Verwaltungsgericht Aachen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-07-27, Aktenzeichen 3 K 4263/04
ECLI:DE:VGAC:2005:0727.3K4263.04.00

Tenor

Der Beklagte wird unter Aufhebung seines ablehnenden Bescheides vom
11. August 2004 und des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung L. vom
5. November 2004 verpflichtet, dem Kläger die von ihm am 8. Juni 2004 beantragte
Teilungsgeneh-migung gegen Vorlage einer sogenannten Vereinigungsbaulast zu
erteilen.

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T a t b e s t a n d :

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Am 31. Juli 2003 erteilte der Beklagte dem Kläger eine Baugenehmigung zur
Errichtung eines Einfamilienhauses mit integrierter Pkw-Garage als Anbau an ein
vorhandenes Wohnhaus und Errichtung einer Pkw-Garage auf dem Grundstück
Gemarkung I. , Flur 11, Flurstück 63 mit eine Bebauungstiefe von ca. 29 m.

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Am 8. Juni 2004 beantragte der Kläger bei dem Beklagten eine Genehmigung
zur Teilung seines Grundstückes gemäß § 8 der Bauordnung für das Land
Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) zur Trennung des vorhandenen Wohnhauses von
dem Neubau.

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Nachdem der Beklagte die einmonatige Bearbeitungsfrist des § 8 Abs. 2 Satz 2
BauO NRW um zwei Monate gemäß § 8 Abs. 2 Satz 3 BauO NRW verlängert hatte,
lehnte er mit Bescheid vom 11. August 2004 die beantragte Teilungsgenehmigung
ab und führte zur Begründung aus: Durch die Teilung würden Verhältnisse
geschaffen werden, die den Vorschriften der Bauordnung für das Land Nordrhein-
Westfalen widersprechen. Der notwendige Anschluss des Grundstücks an die
öffentliche Verkehrsfläche gemäß § 4 Abs. 1 BauO NRW werde unterbrochen,
ebenso der Zugang und die Zufahrt zur öffentlichen Verkehrsfläche gemäß § 5 BauO
NRW. Nach der Teilung liege die Abstandfläche gem. § 6 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW
nicht mehr auf dem Grundstück selbst; die Abstandflächen des Zwischentraktes und
des rückwärtigen Wohnhauses überdeckten sich im Bereich der Garageneinfahrt.
Alle Öffnungen im Bereich von 2,50 m zur Teilungsgrenze hielten nicht mehr den für
eine Gebäudeabschlusswand erforderlichen Abstand von 2,50 m zur Teilungsgrenze
gemäß § 31 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW ein. Schließlich lägen die erforderlichen
Stellplätze des vorhandenen Wohnhauses nicht mehr gemäß § 51 Abs. 3 Satz 1
BauO NRW auf dem Grundstück selbst. Zwar sei es möglich einen Teil der
Rechtsverstöße durch Baulasten gemäß § 83 BauO NRW zu heilen, die
Rechtsverstöße seien jedoch so gravierend, dass insbesondere aus Gründen des
Brandschutzes die Eintragung einer Baulast abgelehnt werde.

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Der Kläger legte Widerspruch ein und trug vor: Nach § 4 BauO NRW sei ein
Gebäude auf mehreren Grundstücken zulässig, wenn durch Baulast gesichert werde,
dass keine Verhältnisse einträten, die der Bauordnung des Landes Nordrhein-
Westfalen zuwiderlaufen.

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Mit Bescheid vom 5. November 2004 wies die Bezirksregierung L. den
Widerspruch des Klägers mit der zusätzlichen Begründung zurück, dass auch aus
bauplanungsrechtlichen Gründen die Teilung abzulehnen sei, weil ein Haus in
zweiter Reihe entstehe und ein selbstständiges Wohnhaus in zweiter Reihe von der
Gemeinde abgelehnt worden sei.

