Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1991-03-21, Aktenzeichen 7 U 89/90
ECLI:DE:OLGK:1991:0321.7U89.90.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

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Die Klägerin ist Eigentümerin des
Grundbesitzes S., L. 137, der aus vier Parzellen - Flur 8 Nr. x - x
- besteht. Zumindest teilweise befinden sich auf den Grundstücken
Klärschlammablagerungen aus einer früher von der Beklagten
betriebenen Kläranlage. Die Parzellen Nr. und x sind mit einer
Werkhalle zum Zwecke der Fabrikation von Speiseeis und einem
Eiscafe bebaut. Die Parzellen Nr. x und x sind un-bebaut.

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Die Klägerin macht geltend, der Boden
der Grund-stücke sei infolge der Klärschlammablagerungen nicht
genügend tragfähig; an der Werkhalle seien erhebliche Risse
aufgetreten; außerdem gehe von den Ablagerungen nicht nur ein übler
Geruch, sondern auch eine Gesundheitsgefahr aus, und zwar
insbeson-dere wegen hoher Methangaskonzentrationen. Die
Be-einträchtigungen seien so erheblich, daß der Grund-besitz für
sie praktisch wertlos sei. Sie verlangt von der Beklagten
Schadensersatz, insbesondere weil diese eine Bebauung zugelassen
und den Bereich der ehemaligen Kläranlage in der Bauleitplanung als
ge-werbliche Baufläche bzw. Industriegebiet ausgewie-sen habe.

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Die Klägerin hat den Grundbesitz
aufgrund Vertrages vom 19.12.1985 von den Eheleuten Z. zum Preis
von 520.000,00 DM (zuzüglich 480.000,00 DM für mitver-kaufte
bewegliche Sachen) erworben. Die Eheleute Z. und ein damals noch
beteiligter Herr L. hatten die Grundstücke durch Verträge aus 1978,
geändert 1980, von der Beklagten gekauft. Sie hatten sich zur
gewerblichen Bebauung binnen zwei Jahren ab Erwerb verpflichtet.
Die Beklagte behielt sich für den Fall der Nichterfüllung dieser
Pflicht die Rück-übertragung vor, zu deren Sicherung
Auflassungsvor-merkungen im Grundbuch eingetragen wurden.

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Am 27.02.1980 erteilte die Beklagte die
Baugenehmi-gung für den Neubau einer Werkhalle zur Herstellung von
Speiseeis mit Eiscafe. Das Gebäude wurde 1980 auf den Parzellen Nr.
und x errichtet. Ein Bebau-ungsplan existierte damals noch nicht.
Jedoch trat 1980 ein Flächennutzungsplan in Kraft, der das
be-treffende Gebiet als gewerbliche Baufläche auswies.

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Ende 1983 faßte der Rat der Beklagten
den Beschluß, den Bebauungsplan aufzustellen. Dieser ist seit
Anfang 1985 rechtsverbindlich. Er sieht die indu-strielle Nutzung
des hier in Rede stehenden Gebiets vor. In der Planbegründung
(Anlage K 14) heißt es u.a.:

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"Nicht mehr benötigte Teilflächen der
Klär-anlage sollen durch die Festsetzung "Indu-striegebiet" (GI)
einer baulichen Nutzung zugeführt werden, um auf diese Weise die
An-siedlung entsprechender Betriebe zu ermögli-chen."

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Die Klägerin hat sich vor ihrem Erwerb
über die Existenz eines Bebauungsplanes nicht vergewissert. Sie hat
diesen nicht eingesehen und wußte nicht, daß ein Bebauungsplan
existierte.

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Unter dem 31.07.1984 teilten die
Eheleute Z. der Beklagten mit, daß es ihnen aus wirtschaftlichen
Gründen nicht möglich sei, in den nächsten Jahren die Parzellen Nr.
x und x zu bebauen; sie äußerten deshalb den Wunsch, diese
Grundstücke an die Be-klagte oder einen von dieser zu benennenden
Inter-essenten zu verkaufen (Bl. 57 GA).

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Mit Schreiben vom 17.07.1985 (Bl. 58
GA) teilte Notar Sch dem Liegenschaftsamt der Beklagten mit, nach
Angaben der Eigentümer - Eheleute Z. und Herr L. - seien die
Auflassungsvormerkungen gegen-standslos und könnten im Grundbuch
gelöscht werden; er bat um Erteilung der Löschungsbewilligung. Die
Beklagte lehnte das mit Schreiben vom 12.08.1985 (Bl. 59 GA) ab und
erklärte:

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"Eine Löschung der im Grundbuch
eingetra-genen Rückauflassungsvormerkungen kann zum derzeitigen
Zeitpunkt noch nicht erfolgen, da die in dem Kaufvertrag
eingegangene Bau-verpflichtung bisher noch nicht erfüllt ist (die
Grundstücke x und x sind immer noch un-bebaut)."

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Am 27.01.1986, das heißt gut einen
Monat nach Abschluß des Kaufvertrags mit den Eheleuten Z., bat die
Klägerin die Beklagte um Löschung der Auflassungsvormerkungen.
Diese entsprach dem nun-mehr. Spätestens 1986 - die Beklagte
behauptet einen früheren Zeitpunkt - traten Risse in der Werkhalle
auf, die schließlich den Hallenboden bis zu den Fundamenten
durchzogen. Damit einher gingen üble Gerüche. Untersuchungen
ergaben von den Klär-schlammablagerungen ausgehende
Methanausgasungen sowie die Notwendigkeit besonderer
Gründungsmaßnah-men für die Errichtung von Industriebauten. Auf die
von den Parteien vorgelegten Gutachten bzw. Stellungnahmen von
Sachverständigen wird Bezug ge-nommen.

