Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-03-21, Aktenzeichen 7 O 333/06
ECLI:DE:LGBN:2007:0321.7O333.06.00

Tenor

1. a) Der Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen, in dem Mietobjekt der Kläger in der P-Straße in #### U, Ladenlokal 1, einen Grillimbiss oder Restaurant mit Sitzmöglichkeit und Thekenverkauf zu betreiben, in dem insbesondere türkische oder orientalische Speisen und verschiedene Grillgerichte angeboten und verkauft werden.

b) Dem Beklagten wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die Unterlassungsverpflichtung gemäß Ziffer 1. a) ein Ordnungsgeld bis zur Höhe von 250.000,00 Euro oder ersatzweise eine Ordnungshaft bis zu sechs Monaten angedroht.

2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 145,80 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 30. Juni 2006 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger gesamtschuldnerisch 10 % und der Beklagte 90 %. Die durch die Streitverkündung entstandenen Kosten trägt der Beklagte zu 90 %; im Übrigen trägt sie die Streitverkündete selbst.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 20.000,00 Euro, für die Streitverkündete – wegen der Kosten – nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags. Die Kläger können die Vollstreckung durch den Beklagten – wegen der Kosten – durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

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Tatbestand

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Die Kläger sind Eigentümer und Vermieter des Ladenlokals Nr. 1 in dem P-Straße in #### U. Der Beklagte ist Mieter dieses Ladenlokals.

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In dem Mietvertrag vom 22. Dezember 1999 heißt es in § 1: "Auf dem Grundstück ... werden zur Benutzung als Dart-Café folgende Räume vermietet: Ladenlokal Nr. 1 und ein unter dem Ladenlokal befindlicher Kellerraum ...".

4

In § 8 des Mietvertrags heißt es: "Der Mieter darf die Räume nur zu dem vertraglich vereinbarten Zweck benutzen. Will er die Mieträume zu anderen Zwecken nutzen, so ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich."

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Der Beklagte hat das Ladenlokal an einen Herrn F untervermietet. Dieser betreibt das Lokal nunmehr unter der Bezeichnung "Restaurant T. Er bietet dort verschiedene türkische Speisen, u.a. auch Döner, an und hat zu diesem Zweck eine zusätzliche Theke errichtet, den Küchenbereich ausgebaut und die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen beantragt und auch erhalten. Die Dartgeräte, die sich bei Abschluss des Mietvertrags noch in dem Ladenlokal befanden, sind dort nicht mehr vorhanden.

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Die Kläger mahnten den Beklagten mit Schreiben vom 1. Juni 2006 ab und forderten ihn auf, die vorgenannte Nutzung des Ladenlokals bis zum 14. Juni 2006 zu unterbinden. Mit Schreiben vom 22. Juni 2006 mahnten sie den Beklagten erneut ab und setzten ihm nunmehr eine Frist bis zum 29. Juni 2006.

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Die Streitverkündete betreibt in demselben Objekt, Ladenlokale Nr. 3 und 4, einen griechischen Imbiss unter der Bezeichnung " I ". Sie behauptet, dass ihr Umsatz durch die Konkurrenz des Beklagten erheblich zurückgegangen sei.

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Die Kläger behaupten ferner, dass die Streitverkündete die Miete wegen des Umsatzrückgangs seit Juni 2006 um 50 % mindere.

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Die näheren Einzelheiten der Nutzung des Ladenlokals Nr. 1 und ihre rechtliche Bewertung sind zwischen den Parteien streitig. Die Kläger sind der Auffassung, dass der Betrieb des Lokals nicht mehr von dem Nutzungszweck gedeckt werde und dass daher Unterlassung verlangt werden könne. Sie seien zudem gegenüber der Streitverkündeten verpflichtet, Konkurrenzschutz zu gewähren. Zwar sei eine Mietminderung durch die Streitverkündete in Höhe von 50 % nicht gerechtfertigt; eine monatliche Minderung in Höhe von 200,44 Euro sei aber aufgrund der Konkurrenzsituation von den Klägern hinzunehmen.

