Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2001-05-25, Aktenzeichen 16 Wx 15/01
ECLI:DE:OLGK:2001:0525.16WX15.01.00

Tenor

1

G r ü n d e

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Die Verfahrensbeteiligten zu 1. bis 3. bilden die aus 15 Wohn-
und Teileigentumseinheiten bestehende
Wohnungseigentümergemeinschaft R.straße ..., ... K., die von den
Verfahrensbeteiligten zu 4. verwaltet wird. Der
Eigentümergemeinschaft liegt derzeit die Teilungserklärung vom
31.07.1993 (Bl. 27 bis 45 d. A.) zugrunde.

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Am 25.11.1999 fand eine Eigentümerversammlung statt, deren
Ergebnisse die Antragsteller im vorliegenden Verfahren teilweise
anfechten.

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Die Antragsteller hatten ursprünglich beim Amtsgericht den
Antrag gestellt:

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festzustellen, dass der zu TOP 2 der
Wohnungseigentümerversammlung vom 25. November 1999 getroffene
Beschluss:

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"Die von dem Verwalter vorgelegte
Jahresabrechnung 1996 ist bezüglich der Verteilung der Rechtskosten
wegen der Entscheidung Az.: 29 T 188/98 vom 08.09.1999, Landgericht
Köln, in der Weise abgeändert worden, dass die Rechtskosten über
3.749,00 DM auf sechs Eigentümer verteilt und die übrigen
ausgenommen worden sind. Somit wird die geänderte Jahresabrechnung
sowohl als Gesamt- als auch als Einzelabrechnung anerkannt und
beschlossen.

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Fehlbeträge werden bei Teilnahme am
Lastschrifteinzugverfahren mit dem Wohngeld für den Monat Januar
2000 eingezogen. Eigentümer, die nicht an diesem Verfahren
teilnehmen, haben selbst bis zu diesem Termin für den Ausgleich des
Fehlbetrages zu sorgen. Guthaben werden bis zum 10. Januar 2000
ausgekehrt, sofern die Liquidität der WEG dies zulässt und der
betroffene Eigentümer keine Zahlungsrückstände gegenüber der WEG
hat. Unter gleichen Voraussetzungen wird bei Teilnahme am
Lastschrifteinzugsverfahren das Guthaben mit dem Wohngeld im/bzw.
ab dem Monat Januar 2000 verrechnet, sofern der Eigentümer dies
rechtzeitig gegenüber der Verwalter erklärt."

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unwirksam ist;

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hilfsweise: den zu TOP 2 der
Wohnungseigentümerversammlung vom 25. November 1999 mit dem im
Hauptantrag genannten Inhalt insoweit für unwirksam zu erklären,
als darin die Jahresabrechnung für das Jahr 1996 genehmigt
wurde;

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festzustellen, dass der zu TOP 3 der
Wohnungseigentümerversammlung vom 25. November 1999 getroffene
Beschluss:

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"Die von dem Verwalter mit der
Einladung vorgelegte Gesamt- und Einzelabrechnung für das Jahr 1997
wird hiermit festgestellt und beschlossen.

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Fehlbeträge werden bei Teilnahme am
Lastschrifteinzugsverfahren mit dem Wohngeld für den Monat Januar
2000 eingezogen. Eigentümer, die nicht an diesem Verfahren
teilnehmen, haben selbst bis zu diesem Termin für den Ausgleich des
Fehlbetrages zu sorgen. Guthaben werden bis zum 10. Januar 2000
ausgekehrt, sofern die Liquidität der WEG dies zulässt und der
betroffene Eigentümer keine Zahlungsrückstände gegenüber der WEG
hat. Unter gleichen Voraussetzungen wird bei Teilnahme am
Lastschrifteinzugsverfahren das Guthaben mit dem Wohngeld im/bzw.
ab dem Monat Januar 2000 verrechnet, sofern der Eigentümer dies
rechtzeitig gegenüber der Verwaltung erklärt."

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unwirksam ist;

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festzustellen, dass der zu TOP 4 der
Wohnungseigentümerversammlung vom 25. November 1999 getroffenen
Beschluss:

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"Die von dem Verwalter mit der
Einladung vorgelegte Gesamt- und Einzelabrechnung für das Jahr 1998
wird hiermit festgestellt und beschlossen.

