedanken zu machen.

Definiert nun also ein Vermieter unterschiedliche Abrechnungszeiträume und lässt er sich durch den Mietvertrag gleichwohl nur einheitlich festgelegte Vorauszahlungen vom Mieter zahlen, so hat gleichsam der Vermieter das "Problem" verursacht.

Der BGH meint nun gleichwohl, dieses "Problem" zu Lasten der Mieter lösen zu können. Der BGH lässt es nämlich dann zu, dass von dem Vermieter, der selbst zwei unterschiedliche Abrechnungszeiträume kreiert hat, über die gesamten Betriebskosten in einer Abrechnung abgerechnet wird. Wenn der geneigte Leser nun denkt, dass das doch gar nicht möglich ist, hat er recht. Man kann eben nicht erst zwei Abrechnungszeiträumen definieren und sodann für die Abrechnung einen einheitlichen Abrechnungszeitraum zugrundelegen. In jedem Fall liegt in einem solchen Vorgehen - abweichend von der Rechtsprechung des BGH - ein Verstoß gegen § 556 Abs. 3 Satz 1 1. Halbsatz BGB. Die Abrechnung erstreckt sich dann nämlich nicht mehr auf einen wie auch immer bestimmten Jahreszeitraum. Der Zeitraum setzt sich dann nämlich vielmehr aus unterschiedlichen Zeiträumen zusammen, die ein Jahr überschreiten.

Im konkreten Fall erstreckt sich der Abrechnungszeitraum auf ein vollständiges Kalenderjahr und - hinsichtlich der Heizkosten - auf die ersten 5 Monate des Folgejahres, zusammen also auf 17 Monate, was eben nicht mehr einem Jahr entspricht (auch wenn der BGH dies anders sieht).

Der BGH meint aber nun, dass dieses Ergebnis richtig sei, weil in den Fällen der vorliegenden Art eine getrennte Abrechnung "nicht einmal möglich" wäre. Das "Problem", welches der BGH wohl für "unlösbar" hält, ergibt sich aus dem einheitlichen Vorauszahlungsbetrag. Dieser Vorauszahlungsbetrag enthält ja nun einmal einen nicht näher definierten Anteil, der auf die Heizkosten zu entfallen hat, während der Restbetrag als Vorauszahlung für die sonstigen Betriebskosten "verwendet werden soll". Bereits oben ist dazu dargelegt worden, dass dieses "Problem" alleine vom Vermieter verursacht worden ist. Das Gericht sieht daher auch überhaupt keine Veranlassung, dem durch eine großzügige, dem Sinn und Zweck und auch dem Wortlaut von § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 1 BGB widersprechende "Auslegung" zu Gunsten des Vermieters zu begegnen. Es macht eben keinen Sinn, es dem Vermieter zu gestatten, erst zwei Abrechnungszeiträume zu definieren, um ihm sodann zu erlauben, über alle Betriebskosten einheitlich in einer Abrechnung abzurechnen.

Zurück zu dem "Problem", von welchem der BGH meint, dass es eine getrennte Abrechnung "unmöglich" machen würde. Wörtlich führt der BGH dazu aus, dass "über einheitliche Vorauszahlungen auf Heiz- und Betriebskosten (…) sinnvoll nur einheitlich abgerechnet werden (könne), weil nicht zu ermitteln ist, welcher Teilbetrag der Vorauszahlungen für eine vorweggezogene Abrechnung bestimmter Betriebskosten in Ansatz zu bringen wäre (…)" (vgl. a.a.O. bei Rz. 18).

Dieses "Problem" müsste dem BGH freilich an einer anderen Stelle gleichsam wieder auf die Füße fallen. Deutlich wird dies, wenn man sich ein Mietverhältnis vorstellt, bei welchem die erste Betriebskostenabrechnung für die Mieter zu erstellen ist. Angenommen sei dabei einfach mal, dass der Mietvertrag zum 1. Januar (z.B. 2008) begründet wurde. Nach der Rechtsprechung des BGH soll es nun ja zulässig sein, dass in die Abrechnung dieses ersten Jahres (Rumpfjahr) auch die Heizkosten für den entsprechenden Zeitraum des Folgejahres mit einfließen. Die dem Mieter erstellte Abrechnung erstreckt sich daher auf das ganze Jahr 2008 und - bei einer Abrechnungspraxis, die der vorliegenden entspricht, - auf die ersten 5 Monate des Jahres 2009 (bzgl. der Heizkosten). Welche Vorauszahlungen sind nun aber zu Gunsten der Mieter in die Abrechnung einzustellen? Nimmt man dann nur den Jahresbeitrag der Vorauszahlungen (hier: 12 x 220 €)? Oder nimmt man dann 17 Vorauszahlungsbeträge? "Richtig" wäre es in diesem vom Gericht insgesamt für verfehlt gehaltenen Abrechnungssystem, wenn zu Gunsten der Mieter 12 volle Vorauszahlungsbeträge und die auf die ersten 5 Monate des Folgejahres entfallenden Vorauszahlungsbeträge auf die Heizkosten in die Abrechnung eingestellt würden. Und damit wird offenbar, dass selbst dann, wenn man der Rechtsprechung des BGH folgen wollte, eine Aufspaltung der einheitlichen Vorauszahlungen als unumgänglich anzusehen wäre.

