Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2002-11-08, Aktenzeichen 3 Wx 258/02
ECLI:DE:OLGD:2002:1108.3WX258.02.00

Tenor

1

G r ü n d e :

2

I. Die Beteiligten zu 1 und 2 sind die Mitglieder der
Wohnungseigentümergemeinschaft H... in Mülheim an der Ruhr. Die
Beteiligte zu 3 verwaltet die Anlage.

3

Am 20. Februar 2001 fasste die Eigentümergemeinschaft u.a..
folgende Beschlüsse:

4

"TOP 3 Zuordnung der Erträge aus der Fremdnutzung der

5

Hofdurchfahrt zu der Instandhaltungsrücklage der Garagen

6

...

7

Die Erträge für die Fremdnutzung der Hofdurchfahrt werden ab

8

dem 1.1.2001 uneingeschränkt den Teileigentümern der Garagen

9

zugewiesen. Sie sind in voller Höhe, jedoch abzüglich der im
jeweiligen

10

Jahr angefallenen Kosten für die Unterhaltung der Hofdurchfahrt
und des

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Hoftores, der für die Garagen anzulegenden
Instandhaltungsrücklage

12

zuzuweisen.

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Gleichzeitig wird die Bildung einer Instandhaltungsrücklage für
die Garagen beschlossen.

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Diese Beschlussfassung hatte folgenden Hintergrund:

15

Für 1999 wurden Instandsetzungskosten für Garagen und Hof von
2.100,46 DM in die Jahreabrechnung eingestellt und anteilmäßig
sämtlichen Miteigentümern in Rechnung gestellt. Diese Praxis hatte
die WEG seit Jahren verfolgt, obwohl die - nicht bei den Akten
befindliche - Teilungserklärung die Bestimmung enthält, dass die
Instandhaltung der Garagen sowie der Durchfahrt zum Hof unter dem
Wohnhaus einschließlich Durchfahrtstor mit etwaigen Einrichtungen
(z.B. Elektromotor) durch die Teileigentümer der Garagen zu
bestreiten ist.

16

Der Beschwerdeführer war anteilig mit 210,05 DM belastet worden,
was er beanstandet hat. Das Amtsgericht Mülheim an der Ruhr - 23 II
39/00 - hat am 12. Januar 2001 diese Beanstandung für berechtigt
erklärt und zugleich einen Antrag der übrigen Eigentümer, dass die
Erträge für die Fremdnutzung der Hofdurchfahrt (ca. 1.500,- DM)
ausschließlich den Teileigentümern der Garagen zuzurechnen seinen,
für derzeit unbegründet erklärt, weil insoweit noch keine
Willensbildung der Gemeinschaft stattgefunden habe, der das Gericht
nicht vorgreifen könne.

17

TOP 4 Aufteilung der Instandhaltungsrücklage aus Anlaß der

18

Kostentrennung für das Wohngebäude und die
Garagen/Hofdurchfahrt

19

...

20

Es wurde deshalb beschlossen, eine nachträgliche Aufteilung
der

21

Instandhaltungsrücklage nicht vorzunehmen und diese in voller
Höhe für die

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Wohnungen bestehen zu lassen.

23

TOP 5 Genehmigung der Abrechnung und Entlastung des
Verwalters

24

Sodann wurde die Abrechnung für den Zeitraum vom 1.1.2000
bis

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31.12.2000 einschließlich der jeweiligen Einzelabrechnungen
genehmigt und

26

dem Verwalter für das abgelaufene Wirtschaftsjahr Entlastung
erteilt.

27

Die Nachforderungen aus der Abrechnung werden mit der zuvor
erfolgten

28

Abrechnungsgenehmigung fällig gestellt. Die Guthaben sind zur
Auszahlung

29

zu bringen.

30

TOP 8. Verkleidung der Rückfront des Hauses mit einer
Thermohaut

31

bzw. einer vorgehängten , wärmegedämmten und hinterlüfteten

32

Fassadenkonstruktion

33

...

34

Die Gartenfront der Fassade ist unter Abriß der vorhandenen

35

Fassadenplatten mit einem Wärmedämm-Verbundsystem (Thermohaut)
zu

36

verkleiden. Dabei sind gleichzeitig neue Fensterbänke aus
Naturstein (Granit

37

oder ähnlich) einzubauen.

