Amtsgericht Halle (Saale) (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-03-02, Aktenzeichen 120 C 4092/09
ECLI:DE:AGHALLE:2010:0302.120C4092.09.0A

Tenor

1. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.09.2009 zum TOP 11 wird insoweit für ungültig erklärt, als er die Auferlegung der Sachverständigenkosten (2.619,90 € brutto) und die Kosten der Putzsanierung (704,48 € brutto) auf die Kläger vorsieht, im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kläger tragen 1/3 der Kosten des Rechtsstreits, die Beklagten 2/3.

3. Das Urteil ist für den Kostenausspruch vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Vollstreckung jeweils abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Gegenseite Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Der Streitwert wird auf 4.900,00 € festgesetzt.

Tatbestand

1

Die Parteien bilden gemeinsam die Wohnungseigentümergemeinschaft Wielandstraße 32 in Halle. Für diese gilt die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung vom 13.11.1998 (Bl. 24 bis 44).

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Die Kläger bemängelten gegenüber der Verwalterin Feuchtigkeitserscheinungen in ihrer Wohneinheit. Daraufhin erteilte die Hausverwaltung dem Bausachverständigen Dipl.-Ing. Stephan im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft den Auftrag, die Ursachen hierfür festzustellen. Der Gutachter untersuchte die Fassade des Objekts. Er kam zu dem Ergebnis, die Schwellenhöhe für die Balkontür der klägerischen Wohneinheit sei nicht ordnungsgemäß eingehalten, darüber hinaus lägen insgesamt Mängel am Putz des Objektes vor (Bl. 62 u. 65 d. A.). Die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlte dem Sachverständigen gemäß dessen Rechnung (Bl. 82) 2.619,90 €. In Anlehnung an das Gutachten wurden Reparaturen durchgeführt, zum einen an der Tür (Rechnung Bl. 83 über 1.268,54 € brutto), am Putz und an der Türschwelle (insgesamt 1.286,39 € brutto, Bl. 85 ) sowie innerhalb des klägerischen Wohnobjektes durch Malerarbeiten (brutto 366,67 €, Bl. 86).

3

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.09.2009 berieten die Eigentümer über die Verteilung der entstandenen Kosten. Von den anwesenden 76,99 % der Miteigentumsanteile (die Kläger nahmen nicht teil) stimmten sämtliche für die Beschlussvorlage, wonach die Kläger die Kosten für den Gutachter und die Sanierungsarbeiten zu tragen haben (Bl. 53).

4

Dagegen wenden sich die Kläger, welche eine Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen für richtig halten. Sie stehen auf dem Standpunkt, die Arbeiten seien sämtlich erforderlich im Rahmen einer erstmaligen sachgerechten Herstellung des Objektes, mithin stehe der Verteilungsschlüssel nicht zur Disposition der Wohnungseigentümerversammlung.

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Die Kläger beantragen,

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der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 26.09.2009 zu Tagesordnungspunkt 11 wird für ungültig erklärt.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie meinen, es habe der Wohnungseigentümerversammlung freigestanden, eine objektbezogene Kostenverteilung vorzunehmen, was geschehen sei.

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Für den weiteren Sachvortrag werden die wechselseitig eingereichten Schriftsätze samt Anlagen in Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

11

Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.09.2009 widerspricht teilweise den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG).

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Im Einzelnen:

13

Der Beschluss ist unkritisch, soweit er den Klägern die Kosten für die Herrichtung der Tür (Rechnung Bl. 83/84) aufbürdet. Das ergibt sich aus einer entsprechenden Regelung der Teilungserklärung (§ 5 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung, Bl. 34). Danach sind die Wohnungseigentümer jeweils zur Instandhaltung und Instandsetzung u. a. der Balkontüren verpflichtet, auch soweit diese Teile zum Gemeinschaftseigentum gehören. Diese Konstellation trifft hier zu. Dabei kann es offen bleiben, ob – wie die Kläger meinen – die Tür zuvor niemals ordnungsgemäß errichtet worden war und dies jetzt erstmals geschah oder es sich bloß um eine Ausbesserung handelt (wie die Beklagten es sehen). Denn jedenfalls unterfallen beide Alternativen dem Begriff der „Instandsetzung“, sei es nun eine erstmalige oder eine wiederholte.

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Gleiches gilt für die Malerrechnung, welche ausschließlich die Innenräume des klägerischen Objektes betrifft (Bl. 86 d. A.). Insoweit ist bereits kein Ansatzpunkt dafür zu erkennen, diese Kosten auf die Gemeinschaft umlegen zu können.

