Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2001-04-06, Aktenzeichen 20 U 118/00
ECLI:DE:OLGK:2001:0406.20U118.00.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d :

2

Der Kläger zu 2) - im Folgenden der Kläger - nimmt den Beklagten
aus eigenem und aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau auf
Schadensersatz in Anspruch wegen arglistiger Täuschung über
Altlasten bzw. einen Altlastenverdacht bei der Veräußerung des
Hausgrundstücks B.-R., R. Straße 207.

3

Am 18.3.1996 schlossen der Kläger und seine Ehefrau vor Notar
Dr. P. in B. einen notariellen Kaufvertrag über das im Grundbuch
von R. Bl. 0465, Flur 5 Nr. 1148, 1177, 1178 eingetragene
Hausgrundstück, R. Straße 207 sowie über einem Miteigentumsanteil
an einer Privatweg-Parzelle zu einem Kaufpreis von 835.000,00 DM.
Der Vertrag umfasste die Pflicht des Beklagten zur Fertigstellung
einer bereits weitgehend errichteten Doppelhaushälfte. Unter Ziffer
VII des notariellen Vertrags heißt es:

4

"Der Grundbesitz wird verkauft ohne Gewähr für Größe und
Beschaffenheit des Grund und Bodens. Der Verkäufer haftet nicht für
sichtbare oder unsichtbare Sachmängel, soweit vorstehend nichts
anderes vereinbart ist. Er versichert, dass ihm solche nicht
bekannt sind."

5

Insgesamt umfasste das realisierte Bauprojekt des Beklagten 18
Doppelhaushälften und ein Mehrfamilienhaus im Bereich der R.
Straße. Das Neubaugebiet grenzt unmittelbar an das
Landschaftsschutzgebiet K.. Das Hausgrundstück R. Straße 207
befindet sich auf dem nördlichen Teil des Geländes einer ehemaligen
Tongrube. Der südliche Teil - A. 200 m vom Hausgrundstück des
Klägers entfernt - wurde von 1965 bis Mitte der 70er Jahre als
Industrieabfalldeponie der F.-W. genutzt. Die Art der Materialien,
die im nördlichen Teil der früheren Tongrube bis Ende der 60er
Jahre abgelagert wurden, insbesondere diejenigen im Bereich des
Hausgrundstücks des Klägers, sind zwischen den Parteien
streitig.

6

Im Zusammenhang mit einer Bauvoranfrage für die Errichtung von
20 Einfamilienhäusern, R. Straße, teilte die Stadt B. dem Beklagten
mit Schreiben vom 2.9.1989 (Bl. 395 GA) mit: "Die Prüfung ihres o.
Antrages hat ergeben, dass sich die Baugrundstücke im Bereich der
A. 7616-1 befinden. Nach jetzigem Erkenntnisstand muss die Aussage
getroffen werden, dass eine Bebauung des Deponiebereiches zur Zeit
nicht verantwortet werden kann. Neben Methangasen, die durchgängig
in explosionsfähigen Konzentrationen vorliegen, wurden
gesundheitsgefährdende BTX und CKW-Belastungen festgestellt.
Weiterhin ist davon auszugehen, dass die Deponiesole aus Schlämmen
aus der Kfz-Produktion besteht und die Deponie damit faktisch
"schwimmt". Eine Bebauung ist damit auch bautechnisch
problematisch, zumal bereits schon jetzt Hangrutschungen zum K. hin
vorkommen. Hinzukommt die Ungewissheit, dass eventuell
Sanierungsmaßnahmen unter Umständen exakt in dem Bereich ausgeführt
werden müssen, der bebaut werden soll. Es ist beabsichtigt, im
Jahre 1990 eine umfangreiche Gefährdungsabschätzung vorzunehmen.
Erst wenn dieses Verfahren abgeschlossen ist, kann eine endgültige
Entscheidung getroffen werden."

7

In der Folgezeit holte die Stadt B. zur weiteren
Gefährdungseinschätzung das Gutachten Dr. T. vom 8.4.1991 ein. Mit
Schreiben vom 9.7.1991 griffen die Architekten des Beklagten
gegenüber der Stadt B. das Bauvorhaben wieder auf. Zur Vorbereitung
des Bauprojekts erstellte das Ingenieur-Büro für Geotechnik K. im
Auftrag des Beklagten am 11.6.1992 ein Gutachten über vorgenommene
Baugrunduntersuchungen, in denen Auffüllungen aus Sand, Kies,
Schluff und Steinen in einer Mächtigkeit von 5 m beschrieben
wurden. Eine ergänzende chemische Untersuchung von Bodenproben vom
1.10.1992 durch das Amt für Umweltschutz der Stadt B. zur
Feststellung der Deponieklasse wies Schadstoffbelastungen in
unauffälligem Bereich aus.

8

Mit Bescheid vom 5.4.1993 erteilte die Stadt B. dem Beklagte die
Baugenehmigung u.a. für das heutige Haus des Klägers. Unter Ziff.
17 wurde darauf hingewiesen, dass das Haus cadmiumbelastet sein
könne. Eine Einbringung des belasteten Bodens in eine
Hausmülldeponie sei möglich, bei Verbringung auf eine Baustoff-
oder Erdaushubdeponie sei das staatliche Amt für Wasser- und
Abfallwirtschaft B. einzuschalten, der Verbleib des Bauaushubs sei
nach Abschluss der Ausschachtungsarbeiten schriftlich mitzuteilen.
Unter Ziff. 18 wurde empfohlen, vor Realisierung der Baumaßnahme
aufgrund der Auffüllungen (ALTLASTEN 7616-1), die Setzungen
erwarten ließen, ein Baugutachten erstellen zu lassen. Ferner seien
Aushubarbeiten von einem qualifizierten Ingenieurbüro wegen der
Deponierbarkeit des Aushubmaterials zu überwachen und im Zuge der
Aushubarbeiten müsse das mögliche Vorkommen von Methan- und
Kohlendioxydgehalt gemessen werden.

9

Mit Schreiben vom 29.1.1996 (Bl. 145 GA ) kündigte die Stadt B.
dem Beklagten u.a. bzgl. der Flurstücke, die am 16.3.1996 an den
Kläger und seine Ehefrau verkauft wurden, Sondierungsbohrungen,
Boden- und Bodenluftanalysen zur Ermittlung des
Gefährdungspotentials an. Bei Bodenluftuntersuchungen im Auftrag
der Stadt B. wurden vom Ingenieur-Büro de V.u.M. gemäß Gutachten
vom Februar 1997, sowie von der H.P.C. GmbH (im Folgenden: Fa. H.)
gemäß Gutachten vom 20.10.1997 auf dem westlichen ehemaligen
Deponierand im Nahbereich der Wohnbebauung punktuelle, erhöhte
Methanbelastungen der Bodenluft festgestellt. Nach Einschätzung der
Fa. H. konnte die Möglichkeit einer Migration explosions- und
zündfähiger Methangasgemische in die unmittelbare Umgebung der
Wohnbebauung bis in die Gebäude, insbesondere in die Kellerräume
mit hinreichender Sicherheit langfristig nicht ausgeschlossen
werden. Zum Ausschluss einer Gefährdung der Bevölkerung hielt die
Fa. H. sofortige Sicherungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen für
erforderlich. Durchgeführte Raumluftmessungen in Kellerräumen
zeigten keine Auffälligkeiten. Das Hausgrundstück des Klägers wurde
in das sodann entwickelte Sicherungskonzept der Stadt B.
einbezogen. Im Anschluss an eine Besichtigung des Hauses durch die
Fa. S. wurden dem Kläger und seiner Ehefrau seitens der Stadt B.
zur Sicherung eines ausreichenden Luftaustauschs für den Fall
längerer Abwesenheit und Nichtbenutzung von Kellerräumen
Lüftungsmaßnahmen auferlegt. Ferner wurden im Garten zwei
Gasmesspegel für die behördliche, im Zeitabstand von drei Jahren
vorzunehmende Überwachung der Bodenluft installiert.

10

Der Kläger hat behauptet, der Beklagte habe unterlassen, ihn und
seine Ehefrau über bestehende Erkenntnisse zu der im
Altlastkataster registrierten Altlasten 7616-001 zu informieren.
Bei Abschluss des Kaufvertrags habe der Beklagte auf ausdrückliche
Nachfrage Altlasten sogar verneint. Dem entgegen sei im Bereich des
Kaufgrundstücks bis Mitte der 70er Jahre eine wilde Müllkippe
betrieben worden. Dem Gutachten Dr. T. seien Schadstoffbelastungen
u. Altlasten durch Cadmium auch für den Deponiebereich zu
entnehmen, dem das Kaufgrundstück angesiedelt sei. Von
Deponiegasbildungen sei das Hausgrundstück in einem Maße betroffen,
dass die Stadt B. Sicherungsmaßnahmen für erforderlich halte, die
zu einer erheblichen Wertminderung führe, zudem brächten die
Zwangsbelüftungen Energieverluste und eine nur eingeschränkte
Nutzbarkeit der Einliegerwohnung mit sich. Der
offenbarungspflichtige Altlastcharakter sei dem Kläger schon aus
der Baugenehmigung bekannt gewesen, die frühere Nutzung als Deponie
begründe im übrigen bereits den Verdacht von Altlasten, über den
Grundstückskäufer aufzuklären seien.

