Verwaltungsgericht Sigmaringen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2022-04-22, Aktenzeichen 4 K 4006/21

Tenor

Auf Antrag der Antragsteller wird es der Antragsgegnerin untersagt, den Bauplatz Nr. 28 im Baugebiet „...“, Gemarkung ..., zu vergeben und notarielle Kaufverträge über ihn abzuschließen, solange nicht über die Rechtswirksamkeit der Vergaberichtlinien der Gemeinde ... zur Vergabe der Bauplätze im Baugebiet „...“ vom 14. Juli 2021 entschieden ist.

Auf Antrag der Beigeladenen zu 1 wird es der Antragsgegnerin untersagt, die Bauplätze Nrn. 61/1 und 61/2 im Baugebiet „...“, Gemarkung ..., zu vergeben und notarielle Kaufverträge über sie abzuschließen, solange nicht über die Rechtswirksamkeit der Vergaberichtlinien der Gemeinde ... zur Vergabe der Bauplätze im Baugebiet „...“ vom 14. Juli 2021 entschieden ist.

Im Übrigen werden die Anträge abgelehnt.

Die Antragsteller tragen 5/12, die Beigeladene zu 1 4/12 und die Antragsgegnerin 3/12 der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten der Antragsgegnerin. Die Antragsgegnerin trägt von den außergerichtlichen Kosten der Antragsteller 2/12 und von den außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 1 4/12. Im Übrigen trägt jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst.

Der Streitwert wird auf 10.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Antragsteller wenden sich im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes gegen die Entscheidung zur Vergabe von Baugrundstücken.

2

Die Antragsgegnerin beabsichtigt die Vergabe von insgesamt sechs gemeindeeigenen Baugrundstücken im Baugebiet „...“ am nördlichen Ende ihres Ortsteils .... Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „...“, der für zwei der Grundstücke (Nr. 28 und 38) ein allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO vorsieht, für die übrigen vier Grundstücke (Nr. 51, 61/1, 61/2 und 62) jeweils eingeschränkte Mischgebiete gemäß § 6 BauNVO. Die Baugrundstücke sind zwischen ca. 900 qm und 2.200 qm groß. Die Lage der Grundstücke stellt sich wie folgt dar:

3

[Bild hier nicht wiedergegeben]

4

(Auszug aus der Behördenakte der Gemeinde ...)

5

Zur Vergabe der Baugrundstücke beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin am 14.07.2021 die „Vergaberichtlinien für die Zuteilung von gemeindeeigenen Baugrundstücken nach Konzeptvergabe im Baugebiet ...“ (im Folgenden: Vergaberichtlinie vom 14.07.2021). Der Beschluss des Gemeinderats wurde mitsamt den Vergaberichtlinien vom 14.07.2021 im Amtsblatt der Antragsgegnerin in der Ausgabe vom 29.07.2021 ortsüblich bekannt gemacht. Die Vergaberichtlinien vom 14.07.2021 sehen eine Vergabe anhand einer Gesamtpunktzahl vor, in die zu 30% der für das Grundstück gebotene Kaufpreis einfließt sowie zu 70% eine Bewertung des eingereichten Konzepts des geplanten Gebäudes anhand festgelegter Kriterien. Der Mindestpreis der Grundstücke beträgt nach den Vergaberichtlinien 450 EUR/qm. Bewerbungen sind nach den Vergaberichtlinien sowohl per E-Mail an die Gemeinde als auch über das Internetportal „Baupilot“ möglich. Die Vergaberichtlinien sehen folgenden Kriterienkatalog für die Bewertung der Konzeptqualität vor:

6

Kriterium

Gewichtung (Faktor)

1

Qualität des Bewerbers

x2

2

Soziale Qualität

x2

3

Ökologische Qualität / Energetische Qualität

x2

4

Architektonische Qualität

x4

5

Parkierungskonzept

x1

7

Pro Kategorie werden nach den Vergaberichtlinien 0 bis 3 Punkte vergeben, die anschließend jeweils mit dem Gewichtungsfaktor multipliziert werden. Auf die Konzeptqualität entfallen danach maximal 33 mögliche Punkte, auf den Kaufpreis bis zu 14 Punkte (von insgesamt 47 erzielbaren Punkten). Die Vergaberichtlinien vom 14.07.2021 enthalten folgende Beschreibung des Kriterienkatalogs:

8

„[...] Zur Verdeutlichung der einzelnen Kriterien werden die wesentlichen Inhalte im Folgenden kurz exemplarisch erläutert:

9

1. Der Bewerber hat seine Qualität durch Vorlage einer Unternehmensbeschreibung, von Referenzen, von Umsatzzahlen und einer Finanzierungsaussicht bzw. Finanzierungsbestätigung für das geplante Vorhaben nachzuweisen. Die Unterlagen müssen aussagekräftig sein, damit eindeutige Rückschlüsse auf Fachkunde, Leistungsfähigkeit, Erfahrung und Zuverlässigkeit des Bewerbers möglich sind.

10

2. Die soziale Qualität eines Konzepts bestimmt sich unter anderem durch soziale und gemeinschaftsfördernde Beiträge, die einen positiven Nutzen für das Quartier bzw. die Gemeinde haben. Im Folgenden sind exemplarisch einige Beispiele aufgeführt:

11

- Öffentlich geförderter Mietwohnungsbau mit einer Mietpreisbindung von min. 10 Jahren. Hierbei ist auch die Anzahl der gebundenen Wohnungen samt Prozentsatz, den diese Wohnungen unter der durchschnittlichen, ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet werden, anzugeben.

12

- Mietwohnungen im Bestand.

13

- Genossenschaftliche oder andere Modell/Unternehmensformen zur dauerhaften Reduzierung der Miethöhe.

14

- Gemeinschaftsräume/-flächen oder andere gemeinschaftsfördernde Flächen.

15

3. Beiträge zur Nachhaltigkeit sowie zu Klima- und Artenschutz: Grundlage ist das GEG. Je besser der Standard, desto mehr Punkte können erzielt werden. Dachbegrünung, eine PV- oder Heizungsanlage oder die Berücksichtigung von E-Mobilität definieren die ökologische und energetische Qualität eines Vorhabens ebenso wie die gezielte Auswahl von Baustoffen (Herkunft, Energiebilanz, Recyclingfähigkeit).

16

4. Für die architektonische Qualität spielt neben der Gliederung und Anordnung der Baukörper auch deren Gestaltung ebenso wie die der Freiräume eine wesentliche Rolle. Darüber hinaus steigert eine Vielzahl von Wohnungstypologien die Qualität eines Objekts. Die Nutzung des Vorhabens z.B. durch Gewerbeeinheiten ist anzugeben. Diese beeinflussen die architektonische Qualität und fließen bei den Grundstücken im Mischgebiet positiv in die Bewertung ein.

17

5. Flächensparende und zukunftsträchtige Mobilitäts- und Parkierungskonzepte haben heutzutage wesentlichen Einfluss auf die Gesamtqualität eines Wohnbaukonzepts. [...]“

18

Daneben sehen die Vergaberichtlinien vom 14.07.2021 im Zusammenhang mit den Bewertungskriterien vor, dass Bewerber folgende Unterlagen einzureichen haben:

19

„[...] Einzureichende Unterlagen

20

- Bewerbungsschreiben mit Konzeptbeschreibung und Erläuterung der Planung

21

- Kaufpreisangebot

22

- Lageplan vermasst mit Baugrenzen, M 1:500

23

- Grundriss eines Regelgeschosses sowie ggfs. Grundriss der Tiefgarage

24

- Jeweils 2 Schnitte und Ansichten/Fassadenskizzen

25

- Aufstellung mit Kennwerten:

26

o Anzahl und Größe der Wohneinheiten

27

o Anzahl an öffentlich geförderten Wohneinheiten

28

o Anzahl/Anteil, Lage und Größe der Wohneinheiten mit Sozialbindung

29

o Anteil der gewerblichen Nutzung (nur im Mischgebiet)

30

- Berechnung GFZ und GRZ

31

- Parkierungskonzept samt Stellplatzschlüssel

32

- Bestätigung, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten wurden“

33

Nach den Vergaberichtlinien müssen Bewerber ferner weitere Unterlagen vorlegen, um auch ihre persönliche Eignung zur Teilnahme am Vergabeverfahren zu belegen. Hierzu sehen die Vergaberichtlinien vor:

34

„[...] Allgemeine Nachweise der Bewerber

35

Eignungskriterien werden aufgestellt, um festzustellen, ob Bewerber als Einzelperson oder als bewerbende Gemeinschaft zum Vergabeverfahren zugelassen werden können.

36

Folgende Angaben und Nachweise müssen von dem/n Bewerber/n gemacht bzw. erbracht werden:

37

- Name, Anschrift

38

- Befähigung zur Berufsausübung einschließlich Auflagen hinsichtlich der Eintragung in einem Beruf- oder Handelsregister (nicht älter als 6 Monate)

39

- Bescheinigung zur Bauvorlageberechtigung (Bieter-/ Arbeitsgemeinschaft)

40

- Unternehmensbeschreibung

41

- Umsatzzahlen der letzten drei Jahre

42

- Berufshaftpflichtversicherung

43

- Vergleichbare Referenzen inklusive Bilder, Kontaktadressen und maximal zweiseitige Beschreibung der Bieterleistungen

44

Das eingereichte Konzept muss absolut und ausnahmslos bebauungsplankonform sein, da es bei einem Verstoß gegen die Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht zum Vergabeverfahren zugelassen werden kann. Der Bebauungsplan ist auf der Homepage der Gemeinde ... abrufbar. [...]“

45

Auf telefonische Nachfrage seitens der ... GmbH – die für die Antragsteller deren Gebäude errichten sollte – teilte die Antragsgegnerin mit, auch private Bauherrengemeinschaften, die keine Bauträger seien, könnten sich auf die Bauplätze Nr. 28 und 38 bewerben. Die Antragsteller bewarben sich daraufhin mit Schreiben vom 28.09.2021 um den Bauplatz Nr. 28 und boten einen Kaufpreis von 569.000 EUR (500 EUR/qm) an. Das Anschreiben enthält die nachfolgende Beschreibung der geplanten Gebäude, eine darüberhinausgehende Beschreibung und Erläuterung ihrer Planung ist in dem Angebot nicht enthalten:

46

„[...] zur Bebauung mit 4 Doppelhaushälften nach Konzeptvergabe.

47

Errichtet werden die Doppelhäuser in KFW 55 Massivbauweise mit regionalen Handwerksbetrieben. Ausgestattet mit erneuerbaren Energien, wie Wärmepumpe mit Fußbodenheizung, Installation/bzw. Vorbereitung Photovoltaikanlagen mit Batteriespeicher (deswegen Haus mit Satteldach Ausrichtung Süden), Vorbereitung E-Ladestationen. Des Weiteren begrünte Flachdachgaragen.

48

Die Neuvermessung und zusätzlich benötigte innere Erschließung wird ebenfalls von uns übernommen. [...]

49

Die Unterlagen entsprechen dem Bebauungsplan – alle Vorschriften wurden eingehalten!“

50

Beigefügt waren dem Bewerbungsschreiben der Antragsteller ein Kaufpreisangebot, ein Lageplan mit Baugrenzen im Maßstab 1:500, Grundrisse, Ansichten und Schnitte der geplanten 4 Doppelhaushälften, eine Wohnflächenberechnung, eine Berechnung der GFZ und GRZ sowie jeweils ein Vorstellungsschreiben der vier Familien der Antragsteller nebst Finanzierungsbestätigungen. Neben der Bewerbung der Antragsteller gingen bei der Antragsgegnerin auch Bewerbungen der Beigeladenen zu 1 ein (Grundstücke Nr. 61/1 und 61/2), der Beigeladenen zu 2 (Grundstücke Nr. 61/1, 61/2 und 62), der Beigeladenen zu 3 (Grundstücke Nr. 28, 38 und 51) sowie von vier weiteren jeweils aus Privatpersonen bestehenden Bauherrengemeinschaften (alle Grundstück Nr. 38).

51

In der nichtöffentlichen Sitzung des Grundstücksvergabeausschusses der Antragsgegnerin vom 11.10.2021 wurden die eingegangenen Bewerbungen erörtert. Die Bewerbungen der Antragsteller und der weiteren vier aus Privatpersonen bestehenden Bauherrengemeinschaften wurden auf Vorschlag der Bürgermeisterin der Antragsgegnerin im weiteren Verfahren nicht berücksichtigt, weil die Bewerbungsunterlagen unvollständig gewesen seien. Die Antragsteller und die übrigen privaten Bauherrengemeinschaften hätten kein Konzept, sondern viel eher nur Baugesuche vorgelegt. Der Grundstücksvergabeausschuss empfahl dem Gemeinderat, die Grundstücke Nr. 28, 38 und 51 an die Beigeladene zu 3 zu vergeben sowie die Grundstücke Nr. 61/1, 61/2 und 62 an die Beigeladene zu 2. In seiner nichtöffentlichen Sitzung vom 20.10.2021 beschloss der Gemeinderat – nach Diskussion der eingereichten Bewerbungen – auf Empfehlung der Bürgermeisterin die Vergabe der sechs Grundstücke wie in der Sitzung vom 11.10.2021 vorbesprochen. Hinsichtlich der Bewerbungen der Antragsteller und der übrigen privaten Bauherrengemeinschaften teilte die Bürgermeisterin dem Gemeinderat mit, diese erfüllten – da unvollständig – die Kriterien der Vergaberichtlinien nicht und könnten daher nicht berücksichtigt werden. Die Vergabe der sechs Grundstücke – Grundstücke Nr. Nr. 28, 38 und 51 an die Beigeladene zu 3 sowie die Grundstücke Nr. 61/1, 61/2 und 62 an die Beigeladene zu 2 – gab die Antragsgegnerin schließlich in der öffentlichen Sitzung des Gemeinderats am 17.11.2021 bekannt. Die Inhalte der Sitzung des Gemeinderats vom 17.11.2021 wurden am 02.12.2021 im Amtsblatt der Antragsgegnerin veröffentlicht.

52

Gegenüber den Antragstellern lehnte die Antragsgegnerin ihre Bewerbung mit Schreiben vom 24.11.2021 ab und teilte ihnen mit, ihr Angebot habe aufgrund der zu geringen Punktzahl und der fehlenden Erfüllung der Voraussetzungen nicht bei der Grundstücksvergabe berücksichtigt werden können. Die Antragsteller legten mit Schreiben vom 29.11.2021 Widerspruch ein.

53

Die Antragsteller haben am 21.12.2021 die vorliegenden Eilanträge gestellt. Zur Begründung führten sie im Wesentlichen aus, die Antragsgegnerin habe durch ihr Auswahlverfahren den Anspruch der Antragsteller aus Art. 3 Abs. 1 GG auf eine ermessensfehlerfreie Auswahlentscheidung verletzt. Die Vergaberichtlinien vom 14.07.2021 seien rechtswidrig und nichtig, außerdem sei das Vergabeverfahren intransparent abgelaufen. Zweifelhaft sei schon, ob die Vergaberichtlinien überhaupt wirksam zustande gekommen seien. Es lasse sich nicht erkennen, wie der Gemeinderatsbeschluss vom 14.07.2021 zustande gekommen sei, insbesondere nicht, ob über den Kriterienkatalog in den Vergaberichtlinien auch öffentlich verhandelt worden sei (§ 35 Abs. 1 S. 1 GemO). Die Antragsgegnerin verweigere insoweit die Akteneinsicht. Problematisch sei ferner, dass die Vergaberichtlinien ausschließlich eine Bewerbung über das Internet ermöglichten (per E-Mail oder Baupilot), nicht aber etwa durch schriftliche Unterlagen. Die Vergaberichtlinien enthielten auch mehrere Regelungen, die zu unbestimmt und daher nichtig seien. Sie verlangten, dass ein „Konzept“ vorgelegt werde, ohne näher zu bestimmen, was dies sein solle. Wodurch sich ein Konzept etwa von den für einen Bauantrag üblichen Unterlagen unterscheiden solle, sei nicht klar. Zu unbestimmt und nichtig sei ferner die Voraussetzung, dass das Konzept „absolut und ausnahmslos bebauungsplankonform“ zu sein habe. Es werde damit von der üblichen bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Terminologie abgewichen und es bleibe offen, ob auch solche Angebote berücksichtigt würden, für deren Realisierung eine Ausnahme oder Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes nötig sei. Ob eine Gemeinde auf diese Weise jedenfalls faktisch die Geltung des § 31 Abs. 3 BauGB aushebeln könne, sei ungeklärt. Auch die Regelungen über die Bewertungskriterien selbst seien rechtswidrig. Über die Bewerbernachweise würden von Privatpersonen Unterlagen verlangt, die diese nicht vorlegen könnten, nämlich die Befähigung zur Berufsausbildung, eine Unternehmensbeschreibung, Umsatzzahlen und eine Berufshaftpflichtversicherung. Welche Unterlagen Privatleute insoweit vorzulegen hätten und wie dies jeweils bewertet würde, sei in den Vergaberichtlinien nicht geregelt. Auch die Anwendung der – ohnehin nichtigen – Vergaberichtlinien sei fehlerhaft erfolgt. Weder Grundstücksvergabeausschuss noch Gemeinderat seien darüber informiert worden, welche Unterlagen beim Angebot der Antragsteller und bei den weiteren Angeboten der anderen privaten Bauherrengemeinschaften denn fehlen sollten. Ihnen sei durch das Liegenschaftsamt und die Bürgermeisterin nur vermittelt worden, es gebe für das Grundstück Nr. 28 lediglich eine Bewerbung, die alle Voraussetzungen erfülle (die der Beigeladenen zu 3). Grundstücksvergabeausschuss und Gemeinderat hätten aber näher über das Angebot der Antragsteller informiert werden müssen. Fehlerhaft sei ferner, dass das Angebot der Antragsteller von vornherein ausgeschlossen und nicht mit Punkten bewertet worden sei. Dies sei den Antragstellern besonders unverständlich, denn ihre eingereichten Unterlagen wiesen keinen wesentlichen Unterschied zu den Unterlagen auf, die die Beigeladene zu 3 eingereicht habe und der aufgrund dessen Grundstücke zugeteilt worden seien. Die Beigeladene zu 3 habe zudem noch nicht einmal einen Lageplan im Maßstab 1:500 im Original eingereicht, sondern einen solchen nur im Kleinformat neben eine grafische Übersicht ihres Angebots gedruckt. Ob die Beigeladene zu 3 mit ihrem Angebot die Festsetzungen des Bebauungsplans zur überbaubaren Grundstücksfläche einhalte, sei zweifelhaft. Diese habe bei ihrem Angebot zudem keinerlei Nachweis dazu vorgelegt, dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes eingehalten würden. Intransparent und deshalb als Mauschelei zu bezeichnen sei das Vorgehen der Antragsgegnerin bezüglich des Grundstücks Nr. 51. Für dieses Grundstück sei überhaupt keine Bewerbung eingegangen – auch nicht seitens der Beigeladenen zu 3 –, es sei aber dennoch an die Beigeladene zu 3 vergeben worden. Die Bepunktung sei hinsichtlich der sozialen, energetischen und architektonischen Qualität des Angebots der Beigeladenen zu 3 fehlerhaft erfolgt. Die Antragsgegnerin habe bei der sozialen Qualität nicht bedacht, dass die Beigeladene zu 3 einen nahezu doppelt so hohen Kaufpreis wie die Antragsteller geboten habe, was lebensnah natürlich auf die Preise gegenüber möglichen Mietern umgelegt würde. Einkommensschwächere Menschen dürften sich die Wohnungen bei der Beigeladenen zu 3 kaum leisten können. In energetischer Hinsicht habe die Antragsgegnerin nicht bedacht, dass im Angebot der Beigeladenen zu 3 ein nach Norden ausgerichtetes Pultdach enthalten sei, das deshalb kaum Nutzen für eine Photovoltaikanlage habe. Im Angebot der Antragsteller sei deshalb bewusst ein nach Süden ausgerichtetes Satteldach vorgesehen gewesen, um die Solarenergie optimal nutzen zu können. Unverständlich sei die Punktvergabe bei der Beigeladenen zu 3 unter dem Gesichtspunkt der Architektur. Im Grundstücksvergabeausschuss sei zwar angemerkt worden, ihr Angebot sei „architektonisch nichts Besonderes“, dies komme aber nicht in der Bepunktung zum Ausdruck.

54

Die Antragsteller beantragen,

55

der Antragsgegnerin zu untersagen, die Bauplätze Nr. 28, 38, 51, 61/1, 61/2 und 62 des Baugebiets „...“, Gemarkung ..., zu vergeben und notarielle Kaufverträge über sie abzuschließen, solange nicht über die Rechtswirksamkeit der Vergaberichtlinien der Gemeinde ... zur Vergabe der Bauplätze im Baugebiet „...“ vom 14. Juli 2021 entschieden ist.

56

Die Antragsgegnerin beantragt,

57

den Antrag abzulehnen.

