Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-12-15, Aktenzeichen 3 O 799/04
ECLI:DE:LGDO:2006:1215.3O799.04.00

Tenor

Es wird festgestellt, dass aus dem Vorausdarlehensvertrag vom 18.7.1997/22.7.1997 keine Darlehensrückzahlungs- und Zinszahlungsansprüche der Beklagten zu 1 gegenüber den Klägern zustehen Zug um Zug gegen Auflassung eines Miteigentumsanteils von 5/1.000 an dem Grundstück G1, Gebäude und Freiflächen, zur Größe von insgesamt 13.234 m² verbunden mit dem Sondereigentum der Wohnung im 4. Obergeschoss mit einem Kellerraum, Aufteilungsplan Nr. 22, eingetragen im Wohnungsgrundbuch von H Blatt #### (vorher Grundbuch von H Blatt #### (Amtsgericht H)) an die beklagten Gesamtschuldner sowie die Bewilligung der Eintragung im Grundbuch.

Es wird festgestellt, dass sich die Beklagten mit der Annahme des Übereignungsanspruchs seit dem 16.5.2002 in Verzug befinden.

Es wird festgestellt, dass die Beklagten den Klägern gesamtschuldnerisch den gesamten Schaden und alle Kosten zu ersetzen hat, die durch die Abwicklung des Darlehensvertrages und Übereignung der vorstehend bezeichneten Eigentumswohnung entstehen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 35% und die Beklagten 65% nach einem Streitwert in Höhe von 146.158,12 €.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

1

T a t b e s t a n d

2

Seit 1989 vermittelten die Fa. I & C und die von ihr später gegründeten Firmen J und C2
den Verkauf von mehr als 8000 Eigentumswohnungen und deren Finanzierungen durch Bausparverträge und
Vorausdarlehen. Die Beklagte zu 1 hatte mit den Firmen I & C und C2 Agenturverträge bezüglich
der Vermittlung von Bausparverträgen geschlossen. Die Beklagte zu 1 gewährte der I & C seit
1995 in erheblichem Umfang Kredite, um deren Liquidität zu sichern (Einzelheiten Rn. 38 bis 48 der
Stellungnahme der Q).

3

Die B (im Folgenden B) war Eigentümerin von mehr als 8.000 vermieteten Eigentumswohnungen. Sie
hatte diese Wohnungen von der in finanzielle Schwierigkeiten geratenen M übernommen und beabsichtigte,
die Wohnungen zu veräußern. Die Bewirtschaffung der Wohnungen war wegen der überwiegend
nicht auf dem Marktniveau liegenden Mieten und des aufgrund gestiegener Zinsen hohen Kapitaldienstes nicht
kostendeckend. An der B war die Beklagte zu 1 mit 12,85% beteiligt. B2 war bis 2001 Vorstandsmitglied der
Beklagten zu 1 und Aufsichtsratsmitglied der B. Der Vertrieb der Eigentumswohnungen erfolgte unter anderem
durch die Fa I & C. Die Geschäftsbeziehung zwischen der B und der I & C hatte die Beklagte zu
1 vermittelt.

4

Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom 15.7.1997 (Anlage A5) bot die B den Klägern
die ursprünglich im Grundbuch von H Blatt #### und später im Wohnungsgrundbuch von H Blatt ###
eingetragene, 55,50 m² große Eigentumswohnung Nr. 22 des Aufteilungsplanes (T- Str. 1 in H, 4.
Obergeschoss) zu einem Kaufpreis in Höhe von 144.578,-- DM zum Kauf an. Dieses Angebot nahmen die
Kläger mit notariell beurkundeter Erklärung vom 16.7.1997 an (Anlage A6).

5

Der 1948 geborene Kläger war Heilpädagoge die 1952 geborene Klägerin Frisörin. Ihr
monatliches Nettoeinkommen lag zwischen 5.800,- DM (Blatt 11) und 5.400,- DM (Anlage D1). Wegen der weiteren
Einzelheiten der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Kläger wird auf die
"Selbstauskunft/Auftrag" (Anlage D1) verwiesen.

6

Zur Finanzierung des Kaufpreises schlossen die Kläger und die Beklagte zu 1, auch handelnd im Namen
und für Rechnung der Beklagten zu 2, unter dem 18.7.1997 und 22.7.1997 einen schriftlichen Darlehensvertrag
(Anlagen A7 und WK1, Blatt 376 - 389) unter anderem mit folgendem Inhalt:

7

"Vorausdarlehen 176.000,- DM, Zinssatz nominal 5,55%, anfängl. effekt. Jahreszins 6,69%, Zins
fest für Jahre 5, Disagio 7.040,- DM, Nettokredit 168.960,- DM,

8

Zur Verzinsung hat der Darlehensnehmer monatlich zu zahlen: 814,00 DM

9

......

10

Während der Dauer der Zinsfestschreibung wird das Vorausdarlehen nicht getilgt.

11

Die Tilgung des Vorausdarlehens soll mit der/den zugeteilten Bausparsumme/n der nachgenannten
Bausparverträge erfolgen:

12

########01 88.000,- DM

13

########02 88.000,- DM

14

Die monatliche Sparrate beträgt:

15

1. – 3. Jahr 132,00 DM

16

4. – 6. Jahr 184,80 DM

17

7. – 9. Jahr 255,20 DM

18

ab dem 10. Jahr 325,60 DM

19

Bei mehreren Bausparverträgen wird vom Bausparer zunächst der erste Vertrag mit den angegebenen
Sparraten bespart. ...Nach dessen Zuteilung gemäß ABB werden nacheinander die weiteren
Bausparverträge bespart....

20

......

21

Die in § 1 genannten Darlehen werden gesichert durch:

22

Guthaben aus dem/den vorfinanzierten Bausparvertrag/verträgen Grundschuldeintragung
zugunsten der C3 über 176.000,- DM ....

23

.......

24

Auszahlungen aus Vorfinanzierungsdarlehen (...) und zugeteilten Bauspardarlehen erfolgen, wenn

25

......

26

Beitritt in eine Mieteinnahmegemeinschaft, die nur mit unserer Zustimmung gekündigt werden darf......"

27

Unter dem 22.7.1997 unterschrieben die Kläger eine Widerrufsbelehrung (Blatt 384) in der es unter
anderem heißt:

28

"Habe ich das Darlehen empfangen, gilt der Widerruf als nicht erfolgt, wenn das Darlehen nicht binnen
zweier Wochen entweder nach Erklärung des Widerrufs oder nach Auszahlung des Darlehens zurückbezahlt
wird."

29

Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 12.11.1997 (Urkundenrolle #####, Anlagen A9 und WK 2, Blatt
390, 391) bestellte die B der Beklagten zu 1 eine Grundschuld in Höhe von 176.000,- DM. Die Kläger
übernahmen die persönliche Haftung und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung. Sie wiesen
die Beklage zu 2 an das Darlehen auf das Notaranderkonto treuhänderisch zu überweisen.

30

Sämtliche Verträge wurden durch T2 angebahnt. Er führte die Verhandlungen mit den Klägern.
Einen persönlichen Kontakt zwischen den Klägern und den Beklagten gab es nicht. Der Ort und Inhalt
der Vertragsverhandlungen sind streitig.

31

Die Kläger unterschrieben folgende formularmäßigen Urkunden:

32

unter dem 27.5.1997

33

Selbstauskunft (Anlage D1 )

34

Unter dem 13.6.1997

35

Besuchsbericht (Anlage D3), unter anderem mit folgendem Inhalt: "... Vorauszahlung auf die
Mietpoolausschüttung von zZt.: 718,-DM…..mtl. Aufwand vor Steuern 516,-- DM…"

36

Besuchsprotokoll (Anlage D7), unter anderem mit folgendem Inhalt:"... Wir wissen, dass nach Abzug der
Mietausschüttung ein monatlicher Aufwand inklusive Ansparung von DM 516,- vor Steuer anfällt und
dass dieser Betrag monatlich von unserem Konto abgebucht wird. ... "

37

unter dem 11.7.1997

38

Darlehensantrag und Vollmacht zum Abschluss von Bausparverträgen(Anlage A3),

39

Besuchsbericht (Anlage D3a), unter anderem mit folgendem Inhalt: "…..mtl. Aufwand vor Steuern
516,-- DM…"

40

Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag (Anlagen A1 –so die Kläger- oder D5 – so die
Beklagten-, sowie Anlagen B10 und R18 (Muster)) an J und C2 unter anderem mit folgendem Inhalt:

41

"Ich erteile hiermit den Auftrag, mir das o.g. Objekt und die Finanzierung zu vermitteln. Der Auftrag
soll durch die in Punkt 4 und 5 der nachfolgenden Aufstellung benannte Firma zu den dort genannten
Gebührensätzen ausgeführt werden. ...

42

1. Kaufpreis .....

43

2. Grunderwerbsteuer .....

44

3. Notar- und Gerichtskosten .....

45

4. Finanz.-Verm. Gebühr .....3.520,- oder 4.860,- DM

46

5. Courtage 3,45% oder 5,75% ..... 6.815,- oder 8.313,- DM

47

6. Abschlussgebühr 1,6%......"

48

Ohne Datum:

49

Risikohinweise (Anlage D2),

50

Vereinbarung über Mietenverwaltung (Anlage A4).

51

Die Beklagte zu 1 nahm die Bausparanträge der Kläger (Anlage A3) an (Anlage A8) und die
Beklagte zu 2 zahlte die Darlehenssumme auf das Notaranderkonto.

52

Am 28.3.1996 fand eine Besprechung zwischen den Vorständen U und E der Fa. B und den
Geschäftführern der "I & C Gruppe" statt an der auch B2 teilnahm. In dem von
B2 unterschriebenen "Ergebnisprotokoll" heißt es unter anderem:

53

"Er (B2) stellt klar, dass die B hervorragende Produkte liefert, die I & C Gruppe erstklassig
vertreibt und einen ausgefeilten Service für die Kunden auch in der Zeit nach Durchführung des
Kaufes bietet. Was ganz besonders aus der Sicht des Finanzierers wichtig ist, ist die Tatsache, dass man
sich stets mit besonderem Engagement um Störfälle kümmert. Von den inzwischen rd. 4.400
durch die C3 finanzierten Wohnungen sind kaum welche in eine Zwangsversteigerung geraten und wenn, habe
die Gruppe die Wohnungen unter Inkaufnahme finanzieller Einbußen übernommen. Es läge im
allseitigen Interesse, über Abwicklungen zu verfügen, die keinerlei "Rauch" in der
Öffentlichkeit aufsteigen ließen.

54

Er hebt weiter hervor, dass sowohl die I & C Gruppe als auch die B wechselseitig stets voneinander
profitieren, was auch so bleiben soll. Dies liegt ganz besonders auch im Interesse der C3, deren Beteiligung
an der B nur dann dem Bausparkassengesetz entspricht, wenn sie aus dieser Verbindung Nutzen für das
Bausparerkollektiv in Form von Neugeschäft ziehen kann.

55

.......

56

Zu dem immer wieder angesprochenen Thema der Abgabepreise führt Herr U aus, dass I & C freilich
den maximalen Preis anstrebe. Die B muss aber als Kaufmann den Marktpreis ausloten und ihren Abgabepreis danach
ausrichten. Bekommt die Fa. I & C aber höhere Preise, so muss man bei B annehmen, man habe sich
verschätzt, oder "sie nehmen dem Kunden zuviel ab". Wir kalkulieren für die B ein möglichst
großes Stück aus dem Kuchen.

57

Nach langer Diskussion merkt Herr I an, dass die B I & C nicht verstehen kann und erinnert daran, dass
der Markt für die Immobilien zu dem von I & C geforderten Preis ohnehin nicht vorhanden ist sondern erst
im Beratungsgespräch gemacht werden muss.

58

....

59

Die Herren U und E erkennen den Wunsch auf eine Mehrerlösabrede an. Sie meinen aber, dass mit der
30 %igen Gesamtbelastung der Wohnungen mit Weichkosten die Schallgrenze erreicht ist. Andernfalls leidet
das B-Produkt darunter. ......"

60

Die Beklagte zu 2 trat ihre Ansprüche aus dem Darlehensvertrag an die Beklagte zu 1 ab (Anlage R14 Muster).

61

Mit Anwaltsschreiben vom 16.5.2002 erklärten die Kläger den Widerruf (Anlage WK3, Blatt 392).
Mit der vorliegenden Klage begehren sie Schadensersatz wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss und
hilfsweise die Rückabwicklung der Verträge.

62

Ihren Schaden berechnen sie wie folgt:

63

streitige Darlehenszinsen in Höhe von 501,68 € x 85 Monate (August 1997 bis September 2004)
= 42.642,80 € (Blatt 151),

64

hilfsweise Disagio (3.599,49 €) sowie Mehrkosten gegenüber einem Annuitätendarlehen (die
Kläger behaupten 44.953,82 €, Einzelheiten Blatt 51 – 58).

65

Die Kläger behaupten, T2 habe sie im Juni 1997 angerufen und gefragt, ob sie Interesse an
Steuerersparnissen hätten. Es sei ein Termin in ihrer Privatwohnung vereinbart worden. T2 habe sie
dort aufgesucht und die Vorzüge des Erwerbes der vermieteten Eigentumswohnung (Steuerersparnis, steigende
Mieten, Sicherheit, Altersvorsorge) herausgestellt. Er habe das Finanzierungsmodell der Beklagten als festen
Bestandteil des Kapitalanlagekonzepts angepriesen und alle anderen Finanzierungsmöglichkeiten wegen des
Steuersparmodells und der Vollfinanzierung aller Kosten als ungeeignet ausgeschlossen. Er habe erklärt,
dass es sich um eine optimale Finanzierungsform handele, die genau auf das Steuersparkonzept der Kapitalanlage
abgestimmt sei und den wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnissen der Kläger am besten
entspräche. Das Finanzierungskonzept sei gut durchdacht und nach allen Seiten hin abgesichert. Es sei
nur ein monatlicher Betrag in Höhe von 80,98 € (Blatt 63, Anlage A2) einzusetzen. Tatsächlich
betrage die erzielbare Miete 4,80 DM je m² (laut Mietspiegel) abzüglich 30% Bewirtschaftungskosten
und 15% Mietausfallwagnis mithin 2,86 DM je m² (Blatt 62), die Unterdeckung der Liquidität
1.768,58 € (Blatt 66, 67), die Differenz von Aufwand und Mietertrag nach 10 Jahren 1.306,80 DM (Blatt 464)
und der monatlich Aufwand nach Steuern 470,35 DM (Blatt 466 – 468). Die derzeitigen Zahlungen beliefen
sich auf 544,28 € (Blatt 468). Alle oben genannten Urkunden und der Darlehensvertrag seien in der
Privatwohnung unterschrieben worden.

66

Die Kläger meinen, die Beklagten hätten Beratungs- und Aufklärungspflichten verletzt,
weil sie nicht über

67

1. die Vor- und Nachteile der Ausgestaltung der Finanzierung

68

einschließlich Disagio (3.599,49 €) insbesondere die Mehrkosten
gegenüber einem Annuitätendarlehen (die Kläger behaupten 44.953,82 €), die Laufzeit
der Finanzierung (die Kläger behaupten bis zu 35 Jahre) , den vom Regelbausparbeitrag abweichenden,
geringeren anfänglichen Bausparbeitrag , den Anstieg der monatlichen Belastungen, die Tilgungsaussetzung,
die steuerlichen Auswirkungen, die lebenslange Verschuldung sowie

69

2. die objektbezogenen Risiken insbesondere des Mietpools und

70

dessen Verbindlichkeiten (Auszahlung überhöht kalkulierter Mieteinnahmen),
der Liquiditätsunterdeckung, den tatsächlichen Verkehrswert (die Kläger behaupten 59.29,90 DM,
Blatt 117 – 123) und die Innenprovisionen (die Kläger behaupten 20% - 40%) hingewiesen worden seien und

71

3. die Beklagte zu 1 den Beleihungswert nach dem streitigen Vortrag

72

der Kläger allein entsprechend der Höhe der Gesamtaufwendungen
(Finanzbedarf) unter Missachtung der üblichen Bewertungsfaktoren (Nettomiete, Bodenrichtwert,
Miteigentumsanteil, Gesamtnutzungsdauer, Vervielfältiger) und entgegen § 16 der ABB (Anlage B17)
viel zu hoch angesetzt habe.

73

Sie behaupten, sie hätten den Kauf- und den Kreditvertrag nicht abgeschlossen, wenn die Beklagten
ihre Aufklärungspflichten nicht verletzt hätten.

74

Die Kläger beantragen,

75

1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie die Zinsen des Vorausdarlehens in Höhe von
42642,80 € nebst 5 % Zinsen über dem Basisdiskontsatz der Europäischen Zentralbank seit dem
16.5.2002 zu zahlen,

76

2. die Beklagte zu 1 zu verurteilen, die Kläger von den bestehenden Darlehensrückzahlungs-
und Zinszahlungsverpflichtungen aus dem zwischen den Klägern und der Beklagten zu 2 bestehenden
Vorausdarlehensvertrag vom 18.7.1997, Konto-Nr.: ######### freizustellen,

77

3. festzustellen, dass aus dem unter Ziffer 2 bezeichneten Vorausdarlehensvertrag keine
Darlehensrückzahlungs- und Zinszahlungsansprüche der Beklagten zu 1 gegenüber
den Klägern zustehen,

78

jeweils Zug um Zug gegen Auflassung eines Miteigentumsanteils von 5/1.000 an dem Grundstück G1,
Gebäude und Freiflächen, zur Größe von insgesamt 13.234 m² verbunden mit dem
Sondereigentum der Wohnung im 4. Obergeschoss mit einem Kellerraum, Aufteilungsplan Nr. 22, eingetragen
im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts H #### an die beklagten Gesamtschuldner sowie die Bewilligung der
Eintragung im Grundbuch,

79

4. festzustellen, dass sich die Beklagten mit der Annahme des Übereignungsanspruchs seit dem 16.5.2002
in Verzug befinden,

80

5. die Beklagte zu 1 weiter zu verurteilen, das Bausparguthaben der Kläger nebst Zinsen aus dem
Bausparvertrag Nr. ########01 abzurechnen und den sich aus der Abrechnung ergebenden Betrag an die Kläger
zu zahlen,

81

6. festzustellen, dass die Beklagten den Klägern gesamtschuldnerisch den gesamten Schaden und
alle Kosten zu ersetzen hat, die durch die Abwicklung des Darlehensvertrages und Übereignung der
unter Ziffer 3 bezeichneten Eigentumswohnung entstehen,

82

7. Hilfsweise gegenüber den Anträgen zu Ziffern 1,2,3,4 und 6

83

a. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Kläger 48.553,31 € nebst 5 % Zinsen
über dem Basisdiskontsatz der Europäischen Zentralbank seit Rechthängigkeit zu bezahlen,

84

b. die Beklagte zu 2 verurteilen, eine Neuberechnung des effektiven Jahreszinses des Darlehensvertrages
vom 18.7.1997, Konto-Nr.: ######### auf der Grundlage des gesetzlichen Zinssatzes vorzunehmen und den sich
aus der Neuberechnung zugunsten der Kläger ergebenden Betrag an die Kläger zu zahlen.

85

Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen und die Beklagte zu 1 widerklagend

87

1. festzustellen, dass der zwischen den Widerbeklagten (im Folgenden Kläger) und der Beklagten zu
2 abgeschlossene Vorausdarlehensvertrag vom 18.7./22.7.1997 durch den von Klägerseite erklärten
Haustürwiderruf nicht aufgelöst worden ist, sondern wirksam fortbesteht und hilfsweise:

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2. festzustellen, dass die Beklagte zu 1/Widerklägerin berechtigt ist, wegen ihrer aufgrund
Haustürwiderrufes des vorbezeichneten Darlehensvertrages bestehenden Rückabwicklungsansprüche
(§ 3 Abs. 1 HWiG a. F.) die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars T3 vom 12.11.1997, UR-Nr.
#######, Grundschuld und persönliche Vollstreckungsunterwerfung, gegenüber den Klägern zu
betreiben und höchst hilfsweise:

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3. die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Beklagte zu 1/Widerklägerin 86.387,88
€ nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit
der Widerklage zu zahlen.

90

Die Kläger beantragen,

91

die Widerklage abzuweisen.

92

Die Beklagten berufen sich auf die Einrede der Verjährung.

93

Sie meinen, sie träfen keine Aufklärungspflichten über das Risiko der Verwendung des Darlehens
und sie hätten ihre Auskunftspflichten über die Finanzierung und den Immobilienmarkt durch die Risikohinweise
und den Inhalt des Darlehensvertrages erfüllt. Die Beleihungswertermittlung sei zutreffend und allein in ihrem
Interesse und nicht im Interesse der Kläger erfolgt.

94

Die Beklagten behaupten, ihnen sei zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages nicht bekannt gewesen,
ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Vermittlungsprovisionen von der Verkäuferin an die Fa. I & C
oder die Firma J bezahlt worden seien.

95

Die Beklagten bestreiten die Haustürsituation und deren Kausalität. Für den Fall der Wirksamkeit
des Widerrufes erklären sie die Aufrechnung mit Ansprüchen auf Nutzungsvergütung und
Kapitalrückzahlung.

96

Die Klage ist am 26.11.2004 eingegangen. Der mit der Kostenrechnung vom 8.12.2004 angeforderte Vorschuss
ist am 30.11.2005 eingezahlt und die Klage daraufhin am 16. und 19.12.2005 zugestellt (Blatt 254, 255) worden.