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Die Klägerin hat vorgetragen:

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Weder sie selbst noch die Eheleute Z.
hätten vor Abschluß des Vertrages vom 19.12.1985 von den
Klär-schlammablagerungen gewußt. Von diesen gehe eine Gefahr für
Menschen und Gebäude aus. Zwar sei die Halle zur Zeit noch nicht
einsturzgefährdet, das werde sich in Zukunft aber aller Voraussicht
nach ändern, weil die Fundamente im Bereich der Ablage-rungen
betonaggressiven Stoffen ausgesetzt seien. Da sich unterhalb der
Halle erhebliche Konzentra-tionen von Methangas befänden, bestehe
die Gefahr, daß über die Risse in der Bodenplatte der Halle und
über Bauwerksfugen Methangas in das Gebäudeinnere eintrete. Bei
längerer unzureichender Durchlüftung des Gebäudes könne dies zu
einer explosiven Gaskon-zentration führen. Als Lastboden für
Ingenieurbau-werke seien die Klärschlammablagerungen untauglich;
zur Sanierung sei ein Bodenaustausch erforderlich. Die
Beeinträchtigungen seien so erheblich, daß sie das Grundstück in
der vorliegenden Form nicht mehr weiter nutzen könne und es für sie
wertlos sei.

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Die Beklagte habe wegen der von den
Ablagerungen ausgehenden gravierenden Folgen die Grundstücke nicht
als industriell nutzbar ausweisen dürfen, ohne auf die Ablagerungen
hinzuweisen und/oder son-stige geeignete Hinweise auf eine nur
eingeschränk-te Nutzbarkeit zu geben. Ebensowenig habe sie 1980 die
Baugenehmigung ohne entsprechende Auflagen er-teilen dürfen.

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Sie, Klägerin, habe sich, auch wenn sie
den Bebau-ungsplan nicht eingesehen habe, darauf verlassen dürfen,
daß bei der Planung den besonderen Gegeben-heiten des Gebiets
hinreichend Rechnung getragen worden sei. Nach dem äußeren
Erscheinungsbild habe sie keine Bedenken gegen die
Ordnungsmäßigkeit der vorhandenen Bebauung und die bauliche
Nutzbarkeit der noch unbebauten Parzellen zu haben brauchen. Erst
recht habe sie hierauf deshalb vertrauen dür-fen, weil die Beklagte
noch in ihrem Schreiben vom 12.08.1985 auf der von den Eheleuten Z.
eingegange-nen Bebauungspflicht beharrt habe.

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Eine anderweitige Ersatzmöglichkeit
bestehe nicht, weil auch die Eheleute Z. zur Zeit des Verkaufs
nichts von der Beeinträchtigung gewußt hätten.

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Die Beklagte sei deshalb zum Ersatz des
von ihr, Klägerin, aufgewendeten Kaufpreises von 520.000,00 DM für
den Grund und Boden nebst (in zweiter Instanz fallengelassen)
360.000,00 DM für eingebautes Inventar Zug um Zug gegen Übereignung
der Grundstücke verpflichtet, zumindest zur Zahlung von 450.000,00
DM für die erforderliche Sanierung der Halle und den für eine
bauliche Nutzung erforderlichen Bodenaustausch auf den Parzellen
Nr. x und x (Berechnung Seite 8 der Klageschrift, Bl. 10 GA).
Außerdem müsse sie einen ihr in der Zeit von November 1987 bis
Januar 1989 entstandenen Mietausfallschaden in Höhe von 51.000,00
DM erset-zen sowie nutzlose Erwerbskosten in Höhe von ins-gesamt
30.324,90 DM (Aufschlüsselung Seite 24 - 26 der Klageschrift, Bl.
26 - 28 GA).

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Die Klägerin hat beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen,

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1. an sie 880.000,00 DM nebst 4 %
Zinsen

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seit Klagezustellung, dem 27.1.1989,
Zug um Zug gegen Übereignung und Übergabe des Grundstücks L. 137 in
S., bestehend aus den katasteramtlichen Parzellen Gemarkung S.,
Flur 8, Nrn. , x, x und x zu zahlen,

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2. an sie weitere 51.000,00 DM nebst 4
%

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Zinsen seit Klageerhebung zu
zahlen,

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3. an sie weitere 30.324,49 DM nebst 4
%

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Zinsen seit Klageerhebung zu
zahlen;

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4. festzustellen, daß die Beklagte
ver-

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pflichtet ist, ihr allen weiteren
Schaden zu ersetzen, der ihr daraus entstanden ist, daß sich auf
dem Grundstück L. 137 in S., bestehend aus den katasteramtlichen
Parzel-len Gemarkung S., Flur 8, Nrn. , x, x und x
Klärschlammablagerungen befinden;

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hilfsweise anstelle des Antrages zu
1.

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die Beklagte zu verurteilen, an sie
450.000,00 DM nebst 4 % Zinsen seit Klagezu-stellung zu zahlen.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie hat behauptet, bei Beratung und
Verabschiedung des Bebauungsplanes sei bedacht worden, daß das
Plangebiet jedenfalls teilweise im Bereich der früheren Kläranlage
gelegen habe, in dem sich Ablagerungen aus dieser Anlage befunden
hätten. Man sei jedoch zu dem Ergebnis gekommen, daß in diesem
Gebiet Industriebauten durchaus möglich und vertretbar seien. Die
Klärschlammablagerungen sei-en bei der festgesetzten Nutzungsart
ungefährlich. Bautechnisch seien allerdings besondere
Gründungs-maßnahmen erforderlich. Eine Gründung habe auf
gewachsenem Boden erfolgen müssen. Dies hätten die Eheleute Z. bei
Errichtung der Werkhalle nicht beachtet, sondern - insoweit
unstreitig - dem Bau nur eine Standardstatik zugrunde gelegt, die
normale Bodenverhältnisse voraussetzte. Späte-stens bei den
Ausschachtungsarbeiten seien die Ab-lagerungen aus der Klägeranlage
offenbar geworden; die von den Eheleuten Z. beauftragten Ingenieure
und Bauhandwerker seien hierauf sogar ausdrücklich hingewiesen
worden. Dennoch seien nur ganz unzu-reichende Gründungsmaßnahmen
erfolgt. Da die Fun-damente, wahrscheinlich aus Kostengründen,
nicht bis auf tragfesten Boden heruntergeführt worden seien, sei
schon kurz nach Erstellung der Halle ein schräg durch sie laufender
Riß aufgetreten. Schon 1984, das heißt lange vor dem Erwerb seitens
der Klägerin, sei bei einem flüchtigen Blick auf die Halle von
außen deutlich zu sehen gewesen, daß eine Ecke der Halle um 10 bis
15 cm abgesackt war. Der Umfang der Methangasbildung halte sich in
Grenzen, da die Ablagerungen keinen sehr großen Umfang hätten.
Technisch sei es kein Problem, im Bereich von Klärablagerungen das
Eindringen von Gas in ein Gebäude zu verhindern. Eine Gefahr
bestehe schon dann nicht, wenn das Bauwerk so standsicher gegründet
werde, daß sich keine Risse bildeten. Falls man weitere Vorsorge
treffen wolle, könne unterhalb der Bodenplatte eine Folie
eingebracht werden. Eine konkrete gesundheitliche Gefährdung der in
den Industriebetrieben tätigen Personen bestehe jedenfalls
nicht.