11

Der Kläger beziffert den ihm entstandenen Schaden wie folgt:

12

1. Minderwert des Hauses,

13

20 % von 830.000,00 DM 166.000,00 DM

14

Schaden durch Lüftungsmaßnahmen 4.742,02 DM

15

2. Kosten Verkehrswert-Gutachten W. 6.251,82 DM

16

Kreditzinsen für Teilbetrag des Kauf-

17

Preises, der auf den Minderwert entfällt.

18

(Berechnung wie Bl. 281 ff. GA) 20.160,32 DM

19

Wegen der erstinstanzlichen Antragstellung wird auf das
angefochtene Urteil Bezug genommen.

20

Der Beklagte hat behauptet, der seit 1930 im Familienbesitz
befindliche Teilbereich des ehemaligen Tongrubengeländes sei von
der Firma seines Vaters und nach deren Übernahme von ihm
ausschließlich als Deponie für unbelasteten Bodenaushub aus
Stollen- und Tunnelbauten und nicht als Hausmülldeponie genutzt
worden. Das Gelände sei eingezäunt gewesen, die Zufahrt sei durch
ein verschließbares Tor erfolgt. Die bereichsweise Nutzung der
ehemaligen Tongrube als Hausmülldeponie betreffe nicht das in
seinem Eigentum stehende Gelände. Dass das Grundstück Altlastenfrei
sei, beweise auch die Baugrunduntersuchung des Ingenieurbüros K..
Die zugehörige Analyse der Bodenproben durch das Amt für
Umweltschutz und Lebensmitteluntersuchung der Stadt B. habe keine
keinerlei Hinweise auf eine Altlastenbelastung ergeben.

21

Die im Gutachten Dr. T. festgestellte Cadmiumbelastung beziehe
sich auf eine Rammkernsondierung (im Folgenden: RKS), die
mindestens 70 m von der Grundstücksgrenze der Kläger entfernt sei.
Das Gutachten T. sei ihm im übrigen bei Abschluss des Kaufvertrags
nicht bekannt gewesen.

22

Weiter hat der Beklagte behauptet, bei den im Schreiben der
Stadt B. vom 29.1.1996 angekündigten Untersuchungen habe es sich um
routinemäßige Maßnahmen gehandelt, die für alle verfüllten Gruben
der Stadt gegolten habe.

23

Zur Höhe des geltend gemachten Schadens hat der Beklagte die
Honorarabrechnung des Privat-Sachverständigen als übersetzt
bestritten. Die Zinsschadensberechnung hat der Beklagte
insbesondere hinsichtlich des in Ansatz gebrachten
Anfangszeitpunkts als unrichtig bestritten. Wegen der Einzelheiten
des Vorbringens wird auf Blatt 291a f., 68 Gutachten verwiesen.

24

Das Landgericht hat zur Frage der Wertminderung des Grundstücks
Beweis erhoben durch Einholung des schriftlichen
Sachverständigen-Gutachtens Dr. S. vom 13.12.1999 (Bl.
203ff.GA)..

25

Durch Urteil vom 20.6.2000, auf dessen Inhalt wegen sämtlicher
Einzelheiten Bezug genommen wird, hat das Landgericht den Beklagten
unter Klageabweisung im übrigen zur Zahlung von 192.412,14 DM zzgl.
6,08% Zinsen aus 141.251,82 DM vom 7.5.1998 bis 15.5.2000 und 5,25%
aus 172.225,18 DM seit dem 16.5.2000 verurteilt. Zur Begründung hat
das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, der Beklagte habe dem
Kläger wegen arglistigen Verschweigens eines Grundstückmangels gem.
§§ 463, 459 Abs. 1 BGB Schadensersatz zu leisten. Der Beklagte sei
verpflichtet gewesen, den Kläger und seine Ehefrau vor Abschluss
des Kaufvertrags darüber aufzuklären, dass das Grundstück in einem
früher als Deponie genutzten Gebiet liege und die Gefahr einer
Beeinträchtigung durch Altlasten bestehe. Zumindest der
Altlastenverdacht begründe bereits einen wesentlichen
Grundstücksmangel, der dem Beklagten bei Veräußerung des
Grundstücks auch bekannt gewesen sei. Nach den Feststellungen des
Sachverständigen Dr. S. führe der Altlastenverdacht zu einem
Minderwert des Grundstücks in Höhe von ca. 20% des Verkehrswerts,
so dass dem Beklagten insofern Schadensersatz in Höhe von
166.000,00 DM zustehe. Weiter seien die geltend gemachten Kosten
für die Inanspruchnahme des Sachverständigen W., sowie der
dargelegte Zinsschaden zu ersetzen. Nicht begründet sei die
Zahlungsklage für künftig entstehende Mehrkosten von Baumaßnahmen
sowie Heizmehrkosten.

26

Der Beklagte hat gegen das landgerichtliche Urteil form- und
fristgerecht Berufung eingelegt und sein Rechtsmittel fristgerecht
begründet.

27

Der Beklagte wiederholt und ergänzt sein erstinstanzliches
Vorbringen.

28

Er bekräftigt seine Behauptung, das Erdreich des veräußerten
Grundstücks selbst sei nicht mit Schadstoffen belastet, dort sei
nur ungefährlicher Bodenaushub abgelagert worden. Soweit im
Gutachten de V. vom Februar 1997 im Bereich der RKS 13 a-c
Bauschuttvorkommen erwähnt seien und der ergänzenden Bodenluft- und
Deponiegasuntersuchung der Fa. H. vom 2.10.1997 am Bohrpunkt RKS 2.
an der Grundstücksgrenze auch Bauschutt und Schlackenreste
angetroffen seien, seien die Feststellungen zu bestreiten.
Jedenfalls handele es sich nicht um Materialien mit gefährlichen
Inhaltsstoffen. Ein etwaiges Vorkommen von Bauschutt und Schlacke
lasse sich auch nur so erklären, dass dies aus ehemals auf dem
Grundstück bestehenden Baustraßen resultiere, die angelegt worden
seien, um Bodenaushub an den Grubenrand zu bringen. Die im
Gutachten der Fa. H. zur RKS 2. vorgenommene Eintragung "HM"
(Hausmüll) müsse nach dem zugehörigen Bohrprofil dort angetroffenem
Ziegelbruch sowie Beton- und Schlackenresten zugeordnet werden,
also Materialien der ehemaligen Baustraßen. Es bleibe bestritten,
dass sich im Boden des Hausgrundstücks Hausmüll befinde. Wie
sachverständig festgestellt sei und in Schreiben der Stadt B. vom
März 1998 klargestellt werde, gebe es tatsächlich auch keine
relevanten Einwirkungen auf das Grundstück durch anderweitige
Ablagerungen von Hausmüll. Der auf dem Grundstück ermittelte,
leicht erhöhte Methanwert sei mit einer Konzentration von weniger
als 1 Vol.-% als unauffällig einzustufen. Soweit vereinzelt
außerhalb des Grundstücks deutliche Methangasanreicherungen
festgestellt seien und von Sachverständigen die Migration von
Deponiegas bis in die Gebäude in Betracht gezogen werde, habe die
Stadt gemäß Schreiben vom 26.3.1998 das Hausgrundstück ohne
konkrete Gefährdung in ein Sicherheitskonzept einbezogen, "um den
unwahrscheinlichsten anzunehmenden Fall auszuschließen." Die in
Form von Lüftungsmaßnahmen angeordneten Sicherheitsvorkehrungen
seien dementsprechend nicht geeignet, einen wesentlichen Fehler des
Grundstücks zu begründen.

29

Der Beklagte meint, allein die frühere Nutzung als
Bodenaushubdeponie, sowie die Nutzung von entfernt liegenden
Bereichen der Tongrube zur Ablagerung von Hausmüll und
industriellem Klärschlamm führe nicht zu einem
offenbarungspflichtigen Mangel, weil mit einer Gefährdung des
verkauften Grundstücks nicht zu rechnen gewesen sei. Ebenso wenig
sei der Umstand, dass der Bereich des veräußerten Grundstücks -
ohne konkreten Altlastenverdacht - als Altablagerung Nr. 7.
registriert worden sei, ein offenbarungspflichtiger Mangel. Die
Registrierung im Altlastenkataster sei im übrigen auch erst - so
behauptet der Beklagte - 1999 erfolgt. Entgegen der Annahme des
Landgerichts ergebe sich ein offenbarungspflichtiger Fehler nicht
aus dem Verdacht einer Belastung mit Altlasten. Ein konkreter
Verdacht einer Schadstoffbelastung habe nie bestanden, jedenfalls
sei jeglicher Verdacht durch die Untersuchungsreihen der Stadt B.
und das von ihm selbst in Auftrag gegebene Bodengrund-Gutachten
ausgeräumt.

