Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-03-08, Aktenzeichen 5 K 2864/05
ECLI:DE:VGGE:2007:0308.5K2864.05.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen
die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden
Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in derselben
Höhe leistet.

1

Tatbestand:

2

Die Kläger sind Eigentümer des Wohnhauses I. Str. 8 in N. .
Dieses Gebäude ist Teil der sog. Bereitschaftssiedlung, die in den Jahren
1938 bis 1942 von der damaligen " GmbH" für leitende
Angestellte und "betriebswichtige Mitarbeiter" nach dem Gartenstadtprinzip
erbaut worden war. Die Siedlung umfasst ca. 154 Wohnungen in 11
Haustypen in 2-geschossiger Bauweise.

3

Am 20. Oktober 2003 trug die Beklagte die gesamte Bereitschaftssiedlung
in die Denkmalliste der Stadt N. ein. In der Denkmallistenkartei heißt es zu
den charakteristischen Merkmalen:

4

"Die Bereitschaftssiedlung der mbH wird als Einzeldenkmal,
bestehend aus den Häusern ... I. Straße 1, 2 - 20 ... in die Denkmalliste
Teil A der Stadt N. zum Erhalt des äußeren Erscheinungsbildes
eingetragen.

5

Zusätzlich werden die Villa V. Straße 7, die Einfamilienhäuser V.
Straße 12 und M. Straße 4 und die Mehrfamilienhäuser M.
Straße 9 und P. Straße 16 auch mit ihren kompletten Innenbauteilen,
jeweils einzeln in ihrer Gesamtheit, in die Denkmalliste Teil A der Stadt N.
eingetragen (...).

6

Weiterhin werden alle alleeartigen Baum- und Strauchpflanzungen und
Rasenflächen in den Vorgartenzonen der o. a. Straßen bzw. deren
Straßenbegleitgrün in rückwärtigen oder seitlichen Gartenzonen in die
Denkmalliste Teil A der Stadt N. eingetragen. Hierunter fällt auch die
begrünte Mittelinsel der I1.-------straße ."

7

Die Beklagte teilte der damaligen Grundstückseigentümerin, der WoGe
Hüls mbH, die Eintragung in die Denkmalliste mit Bescheid vom 20. Oktober
2003 mit.

8

In der Folgezeit erwarben die Kläger das Eigentum an dem Hause I.
Str. 8. Für das Jahr 2004 setzte die Beklagte die Grundsteuer zunächst auf
190,94 EUR fest, mit Bescheid vom 10. Dezember 2004 reduzierte sie sie
aufgrund eines geänderten Messbetrages auf 160,13 EUR.

9

Bereits am 28. November 2004 hatten die Kläger einen Antrag auf Erlass
der Grundsteuer nach § 32 GrStG gestellt. Das Haus stehe unter
Denkmalschutz; die anfallenden Verwaltungs- und Betriebsausgaben seien in
der Regel höher als der fiktive Nutzungswert für die eigene Nutzung.

10

Die Beklagte wies auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom
8. Juli 1998 hin. Danach sei Voraussetzung für einen Erlass ein
Kausalzusammenhang zwischen dem öffentlichem Erhaltungsinteresse und
Unrentabilität. Sie bat deshalb um eine Auflistung aller in 2004 durch den
Denkmalschutz entstandenen erhöhten Verwaltungs- und
Instandsetzungskosten in Gegenüberstellung zum jährlichen
Nutzungswert.

11

Die Kläger überreichten der Beklagten daraufhin eine Kostenaufstellung,
in der sie auf der einen Seite die letzte Kaltmiete des Voreigentümers von
843,44 EUR, jährlich also 10.121,28 EUR ansetzten. Denen stellten sie
folgende Aufwendungen gegenüber:

12

Grundsteuer 160,13 EUR

13

Gebäudeversicherung 322,78 EUR

14

Straßenreinigung 80,94 EUR

15

Reparatur Verglasung 181,48 EUR

16

Pflegeschnitt Baumbestand 1.258,60 EUR

17

Absetzung f. Abnutzung (2% von 225.850 EUR) 4.517,00 EUR

18

Rückstellung für größere Reparaturen (12 x 500 EUR) 6.000,00 EUR

19

Literatur: Stöckel, Grundsteuerrecht 47,00 EUR

20

Summe 12.567,93 EUR

21

Sie wiesen darauf hin, dass das öffentliche Erhaltungsinteresse durch die
Auflagen und Bindungen des Denkmalschutzes dokumentiert werde. Diese
Beschränkungen hätten direkte Auswirkungen auf die Bewirtschaftung ihres
Eigentums und führten letztlich zur Unrentabilität. So sei es ihnen z. B.
untersagt, außen an der Hausfassade eine dringend notwendige
Wärmedämmung anzubringen. Für eine erheblich kostenintensivere
Innendämmung müssten u. a. die angesetzten Rückstellungen gebildet
werden.

