Landgericht Essen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-11-05, Aktenzeichen 6 O 236/09
ECLI:DE:LGE:2009:1105.6O236.09.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Klägern auferlegt.

Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand

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Die Kläger begehren Räumung und Herausgabe eines von der Beklagten angemieteten Ladenlokals in ......

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Mit Vertrag vom 31.01.09 vermieteten die Kläger an die Beklagte eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss des Objekts ....... in ........ Das Mietverhältnis war durch das Maklerunternehmen U aus Essen vermittelt worden, welches die Kläger beauftragt hatten. Die Beklagte wandte sich mit einem Bewerbungsschreiben vom 30.01.09 an die U Immobilien, in dem sie darlegte, dass der Schwerpunkt ihres Warenspektrums im Verkauf von "........."- Mode im Segment Freizeitbekleidung liege.

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Laut Mietvertrag sollte das Mietverhältnis am 01.04.09 beginnen und war für die Dauer von fünf Jahren geschlossen. Die monatliche Grundmiete betrug 2.499,00 €, der Gesamtmietzins 2.796,50 €. In dem Mietvertrag findet sich in § 1 hinter der mit Schreibmaschine gedruckten Angabe des Mietzwecks "zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäftes für Freizeitbekleidung" der handschriftliche Zusatz "..... ...Moden". Unter § 20 findet sich hinter der mit Schreibmaschine gedruckten Angabe: "Der Anhang zu diesem Mietvertrag ist Bestandteil dieses Mietvertrages" der handschriftliche Zusatz "ebenso Anlage 1". Diese Zusätze erfolgten kurz vor Vertragsschluss auf Veranlassung der Beklagten. In der von beiden Seiten unterzeichneten Anlage 1 war vereinbart, dass das Mietobjekt bereits am 01.03.09 übergeben werden sollte, dass die Bewerbung der Beklagten vom 30.01.09 Bestandteil des Mietvertrages sei und dass der Verkauf von "......"- Moden ausführlich erläutert worden sei.

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Nach Eröffnung des Geschäfts unter dem Namen "P" Anfang April 2009 kam es zu Demonstrationen durch Anhänger der linken Szene vor dem Ladenlokal. Bei weiteren Angriffen in der Folgezeit wurden unter anderem die Frontscheibe vollständig mit schwarzer Sprayfarbe verschmiert, Fensterscheiben eingeschlagen und das gesamte Geschäftslokal mit Farbbeuteln beworfen.

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Mit Schreiben vom 11.05.09 erklärten die Kläger gegenüber der Beklagten die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung und setzten ihr eine Frist zur Räumung des Ladenlokals bis zum 25.05.09. Die Beklagten wiesen die Anfechtung mit Schreiben vom 25.05.09 zurück.

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Die Kläger behaupten, die Modemarke "........." werde fast ausschließlich von Rechtsextremisten getragen und gelte unter diesen als szenetypisches Erkennungs- und Abgrenzungsmerkmal. Dieses sei ihnen vor Vertragsschluss nicht bekannt gewesen. Die Beklagte habe ihnen gesagt, es handele sich um Freizeitbekleidung für junge Leute, die in etwa der Produktpalette von Jack Wolfskin zu niedrigeren Preisen entspreche.

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Die Zusätze zum Mietvertrag sowie die Anlage 1 sei ihnen durch die Beklagte erst wenige Minuten vor Unterzeichnung des Vertrages untergeschoben worden.

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Weiterhin behaupten sie, es sei bei sämtlichen Geschäftseröffnungen der Beklagten zu Demonstrationen und Beschädigungen der Räumlichkeiten gekommen. Zudem erhielten sie täglich Beschwerden von Mietern des Hauses ....... über die Situation um das Ladenlokal. So habe bereits eine Mietpartei angekündigt, wegen der Störungen die Miete um 20 % zu kürzen. Das Ladenlokal befinde sich auch derzeit noch in beschädigtem Zustand.

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Die Kläger sind der Ansicht, die Beklagte habe sie darauf hinweisen müssen, dass es sich um Mode handele, die bevorzugt von Anhängern der rechtsextremen Szene getragen werde und, dass es bereits zuvor bei anderen Geschäften der Beklagten zu Demonstrationen und Ausschreitungen gekommen sei.

