Landgericht Tübingen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2003-03-12, Aktenzeichen 6 O 152/02

Tenor

Der Antrag auf Gewährung von Prozeßkostenhilfe wird zurückgewiesen.

Gründe

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I. Der Antrag des Antragstellers auf Gewährung von Prozeßkostenhilfe war zurückzuweisen, da die beabsichtigte Rechtsverfolgung keine hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet.

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II. Der Antragsteller hatte am 13. August 1997 von einer N. & S. Bauträgergesellschaft mbH, deren Gesellschafter und Geschäftsführer der Antragsgegner Zf. 1 war, zum Preis von 130.000,00 DM eine Eigentumswohnung in der B-str. 8 in S. erworben. Die Aufteilung des Hausgrundstücks in Eigentumswohnungen war mit Wissen beider Kaufvertragsparteien damals noch nicht erfolgt. Der Antragsteller, ledig, Steuerklasse 1, Bruttomonatseinkommen damals 5.280,00 DM, wollte durch Anschaffung einer vollständig fremdfinanzierten Immobilie einerseits Steuern sparen, andererseits Vermögen bilden. Zur Finanzierung unterzeichnete er daher schon am 07. August 1997 in der Filiale H. der Antragsgegnerin Zf. 2 einen Darlehensvertrag über 130.000,00 DM. Als Sicherheit für diese 100 % - Finanzierung diente eine Grundschuld über 130.000,00 DM auf dem anzuschaffenden Objekt sowie eine Grundschuld über 50.000,00 auf dem Eigenheim des Antragstellers in G.. Der monatliche Betrag für Zins und Tilgung sollte 760,00 DM betragen, eine Wertermittlungsgebühr wurde nicht erhoben.

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Schon wenige Monate später, am 3. April 1998 erwarb der Antragsteller von derselben Verkäuferin zum Preis von 175.000,00 DM in der T-straße 16 in S. - H. eine weitere Eigentumswohnung, wiederum in einem Altbau. Wiederum sollte eine Fremdfinanzierung zur Vermögensbildung durchgeführt werden. Gegenüber der finanzierenden Bank, wiederum der Antragsgegnerin Zf. 2, wurde jedoch durch den Antragsteller nur eine Teilfinanzierung bei gleichzeitigem Eigenkapitaleinsatz beantragt, da angeblich eine Anzahlung von 35.000,00 DM bereits vor dem Notartermin erbracht worden wäre. Der Darlehensvertrag mit der Antragsgegnerin Zf. 2 wurde am 02. April 1998 über 140.000,00 DM geschlossen.

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Am gleichen Tag, dem 3. April 1998, wurde unmittelbar nach Beurkundung des zweiten Wohnungskaufs (Urkundenrolle 1510/1998) die Grundschuld am Eigenheim in G. zugunsten der Antragsgegnerin Zf. 2 notariell bestellt (Urkundenrolle Nr. 1511/1998).

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Schließlich erwarb der Antragsteller von derselben Verkäuferin noch eine dritte Altbauwohnung zur Vermögensbildung, nämlich mit Vertrag vom 22. März 1999 eine Wohnung in der P-straße 92, S., zum Preis von 375.000,00 DM. Auch hier sollte eine vollständige Fremdfinanzierung erfolgen. Um nach außen hin gegenüber der diesen Kauf finanzierenden B-Bank in R. (jetzt: S-Bank) einen Eigenkapitaleinsatz vorzutäuschen, bestätigte die Verkäuferin am 25. März 1999 dem Antragsteller, eine Anzahlung von 30.000,00 DM erhalten zu haben.

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Zu diesem Punkt trägt der Antragsteller im Zusammenhang mit dem Objekt B-straße 8 ausdrücklich vor, daß „ihm pro forma eine Anzahlung bestätigt wird, die er so nicht geleistet hat“. Im Falle B-straße 8 kam es allerdings nicht zur Verwendung einer entsprechenden Quittung, da ohnehin durch die Bank der vollständige Kaufpreis finanziert wurde.

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Vorliegend möchte der Antragsteller im Zusammenhang mit dem Erwerb „B-straße 8“ aus dem Jahr 1997 Ansprüche geltend machen.

