Landgericht Itzehoe (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-05-27, Aktenzeichen 9 S 118/10
ECLI:DE:LGITZEH:2011:0527.9S118.10.0A

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts ... vom 26.8.2010 (61 C 134/08) unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen im Hauptsacheausspruch wie folgt abgeändert:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 1.071,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 6. Dezember, der Beklagte zu 1. darüber hinaus Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins auf 1.071,13 € vom 28.11.2008 bis zum 5.12.208 2008 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von der Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen trägt die Klägerin 15 %, die Beklagten tragen als Gesamtschuldner 85 %

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beiden Parteien bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des für die jeweils vollstreckende Partei aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des Vollstreckungsbetrages leistet.

4. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

1

Die klagende Vermieterin nimmt die Beklagten auf Nachzahlung von Nebenkosten für die Kalenderjahre 2005 (352,01 Euro), 2006 (564,80 Euro) und 2007 (341,92 Euro) in Anspruch.

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Die Beklagten mieteten mit Mietvertrag vom 6.9.1995 eine 3 ½ Zimmer Wohnung in ..., alter Zirkusplatz 13 (Anlage B1, Bl. 42 d.A.). Die Klägerin ist Vermieterin. Hinsichtlich der Nebenkosten ist vereinbart, dass die Beklagten auf die Betriebskosten i.S.v. Anlage 3 zu § 27 II. BV Vorauszahlungen leisten, über die die Vermieterin jährlich abrechnet (§ 9 des Vertrages). Hinsichtlich der Verteilungsmaßstabes sieht § 10 des Vertrages vor, dass die Betriebskosten grundsätzlich nach dem Wohnflächenanteil zu verteilen sind. Die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten erfolge bei Verwendung meßtechnischer Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach dem vom Vermieter gemäß §§ 7 bis 10 HeizkostenV bestimmten Abrechnungsmaßstab, die Verteilung der Kabelbenutzungsgebühren erfolge nach Wohneinheit.

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Weiter heißt es in dem Vertrag auszugsweise:

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„Sofern der Vermieter Wasserzähler einbaut oder eingebaut hat, werden die Kosten des Wasserverbrauchs und der Sielbenutzung nach dem gemessenen Verbrauch aufgeteilt“.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag (Anlage B1) verwiesen.

6

Mit Schreiben vom 25.10.2006 rechnete die Verwalterin der Klägerin über die Betriebskosten der Beklagten für das Jahr 2005 ab (Anlage K1, Bl. 5 ff. d.A.). Die Abrechnung über die kalten Betriebskosten ergab bei ausgewiesenen Kosten in Höhe von 1.647,23 Euro und Vorauszahlungen in Höhe von 1.503,24 Euro einen Nachzahlungsbetrag von 143,99 Euro. Die Abrechnung über die Wärmekosten ergab bei ausgewiesenen Kosten in Höhe von 729,54 Euro und Vorauszahlungen in Höhe von 521,52 Euro einen Nachzahlungsbetrag von 208,02 Euro. Sie enthielt bei der Berechnung des Warmwasseranteils die Angaben

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„Temperatur 55,00 °C, Heizwert 1,00 kWh, Brennstoff 19932,00 kWh Gas,

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Berechnung aufgrund der angegebenen Werte:

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Brennstoffverbrauch pro m3 Warmwasser: 112,50 kWh“.

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Weiter enthielt die Abrechnung die Menge des erwärmten Wassers und leitete daraus die insgesamt für die Wassererwärmung aufgewandte Energie und deren Anteil am angegebenen Gesamtenergieverbrauch ab. Die Wärmekostenabrechnung enthält weder die Formel nach § 9 Abs. 2 HeizkostenVO noch einen Hinweis darauf, dass die Berechnung nach dieser Formel erfolge.

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Insgesamt wies die Klägerin einen Nachzahlungsbetrag von 352,01 Euro aus.

12

Gegen die Abrechnung erhoben die Beklagten mit Schreiben des Mietervereins ... vom 7.5.2007 (Anlage K2, Bl. 8 d.A.) diverse Einwendungen. Unter anderem rügten sie, die Abrechnung der Kosten für Wasser/Abwasser erfolge nicht verbrauchsabhängig, obwohl ein Kaltwasserzähler vorhanden sei. Die Kosten für Wasser und Abwasser seien zusammengefasst, obwohl sie gesondert entstanden seien. Es fehle die Angabe der Gesamtkosten für jeden einzelnen Nebenkostenansatz. Die Ermittlung des Energieanteils für Warmwasser lasse sich nicht mit § 9 HeizKV in Einklang bringen. Der Brennstoffverbrauch werde in kWh angegeben, nicht in m3 gelieferten Gases, zugleich sei ein Heizwert von 1 angegeben, den es nicht gebe. Die Temperatur des erwärmten Wassers von 55° C sei nicht nachvollziehbar. Der Gasverbrauch sei nicht nachprüfbar, da die Zählerstände nicht angegeben seien. Wegen der Einzelheiten wird auf Anlage K2 verwiesen.

