Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-02-21, Aktenzeichen 10 O 55/11 U.
ECLI:DE:LGD:2012:0221.10O55.11U.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit geleistet hat in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

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T a t b e s t a n d:

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Der Kläger macht gegen die Beklagte Schadensersatzansprüche wegen angeblich fehlerhafter Anlageberatung in Bezug auf seine Beteiligung am geschlossenen X (im Folgenden: Fonds), aus dem Jahre 1993 geltend.

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Der Kläger zeichnete am 28.04.1993 über die Beklagte, die insoweit durch ihren ehemaligen Mitarbeiter X (im Folgenden: Berater) vertreten wurde, Anteile an dem genannten Fonds in Höhe von 20.000,00 DM. Wegen der weiteren Einzelheiten des Beteiligungserwerbs wird auf den zur Akte gereichten Zeichnungsschein (Anlage K 1) verwiesen. Dem Erwerb der Beteiligung am Fonds ging ein Besprechungstermin - ebenfalls am 28.04.1993 - in der Filiale der Beklagten in Hannover zwischen dem Berater und dem Kläger voraus.

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Gemäß dem als Anlage K 5 zur Akte gereichten Fondsprospekt war u.a. die Beklagte für die Vermittlung und den Mitvertrieb der Anlage verantwortlich (S. 25 des Prospekts). Gegenstand der Fondsgesellschaft ist die Errichtung und anschließende Vermietung eines sechsgeschossigen Bürogebäudes mit Nutzflächen von ca. 6.215 qm und ca. 300 qm Archiv-/Lagerfläche, 73 PKW-Einstellplätzen in der Tiefgarage und 10 Parkplätzen auf einem bereits erworbenen Grundbesitz in Erfurt. Die für den Grundstückserwerb und die Errichtung des Gebäudes notwendigen Mittel sollten durch dem Fonds als Kommanditisten beitretende Anleger aufgebracht werden. Die Anleger sollten ab dem 01.10.1994 bis zum Jahr 2001 Barausschüttungen in Höhe von 5,5%, von 2002 bis 2003 in Höhe von 5,75%, von 2004 bis 2005 in Höhe von 6,0%, im Jahr 2006 in Höhe von 6,75%, von 2007 bis 2008 in Höhe von 7,25%, im Jahr 2009 in Höhe von 8,0%, im Jahr 2010 in Höhe von 8,5%, im Jahr 2011 in Höhe von 9,0%, im Jahr 2012 in Höhe von 9,5%, im Jahr 2013 in Höhe von 10,0% und im Jahr 2014 in Höhe von 11,00% erhalten. Wegen der weiteren Einzelheiten des Prospekts wird auf den Inhalt der zur Akte gereichten Anlage K 5 verwiesen.

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Die im Prospekt für die Zeit ab 1995 vorgesehenen Barausschüttungen erfolgten lediglich im Jahr 1995 in der prognostizierten Höhe. Bereits in den Jahren 1993 und 1994 wurden statt der prospektierten Ausschüttungen lediglich solche in Höhe von 0,08% beziehungsweise 1,38% erreicht. Im Anschluss an das Jahr 1995 sanken die Ausschüttungen dann auf 5,0% (1996 bis 1998), auf 4,73% (1999), auf 4,2% (2000), auf 2,18% (2001), auf 2,22% (2002 und 2003) und auf 0,05% (2004) inklusive Steuergutschrift ab. Hierüber wurde der Kläger aufgrund der jährlich erhaltenen Rechenschaftsberichte der Geschäftsführung (im Folgenden: Rechenschaftsberichte), insbesondere den Rechenschaftsbericht für 2004 (Anlage B 1) informiert. Wegen der weiteren konkreten Einzelheiten insbesondere des Prüfberichts für 2004 wird auf den Inhalt der genannten Anlage verwiesen. Der Kläger erhielt in der Zeit von 1993 bis 2006 Mietausschüttungen in Höhe von 3.843,89 €. Seit 2007 hat der Kläger keine Ausschüttungen erhalten.

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Unter Berufung auf das investierte Kapital plus 5% Agio sowie einen entgangenen Gewinn in Höhe von 3.778,76 € abzüglich der Ausschüttungen begehrt der Kläger als Schadensersatz den verbliebenen Saldo von 10.672,00 €.

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Hierzu trägt er im Wesentlichen wie folgt vor:

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Zwischen ihm und der Beklagten sei ein Anlageberatervertrag zustande gekommen. Der für die Beklagte tätige Berater habe die Beteiligung als sichere Wertanlage unter dem Aspekt einer sicheren Altersvorsorge empfohlen. Die Beteiligung sei als langfristige, sichere und sehr gute Wertanlage empfohlen worden. Ihm, dem Kläger, sei erläutert worden, dass er hier die einmalige Gelegenheit habe, schon mit relativ geringen Anlagesummen einen „sicheren Immobilienbesitz, teilweise aus ersparten Steuern zu finanzieren“. Ein Risiko bestünde allenfalls darin, dass die prospektieren Ausschüttungen nicht garantiert seien. Es könne zu höheren aber auch zu niedrigeren Erträgen kommen. Es sei jedoch nicht erwähnt worden, dass ein Kapitalverlust möglich wäre. Der Kläger sei auch nicht über die spezifischen Nachteile und Risiken des angebotenen Kapitalanlagemodells hingewiesen worden. Der Berater habe zudem ausgeführt, dass die Anlage „bankgeprüft sei, weil die Beklagte dahinter stünde, und die Anlage außerdem den strengen Voraussetzungen des Instituts der Wirtschaftsprüfer entspräche. Schließlich sei auch keine Aufklärung darüber erfolgt, welchen Betrag die Beklagte neben den Gebühren im Zusammenhang mit der Finanzierung erhalten habe. Den Prospekt habe er, der Kläger, erst im Mai 1993, nach der Zeichnung, erhalten.

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Der Prospekt sei zudem fehlerhaft und irreführend. Dazu macht er folgende einzelne Punkte geltend:

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Es sei dem Prospekt nicht zu entnehmen, dass die Fondsgesellschaft durch Umfirmierung aus der als X gegründeten Gesellschaft hervorgegangen sei.

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Die personellen und kapitalmäßigen Verpflichtungen der in das Fondskonzept eingebundenen Vertragspartner und Personen seien aus dem Prospekt nicht erkennbar.

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Die Darstellung der Gesamtinvestitionskosten sei im Hinblick auf die Ausweisung der Umsatzsteuer fehlerhaft. Darüber hinaus seien die Gesamtkosten fehlerhaft berechnet. Auch sei der Abzug des Agios bei der Berechnung der Investitionskosten fehlerhaft.

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Es sei weiter nicht möglich, die anfallenden Kosten einzelnen Empfängern zuzuordnen. Die Gesamtkosten der Investition seien auf Seite 30 des Prospekts nur tabellarisch dargestellt. Es gehe aus den Angaben im Prospekt insbesondere nicht hervor, welche Gesellschaft der Gebau-Gruppe welche Leistungen erbringe und welche Zahlungen an welche Gesellschaft fließen.

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Die Bezeichnung „Banken“ im Zusammenhang mit den Zwischenfinanzierungszinsen, Avalgebühren und Notarkosten sei fehlerhaft; hier hätte die finanzierende Bank genannt werden müssen.

