Oberlandesgericht Celle ()
Beschluss vom 2016-12-13, Aktenzeichen 7 W 8/16 (L)

Tenor

Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Burgdorf - Landwirtschaftsgericht - vom 21.12.2015 - 5 Lw 1/15 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt der Beteiligte zu 1. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 48.000,00 € festgesetzt.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1

Die Beteiligten streiten um die Ausübung eines siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3.

2

Der Beteiligte zu 1 erwarb durch notariellen Kaufvertrag vom 5. November 2014 von der Beteiligten zu 4 landwirtschaftliche Flächen einschl. Waldflächen zum Kaufpreis von 48.000 €. Nachdem der beurkundende Notar den Grundstückskaufvertrag zur Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung bei der Beteiligten zu 2 eingereicht hat, hat der Grundstücksverkehrsausschuss in seiner Sitzung vom 6. Januar 2015 festgestellt, dass die Genehmigung des Kaufvertrags wegen einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens zu versagen wäre. Am 18. Dezember 2014 erklärte die Beteiligte zu 3 die Ausübung des Vorkaufsrechts gem. § 4 RSiedlG, weil die Kaufinteressentin D.-GbR die in Streit stehenden Flächen als Vollerwerbslandwirt dringend zur Aufstockung ihres Betriebs benötige. Die Beteiligte zu 2 hat demnach unter Bezug auf die Entscheidung des Grundstücksverkehrsausschusses vom 6. Januar 2015 dem Beteiligten zu 1 am 9. Januar 2015 mitgeteilt, dass die Genehmigung des Kaufvertrags vom 5. November 2014 wegen einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden versagt werden müsste.

3

Diese Beurteilung hat das Landwirtschaftsgericht in dem angefochtenen Beschluss geteilt und die Einwendungen des Beteiligten zu 1 gegen die Mitteilung der Beteiligten zu 2 vom 9. Januar 2015 nach Beweisaufnahme als unbegründet zurückgewiesen.

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Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Antragstellers. Seiner Ansicht nach ist die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts unwirksam und die Grundstücksverkehrsgenehmigung zu erteilen. Die Kaufinteressentin sei nicht Landwirtin. Die von ihr betriebene Pferdepension sei keine Landwirtschaft. Dass sie im Rahmen der Betriebsdurchführung auch Futtergewinnung betreibe und der Pferdepensionsbetrieb gewerblich geführt werde, ändere daran nichts. Es bestehe ein gemischter Betrieb, die Landwirtschaft gebe dem Gesamtbetrieb aber nicht das Gepräge. Es handele sich nicht um einen landwirtschaftlichen Betrieb, sondern lediglich um einen Gewerbebetrieb mit etwa 100 Pensionspferden, wie sich auch an dem Internetauftritt des Betriebs zeige. Damit sei die D.-GbR kein aufstockungsbedürftiger Landwirt. Die Stellungnahme der Beteiligten zu 5 vom 2. Dezember 2014 rechtfertige keine andere Bewertung. Die Kaufinteressentin bewirtschafte demnach zwar 38,04 ha Grünland (für 80 Pferde und 6 Fohlen). Nach baurechtlicher Rechtsprechung bestehe jedoch für Pferde ein Futterbedarf von ca. 0,5 ha pro Pferd. Dann müsste die Kaufinteressentin über mindestens 50 ha Grünland verfügen, um eine Tierhaltung auf eigener Futtergrundlage ohne Zukäufe möglich zu machen. Das sei hier aber nicht der Fall, was ebenfalls gegen eine Einstufung als Landwirt spreche.

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Ein dringendes Aufstockungsbedürfnis der Kaufinteressentin fehle zudem. Nach der Stellungnahme der Beteiligten zu 3 vom 16. Oktober 2015 bewirtschafte sie 77 ha Fläche, wovon nur 4.85 ha Eigentum seien. Eine Zupacht von rund 73 ha landwirtschaftlicher Fläche sei ausgeschlossen. Das ergäbe sich aus den von der Kaufinteressentin selbst eingereichten Betriebsvergleichen für die Zeit des Jahres 2014. Sie sei außerdem nicht leistungsfähig. Sie habe 2013 einen Verlust von über 2.000,00 € erzielt und im Jahr 2014 keinerlei Abschreibungen gebucht. Ein nennenswertes positives Betriebsergebnis sei nicht festzustellen. Bei der Prüfung, ob ein leistungsfähiger landwirtschaftlicher Betrieb vorliege, seien überdies die Gewinne aus dem Gewerbebetrieb nicht zu berücksichtigen.

