Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-03-22, Aktenzeichen 8 A 25/16
ECLI:DE:VGSH:2017:0322.8A25.16.0A

Tenor

Soweit die Klage zurückgenommen worden ist, wird das Verfahren eingestellt. Der Bescheid vom 16.10.2015 (Az.: 2087/2014 und der Widerspruchsbescheid vom 29.02.2016 (Az.: W2615/2015) werden aufgehoben, soweit mit diesen ein bauaufsichtliches Einschreiten gegen die Ferienwohnung-Nutzung auf dem Grundstück B-Straße XXX in L...-... abgelehnt worden ist. Die Beklagte wird verpflichtet, gegenüber der Ferienwohnung-Nutzung auf dem Grundstück B-Straße XXX in L...-... bauaufsichtlich einzuschreiten.

Von den Kosten des Verfahrens tragen die Klägerin ¼ und die Beklagte ¾. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 1., zu 2., zu 3. und zu 4. sind nicht erstattungsfähig.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

1

Die Klägerin begehrt ein bauaufsichtliches Einschreiten gegen eine Ferienwohnung-Nutzung auf Nachbargrundstücken.

2

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks A-Straße in L...-.... Die Beigeladenen zu 1. und zu 2. sind Eigentümer des Grundstückes B-Straße XXX und die Beigeladenen zu 3. und zu 4. sind Eigentümer des Grundstückes B-Straße XXX in L...-.... Bei den Gebäuden auf allen drei Grundstücken handelt es sich um Reihenhäuser, wobei die Reihenhausscheiben der Klägerin und der Beigeladenen zu 1. und zu 2. unmittelbar aneinander grenzen. Die zur Straße B-Straße liegenden Gartenflächen der Grundstücke B-Straße XXX und XXX werden nur an einer kleinen Stelle durch eine Sichtschutzwand aus Holz voneinander getrennt. Die Beigeladenen zu 1. und zu 2. vermieten ihr Reihenhaus an ca. 65-70 Tagen im Jahr als Ferienhaus, und zwar vornehmlich in den Sommermonaten. Das Reihenhaus der Beigeladenen zu 1. und zu 2. verfügt über zehn Schlafplätze.

3

Die Grundstücke der Klägerin und der Beigeladenen befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans 33.36.01 der Beklagten, welcher für die Grundstücke der Beteiligten hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ein allgemeines Wohngebiet (WA) festsetzt. Westlich der Straße Alte Werft enthält der Bebauungsplan Sondergebietsfestsetzungen, und zwar einerseits für ein Ferienhaus-/Ferienapartmentgebiet und andererseits für eine Seniorenwohnanlage. Nach Ziff. 1.1 der textlichen Festsetzungen zum B-Plan 33.36.01 sind in den allgemeinen Wohngebieten (WA) die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 BauNVO nicht zulässig (§ 1 Abs. 6 BauNVO).

4

Mit Schreiben vom 22.08.2014 teilte die Klägerin der Beklagten mit, dass auf dem Priwall (B-Straße) Reihenhäuser und Ferienwohnungen an Urlaubsgäste und Touristen vermietet würden. Diese Häuser würden von den Eigentümern nicht ständig bewohnt. Durch die Fluktuation und den damit verbundenen Autoverkehr sowie dem Verhalten mancher Urlaubsgäste würden die Nachbarn empfindlich gestört. Nach dem Planungsrecht seien dies unzulässige Ferienwohnungen. Es werde daher beantragt, die Reihenhauseigentümer auf das Vermietungsverbot hinzuweisen und entsprechenden Konsequenzen aufzuzeigen.

5

Mit weiterem Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 06.10.2015 wurde darauf hingewiesen, dass auf den Grundstücken B-Straße XXX und B-Straße XXX Reihenhäuser gewerblich an Touristen vermietet würden. Die Lage sei eindeutig, da nach dem Bebauungsplan Nr. 33.36.01 ein Wohngebiet ausgewiesen sei. Eine Nutzung der Wohngebäude als Ferienwohnung sei damit verboten. Zur Vermeidung einer Untätigkeitsklage würde ein unverzügliches Einschreiten erbeten.