Dem Gericht erschließt sich auch nicht, weshalb eine solche Aufspaltung vom BGH als "nicht möglich" angesehen wird. Dem Gericht erscheint es dazu ohne weiteres denkbar, dass vom Vermieter für eine Aufspaltung der einheitlich vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen eine - auch grobe - Schätzung vorgenommen wird. Betrachtet man dazu etwa einmal die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 (vorgelegt als Anlage B2 = Bl. 34 GA), so entfallen auf die Heizkosten rund 37 % der insgesamt umgelegten Betriebskosten. Bezogen auf geschuldete Vorauszahlungen in Höhe von 220 € macht dies einen Betrag in Höhe von 81,40 € aus. Nach Auffassung des Gerichts spräche nichts dagegen, den Vermieter für berechtigt zu erachten, mit entsprechend geschätzten prozentualen Anteilen abzurechnen. Wenn ein Vermieter daher bei der Begründung des Mietverhältnisses nicht aufgepasst hat und er sich einheitliche Vorauszahlungen gewähren lässt, obwohl er mit unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen arbeitet, so mag er eine entsprechende Aufteilung der Vorauszahlungen vornehmen. Unmöglich erscheint dies dem Gericht jedenfalls nicht zu sein - und das Ergebnis (mit einer Aufspaltung der Vorauszahlungen zu arbeiten) wäre in jedem Fall verträglicher, als die Rechtsprechung des BGH, welche mit dem Gesetz (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 1 BGB) nicht in Einklang steht.

Für die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2008 (vom 1.1.2008 bis zum 31.12.2008) heißt dies, dass von der Beklagten den angefallenen "sonstigen" Betriebskosten die "bereinigten" Vorauszahlungen der Kläger für zweieinhalb Monate (für die Zeit vom 15.10. bis zum 31.12.2008) hätten gegenübergestellt werden müssen. Wie oben dargestellt hätte seitens der Beklagten dabei ein auf die sonstigen Betriebskosten entfallender Anteil von (z.B.) 138,60 € (220 € abzüglich der geschätzt auf die Heizkosten entfallenden 81,40 €) pro Monat eingestellt werden können. Für zweieinhalb Monate hätte dies dann einen vorausgezahlten Betrag in Höhe von 346,50 € ausgemacht.

Den Heizkosten - hier abgerechnet für den Zeitraum vom 1.6.2008 bis zum 31.5.2009 - hätten dann die Vorauszahlungen für die Zeit ab dem 15.10.2008 bis zum 31.5.2009 in Höhe von (z.B.) 610,50 € (die Hälfte von 81,40 € für den halben Monat Oktober 2008 und 7 x 81,40 € für die Zeit von November 2008 bis Mai 2009) gegenübergestellt werden müssen. Zu tragen haben die Kläger dabei natürlich auch nur die Heizkosten ab dem 15.10.2008, was ohnehin selbstverständlich ist.

Die von der Beklagten vorgelegte Abrechnung wird vom Gericht - abweichend von der Rechtsprechung des BGH - nicht als formell wirksam angesehen. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 haben die Heizkosten, welche in dem Zeitraum vom 1.1.2009 bis zum 31.5.2009 angefallen sind, nichts zu suchen. Dazu wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen.

Wie schnell die von der Beklagten angewandte Abrechnungspraxis zu einem Durcheinander führt, wird im übrigen auch deutlich, wenn man den Schriftsatz der Beklagtenvertreter vom 10.5.2012 auf S. 2 unten (= Bl. 25 GA) betrachtet.

Dort wird ausgeführt, dass die Heizkosten für die Zeit vom 1.6.2009 bis zum 31.5.2010 Gegenstand der Betriebskostenabrechnung 2009 geworden seien. In die Abrechnung für das Jahr 2009 wären somit bezüglich der Beheizung auch die ersten 5 Monate des Jahres 2010 (Folgejahr) eingeflossen.

Einen Satz später heißt es dann an der angegebenen Stelle:

"Die Kosten vom 1.6.2010 bis zum 31.5.2011 werden Gegenstand der Abrechnung 2011 sein."

Wenn die Beklagte hier in ihrem "Turnus" bleiben wollte/würde müssten freilich die Heizkosten vom 1.6.2010 bis zum 31.5.2011 mit der Jahresabrechnung 2010 (und nicht 2011) abgerechnet werden.

