Oberlandesgericht Hamm ()
Beschluss vom 1999-12-21, Aktenzeichen 7 W 31/99
ECLI:DE:OLGHAM:1999:1221.7W31.99.00

Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Entscheidung ergeht gebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

1

G r ü n d e :

2

Die Streitwertbeschwerde der Klägerin ist unbegründet.

3

I.

4

Die Klägerin hat gegen die Beklagten Zahlungsansprüche i.H.v. insgesamt 21.122,50 DM (19.042,50 DM + 2.080,00 DM) sowie einen Anspruch auf Räumung von Gewerberaum geltend gemacht. Das Landgericht hat den Räumungsanspruch gem. § 16 Abs.2 GKG auf der Basis des

Brutto

mietzinses von 2.080,00 DM mit insgesamt 24.960 DM bewertet und den Gesamtstreitwert auf 46.082,50 DM festgesetzt.

5

Die Klägerin begehrt mit der Beschwerde die Bewertung des Räumungsanspruches auf der Basis der

Netto

miete von 1.360,00 DM mit insgesamt nur 16.320,00 DM und die Festsetzung des Gesamtstreitwertes auf 37.442,50 DM.

6

II.

7

Die Beschwerde ist zulässig, § 567 Abs.2 S.2 ZPO, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht den Streitwert für den Räumungsantrag auf der Basis des Bruttomietzinses, also unter Berücksichtigung aller Nebenkosten und der Mehrwertsteuer, ermittelt.

8

1.)

9

Inwieweit Mietzinsanteile in die Streitwertberechnung einzubeziehen sind, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten (vgl. die Nachweise bei Schneider, Streitwertkommentar, 11. Auflage, Rdn. 3085 ff. und Anders/Gehle, Streitwertlexikon, 3.Auflage unter "Miete und Pacht").

10

Ein Teil der Rechtsprechung und Literatur berücksichtigt lediglich die Nettomiete (vgl. etwa OLG Köln JurBüro 1996, S.474; OLG Rostock JurBüro 1994, S.735; LG Flensburg WuM 1998, S.44, Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage VIII, Rdn. 225). Zur Begründung wird im wesentlichen auf das Erfordernis der Einfachheit der Streitwertberechnung sowie darauf verwiesen, daß es sich bei den Nebenkosten lediglich um durchlaufende Posten handele. Auch sei nach der Verkehrsauffassung unter Mietzins nur die Kaltmiete zu verstehen.

11

Nach älterer höchstrichterlicher Auffassung sind nach den Umständen des Einzelfalls neben der Kaltmiete die nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten zu berücksichtigen, die verbrauchsabhängigen dagegen nicht (vgl. BGHZ 18, S.169, 173). Zwar müsse die Streitwertberechnung auf klaren und übersichtlichen Grundlagen beruhen. Verbrauchsunabhängige Nebenleistungen des Mieters seien aber wegen der gestiegenen wirtschaftlichen Bedeutung der Nebenkosten je nach der Gestaltung des Einzelfalls als Entgelt für die Raumüberlassung anzusehen und in die Streitwertfestsetzung einzubeziehen.

12

Nach einer weiteren Meinung ist der gesamte Bruttomietzins zu berücksichtigen (vgl etwa OLG Hamm, ZMR 1995, S.359; OLG Düsseldorf JurBüro 1992, S.114; LG Kiel WuM 1998, S.45; LG Heilbronn AnwBl. 1981, S. 69 und LG Köln AnwBl. 1981, S. 286).

13

2.)

