Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-02-22, Aktenzeichen 5 K 1301/02
ECLI:DE:VGGE:2007:0222.5K1301.02.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des
jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor
Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Die Berufung wird zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin begehrt den teilweisen Erlass der Grundsteuer für das Jahr
2000.

3

Sie ist Eigentümerin der Gebäude M. . 30, N. 30, Q.
. 134, I. . 20/22, M. . 54 und T. 14 in E. . Die
Einheitswerte dieser Grundstücke wurden vom Finanzamt nach dem
Ertragswertverfahren ermittelt. Der Beklagte setzte die Grundsteuer für das
Jahr 2000 für diese Grundstücke auf insgesamt 5.730,26 DM fest.

4

Mit Schreiben vom 26. März 2001, beim Beklagten eingegangen am
2. April 2001, beantragte die Klägerin einen teilweisen Grundsteuererlass
nach § 33 GrStG für das Kalenderjahr 2000 für diese Objekte, da diese
aufgrund von Modernisierungen, die zur Erhaltung der Bausubstanz
notwendig gewesen sei, teilweise leer gestanden hätten. Die
Ertragsminderungen aufgrund der Leerstände lagen zwischen 37,50 %
(Q. . 134) und 58,34 % (N. 30). Insgesamt entspreche der zu
erlassende Betrag von 1.898,79 DM vier Fünfteln der Ertragsminderung. Dem
Antrag war eine Aufstellung über sämtliche Wohnungen der Klägerin in den
genannten Häusern mit den jeweiligen Jahresrohmieten, den
Leerstandszeiten und den entsprechenden Mietminderungen beigefügt.

5

Der Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 22. Januar 2002 ab.
Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts - BVerwG - vom 4. April
2001 komme ein Grundsteuererlass aufgrund von Ertragsminderungen nur in
Betracht, wenn sie auf für die Ertragslage außergewöhnlichen (atypischen)
Umständen beruhten. Vermindere sich der normale Rohertrag dagegen
aufgrund der Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse,
könne dieses erst zum nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt berücksichtigt
werden. Daher könnten Leerstände, die auf konjunkturellen oder strukturellen
Entwicklungen beruhten, nur über eine Wertfortschreibung erfasst werden.
Ein Grundsteuererlass aufgrund des Leerstandes infolge eines Überangebots
an Gebäudeflächen oder einer strukturell bedingten schlechten aktuellen
Marktsituation scheide daher grundsätzlich aus.

6

Darüber hinaus sei bei einem kommerziellen Wohnungsbauunternehmen
wie der Klägerin grundsätzlich davon auszugehen, dass die in ihrem
Eigentum stehenden Besitzungen allein der Erfüllung des gesellschaftlichen
Vermietungszwecks dienten. Das bedeute, dass bei diesen Immobilien von
einer eigengewerblichen Nutzung auszugehen sei. Dann komme ein Erlass
nach § 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG nur in Betracht, wenn die Einziehung nach
den wirtschaftlichen Verhältnissen des Gesamtunternehmens unbillig wäre.
Dies wiederum sei dann anzunehmen, wenn das Gesamtunternehmen ein
negatives Betriebsergebnis erzielt hätte. Das könne im Falle der Klägerin
nicht erkannt werden.

7

Hiergegen erhob die Klägerin am 7. Februar 2002 Widerspruch. Sie wies
darauf hin, dass es sich ausschließlich um Leerstände aufgrund von
Modernisierungen handele. Die Modernisierungen dienten nur dem Zweck,
die Bausubstanz zu erhalten und den Wünschen der Mieter nach
durchschnittlich ausgestatteten Wohnungen zu entsprechen. Nach der
Kommentierung von Troll zum GrStG sei ein Leerstand vom Eigentümer nicht
zu vertreten, wenn er sich um Renovierung der Wohnung bemühe, um dem
Einwand der Nichtvermietbarkeit wegen ihres unmodernen oder
heruntergewirtschafteten Zustandes zu entgehen. Der Begriff
„eigengewerblich" werde von der Klägerin anders definiert als vom Beklagten.
Eigengewerblich genutzt sei ein Grundstück lediglich, wenn es zu eigenen (z.
B. Verwaltungs-) Zwecken genutzt werde, nicht aber Grundstücke, die sich zu
Vermietungszwecken in ihrem Besitz befänden.

