Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-07-25, Aktenzeichen 4 K 960/01
ECLI:DE:VGD:2002:0725.4K960.01.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren
Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vorher Sicherheit in derselben Höhe
leistet.

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Tatbestand:

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Der Kläger ist seit dem 19.11.1990 Eigentümer der Gebäude T1 Str. 0 und 0 in
X. Beide Objekte wurden im Jahre 1989 in die Denkmalliste der Stadt X als
Baudenkmäler eingetragen. Es handelt sich bei den Gebäuden um dreigeschossige,
verschieferte, Ende des 19. Jahrhunderts erbaute Wohnhäuser in
Fachwerkkonstruktion mit Satteldach.

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Mit Ordnungsverfügungen vom 27. September 2000 forderte der Beklagte den
Kläger nach vorheriger Anhörung zu diversen Instandsetzungsmaßnahmen an
beiden Objekten auf. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, dass beide
Gebäude infolge schadhafter Dachflächen, Dachrinnen, Fallrohre und Fehlstellen im
Bereich der Schieferverkleidung durch eindringende Feuchtigkeit in ihrer Substanz
erheblich gefährdet seien. Da der Kläger seinen Erhaltungspflichten nicht
nachkomme und sich der Zustand der Gebäude zunehmend verschlechtere, seien
die an ihn ergangenen Anordnungen erforderlich. Für den Fall des Nichtbefolgens
innerhalb einer Frist von drei Monaten nach Bestandskraft wurde ein Zwangsgeld in
Höhe von 2.750,00 DM angedroht.

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Den hiergegen eingelegten Widerspruch des Klägers wies die Bezirksregierung E
mit Widerspruchsbescheiden vom 29. Januar 2001 zurück.

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Der Kläger hat am 20. Februar 2001 Klage erhoben, mit der er sich gegen die an
ihn ergangenen Anordnungen wendet. Er macht im Wesentlichen geltend, der Inhalt
der Ordnungsverfügungen sei unbestimmt und die Gefahr eindringender Feuchtigkeit
nicht ausreichend nachgewiesen.

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Der Kläger beantragt,

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die Ordnungsverfügungen des Beklagten vom
27. September 2000 und die Widerspruchsbescheide der
Bezirksregierung E vom 29. Januar 2001 aufzuheben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Zur Begründung verweist er auf den Inhalt der Bescheide und vertieft sein
bisheriges Vorbringen.

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Das Gericht hat am 26. Juni 2002 eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Wegen
der Einzelheiten wird auf die Niederschrift des gleichen Tages Bezug genommen.
Anlässlich des Ortstermins hat der Beklagte mitgeteilt, dass sich der Zustand
zwischenzeitlich weiter verschlechtert habe, demzufolge wegen der
streitgegenständlichen Ordnungsverfügungen mit Bescheiden vom 5. März 2002 die
sofortige Vollziehung angeordnet worden sei.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend
auf den Inhalt der Gerichtsakte und auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge
Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage hat keinen Erfolg.

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Die angegriffenen Ordnungsverfügungen des Beklagten vom
27. September 2000 und die Widerspruchsbescheide der Bezirksregierung E vom
29. Januar 2001 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten
(§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).

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Rechtsgrundlage für die dem Kläger aufgegebenen Erhaltungsmaßnahmen ist
§ 7 Abs. 2 i.V.m. § 7 Abs. 1 DSchG NRW. Danach kann die untere Denkmalbehörde
nach Anhörung die notwendigen Anordnungen treffen, soweit der Eigentümer seinen
Erhaltungsverpflichtungen nach § 7 Abs. 1 DSchG NRW nicht nachkommt.

