Landgericht Hildesheim (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-06-11, Aktenzeichen 4 O 81/08

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Aufhebung eines ihr erteilten Hausverbotes für die Immobilie ... sowie die Verurteilung des Beklagten, ihr und von ihr benannten Dritten ungehinderten Zugang zu dieser Immobilie zu gewähren.

2

Der Beklagte erwarb das im Grundbuch von Hildesheim ... unter lfd. Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses eingetragene Grundstück der Gemarkung Hildesheim ... im Wege der Zwangsversteigerung mit Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren des Amtsgerichts Hildesheim ... am 13.06.2007. Vorheriger Eigentümer der Immobilie, die mit einem Mehrfamilienhaus bebaut ist, war der Bruder der Klägerin, Herr .... Der Beklagte betrieb aus dem Zuschlagsbeschluss die Zwangsräumung gegen -... (Anlage B 2, Blatt 49 f. d. A.).

3

Unter dem 19.01.2001 unterzeichneten die Klägerin und Norbert-... ein mit „Pachtvertrag“ überschriebenes Schriftstück (Bl. 5 - 9 d. A.).

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In § 1 des vorgenannten Pachtvertrages vom 19.01.2001 ist als Pachtobjekt u. a. die vorgenannte Immobilie ... in Hildesheim aufgeführt.

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In § 2 des Pachtvertrages heißt es:

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„Der Verpächter wird als Verwalter bestimmt...“...Die derzeitige Vergütung besteht in Form des lebenslangen unanfechtbaren Wohnrechtes des Verpächters und ggfs. seiner Lebenspartner...“ (Bl. 5 d. A.).

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In § 3 des Pachtvertrages heißt es:

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„Der monatliche Pachtzins beträgt 850,- DM in Worten „Achthundertfünfzig DM“. Der Pachtzins ist Steuer frei und im Voraus auf 25 Jahre zu entrichten. Für die seit einem Jahr durch mündlichen Pachtvertrag geschlossene Verpachtung ist eine Pachtschuld in Höhe von 10 200,- DM angefallen. die die Pächterin mit ihrer Forderung gegenüber dem Verpächter, verrechnet hat. Zudem hat Sie den aus diesem Vertrag fälligen Pachtzins im Voraus auf die gesamte Laufzeit beglichen und zwar dadurch, daß Verpächter und Pächterin darin übereingekommen sind, daß die Verpflichtungen des Verpächters gegenüber der Pächterin in Höhe von 244 800,- DM gegen gerechnet sind. Daneben hat die Pächterin alle Betriebs- und Nebenkosten zu tragen außer der Regelzahlung, des Verbrauch und die zum Unterhalt des Hauses und der Grundstücke - verbleibenden Nebenkosten. Diese Zahlt weiterhin der Verpächter bzw. der Verwalter.“ (Bl. 6 d. A.).

9

In § 5 des Pachtvertrages heißt es:

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„Das Pachtverhältnis beginnt am 01.03.2001 und endet am Monatsletzten. 02.2016

11

Es verlängert sich danach um jeweils ein Jahr, wenn es nicht sechs Monate vor Ablauf der Laufzeit des Vertrages gekündigt wird. Die Kündigung bedarf der Schriftform. Dem Pächter wird ein Optionsrecht zur Verlängerung des Pachtvertrages um jeweils immer weitere fünf Jahre eingeräumt.“ (Bl. 6 d. A.).

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Mit Schreiben vom 29.06.2007 (Anlage B 4, Bl. 58 - 61 d. A.) kündigte der Beklagte der Klägerin gegenüber den Pachtvertrag vom 19.01.2001 zum 30.09.2007 wegen Eigenbedarfs. Die Kündigung wurde der Klägerin am 03.07.2007 zugestellt. Mit Schreiben vom 03.07.2007 (Bl. 69 d. A.) widersprach die Klägerin der Kündigung.

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Auf das Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 20.11.2007 hin (Anlage B 13, Bl. 114 d. A.) erteilte der Beklagte mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 26.11.2007 sowohl Herrn ... als auch der Klägerin Hausverbot hinsichtlich der Immobilie ... in Hildesheim (Bl. 10-12 d. A.).

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Die Klägerin ist der Auffassung, ihr Besitzrecht ergebe sich aus dem Pachtvertrag vom 19.01.2001, dessen Laufzeit sich bis zum Februar 2016 erstrecke. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Beklagten sei vorgeschoben. So habe der Beklagte die streitgegenständliche Immobilie u. a. mit Schreiben vom 02.10.2007 dem Sohn des Herrn ..., Herrn ..., zum Kauf angeboten (Bl. 70 f d. A.).

