Landgericht Wuppertal (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-10-10, Aktenzeichen 9 S 2/13
ECLI:DE:LGW:2013:1010.9S2.13.00

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Wuppertal, 97 C 156/12, vom 29.11.2012 wird auf seine Kosten zurückgewiesen.Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

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Gründe

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I.

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Der Beklagte mietete zum 1.11.2011 eine Wohnung und – mit separatem Vertrag – eine Garage von dem Kläger an.Die Parteien streiten in der Berufungsinstanz noch im Wesentlichen darüber, ob der Beklagte berechtigt mit Schreiben vom 21.12.2011 (Bl. 27f d.A.) fristlos gekündigt hat oder ob das Mietverhältnis erst zum 31.3.2012 endete und der Kläger bis dahin Miete i.H.v. 1.680 € verlangen kann. Der Beklagte hat hierzu die Ansicht vertreten, ihm sei unzulässigerweise vorgeschrieben worden, wann er seine eigene, in der Waschküche aufgestellte Waschmaschine habe benutzen dürfen. Er hat behauptet, den Kläger davon unterrichtet zu haben, dass die Rückgabe der Mietsache am 16.1.2012 erfolgen sollte, der Kläger jedoch nicht erschienen sei.Das Amtsgericht hat der Klage, soweit für das Berufungsverfahren von Interesse, stattgegeben. Soweit sich der Beklagte auf Vorschriften hinsichtlich der Nutzung der eigenen Waschmaschine berufe, vermöge dies eine fristlose Kündigung nicht zu rechtfertigen. In einem Mehrfamilienhaus sei es selbstverständlich, dass eine in einer Gemeinschaftswaschküche aufgestellte Waschmaschine nicht jederzeit von allen genutzt werden könnten, sondern dass insoweit im Rahmen der Hausordnung eine Benutzungsregelung erstellt werde, an die sich alle halten müssten. Davon abgesehen würde sich ein Zahlungsanspruch des Klägers jedenfalls aus § 546a BGB ergeben. Ein Vermieter gerate weder durch die bloße Mitteilung eines Auszugstermins durch den Mieter noch durch die Abgabe der Schlüssel beim Mieterbund als Vertreter des Mieters in Annahmeverzug.Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten. Ein Waschplan sei vertraglich nicht vereinbart gewesen. Es habe auch keine Gründe gegeben, um die Nutzung der Waschmaschine beschränken zu müssen. Ein Vorenthalten der Wohnung habe nicht vorgelegen, weil der Kläger über einen Zweitschlüssel verfügt habe.Im Übrigen wird von der Darstellung eines Tatbestandes gemäß §§ 540 II, 313a ZPO, 26 Nr. 8 S. 1 EGZPO abgesehen.

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II.Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg. Das Amtsgericht hat den Beklagten zu Recht als verpflichtet angesehen, den Mietzins für die Wohnung und die Garage in rechnerisch nicht angegriffener Höhe von insgesamt 1.680 € für die Monate Januar bis März 2012 zu bezahlen. Dem steht die fristlose Kündigung des Beklagten vom 21.12.2011 nicht entgegen.

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1.a) Das ergibt sich hinsichtlich des auf die Garage entfallenden Mietanteiles schon daraus, dass die Parteien für die Wohnung und die Garage jeweils einen separaten Mietvertrag abgeschlossen und dabei auch ausdrücklich vereinbart haben, dass die beiden Vertragsverhältnisse voneinander unabhängig sein sollen sowie separate Bestimmungen für den Fall der Kündigung getroffen haben (Bl. 12ff d.A.). Einen Grund für eine fristlose Kündigung des Garagenmietvertrages hat der Beklagte selbst nicht vorgetragen. Nach Ziff. 5 des Garagenmietvertrages wurde die hilfsweise zugleich mit der fristlosen Kündigung erklärte ordentliche Kündigung erst zum 31.3.2012 wirksam.

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b) Die Übergabe der Wohnung erfolgte auch nach der Auffassung des Beklagten erst mit dem - bestrittenen - Angebot, die Schlüssel zurückzugeben, mithin erst Mitte Januar 2012, so dass er auch im Falle der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung gemäß § 546a BGB zur Zahlung einer der Mieter entsprechende Nutzungsentschädigung bis zu diesem Zeitpunkt verpflichtet wäre.

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c) Es fehlte vor allem ein Grund für eine fristlose Kündigung vor. Nach § 543 I 2 BGB liegt ein wichtiger Grund in diesem Sinne vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Davon kann hier keine Rede sein.

