Verwaltungsgericht Minden (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-04-12, Aktenzeichen 11 K 1807/05
ECLI:DE:VGMI:2006:0412.11K1807.05.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages
abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe
leistet.

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Tatbestand:

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Der Kläger ist Erbbauberechtigter der mit zweistöckigen Wohnhäusern bebauten
Grundstücke B. E. 1, 3 bis 21, 23, 25 und 27, C1.-----straße 1 bis 8 sowie N.------straße 1
bis 24, 26, 28, 30, 32, 34, 36, 38, 40 und 42 in der Gemeinde B1. . Eigentümer der
Grundstücke ist der Bund, der seinerzeit der Rechtsvorgängerin des Klägers für die
Vermietung der Wohnungen an Angehörige des öffentlichen Dienstes Darlehen aus
Wohnungsfürsorgemitteln des Bundes gewährt hatte. Im Gegenzug hatte sich die
Rechtsvorgängerin des Klägers verpflichtet, dem Bund bis zur vollständigen Tilgung der
Darlehen Wohnungsbesitz an den geförderten Wohnungen einzuräumen. Die
Wohnungsbesetzungsrechte und die Wohnungsfürsorgedarlehn wurden zu Gunsten des
Bundes in den Grundbuchblättern des Grundbuches von B1. gesichert. Die Wohnungen
wurden seinerzeit von Soldaten der in der Gemeinde B1. stationierten
Bundeswehreinheiten bewohnt. Nach Veräußerung der Wohnungen an den Kläger schloss der
Bund mit dem Kläger am 11.3.1997 einen Auflösungsvertrag, mit dem die für die oben
angegebenen Objekte abgeschlossenen Darlehensverträge einvernehmlich aufgehoben und die
Darlehen zurückgezahlt wurden. Die darlehensvertraglich vereinbarten
Wohnungsbesetzungsrechte sowie die Mietpreisbindung wurden aufgehoben. In dem
Auflösungsvertrag verpflichtete sich der Kläger, frei werdende Wohnungen dem Bund zur
Besetzung anzubieten und mit den vom Bund als Mieter benannten Personen Mietverträge
abzuschließen.

3

Nach der teilweisen Auflösung der Bundeswehreinheiten in B1. kam es in
der Folgezeit dazu, dass ein Großteil der Wohnungen nicht mehr vermietet werden
konnte und seitdem leer steht. Die belegten Wohnungen wurden zunächst von nach
B1. zugezogenen Spätaussiedlern, in letzter Zeit zu einem Großteil von
Sozialhilfeempfängern bewohnt.

4

Wegen der Mietausfälle gewährte der Beklagte dem Kläger in den Jahren 1999
bis 2003 einen teilweisen Erlass der Grundsteuer.

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Mit Bescheid vom 9.1.2004 wurde der Kläger für die oben genannten
Grundstücke zu einer Grundsteuer in Höhe von 37.633,96 EUR veranlagt. Der
Bescheid ist bestandskräftig.

6

Mit Schreiben vom 29.3.2005 beantragte der Kläger erneut, ihm die geleistete
Grundsteuer für 2004 teilweise zu erlassen. Zur Begründung des Antrages führte er aus: Bei
den meisten der Grundstücke sei eine erhebliche Ertragsminderung zu verzeichnen, die auf
enorme Leerstände der Wohnungen zurückzuführen sei. Die Neuvermietung sei inzwischen
mehr als schwierig geworden. Trotz intensiver Bemühungen gelinge es zunehmend seltener,
eine Wohnung zu vermieten. Grund hierfür sei insbesondere die schlechte wirtschaftliche
Situation der potenziellen Mieter, da alle in Frage kommenden Mieter eine schlechte
wirtschaftliche Auskunft hätten, sodass eine Vermietung nicht möglich sei. Außerdem sei die
schlechte wirtschaftliche Situation der Mieter für die enormen Ertragsminderungen
verantwortlich. Viele Mieter hätten eine überaus schlechte Zahlungsmoral oder seien
größtenteils tatsächlich nicht in der Lage, die Mieten pünktlich und vollständig aufzubringen.
Dementsprechend viele Räumungsklagen, Mahnverfahren, Vollstreckungsverfahren usw.
seien anhängig. Vollstreckungsverfahren und Pfändungen seien auf Grund der hohen
Arbeitslosigkeit und der Bedürftigkeit der Mieter ohne Erfolg geblieben.

