Landgericht Hamburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-05-03, Aktenzeichen 318 S 18/16

Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 19.01.2016, Az. 303c C 32/13, wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der durch die Nebenintervention verursachten Kosten zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 52.080,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

1

Der Kläger begehrt von der Beklagten den Ersatz von Mietausfallschäden für die Zeit vom 01.01.2010 bis zum 31.12.2013 zzgl. Zinsen im Zusammenhang mit der Durchführung von Sanierungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum im Bereich seines (ehemaligen) Sondereigentums.

2

Der Kläger war Mitglied der Beklagten und Eigentümer der im Erdgeschoss belegenen Wohnung Nr. 1 der Gemeinschaftsanlage. In der Wohnung des Klägers kam es bereits seit einigen Jahren zu massiven Durchfeuchtungen aufgrund nicht hinreichend isolierten Mauerwerks. Die Wohnung war aufgrund dessen nicht vermietbar und stand seit 2009 leer. Auf der Eigentümerversammlung vom 24.06.2009 wurde die Sanierung der Wohnung unter TOP 18 (Protokoll Anlage K 2) beschlossen. Eine Sanierung fand in der Folgezeit nicht statt.

3

Der Kläger stellte in der Eigentümerversammlung vom 27.03.2012 unter TOP 6 (Protokoll Anlage K 6) u.a. den Antrag, dass der Verwalter zur Durchführung der Sanierung der Wohnung beauftragt und ermächtigt wird, auf Basis der Ausschreibung und Kostenzusammensetzung des Ingenieurbüros K. die dort genannten Gewerke mit den dort vorgesehenen jeweiligen Arbeiten zu beauftragen. Der Antrag wurde mehrheitlich abgelehnt.

4

In der Eigentümerversammlung vom 22.08.2012 wurde unter TOP 4a und b (Protokoll Anlage K 7) u.a. beschlossen, das Ingenieurbüro A. zu beauftragen, die vorhandenen Sanierungskonzepte zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung des Klägers zu analysieren und zu komplettieren und hierbei auch weitere Feuchtigkeitsmessungen in der Wohnung vorzunehmen. Die Feuchtigkeitsmessungen erfolgen sodann am 25.04., 31.07. und 30.08.2013, nachdem der damalige anwaltliche Vertreter des Klägers mit Email vom 25.01.2013 Herrn A. zuvor mitgeteilt hatte, dass eine Messung frühestens zwei Wochen nach der Frostperiode in Betracht käme.

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Am 11.10.2013 fand sodann eine Schlüsselübergabe zwecks Sanierung der Wohnung statt. Zum 01.03.2016 hat der Kläger seine Wohnung verkauft.

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Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts-Altona Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).

