Amtsgericht Stuttgart (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-05-14, Aktenzeichen 33 C 6308/03

Tatbestand

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(aus Wohnungswirtschaft- und Mietrecht WuM)

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Die Klägerin verlangt als Vermieterin der Beklagten Zustimmung zu einer Abänderung des Mietvertrages, betreffend die Durchführung der Hausreinigung.

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Mit Wirkung ab 1.7.1998 vermietete die Klägerin die im 3. OG des Gebäudes X.-Straße 27 gelegene 2-Zimmer-Wohnung an die Beklagten. Die Beklagte Ziffer 2 war bereits seit dem 1.4.1994 Mieterin dieser Wohnung. Die zwischen den Parteien vereinbarte Hausordnung sieht unter Nr.17a vor, dass die Hausflure und _-treppen von den jeweiligen Mietern eines Stockwerkes in wöchentlichem Wechsel zu reinigen sind. Unter Nr.17b ist die Kehrwochenregelung hinsichtlich der sonstigen Verkehrsflächen enthalten.

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Die streitgegenständliche Wohnung ist preisgebunden. Im Gebäude X.-Straße 27 leben 10 Mietparteien. Das Gebäude gehört zu einer Wirtschaftseinheit bestehend aus den Objekten Nr.21 bis 29 mit insgesamt 50 Mietparteien.

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Mit Rundschreiben vom 23.5. 2002 wandte sich die Klägerin an alle Mieter der Gebäude X.-Straße 21 bis 29 mit dem Hinweis, dass eine gewerbliche Reinigungsfirma auf Kosten der Mieter mit der Durchführung der Kehrwoche beauftragt werde, falls die Reinigungsarbeiten weiterhin nicht ordnungsgemäß erledigt würden. Mit Schreiben vom 26.2.2003 wies die Klägerin sämtliche Mieter darauf hin, dass wegen ständiger Beschwerden hinsichtlich der Kehrwochendurchführung nunmehr eine gewerbliche Firma beauftragt worden sei, wofür die Mieter monatlich ca. EUR 10,00 zu zahlen hätten.

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Die Beklagten lehnen eine Änderung des Mietvertrages ab und weigern sich die Reinigungskosten zu tragen.

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Die Klägerin trägt vor, die von den Bewohnern praktizierte Kehrwochenregelung habe nicht funktioniert, seit der Vergabe an die gewerbliche Reinigungsfirma habe sich der Reinigungszustand grundlegend verbessert. Gerade die Beklagten hätten ihre Kehrwoche nicht durchgeführt, weshalb bei der Klägerin immer wieder Beschwerden eingegangen seien. Die Klägerin habe deshalb gegen die Beklagten aus dem Grundsatz von Treu und Glauben einen Anspruch auf Zustimmung zur Abänderung des Mietvertrages. Im Hinblick auf das Bestehen der Wirtschaftseinheit sei die Klägerin zudem zu einer einheitlichen Abrechnung gezwungen.

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Die Beklagten tragen vor, es sei falsch, dass sie ihren Reinigungsverpflichtungen nicht nachkämen. Ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Vertragsänderung sei zu verneinen. Die Beklagten hätten das Recht, die ihnen vertraglich auferlegten Reinigungspflichten selbst zu erfüllen.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Abänderung des Mietvertrages.

10

Ohne Einverständnis der Beklagten und ohne Änderung des Mietvertrages darf den Beklagten die Pflicht und das Recht zur Hausreinigung nicht entzogen werden. Einen Anspruch auf Vertragsänderung nach §242 BGB hätte die Klägerin nur dann, wenn es bei der Durchführung der Kehrwoche andauernd zu erheblichen Unzuträglichkeiten gekommen wäre und gerade auch die Beklagten ihrer Reinigungspflicht nicht ordnungsgemäß nachgekommen wären (siehe dazu: Schmidt-Futterer, §556 Rn 151 und 143; Sternel Mietrecht, I Rn 422; Urteil des AG Frankfurt/Oder vom 30.1.1997, WM 1997, 432; Urteil des AG Magdeburg vom 14.8.2002, WM 2002, 576; Urteil des LG Karlsruhe vom 10.4.1992, WM 1992, 368).

11

Die sehr umfangreiche Beweisaufnahme hat das Vorbringen der Klägerin hinsichtlich der Zustände vor Beauftragung einer gewerblichen Reinigungsfirma nur teilweise bestätigt. Die Vernehmung der Zeugen hat eindeutig ergeben, dass die Kehrwochenregelung in den Gebäuden X.-Straße 21, 25 und 29 überhaupt nicht funktioniert hat und berechtigten Anlass zur Beanstandung bot. Dies bestätigte auch der Zeuge, der bis Juni 2002 für die Klägerin als Hauswart tätig war. Die vernommenen Zeugen haben auch jeweils bestätigt, dass der jetzige Reinigungszustand zwar nicht perfekt, aber doch um einiges besser ist als bei Durchführung der Kehrwoche durch die Mieter.