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Aus diesem Objekt erzielte er fortlaufend bis zur Antragstellung Mieteinnahmen, zuletzt in Höhe von 3.681,30 Euro pro Jahr, insgesamt von 1997 bis Oktober 2002 15.829,60 Euro. Steuervorteile erlangte er von 1997 bis 1999 in Höhe von 2.729,63 Euro. Die Frage, weshalb er danach keine Steuervorteile mehr erzielen konnte, hat der Antragsteller trotz Aufforderung nicht beantwortet. Trotz fortlaufender Mieteinnahmen stellte der Antragsteller die Hausgeldzahlungen per 1. November 2001 vollständig ein (vgl. Bl. 159 Rs.), ebenso vollständig noch im Jahr 2001 trotz laufender Mieteinnahmen die Zahlungen von Zins und Tilgung (760,00 DM pro Monat, d.h. 4662,98 Euro pro Jahr). (Möglicherweise erfolgte die Einstellung der Zinszahlungen sogar schon früher, nachdem bereits am 20.12.2000 der Darlehenssaldo höher als bei Auszahlung des Darlehens war, vgl. Bl. 125.) Anders als im Schriftsatz vom 26.02.2003, dort S.14, erfolgte also die Einstellung der Zinszahlungen nicht wegen der Hausgeldzahlungen, sondern trotz Einstellung der Hausgeldzahlungen.

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Die Wohnung in der B-straße 8 in S. lag weniger als eine Autostunde vom Wohnsitz des Beklagten entfernt. Der Kaufgegenstand sollte laut Vertrag in dem Zustand übergehen, in dem er sich (vermietet) am Tag des Kaufs befand. Die streitgegenständliche Wohnung B-straße, das Geschäftslokal des diesen Kaufvertrag beurkundenden Notars, das Geschäftslokal des die Grundschuldbestellung betreffend das Eigenheimgrundstück und den Vertrag betreffend das Objekt T-straße im April 1998 beurkundenden Notars sowie das Objekt T-straße selbst befinden sich nur wenige Gehminuten voneinander entfernt in einem ca. 1000 m – Radius im Bereich S. – H.; danach mußte davon ausgegangen werden, daß dem Antragsteller bei Vertragsabschluß auch der Zustand (- auf Seite 3 des Schriftsatzes vom 26.02.2003 als katastrophal bezeichnet – ) bekannt oder angesichts der Verlusterzielungsabsicht nicht einmal wenige Gehminuten wert war.

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Schon per 1. September 1997 vermietete der Antragsteller die Wohnung an die Verkäuferin. für einen Monatsbetrag von 650,00 DM incl. sämtlicher Betriebs- und Heizkosten bei einem Hausgeld in Höhe von monatlich 100,00 DM. Die Kaltmiete von höchstens 550,00 DM lag damit deutlich unter der monatlichen Zins- und Tilgungsrate in Höhe von 760,00 DM.

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III. Aus dem vom Antragsteller vorgetragenen Sachverhalt ergeben sich, soweit sich der Vortrag als schlüssig erweist, keine Ansprüche gegen den Antragsgegner Zf. 1.

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Zunächst war festzustellen, daß die vom Antragsteller geforderte „Rückabwicklung eines fremdfinanzierten Immobilienkaufs einer Eigentumswohnung in der B-straße 8 in S.“ (Bl. 3 d. A.) weder in den angekündigten Anträgen noch in der Auswahl der angegebenen Beklagten Entsprechung findet. Eine Rückabwicklung des Kaufs kann regelmäßig nur gegen einen Verkäufer oder dessen Rechtsnachfolger geltend gemacht werden, nicht gegen dritte Personen.

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Aber auch die angekündigten Anträge selbst entbehren hinsichtlich des Antragsgegners Zf. 1 hinreichender Erfolgsaussicht.

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Der Antragsgegner geht in seinen umfangreichen Schriftsätzen durchgängig davon aus, daß zwischen dem Antragsteller und dem Antragsgegner Zf. 1, einem Nachbarn des Antragstellers, ein mündlicher oder konkludenter Anlagevermittlungsvertrag mit entsprechenden Aufklärungs- und Beratungspflichten geschlossen worden wäre. Auf diese unschlüssige Fiktion, die aber weder im tatsächlichen Sachvortrag noch in etwaigen Beweisantritten irgendeine Stütze findet, stützt sich sodann die gesamte Klagebegründung.

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Der Antragsgegner Zf. 1 war Gesellschafter und Geschäftsführer der Wohnungsverkäuferin. Nur und ausschließlich als Geschäftsführer der Verkäuferin trat der Antragsgegner Zf. 1 ausweislich des Kaufvertrags auf. So hat es auch der Antragsteller seinerzeit und bei Abfassung des Klagentwurfs gesehen, wenn er (Bl. 4) mitteilt, daß der Antragsgegner Zf. 1 ihm seinerzeit mitgeteilt habe, er sei für eine Bauträgergesellschaft in S. beschäftigt. Es ist auch nicht ansatzweise ersichtlich, wann, in welcher Form und weshalb hier der Antragsgegner Zf. 1 zur Vermittlung einer Immobilie, an deren Verkauf die von ihm selbst geführte Gesellschaft interessiert war, zunächst einen Anlagevermittlungsvertrag sozusagen zur Vermittlung einer eigenen Immobilie hätte abschließen sollen. Ganz offensichtlich ist hier der Antragsgegner Zf. 1 ausschließlich als Verkäufer bzw. als Geschäftsführer der Verkäuferin aufgetreten und hatte zwangsläufig in dieser Rolle nicht nur den Willen und die Absicht, die Immobilie zu veräußern, sondern dabei auch noch für seine von ihm geführte Gesellschaft Gewinn zu erzielen. Daß er im Rahmen der Werbung für die Verkaufsobjekte seiner Gesellschaft eine Musterberechnung von Steuervorteilen in Umlauf brachte ( - die im übrigen beim Kaufpreis, beim Eigenkapital, beim Jahreseinkommen, bei der Höhe der Grundsicherheit, bei der Kaltmiete und beim Zinssatz, d. h. bei allen relevanten Zahlen nicht den Werten des streitgegenständlichen Kaufvorgangs entsprach - ), vermag hieran nichts zu ändern.

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Ebensowenig helfen die weiteren Ausführungen des Antragstellers zu einer angeblichen Provision des Antragsgegner Zf. 1 nicht weiter. Sie beruhen ihrerseits auf der nicht nachvollziehbaren Fiktion eines Anlagevermittlungsvertrags. Schon nach der Sachverhaltsschilderung durch den Antragsteller ging es jedoch nicht um irgendwelche Provisionen des Antragstellers Zf. 1, die im Kaufpreis versteckt gewesen sein sollen; vereinbart war lediglich zischen Antragsteller und Verkäuferin ein Kaufpreis, der – üblicherweise – nicht nur den Sachwert des Gebäudes erfassen konnte. Die Verkäuferin ist auch nach dem Vortrag des Antragstellers nicht als selbstloser Gönnerin aufgetreten, sondern als Handel treibende Gesellschaft. Daß in deren Verkaufspreisen Finanzierungskosten, Vertriebskosten und letztlich auch die Gehälter ihrer Mitarbeiter und Geschäftsführer sowie letztlich auch der Gewinn der Gesellschafter enthalten sind, muß als allgemein bekannt angesehen werden. Auch dem Antragsteller als gelerntem Kaufmann mußte dies klar gewesen sein.

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Die Funktion des Antragsgegners Zf. 1 verändert sich auch nicht durch den Vortrag des Antragstellers im Schriftsatz vom 26.02.2003 (dort S. 10) hin zu der eines Anlageberaters. Dieser Vortrag, wonach der Antragsteller als Kapitalanleger den Antragsgegner Zf. 1 als Anlageberater hinzugezogen habe, steht in krassem Widerspruch zur anfänglichen Klagebegründung. Dort ist nämlich davon die Rede (Bl. 4 d. A.), daß der Antragsgegner Zf. 1 von sich aus seinem Nachbarn, dem Antragsteller, mitgeteilt habe, daß er für eine Bauträgergesellschaft tätig wäre, die Immobilien vertreibe, mit denen man Steuern sparen und Vermögen bilden könne.

