Landgericht Heidelberg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-04-20, Aktenzeichen 2 O 8/04

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 31.579,83 Euro zzgl. Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06. August 2003 zu zahlen.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Die Parteien streiten um Zahlung einer Vertragsstrafe aus einem notariellen Grundstückskaufvertrag.

2

Die Klägerin steht zu 100 % im Eigentum des Bundes und ist mit der Privatisierung ehemals volkseigenen Vermögens in der DDR befasst.

3

Am 23.12.1997 kaufte der Beklagte von der Klägerin mit notariellem Kaufvertrag verschiedene Grundstücke auf der Gemarkung T., die mit einer Schlossanlage und Nebengebäuden bebaut sind.

4

Als Kaufpreis wurden 350.000,00 DM vereinbart, die vom Beklagten auch bezahlt wurden. Davon wurden 236.500,00 DM auf Grund und Boden bei einer angenommenen Fläche von 92.843 m², sowie 113.500,00 DM für die Gebäude angerechnet.

5

Als Besitzübergang ist der 1. Februar 1998 festgelegt. Die Parteien haben einen weitgehenden Gewährleistungsausschluss vereinbart. Unter § 6 wird erklärt, dass den Parteien auf Grund von Attesten des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen, Landkreis Demmin vom 15.8.1997 sowie das Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen des Landes Mecklenburg-Vorpommern vom 3.9.1997 keine Ansprüche auf Rückübertragung des Kaufgegenstandes nach dem Vermögensgesetz bekannt sind. Im weiteren wird geregelt, dass für den Fall, es würden noch Rückgabeansprüche angemeldet, die Klägerin mit den Anspruchsinhabern eine Zustimmungsvereinbarung aushandeln werde und, so weit dies nicht gelinge, ein Investitionsvorrangverfahren i. S. des Investitionsvorranggesetzes unter Mithilfe des Beklagten durchgeführt werde.

6

Gemäß § 8 Abs. 1 des Vertrages verpflichtete sich der Beklagte, auf dem Kaufgegenstand die Rekonstruktion der Schlossanlage und dabei Investitionen laut Leistungsverzeichnis gemäß Anlage 2 vorzunehmen. Das Vorhaben werde bis zum 30.6.2001 durchgeführt, wobei bis zum 31.12.1998 eine Grundsicherung der Bausubstanz des Schlosses und des ehemaligen Wirtschaftsgebäudes durchgeführt werden muss, die den denkmalpflegerischen Auflagen gerecht werde. Für die weiteren Gebäude wurden keine Investitionen vertraglich gebunden. Zusätzlich verpflichtete sich der Beklagte, einen Vollzeitarbeitsplatz zu schaffen und mindestens bis 31.12.2003 besetzt zuhalten.

7

Gemäß § 8 Abs. 2 des Vertrages verpflichtete sich der Beklagte zur Rückübertragung des Kaufgegenstandes auf die Klägerin für den Fall, dass die in § 8 Abs. 1 zugesagten Maßnahmen nicht innerhalb der vereinbarten oder nach § 14 Abs. 1 InVorG verlängerten Frist durchgeführt werden oder hiervon wesentlich abgewichen würde.

8

Gemäß § 8 Abs. 3 des Vertrages hat der Beklagte einer Vertragsstrafe in Höhe von 70.000,00 DM zu zahlen, wenn er die zugesagten Investitionen schuldhaft nicht vornimmt.

9

Gemäß § 8 Abs. 6 des Vertrages ist die Vertragsstrafe auch dann zu zahlen, wenn Ansprüche auf Rückübertragung des Kaufgegenstandes gemäß § 8 Abs. 2 geltendgemacht würden.

10

Gemäß § 12 Abs. 1 erklärte die Klägerin die Auflassung für zwei der drei Grundstücke und bewilligte die Eintragung des Beklagten im Grundbuch. Zugleich verpflichteten sich die Vertragsparteien, sofort nach vorliegen des Messungsergebnisses und des amtlich geprüften Auszuges aus dem Veränderungsnachweis das übrige Flurstück in einer Nachtragsurkunde anzuerkennen und die Auflassung auch insoweit zu erklären.

11

Die Klägerin bewilligte gemäß § 12 Abs. 2 des Vertrages zu Gunsten des Beklagten eine Auflassungsvormerkung zu Alleineigentum, die auch eingetragen wurde.

12

In § 20 des Vertrages ist folgendes geregelt:

13

"Damit der Schlosses Komplex sinnvoll genutzt werden kann, treffen die Parteien folgende Absprachen:

14

Der zum ehemaligen Schlossensemble gehörende Komplex an Wirtschaftsgebäuden steht in der Verfügungsberechtigung der BVVG. Der Verkäufer bemüht sich um den Erwerb dieses Komplexes auf dem Restflurstück 1/1 der Flur 4 in der Gemarkung T. bzw. um Teilflächen daraus und wird bei Eigentumserlangung vorrangig dem Käufer diese zum Kauf anbieten."

15

Der Beklagte beabsichtigte, die Anlage als Reiter-Hotel zu betreiben.

16

Mit Schreiben vom 15.12.2000 beantragte der Beklagte beim Landkreis Demmin die Gewährung von Fördermitteln. Der Beklagte holte in den Jahren 2000 bis 2001 Angebote für Sanierungsarbeiten in Höhe von mindestens 181.501,52 DM ein.

17

Der Beklagte wurde frühestens am 4.1.2001 als Eigentümer der Grundstücke im Grundbuch eingetragen.

18

Mit Schreiben vom 8.4.2002 forderte die Klägerin den Beklagten auf, bis zum 20.5.2002 nachzuweisen, welche Investitionen er zum 30.6.2001 erbracht habe. Der Beklagte hat die gemäß Anlage 2 zum notariellem Kaufvertrag vorgesehenen Rekonstruktionsmaßnahmen nicht gegenüber der Klägerin nachgewiesen. Mit Schreiben vom 17.3.2003 teilte die Klägerin dem Beklagten mit, die Vertragsstrafe in Höhe von 35.790,43 Euro sei verwirkt und forderte Zahlung in Höhe von 31.579,83 Euro bis zum 31.3.2003. Sie berücksichtigte dabei einen Abzug in Höhe von 7.791,07 Euro für ein Mindermaß des Grundstückes sowie einen Aufschlag für Vermessungskosten in Höhe von 3.392,33 Euro und Fortführungsgebühren in Höhe von 188,14 Euro. Mit Schreiben vom 21.5.2003 forderte die Klägerin den Beklagten erneut zur Zahlung auf, wobei eine Frist bis 5.6.2003 gesetzt wurde. Mit Schreiben der Prozessbevollmächtigten des Beklagten vom 10.6.2003 lehnte dieser gegenüber der Klägerin eine Pflicht zur Zahlung der Vertragsstrafe ab. Die Klägerin antwortete mit Schreiben vom 4.7.2003 und setzte eine weitere Zahlungsfrist bis 5.8.2003. Außerdem teilte die Klägerin mit, dass ein Erwerb des restlichen Flurstücks gemäß § 20 des Kaufvertrages nicht umsetzbar gewesen sei, dass der Beklagte dieses aber von der BVVG (Bodenverwertungs- und Bodenverwaltungs GmbH), Niederlassung Neubrandenburg, erwerben könne.

19

Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe die geschuldeten Investitionen nicht bis zum 30.6.2001 erbracht. Die Vertragsstrafenklausel benachteilige den Beklagten nicht unangemessen, da diese von einem Verschulden des Beklagten abhänge und der Höhe nach im Hinblick auf die zu tätigenden Investitionen angemessen sei. Die Erbringung der Investitionen sei nicht von der Gewährung öffentlicher Förderungsmittel abhängig gemacht worden. Das noch nicht vom Beklagten erworbene Grundstück mit Wirtschaftsgebäuden könne von diesem jederzeit von der BVVG erworben werden. Ein vorhergehender Erwerb durch die Klägerin sei nicht erforderlich und nach dem Kaufvertrag auch nicht geschuldet. Es habe sich bei der Erklärung in § 20 des Kaufvertrages lediglich um eine Absichtserklärung gehandelt.

20

Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin Euro 31.579,83 zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 06.08.2003 zu zahlen.

21

Der Beklagte beantragt Klageabweisung.

22

Er behauptete, die Klägerin habe wesentliche Vertragspflichten nicht erfüllt. So sei er erst am 28.5.2003 als Eigentümer eingetragen worden, sodass erst ab diesem Zeitpunkt für die zu tätigenden Investitionen Rechtssicherheit bestanden habe. Zuvor wäre er Gefahr gelaufen, dass die vorgenommenen Investitionen bei einer Rückabwicklung des Kaufvertrages verloren gewesen wären, da Rückgewähransprüche insoweit nach dem Kaufvertrag ausgeschlossen seien.

23

Der Beklagte ist zudem der Auffassung, dass die Vertragsstrafenklausel gegen die Vorschriften des § 11 Nr. 6 AGBG und weitere Vorschriften des AGBG verstoßen würde. Er werde durch die unflexible Anordnung einer Vertragsstrafe in pauschaler Höhe unangemessen benachteiligt.

24

Die Klägerin habe zudem gegen § 20 des Kaufvertrages verstoßen, da sie sich nicht darum bemüht habe, die restlichen Flächen, die zum Betrieb des Reiter-Hotels betriebswirtschaftlich erforderlich waren, zu erwerben und dem Beklagten zum Kauf anzubieten.

25

Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten und vorgetragenen Schriftsätze nebst Anlagen in den Akten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

26

I. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Zahlungsanspruch in Höhe von 31.579,83 Euro.

27

a) Gemäß § 8 Abs. 3 des notariellen Kaufvertrages vom 23.12.1997 in Verbindung mit § 339 BGB (alte Fassung) hat die Klägerin gegen den Beklagten Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 70.000,00 DM (35.790,43 Euro).

28

aa) Die Parteien gehen offenbar übereinstimmend davon aus, dass die vertraglichen Regelungen als allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen sind. Davon ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in solchen Verträgen der Treuhand-Behörde oder ihrer Töchter in der Regel auszugehen.

29

§ 8 Abs. 3 des Kaufvertrages verstößt nicht gegen § 11 Nr. 6 AGBG. Gemäß § 24 AGBG findet § 11 AGBG auf Verträge gegenüber einem Unternehmer keine Anwendung. Der Beklagte hat nicht dargetan, dass er die Grundstücke zum Betrieb eines Reiter-Hotels nicht als Unternehmer i.S. von § 14 BGB erworben habe. Der Erwerb einer Schlossanlage mit über 9 ha Flächen zur Errichtung und Betrieb eines Reiter-Hotels ist in der Regel nicht als Verbrauchgeschäft anzusehen. Der Beklagte hat nicht dargetan, welche außergewöhnlichen Umstände dennoch dafür sprechen sollen. Darüber hinaus wären die Tatbestandsvoraussetzungen des § 11 Nr. 6 AGBG nicht gegeben.

30

Die Klausel ist aber auch nicht gemäß § 9 AGBG als unwirksam anzusehen. Eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners des Klauselverwenders liegt nach der ständigen Rechtsprechung des BGH nur dann vor, wenn der Verwender der Klausel missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne die des Vertragspartners von vornherein hinreichend zu berücksichtigen. Dabei sei ein genereller Prüfungsmaßstab, eine von den Besonderheiten des Einzelfalls losgelöste, typisierende Betrachtungsweise zugrunde zu legen (BGH NJW 1998, 2600 (2601)). Die hier getroffenen Vertragsstraferegelungen halten einer an den vorgenannten Kriterien ausgerichteten Überprüfung jedoch stand.

31

Nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn die Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Dies ist vorliegend nicht der Fall, da das Vertragsstrafeversprechen nicht verschuldensunabhängig ausgestaltet ist.

32

Eine unangemessene Benachteiligung ergibt sich auch nicht aus der Höhe des zu zahlenden Betrages. Eine unangemessene Benachteiligung liegt nach der Rechtsprechung des BGH dann nicht vor, wenn die Strafe ihrer Höhe nach in einem angemessenen Verhältnis zum Gewicht des Verstoßes und dessen Folgen für den Vertragspartner steht. Dieses Verhältnis bleibt insbesondere unter Berücksichtigung der von der Klägerin zu ihrer Aufgabenerfüllung verfolgten Zwecke gewahrt, wenn die Höhe der Strafe an den Umfang der geschuldeten Leistung, deren Erfüllung sie sichern soll, anknüpft und durch diese nach oben begrenzt wird (BGH VIZ 2000, 377 (378)).

33

Vorliegend ist damit die Höhe der Vertragsstrafe in Relation zu den zu erbringenden Investitionen des Beklagten und nicht, wie der Beklagte meint, in Relation zum Kaufpreis für das Grundstück zu setzen. Der BGH hat in der zitierten Entscheidung noch eine Vertragsstrafe in Höhe von 80 % der Differenz zwischen den tatsächlich getätigten und den unterlassenen Investitionsleistungen für angemessen gehalten. Selbst wenn man davon ausginge, der Beklagte hätte lediglich die von ihm dargelegten Investitionen in Höhe von ca. 181.000,00 DM geschuldet, so würde die Vertragsstrafe in Höhe von 70.000,00 DM lediglich knapp 39 Prozent dieser Investitionssumme ausmachen. Da jedoch davon auszugehen ist, dass die in Anlage 2 zum notariellen Kaufvertrag genannten Leistungen einen wesentlich höheren Betrag erfordern, ist anzunehmen, dass die Vertragsstrafe sich höchstens in einem Bereich von 10 bis 20 % der zu tätigenden Investitionen bewegt.

34

Die Klausel ist auch nicht deshalb unwirksam, da sie unflexibel stets pauschal den vollen Betrag von 70.000,00 DM verlangt. Da sie im Hinblick auf den Gesamtbetrag der Investitionen als moderat anzusehen ist, würde auch eine unangemessene Benachteiligung dann nicht eintreten, wenn der Beklagte einen großen Teil der Investitionen bis zum 30.6.2001 getätigt hätte. Es ist zulässig, die Vertragsstrafe so zu bemessen, dass sie im Ergebnis möglicherweise höher liegt als ein Restbetrag der zu erbringenden Investitionen. Nur so kann sichergestellt werden, dass die Investitionsverpflichtung auch in voller Höhe tatsächlich erfüllt wird.

35

Die Vertragsstrafenklausel ist auch nicht deshalb als unwirksam anzusehen, da der BGH solche Klauseln lediglich zur Sicherung von Investitionen zur Erhaltung oder Schaffung von Arbeitsplätzen zugelassen habe. Der BGH hat mehrfach entsprechende Vertragsstrafenklausel auch bezüglich der Verpflichtung von lediglich sächlichen Investitionen für zulässig gehalten (VIZ 2000, 377; 2003, 307 = MDR 2003, 320). Darüber hinaus ist der Beklagte nach dem notariellen Kaufvertrag auch zur Schaffung mindestens eines Vollzeitarbeitsplatz verpflichtet. Der BGH hat anerkannt, dass entsprechende Vertragsgestaltungen nicht nur zur Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, sondern auch zur Verfolgung von übergeordneten strukturpolitischen Zielen beim Wiederaufbau in den neuen Ländern zulässig sind (instruktiv hierzu BGH NJW 1999, 2662 [2663]). Der BGH hebt dabei darauf ab, dass die mit der Treuhand vereinbarten Beschäftigungs- und Investitionszusagen regelmäßig Hauptleistungspflichten des Käufers darstellten, die neben die Zahlungspflicht treten und bei der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt würden, mithin im weiteren Sinne Kaufpreis ersetzende Funktion hätten. Dies muss auch im vorliegenden Fall gelten.

36

bb) Eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten ergibt sich auch nicht daraus, dass die Frist zur Vornahme der Investitionen unabhängig davon im notariellen Kaufvertrag festgelegt wurde, ob der Beklagte bereits im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

37

Im Vertrag sind weitreichende Regelungen zur Sicherung der Interessen des Beklagten enthalten. So ging der Besitz bereits zum 1.2.1998 über und sicherte dem Beklagten so den unmittelbaren Zugriff auf den Kaufgegenstand.

38

Darüber hinaus wurde durch die Klägerin gemäß § 12 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Beklagten zu Alleineigentum bewilligt und auch im Grundbuch eingetragen. Darüber hinaus hat die Klägerin in § 12 Abs. 1 des Kaufvertrages bereits für zwei der drei zu übertragenden Grundstücke die Auflassung erklärt und die Eintragung des Beklagten als Alleineigentümer im Grundbuch bewilligt. Gemäß § 6 Abs. 1 des notariellen Kaufvertrages haben die Vertragsparteien erklärt, dass ihnen Atteste des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen bekannt sind, wonach keine Rückübertragungsanträge gestellt waren. Für den Fall, dass nach Abschluss des Kaufvertrages dennoch Rückübertragungsansprüche bekannt würden, sieht § 6 Abs. 2 zur Sicherung des Beklagten vor, dass ein Verfahren nach dem Investitionsvorranggesetz mit Unterstützung des Beklagten durchgeführt werden solle.

39

Aufgrund dieser Regelungen ist weitgehend sichergestellt, dass der Eigentumserwerb durch den Beklagten erfolgreich sein wird, auch wenn sich die Eintragung durch das Grundbuchamt verzögern sollte. Das Risiko, das Grundstück zurückgeben zu müssen, nachdem Investitionen durch den Beklagten getätigt wurden, die dann nicht erstattet würden, ist damit als minimal anzusehen. Die größte Gefahr einer Rückübertragungspflicht besteht, wenn der Beklagte selbst seinen Vertragspflichten aus dem Kaufvertrag nicht nachkommt. Dies hat der Beklagte jedoch selbst in der Hand.

40

Darüber hinaus sei angemerkt, das der Beklagte noch in der Klageerwiderung vom 16.2.2004 vortragen ließ, dass er schon am 4.1.2001 als Eigentümer eingetragen worden sei. Erst im Schriftsatz vom 8.3.2004, der im Termin übergeben worden war, lässt der Beklagte behaupten, er sei aber erst am 28.5.2003 eingetragen worden. Die zum Nachweis vorgelegte Bestätigung des Amtsgerichts Demmin, betrifft jedoch nicht die im notariellen Kaufvertrag bezeichneten Flurstücke. Es wäre daher ohnehin davon auszugehen, dass der Beklagte bereits im Januar 2001 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden ist.

41

Der Beklagte hat nicht dargetan, dass er die Nichtvornahme der Investitionen nicht zu vertreten habe. Sofern lediglich die finanziellen Mittel gefehlt haben sollten, hat dies auch der Beklagte zu vertreten. Im übrigen soll ihm nach dem Kaufvertrag das unternehmerische Risiko hinsichtlich seiner Planungen nicht abgenommen werden.

42

cc) Die Vornahme der vereinbarten Investitionen ist nach dem notariellen Kaufvertrag auch nicht davon abhängig, dass dem Beklagten öffentliche Fördermittel bewilligt werden. Eine solche aufschiebende Bedingung findet sich im Vertrag nicht. Der Beklagte hat sich gemäß § 8 des Vertrages verpflichtet, die gemäß Anlage 2 definierten Investitionen vorzunehmen. Wäre ihm bei Abschluss des Vertrages bereits klar gewesen, dass eigene finanzielle Mittel hierfür nicht ausreichen, hätte er darauf hinwirken können und müssen, dass der Vertrag entsprechend ausgestaltet wird. Solches ist offenbar nicht geschehen. Der Beklagte hat auch nicht vorgetragen, dass eine entsprechende mündliche oder sonstige Nebenabrede mit der Klägerin getroffen worden sei. Auch eine inzident getroffene Vereinbarung dieser Art ist nicht erkennbar.

43

dd) Gemäß § 20 des notariellen Kaufvertrages hat die Klägerin erklärt, dass sie sich bemühe, die verbleibenden Flächen (Restflurstück 1/1 Flur 4), für die der Beklagte sich interessierte, zu erwerben, und diese dem Beklagten zum Kauf anzubieten.

44

Der Beklagte behauptet, die Klägerin habe solche Bemühungen nicht entfaltet. Sie habe lediglich im Jahre 2000 mitgeteilt, dass der Vorgang zuständigkeitshalber an die BVVG, Niederlassung Neubrandenburg, weitergeleitet worden sei. Mit Schreiben vom 4.7.2003 habe die Klägerin mitgeteilt, dass die Absichten nach § 20 des Kaufvertrages nicht umsetzbar gewesen seien, dass die BVVG Neubrandenburg jedoch veräußerungsbereit sei. Dies hat die Klägerin zuletzt auch behauptet.

45

Nach dem notariellen Kaufvertrag ist die Vornahme der Investitionen nicht davon abhängig gemacht worden, dass der Beklagte auch das Restflurstück gemäß § 20 des Vertrages erwerben kann. Es ist daher bereits zweifelhaft, ob der Beklagte eine Art Zurückbehaltungsrecht oder ähnliches bezüglich der Investitionsverpflichtung geltend machen kann, wenn die Klägerin tatsächlich gegen Pflichten aus § 20 des Kaufvertrages verstoßen hätte. Von einer echten Verschaffungsverpflichtung durch die Klägerin ist nicht auszugehen.

46

Darauf kommt es letztlich jedoch nicht entscheidend an, da der Beklagte nicht dargetan hat, dass er sich um einen direkten Erwerb des Flurstücks von der BVVG bemüht habe, wie es von der Klägerin vorgeschlagen worden ist. Wie aus dem Kaufvertrag ersichtlich ist, kam es dem Beklagten auf den Erwerb dieses Flurstücks deshalb an, da er es aus betriebswirtschaftlichen Gründen für unerlässlich hielt. Dennoch wurde keine Bedingung in dem Kaufvertrag aufgenommen, wonach das ganze Geschäft rückabzuwickeln wäre, wenn eine Verschaffung dieses Flurstücks nicht möglich sein sollte. Es kann daher für den Beklagten keine Rolle spielen, ob er das Flurstück von der Klägerin oder von deren Schwestergesellschaft, der BVVG, erwerben kann. Jedenfalls wäre es in höchstem Maße treuwidrig, einen Erwerb von der BVVG abzulehnen, um sich Vorteile bezüglich des notariellen Kaufvertrages mit der Klägerin zu verschaffen.

47

Letztlich ist der Grund für die Nichtvornahme der Investitionen auch nicht in der bislang unterbliebenen Verschaffung dieses Flurstücks zu sehen, sondern darin, dass die finanziellen Mittel, nicht zuletzt auch aufgrund der ausgebliebenen öffentlichen Fördermittel, nicht vorhanden sind.

48

Ein Recht zum Unterlassen oder Zurückhalten der zu tätigenden Investitionen kann der Beklagte hieraus jedenfalls nicht herleiten.

49

b) Die Klägerin hat bezüglich der verkauften Grundstücksgröße ein Mindermaß von 1604 m² ermitteln lassen, sodass sie den Kaufpreis nachträglich um 7.791,07 Euro minderte. Diesen Betrag hat der Beklagte nicht bestritten.

50

Die Vermessungskosten in Höhe von 3.392,33 Euro hat der Beklagte ebenfalls nicht bestritten. Die Klägerin kann deren Zahlung gemäß § 16 des notariellen Kaufvertrages verlangen. Gleiches gilt für die Fortführungsgebühren in Höhe von 188,14 Euro.

51

II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Gründe

26

I. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Zahlungsanspruch in Höhe von 31.579,83 Euro.

27

a) Gemäß § 8 Abs. 3 des notariellen Kaufvertrages vom 23.12.1997 in Verbindung mit § 339 BGB (alte Fassung) hat die Klägerin gegen den Beklagten Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 70.000,00 DM (35.790,43 Euro).

28

aa) Die Parteien gehen offenbar übereinstimmend davon aus, dass die vertraglichen Regelungen als allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen sind. Davon ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in solchen Verträgen der Treuhand-Behörde oder ihrer Töchter in der Regel auszugehen.

29

§ 8 Abs. 3 des Kaufvertrages verstößt nicht gegen § 11 Nr. 6 AGBG. Gemäß § 24 AGBG findet § 11 AGBG auf Verträge gegenüber einem Unternehmer keine Anwendung. Der Beklagte hat nicht dargetan, dass er die Grundstücke zum Betrieb eines Reiter-Hotels nicht als Unternehmer i.S. von § 14 BGB erworben habe. Der Erwerb einer Schlossanlage mit über 9 ha Flächen zur Errichtung und Betrieb eines Reiter-Hotels ist in der Regel nicht als Verbrauchgeschäft anzusehen. Der Beklagte hat nicht dargetan, welche außergewöhnlichen Umstände dennoch dafür sprechen sollen. Darüber hinaus wären die Tatbestandsvoraussetzungen des § 11 Nr. 6 AGBG nicht gegeben.

30

Die Klausel ist aber auch nicht gemäß § 9 AGBG als unwirksam anzusehen. Eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners des Klauselverwenders liegt nach der ständigen Rechtsprechung des BGH nur dann vor, wenn der Verwender der Klausel missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne die des Vertragspartners von vornherein hinreichend zu berücksichtigen. Dabei sei ein genereller Prüfungsmaßstab, eine von den Besonderheiten des Einzelfalls losgelöste, typisierende Betrachtungsweise zugrunde zu legen (BGH NJW 1998, 2600 (2601)). Die hier getroffenen Vertragsstraferegelungen halten einer an den vorgenannten Kriterien ausgerichteten Überprüfung jedoch stand.

31

Nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn die Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Dies ist vorliegend nicht der Fall, da das Vertragsstrafeversprechen nicht verschuldensunabhängig ausgestaltet ist.

32

Eine unangemessene Benachteiligung ergibt sich auch nicht aus der Höhe des zu zahlenden Betrages. Eine unangemessene Benachteiligung liegt nach der Rechtsprechung des BGH dann nicht vor, wenn die Strafe ihrer Höhe nach in einem angemessenen Verhältnis zum Gewicht des Verstoßes und dessen Folgen für den Vertragspartner steht. Dieses Verhältnis bleibt insbesondere unter Berücksichtigung der von der Klägerin zu ihrer Aufgabenerfüllung verfolgten Zwecke gewahrt, wenn die Höhe der Strafe an den Umfang der geschuldeten Leistung, deren Erfüllung sie sichern soll, anknüpft und durch diese nach oben begrenzt wird (BGH VIZ 2000, 377 (378)).

33

Vorliegend ist damit die Höhe der Vertragsstrafe in Relation zu den zu erbringenden Investitionen des Beklagten und nicht, wie der Beklagte meint, in Relation zum Kaufpreis für das Grundstück zu setzen. Der BGH hat in der zitierten Entscheidung noch eine Vertragsstrafe in Höhe von 80 % der Differenz zwischen den tatsächlich getätigten und den unterlassenen Investitionsleistungen für angemessen gehalten. Selbst wenn man davon ausginge, der Beklagte hätte lediglich die von ihm dargelegten Investitionen in Höhe von ca. 181.000,00 DM geschuldet, so würde die Vertragsstrafe in Höhe von 70.000,00 DM lediglich knapp 39 Prozent dieser Investitionssumme ausmachen. Da jedoch davon auszugehen ist, dass die in Anlage 2 zum notariellen Kaufvertrag genannten Leistungen einen wesentlich höheren Betrag erfordern, ist anzunehmen, dass die Vertragsstrafe sich höchstens in einem Bereich von 10 bis 20 % der zu tätigenden Investitionen bewegt.

34

Die Klausel ist auch nicht deshalb unwirksam, da sie unflexibel stets pauschal den vollen Betrag von 70.000,00 DM verlangt. Da sie im Hinblick auf den Gesamtbetrag der Investitionen als moderat anzusehen ist, würde auch eine unangemessene Benachteiligung dann nicht eintreten, wenn der Beklagte einen großen Teil der Investitionen bis zum 30.6.2001 getätigt hätte. Es ist zulässig, die Vertragsstrafe so zu bemessen, dass sie im Ergebnis möglicherweise höher liegt als ein Restbetrag der zu erbringenden Investitionen. Nur so kann sichergestellt werden, dass die Investitionsverpflichtung auch in voller Höhe tatsächlich erfüllt wird.

35

Die Vertragsstrafenklausel ist auch nicht deshalb als unwirksam anzusehen, da der BGH solche Klauseln lediglich zur Sicherung von Investitionen zur Erhaltung oder Schaffung von Arbeitsplätzen zugelassen habe. Der BGH hat mehrfach entsprechende Vertragsstrafenklausel auch bezüglich der Verpflichtung von lediglich sächlichen Investitionen für zulässig gehalten (VIZ 2000, 377; 2003, 307 = MDR 2003, 320). Darüber hinaus ist der Beklagte nach dem notariellen Kaufvertrag auch zur Schaffung mindestens eines Vollzeitarbeitsplatz verpflichtet. Der BGH hat anerkannt, dass entsprechende Vertragsgestaltungen nicht nur zur Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, sondern auch zur Verfolgung von übergeordneten strukturpolitischen Zielen beim Wiederaufbau in den neuen Ländern zulässig sind (instruktiv hierzu BGH NJW 1999, 2662 [2663]). Der BGH hebt dabei darauf ab, dass die mit der Treuhand vereinbarten Beschäftigungs- und Investitionszusagen regelmäßig Hauptleistungspflichten des Käufers darstellten, die neben die Zahlungspflicht treten und bei der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt würden, mithin im weiteren Sinne Kaufpreis ersetzende Funktion hätten. Dies muss auch im vorliegenden Fall gelten.

36

bb) Eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten ergibt sich auch nicht daraus, dass die Frist zur Vornahme der Investitionen unabhängig davon im notariellen Kaufvertrag festgelegt wurde, ob der Beklagte bereits im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

37

Im Vertrag sind weitreichende Regelungen zur Sicherung der Interessen des Beklagten enthalten. So ging der Besitz bereits zum 1.2.1998 über und sicherte dem Beklagten so den unmittelbaren Zugriff auf den Kaufgegenstand.

38

Darüber hinaus wurde durch die Klägerin gemäß § 12 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten des Beklagten zu Alleineigentum bewilligt und auch im Grundbuch eingetragen. Darüber hinaus hat die Klägerin in § 12 Abs. 1 des Kaufvertrages bereits für zwei der drei zu übertragenden Grundstücke die Auflassung erklärt und die Eintragung des Beklagten als Alleineigentümer im Grundbuch bewilligt. Gemäß § 6 Abs. 1 des notariellen Kaufvertrages haben die Vertragsparteien erklärt, dass ihnen Atteste des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen bekannt sind, wonach keine Rückübertragungsanträge gestellt waren. Für den Fall, dass nach Abschluss des Kaufvertrages dennoch Rückübertragungsansprüche bekannt würden, sieht § 6 Abs. 2 zur Sicherung des Beklagten vor, dass ein Verfahren nach dem Investitionsvorranggesetz mit Unterstützung des Beklagten durchgeführt werden solle.

39

Aufgrund dieser Regelungen ist weitgehend sichergestellt, dass der Eigentumserwerb durch den Beklagten erfolgreich sein wird, auch wenn sich die Eintragung durch das Grundbuchamt verzögern sollte. Das Risiko, das Grundstück zurückgeben zu müssen, nachdem Investitionen durch den Beklagten getätigt wurden, die dann nicht erstattet würden, ist damit als minimal anzusehen. Die größte Gefahr einer Rückübertragungspflicht besteht, wenn der Beklagte selbst seinen Vertragspflichten aus dem Kaufvertrag nicht nachkommt. Dies hat der Beklagte jedoch selbst in der Hand.

40

Darüber hinaus sei angemerkt, das der Beklagte noch in der Klageerwiderung vom 16.2.2004 vortragen ließ, dass er schon am 4.1.2001 als Eigentümer eingetragen worden sei. Erst im Schriftsatz vom 8.3.2004, der im Termin übergeben worden war, lässt der Beklagte behaupten, er sei aber erst am 28.5.2003 eingetragen worden. Die zum Nachweis vorgelegte Bestätigung des Amtsgerichts Demmin, betrifft jedoch nicht die im notariellen Kaufvertrag bezeichneten Flurstücke. Es wäre daher ohnehin davon auszugehen, dass der Beklagte bereits im Januar 2001 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden ist.

41

Der Beklagte hat nicht dargetan, dass er die Nichtvornahme der Investitionen nicht zu vertreten habe. Sofern lediglich die finanziellen Mittel gefehlt haben sollten, hat dies auch der Beklagte zu vertreten. Im übrigen soll ihm nach dem Kaufvertrag das unternehmerische Risiko hinsichtlich seiner Planungen nicht abgenommen werden.

