Landgericht Duisburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1997-03-11, Aktenzeichen 23 S 528/96
ECLI:DE:LGDU:1997:0311.23S528.96.00

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Duisburg-Ruhrort

vom 24. Oktober 1994 - 9 C 431/96 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

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T a t b e s t a n d :

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Die Rechtsvorgängerin der Kläger, die Firma vermietete 1968 drei Wohnungen im Haus in Duisburg an die jetzt . Vertragszweck war laut § 2 des schriftlichen Mietvertrags die Unterbringung von Betriebsangehörigen. Die vermiete 1968 eine Wohnung an die Beklagten. Den Mietvertrag mit der kündigten die Kläger mit Schreiben vom 18. Oktober 1995 zum 31. Oktober 1996. Sie verlangen von den Beklagten, die den Abschluß eines unmittelbaren Mietvertrages mit den Klägern zu den von ihnen gestellten Bedingungen ablehnen, Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger mit dem Antrag, die Beklagten zur Räumung ihrer Wohnung zu verurteilen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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I. Die zulässige Berufung ist unbegründet.

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1.

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Die am 18. Oktober 1995 erklärte Kündigung des Hauptmietverhältnisses ist wirksam; zwischen den Parteien besteht kein Wohnraummietverhältnis, weil die

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als Hauptmieterin nach dem Vertragszweck die Wohnung nicht selbst als Wohnraum nutzen, sondern bestimmungsgemäß zu Wohnzwecken untervermieten sollte (vgl. BGH NJW 1979, 307 = ZMR 1979, 49; BGH NJW 1981, 1377 = ZMR 1981, 322; BGHZ 94, 11 = NJW 1985, 1772 = ZMR 1985, 228; BayObLG ZMR 1995, 585 = NJW-RR 1996, 71). Maßgeblich ist die Nutzung im Hauptmietverhältnis.

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2.

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Trotz Beendigung des Hauptmietverhältnisses können die Kläger von den Beklagten nicht gemäß § 556 Abs. 3 BGB Herausgabe der Wohnung verlangen.

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a)

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Das Amtsgericht ist in Anlehnung an den Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 30. August 1985 (ZMR 1985, 585 =NJW-RR 1986, 71) der Auffassung, daß sich die Beklagten gegenüber dem Räumungsverlangen der Kläger auf den Wohnraumkündigungsschutz berufen können, weil das Hauptmietverhältnis durch Umstände geprägt sei, die eine Gleichstellung mit der in § 549 a BGB geregelten gewerblichen Zwischenvermietung gebiete. Nach der Ausgestaltung des Hauptmietvertrages diene die Weiter- oder Untervermietung im Wesentlichen den Interessen der Hauptvermieter, weil diese auf die Ausgestaltung der Untermietverhältnisse Einfluß nehmen können, insbesondere durch die im Untermietverhältnis verbindliche Hausordnung, aber auch durch das Recht, bei Leerstehen einer Wohnung Mieter zu benennen. Schließlich spreche das Darlehen der an die Rechtsvorgänger der Kläger dafür, den Endnutzern den Kündigungsschutz zu belassen.

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b)

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Ob die hier vorliegende Konstellation mit der vergleichbar ist, die dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts zugrunde lag, kann dahin stehen. Jener Fall wies die Besonderheit auf, daß der Eigentümer einen nicht unbedeutenden Einfluß auf die Auswahl des Untermieters hatte. Der Zwischenvermieter mußte ihn vorher verständigen; unzumutbare Untermieter durfte der Hauptvermieter ablehnen; der Eigentümer bestimmte sogar in einem Mustermietvertrag die Konditionen der Untermietverhältnisse. Demgegenüber hatten vorliegend die Kläger bzw. ihre Rechtsvorgängerin nur geringen Einfluß auf die Untermietverhältnisse; die Hausordnung war für die Untermieter verbindlich, und bei Leerstand konnte der Eigentümer einen Mieter benennen.

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c)

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Gleichwohl können sich die Beklagten gegenüber dem Räumungsverlangen der Kläger auf die Bestimmungen zum Schutz des Wohnraummieters berufen, insbesondere § 564 b BGB, weil kein vernünftiger Grund besteht, die Beklagten anders zu behandeln als Untermieter, die den Wohnraumkündigungsschutz genießen. Eine solche Ungleichbehandlung wäre mit dem in Art. 3 GG verfassungsrechtlich geschützten Gleichbehandlungsgrundsatz nicht zu vereinbaren.

