Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-02-09, Aktenzeichen 29 S 181/11
ECLI:DE:LGK:2012:0209.29S181.11.00

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 05.07.2011, 202 C 280/10, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 19.05.2010 zu TOP 2 a ( vorrangige Zuführung der Wohngelder zur Instandhaltungsrücklage ),TOP 2b ( Jahresabrechnung 2009 in Bezug auf die Position Rechtsanwaltskosten in Höhe von EUR 714,00 und anteilige Belastung der Klägerin) und TOP 3b ( Zuführung der gezahlten Wohngelder zur Instandhaltungsrücklage ) werden für ungültig erklärt.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Berufung im übrigen wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Klägerin zu 57 % und die Beklagten zu 43%.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

1

GRÜNDE

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I.

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Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft T-Straße, ####1 Köln. In der Eigentümerversammlung vom 19.05.2010 fassten die Wohnungseigentümer mehrheitlich u.a. folgende Beschlüsse, die die Klägerin angefochten hat:

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- TOP 02

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Die Verwalterin soll im Rahmen der Jahresabrechnung aus den tatsächlichen geleisteten bzw. mit Guthaben verrechneten Wohngeldern zunächst die Beitragsleistungen zur beschlossenen Instandhaltungsrücklage in voller Höhe abführen – ungeachtet der Höhe der einzelnen Wohngeldzahlungen – und nur den verbleibenden Restbetrag des anteiligen Wohngeldes mit den weiteren Ausgaben gemäß Wirtschaftsplan im Abrechnungsjahr verrechnen.

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Die Jahresabrechnung für den Zeitraum 01.01.2009 bis 31.12.2009 wird in der vorgelegten Form als Einzel- und Gesamtabrechnung genehmigt und ist fällig. Der Firma X wird für das Wirtschaftsjahr 2009 Entlastung erteilt.

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- TOP 3

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Der Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 2011 wird in der vorgelegten Form genehmigt und ist ab 01.01.2011 fällig. Dieser Wirtschaftsplan bleibt bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan bestehen.

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Die Verwalterin soll im Rahmen der Jahresabrechnung aus den tatsächlichen geleisteten bzw. mit Guthaben verrechneten Wohngeldern zunächst die Beitragsforderungen zur Instandhaltungsrücklage in beschlossener Höhe abführen und nur den verbleibenden Restbetrag des anteiligen Wohngeldes mit den weiteren Ausgaben gemäß Wirtschaftsplan verrechnen.

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- TOP 4

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Zur Vorbereitung und Durchführung der Montage von Messeinrichtungen für den Wasserverbrauch (Wasseruhren) der jeweiligen Sondereigentumseinheiten und der damit verbundenen Zuordnung der Wasserversorgungsleitungen zu den einzelnen Wohneinheiten (Sondereigentum) soll die Wasserverteileranlage im Keller durch die Firma F Instand gesetzt und entsprechend geändert werden. Die Kosten dieser Maßnahme gemäss Angebot in Höhe von ca. EUR 4.300,00 werden aus der Instandhaltungsrücklage finanziert.

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- TOP 05

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Die Verwalterin wird beauftragt, die Neuverlegung von Gehwegplatten vom Bürgersteig zum Hauseingang ausführen zu lassen. Die Maßnahme soll gemäß Angebot der Firma A vom 30.07.2009 ausgeführt werden. Die Kosten in Höhe von EUR 1.500,00 werden aus der Instandhaltungsrücklage finanziert.

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- TOP 06

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Die Verwalterin wird beauftragt, die Klärung und Verfolgung der Baumschädigung/Baumbeseitigung auf dem gemeinschaftlichen Grundstück zu verfolgen und Schadensersatz bei Feststellung der Verursacher für die Eigentümergemeinschaft zu fordern. Die Verwalterin darf zur Durchführung dieser Maßnahme einen Rechtsanwalt ihrer Wahl zu Lasten der Eigentümergemeinschaft beauftragen.