22

Die Beklagte lehnte den Erlassantrag mit Bescheid vom 23. Mai 2005 ab.
Zur Begründung führte sie aus, dass die geltend gemachten Kosten nicht
überwiegend auf das öffentliche Erhaltungsinteresse und die daraus
resultierenden Bindungen des Gebäudes zurückzuführen, sondern Kosten
seien, die bei jedem anderen Gebäude gleichen Alters und gleichen
Zustandes in gleicher Weise und ähnlicher Größenordnung anfallen würden.
Auch die Voraussetzung einer zu erwartenden dauerhaften Unrentierlichkeit
lägen nicht vor.

23

Den hiergegen am 14. Juni 2005 erhobenen Widerspruch begründeten
die Kläger damit, dass nach der Rechtsprechung von BVerwG und des
BayVGH sowohl Absetzungen für Abnutzung oder Substanzverringerung als
auch Rückstellungen für größere Reparaturen zu den nach § 32 GrStG
berücksichtigungsfähigen Kosten gehörten. Auch das Verbot der
Außendämmung und die Beschränkung auf Biberschwanzziegel bei der
Neueindeckung des Daches zwinge zur Bildung höherer Rückstellungen, als
sie für nicht denkmalgeschützte Häuser notwendig wären. Für die Beurteilung
einer dauerhaften Unrentierlichkeit sei ein Dreijahreszeitraum
heranzuziehen.

24

Die Beklagte wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom
10. August 2005 zurück. Zur Begründung machte sie geltend, dass nur
einzelne Bauteile noch im Original vorhanden und damit unter Schutz gestellt
worden seien: Die Blendläden, die Betonwerkstein-Gewände, die Haustür mit
Oberlicht und die Treppenstufen, die Nebeneingangstreppe und der komplette
Kellerhals, die Terrassenstufen und -platten im Erdgeschoss sowie der
Balkon im Obergeschoss. Das Dach sei nicht mehr mit einer
Biberschwanzdoppeldeckung versehen, sondern mit braunen
Betondachsteinen gedeckt; die Gauben und der Kaminkopf seien mit braunen
Faserzementplatten bekleidet, der Ortgang sei mit speziellen
Betondachsteinen ausgeführt. Es seien auch keine Original-Holzfenster mehr
vorhanden, so dass auch insoweit kein besonderer Aufwand mehr erforderlich
sei. Ein öffentliches Erhaltungsinteresse bestehe nur an den vorhandenen
originalen Bauteilen, nur insoweit hätten Kläger einen höheren Aufwand.
Kosten der Absetzung für Abnutzung und Substanzverringerung könnten bei
der Eigennutzung nicht angesetzt werden. Voraussetzung für diese
Absetzung sei nämlich, dass das Baudenkmal der Erzielung steuerpflichtiger
Einkünfte diene. Das sei bei Eigennutzung gerade nicht der Fall. Der
Kausalzusammenhang zwischen möglicher Unrentierlichkeit zu der
Kulturguteigenschaft fehle. Die als besonders kostenträchtig dargestellten
Biberschwanzziegel fehlten gänzlich. Der Pflegeschnitt von 1.258,60 EUR
werde nicht durch die Einbeziehung der alleeartigen Baum- und
Strauchpflanzungen verursacht, sondern dadurch, dass der Baumbewuchs
generell der Baumschutzsatzung der Stadt N. unterfalle; schon dadurch sei
eine Erhaltung des Baumbewuchses mit den notwendigen Pflegemaßnahmen
erforderlich.

25

Die Kläger haben am 8. September 2005 Klage erhoben. Zur Begründung
führen sie aus, dass es hinsichtlich der Abschreibung für Abnutzung nicht
darauf ankomme, ob die Immobilie vermietet sei.

