Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2009-04-03, Aktenzeichen I-3 Wx 69/09
ECLI:DE:OLGD:2009:0403.I3WX69.09.00

Tenor

Die Rechtsmittel werden zurückgewiesen.

Geschäftswert für den dritten Rechtszug insgesamt: 10.000 €.

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G r ü n d e :

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I.

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Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus mehreren Gebäuden mit zahlreichen Wohnungs- und Teileigentumsrechten. Die hier Beteiligten sind Sondereigentümer der Wohnungen in den Gebäuden an der Straße. Zu ihren Wohnungen gehören, soweit sie im Erdgeschoss gelegen sind, Terrassen, im übrigen Loggien.

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Die Beteiligten erstreben die Eintragung jeweils eines Klarstellungsvermerkes in ihre Grundbücher dahingehend, dass das jeweilige Sondereigentum auch verbunden sei mit einer zu jeder Wohnung gehörenden, mit derselben Nummer wie die jeweilige Wohnung bezeichneten Terrasse bzw. Loggia. Sie haben unter anderem den sie vertretenden Notar bevollmächtigt, alle mit der Eintragung der Klarstellungsvermerke in die Grundbücher verbundenen Erklärungen abzugeben und alle Anträge zu stellen, die etwa noch zur Eintragung des Vermerks erforderlich sind.

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Entsprechende Anträge hat der Notar gestellt. Sie sind in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Gegen die Zurückweisung ihrer Erstbeschwerde durch das Landgericht wenden sich die Beteiligten mit ihrem weiteren Rechtsmittel.

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Wegen der Einzelheiten des Sachverhaltes wird auf den Inhalt der Akte und der beigezogenen Grundakte des Amtsgerichts Velbert von Langenberg Bl. xxxx Bezug genommen.

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II.

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Das Rechtsmittel der Beteiligten ist zulässig, bleibt aber in der Sache ohne Erfolg.

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1. Die weitere Beschwerde (§§ 27 Abs. 1 Satz 1 FGG, 71 Abs. 1 GBO) ist als sogenannte Fassungsbeschwerde ohne die Einschränkungen des § 71 Abs. 2 GBO zulässig. Denn Gegenstand eines Klarstellungsvermerks kann nie eine sachliche Änderung oder Berichtigung der Eintragung sein (BayObLGZ 1988, S. 124 ff; BayObLG Rpfleger 2002, S. 303 f; OLG München Rpfleger 2009, S. 81 ff).

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2. Aus dem vorbezeichneten Grunde ist auch das Landgericht zutreffend von einer Zulässigkeit der Erstbeschwerden der Beteiligten ausgegangen.

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3. Ebensowenig ist es zu beanstanden, dass das Landgericht die Erstbeschwerden für unbegründet erachtet hat.

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a) In der Sache hat das Beschwerdegericht ausgeführt: Zu Recht habe der Rechtspfleger des Amtsgerichts den auf Eintragung von Klarstellungsvermerken gerichteten Antrag der Beteiligten zurückgewiesen. Gegenstand eines Klarstellungsvermerks könne nie eine sachliche Änderung oder Berichtigung der Eintragung sein. Welche Räume Sondereigentum seien, bestimme sich allein nach der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan. Bei Unklarheiten und Widersprüchen zwischen diesen Unterlagen entstehe kein Sondereigentum, sondern gemeinschaftliches Eigentum. Würden Raumteile, die nach der Absicht des teilenden Eigentümers Sondereigentum werden sollten, im Aufteilungsplan nicht hinreichend als Sondereigentum bezeichnet, entstehe durch die Eintragung des Aufteilungsplans im Grundbuch an diesen Raumteilen gemeinschaftliches Eigentum. Danach lasse sich hier nicht feststellen, dass an den in Rede stehenden Loggien und Terrassen Sondereigentum entstanden sei. Vielmehr sei zumindest unklar, ob die Loggien und Terrassen Sondereigentum oder gemeinschaftliches Eigentum seien, und eine derartige sachenrechtliche Unklarheit könne nicht mit einem Klarstellungsvermerk beseitigt werden. Vieles spreche dafür, dass insoweit gemeinschaftliches Eigentum vorliege. Nach der Teilungserklärung aus dem Jahre 1975 und der sie abändernden Teilungserklärung von 1978 seien die Miteigentumsanteile an den hier in Rede stehenden Wohnungen nicht ausdrücklich mit dem Sondereigentum an einer Terrasse oder einer Loggia verbunden; die Wohnungen seien nur ihrer Lage nach und dahin bezeichnet, dass sie aus einer bestimmten Anzahl von Räumen nebst Zubehör und einem Keller bestünden. Auch im Aufteilungsplan sei keine der Terrassen und Loggien mit der Nummer der jeweiligen Wohnung versehen und auch nicht – wie die jeweiligen Wohnräume – mit farbiger Markierung umrandet. Die von den Beteiligten vorgelegte neue Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt Velbert vom 11. Januar 2008 mit einem beiliegenden Aufteilungsplan ändere hieran nichts. Bei der unzureichenden Zuweisung der Terrassen und Loggien zum jeweiligen Sondereigentum in der ursprünglichen Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan handele es sich nicht um einen formellen Fehler, der durch einen neuen, den Verhältnissen angepassten Aufteilungsplan zu ändern gewesen wäre, sondern um sachlich-rechtlich mangelhafte Erklärungen. Schließlich rechtfertigten auch die von den Beteiligten vorgelegten Wohnflächenberechnungen keine andere Beurteilung, weil sie in dieser Form nicht Gegenstand der Teilungserklärung seien; dort sei vielmehr jeweils nur die Gesamtfläche einer jeden Wohnung – ohne Angabe der Flächen der einzelnen Räume – bezeichnet.

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b) Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Überprüfung stand.

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Klarstellungsvermerke können nach der Funktion des Grundbuchs nur einen begrenzten Anwendungsbereich haben. Im Interesse der Übersichtlichkeit und damit des Rechtsverkehrs ist das Grundbuch von überflüssigen Eintragungen grundsätzlich freizuhalten. Dieser Grundsatz findet allerdings dort keine Anwendung, wo es sich nur um einen kurzen Zusatz handelt, der, wenn auch nicht nötig, so doch geeignet ist, Zweifel zu verhüten (OLG München a.a.O.; BayObLG Rpfleger 2002, S. 303 f m.w.Nachw.). Nach Maßgabe dieser Ausgangslage sind die Anforderungen an einen Klarstellungsvermerk im Einzelnen zu bestimmen. Er kommt nur dort in Betracht, wo das Grundbuch die Rechtslage richtig, jedoch – ohne den Vermerk – nur unzulänglich ausgedrückt wiedergibt, weil Umfang und Inhalt eines eingetragenen Rechts nicht in einer Weise verlautbart werden, die Zweifel ausschließt. Darüber hinaus muss der Vermerk geeignet sein, auch tatsächlich eine Klarstellung herbeizuführen und nicht etwa zusätzliche oder neue Unsicherheiten in das Grundbuch zu bringen. Bei alledem muss sichergestellt sein, dass durch seine Eintragung auf keinen Fall eine sachliche Änderung oder Berichtigung einer anderen Eintragung bewirkt wird. Aus diesen Gründen kommt beispielsweise ein Klarstellungsvermerk nicht in Betracht, wenn er lediglich dazu dient, wegen Zweifeln an einer rechtswirksamen Auflassung – deren Unwirksamkeit mithin nicht feststeht – alternativ den Erwerb des Eigentums auf der Grundlage einer vorsorglich wiederholten zweiten Auflassung zusätzlich im Grundbuch zu verlautbaren (zu Vorstehendem: BayObLGZ 1988, S. 124 ff; BayObLG Rpfleger 2002, S. 303 f; BayObLG NJW-RR 2004, S. 738; OLG München Rpfleger 2009, S. 81 ff; Senat, Beschluss vom 27. Februar 2009 in Sachen I-3 Wx 11/09; vgl. ferner Senat, Beschluss vom 17. Dezember 2008 in Sachen I-3 Wx 211/08; der Rechtsprechung folgend: Demharter, GBO, 26. Aufl. 2008, § 53 Rdnr. 7; Bauer/von Oefele-Wilke, GBO, 2. Aufl. 2006, § 13 Rdnr. 58; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl. 2008, Rdnr. 294 – 296). Mit anderen Worten kommt im Ergebnis ein Klarstellungsvermerk jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn auch nur die Gefahr, das heißt die Möglichkeit, besteht, dass durch eine – vermeintliche – bloße Klarstellung in Wirklichkeit in das Recht selbst eingegriffen wird, insbesondere auch dadurch, dass dessen Abgrenzung und damit dessen Inhalt verändert wird (OLG Stuttgart Rpfleger 1981, S. 355; Schöner/Stö-ber a.a.O., Rdnr. 296).

