Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-06-24, Aktenzeichen 4 K 4506/03
ECLI:DE:VGD:2004:0624.4K4506.03.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen
Kosten der Beigeladenen.

Das Urteil ist wegen der Kosten für die Beigeladenen gegen Sicherheitsleistung
in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar. Für den
Beklagten ist das Urteil wegen der Kosten ohne Sicherheitsleistung vorläufig
vollstreckbar. Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung des Beklagten durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden,
wenn nicht der Beklagte vorher Sicherheit in derselben Höhe leistet.

1

Tatbestand:

2

Der frühere Beigeladene beantragte unter dem 28. August 2001 einen positiven
bauplanungsrechtlichen Vorbescheid zur Neubebauung des Grundstücks in E,
S Weg 26, Gemarkung
G2. Das auf dem Grundstück derzeit befindliche Wohnhaus soll abgerissen werden.
Geplant ist die Errichtung von zwei Wohngebäuden mit insgesamt neun
Wohneinheiten und Tiefgarage. Wegen der Einzelheiten der Planung und der
vorhandenen Umgebungsbebauung wird auf die in den beigezogenen
Verwaltungsvorgängen und den Gerichtsakten befindlichen Pläne und Fotografien
sowie auf das Ergebnis der Ortsbesichtigung durch den Einzelrichter vom
17. November 2003 verwiesen.

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Der Beklagte erteilte dem früheren Beigeladenen den beantragten Vorbescheid
unter dem 28. September 2001 (Registrier-Nr. 32-BV-001971) unter bestimmten
Vorgaben. Sie beschränkten das straßenseitige Gebäude zum S Weg hin auf zwei
Vollgeschosse und ein nicht als Vollgeschoss ausbaubares Dachgeschoss, das
rückwärtige Gebäude auf ein Vollgeschoss und ein als Vollgeschoss ausgebautes
Dachgeschoss. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Vorbescheid vom
28. September 2001 Bezug genommen.

4

Der Kläger ist Eigentümer des südlichen Nachbargrundstückes S Weg 30. Er
erhob gegen den Vorbescheid unter dem 5. April 2002 Widerspruch, den die
Bezirksregierung E mit Widerspruchsbescheid vom 10. Juni 2003 zurückwies.

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Der Kläger hat am 9. Juli 2003 Klage erhoben. Er trägt vor: Das Bauvorhaben
füge sich mindestens, wenn es überhaupt als in einem Bebauungszusammenhang
gelegen beurteilt werden könne, in die vorhandene Umgebung nicht ein und sei
deshalb der Nachbarschaft gegenüber rücksichtslos. Es sprenge die Eigenart des
Baugebietes, die durch Einzelhäuser mit großen Gärten oder Parks auf großzügig
geschnittenen Grundstücken geprägt sei. Die Bebauung in der vorgesehenen Form
könne ohnehin nicht verwirklicht werden, weil das Grundstück mit einer
Grunddienstbarkeit belastet sei. Diese erlaube die Bebauung nur mit
herrschaftlichen, allein stehenden Einfamilienhäusern auf Baugrundstücken, die nicht
kleiner als „25 Ar 53 Meter" seien. Diese Grunddienstbarkeit sei noch wirksam. Sie
stehe dem Bauvorhaben unüberwindbar entgegen.

6

Der Kläger beantragt,

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den dem früheren Beigeladenen erteilten
bauplanungsrechtlichen Bauvorbescheid vom
28. September 2001 (Registrier-Nr. 32-BV-001971) in der Gestalt
des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E vom
10. Juni 2003 aufzuheben.

8

Der Beklagte und die Beigeladenen beantragen,

9

die Klage abzuweisen.

10

Der Einzelrichter hat Beweis durch eine Ortsbesichtigung erhoben. Wegen des
Gegenstandes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das
Ortsterminsprotokoll vom 17. November 2003 verwiesen.

11

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die
Verwaltungsvorgänge, die beigezogene Akte 4 K 7602/95 und den Inhalt der
Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

13

A.

