Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1994-12-23, Aktenzeichen 16 WX 172/94
ECLI:DE:OLGK:1994:1223.16WX172.94.00

1

G r ü n d e

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Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist gemäß §
43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG zulässig, insbesondere
fristgerecht eingelegt, hat aber in der Sache selbst keinen Erfolg,
weil der angefochtene Beschluß nicht auf einer Verletzung des
Gesetzes beruht (§§ 27 FGG, 550 ZPO).

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Die Entscheidung des Landgerichts, die Beschwerde gegen den
Teilbeschluß des Amtsgerichts Köln vom 21.03.1994 - 204 II 262/93
-, mit der den Antragsgegnern u.a. aufgegeben wurde, unter
Beseitigung der durch Aushebung eines Grabens und Einbau eines
vergrößerten Kellerfensters unter dem Balkon der Erdgeschoßwohnung
veranlaßten baulichen Veränderung den ursprünglichen Zustand
wiederherzustellen, zurückzuweisen, begegnet keinen rechtlichen
Bedenken.

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Zutreffend sind beide Vorinstanzen davon ausgegangen, daß der
Einbau des vergrößerten Kellerfensters und der Bodenaushub im
Vorgarten, der u.a. dazu dient, diesem so vergrößerten
Kellerfenster den nötigen Lichteinfall zu gewähren, bauliche
Veränderungen im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG darstellen, die
über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen und die grundsätzlich der
einstimmigen Beschlußfassung der Wohnungseigentümer bedürfen.
Mangels Zustimmung der Antragsteller als Mitglieder der
Wohnungseigentumsgemeinschaft können diese daher gemäß §§ 15 Abs. 3
WEG, 1004 BGB die Beseitigung dieser Veränderungen und die
Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen. Dabei
beinhaltet die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes
natürlich entgegen der Ansicht der Antragsgegner nicht, daß das
frühere, nach Behauptung der Antragsgegner morsche und defekte
Holzfenster wiedereingesetzt wird, sondern lediglich, daß ein dem
früheren in Form und Farbe gleiches Fenster derselben Größe
eingesetzt wird.

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Wie in der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts richtig
erkannt, gilt das Zustimmungserfordernis des §§ 22 Abs. 1 Satz 1
WEG nach §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Ziff. 1 WEG nur dann nicht, wenn
durch bauliche Veränderungen keinem der anderen Wohnungseigentümer
über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß
hinaus ein Nachteil erwächst. Dabei ist unter einem Nachteil im
Sinne der zitierten Vorschrift jede nicht ganz unerhebliche
Beeinträchtigung zu verstehen; diese kann auch in einer - nicht nur
ganz geringfügigen - Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks
der Wohnanlage liegen (vgl. BayObLGZ 82, 75).

