Amtsgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-05-31, Aktenzeichen 213 C 116/14
ECLI:DE:AGK:2015:0531.213C116.14.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreites trägt der Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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T A T B E S T A N D:

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(entfällt gemäß § 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO)

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E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E:

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Die Klage ist nach Auffassung des Gerichts nicht begründet: Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung des Saldos von 244,29 € aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2012 (Blatt 22 – 25 der Akte) gemäß den §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag der Parteien für die Wohnung Nr. 1101.1.6 im Haus I.ring in Köln, der hier allein in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage. Das Gericht schließt sich der Auffassung des Beklagten an, dass die Abrechnung hinsichtlich der Position „Grundsteuer“ (159,63 €) nicht hinreichend und hinsichtlich der Positionen „Wasserversorgung Wohnungen“ (78,74 €) und „Abwasser“ (56,02 €) formell nicht ordnungsgemäß ist, wobei der Mangel auch nicht innerhalb der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB geheilt wurde. Da bereits diese Positionen (insgesamt: 294,39 €) die Klageforderung übersteigen, verbleibt keine Nachforderung zu Gunsten des Klägers. Im Einzelnen gilt folgendes:

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Erbringt ein Mieter Vorauszahlungen auf Mietnebenkosten im Sinne von § 27 der II. Berechnungsverordnung bzw. § 2 der Betriebskostenverordnung, hat der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes innerhalb der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB über die ihm entstandenen Kosten (Ausgaben) und die Vorauszahlungen des Mieters (Einnahmen) gemäß § 259 Abs. 1 BGB durch Mitteilung einer geordneten Zusammenstellung Rechnung zu legen (BGH NJW 2009, 283; Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 6. Auflage 2012, H Rn. 1 ff. mit weiteren Nachweisen). Die Erteilung von Belegen mit der Abrechnung ist bei mietrechtlichen Nebenkostenabrechnungen nicht üblich, der Mieter hat lediglich einen Anspruch auf Belegeinsicht, bei Unzumutbarkeit der Einsichtnahme ersatzweise auf nachträgliche Übersendung von Kopien auf Aufforderung (BGH NJW 2006, 1419; BGH WuM 2010, 296; BGH NJW 2010, 2288). Die Abrechnung von Mietnebenkosten für Objekte mit mehreren Wohneinheiten ist daher, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind (für die hier jedoch nichts ersichtlich ist), formell bereits dann wirksam, wenn sie folgende Mindestangaben enthält: die Zusammenstellung der Gesamtkosten (vgl. BGH, Urteil vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13 –, zitiert bei juris), die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (BGH NJW 2010, 3363 – 3365). Dabei darf jedoch die Pflicht zur Spezifizierung der abgerechneten Kosten nicht überspannt werden: Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in der für vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist. Die Betriebskostenabrechnung muss demnach also nicht aus sich selbst heraus eine vollständige Überprüfung auf ihre materielle Richtigkeit erlauben. Die Abrechnung muss lediglich so detailliert sein, dass der durchschnittlich gebildete, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte, Mieter ersehen kann, welche Betriebskosten ihm berechnet werden (so dass er anhand des Mietvertrages prüfen kann, ob sie von der Umlagevereinbarung erfasst werden), welche Gesamtbeträge der Vermieter gezahlt hat und aus welchen Rechenschritten sich der auf ihn entfallende Betrag ergibt. Der Mieter muss in der Lage sein, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Da der Endbetrag (Nachzahlung oder Guthaben) von der Summe der geleisteten Vorauszahlungen abhängt, sind auch diese anzugeben, denn die Abrechnung des Vermieters hat mit einem „Ergebnis“ zu enden. Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung (materielle Wirksamkeit) (BGH NJW 2009, 283).

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Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall an, fällt auf, dass der Kläger die in der angegebenen Abrechnung ermittelten Wasser- und Abwasserkosten im Hinblick auf die Wohnungen ohne Angabe/Erläuterung des Vorwegabzugs aufgeteilt und in der Abrechnung auch nicht die jeweiligen Gesamtkosten angegeben hat.

