Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2001-05-02, Aktenzeichen 3 Wx  101 + 123/01
ECLI:DE:OLGD:2001:0502.3WX101.123.01.00

Tenor

Der angefochtene Beschluss und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Düsseldorf vom 8. November 2000 werden teilweise abgeändert, soweit beanstandet worden ist, dass das Sondernutzungsrecht an einer zu errichtenden Penthauswohnung in der Teilungserklärung nicht begründet worden ist, weil darin die übrigen Miteigentümer nicht vom Mitgebrauch ausgeschlossen worden sind.

Im übrigen wird das Rechtsmittel zurückgewiesen.

Wert des zurückgewiesenen Teils des Beschwerdegegenstandes: jeweils 30.000,00 DM.

1

G r ü n d e :

2

I.

3

Die Beteiligte zu 1 hat das mit einem Mehrfamilienhaus und einer
Tiefgarage bebaute Grundstück in Benrath, eingetragen im Grundbuch
von Benrath Blatt ...., aufgrund der Teilungserklärung vom 4.8.1997
nebst deren Ergänzung bzw. Änderung vom 18.12.1997 in Wohnungs- und
Teileigentum geteilt.

4

§ 5 der Teilungserklärung enthält folgende Regelung:

5

?1. Sollte nach Maßgabe baurechtlicher Festsetzungen künftig die
Erstellung einer Penthauswohnung auf dem Dach des Hauses möglich
sein, kann an Wohnungs- und Teileigentümer im Hause im Rahmen der
Zuweisung eines Sondernutzungsrechtes gemäß § 15 WEG mit
Rechtsnachfolgewirkung gemäß § 10 WEG das Sondernutzungsrecht
zuerkannt werden, unter Freistellung der übrigen Eigentümer, auf
dem Dach des Hauses eine Penthauswohnung unter Berücksichtigung
architektonischer, statischer und bautechnischer Erfordernisse zu
errichten....

6

4. Sollte im Rahmen der Dachgeschossaufstockung
behördlicherseits die Errichtung einer Feuerwehrzufahrt oder die
Errichtung von weiteren KFZ-Stellplätzen für die neue
Dachgeschosswohnung gefordert werden, so ist der Begünstigte
berechtigt, auf eigene Kosten die Feuerwehrzufahrt und die
Stellplätze auf dem Grundstück zu errichten und an den Stellplätzen
Sondernutzungsrechte zu begründen und seiner Einheit
zuzuordnen.?

7

Die Teilungserklärung ist am 23.1.1998 ins Grundbuch eingetragen
worden.

8

Die Beteiligte zu 2 hat durch notariellen Kaufvertrag vom
26.5.1999 von der Beteiligten zu 1 Sondereigentum an nicht zu
Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten im Kellergeschoss sowie an
zwei PKW-Stellplätzen in der Tiefgarage erworben. In dem Vertrag
haben die Beteiligten zu 1 und 2 weiterhin folgende Vereinbarung
getroffen:

9

? Mit dem Verkauf wird dem Käufer das Sondernutzungsrecht zur
Erstellung einer Penthauswohnung auf dem Dach des Hauses nach
Maßgabe des § 5 Ziffer 1 der Teilungserklärung vom 17. August 1997
? UR.-Nr.: 3337/97 des amtierenden Notars - auf Grund der
Zuweisungsermächtigung des Verkäufers gemäß § 5 Ziff. 3 der
Teilungserklärung (bestätigt durch alle bisherigen Erwerber in den
Kaufverträgen) zugewiesen.?

10

Durch notariellen Kaufvertrag vom 24.8.1999 hat der Beteiligte
zu 3 die vorgenannten Teileigentumseinheiten verbunden mit dem
Sondernutzungsrecht zur Erstellung einer Penthousewohnung auf dem
Dach des Hauses nach Maßgabe der Teilungserklärung von der
Beteiligten zu 2 erworben. In diesem Vertrag wird Bezug genommen
auf einen Bauvorbescheid, der die Errichtung einer Penthauswohnung,
unterteilt in drei Einheiten baurechtlich für zulässig erklärt.

11

Der Beteiligte zu 3 hat deshalb in dem notariellen Kaufvertrag
erklärt, die Baudurchführung unter Aufteilung in drei Einheiten zu
beabsichtigen. Dieser Vertrag ist durch notarielle Urkunde vom
18.9.2000 wie folgt ergänzt worden:

12

? Der Verkauf der Teileigentumseinheiten Benrath Blatt ..... und
..... einschließlich der Sondernutzungsrechte zur Erstellung der
Penthousewohnung und Schaffung zusätzlicher drei Einstellplätze im
Außenbereich wird aufrechterhalten und hiermit bestätigt...

