Landgericht Arnsberg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2008-02-26, Aktenzeichen 6 T 28/08
ECLI:DE:LGAR:2008:0226.6T28.08.00

Tenor

Der Beschluss des Amtsgerichts Soest vom 02.11.2007 wird abgeändert und die An-tragsgegnerin verpflichtet, folgende Willenserklärung abzugeben:

Die Antragsgegnerin erteilt die Zustimmung zum Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Soest im Zwangsversteigerungsverfahren Az.: 8 K 6/05 zu Gunsten des Meistbietenden, des Herrn T., geschäftsansässig N.– L..

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Die Antragsgegnerin hat der Antrags-stellerin die zur zweckentsprechenden Erledigung der Angelegenheit notwendigen Kosten zu erstatten.

Wert: 518.000,00 EUR

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Gründe:

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I.

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Die Antragstellerin begehrt von der Antragsgegnerin die Zustimmung zu einem Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Soest in dem Zwangsversteigerungsverfahren

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8 K 6/05.

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Die Antragsgegnerin ist Erbbauberechtigte des im Grundbuch von N. des Amtsgerichts Soest xxxx eingetragenen Erbbaurechts. Für sie ist in Abt. II lfd. Nr. 1-3 ein Untererbbauzins, die Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Bestellung einer Reallast für Untererbbauzinserhöhungsbeträge und ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle eingetragen. Durch notariellen Vertrag vom 05.11.1997 bestellte die Antragsgegnerin zu Gunsten des Herrn M. ein Untererbbaurecht. § 12 des Vertrages lautet auszugsweise wie folgt:

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"Der Untererbbauberechtigte bedarf der schriftlichen Zustimmung des Erbbauberechtigten

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Zur Veräußerung des Untererbaurechts oder – soweit Teilung rechtlich oder tatsächlich möglich ist – zur Veräußerung von Teilen von ihm. Dies gilt nicht für die Erteilung des Zuschlags in einer Zwangsversteigerung des Untererbbaurechts (oder von Teilen davon), die aus einem Grundpfandrecht betrieben wird, das mit Zustimmung des Erbbauberechtigten (Buchst. B) eingetragen worden ist, falls die Zuschlagserteilung an denjenigen erfolgt, der in diesem Zeitpunkt der Gläubiger des Grundpfandrechts ist;

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Zur Belastung des Untererbbaurechts mit Hypotheken, Grund- und Rentenschulden sowie Reallasten und Dauernutzungsrechten, ferner zur Änderung des Inhalts derartiger Belastungen, wenn diese Änderung eine weitere Belastung des Untererbaurechts darstellt.

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Die nach vorstehenden Vereinbarungen erforderliche Zustimmung zur Veräußerung darf der Erbbauberechtigte nur versagen, wenn dadurch seine wirtschaftlichen Interessen unmittelbar oder mittelbar geschädigt werden und wenn der Erwerber nicht in alle Verpflichtungen aus diesem Vertrag eintritt, insbesondere solche rein schuldrechtlicher Art.

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Der Erbbauberechtigte ist berechtigt, die Zustimmung von der vorherigen Zahlung der notariellen Beglaubigungsgebühr abhängig zu machen."

