Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-07-29, Aktenzeichen 5 O 200/08
ECLI:DE:LGDO:2009:0729.5O200.08.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar

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T a t b e s t a n d

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Die Klägerin beabsichtigte im Jahre 2005 von der X Grundstücke in E an der L Straße/H mit einer Gesamtfläche von ca. 5.110 m² zur Errichtung von Eigenheimen zu erwerben. Die notarielle Beurkundung erfolgte in einem notariellen Verkaufsangebot und einer notariellen Annahme. In der notariellen Urkunde vom 24.09.2005 des Notars T unterbreitete die Verkäuferin der Klägerin ein Kaufvertragsangebot über die oben genannten Grundstücke zum Preise von 520.000,00 €. Das Angebot enthält u. a. folgende Vorgaben:

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Das Angebot kann nur insgesamt angenommen werden bis einschließlich 15.12.2005 und ist bis dahin unwiderruflich. Nach Ablauf dieser Frist endet das Angebot, ohne dass es widerrufen werden muss. Die Annahme hat zu notarieller Urkunde zu erfolgen und ist rechtzeitig, wenn sie bis zum Ablauf der Frist zur Urkunde eines deutschen Notars erklärt wurde. Des Zugangs der Annahmeerklärung beim Anbietenden bedarf es nicht. Er ist jedoch von der Annahme unverzüglich zu unterrichten.

Zwangsvollstreckungsunterwerfung

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Der Angebotsempfänger hat sich in der Annahmeurkunde wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen mit der Maßgabe, dass für die Erteilung der Vollstreckungsklausel die Darlegung der Fälligkeit des Kaufvertrages genügt, wobei damit die Beweislast in einem gerichtlichen Verfahren nicht geändert werden soll. ..."

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In der Folgezeit schloss die Klägerin mit neun Erwerbern Bauträgerverträge über die Errichtung von Eigenheimen auf dem o. g. Grundstück.

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Am 15.12.2005 wurde die Annahme des Angebots durch den Beklagten notariell beurkundet. Der Kontakt zwischen der Klägerin und dem Beklagten kam über den Zeugen E2 zu Stande, der am 15.12.2005 den Geschäftsführer der Klägerin in deren Geschäftsräumen aufsuchte, da dieser ihm ein anwaltliches Mandat übertragen wollte. Bei diesem Gespräch fragte der Geschäftsführer den Zeugen, ob der Beklagte ggf. am heutigen Tage die Annahme eines Kaufvertragsangebots beurkunden könne. Der Zeuge wandte sich daraufhin telefonisch an den Beklagten und es wurde ein Termin um 13:00 Uhr in der Kanzlei des Beklagten vereinbart. Dem Beklagten wurde vor der Beurkundung ein bereits vorgefertigter Entwurf des Notars T über die Angebotsannahme übergeben. Der Beklagte legte diesen Entwurf der Beurkundung zu Grunde. Es wurde lediglich im Kopf der Urkunde die Angaben des beurkundenden Notars ersetzt, in dem statt des Notars T nun der Beklagte aufgeführt wurde. Die Urkunde enthält folgende Regelungen:

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Vorbemerkung Mit notarieller Urkunde vom 24.09.2005 – UR.-Nr. 773/2005 – des Notars T, E, hat die X mit Sitz in E der S mit Sitz in E ein Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages über den Grundbesitz eingetragen in den Grundbüchern von E, Blätter #.### und B #### gemacht.

Annahme Dies vorausgeschickt erklärt der Erschienene, was folgt:

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1. Das der S in vorgenannter Urkunde gemachte wie in allen Teilen bekannte Vertragsangebot, von dem ihr eine Ausfertigung zugegangen ist, nehme ich hierdurch in vollem Umfang an. 2. Zu diesem Zweck gebe ich alle einseitigen, in dem Kaufvertragsangebot enthaltenen Erklärungen ab. 3. Ferner trete ich vorsorglich bereits jetzt sämtlichen grundbuchlichen Erklärungen bei. Sämtliche in der Angebotsurkunde enthaltenen Vollmachten werden bestätigt bzw. wiederholt.

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Hinweise und Belehrungen Der Erschienene bestätigt ebenfalls, die in der Angebotsurkunde enthaltenen Hinweise erhalten zu haben. ..."