58

Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, der Antrag sei zum größten Teil unzulässig und im Übrigen unbegründet. Die Antragsteller hätten sich nur für das Grundstück Nr. 28 beworben, begehrten aber dennoch eine einstweilige Anordnung auch hinsichtlich der Grundstücke Nr. 38, 51, 61/1, 61/2 und 62. Soweit sich ihr Antrag auf letztere fünf Grundstücke beziehe, sei er mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Die Vergaberichtlinien vom 14.07.2021 seien rechtmäßig und auch ihre Anwendung im Einzelfall durch die Antragsgegnerin sei nicht zu beanstanden. Sie habe in den Vergaberichtlinien im Kern zwei Kriterien aufgestellt. Zum einen habe sie die Vorlage verschiedener Unterlagen verlangt, um die Eignung des Bewerbers zu überprüfen. Die vorzulegenden Unterlagen seien darauf gerichtet gewesen, die Fachkunde, Leistungsfähigkeit, Erfahrung und Zuverlässigkeit des Bewerbers zu beurteilen. Wenn nach diesen Unterlagen die Eignung des Bewerbers feststehe, werde er im weiteren Verfahren berücksichtigt. Zum anderen habe sie Kriterien für die eigentliche Grundstücksvergabe aufgestellt. Hier habe sie ein Punktesystem gewählt, in das zu 30% der gebotene Kaufpreis einfließe und zu 70% die Konzeptqualität. Die Konzeptqualität werde ihrerseits anhand von fünf Unterkategorien nach Punkten bewertet, dies betreffe die Qualität des Bewerbers, die soziale, ökologische sowie architektonische Qualität des Bebauungskonzepts sowie dessen Parkierungskonzept. In den Vergaberichtlinien seien alle Punkte näher erläutert gewesen, weshalb diese allgemeinverständlich gewesen seien und mitnichten zu unbestimmt. In den Hinweisen zu den einzureichenden Unterlagen sei explizit darauf hingewiesen worden, dass das Bewerbungsschreiben eine Konzeptbeschreibung und eine Erläuterung der Planung beinhalten solle. Die Antragsteller hätten kein Konzept eingereicht, lediglich ein Bewerbungsschreiben. Entgegen den Vergaberichtlinien hätten die Antragsteller ihre Planung nicht näher erläutert, Ausführungen zu deren sozialen, ökologischen sowie architektonischen Qualität sowie der ihres Parkierungskonzepts hätten sie nicht gemacht. Es sei daher nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin das Grundstück Nr. 28 nicht an die Antragsteller vergeben habe. Im Übrigen seien auch zahlreiche Behauptungen falsch, die die Antragsteller aufgestellt hätten. Insbesondere habe die Bürgermeisterin nie gesagt, dass private Bewerber vor (gewerblichen) Bauträgern bevorzugt würden. Sie habe zwar einmal mit einer Mitarbeiterin der Firma ... GmbH telefoniert, in diesem Telefonat sei aber nur allgemein besprochen worden, wie die Konzeptvergabe ausgestaltet sei. In diesem Rahmen habe die Bürgermeisterin bestätigt, dass sich auch private Bauinteressenten auf die Bauplätze bewerben könnten, es erhalte aber immer das beste Konzept den Zuschlag. Ferner sei es so, dass die Antragsteller gemäß den Vergaberichtlinien ungeeignet für den Erwerb des Grundstücks seien. Sie verfügten über keinerlei Fachkunde bezüglich der Errichtung von Reihenhäusern und der Umsetzung von Konzepten zur Sicherung der geordneten städtebaulichen Entwicklung. Da ihre Bewerbung unvollständig sei, seien sie zu Recht vom weiteren Verfahren ausgeschlossen worden. Mangels konzeptioneller Ausführungen in ihrem Angebot sei dieses auch mit 0 Punkten zu bewerten gewesen. Vergaberecht (§§ 97 ff. GWB) finde vorliegend keine Anwendung, weil der bloße Verkauf von gemeindeeigenen Grundstücken keinen Beschaffungsbezug aufweise und daher kein öffentlicher Auftrag sei (§ 103 Abs. 1 GWB).

59

Die Beigeladene zu 1 wurde mit Beschluss vom 28.02.2022 zum Verfahren beigeladen.

60

Die Beigeladene zu 1 beantragt,

61

der Antragsgegnerin zu untersagen, die Bauplätze Nr. 28, 38, 51, 61/1, 61/2 und 62 des Baugebiets „...“, Gemarkung ..., zu vergeben und notarielle Kaufverträge über sie abzuschließen, solange nicht über die Rechtswirksamkeit der Vergaberichtlinien der Gemeinde ... zur Vergabe der Bauplätze im Baugebiet „...“ vom 14. Juli 2021 entschieden ist.

62

Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor, sie sei durch die rechtswidrige Vergabeentscheidung der Antragsgegnerin in ihrem Anspruch auf eine sachgerechte, willkürfreie und transparente Entscheidung aus Art. 3 Abs. 1 GG verletzt. Bereits die Vergaberichtlinie vom 14.07.2021 sei rechtswidrig, weshalb jede auf ihr basierende Vergabeentscheidung ebenfalls rechtswidrig sei. Die einzelnen Bewertungskriterien seien zu unbestimmt und daher nichtig. Das bei Vergabeentscheidungen zu beachtende Transparenzgebot verlange in inhaltlicher Hinsicht, dass die aufgestellten Vergabekriterien so klar, eindeutig und unmissverständlich formuliert seien, dass jeder verständige und durchschnittliche Bewerber sie gleichermaßen verstehen und seine Chancen hierauf abschätzen könne. Dem genügten die Vergaberichtlinien nicht. In ihnen sei weder jemals definiert worden, was mit den einzelnen Kriterien bewertet werden solle, noch lasse sich ihnen entnehmen, wie einzelne Merkmale bei der Bewertung berücksichtigt würden. Statt einer nachvollziehbaren Definition würden in den Vergaberichtlinien nur Beispiele aufgeführt, die ihrerseits vollkommen unbestimmt seien. Die Antragsgegnerin habe sich im Laufe des Vergabeverfahrens auch intransparent verhalten, was einen eigenständigen Rechtsverstoß darstelle. Sie habe der Beigeladenen zu 1 zugesagt, sie erhalte die Bewertungsmatrix der Punktevergabe, um sich ein eigenes Bild hinsichtlich ihres Angebots machen zu können. Dem sei die Antragsgegnerin indessen nie nachgekommen, sie habe noch nicht einmal mitgeteilt bekommen, mit wie vielen Punkten ihr Angebot bewertet worden sei und welche Punktzahl die Beigeladene zu 2 insoweit erzielt habe. Unverständlich sei der Beigeladenen zu 1 auch, weshalb das Angebot der Beigeladenen zu 2 bevorzugt worden sei, da die Bürgermeisterin ihr gegenüber bestätigt habe, dass sie für die Grundstücke Nr. 61/1 und 61/2 Höchstbietende gewesen sei.

63

Die Beigeladenen zu 2 und 3 wurden mit Beschluss vom 28.02.2022 zum Verfahren beigeladen.

64

Die Beigeladenen zu 2 und zu 3 haben keinen Antrag gestellt.

65

Die Beigeladene zu 2 trägt sinngemäß vor, der Beigeladenen zu 1 fehle zum Teil schon die Antragsbefugnis. Sie habe sich nur auf die Bauplätze Nr. 61/1 und 61/2 beworben und sei auch nur insoweit antragsbefugt, nicht aber für die übrigen Bauplätze. Im Hinblick auf eine Unbestimmtheit der Vergaberichtlinien sei die Beigeladene zu 1 präkludiert, die Vergaberichtlinien seien aber ohnehin rechtmäßig. In den Vergaberichtlinien sei detailliert aufgeführt und erläutert, nach welchen einzelnen Kriterien die eingereichten Konzepte bewertet würden. Die in den Vergaberichtlinien verwendeten Eignungskriterien entsprächen dem Standardkatalog des § 45 VgV und seien daher nicht zu beanstanden. Auch die von ihr behauptete Intransparenz des Vergabeverfahrens liege nicht vor. Im Besprechungstermin am 21.10.2021 seien der Beigeladenen zu 1 alle erforderlichen Informationen mitgeteilt worden, d.h. die Gründe für die Entscheidung der Antragsgegnerin für ein anderes Angebot sowie die einzelnen Vorzüge des erfolgreichen Angebots. Über die Anforderungen des § 62 VgV (analog) hinaus sei der Beigeladenen zu 1 sogar Einsicht in die Präsentationsunterlagen der Beigeladenen zu 2 gewährt worden und deren gebotener Kaufpreis genannt worden. Dass die Beigeladene zu 1 den Zuschlag habe erhalten müssen, weil sie ein höheres Gebot als die Beigeladene zu 2 abgegeben habe, sei unzutreffend.

66

Das Gericht hat der Antragsgegnerin mit Hängebeschluss vom 07.01.2022 untersagt, bis zu einer Entscheidung des Verwaltungsgerichts über die Eilanträge die Bauplätze Nrn. 28, 38, 51, 61/1, 61/2 und 62 im Baugebiet „...“, Gemarkung ..., zu vergeben und notarielle Kaufverträge über sie abzuschließen.

