Verwaltungsgericht Minden (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-11-27, Aktenzeichen 9 K 4224/03
ECLI:DE:VGMI:2003:1127.9K4224.03.00

Tenor

Die Bescheide des Beklagten vom 10. Dezember 2002 in der Fassung
des Widerspruchsbescheides des Beklagten vom 07. April 2003 werden
aufgehoben.

Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des jeweils
beizutreibenden Betrages abwenden, falls nicht die Kläger vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

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Tatbestand:

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Die Kläger sind zu je 1/3 Eigentümer des Grundstücks Gemarkung E. Flur 12
Flurstück 8 (Lange Straße 53) in E. . Das Grundstück liegt in einem förmlich
festgelegten Sanierungsgebiet.

3

Mit Schreiben vom 23. August 1996 kündigte die
Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen GmbH (künftig: LEG) die
Erhebung von Ausgleichsbeträgen zur Finanzierung der Sanierung an: Die Stadt
E. habe sie zum Treuhänder für die Vorbereitung und Durchführung der
Sanierungsmaßnahme "Altstadt E. - I. Sanierungsabschnitt" bestellt. Der von den
Eigentümern zu entrichtende Ausgleichsbetrag entspreche der Erhöhung des
Bodenwertes, die durch die Sanierung bedingt sei. Die Erhöhung des Bodenwertes
bestehe aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück
ergeben würde, wenn eine Sanierung nicht durchgeführt worden wäre (Anfangswert),
und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und
tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergebe
(Endwert). Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt E. habe
die Anfangs- und Endwerte ermittelt, sodass die Ausgleichsbeträge errechnet und
erhoben werden könnten. Den Eigentümern werde Gelegenheit gegeben, vor der
endgültigen Festsetzung des Ausgleichsbetrages Stellung zu nehmen. Die
Bodenrichtwertkarten mit den Anfangs- und Endwerten könnten eingesehen
werden.

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Hierauf erwiderten die Kläger mit Schreiben vom 26. September 1996, dass aus
dem Schreiben der LEG vom 23. August 1996 nicht hervorgehe, um welche
Sanierungsmaßnahmen es sich handele und zu welchem Zeitpunkt die Bodenwerte
festgelegt worden seien. Die ermittelten Bodenwerte und die behauptete
Wertsteigerung durch die Sanierungsmaßnahmen seien nicht nachvollziehbar. Im
Bereich Lange Straße seien unbebaute Grundstücke seit Jahrzehnten nicht
vorhanden.

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In dem folgenden Schriftwechsel führte die LEG bzw. der Beklagte auf
entsprechende Einwände der Kläger aus: Im Bereich des streitgegenständlichen
Grundstückes seien folgende Sanierungs- und Ordnungsmaßnahmen durchgeführt
worden: Ausbau der Fußgängerzone "Lange Straße"; verkehrsberuhigter Ausbau der
Meierstraße und der Karlstraße; Entkernung und Freimachung im rückwärtigen
Bereich Lange Straße/Karlstraße/Meierstraße. Der Anfangswert gehe vom Wert des
Grundstücks vor Beginn der Sanierung Mitte 1972 aus. Dieser sei dann vom
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt E. auf den Stichtag 31.
Dezember 1991 hochgerechnet worden. Der Endwert nach Abschluss der Sanierung
sei zum Zwecke der Vergleichbarkeit ebenfalls auf den Stichtag 31. Dezember 1991
bezogen. Es sei bei der Bewertung vom Gutachterausschuss unterstellt worden,
dass die Grundstücke unbebaut seien. Andere Vergleichsmaßstäbe seien nicht
vorhanden. Gegebenenfalls könnte nur ein Vergleich mit unbebauten Grundstücken
in anderen, ähnlich strukturierten Gebieten vorgenommen werden. Der
Gutachterausschuss habe zulässiger Weise bei der Ermittlung der Anfangs- und
Endwerte eine Gebietseinteilung für lagetypisch gleichartige und gleichwertige
Grundstücke vorgenommen und dabei zwischen den unmittelbar an der Lange
Straße angrenzenden Flächen (60,00 DM/m²) und dem rückwärtigen Bereich (45,00
DM/m²) unterschieden. Eventuell vorhandene Besonderheiten jedes einzelnen
Grundstücks seien beachtet worden.