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Die Klägerin hat vorgetragen, die Beschlussfassung zu TOP 2a beinhalte wohl, dass eingehende Gelder nicht dazu genutzt werden sollen, um laufende Kosten zu decken, sondern um zunächst die Instandhaltungsrücklage aufzufüllen. Dies führe gegebenenfalls dazu, dass Schulden angehäuft würden, so dass der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Sofern die Klägerin im Rahmen der Jahresabrechnung 2009 anteilsmäßig an Rechtsanwaltskosten in Höhe von EUR 714,00 beteiligt werde, seien im Vorverfahren Gegner nur die übrigen Wohnungseigentümer gewesen, so dass auch nur diese die Kosten zu begleichen hätten. Zu TOP 4 gelte, dass die Wasserverteileranlage nicht instandgesetzt werden musste, sie sei ordnungsgemäß gewesen. Messeinrichtungen seien bereits vorhanden, zur Vorbereitung und Durchführung der Montage von Messeinrichtungen seien keine Instandsetzungsarbeiten erforderlich. Die Gehwegplatten würden sich in einem ortsüblichen Zustand befinden, lediglich der Frost habe vier bis sechs Platten hochgehoben, die wieder eingebracht werden müssten. Eine Neuverlegung sei nicht erforderlich, da die vorhandenen Platten völlig in Ordnung seien. Zum Zeitpunkt der Erstellung des Angebotes der Firma A seien zudem noch nicht einmal einzelne Platten angehoben gewesen. Der Beschluss zu TOP 6 sei zu unbestimmt und viel zu weit reichend, es sei nicht klar, welcher Baum angesprochen worden sei, die Hausverwaltung könne einen Anwalt ihrer Wahl beauftragen, sich um jeden einzelnen Baum zu kümmern, der auf dem Gründstück stehe. Zudem entspreche die Beauftragung des Rechtsanwaltes T nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da er zum einen die übrigen Wohnungseigentümer der WEG vertrete, an der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung teilgenommen habe und ferner als Vertreter der Eheleute L agiere.

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Die Beklagten haben vorgetragen, die Beschlussfassung zu TOP 2 trage der Entscheidung des Bundesgerichtshofes über die Darstellung und Ausweisung der Instandhaltungsrücklage Rechnung. Sofern die im Wirtschaftsplan geschätzten Ausgaben für Versorgungsunternehmen durch die aktuellen Wohngeldzahlungen nicht gedeckt seien, bestehe die Möglichkeit, eine Sonderumlage zu beschließen. Da die Klägerin im Abrechnungsjahr einen Rechtsstreit gegen die Eigentümergemeinschaft geführt habe, nicht aber gegen die übrigen Miteigentümer, habe die Verwalterin einen Rechtsanwalt im Namen der Eigentümergemeinschaft beauftragt, so dass die damit verbundenen Aufwendungen von der Gemeinschaft insgesamt zu zahlen seien und zwar nach dem Umlageschlüssel wie er sich aus den Miteigentumsanteilen ergebe. Bei TOP 4 handele es sich um einen Wiederholungsbeschluss basierend auf dem Gutachten des Sachverständigen K. Es sei erforderlich, den Wasserverbrauch für alle drei Wohnungen durch Zwischenzähler zu ermitteln, es seien zwar mehrere Zähler vorhanden, deren Funktion aber nicht zugeordnet werden könne. Zudem seien wirtschaftliche Erwägungen heranzuziehen, sofern es zu einem Rohrbruch auf Grund des Alters der Leitungen komme, werde im Zweifel das gesamte Kellergeschoss unter Wasser gesetzt, die hierdurch entstehenden Kosten seien weitaus höher als die Instandsetzungskosten. Zu TOP 5 haben die Beklagten auf das Gutachten des Sachverständigen K verwiesen, der erhebliche Verschiebungen des Plattenbelages festgestellt habe. Der Mengen- und Leistungsansatz gemäß Angebot der Firma A sei erforderlich. Der Beschluss zu TOP 6 sei gleichfalls nicht zu beanstanden, zweifelsfrei stehe fest, dass ein Baum im Garten des Gemeinschaftseigentums beseitigt worden sei, eine entsprechenden Strafanzeige sei eingereicht worden. Der Sohn der Klägerin habe in der Eigentümerversammlung eingeräumt, dass eine Veränderung am Baumbestand vorgenommen worden sei, er habe jedoch bestritten, dass es sich bei dem Bestand der Bäume um Gemeinschaftseigentum handelt.

