Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2018-04-25, Aktenzeichen 5 L 364/18.NW
ECLI:DE:VGNEUST:2018:0425.5L364.18.00

Tenor

Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller vom 22. März 2018 gegen die Ziffer 3 der Verfügungen der Antragsgegnerin vom 13. März 2018 wird angeordnet, soweit darin die Ersatzvornahme der in Ziffer 1 genannten Verpflichtung angedroht worden ist.

Ferner wird die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller gegen die Ziffer 4 der genannten Verfügungen wiederhergestellt.

Im Übrigen wird der Antrag der Antragsteller auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Ziffern 1 und 2 der genannten Verfügungen abgelehnt.

Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens zu ¾ und die Antragsgegnerin zu ¼.

Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 200.000 € festgesetzt.

Gründe

1

Das vorläufige Rechtsschutzgesuch der Antragsteller ist zulässig (A.), in der Sache aber nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet (B.).

2

A. Der ausdrücklich gestellte Antrag der Antragsteller, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Verfügungen der Antragsgegnerin vom 13. März 2018 wiederherzustellen, bedarf zunächst der Auslegung nach § 88 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –. Die Antragsteller begehren die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 2. Alt. VwGO, soweit sie sich gegen die für sofort vollziehbar erklärten Ziffern 1, 2 und 4 in den Bescheiden vom 13. März 2018 wenden. Dagegen hat der Widerspruch gegen die gleichzeitig in Ziffer 3 verfügte Ersatzvornahmeandrohung gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i. V. m. § 20 Ausführungsgesetz zur Verwaltungsgerichtsordnung – AGVwGO – kraft Gesetzes keine aufschiebende Wirkung. Statthaft ist insoweit daher der Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung nach § 80 Abs. 5 Satz 1 1. Alt. VwGO.

3

Die so verstandenen Anträge sind auch ansonsten zulässig, insbesondere sind die Antragsteller als Adressaten belastender Verwaltungsakte antragsbefugt gemäß § 42 Abs. 2 VwGO analog.

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B. Der Antrag ist in der Sache teilweise begründet. Soweit sich die Antragsteller gegen die beiden Grundverfügungen in den Ziffern 1 und 2 in den Bescheiden vom 13. März 2018 wenden, bleibt ihr Antrag erfolglos (dazu I.). Dagegen ist das Begehren gegen die Androhung der Ersatzvornahme in Ziffer 3 teilweise (dazu II.) und hinsichtlich der Kostenanforderung in Ziffer 4 vollständig begründet (dazu III.)

5

I. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Ziffern 1 und 2 in den Bescheiden vom 13. März 2018 ist sowohl formell (dazu 1.) als auch materiell offensichtlich rechtmäßig (dazu 2.). Ferner besteht auch ein besonderes Vollzugsinteresse (dazu 3.).

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1. Die Antragsgegnerin hat in formeller Hinsicht die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Ziffer 1 der Beseitigungsverfügung vom 13. März 2018 ausreichend nach § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO begründet, indem sie u.a. ausgeführt hat, die Anordnung des Sofortvollzuges bezüglich der Ziffern 1 und 2 der Verfügung sei gerechtfertigt, da die Beseitigung von Gefahren für die öffentliche Sicherheit im öffentlichen Interesse liege. Dies gelte insbesondere dann, wenn die Wertigkeit der gefährdeten Schutzgüter besonders hoch einzustufen sei. Da vorliegend zumindest die Gesundheit von Menschen durch die vorhandenen schwach gebundenen Materialien (Amphibol-Asbest) gefährdet sei, reiche nur eine geringe Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts aus, um die Maßnahme zu rechtfertigen. Aus diesem Grund könne nicht bis zum Abschluss eines möglichen Widerspruchsverfahrens gewartet werden. Weiterhin sei hier auch zu berücksichtigen, dass die Brandruine jederzeit einstürzen könne und damit eine erhöhte Faserfreisetzung gegeben wäre. Damit liegt eine auf den konkreten Einzelfall abgestellte und nicht lediglich formelhafte Begründung des besonderen Vollzugsinteresses vor. Ob die von der Antragsgegnerin angeführte Begründung inhaltlich zutreffend ist und die Anordnung der sofortigen Vollziehung zu rechtfertigen vermag, ist im Rahmen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO unbeachtlich; dies ist erst bei der gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO vom Gericht eigenständig vorzunehmenden Interessenbewertung zu erörtern (s. z.B. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 3. April 2012 – 1 B 10136/12.OVG –, BauR 2012, 1362).

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Die Antragsgegnerin hat ferner nicht deshalb verfahrensfehlerhaft gehandelt, weil sie vor der Anordnung der sofortigen Vollziehung der Ziffern 1 und 2 des Bescheids vom 13. März 2018 dem Antragsteller keine Gelegenheit gegeben hat, sich dazu zu äußern. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung im Sinne des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 i. V. m. Abs. 3 Satz 1 VwGO ist kein Verwaltungsakt, sondern eine verfahrensrechtliche Nebenentscheidung zum Verwaltungsakt, so dass § 28 Abs. 1 VwVfG insoweit nicht zugrunde zu legen ist (vgl. z.B. Puttler, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 4. Auflage 2014, § 80 Rn. 80). Eine analoge Anwendung von § 28 Abs. 1 VwVfG kommt mangels Vorliegens einer ungeplanten Regelungslücke gleichfalls nicht in Betracht (s. z.B. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 17. Oktober 2017 – 2 B 11451/17 –, juris).

