Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1995-03-02, Aktenzeichen 7 U 150/89
ECLI:DE:OLGK:1995:0302.7U150.89.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

2

Die Klägerin hat die Beklagten auf Schadensersatz im
Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilienanlage in Anspruch
genommen. Nach Abweisung der Klage durch das Landgericht hat sie
ihre Ansprüche in der Berufungsinstanz nur noch gegen die Beklagten
zu 1) und 2) weiter verfolgt. Die gegen die Beklagte zu 1)
gerichtete Berufung hat der Senat mit Teilurteil vom 11.7.1991
zurückgewiesen. Auf den Tatbestand dieses Urteils wird Bezug
genommen.

3

Nach Erlaß des Teilurteils hat der Senat Beweis erhoben durch
Einholung eines Wertgutachtens des Sachverständigen P. und durch
Vernehmung des Zeugen K.S.. Anschließend haben die Parteien ihre
ursprünglichen Anträge wiederholt. Wegen des Ergebnisses der
Beweisaufnahme und wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf
das zu den Akten gereichte schriftliche Gutachten vom 01.03.1993
und auf die Protokolle der Senatssitzungen vom 2O.1O.1994 und
12.1.1995 Bezug genommen.

4

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

5

Die gegen die Beklagte zu 2) gerichtete Berufung ist zulässig
und führt in der Sache zum Erlaß eines Grundurteils. Der Klägerin
steht gegen die Beklagte zu 2) ein Schadensersatzanspruch aus
positiver Vertragsverletzung zu.

6

1.)

7

Zwischen den Parteien ist ein Beratungsvertrag zustandegekommen,
aufgrund dessen der Beklagten zu 2) die Verpflichtung oblag, der
Klägerin über das von ihr vertriebene Erwerbermodell die sachlich
richtigen Informationen zu erteilen und nicht mit irreführenden
Angaben und falschen Versprechungen für den Kauf der Wohnung zu
werben.

8

Für den stillschweigenden Abschluß eines Beratungsvertrags
reicht es aus, daß Auskünfte erteilt werden, die für den Empfänger
erkennbar von erheblicher Bedeutung sind und die er zur Grundlage
wesentlicher Entschlüsse oder Maßnahmen machen will. Das gilt
insbesondere dann, wenn der Auskunftgeber für die Erteilung der
Auskunft sachkundig ist oder wenn bei ihm ein eigenes
wirtschaftliches Interesse im Spiel ist (BGHZ 7, 371, 374; 74, 1O3,
1O6). Diese allgemein für die Haftung aus falscher
Auskunfterteilung entwickelte Regel gilt namentlich auch dann, wenn
die Auskunft von Personen oder Unternehmen erteilt wird, die sich
mit dem Vertrieb und der Vermittlung von Kapitalanlagen befassen
(BGHZ 74, 1O3, 1O6, WM 199O, 1658, 1661). Die Beklagte zu 2) ist
ein auf den Vertrieb von Kapitalanlagen spezialisiertes
Unternehmen. Sie bezeichnet auch die für sie tätigen Vertreter
ausdrücklich als ihre "Berater". Demnach ist zwischen den Parteien
im Zuge der Gespräche, die die Klägerin mit dem Anlageberater H.
führte, ein stillschweigender Beratungsvertrag abgeschlossen
worden.

9

Ein solcher Vertrag verpflichtet den Vermittler bzw. Berater,
dem Kunden alle Informationen, die für seine Anlageentscheidung
wesentliche Bedeutung haben oder haben können, wahrheitsgemäß und
sorgfältig zu erteilen (BGHZ 74, 1O3, 11O; NJW 1983, 173O, 1731; WM
199O, 1658, 1661).

10

Das gilt auch dann, wenn es sich - wie hier - um ein Unternehmen
handelt, das erkennbar nicht unabhängig berät, sondern Anlagen im
Rahmen bestimmter Projekte vermittelt und insoweit als
Vertriebsgesellschaft auf der "Anbieterseite" steht (BGH WM 1988,
1685, 1686). In diesem Fall zielt der Vertrag nicht auf
unabhängige, dem Interesse des Kunden dienende Beratung, sondern
auf Auskunfterteilung; er verpflichtet aber den Vermittler zu
richtiger und vollständiger Information jedenfalls über diejenigen
tatsächlichen Umstände, die für den Anlageentschluß des
Interessenten von besonderer Bedeutung sind (BGH NJW 1982, 1O95,
1O96).

11

2.)

12

Ihre Pflichten aus dem Beratungsvertrag hat die Beklagte zu 2)
in erheblicher Weise verletzt, denn ihr Berater H. warb die
Klägerin, wie die Beweisaufnahme ergeben hat, unter anderem mit dem
Versprechen, daß die Beklagte zu 2) die Wohnung, wenn es gewünscht
würde, zum finanzierten Kaufpreis wieder zurücknehme.

13

Der zum Inhalt der Beratung vernommene Zeuge K.S. hat das
Vorbringen der Klägerin zur Werbung mit dem Rücknahmeversprechen im
wesentlichen bestätigt. Nach Darstellung des Zeugen war das von H.
angeführte "Kernargument" die mit dem Erwerb der Wohnung erzielbare
Steuerersparnis. Für die Klägerin und den Zeugen war allerdings
auch die Sicherheit von großer Bedeutung. Hierfür war nach der
Aussage des Zeugen wichtig, daß die Wohnung in vollem Umfang durch
eine Bank fremdfinanziert wurde, weil dies auf eine entsprechende
Werthaltigkeit schließen ließ. Hinzukam, wie der Zeuge weiter
bekundet hat, die von H. in Aussicht gestellte Rücknahme der
Wohnung, die "jederzeit und vorbehaltlos" möglich sein sollte
(Sitzungsprotokoll vom 2O.1O.1994 Seite 3, GA Bl. 954).

14

Der Senat ist davon überzeugt, daß die Aussage des Zeugen der
Wahrheit entspricht. Dabei verkennt er nicht, daß der Zeuge der
Person der Klägerin und der Sache selbst sehr nahe steht. Dem
persönlichen Eindruck nach, den der Senat bei der Vernehmung
gewinnen konnte, war der Zeuge dennoch um eine wahrheitsgemäße
Aussage bemüht. Für die Richtigkeit seiner Aussage sprechen die von
ihm überreichten schriftlichen Notizen, die bestätigen, daß mit dem
Rücknahmeversprechen geworben wurde. Die Möglichkeit, daß der Zeuge
diese Notizen erst jetzt aus Anlaß seiner Vernehmung gefertigt,
ergänzt oder verfälscht hat, kann schon aufgrund des von der
Persönlichkeit des Zeugen gewonnenen Eindrucks ausgeschlossen
werden, erscheint aber auch im Hinblick auf den spontan und planlos
wirkenden Charakter der Aufzeichnungen fernliegend. Die zweimalige
Erwähnung der Rücknahme, einmal als "jederzeitige Rücknahme zum
Verkaufspreis", einmal als "Rücknahme zum Originalpreis" (GA Bl.
967), spricht deshalb entscheidend für die Richtigkeit der
Aussage.

15

Aufgrund der Aussage des Zeugen S. ist auch davon auszugehen,
daß die Rücknahme der Wohnung nicht von der Zeichnung einer neuen
Wohnung abhängig gemacht wurde. Auch insoweit ist die Darstellung
des Zeugen glaubhaft.

16

Die von ihrem Anlageberater abgegebenen Erklärungen muß sich die
Beklagte zu 2) zurechnen lassen, ohne daß es darauf ankommt, ob die
Werbung mit dem Rücknahmeversprechen, sei es mittelbar oder
unmittelbar, auf entsprechende Schulungen oder Anweisungen ihres
Vorstandes zurückgeht. Für ein Verschulden ihrer Berater hat sie
nach § 278 BGB einzustehen.

17

3.)

18

Der Senat geht ferner davon aus, daß das Rücknahmeversprechen
für die Entscheidung der Klägerin, die Wohnung zu erwerben,
ursächlich gewesen ist.

19

Das Landgericht hat offenbar verkannt, daß hinsichtlich der
Kausalität von einer Umkehr der Beweislast auszugehen ist. Bei
Beratungsverträgen gilt der Grundsatz, das derjenige, der eine
bestimmte Aufklärungs- oder Beratungspflicht verletzt, im
Streitfall zu beweisen hat, daß der Schaden auch bei pflichtgemäßem
Verhalten eingetreten wäre (BGHZ 61, 1O18). Diese Regel gilt
namentlich auch in Fällen der fehlerhaften Anlageberatung (BGH WM
1988, 48, 5O; 94, 96). Die hiernach für die Kausalität streitende
Vermutung ist durch nichts entkräftet. Für ihre Richtigkeit spricht
hier nicht zuletzt die Lebenserfahrung. Ein Rücknahmeversprechen
oder ein Rücktrittrecht ist eines der stärksten Argumente, das für
eine Kaufentscheidung überhaupt ins Feld geführt werden kann. Es
befreit den Käufer von dem ansonsten mit dem Kauf verbundenen
Risiko, daß der Wert des Kaufobjekts hinter den Erwartungen
zurückbleibt.

20

4.)

