Verwaltungsgericht Karlsruhe (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2016-06-13, Aktenzeichen 4 K 817/16

Tenor

1. Der Antrag wird abgelehnt.

2. Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Der Streitwert wird auf 140.000,-- EUR festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Antragstellerin wendet sich gegen den Bescheid des Landratsamts Karlsruhe vom 27.07.2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 21.01.2016 mit dem ihr unter Anordnung der sofortigen Vollziehung die Nutzung eines Mehrfamilienhauses als Beherbergungsbetrieb untersagt wurde.

2

Die Antragstellerin ist Miteigentümerin des Grundstücks ..., Flst.Nr. ..., in Linkenheim-Hochstetten. Das Grundstück ist mit einem Gebäude mit elf Wohneinheiten bebaut, für das eine Baugenehmigung als Wohngebäude vom 14.03.2012 vorliegt.

3

Mit Schreiben vom 26.11.2014 teilte das Landratsamt Karlsruhe der Antragstellerin erstmals mit, ihm sei bekanntgeworden, dass die Wohnungen auf dem vorgenannten Anwesen als Monteur-Residenz und mithin als Beherbergungsbetrieb genutzt würden. Dies stelle eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar. Die Antragstellerin wurde daher aufgefordert, einen entsprechenden Bauantrag über die Gemeinde Linkenheim-Hochstetten einzureichen.

4

Die Antragstellerin erwiderte hierauf mit Schreiben vom 08.12.2014 und vom 11.02.2015, es handele sich bei der derzeit ausgeübten Nutzung des Gebäudes nicht um einen Beherbergungsbetrieb, sondern um eine Wohnnutzung. Es liege daher keine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor. In jeder der elf Wohnungen gebe es eine Küche, ein Bad, ein separates WC sowie zwei bis drei Mehrbettzimmer. Die Zimmer seien möbliert mit Betten und Schränken. Bettwäsche werde gestellt und die Sanitärbereiche würden wöchentlich gereinigt. Weitere Leistungen würden nicht angeboten, insbesondere versorgten sich die Bewohner selbst. Dadurch sei die Eigengestaltung der Haushaltsführung durch die Bewohner gewährleistet.

5

Es gebe keine für einen Beherbergungsbetrieb typischen Nebenräume bzw. Gemeinschaftsräume wie Frühstücksraum, Speisesaal oder Rezeption. Eine Vermietung an einzelne Personen finde nicht statt. Die Vermietung erfolge ausschließlich an Firmen zur Unterbringung von deren Arbeitern, die über längere Zeiträume in der Region auf Firmenbaustellen tätig seien und deshalb in der Regel mindestens mehrere Monate oder gar Jahre hier tätig seien. Die Wohnungen würden den Arbeitern monatelang als Lebensmittelpunkt für alle Tätigkeiten des Alltags, wie Schlafen, Essen, Körperpflege, Freizeit und Erholung dienen. Mit den Firmen würden normale befristete Mietverträge über die Vermietung von Wohnraum geschlossen. Die Miete werde monatlich abgerechnet. Dass eine Wohnnutzung vorliege, ergebe sich auch daraus, dass die Firmen ihre Arbeiter ordnungsgemäß bei der Meldebehörde anmelden würden.

6

Mit Schreiben vom 05.03.2015 und vom 10.06.2015 teilte das Landratsamt der Antragstellerin mit, dass es sich aus seiner Sicht bei der derzeit ausgeübten Nutzung um einen Beherbergungsbetrieb handele und somit eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vorliege. Die Antragstellerin wurde erneut aufgefordert, einen Bauantrag einzureichen, da andernfalls eine Nutzungsuntersagung ausgesprochen werden müsse.

7

Mit Bescheid vom 27.07.2015 untersagte das Landratsamt Karlsruhe der Antragstellerin die Nutzung der Räumlichkeiten in dem vorgenannten Wohnhaus als Beherbergungsbetrieb. Es sei bekannt geworden, dass die Antragstellerin die insgesamt elf Wohnungen als Monteurwohnungen vermiete. Über das Internet würden die Wohnungen als „TOP Monteur Residenz“ für maximal 90 Personen beworben. Die Zimmer seien laut Anzeige mit Betten, Schränken, Bettzeug, Tischen, Stühlen und Fernseher ausgestattet. Jede Wohnung könne mit mindestens 6 und maximal 9 Personen belegt werden. Der Übernachtungspreis werde pro Tag berechnet und beinhalte sämtliche Nebenkosten sowie Bettwäschewechsel. Eine Mindestaufenthaltsdauer sei nicht vorgesehen.

8

Die derzeit ausgeübte Nutzung entspreche nicht der genehmigten Wohnnutzung, stattdessen handele es sich um einen Beherbergungsbetrieb. Ein Beherbergungsbetrieb liege nicht nur dann vor, wenn hoteltypische Leistungen erbracht würden. Ein Beherbergungsbetrieb könne sich auch auf das schlichte Bereitstellen von Gästezimmern beschränken und von der Erbringung weiterer Nebenleistungen wie dem Frühstück oder der Bereitstellung von Gemeinschaftsräumen absehen. Vorliegend beschränke sich die Leistungen der Antragstellerin nicht einmal auf das bloße Zurverfügungstellen der Gästezimmer, sondern beinhalte Bettwäschewechsel und wöchentliche Reinigung. Gegenüber einer Beherbergung sei das Wohnen vor allem durch das Merkmal der Dauerhaftigkeit sowie durch die Möglichkeit der Eigengestaltung der Haushaltsführung abzugrenzen. Eine Beherbergung stelle eine in der Regel befristete Dienstleistung dar, die der Betreffende so entgegennehme, wie sie angeboten werde. Der vorliegende Fall sei nicht anders zu beurteilen. Eine eigene Häuslichkeit vermöge die Tatsache, dass sich die Bewohner die Speisen in der Küche selbst zubereiteten, nicht zu begründen. Auch handele es sich um einen befristeten Aufenthalt. Dies gelte auch dann, wenn die Wohnungen nicht tageweise, sondern über mehrere Monate vermietet würden. Die Nutzung als Beherbergungsbetrieb unterscheide sich gerade dadurch von der Wohnnutzung, dass das Wohnen typischerweise nicht befristet sei, unabhängig von der konkreten Dauer. Das Angebot im Rahmen des Internetauftritts der Antragstellerin schließe Kurzzeitbesuche nicht aus, was sich insbesondere aus der Angabe eines Tagespreises anstatt eines Monatspreises, wie er bei der Vermietung von Wohnraum üblich sei, ergebe.

9

Es liege daher eine Nutzungsänderung vor, die gemäß §§ 49, 2 Abs. 13 Nr. 1 LBO genehmigungspflichtig sei. Da bislang eine Baugenehmigung weder beantragt noch erteilt worden sei, sei die derzeitige Nutzung formell illegal und daher gemäß § 65 S. 2 LBO zu untersagen. Die Nutzungsänderung sei nicht gemäß § 50 Abs. 2 Nr. 2 LBO verfahrensfrei, da durch die Nutzungsänderung nicht neuer Wohnraum in bestehenden Wohngebäuden geschaffen werde. Weiterhin komme eine Verfahrensfreiheit gemäß § 50 Abs. 2 Nr. 1 LBO nicht in Betracht, da an die Nutzungsart „Beherbergungsbetrieb“ andere Anforderungen zu stellen seien als an eine Wohnnutzung. Zudem beschränke sich das Verfahren nicht auf eine bloße Kenntnisgabepflicht gemäß § 51 Abs. 1 LBO, da es sich im vorliegenden Fall um einen Beherbergungsbetrieb mit mehr als 12 Betten und somit um einen Sonderbau im Sinne des § 38 Abs. 2 Nr. 13 LBO handele. Der Bescheid wurde der Antragstellerin am 31.07.2015 zugestellt.

10

Gegen diesen Bescheid erhob die Antragstellerin am 01.09.2015 Widerspruch.

11

Mit Widerspruchsbescheid vom 21.01.2016 wies das Regierungspräsidium Karlsruhe den Widerspruch der Antragstellerin zurück und ordnete die sofortige Vollziehung der Nutzungsuntersagung an. Für die Abwicklung der noch ausgeübten Nutzung wurde der Antragstellerin eine Frist von zwei Monaten nach Zustellung des Widerspruchsbescheids eingeräumt. Das Regierungspräsidium folgte der Begründung des Landratsamts im Bescheid vom 27.07.2015 und trug ergänzend vor: Der Begriff des Wohnens zeichne sich durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts aus. Erfolge eine Unterbringung nur übergangsweise für einen begrenzten Zweck mit einem nicht über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis, handele es sich um eine andere Nutzungsart als Wohnen. Auch schließe eine nach Tagen bemessene Mietdauer die Annahme einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit regelmäßig aus. Der Begriff des Wohnens verlange zudem, dass Aufenthalts- und private Rückzugsräume geboten würden, die eine Eigengestaltung des häuslichen Wirkungskreises erst ermöglichen würden, wobei auch die Wohndichte eine Rolle spiele.

