Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1997-04-25, Aktenzeichen 7A D 127/94.NE
ECLI:DE:OVGNRW:1997:0425.7A.D127.94NE.00

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Antragstellerin wendet sich gegen den Bebauungsplan
NH 110 "von-M. -Straße" der Antragsgegnerin.

3

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans erfaßt ein
ca. 200 m x 60 m großes Gelände, das im Ortsteil I. der
Antragsgegnerin liegt und im Norden von der C. straße
sowie im Osten von der von-M. -Straße begrenzt wird.
Unmittelbar an der von-M. -Straße stehen zwei zu
Wohnzwecken genutzte Doppelhäuser, die vor 1900 als Wohnhäuser
für Bahnbedienstete errichtet worden waren. Rund 30 m westlich
dieser Häuser befindet sich das von der Antragstellerin für
einen Lebensmittelmarkt genutzte Gebäude. Dicht neben der
Südseite des westlichen Teils dieses Gebäudes steht ein
Lokschuppen mit zwei großen Toren, in die jeweils ein
Bahngleis hineinführt. Westlich des von der Antragstellerin
genutzten Gebäudes, nördlich der zum Lokschuppen führenden
Gleise, liegt eine ausgedehnte befestigte Freifläche. Sie wird
- ohne daß auf ihr entsprechende Markierungen eingetragen
sind - zum Abstellen von Kraftfahrzeugen, insbesondere von
Kunden der Antragstellerin, genutzt. Der nördliche Bereich
dieser Freifläche wird zur C. straße hin von einer
langgestreckten eingeschossigen Lagerhalle begrenzt, die eine
Länge von rund 60 m und - von der Straße aus gesehen - eine
Tiefe von rund 6 m aufweist sowie ca. 2 bis 3 m von den
Verkehrsflächen der C. straße entfernt ist. Südwestlich
dieser Lagerhalle steht ein zweigeschossiges Flachdachgebäude,
das ehemals zu Bürozwecken genutzt worden war. Westlich
hiervon befindet sich eine Zeile von insgesamt sechs Garagen.
Das sich weiter nach Westen anschließende Gelände ist
unbebaut. Hier verlaufen Bahngleise, die bis ca. 20 m an die
C. straße heranrücken.

4

Bei dem Plangebiet handelt es sich um den östlichen Teil
des ehemaligen Güterbahnhofs von I. , dessen noch
vorhandene Gleisanlagen rund 300 m westlich des Plangebiets
enden und südwestlich des Lokschuppens aus dem Plangebiet
heraus in ausgedehnte Bahnanlagen führen, die südlich des
Plangebiets parallel zur C. straße in West-Ost-Richtung
verlaufen. Die Lagerhalle, das ehemalige Bürogebäude, die
Garagen und die Freiflächen, die zwischen diesen Gebäuden
sowie den Bahngleisen und dem Gebäude der Antragstellerin
liegen, waren bis 1991 von einer Spedition genutzt worden, die
sich 1888 - 18 Jahre nach Eröffnung der "S. " - hier
angesiedelt hatte. Das Gelände im Plangebiet, insbesondere die
ehemals von der Spedition genutzten Gebäude und Freiflächen
standen im Eigentum der Bundesbahn, nunmehr stehen sie im
Eigentum des Bundeseisenbahnvermögens. Für das Plangebiet
besteht kein nach dem BBauG/BauGB aufgestellter Bebauungsplan.
Der südöstliche Teilbereich mit den beiden Wohnhäusern wird
jedoch von dem übergeleiteten Bauzonen-/Baustufenplan der
ehemaligen Stadt O. -I. erfaßt, der für diesen
Bereich - wie für die gegenüberliegenden Seiten der
C. straße und der von-M. -Straße - ein C-II-o-Gebiet
(gemischtes Wohngebiet) festsetzt.

5

Die außerhalb des Plangebiets an der Nordseite der
C. straße stehenden Gebäude werden weit überwiegend zu
Wohnzwecken und teilweise auch als Laden (Antikgeschäft) sowie
für Dienstleistungen genutzt. Nordöstlich des Plangebiets
befindet sich u.a. das Eichamt. Im Nordwesten - beginnend in
einer Entfernung von rund 100 m vom Plangebiet - liegen
ausgedehnte gewerbliche Anlagen (u.a. Metallverarbeitung).
Östlich der von-M. -Straße befinden sich zwischen der
C. straße und den Bahnanlagen Wohnhäuser und ein
Reifenhandel.

6

Zur Ansiedlung des Betriebs der Antragstellerin kam es wie
folgt: Mit Bauschein vom 7. Oktober 1975 wurde dem
Geschäftsführer der Antragstellerin - seinerzeit handelnd
unter der Firma M. & Sohn - die Errichtung einer
Verkaufshalle für Obst und Gemüse genehmigt. Nach den
seinerzeit genehmigten Plänen sollte der Betrieb über eine
neben der Lagerhalle der Spedition zur C. straße
führende Zufahrt erschlossen werden; weiter waren eine
Anbindung an die von-M. -Straße (zwischen den Wohnhäusern
und der C. straße ) sowie an einen Zufahrtsweg
vorgesehen, der südlich der an der von-M. -Straße
gelegenen Wohnhäuser zwischen diesen und einem weiter südlich
gelegenen Stellwerk in die von-M. -Straße einmündet und
insbesondere auch als Zuwegung zum Bahngelände dient. In der
Folgezeit kam es zu Erweiterungen und Umbauten des
Geschäftsbetriebs einschließlich der Zulassung eines
Imbißstands an der zur C. straße ausgerichteten
Nordseite des Gebäudes. Schließlich wurde dem Geschäftsführer
der Antragstellerin mit Bauschein vom 4. September 1991 die
Genehmigung für die Erweiterung des Lebensmittelmarkts und den
Anbau einer Überdachung erteilt. Unter Nr. 20 der Auflagen zur
Baugenehmigung heißt es:

7

"Diese Baugenehmigung beinhaltet den
Umbau und die Erweiterung des
Lebensmittelmarktes für den Verkauf von
Lebensmitteln, Blumen und Torf bei
einer Geschoßfläche von 3.091 qm und
einer Verkaufsfläche im Erdgeschoß von
1.268 qm. Anderweitige Nutzungen sowie
der Verkauf von anderen Sortimenten
sind unzulässig."

8

Mit seinem Bauantrag hatte der Geschäftsführer der
Antragstellerin auch die Nutzungsänderung und Zulassung des
Verkaufs von Non-Food-Artikeln beantragt. Die Angabe "Non-
Food" in der zur Genehmigung gestellten Sortimentsbeschreibung
ist durch Grüneintragung gestrichen. Im genehmigten Lageplan
zur Baugenehmigung vom 4. September 1991 sind insgesamt
98 Stellplätze vorgesehen, davon 40 in dem Freibereich
zwischen dem Gebäude der Antragstellerin sowie der Lagerhalle
und dem ehemaligen Bürogebäude der Spedition. Anläßlich dieses
Baugenehmigungsverfahrens übersandte die Deutsche Bundesbahn -
Bundesbahndirektion F. - als Eigentümerin des von der
Antragstellerin gemieteten Geländes der Stadt B. eine
"Entwidmungsverfügung" vom 29. August 1991. Deren Text
lautet:

9

"Die ehemaligen Lagerplätze im
Bahnhof O. -I. sind für den
Eisenbahnbetrieb nicht mehr
erforderlich. Sie verlieren daher ihre
Eigenschaft als Bundesbahngelände und
gelten mit Wirkung vom 29.8.1991 als
entwidmet.

