Amtsgericht Oberhausen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Teil-Anerkenntnis- und Schlussurteil vom 2011-04-24, Aktenzeichen 34 C 112/10
ECLI:DE:AGOB:2011:0424.34C112.10.00

Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt,

dem Kläger zu gestatten, zum Zwecke der Versorgung seiner Sondereigentumseinheit Nummer 5 (Halle) mit Strom, Gas und Wasser im Bereich der Gemeinschaftseigentumsfläche (Zufahrt entlang des Laubengangs – im anliegenden Lageplan – Anlage K 1 – gelb markiert) von der xxxxxxxx bis zur Halle entsprechende Versorgungsleitungen verlegen und an das öffentliche Netz anschließen zu lassen.

Die hierzu erforderlichen Arbeiten dürfen auf Kosten des Klägers durch ein lizensiertes Unternehmen fachgerecht durchgeführt werden.

Gemäß dem in Kopie als Anlage K 2 beigefügten Angebots der Fa. Bitter vom 12.01.2010, sind ca. 56 lfdm Pflaster aufzunehmen, ent-sprechende Gräben zu ziehen und Kabelschutzrohre in Sandbettung zu verlegen.

Anschließend ist die Fläche wieder ordnungsgemäß zu pflastern.

Der Anschluss an das öffentliche Netz (Wasser/Entwässerung, Strom, Gas) wird sodann durch die EVO xxxxxx hergestellt, Kopie des Angebots vom 27.10.2010 ist beigefügt.

Der Eigentümergemeinschaft dürfen durch die erforderlichen Arbeiten keine Nachteile und insbesondere keine Kosten entstehend, die in Anspruch zu nehmende im Gemeinschaftseigentum stehende Fläche ist nach Durchführung der Verlegungsarbeiten auf Kosten des Eigentümers der Sondereigentumseinheit Nr. 5 ordnungsgemäß in den ursprünglichen Zustand zu versetzen.

2. Die Beklagten werden verurteilt,

ihre Zustimmung zu erteilen, dass der Kläger im Bereich seines Sondereigentums in der Zeit von montags bis freitags in der Zeit von 08:00 Uhr bis 19:00 Uhr und an Samstagen von 08:00 Uhr bis 14:00 Uhr – außer an Sonn- und gesetzlichen Feiertagen – einen Kraftfahrzeug- einen Kraftfahrzeugersatzteilhandel betreiben sowie Kleinreparaturen an Kraftfahrzeugen durchführen kann, weiterhin dem Kläger zu gestatten, die im Gemeinschaftseigentum befindliche Zuwendung zu seinem Teileigentum (Gewerbehalle) während der vorbezeichneten Betriebszeiten mit Kraftfahrzeugen zu befahren bzw. von Kunden und/oder Lieferanten befahren zu lassen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, zu Ziffer 2. und 3. für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,00 EUR.

1

T A T B E S T A N D :

2

Die Parteien sind Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft xxxxxstraße x xxxx

3

Gemäß Teilungserklärung vom 08.11.2001 (Blatt 27 ff. der Akten) besteht das Objekt aus einer Wohnung sowie 4 Gewerbeeinheiten.

4

Der Kläger ist Inhaber der Gewerbeeinheit Nr. 5 des Aufteilungsplanes, derzeit eine Lagerhalle.

5

Der Kläger begehrt von den Beklagten die Zustimmung zur Verlegung diverser Versorgungsleitungen und damit zusammenhängender Nebenarbeiten an seiner Einheit.

6

Desweiteren beabsichtigt er, die Lagerhalle zukünftig zum Betrieb eines Kraftfahrzeug- Kraftfahrzeugersatzteilhandel mit Betrieb von Kleinreparaturen an Kraftfahrzeugen zu nutzen.

7

Auch hierfür begehrt er von den Beklagten die Zustimmung.

8

Der Kläger stellte bei dem Bauordnungsamt der Stadt Oberhausen einen entsprechenden Genehmigungsantrag. Die Stadt Oberhausen teilte ihm mit, diesem Antrag könne insbesondere deshalb nicht entsprochen werden, weil die Beklagten zu 2. und 1. dem widersprochen hätten. Desweiteren bestünden noch diverse andere Bedenken, die noch geklärt werden müssten.