13

Mit Schreiben vom 21.8.2007 (Anlage K3, Bl. 11 d.A.) teilte die Fa. ... für die Klägerin mit, dass die Berechnung des Warmwasserkostenanteils nach der „Formel lt. HKVO“ erfolgt sei, teilte die verwendete Formel nach § 9 Abs. 2 HeizkostenV a.F. mit und erläuterte die Berechnung.

14

Mit Schreiben vom 24.10.2007 rechnete die Verwalterin der Klägerin über die Betriebskosten der Beklagten für das Jahr 2006 ab (Anlage K4, Bl. 13 ff. d.A.). Die Abrechnung über die kalten Betriebskosten ergab bei ausgewiesenen Kosten in Höhe von 1.695,88 Euro und Vorauszahlungen in Höhe von 1.503,24 Euro einen Nachzahlungsbetrag von 192,64 Euro. Die Abrechnung über die Wärmekosten ergab bei ausgewiesenen Kosten in Höhe von 893,68 Euro und Vorauszahlungen in Höhe von 521,52 Euro einen Nachzahlungsbetrag von 372,16 Euro. Die Wärmekostenabrechnung entsprach hinsichtlich der darin enthaltenen Angaben der Abrechnung für 2005. Insgesamt wies die Abrechnung einen Nachzahlungsbetrag von 564,80 Euro aus.

15

Gegen die Abrechnung erhoben die Beklagten mit Schreiben des Mietervereins ... vom 18.2.2008 (Anlage K5, Bl. 17 d.A.) diverse Einwendungen. Unter anderem rügten sie wiederum, die Abrechnung der Kosten für Wasser/Abwasser erfolge nicht verbrauchsabhängig, obwohl ein Kaltwasserzähler vorhanden sei. Die Kosten für Wasser und Abwasser seien zusammengefasst, obwohl sie gesondert entstanden seien. Es fehle die Angabe der Gesamtkosten für jeden einzelnen Nebenkostenansatz. Die Ermittlung des Energieanteils für Warmwasser lasse sich nicht mit § 9 HeizKV in Einklang bringen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Anlage K5 verwiesen.

16

Mit Schreiben vom 27.5.2008 (Anlage K6, Bl. 20 d.A.) erläuterte die Wohnungsverwalterin der Klägerin die Abrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 ergänzend. Sie teilte mit, es befänden sich nicht überall auf dem Grundstück Wasserzähler, weshalb die Abrechnung der Wasserkosten nach Quadratmetern erfolgt. Die Kostenposition Wasser- und Sielkosten enthalte die Kosten für Wasser, Abwasser- und Niederschlagswasserbeseitigung. Auch durch die Stadtwerke ... und die Stadtentwässerung erfolge eine Zusammenfassung dieser Kostenarten in der Rechnung. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Anlage K6 verwiesen.

17

Mit Schreiben vom 9.7.2008 (Anlage K7, Bl. 22 d.A.) rechnete die Verwalterin der Klägerin über die Betriebskosten der Beklagten für das Jahr 2007 ab. Die Abrechnung über die kalten Betriebskosten ergab bei ausgewiesenen Kosten in Höhe von 1.636,30 Euro und Vorauszahlungen in Höhe von 1.503,24 Euro einen Nachzahlungsbetrag von 133,06 Euro. Die Abrechnung über die Wärmekosten ergab bei ausgewiesenen Kosten in Höhe von 736,47 Euro und Vorauszahlungen in Höhe von 521,52 Euro einen Nachzahlungsbetrag von 214,95 Euro. Die Wärmekostenabrechnung entsprach hinsichtlich der darin enthaltenen Angaben der Abrechnung für 2005. Insgesamt wies die Klägerin einen Nachzahlungsbetrag von 348,01 Euro aus.

18

Die Beklagten machen gegen die Abrechnungen, soweit in der Berufungsinstanz noch verfolgt, folgende Einwendungen geltend:

19

Die Angabe von „Wasser/Sielkosten“ lasse nicht erkennen, ob unter dieser Position nur die Kosten für Wasser und Abwasserbeseitigung enthalten seien oder auch die Kosten der Niederschlagswasserbeseitigung. Letztere tauchen unstreitig in der Abrechnung sonst nicht auf. Die Abrechnung sei nicht eindeutig und daher in dieser Position formell unwirksam. Falls die Klägerin die Kosten für die Niederschlagswasserbeseitigung, die angefallen seien, nicht geltend mache, liege ein Vorwegabzug vor. Seien die Kosten für Niederschlagswasser in der Gesamtposition enthalten, fehle es jedenfalls an der Angabe des Gesamtkosten für Wasser und Abwasser. Zumindest diese Angabe sei für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erforderlich. Die Zusammenfassung von Wasser/Abwasser mit den Niederschlagskosten sei im Übrigen auch deswegen unzulässig, weil sie nicht nach demselben Bemessungsmaßstab entstünden. Die Kosten für Wasser und Abwasser würden nach der Menge des bezogenen Wassers berechnet, während die Kosten für die Beseitigung des Niederschlagswassers nach der versiegelten Oberfläche des Grundstücks berechnet würden.

