Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1996-02-13, Aktenzeichen 24 U 151/95
ECLI:DE:OLGK:1996:0213.24U151.95.00

Tenor

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T a t b e s t a n d :

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Der Kläger verfolgt gegen die Beklagte aus dem mit ihr am
14.03.1994 geschlossenen Makleralleinauftrag einen
Provisionsanspruch in Höhe von 69.000,00 DM wegen der Vermittlung
eines Kaufvertrages über ein Villenanwesen in L. zum Kaufpreis von
2 Mio. DM. Die Beklagte hat mit der ihr vom Kläger zugeführten
Käuferin Frau H. K. L. am 19.05.1994 einen notariellen Kaufvertrag
über das betreffende Grundstück geschlossen. Danach war der
Kaufpreis am 10.06.1994 fällig. Die Käuferin hat nicht gezahlt.
Durch notariellen Vertrag vom 28.06.1994 wurde der Kaufvertrag vom
19.05.1994 durch die Kaufvertragsparteien einverständlich
aufgehoben.

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Die Käuferin ist wegen Betruges bereits vielfach vorbestraft. Im
Zeitpunkt des Kaufvertrages liefen gegen sie etwa 40 Strafverfahren
wegen Anlagebetruges. Am 04.07.1994 erließ das Amtsgericht
Düsseldorf gegen sie Haftbefehl wegen Nichterscheinens in einem auf
diesen Tag anberaumten Termin zur Abgabe der eidesstattlichen
Versicherung.

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Der Kläger hat die Auffassung vertreten, daß sein Maklerlohn
entsprechend der vertraglichen Vereinbarung mit der Beklagten mit
dem Abschluß des Kaufvertrages vom 19.05.1994 entstanden sei und
unabhängig davon fortbestehe, ob die Käuferin gezahlt habe oder
nicht. Er habe keine Veranlassung für einen Verdacht auf mangelnde
Zahlungsfähigkeit der Kaufinteressentin gehabt und auch von dem
Verfahren zu Abgabe der eidesstattlichen Versicherung erst in
diesem Rechtsstreit erfahren.

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Der Kläger hat beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an ihn
69.000,00 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit (das ist der
06.09.1994) zu zahlen.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie hat die Auffassung vertreten, daß der Provisionsanspruch des
Klägers für das abgeschlossene und wieder rückgängig gemachte
Geschäft nicht gegeben sei, weil schon bei Vertragsschluß aufgrund
objektiver Gegebenheiten festgestanden habe, daß der Vertrag aus
Gründen, die in der Person der vermittelten Käuferin lägen, nicht
durchgeführt werden könne.

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Sie hat behauptet, der Kläger habe erkennen können, daß es sich
bei der von ihm vorgeschlagenen Interessentin um eine absolut
vermögenslose Person gehandelt habe. Durch deren Vermittlung sei
ihr ein Schaden sowohl in Höhe der eventuell bestehenden Provision
als auch wegen Zahlung von Notarkosten in Höhe von 7.000,00 DM
entstanden, die sie habe tragen müssen, weil die Käuferin insolvent
sei. Die Beklagte meint, der Kläger habe ihr diese Schäden aus dem
Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung zu erstatten, und
hat deshalb hilfsweise mit diesen Schadensersatzansprüchen die
Aufrechnung gegenüber der Klageforderung erklärt.

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Durch das der Beklagten am 21.06.1995 zugestellte Urteil hat das
Landgericht die Beklagte antragsgemäß verurteilt, weil sie für
einen bestehenden Anfechtungsgrund oder eine wirksame Anfechtung
nicht hinreichend substantiiert vorgetragen habe und ihr ein
Schadensersatzanspruch auf Befreiung von dem Provisionsanspruch
sowie auf Ersatz von Notarkosten mangels hinreichender Darlegung
einer Pflichtverletzung des Klägers nicht zustehe. Gegen dieses
Urteil richtet sich die am 21.07.1995 eingelegte und mittels eines
am 13.10.1995 beim Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatzes
begründete Berufung der Beklagten.