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Der Kläger hat am 30. November 2004 Klage erhoben und wiederholt sein
Vorbringen aus dem Vorverfahren. Außerdem weißt er darauf hin, dass
planungsrechtliche Gründe nicht für die Ablehnung eines Teilungsantrages nach § 8
BauO NRW angeführt werden dürften.

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Der Kläger beantragt,

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den Beklagten unter Aufhebung des ablehnenden
Bescheides vom 11. August 2004 und des
Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung L. vom
5. November 2004 zu verpflichten, ihm die am 8. Juni 2004
beantragte Teilungsgenehmigung gegen Vorlage einer
sogenannten Vereinigungsbaulast zu erteilen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er nimmt auf den Inhalt der angefochtenen Bescheide Bezug.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsakten des Beklagten und
Bezirksregierung L. Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die zulässige Klage ist begründet.

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Der ablehnende Bescheid des Beklagten vom 11. August 2004 und der
Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung L. vom 5. November 2004 sind
rechtswidrig und waren daher aufzuheben. Der Kläger hat einen Anspruch auf
Erteilung der beantragten Teilungsgenehmigung.

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Gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW bedarf die Teilung eines bebauten
Gründstücks zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde. Diese
Genehmigung darf nur versagt werden, wenn durch die Teilung Verhältnisse
geschaffen würden, die den Vorschriften dieses Gesetzes oder den aufgrund dieses
Gesetzes erlassenen Vorschriften zuwiderlaufen, § 8 Abs. 2 BauO NRW. Ist letzteres
nicht der Fall, besteht ein Anspruch auf Erteilung der Teilungsgenehmigung, ohne
dass der Baubehörde eine Ermessensspielraum zustände.

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Die beantragte Teilung bewirkt, dass das als ein Gebäude genehmigte Vorhaben
des Klägers auf zwei Grundstücke verteilt wird. Dieser Zustand ist nach § 4 Abs. 2
BauO NRW zulässig. Danach ist auf mehreren Grundstücken ein Gebäude zulässig,
wenn durch Baulast gesichert ist, dass keine Verhältnisse eintreten können, die den
Vorschriften dieses Gesetzes oder den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen
Vorschriften zuwiderlaufen, und das Gebäude auf den Grundstücken diesen
Vorschriften so entspricht, als wären die Grundstücke ein Grundstück. Diese
Voraussetzungen sind hier erfüllt. Wegen der Formulierung "ein Gebäude auf
mehreren Grundstücken ist zulässig" (früher die Errichtung eines Gebäudes auf
mehreren Grundstücken), ist klar gestellt, dass auch ein vorhandenes Gebäude auf
zwei Grundstücke aufgeteilt werden darf.

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Der Beklagte war daher nur gegen die Vorlage einer sogenannten
Vereinigungsbaulast zu verpflichten, die begehrte Teilungsgenehmigung zu erteilen.

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Eine solche Vereinigungsbaulast hat zur Folge, dass ein Grundstück aus Sicht
des Baurechts auch nach seiner Teilung weiterhin als ein Grundstück zu behandeln
ist. Die Buchgrundstücksgrenzen sind dann öffentlich-rechtlich grundsätzlich
unbeachtlich, weil Inhalt der Baulast ist, dass beide Grundstücke so behandelt
werden, als wären sie eine Grundstück, vgl. § 4 Abs. 2 BauO NRW.

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Wird daher im Falle der Teilung eines bebauten Grundstücks eine Baulast im
vorgenannten Sinne bestellt, ist regelmäßig der Versagungsgrund des § 8 Abs. 2
Satz 1 BauO NRW ausgeräumt,

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vgl.	Oberverwaltungsgericht (OVG) Lüneburg, Urteil vom
4. Okto-ber 1984 - 6 A 131/82 - Baurechtsammlung (BRS) 42 Nr.
178 = Baurecht (BauR) 1985, 285; Boeddinghaus/Hahn/Schulte,
BauO NRW, § 4 Rdnr. 48; Gädtke/Heinz, BauO NRW, § 4 Rd.-Nr.
104 ff..

