Amtsgericht Bergheim (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-10-14, Aktenzeichen 29a C 62/09
ECLI:DE:AGBM1:2010:1014.29A.C62.09.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin zu Händen der Verwalterin 4.374,98 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2009 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand

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Der Beklagte ist als Eigentümer der Wohnungen WE ##1 und WE ##2 Mitglied der Klägerin.

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Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zahlungen auf eine vermeintlich am 29.06.2005 beschlossene Sonderumlage in Anspruch.

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Unter dem 18.11.2002 schloss der Beklagte mit der Q-Immobilien GmbH einen Sonderverwaltervertrag. Auf den Verwaltervertrag wird Bezug genommen, vgl. Bl. 159 GA. Diesem liegt die Vollmacht, vgl. Bl. 33 GA, zugrunde.

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Ende 2006 wurde die Zwangsverwaltung für die Wohnungen WE ##1 und WE ##2 angeordnet. Herr P wurde als Zwangsverwalter bestellt.

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Die Klägerin behauptet, in der Versammlung der Wohnungseigentümer am 29.06.2005 sei unter Tagesordnungspunkt 4 eine Sonderumlage beschlossen worden in Höhe von 120.000,00 €. Dies sei wegen dringend durchzuführender Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum erfolgt. Beschlossen worden seien nur die Kosten für die zunächst zur Vermeidung von Gefahren erforderlichen Maßnahmen. Diese Sonderumlage sei sofort fällig gestellt worden. Auf die Wohnung WE ##1 sei ein Betrag von 2.644,56 € entfallen, auf die Wohnung WE ##2 sei ein Anteil von 5.113,92 € entfallen. Diese Beträge seien gegenüber dem Beklagten zum 31.08.2005 fällig gestellt worden.

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Die Klägerin behauptet auf die Sonderumlage für die Wohnung ##1 sei insgesamt ein Betrag in Höhe von 1.387,21 € gezahlt bzw. verrechnet worden, und auf die Sonderumlage für die Wohnung ##2 sei im Wege von Teilzahlungen und Verrechnungen insgesamt ein Betrag von 1.996,25 € gezahlt bzw. verrechnet worden. Auf die durch die Klägerin erstellte Zahlungsaufstellung wird Bezug genommen, vgl. Bl. 24 und 25 GA. Die Kläger behauptet, für die Wohnung ##1 sei demnach ein Restbetrag von 1.257,31 € und für die Wohnung ##2 ein Restbetrag von 3.117,67 €, also insgesamt ein Betrag in Höhe von 4.374,98 €, offen. Auf die von der Klägerin zu den Zahlungen vorgelegten Kontoauszüge, Bl. 27 ff. GA, wird ebenfalls Bezug genommen.

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Die Klägerin ist der Ansicht, die erfolgten Teilzahlungen der Sonderverwalterin Q Immobilien und des Zwangsverwalters Offengeld seien dem Beklagten zurechenbar. Insoweit behauptet sie, der Beklagte habe die Sonderverwalterin Fa. Q Immobilien GmbH in P2 zur Vornahme der Teilzahlungen im Jahr 2006 auf die streitgegenständliche Sonderumlage bevollmächtigt.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie zu Händen der Verwalterin 4.374,98 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2009 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung. Insoweit behauptet er, keinerlei Zahlungen auf die Forderung geleistet zu haben.

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Der Beklagte meint, etwaige Zahlungen der Sonderverwalterin Firma Q Immobilien GmbH und des Zwangsverwalters Herrn P seien ihm jedenfalls nicht zurechenbar.

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We­gen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetra­genen Inhalt der zwischen den Parteien ge­wech­sel­ten Schrift­sätze sowie auf die von ih­nen ein­gereichten Unter­lagen, die zum Gegen­stand der mündli­chen Verhandlung ge­macht worden sind, verwiesen.

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Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 25.03.2010, vgl. Bl. 115 GA, durch Vernehmung des Zeugen P. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 07.10.2010 Bezug genommen, vgl. Bl. 178 f. GA.

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Der Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids ist am 17.06.2009 bei Gericht eingegangen. Am 14.07.2009 wurde der Mahnbescheid dem Beklagten zugestellt.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist begründet. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Zahlungsanspruch in der zuerkannten Höhe.

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I. Der Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Zahlung der auf die Wohnungen ##1 und ##2 entfallenden Sonderumlage ist entstanden gemäß § 16 Abs. 2 WEG in Verbindung mit dem am 29.06.2005 unter Tagesordnungspunkt vier in der Eigentümerversammlung gefassten bestandskräftigen Beschluss.