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Sie macht geltend, ein Maklerlohnanspruch des Klägers sei nicht
entstanden, weil der Kaufvertrag in Vollziehung einer Anfechtung
wegen arglistiger Täuschung, jedenfalls wegen eines
Anfechtungsgrundes, aufgehoben worden sei. Die Käuferin L. habe
ihrem (der Beklagten) Ehemann bei der Fahrt zum Notar erklärt, sie
habe 7 Mio. DM auf einem Konto in I.. Als Zahlungstermin für den
Kaufpreis sei die vorgesehene Frist zum 20.06.1994 nicht notwendig,
ihr reiche der 10.06.1994. Als die Käuferin den Kaufpreis zum
Fälligkeitstermin nicht gezahlt habe, hätten sie und ihr Ehemann
sich mehrfach telefonisch mit ihr in Verbindung gesetzt und dabei
erfahren, daß sie keinen Pfennig auf den Kaufpreis zahlen könne.
Daraufhin habe ihr Ehemann der Käuferin erklärt, seine Ehefrau
müsse sich selbstverständlich vom Vertrag lösen, weil ihre vor
Vertragsabschluß abgegebenen Erklärungen über verfügbare 7 Mio. DM
offensichtlich wahrheitswidrig gewesen seien. Frau L. habe dies
eingeräumt und sich bereit erklärt, den Vertrag notariell
rückgängig zu machen. Auf ein diesbezügliches Schreiben ihres
Ehemannes vom 21.06.1994 (Bl. 98 d.A.) habe sie den Notartermin auf
den 28.06.1994 vereinbart.

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Im Nachhinein habe sie, die Beklagte, erfahren, daß Frau L. am
19. Mai 1994 vermögenslos und überschuldet gewesen sei.

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Die Beklagte ist ferner der Auffassung, der Provisionsanspruch
entfalle jedenfalls nach § 654 BGB. Der Kläger habe seine Pflichten
ihr gegenüber dadurch verletzt, daß er auch von der Käuferin
Provision verlangt und deren Vermögensverhältnisse nicht
ausreichend aufgeklärt habe. Durch die Firmierung "S.
Exklusiv-Immobilien" habe der Kläger gesteigertes Vertrauen darauf
geweckt, für die Zahlungsfähigkeit der Kunden die Garantie zu
übernehmen.

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Die Beklagte beantragt,

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das Urteil des Landgerichts Köln vom 7.
Juni 1995 abzuändern und die Klage abzuweisen

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und für den Fall der Anordnung einer
Sicherheitsleistung der Beklagten zu gestatten, diese durch
selbstschuldnerische Bürgschaft einer Deutschen Großbank,
öffentlichen Sparkasse oder Genossenschaftsbank zu erbringen.

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Der Kläger beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Er bestreitet, daß die Beklagte den Kaufvertrag angefochten
habe. Davon sei vorgerichtlich und erstinstanzlich keine Rede
gewesen. Vorsorglich bestreitet der Kläger mit Nichtwissen, daß ein
Anfechtungsgrund vorliege. Die Beklagte sei nicht getäuscht worden,
noch habe sie sich geirrt. Wenn jemand die eidesstattliche
Versicherung abgeben müsse und wegen Betruges vorbestraft sei,
besage dies nicht, daß er vermögenslos sei; ebensowenig sage eine
Auskunft der Kreditreform etwas über die tatsächlichen
Vermögensverhältnisse aus.

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Der Kläger bestreitet ferner mit näheren Ausführungen, Pflichten
verletzt zu haben.

27

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird
auf das Urteil des Landgerichts und die in der Berufungsinstanz
zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug
genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Berufung ist zulässig und begründet.

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Dem Kläger steht kein Provisionsanspruch gegen die Beklagte
zu.

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Zwar war ein solcher gemäß § 652 BGB aufgrund des wirksamen
Maklervertrages mit Abschluß des Kaufvertrages zwischen der
Beklagten und der vom Kläger vermittelten Käuferin zunächst
entstanden. Er ist aber mit der Aufhebung dieses Vertrages
nachträglich entfallen. Denn die Vertragsparteien habe nach den
gegebenen Umständen des Falles den Kaufvertrag aus Gründen
rückgängig gemacht, die die Beklagte zur Anfechtung des
Veräußerungsvertrages wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB)
berechtigt hätten. Ein mit Rücksicht auf eine bestehende
Anfechtungslage innerhalb der Anfechtungsfrist geschlossener
Aufhebungsvertrag entfaltet für den Fortbestand des
Provisionsanspruchs dieselbe vernichtende Wirkung wie eine
Anfechtung. Es kann daher dahinstehen, ob die Beklagte gegenüber
der Käuferin ausdrücklich eine Anfechtungserklärung abgegeben
hat.