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Die Urkunde enthielt nicht die im Angebot unter Ziffer 2. vorgesehene Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung der Klägerin.

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Der Notar T begann in der Folgezeit, den Kaufvertrag zu vollziehen, bis er sich Ende Juli 2006 auf den Standpunkt stellte, dass der Kaufvertrag nicht wirksam zustande gekommen sei, da die Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung nicht in der Annahme beurkundet sei. Die Klägerin hatte zwischenzeitlich bereits mit Bauarbeiten auf dem Grundstück begonnen. Die Verkäuferin erwirkte am 08.09.2006 eine einstweilige Verfügung, in der der Klägerin im Wesentlichen die Fortführung der Bauarbeiten untersagt wurde. Die Klägerin räumte daraufhin das Grundstück.

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In der Folgezeit verhandelte die Klägerin erneut mit der Verkäuferin über den Grundstückserwerb. Am 14.09.2006 beurkundeten diese vor dem Notar T eine "Vertragsänderung und -ergänzung sowie Auflassung", in der im Wesentlichen der notarielle Vertrag bestätigt wurde. Die Urkunde enthält den Hinweis, dass die Annahmeurkunde vom 15.12.2005 nicht die Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Angebotsempfängers/Käufers enthalte, wodurch Wirksamkeitsbedenken verursacht worden seien. Der Kaufpreis erhöhte sich um 40.000,00 € auf 560.000,00 €.

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Mit der Klage begehrt die Klägerin vom Beklagten Schadensersatz, weil in der Urkunde des Beklagten nicht die Erklärung über die Zwangsvollstreckungsunterwerfung aufgenommen worden sei und der Beklagte insoweit seine Amtspflichten verletzt habe.

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Die Klägerin behauptet, dass anlässlich des Termins des Zeugen E2 in den Geschäftsräumen der Klägerin diesem nicht nur der Entwurf des Notars T über die Annahmeerklärung übergeben worden sei, sondern auch die Angebotsurkunde zur Weiterleitung an den Beklagten. Anlässlich der Beurkundung habe der Beklagte dann keinerlei Hinweise auf mögliche Risiken oder Gefahren gegeben, die sich daraus ergeben könnten, dass ihm das Angebot nicht vorliege. Er habe vielmehr nie erklärt, dass ihm diese Urkunde nicht vorliege und auch nicht verlangt, dass die Klägerin ihm das Angebot zur Kenntnisnahme übergebe. Hätte er dies getan, hätte der Geschäftsführer sofort veranlasst, dass dem Beklagten in Kopie das Angebot vorgelegt werde. Dass der Beklagte keine entsprechenden Hinweise erteilt habe, ergebe sich schon daraus, dass in der Annahmeurkunde keine entsprechenden Hinweise aufgenommen seien, was ansonsten im Rahmen einer notariellen Beurkundung üblich sei.

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Der Beklagte habe gegen seine Amtspflichten verletzt. Insbesondere habe er es gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG unterlassen, den wahren Willen der Beteiligten zu erforschen, in dem er in Verkennung/ Unkenntnis der Erforderlichkeit der Zwangsvollsteckungsunterwerfungserklärung ohne Erörterung die Annahmeerklärung beurkundet habe, die dem Parteiwillen nicht entsprochen habe. Dadurch sei der Vertrag nicht wirksam zustande gekommen.

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Dass die Angebotsurkunde auf Grund der fehlenden Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung unwirksam sein könnte, hätte sich für den Beklagten schon allein daraus ergeben können/müssen, dass Grundstückskaufverträge in der Regel eine solche Erklärung hinsichtlich des Kaufpreises enthalten. Der Beklagte hätte die Klägerin konkret über mögliche Risiken und Gefahren aufklären müssen.

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Der Beklagte sei danach gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO zum Schadensersatz verpflichtet. Den Schaden berechnet die Klägerin wie folgt:

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Mehrkosten für die Erhöhung des Kaufpreises
40.000,00 €.

angefallene Zinsen wegen der Finanzierung des Mehrbetrages

5.764,00 €.

Erhöhung der Grunderwerbssteuer inklusive darauf angefallener Zinsen

1.452,13 €.

