Oberlandesgericht Hamm ()
Urteil vom 2012-03-29, Aktenzeichen I-22 U 40/10
ECLI:DE:OLGHAM:2012:0329.I22U40.10.00

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 19.01.2010 verkündete Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Bielefeld teilweise abgeändert.

1.

Der Beklagte wird verurteilt, € 126.500,00 zzgl. Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basis­zinssatz seit dem 01.10.2009 an die Kläger Zug um Zug gegen Rückauf­lassung des Miteigentumsanteils der Kläger zu jeweils ½ in Höhe von 241,92/1000 an dem im Grundbuch des Amtsgerichtes Halle / Westfalen von T, Blatt ####, eingetragenen Grundbesitz, Grundstück G1, in einer Größe von 795,00 m², verbunden mit dem Sonder­eigentum an der im Auftei­lungsplan mit Nr. 4 bezeichneten Wohnung im ersten Obergeschoss rechts nebst Keller Nr. 4 sowie des Nutzungsrechtes auf dem Flur­stück ### zur Nut­zung des Pkw-Stellplatzes Nr. 4 und Bewilligung der Eintra­gung des Beklag­ten im Grundbuch zu zahlen,

2.

Der Beklagte wird weiter verurteilt, an die Kläger € 16.257,30 zzgl. Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus € 6.128,49 seit dem 30.07.2009 zu zahlen,

3.

Der Beklagte wird weiter verurteilt, auf Grund der Kostenrechnung der Rechtsanwälte T vom 15.09.2009 an die Kläger € 2.895,03 zzgl. Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.10.2009 zu zahlen.

4.

Es wird festgestellt, dass sich der Beklagte im Annahmeverzug befindet.

Im Übrigen bleibt die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung der Kläger wird zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreites einschließlich der Kosten des Revisionsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

1

G r ü n d e :

2

I.

3

Die Kläger nehmen den Beklagten auf Rückabwicklung eines am 23.11.2007 ge­schlossenen Kaufvertra­ges über eine Eigentumswohnung in T in Anspruch. Zur Begründung machen sie geltend, der Beklagte, der bei den Verhandlungen und dem Vertragsschluss umfassend durch den Immobilienkaufmann B vertreten worden sei, sei zum Zeitpunkt der Bevollmächtigung des B geschäftsunfähig gewesen; unstreitig stand er zu diesem Zeitpunkt unter Betreuung. Der Kaufvertrag sei formnichtig, weil eine behauptete Ausbau- bzw. Renovierungs­zusage des B, die im Übrigen auch nicht erfüllt worden sei, nicht mitbe­ur­kun­det sei. Schließlich sei ihnen arglistig verschwiegen wor­den, dass das Objekt, das durch Um­nutzung eines ehemaligen Brennereigebäudes entstanden sei, aufgrund seiner kul­turlandschaftsprägenden Bedeutung öffentlich-rechtlichen Veränderungsbeschrän­kungen unterliege, die auch durch eine Baulast gesichert seien.

4

Das Landgericht hat die auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rück­übertragung der Wohnung, auf Erstattung von Nebenkosten und vorgerichtlichen Anwaltskosten jeweils nebst Zinsen sowie auf Feststellung des Annahmeverzuges des Beklagten gerichtete Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die Bevollmächtigung des B sei nicht nichtig gewesen, denn der Beklagte habe zu diesem Zeitpunkt nicht mehr für Vermögensangelegenheiten, sondern nur noch für andere Bereiche unter Betreu­ung gestanden. Doch selbst eine umfassende Betreuung hätte nicht den Verlust der Geschäftsfähigkeit zur Folge gehabt. Unschädlich sei auch die Nichtbeurkundung einer Renovierungspflicht. Da eine Renovierung in dem Notarvertrag nicht erwähnt sei, spreche schon keine Vermutung für ein verbundenes Geschäft. Die Kläger hät­ten auch keinen Beweis dafür angetreten. Ferner hätten sie keinen Beweis angetre­ten, dass B eine etwaige Renovierungsverpflichtung ebenfalls im Namen des Beklagten hätte eingehen wollen. Dagegen spreche, dass der Beklagte lediglich den reinen Kaufpreis selbst erhalten habe, Renovierungskosten hingegen nach eige­nem Vortrag der Kläger direkt an Herrn B hätten gezahlt werden sollen. Ferner sei in dem Notarvertrag klar geregelt worden, dass die Wohnung in dem den Klägern bekannten unrenovierten Zustand verkauft werden und eine Renovierung auf Kosten des Käu­fers erfolgen sollte. Die unterbliebene Renovierung sei deshalb auch kein Sachman­gel. Schließlich sei für das arglistige Verschweigen einer Baubeschränkung kein Beweis angetreten worden. Die von den Klägern als Zeugen benannten anderen Wohnungserwerber hätten nur über ihre eigenen Kaufverhandlungen berichten sol­len. Daraus könne ein Schluss auf die Vertragsverhandlungen mit den Klägern nicht gezogen werden. Damit entfielen auch die geltend gemachten Nebenansprüche.

