Verwaltungsgericht Köln (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-01-27, Aktenzeichen 2 K 245/08
ECLI:DE:VGK:2009:0127.2K245.08.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

1

T a t b e s t a n d :

2

Die Beteiligten streiten über die Notwendigkeit der Einrichtung eines Sicherheitstreppenraums in dem achtgeschossigen Teil des Gebäudes X. 0-00 in S.
das den Mitgliedern der Klägerin gemeinschaftlich gehört.

3

Das Gebäude wurde aufgrund von Baugenehmigungen von 1968 und 1971 errichtet.

4

Der Brandverhütungsingenieur des Ober- und des Rheinisch-Bergischen Kreises
führte in seiner Stellungnahme vom 12.01.1968 zum ersten Bauantrag der damaligen
Bauherrin hinsichtlich des zweiten Rettungsweges aus:

5

"8. Der Fußboden des obersten Vollgeschosses liegt gegenüber dem Hofgelände (Zufahrt für die Feuerwehr) auf +
22,25 m.
Der Gebäudeteil A (Lageplan) fällt hiermit unter die Hochhausbestimmungen.
9. Das Treppenhaus entspricht nicht den Forderungen des
§ 38 (2). Nach den Hochhausbestimmungen sind zwei voneinander unabhängige Treppenräume oder ein Sicherheitstreppenraum erforderlich.
In diesem Zusammenhang wird auf Rd.Erl.II A2 - 2.oo1
Nr.745/66 des Ministers für Landesplanung, Wohnungswesen
und öffentliche Arbeiten vom 5.8.1966 verwiesen. Hiernach
werden hinsichtlich des Treppenraumes bei Gebäuden bis zu 8
Vollgeschossen besondere Anforderungen gestellt, wenn derartige Gebäuden in Gemeinden errichtet werden, in denen eine
Kraftfahrdrehleiter mit mind. 25 m Auszuglänge nicht vorhanden
ist und der Rettungsweg für die Bewohner dieser oft hohen Gebäude nur mit einer einzigen Treppe nach § 38 (2) als nicht gesichert gilt."

6

Daraufhin wurden in den Bauvorlagen - außer im Erdgeschoss - die Geschosshöhen von 2,75 m auf 2,68 m reduziert. In der Baugenehmigung vom 16.05.1968
wurden mit der Auflage Nr. 23 die Stellungnahme des Brandverhütungsingenieurs
vom 12.01.1968 als zu beachtende Auflage zum Gegenstand der Baugenehmigung
gemacht, mit Ausnahme der Nummern 8. und 9, die zwischenzeitlich als überholt
anzusehen seien.

7

Der nunmehr bei der Bezirksregierung Köln angesiedelte Brandverhütungsingenieur führte in einer weiteren Stellungnahme vom 29.09.1971 zu einem Nachtragsbauantrag der Bauherrin unter anderem aus:

8

"14. Es wird darauf hingewiesen, dass das im Rohbau fast
fertiggestellte Gebäude hinsichtlich des zweiten Rettungsweges
nicht dem § 18 (4) der BauO NW entspricht, da die Gemeinde
nicht über eine Kraftfahrdrehleiter verfügt. Der geforderte Abschluss des einzigen Treppenraumes von den Fluren ist als
Behelfsmaßnahme anzusehen. Auf die Forderung unter 9. meiner Stellungnahme vom 12.01.68 (1. Bauantrag) wird hingewiesen."

9

Die Nachtragsbaugenehmigung wurde unter dem 26.10.1971 erteilt. Die Nachtragsbaugenehmigung enthielt unter anderem die "Auflage: s. Anlage Auflagen des
Brandverhütungsingenieurs". Ihr war die weitere Stellungnahme vom 29.09.1971
beigefügt. Die letzte Schlussabnahme erfolgte im März 1973.

10

Im März 2006 wandte sich der Beklagte an die Verwalterin der Klägerin wegen
einer Begehung des Objektes aufgrund des fehlenden baulichen zweiten Rettungsweges. Bei der Begehung im April 2006 wurden verschiedene Mängel beanstandet,
u. a. dass ein Aufstellplatz für das Hubrettungsfahrzeug der Feuerwehr durch einen
Blumenkübel verstellt sei. Der Verwalterin wurde eine Frist zur Beseitigung der Mängel bis zum 20.07.2006 gesetzt.

11

Bei den Verwaltungsvorgängen befindet sich ein Schreiben der Freiwilligen Feuerwehr S. vom 14.06.2006, in dem es unter anderem heißt:

12

" ..im Rahmen einer Überprüfung bzgl. Personenrettung
über tragbare Leitern (4-teilige Steckleiter) der Freiw. Feuerwehr S. ist festgestellt worden, dass bei den o. a. Objekten
(u. a. das hier streitige Gebäude) Mängel wegen des nicht vorhandenen 2. Rettungsweges vorhanden sind.
...
S. , X. 5
Durch die topographische Lage ist in Teilbereichen des Objektes der 2. Rettungsweg schon ab dem 1. Obergeschoss nicht
sichergestellt. In jedem Fall sind bei einem jederzeit möglichen
Brandfall für Personen ab dem 2. Obergeschoss mit hinreichender Wahrscheinlichkeit mit einer Gefährdung von Leben
und Gesundheit zu rechnen.
Ich bitte, notwendige Maßnahmen zur Beseitigung der Mängel
zu ergreifen."

13

Unter dem 20.06.2006 berichtete die Verwalterin der Kläger dem Beklagten, dass
die im April beanstandeten Mängel - bis auf die Anbringung eines Schildes zur Kennzeichnung des Aufstellplatzes für den Hubwagen der Feuerwehr erledigt seien.