26

Am 3. November 2005 wurde im Amtsblatt der Stadt N. die
Gestaltungssatzung der Stadt N. vom 5. Oktober 2003 zum Erhalt und zur
angemessenen Veränderung und Ergänzung für den gemäß § 3
Denkmalschutzgesetz NRW (DSchG NRW) unter Schutz gestellten Bereich
der Bereitschaftssiedlung der ehemaligen Chemischen Werke Hüls in N.
bekannt gemacht.

27

Auf Nachfrage des Gerichts haben die Kläger zu den von ihnen geltend
gemachten Ausgaben ergänzend ausgeführt: Die Reparaturkosten für die
Verglasung seien durch die Ersetzung einer Fensterscheibe aus Isolierglas
angefallen, die durch einen schlagenden Klappladen, der unter
Bestandsschutz stehe, zerstört worden sei. Die Kosten für die Baumpflege
seien angefallen, weil neun Bäume auf dem Grundstück, die zu pflegen seien,
hätten beschnitten werden müssen. Bei den Rückstellungen für größere
Reparaturen handele es sich u. a. um den Neuanstrich des gesamten Hauses
sowie die Sanierung des Balkons, der nach unten undicht sei, sowie der
gesamten Terrasse, die nach der Gestaltungssatzung zu erhalten seien.
Darüber hinaus müsse an dem Gebäude dringend eine Wärmedämmung
angebracht werden. Da eine Außendämmung untersagt sei, müsse eine
wesentlich kostenintensivere Innendämmung realisiert werden.

28

Die Kläger beantragen,

29

die Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 23. Mai 2005 in der
Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 10. August 2005 zu verpflichten,
die Grundsteuer für das Jahr 2004 in Höhe von 160,13 EUR zu erlassen.

30

Die Beklagte beantragt,

31

die Klage abzuweisen.

32

Sie ist der Auffassung, dass der Glasschaden nicht durch den
Denkmalschutz verursacht worden sei. Bei der Verglasung habe es sich nicht
um ein originales Bauteil gehandelt. Zu den Baumpflegemaßnahmen weist die
Beklagte darauf hin, dass neun Bäume (zwei in der Vorgartenzone, sieben im
Straßenbegleitgrün) unter Denkmalschutz fielen. Die Benutzbarkeit des
Grundstücks würde durch diese Bäume nicht beeinträchtigt. Die für Erhalt und
Pflege der Bäume anfallenden Kosten könnten auf Antrag jährlich gegenüber
der unteren Denkmalbehörde geltend gemacht werden. Die vorgetragenen
Rücklagen für Neuanstrich, Balkon- und Terrassensanierung entbehrten jeder
Grundlage. Der in der Gestaltungssatzung vorgeschriebene Farbton
entspreche exakt dem vom vormaligen Eigentümer (Viterra AG) Jahrzehnte
vor der Unterschutzstellung gewählten und erprobten einheitlichen Anstrich
bei zahlreichen Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen an Fassaden in
der Bereitschaftssiedlung. Der Balkon stelle nur noch bezüglich der Stützen
und der Tragplatte originale Bauteile dar; alle anderen Elemente seien bereits
verändert worden. Die Terrasse stelle ein originales Bauteil dar und sei zu
pflegen und zu erhalten. Schäden, welche erhebliche Rückstellungen
erforderlich machten, seien allerdings bei der Besichtigung im Juli 2005 nicht
erkennbar gewesen.

33

Das Erfordernis einer Wärmedämmung sei angesichts des vorhandenen
homogenen, beidseitig verputzten Mauerwerks in einer Stärke von 36,5 cm
und der nachgewiesenen globalen Erderwärmung nicht belegt. Im Übrigen
fehle es an einer kausalen Verknüpfung mit dem Denkmalschutz. Hinzu
komme, dass die Ausführung einer Innendämmung weniger Arbeitsschritte
erfordere als eine Außendämmung; von einer wesentlich kostenintensiveren
Ausführungsart könne deshalb keine Rede sein.

34

Das Haus besitze auch keine originale Dacheindeckung mehr; nur dieses
Gewerk führe in der Praxis zu denkmalbedingtem Mehraufwand.