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Die Kläger begehren daher von dem Beklagten Unterlassung in dem im Tenor zu 1. a) genannten Umfang.

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Darüber hinaus begehren sie Ersatz des Mietausfalls, der durch die Mietminderung der Streitverkündeten entstanden sein soll, in Höhe von jeweils 200,44 Euro für die Monate Juni bis August 2006.

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Schließlich begehren sie Ersatz von Reparaturkosten im Hinblick auf undichte Wasseranschlüsse an der Theke im streitgegenständlichen Ladenlokal, nachdem sie die Theke selbst haben reparieren lassen. Ursprünglich haben sie insoweit Zahlung von 169,13 Euro verlangt.

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Die Kläger haben ursprünglich die Anträge gestellt,

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1)

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a.

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den Beklagten zu verurteilen, es zu unterlassen, in dem Mietobjekt der Kläger in der P Str. ## in #### U, Ladenlokal 1, einen Grillimbiss oder Restaurant mit Sitzmöglichkeit und Thekenverkauf zu betreiben, in dem besondere türkische oder orientalische Speisen und verschiedene Grillgerichte angeboten und verkauft werden,

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b.

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dem Beklagten anzudrohen, dass für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die Unterlassungsverpflichtung gem. Ziffer 1 a) ein Ordnungsgeld bis zur Höhe von 250.000,00 EUR oder ersatzweise eine Ordnungshaft bis zu zwei Jahren festgesetzt wird,

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2.)

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den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 770,45 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 169,13 EUR seit dem 30.06.2006 sowie aus 601,32 EUR seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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In der mündlichen Verhandlung am 6. Februar 2007 hat der Beklagte den Anspruch in Bezug auf die Wasseranschlüsse in Höhe von 145,80 Euro anerkannt.

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Die Kläger stellen nunmehr die vorgenannten Anträge, jedoch mit der Maßgabe, dass hinsichtlich des Schadensersatzes für die Wasseranschlüsse lediglich 145,80 Euro beantragt werden.

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Soweit der Beklagte den Anspruch nicht anerkannt hat, beantragt er,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte ist der Auffassung, dass eine rechtlich relevante Änderung des Nutzungscharakters nicht vorliege. Das Lokal habe seinen Charakter als Dart-Café im Sinne des Mietvertrags nicht verloren, zumal auch zuvor Speisen und Getränke zum Verzehr angeboten worden seien. Das Mobiliar sei im wesentlichen unverändert geblieben. Das Speisenangebot weiche auch nicht wesentlich von dem früheren Angebot ab; damals habe es z.B. Hot Dogs gegeben, jetzt würden einige wenige türkische Spezialitäten angeboten. Die Kläger hätten die Nutzung bei der Vertragsverlängerung im Jahr 2005 auch nicht beanstandet.

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Das Konkurrenzverhältnis zur Streitverkündeten sei unerheblich, zumal sich die Parteien im freien Wettbewerb befänden. Im Übrigen weiche das Speisenangebot des Beklagten erheblich von demjenigen der Streitverkündeten ab, diese biete z.B. auch Aufläufe und Pizza an. Darüber hinaus seien die Kläger gar nicht zum Konkurrenzschutz gegenüber der Streitverkündeten verpflichtet, weil der Mietvertrag zwischen jenen Parteien keine entsprechende Vereinbarung enthalte. Ein immanenter Konkurrenzschutz sei hier nicht anzuerkennen.

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Die Kläger haben der Frau W, C ##, ##### U, den Streit verkündet. Die Streitverkündete ist dem Rechtsstreit auf Seiten der Kläger beigetreten und schließt sich deren Anträgen an.

