Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-01-28, Aktenzeichen 5 O 467/06
ECLI:DE:LGD:2009:0128.5O467.06.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger.

Das Urteil ist jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Das vorliegende Verfahren ist Bestandteil eines Sammelverfahrens, in dem die Kläger jeweils Schadensersatzansprüche aus ihren Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds geltend machen. Diese erfolgten durch Beitrittserklärungen im Zeitraum von 1996 bis 1997 an den Grundrenditenfonds 111 (im Folgenden 111 genannt), 222 (im Folgenden 222 genannt) und 333 (im Folgenden 333 genannt). Die Fonds-Gesellschaften sollten bereits vorhandene Einkaufszentren in Berlin-Marzahn, Berlin-Hohenschönhausen und in Rathenow erwerben, durch Neubauten erweitern und verpachten.

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Der jeweilige Beitritt zu dem Fonds kam auf Vermittlung der Beklagten zu 2) unter ihrer damaligen G Beratungs-GmbH zustande. Der Beklagte zu 1) war zu diesem Zeitpunkt deren Mitgesellschafter und alleiniger Geschäftsführer. Einen persönlichen Kontakt zur Klägerseite hatte er dabei nicht. Neben dem Vertrieb des Fonds war die Beklagte zu 2) auch mit der Beschaffung des Eigenkapitals befasst. Hinsichtlich der Fonds wurden jeweils Prospekte herausgegeben, die von den Initiatoren der Fonds erstellt wurden. Sie enthielten u.a. jeweils Einzelheiten zu dem Investitions- und Finanzplan, Prognoseberechnungen, eine Darstellung des juristischen Konzepts des Fonds und die Nennung der an der Anlage des Fonds beteiligten Firmen einschließlich ihrer gesellschaftlichen Verfassung und Verflechtung, die Gesellschaftsverträge der Publikums-KG und einer mit "Chancen und Risiken" überschriebenen Darstellung der nach der Ansicht der Initiatoren bei einer Beteiligungsentscheidung zu bedenkenden Umstände. Außerdem sind in den Prospekten Angaben zur Höhe von anfallenden Vermittlungsprovisionen enthalten. Des Weiteren wird jeweils angegeben, die Mietgarantien seien durch Bankbürgschaft unterlegt, was tatsächlich jedoch nicht der Fall war. Außerdem ist jeweils geregelt, dass etwaige Schadensersatzansprüche der Anleger sechs Monate nach Kenntnis des Schadens verjähren, längstens jedoch drei Jahre nach dem Beitritt des Kommanditisten. Wegen der weiteren genauen Einzelheiten des Inhaltes der Prospekte wird auf die zur Akte gereichten Anlagen verwiesen. Entsprechendes gilt auch bezüglich der Einzelheiten der Beitrittserklärungen der Klägerseite.

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Der Kläger trägt zur Begründung der Klage im Wesentlichen Folgendes vor:

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Die Beklagten seien nicht lediglich mit dem Vertrieb der Fonds befasst gewesen, sondern seien tatsächlich als deren Mitinitiatoren anzusehen. Sie hätten den ursprünglichen Initiator XS "an die Hand genommen" und die drei Objekte letztlich in eigener Regie verwirklicht. So seien von ihnen insbesondere mehrere Überarbeitungen des bei ihrer Übernahme des Vertriebs bereits vorhandenen Prospekts vorgenommen worden. Der Beklagte zu 1) habe als damaliger Geschäftsführer der Beklagten zu 2) maßgeblich auf die endgültige Abfassung des Prospektes Einfluss genommen und beide seien für dessen Inhalt verantwortlich. Die Angaben in dem Prospekt seien fehlerhaft. Die Beklagten hätten diese sodann in dazugehörigen Werbeschreiben zusätzlich in erheblichem Umfang mit weiteren eigenen Falschangaben verbreitet. So sei u.a. verschwiegen worden, wer die eigentliche Schlüsselrolle in dem Fonds übernommen habe, insbesondere dass dieser bereits mehrere Insolvenzen im Immobilienbereich zu verantworten und eine Vielzahl von Anlegern geschädigt habe. Außerdem hätten die in dem Prospekt angeführten Bankbürgschaften gefehlt. Es würden falsche Angaben zu den anfallenden Provisionen gemacht. Insbesondere sei nicht über eine überhöhte Innenprovision zu Gunsten der Anlegervermittler aufgeklärt worden. Tatsächlich habe die Beklagte zu 2) nämlich eine Provision von mindestens 49,99 % des Eigenkapitals erhoben, ohne dass hierüber im Prospekt eine Aufklärung erfolgt sei. Ebenso verschwiegen worden sei, dass zu den Mietverträgen sogenannte Kick-Back-Vereinbarungen getroffen worden seien. Außerdem seien die Angaben über die vermieteten Flächen unrichtig gewesen.