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Die dem früheren Beigeladenen erteilte Bebauungsgenehmigung durfte trotz der
dem Bauvorhaben, wie der Kläger vorträgt, entgegenstehenden Grunddienstbarkeit
erteilt werden. Ein Vorbescheid ergeht wie eine Baugenehmigung unbeschadet
privater Rechte Dritter. Es ist auch nicht von vornherein und unter jeder denkbaren
rechtlichen Betrachtungsweise ausgeschlossen, dass das Bauvorhaben an der
Grunddienstbarkeit scheitert. Der Kläger ist aus ihr nicht berechtigt. Die noch
verbliebenen begünstigten Grundstücke liegen westlich des S Wegs außerhalb der
Wohnsiedlung. Ihre Situation wird durch das Bauvorhaben nicht berührt. Das eröffnet
dem Bauherrn Chancen, entweder durch eine vergütete Vereinbarung oder auf dem
Rechtsweg wegen veränderter Verhältnisse oder Wegfalls der Geschäftsgrundlage
bis zum Baubeginn nach Erteilung der Baugenehmigung eine Aufhebung der
Grunddienstbarkeit zu erreichen. Es ist nicht Sache der Bauaufsicht, diese für den
Bauherrn nicht aussichtslosen zivilrechtlichen Entwicklungen zu bewerten.

15

B.

16

Bauplanungsrechtliche Vorschriften, die (auch) dem Schutz der Nachbarschaft
dienen, werden durch das Bauvorhaben nicht verletzt.

17

1. Das Baugrundstück und das Hausgrundstück des Klägers liegen innerhalb
eines durch einen qualifizierten Bebauungsplan nicht erfassten zusammenhängend
bebauten Ortsteils im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB, 3 Abs. 1 BauNutzVO. Das
ergibt sich aus schon dem zu den Gerichtsakten gereichten Luftbild. Der daraus
gewonnene Eindruck hat sich in der Ortsbesichtigung bestätigt. Das südlich der
Bergischen Landstraße gelegene Baugebiet am S Weg, Am H, An E1 und am T1 ist
jedenfalls bis zu den Häusern an der südlichen Seite des West-Ost-Stranges der
Straße An E1 durchgehend bebaut. Auch die sich nach Süden hin auflockernde
Bebauung im Bereich der Grundstücke des Klägers und des früheren Beigeladenen
vermittelt noch den Eindruck der Geschlossenheit. Deren Grundstücke werden durch
die Häuser nördlich davon am S Weg, die Häuser entlang des Nord-Süd-Strangs der
Straße An E1 und entlang deren westlich davon abknickenden West-Ost-Stranges
umklammert. Die Straßenführung und die entlang der Straßen gelegenen Häuser
betonen den engen Zusammenhang. Erst die westlich (jenseits des S Wegs) und
östlich (Viertelkreis vom S Weg bis zum T1) der Siedlung jeweils vorhandenen
Baumstreifen bilden eine optische Grenze zum Außenbereich. Das vorhandene Haus
des früheren Beigeladenen gehört wegen des unmittelbaren Anschlusses an das
nördlich davon stehende Haus auf dem Grundstück S Weg 24 jedenfalls zum
Innenbereich. Daran ändert sich nichts durch den Abriss der vorhandenen Gebäude,
wenn sie, was nach dem Vorbescheidantrag zu erwarten steht, alsbald durch
Neubauten ersetzt werden. Das Grundstück des Klägers erscheint trotz der sehr
großen Freiflächen wegen des darauf stehenden, großzügig dimensionierten
Wohnhauses und wegen der südlich angrenzenden, nur durch die sehr schmale
Straße An E1 getrennte Häuserkette nicht als Übergang in den Außenbereich oder
als Außenbereich im Innenbereich, sondern als Teil des in einer Villengegend
lockerer zu verstehenden Bebauungszusammenhangs. Selbst bei einer an dem
Maßstab der umliegenden, immer noch großzügig aber doch kleiner geschnittenen
Grundstücke und Häuser orientierten Betrachtungsweise stellen sich die unbebauten
Teile des Grundstücks des Klägers als Baulücke im Innenbereich, nicht als
Unterbrechung des Bebauungszusammenhangs dar.