Kosten des einstweiligen Verfügungsverfahrens

432,00 €.

Kosten durch den verursachten Baustopp (Abräumen und Neuerrichtung der Baustelle)

5.125,31 €.

Kosten der anwaltlichen Beratung anlässlich der Nachverhandlungen über den Kaufvertrag

10.241,41 €.

Notarkosten für die "Heilungsurkunde" des Notars T

1.954,63 €.

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Nach teilweiser Klagerücknahme in Höhe von 2.210,22 € beantragt die Klägerin,

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den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 63.085,40 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 59.829,77 € seit dem 21.04.2007 sowie aus weiteren 3.255,63 € seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

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ferner den Beklagten zu verurteilen, außergerichtlich angefallene Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 1.761,08 € nebst Zinsen hier-auf in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er behauptet, dass er schon anlässlich der telefonischen Termins-vereinbarung mit dem Geschäftsführer der Klägerin gesprochen habe und diesen aufgefordert habe, doch die Angebotsurkunde mitzubringen. Der Geschäftsführer habe darauf erwidert, dass dies nicht nötig sei, da das Angebot ja schon vorformuliert sei. Er habe daraufhin nochmals sein Bedauern erklärt, dass ihm die Angebotsurkunde nicht vorliege und es ihm danach nicht möglich sei, die Annahmeerklärung danach vorzubereiten bzw. zu korrigieren und ergänzen. Nur so könne er spätere Fehler vermeiden. Der Geschäftsführer habe sich am Telefon für den Hinweis bedankt und darauf hingewiesen, dass die Frist am gleichen Tage ablaufe. Des weiteren habe er darauf hingewiesen, dass der Notar T nicht zu erreichen sei.

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Der Zeuge E2 habe dann die vorbereitete Annahmeurkunde überbracht und der Beklagte habe diese durchgesehen und auf sein Notariatspapier hinsichtlich der Seite 1 abgeändert. Etwa zwei Stunden später sei dann der Geschäftsführer erschienen. In Anwesenheit des Zeugen habe er diesen noch einmal darauf hingewiesen, dass es gefährlich sei, die Annahme zu beurkunden, ohne das Angebot vorher gesehen zu haben, z. B. im Hinblick auf einzuhaltende Fristen, zu übernehmende Bedingungen oder sonstige Umstände hinsichtlich der Abwicklung des Vertrages. Insoweit könne er keine Gewähr übernehmen. Der Geschäftsführer habe daraufhin auf seine langjährige Berufserfahrung hingewiesen und dass er den Service (Fürsorge) nicht benötige, da er alles auch im notariellen Bereich bereits überprüft habe. Der Geschäftsführer der Klägerin habe bewusst einen anderen Notar in die Beurkundung eingeschaltet, um sich Vorteile zu verschaffen, so, um z. B. die Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung zu umgehen.

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Hinweise in die Urkunde habe er – der Beklagte – nicht aufgenommen, weil diese vorformuliert gewesen sei.

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Schließlich sei der geltend gemachte Schaden zu bestreiten. Es falle in den Risikobereich der Klägerin, sich mit möglichen Erwerbern bereits vertraglich zu binden und mit der Bautätigkeit zu beginnen, obwohl der eigene Erwerb gar nicht wirksam/gesichert gewesen sei.

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Die Kammer hat durch die Vernehmung der Zeugen A und E2 Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 11.03.2009 verwiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Klage ist unbegründet.

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Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 BGB, denn sie hat den ihr obliegenden Beweis nicht geführt, dass der Beklagte fahrlässig seine Amtspflichten verletzt hat.

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Der Notar hat gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG die Amtspflicht, die Grundlagen der Beurkundung zu klären, also insbesondere den wahren Willen der Beteiligten und den Sachverhalt zu erforschen, damit die von den Beteiligten bezweckte Beurkundung wirksam ist. Auf Wirksamkeitsbedenken hat er hinzuweisen und die Beteiligten zu belehren

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In der Annahme fehlt die erforderliche Beurkundung der Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung, so dass sich der mit dem Vollzug des Kaufvertrages beauftragte Notar T auf Grund Wirksamkeitsbedenken gehindert sah, den Vollzug weiter zu berteiben. Ob aufgrund der unterlassenen Aufnahme der Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung in das Angebot der Kaufvertrag tatsächlich nicht wirksam zu Stande gekommen ist, kann hier dahinstehen, denn die Klägerin hat nicht bewiesen, dass der Beklagte insoweit schuldhaft seine Amtspflichten verletzt hat.