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Weiter seien die Nebenkosten fehlerhaft berechnet. Die Grundstückskosten einschließlich der Erwerbs- und Baunebenkosten entsprächen nicht 74,8%, sondern tatsächlich lediglich 62,48 % der Gesamtinvestition. Auch die Darstellung der Nebenkosten sei fehlerhaft. Die Objektkosten seien - anders als im Prospekt angegeben - insgesamt mit Nebenkosten in Höhe von 39,03 % belastet. Schließlich sei die Vergütung, die die Gebau-Gruppe für die „kaufmännische Geschäftsbesorgung“ erhalte, im Hinblick auf die zusätzlich an sie gezahlten anderen Vergütungen betriebswirtschaftlich nicht zu rechtfertigen.

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Die Einnahmen seien fehlerhaft dargestellt. Dies gelte sowohl für die prognostizierten Mieteinnahmen, bei denen von einer fehlerhaften Indexentwicklung in der Vergangenheit und einer zu optimistischen Indexsteigerung für die Zukunft ausgegangen werde, als auch für die Zinseinnahmen. Diese seien mangels Angabe der Kalkulationsgrundlagen nicht überprüfbar. Die Ausführung im Prospekt, wonach die Steuergutschrift einer Barausschüttung gleichzusetzen sei, sei grob falsch und irreführend.

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Zudem sei auch die Darstellung der Investitions- und Nutzungsphase in den Jahren 1993 und 1994 grob falsch und irreführend. Durch die Prospektangaben, insbesondere aufgrund der fehlenden Aufwendungen für Zinsen, entstehe die irreführende Vorstellung, das Objekt erwirtschafte bereits im ersten Jahr einen „liquiden Einnahmenüberschuss“. Tatsächlich habe der Liquiditätsüberschuss in den ersten beiden Jahren nicht ausgereicht, um die prospektierten Ausschüttungen zu gewährleisten.

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Da die Fondsnebenkosten fast 40% betrügen, sei eine Wertsteigerung faktisch ausgeschlossen. Auch weise der Prospekt nicht auf das Risiko des vollständigen Verlusts des eingezahlten Kapitals hin

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Der Hinweis auf Seite 7 des Prospekts zur Wiederverkäuflichkeit des Anteils sei irreführend und falsch. Schließlich sei dem Prospekt nicht zu entnehmen, in welcher Höhe die Beklagte von den Initiatoren Rückvergütungen erhalten habe, da die Kosten für die Vermittlung des Eigenkapitals zusammen mit den Kosten für die Prospektlegung und andere Werbekosten ausgewiesen seien.

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Auch auf das Risiko der einer „Nachschussverpflichtung“ im Falle der Inanspruchnahme durch Gläubiger der Fondsgesellschaft gemäß § 172 Abs. 4 HGB werde nicht ausreichend hingewiesen.

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Der Kläger ist der Ansicht, dass er sich keine Steuervorteile anrechnen lassen müsse

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Der Kläger ist weiter der Auffassung, Verjährung sei nicht gegeben. Vor Beauftragung eines Rechtsanwalts im Jahre 2008 habe er - der Kläger - keinerlei Kenntnis, dass er die streitgegenständlichen Ansprüche geltend machen könne. Aus den ihm übersandeten Geschäftsberichten sei die Kenntnis der im Einzelnen gerügten fehlerhaften Prospektangaben nicht herzuleiten

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Der Kläger beantragt,

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1.

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die Beklagte zu verurteilen, an ihn 10.672,00 € nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (08.03.2011) zu bezahlen,

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Zug um Zug gegen

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Übertragung der Rechte und Pflichten aus der Beteiligung, Beteiligungsnummer 236 an dem X,

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2.

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sowie weitere 837,52 € außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten, nebst 5 % Zinsen heraus über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (08.03.2011) zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie bringt im Wesentlichen vor, der Berater habe im Rahmen des Beratungsgesprächs umfassend über die streitgegenständliche Fondsbeteiligung aufgeklärt. Die Beratung sei anhand des Fondsprospekts erfolgt, der dem Kläger vorgelegen habe. Dieser Prospekt sei im Übrigen nicht fehlerhaft. Sie, die Beklagte, habe zudem eine Plausibilitätsprüfung vorgenommen, bevor die Beteiligung am streitgegenständlichen Fonds durch sie beziehungsweise ihre Mitarbeiter vermittelt wurde. Wegen der konkreten Einzelheiten des behaupteten Gesprächsinhalts und der behaupteten Richtigkeit des Prospekts wird auf die Klageerwiderung vom 17.05.2011, Bl. 46ff. GA, verwiesen.

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Die Beklagte erhebt zudem die Einrede der Verjährung und führt aus, dass durch die Aushändigung des vollständigen Fondsprospektes im Jahr 1993 eine grob fahrlässige Unkenntnis der anspruchsbegründenden Umstände im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB begründet worden sei. Zudem ergebe sich die Verjährung auch aus den Rechenschaftsberichten des X. Spätestens durch den Rechenschaftsbericht für das Jahr 2004, der auf die wirtschaftlichen Probleme des Fonds aufgrund des Auslaufens des Generalmietvertrages hinweist und der wiederum eine Ausschüttung vorsieht, die - wie in den vergangenen vier Jahren - weit hinter der prognostizierten Ausschüttung zurückbleibt, seien dem Kläger die stetig sinkenden Ausschüttungen bekannt gewesen. Soweit der Kläger nunmehr eine nicht erfolgte Aufklärung über Rückvergütungen moniere, gehe das ins Leere. An sie geflossene Vergütungen seien im Prospekt enthalten und hinter dem Rücken des Klägers sei nichts geflossen.

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Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und der zu den Akten gereichten Unterlagen sowie das Protokoll der Sitzung vom 24.01.2012 Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

37

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

38

I.

39

Dem Kläger steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Schadensersatz wegen der Verletzung von Pflichten aus dem zwischen den Parteien unstreitig bestehenden Anlageberatungsvertrag zu.

40

Zwischen dem Kläger und der Beklagten ist ein Anlageberatungsvertrag zustande gekommen. Tritt ein Anlageinteressent an eine Bank oder der Anlageberater einer Bank an einen Kunden heran, um über die Anlage eines Geldbetrages beraten zu werden beziehungsweise zu beraten, so wird das darin liegenden Angebot zum Abschluss eines Beratungsvertrages stillschweigend durch die Aufnahme des Beratungsgesprächs angenommen (BGHZ 123, 126ff.).

41

Die in diesem Zusammenhang bestehenden Beratungspflichten hat die Beklagte indessen nicht verletzt.

42

1.

43

Soweit der Kläger fehlerhafte Angaben im Prospekt rügt und eine Beratungspflichtverletzung hierauf stützt, ist bereits fraglich, ob etwaige fehlerhafte Prospektangaben kausal für die Anlageentscheidung des Klägers waren. Denn der Kläger trägt in der Klageschrift vom 09.02.2011 (Bl. 1ff. GA), dass die Beratung anhand eines Flyers erfolgt sei, der in der Filiale der Beklagten in Hannover ausgelegen habe und den der Kläger vor dem Gespräch mit nach Hause genommen habe. Der Fondsprospekt sei ihm erst im Mai 1993 nach seiner Aufforderung übersandt worden.

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Selbst wenn jedoch - entsprechend dem Vortrag der Beklagten, dem der Kläger mit dem kurzen Hinweis: „Es mag sein, dass sich die Beklagte auf den Prospekt bezogen hat“ nicht substantiiert entgegen getreten ist - eine Beratung anhand des als Anlage K 5 zur Akte gereichten Fondsprospekts erfolgt ist, ist eine Pflichtverletzung der Beklagten mangels fehlerhafter Angaben im Prospekt nicht ersichtlich.

