Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1995-06-12, Aktenzeichen 16 U 102/92
ECLI:DE:OLGK:1995:0612.16U102.92.00

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 30.8.1994 verkündete Urteil des Landgerichts Köln - 3 O 652/88 - wird zurückgewiesen.

Der Beklagten werden die Kosten des Berufungsverfahrens auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollsteckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch die Kläger gegen Sicherheitsleistung von 4.000 DM abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Die Sicherheitsleistung kann in Form einer selbstschuldnerischen Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Sparkasse erbracht werden.

Der Wert der Beschwer für die Beklagte wird auf 67.874,83 DM festgesetzt.

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Tatbestand :

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Die Kläger waren zu je 1/2 Eigentümer einer Eigentumswohnung in L.. Sie hatten die Wohnung mit einer dazugehörenden Garage 1980 zum Preis von 250.000 DM erworben. Den Kaufpreis zahlten die Kläger aus einem Darlehen in Höhe von 258.000 DM, das ihnen die Beklagte eingeräumt hatte. Als Sicherheit für dieses Darlehen bewilligten die Kläger zu Gunsten der Beklagten im vorbezeichneten Umfang Grundschulden. Überdies gaben die Kläger ein entsprechendes notarielles Schuldanerkenntnis ab. Im Jahre 1985 konnten die Kläger die auf das Darlehen zu zahlenden Zins- und Tilgungsleistungen nicht mehr aufbringen. Die Eigentumswohnung sollte deshalb verkauft werden. Mit Hilfe verschiedener Makler wurden Kaufinteressenten gesucht. Einer der Makler war die L. Immobilien GmbH.

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Durch notarielle Vereinbarung vom 27.8.1985 verkauften die Kläger ihre Wohnung nebst Garage an die Eheleute E. zu einem Preis von 200.000 DM. Die Kläger hatten sich ergänzend zu den Makleraufträgen um einen freihändigen Verkauf ihrer Wohnung bemüht und waren im Zuge dieser Versuche mit den Eheleuten E. einig geworden. Die Eigentumswohnung sollte von den Erwerbern lastenfrei übernommen werden. Der Beklagten war die finanzielle Situation der Kläger zu diesem Zeitpunkt bekannt. Ferner wußte die Beklagte von den vergeblichen Vermittlungsbemühungen der eingeschalteten Makler und dem bisherigen Verlauf der Bemühungen der Kläger, auch seL.t Kaufinteressenten zu finden. Unter dem 13.9.1985 bewilligte die Beklagte die Löschung der zu ihren Gunsten eingetragenen Grundpfandrechte. Diese gegenüber dem beurkundenden Notar zu treuen Händen gegebene Bewilligung war mit der Auflage versehen, daß die Kläger zwei genau bezeichnete Darlehensforderungen in Höhe von 188.384,48 und von 90.078,41 DM jeweils nebst Vorfälligkeitsentschädigung und Zinsen ablösen. Dabei handelte es sich um die vor Abzug des Kaufpreises bestehenden Darlehensverbindlichkeiten. Zur Bezahlung dieser Verpflichtungen waren die Kläger auch nach Abzug des von den Eheleuten E. zu zahlenden Kaufpreises nicht in der Lage. Als die Beklagte ihre mit der vorgenannten Löschungsbewilligung verbundenen Auflagen nicht zurücknahm, wurde der Kaufvertrag der Kläger mit den Eheleuten E. nicht durchgeführt, und am 30.10.1985 wieder aufgehoben. Nachdem die Kläger die vorbezeichneten Verbindlichkeiten gegenüber der Beklagten auch in der Folgezeit nicht bedienten, kündigte diese am 25.3.1986 die zu ihren Gunsten eingetragenen Grundschulden, und beantragte die Zwangsversteigerung der Wohnung und der dazu gehörenden Garage. In dem vor dem Amtsgericht L. geführten Versteigerungsverfahren wurde der Verkehrswert der Wohnung auf 210.000 DM, der Wert der Gargage wurde auf 10.000 DM festgesetzt.