97

Wegen der weiteren Einzelheiten des umfangreichen Vortrages der Parteien wird auf den Inhalt der Akten
einschließlich Anlagen verwiesen.

98

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

99

Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet und im Übrigen teilweise
unzulässig und unbegründet. Die Widerklage ist teilweise unzulässig und nicht begründet.
Die Kläger haben gegen die Beklagten wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss oder - sofern insoweit
Verjährung eingetreten sein sollte - wegen einer nach § 830 BGB gemeinschaftlich begangenen
sittenwidrigen vorsätzlichen Schädigung nach § 826 BGB, einen Anspruch auf Rückgängigmachung
des Darlehensvertrages (nachfolgend I.) mit den nachfolgend unter II. im Einzelnen für jeden Antrag
dargestellten Rechtsfolgen.

100

I.

101

Es gelten nach Art 229 § 5 EGBGB die Gesetze (BGB, HWiG, VerbrKG) in der bis zum 31.12.2001 geltenden
Fassung, weil die streitgegenständlichen Schuldverhältnisse vorher begründet worden sind.

102

Den Beklagten fällt ein Verschulden bei Vertragsschluss (jetzt § 311 BGB) nämlich eine
Verletzung einer Aufklärungspflicht zur Last.

103

Nach der Entscheidung des BGH vom 16.5.2006 (XI ZR 6/04) können die Anleger in den Fällen eines
institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des
finanzierten Objektes unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht
auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen
Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder
Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospektes über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene
Aufklärungspflicht auslösende Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung
wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer, Fondsinitiatoren oder die von ihnen beauftragten Vermittler
und die Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, die Finanzierung der Kapitalanlage vom
Verkäufer oder Vermittler angeboten wurden und die Unrichtigkeit der Angaben nach den Umständen
des Falls evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung
geradezu verschlossen.

104

Arglistige Täuschung durch die Vermittler

105

Die Vermittler (hier Fa. I & C und deren Untervermittler T2 ) haben die Kläger arglistig über
die Höhe der Vermittlungskosten getäuscht. Falsche oder zumindest entstellende (dies ist ausreichend
Palandt § 123 Rn 3) Angaben enthält der Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag (Anlagen A1
(diese Anlage betrifft wahrscheinlich den streitgegenständlichen Kauf) oder D5 (diese Anlage betrifft
wahrscheinlich nicht den streitgegenständlichen Kauf) zu den Vertriebskosten. Darin sind und 3,45% oder
5,75% (6.815,- oder 8.313,- DM) Courtage beziffert worden (ebenso die Muster B10 und R18). Die tatsächlichen
Vertriebskosten, die zusätzlich zu der vorstehend genannten Courtage von der Verkäuferin an I &
C gezahlt wurden, lagen über 20 %. Dem entsprechenden, durch zahlreiche Indizien belegten Sachvortrag der
Kläger sind die Beklagten nicht substantiiert entgegengetreten.

106

Die Beklagten bestreiten nicht, dass die Verkäufer für die Vermittlung des Kaufvertrages generell
eine Verkäuferprovision gezahlt haben. Sie bestreiten die Höhe der von den Klägern behaupteten
Provisionen, die die Verkäufer bezahlt haben sollen (20 % bis 40%) tragen aber zur Höhe dieser
Provisionen nichts vor. Ihr Bestreiten ist damit unbeachtlich (§ 138 Abs. 3 ZPO).

107

Die Erklärungslast des Gegners (§ 138 Abs. 2 ZPO) ist Auswirkung des Verhandlungsgrundsatzes,
der Wahrheitspflicht und der Prozessförderungspflicht. Aus ihr folgt, dass der Gegner sich im Allgemeinen
nicht auf ein bloßes Bestreiten beschränken darf. Die Erklärungslast ist in Bestehen und Umfang
davon abhängig, wie die darlegungspflichtige Partei vorgetragen hat. Trägt der Darlegungspflichtige
– wie vorliegend die Kläger - substantiiert vor, dann muss sich der Gegner auch substantiiert
äußern (Zöller § 138 Rn. 8, 8a). Eine Partei darf sich nicht durch arbeitsteilige
Organisation ihres Betätigungsbereiches ihren prozessualen Erklärungspflichten entziehen, sondern
muss innerhalb desselben Erkundigungen anstellen (Zöller § 138 Rn. 16). Dieser Verpflichtung
sind die Beklagten nicht nachgekommen.

108

Die Beklagten sind mit Beschluss vom 19.6.2006 auf ihre Substantiierungslast hingewiesen worden. Sie
haben daraufhin lediglich vorgetragen, ihre Erkundigungen bei den Verkäuferunternehmen über die
Vertriebsvereinbarungen und etwaige Provisionssätze hätten bislang zu keinem Erfolg geführt,
was damit zusammenhängen mag, dass sich auch die Verkäuferunternehmen zahlreichen Anlegerprozessen
ausgesetzt sehen, in denen ihre Interessenlage mit derjenigen der Finanzierungsbanken durchaus divergiert.
Es könne nicht "einfach" bei der Firma I & C nachgefragt werden. Die Firmengruppe sei
seit Herbst 2000 in Insolvenz. Ob derartige Unterlagen vom Insolvenzverwalter beschafft werden können
sei derzeit unklar. Dieser Vortrag rechtfertigt ein einfaches Bestreiten nicht, worauf die Beklagten mit
Verfügung vom 11.9.2006 ausdrücklich hingewiesen worden sind. Es fehlt jeglicher konkreter Vortrag
dazu, bei wem die Beklagten wann, was und auf welche Weise erfragt haben und welche Reaktion auf diese
Nachfrage erfolgte. Die Insolvenz sämtlicher Firmen der I & C Gruppe ist kein nachvollziehbarer
Grund, denn die seinerzeit handelnden Personen sind nicht verstorben und können ebenso wie der
Insolvenzverwalter befragt werden. Die Beklagte zu 1 hat über 10 Jahre mit der I & C Gruppe
institutionell zusammen gearbeitet (dazu später). Nachdem das Insolvenzverfahren über das
Vermögen der Firmen der I & C Gruppe eröffnet worden war, veranlasste die Beklagte zu 1, die
Herausgabe von Unterlagen die bei diesen Firmen verblieben waren (Seite 35 des Prüfberichtes X). Ihr
war es also auch nach der Insolvenzeröffnung möglich, Informationen zu erhalten.

109

Zudem ist die Kammer zweifelsfrei davon überzeugt, dass alle Verkäuferinnen für alle von
der Fa. I & C und der Fa. J vermittelten Verkäufe, also auch im vorliegenden Fall, Verkaufsprovisionen
gezahlt haben, die 15 % des Kaufpreises überstiegen. Diese Feststellung beruht auf den nachfolgend
dargestellten unstreitigen Urkunden und Indizien, denen die Beklagten nicht entgegengetreten sind.

110

1.

111

Gutachten der X vom 27.11.2001 (im Folgenden X )

112

Die von dem Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen im Mai 2001 beauftragten Wirtschaftsprüfer
sind bei der Geschäftsprüfung (wegen der Einzelheiten der Prüfungsdurchführung und der
Prüfungsunterlagen wird auf Seite 7 bis 9 des Prüfberichtes verwiesen) der Beklagten unter anderem
zu folgenden Ergebnissen gekommen:

113

(Seite 39)

114

Aus den von der U2 bzw. der W im Falle der Eheleute H zu Verfügung gestellten Unterlagen ergibt sich,
dass dem "Vertriebspartner" der I & C, Frau K, für die Objekt- und Finanzierungsvermittlung
eine Provision von 12,5 % des Nettokaufpreises plus Mehrwertsteuer sowie eine Sonderprovision von 1,6 % der
Finanzierungssumme zuzüglich Mehrwertsteuer zugesagt worden ist. In dem vorliegenden Fall müsste
somit ein Provisionsbetrag von 15.436 (brutto) an den Vertriebspartner geflossen sein. Selbst wenn man
unterstellt, dass die J und die C2 in vollem Umfang zum Vorsteuerabzug berechtigt waren, übersteigt
dieser Betrag die gegenüber den Kreditnehmern ausgewiesenen Beträge für die
Finanzierungsvermittlungsgebühr, die Abschlussgebühr und die Nettocourtage von 6.727 um 6.696.

115

Da I & C neben den Provisionen an die Vertriebspartner auch noch die Kostren des eigenen
Geschäftsbetriebes decken mussten, kann davon ausgegangen werden, dass ein nicht unerheblicher Teil des
beurkundeten "Kaufpreises" nicht an den Verkäufer der Eigentumswohnung (im vorliegenden Fall
die zu I & C gehörende M) geflossen ist, sondern bei den Vertriebsgesellschaften verblieben ist.

116

In den Fällen, in denen die Wohnungen von der B verkauft worden sind ist zu vermuten, dass ein Teil
des Kaufpreises von der B an I & C erstattet worden ist.

117

Welchen Umfang diese über den erhöhten Kaufpreis mitfinanzierten sogenannten "weichen"
Kosten hatten, konnten wir nicht eindeutig nachvollziehen, da wir trotz der Aufsichtsratstätigkeit von
Herrn B2 bei der B bei der E3 keine Unterlagen über die Kalkulation der Abgabepreise der B vorgefunden
hatten. Hinweise auf die Größenordnung der Weichkosten ergeben sich jedoch aus dem Protokoll einer
von Herrn B2 moderierten Besprechung zwischen dem Vorstand der B und den Herren I und C am 28.März 1996,
in der es um die zukünftige Zusammenarbeit im Immobilienvertrieb ging. Von Seiten der B wurde kritisiert,
dass I & C auf zu hohe Verkaufspreise dränge und festgestellt" ... dass mit einer 30 %igen
Gesamtbelastung der Wohnungen mit Weichkosten die Schallgrenze erreicht ist (vgl. Anlage 4.2 Nr. 5 Blatt 7).

118

....

119

In den Fällen, in denen I & C Objekte anderer Anbieter vertrieben hat, scheint die Relation von
30 % Weichkosten im Verhältnis zum Wert der Immobilien deutlich überschritten worden zu sein. Dies
ergibt sich aus einem Schreiben des Kreditnehmers H2 an die E3 vom 4.1.1999 (Anlage 4.2 Nr. 6). ... Aus der
Kostenrechnung des Notars ergibt sich, dass an I & C Provisionen in Höhe von 49.237,39 geflossen sind;
dies entspricht ca. 60 % des für die Pfandfreistellung bzw. zur Auszahlung an den Verkäufer verwendeten
Betrags."