Fazit der vorstehenden Ausführungen: Das Gericht geht daher davon aus, dass den Klägern bislang noch keine formell wirksamen Abrechnungen zugeleitet worden sind.

Den Klägern steht daher auch nicht der Abrechnungssaldo in Höhe von 517,30 € zu, welchen die Beklagte für das Jahr 2010 errechnet hat. Eine fällige Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung setzt nämlich voraus, dass diese zumindest formell wirksam ist.

Mangels einer formell wirksamen Abrechnung dürfte auch zweifelhaft sein, ob die Kläger einen Rückzahlungsanspruch darauf stützen können, dass in der vorgelegten Abrechnung einzelne Betriebskosten in einer Höhe auf sie umgelegt wurden, die möglicherweise nicht von den Klägern zu tragen sind.

II.

Unklar ist für das Gericht derzeit auch noch, in welcher Höhe von den Klägern überhaupt Vorauszahlungen geleistet worden sind. In § 3.1 des Mietvertrages ist die Grundmiete mit 583,22 € festgelegt worden. Im 3.4 des Mietvertrages sind Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 220 € vereinbart worden. Am Ende von 3.8 des Mietvertrages heißt es dann:

"Die Gesamtmiete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung beträgt damit zz. monatlich EUR 843,22."

Addiert man nun die Grundmiete (583,22 €) und die monatlichen Vorauszahlungen (220 €) so ergibt sich bei einer kleinen Kopfrechnung (bestätigt durch den Taschenrechner) ein Betrag in Höhe von 803,22 €. Falls nun von den Klägern monatlich 843,22 € gezahlt worden sein sollten (was das Gericht nicht weiß), so müssten zu ihren Gunsten auch Vorauszahlungen in Höhe von monatlich 260 € in (220 € + 40 €) Ansatz gebracht werden.

III.

Nach Auffassung des Gerichts sollten die Probleme des Falles in einer mündlichen Verhandlung mit den Parteien erörtert werden. Haupttermin zur mündlichen Verhandlung wird dazu bestimmt auf

Dienstag, den 00.00.0000, 00:00 Uhr, Saal 000, 0. Stock, Nordring 2-8, 50171 Kerpen.

Das persönliche Erscheinen der Parteien wird angeordnet. Dies dient der Sachaufklärung sowie dem Ziel, eine gütliche Einigung anzustreben (Güteverhandlung, vgl. § 278 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Für die Kläger reicht es dabei aus, wenn der Termin entweder von der Klägerin oder dem Kläger - eine umfassende Bevollmächtigung vorausgesetzt - wahrgenommen wird. Für die Beklagte mag der Termin von der Geschäftsführerin der Q mbH wahrgenommen werden.

Die Parteienvertreter werden ersucht, mit ihren Mandanten wegen der Verpflichtung zum persönlichen Erscheinen zum Termin Rücksprache zu halten, da die Parteien jeweils nur mit "einfacher Post" zum Termin geladen werden.

Falls die Güteverhandlung scheitert, soll unmittelbar anschließend streitig verhandelt werden.

IV.

Der Beklagten wird vorsorglich aufgegeben, Kopien der Heizkostenabrechnung für die Zeiträume vom 1.6.2008 bis zum 31.5.2009, vom 1.6.2009 bis zum 31.5.2010 und vom 1.6.2010 bis zum 31.5.2011 zur Gerichtsakte zu reichen.

V.

Frist zur Stellungnahme: 3 Wochen ab Zugang dieses Beschlusses (für die Beklagte zugleich auch zum Schriftsatz der Klägervertreter vom 4.6.2012).

Amtsgericht Kerpen, den 13.6.2012

Abteilung 104

Rau, Richter am Amtsgericht

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Tenor

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Leitsätze

Bemerkungen

(Eintragungen werden nicht in NRWE dargestellt)

Schlagwörter

Normen (z.B. BGB §242; GG Art.12 Abs.1)

Sachgebiet(e)

Recht (allgemein - und (Rechts-) Wissenschaften)

Staats- und Verfassungsrecht

Rechtspflege und Gerichtsverfahrensrecht

Allgemeines Verwaltungsrecht - zum öffentlichen Recht

Besonderes Verwaltungsrecht

Finanz- und Abgaberecht

Sozialrecht

Wirtschaftsrecht

Verkehrsrecht

Strafrecht

Bürgerliches Recht

Handelsrecht

Privatversicherungsrecht

Gewerblicher Rechtsschutz und Urheberrecht

Arbeitsrecht

Kirchenrecht

Recht der Europäischen Gemeinschaften

Völkerrecht

Sonstiges

Parallelentscheidung

X

Wappen von Nordrhein-Westfalen

NRWEb Ver. 1.3

Die Pflichtfelder sind noch nicht vollständig ausgefüllt!