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Durch Urteil vom 05.07.2011 hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die angefochtenen Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Die Beschlüsse zu TOP 2a und 3b enthalten nach objektiver Auslegung den Inhalt einer Tilgungsbestimmung, die sinnvoll sei, weil Unklarheiten über die Verwendung von Wohngeldern beseitigt werden, die entstehen, sobald nur teilweise Zahlungen auf das Wohngeld erbracht werden. Zu einer derartigen Beschlussfassung seien die Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 7 WEG berechtigt, da ihnen ein Ermessensspielraum zustehe und nicht erkennbar sei, dass die Beschlussfassung willkürlich sei oder gegen eine Rechtsnorm verstoße, bestehen keine Bedenken. Soweit es zu einer Unterdeckung komme, bestehe die Möglichkeit, die Liquidität durch Sonderumlagen herzustellen. Es entspreche ebenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung, dass die Klägerin mit Kosten eines Rechtsstreits in Höhe von EUR 299,88 in der Jahresabrechnung gemäß § 16 Abs. 2 WEG belastet werde, die Verteilung der Kosten auf den Unterliegenden erst mit der Gerichtskostenentscheidung erfolgt, insoweit habe die Klägerin nicht dargelegt, dass eine sie begünstigende Gerichtskostenentscheidung im Jahr 2009 vorlag. Die Beschlussfassung betreffend die Wasserverteileranlage entspreche ebenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung, da zwischen den Parteien unstreitig ist und sich aus den Feststellungen des Sachverständigen K gleichfalls ergibt, dass im Bereich der Wasserverteilung Rostansätze bzw. Ablaufspuren von Wasser vorhanden waren. Der Zustand der Wasserverteilung sei nicht mehr einwandfrei, so dass es eine sachgerechte Entscheidung darstelle, wenn die Gemeinschaft die Erneuerung der Anlage beschließt. Angesichts der beabsichtigten Anbringung neuer Wasseruhren erscheine es sinnvoll, vorab die Wasserverteilung zu erneuern, um eine eindeutige Zuordnung der Leitungen zu den einzelnen Wohneinheiten zu gewährleisten. Die Gehwegplatten seien nach den Angaben der Klägerin und den Feststellungen des Sachverständigen K uneben und wiesen Stolperkanten auf, es habe akuter Handlungsbedarf bestanden, demnach habe es der Entscheidungskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oblegen, in welcher Art und Weise sie die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vornehmen, dabei könnten auch Arbeiten über eine Mindestsanierung hinaus vergeben werden, so dass es nicht unvertretbar sei, die Neuverlegung aller Gehwegplatten zu beschließen. Es sei sachgerecht, der Frage nachzugehen, wer einen bestimmten Baum auf dem Gemeinschaftseigentum entfernt habe, um ggfs. Ersatzansprüche für die Gemeinschaft geltend zu machen. Es entspreche gleichfalls ordnungsgemäßer Verwaltung zu beschließen, Ersatzansprüche geltend zu machen und hierzu ggfs. einen Rechtsanwalt zu beauftragen.