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Schließlich oblag es der Verkäuferin bzw. deren Geschäftsführer, dem Antragsgegner Zf. 1, auch nicht, den Antragsgegner beim Verkaufsgespräch über alle erdenklichen wirtschaftlichen Risiken (Zinserhöhungen, Steuersenkungen nach Steuerreform, Steuerklassenwechsel bei Eheschließung, Nutzlosigkeit der steuerlichen Verluste bei Arbeitslosigkeit, Insolvenzrisiko des Mieters, Instandhaltungskosten einer Immobilie etc.) aufzuklären und (so der Antragsteller auf S. 12 des Ss. vom 26. Februar 2003) eine vollständige Rentierlichkeit zu belegen; vielmehr war es gerade der Antragsteller, der auf die Erzielung von Verlusten aus war, um Steuern zu sparen. Ohne die Annahme gleichbleibender Zinsen und Steuergesetze sowie Steuersätze war selbst das unpassende Berechnungsbeispiel der Verkäuferin mit einem deutlich und ausdrücklich ausgewiesenen Verlust versehen. Von vorgespiegelter Rentierlichkeit einer sicheren Kapitalanlage konnte somit keine Rede sein.

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Selbst wenn der Antragsgegner Zf. 1 als Geschäftsführer der Verkäuferin unwahre oder gar betrügerische Versprechungen hinsichtlich der Wohnung oder ihrer Rentabilität gemacht haben sollte, begründet dies keinen selbständigen Anlagevermittlungsvertrag, sondern allenfalls eine deliktische Haftung. Eines solchen Anspruchs berühmt sich jedoch der Antragsteller – möglicherweise aus Gründen der Verjährung oder mangels Täuschung, Irrtums oder entsprechender Kausalität, nicht.

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IV. Auch die beabsichtigte Klage gegen die Antragsgegnerin Zf. 2 bietet keine ausreichende Erfolgsaussicht.

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Zunächst fehlt es insoweit bereits an der örtlichen Zuständigkeit des Landgerichts Tübingen. Der Darlehensvertrag wurde in H. in der dortigen Filiale der Antragsgegnerin Zf. 2 ausgefüllt und unterzeichnet, was durch die Bevollmächtigte des Antragstellers im Ermittlungsverfahren der Staatsanwaltschaft S. so vorgetragen wurde. Ausgefüllt wurden die Formulare danach durch einen Mitarbeiter der Bank. Für den Vertrag unmittelbar vorbereitende Gespräche zwischen Antragsteller und Antragsgegnerin Zf. 2 im hiesigen Bezirk oder gar einen Vertragsschluß im hiesigen Bezirk hat der Antragsteller nichts substantiiert vorgetragen. Damit ist ein Gerichtsstand in Tübingen nicht gegeben. Hieran ändert auch der durch nichts belegte weitere Vortrag des Antragstellers nichts, wonach der Antragsgegner Zf. 1 für die Antragsgegnerin Zf. 2 als Berater und Vermittler tätig geworden sei.

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Im notariellen Kaufvertrag ist ausdrücklich niedergelegt, daß es allein Sache des Käufers, d.h. des Antragstellers, ist, sich um die Finanzierung zu kümmern. Im übrigen zeigt der später erfolgte Kauf der Wohnung P-straße 92, daß sich der Antragsteller durchaus auch an eine andere Bank zur Finanzierung wendete.

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Es fehlt an jeglichen Anhaltspunkten dafür, daß die Antragsgegnerin als finanzierende Bank unkontrolliert aus ihrem Pflichtenkreis Aufgaben an einen Dritten, den Antragsgegner Zf. 1, übertragen hat oder der Antragsgegner Zf. 1 im Pflichtenkreis der Antragsgegnerin Zf. 2 überhaupt beratend tätig geworden ist.

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Auch sind keine Pflichtverstöße der Antragsgegnerin Zf. 2 ersichtlich. Sie hat mit dem Antragsteller einen Darlehensvertrag geschlossen, den dieser aufgrund seiner wirtschaftlichen Lage (Wohnen im unbelasteten Eigenheim; Einkommen als Lediger von über 5.000,- DM brutto, das auch bei zeitweilig unterbrochenen Mietzahlung zur Erbringung der Zins- und Tilgungsrate hinsichtlich der streitgegenständlichen ersten Immobilie ohne weiteres ausreichen würde) problemlos hätte erfüllen können. Selbstverständlich konnte die Antragsgegnerin Zf. 2 zum damaligen Zeitpunkt nicht wissen - und brauchte auch eine derartige Möglichkeit nicht in ihre Beratung einzubeziehen -, daß der Antragsteller in den beiden folgenden Jahren – losgelöst von jeglicher realistischer und kaufmännischer Überlegung – zwei weitere Altbaueinheiten fremdfinanziert erwerben würde. Anzumerken bleibt hierzu aber auch noch, daß selbst die B–Bank bei Erwerb der dritten Immobilie nach Bonitätsprüfung noch von einem ausreichenden Überschuß für die Lebenshaltung ausgegangen ist.

