Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1999-04-13, Aktenzeichen 15 U 148/98
ECLI:DE:OLGK:1999:0413.15U148.98.00

Tenor

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

2

Die Berufung der Beklagten ist zulässig, in der Sache jedoch
nicht gerechtfertigt. Das Landgericht hat die Beklagten mit dem
angefochtenen Urteil zu Recht dazu verurteilt, an den Kläger den im
Aufteilungsplan mit G 1 bezeichneten Flur 1 als Sondereigentum
aufzulassen und die Eintragung im Grundbuch zu bewilligen.
Allerdings handelt es sich dabei- ohne daß dies im Ergebnis an der
Verurteilung der Beklagten etwas ändert- um eine gemeinschaftliche
Schuld der Beklagten und nicht um eine gesamtschuldnerische
Verpflichtung; denn die entsprechenden Erklärungen müssen von allen
Beklagten abgegeben werden, nicht etwa bewirkt die Erklärung durch
einen von ihnen Erfüllung zugunsten der anderen (vgl. dazu Palandt/
Heinrichs, BGB- Kommentar, 57. Auflage, Überbl. vor § 420, Rdn. 7
u.8). Da das Gemeinschaftseigentum an dem Gebäude ein
Sondervermögen darstellt, hatte dementsprechend die Verurteilung
der Beklagten als "Gesamthandsschuldner" zu erfolgen.

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Der Kläger hat gegen die Beklagten gemäß § 242 BGB einen
schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum an
dem im Aufteilungsplan der Teilungserklärung vom 29.5.1984 (Bl. 8ff
d.A.) mit G1 bezeichneten Flur 1 Im Souterrain des Hauses S., weil
dieser Flur nicht mehr als Zugang zu den im Keller befindlichen
Gemeinschaftseinrichtungen benötigt wird, nachdem der Kläger einen
anderweitigen Zugang erstellt hat, und die Beklagten dadurch, daß
sie zu seinem Bau in Ansehung der von dem Kläger zu erbringenden
Aufwendungen ihre Zustimmung erteilten, einen Vertrauenstatbestand
geschaffen haben, der das Verlangen des Klägers nach Anpassung an
die veränderten tatsächlichen Verhältnisse rechtfertigt.

