Landgericht Bochum (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-12-23, Aktenzeichen 10 S 29/03
ECLI:DE:LGBO:2005:1223.10S29.03.00

Tenor

1.

Das Urteil des Amtsgerichts Witten vom 31.03.2003 wird abgeändert:

Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung des Grundmietzinses für die von ihnen inne-gehaltene Wohnung im Hause I-Straße ## in X von 304,22 Euro auf 355,64 Euro mit Wirkung ab dem 01.08.2002 zuzustimmen.

2.

Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

3.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

1

Entscheidungsgründe:

2

Die zulässige Berufung der Klägerin ist begründet.

3

Sie hat gegenüber den Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung nach §§ 535, 558 BGB. Sie hat nachgewiesen, dass es sich bei der von ihr geltend gemachten Grundmiete von 5,23 Euro/m2, d.h. insgesamt 355,64 Euro um eine ortsübliche und angemessene Miete für die streitgegenständliche Wohnung handelt.

4

Dem steht der vorliegende, für die Stadt X geltende Mietspiegel nicht entgegen. Bei diesem handelt es sich - entgegen der Ansicht des Amtsgerichts - nicht um einen qualifizierten Mietspiegel i.S.d. § 558d BGB, so dass er nicht nach § 558d Abs. 3 BGB die Vermutung für die Ortsüblichkeit der darin angegebenen Vergleichsmieten begründet. Der Sachverständige S hat insoweit in seinem Gutachten vom 17.09.2004 sowie in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 18.01.2005 ausführlich und nachvollziehbar dargestellt, dass der Mietspiegel der Stadt X nicht nach anerkannten statistisch-methodischen Grundsätzen erstellt worden ist und eine angemessene Dokumentation hinsichtlich der zugrundeliegenden Datenerhebung fehlt. Er konnte nicht sicher feststellen, ob bzgl. der Auswahl von Häusern als Stichprobenelemente eine Repräsentativität gegeben ist. Schließlich ist die Art und Weise, in der die ausgewiesenen Mietspannen bestimmt wurden, nach der statistischen Methodik ebenso wenig wie die konkrete Anwendung der Regressionsmethode nicht nachvollziehbar. Wegen der Einzelheiten wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die ausführlichen Darstellungen des Sachverständigen S in seinem Gutachten vom 17.09.2004 und seiner ergänzenden Stellungnahme vom. 18.01.2005 Bezug genommen.

5

Die Klägerin hat durch die Ausführungen des Sachverständigen E unter dem 26.08.2005 bewiesen, dass die geforderte Grundmiete von 5,23 Euro/m2 der Ortsüblichkeit und Angemessenheit entspricht. Der Sachverständige hat die konkrete Lage und den tatsächlichen Zustand der streitgegenständlichen Wohnung umfassend dargestellt und berücksichtigt. Besondere wertbeeinflussende Mängel, akute Renovierungsrückstände oder gar einen Renovierungsstau an dem Objekt hat er nicht festgestellt. Dabei ist auch nicht ersichtlich, dass er den von den Beklagten vorgebrachten Blick auf den Garagenhof nicht beachtet hat, insbesondere weil er diesen selbst fotografisch festgehalten hat.

6

Den Beklagten mag zugegeben werden, dass der Sachverständige bei seiner Begutachtung nur eine geringe Anzahl von Vergleichswohnungen aus der unmittelbaren Umgebung heranziehen konnte und dass Mietwerte aus anderen Städten auch nicht ohne weiteres vergleichbar sind. Gerade aufgrund der sich zeigenden Schwierigkeiten bei der Feststellung von Vergleichsmieten darf jedoch nicht jede einzelne, vom Sachverständigen aufgeführte Bewertungsposition isoliert betrachtet werden. Vielmehr ist eine Gesamtschau vorzunehmen, aus der sich nachvollziehbar begründet eine ortsübliche und angemessene Miete von bis zu 5,50 Euro/m2 ergibt. Insoweit hat der Sachverständige auch nicht Vergleichsmieten aus E2 herangezogen, ohne hierbei die Ortsverschiedenheit konkret zu berücksichtigen. Schließlich darf auch die vom Sachverständigen angesprochene eigene Erfahrung nicht außer Acht gelassen werden.

7

Der Einwand der Beklagten, insbesondere wegen der geringen Zahl der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen sei der - wenn auch einfache - Mietspiegel geeigneter, um die Ortsüblichkeit der Mieten zu bestimmen, überzeugt nicht. Zwar können die Ergebnisse des (einfachen) X-er Mietspiegels im Rahmen freier Beweiswürdigung herangezogen werden. Der Sachverständige S hat jedoch gerade festgestellt, dass die Repräsentativität der im Mietspiegel aufgeführten Vergleichswohnungen nicht nachvollzogen werden kann. Im Gegensatz dazu hat sich die Kammer im konkret zu entscheidenden Fall anhand der ausführlichen Darstellung des Sachverständigen E ein eigenes Bild bzgl. der einzelnen Vergleichswerte machen können.

8

Schließlich ergibt sich aus den Darstellungen des Sachverständigen, dass sich der von der Klägerin verlangte Mietzins nicht am oberen Limit der ortsüblichen und angemessenen Vergleichsmieten bewegt. Es ist daher nicht ersichtlich, dass etwa der Einwand der Beklagten bzgl. des Kabelanschlusses zu einer Unangemessenheit der geltend gemachten 5,23 Euro/m2 führen kann.

9

Da die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen auch formell ordnungsgemäß begründet hat (§ 558a Abs. 2 BGB), war der Klage insgesamt stattzugeben.

10

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10 ZPO.

11

Die Revision war nicht gem. § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert.