Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-05-05, Aktenzeichen 29 S 222/10
ECLI:DE:LGK:2011:0505.29S222.10.00

Tenor

Die Berufung des Klägers zu 1) gegen das Urteil des Amtsgerichts Bergheim vom 16.9.2010 -29b S 65/09 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger zu 1).

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Kläger zu 1) wird nachgelassen, die gegen ihn gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird zugelassen.

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Gründe:

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I.

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Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft H-Straße in C. Zwischen 70 und 80% der Miteigentumsanteile an der Wohnungseigentümergemeinschaft werden von W GmbH & Co KG sowie P GmbH gehalten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft führte eine umfangreiche Sanierung u.a. der Fassade, Fenster, Balkone, Terrassen und Außenanlagen durch, die durch die Stadt C durch öffentliche Zuschüsse gefördert wurde. Die Baumaßnahmen mussten Ende 2009 abgeschlossen werden, um weitere Fördergelder zu erhalten und bereits erhaltene Mittel nicht zurückzahlen zu müssen.

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Die Vorverwalterin Fa. Z ging in ihrer Liquiditätsplanung – Stand 2.7.2009 – von Gesamtbaukosten in 2009 von 1.409.969,00 € aus, für die Einzelheiten wird auf die Anlage B8 (Bl.267) Bezug genommen. In der Eigentümerversammlung vom 2.7.2009, unter der Verwaltung der Fa. Z, wurde beschlossen, dass die ratierlich bis zum 30.9.2010 zu zahlende Sonderumlage von 341.050,32 € sofort fällig gestellt wird, weiter wurde eine sofort zahlbare Sonderumlage in Höhe von 230.000,-- € beschlossen. Die Fa. M übernahm das Verwalteramt am 31.8.2009, derzeit ist die Fa. J Immobilien GmbH Verwalterin.

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In der Eigentümerversammlung vom 1.10.2009 erfolgte zu TOP 6 die Beschlussfassung über eine weitere Sonderumlage in Höhe von 750.000,-- €, deren Anfechtung Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist. Für die Einzelheiten des Beschlussinhalts wird auf das Protokoll (Bl.43f) Bezug genommen.

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Die Baumaßnahmen wurden termingerecht fertiggestellt. In 2010 zahlte die Stadt C Fördermittel in Höhe von 190.000,-- € aus. Mit Schreiben vom 24.1.2011 teilte die Verwalterin, J mit, dass sich auf dem Festgeldkonto der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Betrag von 439.433,56 € befindet.

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Der Kläger zu 1) ist der Auffassung, dass die Erhebung der weiteren Sonderumlage in Höhe von 750.000,-- € nicht erforderlich gewesen sei. Eine Liquiditätslücke habe sich allenfalls daraus ergeben können, dass die Mehrheitseigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen aus der am 2.7.2009 beschlossenen Sonderumlage nicht nachgekommen seien.

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Das Amtsgericht hat die Anfechtungsklage zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass der Beschluss weder in formeller noch in materieller Hinsicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. Nach dem vorgelegten Zahlenwerk sei eine Sonderumlage in der beschlossenen Höhe notwendig gewesen, angesichts des Zahlungsausfalls in Höhe von 314.440,28 € sei die zuvor beschlossene Sonderumlage zur Liquiditätssicherung in Höhe von 571.000,00 € nicht ausreichend gewesen. Vor dem Hintergrund der drohenden Nichteinhaltung des Fördertermins vom 31.12.2009 sei eine klageweise Geltendmachung der nicht gezahlten Beiträge zur Sonderumlage nicht in Betracht gekommen.

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Gegen diese Entscheidung, die dem Kläger zu 1) am 21.9.2010 zugestellt worden ist, hat er am 20.10.2010 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Begründungsfrist mit Schriftsatz vom 7.12.2010, eingegangen am 9.12.2010 begründet.

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Der Kläger zu 1) behauptet, die streitgegenständliche Beschlussfassung über die weitere Sonderumlage sei allein auf die Initiative der Mehrheitseigentümer zurückzuführen. Die Verwalterin M habe weder in der Einladung noch in der Versammlung nachvollziehbar dargelegt, warum eine Sonderumlage ohne Zweckbestimmung notwendig sei. Das erstinstanzlich vorgelegte Zahlenwerk sei falsch. Dass noch 580.000,-- € an Baukosten zu bezahlen gewesen seien, sei durch die Verwalterin nicht belegt worden. Durch die Sonderumlage seien allein die Zahlungsverpflichtungen der Mehrheitseigentümer vorfinanziert worden. Es hätten daher zunächst die rückständigen Sonderumlagenbeträge beigetrieben werden müssen. Schließlich ist der Kläger zu 1) der Auffassung, dass die Beschlussfassung wegen Majorisierungsmissbrauchs nichtig sei.

