Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1993-04-02, Aktenzeichen 3 U 219/92
ECLI:DE:OLGK:1993:0402.3U219.92.00

Tenor

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die zulässige Berufung des Beklagten,
die sich nur gegen die Verurteilung zur Zahlung des vollen
Mietzinses und die zuerkannte Verzugszinshöhe wen-det, hat mit
Ausnahme der Höhe des Zinsbegehrens in der Sache keinen Erfolg.

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Dem Beklagten steht kein Recht zur
Minderung des der Höhe nach unstreitigen Mietzinses für die Monate
Dezember 1991 bis März 1992 zu. Einer Beweisaufnahme zu dem
Vorliegen der von ihm behaupteten Mängel bedarf es nicht. Denn der
Beklagte hat den Mietvertrag in Kenntnis dieser Mängel
abgeschlossen (§ 539 S. 1 BGB). Nach seinem Vorbringen hat er das
Objekt zwei Wochen vor Abschluß des Mietvertrages besichtigt und
auf die angeblichen Mängel hingewiesen; darauf soll ihm deren
Beseitigung durch die Zeugin W. zugesagt worden sein. Gleichwohl
hat er am 12.11.1991 einen schriftlichen Mietvertrag unterzeichnet,
in dem von noch zu beseitigenden Mängel durch den Vermieter keine
Rede ist. Im Gegenteil heißt es in § 7 des Vertrages, daß der
Kläger nicht ver-pflichtet ist, irgendwelche Arbeiten
durchzufüh-ren. Das Vorbringen des Beklagten widerlegt den Inhalt
des schriftlichen Mietvertrages, der die Vermutung der
Vollständigkeit und Richtigkeit für sich hat, nicht. An den Beweis
der Unrichtigkeit einer Urkunde sind ebenso wie an das
tatsächli-che Vorbringen hierzu sehr strenge Anforderungen zu
stellen. Nicht ausreichend ist insoweit die Behauptung, bei den
Vertragsverhandlungen seien Zusicherungen erteilt worden, an denen
sich der Gegner jetzt festhalten lassen müsse. Zur Wider-legung des
Inhaltes einer solchen Urkunde genügt nach überwiegender Ansicht
noch nicht einmal, daß die Parteien während der Verhandlungen über
einen bestimmten Punkt einig waren. Erforderlich ist vielmehr der
Vortrag solcher Umstände, die die Unvollständigkeit der Urkunde
erklären, d. h. die Angabe von Gründen dafür, daß die Parteien von
der Beurkundung der fraglichen Abrede abgesehen haben
(Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 1989,
Kap. II Rz. 767; Emme-rich/Sonnenschein, Mietrecht, § 566 Rz. 70;
ande-rer Ansicht: MK/Förschler, BGB, 2. Aufl., Band I, § 125 Rz.
26). Der Ansicht von Bub/Treier/Hei-le und Emmerich/Sonnenschein
(jeweils a. a. O.) schließt sich der Senat jedenfalls im
vorliegenden Fall wegen der tatsächlichen Umstände des zur
Ent-scheidung anstehenden Falles an. Der Beklagte hat nämlich auch
nicht ansatzweise dargetan, aus wel-chem Grund die Mängel in dem
Mietvertrag keinerlei Erwähnung finden, obwohl hierfür eine
besondere Rubrik und Anlage vorgesehen war.

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Dem Minderungsbegehren des Beklagten
steht darüber hinaus der Umstand entgegen, daß er die Mietsache
vorbehaltlos übernommen hat. Die Geschäftsräume sind ihm unstreitig
bereits Anfang Dezember 1991 überlassen worden. Bei Überlassung der
Mietsache hat der Beklagte seinem eigenen Vorbringen nach mit
Ausnahme von Ausblühungen im Sozialraum kei-nerlei Mängel gerügt
und sich auch wegen des einen unstreitigen Mangels keine Rechte
vorbehalten. Ein solcher Vorbehalt wäre hier aber erforderlich
gewesen. Ein Vorbehalt ist zwar anerkanntermaßen dann entbehrlich,
wenn der Vermieter die Beseiti-gung des Mangels zusagt und der
Mieter erst dar-aufhin die Mietsache annimmt, wenn der Mieter den
Vermieter zur Mängelbeseitigung auffordert oder wenn klar ist, daß
der Mieter die Mietsache in Er-wartung der alsbaldigen
Mängelbeseitigung annimmt (Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., Kap. III B
Rz. 1412 m. w. N.). Der Beklagte behauptet nicht, daß über die
Beseitigung etwaiger Mängel bei Abschluß des Vertrages nochmals die
Rede gewesen ist. Aus diesem Grund hätte im Hinblick auf den
eindeutigen Wortlaut des Mietvertrages - danach waren ja keine
Mängel vorhanden - bei Übergabe des Ladenlokals ein Vorbehalt
erfolgen müssen.