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Bei dem geltend gemachten Schaden müsse sich die Klägerseite erzielte steuerliche Vorteile nicht anrechnen lassen. Sie hätte bei richtiger Beratung durch die Beklagten eine andere Kapitalanlage mit vergleichbarem Steueranteil gezeichnet. Außerdem müsse auch eine etwaig im vorliegenden Verfahren erzielte Schadensersatzleistung von der Klägerseite wieder versteuert werden. Die von der Gegenseite erhobene Verjährungseinrede greife nicht durch. Es müsse von einer deliktischen Haftung beider Beklagten ausgegangen werden. Die insoweit geltende dreijährige Verjährungsfrist sei erst mit der Kenntnis des Schadens und der Person des Ersatzpflichtigen in Gang gesetzt worden. Eine solche Kenntniserlangung sei aber auf der Klägerseite erst kurz vor der Einleitung des vorliegenden Verfahrens eingetreten. Die vertraglich vorgesehene Verjährungsfrist sei im Hinblick auf das AGB-Gesetz unwirksam.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 65.811,50 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit – hilfsweise Zug um Zug gegen Übertragung der gehaltenen Fonds-Anteile zu zahlen und sodann festzustellen, dass sich die Beklagte bezüglich der vorgenannten Übertragung in Annahmeverzug befinde.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie wenden im Wesentlichen Folgendes ein:

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Sie seien nicht als Initiatoren oder Mitinitiatoren der Fonds anzusehen, da sie lediglich mit dem Vertrieb befasst gewesen seien. Das sei auch durch den Prospekt deutlich geworden. Dem Beklagten zu 1) sei nicht bekannt gewesen, dass die Bankbürgschaften nicht vorgelegen hätten bzw. nicht gestellt worden seien. Die Verpflichtung des Anlagevermittlers gehe auch nicht so weit, dass er sämtliche Angaben des Prospekts auf deren Richtigkeit zu überprüfen habe. Im Übrigen sei der Prospekt so zu verstehen, dass die Absicherung durch Bankbürgschaft noch in Zukunft beizubringen sei, die Bankbürgschaft also gerade noch nicht vorliege. Es seien auch keine unrichtigen Angaben über Vertriebsvergütungen gemacht worden. Die von ihnen vereinnahmten Gesamtvergütungen lägen deutlich unter der fünfzehnprozentigen Erheblichkeitsschwelle. Die Innenprovisionen seien auch für die klägerseits getroffene Entscheidung zum Fondsbeitritt ohne Auswirkung gewesen. Es seien auch keine negativen Mitteilungen der Fachpresse verschwiegen worden. Entsprechendes gelte für angebliche Kick-Back-Vereinbarungen. Die Vermittlungsangaben in den Prospekten seien nicht zu beanstanden. Sie seien inhaltlich zutreffend. Es lägen insbesondere auch keine Flächenabweichungen vor. Ein Zusammenhang zwischen dem Scheitern der Anlagen und etwaigen Unvollständigkeiten der Prospekte sei nicht gegeben. Es werde außerdem bestritten, dass etwaige Prospektfehler für die Beteiligungsentscheidung ursächlich gewesen seien, insbesondere dass die Prospekte zum Zeitpunkt der Beitrittserklärungen überhaupt den jeweiligen Anlegern vorgelegen hätten. Diese hätten auch bei vollständiger Information nicht auf die hauptsächlich steuerrechtlich motivierte Anlageentscheidung verzichtet.

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Im Übrigen müsse sich die Klägerseite die erzielten Steuervorteile im Rahmen einer etwaig zuzuerkennenden Schadensersatzleistung anrechnen lassen. Entsprechendes gelte für die erfolgten Ausschüttungen.

