Landgericht Detmold (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-10-23, Aktenzeichen 10 S 52/13
ECLI:DE:LGDT:2013:1023.10S52.13.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 04.03.2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts Detmold abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits I. und II. Instanz werden der Klägerin nach einem Gegenstandswert von 4.498,20 € auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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I.

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Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Bezahlung von Maklercourtage im Zusammenhang mit der Veräußerung des Einfamilienreihenhauses der Beklagten in D, C-Straße. Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien erster Instanz und der erstinstanzlichen Anträge wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

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Das Amtsgericht hat der Klage nach Vernehmung des Zeugen u im Wesentlichen stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Klägerin habe mit ihrer Nachweisliste vom 21.01.2012 den späteren Käufer des Objektes als Interessenten benannt. Dieser habe das Objekt besichtigt. Sodann sei es rund 4 Monate später zum Kaufvertrag gekommen. Angesichts des zeitlichen Ablaufes spreche die Vermutung für den entsprechenden Kausalzusammenhang. Allein der Umstand, dass die Finanzierung durch die Sparkasse bzw. die Klägerin nicht zustande gekommen sei, führe nicht zu einer abweichenden Beurteilung.

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Gegen dieses Urteil, dass ihr am 07.03.2013 zugestellt worden ist, wendet sich die Beklagte mit ihrer rechtzeitig eingelegten und begründeten Berufung.

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Die Beklagte trägt vor, die von der Klägerin am 23.01.2012 bzw. 21.02.2012 an sie verschickten Kundenschutzlisten reichten nicht aus, um eine Vertragsgelegenheit nachzuweisen. Die Klägerin behaupte selbst nicht, dass eine der in den Listen aufgeführten Personen ein derart konkretes Kaufinteresse gehabt habe, dass sie mit dieser in konkrete Verhandlungen hätte eintreten können. Im Übrigen wiederholt und vertieft die Beklagte ihren erstinstanzlichen Vortrag.

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Die Beklagte beantragt,

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unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Die Klägerin macht unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens im Wesentlichen geltend, sie habe der Beklagten mit den vorliegenden Listen Personen benannt, die sich für ihr konkretes Objekt interessierten, was sich bereits eindeutig aus den Listen selbst ergebe. Dies habe auch die Beklagte so verstanden, da sie die Klägerin gebeten habe, den Zeugen u von der Liste zu streichen.

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II.

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Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg.

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Die Klage ist unbegründet.

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1.

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Der Klägerin steht kein Anspruch auf Bezahlung von Maklerprovision aus § 652 Abs. 1 S. 1 BGB zu.

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Da eine Vermittlungsleistung der Klägerin, die nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nur dann vorliegt, wenn der Makler auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsschlusses einwirkt (vgl. dazu BGH NJW-RR 1997, 884 m.w.N.), hier unzweifelhaft nicht in Betracht kommt, setzt die Begründung des Provisionsanspruches voraus, dass die Klägerin gegenüber der Beklagten eine provisionsauslösende Nachweistätigkeit erbracht hat.

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Der erforderliche Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes erbracht, wenn aufgrund der Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (vgl. BGH NJW 2005, 754; NJW-RR 2009, 1282).

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a)

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Zwar hat das Amtsgericht zu Recht ausgeführt, dass die Klägerin dem Zeugen u ein Exposé bzgl. des streitgegenständlichen Objektes übergeben hat. Nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ist es auch als erwiesen anzusehen, dass der Zeuge u das Objekt mit dem Mitarbeiter Triebke der Klägerin besichtigte.

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b)

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Allerdings ist hier nicht auf das Verhältnis der Klägerin zum Zeugen u, sondern auf das Verhältnis zur Beklagten als Verkäuferin des Objektes abzustellen. Dieser hat die Klägerin lediglich Listen mit verschiedenen Personen, die sie als Interessenten bezeichnete, übersandt. Dies genügt nicht, um eine provisionsauslösende Nachweistätigkeit der Klägerin im Sinne des § 652 Abs. 1 S. 1 BGB anzunehmen.

