Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2006-05-29, Aktenzeichen I-24 U 179/05
ECLI:DE:OLGD:2006:0529.I24U179.05.00

Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das am 27. Oktober 2005 verkündete Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

2. Der Berufungsstreitwert wird auf 7.615,38 EUR festgesetzt.

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G r ü n d e

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A.

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Das zulässige Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

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Das Landgericht hat die Klage (Zustimmung zur Untervermietung der zum Zwecke des Betriebs einer "Grillstube/Gaststätte" dem Kläger mietvertraglich überlassenen Räume gemäß § 7 Nr. 3 Abs. 3 Mietvertrag [MV]) im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine günstigere Entscheidung. Da die Klage von Anfang an unbegründet war, kann der Kläger mit dem in der Berufung verfolgten und einseitig gebliebenen Antrag, die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache festzustellen, nicht durchdringen. Zur Begründung und zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen wird auf das angefochtene Urteil und die Erwägungen des Stellvertreters des Senatsvorsitzenden in dessen Verfügung vom 13. April 2006 Bezug genommen.

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I.

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Dort ist der Kläger auf das Folgende hingewiesen worden:

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"1. Die vom Landgericht zur Stützung der Hilfsbegründung herangezogene Erwägung, der vom Untermieter (neben dem Betrieb der Grillstube) beabsichtigte (und dann auch aufgenommene) Außerhausverkauf der im Betrieb zubereiteten Speisen durch Belieferung der Kunden per Kraftfahrzeug (nachfolgend Pizza-Taxi-Betrieb genannt) werde vom Zweck des Hauptmietvertrags nicht gedeckt, ist rechtlich nicht zu beanstanden.

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a) Die Parteien sind sich darin einig, dass der Betrieb einer Pizzeria vom vereinbarten Verwendungszweck "Grillstube (Gaststätte)" gedeckt ist. Das ist rechtlich nicht zu beanstanden, denn die Pizzeria, bei der es sich auch um eine Gaststätte im Sinne des Gaststättengesetzes handelt, bezeichnet nur den Schwerpunkt der zubereiteten Speisen, unterscheidet sich aber vom Betrieb einer (sonstigen) Grillstube (Angebot von Speisen und Getränken zum Verzehr an Ort und Stelle einschließlich des gemäß § 7 Abs. 2 GastG erlaubten Straßenverkaufs, Betriebszeiten, Publikumsverkehr) nicht.

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b) Anders verhält es sich mit dem Pizza-Taxi-Betrieb. Die Frage, ob der Vermieter einer im Mietvertrag dem Grunde nach gestatteten Untervermietung widersprechen darf, hängt gemäß § 7 Nr. 3 Abs. 3 Satz 1 Mietvertrag davon ab, ob "schwerwiegende Gründe" gegen die Zustimmung sprechen, wobei beispielhaft angegeben ist die " Eignung [des Untermieters] nach dem Nutzungskonzept des Mietobjektes". Diese Bestimmung ist schon wegen der unbestimmten Rechtsbegriffe gemäß §§ 133, 157 BGB auslegungsbedürftig (vgl. BGH BB 1954, 246 und NJW 1984, 1031). Sie ist dahin zu verstehen, dass keine Eignung vorliegt, wenn der Untermieter Verwendungszwecke verfolgt, die dem Mieter nach dem Inhalt des Hauptmietvertrags nicht gestattet wären. Diese Auslegung deckt sich mit der herrschenden Auslegung des rechtsähnlichen § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB, der dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht einräumt, wenn der Vermieter eine Untervermietung verweigert, obwohl dafür ein wichtiger Grund nicht geben ist (BGH NJW 1984, 1031; Senat OLGR 2004, 200;
Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 540 Rn. 11).

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c) Nach diesem Maßstab war der vom Untermieter beabsichtigte Pizza-Taxi-Betrieb mit dem vereinbarten Verwendungszweck nicht vereinbar. In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob konkurrierende Pizzerien überwiegend, wie der Kläger meint, mit einem Pizza-Taxi-Betrieb verbunden sind und dass Pizzerien ohne diesen Service am Markt chancenlos seien. Maßgeblich ist, was die Parteien vereinbart haben. Denn nach dem im Zivilrecht geltenden Prinzip der Privatautonomie bestimmt und begrenzt der Wille der Parteien deren Rechte und Pflichten. Die Beklagte hat in diesem Zusammenhang vorgetragen, bei der Festlegung des Vertragszwecks sei es ihr erklärtermaßen darum gegangen, mit Rücksicht auf die Hausbewohner Lärmemissionen und Ruhestörungen möglichst zu vermeiden. Da der Kläger diesen Vortrag nicht bestritten hat, gilt er gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden.