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Gem. § 7 Abs. 1 DSchG NRW hat der Eigentümer sein Denkmal in Stand zu
halten, in Stand zu setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdungen zu
schützen. Der Kläger ist als Eigentümer der hier streitgegenständlichen
Baudenkmäler T1 Straße 0 und 0 seinen Verpflichtungen zur Instandhaltung
und -setzung der Objekte offensichtlich nicht nachgekommen. Der Zustand beider
Gebäude entspricht den in den Ordnungsverfügungen des Beklagten im Einzelnen
dargelegten Beanstandungen. Die schadhafte Dacheindeckung, die Fehlstellen der
Fassade im Bereich der Schieferverkleidung sowie die stellenweise erheblich
schadhaften Gesimse sind äußerlich deutlich erkennbar. Das hat die
Ortsbesichtigung eindrucksvoll bestätigt. Die Gebäudesubstanz beider Objekte ist auf
Grund des vorbeschriebenen Zustands Witterungseinflüssen, insbesondere solchen
durch eindringende Feuchtigkeit, zunehmend schutzlos ausgesetzt und droht
Schaden zu nehmen. Die anders lautenden Ausführungen des Klägers sind im
Wesentlichen unsubstantiiert, widersprechen in Bezug auf die Undichtigkeit des
Daches seinen eigenen Angaben gegenüber dem Beklagten im Vorfeld der
Ordnungsverfügungen (Schreiben vom 15.11.1994) sowie im Übrigen den Angaben
seines Architekten im Rahmen der von ihm zur Bescheidung gestellten Anträge auf
Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis für eine umfangreiche
Gesamtsanierung bzw. Gesamterneuerung des Daches und der Fassade beider
Objekte (vgl. GA Bl. 82 u. 112). Gerade die Beschreibung des status quo im Rahmen
der vorgenannten Antragstellung bestätigt die Einschätzung der unteren
Denkmalbehörde, wonach sich die Objekte in einem desolaten und gefährdeten
Zustand befinden. Eine Augenscheinseinnahme beider Objekte im Dachbereich war
angesichts der beschriebenen Umstände entbehrlich.

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Der Beklagte war zur Anordnung notwendiger Erhaltungsmaßnahmen berechtigt.
Nach dem Inhalt der Ordnungsverfügungen ist dem Kläger hinsichtlich beider
Objekte aufgegeben worden Undichtigkeiten im Bereich der Dacheindeckung zu
beseitigen, um zu verhindern, dass Feuchtigkeit in das Gebäudeinnere gelangen
kann, Dachrinnen und Fallrohre zu reinigen und soweit notwendig zu reparieren, um
die ordnungsgemäße Ableitung von Regenwasser zu sichern, die Gesimse zu
reparieren, gegebenenfalls zu erneuern und schließlich Fehlstellen im Bereich der
Schieferverkleidung zu reparieren.

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Der vorstehende Wortlaut ist eindeutig in dem Sinne, dass alle Anordnungen
dem Zweck dienen sollen, die Gebäudesubstanz vor eindringender Feuchtigkeit zu
schützen und insoweit keine Verpflichtung zur Gesamterneuerung, sondern lediglich
zu einer Ausbesserung schadhafter Materialien im Bereich des Daches und der
Schieferfassade durch deren Teilaustausch bzw. Reparatur begründet werden soll.
Es ist auch nicht Sache der Behörde, etwa jede Fehlstelle im Dach und im Bereich
der Fassade in einer Verfügung genau zu kennzeichnen. Die Aufforderung alle
schadhaften Stellen auszubessern ist ausreichend bestimmt. Die zusätzliche
Formulierung, den Zustand des Gebäudes im Bereich der beanstandeten
Schadstellen vorab zu überprüfen, begegnet ebenfalls keinen Bedenken.
Insbesondere verlagert der Beklagte hierdurch nicht etwa ihm obliegenden
Amtsermittlungspflichten auf den Kläger. Er bringt damit lediglich zum Ausdruck,
dass die Durchführung der konkreten Instandsetzung zielgerichtet auf den
Ergebnissen einer solchen Überprüfung aufbauen sollte um sicherzustellen, dass alle
schadhaften Stellen berücksichtigt werden.

