Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2001-04-06, Aktenzeichen 3  Wx 188/01
ECLI:DE:OLGD:2001:0406.3WX188.01.00

Tenor

1

G r ü n d e

2

I.

3

Die Beteiligten sind die Eigentümer der Wohnanlage R... in
Hilden.

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Am 01. Oktober 1999 fasste die Eigentümerversammlung u.a.
folgenden Beschluss:

5

TOP 2

6

?... Die Verwaltung berichtete über die geprüfte
Wohngeldabrechnung und empfahl der Versammlung die Annahme. Der
Verwaltung und dem Beirat wurde Entlastung aus der Jahresabrechnung
1998/99 und den daraus resultierenden Einzelabrechnungen
erteilt.

7

Nach Zustellung des Protokolls werden die Salden aus der
Abrechnung, nach der entsprechenden Einspruchsfrist, im
DTA-Verfahren vergütet bzw. nachgenommen.

8

Abstimmungsergebnis:

9

mehrstimmig

10

1 Gegenstimme

11

Bezüglich der aufgewendeten Gartenwasserkosten schlägt der
Miteigentümer, Herr S..., vor dass Frau F... mit dem Beirat
Einsicht in die Abrechnungsunterlagen erhält. Der Grund hierfür ist
auch, der Verwaltung und der WEG weiteren Arbeitsaufwand und Kosten
(Anwaltskosten) zu ersparen. Frau F... will der Verwaltung einen
Terminvorschlag hierzu machen.

12

Abstimmungsergebnis:

13

einstimmig

14

Im übrigen wurde auf der Versammlung von einigen Eigentümern
darauf hingewiesen, dass die Bewässerung an den Gartenwohnungen im
Ermessen der jeweiligen Eigentümer liegt.

15

Abstimmungsergebnis:

16

mehrstimmig

17

1 Gegenstimme.?

18

Die Beteiligten zu 1 haben sich gegen die Billigung der
Jahresabrechnung für den Zeitraum 01. Mai 1998 bis zum 30. April
1999 gewandt, weil in ihrer Einzelabrechnung als erbrachte Zahlung
nur 4.605,- DM anstatt tatsächlich gezahlter 4.620,- DM
berücksichtigt sei und die Abrechnung ferner Kosten für die
Bewässerung von Rasenflächen auf der Tiefgarage enthalte, obwohl
gemäß § 3.1 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung den Eigentümern der
Erdgeschosswohnungen für das jeweils hinter ihrer Wohnung gelegene
Rasenstück das alleinige Nutzungsrecht gegen Übernahme der
Pflegekosten übertragen worden sei und demnach die Wasserkosten
ausschließlich von ihnen zu tragen seien.

19

Die Beteiligten zu 1 haben beantragt, die in der Versammlung der
Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage R... in Hilden vom
01.10.1999 zu TOP 2 gefassten Beschlüsse aufzuheben und für
ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat nach mündlicher
Verhandlung am 05. Oktober 2000 den Antrag abgelehnt, weil die
Jahresabrechnung sich im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung halte.
Der Verteilungsmaßstab sei nicht zu beanstanden.

20

Soweit in der Abrechnung die Kosten für die Bewässerung der in
Sondernutzung stehenden Rasenflächen nicht gesondert nach Verbrauch
ausgewiesen seien, stehe diese Abrechnungsweise zwar nicht in
Einklang mit Ziffer 3.1 der Gemeinschaftsordnung. Die
Geltendmachung dieses formellen Verstoßes stelle aber eine
unzulässige Rechtsausübung dar. Denn zur Ermittlung dieses
Kostenanteils bedürfe es mangels geeigneter Schätzgrundlagen des
Einbaus von Wasserzähluhren. Letzteren habe die Gemeinschaft in der
Vergangenheit wegen des damit verbundenen übermäßigen
Kostenaufwands abgelehnt.