10

Einen Lageplan der entwidmeten
Bundesbahnanlage ist beigefügt.

11

Die Planfeststellung kann nach § 36
Abs. 2 Bundesbahngesetz
unterbleiben."

12

Dieser Entwidmungsverfügung war ein Lageplan beigefügt, in
dem der westlich und nördlich der an der von-M. -Straße
gelegenen Wohnhäuser befindliche Bereich gelb gekennzeichnet
ist, der im Westen von dem vorhandenen Gebäude der
Antragstellerin mit Ausnahme der südlich hiervon stehenden
Lokhalle begrenzt wird. Die als Parkplätze genutzten
Freiflächen westlich des Gebäudes der Antragstellerin sowie
die Lagerhalle und das Bürogebäude der Spedition sind in
diesem Lageplan nicht als entwidmet gekennzeichnet.

13

Mit Bauvoranfrage vom 3./9. September 1991 beantragte Herr
G. H. beim Bauaufsichtsamt der Antragsgegnerin einen
bauplanungsrechtlichen Vorbescheid für die Umnutzung des
Speditionslagers (unter Verkürzung des Gebäudes auf rd. 50 m
Länge) zu einem Getränkemarkt (Kartoffeln, Blumen,
Gartenbedarf) zuzüglich Leergutlager und überdachter
Stellplatzanlage sowie die Umnutzung des Erdgeschosses des
vorhandenen Speditionsbüros unter Berücksichtigung eines
zusätzlichen Anbaus für einen Handelsbetrieb mit einer
Gesamtnutzfläche (einschließlich Erweiterung) von 695 qm; als
mögliche Sortimente waren angegeben Textil-, Schuh-,
Drogerie-, Baumarkt, Autozubehör oder Verkaufsfläche für
Discounter. Diese Bauvoranfrage, die vom Bauaufsichtsamt der
Antragsgegnerin unter Hinweis auf die anläßlich des
vorliegenden Bebauungsplanverfahrens erlassene
Veränderungssperre negativ beschieden worden war, ist
Gegenstand des beim 7. Senat des erkennenden Gerichts in der
Berufungsinstanz anhängigen Verfahrens 7 A 5844/94.

14

Die Bauvoranfrage war im wesentlichen Anlaß für die
Antragsgegnerin, den im vorliegenden Verfahren angegriffenen
Bebauungsplan aufzustellen. Dieser Bebauungsplan erfaßt das
vorbeschriebene Gelände, mithin die westlich der von-M. -
Straße gelegenen Wohnhäuser, das Verkaufsgebäude der
Antragstellerin, die Gebäude der früheren Spedition
(Lagerhalle, Bürogebäude, Garagen) sowie die sich bis in einen
Bereich 60 m südlich der C. straße erstreckenden
Bahngleise einschließlich des Lokschuppens.

15

Für diesen Bereich enthält der Bebauungsplan folgende
Festsetzungen: Der Bereich der an der von-M. -Straße
gelegenen Wohnhäuser einschließlich des unbebauten
Hintergeländes ist als Mischgebiet mit zweigeschossiger
offener Bauweise und einer Grundflächenzahl von 0,6 sowie
einer Geschoßflächenzahl von 1,2 ausgewiesen. Für den Bereich
des Verkaufsgebäudes der Antragstellerin einschließlich der
nördlich, östlich und südlich hiervon im Plangebiet gelegenen
Flächen, die mit dem in der Entwidmungsverfügung der Deutschen
Bundesbahn vom 29. August 1991 markierten Bereich identisch
sind, setzt der Bebauungsplan ein Sondergebiet "großflächiger
Einzelhandel/VF 1.270 qm" fest. In den textlichen
Festsetzungen zu dieser Gebietsausweisung ist ausgeführt, daß
in dem festgesetzten Sondergebiet eine Gesamtverkaufsfläche
von 1.270 qm nicht überschritten werden darf und daß der
Verkauf folgender Warenarten (Kernsortiment) zulässig ist:

16

1. Nahrungs- und Genußmittel,
2. Wasch- und Reinigungsmittel,
3. Drogeriewaren,
4. Blumen, Samen, Torf.

17

Weiter ist festgesetzt, daß darüber hinaus der Verkauf von
Randsortimenten zulässig ist, wenn diese in einem
Funktionszusammenhang zum Kernsortiment stehen und max. 25 %
der Verkaufsfläche in Anspruch nehmen. Für das Sondergebiet
ist ferner eine Grundflächenzahl von 0,8 und eine Zahl der
Vollgeschosse von 2 als Höchstgrenze festgesetzt. Die maximale
Höhe der baulichen Anlage über NN ist auf 170,00 m begrenzt
und der Bebauungsplan setzt hier als abweichende Bauweise
fest, daß die Bauweise offen sein soll, jedoch sollen
Gebäudelängen bis 60 m zulässig sein. Für das Mischgebiet
treffen die textlichen Festsetzungen Ausschlüsse von
Nutzungsarten, die sich insbesondere auf den Ausschluß von
Einzelhandelsbetrieben sowie bestimmte näher angeführte
Dienstleistungsbetriebe mit "innenstadtrelevantem Charakter"
(Reinigung, Wäscherei, Friseur, Reisebüro, Bank, Sparkasse)
beziehen. Der Bebauungsplan setzt ferner die an die
C. straße und von-M. -Straße unmittelbar
angrenzenden Bereiche der festgesetzten Baugebiete in 2 m
Tiefe als "Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und
sonstigen Bepflanzungen" fest; für diese Flächen enthalten die
textlichen Festsetzungen nähere Umschreibungen der
vorgeschriebenen Anpflanzungen. In den Pflanzflächen befinden
sich ferner Eintragungen für die Standorte von
anzupflanzenden, näher umschriebenen Bäumen. Des weiteren
enthalten die textlichen Festsetzungen Regelungen über die
Fassadenbegrünung von Neubauten. Schließlich ist in einem
Teilbereich der an die C. straße angrenzenden Fläche des
Sondergebiets eine mit einem Gehrecht zugunsten der
Allgemeinheit zu belastende Fläche festgesetzt. Der westlich
des ausgewiesenen, mit der Entwidmungsverfügung
übereinstimmenden Sondergebiets gelegene Bereich, der von der
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans
umgrenzt wird, ist unter der Überschrift nachrichtliche
Übernahme als "Fläche für den überörtlichen Verkehr
(Bahnanlagen)" gekennzeichnet.

