Amtsgericht Mönchengladbach (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-08-02, Aktenzeichen 11 C 329/11
ECLI:DE:AGMG2:2012:0802.11C329.11.00

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 16,37 EUR zu zahlen.

Die Beklagten werden weiter verurteilt, die rechte Garage auf dem Grundstück G-straße 70 a in N zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 56 % und die Beklagten gesamtschuldnerisch zu 44 %.

Das Urteil ist vorläufg vollstreckbar. Den Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 400 EUR abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin begehrt von den Beklagten Ersatz für die Behebung von angeblich durch diesen verursachten Beschädigungen an der Wohnung der Klägerin, sowie die Räumung einer Garage.

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Die Beklagten mieteten mit Mietvertrag vom 07.09.1988 (Bl. 5 f. d. A.) die Wohnung der Klägerin in der Q-straße 297 in N an. Im Jahre 2011 wurde das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet und die Wohnung am 08.04.2011 durch die Beklagten an den Hausverwalter, den Zeugen L, übergeben.

4

Am 09.04.2011 erstellte der Zeuge L ein mit „Übernahme/Übergabeverhandlung“ überschriebenes Dokument (Bl. 73 f. d. A.) in dem es u. A. heißt:

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„Wohnzimmer: 7 Steckdosen/Lichtschalter ohne Abdeckung

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…

7

Abstellraum: Vielzahl von Dübeln/Dübellöcher in den Wänden.“

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Hinsichtlich des genauen Inhalts wird auf Bl. 73 f. d. A. verwiesen. Das Dokument ist von dem Zeugen L, nicht jedoch von den Beklagten unterschrieben.

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Mit Schreiben vom 16.04.2011 (Bl. 75 d. A.) stellte die Klägerin weitere Mängel fest und forderte die Beklagten auf,

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„diese Mängel, sowie die bereits aufgeführten Mängel in der Übergabeverhandlung zeitnah zu beseitigen.“

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Der Zeuge L forderte die Beklagten mit Schreiben vom 29.04.2011 auf, die aufgezeigten Mängel zu beseitigen und setzte ihnen hierzu eine Frist bis zum 06.05.2011. Das Schreiben ging den Beklagten am 02.05.2011 zu.

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Die Beklagten mieteten neben der Wohnung für 50 EUR pro Monat auch eine Garage der Klägerin an, ohne insofern einen schriftichen Mietvertrag zu unterzeichnen. Mit Schreiben vom 23.11.2010 (Bl. 97 d. A.) kündigte die Klägerin das Mietverhältnis über die Garage zum 31.12.2011.

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Die Klägerin behauptet, den Mietvertrag über die Garage bereits mit Schreiben vom 06.05.2011 gekündigt zu haben; im Übrigen handele es sich im Kündigungsschreiben vom 23.11.2010 um einen Schreibfeheler, wenn dort zum 31.12.2011 gekündigt worden sei, es sei eine Kündigung zum 31.12.2010 beabsichtigt gewesen.

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Die Klägerin behauptet weiter, die Beklagten hätten sämtliche Steckdosen in der Wohnung entfernt und durch neue Steckdosen ersetzt. Bei ihrem Auszug hätten die Beklagten sodann die von ihnen eingebauten Steckdosen entfernt. Dies hätte zur Folge gehabt, dass sämtliche Steckdosen und Schalter nicht mehr im Haus vorhanden gewesen seien. Es seien lediglich einige Steckdosenlöcher willkürlich mit anderen Elektroinstallationen versehen worden. Sie habe ausweislich der zu den Akten gereichten Rechnung (Bl. 44 f. d A.) zur Behebung der Mängel und zum Einbau neuer Steckdosen und Lichtschalter 559,90 EUR aufwenden müssen. Diesen Betrag habe sie auch bezahlt.

15

Darüber hinaus sei durch die Beklagten die im Badezimmer befindliche Decke entfernt und eine Holzdecke eingebracht worden. Diese sei durch die Beklagten bei ihrem Auszug nicht vollständig entfernt worden, vielmehr hätten die Beklagten die Unterkostruktion der Holzdecke im Objekt belassen. Sie habe sodann eine neue Holzverkleidung angebracht.

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Die Klägerin behauptet außerdem, die Wände der Wohnung seien mit einer Vielzahl von Dübellöchern versehen gewesen. Insbesondere in der Küche und in einem Zimmer im Obergeschloss, dem so genannten „kleinen Zimmer“ oder „Arbeitszimmer“ hätten sich sehr viele Dübellöcher befunden. Die Klägerin legt eine Rechnung der Firma I vor (Bl. 46 f. d. A.) und behauptet, die ausweislich dieser Rechnung gekaufte Farbe habe sie verwendet, um die mit Moltofill gefüllten Dübellöcher zu überstreichen. Hierbei sei es erforderlich gewesen, die gesamte Wand zu überstreichen, ein punktuelles Überstreichen der Dübelöcher sei nicht möglich gewesen.

17

Die Klägerin ist der Ansicht, sie müsse sich einen Abzug „Neu-für-Alt“ nicht entgegen halten lassen, da die durchgeführten Arbeiten notwendig gewesen wären, um einen ordnungsgemäßen Zustand wieder herzustellen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagten zu verurteilen, an sie 788,20 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahen;

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die Beklagten zu verurteilen, die rechte Garage auf dem Grundstück Gstraße 70 a in N zu räumen und an sie herauszugeben.

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Die Beklagten beantragen

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die Klage abzuweisen.

23

Die Beklagten behaupten, sie hätten am 16.05.2011 der Klägerin gegenüber angeboten, die geforderten Arbeiten durchzuführen. Diese habe ihnen jedoch die Tür „vor der Nase zugeschlagen“.

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Das Gericht hat Beweis erhoben gem. Beweisbeschluss vom 23.01.2012 (Bl. 98 d. A.) durch Vernehmung der Zeugen L, O, J und L1. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf Bl. 107 bis 109 und 117 bis 119 d. A. verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist zulässig, aber nur teilweise begründet.

27

1.

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Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Garage aus § 546 Abs. 1 BGB zu.

29

Auf die Frage, ob die Parteien vorliegend einen einheitlichen Mietvertrag über den Wohnraum und die Garage geschlossen haben und die Kündigung des Wohnraumes deshalb die Anmietung der Garage ebenfalls berührte, kommt es nicht an. Denn zumindest hat die Klägerin unstreitig mit Schreiben vom 23.10.2011 das Mietverhältnis über die Garage zum 31.12.2011 gekündigt.

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Diese Kündigung war auch wirksam. Die Kündigungsfrist des § 580 a Abs. 1 Nr. 3 BGB wurde eingehalten. Es kann deshalb dahinstehen, ob bereits zuvor Kündigungen durch die Klägerin ausgesprochen worden sind und ob diese wirksam waren.

31

2.

32

Der Klägerin steht ein Zahlungsanspruch nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang gegen die Beklagten zu:

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a)

34

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung von 16,37 EUR gem. §§ 546 Abs. 1, 280 Abs. 1 BGB gegen die Beklagten aufgrund der von den Beklagten verursachten Dübellöcher.

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Die Beklagten haben ihre Pflicht zur ordnungsgemäßen Rückgabe der Wohnung verletzt, indem sie diese an die Klägerin übergeben haben, ohne zuvor die im Obergeschoß im „Arbeitszimmer“ oder „kleinen Zimmer“ befindlichen und von ihnen verursachten Dübellöcher zu verschließen.

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Die Mietsache ist in dem vereinbarten Zustand zurückzugeben, mangels Vereinbarung in dem Zustand, der dem vertragsgemäßen oder – mangels vertraglicher Festlegung – üblichen Gebrauch entspricht (BGH NZM 2002, 913). Da die Parteien zum Zustand des Objektes im Zeitpunkt der Rückgabe keine vertragliche Regelung getroffen haben, mussten die Beklagten die Wohnung somit in dem Zustand zurückgeben, in der sie sich bei Gebrauchsüberlassung befand. Veränderungen und Verschlechterungen die aus dem vertragsgemäßen Gebrauch resultieren, muss der Mieter nicht beheben.

37

Die Anbringung von Dübellöchern gehört dann nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch, wenn es sich um übermäßig viele Dübellöcher handelt. Ob dies der Fall ist, kommt auf den jeweiligen Sachverhalt unter Berücksichtigung der Nutzungsart der Räume und der Anzahl der bewohnenden Personen an. Voliegend konnte im Hinblick auf das Zimmer im Obergeschloss des Mietobjekts von einem solchen übermäßigen Anbringen von Dübellöchern ausgegangen werden. Der Zeuge L hat anschaulich geschildert, dass der gesamte Raum mit Dübellöchern versehen war. Er schätzte die Anzahl der Dübellöcher auf ca. 50 bis 60 Stück. Ursache der Dübellöcher war nach Einschätzung des Zeugen, dass eine Holzverkleidung ringsum an die Wand gedübelt und bei Auszug entfernt worden sei. Auch die Zeugin O bestätigte diese Einschätzung und sagte aus, 66 Dübelöcher allein im Büro gezählt zu haben.

