Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-11-05, Aktenzeichen 14 K 8766/12
ECLI:DE:VGD:2013:1105.14K8766.12.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, soweit nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollsteckenden Betrages leistet.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin begehrt die Anerkennung ihrer Schlussabrechnungsanzeige nebst Wirtschaftlichkeitsberechnung für öffentlich geförderten Wohnraum sowie die Genehmigung einer bestimmten Durchschnittsmiete.

3

Unter dem 30.09.2002 beantragte die U. Grundbesitz AG, Rechtsvorgängerin der Klägerin, bei der Beklagten für den Neubau von insgesamt 94 Mietwohnungen (N. Str., 00000 E. , Grundbuch des Amtsgerichts E. , Gemarkung E1. , Blatt 15878, Flurstück 650) ein öffentliches Wohnungsbaudarlehen in Höhe von 6.924.900 Euro, ein Darlehen für Schwerbehinderte von 47.600 Euro sowie ein Zusatzdarlehen für die Aufbereitung von Brachflächen von 1.350.000 Euro. Als Wert des Baugrundstückes gab die Klägerin 3.575.000 Euro (5.500 qm x 650 Euro) an, ohne diesen zu belegen.

4

Unter dem 14.11.2002 erteilte die Beklagte eine Förderzusage, mit der sie ein Baudarlehen von 5.425.200 Euro, ein Baudarlehen aus der Ausgleichsabgabe von 1.499.700 Euro, Zusatzdarlehen für die Aufbereitung von Brachflächen in Höhe von 1.350.000 und für Kinderreiche in Höhe von 47.600 Euro bewilligte. Unter Abschnitt C genehmigte die Beklagte zur Absicherung der zugesagten Darlehen einen Hypothekenvorrang für die Sparkasse X. in Höhe von 3.352.644 Euro.

5

Unter Abschnitt F genehmigte die Beklagte eine Durchschnittsmiete von 4,80 Euro.

6

Unter Abschnitt H finden sich folgende Auflagen und Bedingungen:

7

1.8

Die unter Abschnitt A der Förderzusage zugesagten Mittel werden nach Maßgabe der am Bewilligungstage geltenden Fassung der nachstehend aufgeführten Bestimmungen zu Bedingungen gewährt, die sich im einzelnen aus dem mit der Wohnungsbauförderungsanstalt abzuschließenden Vertrag und den dazu gehörenden „Allgemeinen Geschäftsbedingungen“ ergeben:

9

a) Das Zweite Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) nach der Maßgabe des § 46 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)

10

Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB)

11

[…]

12

8.13

Die Förderzusage kann widerrufen werden,

14

[…]

15

e) Bei Nichterfüllung der Auflagen und Bedingungen der Förderzusage

16

[…]

17

14. weitere Auflagen und Bedingungen:

18

[…]

19

6. Der Brachflächennachweis nach Nr. 4 WFB ist vor Baubeginn zu führen. Baubeginn darf erst nach Abschluss der Prüfung erfolgen.

20

7. Es ist ein Gutachten nach Nr. 4.3 WFB vorzulegen. Im Zuge der Vorlage der Anzeige über die Schlussabrechnung sind Einzelnachweise über Maßnahmen der Brachlandsanierung analog der vorgelegten Kostenschätzung zu führen.

21

[…]

22

Unter dem 21.03.2003 legte die Klägerin eine „Kostenschätzung der Abbruch- und Gründungsarbeiten“ des Büros für Geotechnik N1. D. vor, das zu dem Ergebnis gelangt, dass aufgrund der Abbrucharbeiten, des kontaminierten Bodens und der sonstigen Ausschachtungsarbeiten ein Kostenumfang von 2.172.970 Euro zu erwarten sei.

23

Unter dem 24.09.2003 änderte die Beklagte die Förderzusage dahingehend ab, als sie nunmehr nach Planungsänderung der Klägerin lediglich für 91 Wohneinheiten in fünf Gebäuden (N. Str. 23-31, 40476 E. ) Wohnungsbaudarlehen in Höhe von 4.311.100 Euro und Baudarlehen aus der Ausgleichsabgabe von 1.499.500 Euro bewilligte. Sie räumte der Stadtsparkasse X. einen Hypothekenvorrang über 2.374.726 Euro ein. Da ferner die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die U. Grundbesitz AG, den Grundbesitz zu den geplanten Förderobjekten auf die Klägerin übertragen hatte, adressierte die Beklagte den Änderungsbescheid vom 24.09.2003 an die Klägerin.

24

Mit einem Änderungsbescheid vom 29.01.2004 stimmte die Beklagte dem Bauherrenwechsel zu. Da das zu bebauende Flurstück zwischenzeitlich geteilt worden war, bezog die Beklagte die Förderzusage nunmehr auf das Flurstück 674 (3.536 qm). Sie errechnete für das Flurstück 674 einen Grundstückswert von 2.730.004,16 Euro.

25

Am 07.09.2004 bescheinigte die Wohnungsbauförderungsanstalt Nordrhein-Westfalen (WfA), dass das Förderobjekt N. Str. 23-25 am 06.09.2004 bezugsfertig war. Die geförderten Wohnungen seien gemäß der von der Bauaufsichtsbehörde genehmigten und der Beklagten anerkannten Baupläne und Baubeschreibungen erstellt worden. Diese Bescheinigung korrigierte die WfA am 11.10.2004 dahingehend, dass die geförderten Wohnungen nicht nach den von der Beklagten bewilligten Bauplänen und Baubeschreibungen erstellt worden seien. Gleiches galt auch für das Förderobjekt N. Str. 27, das nunmehr am 06.10.2004 bezugsfertig war. In der berichtigten Bezugsfertigkeitsbescheinigung zu den Objekten N. Str. 23-27 wird weiter ausgeführt, dass die Beklagte aufgrund der Abweichungen einen Änderungsbescheid nach Fertigstellung aller Gebäude erteilen werde.

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Am 19.11.2004 bescheinigte die WfA die Bezugsfertigkeit zum 16.11.2004 für die Förderobjekte N. Str. 29-31, schränkte jedoch ein, dass auch diese geförderten Wohnungen nicht nach den von der Beklagten bewilligten Bauplänen und Baubeschreibungen erstellt worden seien.