5

Wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Parteivorbringens und der Feststellun­gen und Erwägungen des Landgerichts wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

6

Gegen das Urteil richtet sich die Berufung der Kläger. Für ein arglistiges Verschwei­gen habe das Landgericht sie zu Unrecht als beweisfällig betrachtet. Die vom Be­klagten behauptete Aufklärung sei nicht nach Ort und Zeit konkret bestimmt. Der Beklagte habe sogar ausgeführt, dass er nur „von ihr ausgehe“. Außerdem deute schon der Umstand, dass mehrere andere Baulasten von geringer Bedeutung im Vertrag aufgeführt worden seien, auf ein bewusstes Heraushalten der hier streitigen Belastung hin. Schließlich sei die Benennung der anderen Erwerber als Zeugen für mittelbare Tatsachen zulässig gewesen, auch wenn der Beweiswert geringer sein möge als bei Bekundung unmittelbar relevanter Wahrnehmungen. Des weiteren habe das Landgericht ein verbundenes Geschäft mit der Renovierungsverpflichtung zu Unrecht verneint. Der Vermittler B habe das Objekt ausdrücklich mit der Renovierungsankündigung beworben. Ausschließlich mit ihm hätten sie, die Kläger, Kontakt gehabt, so dass für sie klar gewesen sei, die Wohnung in renovier­tem Zustand „aus einer Hand“ zu kaufen. Dass die Renovierung nicht durch den Beklag­ten, sondern durch Herrn B selbst ausgeführt werden sollte, sei unschädlich. Auch allen anderen Erwerbern sei eine Renovierung zugesagt worden, obwohl in deren Kaufverträgen ebenfalls formuliert gewesen sei, dass die Wohnungen unrenoviert verkauft würden. Es sei überdies ungewöhnlich, dass Eigentumswoh­nungen in einem größeren Haus mit noch ausstehender Renovierung – sogar in gro­ßem Um­fang am Gemeinschaftseigentum – verkauft würden. Wenn Herr B mit dieser Renovie­rung hätte „nichts zu tun“ haben wollen, wäre nicht nachvollziehbar, warum er einen entsprechenden Bauantrag eingereicht habe. Angesichts der erheblichen ausste­henden Arbeiten wäre es auch unverständlich, ihre Koordination und Ausfüh­rung den künftigen Eigentümern als neu gebildeter Eigentümergemeinschaft zu überlassen. Bis heute sei das Haus nicht umgebaut, und an einen Einzug sei nicht zu denken.

7

Mit Urteil vom 08.07.2010 hat der Senat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Kläger hat der BGH mit Beschluss vom 17.02.2011 die Revision zugelassen. Mit Urteil vom 15.07.2011 hat der BGH das Urteil des Senats vom 08.07.2010 aufgehoben und die Sache zur neuen Verhand­lung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an den Senat zurückverwiesen.

8

Die Parteien haben ihren bisherigen Vortrag wiederholt und vertieft.

9

Die Kläger beantragen,

10

unter Abänderung des angefochtenen Urteils

11

1.

12

den Beklagten zu verurteilen, an sie 126.500,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 30.07.2009 - Zug um Zug - gegen Rückauf­lassung des Miteigentumsanteils der Kläger zu jeweils ½ in Höhe von 241,92/1000 an dem im Grundbuch des Amtsgerichtes Halle / Westfalen von T, Blatt ####, eingetragenen Grundbesitz, Grundstück G1, in einer Größe von 795,00 m², verbunden mit dem Sonder­eigentum an der im Auftei­lungsplan mit Nr. 4 bezeichneten Wohnung im ersten Obergeschoss rechts nebst Keller Nr. 4 sowie des Nutzungsrechtes auf dem Flur­stück #### zur Nut­zung des Pkw-Stellplatzes Nr. 4 und Bewilligung der Eintra­gung des Beklag­ten im Grundbuch zu zahlen,

13

2.