35

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte
sowie der vom Beklagten und der Widerspruchsbehörde vorgelegten
Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

36

Entscheidungsgründe:

37

Die Klage ist unbegründet.

38

Der angefochtene Bescheid des Beklagten ist rechtmäßig und verletzt die
Kläger nicht in ihren Rechten, sie haben keinen Anspruch auf den von ihnen
begehrten Grundsteuererlass für das Jahr 2004 (§ 113 Abs. 5 der
Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

39

Gesetzliche Grundlage für das Erstattungsbegehren im Erlasswege ist §
32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes - GrStG - in Verbindung mit
§ 37 Abs. 2 Satz 1 der Abgabenordnung - AO -. Danach ist die Grundsteuer
zu erlassen und entsprechend zu erstatten für Grundbesitz oder Teile von
Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst,
Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt,
wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der
Regel unter den jährlichen Kosten liegen.

40

Zunächst handelt es sich bei dem Grundstück der Kläger, für das der
Erlass begehrt wird, um Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner
Bedeutung im Sinne von § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG im öffentlichen
Interesse liegt. Mit der Eintragung des Gebäudes der Kläger am 20. Oktober
2003 in die Denkmalliste der Stadt N. ist dessen Bedeutung für Kunst,
Geschichte und Wissenschaft und damit das öffentliche Interesse an der
Erhaltung erwiesen.

41

Vgl. hierzu Bundesverwaltungsgericht - BVerwG -, Urteile vom 8. Juli
1998 - 8 C 23/97, BVerwGE 107, 133 und vom 21. September 1984 - 8 C
62.82 -, KStZ 1985, S. 31 (32); Troll-Eisele, Grundsteuergesetz 8. Auflage
2004, § 32 Rdnr. 4.

42

Jedoch erfüllt der Grundbesitz der Kläger nicht die von § 32 Abs. 1 Nr. 1
Satz 1 GrStG vorausgesetzte Unwirtschaftlichkeit. Das Tatbestandsmerkmal
der Unwirtschaftlichkeit setzt voraus, dass in der Regel, d.h. auf Dauer
prognostizierbar, die erzielten Einnahmen und sonstigen Vorteile (Rohertrag) -
also die grundstücksbezogenen geldwerten Zuflüsse - die jährlichen Kosten -
also die ebenfalls grundstücksbezogenen Ausgaben zur Erhaltung des
Grundbesitzes und seiner wirtschaftlichen Ertragskraft - unterschreiten. Das
Erfordernis, dass die Unwirtschaftlichkeit in der Regel gegeben sein muss,
stellt auf die Erwartung einer dauernden Unrentierlichkeit ab. Danach ist eine
prognostizierende Beurteilung auf der Grundlage u.a. der sich aus der
Vergangenheit ergebenden wirtschaftlichen Daten geboten; ferner sind auf
der Einnahmen- wie auf der Kostenseite nur dauerhafte Rechnungsposten
berücksichtigungsfähig.

43

Als Einnahmen sind alle Güter anzusehen, die in Geld oder Geldeswert
bestehen und im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Grundbesitz
zufließen. Diesen Einnahmen sind die jährlichen Kosten gegenüberzustellen,
soweit sie im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Grundbesitz stehen.

44

Vgl. BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 a.a.O.

45

Insoweit haben die Kläger auf der Einnahmenseite die letzte an den
Voreigentümer gezahlte Jahresmiete von 10.121,28 EUR in Ansatz gebracht.
Hiergegen sind Bedenken weder von der Beklagten erhoben worden noch
sonst erkennbar.

46

Indessen vermag die Kammer die Ansätze der Kläger auf der
Ausgabenseite nicht in vollem Umfang anzuerkennen. Hierbei ist zu
berücksichtigen, dass § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG beschränkt ist auf
Ertragsminderungen bzw. -schwächen, die gerade auf die Kultureigenschaft
und die durch sie bedingten Einschränkungen zurückzuführen sind. Für die
Annahme eines derartigen Kausalitätserfordernisses sprechen neben dem
Wortlaut der Vorschrift ("wenn") systematische Erwägungen aus dem
Vergleich zu § 32 Abs. 2 GrStG und rechtsgeschichtliche Aspekte. Daneben
spricht entscheidend der Zweck der Vorschrift für das Kausalitätserfordernis:
Da § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG die Grundregel, dass für jeden Grundbesitz
Grundsteuer als ertragsunabhängige Objektsteuer zu entrichten ist,
durchbricht, sind an das Vorliegen der Voraussetzungen für ein Abweichen
von dieser Regel hohe Anforderungen zu stellen. Weiter erscheint es nicht
sachgerecht, Grundstückseigentümer auch dann von der Grundsteuer zu
befreien, wenn diese an einem privilegierten Grundbesitz allein im eigenen
Interesse liegende, nicht durch den Denkmalschutz geforderte Maßnahmen
durchführen, während dieselben Maßnahmen mit denselben Kostenfolgen
ohne Denkmalschutz die Grundsteuerpflicht nicht berühren.