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Fehlbeträge werden bei Teilnahme am
Lastschrifteinzugsverfahren mit dem Wohngeld für den Monat Januar
2000 eingezogen. Eigentümer, die nicht an diesem Verfahren
teilnehmen, haben selbst bis zu diesem Termin für den Ausgleich des
Fehlbetrages zu sorgen. Guthaben werden bis zum 10. Januar 2000
ausgekehrt, sofern die Liquidität der WEG dies zulässt und der
betroffene Eigentümer keine Zahlungsrückstände gegenüber der WEG
hat. Unter gleichen Voraussetzungen wird bei Teilnahem am
Lastschrifteinzugsverfahren das Guthaben mit dem Wohngeld im/bzw.
ab dem Monat Januar 2000 verrechnet, sofern der Eigentümer dies
rechtzeitig gegenüber der Verwaltung erklärt."

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unwirksam ist;

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hilfsweise: den zu TOP 4 getroffenen
Beschluss über die Jahresabrechnung 1998 für unwirksam zu
erklären;

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festzustellen, dass entgegen der Protokollierung zu TOP 6 der
Wohnungseigentümerversammlung vom 25. November 1999 folgender
Beschluss gefasst wurde:

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Gemäß § 14 der Teilungserklärung und §
29 WEG wird ein Beirat gebildet. Zu Beiratmitgliedern wurde
bestellt:

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Frau R.

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Frau J.

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Frau N.

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festzustellen, dass zu TOP 9 der Wohnungseigentümerversammlung
vom 25. November 1999: "Einbau eines Personenaufzuges" beschlossen
wurden:

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"Das vorliegende Angebot der Firma Wi.
& We. GmbH & Co. KG, ... D., wird mit dem Protokoll an alle
Eigentümer verschickt.

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Die Preisangaben in dem vorliegenden
Angebot sollen abgedeckt, kopiert und zur Angebotsabgabe an weitere
Aufzugsfirmen verschickt werden.

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Soweit weitere Angebote eingehen,
sollen diese den Eigentümern vor der nächsten Eigentümerversammlung
zugeleitet werden."

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festzustellen, dass zu TOP 11 der Wohnungseigentümerversammlung
vom 25. November 1999 folgender Beschluss gefasst wurde:

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"Herr Z. wird als Verwalter abgewählt,
der Verwaltungsbeirat wird beauftragt drei Angebote von anderen
Verwaltern einzuholen. Es soll noch im Jahre 1999 eine weitere
Wohnungseigentümerversammlung eingeladen werden. Herr Z. soll bis
zum 31.12.1999 die Geschäfte weiterführen."

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Durch Beschluss vom 5. April 2000 hatte das Amtsgericht dann
lediglich dem TOP 9 der Eigentümerversammlung betreffenden Antrag
stattgegeben und die übrigen Anträge zurückgewiesen.

68

Auf die Beschwerde der Antragsteller hin hat die 29. Zivilkammer
des Landgerichts Köln durch die angefochtene Entscheidung vom
20.12.2000 folgendes beschlossen:

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Auf die Beschwerde der Antragsteller
wird der Beschluss des Amtsgerichts Köln vom 05.04.2000 (Az.: 202
II 359/99) abgeändert und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung
vom 25.11.1999 zu TOP 2, 3, 4, 6 und 11 aufgehoben. Der
Verfahrensbeteiligte zu 4. wird als Verwalter abberufen. Die
weitergehende Beschwerde wird zurückgewiesen.

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Zur Notverwalterin mit der Aufgabe,
eine Eigentümerversammlung einzuberufen mit den
Tagesordnungspunkten: Wahl eines Verwalters sowie eines
Verwaltungsbeirats wird bestellt:

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Frau B. E.,

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in: Fa. Immobilien O.,

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B.straße ...,

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... Ke..

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Die Gerichtskosten werden den
Antragsgegnern auferlegt. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten
findet nicht statt.

91

Gegen diesen Beschluss, der den Antragstellern am 08.01.2001 und
den Antragsgegnern am 05.01.2001 zugestellt wurde, richtet sich die
sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner vom 19.01.2001 sowie
die Anschlussbeschwerde der Antragsteller vom 05.03.2001.