8

2. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Ziffern 1 und 2 der Verfügung vom 13. März 2018 ist auch in materiell-rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden.

9

Für das Interesse des Betroffenen, einstweilen nicht dem Vollzug der behördlichen Maßnahmen ausgesetzt zu sein, sind zunächst die Erfolgsaussichten des in der Hauptsache eingelegten Rechtsbehelfs von Belang. Ein überwiegendes Interesse eines Antragstellers an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ist in der Regel anzunehmen, wenn die im Eilverfahren allein mögliche und gebotene summarische Überprüfung ergibt, dass der angefochtene Verwaltungsakt offensichtlich rechtswidrig ist. Denn an der Vollziehung eines ersichtlich rechtswidrigen Verwaltungsakts kann kein öffentliches Vollzugsinteresse bestehen. Ist der Verwaltungsakt dagegen offensichtlich rechtmäßig, so überwiegt das Vollzugsinteresse das Aussetzungsinteresse des Antragstellers nur dann, wenn zusätzlich ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts besteht. Kann aufgrund der im Eilverfahren nur möglichen summarischen Überprüfung nicht festgestellt werden, ob der Verwaltungsakt offensichtlich rechtmäßig oder offensichtlich rechtswidrig ist, so beschränkt sich die verwaltungsgerichtliche Kontrolle des Sofortvollzuges des Verwaltungsakts auf die Durchführung einer Interessenabwägung, die je nach Fallkonstellation zugunsten des Antragstellers oder des Antragsgegners ausgehen kann (vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. Mai 2007 – 2 BvR 695/07 –, NVwZ 2007, 1176).

10

Nach diesen Grundsätzen überwiegt vorliegend das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Ziffern 1 und 2 des Bescheids vom 13. März 2018 das private Interesse der Antragsteller, diesen bis zum Abschluss des Hauptsacheverfahrens einstweilen nicht nachkommen zu müssen. Das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung ergibt sich daraus, dass die angefochtenen Ziffern 1 und 2 des Bescheids vom 13. März 2018 offensichtlich rechtmäßig sind und mit ihrer Durchsetzung nicht bis zur Bestandskraft, deren Eintritt noch nicht abzusehen ist, abgewartet werden kann.

11

Rechtsgrundlage für die von der Antragsgegnerin in der Ziffer 1 des Bescheids vom 13. März 2018 verfügte Verpflichtung der Antragsteller zur Vorlage einer schriftlichen Beauftragung eines Fachbetriebes (Auftragsbescheinigung) zum Abbruch und der anschließenden Beseitigung des durch Brand beschädigten Gebäudeteils auf dem Grundstück Flurstück-Nr. …. in Landau ist § 59 Abs. 1 Satz 1 Landesbauordnung – LBauO –. Danach haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, Änderung, Instandhaltung, Nutzung, Nutzungsänderung und dem Abbruch baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 darüber zu wachen, dass die baurechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden; sie haben zu diesem Zweck nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

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Ferner konnte die Antragsgegnerin die Ziffer 2 des Bescheids vom 13. März 2018, in der den Antragstellern aufgegeben wurde, den durch Brand geschädigten Gebäudeteil auf dem Grundstück Flurstücks-Nr. …. restlos durch eine geeignete Fachfirma beseitigen zu lassen, zutreffend auf die Vorschrift des § 82 Satz 1 LBauO stützen. Danach kann die Bauaufsichtsbehörde die nach § 54 Abs. 2 LBauO verantwortlichen Personen verpflichten, eine Anlage, soweit diese nicht genutzt wird und im Verfall begriffen ist, abzubrechen oder zu beseitigen.

13

Die Voraussetzungen für den Erlass der beiden Grundverfügungen liegen nach der allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage hier vor.

14

2.1. Verfahrensrechtliche Bedenken gegen die Ziffern 1 und 2 des Bescheids vom 13. März 2018 bestehen nicht, da die Antragsteller vor Erlass der Bescheide gemäß § 1 Landesverwaltungsverfahrensgesetz – LVwVfG – i. V. m. § 28 Abs. 1 Verwaltungsverfahrensgesetz – VwVfG – mit Schreiben vom 7. Februar 2018 angehört worden sind.

15

2.2. Die in Ziffer 1 des Bescheids vom 13. März 2018 verfügte Verpflichtung der Antragsteller zur Vorlage einer Auftragsbescheinigung zum Abbruch und der anschließenden Beseitigung des durch Brand beschädigten Gebäudeteils auf dem Grundstück Flurstück-Nr. …. in Landau ist nach Auffassung der Kammer ebenso materiell-rechtlich offensichtlich rechtmäßig wie die Aufforderung, den durch Brand geschädigten Gebäudeteil auf dem Grundstück Flurstücks-Nr. …. restlos durch eine geeignete Fachfirma beseitigen zu lassen.

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2.2.1. Zunächst sind die Regelungen in den Ziffern 1 und 2 des angegriffenen Bescheids entgegen der Ansicht der Antragsteller im Sinne des § 1 LVwVfG i.V.m. § 37 Abs. 1 LVwVfG inhaltlich hinreichend bestimmt.

