Amtsgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-09-29, Aktenzeichen 29 C 12105/07
ECLI:DE:AGD:2009:0929.29C12105.07.00

Tenor

hat das Amtsgericht Düsseldorf

auf die mündliche Verhandlung vom 25. August 2009

durch die Richterin am Amtsgericht E

für R e c h t erkannt:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2635,16 Euro nebst 5 % Zinsen

über dem Basiszinssatz seit dem 22.08.2007 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werdend der Klägerin zu 11 % und dem Beklagten

zu 89 % auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin nur gegen Leistung einer

Sicherheit von 110 % des zu vollstreckenden Betrages.

Der Klägerin wird gestattet, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in

Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht

der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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T a t b e s t a n d :

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Die Klägerin vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 31.08.2006 eine in dem Hause I-straße 000 in E gelegene Dreizimmerwohnung ab dem 01.09.2006 an den Beklagten. Der monatliche Mietzins betrug 550,00 Euro zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 200,00 Euro. Im August 2006 kam es zu einem Rohrbruch in der Wohnung, der vor dem 01.09.2006 beseitigt wurde. Der Beklagte zahlte am 01.09.2006 einen Mietzins von 660,00 Euro, am 10.10.2006 von 525,00 Euro und am 08.11.2006 von 525,00 Euro. Mit Schreiben vom 18.12.2006 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis und räumte die Wohnung zum 15.03.2007.

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Die Klägerin begehrt den Restlichen Mietzins für den Zeitraum vom 01.09.2006 bis zum 15.03.2007 von 3165,00 Euro.

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Die Klägerin behauptet, nach dem 01.09.2006 sei es zu mehreren Terminen zwischen der Hausverwaltung und dem Beklagten in der Wohnung gekommen. Der Beklagte sei darauf hingewiesen worden, dass er ordnungsgemäß lüften und heizen müsse, da festgestellt worden sei, dass die Scheiben der Wohnung von innen beschlagen gewesen seien. Wegen der hohen Luftfeuchtigkeit in der Wohnung habe die Hausverwaltung die Firma C GmbH & Co. KG mit Trockenarbeiten in der Wohnung beauftragt. Die Firma habe am 21.12.2006 Kontakt mit dem Beklagten aufgenommen und einen Termin für die Trocknungsarbeiten vereinbart, der sodann von dem Beklagten abgesagt worden wäre. Am 18.01.2007 sei ein Termin für den 22.01.2007 mit dem Beklagten vereinbart gewesen. Dieser Termin sei erneut von dem Beklagten mit der Begründung abgesagt worden, er würde ohnehin demnächst ausziehen. Ursache für die Feuchtigkeitsbeeinträchtigungen in der Wohnung des Beklagten sei ein falsches Lüftungs- und Heizungsverhalten des Beklagten gewesen.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie 3165,00 Euro nebst 5 % Zinsen über

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dem Basiszinssatz sei dem 22.08.2007 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte trägt vor:

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Es hätten Feuchtigkeitsschäden im Bad und in der Diele vorgelegen, die Folge des Rohrbruchs gewesen seien. Weitere Feuchtigkeitsschäden hätten ab Oktober 2006 im Bereich der Fenster der drei weiteren Räume, die zur Außengarage zeigen, vorgelegen. Zudem sei die Wand des Elternschlafzimmers feucht gewesen. Der in diesem Zimmer verlegte Teppichboden sei ebenfalls feucht gewesen sowie die Fußleisten. Schimmelpilzbildung sei auch im Bereich des Fensters der Küche aufgetreten. Diese Feuchtigkeitsschäden seien durch Baumängel verursacht. Hilfsweise trägt der Beklagte vor, dass Ursache der Rohrbruch gewesen sei. Drei Tage nach Beginn des Mietverhältnisses habe er die Feuchtigkeitsschäden wegen des Rohrbruchs gegenüber dem Hausverwalter gerügt. Die weiteren Feuchtigkeitsschäden habe er spätestens Anfang November 2006 gegenüber der Hausverwaltung angezeigt. Zudem sei die Rüge belegt durch seine Kündigung vom 18.12.2006 sowie das Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 22.01.2007. Für die Renovierung der Wohnung seien ihm Kosten von 1000,00 Euro entstanden und für den Umzug von 500,00 Euro. Diese Kosten seien wegen der frühzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses in Folge des Mangels für ihn doppelter Aufwand gewesen. Zudem seien durch die Feuchtigkeitsschäden Teile der Möbel und des Hausrats beschädigt worden.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst mit überreichter Unterlagen Bezug genommen.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Hinsichtlich dieses Ergebnisses dieser Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. G vom 17.02.2009 (Bl. 138 ff. GA) verwiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

