Landgericht Wuppertal (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-03-17, Aktenzeichen 9 S 243/04
ECLI:DE:LGW:2005:0317.9S243.04.00

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 8. Juni 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mettmann unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt insgesamt neu gefasst:

1.Es wird festgestellt, dass die mit Schreiben vom 12. Dezember 2003 von der Beklagten aufgrund des Erbbaurechtsvertrages vom 27. April 1962 (UR-Nr. xxx des Notars R aus x) vorgenommene Erhöhung des Erbbauzinses zum 1. August 2002 unwirksam ist.

2. Unter Abweisung der Widerklage im Übrigen werden die Kläger ver-urteilt, über die bereits eingetragene Reallast in Höhe von 415,66 EUR hinaus der Eintragung einer weiteren Reallast in Abteilung II des im Erbbaurechtsgrundbuch des Amtsgerichts Mettmann von x , Blatt x verzeichneten Erbbaurechts an der Parzelle Gemarkung x , Flur 5, Nr. 543, Hof- und Gebäudefläche, W , groß: 8,16 ar, in Höhe von jährlich weiteren 1.048,34 EUR (in Worten: eintausendachtungvierzig 34/100--- Euro) für den jeweiligen Grundstückseigentümer zuzustimmen und die Eintragung in grundbuchrechtlicher Form zu bewilligen, und zwar zu gleichem Rang, wie der bisherig dinglich gesicherte Erbbauzins.

Die Kosten des Rechtsstreits fallen zu 8 % der Beklagten und zu jeweils weiteren 46 % den Klägern zur Last.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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G r ü n d e :

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Die Beklagte ist Eigentümerin des Grundstücks X-Weg, X, welches zugunsten der Kläger (zu je ½ Anteil) mit einem Erbbaurecht belastet ist. Die Parteien streiten um die Erhöhung des Erbbauzinses sowie die Eintragung einer entsprechenden Reallast.

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Durch das angefochtene Urteil, auf dessen tatsächliche Feststellungen im Übrigen gemäß § 540 ZPO Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen, mit der die Kläger festgestellt wissen wollen, dass die mit Schreiben vom 12. Dezember 2003 von der Beklagten vorgenommene Erhöhung des Erbbauzinses zum 1. August 2002 unwirksam ist; der Widerklage der Beklagten hat das Amtsgericht stattgegeben und die Kläger verurteilt, an die Beklagte vermeintlich rückständigen Erbbauzins von 95,55 EUR nebst Zinsen zu zahlen und überdies der Eintragung einer Reallast in Höhe von jährlich 1.102,97 EUR über die bereits eingetragene Reallast von 415,66 EUR hinaus zuzustimmen.

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Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat in der Sache teilweise Erfolg.

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I.

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Die Feststellungsklage der Kläger ist zulässig und auch begründet.

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Was die Zulässigkeit der Klage angeht, schließt sich die Kammer den vollauf zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts hierzu, auf die zur Vermeidung bloßer Wiederholungen Bezug genommen wird, vollinhaltlich an.

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Die Klage ist auch begründet.

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Die Kammer folgt den Klägern schon in deren Auslegung der hier infrage stehenden Vertragsklausel, § 3 des Erbbaurechtsvertrages. Schon deren Wortlaut spricht dafür, dass die Erhöhungsberechnungen dergestalt angestellt werden sollten, dass sie an die jeweils vorherigen Erbbauzinserhöhung anknüpfen und daran zu messen sind, ob seither die Konditionen für eine weitere und neue Erhöhung vorlagen. Insbesondere streitet aber für diese Auffassung auch der Umstand, dass entsprechend über Jahrzehnte hinweg verfahren worden ist. Dies gewinnt besonderes Gewicht dadurch, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten schon an der Begründung des Erbbaurechtsverhältnisses mitgewirkt hatte und in der Folgezeit solchermaßen verfahren hat. Wäre die Klausel anders, als sie von den Klägern verstanden wird und auch über lange Zeit hinweg praktiziert worden ist, zu verstehen gewesen, lässt sich schlechthin nicht nachvollziehen, weshalb die Rechtsvorgängerin der Beklagten nicht dementsprechend Erhöhungen verlangt hat.