38

Die Aussagen der Zeugen sind auch glaubhaft. Das Gericht hat insofern berücksichtigt, dass der Zeuge Kartelmeyer als Hausverwalter der Klägerin zwar eine gewisse Nähe zu dieser aufweist; der Zeuge hat in seiner Aussage jedoch keine Belastungstendenzen erkennen lassen; er hat insbesondere ausgesagt, dass er die Anzahl der Dübellöcher in der Küche als „normal“ empfunden habe.

39

Auch die Aussage des Zeugen Innig steht dieser Bewertung nicht entgegen. Das Gericht folgt dieser Aussage nicht. Der Zeuge hat insofern zwar ausgesagt, dass er im „kleinen Zimmer“ nicht viele Dübellöcher gesehen habe; der Zeuge hat jedoch zugleich eingeräumt, dass er die Dübellöcher natürlich nicht gezählt habe. Insofern war zu berücksichtigen, dass der Zeuge J lediglich beim Umzug geholfen hat und dementsprechend kein Interesse am Zustand der Wohnung hatte. Es ist naheliegend, dass dieser deshalb nicht näher auf die Umgebung und insbesondere die Anzahl der Dübellöcher geachtet hat.

40

Die Beklagten wären somit verpflichtet gewesen, die Dübellöcher im Arbeitszimmer bei ihrem Auszug zu verschließen. Da diese Verpflichtung nur eine Nebenpflicht zu der primär bestehenden Rückgabepflicht des § 546 Abs. 1 BGB darstellt, war eine Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels nicht notwendig.

41

Problematisch ist im vorliegenden Fall allerdings die Höhe des Schadensersatzanspruches. Die Klägerin hat als Schaden die Farbe geltend gemacht, die sie verwendet hat, um die mit Moltofill versehenen Dübellöcher zu überstreichen. Auf Nachfrage des Gerichts hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 12.07.2012 klargestellt, dass die in der Rechnung I ausgewiesene Farbe für 32,75 EUR zur Überstreichung der Dübellöcher verwendet worden sei (Sitzungsprotokoll, Bl. 119 d. A.). Insofern ist problematisch, dass die Farbe im Geamtwert von 32,75 EUR offenbar sowohl zum Überstreichen der Dübellöcher in der Küche, als auch zum Überstreichen der Dübellöcher im Arbeitszimmer verwandt worden ist. Die Aufwendungen zur Überstreichung der Dübellöcher in der Küche dürfte indes nicht ersatzfähig sein, da die dort angebrachten Dübel keine übervertragsmäßige Nutzung darstellen. Der Klägerin ist es insofern nicht gelungen, darzulegen, dass in der Küche übermäßig viele Dübellöcher durch die Beklagten angebracht worden sind. Insofern waren auch die Zeugenaussagen nicht ergiebig. Die Zeugin O zählte 14 Dübellöcher, der Zeuge L etwa 10- 15. Dies stellt nicht ohne Weiteres eine übermäßige Anzahl dar, zumal in einer Küche zur Anbringung von Hängeschränken und Arbeitsplatten regelmäßig eine gewisse Anzahl an Dübeln verwendet werden muss.

42

Das Gericht schätzt die Kosten für die Farbe, die für die Überstreichung der Dübellöcher im Arbeitszimmer verwandt worden ist, gem. § 287 BGB auf 16,37 EUR. Mangels anderweitiger Anhaltspunkte ist davon auszugehen, dass für beide Räume annähernd die gleiche Menge an Farbe aufgewandt worden ist und der Betrag deshalb hälftig geteilt werden kann.

43

b)

44

Die Klägerin konnte von den Beklagten bei Auszug nicht die Anbringung neuer Steckdosen verlangen, so dass die Kosten der dafür angefallenen Selbstvornahme nicht zu ersetzen sind.

45

Der Anspruch der Klägerin könnte sich vorliegend allein aus §§ 546 Abs. 1 i. v. m. 281 Abs. 1 BGB aufgrund einer nicht ordnungsgemäßen Rückgabe des Vertragsobjektes ergeben, soweit die Beklagten selbst Steckdosen der Klägerin ausgebaut und vor Rückgabe des Mietobjektes nicht wieder eingebaut haben.