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den notariellen Vertrag vom 05.11.1997 Bezug genommen. Mit Schreiben vom 12.01.2001 teilte Herr M. der Antragsgegnerin mit, dass er im Oktober 2000 aufgrund einer angespannten Liquiditätslage sein Einzelunternehmen auf die Firma O. übertragen habe. Herr C. bemühe sich um ein Finanzierungskonzept. Die Firma O. habe die Immobilie langfristig angemietet. Im Januar 2001 teilte der Geschäftsführer der Firma O. der Antragsgegnerin mit, dass Interesse an der Übernahme des Untererbbaurechtsvertrages bestehe. Unter dem 13.02.2002 teilte die Antragstellerin der Antragsgegnerin mit, dass ihre Kundin, die Firma O. Interesse an der Übertragung des Untererbbaurechts habe. Hinsichtlich einer etwaigen Finanzierung werde darauf hingewiesen, dass Voraussetzung sei, dass die Antragsgegnerin vom Vorkaufsrecht keinen Gebrauch mache und dass eine Grundschuld in Höhe von 1.450.000,00 EUR an erster Rangstelle vor den Rechten der Antragsgegnerin in Abteilung II lfd. Nummer 1 – 3 (Untererbbauzins zugunsten der Antragsgegnerin, Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Bestellung einer Reallast für Untererbbauzinserhöhungsbeträge und Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle) eingetragen werden müsse. Hierauf antwortete die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 19.02.2002, indem sie darauf hinwies, dass die erforderliche Zustimmung für die beabsichtigte Übertragung voraussetze, dass die Firma O. ab 01.01.2002 den Untererbbauzins entrichte. Mit Schreiben vom 22.03.2002 übermittelte der Notar Z. der Antragsgegnerin den Entwurf eines Kaufvertrages über das Untererbbaurecht. Er wies darauf hin, dass der Vertrag unter der Maßgabe abgeschlossen werde, dass die Antragsgegnerin bereits vor Beurkundung die grundbuchmäßige Zustimmung zur erstrangigen Belastung des Untererbbaurechts mit Grundpfandrechten in Höhe des Kaufvertrages erteile. Mit Schreiben vom 26.03.2002 übermittelte die Antragsgegnerin an den Notar Z. die gewünschte Vorrangeinräumungserklärung. Am 20.09.2002 beurkundete der Notar Z. den Kaufvertrag über das Untererbbaurecht zwischen M. und O.. Am 11.02.2003 wurde zugunsten der Antragstellerin eine Grundschuld über 1.406.052,60 EUR eingetragen, die den Rechten der Antragsgegnerin in Abteilung II lfd. Nr. 1 - 3 vorgeht. Am 06.07.2006 beantragte die Antragstellerin die Zwangsversteigerung des Untererbbaurechts. Am 29.03.2007 fand vor dem Amtsgericht Soest ein Versteigerungstermin statt, in dem Meistbietender bei einem Gebot von 11.000 EUR und bestehen bleibenden Rechten von 507.000,00 EUR Herr T. war, der derzeitige Mieter des Objekts. Mit Schreiben vom 30.03.2007 forderte die Antragstellerin die Antragsgegnerin auf, die Zustimmung zum Zuschlag zu erklären. Diese verweigerte die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 31.05.2007.

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Unter dem 06.06.2007 hat die Antragstellerin bei Gericht beantragt, die Antragsgegnerin zu verurteilen, die Zustimmung zu dem Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Soest im Zwangsversteigerungsverfahren 8 K 6/05 zugunsten des Meistbietenden Herrn T. zu erklären.

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Sie hat geltend gemacht, sie habe einen Anspruch auf unbedingte Zustimmung der Antragsgegnerin zu dem Zuschlag. Die Verpflichtung ergebe sich daraus, dass die Antragsgegnerin der Grundschuld unbedingt den Vorrang vor ihren Rechten in Abt. II eingeräumt habe. Damit habe ihr – der Antragstellerin – die wirtschaftliche Verwertung des Objekts durch eine Zwangversteigerung ohne die Belastung durch die Rechte der Antragsgegnerin ermöglicht werden sollen. Die Antragsgegnerin habe daher die Rechtsfolgen der §§ 52 Abs. 1 Satz 2, 91 Abs. 1 ZVG bereits bei Einräumung des Vorrangs durch Eintragung am 11.02.2003 akzeptiert. Die jetzige Forderung der Antragsgegnerin nach veränderten Bedingungen wie etwa Einräumung eines vorrangigen Erbbauzinses sei daher rechtswidrig.

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Die Antragsgegnerin ist dem entgegengetreten. Sie hält den Antrag bereits für unzulässig, da der Prokurist der Antragstellerin, Herr C., bei einem Gespräch am 24.04.2007 erklärt habe, dass die Antragstellerin die Antragsgegnerin nicht auf Erteilung der erforderlichen Zustimmung zum Zuschlag im Versteigerungsverfahren verklagen werde. Darüber hinaus könne die Zustimmung nach § 12 des Untererbbaurechtsvertrages verweigert werden. Der Meistbietende T. habe nur einen deutlich niedrigeren Erbbauzins angeboten. Sie – die Antragsgegnerin – könne daher ihre Zustimmung verweigern, da der Meistbietende gerade nicht bereit sei, die Verpflichtungen schuldrechtlicher Art (auf Übernahme des Erbauzinses) zu übernehmen. Dem stehe die Vorrangeinräumung des Grundpfandrechtes nicht entgegen. Darüber hinaus biete der Meistbietende auch nicht die Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalt ergebenden Verpflichtung. Gem. § 5 des Untererbbaurechtsvertrages obliege diesem die Unterhaltung von Bauwerken und Anlagen. Nach Abgabe des Gebots durch den Meistbietenden sei bereits eine Kontenpfändung wegen rückständiger Gewerbesteuern erforderlich geworden. Dies indiziere den vorgenannten Versagungsgrund. Darüber hinaus aber sei das Verlangen der Klägerin auch rechtsmissbräuchlich, die Antragstellerin habe sie – die Antragsgegnerin – darauf hinweisen müssen, dass bei unbeschränkter Vorrangeinräumung es zu den Rechtsfolgen der §§ 91, 52 ZVG komme.

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Durch Beschluss vom 02.11.2007 hat das Amtsgericht den Antrag zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, es möge dahinstehen, ob schon nach dem Vortrag der Antragsgegnerin ein zulässiger Klageverzicht vorliege. Denn der Antrag sei aus einem anderen Grund zurückzuweisen. Die Antragstellerin habe keinen Anspruch auf Ersetzung der Zustimmung gegen die Antragsgegnerin. Gem. § 5 der ErbbauVO sei es zulässig, als Inhalt des Erbbaurechts zu vereinbaren, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedürfe. Daraus werde deutlich, dass die Veräußerungsbeschränkung nicht nur zwischen den Vertragsparteien schuldrechtlich wirke, sondern auch der Erwerber das Erbbaurecht so mit dem Inhalt erwerbe, wie es bei der Erbbaubestellung vereinbart sei. Die vereinbarte Zustimmungspflicht gem. § 5 ErbbauVO habe also dingliche Wirkung. Dieser dingliche Inhalt des Erbbaurechts sei hier in § 12 des Vertrages ergänzt worden; sie sei im Zwangsversteigerungsverfahren eine Versteigerungsbedingung für den Zuschlag geworden, wie sich unmittelbar aus § 8 ErbbauVO ergebe. Denn die Zwangsversteigerung sei gem. § 866 Satz 1 ZPO eine Form der Zwangsvollstreckung und der Zuschlag stelle sich daher als eine Verfügung dar, weil durch ihn das Erbaurecht nach § 11 ErbbauVO, 90 Abs. 1 ZVG auf den Ersteher übergehe. Ziel des § 8 ErbbauVO sei, dem Grundstückseigentümer bei einer Zwangsversteigerung den gleichen Schutz zu geben wie bei rechtsgeschäftlichen Veräußerungen (BGHZ 33, 76, 86). Es berechtigten daher im Zwangsversteigerungsverfahren die gleichen Gründe zur Versagung der Zustimmung wie im Veräußerungsfall. Dass bedeute auch, dass ein Meistbietender keinen Anspruch darauf habe, anders behandelt zu werden als ein Erwerber im Falle der Veräußerung. Hier habe O. die schuldrechtliche Verpflichtung aus dem Vertrag weiterzugeben an den Erwerber. Dazu gehöre auch die schuldrechtliche Verpflichtung, Erbbauzins zu zahlen. Unter Hinweis darauf, dass die den Erbbauzins sichernde Reallast in der Zwangsversteigerung gemäss § 24 ErbbauVO, 52, 91 ZVG bei Zuschlagserteilung untergehe, verweigere der Meistbietende die Zahlung des (schuldrechtlich vereinbarten) Erbbauzinses. Er habe Recht, wenn er darauf verweise, dass die Reallast bei Zuschlagserteilung erlösche, da sie nicht in das geringste Gebot falle. Dieses Erlöschen der Reallast führe nicht zum Verlust der schuldrechtlichen Verpflichtung, den vereinbarten Erbbauzins zu zahlen, die vom Veräußerer an den Erwerber weiterzugeben sei. Bei einem Erwerb durch Veräußerung brauche der Erbbaurechtsgeber die Zustimmung zum Verkauf nicht geben, wenn der Kaufvertrag nicht den Eintritt des Erwerbers in die schuldrechtlichen Verpflichtungen des Rechtsvorgängers enthalte, wenn diesem die Weitergabe aller schuldrechtlichen Verpflichtungen auferlegt sei (vgl. dazu OLG Hamm DNotarZ 1976, 534, OLG Oldenburg Rpfleger 1985, 203 mit kritischer Anmerkung Hoffmann RpflegerZ 1985, 203 f., zustimmend MünchKommBGB 4. Aufl./von Oefele Rndnr. 10 zu § 7 ErbbauVO mit weiteren Nachw.). Wenn man also den Erwerb durch Zwangsversteigerung einem Erwerb durch Veräußerung gleichstelle, dann müsse der Erwerber in die schuldrechtlichen Verpflichtungen auch im Falle der Zwangsversteigerung eintreten. Da die schuldrechtliche Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses in der Zwangsversteigerung nicht untergehe habe der Meistbietende sich zu verpflichten, diesen Erbbauzins zu zahlen. Erst dann sei die Antragsgegnerin verpflichtet, die Zustimmung zu erteilen. Solange er dieses verweigere, brauche die Gemeinde dem Zuschlag nicht zuzustimmen. Diese Beschränkung sei auch im Grundbuch unter Bezugsnahme auf die notariellen Verträge eingetragen, in dem Zwangsversteigerungstermin habe der Rechtspfleger auch darauf hingewiesen, dass die Urkunden auf die sich die Grundbucheintragungen bezögen, eingesehen werden könnten. Der Meistbietende habe sich also auch über die schuldrechtlichen Verpflichtungen, die er übernehmen müsse, informieren können. Da die Zustimmungspflicht gem. § 12 der Bestellung des Untererbbaurechts die Veräußerung nicht grundsätzlich in Frage stelle, halte sich die Regelung auch im zulässigen Rahmen. Die Antragsgegnerin handele auch nicht arglistig, wenn sie sich auf diese Regelung berufe. Nun möge man darüber nachdenken, was es bedeute, dass die Antragstellerin den absoluten Rang für ihr Grundpfandrecht fordere, ob sie damit auch fordere, dass schuldrechtliche Verpflichtungen des Meistbietenden im Falle der Versteigerung aus den erstrangigen Rechten untergingen, nur dann hätte der Erbbauvertrag geändert werden müssen. Darauf habe die Antragstellerin nicht bestanden, sie sei aber nicht geschehen, die Antragsstellerin habe sich mit dem Rangrücktritt der Reallast zufrieden gegeben.