18

Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans nahm
folgenden Verlauf:

19

Am 16. Juli 1991 beschloß der Rat der Antragsgegnerin den
Bebauungsplan NH 110 aufzustellen. Der daraufhin erstellte
Vorentwurf wurde in einer Bürgerversammlung vom 15. Juni 1993
den Bürgern vorgestellt und sodann den Trägern öffentlicher
Belange zugeleitet. Dieser Entwurf sah noch vor, daß der
Bereich der von der Spedition benutzten Lagerhalle und des
Speditionsbüros sowie die zum Betriebsgebäude der
Antragstellerin hin gelegenen Freiflächen, die als Parkplatz
genutzt werden, als eingeschränktes Gewerbegebiet ausgewiesen
werden sollte. Der weiter westlich gelegene Bereich von den
Garagen an sowie die im Südwesten des Plangebiets gelegenen
Bahngleise einschließlich des Lokschuppens waren in diesem
Entwurf als Fläche für den überörtlichen Verkehr (Bahnanlagen)
ausgewiesen. Des weiteren war der nunmehr als Mischgebiet
ausgewiesene Bereich mit den an der von-M. -Straße
gelegenen Wohnhäusern gleichfalls als eingeschränktes
Gewerbegebiet ausgewiesen. Zu diesem Vorentwurf führte die
Deutsche Bundesbahn mit Schreiben vom 13. September 1993 aus,
daß vorbehaltlich der endgültigen Stellungnahme nachfolgende
Bedenken gegen den Bauleitplan erhoben würden:

20

"1. Die Ausweisung als
eingeschränktes Gewerbegebiet läuft den
Interessen der Deutschen Bundesbahn
entgegen. Das angesprochene Gelände ist
an den Betreiber eines Fruchtmarktes
vermietet, der eine Bauvoranfrage zur
Erweiterung gestellt hat. Dies ist
jedoch bei einer Ausweisung als
eingeschränktes Gewerbegebiet nicht
möglich.

21

2. Des weiteren werden DB-seitig
auch keine Belastungen auf dem
Flurstück 317 akzeptiert, das unser
Grundeigentum als Gehweg ausweisen
soll. Mit Schreiben der Abteilung Fr 4
vom 13.8.92 wurde der Stadt B.
eine Entwidmung des Geländes für den
Fall in Aussicht gestellt, daß die
Bauvoranfrage des unter 1. erwähnten
Antragstellers positiv beschieden
wird."

22

Mit weiterem Schreiben vom 18. Oktober 1993 führte die
Deutsche Bundesbahn aus, daß die vorgebrachten Bedenken ihre
volle Gültigkeit behielten, und bat darum, dies bei der
weiteren Bearbeitung des Bebauungsplans zu berücksichtigen. In
seiner Sitzung vom 10. November 1993 beschloß der Rat der
Antragsgegnerin, den Vorentwurf in Richtung auf die nunmehr
getroffenen Festsetzungen zu ändern. In der Niederschrift über
die entsprechende Sitzung des Rates ist bezüglich des westlich
des ausgewiesenen Sondergebiets gelegenen Geländes ausgeführt,
daß aufgrund der fehlenden Bereitschaft der Deutschen
Bundesbahn, die Planungsabsicht einer Ansiedlung eines
mittleren oder mehrerer kleinerer nicht wesentlich störender
Gewerbebetriebe mitzutragen, und wegen der fehlenden
Entwidmung der Fläche diese im Planentwurf als Bahngelände
dargestellt würde; unter diesen Umständen sei die vom Pächter
angestrebte bauliche Nutzung der rechtlich als
planfestgestellt zu beurteilenden Flächen tatsächlich nicht
möglich.

23

Die am 23. November 1993 bekanntgemachte Offenlegung des
geänderten Planentwurfs fand vom 6. Dezember 1993 bis
6. Januar 1994 statt. Anläßlich dieser Offenlegung machten die
Antragstellerin und der Bauherr, der die Bauvoranfrage vom
3./9. September 1991 bezüglich der Umnutzung und Erweiterung
der Lagerhalle und des ehemaligen Speditionsbüros gestellt
hatte, Anregungen und Bedenken geltend. Sie trugen
insbesondere vor, mit der beabsichtigten planerischen
Konzeption könnten die Ziele und Zwecke der Bauleitplanung
nicht erreicht werden. Eine Konsolidierung des vorhandenen
Einzelhandelsbetriebs durch Festschreiben auf die
bestandgeschützte Größenordnung sei angesichts der
fortlaufenden Veränderungen im Bereich des Einzelhandels nicht
möglich. Das Plankonzept sei ferner nicht in der Lage, das in
der Planbegründung behauptete negativ wirkende Gesamtbild des
Standorts wesentlich zu verbessern. Eine Verbesserung der
städtebaulichen Situation setze voraus, daß am Standort
angemessen investiert werden könne. Der Bebauungsplan werde
auch nichts an der verkehrlichen Situation im
Einmündungsbereich der von-M. -Straße in die
C. straße ändern. Städtebauliche Mißstände würden durch
eine in der Zukunft nicht auszuschließende angemessene
Erweiterung des vorhandenen Einzelbetriebs und durch das von
dem weiteren Bauherrn beantragte Vorhaben, das zu einer
Komplettierung des Nahversorgungszentrums führen würde, nicht
ausgelöst. Das Planungskonzept berücksichtige zu wenig
öffentliche Interessen an einer verbrauchernahen Versorgung
und an der Sicherung der Schaffung von Arbeitsplätzen im
Zusammenhang mit dem vorhandenen und bestandsgeschützten
Einzelhandelsbetrieb. Die mit dem Planentwurf vorgenommenen
reinen Bestandsfestschreibungen im Sinne einer
Verhinderungsplanung seien keine städtebauliche Rechtfertigung
für den beabsichtigten Plan, geschweige denn für die im
Planentwurf benannten Planungsziele. Die Deutsche Bundesbahn
führte im Rahmen der Anhörung der Träger öffentlicher Belange
mit Schreiben vom 30. Dezember 1993 aus, sie halte an der zum
Vorentwurf abgegebenen Stellungnahme fest. Des weiteren weise
sie noch einmal darauf hin, daß sich die Deutsche Bundesbahn
eine Entwidmung weiteren Geländes dann vorstellen könnte,
"wenn die Bauvoranfrage unseres Mieters positiv beschieden
wird".

24

In seiner Sitzung vom 18. Mai 1994 befaßte sich der Rat der
Antragsgegnerin mit den eingegangenen Bedenken und Anregungen
und wies diese zurück. Ferner beschloß er den Bebauungsplan
mit der beigefügten Begründung vom 6. April 1994 als Satzung.

25

In dieser Begründung ist u.a. die Entstehung und
Entwicklung des vorhandenen großflächigen
Einzelhandelsbetriebs der Antragstellerin dargestellt. Ferner
sind die Inhalte eines von der Antragsgegnerin in Auftrag
gegebenen Gutachtens über den Einzelhandel, die
Dienstleistungen und die Stadterneuerung in den Zentren des
Stadtraums vom Dezember 1990 - J. -Gutachten 1990 - sowie
eines von der Antragstellerin in Auftrag gegebenen und durch
dieselben Gutachter erstellten Gutachtens vom Mai 1991 - J. -
Gutachten 1991 - dargelegt. Im Anschluß an eine Bewertung der
Aussagen und Empfehlungen der Gutachten aus der Sicht der
Stadt heißt es unter "Ziele und Zwecke der Planung":

26

"Die Aufstellung des Bebauungsplanes NH 110
"von-M. -Straße" verfolgt die Zielsetzung,
negative Auswirkungen auf die städtebauliche
Entwicklung und Ordnung des Stadtbezirkes
I. sowie der angrenzenden Stadtbezirke
I. ring und I. zu verhindern, soweit
diese durch bestimmte Vorhaben im Plangebiet
verursacht werden könnten. Insbesondere soll
eine Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung
im Ortszentrum I. und den genannten
Stadtbezirken durch übermäßige
Kaufkraftabflüsse mit daraus resultierenden
Folgeproblemen städtebaulicher und sozialer Art
ausgeschlossen werden. Ebenso sollen künftige
negative Auswirkungen auf die Entwicklung des
Versorgungsbereiches I. -Mitte, der erst in
den letzten Jahren mit erheblichem Einsatz
öffentlicher Mittel eine deutliche Aufwertung
erfuhr, unterbunden werden. Entsprechend den
Empfehlungen der beiden vorliegenden Gutachten
soll konkret die Erweiterung eines im
Plangebiet ansässigen großflächigen
Einzelhandelsbetriebes, aber auch die
Möglichkeit der Ansiedlung von
zentrumstypischen Gütern zur Deckung des
mittel- und langfristigen Bedarfs am Standort
verhindert werden.

