Verwaltungsgericht Lüneburg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-08-24, Aktenzeichen 4 A 398/02

Tatbestand

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Der Kläger begehrt von dem Beklagten eine Leistung aus einer Verpflichtungserklärung.

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Der Kläger vermietete ab dem 1. März 2000 an Frau G. H. eine Wohnung in der I. str. 6 in J.. Nach dem Mietvertrag war die Leistung einer Mietsicherheit in Höhe von 2.000,00 DM vorgesehen. Da Frau H. von dem Beklagten laufende Hilfe zum Lebensunterhalt bezog, gab dieser mit Schreiben vom 18. April 2000 bezüglich der Mietsicherheit gegenüber dem Kläger eine Verpflichtungserklärung ab. Darin verpflichtete sich der Beklagte, bis zu einem Betrag von 2.000,00 DM nach Auszug Mietrückstände, Kosten für Renovierungen, Schönheitsreparaturen oder Schäden an dem Mietobjekt, soweit sie vom Mieter zu vertreten sind, zu übernehmen.

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Mit Schreiben vom 4. April 2002 kündigte der Mieterverein K. für Frau H. die Wohnung außerordentlich zum 30. April 2002, da nach dem Einzug nach und nach Feuchtigkeit in der Wohnung durchgekommen sei und sich Schimmelpilze gebildet hätten. Der Kläger erklärte mit Schreiben vom 7. April 2002, dass Gründe für eine fristlose Kündigung nicht gegeben seien und er die Kündigung erst zum 31. Juli 2002 akzeptiere. Als im März 2001 das erste Mal Schimmel im Wohnzimmer aufgetreten sei, sei das Mauerwerk auf Feuchtigkeit untersucht und festgestellt worden, dass es sich um ein Lüftungsproblem handele.

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Mit Schreiben vom 6. Juli 2002 wandte sich der Kläger an den Beklagten und machte geltend, dass Frau H. die Miete für die Monate Mai, Juni und Juli 2002 in Höhe von jeweils 501,07 EUR nicht gezahlt habe. Er bat um Auszahlung des Betrages in Höhe von 1.022,58 EUR (2.000,00 DM) aus der Verpflichtungserklärung. Der Beklagte forderte daraufhin Frau H. zur Stellungnahme auf. Der Mieterverein Buchholz erklärte mit Schreiben vom 1. August 2002, dass er mit Schreiben vom 4. April 2002 für Frau H. die Wohnung zum 30. April 2002 außerordentlich gekündigt habe, da die Wände insbesondere in den Kinderzimmern nass gewesen seien und sich Schimmelpilze gebildet hätten, die zur Erkrankung der Tochter geführt hätten. Die Wohnung sei zuvor von einem anderen Mitglied des Mietervereins bewohnt worden, das ebenfalls wegen Feuchtigkeit vorzeitig aus der Wohnung ausgezogen sei. Nach der beigefügten Stellungnahme des Gesundheitsamtes des Beklagten vom 3. Dezember 2001 wurde wegen der Bronchitis-Erkrankung der Tochter ein Wohnungswechsel befürwortet. Die Wohnung sei sehr feucht, der Teppich sei stellenweise klamm, im Bereich der Außenwände sei in den Ecken Schimmelpilzbefall vom Boden bis 40 cm Höhe und die Tapeten lösten sich aufgrund der hohen Feuchtigkeit teilweise ab.

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Mit Schreiben vom 15. August 2002 lehnte der Beklagte es gegenüber dem Kläger ab, die geltend gemachte Forderung aufgrund seiner Verpflichtungserklärung zu erfüllen, da die außerordentliche Kündigung durch Frau H. gerechtfertigt gewesen sei. Der Kläger legte dagegen am 10. September 2002 Widerspruch ein und machte geltend, dass Frau H. durch falsches Lüften den Schimmel und die Folgen selbst verschuldet habe. Mit Widerspruchsbescheid vom 7. Oktober 2002 wies der Beklagte den Widerspruch des Klägers zurück.

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Der Kläger hat am 8. November 2002 Leistungsklage erhoben.