8

Der Beklagte wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom
19. Februar 2002 zurück. Zur Begründung führte er u. a. aus, dass durch die
Maßnahmen der Klägerin lediglich ein heute verlangter Wohnungsstandard
hergestellt werde. Die Folge seien zwangsläufig höhere Mieten (selbst bei
Mietpreisbindung), ein höherer Grundstückseinheitswert und somit auch eine
höhere Grundsteuer. So habe sich beispielsweise bei dem Gebäude N. 36
(für das der Antrag auf Grundsteuererlass zurückgenommen worden war) der
Grundsteuermessbetrag von 31,93 DM auf 92,38 DM erhöht. Im Übrigen greift
er seine Erwägungen aus dem angefochtenen Bescheid auf.

9

Die Klägerin hat am 21. März 2002 Klage erhoben. Sie hält daran fest,
dass in den betroffenen Liegenschaften wesentliche Ertragsminderungen
aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, Um- und Ausbauten und
Sanierungen beständen. Diese Modernisierungsmaßnahmen seien zur
Erhaltung der Bausubstanz und Erhöhung der Nachfrage auf dem
Wohnungsmarkt unbedingt erforderlich gewesen. In keinem dieser Fälle seien
Kündigungen ausgesprochen worden, vielmehr seien in allen geeigneten
Fällen alternative Lösungen angeboten worden. Was die eigengewerbliche
Nutzung angehe, so halte die Klägerin an ihrer Position fest. Aber selbst wenn
man eine eigengewerbliche Nutzung annehmen würde, käme man zu einem
Erlassanspruch, weil die Einziehung der Grundsteuer nach den
wirtschaftlichen Verhältnissen - ausgerichtet an steuerbilanzlichen
Bewertungsmaßstäben - unbillig sei.

10

Die Klägerin beantragt,

11

den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 22. Januar 2002 und
des Widerspruchsbescheides vom 19. Februar 2002 zu verpflichten, die
Grundsteuer für das Jahr 2000 in Höhe von 970,84 EUR (1.898,79 DM) zu
erlassen.

12

Der Beklagte beantragt,

13

die Klage abzuweisen.

14

Er bezieht sich zur Begründung auf die angefochtenen Bescheide.

15

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte
sowie der vom Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge sowie den
Geschäftsbericht 2000 der Klägerin Bezug genommen.

16

Entscheidungsgründe:

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Das Gericht kann im Einverständnis mit den Beteiligten ohne mündliche
Verhandlung entscheiden (vgl. § 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung
- VwGO -).

18

Die zulässige Verpflichtungsklage hat keinen Erfolg.

19

Die Ablehnung des Grundsteuererlasses durch den angefochtenen
Bescheid des Beklagten ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren
Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). Die Klägerin hat keinen Anspruch auf einen
teilweisen Grundsteuererlass für das Jahr 2000.

20

Nach § 33 Abs. 1 des GrStG besteht bei bebauten Grundstücken ein
Rechtsanspruch auf Grundsteuererlass, wenn der normale Rohertrag des
Grundstücks um mehr als 20 % gemindert ist und der Steuerschuldner die
Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. § 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG
ist dagegen entgegen der Auffassung des Beklagten schon deshalb nicht
anwendbar, weil die Klägerin auf den Grundstücken, für die sie einen
Grundsteuererlass begehrt, keine eigengewerbliche Nutzung betreibt. Zwar
geht die Oberfinanzdirektion Berlin in ihrer Verfügung vom 22. Dezember
1998,

21

ZKF 2002, 89,

22

davon aus, dass bebaute Grundstücke, die im Eigentum von
Immobiliengesellschaften stehen, allein der Erfüllung des gesellschaftlichen
Vermietungszwecks dienten, so dass eine eigengewerbliche Nutzung
gegeben sei. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist
allerdings darauf abzustellen, ob der Steuerpflichtige auf dem Grundstück
selbst tatsächlich eine gewerbliche Tätigkeit ausübt.

23

Vgl. BVerwGE, Urteil vom 15. April 1983 - 8 C 150781 -, BVerwGE 67, 123;
Bayerischer Verwaltungsgerichtshof - BayVGH -, Urteil vom 3. September
1990 - 4 B 87.636 -, ZKF 1991, 16; OVG Lüneburg, Urteil vom 16. Januar
1991 - 13 OVG A 94/98 -, ZKF 1991, 228; Drosdzol, KStZ 2001, 183 ff.

24

Die Grundstücke der Klägerin werden jedoch sämtlich ausschließlich zu
Wohnzwecken genutzt; eine eigene gewerbliche Tätigkeit übt die Klägerin
dort nicht aus. Die Vermietung auch dieser Grundstücke ist zwar Teil des
Gewerbebetriebs der Klägerin; sie übt indessen ihr Gewerbe nicht auf diesem
Grundstück aus.