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Gegen das ihr am 22.07.2011 zugestellte Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer am 22.08.2011 bei Gericht eingegangenen Berufungsschrift unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Sie trägt vor, die Beschlussfassung zu TOP 2a entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Klägerin müsse in Folge der Beschlussfassung befürchten, dass zum gegenwärtigen Zeitpunkt einzelne Rechnungen, wie insbesondere Versicherungsbeiträge nicht bezahlt werden können, weil eine Kontounterdeckung vorliege. Es könne nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn die laufenden Wohngelder einmalig in einem Monat nicht ausreichen, um die laufenden Kosten zu tragen, so dass sofort eine Kontounterdeckung vorliege. Die Klägerin sei gegen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 15.04.2009 teilweise vorgegangen, hierüber verhalte sich das Urteil des AG Köln vom 22.04.2010, 202 C 6/10. Die Klage habe sich gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet. Mitglied der übrigen Wohnungseigentümer sei die Klägerin indessen nicht. Soweit zu TOP 3b die Verwendung der Instandhaltungsrücklage beschlossen worden sei, werde auf die Ausführungen zu TOP 2 a verwiesen. Zu TOP 4 gelte, dass Wasseruhren existieren würden und mit Hilfe dieser Wasseruhren problemlos abgelesen werden könne, welcher Verbrauch auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfalle. Zudem sei binnen Minuten möglich, herauszufinden, welche Wasseruhr zu welcher Wohnung gehört. Darüber hinaus sei es möglich, an das vorhandene Rohrleitungssystem Wasseruhren anzubringen. Sofern das Amtsgericht darauf abgestellt habe, dass Roststellen unstreitig seien, so habe die Klägerin in erster Instanz ausdrücklich bestritten, dass Korrosionsschäden solche Arbeiten notwendig machen würden. Bei der Verlegung der Gehwegplatten habe das Angebot lediglich beinhaltet, die Platten aufzunehmen und anschließend anders herum wieder einzubringen. Dementsprechend seien die teilweise beschädigten Platten weiterverwendet worden, der Weg sei lediglich ein wenig ebener. Um dies jedoch zu erreichen, hätte man nicht alle Platten aufheben müssen, sondern eben nur die wenigen betroffenen. Bei TOP 6 sei zu berücksichtigen, dass unstreitig ist, dass die Klägerin für die Entfernung des Baumes verantwortlich ist, insoweit bedürfe es keiner Klärung. Beschlossen worden sei, zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Klägerin vorzugehen, die Klägerin solle mithin finanzieren, dass ein Anwalt prüft, ob und in welcher Form er gegenüber ihr vorgehen kann. Da die Beschlussfassung darauf zurückzuführen sei, dass ein und der gleiche Anwalt die Hausverwaltung und die übrigen Wohnungseigentümer vertritt und in dieser Eigenschaft die Eigentümerversammlung führt, beauftrage er sich quasi selbst. Dies entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Die Beklagten tragen vor, es sei noch nie zu einer Unterdeckung des Hausgeldkontos wegen einmalig auftretender Kosten gekommen. Da die Instandhaltungsrücklage gestärkt werden müsse, sei die Überschusszuweisung in die Instandhaltungsrücklage erforderlich. Bezüglich der Beschlussfassung zu TOP 4 und 5 verweisen die Beklagten auf das Gutachten des Sachverständigen K.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die erstinstanzliche Entscheidung sowie den Inhalt der im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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II.

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Die Berufung der Klägerin ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie begegnet auch im Übrigen keinen verfahrensrechtlichen Bedenken.

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In der Sache selbst hat sie teilweise Erfolg.

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Zu Recht hat das Amtsgericht die Beschlussanfechtung betreffend die Beschlussfassungen zu TOP 4, 5 und 6 der Eigentümerversammlung vom 19.05.2010 zurückgewiesen. Dagegen widersprechen die Beschlussfassungen zu TOP 2a, 3b und 2b bezogen auf die Position Rechtsanwaltskosten in Höhe von EUR 714,00 ordnungsgemäßer Verwaltung, so dass sie für ungültig zu erklären sind.