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Während des Zwangsversteigerungsverfahrens hatten die Kläger ihre Bemühungen um einen freihändigen Verkauf fortgesetzt. Sie waren mit den Eheleuten H. überein gekommen, daß diese die Wohnung kaufen. Später nahmen die Eheleute H. davon Abstand. Für diesen Verkauf hatte die Beklagte eine auflagefreie Löschungsbewilligung angekündigt. An dem einige Zeit später anberaumten Versteigerungstermin nahmen die Eheleute H. teil. Sie boten dort für die Wohnung nebst Garage 135.000 DM und bekamen den sofortigen Zuschlag. Im Versteigerungstermin war ein Mitarbeiter der Beklagten, der Zeuge Hü., anwesend. Dieser hatte den Zeugen H. angesprochen und ihn gefragt, was er zu bieten bereit sei. Abgesehen von dem vorbezeichneten Gebot von 135.000 DM war noch ein Gebot über 50.000 DM abgegeben worden. Die Kläger sind der Auffassung, die Beklagte müsse ihnen den durch dieses Geschehen erlittenen Schaden ersetzen. Sie beziffern ihren Schaden mit 67.874,83 DM, davon 2.874,83 DM für im einzelnen aufgeführte vergebliche Aufwendungen, sowie 65.000 DM auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis, den die Eheleute E. zu zahlen bereit waren, und dem erzielten Versteigerungserlös.

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Die Kläger haben behauptet, Mitarbeiter der Beklagten hätten mit ihnen verabredet, daß die Wohnung zu einem Preis von 220.000 DM verkauft werden könnte. Nachdem für diesen Preis kein Käufer gefunden werden konnte und die Kläger mit den Zeugen E. einig geworden waren, habe die Beklagte durch ihre Mitarbeiter in der von den Klägern aufgesuchten Zweigstelle erklärt, die Wohnung könne zu diesem Kaufpreis verkauft werden. Erst danach sei der Notarvertrag mit den Eheleuten E. beurkundet worden. Die Beklagte habe die Löschungsbewilligung dann abredewidrig mit der vorgenannten Auflage versehen. Überdies habe die Beklagte die Zeugen H. von dem laufenden Zwangsversteigerungsverfahren unterrichtet. Nur deshalb seien diese nicht mehr bereit gewesen, die Wohnung zu dem verabredeten Preis von 220.000 DM zu kaufen. Abgesehen von alledem habe die Beklagte erkennen können, daß bei einer Zwangsversteigerung der Wohnung nur ein erheblich geringerer Preis als der von den Eheleuten E. gebotene Kaufpreis zu erzielen gewesen wäre. Die Kläger haben die Ansicht vertreten, daß die Beklagte deshalb verpflichtet gewesen wäre, den über den Kaufpreis hinausgehenden Teil der Grundpfandrechte auch unabhängig davon freizugeben, ob dies verabredet gewesen ist.

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Mit ihrem zur Entscheidung des Landgerichts gestellten Antrag haben die Kläger vorrangig die Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus der Grundschuldbestellungsurkunde und hilfsweise die Feststellung einer Schadensersatzpflicht der Beklagten von 67.874,83 DM beantragt.

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Die Beklagte hat beantragt,

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diesen Antrag abzuweisen.

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Das Landgericht hat die Klageanträge durch das am 11.9.1990 verkündete Urteil als unzulässig und unbegründet abgewiesen. Zur Begründung wird darauf abgestellt, daß die Kläger die Voraussetzungen einer Schadensersatzverpflichtung der Beklagten nicht schlüssig darlegen konnten. Nach dem eigenen Vorbringen der Klägerin sei die Beklagte nämlich mit dem Verkauf der Wohnung an die Eheleute E. nur unter der Bedingung einverstanden gewesen, daß die Kläger mit der Beklagten eine Regelung hinsichtlich der Darlehensrestverbindlichkeiten treffen. Eine solche Regelung sei von den Klägern nicht vorgetragen. Es bestehe zudem keine nebenvertragliche Verpflichtung der Beklagten, den Klägern zur Durchführung des Verkaufs der Wohnung an die Eheleute E. auch unabhängig von einer entsprechenden Verabredung eine auflagenfreie Löschungsbewilligung zu erteilen. Überdies sei nicht schlüssig vorgetragen, daß die Beklagte den von den Klägern eingeleiteten Verkauf an die Eheleute H. dadurch vereitelt habe, daß sie diese über das laufende Versteigerungsverfahren informierte.

