Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1992-03-09, Aktenzeichen 10 U 25/91
ECLI:DE:OLGK:1992:0309.10U25.91.00

Tenor

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die in formeller Hinsicht bedenkenfreie Berufung des Beklagten
hat Erfolg.

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Die Klägerin kann weder aus eigenem noch aus abge- tretenem
Recht ihres Mitarbeiters W. für die Ver- mittlung des Verkaufs des
Hausgrundstückes L. 8 in S. vom Beklagten Zahlung einer
Maklerprovision ver- langen.

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1) Der Beklagte hatte die Klägerin oder den Zeugen W. - der
Streit über den Vertragspartner kann wegen der Abtretung des
vermeintlichen Provisions- anspruches dahinstehen - beauftragt, den
Verkauf des Grundstückes in die Wege zu leiten. Als Kauf-
interessent meldete sich die Firma D. I. GmbH, die das Objekt ihrem
Schreiben vom 14. Dezember 1989 zufolge ggf. gemeinsam mit einem
ihrer Mitarbeiter erwerben wollte. Später teilte die Käuferseite
dem Zeugen W. mit, daß das Hausgrundstück nach ihren Vorstellungen
zunächst vom Beklagten in vier Woh- nungseigentumseinheiten
aufgeteilt und diese sodann an vier Erwerber, darunter die Firma D.
und ihr Ge- schäftsführer, veräußert werden sollten. Von dieser
geänderten Planung erhielten die Vorstandsmitglie- der des
Beklagten erst am 19. Dezember 1989, dem Termin zur Beurkundung des
Kaufvertrages, Kenntnis. Nach Darstellung der Klägerin erklärte der
Käufer D. in Anwesenheit des Zeugen W., die Einholung der nach § 7
Abs. 4 WEG erforderlichen Abgeschlos- senheitsbescheinigung werde
nach Mitteilung der Stadt S. keine Schwierigkeiten bereiten; es
könnten allenfalls - so der unwidersprochene Vortrag des Beklagten
- Mehrkosten in Höhe von 10.000,-- DM entstehen. Daraufhin wurde
zunächst die Teilungser- klärung des Beklagten und sodann der
Kaufvertrag (Preis: 570.000,-- DM) beurkundet, worin der Be- klagte
die Gewähr übernahm, daß sämtliche baulichen und rechtlichen
Voraussetzungen für die Erteilung der
Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen bzw. von ihm geschaffen
würden. Später stellte sich heraus, daß das im Jahre 1907 erbaute
Haus nach Auffassung der Verwaltungsbehörde insbesondere den
Vorschriften über Wärme-, Schall- und Feuerschutz bei weitem nicht
genügte. Nach einer Kostenauf- stellung des Architekten W. vom 28.
März 1990 (Anlage 27) war neben den bereits in Auftrag gegebenen
Arbeiten zum Preise von rd. 25.000,-- DM (Anlagen 24 und 25) ein
weiterer Baukostenaufwand von ca. 86.000,-- DM erforderlich, um die
Mindest- voraussetzungen für die Abgeschlossenheitsbeschei- nigung
zu erfüllen. Der Beklagte kam daraufhin mit den Erwerbern überein,
den Kaufvertrag aufzuheben, wobei er sich zur Zahlung von
Abstandssummen von mehr als 200.000,-- DM verpflichtete. Er hat das
Grundstück inzwischen ungeteilt an Dritte ver- äußert.

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2 a) Der Beklagte hält die Provisionsforderung der Klägerin von
19.494,-- DM für verwirkt und rech- net hilfsweise mit einem
Schadenersatzanspruch in dieser Höhe mit der Begründung auf, der
Zeuge W. habe ihn gemeinsam mit den Erstkäufern völlig unzu-
reichend über die wirtschaftlichen Folgen der über- raschend
geänderten Modalitäten des Verkaufs infor- miert.

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Das Landgericht hat diesen Einwand als nicht durch- greifend
erachtet. Auch der Senat hat Bedenken, der Klägerin eine
schuldhafte Aufklärungspflichtverlet- zung anzulasten. Zwar trifft
den Makler eine Hin- weispflicht, wenn die Bedeutung, die der
betreffen- de Umstand für den Entschluß des Auftraggebers hat,
erkennbar und der Auftraggeber gerade hinsichtlich dieses Umstandes
offenbar belehrungsbedürftig ist (vgl. BGH WM 1978, 1069; NJW 1981,
2685). Hier drängte es sich bei rückschauender Betrachtung ge-
radezu auf, die von der neuen Vertragskonstellation ersichtlich
überraschten Vorstandsmitglieder des Beklagten über die mit der
Aufteilung in Wohnung- seigentum verbundenen wirtschaftlichen
Risiken zu informieren. Es erscheint jedoch zweifelhaft, ob der mit
den Verhältnissen in S. nicht vertraute Zeuge W. schon bei
Beurkundung des Kaufvertrages über genügend Sachkunde verfügen
mußte, um die spä- ter zu Tage getretenen erheblichen
Schwierigkeiten einkalkulieren zu können. Denn die Kommunen, insbe-
sondere auch die Stadt S., sind erst in jüngster Zeit mehr und mehr
dazu übergegangen, die Umwand- lung von Altbauwohnungen in
Wohnungseigentum durch Restriktionen bei Erteilung der
Abgeschlossenheits- bescheinigungen beträchtlich zu erschweren
(vgl. S.er Nachrichten vom 11. April 1990; Frankfurter Allgemeine
Zeitung vom 24. Januar 1992).