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Auch hat die Antragsgegnerin Zf. 2 ausweislich des Darlehensvertrags nicht, wie vom Antragsteller behauptet (S. 8 des Ss. vom 26. Februar 2003), sich eine Wertermittlung vom Antragsteller bezahlen lassen. Auch war es nicht vorrangige Pflicht der Antragsgegnerin Zf. 2, das Objekt zu besichtigen und eine exakte Werteinschätzung dem Antragsteller mitzuteilen. Wenn der Antragsteller (S. 2 des Ss. vom 26. Februar 2003) vorträgt, daß sich das Objekt in katastrophalem Zustand befände, so wäre dieser Zustand ganz offensichtlich auch für den in der Nähe wohnenden Antragsteller zu erkennen gewesen, zumal er das Objekt in diesem Zustand ohne jegliche Zusicherung erworben hatte und er sich zur Beurkundung des Kaufs sowie zur Bestellung der Grundschuld über 50.000,00 DM jeweils nur wenige Gehminuten vom Objekt entfernt aufgehalten hat. Gerade vor diesem Hintergrund wäre es primär Aufgabe des Antragstellers gewesen, sich vor dem Kauf ein Bild der ohne Gewährleistung im tagesaktuellen (vermieteten) Zustand zu erwerbenden Wohnung zu machen, sofern neben der Verlusterzielungsabsicht und der Vermögensmehrungsabsicht ohne Eigenkapitaleinsatz auch der Zustand der Immobilie für den Antragsteller wertbildender oder entscheidungserheblicher Faktor war.

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Soweit die Antragsgegnerin Zf. 2 auch eine Grundschuld über 50.000,00 DM zu Lasten des Eigenheimgrundstücks des Antragstellers als weitere Sicherheit vereinbarte, ist auch hier keine Pflichtverletzung ersichtlich. Ausweislich des Kauf- und Darlehensvertrags war allen Beteiligten klar, daß hier – unüblicherweise – eine 100 % - Finanzierung durch die Bank vorgenommen wurde. Bei dieser Sachlage war es schon aufgrund der banküblichen Beleihungsgrenzen klar, daß über die zu erwerbende Immobilie hinaus eine weitere Sicherheit erforderlich war. Diese war eindeutig und offenkundig auch im Darlehensvertrag vermerkt.

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Auch aus dem Aktenvermerk der Antragsgegnerin Zf. 2 vom 27.11.1997 in anderer Sache kann keine Pflichtenverletzung im Verhältnis zum Antragsteller abgeleitet werden. Der Vertrag mit diesem wurde bereits mehrere Monate zuvor geschlossen, dazuhin in völlig anderer Konstellation, nämlich einer 100 % - Finanzierung, bei der es zu der von Antragsteller und Antragsgegner Zf. 1 zunächst ins Auge gefaßten Vortäuschung eines nicht vorhandenen Eigenkaptaleinsatzes von 30.000,00 DM gar nicht mehr gekommen ist.

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Schließlich trifft die Bank auch keine Beratungspflicht über die Besonderheiten von sogenannten Steuersparmodellen. Insoweit war dem Antragsteller bekannt, daß selbst unter optimalen Bedingungen (laufende Mietzahlung, gleichbleibender Zins) ein jährlicher Verlust entsteht, der aber gerade gewollt war. Daß dieser um so höher ausfällt, je größer die Differenz zwischen Warmmiete einerseits und Hausgeld, Zins- und Tilgung andererseits ausfällt, war offensichtlich.

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Wie die beiden Jahre nach Vertragsabschluß jedoch zeigen, kam es auf eine genaue Risikoanalyse dem Antragsteller auch gar nicht an. Als Kaufmann hätte er sonst auch ohne weiteres erkennen können, daß er mit jeder weiteren in voller Höhe fremdfinanzierten Wohnung immer mehr Risiken aufhäuft, seien dies Zinserhöhungen, Mietausfälle, Insolvenz der Mieter, Renovierungskosten der Altbauten u.a.. Gleichzeitig mußte jedermann, erst recht einem Kaufmann, klar gewesen sein, daß sich mit zunehmender Höhe der gewollten Verluste die Steuerersparnis pro Objekt relativ immer mehr verringert. Es ist nicht Aufgabe einer Bank, Interessenten an derartigen „Steuersparmodellen“ von sich aus – über die üblichen Risiken eines Darlehens hinaus -, selbst umfassend aufzuklären, zumal dann, wenn der Kunde bewußt Geschäfte abschließt, die – zum Zwecke der Steuerreduzierung – von vornherein auf die Erzielung eines Verlusts angelegt sind.