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Die Klägerin beantragt,

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1. den Beklagten zu verurteilen, das mit Schreiben vom 26.11.2007 der Klägerin erteilte Hausverbot hinsichtlich der Immobilie ..., Hildesheim aufzuheben,

17

2. den Beklagten zu verurteilen, ihr und von ihr benannten Dritten ungehinderten Zugang zu den Parterrewohnungen und den Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss der Immobilie ..., Hildesheim bis zum Monatsletzten des Februar 2016 zu gewähren.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte ist der Auffassung, bei dem Pachtvertrag vom 19.01.2001 handele es sich um einen Scheinvertrag, der allein vor dem Hintergrund geschlossen worden sei, die mögliche Zwangsversteigerung der Immobilie abzuwenden. Der Klägerin stehe deshalb ein Besitzrecht nicht zu. Auch seine vorhandene Veräußerungsbereitschaft der mittlerweile aufwändig renovierten Immobilie spreche nicht gegen das Vorliegen seines Eigenbedarfes. Diese unter bestimmten Umständen gegebene Veräußerungsbereitschaft resultiere vielmehr aus den ihm gegenüber geäußerten Bedrohungen für Leib und Leben durch den ....

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Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Die Akten 43 C 110/07 wurden beigezogen und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist unbegründet.

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Der Klägerin steht kein Anspruch auf Aufhebung des Hausverbotes durch den Beklagten zu. Der Beklagte war als Eigentümer gemäß § 1004 Abs. 1 BGB berechtigt, das streitgegenständliche Hausverbot gegenüber der Klägerin mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 26.11.2007 auszusprechen (Schriftsatz vom 26.11.2007, S. 2, Bl. 11 d. A.). Dem steht auch § 1004 Abs. 2 BGB nicht entgegen. Dies würde voraussetzen, dass der Klägerin ein Besitzrecht an der Immobilie ... in Hildesheim zusteht. Dies ist nicht der Fall. Ein Besitzrecht ergibt sich insbesondere nicht aus dem Pachtvertrag vom 19.01.2001. Der Pachtvertrag ist gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtig (I.). Zudem wäre der - unterstellt wirksame - Pachtvertrag durch die Kündigung des Beklagten im Zeitpunkt des Ausspruches des Hausverbotes bereits (zum 30.09.2007) beendet gewesen (II.).

I.

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Bei dem Pachtvertrag vom 19.01.2001 handelt es sich um ein Scheingeschäft zwischen der Klägerin und ihrem Bruder ..., dem damaligen Eigentümer der Immobilie, weshalb dieser gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtig ist.

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Ein Scheingeschäft liegt vor, wenn die Parteien einverständlich nur den äußeren Schein eines Rechtsgeschäfts hervorrufen, die mit dem Geschäft verbundenen Rechtsfolgen aber nicht eintreten lassen wollen. Kennzeichnend für das Scheingeschäft ist das Fehlen eines Rechtsbindungswillens (Palandt/Heinrichs/Ellenberger, BGB, 67. Aufl. 2008, § 117 Rdn. 2). Die Beweislast für den Scheincharakter des Pachtvertrages vom 19.01.2001 trägt der Beklagte, der sich auf die Nichtigkeit dieses Pachtvertrages beruft.

27

Das Gericht sieht den Beweis des Scheingeschäftes bereits auf der Grundlage des unstreitigen Sachverhaltes als geführt an. Denn daraus ergibt sich, dass die Klägerin und Herr ... nicht die aus dem Pachtvertrag folgenden Rechtsfolgen eintreten lassen wollten bzw. konnten.

28

In der Gesamtbetrachtung ergibt sich aus dem Pachtvertrag, dass der Klägerin zwar auf dem Papier die Nutzungsmöglichkeit an der gesamten Immobilie übertragen wurde, sie jedoch dafür tatsächlich keinen Betrag in bar zu entrichten brauchte und gleichzeitig der Verpächter ..., also der damalige Eigentümer, ein lebenslanges Wohnungs- und Verwaltungsrecht eingeräumt bekam. Diese Konstruktion, aufgrund derer der Bruder der Klägerin, ..., sein Eigentum an die Klägerin verpachtete, im Gegenzug ein unanfechtbares Wohnrecht erhielt und gleichzeitig ihm als Verwalter die Nutzung der Immobilie verblieb, verdeutlicht, dass mit diesem Pachtvertrag der eigentliche Sinn und Zweck eines Pachtvertrages, nämlich dem Pächter die Besitz- und Nutzungsmöglichkeiten an dem Pachtobjekt zu verschaffen (§ 581 Abs. 1 BGB), von vornherein nicht erreicht werden konnte und auch nicht sollte.

