Landgericht Heidelberg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-06-24, Aktenzeichen 1 S 2/15

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 28.11.2014, Az. 26 C 238/12, wird - unter Aufhebung der erstinstanzlichen Kostenentscheidung - zurückgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz trägt die Klägerin 15 %, die Beklagte 85 %. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Heidelberg ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

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Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Wohnrecht.

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Die Beklagte ist Eigentümerin eines Anwesens in E.. An der im Erdgeschoss des Anwesens gelegenen Wohnung hat die Klägerin, die Mutter der Beklagten, ein lebenslanges Wohnrecht. In dem Anwesen befinden sich weitere Wohnungen sowie ein im Keller gelegenes Schwimmbad. Seit Errichtung des Anwesens war die Hauseingangstür zurückversetzt. In dem Bereich vor dieser Hauseingangstür befindet sich ein Kellerschacht sowie das Fenster des Gäste-WCs der Wohnung der Klägerin und Lüftungssteine zu deren Speisekammer. Im Jahr 2010 hat die Beklagte eine weitere Hauseingangstür an der Fassade des Anwesens angebracht mit der Folge, dass vor der ursprünglichen Hauseingangstür ein Zwischenraum entstanden ist, in dem sich nunmehr der Kellerschacht, das Fenster des Gäste-Wcs und die Lüftungssteine der Speisekammer befinden. Die ursprüngliche Hauseingangstür ist derzeit nicht abschließbar; die Beklagte hat 2012 das Schließblech entfernen lassen.

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Die Klägerin hat erstinstanzlich behauptet, die neue Hauseingangstür beeinträchtige ihr Wohnrecht. Seit ihrem Einbau herrsche im Zwischenraum ständig schwüle und stickige Luft. An der ursprünglichen Hauseingangstür habe die Beklagte auch einen Teil des Aluminiumrahmens entfernt, der Türrahmen sei daher verzogen, die Tür schließe nicht mehr. Zuvor hätten Tür und Klingelanlage fehlerfrei funktioniert. Die neue Haustür mache hingegen nur einen provisorischen Eindruck. Die Klägerin hat daher die Auffassung vertreten, die Beklagte sei zur Beseitigung der neuen Hauseingangstür und zur Reparatur der alten Hauseingangstür verpflichtet.

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Die Beklagte hat erstinstanzlich erwidert, die neue Tür sei als Sicherung gegen unbefugtes Betreten des Anwesens erforderlich geworden, da sich die alte Tür nie habe ordnungsgemäß verschließen lassen. Ihr Rahmen habe sich aufgrund von Witterungseinflüssen verzogen, auch sei die Klingelanlage defekt gewesen. Die Entlüftung der Gästetoilette im Eingangsbereich sei auch nach Einbau der äußeren Tür gewährleistet. Eine Beeinträchtigung des Wohnrechts liege nicht vor, da die Wohnung über ein weiteres Bad mit Toilette verfüge und eine Entlüftung der Gästetoilette über das Dach geplant sei. Zudem nutze die Klägerin die Wohnung seit dem 31.12.2003 nicht mehr.

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Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und Vernehmung von Zeugen überwiegend stattgegeben. Wegen des Parteivortrags erster Instanz sowie wegen Inhalt und Begründung des Urteils, einschließlich der erstinstanzlichen tatsächlichen Feststellungen wird - soweit sie nicht zu den hier getroffenen Feststellungen in Widerspruch stehen - auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 ZPO).