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Das Amtsgericht hat mit seinem am 19.01.2016 verkündeten Urteil die Klage abgewiesen. Zur Begründung seiner Entscheidung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass der Kläger nicht bewiesen habe, dass eine Durchführung des Beschlusses zu TOP 18 der Eigentümerversammlung vom 24.06.2009 dazu geführt hätte, dass seine Wohnung erfolgreich saniert worden wäre, so dass er sie früher hätte vermieten können. Nach den Feststellungen des vom Gericht bestellten Sachverständigen Dipl.-Ing. M. sei die wertmäßig umfangreichste Position aus dem Angebot der Fa. M.- B. vom 22.06.2009 (Anlage K 10, Bl. 115 f. d.A.) unzureichend beschrieben. Im Leistungstext sei die Art der Ausführung überhaupt nicht bezeichnet (vgl. Seite 14 des Gutachtens, Bl. 188 d.A.). Dies sei ohne weiteres nachvollziehbar, weil im Leistungstext nur die Angabe „ca. 40 Lfdm Horizontalsperre einbauen“ enthalten sei. Wie die ergänzende Stellungnahme des Sachverständigen vom 16.07.2015 ergeben habe, würden auf dem Markt vier gänzlich unterschiedliche Verfahren zur Herstellung einer Horizontalsperre, also einer Abdichtung von Bestandsgebäuden gegen aufsteigende Bodenfeuchtigkeit existieren. Daraus folge, dass vor einer Beauftragung der Fa. M.- B. mit den entsprechenden Arbeiten hätte geklärt werden müssen, welches Verfahren zum Einsatz kommen solle. Eine Beauftragung allein auf Grundlage des Angebotes vom 22.09.2009 sei daher nicht in Betracht gekommen. Der Beschluss vom 24.06.2009 sei unter diesen Umständen ein sogenannter Grundsatzbeschluss gewesen, der allenfalls allgemein die Schaffung einer Horizontalsperre zum Gegenstand gehabt habe, jedoch zwingend durch einen weiteren Beschluss im Hinblick auf die Art der Horizontalsperre hätte konkretisiert werden müssen. Ohne eine derartige Ergänzung sei er von der Verwaltung nicht ausführbar gewesen, weil die Eigentümerversammlung keine konkreten Vorgaben dafür gemacht habe, wie die Horizontalsperre hergestellt werden solle. Die unterlassene Ausführung eines Beschlusses der praktisch nicht umsetzbar gewesen sei, weil die notwendige Konkretisierung gefehlt habe, könne aber nicht kausal für einen beim Kläger entstandenen Schaden sein. Der Kläger könne sich auch nicht darauf berufen, dass durch das Anerkenntnis-Urteil vom 08.12.2010 im Verhältnis zwischen den Parteien rechtskräftig zu seinen Gunsten geklärt sei, dass das Sanierungskonzept hätte erfolgreich sein können. Denn jenes Urteil habe sich allein mit der Frage befasst, ob die Aufhebung des Beschlusses TOP 18 der Versammlung vom 24.06.2009 ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen habe. Unter der Prämisse, dass es sich bei diesem Beschluss um einen Grundsatzbeschluss über die Durchführung von Sanierungsarbeiten gehandelt habe, der noch einer Konkretisierung bedurft habe, sei damit gerade nicht entschieden worden, dass dieser Beschluss ausreichend gewesen sei, geschweige denn, dass seine Umsetzung einen beim Kläger entstandenen Schaden vermieden hätte.

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Gegen das seinen Prozessbevollmächtigten am 22.01.2016 zugestellte Urteil hat der Kläger mit Schriftsatz vom 12.02.2016 Berufung eingelegt und sein Rechtsmittel – nach vorheriger Fristverlängerung bis zum 06.05.2016 – mit einem am 04.05.2016 bei Gericht eingegangen Schriftsatz begründet.

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Der Kläger trägt u.a. vor, dass der zu TOP 18 auf der Eigentümerversammlung am 24.06.2009 gefasste Beschluss entgegen der Auffassung des Amtsgerichtes durchführbar gewesen sei. In den zur Beschlussfassung eingeholten Angeboten seien alle maßgeblichen und wesentlichen Arbeiten beschrieben. Das Amtsgericht überspanne die Anforderung an einen Sanierungsbeschluss, wenn es diesen durch einen Sachverständigen nachträglich überprüfen lasse und bei einer geringen Abweichung zu dem Ergebnis komme, dass einzelne Positionen der beabsichtigten Sanierungsmaßnahmen nicht ausführlich genug in den Angeboten beschrieben seien. Selbst für den Fall, dass es sich bei dem Beschluss um einen sogenannten Grundsatzbeschluss handeln würde, hätte es allein der Beklagten oblegen, kurzfristig zur notwendigen Umsetzung der Sanierung Maßnahmen zu ergreifen, um eine Nutzbarkeit seiner Wohnung zu erreichen und zu bewirken. Indessen sei die Wohnungseigentümergemeinschaft trotz des bestandskräftigen Grundsatzbeschlusses untätig geblieben und damit in Verzug geraten, was dazu führe, dass ihm der geltend gemachte Schadensersatzanspruch zustehe. Die notwendige Konkretisierung des angeblich nicht hinreichend spezifizierten Sanierungsbeschlusses habe allein der Beklagten oblegen, so dass die Untätigkeit der Beklagten kausal sei für den ihm entstandenen Schaden. Zu berücksichtigen sei, dass die Beklagte durch ihr weiteres Verhalten deutlich gemacht habe, überhaupt kein Interesse daran zu haben, den gefassten und nicht angefochtenen Beschluss umzusetzen. Auf der Eigentümerversammlung am 22.04.2010 sei unter TOP 6 der Beschluss gefasst worden, den Beschluss vom 24.06.2009 wieder aufzuheben. Hieraus werde deutlich, dass es der Beklagten tatsächlich darum gegangen sei, eine beschlossene Maßnahme auch weiterhin zu vereiteln. Da jedoch dieser Beschluss wirksam von ihm angefochten worden sei, habe es der Verwalterin oblegen, endlich die Sanierungsmaßnahmen in Auftrag zu geben. Wenn die Sanierungsarbeiten zügig umgesetzt worden wären, hätte er die Wohnung ohne weiteres ab dem 01.01.2010 vermieten können.