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Außerdem werde die Einrede der Verjährung erhoben. Die vertraglich festgelegte Verjährungsfrist verstoße nicht gegen § 9 Abs. 1 AGB-Gesetz. Alle tatsächlichen Umstände, auf die die Klägerseite ihre Ansprüche stütze, seien in dem Gesellschafterprotokoll der Versammlung des Jahres 1999 und aus dem Geschäftsbericht des gleichen Jahres der Treuhänderin bekannt. Im Übrigen seien die Zustellungen der einzelnen Klagen nicht "demnächst" nach Ablauf des Jahres 2004 erfolgt.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die tatsächlichen Feststellungen in den nachfolgenden Entscheidungsgründen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist in vollem Umfang unbegründet.

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I.

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Es besteht gegenüber beiden Beklagten für die Klägerseite keine Anspruchsgrundlage aus dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung im engeren Sinne.

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Nach den hierfür aufgestellten Grundsätzen haften wegen falscher oder unvollständiger Prospektangaben diejenigen Personen, die für die Geschicke des im Prospekt dargestellten Unternehmens und damit für die Herausgabe des Prospektes verantwortlich sind. Dazu zählen die Initiatoren, Gründer und Gestalter der Gesellschaft, soweit sie das Management bilden oder beherrschen. Darüber hinaus haften insoweit auch Personen, die hinter der Gesellschaft stehen, neben der Geschäftsleitung besonderen Einfluss ausüben und deshalb Mitverantwortung für den Prospekt tragen (vgl. BGH WM 2004, 631/633; NJW 1995, 1025; NJW 1981, #####/####). Schließlich trifft eine Prospektverantwortlichkeit auch diejenigen, die aufgrund besonderer beruflicher und wirtschaftlicher Stellung oder aufgrund ihrer Fachkunde eine Garantenstellung einnehmen, sofern sie durch ihr nach außen in Erscheinung getretenes Mitwirken am Emissionsprospekt einen Vertrauenstatbestand geschaffen haben (vgl. BGH WM 2004, 631/633; NJW 1995, 1025). Keine dieser Voraussetzungen ist aber vorliegend für die beiden Beklagten zu bejahen. Den Angaben in den jeweiligen Prospekten zufolge bestand ihre Aufgabe lediglich in der Beschaffung von Eigenkapital, da sie alleine mit dem Vertrieb und nicht mit der Erstellung des Prospektes beauftragt waren.

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Eine von der Klägerseite behauptete Initiatoren- oder Mitinitiatorenstellung ergibt sich insbesondere nicht aus ihrem Vortrag zu Äußerungen des Beklagten zu 1) in einem in der Zeitschrift "Cash" veröffentlichten Interview. Unabhängig von der Tatsache, dass sich die dort wiedergegebenen Äußerungen allgemein auf Anlageprojekte und nicht speziell auf den hier in Rede stehenden Fonds bezogen, kann hieraus ohnehin eine Verantwortlichkeit für den vorliegend maßgeblichen Prospekt nicht abgeleitet werden.

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Entsprechendes gilt auch für die von der Klägerseite angeführten Außendienstinformationen der Beklagten. Bei diesen Unterlagen handelt es sich nicht um Prospekte. Sie stellen lediglich einen Leitfaden für die einzelnen Vermittler dar und erheben nicht den Anspruch, potentielle Anleger umfassend zu informieren. Ihr Inhalt mag darauf hindeuten, dass die Beklagten sich sehr intensiv um den Vertrieb der Anlageobjekte gekümmert haben. Eine eigene Verantwortlichkeit für den Inhalt der Prospekte ist daraus aber nicht ableitbar. Dass in dieser Information davon gesprochen wird, durch mitgebrachte Erfahrungen der Vertriebsgesellschaft und des Treuhänders sei die Konzeption des Fonds gestaltet worden, lässt keinen hinreichenden Rückschluss auf Aufgaben und Tätigkeitsfelder der Beklagten innerhalb des Fonds zu. Sie machen diese insbesondere nicht zu dessen Mitinitiatoren.

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Ebenso erfolglos ist insoweit auch der Vortrag der Klägerseite, bei den in den Prospekten angegebenen Initiatoren handele es sich in Wirklichkeit lediglich um Strohmänner und die Beklagten – insbesondere der Beklagte zu 1) – seien als "Hintermänner" bzw. "Hintermann" die eigentlichen Gestalter des Prospektes anzusehen.

