Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2001-12-04, Aktenzeichen 22 U 97/01
ECLI:DE:OLGK:2001:1204.22U97.01.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d :

2

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung B. Flur
Nr. , auf dem die Firma R. als Mieterin einen SB-Warenmarkt
betrieb.

3

Dieses Grundstück hatte die H.-M. Versicherungs-AG aufgrund
notariellen Kaufvertrages vom 30.04.1982 von der Beklagten
erworben. Die H.-M. Versicherungs-AG verpflichtete sich zur
Errichtung eines Gebäudes und zum Betrieb eines SB-Warenhauses mit
Vollsortiment auf dem Grundstück. Die Beklagte verpflichtete sich
gemäß § 4 Ziffer 5,

4

"...im Wohnsiedlungsbereich B.ein
SB-Warenhaus oder ähnlichen Betrieb, z. B. Kaufhaus mit mehr als
1.500 m² Verkaufsfläche, soweit rechtlich möglich, bis zum Jahre
2000 nicht zu zulassen..."

5

Am 01.10.1983 schloss die H.-M. Versicherungs-AG mit der Firma
R. einen Mietvertrag mit einer Laufzeit bis zum 31.12.2003. Die
Klägerin erwarb das Grundstück am 07.05.1997 und trat in das
Mietverhältnis mit der Firma R. ein.

6

Auf ein Schreiben der Firma R. vom 20.01.1997 kam es zu
Verhandlungen mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin über die
Verlängerung der Vertragslaufzeit des Mietvertrages. Am 21.02.1997
(Bl. 160 AH) übersandte die Rechtsvorgängerin der Klägerin der
Firma R. einen Nachtrag zum Mietvertrag, in dem die Verlängerung
der festen Mietzeit um 15 Jahre sowie eine Option für 8 Jahre
vorgesehen waren.

7

Am 01.07.1997 fasste der Rat der Beklagten den
Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 38 a/B., der eine
Ausweisung des Gebietes der ehemaligen Zuckerfabrik für
großflächigen Einzelhandel, unter anderem die Errichtung eines
SB-Warenhauses mit ca. 5.000 m² Verkaufsfläche, vorsah. Dieses
Gebiet liegt ca. 1 km von dem SB - Warenmarkt auf dem Grundstück
der Klägerin entfernt.

8

Mit Schreiben vom 30.06.1997 (Bl. 163 AH) bat die Klägerin die
Fa. R. im Hinblick auf deren Ablehnung der Unterzeichnung des
angebotenen Nachtrags um Prüfung einer Verlängerung des
Mietverhältnisses zumindest bis zum 31.12.2010.

9

Mit Schreiben vom 03.07.1997 (Bl. 162 AH) teilte die Firma R.
der Klägerin mit, sie sei an einer Verlängerung des Mietvertrages
zur Zeit nicht interessiert. Ein geändertes Angebot der Klägerin
vom 09.07.1997 (Bl.164 AH), das die Verlängerung der Laufzeit des
bestehenden Mietvertrages bis zum 31.12.2010 vorsah, lehnte die
Firma R. unter dem 04.08.1997 (Bl. 165 AH) aufgrund der sich
abzeichnenden, veränderten Wettbewerbssituation ab.

10

Am 29.06.1999 wurde dem Betreiber des SB-Marktes auf dem Gebiet
der ehemaligen Zuckerfabrik eine Baugenehmigung erteilt, nachdem
die Beklagte am 25.02.1999 ihr Einvernehmen nach § 36 BauGB erteilt
hatte. Am 14.12.1999 wurde der Satzungsbeschluss für den
Bebauungsplan, der am 16.03.1999 gefasst worden war, wieder
aufgehoben. Es erfolgte eine geänderte Planung. Am 09.05.2000 wurde
der neue SB-Markt auf dem Gebiet der ehemaligen Zuckerfabrik
eröffnet.

11

Mit der Klage verlangt die Klägerin unter Bezugnahme auf die
Abtretungsurkunde vom 10.02.1999 (Bl. 50 AH) die Feststellung der
Schadensersatzpflicht der Beklagten aufgrund der Aufstellung des
Bebauungsplanes und des Bekanntwerdens der Planungsabsichten.