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d) Daraus folgt, dass die Beklagte den Pizza-Taxi-Betrieb nicht hinnehmen muss. Es liegt auf der Hand, dass ein solches Geschäftskonzept zu einer erheblichen, vom Kläger im Zusammenhang mit der Beschreibung des Geschäftserfolgs auch zugestandenen Ausweitung der gewerblichen Tätigkeit führt. Das allein wäre allerdings kein Grund, die Untervermietungserlaubnis zu versagen. Entscheidend ist, dass dieses Geschäftskonzept typischerweise, zwangsläufig und untrennbar (im Vergleich zum Betrieb einer Grillstube ohne diesen Service) mit der Ausweitung des Kraftfahrzeugbetriebs verbundenen ist, was vor allem nachts (bis zur Sperrstunde) das Ruhebedürfnis der Hausbewohner gefährdet (vgl. zu diesem Gesichtspunkt im WEG-Recht BayObLG WuM 1999, 178, 179; NJW-RR 1989, 719, 720; ZMR 2005, 215). Der Kläger hat denn auch dem Vortrag der Beklagten, dass es seit der Aufnahme des (ungenehmigten) Betriebs seit dem 30. Dezember 2003 tatsächlich zu solchen Ruhestörungen und zu entsprechenden Beschwerden der Hausbewohner gekommen ist, nicht widersprochen. Das kollidiert mit der von der Beklagten bei Vertragsschluss erklärten und deshalb zum Vertragsinhalt gewordenen Vermietungskonzeption, die Lärmemissionen möglichst gering zu halten.

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2. ......"

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II.

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Diesen Erwägungen schließt sich der Senat an. Die dagegen noch vorgebrachten Einwendungen des Klägers führen zu keiner abweichenden Beurteilung.

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1. Erfolglos macht der Kläger geltend, er habe sich nicht zu dem Vortrag der Beklagten zum Vermietungskonzept erklären müssen ["Die Beklagte wollte zur Vermeidung von Lärmbeeinträchtigungen und Ruhestörungen für die übrigen Bewohner des Hauses die Nutzungsmöglichkeit einschränken. Dies war der Sinn und Zweck der vertraglichen Formulierung und dem Kläger bekannt"], weil sie als Rechtsnachfolgerin der früheren Eigentümerin und Vermieterin der Immobilie persönlich am Vertragsschluss nicht beteiligt gewesen sei und deshalb aus eigener Kenntnis dazu keine Angaben machen könne. Der Kläger übersieht, dass die Beklagte sich nicht auf eine eigene, sondern auf bei Vertragsschluss abgegebene Erklärungen und das persönliche Wissen des Klägers davon berufen hat. Als Rechtsnachfolgerin der früheren Eigentümerin ist die Klägerin gemäß § 566 BGB in deren Rechte eingetreten, wobei sich der Umfang der Rechte aus dem Willen ergibt, den die vertragsschließenden Parteien hatten. Woher die Beklagte dieses Wissen hatte (etwa durch Information der früheren Vermieterin) war nicht Gegenstand ihres Vortrags. Das hätte sie auch erst vorzutragen brauchen, wenn der Kläger die den Vertragsschluss begleitenden Umstände zum Verständnis des Vermietungskonzepts bestritten hätte.

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2. Ebenso unstreitig geblieben war der Eintritt der Ruhestörungen. Der Kläger irrt ein weiteres Mal, wenn er meint, der diesbezügliche Vortrag der Beklagten sei so unsubstanziiert gewesen, dass er sich mit pauschalem Bestreiten habe begnügen können. Das ist, selbst wenn man ein "unter Bestreiten im Übrigen", das nur eine nichtssagende Leerformel bedeutet, genügen ließe, nicht der Fall. Die Beklagte hatte wiederholte Beschwerden der Hausbewohner behauptet und beklagt, dass ständiger Verkehr der "Auslieferungsfahrzeuge" auch nach 22.00 Uhr stattfinde. Das ist ausreichend konkreter und deshalb erwiderungsfähiger Vortrag. Zudem liegt es auf der Hand, dass das umstrittene Betriebskonzept des Untermieters Kraftfahrzeugverkehr in erheblichem und über das Maß hinaus verursacht, welches bei einem Gaststättenbetrieb ohne Kraftfahrzeugauslieferungsservice zu erwarten ist.

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3. Schließlich beruft sich der Kläger ohne Erfolg darauf, dass die Beklagte (zunächst) die Erteilung der Untervermietungserlaubnis nur von der Vorlage einer "Schufa-Auskunft" abhängig gemacht habe. Dabei übersieht der Kläger, dass die Beklagte zunächst davon ausgehen durfte, dass sich das Betriebskonzept nicht ändern werde. Mit der (ungenehmigten) Betriebsaufnahme am 30. Dezember 2003 wusste sie mehr und durfte deshalb nachträglich die Verweigerung der Zustimmung auch auf diese Tatsache stützen, ebenso wie sie eine etwa schon vorher erteilte Erlaubnis hätte widerrufen dürfen (§ 7 Nr. 3 Abs. 2 MV).

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B. Auch die Voraussetzungen von § 522 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 ZPO liegen vor.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

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T S

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VROLG ROLG ROLG