Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht ()
Urteil vom 2020-07-09, Aktenzeichen 1 LB 79/18

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Osnabrück vom 23.11.2017 - 2 A 50/15 - geändert. Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin einen positiven Bauvorbescheid zu der Frage zu erteilen, ob der aus den eingereichten Bauvorlagen ersichtliche Drogeriemarkt mit 3 Wohnungen, soweit er räumlich im durch den Bebauungsplan „Am F., 1. Änderung“ festgesetzten Mischgebiet errichtet werden soll, der Art der baulichen Nutzung nach bauplanungsrechtlich zulässig ist. Der Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 28.04.2015 und sein Widerspruchsbescheid vom 23.07.2015 werden aufgehoben, soweit sie dem entgegenstehen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

1

Die Klägerin begehrte ursprünglich die Erteilung einer Baugenehmigung und begehrt nun noch einen Bauvorbescheid für einen Drogeriemarkt in einem Mischgebiet. In der Sache streiten die Beteiligten im Wesentlichen darüber, ob dieser Teil eines Einkaufszentrums i.S.d. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO wäre.

2

Die Klägerin ist Eigentümerin eines von den Straßen G. Straße im Süden, H. weg im Osten, I. im Norden und B 408 im Westen umgebenen Areals im Stadtgebiet der Beigeladenen. Der Norden dieses Gebiets ist im Bebauungsplan der Beigeladenen „Am H. weg“ i.d.F. der 1. Änderung, bekanntgemacht am 30. Dezember 2009 - eine am 15. November 2010 bekannt gemachte 2. Änderung ist hier nicht relevant -, als Sondergebiet „Einzelhandel“ bzw. „Einzelhandel und Wohnen“ festgesetzt. An der Westseite ist dort ein EDEKA-Markt mit 1.800 m² Verkaufsfläche einschließlich Backshop und Lottoannahmestelle, an der Ostseite ein Gebäude mit Getränkemarkt auf 540 m² Verkaufsfläche, dem Möbelmarkt „Dänisches Bettenlager“ auf 800 m² Verkaufsfläche sowie Wohnungen im Obergeschoss errichtet. Zwischen beiden Gebäuden (Parkplatz 1) sowie südlich des EDEKA-Marktes (Parkplatz 2) liegen Stellplätze, die über eine im Süden vom H. weg abgehende gemeinsame Zufahrt sowie von Norden über drei Zugänge von der Straße I. zu erreichen sind; im Bebauungsplan „Am H. weg“ i.d.F. der 1. Änderung sind diese Flächen als Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen mit der Zweckbestimmung: private Stellplätze festgesetzt. Die Öffnungszeiten gibt die Klägerin für den EDEKA-Markt mit 7.30-21.00 Uhr, für den Getränkemarkt mit 9.00-19.00 Uhr und für das Dänische Bettenlager mit 9.30-18.30 Uhr an. Zwei Werbepylonen an der Einfahrt „H. weg“ bzw. auf dem Parkplatz 2 weisen auf die vorhandenen Einzelhandelsbetriebe hin.

3

Der Südosten des eingangs genannten Areals ist als Mischgebiet festgesetzt; eine Baugrenze verläuft u.a. unmittelbar an der Westseite des Mischgebiets. Im Osten dieses Baugebiets ist ein Mehrfamilienhaus mit einem Restaurant im Erdgeschoss an der Ostspitze errichtet. Im Westen des Mischgebiets möchte die Klägerin das streitgegenständliche Vorhaben errichten, ein Gebäude, das im Erdgeschoss einen Drogeriemarkt mit 585 m² Verkaufsfläche, im Obergeschoss drei Wohnungen aufnehmen soll. Der Haupteingang soll nach Norden zum Parkplatz 1 ausgerichtet sein.

4

Am 23. Oktober 2014 reichte die Klägerin bei der Beigeladenen für dieses Vorhaben einen Bauantrag ein, verbunden mit Befreiungs- bzw. Abweichungsanträgen für die Überschreitung der westlichen Baugrenze durch die Nordwestecke des Hauptgebäudes, die Unterschreitung grundstücksinterner Grenzabstände im Obergeschoss sowie die Errichtung eines Nebengebäudes außerhalb der Baugrenze.

5

Mit Bescheid vom 28. April 2015 lehnte der Beklagte den Bauantrag ab. Den fristgerecht erhobenen Widerspruch der Klägerin wies er mit Widerspruchsbescheid vom 23. Juli 2015 zurück. Beide Bescheide begründete der Beklagte damit, dass das Vorhaben seiner Art nach als Teil eines Einkaufszentrums i.S.d. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO mit den übrigen im eingangs beschriebenen Straßengeviert gelegenen Einzelhandelsnutzungen zu bewerten und daher im Mischgebiet unzulässig sei. Im Widerspruchsbescheid wies er zusätzlich darauf hin, dass das Vorhaben weiterer Abweichungsanträge für die Überbauung einer nördlichen Baugrenze mit der Eingangsüberdachung sowie Abweichungen von einer örtlichen Bauvorschrift bedürfe und dass die Bauvorlagen unvollständig seien.

6

Am 6. August 2015 hat die Klägerin mit dem Antrag,

7

den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 28.04.2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 23.07.2015 zu verpflichten, ihr die beantragte Baugenehmigung für den Neubau eines Drogeriemarktes mit drei Wohnungen sowie eines Abstellgebäudes für Fahrräder und Geräte zu erteilen,

8

Klage erhoben. Die als fehlend gerügten Abweichungsanträge hat sie gestellt und Bauvorlagen nachgereicht. Im Übrigen haben die Beteiligten ihre Standpunkte zum Vorliegen eines Einkaufszentrums vertieft. Die Beigeladene hat erstinstanzlich keinen Antrag gestellt.

9

Während des erstinstanzlichen Verfahrens, unter dem 9. November 2016, hat die Klägerin eine Baugenehmigung für den „Neubau einer Werbeagentur mit drei Wohnungen und Nebengebäude“ auf dem Vorhabengrundstück beantragt. Am 30. März 2017 erteilte der Beklagte die Baugenehmigung. Am 5. Juli 2018 fand eine Teilabnahme für die Wohnungen statt; die Seitenwände sowie die Decke des Erdgeschosses waren bereits bei einem Ortstermin des Beklagten am 30. August 2017 vorhanden. Die bauliche Gestalt dieses Vorhabens deckt sich in weiten Teilen mit dem streitgegenständlichen Vorhaben; allerdings ist das Gebäude um rund einen Meter nach Süden versetzt, die Nordwestecke wurde abgeschrägt, so dass sie die westliche Baugrenze nicht überschreitet, und ein westlich der Baugrenze gelegenes Nebengebäude wurde an die Ostseite des Hauptgebäudes verlegt; ferner sollten im Innenraum zwei Büros mit Leichtbauwänden abgetrennt werden. Zu den Einzelheiten des geänderten Vorhabens wird auf den Bauantrag und die grüngestempelten Bauvorlagen Bezug genommen.

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Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit dem angegriffenen Urteil vom 23. November 2017 abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der geplante Drogeriemarkt sei zwar für sich genommen im Mischgebiet seiner Art nach zulässig. Vorliegend stelle er sich aber als Teil eines Einkaufszentrums dar, das nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO nur in Kern- oder Sondergebieten errichtet werden könne. Ein Einkaufszentrum könne nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts auch aus mehreren nicht gleichzeitig verwirklichten, einheitlich geplanten Betrieben entstehen. Zur Abgrenzung von einer beliebigen Ansammlung von Einzelhandelsbetrieben setze ein solches „gewachsenes“ Einkaufszentrum neben einer räumlichen Konzentration voraus, dass die einzelnen Betriebe aus Sicht der Kunden als aufeinander bezogen, durch ein gemeinsames Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung träten. Das sei hier der Fall. Die oben genannten Betriebe, deren räumliche Beziehung und deren Gesamtverkaufsfläche von 3.725 m² den Anforderungen an ein Einkaufszentrum genügten, seien durch eine - zumindest aus Kundensicht - gemeinsame Stellplatzanlage mit gemeinsamen Zufahrten miteinander verbunden. Auch das Vorhaben solle zu dieser Stellplatzanlage hin ausgerichtet werden. Durch zwei Werbepylonen, deren Mitnutzung der Mietvertrag dem Drogeriemarkt ermögliche, werde Kunden der Eindruck eines zusammenhängenden Einkaufsgebietes vermittelt. Der Mietvertrag sichere dem Drogeriemarkt zudem eine gewisse Restlaufzeit des Mietvertrages des „Ankermieters“ EDEKA zu. Auch die Entstehungsgeschichte des für das Gebiet geltenden Bebauungsplans spreche für die Annahme eines Einkaufszentrums. Weniger ins Gewicht falle, dass einerseits ein gemeinsames „Center-Management“ sowie einheitliche Öffnungszeiten fehlten, andererseits die Gebäude kein einheitliches Erscheinungsbild aufwiesen und ob ein einheitlicher Reinigungs- und Winterdienst sowie eine einheitliche Hausverwaltung bestünden.