20

Die Kosten für Wasser und Abwasser seien vertragswidrig nach Wohnfläche verteilt worden. Vereinbart sei eine Abrechnung nach Verbrauch, wenn Wasserzähler installiert seien. Das sei der Fall.

21

Die in der Wärmekostenabrechnung angewandte Formel entspreche nicht dem Wortlaut des § 9 Abs. 2 HeizkostenV. Den Wärmekostenabrechnungen sei nicht zu entnehmen, ob der dort berechnete Warmwasseranteil nach der Heizkostenverordnung oder nach nicht benannten technischen Regeln ermittelt sei.

22

Die Klägerin hält die Abrechnungen für wirksam und zutreffend. Sie meint, die Wärmekostenabrechnungen seien formell wirksam. Eine gemeinsame Abrechnung der Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser sei zulässig, wenn diese, wie es vorliegend der Fall sei, von der Stadtentwässerung in einer einheitlichen Rechnung geltend gemacht würden.

23

Zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wasser- und Abwasserkosten sei die Klägerin nicht verpflichtet gewesen. Die vorhandenen Wasserzähler seien seit vielen Jahren nicht geeicht und lieferten daher keine zuverlässigen Abrechnungsergebnisse. Zwar könne eine ordnungsgemäße Abrechnung nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung auch über nicht geeichte Zähler erfolgen, wenn diese die Werte zutreffend anzeigten (BGH Urt. v. 17.11.2010 - VIII ZR 112/10). Die Klägerin vertrete aber nicht die Auffassung, dass die ungeeichten Wasserzähler zutreffende Werte anzeigten. Die angezeigten Verbrauchswerte seien daher auch nicht abgelesen worden. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung könne nicht erfolgen.

24

Die Klägerin hat beantragt,

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die Beklagten zur Zahlung der ausgewiesenen Nachzahlungsbeträge in Höhe von insgesamt 1.264,82 Euro nebst Rechtshängigkeitszinsen zu verurteilen.

26

Die Klage ist dem Beklagten zu 1. am 27.11.2008, der Beklagten zu 2. am 5.12.2008 zugestellt worden.

27

Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teilbetrag von 6,09 Euro stattgegeben. Hinsichtlich des Heizungsstromes, der statt in der Wärmekostenabrechnung in den kalten Betriebskosten unter der Position „Elektrizität“ eingestellt war, hat es dessen Kosten auf 4 % der Brennstoffkosten geschätzt und diese Kosten sowie die Schornsteinfegerkosten, die in der Abrechnung über die kalten Betriebskosten gesondert ausgewiesen waren, statt nach dem Verteilerschlüssel der kalten Betriebskosten (Wohnfläche) nach dem Verteilerschlüssel der Wärmekosten verteilt. In der Folge waren die kalten Betriebskosten um 35,79 Euro zu kürzen, die Wärmekosten um 29,70 Euro zu erhöhen. Hinsichtlich der Differenz hat es die Klage abgewiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das amtsgerichtliche Urteil verwiesen.

28

Mit der Berufung erstreben die Beklagten Klagabweisung insgesamt.

29

Sie erheben weiterhin die o.g. Einwendungen. Sie meinen weiter, für eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung reiche die Angabe der bezogenen Gasmenge in kWh nicht aus. Erforderlich sei die Angabe der bezogenen Menge in Kubikmetern und des Brennwertes. Das gelte auch, wenn die Abrechnung des Energieversorgers nach den gelieferten kWh erfolge. Voraussetzung sei lediglich, dass der Vermieter Abrechnung des Energieversorgers auch die o.g. Angaben entnehmen könne. § 9 Abs. 2 HeizKostenV sehe die Verwendung dieser Werte vor. Die Norm sei lex specialis gegenüber § 259 BGB. Der Abrechnung des Energieversorgers sei vorliegend auch die gelieferte Gasmenge Gas in Kubikmetern und der Brennwert zu entnehmen gewesen.

II.

30

Die zulässige Berufung hat in der Sache nur geringen Erfolg. Die zulässige Klage ist im Wesentlichen begründet. Die von der Klägerin geltend gemachten Nachzahlungsbeträge auf die Nebenkosten für die Kalenderjahre 2005-2007 stehen ihr im Wesentlichen zu. Dass die Parteien durch einen Mietvertrag verbunden waren, aufgrund dessen die Beklagten Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu erbringen hatte, über welche die Klägerin jährlich abrechnen mussten, steht zwischen den Parteien nicht im Streit.