14

den Beklagten zu verurteilen, an sie 16.257,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins aus 6.128,49 € seit dem 30.07.2009 und aus weiteren 10.142,43 € seit Rechtshängigkeit (15.10.2009) zu zahlen,

15

3.

16

den Beklagten zu verurteilen, auf Grund der Kostenrechnung der Rechtsanwälte T vom 15.09.2009 an sie 2.895,03 € vorgerichtliche An­waltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit (15.10.2009) zu zahlen,

17

4.

18

festzustellen, dass sich der Beklagte im Annahmeverzug befindet.

19

Der Beklagte beantragt,

20

die Berufung zurückzuweisen.

21

Er entgegnet, eine Renovie­rung der Wohnung habe er, wie sich eindeutig aus dem Vertrag ergebe, nicht ge­schuldet; der Kaufpreis sei für den unrenovierten Zustand angemessen gewesen. Bei den Ver­tragsverhandlungen sei zwar mit dem Zeugen B über den Ausbau gesprochen worden, jedoch ohne bindende Vereinbarungen zu treffen. Eine Einigung hierüber habe erst später zwischen Herrn B und der Gesamt­heit der Erwerber erfolgen sollen und sei auch erfolgt. Etwaige Schwierigkeiten bei deren Abwicklung entzögen sich seiner Kenntnis. Eine arglistige Täuschung liege nicht vor. Dass das Gebäude auf­grund seines Ursprungs nicht in beliebiger Weise umgebaut oder verändert wer­den könne, sei für jeden Interessierten erkennbar gewesen. Auf diese Einschränkung sei auch in der vom Kreis H erteilten Teilungsgenehmigung hingewiesen wor­den, die er dem Zeugen B überlassen habe. Ferner sei Herr B bei Gesprä­chen mit Behördenmitarbeitern auf die Unzuläs­sigkeit bestimmter Ausbaumaßnah­men hingewiesen worden. Die dann erstellten Ausbaupläne, die auch Gegenstand der Kaufverträge geworden seien, seien jedoch genehmigt worden. Darauf und auf den Umstand, dass weitere Änderungen oder Erweiterungen „planungsrechtlich wohl nicht durchsetzbar seien“, habe Herr B die Klä­ger bei den Vertragsverhandlungen hin­gewiesen. Diese hätten den in den Plänen vorgesehenen Ausbau akzeptiert und niemals abweichende Wünsche geäußert. Es sei zwar richtig, dass die fragliche Baulast im Kaufvertrag nicht erwähnt worden sei; diese habe Herr B übersehen und dem beurkundenden Notar gegenüber nicht erwähnt. Auch habe er in den Verhandlun­gen den Begriff der „kulturlandschaftlichen Prägung“ wohl nicht ausdrücklich verwen­det. Dennoch seien die Kläger inhaltlich über die bestehenden Beschränkungen un­terrichtet gewesen. Später sei von den Miteigentümern beschlossen worden, den Dachstuhl neu zu errichten, was sich durchaus im Rahmen der öffentlich-rechtlichen Möglichkeiten gehalten hätte. Erst nachdem sich durch nachfolgende Sonderwün­sche wie Loggien und Balkone Kon­flikte ergeben hätten, hätten sich plötzlich alle Käufer auf eine unzu­reichende Aufklä­rung berufen. Die Kläger wollten sich nur um jeden Preis vom Kauf lösen, offenbar weil ihnen nicht klar gewesen sei, eine nicht ausgebaute Wohnung zu erwerben. Der Wert der von ihnen erworbenen Wohnung werde nicht nachhaltig dadurch beein­trächtigt, dass im Dachgeschoss keine Gauben oder in bestimmten Wohnungen keine Balkone eingebaut werden dürften.

22

Zusätzlich hat der Beklagte mit Schriftsatz vom 01.02.2012 erstmals vorgetragen, die entspre­chende Baulast sei mit weiteren Unterlagen den Klägern übergeben worden.

23

Der Senat hat die Kläger persönlich angehört und hat Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugen L, L2 und B. Hin­sichtlich des Ergebnisses der Anhörung und der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung nebst Berichterstattervermerk vom 08.03.2012.