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Die Beklagte hat gegen das Urteil Berufung eingelegt. Sie hält das Urteil des Amtsgerichts für rechtsfehlerhaft. Soweit das Amtsgericht sie zur Beseitigung der neuen Hauseingangstür verurteilt habe, habe es verkannt, dass die Klägerin zur Duldung verpflichtet sei. Das Amtsgericht hätte eine Interessenabwägung vornehmen müssen. Ihr Interesse an einer funktionsfähigen, das Objekt schützenden Eingangstür überwiege das Interesse der Klägerin an Beibehaltung der ursprünglichen Lüftungsmöglichkeiten. Bei dem Gäste-WC handele es sich nur um einen untergeordneten, nicht Wohnzwecken dienenden Raum. Schlechte Luft in ihrer Wohnung selbst habe die Klägerin nie behauptet. Die schlechte Luft im Zwischenraum begründe kein Beseitigungsrecht, da die Klägerin insofern kein Wohnrecht, sondern nur ein Mitbenutzungsrecht habe, das nicht zum Aufenthalt berechtige. Zudem hätte berücksichtigt werden müssen, dass sie eine Entlüftung des Gäste-WCs über das Dach angeboten hatte. Ein Anspruch der Klägerin auf Reparatur der ursprünglichen Tür ergebe sich weder aus §§ 1041, 1093 BGB noch aus §§ 823, 249 BGB. Das Amtsgericht habe zwar einen deliktischen Anspruch angenommen, aber nicht festgestellt, dass ein Eingriff in das Wohnrecht der Klägerin vorliege. Das sei auch nicht ersichtlich, da das Anwesen nie ohne abschließbare Eingangstür gewesen sei.

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Die Beklagte beantragt,

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das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg, Az. 26 C 238/12, vom 28.11.2014 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie ist der Auffassung, das amtsgerichtliche Urteil sei rechtsfehlerfrei ergangen. Das Amtsgericht habe die gebotene Interessenabwägung vorgenommen. Das Wohnrecht umfasse alle Räume der Wohnung. Aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen sei das Gericht zu einer Beeinträchtigung der Luftverhältnisse bzw. des Lichteinfalls in Gäste-WC und Speisekammer gekommen. Die Funktionsstörungen der ursprünglichen Eingangstür hätten durch Reparaturmaßnahmen beseitigt werden können, die vorgesetzte Tür sei nicht erforderlich gewesen. Da ihr somit ein Beseitigungsanspruch bezüglich der vorgesetzten Tür zustehe, sei die Beklagte - wie es das Amtsgericht zutreffend erkannt habe - zur Reparatur der ursprünglichen Eingangstür verpflichtet.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze der Parteien in beiden Rechtszügen nebst Anlagen sowie den gesamten Akteninhalt Bezug genommen.

II.

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Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet. Das Amtsgericht hat der Klägerin den Beseitigungsanspruch gemäß Antrag Ziffer 1 rechtsfehlerfrei zugesprochen; die Verurteilung zur Reparatur der ursprünglichen Hauseingangstür erfolgte jedenfalls im Ergebnis zu Recht.

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1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Beseitigung der neuen Hauseingangstür gem. §§ 1093, 1090 Abs. 2, 1027, 1004 BGB.

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a) Das Wohnungsrecht der Klägerin ist durch die Anbringung der vorgesetzten Hauseingangstür beeinträchtigt. Das Wohnungsrecht der Klägerin gem. § 1093 Abs. 1 BGB umfasst alle Räume der Wohnung, für die es bestellt ist, unabhängig von ihrer Funktion. Erfasst sind mithin auch die Gästetoilette sowie die Speisekammer. Dass aufgrund der vorgesetzten Hauseingangstür das Wohnungsrecht der Klägerin in diesen Räumen beeinträchtigt ist, hat das Amtsgericht in seinem Urteil festgestellt. Es ist auf der Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen W. vom 07.08.2014 und seiner mündlichen Anhörung zu der Überzeugung gekommen, dass in dem Zwischenraum zwischen den beiden Hauseingangstüren schlechte Luft herrsche, da muffige Luft aus dem Kellerschacht vor dem Schwimmbad hochziehe. Dadurch seien das Fenster der Gästetoilette und die Lüftungsziegel der Speisekammer quasi ihrer Funktion beraubt, Ventilation und Luftzirkulation seien beeinträchtigt. Zudem sei der Lichteinlass durch das Toilettenfenster nunmehr eingeschränkt. An diese Feststellungen ist die Berufungskammer gem. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden. Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Feststellungen begründen, liegen nicht vor. Das Amtsgericht ist auch rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass in der Beschränkung der Zufuhr von Frischluft und Licht eine Beeinträchtigung des Wohnungsrechts der Klägerin zu sehen ist.