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Dieser Beschluss ist der Antragstellerin am 02.11.2007 zugestellt worden. Durch Anwaltsschriftsatz vom 07.11.2007, bei Gericht eingegangen am 09.11.2007, hat sie sofortige Beschwerde eingelegt. Zur Begründung führt sie aus, das Amtsgericht habe sich auf die überholte Entscheidung des OLG Hamm und des OLG Oldenburg bezogen und offenkundig den Beschluss des BGH vom 26.02.1987, BGHZ 100, 108 ff. NJW 1987, 1942 ff. übersehen.

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Die Antragstellerin beantragt,

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wie erkannt.

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Die Antragsgegnerin beantragt,

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die Beschwerde zurückzuweisen.

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Die Antragsgegnerin macht geltend, das Amtsgericht habe zu Recht darauf verwiesen, dass aufgrund der Vorrangeinräumung der Grundschuld die Erbauzinsreallast erlösche. Es habe aber auch zu Recht erkannt, dass die zitierte BGH-Entscheidung gar nicht einschlägig sei. So habe der BGH in der vorerwähnten Entscheidung gerade nicht über eine zulässige Vereinbarung im Sinne von § 5 ErbbauVO wie hier in § 12 des Untererbbaurechtsvertrages geregelt, zu befinden gehabt. Der in § 12 des Untererbbaurechtsvertrages geregelte besondere Versagungsgrund zur Zustimmung für den Fall, dass sich der Erwerber weigere, die schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Vertrag zu übernehmen, stelle gerade keine schuldrechtliche Verpflichtung wie im vom BGH entschiedenen Fall dar. Vielmehr habe das Amtsgericht zu Recht ausgeführt, dass dieser vertraglichen Regelung dingliche Wirkung aufgrund der Grundbucheintragung zugekommen sei. Insoweit handele es sich lediglich nicht um eine schuldrechtliche Verpflichtung wie im Fall des BGH. Unter Bezugnahme auf BGHZ 33, 76 ff. habe das Amtsgericht auch dann zutreffend aufgeführt, dass sich die streitige Beschränkung gem. § 12 des Untererbbaurechtvertrages auch aus dem Grundbuch ergebe und insofern für den Meistbietenden und die Beschwerdeführerin durchaus ersichtlich gewesen sei. So habe der BGH ausgeführt, dass das Erbaurecht in dem Umfange und dem Zustand zur Versteigerung komme, wie es sich aus den Grundakten ergebe, also mit dem gesamten gesetzlichen und freiwilligen vertragsgemäßen Inhalt.

