Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 1996-12-11, Aktenzeichen 14 B 1055/96
ECLI:DE:OVGNRW:1996:1211.14B1055.96.00

Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auch für das Beschwerdeverfahren auf
4.000,-- DM festgesetzt.

1

G r ü n d e :

2

Die Beschwerde, mit der die Antragstellerin nur noch die
Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres
Widerspruchs gegen das in der Ordnungsverfügung des
Antragsgegners vom 31. Oktober 1995 enthaltene
Wohnnutzungsgebot begehrt, hat keinen Erfolg. Das
Verwaltungsgericht hat den Antrag der Antragstellerin insoweit
zu Recht abgelehnt.

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Bei der im Rahmen der gerichtlichen Entscheidung nach § 80
Abs. 5 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) vorzunehmenden
Interessenabwägung ist dem öffentlichen Interesse an der
sofortigen Vollziehung des Wohnnutzungsgebotes der Vorrang
gegenüber dem privaten Interesse der Antragstellerin an der
aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs einzuräumen. Denn
das Wohnnutzungsgebot ist offensichtlich rechtmäßig.

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Rechtsgrundlage für den Erlaß des Wohnnutzungsgebotes ist
§ 9 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Erhaltung und Pflege von
Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WoG). Danach kann
die Gemeinde u.a. anordnen, daß der Verfügungsberechtigte
Wohngebäude, die entgegen der Verordnung über das Verbot der
Zweckentfremdung von Wohnraum vom 4. Mai 1981 (GV NW S. 232),
heute der entsprechenden Verordnung vom 4. Juli 1995 (GV NW
S. 610 - ZweVO 1995 -), zu anderen als Wohnzwecken genutzt
werden, wieder Wohnzwecken zuzuführen hat. Zu Recht hat das
Verwaltungsgericht ausgeführt, daß die Bezugnahme auf das
Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in § 9 Abs. 1 Satz 1
WoG eine dynamische Verweisung auf die
Zweckentfremdungsverordnung in ihrer jeweiligen Fassung
beinhaltet, mithin auch das Verbot der Zweckentfremdung nach
der ZwEVO 1995 erfaßt. Es spricht alles dafür, daß der
Wohnraum im Gebäude des Hauses durch die
als Mieterin entgegen
dem Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum zu Bürozwecken
genutzt wird.

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Die Büronutzung als gewerbliche Nutzung verletzt § 1 e)
ZweVO 1995, wonach Wohnraum in anderen als Wohnzwecken
nur mit Genehmigung zugeführt werden darf.

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Die Stadt , die bereits in den Geltungsbereich der
(ersten) Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von
Wohnraum vom 22. Februar 1972 (GV NW S. 29) einbezogen wurde,
ist zu Recht auch in die Zweckentfremdungsverordnung 1995
aufgenommen worden. Das Vorbringen der Antragstellerin, in
herrsche keine Wohnungsnot mehr, wie sich insbesondere
aus dem im erstinstanzlichen Verfahren vorgelegten Schreiben
der vom 20. November 1995
ergebe, ist nicht geeignet, die vom Verordnungsgeber
angenommene besondere Gefährdung der Versorgung der
Bevölkerung in mit ausreichendem Wohnraum zu
angemessenen Bedingungen zu widerlegen. Ziel des
Zweckentfremdungsverbotes nach Art. 6 § 1 Satz 1 des Gesetzes
zur Verbesserung des Mietrechts und der Begrenzung des
Mietanstiegs (MRVerbG) ist die Erhaltung preiswerten Wohnraums
für die großen Teile der Bevölkerung, die gerade in den
Städten nicht in der Lage sind, aus eigener Kraft Wohnraum für
sich zu schaffen und deshalb auf Mietwohnungen unausweichlich
angewiesen sind.

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Vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom
23. August 1991 - 8 C 101/89 - Buchholz
454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 8, 17 unter
Bezugnahme auf BVerfG, Beschluß vom
4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 - BVerfGE
38, S. 348, 370.

8

Das Schreiben der vom 20. November
1995 verhält sich jedoch nicht zum (Miet-)Wohnungsmarkt in
sondern zur Marktsituation bei dem Verkauf von Ein-
oder Zweifamilienwohnhäusern.

9

Zu Recht hat das Verwaltungsgericht auch die Räume in dem
streitigen Gebäude als Wohnraum im Sinne der
zweckentfremdungsrechtlichen Vorschriften qualifiziert. Nach
dem Akteninhalt spricht alles dafür, daß die Räume zum
Zeitpunkt des erstmaligen Inkrafttretens des
Zweckentfremdungsverbots für die Stadt Münster durch die
Zweckentfremdungsverordnung 1972 von dem damaligen
Verfügungsberechtigten zur Nutzung für Wohnzwecke auf
unbestimmte Zeit bestimmt waren und damit Wohnraumqualität
erlangt hatten. Aus dem von der Mieterin der Räumlichkeiten
nicht unterschriebenen Antrag auf Genehmigung der
Zweckentfremdung vom 1. Juni 1995 ergibt sich, daß der
damalige Verfügungsberechtigte Kaufmann Franz Lintel bereits
1971 in dem Gebäude wohnte. Die Antragstellerin selbst trägt
auch nur vor, daß das Haus (erst) seit 1981 nicht mehr als
Wohnhaus genutzt worden sei, vielmehr seinerzeit dort eine
psychotherapeutische Praxis eingerichtet wurde. Durch die
jahrelange ungenehmigte gewerbliche Nutzung der Räume haben
diese jedoch nicht die Eigenschaft von Wohnraum im Sinne der
zweckentfremdungsrechtlichen Vorschriften verloren. Auf das
Verhältnis zwischen baurechtlich und
zweckentfremdungsrechtlich genehmigter Nutzung braucht
insoweit nicht näher eingegangen zu werden. Die der Mieterin
unter dem 27. Juli 1992 und 24. August 1993 erteilten
Baugenehmigungen zum Ausbau des Dachgeschosses (zu
Wohnzwecken) beinhalten noch nicht einmal die baurechtliche
Genehmigung zur Nutzung der Räume zu gewerblichen Zwecken. Es
läßt sich den Akten auch nicht entnehmen, daß das Gebäude mit
Genehmigung des Antragsgegners mit Investitionen in Höhe von
570.000,-- DM zu Bürozwecken hergerichtet worden ist. Eine
Baugenehmigung hat die Antragstellerin nicht vorgelegt.

