Oberlandesgericht Celle ()
Urteil vom 2002-08-22, Aktenzeichen 11 U 254/01

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg vom 10. Juli 2001 wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Beschwer des Klägers erreicht nicht 20.000 €.

Gründe

I.

1

Der Kläger verlangt von der beklagten Maklerin den Schaden ersetzt, der ihm dadurch entstanden ist, dass diese ihm einen Mieter nachgewiesen hat, dessen Zahlungsunfähigkeit sich in der Folgezeit herausstellte.

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Wegen des Sach- und Streitstandes erster Instanz wird auf das landgerichtliche Urteil verwiesen.

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Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat gemeint, die Beklagte hafte nicht für die vom Kläger geltend gemachten Beträge aufgrund positiver Vertragsverletzung, denn der Kläger habe nicht beweisen können, dass die Beklagte ihm eine Bonitätsgarantie für den Mieter ... gegeben oder ihm diesbezüglich eine unrichtige Auskunft erteilt habe. Die Durchführung der Beweisaufnahme habe nicht ergeben, dass die Beklagte durch ihren Mitarbeiter, den Zeugen ..., eine Überprüfung des Mieters nach Abschluss des Mietvertrages zugesagt habe.

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Auftragsgegenstand für die Beklagte als Maklerin sei gewesen, dem Kläger als Vermieter einen Interessenten nachzuweisen, der zum Abschluss eines Mietvertrages bereit sei. Mit Abschluss des Mietvertrages habe die Beklagte ihren Auftrag erfolgreich ausgeführt. Sie sei grundsätzlich nicht verpflichtet, über die Bonität des Interessenten Nachforschungen anzustellen. Eine weitere Tätigkeit der Beklagten sei nicht ausdrücklich vereinbart worden. Aufgrund des schnellen Vertragsschlusses nur einen Tag nach der Besichtigung des Objektes ohne Vorlage einer Bonitätsauskunft seitens des Interessenten habe die Beklagte davon ausgehen dürfen, dass der Kläger bereit sei, das Risiko einzugehen, dennoch einen Mietvertrag abzuschließen.

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Gegen dieses Erkenntnis wendet sich der Kläger mit seiner form- und fristgerecht eingelegten Berufung. Er trägt vor, nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe fest, dass der Kläger der Beklagten den konkreten Auftrag erteilt habe, eine Selbstauskunft des Mietinteressenten einzuholen und dessen Bonität zu überprüfen. Nicht nur die Zeugin ..., eine Mitarbeiterin der Beklagten, habe erklärt, dass alle Interessenten grundsätzlich ihre Bonität nachweisen müssten, auch der Zeuge ... habe bestätigt, dass seine Firma grundsätzlich Selbstauskünfte einhole und überprüfe. Darüber hinaus habe er auch ausdrücklich zugesagt, dass eine solche Überprüfung des Mietinteressenten stattfinden werde. Das Landgericht habe die Darlegungs- und Beweislast verkannt. Da feststehe, dass auch der vorliegende Auftrag der Beklagten zu deren üblichen Geschäftspraktiken erteilt worden sei, obliege es nunmehr der Beklagten zu beweisen, dass der Kläger ausdrücklich auf die Ausführung dieses Auftrages verzichtet habe. Diesen Nachweis habe die Beklagte aber nicht erbracht. Der Auftrag der Beklagten sei nicht mit Unterzeichnung des Mietvertrages erledigt gewesen. Gerade die Tatsache, dass der Mieter die Maklercourtage der Beklagten nicht sofort bezahlt habe, hätte der Beklagten Anlass genug sein müssen, ihn auf seine Bonität zu überprüfen.

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Der Kläger beantragt,

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das Urteil des Landgerichts Lüneburg vom 10. Juli 2001 - 9 O 38/01 - abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an ihn 13.958,19 DM nebst 4 % Zinsen für die Zeit vom 25.03. bis 30.04.2000 sowie 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz nach § 1 Diskontsatz-Überleitungsgesetzes vom 9. Juni 1998 ab dem 1. Mai 2000 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die gegnerische Berufung zurückzuweisen.

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Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil und trägt vor, sie sei lediglich verpflichtet gewesen, einen Interessenten nachzuweisen, der zum Abschluss des Vertrages bereit sei. Eine allgemeine Prüfungspflicht hinsichtlich der Bonität eines Interessenten treffe die Beklagte als Maklerin nur dann, wenn sie sich eine erhaltene Mitteilung zu Eigen mache oder sich für deren Richtigkeit persönlich einsetze. Unstreitig sei aber keine Erklärung zur Bonität des Mieters abgegeben worden.