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Im gegebenen Fall besteht die Gefahr, dass eine vermeintlich bloße Klarstellung in Wirklichkeit zu einer Änderung eingetragener Rechte führt. In den Grundbucheintragungen wird Bezug genommen auf die Eintragungsbewilligungen und damit auf die beiden Teilungserklärungen und den Aufteilungsplan. Wie vom Landgericht zutreffend ausgeführt, geben die Teilungserklärungen und der Aufteilungsplan keinen positiven Anhaltspunkt dafür her, dass die Loggien und Terrassen im Sondereigentum stehen. Hinzugefügt werden kann, dass sie auch in den näheren Beschreibungen des Sondereigentums in Nr. 3 der Teilungserklärung 1975 und Nr. 4 der Teilungserklärung 1978 nicht erwähnt werden. Dieser Erklärungs- und damit Verlautbarungstatbestand ist als unklar anzusehen, da – im Schrifttum – die Auffassung vertreten wird (Schmidt MittBayNot 2001, S. 442 ff), auch in einem Fall wie dem vorliegenden sei an dem sogenannten Balkonraum nebst Bodenbelag und Innenanstrich Sondereigentum entstanden. Die Besonderheit dieser so begründeten Unklarheit besteht indes darin, dass sie zwar im Rahmen der Auslegung von Grundbucherklärungen auftritt, aber nicht von Umständen des Einzelfalles bewirkt wird, sondern von der Stellungnahme in einem Meinungsstreit, in dem auf vom Einzelfall unabhängige rechtliche Würdigungen, vor allem auf Grundsätze des Wohnungseigentumsrechts, zurückgegriffen wird. Von dem in jenem Streit eingenommenen Standpunkt hängt es ab, ob man in einem Fall ohne Anhaltspunkte in den Grundbuchunterlagen dennoch davon ausgeht, die Balkonräume stünden im Sondereigentum. Dementsprechend hängt es gleichfalls von diesem Standpunkt ab, ob die hier begehrte Klarstellung in Wirklichkeit zu einer Änderung der eingetragenen Rechte führt oder nicht: Nach der Auffassung, nach der Sondereigentum begründet worden ist, tritt – jedenfalls bezüglich der Loggien – eine Änderung nicht ein, nach der – auch vom Beschwerdegericht vertretenen – Ansicht, es sei Gemeinschaftseigentum begründet worden, sehr wohl.

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Das Grundbuchverfahren ist nicht der Ort, eine derartige materiell-rechtliche Zweifelsfrage zu klären. Sie ist vielmehr dadurch zu beheben, dass (abgesehen von etwa weiterhin erforderlichen Zustimmungen) alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft entweder (im Falle ihres Einvernehmens) neue, in der fraglichen Hinsicht nunmehr zweifelsfreie materiell-rechtliche Erklärungen abgeben oder (im Streitfalle) eine gerichtliche Entscheidung – sei es im Zivilprozess, sei es im Verfahren nach §§ 43 ff WEG – herbeiführen, die zwischen ihnen Rechtskraft wirken kann (vgl. in diesem Zusammenhang auch die Erwägungen in OLG Frankfurt OLGR 2006, S. 376 ff).

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Die Begründungen des Beschwerdegerichts zur rechtlichen Unerheblichkeit der neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Wohnflächenberechnungen treffen ebenfalls zu.

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Der Vollständigkeit halber sei bemerkt, dass selbst auf der Grundlage der Auffassung von Schmidt ein an den Terrassen entstandenes Sondereigentum aus Sicht des Senats sehr fraglich erscheint. Jener Autor selbst erörtert lediglich die Übertragung seiner für Balkone entwickelten Meinung auf Loggien und Dachterrassen, nicht auf Terrassen im übrigen. Gewöhnlicherweise wird hierfür keine rechtliche Konstruktion über das Sondereigentum gewählt, sondern über ein am Gemeinschaftseigentum bestehendes Sondernutzungsrecht. Die Abgeschlossenheit der Terrassen in dem Sinne, dass sie nur von dem jeweiligen Wohnungseigentum aus betreten werden können, lässt sich den Teilungserklärungen und dem Aufteilungsplan, die Gegenstand der Grundbucheintragung sind, nicht entnehmen. Hält man die vorstehenden Bedenken für durchgreifend, spricht nach bestehender Aktenlage einiges dafür, dass bereits dies zur Zurückweisung aller Eintragungsanträge führen kann, da derzeit nicht davon ausgegangen werden kann, es entspräche dem Willen aller hier beteiligten Antragsteller, dass lediglich für einige von ihnen im Wege des Klarstellungsvermerks Sondereigentum eingetragen werde, für andere hingegen nicht.

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III.

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Eine Kostenentscheidung ist aus den bereits vom Beschwerdegericht genannten Gründen nicht veranlasst.

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Auch mit der auf §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 2 Satz 2 KostO beruhenden Wertfestsetzung folgt der Senat dem Landgericht. Da letztlich die Wohnungseigentumsanlage als einheitliche betroffen ist, erscheint es nicht angemessen, jeden erstrebten Klarstellungsvermerk gesondert in Ansatz zu bringen.