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Gegen diese Entscheidung haben die Kläger Berufung eingelegt und im Berufungsverfahren beantragt,

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festzustellen, daß ihnen gegen die Beklagte ein zum 1. März 1986 fällig gewordener Schadensersatzanspruch in Höhe von 67.874,83 DM zusteht.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Auf diese Berufung hat der Senat durch Urteil vom 26.2.1992 die vorbezeichnete Entscheidung des Landgerichts aufgehoben und zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Zur Begründung ist ausgeführt, daß die von den Klägern behauptete Vereinbarung mit der Beklagten, die Wohnung dürfe an die Eheleute E. zu dem von diesen gebotenen Preis verkauft werden, aufklärungsbedürftig sei. Falls dies bewiesen werden könne, sei es vertragswidrig, daß die Beklagte die Erteilung der Löschungsbewilligung von der Zahlung eines den Kaufpreiserlös weit übersteigenden Betrages von 286.813,89 DM abhängig macht. Ferner heißt es, daß abhängig vom Ergebnis der Beweisaufnahme durch Sachverständigengutachten zu klären sein dürfte, ob die Haltung der Beklagten, ohne vollständige Tilgung ihrer Forderungen die vorhandenen dinglichen Sicherheiten nicht freizugeben, eine Vertragsverletzung darstellt, weil für die Beklagte erkennbar gewesen ist, daß der durch den Verkauf an die Eheleute E. mögliche Erlös im Rahmen einer demnächstigen Zwangsversteigerung bei weitem nicht erzielbar gewesen wäre.

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Das Landgericht Köln hat Beweis dazu erhoben, ob die Beklagte mit dem freihändigen Verkauf der Eigentumswohnung nebst Garage an die Eheleute E. bei einem Preis von 200.000 DM einverstanden gewesen ist und die Löschung der Grundpfandrechte gegen Zahlung des Kaufpreises zugesagt hat. Ferner wurde Beweis darüber erhoben, ob die Eheleute H. von einem freihändigen Erwerb der Wohnung deshalb Abstand nahmen, weil sie von den Mitarbeitern der Beklagten auf das eingeleitete Zwangsversteigerungsverfahren aufmerksam gemacht worden waren. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 26.1.1993 über die Vernehmung der Zeugen W., D., H. und J. E., M. und W. H., sowie I. und E. P. verwiesen. Überdies hat das Landgericht durch Einholung eines Sachverständigengutachtens Beweis darüber erhoben, ob für die Beklagte im September 1985 erkennbar war, daß der durch die freihändige Veräußerung der Wohnung zu erzielende Betrag in Höhe von 200.000 DM unter Berücksichtigung einer absehbaren Entwicklung der Preise auf dem Immobilienmarkt im Rahmen einer demnächstigen Zwangsversteigerung bei weitem nicht erzielbar gewesen wäre. Der Sachverständige H. hat die Beweisfrage durch sein Gutachten vom 15.2.1994, auf das ebenfalls Bezug genommen wird, bejaht. Das Landgericht hat durch das am 30.8.1994 verkündete Urteil dem erneut zur Entscheidung gestellten Feststellungsantrag der Kläger entsprochen.

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Zur Begründung ist dargelegt, die Beklagte habe sich schadensersatzpflichtig gemacht, weil sie im Zeitpunkt des Verkaufs an die Eheleute E. erkennen konnte, daß bei einer demnächstigen Zwangsversteigerung infolge der seinerzeitigen Marktbedingungen nur ein erheblich geringerer Erlös zu erzielen gewesen wäre. Deshalb habe die Beklagte der vertraglichen Nebenpflicht nachkommen müssen, bei allen Maßnahmen der Vollstreckung die Interessen der Kläger mit zu bedenken, und im Zuge dieser Verpflichtung die den Kaufpreis der Eheleute E. übersteigenden Sicherheiten freigeben müssen.

