Landgericht Kiel ()
Beschluss vom 2010-12-22, Aktenzeichen 1 S 210/10
ECLI:DE:LGKIEL:2010:1222.1S210.10.0A

Tenor

Der Berufungsführer wird gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO auf Folgendes hingewiesen:

Die Kammer beabsichtigt, die Berufung vom 20.07.2010 nach § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, weil die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert.

Gründe

1

Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.

2

Nach § 529 ZPO sind dabei die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten.

3

Die Voraussetzungen des § 513 ZPO sind hier nicht erfüllt.

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1. Kündigungsausschluss

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Das Amtsgericht hat zutreffend festgestellt, dass der formularvertraglich vereinbarte Kündigungsausschluss unwirksam ist.

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Bei der Frage, ob ein formularmäßiger Kündigungsverzicht gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam ist, weil er den Mieter den Umständen nach entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, ist eine Interessenabwägung der Mietvertragsparteien vorzunehmen (vgl. BGH NJW 2009, 3506 f.). Zu Recht hat das Amtsgericht insoweit die vom BGH für das Mietverhältnis eines Studenten dargelegten Grundsätze verallgemeinert und auf den hiesigen Fall übertragen.

7

Der BGH hat in der genannten Entscheidung die für Studenten wesentliche Bedeutung von Mobilität und Flexibilität hervorgehoben. Dies steht im Einklang mit der Gesetzesbegründung des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.06.2001 (BT-Drucks. 14/4553 S. 38):

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Die ursprünglich zum Schutz des Mieters eingeführten Kündigungsfristen haben sich in der Praxis häufig in ihr Gegenteil verkehrt. Nach geltendem Mietrecht hat nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter bei langdauernden Mietverhältnissen Kündigungsfristen von bis zu einem Jahr einzuhalten. Dies erweist sich in der heutigen modernen Gesellschaft, die zunehmend Mobilität und Flexibilität verlangt, für den Mieter als hinderlich. Wegen der langen Kündigungsfristen kann für ihn zum Beispiel der kurzfristig aus Alters- oder Krankheitsgründen erforderlich werdende Umzug in ein Alten- oder Pflegeheim oder ein unvorhergesehener Arbeitsplatzwechsel derzeit große, keineswegs nur finanzielle Probleme aufwerfen.

9

Die Kündigungsfristen für den Mieter werden deshalb verkürzt. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren bleibt es bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Danach beträgt die Frist unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses immer sechs Monate. Die heute bestehende weitere Verlängerung auf neun oder zwölf Monate wird gestrichen. Damit wird dem Mieter ein kurzfristig erforderlich werdender Umzug deutlich erleichtert. Auf der anderen Seite bleibt dadurch auch für den Vermieter genügend Zeit, einen geeigneten Nachmieter zu suchen.

10

Zutreffend hebt die Berufung zwar hervor, dass sich eine Berufsausbildung von einem Studium insofern unterscheidet, als Ortswechsel innerhalb der Berufsausbildung nicht derart typisch sind wie bei einem Studium. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass auch eine erhebliche Zahl von Studierenden überhaupt keinen Studienortwechsel vornimmt. Darüber hinaus kommt dem Kriterium der Flexibilität maßgebliche Bedeutung zu. Es ist durchaus nicht unüblich, dass Berufsausbildungen abgebrochen werden, da sich der Auszubildende beruflich neu orientiert. Insofern ist die Interessenlage eines Auszubildenden der eines Studenten durchaus vergleichbar. Auf die Argumentation des Amtsgerichts kann verwiesen werden.

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Darüber hinaus hat der BGH in der genannten Entscheidung hervorgehoben, dass das Flexibilitätskriterium nicht lediglich bei Studenten, sondern allgemein bei Schülern und Auszubildenden zu berücksichtigen sei. Der BGH hat insoweit Parallelen zu Entscheidungen bezüglich eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses bei Ausbildungsverträgen gezogen (z.B. BGH NJW 1993, 326 ff.). Zwar ist die Stellung eines Vermieters als Vertragspartner in einem Mietvertrag nicht unmittelbar mit der Stellung eines Ausbilders in einem Ausbildungsvertrag vergleichbar, da die Ausbildung den Mietvertrag lediglich mittelbar – quasi als Mittel (Wohnung) zum Zweck (Ausbildung) – beeinflusst. Allerdings hat der BGH die in seiner Rechtsprechung zu Ausbildungsverträgen entwickelten Grundsätze in einen ausdrücklichen Bezug zu den Erwägungen des Berufungsgerichts hinsichtlich der Benachteiligung des Mieters gesetzt. Die zweite Hälfte des Absatzes in Rz. 19 (juris)

12

[…]

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Formularmäßig fest vorgegebene Vertragslaufzeiten benachteiligen die andere Seite deshalb angesichts der besonderen Schutzwürdigkeit dieser Interessen und dem solchen Verträgen vertragstypisch anhaftenden Risiko einer geänderten beruflichen Orientierung unangemessen, wenn der Verwender seine eigenen Interessen an einer langfristigen Vertragsdauer einseitig durchsetzt und dem für ihn erkennbaren Interesse des Ausbildungswilligen, ohne gravierende Nachteile sein Berufsziel oder seine Ausbildungsstätte aufgeben zu können, nicht durch angemessene Vertragsgestaltung Rechnung trägt […]

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zeigt die Allgemeingültigkeit der Argumentation auf – insbesondere, da der BGH im unmittelbaren Anschluss ausführt, dass die Vermieterin dem Interesse der Mieter im dortigen Fall keine Rechnung getragen habe.

