Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2002-04-26, Aktenzeichen 2 Wx 6/02
ECLI:DE:OLGK:2002:0426.2WX6.02.00

Tenor

Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 5. März 2002 gegen den Beschluß der 4. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 14. Februar 2002 - 4 T 801/01 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde einschließlich der notwendigen Auslagen der Beteiligten zu 2) und 3) hat die Beteiligte zu 1) zu tragen.

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G r ü n d e

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1.

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Der Notar hat im Jahre 1993 einen Kauf- und Werklieferungsvertrag (Urkundenrolle-Nr.: #####/####) beurkundet, durch die sich die Beteiligten zu 2) und 3) gegenüber der Beteiligten zu 1) verpflichteten, ein Wohn- und Geschäftshaus unter Einbeziehung eines bereits bestehenden Altbaus zu errichten. Die Beteiligte zu 1) erwarb einen Miteigentumsanteil von 1.099/10.000 an dem Grundbesitz, verbunden mit dem Sondereigentum an der Gewerbeeinheit (Praxis) im 1. Obergeschoß zu einem Kaufpreis von insgesamt 1.015.000,00 DM. Die Fälligkeit des Kaufpreises richtet sich entsprechend Ziffer IV des notariellen Vertrages nach dem jeweiligen Bautenstand. Weiter heißt es in dem Vertrag u.a. (Bl. 20 d.GA.):

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"XII. Auflassung und Grundbucherklärungen

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Die Beteiligten sind darüber einig, daß das Eigentum an dem Kaufgegenstand, wie unter II angegeben, auf den Käufer übergeht.

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Sie bewilligen und beantragen, in das Grundbuch einzutragen:

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........

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3. den Eigentumswechsel,

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........

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Der vertretene Notar wird angewiesen, den Umschreibungsantrag dem Grundbuchamt erst dann zum Vollzug vorzulegen und beglaubigte Abschriften oder Ausfertigungen dieser Urkunde, in denen die Auflassung enthalten ist, erst dann zu erteilen, wenn der Käufer den Kaufpreis – ohne Zinsen – an den Verkäufer gezahlt hat."

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Bisher hat die Beteiligte zu 1) den Kaufpreis nicht vollständig gezahlt. Über das Vermögen der Beteiligten zu 3) ist zudem mittlerweile das Insolvenzverfahren eröffnet worden (Amtsgericht Dresden 544 IN 1548/00).

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Mit Schriftsatz vom 5. Dezember 2001 hat sich die Beteiligte zu 1) an den Notar gewandt und unter Berufung auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 7. Juni 2001 – VII ZR 420/00 - (ZIP 2001, 2140) die Auffassung vertreten, bei dem vorliegenden Kauf- und Werklieferungsvertrag handele es sich um einen Verbrauchervertrag im Sinne des § 24 a AGBG. Die in Ziffer XII vereinbarte Umschreibungssperrklausel sei wegen eines Verstoßes gegen das Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam. Der Notar sei daher gemäß § 6 Abs. 2 AGBG zur umgehenden Stellung des Umschreibungsantrags beim Grundbuchamt verpflichtet. Dieser hat das Begehren mit dem Hinweis zurückgewiesen, die von der Beteiligten zu 1) zitierte Entscheidung sei nicht einschlägig. Gegen diese Weigerung hat die Beteiligte zu 1) Beschwerde eingelegt, der das Landgericht durch Beschluß vom 14. Februar 2002 nicht stattgegeben hat. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 5. März 2002 mit der sie beantragt, unter Aufhebung des Beschlusses des Landgerichts, den Notar anzuweisen, die Eintragung als Eigentümerin zu beantragen. Zur Begründung führt sie aus, Ziffer XII des Kaufvertrages enthalte für den Zeitpunkt des Eintragungsantrages des Notars abweichend von "§ 53 GBO" eine Klausel, die "unstreitig an den Maßstäben des AGB-Gesetzes zu messen" sei. "Traurig stimme es", daß ein "mit drei Berufsrichtern besetztes Gericht" die Frage der Zug-um-Zug-Leistung der Vertragsparteien von derjenigen der Abwicklung des Vertrages durch den Notar getrennt habe. § 6 Abs. 2 AGB-Gesetz führe dazu, daß das notarielle Geschäft sofort zu vollziehen sei. Es sei "beschämend", daß die Kammer an keiner Stelle in dem Beschluß erörtert habe, wie der Notar die gegen das AGB-Gesetz verstoßende Vertragsklausel zu behandeln habe.