67

Der Kammer liegt die in wesentlichen Teilen durch Schwärzung nicht lesbare Behördenakte der Gemeinde ... vor. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Akte der Antragsgegnerin, die Ausführungen der Beteiligten sowie die vorgelegten Nachweise verwiesen.

II.

68

Die Anträge der Antragsteller und der Beigeladenen zu 1 sind teilweise zulässig (1.). Soweit sie zulässig sind, sind sie begründet (2.), die Anträge haben daher teilweise Erfolg.

69

1. Die Anträge der Antragsteller sowie der Beigeladenen zu 1 gem. § 123 Abs. 1 VwGO sind teilweise zulässig. Es ist jeweils der Verwaltungsrechtsweg eröffnet (a.). Ein Rechtsschutzbedürfnis besteht für die Antragsteller jedoch nur hinsichtlich des Grundstücks Nr. 28 (b. (1)), für die Beigeladene zu 1 nur für die Grundstücke Nr. 61/1 und 61/2 (b. (2)).

70

a. Der Verwaltungsrechtsweg ist für alle Anträge eröffnet.

71

Gemäß § 40 Abs.1 S. 1 VwGO ist der Verwaltungsrechtsweg in allen öffentlich-rechtlichen Streitigkeiten nichtverfassungsrechtlicher Art gegeben, soweit die Streitigkeiten nicht durch Bundesgesetz einem anderen Gericht ausdrücklich zugewiesen sind. Für die hierfür vorzunehmende Einordnung als öffentlich-rechtliche oder privatrechtliche Streitigkeit ist die Natur des Rechtsverhältnisses, aus dem der Anspruch hergeleitet wird, heranzuziehen, wenn – wie hier – eine spezialgesetzliche Rechtswegzuweisung fehlt. Die öffentliche Verwaltung kann die ihr anvertrauten öffentlichen Aufgaben auch mit den Mitteln und Handlungsformen des Privatrechts erfüllen, soweit dem keine öffentlich-rechtlichen Normen und Rechtsgrundsätze entgegenstehen (BVerwG, Beschluss vom 02.05.2007 – 6 B 10.07 -, NVwZ 2007, 820, 821 Rn. 8). Maßgeblich für die Zuordnung eines Rechtsverhältnisses zum Privatrecht oder zum öffentlichen Recht ist dabei nicht das Ziel, das mit dem staatlichen Handeln verfolgt wird, sondern die Rechtsform des staatlichen Handelns (BVerwG, Beschluss vom 02.05.2007 – 6 B 10.07 -, NVwZ 2007, 820, 821 Rn. 8). Bedient sich die öffentliche Verwaltung der Handlungsformen des öffentlichen Rechts, so spricht dies für eine Einordnung der Streitigkeit als öffentlich-rechtlich. Dort, wo sich der Staat zur Erfüllung seiner Aufgaben privater Gestaltungsformen bedient, wird die Privatrechtsordnung lediglich in einzelnen Punkten durch öffentlich-rechtliche Bindungen ergänzt, modifiziert und überlagert, ohne dass darum das Verwaltungshandeln selbst dem öffentlichen Recht zuzuordnen wäre (sog. Verwaltungsprivatrecht); infolgedessen haben über derartige öffentlich-rechtliche Bindungen des privatrechtlichen Verwaltungshandelns die ordentlichen Gerichte im Rahmen ihrer Zuständigkeit mit zu entscheiden (mwN.: BVerwG, Beschluss vom 02.05.2007 – 6 B 10.07 -, NVwZ 2007, 820, 822 Rn. 9).

72

Gemessen hieran unterliegt die Entscheidung zur Vergabe gemeindeeigener Grundstücke durch die Antragsgegnerin dem öffentlichen Recht. Sie hat sich zur Vergabe der Grundstücke der Handlungsformen des öffentlichen Rechts bedient und auf diese Weise dem Abschluss (zivilrechtlicher) Kaufverträge eine dem öffentlichen Recht unterliegende erste Stufe vorgeschaltet. Die Zwei-Stufen-Theorie kann dabei ergänzend zur rechtlichen Bewertung eines Vorgangs herangezogen werden, wenn dieser durch eine Mehrphasigkeit der Aufgabenwahrnehmung gekennzeichnet ist (BVerwG, Beschluss vom 02.05.2007 – 6 B 10.07 -, NVwZ 2007, 820, 823 Rn. 15; Druschel, JA 2008, 514, 518). Im vorliegenden Fall ist die Frage der (Nicht-)Berücksichtigung im Rahmen der gemeindlichen Vergabe, also das „Ob“ des Grundstückskaufs streitgegenständlich, und gerade noch nicht die Frage der Ausgestaltung und Abwicklung des Grundstückskaufs, d.h. das „Wie“ (hierzu ausführlich VG Sigmaringen, Beschluss vom 21.12.2020 – 7 K 3840/20 –, juris, Rn. 20 ff. und VG Sigmaringen, Urteil vom 10.03.2020 – 3 K 3574/19 –, juris, Rn. 28 ff). Dem Abschluss der Kaufverträge hat die Antragsgegnerin eine Auswahlentscheidung in den Handlungsformen des öffentlichen Rechts vorgeschaltet. Sie hat hierzu durch Gemeinderatsbeschluss vom 14.07.2021 ermessenslenkende Verwaltungsvorschriften in Form der Vergaberichtlinien aufgestellt und hierdurch ihre Selbstbindung herbeigeführt. Über die Auswahl zwischen den Bauplatzbewerbern hat die Antragsgegnerin in der nicht öffentlichen Sitzung des Gemeinderats am 20.10.2021 erneut durch Gemeinderatsbeschluss entschieden und anschließend Schreiben an die Baulatzbewerber versandt (Schreiben an die Beigeladenen zu 2 und zu 3 vom 19.11.2021 sowie Schreiben an die Antragsteller und die Beigeladene zu 1 vom 24.11.2021), in denen sie ihre Vergabeentscheidung sowie teils auch die Bepunktung mitteilte. Vor diesem Hintergrund geht es den Antragsstellern und der Beigeladenen zu 1 mit ihren Anträgen um einen Anspruch auf eine fehlerfreie Berücksichtigung im Vergabeverfahren durch die Antragsgegnerin (Vergabeverfahrensanspruch). Maßgeblich ist hierbei unter anderem auch die Rechtmäßigkeit der von der Antragsgegnerin beschlossenen Vergabekriterien, die vor allem den öffentlich-rechtlichen Vorgaben des Kommunalrechts und des Verfassungsrechts unterliegen. Ein Rechtsstreit zu einer auf diese Weise zweistufig ausgestalteten Vergabeentscheidung ist gemäß § 40 Abs. 1 S. 1 VwGO im Verwaltungsrechtsweg geltend zu machen (vgl. auch OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 30.06.2000 – 21 E 472/00 –, juris).

73

Die abdrängende Sonderzuweisung zu den Vergabekammern gem. § 155 GWB (vgl. hierzu: Fett, in: BeckOK Vergaberecht, Stand: 31.01.2022, § 155 GWB Rn. 2) greift nicht, da die hier streitgegenständliche Vergabe gemeindeeigener Grundstücke kein öffentlicher Auftrag im Sinne von § 103 Abs. 1 GWB ist. Ein vom Vergaberecht gem. § 103 Abs. 1 GWB erfasster öffentlicher Auftrag liegt nur vor, wenn – unter anderem – auch ein Beschaffungsbezug gegeben ist, d.h. wenn der öffentliche Auftraggeber als Einkäufer auf dem Markt auftritt (mwN.: Stein, in: BeckOK Vergaberecht, Stand: 31.01.2022, § 103 GWB Rn. 41 ff.). Mit dem hier streitgegenständlichen Verkauf gemeindeeigener Grundstücke tritt die Antragsgegnerin auf Verkäuferseite am Markt auf, sodass es am Beschaffungsbezug fehlt.

