Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1995-02-09, Aktenzeichen 7 U 153/94
ECLI:DE:OLGK:1995:0209.7U153.94.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

2

Der Kläger nimmt das beklagte Land auf Schadensersatz wegen
Amtspflichtsverletzung in Zusammenhang mit einer
Zwangsversteigerung in Anspruch.

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Gegenstand der Versteigerung war ein aus zwei Parzellen
(Flurstücke und ) bestehendes, mit einem Wohnhaus sowie einer
Saunaanlage bebautes Grundstück. In dem vom Amtsgericht gemäß § 74
a Abs. 5 S. 1 ZVG eingeholten Wertgutachten schätzte der
Sachverständige P. den Verkehrswert des Grundstücks auf 920.000,00
DM. Eine Einzelbewertung der beiden Parzellen lehnte er mit
folgender Begründung ab:

4

"Die Einzelwerte der Flurstücke und
können nur als theoretische Werte ermittelt werden, so daß hier auf
eine Berechnung verzichtet wurde.

5

Eine getrennte Nutzung ist nur für das
Flurstück mit der Nutzung des Einfamilienhausteiles möglich. Eine
getrennte Nutzung des Flurstücks ist nicht möglich, da die gesamte
Saunaanlage jeweils zur Hälfte auf dem Flurstück und Flurstück
errichtet wurde.

6

Auch durch die aufwendigsten
Umbaumaßnahmen ist eine getrennte Nutzung nicht möglich, da der
Grenzverlauf der Flurstücke mitten durch die wichtigsten
Räumlichkeiten führt."

7

Auf Antrag einer beteiligten Gläubigerin ergänzte der
Sachverständige sein Gutachten später um eine Berechnung der
"theoretischen Einzelwerte", die er nach Maßgabe des jeweiligen
Anteils an der Gesamtfläche für das 1.441 qm große Flurstück auf
698.000,00 DM und für das 457 qm große Flurstück auf 222.000,00 DM
bezifferte. Diese Zahlen übernahm die Rechtspflegerin in ihren
Wertfestsetzungsbeschluß vom 16. Dezember 1988.

8

Es fanden mehrere Versteigerungstermine statt, in denen der
Kläger als Bieter auftrat, wobei er Gebote für beide Flurstücke
sowohl im Einzel- wie auch im Gesamtausgebot abgab. Im Termin vom
19. Juni 1990 blieb er im Einzelausgebot für das Flurstück
Meistbietender mit einem Gebot von 230.000,00 DM, auf das ihm mit
Beschluß vom 31. Juli 1990 der Zuschlag erteilt wurde. Das
Flurstück wurde später einem Herrn H. zugeschlagen, der den Kläger
hierüber mit Schreiben vom 13. April 1992 unterrichtete. Weiter
führte er in dem Schreiben aus:

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"Nach einer eingehenden rechtlichen
Beratung weise ich Sie darauf hin, daß ein sogenannter Überbau im
Sinne des § 912 BGB vorliegt. Der auf Ihrem Grundstück befindliche
Gebäudeteil ist unselbständig und lediglich wesentlicher
Bestandteil des Stammgebäudes, das auf meinem Grundstück errichtet
wurde.

10

Die rechtliche Folge dieses
Sachverhalts ist, daß ich den auf Ihrem Grundstück stehenden
Gebäudeteil ausschließlich nutzen kann. Ihnen steht als
Gegenleistung eine Überbaurente zu, über deren Höhe noch zu
verhandeln ist.

11

Ich gehe jedoch davon aus, daß nach
wirtschaftlichen Gesichtspunkten Ihnen diese Lösung nicht zusagt
und Sie an einem Verkauf ihres Grundstücks interessiert sind."

12

Der Kläger verkaufte H. die von ihm ersteigerte Parzelle mit
Vertrag vom 9. September 1993 zum Kaufpreis von 75.000,00 DM.

13

Der Kläger hat geltend gemacht, ein höherer Preis habe sich für
die Parzelle nicht erzielen lassen, da sie infolge des Überbaus
nicht mehr wert gewesen sei als ein unbebautes Grundstück. Die
Rechtspflegerin sei im Rahmen der Versteigerung verpflichtet
gewesen, auf die nachteiligen Auswirkungen des Überbaus auf den
Wert und die Nutzbarkeit der Parzelle hinzuweisen. Ihm sei zwar das
Wertgutachten des Sachverständen P. bekannt gewesen, er habe aber
nicht über die erforderlichen Rechtskenntnisse verfügt, um die
Folgen des Überbaus für das Gebäudeeigentum richtig
einzuschätzen.