1

2

AMTSGERICHT KERPEN

3

B e s c h l u s s

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- 104 C 84/2012 -

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In dem Rechtsstreit

6

pp.

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I.

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Aufgrund der Aufrechnung, welche für die Beklagte erklärt worden ist, kommt es für die Begründetheit der Klage nicht nur auf die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 an. Zu untersuchen ist vielmehr auch die formelle und materielle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008.

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Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008:

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Diese Abrechnung liegt dem Gericht in zwei unterschiedlichen Fassungen vor. Zugeleitet wurde den Klägern die Abrechnung wohl in der Fassung, welche jetzt dem Schriftsatz der Klägervertreter vom 4.6.2012 in Kopie (auch für die Beklagte) beigefügt worden ist (vgl. hier Bl. 156 GA). Soweit ersichtlich entsprechen die umgelegten Kosten einschließlich der Verteilerschlüssel der Abrechnung, welche von den Beklagtenvertretern als Anlage B1 (vgl. Bl. 33 GA) zur Gerichtsakte gereicht worden ist.

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Bezüglich der Abrechnung stellt sich zunächst die Frage nach ihrer

formellen

Wirksamkeit.

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Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen. Bei einem

unbefangenen

Verständnis der Vorschrift entspricht die vorgelegte Betriebskostenabrechnung schon nicht dieser Anforderung. Unstreitig ist zwischen den Parteien, dass seitens der Beklagten für die Abrechnung der Heizkosten ein Abrechnungszeitraum gewählt worden ist, der vom 1. Juni bis zum 31. Mai des folgenden Jahres geht. Die sonstigen Betriebskosten werden demgegenüber kalenderjährlich abgerechnet.

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Nach der Rechtsprechung des BGH soll es nun zulässig sein, trotz der unterschiedlichen Abrechnungszeiträume für alle Betriebskosten nur eine Abrechnung vorzulegen. In einem Urteil vom 30.4.2008 (VIII ZR 240/07, abgedruckt etwa in WuM 2008, 404, hier zitiert nach juris) hat der BGH dazu ausgeführt, dass "gewisse zeitliche Abweichungen des nach § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB maßgeblichen mietvertraglichen Abrechnungszeitraums von dem jährlichen Abrechnungsturnus für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die der Vermieter in seiner Abrechnung zu berücksichtigen hat, (…) zulässig (sind); sie lassen sich auch kaum vermeiden." (vgl. a.a.O. bei Rz. 15). Zu denken sei dabei etwa daran, dass sich der mietvertragliche Abrechnungszeitraum nicht mit dem Abrechnungsturnus von Versorgungsunternehmen decke.

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Dies soll nach der Rechtsprechung des BGH "auch für die jährliche Heizkostenabrechnung, bei der eine Verbrauchsablesung in der heizungsfreien Zeit nach Abschluss der Heizperiode sinnvoller ist als etwa eine Verbrauchsablesung inmitten der Heizperiode zum Jahresende (gelten)" (vgl. a.a.O. bei Rz. 16 a.E.).

15

Weiter führt der BGH (bei Rz. 18) aus, dass § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 1 BGB von einer jährlichen Gesamtabrechnung aller Betriebskosten durch den Vermieter ausgehe. Dies ergibt sich aus § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB, wonach der Vermieter zu Teilabrechnungen - auch über einzelne Betriebskosten - nicht verpflichtet sei, sondern mit der Abrechnung zuwarten könne, bis ihm eine Gesamtabrechnung aller Betriebskosten für den maßgeblichen Abrechnungszeitraum möglich sei. Wörtlich heißt es sodann im weiteren Verlauf der Ausführungen des BGH (wiederum Rz. 18):

16

"Gegen eine vertraglich übernommene Verpflichtung des Vermieters zur getrennten (vorweggezogenen) Abrechnung bestimmter Betriebskosten - etwa der Heizkosten - spricht es, wenn der Mieter - wie hier die Kläger - nach dem Mietvertrag einen einheitlichen Vorauszahlungsbetrag für alle Betriebskosten zu leisten hat (…). Denn über einheitliche Vorauszahlungen auf Heiz- und Betriebskosten kann sinnvoll nur einheitlich abgerechnet werden, weil nicht zu ermitteln ist, welcher Teilbetrag der Vorauszahlungen für eine vorweggezogene Abrechnung bestimmter Betriebskosten in Ansatz zu bringen wäre (…)."

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Das Gericht hält die Rechtsauffassung des BGH für falsch und wird ihr nicht folgen.