74

b. Ein Rechtsschutzbedürfnis besteht für die Antragsteller nur hinsichtlich des Bauplatzes Nr. 28 (1), für die Beigeladene nur hinsichtlich der Bauplätze Nr. 61/1 und 61/2 (2).

75

Das Rechtsschutzbedürfnis fehlt, wenn das prozessuale Vorgehen die Rechtsstellung des Antragstellers nicht verbessern kann und daher nutzlos ist. Eine Nutzlosigkeit eines Antrags ist anzunehmen, wenn dieser für den Antragsteller offensichtlich keinerlei rechtliche oder tatsächliche Vorteile erbringen kann (vgl. mwN.: BVerwG, Urteil vom 29.04.2004 – 3 C 25.03 -, BVerwGE 121, 1, 3; BVerwG, Urteil vom 06.03.2014 - 1 C 5.13 -, juris Rn. 8; Sodan, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl., § 42 Rn. 350; Schenke, in: Kopp/Schenke, VwGO, 27. Aufl., Vorb § 40 Rn. 38 ff.). Gemessen hieran vermögen die jeweils auf alle von den Vergaberichtlinien vom 14.07.2021 erfassten Grundstücke im Baugebiet „...“ gerichteten Anträge den Antragstellern und der Beigeladenen zu 1 überwiegend keine rechtlichen oder tatsächlichen Vorteile zu verschaffen.

76

(1) Die Antragsteller haben sich ausschließlich auf den Bauplatz Nr. 28 beworben, nicht aber auf die übrigen fünf Bauplätze, die von der Vergaberichtlinie vom 14.07.2021 betroffen sind. In der – in Abstimmung mit der Kammer derzeit teilgeschwärzten – Behördenakte der Antragsgegnerin finden sich keinerlei Hinweise darauf, dass einzelne Bewerber um die Bauplätze Konzepte eingereicht haben, die eine gemeinsame Bebauung des Bauplatzes Nr. 28 zusammen mit anderen Bauplätzen vorgesehen hätten. Neben den Antragstellern hat sich lediglich die Beigeladene zu 3 auf den Bauplatz Nr. 28 beworben, deren Konzept sieht für diesen Bauplatz lediglich die Errichtung zweier Reihenhäuser vor. Funktionelle Zusammenhänge mit der beabsichtigten Bebauung auf dem benachbarten Bauplatz Nr. 38 sind nicht erkennbar. Vor diesem Hintergrund vermag die Entscheidung, andere Bauplätze als den mit der Nummer 28 einstweilen nicht zu vergeben, die Position der Antragsteller hinsichtlich des Bauplatzes Nr. 28 nicht zu verbessern.

77

(2) Entsprechendes gilt für den Antrag der Beigeladenen zu 1. Die Beigeladene zu 1 hat sich lediglich um die Bauplätze Nr. 61/1 und 61/2 beworben, nicht dagegen auf die übrigen vier Bauplätze. Inwieweit eine Entscheidung, auch andere Bauplätze als die mit den Nummern 61/1 und 61/2 einstweilen nicht zu vergeben, die Chancen der Beigeladenen zu 1 bezüglich dieser beiden Bauplätze erhöhen könnte, ist nicht erkennbar.

78

2. Soweit die Anträge zulässig sind, sind sie auch begründet. Die Antragsteller und die Beigeladene zu 1 haben den erforderlichen Anordnungsanspruch sowie Anordnungsgrund glaubhaft gemacht. Die Beigeladene zu 1 hält hierbei die sich aus § 66 S. 1 VwGO ergebenden Grenzen ihrer Rechtsstellung als Beigeladene ein, denn sie wiederholt lediglich den Antrag der Antragsteller und weicht nicht von ihm ab.

79

Nach § 123 Abs. 1 S. 1 VwGO kann das Gericht eine einstweilige Anordnung in Bezug auf den Streitgegenstand treffen, wenn die Gefahr besteht, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung eines Rechts des Antragstellers vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte. Nach § 123 Abs. 1 S. 2 VwGO kann das Gericht eine einstweilige Anordnung auch zur Regelung eines vorläufigen Zustands in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis treffen, wenn diese Regelung zur Abwendung wesentlicher Nachteile, zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus anderen Gründen nötig erscheint. Erforderlich ist, dass der Antragsteller einen materiellen Anspruch - Anordnungsanspruch (a.) - und die Notwendigkeit einer vorläufigen Regelung gerade im einstweiligen Rechtsschutzverfahren – Anordnungsgrund (b.) - glaubhaft macht.

80

a. Der Anordnungsanspruch der Antragsteller und der Beigeladenen zu 1 folgt aus Art. 3 Abs. 1 GG (Vergabeverfahrensanspruch).

81

Der allgemeine Gleichbehandlungsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 GG beinhaltet unter anderem auch ein Recht auf ermessensfehlerfreie Entscheidung. Die Antragsteller und die Beigeladene zu 1 haben keinen unmittelbaren Anspruch gegen die Antragsgegnerin, dass diese ihnen ein bestimmtes Grundstück zuweist und einen Kaufvertrag mit ihnen schließt. Es ist Ausfluss der in Art. 28 Abs. 2 S. 1 GG, Art. 71 Abs. 1 und 2 LV verbürgten kommunalen Selbstverwaltungsgarantie, dass eine Gemeinde frei darüber entscheiden kann, ob und inwieweit sie in ihrem Eigentum stehende Grundstücke veräußert. Entschließt sich die Gemeinde zu einem solchen Schritt, wie es auch im vorliegenden Fall geschehen ist, so hat der betroffene Bürger einen Anspruch im Rahmen der Vergabepraxis auf ermessensfehlerfreie Entscheidung und Berücksichtigung im Auswahlverfahren (Vergabeverfahrensanspruch). Die Gemeinde kann dabei das ihr zustehende Ermessen durch ermessenslenkende Verwaltungsvorschriften – hier in Form von Vergaberichtlinien – ausgestalten. In einem solchen Fall bindet sich die Gemeinde bei künftigen Entscheidungen selbst, mit der Folge, dass ein Bewerber sich allein deshalb auf einen Verstoß seines Anspruchs auf ermessensfehlerfreie Entscheidung berufen kann, wenn die Gemeinde von der in der Richtlinie vorgesehenen Anwendungspraxis abweicht. Eine solche Selbstbindung der Verwaltung setzt voraus, dass die Richtlinie ihrerseits mit dem höherrangigen Recht, insbesondere mit dem Verfassungsrecht vereinbar ist (zum Ganzen: OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 09.07.2010 – 2 A 10310/10 –, juris, Rn. 33; VG Sigmaringen, Urteil vom 10.03.2020 – 3 K 3574/19 –, juris, Rn. 58). Das Recht der Antragsteller und der Beigeladenen zu 1 auf ermessensfehlerfreie Entscheidung hat die Antragsgegnerin durch ihre Auswahlentscheidung verletzt. Dies folgt daraus, dass die Vergaberichtlinien vom 14.07.2021 ihrerseits rechtswidrig sind, wodurch sie bei der Ermessensausübung der Antragsgegnerin nicht berücksichtigt werden durften. Dahinstehen kann, ob die Vergaberichtlinien vom 14.07.2021 formell rechtmäßig sind (1), denn sie sind jedenfalls materiell rechtswidrig, weil sie gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstoßen (2). Dahinstehen kann ferner, ob das Bewertungskriterium für das Parkierungskonzept und das Eignungskriterium der Bebauungsplankonformität hinreichend bestimmt sind (3).