13

Unter Bezugnahme auf die genehmigten Baupläne wird von der H....
mit Zustimmung der übrigen Beteiligten dieses Vertrages die
Zuweisung des Sondernutzungsrechtes zur Erstellung des in drei
Einheiten aufgeteilten Penthouses als gemeinschaftliches
Sondernutzungsrecht zu den Teileigentumseinheiten Benrath Blatt
..... und Benrath Blatt ..... bestätigt und vorsorglich
wiederholt.?

14

Unter dem 23.10.2000 haben die Beteiligten zu 1 bis 3 beantragt,
die Sondernutzungszuweisung vom 18.9.2000 einzutragen, die
Eigentumsumschreibung zugunsten des Beteiligten zu 3 vorzunehmen
und die zu dessen Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkungen zu
löschen.

15

Das Grundbuchamt hat den Eintragungsantrag durch
Zwischenverfügung vom 8.11.2000 beanstandet. Es hat gemeint, ein
Sondernutzungsrecht sei in der Teilungserklärung nicht verdinglicht
worden, da die Miteigentümer darin nicht vom Mitgebrauch der
Dachfläche oder weiterer Grundstücksflächen für ggf. weiter
notwendige Stellplätze ausgeschlossen worden seien. Die Regelung in
der Teilungserklärung stelle sich lediglich als Handlungsvollmacht
zugunsten der Beteiligten zu 1 dar, ersetze jedoch nicht die
Zustimmung der dinglich Berechtigten. Diese Vollmacht verhalte sich
darüber hinaus lediglich über die Zuweisung einer, nicht aber
dreier Penthauswohnungen. Zur Einräumung und Zuweisung des
Sondernutzungsrechts an drei Wohnungen nebst drei Stellplätzen sei
eine entsprechende Änderung der Teilungserklärung unter Beteiligung
sämtlicher Miteigentümer nebst Zustimmung aller dinglich
Berechtigter in der Form des § 29 GBO notwendig.

16

Die gegen diese Zwischenverfügung von den Beteiligten zu 1 bis 3
eingelegte Beschwerde ist beim Landgericht ohne Erfolg
geblieben.

17

Gegen die Entscheidung des Landgerichts wenden sich die
Beteiligten zu 1 bis 3 mit ihrer weiteren Beschwerde.

18

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug
genommen.

19

II.

20

Das zulässige Rechtsmittel ist insoweit begründet als die
Vorinstanzen zu Unrecht angenommen haben, das Sondernutzungsrecht
an der zu erstellenden Penthousewohnung sei aufgrund der
Teilungserklärung wegen fehlenden Ausschlusses der Miteigentümer
vom Mitgebrauch nicht entstanden. Im übrigen hat das Rechtsmittel
keinen Erfolg.

21

1. Das Landgericht hat unter Bezugnahme auf die Entscheidung des
Amtsgerichts ausgeführt, in der Teilungserklärung fehle
hinsichtlich des Sondernutzungsrechts die sogenannte negative
Komponente, nämlich der Ausschluss der übrigen Miteigentümer vom
Gebrauch der Dachfläche, auf der das Penthouse errichtet werden
soll, sowie der weiter zu errichtenden Stellplätze. Soweit die
Teilungserklärung in diesem Zusammenhang von einer Freistellung der
übrigen Wohnungseigentümer spreche, handele es sich lediglich um
die kostenmäßige Befreiung der übrigen Wohnungseigentümer von einem
durch den Bau des Penthouses und der Stellplätze verursachten
finanziellen Aufwand. Eine eindeutige Erklärung über einen
Ausschluss vom Mitgebrauch sei nicht gegeben. Selbst wenn man die
Teilungserklärung dahin auslege, dass nach Sinn und Zweck der
Regelung ein solcher Ausschluss erklärt sei, könne dem
Eintragungsantrag nicht stattgegeben werden. In der
Teilungserklärung sei ein Sondernutzungsrecht lediglich an einer,
nicht aber an den nunmehr in Rede stehenden drei Penthousewohnungen
eingeräumt worden.

22

2. Diese Ausführungen halten der dem Senat obliegenden
rechtlichen Nachprüfung nur zum Teil stand.

23

2.1. Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen bedarf es der
Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer und dinglichen
Berechtigten bei der Zuweisung des Sondernutzungsrechts an einer
auf der Dachfläche des Hauses zu erstellenden Penthousewohnung
nicht.