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Der Senat verkennt nicht, daß die auf Treu und Glauben gestützte
Generalklausel des § 242 BGB keinen Rechtssatz mit deskriptiven
Tatbestandsmerkmalen beinhaltet und deshalb für sich genommen
außerhalb von Gesetz und Vertrag grundsätzlich keine
Anspruchsgrundlage liefern kann (vgl. dazu BGH NJW 1981, 1729).
Jedoch ist anerkannt, daß die dieser Generalklausel neben anderen
Funktionskreisen innewohnende Korrekturfunktion (vgl. MüKo/ Roth,
Münchener Kommentar zum BGB, 3. Auflage, § 242 Rdn. 94 + 100;
Soergel- Teichmann, BGB- Kommentar, 12. Auflage, § 242 Rdn. 58)
dazu dient, eine Anpassung der rechtlichen Verhältnisse an
wesentliche Veränderungen der tatsächlichen Umstände zu ermöglichen
und so als ultima ratio den Fällen Rechnung zu tragen, in denen
einer Partei das unveränderte Festhalten an der bestehenden
rechtlichen Regelung nicht zugemutet werden kann. Im
Anwendungsbereich der zu § 242 BGB entwickelten Grundsätze über das
Fehlen bzw. den Fortfall der Geschäftsgrundlage kann deshalb im
Einzelfall ein zwingendes Bedürfnis nach Angleichung an eine
tatsächliche Entwicklung sowohl zu einer anderweitigen Beurteilung
der dinglichen Rechtslage führen (vgl. dazu Palandt/Heinrichs, BGB-
Kommentar, 57. Auflage § 242 Rdn. 16 sowie auch den Beispielsfall
bei Bärmann/Pick/Merle, WEG- Kommentar. 7. Auflage, § 3 Rdn. 9) als
auch einen schuldrechtlichen Anspruch auf Ausgleich bzw. Anpassung
an die veränderten Verhältnisse zur Entstehung bringen (vgl. dazu
etwa BGH NJW 1958, 906 sowie NJW 1989, 1991). Mit dem Landgericht
ist der Senat der Auffassung, daß der Kläger nach Maßgabe dieser
Grundsätze einen schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung von
Sondereigentum an dem im Streit befindlichen Flur hat, der
unstreitig innerhalb der im Souterrain des Hauses befindlichen und
im Sondereigentum des Klägers stehenden Teileigentumseinheit G 1
verläuft und nach der notariellen Teilungserklärung vom 29.5.1984
ursprünglich auch diesem als Sondereigentum zugewiesen war. Die
Tatsache, daß dieser Flur in der Vergangenheit den einzigen Zugang
zu den im Keller des Hauses befindlichen Versorgungseinrichtungen,
unter anderem zu der Heizungsanlage, bildete, hat zwar dazu
geführt, daß der Kläger zunächst durch Beschluß des Amtsgerichts
Köln vom 9.4.1991 (204 II 6/90 AG Köln) auf Antrag der Beklagten zu
1) verpflichtet wurde, den Beklagten bei akutem Bedarf den Zutritt
zu den Versorgungsräumen zu gewähren, und später in einem weiteren
Verfahren durch die 5. Zivilkammer des Landgerichts Köln (Urteil
vom 30.5.1995 - 5 O 23/95, Anlage K 3, Bl. 30- 37 d.A.) auf Antrag
der Beklagten zu 1) dazu verurteilt wurde, einer Berichtigung des
Grundbuches dahingehend zuzustimmen, daß dieser Flur nicht mehr
Bestandteil des im Souterrain gelegenen Teileigentums des Klägers,
sondern Gemeinschaftseigentum ist. Dieses Urteil ist rechtskräftig
geworden, nachdem der Kläger unter im einzelnen zwischen den
Parteien streitigen Umständen seine hiergegen gerichtete Berufung
in der mündlichen Verhandlung vor dem 22. Zivilsenat zurückgenommen
hat, und es ist auch die entsprechende Grundbuchberichtigung
erfolgt. Ihre sachliche Rechtfertigung fand die von der
Teilungserklärung abweichende, faktisch mit einer teilweisen
Enteignung des Klägers verbundene rechtliche Beurteilung allein in
dem Umstand, daß der Zweck des Flures seinerzeit (auch) darauf
gerichtet war, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer den
ungestörten Gebrauch der im Gemeinschaftseigentum stehenden
Versorgungseinrichtungen zu ermöglichen und zu erhalten, weshalb
er- so hat die 5. Zivilkammer in ihrem Urteil vom 30.5.1995 unter
Bezugnahme auf die in NJW 1991, 2909 veröffentlichte Entscheidung
des BGH ausgeführt- gemäß § 5 Abs. 2 WEG nicht Gegenstand von
Sondereigentum sein konnte. Diese Bedeutung für den
Gemeinschaftszweck hat der streitgegenständliche Flur nun aber
dadurch verloren, daß der Kläger zwischenzeitlich einen separaten,
gemäß § 93 BGB im Gemeinschaftseigentum stehenden Zugang zu den
Heizungsräumen geschaffen hat. Dieser neue Zugang stellt nach
Auffassung des Senats eine annähernd gleichwertige, jedenfalls aber
zumutbare Alternative zu dem im Aufteilungsplan als Flur 1
gekennzeichneten Zugang dar, auch wenn die in den Keller führende
Wendeltreppe verhältnismäßig eng sein mag und nur von außen zu
begehen ist; denn dieser Umstand bedingt allenfalls vergleichsweise
unbedeutende Unbequemlichkeiten bei der Benutzung des Zugangs, der
unstreitig baubehördlich genehmigt ist und deshalb zumindest den
üblichen Sicherheitsanforderungen entspricht. Unter normalen
Bedingungen erscheint nach dem Eindruck, den der Senat anhand der
von den Beklagten zu den Akten gereichten Lichtbilder gewonnen hat,
die Begehung der neu geschaffenen Kellertreppe ohne weiteres
zumutbar. Dabei ist zu berücksichtigen, daß die Wohnungseigentümer
oder von ihnen beauftragte Personen, wie zum Beispiel Handwerker,
die Heizungsanlage und die übrigen im Keller des Gebäudes
befindlichen Versorgungseinrichtungen nur im Bedarfsfalle aufsuchen
werden, wobei in erster Linie an gelegentliche Wartungen und
Kontrollen zu denken ist, welche im allgemeinen bei Tage
durchgeführt zu werden pflegen. Die Überlegung der Beklagten, den -
unstreitig beleuchteten- Kellerabgang "bei Nacht und Nebel, Wind
und Wetter" benutzen zu müssen, stellt sich allenfalls für äußerst
seltene Extremfälle und kann von daher bei realistischer
Betrachtungsweise vernachlässigt werden. Weitaus schwerer fällt
demgegenüber ins Gewicht, daß der Kläger durch die derzeit
bestehende Regelung in der Nutzung seines Sondereigentums
nachhaltig gestört wird, weil dieses keine abgeschlossene Einheit
mehr bildet. Ob die neue Treppe auch für den Transport sehr
schwerer Gegenstände, wie etwa eines Heizkessels, die notwendigen
statischen Voraussetzungen bietet, kann dahingestellt bleiben; denn
eine solche Notwendigkeit wird sich aller Voraussicht nach
ebenfalls nur als äußerst seltene Ausnahme ergeben, für die den
Beklagten notfalls der bereits erwähnte Beschluß des Amtsgerichts
Köln vom 9.4.1991 weiterhin einen Titel gegen den Kläger liefert.
Nach Auffassung des Senats kann jedenfalls kein vernünftiger
Zweifel daran bestehen, daß die in dem Verfahren 5 O 23/95 LG Köln
getroffene Entscheidung über den Grundbuchberichtigungsantrag der
Beklagten zu 1) nicht zu deren Gunsten ausgefallen wäre, wenn
damals bereits der jetzige separate Zugang existiert hätte.