29

Der Pachtvertrag ist schon in sich unschlüssig. Die Klägerin schuldet daraus für eine Pachtdauer von 15 Jahren (§ 5) einen Pachtzins für 25 Jahre (§ 3, 850,00 DM x 12 Monate = 15.200,00 DM x 25 Jahre = 255.000,00 DM).

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Gemäß § 3 des Pachtvertrages entrichtete die Klägerin als Pächterin den Pachtzins in Gesamthöhe von 255.000,00 DM allein durch Verrechnung von ihr behaupteter Gegenforderungen, nämlich ein Jahr rückwirkend und 24 Jahre im Voraus. Eine adäquate Gegenleistung für diesen doch erheblichen Pachtzins ist aufgrund der vorgenannten konkreten Ausgestaltung des Pachtvertrages nicht zu erkennen. Zudem ist es mehr als fraglich, ob zwischen den Parteien des Pachtvertrages überhaupt eine solche Verrechnung von mehr als einer Viertelmillion DM erfolgt ist. Nach dem unstreitigen Sachverhalt hat Herr ... die ihm im Jahr 2001 zugeflossenen Pachtzinsen in Höhe von 255.000,00 DM nicht im Rahmen der Einkommenssteuererklärung angegeben. Auch die Klägerin hat in ihren Steuererklärungen für 2001 und später keine negativen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in Höhe der 255.000,00 DM in Ansatz gebracht. Ebensowenig hat sie in den Folgejahren in ihren Steuererklärungen die durch den Verwalter vereinnahmten Mieten angegeben und versteuert.

31

Des Weiteren vermietete Herr ... mit Vertrag vom 19.05.2006/29.08.2006 (Anlage B 6, Bl. 84 - 93 d. A.) im Auftrag von ... das gesamte Objekt an die Russische Förderation-Wiedergeburt Deutsches Reich, Präsident des internationalen Zentrums, auf unbestimmte Zeit zu einem monatlichen Gesamtbetrag von 1,00 €, welcher in bar zu entrichten war und ist (§§ 2, 3 des Mietvertrages vom 19.05.2006/29.08.2006, Bl. 84 f. d. A.). Hierbei ist zum einen zu beachten, dass der aufgeführte Vertragspartner der Klägerin, die Russische Förderation-Wiedergeburt Deutsches Reich, Präsident des internationalen Zentrums, keine real existierende Rechtspersönlichkeit ist. Es ist auch nicht ersichtlich, wer für die Russische Förderation den Mietvertrag unterzeichnete oder unterzeichnet haben soll. Zum anderen besteht zwischen dem von der Klägerin monatlich gezahlten Pachtzins (850,00 DM = 434,60 €) und dem ihr aus diesem Pachtvertrag mit der Russischen Förderation-Wiedergeburt Deutsches Reich zustehenden Mieteinnahmen eine negative Differenz von monatlich 433,60 €, welchen die Klägerin somit in jedem Monat zusetzte, ohne auch dies steuerlich in Abzug zu bringen, und bis Februar 2016 auch weiter zusetzen würde.

32

Des Weiteren vermietete Herr ... den überwiegenden Teil der streitgegenständlichen Immobilie auch nach Abschluss des Pachtvertrages im eigenen Namen und kassierte die Mieten in bar. Dies ergibt sich aus dem Bericht des Zwangsverwalters Rechtsanwalt ... vom 31.03.2006 (Anlage B 8, Bl. 95 - 103 d. A.). Diese praktizierte Vorgehensweise wird insbesondere durch das mit „Widerspruch des Zuschlagsbeschluss vom 13.06.2007“ beginnende Schreiben des ... im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens deutlich (Bl. 54f d. A.).

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Dort heißt es:

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„Durch die unrechte Versteigerung ist mir 1) mein Haus genommen worden.

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Zusätzlich auch noch 2. meine Altersversorgung durch den Mietertrag der Vermietungen, denn eine andere Altersversorgung habe ich nicht.“ (Bl. 54f d. A.).

36

Aus diesem Schreiben des ... ergibt sich, dass allein dieser weiterhin in den Genuss der Früchte der Immobilie gelangte und gelangen sollte, welche jedoch nach dem Pachtvertrag vom 29.10.2001 der Klägerin allein zustanden.

37

Aus dem mit den Schreiben vom 27.08.2007 und 14.08.2007 an den Beklagten und seinen Prozessbevollmächtigten übersandten Unterlagen (Anlage B 9, Bl. 104 - 108 d. A.) ergibt sich zudem, dass Herr ... die Immobilie ... u. a. bereits 1990 in Nassau/Bahamas auf die dort eingetragene ... LTD übertragen haben will, mithin auch nach den von ihm gegenüber dem Beklagten geschilderten Tatsachen keine Berechtigung besaß, den Pachtvertrag mit der Klägerin abzuschließen.

38

Eine weitere - vorgebliche - rechtliche Konstruktion zeigte Herr ... mit Schreiben vom 17.03.2006 gegenüber dem Amtsgericht Hildesheim an, wo es heißt: „...da das Haus als Altersabsicherung für mich und meine Schwester angeschafft wurde, nachdem diese stille Teilhaberin des Hauses geworden ist,...(Anlage B 10, Bl. 109 f. d. A.).

39

Nach alledem lässt der unstreitige Sachverhalt keinen anderen Schluss zu, als dass es sich bei dem Pachtvertrag vom 19.01.2001 zwischen der Klägerin und Herrn ... um ein Scheingeschäft im Sinne des § 117 Abs. 1 BGB handelt, weshalb der Pachtvertrag nach § 117 Abs. 1 BGB nichtig ist.

II.

40

Nur hilfsweise ist deshalb darauf hinzuweisen, dass die Kündigung vom 29.06.2007 (Anlage B4, Bl. 58 - 61 d. A.) wegen Eigenbedarfs gemäß §§ 57-57b ZVG, 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam ist. Der Beklagte hat seinen Eigenbedarf, auf welchen er die Kündigung stützt, in dem Kündigungsschreiben vom 29.06.2007 umfänglich begründet. Des Weiteren hat der Beklagte unbestritten die Immobilie aufwändig und kostenintensiv umgebaut und modernisiert (Schriftsatz vom 22.05.2008, Bl. 83 d. A.). Im Rahmen der nach dem Widerspruch der Klägerin vorzunehmenden Interessenabwägungen sind die Belange der Parteien von vornherein als gleichwertig anzusehen. Hierbei ist zu bedenken, dass die Klägerin als Pächterin die Immobilie nicht selbst nutzen oder bewohnen möchte. Dies ergibt sich bereits aus der Ausgestaltung des streitgegenständlichen Pachtvertrages vom 19.01.2001. Die Klägerin hat zu keinem Zeitpunkt selbst dort gewohnt. Der Beklagte hat hingegen substantiiert vorgetragen, dass er als Eigentümer selbst mit seiner Familie in ruhiger, guter und sonniger Lage wohnen möchte. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Schreiben des Beklagten vom 02.10.2007, in dem er die Immobilie zum Verkauf anbot. Zum einen nimmt der Beklagte dort selbst auf seinen grundsätzlich gegebenen Nutzungswillen für sich und seine Familie Bezug. Zum anderen begründet er seine bedingte Veräußerungsbereitschaft - für das Gericht gut nachvollziehbar - mit den während und nach dem Abschluss des Zwangsversteigerungsverfahrens einhergehenden Ereignissen (Bl. 70 f. d. A.). Dem Gericht liegen aus den Anlagenkonvoluten ein Schreiben eines Mitglieds der Duma für ... zur Weiterleitung an die ausführenden Stellen vom 27.06.2007 (Bl. 52 f. d. A.), der Widerspruch des ... zum Zuschlagsbeschluss vom 13.06.2007 (Bl. 54 f. d. A.), ein Schreiben des ... vom 14.08.2007 an den Beklagten (Bl. 105 d. A.), ein Schreiben eines russischen Inkassodienstes vom 31.08.2007 (Anlage B 11 Bl. 111 d. A.) sowie ein Auszug aus dem Verfassungsschutzbericht des Landes Niedersachsen 2005 (Anlage B 12, Bl. 112 f. d. A.) vor, so dass anhand dieser Anlagen das Gericht die vom Beklagten in seinem Schreiben vom 02.10.2007 an einen potentiellen Erwerber für ein mögliches Abrücken vom angestrebten Eigenbedarf angeführten „sehr unschönen Vorkommnisse“ nachvollzogen werden können. Die Voraussetzung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt damit nicht vor.

III.

41

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

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