47

Seit BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998, a.a.O., ständige Rechtsprechung; Urteil
der 16. Kammer des erkennenden Gerichts vom 22. Juli 2004
- 16 K 5646/03 -; noch anderer Auffassung: OVG NRW, Urteil vom 29. Juni
1983 - 3 A 1889/81 -, ZKF 1984, S. 116.

48

Aus dem Kausalitätserfordernis folgt, dass im Falle der Eintragung eines
Gebäudes in die Denkmalliste nicht jede grundstücksbezogene Ausgabe in
die Kostenrechnung einzustellen ist, sondern nur diejenigen, die speziell
durch den Denkmalschutz bedingt sind. Für jede Aufwendung ist deshalb zu
prüfen, inwieweit ein entsprechender Aufwand auch ohne Denkmalschutz
erforderlich wäre. Nur für den Fall, dass aufgrund der besonderen
Anforderungen an die Pflege eines Denkmals ein besonderer Aufwand mit
besonderen Kosten erforderlich wird, sind die Mehrkosten in die
Gegenüberstellung der jährlichen Einnahmen und Ausgaben einsetzbar.

49

Für die von den Klägern in Ansatz gebrachten Ausgaben bedeutet das
Folgendes: Es mag dahinstehen, inwieweit die Grundsteuer, die
Gebäudeversicherung, die Straßenreinigung und die Absetzung für
Abnutzung in ihrer Gesamtheit denkmalbedingte Aufwendungen sind. Auch
dürften die Aufwendungen für die Baumpflege allenfalls zu einem Drittel zu
berücksichtigen sein, weil ein Baumschnitt, wie der Kläger in der mündlichen
Verhandlung selbst eingeräumt hat, allenfalls im dreijährlichen Rhythmus
stattfinde. Jedenfalls von den in die Berechnung eingestellten Rücklagen von
6.000 EUR jährlich vermag die Kammer allenfalls einen Betrag von
3.000 EUR anzuerkennen. Die Kläger haben als Verwendungszweck für diese
Rücklagenbildung für größere Reparaturen angeführt, dass die Rücklagen für
den Neuanstrich des gesamten Hauses sowie die Sanierung des Balkons, der
nach unten undicht sei, sowie der gesamten Terrasse, die nach der
Gestaltungssatzung zu erhalten seien, gedacht sei. Darüber hinaus müsse an
dem Gebäude dringend eine Wärmedämmung angebracht werden. Da eine
Außendämmung untersagt sei, müsse eine wesentlich kostenintensivere
Innendämmung realisiert werden. Außerdem sei bei einer etwaigen
Neueindeckung des Daches die Verwendung von Biberschwanzziegeln
vorgeschrieben, die zu erheblichen Mehrkosten führe.

50

Diese Arbeiten führen nur zu einem geringen Teil zu denkmalbedingten
Mehraufwendungen. Was das Dach angeht, so sind Mehrkosten überhaupt
nicht zu befürchten. Das Dach hatte im Zeitpunkt der Unterschutzstellung eine
neue Eindeckung mit Betondachsteinen. In dieser Form ist das Haus unter
Denkmalschutz gestellt worden. Ein Rückbau unter Verwendung von
kostenintensiveren Biberschwanzziegeln, wie sie ursprünglich vorhanden
waren, kann deshalb auch von der Unteren Denkmalbehörde nicht verlangt
werden. Eine Reparatur oder auch eine Neueindeckung des Daches kann
daher unter Verwendung von zeitgemäßen Ziegeln erfolgen, wie es bei jedem
anderen Gebäude auch der Fall ist.