9

Wegen der Einzelheiten wird auf das entsprechende Schreiben der Stadt Oberhausen vom 23.06.2001 (Blatt 23 der Akte) Bezug genommen.

10

Mit Beschluss vom 06.07.2010 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft zu TOP 2, die Teilungserklärung zu ändern. Die Gewerbeeinheiten Nr. 5 und 6 der Teilungserklärung sollten von der restlichen Eigentümergemeinschaft getrennt werden. Den Eigentümern der Gewerbeeinheiten 5 und 6 werde ein Wege- und Versorgungsrecht eingeräumt. Das Grundstück solle nach beiliegendem Aufteilungsplan geteilt werden.

11

Wegen der weiteren Einzelheiten dieser Beschlussfassung wird auf die Versammlungsniederschrift Blatt 16 der Akte Bezug genommen.

12

Der Kläger macht geltend, der Beschluss beziehe sich auf ein Wege- und Versorgungsrecht auf einem fremden Grundstück.

13

Davon unabhängig habe der Kläger jedoch schon als Miteigentümer der Wohnungsgemeinschaft ein entsprechendes Recht auf Verlegung der Versorgungsleitung.

14

Zum beabsichtigten Betrieb des Kfz-Handels trägt der Kläger vor, die Teilungserklärung sehe für seine Gewerbeeinheit keinerlei Nutzungseinschränkungen vor. Die beabsichtigte Nutzung beeinträchtige die Beklagten daher nicht, einzelne übermäßige Nutzungen – wenn sie denn in Zukunft vorliegen würden – könnten die Beklagten immer noch gemäß § 14 Nummer 1 WEG abwehren.

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Der Kläger beantragt,

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wie erkannt.

17

In der mündlichen Verhandlung haben die Beklagten den Klageantrag zu 1. unter Protest gegen die Kosten anerkannt und beantragen im Übrigen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie meinen, auch der Klageantrag zu 2. sei durch den Beschluss vom 06.07.2010 erledigt.

20

Die Nutzung sei im Übrigen unerlaubt, eine Baugenehmigung sei auch nicht erteilt.

21

Laut § 4 Absatz 2 der Teilungserklärung sei eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer gegeben.

22

Von dem beabsichtigten Kfz-Betrieb gingen nämlich unzumutbare Störungen aus, auch werde das Bild der WEG verschandelt.

23

Desweiteren sei das Sondereigentum des Klägers als Lagerhalle eines Dachdeckerunternehmens genutzt worden. Die zukünftige Benutzung lasse jedoch auch die Zu- und Abfahrten von schweren LKW befürchten, dies beeinträchtige insbesondere den Inhaber der Wohnung unzumutbar.

24

Die Zuwegung sei auch für einen solchen Fahrverkehr nicht geeignet.

25

E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E :

26

Die Klage ist begründet.

27

Die Verurteilung hinsichtlich des Klageantrages zu 1. beruht auf § 307 ZPO.

28

Insoweit kam eine Kostenentscheidung zugunsten der Beklagten gemäß § 93 ZPO nicht in Betracht:

29

Es kann dahinstehen, ob und wie trotz des Beschlusses vom 06.07.2010 die Beklagten noch Veranlassung zur Klageerhebung gegeben haben.

30

Hier ist nur anzumerken, dass dieser Beschluss auf eine Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft und auf eine Realteilung des Grundstücks abzielt. Sofern man einen solchen Beschluss überhaupt für wirksam hält, so kann er nur darauf gerichtet sein, dass er von allen Beteiligten grundbuchrechtlich vollzogen werden muss. Solange dies nicht geschieht, hat der Beschluss keine Rechtswirkungen.

31

Insbesondere geht aus dem Beschluss auch hinreichend hervor, dass den Eigentümern der Gewerbeeinheiten 5 und 6, und damit auch dem Kläger als Inhaber der Einheit Nummer 5, ein Versorgungsrecht erst nach Abtrennung der entsprechenden Grundstücksteile eingeräumt werden sollte.