21

Demgegenüber stehe die minimale Kostenbelastung des einzelnen
Wohnungseigentümers mit monatlich knapp 0,60 DM. Soweit die
Beteiligten zu 1 beanstandeten, dass eine Zahlung von 15,-DM zu
ihren Lasten unberücksichtigt geblieben sei, sei eine solche
Zahlung nicht nachgewiesen und ggf. in einer nachfolgenden
Abrechnung zu ihren Gunsten zu berücksichtigen. Durch den letzten
Absatz des angefochtenen Eigentümerbeschlusses werde den
Eigentümern ?entgegen der Befürchtung der Beteiligten zu 1 -
hinsichtlich des Wasserverbrauchs auch kein ?Freibrief?
ausgestellt. Denn die Bewässerung an den ?Gartenwohnungen? werde
lediglich in das pflichtgemäße Ermessen der jeweiligen Eigentümer
gestellt.

22

Auf die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der
Beteiligten zu 1 hat das Landgericht nach mündlicher Verhandlung am
06. April 2001 die amtsgerichtliche Entscheidung aufgehoben und den
Eigentümerbeschluss zu TOP 2 vom 01. Oktober 1999 betreffend die
Billigung der Jahresabrechnung 1998/1999 nebst Einzelabrechnung und
die Entlastung des Verwalters für ungültig erklärt. Gegen die
Entscheidung der Kammer wenden sich die Beteiligten zu 2, 7 und 12
mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligten zu 1
entgegen treten.

23

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Akteninhalt
Bezug genommen.

24

II.

25

Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet. Die angefochtene
Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27
FGG).

26

1.

27

Das Landgericht hat zur Begründung ausgeführt, dem Begehren der
Beteiligten zu 1 fehle das Rechtsschutzbedürfnis, soweit sie
beanstanden, sie seien zu Unrecht mit 30,- DM belastet worden. Der
Betrag sei zwischenzeitlich überwiesen worden. Nach der
Gemeinschaftsordnung seien nicht alle Wohnungseigentümer, sondern
nur die in Bezug auf die Rasenflächen auf der Tiefgarage allein
nutzungsberechtigten und pflegepflichtigen Eigentümer der
Erdgeschosswohnungen verpflichtet, die für die Bewässerung dieser
Flächen anfallenden Wasserkosten zu tragen. Die Kosten der
Bewässerung gehörten nämlich zu den Pflegekosten. Ein die
maßgebliche Bestimmung der Gemeinschaftsordnung abändernder
Eigentümerbeschluss sei nicht gefasst worden. Die Beschlüsse zu TOP
10 der Eigentümerversammlung vom 17. November 1995 und TOP 7 e der
Eigentümerversammlung vom 26. November 1998 befassten sich nur mit
der Frage wie der Wasserverbrauch des gesamten Rasens also auch
der, der mangels eines Sondernutzungsberechtigten in jedem Falle
von der Gemeinschaft zu zahlen sei, gemessen werden soll. Entgegen
dem Amtsgericht sei allerdings nicht darauf abzustellen, dass die
monatliche Kostenbelastung eines jeden Eigentümers sich für den
Abrechnungszeitraum auf bloß 0,59 DM belaufe und demgegenüber der
Aufwand für den Einbau von Wasseruhren zur gesonderten Erfassung
der Sondernutzungsflächen mit unverhältnismäßig hohem Kostenaufwand
verbunden sei. Die Kosten für die Erfassung dieses Wasserverbrauch
seien nämlich als ?mittelbare Pflegekosten? von den
Sondernutzungsberechtigten zu tragen.

28

2.

29

Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen
Nachprüfung in den wesentlichen Punkten stand.

30

a)

31

Ohne Erfolg rügen die Beschwerdeführer, dass an der mündlichen
Verhandlung vom 05. Februar 2001 ein anderer Richter mitgewirkt hat
als an der angefochtenen Entscheidung. Denn anders als im
Zivilprozess (§ 309 ZPO) ist es im Verfahren der freiwilligen
Gerichtsbarkeit nicht zu beanstanden, wenn die abschließende
Entscheidung von anderen Richtern erlassen wird als denen, die an
der mündlichen Verhandlung nach § 44 Abs. 1 WEG teilgenommen haben.
In Wohnungseigentumsverfahren bildet nämlich die Grundlage der
Entscheidung nicht allein die mündliche Verhandlung, sondern das
gesamte Ermittlungsergebnis und der ganze Akteninhalt
(Bärmann/Pick/Merle Wohnungseigentumsgesetz 8. Auflage 2000 § 44
Rdz. 26 m.w.N.).

32

b)

33

Zu Recht hat das Landgericht den Eigentümerbeschluss zu TOP 2,
betreffend die Billigung der Jahresabrechnung 1998/99 nebst
Einzelabrechnung sowie Entlastung des Verwalters, für ungültig
erklärt. Denn die vorgenommene Verteilung der Wasserkosten
widerspricht mit Blick auf die den Eigentümern der
Erdgeschosswohnungen zur Sondernutzung zugewiesenen hinter ihren
Wohnungen über der Tiefgarage gelegenen Rasenflächen ? so
zutreffend die Vorinstanzen ? Ziffer 3.1 der Gemeinschaftsordnung.
Hiernach haben die Sondereigentümer das Recht der alleinigen
Nutzung ihres Sondereigentums, soweit sich nicht Beschränkungen aus
dem Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung selbst ergeben. Sie haben
ferner das Recht der Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen
Gebrauch bestimmten Räume, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes
und der gemeinschaftlichen Grundstücksflächen mit Ausnahme der
durch Baulast oder Sondernutzungsrechte belasteten Flächen (Pkw-
Abstellplätze, Grünflächen auf der Tiefgarage). Die Eigentümer der
Erdgeschosswohnungen erhalten gemäß § 15 WEG das alleinige
Nutzungsrecht an dem hinter der jeweiligen Wohnung gelegenen Teil
der Rasenfläche auf der Tiefgarage in Breite der Wohnung gegen
Übernahme der Pflegekosten.? Zu den Pflegekosten gehören aber nicht
nur der für die Pflege der Rasenflächen einzusetzende personelle
Aufwand, sondern darüber hinaus auch die Aufwendungen für die zur
Durchführung der Pflegearbeiten erforderlichen Sachmittel, also z.
B. Dünger, Grassamen zur Ergänzung kleinerer Fehlstellen und - in
Zeiten ausbleibender oder zu geringer Niederschläge - vor allem
Wasser. Die Wasserkosten in Bezug auf das jeweils ihrer Wohnung
zugeordnete Rasenstück sind daher insoweit allein von den
ausschließlich nutzungsberechtigten und deshalb nach der
Gemeinschaftsordnung pflegepflichtigen Eigentümern der
Erdgeschosswohnungen zu tragen und nicht auf die Gemeinschaft
umzulegen. Ob und inwieweit für die Erfassung dieses relativ
geringen Wasserverbrauchs eigens Wasserzähler anzubringen sind,
welche Kosten hiermit verbunden sind und wer diese zu tragen hat,
bedarf hier keiner Entscheidung. Denn die hier in Rede stehenden
Wasserkosten für 1998/99 können auch durch die Anbringung von
Wasserzählern nicht im Nachhinein ermittelt werden. Diese werden
vielmehr anhand von Erfahrungswerten, möglicherweise in Anlehnung
an den über die ?Gardena-Anlage? erfassten Wasserverbrauch nach
billigem Ermessen zu schätzen sein. Gegebenenfalls wird zur
Verbreiterung der Schätzungsgrundlage ? unter Beachtung
kostenmäßiger Verhältnismäßigkeit ? eine fachkundige Information
einzuholen sein.

34

Verbleibende Ungenauigkeiten, die eine solche Schätzung
notwendigerweise beinhaltet, sind von den Beteiligten hinzunehmen.
Das Rechtsmittel der Beschwerdeführer war nach alledem
zurückzuweisen.

35

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Zu einer Anordnung
der Kostenerstattung nach Billigkeitsgesichtspunkten bestand kein
Anlass.