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§ 37 Abs. 1 VwVfG regelt für den Verwaltungsakt allgemeine Bestimmtheitsanforderungen und konkretisiert damit ein die materielle Rechtmäßigkeit eines Verwaltungsakts betreffendes Erfordernis rechtsstaatlicher Verwaltung (Stelkens in: Stelkens/Bonk/ Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz, 9. Auflage 2018, § 37 Rn. 2). Das Bestimmtheitsgebot verlangt, dass der Adressat eines Verwaltungsakts in der Lage sein muss zu erkennen, was von ihm gefordert wird, und zwar in dem Sinne, dass der behördliche Wille keiner unterschiedlichen subjektiven Bewertung zugänglich ist (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 11. Juli 2017 – 5 S 2067/15 –, juris). Zum anderen muss der Verwaltungsakt Grundlage für Maßnahmen zu seiner zwangsweisen Durchsetzung sein können. Im Einzelnen richten sich die Anforderungen nach den Besonderheiten des Einzelfalls, insbesondere nach dem Regelungsgehalt des Verwaltungsaktes und dem mit ihm verfolgten Zweck (BVerwG, Beschluss vom 13. Oktober 2010 – 7 B 50.10 –, juris). Dabei muss sich die „Regelung“ (§ 35 Satz 1 VwVfG) nicht unmittelbar und allein aus dem Entscheidungssatz ergeben. Es reicht aus, wenn sie sich aus dem gesamten Inhalt des Bescheids, aus dem Zusammenhang, aus der von der Behörde gegebenen Begründung oder aus den den Beteiligten bekannten näheren Umständen des Erlasses im Wege einer am Grundsatz von Treu und Glauben orientierten Auslegung unzweifelhaft erkennen lässt (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. April 2001 – 6 C 6.00 –, NVwZ 2001, 1399; OVG Weimar, Beschluss vom 1. September 2000 – 4 ZK0 131/00 –, NVwZ-RR 2001, 212; vgl. zu einer Nutzungsuntersagung auch VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 13. April 2011 – 8 S 668/11 –, juris). Erst wenn auch unter Anwendung der anerkannten Auslegungsgrundsätze keine Klarheit über den Behördenwillen geschaffen werden kann bzw. Widersprüchlichkeiten nicht beseitigt werden können, ist Unbestimmtheit anzunehmen (Stelkens in: Stelkens/Bonk/Sachs, a.a.O., § 37 Rn. 7 m.w.N.). Auf Mehrdeutigkeit beruhende Unklarheiten über den Inhalt des Verwaltungsakts gehen zulasten der Behörde (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 17. Juni 2015 – 13 A 1215/12 –, juris; BVerwG, Urteil vom 27. Juni 2012 – 9 C 7/11 –, juris; VG Berlin, Beschluss vom 20. Februar 2018 – 27 L 546.17 –, juris).

18

Gemessen an diesen Maßstäben sind die Ziffern 1 und 2 der Bescheide vom 13. März 2018 inhaltlich noch hinreichend bestimmt. Die Antragsgegner beschränkt die Verfügungen auf „den durch Brand geschädigten Gebäudeteil“ auf dem Grundstück Flurstück-Nr. ….. Auf diesem Grundstück stehen zwei in Nord-Süd-Richtung aneinander gebaute Gebäude(teile) mit den Hausnummern A-Straße … und A-Straße ….. Dadurch, dass die Antragsgegnerin sich im Betreff der Bescheide vom 13. März 2018 ausdrücklich nur auf die A-Straße … bezogen hat, sind die Antragsteller als Adressaten der Bescheide in der Lage zu erkennen, was von ihnen gefordert wird. Soweit auch in dem Gebäudeteil A-Straße …. Spuren des Brandes zu erkennen sind, ist dieser Gebäudeteil von der Verfügung ausdrücklich nicht betroffen.

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2.2.2. Die Voraussetzungen des § 82 Satz 1 LBauO sind gegeben.

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2.2.2.1. Der „durch Brand beschädigte Gebäudeteil“ A-Straße …. auf dem Grundstück Flurstück-Nr. …. wird nicht genutzt.

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Das Tatbestandsmerkmal „nicht genutzt“ ist im Lichte der Eigentumsgarantie des Art. 14 Grundgesetz – GG – restriktiv auszulegen. Daher reicht es für die Annahme des Vorliegens dieser Tatbestandsvoraussetzung nicht aus, dass die tatsächliche Nutzung einer baulichen Anlage nur für eine kurze Zeitspanne unterblieben ist. Vielmehr muss eine „Nichtnutzung“ i.S. von § 82 LBauO über einen längeren Zeitraum – mindestens über mehrere Jahre hinweg – bestehen (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 22. April 1999 – 1 A 11193/98 –, NVwZ-RR 1999, 718 und Beschluss vom 21. Juli 2015 – 8 A 10516/15.OVG –, NVwZ-RR 2015, 846). Letztlich sind für die Frage, ob eine bauliche Anlage nicht mehr genutzt wird, die Umstände des Einzelfalles maßgeblich (Kerkmann in: Jeromin, LBauO RP, 4. Auflage 2016, § 82 Rn. 5).