27

Den von der Klägerin vorgenommenen baulichen Veränderungen stimmte die Beklagte mit Änderungsbescheid vom 28.07.2006 zu. In diesem geänderten Förderbescheid berücksichtigte sie u.a. die verringerte Wohnfläche auf insgesamt 5.031,62 qm und genehmigte ein reduziertes Baudarlehen von 5.749.400 Euro sowie ein Zusatzdarlehen für die Aufbereitung von Brachflächen in Höhe von 1.350.000 Euro. Zudem genehmigte sie aufgrund der reformierten Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen nach der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (II. BV) eine Durchschnittsmiete von 4,85 Euro je qm Wohnfläche ab 01.01.2005. Ferner forderte sie die Klägerin darin auf, kurzfristig die Schlussabrechnung für die Förderobjekte auf vorgeschriebenem Muster sowie eine Übersicht der abgeschlossenen Mietverträge bis zum 15.09.2006 einzureichen. Die Aufstellung der Mietverhältnisse für die Förderobjekte legte die Klägerin der Beklagten am 08.02.2007 vor.

28

Am 30.03.2007 ging bei der Beklagten die Schlussabrechungsanzeige der Klägerin vom 15.11.2005 für die Häuser N. Str. 23-31 sowie als Nachweis für die Aufwendungen für die Aufbereitung von Brachflächen der Werkvertrag mit der Firma J. Ltd., T. M. No 1, Gibraltar ein. Direktor der Firma J. war seinerzeit Herr L. M1. , der die Klägerin gleichzeitig in allen Belangen der Förderantragstellung gegenüber der Beklagten vertreten hat. In der Schlussanzeige führte die Klägerin Gesamtkosten zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit von 11.145.453,55 Euro an, die mittels Fremdmitteln von 2.374.726 Euro, zwei Baudarlehen von 5.749.400 Euro und 1.350.000 Euro, Bargeld von 293.727,55 Euro und einem Grundstückswert von 1.377.600 Euro finanziert worden seien. Als Grundstückswert gab die Klägerin 2.667.600 Euro (3.536 qm) an. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Abschnitt B ergab danach Aufwendungen von insgesamt 326.763,67 Euro, auf deren Basis eine monatliche Durchschnittsmiete von 4,80 Euro pro qm Wohnfläche zu errechnen sei. In dem von der Klägerin vorgelegten Werkvertrag mit J. Ltd. wurde unter Ziffer 2.) die Kostenschätzung des Büros für Geotechnik N1. D. und Ingenieure vom 20.03.2003 für das Teilgrundstück von ca. 3.480 qm zum Vertragsbestandteil gemacht. Darin wurden sinngemäß folgende Kostenpunkte aufgeführt:

29

Abbruch Altbebauung 150.000 EuroAusschachten der Baugrube 816.000 EuroVerfüllen und Verdichten 96.000 EuroVerankerung eines Baugrubenverbaus 272.250 EuroUnterfangen der Nachbarbebauung 480.000 EuroUnvorhersehbare Maßnahmen 40.000 EuroBautechnische Begleitung 15.000 EuroBautechnische Beweissicherung 4.000 EuroSumme zuzüglich Umsatzsteuer 2.172.970 Euro

30

Die Auftragnehmerin J. Ltd. sollte nach Ziffer 3.) alle in dieser Kostenschätzung vom 20.03.2003 genannten Maßnahmen mit Ausnahme des Abbruchs der Altbebauung vornehmen. In dem Werkvertrag wurde ein Festpreis von 1.820.000 Euro vereinbart.

31

Zur weiteren Überprüfung der Wirtschaftlichkeitsberechnung forderte die Beklagte von der Klägerin mit Schreiben vom 30.05.2007, 20.07.2007, 24.08.2007 und Telefonat vom 28.08.2007 folgende Unterlagen: Ergebnis Chemische Untersuchung von Boden- und Bodenluftproben gemäß Bericht Büro für Geotechnik N1. D. vom 14.04.2003, Rückbau-/Abbaukonzept Büro für Geotechnik N1. D. vom 30.04.2003, Baugrundgutachten Büro für Geotechnik N1. D. vom 04.04.2003. Ein Teil der angeforderten Unterlagen ging bei der Beklagten am 03.09.2007 ein. Die Klägerin verwies dabei in ihrem Anschreiben darauf, dass das Umweltamt der Beklagten die Aushubarbeiten begleitet habe. Die Originalbelege zu den Einzelpositionen der Schlussabrechnung könne die Beklagte im Büro der Klägerin einsehen. Dies verweigerte die Klägerin am 25.03.2008 letztlich unter Hinweis auf eine in den Räumlichkeiten der Klägerin stattfindende Betriebsprüfung und dem daraus resultierenden Raummangel.

32

Die Beklagte stellte in ihrer Prüfung der Schlussabrechnungsanzeige am 20.03.2008 fest, dass die Klägerin nicht alle Kostenpunkte ihrer Schlussabrechnung ausreichend belegt habe. So forderte sie mit Fax vom 25.03.2008, Schreiben vom 10.04.2008 und 02.05.2008 die Vorlage weiterer Unterlagen, so unter anderem den Grundstückskaufvertrag. Diesen Anforderungen kam die Klägerin im Folgenden nur teilweise nach. Sie begründete dies in ihrem Schreiben vom 09.05.2008 mit der Unabkömmlichkeit von Belegen während der steuerlichen Konzernbetriebsprüfung. Weiter erklärte sie, dass sie den angeforderten Kaufvertrag über das streitgegenständliche Grundstück nicht vorlegen werde, da dazu keine Rechtsgrundlage bestehe.