51

Bei einem Neuanstrich sind zwar Mehrkosten denkbar, sie dürften sich
allerdings im Bereich von relativ geringfügigen Materialmehrkosten bewegen.
Zunächst handelt es sich bei einem Neuanstrich um eine Maßnahme, die bei
jedem Haus vergleichbaren Alters erforderlich wird, unabhängig davon, ob es
unter Denkmalschutz steht oder nicht. Lediglich in dem Umfang, in dem aus
Gründen des Denkmalschutzes besondere Farben oder andere Materialien
verwendet werden müssen oder zusätzliche Arbeiten anfallen, die jeweils
Mehrkosten mit sich bringen, sind diese Mehraufwendungen kausal durch die
Eintragung in die Denkmalliste bedingt und damit bei den Rückstellungen
berücksichtigungsfähig.

52

Ähnliches gilt für die Reparatur der Unsichtigkeiten an Balkon und
Terrasse: Soweit hier Aufwendungen erforderlich werden, wie sie bei
entsprechenden Reparaturen an anderen Gebäuden anfallen (z. B. Fugen-,
Silikonmaterial etc.), sind die Kosten nicht ansetzbar. Erst wenn mit Rücksicht
auf den Denkmalschutz besondere teurere Materialien oder Arbeiten anfallen,
ist der Mehraufwand in die Kostenaufstellung einzustellen. Dass Balkon und
Terrasse nach der Gestaltungssatzung zu erhalten sind, ist in diesem
Zusammenhang für das Jahr 2004 unerheblich, da diese Satzung erst im
November 2005 in Kraft trat.

53

Schließlich gilt nichts anderes für die von den Klägern für erforderlich
gehaltene Wärmedämmung. Zwar kann der Einlassung der Beklagten nicht
gefolgt werden, dass eine Wärmedämmung angesichts des vorhandenen
homogenen, beidseitig verputzten Mauerwerks in einer Stärke von 36,5 cm
und der nachgewiesenen globalen Erderwärmung nicht belegt sei, schon im
Ansatz nicht gefolgt werden. Maßnahmen zur Wärmedämmung erscheinen
auch im Hinblick auf die entsprechenden Empfehlungen aller verantwortlichen
Ministerien auf Bundes- und Landesebene aus Gründen des möglichst
effizienten Einsatz von Heizenergie sinnvoll. Ein Hinweis auf die globale
Erderwärmung liegt insofern neben der Sache. Aber auch hier gilt der
Grundsatz, dass nur Mehraufwand berücksichtigungsfähig ist. Deshalb sind
die Kosten, die für eine - normale - Wärmedämmung von außen entstehen
würden, den Kosten gegenüberzustellen, die bei einer Wärmedämmung von
innen anfallen. Nur soweit die Kosten für eine Innendämmung diejenigen für
eine Außendämmung übersteigen, ist der entsprechende Mehraufwand in der
Kostenrechnung im Sinne des § 32 Abs. 1 GrStG zu berücksichtigen.

54

Die Kosten, die tatsächlich für die vorstehend genannten Arbeiten
anfallen, sind im Einzelnen nicht beziffert. Da aber nur der Mehraufwand
gegenüber den im Normalfall entstehenden Kosten berücksichtigungsfähig ist,
der aber nur einen Bruchteil der Gesamtkosten ausmacht, sieht sich das
Gericht in der Lage, eine Schätzung vorzunehmen mit dem Ergebnis, dass
allenfalls 50% des von den Klägern genannten Betrages für die
Rückstellungen, also 3.000 EUR als angemessen im Hinblick auf den
denkmalbedingten Mehraufwand erscheinen. Dabei ist der Anteil eher
großzügig zu Gunsten der Kläger veranschlagt.

55

Bringt man demnach von den von den Klägern in ihrer Gegenüberstellung
veranschlagten Kosten 3.000 EUR in Abzug, so bleiben Ausgaben von
lediglich 9.567,93 EUR übrig, auch wenn man die übrigen Positionen trotz der
eingangs erwähnten Bedenken unberührt lässt. Damit liegen die Ausgaben
unter den Einnahmen, eine Unrentabilität ist damit nicht anzunehmen.

56

Die Klage ist deshalb mit der sich aus § 154 Abs. 1 VwGO ergebenden
Kostenfolge abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11,
711 Zivilprozessordnung.