Niedersächsisches Finanzgericht ()
Urteil vom 2001-12-05, Aktenzeichen 4 K 303/95

Tatbestand

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Die Beteiligten streiten um die Bewertung eines Grundstücks zum Zeitpunkt der Aufgabe des land- und forstwirtschaftlichen Betriebs des Klägers am 31.12.1989. Bei dem Grundstück handelt es sich um das Flurstück 33/3 der Flur 8 der Gemarkung ... mit einer Größe von 40.218 qm. Die Landschaft, in der dieses Flurstück liegt, wird als ... bezeichnet. In unmittelbarer Nähe hat die ... 2000 stattgefunden. Die Kläger sind der Auffassung, dass der Wert des Grundstücks von der ...-Planung völlig unbeeinflusst geblieben sei, das Grundstück als land- und forstwirtschaftliche Fläche zu bewerten und deshalb höchstens mit einem qm-Preis von ... DM anzusetzen sei. Der Beklagte vertritt demgegenüber die Auffassung, dass die Fläche als Bauerwartungsland zu bewerten sei. Ab etwa 1986 habe die Stadt ... über 240.000 qm Fläche im Bereich des ... zu durchschnittlich ... DM pro qm aufgekauft, weil Vorsorge für die erwartete bauliche Entwicklung des Gebiets getroffen werden sollte. Außerdem habe die Stadt ... Grundstücke in diesem Bereich erworben, um Tauschflächen zur Verfügung zu haben. Es seien deshalb ... DM pro qm anzusetzen. Beide Beteiligte berufen sich zur Rechtfertigung ihrer Wertermittlung auf Parteigutachten, die dem Gericht vorliegen. Mit Schriftsatz vom 17.08.1994 hat der frühere Verfahrensbevollmächtigte der Kläger mitgeteilt, dass die Stadt ... im Juni 1991 auch die hier streitigen Grundstücksflächen für ... DM qm erwerben wollte (Bl. 3 der Einspruchsheftung des Beklagten wg. ESt 1989). Dieses Kaufangebot der Stadt ... aus Juni 1991 erwähnte auch der Sachverständige ... in seiner Stellungnahme zum Gutachten 083/89 vom 11.02.1994, die er im Auftrage der Kläger erstellt hatte (Bl. 20 der Einspruchsheftung des Beklagten wg. ESt 1989).

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Der Senat hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Der damit beauftragte Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt ... ist in seinem Gutachten zu dem Ergebnis gekommen, dass die fragliche Fläche zum Zeitpunkt der Aufgabe des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes 31.12.1989 als Bauerwartungsland einzustufen sei. Weil aber Ende der 80-er Jahre die Planungsvorstellungen noch nicht gesichert gewesen seien, sei die Fläche nur mit 15 % des Wertes von nicht erschlossenem baureifem Land (= 15% von DM ...) = DM ... anzusetzen. Während der Beklagte zunächst bereit war, den Aufgabegewinn für die streitige Grundstücksfläche auf der Grundlage des vom Gericht eingeholten Gutachtens mit DM ... anzusetzen, hält der Kläger die Einstufung dieser Fläche als Bauerwartungsland weiterhin für unzutreffend. Zu den Einwänden des Klägers gegen sein Gutachten hat der Gutachterausschuss auf Veranlassung des Senats erneut Stellung genommen und seine Einschätzung und Wertermittlung verteidigt.

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Wegen der Einzelheiten des Sachverhalts und des Parteivorbringens wird Bezug genommen auf den Einspruchsbescheid des Beklagten vom 15.06.1995, das Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich der kreisfreien Stadt ... vom 28.02.2000 (Anhang zur GA), die Einwendungen des Klägers vom 17.04.2000 (Bl. 39 ff. GA), die erneute Stellungnahme des Gutachterausschusses vom 12.02.2001 (Bl. 68 ff. GA) und die neuerlichen Einwendungen des Klägers vom 13.03.2001 (Bl. 78 ff GA).