33

In dem darauffolgenden Schriftverkehr blieb die Beklagte bei der Vorlagepflicht hinsichtlich des Kaufvertrages und begründete dies damit, dass im Förderantrag bzw. der Schlussabrechnung entweder der Kaufpreis oder der Verkehrswert zu Grunde zu legen sei. Sofern die Klägerin nicht den Kaufpreis belegen möchte, müsste sie ein entsprechendes Gutachten über den Verkehrswert vorlegen. Die Klägerin war aber der Auffassung, dass die Beklagte zwar ursprünglich mit Schreiben vom 25.06.2003 einen Grundstückskaufvertrag angefordert habe, die Wirtschaftlichkeitsberechnung aber mit Änderungsbescheid vom 24.09.2003 bestandskräftig geworden und das Anforderungsschreiben damit überholt sei.

34

Mit Schreiben vom 18.09.2009 teilte die Klägerin der Beklagten mit, dass die steuerliche Schlussbesprechung am 15.09.2009 stattgefunden habe und sie nunmehr die Belege vorlegen werde.

35

Unter dem 22.10.2009 übersandte die Klägerin einige der angeforderten Belege. Darunter waren u.a. die Rechnungen des Büros für Geotechnik N1. D. vom 04.04.2003 und 30.04.2003 über dessen Begutachtungstätigkeit in Höhe von 7.756,92 Euro und 4.408 Euro (insgesamt 12.164,92 Euro), die der Rechnungssteller detailliert nach Arbeitszeit und Tätigkeit inhaltlich darlegte. Ferner legte die Klägerin die Rechnungen der J. Ltd. vom 08.08.2003 über 455.000 Euro, vom 05.02.2004 über 305.000 Euro und vom 01.03.2004 über 910.000 Euro vor. Die Belege enthielten lediglich im Betreff die Angabe des (Arbeits-)Ortes und des Vertrages sowie nachträglich aufgedruckte Vermerke über Kontenbuchungen. Den Grundstückskaufvertrag legte die Klägerin nicht vor.

36

Nachdem die Beklagte mittels Amtshilfeersuchen den Grundstückskaufvertrag vom 10.12.2002 zum Fördergrundstück erhalten hatte, teilte sie der Klägerin unter dem 12.05.2010 mit, dass sie die Schlussabrechnungsanzeige nicht anerkennen könne und begründete dies mit den zu hoch angesetzten Grundstückskosten und den nicht schlüssigen Nachweisen zu der Grundstücksaufbereitung. Der Grundstückskaufpreis liege bei 1.550.000 Euro für das ungeteilte Grundstück, so dass sich anteilig für das Fördergrundstück ein Betrag von 1.343.334 Euro ergebe. Ferner wies die Beklagte die Klägerin darauf hin, dass im Grundstückskaufvertrag die Regelung getroffen worden sei, dass der Verkäufer die Kosten einer eventuellen Entkontaminierung bis zu einem Höchstbetrag von 150.000 Euro zu tragen habe. Würden die Kosten 300.000 Euro überschreiten, so hätte der Käufer, also die Klägerin, ein Rücktrittsrecht. Damit wäre der Kostenanteil des damaligen Grundstücksverkäufers in Ansatz zu bringen.

37

Die Klägerin teilte der Beklagten in ihrer Stellungnahme vom 20.05.2010 mit, dass die Rechtsauffassung der Beklagten nicht zutreffend sei. Der Kaufpreis müsse bei einer Kalkulation der Grundstückskosten nicht herangezogen werden. Vielmehr entspreche der ursprünglich angesetzte Wert dem Verkehrswert des Grundstücks. Zudem habe der Grundstückskäufer einen Anteil an den Kosten der Entkontaminierung von 150.000 Euro erstattet, der sich im Eigenkapital als Finanzierungsmittel niedergeschlagen habe.

38

Unter dem 19.04.2012 teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass sie beabsichtigte, die Förderzusage vom 14.11.2002 zurückzunehmen. Sie begründete dies damit, dass der verminderte Grundstückswert von 1.343.333 Euro abzüglich einer Belastung des Grundstücks mit der Grundschuld über 1.425.241, 84 Euro kein Eigenkapital im Sinne der Antragsstellung mehr enthalten würde. Als Wert des Baugrundstücks wäre nach § 6 Abs. 1 Nr. 3 II.BV höchstens der Verkehrswert oder der Kaufpreis, wenn dieser nicht unangemessen hoch wäre, für die Berechnung der Gesamtkosten anzusetzen. Somit hätte die Förderzusage nicht erteilt werden dürfen. Diese sei rechtswidrig.

39

Am 08.06.2012 legte die Klägerin der Beklagten ein Gutachten über die Höhe des Verkehrswertes des Fördergrundstücks (Flurstück 674) zum Zeitpunkt der Bewilligung vor, das vom Dipl.-Ingenieur Klaus-W. Möller am 18.05.2012 erstellt wurde. Dieses wies einen Verkehrswert von 2.605.000 Euro aus.

40

Mit Schreiben vom 20.11.2012 teilte das Umweltamt der Beklagten auf Bitte des zuständigen Wohnungsamtes der Beklagten nach Aktenrecherche mit, dass für das Bauvorhaben N. Straße der Klägerin keine Nachweise für die Entsorgung gefährlicher Abfälle vorliege.

41

Nach Anhörung der Klägerin änderte die Beklagte die Förderzusage vom 14.11.2002 durch Bescheid vom 22.11.2012 ab und erstellte eine entsprechend geänderte Wirtschaftlichkeitsberechnung. Für die Berechnung der Gesamtkosten legte sie nunmehr den Verkehrswert des Grundstücks in Höhe von 2.605.000 Euro zu Grunde. Sie kürzte das bisherige Zusatzdarlehen für die Aufbereitung von Brachflächen von bisher 1.350.000 Euro auf 9.900 Euro. Sie begründete dies damit, dass die Klägerin nur Gutachterkosten in Höhe von 13.174 Euro als Aufwendungen für die Aufbereitung von Brachflächen nachgewiesen habe. Die darüberhinaus gehenden Abrechnungen der Firma J. Ltd. erkannte die Beklagte nicht an, da Art und Umfang der notwendigerweise durchgeführten Arbeiten nicht nachgewiesen worden seien. Auch dem Umweltamt lägen, so ihre Erkundigungen, keine Hinweise auf notwendige und durchgeführte Entkontaminierungsarbeiten vor. Der Darlehensbetrag errechnete sich somit aus 75 Prozent der anerkannten Kosten. Die Kosten der Außenanlagen wurden von kalkulierten 180.000 Euro auf 100.000 Euro reduziert, da im Generalunternehmervertrag mit der U. Hausbau AG lediglich 100.000 Euro für die Erstellung der Außenanlagen veranschlagt worden seien. Die Absicherung des Darlehens der Stadtsparkasse X. wurde auf 2.065.826,09 Euro gesenkt.