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Die hierzu vom Landgericht getroffene Feststellung, daß es sich
bei den Maßnahmen um einen nicht unbedeutenden Eingriff in das
Gemeinschaftseigentum handelt, kann als tatrichterliche
Beweiswürdigung in der Rechtsbeschwerdeinstanz gemäß §§ 27 Abs. 2
FGG, 561 Abs. 1 ZPO nur beschränkt daraufhin nachgeprüft werden, ob
sie in sich widersprüchlich ist, den Denkgesetzen oder allgemeinen
Erfahrungssätzen zuwiderläuft, Teile des Beweisergebnisses
unberücksichtigt läßt oder unter Außerachtlassung von angebotenen
bzw. sich im Amtsermittlungsverfahren aufdrängenden
Beweismöglichkeiten zustande gekommen ist. Insoweit läßt der
angefochtene Beschluß keine Mängel erkennen. Wie durch die zu den
Akten gereichten Lichtbilder des Ursprungszustands und des jetzigen
Aussehens erkennbar ist, wird durch die Veränderung der
Fensterflächen nicht nur der optische Eindruck der Fassade
verändert; vielmehr wurde hierdurch auch in Form der Abgrabung eine
Veränderung der Gartenfläche erforderlich, um dem so vergrößerten
Fenster den nötigen Lichteinfall zu gewähren. Im übrigen wird mit
der Vergrößerung der Fensterfläche auch die Wohnqualität der seit
längerem zu Wohnzwekken genutzten Räumlichkeiten im Souterrain des
Hauses erhöht. Auch dies stellt sich als ein Nachteil für die
Antragsteller dar, da in der Teilungserklärung vom 4. November 1993
die entsprechenden Räumlichkeiten als Kellerraum, Trockenraum und
Trafostation ausgewiesen sind. Diese Nutzungsbeschreibung ist für
die Beteiligten auch gemäß § 10 Abs. 2 WEG bindend.
Teilungserklärungen, die durch Inbezugnahme gemäß § 7 Abs. 3 WEG
zum Inhalt des Grundbuches geworden sind, sind nämlich nur nach
Wortlaut und Sinn des im Grundbuch eingetragenen, wie es sich für
den unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung ergibt,
auszulegen. Erklärungen bei Weiterveräußerungen und bisherige
Handhabung durch Wohnungseigentümer müssen angesichts des
Gutglaubensschutzes des Grundbuches außer Betracht bleiben (vgl.
Palandt, BGB-Kommentar, 52. Aufl. WEG § 10 Rdnr. m.w.N.). Von daher
ist die langjährige, nach Behauptung der Antragsgegner dreißig
Jahre währende Benutzung der Kellerräume als Wohnraum und die
Kenntnis der Antragsteller hiervon bei Erwerb ihres
Wohnungseigentums ohne Bedeutung. Der Umstand, daß innerhalb einer
Wohnungseigentumsanlage Räumlichkeiten, die nach der
Teilungserklärung nicht zu Wohnraumzwecken bestimmt sind, als
Wohnung genutzt werden, stellt aber regelmäßig für die an dieser
Nutzung nicht partizipierenden Mitglieder der
Wohnungseientumsgemeinschaft einen Nachteil dar, da hierdurch eine
erhöhte Aus- und damit auch Abnutzung der
Gesamtwohnungseigentumsanlage verbunden ist. Nachteilig ist
dementsprechend auch die Erhöhung der Wohnqualität für solche
Räumlichkeiten.

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Nach alledem ist die Wertung des landgerichtlichen Beschlusses,
wonach es sich bei den beanstandeten Maßnahmen um einen nicht
unbedeutenden Eingriff in das Gemeinschaftseigentum handelt, nicht
zu beanstanden. Zuzustimmen ist der angefochtenen Entscheidung auch
darin, daß das Begehren der Antragsteller nicht unter dem
Gesichtspunkt des Schikaneverbotes mißbräuchlich ist. Dies folgt
schon daraus, daß in § 22 Abs. 1, 14 Ziffer 1 WEG eine
spezialgesetzliche Normierung des Schikaneverbotes erfolgt ist.
Soweit die Voraussetzungen dieser Ausnahmevorschrift nicht
vorliegen, scheidet auch eine Anwendung des § 226 BGB aus.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Wegen der
außergerichtlichen Kosten entsprach es billigem Ermessen, von der
Grundregelung im Wohnungseigentumsverfahren, daß jeder Beteiligte
seine notwendigen Auslagen selbst trägt, abzuweichen und den
Antragsgegnern die entsprechenden Kosten der Antragsteller im
Rechtsbeschwerdeverfahren aufzuerlegen, da die Antragsgegner mit
ihrer Rechtsverteidigung bereits in beiden Vorinstanzen unterlegen
waren und im Rechtsbeschwerdeverfahren nichts wesentlich Neues
vorgetragen haben.

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Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 10.000,--
DM

10

Richterin am OLG Becker ist infolge Urlaubs an der
Unterzeichnung gehindert.