Landgericht Münster (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-12-07, Aktenzeichen 016 O 486/09
ECLI:DE:LGMS:2010:1207.016O486.09.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits sowie die Kosten der Streithelferin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

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T a t b e s t a n d :

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Die Kläger machen gegenüber der Beklagten Schadenersatz wegen eines Beratungsfehlers im Rahmen eines zwischen ihnen bestehenden Rechtsanwaltsvertrages geltend.

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Im Jahre 2001 erwarben die Kläger von der Firma I mbH eine Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus L-Straße in C-M. Eine Besichtigung der Immobilie durch die Kläger hatte zuvor nicht stattgefunden. Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom 15.05.2001, welches seitens der Firma I am 31.05.2001 in ebenfalls notariell beurkundeter Form angenommen wurde, erwarben die Kläger die Wohnung Nr. 7 im vorgenannten Gebäude zum Preis von 178.920,00 DM (91.480,34 €). Zudem war seitens der Firma I angekündigt, die erworbene Eigentumswohnung noch zu renovieren. Wegen der Einzelheiten des Kaufvertrages wird auf das notarielle Angebot vom 15.05.2001 sowie die Annahmeerklärung vom 31.05.2001 Bezug genommen (Bl. 186 – 200 d.A.). Zur Finanzierung des Kaufpreises nahmen die Kläger zwei Darlehen bei der Streithelferin der Beklagten, der N2, über 125.000,00 DM sowie 53.000,00 DM auf. Wegen der Einzelheiten wird auf den Darlehensvertrag vom 13.08.2001 (Bl. 38 – 42 d.A.) Bezug genommen. Ferner schlossen die Kläger einen Mietgarantievertrag mit der als Verwalter auftretenden B + S GmbH, einer Tochtergesellschaft der Firma I mbH, sowie einen Mietpoolvertrag und einen Verwaltervertrag. Nachdem die vereinbarten Mieten zunächst eine Zeitlang vertragsgemäß eingegangen waren, kam es zu einer Unterdeckung des Mietpools, welche den Klägern in Rechnung gestellt wurde. Aus diesem Grunde beauftragten die Kläger zunächst die hiesige Beklagte auf Empfehlung des Vermittlers der Wohnung mit der Geltendmachung ihrer Ansprüche. Diese erste Beauftragung ist nicht Gegenstand der streitgegenständlichen Beratungspflichtverletzung.

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Nachdem die Kläger im Jahre 2004 erstmals die Immobilie besichtigt hatten, kamen bei ihnen Bedenken an der Werthaltigkeit der Wohnung und der Nachhaltigkeit der zu erzielenden Mieten auf. Sie beauftragten die Beklagte deshalb auch insoweit mit der Geltendmachung ihrer Rechte. Es kam dabei zumindest zu einem persönlichen Beratungsgespräch im Jahre 2004. Mit Schreiben der Beklagten vom 13.12.2004, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird (Bl. 23-28 d.A.), ließen die Kläger durch die Beklagte die Anfechtung des Vertrages sowie den Rücktritt vom Kaufvertrag gegenüber der Firma I mbH erklären. Mit Klageschrift vom 29.12.2004 nahmen die Kläger, vertreten durch die Beklagte, sodann die Firma I mbH sowie mit Klageerweiterung vom 23.11.2007 auch die Vermittler, die Herren C2 und Schumacher, auf Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie Zahlung von Schadensersatz in Anspruch. Insoweit wird auf die Akte 6 O #####/####des Landgerichts C3, welche beigezogen war, Bezug genommen. In dieser Klageschrift ließen die Kläger, vertreten durch die Beklagte, u.a. behaupten, dass der Kaufpreis für die streitgegenständliche Eigentumswohnung um mehr als das Doppelte überhöht gewesen sei. Aus diesem Grunde sei der Kaufvertrag sittenwidrig und damit nichtig. Nachdem das Landgericht C3 ein Sachverständigengutachten zur Bestimmung des Verkehrswertes der streitgegenständlichen Eigentumswohnung in Auftrag gegeben hatte, welches am 04.12.2007 beim Landgericht C3 eingegangen war, wurden die Beklagten des Verfahrens vor dem Landgericht C3 im Wesentlichen antragsgemäß verurteilt. Auf das Verkehrswertgutachten vom 30.11.2007 des Dipl.-Ingenieurs S sowie das Urteil des Landgerichts C3 vom 05. Juni 2008 wird Bezug genommen (Bl. 157 – 173, 143 – 156 d.A.). Eine Vollstreckung des Urteils verlief im Hinblick auf die Eröffnung von Insolvenzverfahren gegen die seinerzeitigen Beklagten bisher erfolglos.