12

Die Klägerin hat behauptet, aufgrund der Ausweisung des neuen
Einkaufszentrums sei es nicht zu einer Mietvertragsverlängerung mit
der Firma R. gekommen. Durch den Verstoß der Beklagten gegen § 4
Ziffer 5 des Kaufvertrages sei ihr, der Klägerin, ein Schaden von
mindestens 6,2 Millionen DM entstanden. Für die Jahre 2004 bis 2019
werde ein erheblicher Mietausfall entstehen.

13

Die Klägerin hat beantragt,

14

festzustellen, dass die Beklagte ihr
sämtliche Schäden zu ersetzen hat, die ihr durch die Aufstellung
des Bebauungsplanes Nr. 38 a/B. zur Ausweisung eines großflächigen
Einzelhandelszentrums in unmittelbarer Nähe des SB-Warenmarktes der
Klägerin durch die Beklagte entgegen der vertraglichen Vereinbarung
vom 30.04.1982 und das Bekanntwerden dieser Planungsabsichten -
insbesondere durch den entstehenden Mietausfall und die
Wertminderung des Objektes - entstanden sind und entstehen
werden.

15

Hilfsweise,

16

festzustellen, dass die Beklagte ihr
sämtliche Schäden zu ersetzen hat, die ihr durch die Erteilung des
gemeindlichen Einvernehmens im Sinne des § 36 in Verbindung mit §
33 BauGB durch die Beklagte am 25.02.1999 für die Errichtung des
großflächigen Einzelhandelszentrums auf dem Gebiet der ehemaligen
Zuckerfabrik in B.- insbesondere durch den entstehenden Mietausfall
und die Wertminderung des Objektes - entstanden sind und entstehen
werden.

17

Die Beklagte hat beantragt,

18

die Klage abzuweisen.

19

Die Beklagte hat gemeint, die Regelung gemäß § 4 Ziffer 5 des
Kaufvertrages sei nichtig, weil sie sich vertraglich nicht wirksam
habe verpflichten können, auch nach einem Zeitraum von mehr als 15
Jahren im Wohnsiedlungsbereich von B. kein SB-Warenhaus zuzulassen.
Darüber hinaus liege kein Verstoß gegen § 4 Ziffer 5 des
Kaufvertrages vor, weil mit dem Begriff des Zulassens die
tatsächliche Ansiedlung eines Konkurrenzbetriebes gemeint gewesen
sei. Die Ansiedlung des neuen SB-Marktes sei erst nach dem
vertraglich festgelegten Zeitpunkt 01.01.2000 erfolgt, nämlich erst
am 09.05.2000. Die Firma R. habe zudem im Jahre 1997 das Interesse
an dem Standort unabhängig von den Planungen der Beklagten wegen
des schlechten Zustandes des Gebäudes und der ungünstigen
Ertragslage verloren.

20

Durch Urteil vom 06.03.2001 - 5 O 209/00 -, auf das wegen
sämtlicher Einzelheiten Bezug genommen wird, hat das Landgericht
die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen
ausgeführt, die Verpflichtung der Beklagten gemäß § 4 Ziffer 5 des
Kaufvertrages, im Wohnsiedlungsbereich B. ein SB-Warenhaus mit mehr
als 1.500 m² Verkaufsfläche bis zum Jahre 2000 nicht zuzulassen,
sei wegen Verstoßes gegen § 1 BBauG/BauGB nach § 134 BGB nichtig,
weil die Unterlassungsverpflichtung in die gemeindliche
Planungshoheit eingreife. Im Übrigen habe die Beklagte gegen die
Unterlassungsverpflichtung nicht verstoßen, weil es nicht auf den
Beginn der Bauleitplanung sondern auf die tatsächliche Eröffnung
des Konkurrenzbetriebes ankomme, die unstreitig erst am 09.05.2000
erfolgt sei.

21

Gegen dieses ihr am 23.03.2001 zugestellte Urteil hat die
Klägerin am 20.04.2001 Berufung eingelegt, die sie nach
entsprechender Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist am
21.06.2001 begründet hat.

22

Die Klägerin meint, § 4 Ziffer 5 des Kaufvertrages vom
30.04.1982 sei nicht nichtig, sondern in Anlehnung an die
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als Übernahme der
Gewährleistung oder Risikoübernahme anzusehen bzw. gemäß § 140 BGB
in eine solche umzudeuten. Da der Prozess der Zulassung des
Konkurrenzbetriebes mit dem Erlass des Planaufstellungsbeschlusses
vom 01.07.1997 begonnen habe, liege auch ein Verstoß der Beklagten
gegen § 4 Ziffer 5 des Kaufvertrages vor.

23

Im Wege der Klageerweiterung verlangt die Klägerin die
Feststellung der Schadensersatzpflicht der Beklagten aufgrund einer
Änderung der verkehrsmäßigen Erschließung ihres Objektes. Hierzu
trägt sie vor, die Beklagte beabsichtige, den Verkehr von den
südlich des Ortes gelegenen Wohngebieten zu der L.straße nicht mehr
wie bisher über den Bahnübergang zuzulassen, sondern über die
A.-S.-Straße zu führen, an der das neue Fachmarktzentrum liege. Die
Verkehrsführung über zwei Kreisel und eine neu geschaffene
Querspange oberhalb des Grundstücks der Klägerin stelle zukünftig
den einzigen Zugang aus südlicher Richtung zur B.er
Haupteinkaufsstraße dar. Durch den bereits erfolgten Bau der
Querspange, einer inzwischen stark befahrenen Straße, habe die
Beklagte 137 Parkplätze, die sich auf dem S. befänden, von dem
SB-Markt abgeschnitten, weil im Bereich des SB-Marktes kein
Verkehrsüberweg vorhanden sei. Sowohl die verwirklichte als auch
die zur Zeit nur konzeptionell geänderte Straßenführung hätten eine
Vermietbarkeit des Gebäudes unmöglich gemacht, wodurch der
Verkaufswert der Immobilie von 18 Millionen auf sechs bis acht
Millionen gesunken sei. Die Änderung der Verkehrsführung stelle
einen Verstoß gegen § 3 l) des Kaufvertrages dar, wonach die
Beklagte verpflichtet sei, den nach der Planung zum Zeitpunkt des
Vertragsschlusses vorgesehenen Funktionszusammenhang von
verkehrsmäßiger Erschließung und Einbindung der Parkplätze zu
gewährleisten und die kürzeste Verbindung zwischen den südlichen
Wohngebieten und dem Grundstück der Klägerin sicherzustellen.

24

Die Klägerin beantragt,

25

das Urteil des Landgerichts Köln 5 O
209/00 vom 06.03.2001 abzuändern und gemäß ihren Schlussanträgen
aus erster Instanz zu entscheiden;

26

ferner,

27

festzustellen, dass die Beklagte ihr
den Schaden zu ersetzen hat, der ihr durch die geänderte
verkehrsmäßige Erschließung ihres Immobilienobjekts L.straße 4,
B.(K 37 N - Südumgehung B.- und Schließung Bahnübergang L.straße
sowie Bau der Querspange entsprechend der als ANLAGE BB 1
beigefügten Darstellung des Ing.-Büro B. und R., B.) entstanden ist
und noch entsteht.

28

Die Beklagte beantragt,

29

die Berufung der Klägerin
zurückzuweisen und der Beklagten zu gestatten, zulässige oder
erforderliche Sicherheiten auch durch Bürgschaft einer im
Währungsgebiet ansässigen Bank oder öffentlichen Sparkasse zu
erbringen.

30

Auch die Beklagte wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches
Vorbringen. Sie rügt die Aktivlegitimation der Klägerin und trägt
vor, weder der Planaufstellungsbeschluss vom 01.07.1997 noch die
Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens gemäß § 36 BauGB am
25.02.1999 stellten einen Verstoß gegen § 4 Ziffer 5 des
Kaufvertrages dar. Die Klausel enthalte keine Risikoübernahme.
Zudem habe das Konkurrenzunternehmen erst nach Ablauf der
Bindungsfrist eröffnet. Erst zu diesem Zeitpunkt sei der Tatbestand
des Zulassens im Sinne der Vertragsklausel abgeschlossen
gewesen.

31

Die Beklagte hat in die Klageänderung betreffend die geänderte
Verkehrsführung nicht eingewilligt und hält diese für nicht
sachdienlich. § 3 l) des Kaufvertrages sei nicht einschlägig, weil
mit dieser Klausel lediglich die Erfüllung der Stellplatzpflicht
nach der Bauordnung Nordrhein Westfalen sichergestellt werden
solle. Daran habe sich durch die neue Verkehrsführung nichts
geändert.

32

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird
auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten
Schriftsätze und eingereichten Unterlagen Bezug genommen.