27

Mit dem Festschreiben auf eine
Größenordnung, die sich im Rahmen des
Bestandsschutzes bewegt, soll der Betrieb
gleichzeitig an seinem Standort
planungsrechtlich abgesichert werden, um sich
auf dieser Basis konsolidieren zu können.

28

Schließlich ist auch eine Verbesserung der
aus städtebaulicher Sicht unzufriedenstellenden
Situation im Plangebiet selbst Gegenstand der
Planung.

29

Die vorliegende Planung hat darüber hinaus
die Aufgabe, in Verbindung mit anderen bereits
durchgeführten bzw. parallel verlaufenden
Bauleitplanverfahren die planerischen
Bemühungen um die Aufrechterhaltung und weitere
Durchsetzung des räumlich-funktionalen
Zentrenkonzeptes der Stadt B. zu
unterstützen."

30

Hinsichtlich der Ausweisung eines
Sondergebietes für großflächigen Einzelhandel
heißt es bezüglich des Betriebs der
Antragstellerin u.a.:

31

"Eine Erweiterung der Geschoßfläche ist,
auch vor dem Hintergrund einer sachgerechten
Abwägung zwischen öffentlichen und privaten
Belangen (hier: Standortsicherung), nicht
erforderlich und auch nicht vertretbar.
Aufgrund der atypischen Fallgestaltung
(Standortgutachten S. 10, a.a.O.) - bei der die
Größenordnung der Geschoßfläche in Relation zur
Verkaufsfläche weit überwiegt - ist vielmehr
davon auszugehen, daß dem Betrieb innerhalb des
gesetzten Rahmens genügend Möglichkeiten
verbleiben, sich an geänderte Marktbedingungen
anpassen zu können."

32

Zu den Bahnanlagen heißt es weiter in der
Begründung:

33

"Im Rahmen der Beteiligung der Träger
öffentlicher Belange zum vorliegenden
Bauleitplanverfahren hat die Deutsche
Bundesbahn dann aber gegen die im
Bebauungsplanvorentwurf entwickelten
Planungsabsichten der Stadt B. Bedenken
erhoben. Die Angebotsplanung der Stadt, einen
Teil der offensichtlich nicht mehr für
Bahnzwecke benötigten Flächen des
Güterbahnhofes als "eingeschränktes
Gewerbegebiet" auszuweisen, um diese
einschließlich der aufstehenden, ungenutzten
Gebäude einer sinnvollen städtebaulichen
Nutzung zuzuführen, "läuft den Interessen der
Bahn entgegen". Diese liegen in einer
wirtschaftlich bestmöglichen Nutzung der
Fläche, die die Bahn nur dann gewährleistet
sieht, wenn die vorliegende Bauvoranfrage
positiv beschieden wird.

34

Den "Anregungen" der Bahn Folge zu leisten,
würde bedeuten, die eigentlichen Zielsetzungen
der Planung völlig aufzugeben. Andererseits
unterliegen die Flächen, wie bereits oben
erwähnt, weiterhin dem Fachplanungsvorbehalt.
Eine Be- oder Überplanung ohne eine
vorauslaufende Entwidmung der Flächen durch die
Bahn kommt daher ebensowenig in Frage.

35

Aufgrund des geschilderten Sachverhaltes
wird die bisher nicht entwidmete und somit der
Planungshoheit der Stadt entzogene Fläche
nachrichtlich als "Fläche für den überörtlichen
Verkehr (Bahnanlagen)" dargestellt."

36

Die Bezirksregierung B. , der der Bebauungsplan
angezeigt worden war, teilte mit Verfügung vom 15. Juli 1994
mit, die Verletzung von Rechtsvorschriften werde nicht geltend
gemacht. Die Durchführung des Anzeigeverfahrens wurde
daraufhin am 25. August 1994 bekanntgemacht.

37

Parallel zur Aufstellung des Bebauungsplans wurde ein
Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplans betrieben. Die
Änderung des Flächennutzungsplans, die in ihren Darstellungen
- Fläche für Bahnanlagen, Mischgebiet, Sondergebiet
(großflächiger Einzelhandel) - den Inhalten des Bebauungsplans
entspricht, wurde vom Rat der Antragsgegnerin am 18. Mai 1994
beschlossen und von der Bezirksregierung B. am
15. Juli 1994 genehmigt. Die Genehmigung der
Flächennutzungsplanänderung ist gleichzeitig mit dem
Bebauungsplan am 25. August 1994 bekanntgemacht worden.