14

In einem Telefongespräch erläuterte der Beklagte der Verwalterin, dass für das
Objekt ein zweiter baulicher Rettungsweg zu schaffen sei, weil die "Lösung mit
Drehleiter der Stadt Bergisch Gladbach nicht mehr möglich" sei.
Dem liegt zugrunde, dass die Stadt S. im Einvernehmen mit der Bezirksregierung seit 2004 aufgrund eines Kooperationsvertrages für bestimmte im Vertrag aufgezählte Objekte, darunter das der Klägerin, im Notfall eine der Drehleitern der Stadt
Bergisch Gladbach anfordern konnte, falls diese weder im Einsatz war noch als
Reserve dort benötigt wurde.

15

Mit Schreiben vom 09.03.2007 hörte der Beklagte die Verwalterin der Klägerin
an. Das Gebäude habe bereits bei der Genehmigung dem damaligen § 18 Abs. 4
BauO NRW nicht entsprochen. Dies sei in der Baugenehmigung festgehalten.
Gleichwohl sei der erforderliche zweite Rettungsweg nicht hergestellt worden. Nach
§ 17 Abs. 3 BauO NRW in der heutigen Fassung sei ebenfalls ein baulicher zweiter
Rettungsweg erforderlich. Der Beklagte erwäge, den Bau des zweiten
Rettungsweges zu fordern und ein Nutzungsverbot zu verhängen.
Bei einer gemeinsamen Ortsbegehung vertrat die Verwalterin die Auffassung, das
Gebäude genieße so, wie es sei, Bestandsschutz. Es sei Aufgabe der Stadt S. ,
durch die Anschaffung einer Drehleiter den zweiten Rettungsweg für das Gebäude
zu sichern.
In weiteren Gesprächen, auch mit dem Bürgermeister persönlich, wurde klargestellt,
dass die Stadt nicht über die Mittel verfüge, eine Drehleiter anzuschaffen. Der
Kooperationsvertrag mit der Stadt Bergisch Gladbach stehe nicht in Frage. Allerdings
seien die Anfahrtswege für die dortige Drehleiter nach S. zu lang. Bereits die
reine Fahrzeit bei freien Straßen sei länger als die heute übliche "Hilfszeit" von 8
Minuten. Die Verwalterin der Klägerin berief sich auf die Pflicht der Stadt nach § 1
FSHG NRW, eine Drehleiter vorzuhalten. Das Recht des Beklagten, einen zweiten
Rettungsweg zu fordern, sei so lange nach der mängelfreien Schlussabnahme
verjährt.

16

Im Oktober 2007 legte die Verwalterin der Klägerin dem Beklagten eine
Brandschutzrechtliche Stellungnahme der Firma kölnbrandschutz vom 05.07.2007
vor. In dieser Stellungnahme kommt die Brandschutzsachverständige Dipl.-Ing. Dipl.
Wirt.-Ing. Laqua zunächst zu dem Schluss, dass die Stadt S. nach § 1 FSHG
NRW verpflichtet sei, eine den örtlichen Verhältnissen entsprechende leistungsfähige
Feuerwehr zu unterhalten. Der nach § 17 Abs. 3 BauO NRW erforderliche zweite
Rettungsweg sei für alle Wohnungen über die jeweiligen Balkone und eine
Kraftfahrdrehleiter sichergestellt.
Da S. nicht über eine Kraftfahrdrehleiter verfüge und die Hilfe aus den
Nachbargemeinden die maximale Hilfsfrist von 8 Minuten überschreite, werde
behördlicherseits ein baulicher zweiter Rettungsweg gefordert. Diesen über eine
Treppenanlage sicherzustellen, dürfte zu erheblichen Kosten führen. Sie schlage
deshalb vor, das als erster Rettungsweg dienende Treppenhaus weitgehend zu
einem Sicherheitstreppenraum im Sinne des § 17 Abs. 3 BauO NRW i. V. m. Ziffer
37.43 der Verwaltungsvorschrift zur Bauordnung auszubauen. Weil die von ihr
vorgeschlagenen einzelnen Maßnahmen nicht in allen Punkten den genannten
Vorschriften entsprächen, müsse die Wirksamkeit der Überdrucklüftungsanlage
rechnerisch nachgewiesen werden. Dadurch werde das Schutzziel, Personen zu
retten und wirksame Löscharbeiten vorzunehmen, erbracht.
In einem Angebot, das die Verwalterin der Klägerin einholte, waren die Kosten für
eine Überdrucklüftungsanlage auf etwa 82.000 Euro beziffert. In dieser Summe ist
der Austausch von Türen der Wohnungen oder der Flure nicht enthalten.

