Verwaltungsgericht Freiburg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-11-08, Aktenzeichen 4 K 912/12

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

1

Der Kläger wendet sich gegen eine Nutzungsuntersagungsverfügung mit Zwangsgeldandrohung.

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Der Kläger ist Eigentümer des Anwesens ... in Freiburg. Das Anwesen ist an die ... Immobilienverwaltung UG mit Sitz in ... vermietet, die dort in zwei Wohnungen im Obergeschoss jeweils drei Zimmer an Prostituierte zum Zwecke der Ausübung der Prostitution vermietet hat.

3

Das Grundstück des Klägers liegt im Geltungsbereich des im Jahr 1975 in Kraft getretenen Bebauungsplans „Landwasser-Mitte II“, Nr. 5-43c, der Beklagten, der für das Grundstück die Festsetzung Gewerbegebiet trifft. Der Bebauungsplan wurde im Jahr 1992 geändert. Unter Nr. II Abs. 4 der textlichen Festsetzungen ist bestimmt, dass Vergnügungsstätten im Gewerbegebiet ausgeschlossen sind. Im Zuge der Entwicklung eines „Vergnügungsstättenkonzepts“ beschloss der Gemeinderat der Beklagten am 13.04.2005 die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Änderung des Bebauungsplans „Landwasser-Mitte II“; er wurde am 30.04.2005 im Amtsblatt der Beklagten öffentlich bekannt gemacht. Die Offenlage fand in der Zeit vom 09.05.2005 bis zum 10.06.2005 statt, der daraufhin vom Gemeinderat der Beklagten gefasste Satzungsbeschluss datiert vom 04.10.2005. Die damit beschlossene Zweite Änderung des Bebauungsplans wurde am 23.11.2005 vom Oberbürgermeister der Beklagten ausgefertigt und trat mit ihrer Bekanntmachung am 26.11.2005 in Kraft. In den textlichen Festsetzungen dieses Bebauungsplans ist bestimmt:

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„Unzulässig sind Einrichtungen wie Animierlokale, Nachtbars und vergleichbare Einrichtungen mit Striptease und Filmvorführung, Sex-Kinos, Geschäfte mit Einrichtungen zur Vorführung von Sex- und Pornofilmen, erotische Sauna- und Massagebetriebe, sonstige Vergnügungsstätten, Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Terminwohnungen, Eros-Center und vergleichbare Dirnenunterkünfte, Einzelhandelsgeschäfte mit überwiegendem Sex- und Erotiksortiment, Swingerclubs sowie sonstige sexbezogene Vergnügungsstätten.“

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Die Begründung des Bebauungsplans führt zu der nämlichen Festsetzung aus (dort S. 1 und 2):

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„Im Bereich des o.g. Plangebiets soll der Beschluss des Gemeinderates zur planungsrechtlichen Steuerung von Bordellen usw. (Bordellkonzeption) umgesetzt werden.

7

Auf den kleinparzellierten gewerblichen Bauflächen zwischen der Elsässer Straße und der Böcklerstraße sind kleinere Betriebe aus den Bereichen Handwerk, Handel und Dienstleistungen angesiedelt.

8

Durch den Ausschluss der genannten Betriebe soll den mit diesen Betrieben verbundenen Auswirkungen auf das direkte Umfeld (Wegzug von ansässigen Gewerbebetrieben, Belästigungen von Nachbarn, Milieuveränderungen) und den damit verbundenen städtebaulichen Missständen entgegengewirkt werden.

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Um diese Entwicklung zu verhindern, soll für den Gesamtbereich der gewerblichen Bauflächen im Plangebiet auf der Grundlage der Entscheidung der Stadt Freiburg zur planerischen Behandlung von Bordellen der Ausschluss folgender Nutzungen erfolgen:

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„Einrichtungen wie Animierlokale, Nachtbars und vergleichbare Einrichtungen mit Striptease und Filmvorführung, Sex-Kinos, Geschäfte mit Einrichtungen zur Vorführung von Sex- und Pornofilmen, erotische Sauna- und Massagebetriebe, Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Terminwohnungen, Eros-Center und vergleichbare Dimenunterkünfte, Einzelhandelsgeschäfte mit überwiegendem Sex- und Erotiksortiment, Swingerclubs sowie sonstige sexbezogene Vergnügungsstätten.“

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Ferner ist dem Bebauungsplan in „Umsetzung der Konzeption zur planungsrechtlichen Behandlung von Bordellen im Stadtgebiet“ eine „Allgemeine Begründung zur städtebaulichen Konzeption“ beigefügt. Darin heißt es - soweit hier maßgeblich -:

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Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 25.09.2001 einen Beschluss zur bauleitplanerischen Behandlung der Prostitution in der Stadt Freiburg gemäß Drucksache G 01181 gefasst. Der Gemeinderat hatte zunächst beschlossen, nur an folgenden Standorten bordellartige Betriebe grundsätzlich zuzulassen:

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- Tullastraße 79 (mit einer maßvollen Erweiterung)

- Wiesentalstraße 15

- im Rahmen der baulichen Entwicklung des Bereichs "Westlich Heinrich-von-Stephan-Straße", Plan - Nr. 4 - 63

14

Ferner hat der Gemeinderat zur Kenntnis genommen, dass gegen sogenannte Terminwohnungen in Freiburg baurechtlich nicht eingeschritten wird, wenn von diesen keine städtebaulichen Spannungen ausgehen. Ausgangspunkt für die Entscheidung des Gemeinderates zur planerischen Behandlung von Bordellen usw. war, dass es immer wieder zu konkreten Anfragen von Bordellbetreibern/Investoren für derartige Einrichtungen innerhalb des Stadtgebietes gekommen ist, die rein zufällig im Stadtgebiet verteilt waren. Die Stadt Freiburg hat aber wegen der mit diesen Betrieben verbundenen Auswirkungen auf das direkte Umfeld (Wegzug von ansässigen Gewerbebetrieben, Belästigungen von Nachbarn, Milieuveränderungen) und den damit verbundenen städtebaulichen Missständen ein großes Interesse an einer Steuerung der Ansiedlung derartiger Betriebe.

15

Für das Grundstück ... existiert eine an den Kläger gerichtete, vom 10.01.1990 datierende Baugenehmigung zur Errichtung eines Betriebs- und Wohngebäudes zur Nutzung als Fahrradwerkstatt mit Verkaufs-, Ausstellungs- und Lagerräumen sowie zwei Wohneinheiten für die in § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO genannten Personen (Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, Betriebsinhaber und Betriebsleiter).

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Nach einem auf den 25.03.2005 datierten Mietvertrag vermietete der Kläger die zwei Wohnungen in der ersten Etage mit jeweils 100 m2 zum Zwecke der Nutzung für „erotische Zwecke (Bordell/Escort/Terminwohnungen)“ und den Keller mit einer Fläche von 300 m2 bei noch nicht absehbarer Nutzung („erotische Dienstleistungen nicht ausgeschlossen“) an ... Einen Bauantrag stellten weder der Kläger noch dessen Mieter. Auch auf andere Weise wurde die Beklagte über die Nutzungsabsichten des Klägers nicht informiert.

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Erst am 14.03.2008 wurde der Beklagten aufgrund eines anonymen Hinweises bekannt, dass in dem Anwesen unter der Bezeichnung „... ...“ an einzelnen Tagen „Veranstaltungen mit sexuellem Hintergrund (SM-Partys, Workshops, Stammtische, etc.)“ stattfänden. Polizeiliche Erkenntnisse ergaben sodann, dass in dem Anwesen auch der Prostitution nachgegangen werde und dort eine thailändische Massagepraxis ansässig sei. Eine am 26.07.2008 im Unter- und Erdgeschoss des Anwesens erfolgte Durchsuchung der Polizei ergab, dass dort regelmäßig Veranstaltungen stattfinden, in deren Verlauf sexuelle Handlungen vorgenommen werden. Nachdem der Beklagten weitere einschlägige Veranstaltungen bekannt geworden waren, hörte sie den Kläger mit Schreiben vom 10.02.2009 zur beabsichtigten Nutzungsuntersagung an. Statt seiner machte der damalige Mieter des Klägers, ..., mit Schriftsatz vom 03.03.2009 geltend, er habe das Objekt im Jahr 2008 an Dritte untervermietet mit der Auflage, dort eine Terminwohnung zu betreiben und nach außen nicht negativ in Erscheinung zu treten. Mittlerweile sei das ganze Haus zu einem „rießen Bordell“ geworden, in den Büroraum sei ein ...L-Bett mit Whirlpool und Sauna eingebaut worden, es werde mit Anzeigen in der Zeitung geworben und es seien in dem Haus bis zu zehn Frauen tätig. Der seinerzeit mit dem Kläger abgeschlossene Mietvertrag sei um ein Jahr vordatiert worden, um baurechtlich auf der sicheren Seite zu sein.

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Bei einer Hausdurchsuchung am 19.01.2011 stellte die Polizei fest, dass die beiden Wohnungen im 1. Obergeschoss zwar unter verschiedenen Namen (seinerzeit „... ...“ und „...“) betrieben werden, dass aber eine einheitliche bordellartige Nutzung in Rede stehe. Zum Zeitpunkt der Durchsuchung hielten sich in beiden Wohnungen jeweils zwei Prostituierte auf, die in dem Anwesen ... gemeldet waren und jeweils erst kurze Zeit in Freiburg waren. Die Betreiberin beider Wohnungen, ..., ist seit dem 15.06.2005 mit Hauptwohnung in der ... gemeldet, die Empfangsdame für beide Wohnungen, ..., seit dem 15.01.2009.

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Mit Schreiben vom 14.01.2011 wurden der Kläger und sein Mieter, ..., sowie die Betreiberin, ..., von der Beklagten zum Erlass einer Nutzungsuntersagung angehört.

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Mit Bescheid vom 21.02.2011 untersagte die Beklagte dem Kläger die Nutzung des Anwesens ... (Flst.Nr. ...) als bordellartiger Betrieb und zur Ausübung der Prostitution (Nr. 1). Dem Kläger wurde aufgegeben, den bestehenden Mietvertrag mit seinem Mieter innerhalb von drei Wochen nach Bestandskraft der Untersagungsverfügung nach den Vorschriften des BGB ordentlich zu kündigen bzw. eine Änderungskündigung zugunsten einer genehmigungsfähigen Nutzung auszusprechen und darüber einen Nachweis beim Baurechtsamt zu erbringen (Nr. 2). Weiter wurde verfügt, künftig den Abschluss von Mietverträgen zur Ermöglichung der Prostitution zu unterlassen (Nr. 3). Dem Kläger wurde ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000,-- EUR für den Fall angedroht, dass er Verfügung Nr. 2 innerhalb der dort genannten Fristen nicht nachkomme (Nr. 4). Zur Begründung führte die Beklagte aus, die derzeitige Nutzung des Grundstücks des Klägers zum Zwecke der Ausübung von Prostitution sei nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt, namentlich gölten für die prostitutive Nutzung weitergehende Anforderungen als für die genehmigte Nutzung. Die derzeit ausgeübte Nutzung widerspreche auch materiellem Baurecht, da der maßgebliche Bebauungsplan u.a. Bordelle, bordellartige Betriebe und Terminwohnungen in dem Gewerbegebiet ausschließe. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans komme nicht in Betracht.

21

Mit weiteren Bescheiden vom gleichen Tage untersagte die Beklagte die Nutzung des Anwesens als bordellartiger Betrieb und zur Ausübung der Prostitution auch gegenüber Herrn ... und der Betreiberin, Frau ... Mit Bescheid vom 23.02.2012 lehnte die Beklagte zudem einen am 26.07.2011 von der ... Immobilienverwaltung UG - diese ist seit dem 01.01.2010 Mieterin des Anwesens - gestellten Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für eine „Nutzungsänderungen von zwei OG-Wohnungen (im Bestand ohne bauliche Veränderungen) in Terminwohnungen mit je drei operativen Zimmern“ ab. Über den hiergegen eingelegten Widerspruch ist noch nicht entschieden.

22

Der Kläger legte gegen den Bescheid der Beklagten Widerspruch ein, den das Regierungspräsidium Freiburg mit Widerspruchsbescheid vom 10.04.2012, dem Kläger zugestellt am 12.04.2012, zurückwies

23

Der Kläger hat am 11.05.2012 bei dem Verwaltungsgericht Freiburg Klage erhoben. Er macht geltend, die beiden verfahrensgegenständlichen Wohnungen würden seit Mai 2005 bordellähnlich als Terminwohnungen („...“, „...“) genutzt. Es seien dort jeweils drei Zimmer an Prostituierte vermietet. Die Nutzungsuntersagungsverfügung sei wegen Unbestimmtheit rechtswidrig, da eine Nutzung des gesamten Anwesens zum Zwecke der Prostitution weder praktiziert worden noch beabsichtigt sei. Der Bescheid sei deshalb - wegen der offensichtlichen Fehlerhaftigkeit - sogar insgesamt nichtig. Eine vorbeugende Nutzungsuntersagung komme ohnehin nicht in Betracht. Im Übrigen sei die Nutzungsänderung genehmigungsfrei, denn es gölten keine weitergehenden Anforderungen als für die Nutzung als Betriebsleiterwohnung. Auch eine materielle Illegalität des Vorhabens liege nicht vor. Die ausgeübte Nutzung stehe mit materiellem Baurecht im Einklang, da das Bordellkonzept der Beklagten reine Makulatur sei. Das Konzept der Beklagten lasse bereits die städtebaulich erforderlich Bearbeitungs- und Erforschungstiefe vermissen. Zum einen gehe es erkennbar am bestehenden Bedarf vorbei, zum anderen habe sich die Beklagte bei der Festlegung auf drei Standorte erkennbar von sachfremden Erwägungen leiten lassen. Sie sei beispielsweise sachwidrig davon ausgegangen, dass es sich bei Terminwohnungen um Vergnügungsstätten handele und habe nicht zwischen Bedarf und Möglichkeiten abgewogen. Gemessen an einer Einwohnerzahl in Stadtkreis Freiburg und Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald von 640.000 Menschen und angesichts der touristisch attraktiven Gegend mit vielen Gästeübernachtungen sei die Ausweisung von nur drei Bordellstandorten, von denen lediglich zwei genutzt werden könnten, als Verstoß gegen das Erforderlichkeitsgebot des § 1 Abs. 3 BauGB anzusehen. Bezogen auf einen Umkreis von 65 km nur zwei Standorte für die prostitutive Nutzung zuzulassen, sei als Negativplanung zu klassifizieren, zumal das von der Beklagten als „Konzept“ bezeichnete „Papier einer interfraktionellen Arbeitsgruppe des Gemeinderates“ wissenschaftlich nicht fundiert und unhaltbar sei. Zudem liege ein Verstoß gegen § 1 Abs. 9 BauNVO vor, da die Beklagte alle sexuell-orientierten Nutzungsarten miteinander gleichgesetzt habe und hierbei die Vergnügungsstätten mit den Gewerbebetrieben vermischt habe. Die nach § 1 Abs. 9 BauNVO erforderlichen „besonderen städtebaulichen Gründe“ habe die Beklagte nicht benannt; solche seien auch nicht ersichtlich. Bei den im Streit stehenden Wohnungen handele es sich im Übrigen um jedenfalls zu duldende Terminwohnungen, die sich dadurch auszeichneten, dass mindestens eine der dort arbeitenden Frauen die Wohnungen auch angemietet habe. Städtebauliche Spannungen gingen von den beiden Wohnungen nicht aus. Nachbarbeschwerden habe es erst gegeben, als die Beklagte die Betreiberin zur Antragstellung im Baugenehmigungsverfahren aufgefordert habe. Schließlich sei die Ermessensausübung fehlerhaft. Die Beklagte hätte berücksichtigen müssen, dass sie von den Terminwohnungen jahrelang Kenntnis gehabt und die Nutzung geduldet habe. Zur Störerauswahl sei im Übrigen nichts vorgetragen worden.