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Der Kläger beantragt,

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das Urteil des Amtsgerichtes Hamburg vom 19.01.2016, Az. 303c C 32/13 abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an ihn € 52.080,00, weitere € 5.261,21 an Zinsen sowie weitere Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz auf € 52.080,00 ab dem 01.01.2014 zu zahlen.

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Die Beklagten und der Nebenintervenient beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen.

14

Die Beklagten tragen im Wesentlichen vor, dass das Amtsgericht zu Recht davon ausgegangen sei, dass der Beschluss vom 24.06.2009 nicht durchführbar gewesen sei und daher die unterlassene Durchführung dieses Beschlusses nicht kausal für den klägerseits behaupteten Schaden sein könne. Bei dem in Rede stehenden Beschluss handele es sich allenfalls um einen Grundbeschluss hinsichtlich des grundsätzlichen Vorhabens der Herstellung u.a. einer Horizontalsperre, mithin um einen Beschluss, der lediglich das „Ob“ der Maßnahme regle. Mangels konkreter Angaben in Bezug auf die genau auszuführende Maßnahme, also das "Wie“ der Maßnahme, sei der Beschluss aber nicht durchführbar gewesen. Der Beschluss habe deswegen auch keine Arbeitsanweisung an den Verwalter enthalten, was zu beauftragen sei. Zudem habe der Kläger selbst Abstand von den seitens der Fa. M.- B. angebotenen Arbeiten genommen.

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Der Nebenintervenient führt u.a. aus, dass das erstinstanzliche Urteil keine Rechtsfehler aufweise. Zudem habe der Kläger in vielfacher Weise die Durchführung der Arbeiten über Jahre hinweg bewusst und aktiv handelnd unterbunden und verhindert.

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Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze im Berufungsverfahren Bezug genommen.

II.

17

Die Berufung des Klägers ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.

18

Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Dem Kläger steht gegen die Beklagte wegen Mietausfalls weder ein Anspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB für die Zeit vom 01.01.2010 bis zum 31.12.2013 (dazu unter 1.) noch ein Anspruch gemäß § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG für die Zeit vom 22.08.2012 bis zum 31.12.2013 (dazu unter 2.) zu.

1.

19

Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB wegen verzögerter Durchführung des Sanierungsbeschlusses vom 24.06.2009. Die Beklagte hat bei Umsetzung des Sanierungsbeschlusses keine ihr obliegende Pflicht verletzt.

20

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft dem einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber aus dem mitgliedschaftlichen Treueverhältnis verpflichtet, den Verwalter zur unverzüglichen Umsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigentümer anzuhalten. Dieses Treueverhältnis hat der Bundesgerichtshof im Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu dem einzelnen Wohnungseigentümer anerkannt und daraus die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers abgeleitet, dem Verband Schadensersatz zu leisten, wenn dieser seiner Verpflichtung zur Mitwirkung an der ordnungsmäßigen Verwaltung der Gemeinschaft nach § 21 Abs. 4 WEG nicht nachkommt. Kehrseite dieser Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers ist die Verpflichtung des Verbands, die gefassten Beschlüsse umzusetzen. Soweit die Umsetzung gemäß § 27 Abs. 1 WEG dem Verwalter obliegt, ist der Verband verpflichtet, dies gegenüber dem Verwalter durchzusetzen. Eine solche Pflicht besteht jedenfalls dann, wenn der Zweck eines gefassten Beschlusses auch darin besteht, einen Schaden am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht (BGH, Urteil vom 13.07.2012, V ZR 94/11, Rn. 19, zitiert nach juris).