11

Die vom Senat mit Beschluss vom 1. Juni 2018 (Az. 1 LA 189/17) wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) zugelassene Berufung hat die Klägerin zunächst mit dem erstinstanzlichen Begehren verfolgt und mit Schriftsatz vom 21. Juni 2018 wie folgt begründet: Voraussetzungen für das Vorliegen eines „gewachsenen“ Einkaufszentrums seien ein äußerlich in Erscheinung tretendes gemeinsames Konzept und eine Kooperation. Auf die Eigentumsverhältnisse komme es nicht an. Eine gemeinsame Parkplatzanlage gebe es nicht; der Parkplatz des Vorhabens werde vom restlichen Parkplatz deutlich sichtbar räumlich getrennt sein; unabhängig davon sei ein gemeinsamer Parkplatz kein hinreichendes Indiz für ein Einkaufszentrum. Ein gemeinsames Management bestehe nicht, und es würden keine gemeinsamen Werbe- oder Rabattaktionen durchgeführt. Die Möglichkeit zu sogenannten Verbundeinkäufen bestehe nur eingeschränkt, da die einzelnen im fraglichen Gebiet vorhandenen Geschäfte unterschiedliche Öffnungszeiten hätten. Die Sortimente der einzelnen Geschäfte seien nicht aufeinander bezogen; Supermarkt und Drogerie stünden sogar in Konkurrenz zueinander. Außerdem sei die bloße Möglichkeit zu Verbundeinkäufen kein Indiz für eine Kooperation zwischen den Betrieben. Die gemeinsame Nutzung von Werbepylonen lasse ebenfalls nicht auf ein gemeinsames Konzept schließen, zumal die dort angebrachte Werbung nicht einheitlich gestaltet werde; dass der Mietvertrag eine Absprache zwischen den Nutzern vorsehe, sei unerheblich, da dies nicht nach außen erkennbar sei. Selbst eine Gesamtschau der Indizien einer - unterstellt - gemeinsamen Parkplatzanlage und gemeinschaftlich genutzter Werbepylone genüge nicht für die Annahme eines „gewachsenen“ Einkaufszentrums. Das Vorhaben sei im Übrigen innenstadtverträglich. Die auf dem Vorhabengrundstück inzwischen verwirklichte Bebauung lasse ihr Rechtsschutzbedürfnis nicht entfallen. Die baulichen Abweichungen zwischen beiden Vorhaben seien gering, mit dem vorhandenen Baukörper sei die Nutzung als Drogeriemarkt möglich.

12

Mit Verfügung vom 9. Juni 2020 hat der Berichterstatter darauf hingewiesen, dass die Berufsrichter des Senats nach Zwischenberatung keine Identität zwischen dem ursprünglich beantragten und dem errichteten Vorhaben sähen und dass das erstere zudem bereits deshalb bauplanungsrechtlich unzulässig sei, weil es teilweise außerhalb des Mischgebiets in der Stellplatzfläche beantragt worden sei; hierfür sei kein Befreiungsantrag gestellt worden. In der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin daraufhin ihren Antrag geändert.

13

Sie beantragt,

14

die Beklagte unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Osnabrück vom 23.11.2017 zu verpflichten, der Klägerin einen positiven Bauvorbescheid zu der Frage zu erteilen, ob der aus den eingereichten Bauvorlagen ersichtliche Drogeriemarkt mit 3 Wohnungen, soweit er im durch den Bebauungsplan „Am F., 1. Änderung“ festgesetzten Mischgebiet errichtet werden soll, der Art der baulichen Nutzung nach bauplanungsrechtlich zulässig ist, und den Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 28.04.2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 23.07.2015 aufzuheben, soweit sie dem entgegenstehen.

15

Der Beklagte beantragt,

16

die Berufung zurückzuweisen.

17

Er hält die Änderung des Klageantrags für unzulässig. Er stimme der darin liegenden Klageänderung nicht zu; diese sei auch nicht sachdienlich, da sich auch die Bauvoranfrage auf das ursprünglich beantragte Vorhaben beziehen müsse und dieses nach Errichtung des nach Süden versetzten Gebäudes nicht mehr verwirklichungsfähig sei. Sähe man dies anders, werde der Beigeladenen die Gelegenheit genommen, das Vorhaben durch Bauleitplanung zu verhindern und so ihren raumordnungsrechtlichen Pflichten nachzukommen. Der ursprüngliche Klageantrag sei aus den im gerichtlichen Hinweis vom 9. Juni 2020 genannten Gründen ebenfalls unzulässig, jedenfalls aber unbegründet. Auch auf die Erteilung der weiteren beantragten Ausnahmen und Befreiungen habe die Klägerin keinen gebundenen Anspruch. Im Übrigen sei das Vorhaben im Fall seiner Verwirklichung Teil eines Einkaufszentrums und daher nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO im Mischgebiet unzulässig. In der mündlichen Verhandlung hat der Beklagte zudem Zweifel geäußert, ob der Bebauungsplan „Am F., 1. Änderung“ überhaupt wirksam sei; liege das Vorhaben im unbeplanten Innenbereich, so stehe seiner Zulässigkeit voraussichtlich zumindest § 34 Abs. 3 BauGB entgegen.

18

Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und sich schriftsätzlich nicht zur Sache geäußert.

19

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten und des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakte und die Beiakten verwiesen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe

20

Die Berufung ist mit dem geänderten Antrag zulässig und begründet.

1.

21

Der Senat geht davon aus, dass es sich beim Übergang von der Klage auf Erteilung einer Baugenehmigung auf eine Klage auf Erteilung eines Bauvorbescheids nicht um eine teilweise Klagerücknahme, sondern um eine Klageänderung handelt (ebenso OVG Lüneburg, Urt. v. 29.4.2008 - 12 LB 48/07 -, BauR 2008, 1858 = NuR 2009, 55 = juris Rn. 27 m.w.N.). Diese Änderung ist hier auch ohne Zustimmung des Beklagten zulässig, weil der Senat sie für sachdienlich hält. Sie ermöglicht eine Klärung der zwischen den Beteiligten über weite Strecken des mittlerweile fast sechs Jahre andauernden Verwaltungs- und Gerichtsverfahrens allein diskutierten Frage, ob die von der Klägerin angestrebte Errichtung eines Drogeriemarktes mit 585 m² Verkaufsfläche am vorgesehenen Standort daran scheitert, dass das Vorhaben als Teil eines Einkaufszentrums i.S.d. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO anzusehen wäre.