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In der Eigentümerversammlung vom 29.06.2005 wurde unter Tagesordnungspunkt 4 eine Sonderumlage in Höhe von 120.000,00 € beschlossen.

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Die Klägerin hat durch Vorlage des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 29.06.2005 schlüssig dargelegt, dass der streitgegenständliche Beschluss gefasst wurde.

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Der Beklagte bestreitet diesen Beschluss unzulässiger Weise mit Nichtwissen nach § 138 Abs. 4 ZPO. Eine Erklärung mit Nichtwissen ist gemäß § 138 Abs. 4 ZPO nur über Tatsachen zulässig, die nicht Gegenstand der eigenen Wahrnehmung waren. Eigenen Handlungen und Wahrnehmungen gleichgestellt sind solche von gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Vertretern einer Partei (Musielak; ZP, 7. Auflage, § 138 Rn 17). Die Partei trifft insoweit eine Informationspflicht. Insbesondere im eigenen Unternehmensbereich sind Erkundigungen einzuziehen. Die Q-Immobilien GmbH trat in der Eigentümerversammlung am 29.06.2005 als rechtsgeschäftliche Vertreterin des Beklagten auf. Ausweislich des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.06.2005 nahmen Herr L und Frau D von der Q-Immobilien GmbH an dieser Eigentümerversammlung teil, vgl. Bl. 12 GA. Die Q-Immobilien GmbH war als vom Beklagten beauftragte Sonderverwalterin seiner Eigentumswohnungen WE ##1 und WE ##2 dazu berechtigt, ihn in Eigentümerversammlungen zu vertreten. Gemäß Ziffer 2 j) der dem Verwaltervertrag vom 18.11.2002 als Anlage 1 zugrunde liegenden Vollmacht war die Q Immobilien GmbH berechtigt, den Beklagten bei Eigentümerversammlungen zu vertreten und für ihn das Stimmrecht so auszuüben, dass der Haus- und Grundbesitz in seinem wirtschaftlichen Bestand erhalten und ordnungsgemäß genutzt werden kann, vgl. Bl. 33 GA.

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Darüber hinaus steht fest, dass der Beklagte zumindest im Nachgang zur Eigentümerversammlung Kenntnis von dem Beschluss über die Sonderumlage erlangt hat. Dies ergibt sich bereits aus dem außergerichtlich gewechselten Schriftverkehr, vgl. insoweit z.B. Bl. 48 ff. GA. Der Beklagte selbst legte das Schreiben der Sonderverwalterin Fa. Q Immobilien GmbH vom 17.08.2005, vgl. Bl. 48 ff. GA, vor. Darin wird auf die Sonderumlage, beschlossen am 29.06.2005, Bezug genommen. Zudem trägt der Beklagte selbst vor, er habe mit Schreiben vom 24. Und 29.08.2005 mitgeteilt, dass er die Sonderumlage nicht entrichten werde, vgl. Bl. 45 und 82 GA. Dies setzt denknotwendigerweise voraus, dass er von dem Beschluss über die Sonderumlage vom 29.06.2005 Kenntnis hatte.

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II. Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung der auf die Wohnungen ##1 und ##2 entfallenden Sonderumlage ist durchsetzbar. Er ist insbesondere nicht verjährt gemäß §§ 195, 199 BGB, weil die Verjährung gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB am 08.10.2007 neu zu laufen begann. Gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die Verjährung erneut, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch durch Abschlagszahlung anerkennt. Ein Anerkenntnis i.S.v. § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB ist ein rein tatsächliches Verhalten des Schuldners gegenüber dem Gläubiger, aus dem sich das Bewusstsein vom Bestehen des Anspruchs unzweideutig ergibt (Palandt/ Ellenberger, BGB, 69. Auflage, § 212 Rn 2). Das Anerkenntnis muss vom Schuldner oder einem Vertreter abgegeben worden sein (Palandt/ Ellenberger, BGB, 69. Auflage, § 212 Rn 6). Vorliegend ist ein dem Beklagten zurechenbares Anerkenntnis durch die Zahlungen des Zwangsverwalters am 07.10.2008 gegeben.