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Mit Bescheiden vom 10. Dezember 2002 erhob der Beklagte jeweils von den
Klägern einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 2.935,63 EUR. Zur Begründung führte
er an: Gemäß § 154 BauGB habe der Eigentümer eines im förmlich festgelegten
Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen
Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten. Der Gutachterausschuss für
Grundstückswerte in der Stadt E. habe für das streitgegenständliche Grundstück
als Anfangswert 1.100,00 DM/m² und als Endwert 1.165,00 DM/m² ermittelt. Die sich
daraus ergebende Werterhöhung von 65,00 DM/m² sei als Ausgleichsbetrag zu
entrichten. Der Ausgleichsbetrag betrage bei einer Grundstücksgröße von 265 m²
somit 17.225,00 DM mithin für 1/3-Anteil 5.741,60 DM = 2.935,63 EUR.

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Hiergegen legten die Kläger mit Schreiben vom 15. Januar 2003 Widerspruch
ein. Zur Begründung führten sie an: Besonders bemerkenswert sei, dass ein nicht
unbeträchtlicher Teil der Lange Straße nicht als Sanierungsgebiet ausgewiesen
worden sei. Die Eigentümer der entsprechenden Grundstücke seien somit auch von
der Entrichtung eines Ausgleichsbetrages befreit. Der Beklagte sei verpflichtet, die
individuelle Bewertung eines jeden im Sanierungsgebiet liegenden Grundstückes
durchzuführen und den Eigentümern die Kriterien zur Ermittlung der betreffenden
Wertsteigerung zu erläutern.

8

Den Widerspruch wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 07. April
2003 zurück: Die Grenze des Sanierungsgebietes "Altstadt E. - I.
Sanierungsabschnitt" sei mit Satzung vom 27. April 1972 festgelegt worden. Dabei
bilde die Lange Straße die westliche Begrenzung. Vorrangiges Ziel der Sanierung sei
die Behebung städtebaulicher Missstände. Diese seien im Bereich westlich der
Lange Straße nicht erkennbar, sodass die Einbeziehung der dort gelegenen
Grundstücke in das Sanierungsgebiet nicht in Betracht gekommen sei. Im Rahmen
der Stadtsanierung seien umfängliche Grundstücksneuordnungen sowie
Umstellungen des öffentlichen Verkehrsraumes durchgeführt worden. Eine weitere -
insbesondere dem Bereich Friedrichstraße/Karlstraße/Meierstraße dienende -
Maßnahme sei der Werreausbau im Abschnitt Leopoldstraße bis Woldemarstraße
mit Herstellung einer Brücke, die die Anfahrbarkeit der Grundstücke in diesem
Quartier wesentlich verbessert habe, gewesen. Die durch öffentlich finanzierte
Sanierungsmaßnahmen eingetretenen Werterhöhungen der im Sanierungsgebiet
gelegenen Grundstücke habe der zuständige Gutachterausschuss für
Grundstückswerte ermittelt. Sie seien als Anfangs- und Endwerte festgestellt worden
und hätten als solche Eingang in die Bodenrichtwertkarte gefunden. Die Ermittlung
der Ausgleichsbeträge sei u.a. im Schreiben der LEG eingehend dargelegt
worden.

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Mit ihrer am 07. Mai 2003 erhobenen Klage verfolgen die Kläger ihr Begehren
weiter und weisen darauf hin, dass der dem Gericht zur Verfügung gestellte
Verwaltungsvorgang unvollständig sei und keine Überprüfung der Rechtmäßigkeit
der Erhebung der angefochtenen Bescheide ermögliche.

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Die Kläger beantragen,

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die Bescheide des Beklagten vom 10. Dezember 2002 in der Fassung
des Widerspruchsbescheides des Beklagten vom 07. April 2003
aufzuheben.

