Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2001-07-11, Aktenzeichen 13 U 196/00
ECLI:DE:OLGK:2001:0711.13U196.00.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d :

2

Der Kläger begehrt, die Zwangsvollstreckung aus einer
notariellen Urkunde des Notars G. in W. vom 01.06.1984, UR-Nr.
1065/1984, in welcher er im Umfang des Sicherungszweckes der in der
Urkunde bestellten Grundschuld auch die persönliche Haftung
übernommen und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen
hat, für unzulässig zu erklären. In der Sache streiten die Parteien
um die (Form-) Wirksamkeit der von dem Kläger eingegangenen
Darlehensverpflichtung, den Umfang der Zweckerklärung für die
Grundschuld sowie die Verletzung etwaiger Aufklärungspflichten
durch die Beklagte.

3

Der Kläger schloss am 01.06.1984 - zu dem Zeitpunkt noch
Auszubildender mit einem Nettoverdienst von 600,00 DM - gemeinsam
mit seinen Geschwistern M. und C. H. sowie seiner Schwägerin M. H.
einen notariell beurkundeten Kaufvertrag, UR-Nr. 1064/84 des Notars
G. in W. (Bl. 29 ff. d. A.), über den Erwerb des im Grundbuch von
W. Bl. 0466 eingetragenen Grundbesitzes R.-S.-Weg. Eigentümer und
Verkäufer des Grundstücks war der Zeuge R., Geschäftsführer der K.
GmbH (im folgenden: K. GmbH). In der Vertragsurkunde wurde der
Kaufpreis mit 385.000,00 DM angegeben, wobei zugleich ein
Teilbetrag in Höhe von 105.000,00 DM als von den Käufern gezahlt
quittiert wurde; tatsächlich betrug der Kaufpreis "nur" 280.000,00
DM und es waren noch keine Leistungen der Käufer erbracht. Der
Kläger, die Eheleute M. und M. H. sowie C. H. wurden zu je 1/4 als
Eigentümer im Grundbuch eingetragen. 1992 übernahm M. H. den
Eigentumsanteil von C. H., den diese zwischenzeitlich auf einen
weiteren Bruder (P. H.) übertragen hatte, so dass die
Eigentümergemeinschaft seitdem aus dem Kläger und dem Bruder M. H.
zu je 1/4 und aus der Schwägerin M. H. zu 1/2 besteht. Die Beklagte
hatte die früheren Miteigentümer C. H. und P. H. jeweils aus der
Haftung entlassen.

4

Um den Kaufpreis zu finanzieren, schlossen der Kläger und die
übrigen Käufer am gleichen Tag, dem 01.06.1984, mit der Beklagten
einen Darlehensvertrag über den Betrag von 280.000,00 DM. Der
Kontakt zwischen den Parteien wurde vom Zeugen R. vermittelt. Die
Darlehenszusage war bereits am 14.05.1984 erfolgt. Sowohl in der
Zusage als auch im Darlehensvertrag ist angeführt, dass das
Darlehen der (Mit-) Finanzierung des Kaufpreises für den Erwerb des
Grundstücks dient. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die
Ablichtungen der Darlehenszusage (Bl. 93 ff. d. A.) und des
Darlehensvertrages (Bl. 43 ff. d. A.) verwiesen.

5

Zur Sicherung des Darlehens bestellten die Käufer der Beklagten
mit notarieller Urkunde vom selben Tage, UR-Nr. 1065/1984 des
Notars W. G. in W. (Bl. 37 ff. d. A.), eine Grundschuld an dem
Grundstück in Höhe des Darlehensbetrages, übernahmen insoweit die
persönliche Haftung und unterwarfen sich der sofortigen
Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen (II 4. der
Bestellungsurkunde). Als Sicherungszweck der Grundschuld ist unter
Ziffer II 1. der von der Beklagten vorformulierten
Bestellungsurkunde angegeben, dass diese "zur Sicherung aller
gegenwärtigen und künftigen Ansprüche der Bank aus der
Darlehensgewährung sowie aus etwaigen anderen - auch künftigen -
Rechtsverhältnissen, auch mit einzelnen Beteiligten" gegen die
Käufer dient.

6

In den Jahren 1986/1987 kam es zu einem Rechtsstreit zwischen
den Käufern und dem Verkäufer, dem Zeugen R., vor dem Landgericht
Bonn - 2 O 451/86 - wegen behaupteter Mängel an dem verkauften
Haus. In diesem Rechtsstreit stellten die Parteien unstreitig, dass
der Nettokaufpreis 300.000,00 DM betragen habe, die Differenz von
20.000,00 DM zu den gezahlten und von der Beklagten finanzierten
280.000,00 DM jedoch vom Verkäufer nicht abgefordert worden, da für
restliche Arbeiten am Haus gedacht gewesen sei. Der Rechtsstreit
endete mit einem Vergleich, in welchem die Parteien darüber einig
waren, dass der Kaufvertrag bestehen bleibt. Der Zeuge R.
verpflichtete sich, noch weitere Arbeiten am Hause
durchzuführen.

7

Im Verhältnis zu der Beklagten erfolgten die Zahlungen auf
Zinsen und zur Tilgung des Darlehens von Beginn an nicht so wie
vorgesehen. Auf Antrag der Beklagten ordnete Anfang 1987 das
Amtsgericht Waldbröl wegen eines Teilbetrages von 22.518,65 DM das
Zwangsversteigerungsverfahren an. Zu dessen Abwendung trat der
Kläger am 29.07.1988, wie auch seine Geschwister, den pfändbaren
Teil seines Gehalts an die Beklagte ab (Bl. 109 d. A.). Im Zuge des
Zwangsversteigerungsverfahrens erteilte der Kläger seinem Bruder M.
H. unter dem 11.07.1987 schriftliche Vollmacht zur Wahrnehmung
seiner Interessen gegenüber der Beklagten (Bl. 98 d. A.). In der
Folge richtete die Beklagte die Korrespondenz mit der
Eigentümergemeinschaft überwiegend an den Bruder des Klägers, M.
H..