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Dies führt zur aus zwei Gründen zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung: Zum einen genügt die Abrechnung bei Vornahme eines Vorwegabzugs den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Kosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (BGH, Urteil vom 07.12.2011, – VIII ZR 118/11 –, zitiert bei juris; BGH, Urteil vom 14.02.2007, – VIII ZR 1/06 – zitiert bei juris).

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Zum anderen stellt sich die Frage, ob eine Abrechnung formell unwirksam ist, wenn aus der Abrechnung ein Vorwegabzug zwar erkennbar ist, aber nicht (nachvollziehbar) erläutert wird (vgl. hierzu insbesondere: BGH Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 227/09 – zitiert bei juris; BGH Urteil vom 11.08.2010 – VIII ZR 45/10 – zitiert bei juris; BGH Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10 – zitiert bei juris; BGH Urteil vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13 – zitiert bei juris; BGH Urteil vom 02.04.2014 – VIII ZR 201/13 – zitiert bei juris).

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Nach Auffassung des Gerichts ist dies zu bejahen: Denn nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die bislang (noch) nicht aufgegeben wurde (BGH a.a.O.: im Urteil vom 02.04.2014 – BGH VIII ZR 201/13 – wurde lediglich angedeutet, dass die bisherige Rechtsprechung möglicherweise zu ändern ist), ist Voraussetzung für die formelle Wirksamkeit, dass in der Abrechnung immer die Gesamtkosten angegeben werden, auch wenn sie nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden. Gleichzeitig muss der Mieter allein anhand der Angaben in der Abrechnung in der Lage sein, den auf ihn entfallenden Anteil rechnerisch nachzuprüfen. Dies indessen setzt voraus, dass der Mieter nicht nur den sog. „Wert des Quotienten“ (hier: in Form eines bestimmten Betrages) aus der Abrechnung ermitteln kann. Denn allein die Kenntnis eines (bestimmten) Ergebnisses versetzt den Mieter nicht in die Lage, zu prüfen, ob dieses richtig berechnet wurde. Hierzu ist zwingend erforderlich, dass dem Mieter auch Dividend und Divisor bekannt sind, und zwar nicht nur nach abstrakter Zahl, sondern auch die Umstände aus denen der Vermieter diese Zahl hergeleitet hat, z.B. bei der Grundsteuer nach dem Verhältnis der Gewerbe- und Wohnungsmieten, die der Ermittlung des Einheitswertes und damit der Höhe der Grundsteuer zugrunde liegen. Ist dies – wie hier – nicht der Fall, stehen die verschiedenen Anteile der Gesamtkosten isoliert und letztlich völlig nichtssagend im Raum, da niemand weiß, wie der Kläger auf den aus der Abrechnung ersichtlichen Betrag gekommen ist.

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Auch eine bloße Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege wird dem Mieter in diesem Fall nicht weiterhelfen, weil er nicht weiß, welchen Rechenweg er überprüfen soll: Er müsste daher zunächst einmal verschiedene Hypothesen aufstellen, und versuchen, nach dem Ausschlussprinzip zu eruieren, anhand welcher Parameter der Vermieter den Vorwegabzug berechnet hat, d.h. der Mieter müsste ohne konkrete Anhaltspunkte den Umlageschlüssel erraten. Diesem Zweck aber dient die Einsichtnahme in die Belege nicht, die – wie ausgeführt wurde – lediglich der Kontrolle (eines bekannten Rechenweges) und der Behebung von Zweifeln dient.

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Dass dieser Mangel zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führt, entspricht im Übrigen auch der ständigen Rechtsprechung der 1. Berufungszivilkammer der Landgerichts Köln (Urteil vom 03.01.2013 – LG Köln 1 S 74/12 – und [zuletzt] Urteil vom 23.04.2015 – LG Köln 1 S 121/14 –).