12

Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

14

Zur Begründung führt der Beklagte unter Anderem weiter aus: Die fehlerfreie
Ermittlung der Bodenwerte könne durch ein vom Gericht einzuholendes
Sachverständigengutachten bewiesen werden. Bei der Bewertung der für den
Anfangs- und Endwert maßgeblichen Faktoren stehe der Gemeinde aus der Natur
der Sache ein Schätzungsspielraum zu. Vorliegend seien die Besonderheiten des
streitgegenständlichen Grundstückes beachtet worden. Im Rahmen der Sanierung
sei die Kanalisation ergänzt und eine Fußgängerzone eingerichtet worden. Durch die
Schaffung einer Fußgängerzone habe sich insbesondere die Immissionsbelastung
für das streitgegenständliche Grundstück verringert. Wesentlicher Grund für die
Werterhöhung der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke sei nicht der im
Rahmen der Stadtsanierung erfolgte Umbau der Lange Straße zur Fußgängerzone,
sondern die Verbesserung der allgemeinen Wohn- und Lebensverhältnisse durch
teilweise Neuordnung des Gebiets nach vorausgegangenem Erwerb und Abbruch
von Bauwerken. Für die Grundstücke auf der Ostseite der Lange Straße, die
gleichzeitig an die Karlstraße angrenzten, sei überdies die rückwärtige Erschließung
durch den Umbau dieser Straße sowie die Errichtung einer Brücke über die Werre
wesentlich erleichtert worden.

15

Auf den Hinweis des Gerichts, dass die Verwaltungsvorgänge zur Beurteilung der
Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide nicht ausreichten, hat der Beklagte
mitgeteilt, dass für die betroffenen Grundstücke keine anderen als die bereits
überlassenen Akten geführt würden. Die sanierungsbedingten Werterhöhungen der
Grundstücke seien vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt und als
Anfangs- und Endwerte in den Bodenrichtwertkarten ausgewiesen worden. Weiter
gehende Unterlagen, insbesondere Aussagen darüber, wie die Werte ermittelt
worden seien, stünden der Stadt E. nicht zur Verfügung. Diesbezüglich werde an
den Gutachterausschuss für Grundstückswerte verwiesen.

16

Die Beteiligten haben übereinstimmend auf die Durchführung einer mündlichen
Verhandlung verzichtet.

17

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakte dieses Verfahrens und der Gerichtsakten in den Verfahren 9 K
4181/03 und 9 K 4252/03 sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des
Beklagten verwiesen.

18

Entscheidungsgründe:

19

Mit Einverständnis der Beteiligten entscheidet die Kammer gemäß § 101 Abs. 2 VwGO
ohne mündliche Verhandlung.

20

Auf die zulässige Anfechtungsklage sind die an die Kläger gerichteten Bescheide des
Beklagten vom 10. Dezember 2002 in der Fassung des Widerspruchbescheides des Beklagten
vom 07. April 2003 ohne Entscheidung in der Sache aufzuheben. Nach § 113 Abs. 3 Sätze 1
und 4 VwGO kann das Gericht binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten der Behörde bei
Gericht, ohne in der Sache selbst zu entscheiden, den Verwaltungsakt und den
Widerspruchsbescheid aufheben, soweit nach Art und Umfang die noch erforderlichen
Ermittlungen erheblich sind und die Aufhebung auch unter Berücksichtigung der Belange der
Beteiligten sachdienlich ist. Diese Voraussetzungen liegen vor.

21

Die Entscheidung ergeht binnen sechs Monaten seit Eingang der Akten bei Gericht am
25. Juli 2003.

22

Für die Beurteilung der materiellen Rechtmäßigkeit der erhobenen Ausgleichsbeträge
sind unter Berücksichtigung der Anforderungen, die in Verfahren dieser Art an die
Sachverhaltsermittlung zu stellen sind, noch erhebliche Ermittlungen erforderlich.

23

Der in § 154 Abs. 1 und 2 BauGB grundsätzlich definierte Ausgleichsbetrag ist
unter Beachtung des § 196 BauGB und der Vorschriften der
Wertermittlungsverordnung, insbesondere der §§ 26 ff. WertV, zu bestimmen. § 196
BauGB ist zu entnehmen, dass grundsätzlich Bodenrichtwerte für einzelne
Grundstücke zu ermitteln sind

24

- vgl. OVG NRW, Urteil vom 09. April 1990 - 22 A 1185/89,
NWVBl. 1990, 412 (416) -.

25

Die Ermittlung der Anfangs- und Endwerte ist in der Regel mit erheblichen
Schwierigkeiten verbunden, da eine Vielzahl von Faktoren, die selbst von
Sachverständigen oft nicht einheitlich bewertet werden, zu berücksichtigen sind

26

- vgl. OVG NRW, Urteil vom 09. April 1990 - 22 A 1185/89, NWVBl.
1990, 412 (416) -.