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Die Beschlussfassungen zu TOP 2a und 3b entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet jeden Wohnungseigentümer, sich an den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen. Die Beitragsleistung des Wohnungseigentümers ist in Geld zu erbringen. Die Kostenverteilung führt grundsätzlich zu den Einnahmen, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes und somit zur Kostendeckung erforderlich sind (vgl. Jennißen-Jennißen, WEG, 2.Aufl., § 16 Rdnr. 6 ff.). Diesen Grundsätzen tragen indessen die angefochtenen Beschlussfassungen zu TOP 2a und 3b nicht ausreichend Rechnung. Für die von der Beschlussfassung erfassten nicht vollständigen Zahlungen gilt für den Fall, dass der einzelne Wohnungseigentümer als Schuldner keine Tilgungsbestimmung getroffen hat, unter Berücksichtigung der Entscheidung des Bundesgerichtshofes (NZM 2010, 243 ff.), dass die Instandhaltungsrücklage unmittelbar mit Eingang der Zahlung des Wohnungseigentümers entsprechend seiner Verpflichtung aus dem Wirtschaftsplan in das Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht und nach § 28 Abs. 1 S. 3 WEG dieser Beitrag unmittelbar mit dem Zufluss in das Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr auf Grund der zu Grunde liegenden Leistungsbestimmung sofort der Instandhaltungsrücklage zuzuordnen ist, die Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB, mithin die verhältnismäßige Tilgung jeder Schuld. Die hiervon abweichende Regelung in der Beschlussfassung vom 19.05.2010 ist dagegen mit dem Zweck der Wohngeldzahlung nicht in Einklang zu bringen, vielmehr kann auf Grund des Inhalts der Beschlussfassung die Fallkonstellation eintreten, dass eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Objektes und eine Kostendeckung nicht mehr möglich ist. Da nicht geregelt ist, dass jedenfalls eine „eiserne Reserve“ zur Kostendeckung der laufenden Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft verbleibt, ist es denkbar, dass die Instandhaltungsrücklage in vollem Umfang aufgefüllt wird, indes keine Zahlungen auf die zur Kostendeckung erforderlichen Wohngeldforderungen erzielt werden. Auch wenn die Gemeinschaft auf eine Sonderumlage zurückgreifen kann, die indes auch erst beschlossen und gegenüber den Wohnungseigentümern geltend gemacht werden muss, entspricht es jedenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, dass die Möglichkeit besteht, dass auf Grund der beschlossenen Verrechnung keinerlei Zahlung auf das eigentliche Wohngeld erfolgen, weil nicht ausreichende Zahlungen getätigt worden sind. Nach dem Beschluss wird ein vollumfänglicher Zugriff auf die Wohngeldzahlungen zu Gunsten der Instandhaltungsrücklage ermöglicht. Dieses entspricht nicht dem Zweck der Wohngeldzahlung. Damit widersprechen die Beschlüsse zu TOP 2 a und 3b ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Auch die Beschlussfassung zu TOP 2b hinsichtlich der Einzelabrechnung der Klägerin und in Bezug auf die Position Rechtsanwaltskosten in Höhe von EUR 714,00 entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Klägerin nicht anteilig mit den Kosten für anwaltliche Tätigkeit in Höhe von EUR 714,00 belastet werden durfte. Zwar gilt, dass auch Kosten, die zu Unrecht dem Verwaltungsvermögen entnommen worden sind, in der Jahresabrechnung ausgewiesen werden müssen, dabei ist für den Verteilungsschlüssel der Vorrang der Gerichtskostenentscheidung allgemein anerkannt (Niedenführ-Niedenführ, WEG, 9.Aufl., § 16 Rdnr. 74; BGH NJW 2007, 1869). Auch dürfen Kosten für die Beschlussanfechtungsklage eines Wohnungseigentümers nicht endgültig aus dem Verwaltungsvermögen finanziert werden, der Verwalter ist vielmehr nur befugt, im Falle einer Anfechtungsklage die Rechtsanwaltskosten für die beklagten Wohnungseigentümer vorläufig aus dem Verwaltungsvermögen zu bezahlen. Die aus dem Verwaltungsvermögen verauslagten Kosten sind jedoch in der nächsten Jahresabrechnung - soweit eine rechtskräftige Kostenentscheidung noch aussteht – ausschließlich auf die beklagten Wohnungseigentümer zu verteilen (Deckert, ZWE 2009, 63 ff.; Niedenführ, a.a.O. Rdnr. 76). Zu einer abweichenden Beurteilung gibt der vorliegende Fall keinen Anlass. Unstreitig hat ein von der Klägerin geführtes Verfahren Veranlassung zur Beauftragung eines Rechtsanwaltes auf Beklagtenseite gegeben. Unabhängig von der Frage, ob die Klägerin vorläufig vor einer gerichtlichen Kostenentscheidung überhaupt an den entstandenen Rechtsanwaltskosten zu beteiligen ist, ist bereits nicht erkennbar, dass die Klägerin entgegen der Regelung in § 46 Abs. 1 WEG nicht gegen die übrigen Wohnungseigentümer, sondern gegen den Verband vorgegangen ist. Insoweit sind die Beklagten dem konkreten Vorbringen der Klägerin unter Benennung des erstinstanzlichen Aktenzeichens nicht entgegengetreten. Darüber hinaus entsteht auch kein Nachteil für die Beklagten, denn letztendlich sind auch die streitgegenständlichen entstandenen Rechtsanwaltskosten anhand der gerichtlichen Kostenentscheidung abschließend zu verteilen.

