Amtsgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-05-29, Aktenzeichen 214 C 198/12
ECLI:DE:AGK:2013:0529.214C198.12.00

Tenor

1.

Die Klage wird abgewiesen.

2.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

3.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern wird gestattet, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 115 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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T a t b e s t a n d :

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Die Beklagte ist seit etlichen Jahren Mieterin bei den Klägern bezüglich der von ihr bewohnten Wohnräume im Hause G.-M.-Straße in 51063 Köln.

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Ein schriftlicher Mietvertrag existiert nicht. Die Miete setzt sich monatlich unstreitig aus 303,42 Euro Kaltmiete, sowie einer Nebenkostenvorauszahlung von 70,00 Euro und einer Heizkostenvorauszahlung von 105,00 Euro zusammen. Die monatliche Bruttogesamtmiete beträgt damit 478,42 Euro.

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Unter Hinweis auf den Zustand der Fenster und der Wohnungseingangstür nimmt die Beklagte seit Januar 2011 eine Kürzung der monatlichen Miete um 10 % entsprechend 47,84 Euro vor.

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Die Kläger sind der Ansicht, dass keine zur Mietminderung berechtigten Mängel vorlägen.

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Sie haben die Minderungsbeträge teilweise mit der Gutschrift aus einer Heizkostenabrechnung verrechnet und machen mit der vorliegenden Klage für den März 2011 restliche 19,77 Euro, sowie für die Monate April 2011 bis Oktober 2012 jeweils die monatlich geminderten 47,84 Euro geltend.

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Insgesamt errechnen sie ihre Forderung mit 928,73 Euro.

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Die Kläger beantragen,

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die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 928,73 Euro

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zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen

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Basiszinssatz aus 641,69 Euro seit dem 24.05.2012 sowie aus

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weiteren 287,04 Euro seit dem 23.10.2012 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie rechtfertigt die Kürzung der monatlichen Zahlungen mit erheblichen Undichtigkeiten an den Fenstern und der Wohnungstür.

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Hilfsweise stützt sie sich auf ein Zurückbehaltungsrecht.

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Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beschluss vom 13.11.2012 (GA19/20).

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Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen I.-F. T. vom 06.02.2013 (GA28-41) Bezug genommen.

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Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist nicht begründet.

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Die Kläger haben keinen Anspruch auf die geltend gemachten Restmietzahlungen für die Monate März 2011 bis Oktober 2012.

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Der geltend gemachte Restmietzinsanspruch steht den Klägern nämlich nicht zu, da die Beklagte im vorgenommenen Ausmaß zur Minderung der Miete berechtigt war.

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Insoweit kann zunächst offen bleiben, ob die Undichtigkeiten an den Fenstern darauf beruhten, dass die von der Beklagten angebrachten eingeklebten Klettbänder zu einer Undichtigkeit und Zuglufterscheinung führten, wie vom Sachverständigen festgestellt.

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Die von der Beklagten vorgenommene Mietminderung ist jedenfalls bereits aufgrund des von dem Sachverständigen festgestellten Zustands der Wohnungseingangstüranlage gerechtfertigt. Der Sachverständige hat insoweit zur Überzeugung des Gerichts gravierende Mängel festgestellt:

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1. Zunächst ist bei eingeschnappter Falle im Schließblech - ohne die Tür zu verriegeln - ein Spiel von 0,5 cm zwischen Tür und Rahmenfalz über die gesamte Fläche festzustellen.

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2. Einen weiteren Mangel stellt dar, dass das Türblatt schräg im Türrahmen hängt, „auf der Nase“, wie der Sachverständige in seinem Gutachten ausführt (GA 33). Folglich fehlen dem Türblatt oben im Falz ca. 1,0 bis 1,2 cm in der Höhe. Diese oben fehlende Höhe wurde unten abgeschnitten und dieser Schnitt ist von außen als grob zugeschnittene Kante sichtbar.

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3. Letztlich hat der Sachverständige darüber hinaus festgestellt, dass dem Türblatt - von innen gesehen unten rechts an der senkrechten Kante der Tür - zwischen Rahmenfalz und Blatt ca. 1,5 bis 2 cm fehlen. Bei geschlossener Tür fällt durch diesen Spalt Licht aus dem Hausflur in den Wohnungsflur.

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4. Der Sachverständige hat zu der Tür darüber hinaus festgestellt, dass Bänder, Schlosskasten mit Riegel und Falz, sowie das Schließblech bereits starke Abnutzungsspuren aufweisen und nur noch ihre Grundfunktion erfüllen.

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5. Er stellt weiter fest, dass eine erhebliche Menge Wärme von der Wohnung aus in den Hausflur verloren geht. Weiter stellt er fest, dass mit der Tür ein einwandfreier Wärme- und Schallschutz nicht möglich sei.

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Da das Türblatt bereits verschnitten ist, hält der Sachverständige auch eine Wartung und Reparatur und Einstellarbeiten an den vorhandenen Beschlägen nicht mehr für möglich, um einen ordnungsgemäßen Zustand herzustellen.

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Diese vorgenannten gravierenden Mängel der Wohnungseingangstür rechtfertigt nach Auffassung des Gerichts eine Minderung der monatlichen Bruttomiete um 10 %.

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Dementsprechend bestehen Mietrückstände daher nicht.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Streitwert: bis 11.Oktober 2012 641,69 Euro.

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ab 11.Oktober 2012 928,73 Euro.