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a) Der Zwangsverwalter P zahlte am 07.10.2008 jeweils 500,00 € auf die am 29.06.2005 beschlossene Sonderumlage für die streitgegenständlichen Wohnungen Nr. ##1 und Nr. ##2. Dies steht fest aufgrund der Angaben des Zeugen P in der mündlichen Verhandlung am 07.10.2008. Auf Nachfrage des Gerichts, auf welche Sonderumlage die Zahlungen am 07.10.2008 für die Wohnungen Nr. ##1 und Nr. ##2 erfolgt seien, erklärte der Zeuge P, dass die beiden Zahlungen unter dem 07.10.2008 auf eine Sonderumlage erfolgt seien, die am 29.06.2005 beschlossen worden sei. Die Buchung sei laut seiner Unterlagen am 06.10.2008 erfolgt. Ebenfalls habe er in seinen Unterlagen zwei Zahlungsaufforderungen der Firma Q-Immobilien GmbH bezüglich der Sonderumlage vom 29.06.2005 gefunden. Auf diese habe er gezahlt.

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b) Die Zahlungen des Zwangsverwalters P sind dem Beklagten zurechenbar gemäß § 152 Abs. 1 ZVG. Zwar ist der Zwangsverwalter nicht zur Zahlung auf eine Sonderumlage verpflichtet, wenn der Beschluss über die Sonderumlage vor der Beschlagnahme gefasst worden ist (Dassler/ Schiffhauer/ Engels, ZVG-Kommentar, 2008, § 152 Rn 213).

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Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Zwangsverwalter nicht das Recht zur Zahlung auf eine Sonderumlage hat. Vielmehr sind Zahlungen des Zwangsverwalters auf eine Sonderumlage, die vor Beschlagnahme beschlossen wurde, zurechenbar. Gemäß § 152 Abs. 1 ZVG hat der Verwalter das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestande zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen. Auch die Zahlung auf eine Sonderumlage, die vor der Beschlagnahme beschlossen wurde, stellt eine Handlung dar, die erforderlich ist, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen. Da das Wohngeld seit der WEG Novelle 2007 mit den laufenden Beträgen nunmehr in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erfasst ist, gehört es nicht mehr zu den Ausgaben der Verwaltung gemäß § 155 Abs. 1 ZVG und es gilt die gleiche Handhabung wie bei den öffentlichen Lasten i.S.v. § 156 ZVG. Der Auffassung, dass Sonderumlagen aufgrund der Neuregelung weder über § 156 ZVG noch als Ausgaben der Verwaltung zu begleichen sind, kann nicht gefolgt werden, da sie u.a. der Begründung des Gesetzgebers entgegensteht (Dassler/ Schiffhauer/ Engels, ZVG-Kommentar, § 152 Rn 202). Wären die Zahlungen eines Zwangsverwalters auf eine „alte“ Sonderumlage dem Wohnungseigentümer nicht zurechenbar, hätte dies zur Folge, dass sich die Wohnungseigentümergemeinschaft Rückzahlungsansprüchen ausgesetzt wäre, obwohl für die Wohnungen Nr. ##1 und Nr. ##2 die Zahlungspflicht aus der beschlossenen Sonderumlage bestand.

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c) Die am 08.10.2008 neu begonnene dreijährige Verjährungsfrist i.S.v. § 195 BGB war im Jahr 2009, in dem die Klage – zunächst im Wege eines Mahnverfahrens- erhoben und zugestellt wurde, offensichtlich noch nicht abgelaufen.

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III. Der nicht nachgelassene Schriftsatz des Beklagten vom11.10.2010 bot keinen Anlass zur Wiedereröffnung, da er kein neues entscheidungserhebliches Tatsachenvorbringen enthielt, das eine andere Entscheidung rechtfertigen würde.

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IV. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 269 ZPO. In der Beschränkung in der Klageschrift auf den zuerkannten Betrag liegt eine teilweise Klagerücknahme i.S.v. § 269 ZPO. Im Mahnverfahren hatte die Klägerin einen Anspruch in Höhe von 4.563,98 € geltend gemacht. Im streitigen Verfahren beantragte sie lediglich Verurteilung zur Zahlung von 4.374,98 €. In einer Beschränkung der Klage kann eine Klagerücknahme liegen (Thomas/ Putzo/ Reichold, § 269 Rn 6). Vorliegend ist die Beschränkung als Klagerücknahme auszulegen gemäß §§ 133, 157 BGB analog. Es ist keine Erledigungserklärung abgegeben worden. Auch wurde nichts zu einem erledigenden Ereignis vorgetragen, insbesondere ist nicht dargelegt worden, dass seit dem Mahnverfahren weitere Zahlungen erfolgten. Die im Mahnverfahren erfolgte Zuvielforderung ist verhältnismäßig geringfügig i.S.v. § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO und verursacht auch nur geringfügig höhere Kosten, sodass auch insoweit die Kosten dem Beklagten aufzuerlegen waren.

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V. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 und Satz 2 ZPO.

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VI. Streitwert:

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bis 14.09.2010: 4.563,98 €

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ab 15.09.2010: 4.374,98 €