22

Die Auffassung des Beklagten, eine Entscheidung über diese Frage könne auch nach Umstellung der Klage nicht erfolgen, da die Bauvoranfrage sich auf dasselbe, durch die ursprünglichen Bauvorlagen bezeichnete Vorhaben beziehe wie die Baugenehmigung, dieses aber nach Errichtung eines aliud auf weitgehend derselben Fläche nicht verwirklicht werden könne, teilt der Senat nicht. Die Identität des Vorhabens als Gegenstand des jeweiligen Antrags ist im Falle einer Bauvoranfrage tendenziell weniger strikt umrissen als bei einem Bauantrag. Eine Baugenehmigung stellt - jedenfalls im regulären Verfahren - die Baurechtmäßigkeit eines Vorhabens umfassend fest und enthält die Bau-freigabe; dementsprechend muss ihr Gegenstand ein Vorhaben sein, das in all seinen baurechtlich relevanten Parametern feststeht und so, wie beantragt, verwirklicht werden kann. Standortabweichungen im Umfang von etwa einem Meter, wie sie hier in Rede stehen, haben regelmäßig baurechtliche Auswirkungen und lassen daher die Identität des errichteten mit dem genehmigten Vorhaben entfallen. Demgegenüber muss ein Bauvorbescheid das Vorhaben nur so bestimmt umreißen, dass die zur Entscheidung gestellten Fragen eindeutig beantwortet werden können und dass ermittelbar ist, für welche Bandbreite an zur Genehmigung gestellten Vorhaben der Bauvorbescheid verbindlich ist. Betrifft die Bauvoranfrage die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens der Art der Nutzung nach, so ist namentlich ein in den Bauvorlagen durch einen Grundriss bezeichneter Standort regelmäßig nur als näherungsweise Angabe zu verstehen, die in gewissem Umfang Verschiebungen und Grundflächenveränderungen im nachfolgenden Genehmigungsverfahren zulässt. Anderes mag dort gelten, wo etwa Baugebietsgrenzen überschritten werden oder für eine Prüfung von § 15 BauNVO eine genaue Standortlokalisation erforderlich ist. Für letzteres ist hier nichts erkennbar, ersterem ist durch Beschränkung der Bauvoranfrage auf den im Mischgebiet gelegenen Gebäudeteil Rechnung getragen. Angaben zur Fassadengestaltung und zur Ausrichtung des Baukörpers mögen hier insoweit das Vorhaben eingrenzen, als sie zur Beurteilung der Frage, ob das Erscheinungsbild eines Einkaufszentrums erreicht wird, erforderlich sind; die metergenaue Verortung innerhalb des Mischgebiets, die Gestaltung einer Lagerraumwand (gerade oder abgeschrägt) sowie die Lage der Nebenräume gehören jedoch nicht dazu. Der Klägerin wäre es nach alledem möglich, auf der Grundlage des nunmehr begehrten Bauvorbescheides und im Rahmen der damit einhergehenden Feststellungswirkung auch eine Nutzungsänderung des errichteten Gebäudes zu erreichen.

23

Der Sachdienlichkeit steht auch nicht entgegen, dass über die nunmehr gestellte Bauvoranfrage noch nicht in einem Verwaltungs- und ggf. Widerspruchsverfahren entschieden wurde. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Drogeriemarktes mit 585 m² Verkaufsfläche im Mischgebiet stand bereits im Mittelpunkt der vom Beklagten vorgenommenen Prüfung des ursprünglich streitgegenständlichen Bauantrags; der Beklagte und die Beigeladene hatten hinreichend Gelegenheit, sich ihre Auffassung zu dieser Frage zu bilden und diese zu überdenken. Die nochmalige Durchführung eines Verwaltungs- und Widerspruchsverfahrens würde insoweit ihren Zweck verfehlen. Auch das in diesem Zusammenhang vom Beklagten vorgebrachte Argument, die Klageänderung nähme der Beigeladenen die Möglichkeit, durch Änderung ihres Bebauungsplans und plansichernde Schritte die Entstehung einer aus ihrer Sicht schädlichen Einzelhandelsnutzung zu verhindern, wozu sie ggf. auch raumordnungsrechtlich verpflichtet sei, überzeugt nicht. Die Beigeladene hatte im Laufe des Verwaltungs-, Widerspruchs- und gerichtlichen Verfahrens ausreichend Gelegenheit, derartige Schritte zu ergreifen; sie standen spätestens seit einem Gespräch des Beklagten mit dem Bürgermeister der Beigeladenen am 26. November 2011 im Raum. Eine Sicherheit, die Klage werde erfolglos bleiben, hatte die Beigeladene - zumal vor Errichtung eines abweichenden Gebäudes auf dem Bauplatz - nicht. Selbst wenn die Beigeladene darauf vertraut hätte, das Vorhaben werde aus anderen als den vom Beklagten im Ablehnungsbescheid angeführten Gründen scheitern, hätte sie mit einem erneuten Bauantrag rechnen und darauf - hätte sie eine Planungspflicht gesehen - rechtzeitig reagieren müssen. Ein schutzwürdiges öffentliches Interesse an einer weiteren „Bedenkzeit“ der Gemeinde durch Wiederholung des Genehmigungs- und Widerspruchsverfahrens besteht nicht.