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2.

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Die weitere Beschwerde ist zulässig, sie ist insbesondere nach den §§ 15 Abs. 1 BNotO, 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO als Rechtsbeschwerde statthaft. Zutreffend hat das Landgericht näher ausgeführt, daß § 15 BNotO alle Fälle verweigerter Amtstätigkeit, also auch die Verweigerung der Vollzugstätigkeit nach § 53 BeurkG erfaßt (vgl. Senat NJW-RR 2000, 880 = OLGR 1999, 264 m.w.N. aus der Rspr.; OLG Hamm, OLGZ 1994, 495 [497]; Reithmann in: Seybold/Hornig/Schippel, BNotO, 7. Auflage 2000, § 15 Rdnr. 27, 74; Sandkühler in: Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 4. Auflage 2000, § 15 Rdnr. 87; Frenz in: Eylmann/Vaasen, BNotO/BeurkG, 2000, § 15 BNotO Rdnr. 34).

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Die auch im übrigen in formeller Hinsicht bedenkenfreie weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Die Entscheidung des Landgerichts beruht im Ergebnis nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO). Das Landgericht hat es zu Recht abgelehnt, den Notar anzuweisen, in Erledigung von Ziffer XII der notariellen Urkunde vom 2. September 1993 (Urkundenrolle-Nr.: #####/####) den Antrag auf Eigentumsumschreibung zugunsten der Beteiligten zu 1) zu stellen.

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Es bestehen bereits Bedenken, ob die Beteiligten überhaupt in dem notariellen Kaufvertrag vom 2. September 1993 (#####/####) die Auflassung und die Eintragungsbewilligung notariell beurkundet haben. In der von der Beteiligten zu 1) zu den Akten gereichten Kopie des Kauf- und Werklieferungsvertrags ist die in Ziffer XII "Auflassung und Grundbucherklärung" maschinenschriftlich aufgenommene Regelung, daß "die Beteiligten darüber einig sind, daß das Eigentum an dem Kaufgegenstand, ..., auf den Käufer übergeht" und die Bewilligung und Beantragung des Eigentumswechsels" jeweils handschriftlich gestrichen worden. Das Landgericht ist dieser Problematik nicht nachgegangen und hat auch keine Ausfertigung oder das Original der Urkunde beigezogen.

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Letztlich bedarf diese Frage vorliegend keiner weiteren Aufklärung bzw. Vertiefung seitens des Senats. Der Antrag der Beteiligten zu 1) vom 12. Dezember 2001 hat bereits aus einem anderen, vom Landgericht in seiner Entscheidung herangezogenen Gesichtspunkt keinen Erfolg. Gemäß § 53 des Beurkundungsgesetzes und nicht, wie die weitere Beschwerde meint, der Grundbuchordnung (so aber auch das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung und Hertel NotBZ 2001, 463 [464]) hat der Notar zwar bei der Beurkundung einer Willenserklärung grundsätzlich die Pflicht, bei Vollzugsreife für den Vollzug der Urkunde zu sorgen; diese Verpflichtung besteht indes dann nicht, wenn die Beteiligten gemeinsam etwas anderes verlangen. Von dieser Möglichkeit haben die Beteiligten in dem notariellen Kauf- und Werklieferungsvertrag Gebrauch gemacht, indem sie eine Vorlagesperre vereinbart haben. Sie haben in Ziffer XII des notariellen Vertrages gemeinsam den Notar angewiesen, den Antrag auf Eigentumsumschreibung erst dann zu stellen, wenn die Käuferin, die Beteiligte zu 1), den Kaufpreis – ohne Zinsen – an die Verkäufer, die Beteiligten zu 2) und 3), gezahlt hat. Diese Bedingung ist bisher noch nicht eingetreten; über die Höhe der Restkaufpreisansprüche und etwaiger Gegenansprüche ist noch ein Rechtsstreit anhängig.