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Die Kläger beantragen,

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den Einkommensteuerbescheid 1989 vom 01.08.1994 in der geänderten Fassung vom 11.10.1994 und in Gestalt des Einspruchsbescheids vom 15.06.1995 dahingehend zu ändern, dass zum Stichtag der Betriebsaufgabe 31.12.1989 der gemeine Wert des Flurstücks 33/3 der Flur 8 der Gemarkung ... zur Größe von 40.218 qm mit ... DM pro qm angenommen wird.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Senat hat den Vorsitzenden des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich der kreisfreien Stadt ... zur Frage der Wertermittlung für das streitbefangene Grundstück vernommen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist unbegründet. Der Beklagte hat bei der Ermittlung des Aufgabegewinns des land- und forstwirtschaftlichen Betriebs des verstorbenen Ehemannes der Klägerin zum 31.12.1989 zu Recht als gemeinen Wert (§ 16 Abs. 3 Einkommensteuergesetz) des streitbefangenen Grundstücks ... DM pro qm (= DM ...; Bl. 233 Bp-Arbeitsakte) angesetzt.

10

Der gemeine Wert von Grundstücken entspricht dem Verkehrswert (BFH, Urteile vom 02.02.1990 - III R 173/86 - BStBl II 1990, 497 und vom 10.09.1991 - VIII R 26/87 - BFH/NV 1992, 232 m.w.N.). Der Verkehrswert der fraglichen Grundstücksflächen betrug zum Entnahmezeitpunkt ... DM pro qm.

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Der Senat folgt dem Gutachterausschuss bezüglich der von ihm in seinem Gutachten vom 11.02.2000 ermittelten tatsächlichen Merkmale der begutachteten Flächen. Der Senat geht für die Bewertung der Flächen ferner von den vom Gutachterausschuss in der Stellungnahme vom 12.02.2001 und vom Vorsitzenden des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung mitgeteilten Tatsachen zur Planungssituation und zum Kaufverhalten der Stadt ... bezüglich der Grundstücksflächen auf dem Westhang des ... aus. Die hier in Bezug genommenen - für den Senat überzeugenden - Darlegungen des Gutachterausschusses bzw. seines Vorsitzenden sind schlüssig und hinsichtlich der Verkaufspreise und Verkaufszeitpunkte für Vergleichsgrundstücke durch Unterlagen aus der amtlichen Kaufpreissammlung und bezüglich des Kaufverhaltens der Stadt ... für Grundstücksflächen auf dem Westhang des ... durch das Schreiben der Stadt ... vom 03.05.1995 (Bl. 97 der Einspruchsheftung des Beklagten wg. ESt 1989) belegt.

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Der Senat folgt dem Gutachterausschuss jedoch nicht hinsichtlich seiner Feststellungen zur Höhe des Verkehrswertes. Ausgehend von der zur Überzeugung des Gerichts feststehenden Tatsache, dass die Stadt ... bereits ab 1988 und auch in den Jahren 1989 und 1990 alle frei verkäuflichen Flächen auf dem Westhang des ... zu einem Preis von ... DM pro qm aufkaufte, bestand für die Kläger zum Zeitpunkt der Betriebsaufgabe die sichere Erwartung, die hier fraglichen Flächen zu diesem Preis an die Stadt verkaufen zu können. Diese Einschätzung wird auch durch den Umstand bestätigt, dass die Stadt ... dem Kläger sogar noch im Jahr 1991 ein konkretes Kaufangebot für die streitbefangenen Flächen zu diesem Preis gemacht hat. Weil die Stadt ... in der fraglichen Zeit auf der Grundlage eines entsprechenden Ratsbeschlusses alle verfügbaren Grundstücke auf dem Westhang des ... für den Preis von ... DM pro qm erwerben wollte, bestand für Grundstücke dieser Lage in der fraglichen Zeit ein stabiles Preisniveau und - daraus resultierend - die sichere Erwartung für die Kläger, die Flächen für ... DM pro qm verkaufen zu können. Besteht aber eine solche sichere Erwartung, Grundbesitz zu einem bestimmten Preis verkaufen zu können, so ist nicht der nach einem anderen Verfahren (Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren) ermittelte geringere Wert, sondern der höhere Wert als Verkehrswert bzw. gemeiner Wert anzusetzen (BFH, Urteile vom 27.02.1985 - I R 235/80 - BStBl II 1985, 456 [458] und vom 10.09.1991 - VIII R 26/87 - BFH/NV 1992, 232). Ausgehend von diesen Grundsätzen ist es für die vorzunehmende Wertermittlung - entgegen der Auffassung der Kläger - ohne Belang, wie das Grundstück bewertungs- oder planungsrechtlich eingestuft war oder einzustufen gewesen wäre und es ist - entgegen der Auffassung des Gutachterausschusses - auch nicht von Bedeutung, dass als Käufer im Wesentlichen nur die Stadt ... in Erscheinung trat.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.

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