120

Die Kammer schließt sich den Schlussfolgerungen der Wirtschaftsprüfer, denen die Beklagten nicht
entgegengetreten sind, an. Daraus ergibt sich, dass die Verkäuferinnen in der Regel mehr als 15 %
Verkaufprovisionen gezahlt haben denn Weichkosten von mindestens 30 % stehen ausweislich der Objekt- und
Finanzierungsvermittlungsaufträge (Anlage B10 und R18) lediglich ausgewiesene Kosten von 12,73 % (B10/1),
12,93 % (B10/2), 12,36 % (B10/3), 9,13 % (B10/4), 14,72 % (R18a), 16,98 % (R18b), 16,93 % (R18c), 12,76 (R18d),
15,12 % (R18e) und 10,78 % (R18f) gegenüber.

121

Ein weiteres Indiz dafür, dass unüblich hohe Verkäuferprovisionen gezahlt wurden ist die Notiz
B2 vom 26.1.1990 (Anlage 4.1 Nr. 4 des Berichtes X)

122

B2 beichtet darin über ein Telefongespräch mit I2 (Vorstand B) unter anderem wie folgt:

123

"Im Übrigen würde Herr I2 es gerne sehen, wenn die beiden Herren nicht schon wieder
"mit mir gedroht" hätten und sich darüber hinaus endlich mit bescheideneren Provisionen
begnügen würden. ...

124

Was die Frage der Provisionen angeht, machte ich Herrn I2 darauf aufmerksam, dass diese ja nicht den
Deckungskostenbetrag der B schmälern und er daher dieser Frage nicht mit solchem Nachdruck nachsetzen
sollte. ...."

125

Daraus lässt sich zwar nicht die genaue Höhe der Verkäuferprovisionen entnehmen, wohl aber,
dass erheblich überdurchschnittliche Provisionen gezahlt wurden. Andernfalls wäre die Beschwerde des
Vorstandes der B unverständlich.

126

2.

127

Vertriebsvereinbarungen mit L und E4 (Anlage B26)

128

Daraus folgt, dass mit den Untervermittlern Provisionen von 5 % bis 12 % des Nettokaufpreises vereinbart
worden waren. Da I & C nicht unentgeltlich tätig sein konnte, müssen die gezahlten Provisionen
erheblich darüber gelegen haben.

129

3.

130

Protokoll der mündlichen Verhandlung der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 7.9.2006 in dem
Verfahren 1 o 582/04 (Zur Verwertung als Urkundenbeweis wird auf Zöller § 373 Rn. 9 verwiesen).

131

Die Zeugin E5 hat unter anderem ausgesagt:

132

"Bevor ein Objekt des B in den Vertrieb ging, fand eine gemeinsame Besprechung von Mitarbeitern der B,
der C3 und von I und C statt. Bei diesen Gesprächen äußerte die Firma B zunächst den erwarteten
Kaufpreis. C3 teilte dann mit, bis zu welchem Betrag das Objekt finanziert würde. Herr I oder Herr C erhielten
dann auf Grund einer Vereinbarung, die bei diesen Gesprächen getroffen wurde, 23 % Provision vom Verkaufspreis,
den die B festsetzte. Die entsprechende von B an I und C gezahlte Provision wurde dann in den Verkaufspreis, der
von B festgesetzt wurde, eingerechnet. ….

133

Ich weiß deshalb über die Vorgänge so genau Bescheid, weil ich 1 ½ Jahre die Sekretärin
von Herrn C war, und zwar von März 90 bis Ende 91, es kann auch Anfang 92 gewesen sein und an den vor mir
geschilderten Gesprächen selbst teilgenommen habe. Ich musste nämlich die entsprechenden Niederschriften
fertigen. … "

134

Der Zeuge X2hat unter anderem ausgesagt:

135

"Ich erhielt für die Vermittlung einer Wohnung in der Regel 9 % Provision. Diese Provision bekam
ich von Herrn T4, für dessen Vertrieb ich arbeitete. Wie viel Provision Herr T4 selbst erhalten hat,
weiß ich nicht."

136

Aus der Aussage der Zeugin E5 ergibt sich eindeutig, dass die B stets 23 % Verkäuferprovision zahlte.
Zur Aussage des Zeuge X2 gilt das zu den Vertriebsvereinbarungen mit L und E4 (Anlage B26) Gesagte.

137

Die vorgenannten Urkunden beziehen sich zwar nicht auf den konkreten Fall aber auf die allgemeine
Geschäftspraxis von I & C und den von I & C betriebenen Vertrieb von Eigentumswohnungen und
Finanzierungen, die in allen Fällen identisch waren. Daraus folgert die Kammer, dass auch im vorliegenden
Fall an I & C mindestens 15% Verkäuferprovision gezahlt worden sind. Anhaltspunkte, die gegen diese
Schlussfolgerung sprechen, sind weder ersichtlich noch dargelegt.

138

Festzuhalten bleibt damit, dass die Beklagten den Vortrag der Kläger, es seien zu den in dem Objekt- und
Finanzierungsvermittlungsauftrag ausgewiesenen Kosten und Provisionen weitere 20 % bis 40 % Verkäuferprovisionen
gezahlt worden nicht substantiiert bestritten haben und die Kammer zudem aufgrund der vorstehend dargestellten
Urkunden zweifelsfrei davon überzeugt ist, dass jede Verkäuferin für jeden einzelnen Verkauf
mindestens 15 % Verkäuferprovision an I & C gezahlt hat.

139

Den Vermittlern fällt eine Täuschungshandlung zur Last. In diesem Zusammenhang spielt es letztlich
keine entscheidende Rolle, ob die Täuschung in einem aktiven Tun (positive Falschangabe der Vermittlungskosten
in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag) oder einem Unterlassen (Verschweigen der im Kaufpreis
einkalkulierten oder versteckten Provisionen) liegt, denn die Vermittler traf eine Offenbarungspflicht.

140

Eine Aufklärungspflicht besteht immer dann, wenn es sich um besonders wichtige Umstände handelt,
die für den anderen Vertragsteil offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Diese müssen
ungefragt offenbart werden (Palandt § 123 Rn. 5b). Dies gilt insbesondere für Tatsachen, die den
Vertragszweck erheblich gefährden. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn sich ein Makler – hier
I & C – nicht nur von dem Käufer sondern auch von der Verkäuferin Provisionen und zwar in
einem weit über das übliche Maß hinausgehende Umfang versprechen und bezahlen lässt, denn
den von der Verkäuferin in den Kaufpreis einkalkulierten Verkäuferprovisionen steht kein entsprechender
Ertrags- und/oder Sachwert gegenüber. Insbesondere bei einer aus Immobilien bestehenden Vermögensanlage
(eine Selbstnutzung der Wohnung durch die Kläger war nicht vorgesehen) können sich aus der Existenz und
der Höhe von Innenprovisionen, die als solche nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten
darstellen, Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und der Rentabilität der
Kapitalanlage ergeben (BGH NJW 2004, 1732 (1734) = BGHZ 158, 110ff). Sie sind geeignet, den wirtschaftlichen Sinn
der Vermögensanlage in Zweifel zu ziehen (BGH III ZR 290/04).

141

Zwar ist eine Doppelmakelung, wie § 654 BGB zeigt, grundsätzlich zulässig (BGH III ZR 318/02)
sofern kein "institutionalisierter Interessenkonflikt" (BGH NJW 1992, 2818, BGHZ 138, 170) vorliegt
(Handelsvertreter). Ist dem Makler – wie im vorliegenden Fall - die Doppeltätigkeit gestattet, so
bleibt dennoch die Grundpflicht des Maklers bestehen, für seinen (hier: seine) Auftraggeber treu tätig
zu werden. Es ist anerkannt, dass er auch bei einem Doppelauftrag nicht den einen dadurch bevorzugen darf, dass
er den Vorteil des anderen »schlecht und gewissenlos« wahrnimmt, gar »Mittel, die gegen die guten
Sitten verstoßen«, anwendet (so RG JW 1913,641 = RG WarnRspr 1913 Nr. 288). Auch bei einem erlaubten
Doppel-Auftrag ist deshalb der Makler gehalten, seinen Auftraggeber - hier also beide - über all das
aufzuklären, was für dessen Entschluss bestimmend sein kann und was er wissen muss, um sich vor Schaden
zu bewahren (RGZ 138, 94, 97; BGH Urt. v. 8. März 1956 - II ZR 73/55 -, BB 1956, 733; BGHZ 48, 344 ff; BGH
III ZR 290/04 für einen Geschäftsbesorger). Diese Pflicht zum Reden, die ihm gegenüber dem einen
Auftraggeber obliegt, geht der gegenüber dem anderen Teil bestehenden Pflicht vor, die von diesem Teil ihm
anvertrauten ungünstigen Umstände für sich zu behalten. Das entspricht dem wohlverstandenen Interesse
seiner beiden Auftraggeber. Jeder von ihnen nimmt in Kauf, dass der Makler den Gegner über ungünstige
Umstände aufklärt, weil dem der Vorteil gegenübersteht, vom Makler auch das zu erfahren, was dem
Gegner ungünstig ist. Dennoch hat auch der Doppel-Makler die Interessen seiner beiden Auftraggeber zu wahren,
indem er sich strenger Unparteilichkeit gegenüber beiden befleißigen muss, um ihnen in fairer Weise zu
dienen (BGHZ 48, 344 ff). Unerheblich ist, dass die Vermittler nicht die Aufgabe hatten, die Rentierlichkeit der
Kapitalanlage der Kläger zu überprüfen, denn es geht hier um die Offenbarung von vorhandenen
Kenntnissen der Vermittler (BGH III ZR 290/04 für Geschäftsbesorger). Das oder die Gespräche mit
dem Vermittler waren die entscheidende Informationsquelle für die Kläger und damit die maßgebliche
Grundlage für ihre Anlageentscheidung. Sie sind besonders schutzwürdig, weil ihnen eine nähere
Prüfung der Werthaltigkeit bei derart komplexen Anlageentscheidungen kaum möglich ist und nach dem
nächstliegenden Verständnis eines durchschnittlichen Erwerbers die Vorstellung ausgeschlossen ist, in
dem Gesamtaufwand könnten so außergewöhnliche Gewinnspannen für den Verkäufer stecken,
dass die Rentabilität oder der Wert der Anlage von vorneherein in Frage gestellt sein könnte (BGH III
ZR 290/04).