25

Ebenso für Immobiliengesellschaften VG Braunschweig, Urteil vom
24. August 2004 - 5 A 425/02 -.

26

Ein Grundsteuererlass nach § 33 GrStG kommt dennoch nicht in Betracht.
Zwar war hinsichtlich der einzelnen Grundstücke der normale Rohertrag
jeweils um mehr als 20 % gemindert. Die Voraussetzungen für einen
Grundsteuererlass wegen Minderung des normalen Rohertrags können
jedoch nur erfüllt sein, wenn der (geringe) Ertrag des Grundstücks auf
vorübergehend vorliegende Umstände zurückgeht, die im Vergleich zu den
vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind. Umständen, die den
normalen Rohertrag mindern und als solche für den Einheitswert erheblich
sind, soll im Rahmen der Einheitsbewertung und nicht im Wege des
Grundsteuererlasses Rechnung getragen werden.

27

Vgl. BVerwG, Urteile vom 3. Mai 1991 - 8 C 13.89 -, ZKF 1992, 58 und
vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, BVerwGE 114, 132.

28

Die Kammer folgt dieser Auffassung des BVerwG trotz der an ihr in der
Literatur sowie vom Bundesfinanzhof - BFH - geübten beachtlichen Kritik.

29

Vgl. Drosdzol, KStZ 2001, 183; Martini, BayVBl 2006, 329; BFH,
Beschluss vom 13. September 2006 - II R 5/05 -, Juris-Dokument.

30

Denn die Auffassung des BVerwG beruht auf dem Wortlaut des § 33
Abs. 1 GrStG, der an den normalen Rohertrag anknüpft und dem deshalb
erkennbar die Vorstellung des Gesetzgebers zugrunde liegt, dass der
Grundsteuererlass nur bei atypischen Situationen in Betracht kommt. Ihr ist
deshalb die Verwaltungsgerichtsbarkeit soweit ersichtlich ohne Ausnahme
gefolgt.

31

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen
- OVG NRW -, Beschluss vom 20. Oktober 2005 - 14 A 2722/02 -; BayVGH,
Urteil vom 12. Januar 2006 - 4 B 04.1628 -, BayVBl 2006, 350; VGH Baden-
Württemberg, Urteil vom 13. Dezember 2001 - 2 S 1450/01 -, DÖV 2002, 580;
VG Gelsenkirchen, Urteil vom 16. Mai 2002 - 16 K 3966/99 -.

32

Allerdings vermag die Kammer nicht der Auffassung des Beklagten in den
angefochtenen Bescheiden zu folgen, dass vorliegend schon deshalb keine
atypischen Umstände zu der Ertragsminderung bei der Klägerin geführt
haben, weil der Leerstand Folge der nachhaltigen, strukturell bedingten
fehlenden Mieternachfrage im Stadtgebiet sei. Zwar hat das BVerwG in
seinem Urteil vom 4. April 2001 (a.a.O.) die Auffassung vertreten, dass bei
einem Wohnungsleerstand, der nicht lediglich zufällig und vorübergehend,
sondern Folge der nachhaltigen, strukturell bedingten fehlenden
Mieternachfrage und damit einer Veränderung der Wertverhältnisse sei, ein
Grundsteuererlass mangels vorübergehender (atypischer) Umstände
ausscheide; derartige nachhaltige Veränderungen der Wertverhältnisse seien
vielmehr gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG bei der Ermittlung der
Jahresrohmiete zu berücksichtigen.

33

Vorliegend ist für die Kammer jedoch bereits die Voraussetzung einer
derartig nachhaltigen, strukturell bedingten fehlenden Mieternachfrage nicht
feststellbar. Zur Bestimmung der Nachhaltigkeit von Veränderungen in diesem
Sinne hat sich das BVerwG (a.a.O., BVerwGE 114, 132, (139)) an dem
Zeitraum von sechs Jahren orientiert, den § 21 Abs. 1 des
Bewertungsgesetzes - BewG - für die grundsätzlich regelmäßig vorgesehene
Hauptfeststellung der Einheitswerte vorsieht. Dieser Wertung entsprechend
seien Veränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse gemäß § 33 Abs. 1
Satz 3 Nr. 2 GrStG bei der Ermittlung der Jahresrohmiete zu berücksichtigen,
sobald hinreichend verlässlich zu prognostizieren ist, dass sie über einen
Zeitraum von etwa sechs Jahren Bestand haben. Von diesem Ansatz, dem
die erkennende Kammer folgt, ausgehend, ergibt sich für die Beurteilung des
vorliegenden Falles Folgendes:

34

Von einem strukturellen Leerstand, wie er der Entscheidung des BVerwG
vom 4. April 2001 zugrunde lag, kann in Ansehung des Wohnungsbestandes
der Klägerin keine Rede sein. Die Situation ist mit derjenigen, die das
BVerwG zu beurteilen hatte, in wesentlichen Punkten nicht vergleichbar. Dem
dortigen Urteil lag eine Plattenbausiedlung in der Stadt T1. zugrunde,
einer Stadt im heutigen Sachsen-Anhalt, die nach Auflösung der DDR einen
Bevölkerungsrückgang von 50.717 Einwohnern im Jahre 1989 über 40.101 in
1999 zu ca. 38.000 im Jahre 2004 zu verzeichnen hatte.

35

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36

Diese Plattenbauten waren aufgrund ihres unattraktiven Baustils und ihrer
besonderen Probleme (Wärme- und Lärmisolierung) die ersten, die bei einem
derart dramatischen Bevölkerungsrückgang, der in zehn Jahren bei 20 % lag,
freigezogen wurden und mangels Nachfrage selbst bei Renovierungen auf
Jahre hinaus kaum eine Chance hatten, wieder bezogen zu werden.

37

Ein derartiger struktureller Leerstand ist im Falle der Klägerin jedoch nicht
ansatzweise erkennbar. Zur Beantwortung der Frage, ob ein Leerstand
strukturell durch fehlende Mieternachfrage bedingt ist, bedarf es umfassenden
statistischen Materials betreffend Bevölkerungsentwicklung, Entwicklung des
Wohnungsbestandes, aber auch zu weiteren Parametern wie
durchschnittliche Wohnungsbelegungszahlen, Zahl der Single-Haushalte etc,
das vom Beklagten trotz entsprechender Anfrage des Gerichts nicht
beigebracht worden ist. Ein derart signifikanter Rückgang der
Einwohnerzahlen von 20 %, wie er in T1. zu verzeichnen war, kann
jedenfalls für E. nicht festgestellt werden. Aus dem verbleibenden
Rückgang geringfügigen Umfangs allein kann deshalb auf einen strukturell
bedingten Leerstand kaum hinreichend sicher geschlossen werden.

38

Ein wichtiges Indiz stellt nach Überzeugung der Kammer in diesem
Zusammenhang aber die tatsächliche Dauer des Leerstandes eines Objekts
dar. Insoweit fällt im vorliegenden Verfahren auf, dass die Wohnungen,
bezüglich derer ein Teilerlass beantragt wurde, offenbar lediglich über einen
Zeitraum von wenigen Monaten bis zu 1 Jahr leer stand. Vor und nach den
von der Klägerin durchgeführten Sanierungs- und Umbaumaßnahmen waren
die Wohnungen soweit ersichtlich durchweg vermietet. Hieraus wird
hinreichend deutlich, dass die Annahme eines strukturellen Leerstandes über
einen Zeitraum, der dem von sechs Jahren im Sinne des § 21 Abs. 1 BewG
nahe kommt, im vorliegenden Fall fern liegt.

39

Gleichwohl kommt die Kammer im Ergebnis zu der Überzeugung, dass
die Ertragsminderung der Grundstücke der Klägerin nicht auf Umstände
zurückgeht, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen
atypisch sind. Dabei ist Ausgangspunkt die Erkenntnis, dass die Grundsteuer
grundsätzlich eine ertragsunabhängige Objektsteuer ist. Sämtliche
Leerstände im Wohnungsbestand der Klägerin sind dadurch begründet, dass
die Wohnungen, die sich auch in recht alten Häusern befinden, modernisiert,
zum Teil grundlegend saniert und umgebaut wurden, zum Teil verbunden mit
Grundrissveränderungen, Dachgeschossausbauten, Erneuerung der Sanitär-
und Elektroinstallation sowie Wärmedämmung. Ziel dieser Modernisierungen
ist sicherlich, den Mietern gut ausgestattete, zeitgemäßen Ansprüchen
genügende Wohnungen zur Verfügung zu stellen, auch um längerfristigen
Leerständen wegen Nichtvermietbarkeit vorzubeugen. In der Folge dürften
diese Maßnahmen zu Mieterhöhungen für alle Wohnungen in
unterschiedlichem, z. T. nicht unerheblichem Umfang führen. Die Situation
aber, dass ein Immobilienunternehmen seinen zum Teil sehr alten
Wohnungsbestand umfassend marktgerecht modernisiert, um ihn auch
weiterhin einer möglichst effektiven wirtschaftlichen Verwertung zuführen zu
können, fällt aber keineswegs als außergewöhnlich aus dem Rahmen und ist
typischerweise mit einem teilweisen Leerstand verbunden.