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Der Kläger zu 1) beantragt,

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1. unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils des Amtsgerichts Bergheim den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 1.10.2009 zu TOP 6 - Sonderumlage 750.000,-- € Liquidität und laufende Sanierung) für ungültig zu erklären;

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2. den Miteigentümern W GmbH & Co. KG und P GmbH hilfsweise den übrigen Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen;

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3. hilfsweise, den Rechtsstreit zur erneuten mündlichen Verhandlung an das Amtsgericht Bergheim zurückzuverweisen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Die Beklagten wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie behaupten, dass die von der Verwalterin Z Immobilien zur Beschlussfassung gestellte Sonderumlage in Höhe von insgesamt 571.50,32 € angesichts der zu erwartenden Zahlungsausfälle, die in der Wohnungseigentümergemeinschaft bei 30 % bis 40 % der zu leistenden Zahlungen lägen, bereits zu niedrig angesetzt worden sei. Die Verwalterin Z habe im Übrigen bei ihrer Liquiditätsplanung die Förderung durch die Stadt C in Höhe von 190.000,-- € einbezogen, obschon diese Mittel erst nach Abschluss der Baumaßnahme geflossen sei. Der Zahlungsausfall aus der Sonderumlage vom 2.7.2009 habe dann zum Zeitpunkt 1.10.2009 unstreitig 314.440,28 € betragen. Die Mittel aus der Sonderumlage hätten selbst bei vollständiger Zahlung nicht gereicht, die noch ausstehenden Baukosten von 580.000,00 € zu decken. Für die Bemessung der weiteren Sonderumlage vom 1.10.2009 habe ein Puffer von 30 bis 40 % einkalkuliert werden müssen, da sich die Zahlungsausfälle in der Vergangenheit in dieser Größenordnung bewegt hätten. Die bestehende Zahlungsrückstände aus der Sonderumlage vom 2.7.2009 hätten angesichts des einzuhaltenden Fertigstellungstermin 31.12.2009 auch nicht kurzfristig geltend gemacht werden können, um die Liquidität der Gemeinschaft herzustellen.

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Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zur Akte gereichten Unterlagen Bezug genommen.

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II.

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Die zulässige Berufung des Kläger zu 1)s hat in der Sache keinen Erfolg.

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Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht Bergheim die Klage zurückgewiesen.

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Die Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft vom 1.10.2009 zur Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 750.000,-- € zur Finanzierung der laufenden Sanierungsmaßnahme entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Die Festsetzung einer Sonderumlage stellt einen Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan der Gemeinschaft dar, den sie ändert oder ergänzt. Sie kann daher nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung von den Wohnungseigentümern im Laufe eines Wirtschaftsjahres beschlossen werden, sofern die Ansätze des Wirtschaftsplanes unrichtig waren, durch neue Tatsache überholt oder der Plan aus anderen Gründen zum Teil undurchführbar geworden ist (vgl. BGH MDR 1989, 898). Da es bei der Sonderumlage darum geht, liquide Mittel zur Begleichung von Ausgaben zu beschaffen, deren Höhe noch nicht feststeht, ist sie am geschätzten Finanzbedarf auszurichten. Dabei ist eine Prognose der erforderlichen Kosten notwendig, wobei allerdings den Wohnungseigentümern ein weiter Ermessenspielraum zusteht und eine großzügige Handhabung zulässig, so dass vertretbare Mehrheitsentscheidungen in diesem Rahmen hinzunehmen sind (vgl. Riecke/Schmid-Abramenko, WEG, 2.Aufl, § 28 Rn.36 m.w.N.). Erst wenn die benötigten Gelder erheblich zu niedrig oder erheblich zu hoch angesetzt werden, sind die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verletzt (vgl. Riecke/Schmid-Abramenko, WEG, 2.Aufl, § 28 Rn.36 m.w.N.). Voraussichtliche Zahlungsausfälle zahlungsunfähiger Wohnungseigentümer sind bei der Höhe der Sonderumlage zu berücksichtigen (vgl. Riecke/Schmid-Abramenko, WEG, 2.Aufl, § 28 Rn.36 m.w.N.).