8

Bruder und Schwägerin des Klägers, die zusammen mit den Eltern
des Klägers und weiteren Familienmitgliedern das auf dem gekauften
Grundstück befindliche Haus bewohnt hatten, stellten vor einiger
Zeit die Zahlungen an die Beklagte ein. Der Kläger versuchte im
Jahre 1997 vergeblich, seine Entlassung aus der persönlichen Haft
zu erreichen.

9

Auf Antrag der Beklagten wegen erneuter Zahlungsrückstände
ordnete das Amtsgericht Waldbröl mit Beschlüssen vom 22.10. und
25.10.1999 die Zwangsversteigerung (2 K 102/99, Bl. 68 f. d. A.)
und die Zwangsverwaltung (2 L 17/99, Bl. 70 f. d. A.) des
Grundbesitzes an. Über den Ausgang der Verfahren ist bislang nichts
bekannt. Mit Schreiben vom 10.01.2000 (Bl. 74 d. A.) teilte die
Beklagte dem Kläger mit, dass sich die Verbindlichkeiten aus dem
Darlehensvertrag zum 31.12.1999 auf 318.940,56 DM beliefen.

10

Der Kläger, der sich mit der Klage gegen eine drohende
Inanspruchnahme aus der notariellen Urkunde, UR-Nr. 1065/1984 vom
01.06.1984, wendet, hat die Ansicht vertreten, die Beklagte habe
ihn konkludent aus der Schuldhaft entlassen, nachdem sie ihn
jahrelang nicht in Anspruch genommen habe. Er hat behauptet, er
habe den Kauf- und Darlehensvertrag wie auch die
Grundschuldbestellung mit Wissen des Zeugen R. nur "pro forma"
abgeschlossen, um den Geschwistern den Erwerb des Hauses zu
ermöglichen; er sei die Verpflichtung nicht aus Eigeninteresse
eingegangen, sondern allein aufgrund der familiären Bindung zu
seinen Geschwistern und Eltern. Für ihn habe eine eigene
finanzielle Verpflichtung nicht entstehen sollen.

11

Der Kläger hat ferner die Ansicht vertreten, die Beklagte habe
vor Vertragsschluss pflichtwidrig weder die Werthaltigkeit des
Kaufobjekts noch die Leistungsfähigkeit der Schuldner überprüft.
Hätte sie ein Wertgutachten erstellen lassen, hätte sie erkennen
können, dass der Wert des zu finanzierenden Objekts weit unter dem
beurkundeten Kaufpreis von 385.000,00 DM, aber auch unter
280.000,00 DM gelegen habe. So habe ein im März 1987 eingeholtes
Wertgutachten lediglich einen Grundstückswert von 199.000,00 DM
ausgewiesen. Das Wissen des Zeugen R. in Ansehung des Wertes und
des falsch beurkundeten Kaufpreises müsse sich die Beklagte
zurechnen lassen.

12

Der Kläger hat ferner die Ansicht vertreten, der
Darlehensvertrag sei unwirksam, da es sich nur um ein
Scheingeschäft gehandelt habe und dieser überdies wegen einer
wirtschaftlichen Einheit mit dem Grundstückskaufvertrag nach § 313
S. 1 BGB ebenfalls beurkundungsbedürftig gewesen sei. Darüber
hinaus sei seine Verpflichtung sittenwidrig gewesen. Zudem sei die
Sicherungszweckabrede bei der Grundschuldbestellung gemäß § 3 AGBG,
da überraschend, nicht wirksam in den Vertrag einbezogen
worden.

13

Hinsichtlich der Zinsansprüche und etwaiger
Schadensersatzansprüche aus Verzug hat der Kläger die Einrede der
Verjährung erhoben.

14

Der Kläger hat beantragt,

15

die Zwangsvollstreckung aus der
notariellen Urkunde des Notars W. G. in W., UR-Nr. 1065/1984, vom
01.06.1984 gegen Herrn M. H., geboren am 10.03.1964, für unzulässig
zu erklären.

16

Die Beklagte hat beantragt,

17

die Klage abzuweisen.

18

Sie hat bestritten, den Zeugen R. mit der Vermittlung von
Darlehen beauftragt zu haben, und hat die Ansicht vertreten, dessen
Wissen sich nicht zurechnen lassen zu müssen. Sie hat ferner darauf
hingewiesen, zu keinem Zeitpunkt den Kläger aus der Haftung
entlassen oder freigestellt zu haben; sie habe im übrigen in den
Jahren 1994 und 1995 auch einige Schreiben an den Kläger
unmittelbar und nicht nur an dessen Bruder M. gerichtet. Über
sämtliche Umstände, die die Anbahnung des Kaufvertrages beträfen,
sei ihr nichts bekannt; insbesondere sei sie stets von einem
Kaufpreis in Höhe von 385.000,00 DM ausgegangen. Ein vor Abschluss
des Kaufvertrages in Auftrag gegebenes Wertgutachten habe einen
ausreichenden Beleihungswert ergeben.

19

Sie habe keinerlei Aufklärungspflichten gehabt, vielmehr hätten
zu ihrem Nachteil Käufer und Verkäufer kollusiv zusammen
gewirkt.

20

Das Landgericht hat in dem angefochtenen Urteil vom 05.07.2000,
auf das wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl.
181 ff. d. A.), die Klage mit der Begründung abgewiesen, die
Vollstreckung aus der notariellen Urkunde sei zulässig, da die
dingliche und persönliche Haftung des Klägers wirksam vereinbart
worden sei. Das Landgericht hat sich im Einzelnen mit den Fragen
einer etwaigen Nichtigkeit des Darlehensvertrages nach § 313 S. 1
BGB, nach § 117 Abs. 1 BGB sowie nach § 138 Abs. 1 BGB auseinander
gesetzt und diese jeweils verneint. Es hat des weiteren eine
etwaige Unwirksamkeit der formularmäßig übernommenen persönlichen
Haftung nach dem AGB-Gesetz verneint. Zwar verstoße die zu weit
gehende Zweckerklärung gegen § 3 AGBG, jedoch führe eine ergänzende
Vertragsauslegung dazu, dass an deren Stelle die Zweckerklärung mit
dem zulässigen Umfang trete und zwar mit dem Inhalt, dass lediglich
das Darlehen, welches Anlass für die Besicherung war, der
Zweckerklärung zugrunde zu legen sei. Mögliche Gegenansprüche des
Klägers gegen die Beklagte wegen Aufklärungspflichtverletzung hat
das Landgericht unter Hinweis darauf verneint, dass die Beklagte
für ein etwaiges Fehlverhalten des Kreditmittlers nicht einzustehen
habe und Prüfungen der Bonität des Klägers sowie der Werthaltigkeit
des zu erwerbenden Grundstücks nicht im Interesse des Klägers lägen
bzw. der Beklagten keine entsprechende Pflicht im Verhältnis zum
Kläger oblegen habe. Schließlich hat das Landgericht auch die
Einrede der Verjährung nicht als der Zwangsvollstreckung
entgegenstehend angesehen, da mehrere die Verjährung hemmende
Stundungsabreden getroffen worden seien und nicht erkennbar sei, in
welcher Höhe etwaige Zinsansprüche verjährt sein könnten.

21

Mit der am 07.08.2000 eingegangenen und rechtzeitig begründeten
Berufung gegen das ihm am 18.07.2000 zugestellte Urteil verfolgt
der Kläger sein ursprüngliches Begehren weiter. Er ist der Ansicht,
mit dem Kaufvertrag über den Erwerb des Grundstücks hätten auch der
Darlehensvertrag und die Grundschuldbestellungsvereinbarung
beurkundet werden müssen, da diese mit dem Grundstückskaufvertrag
eine rechtliche Einheit gebildet hätten und daher nach § 313 S. 1
BGB insgesamt vom Beurkundungserfordernis erfasst worden seien. Zur
Begründung bezieht sich der Kläger auf die wechselseitigen
Bezugnahmen in den einzelnen Verträgen sowie auf die Tatsache, dass
alle Verträge am selben Tag und in den Räumlichkeiten des Notars G.
unterzeichnet worden seien. In die Einheit von Kaufvertrag und
Darlehensvertrag sei auch die Grundschuldbestellungsvereinbarung
einzubeziehen, so dass die Nichtigkeit der Verträge nach § 139 BGB
auch die Nichtigkeit dieser Vereinbarung zur Folge habe. Der Kläger
macht des weiteren geltend, die Beklagte habe sich pflichtwidrig
verhalten, indem sie nach ihrer Behauptung ein Wertgutachten über
das zu erwerbende Grundstück eingeholt, die Kosten hierfür dem
Kläger und den anderen Erwerbern in Rechnung gestellt, diesen das
Gutachten aber zu keinem Zeitpunkt zur Kenntnis gegeben habe. Aus
dem Gutachten müsse sich ergeben, dass der Kaufpreis weit übersetzt
sei, worauf die Beklagte den Kläger und die anderen Erwerber habe
hinweisen müssen. Schließlich ist der Kläger der Auffassung, dass
die Zweckerklärung gemäß § 3 AGB-Gesetz unwirksam sei, da zu
weitgehend. Eine ergänzende Vertragsauslegung komme in Ansehung der
persönlichen Haftung nicht in Betracht, da zugunsten der Beklagten
noch die - allerdings hinsichtlich des Sicherungszwecks reduzierte
- dingliche Haftung verbleibe.

22

Der Kläger beantragt,

23

die Zwangsvollstreckung der Beklagten
aus der notariellen Grundschuldbestellungsurkunde des Notars W. G.,
W., vom 01.06.1984 - Urk.-Nr. 1065/84 - für unzulässig zu erklären,
hilfsweise, ihm Sicherheitsleistung auch in Form der Bürgschaft
einer Großbank oder öffentlichen Sparkasse zu gewähren.

24

Die Beklagte beantragt,

25

die Berufung zurückzuweisen.

26

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und weist darauf hin,
dass lediglich der typische Fall einer Immobilienfinanzierung
vorliege und danach eine rechtliche Einheit der Verträge nicht
angenommen werden könne. Für den Fall, dass gleichwohl Nichtigkeit
nach § 313 S. 1 BGB gegeben sei, habe sich mit Eigentumserwerb des
Klägers die nach § 313 S. 2 BGB eingetretene Heilung auf alle
Vereinbarungen, und damit auch auf den Darlehensvertrag und die
Grundschuldbestellung erstreckt. Sofern die Zweckerklärung für die
Sicherungsgrundschuld zu weit gefasst sein könnte, da sie sich
nicht nur auf sonstige Ansprüche der Beklagten gegen den Kläger,
sondern auch gegen die anderen Erwerber beziehe, führe dies nicht
zu einer Unwirksamkeit der gesamten Sicherungsabrede, sondern es
trete an deren Stelle eine beschränkte Abrede mit dem Inhalt, dass
nur das Darlehen gesichert werden solle, dessen Gewährung Anlass
für die Vereinbarung gewesen sei.

27

In der mündlichen Verhandlung am 30.05.2001 hat die Beklagte in
Ablichtung ein unter dem 01.06.1984 erstelltes Wertgutachten eines
Architekten H. aus D. betreffend das von dem Kläger und seinen
Geschwistern erworbene Grundstück vorgelegt, das einen Verkaufswert
von 385.000,00 DM und einen Beleihungswert von 347.000,00 DM
ausweist; wegen der Einzelheiten wird auf die Ablichtung des
Gutachtens Bl. 295 ff. d. A. Bezug genommen.

28

Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen
Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze
nebst der eingereichten Unterlagen verwiesen.

29

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

30

Die in formeller Hinsicht bedenkenfreie Berufung hat in der
Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat zu Recht und mit
zutreffender Begründung die Klage abgewiesen. Das
Berufungsvorbringen führt zu keiner anderen Beurteilung.

31

1.

32

Die Klage ist zulässig. Die Beklagte geht derzeit zwar nur aus
der Grundschuld vor und nicht aus der persönlichen
Haftungserklärung. Es "droht" jedoch die Zwangsvollstreckung aus
der Urkunde auch in Ansehung der persönlichen Haftung des Klägers.
Die Beklagte hat angeführt, lediglich "bislang", bis zu einer
abschließenden Entscheidung über eine persönliche Inanspruchnahme
des Klägers, nur aus dem dinglichen Titel vorzugehen; sie hat
darüber hinaus dem Vortrag des Klägers nicht widersprochen, es sei
mit Zwangsvollstreckungsmaßnahmen aus dem Titel auch aufgrund der
persönlichen Haftung zu rechnen, wenn die Beklagte nach Abschluss
des Zwangsversteigerungsverfahrens mit einem Teil ihrer Forderung
ausfalle.

33

2.

34

Der Darlehensvertrag und die im Zusammenhang mit der
Grundschuldbestellung getroffenen Vereinbarungen sind nicht gemäß
§§ 313 S. 1, 125, 139 BGB nichtig. Es liegt kein über den
typischerweise bei fremdfinanziertem Grundstückserwerb üblichen
wirtschaftlichen Zusammenhang der verschiedenen Verträge
hinausgehender Zusammenhang vor, der eine rechtliche Einheit der
Geschäfte zu begründen vermag. Darüber hinaus wäre nach § 313 S. 2
BGB ein etwaiger Formmangel beim Abschluss des Darlehensvertrages
und der Vereinbarungen aus Anlass der Grundschuldbestellung mit der
Eintragung des Klägers und der anderen Erwerber als Eigentümer im
Grundbuch geheilt.

35

a)

36

Zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Darlehensvertrag
liegt auch auf der Grundlage des Vorbringens des Klägers keine
rechtliche Einheit in dem Sinne vor, dass ein einheitliches
Rechtsgeschäft gewollt war und die verschiedenen Vereinbarungen
"miteinander stehen und fallen" sollten; auch die Darlegungen in
der Berufungsbegründung belegen lediglich den üblichen
wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen den Geschäften.

37

Nach ständiger Rechtsprechung unterliegt der Beurkundungspflicht
nach § 313 S. 1 BGB nicht nur der Grundstückskaufvertrag, sondern
von der Beurkundungspflicht werden alle Vereinbarungen umfasst, aus
denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche
Veräußerungsgeschäft zusammensetzt. Beurkundungsbedürftig sind
daher auch ansonsten formlos wirksame Vereinbarungen, wenn sie mit
dem Grundstücksgeschäft eine rechtliche Einheit bilden, weil sie
nach dem Willen der Parteien "miteinander stehen und fallen" sollen
(BGH NJW 1986, 1983, 1984; 1994, 2885; 1998, 3196). Ein
einheitlicher Vertrag kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der
Vertragsparteien einen solchen Einheitswillen erkennen lässt, die
andere diesen Einheitswillen aber anerkennt oder zumindest hinnimmt
(BGH NJW 1986, 1983, 1984). Es genügt dagegen nicht, dass lediglich
ein wirtschaftlicher Zusammenhang oder dass ein Geschäft im
Vertrauen auf das Zustandekommen des anderen vorgenommen wird.

38

Werden verschiedene Vereinbarungen in mehreren Urkunden, auch
notariellen Urkunden, niedergelegt, so spricht eine tatsächliche
Vermutung gegen eine rechtliche Einheit. Diese wird grundsätzlich
nicht durch einen zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang
zwischen den Vereinbarungen widerlegt (BGH NJW 1986, 1983, 1984;
1987, 1069; 1988, 1781, 1782). Zwar hindert die Tatsache, dass an
den verschiedenen Vereinbarungen verschiedene Vertragsparteien
beteiligt sind, nicht von vornherein die Annahme einer rechtlichen
Einheit. Dieser Umstand verstärkt jedoch die gegen eine rechtliche
Einheit sprechende Vermutung.

39

Die vorliegend gegen eine rechtliche Einheit zwischen dem mit
dem Zeugen R. geschlossenen Grundstückskaufvertrag und dem mit der
Beklagten geschlossenen Darlehensvertrag sprechende Vermutung ist
nicht widerlegt. Die jeweils wechselseitigen Bezugnahmen in den
einzelnen Urkunden lassen sich allein aufgrund des wirtschaftlichen
Zusammenhangs der Geschäfte erklären und belegen keine
weitergehende Verbindung. Die Beklagte hat ein Interesse daran, zu
wissen und auch sicherzustellen, wofür die Darlehenssumme verwandt
wird, nämlich zum Erwerb eines bestimmten Grundstücks. Hiernach
bemisst sich zum einen ihr wirtschaftliches Risiko und zum anderen
ihre Kalkulation. Soweit der Kläger geltend macht, durch ein
anderes Kreditinstitut habe eine Finanzierung mangels Bonität der
Kreditnehmer nicht erfolgen können, ist auch dies unerheblich. Dem
Kläger und den anderen Erwerbern kam es nicht darauf an, gerade mit
der Beklagten den Darlehensvertrag abzuschließen. Dies zeigt sich
u. a. daran, dass der Kläger selbst vorgibt, keine konkrete
Vorstellung von einer bestimmten Bank, die den Erwerb des
Grundstücks finanzieren sollte, gehabt zu haben. Natürlich konnte
der Grundstückserwerb nur gelingen und der Grundstückskaufvertrag
nur abgeschlossen werden, wenn die Finanzierung des Kaufpreises
gesichert war. Dies ist jedoch typisch bei der Finanzierung eines
Grundstückserwerbs, ohne dass deshalb eine rechtliche Einheit
zwischen den Verträgen besteht. Für den Kläger war zudem
ersichtlich - was sich auch dem rechtsunkundigen Laien aufdrängt
(vgl. BGH NJW-RR 1987, 523; OLG Braunschweig WM 1998, 1223; OLG
Hamm WM 1998, 1230, 1233) -, dass die Beklagte als kreditgebende
Bank und der Veräußerer verschiedene Personen waren, die ihre
eigenen, jeweils verschiedenen Interessen verfolgten. Diese
Trennung dokumentiert sich nach außen hin gerade in dem Abschluss
mehrerer Vereinbarungen und in der grundpfandrechtlichen
Absicherung zugunsten der Beklagten als kreditgebender Bank.

40

b)

41

Im Falle einer etwaigen Formnichtigkeit des Darlehensvertrages
und der Grundschuldbestellung nach § 313 S. 1 BGB wäre dieser
Mangel durch Eintragung des Klägers und der übrigen Erwerber im
Grundbuch nach § 313 S. 2 BGB geheilt worden. Die Heilung des
Formmangels umfasst den gesamten Grundstückskaufvertrag
einschließlich etwaiger nicht beurkundeter Nebenabreden und der mit
dem Kaufvertrag zusammenhängenden anderen Rechtsgeschäfte (BGH NJW
1974, 136; 1994, 2885, 2886; Palandt, 60. Aufl. 2001, § 313 Rn.
55). Dies gilt auch dann, wenn die anderen Rechtsgeschäfte nicht
zwischen den Parteien des Kaufvertrages geschlossen worden sind,
sondern nur zwischen einer Kaufvertragspartei und einem Dritten
(Kanzleiter in Münchener Kommentar, BGB, 3. Aufl., 1994, § 313 Rn.
79). Denn soweit sich ausnahmsweise der Formzwang auch auf
Absprachen mit Dritten erstreckt, ist es nur konsequent, dass sich
auch die Heilungswirkung darauf erstreckt (BGH NJW 1974, 136).

42

3.

43

In seiner Berufungsbegründung wendet sich der Kläger nicht mehr
ausdrücklich gegen die Annahme des Landgerichts, dass der
Darlehensvertrag weder nach § 117 Abs. 1 BGB noch nach § 138 Abs. 1
BGB nichtig ist. Unter Bezugnahme auf die zutreffenden Ausführungen
in dem angegriffenen Urteil weist der Senat lediglich ergänzend auf
folgendes hin:

44

a)

45

Der Darlehensvertrag war, da als solcher gewollt, kein
Scheingeschäft. Sollte für den Grundstückskaufvertrag im Hinblick
darauf, dass die Verpflichtung zur Zahlung eines in Wahrheit nicht
geschuldeten Kaufpreises (385.000,00 DM) beurkundet worden ist,
trotz der weiter beurkundeten, wahrheitswidrig angegebenen Tatsache
der teilweisen Erfüllung (so dass sich aus dem beurkundeten Vertrag
letztlich eine bestehende Verpflichtung in Höhe des gewollten und
vereinbarten Kaufpreises von 280.000,00 DM ergibt) etwas anderes
gegolten haben, d. h. der - beurkundete - Kaufvertrag nach § 117
Abs.1 BGB nichtig gewesen sein, so hätte dies auf den
Darlehensvertrag keinen Einfluss. Denn dieser bildet, wie
dargelegt, mit dem Kaufvertrag keine rechtliche Einheit, so dass
eine etwaige Nichtigkeit des Kaufvertrages nicht automatisch die
Nichtigkeit auch des Darlehensvertrages zur Folge gehabt hätte.
Darüberhinaus wäre eine etwaige Formunwirksamkeit des Kaufvertrages
gemäß § 313 S. 2 BGB geheilt worden. Diese Heilung hätte auch einen
mit dem Kaufvertrag eine rechtliche Einheit bildenden
Darlehensvertrag erfasst.

46

b)

47

Allein die Tatsache, dass der Kläger eine Verpflichtung
eingegangen ist, die ihn zunächst finanziell überfordert haben mag,
hat den Darlehensvertrag noch nicht sittenwidrig gemacht. Zum einen
ist dann, wenn sich mehrere Darlehensnehmer als Gesamtschuldner
verpflichten und diese ein gemeinsames Interesse an der
Kreditgewährung haben, hinsichtlich der Einkommensverhältnisse und
der Möglichkeiten der Kredittilgung auf die Schuldner insgesamt
abzustellen (BGH NJW 1999, 135). Zum anderen ist zu
berücksichtigen, dass der Kläger nicht lediglich die eigene
(Mit-)Haftung im Interesse Dritter übernommen, sondern dass er
selbst auch einen unmittelbaren Vorteil dadurch erlangt hat, dass
er zu 1/4 Miteigentümer des erworbenen Hausgrundstücks geworden ist
(vgl. zu diesem Gesichtspunkt BGH NJW 2001, 815, 817).

48

4.

49

Die in der Grundschuldbestellungsurkunde enthaltene
Sicherungszweckserklärung verstößt jedenfalls insoweit nicht gegen
§ 3 AGBG bzw. ist insoweit nicht überraschend und damit wirksamer
Bestandteil der Vereinbarung geworden, als sie die dingliche und
persönliche Haftung des Klägers auf alle bestehenden und künftigen
Verbindlichkeiten des Klägers erstreckt.

50

a)

51

Nach der Rechtsprechung des BGH ist bei der Prüfung einer
Zweckerklärung am Maßstab von § 3 AGBG danach zu differenzieren, ob
es sich um Forderungen gegen den Sicherungsgeber oder um solche
gegen Dritte handelt. Die formularmäßige Ausdehnung der dinglichen
Haftung des Sicherungsgebers auf alle bestehenden und künftigen
Verbindlichkeiten eines Dritten ist in der Regel überraschend im
Sinne des § 3 AGBG, weil dies regelmäßig von den Erwartungen des
Sicherungsgebers, der die Sicherheit aus einem konkreten Anlass
zugunsten des Sicherungsnehmers bestellt, abweicht. Dagegen
verstößt die Erstreckung der dinglichen Haftung auf alle
bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten des Sicherungsgebers
nicht gegen § 3 AGBG, weil für ihn das damit verbundene Risiko
überschaubar und im Hinblick auf die künftigen Forderungen
vermeidbar ist und er angesichts der allgemeinen Üblichkeit damit
rechnen muss (BGH NJW 2000, 2675, 2676).

52

Danach ist die Erstreckung der dinglichen Haftung gemäß Ziffer
II 1. der Grundschuldbestellung auf alle gegenwärtigen und
künftigen Ansprüche der Beklagten aus Darlehensgewährung sowie auch
aus etwaigen anderen Rechtsverhältnissen bezogen auf
Verpflichtungen des Klägers nicht zu beanstanden. Unerheblich ist
dabei auch, dass diese Verbindlichkeiten den Kläger als einen von
mehreren Gesamtschuldnern treffen. Offen bleiben kann, ob die
Rechtsprechung des BGH, a. a. O., dahingehend zu verstehen ist,
dass sich bei mehreren Sicherungsgebern, die zugleich
Gesamtschuldner sind, bei einer weiten Zweckerklärung die Haftung
eines jeden Gesamtschuldners auch auf die künftigen sonstigen
Rechtsverhältnisse, die zwischen den anderen Gesamtschuldnern und
dem Kreditgeber begründet werden, erstrecken können soll, d. h. die
Klausel insgesamt nicht als überraschend anzusehen ist, oder ob -
so das Landgericht in dem angegriffenen Urteil - die anderen
Gesamtschuldner im Sinne der vorgenannten Grundsätze als Dritte
anzusehen sind, d. h. eine Haftung für alle bestehenden und
künftigen Verbindlichkeiten der anderen Gesamtschuldner, die nicht
zugleich auch eine Verbindlichkeit eines in Anspruch Genommenen
darstellen, als überraschend gewertet werden muss. Denn selbst
dann, wenn die Sicherungszweckerklärung wegen sonstiger
Verbindlichkeiten der übrigen Darlehensnehmer und Sicherungsgeber,
hier der Geschwister und Schwägerin des Klägers, für den Kläger als
überraschend im Sinne von § 3 AGBG anzusehen sein sollte, bleibt
die Zweckerklärung jedenfalls insoweit wirksam und Bestandteil der
Vereinbarung, als sie eigene Verbindlichkeiten des Klägers und
solche, für die er gesamtschuldnerisch haftet, betrifft (vgl. BGH
a. a. O., S. 2676). Dies ist im Hinblick auf die Verbindlichkeiten,
wegen derer die Beklagte die Zwangsvollstreckung betreibt und in
Ansehung der persönlichen Haftung noch in Aussicht nimmt, der
Fall.

53

b)

54

Die Grundsätze für die Reichweite der Sicherungszweckerklärung
bezüglich der dinglichen Haftung gelten auch für die persönliche
Haftung.

55

Nach Ziffer II 4. der Grundschuldbestellung ist die persönliche
Haftung auf die Zahlung des Geldbetrages, dessen Höhe der
vereinbarten Grundschuld entspricht, beschränkt. Der Kläger und die
übrigen Kreditnehmer haben sich in Ansehung dieser persönlichen
Haftung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen.

56

Die Übernahme der persönlichen Haftung in Höhe des
Grundschuldbetrages durch den persönlichen Schuldner stellt ein
abstraktes Schuldanerkenntnis dar und kann auch formularmäßig ohne
Verstoß gegen das AGBG erfolgen (vgl. Nobbe, Bankrecht - Aktuelle
höchst- und obergerichtliche Rechtsprechung, 1999, Rn. 892 f m.
N.). Regelmäßig wird dadurch lediglich die dingliche Haftung
verstärkt. Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 2000, 2675 f.)
gelten für die Frage der wirksamen Einbeziehung der Regelung die
gleichen Grundsätze wie bei der dinglichen Haftung, d. h. auch
bezüglich der persönlichen Haftung begegnet die Erstreckung auf
alle bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten dann keinen
Bedenken, wenn Sicherungsgeber und Kreditnehmer identisch sind.
Dies gilt selbst dann entsprechend, wenn der die persönliche
Haftung Übernehmende nicht selbst Eigentümer oder Miteigentümer des
belasteten Grundstücks ist und eine Grundschuld durch Übernahme der
persönlichen Haftung lediglich verstärkt (BGH a.a.O.). Auch ihm
gegenüber verstößt eine weite Zweckerklärung insoweit nicht gegen §
3 AGBG, als dadurch Forderungen einbezogen werden, die sich gegen
ihn, den Sicherungsgeber, sei es als Alleinschuldner, sei es als
Gesamtschuldner, richten.

57

Für die vom Kläger vorgenommene Differenzierung zwischen
persönlicher und dinglicher Haftung dahingehend, dass es angesichts
der Aufrechterhaltung bzw. Einbeziehung der Klausel über die
dingliche Haftung - soweit es um eigene Verbindlichkeiten in der
Person des Klägers geht - einer gleichgerichteten Einbeziehung auch
der persönlichen Haftung nicht bedürfe, besteht weder ein
sachlicher Grund noch findet sich dafür in der Rechtsprechung ein
Anhalt. Die Übernahme der persönlichen Haftung zusätzlich zur
dinglichen Haftung dient dazu, die dingliche Haftung durch eine
zusätzliche Sicherung zu stärken, wobei der Umfang der persönlichen
Haftung, was sich auch aus II 4. der Grundschuldbestellungsurkunde
ergibt, nicht weiter als der Umfang der dinglichen Haftung geht.
Soweit die Sicherungszweckerklärung hinsichtlich der dinglichen
Haftung nicht als überraschend im Sinne von § 3 AGBG anzusehen ist
und daher wirksam in den Vertrag einbezogen wird, soweit hat dies
auch in Ansehung der persönlichen Haftungsübernahme zu gelten. Auch
der BGH, a. a. O., geht davon aus, dass die von ihm aufgestellten
Grundsätze sowohl für die dingliche Haftung als auch für eine
zusätzliche persönliche Haftungsübernahme gelten.

58

5.

59

Die Beklagte hat keine ihr gegenüber dem Kläger obliegende
Aufklärungspflicht verletzt. Das Verhalten und etwaige Kenntnisse
des Zeugen R. muss sich die Beklagte allenfalls insoweit zurechnen
lassen, wie dies den Bereich der Anbahnung des Kreditvertrages
betrifft.

60

a)

61

Den Kreditgeber, hier die Beklagte, trifft gegenüber dem
Kreditnehmer jedenfalls nicht die Pflicht, dessen Kreditwürdigkeit
und Leistungsfähigkeit zu prüfen (Senat WM 1999, 1817). Der
Kreditnehmer kennt seine finanziellen Verhältnisse selbst am besten
und muss grundsätzlich in eigener Verantwortung und eigenem
Interesse prüfen, ob er die eingegangene Verpflichtung erfüllen
kann (Nobbe a.a.O., Rn.462; Siel in Schimansky/Bunte/Lwowski,
Bankrechtshandbuch, 2. Aufl. 2001, § 44 Rn.14).

62

Der Kläger kann daher vorliegend nicht damit gehört werden, auch
die Beklagte habe erkennen müssen, dass nicht nur er, sondern auch
die anderen Kreditnehmer insgesamt nicht in der Lage sein würden,
die Kreditverpflichtung zu erfüllen.

63

b)

64

Ferner besteht keine Pflichtverletzung der Beklagten im
Verhältnis zum Kläger darin, dass diese die eingeräumten
Sicherheiten möglicherweise nicht bzw. nur unzureichend geprüft
hat. War das Grundstück entsprechend der Behauptung des Klägers
erheblich weniger wert als der gezahlte Kaufpreis, so war auch die
in Höhe des Kaufpreises eingeräumte Grundschuld und damit die der
Beklagten gewährte Sicherheit nicht werthaltig genug, um das ganze
Risiko abzudecken. Insoweit liegt dies jedoch im alleinigen
Risikobereich der Beklagten. Ob und in wie weit eine Bank die
eingeräumten Sicherheiten prüft, liegt ausschließlich in ihrem
Interesse und nicht im Interesse des Kreditnehmers (BGH NJW 1998,
305; 1992, 1820; Senat WM 1999, 1817). Auf den Inhalt des im Termin
vom 30.05.2001 vorgelegten Wertgutachtens kommt es daher an dieser
Stelle nicht an.

65

c)

66

Der Beklagten hat auch keine sonstige Aufklärungspflicht
oblegen. Nach ständiger Rechtsprechung ist ein Kreditgeber
grundsätzlich nicht verpflichtet, den Kreditnehmer über Gefahren
und Risiken der Verwendung des Darlehens aufzuklären. Er kann
regelmäßig davon ausgehen, dass der Kreditnehmer sich selbst die
notwendigen Kenntnisse verschafft oder über entsprechende
Erfahrungen verfügt, um die allgemeinen Risiken der Kreditaufnahme
und auch etwaige besondere Risiken im Zusammenhang mit der
Verwendung des Kredits zu erkennen. Eine Aufklärungspflicht kommt
nach den besonderen Umständen des Einzelfalls nur dann in Betracht,
wenn der Kreditgeber einen konkreten Wissensvorsprung hat, wenn er
selbst einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken
hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand schafft, wenn er
seine Rolle als Kreditgeber überschreitet oder wenn er sich in
schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt (aus jüngerer Zeit
BGH ZIP 1999, 574, 575; NJW 2000, 3558, 3559; Nobbe, a. a. O., Rn.
459 - 470).