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Davon ausgehend wird die hier in Streit stehende bauliche Anlage auf dem Grundstück Flurstück-Nr. …. seit mehr als zweieinhalb Jahren nicht mehr genutzt, nachdem der betreffende Gebäudeteil am 10. Juli 2015 durch einen Brand schwer geschädigt wurde und teilweise eingestürzt ist (s. dazu die Lichtbilder in den Verwaltungsakten sowie der Gerichtsakte). Die Antragsteller, die u.a. das Grundstück Flurstück-Nr. … mit Kaufvertrag vom 24. April 2012 an die …… mbH …verkauft haben, haben auch keine (beabsichtigte) Nutzung geltend gemacht. Vielmehr steht schon seit geraumer Zeit fest, dass der Gebäudeteil A-Straße ... abgerissen werden wird. Die Antragsteller haben hierzu mit der B-SachversicherungsAG vor dem Landgericht Frankenthal am 18. Januar 2017 einen gerichtlichen Vergleich geschlossen, in dem sich die B-SachversicherungsAG verpflichtet hat, den Abbruch zu organisieren und die Kosten zu tragen.

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2.2.2.2. Der durch Brand beschädigte Gebäudeteil A-Straße …. auf dem Grundstück Flurstück-Nr. …. ist auch „im Verfall begriffen“. Dieses Tatbestandsmerkmal ist erfüllt, wenn die bauliche Anlage in ihrer baulichen Substanz beeinträchtigt und eine Vergrößerung der bereits vorhandenen Schäden zu erwarten ist, ohne dass eine völlige Unbrauchbarkeit oder Zerstörung der Bausubstanz eingetreten sein müsste (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 21. Juli 2015 – 8 A 10516/15.OVG –, NVwZ-RR 2015, 846). Die Ursache (z.B. Abnutzung, Brand, Verwitterung, Vernachlässigung) für das Verfallen der baulichen Anlage ist unerheblich (Kerkmann in: Jeromin, a.a.O., § 82 Rn. 6).

24

Danach ist hier von einem Verfall auszugehen. Wie sich aus den in den Verwaltungsakten befindlichen sowie von den Antragstellern und der Antragsgegnerin ergänzend zu den Gerichtsakten gereichten Lichtbildern ergibt, ist die Substanz der von den angefochtenen Verfügungen erfassten baulichen Anlage in der A-Straße …. insgesamt so stark beeinträchtigt, dass eine bloße Instandsetzung – die ohnehin nicht beabsichtigt ist – ausscheidet. Soweit die Antragsteller in diesem Zusammenhang geltend machen, es sei lediglich ein geringfügiger Teil der im Eigentum der Antragsteller stehenden Immobilie nicht erhaltungswürdig, ist dies nicht nachvollziehbar. Sämtliche Fotos der Antragsteller und der Antragsgegnerin sowie die Luftbildaufnahmen auf google.maps sowie http://map1.naturschutz.rlp.de/ kartendienste_naturschutz/ index.php zeigen, dass der gesamte Gebäudekomplex in der A-Straße …. schwer beschädigt ist und nur komplett neu aufgebaut werden könnte. Von einer erhaltenswerten Bausubstanz kann daher keine Rede sein. Vielmehr ist ausweislich der den derzeitigen Zustand der baulichen Anlagen dokumentierenden Lichtbilder anzunehmen, dass eine Zunahme der schon vorhandenen Schäden an der Bausubstanz erwartet werden kann.

25

Darauf, ob die in Streit stehende bauliche Anlage noch standsicher ist, kommt es im Rahmen des § 82 Satz 1 LBauO nicht an. Für den Erlass einer Abbruchverfügung ist es nicht erforderlich, dass von den baulichen Anlagen unmittelbar Gefahren für die Allgemeinheit ausgehen (OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 21. Juli 2015 – 8 A 10516/15.OVG –, NVwZ-RR 2015, 846). Es genügt vielmehr, dass eine Zunahme der schon vorhandenen Schäden an der Bausubstanz erwartet werden kann. Hieran bestehen vorliegend keine ernstlichen Zweifel.

26

2.2.2.3. Die Abbruchverfügung der Antragsgegnerin erweist sich auch als ermessensfehlerfrei, insbesondere auch als verhältnismäßig.

27

(1) Das Abbruchverlangen einer nicht genutzten und im Verfall begriffenen baulichen Anlage stellt sich vor dem Hintergrund, dass § 82 Satz 1 LBauO die Bauaufsichtsbehörde dazu ermächtigt, den Verfallsprozess im Interesse des Orts- und Landschaftsbildes und der Beseitigung städtebaulicher Missstände durch den Erlass einer Abbruchanordnung abzukürzen, nur dann als eine unverhältnismäßige Einschränkung der Eigentumsgarantie in Art. 14 Abs. 1 GG dar, wenn der Verfallsprozess unterbrochen und die Bausubstanz einer Wiederverwendung zugeführt wird. Bloße verbale Absichtsbekundungen des Eigentümers sind dafür allerdings nicht ausreichend (OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 21. Juli 2015 – 8 A 10516/15.OVG –, NVwZ-RR 2015, 846; OVG Niedersachsen, Beschluss vom 15. November 2013 – 1 LA 65/13 –, BauR 2014, 1132). Vielmehr muss sich aufgrund objektiver Umstände die ernsthafte Absicht des Eigentümers feststellen lassen, innerhalb einer angemessenen Zeitspanne die noch vorhandene Bausubstanz zu sanieren und sie einer Wiederverwendung zuzuführen. Solche Anhaltspunkte sind vorliegend von vornherein nicht gegeben, da bereits geklärt ist, dass die Ruine abgerissen werden soll.