17

Unter dem 04.12.2007 erließ der Beklagte die streitige Ordnungsverfügung an
die Klägerin. Er forderte sie auf,
1. innerhalb von sechs Monaten den Treppenraum zum Sicherheitstreppenraum mit
Sicherheitsschleusen umzugestalten,
2. innerhalb von einem Monat Auftragsbestätigungen eines qualifizierten
Sachverständigen und einer Fachfirma vorzulegen,
3. innerhalb von einem Monat nach Abschluss der Arbeiten die Bescheinigung eines
qualifizierten Sachverständigen über stichprobenhafte Kontrollen der Bauausführung
vorzulegen.
Wegen der Forderung zu 1. drohte der Beklagte der Klägerin ein Zwangsgeld von
20.000 Euro, wegen der Forderungen zu 2. und 3. von jeweils 250 Euro an. Außerdem ordnete er die sofortige Vollziehung an.
Zur Begründung führte der Beklagte aus, der zweite Rettungsweg sei für die sechs
Obergeschosse teilweise nicht sichergestellt. Nach § 3 Abs. 1 BauO NRW sei das
Gebäude so zu unterhalten, dass insbesondere Leben und Gesundheit nicht
gefährdet würden. Der fehlende zweite Rettungsweg stelle einen Verstoß gegen § 17
Abs. 3 BauO NRW dar. Dies gefährde die genannten Rechtsgüter in höchstem
Maße, weil jederzeit mit dem Ausbruch eines Brandes gerechnet werden könne.
Nach § 61 Abs. 1 BauO NRW habe das Bauaufsichtsamt die Einhaltung der
Bauordnung zu überwachen und ggf. die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Er
habe sein Ermessen dahin ausgeübt, gegen den fehlenden zweiten Rettungsweg
vorzugehen. Nach § 87 Abs. 1 BauO NRW könne das Bauaufsichtsamt die
Anpassung an geänderte Bauvorschriften verlangen, auch wenn das Gebäude
Bestandsschutz (hier durch Baugenehmigungen vom 16.05.1968 und 26.10.1971)
genieße. 1984 sei durch § 17 BauO NRW erstmals eine zweite notwendige Treppe
oder die Anleiterbarkeit gefordert worden, wenn ein Sicherheitstreppenhaus nicht
vorhanden sei.
Der Vertrag mit Bergisch Gladbach mildere den Mangel der Rettungsmöglichkeit,
beseitige ihn aber nicht, zumal die Hilfszeit I von 8 Minuten nicht eingehalten werden
könne. Der Ministerialerlass von 2000, auf den die Klägerin sich berufe, sei nicht einschlägig, weil für das Gebäude der erforderliche zweite Rettungsweg nie sichergestellt gewesen sei. Der Erlass solle nur verhindern, dass es durch Umrüstung der
Feuerwehr zu Benachteiligungen der Bauherrn komme. Hier sei von Anfang an auf
das Fehlen einer gemeindlichen Drehleiter hingewiesen worden. Die geforderte
Maßnahme entspreche dem Vorschlag der Sachverständigen, den die Klägerin vorgelegt habe.

18

Am 10.01.2008 hat die Klägerin Klage erhoben und einstweiligen Rechtsschutz
(Az.: 2 L 39/08) beantragt. Die Klägerin wiederholt und vertieft ihr vorprozessuales
Vorbringen. Ergänzend trägt sie vor:
Der Zustand des Gebäudes entspreche der Baugenehmigung vom 16.05.1968 in der
Fassung der Nachtragsbaugenehmigung vom 26.10.1971. Der fehlende zweite Rettungsweg für die Obergeschosse sei aufgrund einer bis 2009 geltenden
Ausnahmegenehmigung nach § 13 S. 2 FSHG NRW und eines öffentlich-rechtlichen
Vertrages durch das Hubrettungsfahrzeug mit Drehleiter der Stadt Bergisch
Gladbach sichergestellt. Der Beklagte dürfe nicht zu Lasten der Bürger die
Kooperation der Feuerwehren von S. und Bergisch Gladbach beenden, sondern
müsse im Falle der Beendigung der Kooperation selbst der Pflicht aus § 1 FSHG
NRW Genüge tun und eine eigene Drehleiter anschaffen. Sie selbst und andere
Betroffene seien sogar bereit, die Anschaffung einer Drehleiter (vor-) zu finanzieren.
Dies sei preisgünstiger gegenüber den Kosten, die aufzuwenden wären, wenn alle
etwa 30 betroffenen Eigentümer einen baulichen zweiten Rettungsweg schaffen
müssten.
Die Ordnungsverfügung widerspreche zudem dem Erlass des Ministeriums für
Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport NRW vom 29.08.00 - II a5-100/7.3. Denn
der Zustand ihres Gebäudes werde alleine deshalb rechtswidrig, weil die Stadt S.
ihre Feuerwehr umorganisiere.

19

Im Übrigen gebe der Beklagte die Zahl der betroffenen Gebäude unrichtig an.
Aufgrund eigener fachkundiger Besichtigungen von außen habe die Klägerin
feststellen lassen, dass es mehr als die dem Beklagten genannten etwa 30 Gebäude
gebe, bei denen ein baulicher zweiter Rettungsweg erforderlich, aber nicht
vorhanden sei. Die Klägerin hat eine Liste mit Lichtbildern der ihrer Auffassung nach
betroffenen Gebäude vorgelegt.

20

Die Lösung des Problems zu Lasten der Klägerin sei unverhältnismäßig und
zumindest ermessensfehlerhaft.

21

Das Gericht hat mit Beschluss vom 29.02.2008 im Verfahren 2 L 39/80 die
aufschiebende Wirkung der Klage wiederhergestellt.

22

Die Klägerin beantragt,

23

die Ordnungsverfügung des Beklagten vom 04.12.2007
aufzuheben.

24

Der Beklagte beantragt,

25

die Klage abzuweisen.

26

Er beruft sich auf die Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheides. Es sei
nicht zutreffend, dass die Feuerwehr von S. umorganisiert werde. Der
Kooperationsvertrag mit Bergisch Gladbach laufe 2009 nicht aus. Der Vertrag
verlängere sich vielmehr stillschweigend jeweils um ein Jahr. Die Gefahr für die
Bewohner des Hauses der Klägerin rühre nicht von einer drohenden Beendigung des
Vertrages her, sondern beruhe darauf, dass durch die Drehleiter aus Bergisch
Gladbach die Hilfsfrist von 8 Minuten nicht eingehalten werden könne. Die Drehleiter
benötige je nach Verkehrslage bereits eine Fahrzeit von 12 bis 13 Minuten.

27

Aus § 1 FSHG NRW könne die Klägerin nichts herleiten. Maßgeblich für ihr
Gebäude sei § 17 Abs. 3 BauO NRW. Nur wenn eine fahrbare Drehleiter in der
Gemeinde vorhanden sei, bestehe für derartig hohe Gebäude ohne baulichen
zweiten Rettungsweg ein Baurecht. Die von der Klägerin erwähnte
Ausnahmegenehmigung betreffe nicht das Vorhalten einer Drehleiter, sondern die
Einrichtung einer hauptberuflichen Feuerwehr.