67

Vorliegend ergibt sich eine Aufklärungspflicht der Beklagten
insbesondere nicht unter dem Gesichtspunkt eines konkreten
Wissensvorsprunges. Der Kläger hat - insoweit zum Teil überholt
durch Vorlage des Gutachtens durch die Beklagte - geltend gemacht,
der Beklagten müsse aufgrund des von ihr eingeholten Gutachtens der
Zustand des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes ebenso bekannt
gewesen sein wie die Tatsache, dass der Kaufpreis erheblich über
dem Wert des Objektes gelegen habe und dadurch die Erwerber durch
den Verkäufer übervorteilt worden seien.

68

Was den behaupteten Zustand des Objekts angeht, so begründen
etwaige entsprechende Kenntnisse der Beklagten keine
Aufklärungspflicht. Abgesehen davon, dass das Gutachten keine
Angaben enthält, aus denen auf gravierende Mängel des Hauses zu
schließen wäre, darf der Kreditgeber grundsätzlich davon ausgehen,
dass sich der Kreditnehmer über den Zustand des von ihm zu
erwerbenden Hauses selbst ins Bild setzt. Nur dann, wenn der
Kreditgeber konkrete Anhaltspunkte dafür hat, dass er insoweit über
überlegenes Wissen verfügt, kann sich eine Aufklärungspflicht
ergeben (BGH NJW 2000, 2352, 2353). Anhaltspunkte hierfür liegen
nicht vor.

69

Auch muss sich die Beklagte nicht etwaige Kenntnisse des Zeugen
R. zurechnen lassen. Soweit dieser den Kläger und die anderen
Kreditnehmer über Mängel des verkauften Hauses getäuscht haben
sollte, geschah dies in seiner Eigenschaft als Verkäufer des
Grundstücks - als solchen haben der Kläger und die übrigen Käufer
den Zeugen auch gerichtlich in Anspruch genommen - und nicht als
etwaiger Erfüllungsgehilfe der Beklagten im Rahmen der Anbahnung
des Kreditvertrages (zur beschränkten Zurechnung nach
Pflichtenkreisen vgl. BGH NJW 2000, 3558, 3559; Senat WM 1999,
1817, 1818).

70

71

Zur Begründung einer Aufklärungspflicht ist auch grundsätzlich
ein etwaiger Wissensvorsprung des Kreditgebers darüber nicht
ausreichend, dass der von dem Kreditnehmer an den Vertragspartner
zu zahlende Kaufpreis in keinem angemessenen Verhältnis zum
tatsächlichen Wert des zu erwerbenden Objekts steht (BGH NJW 2000,
2353). Dies kann nach der Rechtsprechung des BGH a. a. O.,
allenfalls dann anders zu beurteilen sein, wenn der Kreditgeber von
einer sittenwidrigen Übervorteilung des Kunden ausgehen muss, etwa
wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert
der Gegenleistung.

72

Vorliegend ist insoweit auszugehen von dem tatsächlich gewollten
und vereinbarten Kaufpreis i. H. v. 280.000,00 DM. Im Verhältnis zu
der Beklagten kann der Kläger nicht den überhöhten, von den
Parteien nicht gewollten Kaufpreis i. H. v. 385.000,00 DM
zugrundelegen. Den Käufern war bewusst, dass der hohe, im Vertrag
festgelegte Kaufpreis nicht dem tatsächlichen Wert entsprach. Eine
sittenwidrige Übervorteilung könnte demnach nur dann angenommen
werden, wenn der tatsächliche Wert des Objektes sich in einer
Größenordnung von etwa 140.000,00 DM bis 150.000,00 DM im Jahre
1984 bewegt hätte. Davon geht aber der Kläger selbst nicht aus.
Nach dem 1987 eingeholten Gutachten des Objekts betrug der
Verkehrswert 199.000,00 DM. Unter Berücksichtigung einer
Wertsteigerung binnen 3 Jahren nimmt selbst der Kläger einen
mutmaßlichen Wert in der Größenordnung von etwa 190.000,00 DM
an.

73

Im übrigen ist durch das von der Beklagten im Termin am
30.05.2001 vorgelegte Gutachten des Architekten H. einer etwaigen
Aufklärungspflichtverletzung in diesem Punkt von vornherein der
Boden entzogen worden. Das Gutachten bescheinigt einen Verkaufswert
von 385.000,00 DM, also in Höhe des beurkundeten überhöhten
Kaufpreises. Eine Aufklärungspflicht könnte der Beklagten daher nur
dann oblegen haben, wenn klar auf der Hand gelegen hätte und auch
für sie ohne weiteres erkennbar gewesen wäre, dass das Gutachten
inhaltlich falsch ist und in Wahrheit ein Wert in der Größenordnung
von nur 140.000,00 - 150.000,00 DM anzusetzen gewesen wäre. Für
eine solche Annahme fehlt es aber an jedweden Anhaltspunkten. Die
Beklagte war nicht einmal verpflichtet, im Interesse des Klägers
ein eigenes Gutachten einzuholen; sie war noch weniger gehalten,
nach Vorlage des eingeholten Gutachtens weitergehende
Nachforschungen zum Wert des Grundstücks anzustellen.

74

6.

75

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1,
108 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 S. 1 ZPO.

76

Streitwert der Berufung und Beschwer des Klägers durch dieses
Urteil: 280.000,00 DM (Wert des Nennbetrages der Grundschuld,
persönliche Haftung entsprechend).