12

Nach diesen Kriterien liege im Falle der Antragstellerin eine Wohnnutzung nicht vor. Bei objektiver Betrachtung seien die vorliegenden Wohnungen auf eine räumlich beengte und einfache Unterbringung für eine sehr begrenzte Zeitspanne ausgelegt. Dafür spreche schon die Berechnung des Mietpreises pro Übernachtung und Tag. Auch sei kein Mindestaufenthalt erforderlich, sodass auch Kurzzeitvermietungen ab einer Nacht möglich seien. Zudem erfolge die Vermietung ausschließlich an Monteure, welche lediglich für die Dauer der Montagearbeiten eine Unterkunft benötigen würden. Allein daraus ergebe sich schon die zeitliche Begrenzung ihres Aufenthalts, die eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit ausschließe. Des Weiteren würden die einzelnen Wohnungen mit mindestens sechs und bis zu neun Personen belegt, Gemeinschaftsräume seien nicht vorhanden. Innerhalb des Gebäudes könnten sich die Nutzer daher lediglich in ihren Zimmern oder der Küche aufhalten. Die jeweiligen Zimmer seien recht einfach (Bett, Schrank, Stühle und Fernseher) ausgestattet. Es liege eine hohe Wohndichte vor. Insbesondere bei einer Maximalbelegung der Wohnungen sei davon auszugehen, dass die einzelnen Zimmer von mehreren Personen bewohnt seien und daher kaum Privatsphäre böten.

13

Darüber hinaus würden auch für einen Beherbergungsbetrieb typische Dienstleistungen erbracht, nämlich Bettwäsche gestellt und eine wöchentliche Grundreinigung vorgenommen. Auch wenn wegen der in jeder Wohnung vorhandenen Küche eine gewisse Eigengestaltung der Haushaltsführung möglich sei, weil Mahlzeiten selbst zubereitet werden könnten, müsse nicht von einer Wohnnutzung ausgegangen werden. Auch aus den Angaben der Antragstellerin, dass die Räumlichkeiten auch längerfristig vermietet würden, ergebe sich nichts anderes. Denn die Räume würden ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt. Nach alledem sei von einem Beherbergungsbetrieb auszugehen.

14

Die sofortige Vollziehung der Nutzungsuntersagung sei anzuordnen gewesen, da andernfalls der Beherbergungsbetrieb weiter betrieben werden könne, bis das Widerspruchsverfahren und ein sich anschließendes gerichtliches Verfahren abgeschlossen seien. Eine Aufnahme der Nutzung ohne vorherige Genehmigung laufe den gesetzlichen Vorgaben zuwider und würde demjenigen, der die Nutzung aufnehme oder ausübe, ohne vorher die erforderliche behördliche Genehmigung zu erhalten, einen Vorteil gegenüber dem gesetzestreuen Bürger gewähren und eine unerwünschte Vorbildwirkung entfalten. Darüber hinaus entfalte der Beherbergungsbetrieb ein derart hohes Störpotential, dass der Umgebung ein Zuwarten bis zum endgültigen Abschluss des Verfahrens nicht zugemutet werden könne. Der Widerspruchsbescheid wurde der Antragstellerin am 26.01.2016 zugestellt.

15

Die Antragstellerin hat am 25.02.2016 gegen den Bescheid des Landratsamts Karlsruhe vom 27.07.2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 21.01.2016 Anfechtungsklage erhoben und zugleich vorläufigen Rechtsschutz beantragt. Zur Begründung wiederholt und vertieft die Antragstellerin ihren Vortrag aus dem Verwaltungsverfahren. In ihrer Geschäftspraxis erfolge keine tageweise Vermietung der Räumlichkeiten. Sie schließe ausschließlich Mietverträge mit einer Dauer von mindestens einem Monat ab. Diesbezüglich hat die Antragstellerin einen zwischen ihr und der ... GmbH geschlossenen Mietvertrag mit einer Laufzeit vom 17.10.2015 bis zum 30.09.2016 vorgelegt. Der Vertrag sieht vor, dass sich die Laufzeit um jeweils 14 Tage verlängert, wenn nicht eine der Vertragsparteien bis zum siebten Tag vor der weiteren Verlängerung schriftlich kündigt. Laut Vereinbarung stellt die Antragstellerin 53 Betten zum Preis von 9,-- EUR pro Person und Tag zuzüglich Mehrwertsteuer zur Verfügung. Weiterhin sind im Zimmerpreis neben Betriebskosten enthalten: Regelmäßiges Reinigen von Sanitäranlagen, Dusche / Badewanne / WC und allgemein öffentlich zugängliche Bereiche, Bettwäschewechsel nach Bedarf sowie Endreinigung nach Auszug.

