Landgericht Krefeld (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-11-19, Aktenzeichen 2 O 347/07
ECLI:DE:LGKR:2008:1119.2O347.07.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d :

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Die Kläger verlangen von dem beklagten Notar Schadensersatz wegen Verletzung von Amtspflichten.

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Mit vom Beklagten beurkundetem Kaufvertrag vom 06.12.2005 (UR. NR. 0000/0000) erwarben die Kläger von der P Q GmbH eine von 15 denkmalgeschützen Wohneinheiten auf dem P in U U zum Kaufpreis von 349.562,00 €. Der Kauf der Wohneinheit war verbunden mit einer Sanierungsverpflichtung der inzwischen insolventen P Q GmbH nach näherer Maßgabe einer dem notariellen Kaufvertrag beigefügten Baubeschreibung. Das Objekt sollte ausweislich des Kaufvertrages bis zum 30.11.2005 bezugsfertig hergestellt sein.

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Am 05.05.2006 kündigten die Kläger den Bauvertrag, nachdem das Gesamtbauvorhaben mehrfach ins Stocken geraten war. Am 12.09.2006 wurde über das Vermögen der Bauträgerin das vorläufige Insolvenzverfahren eröffnet. Die Kläger und weitere Erwerber ließen sodann die zur Fertigstellung des erworbenen Sonder- und Gemeinschaftseigentums erforderlichen Arbeiten auf eigene Kosten durchführen.

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Die Parteien streiten darum, ob der Beklagte von dem – nach Auffassung der Kläger sich bereits lange vorher abzeichnenden - Vermögensverfall wusste und die Kläger spätestens bei der Vertragsbeurkundung hierauf hätte hinweisen müssen.

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Am 08.12.2003 wurde die P Q GmbH durch vom Beklagten beurkundeten Gesellschaftsvertrag gegründet. Gesellschafter waren eine niederländische Investorengruppe namens Q.J.U. AG mit 25 % Anteil und eine W//D GmbH mit 75 %igem Anteil. Vorstand der Q.J.U. war zum damaligen Zeitpunkt Herr F Q, gegen den sich ein auf der Grundlage einer Strafanzeige der Q.J.U. AG vom 23.12.2004 gerichtetes staatsanwaltschaftliches Ermittlungsverfahren richtet.

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Gleichfalls am 08.12.2003 beurkundete der Beklagte den Kaufvertrag, mit dem die P Q GmbH den zu sanierenden Grundbesitz von den ursprünglichen Eigentümern zu einem Kaufpreis von 900.000,00 € erwarb. F Q gewährte später der P Q GmbH ein Darlehen über 450.000,00 €. Hierfür wurde als Sicherheit eine Grundschuld an dem Grundstück der P Q GmbH über 450.000,00 € bestellt, die der Beklagte unter dem 29.04.2004 beurkundete.

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Am 22.10.2004 wurde Herr Q als Vorstand der Q.J.U. AG abberufen.

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Vom 05.10.2004 datieren zwei Pfandfreigabeerklärungen, auf deren Grundlage später die zu Gunsten der Q.J.U. AG bestellte Grundschuld gelöscht werden sollte. Eine dieser Erklärungen lautet über den Betrag von 450.000,00 € (Anlage K 9) , eine weitere über einen Betrag von 337.120,00 € (Anlage K 10). Die Unterschriften unter diesen Erklärungen wurden von dem für den Beklagten bestellten Notarvertreter T beglaubigt, der auch am 10.01.2005 für die P Q GmbH bei dem Amtsgericht Kempen die Löschung der Grundschuld beantragte. Bevor hierüber entschieden war, beantragte die Q.J.U. AG bei dem Landgericht Krefeld den Erlass einer einstweiligen Verfügung, mit der der P Q GmbH untersagt werden sollte, die Löschung der Grundschuld zu betreiben. Diesem Antrag wurde durch Beschluss des Landgerichts Krefeld vom 15.02.2005 entsprochen. Nachdem der Beklagte unter Beifügung dieses Beschlusses vom Amtsgericht Kempen zur Stellungnahme aufgefordert worden war und ausdrücklich an dem von dem Notarvertreter gestellten Löschungsantrag festgehalten hatte, wies das Amtsgericht Kempen den Löschungsantrag durch Beschluss vom 01.03.2005 zurück. Auf Antrag der Q.J.U. AG wurde sodann mit Beschluss vom 07.03.2005 vom Amtsgericht Kempen die Zwangsversteigerung angeordnet und am 11.03.2005 ein Zwangsversteigerungsvermerk ins Grundbuch eingetragen. Dieser Vermerk wurde am 04.04.2005 gelöscht, nachdem sich die Q.J.U. AG am 31.03.2005 mit der P Q GmbH durch Vergleich im Verfahren auf Erlass der einstweiligen Verfügung vor dem Landgericht Krefeld dahingehend verständigt hatte, dass die Versteigerung nicht weiter betrieben werden sollte und bei Zahlung eines Teils der gesicherten Schuld eine Löschung der Grundschuld erfolgen solle. Wegen des weiteren Inhalts der Vereinbarung, der ein Rücktrittsrecht der Parteien für den Fall der nicht rechtzeitigen Erfüllung der wechselseitig eingegangenen Verpflichtungen vorsah, wird auf den in Ablichtung zur Akte gereichten Vergleichstext Bezug genommen.