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Die angeführten Umstände lassen nicht den Schluss zu, der Beklagte zu 1) habe auf die eigentliche Konzeption des konkreten Modells derart maßgeblich Einfluss genommen, dass er für die Herausgabe des Prospektes als verantwortlich anzusehen ist (vgl. BGH Z 145, 121/127). Dabei kann dahinstehen, ob Teile der von der Klägerseite angeführten handschriftlichen Prospekttexte (siehe insbesondere Anlage K 42) von Beschäftigten der Beklagten zu 2) stammen. Die Anlagevermittler haben grundsätzlich das Anlagekonzept auf ihre Plausibilität, insbesondere auf ihre wirtschaftliche Tragfähigkeit zu prüfen, wobei bei entsprechenden Fehlern von ihnen sogar auch Nachforschungen angestellt werden müssen (vgl. BGH NJW RR 2000, 998; NJW RR 1993, #####/####). Es ist nicht ersichtlich und von der Klägerseite auch nicht ausreichend dargelegt, dass die Beklagte zu 2) mit diesen etwaigen Zusätzen über eine solche Plausibilitätskontrolle hinausgegangen ist und auf wesentliche Änderungen des Werbeprospektes hingewiesen hat, die sodann auch tatsächlich umgesetzt worden sind.

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II.

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Die Klage kann aber auch nicht mit Erfolg auf andere rechtlichen Gesichtspunkte gestützt werden.

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Dabei kann dahinstehen, ob nicht zumindest gegenüber der Beklagten zu 2. ein Haftungsgrund nach den Grundsätzen über eine Prospekthaftung im weiteren Sinne wegen eines ihr zur Last fallenden Verschuldens als Anlagevermittlerin in Betracht kommt.

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Die Klägerseite müsste sich nämlich in jedem Fall die von ihr jeweils erzielten Steuervorteile anrechnen lassen. Die Frage, ob eine spätere Minderung oder Beseitigung des eingetretenen Vermögensschadens Einfluss auf die Berechnung der Schadenshöhe hat, richtet sich ebenfalls nach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung. Diese Steuervorteile gehörten zum Gesamtkonzept einer steuersparenden Immobilienkapitalanlage. Sie spielen insbesondere bei der Entwicklung, Werbung und dem Vertrieb einer solchen Anlage üblicherweise eine entscheidende Rolle. Dass das auch vorliegend der Fall war, ergibt sich zweifellos aus dem Inhalt der Prospekte. Die vom Anleger erzielten Steuervorteile sind eine von beiden Vertragsparteien gewollte, planmäßig eintretende Folge seiner Anlageentscheidung. Da es dem Anleger bei einer Immobilienfondsbeteiligung in aller Regel auf diese Steuervorteile ankommt, ist es bei der Rückgängigmachung der Anlageentscheidung nach dem Rechtsgedanken der Vorteilsausgleichung nicht nur konsequent sondern sogar geboten, bei der Berechnung des Rückzahlungsanspruches des Anlegers auch die ihm endgültig verbleibenden Steuervorteile anspruchsmindernd zu berücksichtigen (vgl. BGH NJW 2007, #####/####).

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Die Klägerseite kann vorliegend auch nicht mit Erfolg darauf verweisen, aufgrund besonderer Umstände müsse eine Anrechnung der erzielten Steuervorteile unterbleiben. Diese scheidet zwar aus, wenn die Rückabwicklung des Erwerbs erneut zu einer Besteuerung führt, die dem Geschädigten die erzielten Vorteile wieder nimmt (vgl. BGH Urteil vom 19. Juni 2008, VII ZR 215/06). Vorliegend scheidet aber eine solche erneute Versteuerung aus. Sie kommt insbesondere nicht unter dem Gesichtspunkt einer betrieblichen Einnahme (§§ 15 ff. EStG) in Betracht, weil der betreffende Immobilienfonds, an dem sich die Klägerseite beteiligt hat, nicht der Erzielung von Einkünften aus Gewerbebetrieb, sondern von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bzw. aus Kapitalvermögen dient. Eine Fondsgesellschaft, die nur Immobilien verwaltet, ist nicht gewerblich tätig. Vielmehr ist die Beteiligung an einer solchen Kommanditgesellschaft steuerliches Privatvermögen und die Einkünfte erschöpfen sich in solchen aus Vermietung und Verpachtung. Handelt es sich aber um eine Vermögensverwaltung im privaten Bereich, so kommt eine Versteuerung der Schadensersatzleistung von vornherein nicht in Betracht (vgl. BGH Urteil vom 17. November 2005, III ZR 350/04). Eine entgegenstehende Verwaltungspraxis der Finanzbehörden hat die Klägerseite vorliegend auch nicht hinreichend dargetan.

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Erfolglos ist auch der Einwand der Klägerseite, eine Anrechnung von Steuervorteilen scheide vorliegend deshalb aus, weil bei richtiger Information ein anderer Fonds gezeichnet worden wäre, der einen vergleichbaren Steuervorteil gebracht hätte. Es obliegt dem Anspruchsteller, die Anknüpfungstatsachen dafür zu benennen, aus denen auf seine Absicht geschlossen werden kann, das Geld in vergleichbar steuerbegünstigten Fonds anzulegen. Es obliegt insoweit der Klägerseite, konkrete Umstände dafür zu benennen, aus denen sich eine zum Zeitpunkt der Anlageentscheidung bestehende Absicht ergab, das Geld alternativ in vergleichbar steuerbegünstigten Fonds anzulegen (vgl. Hinweisbeschluss des OLG Düsseldorf vom 31.05.2006 – I-15 U 180/04). Es existiert nämlich kein genereller Erfahrungssatz, dass der Geschädigte seine Geldmittel in einer anderen steuerbegünstigten Form angelegt hätte (vgl. BGH WM 2006, 174). Diese Bewertung hat der BGH in späteren Entscheidungen auch im Gegensatz zu der Auffassung der Klägerseite keineswegs abgeändert. Soweit sie auf die Entscheidung vom 06.02.2006 – II ZR 329/04 – verweist, ist zu berücksichtigen, dass das Gericht den vorgenannten Grundsatz vielmehr erneut bestätigt hat. Im Folgenden hat es sodann weiter ausgeführt, dass es auf die Prüfung im Einzelfall nach dem konkreten Parteivorbringen ankomme, wie sich die Vermögenslage des Geschädigten bei Abstandsnahme der in Rede stehenden Vermögenslage entwickelt hätte. In dem sodann konkret zu entscheidenden Fall war allerdings durch Versäumnisurteil wegen Nichtverhandelns der Gegenseite als unstreitig zu unterstellen, dass sich der Anleger an einem anderen steuerbegünstigten Fonds beteiligt hätte. Vorliegend ist diese Frage aber streitig und die Klägerseite hat keine ausreichenden Anknüpfungstatsachen für eine solche Annahme vorgetragen. Die bloße Aufzählung von seinerzeit theoretisch bestehenden Möglichkeiten an Alternativanlagen reicht insoweit nicht aus. Es fehlt an einem konkreten Sachvortrag, inwiefern sich der Anleger bei genügender Aufklärung durch die Beklagte zu 2) sodann für einen dieser angeführten Alternativen entschieden hätte. Es ist auch nicht hinreichend dargelegt, dass sich in diesen Fällen die Alternative zwischenzeitlich anders entwickelt hätte als der vorliegend in Rede stehende Immobilienfonds. Insbesondere wird nicht dargestellt, welche genauen Werte diese Anlagen heute haben.

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Die Höhe der erzielten Steuerersparnisse ist jeweils von der Klägerseite konkret darzulegen. Zwar handelt es sich grundsätzlich um anspruchsmindernde Umstände. Der Anspruchsgegner einer Schadensersatzforderung auf Rückgewähr des Anlagebetrages kann aber naturgemäß zu den mit dem Anteilserwerb zusammenhängenden Steuervorteilen aus eigener Kenntnis keine näheren Angaben machen (vgl. BGH NJW 2007, 2404 ff.). Dementsprechend hat der Anleger näher darzulegen, welche konkreten Steuerersparnisse er durch die Anlage hätte, wobei er nicht nur die entsprechenden Steuererklärungen und –bescheide vorzulegen, sondern auch den Steuervorteil zu beziffern und seine Berechnung zu erläutern hat (vgl. Hinweis- und Auflagenbeschluss des OLG Düsseldorf vom 31.05.2006, Az.: I-15 U 180/04).

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Die Klägerseite hat aber trotz entsprechenden Hinweises des Gerichts im Beschluss vom 23.08.2006 nicht konkret dargelegt, welche genaue Steuerersparnis sie für die vorliegende Anlageinvestition erzielt hat.

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Die Klage ist daher jedenfalls zur Anspruchshöhe unschlüssig, so dass sie insgesamt abzuweisen war.

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III.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Anordnung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

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Streitwert: 65.811,50 € (zuletzt gestellter Klageantrag),

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frühere Zusatzanträge: wie im Beschluss vom 29.01.2007.