Amtsgericht Neuss (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1988-05-11, Aktenzeichen 30 C 518/87
ECLI:DE:AGNE:1988:0511.30C518.87.00

Tenor

1.

Das Versäumnisurteil vom 09. Dezember 1987 wird aufgehoben.

2.

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Kläger als Gesamgläubiger 53,85 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 05. Juni 1987 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

3.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner 9/10, die Beklagten als Gesamtschuldner 1/10 mit Ausnahme der Kosten der Säumnis; diese tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.

4.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

2

Die Beklagten waren vom 01.03.1984 bis 31.05.1986 Mieter einer Wohnung im Hause L-Straße in N 2, welches den Klägern gehört.

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Den Beklagten steht unstreitig ein Kautionsguthaben in Höhe von 2.018,98 DM zu. Andererseits verschulden die Beklagten unstreitig die Miete für Mai 1986 in Höhe von 1.240,00 DM sowie einen Betrag von 50,00 DM wegen beim Auszug verursachter Schäden im Treppenhaus.

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Die Kläger tragen vor, dass ihnen an restlichen Nebenkosten für 1985 536,79 DM und für 1986 643,12 DM zustünden. Dabei seien die Beklagten auch verpflichtet, die angesetzten Kosten für die Wärmemengenzähler und die Kaltwasserzähler zu erstatten. Die Kläger seien gesetzlich verpflichtet, diese nach fünf bzw. acht Jahren auszutauschen. Es sei ungerecht, die zum Zeitpunkt des Austausches in der Wohnung befindlichen Mieter mit den vollen Kosten des Austausches zu belasten. Es sei vielmehr sachgerecht, diese Kosten während des gesamten Zeitraumes von fünf bzw. acht Jahren auf die Mieter umzulegen. Da es sich bei dem fraglichen Haus um einen Neubau handele, seien die Kosten für den Austausch der Zähler bisher noch nicht angefallen; die Kläger seien jedoch berechtigt, die anteiligen Kosten nach einem eingeholten Kostenvoranschlag umzulegen. Im übrigen hätten die Beklagten bei Beendigung des Mietverhältnisses lediglich zwei der drei erhaltenen Wohnungsschlüssel zurückgegeben, so dass sie die Kosten für den Austausch des Schlosses in Höhe von 66,69 DM zu tragen hätten.

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Die Kläger beantragen,

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das gegen die Beklagten am 09.12.1987 ergangene Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage unter Aufhebung des Versäumnisurteils abzuweisen.

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Sie tragen vor, dass die Nebenkostenabrechnungen der Kläger nicht fällig seien. Die geltend gemachten Kosten für die Wärmemengenzähler und Kaltwasserzähler würden nicht geschuldet. Im übrigen seien auch die Positionen Grundsteuer, Versicherung und Kaltwasser nicht nachvollziehbar belegt worden. Schließlich sei die Forderung betreffend den Austausch des Türschlosses verjährt.

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Bezüglich des weiteren Vorbringen sder Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze und deren Anlagen verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage war gemäß § 535 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 5 des schriftlichen Mietvertrages vom 07.02.1984 in dem genannten Umfang begründet, im übrigen war sie abzuweisen.

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Den Klägern stehen die in den Nebenkostenabrechnungen für 1985 und 1986 geltend gemachten anteiligen Kosten für die Wärmemengenzähler und Kaltwasserzähler in Höhe von insgesamt 397,08 DM nicht zu.

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Zwar ist das Gericht mit dem Amtsgericht C (in WuM 1987, Seite 33) der Auffassung, dass die Kosten für den Austausch der Wärmemengenzähler und Kaltwasserzähler zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören; gleichwohl ist ein Anspruch der Kläger jedoch nicht gegeben. An Betriebskosten können grundsätzlich nur solche Kosten umgelegt werden, die tatsächlich entstanden sind. Dies ist hier unstreitig nicht der Fall, da nach dem eigenen Vorbringen der Kläger der Zeitraum bis zur erstmaligen Erneuerung der Zähler noch nicht abgelaufen ist. Die Kläger sind auch nicht berechtigt, die nach Ablauf der entsprechenden Fristen entstehenden Kosten für den Austausch bereits vor der tatsächlichen Durchführung eines solchen Austausches umzulegen. Wenn die Kläger, wie sie vorgetragen haben, das fragliche Haus zu einem Festpreis erworben haben, so sind in diesem Festpreis auch die Kosten für die bei Errichtung des Hauses eingebauten Zähler enthalten gewesen. Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte und aufgrund allgemeiner Lebenserfahrung ist davon auszugehen, dass die Kläger ihre Miete nach den ihnen bei Erwerb des Hauses entstandenen Kosten berechnen. Die Beklagten haben somit anteilig mit der von ihnen entrichteten Miete auch die Kosten für die bei Errichtung des Hauses eingebauten Zähler entrichtet.

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Dass im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung nur bereits entstandene Kosten abgerechnet werden können, ergibt sich im übrigen daraus, dass keinesfalls feststeht, ob die Kläger die von ihnen geltend gemachten zukünftigen Kosten auch tatsächlich zu tragen haben. Selbst wenn die Kläger dies vorhaben sollten, so ist doch keinesfalls gesichert, dass sie tatsächlich nach Ablauf der von ihnen genannten Zeiträume die Zähler tatsächlich erneuern, und es sit weiterhin ohne weiteres möglich, dass die Kläger vor Ablauf der von ihnen genannten Fristen das Mietobjekt veräußern, so dass ihnen auch in diesem Fall die nun geltend gemachten Kosten tatsächlich nicht entstehen. Es ist den Klägern unbenommen zu erwägen, ob sie nach dem tatsächlichen Austausch der Zähler und nach Entstehen der entsprechenden Kosten diese nicht voll im Entstehungsjahr, sondern ab dann laufend auf die Mieter umlegen. Ein Anspruch auf anteilige Erstattung noch nicht entstandener Kosten ist jedoch nicht gegeben.

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Die übrigen geltend gemachten Nebenkosten sind von den Klägern zur Überzeugung des Gerichts ordnungsgemäß belegt worden. Die dagegen gerichteten Einwände der Beklagten sind unerheblich, so dass sie zur Erstattung der geltend gemachten Nebenkosten mit Ausnahme der angeführten 397,08 DM verpflichtet sind.

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Der Anspruch der Kläger auf Erstattung der Kosten für den Austausch des Schlosses ist verjährt, § 558 BGB.

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Zwischen dem Ende des Mietverhältnisses am 31.05.1986 und Klageerhebung am 29.10.1987 lagen offensichtlich mehr als die gesetzlich vorgesehenen sechs Monate. § 390 BGB ist im vorliegenden Falle nicht anwendbar. Die Kläger haben ihren Anspruch in Höhe von 66,69 DM nicht etwa gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten zur Aufrechnung gestellt, sondern ihrerseits u.a. über diesen Betrag Klage erhoben und dann bei Berechnung der Klagesumme lediglich eine Verrechnung ihrer Gesamtforderung in Höhe von 2.536,60 DM mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten in Höhe von 2.018,98 DM vorgenommen.

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Von der geltend gemachten Forderung in Höhe von 517,62 DM waren somit 397,08 DM und 66,69 DM abzuziehen; die Beklagten waren daher zur Zahlung von 53,85 DM zu verurteilen.

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Die Zinsentscheidung folgt aus §§ 284, 288 BGB.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 92, 344, 708 Nr. 11, 713 ZPO.