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Die Kläger beantragen,

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die Beklagte zu verurteilen, die im Erdgeschoss des Hauses ....., ........, links gelegenen Gewerberäumlichkeiten, bestehend aus einem Ladenlokal im Erdgeschoss sowie zwei WC-Anlagen und einem Lager im Untergeschoss, zu räumen und an die Kläger herauszugeben

die Beklagte zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Mahnkosten in Höhe von € 1.005,40 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte behauptet, "....."- Mode könne und werde von jedermann und keinesfalls bevorzugt in rechtsextremen Kreisen getragen. Die Anlage 1 zum Mietvertrag sei in Absprache mit den Klägern am Tag der Vertragsunterzeichnung in einem Internetcafé gefertigt worden und diene vor allem der schriftlichen Fixierung des Zeitpunkts der Übergabe schon vor Mietbeginn. Sie behauptet weiter, es sei über die Zusätze zum Mietvertrag gesprochen worden, da sich die Klägerseite besonders dafür interessiert habe, welche Modemarke in dem Geschäft verkauft werden sollte. Den Klägern sei die ".........."- Mode anhand der Kleidung, die der Geschäftsführer der Beklagten trug, gezeigt worden und ihnen sei angeboten worden, sich ein Ladenlokal der Beklagten in Berlin anzusehen.

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Mit Nichtwissen bestreitet sie, dass der Klägerseite die Textilien der Marke "..........." unbekannt gewesen seien.

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Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist unbegründet.

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Den Klägern steht kein Anspruch auf Herausgabe und Räumung des Ladenlokals gem. § 985 BGB zu. Die Beklagte hat nämlich ein Recht zum Besitz gem. § 986 BGB, das sich aus dem am 31.01.09 geschlossenen Mietvertrag ergibt. Dieser ist nicht aufgrund der mit Schreiben vom 11.05.09 erklärten Anfechtung gem. § 142 BGB nichtig.

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Es besteht kein Anfechtungsgrund. Die Beklagte hat die Kläger nicht gem. § 123 BGB arglistig getäuscht.

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Die in Betracht kommende Täuschung durch Verschweigen von Tatsachen scheidet mangels einer dafür vorausgesetzten Aufklärungspflicht der Beklagten aus. Weder musste sie die Kläger darüber aufzuklären, von welchen Kreisen die von ihr angebotene Kleidung vorzugsweise gekauft und getragen wird, noch bestand eine Aufklärungspflicht in Bezug auf Vorkommnisse im Zusammenhang mit anderen von ihr angemieteten Geschäftsräumen.

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Grundsätzlich ist es Sache jeder Partei, die einen Vertrag schließt, sich Informationen, die für die eigene Willenserklärung von Bedeutung sind, selbst zu beschaffen. Nach diesem Grundsatz hätten sich die Kläger, bevor sie den Mietvertrag schlossen, selbst über die Hintergründe von "......."- Mode informieren müssen.

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Eine Aufklärungspflicht wird aber ausnahmsweise angenommen, wenn der Vertragspartner nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise Aufklärung erwarten darf. Besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, müssen ungefragt offenbart werden (vgl. Palandt, § 123 Rn 5a ff.). Die Klägerin hat in dem Besichtigungstermin bei Vertragsschluss für die Beklagte erkennbar zum Ausdruck gebracht, dass für sie die Art der Kleidung, die in ihrem Ladenlokal verkauft wird, von besonderem Interesse war. Noch vor Vertragsschluss wurde ihr von der Beklagten mitgeteilt, dass es sich um die Modemarke "........" handelte. Damit ist die Beklagte ihrer Aufklärungspflicht ausreichend nachgekommen.

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Darauf, dass die Modemarke – wie die Kläger behaupten - bevorzugt in rechtsextremen Kreisen getragen wird, musste die Beklagte schon deshalb nicht hinweisen, weil sie selbst nicht dieser Auffassung ist und meint, die von ihr verkaufte Mode werde von jedermann getragen. Etwas anderes könnte sich dann ergeben, wenn das Tragen oder der Verkauf der Kleidung gegen das Gesetz verstieße. Textilien der Marke "....." sind aber weder insgesamt verboten, noch verwendet die die Modefirma "......" derzeit ein verbotenes Logo.