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Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten eine restliche Mietzinsforderung gemäß § 535 Abs. 1 BGB in Höhe von 2635,16 Euro zu.

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Zwischen den Parteien ist ein Mietverhältnis über die in dem Hause I-straße 000 in E gelegene Dreizimmerwohnung vom 01.09.2006 bis zum 15.03.2007 zustande gekommen.

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Der monatliche Mietzins betrug 550,00 Euro zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 200,00 Euro, mithin brutto 750,00 Euro.

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Für den Zeitraum vom 01.09.2006 bis zum 15.03.2007 schuldete der Beklagte einen Mietzins von insgesamt 4875,00 Euro (6,5 x 750,00 Euro). Abzüglich der gezahlten 600,00 Euro am 01.09.2006, 525,00 Euro am 10.10.2006 und 525,00 Euro am 08.11.2006 verbleibt eine Restforderung von 3165,00 Euro.

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Die Forderung ist teilweise durch Minderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB in Höhe von 529,84 Euro erloschen.

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Die Mietsache war mangelhaft im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB. Nach dem als unstreitig anzusehenden Sachvortrag des Beklagten ist davon auszugehen, dass in der streitgegenständlichen Wohnung Feuchtigkeitsschäden im Bad und der Diele als Folge des Rohrbruchs aufgetreten sind.

22

Der Beklagte hat detailreich und nachvollziehbar dargelegt, in welchem Bereich wo in welchem Ausmaß Feuchtigkeitsschäden als Folge des Rohrbruchs im Bereich der Diele und im Bereich des Badezimmers vorgelegen haben. Das einfache Bestreiten der Klägerin reicht insofern nicht aus und ist damit unbeachtlich. Angesichts des Umstandes, dass die Klägerin den Rohrbruch selbst nicht bestritten hat, hätte sie hinsichtlich der Folgen des Rohrbruchs den Sachvortrag des Beklagen qualifiziert bestreiten müssen, was vorliegend unterblieben ist.

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Des Weiteren geht das Gericht entsprechend dem Sachvortrag des Beklagten davon aus, dass Ursache der Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Badezimmers und im Bereich der Diele der Rohrbruch aus August 2006 war und damit ein bauseits bedingter Mangel vorliegt. Auch hinsichtlich der Ursache ist das einfache Bestreiten der Klägerin angesichts des spezifizierten Sachvortrages des Beklagten insofern unzureichend und damit nicht beachtlich.

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Einer Mängelanzeige gemäß § 536 c Abs. 2 Ziffer 1. BGB bedurfte es vorliegend insofern nicht, als davon auszugehen ist, dass die Klägerin von der Feuchtigkeitsbeeinträchtigung Kenntnis hatte. Der Mangel besteht vorliegend in den Folgen des Rohrbruchs, den die Klägerin selbst kannte und im August 2006 beseitigen ließ. Damit mußte ihr auch das Ausmaß des Schadens bekannt sein.

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Der Beklagte kann Minderung hinsichtlich dieses Mangels vom 01.09.2006 bis zum 22.01.2007 verlangen.