38

Die farbliche Gestaltung wird bei Beginn der Arbeiten von den
Eigentümern

39

vor Ort entschieden.

40

Soweit bei diesen Arbeiten festgestellt wird, daß einzelne
Balkone nicht dicht

41

sind, sind diese gleichzeitig mit entsprechender Lösung der
Entwässerung

42

neu abzudichten.

43

Im Zuge der vorstehend beschlossenen Maßnahmen sind zur
Verbesserung

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der Empfangsqualität für die hausinterne Verteileranlage des

45

Kabelanschlusses neue Kabel über die gartenseitige Hauswand bis
in jede

46

Wohnung hinein zu verlegen. Für jede Wohnung ist dabei nur ein
Anschluß

47

vorzusehen. Soweit mehrere Anschlüsse gewünscht werden, sind die
Kosten

48

für den zweiten und jeden weiteren Anschluß von jedem Eigentümer
selbst zu

49

tragen.

50

Zur Deckung der Kosten wird eine Sonderumlage in Höhe von
20.000,- DM

51

erhoben, die nach den Miteigentumsanteilen der Wohnungen zu
berechnen

52

und innerhalb von 4 Wochen nach Anforderung durch den Verwalter
fällig

53

und zahlbar ist. Nicht rechtzeitig gezahlte Beträge sind mit
vier vom Hundert

54

jährlich zu verzinsen, ohne daß es einer Mahnung bedarf.

55

Der über die festgesetzte Sonderumlage hinausgehende betrag wird
aus der

56

Rücklage gedeckt.

57

TOP 9 Wirtschaftsplan 2001

58

Auf Vorschlag des Versammlungsleiters sowie nach Erörterung der
einzelnen

59

Kostenansätze wurde für das Wirtschaftsjahr 2001 folgender
Wirtschaftsplan

60

beschlossen:

61

.....

62

Gesamtkosten 35.890,00 DM.

63

Der vorstehende Wirtschaftsplan gilt einschließlich der sich
unter

64

Zugrundelegung des für die Jahresabrechnung maßgebenden

65

Umlageschlüssels ergebenden Einzelwirtschaftspläne.

66

Der Wirtschaftsplan gilt im übrigen bis zur Beschlußfassung über
den

67

nächsten Wirtschaftsplan."

68

Der Beteiligte zu 1 hat beantragt;

69

die Beschlüsse der
Eigentümerversammlung vom 20. Februar 2001zu den
Tagesordnungspunkten 3, 4, 5, 8 und 9 für unwirksam zu
erklären.

70

Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung durch Beschluss
vom 09. November 2001 das Gesuch des Beteiligten zu 1
abgelehnt.

71

Die hiergegen bezüglich TOP 3, 5 und 8 gerichtete sofortige
Beschwerde des Beteiligten zu 1 hat das Landgericht nach mündlicher
Verhandlung am 26. Juni 2002 zurückgewiesen.

72

Gegen die Entscheidung der Kammer wendet sich der Beteiligte zu
1 mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligten zu
2 entgegentreten.

73

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Akteninhalt
Bezug genommen.

74

II. Das zulässige Rechtsmittel ist zum Teil (TOP 3) begründet.
Die angefochtene Entscheidung beruht insoweit auf einer Verletzung
des Gesetzes (§ 27 FGG).

75

1. Das Landgericht hat zur Begründung u.a. ausgeführt:

76

a) Der zu TOP 3 gefasste Eigentümerbeschluss sei wirksam. Die
Teilungserklärung sehe eine von der gesetzlichen Regelung
abweichende Vereinbarung über die Verwendung und Verteilung
einzelner Erträge nicht vor. Damit sei die Gemeinschaft insoweit
regelungsbefugt. Die zu TOP 3 getroffene Regelung entspreche im
übrigen der in § 16 WEG vorgesehenen Aufteilung von Kosten und
Nutzungen. Danach kämen die Nutzungen demjenigen zugute, der die
entsprechenden Kosten und Lasten zu tragen habe. Der Beteiligte zu
1 habe erfolgreich dafür gestritten, dass die Kosten und Lasten der
in Rede stehenden Sondernutzungen von allen Miteigentümern zu
tragen seien; die sich dabei ergebenden Nutzungen stünden - in
Ermangelung einer anderweitigen Regelung in der Teilungserklärung -
gemäß der bei der Beschlussfassung zu TOP 3 inhaltlich
aufgegriffenen Regelung des § 16 WEG allen Miteigentümern zu.

