Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-07-25, Aktenzeichen 1 A 785/00
ECLI:DE:OVGNRW:2002:0725.1A785.00.00

Tenor

Die Berufung wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in
Höhe des jeweils beizutreibenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor
Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand

2

Der Kläger steht als Justizvollzugsobersekretär im Dienste des Beklagten und ist
im allgemeinen Vollzugsdienst bei der Justizvollzugsanstalt K. tätig. Seit Januar
1984 bewohnt er die zur Justizvollzugsanstalt gehörende Dienstwohnung Nr. 28 mit
der Anschrift R. straße 410 in K. .

3

Die Wohnung befindet sich in einem 1968 bezugsfertig gewordenen Ein-
Familienhaus und verfügt über eine auf zwei Etagen verteilte Wohnfläche von
48,20 qm.

4

Nachdem die Oberfinanzdirektion K. - im Folgenden: OFD - mit Schreiben vom
3. August 1992 den örtlichen Mietwert unter Berücksichtigung eines Zuschlags von
7 % für die von der Beklagten getragenen Schönheitsreparaturen und eines
Abschlags von 50 % für die Lage in unmittelbarer Nähe zur Justizvollzugsanstalt
sowie starken Verkehrslärms noch auf 352,70 DM festgesetzt hatte, erfolgte mit
Schreiben vom 24. Juli 1995 eine Neufestsetzung des örtlichen Mietwerts auf 590,40
DM. Dabei legte die OFD als Miete für eine vergleichbare bzw. ähnliche Wohnung
einen Betrag von 12,30 DM/qm zu Grunde und nahm einen Zuschlag von 7 % für die
von der Beklagten getragenen Schönheitsreparaturen sowie einen Abschlag von
20 % für die Lage in unmittelbarer Nähe zur Justizvollzugsanstalt vor. Zusätzlich in
Ansatz gebracht wurden ein als pauschalierte Nebenabgaben bezeichneter Zuschlag
in Höhe von 72,30 DM (= 48,2 qm x 1,50 DM/qm) sowie als Entschädigung für
besondere Ausstattung bezeichnete Zuschläge für einen Dienstherd in Höhe von
1,01 DM (= 243 DM x 5 % : 12) und für eine Spüle in Höhe von 1,29 DM (= 309 DM x
5 % : 12).

5

Gegen diese Festsetzung führte der Kläger am 30. August 1995 an: Eine
Mieterhöhung von knapp 60 % verstoße gegen die guten Sitten. Der Wegfall eines
Abschlags für starken Verkehrslärm sei nicht gerechtfertigt. Der Verkehrslärm auf der
B. Straße habe sich mit Sicherheit nicht gemindert, sondern sei in erheblichem
Maße gestiegen. Da er direkt gegenüber der Endhaltestelle wohne, komme es fast
pausenlos zu Lärmbeeinträchtigungen durch ankommende und wegfahrende Busse
und Straßenbahnen.

6

Unter dem 7. September 1995 übersandte der Leiter der Justizvollzugsanstalt
K. dem Präsidenten des Justizvollzugsamts Rheinland die Stellungnahme des
Klägers und führte dazu ergänzend an: Es könne bestätigt werden, dass sich seit der
Festsetzung der OFD vom 3. August 1992 keine Veränderung bezüglich des
auftretenden Lärmpegels ergeben habe.

7

Mit Bescheid vom 12. September 1995, dem Kläger ausgehändigt am
19. Oktober 1995, setzte der Präsident des Justizvollzugsamts Rheinland die
Dienstwohnungsvergütung für die dem Kläger zugewiesene Dienstwohnung mit
Wirkung vom 1. Dezember 1995 auf monatlich 590,40 DM mit der Maßgabe fest,
dass sie die höchste Dienstwohnungsvergütung nicht übersteigen darf.

8

Auf den am 9. November 1995 erhobenen Widerspruch des Klägers holte der
Präsident des Justizvollzugsamts Rheinland eine Stellungnahme der OFD ein. Die
OFD legte unter dem 28. Dezember 1995 dar: Der örtliche Mietwert der
Dienstwohnung sei anhand des gültigen Mietspiegels ermittelt worden. Der K.
Mietspiegel weise für Wohnungen in der Gruppe 3 (Bezugsfertigkeit 1961 bis 1975)
bei einer Größe um 40 qm, ausgestattet mit Bad/WC und Heizung, mittlerer
Wohnlage einen Quadratmeterpreis von 10,80 bis 13,80 DM aus; der Mittelwert
betrage demnach 12,30 DM/qm. Bei einer im Juni 1993 durchgeführten
Ortsbesichtigung sei festgestellt worden, dass ein einheitlicher Abschlag für die Lage
in unmittelbarer Nähe der Justizvollzugsanstalt in Höhe von 50 % nicht mehr
gerechtfertigt sei, da die Beobachtungskanzeln nicht mehr alle gleichzeitig besetzt
seien, der Aufwuchs in den Gärten derart zugenommen habe, dass dadurch eine
Einsichtnahme, zumindest in den Sommermonaten, nahezu unmöglich sei, und eine
gewisse Staffelung der Abschläge je nach Nähe zu den Beobachtungskanzeln
erfolgen müsse. Für die Dienstwohnung des Klägers sei unter Berücksichtigung
dessen ein Abschlag von 20 % als angemessen angesehen worden. Damit seien
zugleich alle sonst durch den Dienstbetrieb entstehenden Nachteile ausgeglichen.
Ausweislich eines unter dem 12. Mai 1986 für die Dienstwohnung R. straße 456
erstellten Gutachtens seien Nachteile wie die Lärmbelästigung durch die B.
Straße durch Vorteile wie z.B. baujahrsuntypische Iso-Verglasung bzw.
Doppelfenster ausgeglichen. Weder bei einer Ortsbesichtigung im Jahre 1986 noch
der im Jahre 1993 sei eine Lärmbelästigung durch Straßenbahnen oder Busse
festgestellt worden, die ein Abweichen von dem genannten Gutachten rechtfertigen
würden.

9

Mit Widerspruchsbescheid vom 16. Januar 1996, dem Kläger ausgehändigt am
7. März 1996, wies der Präsident des Justizvollzugsamts Rheinland den Widerspruch
des Klägers unter Bezugnahme auf die Stellungnahme der OFD vom 28. Dezember
1995 als unbegründet zurück.

10

Am 1. April 1996 hat der Kläger Klage erhoben. In einer am 11. März 1998
durchgeführten mündlichen Verhandlung hat der Vorsitzende des örtlichen
Personalrats erklärt: Für die Beobachtungskanzel der Justizvollzugsanstalt bestehe
kein Besetzungsplan. Hierfür würde auch das vorhandene Besetzungspersonal nicht
ausreichen. Demzufolge sei die Kanzel nur sporadisch besetzt. Der Sitzungsvertreter
der Beklagten gab an: Die Kanzeln seien grundsätzlich nur in Notfällen und in
Ausnahmefällen besetzt, in denen es der Anstaltsleiter für opportun halte zu
dokumentieren, dass die Kanzeln nicht außer Gebrauch seien.

11

Mit dem angefochtenen Urteil vom 8. Dezember 1999 hat das Verwaltungsgericht
die Klage mit dem Antrag,

12

den Bescheid des Beklagten vom 12. September
1995 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides
vom 16. Januar 1996 aufzuheben,

13

abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Der angefochtene
Bescheid begegne in formeller Hinsicht keinen rechtlichen Bedenken, insbesondere
sei der Kläger hinreichend angehört worden. Die Festsetzung der
Dienstwohnungsvergütung sei auch materiell-rechtlich nicht zu beanstanden. Die
vom Kläger gegen die Festsetzung des örtlichen Mietwerts durch die OFD erhobenen
Einwände griffen nicht durch. Die Heranziehung eines Mietspiegels zur Ermittlung
des örtlichen Mietwerts sei rechtmäßig. Auch die vorgenommene Eingruppierung der
Dienstwohnung des Klägers in die in dem Mietspiegel vorhandenen Kategorien
begegne keinen Bedenken. Insbesondere sei weder ersichtlich noch sonst dargetan,
dass die Lage der Wohnung so einzigartig sei, dass eine Einordnung nicht möglich
wäre. Die Festsetzung eines Abschlags für die Nähe zur Justizvollzugsanstalt in
Höhe von nur 20 % sei sachgerecht. Auf Grund entsprechender baulicher
Veränderungen sei ein Abschlag wegen Lärmbelästigung gegenüber den früheren
Festsetzungen nicht mehr berechtigt. Die Annahme eines prozentualen Zuschlags für
die von der Beklagten getragenen Schönheitsreparaturen diene der
Verwaltungsvereinfachung und begegne daher ebenfalls keinen rechtlichen
Bedenken. Dass die neu festgesetzte Dienstwohnungsvergütung im Ergebnis um
mehr als 60 % höher liege als die 1992 festgesetzte, sei unerheblich, da bei der
Neufestsetzung der Dienstwohnungsvergütung keine Bindung an
Höchststeigerungsraten insbesondere aus dem bürgerlich-rechtlichen Mietrecht
bestehe. Eine vom Kläger angenommene gleichheitssatzwidrige Benachteiligung aus
der in der Dienstwohnungsverordnung vorgesehenen "Kappungsgrenze" sei für die
Entscheidung ohne Bedeutung, da eine Ausweitung der "Kappungsgrenze" auch auf
höhere Besoldungsgruppen keinen Einfluss auf die Höhe der für den Kläger
festzusetzenden Dienstwohnungsvergütung habe.