16

Die Antragstellerin beantragt,

17

die aufschiebende Wirkung ihrer Klage - 4 K 816/16 - gegen den Bescheid des Landratsamts Karlsruhe vom 27.07.2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 21.01.2016 wiederherzustellen.

18

Der Antragsgegner beantragt,

19

den Antrag abzulehnen.

20

Wegen des Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze, wegen der sonstigen Einzelheiten auf die vom Antragsgegner vorgelegte Akten verwiesen.

II.

21

Der Antrag ist nach § 80 Abs. 5 S. 1 Alt. 2 VwGO statthaft und zulässig. Der Widerspruch der Antragstellerin gegen die Untersagung der Nutzung als Beherbergungsbetrieb hat keine aufschiebende Wirkung, weil das Regierungspräsidium Karlsruhe in seinem Widerspruchsbescheid vom 21.01.2016 gemäß § 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 VwGO insoweit die sofortige Vollziehung angeordnet hat.

22

Der Antrag ist jedoch unbegründet.

1.

23

In formeller Hinsicht bestehen keine Bedenken gegen die Anordnung der sofortigen Vollziehung im Widerspruchsbescheid vom 21.01.2016. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung ist gesondert verfügt und mit dem Hinweis auf den Schutz des Baugenehmigungsverfahrens hinreichend schriftlich begründet (§ 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 i.V.m. Abs. 3 VwGO). Das Regierungspräsidium hat im Widerspruchsbescheid darauf abgehoben, dass die Aufnahme einer baulichen Nutzung ohne vorherige Genehmigung den gesetzlichen Vorschriften zuwiderlaufe und demjenigen, der die Nutzung aufnimmt oder ausübt, ohne vorher die erforderliche Genehmigung zu erhalten, einen Vorteil gegenüber dem gesetzestreuen Bürger gewähren würde und eine unerwünschte Vorbildwirkung entfalte. Damit hat das Regierungspräsidium entsprechend § 80 Abs. 3 S. 1 VwGO in seiner Verfügung die Gründe angegeben, die nach seiner Ansicht im vorliegenden Fall dem öffentlichen Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts den Vorrang vor dem Aufschubinteresse der Antragstellerin einräumen. § 80 Abs. 3 S. 1 VwGO normiert lediglich eine formelle Rechtmäßigkeitsvoraussetzung. Ob diese Erwägungen der Behörde inhaltlich zutreffen, ist eine Frage der materiellen Begründetheit des Antrags (vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 22.11.2004 - 10 S 2182/04 - VBlBW 2005, 279 ff. m.w.N.).

2.

24

Gemäß § 80 Abs. 5 VwGO kann in Fällen der sofortigen Vollziehbarkeit das Gericht auf Antrag die aufschiebende Wirkung ganz oder teilweise wiederherstellen bzw. anordnen. Bei der nach § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen Interessenabwägung ist dem öffentlichen Interesse an der sofortigen Vollziehung der angefochtenen Verfügung der Vorrang einzuräumen vor dem Interesse der Antragstellerin, vom Vollzug der Verfügung bis zu einer endgültigen Entscheidung über deren Rechtmäßigkeit einstweilen verschont zu bleiben. Das Gewicht der gegenläufigen Interessen wird vor allem durch die summarisch zu prüfenden Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache, aber auch durch die voraussichtlichen Folgen des Suspensiveffekts einerseits und der sofortigen Vollziehung andererseits bestimmt. Bei der Abwägung auf Grund summarischer Erfolgsprüfung hat das Suspensivinteresse umso größeres Gewicht, je größer die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs sind, dem Vollzugsinteresse ist hingegen umso größeres Gewicht beizumessen, je weniger Aussicht auf Erfolg der Rechtsbehelf hat (st. Rspr., vgl. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 13.03.1997 - 13 S 1132/96 - VBIBW 1997, 390). Nach diesen Maßstäben überwiegt das öffentliche Vollzugsinteresse das Aussetzungsinteresse der Antragstellerin. Denn die angegriffene Verfügung des Landratsamts vom 27.02.2015 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidium Karlsruhe vom 21.01.2016 sind rechtmäßig.

a)

25

Nach § 65 S. 2 LBO kann, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden, diese Nutzung untersagt werden. Die Nutzung des Anwesens der Antragstellerin als Monteurunterkunft steht im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Hierbei ist im vorliegenden Fall die formelle Illegalität der derzeit ausgeübten baulichen Nutzung für ihre Untersagung gemäß § 65 S. 2 LBO ausreichend. Während eine Nutzungsuntersagung grundsätzlich nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg voraussetzt, dass die Nutzung nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt ist und seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht verstößt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 24.07.2002 - 5 S 149/01 - GewArch 2003, 496; Beschl. v. 22.01.1996 - 8 S 2964/95 - VBlBW 1996, 300), reicht für eine - wie hier - vorläufige Nutzungsuntersagung bereits die bloß formelle Illegalität aus (VGH Bad.-Würt., Beschl. v. 01.02.2007 - 8 S 2606/06 - VBlBW 2007, 226). Im vorliegenden Fall handelt es sich um eine vorläufige Nutzungsuntersagung, da der Antragsgegner diese ausdrücklich darauf gestützt hat, dass die Antragstellerin bislang keine Baugenehmigung beantragt hat. Die derzeitige Nutzung ist mithin nicht endgültig, sondern nur vorläufig bis zu einer Klärung der Zulässigkeit der Nutzung in einem Baugenehmigungsverfahren untersagt.

26

Die auf Dauer bestimmte, endgültige Untersagung der Nutzung einer baulichen Anlage kann mit Rücksicht auf Art. 14 GG nicht mit der bloßen formellen Rechtswidrigkeit der Nutzung begründet werden. Liegt jedoch wie im vorliegenden Fall eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung vor, deren Genehmigungsfähigkeit nicht offensichtlich ist, darf diese gemäß § 65 S. 2 LBO wegen formeller Baurechtswidrigkeit vorläufig bis zur endgültigen Klärung der Zulässigkeit der Nutzung im Baugenehmigungsverfahren untersagt werden. Mit dieser Zielrichtung erfüllt die Nutzungsuntersagung dieselben Aufgabe, wie sie der Baueinstellung gemäß § 64 Abs. 1 LBO zukommt. Sie verschafft der gesetzlich vorgeschriebenen Präventivkontrolle Geltung und verhindert, dass der rechtsuntreue Bürger Nutzungsvorteile gegenüber den Bürgern erhält, die das Genehmigungsverfahren betreiben. Diese öffentlichen Belange überwiegen das private Nutzungsinteresse, weil im Unterschied zur endgültigen Nutzungsuntersagung keine vollendeten Tatsachen geschaffen werden (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 01.02.2007, aaO).

27

Die Voraussetzungen für eine vorläufige Nutzungsuntersagung sind im vorliegenden Fall erfüllt. Die derzeit ausgeübte bauliche Nutzung ist formell illegal, da sie einem Betrieb des Beherbergungsgewerbes entspricht, sodass eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vorliegt [aa)] und diese ist nicht offensichtlich genehmigungsfähig [bb)]. Das der Baurechtsbehörde bezüglich des Erlasses einer Nutzungsuntersagung zustehende Ermessen wurde fehlerfrei ausgeübt [cc)].

aa)

28

Die derzeit ausgeübte bauliche Nutzung des Anwesens ... in Linkenheim-Hochstetten ist formell illegal, da sie nicht der durch die Baugenehmigung vom 14.03.2012 gestatten Wohnnutzung entspricht. Gemäß § 49 LBO in Verbindung mit § 2 Abs. 13 Nr. 1 LBO ist eine Änderung der Nutzung einer baulichen Anlage genehmigungspflichtig.

29

Eine Nutzungsänderung im bauordnungsrechtlichen Sinne liegt vor, wenn der baulichen Anlage - wenigstens teilweise - eine neue, d. h. andere Zweckbestimmung gegeben wird (Sauter, LBO, Stand: Juli 2015, § 2 Rn. 129). Der bauplanungsrechtliche Begriff der Nutzungsänderung hingegen erweist sich als enger, weil er bodenrechtlichen Bezug hat (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 03.09.2012 - 3 S 2236/11 - NVwZ-RR 2012, 919). Eine Nutzungsänderung im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB liegt mithin vor, wenn die Variationsbreite der genehmigten Nutzung verlassen wird und dadurch bodenrechtliche Belange neu berührt werden können (BVerwG, Urteile v. 18.05.1990 - 4 C 49.89 - NVwZ 1991, 264 und v. 18.11.2010 - 4 C 10.09 - NVwZ 2011, 269; Beschl. v. 14.04.2000 - 4 B 28.00 - juris). Die Variationsbreite einer genehmigten Nutzung wird überschritten, wenn das bisher charakteristische Nutzungsspektrum erweitert wird (BVerwG, Urt. v. 27.08.1998 - 4 C 5.98 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 190 S. 64). Bodenrechtliche Belange können berührt sein, wenn der neuen Nutzung unter städtebaulichen Gesichtspunkten eine andere Qualität zukommt (BVerwG, Beschl. v. 14.04.2000, aaO), für die neue Nutzung weitergehende bodenrechtliche Vorschriften gelten als für die alte oder wenn sich die Zulässigkeit der neuen Nutzung zwar nach derselben bodenrechtlichen Vorschrift bestimmt, nach dieser Vorschrift aber anders zu beurteilen sein kann als die frühere Nutzung (BVerwG, Urt. v. 14.01.1993 - 4 C 19.90 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 155), oder wenn die geänderte Nutzung für die Nachbarschaft erhöhte Belastungen mit sich bringt (vgl. BVerwG, Beschl. v. 07.11.2002 - 4 B 64.02 - juris). Keine Nutzungsänderung im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB ist die bloße Intensivierung der Nutzung durch Änderung der tatsächlichen Verhältnisse ohne Einfluss des Bauherrn (BVerwG, Urt. v. 29.10.1998 - 4 C 9.97 - NVwZ 1999, 417 und Beschl. v. 11.07.2001 - 4 B 36.01 - BRS 64 Nr. 73).