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Darüber hinaus ist die Beklagte der Ansicht, dem Kläger obliege die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Beklagte die Pflicht übernommen habe, die Bonität des Mietinteressenten vor oder nach Abschluss des Mietvertrages zu prüfen. Die Beweisaufnahme habe den Abschluss eines solchen Prüfungsvertrages nicht ergeben. Vielmehr habe der Mitarbeiter der Beklagten den Kläger darauf hingewiesen, dass nach Abschluss des Mietvertrages nichts mehr zu prüfen sei. Damit sei der Kläger auch einverstanden gewesen, denn aufgrund des Auftretens des Interessenten und der unstreitigen Tatsache, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages sogleich die Mietsicherheit und die Novembermiete gezahlt habe, sei der Kläger von dessen Bonität überzeugt gewesen.

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Im Übrigen bestreitet die Beklagte die Kausalität der behaupteten Vertragsverletzung sowie den geltend gemachten Schaden.

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Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.

II.

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Die Berufung des Klägers hat keinen Erfolg. Die beklagte Maklerin hat dem Kläger im Streitfall für die erlittenen Schäden nicht einzustehen.

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Die Beklagte war nicht zu denjenigen Erkundigungen hinsichtlich der Solvenz des Mietinteressenten verpflichtet, deren Unterlassung der Kläger ihr zum Vorwurf macht.

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Eine allgemeine Pflicht des Maklers zur Erkundigung über die finanziellen Verhältnisse von Interessenten, die jedem Maklervertrag innewohnt, besteht nicht. Zwar trifft die Beklagte als Maklerin aufgrund des besonderen Treueverhältnisses zwischen ihr und dem Kläger als Auftraggeber eine nachwirkende Treuepflicht, sodass sie auch nach erfolgreichem Nachweis und sogar nach Abschluss des Hauptvertrages und Zahlung des Maklerlohns die Interessen des Klägers zu beachten hatte (Bethge, MaklerR, § 8 Rz. 6). Dem wohnt im Regelfall jedoch keine Erkundigungs- und Nachprüfungspflicht hinsichtlich der Zahlungsfähigkeit von Interessenten inne. Diesbezügliche Überprüfungen wären einem Makler auch in der Mehrzahl aller Fälle gar nicht möglich.

17

Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn die beklagte Maklerin eine Zusicherung gemacht oder die Einholung von Auskünften gegenüber dem Kläger vertraglich übernommen hätte.

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Eine derartige Nachforschungspflicht hinsichtlich der finanziellen Lage des vermittelten Mietinteressenten hat die Beklagte jedoch nicht übernommen. Die Darlegungs- und Beweislast für die Übernahme einer derartigen Pflicht durch die Beklagte trägt der Kläger. Dies gilt auch dann, wenn - wie im Streitfall - die vorgeworfene Pflichtverletzung in einem Unterlassen, hier dem Unterlassen der Bonitätsprüfung bestehen soll (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 282 Rz. 11).

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Schon nach den Aussagen der vom Kläger benannten Zeugen, seines Sohnes und seiner Ehefrau, vermag nicht festgestellt zu werden, dass die Beklagte eine derartige Pflicht zur Bonitätsprüfung übernommen haben könnte. Nach Aussage des Sohnes hat dieser lediglich kurz mitbekommen, dass über die Zahlungsfähigkeit gesprochen worden sei. Angaben zu einer konkreten Absprache zwischen seinem Vater und dem Mitarbeiter der Beklagten konnte er hingegen nicht machen. Diese Aussage war mithin unergiebig. Auch aus den Angaben der Ehefrau des Klägers ergibt sich kein Hinweis auf eine ausdrückliche Vereinbarung, derzufolge die Beklagte die Überprüfung des Mietinteressenten noch nach Abschluss des Mietvertrages hätte vornehmen sollen. Nach der protokollierten Aussage soll zwar am Freitag über die Bonität des Interessenten gesprochen worden seien, also am Tag vor Abschluss des Mietvertrages. Dass der Mitarbeiter der Beklagten die Überprüfung jedoch trotz oder gerade auch für den Fall des raschen Abschlusses des Mietvertrages noch am Folgetag zugesagt hätte, hat die Zeugin demgegenüber nicht bekundet. Mithin war auch ihre Aussage unergiebig.

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Für den Senat bestand auch kein Anhaltspunkt dafür, dass die neuerliche Vernehmung beider Zeugen etwa zu anderen Ergebnissen führen könnte; der Kläger hat in der Berufung Gesichtspunkte, die hierfür sprechen könnten, auch nicht aufgezeigt.