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Nach Auffassung des Gerichts steht dies auch nicht in Widerspruch zu den neuesten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13 – und 02.04.2014 – VIII ZR 201/13 – (jeweils zitiert bei juris), da es in den dort zur Entscheidung gestellten Lebenssachverhalten nicht um nicht nachvollziehbare Abzüge in unterschiedlicher Höhe ging und auch nicht ersichtlich ist, ob in den dortigen Verfahren Dividend und Divisor aus der Abrechnung ersichtlich waren, so dass der Mieter wusste, wie sich der Wert des Quotienten errechnet.

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Verspätet ist dagegen die erstmals im Schriftsatz vom 03.09.2014 enthaltene Erläuterung, dass von den (in der Abrechnung nicht offengelegten) Gesamtkosten der Wasserversorgung (2.098,57 €) und Abwassergebühren (1.492,92 €) der auf die Gewerbeeinheiten mittels gesondertem Wasserzähler ermittelte Anteil (150 m3) in Abzug gebracht wurde. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB muss dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums (hier: der Zeitraum vom 01.01.2012 bis zum 31.12.2012) mitgeteilt werden, hier also bis spätestens zum 31.12.2013. Die Nebenkostenabrechnung, welche der Kläger dem Beklagten unter dem 18.09.2013 (und damit fristgemäß) übersandte, enthielt – wie bereits ausgeführt wurde – weder eine Erläuterung noch die Gesamtkosten. Zwar ist es möglich, auch außerhalb dieser Abrechnung Erläuterungen nachzuschieben, allerdings nur, solange die Abrechnungsfrist nicht abgelaufen ist (Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Auflage 2014, § 556 Rn. 11). Da hier aber eine (erste) Erläuterung erst im Schriftsatz vom 03.09.2014 erfolge, also nach Ablauf der Abrechnungsfrist, war sie nicht zu berücksichtigen.

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Hinsichtlich der Kostenposition Grundsteuer folgt das Gericht der Auffassung des Beklagten, dass eine Kostentrennung für Gewerbe- und Wohneinheiten hätte vorgenommen werden müssen (vgl. zu den nachfolgenden Ausführungen Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, F Rn. 159 ff. und Rn. 202 ff): Zwar ist ein Vorwegabzug der Betriebskosten gewerblicher Nutzung aus Billigkeitsgründen nur dann erforderlich, wenn die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach dem Flächenmaßstab, also pro Quadratmeter Fläche, zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt (BGH, Versäumnisurteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 46/10 –, zitiert bei juris; BGH, Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05 – zitiert bei juris; BGH, Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 251/05 – zitiert bei juris). Darauf, ob zur Abrechnungseinheit nur einzelne gewerbliche Nutzer gehören oder der gewerblich genutzte Flächenanteil überwiegt, kommt es nicht an, da die Kosten pro Quadratmeter maßgeblich sind. Ferner ist anerkannt, dass für den Umstand der Entstehung erheblicher Mehrkosten durch die gewerbliche Nutzung, die einen Vorwegabzug erforderlich machen, der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt (BGH, a.a.O.). Auf dieser Grundlage ist auf den Kostenvergleich einzelner Betriebskostenarten abzustellen, wofür zudem sachliche Gründe sprechen: So lässt sich die Kostendifferenz innerhalb derselben Betriebskostenart mit weniger Rechenschritten ermitteln und damit leichter handhaben. Eine Mehrbelastung innerhalb der einzelnen Kostenart fällt dann nicht ins Gewicht, wenn sie einen prozentualen Anteil von 5 % (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, F Rn. 162) bis 10 % (Schmid in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 556 a Rn. 10) nicht übersteigt.

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Die Abrechnungsvereinfachung für den Vermieter kann allerdings dann nicht in Betracht kommen, wenn es um schlichte Rechenvorgänge geht. Hierum handelt es sich auch bei der Aufteilung der Grundsteuer nach den Angaben im Einheitswertbescheid (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, F Rn. 202 unter Hinweis auch auf Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, § 556 Rn. 71). Die Zuordnung der Kostenanteile ist hier nur entbehrlich, wenn die Gewerbefläche einen sehr geringen Teil der Gesamtfläche ausmacht.

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Die sachliche Berechtigung der Pflicht zum Vorwegabzug zeigt sich zudem bei der genaueren Betrachtung des Verfahrens der Grundsteuerfestsetzung (Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, F „Umlageschlüssel“ Rn. 202 ff.): Basis für die Festsetzung ist der Einheitswert. Für Miet-, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke ist er grundsätzlich nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln (§ 76 Abs. 1 BewG). Er ist das Produkt, das sich aus der Multiplikation der nach dem Ertragswertverfahren ermittelten Jahresrohmiete (§ 79 BewG) mit dem Vervielfältiger (§ 80 BewG) ergibt, der wiederum aus den dem BewG beigefügten Tabellen ersichtlich ist und von Grundstücksart, Bauart und Bauausführung, Baujahr und Einwohnerzahl der Belegenheitsgemeinde im Hauptfeststellungszeitpunkt abhängt. Der Einheitswert wird sodann mit dem einheitlichen Grundsteuermessbetrag von grundsätzlich 3,5 ‰ (§ 15 GrStG) multipliziert, das Produkt wiederum mit dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz (§ 25 GrStG). Das Ergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer. Der Vermieter hat daher die jeweiligen Anteile für Wohn- und Gewerberaum, wie sie aus dem Einheitswertbescheid zu ersehen sind, zueinander ins Verhältnis zu setzen und die Wohnungsmieter nach dem Flächenmaßstab nur mit den für sie relevanten Kosten zu belasten. Zwar bleibt hierbei der Vervielfältiger außer Betracht, was indes hinzunehmen ist.

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Da für die Ermittlung des Einheitswertes die Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung (§ 21 BewG) zum 01.01.1964 maßgeblich sind, sind spätere Veränderungen in aller Regel unbeachtlich. Es kommt mithin nicht auf die Nutzung der Gewerbeflächen im Abrechnungszeitraum an, ob z. B. zwischenzeitlich aus einem bescheidenen Laden mit geringer Miete ein hochpreisiges Geschäft mit hohem Mietniveau hergerichtet wurde, ebenso wenig wie darauf, ob etwa wegen Veränderung des Umfelds die früher hohen Mieten nicht mehr zu erzielen sind oder ob sich diese nach aufwendiger Modernisierung der Wohnungen von den dort erreichten Mieten kaum noch unterscheiden.

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Wendet man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall an, hätte im Hinblick auf die Grundsteuer eine Kostentrennung zwischen den Gewerbe- und Wohneinheiten erfolgen müssen, da die Gewerbeeinheiten nicht nur einen geringfügigen Teil der Gesamtfläche ausmachen. Damit können die Kosten der Grundsteuer nicht umgelegt werden, da der Kläger trotz Bestreitens des Beklagten keine Aufschlüsselung der Kosten vorgenommen hat, worauf der Beklagte bereits im Verlauf des Rechtsstreites mehrfach hingewiesen hat.

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Da somit die Abrechnung der Position „Grundsteuer“ (159,63 €) nicht hinreichend und der Positionen „Wasserversorgung Wohnungen“ (78,74 €) und „Abwasser“ (56,02 €) formell nicht ordnungsgemäß sind, können jedenfalls diese Kosten im Ganzen nicht berücksichtigt werden. Da sich aus den übrigen abgerechneten Betriebskosten kein die geleisteten Vorauszahlungen übersteigender Betrag ergibt, steht dem Kläger keine Nachforderung bezüglich der Nebenkosten für das Jahr 2012 zu, so dass bereits die Hauptforderung unbegründet ist. Damit fehlt es auch an einer Anspruchsgrundlage für die geltend gemachten Nebenforderungen (Zinsen und Rechtsanwaltskosten), so dass die Klage insgesamt abzuweisen ist.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils findet ihre Rechtsgrundlage in den §§ 709 S. 1, 709 S. 2 ZPO.

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Streitwert: 244,28 EUR

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Rechtsmittelbelehrung:

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Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist, a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,- EUR übersteigt oder

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b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

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Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss enthalten: die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, und die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt wird. Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen. Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem Anwalt unterzeichnet sein. Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

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-Richter am Amtsgericht-