Oberlandesgericht Hamm ()
Urteil vom 1997-05-15, Aktenzeichen 18 U 214/96
ECLI:DE:OLGHAM:1997:0515.18U214.96.00

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 20.08.1996 verkündete Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Bielefeld wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Es beschwert den Kläger in Höhe von 25.000,00 DM.

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Tatbestand:

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Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg, denn das Landgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

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I.

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Ein Schadensersatzanspruch des Klägers gegen die Beklagte ergibt sich nicht aus einer - vorliegend allein als Anspruchsgrundlage in Betracht kommenden - positiven Vertragsverletzung des Maklervertrages.

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1.

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Es kann bereits nicht festgestellt werden, daß die Beklagte bzw. der für sie handelnde Zeuge ... (§ 278 BGB) die maklervertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hat.

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a)

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Der Maklervertrag vom 05.02.1996 (Bl. 9 d.A.) begründete für die Beklagte nicht die Verpflichtung, nach dem erfolgten Nachweis einseitig die Interessen des Klägers und nicht etwa auch diejenigen der Verkäuferseite wahrzunehmen. Hierfür bietet der Vertragswortlaut keine Anhaltspunkte. Der Kläger mußte deshalb damit rechnen, daß die Beklagte, der das Grundstück von der Verkäuferseite ersichtlich an die Hand gegeben worden war, auch mit dieser einen Maklervertrag abgeschlossen hatte, der sie - wie allgemein üblich - insoweit zu einer Vermittlungstätigkeit verpflichtete. Dies mußte dem Kläger schließlich auch deshalb deutlich werden, weil in dem Maklervertrag ausdrücklich von einem von der Gegenseite zu zahlenden Entgelt die Rede ist. Zudem ist es - zumindest in der hiesigen Region - allgemein üblich, daß ein Immobilienmakler für den Verkäufer als Nachweis- und Vermittlungsmakler und für den Käufer als Nachweismakler tätig wird; einer derartigen Doppeltätigkeit steht auch nicht § 654 BGB entgegen, weil sie nicht - wie von der Vorschrift vorausgesetzt - "dem Inhalte des Vertrags zuwider" erfolgt (vgl. dazu Palandt/Thomas, 56. Aufl., § 654 Rdnr. 8). Soweit aus dem Maklervertrag vom 05.02.1996 hervorgehen könnte, daß die Beklagte auch Vermittlungstätigkeit für den Kläger zu erbringen hatte, könnte sich diese allenfalls darauf erstreckt haben, dessen Kaufinteresse zum Preis von 340.000,00 DM an die Verkäuferseite heranzutragen. Daß die Beklagte - nach dem erbrachten Nachweis - in einem weitergehenden Umfange auf die Verkäuferseite im Sinne des Klägers einzuwirken hatte, läßt sich der Vereinbarung hingegen nicht entnehmen. Im Falle einer derart gearteten Vermittlungstätigkeit für den Kläger ist ein Interessenwiderstreit mit der für die Verkäuferseite erbrachten Vermittlungstätigkeit nicht ersichtlich. Die Beklagte war auch nicht etwa sog. Vertrauensmaklerin des Klägers, so daß sich auch von daher für sie keine Verpflichtung ergab, einseitig in dessen Sinne tätig zu werden (vgl. dazu Palandt/Thomas, § 654 Rdnr. 8 sowie § 652 Rdnr. 62). Nach dem Maklervertrag vom 05.02.1996 war die Beklagte damit nicht gehindert, das höhere Kaufpreisangebot des Mitinteressenten an die Verkäuferseite weiterzugeben.

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b)

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Im Ergebnis nichts anderes gilt aber auch im Hinblick auf die von den Beteiligten am 05.02.1996 abgegebenen Erklärungen.

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aa)

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Soweit der Kläger sich an diesem Tage bereits telefonisch mit den für die Verkäuferseite handelnden Eheleuten ... auf einen Kaufpreis von 340.000,00 DM verständigt hat, führte dies noch nicht zu einer Treuepflicht der Beklagten mit dem Inhalt, daß diese bzw. der Zeuge ... konkurrierende Angebote anderer Kaufinteressenten gegenüber dem Verkäufer zu verschweigen hatte. Zwar kommt in Betracht, daß im Falle einer bereits erzielten Abschlußreife der Makler nicht mehr weitergehende Aktivitäten nach außen hin entfalten darf, um höhere Angebote anderer Kaufinteressenten einzuholen. Dies kann der Beklagte bzw. dem Zeugen ... hier aber auch nicht vorgeworfen werden.