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Die Beklagte hat ferner geltend
gemacht, daß es am Ursachenzusammenhang zwischen Aufstellung des
Be-bauungsplanes und Erwerb der Klägerin fehle, und die Ansicht
vertreten, daß der spätere Erwerber eines Grundstücks, das schon
zur Zeit der Aufstel-lung des Bebauungsplanes bebaut sei, nicht in
den Schutzbereich der Amtspflichten falle, die ihr, Beklagter, im
Rahmen der Bauleitplanung oblägen.

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Schließlich hat sie geltend gemacht,
der Klägerin stehe eine anderweitige Ersatzmöglichkeit zur
Verfügung - Anspruch gegen die Eheleute Z. -, und Einwendungen zur
Anspruchshöhe erhoben.

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Mit dem angefochtenen und hiermit in
Bezug genom-menen Urteil, das der Klägerin am 30.04.1990
zuge-stellt worden ist, hat das Landgericht die Klage abgewiesen.
Hiergegen richtet sich die am 30.05.1990 eingelegte Berufung, die
die Klägerin nach entsprechender Fristverlängerung am 07.11.1990
begründet hat.

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Beide Parteien wiederholen und ergänzen
ihr Vor-bringen nach Maßgabe der in zweiter Instanz ge-wechselten
Schriftsätze.

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Die Klägerin beantragt,

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unter Abänderung des angefochtenen
Urteils

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1. die Beklagte zu verurteilen, an
sie

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520.000,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem
27.01.1989 zu zahlen Zug um Zug gegen Über-eignung und Übergabe des
Grundstücks L. 137 in S., bestehend aus den Parzellen Gemar-kung S.
Flur 8 Nr. - x,

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2. die Beklagte zu verurteilen, an sie
wei- tere 81.324,49 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 27.01.1989 zu
zahlen,

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3. festzustellen, daß die Beklagte
ver-

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pflichtet ist, ihr alle weiteren
Schäden daraus zu ersetzen, daß das unter Nr. 1 ge-nannte
Grundstück und die darauf befindli-che Halle nicht genutzt werden
kann,

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4. ihr nachzulassen, die
Zwangsvoll-

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streckung gegen eine durch
selbstschuld-nerische Bankbürgschaft einer deutschen Großbank,
Volksbank oder öffentlichen Spar-kasse zu erbringende
Sicherheitsleistung abzuwenden,

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hilfsweise anstelle des Antrags zu
1),

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die Beklagte zu verurteilen, an sie
450.000,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 27.01.1989 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen und ihr zu
ge-statten, Sicherheit auch durch die Bürg-schaft einer deutschen
Großbank, öffentli-chen Sparkasse oder Volksbank zu leisten.

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Ergänzend wird auf die gewechselten
Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d
e

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Die Berufung ist zulässig, aber nicht
begründet.

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1.

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Der Klägerin steht kein Anspruch wegen
fehlerhafter Bauleitplanung der Beklagten zu.

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a) § 39 Abs. 1 b OBG scheidet als
Anspruchsgrundla- ge schon deshalb aus, weil die Aufstellung eines
Bauleitplanes keine ordnungsbehördliche Maßnahme ist (BGH NJW 1983,
215).

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b) Ebensowenig besteht ein
Amtshaftungsanspruch

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(§ 839 BGB i.V.m. Art. 34 GG) wegen
angeblicher Fehler bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr.
58/1. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Beklagte gegen das
Gebot gerechter Abwägung der öf-fentlichen und privaten Belange (§
1 Abs. 7 BBauG, jetzt § 1 Abs. 6 BauGB) verstoßen hat, indem sie im
Bereich der früheren Kläranlage eine gewerbliche Bebauung
zugelassen hat. Jedenfalls fehlt es näm-lich an der Verletzung
einer dem Schutz der Kläge-rin dienenden Amtspflicht.

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Ob im Einzelfall der Geschädigte zum
Kreis der "Dritten" im Sinne des § 839 BGB gehört, beurteilt sich
danach, ob die Amtspflicht - wenn auch nicht notwendig allein, so
doch auch - den Zweck hat, das Interesse gerade dieses Geschädigten
wahrzunehmen. Nur wenn sich aus den die Amtspflicht begründenden
und sie umreißenden Bestimmungen sowie aus der Natur des
Amtsgeschäfts ergibt, daß der Geschädigte zu dem Personenkreis
gehört, dessen Belange nach dem Zweck und der rechtlichen
Bestimmung des Amtsgeschäfts geschützt und gefördert sein sollen,
besteht ihm gegenüber bei schuldhafter Pflichtver-letzung eine
Schadensersatzpflicht. Hingegen ist anderen Personen gegenüber,
selbst wenn die Amts-pflichtverletzung sich für sie mehr oder
weniger nachteilig ausgewirkt hat, eine Ersatzpflicht nicht
begründet. Es muß mithin eine besondere Beziehung zwischen der
verletzten Amtspflicht und dem geschä-digten "Dritten" bestehen.
Dabei muß eine Person, der gegenüber eine Amtspflicht zu erfüllen
ist, nicht in allen ihren Belangen immer als "Dritter" anzusehen
sein. Vielmehr ist jeweils zu prüfen, ob gerade das im Einzelfall
berührte Interesse nach dem Zweck der rechtlichen Bestimmung des
Amtsge-schäfts geschützt sein soll. Es kommt demnach auf den
Schutzzweck der Amtspflicht an (ständige Recht-sprechung; siehe
z.B. BGH NJW 1989, 976, 978).