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Mit weiterem Schreiben vom 09.05.2008 nahm die Beklagte im Auftrag der Kläger sodann die Streithelferin der Beklagten, die N2, auf Schadenersatz in Anspruch. Auf den Inhalt des Schreibens wird Bezug genommen (Bl. 29 – 31 d.A.). Daraufhin wies die Streithelferin der Beklagten mit Schreiben vom 03. Juni 2008, auf dessen Inhalt ebenfalls Bezug genommen wird (Bl. 32 – 33 d.A.), die Ansprüche zurück und berief sich u.a. auf die Einrede der Verjährung. Zuvor hatte die Beklagte mit Schreiben vom 14.01.2008 (Bl. 37 d.A.) an die Kläger mitgeteilt, dass eine weitere Anfrage zur Deckungszusage an die Rechtschutzversicherung wegen einer beabsichtigten Inanspruchnahme der Streithelferin erfolgt sei, wiesen aber zugleich darauf hin, dass ohne eine Kostenzusage ein Vorgehen gegen die Streithelferin nicht sinnvoll sei, da in der Sache Verjährung eingetreten sein dürfte. Mit Schreiben vom 28.07.2009 der Rechtsschutzversicherung (Bl. 36 d.A.), gerichtet an die neuen Prozessbevollmächtigten der Kläger, wurde unter Hinweis auf die eingetretene Verjährung eine Deckungszusage durch die Rechtschutzversicherung verweigert.

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Aufgrund des Darlehensvertrages mit der Streithelferin der Beklagten waren die Kläger seit dem 01.07.2001 zur Zahlung von monatlich 447,48 € an Darlehenszinsen verpflichtet. Auf der Grundlage einer Darlehenszinszahlung von insgesamt 47.880,36 €, welche seitens der Beklagten mit Nichtwissen bestritten wird, sowie Anrechnung der erhaltenen Miete in Höhe von 7.790,81 € berechnen die Kläger wegen dieser Zahlungen insgesamt einen Schaden in Höhe von 40.089,55 €.

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Die Kläger sind der Auffassung, dass der Beklagten ein Beratungsverschulden dahingehend vorzuwerfen sei, dass nicht von vorneherein bereits im Jahre 2004 die Inanspruchnahme der Streithelferin erfolgt sei. Insoweit behaupten sie, dass eine vollumfängliche Beauftragung der Beklagten dahingehend erfolgt sei, dass sie in jedem Fall die streitgegenständliche Immobilie los werden wollten. Ferner behaupten sie, der Beklagten seien sämtliche Umstände bekannt gewesen, aus denen sich eine Haftung der Streithelferin der Beklagten ergebe. So ergebe sich schon aus dem Vorbringen in der Klageschrift des Verfahrens vor dem Landgericht C3, dass die Voraussetzungen eines arglistigen Verhaltens der Vermittler auch der Beklagten bekannt gewesen seien. Ferner behaupten sie, das Darlehen mit der Streithelferin sei auf Empfehlung der Vermittler zustande gekommen, die bereits zuvor vor Kaufvertragsabschluss erklärt hätten, dass eine Finanzierungszusage der Streithelferin vorgelegen habe. Die Vermittler hätten die entsprechenden Darlehensverträge bereits zur Verfügung gehabt, so dass die Kläger selbst bei der Streithelferin nicht erschienen seien. Ferner sei der Darlehensvertrag entgegen dem aus dem Antrag ersichtlichen Datum bereits vor Kaufvertragsschluss unterzeichnet gewesen. Sie sind der Auffassung, dass sich daraus hinreichende Anhaltspunkte für ein sog. institutionalisiertes Zusammenwirken der Vermittler mit der Streithelferin ergäben, so dass damit eine Zurechnung eines arglistigen Verhaltens des Wohnungsvermittlers möglich sei. Ferner sind sie der Auffassung, dass auch nach den Regelungen des Verbraucherkreditgesetzes sowie des Haustürwiderrufsgesetzes eine Rückabwicklung des Vertrages gegenüber der Streithelferin der Beklagten möglich gewesen wäre. Ferner sei der Beklagten aus anderen Verfahren ebenfalls bekannt gewesen, dass die Streithelferin der Beklagten weitere Objekte in der gleichen Art und Weise finanziert habe. Aus dem Vorbringen in der Klageschrift vor dem Landgericht C3 ergebe sich zudem, dass der Beklagten bekannt gewesen sei, dass der Wert der streitgegenständlichen Eigentumswohnung um mehr als das Doppelte überhöht gewesen sei. Sie sind der Auffassung, dass deshalb Ansprüche gegen die Streithelferin der Beklagten verjährt seien. Sie bestreiten die Behauptung der Beklagten, dass im Rahmen der Beratungssituation von ihnen erklärt worden sei, sie hätten eine Inanspruchnahme der Streithelferin der Beklagten nicht gewollt. Ferner sind sie der Auffassung, dass auch vor Abschluss des Insolvenzverfahrens hinsichtlich der Beklagten vor dem Landgericht C3 bereits der geltend gemachte Schadensersatzanspruch bestehe. Sie behaupten, dass die von ihnen geleisteten Zinszahlungen sowie die erhaltenen Mietbeträge zutreffend dargestellt sind.

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Nachdem die Kläger ursprünglich beantragt hatten, die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 89.058,09 € nebst Zinsen Zug um Zug gegen Rückübereignung der Eigentumswohnung zu verurteilen, haben sie nach teilweiser Rücknahme der Klage schließlich folgende Anträge gestellt:

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die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 40.078,85 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.10.2009 (Datum der Klagezustellung) zu zahlen; Zug um Zug gegen Rückübereignung des 1.322/10.000stel Miteigentumsanteil an dem Grundstück der Gemeinde Z1, Flur X, Flurstück 939/19, L-Straße, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Mehrfamilienhaus L-Straße gelegenen Wohnung Nr. 7 im dritten Obergeschoss mit Keller Nr. 7 des Aufteilungsplans, eingetragen im Grundbuch von Z1, Blatt 8362, Amtsgericht C.

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festzustellen, dass sich die Beklagte mit der Rücknahme des oben bezeichneten Grundstücks/Gebäudeanteils in Annahmeverzug befindet.

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die Beklagte zu verurteilen, die von den Klägern abgeschlossenen Darlehensverträge Nr. #####/#### und Nr. #####/#### mit der N2 eG, K-Straße, #### N2, abzulösen, Zug um Zug gegen Abtretung aller Schadenersatzansprüche der Kläger gegen die N2 eG.

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festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern als Gesamtgläubiger alle weiteren aus der Ablösung der Darlehensverträge Nr. #####/#### und Nr. #####/#### mit der N2 eG, K-Straße, #### N2, entstehenden Schäden zu ersetzen.

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festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, sämtliche den Klägern als Gesamtgläubige mit dem Kaufvertrag vom 31.05.2001 zu UR-Nr. 168/01 des Notars Dr. N, C, über den oben bezeichneten Grundstücks- bzw. Gebäudeanteils entstehenden Schaden zu ersetzen.

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Die Beklagte sowie die Streithelferin beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte behauptet, die Kläger hätten nach Beratung eine Inanspruchnahme der Streithelferin abgelehnt, so dass schon aus diesem Grunde eine Beratungspflichtverletzung nicht vorliege. Im Übrigen sind sie der Auffassung, dass eine Haftung der Streithelferin der Beklagten ohnehin nicht gegeben sei, da deren Voraussetzungen nicht vorlägen. Ferner ist sie der Auffassung, dass ein eventueller Anspruch der Kläger gegenüber der Streithelferin bereits nicht verjährt sei, da positive Kenntnis, welche zum Verjährungsbeginn erforderlich sei, im Hinblick auf den Wert der hier streitgegenständlichen Wohnung erst mit Eingang des Gutachtens im Verfahren vor dem Landgericht C3 anzunehmen sei. Dies sei frühestens am 04.12.2007 mit Eingang des Gutachtens der Fall gewesen. Unter Berücksichtigung einer Prüfungs- und Besprechungsmöglichkeit mit den Prozessbevollmächtigten sind sie der Auffassung, dass Verjährungsbeginn frühestens im Januar 2008, zumindest jedoch im Dezember 2007 eingetreten sei, so dass die Verjährungszeit bisher nicht abgelaufen sei. Die Beklagte bestreitet im Übrigen eine sittenwidrige Überteuerung der streitgegenständlichen Wohnung. Im Übrigen sei dies der Streithelferin nicht bekannt gewesen, diese habe auch keine Anhaltspunkte dafür gehabt. Sie bestreitet im Übrigen die weiteren Voraussetzungen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der Vermittler der streitgegenständlichen Wohnung mit der Streithelferin der Beklagten. Eine Vertriebsvereinbarung oder eine ähnliche längerfristige Zusammenarbeit sei nicht gegeben gewesen. Ferner bestreitet die Beklagte die Voraussetzungen eines Haustürwiderrufsgeschäfts und ist im Übrigen der Auffassung, dass mangels entsprechender Widerrufsbelehrung ohnehin ein Widerrufsrecht der Kläger weiterhin bestünde, da die beiderseitigen Verpflichtungen noch nicht vollständig erfüllt seien. Ferner ist die Beklagte der Auffassung, dass angesichts der Tatsache, dass im Rahmen des Insolvenzverfahrens bezüglich der I mbH zumindest eine Quote zu erwarten sei, auch aus diesem Grunde ein Schadensersatzanspruch der Kläger nicht oder nicht in der geltend gemachten Höhe bestehe. Schließlich ist sie der Auffassung, dass eventuelle Schadensersatzansprüche gegenüber der Streithelferin eine Aufrechnungsmöglichkeit zugunsten der Kläger ermöglichen würden, so dass auch aus diesem Grunde ein Schadenersatzanspruch gegenüber den Beklagten nicht bestehe.

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Die Streithelferin ist ebenfalls der Auffassung, dass die Voraussetzungen für eine Inanspruchnahme, insbesondere die Voraussetzungen eines institutionalisierten Zusammenwirkens, nicht vorlägen.

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Das Gericht hat den Kläger zu 1. persönlich angehört sowie Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin U. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 27.10.2010 (Bl. 166 – 168) Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage bleibt ohne Erfolg.

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Den Klägern steht ein Schadenersatzanspruch gegen die Beklagte wegen einer schuldhaften Pflichtverletzung des Anwaltsvertrages nicht zu.

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Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat sich schon nicht feststellen lassen, dass ein Beratungsfehler seitens der Beklagten vorliegt, der sie zur Zahlung des streitgegenständlichen Schadensersatzanspruchs verpflichten würde.

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Nach den übereinstimmenden Angaben des Klägers in seiner Anhörung sowie der Angaben der Zeugin U, die seitens der Beklagten das Mandat betreut hat, ist seinerzeit im Beratungsgespräch auch die Frage erörtert worden, ob die Streithelferin der Beklagten in Anspruch genommen werden solle. Nach diesem Beratungsgespräch ist es unstreitig nicht zur Inanspruchnahme der Streithelferin gekommen. Die Zeugin U hat hierzu angegeben, dass das Ergebnis des Beratungsgesprächs gewesen sei, dass sie gegenüber dem Kläger zu 1. erklärt habe, dass eine Inanspruchnahme der Streithelferin der Beklagten, der Spardabank N2, problematisch sei, weil ihrer Einschätzung nach eine Haftung der Streithelferin der Beklagten nicht zu belegen sei. Nach den weiteren Angaben der Zeugin und unter Berücksichtigung der Erklärungen des Klägers selbst, ist diese Bewertung der Zeugin U auch nachvollziehbar und zutreffend gewesen. Trotz des Hinweises der Kläger in der Klageschrift, dass nach den Angaben in der von der Beklagten gefertigten Klageschrift vor dem Landgericht C3 die Voraussetzungen für eine Haftung der Streithelferin vorgelegen hätten und deshalb schon aus diesem Grunde der Beklagten, insbesondere der Zeugin U, auch bekannt gewesen seien, ist zu berücksichtigen, dass sich dies nach dem Ergebnis der Anhörung des Klägers und der Zeugin U nicht bestätigt hat. So hat der Kläger im Rahmen seiner persönlichen Anhörung erklärt, dass ihm z.B. konkrete Angaben zum Wert der erworbenen Eigentumswohnung, also auch zur Frage, ob der gezahlte Kaufpreis möglicherweise um mehr als das Doppelte höher als der eigentliche Wert der Wohnung gewesen sei, gar nicht positiv bekannt gewesen seien. Er hatte zuvor lediglich einmal die Eigentumswohnung besichtigt und keinerlei weitere Informationen zu dem konkreten Wert der Wohnung eingeholt. Dies ist seitens der Zeugin U bestätigt worden, die angegeben hat, im Einverständnis mit dem Kläger sei die Wertangabe in der Klageschrift vor dem Landgericht C3 zunächst "ins Blaue hinein" erklärt worden, mit der Hoffnung, dass dies dem Gericht ausreiche und sich letztlich durch ein Sachverständigengutachten bestätigen würde. Auch zu weiteren erforderlichen Voraussetzungen für eine mögliche Haftung der Streithelferin der Beklagten, zum Beispiel, ob ein sog. institutionalisiertes Zusammenwirken zwischen Vermittlern und der Streithelferin der Beklagten vorgelegen hat, lagen nach den Angaben der Zeugin U ebenfalls keine hinreichenden Anhaltspunkte vor. Dies hat auch der Kläger im Rahmen seiner Anhörung selbst bestätigt. Er hat nämlich angegeben, dass er außer der Tatsache, dass die Vermittler die Kreditformulare vorgelegt hätten, keinerlei weiteren Anhaltspunkte dafür hätte nennen können, dass ein derartiges Zusammenwirken vorlag. Ferner war der Beklagten entgegen den Behauptungen der Kläger nach der Anhörung der Zeugin U nicht bekannt, dass weitere Finanzierungen der Streithelferin der Beklagten bezüglich des streitgegenständlichen Objekts vorgelegen haben. Nach den Angaben der Zeugin U, an deren Richtigkeit letztlich keine durchgreifenden Zweifel bestehen, war der Beklagten nämlich nur ein Verfahren vorher bekannt, in dem eine ähnliche Finanzierung, allerdings in einem anderen Objekt im Bereich C-M vorgelegen hat. Unter Berücksichtigung dieser Gesichtspunkte war die rechtliche Bewertung der Zeugin U, dass eine Inanspruchnahme der Streithelferin der Beklagten zumindest sehr problematisch sei und nach ihrer Einschätzung wohl keinen Erfolg haben werde, durchaus zutreffend. Entgegen der Angaben des Klägers, dass eine vollumfängliche Deckung der Rechtsschutzversicherung vorgelegen hat, geht die Kammer ferner davon aus, dass eine derartige Deckungszusage im Hinblick auf die Inanspruchnahme der Streithelferin der Beklagten noch nicht vorgelegen hat. Derartige Deckungszusagen werden nämlich –so wie die Zeugin U auch zutreffend geschildert hat- regelmäßig erst nach Anfrage der eingeschalteten Rechtsanwälte unter Darstellung des entsprechenden Sachverhalts erklärt. Dafür, dass dies anders gewesen wäre und die Beklagte trotz Vorliegens einer Deckungszusage auch für die Inanspruchnahme der Streithelferin der Beklagten, gleichwohl diese nicht in Anspruch genommen hätte, sind keinerlei Anhaltspunkte ersichtlich.