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1. Die Nebenkostenabrechnungen sind formell wirksam. Erbringt ein Mieter Vorauszahlungen auf Betriebskosten i.S.v. § 27 II. Berechnungsverordnung, hat der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes über die ihm entstandenen Kosten und die Vorauszahlungen des Mieters gemäß § 259 Abs. 1 BGB Rechnung zu legen. Die Abrechnung ist formell wirksam, wenn sie die Anforderungen des § 259 BGB genügt (BGH Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, NJW 2009, 283; BGH Urt. v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260; BGH Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258). Nach § 259 Abs. 1 BGB hat, wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen. Die Erteilung von Belegen mit der Abrechnung ist bei mietrechtlichen Nebenkostenabrechnungen nicht üblich. Der Mieter hat lediglich einen Anspruch auf Belegeinsicht, bei Unzumutbarkeit der Einsichtnahme ersatzweise auf nachträgliche Übersendung von Kopien auf Aufforderung (BGH Urt. v. 08.03.2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419; Beschl. v. 19.01.2010 - VIII ZR 83/09, WuM 2010, 296; Beschl. v. 13.04.2010 - VIII ZR 80/09, NJW 2010, 2288). Eine Abrechnung ist daher formell bereits wirksam, wenn sie eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltende Rechnung darstellt. Das ist bei den streitigen Abrechnungen der Beklagten für die Kalenderjahre 2005 bis 2007 der Fall.

32

Für Objekte mit, wie vorliegend, mehreren Wohneinheiten hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung dahingehend konkretisiert, dass, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben vorliegt, wenn die Abrechnung folgende Mindestangaben enthält: Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und, soweit erforderlich, Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr., BGH Urt. v. 11.8.2010 - VIII ZR 45/10, juris; Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78; Urt. v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260; Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258; Urt. v. 20.7.2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135).

33

Die Nebenkostenabrechnungen enthalten i.W. jeweils die in Rechnung gestellten Gesamtkosten und Verteilerschlüssel, die danach auf die Beklagten entfallenden Beträge und den Abzug der Vorauszahlungen.

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a. Die Abrechnungen sind auch nicht hinsichtlich der Kosten für Wasser- und Sielkosten unwirksam. Unter dieser Position hatte die Klägerin die Kosten für Wasser, Abwasserentsorgung und Niederschlagswasserentsorgung zusammengefasst. Es entspricht der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass ein Vermieter die Kosten für Wasser und Abwasserentsorgung jedenfalls dann zusammenfassen darf, wenn, wie vorliegend, beide nach demselben Schlüssel umgelegt werden (BGH Urt. v. 15.07.2009 - VIII ZR 340/08, NJW-RR 2009, 1383). Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung sei die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Diese sei auch dann gewährleistet, wenn die - nach der Verkehrsanschauung ohnehin eng miteinander zusammenhängenden - Kosten für Frischwasser und Abwasser in der Abrechnung in einer Summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet werden. Das gelte jedenfalls dann, wenn die Umlage der Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird. Anhand dieser Angaben ist es dem Mieter ohne weiteres möglich zu überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Kosten nach dem Mietvertrag umlagefähig sind und ob der richtige Umlageschlüssel verwendet wurde, sowie den Rechenschritt nachzuvollziehen, mit dem der von ihm zu tragende Anteil ermittelt wurde.

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Diese Entscheidung betrifft zwar nicht unmittelbar die Einbeziehung der Kosten der Niederschlagswasserentsorgung. Denn in dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Fall waren nur die Kosten des Wasserverbrauchs und der Entsorgung des von den Mietern bezogenen Wassers zusammengefasst worden. Diese waren nach dem Schlüssel des Wasserverbrauchs auf die Mieter umgelegt worden. Demgegenüber waren die Kosten der Niederschlagswasserentsorgung in jenem Fall unter einer weiteren Position "Wasser und Abwasser allgemein" ausgewiesen worden und nach dem Flächenmaßstab umgelegt worden.

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Die tragenden Gründe für die Zulässigkeit der Zusammenfassung der Kosten gelten vorliegend aber ebenfalls. Es handelt sich um Kosten, die nach der Verkehrsanschauung eng zusammenhängen. Zwar entstehen die Kosten für Wasser und Abwasserentsorgung verbrauchsabhängig, während die Kosten für die Kosten der Niederschlagswasserentsorgung nach der versiegelten Fläche entstehen. Sie werden aber von den Stadtwerken ... und der Stadtentwässerung, welche die Kosten erheben, in einer Rechnung zusammengefasst. Bei dieser Sachlage ist die Vermieterin nicht gehalten, Kosten, die ihr in einer Rechnung berechnet werden und die von ihr einheitlich bezahlt werden, bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung zu differenzieren. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Kosten auch, wie vorliegend, nach der Verkehrsanschauung eng zusammenhängen und wie vorliegend sogar nach der Betriebskostenverordnung zusammengefasst werden. Das ist vorliegend der Fall, da § 2 Nr. 3 Betriebskostenverordnung die Kosten der Hausentwässerung und die Kosten der Grundstücksentwässerung zu einer Kostenart („Kosten der Entwässerung“) zusammenfasst. Jedenfalls dann, wenn der Vermieter Grundstücks- und Hausentwässerungskosten nach demselben Verteilerschlüssel umlegt, muss er sie nicht differenzieren, auch wenn er sie mit den – ebenfalls nach diesem Schlüssel umgelegten – Kosten der Wasserversorgung zusammenfasst. Letzteres ist der Fall, weil die Klägerin alle drei Kosten nach Wohnfläche umgelegt hat.