38

Die Antragstellerin hat am 13. September 1994 den
vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt. Zur Begründung
trägt sie im wesentlichen vor, durch die Entscheidung über den
Bebauungsplan werde vor allem ihr privates Interesse
betroffen, ihren Einzelhandelsbetrieb erweitern zu können. Sie
könne sich gegen den Bebauungsplan insgesamt wenden, da der
Ausschluß bzw. die Einschränkung der Einzelhandelsnutzung
wesentliches Ziel des gesamten Bebauungsplanes sei. Unter
Bezugnahme auf die im Planaufstellungsverfahren vorgebrachten
Anregungen und Bedenken führt sie weiter aus, angesichts der
Festschreibung sowohl der Verkaufsfläche als auch der
Geschoßfläche sei die in der Entwurfsbegründung aufgestellte
Behauptung, im vorhandenen Betrieb blieben innerhalb des
gesetzten Rahmens genügend Möglichkeiten, sich an geänderte
Maßbedingungen anpassen zu können, offensichtlich fehlerhaft.
In materieller Hinsicht sei die Festlegung der Grenzen des
Bebauungsplans mit § 1 Abs. 3 BauGB und dem Abwägungsgebot des
§ 1 Abs. 6 BauGB nicht vereinbar. Die Wahl der Plangrenzen sei
eine Frage des städtebaulichen Erfordernisses und der
sachgerechten Planung. Insoweit sei die Ausweisung des
Plangebiets an dem städtebaulichen Konzept und den Zielen des
Bebauungsplanes zu messen. Eine Verhinderung der Ansiedlung
von Einzelhandelsunternehmen am Standort C. straße /von-
M. -Straße sei zum Schutze der Versorgung der Bevölkerung
benachbarter Ortszentren jedoch nicht erforderlich; eine
Vermeidung von Kaufkraftabflüssen aus diesen Zentren lasse
sich mit dem beschlossenen Bebauungsplan ohnehin nicht
erreichen. Im Hinblick auf die Abgrenzung des Plangebiets sei
es fehlerhaft, daß ein Teil der eisenbahnrechtlich gewidmeten
Flächen im Plangebiet lediglich als Fläche für Bahnanlagen
dargestellt worden seien. Mit der nachrichtlichen Übernahme
der bahnrechtlichen Widmung lasse sich die nach Ansicht der
Antragsgegnerin unerwünschte Ansiedlung eines
Einzelhandelsbetriebs im Plangebiet nicht verhindern, weil die
Deutsche Bundesbahn gegenüber der Antragsgegnerin ausdrücklich
klargestellt habe, daß sie diese Fläche entwidmen werde,
sobald ein positiver Bauvorbescheid für eine
Einzelhandelsnutzung auf diesen Flächen erteilt worden sei.
Mit der Entwidmung dieser Flächen werde die nachrichtliche
Darstellung funktionslos, so daß sich die planungsrechtliche
Zulässigkeit eines solchen Einzelhandelsvorhabens nach § 34
BauGB richte. Ferner verkenne der Plangeber mit der lediglich
nachrichtlichen Darstellung der Widmung seine
planungsrechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten. Die in der
Planbegründung wiedergegebene Auffassung, eine Be- oder
Überplanung ohne eine vorauslaufende Entwidmung der Flächen
durch die Bahn komme nicht in Frage, sei unrichtig. Der
Ausschluß von Einzelhandel am Standort C. straße /von-
M. -Straße zum Schutz benachbarter Stadtzentren wäre
ferner städtebaulich nur nachvollziehbar, wenn er auch
zumindest die gegenüberliegenden Straßenseiten der
C. straße und der von-M. -Straße einbezogen hätte.
Für die befürchteten städtebaulichen Auswirkungen auf die
Ortsmitte von I. sei es völlig unerheblich, ob sich die
Einzelhandelsnutzung diesseits oder jenseits der
C. straße bzw. der von-M. -Straße entwickele.
Entlang der C. straße befänden sich nämlich eine Reihe
weiterer Einzelhandelsnutzungen bzw. die Möglichkeit der
Ansiedlung von Einzelhandel unterhalb der Großflächigkeit.
Deshalb hätten die Grenzen des Plangebiets zumindest diese
gegenüberliegende Straßenseite miteinbeziehen müssen. Eine
Einbeziehung der gegenüberliegenden Straßenseite der
C. straße und von Flächen jenseits der von-M. -
Straße hätte sich auch deshalb angeboten, weil die
Verkehrssituation in diesem Bereich nach Auffassung der
Antragsgegnerin überplanungsbedürftig sei. Von den zur
Bewältigung der Verkehrsprobleme in Erwägung gezogenen
Instrumenten seien nur einige Pflanzgebote geblieben, die nach
der Planbegründung aufgrund des vorhandenen Bestandsschutzes
der Nutzungen ohnehin erst im Zusammenwirken mit künftigen
Bauanträgen im Gebiet zum Tragen kommen könnten. Damit sei
bereits bei Beschluß des Bebauungsplans offensichtlich, daß
auf absehbare Zeit die von der Antragsgegnerin selbst
beschriebenen Verkehrsprobleme ungelöst blieben. Fehlerhaft
sei ferner die Ausweisung des Mischgebiets, die sich
einerseits nicht an der vorhandenen Wohnnutzung orientiere und
andererseits verkenne, daß an dieser Stelle eine Nutzung, die
gleichberechtigt dem Wohnen und dem Gewerbe diene,
städtebaulich nicht vertretbar sei. Da sich die beiden
Wohnhäuser nahezu inselartig zwischen den Gleisanlagen, der
viel befahrenen C. straße und der von-M. -Straße und
dem großflächigen Einzelhandelsbetrieb mit der unmittelbar an
der Grundstücksgrenze vorbeifahrenden Zufahrt befänden, sei
die Ausweisung des Mischgebietes für die beiden Grundstücke
verfehlt. Es sei auch nicht nachvollziehbar, daß durch die
textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans für den Bereich
des Mischgebiets eine untergeordnete Einzelhandelsnutzung
ausgeschlossen werde, während dies auf der anderen
Straßenseite der von-M. -Straße und der C. straße
möglich sei. Ein Verstoß gegen die Erfordernisse des
Abwägungsgebots liege vor, weil es sich um eine unzulässige
Einzelfallplanung handele, bei der der Einzelhandelsbetrieb
der Antragstellerin nicht nur der Anlaß der Planung gewesen,
sondern der Inhalt des Bebauungsplans ausschließlich auf den
vorhandenen Einzelhandel abgestimmt sei. Bei Aufgabe des
Einzelhandelsbetriebs wegen der fehlenden
Erweiterungsmöglichkeiten durch die Antragstellerin würde
sowohl die Sortimentsbeschränkung als auch die Festsetzung des
Maßes der baulichen Nutzung hinfällig. Die Antragsgegnerin
habe es ferner versäumt, die Erforderlichkeit einer so
umfassenden Beschränkung des Einzelhandels am Standort
gutachtlich zu hinterfragen. Ein im Auftrag der
Antragstellerin im Jahre 1994 erstelltes Gutachten zu dem
Thema "Aktualisierung von Entwicklungszielen für ein
Nahversorgungszentrum in B. -V. " - J. -
Gutachten 1994 - komme zu dem Ergebnis, daß die erfolgte
Festschreibung der Verkaufsflächen im gesamten Plangebiet
städtebaulich weder erforderlich noch sinnvoll sei. Mit einer
solchen Festschreibung auf den Bestandsschutz würden derzeit
un- und untergenutzte städtebaulich abträglich wirkende
Gegebenheiten am Mikrostandort festgeschrieben. Der Gutachter
empfehle, derzeit untergenutzte und ungenutzte vormalige
Bahnanlagen, wie sie in unmittelbarer Nachbarschaft zu dem als
Sondergebiet ausgewiesenen Standort im Geltungsbereich des
Bebauungsplans vorhanden seien, durch zentrenergänzende
Angebotsformen wie einen Getränkemarkt oder einen
kleinteiligen Gartenmarkt zu aktivieren. Nach Auffassung der
Gutachter trage die Festschreibung der Antragstellerin auf
einen Bestand von 1.270 qm Verkaufsfläche der Dynamik des
Einzelhandels nicht Rechnung, so daß ein relativer Rückschritt
im Verlauf weniger Jahre zu erwarten sei. Es biete sich nach
Auffassung des Gutachters an, die nach seinem Kenntnisstand
obsoleten Teile des Areals der Bundesbahn durch nicht-
zentrumtypischen Einzelhandel nutzen zu lassen. Soweit sich
die Sortimente auf Vertriebsformen wie einen Getränkemarkt
oder einen kleinteiligen Fachmarkt für Gartenbedarf
konzentrierten, seien städtebauliche Negativfolgen durch
Kaufkraftentzug im Zentrum von I. -Mitte oder O. mit
Sicherheit auszuschließen. Das Gutachten verdeutliche, daß die
Möglichkeiten einer Feinsteuerung des Einzelhandels an diesem
Standort zur Verbesserung der städtebaulichen Situation,
selbstverständlich auch zum Schutze der Belange der
Antragstellerin, nicht eingesetzt worden seien. Stattdessen
habe sich die Antragsgegnerin für eine pauschale
Festschreibung des vorhandenen Bestands und damit auch der
städtebaulich unerfreulichen Situation entschieden, obwohl der
Schutz benachbarter Zentren eine solche pauschale
Bestandsfestschreibung nicht erfordere und die Zukunft des
Einzelhandelsbetriebs der Antragstellerin von angemessenen
Erweiterungsmöglichkeiten abhänge.