18

Für nicht überzeugend erachtet das Gericht bereits den Ausgangspunkt der Überlegungen des BGH. So problematisiert der BGH die Frage, ob ein Vermieter vertraglich

verpflichtet

sei, über bestimmte Betriebskosten getrennt abzurechnen.

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Nach Auffassung des Gerichts verkennt der BGH damit die eigentliche Problematik. Rein faktisch ist es nämlich so, dass es primär nicht um die Frage geht, ob der Vermieter zu getrennten Abrechnungen verpflichtet ist; festzustellen ist vielmehr, dass der Vermieter in den hier zu besprechenden Fällen einfach unterschiedliche Abrechnungszeiträume

selbst bestimmt

. So hat die Beklagte hier selbst vorgegeben, dass in den fraglichen Abrechnungszeiträumen ab 2008 die Heizkosten jeweils für die Zeit vom 1. Juni bis zum 31. Mai des Folgejahres abgerechnet werden, während für die übrigen Betriebskosten ein Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember des jeweiligen Jahres gewählt wurde.

20

Anders als in den Fällen, in welchen etwa Versorgungsunternehmen Rechnungen erstellen, die sodann mit dem Abrechnungszeitraum nicht völlig deckungsgleich sind (diese Gestaltung erwähnt der BGH in der angezogenen Entscheidung bei Rz. 15),

kreiert der Vermieter daher hier selbst zwei unterschiedliche Abrechnungszeiträume

. Eine solche Abrechnungspraxis mag man für zulässig erachten. In der Tat erscheint es auch dem Gericht denkbar, dass es gute Gründe dafür geben mag, insbesondere bezüglich der Heizkosten einen vom Kalenderjahr abweichenden Abrechnungszeitraum festzulegen.

21

Nach Auffassung des Gerichts ist es sodann jedoch auch vollkommen

selbstverständlich

, dass der Vermieter auch

zwei Abrechnungen

zu erstellen hat,

wenn er selbst zwei Abrechnungszeiträume definiert

. Die Ausgangslage ist daher auch überhaupt nicht mit derjenigen vergleichbar, in welcher dem Vermieter gleichsam "von außen" nicht deckungsgleiche Abrechnungen (zum Beispiel von Versorgungsunternehmen) präsentiert werden.

22

Dies bezieht sich im übrigen auch auf die zeitlichen Abweichungen. Gerichtsbekannt ist dazu, dass Versorgungsunternehmen etwa Jahresabrechnungen erstellen, in welchen dann die ersten Tage des Monats Januar (des Folgejahres) miterfasst wurden. Mit dem BGH mag man dazu der Ansicht sein, dass eine Umrechnung von derartigen Aufwendungen exakt auf ein Kalenderjahr mit einem unvertretbaren Aufwand verbunden wäre (vgl. dazu die Ausführungen des BGH, a.a.O., bei Rz. 15 a.E.). Die

zeitliche Diskrepanz

bei den Heizkostenabrechnungen ist damit in keiner Weise vergleichbar. In diesen Fällen werden nämlich regelmäßig (und so auch hier) etliche Monate nicht mehr deckungsgleich abgerechnet. Hinzu kommt, dass die fehlende Kongruenz in diesen Fällen eben vom Vermieter erst selbst geschaffen wurde und es bei einer vernünftigen Gestaltung des Mietvertrages überhaupt kein Problem gäbe.

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An dieser Stelle kippt dann auch die Entscheidung des BGH ins Unverständliche: So führt der BGH aus, dass es "gegen eine vertraglich übernommene Verpflichtung des Vermieters zur getrennten Abrechnung bestimmter Betriebskosten (spreche), wenn der Mieter (…) einen einheitlichen Vorauszahlungsbetrag für alle Betriebskosten zu leisten hat".

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Umgekehrt wird ein Schuh daraus: Wenn der Mieter einen einheitlichen Vorauszahlungsbetrag zu leisten hat, so spricht an sich alles dafür, dass der Vermieter nicht einfach zwei Abrechnungszeiträume bilden darf. Zu bedenken ist dabei auch, dass ein Mieter bei der Begründung des Mietverhältnisses regelmäßig die Abrechnungspraxis des Vermieters kaum kennen wird bzw. kennen kann. Findet sich daher - wie hier - in dem Mietvertrag nur ein

einheitlicher

Betrag für die Vorauszahlungen auf

alle

Betriebskosten, so müsste der Mieter an sich darauf vertrauen dürfen, dass für ihn

keine getrennten

Abrechnungen (einerseits für die Heizkosten, andererseits für die übrigen Betriebskosten) erstellt werden.