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Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlungen vom 6. Februar 2007, Bl. 88 d.A., sowie vom 21. März 2007, Bl. 117 d.A., Bezug genommen.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einnahme des Augenscheins an Ort und Stelle in der P-Straße in U. Auch insoweit wird auf das Protokoll vom 21. März 2007, Bl. 117 d.A., verwiesen.

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Der nachgelassene Schriftsatz des Beklagten vom 13. Februar 2007, Bl. 101 d.A., sowie die nicht nachgelassenen Schriftsätze der Kläger vom 23. März 2007, Bl. 122, und des Beklagten vom 27. März 2007, Bl. 119 d.A., haben keinen Anlass gegeben, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen.

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Entscheidungsgründe

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I.

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Die zulässige Klage ist ganz überwiegend begründet.

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1. Die Kläger können von dem Beklagten gemäß § 541 BGB die Unterlassung der Nutzung des Ladenlokals Nr. 1 in dem tenorierten Umfang verlangen. Nach § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fortsetzt. Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

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Die derzeitige Nutzung des gemieteten Ladenlokals stellt einen vertragswidrigen Gebrauch dar, weil sie von dem mietvertraglich erlaubten Gebrauch abweicht. Nach § 1 des Mietvertrags ist lediglich die Nutzung als Dart-Café zugelassen; eine Veränderung des Nutzungszwecks bedarf nach § 8 des Mietvertrags ausdrücklich der – hier nicht vorliegenden – Zustimmung des Vermieters. Die Kläger als Vermieter haben im Gegenteil der Nutzungsänderung widersprochen und den Beklagten zuletzt mit Schreiben vom 22. Juni 2006 abgemahnt.

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Das Gericht ist nach Einnahme des Augenscheins vor Ort und nach Würdigung des Vortrags der Prozessparteien zu der Überzeugung gelangt, dass die jetzige Nutzung nicht mehr von § 1 des Mietvertrags gedeckt ist. Es mag zwar zutreffen, dass das Mobiliar in dem Lokal im wesentlichen unverändert geblieben ist und dass auch zuvor schon Speisen und Getränke gereicht wurden. Die Begehung des Lokals hat jedoch gezeigt, dass der Verkauf von türkischen Speisen, insbesondere Döner, eine wesentliche Rolle eingenommen hat. Dies zeigt sich bereits darin, dass außen an dem Lokal ein deutlich sichtbares Schild mit der Aufschrift "Restaurant T angebracht ist. Unmittelbar hinter dem Eingang und gut sichtbar hinter der Glasfront befindet sich sodann die Theke für den Speisenverkauf, die u.a. mit Dunstabzugshaube, Dönerspieß und gekachelter Rückwand ausgestattet ist. Für einen Besucher des Lokals steht der Verkauf türkischer Speisen, insbesondere Döner, deutlich im Vordergrund und bildet einen wesentlichen Zweck des Lokals. Zwar befindet sich im rückwärtigen Teil weiterhin die ursprüngliche Theke; diese ist in ihren Ausmaßen sogar größer als die nachträglich eingefügte Speisentheke. Gleichwohl erscheint die ursprüngliche Theke im Vergleich zur Speisentheke von eher untergeordneter Bedeutung, zumal sie sich im hinteren Bereich des Lokals befindet.

39

Für die Nutzungsänderung spricht nicht zuletzt auch, dass die Dartgeräte entfernt wurden. Zwar erscheint es nicht ausgeschlossen, dass ein Betrieb des Lokals ohne Dartgeräte gleichwohl vertragsgemäß sein könnte; der Betreiber könnte möglicherweise nicht gezwungen werden, stets Dartgeräte in Betrieb zu halten, sofern der generelle Charakter eines solchen Cafés erhalten bleibt. Das Fehlen der Geräte fügt sich jedoch vorliegend in das Bild von einer vertragswidrigen Nutzungsänderung ein und verstärkt diesen Eindruck.