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Der Anspruchsteller – hier die Klägerin – hat sämtliche die Amtspflichtverletzung begründenden Tatsachen zu beweisen. Dies gilt auch, wenn behauptet wird, der Notar habe durch ein Unterlassen eine Amtspflicht verletzt, hier also die Behauptung, dass der Beklagte trotz Kenntnis/ Vorliegens der Angebotsurkunde die hier streitige Erklärung nicht in die Annahme aufgenommen hat oder hilfsweise nicht die entsprechenden Hinweise/ Belehrungen erteilt habe.

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Beweiserleichterungen, hier aufgrund des Umstandes, dass in der Annahmeurkunde nicht aufgenommen (dokumentiert) ist, dass der Beklagte auf die Bedenken hingewiesen hat, dass ihm die Urkunde nicht vorliegt und er die Klägerin entsprechend belehrt hat, sind nur eng begrenzt zuzulassen. Dies ist dann zu bejahen, sofern eine entsprechende Dokumentation gesetzlich vorgeschrieben ist, so z. B. nach § 17 Abs. 2 BeurkG. Fehlt ein gesetzlich vorgeschriebener Belehrungsvermerk, führt dies zu einer Umkehr der Beweislast, und der Notar hat zu beweisen, dass die Belehrung erfolgt ist (vgl. Wöstmann, in Ganter/ Hertel/ Wöstmann, Handbuch der Notarhaftung, Rn. 334-340).

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Die Klägerin hat zunächst nicht bewiesen, dass dem Beklagten die Angebotsurkunde vorlag und er es insoweit pflichtwidrig unterlassen hat, diese in die Sachverhaltsaufklärung mit einzubeziehen.

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Die Aussage des benannten Zeugen A war unergiebig. Der Zeuge hat bekundet, dass er sich 15.12.2005, dem letzten Tag der im Angebot vorgesehenen Frist zur Annahme, im Büro der Klägerin befunden habe und ihn dort der Geschäftsführer der Klägerin gebeten habe, eine Kopie des Angebotes zu fertigen. Er habe dies dann getan und dem Geschäftsführer der Klägerin übergeben. Im Büro habe sich der Zeuge E2 befunden. Ob der Geschäftsführer das Angebot dann an den Zeugen E2 weitergeleitet habe, könne er nicht sagen. In seiner Anwesenheit sei es jedenfalls nicht geschehen.

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Aus dieser Aussage lässt sich lediglich indiziell herleiten, dass die Übergabe erfolgt ist, da die Beauftragung des Zeugen zur Fertigung einer Kopie eigentlich nur dann Sinn macht, wenn der Geschäftsführer der Klägerin tatsächlich vor hatte, diese dem Beklagten zukommen zu lassen.

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Letztendlich kann dies aber dahinstehen, denn diese Aussage steht in Widerspruch zu den Angaben des Zeugen E2. Dieser hat in sich geschlossen und glaubhaft bekundet, dass er sich am 15.12.2005 zwar in den Geschäftsräumen der Klägerin aufgehalten habe. Herr A sei jedoch nicht anwesend gewesen. Ihm sei kein Angebot übergeben worden.

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Die Kammer hat keine Anhaltspunkte, der Aussage des Zeugen A den Vorzug zu geben. Dies geht zum Nachteil des beweisbelasteten Klägers.

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Des Weiteren hat die Klägerin auch nicht bewiesen, dass der Beklagte seine Belehrungs- und Hinweispflichten verletzt hat. Festzustellen ist, dass entsprechende Hinweise und Belehrungen nicht in der Urkunde niedergelegt sind.