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Von einem Vermieter darf dann auch erwartet werden, dass er bei der Begründung des Mietverhältnisses weiß, wie er über die Betriebskosten abrechnen möchte. Schwebt einem Vermieter daher vor, mit getrennten Abrechnungszeiträumen zu arbeiten, so wäre von ihm zu erwarten, dass er dem auch bei der Vereinbarung der vorauszuzahlenden Betriebskosten Rechnung trägt. Nach Auffassung des Gerichts stellt es dann schon eine grobe Unachtsamkeit dar, wenn ein Vermieter in Kenntnis seiner gängigen Abrechnungspraxis die Zahlung von einheitlichen Vorauszahlungen in den Mietvertrag aufnimmt, obwohl er selbst getrennte Abrechnungszeiträume definiert hat. Selbst bei einem Erstbezug und einer noch fehlenden Abrechnungspraxis für die Vergangenheit kann nach Auffassung des Gerichts von einem Vermieter erwartet werden, sich dazu im Vorfeld eines abzuschließenden Mietvertrages entsprechende Gedanken zu machen.

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Definiert nun also ein Vermieter unterschiedliche Abrechnungszeiträume und lässt er sich durch den Mietvertrag gleichwohl nur einheitlich festgelegte Vorauszahlungen vom Mieter zahlen, so hat gleichsam der Vermieter das "Problem" verursacht.

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Der BGH meint nun gleichwohl, dieses "Problem" zu Lasten der Mieter lösen zu können. Der BGH lässt es nämlich dann zu, dass von dem Vermieter, der selbst zwei unterschiedliche Abrechnungszeiträume kreiert hat, über die gesamten Betriebskosten in

einer

Abrechnung abgerechnet wird. Wenn der geneigte Leser nun denkt, dass das doch gar nicht möglich ist, hat er recht. Man kann eben nicht erst zwei Abrechnungszeiträumen definieren und sodann für die Abrechnung einen einheitlichen Abrechnungszeitraum zugrundelegen. In jedem Fall liegt in einem solchen Vorgehen - abweichend von der Rechtsprechung des BGH - ein Verstoß gegen § 556 Abs. 3 Satz 1 1. Halbsatz BGB. Die Abrechnung erstreckt sich dann nämlich nicht mehr auf einen wie auch immer bestimmten Jahreszeitraum. Der Zeitraum setzt sich dann nämlich vielmehr aus unterschiedlichen Zeiträumen zusammen, die ein Jahr überschreiten.

28

Im konkreten Fall erstreckt sich der Abrechnungszeitraum auf ein vollständiges Kalenderjahr und - hinsichtlich der Heizkosten - auf die ersten 5 Monate des Folgejahres, zusammen also auf 17 Monate, was eben nicht mehr einem Jahr entspricht (auch wenn der BGH dies anders sieht).

29

Der BGH meint aber nun, dass dieses Ergebnis richtig sei, weil in den Fällen der vorliegenden Art eine getrennte Abrechnung "nicht einmal möglich" wäre. Das "Problem", welches der BGH wohl für "unlösbar" hält, ergibt sich aus dem einheitlichen Vorauszahlungsbetrag. Dieser Vorauszahlungsbetrag enthält ja nun einmal einen nicht näher definierten Anteil, der auf die Heizkosten zu entfallen hat, während der Restbetrag als Vorauszahlung für die sonstigen Betriebskosten "verwendet werden soll". Bereits oben ist dazu dargelegt worden, dass dieses "Problem" alleine vom Vermieter verursacht worden ist. Das Gericht sieht daher auch überhaupt keine Veranlassung, dem durch eine großzügige, dem Sinn und Zweck und auch dem Wortlaut von § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 1 BGB widersprechende "Auslegung" zu Gunsten des Vermieters zu begegnen. Es macht eben keinen Sinn, es dem Vermieter zu gestatten, erst zwei Abrechnungszeiträume zu definieren, um ihm sodann zu erlauben, über alle Betriebskosten einheitlich in einer Abrechnung abzurechnen.

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Zurück zu dem "Problem", von welchem der BGH meint, dass es eine getrennte Abrechnung "unmöglich" machen würde. Wörtlich führt der BGH dazu aus, dass "über einheitliche Vorauszahlungen auf Heiz- und Betriebskosten (…) sinnvoll nur einheitlich abgerechnet werden (könne), weil nicht zu ermitteln ist, welcher Teilbetrag der Vorauszahlungen für eine vorweggezogene Abrechnung bestimmter Betriebskosten in Ansatz zu bringen wäre (…)" (vgl. a.a.O. bei Rz. 18).