42

Insgesamt genehmigte die Beklagte gemäß § 72 II.WoBauG eine Durchschnittsmiete von 4,54 Euro pro qm Wohnfläche ab dem 01.12.2004 und 4,60 Euro ab dem 01.01.2005. Ab dem 01.12.2006 sei die Eigentümerin für die Bildung der Kostenmiete im Rahmen der geltenden Rechtsvorschriften eigenverantwortlich zuständig. Dem Bescheid fügte sie die geänderte und anerkannte Schlussabrechnung und die Berechnung der Durchschnittsmiete bei.

43

Die Klägerin hat am 13.12.2012 Klage erhoben.

44

Sie ist der Ansicht, dass die Beklagte rechtswidrig gehandelt habe, indem sie die Schlussabrechnungsanzeige nicht anerkannt habe und an die Stelle der Wirtschaftlichkeitsberechnung der Klägerin ihre eigene gesetzt habe. Die Beklagte habe zu Unrecht ihren Änderungsbescheid auf die Rechtsgrundlage des § 72 II.WoBauG gestellt. Selbst bei Anwendung des § 72 II.WoBauG müssen die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden Aufwendungen, die bei Bewilligung zu Grunde gelegt worden seien, in die spätere Wirtschaftlichkeitsberechnung übernommen werden. Der Ausnahmefall im Sinne des § 4a Abs. 1 Nr. 1 II.BV einer nach Bewilligung folgenden Änderung liege nicht vor. Auch die Kürzung des Zusatzdarlehens stelle eine Teilrücknahme der Förderzusage auf der Grundlage der geänderten Wirtschaftlichkeitsberechnung dar, die in rechtswidriger Weise erfolgt sei. Da sowohl die Veränderung des Grundstückswertes als auch die Nichtanerkennung der an die Firma Interniol Ltd. gezahlten Beträge keine neue Tatsachen darstellen, könne die Beklagte den Änderungsbescheid auch nicht auf § 49 Abs. 2 Nr. 3 Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG NRW) stützen.

45

Auch sei die Avalprovision von 140.000 Euro, die an Herrn L1. als Vergütung für seine Mithaft gezahlt worden sei, bei den Kosten anzusetzen. Diesbezüglich überreichte die Klägerin im Klageverfahren entsprechende Belege.

46

Darauf hin änderte die Beklagte in der mündlichen Verhandlung den streitgegenständlichen Bescheid vom 22.11.2012 dahingehend ab, als sie auf der Grundlage von anerkannten Gesamtkosten von 9.346.007,75 Euro eine Durchschnittsmiete von 4,71 Euro pro qm Wohnfläche ab dem 01.12.2004 und 4,77 Euro ab dem 01.01.2005 genehmigte.

47

Die Klägerin beantragt wörtlich,

48

die Beklagte unter Aufhebung des Änderungsbescheides vom 22.11.2012 in der geänderten und am heutigen Tag protokollierten Fassung zu verpflichten, die Schlussabrechnung der Klägerin für das Bauvorhaben N. Straße 23-31 vom 15.11.2005 mit Gesamtkosten von 11.145.453,55 Euro anzuerkennen,

49

hilfsweise,

50

in der Schlussabrechnung für dieses Bauvorhaben

51

a) den Wert des Grundstücks entsprechend dem bestandskräftigen Änderungsbescheid der Beklagten vom 29.01.2004 mit 2.730.004,16 Euro anzusetzen;

52

b) die Erschließungskosten unter zusätzlicher Berücksichtigung eines Kostennichtansatzes von 22.164,92 Euro mit 1.832.164,92 Euro anzusetzen;

53

c) die Kosten der Außenanlagen mit 180.000,00 Euro anzusetzen.

54

Weiterhin beantragt die Klägerin:

55

die Beklagte unter Aufhebung des Änderungsbescheides vom 22.11.2012 in der heute geänderten und protokollierten Fassung zu verpflichten, mit der Schlussabrechnung für das Grundstück N. Straße 23-31 in E. unter Berücksichtigung von jährlichen Aufwendungsverzichten von 12.075,89 Euro eine Durchschnittsmiete von 4,80 Euro/m² Wohnfläche ab dem 01.12.2004 und von 4,85 Euro/m² Wohnfläche ab dem 01.01.2005 zu genehmigen

56

Hilfsweise beantragt die Klägerin,

57

die Berufung zuzulassen.

58

Die Beklagte beantragt,

59

die Klage abzuweisen.

60

Die Beklagte stützt sich im Wesentlichen auf die Begründung im Verwaltungsverfahren. Sie ist der Ansicht, dass der angefochtene Änderungsbescheid vom 22.11.2012 rechtmäßig sei. Die aufgestellte Schlussabrechnung gemäß der Ziffer 9 WFB müsse die Kosten zum Zeitpunkt des Bezuges den Kosten zum Zeitpunkt der Bewilligung gegenüberstellen und Veränderungen ausweisen. Die von der Klägerin nachgereichten Unterlagen hätten nicht dazu geführt, dass die Anzeige über die Aufstellung der Schlussabrechnung habe anerkannt werden können. Allerdings seien gemäß Ziffer 9.7 WFB auch nicht die eigentlichen Baudarlehen gekürzt worden, sondern lediglich das Zusatzdarlehen zur Aufbereitung der Brachfläche, da die Klägerin die zweckentsprechende und ordnungsgemäße Verwendung nicht habe nachweisen können.

61

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des beigezogenen Verwaltungsvorgangs der Beklagten Bezug genommen.

62

Entscheidungsgründe:

63

Die zulässige Klage ist unbegründet.