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Vielmehr war der Besichtigungstermin mit den anderen Kaufinteressenten für 14.00 Uhr des gleichen Tages (05.02.1996) bereits anberaumt; allein aufgrund eines (rechtlich ohnehin unverbindlichen) Kaufentschlusses des Klägers brauchte der Zeuge diesen Termin nicht abzusagen. Nach Treu und Glauben war der Zeuge ... in Anbetracht einer Abschlußreife des Geschäfts allenfalls gehalten, dem Kläger das Angebot des konkurrierenden Kaufinteressenten mitzuteilen, um ihm Gelegenheit zu geben, dieses zu überbieten oder zumindest ein Angebot in gleicher Höhe abzugeben. Dies hat der Zeuge ... hier aber unstreitig getan. Die bloße Unterrichtung der Verkäuferseite über ein höheres Kaufangebot eines Dritten läßt sich auch nicht bereits als ein - eine Pflichtverletzung des Maklers begründendes - Hintertreiben eines abschlußreifen Geschäfts werten (vgl. dazu BGH WM 1978, 245 f.).

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bb)

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Eine Pflichtverletzung der Beklagten kommt auch nicht im Hinblick auf den Vortrag des Klägers in Betracht, daß der Zeuge ... ihm zugesagt habe, den anderen Kaufinteressenten abzusagen, weil das Objekt bereits an ihn - den Kläger - veräußert sei. Denn dieses Vorbringen, das der Kläger angesichts des Bestreitens der Beklagten zu beweisen hat, steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht zur Überzeugung des Senats fest. Der Zeuge ... hat bekundet, daß er derartige Zusagen üblicherweise nicht mache; er meine, daß dies auch im konkreten Fall nicht geschehen sei, wenn er sich auch nicht mehr an jedes Wort erinnern könne. Zwar hat der Zeuge damit seine Aussage zu dem entscheidenden Punkt mit einer gewissen Abschwächung versehen; allerdings vermag dies allein noch nicht dazu zu führen, daß deshalb die Richtigkeit des gegenteiligen Vortrags des Klägers feststeht. Zudem spricht es für die Aussage des Zeugen ..., daß es anderenfalls auch nahegelegen hätte, den Mitinteressenten telefonisch abzusagen - die Telefonnummer war dem Zeugen ... nach seiner Aussage bekannt - und diese nicht erst zum Besichtigungstermin erscheinen zu lassen. Ein weiterer Anhaltspunkt für die Richtigkeit der Aussage des Zeugen ist es, daß dieser - wie er bekundet hat, was dem Senat aber auch aus anderen Rechtsstreiten nicht unbekannt ist - an der Provision der Beklagten beteiligt und daher selbst im höchsten Maße daran interessiert war, daß das Objekt zu einem möglichst hohen Preis verkauft werden würde. Es gab daher nach der bestehenden Interessenlage für ihn keinen Grund, dem Kläger Zusagen der behaupteten Art zu erteilen, solange - wie dies hier der Fall war - noch andere Interessenten vorhanden waren, die sich kurzfristig zum Kauf zu einem höheren Preis hätten entschließen können.

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Weiterhin steht nach der Beweisaufnahme nicht fest, daß der Zeuge ... - wie der Kläger ebenfalls behauptet hat - anläßlich des Besichtungstermins vom 05.02.1996 um 14.00 Uhr ausdrücklich zugesagt hat, daß der Verkauf an den Kläger unabhängig von der Entscheidung des anderen Interessenten feststehe, weil der Kläger das Objekt ja bereits "erworben" und den Vermittlungsauftrag unterschrieben habe. Diese - bereits in sich nur wenig plausible - Behauptung hat der Zeuge ... bei seiner Vernehmung entschieden in Abrede gestellt und hat dazu im einzelnen bekundet, daß der Kläger in dem Telefonat um 13.30 Uhr und auch zunächst bei der Besichtigung seinen Kaufentschluß zum Preis von 340.000,00 DM wieder in Zweifel gezogen habe; erst nach dem höheren Angebot des Mitinteressenten habe sich der Kläger dann zum Kauf für 340.000,00 DM entschlossen und ihn mit Rücksicht auf den unterschriebenen Maklervertrag "in die Pflicht" nehmen wollen. Hierauf habe er - der Zeuge - sich aber nicht eingelassen und dem Kläger lediglich Gelegenheit gegeben, beim Kaufpreis mitzubieten. Gegenüber dieser gut nachvollziehbaren Aussage des Zeugen ... besitzen die entgegenstehenden Bekundungen der Zeugin ... und des Zeugen ..., wonach der Zeuge ... bei der Besichtigung den Verkauf zum Preis von 340.000,00 DM fest zugesagt haben soll, jedenfalls kein höheres Gewicht. Es erscheint bereits nicht lebensnah und wenig wahrscheinlich, daß der Zeuge ... - wie der Zeuge ... ausgesagt hat - diese Zusage in Kenntnis des von den Mitinteressenten abgegebenen höheren Kaufpreisangebots (und damit entgegen seinem Provisionsinkasso) gemacht haben soll. Eine gewisse Unstimmigkeit zwischen den Aussagen der Zeugin ... und des Zeugen ... ist auch darin zu sehen, daß nur letzterem gegenüber von dem höheren Kaufpreisangebot des Mitinteressenten die Rede gewesen sein soll; die hierzu vom Klägervertreter aufgezeigte Möglichkeit, daß die Zeugen jeweils unterschiedliche Gesprächsteile mitbekommen haben könnten, ist eher theoretischer Natur. Im Übrigen liegt bereits nach den Erklärungen des Klägers die Vermutung nahe, daß dieser den Abschluß des Maklervertrages bereits mit einer verbindlichen Einigung über den Kauf des Objekts zum Preis von 340.000,00 DM gleichgesetzt hat, wofür auch die Aussage des Zeugen ... gewisse Anhaltspunkte bietet. Schließlich sieht der Senat auch keinen Grund dafür, die Glaubwürdigkeit der Zeugin ... und des Zeugen ..., die beide dem Kläger persönlich nahestehen, höher zu bewerten als diejenige des Zeugen ... Dabei wird nicht verkannt, daß auch dieser Zeuge ein eigenes Interesse - nämlich sein Provisionsinteresse - am Ausgang dieses ... Rechtsstreits haben kann.