39

Die Antragstellerin beantragt,

40

den Bebauungsplan Nr. NH 110 "von-
M. -Straße" der Antragsgegnerin für
nichtig zu erklären.

41

Die Antragsgegnerin beantragt,

42

den Antrag abzulehnen.

43

Sie trägt zur Begründung insbesondere vor, bei der
vorgenommenen Planung handele es sich nicht um einen
Einzelfall, vielmehr sei die Stadt bemüht, flächenmäßig die
Entwicklung von anderen Großmärkten im Stadtgebiet
einzuschränken. Insofern handele es sich um ein sachlich und
zeitlich aufeinander abgestimmtes Gesamtkonzept. Ein solches
Gesamtkonzept entspreche dem Wesen der Bauleitplanung. Diese
solle entsprechend ihrem Ordnungsauftrag dazu dienen, die
weitgehend vom Markt und seinen gesellschaftlichen Kräften
quasi autonom bestimmte städtebauliche Entwicklung zu
kanalisieren. Der Plan sei ferner nicht deshalb fehlerhaft,
weil er das Bahngelände einbeziehe. Nach Auffassung der Stadt
richte sich im Falle einer rechtswirksamen Entwidmung der
Bahnflächen die planungsrechtliche Zulässigkeit eines
Einzelvorhabens nicht nach § 34 BauGB. Der Bebauungsplan im
Bereich nordwestlich des Sondergebiets sei insgesamt als nicht
überbaubar ausgewiesen, weil dort keine der in § 23 Abs. 1
BauNVO genannten Festsetzungen getroffen worden seien. Das
gesamte Gelände, das mit der nachrichtlichen Übernahme als
Fläche für den überörtlichen Verkehr gekennzeichnet sei, sei
daher auf der Grundlage von § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. dem
einschlägigen Bebauungsplan zur Zeit nicht bebaubar. Nach der
maßgeblichen Rechtsprechung sei eine Planung der Gemeinde in
Bezug auf bestehende Anlagen der Bahn nur zulässig, wenn sie
inhaltlich keinen Konflikt mit dem besonderen Charakter der
Bahnanlage auslösten, d.h. deren Zweckbestimmung,
uneingeschränkt dem Bahnbetrieb zur Verfügung zu stehen,
unangetastet ließen. Eine subsidiäre Bauleitplanung komme
nicht in Betracht. Hinsichtlich der Nichteinbeziehung der
gegenüberliegenden Seiten der C. straße und der von-
M. -Straße sei darauf hinzuweisen, daß auch durch das
Zusammenwirken mehrerer kleiner Betriebe im Plangebiet
negative städtebauliche Auswirkungen initiiert werden könnten;
anders verhalte es sich bei der Betrachtung einzelner
kleinerer Einzelhandelsgeschäfte in weiterer Entfernung an der
C. straße . Die Beplanung der hier strittigen Flächen,
die sich im wesentlichen auf die Art und das Maß der baulichen
Nutzung beschränke, treffe keine Aussagen zur Verkehrsplanung,
die in einem größeren räumlichen Zusammenhang zu sehen seien.
Eine lediglich isolierte Betrachtung eines Verkehrsknotens
könne nicht Inhalt des Bebauungsplans von-M. -Straße sein.
Hinsichtlich der Mischgebietsausweisung sei zu
berücksichtigen, daß die vorhandene Wohnnutzung bereits durch
angrenzende Nutzungen und deren Emissionen vorbelastet sei; im
Mischgebiet seien ohnehin nur nicht wesentlich störende
Gewerbebetriebe zulässig, so daß bei deren Ansiedlung im
Mischgebiet keine weitere Beeinträchtigung der verbleibenden
Wohnnutzungen eintreten würde. Bei der Planung handele es sich
schließlich auch nicht um eine unzulässige Einzelfallplanung.
Dies folge aus der Besonderheit der Festsetzung eines
Sondergebiets "großflächiger Einzelhandel". Die Behauptung, es
fehle an einer gutachterlichen Hinterfragung der
Erforderlichkeit einer Beschränkung des Einzelhandels am
Standort, gehe ins Leere. Die Festsetzungen des Bebauungsplans
stützten sich nicht nur auf das Einzelhandelsgutachten der
Antragsgegnerin, sondern in wesentlichen Teilen auch auf das
durch die Antragstellerin selbst in Auftrag gegebene
Standortgutachten. Das dritte Gutachten sei von der
Antragstellerin in Auftrag gegeben worden, da beide Gutachten
offensichtlich nicht den Vorstellungen der Antragstellerin
entsprochen hätten.

44

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und
des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der
Gerichtsakte, der von der Antragsgegnerin vorgelegten
Aufstellungsvorgänge, des von der Antragstellerin vorgelegten
Gutachtens sowie der Gerichtsakte 7 A 5844/95 nebst der in
jenem Verfahren beigezogenen Unterlagen ergänzend Bezug
genommen.

45

Entscheidungsgründe:

46

Der Antrag ist zulässig. Die Antragstellerin ist
antragsbefugt.

47

Gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO in der Fassung, die er durch
Art. 1 Nr. 2a des Sechsten Gesetzes zur Änderung der
Verwaltungsgerichtsordnung und anderer Gesetze vom
1. November 1996 (BGBl. I S. 1626) - 6. VwGOÄndG - erhalten
hat, kann den Antrag nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO innerhalb
einer näher bestimmten Frist jede natürliche oder juristische
Person stellen, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift
oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in
absehbarer Zeit verletzt zu werden; antragsbefugt sind darüber
hinaus auch Behörden. Auf diese gemäß Art. 11 6. VwGOÄndG am
1. Januar 1997 in Kraft getretene Fassung des § 47 Abs. 2 Satz
1 VwGO n.F. ist auch im vorliegenden Verfahren abzustellen,
obwohl die Antragstellerin den Normenkontrollantrag bereits
vor dem 1. Januar 1997 gestellt hat und damit noch zu einer
Zeit, in der gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO a.F. die
Antragsbefugnis bereits dann gegeben war, wenn die
antragstellende Person durch die Rechtsvorschrift oder deren
Anwendung (zwar noch keine Rechtsverletzung, aber bereits)
einen Nachteil erlitten oder in absehbarer Zeit zu erwarten
hatte.

48

Vgl. hierzu im einzelnen: OVG NW,
Urteil vom 23. Januar 1997 - 7a
D 70/93.NE -; ebenso z.B.: OVG NW,
Beschluß vom 18. Februar 1997
- 10a D 65/95.NE - und Urteil vom
13. März 1997 - 11a D 142/94.NE -.