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Weiter ist davon auszugehen, daß das Bewohnen der Räume
trotz der seitens der Antragstellerin geltend gemachten
ungünstigen Lage des Gebäudes an einer stark befahrenen
Kreuzung nicht unzumutbar ist. Die zur Unbewohnbarkeit
führende Grenze des Zumutbaren ist bei einer Belastung durch
Straßenlärm (jedenfalls) dann überschritten, wenn die
Belastung als schwer und unerträglich angesehen werden muß.
Bei dieser Bewertung ist zu berücksichtigen, ob die Wohnung
mit vertretbarem Aufwand bewohnbar gemacht werden kann.

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Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni
1982 - 8 C 15.80 -, Buchholz 454.51
MRVerbG Nr. 7, S. 1, 4 bis 6 und vom
23. August 1991 - 8 C 101.89 - a.a.O.
S. 12 f.; vgl. auch BVerfG, Beschluß
vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 -
a.a.O. S. 364.

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Mit ihrem Vorbringen, eine Wohnnutzung könne nur nach
Vornahme extrem aufwendiger passiver Schallschutzmaßnahmen
aufgenommen werden, hat die Antragstellerin nicht
substantiiert geltend gemacht, daß sie die Räume nicht mit
einem ihr objektiv zumutbaren Aufwand in einen bewohnbaren
Zustand versetzen könnte. Auch sonst ist kein Anhaltspunkt
dafür gegeben, daß die Räume in dem Gebäude nicht (mehr) zu
Wohnzwecken geeignet sind, zumindest nicht mit zumutbarem
Aufwand wieder in einen bewohnbaren Zustand versetzt werden
könnten.

13

Zur Wohnraumqualität vgl. z.B.
Urteil des Senats vom 27. August 1996
- 14 A 2503/93 -.

14

Da die Antragstellerin als Erbbauberechtigte auch
verfügungsberechtigt im Sinne von § 9 Abs. 1 Satz 1 WoG ist
und eine Genehmigung nach der Zweckentfremdungsverordnung 1995
zur Nutzung des Wohnraumes zu gewerblichen Zwecken nicht
erteilt wurde, konnte der Antragsgegner die Wohnnutzung des
Gebäudes anordnen. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor,
daß der Antragsgegner das ihm nach § 9 Abs. 1 Satz 1 WoG
eingeräumte Ermessen fehlerhaft (vgl. § 114 VwGO) ausgeübt
hätte. Zu Unrecht macht die Antragstellerin geltend, der
Antragsgegner habe die von ihm beanstandete gewerbliche
Nutzung jahrelang geduldet. Aus dem Verwaltungsvorgang ergibt
sich, daß die zweckfremde Nutzung des Gebäudes als Bürogebäude
erst anläßlich der Schlußabnahme des zur Wohnnutzung
genehmigten Dachausbaus am 4. Januar 1995 festgestellt wurde.
Dem entsprechenden Vorbringen des Antragsgegners im
Beschwerdeverfahren ist die Antragstellerin nicht
entgegengetreten. Die von der Antragstellerin geltend
gemachten wirtschaftlichen Belange sind in Wahrheit solche
ihrer gewerblichen Mieterin und können daher im vorliegenden
Verfahren keine Berücksichtigung finden. Im übrigen handelt
der Bauherr, der ohne die erforderliche
zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung erhebliche
Investitionen zum Umbau eines Wohnhauses für gewerbliche
Zwecke vornimmt, auf eigenes Risiko. An der Rechtmäßigkeit der
vom Antragsgegner angeordneten Wohnnutzung bestehen auch unter
Berücksichtigung der Ausstattung der nunmehr ausschließlich zu
Bürozwecken genutzten Räume keine Bedenken. Aus dem anläßlich
der Schlußabnahme des Dachgeschosses gefertigten Vermerk des
Antragsgegners vom 4. Januar 1995 ergibt sich, daß die
bauliche Beschaffenheit des Gebäudes den Mindestanforderungen
an erträgliche Wohnverhältnisse nach § 6 WoG entspricht,
insbesondere eine Toilette (vgl. § 6 Abs. 2 Buchst. b) WoG)
vorhanden ist.

15

Angesichts der offensichtlichen Rechtmäßigkeit des
Wohnnutzungsgebotes und der auf dem Wohnungsmarkt
nach wie vor bestehenden Mangelsituation besteht ein
dringendes öffentliches Interesse daran, das Wohngebäude
möglichst schnell wieder dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur
Verfügung zu stellen.

16

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

17

Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 20 Abs. 3, 13 Abs. 1
Satz 1 des Gerichtskostengesetzes.

18

Dieser Beschluß ist unanfechtbar.

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