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aa) Allerdings war dem Beklagten die Waschküche zur gemeinschaftlichen Benutzung nicht nur im Rahmen einer Leihe (vgl. AG Lörrach, 6 C 1192/98, bei juris), sondern als Bestandteil des Mietvertrages überlassen worden.Gemeinschaftseinrichtungen wie eine Waschküche gelten nämlich schon dann als mitvermietet, wenn die Parteien nicht etwas Abweichendes vereinbart haben (LG Münster, 8 S 306/97, bei juris; Häublein in: Münchener Kommentar, BGB, 6. Auflage, § 535, Rn. 70). Vorliegend ist die Waschküche zwar bei der Beschreibung des Mietobjektes in § 1 des Mietvertrages (Seite 5f d.A.) nicht aufgeführt worden. Es heißt aber im weiteren Verlauf dieser vertraglichen Regelung: Soweit Gemeinschaftsräume wie Waschküche oder Trockenspeicher vorhanden sind, darf der Mieter diese im Rahmen der Hausordnung mitbenutzen. Darüber hinaus sind dem Beklagten in § 4 des Mietvertrages (Bl. 80 d.A.) unter anderem als Betriebskosten die Kosten für die Reinigung des Wasch- und Trockenraumes auferlegt worden.

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bb) Dass dem Beklagten ein mietvertragliches Nutzungsrecht an der Waschküche zustand, besagt jedoch noch nicht, dass er hiervon nach Gutdünken Gebrauch machen konnte.Erstinstanzlich hat der Kläger nicht vorgetragen, dass sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages auch hinsichtlich des sogenannten Waschplanes geeinigt hätten (vergleiche zur Frage der Geltung von Hausordnungen Hau in: Wolf/Lindacher/Pfeif-fer, AGB-Recht, 5. Auflage, Seite 1639f, Klauseln M 73). Hiervon abweichender Vortrag in der Berufungsinstanz – Aushändigung bei Vertragsschluss – wäre gemäß § 531 II ZPO nicht zuzulassen, weil nichts dafür ersichtlich ist, dass dies nicht schon ohne Nachlässigkeit in erster Instanz hätte vorgetragen werden können. Vielmehr, so der Kläger während des amtsgerichtlichen Verfahrens, soll der Waschplan dem Beklagten bei Übergabe der Wohnung ausgehändigt worden sein und er soll sich mit diesem einverstanden erklärt haben. Dies war vom Beklagten nur unsubstantiiert bestritten worden. Er hatte lediglich erwidert, die Ausführungen der Klägerseite über die angeblichen Aufklärungen seien unzutreffend. Da unstreitig geblieben ist, dass er einen Waschplan erhalten hatte, hätte er seinerseits zu den Umständen vortragen müssen, wie es dazu gekommen ist. Hatte er sich mit dem Waschplan einverstanden erklärt, dann hatten die Parteien auch eine entsprechende vertragliche Vereinbarung geschlossen, an die er sich zu halten hatte.Das kann aber letztlich dahinstehen. Auch ohne eine solche Vereinbarung hätte noch nicht festgestanden, in welcher Form sein Mit-Nutzungsrecht bestanden hätte. Da es sich um eine gemeinschaftliche Nutzung handelt, hat diese sich an den tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten zu orientieren und darf der Vermieter entsprechend § 315 BGB im Rahmen billigen Ermessens, also nicht willkürlich, einseitig Regelungen aufstellen, um das Gemeinschaftsleben reibungslos zu gestalten (vgl. AG Siegen, 5 C 160/98; AG Friedberg, C 794/76; jeweils bei juris). Dem hält die hier vorliegende Regelung des Klägers auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Beklagte zeitweise von der Nutzung seiner eigenen Waschmaschine abgeschnitten wurde, stand, wonach jeweils 2 von 4 Mietvertragsparteien die Waschküche an jeweils 4 hintereinander folgenden Tagen benutzen können. Unstreitig sind die räumlichen Verhältnisse in dem Wasch- und Trockenraum nämlich beengt. Außerdem war es in erster Instanz unstreitig, dass eine solche Regelung vollkommen üblich sei.