21

Es kann vorliegend dahin gestellt bleiben, ob der in der Eigentümerversammlung vom 24.06.2009 gefasste Sanierungsbeschluss überhaupt durchführbar gewesen ist. Es fehlt bereits an einer Pflichtverletzung der Beklagten.

22

Der Kläger hat nicht hinreichend dargelegt, dass die Beklagte die Umsetzung des Beschlusses vom 24.06.2009 pflichtwidrig verzögert hat. Seine pauschale Behauptung, er habe die Umsetzung des Beschlusses mehrfach bei der damaligen Hausverwalterin angemahnt, reicht insoweit nicht aus. Auch dem Umstand, dass die übrigen Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 22.04.2010 unter TOP 6 den (unwirksamen) Beschluss gefasst haben, den Beschluss vom 24.06.2009 wieder aufzuheben, lässt sich eine Pflichtverletzung der Beklagten nicht entnehmen. Die übrigen Wohnungseigentümer sind nicht gleichzusetzen mit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband.

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Die verzögerte Umsetzung des Beschlusses vom 24.06.2009 bis zur Eigentümerversammlung vom 22.08.2012 beruht vielmehr maßgeblich auf dem Verhalten des Klägers. Wie sich seiner Email vom 02.10.2009 (Anlage B 9) entnehmen lässt, nahm er bereits im Oktober 2009 von der im Beschluss vom 24.06.2009 beschlossenen Sanierung durch die Firma M.B. Abstand. Er verhinderte sodann die weitere Umsetzung des Sanierungsbeschlusses, indem er zunächst im Oktober 2009 die Zusammenarbeit mit dem Architekten A. und im September 2010 sogar gegenüber den übrigen Eigentümern verweigerte und dem Architekten A. ein Hausverbot aussprach. Das nicht vorhandene Interesse des Klägers an der (konkreten) Umsetzung des Sanierungsbeschlusses vom 24.06.2009 wird auch durch seinen Antrag in der Eigentümerversammlung vom 27.03.2012 deutlich, auf Basis der Ausschreibung und Kostenzusammensetzung des später beauftragen Ingenieurbüros K. die dort genannten Gewerke mit den dort vorgesehenen jeweiligen Arbeiten zu beauftragen. Inwieweit die Beklagte unter Berücksichtigung dieser Umstände die Umsetzung des Beschlusses vom 24.06.2009 pflichtwidrig verzögert haben soll, erschließt sich der Kammer nicht und wird auch vom Kläger nicht annähernd vorgetragen. Allein aus der nicht erfolgten Umsetzung des Beschlusses vom 24.06.2009 bis zur Eigentümerversammlung vom 22.08.2012 folgt eine Pflichtverletzung der Beklagten jedenfalls nicht.

24

Auch eine pflichtwidrige Verzögerung der Umsetzung des Beschlusses vom 24.06.2009 durch die Beklagte nach der Eigentümerversammlung vom 22.08.2012 ist nicht erkennbar. Die auf dieser Versammlung beschlossenen Feuchtigkeitsmessungen in der klägerischen Wohnung wurden am 25.04., 31.07. und 30.08.2013 vorgenommen, wobei der Kläger selbst vorträgt, dass eine frühere Durchführung der Messungen während der Frostperiode nicht möglich gewesen sei. Am 11.10.2013 kam es sodann zur Schlüsselübergabe. Dass es nach der Schlüsselübergabe zu weiteren durch die Beklagte verursachte Verzögerungen bei der Sanierung der Wohnung gekommen ist, hat der Kläger nicht vorgetragen.

2.

25

Der Kläger hat gegen die Beklagte auch keinen Ersatzanspruch gemäß § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG wegen der Inanspruchnahme seines Sondereigentums bei der Sanierung des Gemeinschaftseigentums für die Zeit vom 22.08.2012 bis zum 31.12.2013.