30

Der Beklagte ist der Ansicht, selbst wenn man das Hausgrundstück
wegen eines Altlastenverdachts als mangelhaft bewerte, rechtfertige
sein Kenntnisstand bei Abschluss des Vertrags nicht den Vorwurf
arglistigen Verschweigens. Er behauptet, bei Abschluss des
Kaufvertrags sei er weder über Methangaskonzentrationen auf dem zu
veräußernden Grundstück, noch über erforderliche
Sicherheitsmaßnahmen informiert gewesen. Die Untersuchungen des
Ingenieurbüros de V. und der Fa. H. hätten - unstreitig - bei
Vertragsschluss nicht vorgelegen. Mit der Möglichkeit einer
Migration von Deponiegas aus dem zentralen Deponiebereich in die
unmittelbare Umgebung der Wohnbebauung habe im Zeitpunkt des
Vertragsschlusses niemand gerechnet. Das Schreiben der Stadt B. vom
2.11.1989 resultiere nur aus der Untersuchung des Bereichs der
ehemaligen F.-D..

31

Der Beklagte ist der Ansicht, der Sachverständige Dr. S. habe in
seinem Gutachten einen 20%-igen Minderwert des Grundstücks wegen
eines Altlastenverdachts nicht nachvollziehbar begründet.
Vorsorglich werde hinsichtlich des geltend gemachten Zinsschadens
und der in Rechnung gestellten Kosten des Privat-Sachverständigen
W. auf die erstinstanzlichen Einwände Bezug genommen.

32

Der Beklagte beantragt,

33

das angefochtene Urteil teilweise abzuändern und die Klage in
vollem Umfang abzuweisen;

34

ihm zu gestatten, Sicherheit auch durch die Bürgschaft einer
deutschen Großbank, öffentlichen Sparkasse oder Genossenschaftsbank
zu leisten.

35

Der Kläger beantragt, die Berufung des Beklagten
zurückzuweisen,

36

ihm als Gläubiger der Sicherheitsleistung, auch durch
unbefristete, unwiderrufliche, unbedingte schriftliche
selbstschuldnerische Bürgschaft eines in der Bundesrepublik
Deutschland als Steuer- oder Zollbürge zugelassenen inländischen
Kreditinstituts, zu gestatten,

37

hilfsweise

38

ihm für den Fall des teilweisen oder vollständigen Unterliegens
nachzulassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung,
auch durch unbefristete, unwiderrufliche, unbedingte schriftliche
selbstschuldnerische Bürgschaft eines in der Bundesrepublik
Deutschland als Steuer- oder Zollbürge zugelassenen inländischen
Kreditinstituts, abzuwenden.

39

Der Kläger tritt dem Berufungsvorbringen des Beklagten mit
eingehendem Vorbringen entgegen.

40

Er behauptet, entgegen dem Berufungsvorbringen des Beklagten sei
durch RKS des Ingenieurbüros de V. und ergänzende Untersuchungen
der H. GmbH festgestellt, dass auf dem Grundstück bzw. an der
Grenze nicht nur ungefährlicher Bodenaushub abgelagert worden sei.
Die Bohrprofile widerlegten auch die Behauptung des Beklagten, dass
vorgefundener Bauschutt, Ziegelbruch, sowie Schlacken- und
Betonreste durch eine angeblich im Untergrund vorhandene Baustraße
zu erklären seien. Weiter bringt der Kläger vor, der Beklagte
verkenne die Grundsätze der Rechtsprechung zur Offenbarungspflicht
von Altlasten. Danach habe der Beklagte auf die Ablagerung von
Bauschutt und Hausmüll, auf die Zugehörigkeit des Grundstücks zu
einer wilden Müllkippe und auf die Registrierung des Grundstücks im
Altlastenkataster hinweisen müssen; ausweislich eines
Katasterauszugs sei das Grundstück bereits von der ersten Fassung
der registrierten Altlastenflächen 7. aus dem Jahre 1985/86
erfasst. Der Kläger behauptet, nach den Feststellungen des
Sachverständigen Dr. S. ergebe sich eine tatsächlich vorhandene
Altlasten des Grundstücks im Hinblick auf Methangasbildungen, die
in explosionsfähiger Konzentration in unmittelbarer Nähe des
Grundstücks vorgefunden seien und die Gefahr einer Gasmigration mit
sich brächten. Zumindest ein Altlastenverdacht ergebe sich auch mit
Rücksicht auf schwermetallhaltige Schlämme, die nach dem Gutachten
Dr. T. vom 8.4.1991 durch Hangrutschungen in die Nähe der heutigen
Wohnbebauung gelangt seien. Von sämtlichen Umständen, die
offenbarungspflichtige Mängel des Grundstücks begründeten, habe der
Beklagte bei Abschluss des Vertrags am 16.3.1996 Kenntnis gehabt.
Spätestens seit dem Empfang des Schreiben der Stadt vom 2.11.1989
sei der Beklagte von der Registrierung des Geländes als Altlasten
informiert gewesen. Aus dem Schreiben ergebe sich auch der Hinweis
auf schwermetallhaltige Schlämme im nördlichen Deponieteil. Gezielt
im Hinblick auf das zur Bebauung vorgesehene Gelände seien in dem
Schreiben auch ausdrücklich explosionsfähige Methangase
angesprochen. Konkreter Hintergrund des Hinweises seien
Methangasvorkommen, die das Ingenieurbüro S. und J. im April 1987
am nordöstlichen Deponierand, sowie im Zentralbereich der Deponie,
also im Bereich der später errichteten Wohnbebauung festgestellt
hätten. Der Befund betreffe nicht den im Süden gelegenen Bereich
der früheren F.-D.. Die Informationen über gefährdende Methangase
seien nochmals bestärkt durch den Hinweis auf erforderliche
Methangasmessungen in der Baugenehmigung vom 5.4.1993. Der Kläger
ist der Ansicht, die Untersuchungen des Ingenieurbüros K. seien
nicht geeignet, Methangasvorkommen zu widerlegen. Noch kurz vor
Abschluss des Grundstückskaufvertrags sei der Beklagte mit
Schreiben vom 29.1.1996 über bevorstehende Sondierungsbohrungen und
Analysen zur Ermittlung des Gefährdungspotentials in Kenntnis
gesetzt worden.

41

Der Kläger verteidigt die Ausführungen des Sachverständigen Dr.
S. zum Minderwert des Hausgrundstücks, zum Anspruch auf Ersatz von
Darlehenszinsen bezieht er sich auf sein erstinstanzliches
Vorbringen.

42

Wegen weiterer Einzelheiten des Berufungsvorbringens der
Parteien wird ergänzend auf den vorgetragenen Inhalt der
Schriftsätze und ihre Anlagen verwiesen.

43

Der Beklagten hat ihm nicht nachgelassene Schriftsätze vom
23.1.2001 und vom 27.3.2001 eingereicht, der Kläger hat einen nicht
nachgelassenen Schriftsatz vom 28.3.2001 zu den Akten gereicht.

44

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

45

Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache in
geringem Umfang Erfolg.

46

Der Beklagte ist dem Kläger gemäß §§ 463, 459 Abs. 1, 476, 398
BGB wegen arglistigen Verschweigens von Grundstücksmängeln zum
Ersatz des Nichterfüllungsschadens in Höhe von 190.787,66 DM
verpflichtet.

47

Der als Bauträgervertrag zu wertende "Kaufvertrag" der Parteien
vom 16.3.1996 enthält bezüglich des Grundstückserwerbs
kaufrechtliche Elemente (vgl. Palandt-Sprau, 60. Auflage, § 675 Rz.
14), die für Mängel des Grundstücks zur Anwendung der
Gewährleistungsregeln des Kaufrechts führen.

48

Der Beklagte hat dem Kläger und seiner Ehefrau bei Abschluss des
Vertrags vom 16.3.1996 Fehler des Grundstücks im Sinne des § 459
Abs. 1 BGB arglistig verschwiegen. Der unter Ziffer VII vereinbarte
Gewährleistungsausschluss ist gem. § 476 BGB nichtig.