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Der Kläger beantragt,

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den Bescheid der Beklagten vom 21.02.2011 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Freiburg vom 10.04.2012 aufzuheben.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

28

Sie führt - im Einzelnen näher begründet - aus, die Nutzung der beiden Wohnungen im Obergeschoss sei nicht durch die Baugenehmigung zur Errichtung und Nutzung von Betriebsleiterwohnungen für die Betriebsinhaber einer Zweiradwerkstatt gedeckt und daher formell baurechtswidrig. Sie sei auch materiell baurechtswidrig, da sie gegen den Bebauungsplan Landwasser-Mitte-II verstoße. Dieser Bebauungsplan sei nicht wegen eines Verstoßes gegen das Erforderlichkeitsgebot unwirksam, da der Gemeinderat der Beklagten mit diesem Bebauungsplan ein positives städtebauliches Konzept umgesetzt habe. Der prostitutiven Nutzung sei in Freiburg in Vollziehung des sog. Bordellkonzepts substanziell Raum verschafft worden; an der tatsächlichen Nachfrage nach Prostituierten müsse sich die Beklagte bei ihrer Bauleitplanung nicht orientieren. Im Übrigen werde das Bordellkonzept derzeit überarbeitet. Bei dem Vorhaben auf dem Grundstück des Klägers handele es sich auch um einen bordellartigen Betrieb, denn dort gingen mehrere - mindestens vier - Prostituierte mit jeweils relativ geringer Aufenthaltszeit ihrer Tätigkeit als Prostituierte nach. Hingegen zeichne sich die Wohnungsprostitution, gegen die die Beklagte nur bei Vorliegen weiterer Voraussetzungen einschreite, dadurch aus, dass die Prostituierte dort wohne und arbeite und ihre Tätigkeit über einen längeren Zeitraum hin ausübe. Dies sei angesichts der vorliegenden Meldedaten der im Anwesen des Klägers tätigen Prostituierten hier nicht der Fall. Auf Bestandsschutz könne sich der Kläger nicht berufen. Zum einen habe der damalige Mieter des Klägers, ..., seinerzeit behauptet, der Mietvertrag sei um ein Jahr vordatiert worden, sodass davon auszugehen sei, die bordellartige Nutzung sei erst nach Inkrafttreten der Zweiten Änderung des Bebauungsplans Landwasser-Mitte-II aufgenommen worden. Zum anderen sei für die Annahme eines Bestandsschutzes auch deshalb kein Raum, weil die Beklagte, hätte sich der Kläger ordnungsgemäß verhalten und seinerzeit die Genehmigung der Nutzungsänderung beantragt, das Vorhaben nach § 15 BauGB zurückgestellt hätte. Die Störerauswahl sei ermessensfehlerfrei erfolgt, sonstige Anhaltspunkte für eine fehlerhafte Ausübung des Ermessens bestünden nicht.

29

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Schriftsätze der Beteiligten und den Inhalt der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten (ein Heft), die Akten zum Bebauungsplan Landwasser-Mitte-II (ein Heft), jene zum Vergnügungsstättenkonzept (ein Heft) und die des Regierungspräsidiums Freiburg (ein Heft) Bezug genommen. Diese Akten waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Die Nutzungsuntersagungsverfügung der Beklagten vom 21.02.2011 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 10.04.2012 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

31

1. Soweit der Kläger die formelle Rechtswidrigkeit der Nutzungsuntersagungsverfügung mit der Begründung behauptet, diese sei nicht hinreichend bestimmt, teilt die erkennende Kammer seine Einschätzung nicht. Denn die von ihm insoweit thematisierte Frage, ob sich die Nutzungsuntersagungsverfügung aus Rechtsgründen auch auf die Nutzung des Erd- und Untergeschosses beziehen darf, ist keine Frage der Bestimmtheit der Verfügung, sondern eine solche ihrer materiellen Rechtmäßigkeit. An der Bestimmtheit der Verfügung können insoweit keine Zweifel bestehen. Für den Kläger als Adressat des Bescheids ist klar und unzweifelhaft erkennbar, welche Nutzungen in seinem Anwesen er zu unterlassen hat, welches Handlungsgebot ihm also auferlegt wird. Damit ist dem Bestimmtheitsgebot des § 37 Abs. 1 LVwVfG hinreichend Rechnung getragen.

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2. Die Nutzungsuntersagung findet ihre gesetzliche Grundlage in § 65 Satz 2 LBO. Danach kann die Baurechtsbehörde die Nutzung von Anlagen untersagen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung ist der Schluss der mündlichen Verhandlung. Denn bei der Nutzungsuntersagung nach § 65 Satz 2 LBO handelt es sich um einen Dauerverwaltungsakt. Für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage ist daher mangels anderweitiger fachgesetzlicher Vorgaben jedenfalls insoweit auf den Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung abzustellen, als es um die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 65 Satz 2 LBO geht. Diese liegen vor: Die Nutzung des Anwesens ... in Freiburg als bordellartiger Betrieb steht im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

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a) Die erkennende Kammer versteht § 65 Satz 2 LBO - entgegen der ständigen Rechtsprechung der Baurechtssenate des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg (vgl. nur Beschluss vom 22.01.1996 - 8 S 2964/95 -, VBlBW 1996, 300; Urteil vom 12.09.1984 - 3 S 1607/84 -, BauR 1985, 537; Urteil vom 22.09.1989 - 5 S 3086/88 -, BWVPr 1990, 113; zustimmend Dürr, VBlBW 1989, 361 <368>) - dahingehend, dass ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Sinne von § 65 Satz 2 LBO, der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigen kann, bereits im Fehlen der nach §§ 49 ff. LBO erforderlichen Baugenehmigung besteht (so zur textgleichen Vorschrift des § 80 Satz 2 SächsBauO: Sächsisches OVG, Beschluss vom 02.05.2011 - 1 B 30/11 -, juris RdNr. 6 mwN; zu Art. 76 Satz 2 BayBO: Bayerischer VGH, Beschluss vom 05.07.2004 - 15 CS 04.58 -, BayVBl. 2005, 117; zu § 61 BauO NRW: OVG Nordrhein-Westfalen, Beschlüsse vom 06.07.2009 - 10 B 617/09 -, BauR 2009, 1719, vom 12.07.2007- 7 E 664/07 -, BRS 71 Nr. 187, und vom 20.09.2010 - 7 B 985/10 -, BauR 2011, 240; zu § 73 Abs. 3 BbgBauO: OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10.05.2012 - OVG 10 S 42.11 -, juris RdNr. 6 mwN; zu § 79 Satz 2 Berliner Bauordnung: OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28.10.2011 - OVG 2 S 76.11 -, juris RdNr. 6; zu § 81 LBO RPf.: OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 22.05.1996 - 8 A 11880/85.OVG -, juris RdNr. 19; Beschluss vom 14.04.2011 - 8 B 10278/11 -, NVwZ-RR 2011, 635; zu § 89 NdsBauO: OVG Niedersachsen, Beschluss vom 14.09.1984 - 6 B 77/84 -, BRS 42 Nr. 226; Beschluss vom 30.03.2010 - 1 ME 54/10 -, juris RdNr. 10; zu § 72 HessBauO: Hessischer VGH, Beschluss vom 19.09.2006 - 3 TG 2161/06 -, juris RdNr. 7; OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 02.10.1996 - 1 L 356/95 -, juris RdNr. 25; OVG Hamburg, Beschluss vom 10.06.2005 - 2 Bs 144/05 -, juris RdNr. 21; OVG Bremen, Beschluss vom 04.08.1989 - 1 B 65/89 -, juris; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 09.03.2004 - 3 M 224/03 -, juris RdNr. 8; Beschluss vom 03.12.2008 - 3 M 153/08 -, juris RdNr. 5; OVG Thüringen, Beschluss vom 04.11.1993 - 1 B 113/92 -, ThürVBl. 1994, 111; Urteil vom 11.12.1997 - 1 KO 674/95 -, juris RdNr. 41; OVG des Saarlandes, Beschluss vom 02.07.2012 - 2 A 446/11 -, juris RdNr. 15; OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 25.08.2004 - 2 M 262/04 -, juris RdNr. 8; aus der Literatur: Decker, in: Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Kommentar, Stand: Februar 2012, Art. 76 RdNr 284; Reichel/Schulte, Handbuch Bauordnungsrecht, 2004, Kap. 15 RdNr. 222; Sauter, LBO Baden-Württemberg, Stand Juli 2011, § 65 RdNrn. 99 ff.; Decker, BayVBl. 2011, 517 <525>; Stühler, VBlBW 2008, 433).

34

Die gegenteilige Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg findet im Wortlaut des § 65 Satz 2 LBO keine Stütze und ist auch unter Berücksichtigung sonstiger Auslegungsregeln nicht geboten. Nach dem Wortlaut des § 65 Satz 2 LBO reicht für eine Nutzungsuntersagung ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften aus. Ein solcher liegt auch vor, wenn ein von Gesetzes wegen genehmigungspflichtiges Vorhaben ohne die erforderliche Baugenehmigung verwirklicht und die Nutzung an den zuständigen Behörden vorbei ins Werk gesetzt wird; dann bereits wird die Anlage im Sinne von § 65 Satz 2 LBO im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften - nämlich ohne die erforderliche Baugenehmigung - genutzt. Die Tatbestandsseite der nämlichen Vorschrift erfordert somit keinen zusätzlichen Blick auf die materielle Rechtslage, namentlich kann die Frage der Genehmigungsfähigkeit der Nutzungsänderung im Angesicht der formellen Baurechtswidrigkeit auf dieser Ebene der Norm unentschieden bleiben. Die systematische Auslegung stützt diese Auffassung. Im Unterschied zu den - tatbestandlichen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16.06.2003 - 3 S 2436/02 -, VBlBW 2004, 263) - Voraussetzungen der Beseitigungsanordnung nach § 65 Satz 1 LBO erfordert der Tatbestand des § 65 Satz 2 LBO gerade nicht, dass „nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können“. Auch Gesichtspunkte des Bestandsschutzes - in den Fällen des § 65 Satz 1 LBO wegen der normativen Anknüpfung an den Zeitpunkt der Errichtung der Anlage bereits auf der Tatbestandsseite zu prüfen - können bei der Nutzungsuntersagung allenfalls im Rahmen der Ermessensausübung von Bedeutung sein. Denn im Unterschied zu § 65 Satz 1 LBO („im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet“) lässt § 65 Satz 2 LBO („werden…genutzt“) eine aktuell baurechtswidrige Nutzung und damit eine nur formell baurechtswidrige Nutzung ausreichen.

35

Auch Sinn und Zweck des § 65 Satz 2 LBO lassen ein solches - enges - Verständnis des Normtextes als vorzugswürdig erscheinen. Indem § 2 Abs. 12 LBO die Nutzungsänderung der Errichtung einer baulichen Anlage gleichstellt und indem § 49 Abs. 1 LBO die Nutzungsänderung grundsätzlich - mit den Einschränkungen des § 50 Abs. 2 LBO - für genehmigungspflichtig erklärt, weist das Regelungsregime der verfahrensrechtlichen Vorschriften der Landesbauordnung die Prüfung der Genehmigungsfähigkeit einer genehmigungspflichtigen Nutzung dem Baugenehmigungsverfahren zu. Dort soll - unter Berücksichtigung der nach der LBOVVO erforderlichen Bauvorlagen - in einem überschaubaren Zeitraum (§ 54 Abs. 5 LBO) unter Beteiligung der Gemeinde und der Nachbarn (§ 55 LBO) untersucht werden, ob die zur Genehmigung gestellte Nutzungsänderung genehmigungsfähig ist. Diese Zuordnung des Gesetzgebers zu einem Regelungsregime der Präventivkontrolle ist bei der Auslegung des § 65 Satz 2 LBO zu berücksichtigen. Eine genehmigungsbedürftige bauliche Nutzung darf daher im Blick auf die „Tatbestandsseite“ des § 65 Satz 2 LBO bereits wegen formeller Baurechtswidrigkeit untersagt werden. So verstanden verschafft die Nutzungsuntersagung der gesetzlich vorgeschriebenen Präventivkontrolle Geltung und verhindert, dass der rechtsuntreue Bürger Nutzungsvorteile gegenüber denjenigen Bauherrn erhält, die das Genehmigungsverfahren betreiben.

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Art. 14 Abs. 1 GG fordert ein abweichendes Verständnis des § 65 Satz 2 LBO nicht. Denn das Eigentum des Grundrechtsträgers - zu dem das bloße Vermögen ohnehin nicht rechnet - wird durch Inhalts- und Schrankenbestimmungen einfachrechtlich ausgestaltet. Indem der Landesgesetzgeber die Genehmigungspflichtigkeit einer Nutzungsänderung statuiert, gestaltet er auch den Inhalt und die Schranken des Eigentums aus. Es ist somit im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 GG unproblematisch, wenn der Betroffene ohne Verlust an „Bausubstanz“ - und damit anders als bei der Beseitigungsanordnung (vgl. hierzu auch VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 29.07.1991 - 3 S 1777/91 -, juris RdNr. 3) - lediglich hinter die formellen Schranken des Baurechts zurückgedrängt und gezwungen wird, seine Interessen auf dem vorgeschriebenen Weg - Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung - zu verfolgen (so zum Nutzungsaufnahmeverbot nach § 47 LBO zutreffend: VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 28.06.2010 - 8 S 708/10 -, juris RdNr. 6). Insbesondere folgt aus Art. 14 Abs. 1 GG kein voraussetzungsloses Recht auf allgemeine Baufreiheit. Gewährleistet ist lediglich das Recht, sein Grundstück nach den geltenden Bauvorschriften zu bebauen (vgl. hierzu Berkemann, in: Umbach/Clemens, GG, Art. 14 RdNr. 381 mwN). Dass der Landesgesetzgeber den Baubeginn von einem Genehmigungserfordernis abhängig gemacht hat, ist mit Art. 14 Abs. 1 GG ohne Weiteres vereinbar. Soweit der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg für die Richtigkeit der gegenteiligen Auffassung bemerkt, diese sei „mit Rücksicht auf den durch Art. 14 GG gewährleisteten Bestandsschutz“ gefordert (so z.B. Beschluss vom 22.01.1996 - 8 S 2964/95 -, VBlBW 1996, 300), ist dies schon deshalb nicht überzeugend, weil Bestandsschutz nach zutreffender Auffassung grundsätzlich nach Maßgabe des einfachen Rechts gewährleistet wird (stRspr., vgl. nur BVerwG, Urteil vom 12.03.1998 - 4 C 10.97-, BVerwGE 106, 228; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.09.2012 - 3 S 2236/11 -, juris RdNr. 19; vgl. dazu auch näher unten). Soweit der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in dem genannten Beschluss vom 22.01.1996 (a.a.O.) die Auffassung vertritt, im Hinblick auf die bloße Ordnungsfunktion der Baugenehmigung wäre eine nur auf formelle Verstöße gestützte Nutzungsuntersagung ebenso wenig mit Art. 14 GG zu vereinbaren wie eine Abbruchsanordnung, wird nicht nur ein unzutreffendes Verständnis der Wirkungen einer Baugenehmigung zugrunde gelegt (vgl. dazu etwa Sauter, LBO, § 58 RdNrn. 4 ff.), sondern zugleich übersehen, dass - zum einen - Art. 14 Abs. 1 GG zu dieser Frage keine Aussage trifft und dass - zum anderen - die Differenzierung zwischen Abbruchsanordnung und Nutzungsuntersagung im Normtext des § 65 LBO eindeutig angelegt ist.

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Dass die Tatbestandsseite des § 65 Satz 2 LBO die materielle Baurechtswidrigkeit nicht in den Blick nimmt, wird letztlich auch daran ersichtlich, dass der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in gefestigter Rechtsprechung selbst davon ausgeht. Eine genehmigungsbedürftige bauliche Nutzung, deren Genehmigungsfähigkeit nicht ohne weiteres, sondern erst aufgrund weiterer Ermittlungen festgestellt werden kann, darf nämlich auch nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg auf der Grundlage des § 65 Satz 2 LBO wegen formeller Baurechtswidrigkeit vorläufig bis zur endgültigen Klärung der Zulässigkeit der Nutzung im Baugenehmigungsverfahren untersagt werden (vgl. Beschluss vom 29.07.1991 - 3 S 1777/91 -, juris RdNr. 3; Urteil vom 22.09.1989 - 5 S 3086/88 -, NVwZ 1990, 480; Beschluss vom 01.02.2007 - 8 S 2606/06 -, VBlBW 2007, 226). § 65 Satz 2 LBO ist aber kein „relativer Tatbestand“. Versteht man die Vorschrift - unzutreffend - so, dass ihre Voraussetzungen erst gegeben sind, wenn die aufgenommene Nutzung seit ihrer Aufnahme auch materiell baurechtswidrig ist, kann auf dieses Tatbestandsmerkmal nicht für eine andere Fallgruppe verzichtet werden. Insoweit vermag die vom Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg vorgenommene Relativierung bzw. Negierung von (vermeintlichen) Tatbestandsmerkmalen des § 65 Satz 2 LBO in den Fällen der vorläufigen Nutzungsuntersagung dogmatisch schon deshalb nicht zu überzeugen, weil sie in Konflikt mit der eigenen Auffassung zu den Tatbestandsmerkmalen des § 65 Satz 2 LBO gerät.

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Nach alldem ist die erkennende Kammer - im Einklang mit der Rechtsprechung aller anderen Oberverwaltungsgerichte - der Überzeugung, dass der Tatbestand des § 65 Satz 2 LBO bereits dann erfüllt ist, wenn für eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung die erforderliche Baugenehmigung nicht erteilt ist.

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b) Die Beklagte hat in ihrer Klageerwiderung (dort S. 7 bis 9) zutreffend und mit überzeugender Begründung dargelegt, dass und warum im vorliegenden Fall eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung in Rede steht, insbesondere die derzeit ausgeübte Nutzung nicht von der Baugenehmigung zur Errichtung einer Zweiradwerkstatt mit Betriebsleiterwohnung gedeckt ist und auch keine verfahrensfreie Nutzungsänderung im Sinne des § 50 Abs. 2 LBO in Rede steht. Auf die zutreffenden Ausführungen der Beklagten nimmt die erkennende Kammer zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug, zumal sich der Prozessbevollmächtigte des Klägers dieser Sichtweise in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich angeschlossen hat. Auch die Betreiberin des bordellartigen Betriebs im ersten Obergeschoss des Anwesens des Klägers scheint sich diese Auffassung zu eigen gemacht zu haben, hat sie doch zwischenzeitlich einen mit einer Nutzungsänderung begründeten Bauantrag gestellt, ohne dass in diesem bauliche Veränderungen vorgesehen wären.

40

3. Die Nutzungsuntersagungsverfügung ist verhältnismäßig und ermessensfehlerfrei verfügt worden. Für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Ermessensbetätigung der Beklagten kann offen bleiben, ob an der tradierten Auffassung der Maßgeblichkeit der letzten Behördenentscheidung (vgl. nur VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24.07.2002 - 5 S 149/01 -, GewArch 2003, 496; Beschluss vom 30.09.1993 - 14 S 1946/93 -, juris RdNr. 3) festzuhalten ist oder ob - wofür in Ansehung der prozessrechtlichen Vorschrift des § 114 Satz 2 VwGO und im Blick auf den Charakter als Dauerverwaltungsakt aus der Sicht der erkennenden Kammer einiges spricht - die Beklagte auch insoweit verpflichtet ist, ihren Verwaltungsakt „gleichsam unter Kontrolle zu halten“ (so auch Decker, in: Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Art. 76 RdNr. 291; ebenso zur Anfechtung von Ermessensausweisungen: BVerwG, Urteil vom 15.11.2007 - 1 C 45.06 -, BVerwGE 130, 20). Denn die angefochtene Verfügung ist in Bezug auf die Ermessensausübung zu allen Zeitpunkten nicht zu beanstanden.

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Die untersagte Nutzung erweist sich nicht als derzeit offensichtlich genehmigungsfähig (dazu nachfolgend a) und genießt keinen Bestandsschutz (b). Die Verfügung ist ermessensfehlerfrei auch gegenüber dem Kläger als Eigentümer ausgesprochen worden (c); aus der von der Beklagten hinsichtlich der Wohnungsprostitution ausgeübten Verwaltungspraxis kann der Kläger unter Berücksichtigung des Gleichheitssatzes keine Rechte herleiten (d). Auch sonst ist die Nutzungsuntersagungsverfügung frei von im Hinblick auf § 114 Satz 1 VwGO erheblichen Ermessensfehlern (e).

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a) Die ausgeübte und von der Beklagten untersagte Nutzung erweist sich nicht als offensichtlich genehmigungsfähig, da sie den Festsetzungen im Bebauungsplan „Landwasser-Mitte II“ vom 26.11.2005 widerspricht und somit nach § 30 BauGB in Verbindung mit den textlichen Festsetzungen des nämlichen Bebauungsplans nicht zugelassen werden kann. Durchgreifende Anhaltspunkte dafür, dass dieser Bebauungsplan unwirksam sein könnte, bestehen nicht.

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aa) Die textliche Festsetzung in dem Bebauungsplan „Landwasser-Mitte II“ vom 04.10.2005

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„Unzulässig sind Einrichtungen wie Animierlokale, Nachtbars und vergleichbare Einrichtungen mit Striptease und Filmvorführung, Sex-Kinos, Geschäfte mit Einrichtungen zur Vorführung von Sex- und Pornofilmen, erotische Sauna- und Massagebetriebe, sonstige Vergnügungsstätten, Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Terminwohnungen, Eros-Center und vergleichbare Dirnenunterkünfte, Einzelhandelsgeschäfte mit überwiegendem Sex- und Erotiksortiment, Swingerclubs sowie sonstige sexbezogene Vergnügungsstätten.“

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findet ihre Rechtsgrundlage in § 1 Abs. 9 BauNVO. Hiernach kann im Bebauungsplan bei Anwendung des § 1 Abs. 5 bis 8 BauNVO festgesetzt werden, dass u.a. bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen unzulässig sind, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen. Prostitutionsbetriebe stellen eine bestimmte Art von Gewerbebetrieben dar, die einer Branchendifferenzierung grundsätzlich zugänglich sind (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 11.05.2005 - 8 C 10053/05 -, BRS 69 Nr. 35; Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl. 2008, § 8 RdNr. 18.4). Besondere städtebauliche Gründe für ihren Ausschluss aus dem hier in Rede stehenden Gewerbegebiet hat die Beklagte in der Begründung der Bebauungsplanänderung sowie in ihrer Klageerwiderung (dort S. 16) angeführt. Indem die Beklagte auf die kleinräumige gewerbliche Struktur des bestehenden Gewerbegebiets abhebt und diese - gleichsam „klassische“ - Struktur des Gewerbegebiets vor Milieuveränderungen geschützt werden soll, macht sie besondere städtebauliche Gründe im Sinne des § 1 Abs. 9 BauNVO geltend, die den Ausschluss von „sexbezogenen Nutzungen“ zu rechtfertigen geeignet sind. Dies gilt auch und gerade unter Berücksichtigung des Umstands, dass es sich um ein sehr kleines Gewerbegebiet handelt, das an Wohn- und Mischbauflächen angrenzt. Die erkennende Kammer vermag in Ansehung dieser Begründung nicht festzustellen, dass § 1 Abs. 9 BauNVO die im Streit stehende textliche Festsetzung nicht zu rechtfertigen vermag.

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bb) Der Bebauungsplan „Landwasser-Mitte II“ verstößt entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht gegen das Erforderlichkeitsgebot des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB. In der von der erkennenden Kammer geteilten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist geklärt, dass nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB nur solche Bebauungspläne sind, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. Davon ist u.a. auszugehen, wenn eine positive Zielsetzung nur vorgeschoben wird, um eine in Wahrheit auf bloße Verhinderung gerichtete Planung zu verdecken (vgl. statt vieler: BVerwG, Beschluss vom 11.05.1999 - 4 BN 15.99 -, NVwZ 1999, 1338). Ein solcher Fall ist nicht schon dann gegeben, wenn der Hauptzweck der Festsetzungen in der Verhinderung bestimmter städtebaulich relevanter Nutzungen besteht. Festsetzungen in einem Bebauungsplan sind nur dann als „Negativplanung“ unzulässig, wenn sie nicht dem planerischen Willen der Gemeinde entsprechen, sondern nur vorgeschoben sind, um eine andere Nutzung zu verhindern (BVerwG, Beschluss vom 18.12.1990 - 4 NB 8.90 -, NVwZ 1991, 875).

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Gemessen daran vermag die erkennende Kammer einen Verstoß gegen das Erforderlichkeitsgebot nicht festzustellen. Mit der im Streit stehenden textlichen Festsetzung wollte der Gemeinderat der Beklagten den Beschluss des Gemeinderates zur planungsrechtlichen Steuerung von Bordellen umsetzen. Der Gemeinderat ist in Bezug auf das Plangebiet des Bebauungsplans „Landwasser-Mitte II“ zu dem Ergebnis gelangt, dass unter Berücksichtigung des im Jahr 2005 vorhandenen genehmigten Bestandes („kleinparzellierte gewerbliche Bauflächen zwischen der ... Straße und der ..., Ansiedlung von kleineren Betrieben aus den Bereichen Handwerk, Handel und Dienstleistungen“) eine prostitutive Nutzung dort wegen der damit „verbundenen Auswirkungen auf das direkte Umfeld (Wegzug von ansässigen Gewerbebetrieben, Belästigungen von Nachbarn, Milieuveränderungen) und den damit verbundenen städtebaulichen Missständen“ nicht zulässig sein soll. Der Gemeinderat hat damit eine positive städtebauliche Begründung gegeben, die den Anforderungen des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB Rechnung trägt (vgl. zum Trading-Down-Effekt auch BVerwG, Beschluss vom 21.12.1992 - 4 B 182.92 -, BRS 55 Nr. 42; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 03.03.2005 - 3 S 1524/00 -, juris; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 11.10.2001 - 10 A 2288/00 -, juris; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 11.05.2005, a.a.O.). Zugleich hat er bei der städtebaulichen Umsetzung seines Beschlusses über die planungsrechtliche Steuerung von Bordellen der prostitutiven Nutzung in anderen Bereichen des Stadtgebiets substanziell Raum verschafft. Insbesondere hat der Gemeinderat die planungsrechtlichen Grundlagen für die Verwirklichung einer gewerblichen Nutzung an drei Bordellstandorten geschaffen und - in Bezug auf die Abschätzung der Bedarfssituation in Freiburg - weitere in den Jahren 2001/2003 vorhandene Einrichtungen berücksichtigt. Mehr ist von Rechts wegen im Hinblick auf § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht veranlasst. Der Kläger irrt, wenn er davon ausgeht, die Zulassung prostitutiver Nutzungen im Gemeindegebiet der Beklagten müsse sich an der Nachfrage innerhalb des Stadtkreises - oder gar der diesen umgebenden Region - orientieren. Die vom Kläger mittels Statistiken über die Inanspruchnahme prostitutiver Dienstleistungen geforderte weitgehende Gleichsetzung der Bebauungsplanung mit einer „Nachfragebefriedigungsplanung“ ist verfehlt und wird ersichtlich durch das Baugesetzbuch nicht gefordert. Welche Umstände bei der Bauleitplanung einer Gemeinde zu berücksichtigen sind, erhellt vielmehr § 1 Abs. 6 BauGB. Dass das Bedürfnis nach der Inanspruchnahme prostitutiver Dienstleistungen mit einem besonderen Gewicht in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB einzustellen wäre, ergibt sich weder aus § 1 Abs. 6 BauGB noch aus sonstigen Vorschriften des Baugesetzbuchs. Im Gegenteil können „sexbezogene Nutzungen“ mit den in § 1 Abs. 6 BauGB genannten Belangen möglicherweise eher in Konflikt geraten, als es bei sonstigen gewerblichen Nutzungen der Fall ist. Dieser Gesichtspunkt rechtfertigt es - rechtlich freilich auf der Ebene der Abwägungsentscheidung angesiedelt -, den Gemeinden bei der bauplanungsrechtlichen Steuerung der Prostitution die Freiheit einzuräumen, derartige - mit einer Vielzahl von Belangen des § 1 Abs. 6 BauGB regelhaft konfligierenden - Nutzungen restriktiver zu behandeln als sonstige, weniger konfliktträchtige gewerbliche Nutzungen.

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In Umsetzung des Beschlusses des Gemeinderats der Beklagten über die planungsrechtliche Steuerung von Bordellen hat er für die Bordellnutzung an drei Standorten planerisch substanziell Raum geschaffen. Hierbei war der Gemeinderat nicht aus Rechtsgründen gehindert zugrundezulegen, dass gegen städtebaulich weniger relevante Formen prostitutiver Nutzung seitens der Verwaltung nur eingeschritten wird, wenn von diesen städtebauliche Spannungen ausgehen. Zwar erscheint es - darauf hat der Prozessbevollmächtigte des Klägers in der mündlichen Verhandlung zu Recht hingewiesen - nicht von vornherein frei von rechtlichen Bedenken, wenn ein planerisches Konzept (auch) auf dem Vorhandensein illegaler Nutzungen gründet. Die von der interfraktionellen Arbeitsgruppe des Gemeinderats über die Polizeidirektion erhobenen 27 bis 30 Terminwohnungen mit etwa 80 Prostituierten (Bl. 67 und 211 der Akten des Bauverwaltungsamts) wurden (und werden teilweise auch heute noch) ohne die erforderliche Baugenehmigung für Zwecke der Prostitution genutzt. Aus Rechtsgründen ist die Berücksichtigung des zu diesem Zeitpunkt tatsächlich vorhandenen Bestandes jedoch nicht zu beanstanden. Denn jedenfalls bei der erstmaligen konzeptionellen Steuerung prostitutiver Nutzung erweist es sich im Hinblick auf § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB als hinnehmbar, bei der Einschätzung des Angebots und der Nachfrage auch solche Nutzungen zu berücksichtigen, die schon einige Zeit verwirklicht sind, gegen die aber seitens der Verwaltung nicht sofort und nur bei Hinzukommen weiterer Umstände (städtebauliche Spannungen) eingeschritten wird. Zum einen hat die Beklagte dargelegt, dass sie seinerzeit personell nicht in der Lage war, sämtliche der im Stadtgebiet baurechtswidrig verwirklichten Bordellnutzungen aufzugreifen und zu untersagen. Zum anderen erweist sich ein effektives Vorgehen gegen Terminwohnungen wegen der „Flüchtigkeit“ prostitutiver Nutzung und wegen ihrer - gegenüber sonstigem Gewerbe - großen Mobilität als besonders aufwändig. Denn der Nutzungsuntersagung an dem einen Standort folgt häufig die (wiederum illegale) Nutzungsaufnahme am nächsten Standort und dies, ohne dass die neue Nutzung dort sogleich wahrnehmbar wird, geschweige denn die jeweiligen Betreiber sich an den Bestimmungen des formellen Baurechts orientieren (zutr. Stühler, VBlBW 2008, 433). Ein nachhaltiges Einschreiten gegen diese Art der ungenehmigten gewerblichen Nutzung ist deshalb besonders aufwändig und selten von dauerhaftem Erfolg. Aus diesem Grunde hält es die erkennende Kammer im Hinblick auf § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB für zulässig, dass der Gemeinderat bei der erstmaligen Erarbeitung eines Bordellkonzepts im Hinblick auf das im Stadtgebiet vorhandene Angebot - und daher mit Blick auf die Anzahl zusätzlich erforderlicher Bordellstandorte - zur Kenntnis genommen hat, dass die Verwaltung gegen baurechtswidrig genutzte Terminwohnungen nur bei Hinzukommen weiterer Umstände einschreitet. Dies berücksichtigend erscheint es im Blick auf das Verbot der Verhinderungsplanung nicht zu beanstanden, dass der Gemeinderat der Beklagten seinerzeit mit drei Standorten nur eine relativ geringe Anzahl an Bordellen und bordellartigen Betrieben ausgewiesen hat. Die Bordellkonzeption des Gemeinderats konnte dem entsprechend taugliche Grundlage für die Umsetzung im Wege der Bauleitplanung sein.

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Zwar hat sich nach Erlass des Bebauungsplans gezeigt, dass von den drei zulässigen Standorten im Stadtgebiet der Standort „Westlich Heinrich-von-Stephan-Straße, Plan - Nr. 4-63“ nicht verwirklicht werden konnte. Dies begründet jedoch keinen Verstoß gegen das Erforderlichkeitsgebot des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Denn in den Jahren 2003/2005 war es nicht von vornherein ausgeschlossen, dass dieser Standort dauerhaft nicht wird verwirklicht werden können. Nachträgliche Entwicklungen begründen indes keinen Verstoß gegen § 1 Abs. 3 BauGB, sondern können allenfalls unter dem Gesichtspunkt der Funktionslosigkeit von Bebauungsplänen relevant werden. Davon kann hier indes keine Rede sein; sie wird vom Kläger auch nicht eingewandt.

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cc) Auch für einen im Hinblick auf die Planerhaltungsvorschriften beachtlichen Abwägungsfehler ist nichts ersichtlich. Der Prozessbevollmächtigte des Klägers hat in seiner Klagebegründung (dort S. 25) und in der mündlichen Verhandlung zutreffend darauf hingewiesen, dass die von ihm behaupteten Fehler im Abwägungsvorgang unbeachtlich geworden sind. Für die erkennende Kammer sind auch beachtliche Fehler im Abwägungsergebnis nicht ersichtlich.

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dd) Erweist sich der Bebauungsplan der Beklagten somit als wirksam, kann nicht davon ausgegangen werden, die untersagte Nutzung sei offensichtlich genehmigungsfähig, zumal eine Befreiung von der maßgeblichen textlichen Festsetzung schon deshalb nicht in Betracht kommt, weil im Sinne des § 31 Abs. 2 BauGB Grundzüge der Planung berührt sind.

52

b) Der Kläger kann sich auch nicht auf einen Bestandsschutz der untersagten Nutzung berufen. Der insoweit materiell beweispflichtige Kläger macht geltend, die ergangene Nutzungsuntersagungsverfügung sei rechtswidrig, weil die Nutzung der Wohnung als Terminwohnung bzw. bordellartiger Betrieb von Mai bis November 2005 und damit für einen namhaften Zeitraum mit dem materiellen Baurecht in Einklang gestanden habe. Insoweit ist zwischen den Beteiligten bereits in tatsächlicher Hinsicht streitig, ob die nunmehr untersagte Nutzung bereits im Mai 2005 aufgenommen (und der entsprechende Mietvertrag am 25.03.2005 geschlossen) wurde oder ob der Kläger den von ihm mit ... geschlossenen Mietvertrag um ein Jahr vordatiert hatte. In diesem Sinne hat sich Letztgenannter in einem Schreiben an die Beklagte vom 03.03.2009 (Bl. 151 d.A.) eingelassen, während er in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar erklärt hat, er habe mit dieser Falschaussage die Beklagte zum baurechtlichen Einschreiten gegen die damaligen Untermieter bewegen wollen. Der vorliegende Rechtsstreit gibt indes keinen Anlass, dieser Frage in tatsächlicher Hinsicht weiter nachzugehen. Denn selbst wenn man von einer Nutzungsaufnahme im Mai 2005 ausgehen wollte, wofür die vom Kläger vorgelegten Anlagen K 31 und K 32 sprechen dürften, könnte sich der Kläger nicht auf einen Bestandsschutz der nunmehr untersagten Nutzung berufen.

53

aa) Im Ansatz zu Recht geht der Kläger allerdings davon aus, dass die Nutzung als bordellartiger Betrieb in seinem Anwesen ... vor Inkrafttreten der Zweiten Änderung des Bebauungsplans Landwasser-Mitte II am 26.11.2005 genehmigungsfähig gewesen sein könnte. Denn der seinerzeit maßgebliche Bebauungsplan Landwasser-Mitte II setzte in der Fassung seiner Ersten Änderung vom 04.02.1992 - wie heute - ein Gewerbegebiet fest, in dem seinerzeit allerdings (lediglich) die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten ausgeschlossen war. Die bloße Nutzung von Wohnraum zur Prostitution, sei es als Wohnungsprostitution, Terminwohnung oder bordellartiger Betrieb, stellt jedoch keine Vergnügungsstätte dar (vgl. näher VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 05.03.2012 - 5 S 3239/11 -, NVwZ-RR 2012, 431 mwN; Urteil der Kammer vom 24.10.2000 - 4 K 1178/99 -, NVwZ 2001, 1442; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 103. Lieferung <2012>, § 6 BauNVO RdNr. 42, Fickert/Fieseler, a.a.O., § 4a RdNr. 23.7). Dass die Beklagte mit dem Ausschluss von Vergnügungsstätten seinerzeit - möglicherweise vor dem Hintergrund der Rechtsprechung und Literatur zu früheren Fassungen der Baunutzungsverordnung (vgl. die Nachweise bei Fickert/Fieseler, a.a.O., § 4a RdNr. 23.7) - auch die hier im Streit stehende Nutzung ausschließen wollte, mag sein. Mit dem planerischen Ausschluss (nur) von Vergnügungsstätten ist dies indes objektiv nicht gelungen. Die beiden Wohnungen im ersten Obergeschoss des klägerischen Anwesens wurden unstreitig nur als Terminwohnungen bzw. als bordellartiger Betrieb genutzt. Insoweit lag jedenfalls im Rechtssinne keine Vergnügungsstätte vor, sodass die textliche Festsetzung der Ersten Änderung des Bebauungsplans Landwasser-Mitte II dem Kläger nicht entgegen gehalten werden konnte. Ob im Zeitraum von Mai bis November 2005 im Keller des Anwesens ein SM-Studio unterhalten wurde, das unter den Begriff der „Vergnügungsstätte“ zu subsumieren wäre, kann dahinstehen, denn daraus ergäbe sich nicht die materielle Illegalität der gesamten Nutzung. Auf Grund der räumlichen Zäsur - Nutzung des ersten Obergeschosses als Terminwohnungen einerseits und des Kellers als SM-Studio andererseits - ist die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzungen differenziert zu beurteilen.

54

bb) Gleichwohl ist dem Kläger eine Berufung auf (passiven) Bestandsschutz aus Rechtsgründen verwehrt. Dieser lässt sich - bezogen auf die streitgegenständliche Nutzung - weder aus Art. 14 Abs. 1 GG (1) noch aus einfachrechtlichen Bestimmungen ableiten (2).

55

(1) Der Kläger kann sich zunächst nicht auf einen verfassungsunmittelbaren Bestandsschutz der Nutzung des ersten Obergeschosses seines Anwesens als Terminwohnung berufen. Das Rechtsinstitut des baurechtlichen Bestandsschutzes wurde vom Bundesverwaltungsgericht als verfassungsunmittelbare Anspruchsgrundlage entwickelt, um den Eigentümern bestimmter baulicher Anlagen die Möglichkeit zu gewähren, diese weiter zu nutzen oder gegebenenfalls sogar zu erweitern, obgleich die rechtlichen Rahmenbedingungen sich zwischenzeitlich zum Nachteil des Eigentümers geändert haben. Begrifflich treffend lässt sich der von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts entwickelte Bestandsschutz in seiner passiven Ausgestaltung als „Bestandsnutzungsschutz“ (Bahnsen, Der Bestandsschutz im öffentlichen Baurecht, 2011, S. 38) beschreiben. Dementsprechend sichert der passive Bestandsschutz das Recht des Eigentümers einer baulichen Anlage diese, so wie sie ausgeführt ist, zu nutzen, auch wenn neuere baurechtliche Vorschriften diesem Vorhaben nunmehr entgegen stehen (Papier, in: Maunz/Dürig, GG, Art. 14 RdNr. 84). Der „Istzustand“ einer baulichen Anlage wird somit vor Anpassungsverlangen aufgrund geänderter Rechtslage, Beseitigungsanordnungen und Nutzungsuntersagungen von Seiten der Behörde geschützt. Wegen der Normgeprägtheit des Eigentumsgrundrechts gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG bestimmen sich Grund, Reichweite und Inhalt eines Bestandsschutzes von ausgeübten Nutzungen in der Konsequenz der Nassauskiesungsentscheidung (BVerfG, Beschluss vom 15.07.1981 - 1 BvL 77/78 -, BVerfGE 58, 300) nach neuerer und zutreffender Auffassung jedoch grundsätzlich nach dem einfachen Recht (stRspr., vgl. nur BVerwG, Urteil vom 12.03.1998 - 4 C 10.97 -, BVerwGE 106, 228; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.09.2012 - 3 S 2236/11 -, juris RdNr. 19). Da der Gesetzgeber gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Inhalt und Schranken des Eigentums festlegt, gibt es - abgesehen von der vom Gesetzgeber zu beachtenden Institutsgarantie - keinen verfassungsunmittelbaren Gehalt des Eigentums. Nur solche Befugnisse, die einem Eigentümer durch die Gesamtheit der (verfassungsmäßigen) Gesetze zu einem bestimmten Zeitpunkt zugewiesen sind, werden demnach von seinem Eigentumsgrundrecht geschützt. Auch die Baufreiheit, die vom Schutzbereich des Eigentumsgrundrechts umfasst wird, ist daher nur nach Maßgabe des einfachen Rechts gewährleistet (vgl. BVerfG, Beschluss vom 19.06.1973 - 1 BvL 39/69 u.a. -, BVerfGE 35, 263 <276>; BVerwG, Urteil vom 12.03.1998, a.a.O.; Berkemann, in: Umbach/Clemens, GG, Art. 14 RdNr. 381). Verfassungsrechtlichen Schutz genießt eine Eigentumsposition im Bereich des Baurechts somit nur im Rahmen der mit ihr zulässigerweise verbundenen, gesetzlich definierten Befugnisse (vgl. BVerfG, Beschluss vom 15.10.1996 - 1 BvL 44/92 u.a. -, BVerfGE 95, 64 <82>; Wieland, in: Dreier, GG, Art. 14 RdNr. 40). Für verfassungsunmittelbaren Bestandsschutz der Nutzung als Terminwohnung ist somit kein Raum.

56

(2) Der Kläger kann den Bestandsschutz der untersagten Nutzung auch nicht aus dem einfachen Recht ableiten. Auf die Bestandskraft einer Baugenehmigung und deren Legalisierungswirkung kann er sich nicht berufen, da die Nutzung des Anwesens als Zweiradwerkstatt und die diesem zugeordnete Nutzung des ersten Obergeschosses als Betriebsinhaberwohnungen endgültig aufgegeben wurde. Denn von der Bestandskraft der Baugenehmigung gedeckt ist nur die nach Art und Umfang unveränderte Nutzung (vgl. BVerwG, Urteile vom 23.02.1979 - 4 C 86.76 - und vom 23.01.1981 - 4 C 83.77 -, Buchholz 406.16 Eigentumsschutz Nrn. 13 und 23). Bestandsschutzfähig ist somit nur der Anspruch des dinglich Berechtigten einer durch Genehmigung legalisierten oder (bzw. und) während eines Mindestzeitraums materiell rechtmäßigen baulichen Substanz in ihrer von der Genehmigung bzw. Genehmigungsfähigkeit umfassten konkreten Nutzung, sich gegen spätere nachteilige Rechtsänderungen durchzusetzen (OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 15.04.2009 - 10 B 186/09 -, BauR 2009, 1436). Bezugspunkt für den Bestandsschutz gegenüber Rechtsänderungen ist also stets eine bauliche Anlage in ihrer jeweiligen Nutzung, nicht aber, wie der Kläger meint, die Bausubstanz als solche unabhängig von etwaigen Nutzungsänderungen. Im Hinblick auf Bestands- oder Nutzungsänderungen kann eine bauliche Anlage daher keinen Bestandsschutz genießen (vgl. BVerwG, Urteile vom 15.11.1974 - 4 C 32.71 -, BVerwGE 47, 185, und vom 24.10.1980 - 4 C 81.77 -, BVerwGE 61, 112; Beschluss vom 09.09.2002 - 4 B 52.02 -, BauR 2003, 1021; Urteil vom 18.05.1990 - 4 C 49.89 -, NVwZ 1991, 264; Sauter, LBO, § 65 RdNr. 14d). Bauliche Substanz und Nutzung unterliegen folglich nicht unabhängig voneinander unterschiedlichen rechtlichen Regelungen. Bestandsschutz genießt die bauliche Anlage in ihrer durch die Nutzung bestimmten Funktion (BVerwG, Beschluss vom 09.09.2002, a.a.O.; Schulte/Reichel, Handbuch Bauordnungsrecht, 2004, Kap. 15 RdNrn. 110 ff.); er ist also auf die Sicherung des durch die Eigentumsausübung Geschaffenen bezogen und damit auf das Gebäude in seinem Bestand, nicht auf eine geänderte Nutzung eines Gebäudes. Zum sonach geschützten Bestand gehört (nur) die funktionsgerechte Nutzung, der die bauliche Anlage nach der für sie erteilten Baugenehmigung zu dienen bestimmt ist (OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 19.09.1991 - 11 A 1178/89 -, NVwZ-RR 1992, 531; Beschluss vom 15.04.2009, a.a.O.; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10.05.2012 - OVG 10 S 42.11 -, juris RdNr. 8; VG Hamburg, Beschluss vom 01.02.2010 - 11 E 3492/09 -, juris RdNr. 27 mwN; VG Augsburg, Urteil vom 31.05.2012 - Au 5 K 11.1025 -, juris). Diese Bewertung geht von dem zutreffenden rechtlichen Ansatz aus, dass der aus der Bestandskraft der Baugenehmigung abgeleitete einfachrechtliche Bestandsschutz nur die Fortführung einer legal ausgeübten Nutzung deckt, nicht aber den Übergang auf eine andere Nutzung, die bodenrechtlich relevant ist und deshalb die Genehmigungsfrage neu aufwirft. In einem solchen Fall muss die neue Nutzung in einem Baugenehmigungsverfahren geprüft werden (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10.05.2012, a.a.O.).

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Dies berücksichtigend hat sich der Bestandsschutz für das auf dem Grundstück des Klägers errichtete Gebäude mit der endgültigen Aufgabe der Nutzung als Zweiradwerkstatt mit Betriebsleiterwohnungen erledigt. Durch die Aufnahme einer neuen, nicht von der erteilten Baugenehmigung gedeckten Nutzung zu prostitutiven Zwecken hat der Kläger zu erkennen gegeben, dass er von der genehmigten Nutzung dauerhaft keinen Gebrauch mehr machen will (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 25.03.1988 - 4 C 21.85 -, BauR 1988, 569 <571>). Der tatsächliche Beginn einer anderen Nutzung, die außerhalb der Variationsbreite der bisherigen Nutzungsart liegt und die erkennbar nicht nur vorübergehend ausgeübt werden soll, unterbricht den Zusammenhang und lässt den Bestandsschutz, der lediglich die Fortsetzung der bisherigen, einmal rechtmäßig ausgeübten Nutzung gewährleisten soll, entfallen. Bauliche Substanz und bauliche Nutzung fallen seit der Aufnahme der prostitutiven Nutzung dauerhaft auseinander, die ihrerseits nicht isoliert - gleichsam unabhängig vom genehmigt errichteten Bestand - bestandsschutzfähig ist.

58

Auch sonst lässt sich dem einfachen Recht kein Rechtsposition des Klägers auf (passiven) Bestandsschutz der Nutzung als Terminwohnung entnehmen. Dabei kann offen bleiben, ob - wozu die erkennende Kammer neigt - die Schutzwirkungen des Bestandsschutzes voraussetzen, dass Errichtung und Nutzung einer genehmigungspflichtigen baulichen Anlage von einer Baugenehmigung gedeckt sein müssen (so BVerfG, Beschluss vom 15.12.1995 - 1 BvR 1713/92 -, NVwZ-RR 1996, 483; BVerwG, Beschluss vom 18.07.1997 - 4 B 116.97 -, NVwZ-RR 1998, 357 <358>; Bayerischer VGH, Beschluss vom 28.03.2007 - 1 CS 06.3006 -, BRS 71 Nr. 193; Decker, BayVBl. 2011, 517 <521>; Uschkereit, BauR 2010, 718 <720>; Reichel/Schulte, Handbuch Bauordnungsrecht, 2004, Kap. 15 RdNr. 223; Decker, in: Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Kommentar, Stand Februar 2012, Art. 76 RdNrn. 118, 284; vgl. aber auch BVerfG, Beschluss vom 24.07.2000 - 1 BvR 151/99 -, NVwZ 2001, 424; BVerwG, Beschluss vom 05.06.2007 - 4 B 20.07 -, BauR 2007, 1697; Dürr, VBlBW 2000, 457, 459; Weidemann/Krappel, NVwZ 2009, 1207). Denn dem einfachen Recht lässt sich keine Bestimmung entnehmen, die fordern würde, dass eine ohne Kenntnis der Baugenehmigungsbehörde aufgenommene Nutzung - selbst wenn diese einige Monate materiell genehmigungsfähig gewesen sein sollte - für die Zukunft unbeanstandet zu bleiben hat. Die Voraussetzungen des § 50 Abs. 2 LBO liegen - wie auch der Kläger einräumt - nicht vor, denn es handelte sich bei dem Übergang von einer Zweiradwerkstatt mit der Nebennutzung einer Betriebsinhaberwohnung zu der Hauptnutzung als bordellartiger Betrieb/Termin-wohnung nicht um eine innerhalb der Nutzungsbandbreite der erteilten Baugenehmigung liegende Nutzungsänderung. Dass § 65 Satz 2 LBO - anders als § 65 Satz 1 LBO - keinen Nutzungsbestandsschutz gewährt, wird bereits daran ersichtlich, dass diese Vorschrift („werden… genutzt“) nur die derzeitige Nutzung in den Blick nimmt. Zudem ist - hierauf hat das Regierungspräsidium Freiburg zu Recht und mit zutreffender Begründung hingewiesen - für ein schutzwürdiges Vertrauen des Klägers in den Fortbestand einer illegalen Nutzung jedenfalls dann kein Raum, wenn § 15 BauGB die Zurückstellung eines Baugesuches ermöglicht hätte. Dies gilt unabhängig von der Frage, ob es sich bei dieser Vorschrift um eine solche des formellen oder des materiellen Baurechts handelt (so bereits BVerwG, Urteil vom 22.01.1971 - IV C 62.66 -, NJW 1971, 1624). So liegt der Fall hier. Hätte sich der Kläger oder sein damaliger Mieter rechtmäßig verhalten und vor Nutzungsaufnahme die Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung in einen bordellartigen Betrieb bei der Beklagten beantragt, wäre es dieser im Hinblick auf den am 13.04.2005 gefassten und am 30.04.2005 bekannt gemachten Aufstellungsbeschluss möglich gewesen, das Vorhaben gemäß § 15 Abs. 1 BauGB zurückzustellen. Damit ist für die Annahme eines Bestandsschutzes auch mangels objektiver Schutzbedürftigkeit kein Raum.

59

cc) Abgesehen davon vermag die erkennende Kammer auch in tatsächlicher Hinsicht nicht festzustellen, dass die wohl im Mai 2005 aufgenommene Nutzung als Terminwohnung seinerzeit für einen namhaften Zeitraum materiell baurechtmäßig gewesen ist. Denn der insoweit materiell beweispflichtige Kläger trägt unwidersprochen vor, dass die Nutzung der Wohnungen im ersten Obergeschoss nicht nur gewerblichen Zwecken (Prostitution) gedient hat, sondern zugleich der Wohnnutzung einiger der dort auch mit Erstwohnsitz gemeldeten Prostituierten. Insoweit ist in der zutreffenden Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts aber geklärt, dass „gewerbliche Betriebe, die mit einer Wohnnutzung verbunden sind, wie ein Bordell, in dem die Dirnen auch wohnen, in Gewerbe- und Industriegebieten nicht zulässig“ sind (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 25.11.1983 - 4 C 21.83 -, BVerwGE 68, 213). Im Übrigen hat der Kläger weder Art und Umfang der Umbauarbeiten im Zeitraum März bis Mai 2005 dargelegt noch ist ersichtlich, dass die seinerzeit offenbar aufgenommene Nutzung als Escort-Service und als Terminwohnung auch mit § 15 BauNVO an dem konkreten Standort vereinbar gewesen ist.

60

c) Die Verfügung ist ermessensfehlerfrei auch gegenüber dem Kläger als Eigentümer ausgesprochen worden. Neben ihm als Eigentümer des Anwesens hat die Beklagte auch die (damalige) Betreiberin und den vormaligen Mieter des Klägers, ..., mit einer Untersagungsverfügung belegt. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Insbesondere hat die Beklagte in ihrer Klageerwiderung (dort S. 21 und 22) mit zutreffender Begründung dargelegt, dass sie sich auch daran orientieren darf, welcher Störer die Gefahr möglichst effektiv und dauerhaft beseitigen kann. Dies ist - woran die erkennende Kammer keinen Zweifel hat - der Kläger als Eigentümer des Anwesens. Gerade das hiesige Nutzungskonzept macht im Übrigen anschaulich, dass der Eigentümer mit einer gewissen Regelhaftigkeit auch zur Nutzungsuntersagung herangezogen werden sollte. Denn der wiederholte Betreiberwechsel sowie das hier - wie auch sonst - gepflegte Konzept ständiger Weiter- und Untervermietung der Räumlichkeiten zeigt deutlich, dass das Verwaltungsverfahren verlässlich häufig nur mit dem Grundstückseigentümer geführt werden kann.

61

d) Die Beklagte war schließlich auch nicht verpflichtet, die prostitutive Nutzung im Anwesen des Klägers zu dulden. Der Kläger macht insoweit unter Berufung auf die Bordell- und Vergnügungsstättenkonzeption der Beklagten geltend, die in seinem Anwesen verwirklichte Nutzung entspreche der von Terminwohnungen. Nach der nämlichen Konzeption der Beklagten (vgl. GR-Drucks. 01/181) würden Terminwohnungen im Stadtgebiet der Beklagten aber grundsätzlich geduldet, es sei denn deren Nutzung habe städtebauliche Spannungen zufolge. In der Tat dürfte die im Anwesen des Klägers ausgeübte gewerbliche Nutzung sowohl unter den Begriff des bordellartigen Betriebs als auch unter jenen der Terminwohnung fallen. Unter bordellartigen Betrieben werden von der Anzahl der Prostituierten her kleinere Einrichtungen der Prostitution verstanden (z.B. Erotik-Massagesalons, erotische Modelwohnungen, Sauna-Clubs, FKK-Clubs), zu denen auch sog. Wohnungsbordelle und Terminwohnungen mit ein bis maximal vier Prostituierten rechnen, die dort ihrem Gewerbe nachgehen, ohne dort zu wohnen und allenfalls dort einige Nächte verbringen (vgl. hierzu und zum Folgenden Stühler, BauR 2010, 1013 <1026>). Hinter dem Begriff einer „Terminwohnung“ verbirgt sich dabei das Geschäftskonzept, dass die Prostituierten für eine gewisse Zeitspanne in einer bestimmten Wohnung arbeiten, um dann nach einem festgelegten Rotationsprinzip, häufig einer oder mehrerer Wochen in die nächste Wohnung weiterzuziehen. Dies ist hier der Fall.

62

Soweit der Kläger eine Duldung der beiden in seinem Anwesen verwirklichten Terminwohnungen begehrt, weil nach dem sog. der Bordellkonzept der Beklagten die Terminwohnungen im Stadtgebiet grundsätzlich geduldet würden, verfängt seine Argumentation nicht. Die Beklagte hat schriftsätzlich und in der mündlichen Verhandlung für die erkennende Kammer nachvollziehbar vorgetragen, dass sie seit Schaffung einer zusätzlichen Planstelle zu Beginn des Jahres 2011 gegen neu aufgenommene Nutzungen als Terminwohnungen und gegen Einrichtungen mit einer größeren Anzahl an Plätzen vorgeht, gegen ältere - im Jahr 2001 bereits vorhandene - Einrichtungen aber erst nach und nach einschreitet. Dieses - der erkennenden Kammer aus mehreren anderen Verfahren bekannte und auch in der Praxis verwirklichte - Handlungskonzept ist im Hinblick auf Art. 3 Abs. 1 GG nicht zu beanstanden. Insbesondere ist die Beklagte aus Rechtsgründen nicht gehindert, ihr früher auf Nichteinschreiten gegen damals vorhandene Terminwohnungen angelegtes Handlungskonzept im Zuge der Erarbeitung einer neuen Bordellkonzeption fortzuentwickeln und nunmehr gegen seit langen Jahren baurechtswidrig genutzte Terminwohnungen oder seither neu hinzugekommene Etablissements vorzugehen.

63

Das Anwesen des Klägers wird durch bestimmungsgemäß sechs (derzeit vier, zeitweise - so der damalige Mieter ... - auch „bis zu zehn“) gleichzeitig anwesende Prostituierte genutzt. Bereits im Blick auf die Größe des dort verwirklichten bordellartigen Betriebs erscheint es nicht ermessensfehlerhaft, wenn die Beklagte gegen diese Terminwohnungen in einem einzelnen Anwesen, in denen regelmäßig mehr als vier Prostituierte ihrer Tätigkeit nachgehen, vorgeht, während sie gegen weniger massive Erscheinungsformen der prostitutiven Nutzung (insbesondere Wohnungsprostitution) nur bei städtebaulichen Spannungen einschreitet. Im Übrigen sind aber im vorliegenden Fall städtebauliche Spannungen auch deutlich zutage getreten, was nicht zuletzt an der Vielzahl der Eingaben aus der Nachbarschaft sichtbar geworden ist.

64

e) Auch sonst ist die Nutzungsuntersagungsverfügung frei von im Hinblick auf § 114 Satz 1 VwGO erheblichen Ermessensfehlern. Namentlich durfte die Beklagte die Nutzungsuntersagung gegenüber dem Kläger schon deshalb auf das gesamte Anwesen ... erstrecken, weil - zum einen - früher bauplanungsrechtlich unzulässige Nutzungen auch im Erd- und Untergeschoss des Anwesens stattgefunden haben und - zum anderen - der Kläger die Nutzung aller vermieteten Räumlichkeiten „für erotische Zwecke“ mietvertraglich ausdrücklich gestattet hat. Die Behauptung des Klägers, gegen ihn hätte allenfalls eine Duldungsverfügung erlassen werden können, während allenfalls der Pächter Adressat einer Untersagungsverfügung hätte werden dürfen, trifft - wie die Beklagte wiederum zutreffend ausgeführt hat - nicht zu (vgl. auch Sauter, LBO, § 65 RdNr. 64). Außerdem ist auch gegen die frühere Betreiberin des bordellartigen Betriebs eine Nutzungsuntersagungsverfügung ergangen.

65

Schließlich teilt die erkennende Kammer die Auffassung der Beklagten, dass diese nicht im Blick auf den längeren Zeitraum, der seit der Kenntnis der Baurechtswidrigkeit der prostitutiven Nutzung bis zum Erlass der Verfügung vergangen ist, an einem Einschreiten gegen den Kläger gehindert ist. Den zutreffenden Ausführungen der Beklagten in deren Klageerwiderung (dort S. 22 und 23) hat die erkennende Kammer nichts hinzuzufügen (vgl. auch VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 28.06.2010 - 8 S 708/10 -, VBlBW 2011, 28). Die Erwägung, im Hinblick auf die längere Dauer des Verfahrens (nur) auf die Anordnung der sofortigen Vollziehung, nicht aber auf die Nutzungsuntersagung als solche zu verzichten, ist im Blick auf § 114 Satz 1 VwGO nicht zu beanstanden.

66

4. Soweit dem Kläger in der Verfügung vom 21.02.2011 außerdem aufgegeben wurde, das über das Anwesen bestehende Mietverhältnis zu kündigen oder durch eine Änderungskündigung in eine genehmigungsfähige Nutzung zu überführen, ist die Klage unbegründet. Dabei kann dahinstehen, ob das Kündigungsgebot noch von der Ermächtigung zur Nutzungsuntersagung in § 65 Satz 2 LBO umfasst ist oder ob dafür die bauordnungsrechtliche Generalklausel in § 47 Abs. 1 Satz 2 LBO herangezogen werden muss (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.10.1990 - 5 S 3103/89 -, VBlBW 1991, 220 <221>; Beschluss der Kammer vom 15.02.2012 - 4 K 2406/11 -). Jedenfalls ist wegen der formellen Baurechtswidrigkeit der aktuellen Nutzung der Tatbestand der Ermächtigungsgrundlage erfüllt. Ermessensfehler sind auch insoweit weder ersichtlich noch vorgetragen.

67

5. Die Androhung des Zwangsgeldes findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 19 Abs. 1 Nr. 1, 20, 23 LVwVG. Die Beklagte hat das Zwangsgeld erst für den Fall der Zuwiderhandlung gegen die Untersagungsverfügung, die nach Bestandskraft begangen wird, angedroht. Damit liegt die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzung gemäß § 2 Nr. 1 LVwVG vor. Auch im Übrigen bestehen keine Bedenken an der Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldandrohung, insbesondere ist die Verhältnismäßigkeit gemäß § 19 Abs. 3 LVwVG auch im Blick auf die angedrohte Höhe gewahrt.

68

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Das Gericht sieht im Rahmen des ihm nach § 167 Abs. 2 VwGO eingeräumten Ermessens davon ab, das Urteil hinsichtlich der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

69

Trotz der Abweichung von der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg zu den tatbestandsmäßigen Voraussetzungen einer Nutzungsuntersagungsverfügung besteht kein Anlass, die Berufung wegen Divergenz oder grundsätzlicher Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nrn. 3 und 4 VwGO) zuzulassen. Denn aus den unter 3. genannten Gründen verstößt die Nutzung des ersten Obergeschosses im Anwesen des Klägers als Terminwohnung/bordellartiger Betrieb seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht, jedenfalls aber kann sich der Kläger in Bezug auf den Zeitraum zwischen Mai und November 2005 nicht auf Bestandsschutz berufen. Damit beruht das Urteil der erkennenden Kammer nicht auf der Abweichung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg.

Gründe

30

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Die Nutzungsuntersagungsverfügung der Beklagten vom 21.02.2011 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 10.04.2012 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

31

1. Soweit der Kläger die formelle Rechtswidrigkeit der Nutzungsuntersagungsverfügung mit der Begründung behauptet, diese sei nicht hinreichend bestimmt, teilt die erkennende Kammer seine Einschätzung nicht. Denn die von ihm insoweit thematisierte Frage, ob sich die Nutzungsuntersagungsverfügung aus Rechtsgründen auch auf die Nutzung des Erd- und Untergeschosses beziehen darf, ist keine Frage der Bestimmtheit der Verfügung, sondern eine solche ihrer materiellen Rechtmäßigkeit. An der Bestimmtheit der Verfügung können insoweit keine Zweifel bestehen. Für den Kläger als Adressat des Bescheids ist klar und unzweifelhaft erkennbar, welche Nutzungen in seinem Anwesen er zu unterlassen hat, welches Handlungsgebot ihm also auferlegt wird. Damit ist dem Bestimmtheitsgebot des § 37 Abs. 1 LVwVfG hinreichend Rechnung getragen.

32

2. Die Nutzungsuntersagung findet ihre gesetzliche Grundlage in § 65 Satz 2 LBO. Danach kann die Baurechtsbehörde die Nutzung von Anlagen untersagen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung ist der Schluss der mündlichen Verhandlung. Denn bei der Nutzungsuntersagung nach § 65 Satz 2 LBO handelt es sich um einen Dauerverwaltungsakt. Für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage ist daher mangels anderweitiger fachgesetzlicher Vorgaben jedenfalls insoweit auf den Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung abzustellen, als es um die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 65 Satz 2 LBO geht. Diese liegen vor: Die Nutzung des Anwesens ... in Freiburg als bordellartiger Betrieb steht im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften.

33

a) Die erkennende Kammer versteht § 65 Satz 2 LBO - entgegen der ständigen Rechtsprechung der Baurechtssenate des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg (vgl. nur Beschluss vom 22.01.1996 - 8 S 2964/95 -, VBlBW 1996, 300; Urteil vom 12.09.1984 - 3 S 1607/84 -, BauR 1985, 537; Urteil vom 22.09.1989 - 5 S 3086/88 -, BWVPr 1990, 113; zustimmend Dürr, VBlBW 1989, 361 <368>) - dahingehend, dass ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften im Sinne von § 65 Satz 2 LBO, der den Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigen kann, bereits im Fehlen der nach §§ 49 ff. LBO erforderlichen Baugenehmigung besteht (so zur textgleichen Vorschrift des § 80 Satz 2 SächsBauO: Sächsisches OVG, Beschluss vom 02.05.2011 - 1 B 30/11 -, juris RdNr. 6 mwN; zu Art. 76 Satz 2 BayBO: Bayerischer VGH, Beschluss vom 05.07.2004 - 15 CS 04.58 -, BayVBl. 2005, 117; zu § 61 BauO NRW: OVG Nordrhein-Westfalen, Beschlüsse vom 06.07.2009 - 10 B 617/09 -, BauR 2009, 1719, vom 12.07.2007- 7 E 664/07 -, BRS 71 Nr. 187, und vom 20.09.2010 - 7 B 985/10 -, BauR 2011, 240; zu § 73 Abs. 3 BbgBauO: OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10.05.2012 - OVG 10 S 42.11 -, juris RdNr. 6 mwN; zu § 79 Satz 2 Berliner Bauordnung: OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28.10.2011 - OVG 2 S 76.11 -, juris RdNr. 6; zu § 81 LBO RPf.: OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 22.05.1996 - 8 A 11880/85.OVG -, juris RdNr. 19; Beschluss vom 14.04.2011 - 8 B 10278/11 -, NVwZ-RR 2011, 635; zu § 89 NdsBauO: OVG Niedersachsen, Beschluss vom 14.09.1984 - 6 B 77/84 -, BRS 42 Nr. 226; Beschluss vom 30.03.2010 - 1 ME 54/10 -, juris RdNr. 10; zu § 72 HessBauO: Hessischer VGH, Beschluss vom 19.09.2006 - 3 TG 2161/06 -, juris RdNr. 7; OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 02.10.1996 - 1 L 356/95 -, juris RdNr. 25; OVG Hamburg, Beschluss vom 10.06.2005 - 2 Bs 144/05 -, juris RdNr. 21; OVG Bremen, Beschluss vom 04.08.1989 - 1 B 65/89 -, juris; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 09.03.2004 - 3 M 224/03 -, juris RdNr. 8; Beschluss vom 03.12.2008 - 3 M 153/08 -, juris RdNr. 5; OVG Thüringen, Beschluss vom 04.11.1993 - 1 B 113/92 -, ThürVBl. 1994, 111; Urteil vom 11.12.1997 - 1 KO 674/95 -, juris RdNr. 41; OVG des Saarlandes, Beschluss vom 02.07.2012 - 2 A 446/11 -, juris RdNr. 15; OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 25.08.2004 - 2 M 262/04 -, juris RdNr. 8; aus der Literatur: Decker, in: Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Kommentar, Stand: Februar 2012, Art. 76 RdNr 284; Reichel/Schulte, Handbuch Bauordnungsrecht, 2004, Kap. 15 RdNr. 222; Sauter, LBO Baden-Württemberg, Stand Juli 2011, § 65 RdNrn. 99 ff.; Decker, BayVBl. 2011, 517 <525>; Stühler, VBlBW 2008, 433).

34

Die gegenteilige Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg findet im Wortlaut des § 65 Satz 2 LBO keine Stütze und ist auch unter Berücksichtigung sonstiger Auslegungsregeln nicht geboten. Nach dem Wortlaut des § 65 Satz 2 LBO reicht für eine Nutzungsuntersagung ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften aus. Ein solcher liegt auch vor, wenn ein von Gesetzes wegen genehmigungspflichtiges Vorhaben ohne die erforderliche Baugenehmigung verwirklicht und die Nutzung an den zuständigen Behörden vorbei ins Werk gesetzt wird; dann bereits wird die Anlage im Sinne von § 65 Satz 2 LBO im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften - nämlich ohne die erforderliche Baugenehmigung - genutzt. Die Tatbestandsseite der nämlichen Vorschrift erfordert somit keinen zusätzlichen Blick auf die materielle Rechtslage, namentlich kann die Frage der Genehmigungsfähigkeit der Nutzungsänderung im Angesicht der formellen Baurechtswidrigkeit auf dieser Ebene der Norm unentschieden bleiben. Die systematische Auslegung stützt diese Auffassung. Im Unterschied zu den - tatbestandlichen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16.06.2003 - 3 S 2436/02 -, VBlBW 2004, 263) - Voraussetzungen der Beseitigungsanordnung nach § 65 Satz 1 LBO erfordert der Tatbestand des § 65 Satz 2 LBO gerade nicht, dass „nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können“. Auch Gesichtspunkte des Bestandsschutzes - in den Fällen des § 65 Satz 1 LBO wegen der normativen Anknüpfung an den Zeitpunkt der Errichtung der Anlage bereits auf der Tatbestandsseite zu prüfen - können bei der Nutzungsuntersagung allenfalls im Rahmen der Ermessensausübung von Bedeutung sein. Denn im Unterschied zu § 65 Satz 1 LBO („im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet“) lässt § 65 Satz 2 LBO („werden…genutzt“) eine aktuell baurechtswidrige Nutzung und damit eine nur formell baurechtswidrige Nutzung ausreichen.

35

Auch Sinn und Zweck des § 65 Satz 2 LBO lassen ein solches - enges - Verständnis des Normtextes als vorzugswürdig erscheinen. Indem § 2 Abs. 12 LBO die Nutzungsänderung der Errichtung einer baulichen Anlage gleichstellt und indem § 49 Abs. 1 LBO die Nutzungsänderung grundsätzlich - mit den Einschränkungen des § 50 Abs. 2 LBO - für genehmigungspflichtig erklärt, weist das Regelungsregime der verfahrensrechtlichen Vorschriften der Landesbauordnung die Prüfung der Genehmigungsfähigkeit einer genehmigungspflichtigen Nutzung dem Baugenehmigungsverfahren zu. Dort soll - unter Berücksichtigung der nach der LBOVVO erforderlichen Bauvorlagen - in einem überschaubaren Zeitraum (§ 54 Abs. 5 LBO) unter Beteiligung der Gemeinde und der Nachbarn (§ 55 LBO) untersucht werden, ob die zur Genehmigung gestellte Nutzungsänderung genehmigungsfähig ist. Diese Zuordnung des Gesetzgebers zu einem Regelungsregime der Präventivkontrolle ist bei der Auslegung des § 65 Satz 2 LBO zu berücksichtigen. Eine genehmigungsbedürftige bauliche Nutzung darf daher im Blick auf die „Tatbestandsseite“ des § 65 Satz 2 LBO bereits wegen formeller Baurechtswidrigkeit untersagt werden. So verstanden verschafft die Nutzungsuntersagung der gesetzlich vorgeschriebenen Präventivkontrolle Geltung und verhindert, dass der rechtsuntreue Bürger Nutzungsvorteile gegenüber denjenigen Bauherrn erhält, die das Genehmigungsverfahren betreiben.

36

Art. 14 Abs. 1 GG fordert ein abweichendes Verständnis des § 65 Satz 2 LBO nicht. Denn das Eigentum des Grundrechtsträgers - zu dem das bloße Vermögen ohnehin nicht rechnet - wird durch Inhalts- und Schrankenbestimmungen einfachrechtlich ausgestaltet. Indem der Landesgesetzgeber die Genehmigungspflichtigkeit einer Nutzungsänderung statuiert, gestaltet er auch den Inhalt und die Schranken des Eigentums aus. Es ist somit im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 GG unproblematisch, wenn der Betroffene ohne Verlust an „Bausubstanz“ - und damit anders als bei der Beseitigungsanordnung (vgl. hierzu auch VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 29.07.1991 - 3 S 1777/91 -, juris RdNr. 3) - lediglich hinter die formellen Schranken des Baurechts zurückgedrängt und gezwungen wird, seine Interessen auf dem vorgeschriebenen Weg - Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung - zu verfolgen (so zum Nutzungsaufnahmeverbot nach § 47 LBO zutreffend: VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 28.06.2010 - 8 S 708/10 -, juris RdNr. 6). Insbesondere folgt aus Art. 14 Abs. 1 GG kein voraussetzungsloses Recht auf allgemeine Baufreiheit. Gewährleistet ist lediglich das Recht, sein Grundstück nach den geltenden Bauvorschriften zu bebauen (vgl. hierzu Berkemann, in: Umbach/Clemens, GG, Art. 14 RdNr. 381 mwN). Dass der Landesgesetzgeber den Baubeginn von einem Genehmigungserfordernis abhängig gemacht hat, ist mit Art. 14 Abs. 1 GG ohne Weiteres vereinbar. Soweit der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg für die Richtigkeit der gegenteiligen Auffassung bemerkt, diese sei „mit Rücksicht auf den durch Art. 14 GG gewährleisteten Bestandsschutz“ gefordert (so z.B. Beschluss vom 22.01.1996 - 8 S 2964/95 -, VBlBW 1996, 300), ist dies schon deshalb nicht überzeugend, weil Bestandsschutz nach zutreffender Auffassung grundsätzlich nach Maßgabe des einfachen Rechts gewährleistet wird (stRspr., vgl. nur BVerwG, Urteil vom 12.03.1998 - 4 C 10.97-, BVerwGE 106, 228; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.09.2012 - 3 S 2236/11 -, juris RdNr. 19; vgl. dazu auch näher unten). Soweit der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in dem genannten Beschluss vom 22.01.1996 (a.a.O.) die Auffassung vertritt, im Hinblick auf die bloße Ordnungsfunktion der Baugenehmigung wäre eine nur auf formelle Verstöße gestützte Nutzungsuntersagung ebenso wenig mit Art. 14 GG zu vereinbaren wie eine Abbruchsanordnung, wird nicht nur ein unzutreffendes Verständnis der Wirkungen einer Baugenehmigung zugrunde gelegt (vgl. dazu etwa Sauter, LBO, § 58 RdNrn. 4 ff.), sondern zugleich übersehen, dass - zum einen - Art. 14 Abs. 1 GG zu dieser Frage keine Aussage trifft und dass - zum anderen - die Differenzierung zwischen Abbruchsanordnung und Nutzungsuntersagung im Normtext des § 65 LBO eindeutig angelegt ist.

37

Dass die Tatbestandsseite des § 65 Satz 2 LBO die materielle Baurechtswidrigkeit nicht in den Blick nimmt, wird letztlich auch daran ersichtlich, dass der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in gefestigter Rechtsprechung selbst davon ausgeht. Eine genehmigungsbedürftige bauliche Nutzung, deren Genehmigungsfähigkeit nicht ohne weiteres, sondern erst aufgrund weiterer Ermittlungen festgestellt werden kann, darf nämlich auch nach Auffassung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg auf der Grundlage des § 65 Satz 2 LBO wegen formeller Baurechtswidrigkeit vorläufig bis zur endgültigen Klärung der Zulässigkeit der Nutzung im Baugenehmigungsverfahren untersagt werden (vgl. Beschluss vom 29.07.1991 - 3 S 1777/91 -, juris RdNr. 3; Urteil vom 22.09.1989 - 5 S 3086/88 -, NVwZ 1990, 480; Beschluss vom 01.02.2007 - 8 S 2606/06 -, VBlBW 2007, 226). § 65 Satz 2 LBO ist aber kein „relativer Tatbestand“. Versteht man die Vorschrift - unzutreffend - so, dass ihre Voraussetzungen erst gegeben sind, wenn die aufgenommene Nutzung seit ihrer Aufnahme auch materiell baurechtswidrig ist, kann auf dieses Tatbestandsmerkmal nicht für eine andere Fallgruppe verzichtet werden. Insoweit vermag die vom Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg vorgenommene Relativierung bzw. Negierung von (vermeintlichen) Tatbestandsmerkmalen des § 65 Satz 2 LBO in den Fällen der vorläufigen Nutzungsuntersagung dogmatisch schon deshalb nicht zu überzeugen, weil sie in Konflikt mit der eigenen Auffassung zu den Tatbestandsmerkmalen des § 65 Satz 2 LBO gerät.

38

Nach alldem ist die erkennende Kammer - im Einklang mit der Rechtsprechung aller anderen Oberverwaltungsgerichte - der Überzeugung, dass der Tatbestand des § 65 Satz 2 LBO bereits dann erfüllt ist, wenn für eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung die erforderliche Baugenehmigung nicht erteilt ist.

39

b) Die Beklagte hat in ihrer Klageerwiderung (dort S. 7 bis 9) zutreffend und mit überzeugender Begründung dargelegt, dass und warum im vorliegenden Fall eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung in Rede steht, insbesondere die derzeit ausgeübte Nutzung nicht von der Baugenehmigung zur Errichtung einer Zweiradwerkstatt mit Betriebsleiterwohnung gedeckt ist und auch keine verfahrensfreie Nutzungsänderung im Sinne des § 50 Abs. 2 LBO in Rede steht. Auf die zutreffenden Ausführungen der Beklagten nimmt die erkennende Kammer zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug, zumal sich der Prozessbevollmächtigte des Klägers dieser Sichtweise in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich angeschlossen hat. Auch die Betreiberin des bordellartigen Betriebs im ersten Obergeschoss des Anwesens des Klägers scheint sich diese Auffassung zu eigen gemacht zu haben, hat sie doch zwischenzeitlich einen mit einer Nutzungsänderung begründeten Bauantrag gestellt, ohne dass in diesem bauliche Veränderungen vorgesehen wären.

40

3. Die Nutzungsuntersagungsverfügung ist verhältnismäßig und ermessensfehlerfrei verfügt worden. Für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Ermessensbetätigung der Beklagten kann offen bleiben, ob an der tradierten Auffassung der Maßgeblichkeit der letzten Behördenentscheidung (vgl. nur VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24.07.2002 - 5 S 149/01 -, GewArch 2003, 496; Beschluss vom 30.09.1993 - 14 S 1946/93 -, juris RdNr. 3) festzuhalten ist oder ob - wofür in Ansehung der prozessrechtlichen Vorschrift des § 114 Satz 2 VwGO und im Blick auf den Charakter als Dauerverwaltungsakt aus der Sicht der erkennenden Kammer einiges spricht - die Beklagte auch insoweit verpflichtet ist, ihren Verwaltungsakt „gleichsam unter Kontrolle zu halten“ (so auch Decker, in: Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Art. 76 RdNr. 291; ebenso zur Anfechtung von Ermessensausweisungen: BVerwG, Urteil vom 15.11.2007 - 1 C 45.06 -, BVerwGE 130, 20). Denn die angefochtene Verfügung ist in Bezug auf die Ermessensausübung zu allen Zeitpunkten nicht zu beanstanden.

41

Die untersagte Nutzung erweist sich nicht als derzeit offensichtlich genehmigungsfähig (dazu nachfolgend a) und genießt keinen Bestandsschutz (b). Die Verfügung ist ermessensfehlerfrei auch gegenüber dem Kläger als Eigentümer ausgesprochen worden (c); aus der von der Beklagten hinsichtlich der Wohnungsprostitution ausgeübten Verwaltungspraxis kann der Kläger unter Berücksichtigung des Gleichheitssatzes keine Rechte herleiten (d). Auch sonst ist die Nutzungsuntersagungsverfügung frei von im Hinblick auf § 114 Satz 1 VwGO erheblichen Ermessensfehlern (e).

42

a) Die ausgeübte und von der Beklagten untersagte Nutzung erweist sich nicht als offensichtlich genehmigungsfähig, da sie den Festsetzungen im Bebauungsplan „Landwasser-Mitte II“ vom 26.11.2005 widerspricht und somit nach § 30 BauGB in Verbindung mit den textlichen Festsetzungen des nämlichen Bebauungsplans nicht zugelassen werden kann. Durchgreifende Anhaltspunkte dafür, dass dieser Bebauungsplan unwirksam sein könnte, bestehen nicht.

43

aa) Die textliche Festsetzung in dem Bebauungsplan „Landwasser-Mitte II“ vom 04.10.2005

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„Unzulässig sind Einrichtungen wie Animierlokale, Nachtbars und vergleichbare Einrichtungen mit Striptease und Filmvorführung, Sex-Kinos, Geschäfte mit Einrichtungen zur Vorführung von Sex- und Pornofilmen, erotische Sauna- und Massagebetriebe, sonstige Vergnügungsstätten, Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Terminwohnungen, Eros-Center und vergleichbare Dirnenunterkünfte, Einzelhandelsgeschäfte mit überwiegendem Sex- und Erotiksortiment, Swingerclubs sowie sonstige sexbezogene Vergnügungsstätten.“

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findet ihre Rechtsgrundlage in § 1 Abs. 9 BauNVO. Hiernach kann im Bebauungsplan bei Anwendung des § 1 Abs. 5 bis 8 BauNVO festgesetzt werden, dass u.a. bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen unzulässig sind, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen. Prostitutionsbetriebe stellen eine bestimmte Art von Gewerbebetrieben dar, die einer Branchendifferenzierung grundsätzlich zugänglich sind (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 11.05.2005 - 8 C 10053/05 -, BRS 69 Nr. 35; Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl. 2008, § 8 RdNr. 18.4). Besondere städtebauliche Gründe für ihren Ausschluss aus dem hier in Rede stehenden Gewerbegebiet hat die Beklagte in der Begründung der Bebauungsplanänderung sowie in ihrer Klageerwiderung (dort S. 16) angeführt. Indem die Beklagte auf die kleinräumige gewerbliche Struktur des bestehenden Gewerbegebiets abhebt und diese - gleichsam „klassische“ - Struktur des Gewerbegebiets vor Milieuveränderungen geschützt werden soll, macht sie besondere städtebauliche Gründe im Sinne des § 1 Abs. 9 BauNVO geltend, die den Ausschluss von „sexbezogenen Nutzungen“ zu rechtfertigen geeignet sind. Dies gilt auch und gerade unter Berücksichtigung des Umstands, dass es sich um ein sehr kleines Gewerbegebiet handelt, das an Wohn- und Mischbauflächen angrenzt. Die erkennende Kammer vermag in Ansehung dieser Begründung nicht festzustellen, dass § 1 Abs. 9 BauNVO die im Streit stehende textliche Festsetzung nicht zu rechtfertigen vermag.

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bb) Der Bebauungsplan „Landwasser-Mitte II“ verstößt entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht gegen das Erforderlichkeitsgebot des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB. In der von der erkennenden Kammer geteilten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist geklärt, dass nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB nur solche Bebauungspläne sind, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. Davon ist u.a. auszugehen, wenn eine positive Zielsetzung nur vorgeschoben wird, um eine in Wahrheit auf bloße Verhinderung gerichtete Planung zu verdecken (vgl. statt vieler: BVerwG, Beschluss vom 11.05.1999 - 4 BN 15.99 -, NVwZ 1999, 1338). Ein solcher Fall ist nicht schon dann gegeben, wenn der Hauptzweck der Festsetzungen in der Verhinderung bestimmter städtebaulich relevanter Nutzungen besteht. Festsetzungen in einem Bebauungsplan sind nur dann als „Negativplanung“ unzulässig, wenn sie nicht dem planerischen Willen der Gemeinde entsprechen, sondern nur vorgeschoben sind, um eine andere Nutzung zu verhindern (BVerwG, Beschluss vom 18.12.1990 - 4 NB 8.90 -, NVwZ 1991, 875).

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Gemessen daran vermag die erkennende Kammer einen Verstoß gegen das Erforderlichkeitsgebot nicht festzustellen. Mit der im Streit stehenden textlichen Festsetzung wollte der Gemeinderat der Beklagten den Beschluss des Gemeinderates zur planungsrechtlichen Steuerung von Bordellen umsetzen. Der Gemeinderat ist in Bezug auf das Plangebiet des Bebauungsplans „Landwasser-Mitte II“ zu dem Ergebnis gelangt, dass unter Berücksichtigung des im Jahr 2005 vorhandenen genehmigten Bestandes („kleinparzellierte gewerbliche Bauflächen zwischen der ... Straße und der ..., Ansiedlung von kleineren Betrieben aus den Bereichen Handwerk, Handel und Dienstleistungen“) eine prostitutive Nutzung dort wegen der damit „verbundenen Auswirkungen auf das direkte Umfeld (Wegzug von ansässigen Gewerbebetrieben, Belästigungen von Nachbarn, Milieuveränderungen) und den damit verbundenen städtebaulichen Missständen“ nicht zulässig sein soll. Der Gemeinderat hat damit eine positive städtebauliche Begründung gegeben, die den Anforderungen des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB Rechnung trägt (vgl. zum Trading-Down-Effekt auch BVerwG, Beschluss vom 21.12.1992 - 4 B 182.92 -, BRS 55 Nr. 42; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 03.03.2005 - 3 S 1524/00 -, juris; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 11.10.2001 - 10 A 2288/00 -, juris; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 11.05.2005, a.a.O.). Zugleich hat er bei der städtebaulichen Umsetzung seines Beschlusses über die planungsrechtliche Steuerung von Bordellen der prostitutiven Nutzung in anderen Bereichen des Stadtgebiets substanziell Raum verschafft. Insbesondere hat der Gemeinderat die planungsrechtlichen Grundlagen für die Verwirklichung einer gewerblichen Nutzung an drei Bordellstandorten geschaffen und - in Bezug auf die Abschätzung der Bedarfssituation in Freiburg - weitere in den Jahren 2001/2003 vorhandene Einrichtungen berücksichtigt. Mehr ist von Rechts wegen im Hinblick auf § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht veranlasst. Der Kläger irrt, wenn er davon ausgeht, die Zulassung prostitutiver Nutzungen im Gemeindegebiet der Beklagten müsse sich an der Nachfrage innerhalb des Stadtkreises - oder gar der diesen umgebenden Region - orientieren. Die vom Kläger mittels Statistiken über die Inanspruchnahme prostitutiver Dienstleistungen geforderte weitgehende Gleichsetzung der Bebauungsplanung mit einer „Nachfragebefriedigungsplanung“ ist verfehlt und wird ersichtlich durch das Baugesetzbuch nicht gefordert. Welche Umstände bei der Bauleitplanung einer Gemeinde zu berücksichtigen sind, erhellt vielmehr § 1 Abs. 6 BauGB. Dass das Bedürfnis nach der Inanspruchnahme prostitutiver Dienstleistungen mit einem besonderen Gewicht in die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB einzustellen wäre, ergibt sich weder aus § 1 Abs. 6 BauGB noch aus sonstigen Vorschriften des Baugesetzbuchs. Im Gegenteil können „sexbezogene Nutzungen“ mit den in § 1 Abs. 6 BauGB genannten Belangen möglicherweise eher in Konflikt geraten, als es bei sonstigen gewerblichen Nutzungen der Fall ist. Dieser Gesichtspunkt rechtfertigt es - rechtlich freilich auf der Ebene der Abwägungsentscheidung angesiedelt -, den Gemeinden bei der bauplanungsrechtlichen Steuerung der Prostitution die Freiheit einzuräumen, derartige - mit einer Vielzahl von Belangen des § 1 Abs. 6 BauGB regelhaft konfligierenden - Nutzungen restriktiver zu behandeln als sonstige, weniger konfliktträchtige gewerbliche Nutzungen.

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In Umsetzung des Beschlusses des Gemeinderats der Beklagten über die planungsrechtliche Steuerung von Bordellen hat er für die Bordellnutzung an drei Standorten planerisch substanziell Raum geschaffen. Hierbei war der Gemeinderat nicht aus Rechtsgründen gehindert zugrundezulegen, dass gegen städtebaulich weniger relevante Formen prostitutiver Nutzung seitens der Verwaltung nur eingeschritten wird, wenn von diesen städtebauliche Spannungen ausgehen. Zwar erscheint es - darauf hat der Prozessbevollmächtigte des Klägers in der mündlichen Verhandlung zu Recht hingewiesen - nicht von vornherein frei von rechtlichen Bedenken, wenn ein planerisches Konzept (auch) auf dem Vorhandensein illegaler Nutzungen gründet. Die von der interfraktionellen Arbeitsgruppe des Gemeinderats über die Polizeidirektion erhobenen 27 bis 30 Terminwohnungen mit etwa 80 Prostituierten (Bl. 67 und 211 der Akten des Bauverwaltungsamts) wurden (und werden teilweise auch heute noch) ohne die erforderliche Baugenehmigung für Zwecke der Prostitution genutzt. Aus Rechtsgründen ist die Berücksichtigung des zu diesem Zeitpunkt tatsächlich vorhandenen Bestandes jedoch nicht zu beanstanden. Denn jedenfalls bei der erstmaligen konzeptionellen Steuerung prostitutiver Nutzung erweist es sich im Hinblick auf § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB als hinnehmbar, bei der Einschätzung des Angebots und der Nachfrage auch solche Nutzungen zu berücksichtigen, die schon einige Zeit verwirklicht sind, gegen die aber seitens der Verwaltung nicht sofort und nur bei Hinzukommen weiterer Umstände (städtebauliche Spannungen) eingeschritten wird. Zum einen hat die Beklagte dargelegt, dass sie seinerzeit personell nicht in der Lage war, sämtliche der im Stadtgebiet baurechtswidrig verwirklichten Bordellnutzungen aufzugreifen und zu untersagen. Zum anderen erweist sich ein effektives Vorgehen gegen Terminwohnungen wegen der „Flüchtigkeit“ prostitutiver Nutzung und wegen ihrer - gegenüber sonstigem Gewerbe - großen Mobilität als besonders aufwändig. Denn der Nutzungsuntersagung an dem einen Standort folgt häufig die (wiederum illegale) Nutzungsaufnahme am nächsten Standort und dies, ohne dass die neue Nutzung dort sogleich wahrnehmbar wird, geschweige denn die jeweiligen Betreiber sich an den Bestimmungen des formellen Baurechts orientieren (zutr. Stühler, VBlBW 2008, 433). Ein nachhaltiges Einschreiten gegen diese Art der ungenehmigten gewerblichen Nutzung ist deshalb besonders aufwändig und selten von dauerhaftem Erfolg. Aus diesem Grunde hält es die erkennende Kammer im Hinblick auf § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB für zulässig, dass der Gemeinderat bei der erstmaligen Erarbeitung eines Bordellkonzepts im Hinblick auf das im Stadtgebiet vorhandene Angebot - und daher mit Blick auf die Anzahl zusätzlich erforderlicher Bordellstandorte - zur Kenntnis genommen hat, dass die Verwaltung gegen baurechtswidrig genutzte Terminwohnungen nur bei Hinzukommen weiterer Umstände einschreitet. Dies berücksichtigend erscheint es im Blick auf das Verbot der Verhinderungsplanung nicht zu beanstanden, dass der Gemeinderat der Beklagten seinerzeit mit drei Standorten nur eine relativ geringe Anzahl an Bordellen und bordellartigen Betrieben ausgewiesen hat. Die Bordellkonzeption des Gemeinderats konnte dem entsprechend taugliche Grundlage für die Umsetzung im Wege der Bauleitplanung sein.

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Zwar hat sich nach Erlass des Bebauungsplans gezeigt, dass von den drei zulässigen Standorten im Stadtgebiet der Standort „Westlich Heinrich-von-Stephan-Straße, Plan - Nr. 4-63“ nicht verwirklicht werden konnte. Dies begründet jedoch keinen Verstoß gegen das Erforderlichkeitsgebot des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Denn in den Jahren 2003/2005 war es nicht von vornherein ausgeschlossen, dass dieser Standort dauerhaft nicht wird verwirklicht werden können. Nachträgliche Entwicklungen begründen indes keinen Verstoß gegen § 1 Abs. 3 BauGB, sondern können allenfalls unter dem Gesichtspunkt der Funktionslosigkeit von Bebauungsplänen relevant werden. Davon kann hier indes keine Rede sein; sie wird vom Kläger auch nicht eingewandt.

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cc) Auch für einen im Hinblick auf die Planerhaltungsvorschriften beachtlichen Abwägungsfehler ist nichts ersichtlich. Der Prozessbevollmächtigte des Klägers hat in seiner Klagebegründung (dort S. 25) und in der mündlichen Verhandlung zutreffend darauf hingewiesen, dass die von ihm behaupteten Fehler im Abwägungsvorgang unbeachtlich geworden sind. Für die erkennende Kammer sind auch beachtliche Fehler im Abwägungsergebnis nicht ersichtlich.

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dd) Erweist sich der Bebauungsplan der Beklagten somit als wirksam, kann nicht davon ausgegangen werden, die untersagte Nutzung sei offensichtlich genehmigungsfähig, zumal eine Befreiung von der maßgeblichen textlichen Festsetzung schon deshalb nicht in Betracht kommt, weil im Sinne des § 31 Abs. 2 BauGB Grundzüge der Planung berührt sind.

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b) Der Kläger kann sich auch nicht auf einen Bestandsschutz der untersagten Nutzung berufen. Der insoweit materiell beweispflichtige Kläger macht geltend, die ergangene Nutzungsuntersagungsverfügung sei rechtswidrig, weil die Nutzung der Wohnung als Terminwohnung bzw. bordellartiger Betrieb von Mai bis November 2005 und damit für einen namhaften Zeitraum mit dem materiellen Baurecht in Einklang gestanden habe. Insoweit ist zwischen den Beteiligten bereits in tatsächlicher Hinsicht streitig, ob die nunmehr untersagte Nutzung bereits im Mai 2005 aufgenommen (und der entsprechende Mietvertrag am 25.03.2005 geschlossen) wurde oder ob der Kläger den von ihm mit ... geschlossenen Mietvertrag um ein Jahr vordatiert hatte. In diesem Sinne hat sich Letztgenannter in einem Schreiben an die Beklagte vom 03.03.2009 (Bl. 151 d.A.) eingelassen, während er in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar erklärt hat, er habe mit dieser Falschaussage die Beklagte zum baurechtlichen Einschreiten gegen die damaligen Untermieter bewegen wollen. Der vorliegende Rechtsstreit gibt indes keinen Anlass, dieser Frage in tatsächlicher Hinsicht weiter nachzugehen. Denn selbst wenn man von einer Nutzungsaufnahme im Mai 2005 ausgehen wollte, wofür die vom Kläger vorgelegten Anlagen K 31 und K 32 sprechen dürften, könnte sich der Kläger nicht auf einen Bestandsschutz der nunmehr untersagten Nutzung berufen.

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aa) Im Ansatz zu Recht geht der Kläger allerdings davon aus, dass die Nutzung als bordellartiger Betrieb in seinem Anwesen ... vor Inkrafttreten der Zweiten Änderung des Bebauungsplans Landwasser-Mitte II am 26.11.2005 genehmigungsfähig gewesen sein könnte. Denn der seinerzeit maßgebliche Bebauungsplan Landwasser-Mitte II setzte in der Fassung seiner Ersten Änderung vom 04.02.1992 - wie heute - ein Gewerbegebiet fest, in dem seinerzeit allerdings (lediglich) die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten ausgeschlossen war. Die bloße Nutzung von Wohnraum zur Prostitution, sei es als Wohnungsprostitution, Terminwohnung oder bordellartiger Betrieb, stellt jedoch keine Vergnügungsstätte dar (vgl. näher VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 05.03.2012 - 5 S 3239/11 -, NVwZ-RR 2012, 431 mwN; Urteil der Kammer vom 24.10.2000 - 4 K 1178/99 -, NVwZ 2001, 1442; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 103. Lieferung <2012>, § 6 BauNVO RdNr. 42, Fickert/Fieseler, a.a.O., § 4a RdNr. 23.7). Dass die Beklagte mit dem Ausschluss von Vergnügungsstätten seinerzeit - möglicherweise vor dem Hintergrund der Rechtsprechung und Literatur zu früheren Fassungen der Baunutzungsverordnung (vgl. die Nachweise bei Fickert/Fieseler, a.a.O., § 4a RdNr. 23.7) - auch die hier im Streit stehende Nutzung ausschließen wollte, mag sein. Mit dem planerischen Ausschluss (nur) von Vergnügungsstätten ist dies indes objektiv nicht gelungen. Die beiden Wohnungen im ersten Obergeschoss des klägerischen Anwesens wurden unstreitig nur als Terminwohnungen bzw. als bordellartiger Betrieb genutzt. Insoweit lag jedenfalls im Rechtssinne keine Vergnügungsstätte vor, sodass die textliche Festsetzung der Ersten Änderung des Bebauungsplans Landwasser-Mitte II dem Kläger nicht entgegen gehalten werden konnte. Ob im Zeitraum von Mai bis November 2005 im Keller des Anwesens ein SM-Studio unterhalten wurde, das unter den Begriff der „Vergnügungsstätte“ zu subsumieren wäre, kann dahinstehen, denn daraus ergäbe sich nicht die materielle Illegalität der gesamten Nutzung. Auf Grund der räumlichen Zäsur - Nutzung des ersten Obergeschosses als Terminwohnungen einerseits und des Kellers als SM-Studio andererseits - ist die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzungen differenziert zu beurteilen.

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bb) Gleichwohl ist dem Kläger eine Berufung auf (passiven) Bestandsschutz aus Rechtsgründen verwehrt. Dieser lässt sich - bezogen auf die streitgegenständliche Nutzung - weder aus Art. 14 Abs. 1 GG (1) noch aus einfachrechtlichen Bestimmungen ableiten (2).

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(1) Der Kläger kann sich zunächst nicht auf einen verfassungsunmittelbaren Bestandsschutz der Nutzung des ersten Obergeschosses seines Anwesens als Terminwohnung berufen. Das Rechtsinstitut des baurechtlichen Bestandsschutzes wurde vom Bundesverwaltungsgericht als verfassungsunmittelbare Anspruchsgrundlage entwickelt, um den Eigentümern bestimmter baulicher Anlagen die Möglichkeit zu gewähren, diese weiter zu nutzen oder gegebenenfalls sogar zu erweitern, obgleich die rechtlichen Rahmenbedingungen sich zwischenzeitlich zum Nachteil des Eigentümers geändert haben. Begrifflich treffend lässt sich der von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts entwickelte Bestandsschutz in seiner passiven Ausgestaltung als „Bestandsnutzungsschutz“ (Bahnsen, Der Bestandsschutz im öffentlichen Baurecht, 2011, S. 38) beschreiben. Dementsprechend sichert der passive Bestandsschutz das Recht des Eigentümers einer baulichen Anlage diese, so wie sie ausgeführt ist, zu nutzen, auch wenn neuere baurechtliche Vorschriften diesem Vorhaben nunmehr entgegen stehen (Papier, in: Maunz/Dürig, GG, Art. 14 RdNr. 84). Der „Istzustand“ einer baulichen Anlage wird somit vor Anpassungsverlangen aufgrund geänderter Rechtslage, Beseitigungsanordnungen und Nutzungsuntersagungen von Seiten der Behörde geschützt. Wegen der Normgeprägtheit des Eigentumsgrundrechts gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG bestimmen sich Grund, Reichweite und Inhalt eines Bestandsschutzes von ausgeübten Nutzungen in der Konsequenz der Nassauskiesungsentscheidung (BVerfG, Beschluss vom 15.07.1981 - 1 BvL 77/78 -, BVerfGE 58, 300) nach neuerer und zutreffender Auffassung jedoch grundsätzlich nach dem einfachen Recht (stRspr., vgl. nur BVerwG, Urteil vom 12.03.1998 - 4 C 10.97 -, BVerwGE 106, 228; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.09.2012 - 3 S 2236/11 -, juris RdNr. 19). Da der Gesetzgeber gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Inhalt und Schranken des Eigentums festlegt, gibt es - abgesehen von der vom Gesetzgeber zu beachtenden Institutsgarantie - keinen verfassungsunmittelbaren Gehalt des Eigentums. Nur solche Befugnisse, die einem Eigentümer durch die Gesamtheit der (verfassungsmäßigen) Gesetze zu einem bestimmten Zeitpunkt zugewiesen sind, werden demnach von seinem Eigentumsgrundrecht geschützt. Auch die Baufreiheit, die vom Schutzbereich des Eigentumsgrundrechts umfasst wird, ist daher nur nach Maßgabe des einfachen Rechts gewährleistet (vgl. BVerfG, Beschluss vom 19.06.1973 - 1 BvL 39/69 u.a. -, BVerfGE 35, 263 <276>; BVerwG, Urteil vom 12.03.1998, a.a.O.; Berkemann, in: Umbach/Clemens, GG, Art. 14 RdNr. 381). Verfassungsrechtlichen Schutz genießt eine Eigentumsposition im Bereich des Baurechts somit nur im Rahmen der mit ihr zulässigerweise verbundenen, gesetzlich definierten Befugnisse (vgl. BVerfG, Beschluss vom 15.10.1996 - 1 BvL 44/92 u.a. -, BVerfGE 95, 64 <82>; Wieland, in: Dreier, GG, Art. 14 RdNr. 40). Für verfassungsunmittelbaren Bestandsschutz der Nutzung als Terminwohnung ist somit kein Raum.

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(2) Der Kläger kann den Bestandsschutz der untersagten Nutzung auch nicht aus dem einfachen Recht ableiten. Auf die Bestandskraft einer Baugenehmigung und deren Legalisierungswirkung kann er sich nicht berufen, da die Nutzung des Anwesens als Zweiradwerkstatt und die diesem zugeordnete Nutzung des ersten Obergeschosses als Betriebsinhaberwohnungen endgültig aufgegeben wurde. Denn von der Bestandskraft der Baugenehmigung gedeckt ist nur die nach Art und Umfang unveränderte Nutzung (vgl. BVerwG, Urteile vom 23.02.1979 - 4 C 86.76 - und vom 23.01.1981 - 4 C 83.77 -, Buchholz 406.16 Eigentumsschutz Nrn. 13 und 23). Bestandsschutzfähig ist somit nur der Anspruch des dinglich Berechtigten einer durch Genehmigung legalisierten oder (bzw. und) während eines Mindestzeitraums materiell rechtmäßigen baulichen Substanz in ihrer von der Genehmigung bzw. Genehmigungsfähigkeit umfassten konkreten Nutzung, sich gegen spätere nachteilige Rechtsänderungen durchzusetzen (OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 15.04.2009 - 10 B 186/09 -, BauR 2009, 1436). Bezugspunkt für den Bestandsschutz gegenüber Rechtsänderungen ist also stets eine bauliche Anlage in ihrer jeweiligen Nutzung, nicht aber, wie der Kläger meint, die Bausubstanz als solche unabhängig von etwaigen Nutzungsänderungen. Im Hinblick auf Bestands- oder Nutzungsänderungen kann eine bauliche Anlage daher keinen Bestandsschutz genießen (vgl. BVerwG, Urteile vom 15.11.1974 - 4 C 32.71 -, BVerwGE 47, 185, und vom 24.10.1980 - 4 C 81.77 -, BVerwGE 61, 112; Beschluss vom 09.09.2002 - 4 B 52.02 -, BauR 2003, 1021; Urteil vom 18.05.1990 - 4 C 49.89 -, NVwZ 1991, 264; Sauter, LBO, § 65 RdNr. 14d). Bauliche Substanz und Nutzung unterliegen folglich nicht unabhängig voneinander unterschiedlichen rechtlichen Regelungen. Bestandsschutz genießt die bauliche Anlage in ihrer durch die Nutzung bestimmten Funktion (BVerwG, Beschluss vom 09.09.2002, a.a.O.; Schulte/Reichel, Handbuch Bauordnungsrecht, 2004, Kap. 15 RdNrn. 110 ff.); er ist also auf die Sicherung des durch die Eigentumsausübung Geschaffenen bezogen und damit auf das Gebäude in seinem Bestand, nicht auf eine geänderte Nutzung eines Gebäudes. Zum sonach geschützten Bestand gehört (nur) die funktionsgerechte Nutzung, der die bauliche Anlage nach der für sie erteilten Baugenehmigung zu dienen bestimmt ist (OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 19.09.1991 - 11 A 1178/89 -, NVwZ-RR 1992, 531; Beschluss vom 15.04.2009, a.a.O.; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10.05.2012 - OVG 10 S 42.11 -, juris RdNr. 8; VG Hamburg, Beschluss vom 01.02.2010 - 11 E 3492/09 -, juris RdNr. 27 mwN; VG Augsburg, Urteil vom 31.05.2012 - Au 5 K 11.1025 -, juris). Diese Bewertung geht von dem zutreffenden rechtlichen Ansatz aus, dass der aus der Bestandskraft der Baugenehmigung abgeleitete einfachrechtliche Bestandsschutz nur die Fortführung einer legal ausgeübten Nutzung deckt, nicht aber den Übergang auf eine andere Nutzung, die bodenrechtlich relevant ist und deshalb die Genehmigungsfrage neu aufwirft. In einem solchen Fall muss die neue Nutzung in einem Baugenehmigungsverfahren geprüft werden (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10.05.2012, a.a.O.).

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Dies berücksichtigend hat sich der Bestandsschutz für das auf dem Grundstück des Klägers errichtete Gebäude mit der endgültigen Aufgabe der Nutzung als Zweiradwerkstatt mit Betriebsleiterwohnungen erledigt. Durch die Aufnahme einer neuen, nicht von der erteilten Baugenehmigung gedeckten Nutzung zu prostitutiven Zwecken hat der Kläger zu erkennen gegeben, dass er von der genehmigten Nutzung dauerhaft keinen Gebrauch mehr machen will (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 25.03.1988 - 4 C 21.85 -, BauR 1988, 569 <571>). Der tatsächliche Beginn einer anderen Nutzung, die außerhalb der Variationsbreite der bisherigen Nutzungsart liegt und die erkennbar nicht nur vorübergehend ausgeübt werden soll, unterbricht den Zusammenhang und lässt den Bestandsschutz, der lediglich die Fortsetzung der bisherigen, einmal rechtmäßig ausgeübten Nutzung gewährleisten soll, entfallen. Bauliche Substanz und bauliche Nutzung fallen seit der Aufnahme der prostitutiven Nutzung dauerhaft auseinander, die ihrerseits nicht isoliert - gleichsam unabhängig vom genehmigt errichteten Bestand - bestandsschutzfähig ist.

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Auch sonst lässt sich dem einfachen Recht kein Rechtsposition des Klägers auf (passiven) Bestandsschutz der Nutzung als Terminwohnung entnehmen. Dabei kann offen bleiben, ob - wozu die erkennende Kammer neigt - die Schutzwirkungen des Bestandsschutzes voraussetzen, dass Errichtung und Nutzung einer genehmigungspflichtigen baulichen Anlage von einer Baugenehmigung gedeckt sein müssen (so BVerfG, Beschluss vom 15.12.1995 - 1 BvR 1713/92 -, NVwZ-RR 1996, 483; BVerwG, Beschluss vom 18.07.1997 - 4 B 116.97 -, NVwZ-RR 1998, 357 <358>; Bayerischer VGH, Beschluss vom 28.03.2007 - 1 CS 06.3006 -, BRS 71 Nr. 193; Decker, BayVBl. 2011, 517 <521>; Uschkereit, BauR 2010, 718 <720>; Reichel/Schulte, Handbuch Bauordnungsrecht, 2004, Kap. 15 RdNr. 223; Decker, in: Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Kommentar, Stand Februar 2012, Art. 76 RdNrn. 118, 284; vgl. aber auch BVerfG, Beschluss vom 24.07.2000 - 1 BvR 151/99 -, NVwZ 2001, 424; BVerwG, Beschluss vom 05.06.2007 - 4 B 20.07 -, BauR 2007, 1697; Dürr, VBlBW 2000, 457, 459; Weidemann/Krappel, NVwZ 2009, 1207). Denn dem einfachen Recht lässt sich keine Bestimmung entnehmen, die fordern würde, dass eine ohne Kenntnis der Baugenehmigungsbehörde aufgenommene Nutzung - selbst wenn diese einige Monate materiell genehmigungsfähig gewesen sein sollte - für die Zukunft unbeanstandet zu bleiben hat. Die Voraussetzungen des § 50 Abs. 2 LBO liegen - wie auch der Kläger einräumt - nicht vor, denn es handelte sich bei dem Übergang von einer Zweiradwerkstatt mit der Nebennutzung einer Betriebsinhaberwohnung zu der Hauptnutzung als bordellartiger Betrieb/Termin-wohnung nicht um eine innerhalb der Nutzungsbandbreite der erteilten Baugenehmigung liegende Nutzungsänderung. Dass § 65 Satz 2 LBO - anders als § 65 Satz 1 LBO - keinen Nutzungsbestandsschutz gewährt, wird bereits daran ersichtlich, dass diese Vorschrift („werden… genutzt“) nur die derzeitige Nutzung in den Blick nimmt. Zudem ist - hierauf hat das Regierungspräsidium Freiburg zu Recht und mit zutreffender Begründung hingewiesen - für ein schutzwürdiges Vertrauen des Klägers in den Fortbestand einer illegalen Nutzung jedenfalls dann kein Raum, wenn § 15 BauGB die Zurückstellung eines Baugesuches ermöglicht hätte. Dies gilt unabhängig von der Frage, ob es sich bei dieser Vorschrift um eine solche des formellen oder des materiellen Baurechts handelt (so bereits BVerwG, Urteil vom 22.01.1971 - IV C 62.66 -, NJW 1971, 1624). So liegt der Fall hier. Hätte sich der Kläger oder sein damaliger Mieter rechtmäßig verhalten und vor Nutzungsaufnahme die Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung in einen bordellartigen Betrieb bei der Beklagten beantragt, wäre es dieser im Hinblick auf den am 13.04.2005 gefassten und am 30.04.2005 bekannt gemachten Aufstellungsbeschluss möglich gewesen, das Vorhaben gemäß § 15 Abs. 1 BauGB zurückzustellen. Damit ist für die Annahme eines Bestandsschutzes auch mangels objektiver Schutzbedürftigkeit kein Raum.

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cc) Abgesehen davon vermag die erkennende Kammer auch in tatsächlicher Hinsicht nicht festzustellen, dass die wohl im Mai 2005 aufgenommene Nutzung als Terminwohnung seinerzeit für einen namhaften Zeitraum materiell baurechtmäßig gewesen ist. Denn der insoweit materiell beweispflichtige Kläger trägt unwidersprochen vor, dass die Nutzung der Wohnungen im ersten Obergeschoss nicht nur gewerblichen Zwecken (Prostitution) gedient hat, sondern zugleich der Wohnnutzung einiger der dort auch mit Erstwohnsitz gemeldeten Prostituierten. Insoweit ist in der zutreffenden Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts aber geklärt, dass „gewerbliche Betriebe, die mit einer Wohnnutzung verbunden sind, wie ein Bordell, in dem die Dirnen auch wohnen, in Gewerbe- und Industriegebieten nicht zulässig“ sind (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 25.11.1983 - 4 C 21.83 -, BVerwGE 68, 213). Im Übrigen hat der Kläger weder Art und Umfang der Umbauarbeiten im Zeitraum März bis Mai 2005 dargelegt noch ist ersichtlich, dass die seinerzeit offenbar aufgenommene Nutzung als Escort-Service und als Terminwohnung auch mit § 15 BauNVO an dem konkreten Standort vereinbar gewesen ist.

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c) Die Verfügung ist ermessensfehlerfrei auch gegenüber dem Kläger als Eigentümer ausgesprochen worden. Neben ihm als Eigentümer des Anwesens hat die Beklagte auch die (damalige) Betreiberin und den vormaligen Mieter des Klägers, ..., mit einer Untersagungsverfügung belegt. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Insbesondere hat die Beklagte in ihrer Klageerwiderung (dort S. 21 und 22) mit zutreffender Begründung dargelegt, dass sie sich auch daran orientieren darf, welcher Störer die Gefahr möglichst effektiv und dauerhaft beseitigen kann. Dies ist - woran die erkennende Kammer keinen Zweifel hat - der Kläger als Eigentümer des Anwesens. Gerade das hiesige Nutzungskonzept macht im Übrigen anschaulich, dass der Eigentümer mit einer gewissen Regelhaftigkeit auch zur Nutzungsuntersagung herangezogen werden sollte. Denn der wiederholte Betreiberwechsel sowie das hier - wie auch sonst - gepflegte Konzept ständiger Weiter- und Untervermietung der Räumlichkeiten zeigt deutlich, dass das Verwaltungsverfahren verlässlich häufig nur mit dem Grundstückseigentümer geführt werden kann.

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d) Die Beklagte war schließlich auch nicht verpflichtet, die prostitutive Nutzung im Anwesen des Klägers zu dulden. Der Kläger macht insoweit unter Berufung auf die Bordell- und Vergnügungsstättenkonzeption der Beklagten geltend, die in seinem Anwesen verwirklichte Nutzung entspreche der von Terminwohnungen. Nach der nämlichen Konzeption der Beklagten (vgl. GR-Drucks. 01/181) würden Terminwohnungen im Stadtgebiet der Beklagten aber grundsätzlich geduldet, es sei denn deren Nutzung habe städtebauliche Spannungen zufolge. In der Tat dürfte die im Anwesen des Klägers ausgeübte gewerbliche Nutzung sowohl unter den Begriff des bordellartigen Betriebs als auch unter jenen der Terminwohnung fallen. Unter bordellartigen Betrieben werden von der Anzahl der Prostituierten her kleinere Einrichtungen der Prostitution verstanden (z.B. Erotik-Massagesalons, erotische Modelwohnungen, Sauna-Clubs, FKK-Clubs), zu denen auch sog. Wohnungsbordelle und Terminwohnungen mit ein bis maximal vier Prostituierten rechnen, die dort ihrem Gewerbe nachgehen, ohne dort zu wohnen und allenfalls dort einige Nächte verbringen (vgl. hierzu und zum Folgenden Stühler, BauR 2010, 1013 <1026>). Hinter dem Begriff einer „Terminwohnung“ verbirgt sich dabei das Geschäftskonzept, dass die Prostituierten für eine gewisse Zeitspanne in einer bestimmten Wohnung arbeiten, um dann nach einem festgelegten Rotationsprinzip, häufig einer oder mehrerer Wochen in die nächste Wohnung weiterzuziehen. Dies ist hier der Fall.

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Soweit der Kläger eine Duldung der beiden in seinem Anwesen verwirklichten Terminwohnungen begehrt, weil nach dem sog. der Bordellkonzept der Beklagten die Terminwohnungen im Stadtgebiet grundsätzlich geduldet würden, verfängt seine Argumentation nicht. Die Beklagte hat schriftsätzlich und in der mündlichen Verhandlung für die erkennende Kammer nachvollziehbar vorgetragen, dass sie seit Schaffung einer zusätzlichen Planstelle zu Beginn des Jahres 2011 gegen neu aufgenommene Nutzungen als Terminwohnungen und gegen Einrichtungen mit einer größeren Anzahl an Plätzen vorgeht, gegen ältere - im Jahr 2001 bereits vorhandene - Einrichtungen aber erst nach und nach einschreitet. Dieses - der erkennenden Kammer aus mehreren anderen Verfahren bekannte und auch in der Praxis verwirklichte - Handlungskonzept ist im Hinblick auf Art. 3 Abs. 1 GG nicht zu beanstanden. Insbesondere ist die Beklagte aus Rechtsgründen nicht gehindert, ihr früher auf Nichteinschreiten gegen damals vorhandene Terminwohnungen angelegtes Handlungskonzept im Zuge der Erarbeitung einer neuen Bordellkonzeption fortzuentwickeln und nunmehr gegen seit langen Jahren baurechtswidrig genutzte Terminwohnungen oder seither neu hinzugekommene Etablissements vorzugehen.

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Das Anwesen des Klägers wird durch bestimmungsgemäß sechs (derzeit vier, zeitweise - so der damalige Mieter ... - auch „bis zu zehn“) gleichzeitig anwesende Prostituierte genutzt. Bereits im Blick auf die Größe des dort verwirklichten bordellartigen Betriebs erscheint es nicht ermessensfehlerhaft, wenn die Beklagte gegen diese Terminwohnungen in einem einzelnen Anwesen, in denen regelmäßig mehr als vier Prostituierte ihrer Tätigkeit nachgehen, vorgeht, während sie gegen weniger massive Erscheinungsformen der prostitutiven Nutzung (insbesondere Wohnungsprostitution) nur bei städtebaulichen Spannungen einschreitet. Im Übrigen sind aber im vorliegenden Fall städtebauliche Spannungen auch deutlich zutage getreten, was nicht zuletzt an der Vielzahl der Eingaben aus der Nachbarschaft sichtbar geworden ist.

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e) Auch sonst ist die Nutzungsuntersagungsverfügung frei von im Hinblick auf § 114 Satz 1 VwGO erheblichen Ermessensfehlern. Namentlich durfte die Beklagte die Nutzungsuntersagung gegenüber dem Kläger schon deshalb auf das gesamte Anwesen ... erstrecken, weil - zum einen - früher bauplanungsrechtlich unzulässige Nutzungen auch im Erd- und Untergeschoss des Anwesens stattgefunden haben und - zum anderen - der Kläger die Nutzung aller vermieteten Räumlichkeiten „für erotische Zwecke“ mietvertraglich ausdrücklich gestattet hat. Die Behauptung des Klägers, gegen ihn hätte allenfalls eine Duldungsverfügung erlassen werden können, während allenfalls der Pächter Adressat einer Untersagungsverfügung hätte werden dürfen, trifft - wie die Beklagte wiederum zutreffend ausgeführt hat - nicht zu (vgl. auch Sauter, LBO, § 65 RdNr. 64). Außerdem ist auch gegen die frühere Betreiberin des bordellartigen Betriebs eine Nutzungsuntersagungsverfügung ergangen.

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Schließlich teilt die erkennende Kammer die Auffassung der Beklagten, dass diese nicht im Blick auf den längeren Zeitraum, der seit der Kenntnis der Baurechtswidrigkeit der prostitutiven Nutzung bis zum Erlass der Verfügung vergangen ist, an einem Einschreiten gegen den Kläger gehindert ist. Den zutreffenden Ausführungen der Beklagten in deren Klageerwiderung (dort S. 22 und 23) hat die erkennende Kammer nichts hinzuzufügen (vgl. auch VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 28.06.2010 - 8 S 708/10 -, VBlBW 2011, 28). Die Erwägung, im Hinblick auf die längere Dauer des Verfahrens (nur) auf die Anordnung der sofortigen Vollziehung, nicht aber auf die Nutzungsuntersagung als solche zu verzichten, ist im Blick auf § 114 Satz 1 VwGO nicht zu beanstanden.

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4. Soweit dem Kläger in der Verfügung vom 21.02.2011 außerdem aufgegeben wurde, das über das Anwesen bestehende Mietverhältnis zu kündigen oder durch eine Änderungskündigung in eine genehmigungsfähige Nutzung zu überführen, ist die Klage unbegründet. Dabei kann dahinstehen, ob das Kündigungsgebot noch von der Ermächtigung zur Nutzungsuntersagung in § 65 Satz 2 LBO umfasst ist oder ob dafür die bauordnungsrechtliche Generalklausel in § 47 Abs. 1 Satz 2 LBO herangezogen werden muss (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.10.1990 - 5 S 3103/89 -, VBlBW 1991, 220 <221>; Beschluss der Kammer vom 15.02.2012 - 4 K 2406/11 -). Jedenfalls ist wegen der formellen Baurechtswidrigkeit der aktuellen Nutzung der Tatbestand der Ermächtigungsgrundlage erfüllt. Ermessensfehler sind auch insoweit weder ersichtlich noch vorgetragen.

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5. Die Androhung des Zwangsgeldes findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 19 Abs. 1 Nr. 1, 20, 23 LVwVG. Die Beklagte hat das Zwangsgeld erst für den Fall der Zuwiderhandlung gegen die Untersagungsverfügung, die nach Bestandskraft begangen wird, angedroht. Damit liegt die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzung gemäß § 2 Nr. 1 LVwVG vor. Auch im Übrigen bestehen keine Bedenken an der Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldandrohung, insbesondere ist die Verhältnismäßigkeit gemäß § 19 Abs. 3 LVwVG auch im Blick auf die angedrohte Höhe gewahrt.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Das Gericht sieht im Rahmen des ihm nach § 167 Abs. 2 VwGO eingeräumten Ermessens davon ab, das Urteil hinsichtlich der Kosten für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

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Trotz der Abweichung von der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg zu den tatbestandsmäßigen Voraussetzungen einer Nutzungsuntersagungsverfügung besteht kein Anlass, die Berufung wegen Divergenz oder grundsätzlicher Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nrn. 3 und 4 VwGO) zuzulassen. Denn aus den unter 3. genannten Gründen verstößt die Nutzung des ersten Obergeschosses im Anwesen des Klägers als Terminwohnung/bordellartiger Betrieb seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht, jedenfalls aber kann sich der Kläger in Bezug auf den Zeitraum zwischen Mai und November 2005 nicht auf Bestandsschutz berufen. Damit beruht das Urteil der erkennenden Kammer nicht auf der Abweichung von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg.