Amtsgericht Krefeld (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-11-07, Aktenzeichen 13 C 39/08
ECLI:DE:AGKR:2008:1107.13C39.08.00

Tenor

Die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.04.2008 gefassten Beschlüsse werden wie folgt für unwirksam erklärt:

- Der Beschluss zu TOP 8 über die Wahl des Verwaltungsbeirates im Zeitraum 01.01.2009 bis 31.12.2010

- Der Beschluss zu TOP 12 über die Beauftragung der Verwalterin mit einer Klageerhebung gegen die Klägerin zwecks Durchführung einer Wohnungsbesichtigung zur Feststellung etwaiger Verstöße gegen sie Teilungserklärung.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 21 % und die Beklagten zu 79 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beide Parteien können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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Tatbestand

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Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft C.straße 0-0 in ####1 L. Verwalterin ist die L. C. C GmbH.

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Die Klägerin ist Eigentümerin der in der Teilungserklärung vom 22.10.2004 (Bl. 43 ff. d.A.) auf Seite 4 unter Position "Sondereigentum 5" aufgeführten Wohnung im Haus C.straße 0 (= Haus B), Eigentümerin der in der Teilungserklärung auf Seite 9 unter "Sondereigentum 28" aufgeführten Garage sowie hälftige Miteigentümerin der auf Seite 10 unter Position "Sondereigentum 35" aufgeführten Garage.

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Hinsichtlich der weiteren Aufteilung und Gestaltung der Gemeinschaftsordnung wird auf die vorgenannte Teilungserklärung verwiesen.

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Die Wohnungseigentümer hielten am 29.04.2008 eine ordentliche Eigentümerversammlung ab, bei welcher unter anderem folgende Beschlüsse gefasst wurden:

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Beschlussfassung über die Jahresabrechung 2007 (TOP 3)

Wahl des Verwaltungsbeirates (TOP 8)

Ermächtigung der Verwalterin zur Klage gegen die Klägerin auf Duldung der Wohnungsbesichtigung zur Feststellung etwaiger Verstöße gegen die Teilungserklärung (TOP 12)

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Wegen der näheren Einzelheiten der gefassten Beschlüsse sowie des Inhalts und Ablaufs der Eigentümerversammlung vom 29.04.2008 wird auf das Protokoll der Versammlung (Bl. 15 ff. d.A.) Bezug genommen.

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In der Jahresabrechnung 2007, die Gegenstand des TOP 3 der betreffenden Eigentümerversammlung war, ist aus der Instandhaltungsrücklage für Haus B ein Betrag von insgesamt € 1.968,54 entnommen worden. Darin enthalten ist die Rechnung der Firma O. vom 16.01.2007 über € 434,55. Der Anteil der Klägerin an der Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage beträgt € 328,09 (€ 1.968,54 : 486 x 81).

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Die Rechnung O. betrifft die Untersuchung eines Wasserschadens.

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Wegen der sonstigen Einzelheiten wird auf die Rechnung nebst Arbeitsbericht (Bl. 19-20) sowie die Jahresabrechnung (Bl. 255 ff. d.A.) verwiesen.

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Die Klägerin ist der Auffassung, die betreffenden Beschlüsse zu TOP 3, TOP 8 und TOP 12 der Eigentümerversammlung vom 29.04.2008 seien unwirksam.

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Zu TOP 3 (Jahresabrechnung 2007) ist sie der Ansicht, die Rechnung der Firma O. sei zu Unrecht als aus der Rücklage entnommene Instandhaltungskosten in der Jahresabrechnung 2007 verbucht. Sie betreffe einen Wasserschaden, dessen Ursache allein im Sondereigentum der Miteigentümer H. liege, die bei der Sanierung ihres Bades die Duschtasse unfachmännisch eingebaut hätten und daher verpflichtet seien, auch die Kosten für die Untersuchung durch die Firma O. zu zahlen. In jedem Fall hätte die Rechnung O. in der Jahresabrechnung den betreffenden Sondereigentümern in ihrer Einzelabrechnung zugewiesen werden müssen.

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Hinsichtlich der Wahl des Verwaltungsbeirates, in den 4 Personen gewählt wurden, rügt sie einen Verstoß gegen § 29 WEG, wonach der Beirat aus drei Personen bestehe.

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Für den Beschluss zu TOP 12 (Ermächtigung der Verwalterin zur Klage) sieht sie keinerlei Rechtsgrundlage, die eine derartige Maßnahme rechtfertige. Eine anlasslose Kontrolle der Wohnung durch die Verwalterin sei unzulässig. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass sie bei der Ausgestaltung ihrer Wohnung gegen die Teilungserklärung verstoßen habe, lägen – was unstreitig ist – nicht vor.