12

Völlig anders stellt sich demgegenüber die Situation hinsichtlich des Gebäudes X.-Straße 27 dar. Die insoweit vernommenen Zeugen wohnen bzw. wohnten in folgenden Stockwerken: Die Eheleute A. seit 1993 im Erdgeschoss, die Zeugin B. von 1993 bis Juni 2003 im 1. OG, die Zeugin C. von 1993 bis Oktober 2003 im 2. OG, die Zeugin D. seit 2002 im 3. OG wie die Beklagten und die Zeugin F. seit 2001 im 4. OG. Dabei sind die Zeuginnen D. und F. bei der Kehrwochendurchführung nach den Beklagten an der Reihe. Beide Zeuginnen haben angegeben, dass die Beklagten die Kehrwoche jeweils ordnungsgemäß durchführen und es noch nie etwas zu beanstanden gab. Auch der ehemalige Hauswart bestätigte die stets ordentliche Durchführung der Kehrwoche seitens der Beklagten. Auch den Angaben der Zeugin Z. zufolge, die sich über die Beklagten beschwert haben soll, haben die Beklagten regelmäßig und ordentlich geputzt. Lediglich die Zeugin B. gab an, die zum 3. OG führende Treppe in schmutzigem Zustand gesehen zu haben, dies allerdings lediglich einmal im Jahr. Danach steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass sich die Beklagten vertragstreu verhalten haben und ihrer Reinigungspflicht nachgekommen sind. Die Beweisaufnahme hat des weiteren ergeben, dass es im gesamten Gebäude Nr. 27 im Gegensatz zu den übrigen Objekten vor Einschaltung der Reinigungsfirma keine Kehrwochenprobleme gegeben hat. Die Zeugen legten ausführlich und anschaulich dar, dass sich der Reinigungszustand des Gebäudes Nr. 27 seit Einsatz der gewerblichen Firma erheblich verschlechtert hat und sie auf jeden Fall die Kehrwoche wieder selbst durchführen wollen.

13

Das Bestehen der Wirtschaftseinheit führt zu keinem anderen Ergebnis. Auch bei Bestehen einer Wirtschaftseinheit ist der Vermieter verpflichtet, Betriebskosten nach der kleinstmöglichen Abrechnungseinheit abzurechnen und diese Kosten soweit möglich gebäudebezogen abzurechnen. So ist auch zu berücksichtigen, wenn bestimmte Kosten nur deshalb für einzelne Einheiten anfallen, weil die Mieter der anderen Einheiten die Arbeiten selbst erledigen. Eine undifferenzierte Umlage der Kosten ist nicht gerechtfertigt (siehe dazu Schmidt-Futterer, §556 a, Rn 62; Sternel Mietrecht, III 358, III 896; Urteil des AG Kassel vom 14.4.1995, WM 1995, 442f.; Urteil des AG Mühlheim vom 26.8.1997, WM 1998, 39f.). Außerdem wird noch auf die Regelung in §9 Abs. 6 Satz 1 und 2 Wohnungsbindungsgesetz sowie auf die Regelungen in §§24, 24 a und 25 Neubaumietenverordnung hingewiesen.) Aus den genannten Entscheidungen und gesetzlichen Regelungen ergibt sich, dass die Klägerin zu einer getrennten Abrechnung hinsichtlich des Gebäudes X.-Straße 27 berechtigt und verpflichtet ist. Durch die Herausnahme des Gebäudes Nr. 27 entstehen geringere Reinigungskosten, die auf die übrigen Gebäude der Wirtschaftseinheit zu verteilen sind. Eine neue Wirtschaftseinheit entsteht durch diese Art der Abrechnung nicht.

Gründe

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Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Abänderung des Mietvertrages.

10

Ohne Einverständnis der Beklagten und ohne Änderung des Mietvertrages darf den Beklagten die Pflicht und das Recht zur Hausreinigung nicht entzogen werden. Einen Anspruch auf Vertragsänderung nach §242 BGB hätte die Klägerin nur dann, wenn es bei der Durchführung der Kehrwoche andauernd zu erheblichen Unzuträglichkeiten gekommen wäre und gerade auch die Beklagten ihrer Reinigungspflicht nicht ordnungsgemäß nachgekommen wären (siehe dazu: Schmidt-Futterer, §556 Rn 151 und 143; Sternel Mietrecht, I Rn 422; Urteil des AG Frankfurt/Oder vom 30.1.1997, WM 1997, 432; Urteil des AG Magdeburg vom 14.8.2002, WM 2002, 576; Urteil des LG Karlsruhe vom 10.4.1992, WM 1992, 368).