6

Mit Bescheid vom 16.10.2015 wurde der Antrag auf bauaufsichtliches Tätigwerden gemäß § 59 LBO hinsichtlich der Nutzung von Reihenhäusern als Ferienwohnung in L...-..., B-Straße, abgelehnt. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass ob und ggf. wie die Behörde mittels einer Ordnungsverfügung gegen baurechtswidrige Zustände vorgehe, sie nach pflichtgemäßen Ermessen entscheide. Vor dem Hintergrund der Gleichbehandlung und der hohen Aktualität, der zugrundeliegenden Problematik von Ferienwohnungen in Wohngebieten sei von einer zwischenzeitlichen Nutzungsuntersagung abgesehen worden. Die Beurteilung von Ferienwohnungen in Wohngebieten sei derzeit eine umstrittene Frage und bereits zum Politikum avanciert. Aus diesem Grund sei im Rahmen des behördlichen Einschreitens besondere Restriktion gefragt. Die Grenze des Ermessens sei dort zu ziehen, wo offenkundig schwerwiegende Gefahren für wesentliche Rechtsgüter, welche vor allem das Leben und die Gesundheit seien, bestünden. Dies sei nicht der Fall. Ein bauordnungsbehördliches Einschreiten sei daher nicht erforderlich.

7

Die Klägerin legte am 12.11.2015 Widerspruch ein.

8

Der Widerspruch wurde dahingehend begründet, dass das pflichtgemäße Ermessen dahingehend auszuüben sei, dass Störungen durch die nach den rechtlichen Vorgaben nicht zulässige Nutzung als Ferienwohnung zu unterbinden seien. Hierauf habe die Klägerin einen Anspruch.

9

Der Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid vom 29.02.2016 zurückgewiesen. Die Vermietung von Ferienhäusern auf den Grundstücken B-Straße XXX und XXX sei zwar formell baurechtswidrig. Die Klägerin habe aber keinen Rechtsanspruch auf eine Nutzungsuntersagung gemäß § 59 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 LBO, sondern lediglich einen Anspruch auf fehlerfreie Ermessensausübung. Ermessensfehler seien nicht ersichtlich. Das Ermessen sei durch die Behörde pflichtgemäß ausgeübt worden. Weder sei von der Verletzung einer drittschützenden Norm auszugehen noch liege ein überwiegendes Nachbarinteresse vor. Demgegenüber sei von einem Überwiegen öffentlicher Belange auszugehen. Die Verletzung einer drittschützenden Norm sei nicht ersichtlich. Die von einer generellen Vermietung von Ferienwohnungen ausgehenden Beeinträchtigungen wiesen bei Weitem nicht den Grad auf, der einen Anspruch der Klägerin auf bauaufsichtliches Einschreiten auslösen könne. Der Vortrag der Klägerin hinsichtlich der sie betreffenden Beeinträchtigungen sei unsubstantiiert. Damit die Behörde von einem Übergewicht nachbarlicher Interessensbeeinträchtigungen und damit eine Ermessensreduzierung auf Null ausgehen können, sei es erforderlich, dass die Klägerin umfassend und konkret die zu ihrem Nachteil von den Ferienhausnutzungen ausgehenden unzumutbaren Beeinträchtigungen darlege und begründe. Dies habe die Klägerin nicht getan. Das öffentliche Interesse der Behörde bestehe vor allem darin, aufgrund der unklaren und sehr widersprüchlichen Rechtslage hinsichtlich der Beurteilung der Zulässigkeit von Ferienwohnungen in Wohngebieten ein Einschreiten gegen derartige Nutzungen eher restriktiv zu handhaben.

10

Die Klägerin hat am 09. März 2016 Klage erhoben.

