Landgericht Itzehoe (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-01-14, Aktenzeichen 9 S 22/10
ECLI:DE:LGITZEH:2011:0114.9S22.10.0A

Tenor

I. Das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 26.1.2010 - 83 C 156/09 - wird unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen- abgeändert und im Hauptsacheausspruch wie folgt neu gefasst:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die xxx 544,10 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins seit dem 11. September 2009 zu zahlen.

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, für die von Ihnen bewohnte Wohnung xxx in xxx, drittes Obergeschoss, an die xxx eine Gesamtmiete von monatlich 627,11 Euro zu zahlen. Diese setzt sich zusammen aus 403,86 Euro Miete, 1,25 Euro Modernisierungsbeitrag, 128 Euro Vorauszahlung auf die kalten Betriebskosten und 94 Euro Vorauszahlung auf die Heizkosten.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin 11 %, die Beklagten als Gesamtschuldner xxx %.

Von der Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin 8 %, die Beklagten als Gesamtschuldner 92 %.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils für die vollstreckende Partei jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils vollstreckende Partei zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

IV. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

1

Die klagende Vermieterin nimmt die Mieter auf Nachzahlung von Heiz- und kalten Betriebskosten für die von diesen gemietete Wohnung sowie auf Feststellung der Wirksamkeit einer Vorauszahlungserhöhung in Anspruch.

2

Die Beklagten sind aufgrund Mietvertrages vom 31.10.2002 (Anlage K1, Bl. 5 ff. d.A.) Mieter einer Eigentumswohnung im Mehrfamilienhaus xxx in xxx. Die Wohnfläche ist mit ca. 63,19 m 2 vereinbart. Vereinbart sind neben der monatlichen Kaltmiete von 403,86 Euro monatliche Vorauszahlungen der Mieter für Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung in Höhe von 96,93 Euro und für die Heizkosten von 64,62 Euro. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag (Anlage K1) Bezug genommen.

3

Bei dem Objekt mit den beiden Hausnummern xxx und xxx handelt es sich um Mehrfamilienhaus in einem einheitlichen Gebäude, das auf einem Grundstück liegt. Das Haus verfügt über zwei getrennte Eingänge, die jeweils eine eigene Hausnummer haben. Das Gebäude wird insgesamt durch Bezug von Fernwärme beheizt. Ebenso wird der Garten einheitlich bewirtschaftet und der Abfall einheitlich entsorgt. Die Grundsteuer wird für jede Wohnung durch gesonderten Bescheid erhoben.

4

Die Wohnfläche des Gebäudes xxx und xxx beträgt insgesamt 1.334,63 m 2 . Die Wohnfläche der Wohnungen des Aufganges xxx allein, in dem die Beklagten wohnen, beträgt 666,14 m 2 .

5

Mit Schreiben vom 28.11.2008 rechnete die Klägerin über die Nebenkosten für das Kalenderjahr 2007 ab (Anlage K2, Bl. 16 ff. d.A.). Die kalten Betriebskosten rechnete die Klägerin i.W. nach Wohnfläche ab. Dabei verteilte sie die Kosten für Bewässerung, Entwässerung und Treppenhausbeleuchtung nach einer Gesamtfläche von 666,14 m 2 und die Kosten für Niederschlagswasser, Straßenreinigung, Schnee- und Eisbeseitigung, Müllabfuhr, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Haftpflichtversicherung, Wohngebäudeversicherung und Hauswartkosten nach einer Gesamtfläche von 1.334,63 m 2 .Die Kosten des Kabelfernsehens verteilte sie mit dem Schlüssel „Einheit“ nach insgesamt 30 Einheiten. Bei der Grundsteuer enthält die Abrechnung den Zusatz „direkt“. Eine Verteilung nach einem angegebenen Schlüssel findet hier nicht statt. Die Abrechnung war einem Schreiben beigefügt, in dem die Klägerin die Abrechnung erläuterte (Anlage zum Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 26.1.2010, Bl. 46 ff. d.A.). Darin wird ausgeführt, dass die Kosten für Treppenhausbeleuchtung gemäß Einzelabrechnung der Stadtwerke xxx je Hauseingang berechnet worden seien. Diese sowie die Kosten der Be- und Entwässerung seien getrennt nach den Objekten xxx (666,14 m 2 ) und xxx xxx (668,49 m 2 ) abgerechnet worden, die restlichen Kosten seien wie im Vorjahr bis auf die Kabelgebühren und die Grundsteuer auf die gesamte Wirtschaftseinheit xxx-xxx (1.334,63 m 2 Gesamtfläche) verteilt worden.

6

Insgesamt errechnete die Klägerin so kalte Betriebskosten von 1.502,92 Euro. Diesen stellte sie die Vorauszahlungen der Beklagten in Höhe von 1.554 Euro gegenüber und wies ein Guthaben von 51,08 Euro aus.

7

Die Heizkostenabrechnung weist als Abrechnungseinheit „xxx-xxx“ aus. In der Abrechnung wies die Klägerin einen Energieverbrauch von 153.356,00 kWh aus, für den Bezugskosten von 16.722,51 Euro angefallen seien. Dazu addierte die Klägerin die Kosten der Verbrauchserfassung, die sie mit 815,24 Euro angab. Insgesamt gab sie die Kosten der Heizungsanlage mit 17.537,75 Euro an. Diese Kosten verteilte sie zu 50 % als Grundkosten nach einer Fläche von 1.334,63 m 2 , zu 50 % als Verbrauchskosten. Insgesamt errechnete sie so auf die Wohnung der Beklagten entfallende Heizkosten von 1.067,79 Euro. Unter Abzug der Vorauszahlungen von 732 Euro ergab die Abrechnung eine Nachzahlung von 335,79 Euro.

