Oberlandesgericht Hamm ()
Urteil vom 2010-11-11, Aktenzeichen I-22 U 79/10
ECLI:DE:OLGHAM:2010:1111.I22U79.10.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 26. März 2010 verkündete Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages ab-wenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.

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G r ü n d e:

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I.

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Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Erstattung eines angeblichen Minderwertes des von der Beklagten zu 1) an die Klägerin mit notariellem Vertrag vom 29. Dezember 2005 (UR-Nr. ###/2005 des Notars X in E) veräußerten Grundstücks Gemarkung G, Flur X, Flurstück X, aufgrund angeblich unterlassener Aufklärung über die Eigentumsverhältnisse an dem Vorgartenbereich des Kaufobjekts. Ferner streiten die Parteien über die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung etwaig erforderlich werdender Rückbaukosten.

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Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Parteivorbringens nimmt der Senat gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung.

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Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil der Klage nach Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt E, welches der Sachverständige Dipl.-Ing. F im Termin zur mündlichen Verhandlung am 26. März 2010 erläutert hat, sowie nach Vernehmung der Zeugen L2, X und I im Wesentlichen stattgegeben und die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 60.000,00 € nebst Zinsen sowie zur Freistellung der Klägerin von Kosten in Höhe von 1.880,20 € für die vorgerichtliche Inanspruchnahme ihrer nunmehrigen Prozessbevollmächtigten verurteilt. Ferner hat das Landgericht festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet seien, an die Klägerin für den Fall eines entsprechenden Herausgabeverlangens des Eigentümers des Grundstücks Gemarkung G, Flur X, Flurstück X, Rückbaukosten in erforderlicher Höhe zu zahlen.

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Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, der Klägerin stünde gegen die Beklagte zu 1) ein Anspruch aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB zu, da die Beklagte zu 1) als Verkäuferin eine Aufklärungspflicht verletzt habe, indem sie die Klägerin nicht vollumfänglich über die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse an dem in Augenschein genommenen Grundstücks informiert habe. Die Klägerin habe zur Überzeugung der Kammer nachgewiesen, dass die geschuldete ausführliche Aufklärung über die Eigentumsverhältnisse an dem streitgegenständlichen, auf dem Flurstück X belegenen Teilstück des Kaufobjekts nicht erfolgt sei. Der Zeuge L2 habe glaubhaft bekundet, dass der Beklagte zu 2) in keinem der Verkaufsgespräche und während keines der Besichtigungstermine auf die Eigentumslage dieses streitgegenständlichen Teilstücks hingewiesen habe und er, der Zeuge L2, aufgrund des optischen Eindrucks des Grundstücks und der Präsentation auf der vom Beklagten zu 2) überreichten CD-ROM davon ausgegangen sei, der gesamte eingezäunte Bereich gehöre zum Kaufobjekt. Die Aussage des Zeugen L2 werde nicht durch die Bekundungen der Zeugin I widerlegt. Diese habe zwar zunächst bekundet, der Beklagte zu 2) habe bei einem der Besichtigungstermine erwähnt, dass auch der Grundstücksbereich hinter dem Zaun gepflegt werden müsse und nicht direkt Teil des Grundstücks sei. Auf erneute Nachfrage sei sich die Zeugin aber nur noch sicher gewesen, dass über eine Pflegeverpflichtung, nicht hingegen auch über die Eigentumsverhältnisse gesprochen worden sei. Auch der Zeuge X, der beurkundende Notar, habe glaubhaft bekundet, dass ihm die Problematik der Eigentumsverhältnisse des Teilstücks nicht bekannt gewesen, diese insbesondere anlässlich der Beurkundung nicht erörtert worden sei. Die Beklagte zu 1) müsse sich diese Pflichtverletzung des Beklagten zu 2) gem. § 278 BGB zurechnen lassen. Die Schadenhöhe bemesse sich nach dem Betrag, um den die Klägerin das Grundstück wegen der fehlenden Mitteilung über die Eigentumsverhältnisse zu teuer erworben habe. Dieser Betrag belaufe sich nach den nachvollziehbaren und überzeugenden Feststellungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt E in seinem Gutachten vom 3. November 2009 auf 60.000,00 € als Differenz zwischen dem Grundstückswert mit und ohne die streitgegenständliche Teilfläche. Der in § 3 der notariellen Vertragsurkunde bedungene Gewährleistungsausschluss schließe die Haftung der Beklagten zu 1) nicht aus, da die Beklagte zu 1) arglistig gehandelt habe; sie habe Kenntnis von den Eigentumsverhältnissen gehabt und gewusst, dass diese für die Klägerin von erheblicher Bedeutung seien. Der Beklagte zu 2) hafte gem. § 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 3 BGB in demselben Umfang wie die Beklagte zu 1), da der Beklagte zu 2) ein besonderes eigenes wirtschaftliches Interesse an dem Verkauf des Hauses gehabt habe, nachdem ihm aufgrund seines mit der Beklagten zu 1) vor dem Familiengericht geschlossenen Prozessvergleichs die Hälfte des Veräußerungserlöses habe zufließen sollen. Die Beklagten seien schließlich aus demselben Rechtsgrund auch als Gesamtschuldner zur Ausgleichung etwaig in der Zukunft anfallender erforderlicher Rückbaukosten verpflichtet.