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Dieser Vergleich wurde am 04.07.2005 „widerrufen“. Der die Q.J.U. AG vertretende Rechtsanwalt K teilte diesen Widerruf sowie Absicht der Q.J.U., die Zwangsversteigerung weiter zu betreiben, dem Beklagten am 05.07.2005 um 13:58 Uhr per Telefax mit und bat ihn, alle Käufer zu informieren. Um 20:00 Uhr am 05.07.2005 beurkundete der Beklagte einen weiteren Kaufvertrag der Erwerber X, über deren Schadensersatzanspruch sich das Verfahren 2 O 27/08 verhält, ohne das Telefax des Rechtsanwaltes K dabei zur Sprache zu bringen, während er die Erwerber T bei der Beurkundung einer Hypothekenbestellung zur Sicherung eines der P Q GmbH von den Erwerbern T gewährten Darlehens ausdrücklich auf die in dem Telefax enthaltenen Informationen hinwies. Am 15.07.2005 wurde auf Betreiben der Q.J.U. AG ein weiterer Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen, der am 18.08.2005 erneut gelöscht wurde. Im September 2005 wurde die zu Gunsten der Q.J.U. AG bestehende Grundschuld gelöscht. Wiederum hatten die Beteiligten im Verfahren auf Erlass der einstweiligen Verfügung einen entsprechenden Vergleich geschlossen.

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Vom 25.11.2005 datiert ein weiterer Zwangsversteigerungsvermerk hinsichtlich der später von den Klägern erworbenen und einer weiteren Wohneinheit, der am 08.02.2006 schließlich entsprechend einem weiteren gerichtlichen Vergleich vom 23.01.2006 erneut gelöscht wurde .Am 06.12.2005 beurkundete der Beklagte den Kaufvertrag der Kläger. Am 24.09.2006 wurde gegen die P Q GmbH das vorläufige Insolvenzverfahren eröffnet.

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Die Kläger machen geltend, der Beklagte sei der Hausnotar der P Q GmbH gewesen, nachdem er die von ihr abgeschlossenen Verträge von der Gründung der Gesellschaft bis zum letzten Erwerbsvertrag beurkundet habe. Als solcher habe er genaue Kenntnis der finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnisse der auf Seiten der Verkäuferin Beteiligten gehabt. Danach habe er gewusst, zumindest aber wissen müssen, dass das Projekt der Verkäuferin einerseits auf Betrug angelegt gewesen sei, andererseits aber jedenfalls wegen des vollständigen Fehlens von Eigenkapital bei der Verkäuferin wirtschaftlich habe scheitern müssen. Er habe die Kläger pflichtwidrig nicht über die hiermit für sie verbundenen Risiken aufgeklärt, weshalb er zum Schadensersatz verpflichtet sei. Der Verkehrswert der erworbenen Wohneinheit betrage lediglich 230.000,00 €, während die kaufobjektbezogenen Aufwendungen sich auf 403.345,13 € belaufen hätten. In Höhe des Differenzbetrages sei ihnen ein Schaden entstanden, den sie in der Hauptsache erstattet verlangen. Hilfsweise berufen sie sich auf die Schadensberechnung in der Klageschrift. Danach sei ihnen ein Mindestschaden in Höhe von 50.000,00 € Restfertigstellungsmehrkosten, Mietausfall in Höhe von 14.580,12 € und durch die Verzögerung Bereitstellungszinsen von 3.783,13 € entstanden. Der Steuerschaden belaufe sich auf ca. 49.580,00 €. Noch nicht bezifferbar seien die Herstellungskosten für das Gemeinschaftseigentum und die anwaltlichen Beratungskosten.

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Die Kläger beantragen,

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1. den Beklagten zu verurteilen, an sie 173.345,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz der europäischen Zentralbank seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

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2. festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, den Klägern sämtliche Schäden zu ersetzen, die ursächlich auf eine Beratungspflichtverletzung /Aufklärungspflichtverletzung im Zusammenhang mit der Beurkundung des Kaufvertrages zwischen der P Q GmbH und den Klägern vom 06.12.2005, Urkundenrollen-Nr. 0000/0000 zurückzuführen sind.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er macht geltend, er habe die möglicherweise unredlichen Absichten der P Q GmbH nicht gekannt. Als Notar müsse und dürfe er grundsätzlich nicht auf die wirtschaftlichen Folgen eines Geschäftes für eine Vertragspartei hinweisen oder gar ohne konkreten Anlass auf eine wirtschaftliche Gefahr hinweisen. Erst wenn positiv die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens feststehe, dürfe und müsse er ggf. einen Erwerber gesondert auf das dann bestehende erhebliche wirtschaftliche Risiko eines Erwerbes hinweisen.

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Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die zulässige Klage ist unbegründet. Den Klägern steht gegen den Beklagten kein Schadensersatzanspruch nach § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO zu. Dem Beklagten ist eine für den den Klägern entstandenen Schaden kausale Amtspflichtverletzung nicht vorzuwerfen

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Es läßt sich nicht feststellen, dass der Beklagte bei der Beurkundung des Erwerbsvertrages vom 06.12.2005 die ihm nach § 17 BeurkG obliegenden Prüfungs- und Belehrungspflichten verletzt hat. Die einem Notar bei der Beurkundung obliegenden Amtspflichten betreffen in erster Linie Klarstellung, Gestaltung und Fassung des in der Urkunde wiedergegebenen Willens der Vertragsbeteiligten (vgl. KG; Urteil v. 11.02.1986 – 9 U 1792/85). Darüber hinausgehende Belehrungspflichten hinsichtlich der Durchsetzbarkeit und Werthaltigkeit von Ansprüchen aus einem beurkundeten Vorgang treffen den Notar nur ausnahmsweise. Bei dem Beurkundungsvorgang hatte der Beklagte insbesondere seine unabhängige und unparteiische Stellung als Notar zu wahren und nicht die Stellung eines wirtschaftlichen Beraters der Kläger als Erwerber. Eine Pflicht zur Belehrung über die Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit sowie die wirtschaftlichen Verhältnisse eines Beteiligten besteht für den Notar auch im Rahmen der sogenannten erweiterten Belehrungspflicht generell nicht (vgl. KG, a.aO., BGH, Urteil v. 24.09.1996 – IX ZR 8/96).

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Es kann dahinstehen, ob eine Verletzung der Pflicht zur Rechtsbelehrung (§ 17 BeurkG) vorliegt. Dagegen spricht, dass die Kläger gegen die Risiken des mit dem zum Zeitpunkt der Beurkundung schwebenden von der Q.J.U. AG betriebenen Zwangsversteigerungsverfahrens durch die konkrete vertragliche Gestaltung hinreichend abgesichert waren. Der Vertrag sah in den Ziffern 4 und 12 vor, dass Voraussetzung der Fälligkeitsmitteilung durch den Notar das Vorliegen aller zur Lastenfreiheit erforderlichen Erklärungen beim Notar war, soweit nicht Lasten ohnehin von den Klägern zu übernehmen waren. Der von den Klägern zu entrichtende Kaufpreis konnte damit erst zur Auszahlung an die Verkäuferin gelangen, nachdem der Zwangsversteigerungsvermerk und etwaige von den Klägern nicht übernommene Grundpfandrechte gelöscht waren.

