Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1996-08-27, Aktenzeichen 14 A 818/96
ECLI:DE:OVGNRW:1996:0827.14A818.96.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Der Kläger bewohnt eine 38 qm große, mit Heizung und Bad
ausgestattete Wohnung im 12. Stock des Hauses in
. Die Nettokaltmiete betrug am 1. Januar 1991
222,48 DM, was einem Betrag von 5,85 DM je Quadratmeter
Wohnfläche entspricht. Die Errichtung des im Jahre 1969
bezugsfertig gewordenen Gebäudes wurde mit öffentlichen
Mitteln gefördert.

3

Durch Leistungsbescheid vom 10. Dezember 1990 zog der
Beklagte den Kläger zu einer Ausgleichszahlung nach dem Gesetz
über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen
- Fehlbelegungsgesetz (AFWoG) - in Verbindung mit dem
gleichnamigen Landesgesetz - AFWoG NW - in Höhe von monatlich
76,-- DM (2,-- DM/qm Wohnfläche) für die Zeit vom 1. Januar
1991 bis zum 31. Dezember 1993 heran.

4

Am 24. September 1991 stellte der Kläger einen Antrag auf
Beschränkung der Ausgleichszahlung.

5

Durch Bescheid vom 23. Oktober 1991 lehnte der Beklagte
eine Beschränkung der Ausgleichszahlung mit der Begründung ab,
der maßgebende Höchstbetrag von 8,14 DM werde durch die Summe
von Miete und Ausgleichszahlung (5,85 DM + 2,-- DM = 7,85 DM)
nicht überschritten. Den Höchstbetrag entnahm der Beklagte dem
Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen in
- Stand 1. Juni 1990 -. Der Betrag von 8,14 DM setzt
sich zusammen aus der Obergrenze der Mietzinsspanne von
7,40 DM für Wohnungen, die in den Jahren von 1967 bis 1971
bezugsfertig wurden, in mittlerer Wohnlage (Lageklasse II)
liegen und mit Heizung und Bad/WC ausgestattet sind,
zuzüglich eines zehnprozentigen Zuschlages für Wohnungen mit
einer Wohnungsgröße von 36 bis 40 qm.

6

Hiergegen erhob der Kläger Widerspruch, den die
Bezirksregierung Arnsberg durch Bescheid vom 16. September
1992 zurückwies.

Zur Begründung seiner Klage hat der Kläger geltend gemacht:
Es dürfe nur eine Einstufung in die Lageklasse III (einfache
Wohnlage) erfolgen, weil deren Kriterien - Mietwohnungen in
dichter Bebauung mit starker negativer Wohnbeeinträchtigung
z.B. durch Industrieanlagen (Lärm, Staub und
Geruchsbelästigung), kaum Frei-, Grün- und Erholungsanlagen -
zuträfen. Der Mietspiegel für die Stadt
- Stand: 1. Juni 1990 - enthalte zwar für eine in
einfacher Lage gelegenen Wohnung dieser Baualtersklasse keinen
Tabellenwert, deshalb dürfe aber dennoch nicht auf die
Höchstbetragsverordnung Bezug genommen werden, weil diese
einen unangemessen hohen Wert von 9,- DM je qm Wohnfläche
ausweise. Die Größe der Mietzinsspanne für die Lageklasse II
von hier 5,70 DM/qm bis 7,40 DM/qm mache deutlich, daß die dem
Mietspiegel zugrunde gelegten Kriterien zur Bestimmung
vergleichbaren Wohnraums nicht ausreichten. Zur Ermittlung der
Vergleichsmiete seien weitere Kriterien zu berücksichtigen.
Das Wohngebiet sei erheblichen Belastungen durch
Straßenverkehr und Industrieanlagen ausgesetzt. Der Bereich
sei durch Straßenprostitution, Drogenmißbrauch, hohe
Kriminalität und eine schlechte Sozialstruktur gekennzeichnet.
Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe gebe es nicht,
ferner fehlten Grünanlagen. Es sei auch nicht gerechtfertigt,
die Obergrenze der Mietzinsspanne um 10 % zu erhöhen, weil
gemäß Art. 2 Nr. 5 b) AFWoG NW Zuschläge nicht zu
berücksichtigen seien.

7

Der Kläger hat beantragt,

8

den Beklagte unter Aufhebung des
Bescheides vom 23. Oktober 1991 sowie
des Widerspruchsbescheides der
Bezirksregierung Arnsberg vom
16. September 1992 zu verpflichten, die
monatliche Ausgleichszahlung auf
0,-- DM zu beschränken.

9

Der Beklagte hat beantragt,

10

die Klage abzuweisen.