142

Dieses Gebot haben I & C und deren Untervermittler verletzt. Sie haben von den Verkäuferinnen Provisionen
von mindestens 15 % erhalten und diese den Klägern unstreitig nicht offenbart. Diese Provision übersteigt
die ortübliche Verkäuferprovision von 3,45 % bis maximal 5,75 % bei weitem und ist für die
Kaufentscheidung der Erwerber von erheblicher Bedeutung, weil sie als solche nicht die Gegenleistung für
die Schaffung von Sachwerten darstellt und Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts
und Rentabilität der Kapitalanlage ermöglicht (BGH NJW 2004, 1732 (1734). Zudem besteht bei einer so
hohen Provision die nahe liegende Gefahr, die sich im vorliegenden Fall auch verwirklicht hat, dass der Makler
dass Vertrauen und die Interessen der Käufer verletzt und sich allein von seinem Provisionsinteresse leiten
lässt. Deutliche Indizien für diese Interessenkollision sind das Besprechungsprotokoll vom 28.3.1996
und die Feststellungen der Wirtschaftsprüfer im Gutachten von X . Danach diente der Verkauf der Eigentumswohnungen
überwiegend den Umsatzinteressen der Beklagten, I & C sowie der Verkäuferin und nicht den Interessen
der Erwerber. Ihre Steuersparmöglichkeiten waren angesichts ihrer verhältnismäßig geringen
Einkommen stark eingeschränkt. Sie standen in keinem vernünftigen Verhältnis zu ihrem verfügbaren
Einkommen. Die Steuersparmöglichkeiten dienten im Wesentlichen als Verkaufargument der Vermittler. Von sich
aus hatten die Erwerber dafür keinen Bedarf geäußert. Er wurde ihnen in den Verkaufsgesprächen
eingeredet.

143

Ohne Bedeutung ist, ob die Verkäuferin gegenüber den Klägern verpflichtet ist, den Teil der
Provision, den sie an I & C zahlt und in den Kaufpreis einkalkuliert oder anders ausgedrückt versteckt
(im Folgenden Innenprovision), zu offenbaren, denn hier geht es um die Pflichten des Maklers, der nach Treu und
Glauben in viel weitergehendem Ausmaß die Interessen seines Auftraggebers wahrnehmen muss als ein Verkäufer,
der einen möglichst hohen Kaufpreis erzielen will, und für jedermann erkennbar offensichtlich in erster
Linie eigene Interessen vertritt (im Ergebnis ebenso BGH III ZR 290/04). Die bisherige Rechtsprechung des BGH zu
den Aufklärungspflichten einer Bank über gezahlte Innenprovisionen (BGH XI ZR 53/02 = NJW- RR 2004, 632)
dürfte damit, jedenfalls dann, wenn der BGH ernsthaft dem Verbraucherschutz und den Risiken der vorliegenden
Vertriebsumstände Rechnung tragen will (BGH XI ZR 6/04 Rn. 50), in der vorliegenden Fallkonstellation -
arglistige Täuschung über die Provisionen, die insgesamt an die Maklerin insgesamt gezahlt werden -
überholt sein. Entscheidend für diese Ausdehnung der Haftung der Beklagten ist, dass die Beklagte und
I & C bewusst und gewollt zusammengearbeitet haben, um Kleinanleger durch ausgeklügelte Vertriebsmethoden
zu veranlassen, mit erheblichen Vertriebskosten belastete Eigentumswohnungen zu erwerben, für die sie nach
ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen keinen Bedarf hatten und von sich aus auch keinen
Bedarf geäußert haben (dies ergibt sich eindrucksvoll aus dem Besprechungsprotokoll vom 28.3.1996). Wenn
die Beklagten sich die Vertriebsmethode zu Nutze machen (Neugeschäft mit Bausparverträgen und Krediten,
dies belegt die Notiz B2 vom 26.1.1990, X Anlage 4.1 Nr. 4), dann müssen sie auch für sämtliche
arglistige Täuschungen des Vertriebes nach §§ 123 Abs. 2 BGB einstehen. Für den Fall einer
arglistigen Täuschung kommt es nicht darauf an, in welchem Pflichtenkreis der Anlagevermittler tätig
wird, denn andernfalls wäre die neue Rechtsprechung des BGH zur Haftung der Bank für unrichtige
Mieteinnahmen (die betreffen das Anlageobjekt und gehören zum Pflichtenkreis der Verkäuferin und
nicht der Bank) unverständlich (jetzt Urteil vom 17.10.2006, XI ZR 205/05).

144

Die Pflichtenkreisrechtsprechung führt nur im Regelfall, nämlich bei gutverdienenden, steuerberatenen
Kapitalanlegern, die wegen ihrer hohen Steuerbelastung nach Steuersparmöglichkeiten suchen und die sich daraus
ergebenden Risiken nach ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen auch tragen können, zu
einer interessengerechten Risikoverteilung zwischen Kreditnehmer und Bank. Dies gilt aber dann nicht, wenn –
wie im vorliegenden Fall - Gering- oder Durchschnittsverdiener, die bis zur streitgegenständlichen Kapitalanlage
aus ihren Einkünften kein (oder zumindest kein nennenswertes) Vermögen bilden konnten und auch nicht
gebildet haben und die zudem eine absolut gesehen geringe Steuerbelastung zu tragen haben, im Wege des
Strukturvertriebes mit erheblichen Vertriebskosten belastete, vollständig fremdfinanzierte Eigentumswohnungen
aufgeschwatzt bekommen, bei denen die Kredithöhe und das Risiko in keinem vernünftigen Verhältnis
zu ihren Einkünften und ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen steht und ihnen jegliche
Liquiditätsreserven – soweit sie überhaupt vorhanden sein sollten – rauben.

145

Es gibt keinen vernünftigen Grund und es ist deshalb ungerecht, dass ein Kaufinteressent einer Immobilie
oder eines Immobilienanteils im Rahmen eines Steuerspar- oder Geldanlagemodells (Fondanteil oder Eigentumswohnung),
dem das Anlageobjekt von dem Vertreiber mittels eines Prospektes vorgestellt wird (Hinweispflicht bei
Innenprovisionen von mehr als 15% so BGH III ZR 359/02) anders behandelt werden soll als derjenige dem das
Objekt durch eine mündliche Beratung anhand eines Berechnungsbeispiels – wie vorliegend –
vorgestellt wird (keine ungefragte Hinweispflicht so BGH V ZR 66/06). Der in der Entscheidung des BGH vom
13.10.2006 (V ZR 66/06) für diese Differenzierung genannte Grund, dass der Käufer einer Immobilie
keinen Anspruch auf den Erwerb zum Verkehrswert hat, gilt für jede Kapitalanlage (Fondsanteil oder Eigentumswohnung)
und jede Vertriebsform. Dass ein Vermittler bei einem persönlichen Gespräch/Beratung über ihm
bekannte Innenprovisionen von mehr als 15% schweigen darf ein Prospekt über dieselbe Tatsache hingegen
ausdrücklich hinweisen muss, leuchtet nicht ein. Beide Vertriebsmethoden dienen dem Zweck, den Kapitalanleger
zum Erwerb der Eigentumswohnung oder des Fondsanteils zu bewegen. Bei beiden Vertriebsmethoden ist das Informationsdefizit
des Kapitalanlegers identisch und jeder Kapitalanleger ist gleich schutzwürdig. Bei einem persönlichen
Gespräch besteht zwar anders als bei einem anonymen Vertrieb durch einen Prospekt die Möglichkeit Fragen
zu stellen. Dieser Aspekt rechtfertigt aber keine Ungleichbehandlung, weil nach dem nächstliegenden
Verständnis eines durchschnittlichen Erwerbers die Vorstellung ausgeschlossen ist, in dem Gesamtaufwand
könnten so außergewöhnliche Gewinnspannen für den Verkäufer stecken, dass die Rentabilität
oder der Wert der Anlage von vorneherein in Frage gestellt sein könnte (BGH III ZR 290/04). Es fehlt somit ein
Anlass, dem Vermittler entsprechende Fragen zu stellen. Hinzu kommt, dass die Kammer davon überzeugt ist, dass
die vor Ort den Erwerbern gegenüber auftretenden Abschlussvermittler bestrebt waren, die Innenprovisionen, die
als solche für jedermann (auch die Vermittler und Erwerber) erkennbar nicht die Gegenleistung für die
Schaffung von Sachwerten darstellen und Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und
Rentabilität der Kapitalanlage ermöglicht hätten (BGH NJW 2004, 1732 (1734), den "Erwerbern"
gegenüber nicht aufzudecken und keinen Argwohn oder Zweifel zu wecken (wegen der Einzelheiten der Begründung
wird auf die nachfolgende Begründung der Arglist verwiesen). Gerade deshalb besteht nach dem Grundsatz von Treu
und Glauben die Verpflichtung, für die Entscheidung besonders wichtige Umstände (dazu zählt eine
Innenprovision von mehr als 15%, weil sie die Rentabilität oder der Wert der Anlage von vorneherein in Frage
gestellt sein könnte (BGH III ZR 290/04)) ungefragt zu offenbaren. Es geht hier letztlich um die Offenbarung
von vorhandenem Wissen der Vermittler, welches für die Entscheidung der Kapitalanleger unabhängig von der
Art der Kapitalanlage von ausschlaggebender Bedeutung ist. Dieses Wissen darf ein redlicher Makler nach dem Grundsatz
von Treu und Glauben nicht zurückhalten zumal dem hier betroffenen Personenkreis (geschäftsunerfahrene
Kapitalanleger mit eher kleinen, allenfalls mittleren Einkommen) eine nähere Prüfung der Werthaltigkeit
bei derart komplexen Anlageentscheidungen kaum möglich wenn nicht sogar unmöglich ist.

146

Für eine Gleichbehandlung beider Vertriebsmethoden spricht schließlich auch der Umstand, dass keine
vernünftige Differenzierung der unterschiedlichen Hinweispflichten möglich ist, wenn bei in einem
persönlichen Gespräch ein Prospekt, der keinen Hinweis auf die Innenprovisionen von mehr als 15%
enthält, ganz oder teilweise übergeben oder vorgelegt wird.

147

Die Vermittler (sowohl I & C als auch deren Untervermittler) handelten arglistig. Arglist erfordert einen
Täuschungswillen, der gegeben ist, wenn der Handelnde die Unrichtigkeit seiner Angaben kennt und weiß,
dass der andere Teil durch die Täuschung zur Abgabe einer Willenserklärung bestimmt wird, das heißt
dass dieser bei wahrheitsgemäßer Erklärung nicht oder nur zu anderen Bedingungen abgeschlossen
hätte. Insoweit genügt bedingter Vorsatz, nämlich die Vorstellung, die unrichtige Erklärung
könne möglicherweise für die Willensbildung des anderen Teils von Bedeutung sein (Palandt §
123 Rn. 11). Diese Voraussetzungen liegen vor.

148

Die Vermittler kannten die von ihnen mit den Verkäuferinnen vereinbarten und von den Verkäuferinnen
an sie auch gezahlten Innenprovisionen. Sie handelten auch mit Täuschungswillen.

