Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2003-03-12, Aktenzeichen I-3 Wx 377/02
ECLI:DE:OLGD:2003:0312.I3WX377.02.00

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1. bis 3. tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Sie habe ferner die den übrigen Beteiligten im dritten Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Wert des Beschwerdegegenstandes: bis 7.000 €.

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I.

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Die o.a. Wohnungseigentumsanlage umfasst verschiedene Teileigentumseinheiten und zahlreiche Wohnungen. Die Beteiligten zu 1. bis 3. sind Eigentümer des "C...-Hotels" mit einem Miteigentumsanteil von 1.941/10.000 und des Restaurants "B..." mit Miteigentumsanteilen von 227/10.000.

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In der Versammlung vom 02.07.2001 haben die Wohnungseigentümer mit Mehrheit die Jahresabrechnung 2000 und den Wirtschaftsplan 2001 genehmigt.

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Die Beteiligten zu 1. bis 3. haben diese zu TOP 5.1 und TOP 7.1 gefassten Beschlüsse angefochten. Sie haben beanstandet, dass die Hausmeisterkosten nach Miteigentums-Anteilen umgelegt worden sind, obwohl der Hausmeister für sie Arbeiten nur bezüglich der Tiefgarage erbringe. Ferner seien Reparaturkosten für 18 Velux-Dachfenster zu Unrecht allen Wohnungseigentümern angelastet worden, obwohl sie nach der Teilungserklärung nur von den jeweiligen Sondereigentümern der betreffenden Wohnungen zu tragen seien.

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Sie haben beim Amtsgericht beantragt,

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1. die von der Antragsgegnerin am 02.07.2001 zu Punkt 5.1 (Genehmigung der Jahresabrechnung) sowie Punkt 7.1 (Genehmigung des Wirtschaftsplanes für das Jahr 2001) gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären;

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2. die Antragsgegnerin zu verpflichten,

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a) bei der Erstellung der Jahresabrechnung 2000 sowie künftigen Abrechnungen sowie der Erstellung des Wirtschaftsplanes für das Jahr 2001 sowie künftigen Wirtschaftsplänen die Kosten für den Hausmeister getrennt danach zu erfassen und umzulegen, soweit sich dessen Tätigkeit auf solche beziehen, die alleine einzelne oder mehrere Sondereigentumseinheiten einerseits betreffen und andererseits das Gemeinschaftseigentum,

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b) bei der Position "Kleinreparaturen" in der Jahresabrechnung 2000 die in der Unterposition "Umb. K.../Veluxfenster" insgesamt auf die Gemeinschaft umgelegten Kosten von DM 22.925,95 um die darin enthaltenen Kosten der jeweiligen Fensterverglasung zu bereinigen und diese alleine auf die jeweils betroffenen Sondereigentümer umzulegen.

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In der Teilungserklärung vom 13.12.1988 ist bezüglich der Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums in § 9 u.a. bestimmt:

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Die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs trägt die Miteigentümergemeinschaft mit Ausnahme: ...

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b) der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von folgenden Teilen des Gemeinschaftseigentums, die räumlich zum Sondereigentum gehören: Fensterscheiben in Außenfenstern oder Außentüren ... . Diese Kosten hat der jeweilige Wohnungs- oder Teileigentümer, zu dessen Sphäre diese Bestandteile gehören, zusätzlich zu den Lasten und Kosten seines Sondereigentums zu tragen.

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2. Zu den Gemeinschaftskosten gehören insbesondere: ...

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Hausmeistervergütung.

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In § 11 der Gemeinschaftsordnung ist bestimmt, dass die Miteigentümer über alle gemeinschaftlichen Angelegenheiten Vereinbarungen treffen können, soweit das Gesetz dies zulasse. Dies gelte insbesondere für die Lastentragung, bauliche Änderung und die Verwaltung. Solche Vereinbarungen erforderten Einstimmigkeit.

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Das Amtsgericht hat die Anträge der Beteiligten zu 1. bis 3. zurückgewiesen.

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Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. bis 3. ist beim Landgericht ohne Erfolg geblieben.

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Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten zu 1. bis 3. ihr Begehren weiter. Sie wiederholen ihr früheres Vorbringen und weisen insbesondere darauf hin, bei der Aufstellung der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung sei die Aufteilung des Gesamtkomplexes in verschiedene – autonome – Einheiten, nämlich Wohnen (W), Hotel (H), Ladenlokale (L) und Tiefgarage gewollt gewesen, d.h. es sollten trennbare Abrechnungseinheiten geschaffen werden. Lediglich über die gemeinsame Tiefgarage und einige technische Einrichtungen bestehe eine Verbindung der einzelnen Einheiten. Insoweit habe das Landgericht die Teilungserklärung nicht richtig ausgelegt.

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Die Beteiligten zu 2. sind dem Rechtsmittel entgegen getreten.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

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II.

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Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg, denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften im Sinne des § 27 FGG.

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1. Das Landgericht hat ausgeführt, die Jahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnung 2000 enthalte bei der Verteilung der Kosten für den Hausmeister und die Erneuerung der 18 Velux-Fenster keinen Fehler.

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Die Dachfenster gehörten als Teil der Dachfläche zum Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für ihre Erneuerung seien deshalb gemäß § 9 der Teilungserklärung von allen Wohnungseigentümern zu tragen, denn diese Bestimmung der Teilungserklärung nehme bezüglich der Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster nur die Fensterscheiben von der Kostenpflicht aller Wohnungseigentümer aus.

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Auch die Hausmeisterkosten fielen nach der Bestimmung der Teilungserklärung eindeutig der Gemeinschaft zur Last. Eine Aufteilung der Kosten nach Blöcken oder Nutzungsberechtigten sei dabei nicht vorgesehen.