8

Mit der Abrechnung erhöhte die Klägerin die monatlich zu leistenden Vorauszahlungen. Sie gab hierzu an, dass Betriebskosten in Höhe von 1.502,92 Euro sowie ein Zuschlag von 75,15 Euro, der in der Abrechnung als „zusätzliche Anpassung 5 %“ bezeichnet wird, zugrunde zu legen seien. Insgesamt legt die Abrechnung für die neuen Betriebskostenvorauszahlungen die Summe von 1.578,07 Euro p.a. zugrunde. Pro Monat ergäben sich 132,00 Euro.

9

Bei den Heizkosten weist die Abrechnung die auf die Wohnung der Beklagten entfallenden Kosten von 1.067,79 Euro aus, den als „zusätzliche Anpassung 5 %“ bezeichneten Zuschlag von 53,39 Euro und die für die Berechnung der Vorauszahlung zugrunde zu legende Summe von 1.121,18 Euro p.a. Daraus wird ein monatlicher Betrag von 94,00 Euro ermittelt.

10

Auf S. 2 der Abrechnung erhöhte die Klägerin die monatlich zu leistenden Betriebskostenvorauszahlungen ab 1.2.2009 von bislang 128 Euro um 4 Euro auf 132 Euro monatlich und die monatlichen Heizkostenvorauszahlungen von bisher 73 Euro um 21 Euro auf 94 Euro. Die Gesamtmiete steige von bisher monatlich 606,11 Euro auf 631,11 Euro. Wegen der Einzelheiten wird auf Anlage K2 verwiesen.

11

Die Beklagten zahlten die Nachforderung nicht, ebensowenig den begehrten Erhöhungsbetrag. Stattdessen überwiesen sie ab Februar 2007 monatlich nur noch eine Miete von 586 Euro.

12

Mit Schreiben vom 14.4.2009 (Anlage B1, Bl. 34 d.A.) erhoben sie Einwendungen gegen die Abrechnung. Sie trugen u.a. vor, gemäß Mietvertrag sei eine Wohnung mit der Hausnummer xxx gemietet. Damit sei mietvertraglich geregelt, welche Gesamtkosten für die Abrechnung heranzuziehen seien. Die in der Abrechnung zugrunde gelegten Gesamtkosten für alle Hausnummern des Gebäudes seien vertragswidrig.

13

Fasse man die Angabe der Hausnummer xxx im Mietvertrag als Beschreibung der Lage des Vertragsgegenstandes ohne weiteren Regelungsgehalt auf, habe der Vermieter das Abrechnungsobjekt zu bestimmen. Ein derartiges Bestimmungsrecht sei nicht ausgeübt worden.

14

Kosten für den Betriebsstrom der Heizung seien in der Wärmekostenabrechnung nicht angegeben.

15

Die Erhöhung der Vorauszahlungen werde nicht akzeptiert.

16

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben Anlage B1 (Bl. 34 ff. d.A.) verwiesen.

17

Auch in der Folgezeit zahlten die Beklagten lediglich 586 Euro pro Monat.

18

Die Klägerin hat erstinstanzlich die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung des Saldos aus der Nebenkostenabrechnung (284,71 Euro) und der rückständigen Vorauszahlungen für die Monate Februar 2007 – September 2009 in Höhe von monatlich 45,11 Euro, insgesamt 315,77 Euro nebst Zinsen begehrt sowie Feststellung, dass die Beklagten verpflichtet seien, zukünftig eine Miete von insgesamt 631,11 Euro zu zahlen. Die Klage ist beiden Beklagten am 10.9.2009 zugestellt worden.

19

Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der Nebenkostennachzahlung im Wesentlichen stattgegeben. Hinsichtlich eines Teilbetrages von 28,38 Euro hat es die Klage abgewiesen. Hinsichtlich der Hausmeisterkosten habe die Klägerin auch Kosten eingestellt, die anteilig auf Wohnungen entfielen, die sich in ihrem Sondereigentum befänden. Insoweit habe die Klägerin nicht dargelegt, dass diese Kostenanteile umlagefähig seien. Für die Wohnung der Beklagten errechne sich ein Anteil von 28,38 Euro, hinsichtlich dessen die Umlagefähigkeit nicht belegt sei. Hinsichtlich dieses Teilbetrages hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Hinsichtlich des weiter geforderten Nachzahlungsbetrages von 256,33 Euro hat es der Klage stattgegeben.

20

Hinsichtlich der begehrten Mieterhöhung hat das Amtsgericht der Klage stattgeben. Insbesondere sei ohne Belang, dass kalte Betriebskosten wegen der Teilabweisung in Höhe von 28,38 Euro nur in Höhe von 1.474,54 Euro geschuldet seien. Die Teilabweisung führe nicht zur entsprechenden Herabsetzung der Vorauszahlung. Zuzüglich eines darauf entfallenden Zuschlages von 5 %, d.h. 73,73 Euro, ergebe sich ein der Berechnung zugrunde zu legender Betrag von 1.548,27 Euro. Das entspreche monatlich 129,02 Euro. Das habe die Klägerin auf 132 Euro aufrunden dürfen.

21

Auf den zuerkannten Zahlungsbetrag von insgesamt 572,10 Euro stünden der Klägerin Rechtshängigkeitszinsen zu. Im Übrigen wird auf das erstinstanzliche Urteil Bezug genommen.

22

Mit der Berufung erstreben die Beklagten Abweisung der Klage.

23

Sie meinen, soweit in der Abrechnung ein Abrechnungsobjekt über beide Hauseingänge, für die verschiedene Hausnummern bestehen, zugrunde gelegt worden sei, sei dies nicht zulässig, da es an der Bestimmung des Abrechnungsobjektes fehle. Sei im Mietvertrag das Abrechnungsobjekt nicht vereinbart, so könne der Vermieter dieses nach § 315 f. BGB bestimmen. Die Ausübung dieses Bestimmungsrechts erfolge durch empfangsbedürftige Willenserklärung. Ein solches Leistungsbestimmungsrecht sei von der Klägerin nicht ausgeübt worden. Eine Bestimmung des Abrechnungsobjektes könne nicht durch bloße Übersendung einer Nebenkostenabrechnung erfolgen. Es sei anerkannt, dass die Abrechnung keine Willenserklärung sei.

24

Die Abrechnung sei weiter mangels Ausweisung der Heizungsstromes nicht ordnungsgemäß. Beim Betrieb einer Heizung fielen immer Kosten für den Betriebsstrom an. Der Abrechnung sei nicht zu entnehmen, ob die Kosten des Betriebsstromes nicht geltend gemacht werden sollten – dann liege ein unzulässiger Vorwegabzug vor – oder ob sie in anderen Kostenansätzen enthalten, dort aber nicht erwähnt seien. Die Wärmekostenabrechnung sei insgesamt nicht nachvollziehbar. Jedenfalls fehle die Angabe der Gesamtkosten für Wärme, wenn der Heizungsstrom nicht angegeben sei.

25

Soweit erhöhte Vorauszahlungen begehrt würden, wahre das Schreiben Anlage K2 nicht die Form des § 560 BGB. Auch sei nicht erläutert, wie sich die neu kalkulierten Betriebskosten, die eine zusätzliche Anpassung um 5 % rechtfertigen, ergäben. Die Feststellungsklage sei unzulässig, da sie die einseitige materiell-rechtliche Befugnis des Mieters, die Vorschüsse auf die Betriebskosten gemäß § 560 BGB herabzusetzen, unterlaufe und die Mieter künftig an der Ausübung von Zurückbehaltungsrechten an Vorschüssen hindere, wenn Abrechnungen der Vermieterseite ausbleiben sollten.

26

Die Beklagten beantragen,

27

die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts ... vom 26.1.2010 - 83 C 156/09 - vollen Umfangs abzuweisen

28

Die Klägerin hat zunächst angekündigt, ihre erstinstanzlichen Anträge mit der Maßgabe zu stellen, dass Zahlung an die xxx zu erfolgen habe und Feststellung, dass die Beklagten zur Zahlung erhöhter Mieten an die xxx verpflichtet seien, da die Klägerin die vermietete Eigentumswohnung an die xxx veräußert habe und in diesem Zusammenhang auch alle Mietzinsansprüche abgetreten habe. Das haben die Beklagten mit Nichtwissen bestritten und der Klagänderung widersprochen.

29

Die Klägerin beantragt nunmehr,

30

die Berufung zurückzuweisen, hilfsweise mit der Maßgabe, dass die Zahlung an die xxx zu erfolgen hat und auch die Feststellung dahin geht, dass festgestellt wird, dass von den Beklagten eine entsprechende Miete an die xxx zu zahlen ist.

31

Die Klägerin behauptet insoweit, sie habe das Objekt an die xxx veräußert. Sie meint, ein Bestreiten der Veräußerung mit Nichtwissen durch die Beklagten sei nicht zulässig, nachdem die Wohnungsverwaltung der xxx die Verwaltung übernommen habe und die Beklagten ihre Miete seit Monaten widerspruchslos an diese gezahlt hätten.

32

Das Gericht hat im Freibeweiswege eine Auskunft des Amtsgerichts xxx- Grundbuchamt - zur Eigentumsumschreibung eingeholt. Nach dem notariellen Kaufvertrag vom 21.8.2009 stehen die Ansprüche aus dem Mietvertrag kraft Abtretung mit Zahlung des Kaufpreises der xxx zu. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Grundbuchauskunft (Bl. 120 ff.) Bezug genommen.

33

Die Beklagten meinen diesbezüglich, für die Zeit nach dem 1.9.2009 könne die Klägerin die Klage auf Feststellung der Verpflichtung zur Zahlung erhöhter Vorauszahlungen nicht als Prozessstandschafterin geltend machen. Der Vortrag sei präkludiert, da die Abtretung bereits vor Schluss der erstinstanzlichen mündlichen Verhandlung hätte vorgetragen werden können. Auf Zahlung an sich selbst könne die Klägerin die Feststellungsklage nicht mehr verfolgen, da sie infolge der Abtretung nicht mehr aktivlegitimiert sei.

II.

34

Die zulässige Berufung ist im Wesentlichen unbegründet.

35

1. Die Klage ist zulässig.

36

a. Die Parteien streiten diesbezüglich um die von der Beklagten behauptete Veräußerung des Grundstücks und Abtretung der Ansprüche. Zwar haben die Veräußerung der streitbefangenen Sache und die Abtretung des streitbefangenen Anspruchs gemäß § 265 Abs. 2 S. 1 ZPO auf den Prozess keinen Einfluss. Das bedeutet aber nicht, dass dies offen gelassen werden könnte. Denn nach einer wirksamen Abtretung der streitbefangenen Ansprüche konnte die Klägerin diese nur noch als gesetzliche Prozessstandschafterin für die Zessionarin verfolgen. Sie muss dann den Antrag entsprechend ändern. Es war danach entweder der Hauptantrag, mit dem die Klägerin die Ansprüche als eigene im eigenen Namen geltend macht, zulässig - sofern die Abtretung nicht erfolgt sein sollte - oder der Hilfsantrag, mit dem die Klägerin abgetretene, also fremde Ansprüche nach § 265 Abs. 2 S. 1 als Prozessstandschafterin im eigenen Namen geltend macht. Das war von Amts wegen im Freibeweiswege zu prüfen, § 56 ZPO.

37

Nach der eingeholten Auskunft des Grundbuchamtes hat die Klägerin mit dem Notarvertrag vom 21.8.2009, § 5 Nr. 2 b, alle Ansprüche auf Mietzinszahlung mit Wirkung zum Verrechnungstag abgetreten. Weiter hat sie die vor Besitzübergang entstandenen Ansprüche auf Ausgleich der Mietrückstände aufschiebend bedingt durch Zahlung des vollständigen Kaufpreises abgetreten. Nach § 1 Nr. 2 des Vertrages war der Kaufpreis bis spätestens 31.10.2009 zu zahlen. Nach Abschnitt IV, Ziff. 1 des Vertrages durfte der Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung erst beim Grundbuchamt einreichen, wenn die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen oder sichergestellt ist. Am 20.11.2009 wurde die xxx als neue Eigentümerin eingetragen. Danach bestehen keine ernsthaften Zweifel, dass der Kaufpreis gezahlt und die Abtretung wirksam geworden ist. Hinsichtlich des Feststellungsantrages, gerichtet auf die Feststellung der Höhe der zu leistenden Vorauszahlungen, handelt es sich zwischenzeitlich im Übrigen auch deshalb um einen Anspruch der xxx, weil diese mit Vollzug der Veräußerung durch Eintragung im Grundbuch auch nach § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist und damit Gläubigerin des Anspruchs auf Zahlung (weiterer) Vorauszahlungen wurde.

38

Danach ist der Hilfsantrag zulässig, da die von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche solche der xxx sind, welche die Klägerin nach § 265 Abs. 2 ZPO als gesetzliche Prozessstandschafterin weiter verfolgt. Soweit die Beklagten meinen, der Vortrag zur Veräußerung sei präkludiert, da die Veräußerung bereits vor Schluss der erstinstanzlichen mündlichen Verhandlung erfolgt sei, greift dies bereits deshalb nicht durch, weil die Verspätungsvorschriften nicht gelten, soweit Tatsachen von Amts wegen zu berücksichtigen sind.

39

b. Soweit die Beklagten aufgrund des Hilfsantrages einer Klagänderung widersprechen wollen, geht dies fehl. Führt im Falle der Veräußerung der streitbefangenen Sache durch den Kläger dieser den Prozess nach § 265 ZPO im eigenen Namen fort, so liegt in der Umstellung des Antrages auf Leistung an den Erwerber nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung keine Klagänderung i.S.v. § 263 BGB, sondern lediglich eine Modifizierung des Antrages (Zöller, ZPO, 27. Aufl. § 265 Rn. 6a m.weit.Nachw.). Das gilt auch, unabhängig davon, ob der geltend gemachte Anspruch rechtsgeschäftlich durch Abtretung veräußert wurde oder ob lediglich die vermietete Eigentumswohnung veräußert wurde und deren Erwerber die geltend gemachten Ansprüche kraft Gesetzes erwerben hat, weil er gemäß § 566 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes in den Mietvertrag eingetreten ist.

40

c. Die Feststellungsklage ist auch nicht deshalb unzulässig, weil den Beklagten damit eine Herabsetzung der Vorauszahlungen abgeschnitten würde. Der Einwand übersieht, dass die Feststellungswirkung darauf beschränkt ist, welche Vorauszahlungen die Beklagten zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung zu leisten haben. Danach eintretende Änderungen können sie weiterhin geltend machen.

41

d. Ein Feststellungsinteresse der Klägerin bzw. nunmehr der xxx hinsichtlich der Wirksamkeit der Vorauszahlungserhöhung besteht. Die Klägerin kann insoweit auch nicht auf den Vorrang der Leistungsklage verwiesen werden. Hinsichtlich der rückständigen Vorauszahlungsbeträge aus der Zeit bis Anhängigkeit der Klage, d.h. einschließlich August 2009 hat sie Leistungsantrag gestellt. Hinsichtlich der weiteren Vorauszahlungsbeträge, die erst nach Klageinreichung monatlich fällig wurden, ist sie nicht gezwungen, ihren Zahlungsanspruch mit jedem Termin zur mündlichen Verhandlung jeweils aktuell zu beziffern.

42

2. Die Klage ist auch im Wesentlichen begründet.

43

a. Die Beklagten sind zur Nachzahlung von Heizkosten für das Kalenderjahr 2007 in Höhe von 256,33 Euro verpflichtet.

44

Dass die Parteien im Jahr 2007 durch einen Mietvertrag verbunden waren, aufgrund dessen die Beklagten Vorauszahlungen auf die Heizkosten zu erbringen hatten, über welche die Klägerin jährlich abzurechnen hatte, steht zwischen den Parteien nicht im Streit.

45

(1) Die Heizkostenabrechnung vom 28.11.2008 ist formell wirksam. Erbringt ein Mieter Vorauszahlungen auf Betriebskosten i.S.v. § 27 II. Berechnungsverordnung, hat der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes über die ihm entstandenen Kosten und die Vorauszahlungen des Mieters gemäß § 259 Abs. 1 BGB Rechnung zu legen. Die Abrechnung ist formell wirksam, wenn sie die Anforderungen des § 259 BGB genügt (BGH Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, NJW 2009, 283; BGH Urt. v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260; BGH Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258). Nach § 259 Abs. 1 BGB hat, wer verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen. Die Erteilung von Belegen mit der Abrechnung ist bei mietrechtlichen Nebenkostenabrechnungen nicht üblich. Der Mieter hat lediglich einen Anspruch auf Belegeinsicht, bei Unzumutbarkeit der Einsichtnahme ersatzweise auf nachträgliche Übersendung von Kopien auf Aufforderung (BGH Urt. v. 08.03.2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419; Beschl. v. 19.01.2010 - VIII ZR 83/09, WuM 2010, 296; Beschl. v. 13.04.2010 - VIII ZR 80/09, NJW 2010, 2288). Die Abrechnung ist daher formell bereits wirksam, wenn sie eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltende Rechnung darstellt. Das ist vorliegend der Fall.

46

Für Objekte mit mehreren Wohneinheiten hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung dahingehend konkretisiert, dass, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, folgende Mindestangaben in der Abrechnung enthalten sein müssen: Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (st. Rspr., BGH Urt. v. 11.8.2010 - VIII ZR 45/10, juris; Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78; Urt. v. 28.5.2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260; Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258; Urt. v. 20.7.2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135). Diese Angaben sind vorliegend in der Heizkostenabrechnung enthalten. Weiter weist die Heizkostenabrechnung auch das Abrechnungsobjekt xxx-xxx klar aus, worauf es aber im Übrigen nach für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung auch unter dem Gesichtspunkt der gedanklichen Nachvollziehbarkeit nicht ankommt (BGH Urt. v. 20.10.2010 - VIII ZR 73/10, WuM 2010, 742).

47

Ob die Klägerin die Abrechnungsobjekte zutreffend bestimmt hat und ob dies vertragsgemäß ist, ist eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit (s.u.).

48

Die Abrechnung ist auch nicht deswegen formell unwirksam, weil sie keine Angaben zum Betriebsstrom der Heizung enthält. Zwar trifft im Ausgangspunkt zu, dass die Kosten des Betriebsstromes der Heizung zu den Heizkosten gehören. Die Abrechnung über die Heizkosten wird aber nicht formell unwirksam, wenn der Vermieter einzelne Kosten, die ihm entstanden sind, bewusst oder unbewusst nicht auf die Mieter umlegt. Wie ausgeführt, muss der Vermieter für die formelle Wirksamkeit lediglich eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitteilen. Das verpflichtet ihn nicht, alle Kosten, die er auf die Mieter umlegen dürfte, vollständig mitzuteilen und umzulegen, ebenso wie ein Beauftragter nach § 670 BGB Aufwendungsersatz für ihm aus einer Geschäftsbesorgung entstandene Kosten erhält, wenn er diese und die Einnahmen dem Auftraggeber geordnet mitteilt. Dass er einzelne Kosten nicht abrechnet, ändert grundsätzlich nichts an der Fälligkeit des Anspruchs hinsichtlich der abgerechneten Kosten. Für die Anforderungen an eine mietrechtliche Nebenkostenabrechnung besteht kein Sonderrecht. Es gelten lediglich die allgemeinen Anforderungen des Rechnungslegungspflichtigen nach § 259 BGB.

49

Zwar hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 14.2.2007 - VIII ZR 1/06 angenommen, ein Vorwegabzug von Kostenbestandteilen führe zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung. Würden einzelne Kosten vorab - außerhalb der dem Mieter erteilten Abrechnung - um nicht umlagefähige Anteile bereinigt, fehle es an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (BGH Urt. v. 14.2.2007 - VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244; Urt. v. 11.8.2010 - VIII ZR 45/10, juris). Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setze daher voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig seien (BGH Urt. v. 14.2.2007 - VIII ZR 1/06, juris (Leitsatz)). Das wird von den Berufungsführern dahingehend verstanden, dass der Vermieter zumindest innerhalb einer Kostenart über alle Kosten abzurechnen habe, die er umlegen könnte. Dieses Erfordernis überdehnt den Inhalt der vorgenannten Entscheidung. Wie ausgeführt, ist ein Vermieter grundsätzlich ebensowenig wie andere Abrechnungspflichtige verpflichtet, sämtliche ihm entstandenen umlagefähigen Kosten auch tatsächlich auf die Mieter umzulegen. Er ist daher auch nicht verpflichtet, etwa die Kosten des Betriebsstromes einer Heizung gesondert zu ermitteln und den Mietern in Rechnung zu stellen. Er kann auf die Umlage auch verzichten, was namentlich dann Sinn machen kann, wenn es sich wegen des geringen Umfangs um Kosten untergeordneter Bedeutung handelt und der Vermieter die Gefahr einer Angreifbarkeit der Abrechnung im Hinblick etwa auf die Schätzung einer solchen Position vermeiden will. Er ist auch unter dem Gesichtspunkt der Angabe von Gesamtkosten nicht verpflichtet, sämtliche Kosten, die er gar nicht umlegen will, zu ermitteln, ggf. zu schätzen und anzugeben. Zwar ist er nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung verpflichtet, bei einem Vorwegabzug von Kostenbestandteilen die Gesamtkosten anzugeben. Er hat hier also auch den vorweg abgezogenen Kostenanteil anzugeben, den er den Mietern gerade nicht in Rechnung stellt. Das beruht aber auf dem Gedanken, dass die Frage, in welcher Höhe der Vermieter nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt hat, Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten hat (BGH Urt. v. 14.2.2007 - VIII ZR 1/06 Rn. 10). Insbesondere, wenn der Vermieter, wie es häufig bei Hauswartkosten geschieht, den nicht umlagefähigen Anteil an den Gesamtkosten lediglich prozentual schätzt, kann es für die gedankliche Nachvollziehbarkeit der Abrechnung relevant sein, dem Mieter die Gesamtkosten und den (geschätzten) Abzug mitzuteilen.

50

Damit ist der vorliegende Fall nicht vergleichbar. Der Vermieter hat in der Heizkostenabrechnung die Brennstoffkosten und die Kosten der Verbrauchserfassung ausgewiesen und den Mietern in Rechnung gestellt. Damit hat er zwar – weil die Kosten des Betriebsstromes der Heizung angefallen, aber nicht in Rechnung gestellt sind - die Gesamtheizkosten i.S.v. § 7 Abs. 2 HeizkostenVO angegeben. Er hat aber die Gesamtkosten angegeben, die den Mietern in Rechnung gestellt werden und diese durch Angabe der umgelegten Einzelkosten gedanklich nachvollziehbar dargestellt. Damit ist die Abrechnung hinsichtlich der geforderten Kosten auch in ihren Einzelschritten gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar. Mehr ist für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung nach § 259 BGB nach ständiger Rechtsprechung nicht erforderlich (BGH Urt. v. 23.06.2010 - VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493; BGH Urt. v. 25.11.2009 - VIII ZR 323/08; BGH Urt. v. 16.09.2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575; BGH Urt. v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42; BGH Urt. v. 9.4.2008 - VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351). Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist; die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürfen nicht überspannt werden (BGH Urt. v. 23.11.1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573; BGH Urt. v. 16.09.2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575).

51

Insbesondere ist die Angabe der Gesamtkosten kein Selbstzweck, sondern dient allein der gedanklichen und rechnerischen Nachvollziehbarkeit der dem Mieter in Rechnung gestellten Beträge (ebenda). Auch das Erfordernis der Angabe eines sog. Vorwegabzuges leitet der Bundesgerichtshof aus dem Gedanken her, dass die Abrechnung nicht nachvollziehbar sei, wenn aus eigentlich größeren Gesamtkosten ein ungenannter Teil abgezogen worden sei. Das Erfordernis der Angabe eines sog. Vorwegabzuges muss sich daher auf Fälle beschränken, in denen die Angabe des Vorwegabzuges für die gedankliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit der Abrechnung von Bedeutung ist. Das ist vorliegend, wie ausgeführt, nicht der Fall. Die Beklagten konnten die ihnen in Rechnung gestellten Kosten, deren Einzelpositionen vollständig genannt sind, gedanklich und rechnerisch nachvollziehen. Eine Einsichtnahme in die Belege war für die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nicht erforderlich, sondern allein zur Kontrolle der genannten Einzelkosten.

52

(2) Die Beklagten haben auch keine inhaltlichen Fehler aufzeigen können.

53

(a) Unschädlich ist, dass über die Gesamtkosten einer Wirtschaftseinheit aus mehreren Objekten abgerechnet wird. Dass im Mietvertrag die Hausnummer des vermieteten Objektes genannt ist, steht einer Zusammenfassung mehrerer Objekte zu einer Wirtschaftseinheit nicht entgegen. Soweit die Beklagten meinen, damit sei konkludent vereinbart, dass eine Abrechnung nur nach dieser Einheit erfolgen könne, geht dies fehl (BGH Urt. v. 20.07.2005 -VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135). Dieser Einwand betrifft tatsächlich nicht die Abrechnung, die sich nur auf die Verteilung entstandener Kosten bezieht, sondern die Kostenentstehung. Ein Vermieter kann - bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB, bei preisgebundenem Wohnraum nach § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 der II. Berechnungsverordnung - mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfassen, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist (BGH Urt. v. 20.7.2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135). Eine Verpflichtung der Vermieterin dahingehend, dass sie Leistungen nur isoliert für das vermietete Gebäude einkaufen dürfe, nicht hingegen gemeinsam mit den weiteren vergleichbaren Objekten, die sie ebenfalls verwaltet, ist die Ausnahme und kommt nicht bereits mittelbar dadurch zustande, dass im Vertrag überhaupt das Mietobjekt mit der dazugehörigen Hausnummer benannt ist. Ausdrücklich enthält der Vertrag weder zur Abrechnung noch zum Einkauf der Leistungen Bestimmungen. Eine ergänzende Vertragsauslegung dahingehend, dass sich die Vermieterin wie angegeben zu einem bestimmten Einkauf der Leistungen verpflichten würde, scheitert bereits daran, dass der Vertrag keine ausfüllungsbedürftige Lücke enthält. Ein Vermieter kann, wenn der Mietvertrag keine Regelung enthält, nach § 315 BGB Wirtschafts- und Abrechnungseinheiten nach billigem Ermessen bestimmen. Diese gesetzliche Folge der fehlenden konkreten Vereinbarung kann nicht durch eine ergänzende Vertragsauslegung außer Kraft gesetzt werden. Soweit die Nennung der Hausnummer überhaupt als konkludente Vereinbarung eines Abrechnungsobjektes verstanden werden kann (sog. Hausnummernrechtsprechung, vgl. dazu LG Itzehoe, Urt. v. 9.12.2003 - 1 S 250/03, ZMR 2004, 198), kommt dies im Übrigen von vornherein nur in Betracht, wenn im Mietvertrag mehrfach in unterschiedlichsten Regelungen das Haus als Bezugsgröße genannt wird (LG Itzehoe, Urt. v. 26.6.2008 - 9 S 121/07, ZMR 2009, 369 m.weit.Nachw.). Das ist vorliegend nicht der Fall.

54

(b) War danach ein Abrechnungsobjekt nicht vereinbart, konnte die Klägerin die Objekte xxx-xxx nach billigem Ermessen gemäß § 315 BGB zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen. Zwar trifft im Ausgangspunkt zu, dass es sich bei der Bestimmung des Abrechnungsobjektes um eine empfangsbedürftige Willenserklärung handelt. Diese muss aber weder gesondert noch vor Beginn der Abrechnungsperiode erteilt werden. Es ist anerkannt, dass im Fall der Bestimmung der Leistung durch eine Partei die Leistungsbestimmung auch während oder nach Erbringung der Gegenleistung erfolgen kann (Palandt-Grüneberg, BGB, 68. Aufl. 2009 § 315 Rn. 11). Lediglich eine Änderung einer einmal getroffenen Bestimmung ist nur für die Zukunft möglich (ebenda). Danach wäre vorliegend spätestens in der Zusendung der Nebenkostenabrechnung eine entsprechende Bestimmung zu sehen, sofern die Bestimmung des Abrechnungsobjektes nicht bereits mit früheren Nebenkostenabrechnungen erfolgt sein sollte. Dass das der Abrechnung zugrunde liegende Abrechnungsobjekt von früheren Bestimmungen abwiche, tragen die Beklagten nicht vor.

55

Fehl geht auch die Annahme, die Bestimmung könne nicht in einer Nebenkostenabrechnung erfolgen, weil die Abrechnung keine Willenserklärung sei. Die Nebenkostenabrechnung ist deshalb keine Willenserklärung, weil diese Erklärung regelmäßig nicht auf die Herbeiführung einer Rechtsfolge gerichtet ist. Zwar begründet die formell wirksame Abrechnung die Fälligkeit des tatsächlich geschuldeten Betrages. Diese Folge tritt aber unabhängig davon ein, ob sie gewollt ist. Dass es sich bei der Abrechnung selbst regelmäßig nicht um eine Willenserklärung handelt, bedeutet aber nicht, dass ihr nicht ausnahmsweise ausdrücklich oder stillschweigend ein rechtlich erheblicher Erklärungsgehalt zukommen kann. Das ist etwa bei der Angabe von – vertraglich nicht vereinbarten – Verteilerschlüsseln oder Abrechnungsobjekten der Fall. Der Vermieter übt dann sein Ermessen durch Wahl des entsprechenden Schlüssels bzw. Abrechnungsobjektes für den Mieter erkennbar aus, so dass die Abrechnung dann – insoweit – ohne weiteres eine Willenserklärung darstellt.

56

Fehl geht auch der Einwand der Beklagten, die Heizkostenabrechnung sei nicht nachvollziehbar, weil nicht erkennbar sei, ob die Kosten des Betriebsstromes der Heizung bei anderen Kostenpositionen eingestellt seien. In Betracht käme insoweit allein, dass sie unter der Position „Treppenhausbeleuchtung“ miterfasst sein könnten, die als einzige Position ebenfalls Stromkosten umfasst. Das ist aber jedenfalls für die gedankliche Nachvollziehbarkeit der Heizkosten, die den Beklagten in Rechnung gestellt wurden, ohne Belang. Aus der Abrechnung ergibt sich eindeutig, dass den Beklagten insoweit nur die Brennstoff- und Verbrauchserfassungskosten in Rechnung gestellt wurden, nicht aber die Kosten des Betriebsstromes. Ob diese Stromkosten in der Abrechnung über die kalten Betriebskosten (ungenannt) enthalten sind, betrifft die Nachvollziehbarkeit der den Beklagten in Rechnung gestellten Heizkosten nicht.

57

Ist die Heizkostenabrechnung nach alledem formell wirksam und inhaltlich zutreffend, sind die Beklagten zur Zahlung der Nachforderung in Höhe von 335,79 Euro verpflichtet.

58

(3) Gegenzurechnen war das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung in Höhe von 51,08 Euro zuzüglich weiterer 28,38 Euro, hinsichtlich derer das Amtsgericht unangegriffen von einer fehlenden Umlegbarkeit ausgegangen ist. Insgesamt ist ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung von 79,46 Euro gegenzurechnen.

59

Allein hier könnte der Einwand der Beklagten, es sei nicht nachvollziehbar, ob die Kosten des Betriebsstromes der Heizung in andere Betriebskosten miteingestellt seien, von Bedeutung sein. Sollte dies der Fall sein, könnte sich möglicherweise ein höheres Guthaben der Beklagten ergeben. Indes betrifft diese Frage nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung über die kalten Betriebskosten. Die in Rechnung gestellten Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Einzelbetrag und Vorauszahlungen sowie das jeweils gebildete Abrechnungsobjekt sind angegeben und erläutert. Mehr ist nicht erforderlich. Ob die in den einzelnen Kostenarten angegebenen Gesamtkosten tatsächlich in dieser Höhe (für die einzelne Kostenart) angefallen sind, ist eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit. Dass und inwieweit den Beklagten aus der Abrechnung über die kalten Betriebskosten ein höheres Guthaben zustünde, welches mit der Nachforderung für die Wärmekosten zu verrechnen wäre, haben diese nicht dargelegt.

60

Die Beklagten sind danach für das Jahr 2007 zur Nachzahlung von Wärmekosten in Höhe von - nach Abzug des Guthabens - noch 256,33 Euro verpflichtet.

61

b. Die Anhebung der Vorauszahlungen durch die Klägerin hinsichtlich der Heizkosten auf 94 Euro monatlich ab Februar 2009 ist wirksam. Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei, wenn Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden sind, nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Das hat die Klägerin mit der Abrechnung getan.

62

Der Einwand der Beklagten, die Erklärung genüge nicht der Form des § 560 BGB, geht fehl. Nach § 560 BGB ist lediglich Textform erforderlich. Dafür muss die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden, § 126b BGB. Erforderlich ist nicht, dass der Name derjenigen natürlichen Person genannt wird, die die Erklärung absendet. Es genügt, wenn sich aus der Erklärung die juristische Person ergibt, in deren Namen die Erklärung abgegeben wird, für und gegen welche die Erklärung also wirken soll (BGH Urt. v. 07.07.2010 - VIII ZR 321/09, WuM 2010, 502). Das war vorliegend der Fall.

63

Nicht nachvollziehbar ist der Einwand, die Höhe der neuen Vorauszahlungen sei nicht erläutert. Das Anschreiben zur Abrechnung weist jeweils im Einzelnen aus, welcher Betrag für die kalten Betriebskosten und die Heizkosten angefallen ist, wie hoch der zugrunde gelegte fünf-prozentige Zuschlag ist, welche Gesamtsumme sich jeweils ergibt und welcher monatliche Vorauszahlungsbetrag sich daraus ermittelt.

64

Der Vermieter darf auch einen angemessenen Zuschlag berücksichtigen. Ein Zuschlag von 5 % zur Berücksichtigung typischer laufender Kostensteigerungen ist auch nicht unangemessen.

65

Inwieweit für das Kriterium der Angemessenheit der Mieterhöhung die inhaltliche Richtigkeit zu überprüfen ist, kann dahinstehen, da die Wärmekostenabrechnung keinen inhaltlichen Fehler aufweist.

66

c. Hinsichtlich der Erhöhung der Vorauszahlungen für die kalten Betriebskosten von bislang 128 Euro auf 132 Euro monatlich ab 1.2.2009 ist die Erhöhung nicht angemessen. Wenn die Abrechnung, wie vorliegend, ein Guthaben des Mieters ergibt, ist eine darauf gestützte Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen grundsätzlich nicht angemessen. Zwar kann im Einzelfall die Annahme von Kostensteigerungen, die das Guthaben übersteigen würden, auch dann eine Erhöhung rechtfertigen. Der Vermieter muss dann aber darlegen, warum er mit solchen Preissteigerungen rechnet, dass diese das Guthaben aus der vergangenen Abrechnung übersteigen werden. Das ist vorliegend nicht der Fall. Die Klägerin hat lediglich pauschal eine Kostensteigerung angesetzt. Anders als bei den Wärmekosten, bei denen allgemeinbekannt erhebliche Kostensprünge bei den Primärenergieträgern zu verzeichnen waren, gilt Vergleichbares für die kalten Betriebskosten nicht. Der Vermieter muss dann, wenn er die Vorauszahlungen erhöhen will, obwohl die Mieter bereits mit den vorigen Vorauszahlungen eine Überzahlung erbracht hatten, die zu erwartenden Kostensteigerungen konkret darlegen. Nachdem dies nicht der Fall ist, war die Klage hinsichtlich der begehrten Vorauszahlungserhöhung für die kalten Betriebskosten abzuweisen.

67

d. Die Beklagten hatten danach für die Zeit ab 1.2.2009 neben der Nettokaltmiete von 403,86 Euro und dem Modernisierungszuschlag von 1,25 Euro, insgesamt 405,11 Euro monatlich (beides unstreitig), Heizkostenvorauszahlungen von nunmehr 94 Euro monatlich und Vorauszahlungen auf die kalten Betriebskosten von weiterhin 128 Euro monatlich zu erbringen. Insgesamt hatten sie monatlich 627,11 Euro zu leisten.

68

Tatsächlich haben sie in den Monaten Februar bis August 2009 jeweils 586 Euro geleistet. Es ergibt sich ein Rückstand von 41,11 Euro monatlich, für sieben Monate insgesamt von 287,77 Euro. Insoweit waren die Beklagten zur Zahlung zu verurteilen.

69

Soweit die Klägerin darüber hinaus Zahlung auch des begehrten Erhöhungsbetrages für die kalten Betriebskosten von 4 Euro monatlich, insgesamt weiterer 28 Euro, begehrt hat, war die Klage abzuweisen.

70

Insgesamt sind die Beklagten danach verpflichtet, 544,10 Euro an Heizkostennachzahlung und rückständigen Vorschüssen zu zahlen.

71

Ebenso ist der Feststellungsantrag insoweit begründet, als die Beklagten ab 1.2.2009 verpflichtet sind, eine monatliche Gesamtmiete von 627,11 Euro zu leisten. Soweit die Klägerin darüber hinaus Feststellung der Pflicht zur Zahlung weiterer monatlich 4 Euro begehrt, war die Klage abzuweisen.

72

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Hinsichtlich des Zahlungsantrages obsiegt die Klägerin mit einem Betrag von 544,10 Euro. Streitig waren erstinstanzlich 600,48 Euro, zweitinstanzlich noch 572,10 Euro.

73

Der Antrag auf Feststellung der Vorauszahlungserhöhung war mit einem Streitwert von 300 Euro zu berücksichtigen. Denn die Parteien streiten allein um die Wirksamkeit der Vorauszahlungserhöhungen um insgesamt 25 Euro monatlich (4 Euro kalte Betriebskosten, 21 Euro Wärmekosten). Anzusetzen war der Jahresbetrag, § 41 Abs. 5 GKG. Davon obsiegt die Klägerin mit einem Anteil von 252 Euro (Jahresbetrag der Wärmekosten). Da es sich lediglich um eine Feststellung handelt, war ein Abschlag von jeweils 20 % vorzunehmen.

74

Gewichtet ergibt sich erstinstanzlich eine Obsiegensquote der Klägerin von 89 %, in zweiter Instanz von 92 %.

75

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

76

Die Revision wird zugelassen zur Klärung der Frage, ob die fehlende Einstellung des Betriebsstroms in die Heizkostenabrechnung einen unzulässiger Vorwegabzug im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH Urt. v. 14.02.2007 - VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244) darstellt sowie zur Klärung der Anforderungen an eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB, wenn die zugrunde liegende Abrechnung ein Guthaben ausweist.