149

Sämtliche Beteiligte, auch für die vor Ort den Erwerbern gegenüber auftretenden Abschlussvermittler
waren bestrebt, die gesamten Kaufnebenkosten, die einschließlich Innenprovisionen mindestens 30 % des
Kaufpreises betrugen und die als solche für jedermann (auch die Vermittler und Erwerber) erkennbar nicht
die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellen und Rückschlüsse auf eine geringere
Werthaltigkeit des Objekts und Rentabilität der Kapitalanlage ermöglicht hätten (BGH NJW 2004,
1732 (1734), den "Erwerbern" gegenüber nicht aufzudecken. Allen gemein war das Wissen, dass bei
Aufdeckung der erheblichen, im Kaufpreis versteckten Innenprovisionen die Erwerber möglicherweise vom Kauf
abgehalten hätten werden können. Diesbezüglichen Argwohn gerade angesichts des potentiellen
Erwerberklientels (nicht geschäftserfahrene Kapitalanleger mit eher kleinen, allenfalls mittleren Einkommen)
nicht entstehen zu lassen, war ersichtlich Motivation der scheinbar vollständigen Offenlegung aller
"weichen Kosten", die an Notar und die I & C Gruppe zu zahlen waren. Insoweit greift auch der
mögliche Einwand nicht, offengelegt seien nur die "vom Erwerber unmittelbar selbst" zu zahlenden
Provisionen. Nach Überzeugung des Gerichts belegt die gesamte Gestaltung des Vertriebes der Eigentumswohnungen
("I & C verkauft alles wie z.B. Emden und Nordenham, weil auch für solche Objekte der Markt geschaffen
wird" Zitat aus dem Ergebnisprotokoll der Besprechung vom 28.3.1996) und die Art und Weise der Finanzierung
(Vollfinanzierung des Kaufpreises und aller Kosten, geringe Anfangsbelastung, die Erwerber mussten nur die ihnen
vorgelegten Formulare unterschreiben und sich in keiner Weise aktiv um die Finanzierung kümmern), dass es
allen Beteiligten (Vermittler, Verkäufer, Beklagte) ohne Rücksichtnahme auf die Interesses der Erwerber
allein darauf ankam, ihre Umsatzinteressen durchzusetzen und keinerlei Argwohn oder Zweifel bei den Erwerbern zu
wecken. Belegt wird diese Feststellung zudem durch folgende Urkunden und Indizien:

150

1.

151

Notiz B2 vom 26.1.1990 (X Anlage 4.1 Nr. 4)

152

Darin heißt es unter anderem wie folgt:

153

"Was die Frage der Provisionen angeht, machte ich Herrn I2 darauf aufmerksam, dass diese ja nicht den
Deckungskostenbetrag der B schmälern und er daher dieser Frage nicht mit solchem Nachdruck nachsetzen sollte.
Im Übrigen wies ich darauf hin, dass wir uns an der Allwo nicht mit 30 % beteiligen mussten, von unserer
Vorarbeit abgesehen, wenn wir dann "nur gerecht" bedient würden. Ich ... äußerte aber
meine Erwartung, dass wir etwas gerechter als gerecht behandelt werden sollten. Ich sähe mich zunehmend
kritischer Fragen nach dem Sinn des B-Engagements gegenüber, so dass ich sehr dafür wäre,
wenn die Herren I & C Volumen bekommen könnten, da dies die einzige Schiene sei, über die
wir überhaupt etwas von der B hätten. Die übrigen, so gerecht behandelten Partner, bringen
uns nichts. ..."

154

2.

155

Ergebnisprotokoll B2 vom 9.4.1996 über die Besprechung vom 28.3.1996 (X Anlage 4.2 Nr. 5)

156

Darin heiß es unter anderem wie folgt:

157

"Er (B2) stellt klar, dass die B hervorragende Produkte liefert, die I & C Gruppe erstklassig
vertreibt und einen ausgefeilten Service für die Kunden auch in der Zeit nach Durchführung des Kaufes
bietet. Was ganz besonders aus der Sicht des Finanzierers wichtig ist, ist die Tatsache, dass man sich stets
mit besonderem Engagement um Störfälle kümmert. Von den inzwischen rd. 4.400 durch die C3finanzierten
Wohnungen sind kaum welche in eine Zwangsversteigerung geraten und wenn, habe die Gruppe die Wohnungen unter
Inkaufnahme finanzieller Einbußen übernommen. Es läge im allseitigen Interesse, über
Abwicklungen zu verfügen, die keinerlei "Rauch" in der Öffentlichkeit aufsteigen ließen.

158

Er hebt weiter hervor, dass sowohl die I & C Gruppe als auch die B wechselseitig stets voneinander
profitieren, was auch so bleiben soll. Dies liegt ganz besonders auch im Interesse der C3, deren Beteiligung
an der B nur dann dem Bausparkassengesetz entspricht, wenn sie aus dieser Verbindung Nutzen für das
Bausparerkollektiv in Form von Neugeschäft ziehen kann.

159

.......

160

Um die direkte Vergleichbarkeit zu gewährleisten, stellt die M der J exakt 20 % zur Verfügung,
woraus die direkt dem Vertrieb zuzuordnenden Kosten finanziert werden.

161

......

162

Zu dem immer wieder angesprochenen Thema der Abgabepreise führt Herr U aus, dass I & C freilich den
maximalen Preis anstrebe. Die B muss aber als Kaufmann den Marktpreis ausloten und ihren Abgabepreis danach
ausrichten. Bekommt die Fa. I & C aber höhere Preise, so muss man bei B annehmen, man habe sich
verschätzt, oder "sie nehmen dem Kunden zuviel ab". Wir kalkulieren für die B ein möglichst
großes Stück aus dem Kuchen.

163

Nach langer Diskussion merkt Herr I an, dass die B I & C nicht verstehen kann und erinnert daran, dass
der Markt für die Immobilien zu dem von I & C geforderten Preis ohnehin nicht vorhanden ist sondern
erst im Beratungsgespräch gemacht werden muss.

164

....

165

Die Herren U und E erkennen den Wunsch auf eine Mehrerlösabrede an. Sie meinen aber, dass mit der
30 %igen Gesamtbelastung der Wohnungen mit Weichkosten die Schallgrenze erreicht ist. Andernfalls
leidet das B-Produkt darunter. ......"

166

Unerheblich ist, dass diese Urkunden nicht unmittelbar die streitgegenständlichen Vertragsschlüsse
betreffen, denn daraus ergibt sich deutlich die allgemeine Geschäftspraxis von I & C insbesondere deren
Egoismus und Gewissenlosigkeit.

167

Festzuhalten bleibt damit zunächst, dass den Vermittlern eine arglistige Täuschung der Kläger
zu Last fällt.

168

Die Anlagevermittler und I & C waren für die Beklagten wegen der Zusammenarbeit in institutionalisierter
Art und Weise (dazu später) auch keine Dritte nach § 123 Abs. 2 BGB.

169

Wissensvorsprung

170

Die eine eigene Aufklärungspflicht auslösende Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen
Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer, Fondsinitiatoren oder die von ihnen beauftragten
Vermittler und die Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, die Finanzierung der Kapitalanlage
vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurden und die Unrichtigkeit der Angaben nach den Umständen
des Falls evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung
geradezu verschlossen (BGH XI ZR 6/04 Rn 52).

171

Erforderlich ist zunächst, dass zwischen den Verkäufern, den von ihren beauftragten Vermittlern und der
finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer
Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben, oder sich
daraus ergeben, dass von den eingeschalteten Vermittlern - von der Bank unbeanstandet – Formulare des
Kreditgebers benutzt wurden, oder daraus, dass die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt
Finanzierungen von Eigentumswohnungen desselben Objekts vermittelt haben (BGH XI ZR 6/04 Rn. 53). Diese
Voraussetzungen liegen vor. Zwischen den Beklagten, B und I & C bestand unstreitig seit 1990 eine
ständige Geschäftsbeziehung und ein gemeinsames Vertriebskonzept (BGH XI ZR 6/04 Rn. 59). Dies
ergibt sich auch aus dem Gutachten X insbesondere der Anlage 4.1 Nr. 4. Die Beklagten finanzierten unstreitig
den Erwerb zahlreicher Eigentumswohnungenen in einem Objekt. Allein vor dieser Kammer sind mehr als 200
Verfahren rechtshängig gewesen (80) bzw. noch rechtshängig (120). Die Gesamtzahl überschreitet 5000.

172

Dass die Finanzierung der Kapitalanlage vom Vermittler angeboten wurde ist dann anzunehmen, wenn der Kreditvertrag
nicht aufgrund eigener Initiative des Kreditnehmers zustande kommt, der von sich aus eine Bank zur Finanzierung
seines Erwerbgeschäftes aussucht, sondern deshalb, weil der Vertriebsbeauftragte dem Interessenten im
Zusammenhang mit den Anlage- oder Verkaufunterlagen einen Kreditantrag des Finanzierungsinstitutes vorgelegt
hat, das sich zuvor dem Verkäufer gegenüber zur Finanzierung bereit erklärt hatte (BGH XI ZR 6/04
Rn. 54). Dies war vorliegend der Fall. Sämtliche Verträge wurden durch I & C und deren Untervermittler
angebahnt. Der Vermittler legte den Klägern das Darlehensantrags- und die Bausparantragsformulare der Beklagten
vor (Darlehens- und Bausparanträge Anlagen A3 und B19 (Muster)). Einen persönlichen Kontakt zwischen
den Parteien gab es nicht. Von den Klägern ging keinerlei Initiative aus. Die Art und Weise der Finanzierung
durch die Beklagten war vorab zwischen I & C, der Verkäuferin und der Beklagten zu 1 abgesprochen.

173

Von einer evidenten Unrichtigkeit der Angaben der Vermittler ist dann auszugehen, wenn sie sich objektiv als
grob falsch dargestellt haben, so dass sich aufdrängt, die kreditgebende Bank habe sich der Kenntnis der
Unrichtigkeit und der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGH XI ZR 6/04 Rn. 55). Auch dies ist
vorliegend der Fall.

174

Dahinstehen kann in diesem Zusammenhang die unsubstantiierte und im Hinblick auf die oben zitierten Urkunden
zumindest schwer nachvollziehbare Behauptung der Beklagten, ihnen (wem genau?) sei zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses
nicht bekannt gewesen, ob und in welcher Höhe für Vermittlung des konkreten von der Klägerseite
erworbenen Immobilienobjektes eine Verkaufprovision – kaufpreiserhöhend – bezahlt worden sei,
weil ihnen (wem genau?) die zwischen I & C und den Verkäuferinnen geschlossenen Vertriebsvereinbarungen
nicht bekannt gewesen seien. Es fehlt jeglicher konkreter Vortrag zur Organisation des internen Ablaufes und
Informationsaustausches und dazu, welcher Mitarbeiter der Beklagten an der Vorbereitung und dem Abschluss der
Darlehensverträge im Allgemeinen und im streitgegenständlichen Fall beteiligt war und welche Kenntnisse
jeder von ihnen hatte. Auf ihren unsubstantiierten Vortrag sind die Beklagten mit Verfügung vom 11.9.2006
ausdrücklich hingewiesen worden. Die Beklagten müssen sich die Kenntnisse ihrer Hilfspersonen auch der
selbständigen Vermittler, entsprechend § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen (BGH NJW 2004 S. 2156, NJW
1992, S. 899; Palandt § 166 Rn. 6, 6a, 8). Selbst wenn entgegen der vorgenannte Gründe zugunsten der
Beklagten unterstellt wird, dass ihr Vortrag hinreichend substantiiert ist und aus welchen Gründen auch immer
eine Kenntniszurechnung ausscheidet, ist davon auszugehen, dass den Beklagten die von den Verkäuferinnen
gezahlten Provisionen und das Verschweigen derselben bekannt war.