28

Die von der Klägerin genannte Zahl betroffener Gebäude in der Stadt sei
unzutreffend. Von den im Kooperationsvertrag erwähnten 27 Objekten seien bei
einer Überprüfung im Jahre 2007 nur noch 14 ohne erforderlichen baulichen zweiten
Rettungsweg gewesen. Bei 8 weiteren sei der bauliche zweite Rettungsweg
inzwischen ebenfalls hergestellt oder zumindest genehmigt worden.
Außer den beiden von der Verwalterin der Klägerin verwalteten Objekte gebe es nur
noch zwei weitere, bei denen der erforderliche bauliche zweite Rettungsweg fehle.
Hier gehe der Beklagte ebenfalls bereits ordnungsbehördlich vor, bzw. es seien
entsprechende Bauanträge eingereicht worden.

29

Die von der Klägerin genannten Objekte, die nicht im Kooperationsvertrag
genannt seien, habe er inzwischen ebenfalls untersucht. Er legt eine Liste mit dem
Ergebnis der Untersuchung vor. Die genannten Objekte verfügten nach seinen
Feststellungen (fast) alle über den erforderlich zweiten Rettungsweg, sei dieser
baulich oder über Trageleitern der Feuerwehr gesichert. Soweit er in zwei Fällen
noch keine endgültigen Feststellungen habe treffen können, werde er weiter tätig
bleiben.

30

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakten sowie die vorgelegten Verwaltungsvorgänge ergänzend Bezug
genommen.

31

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

32

Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet. Die angefochtene
Ordnungsverfügung und der zugehörige Gebührenbescheid sind rechtmäßig und
verletzen daher die Klägerin als Adressatin nicht in ihren Rechten. (§ 113 Abs. 1 Satz
1 VwGO).

33

Die in der angegriffenen Ordnungsverfügung getroffene Anordnung, das
vorhandene Treppenhaus zu einem Sicherheitstreppenraum auszubauen und damit
den fehlenden baulichen zweiten Rettungsweg für die Wohnungen oberhalb des
Erdgeschosses zu ersetzen, hat ihre Rechtsgrundlage in § 87 Abs. 1 BauO NRW.
Sollten die Voraussetzungen dieser Bestimmung nicht vorliegen, ist die
Ordnungsverfügung jedenfalls auf der Grundlage des § 61 Abs. 1 Sätze 1 und 2,
Abs. 2 BauO NRW rechtmäßig.

34

Nach § 87 Abs. 1 BauO NRW können die Bauaufsichtsbehörden verlangen, dass
rechtmäßig bestehende bauliche Anlagen, die nicht den Vorschriften der aktuellen
Bauordnung oder den auf ihrer Grundlage erlassenen Vorschriften entsprechen, diesen Vorschriften angepasst werden, wenn dies im Einzelfall wegen der Sicherheit für
Leben oder Gesundheit erforderlich ist. Damit erstreckt sich der Anwendungsbereich
der Vorschrift auf bestandsgeschützte Anlagen in jenen Fällen, in denen eine Verschärfung der Anforderungen an diese Anlagen im Verhältnis zu dem bei der Errichtung maßgeblichen Bauordnungsrecht eingetreten ist.

35

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 23.12.1996 - 10 B 2813/96
-; anders noch zur Bauordnung vor 1996: OVG NRW,
Beschluss vom 13.07.1990 - 7 B 855/90 -, BRS 50, Nr.
203).

36

Das Gebäude der Klägerin ist eine rechtmäßig bestehende bauliche Anlage im
vorbeschriebenen Sinne. Diese Eigenschaft kommt allen baulichen Anlagen zu, die
aufgrund und entsprechend einer Baugenehmigung errichtet worden sind oder die zu
irgendeiner Zeit ihres Bestehens dem geltenden materiellen Recht entsprochen haben.

37

Vgl. Gädtke/Temme/Heintz/Czepuck, BauO NRW,
Kommentar, 11. Auflage, § 87, Rn. 3.

38

Das Gebäude der Klägerin ist aufgrund der Baugenehmigungen von 1968 und
1971 formell legal errichtet worden, und es ist nicht ersichtlich, dass es abweichend
von den Baugenehmigungen errichtet worden wäre.
Anders als der Beklagte zu meinen scheint, steht die formelle Legalität nicht deshalb
in Frage, weil der Bauherrin seinerzeit durch eine Auflage aufgegeben worden wäre,
einen baulichen zweiten Rettungsweg zu schaffen, und die Auflage nicht erfüllt worden wäre.
Dass die Ausführungen Nr. 8 und Nr. 9 der Stellungnahme des
Brandverhütungsingenieurs vom 12.01.1968 in der Baugenehmigung von 1968 als
eine Auflage zu deren Regelungsgegenstand gemacht worden wären, ist angesichts
des Schlusssatzes der Auflage Nr. 23 der Baugenehmigung nicht vertretbar, der
diese Nummern der Stellungnahme als (wohl wegen der Reduzierung der
Geschosshöhen) "überholt" ansieht. Aber auch die Stellungnahme des
Brandverhütungsingenieurs vom 29.09.1971, die als Auflage zum Gegenstand der
Baugenehmigung von 1971 gemacht wurde, enthielt keine Verpflichtung für die
Bauherrin, einen baulichen zweiten Rettungsweg zu schaffen. Die insoweit
einschlägige Nr. 14 der Stellungnahme/Auflagen enthält nur einen (zutreffenden)
Hinweis auf die Rechtslage. Wegen der Abweichung von der Rechtslage habe der
Brandverhütungsingenieur Behelfsmaßnahmen getroffen. Er weise auf die Nr. 9 der
Stellungnahme vom 12.01.1968 hin. Auch dieser Bezug enthält keine (vollstreckbare)
Auflage in dem vom Beklagten gemeinten Sinne. Denn die Nr. 9 der Stellungnahme
des Brandverhütungsingenieurs vom 12.01.1968 stellt keine zu erfüllende Forderung
auf, sondern gibt seinerseits nur einen Hinweis auf die Rechtslage.