32

Dabei bleibt sogar offen, ob dieses Wege- und Versorgungsrecht überhaupt mit dem Klageantrag zu 1. identisch ist.

33

Jedoch lässt sich jedenfalls aus diesem Beschluss nichts für die Stellung des Klägers als Wohnungseigentümer herleiten.

34

Die Einzelheiten können jedoch dahin stehen, weil die Beklagten jedenfalls nicht den Klageantrag gemäß § 93 ZPO sofort anerkannt haben:

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Vielmehr haben sie im Schriftsatz vom 06.01.2011 zunächst insgesamt beantragt, die Klage abzuweisen. Nur hilfsweise haben sie den Klageantrag zu 1. anerkannt.

36

Es braucht hier nicht entschieden zu werden, ob ein solches hilfsweises Anerkenntnis überhaupt zulässig ist. Hintergrund war – wohl – dass die Beklagten den Klageantrag zu 1. mangels Rechtsschutzbedürfnisses für unzulässig hielten. Deswegen haben sie den vorrangigen Klageabweisungsantrag gestellt.

37

Das Prozessverhalten der Beklagten hätte das Gericht daher veranlasst, sich vor dem hilfsweise erklärten Anerkenntnis zunächst mit diesem Einwand auseinander zu setzen und zu prüfen, ob die Klage aus den von den Beklagten vorgebrachten Gründen mangels Rechtsschutzbedürfnisses hinsichtlich des Klageantrag zu 1. möglicherweise unzulässig gewesen wäre.

38

Das Gericht musste sich zum Zeitpunkt des Eingangs dieses Schriftsatzes bereits mit der Berechtigung des Klageantrages zu 1. befassen. Darin kann kein sofortiges Anerkenntnis mehr erblickt werden. Ein solches liegt nämlich schon dann nicht mehr vor, wenn im schriftlichen Vorverfahren – so wie hier – ein Klageabweisungsantrag gestellt wird (so Zöller/Herget, ZPO, 28. Auflage, § 93 Rn. 4).

39

Denn durch einen solchen Antrag wird der Klageanspruch zunächst einmal bestritten. Auch wenn die Beklagten dann in der daraufhin anberaumten mündlichen Verhandlung den Klageantrag zu 1. letztlich doch anerkannt haben, so geschah dieses Anerkenntnis jedenfalls nicht sofort, sondern zunächst, nachdem ein Klageabweisungsantrag angekündigt worden war. Demgemäß liegt der Tatbestand des § 93 ZPO nicht vor.

40

Infolge dessen waren die Kosten für den Klageantrag zu 1. gemäß 91 ZPO den Beklagten aufzuerlegen.

41

Die Klage ist auch im Klageantrag zu 2. begründet:

42

Der Kläger kann von den Beklagten gemäß § 15 Absatz 3 WEG verlangen, seine Gewerbeeinheit als Kfz- bzw. Kfz-Ersatzteilhandel mit Kleinreparaturbetrieb nutzen zu dürfen.

43

Das entsprechende Recht des Klägers folgt aus einer Vereinbarung, nämlich aus der Teilungserklärung vom 08.11.2001. Die dort im Grundbuch eingetragenen Nutzungsmöglichkeiten der einzelnen Einheiten haben als vorgesehene Zweckbestimmung einen Vereinbarungscharakter.

44

Die Einheit Nummer 5 ist ausweislich der Teilungserklärung bezeichnet als "Gewerbeeinheit". Weitere Einschränkungen in der Zweckbestimmung sind nicht gemacht.

45

Nach ganz allgemeiner Auffassung erlaubt die Bezeichnung als "Gewerbe" grundsätzlich alle zulässigen gewerblichen Nutzungen (vergleiche etwa Timme/Dötsch, WEG, § 15 Rn. 199). Ein Kfz-Handel bzw. Kfz-Ersatzteilhandel ist eine grundsätzlich zulässige gewerbliche Nutzung. Er darf daher im vorliegenden Fall in der Einheit Nr. 5 ausgeübt werden.

46

Zu einer solchen gesetzlich zulässigen gewerblichen Nutzung gehört auch, dass Mieter, Dritte, Lieferanten, Kunden und Besucher Zugang zu dem jeweiligen Teileigentum haben und das Gemeinschaftseigentum insoweit zeitweilig nutzen (Jenissen/ Hogenschurz, WEG, 2. Auflage, § 14 Rn. 9 mit weiteren Nachweisen).

47

Es kann daher auch nicht beanstandet werden, dass es erforderlich sein könnte im Rahmen eines normalen Geschäftsbetriebes, das als Kfz-Handel genutzte Teileigentum des Klägers mit Lieferantenfahrzeugen, möglicherweise auch mit LKW, zu bedienen. Dies ist bei der Zweckbestimmung "Gewerbeeinheit" in Kauf zu nehmen.

48

Im Übrigen sind Beeinträchtigungen anderer Wohnungseigentümer, die typischerweise mit einer zulässigen Nutzung einer Gewerbeeinheit in einer bestimmten Art und Weise einher gehen, hinzunehmen. Es dürfen lediglich keine Nachteile im Sinne des § 14 Nummer 1 WEG entstehen, die nach der gegebenen Zweckbestimmung bei Vornahme zumutbarer Vorsorgemaßnahmen vermeidbar sind (Timme/Dötsch, am angegebenen Ort, § 14 Rn 17).

49

Das bedeutet im vorliegenden Fall, dass die anderen Wohnungseigentümer den typischen Geschäftsbetrieb eines Kfz-Handels bzw. Kfz-Ersatzteilhandels oder eines Reparaturbetriebes hinzunehmen haben.

50

Zu Recht beruft sich der Kläger darauf, dass allenfalls einzelne übermäßige Belastungen gemäß § 14 Nummer 1 WEG unzulässig sein könnten und insoweit von den Beklagten abgewehrt werden könnten. Solche einzelnen unzumutbaren Belästigungen rechtfertigen aber nicht die Untersagung des gesamten Gewerbebetriebes. Schon gar nicht zu einem Zeitpunkt, zu dem der Gewerbebetrieb noch gar nicht eingerichtet ist.

51

Es kommt nicht darauf an, ob und in welchem Ausmaß solche einzelnen übermäßigen Beeinträchtigungen auftreten könnten. Dies kann nämlich zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht vorausgesagt werden. Dieser Umstand ist auch nicht zum jetzigen Zeitpunkt einem Beweis zugänglich. Einem Beweis sind im Zivilprozess nämlich nur vergangene oder gegenwärtige Tatsachen zugänglich, nicht aber zukünftige Tatsachen.

52

Es wäre daher schon prozessual unzulässig, Beweis darüber zu erheben, ob der noch in der Zukunft einzurichtende Gewerbebetrieb des Klägers möglicherweise einzelne Spitzenbelastungen zulasten der Beklagten zu erzeugen fähig wäre, die diese nicht mehr hinnehmen müssten. Hier sind vielmehr die Beklagten darauf zu verweisen, solche Belastungen jeweils einzeln – wenn sie denn überhaupt auftreten – bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 14 Nummer 1 WEG abzuwehren.

53

Im Übrigen folgt die uneingeschränkte Zulässigkeit jedes Gewerbebetriebes in der Teileigentumseinheit Nummer 5 aus der systematischen Betrachtung der Teilungserklärung. Es ist auffällig, dass die Teileigentumseinheiten Nummer 2 bis 4 zwar auch als Gewerbeeinheit bezeichnet sind, jedoch in Klammern den Zusatz "Büro" erhalten haben. Dies zeigt, dass laut Teilungserklärung diese Einheiten nur einen eingeschränkten Gewerbezweck haben sollten, nämlich eine Büronutzung.

54

Das bedeutet, dass in diesen Einheiten Nutzungen, die typischerweise über die Beeinträchtigung eines Bürobetriebes hinausgehen, unzulässig ist.

55

Die Einheit des Klägers, nämlich Nummer 5, beinhaltet jedoch diese Einschränkung gerade nicht.

56

Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass dies unbeabsichtigt war, dies macht auch keine Partei geltend. Vielmehr soll damit für einen unbefangenen Betrachter der Teilungserklärung gerade zum Ausdruck gebracht werden, dass der Nutzungszweck der Einheit Nummer 5 weiter geht als die Nutzungszwecke der Einheiten Nummer 2 bis 4. Daraus lässt sich ohne weiteres der Schluss ziehen, dass der zulässige Nutzungszweck in der Gewerbeeinheit des Klägers Nummer 5 nicht begrenzt werden sollte.

57

Auch die übrigen Einwendungen der Beklagten hiergegen sind unerheblich:

58

Es kommt nicht darauf an, auf welcher Art und Weise die Einheit des Klägers derzeit genutzt wird, etwa als Lagerhalle. Dadurch wird ein Vertrauenstatbestand der Beklagten nicht geschaffen. Vielmehr müssen sich die Beklagten nach der Teilungserklärung richten. Sie müssen davon ausgehen, dass jederzeit ein dort zulässiger Zweck verwirklicht werden kann. Im Rahmen dieses Zwecks kommt es auch nicht darauf an, ob und wie möglicherweise der Zuschnitt oder der Anblick des Objekts nachteilig betroffen oder gar verschandelt wird.

59

Solche negativen Einflüsse sind kraft Vereinbarung in der Teilungserklärung im Rahmen der Zweckbestimmung bereits angelegt und daher hinzunehmen.

60

Infolge dessen war es auch nicht erforderlich, im vorliegenden Fall die näheren örtlichen Gegebenheiten durch einen Ortstermin aufzuklären, wie es die Beklagten beantragen.

61

Denn auf all diese Einzelheiten kommt es nicht an. Hier war lediglich festzustellen, dass der Kläger grundsätzlich den begehrten Gewerbebetrieb ausüben darf.

62

Einzelne Spitzenbelastungen – wie oben ausgeführt – können möglicherweise abgewehrt werden, wenn sie auftreten. Zum jetzigen Zeitpunkt ist dies nicht entscheidungsreif und auch nicht erheblich.

63

Die Beklagten können auch aus § 4 Absatz 2 der Teilungserklärung nichts für sich herleiten.

64

Die Teilungserklärung ist insoweit schon unverständlich. Absatz 2 des § 4 der Teilungserklärung beginnt mit dem Wortlaut "Als wichtiger Grund ist es insbesondere anzusehen …". Die Einleitung dieses Absatzes ist unverständlich, weil in Absatz 1 nirgends von einem wichtigen Grund die Rede ist. Daher erschließt sich dem unbefangenen Leser nicht, aus welchem Grunde in Absatz 2 ein wichtiger Grund definiert wird und welchen Sinn und Zweck er im Rahmen des § 4 spielen soll.

65

§ 4 Absatz 1 der Teilungserklärung wiederholt nämlich im Wesentlichen nur den Wortlaut des § 14 Nummer 1 WEG. Auch diese Vorschrift enthält nicht das Tatbestandsmerkmal eines wichtigen Grundes. Daher bleibt letztlich unklar, was in § 4 Absatz 2 der Teilungserklärung überhaupt geregelt werden soll.

66

Selbst wenn man diese Bedenken zurückstellt, so könnte man allenfalls annehmen, dass § 4 Absatz 2 regeln will, dass eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer bei der Ausübung eines Gewerbes nicht zulässig sein soll.

67

Entsprechende Unzumutbarkeiten durch übermäßige Belastungen wären dem Kläger jedoch – wie oben schon mehrfach erwähnt – ohnehin nach § 14 Nummer 1 WEG zu untersagen. Demgemäß hätte § 4 Absatz 2 der Teilungserklärung keinen weitergehenden Anwendungsbereich.