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Hiergegen wenden sich die Beklagten mit ihren Berufungen, mit denen sie jeweils unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens – die Verletzung sachlichen Rechts durch das Landgericht rügen und ihre erstinstanzlichen, auf Klageabweisung gerichteten Begehren weiterverfolgen.

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Die Beklagte zu 1) rügt dabei in erster Linie, dass ein Schadensersatzanspruch bereits dem Grunde nach nicht bestehe, da der Klägerin zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses alle wesentlichen Unterlagen betreffend die Gegebenheiten des Hausgrundstücks vorgelegen hätten. Aus diesen Unterlagen seien Lage und Ausmaß des von der Klägerin erworbenen Flurstücks ersichtlich gewesen. Die Klägerin habe sich allenfalls aufgrund der optischen Erscheinung des Grundstücks falsche Vorstellungen vom Vertragsgegenstand gemacht, die ihr bei sorgfältiger Betrachtung der vom Beklagten zu 2) überreichten Unterlagen, notfalls mit fachmännischer Hilfe, hätten auffallen können und müssen. Zudem sei aufgrund der Beweisaufnahme bei zutreffender Würdigung der erhobenen Beweise davon auszugehen, dass der Beklagte zu 2) auf die Besonderheiten der nicht zu dem verkauften Grundstück gehörenden Teilflächen hingewiesen habe. Die Zeugin I habe bekundet, dass der Beklagte zu 2) auf die Besonderheit hingewiesen habe, dass nicht zum Kaufgegenstand gehörende Grundstücksteile gepflegt werden müssen. Selbst der Zeuge L2 habe eingeräumt, dass anlässlich eines der Besichtigungstermine über die Unverbaubarkeit des Grundstücks gesprochen worden sei. Die Bekundungen des Zeugen X seien demgegenüber unergiebig, inhaltlich unzutreffend und von dem Bemühen gekennzeichnet, von eigenen Fehlern im Rahmen der Beurkundung abzulenken. Gerade im Hinblick auf die Hinterlage des Grundstücks und die angesprochene Wegerechtssituation sei die Einholung einer Identitätserklärung wegen geänderter Katasterbezeichnung erforderlich gewesen. Schließlich sei auch der Klägerin kein messbarer Schaden entstanden, da sie den nicht erworbenen Grundstücksteil faktisch exakt in der Weise nutzen könne, wie sie es sich vorgestellt habe. Das Wertgutachten berücksichtige diese konkreten Gegebenheiten ebenso wenig wie die Kaufpreishöhe.

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Der Beklagte zu 2) wendet zudem ein, dass der Kaufvertrag exakte Angaben über die Flurstücke und deren Größe enthalte und diese den tatsächlichen Gegebenheiten entsprächen. Eine Täuschung der Klägerin sei zu keinem Zeitpunkt erfolgt, da der Klägerin vor der Beurkundung aktuelle amtliche Lagepläne übergeben worden seien, aus denen sich die Grundstücksgrenzen hinreichend deutlich ergäben. Das zu Gunsten des veräußerten Grundstücks eingeräumte Wegerecht habe er, der Beklagte zu 2), in die entsprechenden Katasterpläne eingezeichnet. Das Wegerecht weise zudem die Besonderheit auf, dass es sich an der Grundstücksgrenze weiter fortsetze und zwar an der gesamten südlichen Grenze entlang bis zum Ende des Grundstücks. Die Aussage des Zeugen X sei unzutreffend, soweit er anlässlich seiner Vernehmung erklärt habe, erst jetzt von dem Wegerecht und den tatsächlichen optischen Verhältnissen erfahren zu haben. Er, der Beklagte zu 2), habe dem Zeugen X am 21. Dezember 2005 vielmehr persönlich vollständige Katasterpläne sowie Ablichtungen des das angrenzende Flurstück X betreffenden Grundbuchblatts übergeben. Der Zeuge X habe ihn sogleich darauf hingewiesen, dass aufgrund der überholten Flurstücksbezeichnungen des Kaufgrundstücks im Nachbargrundbuchblatt die Beschaffung einer Identitätserklärung der Stadt E erforderlich sei, damit die Eintragung im Grundbuchblatt des dienenden Grundstücks berichtigt werden könne. Eine entsprechende Bescheinigung habe er, der Beklagte zu 2), am 3. Januar 2006 beantragt und unter dem 10. Januar 2006 erhalten. Diese habe der Zeuge X am 18. Januar 2006 mit dem Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs beim Amtsgericht Dortmund eingereicht. Der Zeuge X habe seinerseits bereits am 2. Januar 2006 – also am zweiten Werktag nach der Beurkundung – einen Auszug aus dem Grundbuch des dienenden Grundstücks angefordert. Eine solche Anforderung würde keinen Sinn ergeben, wenn nicht über das Wegerecht und die weitergehende Dienstbarkeit betreffend die Nichtbebaubarkeit anlässlich der Beurkundung gesprochen worden wäre. Zudem sei das eingeholte Sachverständigengutachten unrichtig, da die Klägerin unstreitig auch das streitgegenständliche Teilstück nutze und es keine Anzeichen dafür gebe, dass der Nachbar Y diesen Grundstücksteil zurückverlange. Diese wertbeeinflussenden Faktoren seien von den Sachverständigen nicht berücksichtigt worden. Auch die Grundstücksfläche des nicht zum Kaufgegenstand gehörenden Grundstücksteils hätten die Sachverständigen unzutreffend bewertet, da ein Teil dieser Fläche, namentlich rund 70 qm, mit Blick auf das bestehende Wegerecht grundbuchlich gesichert dauerhaft der Nutzung der Klägerin zur Verfügung stünde. Die restliche Fläche sei wiederum durch eine Dienstbarkeit gesichert, welche die Bebaubarkeit ausschließe. Auch dies hätten die Sachverständigen unberücksichtigt gelassen. Jedenfalls könne sich kein Schaden in Höhe von 60.000,00 € ergeben, da der marktbereinigte Grundstückswert nach dem Gutachten 310.000,00 € betrage, so dass der Schaden höchstens in dem Differenzbetrag zum gezahlten Kaufpreis bestehen könne.

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Die Beklagten beantragen,

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unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Berufungen der Beklagten zurückzuweisen.