33

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

34

Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im Übrigen
zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg. Das
Urteil des Landgerichts entspricht der Sach- und Rechtslage, das
Berufungsvorbringen der Klägerin rechtfertigt keine andere
Beurteilung. Die Klageerweiterung ist zulässig, aber nicht
begründet.

35

I.

36

Der in erster Instanz als Hauptantrag gestellte
Feststellungsantrag ist unbegründet. Der Klägerin steht kein
Anspruch auf Schadensersatz gegen die Beklagte wegen der
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 38 a und dem Bekanntwerden
dieser Planungsabsichten zu.

37

1.

38

Die Feststellungsklage ist zulässig, denn die Parteien streiten
über eine aus dem Kaufvertrag vom 30.04.1982 resultierende
Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz eines noch in der
Entwicklung befindlichen Schadens (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 22.
Aufl., § 256 Rn. 7 a m. w. N.).

39

2.

40

Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Die von ihr vorgelegte
Abtretungsurkunde vom 10.02.1999 kann nur so verstanden werden,
dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin sämtliche ihr aus dem
notariellen Kaufvertrag vom 30. April 1982 "zustehenden Rechte" an
die Klägerin abgetreten hat, wie die Klägerin dies in erster
Instanz unwidersprochen vorgetragen hat. Die Worte "zustehenden
Rechte" sind offensichtlich versehentlich nicht geschrieben worden.
Eine solche Abtretung umfasst die primären Erfüllungsansprüche, die
Ansprüche bei Leistungsstörungen und alle selbständigen
Gestaltungsrechte (Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl., § 398 Rn. 18,
19).

41

3.

42

Der Kaufvertrag vom 30.04.1982 stellt auch unter
Berücksichtigung der in §§ 3 l), 4 Ziffer 5 sowie unter Ziffer B
getroffenen öffentlich-rechtlichen Absprachen aus dem Bereich des
Bauplanungs-, Umlegungs- und Erschließungskostenrechts insgesamt
eine privatrechtliche Regelung dar, denn sein Schwerpunkt liegt auf
kaufrechtlichem Gebiet. Die von der Beklagten in § 4 Ziffer 5
eingegangene Verpflichtung, kein weiteres SB-Warenhaus oder
ähnlichen Betrieb mit mehr als 1500 m² Verkaufsfläche bis zum Jahre
2000 zu zulassen, diente nur dem Ziel, die in dem Vertrag
vereinbarte bauliche Nutzung des verkauften Grundstücks
sicherzustellen (vgl. BGHZ 76, 17 ff).

43

4.

44

Die in § 4 Ziffer 5 des Kaufvertrages enthaltene
Verpflichtungserklärung der Beklagten stellt eine vertragliche
Risikoübernahme dar, durch die die Beklagte das Risiko der
künftigen Bebaubarkeit des Grundstücks übernommen hat. Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 76, 17 ff), können
gegen § 2 Abs. 3 Halbsatz 2 BauGB verstoßende und damit unwirksame
Planzusagen als Risikoübernahme ausgelegt oder gemäß § 140 BGB in
eine solche umgedeutet werden. Nach dieser Rechtsprechung liegt
eine vertragliche Risikoübernahme vor allem dann nahe, wenn
Verkäufer und Träger der Planungshoheit identisch sind, weil dann
die im Vertrag vorausgesetzte Verwendbarkeit der Kaufsache nicht
allein vom Willen eines Dritten abhängt. Die Auslegung einer
solchen Klausel und die Bestimmung des Umfangs der Risikoübernahme
hat sich am Vertragszweck und der beiderseitigen Interessenlage
auszurichten.

45

Eine Auslegung des Vertrages unter Berücksichtigung der
beiderseitigen Interessenlage der Parteien zum Zeitpunkt des
Vertragsabschlusses ergibt im vorliegenden Fall, dass die Parteien
mit § 4 Ziffer 5 des Kaufvertrages einen Kauf mit Übernahme des
Planungsrisikos durch die Beklagte vereinbart haben.

46

Für eine solche Auslegung spricht zum einen die in § 4 Ziffer 5
formulierte Einschränkung, ein SB-Warenhaus "soweit rechtlich
möglich" bis zum Jahre 2000 nicht zuzulassen. Aus diesem Wortlaut
ergibt sich, dass die Beklagte sich nicht ohne Rücksicht auf das
geltende öffentlich-rechtliche Bauplanungsrecht verpflichten
wollte, das Risiko eines Scheiterns der von der Rechtsvorgängerin
der Klägerin getätigten Investitionen zu übernehmen. Die
Vertragsparteien sind ersichtlich davon ausgegangen, dass für die
Beklagte keine Möglichkeit zum Fernhalten von Konkurrenz bestand,
wenn etwa eine Baugenehmigung ohne Aufstellung eines
Bebauungsplanes nach § 34 BauGB erteilt werden musste.

47

Auch die von den Vertragsparteien übernommenen umfangreichen
Verpflichtungen weisen auf eine beabsichtigte Risikoübernahme durch
die Beklagte hin. Denn unstreitig hat die Rechtsvorgängerin der
Klägerin auf Wunsch der Beklagten neben dem finanziellen Aufwand
von 1,4 Millionen DM für den Kauf des Grundstücks und die Verlegung
eines Parks die Verpflichtung zu einer bestimmten Investition,
nämlich zur Bebauung des Grundstücks entsprechend den Plänen des
Architekturbüros H. und L. mit einem vereinbarten Raumprogramm
übernommen. Aufgrund des mit dem Kaufvertrag verbundenen
Ablösungsvertrages hat die Rechtsvorgängerin der Klägerin ferner
verschiedene Leistungen zur Erschließung des Grundstücks erbracht.
Zu diesen langfristigen Investitionen war die Klägerin für die
Beklagte erkennbar nur bereit, wenn sie nicht das Risiko eines
Konkurrenzunternehmens in der Nachbarschaft einging, dieses Risiko
vielmehr die Beklagte trug, deren Interesse an dem Abschluss des
Kaufvertrages in der Erweiterung des innerörtlichen Angebotes des
ansässigen Einzelhandels bestand.

48

Selbst wenn man die in § 4 Ziffer 5 des Kaufvertrages enthaltene
Planzusage nicht als Risikoübernahme auslegte, wäre die Klausel
jedenfalls nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und unter
Berücksichtigung ihrer oben dargestellten Bedeutung gemäß § 140 BGB
in eine solche umzudeuten.

49

5.

50

Die Beklagte hat durch die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr.
38 a/B.nicht gegen ihre Verpflichtungen aus § 4 Ziffer 5 des
Kaufvertrages vom 30.04.1982 verstoßen. Weder unter
Berücksichtigung des Wortlautes der Risikoübernahmeklausel noch des
Vertragszwecks und der beiderseitigen Interessenlage lässt sich ein
Verstoß der Beklagten feststellen.

51

a.

52

Die Parteien haben in dem notariellen Vertrag den Begriff des
"Zulassens" innerhalb der Frist bis zum Jahr 2000 nicht näher
definiert. Nach der konkreten Sachlage zum Zeitpunkt des
Vertragsschlusses kann damit die Erteilung einer Baugenehmigung,
die Aufstellung eines Bebauungsplanes oder die Ermöglichung einer
Ansiedlung durch Verkauf eines Grundstücks oder der Eintritt der
konkreten Konkurrenzsituation bis zum Jahr 2000 gemeint gewesen
sein.

53

Der von den Vertragsparteien verwendete Begriff "Zulassen"
könnte seinem Wortlaut nach zwar für den Vorgang der Erteilung
einer Baugenehmigung sprechen. Die Klägerin weist zu Recht darauf
hin, dass die Baugenehmigung selbst nur noch konkrete Fragen des
Bauvorhabens im Sinne des Bauordnungsrechts regelt und den
Abschluss eines längeren Zulassungsverfahrens darstellt. Die
Zulassung der Nutzung eines Grundstücks für Einkaufszentren oder
großflächige Handelsbetriebe erfolgt durch die Festlegung eines
Sondergebietes im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO NW bei Erlass eines
Bebauungsplanes. Das Verfahren zum Erlass eines Bebauungsplanes
wird auch - wie hier am 01.07.1997 geschehen - durch einen
Planaufstellungsbeschluß eingeleitet.

54

Nach dem Sinn und Zweck des Kaufvertrages vom 30.04.1982 und
unter Berücksichtigung der Interessenlage der Parteien ist der in §
4 Ziffer 5 verwendete Begriff "zuzulassen" aber im Sinne einer
tatsächlichen Inbetriebnahme eines Konkurrenzbetriebes zu
verstehen.