7

Mit Bescheid vom 31.3.2005 lehnte der Beklagte den Antrag des Klägers ab und
führte zur Begründung aus: Die vom Kläger angeführten Mietausfälle, die auf die
enormen Leerstände von Wohnungen zurückzuführen seien, seien bei der Ermittlung
des normalen Rohertrages zu berücksichtigen und könnten deshalb nicht als
Minderung gegenüber diesem angesehen werden. Die Ertragsminderung beruhe
allein auf einer Veränderung der allgemeinen Wertverhältnisse, die grundsätzlich alle
Vermieter in vergleichbarer Weise treffe. Da auf Grund des nachhaltigen
Überangebotes bestimmter Mietobjekte ein Teil der Wohnungen seit Jahren nicht zu
vermieten sei, könne nicht mehr von einem zufälligen oder vorübergehenden
Leerstand ausgegangen werden.

8

Gegen diesen Bescheid legte der Prozessbevollmächtigte des Klägers mit
Schriftsatz vom 30.6.2005 Widerspruch ein und führte zur Begründung aus: Die
Leerstände seien nicht auf die allgemeine wirtschaftliche Lage zurückzuführen,
sondern auf Grund der Reduzierung der in B1. ansässigen Soldaten
eingetreten. Dies habe den Kläger nicht wie alle anderen Vermieter der Region
getroffen. Die Ertragsminderung sei deshalb atypisch und besonders schwer.
Neuvermietungen seien an der Auflage der Elektrizitätswerke gescheitert, die
Hausverteilung bei jeder Neuvermietung auszutauschen und zu erneuern. Ohne
diese Auflagen wären die Leerstände erheblich geringer gewesen. Zudem seien in
erheblichen Maße Mietausfälle eingetreten, weil die Mieter zahlungsunfähig gewesen
sein.

9

Mit Bescheid vom 19.7.2005 wies der Beklagte den Widerspruch des Klägers
zurück. Zur Begründung führte er ergänzend aus: Zwar sei es richtig, dass sich die
Wohnobjekte des Klägers in unmittelbarer Nähe der Kaserne befänden. Es handele
sich aber trotzdem nicht um eine so genannte "Soldatensiedlung". Der
Ansiedlungsbereich der Soldaten in B1. sei stark zerstreut. Insoweit sei der
Kläger trotz des Standortes der Häuser nicht stärker von der Truppenreduzierung
betroffen, als andere Vermieter. Auf Grund des bereits seit 1999 bestehenden
Leerstands eines Großteils der Wohnungen könne nicht von einer atypischen,
vorübergehenden Ertragsminderung ausgegangen werden. Die Minderung des
Rohertrages sei auch vom Kläger zu vertreten. Der verlangte Mietpreis werde von
potenziellen Mietern offenbar für die gebotene Wohnungssituation als
unangemessen empfunden. Der Leerstand könne durch den Kläger als Vermieter
dadurch verringert werden, dass er entweder eine dem Zustand der Wohnungen und
Häuser angemessen Miete verlange oder Instandhaltungsarbeiten vornehme, welche
zu einer Verbesserung der Wohnqualität führen.