82

(1) Ob die Vergaberichtlinien vom 14.07.2021 formell rechtmäßig sind, also insbesondere ob der Gemeinderatsbeschluss vom 14.07.2021 den Anforderungen des § 35 Abs. 1 GemO genügt, kann dahinstehen. Die Veröffentlichung der Vergaberichtlinien im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 29.07.2021 dürfte dabei aber dem sich aus Art. 3 Abs. 1 GG ergebenden verfahrensrechtlichen Gehalt des Gleichbehandlungsgrundsatzes genügen (vgl. § 1 DVOGemO) und vorab jedem potenziellen Bewerber die Möglichkeit eröffnet haben – zumindest nach Rückfrage bei der Bürgermeisterin –, die Bewertungskriterien und den geplanten Ablauf des Vergabeverfahrens zur Kenntnis zu nehmen.

83

(2) Die Vergaberichtlinien sind materiell rechtswidrig, sie verstoßen gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Die Eignungskriterien in den Vergaberichtlinien führen zu einer ungerechtfertigten Schlechterstellung von privaten Bauplatzbewerbern gegenüber Bauträgern und anderen gewerblichen Bauplatzbewerbern (aa.). Gleiches gilt für das Bewertungskriterium der Qualität des Bewerbers (bb.).

84

Der Prüfungsmaßstab des Gerichts ist bei Verwaltungsvorschriften wie den hier streitigen Vergaberichtlinien vom 14.07.2021 grundsätzlich darauf beschränkt, ob das dort festgelegte Verfahren und die vorgesehenen Kriterien ihrerseits mit dem Zweck der gesetzlichen Ermächtigung vereinbar sind und sachgerechte Differenzierungen vorsehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 22.01.1969 – VI C 52.65 –, BVerwGE 31, 212-219, Rn. 50; BVerwG, Urteil vom 18.07.2002 – 3 C 54.01 –, juris, Rn. 28). Eine Gemeinde hat bei Erlass derartiger ermessenslenkender Verwaltungsvorschriften ein weites, durch das Gericht nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen. Grenzen findet das weite Gestaltungsermessen insbesondere in Vorgaben des Unions- und des Verfassungsrechts, etwa Art. 3 Abs. 1 GG. Der allgemeine Gleichbehandlungsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 GG verlangt von der öffentlichen Gewalt, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln. Wesentlich Gleiches darf hierbei nicht ohne rechtfertigenden Grund ungleich und wesentliches Ungleiches darf ohne rechtfertigenden Grund nicht gleichbehandelt werden. Aus dem allgemeinen Gleichheitssatz ergeben sich je nach Regelungsgegenstand und Differenzierungsmerkmalen unterschiedliche Grenzen für den Normgeber – ebenso für eine Gemeinde bei Erlass ermessenslenkender Verwaltungsvorschriften –, die von gelockerten auf das Willkürverbot beschränkten Bindungen bis hin zu strengen Verhältnismäßigkeitserfordernissen reichen können. Differenzierungen bedürfen stets der Rechtfertigung durch Sachgründe, die dem Differenzierungsziel und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen sind. Art. 3 Abs. 1 GG gebietet nicht nur, dass die Ungleichbehandlung an ein der Art nach sachlich gerechtfertigtes Unterscheidungskriterium anknüpft, sondern verlangt auch für das Maß der Differenzierung einen inneren Zusammenhang zwischen den vorgefundenen Verschiedenheiten und der differenzierenden Regelung, der sich als sachlich vertretbarer Unterscheidungsgesichtspunkt von hinreichendem Gewicht erweist. Der Gleichheitssatz ist dann verletzt, wenn eine Gruppe von Normadressaten oder Normbetroffenen im Vergleich zu einer anderen anders behandelt wird, obwohl zwischen beiden Gruppen keine Unterschiede von solcher Art und solchem Gewicht bestehen, dass sie die unterschiedliche Behandlung rechtfertigen können. Dabei gilt ein stufenloser am Grundsatz der Verhältnismäßigkeit orientierter verfassungsrechtlicher Prüfungsmaßstab, dessen Inhalt und Grenzen sich nicht abstrakt, sondern nur nach den jeweils betroffenen unterschiedlichen Sach- und Regelungsbereichen bestimmen lassen. Eine strengere Bindung ist insbesondere anzunehmen, wenn die Differenzierung an Persönlichkeitsmerkmale anknüpft, wobei sich die verfassungsrechtlichen Anforderungen umso mehr verschärfen, je weniger die Merkmale für den Einzelnen verfügbar sind oder je mehr sie sich denen des Art. 3 Abs. 3 GG annähern. Eine strengere Bindung des Gesetzgebers kann sich auch aus den jeweils betroffenen Freiheitsrechten ergeben. Im Übrigen hängt das Maß der Bindung unter anderem davon ab, inwieweit die Betroffenen in der Lage sind, durch ihr Verhalten die Verwirklichung der Kriterien zu beeinflussen, nach denen unterschieden wird (mwN.: BVerfG, Beschluss vom 21.06.2011 – 1 BvR 2035/07 -, NVwZ 2011, 1316 Rn. 76 ff.).

85

aa. Gemessen hieran führen die Eignungskriterien in den Vergaberichtlinien vom 14.07.2021 zu einer Schlechterstellung von privaten Bauherrengemeinschaften gegenüber gewerblichen Bauplatzbewerbern, die nicht von sachlichen Gründen getragen wird. Sie verstoßen daher gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Die Vergaberichtlinien vom 14.07.2021 sehen insoweit vor, dass nur Bewerber, die die Eignungskriterien erfüllen, zum Vergabeverfahren zugelassen werden können. Personen, die hiernach ungeeignet sind, werden von vornherein vom Vergabeverfahren ausgeschlossen, ungeachtet der Qualität ihres Bebauungskonzepts. Zum Nachweis der Eignung sollen nach den Vergaberichtlinien Unterlagen beigebracht werden, darunter die Befähigung zur Berufsausübung, einschließlich Auflagen hinsichtlich der Eintragung in einem Berufs- oder Handelsregister, eine Unternehmensbeschreibung, Umsatzzahlen der letzten drei Jahre, eine Berufshaftpflichtversicherung und Referenzen früherer Bauprojekte. Diese Liste an vorzulegenden Unterlagen ist offensichtlich § 45 Abs. 1 und 4 VgV nachgebildet, der sich ausweislich der amtlichen Überschrift des 5. Unterabschnitts in Abschnitt 2 der Vergabeverordnung („Anforderungen an Unternehmen; Eignung“) ausschließlich auf Unternehmen bezieht – bei denen die Eignungskriterien ihre Berechtigung haben –, nicht aber auf Privatpersonen (Verbraucher). Die Art der vorzulegenden Unterlagen sind dabei Dokumente mit Kennzahlen, die eine natürliche Person, die einen Bauplatz zur Errichtung eines Eigenheims erwerben will, typischerweise nicht vorlegen kann, ein gewerblicher Bauplatzbewerber (z.B. Bauträger) hingegen schon. Die Eignungskriterien mit den vorzulegenden Unterlagen bewirken damit, dass private Bauplatzbewerber regelmäßig mangels Eignung vom weiteren Vergabeverfahren ausgeschlossen werden, obwohl sich die hier streitgegenständliche Konzeptvergabe von Bauplätzen im Baugebiet „...“ nach eigenen Angaben der Antragsgegnerin gerade auch an private Bauplatzbewerber richten sollte und nicht ausschließlich an gewerbliche Interessenten wie Bauträger. Einen sachlichen Grund für diese Ungleichbehandlung von privaten Bauplatzbewerbern (Verbrauchern) gegenüber gewerblichen Bauplatzbewerbern hat die Antragsgegnerin nicht vorgetragen und ist auch für das Gericht nicht ersichtlich. Wenn die Antragsgegnerin mit den Eignungskriterien sicherstellen wollte, dass der Bauplatzbewerber wirtschaftlich in der Lage ist, sein Bebauungskonzept auch zu verwirklichen, so hätte es in den Eignungskriterien näherer Vorgaben dazu bedurft, wie auch Privatpersonen (Verbraucher) ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit gegenüber der Antragsgegnerin belegen können. Derartige Regelungen enthalten ihre Vergaberichtlinien vom 14.07.2021 aber nicht.