55

Aus dem Zusammenhang der Regelungen in § 4 Ziffer 5 des
Kaufvertrags ergibt sich, dass die Vertragsparteien der Käuferin
über einen gewissen Zeitraum sämtliche Konkurrenz fernhalten
wollten, damit sich für sie die Investitionen in das mit dem
Kaufvertrag ermöglichte Projekt lohnten. Solange die
Rechtsvorgängerin ein SB-Warenhaus mit Vollsortiment betrieb,
sollte die Gefahr von Umsatzeinbußen als Folge der
Geschäftstätigkeit gleichartiger oder ähnlicher Unternehmen
verhindert werden. Der Prozess des Zulassens im Sinne der
Vertragsklausel konnte daher erst abgeschlossen sein, wenn ein
Konkurrenzbetrieb tatsächlich eröffnete und nicht lediglich
angekündigt war. Die Inbetriebnahme des neuen Einkaufszentrums ist
unstreitig jedoch erst am 09.05.2000, d. h. nach Ablauf der
Bindungsfrist, erfolgt. Bis zu diesem Zeitpunkt war die Mieterin
der Klägerin konkurrenzlos.

56

Legte man den Begriff des Zulassens wie die Klägerin aus,
beinhaltete die Regelung in § 4 Ziffer 5 des Vertrages einen
Konkurrenzschutz über 18 Jahre hinaus, denn das Verfahren zur
Aufstellung eines Bebauungsplanes erstreckt sich erfahrungsgemäß
über einen längeren Zeitraum, der unter Umständen - wie hier -
mehrere Jahre betragen kann. Eine solche zeitliche Ungewissheit
hinsichtlich der Dauer der vertraglichen Verpflichtung kann nach
der dargestellten Interessenlage der Vertragsparteien nicht gemeint
gewesen sein. Die Beklagte wollte sich vielmehr lediglich
verpflichten, im Rahmen ihrer Möglichkeiten dafür sorgen, dass kein
gleichartiger Betrieb seine Geschäftstätigkeit vor Ablauf der
Bindungsfrist, d. h. dem 01.01. 2000, aufnahm.

57

6.

58

Selbst wenn man von einem Vertragsverstoß der Beklagten
ausginge, fehlte es jedenfalls an der Kausalität eines solchen
Verstoßes für den Eintritt des Schadens. Entgegen der Auffassung
der Klägerin ist weder der Planaufstellungsbeschluss vom 01.07.1997
noch das Bekanntwerden der Planung kausal für die Nichtverlängerung
des Mietvertrages mit der Firma R.. Aus dem von der Klägerin
vorgelegten Schreiben vom 30.06.1997 (Anlage K 18, Bl. 163 AH)
ergibt sich, dass die Firma R. bereits im Juni 1997, das heißt vor
Aufstellung des Planaufstellungsbeschlusses am 01.07.1997, von
einer Verlängerung des Mietvertrages Abstand genommen hatte, weil
firmenintern eine Entscheidung zur langfristigen Sicherung des
Standortes nicht getroffen werden konnte. Da der R. die
Planungsabsichten der Beklagten zu dieser Zeit - soweit vorgetragen
und ersichtlich - noch nicht bekannt sein konnten, ist davon
auszugehen, dass andere Überlegungen für die R.-Gruppe maßgeblich
gewesen sind. Auch die Einstellung des Betriebes schon vor Ablauf
des Mietvertrages bei voller Fortzahlung der Miete spricht dafür,
dass die Aufgabe des Standortes nicht aus Konkurrenzgründen,
sondern aus firmeninternen Gründen geschehen ist.

59

II.

60

Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch keinen Anspruch auf
Schadensersatz wegen Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens
gemäß § 36 in Verbindung mit § 33 BauGB durch die Beklagte am
25.02.1999 für die Errichtung eines großflächigen
Einzelhandelszentrums auf dem Gelände der ehemaligen Zuckerfabrik
in B., denn mit der Erklärung des Einvernehmens hat die Beklagte
nicht gegen ihre Verpflichtungen aus § 4 Ziffer 5 des Kaufvertrages
verstoßen. Ein Anspruch der Klägerin scheitert hier aus den
gleichen Gründen wie unter Ziffer I. dargelegt.

61

III.