39

Möglicherweise liegt die dem Wort "angepasst" zu entnehmende Voraussetzung
des § 87 Abs. 1 BauO NRW, dass eine Verschärfung der Anforderungen der
Bauordnung im Verhältnis zu dem bei der Errichtung maßgeblichen
Bauordnungsrecht eingetreten sein muss, nicht in vollem Umfang vor. Denn die
einschlägigen Brandschutzvorschriften haben sich seit der Errichtung des Gebäudes
nicht so zu Lasten der Klägerin geändert, dass für alle Obergeschosse erst
nachträglich ein baulicher zweiter Rettungsweg gesetzlich erforderlich geworden
wäre. Die Änderung der Bauordnung im Jahre 1984 hatte insoweit nur für die Höhe
der Anleiterbarkeit zwischen 8 m und ca. 12 m Auswirkungen.

40

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 22.07.2002 - 7 B 508/01 -,
BRS 65, Seite 622.

41

Für die höheren Obergeschosse sind die gesetzlichen Voraussetzungen für den
Verzicht auf einen baulichen zweiten Rettungsweg vor und nach der Änderung der
Bauordnung von 1984 nicht gegeben. Denn für Gebäude der hier in Rede stehenden
Höhe von fast 22 m war bereits immer ein baulicher zweiter Rettungsweg erforderlich. Die der Bauherrin 1968 und 1971 erteilten Baugenehmigungen waren deshalb
von Anfang an objektiv rechtswidrig. Deshalb beruht hier der Bestandsschutz alleine
auf der formell legalisierenden Wirkung der Baugenehmigungen, nicht aber auf der
Übereinstimmung des Gebäudes mit den materiellen Bauvorschriften zu irgend
einem Zeitpunkt.
Trotz der Änderung der Rechtslage für nur einige der Obergeschosse ist der Weg
des § 87 Abs. 1 BauO NRW in vollem Umfang, d. h. auch hinsichtlich der
Obergeschosse oberhalb einer Fußbodenhöhe von 12 m, eröffnet. Denn der durch
§ 87 Abs. 1 BauO NRW zu überwindende Bestandsschutz ist nicht teilbar.
Bestandsschutz umfasst immer das gesamte Gebäude und seine Nutzung. Er kann
nicht aufgeteilt werden auf einzelne Teile eines Gebäudes.
Deshalb kann der Beklagte nach § 87 Abs. 1 BauO NRW aufgrund der Änderungen
der Bauordnung im Jahre 1984 die Anpassung an die nunmehr geltende Vorschrift
des § 17 Abs. 1 und 3 BauO NRW verlangen, sofern dies im vorliegenden Einzelfall
wegen der Sicherheit für Leben und Gesundheit erforderlich ist. Die Voraussetzung
der Erforderlichkeit für einen nachträglichen Einbau eines baulichen zweiten
Rettungsweges oder ersatzweise eines Sicherheitstreppenraums liegt hier vor.

42

Nach § 17 Abs. 1 BauO NRW müssen bauliche Anlagen unter Berücksichtigung
insbesondere der Anordnung von Rettungswegen so beschaffen sein, dass bei
einem Brand u. a. die Rettung von Menschen und Tieren möglich ist. §17 Abs. 3
Sätze 1 und 2 BauO NRW konkretisiert diesen Grundsatz dahingehend, dass jede
Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen in jedem Geschoss über mindestens zwei
Rettungswege erreichbar sein muss, wobei der erste Rettungsweg in
Nutzungseinheiten, die nicht zu ebener Erde liegen, über mindestens eine
notwendige Treppe führen muss, während der zweite Rettungsweg eine mit
Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle oder eine weitere notwendige
Treppe sein kann. Gemäß § 17 Abs. 3 Satz 3 BauO NRW ist ein zweiter
Rettungsweg lediglich dann nicht erforderlich, wenn die Rettung über einen Sicherheitstreppenraum, in den Feuer und Rauch nicht eindringen können, möglich ist.
Diesen Anforderungen genügen die Wohnungen in den Obergeschossen des
Gebäudes der Kläger nicht. Sie verfügen nur über einen ersten Rettungsweg durch
das zentrale Treppenhaus, welches die Voraussetzungen eines
Sicherheitstreppenraumes nicht erfüllt. Ein zweiter Rettungsweg in Form einer
weiteren Treppe oder einer für die Feuerwehr der Stadt S. mit Rettungsgeräten
erreichbaren Stelle ist in diesen Geschossen unstreitig nicht vorhanden.

43

Entgegen der Auffassung der Klägerin kann diese sich nicht darauf berufen, die
Stadt S. sei verpflichtet, eine Drehleiter anzuschaffen. Diese Verpflichtung ergibt
sich nicht aus § 1 Abs. 1 FSHG NRW:

44

"Die Gemeinden unterhalten den örtlichen Verhältnissen
entsprechende leistungsfähige Feuerwehren, um Schadenfeuer
zu bekämpfen sowie bei Unglücksfällen und bei solchen
öffentlichen Notständen Hilfe zu leisten, die durch
Naturereignisse, Explosionen oder ähnliche Vorkommnisse
verursacht werden."

