Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2006-02-09, Aktenzeichen 16 Wx 220/05
ECLI:DE:OLGK:2006:0209.16WX220.05.00

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 11.10.2005 - 29 T 263/03 - aufgehoben.

Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Amtsgerichts Brühl vom 03.09.2003 - 90 II WEG 95/02 - wird zurückgewiesen.

Es bleibt bei der Ungültigkeitserklärung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 26.11.2002 zu TOP 2 (Jahresabrechnung 2001) und TOP 3 (Fahrradabstellmöglichkeiten).

Die Gerichtskosten des Beschwerde- und Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen die Antragsgegner. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten erfolgt nicht.

1

G r ü n d e :

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I.

3

Die Beteiligten, sämtlich Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage
sowie der Verwalter, streiten anlässlich zweier Beschlussanfechtungen
aus einer Eigentümerversammlung vom 26.11.2002 über die Auslegung der
in der Teilungserklärung vom 23.12.1984 unter V. § 9 vorgesehenen
Regelung, wonach § 23 WEG dahin ergänzt wird, dass "zur Gültigkeit
eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung außer den in
diesem Paragraphen genannten Bedingungen die Eintragung des Beschlusses
im Protokollbuch erforderlich ist". Der Antragsteller hält die
angefochtenen Beschlüsse schon deshalb für ungültig, da diese nicht in
ein Buch im Sinne des § 9 der Teilungserkärung eingetragen worden sind.
Die Entscheidung des Amtsgerichts, die die Meinung des Antragstellers
bestätigt hat, ist von den Antragsgegnern angefochten worden. Das
Landgericht hat die von dem Verwalter geführte Dokumentation der Beschlüsse
als "Buch" im Sinne der Teilungserklärung erachtet und die amtsgerichtliche
Entscheidung aufgehoben. Dagegen richtet sich das Rechtsmittel des Antragstellers.

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II.

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Die formell nicht zu beanstandende sofortige Beschwerde hat in der Sache Erfolg.

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Die Entscheidung des Landgerichts, wonach die Eigentümerbeschlüsse
vom 26.11.2002 zu TOP 2 und 3 nicht gegen die formalen Anforderungen aus
§ 9 der Teilungserklärung verstoßen, hält der rechtlichen Nachprüfung nicht
stand. Zur Gültigkeit eines Beschlusses, der einer Anfechtung nach § 43 Abs. 1
Nr. 4 WEG standhalten soll, bedarf es seiner Eintragung in einem gebundenen
oder broschierten Buch, in dem die gefassten Beschlüsse nach Datum und Inhalt
fortlaufend erfasst werden.

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Das Landgericht ist zu dem Ergebnis gelangt, dass die von dem Verwalter
praktizierte Aufbewahrung der Beschlüsse den Anforderungen der Teilungserklärung
vom 23.12.1984 genügt. Hierbei ist es von folgenden, nicht angegriffenen
Feststellungen ausgegangen: Der Verwalter hat bis 2003 die Protokolle der
Eigentümerversammlungen in einem Heftordner verwahrt. Die Protokolle wurden
dazu in sich geheftet und genietet sowie die Seiten durchnumeriert; die
einzelnen mit Seitenzahlen versehenen Protokolle wurden in diesem Heftordner
gesammelt, indem sie dort in zeitlicher Reihenfolge eingeordnet wurden. Ihnen
vorgeheftet ist eine nach Nummern geordnete Auflistung dieser eingehefteten
Protokolle. Inzwischen praktiziert der Verwalter eine andere Art der
Niederlegung der gefassten Beschlüsse.

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Diese Form der Dokumentierung der Eigentümerbeschlüsse genügt nicht der
von der Teilungserklärung verlangten Anforderung der Eintragung des Beschlusses
in ein Protokollbuch. Der Senat kann als Rechtsbeschwerdegericht die als Teil
der Teilungserklärung ins Grundbuch eingetragene Bestimmung (vgl. dazu VI. der
Teilungserklärung) selbständig auslegen. Die Auslegung einer Grundbucheintragung
hat nach objektiven Umständen zu erfolgen, wobei auf Wortlaut und der Sinn, wie
sie sich aus Sicht eines unbefangenen Beobachters ergeben, abzustellen ist (vgl.
dazu Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 45 Rdz. 87 mwN.).

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Die hier vom Verwalter bis zum Jahr 2003 angelegte Sammlung der Beschlüsse in
einem Ordner entspricht schon vom Wortlaut her nicht der "Eintragung" in einem
"Buch", wie es § 9 der Teilungserklärung ausdrücklich vorsieht. Wenn auch - worauf
die Antragsgegner hinweisen - es keine gesetzliche oder in der Rechtsprechung
anerkannte Definition des Begriffs "Protokollbuch" gibt, so ist jedenfalls davon
auszugehen, dass mit dieser Formulierung ein Buch im eigentlichen Sinne dieses
Begriffes gemeint ist. Denn die gesetzliche Regelung in § 24 Abs. 6 S. 1 WEG
sieht bereits eine schriftliche Erfassung vor, indem sie vorschreibt, dass über
die gefassten Beschlüsse eine Niederschrift zu fertigen ist, die auch aufzubewahren
ist (vgl. § 24 Abs. 6 S. 3 WEG). Zur Art der Verwahrung fehlt eine gesetzliche
Bestimmung. Wenn über diese gesetzlich vorgesehene Niederschrift die Eigentümer
in der Teilungserklärung als zusätzliches Erfordernis die Eintragung in ein Buch
vorsehen, so lässt dies angesichts der gesetzlichen Regelung erkennen, dass damit
eine ganz bestimmte, nämlich die benannte Form der schriftlichen Dokumentation
- Buch - gewollt ist. Die Regelung der Aufbewahrung durch eine Niederschrift in
einem Buch wurde offensichtlich bewusst in Abgrenzung zu anderen Möglichkeiten wie
der - hier nahe liegenden - Sammlung in Ordnern, Heftern oder anderen Loseblattsammlungen
gewählt. Damit verbietet sich die vom Landgericht gewählte weite, über den Wortlaut
hinausgehende Auslegung des Begriffs "Protokollbuch", die solche Aufbewahrungsmöglichkeiten
wie Aktenordner o. ä. darunter fassen will.

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Dieses enge, auf den Wortlaut bezogene Verständnis des in § 9 Teilungserklärung
aufgestellten Erfordernisses steht schließlich auch in Einklang mit Sinn und Zweck
dieser Regelung. Mit der gewünschten Regelung soll eine lückenlose und inhaltlich
korrekte Dokumentation sämtlicher Eigentümerbeschlüsse gewährleistet sein. Das
jederzeitige Einsichtsrecht der Eigentümer gemäß § 24 Abs. 6 S. 3 WEG, wozu diese
auch mögliche Kaufinteressenten ermächtigen können, wird damit gesichert. Durch das
Erfordernis der Bucheintragung soll jede Möglichkeit der nachträglichen Veränderung
der Beschlussdokumentation ausgeschlossen werden, wobei es offen bleiben kann, ob die
Eigentümer bei der Abfassung der Teilungserklärung bewusste Manipulationen oder
lediglich durch Nachlässigkeit begründete Änderungen im Auge hatten. Bei Eintragungen
in einem mit durchgehenden Seitenzahlen versehenen Buch würde jede nachträgliche
Entfernung und/oder Ersetzung einer Seite sofort auffallen. Hingegen bietet die von
dem Verwalter bisher geübte Praxis der fortlaufenden Sammlung der Protokolle nicht
eine umfassende Kontrolle der Vollständigkeit und Richtigkeit. Vielmehr ist bei der
bisherigen Handhabung sowohl ein Gesamtaustausch eines Protokolls wie auch ein Austausch
des vorgehefteten Inhaltsverzeichnisses möglich, ohne dass dies nach außen sogleich auffällt.

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Diese anhand objektiver Kriterien gewonnene Auslegung erfolgt unabhängig von der
Person des jeweiligen Verwalters und unabhängig von der Frage, ob einige Wohnungseigentümer
diesem misstrauisch gegenüber stehen. Auf die von den Antragsgegnern angesprochene
Problematik, ob der derzeitige Verwalter Anlass zu einem solchen Misstrauen gegeben
hat, kommt deshalb nicht an.

12

Der mit dieser Handhabung verbundene Mehraufwand, den das Landgericht befürchtet,
ist gering, da lediglich der Inhalt der Beschlussfassung sowie das Abstimmungsergebnis
einzutragen sind, nicht hingegen das gesamte Protokoll der jeweiligen Sitzung. Insofern
ist der gewählte Begriff "Protokollbuch" nicht ganz passend, da § 9 der Teilungserklärung
sich lediglich auf den Beschluss bezieht und dessen Eintragung fordert. Im Übrigen wäre
die Frage eines eventuell anfallenden Mehraufwandes Gegenstand des jeweiligen Verwaltervertrages.

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Anhaltspunkte für einen Sachverhalt, wonach dem Antragsteller eine Berufung auf das
Formerfordernis des § 9 Teilungserklärung wegen langjähriger, von ihm geduldeter
gegenteiliger Übung verwehrt sein könnte, haben sich nicht ergeben.

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Folge der Nichtbeachtung der Form des § 9 Teilungserklärung ist nicht die
Nichtigkeit des Beschlusses, sondern dessen Ungültigkeitserklärung nach wirksamer
Anfechtung. Der Senat folgt dieser von der Rechtsprechung vertretenen Meinung
(BGH, NJW 1997,2956; OLG Düsseldorf, NZM 2005,24 m. w.N.). Mithin verbleibt es
bei der Ungültigkeitserklärung der angefochtenen Beschlüsse in der Entscheidung
des Amtsgerichts Brühl vom 30.09.2004.

15

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.

16

Der Geschäftswert wird in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen auf 5.000,- EUR festgesetzt, § 48 WEG.