28

(2) Die Antragsgegnerin hat die Verfügung zu Recht gegen die Antragsteller gerichtet. Nach § 54 Abs. 2 Satz 1 LBauO ist u.a. die Eigentümerin oder der Eigentümer dafür verantwortlich, dass bauliche Anlagen sowie Grundstücke den baurechtlichen Vorschriften entsprechen. Die Antragsteller sind nach wie vor Eigentümer des Grundstücks Flurstück-Nr. …. und damit taugliche Adressaten der Abbruchanordnung. Sie hatten zwar mit Kaufvertrag vom 24. April 2012 u.a. das Grundstück Flurstück-Nr. …. an die …. verkauft und in § 6 des Vertrages mit der …., für die eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen wurde, vereinbart, dass die Besitzübergabe an dem streitgegenständlichen Teil des Grundstücks zum 31. Dezember 2015 erfolgen sollte. Zur Besitzübergabe kam es im Anschluss an den Brand am 10. Juli 2015 bisher allerdings nicht. Auch haben die Antragsteller gegen das Urteil des Landgerichts Landau vom 1. Februar 2018 in dem Verfahren …., in dem die Antragsteller u.a die Löschung der Auflassungsvormerkung mit der Begründung erwirken wollten, der Kaufvertrag sei rückgängig zu machen, Rechtsmittel eingelegt, so dass zum gegenwärtigen Zeitpunkt offen ist, ob das Eigentum an dem Grundstück überhaupt auf die …. übertragen werden wird. Bei einer rechtsgeschäftlichen Eigentumsübertragung endet die Zustandshaftung des bisherigen Eigentümers erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 30. April 1996 – 10 S 2163/95 –, NVwZ-RR 1997, 267). Diese ist, wie ausgeführt, bisher nicht erfolgt. Die vor den Zivilgerichten geführten Rechtsstreitigkeiten der Antragsteller wegen des Verkaufs des Grundstücks und des Umstands, dass die Baulichkeiten vor der Eigentumsübertragung auf die …. niedergebrannt sind, sind daher für das vorliegende Verfahren irrelevant (vgl. auch VG Neustadt, Beschluss vom 18. Oktober 2017 – 4 L 1103/17.NW – zur abfallrechtlichen Anordnung der Antragsgegnerin gegenüber den Antragstellern, mit Asbest kontaminierte Materialien zu entsorgen).

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(3) Es ist auch nicht ermessensfehlerhaft, den Antragstellern aufzugeben, den Abriss nur durch eine geeignete Fachfirma durchführen zu lassen. Zwar ist der zur Beseitigung Verpflichtete grundsätzlich berechtigt, den Abbruch selbst vorzunehmen oder durch einen Dritten seiner Wahl vornehmen zu lassen. Vorliegend besteht jedoch die Besonderheit, dass in dem streitgegenständlichen Gebäudeteil Baumaterialien verarbeitet wurden, in denen Asbest nachgewiesen wurde (s. dazu u.a. die Ergebnismitteilung Nr. …… der SGS-TÜV Saar GmbH vom 23. Januar 2018 und das Gutachten Nr. …… zur Sanierungsdringlichkeit des Dipl. Bauing. H vom 5. April 2018). In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, in welchem Ausmaß das abzureißende Gebäude mit Asbest belastet ist. Maßgebend ist alleine, dass Asbestprodukte in dem Gebäude vorhanden sind und deshalb der Abbruch nur durch eine geeignete Fachfirma vorgenommen werden darf. Dies folgt aus Nr. 2.4.2. Abs. 3 des Anhangs I zu § 8 Absatz 8 und § 11 Absatz 3 der Verordnung zum Schutz vor Gefahrstoffen (Gefahrstoffverordnung – GefStoffV –), wonach Abbruch-, Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten mit Asbest nur von Fachbetrieben durchgeführt werden dürfen, deren personelle und sicherheitstechnische Ausstattung für diese Tätigkeiten geeignet ist. Bei den Arbeiten ist dafür zu sorgen, dass mindestens eine weisungsbefugte sachkundige Person vor Ort tätig ist. Ferner bestimmt Abs. 4 des genannten Anhangs I zur GefStoffV, dass Abbruch- und Sanierungsarbeiten bei Vorhandensein von Asbest in schwach gebundener Form nur von Fachbetrieben durchgeführt werden darf, die von der zuständigen Behörde zur Ausführung dieser Tätigkeiten zugelassen worden sind. Soweit die Antragsteller geltend machen, der Sachverständige Dipl. Bauing. H habe beim Ortstermin nur festgebundene Asbestprodukte wie Dach- und Fassadenplatten, Lüftungskanäle, Rohrleitungen, Fensterbänke und Arbeitsplatten vorgefunden, ist anzumerken, dass der streitgegenständliche Gebäudeteil durch den Brand schwer beschädigt ist und zumindest nicht ausgeschlossen werden kann, dass im Falle des Abrisses die Asbestverkleidungen weiter beeinträchtigt werden. Das Zerbrechen von Asbestwerkstoffen ist aber geeignet, Asbestfasern freizusetzen. Aus diesem Grund sind die Abbrucharbeiten nur durch eine geeignete Fachfirma durchzuführen.

