Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1994-07-28, Aktenzeichen 13 O 40/94
ECLI:DE:LGDO:1994:0728.13O40.94.00

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 14.613,90 DM (i. W. vierzehntausendsechshundertdreizehn 90/100 Deutsche Mark) nebst 6,5 %

Zinsen von 79,10 DM seit dem 06.05.1993 und von je 1.837,20 DM

seit dem 04.06., 05.07., 06.08., 04.09. 04.10., 05.11., 04.12.1993,

06.01. und 04.02.1994 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen .

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 1/4 und die Be-

klagte 3/4.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur

gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 17.000,-- DM. Die Klägerin kann

die Vollstreckung durch die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe

von 1.000,-- DM abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor in gleicher

Höhe Sicherheit leistet.

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T a t b e s t a n d

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Die Beklagte hat von der Klägerin ein Geschäftslokal in dem Haus

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T-wall ##, Erdgeschoß, ab 01.09.1992 auf die Dauer von 5

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Jahren zum Betrieb eines Handels mit Computern und Computerzubehör

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angemietet. Der Mietzins beträgt 1.556 DM zuzüglich einer monatlichen

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Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 748 DM. Bis einschließlich

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April 1993 zahlte die Beklagte den Mietzins. Danach stellte

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sie die Mietzahlung mit Ausnahme einer einmaligen Zahlung in Höhe

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von 2.000 DM am 15.09.1993 ein, weil die Stadt E unmittelbar

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neben dem Haus T-wall ## im Frühjahr 1993 die Drogenberatungsstelle

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"C" und das Cafe "G" eingerichtet hat. Auch

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das Cafe "G" dient dem Aufenthalt von Drogenabhängigen.

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Die Klägerin verlangt mit der Klage einen nach Verrechnung mit

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einer Gutschrift in Höhe von 1.798,10 DM aus einer Nebenkostenerstattung

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verbleibenden Restbetrag für den Monat Mai 1993 in Höhe

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von 545,90 DM und die vereinbarten Mietzahlungen von Juni 1993

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bis einschließlich Februar 1994.

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Die Klägerin ist der Auffassung, daß die Beklagte Belästigungen durch die Drogenszene als stadtüblich hinnehmen müsse und eine Mietminderung daraus nicht folge.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin

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19.271,90 DM nebst 6,5 % Zinsen von 545,90 DM

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seit dem 06.05.1993 und von je 2.304 DM seit

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dem 04.06., 05.07., 06.08., 04.09 ., 04.10.,

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05.11., 04.12.1993, 06.01. und 04.02.1994

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sowie 1 DM vorgerichtliche Mahnauslagen zu

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zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie ist der Auffassung, daß die Miete gemindert sei. Sie behauptet

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dazu, daß der T-wall schon einige Zeit nach Anmietung des

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Ladenlokals zu einem Treffpunkt von Drogensüchtigen, Dealern und

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anderen Kriminellen geworden sei, die den Eingang zum Geschäft

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verschmutzten, blockierten und potentiellen Kunden den Zugang versperrten.

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Als Folge dieser Beeinträchtigung habe sie einen drastischen

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Umsatzrückgang zu verzeichnen, den sie im einzelnen dargelegt

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hat.

37

Das Gericht hat über die von der Beklagten behauptete Beeinträchtigung

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des Geschäftsbetriebes Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses

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der Beweisaufnahmen wird auf das Sitzungsprotokoll vom 26. April

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1994, wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien

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auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze

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nebst Anlagen. sowie die Sitzungsprotokolle Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

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Der Klägerin steht gegen die Beklagte gemäß § 535 BGB ein Anspruch

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auf Mietzahlung für den Zeitraum Mai 1993 bis einschließlich Februar

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1994 in Höhe von noch 14.613,90 DM zu. Bei der Berechnung dieses

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Anspruches ist das Gericht davon ausgegangen, daß die Nettokaltmiete

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um 30 % = 466,80 DM gemäß § 537 Abs. 1 BGB gemindert ist. Denn

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jedenfalls ab Mai 1993 war das vermietete Ladenlokal mit einem

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Fehler behaftet, der die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch

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nicht unerheblich gemindert hat. Die vom Gericht zu der

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von der Beklagten aufgestellten Behauptung einer Beeinträchtigung

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des Geschäftsbetriebes durch die Drogenszene durchgeführte Beweisaufnahme

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hat ergeben, daß die Beklagte in der Ausübung ihres Geschäftsbetriebes

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durch den durch die Drogenberatung "C" und

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das Cafe "G" ausgelösten Verkehr von Drogenabhängigen nicht

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unbeträchtlich beeinträchtigt wird. Die Zeugen U und U2 haben dazu bekundet, daß sich abhängig von der Wetterlage

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15 bis 30 Personen, die der Drogenszene zuzurechnen sind, auf dem

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vor dem Ladenlokal befindlichen Bürgersteig aufhalten und teilweise

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den Eingang zum Geschäftslokal der Beklagten blockieren. Die Zeugen

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haben im einzelnen die unerfreulichen Begleiterscheinungen geschildert,

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die nahezu zwangsläufig mit der Drogenszene verbunden sind.

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Es handelt sich hierbei um Belästigungen durch Anbetteln, den am

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Schwanenwall entstandenen Straßenstrich, die Verunreinigung im

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Eingangsbereich zum Geschäftslokal durch Spritzenbestecke, Erbrochenes

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oder Urin sowie das gelegentliche Deponieren von Betäubungsmitteln

68

im Geschäftslokal, wenn die Polizei Razzien durchführt. Die Bekundungen

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dieser Zeugen, die bei der Beklagten beschäftigt sind, werden

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bestätigt durch die Aussage des Zeugen Q, dem Büroleiter

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der Klägerin, die ebenfalls im Haus T-wall ## ein Büro unterhält.

72

Der Zeuge Q hat sich durch die von der Drogenszene

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geschaffenen Umstände veranlaßt gesehen, das Haus sozusagen zu

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einer Festung auszubauen und Zutritt nur noch über eine Gegensprechanlage

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zu gestatten.

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Durch diese Umstände wird die Beklagte in ihrem vertragsgemäßen

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Gebrauch ,nämlich der Ausübung ihres Verkaufsgeschäftes, in nicht

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unerheblichem Maße gehindert (vgl. BGH NJW 1974, 2233), so daß

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die Voraussetzungen des § 537 BGB vorliegen. Das Gericht hat berücksichtigt,

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daß bei gewerblichen Räumen primär auf die Störung der

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Betriebsausübung abzustellen ist (OLG Düsseldorf Betriebsberater

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1989, 1934).

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Es liegt auf der Hand, daß durch die von der Beklagten behaupteten

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und durch die Beweisaufnahme bestätigten Umstände die Laufkundschaft

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abgeschreckt wird und die Umsätze bei der Beklagten zurückgegangen

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sind. Die Beklagte hat im einzelnen Zahlen vorgelegt, aus denen

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sich eine erhebliche Verringerung ihres Umsatzes ergibt. Die Klägerin

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hat diese Zahlen zwar mit Nichtwissen bestritten. Das Gericht hat

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jedoch keine Veranlassung, das von der Beklagten behauptete Zahlenwerk

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durch Sachverständigengutachten überprüfen zu lassen, da der

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Umfang der sich aus § 537 BGB ergebenden Minderung des Mietzinses

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ohnehin nicht prozentual entsprechend dem Umsatzrückgang ergibt.

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Zudem vermag auch ein Sachverständigengutachten nicht zu klären,

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inwieweit die Umsatzrückgänge auch auf andere Einflüsse zurückzuführen

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sind als durch die Beeinträchtigung durch die Drogenszene.

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Die von der Beklagten selbst vorgelegten Zahlen zu ihren Halbjahresumsätzen

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aus Rechnungen legen den Schluß nahe, daß auch andere

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Gründe als die Drogenszene für die Umsatzrückgänge noch verantwortlich

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sind, denn der Halbjahresumsatz aus Rechnungen betrug

100

im ersten Halbjahr 1993 284.035 DM, während er im 2. Halbjahr

101

1993 nur noch 28.030 DM betrug. Da die Umsätze aus Rechnungen

102

durch die Laufkundschaft weniger beeinflußt werden als die Kassenumsätze,

103

liegt die Vermutung nahe, daß auch Einflüsse, die außerhalb

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der Drogenszene liegen, für den Umsatzrückgang bei der Beklagten

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verantwortlich waren.

106

Das Gericht hat die Minderung des Mietzinses, die durch die Belästigungen

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durch die Drogenszene verursacht worden sind, mit 30 % angenommen

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und dabei nach freier Überzeugung unter Würdigung aller

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Umstände entsprechend § 287 Abs. 1 ZPO entschieden. Die 30 %ige

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Minderung macht pro Monat einen Betrag von 466,80 DM aus, da die

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Minderung nur auf die Nettomiete, nicht jedoch auf die Nebenkostenvorauszahlung

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anzurechnen ist. Die Nebenkosten sind verbrauchsabhängige

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Kosten, die sich ohnehin reduzieren, wenn die Beklagte durch

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den verminderten Geschäftsbetrieb geringere Nebenkosten verursacht.

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Danach ergibt sich folgende Abrechnung:

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Mai 1993 79,10 DM

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Juni 1993 bis Februar 1994 Nettomiete 9.862,80 DM

118

Juni 1993 bis Februar 1994 Nebenkostenvorauszahlung.

6.732,00 DM

119

16.613,90 DM

120

Abzüglich Zahlung

2.000,00 DM

121

14.613,90 DM

122

Der Zinsanspruch beruht auf §§ 284, 286, 288 BGB.

123

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO, die Entscheidung über

124

die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 709 und 711

125

ZPO.