Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-07-22, Aktenzeichen 6 O 240/08
ECLI:DE:LGDO:2009:0722.6O240.08.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des beizutreibenden Betrages.

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Tatbestand:

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Die Kläger erwarben aufgrund des von dem Zeugen E als Notar beurkundeten Kaufvertrags vom 21.12.2006 von den Beklagten ein Hausgrundgrundstück zum Preis von 187.000 EUR unter Ausschluss der Haftung der Beklagten für offene und verborgene Sachmängel. Den Klägern war bei Vertragsschluss bekannt, dass der Außenputz im Bereich des Kellerabgangs an der Wand des gartenseitigen Wohnzimmeranbaus vom Beklagten abgeschlagen worden war.

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Die Beklagten hatten das Haus vom 1.5.2005 bis 30.7.2006 vermietet. Mit Schreiben vom 1.3.2006 ließen die Mieter durch den Mieterbund beanstanden, dass im Wohnzimmer in den Eckbereichen und an der gesamten Außenwand Feuchtigkeitsschäden aufträten und sich Schimmel bilde. Die Beklagte ließen daraufhin den Innen –und Außenputz entfernen. Mit Schreiben vom 1.6.2006 ließen die Mieter den Fortgang der Arbeiten fordern und kündigten eine Miet-Minderung an. Die Beklagten beriefen sich unter dem 8.6.2006 darauf, die Feuchtigkeit beruhe auf fehlerhaftem Lüften und Heizen der Mieter. Ein im Auftrag der Mieter eingeholtes Gutachten der Architekten H und S vom 5.7.2006 bestätigte das Auftreten von Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelbildung im Sockelbereich der Nord- und Südwand und in der unteren Raumecke der Nord- und Ostwand.

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Diese Feststellungen bestätigte der Sachverständige B unter dem 30.1.2008 nach eigenen Messungen und Untersuchungen in dem von den Klägern veranlassten selbständigen Beweisverfahren 6 OH 24/07 LG Dortmund. Der Sachverständige führte aus: Weitere Feuchtigkeitserscheinungen seien nicht vorhanden. Bauseitige Abdichtungsmängel seien nicht vorhanden. Das Gebäude weise allerdings Mängel der Wärmedämmung auf. Bei Errichtung des Gebäudes im Jahr 1953 habe die Außenwandkonstruktion der Anforderung der seinerzeit geltenden DIN entsprochen. Der Aufwand zur Verbesserung der Wärmedämmung belaufe sich auf schätzungsweise brutto 14.500 EUR. Wegen der weiteren Einzelheiten seiner Feststellungen wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen – 6 OH 24/07 LG Dortmund - Bezug genommen

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Mit ihrer Klage beanspruchen die Kläger von den Beklagten die Zahlung des Nettobetrages der vom Sachverständigen geschätzten Sanierungskosten. Mit Schreiben vom 11.3.2008 ließen sie Kläger die Beklagten vergeblich auffordern, den Betrag von 12.185 EUR bis spätestens 25.3.2008 zu zahlen.

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Die Kläger behaupten:

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Die Beklagten hätten das Auftreten von Feuchtigkeit arglistig verschwiegen.

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Der Zeuge E habe im Beurkundungstermin Gelegenheit zu abschließenden Fragen eingeräumt. Daraufhin hätten sie danach gefragt, ob den Beklagten Feuchtigkeitsprobleme im Zusammenhang mit der Immobilie bekannt seien. Dies sei vonseiten der Beklagten verneint worden. Der Beklagte habe im Hinblick auf den entfernten Putz erklärt, dass bei Arbeiten an dem Anbau der Putz an mehreren Stellen weggebröckelt sei. Damit keine Feuchtigkeit unter die Putzschicht eindringe, habe er den gesamten Wandputz abgeschlagen und mit einer Plane abgehängt. Weitere Aufklärung über bekannte Feuchtigkeitsprobleme sei nicht erfolgt.

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Um die Feuchtigkeitsschäden zu beseitigen, seien netto 12.185 EUR aufzuwenden.

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Die Kläger beantragen,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 12.185 EUR nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 26.3.2008 zu zahlen

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen

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Sie behaupten:

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Bei einer Hausbesichtigung vom 6.12.2006 habe der Beklagte auf Fragen der Kläger nach den Bauarbeiten am Haus erklärt: Der Putz sei entfernt worden, um Eindringen von Feuchtigkeit nach Beschädigung des Putzes bei der Balkongestaltung zu vermeiden.

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Bei der Beurkundung vom 21.12. 2008 seien keine Fragen zu Feuchtigkeitsproblemen

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gestellt und Erklärungen hierzu abgegeben worden.

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Sie seien bei Vertragsschluss davon überzeugt gewesen, dass Feuchtigkeitsprobleme aus dem Sommer 2008 behoben worden seien. Die Räume seien bei der Besichtigung und der Übergabe staubtrocken gewesen. Das Gutachten der Architekten H und Partner sei ihnen vom Mieterbund nicht zur Verfügung gestellt worden. Dass bei älteren Häusern Feuchtigkeit, u.a. in Zimmerecken infolge von Wärmebrücken ein Problem sein kann, sei allgemein bekannt.

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Die Beklagten rechnen hilfsweise mit einem Anspruch auf Verzugszinsen auf den Kaufpreis 315,59 € auf.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf den näheren Inhalt der gewechselten Schriftsätze, der zu Protokoll genommenen mündlichen Erklärungen der Parteien und – soweit entscheidungserheblich – auf die nachfolgenden Entscheidungsgründe Bezug genommen.

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Die Kammer hat Beweis erhoben nach dem Beweisbeschluß vom 15.1.2009. Wegen der Beweisfragen und Beweismittel wird auf den näheren Inhalt des Beweisbeschlusses - Blatt 71 der Akten, wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 3.6.2009 - Blatt 145ff der Akten - Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist unbegründet.

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Die Beklagten sind nicht zum Schadensersatz wegen der angeblich in dem verkauften Wohnhaus auftretenden Feuchtigkeitsschäden verpflichtet. Die Beklagten haben ihre entsprechende Haftung nämlich wirksam im Kaufvertrag ausgeschlossen (§ 444 BGB). Dass sie Feuchtigkeitsschäden arglistig bei Vertragsschluss verschwiegen haben, ist nicht zur Überzeugung der Kammer bewiesen.

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Die Beklagten handelten allenfalls dann arglistig, wenn sie zumindest damit rechneten, dass die Kläger nicht wussten, dass Feuchtigkeitsschäden bereits aufgetreten waren oder aufzutreten drohten. Soweit an der Außenmauer im Bereich zum Kellerabgang Feuchtigkeitsschäden aufgetreten waren, ist jedoch erwiesen, dass die Kläger insoweit keiner Aufklärung bedurften. Nach den Bekundungen des Zeugen E, des seinerzeit beurkundenden Notars, war den Klägern diese Gefahrenstelle bekannt, da sich die Klägerin danach erkundigt hatte, was es mit der Feuchtigkeit an dieser Seite auf sich habe. Umstände, die gegen die Glaubhaftigkeit der Angaben des Zeugen sprechen, sind nicht ersichtlich.

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Das die Beklagten Feuchtigkeitserscheinungen in weiteren Bereichen des Anbaus arglistig verschwiegen haben, ist nicht festzustellen. Dass sie davon wussten, lässt sich nicht beweisen. Die Beklagten bestreiten, dass diese Feuchtigkeitserscheinungen bei Vertragsschluss vorhanden waren. Damit bestreiten sie gleichzeitig schlüssig Ihre Kenntnis von derartigen Erscheinungen. Dass der Sachverständige B nach Vertragsschluss Feuchtigkeitserscheinungen in weiteren Bereichen des Anbaus festgestellt hat, lässt nicht zwingend auf die Kenntnis der Kläger schließen. Entgegen der Auffassung der Kläger lässt sich dies ebensowenig zwingend aus der Korrespondenz der Mieter mit den Beklagten schließen. Solche Schlüsse würde die Kammer auch nicht ziehen.

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Dem Schreiben der Beklagten vom 8.6.2006 ist vielmehr ihre Überzeugung zu entnehmen, dass die Feuchtigkeitsprobleme nicht auf konstruktiven Mängeln des Gebäudes, sondern auf unsachgemäßem Verhalten der jeweiligen Nutzer beruhen. Selbst wenn dies nicht zutraf, mussten die Beklagten allenfalls wie die Mieter und die Klägerin davon ausgehen, dass die Feuchtigkeitserscheinungen von Mängeln der nicht verputzten Außenwand im Kellerbereich verursacht werden könnten.

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Dass die Beklagten die Monate zurückliegende Beanstandung der Mieter bei der Beurkundung nicht offenbart haben, lässt ebenfalls nicht auf die Kenntnis der Beklagten von Feuchtigkeitserscheinungen in anderen Bereichen schließen. Denn den Äußerungen der Kläger musste ein verständiger Verhandlungspartner ein Interesse an der Aufklärung über vermeintlich unberechtigte Mängelrügen Dritter nicht entnehmen. Nach den Bekundungen des Zeugen E hatte die Klägerin lediglich danach gefragt, ob sie sich sonst "Sorgen machen" müssten "um Feuchtigkeit". Dies ist nach Überzeugung der Kammer nicht zwangsläufig als Aufforderung zu verstehen, sämtliche, vor allem für unbegründet gehaltenen Beanstandungen Dritter zu offenbaren.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Ziff. 11, 209 ZPO.