49

Die Antragstellerin hat geltend gemacht, daß sie durch den
strittigen Bebauungsplan bzw. dessen Anwendung in ihren
Rechten verletzt wird. Ein Bebauungsplan führt zu einer
Rechtsverletzung, wenn er subjektive Rechte des von seinen
Festsetzungen Betroffenen verletzt. Während das Gesetz mit dem
Nachteilsbegriff in § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO a.F. die
Antragsbefugnis in Normenkontrollverfahren bewußt weiter
öffnete als in § 42 Abs. 2 VwGO die Klagebefugnis mit dem
Begriff der Rechtsverletzung,

50

- vgl. hierzu: BVerwG, Beschluß vom
18. Februar 1994 - 4 NB 24.93 -, BRS 56
Nr. 30 -

51

greift das Gesetz nunmehr für die Antragsbefugnis auf den
Maßstab der Rechtsverletzung zurück, wie er auch für die
Klagebefugnis entscheidend ist. Die sich aus dem Wortlaut des
§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO n.F. ergebende Rechtslage entspricht
dem Sinn des Gesetzes, wie er durch die Gesetzesmaterialien
bestätigt wird. Die bisher weit gefaßte Antragsbefugnis sollte
an die Regelung der Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO
angepaßt werden.

52

Vgl.: Gesetzentwurf der
Bundesregierung, BT-Drucksache 13/3993
S. 9, 10.

53

Eine Rechtsverletzung im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
n.F. kann gegeben sein, wenn der Bebauungsplan Festsetzungen
trifft, die sich auf subjektive Rechte des Antragstellers
auswirken können.

54

Vgl.: OVG NW, Urteil vom
23. Januar 1997 - 7a D 70/93.NE -.

55

Daran kann im vorliegenden Fall kein Zweifel bestehen. Der
Bebauungsplan überplant u.a. das Gelände, auf dem die
Antragstellerin ihren eingerichteten und ausgeübten
Gewerbebetrieb - großflächiger Einzelhandel - führt. Die
Antragstellerin macht gegenüber den Festsetzungen des Plans
geltend, daß mit der Festschreibung der Verkaufsfläche auf den
gegebenen Bestand und der Beschränkung des zulässigen
Sortiments in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans
die Möglichkeiten zur Erweiterung ihres Einzelhandelsbetriebs
und einer Anpassung des Sortiments an Veränderungen der
Marktsituation in einer Weise eingeschränkt würden, die ihre
Zukunft in Frage stelle, da diese von angemessenen
Erweiterungsmöglichkeiten am gegebenen Standort abhänge. Damit
hat die Antragstellerin hinreichend geltend gemacht, daß in
ihre eigentumsrechtlich geschützte Position fehlerhaft
eingegriffen werde.

56

Der Antrag ist jedoch nicht begründet.

57

Der strittige Bebauungsplan ist nicht etwa bereits deshalb
unwirksam, weil die Antragsgegnerin nicht befugt gewesen wäre,
die im Bebauungsplan wiedergegebenen Planinhalte festzulegen.
Sie war auf Grund ihrer kommunalen Planungshoheit vielmehr
berechtigt, die östlichen Bereiche des Plangebiets mit
verbindlichen Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB iVm der
BauNVO als Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel bzw.
als Mischgebiet zu überplanen und den übrigen - westlichen -
Bereich des Plangebiets, soweit er von den Grenzen des
räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans erfaßt wird,
nachrichtlich als Fläche für den überörtlichen Verkehr
(Bahnanlagen) darzustellen. Im Einzelnen ist hierzu
anzumerken:

58

Für den als Sondergebiet ausgewiesenen Bereich des
Plangebiets, in dem sich das Geschäftsgebäude der
Antragstellerin befindet, ist davon auszugehen, daß diese
Fläche ursprünglich den rechtlichen Charakter einer Bahnanlage
hatte.

59

Bahnanlagen sind alle Grundstücke, Bauwerke und sonstigen
Einrichtungen einer Eisenbahn, die unter Berücksichtigung der
örtlichen Verhältnisse zur Abwicklung oder Sicherung des
Reise- oder Güterverkehrs auf der Schiene erforderlich sind.
Dazu gehören auch Nebenbetriebseinrichtungen sowie sonstige
Anlagen einer Eisenbahn, die das Be- und Entladen sowie den
den Zu- und Abgang ermöglichen oder fördern. Gemeinsames
Kriterium für die (objektive) Zugehörigkeit zu einer
Bahnanlage ist unter Berücksichtigung der örtlichen
Verhältnisse die sog. Eisenbahnbetriebsbezogenheit, d.h. die
Verkehrsfunktion und der räumliche Zusammenhang mit dem
Eisenbahnbetrieb.

60

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 27. Novem-
ber 1996 - 11 A 2.96 - UPR 1997,
150.

61

Eine solche Zugehörigkeit der Sondergebietsfläche zu den
Bahnanlagen des Güterbahnhofs I. war hier ursprünglich
gegeben. Dabei kann dahinstehen, ob sie diesen Charakter als
Bahnanlage durch Planfeststellung erlangt hatte. Sie ist
jedenfalls in anderer Weise dem Betrieb der Bahn gewidmet
worden. Nach den dem Senat vorliegenden Unterlagen ist diese
im Eigentum der Bahn stehende Fläche nämlich schon seit dem
19. Jahrhundert in den Bereich des seinerzeit entstandenen und
für Bahnzwecke in Betrieb genommenen Güterbahnhofs I.
räumlich und funktional einbezogen worden, wobei sie einem
Speditionsunternehmen zum Güterumschlag mit Gleisanschluß zur
Verfügung gestellt worden war.

62

Als eine solche Bahnanlage war die Fläche des Sondergebiets
der prinzipiell das gesamte Gemeindegebiet umfassenden
gemeindlichen Bauplanungshoheit zwar nicht - nach Art eines
exterritorialen Gebiets - völlig entzogen. Sie war
planerischen Aussagen der Gemeinde aber nur insoweit
zugänglich, als diese ihrer besonderen Zweckbestimmung, dem
Betrieb der Bahn zu dienen, nicht widersprechen. Planerische
Aussagen, die sich mit der Zweckbestimmung dieser bestehenden
Bahnanlage inhaltlich nicht vereinbaren lassen, durfte die
Antragsgegnerin für diese Fläche nicht treffen, solange sie
(noch) ihre rechtliche Eigenschaft als Bahnanlage besaß;
insoweit trat die Befugnis der Antragsgegnerin zur
Bauleitplanung hinter die Fachplanung zurück.

63

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 16. Dezem-
ber 1988 - 4 C 48.86 - BRS 49 Nr.
3.

64

Die Eigenschaft als Bahnanlage hatte die Fläche des
Sondergebiets bei der Beschlußfassung über den hier strittigen
Bebauungsplan (18. Mai 1994) jedenfalls verloren, so daß sie
zu diesem Zeitpunkt uneingeschränkt der Planungshoheit der
Antragsgegnerin unterlag und von dieser umfassend mit den nach
dem Baugesetzbuch iVm der BauNVO zulässigen Festsetzungen
überplant werden durfte.

65

Ob es zur Aufhebung des rechtlichen Charakters einer
Bahnanlage grundsätzlich sachgerecht oder gar zwingend geboten
ist, ein bahnrechtliches Planfeststellungsverfahren - nunmehr
nach § 18 des Allgemeinen Eisenbahngesetzes vom 27. Dezember
1993 (BGBl. I S. 2378); AEG - durchzuführen,

66

- offen gelassen in: BVerwG, Urteil
vom 16. Dezember 1988 - 4 C 48.86 - BRS
49 Nr. 3; ein "eindeutiger Hoheitsakt"
ist jedenfalls erforderlich nach
BVerwG, Urteil vom 31. August 1995 - 7
A 19.94 - NVwZ 1996, 394 und Beschluß
vom 26. Februar 1996 - 11 VR 33.95 -
UPR 1996, 246 -

67

kann im vorliegenden Fall dahinstehen. Daran, daß es unter
den hier gegebenen Umständen entbehrlich war, zur Aufhebung
des rechtlichen Charakters der jetzigen Sondergebietsfläche
als Bestandteil der Bahnanlagen des ehemaligen Güterbahnhofs
I. ein bahnrechtliches Planfeststellungsverfahren
durchzuführen, kann jedenfalls kein Zweifel bestehen.