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b) Diese Beeinträchtigung muss die Klägerin entgegen der Auffassung der Beklagten nicht dulden gem. § 1004 Abs. 2 BGB. Zwar hat der Eigentümer grundsätzlich ein Umgestaltungsrecht bezüglich gemeinschaftlicher Anlagen des Anwesens, zu denen auch die Hauseingangstür gehört. Denn dem Wohnungsrechtsinhaber steht an den zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen nur ein Mitbenutzungsrecht gem. § 1093 Abs. 3 BGB zu. Anders als § 1093 Abs. 1 BGB verweist § 1093 Abs. 3 BGB nicht auf § 1037 Abs. 1 BGB mit der Folge, dass das dort statuierte Verbot der Umgestaltung nicht gilt (vgl. KG Berlin, Urteil vom 18.05.1999, 19 U 7072/98, zitiert nach juris). Der Eigentümer ist daher nicht verpflichtet, die vorhandenen Anlagen und Einrichtungen unverändert beizubehalten. Allerdings finden die Befugnisse des Eigentümers, dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner dienende Anlagen und Einrichtungen zu verändern, dort ihre Grenze, wo dies zu unzumutbaren Beeinträchtigungen des Wohnungsberechtigten führt (BayObLG, Beschluss vom 12.12.2996, 2 Z BR 123/96, NJW-RR 1997, 651; KG Berlin a.a.O). Das ist hier der Fall. Zwar ist ein Interesse der Beklagten an einer funktionsfähigen, das Objekt schützenden Hauseingangstür anzuerkennen. Diesem Interesse kann aber ohne weiteres dadurch Rechnung getragen werden, dass die ursprüngliche - zurückversetzte - Hauseingangstür repariert oder an ihrer Stelle eine neue Tür eingesetzt wird. Gründe, die die Installation einer neuen Hauseingangstür an der Fassade sowie die Schaffung eines Zwischenraums zwischen beiden Türen erforderlich machen, sind von der Beklagten weder vorgetragen worden noch ersichtlich. Die damit verbundenen Beeinträchtigungen muss die Klägerin daher nicht hinnehmen.

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2. Ferner steht der Klägerin ein Anspruch auf Instandsetzung der ursprünglichen Hauseingangstür gem. § 1093 Abs. 3 BGB zu.

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Zwar trifft den Gebäudeeigentümer grundsätzlich keine Pflicht zur Gebäudeunterhaltung, da die Dienstbarkeit gem. § 1093 Abs. 1 BGB nicht zu einer aktiven Handlung verpflichtet. §§ 1090, 1027, 1004 BGB gewähren nur Unterlassungs- und Beseitigungs-, nicht aber Handlungsansprüche (Palandt, BGB, 74. Auflage, 2015, § 1093 Rn. 10). Anderes gilt aber bezüglich der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1093 Abs. 3 BGB, die dem Wohnungsberechtigten den ungestörten Gebrauch der Wohnung gewährleisten. Während die Räume, die dem Wohnungsrecht unterliegen, vom Wohnungsrechtsinhaber gem. § 1093 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 1041 Satz 2 BGB selbst unterhalten werden müssen, verweist § 1093 Abs. 3 BGB nicht auf § 1041 BGB mit der Folge, dass die Unterhaltung dem Eigentümer nach seinem Ermessen obliegt. Das Unterhaltungsrecht des Eigentümers kann sich jedoch nach Vornahme einer umfassenden Abwägung der beiderseitigen Interessen zu einer Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht verdichten, wenn andernfalls die ordnungsgemäße Benutzung der Räume des Wohnungsberechtigten nicht möglich ist. Sonst hätte es der Eigentümer in der Hand, durch eine fehlende Instandhaltung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen das Wohnungsrecht auszuhöhlen und leerlaufen zu lassen (vgl. BGH, Urteil vom 4.7.1969, V ZR 37/66, NJW 1969, 1847; BGH, Urteil vom 21.10.2011 - V ZR 57/11, NJW 2012, 522).