30

Gemessen daran liegt im vorliegenden Fall eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung im Sinne sowohl des Bauordnungsrechts (§§ 49, 2 Abs. 13, 50 Abs. 2 LBO) als auch des Bauplanungsrechts (§ 29 Abs. 1 BauGB) vor. Denn die derzeitige Nutzung des streitgegenständlichen Anwesens entspricht einem Beherbergungsbetrieb. Betriebe des Beherbergungsgewerbes stellen gegenüber dem Wohnen eine eigenständige Art der baulichen Nutzung dar (vgl. § 4 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 3 Nr. 1 BauNVO), sodass durch die aktuell ausgeübte Nutzung als Monteurunterkunft die Variationsbreite der genehmigten Wohnnutzung verlassen wird.

31

Der von der Antragstellerin geäußerten Auffassung, bei der Nutzung als Monteurunterkunft handele es sich um eine Form der Wohnnutzung, ist nicht zu folgen. Maßgeblich dafür, ob ein Wohnen zu bejahen ist, ist die Zweckbestimmung des Aufenthalts in den Räumen. Von einem Wohnen ist nur bei einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit auszugehen, die sich durch die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts auszeichnet (vgl. BVerwG, Beschl. v. 25.03.1996 - 4 B 302/95 - NVwZ 1996, 893; Urt. v. 25.3.2004 - 4 B 15/04 - juris; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. v. 19.O2.2014 - 3 L 212/12 - juris). Ist man nur übergangsweise provisorisch für einen begrenzten Zweck mit einem nicht über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis in einem Raum untergekommen, handelt es sich um eine andere Nutzungsart als Wohnen (vgl. VG Schwerin, Urt. v. 20.12.2012 - 2 A 857/11 - juris). Eine nach Tagen bemessene Mietdauer schließt die Annahme einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit regelmäßig aus (vgl. VG Berlin, Beschl. v. 23.01.2012 - 19 L 294.11 - juris).

32

Der Begriff des Beherbergungsgewerbes umfasst eine weite Spannweite unterschiedlicher Betreibungs- und Nutzungsformen. Für einen Beherbergungsbetrieb ist in Abgrenzung zum Wohnen kennzeichnend, dass Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort typischerweise eine eigene Häuslichkeit begründen (BVerwG, Beschl. v. 31.7.2013 - 4 B 8.13 - BauR 2013, 1996; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urt. v. 19.2.2014, aaO; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 31.1.1997 - 8 S 3167/96 - juris). Typischerweise gehört zum Service eines Beherbergungsbetrieb über das bloße Bereitstellen von Übernachtungsmöglichkeiten hinaus auch das Bereitstellen von Bettwäsche und Handtüchern sowie Zimmerreinigung und „Bettenmachen“. Jedoch sind diese Dienstleistungen für das Beherbergen im städtebaulichen Sinne nicht erforderlich (Ziegler in Brügelmann, BauGB, Stand Dezember 2015, § 3 BauNVO Rn. 80 ff.). Das Bundesverwaltungsgericht hat ausgeführt, dass die im Rahmen eines gewerblichen Betriebes beabsichtigte Unterbringung von Montagearbeitern in Zweibett-Zimmern nicht den Regelfall des Wohnens im bauplanungsrechtlichen Sinne darstellt (vgl. BVerwG, Urt. v. 29.04.1992 - 4 C 43/89 - BVerwGE 90, 140). Hieraus folgt, dass nur beim Vorliegen besonderer Umstände bei einer Unterbringung von Montagearbeitern in Mehrbett-Zimmern ein Wohnen der Montagearbeiter im Sinne von § 3 Abs. 1 Nr. 1 BauNVO anzunehmen ist (VG Karlsruhe, Urt. v. 08.10.2014 - 5 K 3233/12- n.v.).