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Dagegen entsprechen die Beschlussfassungen zu TOP 4 und 5 ordnungsgemäßer Verwaltung. Die beschlossenen Maßnahmen zur Veränderung der Wasserverteileranlage und zur Erneuerung des Gehweges entsprechen als Instandsetzungsmaßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Instandhaltung dient dem Erhalt und der Pflege der Wohnanlage. Darunter fallen alle Maßnahmen, die im Interesse der Eigentümer auf Erhaltung, Verbesserung oder dem der Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden Gebrauch gerichtet sind. Im Interesse der Gesamtheit der Eigentümer liegt eine Maßnahme, wenn sie bei objektiv vernünftiger Betrachtweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles nützlich ist. Dies ist der Fall, wenn sich die Maßnahme bei einer an den konkreten Bedürfnissen und Möglichkeiten ausgerichteten Kosten-Nutzen-Analyse und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft im Einzelfall als vertretbar erweist (Riecke/Schmid –Drabek, Wohnungseigentumsrecht, 3.Aufl., § 21 Rdnr. 193). Dabei handeln die Eigentümer innerhalb eines Beurteilungsermessens, der nicht zu kleinlich gefasst werden darf (OLG München, ZMR 2007, 557 ff.). Der Ermessensspielraum wird nicht überschritten, wenn über die Mindestsanierung hinaus Arbeiten vergeben werden, deren Ausführung noch nicht zwingend notwendig, aber auch nicht unvertretbar ist. Die beabsichtigte Maßnahme soll zwar grundsätzlich den einzelnen Wohnungseigentümer nicht finanziell überfordern, doch steht eine hohe finanzielle Belastung der beschlossenen Sanierungsmaßnahme nicht entgegen, wenn sie angesichts der fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustandes erforderlich und unaufschiebbar ist (BayObLG NZM 2002, 531). Vorliegend hat die Verwalterin die Voraussetzungen für eine sachgerechte Entscheidung geschaffen, indem eine Bestandsaufnahme durch den Sachverständigen K erfolgt ist, denn nur auf Grund einer Bestandsaufnahme kann sachgerecht entschieden werden, ob eine Mangelbehebung zwingend erforderlich ist, ob sie sofort durchzuführen und in welchem Umfang sie vorzunehmen ist (OLG Hamm, ZMR 2007, 131). Hinsichtlich der Arbeiten an dem Gehweg ist zudem zu berücksichtigen, dass zur ordnungemäßen Verwaltung auch gehört, das gemeinschaftliche Eigentum in einem verkehrssicheren Zustand zu versetzen und in einem solchen Zustand zu erhalten, so dass bei seiner bestimmungsgemäßen Nutzung Wohnungseigentümern und Dritten keine Gefahren drohen (Niedenführ-Vandenhouten, a.a.O., § 21 Rdnr. 49). Angesichts der auch von dem Sachverständigen K festgehaltenen Unebenheit des Weges und der von ihm angeratenen alsbaldigen Behebung war eine Reparatur dringend erforderlich. Es kann angesichts des vorgelegten Angebotes auch nicht davon ausgegangen werden, dass über eine Mindestreparatur hinaus unnütze Leistungen vergeben werden sollten. Das Angebot befasst sich mit dem Einebnen des Weges sowie der Aufnahme, Lagerung und erneuten Verlegung der Platten. Von der Verwendung neuer Gehwegplatten kann dagegen nicht ausgegangen werden, wie sich auch nach der tatsächlichen Ausführung zeigt. Auch wenn es sich bei den beschlossenen Maßnahmen bezüglich der Wasseruhren um eine modernisierende Instandsetzung handelt, widerspricht auch sie nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine modernisierende Instandsetzung ist eine ordnungsgemäße Instandsetzung, die über die bloße Wiederherstellung des bisherigen Zustandes hinausgeht und deshalb zu einer baulichen Veränderung führt, aber eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung eines Mangels darstellt. Anzulegen ist der Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und gegenüber erprobten Neuerungen aufgeschlossenen Hauseigentümers. Sie darf nicht zu eng am bestehenden Zustand ausgerichtet werden, wenn die im Wohnungseigentum stehenden Gebäude zum Schaden aller Eigentümer nicht vorzeitig veralten und an Wert verlieren sollen (BayObLG ZMR 2004, 442). Eine modernisierende Instandsetzung liegt nur dann vor, wenn sie aus Anlass einer notwendigen Instandsetzung erfolgt und diese bewirkt, dabei muss jedoch der Defekt nicht bereits eingetreten sein. Vielmehr genügt schon ein absehbarer Modernisierungsbedarf. Die Wasserverteileranlage besitzt, auch nach dem Vortrag der Klägerin, nicht für alle Verteilerstellen Messeinrichtungen. Nach den Feststellungen in dem Gutachten des Sachverständigen K fehlt zudem die Beschriftung. Auf Grund