15

Das Amtsgericht hat unter Berücksichtigung der BGH-Rechtsprechung diese mit überzeugenden Argumenten auf den vorliegenden Fall übertragen. Nicht erheblich ist dabei, dass im vom BGH zu entscheidenden Fall ein Studentenheim als Vermieter beteiligt war. Maßgeblich ist nach den Ausführungen des BGH lediglich, ob der Vermieter, dem die "Zweckbindung" des Mietverhältnisses auf Seiten des Mieters bekannt ist, dennoch einseitig sein Interesse an einer mittel- bis langfristigen Kontinuität des Mietverhältnisses durchsetzen will. Dies ist hier zu bejahen. Der Kläger selbst hat im Termin erklärt, dass er Wohnungen in Abhängigkeit von der Wohnungsgröße ausschließlich mit einem ein-, zwei- oder dreijährigen Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts vermietet. Im vorliegenden Fall ist insbesondere zu berücksichtigen, dass dem Kläger als Vermieter von ca. 50 Wohnungen auch weitergehende Möglichkeiten als dem Privatvermieter einer einzelnen Wohnung zur Verfügung stehen, um auf Kündigungen von Mietern innerhalb der üblichen Kündigungsfristen angemessen reagieren zu können, damit unnötige Leerstände vermieden werden.

16

In Anbetracht der dem Kläger bekannten Anmietung der Wohnung durch die Beklagten zum Zwecke der Ausbildung ihrer Tochter zur PTA sind die Beklagten durch den Kündigungsausschluss über immerhin drei Jahre unangemessen benachteiligt worden. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die schulische Ausbildung zur PTA lediglich zwei Jahre dauert; ein praktisches Semester in einer Apotheke schließt sich an.

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Unerheblich ist, dass die Eltern und nicht die Tochter Vertragspartner geworden sind. Der Mietvertrag ist für die Tochter zum Zwecke der Berufsausbildung abgeschlossen worden. Dies war dem Kläger auch bekannt. Die Interessenlage der Beklagten ist daher mit derjenigen ihrer Tochter identisch. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass es durchaus nicht unüblich ist, dass Eltern für ihre Kinder, die eine Berufsausbildung aufnehmen, eine Wohnung anmieten. Danach zu differenzieren, ob der Auszubildende selbst oder aber die Eltern des Auszubildenden für diesen die Wohnung anmieten, wäre nicht sachgerecht, da die Interessenlage in beiden Fällen dieselbe ist. Auch der BGH (NJW 2009, 3506 f.) hat insoweit keine Veranlassung gesehen, die Interessen auf Mieterseite anders zu beurteilen, nur weil nicht ausschließlich der Student, sondern zugleich dessen Vater Vertragspartner war.

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2. rechtzeitiger Zugang der Kündigung

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Die Ausführungen des Amtsgerichts zum fingierten Zugang der Kündigung sind zutreffend. Wer mit dem Eingang rechtsgeschäftlicher Mitteilungen rechnen muss, muss durch geeignete Vorkehrungen sicherstellen, dass ihn die Erklärungen auch erreichen (Ellenberger, in: Palandt, BGB, 70. A., § 130 Rn. 17). Beruft sich der Vermieter darauf, dass ein Einschreibebrief mangels Zugang das Mietverhältnis nicht zum beabsichtigten (fristgerechten) Kündigungstermin, sondern zu dem nächstfolgenden beendet hat, so handelt er jedenfalls dann rechtsmissbräuchlich, wenn er der Vermieter einer Vielzahl von Wohnungen ist. Als solcher hat er geeignete Empfangsvorkehrungen für den Zugang von Kündigungserklärungen per Einschreiben zu treffen (LG Göttingen WuM 1989, 183 f.; LG Freiburg NJW-RR 2004, 1377 f.; Rolfs, in: Staudinger, BGB, Bearb. 2006, § 542 Rn. 45). Dass der Kläger zumindest 50 Wohnungen vermietet, ist unstreitig. Als solcher hätte er sicherstellen müssen, dass ihn das Einschreiben der Beklagten erreicht.

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Zwar sind die Beklagten grundsätzlich beweispflichtig dafür, dass das Einschreiben tatsächlich die Kündigungserklärung enthielt. Allerdings stellt sich im vorliegenden Fall das Bestreiten mit Nichtwissen durch den Kläger, dass das Einschreiben die Kündigungserklärung enthalten habe, ebenfalls als rechtsmissbräuchlich dar. Denn der Kläger hat den Zugang des Einschreibens rechtsmissbräuchlich verhindert. Unter diesen Umständen ist es dem Kläger verwehrt, mit Nichtwissen zu bestreiten, dass sich in dem von ihm nicht angenommenen Einschreiben die Kündigungserklärung befunden hat.

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3. Küchenspüle

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Hinsichtlich der Küchenspüle hat das Amtsgericht zu Recht ausgeführt, dass sich aus den Fotos (Anlagenkonvolut K 8) nicht ergibt, dass die Spüle beschädigt und nicht lediglich verunreinigt war bzw. die üblichen Gebrauchsspuren aufwies. Auf den Fotos, die den Zustand der Spüle zeigen, sind lediglich Kalkablagerungen zu erkennen.

23

Der Berufungsführer erhält Gelegenheit, zu den vorstehenden Ausführungen binnen 3 Wochen Stellung zu nehmen.