Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2014-06-30, Aktenzeichen 11 U 69/14
ECLI:DE:OLGK:2014:0630.11U69.14.00

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Köln vom 21.3.2014 - 16 O 473/12 - durch Beschluss gemäß § 522 Abs.2 ZPO zurückzuweisen.

Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.

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Gründe:

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I..

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Die zulässige Berufung hat in der Sache offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung aufweist, eine Entscheidung des Senats durch Urteil auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich und eine mündliche Verhandlung nicht geboten erscheint, beabsichtigt der Senat, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.

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Das angefochtene Urteil entspricht der Sach- und Rechtslage. Die Berufungsbegründung rechtfertigt eine Abänderung der Entscheidung nicht. Sie gibt lediglich zu folgenden Hinweisen Anlass:

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Das Landgericht nimmt an, die Klägerin sei als Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt worden, den Anspruch des Wohnungseigentümers L auf Vorschuss zur Beseitigung der Risse in der Fassade des Herrenhauses geltend zu machen. Die von der Beklagten mit dem Miteigentümer L in der Ergänzung zur Baubeschreibung (Anl. K 8) getroffene Vereinbarung, dass das Objekt grundlegend saniert und nach Fertigstellung Neubauqualität unter Berücksichtigung der Auflagen des Denkmalschutzes habe, umfasse auch die Fassade. Die Rissbildung der Fassade entspreche nach den – von der Beklagten nicht in Abrede gestellten - Feststellungen, die der Sachverständige im selbstständigen Beweisverfahren getroffen hat, nicht den Anforderungen an eine Neubauqualität. Da diese – wie der Sachverständige ebenfalls ausgeführt habe- nur durch eine vollständige Neuverputzung unter Aufbringung eines neuen Armierungs- und Oberputzes zu erreichen sei, könne die Klägerin den dafür geforderten Vorschuss geltend machen.

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2.

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Die Berufung erhebt dagegen zwei Einwände:

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- Die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert. Die in der der Ergänzung zur Baubeschreibung getroffene Vereinbarung, nach der das Objekt grundlegend saniert und nach Fertigstellung Neubauqualität habe, gelte nur im Verhältnis zu dem Miteigentümer L. Mit den übrigen Erwerbern sei eine derartige Vereinbarung nicht getroffen worden. Insoweit gelte der Passus der Baubeschreibung, dass die Außenwandkonstruktion erhalten bleibe. Der Miteigentümer L sei nicht bevollmächtigt gewesen, die übrigen Erwerber bei der Festlegung des Standards des Gemeinschaftseigentums zu vertreten. Die Ermächtigung der Eigentümerversammlung erfasse jedoch nicht eventuelle Gewährleistungsrechte des Herrn L.

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- Die Vereinbarung der Neubauqualität betreffe im Übrigen gar nicht die Außenfassade, sondern nur die in der Ergänzung der Baubeschreibung aufgeführten punktuellen Erweiterungen bezüglich der von dem Miteigentümer L erworbenen Wohneinheiten 14, 14 a, 14 b und 15.

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Diese Einwände greifen nicht durch:

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a)