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Die Beklagte war auch nicht verpflichtet, auf Grund der Angaben des Klägers unter dem Gesichtspunkt der Auswahl des sichersten Weges zunächst eine Deckungsanfrage an die Rechtsschutzversicherung auch im Hinblick auf die Inanspruchnahme der Streithelferin der Beklagten zu machen. Im Rahmen dieser Deckungsanfrage hätte sie nämlich wahrheitsgemäß darstellen müssen, dass weder Anhaltspunkte für ein institutionalisiertes Zusammenwirken der Streithelferin mit den Wohnungsvermittlern ersichtlich waren, noch nähere Kenntnisse über den Wert der streitgegenständlichen Wohnung. Gegenüber der Rechtsschutzversicherung hätte sie nämlich nicht einfach ins Blaue hinein Angaben zum Wert der Wohnung oder zu sonstigen für die Inanspruchnahme der Streithelferin der Beklagten erforderlichen Voraussetzungen machen können. Mangels Vorlage der entsprechenden Voraussetzungen wäre deshalb eine Deckungszusage der Rechtsschutzversicherung aller Wahrscheinlichkeit nach nicht erfolgt, so dass auch insoweit ein Beratungsverschulden der Beklagten nicht vorliegt. Schon aus diesen Gründen fehlt es mithin an einem einen Schadensersatzanspruch auslösenden Verhalten der Beklagten, so dass es auf die weiteren Fragen, ob und ggfls. in welcher Höhe überhaupt ein Schaden auf Klägerseite entstanden ist, der zu ersetzen wäre, nicht mehr ankommt.

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Ergänzend weist die Kammer darauf hin, dass nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht davon auszugehen ist, dass überhaupt ein kausal verursachter Schaden auf Klägerseite entstanden ist, da der insoweit in Frage kommende seitens der Kläger behauptete Anspruch gegenüber der Streithelferin jedenfalls nicht durch Verjährung ausgeschlossen ist. Wie sich aus den bereits oben genannten Angaben des Klägers sowie der Zeugin U ergibt, war den Klägern der tatsächliche Wert der streitgegenständlichen Wohnung zunächst nicht positiv bekannt und ist ihnen erst im Verlauf des Rechtsstreits vor dem Landgericht C3 bekannt geworden. Ihnen ist nach Auffassung der Kammer auch keine grobe Fahrlässigkeit im Hinblick auf eine fehlende Kenntnis vorzuwerfen, da sie nicht verpflichtet waren, ein Privatgutachten zum Wert der Wohnung einzuholen, nachdem das gerichtliche Verfahren gegenüber den Verkäufern bereits eingeleitet war. Letztlich erst mit Erhalt des im Verfahren vor dem Landgericht C3 eingeholten Verkehrswertgutachtens und ggfls. einer sich daran anschließenden Prüfungszeit war ihnen – die Richtigkeit des eingeholten Gutachtens unterstellt - positiv bekannt, welchen Wert die Wohnung tatsächlich hatte. Damit ist die Verjährungsfrist frühestens im Dezember 2007 in Gang gesetzt worden, so dass sie bis heute noch nicht abgelaufen ist. Auch aus diesem Grunde wäre ein eventuelles Beratungsverschulden der Beklagten nicht kausal für einen Schaden der Kläger, der nur darin bestehen kann, die Streithelferin der Beklagten nicht mehr in Anspruch nehmen zu können. Ob sodann unter Berücksichtigung der heutigen Kenntnis der gesamten Umstände ein Anspruch gegenüber der Streithelferin der Beklagten besteht, brauchte vorliegend ebenfalls nicht mehr entschieden zu werden.

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Die Klage war mithin insgesamt abzuweisen.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1, 100 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 Satz 1 ZPO.