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Die Beteiligte zu 1) kann sich nicht darauf berufen, die streitbefangene Regelung in Ziffer XII des notariellen Vertrages verstoße gegen das Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen und falle daher gemäß § 6 Abs. 2 AGBG a.F. ersatzlos weg. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin findet auf den vorliegenden Vertrag aus dem Jahre 1993 die Bestimmung des § 24 a AGBG a.F. keine Anwendung. Diese Vorschrift gilt nach dem Rechtsgedanken von Art. 170 EGBGB, 28 Abs. 1 AGBG a.F. unmittelbar nur für Verträge, die nach dem 24. Juli 1996 geschlossen worden sind. Daneben kann § 24 a AGB-Gesetz entsprechend für Verträge aus der Zeit nach dem 30. Dezember 1994 herangezogen werden. Auf vorher abgeschlossen Verträge ist indes die Vorschrift nicht anzuwenden (Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Auflage 2001, § 24 a AGBG Rz. 4). Die in Ziffer XII des notariellen Vertrages vom 2. September 1993 enthaltene Vorlagesperre ist auch nicht einer Inhaltskontrolle unmittelbar nach § 9 AGBG a.F. zu unterziehen. Dabei kann es der Senat dahingestellt lassen, in welchem Umfange der streitbefangene Bauträgervertrag, wie die Beschwerdeführerin geltend macht, überhaupt allgemeine Geschäftsbedingungen enthält und dem Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen unterliegt.

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Mit rechtsbedenkenfreien Ausführungen hat das Landgericht ausgeführt, daß die von der Beteiligten zu 1) herangezogene Entscheidung des Bundesgerichtshofes aus dem Jahre 2001 keine unmittelbaren Auswirkungen auf die Abwicklung von Grundstückskaufverträgen durch den Notar hat. Die Entscheidung betrifft die materiell-rechtliche Rechtslage zwischen den unmittelbar am Kaufvertrag Beteiligten. Insoweit findet nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofes grundsätzlich das Zug-um-Zug-Prinzip der §§ 320, 322 BGB a.F. Anwendung. Eine hiervon abweichende Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen soll in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung und der allgemeinen Literaturmeinung (Hertel, NotBZ 2001, 463 m.w.N.) nur einer Inhaltskontrolle nach § 9 Abs. 2 AGBG a.F. standhalten, wenn die Regelung durch einen sachlichen Grund gerechtfertigt ist.

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Von der vom Bundesgerichtshof behandelten materiell-rechtlichen Frage, ob und in welchem Umfange der Erwerber zur Vorleistung verpflichtet ist und er hinsichtlich des Kaufpreises ganz oder teilweise von der Möglichkeit eines Zurückbehaltungsrechts Gebrauch machen kann, ist die verfahrensmäßige Abwicklung des Vertrages durch den beurkundenden Notar zu trennen. Die Parteien haben mit der streitbefangenen Bestimmung dem Notar eine verfahrensrechtliche Anweisung für den Zeitpunkt des Vollzugs der Urkunde erteilt. Eine solche Klausel, die lediglich die Pflichten des Notars im Rahmen der Vertragsabwicklung bestimmt, ist wie das gesamte Beurkundungsverfahren nicht als Willenserklärung dem Zivilrecht zuzurechnen, sondern sind Teil des öffentlich-rechtlichen Beurkundungsverfahrens. Auf sie findet das bis zum 31. Dezember 2001 geltende Gesetz zur Regelung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen keine Anwendung (Fabis, ZfIR 2002, 177 [179]; Litzenburger RNotZ 2002, 51); vielmehr ist die Zulässigkeit nach den für die Beurkundung und deren Durchführung maßgeblichen Vorschriften zu beurteilen. Die Erteilung einer entsprechenden Weisung für den Vollzug ist vom Gesetzgeber in § 53 BeurkG ausdrücklich anerkannt worden.

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Da die Beschwerde keinen Erfolg hat, bedarf es keiner Vertiefung, inwieweit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Beteiligten zu 3) beim Grundbuchamt eingereichte Anträge noch zu Eintragungen führen können und inwieweit eine Grundbuchsperre vorliegt (vgl. hierzu FK/Schmerbach, InsO, 3. Auflage 2002, § 32 Rz. 11; Holzer in: Kübler/Prütting, InsO, Stand: 12. Lfg. März 2002, § 32 Rz. 5).

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3.

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Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde beruht auf §§ 15 Abs. 1 Satz 3 BNotO, 13a Abs. 1 Satz 2 FGG.

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Beschwerdewert im Verfahren der weiteren Beschwerde

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bis 3.000,00 €

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(wie Landgericht)