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Demgegenüber liege die besondere Leidenschaft des Beteiligten zu 1 in der Landwirtschaft. Er beabsichtige, sich ein weiteres Standbein in der Landwirtschaft zu schaffen und möchte seine landwirtschaftliche Tätigkeit ausweiten. Überdies bestünde die Möglichkeit, durch eine Verpachtungsauflage als milderes Mittel ebenfalls die Ausübung des Vorkaufsrechts zu unterbinden. Dann könnte die D.-GbR weiter ihren Pferdebetrieb auf den von ihr gepachteten Flächen betreiben, gleichwohl würde der Antragsteller Eigentümer der Flächen werden.

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Der Beteiligte zu 1 beantragt,

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die Abänderung des angefochtenen Beschlusses des Amtsgerichts Burgdorf vom 21. Dezember 2015 - 5 Lw 1/15 - sowie des Bescheides der … vom 9. Januar 2015 - 32.01/8322/296/14 BU - über die Mitteilung der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts gem. § 21 GrdstVG dahin, dass dieser aufgehoben und die Grundstücksverkehrsgenehmigung des vor dem Notar … beurkundeten Kaufvertrags vom 5. November 2014 - UR-Nr. … - erteilt und die Ausübung des siedlungs-rechtlichen Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 3 gemäß ihrem Schreiben vom 18. Dezember 2014 - PBS0.30JoVR … - für unwirksam erklärt wird.

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Die Beteiligte zu 3 beantragt,

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die Beschwerde zurückzuweisen.

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Sie verteidigt den angefochtenen Beschluss. Es bestehe insbesondere ein dringendes Aufstockungsbedürfnis für die Kaufinteressentin, die auch Landwirtin sei.

12

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird Bezug genommen auf den angefochtenen Beschluss, das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24. Oktober 2016 sowie die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.

II.

13

Die Beschwerde ist zulässig gem. § 9 LwVG i.V.m. §§ 58 ff. FamFG. Der streitbefangene Beschluss ist dem Bevollmächtigten des Beteiligten zu 1 am 4. Februar 2016 zugestellt worden. Die Beschwerde ist eingegangen am 18. Februar 2016. Die Beschwerdebegründung ist innerhalb der bis zum 5. April 2016 verlängerten Frist am 5. April 2016 bei dem Amtsgericht Burgdorf eingegangen. Das Landwirtschaftsgericht hat der Beschwerde gem. Beschluss vom 27. April 2016 nicht abgeholfen.

III.

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Die Beschwerde ist insgesamt unbegründet.

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Der angefochtene Beschluss ist zutreffend, weil die Mitteilung der Beteiligten zu 2 vom 9. Januar 2015 zu Recht ergangen ist und die Genehmigung des Kaufvertrags vom 9. November 2014 zu versagen wäre. Gegen die Ausübung des Vorkaufsrecht gem. § 4 RSiedlG durch die Beteiligte zu 3 bestehen von Rechts wegen keine Bedenken.

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1. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG ist die Genehmigung eines Kaufvertrages zu versagen, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeuten würde. Dies ist nach § 9 Abs. 2 GrdstVG in der Regel anzunehmen, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widersprechen würde. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist das insbesondere der Fall, wenn ein Nichtlandwirt ein landwirtschaftliches Grundstück erwirbt, obwohl ein Landwirt im Hauptberuf oder Nebenberuf diese Fläche dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und zum Erwerb zu den Bedingungen des zur Genehmigung vorliegenden Vertrages bereit und in der Lage ist (vgl. BGHZ 94, 292, 295; BGHZ 112, 86, 88; BGH RdL 1991, 48; BGH AgrarR 2002, 320; vgl. auch Senatsbeschlüsse vom 17.6.2002 in RdL 2003, 22, und 18.3.2002 in NdsRpfl 2002, 236; vgl. ferner OLG Oldenburg RdL 2009, 329 und OLG Brandenburg RdL 2012, 186). Denn die Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur zielen in erster Linie auf die Schaffung und Erhaltung selbständiger und lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ab. Da Grund und Boden in der Landwirtschaft nur in begrenztem Umfang zur Verfügung stehen, soll der vorhandene landwirtschaftliche Grundbesitz in erster Linie den Landwirten zugutekommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften (BGH, RdL 2011, 97, 98).