45

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss einem Anleger für seine Beitrittsentscheidung ein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt vermittelt werden, d.h. er muss über alle Umstände, die für seine Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, insbesondere über die mit der angebotenen speziellen Beteiligungsform verbundenen Nachteile und Risiken, zutreffend, verständlich und vollständig aufgeklärt werden (BGHZ 79, 337, 344; BGH, Urteil vom 07.04.2003, II ZR 160/02, WM 2003, 1086, 1088; vom 07.12.2009, II ZR 15/08, ZIP 2010, 176 Tz. 8; vom 22.03.2010, II ZR 203/08). Ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist daher nicht allein anhand der wiedergegebenen Einzeltatsachen, sondern nach dem Gesamtbild zu beurteilen, das er von den Verhältnissen des Unternehmens vermittelt. Dabei dürfen die Prospektverantwortlichen allerdings eine sorgfältige und eingehende Lektüre des Prospekts bei den Anlegern voraussetzen (vlg. etwa BGH, Urteil vom 06.03.2008, III ZR 298/05 mit weiteren Nachweisen). Diesen Anforderungen genügt der streitgegenständliche Prospekt für den X.

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a)

47

Entgegen der Ansicht des Klägers liegt im fehlenden Hinweis auf die Umfirmierung des Fonds kein Prospektfehler. Es ist für den Anleger nicht von wesentlicher Bedeutung, dass die Fondsgesellschaft früher unter X firmierte, die bereits im Jahr 1989 gegründet wurde. Der Kläger hat nämlich nicht vorgetragen, dass die Fondsgesellschaft in der Zeit bis zu seinem Beitritt andere als mit dem prospektierten Anlageprojekt zusammenhängende Geschäfte getätigt hat (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.07.2011, I-6 U 86/10).

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Auch klärt der Prospekt hinreichend über die personellen und wirtschaftsrechtlichen Verflechtungen der am Anlageprojekt beteiligten Unternehmen und Personen auf. Auf den Seiten 29ff. des Prospekts sind die beteiligten Unternehmen, deren kapitalmäßige und personelle Verflechtungen sowie ihre projektbezogenen Leistungen in einer übersichtlichen tabellarischen Form dargestellt. Weiter enthält die tabellarische Übersicht auf Seite 30 des Prospekts Angaben dazu, wie viel des Gesamtkostenaufwandes von 46.550.000,00 DM auf die Vergütung der vorgenannten Unternehmen entfällt. Dies genügt den Anforderungen der Rechtsprechung, wonach der Prospekt eine Darstellung der wesentlichen kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen zwischen einerseits der Fondsgesellschaft, ihren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern und andererseits den Unternehmen sowie deren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern, in deren Hand die Beteiligungsgesellschaft die nach dem Emissionsprospekt durchzuführenden Vorhaben ganz oder wesentlich gelegt hat, und der diesem Personenkreis gewährten Sonderzuwendungen oder Sondervorteile enthalten muss (vgl. OLG Düsseldorf, Urteile vom 03.03.2011, I-6 U 189/09, vom 16.03.2011, I 15 U 220/09; vom 21.07.2011, I-6 U 86/10).

49

Soweit der Kläger in diesem Zusammenhang darauf hinweist, dass die zentrale Person, die das Fondsgeschehen von Anfang an beherrschte, X sei und dieser indirekt Mehrheitsgesellschafter der Initiatorin, der X, sei und in deren Aufsichtsrat sitze, ist nicht nachvollziehbar, inwieweit hiermit eine nicht erkennbare personelle oder kapitalmäßige Verpflichtung gerügt wird. Dass Herr Lindner diese Position innehatte, ergibt sich aus den Ausführungen auf Seite 25, 2. Spalte, letzte Zeile des Prospekts.

50

Ohne Erfolg rügt der Kläger in diesem Zusammenhang weiter, der Anleger könne aus dem Prospekt den Rückfluss des Investitionsvolumens nicht entnehmen, wobei aufgrund der in der Klage vorausgehenden Ausführungen davon auszugehen ist, dass sich diese Rüge auf die der „X“ angehörenden Gesellschaften bezieht. Aus den vorstehend genannten tabellarischen Übersichten, insbesondere der Tabelle über die an dem Anlageprojekt beteiligten Unternehmen und die von ihnen abgedeckten Leistungsbereiche, erschließt sich dem sorgfältigen Leser des Prospekts hinreichend, welches Unternehmen der „X“ Zahlungsempfänger der in der tabellarischen Übersicht aufgelisteten Vergütungen ist (vgl. OLG Düsseldorf, Urteile vom 03.03.2011, I-6 U 189/09, vom 16.03.2011, I 15 U 220/09; vom 21.07.2011, I-6 U 86/10).

51

b)

52

In Bezug auf die seitens des Klägers gerügte fehlerhafte Aufklärung über die Investitionskosten ist ebenfalls kein Prospektfehler ersichtlich.

53

Entgegen der Ansicht des Klägers ist es nicht zu beanstanden, dass auf den Seiten 14 und 30f. des Prospekts die Gesamtinvestitionskosten einschließlich der Umsatzsteuer ausgewiesen sind. Zum einen wird auf diesen Umstand ausdrücklich in den Überschriften der Tabellen hingewiesen. Zum anderen ist die Darstellung der Bruttobeträge deswegen nicht fehlerhaft, weil die hinsichtlich der Umsatzsteuer auf Seite 21 des Prospekts vorgeschlagene Vorgehensweise lediglich eine Option ist. Dementsprechend ist an dieser Stelle im Prospekt ausgeführt, dass die Fondsgesellschaft „beabsichtigt“ gemäß § 9 UStG zu verfahren. Schließlich wäre eine Darstellung des Gesamtkostenaufwandes ohne Umsatzsteuer irreführend, weil dann ein Teil der Ausgaben ausgeblendet werden müsste (vgl. OLG Düsseldorf, Urteile vom 03.03.2011, I-6 U 189/09, vom 16.03.2011, I 15 U 220/09; vom 21.07.2011, I-6 U 86/10).

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Keinen für die Anlageentscheidung wesentlichen Umstand stellt es weiterhin dar, wenn in dem Prospekt auf S. 31 der Kostenaufwand pro qm Nutzfläche berechnet wird. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob bei einer solchen Kostenbetrachtung das Agio nicht herausgerechnet werden darf und ob durch den in dem Prospekt vorgenommenen Abzug der Kosten für die Stellplätze und der Umsatzsteuererstattung ein doppelter Abzug der auf die Stellplätze entfallenden Umsatzsteuer vorgenommen worden ist. Eine Irreführung des Anlegers ist durch solche etwaigen Ungenauigkeiten ausgeschlossen, da der nur wenige Rechenschritte umfassende Rechenweg, der zu der Prospektangabe von einem Kostenaufwand von ca. 5.600,00 DM je qm Nutzfläche führt, gleichfalls dargestellt wird und daher ein verständiger Leser selbst überprüfen kann, ob er diese von dem Prospektherausgeber angestellte Betrachtungsweise des Kostenaufwands pro Nutzfläche teilt (vgl. OLG Düsseldorf, Urteile vom 03.03.2011, I-6 U 189/09, vom 16.03.2011, I 15 U 220/09; vom 21.07.2011, I-6 U 86/10).

55

c)

56

Eine vom Kläger gerügte „Verschleierung der Zahlungsempfänger“ kann nicht festgestellt werden. Entgegen der Ansicht des Klägers lässt sich dem Prospekt entnehmen, welche Gesellschaft der „X“, insbesondere hierbei die X, welche Leistungen erbringt und welche Zahlungen an welche Gesellschaft fließen. Diese Informationen ergeben sich aus der Zusammenschau der tabellarischen Übersichten auf den S. 25f., wo für jeden Vertragspartner konkret dessen Leistungsbereich angegeben ist, und der Übersicht auf S. 30, der entnommen werden kann, welcher Teil der Gesamtkosten jeweils für welche Tätigkeit an welches Unternehmen fließt.

