Amtsgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-12-19, Aktenzeichen 420 C 6682/14
ECLI:DE:AGDO:2014:1219.420C6682.14.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leisten.

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T a t b e s t a n d :

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Die Klägerin macht Ansprüche aus einem Mietverhältnis über eine Wohnung im I-Weg in Dortmund geltend.

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Die Beklagten waren vom 01.08.2009 bis zum 31.03.2013 Mieter der vorgenannten Wohnung.

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Aufgrund von bauseitig bedingtem Schimmel minderten die Beklagten seit Januar 2010 die Miete. Mit Urteil des Amtsgericht Dortmund vom 12.07.2012 (Aktenzeichen: 414 C #####/####) wurde eine Mietminderung für den Zeitraum Januar 2010 bis Mai 2011 in Höhe von 30 Prozent für rechtens erachtet. Zum genauen Inhalt des Urteils wird auf Blatt 154 der beigezogenen Akte verwiesen.

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Mit Schreiben vom 27.06.2011 rechnete die Klägerin über die Betriebskosten für den Nutzungszeitraum vom 01.01.2010 bis zum 31.12.2010 ab. Unter Berücksichtigung einer Vorauszahlung in Höhe von 1.642,00 € ergibt sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 137,71 €. Zum genauen Inhalt der Abrechnung wird auf deren Kopie (Blatt 31 ff. der Akte) Bezug genommen.

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Mit der Klage macht die Klägerin offene Mieten ab September 2011, Mahnkosten sowie Rechtsanwaltskosten und die Kosten aus der Betriebskostenabrechnung 2010 geltend. Zur genauen Darlegung der Klageforderung berief sich die Klägerin zunächst auf eine Aufstellung, in der Mieten ab Januar 2010 bis März 2013 aufgeführt sind. Diese Aufstellung enthält u.a. Gutschriften für Mietminderungen und endet mit einem Betrag in Höhe von 5.175,59 €. Zum genauen Inhalt der Aufstellung wird auf die Anspruchsbegründung (Blatt 28 ff. der Akte) verwiesen.

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Nachdem die Klägerin die Aufrechnung mit Mietminderungsansprüchen in Höhe von 6.225,84 € erklärte, begründet sie die Klageforderung mit einer Anlage zu dem Schriftsatz vom 22.10.2014 (Bl.71 ff. der Akte). Die Anlage enthält ein dreiseitiges Mietzinskonto (vgl. Blatt 74 ff. der Akte), in welches jeweils die Miete inklusive Vorauszahlungen auf die Nebenkosten als Forderung eingesetzt ist.

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Die Klägerin behauptet, der in der Wohnung der Beklagten aufgetretene Schimmel sei behoben worden. So seien Dämmmaßnahmen an dem Haus durchgeführt worden. Die Beklagten seien mithin nicht berechtigt, die Miete ab September 2011 weiter zu mindern. Die Bruttomiete habe sich im Hinblick auf Anpassungen der Vorauszahlungen mehrfach geändert. Die Abrechnung der Nebenkosten sei immer auf Basis von Sollvorauszahlungen erfolgt.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie5.175,59 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten überdem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Akte des Amtsgerichts Dortmund zum Aktenzeichen 414 C #####/#### ist zu Informationszwecken beigezogen worden und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist nicht zulässig.

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Die geltend gemachte Forderung beruht auf einer unzulässigen Saldoklage.

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Für die Zulässigkeit einer Klage ist es erforderlich, dass der Streitgegenstand hinreichend deutlich bestimmt wird (vgl. § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Diesen Anforderungen genügt die Klage nicht. Es ist nicht nachvollziehbar, für welchen Monat welcher Betrag geltend gemacht werden soll. Zwar hat der BGH (NJW 2013, 1367 ff.) dann keine Bedenken gegen eine Saldoklage, wenn für einen längeren Zeitraum eine gleich hohe Nutzungsentschädigung gefordert und hiervon die erbrachte Zahlung abgezogen wird. In diesem Fall ist es für den Ausgang des Verfahrens ohne Bedeutung, wie die erbrachten Zahlungen auf Einzelzeitabschnitte innerhalb des streitigen Zeitraums zu verteilen sind.