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Auch über „versteckte Innenprovisionen“ konnte und mußte die Antragsgegnerin Zf. 2 nicht aufklären, da sich aus dem Sachvortrag des Antragstellers, wie schon oben ausgeführt, keine Provisionstätigkeit eines Beteiligten ergibt, der Antragsgegner Zf. 1 vielmehr Geschäftsführer der Verkäuferin war. Auch gibt es keine Aufklärungspflicht der Antragsgegnerin Zf. 2 über die Gewinnkalkulation der Verkäuferin und die Bezüge von deren Geschäftsführern.

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Soweit sich der Antragsteller auf das Haustürwiderrufsgesetz beruft, vermag auch diese Überlegung nicht zu einer Erfolgsaussicht der beabsichtigten Klage führen. Der Darlehensvertrag wurde in der Filiale in H. geschlossen; ein Haustürgeschäft liegt nicht vor, nachdem keine schlüssigen und beweisbaren Anhaltspunkte für ein Tätigwerden des Antragsgegners Zf. 1 im Auftrag der Antragsgegnerin Zf. 2 zum Abschluß eines Darlehensvertrags in der Wohnung dargelegt werden konnten.

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Die Grundschuldbestellung am Eigenheimgrundstück erfolgte im übrigen ebenso notariell wie der Kaufvertrag.

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V. Im übrigen läßt sich dem Klagentwurf auch kein schlüssiger und substantiiert vorgetragener Schaden des Antragstellers entnehmen. Weder die Höhe des Schadens (errechnet aus Negativposten und anzurechnenden Vorteilen) noch deren Kausalität ist ausreichend dargelegt.

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Hinsichtlich der Schadenshöhe sind vorliegend die Steuervorteile positiv in Ansatz zu bringen. Es handelt sich vorliegend nicht um eine „Steuervergünstigung, die der Staat dem Geschädigten aus einem besonderen Anlaß gewährt“, sondern um eine bewußt durch absichtliche Verlusterzeugung erzielte Steuervergünstigung infolge Verrechnung von Arbeitseinkommen mit gewollten Verlusten aus Vermietung und Verpachtung. Die Erzielung dieser Verluste war gerade Zweck des ganzen finanzierten Immobilienerwerbs, weshalb auch der diesem beabsichtigten Zweck exakt entsprechende Steuervorteil bei einer Schadensberechnung in Ansatz zu bringen ist.

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Die Schadensberechnung ist unschlüssig, soweit trotz gerichtlicher Aufforderung rechnerisch denkbare Steuervorteile in 2001 und 2002 nicht erklärt wurden. Aber auch die vorgenommene Berechnung ist nicht schlüssig. Von 1997 bis 2002 wurden Vorteile (Mieten, Steuervorteile) in Höhe von 18.559,23 Euro angegeben, denen Nebenkosten von 3.707,27 Euro und 13.268,02 Euro Zinsen (- unterstellt, der insoweit angegebene Betrag enthält keine nicht anrechenbaren Tilgungsanteile - ) gegenüberstehen. Damit errechnet sich jedoch kein Schaden (wie im Antrag mit 1.145,89 Euro angegeben), sondern ein Gewinn.

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Im übrigen wäre ein Schadenseintritt auch hinsichtlich seiner Kausalität nicht schlüssig vorgetragen. Obwohl der Antragsteller noch bis Oktober 2002 pro Monat 720,00 DM bzw. 368,13 Euro (vgl. Bl. 27) an Mieteinnahmen erzielte, stellte er schon im Jahr 2001 sowohl die Hausgeldzahlung mit damals 104,30 Euro pro Monat als auch die Zins- und Tilgungszahlung in Höhe von 760,00 DM bzw. 388,58 Euro jeweils vollständig ein und verwendete die Mieteinnahmen für andere Zwecke.