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2. Die am Erwerb der streitbefangenen Flächen interessierte Kaufinteressentin D.-GbR erfüllt die Voraussetzungen, die erforderlich sind, um eine Versagung des Kaufvertrags gem. § 9 Abs. 1 GrdstVG zu begründen (vgl. im Einzelnen auch Netz, GrdstVG, 7. Aufl. 2015, S. 717 Rdnr. 2055): Sie benötigt die von dem Kaufvertrag betroffenen Flächen dringend zur Aufstockung, die Einbeziehung der betr. Flächen ist agrarstrukturell sinnvoll. Die Kaufinteressentin bewirtschaftet einen leistungsfähigen Haupt- oder Nebenerwerbsbetrieb, ist erwerbsfähig und zudem in der Lage, die Flächen zu den Bedingungen des Kaufvertrags zu erwerben (einschl. der Zahlung des Kaufpreises).

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a) Die Kaufinteressentin D.-GbR benötigt die von dem Kaufvertrag betroffenen Flächen dringend zur Aufstockung. Ein derartiges Aufstockungsbedürfnis verlangt nicht, dass der kaufinteressierte Landwirt das Grundstück zur Aufrechterhaltung seines Betriebs benötigt. Es genügt eine konkrete nachteilige Auswirkung des geplanten Verkaufs auf den bestehenden Betrieb; der Erwerb des Grundstücks durch den Beteiligten zu 1 müsste für den dringenden Aufstockungsbedarf der D.-GbR nachteilige Auswirkungen haben (vgl. Netz, GrdstVG, 7. Aufl. 2015, S. 719 RN 2058 ff.). So aber liegt es hier:

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aa) Grundsätzlich ist jeder landwirtschaftliche Betrieb aufstockungsbedürftig und aufstockungswürdig. Für das Aufstockungsinteresse ist demgegenüber nicht erforderlich, dass der kaufinteressierte Landwirt zur Aufrechterhaltung seines Betriebs auf das streitgegenständliche Grundstück existentiell angewiesen ist. Vielmehr führt allein die Aufstockung des Eigenlandanteils eines landwirtschaftlichen Betriebs als anerkannte Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur zur Anerkennung eines dringenden Aufstockungsinteresses (vgl. BGH, RdL 2011, 97, 98). Denn in der Landwirtschaft besteht auch bei solchen landwirtschaftlichen Betrieben, deren bisherige Betriebsgröße ein ausreichendes Einkommen gewährleistete, die Notwendigkeit, die Betriebsfläche zu vergrößern, um auf Dauer eine ausreichende Existenzgrundlage zu sichern. Dabei stellt jeder Schritt auf dem Weg zu einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Eigenland und Pachtland eine strukturelle Verbesserung dar und dient damit der wirtschaftlichen Stärkung des Betriebes, was wiederum einen Aufstockungsbedarf begründet (vgl. Senat, Beschluss vom 17.11.2014 - 7 W 72/14 L, S. 16).

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Die Kaufinteressentin betreibt auf den betroffenen Flächen Landwirtschaft. Der Landwirtseigenschaft steht dabei nicht von vornherein entgegen, dass die D.-GbR keine natürliche Person, sondern eine teilrechtsfähige Gesellschaft ist. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass auch Gesellschaften als Landwirt i.S.d. Grundstücksverkehrsrechts qualifiziert werden können (vgl. Senatsbeschlüsse 7 W 81/13 vom 13.1.2014, juris-Rdnr. 20; 7 W 26/12 vom 17.9.2012; vgl. ferner Beschluss des BGH vom 26.11.2010 in RdL 2011, 97; Beschlüsse des OLG Brandenburg vom 26.4.2012 in RdL 2012, 186 und 30.5.2013 in RdL 2013, 285). Voraussetzung hierfür ist, dass Land- oder Forstwirtschaft in größerem Umfang betrieben wird und der Betriebsleiter fachlich qualifiziert ist und mithin als natürliche Person die Landwirts- oder Forstwirtseigenschaft erfüllt (vgl. Senatsbeschluss 7 W 81/13 juris-Rdnr. 20 mwN). Das ist hier der Fall:

21

Die Gesellschafterin G. D. ist Vollerwerbslandwirtin. Der Gesellschafter F. D. betreibt Landwirtschaft im Nebenerwerb.