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Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft ist berechtigt, einen Anspruch auf Vorschuss zur Beseitigung der Risse in der Fassade des Herrenhauses geltend zu machen. Die Wohnungseigentümer können im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gem. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer, die nicht ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind, durch Mehrheitsbeschluss auf die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen (sog Ansichziehen; vgl. BGH NJW 2014, 1377; NJW 2010, 3089; 2010, 933 Rdn. 7 ff.; Senat ZWE 2014, 26). Diese ist dann für die Durchsetzung der auf die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums gerichteten Ansprüche zuständig (vgl. BGHZ 172, 42 = NJW 2007, 1952). Die gem. § 10 Abs. 6 WEG erforderliche Übertragung der Erwerberrechte durch Beschluss mit der Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Durchsetzung liegt vor. Unter TOP 9 des Beschlusses vom 12.10.2009 (Anl. K 1) hat die Eigentümergemeinschaft die Verwaltung legitimiert, die vorliegende Teilklage auf Zahlung eines Vorschuss zur Beseitigung der Mängel im Bereich der Fassade zu erheben. Diese Übertragung erfasst die Mangelbeseitigung unabhängig davon, ob die zugrundeliegende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung nur im Verhältnis zum Miteigentümer L oder mit allen Wohnungseigentümern getroffen worden ist. Es bestehen auch keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken dagegen, dass die Eigentümergemeinschaft dazu ermächtigt werden kann, eine nur im Verhältnis zu einem Eigentümer vereinbarte Beschaffenheit, die – wie hier – das Gemeinschaftseigentum betrifft, durchzusetzen. Sollten sich – was vorliegend gar nicht der Fall ist – die mit den einzelnen Wohnungseigentümern vereinbarten Beschaffenheitsmerkmale des Gemeinschaftseigentums widersprechen, so ist es Sache der Eigentümergemeinschaft das Vorgehen gegenüber dem Veräußerer intern zu klären und einen entsprechenden Beschluss zu fassen. Hat sich die Eigentümergemeinschaft verständigt, so kann der Veräußerer dem nicht entgegenhalten, er schulde die vereinbarte Beschaffenheit nur gegenüber einem Erwerber.

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b)