24

Es bestehen keine Bedenken, wenn anstelle von Wohnungseigentum
Teileigentum an Kellerräumen verbunden mit Sondernutzungsrechten an
Wohnungen begründet wird ( vgl. Bay ObLG NJW 1992, 700 ).

25

Ein solches Sondernutzungsrecht kann nach § 8 WEG durch den
teilenden Alleineigentümer einseitig begründet werden.
Voraussetzung hierfür ist, dass durch die Teilungserklärung
diejenigen Wohnungseigentümer, die nicht Berechtigte des
Sondernutzungsrechts sind, vom Mitgebrauch ausgeschlossen werden (
negative Komponente ) und dem Berechtigten das ausschließliche
Benutzungsrecht zugestanden wird ( positive Komponente ) und diese
Teilungserklärung ins Grundbuch eingetragen wird ( vgl. Senat
NJW-RR 1987, 1491, 1492; Rpfl 1993, 193, 194; Bay ObLG Rpfl 1990,
63 ). Diese Voraussetzungen sind nach Auffassung des Senats
erfüllt. § 5 der Teilungserklärung kann nach Sinn und Zweck für
einen unbefangenen Betrachter nur bedeuten, dass das Recht zur
Mitbenutzung der Dachfläche entfällt, wenn diese einem bestimmten
Wohnungs- oder Teileigentümer zur Errichtung eines Penthauses
zugewiesen wird. Entgegen der vom Landgericht vertretenen Ansicht,
an die der Senat nicht gebunden ist ( vgl. Senat Rpfl 1993, 193;
OLG Frankfurt Rpfl. 1998, 20, 21 ), ist in der Teilungserklärung
nicht bloß die Freistellung der übrigen Miteigentümer von den durch
die Bauausführung entstehenden Kosten enthalten, sondern
gleichzeitig das Mitbenutzungsrecht ausgeschlossen. Auch ohne
ausdrücklichen oder wörtlichen Ausschluss ist für einen Erwerber
ohne weiteres erkennbar, dass er im Falle der Zuweisung des
Sondernutzungsrechts an einen Dritten, der eine Penthousewohnung
auf der Dachfläche errichtet, von dem Mitgebrauch ausgeschlossen
ist. Die in § 5 der Teilungserklärung enthaltene Regelung stellt
sich hinsichtlich des Ausschlusses der Wohnungseigentümer vom
Mitgebrauch als aufschiebende Bedingung gemäß § 158 BGB dar. Der
Ausschluss vom Mitgebrauch hängt nämlich von der
Zuweisungserklärung des teilenden Eigentümers ab. Gegen die
Zulässigkeit dieser in der Teilungserklärung enthaltenen
aufschiebenden Bedingung bestehen keine Bedenken ( vgl. Senat
NJW-RR 1987, 1491, 1492; OLG Frankfurt Rpfl 1998, 20, 21 ). Beruht
aber die spätere Zuordnung des Sondernutzungsrechts auf der im
Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung, werden Drittberechtigte
durch sie nicht beeinträchtigt mit der Folge, dass ihre Mitwirkung
nicht erforderlich ist.

26

2.2. Die Kammer hat indes zu Recht ein Eintragungshindernis
darin gesehen, dass ? entgegen der Regelung in § 5 der
Teilungserklärung ? das Sondernutzungsrecht zur Errichtung nicht
nur einer, sondern dreier Penthousewohnungen zugewiesen worden ist.
Es kann dahin stehen, ob und inwieweit bei der Begründung von
Sondernutzungsrecht Anforderungen an die Abgeschlossenheit zu
stellen sind; soll nämlich das Sondernutzungsrecht als Inhalt des
Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen werden, verlangt der
grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz , den Teil des
gemeinschaftlichen Eigentums, an dem das Sondernutzungsrecht
bestellt werden soll, klar und bestimmt zu bezeichnen ( Bay ObLG
NJW 1992, 700, 701 ). Eine solche Bezeichnung fehlt in der
Teilungserklärung für die nunmehr beabsichtigte Errichtung von drei
Penthousewohnungen. Insoweit hätte bereits in der Teilungserklärung
festgelegt werden müssen, dass Sondernutzungsrechte an drei der
Größe und Lage nach genau bezeichneten Penthousewohnungen bestellt
werden.

27

Die angefochtene Zwischenverfügung ist daher insofern zu Recht
ergangen.

28

Eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten
ist nicht veranlasst.

29

Die Wertfestsetzung ergibt sich aus § 30 Abs. 2 KostO.