26

Ansprüche nach dieser Vorschrift sind nur begründet, soweit es sich um Schäden handelt, die dem Sondereigentümer durch das Betreten und/oder die Benutzung seines Sondereigentums zur Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum entstanden sind. Daran fehlt es hier.

27

Ein Anspruch für die Zeit vom 22.08.2012 bis zum 10.10.2013 scheitert bereits an einem Betreten und/oder der Benutzung des klägerischen Sondereigentums zur Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Eine Schlüsselübergabe fand erst am 11.10.2013 statt. Die Kammer folgt insoweit nicht der Auffassung des Klägers, dass einem Betreten oder Benutzen die Vorhaltung der Wohnung im Zusammenhang mit bevorstehenden Instandhaltungsmaßnahmen gleichzusetzen sei.

28

Für einen Anspruch für die Zeit vom 11.10.2013 bis zum 31.12.2013 fehlt es an der hierfür erforderlichen Kausalität. Der Anspruch aus § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG ist ein verschuldensunabhängiger Schadensersatzanspruch, dem aufopferungsähnliche Grundgedanken zu Grunde liegen (BGH, Urteil vom 09.12.2016 - V ZR 124/16 Rn. 29, zitiert nach juris). Dieser Anspruch richtet sich gegen den teilrechtsfähigen Verband (Kümmel/Niedenführ in: Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Auflage (2017), § 14 Rn. 56) und setzt einen zielgerichteten Eingriff der Wohnungseigentümergemeinschaft in das Sondereigentum voraus. Schäden, die dadurch entstanden sind, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht schnell genug mit den Instandsetzungsarbeiten beginnt oder diese verzögert, werden nicht hiervon erfasst (OLG Frankfurt, ZMR 2009, 382, Rn. 16, zitiert nach juris; Kümmel/Niedenführ in: Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 14 Rn. 55). Abzugrenzen ist dies ferner von denjenigen Beeinträchtigungen, die zum allgemeinen Risiko eines Immobilieneigentümers gehören und daher nicht auf den Miteigentümer abgewälzt werden können (Kümmel/Niedenführ in: Niedenführ/Vandenhouten, a.a.O., § 14 Rn. 51). Ersatzfähig ist nur derjenige Schaden, der eine Folge von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum und adäquat kausal durch das Betreten oder die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile verursacht ist. Ein Kausalzusammenhang in diesem Sinne kann beispielsweise dann zu verneinen sein, wenn die mangelnde Nutzbarkeit von Räumlichkeiten ihre Ursache nicht in Instandsetzungsmaßnahmen am Gebäude hat, sondern auf anderen Ursachen beruht. Es fehlt somit an der erforderlichen Kausalität, wenn das Sondereigentum im fraglichen Zeitraum auch ohne die Durchführung der Arbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum nicht nutz- oder vermietbar gewesen wäre (vgl. AG Kassel, ZMR 2013, 77, zitiert nach juris, zur Unbewohnbarkeit einer Wohnung durch Löschwasserschäden aufgrund eines Brandes im Objekt). § 14 Ziff. 4 HS 2 WEG begründet keinen Anspruch auf Ersatz von Schäden, die infolge eines die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eintreten (BGH, Urteil vom 09.12.2016 - V ZR 124/16, Rn. 22, zitiert nach juris). So liegt der Fall hier. Der geltend gemachte Schaden (Mietausfall) war keine adäquat kausale Folge der Inanspruchnahme des Sondereigentums des Klägers bei der Sanierung des Gemeinschaftseigentums. Der Schaden wäre auch ohne die Durchführung von Arbeiten eingetreten, weil die Wohnung aufgrund der andauernden Feuchtigkeitserscheinungen im Bereich des Sondereigentums des Klägers ohnehin nicht vermietbar gewesen wäre.

3.

29

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO.

30

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Ziff. 10, 711, 713 ZPO zu entnehmen.

31

Die Revision gegen dieses Urteil ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung durch das Revisionsgericht.

32

Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren ist gemäß § 49a Abs. 1 GKG erfolgt.