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Die Beklagten haben den Klageantrag zu 2) betreffend die Beschlussfassung zu TOP 8 (Wahl des Verwaltungsbeirates) anerkannt. Insoweit hat die Klägerin den Erlass eines Teilanerkenntnisurteils beantragt.

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Im übrigen hat die Klägerin beantragt,

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den Beschluss zu TOP 3 (Entnahme der Rücklage) und TOP 12

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(Ermächtigung der Verwaltung zur Klage) der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 29.04.2008 für ungültig zu erklären;

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hilfsweise

, die Nichtigkeit der beiden vorgenannten Beschlüsse festzustellen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage – soweit nicht anerkannt wurde - abzuweisen.

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Sie sind der Auffassung, die Verbuchung der Rechnung O. in der Jahresabrechung 2007 (TOP 3) entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Es habe nicht festgestellt werden können, dass die Ursache für den eingetretenen Wasserschaden im Bereich des Sondereigentums der Miteigentümer H. gelegen habe. Der Wasserschaden sei durch die undichte Silikonabdichtung der Duschtasse in der Wohnung dieser Miteigentümer entstanden; es sei aber nicht mehr feststellbar, wann die Dichtung zuletzt ersetzt worden sei.

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Die Klägerin könne sich auch nicht mit Erfolg gegen die Beschlussfassung zu TOP 12 wenden, da die Klägerin in einem Vorprozess (00 UR II 00/00 WEG des Amtsgerichts L) selbst darauf geklagt habe, dass die Verwalterin möglichen Verstößen der Wohnungseigentümer gegen die Teilungserklärung nachzugehen habe. Auch unter dem Gesichtspunkt des Gleichheitsgrundsatzes habe die Klägerin eine Wohnungsbesichtigung zu dulden. Denn die Verwalterin habe in der Zwischenzeit alle anderen Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage zwecks Überprüfung möglicher Verstöße gegen die Teilungserklärung besichtigt. Insoweit mache die Verwalterin bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft auch nicht ein allgemeines Zutritts- und Besichtigungsrecht geltend, sondern eines, das der Überprüfung etwaiger Verstöße gegen die Teilungsordnung diene.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist zulässig.

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Insbesondere ist die Anfechtungsklage der Klägerin rechtzeitig erhoben und begründet worden.

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Die Klage ist auch hinsichtlich der Anfechtung der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 00.00.0000 zu TOP 8 (Wahl des Verwaltungsbeirates) und TOP 12 (Ermächtigung der Verwalterin zur Klage) begründet. Demgemäß waren diese Beschlüsse für unwirksam zu erklären.

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Soweit die Klägerin dagegen den Beschluss zu TOP 3 (Jahresabrechnung 2007) angefochten hat und hilfsweise die Feststellung seiner Nichtigkeit erstrebt, unterlag die Klage hinsichtlich Haupt- und Hilfsantrag der Abweisung.

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a) TOP 8 (Wahl des Verwaltungsbeirates):

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Hinsichtlich dieses Tagesordnungspunktes haben die Beklagten die Anfechtungsklage anerkannt und waren ihrem Anerkenntnis gemäß zu verurteilen.

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b) TOP 12 (Ermächtigung der Verwalterin zur Klage)

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Unstreitig dient die in dem angefochtenen Beschluss ausgesprochene Beauftragung der Verwalterin zur Klageerhebung gegen die hiesige Klägerin dazu, diese gerichtlich zur Duldung eines Betretens und Besichtigens ihrer Wohnung zu zwingen, um hierbei etwaige Verstöße gegen die Teilungserklärung zu überprüfen und ggf. festzustellen.

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Ebenso unstreitig gibt es keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin bei der Ausgestaltung ihrer Wohnung gegen die Teilungserklärung verstoßen haben könnte. Die Beklagten behaupten solche Verstöße auch nicht. Vielmehr soll die erstrebte Besichtigung der Kontrolle dienen, ob die Bestimmungen der Teilungserklärung eingehalten worden sind oder nicht.

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Mangels aktuellen Anlasses für eine solche Maßnahme und angesichts der Tatsache, dass keine konkreten Anhaltspunkte für einen etwaigen Verstoß der Klägerin gegen Bestimmungen der Teilungserklärung bestehen, begehren die Beklagten die Duldung bzw. gerichtliche Erzwingung einer anlasslosen Kontrolle in der Wohnung der Klägerin.