30

(4) Die Antragsteller können auch nicht mit Erfolg einwenden, die Ermessensentscheidung der Antragsgegnerin sei ermessensfehlerhaft, weil sie finanziell nicht in der Lage seien, den Abriss vornehmen zu lassen. Zwar darf auf der Primärebene auch die fehlende wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines Sanierungspflichtigen in die Ermessenserwägungen eingestellt werden (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13. März 2014 – 10 S 2210/12 –, juris). Ferner hat die Ordnungsbehörde, ordnet sie Sanierungsmaßnahmen an, in der Grundverfügung bereits über die Begrenzung der Kostenbelastung des Zustandsverantwortlichen zu entscheiden, wenn die Kostenbelastung wegen fehlender Zumutbarkeit von Verfassungs wegen begrenzt ist (vgl. BVerfG, Beschluss vom 16. Februar 2000 – 1 BvR 242/91 –, NJW 2000, 2573; BVerwG, Beschluss vom 6. Mai 2006 – 6 C 6.04 –).

31

Hierzu war die Antragsgegnerin vorliegend nicht verpflichtet. Sie geht zwar in dem Bescheid vom 13. März 2018 von einem Betrag in Höhe von 400.000 € aus, der voraussichtlich aufgewendet werden muss, um den Abbruch durchzuführen. Es bestehen aber keine Anhaltspunkte dafür, dass diese Kosten von vornherein außer Verhältnis zu dem Wert des Grundstücks im Innenstadtbereich von Landau stehen. In diesem Zusammenhang ist im Übrigen zu berücksichtigen, dass die Antragsteller gemäß dem vor dem Landgericht Frankenthal am 18. Januar 2017 geschlossenen Vergleich von der B-SachversicherungsAG als Versicherungsleistung einen Betrag von 775.000 € erhalten haben und die Versicherung zusätzlich die Kosten des Abrisses übernehmen wird, muss die Antragsgegnerin auf der Primärebene nicht von einer fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Antragsteller ausgehen. Entsprechende Ermessenserwägungen sind daher nicht erforderlich.

32

(5) Die Abbruchanordnung ist auch verhältnismäßig.

33

Eine Unverhältnismäßigkeit der Abbruchanordnung ergibt sich insbesondere nicht aus der in Ziffer 1 der Verfügungen vom 13. März 2018 gesetzten Frist von sechs Wochen nach Bekanntgabe der Bescheide. Es handelt sich bei dieser Frist um die Einräumung einer Zwangsvollstreckungsabwendungsfrist. Dass dies hier in den Grundverfügungen geschehen ist, auf die die Ersatzvornahmeandrohung in Ziffer 3 der Bescheide vom 13. März 2018 ausdrücklich Bezug nimmt, hat keinerlei Auswirkungen auf die Rechtmäßigkeit der Abbruchanordnung. Denn eine Vollstreckungsfrist kann grundsätzlich auch in der Grundverfügung gesetzt werden (vgl. OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 14. Februar 2011 – 2 M 245/10 –, NVwZ-RR 2011, 667;

Bay. VGH, Beschluss vom 19. November 2008 – 9 CS 08.953 –, juris; Hess. VGH, Beschluss vom 28. Oktober 1997 – 4 UE 3676/95 –, BRS 59 Nr. 206). Die Frage, ob die dem Betroffenen gesetzte Frist angemessen ist, ist allein der Ebene der Vollstreckung zuzuordnen.

34

2.2.3. Die Antragsgegnerin konnte daneben die in Ziffer 1 der Bescheide vom 13. März 2018 verfügte Verpflichtung der Antragsteller zur Vorlage einer schriftlichen Beauftragung eines Fachbetriebes (Auftragsbescheinigung) zum Abbruch und der anschließenden Beseitigung des durch Brand beschädigten Gebäudeteils auf dem Grundstück Flurstück-Nr. …. zu Recht auf § 59 Abs. 1 Satz 1 LBauO stützen. Inhaltlich sind von dieser Ermächtigung alle Maßnahmen gedeckt, die erforderlich sind, um der Überwachungsaufgabe nachzukommen und die Einhaltung des Rechts sicherzustellen. Hier haben die Antragsteller aufgrund der Anordnung in Ziffer 2 der Bescheide vom 13. März 2018 den Abbruch durch eine geeignete Fachfirma vornehmen zu lassen. Um überprüfen zu können, ob es sich um einen geeigneten Fachbetrieb handelt (vgl. Nr. 2.4.2. Abs. 3 und Abs. 4 des Anhangs I zu § 8 Abs. 8 und § 11 Abs. 3 GefStoffV), ist es nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin von den Antragstellern die Vorlage einer Auftragsbescheinigung verlangt. In Bezug auf die den Antragstellern gesetzte Frist von zwei Wochen nach Bekanntgabe des Bescheids gilt das oben zur Abbruchanordnung Gesagte.