10

Der Kläger hat daraufhin am 18.8.2005 Klage erhoben und ergänzend
vorgetragen: Es sei unzutreffend, dass die Wohnungen sich in einem schlechten
Zustand befinden würden. Er habe in den letzten Jahren umfangreiche
Renovierungsmaßnahmen durchgeführt. Der erwartete Mietpreis von rund 3,00 EUR
bis 4,80 EUR kalt sei angemessen. Der gleichwohl bestehende Leerstand sei im
Wesentlichen auf die Truppenreduzierung in der Gemeinde B1.
zurückzuführen. Zum Zeitpunkt des Erwerbes des Erbbaurechts seien noch ca. 50 %
der Wohnungen mit Soldaten belegt gewesen Bei den Ertragsminderungen handele
es sich deshalb um solche auf Grund der tatsächlichen Eigenschaften des
Grundstückes und seiner Umgebung, die nach der Rechtsprechung des BVerwG
einen Erlassanspruch begründen.

11

Der Kläger beantragt,

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den Bescheid des Beklagten vom 31.3.2005 in Gestalt des
Widerspruchsbescheides vom 19.7.2005 aufzuheben und die
Beklagte zu verpflichten, unter Beachtung der
Rechtsauffassung des Gerichts über den Erlassantrag neu zu
entscheiden.

13

Der Beklagte beantragt,

14

die Klage abzuweisen.

15

Er trägt zur Begründung des Klageabweisungsantrages ergänzend vor: Es werde
bestritten, dass im Jahre 1997 die Hälfte der Wohnungen an Soldaten vermietet
gewesen sei. Vielmehr sei bereits in den 80er-Jahren die Vermietung an Soldaten
rapide zurückgegangen. Die Wohnanlage sei danach überwiegend von
Sozialhilfeempfängern und von Seiten der Gemeinde eingewiesener Obdachloser
bewohnt worden. Später seien die Wohnungen zu einem Großteil an Aussiedler
vermietet worden. Als der Kläger 1996 die Wohnanlage erworben habe, habe diese
bereits seit einigen Jahren nicht mehr den Charakter einer Soldatensiedlung
gehabt.

16

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug
genommen auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des
Beklagten.

17

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

18

Die Klage hat keinen Erfolg.

19

Sie ist - ungeachtet der Tatsache, dass die Klage mit dem ausdrücklichen gestellten
Bescheidungsantrag (§ 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO) schon unzulässig ist, weil der Erlass der
Grundsteuer nach § 33 GrStG nicht im Ermessen des Beklagten steht -jedenfalls unbegründet.
Der Beklagte hat mit Bescheid vom 31.3.2005 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom
19.7.2005 zu Recht den (teilweisen) Erlass der für das Veranlagungsjahr 2004 festgesetzten
Grundsteuer ablehnt, weil die tatbestandlichen Voraussetzungen für einen Erlass nach § 33
GrStG nicht vorliegen.

20

Ein Anspruch auf Erlass oder teilweisen Erlass der festgesetzten Grundsteuer
ergibt sich nicht aus § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG. Danach setzt der Erlass voraus, dass
der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 20 % gemindert ist und der
Steuerschuldner diese Minderung nicht zu vertreten hat. Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3
Nr. 2 GrStG ist normaler Rohertrag bei bebauten Grundstücken, deren Wert - wie
hier - nach dem Bewertungsgesetz (BewG) im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist,
die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des
Erlasszeitraumes maßgebend wäre. Nach § 79 Abs. 1 BewG ist Jahresrohmiete das
Gesamtgehalt, dass der Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstückes auf
Grund vertraglicher Vereinbarungen für ein Jahr zu entrichten hat. Statt des Betrages
nach Abs. 1 gilt nach § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG die übliche Miete als Jahresrohmiete
u.a. für solche Grundstücke, die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20
vom Hundert von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen
hat. In diesen Fällen ist die übliche Miete in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu
schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung
regelmäßig gezahlt wird.

21

Zwar hat der Kläger durch Vorlage der im Verwaltungsverfahren und
Klageverfahren eingereichten Belege und Aufstellungen glaubhaft gemacht, dass der
Rohertrag im o.g. Sinne im Veranlagungszeitraum 2004 um mehr als 20 % gemindert
war.