37

Zwar streiten die Parteien darum, ob hinsichtlich der Kosten für Wasser und Abwasserentsorgung eine Umlage nach Verbrauch hätte erfolgen müssen. Für die formelle Wirksamkeit, d.h. für die Frage, ob die Abrechnung überhaupt eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung darstellt, kommt es aber nicht darauf an, ob der Vermieter den richtigen Verteilerschlüssel gewählt hat, sondern lediglich, dass der Mieter erkennen kann, nach welchem Schlüssel die Kosten umgelegt worden sind und dadurch überprüfen kann, ob der vom Vermieter gewählte Schlüssel dem Mietvertrag entspricht. Das ist vorliegend der Fall. Die Beklagten können der Abrechnung entnehmen, dass die Klägerin der Ansicht ist, alle drei Kostenarten seien nach Wohnfläche umzulegen, und nach welchen Flächenverhältnissen sie die Kosten - einheitlich - umgelegt hat. Damit können sie auch überprüfen, ob die Abrechnung dieser Kosten - teilweise, nämlich hinsichtlich der Wasser- und Abwasserkosten -möglicherweise nicht vertragsgemäß erfolgt ist. Sie können rechnerisch auch ohne weiteres nachvollziehen, wie der von der Klägerin in Rechnung gestellte Betrag berechnet ist. Zwar können die Beklagten aufgrund der Zusammenfassung zweier Kostenarten, die nach ihrer Ansicht nach zwei verschiedenen Verteilerschlüsseln hätten berechnet werden müssen - nach dem Wohnflächenschlüssel nur für die Niederschlagswasserkosten, die Wasser- und Abwasserkosten nach einem Verbrauchsschlüssel - anhand der Abrechnung nicht ermitteln, welcher Betrag ihrer Ansicht nach tatsächlich von ihnen geschuldet wäre. Darauf kommt es für die formelle Wirksamkeit aber nicht an. Eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder Ausgaben enthaltende Rechnung liegt bereits vor, wenn nachvollzogen werden kann, wie der Vermieter die in Rechnung gestellten Beträge ermittelt hat. Ob die Abrechnung inhaltliche Fehler enthält und welcher Betrag bei Korrektur inhaltlicher Fehler richtig wäre, muss sich aus der Abrechnung selbst nicht ergeben.

38

Durfte die Klägerin vorliegend die Kosten für Wasser, Abwasserentsorgung und Niederschlagswasserentsorgung jedenfalls dann zusammenfassen, wenn ihr in einer einheitlichen Rechnung entstehen und ihrer Ansicht nach nach einem einheitlichen Schlüssel umzulegen sind, greift der Einwand, es fehle die Angabe des jeweiligen Gesamtbetrages hinsichtlich der einzelnen Kostenpositionen, nicht durch.

39

Die Abrechnungen sind auch nicht deshalb formell unwirksam, weil der Bezeichnung „Wasser- und Sielkosten“ nicht eindeutig zu entnehmen ist, ob damit (nur) die Kosten für Wasser und Abwasserentsorgung in Rechnung gestellt wurden oder auch die Kosten der Niederschlagswasserbeseitigung. Das gilt für die Abrechnung für das Kalenderjahr 2007 bereits deshalb, weil die Klägerin mit Schreiben vom 27.5.2008 noch innerhalb der Abrechnungsfrist klargestellt hat, dass die Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser hier in einer Kostenposition zusammengefasst sind, so dass die von den Beklagten als fehlend gerügte Eindeutigkeit tatsächlich gewahrt ist. Aber auch für die Jahre 2005 und 2006 liegt kein formeller Fehler darin, dass sich aus der Bezeichnung der Kostenart nicht eindeutig ergibt, ob darin auch die Niederschlagswasserkosten enthalten waren. Die Bezeichnung „Sielkosten“ legte dieses jedenfalls in Verbindung mit der Tatsache, dass die Kosten nach Wohnfläche umgelegt wurden und keine weitere Position enthalten war, unter der Kosten der Niederschlagswasserversorgung enthalten sein konnten, nahe. Die Bezeichnung genügte daher für die Annahme einer die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltende Rechnung. Soweit diesbezüglich Zweifel bestanden, konnten die Beklagten durch Einsichtnahme in die Belege ohne weiteres erkennen, ob in den angegebenen Kosten die Kosten für die Niederschlagswasserbeseitigung enthalten waren und ob der insgesamt angegebene Betrag zutraf.