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Im Laufe des Klageverfahrens hat der Beklagte seinen Bescheid vom 15. August 2002 in der Gestalt seines Widerspruchsbescheides vom 7. Oktober 2002 aufgehoben.

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Der Kläger trägt zur Begründung seiner Klage vor, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses erst zum 31. Juli 2002 möglich gewesen wäre. Beweise, die eine außerordentliche Kündigung begründeten und den baulichen Zustand der Wohnung in Frage stellten, habe die Mieterin nicht vorgelegt. Bei einer vom Gesundheitsamt des Beklagten durchgeführten Besichtigung der Wohnung am 21. Oktober 1999 sei der Einbau eines beweglichen Fensters an Stelle des Glasbausteinfensters angeraten worden. Der im Durchgangszimmer festgestellte Schimmel habe auf ein schadhaftes Rohrsystem im Badezimmer zurückgeführt werden können. Das bewegliche Fenster und das neue Rohrsystem seien vor dem Einzug von Frau H. eingebaut worden. Frau H. habe eine trockene und schimmelfreie Wohnung übernommen und diese mit Schimmelbefall zurückgegeben. Die Nachmieter hätten im Übrigen keinen Schimmelbefall.

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Der Kläger beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an ihn die Summe aus der Verpflichtungserklärung vom 18. April 2000 wegen rückständiger Mieten aus den Monaten Mai, Juni und Juli 2002 für die gemietete Wohnung der Frau G. H., L. str. 6 in J. in Höhe von insgesamt 1.022,58 EUR zuzüglich 4% Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er tritt dem Vorbringen des Klägers entgegen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten verwiesen.

Entscheidungsgründe

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Die Klage hat keinen Erfolg.

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Die Klage ist allerdings als allgemeine Leistungsklage zulässig.

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Insbesondere ist der Verwaltungsrechtsweg nach § 40 VwGO eröffnet. Ob eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit gegeben ist, richtet sich nach der Natur des Rechtsverhältnisses, aus dem der Klageanspruch hergeleitet wird (Kopp, VwGO, Kommentar, 12. Aufl., § 40 Rn. 6). Öffentlich-rechtlich sind Ansprüche, wenn sie sich als Folge eines Sachverhalts darstellen, der nach öffentlichem Recht zu beurteilen ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die öffentliche Verwaltung die ihr anvertrauten öffentlichen Aufgaben auch in der Form und mit Mitteln des Privatrechts erfüllen kann, wenn und soweit keine öffentlich-rechtlichen Normen oder Rechtsgrundsätze entgegenstehen. Allein aus dem Umstand, dass eine öffentliche Aufgabe vorliegt, kann deswegen nicht auf den öffentlich - rechtlichen Charakter ihrer Ausführung geschlossen werden. Entscheidend ist vielmehr, ob das öffentliche Recht die Ausführung der Verwaltungsaufgabe, d.h. den Verwaltungsvollzug, ausschlaggebend prägt (BVerwG, Beschluss vom 18.10.1993 - BVerwG 5 B 26.93 -, BVerwGE 94, 229).