175

Wenn den Beklagten diese Umstände nicht bekannt gewesen sein sollten, dann haben sie sich der Kenntnis
geradezu verschlossen, weil sie die erheblichen, in den Kaufpreis einkalkulierten und den Erwerbern unstreitig
nicht aufgedeckten Innenprovisionen nicht übersehen konnten. Aus der Notiz B2 vom 26.1.1990 (X Anlage 4.1
Nr. 4) ergibt sich zweifelsfrei, dass B2 wusste, dass I & C erhebliche und nicht die üblichen Provisionen
verlangten und erhielten, die auf den "Deckungskostenbeitrag" der Verkäuferin aufgeschlagen wurden.
Aus dem Ergebnisprotokoll über die Besprechung vom 28.3.1996 (X Anlage 4.2 Nr. 5) ergibt sich, dass im Beisein
von B2 über Verkäuferprovisionen für I & C von 20 % (M) oder 30 % "Weichkosten" der
Wohnungen der B gesprochen wurde und dies eine bereits bestehende und keine neue Art und Weise der Zusammenarbeit
betraf. Eine Frage hätte genügt, und B2 hätte genau gewusst, welche Provisionen gezahlt werden.
Anhaltspunkte und Gelegenheiten, konkret nachzufragen, gab es nach den oben dargestellten Urkunden genug.

176

Da sich die Beklagten der Kenntnis zumindest geradezu verschlossen haben (die Beklagte zu 2 muss sich nach
§ 166 Abs. 1 BGB die Kenntnis der Beklagten zu 1 zurechnen lassen, weil die Beklagte zu 1 rechtsgeschäftliche
Vertreterin der Beklagten zu 2 war), müssen sie sich nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (der Strukturvertrieb
erfolgte mit Wissen und Wollen und auch im Umsatzinteresse der Beklagten), im Interesse der Effektivierung des
Verbraucherschutzes bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen, die nicht als verbundene Geschäfte behandelt
werden können und um dem in den Entscheidungen des EuGH vom 25.10.2005 (C-350/03 und C-229/04) zum Ausdruck
kommenden Gedanken des Verbraucherschutzes vor den Risiken von Kapitalanlagemodellen Rechnung zu tragen (BGH XI
ZR 6/04 Rn. 50) auch so behandeln lassen, wie bei positiver Kenntnis (vgl. dazu auch BGH NJW 1999, 423, 2000, 952
und 2001, 1721).

177

Die zahlreichen weiteren Pflichtverletzungen, die die Kläger den Beklagten vorwerfen, können damit
dahinstehen.

178

Schaden

179

Welcher Schaden unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss erstattungsfähig ist, richtet
sich angesichts der Vielgestaltigkeit, in der eine Verletzung vorvertraglicher Pflichten in Betracht kommen kann,
nach der Ursächlichkeit des schadensstiftenden Verhaltens für den eingetretenen Schaden im Einzelfall.
Da die Grundlage eines solchen Schadensersatzanspruchs enttäuschtes Vertrauen ist, geht er in der Regel auf
Ersatz des sog. negativen Interesses; d.h. der Geschädigte ist so zu stellen, wie er ohne das schadensstiftende
Verhalten des anderen Teils stehen würde (BGH Urteil vom 16.5.2006 XI ZR 6/04 Rn. 61, BGH, NJW-RR 1997, 144,
NJW 1981, 2050 = WM 1981, 689 (690) m.w.Nachw. Palandt § 311 Rn. 24, 42, 57). Steht fest, dass die benachteiligte
Partei im Falle pflichtgemäßer Aufklärung einen für sie ungünstigen Vertrag nicht
abgeschlossen hätte, so kann sie Rückgängigmachung des Vertrags verlangen (BGH WM 1982, 960f.).
Der durch die Pflichtverletzung verursachte Schaden liegt dann in der Eingehung des für sie nachteiligen
Vertrags. Bereits der Eingriff in die persönliche Entscheidungsfreiheit begründet den Anspruch auf
Rückgängigmachung des Vertrages (BGH NJW 2005, 2450)

180

Die Beweislast obliegt in diesem Zusammenhang den Beklagten. Wer vertragliche oder vorvertragliche
Aufklärungspflichten verletzt ist beweispflichtig dafür, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem
Verhalten entstanden wäre, denn es besteht eine Vermutung, dass sich der Geschädigte aufklärungsrichtig
verhalten hätte (Palandt § 280 Rn. 39). Die Kläger behaupten, sie hätten den Kaufvertrag und damit
auch die Finanzierungsverträge nicht abgeschlossen, wenn sie zutreffend aufgeklärt worden wären.

181

Die Beklagte haben keine Tatsachen vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass dies unzutreffend ist. Sie sind mit
Beschluss vom 19.6.2006 auf ihre Darlegungslast hingewiesen worden.

182

Festzuhalten bleibt damit, dass die Kläger gegen die Beklagten wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss
einen Anspruch auf Rückgängigmachung des Darlehensvertrages haben.

183

Verjährung

184

Dahinstehen kann die umstrittene Rechtsfrage, ob die Verjährung des Schadensersatzanspruches wegen eines
Verschuldens bei Vertragsschluss kenntnisunabhängig am 31.12.2001 begann und demzufolge Verjährung am
1.1.2005 eintrat (dagegen: Palandt Art 229 § 6 Rn 6, Münchener Kommentar Art 229 § 6 EGBGB Rn 12,
Staudinger, Neubearbeitung 2003, Art 229 EGBGB Rn. 11, Erman 11. Aufl. Vor § 194 Rn. 9; Oberlandesgerichte
Stuttgart (6 U 92/05) und Bamberg NJW 2006, 304; dafür OLG Hamm 5 U 43/00 und 5 U 202/00) und ob die Voraussetzungen
des § 167 ZPO angesichts der erst am 30.11.2005 erfolgten Vorschusszahlung vorliegen. Wenn der vertragliche
Anspruch der Kläger verjährt sein sollte, dann steht ihnen gleichwohl ein Schadensersatzanspruch auf
Rückabwicklung des Darlehensvertrages zu und zwar aus §§ 826, 830 BGB (dazu nachfolgend 1), der
nicht verjährt ist (dazu nachfolgend 2).

185

1.

186

Den Beklagten fällt eine gemeinschaftliche, vorsätzlich sittenwidrigen Schädigung nach §§
826, 830 BGB zur Last, denn eine arglistige Täuschung erfüllt den Tatbestand einer vorsätzlich
sittenwidrigen Schädigung. Das Verschweigen von Umständen ist sittenwidrig, wenn sie dem Vertragspartner
unbekannt sind, nach Treu und Glauben aber bekannt sein müssen, weil sein Verhalten bei den Vertragsverhandlungen
und die von ihm zu treffenden Entscheidungen davon wesentlich beeinflusst werden (Palandt § 826 Rn. 23).

187

Die Vermittler haben die Kläger nach dem oben zu I. Gesagten über die von der Verkäuferin gezahlte
Vermittlungsprovision arglistig getäuscht.

188

Die Beklagten waren Mittäter oder Beteiligte, denn sie haben nach dem oben zu I. Gesagten institutionell
mit den Vermittlern zusammengearbeitet. Nach Überzeugung des Gerichts belegt die gesamte Gestaltung des
Vertriebes der Eigentumswohnungen ("I & C verkauft alles wie z.B. Emden und Nordenham, weil auch für
solche Objekte der Markt geschaffen wird" Zitat aus dem Ergebnisprotokoll der Besprechung vom 28.3.1996) und
die Art und Weise der Finanzierung (Vollfinanzierung des Kaufpreises und aller Kosten, geringe Anfangsbelastung,
die Erwerber mussten nur die ihnen vorgelegten Formulare unterschreiben und sich in keiner Weise aktiv um die
Finanzierung kümmern), dass es allen Beteiligten (Vermittler, Verkäufer, Beklagte) ohne Rücksichtnahme
auf die Interesses der Erwerber allein darauf ankam, ihre Umsatzinteressen durchzusetzen und keinerlei Argwohn oder
Zweifel bei den Erwerbern zu wecken.

189

Dahinstehen kann, ob den Beklagten die Einzelheiten des Vertriebes insbesondere die Verkäuferprovisionen
bekannt waren. Die Tatbeiträge der anderen Mittäter sind jedem Beteiligten zuzurechnen unabhängig
davon, ob er sie in den Einzelheiten gekannt bzw. den Schaden eigenhändig mitverursacht. Nur Exzesse anderer
Mittäter, die vorliegend unzweifelhaft nicht gegeben sind, sind davon ausgenommen (Palandt § 830 Rn. 3).
Selbst wenn den Beklagten nicht alle Umstände bekannt gewesen sein sollten, dann haben sie sich der Kenntnis
bewusst verschlossen, weil sie die erheblichen, in den Kaufpreis einkalkulierten und den Erwerbern unstreitig nicht
aufgedeckten Innenprovisionen nicht übersehen konnten. Diese entlastet sie nach dem Grundsatz von Treu und
Glauben (der Strukturvertrieb erfolgte mit Wissen und Wollen und auch im Umsatzinteresse der Beklagten)
natürlich nicht. Das Gegenteil ist der Fall, denn keine Partei kann sich durch eine arbeitsteilige Organisation
ihrer Haftung entziehen.

190

Zu ersetzen ist das negative Interesse (Palandt § 826 Rn. 15 und Vor § 823 Rn. 17), das heißt
die Kläger können auch hier die Befreiung von den vertraglichen Verpflichtungen verlangen.

191

2.

192

Der Beginn der Verjährung einer unerlaubten Handlung, die vor dem 1.1.2002 begangen worden ist, richtet
sich nach Art 229 § 6 Abs 1 S. 2 EGBGB für die Zeit bis zum 31.12.2001 nach § 852 BGB a F. Danach
beginnt die Verjährung erst mit der Kenntnis von Schädiger und Schaden. Die Darlegung- und Beweislast
für die Kenntnis sowohl vor als auch dem 1.1.2002 trifft die Beklagten (Palandt § 199 Rn 46, Vor 194
Rn 23). Darauf sind die Beklagten mit Beschluss vom 19.6.2006 ausdrücklich hingewiesen worden. Sie haben
habe keine Tatsachen vorgetragen, aus denen sich ergibt, dass die Kläger vor dem 1.1.2002 Kenntnis von den
streitgegenständlichen anspruchsbegründenden Tatsachen insbesondere der arglistigen Täuschung
hatten (vgl. dazu Palandt 61. Aufl. § 852 Rn. 11).