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aa)

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Die Durchbrechung des Grundsatzes des § 556 Abs. 3 BGB, der einen unmittelbaren Rückgabeanspruch des Hauptvermieters gegen den Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses begründet, zum Schutz des Endnutzers entsprach vor Einführung des § 549 a BGB der gefestigten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs zur gewerblichen Zwischenvermietung (BGHZ 84, 90 = NJW 1982, 1696; BGH NJW 1991, 1815 = ZMR 1991, 368; BVerfGE 84, 197 = NJW 1991, 2272 = ZMR 1991, 368; BVerfG NJW 1993, 2601). Diese basiert auf der Erwägung des 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes und des dieses Gesetz ablösenden § 564 b BGB, daß der vertragstreue Mieter vor einer willkürlichen oder zur Mieterhöhung ausgesprochenen Kündigung und dem Verlust seiner Wohnung weitgehend zu schützen ist. Diesen Schutz verdient auch der Mieter, der die Wohnung vor Inkrafttreten des 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes (1971) angemietet hat; dieses Gesetz galt auch für Mietverhältnisse aus der Zeit vor seinem Inkrafttreten. Zu jener Zeit, auch bei Abschluß des Vertrages zwischen der Rechtsvorgängerin der Kläger und den Beklagten, galten schon §§ 556 a ff BGB, die einen Widerspruch gegen die Kündigung aus sozialen Gründen zulassen und vor Inkrafttreten des 1. Wohnraumündigungsschutzgesetzes erhebliche praktische Bedeutung hatten. Der Hauseigentümer weiß oder muß wissen, daß für Wohnraum Kündigungsschutz besteht und ein Wohnungssuchender im Regelfall nicht ohne zwingenden Anlaß eine Wohnung ohne Kündigungsschutz mietet. Dies gilt für Mieter, die nicht zu einem problematischen Personenkreis gehören und daher auf dem freien Wohnungsmarkt eine Wohnung finden können (dazu BVerfG NJW 1994, 848; OLG Hamburg NJW 1993, 2322; BayObLG ZMR 1995, 582). Ein Mieter, der nicht vom Eigentümer, sondern von einem Untervermieter, hier dem Arbeitgeber anmietet, verbindet damit nicht die Vorstellung, einen geringen Schutz zu genießen, als der Wohnungsnachbar, der vertraglich unmittelbar mit dem Eigentümer verbunden ist. Er ist auf die Wohnung genauso angewiesen wie jeder andere Mieter. Der Verlust der Wohnung als Lebensmittelpunkt und die umzugsbedingten Aufwendungen belasten ihn und seine Familie nicht weniger als einen Hauptmieter mit Familie.

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bb)

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Die aufgezeigten Gesichtspunkte treffen uneingeschränkt auf die Beklagten zu. Sie sind nach der Terminologie des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 84, 197 = NJW 1991, 2272) keine "typischen" Untermieter. Ihre Situation gleicht der eines Hauptmieters, und es besteht kein Grund, sie anders zu behandeln, als einen Untermieter nach gewerblicher Zwischenvermietung oder einen Hauptmieter. Besonders deutlich wird dies durch den Umstand, daß nur drei Wohnungen im Haus

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an die zur Weiterüberlassung vermietet wurden, während die sonstigen Wohnungen offensichtlich normal vergeben wurden. Als vertragstreue Mieter verdienen die Beklagten Schutz.

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cc)

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Aus der Sicht der Kläger bzw. ihrer Rechtsvorgänger sprechen keine gewichtigen Gesichtspunkte dafür, den Beklagten den Kündigungsschutz zu versagen. Die Zwischenvermietung an die lag insofern in ihrem Interesse, als diese die Herstellung des Gebäudes durch ein Aufbaudarlehen gefördert hatte. Die Vermietung der drei Wohnungen kann als Gegenleistung hierzu betrachtet werden; andernfalls wäre die durch das Darlehen verfolgte Zweckbindung durch ein Belegrecht gesichert worden mit der Maßgabe, daß die Rechtsvorgängerin der Kläger unmittelbar mit den Arbeitnehmern der mit Kündigungsschutz zu Gunsten der Mieter kontrahiert hätten. Diesem Aspekt mißt auch das Bayerische Oberste Landesgericht Bedeutung bei (ZMR 1995, 585, 589). Die Vermietung an die verringerte auch das Mietausfallrisiko der Kläger bzw. ihrer Rechtsvorgänger.