22

Gem. § 1 Abs. 2 GrdstVG ist Landwirtschaft im Sinne dieses Gesetzes die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung, um pflanzliche oder tierische Erzeugnisse zu gewinnen. Die D.-GbR führt auf dem Gelände eine Pferdepension mit etwa 100 Pferden und darüber hinaus privat einen Zuchtbetrieb. Die Kaufinteressentin hat die Flächen seit 1990 dauerhaft gepachtet, und zwar bis in das Jahr 2034. Sie betreibt unstreitig auch Bodenbewirtschaftung, indem zumindest teilweise die Futtermittelproduktion für die Pferde von den Flächen gewonnen wird. Für die weitere Aufrechterhaltung und den Ausbau dieses Betriebs möchte sie die Flächen zukaufen, auf denen sie ohnehin schon ihren Betrieb führt, um die Fortführung des Betriebs sicherzustellen. Eine Pferdepension und eine Pferdezucht einschließlich Zureiten und reiterlicher Ausbildung können dabei als Landwirtschaft bewertet werden, wenn das Futter der Pferde aus den bewirtschafteten Flächen des Betriebs erzeugt wird (vgl. OLG Stuttgart, Beschluss vom 26.5.2008 - 101 W 6/07, RdL 2008, 275, juris-Rdnr. 55). Die streitbefangenen Flächen werden indes tatsächlich durch die Kaufinteressentin landwirtschaftlich genutzt zur Futtermittelgewinnung für die Pferde, und es besteht eine mit der Bodenbenutzung verbundene Tierhaltung.

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bb) Der Beteiligte zu 1 hat demgegenüber kein nachvollziehbares Bedürfnis, eine Genehmigung seines Kaufvertrags unter dem Gesichtspunkt einer landwirtschaftlichen Tätigkeit zu erreichen.

24

Er ist kein Landwirt, sondern Kfz-Mechaniker ohne jede landwirtschaftliche Ausbildung. Er hat in dieser Hinsicht - Ausbildung zum Landwirt - auch nicht vor, eine Ausbildung zu beginnen, wie er selbst vor dem Landwirtschaftsgericht erklärt hat (Protokoll vom 2.11.2015, Bl. 104/105 d.A.).

25

Er möchte lediglich seine drei Galloway-Rinder, die er hobbymäßig hält, durch weitere Rinder ergänzen, wobei die Einzelheiten noch unklar sind. Ausweislich seiner Erklärung vor dem Landwirtschaftsgericht ist für ihn denkbar, die Tierhaltung „auf bis zu 25 Rinder“ aufzustocken. Dies wird aber auch nur als Möglichkeit formuliert („habe mir vorgestellt, dass ich bis zu 25 Tiere da draufstellen könnte“, Bl. 104 d.A.). Er bezeichnet seine derzeitige Rinderhaltung ausdrücklich als „Hobby“ (Bl. 105 d.A.).

26

Der Beteiligte zu 1 verfügt über keine Hofstelle (Bl. 104 d.A.). Bislang bewirtschaftet er lediglich 2.640 qm Grünland - also einen etwas größeren Garten - mit zwei Kühen (Protokoll Bl. 104 d.A.) bzw. insgesamt 3 Rindern (Protokoll Bl. 194 R d.A.).

27

Der Beteiligte zu 1 hat die grundsätzliche Ausrichtung und den Umfang seiner (beabsichtigten) Tierhaltung auch vor dem Senat bestätigt (Protokoll vom 24.10.2016, Bl. 194 R d.A.).

28

b) Die Übereignung der Flächen an den Beteiligten zu 1 wäre agrarstrukturell ungesund. Im Kollisionsfall gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG stehen sich regelmäßig ein leistungsfähiger Landwirt bzw. ein leistungsfähiger Nebenerwerbslandwirt - hier die Kaufinteressentin) - und ein Nichtlandwirt - der Beteiligte zu 1 - gegenüber (vgl. Netz, GrdstVG, 7. Aufl. 2015, S. 716 Rdnr. 2053). Der Beteiligte zu 1 kann als Nichtlandwirt auf den Flächen allenfalls eine kleine Rinderhobbyzucht betreiben, aber keinen landwirtschaftlichen Betrieb führen. Er hat das auch nicht vor, weil er als Kfz-Mechaniker eine freie Autowerkstatt betreibt, die er nicht aufgeben kann und will (Protokoll Bl. 104 d.A.).

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Dagegen wäre der Zukauf der Flächen für die D.-GbR agrarstrukturell sinnvoll: Sie bewirtschaftet im landwirtschaftlichen Voll- und Nebenerwerb bislang ca. 77 ha Fläche, wovon sich aber nur 4,85 ha in ihrem Eigentum befinden. Die streitbefangenen Flächen liegen nur 800 m vom Betriebssitz entfernt und in unmittelbarer Nähe weiterer Flächen, die sie ebenfalls bewirtschaftet. Die D.-GbR hat die im Streit stehenden Flächen bereits seit Jahrzehnten gepachtet; der Pachtvertrag läuft bis zum 30. September 2034.