86

Eröffnen Vergaberichtlinien von Gemeinden zur Vergabe gemeindeeigener Bauplätze sowohl Privatpersonen als auch gewerblichen Kaufinteressenten die Möglichkeit der Bewerbung, dann verbietet es Art. 3 Abs. 1 GG, die für gewerbliche Kaufinteressenten geltenden Vergabekriterien unterschiedslos auch auf Privatpersonen anzuwenden. Art. 3 Abs. 1 GG verlangt vielmehr, dass die Vergaberichtlinien so ausgestaltet sind, dass jede der beiden Bewerbergruppen bei Bewerbung auf denselben Bauplatz eine bei abstrakter Betrachtung gleich hohe Chance hat, den Zuschlag zu erhalten. Vergabekriterien, die für beide Bewerbergruppen Anwendung finden, die jedoch von einer Bewerbergruppe typischerweise nicht erfüllt werden kann, sind nichtig.

87

bb. Entsprechendes gilt für das Bewertungskriterium der Qualität des Bewerbers. Dieses Bewertungskriterium führt zu einer nicht von Sachgründen getragenen Benachteiligung privater Bauplatzbewerber (Verbraucher) gegenüber gewerblichen Bauplatzbewerbern. Nach den Vergaberichtlinien fließt unter anderem auch die „Qualität des Bewerbers“ in die Punktevergabe für das Bebauungskonzept mit ein, mit einer Gewichtung von bis zu 6 von insgesamt 47 Punkten. Konkretisiert wird dieses Vergabekriterium durch eine Beschreibung, nach der der Bewerber seine Qualität durch Vorlage einer Unternehmensbeschreibung, von Referenzen, von Umsatzzahlen und einer Finanzierungsbestätigung für das geplante Vorhaben nachzuweisen hat. Die Unterlagen sollen Rückschlüsse auf die Fachkunde, Leistungsfähigkeit, Erfahrung und Zuverlässigkeit des Bewerbers ermöglichen. Dieses Bewertungskriterium führt dazu, dass ausschließlich gewerbliche Bauplatzbewerber die volle Punktezahl in dieser Unterkategorie erreichen können, nicht aber private Bauplatzbewerber (Verbraucher). Letzteren ist es typischerweise gerade nicht möglich, Unternehmensbeschreibungen, Referenzen oder Umsatzzahlen vorzulegen. Sie verfügen typischerweise auch nicht über Fachkunde oder Erfahrung bei der Errichtung von Gebäuden, sodass dieses Bewertungskriterium einseitig gewerbliche Bauplatzinteressenten bevorzugt. Kriterien dazu, wie die „Qualität“ privater Bauplatzbewerber beurteilt werden soll, enthält die Vergaberichtlinie nicht. Das Gericht hat dabei angesichts der besonderen Diskriminierungsverbote aus Art. 3 Abs. 3 GG schon erhebliche Bedenken daran, ob die nach den Vergaberichtlinien vorgesehene Bewertung der „Qualität“ eines Menschen rechtlich überhaupt zulässig ist. Sachliche Gründe für die Schlechterstellung privater Bauplatzbewerber durch das Kriterium der Qualität sind im Übrigen weder vorgetragen noch sonst für das Gericht ersichtlich.

88

(3) Ob das Eignungskriterium der Bebauungsplankonformität („ausnahmslos und absolut bebauungsplankonform“) und das Bewertungskriterium des Parkierungskonzepts („flächensparende und zukunftsträchtige Mobilitäts- und Parkierungskonzepte“) hinreichend bestimmt sind, bedarf keiner Entscheidung, nachdem die Anträge – soweit sie zulässig sind – schon aus den oben aufgeführten Gründen Erfolg haben. Gleiches gilt auch für die Frage, ob die Antragstellerin ihre Vergaberichtlinien vom 14.07.2021 bei der Bewertung der Bewerbungen der Antragsteller und der Beigeladenen zu 1 zutreffend angewandt hat.

89

b. Die Antragsteller und die Beigeladene zu 1 haben dabei auch den nötigen Anordnungsgrund glaubhaft gemacht. Ein Anordnungsgrund besteht, wenn eine vorläufige gerichtliche Entscheidung erforderlich ist, weil ein Verweis auf ein etwaiges Hauptsacheverfahren unzumutbar ist. Nach diesem Maßstab liegt ein Anordnungsgrund vor. Die Antragsgegnerin beabsichtigt, zeitnah nach Abschluss des Bewerbungsverfahrens die Grundstücke zu verkaufen und das Eigentum daran zu übertragen. Wollte man die Antragsteller und die Beigeladene zu 1 auf ein Hauptsacheverfahren verweisen, so hätte die Antragsgegnerin aller Voraussicht nach vor dessen Abschluss mit den erfolgreichen Bewerbern Kaufverträge abgeschlossen und vollzogen, deren Rückabwicklung sich wohl als unmöglich darstellen würde. Der Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung hätte dann keinen Sinn mehr und wäre erledigt. Deshalb liegt eine für das Eilverfahren notwendige besondere Dringlichkeit vor. Da die Vergaberichtlinien vom 14.07.2021 rechtswidrig sind (s.o.) und ein effektiver Rechtsschutz der Antragsteller und der Beigeladenen zu 1 ohne die einstweilige Anordnung leerliefe, wäre ausnahmsweise die Vorwegnahme der Hauptsache gerechtfertigt, soweit eine solche bereits in dem Hinausschieben des Vollzugs der Vergabeentscheidung gesehen wird.

90

3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 155 Abs. 1 Satz 1, 159 S. 1 VwGO i.V.m. § 100 ZPO sowie § 162 Abs. 3 VwGO.

91

Die mit dem Beratungsergebnis vorab mitgeteilte Kostenentscheidung wird nachträglich gemäß §§ 118 Abs. 1 Alt. 3, 122 Abs. 1 VwGO dahin berichtigt, dass auch die außergerichtlichen Kosten der Antragsgegnerin nach der Kostenquote verteilt werden, die sich aus der Anwendung der Baumbachschen Formel (§ 159 S. 1 VwGO i.V.m. § 100 ZPO) ergibt. Im vorab mitgeteilten Beratungsergebnis ist die Hinzufügung versehentlich unterblieben, weshalb dieses offensichtliche Schreibversehen mit der vorliegenden, vollständigen Entscheidung zu berichtigen ist.

92

4. Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG. Die Antragsteller und die Beigeladene zu 1 verteidigen den Anspruch, im Vergabeverfahren gleich und gerecht berücksichtigt zu werden (Vergabeverfahrensanspruch). Da die Grundstückswerte im Baugebiet „...“ jedenfalls oberhalb des Auffangwertes liegen, entspricht es der Billigkeit, den Streitwert auf 10.000 EUR festzusetzen. Die Kammer schließt sich auch zur Vermeidung der Erschwerung des Zugangs zu einem effektiven und bezahlbaren Rechtsschutz der bereits ergangenen Rechtsprechung des Gerichts in vergleichbaren Fällen an (vgl. VG Sigmaringen, Beschluss vom 21.12.2020 – 7 K 3840/20 –, juris Rn. 89; VG Sigmaringen, Beschluss vom 17.06.2019 – 3 K 7459/18 –, juris Rn. 28).