14

Mit der zugelassenen und fristgerecht begründeten Berufung verfolgt der Kläger
sein Begehren weiter.

15

Zur Begründung führt er im Wesentlichen aus: Der angefochtene Bescheid sei
schon formell rechtswidrig, da keine ordnungsgemäße Anhörung stattgefunden habe.
Auch materiell-rechtlich sei die Festsetzung der Dienstwohnungsvergütung
rechtswidrig. So käme die Anwendung des Mietspiegels für seine Wohnung wegen
deren Singularität nicht in Betracht. Die Anwendbarkeit des Mietspiegels scheide
auch deshalb aus, weil dieser von einer durch Angebot und Nachfrage auf dem
Wohnungsmarkt ermittelten Miete ausgehe, die Dienstwohnung jedoch durch einen
dienstrechtlichen Zuweisungsakt vergeben werde. Im Übrigen schreibe die
Dienstwohnungsverordnung eigene Ermittlungen durch die OFD vor; diese könnten
nicht durch die Heranziehung eines Mietspiegels ersetzt werden, da der
Verordnungsgeber die Anwendung eines Mietspiegels nicht vorgesehen habe. Die
OFD habe den Mietspiegel auch unzutreffend angewandt. Es gehe nicht an,
einerseits von einer mittleren Wohnlage auszugehen, andererseits jedoch einen
Mietwert festzusetzen, der nur geringfügig über der unteren Grenze für eine
Wohnung in einer einfachen Wohnlage liege. Durch die Zuordnung der
Dienstwohnung zu einer einfachen Wohnlage im Rahmen der im Jahre 1992
erfolgten Festsetzung sei eine Bindung für die späteren Festsetzungen eingetreten.
Entgegen der Auffassung der OFD könne in Anbetracht der vorhandenen
besonderen Nachteile auch tatsächlich nicht von einer mittleren Wohnlage
ausgegangen werden. Die Lärmbelästigungen seien seit der Festsetzung im Jahre
1992 unverändet geblieben, was auch der Leiter der Justizvollzugsanstalt K.
bestätigt habe. Für die von der Beklagten übernommenen Schönheitsreparaturen
könne kein an Prozentsätzen orientierter Zuschlag angesetzt werden. Zudem
handele es sich dabei um eine Nebenleistung im Sinne der
Dienstwohnungsverordnung. Schließlich liege ein Verstoß gegen das
Gleichbehandlungsgebot aus Art. 3 Abs. 1 GG vor, da im Vergleich zu den Mietern
privaten Wohnraums eine grundrechtlich erhebliche Benachteiligung vorliege. Diese
sei darin zu sehen, dass die dienstwohnungsrechtlichen Vorschriften keinen
annähernd vergleichbaren Schutz bei einer Erhöhung der Dienstwohnungsvergütung
wie die bürgerlich-rechtlichen Regelungen bei einer Mieterhöhung gewährten.

16

Der Kläger hat seinen erstinstanzlichen Antrag dahingehend neu gefasst, dass er
beantragt,

17

den Bescheid des Präsidenten des Justizvoll-
zugsamts Rheinland vom 12. September 1995 in der
Gestalt dessen Widerspruchsbescheids vom
16. Januar 1996 insoweit aufzuheben, als darin eine
Dienstwohnungsvergütung von mehr als 352,70 DM
festgesetzt worden ist.