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Die Darstellung der Streitverkündeten – die diese im Rahmen der Ortsbesichtigung vertieft hat –, dass der Dönerverkauf im Ladenlokal des Beklagten spürbare Auswirkungen auf ihren Umsatz habe, spricht ebenfalls für die Einschätzung des Gerichts, und zwar unabhängig davon, ob die konkret behaupteten Umsatzeinbußen tatsächlich zutreffen. Jedenfalls erscheint es aber auch vor dem Hintergrund dieses Vortrags plausibel, dass sich die Geschäftstätigkeit des Beklagten und der Streitverkündeten zumindest teilweise überschneidet.

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Nach der Vorschrift des § 541 BGB können die Kläger daher Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung verlangen. Ein besonderes Interesse für ihr Unterlassungsbegehren müssen sie hierbei grundsätzlich nicht darlegen. Es genügt, dass der Beklagte gegen den vereinbarten Nutzungszweck verstößt und sich damit vertragswidrig verhält. Auf die Frage, ob die Kläger der Streitverkündeten Konkurrenzschutz gewähren müssen und ob sich dies aus dem zwischen diesen Parteien geschlossenen Mietvertrag oder aus einem immanenten Konkurrenzschutz ergibt, kommt es daher insoweit nicht an.

42

Es mag allerdings sein, dass § 541 BGB keinen grenzenlosen Unterlassungsanspruch verleiht. Unterlassung könnte möglicherweise – auch im Hinblick auf § 242 BGB – dann nicht verlangt werden, wenn der Vermieter kein irgendwie nachvollziehbares Interesse an der Beendigung der von ihm gerügten Nutzung haben kann. Ein solcher Fall liegt hier indes nicht vor. Es ist vielmehr nachvollziehbar, dass die Kläger daran interessiert sind, Konflikte zwischen den Mietparteien aufgrund sich überschneidender oder ähnlicher gewerblicher Tätigkeiten zu vermeiden. Ob hier zwischen dem Beklagten und der Streitverkündeten tatsächlich ein Konkurrenzverhältnis im engeren Sinne vorliegt, ist dabei nicht entscheidend. Jedenfalls erscheint das Unterlassungsbegehren der Kläger als sachlich nachvollziehbar, so dass von einer Überschreitung der Grenzen des § 541 BGB keine Rede sein kann.

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2. Hingegen haben die Kläger den Anspruch auf Erstattung des Mietausfalls, der durch die Mietminderung der Streitverkündeten entstanden sein soll, nicht schlüssig dargelegt. Denn der als Anlage K2 vorgelegte Mietvertrag mit der Streitverkündeten (Bl. 14 d.A.) sieht eine Grundmiete von 1.800 DM nebst Umsatzsteuer vor. Hieraus lässt sich der von den Klägern zuletzt mit Schriftsatz vom 1. Februar 2007 (Bl. 74 d.A.) vorgetragene Minderungsbetrag nicht ableiten. Weder entsprechen 1.800 DM einer Kaltmiete von netto 864,00 Euro, noch entsprechen 15,43 % der Bruttomiete mit Nebenkosten gemäß Mietvertrag (also 2.415,00 DM) einem Minderungsbetrag von 200,44 Euro. Eine nach Vertragsschluss erfolgte Änderung der Miete, die zu abweichenden Ergebnissen führen könnte, ist ausweislich des § 5 des vorgelegten Mietvertrags ebenfalls nicht vereinbart. Der Minderungsbetrag ist mithin rechnerisch nicht nachvollziehbar.

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Das Gericht kann auch nicht von Amts wegen den im Vertrag genannten Betrag von 2.415,00 DM ansetzen und dann prüfen, ob der begehrte Minderungsbetrag von monatlich 200,44 Euro danach angemessen wäre, sondern es wäre Sache der Kläger, die Minderungsquote ausgehend von einer schlüssig vorgetragenen Miethöhe nachvollziehbar darzulegen.