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Dem Landgericht ist auch darin zu folgen, dass die Beklagte und der Miteigentümer L hinsichtlich der Fassade des Herrenhauses die Herstellung von Neubauqualität vereinbart haben (§ 633 Abs. 2 S. 1 BGB). Die Beschaffenheitsvereinbarung in der ergänzenden Baubeschreibung, nach der das Objekt nach Fertigstellung Neubauqualität unter Berücksichtigung der Auflagen des Denkmalschutzes habe solle, lässt keine Einschränkung dahin erkennen, dass sie sich nur auf die von dem Miteigentümer L erworbenen Wohnungseinheiten beziehe. Der in der allgemeinen Baubeschreibung enthaltene Vorbehalt, dass die „Außenwandkonstruktion“ erhalten bleibe, tritt dahinter zurück, da bei Widersprüchen die ergänzende Baubeschreibung gelten soll. Im Übrigen hat sich die Beklagte in dem notariellen „Kauf- und Werklierferungsvertrag“ vom 12.6.2003 unter Punkt (6) „Herstellungsverpflichtung, Herstellungstermin, Bauausführung“ verpflichtet, das Bauwerk „nach den anerkannten Regeln der Baukunst und technisch einwandfrei“ herzurichten. Der Grundsatz, dass ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik regelmäßig einen Sachmangel darstellt, ist bei der Veräußerung sanierter und modernisierter Altbauten zwar nicht ohne weiteres anwendbar. So kann es z.B. zweifelhaft sein, ob die aktuellen anerkannten Regeln der Technik auch hinsichtlich solcher Bauteile geschuldet werden, die von der Sanierungsmaßnahme erkennbar nicht erfasst sind, die also erkennbar nach altem Standard errichtet worden sind und unverändert angeboten werden. Es kommt darauf an, inwieweit sich aus dem Vertrag, den ihm zugrunde liegenden Umständen und dem vorgesehenen Leistungsziel ergibt, dass das beanstandete Gewerk nach den aktuellen anerkannten Regeln der Technik herzustellen ist (Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 3. Aufl., 6. Teil Rdn. 38). Verspricht der Veräußerer eines Altbaus etwa eine Sanierung „bis auf die Grundmauern“, darf der Erwerber dies grundsätzlich dahin verstehen, dass der Veräußerer zu diesem Zweck im Rahmen des technisch Möglichen die Maßnahmen angewandt hat, die erforderlich sind, um die Einhaltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik zu gewährleisten. Etwas anderes kann sich ergeben, wenn die berechtigte Erwartung des Erwerbers unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsumstände, insbesondere des konkreten Vertragsgegenstands und der jeweiligen Gegebenheiten des Bauwerks darauf nicht gerichtet ist (BGH NJW 2005, 1115; ferner BGH NJW 2007, 3275, 3276; OLG Düsseldorf NJW-RR 2011, 170, 172; OLG Frankfurt BauR 2008, 90; Kniffka/Koeble a.a.O.; Lauer/Wurm, Haftung des Architekten und Bauunternehmers, 6. Aufl., Rdn. 106). Nach diesen Grundsätzen durften die Erwerber vorliegend schon ohne den Zusatz in der ergänzenden Baubeschreibung berechtigterweise erwarten, dass die Fassade des Objekts so hergerichtet würde, dass die Gefahr der Rissbildung nach „den anerkannten Regeln der Baukunst“ vermieden worden wäre. Dass die „Außenkonstruktion“ erhalten bleiben sollte, steht dem nicht entgegen. Nach den auch von der Beklagten nicht in Frage gestellten Feststellungen des Sachverständigen sind die Risse in der Beschichtung und dem Fassadenputz putzgrundbedingt und resultieren aus Bewegungen und Rissbildungen im Mauerwerk. Die Rissbildungen im Mauerwerk beruhen auf Verformungen im Baugrund, die zu einer Gefügeauflockerung des Mauerwerkes geführt haben. Eine Beseitigung der Risse und die Minimierung der Gefahr einer erneuten Rissbildung kann durch Aufbringung eines Armierungsgewebes und neuen Oberputzes erreicht werden. Diese Maßnahmen bedeuten keine grundlegende Änderung der Außenkonstruktion, sondern zählten nach der berechtigten Erwartung des Erwerbers eines insgesamt sanierten Altbauobjektes zum geschuldeten Standard. Die Fassade war auch nicht von der Sanierung ausgenommen, was sich schon daraus ergibt, dass die Beklagte im Rahmen der Sanierung des Objektes einen Neuanstrich hat vornehmen lassen. War die Fassade aber Teil der Gesamtsanierung, so richtete sich die berechtigte Erwartung der Erwerber darauf, dass die Gefahr, dass sich - wie hier - in der Fassade schon innerhalb weniger Jahre vielfache Risse bilden, durch das Aufbringen einer Armierung nach den Regeln der Baukunst beseitigt oder zumindest möglichst verringert werde. Das wäre nach den Ausführungen des Sachverständigen mit einem Aufwand möglich gewesen, der im Verhältnis zu den Gesamtkosten eher als geringfügig zu werten ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der durch den Sachverständigen ermittelte nunmehrige Sanierungsaufwand von 50.000,-- € brutto auch Kosten für die Baustelleneinrichtung, das Gerüst und den Anstrich umfasst, die bei ordnungsgemäßer Herrichtung der Fassade nur einmal angefallen wären. Die Kosten für das zur Minimierung der Rissbildungsgefahr erforderliche Aufbringen der Armierung und eines neuen Oberputzes belaufen sich lediglich auf rund 25.000,-- € brutto. Der Einwand der Beklagten, die Herstellung einer Fassade von Neubauqualität sei aus finanziellen Erwägungen nicht in Betracht gekommen, da sonst ein wesentlicher höherer Preis hätte angesetzt werden müssen, ist somit ersichtlich ohne jede Grundlage. Das Aufbringen eines Armierungsputzes schuldete die Klägerin somit schon gegenüber jedem der Erwerber, erst recht aber gegenüber dem Miteigentümer L, mit dem sie ausdrücklich die Herstellung eines Neubaustandards vereinbart hat.

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II.

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Die Parteien haben Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb der gesetzten Frist. Die Frist kann nach § 244 Abs. 2 ZPO nur verlängert werden, wenn der Gegner zustimmt oder erhebliche Gründe glaubhaft gemacht werden. Auf die Möglichkeit einer kostengünstigeren Zurücknahme des Rechtsmittels wird hingewiesen (Nr.1222 Kostenverzeichnis zu § 3 Abs.2 GKG).