2.

24

Die geänderte Klage ist begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Erteilung des begehrten Bauvorbescheids. Nach § 73 Abs. 1 Satz 1 NBauO ist für eine Baumaßnahme auf Antrag (Bauvoranfrage) über einzelne Fragen, über die im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden wäre und die selbständig beurteilt werden können, durch Bauvorbescheid zu entscheiden. Die Frage, ob der aus den eingereichten Bauvorlagen ersichtliche Drogeriemarkt mit 3 Wohnungen, soweit er im durch den Bebauungsplan „Am F., 1. Änderung“ festgesetzten Mischgebiet errichtet werden soll, der Art der baulichen Nutzung nach bauplanungsrechtlich zulässig ist, ist zulässiger Gegenstand einer Bauvoranfrage, da sie eine - mit den oben unter 1. erörterten Einschränkungen - konkrete Baumaßnahme betrifft und selbständig beurteilt werden kann. Die Frage ist auch zu bejahen.

25

Die Zulässigkeit des Vorhabens, soweit es in dem im Bebauungsplan „Am F., 1. Änderung“ festgesetzte Mischgebiet errichtet werden soll, ergibt sich aus diesem Bebauungsplan i.V.m. § 6 Abs. 2 Nrn. 1, 3 BauNVO.

a)

26

Die Mischgebietsfestsetzung im Bebauungsplan „Am F.“ in der Fassung seiner 1. Änderung ist wirksam. Die vom Prozessbevollmächtigten des Beklagten erstmals in der mündlichen Verhandlung am 9. Juli 2020 angedeuteten Bedenken dagegen greifen nicht durch.

27

Der Senat lässt offen, ob die Zulassung von „Lebensmittel-Verbrauchermärkten mit einer maximalen Verkaufsfläche von 1800 m²“ im SO 1 (= Standort des Edeka) sowie die Zulässigkeitsfestsetzung „Getränkemarkt mit einer maximalen Verkaufsfläche von 900 m²“ im SO 2 unzulässige gebietsbezogene Verkaufsflächenbeschränkungen darstellen und ob die letztere Festsetzung eine nach Maßgabe des Urteils des Bundesverwaltungsgerichts vom 17. Oktober 2019 (- 4 CN 8.18 -, NVwZ 2020, 399 = BauR 2020, 170 = juris Rn. 12 ff.) unzulässige Beschränkung der Zahl zulässiger Vorhaben ist. Eine etwaige Unwirksamkeit der Sondergebietsfestsetzungen würde die Wirksamkeit der Mischgebietsfestsetzung im Süden des Plangebiets unberührt lassen; der Plan ist insoweit teilbar, da die Mischgebietsfestsetzung auch für sich genommen noch sinnvoll ist und anzunehmen ist, dass der Rat sie unabhängig von der Wirksamkeit der Sondergebietsfestsetzung getroffen hätte. Bereits die Ursprungsfassung des Bebauungsplans „Am F.“ aus dem Jahr 1997 sah an dieser Stelle (wie auch im Bereich der späteren Sondergebiete) ein Mischgebiet vor. In der Planbegründung der 1. Änderung, S. 9, heißt es, die bestehenden Mischgebiete des Ursprungsplans im Norden und Süden des Plangebietes blieben als Teilflächen erhalten, da hier keine Nutzungsänderungen vorgesehen seien. Die hierfür im rechtskräftigen Bebauungsplan aufgenommenen Nutzungsbeschränkungen (Sortimentsfestlegungen) würden im Zuge dieser Bebauungsplanänderung jedoch aufgehoben, da die betroffenen Grundstücke bereits bebaut seien und insofern kein konkreter Anlass zur weitergehenden Nutzungsbeschränkung erkennbar sei. Eine Abhängigkeit der Mischgebiets- von den Sondergebietsfestsetzungen ist daraus nicht erkennbar.