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II.

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Die Beschwerde ist gem. § 19 FGG, 7 Abs. 3 Satz 2 ErbbauVO zulässig und begründet.

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Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin ist der Antrag zulässig. Selbst wenn – wie die Antragsgegnerin geltend macht – der Prokurist Herr C. anlässlich einer Besprechung am 26.04.2007 erklärt haben sollte, man werde die Antragsgegnerin nicht auf Zustimmung zum Zuschlagsbeschluss verklagen, so stellt dies keinen wirksamen Verzicht auf das Antragsrecht dar. Dies gilt umso mehr, als Herr C. ausweislich des Auszuges aus dem Genossenschaftsregister nur gemeinsam mit einem Vorstandsmitglied vertretungsberechtigt ist.

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Der Antragstellerin steht gegen die Antragsgegnerin auch ein Anspruch auf Zustimmung zu dem Zuschlagsbeschluss zu aus § 12 des Untererbbaurechtsvertrages vom 05.11.1997 bzw. § 7 ErbbauVO. Dieser Anspruch steht nach dem Wortlaut, zwar nur dem Untererbbauberechtigten zu. Gleichwohl hat die Antragstellerin als die die Versteigerung des Untererbbaurechts betreibende Gläubigerin ein selbstständiges Antragsrecht (Vgl. BGH NJW 1987, 1942, 1943). Nach § 12 des Untererbbaurechtsvertrages darf die Antragsgegnerin die erforderliche Zustimmung nur dann versagen, wenn dadurch ihre wirtschaftlichen Interessen unmittelbar oder mittelbar geschädigt werden und wenn der Erwerber nicht in alle Verpflichtungen aus diesem Vertrag eintritt, insbesondere solche rein schuldrechlichter Art. Vorliegend ist der Meistbietende Herr T. nicht bereit, den vereinbarten Erbauzins zu zahlen, da dieser gem. § 92 Abs. 1, 91 Abs. 1 ZVG als nachrangiges Recht mit dem Zuschlag erlischt. Dies berechtigt die Antragsgegnerin indessen nicht, ihre Zustimmung zu dem Zuschlagbeschluss zu verweigern. Denn der Grundstückseigentümer, der – wie die Antragsgegnerin – der Belastung eines auf seinem Grundstück ruhenden Erbbaurechts mit einer Grundschuld zustimmt, darf seine Zustimmung zu dem Zuschlag nicht allein deshalb versagen, weil die Erbbauzinsreallast infolge des Zuschlags erlischt (Vgl. BGH NJW 1987, 1942, 1943 f.).

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Allerdings kann der Grundstückseigentümer die Zustimmung zu dem Zuschlag verweigern, wenn der Ersteigerer nicht die für eine ordnungsgemäße Erfüllung der sich aus dem Erbbaurechtsinhalts ergebenden Verpflichtungen bietet. Dafür ist hier indessen nichts ersichtlich. Zwar macht die Antragsgegnerin geltend, nach Abgabe des Gebots durch den Meistbietenden sei eine Kontenpfändung wegen rückständiger Gewerbesteuern erfolgt, so dass die Erfüllung der Verpflichtung des § 5 des Untererbbaurechtsvertrages bzgl. Unterhaltung von Bauwerken und Anlagen nicht sichergestellt sei. Allein eine einmalige Kontenpfändung lässt einen solchen Rückschluss jedoch nicht zu, zumal die Antragsgegnerin keine Angaben zur Höhe der rückständigen Gewerbesteuern gemacht hat. Vielmehr kann es sich auch um einen kurzfristigen Liquiditätsengpass handeln, der nicht ohne weiteres die Annahme rechtfertigt, der Meistbietende werde seiner Verpflichtung zur Unterhaltung der Bauwerke und Anlagen nicht im erforderlichen Maße nachkommen.

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Schließlich stellt das Verlangen der Klägerin nach einer Zustimmung zu dem Zuschlagbeschluss keine unzulässige Rechtsausübung dar. Denn eine Verpflichtung der Antragstellerin, die Antragsgegnerin auf die Regelung des § 22 c) des Untererbbaurechtsvertrages bzgl. der Abgabe der Vorrangerklärung hinzuweisen, ist nicht gegeben.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 131 Abs. 1 Satz 2, KostO, 13 a Abs. 1 Satz 1 FGG.

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Arnsberg, den 26.02.2008

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Landgericht, 6. Zivilkammer