46

Der Mieter muss im Rahmen der Rückgabe, die ihn zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verpflichtet, auch Umbauten und sonstige bauliche Änderungen beheben. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Vermieter den Rückbau selbst vornehmen und unter den Voraussetzungen des § 281 Abs. 1 BGB Schadensersatz verlangen (Schmidt-Futterer – Streyl, Mietrecht, 10. Auflage, 2011, § 546 Rn 48).

47

Vorliegend wurde die Wohnung offenbar ausgestattet mit den erforderlichen Steckdosen im Jahre 1988 an die Beklagten übergeben. Sie wären somit verpflichtet gewesen, die Wohnung auch in diesem Zustand – also ausgestattet mit den ursprünglich darin befindlichen Steckdosen – zurück zu geben. Dies haben die Beklagten nach dem – bestrittenen - Vortrag der Klägerin nicht getan. Auch bei Wahrunterstellung dieses Vortrages ergibt sich ein Anspruch der Klägerin auf Ersatz der nach ihrem Vortrag für die Erneuerung der Steckdosen aufgewandten Kosten in Höhe von 559,90 EUR jedoch nicht. Unabhängig von der Frage, ob die weiteren Voraussetzungen der §§ 546, 281 Abs. 1 BGB gegeben sind, insbesondere, ob vorliegend eine ausreichende Fristsetzung vorlag bzw. eine solche entbehrlich war, liegt ein ersatzfähiger Schaden der Klägerin nämlich nicht vor:

48

Unter Berücksichtigung des Gesichtspunktes „Neu-für-Alt“ ist der Klägerin ein Schaden nicht entstanden. Für den Umfang der Vorteilsanrechnung ist maßgeblich, welche Nutzungsdauer im Zeitpunkt der Schadensverursachung bereits erreicht war. Dabei kommt es nicht nur auf die eigene Mietzeit des Mieters an, vielmehr sind auch die Gebrauchszeiten durch Vormieter einzurechnen. War die durchschnittliche Lebensdauer der jeweiligen Einrichtungen oder Ausstattungsteile der Mietsache bei Eintritt des Schadens bereits überschritten, ist der Mieter nicht zum Schadensersatz verpflichtet. Da die Erneuerung der jeweiligen Teile der Mietsache ohnehin zulasten des Vermieters anstand, ist ein unsachgemäßer Umgang des Mieters nicht mehr kausal für die Notwendigkeit der Ersetzung der Teile (Schmidt-Futterer- Langenberg, Mietrecht, 10. Auflge, 2011, § 538 Rn 373).

49

Schalter und Steckdosen haben eine durchschnittliche Lebensdauer von 15 Jahren (vergleiche insofern Anlage 6 zum „Leitfaden Nachhaltiges Bauen“ des Bundesministriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung). Zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung waren die ursprünglich durch die Klägerin in der Wohnung angebrachten Steckdosen mindestens 22 Jahre alt. Die Lebensdauer der Steckdosen war überschritten, es wäre ohnehin notwendig gewesen, neue Steckdosen anzubringen.

50

c)

51

Auch Ersatz der Materialkosten für die Anbringung einer neuen Deckenverkleidung im Badezimmer kann die Klägerin nicht verlangen.

52

Zwar sind die Beklagten aufgrund der mietvertraglichen Regelung in § 14 grundsätzlich gehalten, auf Verlangen des Vermieters den üblichen Zustand der Wohnung wieder herzustellen, allerdings hat die Klägerin nicht vorgetragen, welcher Schaden ihr konkret entstanden ist. Die Klägerin hat insofern lediglich eine Rechnung der Firma I übersandt und behauptet, die dort aufgeführten und markierten Gegenstände seien zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes erworben worden. Die Klägerin führt hierzu auf Bl. 3 d. A. aus „Es handelt sich zum einen um Acrylfarbe und zum anderen Leistungen, die für das Bad benötigt wurden.“. Das Gericht hat mit Beschluss vom 27.10.2011 (Bl. 87 d. A.) darauf hingewiesen, dass der Vortrag der Klägerin im Hinblick darauf, welche Positionen aus der Rechnung sich konkret auf die vorgenommenen Arbeiten beziehen, zu unsubstantiiert ist. Die Klägerin hat daraufhin nicht weiter Stellung genommen. Mangels Substaniierung des Vortrages, war dieser einer Beweiserhebung nicht zugänglich.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, Nr.11, 711, 709 ZPO.

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Der Streitwert wird auf 1.388,20 EUR festgesetzt.