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Aber selbst wenn der Vertragsauslegung des Amtsgerichts zu folgen wäre, zeigte das zwischen den Parteien umstrittene Schreiben vom 12. Dezember 2003 keine Wirkung. Die darin angestellten Berechnungen, was die Erhöhungen gemessen an dem vereinbarten Wertsicherungsmaßstab anbelangt, gehen von dem Jahr 1962 als Bezugspunkt aus, mithin von dem Beginn des Vertragsverhältnisses. Hierauf kann sich die Beklagte aber nicht berufen. Dies verstößt in mehrfacher Hinsicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben, § 242 BGB. Allein schon der bereits angesprochene Gesichtspunkt, dass über Jahrzehnte hinweg ausnahmslos unter Mitwirkung der Rechtsvorgängerin der Beklagten anders verfahren worden ist, lässt das jetzige Begehren der Beklagten als treuwidrig erscheinen. Sie verstößt gegen das Gebot des sogenannten "venire contra factum proprium". Dies bedeutet, dass sie den Grundsatz verletzt, dass ein Vertragsteil sich grundsätzlich an dem halten lassen muss, was er jahrelang widerspruchslos nicht nur hingenommen, sondern selbst praktiziert hat. Aus diesem Gesichtspunkt ist im Übrigen auch ein etwaiger Anspruch der Beklagten darauf, die Erbbauzinserhöhung jeweils auf das Datum der Begründung des Rechtsverhältnisses bezogen zu berechnen, verwirkt. Der Verwirkungsgrundsatz folgt auch aus § 242 BGB. Die Kläger durften nach so langer Zeit darauf vertrauen, dass künftig auch so verfahren wird, wie dies von Anfang an über Jahrzehnte hinweg geschehen ist. Nicht allein der Zeitablauf rechtfertigte ein derartiges Vertrauen, sondern auch weitere Umstände, nämlich dass in der Folgezeit mehrfach entsprechende Erhöhungen verlangt und auch gezahlt wurden, ohne dass auch nur ansatzweise insofern ein Vorbehalt erklärt worden war. Mit letzterem ist auch das sogenannte "Umstandselement", welches nach der Rechtsprechung für die Annahme einer Verwirkung erforderlich ist, erfüllt.

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II.

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Die Berufung der Kläger hat nur teilweise Erfolg, soweit sie sich gegen die Verurteilung auf die Widerklage hin wenden.

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1.

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Aus obenstehenden Erwägungen folgt, dass die Kläger keinen vermeintlichen rückständigen Erbbauzins in Höhe von 95,55 EUR schulden. Vielmehr ist von ihrer Berechnung des Erbbauzinses auszugehen, mit der Folge, dass insoweit keine Schulden bestehen.

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2.

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Die Kläger sind verpflichtet, der Eintragung einer Reallast, wie sie im Urteilstenor näher dargestellt ist, zuzustimmen.

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Entgegen der Auffassung der Kläger ist ein Anspruch der Beklagten auf Eintragung einer Reallast nicht für die Zukunft verwirkt. Dies mag für vergangene Erbbauzinserhöhungen der Fall sein. Dies gilt aber nicht für die Zukunft. Denn - im Unterschied zu dem oben behandelten Modus der Erbbauzinserhöhung - erwächst der Anspruch auf Eintragung einer entsprechenden Reallast mit jeder Erhöhung neu. Dies hat zur Folge, dass die Beklagte nur dann treuwidrig im Sinne einer Verwirkung handelte, wenn sie die Eintragung von solchen Reallasten begehrte, denen frühere Erbbauzinserhöhungen zugrunde liegen. Ist aber der Auffassung der Kammer entsprechend davon auszugehen, dass die Erhöhung der Erbbauzinsen jeweils als Grundlage die vorausgegangene Erhöhung zu nehmen und daran zu messen hat, ob die Voraussetzungen für eine erneute Erhöhung nach dem Erbbaurechtsvertrag vorliegen, ist es nur folgerichtig, hieran auch jeweils den Anspruch auf Eintragung anzubinden. Ein derartiger gegenwärtiger und künftiger Anspruch auf Eintragung der entsprechenden Reallast kann daher auch schon denkgesetzlich nicht "verwirkt" sein.

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Indes dringt die Beklagte mit ihrer Widerklage insofern nicht in vollem Umfang durch, als sie keinen Anspruch auf Eintragung eines weiteren Erbbauzinses von 1.102,97 EUR hat, vielmehr nur ein solcher in Höhe von 1.048,34 EUR besteht. Bei der Bemessung des Erbbauzinses ist von den Berechnungen der Kläger auszugehen, da, wie schon ausgeführt worden ist, das Schreiben der Beklagten vom 12. Dezember 2003 keine Erhöhung bewirkt hat. Demgemäß beläuft sich, entsprechend den Berechnungen der Kläger, der Erbbauzins auf jährlich 1.464 EUR, mit der Folge, dass die Differenz zu dem bereits eingetragenen "alten" Erbbauzins von 415,66 EUR 1.048,34 EUR beträgt und daher einzutragen ist. Im Hinblick darauf, dass die Kläger sich - auch in der mündlichen Verhandlung - überhaupt gegen den Anspruch auf eine Eintragung von Reallasten grundsätzlich gewendet haben, geht die Kammer davon aus, dass das Widerklagebegehren der Beklagten als "minus" auch die Eintragung einer Reallast über den tatsächlich gerechtfertigten Erbbauzins beinhaltet.

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III.

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Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92, 97, 100 ZPO.

21

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

22

Auf den nicht nachgelassenen Schriftsatz der Beklagten vom 23. Februar 2005 ist die mündliche Verhandlung nicht wiederzueröffnen. Er enthält keine Gesichtspunkte, die eine andere rechtliche Sicht rechtfertigen könnten. Sie lassen vielmehr die Auffassung des Beklagten erst recht als "treuwidrig" im Sinne des § 242 BGB erscheinen.

23

Es besteht keine Veranlassung, die Revision zuzulassen.

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Streitwert für den zweiten Rechtszug: 4.052 EUR.