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Gegen dieses Urteil hat die Beklagte form- und fristgerecht Berufung eingelegt. Sie ergänzt und vertieft ihr bisheriges Vorbringen. Die Beklagte meint, die Feststellungsklage der Kläger sei unzulässig, in der Sache sei zudem kein feststellungsfähiger Schadensersatzanspruch gegeben. Es sei nicht vertragswidrig, wenn ein Gläubiger die ihm zustehenden Ansprüche versuche durchzusetzen, vertragswidrig verhalte sich der Schuldner, der seine Verbindlichkeiten nicht tilge. Mit der erstinstanzlichen Beweisaufnahme habe der Kläger nicht den Nachweis führen können, daß ihm eine auflagefreie Löschungsbewilligung zugesagt worden sei. Auch die Behauptung, die Zeugen He. seien auf das eingeleitete Versteigerungsverfahren aufmerksam gemacht worden, und hätten deshalb vom Kauf Abstand genommen, sei nicht bewiesen. Die Beklagte beanstandet die vom erstinstanzlichen Sachverständigen gezogenen Schlußfolgerungen und behauptet überdies, der in der Versteigerung erzielte niedrige Zuschlagspreis sei auch dadurch hervorgerufen, daß die Kläger die Wohnung nicht ordnungsgemäß pflegten und so mögliche Erwerber abschreckten. Für die Beklagte sei der Ausgang des Versteigerungsverfahrens nicht absehbar gewesen. Der handelnden Zweigstelle habe ein Beleihungswertgutachten in Höhe von 290.000 DM zum 24.9.1982 vorgelegen. Im übrigen ist die Beklagte der Ansicht, es sei Sache der Kläger gewesen, sich weiter um freihändigen Verkauf zu bemühen. Der Verkauf an die Eheleute E. sei gescheitert, weil sich die Kläger nicht um eine Tilgungsvereinbarung hinsichtlich des Darlehensrestes bemüht hatten. Demgemäß sei auch die Zwangsvollstreckung erst begonnen worden, als die Kläger ab September 1985 nichts mehr zahlten und auch keine verbindliche Wiederaufnahme der Zahlungen erfolgte.

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Die Beklagte beantragt,

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unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

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Die Kläger beantragen,

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diese Berufung zurückzuweisen.

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Die Kläger verteidigen das angefochtene Urteil. Sie sind der Auffassung, die Beklagte habe sicher einen Anspruch darauf, das von ihr den Klägern gegebene Darlehen auch bezahlt zu erhalten. Die Beklagte habe jedoch der Verpflichtung nicht genügt, an einer optimalen Verwertung der ihnen zur Verfügung gestellten Sicherheiten mitzuwirken Für die Beklagte hätte klar sein müssen, daß sich bei Versteigerungen allenfalls 2/3 des bei einem freihändigen Kauf möglichen Preises erreichen ließ. Auch im gegenständlichen Fall habe mit einem vergleichbaren Mindererlös gerechnet werden müssen, zumal ab dem Jahre 1984 ein drastischer Preisverfall für Eigentumswohnungen festzustellen gewesen sei. Es sei eine zu vernachlässigende Ausnahme, daß ein freihändiger Verkauf einmal zu einem geringeren Erlös führe, als bei einer Zwangsversteigerung. Das Objekt sei außerdem in einem guten Zustand gewesen. Es könne keine Rede davon sein, daß für die Wohnung ein Renovierungskostenaufwand von 70.000 DM notwendig gewesen wäre. Überdies habe im Zeitpunkt des gescheiterten Verkaufs an die Eheleute E. die Zwangsvollstreckung bereits bevor gestanden.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird insbesondere verwiesen auf das notarielle Schuldanerkenntnis ( Bl. 22ff ), den Maklerauftrag an die L. ( Bl. 32 ), die Notarverträge mit den Eheleuten E. ( Bl. 33-35, 38-39 ), die dazu erteilte Löschungsbewilligung ( Bl. 36 ), die Kündigung der Grundschulden ( Bl. 50 ), die Sitzungsniederschrift zu der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme ( Bl. 392 ff ) und auf das Gutachten des Sachverständigen H. vom 15.2.1994 ( Bl. 433 ff ).