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Der Senat folgt der in Rechtsprechung und Schrifttum anerkannten
Gleichstellung von wirksamer Anfechtung und Aufhebung des Vertrages
wegen eines bestehenden Anfechtungsgrundes (vgl. Palandt/Thomas,
BGB, 54. Aufl., § 652 Rdnr. 26, Schwerdtner in Mü/Ko, BGB, 2.
Aufl., § 652 Rdnr. 122, OLG Hamm NJW-RR 91, 249, OLG Karlsruhe AIZ
A 137 Bl. 9 und OLG Braunschweig NJW 54, 1083), weil die
Vertragsaufhebung bei gegebener Anfechtungslage lediglich den der
Anfechtungsfolge entsprechenden Rechtszustand schafft. Entgegen der
Auffassung des Klägers wird durch diese Gleichstellung von
Aufhebungsvertrag und Anfechtung das Risiko der Vertragdurchführung
nicht in unzulässiger Weise auf ihn verlagert. Dieser Gefahr wird
durch das Erfordernis einer Anfechtungslage, in deren Ausübung die
Vertragsaufhebung geschehen sein muß, hinreichend entgegengewirkt.
Derjenige Auftraggeber, der möglicherweise aus Rechtsunkenntnis mit
seinem Vertragspartner die Aufhebung eines anfechtbar
zustandegekommenen Vertrages vereinbart, soll nicht schlechter
gestellt werden, als der Auftraggeber des Maklers, der die
Anfechtung erklärt. Diese Auffassung steht auch in Einklang mit der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, wonach Umstände, die
lediglich die Leistungspflicht aus dem wirksam zustandegekommenen
Vertrag beseitigen, die Provisionpflicht unberührt lassen, aber der
vom Zustandekommen des Hauptvertrages abhängige
Maklerprovisionsanspruch durch Umstände ausgeschlossen wird, die
das wirksame Zustandekommen des Hauptvertrages verhindern (vgl. BGH
NJW-RR 93, 248). Um solche Umstände, die das wirksame
Zustandekommen des Hauptvertrags verhindern, handelt es sich bei
den Anfechtungsgründen. Der infolge einer Täuschung
zustandegekommene Hauptvertrag leidet von vornherein an dem Makel
der Anfechtbarkeit und ist daher nicht mit dem in dem Maklervertrag
vorausgesetzten Hauptvertrag wirtschaftlich gleichwertig. Da das
Zustandekommen des Hauptvertrages aber in den Risikobereich des
Maklers fällt, ist es nur folgerichtig, daß sein Maklerlohnanspruch
entfällt, wenn die Wiederaufhebung des vermittelten Vertrages auf
einem Anfechtungsgrund beruht.

33

Die Beklagte hat die Vertragsaufhebung vorliegend auch in
Ausübung eines bestehenden Anfechtungsrechtes wegen arglistiger
Täuschung vorgenommen. Entgegen der Auffassung des Klägers hat die
Beklagte mit dieser Vertragsaufhebung nicht etwa lediglich das ihr
in dem Kaufvertrag vom 19.05.1994 unter Punkt VI für den Fall der
Nichtzahlung binnen vier Wochen nach Fälligkeit vorbehaltene
Rücktrittsrecht ausgeübt. Dagegen spricht bereits, daß im Zeitpunkt
des Abschlusses des Aufhebungsvertrages am 28.06.1994 die
Vierwochenfrist nach dem in Punkt III auf den 10.06.1995
vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt noch gar nicht abgelaufen war und
das vertraglich vorbehaltene Rücktrittsrecht mithin noch gar nicht
ausgeübt werden konnte.