24

Die Akten des Landgerichts Bielefeld, Az. 8 O 59/09 sowie des beim Senat anhängigen Parallelverfahrens Landgericht Bielefeld, Az. 3 O 43/10 = OLG Hamm 11 U 17/11 lagen dem Senat bei der Ent­scheidung vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

25

II.

26

Die Berufung ist zulässig und überwiegend begründet.

27

1.

28

Die Kläger haben einen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 126.500,00 € Zug um Zug gegen Rückübertragung des Wohneigentums gemäß §§ 437 Nr. 2, 346 Abs. 1 BGB.

29

a)

30

Zwischen den Parteien ist ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen. Der Beklagte wurde beim Vertragsschluss wirksam durch den Zeugen B gemäß § 164 ff BGB vertreten. Der Beklagte war bei Erteilung der Vollmacht auch nicht geschäftsunfähig i.S.d. §§ 104 Nr. 2, 105 Abs. 1 BGB. Die für ihn angeordnete Betreuung bezog sich nicht auf den Aufgabenkreis „Vermögensfürsorge“.

31

Der Vertrag ist auch nicht formnichtig gemäß §§ 125 S. 1, 311 b Abs. 1 S. 1 BGB, weil bestimmte Vereinbarungen mit dem Zeugen B, z.B. bezüglich Ausbau und Renovierungsmaßnahmen, nicht mitbeurkundet worden wären. Ein etwaiger Form­mangel wäre nämlich gemäß § 311 b Abs. 1 S. 2 BGB geheilt worden, weil die Klä­ger als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden sind. Der Kaufvertrag ist damit vollzogen worden.

32

b)

33

Die Wohnung als Kaufgegenstand war zur Zeit des Gefahrübergangs mit einem Sachmangel i.S.d. § 434 Abs. 1 S. 2 BGB behaftet. Auf dem Gebäude ruhte eine Baulast des Inhalts, dass der jeweilige Eigentümer verpflichtet ist, das Gebäude ent­sprechend dem gestellten Bauantrag umzubauen, künftig seinen Gestaltwert in der dann bestehenden Form zu erhalten und alle weiteren Baumaßnahmen in Abstim­mung mit der Baubehörde so zu planen, dass der Gestaltwert für die Kulturlandschaft nicht beeinträchtigt wird. Insoweit hat der BGH in der Revisionsinstanz bestätigt (Urteil vom 15.07.2011, Az. V ZR 171/19), dass es sich bei einer solchen Baubeschränkung um einen Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 S. 2 BGB handelt.

34

c)

35

Auf den in § 5 Nr. 1 S. 1 des Kaufvertrages vom 23.11.2007 vereinbarten Gewährleistungsausschlus­ses kann sich der Beklagte gemäß § 444 BGB nicht berufen, weil er den Mangel arg­listig verschwiegen hat. Abzustellen ist insoweit auf das Handeln des Zeugen B als Vertreter des Beklagten, weil er die Vertragsverhandlungen ausschließlich geführt hat, §§ 166 Abs. 1, 278 BGB. Hinsichtlich des vorliegend in Rede stehenden Mangels bestand eine Offenbarungspflicht des Beklagten, weil eine solche Baulast für den Entschluss eines verständigen Käufers von wesentlicher Bedeutung ist und die Mit­teilung nach der Verkehrsauffassung erwartet werden kann. Die Offenbarungspflicht entfällt auch nicht aus anderen Gründen. Der entsprechende Mangel war für die Klä­ger als Käufer nicht ohne weiteres erkennbar. Soweit sich der Beklagte darauf beruft, es sei für jeden erkennbar gewesen, dass es sich um ein altes Gebäude handele, die planungsrechtlichen Beschränkungen würden sich aus der Natur der Sache ergeben und seien für jeden einigermaßen Verständigen ersichtlich gewesen, so dass für jeden erkennbar gewesen sei, dass das Gebäude nicht in beliebiger Weise umgebaut und verändert werden könne, so ist dem nicht zu folgen. Die Kläger sind weder Architekten noch Juristen noch aus anderen Gründen mit dem öffentlichen Baurecht vertraut. Der Beklagte als Verkäufer bzw. der Zeuge B konnte dem­nach nicht davon ausgehen, dass den Klägern schon allein aufgrund des äußerlichen Zustandes des Gebäudes oder aufgrund der früheren industriellen Nutzung die Bau­last erkennbar gewesen wäre.