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3. Nach Auffassung der Kammer ist auch ein besonderes Vollzugsinteresse in Bezug auf die Ziffern 1 und 2 der Bescheide vom 13. März 2018 gegeben. Dies ergibt sich aus Folgendem:

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Das Gebäude in der A-Straße …. ist, wie aus den zahlreichen Lichtbilder deutlich wird, erheblich beschädigt und als einheitlicher Baukörper nicht mehr vorhanden. Es sind erst am vergangenen Wochenende wieder Bauteile eingestürzt. Die Brandruine kann in ihrem jetzigen Zustand nicht mehr bloß instandgesetzt werden und muss daher ohnehin abgerissen werden. Insofern ist die vorliegende Konstellation nicht vergleichbar mit den Fällen, in denen gemäß § 81 Satz 1 LBauO die Beseitigung einer intakten Bausubstanz angeordnet wird. Dort besteht ein öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung einer Beseitigungsanordnung, die mit der Vernichtung wesentlicher Bausubstanz verbunden ist, grundsätzlich nicht, da der Sofortvollzug in unangemessener Weise das Ergebnis des Hauptsacheverfahrens vorwegnimmt. In der Regel vermögen im Rahmen des § 81 Satz 1 LBauO nur konkrete Gefahren für Leib, Leben, Gesundheit oder bedeutende Sachwerte die sofortige Vollziehung einer Beseitigungsanordnung zu rechtfertigen. Da vorliegend aber feststeht, dass der streitgegenständliche Gebäudeteil nicht wieder instandgesetzt werden kann, sondern abgerissen werden muss, bevor ein neues Bauwerk errichtet werden kann, ist losgelöst von der Frage, in welchem Umfang die Brandruine mit Asbestprodukten belastet ist, im Interesse des Orts- und Landschaftsbildes und der Beseitigung städtebaulicher Missstände kein plausibler Grund dafür ersichtlich, mit dem Abbruch bis zum Abschluss des Hauptsacheverfahrens zuzuwarten. Die Interessenabwägung muss daher hier zu Lasten der Antragsteller ausfallen.

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II. Soweit sich die Antragsteller ferner gegen die gegen die Androhung der Ersatzvornahme in Ziffer 3 der streitgegenständlichen Bescheide wenden, ist der Antrag dagegen teilweise begründet.

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1. Da es sich bei dem Verlangen, die schriftliche Beauftragung eines Fachbetriebs vorzulegen, nicht um eine vertretbare Handlung handelt, scheidet der Erlass einer auf § 66 i.V.m. § 63 Landesverwaltungsvollstreckungsgesetz – LVwVG – gestützten Ersatzvornahmeandrohung als taugliches Zwangsmittel aus. Insofern war diesbezüglich die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller anzuordnen.

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2. Im Gegensatz dazu bestehen an der Rechtmäßigkeit der Androhung der Ersatzvornahme in Bezug auf die Ziffer 2 der Bescheide vom 13. März 2018 keine ernstlichen Zweifel.

40

Wird die Verpflichtung, eine Handlung vorzunehmen, deren Vornahme durch einen anderen möglich ist (vertretbare Handlung), nicht erfüllt, so kann die Vollstreckungsbehörde gemäß § 63 Abs. 1 LVwVG auf Kosten des Vollstreckungsschuldners die Handlung selbst ausführen oder einen anderen mit der Ausführung beauftragen. Das Zwangsmittel der Ersatzvornahme ist gemäß § 66 Abs. 1 Satz 1 LVwVG vorher schriftlich anzudrohen. Die Androhung hat zur Erfüllung der Verpflichtung eine angemessene Frist zu bestimmen (§ 66 Abs. 1 Satz 3 LVwVG). Wird die Ersatzvornahme angedroht, so sollen in der Androhung die voraussichtlichen Kosten angegeben werden (§ 66 Abs. 4 LVwVG). Die schriftliche Androhung ist zuzustellen (§ 66 Abs. 6 Satz 1 LVwVG).

41

Die Voraussetzungen der §§ 63 i.V.m. 66 LVwVG sind hier gegeben.

42

Die den Antragstellern aufgegebene Verpflichtung in der Ziffer 2 der Bescheide vom 13. März 2018, den durch Brand geschädigten Gebäudeteil auf dem Grundstück Flurstück-Nr. …. restlos durch eine geeignete Fachfirma beseitigen zu lassen, knüpft nicht an die Verpflichtung in der Ziffer 1 des genannten Bescheids an, die Auftragsbescheinigung vorzulegen, sondern hat eigenständige Bedeutung, so dass die Antragsteller aus der gegenwärtigen Rechtswidrigkeit der Ziffer 3 i.V.m. Ziffer 1 nicht auf die Rechtswidrigkeit der Ziffer 3 i.V.m. Ziffer 2 schließen können.