5

Es kommt entscheidend hinzu, daß die Beklagten durch ihre
Zustimmung zu der Baumaßnahme einen Vertrauenstatbestand geschaffen
haben, der den Kläger in der Annahme bestärkte, daß der auf seine
Kosten hergestellte zweite Kellerzugang eine weitere Benutzung von
Flur 1 durch die Eigentümergemeinschaft obsolet machen werde.
Ausweislich des Protokolls über die Eigentümerversammlung vom
28.8.1996 (Bl. 40 d.A.) haben alle Beklagten- teilweise vertreten
durch die Beklagte zu 1)- ihr Einverständnis mit dem Bau eines
Kellerzugangs von außen her erklärt. Dabei war den Beklagten nach
der Überzeugung des Senats klar, daß der Kläger mit der von ihm
vorgeschlagenen, nach dem Willen der Beklagten allein auf seine
Kosten durchzuführenden Baumaßnahme bezweckte, sich das
Sondereigentum an dem Flur 1 zu erhalten bzw. wieder zu
verschaffen. Selbst wenn der Kläger weder in der
Berufungsverhandlung vor dem 22. Zivilsenat am 13.2.1996 noch im
Rahmen der im August 1996 abgehaltenen Eigentümerversammlung sein
Junktim zwischen dem Bau des zusätzlichen Kellerzuganges und der
weiteren Zuordnung des umstrittenen Flures zu seinem Sondereigentum
klar zum Ausdruck gebracht haben sollte, konnten die Beklagten
zumindest nicht die Augen davor verschließen, daß der Kläger mit
der Baumaßnahme eine für ihn günstige Regelung hinsichtlich des
Flures erreichen wollte. Dies war unter den gegebenen Umständen so
eindeutig, daß es keiner entsprechenden Erklärungen des Klägers
bedurfte. Insbesondere vor dem Hintergrund der gerichtlich
ausgetragenen Streitigkeiten zwischen den Parteien konnten die
Beklagten nicht ernstlich annehmen, daß der Kläger der
Eigentümergemeinschaft ohne jeden eigenen Vorteil eine Zuwendung
machen wolle. Einer Beweisaufnahme hinsichtlich der im Zuge der
Berufungsverhandlung vor dem 22. Zivilsenat abgegebenen
Erklärungen, die zur Rücknahme der Berufung des Klägers gegen das
Urteil des LG Köln vom 30.5.1995 führten, bedarf es deshalb nicht,
zumal es nicht bei dieser alleinigen Zustimmung der Beklagten zu 1)
zu der Schaffung des zweiten Kellerzugangs geblieben ist, sondern
auch die übrigen Beklagten in der Eigentümerversammlung vom
28.8.1996 hierzu einstimmig eine positive Äußerung abgegeben haben.
Indem die Beklagten der zum Nutzen der Gemeinschaft
durchzuführenden Baumaßnahme zustimmten, ohne dem Kläger gegenüber
deutlich zu machen, daß sich hierdurch an den Rechtsverhältnissen
in Bezug auf den Flur 1 nach ihrem Willen nichts zu seinen Gunsten
ändern sollte, schufen sie einen Vertrauenstatbestand, von dem sie
sich nun, nachdem der Kläger die Baumaßnahme auf seine alleinigen
Kosten durchgeführt hat, nicht durch schlichtes Bestreiten der
Zusammenhänge lösen können (sog. Verbot des venire contra factum
proprium). Die Rechtskraft des landgerichtlichen Urteils vom
30.5.1995 steht dieser Beurteilung nicht entgegen, wie das
Landgericht bereits zutreffend in dem angefochtenen Urteil gemeint
hat: Veränderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die sich wie
hier nach der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Tatrichter
ergeben haben, werden von der Rechtskraft nicht erfaßt, § 767 Abs.
2 ZPO.

6

Der nicht nachgelassene Schriftsatz vom 09.04.1999 gibt keine
Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

7

Das erstinstanzlich noch geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht
wegen der von dem Kläger aus der vermeintlichen Vermietung des
Flures gezogenen Nutzungen haben die Beklagten nicht zum Gegenstand
des Berufungsverfahrens gemacht, so daß sich ein Eingehen durch den
Senat hierauf erübrigt.

8

Die Berufung war nach allem mit der Kostenfolge des § 97 Abs. 1
ZPO zurückzuweisen; die sonstigen prozessualen Nebenentscheidungen
beruhen auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

9

Der Anregung der Beklagten, die Revision zuzulassen, hat der
Senat nicht Folge geleistet. Bei dem vorliegenden Urteil handelt es
sich weder um eine Divergenzentscheidung noch ist die Rechtssache
von grundsätzlicher Bedeutung, weshalb die Voraussetzungen für eine
Zulassung der Revision gemäß § 546 Abs. 1 ZPO nicht gegeben
waren.

10

Wert des Berufungsverfahrens : 15.000,- DM

11

Beschwer der Beklagten : jeweils unter 60.000,- DM