27

Deshalb kommt der Ermittlung der Grundlagen der Bewertung eine erhöhte
Bedeutung zu. Sie ist dementsprechend den Betroffenen und den zur Kontrolle der
Entscheidung berufenen Verwaltungsgerichten mitzuteilen

28

- vgl. VG Frankfurt, Beschluss vom 25. August 1999 - 8 G 3502/98 (3),
NVwZ 2000, 227 -.

29

Denn nur so kann beurteilt werden, ob sich die Behörde innerhalb des ihr in §
154 Abs. 2 BauGB gewährten (begrenzten) Schätzungsspielraumes gehalten
hat.

30

Die vom Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge und seine Ausführungen
im gerichtlichen Verfahren lassen eine derartige Beurteilung nicht zu. Ihnen lässt sich
lediglich entnehmen, dass die sanierungsbedingte Werterhöhung der im
Sanierungsgebiet liegenden Grundstücke vom Gutachterausschuss ermittelt wurde
und die auf den Stichtag 31. Dezember 1991 bezogenen Anfangs- und Endwerte von
ihm in den Bodenrichtwertkarten nach Zonen getrennt ausgewiesen wurden.
Mangels unbebauter Grundstücke ist dabei von dem Gutachterausschuss auf die
allgemeine Preisentwicklung des Grundstücksmarktes zurückgegriffen worden. Für
die Grundstücke Lange Straße 55 bis 71 ist weiter zwischen den unmittelbar an die
Lage Straße angrenzenden Flächen und dem rückwärtigen Bereich unterschieden
worden. Für das Grundstück der Kläger ermittelte der Gutachterausschuss danach
einen Anfangswert von 1.100,00 DM und einen Endwert von 1.165,00 DM.

31

Es ist schon nicht ersichtlich, ob der Gutachterausschuss in Übereinstimmung mit
§ 28 Abs. 2 WertV als Wertermittlungsstichtag den 31. Dezember 1991 zu Grunde
gelegt hat

32

- vgl. zum Wertermittlungsstichtag: OVG Bremen, Urteil vom
13. Dezember 1994 - 1 BA 37/93, juris; OVG Lüneburg, Beschluss vom
13. März 1997 - 1 M 4892/96, juris; Kleiber, in
Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Loseblatt-
Kommentar, Band 5, München, Stand: 01. Mai 2003, § 28 WertV Rn. 18
und 29; Fislake, in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Loseblatt,
Band 2, Köln, Berlin, Bonn, München, Stand: August 2002, § 154 Rn. 20 -
.

33

Weiter lässt die Mitteilung des Beklagten, der Gutachterausschuss habe mangels
unbebauter Grundstücke auf die allgemeine Preisentwicklung zurückgegriffen und
nach Zonen unterschieden, offen, ob dabei die allgemein anerkannten Grundsätze
der Wertermittlungsverordnung beachtet worden sind

34

- vgl. zum Bewertungsverfahren: BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 -
BVerwG 4 C 6.01, DVBl. 2002, 1479 (1481); BVerwG, Beschluss vom
16. Januar 1996 - BVerwG 4 B 69.95, BRS 48 Nr. 243; OVG Lüneburg,
Urteil vom 30. Mai 2001 - 1 L 3314/00, ZMR 2002, 233 (234); VG
Frankfurt, Beschluss vom 25. August 1999 - 8 G 3502/98 (3), NVwZ 2000,
227; Fislake, in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Loseblatt, Band
2, Köln, Berlin, Bonn, München, Stand: August 2002, § 154 Rn. 21 -.

35

Diese Angaben lassen allenfalls den Schluss zu, dass die Ermittlung des
Anfangs- und des Endwertes auf dem sog. Bodenrichtwertverfahren oder mittelbaren
Vergleichswertverfahren beruht

36

- vgl. zum Bodenrichtwertverfahren: OVG Lüneburg, Beschluss vom
13. März 1997 - 1 M 4892/96, juris; Kleiber, in:
Ernst/Zinkhahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Loseblatt-
Kommentar, Band 5, München, Stand: 01. Mai 2003, § 13 Rn. 35 ff. -
.

37

Ob das Verfahren den §§ 13 und 14 WertV entspricht, kann auf Grund der
Angaben des Beklagten hingegen nicht beurteilt werden. Es ist nicht einmal
ersichtlich, welche Zonen im Einzelnen gebildet und weshalb die gebildeten Zonen,
für die einheitliche Anfangs- und/oder Endwerte festgelegt wurden, wie geschehen
abgegrenzt wurden.