14

Der Kläger hat beantragt,

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das beklagte Land zu verurteilen, an
ihn 232.424,51 DM nebst Zinsen (gestaffelt) zu zahlen.

16

Das beklagte Land hat Klageabweisung beantragt. Es hat geltend
gemacht, aufklärende Hinweise der Rechtspflegerin seien entbehrlich
gewesen, da der Kläger die örtlichen Verhältnisse bestens gekannt
habe. Die Problematik des Überbaus sei aus dem ihm bekannten
Wertgutachten ersichtlich gewesen. Die Rechtspflegerin habe auch
ausdrücklich darauf hingewiesen, daß wegen des Überbaus nur ein
Gesamtausgebot sinnvoll sei.

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Das Landgericht hat der Klage mit Urteil vom 3. Mai 1994 in Höhe
von 217.227,17 DM nebst Zinsen stattgegeben und sie im übrigen
abgewiesen. Es hat gemeint, der Rechtspflegerin falle eine
Amtspflichtverletzung zur Last, weil sie es unterlassen habe, den
Kläger auf die besonderen Konsequenzen des Eigengrenzüberbaus, der
sich für die Parzelle als Sachmangel ausgewirkt habe, hinzuweisen.
Demgegenüber falle dem Kläger ein Mitverschulden nicht zur Last, da
ihm die Fehleinschätzung der Rechtslage nicht vorzuwerfen sei. Nur
der Höhe nach scheitere der Anspruch teilweise daran, daß dem
Kläger wegen einer Schadensposition eine anderweitige
Ersatzmöglichkeit zustehe.

18

Gegen das ihm am 25. Mai 1994 zugestellte Urteil hat das
beklagte Land mit einem am 24. Juni 1994 eingegangenen Schriftsatz
Berufung eingelegt und diese mit einem am 24. August 1994
eingegangenen Schriftsatz begründet. Das Land verfolgt seinen
Klageabweisungsantrag weiter. Der Kläger tritt der Berufung
entgegen.

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Wegen aller Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf
das angefochtene Urteil und auf die in der Berufungsinstanz
gewechselten Schriftsätze sowie auf das Protokoll der Senatssitzung
vom 15. Dezember 1994 Bezug genommen. Die Akte 92 K 325/87 AG Köln
ist Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

20

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

21

Die Berufung ist zulässig, hat in der Sache aber nur teilweise
Erfolg.

22

I.

23

Eine Amtspflichtverletzung hat das Landgericht mit Recht bejaht.
Der Rechtspflegerin fällt ein schuldhafter Verstoß gegen die ihr
nach § 139 ZPO obliegende Hinweis- und Aufklärungspflicht zur
Last.

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Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der
Rechtspfleger zu Hinweisen auch dem Bieter und möglichen Ersteher
des Grundstücks gegenüber verpflichtet, wenn dieser Gefahr läuft,
das Grundstück mit einer Belastung zu erwerben, die nach seiner
Vorstellung mit dem Zuschlag erlöschen sollte (BGH NJW 1991, 2759).
Mit einem solchen Fall ist die hier vorliegende Überbausituation
entgegen der Auffassung des beklagten Landes vergleichbar. Es
handelt sich zwar nicht, wie in dem vom Bundesgerichtshof
entschiedenen Fall, um eine "spezielle Konsequenz" aus bestimmten
Vorschriften des Zwangsversteigerungsrechts, sondern um Wirkungen
des materiellen Rechts. Auf diesen Unterschied kommt es aber für
die Beurteilung der Hinweispflicht nicht an. Maßgebend sind die
Bedeutung der Sache, die Interessenlage und der jeweilige
Kenntnisstand der Beteiligten. Das Interesse des Bieters ist
erkennbar darauf gerichtet, möglichst genau und zuverlässig
abschätzen zu können, welchen Gegenwert er für sein Gebot im Falle
des Zuschlags erhält. Dabei fällt die Bewertung des Grundstücks
einschließlich der Beschaffung der dazu erforderlichen Kenntnisse,
wozu auch die Einholung von Rechtsrat gehören kann, wenn die
Bewertung von der Klärung bestimmter Rechtsfragen abhängig ist,
zwar regelmäßig in den Aufgaben- und Risikobereich des Bieters. Bei
rechtsunkundigen Personen besteht aber die Gefahr, daß sie einen
bewertungsrelevanten rechtlichen Aspekt erst gar nicht erkennen und
deshalb keinen Anlaß sehen, sich rechtlich beraten zu lassen.
Solche Personen, aber auch Rechtskundige, die sich erkennbar in
einem Irrtum befinden, sind auf Hinweise des Gerichts
angewiesen.

25

Ein entsprechender Aufklärungsbedarf war hier gegeben. Es lag,
wie auch von Seiten des beklagten Landes nicht in Zweifel gezogen
wird, ein Fall des Eigengrenzüberbaus vor, bei dem nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 110, 299 m.w.N.) das
Eigentum an dem gesamten Bauwerk dem jeweiligen Eigentümer der
Parzelle zustand. Die Kenntnis dieser Rechtsprechung konnte nicht
bei allen Bietern vorausgesetzt werden. Das gilt unabhängig davon,
ob sie zum ersten mal mitboten oder, wie der Kläger, schon mehrfach
Gebote abgegeben hatten. Über die Eigentumsverhältnisse an dem
Gebäude gab das Wertgutachten des Sachverständigen P. keinen
Aufschluß. Auch der von der Rechtspflegerin erteilte Hinweis, daß
nur ein Gesamtausgebot "sinnvoll" sei, gab für die Beurteilung der
Eigentumslage nichts her. Sowohl das Gutachten wie auch die
entsprechende Wertfestsetzung durch das Gericht beruhten, wie der
Kläger mit Recht geltend macht, auf einer Fehleinschätzung der
Rechtslage, denn im Hinblick auf die Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs hätte der Gebäudewert, anstatt auf die beiden
Parzellen verteilt zu werden, insgesamt der Parzelle zugerechnet
werden müssen. Hierdurch wurden entsprechende Fehlvorstellungen der
Bieter geradezu herausgefordert.

26

Zwar ist richtig, daß die Wertfestsetzung grundsätzlich nur im
Interesse des Vollstreckungsschuldners und der Gläubiger erfolgt
und deshalb auch nur diesem Personenkreis, nicht aber dem Bieter
und Ersteher Schadensersatzansprüche aus dem Gesichtspunkt einer
fehlerhaften Wertfestsetzung zustehen können (OLG Frankfurt NJW
1990, 1486, 1487). Auf diesen Gesichtspunkt kommt es hier aber
nicht an. Die Haftung des Landes hat ihren Grund nicht in der
fehlerhaften Wertfestsetzung, sondern in der Verletzung der
Hinweispflicht, wobei sich allerdings die Notwendigkeit bestimmter
Hinweise auch aus der Wertfestsetzung ergeben kann.

27

Die Haftung des Landes läuft auch nicht auf eine Umgehung des
gesetzlichen Gewährleistungsauschlusses nach § 56 S. 3 ZVG hinaus.
Der Gewährleistungsauschluß wirkt nur zwischen dem Ersteher und dem
Vollstreckungsschulder sowie den Gläubigern.
Schadensersatzansprüche gegen Dritte werden durch § 56 S. 3 ZVG
ebenso wenig berüht wie durch eine vertragliche Abbedingung der
Gewährleistung im Rahmen eines Grundstückskaufs.

28

Unerheblich ist auch, ob der Rechtspflegerin die Rechtslage
hinsichtlich des Überbaus positiv bekannt war. Inhalt und Umfang
der Hinweispflicht gemäß § 139 ZPO bestimmen sich nach objektiven
Kreterien, nicht nach dem Kenntnisstand des jeweiligen Richters
oder Rechtspflegers.

29

Der Rechtspflegerin fällt auch ein Verschulden zur Last. Mit den
Überbauregeln mußte sie vertraut sein. Insoweit gilt der Grundsatz,
daß jeder Amtsinhaber über diejenigen Rechts- und
Verwaltungskenntnisse verfügen muß, die zur Führung seines Amtes
erforderlich sind (BGH VersR 1984, 849, 850; NJW 1981, 2759, 2760).
Notfalls hatte sie, wenn sie sich der rechtlichen Schwierigkeit
nicht gewachsen fühlte, die Sache dem Richter vorzulegen (§ 5 Abs.
1 Nr. 2 RPflG).

30

Die Schadenshöhe hat das Landgericht zutreffend ermittelt.
Substantiierte Einwendungen werden dagegen mit der Berufung nicht
vorgebracht.

31

II.

32

Das beklagte Land macht mit Recht geltend, daß sich der Kläger
ein Mitverschulden anrechnen lassen muß.

33

Der Kläger wußte, daß er es mit einem problembehafteten
Grundstück zu tun hatte. Er kannte nicht nur die dafür maßgebenden
Tatsachen, sondern konnte dem Wertgutachten auch entnehmen, daß
sich daraus nicht einfach zu beantwortende Bewertungsfragen
ergaben. Die Tatsache, daß der Sachverständige von einer
Einzelbewertung der beiden Parzellen zunächst abgesehen hatte und
nur auf besonderen Antrag einer Gläubigerin bereit war,
ausdrücklich als "theoretisch" bezeichnete Werte zu ermitteln,
mußte auch einem Laien zu denken geben.

34

Abgesehen von den rechtlichen Aspekten stellte sich hinsichtlich
der Parzelle auch die praktische Frage, für welche Zwecke das
Teilgrundstück nutzbar war. Der Kläger beruft sich zwar darauf, daß
er die Vorstellung gehabt habe, den auf der Parzelle stehenden
Gebäudeteil durch Ziehen einer Wand abzutrennen und separat nutzen
zu können. Insoweit kann aber weder seinem schriftlichen Vorbringen
noch seinen mündlichen Erläuterungen in der Berufungsverhandlung
gefolgt werden. Der Kläger wußte aus dem Gutachten des
Sachverständigen P., daß eine getrennte Nutzung selbst durch "die
aufwendigsten Umbaumaßnahmen" nicht erreichbar war, weil die Grenze
"mitten durch die wichtigsten Räumlichkeiten" führte (Gutachten S.
39). Es spricht deshalb alles dafür, daß es sich um einen
spekulativen Erwerb handelte, der darauf abzielte, die kleinere
Parzelle später an den Erwerber der größeren Parzelle zu veräußern
und dabei durch die Ausnutzung der für den Fall einer Realteilung
zu erwartenden Zwangslage einen möglichst hohen Gewinn zu erzielen.
Ferner kommt in Betracht, daß er sich vorstellte, dem späteren
Nachbarn die auf seinem Grundstück stehenden Gebäudeteile zur
Nutzung überlassen und dafür eine möglichst hohe Miete bzw. Rente
fordern zu können.

35

Unabhängig von seinen konkreten Vorstellungen und Absichten ging
der Kläger mit dem Erwerb der Parzelle jedenfalls ein riskantes
Geschäft ein, für dessen Folgen er, nachdem es fehlgeschlagen ist,
nicht allein das beklagte Land verantwortlich machen kann. Der in §
254 BGB zum Ausdruck kommende Grundsatz von Treu und Glauben
erfordert es auch, ein riskantes Verhalten des Geschädigten bzw.
ein Handeln auf eigene Gefahr als Mitverschulden zu berücksichtigen
(vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 54. Auflage, § 254 Rn. 76). Im
übrigen ergibt sich ein Mitverschulden des Klägers jedenfalls
daraus, daß er nichts unternommen hat, um das auch für ihn
erkennbare rechtliche Risiko durch Inanspruchnahme fachkundiger
rechtlicher Beratung herabzusetzen.

36

Im Ergebnis hält es der Senat für gerechtfertigt, daß der Kläger
den Schaden wegen des ihn treffenden Mitverschuldens zu 1/3 selbst
zu tragen hat. Die Verurteilung des beklagten Landes war daher nur
in Höhe von 144.818,11 DM aufrecht zu erhalten. Dieser Betrag ist
im Hinblick auf den vom Kläger aufgenommenen Kredit von 200.000,00
DM in vollem Umfang zu verzinsen.

37

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO.

38

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit und
Sicherheitsleistung folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

39

Berufungsstreitwert: 217.227,17 DM;

40

Wert der Beschwer: für beide Parteien über 60.000,00 DM.