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Eine derartige anlasslose Kontrolle, die ohne konkrete Anhaltspunkte allein der Ausforschung möglicher Verstöße gegen die Teilungserklärung dient, sieht weder das Gesetz noch die Teilungserklärung vor.

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Unstreitig dient die gewünschte Wohnungsbesichtigung gerade nicht der Instandsetzung und Instandhaltung. Sie kann daher weder auf § 14 Nr. 4 WEG noch auf 10 Nr. 2 der Teilungserklärung gestützt werden.

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Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem von den Beklagten angeführten Vorprozess 00 UR II 00/00 WEG des Amtsgerichts L. Dort hatte die Klägerin mit anderen Miteigentümern gegen die Ablehnung eines Beschlusses in der Eigentümerversammlung vom 15.05.2007 geklagt, mit der die Verwalterin beauftragt werden sollte, gegen Eigentümer gerichtliche Schritte einzuleiten, die gegen die Regelungen der Teilungserklärung verstoßen haben.

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Das dortige Klagebegehren führt aber nicht dazu, dass es der Klägerin nunmehr verwehrt wäre, sich gegen ein allgemeines Zutritts- und Besichtigungsrecht durch die Verwalterin zur X zu setzen, welches ohne konkreten Anlass und insbesondere ohne jedwede Anhaltspunkte für das Vorliegen eines Verstoßes gegen die Teilungserklärung durch die Klägerin gefordert und notfalls gerichtlich durchgesetzt werden soll.

39

Schließlich kann auch aus der Anwendung des Gleichheitssatzes kein anderes Ergebnis hergeleitet werden. Selbst wenn, was die Klägerin allerdings bestritten hat, der Verwalterin in sämtlichen anderen Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage ein derartiges (anlassloses) Zutritts- und Besichtigungsrecht von den jeweiligen Miteigentümern freiwillig eingeräumt worden sein sollte, ergibt sich daraus nicht die Verpflichtung für die Klägerin, ein solches durch keine Rechtsgrundlage gedecktes anlassloses Zutritts- und Besichtigungsrecht ihrerseits zu dulden. Daraus, dass andere Miteigentümer der unzulässigen Maßnahme nicht widersprochen haben, ergibt sich auch nach dem Gleichheitsgrundsatz keine Verpflichtung der Klägerin, dies nun auch zu dulden. Insoweit gilt der Grundsatz: keine Gleichheit im Unrecht.

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c) TOP 3 (Jahresabrechnung 2007)

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Soweit die Klägerin eine Anfechtung des Beschlusses zu TOP 3 (Jahresabrechnung 2007) betreibt bzw. hilfsweise die Feststellung der Nichtigkeit begehrt, war die Klage abzuweisen.

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Der Beschluss ist nicht deshalb unwirksam, weil über ihn die in der ordentlichen Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenen Miteigentümer der gesamten Wohnungseigentumsanlage abgestimmt haben.

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Zwar ist nach Abschnitt B II § 14 der Teilungserklärung jede gebildete Untereigentümergemeinschaft für alle Angelegenheiten ihres jeweiligen Gebäudes zuständig, soweit sie dessen Sondereigentum und das damit verbundene gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum betreffen, während die Gesamteigentümergemeinschaft für alle anderen Angelegenheiten zuständig ist. Allerdings ist die Gesamteigentümergemeinschaft auch dann zuständig, wenn es sich um Angelegenheiten handelt, die sämtliche Miteigentümer berühren.

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Die letztgenannten Voraussetzungen liegen hier vor, weshalb es nicht zu beanstanden ist, dass nicht lediglich die Untereigentümerversammlung für Haus A über den TOP 3 abgestimmt hat. Denn ausweislich der Versammlungsniederschrift und der von den Parteien vorgelegten Unterlagen betraf dieser Tagesordnungspunkt die Beschlussfassung über die Jahresabrechung 2007 für die Gesamteigentümergemeinschaft. Daher war sie auch zur Beschlussfassung hierüber berufen.

45

Es kann auch dahin gestellt bleiben, ob der Wasserschaden, den die Firma O. untersucht hat, seine Ursache im Sondereigentum der Miteigentümer H. hatte und ob diese für die entstandenen Kosten haftbar zu machen sind. Selbst wenn dies der Fall wäre und die Rechnung O. daher im Jahresabschluss 2007 nicht als aus der Rücklage zu entnehmende Instandhaltungskosten zu verbuchen gewesen wäre, würde dies nicht dazu führen, dass der Jahresabschluss 2007 für ungültig zu erklären wäre.