18

Der Kläger beantragt,

19

das angefochtene Urteil zu ändern und nach
dem neu gefassten erstinstanzlichen Antrag zu
erkennen.

20

Die Beklagte beantragt,

21

die Berufung zurückzuweisen.

22

Zur Begründung stützt sie sich auf das angefochtene Urteil und führt ergänzend
an: Die OFD habe sich nicht ausschließlich an dem örtlichen Mietspiegel orientiert,
sondern sei lediglich von diesem ausgegangen und habe dann die weiteren
Besonderheiten der Dienstwohnung des Klägers berücksichtigt.

23

Zur Aufklärung der Sachlage hat ein Ortstermin durch den Berichterstatter
stattgefunden. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf das Terminsprotokoll und
die anläßlich des Ortstermins gefertigten Fotos verwiesen.

24

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt
der Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten
(2 Bände) sowie auf das Gutachten Nr. 131/85 des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte in K. vom 12. Mai 1986, den Ausbauplan der
Justizvollzugsanstalt K. sowie die vom Kläger eingereichte Zusammenstellung der
K. Mietspiegel Bezug genommen.

25

Entscheidungsgründe

26

Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg.

27

Die Klage ist unbegründet. Der angefochtene Bescheid des Präsidenten des
Justizvollzugsamts Rheinland vom 12. September 1995 in der Gestalt dessen
Widerspruchsbescheids vom 16. Januar 1996 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger
nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

28

Rechtsgrundlage für die vom Präsidenten des Justizvollzugsamts Rheinland
getroffene Festsetzung der Dienstwohnungsvergütung auf 590,74 DM ist § 3 Abs. 1
der Verordnung über Dienstwohnungen für die Beamten und Richter des Landes
Nordrhein-Westfalen, die Beamten der Gemeinden und Gemeindeverbände sowie
die Beamten der Landesversicherungsanstalten Rheinprovinz und Westfalen
(Dienstwohnungsverordnung - DWVO -) in der Fassung der Bekanntmachung vom
9. November 1969 (GV.NRW. 1966 S. 48) und der bis zur Verordnung vom
25. Februar 1983 (GV.NRW. S. 133) eingetretenen Änderungen. Danach ist die
Dienstwohnungsvergütung der Betrag, der dem Beamten bei Einräumung einer
Dienstwohnung auf seine Dienstbezüge angerechnet wird; sie ist nach dem örtlichen
Mietwert festzusetzen.

29

Ob der Kläger zu der Neufestsetzung der Dienstwohnungsvergütung
ordnungsgemäß angehört und der angefochtene Bescheid ausreichend begründet
worden ist, bedarf keiner Vertiefung. Da die Festsetzung der
Dienstwohnungsvergütung mangels eines Beurteilungs- oder Ermessensspielraums
eine gebundene Entscheidung ist,

30

vgl. OVG NRW, Urteile vom 16. Juni 1988 - 12 A
374/87 - und vom 19. Juni 1989 - 12 A 569/87 -,

31

hätte der Präsident des Justizvollzugsamts Rheinland, das Vorliegen eines Form-
oder Verfahrensmangels unterstellt, jedenfalls in der Sache keine andere
Entscheidung treffen können. Mit Blick darauf ist eine unzureichende Anhörung des
Klägers und eine nicht ausreichende Begründung des Bescheids nach § 46
VwVfG NRW in der bei Erlass des Widerspruchsbescheids maßgeblichen Fassung
unerheblich.

32

In der Sache genügt die in dem angefochtenen Bescheid getroffenen
Festsetzung der Dienstwohnungsvergütung den gesetzlichen Anforderungen.

33

Gemäß § 3 Abs. 1 DWVO ist die Dienstwohnungsvergütung entsprechend dem
örtlichen Mietwert für die vom Kläger bewohnte Wohnung festzusetzen. Der örtliche
Mietwert einer Wohnung ist nach § 2 Abs. 3 DWVO durch Vergleich mit den Mieten
zu ermitteln, welche in derselben Gemeinde für Wohnungen gezahlt werden, die
nach ihrer Lage und Art und nach anderen, den Mietwert beeinflussenden
besonderen Umständen vergleichbar sind.

34

Entgegen der Auffassung des Klägers hat die OFD bei der Ermittlung der Miete
für vergleichbare Wohnungen zu Recht im Grundsatz auf den "K. Mietspiegel für
nicht öffentlich geförderte Wohnungen, Stand: 1. Juni 1994" - im Folgenden: K.
Mietspiegel -, zurückgegriffen.

35

Vgl. für die Anknüpfung an Vergleichsmieten für
nicht öffentlich geförderte Wohnungen: BAG, Urteil
vom 29. November 1985 - 7 AZR 346/82 -, AP Nr. 1
zu § 65 BAT.

36

Der Mietspiegel einer Gemeinde dient - wie für den K. Mietspiegel in dessen
allgemeinen Erläuterungen ausdrücklich dargelegt - allgemein als Richtlinie zur
Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten. Er wird regelmäßig durch Vereinigungen
der Vermieter, der Mieter, der Makler und der gemeindlichen Wohnungsämter
zusammengestellt und beruht damit auf Erfahrungen und Einschätzungen von
sachkundigen Stellen, die mit den Verhältnissen des örtlichen Wohnungsmarkt
hinlänglich vertraut sind. Mit Blick darauf entbehrt der Einwand des Klägers, die OFD
hätte anstelle des Rückgriffs auf den K. Mietspiegel eigene Ermittlungen anstellen
müssen, einer hinreichenden Grundlage. Ebenso besteht kein Anlass, die inhaltliche
Richtigkeit des Mietspiegels und dessen Eignung zum Nachweis der Marktmiete in
Frage zu stellen.

37

Vgl. zur Kompetenz für eine derartige
Überprüfung: BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1996 -
8 C 19/94 -, BVerwGE 100, 262 = Buchholz 454.9
Mietpreisrecht Nr. 15 = DÖV 1996, 741 = DVBl.
1996, 993 = NJW 1996, 2046.

38

Gegen die Anwendbarkeit das Mietspiegels konkret auf seine Wohnung kann der
Kläger nicht mit Erfolg einwenden, deren Lage sei durch derartige Besonderheiten
geprägt, dass keine vergleichbare Wohnung im Stadtgebiet K. vorhanden sei. Dem
ist entgegenzuhalten, dass die vom Kläger insbesondere mit Blick auf die Nähe zur
Justizvollzugsanstalt angeführten Lagenachteile seiner Wohnung im Rahmen der
Anwendung des K. Mietspiegel durch die Einordnung in die dort für die
unterschiedlichen Wohnlagen vorgesehenen Spannen sowie durch die Vornahme
von besonderen, an die vorhandenen Gegebenheiten anknüpfenden Abschlägen
hinlänglich Berücksichtigung finden können. Dass die die Besonderheit der Wohnung
des Klägers prägenden Umstände auf diese Art und Weise nicht ausreichend in die
Ermittlung der Mieten für vergleichbare Wohnungen einfließen können, lässt das
Vorbringen des Klägers nicht hervortreten und ist auch sonst nicht ersichtlich.

39

Soweit der Kläger sich für die Unanwendbarkeit des Mietspiegels auf den
Umstand beruft, eine Dienstwohnung werde im Gegensatz zu den auf dem privaten
Markt vermieteten Wohnungen durch einen dienstrechtlichen Zuweisungsakt
vergeben und es existiere deshalb kein "Marktwert", trägt er der Tatsache nicht
hinreichend Rechnung, dass die Dienstwohnungsverordnung ausdrücklich vorgibt,
den örtlichen Mietwert anhand der Mieten für vergleichbare Wohnungen auf dem
freien Wohnungsmarkt zu ermitteln. Der Umstand, dass es sich um eine
Dienstwohnung handelt, die gerade nicht auf der Grundlage eines zwischen dem
Vermieter und dem Mieter abgeschlossenen Mietvertrags vermietet wird, ist deshalb
für die Ermittlung des örtlichen Mietwerts außer Betracht zu lassen.

40

Auf der Grundlage des K. Mietspiegels hat die OFD für die Dienstwohnung
des Klägers zutreffend einen örtlichen Mietwert von 590,40 DM ermittelt.

41

So ist bei der Ermittlung der Mieten für mit der Dienstwohnung des Klägers
vergleichbare Wohnungen zu Recht der Mittelwert der im K. Mietspiegel für
Wohnungen in einer mittleren Wohnlage angegebenen Spanne zugrunde gelegt
worden.

42

Für die Ausgangseinordnung der Dienstwohnung des Klägers in den Bereich
einer mittleren Wohnlage ist von der Feststellung des K. Mietspiegels
auszugehen, dass es sich bei den mittleren Wohnlagen um normale Wohnlagen
ohne besondere Vor- und Nachteile handelt und die überwiegende Zahl der
Wohnungen innerhalb des Stadtgebiets in diesen Wohngegenden liegt. Eine
Einordnung in den Bereich einer einfachen Wohnlage käme nach dem K.
Mietspiegel nur dann in Betracht, wenn das Wohnen kontinuierlich erheblich
beeinträchtigt und dadurch der Wohnwert gemindert würde. Davon kann für den
Bereich, in dem die Dienstwohnung des Klägers liegt, auf Grund der im Rahmen des
Ortstermins getroffenen Feststellungen nicht ausgegangen werden. Dort konnten
keine Umstände festgestellt werden, die eine erhebliche Minderung des Wohnwerts
rechtfertigen könnten. Vielmehr gliedert sich der Bereich der Justizvollzugsanstalt mit
den ihr zugehörigen Dienstwohnungen in eine - wie auch der Gutachterausschuss für
Grundstückswerte in K. in seinem Gutachten Nr. 131/85 vom 12. Mai 1986
dargelegt hat - insgesamt freundliche Wohnlage ein, die im Westen durch eine Ein-
/Zweifamilenhaussiedlung, im Norden und Osten durch Kleingartenanlagen sowie im
Süden früher durch ein (stillgelegtes) Kasernengelände - und nunmehr durch eine
Neubausiedlung - geprägt ist.

43

Die Festlegung auf den Mittelwert der für Wohnungen in einer mittleren
Wohnlage vorgesehenen Spanne rechtfertigt sich aus der Tatsache, dass keine
besonderen Umstände vorliegen, auf die ein Abweichen von diesem Wert gestützt
werden könnte.

44

Der sich danach ergebende Betrag von 12,30 DM/qm ist von der OFD entgegen
der Auffassung des Klägers zu Recht um nicht mehr als 20 % wegen der Nähe zur
Justizvollzugsanstalt gemindert worden. Zutreffend hat es die OFD als einen den
Wohnwert erheblich mindernden Umstand angesehen, unmittelbar angrenzend an
eine Justizvollzugsanstalt zu wohnen. Schon allein das Vorliegen dieser Tatsache
vermag nach allgemeiner Einschätzung die Minderung des Wohnwerts einer
Wohnung zu begründen. Hinzu kommen die Einfriedung des gesamten Geländes der
Justizvollzugsanstalt mit den ihr zugehörigen Dienstwohnungen durch einen 1,75
Meter hohen Maschendrahtzaun, die Erreichbarkeit der Wohnung ausschließlich
durch den äußeren Eingangsbereich der Justizvollzugsanstalt sowie die
Beeinträchtigungen durch den Anstaltsbetrieb als solchen, wie sie sich
beispielsweise aus mit dem allgemeinen Betrieb verbundenem Lärm, aus - auch
während der Nachtzeit erfolgenden - Lautsprecherdurchsagen, aus
Scheinwerfereinstrahlungen, aus Hubschrauberan- und -abflügen und aus
Alarmklingeln ergeben. Demgegenüber spricht aber gegen die Annahme eines
höheren Abschlags als 20 %, dass die das Gelände der Justizvollzugsanstalt
abgrenzende sechs Meter hohe Mauer von der Wohnung des Klägers nicht zu sehen
und auch die das gesamte Gelände umschließende Umzäunung angesichts der
vorhandenen Bepflanzung kaum wahrzunehmen ist sowie eine Möglichkeit der
Beobachtung des eigenen Wohn- und Aufenthaltsbereichs von der in die
Anstaltsmauer integrierten Beobachtungskanzel aus wegen der Lage der Wohnung
des Klägers einerseits und wegen des dazwischen liegenden Pflanzenbewuchses
andererseits nicht besteht.