193

Dahinstehen kann, ob die Kläger einen Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrages nach § 3 HWiG
(jetzt §§ 355, 357 BGB) haben, denn dieser Anspruch gewährt keine weitergehenden Ansprüche
als der oben dargestellte Schadensersatzanspruch wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss oder wegen einer
vorsätzlich sittenwidrigen Schädigung.

194

II.

195

Der Klageantrag zu 1 (Zahlung in Höhe von 42.642,80 €) ist nicht begründet.

196

Die Kläger haben zwar nach der unter I. dargelegten Rechtslage dem Grunde nach einen Anspruch auf
Rückgängigmachung des Darlehensvertrages, mithin Rückzahlung ihrer Leistungen. Der streitige
Vortrag der Kläger zur Höhe ihrer Leistungen ist aber unsubstantiiert und nicht unter Beweis gestellt,
worauf die Kläger sowohl in dem Beschluss vom 19.6.2006 als auch mit Verfügung vom 11.9.2006
ausdrücklich hingewiesen worden sind.

197

Die Kläger behaupten, sie hätten "Darlehenszinsen" in Höhe von 501,68 € x 85
Monate mithin 42.642,80 € gezahlt (Blatt 151). Dieser Vortrag ist evident ins Blaue hinein aufgestellt
und falsch. Er sollte die Beklagten lediglich zur sehr umfangreichen, zeit- und arbeitsaufwendigen Darstellung
aller Zahlungen der Kläger veranlassen, wozu sie nicht verpflichtet sind (Zöller § 138 Rn 8).
Der von den Klägern behauptete monatliche Betrag übersteigt die ursprünglich vereinbarten Zinsen
(814,00 DM = 416,19 €). Er lässt sich auch nicht durch eine Addition mit den monatlichen Sparraten
erklären, weil diese nicht gleich blieben sondern anstiegen, die Bausparleistungen Gegenstand des Antrages
zu 5 sind und die Addition nicht den streitgegenständlichen Betrag ergibt. Hinzu kommt, dass unstreitig
Zahlungen – in welcher Höhe auch immer - aufgrund der Vereinbarung über die Mietverwaltung
(im Folgenden Mietpool) erfolgt sind und die Kläger deshalb auch nicht den vollen Betrag in Höhe von
416,19 € an die Beklagten gezahlt haben. Die von dem Mietpool an die Beklagten gezahlten Beträge
sind nicht ersatzfähig (Palandt § 311 Rn. 57), weil es sich insoweit um den Gewinn aus der
Durchführung des Kaufvertrages handelt, die Kläger aber so zu stellen sind, als wenn der Vertrag
nicht zustande gekommen wäre. Der Vortrag der Kläger ist auch nicht in Einklang zu bringen mit der
vereinbarten Zinsfestschreibung. Nach deren Ablauf wurden nicht dieselben Zinsen vereinbart und gezahlt.
Schließlich haben die Kläger für ihre in zulässiger Weise bestrittenen (Zöller §
138 Rn. 8) Zahlungen keinerlei Belege beispielsweise Kontoauszüge vorgelegt.

198

Der Klageantrag zu 2 (Freistellung von Ansprüchen der Beklagten zu 2 durch die Beklagte zu 1)
ist nicht begründet, weil der Beklagten zu 2 nach der unstreitigen Abtretung sämtlicher Ansprüche
aus dem Darlehensvertrag an die Beklagte zu 2 keinerlei Ansprüche gegen die Kläger mehr zustehen worauf
die Kläger mit Beschluss vom 19.6.2006 ausdrücklich hingewiesen worden sind.

199

Der Klageantrag zu 3 (Feststellung, dass der Beklagten zu 1 keine Ansprüche aus dem Darlehensvertrag
zustehen) ist zulässig und begründet.

200

Die Zulässigkeit ergibt sich aus § 256 ZPO (Zöller § 256 Rn 7, 14a), denn das
Rechtsverhältnis ist streitig. Die Beklagte zu 1 berühmt sich eines Darlehensrückzahlungsanspruches
aus abgetretenem Recht. Die Widerklage lässt das Feststellungsinteresse nicht entfallen.

201

Erhebt der Beklagte der negativen Feststellungsklage seinerseits wegen desselben Streitgegenstandes eine
Leistungswiderklage oder eine ausnahmsweise zulässige positive Feststellungsklage, dann besteht das
ursprüngliche Feststellungsinteresse nur solange fort, bis über die neue Klage streitig verhandelt
wurde, diese also nicht mehr einseitig zurückgenommen werden kann. Diese Voraussetzungen liegen nicht
vor, weil die Beklagte zu 1 eine unzulässige positive Feststellungsklage und hilfsweise eine zulässige
Leistungsklage mit anderem Streitgegenstand erhoben hat.

202

Der Widerklageantrag zu 1 ist unzulässig, nachdem die Beklagte zu 1 in der mündlichen Verhandlung
ausdrücklich klargestellt hat, dass das Ziel des Antrages die Feststellung der Unwirksamkeit des Widerrufes
und nicht die positive Feststellung des Fortbestehens des Darlehensvertrages (so hatte die Kammer den Antrag
bis zur mündlichen Verhandlung ausgelegt und darauf auch im Beschluss vom 19.6.2006 hingewiesen) ist.
Nur das Rechtsverhältnis selbst kann Gegenstand der Feststellungsklage sein, nicht aber seine Vorfragen
oder einzelne Elemente (Zöller § 256 Rn. 3). Kein Rechtsverhältnis im Sinne des § 256 ZPO
ist die Wirksamkeit einer Rechtshandlung (BGHZ 37, 331 ff, Zöller § 256 Rn. 5), die im vorliegenden
Fall nach der ausdrücklichen Klarstellung in der mündlichen Verhandlung allein Streitgegenstand ist.

203

Der Streitgegenstand der hilfsweise Leistungsklage auf Rückgewähr der Nettokreditsumme und des
Klageantrages zu 3 auf Feststellung, dass der Beklagten zu 1 keine Darlehensrückzahlungsansprüche
zustehen ist nicht identisch. Streitgegenstand des Widerklageantrages zu 3 ist ein Rückgewähranspruch
gemäß § 3 HWiG (Seite 15 der Widerklage und Sachzusammenhang sowie Stufenverhältnis mit
dem Widerklageantrag zu 1) , Streitgegenstand des Klageantrages zu 3 alle Ansprüche aus dem Darlehensvertrag.

204

Der Antrag ist begründet, weil die Kläger nach dem Oben zu I. Gesagten einen Schadensersatzanspruch
auf Rückabwicklung des Vertrages haben, den sie ihrer Inanspruchnahme entgegenhalten können (BGH XI
ZR 6/04 Rn. 61).

205

Der Klageantrag zu 4 (Feststellung des Annahmeverzuges) ist zulässig und begründet.

206

Das Feststellungsinteresse ergibt sich aus § 756 ZPO (Zöller § 256 Rn. 3, § 756 Rn. 9).
Der Antrag ist nach §§ 295, 298 BGB begründet, weil die Kläger nach dem oben zu I Gesagten
einen Anspruch auf Rückabwicklung des Darlehensvertrages haben und die Beklagten die von ihnen geschuldeten
Leistungen verweigern.

207

Der Klageantrag zu 5 (Abrechnung und Auszahlung des Bausparguthabens) ist unzulässig. Die Stufenklage
und damit die einstweilige Befreiung von der Bezifferungspflicht des § 253 Abs. 2 ist nur zulässig, wo
die Auskunft der Bestimmung des Leistungsanspruchs und nicht der Beschaffung von Informationen zu seiner Durchsetzung
dient (Zöller § 254 R. 2). Die Kläger kennen die von ihnen an die Beklagten geleisteten Zahlungen
und wollen die Beklagte zu 1 mit der Stufenklage lediglich zur sehr umfangreichen, zeit- und arbeitsaufwendigen
Darstellung ihrer Zahlungen veranlassen, wozu sie nicht verpflichtet ist (Zöller § 138 Rn 8).

208

Der Antrag ist auch nicht begründet, weil die Kläger ihren streitigen Schaden nicht dargelegt und
unter Beweis gestellt haben. Es gilt insoweit das zu dem Klageantrag zu 1 Gesagte entsprechend.

209

Der Klageantrag zu 6 (Feststellung der weiteren Ersatzpflicht) ist zulässig und begründet.
Die Kläger haben nach dem oben zu I Gesagten einen Schadensersatzanspruch auf Rückabwicklung. Sie
können den Schaden, der Gegenstand dieses Antrages nicht beziffern, weil die Höhe nicht feststeht,
so dass eine vorrangige Leistungsklage ausscheidet (Zöller § 256 Rn. 7a).

210

Über den hilfsweise gestellten Klageantrag zu 7 (Zahlung des Differenzschadens sowie Neuberechnung
und die sich daraus ergebende teilweise Rückzahlung der gezahlten Zinsen) war nicht zu entscheiden, weil die
Kläger nach dem Oben zu I Gesagten dem Grunde nach einen weitergehenden Schadensersatzanspruch auf
Rückabwicklung der Verträge haben und die Hilfsanträge nur für den Fall gestellt worden sind,
dass dieser Anspruch nicht besteht.

211

Der unzulässige (insoweit wird auf das Oben zu dem Klageantrag zu 3 Gesagte verwiesen) Widerklageantrag
zu 1 (Feststellung, dass der Widerruf unwirksam ist) und die zulässigen Widerklageanträge zu 2
(hilfsweise Feststellung der Zulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus der notariellen
Vollstreckungsunterwerfungserklärung) und zu 3 (äußerst hilfsweise Zahlung des Nettokreditbetrages)
sind nicht begründet, weil die Kläger nach dem Oben zu I Gesagten einen Schadensersatzanspruch auf
Rückabwicklung des Vertrages haben, den sie ihrer Inanspruchnahme entgegenhalten können (BGH XI ZR
6/04 Rn. 61).

212

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO und berücksichtigt das jeweilige Unterliegen der
Parteien. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

213

Der Streitwert in Höhe von 146.158,12 € berechnet sich wie folgt:

214

Klageantrag zu 1 (Nennwert): 42.642,80 €

215

Klageantrag zu 2 und zu 3 (Nettokreditbetrag, da

216

beide Anträge wirtschaftlich identisch sind): 86.387,88 €

217

Klageantrag zu 4: 1.000,00 €

218

Klageantrag zu 5 (Blatt 4): 7.527,44 €

219

Klageantrag zu 6 (1/10 des Nettokreditbetrages): 8.600,00 €

220

Klageantrag zu 7: Es gilt § 45 Abs. 1 S. 2 GKG

221

Widerklageanträge: Es gilt das Additionsverbot wegen wirtschaftlicher Identität
(Zöller § 5 Rn. 8).