57

d)

58

Im Prospekt ist darüber hinaus keine fehlerhafte Bezeichnung der Mitwirkung von „Banken“ enthalten. Zwar ist dem Kläger zuzugeben, dass in der tabellarischen Aufstellung auf Seite 30 des Prospekts in der Zeile „Zwischenfinanzierungszinsen, Notar“ als Vertragspartner lediglich „Banken, Notar“ aufgeführt ist. Der tabellarischen Übersicht auf Seite 25 des Prospekts ist jedoch zu entnehmen, dass die Beklagte unter anderem die Zwischenfinanzierung übernommen hat. Insofern ist eine Nennung der Beklagten in der Übersicht auf Seite 30, in der vorrangig ein Überblick über die Kosten gegeben werden soll, nicht erforderlich.

59

Auch in Bezug auf die Angaben zu den Nebenkosten ist eine Fehlerhaftigkeit des Prospekts nicht feststellbar. Entgegen der Ansicht des Klägers liegt in der Angabe der Bruttobeträge der Grundstückskosten einschließlich der Erwerbs- und Baunebenkosten kein Prospektfehler. Dies gilt auch für die Positionen der Nebenkosten - von den Zwischenfinanzierungszinsen und Notarkosten bis hin zu den Kosten für die Vermittlung des Eigenkapitals und die Werbe- und Prospektkosten. Insoweit wird auf die Ausführungen unter Ziffer I. 1. b) verwiesen, wonach die Darstellung der Investitionskosten unter Einbeziehung der Umsatzsteuer nicht fehlerhaft ist. Eine fehlerhafte Kalkulationsgrundlage stellt die Auflistung der einzelnen Kostenpositionen in der Tabelle „Gesamtkosten der Investition“ (Seite 30 des Prospekts) daher nicht dar. Infolgedessen ist es auch nicht zu beanstanden, dass die in Prozentzahlen ausgewiesenen einzelnen Kostenpositionen auf den jeweiligen Bruttobeträgen basieren. Insofern ist - anders als vom Kläger gerügt – insbesondere das sich aus der tabellarischen Auflistung der Kostenpositionen auf Seite 30 des Prospekts ergebende Verhältnis von „weichen Kosten“ zu den Gesamtkosten nicht zu beanstanden.

60

Auch die vom Kläger unter dem Punkt „kaufmännische Geschäftsbesorgung und Baubetreuung“ gerügten Zahlungen an die X führen nicht zu einem fehlerhaften Prospekt. Den Angaben auf Seite 30 des Prospekts ist - wie der Kläger richtig ausführt - zu entnehmen, an welchen Kostenpositionen die X Gruppe partizipiert. Aus den Tabellen auf den Seiten 25f. des Prospekts lässt sich entnehmen, welches Unternehmen der X für welchen Leistungsbereich vorgesehen ist. Aus der Zusammenschau dieser Angaben mit den Angaben in der Übersicht „Gesamtkosten der Investition“ auf Seite 30 wird hinreichend klar, welche Vergütungen die X beziehungsweise die X für welche Leistungen erhält. Ob diese Vergütungen letztlich angemessen sind und die zusätzliche Vergütung für die Leistung „kaufmännische Geschäftsbesorgung und Baubetreuung“ betriebswirtschaftlich zu rechtfertigen ist, kann hier dahinstehen. Auf der Grundlage der vorbezeichneten Angaben und Informationen wird der Anleger jedenfalls in die Lage versetzt, selbst zu beurteilen, ob ihm diese Vergütungen angemessen erscheinen oder nicht.

61

e)

62

Ebenso wenig ist eine fehlerhafte Darstellung der Mieteinnahmen feststellbar. Dies gilt sowohl für die im Prospekt angegebene Indexsteigerung in der Vergangenheit als auch für die auf dieser Grundlage prognostizierten zukünftigen Mieteinnahmen.

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(1)

64

Sofern der Kläger eine falsche Angabe der Indexsteigerung für die Zeit von 1973 bis 1992 auf Seite 17 des Prospekts rügt, genügt sein Vortrag nicht zur substantiierten Darlegung eines Prospektfehlers. Der Kläger beschränkt seine entsprechenden Behauptungen auf Seite 16 der Klageschrift vom 09.02.2011 auf die Aussage, der Durchschnitt der Indexsteigerungen der Jahre 1973 bis 1992 habe tatsächlich lediglich 3,32% betragen und verweist hierfür auf den Index für das Jahr 1973 von 45,2 und den Index für das Jahr 1992 von 86,9%. Allein mit diesen Angaben ist seine Behauptung nicht hinreichend nachvollziehbar. Hierfür hätte es zumindest der Darlegung der jährlichen Indexsteigerungen bedurft, aus denen sich dann ein Durchschnitt hätte ermitteln lassen. Mit Blick darauf war auch dem vom Kläger insoweit angebotenen Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht nachzugehen.

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(2)

66

In Bezug auf die zukünftig prognostizierten Mieteinnahmen liegt entgegen der Ansicht des Klägers ebenfalls kein Prospektfehler vor. Da der Anleger grundsätzlich das Risiko trägt, dass sich seine Anlageentscheidung im Nachhinein als falsch erweist, muss die in dem Prospekt prognostizierte wirtschaftliche Entwicklung nicht tatsächlich eintreten. Die Interessen des Anlegers werden vielmehr dadurch gewahrt, dass die Prognosen im Prospekt durch Tatsachen gestützt und ex ante betrachtet vertretbar sein müssen (vgl. BGH Urteil vom 27.10.2009, XI ZR 338/08). Vertretbar bedeutet nicht, dass die Prognose eine realistische, kaufmännischen Erfahrungen entsprechende vorsichtige Kalkulation enthalten muss. Der Prognose einer zukünftigen Entwicklung darf vielmehr eine optimistische Erwartung zugrundegelegt werden, solange die die Erwartung rechtfertigenden Tatsachen sorgfältig ermittelt sind und die darauf gestützte Prognose der künftigen Entwicklung aus damaliger Sicht vertretbar ist (vgl. BGH, Urteil vom 27.10.2009, XI ZR 338/08). Dass die Prognose der kalkulierten Mietpreissteigerung unvertretbar in diesem Sinn gewesen ist, wird vom Kläger nicht dargelegt. Insbesondere genügt hierfür nicht der Hinweis darauf, dass bei der Ermittlung der durchschnittlichen Indexsteigerung in der Vergangenheit die Jahre mit einer sehr hohen Inflation eingerechnet wurden und daher allenfalls eine Steigerung von 2,2% hätte prognostiziert werden dürfen. Ebenso wie vor der Auflage des X einige Jahre eine hohe Inflation zu verzeichnen war, konnte dies auch danach der Fall sein. Auch im Übrigen ist der zugrundegelegte Zeitraum von 20 Jahren nicht zu beanstanden, denn damit ist eine hinreichend repräsentative Zeitspanne erfasst, auf deren Grundlage ein Durchschnittswert für die anschließende Prognoserechnung ermittelt werden konnte.

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Selbst wenn die angegebene Indexsteigerung von 3,75% in den Jahren 1973 bis 1992 jedoch tatsächlich nicht zutreffend sein sollte, würde der geltend gemachte Schadensersatzanspruch sich hieraus nicht herleiten lassen, denn dieser wäre verjährt.

