Amtsgericht Münster (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-02-20, Aktenzeichen 48 C 61/08
ECLI:DE:AGMS:2008:0220.48C61.08.00

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 4.690,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 490,00 € seit dem 05.04., aus jeweils 700,00 € seit dem 05.05., 05.06., 05.07., 05.08., 05.09. und 05.10.2007 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 316,18 € zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 10 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 90 %.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Der Kläger macht gegen die Beklagten rückständige Mietzahlungen geltend.

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Der Kläger und die Beklagten schlossen zum 01.12.2006 einen Mietvertrag über die Dachgeschosswohnung im Hause C-Weg in ##### N. Die Miete war mit monatlich 490,00 € zuzüglich 210,00 € Nebenkostenabschlag vereinbart.

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Anfang des Jahres 2007 beauftragten die Beklagten das B2 GmbH mit der Feststellung von Schadstoffbelastungen ausgehend von den in der Wohnung befindlichen Holzpaneelen und Holzbalken. Aufgrund der Untersuchung wurde festgestellt, dass das Material der Holzvertäfelung, insbesondere der Holzbalken, mit den Holzschutzgiften Pentachlorphenol (PCP), Lindan und Dichlofluanid belastet sind. Wegen der Einzelheiten wird auf den Wohnbegehungsbericht des B vom 30.03.2007 Bezug genommen.

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Im April 2007 zahlten die Beklagten lediglich den Nebenkostenabschlag in Höhe von 210,00 €. Ab dem Mai 2007 erbrachten die Beklagten keinerlei Zahlungen mehr.

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Am 06.06.2007 erklärten die Beklagten die fristlose Kündigung des Mietvertrages mit der Begründung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung. Wegen der Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben vom 06.06.2007 Bezug genommen.

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Im Juni 2007 zogen die Beklagten aus der Wohnung aus und übersandten dem Kläger den zur Wohnung gehörenden Hausschlüssel. Die Übernahme der Wohnung im Juni 2007 wurde durch den Kläger abgelehnt. Am 23.07.2007 wiederholten die Beklagten die fristlose Kündigung und erklärten hilfsweise die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin.

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Der Kläger beauftragte nach Auszug der Beklagten das B2 GmbH mit der Feststellung von Holzschutzmitteln in der Raumluft der betreffenden Wohnung. Wegen des Ergebnisses wird auf den Bericht des B GmbH vom 12.07.2007 Bezug genommen.

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Der Kläger machte ursprünglich rückständige Mieten für den Zeitraum April 2007 bis Oktober 2007 von insgesamt 4.690,00 € sowie einen Nachzahlungsbetrag aus der Nebenkostenabrechnung vom 27.09.2007 für den Zeitraum 01.12.2006 bis zum 31.05.2007 in Höhe von 511,81 € geltend gemacht. Den Betrag von 511,81 € hat der Kläger im Laufe des Rechtsstreits zurückgenommen.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 4.690,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 490,00 € seit dem 05.04., aus jeweils 700,00€ seit dem 05.05., 05.06., 05.07., 05.08., 05.09. und 05.10.2007 sowie als Nebenleistung 316,18 € zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten behaupten, die angemietete Wohnung sei durch die oben aufgeführten Holzschutzgifte in der Weise schadstoffbelastet, dass die Gesundheit der Beklagten erheblich gefährdet sei. Die Beklagten hätten unmittelbar nach Einzug unter Schlafstörungen, Schweißausbrüchen, Nervosität, Übelkeit, Kopfschmerzen, Reizhusten, Atembeschwerden und Konzentrationsschwächen gelitten. Zwar habe die Untersuchung des Blutes der Beklagten keine erhöhte Serumskonzentration ergeben. Nach dem überreichten Gutachten ihres behandelnden Arztes Dr. H vom 19.06.2007 seien diese Beeinträchtigungen aber auf die Schadstoffbelastung in der Wohnung zurückzuführen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des gegenseitigen Vorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet. Dem Kläger steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von 4.960,00 € aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietverhältnis gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu.

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Unstreitig haben die Parteien einen Mietvertrag über die gegenständliche Wohnung im Dachgeschoss C-Weg in N zum 01.12.2006 zur Miethöhe von 700,00 € monatlich geschlossen. Unstreitig ist ferner, dass die Beklagten im April 2007 lediglich einen Betrag von 210,00 € und in den weiteren Monaten keinerlei Zahlung mehr erbracht haben.

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Die Beklagten sind zur Zahlung der vollen Miethöhe bis zum 31.10.2007 allerdings verpflichtet. Der Mietvertrag ist erst durch die hilfsweise ordentliche Kündigung vom 23.07.2007 zum nächstmöglichen Zeitpunkt, nämlich zum 31.10.2007, beendet worden. Eine frühere Beendigung des Mietvertrages durch die von den Beklagten erklärte fristlose Kündigung vom 06.06.2007 kommt unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt in Betracht.

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Zwar kann ein Mieter gemäß §§ 543 Abs. 1 S. 1, 569 Abs. 1 S. 1 BGB ein Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Die Beklagten haben vorliegend behauptet, dass eine entsprechende Gefährdung ihrer Gesundheit durch die Belastung der in der Wohnung eingebrachten Holzmaterialien vorgelegen hat, welches sie durch die Vorlage des Berichtes des B dokumentiert haben. Von diesem Bericht konnten allerdings keinerlei Rückschlüsse auf eine tatsächliche Gesundheitsgefährdung der Beklagten gezogen werden, da dieser Bericht lediglich die Belastung der Materialien wiedergibt. Über eine auf die Mieter der Wohnung vorliegende Einwirkung dieser Schadstoffe enthält der Bericht keinerlei Angaben. Vielmehr ist dem von dem Kläger vorgelegten Bericht des gleichen Umweltlabors vom 12.07.2007 zu entnehmen, dass trotz "worst case-Messbedingungen" keine signifikanten Konzentrationen an Holzschutzmitteln in der Raumluft festgestellt werden konnten. Nach alledem konnte von einer Gesundheitsgefährdung im Sinne des § 569 Abs. 1 S. 1 BGB nicht ausgegangen werden. Hinsichtlich des Vorliegens einer Gesundheitsgefährdung sind die Beklagten demnach beweisfällig geblieben. Ein entsprechender Beweisantritt ist auch nach Hinweis zum Termin zur mündlichen Verhandlung nicht erfolgt. Es konnte mithin dahinstehen, ob die weiteren Voraussetzungen der fristlosen Kündigung vorlagen.

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Die Kündigung vom 06.06.2007 konnte auch nicht als ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt, mithin zum 30.09.2007, ausgelegt werden. Eine solche Umdeutung ist nur in Ausnahmefällen möglich und setzt voraus, dass der Kündigungsempfänger zweifelsfrei erkennen kann, dass der Vertrag nach dem Willen des Kündigenden in jedem Fall beendet werden soll. An die Erkennbarkeit dieses Willens sind aus Gründen der Rechtssicherheit hohe Anforderungen zu stellen. Dieser Wille muss sich grundsätzlich auch aus der Kündigungserklärung selbst ergeben. Diese Voraussetzungen sind im Hinblick auf die Kündigung vom 06.06.2007 nicht gegeben. Ausdrücklich nehmen die Beklagten in der Kündigung Bezug auf die von ihnen beanstandete "erhebliche Gesundheitsgefährdung". Die Kündigung wurde als fristlose Kündigung unter Bezugnahme auf die einschlägigen Vorschriften erklärt. Das Schreiben selbst ist mit "fristlose Kündigung" überschrieben. Anhaltspunkte, nach denen die Beklagten jedenfalls eine Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt in Bezug nehmen, enthält das Kündigungsschreiben nicht. Für eine entsprechende Umdeutung der fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung reichen zudem die von den Beklagten vorgetragenen Gespräche über die Möglichkeit der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Kläger nicht aus, da sich ein solcher Erklärungswille wenigstens in Ansätzen auch aus der Kündigungserklärung ergeben muss, welches vorliegend nicht der Fall ist.

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Der zuerkannte Zinsanspruch sowie die weitergehenden Nebenforderungen sind aus dem Gesichtspunkt des Verzuges gemäß §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 7 Nr. 1 des Mietvertrages begründet. Gegen die Berechnung der dem Kläger entstandenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zur Höhe von 316,18 € bestehen keine Bedenken.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2, 709 ZPO.