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Entscheidungsgründe :

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Die zulässige Berufung der Beklagten ist sachlich nicht gerechtfertigt. Das Landgericht hat dem Feststellungsbegehren der Kläger zu Recht entsprochen. Die Klage ist zulässig und begründet.

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Entgegen der Auffassung der Beklagten scheitert die Klage nicht am erforderlichen Feststellungsinteresse, auch wenn die Kläger für den geltend gemachten Schadensersatzanspruch einen Leistungsantrag stellen können. Der Beklagten ist zuzugestehen, daß bei einer solchen Sachlage in aller Regel kein Feststellungsinteresse besteht. Doch den Klägern ist es gleichwohl nicht zuzumuten, von ihrem Feststellungsbegehren Abstand zu nehmen, zumal dies auch aus Gründen der Verfahrensökonomie nicht sinnvoll erscheint. Die Beklagte besitzt Ansprüche auf Rückzahlung eines den Klägern gegebenen Darlehens in einer Höhe, welche den im gegenständlichen Verfahren zur Feststellung angemeldeten Schadensersatzanspruch übersteigt. Bei dieser Situation erhalten die Kläger mit dem beantragten Feststellungsentscheid einen klar umrissenen Positivposten für die anstehende Abrechnung des gesamten Vertragsverhältnisses. Das reicht für die Annahme eines Feststellungsinteresses aus. Hinzu kommt, daß eine Feststellungsklage unabhängig von der Möglichkeit einer Leistungsklage auch zulässig ist, wenn hierdurch der Streitstoff sinnvoller, sachgemäßer oder umfassender erledigt werden kann. Das gilt insbesondere dann, wenn die Beklagte wahrscheinlich bereits dem Feststellungsanspruch nachkommt. Das ist hier der Fall. Von der beklagten Sparkasse kann erwartet werden, daß sie einen festgestellten Anspruch der Kläger bei der weiteren Vollstreckung in Höhe der Restforderungen beachten und die Vollstreckung auf den nach Abzug einer möglichen Schadensersatzforderung verbleibenden Teil der Forderungen beschränken wird. Abgesehen von alledem scheitert die Zulässigkeit der Feststellungsklage nicht an der Erwägung, die Kläger müßten sich auf die ursprünglich erhobene speziellere Vollstreckungsgegenklage verweisen lassen. Für diese speziellere Klage ist kein Raum mehr. Die Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Wohnung ist beendet.

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Die zulässige Klage ist auch begründet. Das Landgericht hat dem Begehren der Kläger zu Recht entsprochen. Allerdings muß der Beklagten vorab eingeräumt werden, daß ein Schadensersatzanspruch der Kläger nicht damit begründet werden kann, die Beklagte hätte die auflagefreie Löschung ihrer Grundpfandrechte im Hinblick auf den Verkauf an die Eheleute E. zugesichert. Das konnten die Kläger nicht nachweisen. Die in der Vorinstanz dazu vernommenen Zeugen W. und D. haben diese Behauptung der Kläger nicht bestätigt. Es gibt keinen Grund, ihrer Aussage nicht zu folgen. Bei dieser deutlichen Beweislage hat das Landgericht zutreffend davon abgesehen, den Kläger zu 1. als Partei dazu zu hören, ob und mit welchem Inhalt die behauptete Vereinbarung der Kläger mit der Beklagten zustande gekommen sein soll. Dem jetzt wiederholten Antrag konnte bereits deshalb nicht entsprochen werden, weil die Parteivernehmung von Amts wegen nur dazu dienen darf, eine bereits bestehende Wahrscheinlichkeit zu untermauern ( vgl. Zöller, 19. Aufl. ZPO, § 448, Rdnr. 4 ). Von einer solchen Wahrscheinlichkeit und der Notwendigkeit, nur Restzweifel auszuräumen, kann nach dem Gesagten hier keine Rede sein. Überdies haben die Kläger nicht bewiesen, daß die Beklagte die Kaufinteressenten He. über die anstehende Zwangsversteigerung informierte und so veranlaßte, daß diese von ihrem Kaufangebot über 220.000 DM zurücktraten. Die Zeugen He. haben unmißverständlich erklärt, daß sie über eine interessierte Nachbarin von der Versteigerung erfahren haben. Bei dieser Sachlage ist dem Vorwurf der Kläger, daß die Beklagte ihre Verpflichtung zur Verschwiegenheit nicht einhielt, der Boden entzogen. Bedenken gegen die Richtigkeit der Zeugenaussage sind weder ersichtlich, noch dargetan. Im übrigen ist die Anordnung der Zwangsversteigerung für die Zeugen He. bei vielfältigen Gelegenheiten offenkundig gewesen. Der Versteigerungsvermerk war im Grundbuch eingetragen. Grundbucheinsicht wird üblicherweise bei Finanzierungen, spätestens in den notariellen Vertragsverhandlungen genommen. Damit hätte sich ein Bruch der Verschwiegenheitspflicht durch die Mitarbeiter der Beklagten für den entstandenen Schaden ( Rücktritt vom Kaufvertrag ) nicht ausgewirkt.