11

Sie macht geltend, dass sie durch Vermietung der Reihenhäuser auf den Grundstücken B-Straße XXX sowie XXX als Ferienwohnung die Klägerin nicht unerheblich gestört werde, und zwar durch häufige An- und Abreisen, durch das abendliche Feiern bzw. Grillen auch bis spät in die Abendstunden in den zu den Häusern gehörenden Gärten. Die Beklagte habe das pflichtgemäße Ermessen dahingehend auszuüben, Störungen durch die nicht zulässige Nutzung als Ferienwohnung zu unterbinden. Die Klägerin werde in der Nutzung ihres Eigentums dadurch gestört, dass durch die von der Bauleitplanung abweichende Ferienwohnung-Nutzung insbesondere Lärmbelästigungen ausgingen. Dies habe natürlich mit der strukturellen Andersartigkeit der entsprechenden Nutzung der Gebäude im Falle einer Vermietung als Ferienwohnung zu tun. Die Ferienhausgäste nutzten insbesondere die zu den Ferienhäusern gehörenden Gärten in den Sommermonaten fast täglich zum Feiern mit Grillfesten und ähnlichem. Auf Ruhezeiten werde keine Rücksicht genommen. Es erscheine wegen der Häufigkeit des Wechsels der Gäste in den Ferienhäusern nicht zumutbar, die Klägerin auf andere Ordnungsbehörden zu verweisen, die entsprechende Überschreitungen beispielsweise der Ruhezeiten ahnden könnten, da die Gäste im Zweifel bereits wieder abgereist seien, bevor entsprechende Gebote greifen könnten.

12

Nachdem die Klägerin zunächst ein bauaufsichtliches Einschreiten bzgl. der Ferienwohnung-Nutzung auf den Grundstücken B-Straße XXX und XXX in L...-... begehrte, beantragt sie nunmehr,

13

den Bescheid der Beklagten vom 16.10.2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 29.02.2016 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, gegenüber der Ferienwohnung-Nutzung auf dem Grundstück B-Straße XXX in A-Stadt bauaufsichtlich einzuschreiten.

14

Die Beklagte beantragt,

15

die Klage abzuweisen.

16

Zur Begründung verweist sie auf den angefochtenen Bescheid vom 16.10.2015 sowie den Widerspruchsbescheid vom 29.02.2016.

17

Die Beigeladenen zu 1. und zu 2. stellen keinen Sachantrag, machen jedoch geltend, dass das Haus B-Straße XXX überwiegend privat und gelegentlich zur Vermietung als Ferienhaus genutzt werde. Es sei bereits fraglich, ob es sich um einen rechtlich wirksamen Bebauungsplan handele. Der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts könne entnommen werden, dass unterschiedliche Nutzungsarten ihrer Art entsprechend unterschiedlich zu behandeln seien. Wegen der Unvereinbarkeit einander ausschließender Nutzungsarten wie „Wohnen und Ferienwohnungen“ sei es den Gemeinden versagt, mit einem B-Plan ein Sondergebiet auszuweisen, in dem diese Nutzungsarten zusammen festgesetzt würden. Der genaue Grund der Nachbarbeschwerde sei nicht bekannt. Bei dem Auslastungsgrad und den fehlenden direkten Nachbarreaktionen könne es sich gerade nicht um objektive Nachbarschaftsbeeinträchtigungen handeln. Das Haus sei in der Jahresbetrachtung überwiegend unbewohnt. Es könne sich deshalb nur um eine gefühlte subjektive Belästigung oder Ruhestörung handeln. Man sehe keinen Grund, dass die geringe Nutzung des Objektes als Ferienwohnung wohnunverträglich sein solle, insbesondere auch im Hinblick darauf, dass eine Änderung der BauNVO anstehe. Es werde darauf hingewiesen, dass in den Jahren 2014 und 2015 eine Vermietung nur an 66 bzw. 67 Tagen im Jahr stattgefunden habe. Im Übrigen sei für jeden Mieter mit dem Mietvertrag eine Hausordnung bindend, nach der auf die Belange und Ruhezeiten in der Nachbarschaft Rücksicht zu nehmen sei.

18

Die Beigeladenen zu 3. und zu 4. stellen keinen Sachantrag, machen aber geltend, dass mit der Klägerin bisher keinen persönlichen Kontakt gehabt habe. Man bewohne das Reihenhaus selber und vermiete als Rentner nebenbei, nicht jedoch im gewerblichen Umfang. Vermietet würde vor allem ein Dachapartment als Ferienwohnung ohne Balkon und Außenbereich. Lärmbelästigungen z. B. durch Grillfeste hätten noch nie stattgefunden, da der Garten nur privat genutzt werde. Da die Reihenhäuser B-Straße XXX und A-Straße ca. 100 m entfernt voneinander und versetzt auf gegenüberliegende Straßenseiten lägen, außerdem der eigene Garten hinter dem Haus an den Wald angrenze, seien die Behauptungen der Klägerin nicht nachvollziehbar. Die Klägerin habe im Übrigen auch keinerlei Beschwerden geäußert.

19

Die Kammer hat den Rechtsstreit nach § 6 Abs. 1 VwGO auf den Einzelrichter übertragen. Der Einzelrichter hat die Örtlichkeiten während der mündlichen Verhandlung, die vor Ort stattgefunden habe, in Augenschein genommen.

20

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge und die Gerichtsakte verwiesen.

Entscheidungsgründe

21

Soweit die Klägerin in der mündlichen Verhandlung durch die Stellung des Klagantrages ihr Begehren darauf begrenzt hat, die Beklagte dazu zu verpflichten, gegenüber der Ferienwohnung-Nutzung auf dem Grundstück B-Straße XXX in L...-... bauaufsichtlich einzuschreiten, liegt hierin sogleich eine teilweise Klagrücknahme iSv § 92 Abs. 1 VwGO hinsichtlich des vormals begehrten bauaufsichtlichen Einschreitens hinsichtlich der Ferienwohnung-Nutzung auf dem Grundstück B-Straße XXX (vgl. Clausing, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, Stand: 30. EL Februar 2016, § 92 Rn. 11, wonach in einer nachträglichen quantitativen Beschränkung des Klagebegehrens ebenso im Fallenlassen eines von mehreren selbständigen Klagebegehrens in der Regel eine teilweise Rücknahme der Klage zu sehen ist).

22

Soweit die Klage noch anhängig ist, ist der Klagantrag dahingehend auszulegen, dass die Aufhebung des Bescheides der Beklagten vom 16.10.2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 29.02.2015 nur insoweit begehrt wird, als in diesen ein bauaufsichtliches Einschreiten gegenüber der Ferienwohnung-Nutzung auf dem Grundstück B-Straße XXX in L...-... abgelehnt worden ist.

23

Die noch anhängige Klage ist als Verpflichtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO zulässig und begründet. Der Bescheid vom 16.10.2015 und der Widerspruchsbescheid vom 29.02.2016 sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten, soweit mit diesen ein bauaufsichtliches Einschreiten gegen die Ferienwohnung-Nutzung auf dem Grundstück B-Straße XXX in L...-... abgelehnt worden ist. Die Klägerin hat insoweit einen Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten gegenüber der Beklagten nach § 59 Abs. 1 LBO.

24

Nach § 59 Abs. 1 LBO haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen nach pflichtgemäßen Ermessen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Sie haben die nach pflichtgemäßen Ermessen erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

25

Eine Nachbarrechtsverletzung ergibt sich nicht schon aus einem objektiven Verstoß gegen das öffentliche Baurecht, sondern nur dann, wenn Rechtsnormen verletzt werden, die zumindest auch dem Schutz der Nachbarschaft dienen, also drittschützende Wirkung haben. Eine solche drittschützende Wirkung vermitteln insoweit nur solche Vorschriften des öffentlichen Baurechts, die auch der Rücksichtnahme auf individuelle Interessen oder deren Ausgleich untereinander dienen.

26

Die Tatbestandsvoraussetzungen des § 59 Abs. 1 LBO sind erfüllt. Die Nutzung des Reihenhauses B-Straße XXX als Ferienwohnung bzw. Ferienhaus erweist sich in formeller wie in materieller Hinsicht als baurechtswidrig und verletzt auch eine nachbarschützende Vorschrift, nämlich den Gebietserhaltungsanspruch der Klägerin.