49

Das Hausgrundstück ist durch eine mögliche Migration von
Methangasen gefährdet und infolgedessen durch eine dort tatsächlich
vorhandene "Altlasten" belastet. Wie der Sachverständige Dr. S.
nach Einsichtnahme in das Gutachten de V. vom Februar 1997
ausgeführt hat(Bl. 209, 213 GA), wurden bei Bodenluftuntersuchungen
im Umfeld des Grundstücks des Klägers verschiedentlich erhöhte
Konzentrationen an deponietypischen Gasen, Methan und Kohlendioxyd
festgestellt; auch auf dem Grundstück des Klägers sei gemäß dem
Gutachten de V. am Messpunkt 13 (gleich 2413) ein leicht erhöhter
Methanmesswert ermittelt worden. Da in den Sondierungen selbst nur
geringe Anteile an abgelagerten organischen Substanzen vorgefunden
worden seien, die für eine Methangasbildung verantwortlich sein
könnten, werde diese auf seitliche Gasmigrationen aus dem zentralen
Deponiebereich zurückgeführt, die nach Einschätzung im Gutachten de
V. Sicherheitsmaßnahmen erforderten. Im Ergebnis zur gleichen
Einschätzung gelangt auch das Gutachten der Fa. H. vom 20.10.1997
(Bl. 80ff. GA).. Im Anschluss an eine flächendeckende ergänzende
Bodenluftuntersuchung im Bereich des westlichen Deponierands, in
dem auch das Hausgrundstück des Klägers angesiedelt ist, wurden
Methangasanreicherungen im Untergrund festgestellt, die die untere
Explosionsgrenze von 5 Vol.-% stellenweise signifikant
überschreiten. Unter Anderem wurde am Messpunkt 2523, der sich in
einer Entfernung von weniger als 15 Metern vom Grundstück des
Klägers entfernt befindet (Bl. 211 f., 237 GA) ein Methangehalt der
Bodenluft von 8 Vol-% vorgefunden, der eine auffällig erhöhte
Konzentration oberhalb der Explosionsgrenze von 5 Vol.-%
darstellt. Am Messpunkt 2518, im weiteren Umfeld des Grundstücks
des Klägers ergaben die Bodenluftmessungen Methangasanreicherungen
mit einem deutlich erhöhten Wert von 1,6 Vol.-%. Diese
Messergebnisse der Fa. H. werden im Gutachten des Sachverständigen
Dr. S. nach Einsichtnahme in das Gutachten HPC festgehalten (Bl.
211 f. GA). Nach der Bewertung des HPC-Gutachters Dr. S. (Bl. 91
GA) muss mit Rücksicht auf die im Nahbereich der Wohnbebauung
ermittelten Messwerte die Möglichkeit einer Migration auch von
explosions- und zündfähigen Methangasgemischen in die unmittelbare
Umgebung der Wohnbebauung bis in die Gebäude selbst in Betracht
gezogen werden. Der Sachverständige hielt (Bl. 92 GA) die
Notwendigkeit sofortiger Sicherungs- oder Sanierungsmaßnahmen für
gegeben, um eine Gefährdung der Bevölkerung über den Transferpfad
Bodenluft dauerhaft und mit hinreichender Sicherheit ausschließen
zu können. Ausweislich der Schreiben der Stadt B. vom 26.3.1998
(Anlage K 5 zur Klageschrift), der Stellungnahme der Fa. S. vom
23.11.1998 (Bl. 164 GA), des Schreibens der Stadt B. vom 2.3.1999
(Bl. 163 GA) wurde das Hausgrundstück des Klägers in das Konzept
der Deponiegassicherungsmaßnahmen der Stadt B. aufgenommen. Im
Anschluss an eine Besichtigung des Objekts durch die F. S. wurden
dem Kläger und seiner Ehefrau als Sicherungsmaßnahmen gegen
Gasmigrationen behördliche Auflagen zur regelmäßigen Lüftung von
Kellerräumen erteilt. Ferner wurden im Garten des Hauses R. Straße
207 zwei Gasmessstellen installiert (Bl. 220, 222 GA), die im
Rahmen des Überwachungsprogramms alle drei Jahre von der Stadt B.
beprobt werden.

50

Zu Recht ist der Sachverständige Dr. S. (Bl. 223 GA) im
Anschluss an die aufgezeigten Umstände davon ausgegangen, dass das
Grundstück der Kläger bezüglich des Bodenluftpfades mit einer
tatsächlich bestehenden Altlasten belastet ist. Diese Feststellung
ist im Anschluss an das in den Gutachten de V. und der Fa. H.
aufgezeigte Gefährdungspotential und auch im Hinblick auf die für
erforderlich gehaltenen Sicherheitsmaßnahmen gerechtfertigt, von
denen das Hausgrundstück des Klägers betroffen ist. Danach ist in
rechtlicher Hinsicht ein nicht unwesentlicher Fehler des
Grundstücks im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB festzustellen.

51

Demgegenüber hat der Beklagte keine durchgreifenden Einwände
erhoben.

52

Erfolglos macht der Beklagte geltend, dass das Ergebnis diverser
Sachverständigen-Gutachten sowie Mitteilungen der Stadt B. ergeben
hätten, dass der Boden des verkauften Hausgrundstücks selbst nicht
mit Schadstoffen belastet sei.

53

Die Baugrunduntersuchungsergebnisse des Ingenieurbüros K. vom
11.06.1992 i. V. m. der Deponieklassefeststellung des Amts für
Umweltschutz der Stadt B. vom 01.10.1992 (Hülle Bl. 24) ergeben
zwar keinen konkreten Hinweis auf Schadstoffbelastungen des
Grundstücks. Die Ergebnisse beruhen jedoch - wie auch der
Sachverständige Dr. S. ausgeführt hat - auf Analysen im sogenannten
Eluat-Verfahren, das nicht die Gesamtschadstoffmenge im Boden
erfasst, sondern nur den wasserlöslichen Anteil. Aus der
Baugrunduntersuchung lässt sich dementsprechend nicht ableiten,
dass das Grundstück frei von Schadstoffen des Bodenluftpfads ist.
Gleiches gilt für das Schreiben des Ingenieurbüros K. vom
23.12.1993 (Bl. 245), indem etwaige Verunreinigungen des Baugrunds
durch Schadstoffe generell ausgeschlossen werden. Das Schreiben
bezieht sich auf das Haus Nr. 18 des Bauvorhabens des Beklagten.
Das Schreiben ist für den Baugrund des Hauses Nr. 9, das der Kläger
und seine Ehefrau erworben haben, nicht aussagekräftig, weil das
Haus Nr. 18 in einem Bereich angesiedelt ist (Bl. 392), der sich
unstreitig außerhalb des ehemaligen Deponiegebiets befindet. In
Schreiben der Stadt B. vom 02.06.1997, 19.03.1998 (K 3 und K 4 zur
Klageschrift) ist für das Grundstück des Klägers die Abwesenheit
von Schadstoffen nicht zu entnehmen. Nach dem Ergebnis der
eingeholten Gutachten vorgefundene Fremdstoffe im Boden des
Deponiegebiets und Deponiegasvorkommen werden zusammenfassend
mitgeteilt, eine Gefährdung, insbesondere durch Methangasvorkommen
wird ausdrücklich nicht ausgeschlossen. In dem Schreiben wird
lediglich mitgeteilt, dass sich die Altablagerungen und hieraus
resultierende Gefahrenmomente bis dahin nicht als konkrete
Gefährdung der Bewohner aktualisiert haben.

54

Nicht relevant ist der Umstand, das mehrfache Raumluftmessungen
innerhalb des Hauses keine Deponiegasbelastung ergeben haben und
dass die im Boden des Grundstücks festgestellte Methangasbelastung
für sich genommen mit einem Wert von weniger als 1 Vol.-% im
unauffälligen Bereich bleibt. Die maßgebende Gefährdung des
Grundstücks beruht auf der Möglichkeit der Deponiegaswanderung, die
eine aktuelle Gasbelastung des Hausgrundstücks mit relevanten
Gasmengen gerade nicht voraussetzt. Aus demselben Grund kommt es
auch nicht darauf an, dass nach dem Behaupten des Beklagten im
Bereich seines ehemaligen Grundstücks ausschließlich Erdaushub
abgelagert worden sein soll. Ebenso wenig steht einem nicht
unerheblichen Fehler des Grundstücks entgegen, dass die Stadt B.
die Wahrscheinlichkeit von Gaswanderungen im Hinblick auf die
zuletzt durchgeführten Untersuchungen als sehr gering bezeichnet
(Schreiben vom 26.3.1998, Anlage K 5 zur Klageschrift). Die Stadt
B. bringt zugleich - entsprechend dem Gutachten der Fa. H. - zum
Ausdruck, dass eine Gaswanderung mit endgültiger Sicherheit nicht
auszuschließen sei und verweist auf ein zum Schutz der Anwohner
erarbeitetes Sicherungskonzept durch Lüftungsmaßnahmen hin, mit dem
eine "mögliche" Ansammlung von Deponiegasen in nicht regelmäßig
genutzten Räumen von vorne herein ausgeschlossen werden könne. Vor
dem Hintergrund des realisierten Sicherungskonzepts, das zur
behördlichen Beauflagung von Lüftungsmaßnahmen und zur Errichtung
von regelmäßig beprobten Gasmesspegeln geführt hat, kann der
Gefährdungseinschätzung der Stadt B. keine zu vernachlässigende
Bedeutung beigemessen werden. Im Anschluss an das Schreiben der
Stadt B. vom 26.3.1998 erscheint insbesondere nicht gerechtfertigt,
eine mögliche Gaswanderung als einen nur unwesentlichen Fehler des
Grundstücks einzustufen.

55

Entgegen dem Vorbringen des Klägers ist aus vorgefundenen
Fremdmaterialien im Boden des Grundstücks des Klägers keine weitere
existente "Altlasten" des Grundstücks und ein hierauf beruhender
Mangel i.S.d. § 459 Abs. 1 BGB abzuleiten.