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Die sehr umfangreiche Beweisaufnahme hat das Vorbringen der Klägerin hinsichtlich der Zustände vor Beauftragung einer gewerblichen Reinigungsfirma nur teilweise bestätigt. Die Vernehmung der Zeugen hat eindeutig ergeben, dass die Kehrwochenregelung in den Gebäuden X.-Straße 21, 25 und 29 überhaupt nicht funktioniert hat und berechtigten Anlass zur Beanstandung bot. Dies bestätigte auch der Zeuge, der bis Juni 2002 für die Klägerin als Hauswart tätig war. Die vernommenen Zeugen haben auch jeweils bestätigt, dass der jetzige Reinigungszustand zwar nicht perfekt, aber doch um einiges besser ist als bei Durchführung der Kehrwoche durch die Mieter.

12

Völlig anders stellt sich demgegenüber die Situation hinsichtlich des Gebäudes X.-Straße 27 dar. Die insoweit vernommenen Zeugen wohnen bzw. wohnten in folgenden Stockwerken: Die Eheleute A. seit 1993 im Erdgeschoss, die Zeugin B. von 1993 bis Juni 2003 im 1. OG, die Zeugin C. von 1993 bis Oktober 2003 im 2. OG, die Zeugin D. seit 2002 im 3. OG wie die Beklagten und die Zeugin F. seit 2001 im 4. OG. Dabei sind die Zeuginnen D. und F. bei der Kehrwochendurchführung nach den Beklagten an der Reihe. Beide Zeuginnen haben angegeben, dass die Beklagten die Kehrwoche jeweils ordnungsgemäß durchführen und es noch nie etwas zu beanstanden gab. Auch der ehemalige Hauswart bestätigte die stets ordentliche Durchführung der Kehrwoche seitens der Beklagten. Auch den Angaben der Zeugin Z. zufolge, die sich über die Beklagten beschwert haben soll, haben die Beklagten regelmäßig und ordentlich geputzt. Lediglich die Zeugin B. gab an, die zum 3. OG führende Treppe in schmutzigem Zustand gesehen zu haben, dies allerdings lediglich einmal im Jahr. Danach steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass sich die Beklagten vertragstreu verhalten haben und ihrer Reinigungspflicht nachgekommen sind. Die Beweisaufnahme hat des weiteren ergeben, dass es im gesamten Gebäude Nr. 27 im Gegensatz zu den übrigen Objekten vor Einschaltung der Reinigungsfirma keine Kehrwochenprobleme gegeben hat. Die Zeugen legten ausführlich und anschaulich dar, dass sich der Reinigungszustand des Gebäudes Nr. 27 seit Einsatz der gewerblichen Firma erheblich verschlechtert hat und sie auf jeden Fall die Kehrwoche wieder selbst durchführen wollen.

13

Das Bestehen der Wirtschaftseinheit führt zu keinem anderen Ergebnis. Auch bei Bestehen einer Wirtschaftseinheit ist der Vermieter verpflichtet, Betriebskosten nach der kleinstmöglichen Abrechnungseinheit abzurechnen und diese Kosten soweit möglich gebäudebezogen abzurechnen. So ist auch zu berücksichtigen, wenn bestimmte Kosten nur deshalb für einzelne Einheiten anfallen, weil die Mieter der anderen Einheiten die Arbeiten selbst erledigen. Eine undifferenzierte Umlage der Kosten ist nicht gerechtfertigt (siehe dazu Schmidt-Futterer, §556 a, Rn 62; Sternel Mietrecht, III 358, III 896; Urteil des AG Kassel vom 14.4.1995, WM 1995, 442f.; Urteil des AG Mühlheim vom 26.8.1997, WM 1998, 39f.). Außerdem wird noch auf die Regelung in §9 Abs. 6 Satz 1 und 2 Wohnungsbindungsgesetz sowie auf die Regelungen in §§24, 24 a und 25 Neubaumietenverordnung hingewiesen.) Aus den genannten Entscheidungen und gesetzlichen Regelungen ergibt sich, dass die Klägerin zu einer getrennten Abrechnung hinsichtlich des Gebäudes X.-Straße 27 berechtigt und verpflichtet ist. Durch die Herausnahme des Gebäudes Nr. 27 entstehen geringere Reinigungskosten, die auf die übrigen Gebäude der Wirtschaftseinheit zu verteilen sind. Eine neue Wirtschaftseinheit entsteht durch diese Art der Abrechnung nicht.