27

Der Gebietserhaltungsanspruch setzt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts voraus, dass das Grundstück, dessen Eigentümer sich auf den Anspruch beruft und das Grundstück, auf dem das Vorhaben errichtet werden soll, in einem Baugebiet liegen (vgl. BVerwG, Urteil vom 16.09.1993 – 4 C 28/91 -, BVerwGE 94, 151 -, Rn. 12 ff., juris; BVerwG, Beschluss vom 18.12.2007 – 4 B 55/07 -, NVwZ 2008, S. 427 – Rn. 5, juris). Er beruht auf der Annahme, dass die Festsetzung von Baugebieten iSv § 1 Abs. 2 BauNVO durch einen Bebauungsplan nachbarschützende Wirkung zugunsten der Grundstückseigentümer im jeweiligen Baugebiet hat. Dieser bauplanungsrechtliche Nachbarschutz beruht auf dem Gedanken eines wechselseitigen Austauschverhältnisses. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten des eigenen Grundstücks wird dadurch ausgeglichen, dass auch die anderen Grundeigentümer diesen Beschränkungen unterworfen sind. Im Rahmen dieses nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses soll daher jeder Planbetroffene im Baugebiet das Eindringen einer gebietsfremden Nutzung und damit die schleichende Umwandlung des Baugebiets verhindern können. Dies gilt grundsätzlich für die planerisch ausgewiesenen und die faktischen (§ 34 Abs. 2 BauGB) Baugebiete nach §§ 2 bis 9 BauNVO, die Ergebnis eines typisierenden Ausgleichs möglicher Nutzungskonflikte sind. Setzt die Gemeinde einen entsprechenden Gebietstyp fest, bestimmt sie Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne des gewählten Gebietstyps und unterwirft die Grundeigentümer entsprechenden wechselseitigen Bindungen. Weil und soweit der Eigentümer eines Grundstücks in dessen Ausnutzung den gebietstypischen Beschränkungen unterworfen ist, kann er deren Beachtung auch im Verhältnis zu den anderen Eigentümern durchsetzen (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 27.06.2016 – 4 MB 18/16 -).

28

Die Grundstücke der Klägerin (A-Straße) und das Grundstück der Beigeladenen zu 1. und zu 2. ( B-Straße XXX) befinden sich in demselben Baugebiet. Der Bebauungsplan 33.36.01 der Beklagten setzt für die Grundstücke ein allgemeines Wohngebiet (WA) fest. Die Nutzung des Grundstückes B-Straße XXX durch die Beigeladenen zu 1. und zu 2. als Ferienhaus bzw. Ferienwohnung widerspricht dem B-Plan 33.36.01 und ist somit hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung (bauplanungsrechtlich) unzulässig.

29

Bei der Nutzung des Grundstückes B-Straße XXX als Ferienhaus handelt es sich nicht um Wohnen iSd § 4 Abs. 1 VwGO. Ferienwohnungen bzw. Ferienhäuser stellen keine „Wohngebäude“ iSd § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO dar.

30

Der Begriff des Wohnens ist durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet. Diese Definition soll den Bereich des Wohnens als Bestandteil der privaten Lebensgestaltung kennzeichnen. Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens „in den eigenen vier Wänden“, die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der Baunutzungsverordnung vorgesehene Nutzungszweck verschrieben ist, insbesondere keinen irgendwie gearteten Erwerbs-, Übernachtungs- oder temporären Erholungszwecken dient. Darunter fallen Ferienwohnungen, wenn sie einem ständig wechselndem Nutzerkreis angeboten werden, nicht – bei ihnen fehlt es jedenfalls (typischerweise) an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit (vgl. VGH München, Beschluss vom 04.09.2013 – 14 ZB 13.6 -, Rn. 12, juris; OVG Greifswald, Beschluss vom 28.12.2007 – 3 M 190/07 -, Rn. 8, juris sowie Urteil vom 19.02.2014 – 3 L 212/12 -, Rn. 39, juris; zur Definition des Wohnens BVerwG, Urteil vom 11.07.2013 – 4 CN 7/12 -, Rn. 11 f., juris).