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Denn der Jahresabschluss ist eine geordnete Aufstellung, in die die effektiven Einnahmen und Ausgaben der betreffenden Wirtschaftsperiode einzustellen sind. Sie ist nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil der Verwalter möglicherweise unberechtigte Ausgaben getätigt hat (OLG E, Beschl. v. 26.06.1991, 3 Wx 182/91). Gleiches gilt, wenn er die Kosten zu Lasten des Gemeinschaftskontos beglichen hat, obwohl sie das Sondereigentum betreffen. Auch hier gehören diese Ausgaben, die der Verwalter zu Unrecht zu Lasten des Gemeinschaftskontos getätigt hat, in die Jahresabrechnung.

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Selbst wenn also vorliegend die Rechnung O. von der Verwalterin nicht hätte zu Lasten des Gemeinschaftskontos beglichen werden dürfen, ist die getätigte Ausgabe zu Lasten des Gemeinschaftskontos in die Jahresabrechnung 2007 einzustellen, weil diese Ausgabe – ob zu Recht oder zu Unrecht – effektiv angefallen ist und daher in der Jahresabrechung aufzuführen ist.

48

Soweit die Klägerin die Auffassung vertritt, dass in jedem Fall dann aber innerhalb der Jahresabrechnung die Kosten dem betreffenden Sondereigentümer in seiner Einzelabrechung zuzuweisen sind, führt dies gleichwohl nicht dazu, dass die Jahresabrechnung aus diesem Grunde aufzuheben wäre. Denn es liegt auf der Hand, dass ein Verwalter, der Kosten zu Unrecht zu Lasten des Gemeinschaftskontos begleicht, obwohl sie das Sondereigentum betreffen, diese im Jahresanschluss gerade nicht dem betreffenden Sondereigentümer in seiner Einzelabrechnung zuweisen wird. Denn wenn er zu Unrecht der Auffassung ist, die Ausgaben seien zu Lasten des Gemeinschaftskontos zu tätigen, wird er sie konsequenterweise auch innerhalb der Einzelabrechnungen nicht einem Sondereigentümer allein zuweisen. Wenn aber bereits die unberechtigte Tätigung von Ausgaben durch den Verwalter nicht zu einer Anfechtbarkeit der Jahresabrechnung führt, muss dies auch für die in der Sache unzutreffende nachfolgende Zuweisung dieser Ausgaben innerhalb der Einzelabrechnungen gelten (vgl. KG, Beschl. v. 30.03.1992, 24 W #####/####).

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Anfechtbar ist in derartigen Fällen allerdings die Entlastung des Verwalters. Wurde mit der Genehmigung der Jahresabrechnung

innerhalb desselben

Beschlusspunktes auch die Entlastung des Verwalters beschlossen, kann die Anfechtung der Jahresabrechnung als gleichzeitige Anfechtung der Entlastung des Verwalters angesehen werden.

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Diese Voraussetzungen liegen jedoch hier nicht vor, weil der angefochtene Tagesordnungspunkt 3 der Eigentümerversammlung vom 00.00.0000

allein

die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2007 betrifft. Über die Verwalterentlastung für das Jahr 2007 ist dagegen in einem anderen, gesonderten Tagesordnungspunkt entschieden worden (TOP 4). Dieser Tagesordnungspunkt ist von der Klägerin ausdrücklich nicht angefochten worden, so dass die von ihr betriebene Anfechtung des Tagesordnungspunktes 3 nicht in eine Anfechtung auch der Verwalterentlastung umgedeutet werden kann.

51

Dem Hilfsantrag der Klägerin auf Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses zu TOP 3 war nicht zu entsprechen. Denn der Beschluss ist auch nicht nichtig. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen, wonach die behauptete fehlerhafte Verbuchung der Rechung O. nicht zu einer Aufhebung der Jahresabrechung führt.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

53

Dem Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung war nicht zu entsprechen, da die Voraussetzungen des § 511 Abs. 4 Nr. 1 ZPO nicht vorliegen.

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Streitwert

: € 1.017,28 (§§ 49a Abs. 1, 45 Abs. 1, S. 2+3 GKG)

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Der Streitwert setzt sich wie folgt zusammen:

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TOP 3 217,28 = 50% des Interesses der Parteien und Beigeladenen; hier betreffend die Verbuchung des Einzelpostens "Rechnung O. " über € 434,55. Der Betrag überschreitet das Interesse der Klägerin (= € 72,43) und unterschreitet den fünffachen Betrag.

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TOP 8 € 300,--

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TOP 12 € 500,--