18

Die Bebauung am S Weg südlich der C Landstraße hat nach der Zahl der
mittlerweile vorhandenen Bauten ein hinreichendes Gewicht und ist Ausdruck einer
organischen Siedlungsstruktur (reine Wohnsiedlung am Stadtrand).

19

2. Die Umgebung des streitigen Bauvorhabens und des Grundstücks des Klägers
stellt sich der Art nach als reines Wohngebiet dar. Die Ortsbesichtigung hat eine
Bebauung des Ortsteils ausschließlich mit Wohngebäuden ergeben.

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3. Der Kläger hat keinen aus dem Nachbarrechtsverhältnis folgenden
Abwehranspruch wegen Gebietsunverträglichkeit. Gebietsunverträglich sind solche
Bauten, die, obwohl sie unter die einschlägigen Tatbestandsmerkmale der
Baunutzungsverordnung subsumiert werden können, mit der spezifischen
Zweckbestimmung des Baugebietes nicht in Einklang zu bringen sind (BVerwG,
Beschluss vom 15. Juli 1996, 4 NB 23.96, BauR 1996, 816). Das Erfordernis der
Gebietsverträglichkeit bestimmt die regelhafte Zulässigkeit ebenso wie die in der
Baunutzungsverordnung zugelassenen Ausnahmen (vgl. BVerwG, Urteil vom
21. März 2002, 4 C 1.02, BRS 65, 309). Prägend für ein (faktisches) Wohngebiet ist
die Bebauung mit Wohnhäusern. Damit stimmt das Bauvorhaben überein. Der
Zu- und Abgangsverkehr liegt innerhalb der Bandbreite des in Wohngebieten der
Nachbarschaft Zumutbaren. Die im Vergleich zu anderen Grundstücken des
Baugebietes intensivere Nutzung mit einer größeren Anzahl von Wohnung pro
Einheit Grundstücksfläche macht das Bauvorhaben nicht unverträglich. Das
Baugrundstück ist so groß, dass auch nach Errichtung der geplanten Objekte noch
genügend Freiflächen bleiben. Von einer unverträglichen Verdichtung der Bebauung
kann keine Rede sein. Auf eine Erhaltung der von dem Klägers als schützenswert
reklamierten Prägung der Umgebung durch eine Villenbebauung (mit entsprechend
baulich weniger stark ausgenutzten Grundstücken und reinen Einfamilienhäusern)
besteht kein Anspruch (OVGNW, Beschluss vom 29. Juli 1997, 7 A 439/97).

21

4. Das Bauvorhaben ist dem Kläger als Eigentümer des Nachbargrundstückes
gegenüber nicht rücksichtslos. Das Grundstück des früheren Beigeladenen liegt in
dem insgesamt leicht welligen Gelände größtenteils tiefer als das des Klägers.
Dessen Haus ist nach dem Eindruck in der Ortsbesichtigung auf einem erhöhten
Geländepunkt errichtet worden. Das Bauvorhaben wird nach den dem
Vorbescheidantrag beigefügten und mit Grünstempel versehenen
Schnittzeichnungen in der Höhe deutlich hinter der Höhe des Hauses des Klägers
zurückbleiben. Die seitlichen Abstände zum Wohnhaus des Klägers werden
beträchtlich sein. Der hintere Baukörper des Vorhabens nimmt die durch die
Gebäude auf dem Nachbargrundstück S Weg 24 (Flurstücke 314, 315)
vorgezeichnete faktische rückwärtige Baugrenze auf. Er wird nach dem Ergebnis des
Ortstermins vom Grundstück des Klägers aus zwar zu sehen sein (und umgekehrt).
Der Neubau wird aber auf dem Baugrundstück in einer Geländevertiefung errichtet.
Das und die durch den Beklagten verfügte Höhenbegrenzung auf ein Vollgeschoss
und ein (nicht als Vollgeschoss ausgebautes) Dachgeschoss schränken den
entfernungsbedingt ohnehin nicht intensiven Sichtkontakt merklich ein. Eine völlige
Abschottung jeden Einblicks aus der Nachbarschaft in das eigene Grundstück ist
nicht Inhalt des Rücksichtnahmegebotes.

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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 VwGO, 162 Abs. 3 VwGO.

23

Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11, 709, 711
ZPO.

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