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2.

20

Ungeachtet der damit nicht als bewiesen anzusehenden Pflichtverletzung der Beklagten kann dem Kläger auch keinesfalls ein Schaden in der geltend gemachten Größenordnung, sondern allenfalls in wesentlich geringerer Höhe - wenn überhaupt - entstanden sein.

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a)

22

Im Gegensatz zur Auffassung des Landgerichts wäre es allerdings grundsätzlich als Schaden anzusehen, wenn das Grundstück, dessen Erwerb dem Kläger entgangen ist, einen höheren Verkehrswert als den Kaufpreis von 340.000,00 DM gehabt hätte; in diesem Fall wäre dem Kläger nämlich - ohne Rücksicht auf dessen Willen zur Weiterveräußerung - eine mit dem angestrebten Erwerb verbundene Möglichkeit zur Vermögensmehrung entgangen (vgl. BGHZ 103, 235, 242).

23

b)

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Den von ihm behaupteten Verkehrswert in Höhe von 390.000,00 DM hat der Kläger jedoch nicht hinreichend dargelegt. Er selbst besaß lediglich Kaufbereitschaft zum Preis von 340.000,00 DM, während die Mitinteressenten den Kauf für 365.000,00 DM getätigt haben. Irgendwelche Anhaltspunkte für einen diesen Betrag überschreitenen Verkehrswert hat der Kläger nicht aufgezeigt. Bei seinem Vorbringen handelt es sich ersichtlich um eine Behauptung ins Blaue, um im Ergebnis - nämlich unter Abzug der Erwerbskosten - jedenfalls zu der geltend gemachten Klageforderung von 25.000,00 DM zu gelangen. Der Schadensberechnung des Klägers könnte damit allenfalls ein Verkehrswert von 365.000,00 DM - nämlich der von den Mitinteressenten gezahlte Kaufpreis - zugrundegelegt werden.

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c)

26

Von dem sich damit als Vermögensnachteil ergebenden Betrag von 25.000,00 DM (nämlich Differenz zwischen 365.000,00 DM und 340.000,00 DM) wären allerdings noch die Erwerbskosten abzuziehen, nämlich (seinerzeit) 2 % Grunderwerbsteuer (6.800,00 DM), 3,45 % Maklercourtage (11.730,00 DM) sowie die für den Erwerb anfallenden Gerichts- und Notarkosten. Diese Kosten hätte der Kläger im Falle einer Weiterveräußerung - abgesehen davon, daß er eine solche auch gar nicht beabsichtigte - auch nicht auf den Erwerber abwälzen können. Damit wäre dem Kläger - selbst wenn man einen Verkehrswert von 365.000,00 DM zugrundelegte - im Ergebnis kaum noch ein oder allenfalls ein geringfügiger Vermögensvorteil verblieben.

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d)

28

Soweit der Kläger seinen Schaden mit den fortlaufenden Mietzahlungen für seine jetzige Wohnung begründet hat, kann den Ausführungen des Landgerichts gefolgt werden. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil in der Monatsmiete des Klägers von 960,00 DM auch die Nebenkosten enthalten sind, die beim Erwerb eines Hauses naturgemäß im verstärkten Maße anfallen.

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II.

30

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.