33

Gemessen daran begegnet die Einstufung der von der Antragstellerin betriebenen Monteurunterkunft als Beherbergungsbetrieb keinen rechtlichen Bedenken. Besondere Umstände, die ausnahmsweise für ein Wohnen der Montagearbeiter sprechen würden, liegen nicht vor. Das Landratsamt hat zurecht darauf abgestellt, dass die Antragstellerin die streitgegenständlichen Räumlichkeiten nicht als zu vermietende Wohnungen, sondern als „TOP Monteur Residenz“ bewirbt. Wie bei Beherbergungsbetrieben üblich, wird der Preis pro Übernachtung berechnet. Zusätzlich werden für einen Beherbergungsbetrieb typische Dienstleistungen erbracht, nämlich Bettwäschewechsel, wöchentliche Reinigung und Endreinigung nach Auszug. Dass darüber hinaus laut Vortrag der Antragstellerin keine weiteren „hoteltypischen“ Dienstleistungen, wie etwa das Anbieten von Frühstück und anderen Mahlzeiten, erbracht und keine Gemeinschaftsräume für die Gäste zur Verfügung gestellt werden, steht der Einordnung als Beherbergungsbetrieb nicht entgegen.

34

Denn maßgebliches Kriterium für die Abgrenzung zwischen Wohnen und Beherbergung ist die Möglichkeit der Bewohner, ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig zu gestalten. Diese Möglichkeit besteht in der Monteurunterkunft der Antragstellerin nicht. Zwar ist wegen einer pro Etage in den Räumlichkeiten vorhandenen Küche eine gewisse Eigengestaltung der Haushaltsführung möglich, weil Mahlzeiten selbst zubereitet werden können. Ein selbst gestaltbarer häuslicher Wirkungskreis von Dauer ist in den Räumen der Antragstellerin aber nicht gegeben. Zunächst sind Sanitäranlagen und Küche nur gemeinschaftlich benutzbar. Dies wäre zwar auch in einer Wohngemeinschaft nicht anders. Allerdings bewohnen Mitglieder einer Wohngemeinschaft einvernehmlich gemeinsam eine Wohnung über längere Zeit und haben die Möglichkeit des Rückzuges in das eigene Zimmer. In dem Anwesen der Antragstellerin sind aber, anders als in Wohngemeinschaften, mehrere miteinander nicht verwandte und unter Umständen auch nicht miteinander bekannte Monteure in einem möblierten Zimmer zeitlich befristet untergebracht und es ist weder der Rückzug in ein eigenes Zimmer noch die selbstbestimmte Gestaltung eines Wohnraums möglich. Ein Bestimmungsrecht eines Monteurs darüber, mit welchen Monteuren er in einem Zimmer übernachtet, ist ebenfalls nicht immer möglich. Denn da die Verweilzeit der untergebrachten Monteure unterschiedlich lang sein kann, muss jeder der Monteure damit rechnen, dass die im gleichen Zimmer befindlichen Betten immer wieder anders belegt sein können. Die Unterbringung ist insoweit mit der Unterbringung in einer Jugendherberge vergleichbar. Das erforderliche Mindestmaß an selbstbestimmtem Wohnen mit privaten Rückzugsmöglichkeiten für die einzelnen Bewohner ist damit nicht gewährleistet (vgl. BayVGH, Beschl. v. 25.08.2009 - 1 CS 09.287 - juris; VG Karlsruhe, Urt. v. 08.10.2014, aaO). Darüber hinaus spricht auch das Fehlen weiterer Aufenthaltsräume (Ess- und Wohnzimmer) gegen einen von den Bewohnern eigenständig zu gestaltenden häuslichen Wirkungskreis (OVG Niedersachsen, Urt. v. 11.05.2015 - 1 ME 31/15 - BauR 2015, 1317).