31

Auch wenn nach allgemeinem Sprachgebrauch ein Ferienhaus ebenfalls als ein Wohngebäude bezeichnet wird, weil auch an einem Ferienhaus gewohnt wird, unterscheidet das Bauplanungsrecht begrifflich zwischen Wohngebäuden einerseits und Ferienhäuser andererseits. Während nach den §§ 2, 3, 4, 4a, 5 und 6 BauNVO Wohngebäude in den entsprechenden Baugebieten zulässig sind, bezieht sich § 10 Abs. 4 BauNVO auf Ferienhäuser. Diese begriffliche Unterscheidung ist im Bauplanungsrecht angelegt. Die Baunutzungsverordnung führt demnach die allgemeine Wohnnutzung einerseits und die Ferienwohn-Nutzung andererseits als eigenständige Nutzungsarten auf (vgl. VGH München, a.a.O., Rn. 13, juris; OVG Greifswald, Beschluss vom 28.12.2007 – 3 M 190/07 -, Rn. 9, juris).

32

Bei Ferienwohnungen, die vom Nutzungskonzept her (zumeist wochenweise) vorübergehenden Aufenthalt für ständig wechselnde Feriengäste bieten, fehlt es typischerweise an der auf Dauer angelegten Häuslichkeit. Dauer-Wohnungen werden demgegenüber von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt. Die daraus resultierenden unterschiedlichen bodenrechtlichen Auswirkungen der beiden Nutzungsarten rechtfertigen die bauplanungsrechtliche typisierende Unterscheidung (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 19.02.2014 – 3 L 212/12 -, Rn. 39, juris).

33

Vorliegend bedarf es nicht der Klärung der Frage, ob die Ferienhausnutzung auf dem Grundstück der Beigeladenen zu 1. und zu 2. ( B-Straße XXX) ausnahmsweise nach § 4 Abs. 3 (als Betrieb des Beherbergungsgewerbes oder sonstiger nichtstörender Gewerbebetrieb) zugelassen werden könnte, da der Bebauungsplan 33.36.01 in Ziff. 1.1 der textlichen Festsetzungen die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausschließt.

34

Der Bebauungsplan Nr. 33.36.01 erweist sich vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 11.07.2013 – 4 CN 7/12 -) auch nicht – wie die Beigeladenen zu 1. und zu 2. meinen – als unwirksam. Nach der zitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die Festsetzung eines Sondergebietes, in dem neben der Bebauung zu Erholungszwecken Wohnnutzung über einen vorhandenen Bestand hinaus (ausnahmsweise) zulässig ist, unwirksam. Im Einzelnen führt das Bundesverwaltungsgerichts (a.a.O., Rn. 19, juris) aus:

35

„Auch wenn bestandsichernde Festsetzungen nicht an die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 1 Abs. 10 BauNVO gebunden sind, sind ihrer Zulässigkeit Grenzen gesetzt. Ist, wie hier, ein Plangebiet als Sondergebiet ausgewiesen, dass der Erholung dient, dürfen vorhandene gebietsfremde Bauvorhaben durch Festsetzungen nur gesichert werden, wenn sie quantitativ und qualitativ so in den Hintergrund treten, dass die Bebauung zu Erholungszwecken das Erscheinungsbild des Plangebiets prägt. Festsetzungen zum Bestandsschutz dürfen nicht dazu führen, dass sich das Plangebiet als diffuses Mischgebiet darstellt und damit eine Zustand eintritt, den § 10 BauNVO missbilligt.“

36

Der Bebauungsplan der Beklagten 33.36.01 setzt jedoch für den streitgegenständlichen Bereich ( B-Straße XXX und XXX) kein Sondergebiet fest, in dem neben der Bebauung zu Erholungszwecken Wohnnutzung über einen vorhandenen Bestand hinaus zulässig ist. Für die Grundstücke B-Straße XXX und XXX wird ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt.

37

Die Klägerin hat auch einen Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten gegenüber der Ferienwohnung-Nutzung auf dem Nachbargrundstück B-Straße XXX.