56

Nach den Ausführungen des Sachverständigen Dr. S. wurden gemäß
dem Gutachten des Ingenieurbüros de V. vom Februar 1997 drei
Rammsondierungsbohrungen auf dem Grundstück des Klägers (Nr. 13 a,
b, c = RKS 2413) niedergebracht (Bl. 209 GA). Ausweislich der vom
Kläger vorgelegten Bohrprofile (Bl. 289 GA) wurden als
Fremdbestandteile Bauschutt und Holz vorgefunden. Die auf der
Grundstücksgrenze gemäß dem Gutachten H. durchgeführte
Rammkernsondierung 2521 erbrachte - wie der Sachverständige Dr. S.
nach Einsichtnahme in das Gutachten mitgeteilt hat (Bl. 210) -
neben Bodenbestandteilen stellen - bzw. horizontweise auch
Bodenstoffreste (Ziegel, Beton) und Schlackenreste. Die Angabe "HM"
(= Hausmüll) vermochte der Sachverständige Dr. S. nicht
zuzuordnen.

57

Nicht nachvollziehbar ist in diesem Zusammenhang die erstmals im
Berufungsverfahren mit Schriftsatz vom 22.1.2001 vorgebrachte
Behauptung des Beklagten, mit der er erbohrte Bauschutt- und
Schlackenreste durch eine aus der Zeit der Ablagerungen stammende
angebliche Baustraße im Boden des Grundstücks zu erklären versucht.
Der Vortrag ist bereits unsubstantiiert, weil nähere, nachprüfbare
Angaben zur Streckenführung der angeblichen Baustraße nicht
mitgeteilt werden. Mit der Behauptung des Beklagten erscheint im
übrigen unvereinbar, dass nach den vorliegenden Bohrprofilen RKS
13c (Bl. 289 GA) und RKS 2521 (Bl. 390 GA) Fremdmaterialien, die
auf eine Baustraße zurückzuführen sein sollen in unterschiedlichen
Schichten festgestellt wurden.

58

Es spricht danach zwar alles dafür, dass entgegen dem Behaupten
des Beklagten auf dem Grundstück des Klägers nicht nur Erdaushub
abgelagert worden ist, sondern - von wem auch immer - zusätzlich
Fremdmaterialien abgekippt worden sind.

59

Dieser Umstand ist aber entgegen dem Berufungsvorbringen des
Klägers begrifflich mit dem tatsächlichen Vorhandensein von
"Altlasten" nicht gleichzusetzen. Diese werden nach § 28 Abs. 1
Landesabfallgesetz NW (Bl. 181 GA) und sinngemäß entsprechend in §
2 des Bundesbodenschutzgesetzes als Altablagerungen verstanden, von
denen nach gewonnenen Erkenntnissen Gefahren für die Allgemeinheit
oder für den Einzelnen ausgehen. Diesbezügliche Feststellungen
können nach den vorliegenden Sachverständigen-Gutachten nicht
getroffen werden. Das Gefährdungsmoment ist auch für den
zivilrechtlichen Begriff des Grundstücksmangels vorauszusetzen
(vgl. Knoche NJW 95, 1987 oben). Dies folgt auch aus der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 95, 1549, 1550), wonach
für die Fehlerhaftigkeit eines Grundstücksbodens wegen einer
Schadstoffbelastung nicht als ausreichend betrachtet wurde, dass
dort Betonfertigteile abgelagert waren. Danach bleibt im Streitfall
offen, ob für den vorgefundenen Bauschutt (Ziegel- und Betonreste)
und hinsichtlich der Schlackenreste von einer gefährdenden
Ablagerung ausgegangen werden kann. Der Sachverständigen Dr. S. hat
dementsprechend in seinem Gutachten zutreffend die vorgefundenen
Fremdmaterialien bei der Schadensbemessung nicht als tatsächlich
vorhandene "Altlasten" des Grundstücks ins Gewicht fallen
lassen.

60

Nach dem Sach- und Streitstand bestehen auch keine hinreichenden
konkreten Erkenntnisse, die es rechtfertigen würden, das Grundstück
des Klägers wegen einer vom Ingenieurbüro Dr. T. bei der RKS 8
vorgefundenen Cadmiumbelastung, die auf Hangrutschungen
zurückgeführt wird, als gefährdet zu betrachten. Der Frage einer
gefährdenden Cadmiumbelastung des Grundstücks kommt letztlich auch
keine streitentscheidende Bedeutung zu, weil der Sachverständige
Dr. S. eine derartige Schadstoffbelastung im Rahmen seiner
Schadenbewertung außer Betracht gelassen hat.

61

Ein offenbarungspflichtiger Mangel des Grundstücks ergibt sich
jedoch im Sinne eines Altlastenverdachts aus dem Umstand, dass
dieses als Deponie genutzt worden ist. Bei einer Deponie muss immer
die Möglichkeit in Rechnung gestellt werden, dass auf ihr auch
Abfälle gelagert wurden, die wegen ihrer chemischen Zusammensetzung
eine besondere Gefahr darstellen. Dies gilt nicht nur für eine
wilde Müllkippe (BGH NJW 95, 1549, 1550; OLG D'dorf NJW 96, 3284).
Dementsprechend kommt es letztlich nicht streitentscheidend auf die
zwischen den Parteien umstrittene Frage an, ob das Gelände, auf dem
sich das Grundstück befindet, tatsächlich als wilde Müllkippe
genutzt worden ist. Schon allein die Tatsache, dass das Gelände
ehemals für den Betrieb des Vaters des Beklagten als Deponie zur
Ablagerung von Baustellenaushub aus Tunnel- und Stollenbauten
genutzt worden ist, verpflichtete den Beklagten, dem Kläger die
Nutzung als Deponie zu offenbaren. Auch bei einer nicht allgemein
zugänglichen Deponie muss damit gerechnet werden, dass neben
ungefährlichen Abfallstoffen auch Schadstoffe abgelagert worden
sind, mag der Betrieb der Deponie auch noch so sorgfältig geführt
worden sein. Die Möglichkeit kann insbesondere dann nicht außer
Acht gelassen werden, wenn die Deponie - wie hier - in einer Zeit
unterhalten wurde (seit den 50er Jahren bis Mitte der 70er Jahre),
in der die durch Bodenkontaminierung hervorgerufenen Gefahren noch
nicht so in das allgemeine Bewusstsein gedrungen waren, wie dies
heute der Fall ist (BGH a.a.O.; OLG D'dorf a.a.O.). Danach vermag
sich der Beklagte mit seinem Hinweis auf eine angebliche Einzäunung
des Geländes sowie mit der Behauptung, dass der Zeuge B. das
ansonsten verschlossene Tor zum Grundstück nur bei Bedarf geöffnet
habe, nicht von seiner Offenbarungspflicht zu entlasten. Dass eine
etwaige Einzäunung des Grundstücks die Ablagerung von
Fremdmaterialien nicht wirksam hat ausschließen können, folgt im
übrigen auch aus dem Umstand, dass der Beklagte bzw. seine Familie
nach dem Behaupten des Beklagte angeblich nur Erdaushub abgekippt
haben, wohingegen die durchgeführten Untersuchungen des ehemals des
Beklagte gehörenden Geländes ergeben haben, dass der Boden
Bauschutt, Holz, Schlackenreste enthält, die nicht durch eine
angeblich vorhandenen Baustrasse zu erklären sind.

62

Die Lage des Grundstücks im Gebiet des ehemaligen
Deponiegeländes musste im übrigen auch deswegen offenbart werden,
weil sich eine typische Gefahr der Deponienutzung dadurch ergab,
dass die im Eigentum des Beklagten stehenden Parzellen nur ein
Teilbereich des ehemaligen Deponiegebiets der Tongrube R. sind. Es
bestand ohne weiteres die Möglichkeit, dass sich Ablagerungen aus
anderen Bereichen als Gefährdungen des Grundstücks auswirken
konnten, wie dies etwa bei einer Migration von Deponiegasen der
Fall sein kann.

63

Ein offenbarungspflichtiger Mangel ergibt sich auch aus der
Tatsache, dass der Bereich des Grundstücks des Klägers schon
geraume Zeit vor Abschluss des Vertrages im Altlastenkataster (Nr.
7616-01) erfasst wurde (OLG D'dorf a.a.O.). Entgegen dem
Berufungsbegründungsvorbringen des Beklagten erfolgte die
Eintragung nicht erst im Jahre 1999. Aus dem Schreiben der Stadt B.
vom 30.3.99 (Bl. 181) ist nicht herzuleiten, dass erst zu diesem
Zeitpunkt das Altlastenkataster für den ehemaligen Deponiebereich
fertiggestellt wurde. Mit substantiiertem, vom Beklagten sodann
nicht mehr in Abrede gestelltem (Bl. 403 GA) Vorbringen hat der
Kläger im Einzelnen unter Vorlage eines Auszugs des
Altlastenkatasters vorgetragen, dass die an ihn veräußerte
Grundstücksfläche dem Kernbereich der schon 1985/86 eingetragenen
Altlasten 7616-01 zuzurechnen ist. Auch in Schriftstücken/
Schreiben der Stadt B. ist seit 1985 (Bl. 393, 142, 395, K7 zur
Klageschrift) im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben des Beklagte das
Baugelände als Fläche im Bereich der Altlasten 7616-01
bezeichnet.

64

Die Registrierung des Grundstücks im Altlastenkataster führt
ebenso wie die Deponienutzung zu einem offenbarungspflichtigen
Altlastenverdacht.