45

Diese Vorschrift enthält weder ausdrücklich noch in ihrer Zielsetzung eine
Verpflichtung der Gemeinden zum Vorhalten bestimmter Gerätschaften. Sie steht
unter Überschrift "Aufgaben der Gemeinden und Kreise" und grenzt zusammen mit
dem Absatz 2 und im Gegensatz zu den Absätzen 3 und 5, die die Kreise betreffen,
und den Absätzen 4 und 6, in denen Sonderzuständigkeiten der kreisfreien Städte
und der für Großschadensereignisse zuständigen Zivilschutzbehörden geregelt sind,
die Zuständigkeiten und Aufgaben der einzelnen Behörden voneinander ab.
Unabhängig davon, dass die Aufgabenzuweisung mit der Formulierung "den örtlichen Verhältnissen entsprechende leistungsfähige Feuerwehren" auch ein
Programm enthält, das die Gemeinde bei der Einrichtung ihrer Feuerwehr im
Interesse der Allgemeinheit zu befolgen hat, ist nicht ersichtlich, dass das FSHG
NRW subjektive Rechte des Bürgers in Bezug auf die Einrichtung der Feuerwehren
und ihre Ausstattung begründen wollte. Der zitierte nur aus unbestimmten
Rechtsbegriffen ("örtliche Verhältnisse", "leistungsfähige Feuerwehr") bestehende
Satz bedarf einer Umsetzung in jeder einzelnen Gemeinde. Die Umsetzung wird
durch die Aufsichtsbehörden nach § 33 FSHG NRW überwacht und mit weiteren
Regelungen zur Ausstattung geleitet. Die jeweils erforderliche Ausstattung lässt sich
nicht bereits dem Gesetz selbst entnehmen. Zu den örtlichen Verhältnissen, die für
die Ausstattung der Feuerwehren zu berücksichtigen sind, gehört - sobald es über
die Mindest- und Standardausstattung jeder Feuerwehr hinausgeht - auch die
Finanzkraft der Gemeinde. Dass die Finanzkraft der Stadt S. , die nach eigenen,
unwidersprochen gebliebenen Angaben mit Nothaushalt verwaltet wird, keine
vermeidbaren Ausgaben zulässt, liegt auf der Hand.

46

Andererseits stellt die Bauordnung die Voraussetzungen auf, unter denen
Baugenehmigungen erteilt werden dürfen, nämlich dann, wenn dem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen (§ 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW).
Zu den öffentlich-rechtlichen Vorschriften in diesem Sinne zählt auch § 17 Abs. 3
Satz 1 BauO NRW, der grundsätzlich für jede Nutzungseinheit in jeder Etage zwei
Rettungswege fordert. Der zweite Rettungsweg kann eine mit Rettungsgeräten der
Feuerwehr erreichbare Stelle sein (Satz 2, Halbsatz 2, 1. Alternative). Gebäude ohne
baulichen zweiten Rettungsweg, in denen die Brüstungen notwendiger Fenster höher
als 8 m liegen, dürfen nur errichtet werden, wenn die erforderlichen Rettungsgeräte
von der Feuerwehr vorgehalten werden (Satz 5). Die abgestuften Regelungen in den
beiden Sätzen des § 17 Abs. 3 BauO NRW zeigt, dass das Gesetz von einer
regelmäßigen Erreichbarkeit einer Höhe von 8 m durch die Feuerwehr ausgeht. Ausnahmslos jeder Löschzug führt eine Steckleiter, die diese Höhe erreicht, mit sich. Soll
der zweiter Rettungsweg über diese Höhe hinaus über Rettungsgeräte der
Feuerwehr führen, müssen diese Geräte bei der Feuerwehr vorhanden sein. Eine
Pflicht, solche Geräte anzuschaffen, begründet auch die Bauordnung nicht.

47

Vgl. Gädtke/Temme/Heintz/Czepuck, a. a. O. § 17 Rn. 54 f.
11 Aufl.,

48

Im Falle eines Brandes ist es hinreichend wahrscheinlich, dass das Treppenhaus
infolge Verqualmung nicht oder jedenfalls nicht ohne erhebliche zeitliche Verzögerung durchquert werden kann. Somit fehlt der in § 17 Abs. 1 und 3 BauO NRW zwingend vorgeschriebene zweite Rettungsweg für die Wohnungen der Obergeschosse.
Gerade unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten besteht auch die zur
Anwendung des § 87 Abs. 1 BauO NRW erforderliche konkrete Gefahr für Leben
oder Gesundheit der Bewohner und Besucher des Hauses in einem Brandfalle.
Eine konkrete Gefahr in diesem Sinne liegt vor, wenn aus einer tatsächlich vorhandenen Situation hinreichend wahrscheinlich eine Gefährdung der Rechtsgüter Leben
oder Gesundheit folgt. Gerade in dem jeweiligen Einzelfall muss in überschaubarer
Zukunft mit einem Schadenseintritt zu rechnen sein. Dabei hängen die Anforderungen an die Wahrscheinlichkeit von der Qualität des möglicherweise eintretenden
Schadens ab. Bei Gefährdung von Leben oder Gesundheit als geschützten Rechtsgütern sind an die Feststellungen der Wahrscheinlichkeit des Schadenseintrittes keine übermäßig hohen Anforderungen zu stellen

49

Vgl. BVerwG, Urteil vom 06.06.1970 - IV C 99.67 -, NJW
1970, 1890.

50

Es kommt hinzu, dass mit der Entstehung eines Brandes praktisch jederzeit
gerechnet werden muss. Der Umstand, dass in vielen Gebäuden jahrzehntelang kein
Brand ausgebrochen ist, beweist nicht, dass insofern keine Gefahr besteht, sondern
stellt für die Betroffenen lediglich einen Glücksfall dar, mit dessen Ende jederzeit
gerechnet werden muss.

51

Vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 23.09.1976 - I A 94/74 -,
BRS 30, Nr. 163, OVG Hamburg, Beschluss vom 04.01.1996 -
Bs II 61/95 -, BRS 58, Nr. 112, und OVG NRW, Urteil vom
28.08.2001 - 10 A 3051/99 -, a. a. O.

52

Zur Annahme einer konkreten Gefahr ist eine fachkundige Feststellung
erforderlich, dass nach den örtlichen Gegebenheiten der Eintritt eines erheblichen
Schadens nicht ganz unwahrscheinlich ist. Diese muss Grundlage der
Ermessensentscheidung der Behörde sein.

53

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 28.08.2001 - 10 A 3051/99 -, a.
a. O., m. w. N.