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Die Baulast beseitigt gerade die durch die Teilung entstehenden rechtswidrigen
Zustände. Sie sichert die Einhaltung des öffentlichen Baurechts. Die Teilung eines
bebauten Grundstückes führt infolge der Vereinigungsbaulast zu keiner Verschärfung
der vorhandenen und von dem Beklagten genehmigten bauordnungsrechtlichen
Gesamtsituation. Die Abstände der Gebäude zueinander bleiben aus
bauordnungsrechtlicher Sicht unverändert. Der Zutritt von Feuerwehr und
Rettungsleuten ist dadurch gesichert, dass jeder Grundstückeigentümer sich so
behandeln lassen muss, als wären die beiden Gründstücke ein Grundstück mit der
Folge, dass Betretungsrechte öffentlich - rechtlich gesichert sind. Gleiches gilt für den
Zugang zur öffentlichen Verkehrsfläche, für Stellplätze auf dem anderen Grundstück
und für den Anschluss beider Grundstücke an die öffentliche Verkehrsfläche. Sollte
einer der Grundstückseigentümer diesen Zustand verändern, besteht ein öffentlich -
rechtlicher Anspruch auf Wiederherstellung des den §§ 4 Abs. 1, 5, 6 Abs. 2 Satz 1,
31 Abs. 1 Nr. 1 und 51 Abs. 3 Satz 1 BauO NRW entsprechenden Zustandes.

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Die Prüfung eines Teilungsantrags im Hinblick auf die Verstöße gegen
bauordnungsrechtliche Vorschriften erfolgt zweckmäßigerweise in einem Vorher -
Nachher - Vergleich. Entspricht die Situation in der Ausgangslage den
bauordnungsrechtlichen Vorschriften und würde sie nach der Teilung trotz Vorlage
einer Vereinigungsbaulast bestimmten Vorschriften nicht mehr entsprechen, so wäre
die Voraussetzung des § 8 Abs. 2 BauO NRW erfüllt, dass heißt, es würden
bauordnungswidrige Verhältnisse durch die Teilung geschaffen. Wäre aber die
Situation bereits in der Ausgangslage als bauordnungswidrig anzusehen, so wird die
Situation regelmäßig auch nach einer Teilung bauordnungswidrig sein, denn ein
Verbesserung in bauordnungsrechtlicher Hinsicht kann sich durch eine
Grundstücksteilung im Allgemeinen nicht ergeben. Der Verstoß gegen
bauordnungsrechtliche Vorschriften ergäbe sich in diesen Fällen nicht erst aufgrund
der Grundstücksteilung,

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vgl.	Boeddinghaus/Hahn/Schulte a.a.O. § 8 Rd.-Nr. 15,

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so dass dann die Teilungsgenehmigung zu erteilen ist, es sei denn, dass
aufgrund der Teilung sich eine Verschärfung des Konflikts ergibt, wofür hier keine
Anhaltspunkte vorliegen.

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Die vorliegend beantragte bauordnungsrechtliche Teilungsgenehmigung darf
nach § 8 Abs. 2 BauO NRW nur versagt werden, wenn die Teilung zu einem Verstoß
gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften führen würde. Dies ergibt sich aus dem
klaren Wortlaut des § 8 Abs. 2 BauO NRW, wonach die Genehmigung nur versagt
werden darf, wenn durch die Teilung Verhältnisse geschaffen würden, die den
Vorschriften dieses Gesetzes oder den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen
Vorschriften zuwiderlaufen. Entgegen der Ansicht im Widerspruchsbescheid kommt
es daher nicht darauf an, ob die Teilung gegen bauplanungsrechtliche Vorschriften
verstößt. Zudem gibt es keinen Grundsatz, wonach Bauvorhaben in zweiter Reihe (
hier als Anbau mit einer Bebauungstiefe von ca. 29 m ) unzulässig sind, wenn denn
im vorliegenden Fall überhaupt eine Bebauung in zweiter Reihe vorliegen sollte.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.