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2. Diese Erwägungen des Landgerichts weisen keinen Rechtsfehler auf. Das Landgericht ist –ebenso wie das Amtsgericht – zutreffend davon ausgegangen, dass nach den maßgeblichen Bestimmungen der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung die Kosten für die Erneuerung der 18 Dachfenster und die Hausmeisterkosten als Gemeinschaftskosten nach dem vorgesehenen Verteilungsschlüssel von allen Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft getragen werden müssen.

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Die als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragenen Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung unterliegen wie alle Grundbucheintragungen der selbständigen Auslegung durch das Rechtsbeschwerdegericht. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt (vgl. BGHZ 59, 205, 209; 92, 18, 19).

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Das Grundbuch soll nach Sinn und Zweck allen am Rechtsverkehr Beteiligten (z.B. gutgläubigen Erwerbern, möglichen Rechtsnachfolgern, Gläubigern usw.) über die dingliche Rechtslage eindeutig Aufschluss geben. Aus diesem Grund unterliegen Eintragungen in das Grundbuch besonderen Anforderungen an Bestimmtheit und Klarheit. Dies gilt insbesondere bei Bestimmungen der Teilungserklärung, die einem Sondernachfolger Pflichten und Belastungen auferlegen (BGHZ 88, 302, 306). Darauf, was der Verfasser der Teilungserklärung mit der Bestimmung erreichen wollte, kommt es nicht an (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1986, 1336).

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Hier sind nach § 1 der Teilungserklärung die 18 Dachfenster als Teil des Daches gemeinschaftliches Eigentum. Bezüglich der Kosten des Gemeinschaftseigentums und der Kosten der Instandhaltung und –setzung dieses Eigentums bestimmt die Teilungserklärung in § 9 zunächst eindeutig, dass diese von der Eigentümergemeinschaft zu tragen sind. Unter die in § 9 genannten Ausnahmen von diesem Grundsatz fällt die Erneuerung der Dachfenster nicht. Soweit die Kosten für die Instandhaltung und –setzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums, die räumlich zum Sondereigentum gehören, von den jeweiligen Sondereigentümern zu tragen sind und dabei auch die Fensterscheiben in Außenfenstern genannt sind, ist diese Bestimmung der Teilungserklärung nicht dahin auszulegen, dass auch der "Austausch" eines Außenfensters – weil damit auch die Fensterscheiben "erneuert" werden – nicht von der Gemeinschaft zu tragen ist.

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Die Hausmeistervergütung ist in § 9 Abs. 2 der Teilungserklärung ebenfalls ausdrücklich als zu den Gemeinschaftskosten gehörend aufgeführt. Eine andere Verteilung dieser Kosten auf die Eigentümer als in § 9 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung vorgesehen, z.B. nach dem Umfang der "Inanspruchnahme" des Hausmeisters oder der von diesem "für" die einzelnen Eigentümer erbrachten Leistungen, kann der Gemeinschaftsordnung nicht entnommen werden. Wäre insoweit ein anderer Verteilungsschlüssel beabsichtigt gewesen, hätte es nahe gelegen, in die Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Bestimmung aufzunehmen.

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Es mag sein, dass das als Anlage zum Betreuungsvertrag zwischen dem Hausmeisterservice und der WEG genommene Leistungsverzeichnis Leistungen enthält, die das Teileigentum der Beteiligten zu 1. bis 3. nicht oder nur kaum betreffen. Die Gemeinschaftsordnung hat aber gerade im Hinblick auf eine unkomplizierte und der allgemeinen Regelung entsprechende Kostenverteilung davon abgesehen, die Hausmeistervergütung nach dem Umfang der Tätigkeit des Hausmeisters für die einzelnen Miteigentümer aufzuschlüsseln und den einzelnen Eigentümern zuzuordnen. Es kann auch nicht angenommen werden, dass sich die Tätigkeit des Hausmeisters auf den Betrieb des Hotels und des Restaurants durch die Beteiligten zu 1. bis 3. nicht bezieht. Zu den Aufgaben des Hausmeisters gehöre nämlich u.a. die Kontrolle und die Aufrechterhaltung des Betriebs der gemeinsamen Heizungsanlage, der Anlagen für Brandmelder, Lüftungen und Notstrom, der Außenbeleuchtung, der Tiefgarage sowie der Außenanlagen.

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Im Übrigen kommt – worauf das Amtsgericht bereits zutreffend hingewiesen hat – die Tätigkeit des Hausmeisters auch bezüglich der Bereiche, die das Teileigentum der Beteiligten zu 1. bis 3. nicht unmittelbar betreffen, wie z.B. die Reinhaltung des Grundstücks, die Kontrolle und Instandhaltung der Einkaufspassage und die Instandhaltung des Gesamtkomplexes auch im Hinblick auf das Gesamterscheinungsbild der Anlage, das für den Betrieb des Hotels und des Restaurants der Beteiligten zu 1. bis 3. von erheblicher Bedeutung ist, den Beteiligten zu 1. bis 3. zugute.

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3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligten zu 1. bis 3. die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen. Der Senat hält es auch für geboten, die Erstattung der den übrigen Beteiligten im dritten Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten durch die Beteiligten zu 1. bis 3. anzuordnen, denn es wäre unbillig, die übrigen Beteiligten mit weiteren außergerichtlichen Kosten zu belasten, nachdem beide Vorinstanzen mit jeweils überzeugender Begründung das Begehren der Beteiligten zu 1. bis 3. zurückgewiesen hatten und eine Abänderung der vorausgegangenen Entscheidungen durch das Rechtbeschwerdegericht nicht zu erwarten war.