30

Würde der Kaufvertrag wie beantragt zugunsten des Beteiligten zu 1 genehmigt, müsste die D.-GbR die Flächen räumen und ihren jahrzehntelang ausgeübten und vor Ort entsprechend verwurzelten Betrieb aufgeben, um einer kleinen Hobbyrinderhaltung eines Nichtlandwirts zu weichen, deren Bedeutung sich nach gegenwärtigem Sachstand allenfalls in privater Liebhaberei erschöpfen wird und jedenfalls nicht zum Ziel hat, einen auch nur teilweise landwirtschaftlich geführten Betrieb dauerhaft aufzubauen.

31

c) An der Erwerbsfähigkeit der Kaufinteressentin bestehen entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 1 keine durchgreifenden Zweifel. Der Pferdebetrieb ist schon seit Jahrzehnten vor Ort und soll dort dauerhaft bleiben, die Tochter soll und will den Betrieb fortführen (vgl. Protokoll Bl. 107, 110 d.A.). Ein Indiz für die Erwerbsfähigkeit liegt auch darin, dass die D.-GbR einen Kaufpreis zwischen 50.000 und 60.000 € ohne weiteres zahlen würde (Protokoll Bl. 108 d.A.). Die vorübergehenden Einnahmenverluste sind durch Hochwasser und dadurch bedingte Ernteausfälle erklärt (vgl. Protokoll Bl. 106 d.A.).

32

3. Eine Genehmigung unter Verpachtungsauflage gem. § 10 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG ist nicht sachgerecht. Der Senat hat zwar eine solche Entscheidung in einem anderen Fall getroffen (Beschluss vom 17.11.2014 - 7 W 72/14 (L) - nicht rechtskräftig, anhängig BGH Az. BLw 1/15). In jenem Fall konnte allerdings den Interessen der Beteiligten schon durch eine Genehmigung unter Verpachtungsauflage entsprochen werden. Im hier zu entscheidenden Fall ist das aber nicht möglich. Der Beteiligte zu 1 hat nach seiner eigenen Darstellung an den Flächen (nur) deshalb Interesse, weil er dort eine Rinderzucht aufbauen möchte. Die D.-GbR könnte daneben auf den Flächen nicht ihre Pferdepension mit Futtermittelgewinnung samt privater Pferdezucht (weiter) betreiben. Die Interessen der Parteien stehen unvereinbar gegenüber und schließen sich somit aus.

33

Auch der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit, der maßgeblich der Abwägung im Senatsbeschluss vom 17. November 2014 zugrunde lag (7 W 72/14 L - insb. S. 18 f.), verlangt im vorliegenden Fall keine mildere Maßnahme, als die Versagung der Genehmigung, da eine Genehmigung des Kaufvertrags unter Verpachtungsauflage nicht geeignet wäre, die von den Parteien jeweils erstrebte Regelung zu erreichen. Für die Kaufinteressentin verbliebe die Unsicherheit, mit einem Verpächter vertraglich verbunden zu sein, der die Pachtflächen für eigene Bedürfnisse nutzen möchte; für den Beteiligten zu 1 wäre bei Fortbestand des Betriebs der D.-GbR auf den Flächen ein Ausbau der Rinderhaltung nicht möglich. Erforderlich ist im Rahmen der gebotenen Abwägung der gegenläufigen Interessen der Beteiligten zudem eine Regelung, die den Zielen des Grundstücksverkehrsgesetzes, leistungsfähige landwirtschaftliche Betriebe zu erhalten (so auch Senat - 7 W 72/14 L - aaO), gerecht wird. Das ist hier aber nur möglich, wenn die Kaufinteressentin ihren Betrieb weiter auf den Flächen führen kann. Schließlich stellt die Versagung der Genehmigung auch keinen unverhältnismäßigen Eingriff gegenüber dem Beteiligten zu 1 dar, weil er mit seiner kleinen Rinderzucht von derzeit 3 Tieren ohne großen Aufwand - insbesondere im Vergleich zur Kaufinteressentin D. GbR - auf andere Flächen ausweichen könnte.

IV.

34

1. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 34 Abs. 1, 44 Abs. 1, 45 Abs. 1 LwVG, wobei der Senat eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten aus Billigkeitsgründen nicht für geboten erachtet hat.

35

2. Die Entscheidung über den Geschäftswert folgt aus §§ 61, 76 Nr. 4 GNotKG, 1 Nr. 3, 34 Abs. 2 LwVG. Der Wert des zugrunde liegenden Geschäfts, das genehmigt werden soll, entspricht dem Kaufpreis des Vertrags, den der Beteiligte zu 1 genehmigt haben möchte. Das sind 48.000,00 € (vgl. Bl. 19 ff. d.A.).

V.

36

Die Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht gegeben sind (§§ 9 LwVG, 70 FamFG). Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

37

Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.

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