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Die Frage der Verletzung von Aufklärungspflichten der Klägerin
bedarf indes keiner weiteren Vertie- fung. Ihr steht der geltend
gemachte Provisionsan- spruch nämlich jedenfalls deshalb nicht zu,
weil sie die vertragsgemäß geschuldete Leistung nicht erbracht hat.
Es fehlt, worauf der Senat in der Berufungsverhandlung hingewiesen
hat, an der wirt- schaftlichen Gleichwertigkeit des nach dem
Makler- vertrag angestrebten und des vermittelten Kaufver-
trages.

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Ursprünglich hatte der Beklagte die Klägerin bzw. den Zeugen W.
beauftragt, den Verkauf des ungeteil- ten Hausgrundstückes an einen
oder mehrere Erwerber zu vermitteln. Bei den abschließenden
Verhandlungen mit den Käufern willigten die Vertreter des Beklag-
ten darin ein, das Grundstück zunächst in Wohnungs- eigentum
aufzuteilen und dieses zu veräußern. Da sie bei ihrer Entscheidung
den Zeugen W. zu Rate zogen, kann davon ausgegangen werden, daß sie
auch die Vermittlung der nunmehr vorgesehenen Transak- tion als
vertragsgemäße Maklerleistung ansahen und der Maklervertrag
stillschweigend hierauf erstreckt worden ist. Die Vertreter des
Beklagten legten al- lerdings ersichtlich Wert darauf, daß sich die
mit der Übernahme der Teilungsgarantie verbundenen Auf- wendungen
in Grenzen hielten. Sie gingen erst auf die Wünsche der Käuferseite
ein, nachdem der Käufer D. unstreitig erklärt hatte, die
Beschaffung der Abgeschlossenheitsbescheinigung werde keine Schwie-
rigkeiten bereiten, die Mehrkosten seien allenfalls bei 10.000,--
DM anzusetzen. Dementsprechend stand die Abänderung des
Maklervertrages auch aus ver- ständiger Sicht des Zeugen W. unter
dem Vorbehalt, daß die geänderten Modalitäten des Hauptvertrages
für den Beklagten keine größeren Risiken mit sich brachten.

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Der sodann beurkundete Kaufvertrag ist zwar mit dem Inhalt
zustandegekommen, der nach dem modifi- zierten Maklervertrag
vorgesehen war. Hierauf kommt es jedoch für die Frage der
wirtschaftlichen Gleichwertigkeit nicht entscheidend an. Maßgebend
ist vielmehr der Vergleich zwischen dem von den Parteien des
Maklervertrages angestrebten und dem mit dem Hauptvertrag
erreichten wirtschaftlichen Ergebnis, wobei unbedeutende
Abweichungen außer Betracht bleiben (vgl. BGH WM 1984, 342; NJW
1989, 1486). Die Auswirkungen des Kaufvertrages stellten sich
indessen gegenüber den in dem Beurkundungster- min zu Tage
getretenen beiderseitigen Vorstellungen grundlegend anders dar. Die
mehr oder weniger als Formalität hingestellte Beibringung der Abge-
schlossenheitsbescheinigung stieß nach einer Grund-
stücksbesichtigung durch Vertreter des zuständigen Bauamtes auf
erhebliche Schwierigkeiten. Die Stadt S. erteilte Auflagen, die den
an einer reibungs- losen Vertragsabwicklung interessierten
Beklagten gleichsam in die Rolle eines Bauherrn drängten. Es mußte
ein Sachverständigengutachten zum Wärme-, Feuer- und Schallschutz
eingeholt und ein Architekt beauftragt werden. Nach dessen
Berechnungen war ein Baukostenaufwand von mehr als 110.000,-- DM
erforderlich, um nur die Mindestanforderungen für die
Abgeschlossenheitsbescheinigung erfüllen zu können. Allein dieser
Betrag entsprach ca. 20 % des vereinbarten Kaufpreises und wich um
mehr als 100.000,-- DM von den Vorstellungen der Parteien ab, ohne
daß mit diesem finanziellen Einsatz die Aufteilung des Grundstückes
als gesichert erschei- nen konnte. Bei dieser Sachlage, die den
Beklagten schließlich zur Rückabwicklung des Kaufvertrages
veranlaßte, kann ohne Zweifel nicht davon gespro- chen werden, daß
er das Vertragsziel erreicht hat, für dessen Vermittlung er eine
Maklerprovision ver- sprochen hat. Die Klage erweist sich daher als
un- begründet.

10

Berufungsstreitwert und Wert der Beschwer der Klä- gerin:
19.494,-- DM.