43

Die den Antragstellern gesetzte Frist ist angemessen. Die Frist ist so zu bemessen, dass es dem Pflichtigen möglich und zumutbar ist, seine Verpflichtung bis zu ihrem Ablauf zu erfüllen (Troidl in: Engelhardt/App/Schlatmann, VwVG VwZG, 11. Auflage 2017, § 13 VwVG Rn. 3). Zwar haben die Antragsteller angegeben, es sei ihnen nicht möglich, innerhalb der ihnen gesetzten Frist von sechs Wochen eine geeignete Fachfirma zu finden. Jedoch hat die Antragsgegnerin drei Angebote von Firmen eingeholt, die bereit wären, den Abbruch zeitnah vorzunehmen. Gegebenenfalls können sich die Antragsteller dieser Firmen bedienen. Eine Unzumutbarkeit kann die Kammer jedenfalls nicht erkennen.

44

III. Soweit sich die Antragsteller schließlich gegen die für sofort vollziehbar erklärte Kostenanforderung in Ziffer 4 der Bescheide vom 13. März 2018 wenden, ist ihr Antrag begründet.

45

Ohne näher darauf einzugehen, ob die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Ziffer 4 der Bescheide vom 13. März 2018 rechtmäßig ist, fehlt es jedenfalls an der materiellen Rechtmäßigkeit der Kostenanforderung.

46

Rechtsgrundlage für die Kostenanforderung ist § 63 Abs. 2 Satz 1 LVwVG. Danach kann bestimmt werden, dass der Vollstreckungsschuldner die voraussichtlichen Kosten der Ersatzvornahme im Voraus zu zahlen hat. Diese Befugnis trägt dem Interesse der Vollstreckungsbehörde Rechnung, wegen der Kosten nicht in Vorlage treten zu müssen; ferner verstärkt sie den Druck auf den Betroffenen, der von ihm geforderten Handlung nachzukommen.

47

Zu den Kosten der Ersatzvornahme zählen grundsätzlich alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Ersatzvornahme entstanden sind. Hier hat die Antragsgegnerin verfügt, dass die Antragsteller den Betrag in Höhe von 400.000 € nach Ablauf der Frist aus Ziffer 1 oder ggf. Ziffer 2 dieser Verfügung zu überweisen hätten, sofern sie „den Verpflichtungen nach Ziffer 1 oder Ziffer 2 dieser Verfügung nicht fristgerecht nachkommen sollten“. Da, wie oben ausgeführt, die Androhung der Ersatzvornahme in Bezug auf die Ziffer 1 der Bescheide vom 13. März 2018 offensichtlich rechtswidrig ist, ist die Antragsgegnerin nicht befugt, bei Nichterfüllung der Ziffer 1 durch die Antragsteller diesen aufzugeben, einen Betrag in Höhe von 400.000 € zu überweisen. Ungeachtet dessen wäre ein Betrag in Höhe von 400.000 € für das Nichtvorlegen einer Auftragsbescheinigung unverhältnismäßig. Soweit die Antragsgegnerin in ihrem Schriftsatz an das Gericht vom 20. April 2018 ausgeführt hat, sie stelle klar, dass die Ziffer 4 der Bescheide vom 13. März 2018 sich nur auf die voraussichtlichen Kosten der Ersatzvornahme nach Ziffer 2 beziehe, führt dies nicht zu einer anderen rechtlichen Bewertung. Die inhaltliche Änderung eines erlassenen Verwaltungsakts kann nicht durch bloße „Klarstellung“ in einem gerichtlichen Eilverfahren erfolgen, sondern muss durch Änderung des Verwaltungsakts im behördlichen Verfahren vorgenommen werden.

48

Infolgedessen braucht die Kammer sich nicht mehr mit der Frage auseinanderzusetzen, ob die Antragsgegnerin aus fiskalischen Interessen hier rechtlich zulässig die sofortige Vollziehung der Ziffer 4 anordnen durfte (vgl. dazu VG Neustadt/Wstr., Beschluss vom 4. September 2009 – 3 L 736/09.NW –, juris).

49

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus den §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 3 Nr. 2, 63 Gerichtskostengesetz – GKG – i. V. m. den Ziffern 1.5, 1.7.2 und 9.5. des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit vom Juli 2013. Die Kammer hält es für sachgerecht, vorliegend von einem Hauptsachestreitwert von 400.000 € auszugehen, der sich an den von der Antragsgegnerin geschätzten Abrisskosten orientiert. Dieser Betrag ist gemäß Ziffer 1.5 des genannten Streitwertkatalogs im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes auf die Hälfte zu reduzieren. Die von den Antragstellern in Ziffer 1 der Bescheide vom 13. März 2018 ferner geforderte Auftragsbescheinigung bleibt, da sie unmittelbar mit der Ziffer 2 zusammenhängt, streitwertmäßig ebenso außer Betracht wie die Zwangsmittelandrohung in Ziffer 3 der Bescheide vom 13. März 2018 (s. Ziffer 1.7.2 des o.g. Streitwertkatalogs). Die Ziffer 4 steht letztlich ebenfalls in unmittelbarem Zusammenhang mit der Ziffer 2, so dass sie nach Ansicht der Kammer nicht streitwerterhöhend wirkt. Jedoch hat sie für die Antragsteller eine maßgebliche eigenständige Bedeutung und muss daher bei der Verteilung der Kosten berücksichtigt werden. Die Kammer hält es danach für angemessen, den Antragstellern ¾ und der Antragsgegnerin ¼ der Kosten des Verfahrens aufzubürden.