40

b. Auch die Wärmekostenabrechnungen sind wirksam. Hier rügen die Beklagten zum einen, der Abrechnung sei nicht zu entnehmen, ob der dort berechnete Warmwasseranteil nach der Heizkostenverordnung oder nach nicht benannten technischen Regeln ermittelt sei. Das greift hinsichtlich der Abrechnungen für 2006 und 2007 schon deshalb nicht durch, weil die Klägerin mit Schreiben vom 21.8.2007 (Anl. K3) noch im Lauf der Abrechnungsperioden erläuterte, dass die Berechnung nach der Formel der Heizkostenverordnung erfolgte, die Formel darlegte und die Berechnung erläuterte. Von daher greift für diese Abrechnungen auch der Hilfseinwand der Beklagten, die angewandte Formel entspreche nicht dem Wortlaut des § 9 Abs. 2 HeizkostenV, nicht durch. Die genannte Formel entspricht der Formel nach § 9 Abs. 2 HeizKostenV a.F. Dass keine Umrechnung der Brennstoffmenge in eine darin enthaltene Energiemenge erfolgte, weil die bezogene Energie bereits in Energieeinheiten (kWh) in die Berechnung eingestellt wurde, ist dort ebenfalls erläutert, ebenso die Tatsache, dass deswegen in der Abrechnung ein (rechnerischer) Brennwert von 1 eingesetzt wurde.

41

Aber auch die Abrechnung für das Kalenderjahr 2005 ist wirksam. Sie enthält sämtliche Parameter, die für die Berechnung der für die Warmwassererzeugung benötigten Energiemenge nach § 9 Abs. 2 HeizKostenV a.F. erforderlich sind, nämlich die Menge des bezogenen Wassers und die Warmwassertemperatur, auf die das Wasser erwärmt wurde. Weiter gibt sie ausdrücklich an, dass danach für die Erwärmung pro m3 Warmwasser ein Brennstoffverbrauch von 112,50 kWh erforderlich war. Das genügt für eine formell wirksame Abrechnung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf es für eine formell wirksame Abrechnung keiner Erläuterung, warum für die Erwärmung von 1 m3 Wasser von 10 °C auf die angegebene Warmwassertemperatur ein Energieverbrauch in Höhe der angegebenen Menge an kWh angesetzt ist (BGH Urt. v. 20.07.2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135). Der Vermieter sei nicht gehalten, im Rahmen der Abrechnung darüber hinaus den durchschnittlichen Mieter, bei dem juristische Kenntnisse nicht vorausgesetzt werden können, auf die Vorschrift des § 9 Abs. 2 HeizKV hinzuweisen und ihm die darin enthaltene Berechnungsformel verständlich zu machen. Einer mit dieser Formel erstellten Abrechnung könne nicht entgegengehalten werden, sie sei für einen Mieter nicht mehr nachvollziehbar. Mit der Angabe der Warmwassertemperatur und des bezogenen Brennstoffes in kWh und eines (rechnerischen) Brennwertes von 1 waren zudem für den mit den einschlägigen Rechtsgrundlagen vertrauten Mieter alle Faktoren mitgeteilt, die dieser für eine eigene Berechnung des auf die Warmwasserbereitung entfallenden Brennstoffverbrauchs anhand der dafür maßgeblichen Regelung des § 9 Abs. 2 HeizKV benötigte. Anhand der Angaben, welche Energie für die Erwärmung eines m3 Wasser benötigt wurde, wieviele m3 Wasser erwärmt worden waren und wieviel Energie insgesamt bezogen worden war, konnte die Berechnung des Anteils der für die Warmwassererwärmung benötigten Energie auch problemlos nachvollzogen werden. Dass die Angabe eines Brennwertes entbehrlich ist und die Angabe eines (rechnerischen) Brennwertes von 1 zulässig ist, wenn der Brennstoffbezug bereits in Energieeinheiten ausgewiesen ist, ist ebenfalls höchstrichterlich geklärt (ist (BGH Urt. v. 20.07.2005 -VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135). Denn die Angabe des Brennwertes ist in der Formel nach § 9 Abs. 2 HeizKV a.F. lediglich erforderlich, um den Energiegehalt zu berechnen, der in dem verbrauchten Brennstoffvolumen enthalten war. Wenn aber das bezogene Gas nicht nach dem Volumen im m3, sondern bereits nach dem Energiegehalt in Rechnung gestellt wird, ist diese Umrechnung überflüssig. Das wird in der Formel des § 9 Abs. 2 HeizKV durch einen (rechnerischen) Brennwert von 1 auch zutreffend berücksichtigt.

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Daher geht die Annahme der Beklagten fehl, eine formell wirksame Abrechnung setze die Angabe der gelieferten Gasmenge in Kubikmetern und des Heizwertes voraus. Eine Abrechnung muss, um formell wirksam zu sein, lediglich die Anforderungen nach § 259 BGB erfüllen, also überhaupt als eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung anzusehen sein. § 9 Abs. 2 HeizKV enthält keine Regelungen zur Frage, wann eine formell wirksame Abrechnung vorliegt, sondern betrifft die materielle Frage, wie der Vermieter die Kostenverteilung bei gleichzeitiger Erzeugung von Warmwasser und Wärme durch dieselbe Anlage vornehmen darf. Mit den Mindestanforderungen, die eine Abrechnung erfüllen muss, um überhaupt eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung zu sein, hat dies nichts zu tun. § 9 Abs. 2 HeizKV ist daher nicht lex specialis gegenüber § 259 BGB. Wenn der Energieversorger die gelieferte Gasmenge nach den gelieferten Kilowattstunden in Rechnung stellt, sind die Mindestanforderungen an die Abrechnung jedenfalls gewahrt, wenn der Vermieter diese Mengenangabe und die dafür aufgewendeten Kosten mitteilt. So liegt der Fall hier. Dass die Versorgerabrechnung auch Angaben zur gelieferten Gasmenge in Kubikmetern und zum Brennwert enthalten mag und so erläutern mag, wie der Versorger auf die in Rechnung gestellten Menge an Kilowattstunden Gas kommt, führt nicht dazu, dass die Abrechnung ohne diese Angaben nicht einmal eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mehr wäre. Vielmehr handelt es sich um typische Detailangaben, die lediglich zur Überprüfung der materiellen Richtigkeit der in Rechnung gestellten Gesamtmenge an Kilowattstunden notwendig wären.

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2. Was die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung angeht, greift der Einwand der Beklagten durch, dass die Verteilung der Wasser- und Abwasserkosten nicht nach Wohnfläche, sondern nach Verbrauch hätte erfolgen müssen. Nach dem Mietvertrag war für diese beiden Kosten grundsätzlich eine Verteilung nach Verbrauch vereinbart, sofern der Vermieter Wasserzähler einbaut oder eingebaut hat. Unstreitig sind zumindest in der Wohnung der Beklagten und einer Reihe weiterer Wohnungen Wasserzähler eingebaut. Die Klägerin ist der Ansicht, sie sei gleichwohl zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung nicht verpflichtet, weil die vorhandenen Wasserzähler seit vielen Jahren ungenau seien. Das genügt angesichts der eindeutigen Formulierung der Vereinbarung, eine verbrauchsabhängige Abrechnung sei vorzunehmen, wenn der damalige Vermieter Wasserzähler „einbaut oder eingebaut hat“, nicht. Denn wenn Wasserzähler entweder bei Einzug 1995 bereits eingebaut waren oder jedenfalls danach eingebaut wurden, war der jeweilige Vermieter seitdem zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet. Dieser Pflicht kann sich die Vermieterin nicht dadurch entziehen, dass sie eine Eichung der Wasserzähler jahrelang unterlässt und daraus folgend von einer solchen Unrichtigkeit der Messungen ausgeht, dass eine verbrauchsabhängige Umlage nicht mehr möglich sei. Dagegen greift auch nicht der Einwand der Klägerin durch, nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung dürfe der Vermieter zwar auch nicht geeichte Wasserzähler verwenden, wenn er deren Anzeige für zuverlässig halte (BGH Urt. v.17.11.2010 - VIII ZR 112/10), er müsse dies aber nicht, insbesondere dann nicht, wenn er die Anzeigen nicht mehr für zuverlässig halte. Ob ein Vermieter eine verbrauchsabhängige Abrechnung vornehmen muss oder nicht, ergibt sich aus dem Vertrag. Bereits nach dem Wortlaut des hier geschlossenen Mietvertrages hing die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung allein von dem Einbau von Wasserzählern ab, nicht davon, ob diese geeicht sind. Hinzu kommt, dass es sich vorliegend um einen Formularvertrag handelte. Die Klausel unterliegt daher dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Soweit die Klausel insoweit überhaupt auslegungsfähig wäre, gingen etwaige Zweifel ohnehin zu Lasten der Klägerin als Verwenderin, § 305 c Abs. 2 BGB bzw. (bei Abschluss des Vertrages) § 5 AGBG. War die Klägerin danach vertraglich grundsätzlich zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet, konnte sie sich dieser Pflicht nicht mehr einseitig entledigen.

44

Der Berücksichtigung dieses (inhaltlichen) Fehlers steht auch nicht entgegen, dass die Beklagten nicht dargetan haben, dass und inwieweit ihnen durch die Verteilung dieser Kosten nach einem Flächenschlüssel ein Nachteil gegenüber der eigentlich vereinbarten Verteilung nach Verbrauch entstanden ist. Ob und inwieweit der Wasserverbrauch der Beklagten unter dem Durchschnittsverbrauch in dieser Abrechnungseinheit liegt, so dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung für die Beklagten günstiger wäre als eine Abrechnung nach dem Flächenschlüssel, können die Beklagten nicht wissen. Ihnen obliegt daher auch kein entsprechender Vortrag. Ebenso besteht nach Ansicht der Kammer keine Obliegenheit der Beklagten, sich rechtzeitig Anhaltspunkte für ihren Verbrauch zu beschaffen, indem sie den Stand der (nicht geeichten) Wasseruhr ihrer Wohnung zu Jahresbeginn und Jahresende ablesen. Vielmehr ist die vertraglich geschuldete verbrauchsabhängige Abrechnung mangels erfolgter Ablesung der Werte nicht mehr möglich. Der Gesetzgeber hat einen vergleichbaren Fall in § 12 Abs. 1 HeizkostenV geregelt. Danach hat der Mieter das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil der Kosten um 15 vom Hundert zu kürzen, wenn der Vermieter eine Kostenverteilung nach einem nicht verbrauchsabhängigen Maßstab vornimmt, obwohl er zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet ist. Damit trägt der Gesetzgeber genau dem Problem Rechnung, dass, wenn eine verbrauchsabhängige Abrechnung geschuldet, aber nicht vorgenommen wurde, der Mieter regelmäßig nicht darlegen kann, ob und inwieweit sein individueller Verbrauch unter dem Durchschnittsverbrauch der Mieter der Abrechnungseinheit gelegen hätte und ob und inwieweit er daher durch diesen Fehler benachteiligt wird. Die Regel des § 12 Abs. 1 HeizKostenV ist daher entsprechend auf den vorliegenden Fall einer verbrauchsabhängig geschuldeten, aber nicht verbrauchsabhängig erfolgten Abrechnung über andere Kostenarten anzuwenden. Die Kosten für Wasser und Abwasserentsorgung sind um jeweils 15 % zu kürzen.

45

Demgegenüber sind die Kosten für die Niederschlagswasserentsorgung weiterhin nicht Wohnfläche zu verteilen. Die Vereinbarung im Vertrag, es habe bei Einbau von Wasserzählern eine verbrauchsabhängige Abrechnung „des Wasserverbrauchs und der Sielbenutzung“ zu erfolgen, bezieht sich hinsichtlich der Sielbenutzung nur auf die Entsorgung des bezogenen Wassers, nicht auf die Entsorgung des Niederschlagswassers. So ist die Klausel auch nach dem Vortrag der Beklagten zu verstehen. Das liegt für einen objektiven Empfänger auch auf der Hand, denn nur erstgenannte Kosten entstehen nach der Menge des bezogenen Wassers, so dass eine verbrauchsabhängige Abrechnung hier Sinn macht. Demgegenüber hängen die Kosten für die Beseitigung des Niederschlagswassers nicht von der bezogenen Wassermenge ab, sondern werden nach der versiegelten Fläche berechnet. Dementsprechend wäre hier eine Verteilung der Kosten nach dem Wasserverbrauch sinnwidrig. Die Klausel war daher so verstehen, dass bei Einbau von Wasserzählern die Kosten der Entsorgung des bezogenen Wassers verbrauchsabhängig erfolgen soll, die Kosten der Entsorgung des Niederschlagswassers aber nicht.

46

Nachdem die Kosten für Wasser und Abwasserentsorgung nicht getrennt von den Kosten der Niederschlagswasserentsorgung angegeben sind, ist das Kürzungsrecht in Höhe von 15 % auf die gesamten unter dieser Position angesetzten Kosten zu beziehen. Denn die Klägerin hat nur dem Grunde, nicht aber der Höhe nach dargelegt, inwieweit in dieser Position Kosten der Niederschlagswasserbeseitigung enthalten sind, die für die Berechnung des Kürzungsrechts abzuziehen wären.

47

Danach ergibt sich folgender Anspruch:

48

Jahr

Kosten für Wasser
und Sielbenutzung

Abzug
um 15 %

Nachzahlungsbetrag
(2007 unter Berücksichtigung
der Kürzung um 6,09 Euro)

verbleibender
Anspruch
der Klägerin

2005

407,56 €

61,13 €

352,01 €

290,88 €

2006

441,19 €

66,18 €

564,80 €

498,62 €

2007

401,90 €

60,29 €

341,92 €

281,64 €

1.071,13 €

49

Entsprechend waren die Beklagten zu verurteilen.

50

Der Zinsausspruch folgt aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.

51

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Klägerin unterliegt mit einem Anteil von ca. 15 %, die Beklagten mit einem Anteil von 85 %. Soweit ein geringfügiger Unterschied daraus folgen würde, dass sich in der Berufungsinstanz - nach Abweisung eines Teilbetrages von 6,09 Euro durch das Amtsgericht - eine etwas geringere Unterliegensquote der Klägerin ergäbe, fällt dieser Unterschied wegen Geringfügigkeit nicht ins Gewicht.

52

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 711 ZPO.

53

Die Revision war zuzulassen zur Klärung der Fragen,

54

a. ob es einen formellen Fehler einer Nebenkostenabrechnung darstellt, wenn nicht nur die Kosten für Wasser und Abwasserentsorgung, sondern auch die für die Niederschlagswasserentsorgung in einer Position zusammengefasst werden, sofern diese Kosten nach Ansicht des Vermieters nach demselben Verteilerschlüssel umzulegen sind und ihm von den Versorgungsunternehmen einheitlich in Rechnung gestellt werden,

55

b. ob im Falle einer nicht verbrauchsabhängig erfolgten Abrechnung von Wasser- und Abwasserkosten, wenn vertraglich eine verbrauchsabhängige Abrechnung vereinbart ist, eine analoge Anwendung der Regelung nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV erfolgen kann mit der Folge, dass der Kostenanteil des Mieters um 15 % zu kürzen ist.