Landgericht Magdeburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-03-09, Aktenzeichen 2 S 105/08
ECLI:DE:LGMAGDE:2010:0309.2S105.08.0A

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts M vom 03.03.2004, Geschäftsnummer 180 C 2377/03, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 91,32 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2003 zu zahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Parteien jeweils zur Hälfte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung des Gegners durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % der zu vollstreckenden Forderung abwenden, wenn nicht der Gegner vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

1

Wegen des Sach- und Streitstandes nimmt die Kammer auf das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 19.09.2007 Bezug, mit dem der Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückverwiesen worden ist.

2

Die Kammer hat Beweis erhoben nach Maßgabe des Beweisbeschlusses vom 27.05.2008 (Bd. II Bl. 138) in der Fassung des Beschlusses vom 15.08.2008 (Bd. II Bl. 159) durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Altmeppen vom 05.02.2009 sowie die Ergänzungen vom 04.05.2009 (Bd. III Bl. 88) verwiesen, wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

3

Die Berufung ist teilweise begründet.

4

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung weiterer 91,32 Euro für das Jahr 2003, weil der Pachtzins gem. § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG wirksam auf 0,92 Euro/qm/Jahr erhöht worden ist.

5

Im Einzelnen:

6

Wie der BGH in der zurückverweisenden Entscheidung ausgeführt hat, war das Anpassungsverlangen der Klägerin vom 16.10.2002 formal wirksam und konnte daher die Verpflichtung zur Zahlung einer höheren als der bisher vereinbarten Pacht ab dem 01.01.2003 begründen. Insoweit nimmt die Kammer zur Vermeidung entbehrlicher Wiederholungen auf das Urteil des BGH Bezug.

7

Das Erhöhungsverlangen der Klägerin ist auch teilweise begründet, weil die Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 SchuldRAnpG erfüllt sind.

8

Danach kann eine Entgeltanpassung verlangt werden, wenn die ortsübliche Höhe des Nutzungsentgeltes erreicht ist, sich das Nutzungsentgelt seit einem Jahr nicht geändert hatte und sich das ortsübliche Entgelt seitdem um mehr als 10 % verändert hatte.

9

Dass das Nutzungsentgelt mit 1,20 DM/qm/Jahr am 01.01.1996 den ortsüblichen Pachtzins erreicht hatte, haben die Vertragsparteien am 12.05.1999 festgestellt. Dieser Pachtzins ist seitdem unstreitig nicht verändert worden.

10

Im Ergebnis der Beweisaufnahme geht die Kammer zudem davon aus, dass sich das ortsübliche Entgelt seitdem um mehr als 10 % erhöht hat.

11

Der Sachverständige Altmeppen hat in seinem Gutachten die ihm von den Parteien zur Verfügung gestellten Vertragsunterlagen betreffend 52 am B See gelegene Grundstücke ausgewertet. Unter Berücksichtigung der am Nordufer gelegenen Grundstücke, zu denen auch das Grundstück des Beklagten gehört, ergibt sich ein durchschnittlicher Pachtzins von 0,76 Euro/qm/Jahr, bzw, bei Anwendung der Zwei-Drittel-Methode, von 0,73 Euro/qm/Jahr. Dieser liegt mehr als 10 % über dem mit 0,61 Euro/qm/Jahr als ortsüblich vereinbarten Pachtzins.

12

Das Anpassungsverlangen war damit zulässig.

13

Das Anpassungsverlangen führt jedoch nicht zu einer Zahlungsverpflichtung von 1,20 Euro/qm/Jahr, sondern nur in Höhe von 0,92 Euro/qm/Jahr, weil dieser Betrag der ortsüblichen Pacht zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages entspricht.

14

Abzustellen ist für die Frage des Wertermittlungsstichtages auf den Zugang des Anpassungsverlangens. An dieser Auffassung hält die Kammer fest. Soweit die Klägerin meint, es sei auf den Zeitpunkt der Fälligkeit abzustellen, teilt die Kammer diese Auffassung nicht. Ein Anpassungsverlangen stützt sich auf eine Erhebung oder Begutachtung, die zwangsläufig vor der Fälligkeit der begehrten Erhöhung durchgeführt werden muss, um festzustellen, ob überhaupt die Voraussetzungen für eine Anpassung gegeben sind. Die Entwicklung in der Zukunft kann dabei nicht abgesehen werden. Grundlage des Anpassungsverlangens sind die Feststellungen, die der die Anpassung verlangende Vertragsteil zuvor getroffen hat. Mit dem Verlangen bringt er zum Ausdruck, dass die Voraussetzungen zum Zeitpunkt des Zuganges noch immer vorliegen. Ginge man davon aus, dass auf den Fälligkeitszeitpunkt abzustellen ist, müsste der die Anpassung Verlangende, der ggfls. bereits ein Gutachten eingeholt hat, um die Voraussetzungen festzustellen, immer dann, wenn der Vertragspartner den angepassten Pachtzins anzweifelt, ein weiteres Gutachten für den Fälligkeitszeitpunkt einholen. Das ist nicht praktikabel.

15

Die vom Sachverständigen gewählte Methode zur Ermittlung der ortsüblichen Pacht zum Wertermittlungsstichtag ist nicht zu beanstanden.

16

Dass der Sachverständige auf die Pachten am B See zurückgegriffen hat, begegnet keinen Bedenken.

17

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist es allgemein anerkannt, dass der vergleichbare Wohnraum auch vom selben Vermieter, sogar aus demselben Haus, stammen darf (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 68. Auflage, § 558 Rdn. 15 m. w. N.). Es ist kein nachvollziehbarer Grund ersichtlich, weshalb das für Pachtobjekte nicht auch gelten sollte.

18

Soweit die Klägerin diese Methode für unangemessen hält, weil ihr damit tatsächlich die Möglichkeit verwehrt werde, den Pachtzins zu erhöhen, teilt die Kammer diese Auffassung nicht.

19

Zwar ist es richtig, dass aufgrund der Tatsache, dass kaum ein Nutzer sein immer noch äußerst günstiges Grundstück am B See ohne größere Not aufgeben wird, Vertragsneuabschlüsse und damit auch die freie Vereinbarung höherer Pachtzinsen nur äußerst eingeschränkt möglich sind.

20

Der Gesetzgeber hat aber mit dem Schuldrechtsanpassungsgesetz zu erkennen gegeben, dass er die darunter fallenden Grundstücke und Nutzer unter einen besonderen Schutz stellen will. Das wird besonders deutlich an § 23, der, von einigen Ausnahmen abgesehen, eine Beendigung der Nutzungsverhältnisse durch Kündigung vor dem 03.10.2015 ausschließt. Daraus kann man aber nach Auffassung der Kammer nicht den Schluss ziehen, den die Klägerin zieht: Nämlich, dass sie im Gegenzug, sozusagen als Entschädigung für den Kündigungsausschluss, dann erhöhen darf, wenn, eine freie Vereinbarung der Pacht vorausgesetzt, die Ortsüblichkeit der Pachten deutlich höher läge als unter Berücksichtigung der durch die gesetzlichen Beschränkungen tatsächlich gezahlten und zu zahlenden Pachten. Im Grunde will die Klägerin damit, dass marktübliche Pachten zu Grunde gelegt werden. Dafür gibt es jedoch im Gesetz keine Stütze. Der Gesetzestext spricht eindeutig von ortsüblichen Pachtzinsen.

21

Zur Pachtzinshöhe:

22

Unstreitig bestehen erhebliche Unterschiede bei den Grundstücken am Nord- und Südufer. Das hat auch der Sachverständige so festgestellt: Während am Südufer eine Reihenbebauung vorhanden ist, sind die Grundstücke am Nordufer mit einzelnen Bungalows bebaut.

23

Da es genügend Grundstücke auch an der Nordseite gibt, die eine Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ermöglichen, legt die Kammer diese der Berechnung zu Grunde.

24

Zu den Grundstücken gehören die in der Aufstellung Bd. III Bl. 89 f genannten Grundstücke mit den Ordnungsziffern 1 – 11, 13 – 15, 19, 22, 28, 31, 32, 34, 35, 40, 41, 43, 45, 46, 50, 52. Die für diese Grundstücke gezahlten Pachten liegen zwischen 0,61 Euro/qm/Jahr und 1,20 Euro/qm/Jahr.

25

Die Kammer, die aufgrund der Vergleichbarkeit der Sachverhalte für die Ermittlung der ortsüblichen Pacht auf die Grundsätze über die Ermittlung der ortsüblichen Wohnraummiete zurückgreift, wendet bei der Ermittlung die sogenannte Zwei-Drittel-Methode, deren Anwendung das BMJ in seinen Hinweisen zur Erstellung von Mietspiegeln proklamiert, an. Diese Methode gewährleistet, dass extrem hohe und extrem niedrige Mietzinsen, also „Ausreißer“, unberücksichtigt bleiben. Im hier zu entscheidenden Fall verbleiben daher 18 Pachtverträge, von denen in 11 Fällen 0,61 Euro/qm, in 1 Fall 0,89 Euro/qm und in 6 Fällen 0,92 Euro/qm zu zahlen sind. Der Mittelwert der Pachten in der Spanne zwischen 0,61 Euro/ qm und 0,92 Euro/qm liegt bei 0,73 Euro/qm. Diese Spanne ist im Übrigen auch vom Sachverständigen Altmeppen in seinem Gutachten benannt worden.

26

Soweit der Beklagte meint, der Sachverständige habe keine Spanne, sondern einen punktgenauen Wert als ortsüblichen Pachtzins ausgewiesen, teilt die Kammer diese Auffassung angesichts des Wortlautes des Gutachtens, in dem ausdrücklich ausgeführt wird, dass sich der ortsübliche Pachtzins innerhalb einer Spanne von 0,61 €/qm und 0,92 €/qm bewege, nicht. Der Antrag auf Anhörung des Sachverständigen zu diesem Punkt war gem. den §§ 411 Abs. 4, 296 Abs. 1, 3 ZPO zurückzuweisen. Die Kammer hatte den Parteien im Hinweisbeschluss vom 01.12.2009, in dem auf die geänderte Rechtsauffassung hingewiesen wurde, eine Frist zur Stellungnahme von 3 Wochen gesetzt. Innerhalb dieser Frist hat der Beklagte die Ladung und Anhörung des Sachverständigen nicht beantragt. Der Antrag vom 19.02.2010 war verspätet, weil eine Anhörung des Sachverständigen im Termin vom 23.02.2010 nicht möglich gewesen wäre. Der Sachverständige hat in einem Telefonat vom 22.02.2010 mitgeteilt, dass er Termine wahrzunehmen habe, die er weder absagen noch verschieben könne, so dass die Anberaumung eines neuen Termins zur Anhörung des Sachverständigen erforderlich geworden wäre. Dadurch wäre eine Verzögerung des im Übrigen entscheidungsreifen Rechtsstreits eingetreten.

27

Wie der BGH in seinem Urteil vom 21.10.2009 (VIII ZR 30/09) ausgeführt hat, handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert, vielmehr bewegt sie sich innerhalb einer gewissen Spanne. Der Vermieter darf danach die Miete bis zur oberen Grenze der Spanne erhöhen, so dass bei Anwendung dieser Grundsätze auf das Pachtrecht die Klägerin hier 0,92 Euro/qm/Jahr verlangen kann.

28

Dass dieser Pachtzins im Anpassungsverlangen nicht genannt ist, macht das Verlangen nicht unwirksam. Wie im Mietrecht kann das Gericht bei der Höhe des verlangten Betrages Abstriche machen, wenn es dieses für begründet erachtet. Der die Anpassung Verlangende muss keine „Punktlandung“ hinlegen, um mit seinem Verlangen zu einem Teilerfolg zu kommen.

29

Der Beklagte schuldet danach ab 01.01.2003 einen jährlichen Pachtzins von 298 qm x 0,92 Euro = 274,16 Euro. Er hat 182,84 Euro gezahlt, so dass eine Restschuld von 91,32 Euro verbleibt.

30

Der Zinsanspruch ist gem. den §§ 284, 286, 288 BGB begründet.

31

Vorgerichtliche Mahnkosten kann die Klägerin nicht erstattet verlangen, da weder ersichtlich noch vorgetragen worden ist, dass sie den Beklagten gemahnt hat.

32

Die Nebenentscheidungen folgt aus den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

33

Die Revision ist gem. § 543 Abs. 2 ZPO zugelassen worden, weil es von grundsätzlicher Bedeutung ist, ob für die Ermittlung der ortsüblichen Pacht die Regeln für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anwendbar sind und auf welchen Stichtag bei der Ermittlung abzustellen ist.