45

Der Ansatz eines weiteren Abschlags für die zweifelsohne vorhandenen
Lärmbeeinträchtigungen, die von den Bussen und Straßenbahnen, die die nur wenig
entfernt liegende Endhaltestelle anfahren und wieder verlassen, von dem Verkehr
auf der ebenfalls nur wenig entfernt liegenden und viel befahrenen B. Straße
sowie von der in einiger Entfernung verlaufenden Bahnlinie ausgehen, war
entbehrlich, da die damit verbundene Minderung des Wohnwerts ausgeglichen wird
durch die ebenfalls festzustellenden wohnwerterhöhenden Umstände, wie sie
insbesondere in der Lage der Wohnung in einem Einfamilienhaus, der
baujahrsuntypischen Ausstattung mit Isoverglasung bzw. mit Doppelfenstern, der
Gartenbenutzung sowie der guten Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und der
schnellen Erreichbarkeit der Innenstadt einerseits und der Autobahn anderseits zu
sehen sind.

46

Ebenfalls zu Recht hat die OFD mit Blick darauf, dass die Schönheitsreparaturen
von der Beklagten übernommen werden, einen Zuschlag von 7 % angenommen.
Damit wird der für private Mietverhältnisse regelmäßig anzutreffenden Vereinbarung
Rechnung getragen, die dem Mieter kraft Mietvertrags die Verpflichtung zur
Durchführung der Schönheitsreparaturen auferlegt.

47

Vgl. Hochhausen/Henneböhle/Frerk,
Dienstwohnungsvorschriften Nordrhein-Westfalen,
Teil B § 2 DWVO Anm. 3.

48

Entgegen der Auffassung des Klägers begegnet es keinen Bedenken, die mit der
Übernahme der Schönheitsreparaturen bedingten Vorteile in einem Prozentsatz zu
bemessen. Zwar ist dem Kläger zuzugestehen, dass dies zu Ungereimtheiten führen
kann, die insbesondere darin ihre Ursache haben, dass die Höhe der Kosten für die
Schönheitsreparaturen unabhängig von der Wohnlage sind, durch eine prozentuale
Bemessung jedoch für gleich große Wohnungen in verschiedenen Wohnlagen in
unterschiedlichem Umfang in die Berechnung des örtlichen Mietwerts einfließen. Das
Bestehen derartiger Ungereimtheiten hat ihre Ursache in der mit der prozentualen
Bemessungen verbundenen Pauschalierung, die der Beklagten mit Blick auf eine
handhabare Verwaltungspraxis in einem gewissen Rahmen zuzugestehen ist. Ob
dieser Rahmen in bestimmten Fällen überschritten wird, bedarf keiner Entscheidung,
da jedenfalls für die Wohnung des Klägers kein Anhalt für Annahme besteht, dass
der konkret in Ansatz gebrachte Betrag von monatlich 41,50 DM in keiner
hinreichenden Relation zu den für den Kläger vorhandenen Vorteilen steht. Dies gilt
umsomehr, als der sich daraus ergebende Betrag von 0,86 DM/qm noch deutlich
unter der Höchstgrenze von 1,- DM liegt, die § 28 Abs. 4 Satz 2 der Zweiten
Berechnungsverordnung in der bis zum 31. Juli 1996 geltenden Fassung (BGBl.
1992 I S. 1250) für den Ansatz von vom Vermieter übernommenen Kosten der
Schönheitsreparaturen vorsieht.

49

Nicht zu beanstanden ist weiterhin die dem Kläger auferlegte Verpflichtung,
einen monatlichen Betrag in Höhe von 1,01 DM für einen in der Dienstwohnung
bereitgestellten Herd sowie einen weiteren monatlichen Betrag in Höhe von 1,29 DM
für eine bereitgestellte Spüle zu zahlen. Demgegenüber kann der Kläger sich nicht
mit Erfolg darauf berufen, bei diesen Gegenständen handele es sich nicht um solche,
die unter § 2 Abs. 5 DWVO fielen, vielmehr seien diese als Ausstattungsgegenstände
und Geräte im Sinne von § 17 DWVO anzusehen. Dieser Einwand kann schon
deshalb zu keinem anderen Ergebnis führen, weil die OFD diese Positionen zwar
unter der Überschrift "Entschädigungen für besondere Ausstattungen gemäß § 2
Abs. 5 DWVO" in die Berechnung aufgenommen hat, tatsächlich jedoch den
Anforderungen des § 17 Abs. 2 DWVO entsprechend eine jährliche Entschädigung in
Höhe von 5 % des Gebrauchswerts erhoben und diese auf die einzelnen Monate
umgelegt hat.