68

Im Übrigen dürfte bei der Frage der Zumutbarkeit, die sich letztlich auch an § 242 BGB orientieren dürfte, hier auch zu berücksichtigen sein, dass das Objekt größtenteils den Charakter einer Gewerbeeinheit inne hat, nur eine einzige Wohnung ist vorhanden. Vor diesem Hintergrund dürfen keine übermäßigen Anforderungen an die Zulässigkeit des vom Kläger gewünschten Gewerbebetriebes gestellt werden.

69

Das Objekt hat offensichtlich nicht den Charakter eines reinen Wohnhauses, so dass auch der Eigentümer der einzigen Wohneinheit von vorne herein mit nicht unerheblichen Beeinträchtigungen durch Gewerbebetriebe rechnen muss.

70

Vor diesem Hintergrund lässt sich auch nicht hinreichend erkennen, aus welchen Gründen der vom Kläger gewünschte Gewerbebetrieb im Sinne von § 4 Absatz 2 der Teilungserklärung unzumutbar sein soll.

71

Es bleibt aber dabei, dass diese Vertragsbestimmungen nach Auffassung des erkennenden Gerichts aufgrund ihrer kryptischen Formulierung keinen eindeutig abgrenzbaren Anwendungsbereich hat.

72

Unerheblich ist desweiteren, dass die Stadt Oberhausen dem Kläger (noch) nicht eine öffentlich rechtliche Genehmigung des gewünschten Gewerbebetriebes erteilt hat. Aus dem im Tatbestand genannten Schreiben der Stadt Oberhausen ergibt sich, dass die Stadt Oberhausen die Genehmigung vorrangig deshalb noch nicht erteilt hat, weil die Beklagten zu 1 und 2 dem widersprochen haben.

73

Mit der vorliegenden Klage beabsichtigt der Kläger gerade, diesen Widerspruch zu überwinden um das öffentlich rechtliche Genehmigungsverfahren weiterbetreiben zu können. Ihm kann daher nicht entgegen gehalten werden, der gewünschte Gewerbebetrieb habe noch keine öffentlich rechtliche Genehmigung.

74

Andernfalls würden sich das Zivilgericht und das Bauordnungsamt gegenseitig blockieren, weil jede Stelle einwenden könnte, das Verfahren vor der anderen Stelle sei noch nicht erfolgreich zu Ende geführt worden. Dass dies nicht richtig sein kann, liegt auf der Hand.

75

Unerheblich ist hier auch, dass die Stadt Oberhausen ausweislich des genannten Schreibens noch gewisse Punkte im weiteren Prüfungsverfahren aufzuklären gedenkt.

76

Es ist nicht Aufgabe des Zivilgerichts, diese öffentlich rechtliche Prüfung vor einer Behörde im Wohnungseigentumsprozess vorweg zu nehmen.

77

Ob dem Kläger daher letztendlich eine möglicherweise erforderliche öffentlich rechtliche Genehmigung erteilt werden kann, haben die zuständigen Stellen zu entscheiden, nicht aber das Zivilgericht. Hier war nur zu entscheiden – und zu bejahen – dass das Ansinnen des Klägers wohnungseigntumsrechtlich zulässig ist. Eine Prüfung öffentlich rechtlicher Vorschriften hat hier nicht zu erfolgen, da ersichtlich ist, dass die Stadt Oberhausen sich mit diesen Umständen noch in sachgerechter Art und Weise beschäftigen wird.

78

Schließlich lässt sich auch nicht erkennen, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer vom 06.07.2010 irgendeine Auswirkung auf den Klageantrag zu 2 hat.

79

Der Beschluss beschäftigt sich offensichtlich nicht mit der Einrichtung des vom Kläger gewünschten Gewerbebetriebes in seiner Einheit, unbeschadet dessen, dass die Zufahrt von einem Lkw in dem Beschluss angesprochen wird. Sonstige Aussagen zu dem Betrieb eines Kfz-Handels sind in dem Beschluss jedoch nicht getroffen.

80

Es kommt daher für den Klageantrag zu 2 auf die Rechtswirksamkeit dieses Beschlusses nicht weiter an.

81

Die Kostenentscheidung für den Klageantrag zu 2 folgt ebenfalls aus § 91 ZPO.

82

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nummer 1, 709, 711 ZPO.