Landgericht Aachen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2001-02-23, Aktenzeichen 5 S 360/00
ECLI:DE:LGAC:2001:0223.5S360.00.00

Tenor

Die Berufung der Klägerin und der Widerbeklagten zu 1) und zu 2) gegen das am 19.10.2000 verkündete Urteil des Amtsgerichts Aachen - 10 C 313/00 - wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten sowie die außergerichtlichen Kosten der Beklagten tragen die Widerbeklagten als Gesamtschuldner zu 9 %, die Klägerin allein zu weiteren 91 %.

Im Übrigen tragen die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

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Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

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Entscheidungsgründe

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Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung der Klägerin sowie des Widerbeklagten zu 2) hat in der Sache selbst keinen Erfolg.

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Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 1. Altern. BGB auf Rückzahlung der von ihr und dem Widerbeklagten zu 2) als Mieter in den Jahren 1996 bis einschließlich Februar 2000 erbrachten Nebenkostenzahlungen zu.

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Demgegenüber ist die Widerklägerin berechtigt, auch in dem Zeitraum von März bis Juli 2000 monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu fordern.

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Allerdings haben die Parteien in dem Mietvertrag vom 26.3.92 keine wirksame Regelung bezüglich der von den Mietern zu tragenden Nebenkosten getroffen.

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Die Bestimmung in einem Formularmietvertrag, der Mieter habe alle Nebenkosten zu tragen, ist unwirksam, wenn nicht angegeben ist, welche Kosten auf den Mieter abgewälzt werden (vgl. OLG Düsseldorf MDR 1991, 964; LG Mannheim, ZMR 94, 22, AG Neuss ZMR 1994, 571). Eine Auslegung, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der II. BV zu tragen hat, ist mangels Bestimmtheit der getroffenen Vereinbarung grundsätzlich nicht möglich.

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Soweit die Klägerin mit dem Widerbeklagten zu 2) aber in der Vergangenheit die Nebenkostenabrechnungen akzeptiert hat, indem sie entweder - so in den Jahren 1997 und 1998 - Nachzahlungen erbracht oder aber Gutschriften bzw. Verrechnungen zu ihren Gunsten hingenommen hat, liegt ein Anerkenntnis des Saldos vor.

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Zwar ist bei Zahlungen auf eine Rechnung nicht in jedem Fall ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis anzunehmen (vgl. BGH NJW 1995, 3311). Vorliegend ist jedoch der Charakter des Mietverhältnisses als Dauerschuldverhältnis mit fortlaufenden Leistungen zu berücksichtigen, bei dem die Leistungen des Mieters auf die Betriebskosten nur Vorauszahlungen sind, über deren Berechtigung erst durch die späteren Nebenkostenabrechnungen entschieden wird. Durch die Verpflichtung zur Abrechnung über eine abgeschlossene Periode wird bezweckt, endgültige Klarheit und Einvernehmen über die entstandenen Kosten in dem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum zu erzielen (vgl. Klas, WuM 1994, 595, 596). Beide Seiten haben dabei ein Interesse an alsbaldiger Klarheit über die Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum.

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Übersendet der Vermieter eine von ihm erstellte Abrechnung , so darf der Mieter daher davon ausgehen, dass diese erstellt worden ist aufgrund einer abschließenden Prüfung der berücksichtigten Positionen, der Vermieter wiederum darf bei anschließender Akzeptierung der Abrechnung davon ausgehen, dass diese geprüft und für richtig befunden worden ist. Dementsprechend kommt zwischen den Mietvertragsparteien ein schuldbestätigender Vertrag bezüglich der geltend gemachten Forderung zustande mit der Folge, dass beide Seiten mit der Geltendmachung von tatsächlichen oder rechtlichen Einwendungen ausgeschlossen sind, die sie kannten oder die sie aufgrund des Inhaltes der Abrechnung und des Mietvertrages hätten kennen müssen (OLG Hamburg WuM 1991, 598; LG Lüneburg MDR 1979, 759; LG Aachen WuM 1987, 50; LG Marburg ZMR 1980, 153; Klas WuM 1994, 595, 596; Langenberg Betriebskostenrecht, 2. Auflage, Rn. 101 ff; Staudinger, - Emmerich BGB 1995 - §§ 535, 536 Rn. 135; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Auflage, § 43, 6).

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Einschränkender Ansicht zufolge (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rn. 816 f.)gilt der Einwendungsausschluss zwar dann nicht zu Lasten des Mieters, wenn die Unrichtigkeit der Abrechnung eine positive Vertragsverletzung des Vermieters darstellt und der Mieter keinen Anlaß hatte, dem Vermieter zu mißtrauen. Anhaltspunkte dafür, dass vorliegend eine positive Vertragsverletzung gegeben ist, sind jedoch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

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Soweit demgegenüber nach einer Mindermeinung (vgl. LG Kassel WuM 1999, 705; LG Stuttgart WuM 1988, 84) der Mieter jedenfalls die auf rechtsgrundlos in die Abrechnung eingestellte Positionen entfallenden Kosten zurückfordern können soll, weil der Mieter nur die rechnerische Richtigkeit, nicht aber die rechtliche Umlagefähigkeit überprüfe, vermag diese Ansicht nicht zu überzeugen. Da in der die Fälligkeit begründenden Abrechnung als notwendige Mindestangabe alle berücksichtigen Betriebskosten aufgeführt sein müssen, vermag der Mieter auch die Umlagefähigkeit zu prüfen.