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Davon ist hier auszugehen. Rechtsgrundlage für den geltend gemachten Anspruch des Klägers ist die Verpflichtungserklärung des Beklagten vom 18. April 2000. Darin hat sich der Beklagte gegenüber dem Kläger verpflichtet, bis zu einem Betrag von 2.000,00 DM nach Auszug Mietrückstände, Kosten für Renovierungen, Schönheitsreparaturen oder Schäden an dem Mietobjekt, soweit sie vom Mieter zu vertreten sind, zu übernehmen. Diese Verpflichtungserklärung beruht wiederum auf der zwischen dem Kläger und der Mieterin Frau H. im Mietvertrag vereinbarten Kautionszahlung. Durch die Abgabe der Verpflichtungserklärung hat der Beklagte den sozialhilferechtlichen Bedarf von Frau H., zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution zu stellen, gedeckt. Die Übernahme einer Mietkaution und damit auch die Abgabe der Verpflichtungserklärung setzt die Sozialhilfebedürftigkeit des Mieters voraus. Damit steht sie in einem untrennbaren Zusammenhang zu dem öffentlich-rechtlichen Sozialhilfeanspruch des Hilfeempfängers. Diese Akzessorietät rechtfertigt in aller Regel die Annahme, dass der Sozialhilfeträger mit der Selbstverpflichtung die Handlungsebene des öffentlichen Rechts nicht hat verlassen wollen und für seine Erklärung die Form eines öffentlich-rechtlichen einseitigen Leistungsversprechens gewählt hat. Eine privatrechtliche Natur der Erklärung kommt demgegenüber nur in Betracht, wenn ihr selbst oder den sie begleitenden Umständen besondere Anhaltspunkte dafür zu entnehmen sind, dass sich der Sozialhilfeträger privatrechtlicher Handlungsformen bedienen wollte (BVerwG, Urteil vom 19.5.1994, a.a.O.). Soweit die Kammer in Klageverfahren, in denen der Hilfeempfänger nach Auszahlung der Verpflichtungssumme an den Vermieter Kostenersatz leisten sollte, die Auffassung vertreten hat, die Verpflichtungserklärung sei dem Zivilrecht zuzuordnen (Urteile vom 26.2.2003 - 4 A 240/00 -, vom 28.10.2003 - 4 A 8/02 - und vom 29.7.2003 - 4 A 141/01 -), hält sie daran nicht länger fest. Hier ergeben sich weder aus der Verpflichtungserklärung selbst noch aus den Umständen ihrer Abgabe Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte eine privatrechtliche Handlungsform wählen wollte. Der Beklagte wollte vielmehr eine öffentlich-rechtliche Verpflichtungserklärung abgeben. Dementsprechend ist der hier geltend gemachte Anspruch aus der Verpflichtungserklärung öffentlich-rechtlicher Natur.

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Die Klage ist jedoch nicht begründet.

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Der Beklagte hat sich mit seiner Erklärung vom 18. April 2000 gegenüber dem Kläger verpflichtet, bis zu einem Betrag von 2.000,00 DM nach Auszug Mietrückstände, Kosten für Renovierungen, Schönheitsreparaturen oder Schäden an dem Mietobjekt, soweit sie vom Mieter zu vertreten sind, zu übernehmen. Danach kann der Kläger die Übernahme der Monatsmieten für die Monate Mai, Juni und Juli 2002 nicht verlangen.

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Allerdings scheidet ein Anspruch des Klägers entgegen der von dem Beklagten in der mündlichen Verhandlung vertretenen Auffassung nicht bereits deswegen aus, weil Frau H. in diesen Monaten nicht mehr in der Wohnung wohnte und im Hinblick auf die Unterkunft keine Sozialhilfebedürftigkeit mehr bestand. Soweit sich der Beklagte auf das von ihm im Klageverfahren eingereichte Urteil des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts vom 25. März 1998 - 4 L 580/97 - beruft, lag dem ein anderer Sachverhalt zugrunde. Streitig war dort nicht wie hier der Anspruch eines Vermieters gegen einen Sozialhilfeträger aus einer - in Form einer Verpflichtungserklärung gestellten - Mietkaution sondern die Frage, ob und in welchem Umfang einem Vermieter aus einer Kostenübernahmeerklärung des Sozialhilfeträgers ein eigener Leistungsanspruch auf Zahlung der laufenden Miete während der Dauer des Mietverhältnisses zustand. Dass der Beklagte seine Verpflichtungserklärung vom 18. April 2000 dahingehend einschränken wollte, dass er Mietrückstände unabhängig von der mietvertraglichen Verpflichtung nur für die Zeiten übernehmen wollte, in denen Frau H. die Wohnung auch bewohnte, lässt sich weder dem Inhalt der Erklärung noch den sonstigen Umständen entnehmen. Vielmehr umfasst die Verpflichtungserklärung schon nach ihrem Wortlaut auch nach Auszug entstandene Mietrückstände. Dies entspricht im Übrigen dem Wesen einer Kaution, die dem Vermieter als Sicherheit für die Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten des Mieters geleistet wird. Hätte der Beklagte seine Verpflichtungserklärung demgegenüber einschränken wollen, hätte er dies bei Abgabe der Erklärung eindeutig zum Ausdruck bringen müssen. Da er dies nicht getan hat, muss er sich an dem objektiven Erklärungswert seines öffentlich-rechtlichen Leistungsversprechens festhalten lassen.