68

Für Ansprüche dieser Art ist bis zur Schuldrechtsreform die regelmäßige Verjährungsfrist von 30 Jahren maßgebend gewesen. Wollte man einen Anspruch des Klägers dem Grunde nach unterstellen, so war die früher geltende Verjährungsfrist - ausgehend von der Entstehung des Anspruchs mit dem Erwerb der Beteiligung am 28.04.1993 - am 31. Dezember 2001 noch nicht abgelaufen. Nach Art. 229 § 6 Abs. 1 S. 1, Abs. 4 EGBGB ist auf seinerzeit noch nicht verjährte Ansprüche nunmehr die Regelverjährung des § 195 BGB anzuwenden, bei der nach § 199 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BGB für den Beginn der Verjährungsfrist die Kenntniserlangung des Gläubigers von den einen Anspruch begründenden Umständen maßgeblich ist. Eine grob fahrlässige Unkenntnis steht dabei der positiven Kenntnis gleich (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 70. Auflage 2011, § 199, Rdnr. 39 f. m.w.N.).

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Wollte man eine Pflichtverletzung der Beklagten im Hinblick auf die als fehlerhafte Beratung gerügte Angabe einer Indexsteigerung von 3,75% in den Jahren 1973 bis 1992 bejahen, ist die Verjährungsfrist im Zeitpunkt der Erhebung der Klage am 08.03.2011 bereits abgelaufen gewesen. Die Voraussetzungen der eben genannten Bestimmung des § 199 Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB sind nämlich spätestens mit Erhalt des Rechenschaftsberichts für das Jahr 2004 (Anlage B 1) im Jahr 2005 eingetreten, so dass gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB die dreijährige Verjährungsfrist mit Ablauf des 31.12.2008 abgelaufen war (vgl. Palandt/Ellenberger, 70. Aufl. 2011, EGBGB 229 §§ 5, 6, Rn. 6).

70

Die für den Beginn der Verjährungsfrist maßgeblichen subjektiven Voraussetzungen lagen spätestens mit Erhalt des genannten Rechenschaftsberichts im Jahr 2005 vor. In den Rechenschaftsberichten zum Geschäftsjahr 2004 und den vorhergehenden Jahren, die dem Kläger übersandt worden sind, ist ausweislich der Angaben im Rechenschaftsbericht für 2004 (Seite 4 der Anlage B 1) mehrfach darauf hingewiesen worden, dass die tatsächliche Indexsteigerung hinter der prospektierten Indexsteigerung deutlich zurückbleibt. Damit war dem Kläger spätestens mit Erhalt dieses Rechenschaftsberichts deutlich vor Augen geführt, dass die prognostizierte Indexsteigerung nicht nur nicht realisiert werden konnte, sondern dass die tatsächliche Indexsteigerung erheblich von der prognostizierten nach unten abwich, so dass der Kläger Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände hatte. Die richtige rechtliche Würdigung der bekannten Tatsachen ist für den Beginn der Verjährungsfrist nicht erforderlich (BGH, Beschluss vom 19.03.2008, III ZR 220/07). Die Sach- und Rechtslage ist auch insoweit nicht unübersichtlich oder unklar, so dass eine Ausnahme von dem aufgezeigten Grundsatz nicht greift. Dem Kläger war auch die Beklagte als potentieller Schuldner bekannt, da einer deren Mitarbeiter ihn vor dem Erwerb der Beteiligung beraten hatte.

71

(3)

72

Auf die den Prognosen über zukünftige Mieteinnahmen innewohnenden Unsicherheiten ist entgegen der Behauptung des Klägers ausreichend hingewiesen worden. Auf Seite 17 des Prospekts ist unmittelbar nach dem Hinweis auf eine unterstellte Indexsteigerung der letzten 20 Jahre von ca. 3,75% ausgeführt:

73

„Es wird ausdrücklich darauf aufmerksam gemacht, daß die tatsächlichen Indexentwicklungen von den prognostizierten Zahlen abweichen können. Auch könnten Indexveränderungen nicht nur zum Positiven, sondern auch zum Negativen eintreten.

74

Abweichungen von der prognostizierten Indexentwicklung haben Einfluss auf die Summe der Einnahmen der Gesellschaft und können – je nach prozentualer Abweichung – Auswirkungen auf die geplanten Barausschüttungen nach sich ziehen.“

75

Ein inhaltsgleicher Hinweis findet sich zu Beginn der Ausführungen auf Seite 7 des Prospekts.

76

f)

77

Auch im Hinblick auf die Darstellung der Zinseinnahmen ist eine fehlerhafte Darstellung nicht erkennbar. Ausweislich der Angaben in der Zeile „Zinseinnahme“ der Prognoserechnung auf Seite 18 des Prospekts sollte die Fondsgesellschaft in den Jahren 1993 und 1994 Zinseinnahmen in Höhe von insgesamt 447.703,00 DM erwirtschaften. Die hierfür notwendigen Kalkulationsgrundlagen sind in der Fußnote 2 auf derselben Seite des Prospekts hinreichend erklärt. Aus den dortigen Erläuterungen wird deutlich, dass in den Jahren 1993 und 1994 nicht sofort benötigte Guthaben als Festgelder angelegt werden sollen. Aus dieser Anlage soll ein Zinsertrag in Höhe von 275.000,00 DM erwirtschaftet werden. Darüber hinaus sollen ab 1993 Wertpapiere für 1.500.000,00 DM erworben und auch auf diese Weise Zinsen erwirtschaftet werden. Aus diesen Erklärungen wird deutlich, woher der in der Tabelle angegebene „Mehrertrag von über 170.000,00 DM“ stammt. Im Übrigen ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, inwiefern die Ausführungen in Fußnote 2) auf Seite 18 des Prospekts, insbesondere die Angaben zu den erwarteten Zinshöhen in Prozent in Abhängigkeit vom Anlagezeitraum keine ausreichende Kalkulationsgrundlage darstellen sollen.

78

Auch stellt es keinen Prospektfehler dar, wenn in der Fußnote 2 auf S. 18 und auf Seite 21 unter der Überschrift "Zinsabschlagsteuer" des Prospekts die prognostizierte Steuergutschrift mit einer Barausschüttung gleichgesetzt wird. Da an selber Stelle zugleich zutreffend erklärt wird, dass eine Steuergutschrift beim Anleger entweder zu einer Verringerung der Steuernachzahlung oder zu einer höheren Einkommenssteuererstattung führt, ist eine Irreführung der Anleger ausgeschlossen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.07.2011, I-6 U 86/10).

79

g)

80

Auch in Bezug auf die im Rahmen der Prognoserechnung berücksichtigten Zinseinnahmen der Jahre 1993 und 1994 liegt kein die Beklagte zum Schadensersatz verpflichtender Prospektfehler vor.

81

Zum einen musste der Prospekt in der Prognosrechnung auf Seite 18f. des Prospekts zwischen der Investitionsphase und der Nutzungsphase nicht unterscheiden. Anhand der Angaben auf den Seiten 10 und 29 des Prospekts über den Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes (31.03.1994) beziehungsweise den zeitlichen Verlauf der Investition und den voraussichtlichen Nutzungsbeginn (01.04.1994) ist dem Anleger hinreichend deutlich gemacht, dass mit der Vermietung erst zu diesem Zeitpunkt begonnen werden sollte und dass folglich auch erst ab diesem Zeitpunkt Einnahmen aus den Mietverträgen erfolgen konnten. Zudem wird in der Prognoserechnung auf Seite 18 rechnerisch dargelegt, dass die Barausschüttungen im Jahr 1993 gerade nicht aus Mieteinnahmen, sondern lediglich aus Zinseinnahmen, d. h. einem Liquiditätsüberschuss erfolgen sollten. Eine "Täuschung", dass ein "liquider Einnahmenüberschuss" erwirtschaftet worden sei, ist insofern nicht erkennbar.

82

Zum anderen wäre - selbst bei Unterstellung eines Prospektfehlers im Hinblick auf die vom Kläger gerügten fehlenden Angaben über die Zinsen in den Jahren 1993 und 1994 – ein hierauf gestützter Schadensersatzanspruch verjährt. Wie vorstehend unter Ziffer I. 1. e) (2) ausgeführt, verjährt ein solcher Anspruch binnen 3 Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit Kenntnis hätte erlangen müssen. Diese für den Verjährungsbeginn maßgeblichen subjektiven Voraussetzungen lagen spätestens im Jahr 2004 vor. Ausweislich des Rechenschaftsberichts für 2004 (Anlage B 1) erfolgte bereits im Jahr 1993 lediglich eine Ausschüttung in Höhe von 0,08% anstelle der prospektierten in Höhe von 0,27%. Zum Zeitpunkt des Erhalts dieser Ausschüttung, spätestens jedoch mit Erhalt des Rechenschaftsberichts für 2004, in dem die prospektierten Ausschüttungen den tatsächlichen gegenübergestellt sind, war dem Kläger die negative Abweichung der tatsächlichen Ausschüttung von der prospektierten im Jahr 1993 bekannt.

83

h)

84

Der Prospekt (und der Anlageberater) mussten nicht auf ein Totalverlustrisiko hinweisen. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 27.10.2009, XI ZR 338/08, Rn. 28, zitiert nach Juris) hängen Inhalt und Umfang der Beratungspflicht nicht schematisch von einer bestimmten Fremdkapitalquote der jeweiligen Kapitalanlage, sondern vielmehr von deren konkreten Risiken und dem individuellen Beratungsbedarf des Anlegers ab, der sich nach dessen Wissensstand, seiner Risikobereitschaft und dem von ihm verfolgten Anlageziel bestimmt (vgl. BGHZ 123, 126, 128 f.; BGH, Senatsurteil vom 21.03.2006, XI ZR 63/05, WM 2006, 851, Tz. 12). Anders als dies bei einem Filmfonds sein könnte, bei dem der Misserfolg der Produktion unmittelbar einen entsprechenden Verlust des eingebrachten Kapitals nach sich ziehen dürfte (vgl. etwa BGH, Urteile vom 14.06.2007, III ZR 125/06, WM 2007, 1503, Tz. 15, und III ZR 300/05, WM 2007, 1507, Tz. 14), steht bei einem Immobilienfonds, selbst bei unzureichendem Mietertrag den Verbindlichkeiten der Gesellschaft zunächst der Sachwert der Immobilie gegenüber. Zu einem Totalverlust des Anlagebetrages kann es also erst dann kommen, wenn die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft den Wert der Immobilie vollständig aufzehren. Auch wenn ein (teilweise) fremdfinanzierter Fonds zusätzlich Zins- und Tilgungsleistungen zu erbringen hat und im Fall der Verwertung der Fondsimmobilie das Risiko besteht, dass der Erlös hinter den Kreditverbindlichkeiten zurückbleibt, so ergibt sich daraus kein hinweispflichtiges Risiko. Solange der Anteil der Fremdfinanzierung des Fonds und die damit verbundenen Belastungen im Prospekt zutreffend dargestellt sind, sind die sich daraus ergebenden, möglichen Risiken allgemeiner Natur, Anlegern wie dem Kläger regelmäßig bekannt und damit nicht aufklärungsbedürftig. Dass diese Darstellungen unzutreffend sind, ist weder dargelegt noch sonst ersichtlich.

85

Der Anteil der Fremdfinanzierung ist im Prospekt mit 24,70% ausgewiesen (vgl. etwa Seiten 7, 15 und 31 des Prospekts). Dass diese Angaben unzutreffend wären, trägt der Kläger nicht vor. Anhaltspunkte dafür, dass die bestehenden Verbindlichkeiten den Wert der Fondsimmobilie übersteigen könnten, sind nicht erkennbar und vom Kläger auch nicht vorgetragen.

86

Auch das Risiko eines Teilverlustes einer Einlage als "Hafteinlage" ist im Fondsprospekt ausreichend dargestellt, um den Anleger auf diese Möglichkeit hinzuweisen. Auf den Seiten 4, 6 und 16 des Prospektes ist dargelegt, dass die Beteiligung des Zeichners am Gewinn und Verlust der Fondsgesellschaft sowie am Gesellschaftsvermögen teilnimmt. Damit musste dem Kläger klar sein, dass seine Einlage als Haftungsmasse für Verbindlichkeiten der Gesellschaft zur Verfügung stand. Daraus folgt jedoch zugleich, dass der Kläger auch einen (teilweisen) Verlust seiner Einlage erleiden könnte.

87

i)

88

Der die Wiederverkäuflichkeit beziehungsweise die Fungibilität betreffende Hinweis auf S. 7 des Prospekts ist weder irreführend noch falsch. Er ist ausreichend. Es wird in hinreichendem Maße dargelegt, dass die Anteile nicht ohne Weiteres und jederzeit problemlos veräußert werden können. Insbesondere weist der Prospekt darauf hin, dass anders als etwa der Aktienhandel der Handel mit Kommanditanteilen nicht institutionalisiert ist. Damit wird hinreichend deutlich zwischen einem Handel, der in der Regel täglich in einem institutionalisierten Umfeld mit einem potentiell aufnahmefähigen Markt stattfindet, und einem Verkauf der in Rede stehenden Anteile unterschieden. Etwas anderes ergibt sich nicht aus der im Prospekt aufgezeigten Erfahrung, dass Kaufinteresse durch Zweiterwerber bestehe, insbesondere dann, wenn die Steigerung der Ausschüttung (siehe Prognoserechnung) einsetze. Dass diese Prognose unvertretbar gewesen ist, ist weder vorgetragen noch erkennbar.

89

j)

90

Der Prospekt ist auch nicht deshalb fehlerhaft, weil auf das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung nicht ausreichend hingewiesen worden wäre.

91

Durch den Gesamtzusammenhang des Prospekts wird angemessen auf die Gefahr eines Wiederauflebens der Haftung des Klägers als Kommanditist gemäß § 172 Abs. 4 HGB hingewiesen. Hierfür reicht es aus, wenn die Hinweise in dem Prospekt in ihrer Zusammenschau dem Anleger vor Augen führen, dass während der Startphase, aber auch bei Ausbleiben des erwarteten wirtschaftlichen Erfolgs des Projekts, die Kommanditistenhaftung wieder auflebt (BGH, Beschluss vom 09.11.2009, II ZR 16/09). Schon auf S. 4 des Prospekts wird der Leser darauf hingewiesen, dass es sich bei der Beteiligung um eine wirtschaftliche Betätigung handelt, die mit Risiken verbunden ist. Ferner wird in der prospektierten Prognoserechnung (S. 18f. des Prospekts) - wie bereits ausgeführt - rechnerisch dargelegt, dass die Barausschüttungen nicht aus dem erzielten Gewinn, sondern aus dem Liquiditätsüberschuss erfolgen sollen. In dem der Prognoserechnung anschließenden Kapitel zu den steuerlichen Grundlagen (S. 20f. des Prospekts) wird dann unter der passenden Überschrift "Barausschüttung" dem Leser erklärt, dass durch diese Ausschüttungen die Haftung nach § 172 Abs. 4 HGB bis zu der im Handelsregister eingetragenen Haftsumme wieder auflebt. Dem Anleger ist damit hinreichend deutlich vor Augen geführt, worden, dass schon planmäßig für lange Zeit und erst recht, wenn es nicht so gut läuft, wie erhofft, seine Kommanditistenhaftung wieder auflebt (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.07.2011, I-6 U 86/10).