11

Er hat geltend gemacht, die Stadt Dortmund verfüge über
einen Mietspiegel, der hier Anwendung finde. Eine Erhöhung des
Mietspiegelwertes um 10 % sei gerechtfertigt, weil die Mieten
für kleinere Wohnungen in der Regel höher lägen als die in der
Mietwerttabelle genannten Beträge.

12

Durch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird,
hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen.

13

Zur Begründung seiner hiergegen eingelegten Berufung
ergänzt und vertieft der Kläger sein bisheriges
Vorbringen.

14

Der Kläger beantragt,

15

das angefochtene Urteil zu ändern
und nach dem Klageantrag I. Instanz zu
erkennen.

16

Der Beklagte beantragt,

17

die Berufung zurückzuweisen.

18

Er hält das angefochtene Urteil für zutreffend.

19

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes
wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

20

Entscheidungsgründe:

21

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

22

Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen.
Der Bescheid des Beklagten vom 23. Oktober 1991 sowie der
Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung Arnsberg vom
16. September 1992 sind rechtmäßig, weil der Beklagte nicht
verpflichtet ist, die Ausgleichszahlung zu beschränken (vgl.
§ 113 Abs. 5 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

23

Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 AFWoG ist die Ausgleichszahlung auf
Antrag zu beschränken auf den Unterschiedsbetrag zwischen dem
für die Wohnung zulässigen Entgelt und dem für sie nach Abs. 2
geltenden Höchstbetrag. Nach den darüberhinaus anwendbaren
landesrechtlichen Bestimmungen (vgl. § 16 Abs. 1 AFWoG) gilt
nach Art. 2 Nr. 5 b Satz 1 AFWoG NW als zulässiges Entgelt das
tatsächlich gezahlte Entgelt ohne Betriebskosten, Zuschläge
und Vergütungen, es sei denn, es weicht nicht nur unwesentlich
von dem preisrechtlich zulässigen Entgelt ab. Gemäß Art. 2
Nr. 5 b Satz 3 AFWoG NW ist als Höchstbetrag die Obergrenze
der in dem Mietspiegel enthaltenen Mietzinsspanne für
vergleichbaren Wohnraum ohne Betriebskosten, Zuschläge und
Vergütungen zugrunde zu legen. Der Höchstbetrag ist hier nach
dem Mietspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen in Dortmund
- Stand: 1 Juni 1990 - für die Wohnung des Klägers mit dem
Betrag von 8,14 DM anzusetzen. Nach diesem Mietspiegel beträgt
für Wohnungen der Baualtersklasse 1967 bis 1971, die eine
Größe von 41 bis 99 qm haben, mit Heizung, Bad/WC ausgestattet
und in mittlerer Wohnlage gelegen sind, die Mietzinsspanne
5,70 DM bis 7,40 DM. Dieser Betrag von 7,40 DM ist
entsprechend der Regelung zu den Zu- und Abschlägen in dem
Mietspiegel unter Nr. 4.1 um 10 % zu erhöhen, weil die von dem
Kläger genutzte Wohnung eine Größe von 38 qm hat und damit
kleiner ist, als die Wohnungen, auf die sich die im
Mietspiegel ausgewiesenen Spannen beziehen. Ausweislich des
Mietspiegels liegen die Mieten für kleinere als 41 qm große
Wohnungen in der Regel über den in den Mietwerttabellen
angegebenen Werten. Der Zuschlag für eine Wohnung in der Größe
von 36 bis 40 qm ist mit 10 v.H. zu bemessen.

24

Die Klassifizierung der Wohnungen im Mietspiegel nach Lage,
Austattung und Baualter bietet mit den weiteren
Bemessungskriterien Wohnungsgröße und Modernisierung eine
genügend differenzierte Grundlage für die Feststellung ihrer
Vergleichbarkeit. Der Anwendung dieses Mietspiegels steht
nicht entgegen, daß in der Mietwerttabelle für Wohnungen
vergleichbarer Ausstattung und Baualtersklasse, die in der
Lageklasse I (gute Wohnlage) gelegen sind, die Mietzinsspanne
5,40 DM bis 7,10 DM beträgt. Der Beklagte hat in dem
Berufungsverfahren dargelegt, daß der Mietspiegel aufgrund
eines ausreichenden empirischen Datenmaterials erstellt wurde
und sich die Mieten in besseren Wohnlagen etwa auch deshalb
eher gemäßigt entwickeln können, weil dort seltener ein
Mieterwechsel stattfindet. Mit Blick auf diese durch
Datenmaterial gestützten Darlegungen, die die Vertreter des
Beklagten in der mündlichen Verhandlung weiter plausibel
erläutert haben, und unter Berücksichtigung, daß der Kläger
lediglich eine Fehlerhaftigkeit des verwerteten Datenmaterials
vermutet, ohne diese konkret aufzuzeigen, geschweige denn zu
belegen, bestehen keine Bedenken gegen die Anwendung des
Mietspiegels der Stadt Dortmund - Stand 1. Juni 1990 -.