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Eine Minderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist dann ausgeschlossen, wenn der Mieter Reparaturarbeiten hinsichtlich des Mangels verhindert (LG Berlin NZM 99, 1137, Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 8. Auflage, § 536 Rz 573). Das Gericht geht davon aus, dass der Beklagte jedenfalls ab dem 22.01.2007 die Beseitigung des Mangels verhindert hat. Die Klägerin hat detailliert dargelegt, dass die mit den Trocknungsarbeiten beauftragte Firma mit der Familie des Beklagten am 21.12.2006 einen Termin vereinbart hat, der von dem Beklagten kurzfristig abgesagt wurde. Ein weiterer Termin wurde am 18.01.2007 für den 22.01.2007 vereinbart. Auch dieser Termin wurde seitens des Beklagten kurzfristig abgesagt mit der Begründung, er ziehe bald aus der Wohnung aus. Dieser Sachvortrag ist von dem Beklagten nicht ausreichend bestritten. Soweit er pauschal bestreitet, die Hausverwaltung der Klägerin habe sich wegen der Trocknungsarbeiten nicht mit ihm in Verbindung gesetzt, reicht der Sachvortrag nicht aus. Der Beklagte macht keine Ausführungen zu den beiden konkret vereinbarten Terminen. Sein Bestreiten ist daher unerheblich.

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Da der Beklagte die Termine zur Mängelbeseitigung zweimal ohne triftigen Grund abgesagt hat, ist jedenfalls bei dem zweiten Termin am 22.01.2007 von einer Verhinderung der Mängelbeseitigungsarbeiten auszugehen. Daraus folgt, dass ihm ein Minderungsrecht ab diesem Zeitpunkt nicht mehr zusteht.

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Das Gericht hält für den Zeitraum vom 01.09.2006 bis zum 22.01.2007 eine Minderung der Bruttomiete von monatlich 15 % für die Feuchtigkeitsschäden im Bad und der Diele für angemessen und auch ausreichend. Bei einem Bruttomietzins von 750,00 Euro errechnet sich für die Monate September, Oktober, November und Dezember ein Minderungsbetrag von jeweils 112,50 Euro, mithin insgesamt von 450,00 Euro. Für den Monat Januar 2007 errechnet sich ein anteiliger Minderungsbetrag von 79,84 Euro (112,50 Euro : 31 x 22 Tage). Insgesamt ergibt dies einen Minderungsbetrag von 529,84 Euro, so dass eine restliche Klageforderung von 2635,16 Euro (3165,00 Euro abzüglich 529,84 Euro) verbleibt.

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Soweit der Beklagte sein Minderungsrecht auf weitere Feuchtigkeitsschäden stützt und behauptet, bauseitige Feuchtigkeitsmängel hätten außer in der Diele und dem Bad auch in den drei weiteren Räumen mit Fenstern zur Außengarage, in dem Elternschlafzimmer und in dem Bereich der Küche vorgelegen, ist sein Minderungsanspruch gemäß § 536 c Abs. 2 Ziffer 1 BGB mangels rechtzeitiger Mängelrüge zu verneinen.

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Nach dem Sachvortrag des Beklagten ist davon auszugehen, dass Ursache insofern Baumängel waren. Soweit er mit Schriftsatz vom 05.03.2008 hilfsweise vorträgt, auch insofern sei Ursache der Rohrbruch gewesen, sind die Angaben nicht ausreichend substantiiert. Es fehlen konkrete Anhaltspunkte dafür, warum Ursache dieser weitergehenden Feuchtigkeitsschäden der bereits im August 2006 beseitigte Rohrbruch gewesen sein soll. Zudem trägt der Beklagte selbst vor, die weitergehenden Feuchtigkeitsschäden in den anderen Räumen seien erst im Oktober 2006 aufgetreten. Bereits aufgrund des Zeitablaufs sind die Angaben des Beklagten insofern nicht nachvollziehbar. Es ist daher entsprechend dem Hauptvorbringen des Beklagten davon auszugehen, dass Ursache hinsichtlich dieser weitergehenden Feuchtigkeitsschäden ein allgemeiner Baumangel war. Da es sich damit um einen neuen Mangel handelt, der mit dem Rohrbruch nicht in Verbindung steht, hätte dieser gegenüber der Klägerin gerügt werden müssen. Dass eine entsprechende Rüge gegenüber der Klägerin erfolgte, kann nicht angenommen werden. Soweit der Beklagte vorträgt, drei Tage nach Beginn des Mietverhältnisses habe er gegenüber der Hausverwaltung die Feuchtigkeitsschäden gerügt, trägt er selbst vor, dass diese sich nur auf den Rohrbruch bezogen haben. Da nach seinen eigenen Angaben die in Rede stehenden weitergehenden Feuchtigkeitsschäden erst im Oktober 2006 aufgetreten sind, kann diese Mängelrüge sich nicht auf die nachfolgenden Feuchtigkeitsschäden bezogen haben. Soweit der Beklagte des Weiteren behauptet, die weitergehenden Feuchtigkeitsschäden in den übrigen Räumen seien spätestens im November 2006 gegenüber der Klägerin gerügt worden, ist er beweisfällig geblieben. Der insofern beweispflichtige Beklagte hat auf die zunächst benannte Zeugin G in der mündlichen Verhandlung vom 25.08.2009 verzichtet. Weitere Beweise hat der Beklagte nicht angetreten.

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Soweit der Beklagte des Weiteren vorträgt, seine Rügen seien in der Kündigung vom 18.12.2006 dokumentiert, ist sein Sachvortrag nicht ausreichend substantiiert. Er führt nicht aus, welchen Inhalt seine Kündigung vom 18.12.2006 hatte. Soweit der Beklagte sich des Weiteren auf ein Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 22.01.2007 bezieht, ist eine entsprechende Rüge jedenfalls verspätet. Nach den obigen Ausführungen ist davon auszugehen, dass dem Beklagten ab dem 22.01.2007 keine Minderung mehr zusteht, da er ab diesem Zeitpunkt die Mängelbeseitigungsarbeiten seitens der Klägerin verhindert hat. Insofern wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.

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Der Anspruch ist auch nicht durch Aufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen. Der Beklagte macht Schadensersatzansprüche in Höhe von 1500,00 Euro wegen Umzugskosten und Renovierungsarbeiten geltend. Zwar hat er nicht ausdrücklich damit die Aufrechnung erklärt. Da er diese Gegenansprüche jedoch nochmals mit nachgelassenem Schriftsatz vom 26.08.2009 wiederholt, ist jedenfalls von einer konkludenten Aufrechnung auszugehen.

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Dem Beklagten stehen gegenüber der Klägerin keine Schadensersatzansprüche gemäß § 536 a Abs. 1 BGB zu. Ob wegen Umzugs- und Renovierungskosten dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch zugunsten des Beklagten wegen Mängel der Mietsache nach der vorgenannten Vorschrift entstanden ist, kann dahingestellt bleiben, da der Beklagten jedenfalls die Höhe der Schäden nicht ausreichend dargelegt hat. Die pauschale Bezifferung mit 500,00 Euro für Umzugskosten und 1000,00 Euro für Renovierungskosten ist insofern unzureichend.

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Das Gericht sah keine Veranlassung, auf die mangelnde Substanz des Sachvortrages des Beklagten gemäß § 139 BGB hinzuweisen, da hierauf bereits die Klägerin hingewiesen hat.

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Eine Schadensersatzforderung gemäß § 536 a Abs. 1 BGB ergibt sich auch nicht insofern, als wegen Feuchtigkeitsschäden die Möbel und der Hausrat des Beklagten beschädigt worden sind. Ein Schadensersatzanspruch scheidet bereits insofern aus, als der Beklagte einen Schaden der Höhe nach nicht beziffert hat.

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Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 291 BGB.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

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Streitwert:

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3152,90 Euro bis zum 21.10.2007,

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3165,00 Euro vom 22.10.2007 bis zum 04.03.2008,

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4665,00 Euro (3165,00 Euro + 1500,00 Euro) gemäß § 45 Abs. 3 GKG ab dem 05.03.2008.