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Die dem Kläger aufgegebenen Instandsetzungen sind ihm auch zumutbar. Die
Zumutbarkeitsfrage ist objektbezogen (nicht personenbezogen) zu entscheiden. Dem
Eigentümer eines Denkmals sind dabei grundsätzlich solche Erhaltungs- und
Instandsetzungsarbeiten zumutbar, deren Kosten unter Berücksichtigung der
Zuwendungen von öffentlichen Mitteln und der steuerlichen Vorteile in einem
angemessenen Verhältnis zu dem tatsächlich realisierbaren Nutzwert des Denkmals
stehen.

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Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 12. Januar 1999 - 10 B 2574/98 -, vom
30. Januar 1991 - 7 B 3127/90 - und vom 28. April 1989 - 10 B 833/89 -.

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Im Rahmen der danach vorzunehmenden Abwägung ist hier zu berücksichtigen,
dass sich die Zumutbarkeitsgrenze wegen § 7 Abs. 1 Satz 3 DSchG NRW von
vornherein schon deswegen zu Lasten des Klägers verschiebt, weil etwaige
Belastungen durch erhöhte Erhaltungskosten wegen gesetzwidrig unterlassener
Erhaltungsmaßnahmen verursacht worden sind. Es spricht unter Berücksichtigung
der in den Verwaltungsvorgängen des Beklagten dokumentierten guten
Erhaltungszustände beider Objekte zum Zeitpunkt ihrer Unterschutzstellung einiges
dafür, dass der aktuell schlechte Zustand auf Witterungseinflüsse zurückgeht, denen
die Gebäude in den nachfolgenden Jahren ohne jegliche Instandsetzung
preisgegeben waren. Letztlich bedarf es aus Anlass des vorliegenden Verfahrens
hierzu keiner abschließenden Entscheidung. Denn auch im Übrigen ergeben sich
weder aus wirtschaftlichen noch aus sonstigen Gründen Anhaltspunkte für eine
Unzumutbarkeit. Kosten für solche Maßnahmen, die sich wie hier auf
Sicherungsmaßnahmen beschränken, stehen zum wirtschaftlichen Nutzwert beider
Objekte auf jeden Fall in einem angemessenen Verhältnis, zumal der Kläger
ergänzend öffentliche Zuwendungsgelder beantragen kann und ihm steuerliche
Vorteile zugute kommen.

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Soweit der Kläger vor dem Hintergrund der zwischenzeitlich positiv beschiedenen
Anträge auf Erteilung denkmalrechtlicher Erlaubnisse zwecks Gesamterneuerung
des Daches und der Fassade möglicherweise weiter gehende, als ihm durch den
Beklagten mit den streitgegenständlichen Ordnungsverfügungen aufgegebene
Sanierungsmaßnahmen beabsichtigt und im Hinblick auf die dauerhafte Nutzung der
Objekte für zweckmäßiger, insbesondere wirtschaftlich rentabler halten sollte, ist es
an ihm dieses Konzept gegebenenfalls als verbindliches Austauschmittel gegenüber
dem Beklagten anzubieten. Auswirkungen auf die Rechtmäßigkeit der an ihn
ergangenen Erhaltungsanordnungen hat die Möglichkeit eines solchen
Austauschangebotes zum jetzigen Zeitpunkt nicht.

24

Die Ordnungsverfügungen sind auch ermessensfehlerfrei, insbesondere
verhältnismäßig ergangen. Die Anordnungen beschränken sich auf das zur Erhaltung
der Gebäudesubstanz aktuell erforderliche und sind angemessen.

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Auch die Zwangsgeldandrohung ist rechtmäßig erfolgt. Zur Vermeidung
unnötiger Wiederholungen wird insoweit auf die Ausführungen der
Widerspruchsbehörde in den angegriffenen Bescheiden vom 29.1.2001 Bezug
genommen (§ 117 Abs. 5 VwGO).

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

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Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m.
§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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