77

b) Auch der zu TOP 8 gefasste Eigentümerbeschluss sei nicht zu
beanstanden. Nach den zu den Akten gereichten Lichtbildern und dem
bestandskräftigen Beschluss des AG Mülheim an der Ruhr - 23 II
39/00 - vom 23. Januar 2001 erweise sich die Fassade des Wohnhauses
nicht zuletzt mit Rücksicht auf deren Alter und die seinerzeit
verbauten gesundheitsschädlichen Materialien als
sanierungsbedürftig. Unabhängig von der Frage, ob es sich bei der
Maßnahme um eine modernisierende Instandsetzung handele, sei
Allstimmigkeit nicht erforderlich, weil der Beteiligte zu 1 durch
die geplante Fassadensanierung nicht über das in § 14 WEG bestimmte
Maß hinaus in seinen Rechten beeinträchtigt werde.

78

c) Da die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 3 und 8 demnach Rechtens
seien, sei auch dem Verwalter Entlastung zu erteilen, mit der
Folge, dass auch die Anfechtung des zu TOP 5 gefassten Beschlusses
erfolglos bleiben müsse.

79

2. Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen
Nachprüfung nur zum Teil stand.

80

a) Unverständlich erscheint - dies bemängelt der
Beschwerdeführer zu Recht - dass das Landgericht ausführt, nach dem
zu bestätigenden Beschluss zu TOP 3, der § 16 WEG inhaltlich
aufgreife, kämen die in Rede stehenden Nutzungen allen
Miteigentümern zugute. TOP 3 weist im Gegenteil die Erträge für die
Fremdnutzung der Hofdurchfahrt ab dem 1.1.2001 uneingeschränkt den
Teileigentümern der Garagen zu.

81

Eine solche Regelung unterliegt indes nicht der
Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft. Denn sie zielt
darauf ab, u.a. dem Beschwerdeführer die ihm nach § 16 Abs. 1 WEG
gebührenden Früchte seines Miteigentums zu entziehen. Da der
Eigentümerbeschluss vom 20. Februar 2001 zu TOP 3 damit in den der
Disposition der Wohnungseigentümer entzogenen Bereich des
Miteigentums des Beteiligten zu 1 eingreift, ist die
Beschlussregelung wegen nicht vorhandener bzw. überschrittener
Regelungskompetenz als nichtig anzusehen ( BGH NJW 2000, 3500; =
NZM 2000, 1184).

82

Ergänzend sei auf Folgendes hingewiesen: Die Bestimmung der
Teilungserklärung, dass die Instandhaltung der Garagen sowie der
Durchfahrt zum Hof unter dem Wohnhaus einschließlich Durchfahrtstor
mit etwaigen Einrichtungen (z.B. Elektromotor) durch die
Teileigentümer der Garagen zu bestreiten ist, korrespondiert mit
dem Benutzungsrecht der Garageninhaber, nicht aber mit dem Recht
zur Fremdnutzung. Insoweit sind etwa hiermit verbundene Lasten von
sämtlichen Gemeinschaftern entsprechend ihrem Anteil zu tragen (§
16 Abs. 2 WEG) und gebührt ihnen ein entsprechender Anteil der
Nutzungen (§ 16 Abs. 1 WEG), hier des Nutzungsentgelts von derzeit
ca. 750,- Euro (§ 16 Abs. 1 WEG).