62

Der zulässige Klageerweiterungsantrag ist nicht begründet. Der
Klägerin steht auch kein Anspruch auf Schadensersatz im
Zusammenhang mit der geänderten und noch geplanten Verkehrsführung
durch die Beklagte zu.

63

1.

64

Die Klageerweiterung ist gemäß §§ 523, 263 ZPO zulässig, denn
sie ist sachdienlich. Da die Klägerin ihren neuen
Feststellungsantrag auf den Kaufvertrag vom 30.04.1982 stützt und
eine Beweisaufnahme nicht erforderlich ist, kann der Senat über das
neue Begehren abschließend entscheiden. Damit wird der gesamte
Streitstoff im Rahmen dieses Prozesses ausgeräumt und weiteren
Rechtstreitigkeiten zwischen den Parteien vorgebeugt (vgl.
Zöller/Gummer,ZPO, 22. Aufl., § 523 Rn. 8 m. w. N.).

65

2.

66

Der Feststellungsantrag ist gemäß § 256 ZPO zulässig, jedoch
nicht begründet. Die Beklagte hat durch die bereits geänderte und
noch geplante Verkehrsführung nicht gegen Ziffer 3 l) des
Kaufvertrages vom 30.04.1982 verstoßen.

67

Nach § 3 l) hat sich die Beklagte verpflichtet, dafür
einzustehen, dass hinsichtlich des Kaufgrundstückes die
städtebauliche Durchführung der vorgesehenen Bauplanung,
insbesondere die verkehrsmäßige Erschließung des Warenhauses, auf
Dauer sichergestellt wird. Ferner hat die Beklagte die laut
Bauschein nachzuweisenden notwendigen PKW-Stellplätze auf dem
kleinen Parkplatz und die restlichen auf dem großen Parkplatz auf
Dauer und unentgeltlich vorzuhalten und baulich zu unterhalten.

68

Die Beklagte hat durch ihre bereits verwirklichte und die erst
geplante zukünftige Verkehrsführung weder gegen die Verpflichtung
zur verkehrsmäßigen Erschließung noch gegen die Verpflichtung zur
Vorhaltung und baulichen Unterhaltung der Parkplätze verstoßen.

69

a.

70

Die von der Klägerin vorgenommene Interpretation des § 3 l),
wonach die Beklagte den nach der Planung zum Zeitpunkt des
Vertragsschlusses vorgesehenen Funktionszusammenhang von
verkehrsmäßiger Erschließung und Anbindung der Parkplätze an das
Grundstück des SB-Marktes/Warenhauses gewährleisten müsse, lässt
sich aus dem Wortlaut der Klausel nicht entnehmen. Eine solche
Auslegung ergibt sich auch nicht aus dem Sinn und Zweck dieser
Regelung.

71

Zwar hat die Klägerin vorgetragen, dass bei Vertragsschluss
maßgebliche Konzept habe vorgesehen, dass der Kundenkreis aus dem
Süden von B. mit dem PKW über die L.straße den SB-Markt anfahren
und dort entweder auf einem der wenigen Parkplätze auf dem
Grundstück oder auf dem S. habe parken und von dort unter Nutzung
des Einkaufswagens seine Einkäufe habe tätigen könne. Es ist aber
weder konkret vorgetragen noch ersichtlich, dass die Parteien vor
oder bei Vertragsschluss von einem gemeinsamen Konzept für den
Betrieb des SB-Marktes oder von einer von der Beklagten
vorgesehenen oder schon verwirklichten Planung hinsichtlich der
Straßenführung und des ruhenden Verkehrs im Zusammenhang mit dem
SB-Markt ausgegangen sind und diese Überlegungen zum Gegenstand
ihrer vertraglichen Vereinbarungen machen wollten.

72

Soweit die Rechtsvorgängerin der Klägerin davon ausgegangen ist,
dass der für den wirtschaftlichen Betrieb des Marktes notwendige
Kundenstamm durch die kürzeste Verbindung der südlichen Wohngebiete
mit der Innenstadt von B., nämlich über die L.straße, gewährleistet
war, handelt es sich vielmehr nur um eine einseitige Erwartung der
Käuferin, nicht jedoch um einen von den Vertragsparteien gemeinsam
vorausgesetzten und in ihren Willen aufgenommenen Umstand.