31

Dieses "Problem" müsste dem BGH freilich an einer anderen Stelle gleichsam wieder auf die Füße fallen. Deutlich wird dies, wenn man sich ein Mietverhältnis vorstellt, bei welchem die erste Betriebskostenabrechnung für die Mieter zu erstellen ist. Angenommen sei dabei einfach mal, dass der Mietvertrag zum 1. Januar (z.B. 2008) begründet wurde. Nach der Rechtsprechung des BGH soll es nun ja zulässig sein, dass in die Abrechnung dieses ersten Jahres (Rumpfjahr) auch die Heizkosten für den entsprechenden Zeitraum des Folgejahres mit einfließen. Die dem Mieter erstellte Abrechnung erstreckt sich daher auf das ganze Jahr 2008 und - bei einer Abrechnungspraxis, die der vorliegenden entspricht, - auf die ersten 5 Monate des Jahres 2009 (bzgl. der Heizkosten). Welche Vorauszahlungen sind nun aber zu Gunsten der Mieter in die Abrechnung einzustellen? Nimmt man dann nur den Jahresbeitrag der Vorauszahlungen (hier: 12 x 220 €)? Oder nimmt man dann 17 Vorauszahlungsbeträge? "Richtig" wäre es in diesem vom Gericht insgesamt für verfehlt gehaltenen Abrechnungssystem, wenn zu Gunsten der Mieter 12 volle Vorauszahlungsbeträge und die auf die ersten 5 Monate des Folgejahres entfallenden Vorauszahlungsbeträge auf die Heizkosten in die Abrechnung eingestellt würden. Und damit wird offenbar, dass selbst dann, wenn man der Rechtsprechung des BGH folgen wollte, eine Aufspaltung der einheitlichen Vorauszahlungen als unumgänglich anzusehen wäre.

32

Dem Gericht erschließt sich auch nicht, weshalb eine solche Aufspaltung vom BGH als "nicht möglich" angesehen wird. Dem Gericht erscheint es dazu ohne weiteres denkbar, dass vom Vermieter für eine

Aufspaltung

der einheitlich vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen eine - auch grobe - Schätzung vorgenommen wird. Betrachtet man dazu etwa einmal die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 (vorgelegt als Anlage B2 = Bl. 34 GA), so entfallen auf die Heizkosten rund 37 % der insgesamt umgelegten Betriebskosten. Bezogen auf geschuldete Vorauszahlungen in Höhe von 220 € macht dies einen Betrag in Höhe von 81,40 € aus. Nach Auffassung des Gerichts spräche nichts dagegen, den Vermieter für berechtigt zu erachten, mit entsprechend geschätzten prozentualen Anteilen abzurechnen. Wenn ein Vermieter daher bei der Begründung des Mietverhältnisses nicht aufgepasst hat und er sich einheitliche Vorauszahlungen gewähren lässt, obwohl er mit unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen arbeitet, so mag er eine entsprechende Aufteilung der Vorauszahlungen vornehmen. Unmöglich erscheint dies dem Gericht jedenfalls nicht zu sein - und das Ergebnis (mit einer Aufspaltung der Vorauszahlungen zu arbeiten) wäre in jedem Fall verträglicher, als die Rechtsprechung des BGH, welche mit dem Gesetz (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 1 BGB) nicht in Einklang steht.

33

Für die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2008 (vom 1.1.2008 bis zum 31.12.2008) heißt dies, dass von der Beklagten den angefallenen "sonstigen" Betriebskosten die "bereinigten" Vorauszahlungen der Kläger für zweieinhalb Monate (für die Zeit vom 15.10. bis zum 31.12.2008) hätten gegenübergestellt werden müssen. Wie oben dargestellt hätte seitens der Beklagten dabei ein auf die sonstigen Betriebskosten entfallender Anteil von (z.B.) 138,60 € (220 € abzüglich der geschätzt auf die Heizkosten entfallenden 81,40 €) pro Monat eingestellt werden können. Für zweieinhalb Monate hätte dies dann einen vorausgezahlten Betrag in Höhe von 346,50 € ausgemacht.

34

Den Heizkosten - hier abgerechnet für den Zeitraum vom 1.6.2008 bis zum 31.5.2009 - hätten dann die Vorauszahlungen für die Zeit ab dem 15.10.2008 bis zum 31.5.2009 in Höhe von (z.B.) 610,50 € (die Hälfte von 81,40 € für den halben Monat Oktober 2008 und 7 x 81,40 € für die Zeit von November 2008 bis Mai 2009) gegenübergestellt werden müssen. Zu tragen haben die Kläger dabei natürlich auch nur die Heizkosten ab dem 15.10.2008, was ohnehin selbstverständlich ist.

35

Die von der Beklagten vorgelegte Abrechnung wird vom Gericht - abweichend von der Rechtsprechung des BGH - nicht als formell wirksam angesehen. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 haben die Heizkosten, welche in dem Zeitraum vom 1.1.2009 bis zum 31.5.2009 angefallen sind, nichts zu suchen. Dazu wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen.

36

Wie schnell die von der Beklagten angewandte Abrechnungspraxis zu einem Durcheinander führt, wird im übrigen auch deutlich, wenn man den Schriftsatz der Beklagtenvertreter vom 10.5.2012 auf S. 2 unten (= Bl. 25 GA) betrachtet.