65

Der Beklagte hat dem Kläger und seiner Ehefrau bei Abschluss des
Kaufvertrags am 16.3.1996 offenbarungspflichtige Mängel des
Grundstücks, nämlich dessen Registrierung als Altlasten im
Altlastenkataster, die vorausgegangene Nutzung als Deponie und den
Altlastenverdacht von gefährlichen Methangasen arglistig
verschwiegen.

66

Bei einer Täuschung durch Verschweigen eines
offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig, wer einen Fehler
mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit
rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den
Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht
mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte (BGH NJW 95, 1549
f.).

67

Der Beklagte hatte im Zeitpunkt des Vertragsschluss am 16.3.1996
Kenntnis von einem seinerzeit bestehenden Altlastenverdacht
gesundheitsgefährdender Methangase.

68

Durch Schreiben der Stadt B. vom 2.11.1989 wurde der Beklagte im
Zusammenhang seiner Bauvoranfrage mit unmissverständlicher Klarheit
auf festgestellte Methangasvorkommen hingewiesen, die in
gefährlicher, explosionsfähiger Konzentration vorgefunden wurden
und die eine Realisierung des Bauvorhabens nach Einschätzung der
Behörde als nicht verantwortbar erscheinen ließen. Die Deponiegase
wurden nach dem Inhalt des Schreibens eindeutig als
Gefährdungspotential der zur Bebauung vorgesehenen Grundstücke des
Beklagten angesprochen, die sich am westlichen Deponierand
befinden.

69

Unzutreffend behauptet der Beklagte, die im Schreiben der Stadt
B. zitierten Erkenntnisse resultierten nur aus der Untersuchung des
Bereichs der ehemaligen F.-D.. Wie der Beklagte selbst unter
Bezugnahme auf die Ausführungen im Gutachten der Fa. H. (Bl. 83 GA)
vorträgt, gehen im Jahre 1987 festgestellte, erhöhte
Methangaskonzentrationen zurück auf Untersuchungen des Büros S.
& J. am nordöstlichen Deponierand, sowie im Zentralbereich der
Deponie. Die Erkenntnisse wurden dementsprechend eindeutig
außerhalb des Gebiets der ehemaligen F.-D. gewonnen, die im Süden,
im Bereich der heutigen Tennisplätze angesiedelt war. Dies lässt
sich unschwer nachvollziehen anhand von Auszügen der Gutachten S.
und J., sowie der Fa. H., die der Kläger zu den Akten gereicht hat
(Bl. 429-432 GA).

70

Die vom Beklagten selbst im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens
eingeholten Gutachten des Ingenieurbüros K., insbesondere das
Ergebnis der ergänzenden Untersuchungen des Amts für Umweltschutz
vom 1.10.1992 trafen - aus den bereits dargelegten Gründen - keine
Aussage über Deponiegasvorkommen, sie durften dementsprechend vom
Beklagten nicht als Entkräftung des entsprechenden
Altlastenverdachts verstanden werden. Ebenso wenig kann sich der
Beklagte zu seiner Entlastung auf die Erteilung der Baugenehmigung
für das heutige Haus des Klägers vom 5.4.1993 (Anlage K 7 zur
Klageschrift) berufen. Hieraus ergibt sich lediglich, dass nach
seinerzeit aktuellem Erkenntnisstand der Behörde - anders als 1989
- ein Altlastenverdacht nicht mehr als unüberwindliches Hindernis
für die Realisierung des Bauvorhabens eingeschätzt wurde. Der
gleichwohl fortbestehende Altlastenverdacht wird aber nicht nur
durch den Hinweis auf eine etwaige Cadmiumbelastung (Ziff. 17
Baugenehmigung), und die "Altlasten 7616-1" (Ziff. 17)
dokumentiert. Die ihm erteilte Auflage, im Zuge der Aushubarbeiten
Methan- und Kohlendioxydgehalte zu messen, konnte der Beklagte nur
so verstehen, dass der Verdacht einer derartigen Belastung des
Bodens nach wie vor gegeben war.

71

Der Umstand, dass die unter Ziffer 17, 18 der Baugenehmigung
erteilten Hinweise auch in die Baugenehmigung für das Haus Nummer
10a aufgenommen wurden (Bl. 409 ff. GA), das nach Angaben des
Beklagten außerhalb des Bereichs der Altablagerung angesiedelt ist,
rechtfertigte nicht dessen Annahme, die Hinweise wären unabhängig
von konkret festgestellten oder vermuteten Schadstoffen und
Deponiegasen erteilt. Im Anschluss an das Schreiben der Stadt B.
vom 2.11.1989 war der Beklagte darüber informiert, dass für
Grundstücke, die - wie das Hausgrundstück des Klägers - innerhalb
des Bereichs der Altablagerung befanden, unter Anderem der konkrete
Verdacht einer Methangasbelastung bestand. Vor diesem Hintergrund
hatte der Beklagte jedenfalls im Rahmen der Baugenehmigung für das
heutige Wohnhaus des Klägers erteilte Hinweise und Auflagen als
Bestätigung eines fortbestehenden Verdachts von Deponiegasvorkommen
zu werten.

72

Dem Schreiben des Ingenieurbüros K. vom 23.12.1993 (Bl. 245 GA)
durfte der Beklagte bezüglich des streitbefangenen Grundstücks
nicht den Nachweis einer fehlenden Verunreinigung durch Schadstoffe
entnehmen. Die Mitteilung betraf ausdrücklich das Haus Nr. 18, das
auf gewachsenem Boden außerhalb des ehemaligen Deponiebereichs
errichtet wurde (Bl. 392). Etwaige für dieses Hausgrundstück
gewonnene Erkenntnisse des Ingenieurbüros K. waren für den
Beklagten ersichtlich auf das jetzige Hausgrundstück des Klägers
und seiner Ehefrau nicht übertragbar.

73

Soweit der Gutachter K. während des Bodenaushubs für das Haus
des Klägers austretende Luft durch Geruchsansprache auf ihren
Methan- und Kohlendioxydgehalt geprüft haben sollte, konnte dieses
Vorgehen dem Beklagten erkennbar keine verlässliche Grundlage für
die Beurteilung der Methangasbelastung des Bodens verschaffen. Dies
gilt schon deswegen, weil die Stadt B. in der Baugenehmigung als
geeignete Prüfmaßnahme Messungen angeordnet hatte, darüber hinaus
handelt es sich bei Methan bekanntlich um ein geruchsloses Gas. Der
Beklagte behauptet im übrigen nicht konkret, dass sich der Fachmann
für Bodenuntersuchungen, K., im Anschluss an die Geruchsansprache
über Methangasvorkommen geäußert hätte.

74

Das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehende Wissen des
Beklagten über den Verdacht einer Belastung des Hausgrundstücks
durch Deponiegase wird wesentlich geprägt durch das ihm kurz zuvor
übermittelte Schreiben der Stadt B. vom 29.1.1996 (Bl. 145 GA).
Durch die Ankündigung von Sondierungsbohrungen und Analysen von
Boden- und Bodenluftproben zur Ermittlung des Gefährdungspotentials
wurde der fortbestehende Verdacht einer Deponiegasbelastung des
Grundstücks eindeutig bestätigt. Die Mitteilung bezog sich u.a. auf
ausdrücklich genannte Flurstücke, die wenig später an den Kläger
und seine Ehefrau verkauft wurden. Soweit die Stadt B. in ihrem
Schreiben einleitend angemerkt hat, einer gesetzlichen
Verpflichtung folgend seien sämtlich ehemals verfüllten Gruben im
Stadtgebiet B. zu untersuchen, war der Rückschluss des Beklagten
auf eine bloße Routinemaßnahme nicht gerechtfertigt. Der Beklagte
wusste, dass im Bereich der ehemaligen Tongrube R. bereits
Deponiegase in gefährlicher Konzentration festgestellt worden waren
und insofern die Ankündigung von Untersuchungen der bezeichneten
Grundstücke vor dem Hintergrund eines konkreten Altlastenverdachts
erfolgte. Hinzukommt, dass generell auch nicht angenommen werden
kann, dass kostspielige Baugrunduntersuchungen der Kommunen ohne
begründeten Anlass zu derartigen Maßnahmen erfolgen. Das Schreiben
der Stadt B. vom 29.1.1996 musste vom Beklagten als Aktualisierung
des Altlastenverdachts verstanden werden. Nach seinem Kenntnisstand
im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hatte der Beklagte damit zu
rechnen, dass das Kaufgrundstück im möglichen Einwirkungsbereich
von Deponiegasbelastungen lag. Die hiervon abweichende Behauptung
des Beklagten entbehrt jeglicher Grundlage.

75

Der unterbliebene Hinweis auf den Deponiegasverdacht begründet
den Vorwurf arglistigen Verhaltens. Dabei ist ohne Belang, dass dem
Beklagten bei Abschluss des Kaufvertrages die Gefährdung des
Grundstücks in Gestalt von migrierenden Methangasen noch unbekannt
war, die sich erst bei den Untersuchungen de V. vom Februar 1997
und der Fa. H. vom Juli/ August 1997 herausgestellt hat. In der
1997 festgestellten Gefährdung des Grundstücks durch Migration von
Methangasen hat sich der bereits bei Abschluss des Kaufvertrags
bestehende und zu offenbarende Altlastenverdacht als tatsächlich
vorhandene Altlasten bestätigt.