64

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Anerkennung ihrer Schlussabrechnungsanzeige vom 15.11.2005 mit Gesamtkosten in Höhe von 11.145.453,55 Euro und Genehmigung einer monatlichen Durchschnittsmiete ab dem 01.12.2004 in Höhe von 4,80 Euro qm/ Wohnfläche sowie ab dem 01.01.2005 in Höhe von 4,85 Euro qm/Wohnfläche.

65

Der Bescheid der Beklagten vom 22.11.2012 in der Fassung der in der mündlichen Verhandlung protokollierten Änderung, mit dem die Förderzusage geändert und abweichend von der Schlussabrechnungsanzeige der Klägerin die berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten auf 9.346.007,75 Euro gekürzt und eine monatliche Durchschnittsmiete ab dem 01.12.2004 in Höhe von 4,71 Euro qm/Wohnfläche sowie ab dem 01.01.2005 in Höhe von 4,77 Euro qm/Wohnfläche genehmigt werden, ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

66

1.)

67

Die Verpflichtung der Klägerin zur Aufstellung und Anzeige einer Schlussabrechnung für das Bauvorhaben N. Straße 23-31 ist als Nebenbestimmung im Abschnitt G des bestandskräftigen Bewilligungsbescheides vom 14.11.2002 enthalten. Die Nebenbestimmung entspricht den zum Zeitpunkt der Bewilligung geltenden Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB NRW). In Ziffer 9.1 WFB NRW ist vorgesehen, dass die Bauherrin oder der Bauherr spätestens bis zum Ablauf eines Jahres vom Tage der Bezugsfertigkeit an über das Bauvorhaben eine Schlussabrechnung aufzustellen und der Bewilligungsbehörde nach vorgeschriebenem Muster anzuzeigen hat, dass die Schlussabrechnung vom Tage der Anzeige an drei Monate zur Nachprüfung bereitgehalten wird. Gemäß Ziffer 9.2 WFB NRW muss die Anzeige über die Aufstellung der Schlussabrechnung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit enthalten, in der die Gesamtkosten, die der Bewilligung zugrunde gelegen haben, den Gesamtkosten laut Schlussabrechnung gegenüberzustellen sind.

68

Die gesetzliche Grundlage für die Verpflichtung zur Aufstellung und Anzeige der Schlussabrechnung findet sich in den Vorschriften über die Kostenmiete in § 8 bis § 8b Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG). Diese Bestimmungen gelten auch für das streitgegenständliche Bauvorhaben der Klägerin, Abschnitt H Nr. 1 der Förderzusage vom 14.11.2002. Hiernach werden die mit der Förderzusage zugesagten Mittel u.a. nach der am Bewilligungstage geltenden Fassung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II.WoBauG) nach Maßgabe des § 46 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (WoFG) und der WFB NRW gewährt. § 46 Abs. 2 WoFG eröffnet ausdrücklich die Möglichkeit, dass abweichend von § 46 Abs. 1 WoFG, wonach für nach dem 31.12.2001 erteilte Förderzusagen grundsätzlich das WoFG Anwendung findet, Fördermittel bis zum 31.12.2002 auch auf Grundlage des II.WoBauG in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung bewilligt werden können. Dies ist im vorliegenden Fall geschehen. Aus der Bewilligung der Fördermittel bis zum 31.12.2002 gemäß § 46 Abs. 2 WoFG folgt unmittelbar die uneingeschränkte Geltung des II.WoBauG für das streitgegenständliche Vorhaben. Das bedeutet eine umfassende inhaltliche und verfahrensmäßige Weitergeltung des II.WoBauG. Dies ergibt sich zudem aus dem systematischen Zusammenhang zu § 48 Abs. 2 WoFG,

69

vgl. Heix, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsrecht, § 46 WoFG, Anm. 3, § 48 WoFG, Anm. 2, 3, 4.1, 5.

70

Dem steht auch nicht die Ersetzung des bundesrechtlichen WoFG durch nordrhein-westfälisches Landesrecht im Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) entgegen. Denn die insoweit einschlägige Übergangsvorschrift des § 44 Abs. 3 WFNG NRW bestimmt, dass Entscheidungen und sonstige Maßnahmen auf der Grundlage des WoFG, des II.WoBauG, des WoBindG und der dazu erlassenen Verordnungen fortgelten und bis zum 31.12.2009 förmlich eingeleitete Verfahren nach den bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften abzuschließen sind.

71

Die Anerkennung der Schlussabrechnungsanzeige stellt den Abschluss des Bewilligungsverfahrens dar und bestätigt, dass das Bauvorhaben entsprechend dem Bewilligungsbescheid ausgeführt wurde und die bewilligten Mittel zweckentsprechend eingesetzt worden sind,

72

vgl. Bellinger, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsrecht, § 8a WoBinG, Anm. 7.1; VG Aachen, Urteil vom 12.12.2012, 6 K 1488/08, Rn 23, juris.

73

Nachdem die bei der Bewilligung der öffentlichen Mittel gemäß § 72 Abs. 1 II.WoBauG zu Grunde gelegte Durchschnittsmiete nur auf den Voraus kalkulierten Grundstücks- und Baukosten des geplanten Bauvorhabens beruht, sind der Schlussabrechnung die im Verlauf der Bauausführung entstandenen Kosten zu Grunde zu legen. Auf der Grundlage dieser Kosten ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen,

74

vgl. Bellinger, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsrecht, § 8a WoBinG, Anm. 7.1; VG Aachen, Urteil vom 12.12.2012, 6 K 1488/08, Rn 25, juris.