28

Die in § 2 der 1. Änderung des Bebauungsplans getroffene Festsetzung der Gebäudehöhe anhand „der Oberkante fertiger Straße vor der jeweiligen Gebäudemitte“ ist hinreichend bestimmt; der Bezugspunkt lässt sich durch Auslegung ermitteln. Maßgebliche Straße ist entsprechend dem bei der Bauleitplanung üblichen Sprachgebrauch die jeweilige das Gebäude erschließende Straße; wird das Gebäude durch mehrere Straßen erschlossen, so muss die Höhenbeschränkung mit Blick auf jede dieser Straßen eingehalten werden (vgl. zuletzt Senatsbeschl. v. 2.6.2020 - 1 MN 116/19 -, juris Rn. 22 m.w.N.). Im Falle eines gewölbten Straßenprofils ist, wie das Wort „vor“ verdeutlicht, nicht die Straßenmitte, sondern der an das Baugrundstück angrenzende Straßenrand maßgeblich. Ob die Straßen zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses schon hergestellt waren, ist nach der Senatsrechtsprechung für die Bestimmtheit unerheblich (Senatsurt. v. 27.11.2019 - 1 KN 33/18 -, BauR 2020, 589 = juris Rn. 43).

29

Der Umstand, dass im Plan und möglicherweise auch in der Schlussbekanntmachung nicht auf Einsichtsmöglichkeiten in die in der textlichen Festsetzung § 4 in Bezug genommene DIN 4109 hingewiesen wird, begründet keinen Bekanntmachungsmangel, da die 2009 maßgebliche Fassung der DIN 4109 bereits im Nds. Ministerialblatt 1991, S. 259 bzw. 2005, S. 941 als technische Bauvorschrift im Volltext wiedergegeben und damit kostenlos für die Öffentlichkeit einsehbar war (vgl. Senatsurt. v. 4.12.2014 - 1 KN 106/12 -, BauR 2015, 613 = juris Rn. 33 ff.).

30

Weitere mögliche Mängel des Plans sind für den Senat nicht ersichtlich.

b)

31

Das Vorhaben ist im festgesetzten Mischgebiet seiner Art nach allgemein zulässig. Für die im Obergeschoss vorgesehene Wohnnutzung ergibt sich das aus § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO, für den Drogeriemarkt als Einzelhandelsbetrieb aus § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO. Der Zulässigkeit steht nicht § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO entgegen, nach der Einkaufszentren außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig sind. Der Drogeriemarkt bildet mit den in den nördlich anschließenden Sondergebieten gelegenen Einzelhandelsnutzungen kein Einkaufszentrum.

32

Nach der vom Verwaltungsgericht zutreffend wiedergegebenen und auch von den Beteiligten nicht in Frage gestellten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (etwa Beschl. v. 18.12.2012 - 4 B 3.12 -, ZfBR 2013, 277 = juris Rn. 3 m.w.N.; Beschl. v. 16.10.2013 - 4 B 29.13 -, BRS 81 Nr. 93 = juris Rn. 6), der der Senat folgt, ist ein Einkaufszentrum im Rechtssinne nur dann anzunehmen, wenn eine räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe - zumeist in Kombination mit verschiedenartigen Dienstleistungsbetrieben - vorliegt, die entweder einheitlich geplant ist oder sich doch in anderer Weise als 'gewachsen' darstellt. Ein 'gewachsenes' Einkaufszentrum setzt außer der erforderlichen räumlichen Konzentration weiter voraus, dass die einzelnen Betriebe aus der Sicht der Kunden als aufeinander bezogen, als durch ein gemeinsames Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung treten. Diese Zusammenfassung kann sich in organisatorischen oder betrieblichen Gemeinsamkeiten, wie beispielsweise in gemeinsamer Werbung oder einer verbindenden Sammelbezeichnung, dokumentieren. Diese beiden Merkmale stellen allerdings lediglich Beispiele für die eine äußerlich erkennbare Kooperation begründenden Indizien dar; zwingend erforderlich sind sie nicht, sofern sich diese in anderen Merkmalen äußert. Nicht ausreichend ist allerdings, dass einzelne hinzukommende Betriebe - wie hier - von der „Magnetwirkung“ eines oder mehrerer vorhandener Betriebe profitieren.

33

Die Kriterien der räumlichen Konzentration und des Mindestmaßes an äußerlich in Erscheinung tretender gemeinsamer Organisation und Kooperation stehen dabei nicht völlig selbständig nebeneinander, sondern in einer gewissen Wechselbeziehung. Während keines völlig fehlen darf, sind die Anforderungen an die sichtbare Kooperation umso geringer anzusetzen, je deutlicher die Einzelbetriebe räumlich verzahnt sind. Wenn mehrere Geschäfte unter einem Dach angesiedelt sind, ist weniger sichtbare Kooperation zu verlangen, als bei Geschäften, die in separaten Gebäuden wirtschaften. Im letzteren Fall ist weiter danach zu differenzieren, ob die Gebäude z.B. durch gemeinsame Vordächer o.ä. verbunden sind (noch deutlicher etwa im vom OVG Weimar, Urt. v. 17.4.2007 - 1 KO 1127/07 -, BauR 2007, 1376 = BRS 71 Nr. 65 = juris Rn. 44 geschilderten Fall), ob sie sich zu einem gemeinsamen Flanierbereich öffnen oder ob ihre Hauptfassaden beziehungslos nebeneinanderliegen oder gar verschiedenen Straßen zugewandt sind. Allgemein bleibt zu berücksichtigen, dass die Einstufung als Einkaufszentrum in § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO mit weitreichenden Konsequenzen verbunden ist. Bei Einkaufszentren wird, anders als bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigen großflächigen Handelsbetrieben, die räumliche Beschränkung auf Kern- und Sondergebiete nicht von einer Auswirkungsbetrachtung abhängig gemacht. Das wirkt sich nicht nur auf die Größe der zu fordernden Gesamtverkaufsfläche, die - was hier unproblematisch ist - spürbar über der Großflächigkeitsschwelle liegen muss, aus. Die verhältnismäßig weitreichende Rechtsfolge gibt auch Anlass, die Anforderungen an eine äußerlich in Erscheinung tretende gemeinsame Organisation und Kooperation nicht zu gering anzusetzen. Nicht jedes kleinste Indiz für eine Kooperation benachbarter Ladengeschäfte führt dazu, dass diese als Einkaufszentrum wahrgenommen werden. Auch der vom Bundesverwaltungsgericht verwendete Begriff des „Mindestmaßes“ (Beschl. v. 16.102013 - 4 B29/13 -, juris Rn. 6) ist nicht in diesem Sinne zu verstehen