21

Im Streitfall liegt eine Pflichtverletzung der Beklagten auch nicht darin, dass sie den Kläger nicht darauf hingewiesen hat, dass sie - anders als es für gewöhnlich ihren Geschäftspraktiken entsprechen mag - eine Selbstauskunft hinsichtlich dieses Mietinteressenten nicht eingeholt hatte und sie dementsprechend auch nicht überprüfen konnte. Bei derartigen Tätigkeiten von Maklern handelt es sich regelmäßig nicht um echte Nebenpflichten eines jeden Maklervertrages, die den Makler allein zum Tätigwerden zwingen. Vielmehr vermag ein Makler, selbst wenn er derartige Nebenleistungen anbietet, sie im vertragsgemäßer Weise nur zu erbringen, wenn der Vermieter, in dessen Auftrag der Makler tätig wird, insoweit mitwirkt. Derartige Mitwirkungshandlungen waren dem Kläger im Streitfall auch möglich, da wunschgemäß direkter Kontakt zwischen dem Mietinteressenten und dem Kläger durch die beklagte Maklerin hergestellt worden war.

22

Nach dem es im Streitfall so war, dass es an einem Freitag und einem Samstag zu einem direkten Zusammentreffen zwischen dem Kläger und dem Mietinteressenten gekommen war, hätte es bei dieser Gelegenheit dem Kläger oblegen, Mitwirkungshandlungen zu erbringen. Auskünfte über seine Bonität, insbesondere Selbstauskünfte schuldet ein Mietinteressent nämlich nicht dem Makler, sondern bestenfalls seinem künftigen Vertragspartner, dem Vermieter. Bei direkten Kontakten zwischen dem Vermieter und dem Mietinteressenten obliegt es dem Vermieter selbst, dem Interessenten die Selbstauskunft abzuverlangen bzw. ihm entsprechende Fragen zu stellen. Es kann nicht Aufgabe des Maklers sein, jedem Interessenten, der sich erstmals meldet, zunächst eine Selbstauskunft abzuverlangen. Derartige Informationen aus der schützenswerten Individualsphäre des Kunden können und dürfen vernünftiger Weise erst bei echtem Vertragsinteresse abgefragt werden. Als im Streitfall klar war, dass von Seiten beider Vertragsparteien ein Vertragsschluss in Betracht kam, nämlich am Ende der Besichtigung und der Gespräche am Freitag, hätte es danach dem Kläger selbst oblegen, auf die zu diesem Zeitpunkt erstmals vernünftiger Weise einforderbare Erteilung einer Selbstauskunft zu drängen. Der Kläger trägt aber nicht vor, insoweit irgendetwas unternommen zu haben. Er macht nicht einmal geltend, sich das von der Beklagten für solche Fälle vorgesehene Formular haben zeigen zu lassen und er trägt auch nicht vor, dass er sich etwa dafür interessiert hätte, welche Angaben der Mietinteressent in einem ihm etwa vorgelegten Formular gemacht habe. Damit fehlt es in jeder Hinsicht an den vom Kläger zu fordernden Mitwirkungshandlungen. Dementsprechend wurde eine Prüfungspflicht der Beklagten, die bei Einholung einer Selbstauskunft möglicherweise auch nach Vertragsschluss bestanden haben könnte, mangels Mitwirkung des Klägers bei der Beschaffung des Prüfmaterials nicht ausgelöst.

23

Dem kann der Kläger auch nicht mit Erfolg entgegen halten, die Beklagte hätte ohne sein Mitwirken dem Interessenten in der Woche nach Vertragsschluss, als der Mieter die Kaution im Maklerbüro zahlte, noch eine Selbstauskunft abverlangen und diese prüfen sollen. Jeder vernünftige Interessent hätte, wenn der Vermieter eine derartige Forderung in den Verhandlungen nicht erhoben hatte, ein solches Ansinnen des Maklers nach Vertragsschluss als allein der Befriedigung von dessen Neugier dienend mit Fug und Recht zurückgewiesen. Dies konnte und musste dem Kläger klar sein. Dementsprechend durfte die Beklagte das Verhalten des Klägers als Verzicht auf eine Selbstauskunft nebst Prüfung, sollte sie grundsätzlich geschuldet gewesen sein, auffassen.

24

In Ermangelung einer Pflicht der Beklagten, die Bonitätsprüfung durchzuführen, vermag der Kläger auch nicht mit seinem Berufungsvortrag durchzudringen, die Beklagte müsse darlegen und beweisen, dass der Kläger auf deren Durchführung verzichtet habe.

25

Auf die auffällige Tatsache, dass keine Seite vorträgt, was der Mieter in einer Selbstauskunft angegeben haben würde, und ob der Makler bei Überprüfung Bonitätsbedenken schon im Oktober 1998 hätte feststellen können, kommt es danach nicht an. Wahrscheinlich wäre es so, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre.

III.

26

Die prozessualen Nebenentscheidungen gründen sich auf § 97 Abs. 1 ZPO hinsichtlich der Kosten sowie auf §§ 708 Nr. 10 ZPO, 713 ZPO hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit. Für die Zulassung der Revision hat der Senat Gründe nicht gesehen; auch die Parteienvertreter haben nichts aufgezeigt, was zu einer Entscheidung Anlass gäbe.

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