75

Die Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung bestimmt sich nach den Vorschriften der II.BV, insbesondere nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 II.BV. Gemäß § 3 II.BV muss u.a. auch die Berechnung der Gesamtkosten in der Wirtschaftlichkeitsberechnung enthalten sein. Diese Berechnung erfordert nicht nur die Aufstellung sämtlicher Kostenpunkte, sondern auch die Beifügung der Rechnung- und Zahlungsbelege,

76

vgl. BVerwG, Urteil vom 09.12.1971, VIII C 6.69, Rn 45, juris; Urteile der erkennenden Kammer vom 28.05.2013 – 14 K 5305/12 und 14 K 5630/12 – juris; bestätigt durch Beschlüsse des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrheinwestfalen (OVG NRW): Beschluss vom 24.09.2013– 14 A 1701/13 – juris und Beschluss vom 25.10.2013 – 14 A 1702/13 – noch nicht veröffentlicht; VG Aachen, Urteil vom 12.12.2012, 6 K 1488/08, Rn 27, juris; Bellinger, in: Fischer-Dieskau/Pergande/ Schwender, Wohnungsrecht, § 8a WoBinG, Anm. 7.1.

77

Gemäß § 5 Abs. 1 II.BV umfassen die Gesamtkosten die Kosten des Baugrundstücks und die Baukosten. Die streitigen Kosten für die Aufbereitung von Brachflächen zur Realisierung des Bauvorhabens zählen zu den Erschließungskosten (vgl. Ziffer I.3.b der Anlage 1 zu § 5 Abs. 5 II.BV). Erschließungskosten dürfen nur dann angesetzt werden, wenn sie tatsächlich entstehen oder mit ihrem Entstehen sicher gerechnet werden kann, vorbehaltlich der hier nicht zutreffenden Normen aus §§ 9, 10 II.BV, § 6 Abs. 4 II.BV.

78

Hiermit korrespondiert Ziffer 9.4 WFB, wonach die Schlussabrechnung die für das Bauvorhaben entstandenen Kosten nachweisen und für alle Auslagen ordnungsgemäße Rechnungs- und Zahlungsbelege vorhanden sein müssen. Sinn und Zweck dieser Regelungen ist, dass der Förderempfänger den tatsächlichen Anfall und die zweckentsprechende Verwendung der geltend gemachten Kosten durch nachprüfbare Belege nachzuweisen hat. Demgemäß hat die Bewilligungsbehörde bei der Schlussabrechnung zu prüfen, ob die im Verlauf der Bauausführung entstandenen Kosten angesetzt werden dürfen,

79

vgl. Urteile der erkennenden Kammer vom 28.05.2013 und Beschlüsse des OVG NRW vom 24.09.2013 und 25.10.2013, a.a.O..

80

Nach Maßgabe dieser Kriterien hat die Klägerin keinen Anspruch auf Anerkennung ihrer Schlussabrechnungsanzeige, soweit die darin aufgeführten Gesamtkosten 9.346.007,75 Euro übersteigen. Denn die Klägerin ist ihrer Darlegungs- und Beweislast insofern nicht nachgekommen, als sie prüffähige Belege vorzulegen hatte, dass die im Bewilligungsbescheid vom 14.11.2002/28.07.2006 veranschlagten Erschließungskosten von 1.800.000 Euro bei der Durchführung des Bauvorhabens tatsächlich angefallen und zweckentsprechend verwendet worden sind.

81

Die von der Klägerin im Verwaltungsverfahren vorgelegten Rechnungen der Firma J. Ltd. vom 08.08.2003, 05.02.2004 sowie vom 01.03.2004 sind insofern keine nachprüfbaren Zahlungsbelege, aus denen sich entnehmen lässt, wie sich der in Rechnung gestellte Betrag zusammensetzt und ob dieser Betrag tatsächlich in vollem Umfang zweckentsprechend für die Brachflächenaufbereitung verwendet worden ist.

82

Auch die Prüfung des von der Klägerin vorgelegten Werkvertrags mit der Firma J. Ltd. vom 25.07.2008 führt zu keinem anderen Ergebnis. Darin schuldet die Firma J. Ltd. der Klägerin zwar die Entkontaminierungsarbeiten zu einem Festpreis von 1.820.000 Euro, aber die genauen Details der Arbeiten, nämlich die Arbeitsschritte oder-aufgaben, werden nicht genannt. Die Tatsache, dass sich der Werkvertrag auf die Kostenschätzung des Büros für Geotechnik N1. D. und Ingenieure vom 20.03.2003 bezieht, lässt keinen anderen Schluss zu. Die Kostenschätzung ist nicht geeignet, den tatsächlichen Anfall von Kosten für die Brachlandaufbereitung zu belegen, da es sich ausdrücklich um eine im Vorfeld der Bauausführung vorgenommene Kalkulation voraussichtlich entstehender Kosten handelt. Dieser Kostenschätzung ist nicht zu entnehmen, ob und inwieweit die aufgrund der Rechnungsstellung der Firma J. Ltd. gezahlten Beträge zweckentsprechend für die Aufbereitung von Brachflächen zwecks Realisierung des Bauvorhabens verwendet worden sind. Dazu hat die Beklagte begründete Zweifel an dem tatsächlichen Kostenanfall in der Bodensanierung im Verwaltungsverfahren geltend gemacht und auch entsprechend dargelegt. Zudem hat sie den Einwand der Klägerin, dass das Umweltamt der Beklagten die Bodensanierungsarbeiten begleitet habe, aufgegriffen und Erkundigungen eingeholt. Dem Umweltamt der Beklagten liegen allerdings – so die Ergebnisse – keine Erkenntnisse über eine meldepflichtige Kontamination des Bodens oder über dessen Aushubarbeiten im Bereich des geförderten Bauvorhabens vor.

83

In diesem Zusammenhang trägt die Klägerin eine Darlegungs- und Beweispflicht, die sich aus Ziffer 9.4 WFB NRW ergibt. Danach hätte die Klägerin in übersichtlicher Form die Kosten nachweisen müssen. Da die Beklagte zudem nachvollziehbar ihre Bedenken zu den Angaben der Klägerin dargelegt hat, war sie gemäß Ziffer 9.3 lit. b i.V.m. Ziffer 9.4 WFB NRW berechtigt, neben der Schlussabrechnungsanzeige die Vorlage sämtlicher Zahlungsbelege zu verlangen.

84

Ferner wird die Klägerin nicht durch ihr Vorbringen entlastet, sie habe die Bodensanierung und -aufbereitung zu einem Pauschalpreis vergeben. Bereits im Förderantrag vom 30.09.2002 hat die Klägerin bestätigt, dass ihr die der Antragstellung und Bewilligung zu Grunde liegenden Rechts- und Verwaltungsvorschriften bekannt waren (Abschnitt E des Antrages). Zudem wurde auch in der Förderzusage vom 14.11.2002 unter Abschnitt H Ziffer 1 auf die der Förderzusage zu Grunde liegenden Rechtsvorschriften Bezug genommen. Aus diesem Grunde war der Klägerin bekannt, dass sie den Verpflichtungen aus Ziffer 9.4 WFB NRW nachkommen muss. Sofern sie aber in Kenntnis der der Förderzusage zu Grunde liegenden Rechtsvorschriften die von ihr zu erfüllenden Leistungen zu einem Pauschalpreis an ein Unternehmen vergibt und die ihr in Rechnung gestellten Leistungen nicht auf ihre tatsächlichen Anfall überprüft, gehen die zivilrechtliche Gestaltung und fehlende Prüfung zu ihren Lasten.

85

Auch begegnet die Festsetzung des Wertes des Baugrundstücks in Höhe von 2.605.000 Euro keinen rechtlichen Bedenken, da dieser Betrag dem Verkehrswert des Fördergrundstücks entspricht. Dies hat die Klägerin durch Vorlage des Gutachtens des Dipl.-Ingenieurs L2. -W. N2. vom 18.05.2012 nachgewiesen. Gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 3 II.BV darf der Verkehrswert oder der Kaufpreis für den Wert des Grundstücks angesetzt werden, es sei denn dass dieser unangemessen hoch gewesen ist. Mithin hat die Beklagte zu Recht für die Wirtschaftlichkeitsberechnung den begutachteten Verkehrswert in Ansatz gebracht. Dieser gibt individuell den Marktwert des betreffenden Grundstücks wieder, der sich nach den tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und Lage richtet, § 194 Baugesetzbauch (BauGB). Er steht im Gegensatz zu dem Wert, der sich aus der Bodenrichtwertkarte ergibt. Denn dieser gibt lediglich einen flächendeckend durchschnittlichen Lagewert für den betreffenden Boden wieder, § 196 BauGB. Die Vorschriften zur Berechnung der Gesamtkosten für die Ermittlung der Kostenmiete beziehen sich aber explizit auf die Ermittlung des Verkehrswertes, § 6 Abs. 1 Satz 2 II.BV.

86

Die Beklagte hat auch den Kostenpunkt Außenanlagen zu Recht auf 100.000 Euro festgesetzt. Denn nur in dieser Höhe hat die Klägerin einen aussagekräftigen Nachweis wie den Generalunternehmervertrag mit der U. Hausbau AG vom 12.09.2003 der Beklagten vorgelegt, in dem sich die U. Hausbau AG verpflichtete, die Außenanlagen für einen Festpreis von 100.000 Euro fertigzustellen. Für den darüberhinaus gehenden Betrag von 80.000 Euro hat die Klägerin keine ausreichenden Belege vorgelegt.

87

Die Klägerin kann sich auch nicht auf die Ausnahmevorschrift des § 11a Satz 1 II.BV stützen. Danach dürfen die marktüblichen Kosten angesetzt werden, wenn die Erschließungskosten nach § 6 Abs. 4 II.BV ganz oder teilweise nicht oder nur mit verhältnismäßig großen Schwierigkeiten festzustellen sind. Zum einen ist bereits zweifelhaft, ob der zu prüfende Förderfall in den Anwendungsgereich des § 11a II.BV fallen kann, da die Klägerin mit ihrer gewählten Art der Auftragsvergabe und dem geduldeten Mangel detaillierter Zahlungsnachweise die „Schwierigkeiten“, Tatbestandsmerkmals des § 11a II.BV, vorhersehbar herbeigeführt hat.

88

Vgl. vgl. Urteile der erkennenden Kammer vom 28.05.2013 und Beschlüsse des OVG NRW vom 24.09.2013 und 25.10.2013, a.a.O.

89

Zum anderen hat die Klägerin dazu sowohl im Verwaltungsverfahren als auch im hiesigen Verfahren nichts vorgetragen, sondern lediglich darauf beharrt, dass die vorgelegten Belege zur Brachflächenaufbereitung ausreichend seien. Insoweit ist nicht ersichtlich, dass es für die Klägerin unmöglich oder mit unverhältnismäßig großen Schwierigkeiten verbunden gewesen wäre, von der J. Ltd. detaillierte Nachweise für die erbrachten Arbeiten der Brachflächensanierung im Einzelnen zu erhalten, zumal der Direktor der Firma J. seinerzeit nach dem eigenen Vortrag der Klägerin Herr L. M1. war, der gleichzeitig der Bevollmächtigte der Klägerin in dem Förderantragsverfahren war.

90

Sind damit die von der Klägerin im Rahmen der Schlussabrechnungsanzeige geltend gemachten Gesamtkosten in Höhe von 11.146.031,00 Euro nicht belegt, ist die Beklagte im geänderten Bescheid vom 22.11.2012 zu Recht nur von berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten in Höhe von 9.346.007,75 Euro ausgegangen. Dies entspricht den einschlägigen Vorschriften der § 4a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 II. BV, wonach im Fall der Änderung von Gesamtkosten nach der Bewilligung öffentlicher Mittel in den nach diesem Zeitpunkt aufgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnungen lediglich die geänderten – mithin vorliegend die verringerten – Gesamtkosten anzusetzen sind. Dies gilt auch entgegen der Auffassung der Klägerin, dass diesem Ansatz der Änderungsbescheid vom 29.01.2004 entgegen steht. Denn der sog. „Einfrierungsgrundsatz“ des § 4a Abs. 1 II BV gilt nur für fehlerfreie Ansätze der früheren Wirtschaftlichkeitsberechnung. Rechtswidrige Ansätze sind regelmäßig zu berichtigen. Diese Folge findet ihre Rechtfertigung in der Erwägung, dass niemand beanspruchen kann, dass bei späteren mietpreislichen Entscheidungen auf einem als fehlerhaft erkannten Ansatz weiter aufgebaut, d.h. ein Fehler „verewigt“ wird,

91

vgl. OVG NRW, Urteil vom 17.08.1973 – XIV A 913/71 –, ZMR 1975, 159 f..