Diese Minderung des Rohertrages kann jedoch nicht im Erlassverfahren nach § 33
GrStG Berücksichtigung finden.

22

Nach der gesetzlichen Konzeption der Grundsteuer ist diese als
ertragsunabhängige Real- oder Objektsteuer ausgestaltet, die nicht nach
Ertragsmerkmalen, sondern nach dem Grundstückswert (Einheitswert) erhoben wird
und deshalb auch bei ertragslosen Grundstücken anfällt. Demnach können
Ertragsminderungen im Erlassverfahren nach § 33 GrStG nur dann berücksichtigt
werden, wenn sie zufälliger und vorübergehender Art sind. Sind sie dagegen auf eine
Änderung der tatsächlichen Verhältnisse i.S.d. § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG
zurückzuführen, kommt eine Wertfortschreibung nach dem BewG in Betracht, sodass
ein Erlass der Grundsteuer schon nach § 33 Abs. 5 GrStG ausscheidet. Ebenso
scheidet ein Erlass der Grundsteuer nach § 33 GrStG aus, wenn die
Ertragsminderung auf die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse
("Wertverhältnisse" i.S.d. § 27 BewG) zurückzuführen ist, weil diese bei einer
Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraumes zu berücksichtigen wären.

23

Vgl. BVerwG, Urteile vom 4.4.2001 - 11 C 12.00 -,
BVerwGE 114, 132 = DVBl. 2001, 1368 = DÖV 2001, 820, und
vom 3.5.1991 - 8 C 13.89 -, DVBl. 1991, 1303, Beschluss vom
10.2.1994 - 8 B 229.93 -, KStZ 1995, 34.

24

Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse i. S.d. § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG
betreffen das Bewertungsobjekt und seine nähere Umgebung, Wertverhältnisse
i.S.d. § 27 BewG die allgemeinen politischen und wirtschaftlichen Verhältnisse sowie
die Verkehrsverhältnisse im gesamten Gemeindegebiet, die sich im allgemeinen
Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben. Ob Veränderungen dieser
Verhältnisse zufällig und vorübergehend oder im Rahmen einer Hauptfeststellung zu
berücksichtigen sind, hängt von ihrer Nachhaltigkeit ab, wobei der nach § 21 Abs. 1
BewG geltende Zeitabstand von sechs Jahren, in dem grundsätzlich die
Einheitswerte festgestellt werden, einen wesentlichen Anhalt bietet.

25

Vgl. BVerwG, Urteile vom 4.4.2001 - 11 C 12.00 -,
a.a.O.

26

Der allgemeine und dauerhafte Leerstand von Wohnräumen auf Grund der
jeweiligen Marktverhältnisse scheidet damit als Erlassgrund nach § 33 GrStG aus,
weil er weder zufälliger noch vorübergehender Natur ist. Damit wird auch dem
Umstand Rechnung getragen, dass ein strukturell bedingtes Fehlen der
Mieternachfrage alle Vermieter im jeweiligen Gemeindegebiet vergleichbar trifft und
eine Sonderbelastung im Einzelfall nicht durch den Grundsteuererlass korrigiert
werden kann.

27

VGH Mannheim, Urteil vom 13.12.2001 - 2 S 1450/01 -,
DÖV 2002, 580 = KStZ 2002, 194; Nds. OVG, Beschluss vom
3.12.2003 - 13 LA 213/03 -, DWW 2004, 31 = NVwZ 2004, 370
= ZKF 2004, 210; VG Düsseldorf, Urteil vom 20.2.2006 - 25 K
2094/99 -.