34

Gemessen an diesen Grundsätzen ist das Vorhaben nicht Teil eines Einkaufszentrums.

35

Einheitlich als Einkaufszentrum geplant sind die Gebäude im eingangs im Tatbestand umrissenen Straßengeviert nicht. Dagegen spricht bereits der deutliche Zeitverzug in der Verwirklichung. Hinreichende Anhaltspunkte, dass die Klägerin bereits bei Errichtung der ersten Geschäfte auch die Errichtung des Drogeriemarktes geplant hätte, sind nicht vorgetragen oder sonst ersichtlich. Hinzu kommt die von der Klägerin auf Seite 3-5 ihrer Klagebegründung vom 6. August 2015 dargestellte, von den übrigen Beteiligten nicht bestrittene Entstehungsgeschichte der gegenwärtigen Bebauung und Nutzungszuordnung.

36

Aber auch ein gewachsenes Einkaufszentrum liegt nicht vor.

37

Einziges Merkmal von einigem Gewicht, das für die Annahme eines Einkaufszentrums spricht, ist die Ausrichtung aller relevanten Betriebe - Edeka, Getränkemarkt, Bettenlager und Drogeriemarkt - auf einen gemeinsamen Parkplatz. Die Einlassung der Klägerin, jedem Markt seien mietvertraglich gesonderte Parkplätze zugewiesen überzeugt nicht. Nach außen ist eine solche Trennung unstreitig nicht erkennbar; sie wäre auch in der Praxis nicht durchsetzbar. Eine gemeinsame Stellplatzanlage allein genügt jedoch nicht zur Begründung eines Einkaufszentrums (ebenso VGH Mannheim, Urt. v. 22.9.2005 - 3 S 1061/04 -, BauR 2006, 489 = ZfBR 2006, 44 = juris Rn. 37; OVG C-Stadt, Urt. v. 24.4.2013 - 7 A 1728/10 -, juris Rn. 53). Die Nutzung gemeinsamer Stellplätze kann Ausdruck einer auf diesen Aspekt beschränkten Zweckgemeinschaft ansonsten voneinander unabhängiger Betriebe sein, ähnlich wie sich auch Wohn-, Büro- und Ladennutzer im selben Gebäude(komplex) bedingt durch dessen Eigentumsverhältnisse und/oder bauliche Entstehungsgeschichte ein Parkhaus oder eine Tiefgarage teilen können. Häufig werden in solchen Fällen die den einzelnen Nutzungen zugewiesenen Stellplätze - etwa durch entsprechende Hinweistafeln - klar aufgeteilt sein, zwingend ist das aber nicht. Wo in Innenstädten öffentliche Parkplätze für den Einkaufsverkehr bereitstehen, wird man regelmäßig von einer (aus städtischer Sicht auch beabsichtigte) Mischnutzung durch die Kundschaft aller Ladengeschäfte ausgehen können, ohne dass dadurch die Geschäfte einer Innenstadt zu einem Einkaufszentrum zusammengefasst würden. Auch die räumliche Ausrichtung aller Geschäfte auf die gemeinsame Stellplatzanlage trägt nur indiziell zur Annahme einer Kooperation der Betriebe bei, genügt aber zur Annahme eines Einkaufszentrums nicht. Hier kommt hinzu, dass gerade das Vorhaben von der Fläche des zentralen Parkplatzes 1 durch den Arm des H. wegs, der zum Parkplatz 2 führt, getrennt ist; mag dieser Arm auch baugestalterisch dem Parkplatz angeglichen sein, so wird doch der hier verstärkt zu erwartende Zu- und Abfahrtverkehr eine gewisse psychologische Barriere bewirken.

38

Der gemeinsame Außenauftritt der Geschäfte beschränkt sich auf die Mitbenutzung der beiden Werbepylonen; gemeinsame Werbeaktionen, abgestimmte Öffnungszeiten oder ein Auftreten unter einer einheitlichen Standortbezeichnung gibt es nicht. Auch die Werbepylonen tragen nicht wesentlich dazu bei, eine Kooperation der im genannten Straßengeviert vorhandenen Geschäfte zu suggerieren. Zutreffend ist, dass die Nutzer des Pylonen, zu denen nach dem mit dem Drogeriebetreiber geschlossenen Mietvertrag auch dieser gehören soll, gezwungen sind, sich hinsichtlich der Gestaltung des Pylonen untereinander abzustimmen, namentlich darüber, in welcher Reihenfolge und mit welchem Platzanspruch die Gewerbetreibenden dort Hinweistafeln anbringen können. Die aus den in der Gerichtsakte befindlichen Lichtbildern erkennbare Erscheinung dieser Tafeln lässt aber nicht auf ein Bestreben schließen, über das bautechnisch Bedingte (gleiche Breite infolge der Einfassung durch drei Pfosten) hinaus als Einheit aufzutreten. Die Tafeln sind nicht in ein gemeinsames Layout eingebunden und variieren teilweise auch in der Größe. Eine verbindende Überschrift fehlt.

39

Ein gemeinsames Management der Betriebe fehlt ebenfalls. Zwar übernimmt die Klägerin jedenfalls für den Drogeriemarkt gewisse Hausmeisterfunktionen (Punkte 7.0, 9.0 des Mietvertrags); gleiches dürfte für die übrigen Betriebe gelten. Anhaltspunkte dafür, dass dies - wie etwa ein in allen Geschäften sichtbarer Sicherheitsdienst o.ä. - für den Kunden erkennbar wäre, bestehen indes nicht.

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Die Sortimentsbreite der maßgeblichen Geschäfte weist nicht die für ein Einkaufszentrum typische Vielfalt auf, die dessen Attraktivität für Verbundeinkäufe begründet. Zwei der vier Betriebe - der Getränkemarkt und der geplante Drogeriemarkt - weisen Kernsortimente auf, die auch beim Ankermieter - dem Edeka-Markt - in nicht unerheblichem Umfang vertreten sind. Getränke gehören zu den Kernsortimenten auch eines Supermarktes, Drogerieartikel vertreibt dieser auf 150 m². Das in Drogeriemärkten anzutreffende Lebensmittelangebot überschneidet sich ebenfalls mit dem Kernsortiment des Edeka-Marktes. Ein weitgehend abweichendes Sortiment bietet nur das Dänische Bettenlager. Dessen im Kern auf den langfristigen Bedarf ausgerichtetes Sortiment dürfte nur eingeschränkt die Kunden ansprechen, die die übrigen Geschäfte am Standort aufsuchen. Die Dienstleistungskomponente des Areals wird sich auf den Backshop und den Post-/Lottoschalter im Edeka-Markt sowie auf den in einem Drogeriemarkt üblichen SB-Photoshop beschränken. Das gastronomische Angebot des Restaurants am Ostende des Mischgebiets kann dem potentiellen Einkaufszentrum schon angesichts seiner räumlichen Randlage abseits der Geschäfte und mangels Mitnutzung des Werbepylons nicht zugerechnet werden. Gleiches gilt für die - zudem für ein Einkaufszentrum völlig atypische - Kfz-Reparaturwerkstatt nördlich der Straße I.. Dieser sind zwar rechnerisch einige Plätze auf dem zentralen Parkplatz 1 zugewiesen, eine optisch-funktionale Einbeziehung in den Komplex südlich der Straße I. ist aber nicht erkennbar; auch dieser Betrieb nutzt zudem nicht den Werbepylon.

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Schließlich lässt auch der Grad an Einheitlichkeit in der baulichen Gestaltung der in Rede stehenden Gebäude aus Kundensicht nicht auf eine Koordination zwischen den o.g. Betrieben schließen. Die Einheitlichkeit beschränkt sich im Wesentlichen darauf, dass alle Gebäude im Erdgeschoss dunkelrote Klinkerfassaden aufweisen. Das ist allerdings eine in Norddeutschland geradezu standardmäßig verbreitete Form der Gestaltung neuerer gewerblicher Fassaden. Die nicht klinkerverblendeten Fassadenteile (Eingänge, Ecken u.ä.) sind nicht homogen gestaltet: Der Getränkemarkt weist einen weitläufigen, rot/hellgrau gehaltenen Vorbau auf, das Bettenlager einen blau/hellgrauen. Die Fassade von Edeka ist eher schmucklos, bis auf einen grauen Streifen unter dem Dach. Das Vorhaben soll große, anthrazitfarben gerahmte Glasschaufenster aufweisen, die sich bei den übrigen Geschäften nicht finden. Das Dach des Edeka-Gebäudes kragt erheblich über die Seitenwände vor, das der übrigen Gebäude nicht. Das Gebäude von Getränke H. und dem Dänischen Bettenlager weist ein Staffelgeschoss aus vier weißen, zeltbedachten Einzelhäusern auf, das Vorhaben ein walmgedecktes verklinkertes Staffelgeschoss, Edeka kein Staffelgeschoss, dafür ein höheres Erdgeschoss.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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