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Nur vorsorglich wird daher darauf hingewiesen, dass die Tatsache, dass die Streitverkündete überhaupt die Miete mindert, von dem Beklagten bestritten worden ist. Da er keinen Einblick in das Mietverhältnis zwischen den Klägern und der Streitverkündeten hat, reicht dieses einfache Bestreiten als Verteidigung aus. Die Kläger haben aber keinen Beweis für die behauptete Tatsache angetreten, so dass der Anspruch schon aus diesem Grund scheitern müsste. Die Benennung der Streitverkündeten als Zeugin hinsichtlich der Höhe des täglichen Umsatzverlustes auf S. 3 des klägerischen Schriftsatzes vom 1. Februar 2007 (Bl. 76 d.A.) dürfte insoweit nicht ausreichen, unabhängig davon, ob die beigetretene Streitverkündete überhaupt als Zeugin vernommen werden könnte.

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Mit der Frage des Konkurrenzschutzes muss sich das Gericht somit im vorliegenden Rechtsstreit nicht vertieft befassen. Allerdings wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass allein die Tatsache, dass in § 16 des Mietvertrags mit der Streitverkündeten nichts angekreuzt ist, einen Konkurrenzschutz noch nicht ausschließt. Vielmehr könnte hieraus wohl nur gefolgert werden, dass die Parteien zu dieser Frage keine ausdrückliche Regelung getroffen haben. Von weiteren Ausführungen muss das Gericht jedoch an dieser Stelle absehen.

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3. Der Anspruch der Kläger auf Schadensersatz für die Reparatur der Wasseranschlüsse ist in Höhe von 145,80 Euro begründet, weil der Beklagte den Anspruch in dieser Höhe anerkannt hat (§ 307 ZPO). Im Hinblick auf den darüber hinausgehenden Betrag von 23,33 Euro, den die Kläger noch mit der Klageschrift begehrt hatten, ist von einer Klagerücknahme auszugehen, da sie an diesem Betrag in der mündlichen Verhandlung am 6. Februar 2007 nicht mehr festgehalten haben.

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4. Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 288 Abs. 1 BGB, da der Beklagte spätestens durch die Mahnung der Kläger vom 22. Juni 2006 am 30. Juni 2006 in Verzug geraten ist.

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II.

50

Die Entscheidung über die Kosten ergibt sich aus den §§ 92 Abs. 1, 101, 269 Abs. 3 ZPO. Hierbei war zu berücksichtigen, dass die Kläger bei einem Streitwert von insgesamt 6.310,75 Euro lediglich in Höhe eines Betrags von 624,65 Euro unterlegen sind; ihnen fällt daher eine Kostenquote von 10 % zur Last. Der Beklagte muss die Kosten des Rechtsstreits sowie die Kosten der Nebenintervention zu 90 % tragen, da er in diesem Umfang unterlegen ist.

51

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht in Bezug auf die Ansprüche der Kläger auf § 709 S. 1 ZPO, in Bezug auf den Anspruch des Beklagten wegen der Kosten auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO, in Bezug auf den Anspruch der Streitverkündeten wegen der Kosten auf § 709 S. 2 ZPO.

52

Hinsichtlich der Höhe der Sicherheitsleistung, welche die Kläger erbringen müssen, ist zu bemerken, dass insoweit auch ein etwaiger Vollstreckungsschaden berücksichtigt werden musste (vgl. Zöller/Hergel, § 709 ZPO Rn. 5). Wenn der Tenor zu 1. a) nach erfolgter Vollstreckung in einer höheren Instanz wieder aufgehoben würde, bestünde zwar ein Schadensersatzanspruch gemäß § 717 Abs. 2 ZPO auf Ersatz des durch die Vollstreckung entstandenen Schadens; jedoch kann die vorläufige Vollstreckung des Unterlassungstitels erhebliche Folgen für die Geschäftstätigkeit des Beklagten haben, so dass bereits die Sicherheitsleistung nicht zu niedrig bemessen werden darf.

53

III.

54

Der Streitwert wird abschließend auf

6.310,75 Euro

festgesetzt.