35

Nichts anderes folgt aus dem Vortrag der Antragstellerin, dass die Räumlichkeiten - derzeit - nicht tageweise, sondern nur mit einer Laufzeit von mindestens einem Monat vermietet würden. Denn es fehlt dennoch an der erforderlichen dauerhaften Häuslichkeit. Auch wenn das Kriterium der Dauerhaftigkeit flexibel zu handhaben ist (vgl. BVerwG, Beschl. v. 25.03.1996, aaO) und beispielsweise auch nur gelegentlich genutzte Zweitwohnungen eine Wohnnutzung darstellen (vgl. OVG Niedersachsen, Beschl. v. 12.12.2013 - 1 LA 123/13 - DVBl. 2014, 254), sind die Grenzen hier überschritten. Das Nutzungskonzept ist angesichts der im Internet beworbenen Möglichkeit der tageweisen Vermietung und der sehr einfachen, üblichen Wohnbedürfnissen bei weitem nicht genügenden Ausstattung nicht darauf ausgerichtet, die Nutzer über einen längeren Zeitraum zu beherbergen. Ob tatsächlich eine längerfristige Vermietung erfolgt, ist angesichts des anders ausgerichteten Konzepts danach nicht entscheidend. Bei objektiver Betrachtung ist dieses auf eine räumlich beengte und sehr einfache Unterbringung von alleinstehenden Personen für eine sehr begrenzte Zeitspanne angelegt. Dies genügt nicht den bauplanungsrechtlichen Anforderungen des Wohnens (vgl. OVG Niedersachsen, Beschl. v. 11.05.2015, aaO).

bb)

36

Die Genehmigungsfähigkeit dieser Nutzungsänderung ist auch nicht offensichtlich. Dies folgt hier bereits aus dem Umstand, dass trotz wiederholter Aufforderung durch das Landratsamt die Antragstellerin keinen Bauantrag und insbesondere auch nicht die erforderlichen Bauvorlagen (§ 53 Abs. 1 S. 1 LBO) eingereicht hat. Die Bauvorlagen konkretisieren nicht nur den Bauantrag und damit das Vorhaben, sie bestimmen auch Inhalt und Umfang der Baugenehmigung (Sauter, aaO, § 53 Rn. 23). Ohne Einreichung der Bauvorlagen ist es der Baurechtsbehörde folglich schlechterdings unmöglich, die Zulassungsfähigkeit der baulichen Nutzung abschließend zu prüfen. Zumal der Beherbergungsbetrieb der Antragstellerin mit 90 Betten ein Sonderbau im Sinne des § 38 Abs. 2 Nr. 13 LBO ist, an den besondere Anforderungen gestellt werden können gemäß § 38 Abs. 1 LBO.

cc)

37

Die Entscheidung des Antragsgegners, die derzeit ausgeübte Nutzung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten als Beherbergungsbetrieb zu untersagen, ist nicht ermessensfehlerhaft. Es ist kein milderes Mittel ersichtlich, durch welches der Antragsgegner die Einhaltung des öffentlichen Baurechts durchsetzen könnte. Insbesondere haben sich die wiederholten Aufforderungen des Landratsamts, die Antragstellerin möge unter Vorlage der erforderlichen Unterlagen eine Baugenehmigung beantragen, als nicht zielführend erwiesen.

b)

38

Auch das besondere öffentliche Interesse an der Anordnung der sofortigen Vollziehung (§ 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 VwGO) der Nutzungsuntersagung ist vorliegend gegeben. Eine vorläufige Nutzungsuntersagung ist zum Schutz der Präventivkontrollfunktion des Baugenehmigungsverfahrens in aller Regel für sofort vollziehbar zu erklären (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 01.02.2007, aaO). Denn nur so kann effektiv verhindert werden, dass der rechtsuntreue Bauherr in den Genuss von Vorteilen gelangt, die dem rechtstreuen Bürger nur deshalb versagt bleiben, weil er das erforderliche Genehmigungsverfahren betreibt und vor Beginn der Nutzung den Erlass der Baugenehmigung abwartet. Zudem liegt anders als bei einer Abbruchanordnung kein Eingriff in die Bausubstanz vor, sodass der Vollzug des Nutzungsverbots insoweit nichts Unabänderliches bewirkt. Die gebotene Interessenabwägung führt daher dazu, dass der Antragstellerin für die Dauer des Anfechtungsverfahren das Nutzungsverbot allein deshalb zugemutet werden kann, weil sie gegen das formelle Baurecht verstoßen hat (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 01.02.2007, aaO; Sauter, aaO, § 65 Rn. 105).

39

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

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Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG. Die Antragstellerin erzielt durch die Vermietung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten ausweislich der von ihr für die Monate Januar und Februar 2016 vorgelegten Aufstellungen monatliche Einnahmen in Höhe von rund 23.300,-- EUR. Der Wert der sich hieraus ergebenen Jahreseinnahmen in Höhe von 280.000,-- EUR war im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes zu halbieren (vgl. Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der zuletzt beschlossenen Änderung vom 18.07.2013, dort Nrn. 1.5, 54.2.1).