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Die Kläger verweisen jedoch zutreffend darauf, daß die Weigerung der Beklagten, ohne vorherige Zahlung aller Verbindlichkeiten in die Löschung der Grundschulden einzuwilligen, eine schuldhafte Verletzung nebenvertraglicher Treuepflichten aus dem Darlehensvertrag bedeutet, und deshalb eine zu Schadensersatz verpflichtende positive Vertragsverletzung beinhaltet.

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Nebenvertragliche Schutz- und Treuepflichten fordern von jedem Vertragspartner, den Vertragszweck weder zu gefährden, noch ihn zu beeinträchtigen. Dies geht einher mit dem Verbot, den jeweiligen Vertragspartner im Übermaß zu schädigen ( vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 54. Aufl., § 276, Rdnr. 114 ). Solche gesetzlich nicht normierten Nebenpflichten kommen nach dem Grundsatz von Treu und Glauben für alle Verträge zur Anwendung. Sie gelten umso mehr, wenn die Vertragspartner nach Art und Inhalt ihrer Vereinbarung zu dauerhaftem und vertrauensvollen Zusammenwirken verbunden sind und sich aus dieser Verbundenheit die verstärkte Verpflichtung zur wechselseitigen Beachtung der beiderseitigen wirtschaftlichen Interessen aufdrängen muß. Ein Kreditvertrag ist eine Vereinbarung von dieser Qualität. Gerade die Geschäftsbeziehung zu einem Kreditinstitut beruht auf gegenseitigem Vertrauen und beiderseitiger Abhängigkeit, so daß eine gesteigerte Sorgfaltspflicht der daran Beteiligten ohne Zweifel besteht. Das gilt für eine Bank oder Sparkasse namentlich für den Bereich der Sicherheitenverwertung und der Zwangsvollstreckung. In diesen Tätigkeitsfeldern greift das Verbot einer übermäßigen Schädigung des Vertragspartners ebenso ein, wie das Verbot rücksichtslosen Vorgehens. Vielmehr ist das im Einzelfall zumutbare mildere Mittel einzusetzen ( vgl. BGH WM 1962, 673, 674 ). Demgemäß darf keine Bank alsbald nach Fälligstellung eines Kredites zur Verwertung von Sicherheiten schreiten. Ein solches Vorgehen kann das erforderliche Bemühen um eine anderweitige Kreditaufnahme, Umschuldung oder freihändigen Verkauf zunichte machen, und eine Ersatzpflicht der handelnden Bank auslösen ( vgl. BGH WM, 1958, 932; 1959, 1002; 1967, 290 ). Die dargestellten Grundsätze im Falle der Verwertung von Sicherheiten gelten für den hier in Rede stehenden Problembereich der Freigabe von Sicherheiten gleichermaßen. Es gibt keinen Grund, die beiden vorbezeichneten Bereiche anders zu bewerten. Deshalb muß eine Bank, die den nebenvertraglichen Treuepflichten im dargestellten Umfang entsprechen will, einem berechtigten Freigabeverlangen zu bestehenden Sicherheiten ebenso nachkommen, wie sie auch aus eigener Initiative Sicherheiten freizugeben hat, wenn die vorbezeichneten Pflichten dies gebieten.

