Landgericht Bochum (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-02-04, Aktenzeichen I-1 O 557/04
ECLI:DE:LGBO:2010:0204.I1O557.04.00

Tenor

Die Vollstreckung aus der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde des Notars A in Essen vom 2101.1998, UR-NR. 70/1998 wird für unzulässig erklärt, soweit sie in das persönliche Vermögen erfolgt.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Nach Behauptung des Klägers erschien im Dezember 1997 unaufgefordert der Zeuge I1 in der Wohnung des Klägers in Aschaffenburg. Er gab sich als Mitarbeiter eines Finanzamtes aus und wollte den Kläger dahingehend beraten, Steuern zu sparen.

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Der Zeuge habe dem Kläger geraten, eine Wohnung in der Cranger Str. 20 in Herne zu erwerben, die zu 100 % durch die Rechtsvorgängerin, der Beklagten (im Folgenden: die Beklagte) finanziert werden sollte. Nach Versprechungen des Zeugen sollte die Wohnung nur aus Mieteinnahmen und dem Steuervorteil finanziert werden.

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Als Folge der Beratung habe er gemeinsam mit seiner Ehefrau am 20.12.1997 vor dem Notar G das Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages sowie eines Mietpoolvertrages angenommen. Erworben haben er eine Eigentumswohnung in dem Objekt Cranger Straße in Herne, das aus insgesamt 8 Wohneinheiten bestanden habe.

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Für die Wohnung sei ein Kaufpreis von 98.485,00 DM gezahlt worden. Über den Kaufpreis ist zwischen den Parteien der Darlehensvertrag von Januar 1998 geschlossen worden; zugunsten der Beklagten ist eine Grundschuld in der Höhe des Darlehens an dem streitgegenständlichen Objekt bestellt worden.

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Die Beklagte betreibt nunmehr die Zwangsvollstreckung aufgrund der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde des Notars A in Essen vom 21.01.1998.

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Der Kläger hält die Zwangsvollstreckung für unzulässig. Er ist der Auffassung, zwischen der "H" und der Beklagten habe ein Strukturvertrieb vorgelegen, so dass sich die Beklagte die zutreffenden Zusagen der Verkäuferseite L zurechnen lassen müsse.

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Über dies könne er sich nach dem Vorschriften des Haustürwiderrufsgesetzes von dem Vertrag lösen.

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Darüber hinaus sei die Wohnung sittenwidrig überteuert gewesen. Sie habe allenfalls einen Wert von 40.000,00 DM gehabt, so dass der Kaufpreis diesen Wert um mehr als 100 % überstiegen habe, was der Beklagten hätte auffallen müssen.

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Der Kläger beantragt,

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die Vollstreckung aus der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde des

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Notars A in Essen vom 21.01.1998, UR-Nr. 70/1998 wird für

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unzulässig erklärt, soweit sie in das persönliche Vermögen erfolgt.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Hilfsweise beantragt sie,

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den Kläger kostenpflichtig zu verurteilen, an die Beklagte 50.354,58 €

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zuzüglich Zinsen seit dem 23. Februar 1998 zu zahlen.

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Der Kläger beantragt,

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die Hilfswiderklage abzuweisen.

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Die Beklagte bestreitet, dass ein Haustürgeschäft vorgelegen habe. Der Darlehensantrag sei ihr über die Firma L zugeleitet worden. Sämtliche behauptete Zusicherungen werden von ihr bestritten.

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Sie ist der Auffassung, zwischen ihr und der Firma L habe es keinen sogenannten Strukturvertrieb gegeben, insbesondere seien keine Blancodarlehensformulare an Dritte überlassen worden.

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Zum Wert der Immobilie trägt sie vor, ein sogenannter Schrottwert sei ihr nicht bekannt gewesen. Sie habe eine Beleihungswertberechnung durchgeführt, die zu einem Wert in Höhe des Kaufpreises geführt habe.

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Eine Belehrung nach dem Haustürwiderrufsgesetz sei lediglich vorsorglich erfolgt; im Übrigen habe im Hinblick auf den langen Zeitraum zwischen der Vertragsanbahnung und dem Darlehensabschluss keine Kausalität bestanden, eine Haustürsituation unterstellt. Letztlich habe es sich auch um kein verbundenes Geschäft gehandelt.

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Zur Hilfswiderklage trägt sie vor, für den Fall, dass ein wirksamer Widerruf nach dem Haustürwiderrufsgesetz bestünde, stünde ihr die Darlehensvaluta zuzüglich marktüberlicher Zinsen zu.

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Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze und die dem Gericht überreichten Unterlagen ergänzend Bezug genommen.

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Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beschluss vom 11.01.2007 durch Vernehmung der Zeugen L und K. Ferner hat es Beweis erhoben gemäß Beschluss vom 14.08.2008 durch Vernehmung der Zeugen T und U. Letztlich hat es Beweis erhoben gemäß Beschluss 02.03.2009 über den Wert der Immobilie durch Einholung eines Gutachtens; wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen N1 vom 04.06.2009 Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist begründet; die Vollstreckung aus der vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde des Notars A in Essen vom 21.01.1998 ist unzulässig, soweit sie in das persönliche Vermögen erfolgt.

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Dabei kann vorliegend dahingestellt bleiben, ob der Kläger den Darlehensvertrag nach dem Haustürwiderrufsgesetz wirksam widerrufen hat. Vorliegend ist eine Haftung der Beklagten aus Aufklärungsverschulden unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs hinsichtlich der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises für die Eigentumswohnung gegeben, die die Zwangsvollstreckung der Beklagten unzulässig macht und ihrem Darlehensrückzahlungsanspruch entgegensteht.

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Dabei ist der Beklagten zuzugeben, dass eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren – Bauträger – und Erwerbermodellen zu Risikoaufklärungen über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet ist. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben.

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Aufklärung- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich dabei nur aus besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann etwa der Fall sein, wenn die Bank in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und die auch erkennen kann.

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Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs ist ausnahmsweise dann anzunehmen, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers von dem Verkäufer ausgehen muss (BGH XI ZR 221/07). Von einer solchen sittenwidrigen Übervorteilung ist auszugehen, wenn der Verkaufspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung.

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Vorliegend ist eine sittenwidrige Überteuerung gegeben, da der Kläger und seine Ehefrau 98.485,00 DM für die streitgegenständliche Wohnung bezahlt haben, diese nach Ausführungen des Sachverständigen Marienfeld in seinem Gutachten vom 04.06.2009 jedoch zum Zeitpunkt des Erwerbs durch den Kläger einen Verkehrswert von 42.000,00 DM hatte.

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Soweit dieses Gutachten von der Beklagten angegriffen wird, der Sachverständige hätte einen Vergleichswertberechnung durchführen sollen, die zu einem höheren Preis geführt hätte, kann dem nicht gefolgt werden, da auch nach der Rechtsprechung des BGH die Ermittlung des Ertragswertes bei einer vermieteten Immobilie maßgebend ist.

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Insoweit ist von einem mehr als doppelt so hohen Kaufpreis auszugehen.

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Auch die subjektiven Voraussetzungen nach Aufklärung sind vorliegend gegeben.

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Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH muss ein Kreditinstitut nur das ihm präsente Wissen offenbaren. Dabei ist grundsätzlich positive Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufobjektes erforderlich. Eine solche Kenntnis wird selbst bei einem nicht vorliegenden institutionalisierten Zusammenwirken der Bank mit dem Verkäufer oder Vermittler der Anlage nicht vermutet. (Vergleiche BGH XI ZR 221 aus 2007).

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Von einer positiven Kenntnis der Beklagten geht die Kammer aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme vorliegend nicht aus; die Kammer hat aber aufgrund der besonderen Umstände des Falles die Überzeugung gewonnen, dass die mit der Bewilligung des Darlehens befassten Mitarbeiter der Beklagten vor der Erkenntnis der sittenwidrigen Überteuerung der Wohnung bewusst die Augen verschlossen habe, was der positiven Kenntnis der Sittenwidrigkeit gleichsteht.

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Zwar prüfen Kreditinstitute den Wert der ihnen gestellten Sicherheiten grundsätzlich nur im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht aber im Kundeninteresse (BGH ZR 147, 242). Dementsprechend kann sich aus einer lediglich zu bankinternen Zwecken erfolgten oder unterlassenen Beleihungswertermittlung grundsätzlich keine Pflichtverletzung gegenüber dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbezügliche Aufklärungspflicht ergeben.

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Ausnahmsweise steht die bloße Erkennbarkeit der aufklärungspflichtigen Tatsachen wie etwa der sittenwidrigen Überteuerung eines Wohnungskaufpreises der positiven Kenntnis aber gleich, wenn sich dies einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalles aufdrängen musste; er ist dann nach Treu und Glauben nicht berechtigt, seine Augen von solchen Tatsachen zu verschließen.

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Die Beklagte kannte vorliegend den Kaufpreis und war als überregional tätige Bank mit den Markt- und Preisverhältnissen auf dem Immobilienmarkt vertraut. Sie kannte aufgrund des ihr vorliegenden Prospektes Alter, Lage und Ausstattung der Wohnung. Nach Angaben des Zeugen U in seiner Vernehmung vom 14.08.2008 hat die Beklagte auch keine selbstständige Ermittlung der Miete vorgenommen, sondern sich auf die Angaben des Kaufsprospektes verlassen. Dass die Beleihungswertberechnung der Beklagten, die diese unter dem 14.08.1998 durch den Zeugen Jung vorgenommen hat, sich nicht an den realen Gegebenheiten orientiert, ergibt sich u. a. daraus, dass die Beklagte von einer Restnutzungsdauer des Objektes, das aus dem Jahre

1920

stammt, von noch 100 Jahren ausgeht. Das Alter des Objektes ergibt sich aus dem Prospekt, der der Beklagten vorgelegen hat. Nach Ausführung des Sachverständigen Marienfeld ist von einer Restnutzungsdauer von ca. 35 Jahren auszugehen. Nur die vorgenommene "fehlerhafte" Berechnung und Bewertung des Objektes durch die Beklagte führt dazu, dass überhaupt eine Kreditauslegung in Höhe des Kaufpreises an den Kläger möglich war.

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Der Kläger ist wegen des Aufklärungsverschuldens der Beklagten im Wege des Schadensersatzes so zu stellen, als hätte er den Darlehensvertrag nicht abgeschlossen. Daher kann die Beklagte aus der ihr erteilten Grundschuld nicht die Zwangsvollstreckung betreiben, so dass der Klage stattzugeben war.

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Da die Hilfswiderlage nur für den Fall erhoben war, dass ein Widerruf des Klägers nach Haustürwiderrufsgesetz zulässig war, brauchte darüber nicht entschieden zu werden.

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Die Kostenentscheidung erfolgt nach § 91 ZPO.

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Die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.