83

b) Ein mehrheitlicher Beschluss der Wohnungseigentümer war
ausreichend. Denn die beschlossene Maßnahme dient der
ordnungsgemäßen Instandsetzung des Eigentums. Die Frage, ob eine
Maßnahme noch als Instandsetzung oder Instandhaltung zu bewerten
ist oder diese bereits eine darüber hinausgehende bauliche
Veränderung oder Aufwendung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG darstellt, ist
im Einzelfall unter Berücksichtigung verschiedener Kriterien zu
beurteilen. Dabei ist allgemein anerkannt, dass der Begriff der
Instandhaltung bzw. Instandsetzung nicht bloß auf die Erneuerung
bzw. das Auswechseln bereits vorhandener Bauteile oder
Einrichtungen beschränkt ist, sondern bei der Ersatzbeschaffung die
technische Weiterentwicklung und den verbesserten Standard unter
Berücksichtigung einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse umfasst.
Auch eine über die bloße Reproduktion des bisherigen Zustands
hinausgehende bauliche Veränderung, die eine technisch bessere und
wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung eines Mangels
darstellt, ist eine ordnungsgemäße Instandsetzung (vgl. Senat, OLGR
2000, 442; OLGR 2000, 82; Senatsbeschluss - 3 Wx 13/02 - vom 15.
März 2002; OLG Köln ZMR 1998, 49; KG WuM 1996, 300; WE 1994, 335,
336; BayObLG NZM 1998, 338; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 21
Rz. 134).

84

Durch den angefochtenen Beschluss haben sich die
Wohnungseigentümer mehrheitlich dafür entschieden, die Fassade der
Anlage wegen loser Fassadenplatten, Undichtigkeit und
Asbestbelastung der Verkleidung mit einem Wärmedämm-Verbundsystem
(Thermohaut) zu versehen. Die mehr als 30 Jahre alte Fassade aus
nach heutigem Erkenntnisstand gesundheitsbeeinträchtigendem
Material (Eternit) ist - wie sich aus den eingereichten und von der
Kammer fehlerfrei bewerteten Fotos ergibt - in den dort
beispielhaft dargestellten Teilen instandsetzungsbedürftig. An den
Fensterlaibungen haben sich die Platten gehoben, die Dämmung ist
sichtbar; es besteht kein Anschluss zur Fensterlaibung mehr. Die
Befürchtung, dass Feuchtigkeit eindringt und bei Sturm Platten
herabfallen, ist nicht von der Hand zu weisen.

85

Die beschlossene Instandsetzungsmaßnahme ist nicht nur zur
Behebung der beschriebenen Mängel an der Fassade geeignet, sondern
stellt sich - weil sie gleichzeitig für eine zeitgemäße
Wärmedämmung sorgt - als technisch bessere und wirtschaftlich
sinnvollere Lösung im Vergleich zu einer bloßen Ausbesserung der
Fassade ohne wärmeisolierende Wirkung dar.

86

Selbst wenn zur Mängelbeseitigung weitere gleichermaßen Erfolg
versprechende Sanierungsmaßnahmen in Betracht kämen, so steht der
Eigentümergemeinschaft ein Ermessensspielraum bei der Auswahl zu.
Wie der Senat bereits mehrfach ausgeführt hat, sind vertretbare
Mehrheitsentscheidungen in diesem Rahmen grundsätzlich hinzunehmen
(vgl. Senat WE 1991, 252; Beschluss v. 26.4.1999 - 3 Wx 32/99). Die
Wohnungseigentümer können sich für die ihnen am meisten zusagende
Maßnahme entscheiden, sofern diese - wofür derzeit kein Anhalt
besteht - nicht nach Preis und Qualität der Ausführung negativ aus
dem Rahmen fällt. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft sich
unter diesen Umständen für das Wärmedämmverbundsystem als -
modernisierende - Instandsetzungsmaßnahme entscheidet, widerspricht
dieser Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

87

c) Die vom der Kammer gebilligte Verwalterentlastung in TOP 5
hat der Beschwerdeführer mit der Begründung seines Rechtsmittels
nicht beanstandet und nimmt dieselbe offenbar hin. Die
Unwirksamkeit des Beschlusses zu TOP 3 ist auf die
Verwalterentlastung ohne Einfluss.

88

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Eine
Erstattungsanordnung in Bezug auf die außergerichtlichen Kosten (§
47 Satz 1 WEG) ist nicht veranlasst.