14

Der letztgenannten Auffassung schließt sich der Senat an. Die im Grundsatz von allen Meinungen anerkannte Erforderlichkeit der Einfachheit und Klarheit der Streitwertfestsetzung läßt sich nur erreichen, wenn sich die erforderlichen Grundlagen bereits aus dem Mietvertrag selbst ergeben, so daß weitergehende Ermittlungen und Beweisaufnahmen hierzu nicht erforderlich sind. Eine Differenzierung zwischen verbrauchsabhängigen und nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten erscheint dann aber schon deshalb nicht praktikabel, weil die Mietverträge in der Regel eine Nebenkosten(vorauszahlungs)pauschale benennen, ohne zwischen verbrauchsabhängigen und -unabhängigen Kosten zu unterscheiden (vgl. OLG Hamm a.a.O.). Durch die Wahl der Pauschale haben die Parteien überdies auch selbst zu erkennen gegeben, daß sie beide Kostenarten gleichermaßen als Entgelt angesehen haben (so auch OLG Düsseldorf a.a.O.).

15

Praktikabel erscheint deshalb nur eine Bewertung auf der Grundlage der Netto- oder der Bruttomiete. Insoweit erscheint dem Senat aber der Ansatz des Bruttomietzinses sachgerecht:

16

Nebenkosten - etwa für die Energie- und Wasserversorgung - stehen in engem Zusammenhang mit der Verpflichtung des Vermieters zur Überlassung einer gebrauchsfähigen Mietsache, die ohne die Nutzungsmöglichkeit der Versorgungsleistungen mangelhaft wäre.

17

Nach der Auffassung des Senates geht dementsprechend auch die Verkehrsauffassung dahin, daß der Begriff der Miete nicht nur den Nettomietzins umfaßt, sondern auch die sonstigen an den Vermieter regelmäßig zu erbringenden Neben-entgelte. Auf die Frage, wieviel Miete man zahle, beläßt es der durchschnittliche Mieter nicht bei der Mitteilung des bloßen Nettomietzinses, sondern benennt zumindest zusätzlich die Nebenkosten oder sogleich die Bruttomiete. Denn das ist derjenige Betrag, den er zur Nutzung der ihm überlassenen Mietsache als Gegenleistung aufwenden muß.

18

Es erscheint des weiteren nicht sachgerecht, die Fälle der Vereinbarung einer Nebenkosten(voraus)zahlung anders als diejenigen der Vereinbarung einer Inklusivmiete zu behandeln. Bei letztgenannter würde aber wegen des Erfordernisses der Einfachheit der Streitwertberechnung eine Herausrechnung der nicht anteilig im Mietvertrag festgelegten Nebenkosten ebenfalls nicht erfolgen.

19

Überdies ist zu berücksichtigen, daß nach ganz herrschender und vom Senat geteilter Auffassung im Rahmen der Kündigungsgründe des § 554 BGB der Mietzinsrückstand unter Einbeziehung ausstehender Nebenkosten ermittelt wird. Überzeugende Gründe für Unterschiede bei der Ermittlung des Kündigungsgrundes und bei der Ermittlung des Wertes des darauf sodann gestützten Räumungsbegehrens sind nicht gegeben. Wenn Nebenkosten kein Entgelt für die Gebrauchsüberlassung darstellen würden, wäre es daher bereits nach dem Wortlaut des § 554 BGB unzulässig, sie als Mietzins bei § 554 BGB zu berücksichtigen. Folglich kann dies auch bei der Streitwertbemessung nicht anders geschehen.

20

Auch der zugunsten des Ansatzes der Nettomiete vorgebrachte Umstand, daß § 16 GKG den Streitwert aus sozialen Gründen niedrig halten solle, zwingt nicht zur Nichtberücksichtigung der Nebenkosten, weil dem bereits durch die Begrenzung auf höchstens eine Jahresmiete entsprochen wird. Im übrigen erscheint der soziale Gesichtspunkt jedenfalls bei der Geschäftsraummiete nicht sachgerecht.

21

Bei der Berechnung des Mietzinses ist deshalb im Rahmen des § 16 GKG auf die Höhe des Bruttomietzinses abzustellen.

22

Die danach vorgenommene Bewertung des Landgerichts ist dann aber nicht zu beanstanden; so daß das Rechtsmittel erfolglos bleibt.

23

Die Kostenentscheidung beruht auf § 25 Abs.4 GKG.