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Ein Bebauungsplan ist Rechtsnorm; er
wird als Sat-zung beschlossen (§ 10 BBauG - jetzt: BauGB). Dem
Normgeber obliegen grundsätzlich keine drittgerich-teten
Amtspflichten, sondern nur solche gegenüber der Allgemeinheit.
Ausnahmsweise können bei Maß-nahme- und Einzelfallnormen die
Belange bestimmter Einzelpersonen unmittelbar betroffen werden mit
der Folge, daß ihnen gegenüber drittgerichtete Amts-pflichten des
Normgebers bestehen. Das kommt beim Erlaß von Bebauungsplänen wegen
ihres räumlich-ge-genständlichen Bereichs und der daraus folgenden
Einengung des Kreises der Betroffenen in Betracht, jedoch nur
hinsichtlich solcher Pflichten, die eine Berücksichtigung konkreter
besonderer Inter-essen des einzelnen planbetroffenen Bürgers oder
einer Gruppe solcher Bürger erfordern (Boujong, Staatshaftung für
legislatives und normatives Un-recht in der neueren Rechtsprechung
des Bundes-gerichtshofs, in Festschrift für Geiger,
Verant-wortlichkeit und Freiheit, Seite 430, x). Liegt die genannte
Voraussetzung vor, so kommt es nicht darauf an, ob der Betroffene
zur Zeit des Erlas-ses des Bebauungsplanes schon
Grundstückseigentümer oder dinglich Berechtigter im Plangebiet war.
Das folgt aus der Objektbezogenheit eines Bebauungs-planes (BGH NJW
1989, 976, 978; OLG Saarbrücken VersR 1988, 520, 521; Rehbinder,
JuS 1989, 885, 888). Keiner Entscheidung bedarf hier die streitige
Frage (vgl. einerseits Papier DVBl 1989, 508, 509 und Rehbinder
a.a.O., andererseits Schink NJW 1990, 351, 355 und DÖV 1988, 529,
535/6), ob - so die vom Bundesgerichtshof bisher entschiedenen
Fälle - nur der sogenannte Ersterwerber, der vom Bauträger erwirbt,
geschützt wird oder auch der sogenannte Nacherwerber, der zur Zeit
der Aufstellung des Be-bauungsplanes noch in keinerlei
Rechtsbeziehung zum überplanten Grundstück steht.

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Beim Erlaß von Bebauungsplänen ist also
zu diffe-renzieren zwischen Pflichten, die dem Normgeber nur im
Allgemeininteresse obliegen, und solchen, die er zumindest auch im
Interesse einzelner zu beachten hat. Zu letzteren zählen nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Pflicht, bei der
Bau-leitplanung die Anforderungen an gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen (NJW 1989, 976 ff.; 1990,
381 ff., 1038 ff. und 1042 ff.), und die Pflicht zu sachgerechter
Abwägung, "soweit in qualifizierter und zugleich individualisierter
Weise auf schutzwürdige Interessen eines erkennbar abgegrenzten
Kreises Dritter Rücksicht zu nehmen ist" (BGH NJW 1984, 2516,
2519). Nach einem Teil der Literatur (Papier in Münchener Kommentar
zum BGB 2. Aufl. § 839 Rn. 225; Rehbinder a.a.O.; Bou-jong a.a.O.
Seite 441) soll bei Abwägungsfehlern die Verletzung einer
drittbezogenen Amtspflicht im Sinne des § 839 BGB schon dann in
Betracht kommen, wenn konkrete abwägungserhebliche
Individualbelan-ge bestimmter Planbetroffener, soweit schutzwürdig,
bei der Abwägung nicht oder nicht mit dem ihnen zu-kommenden
Gewicht berücksichtigt worden sind.

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Hier kommt die Verletzung einer -
zumindest auch - dem Schutz der Klägerin dienenden Amtspflicht
nicht in Betracht, obwohl die Ausweisung des Industriege-biets im
Bereich der früheren Kläranlage nach Be-hauptung der Klägerin eine
Gesundheitsgefahr für die künftigen Benutzer mit sich bringt. Ob
sich dies schon daraus ergibt, daß sie sogenannte Nach-erwerberin
ist, kann offen bleiben. Der Beklagten oblagen bei Aufstellung und
Verabschiedung des Be-bauungsplanes nämlich keine Amtspflichten zum
Schutz derjenigen, deren Grundstücke schon früher bebaut waren und
die eine weitere Bebauung nicht beabsichtigten. Diese Eigentümer
wurden von der Bauleitplanung nicht betroffen. Ihre legal
errich-teten Bauten genossen und genießen Bestandskraft. Aufgabe
der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der
Grundstücke in der Gemeinde vorzubereiten und zu leiten (§ 1 Abs. 1
BBauG, § 1 Abs. 1 BauGB).

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Die Parzellen Nr. und x waren schon im
Jahre 1980, das heißt lange vor dem Aufstellungsbeschluß, bebaut
worden. Das errichtete Gebäude wurde vom Bebauungsplan nicht
betroffen. Ob dies dann anders wäre, wenn der Bebauungsplan eine
andere Bebauung vorgesehen hätte, als sie schon verwirklicht war,
kann dahinstehen. Das errichtete Gebäude entsprach nämlich der
Bebauungsart, die der Plan vorsah.