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c)

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Unverzichtbare, aber auch ausreichende Voraussetzung für einen Nachweis ist dabei, dass der Makler dem Kunden einen möglichen Vertragspartner, der zum Vertragsschluss bereit ist, grundsätzlich mit vollständigem Namen und Anschrift zur Kenntnis bringt und damit auf eine konkrete Vertragsangelegenheit hinweist (vgl. BGH NJW-RR 2010, 1385). Die Verschaffung einer bloßen Ermittlungsmöglichkeit durch Übersendung einer sogenannten Interessentenliste ist dagegen kein Nachweis im Sinne des § 652 Abs. 1 S. 1 BGB (Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, 6. Aufl., Rdnr. 260 m.w.N.).

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Im vorliegenden Fall konnte die Beklagte anhand der ihr übermittelten Liste nicht ohne weiteres erkennen, ob jemand und ggfls. wer von den aufgeführten Personen tatsächlich ein Interesse am Erwerb ihres Objektes hatte. Allein die Überschreibung mit „Nachweisliste“ reicht dafür nicht aus. Es kann auch nicht angenommen werden, dass jeder, der von einem Makler ein Exposé ausgehändigt bekommt, aus der hier maßgeblichen Sicht des Verkäufers ein solch konkretes Interesse an dem Objekt hat, dass der Verkäufer in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner treten kann.

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Gegen die Annahme, dass sämtliche in der Liste aufgeführte Personen ein derart konkretes Interesse hatten, spricht schon, dass die Klägerin in ihre Liste vom 21.02.2012 die X-Zeitung als Interessentin aufgenommen hat. Dass die X-Zeitung ein konkretes Interesse an dem Erwerb des Objektes gehabt haben könnte, wird von der Klägerin selbst nicht vorgetragen und ist auch sonst nicht ersichtlich. Die Kontaktart „Inserat“ deutet vielmehr darauf hin, dass die Klägerin mit der Eintragung nur zum Ausdruck bringen wollte, dass sie ein Zeitrungsinserat aufgegeben hat. Darüber hinaus ergibt sich aus der Liste vom 23.01.2012 im Hinblick auf die Interessenten K und B als Kontaktart „Notiz“. Diese Einträge sind für sich schon nicht verständlich und sprechen nicht dafür, dass es sich bei den aufgeführten Personen um konkrete Interessenten handelte.

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d)

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Die Klägerin hat auch nicht vorgetragen, die Beklagte über die laufenden Gespräche und die Besichtigung mit dem späteren Käufer unterrichtet zu haben. Aus den vorliegenden Listen ergibt sich nicht einmal, dass der Zeuge u das Objekt überhaupt besichtigt hat. Um dieses zu klären, bedurfte es erst der Beweisaufnahme durch das Amtsgericht.

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e)

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All diese Umstände führen dazu, dass die vorgelegten Listen nicht als Nachweislisten hinsichtlich konkreter Kaufinteressenten anzusehen sind. Es handelt sich vielmehr um einen reinen Tätigkeitsnachweis der Klägerin nach Kündigung des Vertrages durch die Beklagte.

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Entscheidend ist, dass die Beklagte anhand der Tätigkeit der Klägerin nicht erkennen konnte, dass der spätere Käufer ein konkreter Interessent war. Dafür hätte sich die Beklagte mit allen in der Liste aufgeführten Personen in Verbindung setzen müssen, ohne sicher zu sein, dass eine von ihnen konkret an dem Objekt interessiert war. Eine derartige Ermittlungstätigkeit ist dem Auftraggeber aber nicht zumutbar (so auch Schleswig-Holsteinisches OLG, Urteil vom 16.06.2000 - 17 U 82/99). Die Benennung eines konkreten Interessenten ist gerade die ureigenste Aufgabe des Nachweismaklers.

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f)

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Dem steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte die Klägerin mit Schreiben vom 04.04.2012 gebeten hat, den Zeugen u von der Liste zu streichen. Das Schreiben ist vor dem Hintergrund, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt schon von einer entsprechenden Inanspruchnahme durch die Klägerin in Bezug auf den Zeugen u ausgehen musste, durchaus nachvollziehbar. Dieses Verhalten der Beklagten kann aber nicht dazu führen, eine Nachweistätigkeit der Klägerin anzunehmen.

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2.

35

Mangels Anspruchs in der Hauptsache stehen der Klägerin auch die geltend gemachten Zinsen und Mahnkosten nicht zu.

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III.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziff. 10, 713 ZPO.