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Mit seinem Vorbringen, der Beklagte
habe zwei Wochen nach dem Einzug ein eindringliches Gespräch
betreffend die Mängel mit der Zeugin W. geführt, legt er einen
wirksamen Vorbehalt nicht schlüs-sig dar. Hierfür ist nämlich auf
die Annahme der Mietsache, d. h. die Einräumung des Besit-zes,
abzustellen (Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., Kap. III B Rz. 1410 m.
w. N.).

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Der Beklagte kann sich wegen der von
ihm be-haupteten Mängel auch nicht auf die Einrede des § 320 BGB
berufen. Es ist zwar allgemein anerkannt, daß der Mieter bzw.
Pächter gegenüber dem Anspruch auf Zahlung des Mietzinses die
Einrede des nichterfüllten Vertrages erheben kann und dies auch
nicht durch die ihm gleichzeitig zustehenden
Gewährleistungsansprüche ausgeschlos-sen wird (BGHZ 84, 42, 44 ff.;
Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., Kap. III B Rz. 1289). Etwas anderes
gilt aber dann, wenn der Mieter - sei es auch durch eine
unberechtigte fristlose Kündigung - durch die Rückgabe der
Mietsache zu verstehen gegeben hat, daß er diese ohnehin nicht mehr
nutzen will (BGH NJW 1982, 874,975; Bub/Treier/Kraemer, a. a. O.,
Kap. III B Rz. 1289). Dies ergibt sich aus dem Sinn des § 320 BGB,
der nur verzögerli-chen Charakter hat und dazu dient, den anderen
Teil zur Erfüllung des Vertrages anzuhalten (BGH, a. a. O.). Schon
deswegen kommt eine Anwendung von § 320 BGB vorliegend nicht in
Betracht. Der Beklagte hat das Mietobjekt am 06.04.1992 geräumt und
demgemäß kein Interesse mehr an dem Erhalt einer mangelfreien
Mietsache und an einer wei-teren Erfüllung des Vertrages. Abgesehen
davon wäre auch im Rahmen des § 320 Abs. 2 BGB auf den
Rechtsgedanken des § 539 BGB Bedacht zu nehmen (BGH NJW 1989, 3222,
3224).

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Die Behauptung des Beklagten, der
Kläger habe ihm "verbindlich zugesichert", die neben der M.
gelegene B. alsbald zu vermieten, ist unerheblich. Der Mietvertrag,
der über einen Zeitraum von zwei Jahren geschlossen worden war,
bedurfte gemäß § 566 BGB der Schriftform. Damit bedarf auch die
Zusicherung einer solchen Eigenschaft dieser Form
(Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., Kap. III B Rz.1355 m. w. N.).

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Auch eine Anfechtung des Vertrages
wegen argli-stiger Täuschung kommt nicht in Betracht. Eine
verbindliche Zusage der Vermietung der B. hat der Beklagte nämlich
nicht hinreichend substantiiert dargetan. Sein Vorbringen
beschränkt sich insoweit auf die Wiedergabe von Rechtsansichten.
Tatsachen, aus denen eine bindende Erklärung des Klägers, für die
Vermietung des Nachbargeschäfts gegenüber dem Beklagten garantieren
zu wollen und dafür auch einzustehen, werden nicht dargelegt.

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Dem Beklagten stehen auch keine
aufrechenbare Gegenansprüche zu. Er hat gegen den Kläger keinen
Schadensersatzanspruch aus den Grundsätzen der culpa in
contrahendo. Denn er hat eine rechtsver-bindliche Zusage der
Vermietung des benachbarten Ladengeschäfts, wie vorstehend bereits
dargelegt worden ist, nicht schlüssig dargetan. Im übrigen hätte
der Beklagte bei Anwendung der Grundsätze der culpa in contrahendo
nur einen Anspruch auf Ersatz des Vertrauensschadens, der der Höhe
nach nicht schlüssig dargetan ist.

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Die Berufung des Beklagten hat insoweit
Erfolg, als er sich gegen die Höhe der zuerkannten Zinsen wendet.
Der Kläger hat nicht nachgewiesen, durch-gängig einen Kredit in
Höhe der Klageforderung in Anspruch genommen zu haben und daß die
Verbind-lichkeiten gegenüber der Bank auf dem Mietausfall
beruhen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92
Abs. 2 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708
Nr. 10, 713 ZPO.

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Gegenstandswert für das
Berufungsverfahren: 3.591,00 DM.

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Beschwer: unter 60.000,00 DM.