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Allerdings kann der beschriebene Pflichtenkreis nicht uneingeschränkt ausschließlich zu Lasten der Bank und zugunsten des Kunden angewandt werden. Es muß jedem Kreditinstitut gestattet sein, nach eigenen Risikogesichtspunkten die Wahl zu treffen, ob es sichere Grundpfandrechte aufgibt und damit einen freihändigen Verkauf gegenüber der sonst drohenden Zwangsversteigerung ermöglicht. Ohne diese Wahlfreiheit bestände eine regelmäßige Verpflichtung der Banken, ihre dinglichen Sicherheiten zugunsten eines freihändigen Verkaufs aufzugeben, weil eine Realisierung der dinglichen Sicherheiten immer zu schlechteren Erträgen führt. Eine solch generelle Verpflichtung der Banken wäre aber mit dem Sinn von Grundpfandrechten, nämlich der Sicherung der jeweiligen obligatorischen Forderung auch nicht ansatzweise zu vereinbaren. Die Bank wäre gehalten, in jedem Einzelfall legitime Eigeninteressen, nämlich den Bestand und die Verwertungsmöglichkeit von Sicherheiten, dem Kundeninteresse unterzuordnen, obgleich die Kunden durch Einstellung ihrer Zahlungen die Problemlage erst verursachten. Zu solch weitreichenden Pflichten ist keine kreditgebende Bank verpflichtet, weder im Zusammenhang mit dem Vertragschluß ( vgl. BGH NJW-RR 1990,1876 ), noch bei der Stellung von Sicherheiten ( vgl. BGH NJW 1982,1520 ). Auch die Grundsätze zur Aufklärungspflicht wegen eines Wissensvorsprungs der Bank führen nicht zu einer derartig weitreichenden Verpflichtung der Bank. Die vorbezeichneten Grundsätze verpflichten eine Bank jedoch dann dazu, Sicherheiten freizugeben, wenn für sie aufgrund des vorhandenen Fachwissens allein diese Entscheidung naheliegend und richtig ist. Die Bank ist jedoch nicht verpflichtet, sich notwendiges Wissen selbst zu verschaffen. Lediglich im Ausnahmefall unter besonderen Umständen kann eine Bank verpflichtet sein, Sicherheiten freizugeben, wenn die Notwendigkeit dieses Verhaltens überdeutlich und augenscheinlich gewesen ist, die Bank aber die Augen davor verschlossen hat. ( vgl. BGH NJW-RR 1990,623; 1992, 879 ).

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Eine solche Ausnahmesituation ist im vorliegenden Sachverhalt gegeben. Er zeigt Besonderheiten, wonach alleine die von den Klägern erwünschte Freigabe der bestehenden Grundpfandrechte der Beklagten eine ordnungsgemäße Erfüllung der vertraglichen Nebenpflichten beinhaltet. Die Beklagte durfte zum Zeitpunkt des Kaufvertrages der Kläger mit den Eheleuten E. nicht davon ausgehen, daß die Kläger die nach Abzug des Kaufpreises verbleibenden Darlehensverbindlichkeiten gegenüber den Beklagten bezahlen können. Die Beklagte mußte aufgrund der entsprechenden Sachkunde ferner erwarten, daß der von den Eheleuten E. übernommene Kaufpreis bei einer späteren Zwangsversteigerung keinesfalls erzielt werden konnte. Überdies war bei der Mitte 1985 bestehenden Marktlage für die Beklagte sicher, daß ein erneuter freihändiger Verkauf der Wohnung der Kläger zu dem von den Eheleuten E. gebotenen Preis unwahrscheinlich war. Diese Umstände allein gesehen rechtfertigen sicher noch nicht die eingangs zugrundegelegte Schlußfolgerung, daß nur die von den Klägern geforderte auflagefreie Löschungsbewilligung den nebenvertraglichen Treuepflichten entspricht. Doch in der Summe und im Zusammenspiel der drei Positionen ist die vorgenannte Schlußfolgerung im gegenständlichen Fall gleichwohl zutreffend.

