Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1996-09-24, Aktenzeichen 16 WX 86/96
ECLI:DE:OLGK:1996:0924.16WX86.96.00

Tenor

1. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers werden die Beschlüsse der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 7. März 1996

- 29 T 100/95 - und des Amtsgerichts Köln vom 30. März 1995 - 202 II 116/94 - teilweise abge­ändert und wie folgt neu gefaßt:

a) Der am 26. April 1994 gefaßte Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung zu TOP 5a - Entlastung der J. GmbH als Verwalterin für das Geschäftsjahr 1993 - wird für ungültig er­klärt, soweit der Verwalterin Entlastung er­teilt worden ist für die durch Einholung vollständiger Grundbuchauszüge entstandenen Aus­gaben, die als "sonstige Eigentümernebenkosten* in die Jahresabrechnung 1993 eingestellt worden sind.

b) Der am 26. April 1994 gefaßte Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung zu TOP 9 c a

- Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 90.000,-- DM zur Finanzierung der Schadenser­satzzahlungen an die Fa. B. sowie noch offener Verfahrenskosten - wird für ungültig erklärt.

c) Soweit der Antragsteller begehrt, die am 26. April 1994 gefaßten Beschlüsse der Woh­nungseigentümerversammlung zu TOP 4 - Geneh­migung der Jahresabrechnung 1993 einschließ­lich der Einzelabrechnüngen - und zu TOP 5a - Entlastung der J. GmbH als Verwalterin für das Geschäftsjahr 1993 - deshalb für ungül­tig zu erklären, weil in die Jahresabrechnung 1993 Kosten für die Reparatur der Gegensprech­anlage und Kosten der Müllabfuhr eingestellt und umgelegt worden sind, wird der die soforti­ge Beschwerde zurückweisende Beschluß des Land­gerichts aufgehoben.

Insoweit wird das Verfahren zur erneuten Behand­lung und Entscheidung auch über die Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde an das Landgericht zurückverwiesen.

2. Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwer­de des Antragstellers zurückgewiesen.

Seine Anschlußbeschwerde wird als unzulässig verworfen.

3. Die sofortige weitere Beschwerde der Antrags­gegner wird zurückgewiesen.

4. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren und für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird unter Zurückwei­sung der Geschäftswertbeschwerde des Antragstellers auf 310.424,-- DM festgesetzt.

1

Gründe:

2

Die sofortigen weiteren Beschwerden des Antragstellers und der Antragsgegner sind form- und fristgerecht einge­legt und auch im übrigen zulässig, §§ 45 Abs. 1 WEG, 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG.

3

Nur die weitere Beschwerde des Antragstellers hat in der Sache teilweise Erfolg.

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Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nach­prüfung nicht in vollem Umfang stand (§§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO).

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Mit Recht ist das Landgericht allerdings zu der Auffassung gelangt, daß die angefochtenen Beschlüsse der Wohnungseigentümer­versammlung vom 26. April 1994 zu TOP 4 - Jahresabrechnung 1993 -, TOP 5a - Entlastung der Verwalterin für 1993 -und TOP 11 - Wirtschaftsplan 1994 - nicht deshalb ungültig sind, weil die Verwalterin ihrer Verpflichtung zur Erstel­lung und Vorlage der Jahresabrechnung (§ 28 Abs.3 WEG) nicht vollständig nachgekommen wäre. Allen Eigentümern ist mit der Einladung zur Versammlung die Gesamtabrech­nung nebst der sie betreffenden Einzelabrechnung übersandt worden, während der Versammlung bestand die Möglichkeit der Einsichtnahme in die Einzelabrechnungen sämtlicher Miteigentümer, auch danach konnten die Unterlagen noch in den Büroräumen der Verwalterin eingesehen werden. Da­mit hat die Verwalterin ihrer Pflicht zur Aufstellung und Vorlage der Abrechnung Genüge getan (vgl. z.B. Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Aufl., § 28 Rdn. 5, 9, 11 m.w.N.). Mangels entsprechender Regelung in Ziff. XVIII der Teilungserklä­rung vom 7. Juni 1984 war (anders als im vom Senat ent­schiedenen Fall WE 1995, 225 = ZMR 1995, 324) die Über­sendung aller Einzelabrechnungen an jeden Wohnungseigen­tümer entbehrlich.

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Mit der Vorlage der Abrechnung nebst Belegen war auch der Verwaltungsbeirat in die Lage versetzt, insoweit zur Unterstützung der Verwalterin eine Vorprüfung durchzu­führen, § 29 Abs. 2, 3 WEG; Beanstandungen sind, soweit ersichtlich, nicht erfolgt.