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cc) Etwas anderes würde sich im Ergebnis auch dann nicht ergeben, wenn, was schon nicht vorgetragen worden ist, der Beklagte keine Gelegenheit gehabt hätte, eine Waschmaschine in der eigenen Wohnung aufzustellen, und man den Waschplan als nicht verbindlich ansehen wollte. Auch dann hätte sich hieraus noch kein hinreichender Grund für eine fristlose Kündigung ergeben.Denn in diesem Falle wäre dem Beklagten lediglich intervallmäßig die uneingeschränkte Benutzung der Waschküche verwehrt worden. Nach der von § 543 I 2 BGB geforderten Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen wäre diese Einschränkung nicht geeignet, es dem Beklagten als unzumutbar erscheinen zu lassen, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen. Denn in diesem Zusammenhang wäre unter anderen zu gewichten, dass sich die übrige Hausgemeinschaft an den Waschplan hielt und der Kläger im Interesse des Hausfriedens und möglicherweise aufgrund vertraglicher Bindungen von diesem Waschplan nicht abrücken wollte oder konnte. Darüber hinaus hat eine Abmahnung, also eine Aufforderung des Beklagten, ihm uneingeschränkten Gebrauch der Waschküche zu gewähren verbunden mit der Ankündigung bei Zuwiderhandlung eine fristlose Kündigung auszusprechen, anscheinend nicht stattgefunden.

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2.Aufrgund der vorstehenden Ausführungen kann mithin dahinstehen, ob das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend den streitgegenständlichen Zahlungsanspruch auch dann und zwar aus § 546a BGB zugesprochen hätte, wenn die fristlose Kündigung wirksam gewesen wäre.Nach § 546a BGB kann der Vermieter, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete verlangen. Die Rückgabe einer Mietwohnung geschieht grundsätzlich dadurch, dass dem Vermieter der unmittelbare Besitz eingeräumt wird. Dabei sind grundsätzlich alle Schlüssel abzugeben. Annahmeverzug des Vermieters bewirkt keine Erfüllung. Bei Grundstücken und Räumen tritt diese erst über § 303 BGB ein (Weidenkaff in: Palandt, BGB, 72. Auflage, § 546, Rn. 4). Der Annahmeverzug hat nur für die Frage Bedeutung, ob der Vermieter den erforderlichen Rücknahmewillen hatte, ohne den ein Vorenthalten im Sinne von § 546a BGB nicht gegeben sein kann (Weidenkaff, a.a.O., § 546a, Rn. 8 und 9).Unter Berücksichtigung dieser Rechtsgrundsätze liegen die Voraussetzungen des § 303 S. 2 BGB nicht vor, weil der Beklagte die Besitzaufgabe nicht zuvor dem Kläger gegenüber angedroht hatte. Ob andererseits der Kläger das Fehlen seines erforderlichen Rücknahmewillens dadurch dokumentiert hätte, dass er den Termin zur Übergabe der Schlüssel am 16.1.2012 (gemeint war offensichtlich: in der streitgegenständlichen Wohnung) kommentarlos nicht wahrgenommen hat, würde davon abhängen, ob der Zugang des Faxschreibens vom 2.1.2012 (Bl. 59 d.A.) durch den Beweis seiner Absendung und den „o.K.-Vermerk“ des Sendeberichtes bewiesen werden könnte. Der BGH hat zu dieser Frage ausgeführt: Solange die Möglichkeit besteht, daß die Datenübertragung trotz "OK"-Vermerks im Sendebericht infolge von Leitungsstörungen mißglückt ist, vermag der Sendebericht allenfalls ein Indiz für den Zugang zu liefern, nicht aber einen Anscheinsbeweis zu rechtfertigen (VIII ZR 153/93, bei juris). Das OLG Celle (8 U 80/07, bei juris) ist weitergehend nach sachverständiger Beratung zu dem Ergebnis gekommen, dass ein Anscheinsbeweis anzunehmen sei und dass es – insoweit in Übereinstimmung mit neuerer Rechtsprechung des BGH – für den Zugang eines Fax genüge, wenn die gesendeten Signale im Empfangsgerät empfangen bzw. gespeichert werden. Auf den Ausdruck des Fax sowie die tatsächliche Kenntnisnahme komme es grundsätzlich nicht an.Wie sich die Berufungskammer zu dieser beweisrechtlichen Problematik stellt, bedarf keiner Entscheidung, weil die fristlose Kündigung schon nicht berechtigt war.

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III.Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 I, 708 Nr. 10, 711 und 713 ZPO.Streitwert für das Berufungsverfahren: (§§ 43 I, 48 I GKG, 6 S. 1 ZPO)Anlass, die Revision zuzulassen, bestand nicht.