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Eine solche Situation ist hier gegeben. Das Amtsgericht hat - für die Berufungskammer bindend - festgestellt, dass die ursprüngliche Hauseingangstür defekt ist. Jedenfalls das Schließblech und Teile des Aluminiumrahmens (Anschlussprofil zur angrenzenden Glasbausteinwand) fehlen. Dies hat zur Folge, dass die ursprüngliche Hauseingangstür nicht mehr abschließbar ist und das Anwesen nicht mehr gegen unbefugten Zutritt schützt. Hierdurch wird der Klägerin eine ordnungsgemäße Benutzung der dem Wohnrecht unterliegenden Räume in nicht hinnehmbarer Weise erschwert. Der Wohnungsrechtsinhaber kann erwarten, dass ein ordnungsgemäßer Zugang zu seinen Räumen gewährleistet ist, der jedenfalls den der sonstigen Ausstattung des Gebäudes entsprechenden Sicherheitsanforderungen genügt. Denn eine Wohnung dient ihrem Benutzer typischerweise als Rückzugsort, an den er nur von ihm ausgewählte Personen - bzw. soweit es die gemeinschaftlich genutzten Räume betrifft - nur von den übrigen Mitbewohner des Anwesens ausgewählte Personen lässt. Ein Offenstehen der Hauseingangstür ist damit nicht vereinbar. Hinzu kommt, dass ein Interesse der Beklagten an der Beibehaltung des Status quo der ursprünglichen Hauseingangstür nicht ersichtlich ist. Die Beklagte trägt selbst vor, dass ihr an einem sicheren Abschluss des streitgegenständlichen Anwesens gelegen sei. Die Beklagte ist daher zur Instandsetzung der ursprünglichen Hauseingangstür verpflichtet.

III.

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1. Die Kostenentscheidung beruht für die Berufungsinstanz auf § 97 ZPO, für die erste Instanz auf §§ 92 Abs. 1, 91 a ZPO. Die vom Amtsgericht ausgesprochene Kostenquote war zu korrigieren. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, waren die Kosten gegeneinander aufzuheben. Zu Unrecht geht das Amtsgericht davon aus, dass die Klägerin bezüglich der Instandsetzung der Heizungsanlage in jedem Fall unterlegen wäre. Vielmehr ergibt sich aus den Ausführungen oben unter Ziffer II.2., dass sich aus § 1093 Abs. 3 BGB nach einer umfassenden Interessenabwägung eine Instandsetzungspflicht des Eigentümers ergeben kann. Da nach dem Sachstand zum Zeitpunkt der übereinstimmenden Erledigungserklärung mangels hinreichendem Sachvortrag nicht beurteilt werden kann, ob die Voraussetzungen für einen Instandsetzungsanspruch vorlagen, waren die Kosten gegeneinander aufzuheben.

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2. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit erging gem. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO.

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3. Gründe für die Zulassung der Revision gem. § 543 Abs. 2 ZPO lagen nicht vor. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die hier streitrelevanten Fragen zum Verhältnis zwischen Wohnungsrechtsinhaber und Eigentümer, insbesondere zum Veränderungsrecht des Eigentümers und seiner Instandhaltungspflicht bei gemeinschaftlichen Anlagen, sind bereits höchstrichterlich geklärt. Soweit hier im konkreten Fall eine Interessenabwägung vorzunehmen war, handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, die keine über dieses Verfahren hinausreichende Bedeutung hat.