37

Dort wird ausgeführt, dass die Heizkosten für die Zeit vom 1.6.2009 bis zum

31.5.2010

Gegenstand der Betriebskostenabrechnung

2009

geworden seien. In die Abrechnung für das Jahr 2009 wären somit bezüglich der Beheizung auch die ersten 5 Monate des Jahres 2010 (

Folge

jahr) eingeflossen.

38

Einen Satz später heißt es dann an der angegebenen Stelle:

39

"Die Kosten vom 1.6.2010 bis zum

31.5.2011

werden Gegenstand der Abrechnung 2011 sein."

40

Wenn die Beklagte hier in ihrem "Turnus" bleiben wollte/würde müssten freilich die Heizkosten vom 1.6.2010 bis zum

31.5.2011

mit der Jahresabrechnung

2010

(und nicht 2011) abgerechnet werden.

41

Fazit der vorstehenden Ausführungen:

Das Gericht geht daher davon aus, dass den Klägern bislang noch keine formell wirksamen Abrechnungen zugeleitet worden sind.

42

Den Klägern steht daher auch nicht der Abrechnungssaldo in Höhe von 517,30 € zu, welchen die Beklagte für das Jahr 2010 errechnet hat. Eine fällige Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung setzt nämlich voraus, dass diese zumindest formell wirksam ist.

43

Mangels einer formell wirksamen Abrechnung dürfte auch zweifelhaft sein, ob die Kläger einen Rückzahlungsanspruch darauf stützen können, dass in der vorgelegten Abrechnung einzelne Betriebskosten in einer Höhe auf sie umgelegt wurden, die möglicherweise nicht von den Klägern zu tragen sind.

44

II.

45

Unklar ist für das Gericht derzeit auch noch, in welcher Höhe von den Klägern überhaupt Vorauszahlungen geleistet worden sind. In § 3.1 des Mietvertrages ist die Grundmiete mit 583,22 € festgelegt worden. Im 3.4 des Mietvertrages sind Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 220 € vereinbart worden. Am Ende von 3.8 des Mietvertrages heißt es dann:

46

"Die Gesamtmiete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung beträgt damit zz. monatlich EUR 843,22."

47

Addiert man nun die Grundmiete (583,22 €) und die monatlichen Vorauszahlungen (220 €) so ergibt sich bei einer kleinen Kopfrechnung (bestätigt durch den Taschenrechner) ein Betrag in Höhe von 803,22 €.

Falls

nun von den Klägern monatlich 843,22 € gezahlt worden sein sollten (was das Gericht nicht weiß), so müssten zu ihren Gunsten auch Vorauszahlungen in Höhe von monatlich 260 € in (220 € + 40 €) Ansatz gebracht werden.

48

III.

49

Nach Auffassung des Gerichts sollten die Probleme des Falles in einer mündlichen Verhandlung mit den Parteien erörtert werden. Haupttermin zur mündlichen Verhandlung wird dazu bestimmt auf

50

Dienstag, den 00.00.0000, 00:00 Uhr, Saal 000, 0. Stock, Nordring 2-8, 50171 Kerpen.

51

Das persönliche Erscheinen der Parteien wird angeordnet. Dies dient der Sachaufklärung sowie dem Ziel, eine gütliche Einigung anzustreben (Güteverhandlung, vgl. § 278 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Für die Kläger reicht es dabei aus, wenn der Termin entweder von der Klägerin oder dem Kläger - eine umfassende Bevollmächtigung vorausgesetzt - wahrgenommen wird. Für die Beklagte mag der Termin von der Geschäftsführerin der Q mbH wahrgenommen werden.

52

Die Parteienvertreter werden ersucht, mit ihren Mandanten wegen der Verpflichtung zum persönlichen Erscheinen zum Termin Rücksprache zu halten, da die Parteien jeweils nur mit "einfacher Post" zum Termin geladen werden.

53

Falls die Güteverhandlung scheitert, soll unmittelbar anschließend streitig verhandelt werden.

54

IV.

55

Der Beklagten wird vorsorglich aufgegeben, Kopien der Heizkostenabrechnung für die Zeiträume vom 1.6.2008 bis zum 31.5.2009, vom 1.6.2009 bis zum 31.5.2010 und vom 1.6.2010 bis zum 31.5.2011 zur Gerichtsakte zu reichen.

56

V.

57

Frist zur Stellungnahme: 3 Wochen ab Zugang dieses Beschlusses (für die Beklagte zugleich auch zum Schriftsatz der Klägervertreter vom 4.6.2012).

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Amtsgericht Kerpen, den 13.6.2012

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Abteilung 104

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Rau, Richter am Amtsgericht