54

Bei Anwendung dieser Grundsätze ist der Beklagte zu Recht davon ausgegangen, dass hier für die Bewohner des achtgeschossigen Hauses eine konkrete
Gefahr für Leben oder Gesundheit gegeben ist.
Wie bereits dargelegt, ist mit dem Beginn eines Schadenseintritts in Form eines
Brandes jederzeit zu rechnen. Als Folge eines solchen jederzeit und mithin auch für
die überschaubare Zukunft in Rechnung zu stellenden Brandes ist bei den hier festgestellten örtlichen Gegebenheiten eine Beeinträchtigung der Schutzgüter Leben
oder Gesundheit mit hoher Wahrscheinlichkeit zu befürchten. Dies hat die Freiwillige
Feuerwehr S. bereits in ihrem ersten Schreiben vom 14.06.2006 dem Beklagten
mitgeteilt. Die Größe der Gefahr drängt sich aber selbst Laien aufgrund der Vielzahl
der von einem möglichen Brand betroffenen und gefährdeten Wohnungen und
Bewohner in einem achtgeschossigen, vorwiegend Wohnzwecken dienenden
Gebäude, dessen Binnenerschließung über ein einziges Treppenhaus führt, auf. Im
Übrigen bestätigt letztlich die von der Klägerin eingeschaltete Sachverständige Dipl.-
Ing. Dipl. Wirt.-Ing. Laqua die Gefahr, wenn sie auch - im Interesse der Klägerin - ein
anderes Mittel (Anschaffung einer Drehleiter durch die Stadt S. ) als Gegenmittel
favorisiert.

55

Die in der Ordnungsverfügung angeordnete Einrichtung des Treppenhauses als
Sicherheitstreppenraum ist verhältnismäßig. Dieser Ersatz für eine Rettung über
weitere Treppenräume ist kostengünstiger als der Bau weiterer Treppen. Diese auf
der Stellungnahme der Brandschutzsachverständigen getroffene Feststellung ist
unstreitig. Im Übrigen greift der Beklagte mit dieser Forderung den Vorschlag der von
der Klägerin beauftragten Brandschutzsachverständigen auf.

56

Die Ordnungsverfügung ist auch angemessen. Der dargelegte hochrangige
Schutzzweck des Lebens und der Sicherheit von Menschen überwiegt die mit der
Befolgung der Anordnung auf die einzelnen Wohnungseigentümer letztlich
zukommenden Nachteile, die im wesentlichen aus einer finanziellen Belastung
bestehen.
Der Beklagte hat die Klägerin mit der angefochtenen Ordnungsverfügung zu Recht
als Zustandsstörerin in Anspruch genommen. Geht von einer Sache eine Gefahr aus,
so sind nach § 18 Abs. 1 Satz 1 OBG NRW die Maßnahmen gegen den Eigentümer
zu richten.
Die in dieser Vorschrift geregelte verschuldensunabhängige Zustandshaftung des
Eigentümers für solche Gefahren, die von seiner Sache ausgehen, begegnet keinen
verfassungsrechtlichen Bedenken. Hierbei handelt es sich grundsätzlich um eine zulässige Regelung von Inhalt und Schranken des Eigentums i. S. v. Art. 14 Abs. 1
Satz 2 GG. Die damit verbundenen Nachteile hat der jeweilige Eigentümer
ungeachtet eines persönlichen Verschuldens hinzunehmen, um eine effektive
Gefahrenabwehr zu ermöglichen.

57

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 16.02.2000 - 1 BvR 242/91 u.
a. -, NJW 2000, 2573 ff.

58

Es ist auch nicht ersichtlich, dass hier die in der genannten Entscheidung weiter
aufgezeigten Grenzen, bei deren Überschreitung ausnahmsweise die
Inanspruchnahme des Eigentümers unzumutbar werden kann, erreicht wären. Das
folgt bereits aus der Höhe der Kosten des zweiten Rettungsweges, die die Mitglieder
der Klägerin nur anteilig zu tragen haben.

59

Gleiches gälte im Übrigen, wenn seit der Bauzeit keine Verschärfung der
maßgeblichen Anforderungen an den zweiten Rettungsweg eingetreten wäre, so
dass für die höheren Geschosse die Voraussetzungen des § 87 Abs. 1 BauO NRW
nicht vorlägen. Dann wäre die andere Bewertung der festgestellten konkreten
Gefährdungssituation in Form des Fehlens eines erforderlichen zweiten
Rettungsweges zwar nicht durch die Änderung von Rechtsvorschriften verursacht,
sondern durch Änderung der tatsächlichen Verhältnisse und ihrer Bewertung. In
derartigen Situationen kann indes eine auf die Beseitigung der Gefahrensituation
gerichtete bauaufsichtliche Verfügung nach § 61 Abs. 1 Sätze 1 und 2 i. V. m. Abs. 2
BauO NRW erlassen werden.