34

Es steht zur Überzeugung des Senats aufgrund der unstreitigen
Umstände des Falles fest, daß die von der Käuferin spätestens mit
Abschluß des Kaufvertrages zumindest konkludent abgegebene
Erklärung, den Kaufpreis von 2 Mio. DM am 10.06.1994 zahlen zu
können, unzutreffend war. Die Käuferin hat sich als solvente
Vertragspartnerin geriert und dadurch die Beklagte zum
Vertragsabschluß veranlaßt. In Wirklichkeit befand sich die
Käuferin bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses am 19.05.1994
in einer finanziellen Lage, die es ihr keinesfalls erlaubte, ihren
vertraglichen Verpflichtungen gegenüber der Beklagten auch nur
teilweise nachzukommen. Zwar ist zutreffend, daß die Einleitung
eines Verfahrens zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung
rechtlich nicht zwingend voraussetzt, daß der
Vollstreckungsschuldner keinerlei Vermögen hat. Denn das Verfahren
dient ja gerade dazu, dem Gläubiger noch unbekannte Forderungen
oder Vermögensgegenstände seines Schuldners bekannt zu machen. Die
Lebenserfahrung lehrt jedoch, daß es Schuldner schon wegen der
kreditgefährdenden Auswirkungen der Abgabe einer eidesstattlichen
Versicherung in der Regel nur dann auf ein Verfahren zur Abgabe
dieser eidesstattlichen Versicherung ankommen lassen, wenn sie
wirklich die Forderungen, die gegen sie erhoben werden, nicht
bezahlen könne. Im übrigen setzt die Anfechtbarkeit wegen
arglistiger Täuschung bei Eingehung eines Vertrages nicht voraus,
daß der Vertragspartner völlig vermögenslos ist. Es genügt
vielmehr, daß er die vertraglich übernommenen Verpflichtungen nicht
wird erfüllen können. Daran, daß die Käuferin den vereinbarten
Kaufpreis von 2 Mio. DM zum Fälligkeitszeitpunkt nicht leisten
konnte und dies bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
feststand, hat der Senat keine Zweifel. Die Käuferin hatte 1993
bereits wegen Geldmangels ihre eigene Wohnung aufgeben müssen und
war zu ihrer Mutter in deren Mietwohnung gezogen. Sie war wegen
Betruges vorbestraft. Außerdem erging am 04.07.1994 eine
Haftanordnung zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung gegen
sie. Sie hat demnach durch Täuschung über ihre
Vermögensverhältnisse die Beklagte zum Vertragsabschluß bewegt. Der
Senat hält es nach dem unstreitigen Ablauf der Dinge und angesichts
der glaubhaft von der Beklagten vorgetragenen Offenbarung der
Insolvenz durch die Käuferin im Anschluß an den Fälligkeitstermin
nicht für erforderlich, mit Rücksicht auf das Bestreiten des
Anfechtungsgrundes durch den Kläger mit Nichtwissen weitere
Aufklärungsmaßnahmen einzuleiten. Dafür, daß die Käuferin wirklich
vermögenslos war, sprechen derart viele Indizien, denen keine
entkräftenden Tatsachen gegenüberstehen, daß es sich bei der
Überlegung des Klägers, wonach ein Mensch in solcher Lage
gleichwohl Vermögen haben könnte, nur um rein theoretische
Erwägungen handeln kann. Die Käuferin weist nicht nur zahlreiche
Vorverurteilungen wegen Betruges aus, gegen sie laufen auch derzeit
viele Ermittlungsverfahren wegen desselben Deliktes. Sie hat ferner
in zutreffender Einschätzung der Rechtslage bei der Aufhebung des
Vertrages durch die Käuferin anstandslos mitgewirkt und ist
mittlerweile mit unbekannten Aufenthalt verschwunden. Nach alledem
ist der Senat davon überzeugt, daß der Aufhebungsvertrag in
Ausübung eines bestehenden Anfechtungsrechtes der Beklagten
geschlossen wurde. Dem Kläger steht daher ein Provisionsanspruch
nicht zu.

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Auf die von der Beklagten hilfsweise zur Aufrechnung gestellten
Schadensersatzansprüche kommt es mithin nicht an.

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Die Kostenentscheidung folgt hinsichtlich der I. Instanz aus §
91 ZPO. Die Kosten des Berufungsverfahrens wurden der Beklagten
auferlegt, da ihr Obsiegen im Berufungsverfahren ausschließlich
darauf beruht, daß sie erst im Berufungsverfahren hinreichend
substantiiert zur Anfechtungslage vorgetragen hat, was ihr bei
sorgfältiger und auf Förderung des Verfahrens bedachter
Prozeßführung bereits in I. Instanz möglich gewesen wäre (§ 97 Abs.
2 ZPO).

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 708 Nr. 10, 711, 108
ZPO.

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Streitwert für die Berufungsinstanz, zugleich Urteilsbeschwer
für den Kläger: 69.000,00 DM