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Der Umstand, daß der Antragsteller wegen eines mehrwöchi­gen Auslandsaufenthalts nicht an der Wohnungseigentümer­versammlung teilnehmen und deshalb keine vollständige kenntnis von der Abrechnung und den ihr zugrundeliegen­den Belegen nehmen konnte, weckt ebenfalls keine Beden­ken an der Gültigkeit der gefaßten Beschlüsse. Die Ver­walterin hat ordnungsgemäß, insbesondere rechtzeitig zu der Versammlung eingeladen. Der Antragsteller hätte sich dort vertreten lassen und durch den Vertreter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen können. Ob dem Antrag­steller - wie er entgegen dem Vorbringen der Antrags­gegner behauptet - die erbetene Einsicht nach Beschluß­fassung verwehrt wurde, ist für die Gültigkeit der Be­schlüsse ohne Belang.

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Die Wohnungseigentümerversammlung war auch beschlußfähig, da die erschienenen Eigentümer ausweislich des Protokolls mehr als die Hälfte der im Grundbuch eingetragenen Mit­eigentumsanteile vertraten, § 25 Abs. 3 WEG.

9

Die Ausübung des Stimmrechts nach (Wohnungs- und Garagen-) Einheiten statt nach Köpfen, § 25 Abs. 2 S. 1 WEG, beruht auf Ziff. XV.1. der Teilungserklärung und begegnet keinen rechtlichen Bedenken, weil die gesetzliche Regelung inso­weit abdingbar ist (BayObLG WE 1990, 111).

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Der Antragsteller kann sich auch nicht darauf berufen, die Abstimmungen hätten getrennt nach Wohnungen und Garagen durchgeführt werden müssen. Zwar erfolgt nach Ziff. XV.1. der Teilungserklärung die Abstimmung über Wohnungs- und Garageneigentum getrennt, wobei jeweils nur die Wohnungs- und Garageneigentümer stimmberechtigt sein sollen. Es liegt aber auf der Hand, daß sich diese Bestimmung nur auf solche Angelegenheiten erstreckt,die eindeutig und ausschließlich - dem einen oder dem an­deren Bereich zuzuordnen sind (Senat, Beschluß vom 31. Mai 1989 - 16 Wx 25/89 -). Dies ist weder bei der Jah­resabrechnung noch bei der damit in Zusammenhang stehen­den Entlastung der Verwalterin und auch nicht beim Wirt­schaftsplan für das nächste Jahr der Fall. Vielmehr muß naturgemäß die Gesamtheit der Eigentümer darüber beschlie­ßen, welche Kosten nach welchem Verteilungsschlüssel den verschiedenen Wohnungs- und Garageneinheiten aufzuerlegen sind. Das ist geschehen.

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Inhaltlich können sich die gefaßten Beschlüsse aber mög­licherweise - nach weiterer Sachaufklärung durch das Landgericht - wegen einzelner abgerechneter Kosten in­soweit - nicht insgesamt - als ungültig erweisen; diese Feststellung kann der Senat bereits jetzt in bezug auf die durch Einholung vollständiger Grundbuchauszüge ent­standenen Ausgaben treffen.

12

Nicht zu beanstanden ist allerdings, daß die durch Ein­holung der Auszüge entstandenen Ausgaben als "Eigentümer­nebenkosten* in die Jahresabrechnung 1993 eingestellt worden sind. Denn die Ausgaben sind tatsächlich ent­standen und müssen deshalb auch als Kosten der Verwal­tung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs.2 WEG) in die Abrechnung Eingang finden.

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Doch durfte die Wohnungseigentümerversammlung wegen der genannten Kosten der Verwalterin keine Entlastung erteilen. Entgegen der Auffassung des Landgerichts er­scheint die Einholung vollständiger Grundbuchauszüge betreffend alle 271 Eigentumseinheiten für die Durch­führung einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht erfor­derlich. Die im Zuge des Verwalterwechsels allerdings nötige Sicherheit über die Eigentumsverhältnisse hätte sich die Verwalterin durch bloße Einsicht ins Grundbuch verschaffen können und müssen. Dabei hätte sie die ihr zur Verfügung gestellte Eigentümerliste nebst Kaufver­trägen und Zwangsversteigerungsbeschlüssen auf ihre Richtigkeit überprüfen können. Es hätte dann ausge­reicht, auf die Abteilung I beschränkte Auszüge von denjenigen Einheiten anzufordern, deren Eigentümer aus den in ihrem. Besitz befindlichen Unterlagen nicht er­sichtlich waren. So wären statt der für über 3.000,--DM übersandten 1.600 Seiten nur wenige Kopien zu fertigen gewesen. Es bedarf keiner näheren Darlegung, daß die gebotene Einsichtnahme ins Grundbuch keine vergleich­baren Personalkosten verursacht hätte. Insoweit ist deshalb die Entlastung für ungültig zu erklären.

