Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1996-02-27, Aktenzeichen 22 U 132/95
ECLI:DE:OLGK:1996:0227.22U132.95.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d :

2

Der Beklagte hatte am 1.6.1989 mit dem damaligen Eigentümer des
Hausgrundstücks T.-M.-Straße in B. einen gewerblichen Mietvertrag
über Räume im Erdgeschoß des Hauses zum Betrieb einer Spielhalle
oder eines sonstigen Unterhaltungsbetriebes geschlossen. Der
Mietvertrag war bis zum 30.6.1994 befristet. Für die Zeit danach
wurde dem Beklagten in § 2 des Mietvertrages ein Optionsrecht von
zweimal fünf Jahren eingeräumt. Ferner war in § 2 Nr. 7 des
Mietvertrages bestimmt, daß bei Ablauf der Mietzeit § 568 BGB für
beide Vertragspartner keine Anwendung findet. Wegen des weiteren
Vertragsinhalts wird auf die zu den Akten gereichte Kopie der
Vertragsurkunde Bezug genommen.

3

Am 16.7.1991 erwarben die Kläger das Hausgrundstück und setzten
den bestehenden Mietvertrag mit dem Beklagten fort.

4

Der Beklagte übte das ihm eingeräumte Optionsrecht bis zum
vorgesehenen Vertragsende am 30.6.1994 nicht aus. Er benutzte
anschließend das Mietobjekt weiter und überwies weiterhin die
monatliche Miete durch Dauerauftrag. Mit Schreiben vom 27.12.1994
kündigten die Kläger das Mietverhältnis zum 31.3.1995. Daraufhin
erwiderte der Beklagte mit Schreiben vom 9.1.1995, er mache von dem
Optionsrecht Gebrauch, und zwar zunächst für die Dauer von fünf
Jahren bis zum 30.6.1999.

5

Die Kläger haben den Beklagten auf Räumung verklagt. Der Kläger
zu 1) hat die Klage wieder zurückgenommen, nachdem der Kläger zu 2)
zwischenzeitlich Alleineigentümer des Hausgrundstücks geworden
war.

6

Der Kläger zu 2) hat die Auffassung vertreten, daß der Beklagte
nach Ablauf des Mietvertrages sein Optionsrecht nicht mehr wirksam
habe ausüben können und deshalb zur Räumung des Mietobjektes
verpflichtet sei.

7

Der Kläger zu 2) hat beantragt,

8

den Beklagten zu verurteilen, alle
Räume im Erdgeschoß des Hauses T.-M.-Straße , B., zu räumen und an
den Kläger zu 2) herauszugeben;

9

hilfsweise festzustellen, daß durch die
Kündigung der Kläger vom 27. Dezember 1994 das zwischen den
Parteien bestehende Mietverhältnis über die Räume im Erdgeschoß
T.-M.-Straße , B., am 31.03.1995 endet;

10

Sicherheitsleistungen auch durch die
Bürgschaft einer deutschen Bank oder Sparkasse erbringen zu
dürfen.

11

Der Beklagte hat beantragt,

12

die Klage abzuweisen.

13

Der Beklagte hat die Ansicht vertreten, daß das Mietverhältnis
zwischen den Parteien nach dem 30.6.1994 fortgesetzt worden sei und
deshalb die Verlängerungsoption von ihm noch habe ausgeübt werden
können.

14

Durch Urteil vom 14.6.1995, auf das wegen aller Einzelheiten
Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage mit der
Begründung zugesprochen, daß der Beklagte von seinem Optionsrecht
nicht rechtzeitig bis zum Ablauf des Mietvertrages Gebrauch gemacht
habe. Der Mietvertrag habe sich auch nicht gemäß § 568 BGB durch
Fortsetzung des Mietgebrauchs verlängert, da § 568 BGB in dem
Mietvertrag wirksam abbedungen worden sei.

15

Der Beklagte hat gegen das ihm am 22.6.1995 zugestellte Urteil
am 17.7.1995 Berufung eingelegt und das Rechtsmittel nach
entsprechender Fristverlängerung mit einem am 6.11.1995
eingegangenen Schriftsatz begründet.