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Es hat sich allerdings vorliegend nicht das mit der Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerkes verbundene typische Risiko der Verhinderung des Eigentumserwerbs des kaufvertraglichen Erwerbers wegen zuvor erfolgender Zwangsversteigerung verwirklicht, so dass im Ergebnis dahinstehen kann, ob der Beklagte den Klägern und vor ihnen anderen Erwerbern die Tatsache der bereits mehrfach angeordneten Zwangsversteigerung hätte offenbaren müssen. Letztlich wurde der erworbene Grundbesitz nicht zwangsversteigert. Der zum Zeitpunkt des Erwerbs der Kläger eingetragene Zwangsversteigerungsvermerk wurde wie die ihm vorangegangenen Vermerke, die ihre Grundlage gleichfalls in den Streitigkeiten der an der P Q GmbH Beteiligten hatten, bereits kurze Zeit später auf der Grundlage eines Vergleichs wieder gelöscht.

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Auch die sich aus § 14 BeurkG ergebende erweiterte Belehrungspflicht hat der Beklagte nicht verletzt. Er war nicht verpflichtet, die Kläger über die wirtschaftlichen Verhältnisse der P Q GmbH aufzuklären. Eine solche Verpflichtung wäre darauf hinausgelaufen, die Kläger und übrigen Erwerber vor einem Erwerb von der Verkäuferin zu warnen, was der dem Notar obliegende Pflicht zur Neutralität und Unparteilichkeit zuwiderliefe. Nach dem Vortrag der Kläger ist bereits der Schluss nicht gerechtfertigt, der Beklagte habe um eine bestehende schwierige wirtschaftliche Lage der Verkäuferin wissen müssen. Dass die Verkäuferin sich zum Zeitpunkt des beurkundeten Vertrages wirtschaftlich unmittelbar vor der Insolvenz befand, haben die Kläger nicht dargelegt. Dagegen spricht der Umstand, dass die Eröffnung des Insolvenzverfahrens erst ca. neun Monate später erfolgte. Zuvor hatten die Kläger die in dem Vertrag mitvereinbarten Bauverpflichtungen gegenüber der Verkäuferin gekündigt. Auch war die den mehrfachen Zwangsversteigerungsverfahren zugrundeliegende Grundschuld zwischenzeitlich gelöscht.

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Dahinstehen kann auch, ob die in dem von dem die Q.J.U. AG vertretenden Rechtsanwalt K in Gang gebrachten Ermittlungsverfahren erhobenen strafrechtlichen Vorwürfe zutreffen. Dass der Beklagte diese Vorgänge zum Zeitpunkt der Beurkundung kannte, ist nicht ersichtlich.

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Insbesondere ist nicht belegt, dass der Beklagte die im Verfahren auf Erlass der einstweiligen Verfügung gleichfalls teilweise erhobenen Vorwürfe kannte. Selbst wenn er die Antragsschrift kannte, was zwischen den Parteien nach wie vor streitig ist, musste er nicht zwingend davon ausgehen, dass die von der Antragstellerin gegebene Schilderung der Ereignisse zutreffend war. Zwar wäre ihm anhand der in seinem Notariat beglaubigten Unterschriften unter den beiden sich widersprechenden Pfandfreigabeerklärungen erkennbar gewesen, dass es hier möglicherweise zu Manipulationen rechtsgeschäftlicher Erklärungen gekommen war. Das stellte jedoch noch nicht den wirtschaftlichen Erfolg des Geschäftes für die Erwerber der Wohneinheiten generell in Frage. Wie sich später zeigte und insbesondere im Zeitpunkt des Erwerbes durch die Kläger feststand, wurde das Grundpfandrecht im Ergebnis gelöscht, Zwangsversteigerungsanträge vor dem Hintergrund der Streitigkeiten der wirtschaftlich an der Verkäuferin Beteiligten mehrfach gestellt und wieder zurückgenommen. Selbst wenn der Beklagte daher den Vorwurf der Manipulation der Freigabeerklärungen kannte, war es nach Auffassung der Kammer nicht zu beanstanden, dass er die in seinem Schreiben an das Amtsgericht Kempen vom 24.02.2005 dokumentierte Auffassung vertrat, die von der Q.J.U. AG erhobenen Vorwürfe könnten nur gerichtlich geklärt werden. Unter dem Gesichtspunkt der ihm obliegenden Pflicht zur unparteiischen Amtsführung durfte die bloße Kenntnis der einseitig erhobenen Vorwürfe jedenfalls nicht dazu führen, potentielle Erwerber unter Hinweis auf die Streitigkeiten der Gesellschafter vor dem Erwerb zu warnen.

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Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Kläger gibt keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

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Die Klage war daher mit der Kostenfolge aus § 91 ZPO abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

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Streitwert: 173.345,13 €