60

Geändert haben sich in den letzten Jahrzehnten die tatsächlichen Umstände. Es
haben sich in vielen Bereichen die Anforderungen an die Rettung von
Menschenleben erhöht. Heute ist - anders als noch vor Anfang der 1970-er Jahre -
gewährleistet, dass Rettungsdienste regelmäßig in wesentlich kürzerer Zeit nach der
Alarmierung am Einsatzort eintreffen können. Für den kritischen Wohnungsbrand,
bei dem nach spätestens 17 Minuten nach dem Brandausbruch für Menschen mit
einer Rauchvergiftung und nach 18 Minuten mit einem Flashover (dem schnellen
Übergang aller Oberflächen brennbarer Materialien eines Raumes hin zu einem
Feuer) zu rechnen ist, hat die Arbeitsgemeinschaft der Leiter der Berufsfeuerwehren
in der Bundesrepublik Deutschland eine sogenannte Hilfsfrist I von 9,5 Minuten
zwischen Alarmierung und Eintreffen einer definierten Anzahl von Kräften am
Einsatzort vorgegeben. In dieser Frist soll die Alarmmeldung entgegengenommen
werden (0,5 Minuten), Wagen und Mannschaften sollen zum Ausfahren fertig sein
(1,0 Minute) und der Einsatzort soll erreicht werden (Fahrzeit von 8,0 Minuten). Diese
Fristen sind zwar nur Zielvorgaben und keine starren, unbedingt einzuhaltenden
Grenzwerte. Ihre Einhaltung wird jedoch bei der Planung und Organisation des
Feuerwehrwesens als Zielvorgaben zugrundegelegt. Im alltäglichen Einsatz können
diese Fristen aufgrund vielfältiger Ursachen (z. B. wegen der Verkehrssituation,
wegen des Ausfalls von Geräten, wegen außergewöhnlicher Entfernung zwischen
Standort der Feuerwehr und Brandort) nicht immer eingehalten werden. Deshalb ist
die Hilfszeit auch nicht verbindlich wie eine gesetzliche Vorgabe. Ihre Berechnung
und das Bestreben der Behörden, die Einhaltung der Frist durch den Ausbau des
Feuerwehrwesens und andere organisatorische Maßnahmen ständig wahrscheinlicher zu machen, ist ein Indiz für das gesteigerte Sicherungsbedürfnis der
Bevölkerung. Die Änderung der Ansprüche an die Sicherheit und die Rettung von
Menschenleben ist im Übrigen nicht nur für den Brandfall, sondern z. B. auch für den
Fall der Rettung bei sonstigen Unfällen und bei der Unfallvermeidung z. B. im
Straßenverkehr festzustellen.
Heute werden generell an die Vermeidung von Schäden und die Verfügbarkeit von
Rettungsmöglichkeiten weitaus höhere Anforderungen gestellt als noch vor 40
Jahren. Waren vor 40 Jahren möglicherweise Behelfe als Ersatz für einen
erforderlichen zweiten Rettungsweg noch vertretbar, ist dies heute mit Sicherheit
nicht mehr der Fall.

61

Zwar kann im Falle der Änderung der tatsächlichen Verhältnisse grundsätzlich
gestützt auf § 61 Abs. 1 Sätze 1 und 2 i. V. m. Abs. 2 BauO NRW nur die
Beseitigung der Gefahrensituation, nicht aber die Anpassung an das gegenwärtige
Recht verlangt werden. Etwas anderes hat aber dann zu gelten, wenn letztlich als
geeignete Beseitigung der Gefahrenlage nur eine solche Maßnahme in Betracht
kommt, welche im Ergebnis eine Anpassung an das gegenwärtige Recht bedeutet.
So liegt der Fall hier. Wie bereits oben im einzelnen dargelegt, kann die hier gegebene konkrete Gefahr für Leben und/oder Gesundheit der Bewohner in den Obergeschossen nur durch die Herstellung eines zweiten Rettungsweges oder ersatzweise
durch die Einrichtung des Sicherheitstreppenraumes unterbunden werden.
Die weiteren Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen einer auf § 61 Abs. 1 Sätze 1 und 2 i.
V. m. Abs. 2 BauO NRW gestützten Verfügung liegen vor. Das folgt aus den obigen
Ausführungen.

62

Ein Ermessensfehler ist dem Beklagten nicht unterlaufen. Die
Ordnungsverfügung ist ausweislich ihrer Begründung zumindest auch auf § 61 BauO
NRW gestützt worden und die angestellten, oben bereits als sachgerecht beurteilten
Ermessenserwägungen tragen in gleicher Weise eine allein auf diese Vorschrift
gestützte Verfügung.

63

Die gerügte Ungleichbehandlung hat die Klägerin nicht hinreichend substantiiert.
Durch Augenscheinnahme von außen lässt sich die Erfüllung der
brandschutzrechtlichen Anforderungen der Bauordnung nicht zuverlässig beurteilen.
Der Beklagte hat die diesbezüglichen Ausführungen der Klägerin zu Anlass näherer
Untersuchungen anhand der Bauakten und durch Ortsbesichtigungen von innen
genommen. Es besteht kein Anlass, den fachkundigen Feststellungen des Beklagten
zu misstrauen. Im Übrigen gibt es bei den von der Klägerin angeführten angeblichen
Vergleichsvorhaben keines, das eine auch nur annähernd große Gebäudehöhe
aufweist und bei dem auch nur annähernd so viele Menschen gefährdet sind wie im
Haus der Klägerin.

64

Die Androhung des Zwangsgeldes, die in §§ 55 Abs. 1, 57 Abs. 1 Nr. 2, 60, 63
VwVG NRW ihre Rechtsgrundlage findet, ist ebenfalls rechtmäßig.

65

Der Beklagte ist berechtigt, für den Erlass von Bauordnungsverfügungen von den
Ordnungspflichtigen Verwaltungsgebühren zu verlangen. Die Anfechtung des
Gebührenbescheides durch die Klägerin versteht das Gericht als eine Anfechtung
dem Grunde nach, weil die Klägerin Ordnungsverfügung und Gebührenbescheid für
rechtswidrig hält. Spezielle gebührenrechtliche Einwendungen gegen die Höhe der
festgesetzten Gebühr sind nicht vorgetragen. Rechtsfehler insoweit sind auch sonst
nicht ersichtlich. Die Gebühr von 750,00 Euro hält sich in dem Rahmen der
Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW von 100,00 Euro bis 1.000 Euro.
Angesichts der Höhe der in Rede stehenden Aufwendungen und der Wichtigkeit der
betroffenen Rechtsgüter, die durch die streitige Ordnungsverfügung geschützt
werden sollen, erscheint eine Ermessenspraxis, die in derartigen Fällen ca.
Dreiviertel des Rahmens ausschöpft, nicht unangemessen.

66

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.