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Die Parzellen Nr. x und x waren zwar
weder zur Zeit der Aufstellung des Bebauungsplanes noch des
Verkaufs an die Klägerin bebaut, sie sind es auch heute nicht. Zum
Kreis der geschützten "Dritten" im Sinne des § 839 BGB zählen,
jedenfalls soweit es um die Bebauung von Altlastflächen geht, aber
nicht die Eigentümer, die überhaupt nicht die Absicht haben, die
Grundstücke zu bebauen (BGH NJW 1990, 381, 383). Das traf schon für
die Voreigentümer zu. Die Eheleute Z. haben der Beklagten mit
Schreiben vom 31.07.1984 mitgeteilt, daß es ihnen aus
wirtschaftlichen Gründen nicht möglich sei, in den nächsten Jahren
die Parzellen Nr. x und x zu bebauen. Dasselbe muß für die Klägerin
angenommen werden. Sie hat schon gut einen Monat nach dem Kauf
(19.12.1985), nämlich mit Schreiben vom 27.01.1986, um Löschung der
zugunsten der Beklagten eingetrage-nen, die Bebauungsverpflichtung
sichernden Rückauf-lassungsvormerkung gebeten; die Beklagte hat
dieser Bitte - in Abänderung ihrer negativen Stellungnahme vom
12.08.1985 gegenüber Notar Sch - entsprochen. Die Klägerin trägt
Seite 7 der Berufungsbegründung (Bl. 195 GA) selbst vor, daß sie
eine Erweiterung des Produktionsbetriebs in S. für wirtschaftlich
nicht sinnvoll gehalten habe. Sie behauptet nicht, daß dies in der
Zeit zwischen Verkauf und 27.01.1986 anders gewesen sei oder daß
sich diese ihrer Beurteilung zwischenzeitlich geändert habe.

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c) Offen ist, ob zur Zeit der Erteilung
der Bauge- nehmigung und der Bebauung der Parzellen Nr. und x schon
der Flächennutzungsplan aus 1980 in Kraft war. Einer Aufklärung
dieses Punktes bedarf es jedoch nicht. Auch wenn die Aufstellung
des Flächennutzungsplanes, soweit er die Altlastfläche betraf,
amtspflichtwidrig gewesen sein sollte, so folgt daraus kein
Amtshaftungsanspruch der Vorei-gentümer oder gar der Klägerin.

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Der Bundesgerichtshof bejaht unter
gewissen Vor-aussetzungen einen Anspruch des Bauherren auf Ersatz
seiner nutzlosen Aufwendungen, die er im Vertrauen auf Bestand und
Realisierbarkeit eines Bebauungsplanes gemacht hat, weil der
Bebauungsplan die alleinige "Verläßlichkeitsgrundlage" für seine
finanziellen Dispositionen bietet (NJW 1989, 976, 979). Das trifft
für den Flächennutzungsplan nicht zu. Dieser ist nur vorbereitender
Bauleitplan; ver-bindliche Festsetzungen enthält erst der
Bebauungs-plan (§§ 1 Abs. 2, 8 Abs. 1 BBauG, §§ 1 Abs. 2, 8 Abs. 1
BauGB). Die Existenz eines Flächennutzungs-planes schafft deshalb
keinen Vertrauenstatbestand. Weder kann aus diesem
bauplanungsrechtlich ein Anspruch auf Bebauung abgeleitet werden,
noch kann er als öffentlicher Belang einem im Innenbereich (§ 34
BBauG, jetzt: BauGB) an sich zulässigen Vorhaben entgegengesetzt
werden (BVerwG NJW 1981, 2770 f.). Hier ging es bei der 1980
vorgenommenen Bebauung um ein Innenbereichsvorhaben, wie die
Be-klagte Seite 12 ihres Schriftsatzes vom 27.02.1989 (Bl. 49 GA)
in Verbindung mit ihrem Schriftsatz vom 10.03.1989 (Bl. 62 GA)
vorgetragen hat. Die von der Klägerin Seite 8, 11 ihres
Schriftsatzes vom 23.04.1990 (Bl. 128, 131 GA) vertretene Ansicht,
planungsrechtliche Grundlage der Baugenehmigung sei § 33 BBauG
gewesen, ist unzutreffend; denn unstrei-tig ist die Aufstellung des
Bebauungsplanes erst 1983 beschlossen worden. Die Klägerin ist auf
diese Behauptung in zweiter Instanz - zu Recht - auch nicht mehr
zurückgekommen.

155

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156

Eine "Verläßlichkeitsgrundlage" bot der
Flächen-nutzungsplan auch nicht deshalb, weil er, wie das
Landgericht Seite 8 des angefochtenen Urteils und die Beklagte
Seite 10, 11 der Berufungserwiderung (Bl. 234, 235 GA) in Erwägung
gezogen haben, die nach §§ 1 Abs. 7 BBauG, 1 Abs. 6 BauGB gebotene
Abwägung bei der Beschlußfassung über den Bebau-ungsplan band.
Diese Erwägung ist nämlich unrich-tig. Zwar ist der Bebauungsplan
aus dem Flächennut-zungsplan zu entwickeln (§ 8 Abs. 2 BBauG,
jetzt: BauGB), dies ändert aber nichts an der Notwendig-keit einer
eigenständigen Abwägung im Rahmen der Aufstellung eines
Bebauungsplanes (siehe hierzu z.B. Schlichter-Stich-Tittel, BBauG
3. Aufl. § 5 Rdnr. 3). Das ergibt sich unmittelbar aus §§ 1 Abs. 7
BBauG, 1 Abs. 6 BauGB, versteht sich im übrigen angesichts der
"Großflächigkeit" eines Flä-chennutzungsplanes, dessen
Verabschiedung in aller Regel keine detaillierten Untersuchungen
des gesam-ten Plangebietes vorausgehen können, von selbst. Ob die
planerische Bewältigung eines bekanntgewor-denen Altlastenproblems
vom Flächennutzungsplan ge-nerell nicht geleistet werden kann und
deshalb in diesem nur die - erst seit Inkrafttreten des BauGB
vorgesehene - Kennzeichnung von Verdachtsflächen zu fordern ist (so
Baden ZfBR 1988, 108, 109), kann unentschieden bleiben; denn eine
"Verläßlichkeits-grundlage" für die Unbedenklichkeit einer
Altla-sten-Überbauung bildet der Flächennutzungsplan je-denfalls
nicht, zumal dann nicht, wenn er - wie hier - nicht auf
detaillierten Untersuchungen der Altlastflächen basiert. Solche
Untersuchungen sind - unter gewissen Voraussetzungen - vor
verbindli-cher Festsetzung geboten, also im Zusammenhang mit der
Aufstellung des Bebauungsplanes.

157

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158

d) Darüberhinaus fehlt es am
Ursachenzusammenhang

159

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160

zwischen der Bauleitplanung und dem
Entschluß der Klägerin, die Grundstücke zu erwerben. Sie hat weder
auf die Geltung eines Bebauungsplanes noch eines
Flächennutzungsplanes vertraut. Unstreitig hat sie vor dem Kauf
Planunterlagen nicht eingese-hen und wußte nicht einmal von der
Existenz des Be-bauungsplanes. Vertraut hat sie allenfalls darauf,
daß das Gebäude legal errichtet worden war. Dies ist völlig
unabhängig von der Frage, ob planungs-rechtliche Grundlage ein
Bebauungsplan oder §§ 34, 35 BauGB waren.

161

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162

Da die Klägerin Planunterlagen nicht
eingesehen hat, kommt es auch nicht darauf an, ob die Beklag-te in
den Bauleitplänen die Altlastflächen hätte kennzeichnen müssen,
eine Pflicht, die gesetzlich übrigens erst durch das nach
Inkrafttreten der Bau-leitpläne geschaffene BauGB begründet worden
ist. Die im Senatstermin vom 14.02.1991 von der Klägerin vertretene
Ansicht, im Falle der Kennzeichnung hätten jedenfalls die
Voreigentümer von der Altlast erfahren und diese hätten ihre
Kenntnis an sie, Klägerin, im Rahmen der Verkaufsverhandlungen
wei-tergegeben, ist nicht überzeugend. Da die Voreigen-tümer die
Parzellen und x schon bebaut hatten, in-soweit durch den
Bebauungsplan also nicht betroffen wurden, und da sie ferner die
Parzellen x und x nicht bebauen wollten, bestand für sie kein
Anlaß, Bebauungsplan und Planunterlagen einzusehen.

163

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164

e) Unter diesen Umständen kommt es
nicht auf die

165

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166

Frage an, ob der Gewerbetreibende, der
im Vertrauen auf einen Bebauungsplan eine gewerbliche Bebauung
vornimmt, die sich wegen einer Altlast auf dem überbauten Gelände
als unnütz erweist, "Drit-ter" im Sinne des § 839 BGB ist. Der
Senat weist jedoch darauf hin, daß er auch insoweit erhebliche
Bedenken hat:

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168

Die bisher veröffentlichte
Rechtsprechung betrifft die Ausweisung von Wohngebieten auf
Altlastflächen (BGH NJW 1989, 976 ff.; 1990, 381 ff., 1038 ff. und
1042 ff.), nicht die Ausweisung von Gewerbe- oder
Industriegebieten. Aus der Pflicht, bei der Auf-stellung von
Bauleitplänen die allgemeinen Anforde-rungen an gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse und die Sicherung der Wohn- und
Arbeitsbevölkerung zu berücksichtigen (§ 1 Abs. 6 Satz 2 BBauG
erster Spiegelstrich; § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 BauGB), er-gibt sich
zwar die Amtspflicht, die gesundheitli-chen Belange auch der
"Arbeitsbevölkerung" in Rech-nung zu stellen. Das Verbot, durch
planerische Maß-nahmen Gesundheitsgefahren zu erzeugen, ist die

169

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170

äußerste Grenze der planerischen
Gestaltungs-freiheit unabhängig davon, ob es um Wohn- oder
gewerbliche Nutzung geht (Schink NJW 1990, 351, 355; Rehbinder JuS
1989, 885, 886; Jochum NVwZ 1989, 635). Als Konsequenz der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Wohnbebauung folgt daraus
aber nur, daß die Arbeitnehmer "Dritte" im Sinne des § 839 BGB
sind, der Gewerbetreibende selbst nur insoweit, als er durch eigene
Tätigkeit auf dem Be-triebsgelände selbst einer Gesundheitsgefahr
ausge-setzt ist - ein Gesichtspunkt, der bei der Klägerin als einer
GmbH von vorneherein keine Rolle spielt. T8pischerweise, und so
auch hier, wird der Gewerbe-treibende nur in seinem
Vermögensinteresse betrof-fen. Dies reicht für sich allein gerade
nicht aus, um einen Drittbezug im Sinne des § 839 BGB zu beja-hen
(BGH NJW 1990, 1038, 1040). Ersatz der unnütz aufgewendeten Kosten
für den Bau eines Hauses hat der Bundesgerichtshof (a.a.O.) dem
Bauherren eines Wohnhauses nur wegen deren unmittelbarer Beziehung
zur Gesundheitsgefährdung zugebilligt. Daran fehlt es bei
Gewerbebetrieben schon deshalb, weil die Gesundheitsgefahr
t8pischerweise die Arbeitnehmer-schaft trifft, den
Gewerbetreibenden nur insoweit, als er auf dem Betriebsgelände
selbst mitarbeitet. Allerdings geht der Bundesgerichtshof für die
Wohnbebauung davon aus, daß "Dritte" im Sinne des § 839 BGB auch
die Wohnbauunternehmen sind, die Verantwortung dafür tragen, daß
die von ihnen errichteten Bauten von Gesundheitsgefahren frei sind
(NJW 1990, 381, 382; 1038, 1040; 1042, 1044). Auf andere
gewerbliche Unternehmen ist dies nach Ansicht des Senats aber nicht
übertragbar. Zwar obliegt dem Arbeitgeber eine Fürsorgepflicht
gegen-über dem Arbeitnehmer. Tatsächlich geht es bei dem Anspruch
auf Ersatz von unnützen Kosten für eine gewerbliche Bebauung aber
nicht, jedenfalls nicht primär, um die Erfüllung dieser
Fürsorgepflicht, sondern um das Vermögensinteresse des
Gewerbetrei-benden.

171

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172

Selbst wenn man dies anders sehen
würde, so haben doch jedenfalls Kosten außer Betracht zu bleiben,
die deshalb unnütz aufgewendet worden sind, weil der Boden nicht
genügend tragfähig ist. Insoweit geht es, abgesehen von dem Fall,
daß ein Gebäude akut einsturzgefährdet ist - was hier nicht der
Fall ist -, nicht um eine Gesundheitsgefährdung. Die Amtspflicht
zur Prüfung der statischen Berech-nung dient nicht dem Schutz des
Bauherren vor unnützen Aufwendungen für ein Bauvorhaben; das
Bau-genehmigungsverfahren ist nicht dazu bestimmt, dem Bauherren
die Verantwortung für eine einwandfreie Durchführung und
Durchführbarkeit seines Bauvorha-bens abzunehmen (BGH NJW 1963,
1821, 1823). Dement-sprechend gilt für die Bauleitplanung -
unabhängig davon, ob unter Umständen Baugrunduntersuchungen
erforderlich sind -, daß die Gemeinde mit der Aus-weisung von
Baugelände grundsätzlich nicht das Ver-trauen erzeugt, daß der
Baugrund geologisch zur Be-bauung geeignet ist (BGH NJW 1989, 976,
979; 1990, 381, 384; WM 1988, 200, 203).