36

d)

37

Eine Kausalität des arglistigen Verschweigens des Mangels für den Kaufvertrags­schluss ist nach dem Urteil des BGH vom 15.07.2011 nicht erforderlich. Demnach spielt es keine Rolle, dass die Kläger im vorliegenden Verfahren gar keine Änderun­gen der Fassade gewünscht hatten. Denn, wie der BGH ausführt, ist es einerseits so, dass der Verkäufer im Regelfall gar nicht wissen kann, ob der Sachmangel für die Kaufentscheidung seines Vertragspartners bedeutsam ist oder nicht. Zum anderen ist gerade im vorliegenden Fall zu beachten, dass eine Baulast der vorliegenden Art auch Einfluss auf den Wert des Objektes an sich haben kann und insoweit die Entscheidung der Kläger vielleicht doch beeinflusst hätte, wenn sie von der Bau­last gewusst hätten. Jedenfalls ist die Frage, ob eine solche Baulast besteht, für den Entschluss eines verständigen Verkäufers in der Situation der Kläger auf jeden Fall von wesentlicher Bedeutung, so dass eine Mitteilung hierüber nach der Verkehrs­auffassung erwartet werden kann. Eine Eigentumswohnung wird in aller Regel nicht nur zum Wohnen gekauft, sondern auch als Geldanlage und Altersvorsorge.

38

e)

39

Unstreitig war die Baulast sowohl dem Beklagten wie auch dem Zeugen B positiv bekannt. Aufgrund der gesamten Umstände des Falles ist auch davon auszugehen, dass dem Beklagten bzw. seinem Vertreter, dem Zeugen B, die Wesentlichkeit dieses Mangels für den Kaufentschluss eines Käufers bewusst gewesen ist. Ferner kann unterstellt werden, dass der Beklagte bzw. der Zeuge B auch davon ausgegangen ist, dass die Kläger den Mangel nicht kannten.

40

f)

41

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme, der Anhörung der Kläger und dem gesamten Akteninhalt ist der Senat davon überzeugt, dass die Kläger über die Baulast nicht aufgeklärt worden sind und ihnen der Mangel somit arglistig verschwie­gen worden ist. Der Senat hat bereits Bedenken, ob der Beklagte seiner sekundären Darlegungslast hinsichtlich der angeblich erfolgten Aufklärung nach den Maßstäben des BGH (vgl. Urteil vom 15.07.2011) überhaupt nachgekommen ist. Danach muss nämlich der Beklagte in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise die Aufklärung spezifizieren. Bei dem Vortrag des Beklagten fehlt zumindest die räumliche und zeit­liche Spezifizierung. Selbst wenn man den Vortrag insoweit als ausreichend ansehen würde, so ist dieser aber durch die Anhörung der Kläger, die Vernehmung der Zeu­gen L/L2 und den gesamten Akteninhalt als widerlegt anzusehen. Dabei ist zu bemerken, dass den Aussagen der Kläger im vorliegenden Fall eine genauso gewichtige Bedeutung zukommt wie der Aussage des Zeugen B. Denn der Zeuge B hatte als Vertreter des Beklagten sowie als Erwerber von drei der in Rede stehenden Eigentumswohnungen in dem streitgegenständlichen Objekt, die er zum Teil auch weiterverkauft hat, ein erhebliches eigenes Interesse am Ausgang des Rechtsstreites, so dass seinen Aussagen kein größeres Gewicht als denen einer prozessbeteiligten Partei zukommt. Die Kläger ihrerseits haben eine Aufklärung über die Baulast in Abrede gestellt und haben vielmehr im Gegensatz dazu bekundet, dass sogar die Fassade ausdrücklich habe geändert werden sollen durch das Aufbringen von schwar­zem Marmor im Sockelbereich und einem Anstrich in grauer Farbe.

42

Zudem haben die Zeugen L/L2 den Vortrag der Kläger bestätigt. Sie waren zwar bei keinem der Gespräche zwischen den Klägern und dem Zeugen B anwesend. Der Umstand, dass der Zeuge B die Zeugen L/L2 allerdings bei deren Kauf einer anderen Wohnung in dem Objekt ebenfalls nicht über die Baulast aufgeklärt hat, wie diese glaubhaft ausgesagt haben, ist ein starkes Indiz dafür, dass das auch im vorliegenden Fall nicht geschehen ist.