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Auch der Umstand, dass die Beklagte im Gegensatz zu den Klägern wusste, dass es bereits bei anderen von ihr angemieteten Ladenlokalen zu Protestaktionen und Beschädigungen kam, führt nicht zu einer diesbezüglichen Aufklärungspflicht. Daraus kann nämlich nicht ohne Weiteres der Schluss gezogen werden, dass es zwangsläufig auch bei dem betroffenen Mietobjekt zu ähnlichen Vorfällen kommen wird. Darüber hinaus handelt es sich bei möglichen Protestaktionen um ungewisse zukünftige Handlungen Dritter, auf welche die Beklagte keinen direkten Einfluss hat, sodass sie darüber auch gar nicht aufklären kann.

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Der entscheidende Unterschied zu der vorgelegten Entscheidung des OLG Naumburg vom 28.10.08, 9 U 39/08, liegt darin, dass die Beklagte den Klägern ausdrücklich den Namen der Modemarke mitgeteilt hat. Im Weiteren wäre es Sache der Kläger gewesen, sich durch eigene Recherchen, insbesondere im Internet, zu informieren. Auch das OLG Naumburg hat in der o.a. Entscheidung dargelegt, dass der Mieter seiner Aufklärungspflicht genügt hätte, wenn er dem Vermieter mitgeteilt hätte, dass er beabsichtige, Waren der Modemarke "......" anzubieten, da dem Vermieter dadurch die Gelegenheit eingeräumt worden wäre, nach eigenem Ermessen Recherchen über "......" anzustellen.

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Vorliegend hatten die Kläger auch eine besondere Veranlassung, eigene Nachforschungen anzustellen, da es um den Abschluss eines Mietvertrages über fünf Jahre ging und die Beklagten auf die ausdrückliche Aufnahme des Markennamens in den Mietvertrag besonders hingewirkt hat.

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Die Kläger hatten auch ausreichende Möglichkeiten, sich zu informieren.

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Zum Einen hatten die Kläger bereits einen Tag vor der Vertragsunterzeichnung über ihren Makler U, der das Bewerbungsschreiben der Beklagten erhalten hatte, Kenntnis davon, dass der Verkauf von "....."- Mode beabsichtig war. Die Kenntnis des Maklers wird den Klägern nämlich analog § 166 Abs. 1 BGB zugerechnet, da der von ihnen beauftragte Immobilienmakler Wissensvertreter der Kläger ist. Wissensvertreter ist jeder, der nach der Arbeitsorganisation des Geschäftsherrn dazu berufen ist, im Rechtsverkehr als dessen Repräsentant bestimmte Aufgaben in eigener Verantwortung zu erledigen und die dabei anfallenden Informationen zur Kenntnis zu nehmen und weiterzugeben, Palandt, § 166 Rn 6. Das Maklerunternehmen U hat vorliegend Aufgaben der Klägerin in eigener Verantwortung durchgeführt, indem es an der Vorbereitung des Mietvertragsschlusses maßgeblich mitgewirkt hat. Im Rahmen dessen war es zur Information der Kläger, seiner Auftraggeber, verpflichtet.

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Aber auch ohne eine solche Wissenszurechnung hätten sich die Kläger noch vor Unterzeichnung des Vertrages, nachdem die Beklagte die Zusätze in den Mietvertrag aufgenommen hatte, Zeit für eine Recherche nehmen können. Diese hätte nur wenige Minuten in Anspruch genommen, da man schon bei einer Eingabe des Begriffs "......" in die online-Enzyklopädie "Wikipedia" oder die Suchmaschine "google" diverse Informationen über die Hintergründe zu und Diskussionen um "......."- Moden erhält.

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Ein Anspruch ergibt sich auch nicht aus § 812 Abs. 1 BGB, da der Mietvertrag den Rechtsgrund für die Leistung darstellt.

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Mangels Begründetheit der Hauptsacheforderung besteht auch kein Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Mahnkosten.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 S. 1, 2 ZPO.

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Der Streitwert wird auf 29.988,00 € festgesetzt, § 41 GKG.

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