25

Entgegen der auch im Berufungsverfahren geäußerten
Auffassung des Klägers liegt die von ihm genutzte Wohnung
nicht in einer einfachen, sondern in einer mittleren Wohnlage.
Im Hinblick einerseits auf die Nähe zur Innenstadt und
andererseits die Abstände zu Industrie- und Verkehrsanlagen
kann nicht davon ausgegangen werden, daß es sich um eine
Bebauung "mit starker negativer Wohnbeeinträchtigung" handelt,
die für eine einfache Wohnlage kennzeichnend wäre. Es handelt
sich vielmehr um Verhältnisse, die viele Wohnlagen im Gebiet
der Stadt prägen. Im übrigen zeigen die überreichten
Luftbildaufnahmen, daß das Vorbringen des Klägers, in der
Umgebung fehlten Frei-, Grün- und Erholungsflächen, nicht
zutrifft. Die angeführte Straßenprostitution kann jedenfalls
deshalb nicht zu einer Einstufung in eine einfache Wohnlage
führen, weil die Lage, in der sich die Wohnung des Klägers
befindet, hiervon weniger betroffen ist und außerdem nicht
erkennbar ist, daß die Prostitution einen derartigen Umfang
erreicht hätte, daß der Bereich dem Rotlichtmilieu zuzuordnen
wäre. Im Hinblick darauf, daß das Verwaltungsgericht in dem
angefochtenen Urteil ausführlich und nachvollziehbar begründet
hat, daß die Wohnung des Klägers in mittlerer Wohnlage gelegen
ist und der Kläger diesen Darlegungen im Berufungsverfahren
nicht mit neuen Gesichtspunkten entgegengetreten ist, sind
weitere Ausführungen dazu entbehrlich.

26

Es verstößt auch nicht gegen Sinn und Zweck des
Fehlbelegungsgesetzes, die im örtlichen Mietspiegel
ausgewiesene Obergrenze der Mietzinsspanne für vergleichbaren
Wohnraum als maßgebend zu berücksichtigen. Hierzu hat der
Senat in seinem Urteil vom 27. Mai 1994 - 14 A 1660/92 -
(Urteilsabdruck Seite 14) näher ausgeführt:

27

"Das Abstellen auf die Obergrenze einer Mietzinsspanne ist
gerechtfertigt, da diese Obergrenze die jüngst
vereinbarten Mieten repräsentiert,

28

vgl. Fortschreibung der Hinweise für
die Aufstellung von Mietspiegeln,
herausgegeben vom Bundesministerium für
Raumordnung, Bauwesen und Städtebau,
WuM 1980 S. 165, 166,

29

und so der gewährte Subventionsvorteil zeitnah für den
jeweiligen Leistungszeitraum bestimmt werden kann. Würde
hingegen für die Ermittlung des Höchstbetrages der
Mittelwert einer Mietzinsspanne des Mietspiegels
zugrundelegt, könnte der gewährte Subventionsvorteil nicht
im gleichen Maße aktuell bestimmt werden. Dies ergibt sich
aus der Struktur des Mietspiegels, bei dessen Erstellung
nicht nur die zuletzt vereinbarten Mieten, sondern auch
solche Mietzinsvereinbarungen, die bereits länger
zurückliegen, Berücksichtigung finden. Gem. § 2 Abs. 1
Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe - MHG -
fließen bei der Aufstellung eines Mietspiegels die
Mietzinsen ein, die in den letzten drei (heute vier)
Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Für die
Feststellung des aktuellen Subventionsvorteils ist deshalb
der Durchschnittswert einer Mietzinsspanne weniger
aussagekräftig als die Obergrenze der Mietzinsspanne, die
zuverlässiger den derzeitigen "Marktwert" einer Wohnung
wiedergibt."

30

Ferner ist zu berücksichtigen, daß die Beschränkung der
Ausgleichszahlung für den gesamten dreijährigen
Leistungszeitraum erfolgt. Da in der Regel damit zu rechnen
ist, daß die Marktmieten in dieser Zeit steigen, ist es zur
sachgerechten Abschöpfung des Subventionsvorteils auch aus
diesem Gesichtspunkt gerechtfertigt, auf die zu Beginn der
Leistungspflicht maßgebende Obergrenze der Mietzinsspanne
abzustellen.

31

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

32

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der
Zivilprozeßordnung - ZPO -.

33

Für eine Zulassung der Revision fehlt es an den
gesetzlichen Voraussetzungen, vgl. § 132 Abs. 2, § 137 Abs. 1
VwGO.

34