42

cc) Die Vornahme der vereinbarten Investitionen ist nach dem notariellen Kaufvertrag auch nicht davon abhängig, dass dem Beklagten öffentliche Fördermittel bewilligt werden. Eine solche aufschiebende Bedingung findet sich im Vertrag nicht. Der Beklagte hat sich gemäß § 8 des Vertrages verpflichtet, die gemäß Anlage 2 definierten Investitionen vorzunehmen. Wäre ihm bei Abschluss des Vertrages bereits klar gewesen, dass eigene finanzielle Mittel hierfür nicht ausreichen, hätte er darauf hinwirken können und müssen, dass der Vertrag entsprechend ausgestaltet wird. Solches ist offenbar nicht geschehen. Der Beklagte hat auch nicht vorgetragen, dass eine entsprechende mündliche oder sonstige Nebenabrede mit der Klägerin getroffen worden sei. Auch eine inzident getroffene Vereinbarung dieser Art ist nicht erkennbar.

43

dd) Gemäß § 20 des notariellen Kaufvertrages hat die Klägerin erklärt, dass sie sich bemühe, die verbleibenden Flächen (Restflurstück 1/1 Flur 4), für die der Beklagte sich interessierte, zu erwerben, und diese dem Beklagten zum Kauf anzubieten.

44

Der Beklagte behauptet, die Klägerin habe solche Bemühungen nicht entfaltet. Sie habe lediglich im Jahre 2000 mitgeteilt, dass der Vorgang zuständigkeitshalber an die BVVG, Niederlassung Neubrandenburg, weitergeleitet worden sei. Mit Schreiben vom 4.7.2003 habe die Klägerin mitgeteilt, dass die Absichten nach § 20 des Kaufvertrages nicht umsetzbar gewesen seien, dass die BVVG Neubrandenburg jedoch veräußerungsbereit sei. Dies hat die Klägerin zuletzt auch behauptet.

45

Nach dem notariellen Kaufvertrag ist die Vornahme der Investitionen nicht davon abhängig gemacht worden, dass der Beklagte auch das Restflurstück gemäß § 20 des Vertrages erwerben kann. Es ist daher bereits zweifelhaft, ob der Beklagte eine Art Zurückbehaltungsrecht oder ähnliches bezüglich der Investitionsverpflichtung geltend machen kann, wenn die Klägerin tatsächlich gegen Pflichten aus § 20 des Kaufvertrages verstoßen hätte. Von einer echten Verschaffungsverpflichtung durch die Klägerin ist nicht auszugehen.

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Darauf kommt es letztlich jedoch nicht entscheidend an, da der Beklagte nicht dargetan hat, dass er sich um einen direkten Erwerb des Flurstücks von der BVVG bemüht habe, wie es von der Klägerin vorgeschlagen worden ist. Wie aus dem Kaufvertrag ersichtlich ist, kam es dem Beklagten auf den Erwerb dieses Flurstücks deshalb an, da er es aus betriebswirtschaftlichen Gründen für unerlässlich hielt. Dennoch wurde keine Bedingung in dem Kaufvertrag aufgenommen, wonach das ganze Geschäft rückabzuwickeln wäre, wenn eine Verschaffung dieses Flurstücks nicht möglich sein sollte. Es kann daher für den Beklagten keine Rolle spielen, ob er das Flurstück von der Klägerin oder von deren Schwestergesellschaft, der BVVG, erwerben kann. Jedenfalls wäre es in höchstem Maße treuwidrig, einen Erwerb von der BVVG abzulehnen, um sich Vorteile bezüglich des notariellen Kaufvertrages mit der Klägerin zu verschaffen.

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Letztlich ist der Grund für die Nichtvornahme der Investitionen auch nicht in der bislang unterbliebenen Verschaffung dieses Flurstücks zu sehen, sondern darin, dass die finanziellen Mittel, nicht zuletzt auch aufgrund der ausgebliebenen öffentlichen Fördermittel, nicht vorhanden sind.

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Ein Recht zum Unterlassen oder Zurückhalten der zu tätigenden Investitionen kann der Beklagte hieraus jedenfalls nicht herleiten.

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b) Die Klägerin hat bezüglich der verkauften Grundstücksgröße ein Mindermaß von 1604 m² ermitteln lassen, sodass sie den Kaufpreis nachträglich um 7.791,07 Euro minderte. Diesen Betrag hat der Beklagte nicht bestritten.

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Die Vermessungskosten in Höhe von 3.392,33 Euro hat der Beklagte ebenfalls nicht bestritten. Die Klägerin kann deren Zahlung gemäß § 16 des notariellen Kaufvertrages verlangen. Gleiches gilt für die Fortführungsgebühren in Höhe von 188,14 Euro.

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II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.