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Bei fortgesetzter Nutzung der Wohnung durch die Beklagten werden die Interessen der Beklagte nicht beeinträchtigt. Die Kammer verkennt hierbei nicht, daß die Belange des Vermieters tangiert werden, wenn ihm ein Mieter oder Wohnungsinhaber aufgedrängt wird, mit dem er nicht kontrahiert hätte. Dieser Aspekt trägt vorliegend nicht, denn die Kläger haben gegen die Beklagten als Vertragspartner keine Einwände; sie sind bereit, an sie zu vermieten, wenn sie ihre Mietzinsvorstellungen akzeptieren. Letztlich verlangen die Kläger, wie der Widerruf des Vergleichs anschaulich belegt, nur deshalb die Räumung der Wohnung, weil die Beklagten nicht bereit sind, ihre Mietzinsvorstellungen, insbesondere eine Staffelmiete, hinzunehmen. Dieser Gesichtspunkts läßt das Räumungsverlangen rechtsmißbräuchlich erscheinen, denn seit 1971, dem Inkrafttreten des 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes, ist der Wohnraummieter vor einer Änderungskündigung zur Durchsetzung einer Mieterhöhung geschützt.

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Das anzuerkennende wirtschaftliche Interesse der Kläger an der Erzielung eines ortsüblichen und angemessenen Nutzungsentgelts wird nicht beeinträchtigt, wenn die Beklagten nicht ausziehen. Zwischen den Parteien besteht kein Mietvertrag, denn § 549 a BGB, der auf die besondere Situation bei der gewerblichen Zwischenvermietung zugeschnitten ist, kann als Ausnahmevorschrift über diesen Anwendungsbereich hinaus nicht analog auf alle sonstigen Fälle angewandt werden, in denen der Untermieter dem Räumungsverlangen des Vermieters den Einwand des Rechtsmißbrauchs und den Wohnraumkündigungsschutz entgegenhalten kann. (BayOblG ZMR 1995, 526 und ZMR 1995, 585, 589; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. RdNr. A 8; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Aufl., § 549 a RdNr. 2,3; Palandt/Putzo, BGB, 55. Aufl. § 549 a RdNr. 2; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Nachtrag Januar 1994, zu III. 1033). Diese Folge verbietet sich vorliegend schon deshalb, weil die Beklagten durch einen gültigen Mietvertrag mit der verbunden sind; ein Vermieterwechsel gegen ihren Willen liegt nicht in ihrem Interesse. Somit besteht zwischen den Parteien ein vertragsloser Zustand, in dem sich die beiderseitigen Rechte und Pflichten nach Treu und Glauben bestimmen. Die Kläger als Hauptvermieter haben jedenfalls gegen die Beklagten einen Anspruch auf ein angemessenes Entgelt; dessen Zahlung können die Beklagten nicht mit dem Einwand verweigern, es bestehe kein Mietverhältnis (BGHZ 84, 90 = NJW 1982, 1696), denn der Kündigungsschutz des Endmieters gibt ihm kein Recht zur unentgeltlichen oder besonders preiswerten Nutzung. Die Beklagten werden somit gegenüber den Klägern nicht darauf bestehen können, den mit der vereinbarten Mietzins beizubehalten. Mangels Mietvertrages gelten im Verhältnis der Parteien nicht die Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe. Die Beklagten bleiben nur insofern geschützt, als die ihnen den Mietgebrauch zum vereinbarten Mietzins schuldet; wenn die Beklagten das Räumungsverlangen der Kläger nur durch Zahlung einer höheren Nutzungsentschädigung abwehren könne, haftet die gemäß § 541 BGB wegen eines Rechtsmangels. Ob die Kläger darüber hinaus auch die wegen Vorenthaltung des Mietobjekts nach Vertragsende gemäß § 557 BGB oder wegen Rückgabeverzugs nach § 286 BGB in Anspruch nehmen können (dazu BGH NJw 1996, 1886), bedarf hier keiner Entscheidung.

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3.

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Einer Vorlage an das Oberlandesgericht Hamm zur Herbeiführung eines Rechtsentscheids gemäß § 541 ZPO bedurfte es nicht. Von dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 30. August 1995 (ZMR 1995, 585) weicht die Kammer nicht ab; die Fallgestaltung ist, wie dargelegt, anders. Im übrigen bewegt sich die Kammer bei der Prüfung, ob den Beklagten der Wohnraumkündigungschutz ohne Verstoß gegen Art. 3 GG versagt werden kann, innerhalb der vom Bayerischen Obersten Landesgericht (ferner ZMR 1996, 582) vorgegebenen Leitlinien.

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II.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.