92

k)

93

Entgegen der Ansicht des Klägers ergibt sich auch im Hinblick auf die von ihm unter dem Punkt "Täuschung über die Zahlung von Provisionen" gerügten Umstände kein die Beklagte zum Schadensersatz verpflichtender Anspruch.

94

Zunächst ist die Darstellung der für die Vermittlung des Eigenkapitals veranschlagten Kosten zusammen mit den Werbe- und Prospektkosten (Seite 30 des Prospekts) nicht zu beanstanden. Eine über die in der tabellarischen Übersicht "Gesamtkosten der Investition" auf Seite 30 des Prospekts hinausgehende weitere Ausdifferenzierung der Zahlungsempfänger wäre der übersichtlichen Darstellung der Gesamtkosten abträglich gewesen. Gegen die Darstellung der Vertriebsprovision zusammen mit den Werbe- und Prospektkosten in einer Summe bestehen zudem insofern keine Bedenken, als es sich jeweils um verschiedene Kosten der Eigenkapitalbeschaffung handelt und daher nur das in einer Summe zusammengefasst wird, was inhaltlich auch zusammen gehört (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.07.2011, I-6 U 86/10).

95

Im Übrigen kann dahingestellt bleiben, ob die vom Kläger behaupteten Vergütungen im Hinblick auf die Hinweise in den Prospekten, dass die Beklagte für die Vermittlung des Eigenkapitals eine Vergütung erhält, tatsächlich die Definition der höchstrichterlichen Rechtsprechung erfüllt, es sich hierbei insbesondere um "hinter dem Rücken des Anlegers" erfolgende Rückflüsse handelt. Ein auf die fehlende Aufklärung über diese Vergütungen gestützter Anspruch war jedenfalls zum maßgeblichen Zeitpunkt der Klageerhebung am 08.03.2011 verjährt.

96

Maßgeblich für den Beginn der Verjährungsfrist sind auch hier die Regelungen der Art. 229 § 6 Abs. 1 und 4 EGBGB, §§ 195, 199 Abs. 1 BGB, wonach ein Anspruch binnen 3 Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit Kenntnis hätte erlangen müssen, verjährt (vgl. die Ausführungen unter Ziffer I. 1. e) (2)). Die für den Beginn der Verjährung maßgeblichen subjektiven Voraussetzungen lagen hier bereits im Jahr 1993 vor.

97

Dabei kann auf den Zeitpunkt der Beratung am 28.04.1993 abgestellt werden, zu dem der Kläger Kenntnis der anspruchsbegründenden Tatsachen erlangte. Diese Kenntnis ergibt sich aus dem Umstand, dass der Bankberater die streitgegenständliche Beteiligung anhand des Fondsprospekts vorstellte, was unstreitig ist. Zwar hatte der Kläger in seiner Klageschrift vom 09.02.2011 noch vorgetragen, die Beratung sei anhand des Flyers erfolgt, der einige Zeit zuvor bei der Beklagten ausgelegen und den er mit nach Hause genommen habe. Der Fondsprospekt sei ihm erst im Mai 1993 nach seiner Aufforderung übersandt worden (vgl. die Ausführungen auf Seite 4 der Klageschrift, Bl. 4 GA). Die Beklagte hat in der Klageerwiderung vom 17.05.2011 jedoch behauptet, die Beratung sei anhand des Fondsprospekts erfolgt, dessen Einzelheiten im Beratungsgespräch detailliert besprochen worden seien. Dem ist der Kläger - wie unter Ziffer I. 1. bereits dargelegt - nicht substantiiert entgegengetreten. Er hat in der Replik vom 22.06.2011 hierzu lediglich erklärt: „Es mag sein, dass sich die Beklagte auf den Prospekt bezogen hat“ (vgl. Bl. 68 GA). Insofern ist davon auszugehen, dass bei der Beratung anhand des Prospekts der Bankberater auch auf Übersicht auf Seite 30 des Prospekts hingewiesen hat, in der in der Zeile „Vermittlung des Eigenkapitals, Werbe- und Prospektkosten“ die Beklagte namentlich als „Vertragspartner“ und damit Empfänger dieser Leistungen genannt ist. Weiter ist davon auszugehen, dass bei der Beratung anhand des Prospekts auch die Angaben auf Seite 25 des Prospekts Gegenstand waren. Hier wird die Beklagte als Vertragspartner unter anderem mit dem Leistungsbereich „Mitvertrieb“ vorgestellt. Auf der Grundlage dieser Angaben und Informationen hatte der Kläger Kenntnis davon, dass die Beklagte für die Vermittlung des Eigenkapitals und infolgedessen für die Vermittlung der streitgegenständlichen Beteiligung an ihn eine Vergütung erhalten würde. Damit kannte der Kläger die anspruchsbegründenden Umstände eines Schadensersatzanspruchs in Bezug auf eine fehlende Aufklärung über die Höher der der Beklagten für die Eigenkapitalvermittlung zufließende Vergütung.

98

Selbst wenn bei der Beratung nicht auf die vorgenannten Ausführungen im Prospekt hingewiesen worden sein sollte, lagen die für den Beginn der Verjährungsfrist maßgeblichen subjektiven Voraussetzungen im Jahre 1993 vor. Zu diesem Zeitpunkt, namentlich im Mai 1993, hat der Kläger nach eigenen Angaben den Prospekt erhalten. Aufgrund der Angaben auf den Seiten 25 und 30 des Prospekts hätte der Kläger bereits zu diesem Zeitpunkt Kenntnis davon nehmen können, dass die Beklagte die Vermittlung von Eigenkapital übernommen hat und hierfür entsprechende Vergütungen erhält. Der Umstand, dass der Kläger den Prospekt nach der Zeichnung nicht gelesen hat - dies lässt sich dem wiederholten Hinweis in den Schriftsätzen des Klägers entnehmen, wonach es nicht Aufgabe und/oder Pflicht des Klägers sei, den Inhalt des Prospekts im Nachhinein zu recherchieren - und ihm daher die maßgeblichen Informationen nicht zur Kenntnis gelangt sind, stellt einen groben Sorgfaltspflichtverstoß im Sinne einer grob fahrlässigen Unkenntnis gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB dar.

99

Dem stehen die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 27.09.2011 (Urteil, VI ZR 135/10), vom 08.07.2010 (Urteil, III ZR 249/09) und vom 29.11.2011 (Beschluss, XI ZR 50/10) nicht entgegen. Anders als in dem hier vorliegenden Fall ging es in den beiden ersten genannten Entscheidungen um Prospektangaben über Umstände, die in einem Prospekt mit volks-, betriebswirtschaftlichen und steuerrechtlichen Fachausdrücken erklärt und daher schwerer verständlich sind. Gegenstand der ersten Entscheidung war die behauptete fehlerhafte Darstellung von Planzahlen über die voraussichtlichen Platzierungen; der zweiten Entscheidung lag die - letztlich vom Bundesgerichtshof angenommene fehlende Eignung der Beteiligung für das Anlageziel der Altersvorsorge zugrunde. Für derartige Konstellationen - so der Bundesgerichtshof - ist dem Anleger im Allgemeinen kein Vorwurf eines in subjektiver und objektiver Hinsicht „groben Verschuldens gegen sich selbst“ zu machen, wenn er auf den Rat und die Angaben „seines“ Beraters oder Vermittlers vertraut und deshalb davon absieht, den ihm übergegebenen Anlageprospekt durchzusehen und auszuwerten (BGH, Urteil vom 27.09.2011, VI ZR 135/10; Urteil vom 08.07.2010, III ZR 249/09).