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Ein Anspruch des Klägers ist aber deshalb nicht gegeben, weil die Mieterin Frau H. die Wohnung mit Schreiben vom 4. April 2002 zum 30. April 2002 wirksam außerordentlich gekündigt hat. Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Gem. § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt für den Mieter ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies ist hier der Fall gewesen. Frau H. hat die Wohnung wegen der durch Schimmelpilzbefall eingetretenen Gesundheitsgefährdung insbesondere ihrer Tochter gekündigt. Der Kläger hat auch nicht nachgewiesen, dass Frau H. die Schimmelbildung durch falsches Lüften selbst verursacht hat. Die aus den Verwaltungsvorgängen ersichtlichen Umstände sprechen für das Gegenteil. Wie sich aus einer Stellungnahme des Gesundheitsamtes des Beklagten vom 28. Oktober 1999 ergibt, ist in der Wohnung bereits vor dem Einzug von Frau H. bei zwei Mietern Schimmelpilzbefall aufgetreten. Der Kläger hat nach seinen Angaben vor dem Einzug von Frau H., wie in der Stellungnahme des Gesundheitsamtes vorgeschlagen worden war, am Glasbausteinfenster ein bewegliches Fenster eingebaut und außerdem das schadhafte Rohrsystem des Badezimmers erneuert. Gleichwohl hat sich im Februar 2001 wieder Schimmelpilz gebildet, den der Kläger zunächst beseitigt hat. Danach ist erneut Schimmelpilz in ganz erheblichem Umfang aufgetreten. Das Gesundheitsamt des Beklagten hat nach einer Wohnungsbesichtigung am 26. November 2001 in seiner Stellungnahme vom 3. Dezember 2001 wegen der Bronchitis-Erkrankung der Tochter von Frau H. einen Wohnungswechsel befürwortet. Die Wohnung sei sehr feucht, der Teppich sei stellenweise klamm, im Bereich der Außenwände sei in den Ecken Schimmelpilzbefall vom Boden bis 40 cm Höhe und die Tapeten lösten sich aufgrund der hohen Feuchtigkeit teilweise ab. Angesichts des wiederholt aufgetretenen Befalls und dessen Ausmaßes erscheint es ausgeschlossen, dass Frau H. den Schimmelpilzbefall selbst verursacht hat. Der Kläger hat sein Vorbringen, bauliche Mängel der Wohnung hätten nicht vorgelegen, auch nicht durch eine fachliche Stellungnahme belegt, obwohl er in seinem Schreiben vom 6. April 2001 an Frau H. angegeben hat, er habe das Mauerwerk untersuchen lassen.

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Einer Abhilfefrist gem. § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB bedurfte es hier nicht. Wie sich aus dem Schreiben des Klägers an Frau H. vom 6. April 2001 ergibt, ist schon im Februar 2001 Schimmel aufgetreten, der von dem Kläger beseitigt wurde. Da der Mangel wieder aufgetreten ist, konnte davon ausgegangen werden, dass eine erneute Fristsetzung keinen Erfolg versprechen würde (vgl. § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB).

24

Da aufgrund der wirksamen außerordentlichen Kündigung die Verpflichtung zur Mietzahlung zum 31. April 2002 entfallen ist, hat der Kläger aus der Verpflichtungserklärung gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von Miete für die Monate Mai, Juni und Juli 2002.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 188 Satz 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Die Berufung ist nach § 124 a VwGO i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zugelassen worden, weil die rechtliche Frage, welcher Rechtsweg für einen Anspruch aus einer Verpflichtungserklärung eröffnet ist, grundsätzliche Bedeutung hat.

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