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Eine Dokumentationspflicht sieht § 17 Abs. 2 BeurkG vor. Der Beklagte hat nach seinem eigenen Sachvortrag Zweifel, wenn auch nur pauschale, an der Wirksamkeit der Beurkundung geäußert und die Klägerin hat auf die Vornahme der Beurkundung bestanden. Ob dies zur Anwendbarkeit des § 17 Abs. 2 BeurkG führt und damit zu einer Umkehr der Beweislast, kann hier dahinstehen, weil der Beklagte durch die Aussage des Zeugen E2 bewiesen hat, dass er seine Hinweis- und Belehrungspflichten erfüllt hat.

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Der Zeuge E2 hat bestätigt, dass der bei der Beurkundung anwesend gewesen sei, weil er das Mandat vermittelt habe. Der Beklagte habe darauf hingewiesen, dass ihm das Angebot nicht vorliege. Weder der Geschäftsführer der Klägerin habe es dabei gehabt noch er, der Zeuge. Er wisse zwar nicht mehr, um was für einen Vertrag es sich gehandelt habe. Der Beklagte habe aber ausdrücklich darauf hingewiesen, dass ihm der "Hauptvertrag" nicht vorliege und er deshalb auch nichts zum Inhalt und dessen Bestimmungen sagen könne. Der Beklagte habe seiner Erinnerung nach eindeutig auf Gefahren und Risiken hingewiesen, die sich daraus ergeben könnten, dass die Angebotsurkunde nicht vorliege. Welche Begriffe gefallen seien, wisse er aber nicht mehr. Es sei aber nicht so, dass der Beklagte konkret und ausdrücklich irgendwelche Risiken und Gefahren benannt habe.

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Die Kammer folgte der Aussage. Die Angaben des Zeugen waren in sich schlüssig und glaubhaft. Er konnte sich insgesamt noch gut an das Geschehen erinnern, wenn auch nicht in Einzelheiten an den Wortlaut der Hinweise/Belehrungen. Dies ist auch nachvollziehbar, da es sich bei Belehrungen im notariellen aber als im anwaltlichen Bereich um ein tägliches Massengeschäft handelt und der Vorgang insgesamt knapp 3 ½ Jahre zurückliegt. Die Kammer verkennt dabei nicht, dass der Zeuge mit dem Beklagten beruflich verbunden ist. Es ist aber eher, dass sich der Zeuge allein wegen dieser beruflichen Verbundenheit der Gefahr einer strafrechtlich sanktionierten Falschaussage aussetzt, die zudem für ihn ebenfalls erhebliche berufliche Konsequenzen haben dürfte.

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Damit hat die Klägerin nicht den ihr obliegenden Beweis einer Amtspflichtverletzung geführt bzw. hat der Beklagte, sofern man hier die Grundsätze der Umkehr der Beweislast anwendet, den erforderlichen Gegenbeweis geführt.

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Dass der Beklagte im Übrigen ggf. nur pauschal auf irgendwelche Risiken/Gefahren hinweisen konnte, führt auch nicht zu einer Amtspflichtverletzung. Ihm lag die Angebotsurkunde nicht vor, so dass von daher konkrete Hinweise gar nicht möglich waren. In Bezug auf den Umfang seiner Belehrungspflichten war ihm zudem bewusst, dass ihm der vorgefertigte Entwurf des Notars T vorlag, der das Angebot beurkundet hat. Von daher konnte er zumindest in einem gewissen Umfang auf die inhaltliche Vollständigkeit der Urkunde vertrauen, was ihn natürlich nicht davon entbindend, zumindest in dem oben dargelegten Umfang auf Risiken und Gefahren hinzuweisen.

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Eine Haftung auslösende Amtspflichtverletzung kann schließlich auch nicht damit begründet werden, dass der Beklagte gegen bestimmte "Sollvorschriften" des § 13 a BeurkG verstoßen hat. Die Verletzung solcher Sollvorschriften hat auf die Wirksamkeit der Beurkundung keinen Einfluss. Sie kann unter Umständen Schadensersatzpflichten auslösen (vgl. Winkler, BeurkG, 16. Auflage, § 13 a Rn. 75). Der von der Klägerin geltend gemachte Schaden beruht jedoch nicht auf eine Verletzung der Sollvorschriften des § 13 a BeurkG, sondern darauf, dass die Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung nicht in die Annahmeurkunde aufgenommen worden ist. Insoweit fehlt der Kausalzusammenhang.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.