73

Mangels hinreichender Anhaltspunkte für die von der Klägerin
vertretene Auslegung kann § 3 l) des Kaufvertrages daher
entsprechend seinem Wortlaut nur im Sinne einer Gewährleistung der
Beklagten für das Vorhandensein einer öffentlichen Straße als
Zugang zu dem verkauften Gelände verstanden werden. Durch die
beabsichtigte Verlegung des Bahnüberganges von der L.straße in die
G.straße werden die Zugangsstraßen zum Gelände der Klägerin nicht
stillgelegt; es findet lediglich eine zeitweise Umleitung der
Verkehrsströme aus den südlich des Ortes gelegenen Wohngebieten
statt. Das Gelände der Klägerin ist über den äußeren Ring und die
Querspange erreichbar.

74

b.

75

Eine Verpflichtung der Beklagten zur Wahrung der Einheit
zwischen den 18 PKW-Stellplätzen auf dem kleinen Parkplatz
unmittelbar vor dem Markt und den restlichen 137 Parkplätzen des
B.er Schlosses in dem von der Klägerin vorgetragenen Sinne besteht
nach § 3 l) des Kaufvertrages nicht. Mit der Bestimmung des § 3 l)
wollten die Vertragsparteien, soweit erkennbar, lediglich die
Erfüllung der Stellplatzpflicht nach der Bauordnung Nordrhein
Westfalen sicherstellen.

76

Aus dem Wortlaut der Vertragsbestimmung lässt sich die
Auffassung der Klägerin, dass damit der Verkehr auf der Straße
zwischen dem Kaufgrundstück und dem S. so gering gehalten werden
sollte, dass die Verbindung zwischen dem großen Parkplatz und dem
Warenhaus durch den Verkehrsfluss nicht gestört wurde, nicht
entnehmen. Die Formulierung "...die lt. Bauschein nachzuweisenden
notwendigen PKW-Stellplätze..." weist vielmehr nur auf die Absicht
der Parteien zur Regelung des von ihnen erkannten
bauordnungsrechtliche Erfordernisses zur Schaffung von Parkplätzen
hin.

77

Soweit die Klägerin meint, die Beklagte habe den
Funktionszusammenhang zwischen verkehrsmäßiger Erschließung und
direkter Anbindung der Parkplätze an das Grundstück des SB-Marktes
zu gewährleisten, bestand, soweit erkennbar, ein Zusammenhang
zwischen Erschließung und Schaffung der Parkplätze nur insoweit,
als auch eine verkehrsmäßige Anbindung der Parkplätze bestehen
musste, so dass diese als Stellplätze im Sinne der Bauordnung
nutzbar waren. Dass die nach den entsprechenden Bestimmungen der
Bauordnung NW verlangten Voraussetzungen wegen des Baus der
Querspange nicht mehr erfüllt wären, behauptet die Klägerin
nicht.

78

Soweit die Klägerin darauf abstellt, dass schon die Abtrennung
der Parkplätze durch eine Straße ihre Nutzung aus psychologischer
Sicht verhindere und sich kein Kunde mit einem Einkaufswagen über
eine innerörtliche Straße mit erheblichem Verkehrsaufkommen wage,
weil es an einer geeigneten Wegeführung in Form von abgesenkten
Bordsteinen, Fußgängerüberwegen und Lichtzeichenanlagen fehle,
verhilft ihr dies nicht zum Erfolg. Die Beklagte mag aus
ordnungsbehördlichen Gründen in ihrer Funktion als zuständige
Straßenverkehrsbehörde verpflichtet sein, für die Besucher des
SB-Marktes einen geeigneten und gefahrlosen Überweg zu schaffen und
einen solchen für die Dauer der gewerblichen Nutzung des
Grundstücks zu gewährleisten. Eine vertragliche Verpflichtung der
Beklagten gegenüber der Klägerin zur Unterlassung einer bestimmten
Straßenführung kann sich aus der damit für die Kunden des
SB-Marktes verbundenen erschwerten Zugangsmöglichkeit aber nicht
ergeben. .

79

V.

80

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1,
708 Nr. 10, 711 ZPO.

81

Streitwert: Berufungsantrag : 4.390.000,00 DM

82

Klageerweiterungsantrag: 4.390.000,00 DM

83

Eine Addition dieser Streitwerte findet nicht statt.

84

Wert der Beschwer für die Klägerin: über 60.000,00 DM