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Für die Beklagte war es offensichtlich, daß die Kläger lediglich den von den Zeugen E. erhaltenen Kaufpreis an die Beklagte weiterleiten, nicht aber für die Bezahlung der danach offenbleibenden Darlehensverbindlichkeiten einstehen konnten. Die Kläger haben mehrfach zum Ausdruck gebracht, ohne daß die Beklagte dem widersprochen hätte, daß sie jede vermögensmäßige Substanz verloren hatten. Schon damit hätte sich für die Beklagte die Schlußfolgerung aufdrängen müßen, daß nur eine Entscheidung zutreffend und richtig sein kann, nämlich die bestehenden Sicherheiten auflagefrei aufzugeben, um den den von den Eheleuten E. gebotenen Kaufpreis zu sichern. Die Hinweise der Beklagten, damit würde ihr ein Forderungsverzicht aufgenötigt und das vertragswidrige Verhalten der Kläger belohnt gehen fehl. Die Beklagte übersieht, daß ihr lediglich auferlegt wird, bestehende Sicherheiten jedenfalls dann teilweise freizugeben, wenn eine bE.e Verwertung nicht möglich erscheint, aber eine Verschlechterung des jetzt möglichen Ertrages sicher zu erwarten ist. Es bleibt ihr unbenommen, die offenbleibende Forderung auch ohne die Sicherheiten zu realisieren. Bestätigt und untermauert wird diese Einschätzung dadurch, daß für die beklagte Sparkasse bei der geschilderten Situation der Kläger offenkundig war, eine Zwangsversteigerung der Wohnung werde unausweichlich, aber nur einen gemessen an dem von den Eheleuten E. gezahlten Kaufpreis erheblich geringeren Erlös bringen. Es ist gerichtsbekannt, daß in den hier maßgebenden Jahren der Markt für Eigentumswohnungen zusammengebrochen war. Dem Senat ist infolge seiner Zuständigkeit in Wohnungseigentumsverfahren bekannt, daß der festgesetzte Verkehrswert bei Versteigerungen in aller Regel noch unterschritten wurde und vielfach seL.t die Beleihungswerte nicht zu erreichen waren. Diese Entwicklung und diese Sachlage wird und muß auch der Beklagten bekannt gewesen sein, weil sie als Kreditinstitut eine Vielzahl vergleichbarer Objekte beliehen hat. Die Beklagte hat auch nach dem entsprechenden Hinweis im ersten Urteil des Senates nichts dazu dargetan, daß ihr diese Sachlage verborgen geblieben wäre. Wie wenig von einer entsprechenden Unkenntnis der Beklagten ausgegangen werden darf, zeigt überdies das in der Vorinstanz eingeholte Sachverständigengutachten. Das Zusammenwirken aller angesprochenen Umstände zwang die Beklagte dazu, die von den Klägern geforderte Löschungsbewilligung auflagefrei zu geben. Da dies nicht geschah, hat die Beklagte den aus ihrer Verletzung dieser nebenvertraglichen Treuepflicht herrührenden Schaden der Kläger zu ersetzen. Die Beklagte kann nicht damit gehört werden, sie habe von einem erheblich höheren Kaufpreis ausgehen können, als die Eheleute E. zu zahlen bereit waren. Die Beklagte bezieht sich auf ein Gutachten vom 24.9.1982. Dem konnte 1985 schon wegen der angesprochenen Verschlechterung der Marktlage keine entscheidende Bedeutung mehr beigemessen werden. Dies gilt umso mehr, weil der Beklagten bekannt gewesen ist, daß verschiedene Makler schon überlängere Zeit hinweg vergeblich versucht hatten, einen Preis zu erzielen, der zumindest annähernd die Beleihungsgrenze erreichte.

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Durch das schadenstiftende Verhalten der Beklagten ist den Klägern mindestens der hier geltend gemachte Schaden entstanden. Die Beklagte ist den von den Klägern geforderten Schadenspositionen nicht entgegengetreten.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

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Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711, 546 Abs. 2 ZPO.