100

Vorliegend geht es jedoch um die Vergütung der Beklagten für die Empfehlung der streitgegenständlichen Beteiligung. Dies ist ein Umstand, der sich nicht aus mit volks-, betriebswirtschaftlichen und steuerrechtlichen Fachausdrücken versehenen Erklärungen, sondern lediglich aus der namentlichen Nennung der Beklagten in der Gesamtkostenaufstellung auf Seite 30 des Prospekts ergibt. Zudem besteht anderes als in dem vom Bundesgerichtshof im Urteil vom 08.07.2010, Az.: III ZR 249/09, entschiedenen Fall auch nicht die Gefahr einer unangemessenen Benachteiligung des Anlegers durch den unbemerkten Ablauf der Verjährungsfrist. In jenem Fall war eine unterlassene Aufklärung über die fehlende Eignung der Beteiligung zur Altersvorsorge wegen des Totalverlustrisikos Gegenstand der zum Schadensersatz verpflichtenden Pflichtverletzung. Würde hierbei die für den Verjährungsbeginn maßgebliche grob fahrlässige Unkenntnis bereits mit der Prospektübergabe beginnen, wäre der Schadensersatzanspruch in der Tat häufig schon verjährt, bevor sich speziell das in Rede stehende Totalverlustrisiko für dem Anleger „bemerkbar“ macht und er sich veranlasst sieht, die Richtigkeit der vom Berater oder Vermittler gegebenen Empfehlung zu hinterfragen. Im vorliegenden Sachverhalt geht es hingegen um die unterlassene Aufklärung über die Höhe der von der Beklagten für die Vermittlung der streitgegenständlichen Beteiligung erlangten Vergütungen. Dies ist ein Umstand, der im Zeitpunkt der Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung für den Anleger ist, denn zu diesem Zeitpunkt muss der Anleger das besondere Interesse der beratenden Bank an der Empfehlung gerade dieser Anlage erkennen können. Risiken, die sich zukünftig realisieren können, stehen damit in keinem Zusammenhang.

101

Der Ansicht der Kammer steht schließlich auch nicht der Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 29.11.2011, Az.: XI ZR 50/11, entgegen, denn anders als im vorliegenden Fall war in jenem Fall die beklagte Bank im Prospekt nicht namentlich genannt. Es befand sich dort lediglich der Hinweis darauf, dass das Agio der Fondsgesellschaft zur Abdeckung weiterer Eigenkapitalbeschaffungskosten zur Verfügung steht. Vorliegend ist die Beklagte jedoch namentlich als Empfänger der entsprechenden Vergütung ausgewiesen. Aus dieser Darstellung auf Seite 30 des Prospekts lässt sich bereits bei einem oberflächlichen Betrachten die Information entnehmen, dass die Beklagte Vergütungen für die Empfehlung der Beteiligung erhalten hat, so dass der Kläger ohne Weiteres Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände hätte erlangen können.

102

2.

103

Der Kläger kann sein Klagebegehren nicht mit Erfolg darauf stützen, dass der Berater die streitgegenständliche Beteiligung als sichere Wertanlage unter dem Aspekt einer sicheren Altersvorsorge empfohlen habe. Hierbei kann dahin stehen, ob der Berater tatsächlich entsprechende Äußerungen getätigt hat, denn ein hierauf gestützter Schadensersatzanspruch ist verjährt.

104

Auch hierbei sind für den Beginn der Verjährungsfrist die Regelungen der Art. 229 § 6 Abs. 1 und 4 EGBGB, §§ 195, 199 Abs. 1 BGB maßgeblich, wonach ein Anspruch binnen 3 Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit Kenntnis hätte erlangen müssen, verjährt (vgl. die Ausführungen unter Ziffer I. 1. e) (2)). Die für den Beginn der Verjährung maßgeblichen subjektiven Voraussetzungen lagen hier spätestens im Jahr 2005 vor, so dass ein etwaiger Anspruche mit Ablauf des 31. Dezember 2008 verjährt war. Der Kläger hatte spätestens mit Erhalt des Rechenschaftsberichts für 2004 im Jahr 2005 von den entscheidenden Punkten der wirtschaftlichen Entwicklung des Fonds Kenntnis.

105

Die Ergebnisse der Barausschüttungen sind bereits ab dem Jahr 1996 Jahr für Jahr von der prospektierten Höhe nach unten abgewichen und haben sich kontinuierlich verringert. Ab dem Jahr 2001 erreichten die tatsächlichen Ausschüttungen kaum die Hälfte der prospektierten; im Jahr 2004 erfolgte lediglich noch eine Ausschüttung in Höhe von 0,05% anstelle der prospektierten 6,00%. Hierüber war der Kläger aufgrund der regelmäßigen Informationen über die wirtschaftliche Entwicklung durch die Geschäftsberichte seit dem Jahr 1993 informiert. Ab dem Jahr 2007 hat der Kläger nach eigenen Angaben keine Ausschüttungen mehr erhalten.

106

In dem Rechenschaftsbericht für das Jahr 2004 (Anlage B 1) ist der Kläger sodann darauf hingewiesen worden, dass lediglich nur die Hälfte der Nutzfläche vermietet ist, denn von der Gesamtnutzfläche von ca. 6.215 qm (vgl. die Angaben auf Seite 6 des Prospekts) war 2004 lediglich eine Fläche von 3.090 qm vermietet (vgl. Seite 4 des Rechenschaftsberichts für 2004 und den anhängenden „Bericht der Verwaltung zur Vermietungssituation“). Weiter erfolgt ein Hinweis darauf, dass sich die Gesamtmieteinnahmen auf 286.000,00 € belaufen (vgl. Seite 4 des Rechenschaftsberichts für 2004); ausweislich der Prognoserechnung (Seiten18, 19 des Prospekts) sollten jedoch 2.961.128,00 € Mieteinnahmen erzielt werden. Weiter ist im Rechenschaftsbericht für 2004 ausgeführt, dass sich der tatsächliche liquide Überschuss für 2004 auf 81.000,00 € belaufe, prognostiziert gewesen seien 889.000,00 €. Weiter erfolgt in den Erläuterungen der Abweichung des liquiden Überschusses vom prognostizierten ein Hinweis auf die Leerstände sowie den ausgelaufenen Generalmietvertrag. Schließlich findet sich der Vorschlag der Geschäftsführung, für 2004 keine Ausschüttungen vorzunehmen, sondern den liquiden Überschuss den Rücklagen zuzuführen.

107

Demgemäß war dem Kläger spätestens mit Erhalt dieses Rechenschaftsberichts bekannt, dass der Fonds, den er angeblich als sichere Wertanlage unter dem Aspekt einer sicheren Altersvorsorge gezeichnet hatte, in eine erhebliche Schieflage geraten und das unternehmerische Konzept des Fonds gescheitert war. In einer solchen Situation war jedem Anleger klar, dass die Kapitalbeteiligung nicht völlig risikolos und sicher war, anderslautende Erklärungen des Beraters also nicht zutrafen.

108

3.

109

Mangels Schadensersatzanspruchs besteht auch weder ein Anspruch auf die geltend gemachten Zinsen noch auf die Zahlung der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten.

110

II.

111

Aus dem nicht nachgelassenen Schriftsatz des Klägers vom 25.01.2012 ergibt sich weder eine andere Beurteilung noch ein Grund für die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 Abs. 2 ZPO.

112

III.

113

Die Kostentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO; die Anordnungen der vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeben sich aus den §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1, 2 ZPO.

114

Streitwert: 10.672,00 EUR

115

Reucher-Hodges

Schleif

Braun