92

Die Klägerin kann sich nach den entsprechend anwendbaren Grundsätzen des § 48 Abs. 2 Satz 3 Ziffer 2 VwVfG diesbezüglich nicht auf einen Vertrauensschutz berufen. Denn dadurch, dass allein die Klägerin von dem Kaufpreis Kenntnis hatte, diesen indes nicht offengelegt hat, hat sie die Förderzusage zumindest durch unvollständige Angaben erwirkt. Damit beruhte die Fehlerhaftigkeit der Förderzusage auf Angaben aus dem Bereich der Klägerin, so dass sie von der Beklagten erwarten musste, dass sie nach Kenntnis der richtigen Tatsachen den Fehler beseitigt,

93

vgl. OVG NRW, Urteil vom 17.08.1973 – XIV A 913/71 –, ZMR 1975, 159 f; Kopp/Ramsauer, VwVfG, 13. Aufl., 2012, § 48, Rdnr. 115.

94

2.)

95

Infolge der Verringerung der berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten hat die Klägerin auch keinen Anspruch auf Genehmigung einer monatlichen Durchschnittsmiete ab dem 01.12.2004 in Höhe von 4,80 Euro qm/Wohnfläche sowie ab dem 01.01.2005 in Höhe von 4,85 Euro qm/Wohnfläche.

96

Die im streitgegenständlichen Bescheid reduzierte Durchschnittsmiete beruht auf der Kürzung der berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten des Bauvorhabens um 1.940.023,25 Euro und der dadurch bedingten Verringerung der bei der Bildung der Kostenmiete gemäß § 72 Abs. 1 und 4 des II.BauGB i.V.m. § 8 bis 8b WoBindG zu berücksichtigenden laufenden Aufwendungen.

97

Da die Vorschriften des II.WoBauG uneingeschränkte Geltung findet (s.o.), hat die Bewilligungsstelle gemäß § 72 Abs. 1 II.WoBauG in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung für die zum Vermieten bestimmten Wohnungen die Miete zu genehmigen, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete), wenn – wie hier – die öffentlichen Mittel auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung bewilligt werden. In der Genehmigung ist der Mietbetrag zu bezeichnen, der sich für die öffentlich geförderten Wohnungen des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung für den Quadratmeter der Wohnfläche durchschnittlich ergibt (Durchschnittsmiete). Gemäß § 72 Abs. 4 II.WoBauG gelten für die Ermittlung der zulässigen Miete im Übrigen die Vorschriften der § 8 bis § 8b WoBindG und die zu deren Durchführung ergangenen Vorschriften, namentlich die Zweite Berechnungsverordnung (II.BV). Nach § 8 Abs. 1 Satz 1 WoBindG darf der Verfügungsberechtigte eine öffentlich geförderte Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Die Ermittlung der Kostenmiete erfolgt gemäß § 8 Abs. 1 Satz 2 WoBindG auf Grundlage von § 8a und 8b WoBindG.

98

Hierbei hat sie zu berücksichtigen, dass die endgültige Durchschnittsmiete, §§ 8f WoBindG, auf den in der Schlussabrechnung enthaltenen Kostenpositionen beruht, während zum Zeitpunkt der Bewilligung lediglich die kalkulierten Grundstücks- und Baukosten zur Berechnung der Durchschnittsmiete herangezogen werden. Die auf Basis der Schlussabrechnung errechnete Durchschnittsmiete ist dabei Rechengrundlage für weitere Mietpreisberechnungen,

99

vgl. Bellinger, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsrecht, § 8a WoBinG, Anm. 7.1.

100

Der für die Genehmigung der Durchschnittsmiete relevanten Vorschrift des § 72 Abs. 1 und 4 II.WoBauG i.V.m. § 8a Abs. 1 Satz 1 WoBinG ist zu entnehmen, dass die sich aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ergebenden laufenden Aufwendungen der Ermittlung der zulässigen Miete zu Grunde zu legen sind. Gemäß dem in § 8a Abs. 3 Satz 1 WoBinG niedergelegten Änderungsgrundsatz tritt jeweils eine entsprechend geänderte Durchschnittsmiete an die Stelle der bisherigen Durchschnittsmiete, sofern sich nach der erstmaligen Berechnung der Durchschnittsmiete oder nach der Genehmigung der Durchschnittsmiete gemäß § 72 II.WoBauG die laufenden Aufwendungen ändern. Dies trifft hier zu. Nach dem Prinzip der Kostenmiete hat die Verringerung der laufenden Aufwendungen eine entsprechende Senkung der höchsten zulässigen Miete zur Folge.

101

Die Voraussetzungen der vorgenannten Bestimmungen sind erfüllt. Der Ermittlung der Durchschnittsmiete sind die von der Beklagten anerkannten Gesamtkosten in Höhe von 9.346.007,75 Euro zugrunde zu legen. Dieser Wirtschaftlichkeitsberechnung ist eine Verringerung der Gesamtkosten und der laufenden Aufwendungen im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Bauvorhabens gegenüber dem Zeitpunkt der Bewilligung zu entnehmen. Dementsprechend tritt gemäß § 8a Abs. 3 Satz 1 WoBindG an die Stelle der in der Förderzusage erstmals berechneten Durchschnittsmiete die von der Beklagten genehmigte geringere Durchschnittsmiete in Höhe von monatlich 4,71 Euro qm/Wohnfläche ab dem 01.12.2004. In gleicher Weise gilt die von der Beklagten genehmigte geringere Durchschnittsmiete in Höhe von monatlich 4,77 Euro qm/Wohnfläche ab dem 01.01.2005.

102

Aus dem Vorstehenden ergibt sich, dass die ausdrücklich gestellten Hilfsanträge ebenfalls unbegründet sind.

103

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

104

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 Zivilprozessordnung (ZPO).

105

Die Berufung war nicht zuzulassen, weil ein Berufungszulassungsgrund gemäß § 124a Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO nicht gegeben ist.