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Sie verteidigt das angefochtene Urteil und entgegnet, die Beklagten hätten bereits durch die auf der Verkaufs-CD befindlichen Lichtbilder den Eindruck vermittelt, der tatsächlich nicht zum Grundstück gehörende Vorgarten würde mitveräußert. Auch der Auszug aus dem Lageplan enthalte an der Stelle, an der der Zaun verlaufe, eine Linie, die aus Laiensicht nur so gedeutet werden könne, dass sie mit dem Verlauf der Grundstücksgrenze übereinstimme. Die Ausführungen der Berufung begründeten keine Zweifel an der Richtigkeit der Beweiswürdigung im angefochtenen Urteil.

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Der Senat hat die Klägerin und den Beklagten zu 2) im Termin am 11. November 2010 persönlich angehört. Wegen der Parteianhörung nimmt der Senat auf den Berichterstattervermerk vom selben Tag, wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien in der Berufungsinstanz auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze Bezug.

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II.

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Die Berufungen der Beklagten sind zulässig und haben auch in der Sache Erfolg.

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1.

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Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 311 Abs. 3 BGB zu.

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a)

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Allerdings bestand die Pflicht der Beklagten zu 1), die Klägerin vor Abschluss des Kaufvertrages über die von der Grundstückseinfriedigung abweichende Grundstücksgrenze zum Nachbarn Y aufzuklären.

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Die Einfriedigung eines Grundstücks vermittelt Kaufinteressenten regelmäßig den Eindruck, dass der eingefriedete Teil zu einem Grundstück auch im Rechtssinne gehört. Aus diesem Grunde konnte die Klägerin den Eindruck gewinnen, dass sie auch den ebenfalls von der Einfriedigung umschlossenen Grundstücksteil erwerben würden, der zum Grundstück des Nachbarn Y gehörte (vgl. insoweit Senat, Urteil vom 15. Januar 2009 – 22 U 39/08, juris, Tz. 81). Dies gilt umso mehr, als auch in der der Klägerin vom Beklagten zu 2) zur Verfügung gestellten Objekt- und Lagebeschreibung ausdrücklich auf die Umfriedung des Grundstücks mit Zaun und Eingangstor hingewiesen wird. Der Umstand, dass die Klägerin derweil den auf dem Flurstück X belegenen Grundstücksteil mit Blick auf die Gestattung der Nutzung durch den Nachbarn Y faktisch wie eine Eigentümerin zu nutzen in der Lage ist, vermag an einer entsprechenden Aufklärungspflicht nichts zu ändern, da die Klägerin mit Blick auf die jederzeit widerrufliche Erlaubnis des Nachbarn Y jedenfalls keine gesicherte Rechtsposition erworben hat (vgl. zu diesem Gesichtspunkt auch OLG Karlsruhe, DNotZ 1973, 233, 234). Gleiches gilt für die Abmilderung der Auswirkungen des fehlenden Eigentums durch das Bestehen eines Wegerechtes für das Grundstück der Klägerin auf dem Flurstück X sowie das in Form einer Grunddienstbarkeit auf diesem Flurstück lastende Bauverbot. Das Wegerecht sichert lediglich die Möglichkeit der Klägerin, das Grundstück des Nachbarn Y auf einem 4 m breiten Streifen längs der westlichen Grundstücksgrenze und auf einem an der nördlichen Grenze befindlichen Weg von 1 m Breite zu begehen und zu befahren; das Bauverbot verhindert lediglich die Errichtung einer Mauer oder sonstigen Baulichkeit an der nördlichen Grundstücksgrenze. Beide Dienstbarkeiten führen aber gerade nicht zu einer dinglichen Absicherung der bestehenden Einbeziehung eines Teils des Flurstücks X in die Gestaltung des Vorgartens, und erst recht nicht der Umfriedung dieses Grundstücksteils durch den jeweiligen Eigentümer des Flurstücks X.

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b)

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Indessen hat die Klägerin nicht den Nachweis geführt, dass die Beklagte zu 1) die bestehende Aufklärungspflicht vorsätzlich verletzt hat, was aber erforderlich gewesen wäre, da Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen im Sachbereich der §§ 434 ff. BGB nach Gefahrübergang grundsätzlich ausgeschlossen sind, weil die §§ 434 ff. BGB eine abschließende Sonderregelung darstellen, soweit es sich um Merkmale der Sache handelt, die sich auf die Beschaffenheit beziehen, und von diesem grundsätzlichen Vorrang der kaufrechtlichen Regelungen lediglich ein arglistiges Verhalten des Verkäufers ausgenommen ist (vgl. BGH, Urteil vom 27. März 2009 – V ZR 30/08, BGHZ 180, 205 = NJW 2009, 2120, Tz. 19; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 437 Rn. 51; Palandt/Grüneberg, a. a. O., § 311 Rn. 14).

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Arglistig handelt der Verkäufer aber nur, wenn er einen offenbarungspflichtigen Mangel oder die ihn begründenden Umstände kennt oder zumindest für möglich hält und er weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer diesen Mangel nicht kennt und bei Aufklärung über diesen Mangel den Kaufvertrag nicht oder nicht mit diesem Inhalt geschlossen hätte (st. Rspr., vgl. BGHZ 63, 382, 388; BGH, NJW 2006, 2839, 2840; NJW 2007, 835, 836 m. w. N.; vgl. auch Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 442 Rn. 18 und § 444 Rn. 11).

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Insoweit kann offen bleiben, ob der von der Beklagten zu 1) mit den Verhandlungen betraute Beklagte zu 2), dessen Verhalten sich die Beklagte zu 1) gem. § 278 BGB zurechnen lassen müsste, der bestehenden Aufklärungspflicht – wie er behauptet – durch einen ausdrücklichen Hinweis auf die von der Einfriedung abweichende Grenze nachgekommen ist. Ebenfalls bedarf es keiner abschließenden Entscheidung durch den Senat, ob – wie die Berufung meint – die Beklagten ihrer Aufklärungspflicht bereits dadurch genügt haben, dass der Beklagte zu 2) der Klägerin vor Abschluss des Kaufvertrages den aktuellen amtlichen Lageplan vom 15. Dezember 2005 zur Verfügung gestellt hat, aus dem die Klägerin den tatsächlichen Grenzverlauf hätte ersehen können, was deshalb zweifelhaft erscheint, weil dieser Lageplan wie die Klägerin zu Recht entgegnet – eine exakte Zuordnung der eingezeichneten Grenzverläufe zu den Flurstücken X und X nicht ohne Weiteres ermöglicht. Die Klägerin konnte nämlich jedenfalls nach ihren eigenen Angaben im Senatstermin am 11. November 2010 nicht ausschließen, dass sich in einem ihr unstreitig vom Beklagten zu 2) im Vorfeld der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages überreichten Ordner Lagepläne des Grundstücks befunden haben, aus denen sich der Grenzverlauf des von ihr später erworbenen Flurstücks X mit hinreichender Deutlichkeit ergab. Dies gilt jedenfalls für den im erstinstanzlichen Termin vom 26.03.2010 vom Prozessbevollmächtigten des Beklagten zu 1. vorgelegten Lageplan (jetzt abgeheftet auf S. 441 der Gerichtsakte).

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Bei dieser Sachlage lässt sich aber jedenfalls ein arglistiges Verhalten des Beklagten zu 2), das zur Beweislast der Klägerin steht, nicht mit der für eine Verurteilung erforderlichen Gewissheit, die vernünftigen Zweifeln Schweigen gebietet, ohne diese notwendig auszuschließen, feststellen.

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2.

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Kann mithin – wie ausgeführt – ein der Beklagten zu 1) zurechenbares vorsätzliches Verhalten des Beklagten zu 2) nicht festgestellt werden, scheidet mit Blick auf den in § 3 der notariellen Urkunde vom 29. Dezember 2005 vereinbarten umfassenden Gewährleistungsausschluss auch ein Anspruch der Klägerin auf Minderung des Kaufpreises gem. §§ 437 Nr. 3, 441 BGB aus.

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3.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Eine Zulassung der Revision war nicht veranlasst, da die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.