50

Der sich aus dieser Berechnung ergebende örtliche Mietwert von 590,40 DM und
die dem entsprechende Höhe der Dienstwohnungsvergütung begegnet entgegen der
Auffassung des Klägers auch im Verhältnis zu der mit Bescheid vom 1. September
1992 erfolgten Festsetzung keinen Bedenken. Dabei ist dem Kläger zuzugestehen,
dass die Dienstwohnungsvergütung um 237,70 DM und damit mehr als 65 % höher
liegt als die unter dem 1. September 1992 festgesetzte. Dieser Umstand vermag
jedoch nicht zu einem anderen Ergebnis zu führen. Bei der Neufestsetzung der
Dienstwohnungsvergütung besteht keine Bindung an Höchststeigerungsraten, wie
sie im bürgerlich-rechtlichen Mietrecht gelten. Mietrechtliche Vorschriften sind auf die
Erhöhung der Dienstwohnungsvergütung nicht anzuwenden.

51

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 16. Juni 1988 - 12 A
374/87 - und Urteil vom 19. Juni 1989 - 12 A
569/87 -.

52

Auch unter fürsorgerechtlichen Gesichtspunkten bestehen gegen die Erhöhung
keine Bedenken. Die Zuweisung einer Dienstwohnung stellt einen Sachbezug dar
und der Dienstherr ist auf Grund seiner haushaltsrechtlichen Bindung aus § 52 LHO
NRW verpflichtet, Angehörigen des öffentlichen Dienstes Sachbezüge nur gegen
angemessenes Entgelt zu gewähren. Der Fürsorgepflicht des Dienstherrn wird
ausreichend durch die Regelung in § 4 DWVO über die Staffelung der
Dienstwohnungsvergütung nach dem monatlichen Bruttodienstbezug des jeweiligen
Beamten Rechnung getragen.

53

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. September 1991
- 12 A 1271/88 -.

54

Dieser Regelung hat der Präsident des Justizvollzugsamts Rheinland in dem
angefochtenen Bescheid dadurch Rechnung getragen, indem er die
Dienstwohnungsvergütung mit der Maßgabe festgesetzt hat, dass sie die höchste
Dienstwohnungsvergütung nach § 4 DWVO nicht übersteigen darf. Diese
Einschränkung kam auch zugunsten des Klägers zum Tragen, da sich für ihn
angesichts seiner Bruttodienstbezüge in Höhe von 4.384,74 DM im Zeitpunkt des
Erlasses des Widerspruchsbescheids die höchste Dienstwohnungsvergütung auf
575,- DM belief.

55

Mit Blick darauf kann sich der Kläger auch nicht mit Erfolg auf eine
gleichheitssatzwidrige Ungleichbehandlung berufen. Für einen Verstoß gegen Art. 3
Abs. 1 GG fehlt es schon an dem Vorliegen gleicher Fallgestaltungen. Denn die
Zuweisung einer Dienstwohnung, die im Zusammenhang mit dem Dienst- und
Treueverhältnis des Beamten zu seinem Dienstherrn steht, unterscheidet sich
grundlegend von der Anmietung einer Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt.

56

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO und der Ausspruch über ihre
vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

57

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen hierfür nicht
vorliegen (§ 134 Abs. 2 VwGO, § 127 BRRG).

58

Rechtsmittelbelehrung

59

Die Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten
werden.

60

Die Beschwerde ist beim Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-
Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, innerhalb eines Monats nach
Zustellung dieses Urteils einzulegen. Die Beschwerde muss das angefochtene Urteil
bezeichnen.

61

Die Beschwerde ist innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils
zu begründen. Die Begründung ist bei dem oben genannten Gericht einzureichen.

62

Für das Beschwerdeverfahren besteht Vertretungszwang; dies gilt auch für die
Einlegung der Beschwerde und für die Begründung. Danach muss sich jeder
Beteiligte, soweit er einen Antrag stellt, durch einen Rechtsanwalt oder einen
Rechtslehrer an einer deutschen Hochschule als Bevollmächtigten vertreten lassen.
Juristische Personen des öffentlichen Rechts und Behörden können sich auch durch
Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum Richteramt sowie Diplomjuristen im
höheren Dienst vertreten lassen.

63