92

Die Antragsgegner beantragen,

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unter Aufhebung der erst- und
zweitinstanzlichen Entscheidungen die Anträge zurückzuweisen.

95

Die Antragsteller beantragen,

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die sofortige weitere Beschwerde der
Antragsgegner zurückzuweisen.

98

Im Wege der Anschlussbeschwerde beantragen sie,

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die Kosten des Verfahrens erster und
zweiter Instanz dem Verwalter G. Z. und der GV GmbH
aufzuerlegen.

101

Die Antragsgegner beantragen,

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103

die Anschlussbeschwerde
zurückzuweisen.

104

Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivortrags aller Beteiligten
wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen
Bezug genommen.

105

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner und die
Anschlussbeschwerde der Antragsteller sind zulässig. Sie sind
insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. In der Sache
sind jedoch beide Beschwerden nicht begründet. Die Entscheidung des
Landgerichts ist, was allein Gegenstand der Überprüfung im
Rechtsbeschwerdeverfahren sein kann, weder rechtsfehlerhaft
ergangen, noch in ihrem Ergebnis rechtsfehlerhaft.

106

Zu Recht hat das Landgericht die Beschlüsse der
Eigentümerversammlung vom 25.11.1999 zu TOP 2, 3 und 4 aufgehoben.
Diese Beschlüsse sind nicht ordnungsgemäß ergangen, da nicht alle
Miteigentümer, die dies wollten, vor der Versammlung in
ausreichendem Maße Einsicht in die Abrechungsunterlagen und die
dazugehörigen Belege nehmen konnten und daher in ihrer
Willensbildung hinsichtlich der Genehmigung der Jahresabrechnungen
1996, 1997 und 1998 gehindert waren. Es entspricht der gefestigten
Rechtssprechung des Senats, dass die Wohnungseigentümer vor der
Beschlussfassung über die Jahresabrechnung, und zwar sowohl über
die Gesamtjahresabrechnung als auch über Einzeljahresabrechnungen,
einen nichtabdingbaren Anspruch darauf haben, dass sie in die
dieser Jahresabrechnung zugrunde liegenden Unterlagen und Belege
Einsicht nehmen können (vgl. die Beschlüsse des Senats vom
29.03.1995 - 16 Wx 36/95 -, OLGR 1996, 55; vom 24.09.1996 - 16 Wx
86/96 - OLGR 1997, 18; vom 04.06.1997 - 16 Wx 87/97 - OLGR 1997,
249; vgl. ferner Schuschke, NZM 1998, 423). Dass der Verwalter den
Eigentümern nach der Billigung der Jahresabrechnung Einsichtnahme
in die Belege gewähren will, wie dies ausweislich des Protokolls
vom 25.11.1999 vorliegend angeboten wurde (Bl. 17 d. A.), ist nicht
ausreichend. Denn die Kenntnisnahme von den Abrechnungsunterlagen
und Belegen ist notwendige Voraussetzung für eine fundierte
Willensbildung über die Abrechnung. Dass vorliegend in der
Jahresabrechnung 1996 nur noch, wie die Antragsgegner darlegen, die
Verteilung der Rechtskosten Beschlussgegenstand war, ändert am
Einsichtsrecht der Antragsteller vor der Abstimmung nichts. Die
Antragsteller mussten sich vergewissern können, dass die Abrechnung
insgesamt nach der Veränderung der Verteilung der Rechtskosten
korrekt vorgenommen war. Das Einsichtnahmerecht der einzelnen
Wohnungseigentümer kann ihnen nicht durch Mehrheitsbeschluss
abgeschnitten werden. Ein solcher Beschluss entspräche nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung. Zu den tatsächlichen Besonderheiten der
vorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft, die es erst recht als
rechtsmissbräuchlich erscheinen ließen, wenn einem Teil der
Wohnungseigentümer die vorherige Kontrolle der Unterlagen, die den
Jahresabrechnungen, die genehmigt werden sollen, zugrunde liegen,
abgeschnitten würde, kann auf die angefochtene Entscheidung Bezug
genommen werden.