173

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174

Die Schwermetalle im Boden des
Grundbesitzes der Klägerin bilden nach übereinstimmender Ansicht
der Sachverständigen keine Gesundheitsgefahr für die Nutzer der
Grundstücke. Eine etwaige Gefährdung des Grundwassers betrifft
nicht die individuellen Be-lange der Klägerin.

175

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176

Was die Methanausgasungen angeht, so
mag es sein, daß bei längerer nicht ausreichender Entlüftung und
hoher Konzentration eine Explosionsgefahr auftreten kann. Insoweit
ist aber in Betracht zu ziehen (vgl. Seite 7 des von der Beklagten
eingeholten Gutachtens Sp. und J., Anl. zum Schriftsatz vom
16.01.1990), daß das Eindringen der Gase in das Gebäude Folge der
unzureichenden Gründungsmaßnahmen ist, für die die Klägerin bzw.
die Voreigentümer allein verantwortlich sind. Außerdem ist nicht
von der Hand zu weisen, daß mit zumutbarem Aufwand das Eindringen
von Methangas in das Gebäude verhindert werden kann, jedenfalls in
dem Umfang, daß eine Ex-plosionsgefahr ausscheidet.

177

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178

2.

179

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180

Ob die den Eheleuten Z. im Jahre 1980
erteilte Baugenehmigung fehlerhaft war, kann ebenfalls
da-hinstehen. Die Klägerin ist insoweit nicht "Dritte" im Sinne des
§ 839 BGB. Aus demselben Grund besteht auch kein Anspruch nach § 39
Abs. 1 b OBG, denn auch insoweit ist Anspruchsvoraussetzung, daß
die verletzte Norm zumindest auch dem Individualinter-esse des
Geschädigten dient; der Bauherr hat kei-nen allgemeinen
Gesetzesvollziehungsanspruch (BGH NJW 1983, 1795 ff.; 1990, 1038,
1041).

181

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182

Unzutreffend ist die Seite 25 der
Berufungsbegrün-dung (Bl. 213 GA) vertretene Ansicht, mit der
Grundstücksübereignung gingen in der Person des Bauherren
entstandene Ersatzansprüche auf den neuen Eigentümer über. Die
angeführten Belegstellen stüt-zen diese Meinung nicht. Erforderlich
ist vielmehr eine Abtretung seitens des Bauherren. Eine solche
behauptet die Klägerin selbst nicht.

183

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184

Gemeint ist mit der angeführten
Schriftsatzstelle wahrscheinlich, daß der "Nacherwerber" zu dem
durch §§ 839 BGB, 39 OBG geschützten Personenkreis gehö-re. Auch
das ist so nicht richtig.

185

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186

Dem Bauherren, der im Vertrauen auf die
Rechtswirk-samkeit der Genehmigung nutzlose Aufwendungen ge-macht
hat, steht mit gewissen Einschränkungen, die speziell die statische
Durchführbarkeit betreffen, ein Ersatzanspruch zu. Das Verbot, ohne
Genehmigung zu bauen, ist nur eine präventive Beschränkung der aus
dem Grundeigentum fließenden Baufreiheit, deren Wegfall durch
Erteilung der Genehmigung für den Bauherren einen
Vertrauenstatbestand des Inhalts schafft, daß dem Bauvorhaben
öffentlich-rechtliche Hindernisse nicht entgegenstehen und er
dementspre-chend wirtschaftlich disponieren kann (ständige
Rechtsprechung, siehe z.B. BGHZ 60, 112). Diese Begründung trifft
nicht auf denjenigen zu, der - wie die Klägerin - viele Jahre nach
Errichtung eines Gebäudes den bebauten Grundbesitz erwirbt. Nur in
engen Grenzen wird auch ein anderer als der Antragsteller im
Genehmigungsverfahren durch die Erteilung der Genehmigung in seinem
Vertrauen auf die Realisierbarkeit des Bauvorhabens (die hier zur
Zeit des Kaufs der Klägerin längst erfolgt war; es geht nur um ihr
Vertrauen in die Abbruch-sicherheit des Gebäudes) geschützt. So hat
der Bundesgerichtshof diesen Schutz einem formell nicht am
Genehmigungsverfahren Beteiligten zugebilligt, der aufgrund eines
mit dem Eigentümer geschlossenen Vertrags befugt war, das
Grundstück zu bebauen, und dem ein Anspruch auf
Eigentumsübertragung eingeräumt war (NJW 1985, 2817 ff.). Das OLG
Hamm hat den Schutz bejaht für den, der schon zur Zeit der
Antragstellung des Eigentümers mit diesem einen Vertrag über den
Erwerb des Grundstücks nebst des vom Eigentümer noch zu
errichtenden Hauses ge-schlossen hatte (VersR 1987, 1044, 1046).
Der Senat hat den Grundstückseigentümer in den Schutz einbe-zogen,
mit dessen Einverständnis ein Dritter den Bauantrag gestellt hatte
(NVwZ 1989, 288).

187

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188

Eine mit diesen Fällen vergleichbare
Gestaltung liegt hier nicht vor. Den Schutz auf den Nacherwer-ber
auszudehnen, der Jahre später das bebaute Grundstück erwirbt, geht
schon deshalb nicht an, weil dadurch die Verjährungsfrist von drei
Jahren praktisch ausgehebelt würde: Bei jedem Neuerwerb entstünde
ein neuer Anspruch mit eigener Verjäh-rung.