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Das vorliegende Verfahren ist jedoch mit dem vom BGH entschiedenen Fall nicht ansatzweise vergleichbar. In dem von der Klägerin geltend gemachten Saldo sind nicht nur unterschiedlich hohe Mietzinsforderungen, sondern auch Mahn-, Rechtsanwalts- und Betriebskosten enthalten.

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Obwohl die Beklagten unstreitig zur Minderung berechtigt waren, ist die Miete für den gesamten Zeitraum in voller Höhe angesetzt worden. Die Mietzinsminderung tritt jedoch Kraft Gesetztes ein (Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl. 2013, § 536 Rn. 158 m.w.N.). Mithin schulden die Beklagten ab Anzeige des Mangels nicht die volle Miete.

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Zwar hat die Klägerin die unstreitigen Minderungsbeträge per Gutschriften dem Mietzinskonto gutgeschrieben. Diese Gutschriften hat die Klägerin jedoch nicht auf die einzelnen Monate, in denen eine Minderung berechtigt gewesen ist, sondern auf den gesamten Mietzinsrückstand „aufgerechnet“.

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Aus dem der Klageforderung zu Grunde liegenden Saldo lässt sich mithin nicht erkennen, welche Ansprüche konkret noch geltend gemacht werden sollen. Die Klägerin hat auch trotz Hinweises des Gerichts nicht vorgetragen, welche Beträge an Miete noch zu zahlen sind. Die Bezugnahme auf die Kopie des mehrseitigen Mietzinskontos reicht insoweit für schlüssigen Sachvortrag nicht aus. Dem Gericht ist es nicht zumutbar, sich aus umfangreichen bzw. ungeordneten Anlagen den relevanten Tatsachenstoff selbst herauszusuchen (vgl. Musielak, ZPO, 4. Aufl. 2005, § 130 Rn. 10). Die pauschale Verweisung auf Anlagen ist unzulässig (vgl. OLG Düsseldorf, MDR 1993, 798 f.).

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Zwar hat die Klägerin vorgetragen, dass die bereits rechtskräftig titulierten Ansprüche bis Mai 2011 nicht mehr geltend gemacht werden sollen. Berücksichtigt man jedoch lediglich den Zeitraum ab Mai 2011, so ergibt sich nicht ansatzweise der geltend gemachte Betrag in Höhe von 5.175,59 €.

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Die Klage ist jedoch auch unbegründet.

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Ein schlüssiger Sachvortrag zur Höhe der Klageforderung ist –wie dargelegt- nicht erfolgt. Die Klägerin hat darüber hinaus sämtliche Mieten als Bruttomieten und mithin inklusive der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten angesetzt. Der Vermieter kann jedoch nach Erteilung der Abrechnung bzw. vom Zeitpunkt der Abrechnungsreife an seinen Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen für den betreffenden Abrechnungszeitraum nicht mehr geltend machen, sondern nur noch die Beträge verlangen, die sich aus der Abrechnung ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.03.2000, AZ 10 U 194/98; KG Berlin, plus vom 16.06.2014, Aktenzeichen: 8 U 29/14 m.w.N.).

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Vorliegend sind jedenfalls bis Ende 2012 die Abrechnungszeiträume abgelaufen, so dass Vorauszahlungen bis Dezember 2012 nicht mehr geltend gemacht werden können. Ohne Berücksichtigung der Vorauszahlungen und unter Anrechnung der Gutschriften sowie einer 30% Mietminderung besteht jedoch kein offener Saldo. Dass der unstreitig in der Wohnung vorhandene Schimmel durch die Klägerin entfernt worden ist, ist nur pauschal behauptet worden. Zwar mag die Ursache des Schimmels durch die behaupteten Dämmungsmaßnahmen beseitigt worden sein. Hierdurch löst sich jedoch der in der Wohnung vorhandene Schimmel nicht auf. Dass Schimmelbeseitigungsmaßnahmen in der Wohnung durchgeführt worden sind, ist nicht behauptet worden.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

31

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

32

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, L-Straße, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

33

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.

34

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

35

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.