21

Der Anspruch der Klägerin ist nicht verjährt. Eine kurze
Verjährung gilt allenfalls für Ansprüche aus dem Gesichtspunkt der
Prospekthaftung, die sich auf typisiertes Vertrauen gründen (BGHZ
83, 222). Ansprüche aus falscher Beratung, deren Grund die
Inanspruchnahme von persönlichem Vertrauen ist, verjähren in 3O
Jahren ( BGH NJW 1984, 2524; WM 199O, 145, 148).

22

5.)

23

Die Beklagte zu 2) hat der Klägerin den Schaden zu ersetzen, den
sie dadurch erlitten hat, daß sie auf die Einlösung des ihr
gegebenen Rücknahmeversprechens vertraut hat. Da sie die Wohnung,
wie ausgeführt, ohne das Rücknahmeversprechen nicht gekauft hätte,
ist sie so zu stellen, wie sie stehen würde, wenn sie nicht
gezeichnet hätte. Dies bedeutet, daß sie von der Beklagten zu 2)
Ersatz aller Aufwendungen Zug um Zug gegen die Übereignung der
jetzt noch in ihrem Eigentum stehenden Wohnung beanspruchen
kann.

24

Dem Grunde nach ist daher der mit der Berufung weiter verfolgte
Zahlungsanspruch, der Gegenstand der erstinstanzlichen Anträge zu
1) und 2) b) ist, gerechtfertigt. Beide unterliegen allerdings der
Einschränkung, daß sie nur Zug um Zug gegen die Übereignung der
Wohnung zu erfüllen sind. Die Entscheidung darüber kann dem
Betragsverfahren vorbehalten bleiben (vgl. Zöller-Vollkommer, ZPO,
18. Auflage, § 3O4 Rn. 9). Der Feststellungsantrag ist dagegen
entscheidungsreif. Er ist im Hinblick darauf, daß die Klägerin noch
laufend Zahlungen an die Banken zu erbringen hat, zulässig und
begründet.

25

Zum Umfang der von der Klägerin an die Beklagte zu 1) und die
BSV-Bank gezahlten Zins- und Tilgungsbeträge und der damit zu
saldierenden Mieteinnahmen bedarf es weiterer Aufklärung.

26

Was die zwischen den Parteien umstrittene Anrechenbarkeit der
Steuervorteile betrifft, so weist der Senat für das
Betragsverfahren auf folgendes hin:

27

Nach den Regeln über die Vorteilsausgleichung ist grundsätzlich
ein auf den Schaden anzurechender Vorteil auch dann gegeben, wenn
infolge der Schädigung die von dem Geschädigten an sich
geschuldeten Steuern weggefallen oder gemindert sind (BGHZ 53, 132,
134). Bei der Einkommensteuer wird aber der anrechenbare
Steuervorteil grundsätzlich dadurch aufgewogen, daß der Geschädigte
die Schadensersatzleistung zu versteuern hat (BGHZ 53, 132, 138;
74, 1O3, 116). Von einer Gegenüberstellung der durch die Schädigung
erlangten Vorteile und der von der Schadensersatzleistung zu
entrichtenden Steuer kann nach § 287 ZPO abgesehen werden, weil
eine bis ins letzte exakte Errechnung der Steuerbeträge angesichts
der vielfältigen Besonderheiten und Möglichkeiten der konkreten
Besteuerung und ihrer verschiedenartigen Entwicklung in
verschiedenen Besteuerungszeiträumen einen unverhältnismäßigen
hohen Aufwand erfordern würde (BGHZ 84, 244, 254 f.).

28

Hiernach braucht sich die Klägerin die Steuervorteile, die ihr
durch die Absetzung von Werbungskosten zugeflossen sind, nicht
anrechnen zu lassen, denn insoweit bilden die zu erstattenden
Aufwendungen sogenannte negative Werbungskosten, die als Einnahmen
aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind (vgl. BFH BStBl
1965 III, 67; BStBl 1968 II 16O, 161).

29

Anders verhält es sich dagegen bei den Absetzungen für Abnutzung
(AfA), durch die der Grundstückskaufpreis mit einem jährlichen Satz
von 2 % steuermindernd geltend gemacht werden konnte. Die dadurch
erlangten Vorteile werden durch die Rückgewähr des Kaufpreises
nicht wieder ausgeglichen, da der Erlös aus der Veräußerung eines
privatgenutzten Grundstücks, wenn zwischen Anschaffung und
Veräußerung mehr als zwei Jahre liegen, nach §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1
Nr. 1 a) EStG nicht zu versteuern ist (vgl. BGH NJW 199O, 571). Die
durch die Berücksichtigung der AfA ersparten Steuerbeträge muß sich
die Klägerin daher im Wege der Vorteilsausgleichung anrechnen
lassen.

30

Die Zurückverweisung der Sache in die erste Instanz beruht auf §
538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO.

31

Berufungsstreitwert und Wert der Beschwer: 22O.3O5,28 DM.