zwischenzeitlich vorgenommener Arbeiten ist nicht erkennbar, welche Leitungen in welche Wohnung führen bzw. welche Wasseruhr für welche Wohnung eingeteilt wurde. Bereits diese Gesichtspunkte rechtsfertigen die beschlossene Sanierung. Ein Ermessensverstoß ist nicht ersichtlich, insbesondere ist es den Wohnungseigentümern unbenommen, eine fachlich anerkannte Maßnahme anstelle der von Klägerseite vorgeschlagenen unprofessionellen Methode der Zuordnung der schon vorhandenen Wasseruhren zu ergreifen, ohne dass hierbei berücksichtigt worden wäre, dass die Einrichtung einer weiteren Messeinheit ohnehin erforderlich ist. Darüber hinaus sind keine Nachteile für die Klägerin erkennbar. Allein der Umstand, dass sich die Klägerin finanziell an der Maßnahme beteiligen muss, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Insgesamt entspricht die Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Ebenso entspricht die Beschlussfassung zu TOP 6 ordnungsgemäßer Verwaltung. Gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 WEG übt die Gemeinschaft die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus, d.h. der Gemeinschaft steht grundsätzlich die alleinige Prozessführungsbefugnis zu. Hierunter fallen etwa der deliktische Anspruch auf Schadensersatz wegen Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums (BGH NJW 1993, 727). Ein Beschluss, einen Anspruch gerichtlich geltend zu machen, widerspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Anspruch offensichtlich unbegründet ist (OLG Oldenburg, ZMR 2006, 72). Umgekehrt widerspricht es in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung, offensichtlich schlüssig dargelegte Schadensersatzansprüche nicht gerichtlich geltend zu machen (OLG Hamm, NJW-RR 2004, 805; OLG Düsseldorf, NZM 2000, 347). Dies schließt nicht aus, das von der Gemeinschaft zu tragende Prozesskostenrisiko bei der Ermessensentscheidung zu berücksichtigen. Vorliegend ist zwar zwischen den Parteien unstreitig, dass die Klägerin einen Baum gefällt hat, die Parteien streiten indes darüber, ob es sich um einen Baum handelt, der in das gemeinschaftliche Eigentum fällt. Da die Gemeinschaft nur ordnungsgemäß handelt, wenn sie überprüft, ob das gemeinschaftliche Eigentum verletzt worden ist und ob Ansprüche gegen den Schädiger in Betracht kommen, stehen der Beschlussfassung keine Bedenken entgegen. Ist das Ergebnis der Überprüfung, dass Ansprüche bestehen, so würde es, wie ausgeführt, ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, diese Ansprüche nicht weiterzuverfolgen, auch wenn die Klägerin in Anspruch zu nehmen ist. Es widerspricht ebenso wenig ordnungsgemäßer Verwaltung, die Verwaltung zu ermächtigen, einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung der Ansprüche zu mandatieren. Abgesehen davon, dass die Beschlussfassung sich nicht darauf beschränkt, das Mandat dem jetzigen Prozessbevollmächtigten der Beklagten zu erteilen, wobei ohnehin zu berücksichtigen ist, dass die Verwaltung, die bisher einen bestimmten Rechtsanwalt in der Vergangenheit beauftragt hat, nicht mehr bestellt ist, ist der Umfang des Mandats auch derart hinreichend bestimmt, dass keine Bedenken gegen die Ordnungsgemäßheit der Beschlussfassung bestehen, denn lediglich ein Beschluss, der den Verwalter ohne jegliche inhaltliche Vorgaben ermächtigt, einen Rechtsanwalt zu beauftragen, kann ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen (vgl. OLG Hamm, NZM 2005, 185). Angesichts des Umstandes, dass die Parteien darüber streiten, ob die Klägerin berechtigt war, Maßnahmen im Außenbereich zu ergreifen, rechtfertigt die Ermächtigung zur Beauftragung eines Rechtsanwaltes.

30

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 97, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

31

Die Revision ist nicht zuzulassen, denn die dafür nach § 543 Abs. 2 ZPO erforderlichen Voraussetzungen liegen nicht vor. Die Rechtssache hat im Hinblick auf die Entscheidung keine grundsätzliche Bedeutung. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung. Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert keine Entscheidung des Revisionsgerichts.

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Berufungsstreitwert: EUR 7.727,59 (TOP 2a: EUR 1.500,00

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TOP 2b: EUR 357,00

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TOP 3b: EUR 1.500,00

35

TOP 4: EUR 2.135,76

36

TOP 5: EUR 734,83

37

TOP 6: EUR 1.500,00)