40

Vgl. schon BayVGH, Urteil vom 31. März 2005 - 4 B 01.1818 -, NJW 2006,
936.

41

Denn ebenso wie regelmäßig erforderlich werdende Renovierungen wie
Auswechselung der Wandbeläge, Anstriche und/oder Oberböden - diese auch
schon wegen der in der Regel zu kurzen Dauer eines etwaigen Leerstandes -
zu einem erlassfähigen Leerstand führen können, weil diese Maßnahmen
typischerweise bei einem jeden Mietobjekt notwendig werden, ist dies auch
bei umfassenderen Modernisierungsmaßnahmen anzunehmen. Auch die
Erforderlichkeit derart umfassender Maßnahmen gehört zum normalen und
damit typischerweise einzukalkulierenden Lauf der Dinge, wenn ein
Wohngebäude über viele Jahrzehnte auf dem Wohnungsmarkt zur
Vermietung angeboten wird. Denn im Laufe der Jahrzehnte ändern sich
sowohl die Wohnbedürfnisse als auch die technischen Anforderungen an
Wohnungen zum Teil erheblich, so dass - wenn auch in längeren Abständen -
umfassendere Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden. Auf solchen
Maßnahmen beruhende zeitweise Leerstände sind typischerweise
zwangsläufig mit der Vermietung von langlebigen Wohnobjekten verbunden
und fallen, auch wenn sie im Interesse einer wirtschaftlich effektiven Nutzung
der Grundstücke objektiv unumgänglich sind, in den Risikobereich des
Eigentümers und stellen keinen Erlassgrund im Sinne des § 33 GrStG dar.

42

So schon Urteil der Kammer vom 21. Dezember 2006 - 5 K 5651/02-; im
Ergebnis ebenso BayVGH, Urteil vom 31. März 2005, a.a.O. und VG
München, Urteil vom 27. April 2000 - M 10 K 99.3111 -, Juris-Dokument, die
hier zwar keine Typizität des Leerstandes, wohl aber ein Vertretenmüssen der
Ertragsminderung annehmen; vgl. auch BVerwG, Urteil vom 20. Mai 1960
- VII C 238.59 -, KStZ 1960, 151 zur etwas anders lautenden Regelung der
§§ 10, 11 Abs. 2 der Grundsteuererlassverordnung.

43

Dem steht nicht entgegen, dass dem Eigentümer im Rahmen des
Vertretenmüssens u. U. vorgehalten wird, wenn er die Wohnung mangels
Renovierungs- o. ä. Maßnahmen nicht in einem viermietungsfähigen Zustand
gehalten hat.

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Vgl. VG Gelsenkirchen, Urteil vom 14. August 1986 - 16 K 2033/85 -, VG
Meiningen, Urteil vom 4. März 2004 - 8 K 582/00.Me -, Juris-Dokumente;
Troll/Eisele, GrStG, 8. Auflage, § 33 Rdnr. 12, S. 467 f.

45

Auch wenn diese Auffassung richtig ist, zwingt sie nicht zu dem
Umkehrschluss, dass der Leerstand, der der Durchführung von
Renovierungsmaßnahmen dient, erlassfähig sein muss. Denn die Erhaltung
der Vermietbarkeit einer Wohnung obliegt dem Eigentümer schon in seinem
ureigensten Interesse.

46

Nach alledem muss ein Grundsteuererlass nach § 33 GrStG im
vorliegenden Fall ausscheiden.

47

Die Klage ist deshalb abzuweisen. Die Kostenfolge ergibt sich aus §§ 154
Abs. 1, 155 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11,
711 Zivilprozessordnung.

48

Die Berufung war zuzulassen, weil der Rechtssache namentlich
hinsichtlich der Frage, ob bei einem Leerstand infolge Modernisierungs- oder
Renovierungsmaßnahmen eine atypische Ertragsminderung vorliegt, die
einen Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 GrStG rechtfertigt, grundsätzliche
Bedeutung zukommt.

49