38

Ein Nachbar hat nach § 59 Abs. 1 LBO in der Regel lediglich einen Anspruch auf fehlerfreie Ermessensentscheidung der Bauaufsichtsbehörde, sofern die durch eine Baumaßnahme oder einen Bauzustand verletzte Rechtsnorm nicht nur dem öffentlichen Interesse an der Wahrung und Wiederherstellung der öffentlichen Sicherheit zu dienen bestimmt ist, sondern auch den Schutz der Interessen des Nachbarn bezweckt. Der verletzten Vorschrift muss drittschützende Wirkung zukommen, d. h., der Nachbar muss in eigenen Rechten verletzt sein (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), weil nur dann die Bauaufsichtsbehörde bei ihrer Entscheidung über ein Einschreiten neben dem öffentlichen Interesse an der Wahrung und Wiederherstellung der baurechtlichen Ordnung und dem entgegenstehenden Interesse des Eigentümers an der Erhaltung des beanstandeten Zustandes auch die geschützten Nachbarinteressen in ihren Ermessenserwägungen einzustellen hat. Ausnahmsweise kann sich der Anspruch des Nachbarn auf fehlerfreie Ausübung des Ermessens zu einem Anspruch auf Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde verdichten, wenn nämlich jede andere Entscheidung ermessensfehlerhaft wäre (sog. Ermessensreduzierung auf Null; vgl. Domning/Möller/Bebensee, 18. Lfg.: Stand August 2015, BauOR SH, § 59 Rn. 112 f.; vgl. OVG Schleswig, Urteil vom 8.7.1993 – 1 L 118/92 –, LS 1, juris, wonach bei formeller und materieller Baurechtswidrigkeit aus Gründen eines effektiven Nachbarschutzes grundsätzlich ein Anspruch auf Beseitigung des Streitobjekts besteht und eine Ausnahme nur bei einer lediglich geringfügigen Beeinträchtigung zu machen ist.).

39

Die Entscheidung der Beklagten, gegen die baurechtswidrige Nutzung auf dem Grundstück B-Straße XXX nicht vorzugehen, erweist sich als ermessensfehlerhaft, da hierdurch die Belange der Klägerin nicht ausreichend berücksichtigt werden. Vorliegend verdichtet sich der Anspruch der Klägerin auf ermessensfehlerfreie Entscheidung zu einem Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten, da sich jede andere Entscheidung als ermessensfehlerhaft erweisen würde. Eine Ermessensreduzierung auf Null ist demnach vorliegend anzunehmen. Dies ergibt sich aus Folgendem:

40

Die Klägerin wird durch die baurechtswidrige Nutzung auf dem Nachbargrundstück in ihrer Lebensgestaltung spürbar beeinträchtigt. Wie die Inaugenscheinnahme vor Ort ergeben hat, handelt es sich bei den Gebäuden auf dem Grundstück der Klägerin (A-Straße) und dem Gebäude auf dem Grundstück der Beigeladenen zu 1. und zu 2. ( B-Straße XXX) um unmittelbar aneinander angrenzende Reihenhausscheiben, die in geschlossener Bauweise, d. h. ohne Einhaltung eines seitlichen Grenzabstandes, errichtet worden sind. Beide Grundstücke verfügen über einen zur Straße B-Straße liegenden Garten. Lediglich im Terrassenbereich gibt es eine kleine Sichtschutzwand aus Holz. Das Haus der Beigeladenen zu 1. und zu 2. wird nach deren eigener Aussage vor allem in den Sommermonaten an Feriengäste vermietet, wobei es insgesamt 10 Schlafplätze gibt. Das hiermit eine erhebliche Belästigung für die Klägerin einhergeht, liegt für das Gericht auf der Hand. Zum einen geht mit dieser Nutzung ein zumeist wochenweise stattfindender Bettenwechsel am Wochenende einher, der ansonsten in einem allgemeinen Wohngebiet nicht vorzufinden ist. Zum anderen verhalten sich Feriengäste gänzlich anders als Menschen, die ein Wohngebäude dauerhaft bewohnen, was mit der „Urlaubsstimmung“ zusammenhängt, in der sich die Feriengäste befinden. Typischerweise werden durch Feriengäste insbesondere Außenbereichsflächen – u.a. zum Grillen – länger genutzt. So hat auch die Klägerin vorgebracht, dass der Außenbereich des Grundstückes B-Straße XXX im Falle der Vermietung an Feriengäste bis spät in die Abendstunden – u.a. zum Grillen – genutzt wird, wodurch erhebliche Lärmimmissionen entstehen. Das Gericht hat an der Richtigkeit dieses Vortrages keinen Zweifel. Die Beeinträchtigung stellt sich nach Überzeugung des Gerichts auch nicht als lediglich geringfügig dar.