76

Dem Beklagten war positiv bekannt, dass das verkaufte Grundstück
auf dem Gebiet der ehemaligen Deponie angesiedelt ist; in dem
nordwestlichen Teilbereich der Deponie wurden von ihm selbst
Ablagerungen vorgenommen.

77

Weiter wusste der Beklagte, dass das Kaufgrundstück im
Altlastenkataster der Stadt B. unter der Nummer 7616-1 registriert
war. Im Schreiben der Stadt B. vom 2.11.1989 wird das Baugelände
als Fläche im Bereich der Altlasen 7616-01 bezeichnet. Auch das
Schreiben der Architekten des Beklagten vom 9.7.1991 (Bl. 144 GA)
lässt keinen Zweifel daran, dass dem Beklagten die Erfassung des
zur Bebauung vorgesehenen Geländes als Altlasten bekannt war.

78

Der Beklagte hat die ihm bekannten Mängel des Grundstücks
unstreitig vor und bei Abschluss des Kaufvertrages nicht
mitgeteilt.

79

Der Beklagte konnte seiner Pflicht zur Offenbarung des
Altlastenverdachts nicht genügen, wenn er - wie behauptet -
anlässlich des Abschlusses des Kaufvertrages auf die Ablagerung von
Bodenaushub hingewiesen hat. Das tatsächlich vorhandene
Gefährdungspotential wurde hierdurch nicht annähernd verdeutlicht.
Darüber hinaus hat der Beklagte auch nicht nachvollziehbar
dargelegt, auf welche Weise für den Kläger und seiner Ehefrau zum
Zeitpunkt der Besichtigung des Hausgrundstücks aufgrund der
Topographie des Geländes erfolgte Auffüllungen sichtbar gewesen
wären. Vom Beklagten unwidersprochen hat der Kläger vorgetragen,
dass seinerzeit die Außenanlagen des Grundstücks noch nicht
fertiggestellt waren. Im Übrigen wären selbst sichtbare
Auffüllungen nicht geeignet gewesen, eine Offenbarung des
Altlastenverdachts zu ersetzen.

80

Der Beklagte hatte Kenntnis von Umständen, denen zufolge er
zumindest damit rechnete und in Kauf nahm, dass dem Kläger und
seiner Ehefrau die Fehler des Grundstücks nicht bekannt waren. So
wusste der Beklagte, dass der Kläger und seine Ehefrau zum
Zeitpunkt des Vertragsschlusses im M. wohnten und dass sie das
Hausgrundstück vor Abschluss des Kaufvertrags lediglich bei zwei
Besichtigungsterminen gesehen hatten. Dass der Kläger und seine
Ehefrau bei Kenntnis der Mängel den Vertrag nicht oder nicht mit
dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätten, ist eine beim
Beklagten als bekannt vorauszusetzende Erfahrungstatsache, die
keiner weiteren Begründung bedarf (BGH NJW 91,2900).

81

Angesichts der unzweifelhaft bestehenden und verletzten
Offenbarungspflichten, kommt es nicht streitentscheidend darauf an,
ob der Beklagte anlässlich des Notartermins ausdrücklich Altlasten
in Abrede gestellt hat.

82

Dem Kläger und seiner Ehefrau ist durch die arglistig
verschwiegenen Fehler infolge einer Wertminderung des
Hausgrundstücks ein Schaden von 166.000,00 DM entstanden.

83

Der Sachverständige Dr. S. hat im Rahmen seines Gutachtens vom
13.12.1999 mit überzeugender Begründung festgestellt, dass der
Altlastenverdacht im Zusammenhang mit der tatsächlich bestehenden
Altlasten - der Gefährdung des Grundstücks durch Gasmigrationen -
zu einer Wertminderung des Verkehrswerts von 20% führt.

84

Der Sachverständige hat als mangelbedingten Minderwert den sog.
"psychologischen Minderwert" ermittelt. Es erscheint plausibel,
dass ein Altlastenverdacht und die durch Sicherungsmaßnahmen zwar
beherrschbare, aber fortbestehende Altlasten einer Gefährdung des
Grundstücks durch migrierende Methangase im Verkaufsfall in erster
Linie psychologische Bedenken des Käufers hervorrufen. Es
entspricht allgemeiner Erfahrung, dass sich derartige Bedenken in
einem verminderten Kaufpreis niederschlagen.

85

Bei der Ermittlung des Minderwerts und der hierfür maßgebenden
psychologischen Faktoren hat der Sachverständige konkrete
Erfahrungen mitberücksichtigt, die Gutachterausschüsse sowie
Liegenschaftsabteilungen von Banken und Industrie hinsichtlich
eines merkantilen Minderwerts bei der Veräußerung von sanierten
Altlastengrundstücken gewonnen haben. Sachgerecht hat der
Sachverständige psychologische Faktoren einbezogen, die sich im
Streitfall aus der tatsächlich noch bestehenden Altlasten ergeben.
Der Sachverständige gelangt auf der Grundlage des
Zielbaumverfahrens anhand nachvollziehbarer Bewertungskriterien und
-ansätze zu einer 20%-igen Wertminderung. Der Sachverständige hat
dieses Ergebnis seiner Bewertung auch vor dem Hintergrund der von
ihm erfragten Verkaufsergebnisse (Bl.230f.) überzeugend damit
begründet, dass der Minderwert vorliegend im oberen Bereich der ihm
mitgeteilten merkantilen Minderwerte anzusiedeln ist, weil hier -
anders als in den aufgeführten Beispielsfällen - eine nicht
sanierte Altlasten fortbesteht.

86

Der Beklagte hat keine durchgreifende Bedenken gegen den
ermittelten Minderwert vorgebracht.

87

Zu Unrecht wendet der Beklagte gegenüber der vorgenommen
Bewertung nach dem Zielbaumverfahren ein, es könne nicht zutreffen,
dass ein psychologischer Minderwert bei Erfüllung sämtlicher
Kriterien zu einem Minderwert von 100% führen könne. Es ist
durchaus denkbar, dass schwerwiegende Beeinträchtigungen eines
Hausgrundstücks durch Altlasten zur Folge haben, dass dieses am
Markt nicht mehr absetzbar ist.

88

Fehl geht der Einwand des Beklagten, dem im Gutachten
berücksichtigten Investitionsrisiko komme eine zu vernachlässigende
Bedeutung zu. Der Sachverständige hat als zukünftige, auf die
Altlastensituation zurückzuführende Investitionen separat mit einem
Betrag von 4.742,02 DM kalkuliert (Bl. 225 GA). Das hierauf
gestützte Schadensersatzbegehren des Klägers ist in erster Instanz
abgewiesen worden.

89

Zu Unrecht macht der Beklagte weiter geltend, dass ein nicht
vorhandenes Inanspruchnahmerisiko und das fehlende nutzungsbezogene
Risiko in der Entscheidungsmatrix unberücksichtigt bleibe. Der
Beklagte lässt zunächst außer Acht, dass der Sachverständige den
psychologischen (merkantilen) Minderwert ermittelt hat (Bl. 224,
232 GA). Psychologische Faktoren, die die Nutzbarkeit des
Hausgrundstücks betreffen, hat der Sachverständige unter der Rubrik
"befürchtete direkte Restitutionen/Schäden" berücksichtigt. Bei den
Kriterien "Bebaubarkeit, Gartennutzung", die insgesamt mit 50% des
Verkehrswerts des Hausgrundstücks in Ansatz gebracht werden, hat
der Sachverständige Auswirkungen der Altlastensituation mit "0"
bewertet. Damit wird den Bedenken des Beklagten im Ergebnis in
angemessenem Umfang Rechnung getragen.

90

Einschränkungen im Alltag durch die behördliche Auflage, für
eine ausreichende Luftzirkulation im Keller sorgen zu müssen,
erscheinen mit einer Minderung des Verkehrswerts um 1,25% nicht
überhöht bewertet. Ebenso wenig übersetzt ist eine Wertminderung um
0,5% für die Duldung von zwei Gasmesspegeln im Garten und
regelmäßig, im Abstand von drei Jahren erfolgenden
Gasmessungen.

91

Schließlich ist auch nicht zu beanstanden, dass der
Sachverständige eine hochwertige Wohnbebauung sowie die bevorzugte
Lage des Hausgrundstücks in einem ländlich geprägten Gebiet am
Landschaftsschutzgebiet als gesonderte Bewertungskriterien des
Minderwerts in Ansatz gebracht hat. Mit überzeugender Begründung
hat der Sachverständige ausgeführt, dass mit steigender Qualität
der Bebauung die Toleranz gegenüber vorhandenen oder vermeintlichen
"Altlasten" sinkt. Ferner ist zu berücksichtigen, dass der
besondere Reiz des Hausgrundstücks durch seine Lage am
Naturschutzgebiet geprägt wird. Der Beklagte selbst hatte in seinem
Verkaufsprospekt den Hinweis auf die naturverbundene Lage des
Objekts zur Werbung eingesetzt. Dass sich unter diesem Aspekt die
Altlastenproblematik des Hauses nicht unerheblich bei der Bemessung
des Psychologischen Minderwerts ins Gewicht fallen muss, ist ohne
weiteres nachvollziehbar.