28

Gemessen an diesen Voraussetzungen hat der Kläger keinen Anspruch darauf,
dass ihm die festgesetzte Grundsteuer im geltend gemachten Umfang nach § 33
Abs. 1 Satz 1 GrStG erlassen wird. Die durch Mietzinsausfälle entstandenen
Ertragsminderungen sind weder zufällig noch vorübergehend, sodass sie nicht im
Erlassverfahren nach § 33 GrStG berücksichtigt werden können.

29

Aus den vom Kläger in den Jahren 1999 bis 2004 gestellten Erlassanträgen und
den diesen Anträgen beigefügten Unterlagen sowie den ergänzenden Angaben im
Klageverfahren ergibt sich, dass die geltend gemachten Ertragsminderungen zu
einem wesentlichen Teil auf den Leerstand von Wohnungen zurückzuführen sind.
Bereits im Erlassantrag vom 13.2.2004 (BA VII Bl. 2) gab der Kläger die Anzahl der
leer stehenden Wohnungen für das Veranlagungsjahr 2003 mit 95 an. Nach den vom
Kläger mit Schriftsatz vom 29.3.2006 (BA VIII) überreichten Aufstellungen der
Mietverhältnisse und Belegungen der Wohnungen - die sich im Wesentlichen mit den
Angaben im Schreiben vom 29.3.2005 an den Beklagten (BA I Bl. 72) decken -
standen im folgenden Veranlagungsjahr 2004 ca. 100 der 242 Wohneinheiten leer,
ein Großteil der anderen Wohnungen wurde im Jahr 2004 nur zeitweilig bewohnt. Im
Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten vom 24.4.2006 wird der aktuelle Leerstand
im April 2006 mit nunmehr mit 103 Wohnungen angegeben.

30

Von einem vorübergehenden Leerstand einzelner Wohnungen kann damit nach
Auffassung des Gerichts nicht ausgegangen werden, weil dieser Zustand sich seit
Jahren manifestiert und scheinbar - dies zeigen die obigen Zahlen - sogar
verschlimmert. Unabhängig von der zwischen den Beteiligten streitigen
Einschätzung, ob die Siedlung im Zeitpunkt des Erwerbes des Erbbaurechtes durch
den Kläger im Jahre 1996 noch den Charakter einer "Soldatensiedlung" hatte - so
der Kläger - oder im Wesentlichen bereits zu diesem Zeitpunkt von Spätaussiedlern
und Sozialhilfeempfängern bewohnt wurde - so der Beklagte - ist festzustellen, dass
die Belegung mit Soldaten nach den eigenen Angaben des Klägers jedenfalls seit
dem Erwerb im Jahre 1996 von 50 % auf 8 % zurückgegangen ist (Bl. 3 d.A.), ohne
dass hierfür gleichwertiger Ersatz geschaffen werden konnte. Der Kläger hat hierzu
selber in der Klageschrift vorgetragen, dass die Siedlung als Wohngegend gelte, in
der man als Nichtsoldat nicht wohne (Bl. 3 d.A.). Soweit der Prozessbevollmächtigte
in der mündlichen Verhandlung vom 12.4.2006 vorgetragen hat, der Leerstand sei
nur vorübergehend, weil zukünftig auf Grund einer verstärkten Truppenstationierung
wieder mit einer erhöhten Nachfrage von Soldaten nach diesen Wohnungen zu
rechnen sei und bereits entsprechende Mietverträge abgeschlossen worden seien,
sind entsprechende Unterlagen und Belege innerhalb der eingeräumten
Schriftsatzfrist nicht vorgelegt worden. Auf Grund der erst Mitte 2006 beginnenden
Stationierung zusätzlicher Einheiten und Truppenteile und des ausreichenden
attraktiven Wohnraumangebotes in anderen Teilen der Gemeinde B1. - vgl.
hierzu den Schriftsatz des Beklagten vom 20.4.2006 - dürfte zurzeit völlig offen sein,
ob und in welchem Umfang leer stehende Wohnungen des Klägers von den
zuziehenden Soldaten nachgefragt werden.