16

Der Beklagte wiederholt und ergänzt sein Vorbringen vor dem
Landgericht. Er macht geltend, daß die Parteien durch schlüssiges
Verhalten eine Verlängerung des Mietverhältnisses vereinbart
hätten. Dementsprechend sei auch der Kläger zu 2) in den
Kündigungsschreiben vom 27.12.1994 davon ausgegangen, daß das
Mietverhältnis über den 30.6.1994 hinaus auf unbestimmte Zeit
fortgesetzt worden sei. Jedenfalls ergebe sich die Verlängerung des
Mietvertrages aus § 568 BGB. Der formularmäßige Ausschluß dieser
Vorschrift in dem Mietvertrag sei unwirksam, jedenfalls aber die
Berufung auf diesen Ausschluß rechtsmißbräuchlich. Der Beklagte ist
der Ansicht, daß sein Optionsrecht infolge Verlängerung des
Mietvertrages nicht untergegangen sei und auch nach erklärter
Kündigung noch habe ausgeübt werden können.

17

Der Beklagte beantragt,

18

unter Abänderung des angefochtenen
Urteils die Klage abzuweisen,

19

hilfsweise, ihm zu gestatten, die
Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung - auch durch Bankbürgschaft
- abzuwenden.

20

Der Kläger zu 2) beantragt,

21

die Berufung zurückzuweisen und ihm
hilfsweise Vollstreckungsschutz zu gewähren.

22

Der Kläger zu 2) wiederholt und ergänzt seine Ausführungen vor
dem Landgericht und tritt dem Berufungsvorbringen entgegen.

23

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf
die gewechselten Schriftsätze und auf die zu den Akten gereichten
Unterlagen verwiesen.

24

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

25

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

26

Der Beklagte ist gemäß § 556 BGB zur Räumung und Rückgabe der
gemieteten Räume verpflichtet, da das Mietverhältnis zwischen den
Parteien mit Ablauf des 30.6.1994 beendet worden ist.

27

1.

28

Zwischen den Parteien bestand ein zeitlich befristeter
Mietvertrag, der am 30.6.1994 ablief. Zwar war dem Beklagten für
die Zeit danach ein Optionsrecht von zweimal fünf Jahren in den
Mietvertrag eingeräumt worden; er hat dieses Optionsrecht jedoch
nicht rechtzeitig ausgeübt. Nach ständiger Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs muß eine Verlängerungsoption auch dann, wenn
vereinbart worden ist, daß dem Mieter das Optionsrecht "nach
Ablauf" des Vertrags zustehe, bis zum Vertragsende ausgeübt sein
(BGH, WM 1967, 935; BGH, NJW 1982, 2770). Dies ist hier nicht
geschehen, so daß das Optionsrecht des Beklagten mit dem Ablauf des
Mietvertrages am 30.6.1994 erloschen ist.

29

2.

30

Der Beklagte kann sich nicht darauf berufen, daß das
Mietverhältnis aufgrund einer Verlängerungsabrede oder aufgrund
gesetzlicher Vorschriften nach dem 30.6.1994 fortbestanden habe und
deshalb sein Optionsrecht noch am 9.1.1995 habe ausgeübt werden
können.

31

a)

32

Eine Verlängerungsabrede, für die der Beklagte die Darlegungs-
und Beweislast trägt, ist von ihm nicht schlüssig vorgetragen
worden. Zwar kann im Einzelfall eine Verlängerungsabrede auch durch
schlüssiges Verhalten zustandekommen, wenn der Mieter nach
Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache weiter benutzt und
der Vermieter durch vorbehaltlose Annahme der Mietzahlungen zum
Ausdruck bringt, daß er mit der Fortsetzung des Vertrages
einverstanden ist (Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl., § 568 Rdnr.
14; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I Rdnr. 213). Ein solcher Fall
liegt hier jedoch nicht vor, da beiden Seiten der Ablauf der
Vertragszeit nicht bewußt war und daher für eine
Verlängerungsabrede ein entsprechender Erklärungswille fehlte. Der
Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat
vorgetragen, er sei davon ausgegangen, daß die Option automatisch
durch Fortsetzung der Mietzahlungen ausgeübt worden sei. Er nahm
demnach bei Weiterbenutzung der Mieträume und Fortsetzung der
Mietzahlungen nach dem 30.6.1994 an, daß der Mietvertrag
fortbestand, und er hatte deshalb weder einen Erklärungswillen für
eine Verlängerungsabrede noch hat er unter diesen Umständen die
vorbehaltlose Annahme der Mietzahlungen durch die Kläger als
Äußerung eines entsprechenden Verlängerungswillens der Kläger
verstanden. Auch der Kläger zu 2) hat in der mündlichen Verhandlung
unwiderlegt vorgetragen, daß er sich der Befristung des
Mietvertrags nicht bewußt gewesen sei und daher bei Annahme der
Mietzahlungen nach dem 30.6.1994 keine Vorstellungen über eine
Vertragsverlängerung gehabt habe. Entgegen der Ansicht des
Beklagten läßt sich auch nicht aus den Kündigungsschreiben vom
27.12.1994 ein Verlängerungswille der Kläger entnehmen. Denn in
diesem Schreiben gingen die Kläger davon aus, daß sich das
Mietverhältnis gerade nicht durch eine Verlängerungsabrede, sondern
"kraft Gesetzes" auf unbestimmte Zeit fortgesetzt hatte.

33

Aber selbst wenn eine Verlängerungsabrede durch schlüssiges
Verhalten bejaht werden könnte, müßte der Beklagte die Mietsache
zurückgeben, weil dann das fortgesetzte Mietverhältnis jedenfalls
durch die Kündigung vom 27.12.1994 beendet worden wäre (§ 565 BGB).
Durch eine konkludente Verlängerungsabrede wäre nämlich das bereits
mit Ablauf des 30.6.1994 erloschene Optionsrecht nicht wieder
aufgelebt. Hierzu hätte vielmehr zwischen den Parteien unter
Abänderung des bisherigen Mietvertrags ein neues Optionsrecht mit
neuer - noch nicht abgelaufener - Optionszeit vereinbart werden
müssen. Eine solche Vereinbarung ist jedoch unstreitig nicht
getroffen worden. Die Annahme einer konkludenten
Verlängerungsabrede hätte stattdessen lediglich zu einer
Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit mit der
Möglichkeit der Kündigung nach § 565 BGB geführt.

34

b)

35

Ein fortbestehendes Optionsrecht des Beklagten kann auch nicht
auf der Grundlage des § 568 BGB bejaht werden. § 568 BGB ist hier
nicht anwendbar, da in § 2 Nr. 7 des Mietvertrages die Geltung
dieser Vorschrift ausdrücklich ausgeschlossen worden ist. Zwar
handelt es sich bei dem Mietvertrag der Parteien um einen
Formularvertrag; jedoch kann § 568 BGB auch in einem solchen
Vertrag wirksam abbedungen werden (BGH, NJW 1991, 1750 m.w.N.).

36

Im übrigen hätte jedoch der Beklagte auch bei Geltung des § 568
BGB sein Optionsrecht nicht mehr am 9.1.1995 ausüben können. Die
Regelung des § 568 BGB hat nämlich nicht zur Folge, daß das bereits
am 30.6.1994 erloschene Optionsrecht wieder entsteht und trotz
Ablaufs der dafür vorgesehenen Frist noch ausgeübt werden kann.
Eine Anwendung des § 568 BGB hätte vielmehr lediglich eine
Fortsetzung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit bewirkt
(Palandt-Putzo, BGB, 55. Aufl., § 568 Rdnr. 10; MK-Voelskow, BGB,
2. Aufl., § 568 Rdnr. 15), so daß das Mietverhältnis jedenfalls
durch die Kündigung vom 27.12.1994 beendet wäre (§ 565 BGB).

37

3.

38

Das Räumungsbegehren verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben.
Der Einwand der Verwirkung ist unbegründet. Insoweit fehlt bereits
das nach ständiger Rechtsprechung erforderliche Zeitmoment, da ein
Zeitraum von nur sechs Monaten nach Ablauf des befristeten
Mietvertrages nicht für eine Verwirkung ausreicht. Im übrigen hat
der Beklagte auch nicht dargelegt, daß er nach dem 30.6.1994 im
Vertrauen auf eine Fortdauer des Mietverhältnisses bis zum
30.6.1999 irgendwelche Vermögensdispositionen getroffen hat.

39

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Entscheidung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

40

Streitwert für das Berufungsverfahren und zugleich
Urteilsbeschwer: 66.000,- DM.