15

Schließlich hält es sich auch noch im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung, die auf die Herrichtung der Türschwelle entfallenden Kosten (in der Rechnung Bl. 85 die Nr. 4 bis 9 sowie 12 und 13) den Klägern aufzuerlegen. Das Gesetz sieht im Einzelfall eine Verteilung der Kosten für die – wie hier - Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Maßstab des Gebrauchs oder der Möglichkeit des Gebrauchs vor (§ 16 Abs. 4 S. 1 WEG). Bezüglich der Türschwelle orientiert sich die von den Wohnungseigentümern vorgenommene Kostenverteilung an der Möglichkeit des Gebrauchs. Dieses Merkmal kann objektbezogen verstanden werden, solange eine Verteilungsgerechtigkeit hergestellt wird (BGH vom 15.01.2010, V ZR 114/09). Entscheidend ist, ob ein Bezug zum Gebrauch der jeweiligen Wohneinheit herzustellen ist; der Gebrauch diesem Objekt zuzuordnen ist (Bärmann/Merle, WEG, § 16 RN 123 und 125). Das ist bei der konkreten Türschwelle, welche allein von den Bewohnern des klägerischen Sondereigentumsobjekts genutzt wird, gegeben.

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Anders liegt es für die fünf weiteren Rechnungsposten auf der genannten Rechnung (Bl. 85). Diese betreffen die Bearbeitung des Putzes an der Hausfassade und dessen erneute Anbringung. Bezüglich der Außenhaut des Gebäudes ist eine eigennützige Verwendung gerade für das Sondereigentumsobjekt der Kläger nicht ersichtlich. Die Undurchlässigkeit der Außenwand des Gebäudes ist für alle Wohnungseigentümer gleich bedeutsam, ohne dass eine sinnvolle quadratmetermäßige Zuordnung geschehen könnte. Deshalb entspricht es nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, die diesbezüglichen Posten (in Höhe von 704,48 € brutto) allein den Klägern aufzuerlegen.

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Der Beschluss vom 26.09.2009 entspricht auch hinsichtlich der Mehrheitsverhältnisse den gesetzlichen Anforderungen. Dabei kann dahinstehen, ob die Öffnungsklausel in der Teilungserklärung (§ 9 Nr. 6 der Gemeinschaftsordnung, Bl. 39 d. A.) in jedem Fall ihrer Anwendung Wirkung zeigt. Die Klausel lässt zu, dass eine Änderung der Lastenverteilung mit einer Dreiviertelmehrheit beschlossen werden kann, soweit hierfür sachliche Gründe vorliegen. Diese Voraussetzungen waren erfüllt. Die sachlichen Gründe ergeben sich aus vorstehendem. Das Dreiviertelquorum ist erreicht. Es kommt nicht darauf an, ob die Klausel in jedem Einzelfall eine Einschränkung des gesetzlich vorgesehenen Vorgehens in § 16 Abs. 4 WEG darstellt (was nach § 16 Abs. 5 WEG ausgeschlossen wäre), da jedenfalls vorliegend eine Einschränkung der Gestaltungsmöglichkeiten nicht stattfand.

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Ebenso wenig entspricht die Auferlegung der Sachverständigenkosten auf allein die Kläger dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Insoweit fehlt ein hinreichender Objektbezug zum Sondereigentum der Kläger und damit eine genügende Anknüpfung an der Gebrauchsmöglichkeit im Sinne des § 16 Abs. 4 S. 1 WEG. Zwar bildete der Hinweis der Kläger an die Verwalterin den Anlass dafür, den Sachverständigen einzuschalten. Dessen Beauftragung war aber generell darauf ausgerichtet, die Schadensursache der Feuchtigkeit in der klägerischen Wohnung festzustellen, da diese bei einer ersten Begehung durch die Hausverwaltung nicht eingrenzbar war (Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.09.2009, Bl. 52). Weiter erfolgte die Beauftragung des Sachverständigen „auf Wunsch der Eigentümergemeinschaft“ (Bl. 52). Auch das Ergebnis des Sachverständigengutachtens spricht für seine allgemeine Bedeutung im Hinblick auf das Objekt. Abgesehen von der konkreten Einzelheit der Schwelle für die Balkontür betreffen die weitergehenden Äußerungen des Gutachters insgesamt den Außenputz des Gebäudes (Bl. 65). Damit steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kein tragfähiger Grund zur Verfügung, die Kosten allein den Klägern aufzubürden.

19

Der Kostenausspruch ergibt sich aus § 91 ZPO.

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Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit fußt auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

21

Den Streitwert hat das Gericht festgesetzt nach § 49 a Abs. 1 S. 1 und 2 GKG. Das Interesse der Kläger orientiert sich an dem Differenzbetrag, der sich bei einer Lastenverteilung nach Miteigentumsanteilen ergäbe. Die im Beschluss vorgesehene Belastung läge bei 5.540,90 €, diejenige bei einer Aufteilung nach Miteigentumsanteilen bei ca. 1/9 davon. Die Differenz beträgt gerundet 4.900,00 €.