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Ob und inwieweit der Mieter von der ihm angebotenen Prüfungsmöglichkeit Gebrauch macht, obliegt daher allein dessen Entscheidung im Einzelfall. Aus der maßgeblichen Sicht des Vermieters als Erklärungsempfänger, der den Umfang der Prüfung nicht zu erkennen vermag, erstreckt sich die vorbehaltlose Akzeptierung der Richtigkeit der Abrechnung jedoch auf sämtliche prüfbaren Aspekte.

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Damit ist ein Rückforderungsanspruch der Klägerin für den Zeitraum bis einschließlich 1999 jedenfalls ausgeschlossen.

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Soweit die Widerbeklagten sich darauf berufen, dass jedenfalls für die Zukunft (d.h. einschließlich des Jahres 2000 für das im Zweifel noch keine Abrechnung erteilt und akzeptiert worden ist), keine Nebenkosten gesondert neben der Miete geschuldet seien, ist mit dem Amtsgericht davon auszugehen, dass durch die tatsächliche Handhabung der Abwicklung der Nebenkosten über acht Jahre hinweg, nämlich von 1992 bis 1999, eine entsprechende Verpflichtung begründet worden ist. Dementsprechend hat die Berufung, soweit sie sich gegen die Verurteilung zur Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen von März bis Juli 2000 richtet, ebenfalls keinen Erfolg.

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Unter welchen Umständen grundsätzlich durch die Zahlung auf Abrechnungen, in der nichtvertraglich vereinbarte Nebenkostenpositionen enthalten sind, eine mietvertragliche Änderung herbeigeführt werden kann, bedarf vorliegend keiner Entscheidung.

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In dem hier allein zu entscheidenden Einzelfall ist unter Berücksichtigung aller Umstände davon auszugehen, dass die Parteien die im Mietvertrag getroffene Regelung bezüglich der umlagefähigen Nebenkosten nachträglich einverständlich ergänzt haben. Zunächst enthält der Mietvertrag unter § 3 Ziffer 6 eine beispielhafte Aufzählung der in Betracht kommenden Nebenkosten, so dass sich die Parteien bereits bei Vertragsschluß eine grundsätzliche Vorstellung von den in Betracht kommenden Nebenkosten haben machen können.

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Durch die Erstellung der Abrechnung über 8 Jahre hinweg hat die Vermieterin ihre Vorstellung vom Inhalt der getroffenen mietvertraglichen Bestimmungen sodann dahingehend konkretisiert, dass die in den Abrechnungen aufgeführten Positionen umlagefähig sind, die Mieter haben diese Vorstellung akzeptiert. Anders als bei einzelnen Positionen, deren Umlagefähigkeit nicht vereinbart worden sind, kann dabei nicht zu Gunsten des Mieters davon ausgegangen werden, dass dieser die eine nicht vertragsgemäße Position in der Abrechnung übersehen hat. Vielmehr handelt es sich um eine Auflistung der insgesamt umlagefähigen Positionen, die im Mietvertrag selbst nicht aufgeführt sind, so dass von einer von den Parteien selbst vorgenommenen Auslegung des Vertrages auszugehen ist (vgl. auch Langenberg, a.a.O. S. 82 ff.).

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Die Voraussetzungen für die von den Parteien angeregte Einholung eines Rechtsentscheids zu der Frage, ob durch die jahrelange Zahlung auf Nebenkostenabrechnungen eine Änderung der vertraglichen Vereinbarungen herbeigeführt werden kann, liegen nicht vor.

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Zum einen ist die Kammer nicht von einer Entscheidung eines OLG oder des BGH in Wohnraummietsachen abgewichen. Vielmehr befindet sich die Kammer in Einklang mit dem BGH, der für den Bereich der Gewerberaummiete in einem Einzelfall entschieden hat, dass eine Vereinbarung über die Umlegung zunächst nicht vereinbarter Nebenkosten auch stillschweigend durch eine sechsjährige Übung zustandekommen kann (BGH NZM 2000, 961). Zum anderen handelt es sich insoweit auch nicht um eine nach § 541 Abs. 1 S. 1, 2. Altern. ZPO erforderliche Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, die durch Rechtsentscheid bisher nicht entschieden ist.

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Ob durch eine tatsächliche Übung eine Vertragsänderung herbeigeführt worden ist, ergibt sich allein aus einer Würdigung der Umstände des Einzelfalles. Diese Würdigung ist jedoch Aufgabe des Tatrichters; für einen Rechtsentscheid ist insoweit kein Raum.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

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Streitwert für das Berufungsverfahren:

8.194,00 DM.

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