Der Leerstand ist im übrigen auch nicht zufällig, sondern wird vom Kläger bewusst in
Kauf genommen. Nach den Angaben des Prozessbevollmächtigten in der
Klageschrift vom 17.8.2005 befindet sich nur ein Teil der Wohnungen in einem
vermietbaren Zustand. In den - so der Prozessbevollmächtigte (Bl. 7 d.A.) - durch
die Truppenreduzierung leer stehenden Wohnungen wurden die Stromzähler von
den Elektrizitätswerken wegen technischer Mängel (BA I Bl. 83) ausgebaut und
wegen des "langen Leerstands" nicht erneuert bzw. die Wohnungen nicht renoviert.
Offensichtlich wird vom Kläger nur dann eine Wohnung renoviert und in einen
vermietbaren Zustand versetzt, wenn ein konkreter Bedarf besteht. Nicht anders sind
nach Auffassung des Gerichts jedenfalls die Einlassungen des Klägers zu deuten (Bl.
8. d.A.), es mache keinen Sinn, 90 Wohnungen zu renovieren, wenn selbst für die
bereits fertig renovierten Wohnungen keine Mieter gefunden würden.

31

Im Ergebnis geht das Gericht deshalb davon aus, dass einen Großteil der
Wohnungen - in einer Größenordnung von 90 - 100 Wohnungen - seit Jahren leer
steht und auch zukünftig leer stehen wird, weil in der Gemeinde B1. genügend
Wohnraum zur Verfügung steht und eine Nachfrage auf dem freien Wohnungsmarkt
für die Wohnungen des Klägers nicht mehr vorhanden ist. Die durch Leerstand dieser
Wohnungen entstandenen Ertragsminderungen sind damit strukturbedingt im Sinne
der o.g. Rechtsprechung und können nicht zum (teilweisen) Erlass der Grundsteuer
nach § 33 GrStG führen.

32

Auch die Ertragsminderungen, die im Jahre 2004 nicht durch einen Leerstand
der Wohnungen verursacht wurden, sondern durch Mietrückstände können im
Erlassverfahren nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG nicht berücksichtigt werden. Hierbei
kann dahingestellt bleiben, ob und in welchem Umfang diese auf berechtigten
Mietkürzungen der Mieter wegen Mängel der Mietsache und fehlerhafter
Nebenkostenabrechnungen - so der Beklagte im Schriftsatz vom 20.4.2006 -
beruhten oder - so der Kläger - auf der Zahlungsunwilligkeit bzw.
Zahlungsunfähigkeit der Mietparteien. Erstere sind dem Verantwortungsbereich des
Vermieters zuzurechnen und können schon deshalb nicht zu einem Erlass der
Grundsteuer führen. Letztere können zwar grundsätzlich als Ertragsminderung im
Erlassverfahren nach § 33 GrStG berücksichtigt werden,

33

vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Mai 1991, - 8 C 13.89 -, BStBl II
1992,580 = KStZ 1991, 170 = Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr.
24 = DVBl 1991, 1303 = NVwZ-RR 1992, 93 = ZKF 1992, 58;
OVG Saarlouis, Beschluss vom 28. September 2001 - 1 Q
26/01 -, ZMR 2002, 707 = NVwZ-RR 2002, 885 =
StRK GrStG 1973 § 33 R.16 = DWW 2005, 78; Abschnitt 38
Abs. 4 Satz 3 der Grundsteuerrichtlinien,

34

jedoch nach Auffassung des Gerichts nur dann, wenn es sich um atypische
Einzelfälle von zeitlicher begrenzter Wirkung, wie z.B. eine Insolvenz des Mieters,
handelt, die sich dem Einflussbereich des Grundstückseigentümers entziehen und
die er deshalb nicht zu vertreten hat. Nicht im Rahmen des § 33 GrStG
berücksichtigungsfähig sind dagegen Mietausfälle, die eine ganze Wohnsiedlung
betreffen und auf Grund des Erscheinungsbildes und des Charakters der
Wohnanlage, dem Wohnumfeld und der sozialen Struktur der Mietbevölkerung auf
Dauer angelegt und typischerweise zu erwarten sind, mit der Vermietung billigend in
Kauf genommen werden und damit dem Einflussbereich des Vermieters
zuzurechnen sind.