41

Besondere schutzwürdige Interessen der Beigeladenen zu 1. und zu 2. an einer Weitervermietung ihres Objektes als Ferienhaus sind nicht erkennbar. Die Interessen der Beigeladenen zu 1. und zu 2. sind rein wirtschaftlicher Natur. Diese fallen aber nicht spürbar zu ihren Gunsten ins Gewicht (vergleiche hierzu OVG Schleswig, Urteil vom 8.7.1993 – 1 L 118/92 – Rd. 33, juris: „Je gravierender sich die Verletzung nachbarschützender Vorschriften und gegebenenfalls eine tatsächliche Nachbarbeeinträchtigung darstellt, desto geringer ist das Interesse des Bauherrn zu bewerten, den baurechtswidrigen Zustand zu erhalten, wobei etwaige Verschuldensgesichtspunkte auf Seiten des Bauherrn keine Rolle spielen. Auch wirtschaftliche Belange des Bauherrn fallen mit zunehmender Intensität der Rechtsverletzung weniger stark ins Gewicht. Andernfalls würde der Nachbarschutzes umso geringere Bedeutung erlangen, je kostenaufwendiger die Errichtung der angefochtenen Baumaßnahme war oder deren Beseitigung ist.“)

42

Ein öffentliches Interesse, gegen die baurechtswidrige Nutzung auf dem Grundstück B-Straße XXX nicht vorzugehen, ist für das Gericht nicht ersichtlich. Anders als in den streitgegenständlichen Bescheiden dargestellt, stellt sich die Rechtslage – wie im vorliegenden Falle – jedenfalls dann nicht als unklar dar, wenn in einem Plangebiet die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen sind. Es wird nämlich in der Rechtsprechung – soweit ersichtlich – nicht vertreten, dass Ferienwohnen regelhaft nach § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO zulässig ist. Umstritten ist vielmehr, ob Ferienwohnungen bzw. Ferienhäuser in einem allgemeinen Wohngebiet als Betriebe des Beherbergungsgewerbes oder sonstige nichtstörende Gewerbebetriebe nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 oder Nr. 2 BauNVO zugelassen werden können (vgl. hierzu VG Schleswig, Urteil vom 16.08.2006 – 8 A 173/14 -, Rn. 39 ff., juris, nicht rechtskräftig). Auch das derzeit auf Bundesebene eine Änderung der BauNVO im Hinblick auf die Zulässigkeit von Ferienwohnungen erwogen wird, ist nach Überzeugung des Gerichts kein öffentlicher Belang, der vorliegend einem bauaufsichtlichen Einschreiten entgegensteht. Derzeit ist unklar, wann eine entsprechende Änderung und in welcher Form diese in Kraft treten wird.

43

Klarstellend weist das Gericht darauf hin, dass es jedoch im Ermessen der Beklagten steht, in welcher Form sie gegen die baurechtswidrige Nutzung auf dem Grundstück der Beigeladenen zu 1. und 2. ( B-Straße XXX) vorgeht.

44

Soweit die Klage zurückgenommen worden ist, beruht die Kostenentscheidung auf § 155 Abs. 2 VwGO, im Übrigen auf § 154 Abs. 1 VwGO. Der zurückgenommene Teil in Bezug auf das vormals begehrte bauaufsichtliche Einschreiten gegenüber dem Grundstück der Beigeladenen zu 3. und zu 4. ( B-Straße XXX) ist insoweit kostenmäßig mit einem Viertel berücksichtigt worden. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 1., zu 2., zu 3. und zu 4. waren nicht für erstattungsfähig zu erklären, da sie keinen Sachantrag gestellt haben und damit kein Kostenrisiko eingegangen sind (vgl. §§ 162 Abs. 3, 154 Abs. 3 VwGO).

45

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO iVm §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.