43

Ein weiteres Indiz hierfür ist, dass die betreffende Baulast in dem notariellen Kauf­vertrag nicht erwähnt wird, obwohl vier andere Baulasten, die auf dem Grundstück ruhen, sehr wohl erwähnt und sogar als Anlage zum Kaufvertrag genommen worden sind. Dieses lässt den Schluss zu, dass die streit­gegenständliche Baulast absichtlich nicht mit in den Kaufvertrag aufgenommen wurde, um diese zu verheimlichen.

44

Diese Indizien, die für das Verschweigen der Baulast sprechen, werden auch nicht widerlegt durch die Aussage des Zeugen B. Dieser hat zwar erklärt, er habe die Kläger auf die entsprechende Baulast hingewiesen und ihnen mit seinen eigenen Worten erklärt, worum es dabei geht, damit sie das auch verstehen können. Dieses überzeugt jedoch nicht. Der Zeuge B konnte beispielsweise nicht angeben, wann genau dieses Gespräch stattgefunden haben soll. Das Gleiche gilt für die Behaup­tung, er habe die fragliche Baulast sogar in Kopie ausgehändigt. Dieser Vortrag ist erstmals mit Schriftsatz vom 01.02.2012 erfolgt. Der Prozess ist bereits seit dem Jahr 2009 anhängig. Der Beklagte hat nicht erklärt, ebenso wenig der Zeuge B, wes­halb dieser ‑ sehr bedeutsame ‑ Umstand erst so spät vorgetragen wird.

45

Der Senat ist auch davon überzeugt, dass eine Aufklärung durch einen schrift­lichen Hinweis in einer von den Klägern unterschriebenen Kaufabsichtserklärung nicht erfolgt ist. Ein solcher Kaufantrag befindet sich auf Blatt 149 des Parallelverfahrens I‑22 U 17/11, unterzeichnet von den Eheleuten L/L2. Darin wird u.a. ausgeführt: „Die eingetragenen Baulasten wurden erörtert 0655, 0657, 0658, 0659 und 0534 (Verpflichtungserklärung O vom 28.12.2004) und werden von den Käufern einvernehmlich übernommen.“ Allerdings haben die Zeugen L/L2 in Abrede gestellt, dass dieser Passus in dem Formular enthalten gewesen sei, als sie dieses unterschrieben haben. Das Original konnte der Beklagte trotz Aufforderung nicht vorlegen. Der Zeuge B hat ausgesagt, er wisse nicht, wo das Original geblieben sei. Hinzu kommt allerdings, dass der Zeuge B nicht einmal bestätigen konnte, dass die Eheleute L3, die hiesigen Kläger, überhaupt ein vergleichbares Formular ausgefüllt haben. Ein solches Formular konnte auch weder durch den Zeugen B noch durch den Beklagten vorgelegt werden. Zudem ersetzt die Vorlage eines sol­chen Formulars zur Unterschrift auch nicht die erforderliche Aufklärung selbst, könnte allenfalls zu einer Beweislastumkehr führen, die allerdings mangels Vorlage des ent­sprechenden Formulars nicht in Betracht kommt (vgl. auch BGH NJW 2011, Seite 1280).

46

g)

47

Eine Fristsetzung zur Nacherfüllung ist bei Arglist nicht erforderlich (vgl. Urteil des BGH vom 15.07.2011).

48

h)

49

Eine wirksame Rücktrittserklärung liegt in Form des Schreibens vom 15.07.2009 (Bl. 21 ff d.A.) ebenfalls vor.

50

i)

51

Der Klageantrag zu Ziffer 1., Rückzahlung des Kaufpreises von 126.500,00 € Zug um Zug gegen Rückauflassung des Miteigentumsanteils der Kläger zu jeweils ½ an dem streitgegenständlichen Grundbesitz ist dementsprechend gerechtfertigt.

52

j)

53

Der Zins­anspruch ist gerechtfertigt aus dem Gesichtspunkt des Verzuges gemäß §§ 286 Abs. 2, 288 Abs. 1 BGB. Allerdings können die Kläger Verzugszinsen erst ab dem 01.10.2009 verlangen. Denn sie haben mit dem Klageantrag zu Ziff. 2) bereits Ersatz der Darlehenszinsen für den Zeitraum 01.07.2008 bis 30.09.2009 geltend gemacht. Die Darlehenssumme und die Kaufpreisforderung sind jedoch quasi identisch, so dass die Kläger Zinsen für den Zeitraum 30.07.2009 bis 30.09.2009 doppelt geltend gemacht haben. Der Darlehenszinssatz liegt mit 6,24% höher als der Verzugszins mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz. Deshalb können die Kläger Ersatz ihrer Darlehenszinsen verlangen, aber nicht für den identischen Zeitraum noch einmal Verzugszinsen auf den Kaufpreis.

54

2.

55

Der Klageantrag zu Ziffer 2. ist überwiegend begründet.

56

Die Kläger können insoweit die beantragten 16.257,30 € geltend machen. Dem liegen folgende Positionen zugrunde:

57

Notarkosten: 1.330,49 €

58

Grunderwerbssteuer: 4.413,00 €

59

Grundbuchkosten: 385,00 €

60

Zinsen für den Zeitraum 01.07.2008 bis 31.12.2008: 3.756,37 €

61

Zinsen für den Zeitraum 01.01.2009 bis 30.09.2009: 6.386,06 €

62

Summe: 16.270,92 €

63

Die entsprechenden Beträge sind durch die vorgelegten Belege – Anlage 4-9 zur Klageschrift (Bl. 23 ff. d.A.) hinreichend nachgewiesen worden. Der Darlehenskontoauszug für das Jahr 2009 fehlte zunächst, wurde aber durch die Kläger auf einen entsprechenden telefonischen Hinweis der Bericht­erstatterin hin im Termin nachgereicht. Soweit sich eine rechnerische Abweichung ergibt, kann den Klägern nicht mehr zugesprochen werden, als sie beantragt haben.

64

Der Zinsanspruch ist gerechtfertigt aus dem Gesichtspunkt des Verzuges gemäß §§ 286 Abs. 2, 288 Abs. 1 BGB, soweit es um den Betrag von 6.128,49 € geht, der bereits mit dem Rücktrittsschreiben vom 15.07.2009 unter Fristsetzung zum 29.07.2009 geltend gemacht wurde. Auf die Darlehenszinsen können allerdings gemäß § 289 BGB keine weiteren Zinsen geltend gemacht werden.

65

3.

66

Der Antrag zu 3. ist ebenfalls begründet. Die Kläger können Ersatz ihrer vorgericht­lichen Rechtsanwaltskosten gemäß §§ 437 Nr. 3, 440, 280 BGB als Schadensersatz geltend machen, da sie die Beauftragung eines Rechtsanwaltes zur Geltend­machung ihrer Ansprüche aufgrund von Umfang und Schwierigkeit der Sache für erforderlich halten durften. Die Berechnung der Gebührenforderung gemäß Anlage 10 (Bl. 35 d.A.) ist zutreffend. Der Zinsanspruch ist ebenfalls gerechtfertigt gemäß § 291 BGB i.V.m. § 288 Abs. 1 S. 2 BGB.

67

4.

68

Auch der Feststellungsantrag ist zulässig und begründet.

69

a)

70

Der Klageantrag ist zulässig, insbesondere besteht das gem. § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse. Die Kläger haben an der Feststellung des Annahmeverzuges des Beklagten, bei dem es sich an sich um kein Rechtsverhältnis, sondern um eine abstrakte Rechtsfrage handelt, ein rechtliches Interesse. Denn dadurch werden sie in die Lage versetzt, das Urteil wegen der Rückzahlung des Kaufpreises trotz der Zug-um-Zug-Verurteilung zu vollstrecken, ohne ihre eigene Leistung tatsächlich anbieten zu müssen; nach §§ 274 Abs. 2 BGB, 756 ZPO genügt vielmehr die Zustellung des Urteils, einer öffentlichen Urkunde, in dessen Entscheidungsformel der Annahmeverzug des Beklagten festgestellt ist (BGH, Urteil vom 28.10.1987, Az. VIII ZR 206/86, mit weiteren Nachweisen).

71

b)

72

Der Antrag zu 4) ist auch begründet. Der Beklagte befindet sich durch seine ernsthafte und endgültige Ablehnung des berechtigten Rückabwicklungsbegehrens der Kläger, die er spätestens mit seinem Klageabweisungsantrag zum Ausdruck gebracht hat, im Verzuge der Annahme.

73

III.

74

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

75

Eine Zulassung der Revision war nicht veranlasst, § 543 ZPO.