35

Von Ertragsminderungen der letzt genannten Art ist bei den vom Kläger
vermieteten Wohnungen im Wesentlichen auszugehen. Die durch
Zahlungsunfähigkeit bzw. Zahlungsunwilligkeit der Mieter entstandenen Mietausfälle
wurden vom Kläger fortlaufend seit 1999 in mehreren Erlassverfahren geltend
gemacht und sind damit schon nicht nur vorübergehender Art. Sie sind nach den
eigenen Angaben des Klägers - vgl. hierzu die Erlassanträge vom 13.2.2004 (BA VII
Bl. 2) und 29.3.2005 (BA I Bl. 72) - auf die wirtschaftlich schlechte Situation bzw. die
schlechte Zahlungsmoral der Mieterklientel zurückzuführen, die - dies ergibt sich aus
der Aufstellung des Beklagten (Bl. 58 ff d.A.) und ist vom Prozessbevollmächtigten in
der mündlichen Verhandlung bestätigt worden - zu einem erheblichen Teil aus
Sozialhilfeempfängern besteht. Aus der vom Kläger mit Schriftsatz vom 29.3.2006
(BA VIII) vorgelegte Liste ergibt sich weiterhin, dass es sich bei durch
Zahlungsunfähigkeit bzw. Zahlungsunwilligkeit der Mieter entstandenen Mietausfällen
nicht um Einzelfälle handelt. Die vom Prozessbevollmächtigten des Klägers
vorgelegte Aufstellung weist 95 (!) Mietparteien aus, gegen die allein in den Jahren
2004/2005 wegen Mietrückständen gerichtlich und außergerichtlich vorgegangen
wurde. Das Gericht hat nach alledem keinen Zweifel daran, dass die hier streitigen
Wohnanlagen - wie vom Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgetragen
wurde - als "sozialer Brennpunkt" der Gemeinde B1. anzusehen sind und auf
Grund der Mieterklientel deshalb auf Dauer und nicht nur in Einzelfällen mit
Mietausfällen zu rechnen ist. Selbst der Kläger räumt - wie oben bereits ausgeführt -
ein (Bl. 7 d.A.), dass in der im Volksmund als "Kasernensiedlung" bezeichnete
Wohnanlage niemand wohnen wolle und es sehr schwierig sei, Mieter auf dem freien
Wohnungsmarkt zu finden. Auch die durch Mietausfälle entstandenen
Ertragsminderungen sind deshalb "strukturbedingt" im Sinne der o.g.
Rechtsprechung und können zu keinem Erlass der Grundsteuer nach § 33 GrStG
führen.

36

Ein Erlass der Grundsteuer nach § 227 AO kommt ebenfalls nicht in Betracht.
Zwar scheitert das Bestehen eines solchen Anspruches nicht deshalb, weil § 33
GrStG eine die Anwendung des § 227 ZPO ausschließende Spezialregelung
darstellt. Aus der Unrentierlichkeit und selbst der Ertraglosigkeit eines Grundstückes
lässt sich eine unbillige Härte i.S.d. § 227 ZPO jedoch nicht herleiten. Dies folgt aus
dem Wesen der Grundsteuer als einer vom Ertrag unabhängigen Objektsteuer.

37

Vgl. BVerwG, Urteil vom 21.9.1984 - 8 C 62/82 -, BStBl II
1984, 870 = BVerwGE 70, 162 = ZKF 1985, 14 = DVBl 1985,
129 = KStZ 1985, 31.

38

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

39

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2, Abs. 1
VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.