38

Zudem reicht, um den Vorgaben des § 154 Abs. 2 BauGB gerecht zu werden,
eine Ermittlung der Bodenwerterhöhung nur für Wertzonen nicht aus. Es ist weiter
erforderlich, dass darauf aufbauend für jedes einzelne Grundstück geprüft wird, ob
Besonderheiten hinsichtlich seines Zuschnitts, seiner Lage oder seiner
Ausnutzbarkeit eine von den Grundwerten abweichende Bewertung erfordern

39

- vgl. VG Minden, Urteil vom 14. März 2002 - 9 K 3304/98, S. 21;
VG Minden, Urteil vom 15. Juni 2000 - 9 K 2687/98, S. 18 -.

40

Entsprechende Einzelgutachen sind vom Beklagten nicht vorgelegt worden. Dass
solche vom Gutacherausschuss erstellt worden sind, hat der Beklagte weder
behauptet noch ist dies sonst ersichtlich. Vielmehr verweist der Beklagte selbst
darauf, dass die rechtsfehlerfreie Ermittlung der Bodenwerte durch ein (erst noch)
vom Gericht einzuholendes Gutachten bewiesen werden könne.

41

Ob weiter - § 28 Abs. 3 Satz 2 WertV entsprechend - Beeinträchtigungen der
zulässigen Nutzbarkeit, die sich aus einer bestehen bleibenden Bebauung auf einem
Grundstück ergeben, vom Gutachterausschuss zutreffend berücksichtigt wurden,
oder von einer Berücksichtigung abgesehen wurde, weil es bei wirtschaftlicher
Betrachtungsweise oder aus sonstigen Gründen nicht geboten erschien, das
Grundstück in der bisherigen Weise zu nutzen, kann gleichfalls anhand der
eingereichten Verwaltungsvorgänge des Beklagten und seinen Ausführungen nicht
geklärt werden.

42

Die Aufhebung ist auch unter Berücksichtigung der Belange der Beteiligten
sachdienlich. Denn es ist zunächst Aufgabe des Beklagten, die Ermittlung des
Anfangs- und Endwertes durch den Gutachterausschuss zu prüfen, bevor er sich auf
die Angaben verlässt und entsprechende Ausgleichsbeträge festsetzt. Der
Gutachterausschuss wird für den Beklagten nämlich ausschließlich als Gutachter im
Rahmen seiner Aufgaben gemäß § 193 BauGB tätig. Zwar verfügt der
Gutachterausschuss über besondere Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung, eine
nachvollziehbare und an den gesetzlichen Bestimmungen orientierte Berechnung
des Anfangs- und des Endwertes macht dies jedoch nicht entbehrlich. Dies hat der
Beklagte nicht berücksichtigt, sondern vielmehr - wie seine Mitteilung, über keine
weiter gehenden Unterlagen zu verfügen, zeigt - sich ohne Prüfung auf die vom
Gutachterausschuss mitgeteilten Daten verlassen. Dass nunmehr das Gericht an
Stelle des Beklagten die zur Beurteilung der Rechtmäßigkeit der erhobenen
Ausgleichsbeträge erforderlichen Informationen, namentlich vor allem ein das
Grundstück der Kläger betreffendes Einzelgutachten einholt, ist nicht gerechtfertigt.
Ein derartiges Vorgehen würde die dem Beklagten obliegende Ermittlungspflicht in
das gerichtliche Verfahren verlagern, ohne dass dies für die Kläger mit beachtlichen
Vorteilen verbunden wäre. Das Gericht darf die dem Beklagten eingeräumte
Schätzungsbefugnis nämlich nicht an dessen Stelle ausüben. Vielmehr hat es die
Schätzungsbefugnis des Beklagten zu respektieren und kann bei dessen Ausübung
lediglich nachprüfen, ob sich die Entscheidung des Beklagten im Rahmen dessen
hält, was der Schätzungsspielraum als rechtlich vertretbar zulässt

43

- vgl. zur gerichtlichen Kontrolldichte: OVG NRW, Urteil vom 09. April
1990 - 22 A 1185/89, NWVBl. 1990, 412 (415) -.

44

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO j..V.m. den §§ 708 Nr. 11,
711 ZPO.