189

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190

Außerdem gelten die oben zu 1) e)
gemachten Ausfüh-rungen zur eigenen Verantwortung des Bauherren für
ausreichende Standsicherheit und Gründungsmaßnahmen des Bauwerks
auch hier. Das Baugenehmigungsverfah-ren ist nicht dazu bestimmt,
dem Bauherren die Verantwortung für eine einwandfreie Durchführung
und Durchführbarkeit seines Bauvorhabens abzunehmen (BGH NJW 1963,
1821, 1823). Die mangelnde Tragfä-higkeit des Bodens, die durch
sachgerechte Grün-dungsmaßnahmen hätte kompensiert werden können,
ist deshalb kein Umstand, der zu Lasten der Beklagten geht.

191

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192

3.

193

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194

Es kann dahinstehen, ob die Deponierung
der Klär-schlammablagerungen auf den Grundstücken den damals
geltenden Abfallbeseitigungsvorschriften widerspro-chen hat. Selbst
wenn dies zu bejahen sein sollte, kann hieraus kein
Amtshaftungsanspruch gegen die Beklagte abgeleitet werden. Die
Pflicht zur ord-nungsgemäßen Deponierung von Schadstoffen oblag ihr
nämlich zum Schutze der Allgemeinheit, nicht zum Schutz der
Klägerin, die Jahre später die Grund-stücke von einem Dritten
erworben hat.

195

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196

Es kommt auch nicht darauf an, ob die
Beklagte beim Verkauf der Grundstücke an die Eheleute Z. 1978/1980
diese auf die Ablagerungen hätte hin-weisen müssen, soweit diesen -
was streitig ist - das Vorhandensein der Ablagerungen nicht ohnehin
bekannt war. Wenn überhaupt, so konnte das Unter-lassen eines
solchen Hinweises nur vertragliche An-sprüche der Eheleute Z. gegen
die Beklagte begrün-den. Deren Zession an die Klägerin ist nicht
be-hauptet.

197

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198

4.

199

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200

Der Klägerin steht auch nicht deshalb
ein Ersatzan-spruch zu, weil die Beklagte es unterlassen hat, sie
vor dem Grundstückserwerb auf die Bodenbela-stung hinzuweisen. Es
gibt keine Amtspflicht, po-tentielle Erwerber von Altlastflächen
auf die inso-weit eventuell bestehenden Gefahren hinzuweisen. Die
Erfüllung einer derartigen Pflicht wäre auch praktisch unmöglich,
da die Gemeinde die potentiel-len Erwerber üblicherweise nicht
kennt. Einen ge-wissen Schutz bietet die durch das BauGB neu
ge-schaffene Kennzeichnungspflicht in Bauleitplänen (§§ 5 Abs. 3
Nr. 3, 9 Abs. 5 Nr. 3). Abgesehen da-von, daß zur Zeit des
Grundstückserwerbs diese ge-setzliche Kennzeichnungspflicht noch
nicht bestand, fehlt es insoweit an dem erforderlichen
Ursa-chenzusammenhang, wie schon oben unter 1) d) darge-legt. Die
Beklagte wußte zur Zeit ihres Erwerbs nichts von der Existenz eines
Bauleitplans und hat keine Planunterlagen eingesehen.

201

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202

Unerheblich ist das Schreiben der
Beklagten an No-

203

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204

tar Sch vom 12.08.1985 (Bl. 59 GA), in
dem sie eine Löschung der Rückauflassungsvormerkung auf den
Par-zellen Nr. x und x abgelehnt hat, weil diese noch unbebaut
waren, die in ihrem Kaufvertrag mit den Eheleuten Z. begründete
Bauverpflichtung also noch nicht erfüllt war. Aus der
vorausgegangenen Anfrage des Notars vom 17.07.1985 (Bl. 58 GA)
ergab sich nicht einmal, daß der Wunsch der Voreigentümer auf
Löschung der Vormerkungen mit einer Verkaufsabsicht zusammenhing,
erst recht nicht die Person des Er-werbsinteressenten. Es ist auch
nicht richtig, daß die Beklagte mit ihrem Schreiben vom 12.08.1985
auf eine Bebauung gedrängt hat. Sie hat an einer ihr
privatrechtlich eingeräumten Rechtsposition festge-halten,
möglicherweise weil sie damals - sei es zu Recht, sei es zu Unrecht
- eine Bebauung für mög-lich hielt oder diese Frage noch abklären
wollte. Dies begründete keinen schutzwürdigen Vertrauens-tatbestand
für die weder in Anfrage noch in Antwort genannte Klägerin
bezüglich der Bebaubarkeit der Parzellen Nr. x und x. Außerdem
wollte sie diese gar nicht bebauen, wie oben unter 1) b) ausgeführt
ist. Über die bebauten Parzellen Nr. und x sagte die Antwort
überhaupt nichts aus. Schließlich war das von Notar Sch
angesprochene Liegenschaftsamt für definitive Aussagen zur
Bebaubarkeit ersicht-lich nicht zuständig. Anfrage und Antwort
betrafen ausschließlich den privatrechtlichen Bereich, näm-lich die
Frage der Löschung der Auflassungsvormer-kungen, die eine
privatrechtlich begründete Bebau-ungsverpflichtung sichern sollten.
Eine dem öffent-lichen Recht zuzuordnende Auskunft der Baubehörde
über die Bebaubarkeit der Grundstücke wurde weder erbeten noch
erteilt.

205

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206

5.

207

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208

Die Voraussetzungen eines sogenannten
Amtsmiß-brauchs, bei dem die Drittbezogenheit im Sinne des § 839
BGB keine Rolle spielt, liegen nicht vor. Nicht jede schuldhaft
unrichtige Amtsausübung stellt einen Amtsmißbrauch dar; vielmehr
muß es sich um ein den Forderungen von Treu und Glauben und guter
Sitte widersprechendes Verhalten handeln, wie es immer, aber nicht
nur bei der Verwirklichung der Tatbestandsmerkmale des § 826 BGB zu
bejahen ist (BGH NJW 1990, 836, 838). Greifbare Anhalts-punkte für
einen Amtsmißbrauch sind hier weder vor-getragen noch
ersichtlich.

209

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210

6.

211

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212

Die Entscheidung über der Kosten beruht
auf § 97 Abs. 1 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbar-keit auf
§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

213

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214

Streitwert zweiter Instanz und Wert der
Beschwer: 631.324,49 DM.