107

Ebenfalls ohne Rechtsfehler hat das Landgericht die
Unwirksamkeit des Beschlusses zu TOP 6 festgestellt. Die Mehrheit
der Wohnungseigentümer hat zu unrecht den Antrag der Minderheit,
einen Verwaltungsbeirat für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu
bestellen, zurückgewiesen. In der Teilungserklärung vom 31.07.1993
ist abweichend von § 29 Abs. 1 WEG bestimmt, dass die
Eigentümerversammlung einen Verwaltungsbeirat wählt und nicht nur
"wählen kann". Damit ist für die vorliegende
Wohnungseigentümergemeinschaft die Institution eines
Verwaltungsbeirates zwingend festgeschrieben. Eine Änderung dieser
Bestimmung in der Teilungserklärung ist durch Mehrheitsbeschluss
nicht möglich, sie hätte vielmehr wiederum durch Vereinbarung, also
allstimmig erfolgen müssen.

108

Schließlich ist in der angefochtenen Entscheidung zu Recht
festgestellt, dass der Verwalter G. C. Z. aus seinem Amt abberufen
ist. Der Beschluss zu TOP 11 der Tagesordnung der
Wohnungseigentümerversammlung vom 25.11.1999, den Verwalter nicht
aus seinem Amte abzuberufen, entsprach nicht ordnungsgemäßer
Verwaltung. Die Verurteilung eines Verwalters wegen eines
Vermögens- oder Eigentumsdelikts spricht grundsätzlich gegen die
(Wieder-) Bestellung eines Verwalters und rechtfertigt seine
Abberufung, auch wenn die Tat sich nicht gegen die
Wohnungseigentümer selbst gerichtet hatte (BayObLG, Beschluss vom
12.03.1998 - NZM 1998, 486). Dies gilt erst Recht, wenn das
Vermögensdelikt vom Verwalter in seiner Eigenschaft als Verwalter
einer anderen Wohnungseigentümergemeinschaft begangen wurde, sodass
das Vertrauen gerade auch in eine Tätigkeit als
Wohnungseigentumsverwalter beeinträchtigt wurde. Einen solchen
Verwalter nicht aus seinem Amt abzuberufen, wenn auch nur ein Teil
der Wohnungseigentümer aufgrund dieser Vorstrafe kein Vertrauen in
seine Amtsführung mehr hat, widerspricht ordnungsgemäßer
Verwaltung. Das Festhalten an einem solchen Verwalter durch die
Mehrheit der Wohnungseigentümer, die ihm persönlich verbunden sind,
stellt sich als rechtsmissbräuchlich dar (siehe auch LG Berlin, ZMR
2001, 143). Durch eine solche Entscheidung wird nicht, wie die
Antragsgegner meinen, ein generelles Berufsverbot für einen wegen
Vermögensdelikten vorbestraften Verwalter begründet. Es steht der
Wohnungseigentümergemeinschaft frei, gemeinsam das Risiko aus der
Weiterbeschäftigung des Verwalters übernehmen zu wollen.

109

Soweit das Landgericht zur Durchführung
der ordnungsgemäßen Neuwahl eines Verwalters sowie der Bestellung
eines Verwaltungsbeirates eine Notverwalterin berufen hat, ist die
angefochtene Entscheidung ebenfalls rechtsfehlerfrei. Der Senat
macht sich insoweit die Ausführungen des Landgerichts im
angefochtenen Beschluss voll inhaltlich zu eigen.

110

Die Anschlussbeschwerde der
Antragsteller hat keinen Erfolg. Die Kostenentscheidung des
Landgerichts entspricht der Regelung des § 47 WEG. Es ist
vorliegend kein Grund ersichtlich, von der Regel abzuweichen, dass
in Wohnungseigentumssachen eine Erstattung der außergerichtlichen
Kosten nicht stattfindet. Die vorliegend zu entscheidenden
Rechtsfragen lagen nicht derart auf der Hand, dass die
Antragsgegner willkürlich handelten, als sie nicht sofort dem
Begehren der Antragsteller stattgaben.

111

Auch die Kostenentscheidung für das
Rechtsbeschwerdeverfahren ergeht nach § 47 WEG. Auch für das
Rechtsbeschwerdeverfahren besteht keine Veranlassung, von der Regel
abzuweichen, dass die außergerichtlichen Kosten nicht erstattet
werden.

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Der Geschäftswert für das
Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 100.000,00 DM festgesetzt.