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Ausgehend von diesen Grundsätzen ist der angefochtene Beschluss nicht zu beanstanden. Die Beklagten haben nachvollziehbar dargelegt, dass sich unter Zugrundelegung der von der Fa. Z ermittelten Gesamtkosten von noch 1.409,969.00 € und unter Berücksichtigung der vorhandenen Liquidität per 31.12.2008 von 641.691,64 € ein rechnerischer Fehlbetrag für 2009 von 768.377,40 € ergab. Abzüglich der Sonderumlage vom 2.7.2009 von insgesamt 571.050,32 €, ergab sich ein Fehbetrag von 197.327,08 €. Da jedoch von der Sonderumlage vom 2.7.2009 324.440,28 € zum 1.10.2009 nicht gezahlt worden waren, was zwischen der Parteien unstreitig ist, ergibt sich ein Fehlbetrag für 2009 von 511.176,36 €. Angesichts der Tatsache, dass die Zahlungsausfälle in der Gemeinschaft bei 30 bis 40 % der zu zahlenden Beträge liegen, ist der von der Verwalterin M vorgeschlagene und von den Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossene Sonderumlagenbetrag in Höhe von 750.000,00 € nicht erheblich zu hoch angesetzt worden. Wenn vorauszusehen ist, dass ein Teil der zu Deckung von Wohngeldrückständen nötigen Sonderumlage von säumigen Schuldnern wiederum nicht wird aufgebracht werden können, so kann die Sonderumlage von vornherein so hoch bemessen werden, dass ein erneuter Ausfall aufgefangen wird (vgl. Timme-Batschari, WEG, § 28 Rn.22).

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Soweit der Kläger zu 1) lediglich pauschal behauptet, dass das von den Beklagten vorgetragene Zahlenwerk, insbesondere die Höhe der noch zu leistenden Ausgaben in Höhe 580.000,-- € zum Zeitpunkt der Beschlussfassung, falsch sei, vermag er mit dieser Behauptung nicht gehört werden Zum einen fehlt es hier an substantiierten Sachvortrag, zum anderen war die Liquiditätsplanung der Verwalterin Z bereits Grundlage der Beschlussfassung vom 2.7.2009, an deren Ordnungsgemäßheit auch der Kläger zu 1) nicht zweifelt.

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Dass die Liquiditätslücke, die durch die Sonderumlage vom 1.10.2009 geschlossen werden sollte, hier im wesentlichen Umfang darauf zurückzuführen ist, dass auf die am 2.7.2009 beschlossene Sonderumlagen von 517.050,32 € bis zum 1.10.2009 nur Zahlungen in Höhe von 246.610,04 € eingegangen waren, führt nicht dazu, dass die Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Wie das Amtsgericht bereits zutreffend ausgeführt hat, war es angesichts dessen, dass die Sanierungsmaßnahmen bis zum 31.12.2009 abgeschlossen werden musste, nicht möglich, zunächst die Zahlungsrückstände aus der Sonderumlage vom 2.7.2009 geltend zu machen und die säumigen Wohnungseigentümer auf Zahlung in Anspruch zu nehmen.

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Schließlich wendet der Kläger zu 1) in der Berufungsinstanz erstmals ein, dass die Mehrheitseigentümer W GmbH & Co. KG und P GmbH bei der Beschlussfassung nicht hätten mitstimmen dürfen. Bei einer rechtsmissbräuchlichen Stimmenausübung kann ein Stimmrechtsausschluss im Einzelfall wegen Verstoßes gegen Grundsatz von Treu und Glauben aus § 242 BGB i.V.m. dem die Wohnungseigentümer verbindenden Gemeinschaftsverhältnis hergeleitet werden (vgl. Jennißen-Elzer, WEG, 2.Aufl., § 25 Rn.116; Timme-Steinmeyer, WEG, § 25 Rn.64). Dazu hat der Kläger zu 1) behauptet, dass mit der Sonderumlage von 1.10.2009 die übrigen Eigentümer den Anteil der Mehrheitseigentümer an der zuvor beschlossenen Sonderumlage hätten vorfinanzieren müssen.

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Nach den Angaben des Kläger zu 1) betrug der Anteil der Alteigentümer an der Sonderumlage vom 1.10.2009 rd. 100.000,-- €, die bei Amtsgericht Bergheim hinterlegt worden seien. Der Anteil der Mehrheitseigentümer an der Sonderumlage vom 2.7.2009, betrug jedoch, wenn man eine Beteiligung von 80% zu Grunde legt, rd. 456.800,00 €. Unabhängig davon, dass der Kläger zu 1) nicht substantiiert dargelegt hat, dass die Liquiditätslücke darauf beruhte, dass die Mehrheitseigentümer W GmbH & Co. KG und P GmbH ihre Anteile an der Sonderumlage nicht geleistet haben, ist für die Kammer nicht nachvollziehbar, wie ein Anteil von rd. 456.000,-- € bzw. von 324.440,28 € (Zahlungsausfall) von dem Anteil der übrigen Eigentümer von 100.000,-- € hätte gedeckt werden sollen.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

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Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Die Revision war gem. § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat.

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Streitwert für das Berufungsverfahren: 9.992,33 €