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Mangels hinreichender Aufklärung der für die Entschei­dung maßgeblichen Tatsachen (§ 12 FGG) durch das Land­gericht vermag der Senat keine abschließende Entschei­dung zu treffen darüber, ob die in die Jahresabrechnung 1993 eingestellten Reparaturkosten der Gegensprechanlage den Eigentümern als Instandsetzungskosten (§§ 16 Abs.2, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG) auferlegt werden durften.

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Die Gegensprechanlage gehört zum Gemeinschaftseigentum nur insoweit, als sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dient (§ 5 Abs. 1 WEG), also bis zum Abzweig der Leitungen in die einzelnen Sondereigentumseinheiten (Bielefeld, Der Wohnungseigentümer, 5.Aufl., S. 46 m.w.N.). Die Sprechstellen in den Wohnungen stehen daher im Sondereigentum (vgl. BayObLG WE 1992, 23), es sei denn, ihr Funktionieren ist Voraussetzung für das Funktionieren der Hausanlage (Weitnauer, § 5 Rn. 17). Für die Abrechnung kommt es hiernach darauf an, ob die betreffenden Kosten zurückzuführen sind auf eine Reparatur der Zentralanlage - so das Vorbringen der Antragsgeg­ner - oder - wie der Antragsteller behauptet - auf Arbei­ten in einzelnen Wohnungen und die Defekte keinen Einfluß auf den Betrieb der Hausanlage hatten. In diesem Fall hätten die entstandenen Kosten nicht in die Abrechnung eingestellt werden dürfen, ebensowenig hätte die Ver­walterin entlastet werden dürfen.

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Hinsichtlich der erörterten Kosten ist sonach der die sofortige Beschwerde zurückweisende Beschluß des Landge­richts aufzuheben. Da dem Senat als Rechtsbeschwerdege­richt eigene Ermittlungen versagt sind, müssen diese durch Erhebung der wechselseitig angebotenen Beweise vom Landgericht nachgeholt werden.

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Die vom Antragsteller gerügten Kosten für die Reparatur von Fensterscharnieren in einer Wohnung sind zu. Recht in die Abrechnung eingestellt und beschlossen worden. Solche Scharniere können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein. Sie gehören zu den konstruktiven Teilen des Fensters und stehen demnach im Gemeinschaftseigentum. Entstehende Re­paraturkosten müssen als Kosten der Instandsetzung in die Abrechnung aufgenommen und umgelegt werden. Unabhängig da­von kann ein Schadensersatzanspruch wegen unsachgemäßen Umgangs gegen den Wohnungseigentümer oder sonstigen Schä­diger bestehen, der ggf. gesondert geltend zu machen ist.

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Der Antragsteller kann sich auch nicht darauf berufen, Einzelabrechnungen von zwei anderen Eigentümern seien in jeweils einer Position unrichtig gewesen. Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Land­gerichts sind die von den Antragsgegnern und der Ver­walterin zugestandenen geringfügigen Fehler berichtigt, die zuviel berechneten Kosten sind storniert. Fehlbe­träge, die sich auf die Gesamtabrechnung oder die übri­gen Einzelabrechnungen, namentlich die des Antragstel­lers auswirken könnten, gibt es nicht.

19

Doch entspricht der der Jahresabrechnung zugrunde ge­legte Verteilungsschlüssel in einer Kostenposition - Müllabfuhr - möglicherweise nicht der durch einstim­migen Beschluß der Eigentümer vom 1. Dezember 1984 ge­troffenen Vereinbarung (§ 10 Abs. 1 WEG). Nach diesem die Regelungen der Teilungserklärung ergänzenden Be­schluß sind diejenigen Verbrauchskosten, "die haus­weise zugeordnet werden können, hausweise abzurechnen". Das Landgericht, das die genannte Vereinbarung außer Be­tracht gelassen hat, wird aufzuklären haben, ob die Ko­sten der Müllabfuhr zu den Verbrauchskosten im Sinne des Beschlusses gehören - dafür spricht die Gleichsetzung von Verbrauchskosten und Betriebskosten im nachfolgen­den Satz - und ob entgegen der Darstellung der Antrags­gegner eine "hausweise" Zuordnung der Kosten überhaupt möglich war. Gegebenenfalls sind die Abrechnung wie auch die Entlastung der Verwalterin insoweit für ungül­tig zu erklären. In diesem Umfang ist der die sofortige Beschwerde zurückweisende Beschluß des Landgerichts auf­zuheben.

20

Im übrigen begegnet die in der Jahresabrechnung vorgenom­mene Verteilung der Kosten keinen Bedenken.

21

So sind die entstandenen Strom- und Aufzugskosten getrennt nach Häusern ausgewiesen und nach den vorliegenden Einzelabrechnungen nur auf die jeweiligen Eigentümer umgelegt worden. Bei den vom Antragsteller angeführten Reparatur­kosten war dies nicht zulässig, weil es sich insoweit nicht um Verbrauchskosten handelt.

22

Auch die Abrechnung der Warmwasserkosten ist entgegen der Auffassung des Antragstellers aus den zutreffenden Gründen der landgerichtlichen Entscheidung nicht zu beanstanden. Daß die angefallenen (Energie-)Kosten der Erwärmung zu 40 % nach Grundfläche und zu 60 % nach Verbrauch verteilt werden, entspricht den Vorschriften der Heizkosten-Verord­nung (§§ 3, 8 Nr.2) wie auch der Teilungserklärung (Ziff. XVII. 3.b). Gegen die Berechnung der reinen Wasserkosten allein nach Verbrauch ist ebensowenig einzuwenden. Ge­rechter können die Kosten nicht umgelegt werden. Umstän­de, die für die Ungültigkeit des vom Antragsteller eben­falls angefochtenen Beschlusses über den Wirtschaftsplan 1994 sprechen, sind nicht ersichtlich. Die in den Plan eingestellten Kosten der Müllabfuhr können nicht zu we­sentlich überhöhten Vorauszahlungen geführt haben. Inso­weit werden die insgesamt gleichbleibenden Kosten allen­falls (geringfügig) anders zu verteilen sein. Dies liegt in der Natur des Wirtschaftsplans.

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Zu Recht hat das Landgericht den am 26. April 1994 ge­faßten Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung zu TOP 9 ca - Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 90.000,-- DM -wegen des mitbeschlossenen Verteilungsschlüssels für un­gültig erklärt. Die Sonderumlage durfte den Eigentümern nicht nach Miteigentumsanteilen berechnet werden. Gemäß Ziff. XVII.3.c der Teilungserklärung war sie vielmehr als "Verwaltungsgebühr" je Sondereigentumseinheit zu erheben. Die Umlage beruht auf einem - durch ersparte Aufwendungen geminderten - Vergütungsanspruch der früheren Verwalterin der Eigentümergemeinschaft nach §§ 611, 615 BGB, über den rechtskräftig entschieden ist (Beschluß des Senats vom 9. März 1994 - 16 Wx 201/93 -). Der Anspruch gemäß §§ 611, 615 BGB ist entgegen der Auffassung der Antragsgegner ein Erfüllungs- und kein Schadensersatzanspruch (BGH NJW 1967, 250; Palandt/Putzo, BGB, 55. Aufl., § 615 Rdn. 3) mit der Folge, daß der zuerkannte Betrag als Verwalterhonorar ent­sprechend der Teilungserklärung ungelegt werden muß. Gleiches gilt für die entstandenen Zinsen und Kosten. Da die hier­nach gebotene Erhebung nach Sondereigentumseinheiten nicht beschlossen worden ist, kann die sofortige weitere Beschwer­de der Antragsgegner keinen Erfolg haben.

24

Soweit der Antragsteller anführt, der Beschluß über die Son­derumlage sei aus weiteren Gründen ungültig, besteht keine Veranlassung, darauf einzugehen. Da der Beschluß jedenfalls aus den zur Überprüfung des Senats gestellten Gründen der landgerichtlichen Entscheidung ungültig ist, wird sich die zur erneuten Beschlußfassung aufgerufene Eigentümerversamm­lung mit den Argumenten des Antragstellers beschäftigen müs­sen.

25

Die - auf weitere Ungültigkeitsgründe gestützte - Anschluß­beschwerde des Antragstellers ist als unzulässig zu verwer­fen, weil sie nicht in der Form des § 29 FGG eingelegt wor­den ist. Sie wäre - wie dargestellt - auch in der Sache nicht begründet gewesen.

26

Der Geschäftswert für das Beschwerde- und das Rechtsbeschwer­deverfahren ist unter Zurückweisung der auch insoweit einge­legten Beschwerde des Antragstellers gemäß § 48 Abs. 3 WEG auf insgesamt 310.424,-- DM festzusetzen.

27

Da der Antragsteller die Jahresabrechnung und den Wirt­schaftsplan insgesamt angefochten hat, ist grundsätzlich deren jeweiliger Gesamtwert - 430.848,-- DM - für den Geschäftswert maßgeblich. Da beide Gesamtwerte sehr hoch sind, begrenzt der Senat den Geschäftswert auf jeweils 25 % - 107.712,-- DM - der Gesamtbeträge (ebenso BayObLG WE 1992, 175; 1996, 117).

28

Die Anfechtung der Verwalterentlastung bewertet der Senat mit 5.000,-- DM, die der Sonderumlage mit 90.000,-- DM.

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