92

Der Privat-Sachverständige W. hat den Verkehrswert des
Grundstücks - ohne Altlasten - mit detaillierter Begründung auf
830.000,00 DM eingeschätzt, hiergegen wendet sich der Beklagte
ebenso wie in erster Instanz mit nur unsubstantiiertem
Vorbringen.

93

Zu Unrecht bestreitet der Beklagte die Ersatzfähigkeit der
zuerkannten Kosten des Privatgutachtens W.. Soweit der Beklagte
durch Bezugnahme auf sein erstinstanzliches Vorbringen geltend
macht, die in Rechnung gestellten Kosten des Gutachtens W. seien
überhöht und nach den Vorschriften der HOAI nicht gerechtfertigt,
ist sein Vorbringen nicht rechtserheblich. Der Schädiger hat die
Kosten eines Sachverständigen-Gutachtens, das - wie hier - zur
zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig war, selbst dann zu
ersetzen, wenn die Kosten überhöht sind (Palandt- Heinrichs BGB,
60.Aufl. § 249 Rz. 22; OlG Köln NZV 99, 88). Der Beklagte hat hier
keine Umstände vorgetragen, denen zufolge die Kosten dem Kläger
unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des § 254 BGB teilweise
anzulasten wären.

94

Dem Kläger ist durch die Inanspruchnahme von Kreditmitteln zur
Finanzierung eines Teilkaufreises von 166.000,00 DM, der dem
Minderwert des Hausgrundstücks entspricht, bis zur Klagezustellung
(7.5.1998) ein ersatzfähiger Zinsschaden von 18.535,84 DM
entstanden.

95

Der Zinsschadensberechnung sind die im Schriftsatz des Beklagten
vom 12.10.1998 (Bl. 68 GA) vorgetragenen Zahlungszeitpunkte und
tatsächlichen Zahlungen des Klägers und seiner Ehefrau zugrunde zu
legen, die der Kläger mit Schriftsatz vom 9.5.2000 (Bl.282 GA)
ausdrücklich als unstreitig bezeichnet hat. Entsprechend dem
eigenen Vorbringen des Klägers ist davon auszugehen, dass er und
seine Ehefrau bei einem dem Minderwert von 166.000,00 DM
angepassten Kaufpreis jeweils um 20% verminderte Kaufpreisraten
gezahlt hätten. Die entsprechenden Beträge sind vom Kläger Bl. 282
GA zutreffend beziffert worden.

96

Danach ergibt sich folgende Aufstellung:

97

Zahlungszeitpunkt
tatsächliche Zahlung
Zahlungsbetrag bei 20% Wertminderung

14.5.1996
390.000,00 DM
312.000,00 DM

15.5.1996
110.000,00 DM
88.000,00 DM

19.6.1996
120.775,00 DM
96.620,00 DM

24.6.1996
173.000,00 DM
138.400,00 DM

1.8.1996
9.887,71 DM
7.910,17 DM

98

Der Kläger kann als ersatzfähigen Zinsschaden Erstattung von
Mehraufwendungen für Kreditzinsen verlangen, die ihm und seiner
Ehefrau im Vergleich zwischen den tatsächlich gezahlten
Kaufpreisraten und den fiktiven, um 20% verminderten Kaufpreisraten
entstanden sind. Dabei ist der vom Kläger durch Kreditvertrag vom
23.4.1996 (Bl. 34, 396 GA) belegte Zinssatz von 6,08% p.a. für den
Zeitraum bis zur Klagezustellung (6.5.1998 einschließlich) zugrunde
zu legen.

99

Der Kläger und seine Ehefrau haben nach eigenem Vorbringen des
Klägers (Bl.282 GA) zur Zahlung der Kaufpreisraten zunächst einen
Eigenkapitalbetrag von 465.000,00 DM verwendet. Es ist davon
auszugehen, dass dies in gleicher Weise geschehen wäre, wenn die
verminderten Ratenzahlungen geleistet worden wären. Aus den
zutreffenden Gründen des landgerichtlichen Urteils hat der Beklagte
die angegebenen Eigenmitteln des Klägers und seiner Ehefrau nicht
rechtserheblich bestritten. Dem ist der Beklagte mit seinem
Berufungsvorbringen nicht konkret entgegengetreten.

100

Unter Berücksichtigung zunächst eingesetzter Eigenmittel in Höhe
von 465.000,00 DM ist die Finanzierung der tatsächlich gezahlten
Kaufpreisraten wie folgt vorgenommen worden:

101

1. Rate: 390.000,00 DM

102

103

Eigenmittel

104

15.5.1996 2. Rate: 110.000,00 DM

105

95.000,00 DM Eigenmittel

106

35.000,00 DM Kreditmittel

107

19.6.1996 3. Rate: 120.775,00 DM Kreditmittel

108

24.6.1996 4. Rate: 173.000,00 DM Kreditmittel

109

5. Rate: 9.887,71 DM Kreditmittel

110

Hätten der Kläger und seine Ehefrau jeweils um 20% verminderte
Kaufpreisraten gezahlt, so ergeben sich für die Verwendung von
Eigen- und Fremdmitteln folgende Beträge:

111

1. Rate: 312.000,00 DM

112

113

Eigenmittel

114

2. Rate: 88.000,00 DM

115

116

Eigenmittel

117

3. Rate: 96.620,00 DM

118

119

65.000,00 DM Eigenmittel

120

121

31.620,00 DM Kreditmittel

122

24.6.1996 4. Rate: 138.400,00 DM Kreditmittel

123

1.8.1996 5. Rate: 7.910,17 DM Kreditmittel

124

Aus dem Vergleich der tatsächlichen Zahlungsabwicklung und der
fiktiven Zahlungsabwicklung bei verminderten Raten ergeben sich für
die nachfolgend bezeichneten Zeiträume und Beträge zusätzlich
angefallene Kreditkosten:

125

für 35.000,00 DM vom 15.5.1996 bis zum 6.5.1998

126

für 89.155,00 DM (Differenz zwischen 120.775,00 DM und 31.620,00
DM) vom 19.6.1996 bis zum 6.5.1998

127

für 34.600,00 DM (Differenz zwischen 173.000 DM und 138.400 DM)
vom 24.6.1996 bis zum 6.5.1998

128

für 1.977,54 DM (Differenz zwischen 9.887,71 DM und 7.910,17 DM)
vom 1.8.1996 bis zum 6.5.1998

129

Bei einem Zinssatz von 6,08% ergibt sich folgender Zinsschaden (
360-Tage-Methode):

130

für 35.000,00 DM vom 15.6.1996 bis zum 6.5.1998: 4.202,80
DM

für 89.155,00 DM vom 19.6.1996 bis 6.5.1998: 10.193,77 DM

für 34.600,00 DM vom 24.6.1996 bis zum 6.5.1998: 3.926,86
DM

für 1.977,54 DM vom 1.8.1996 bis zum 6.5.1998: 212,41 DM

131

Im Ergebnis beläuft sich der
Zinsschaden auf 18.535,84 DM.

132

Die Berufung des Beklagten hat dementsprechend hinsichtlich
eines Zinsschadensbetrags von 1.624,48 DM Erfolg.

133

Die nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingereichten
Schriftsätze des Beklagten vom 23.3.2001 und vom 27.3.2001 sowie
der nicht nachgelassene Schriftsatz des Klägers vom 28.3.2001 geben
keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gem. §
156 ZPO.

134

Wegen fehlender offenbarer Unrichtigkeit bedarf es nicht gem. §
319 ZPO der vom Beklagten beantragten Berichtigung des Tenors des
landgerichtlichen Urteils. Das Landgericht hat mit Beschluss vom
30.7.2000 (Bl. 300a GA) die Kostenentscheidung des Urteils gem. §
319 ZPO berichtigt und - wenn auch ohne ausdrücklichen Hinweis auf
eine entsprechende Berichtigung - im Beschlussrubrum die
Parteienbezeichnung des Urteilsrubrums dahingehend abgeändert, dass
der Kläger, Herr U.W., nunmehr als Kläger zu 2) und die Klägerin,
Frau B.W., als Klägerin zu 1) benannt wurden. Auf diese Weise
erfolgte eine Korrektur einer offensichtlich unrichtigen
Parteibezeichnung in der Hauptentscheidung des landgerichtlichen
Urteils. Der Senat weist klarstellend darauf hin, dass es sich bei
der Rubrumsabänderung im Beschluss vom 26.7.2000 um eine
Berichtigung des Urteilsrubrums gem. § 319 ZPO handelt.

135

Die Entscheidung über die Kosten des erstinstanzlichen
Rechtsstreits folgt aus den §§ 92 Abs.1, 269 ZPO, die Entscheidung
über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht

136

auf den §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 2 ZPO. Der Unterliegensanteil des
Klägers ist verhältnismäßig geringfügig und hat keine besonderen
Kosten veranlasst.

137

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus
den §§ 7o8 Nr. 10, 711 ZPO.

138

Streitwert für das Berufungsverfahren: 192.412,14 DM

139

Beschwer des Beklagten: 190.787,66 DM

140

Beschwer des Klägers: 1.624,48 DM