68

Bereits § 36 Abs. 2 des Bundesbahngesetzes - BBahnG - in
der Fassung des Dritten Gesetzes zur Änderung des
Bundesbahngesetzes vom 22. Dezember 1981 (BGBl. I S. 1689) sah
für Anlagen der Deutschen Bundesbahn vor, daß die
Planfeststellung bei Änderungen von unwesentlicher Bedeutung
unterbleiben kann, wenn die Belange anderer nicht berührt
werden oder die Betroffenen der Änderung zugestimmt haben.
Diese Regelung ist mit Wirkung vom 24. Dezember 1993 - mithin
bereits vor dem Satzungsbeschluß über den strittigen
Bebauungsplan - durch § 36b Abs. 3 Satz 1 BBahnG in der
Fassung des Gesetzes zur Vereinfachung der Planungsverfahren
für Verkehrswege vom 17. Dezember 1993 (BGBl. I S. 2123) dahin
präzisiert worden, daß die Planfeststellung und die sie
ersetzende Plangenehmigung für Schienenwege der Deutschen
Bundesbahn einschließlich der für den Betrieb der Schienenwege
notwendigen Anlagen bei Änderungen und Erweiterungen von
unwesentlicher Bedeutung entfallen. Satz 2 der genannten
Vorschrift legte ferner fest, daß Fälle unwesentlicher
Bedeutung insbesondere vorliegen, wenn (1.) andere öffentliche
Belange nicht berührt sind oder die erforderlichen
behördlichen Entscheidungen vorliegen und sie dem Plan nicht
entgegenstehen und (2.) Rechte anderer nicht beeinflußt werden
oder mit den vom Plan Betroffenen entsprechende Vereinbarungen
getroffen werden. Inhaltsgleiche bzw. sogar identische
Regelungen enthalten nunmehr § 18 Abs. 3 AEG für Eisenbahnen
sowie z.B. § 17 Abs. 2 FStrG für Bundesfernstraßen, § 14 Abs.
1b WaStrG für Bundeswasserstraßen, § 8 Abs. 3 LuftVG für
Flughäfen und § 28 Abs. 2 PBefG für Straßenbahnen.

69

Ist hiernach bei Erweiterungen und Änderungen von
Bahnanlagen eine förmliche Planfeststellung (bzw.
Plangenehmigung) in Fällen unwesentlicher Bedeutung
entbehrlich, so muß dies erst recht gelten, wenn lediglich der
rechtliche Charakter als Bahnanlage aufgehoben werden soll.
Einer förmlichen Planfeststellung bedarf es für die Beendigung
des Fachplanungsvorbehalts jedenfalls dann nicht, wenn diese
Entlassung aus der bahnrechtlichen Bindung als eine
unwesentliche Änderung im dargelegten Sinne zu qualifizieren
ist. So liegt der Fall hier.

70

Unwesentlich ist eine Änderung dann, wenn ein
Interessenwiderstreit ersichtlich nicht besteht oder doch
jedenfalls aus Gründen eines tatsächlich und rechtlich einfach
gelagerten Sachverhalts nicht zu erwarten ist.

71

Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. März
1987 - 7 C 31.85 - NVwZ 1987, 590 (591)
zu § 7 TWG unter Bezugnahme auf den
Rechtsgedanken der §§ 17 Abs. 2 FStrG
und 36 Abs. 2 BBahnG.

72

Dabei ist die Wesentlichkeit daran zu messen, ob die Anlage
nicht nur in peripheren, sondern den Charakter des
Unternehmens kennzeichnenden Bereichen zumindest teilweise
erheblich anders ausgestaltet wird, sowie insbesondere auch
daran, ob und inwieweit die Änderung öffentliche Belange sowie
rechtlich geschützte nachbarliche Interessen
beeinträchtigt.

73

Vgl. zum Begriff der wesentlichen
Änderung in § 6 Abs. 4 LuftVG: BVerwG,
Urteil vom 16. Dezember 1988 - 4 C
40.86 - NVwZ 1989, 750 (753).

74

Gemessen an diesen Kriterien ist die Herausnahme der
Sondergebietsfläche aus den Bahnanlagen des ehemaligen
Güterbahnhofs I. eine unwesentliche Änderung der Anlage.
Sie betrifft räumlich und sachlich nur einen peripheren
Bereich des Bahngeländes. Dieser war schon im vorigen
Jahrhundert nicht dem eigentlichen Kern des Bahnbetriebs
zuzuordnen, weil er weitgehend einer Spedition zur Abwicklung
des Weitertransports von mit der Bahn angelieferten Gütern zur
Verfügung gestellt worden war und sein bahnspezifischer
Charakter sich letztlich nur in einem Gleisanschluß zum
unmittelbaren Güterumschlag von der Schiene auf die Straße
manifestierte. In der Folgezeit hat dieser Bereich durch die
stets intensiver werdende - auch bauliche - Nutzung durch den
Betrieb der Antragstellerin seine bahnbezogene Nutzung stets
mehr verloren, zumal sich der Betrieb der Antragstellerin mehr
und mehr von einer Verkaufshalle für Obst und Gemüse
(Früchtemarkt) zu einem klassischen großflächigen Einzelhandel
des Lebensmittelsektors entwickelte. Die endgültige Aufhebung
der bahnbezogenen Zweckbestimmung als solche berührt keine
nachbarlichen Interessen, denn sie läßt die bestehende,
baurechtlich genehmigte Nutzung unverändert und unterwirft sie
lediglich uneingeschränkt dem allgemeinen Bau(planungs)recht
und zugleich auch dem planerischen Zugriff der
Antragsgegnerin. Schließlich ist an öffentlichen Belangen
letztlich nur die kommunale Planungshoheit der Antragsgegnerin
betroffen, die jedoch mit dem uneingeschränkten Übergang der
Planungsbefugnis auf sie nicht nur einverstanden war, sondern
diesen gerade eingefordert hatte.

75

Bedurfte es hiernach keiner Planfeststellung zur Aufhebung
der bahnrechtlichen Zweckbestimmung des jetzigen
Sondergebietsgeländes, konnte dieses Gelände seine besondere
Eigenschaft als Bahnanlage entweder dadurch verlieren, daß es
in Anlehnung an die zur Funktionslosigkeit von
bauleitplanerischen Festsetzungen entwickelten Grundsätze als
Bahnanlage funktionslos geworden ist, oder indem durch einen
eindeutigen Hoheitsakt in Form der Entwidmung seine
Eigenschaft als Betriebsanlage der Eisenbahn aufgehoben
wurde.

76

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 16. Dezem-
ber 1988 - 4 C 48.86 - BRS 49 Nr. 3;
Urteil vom 31. August 1995 - 7 A 19.94
- NVwZ 1996, 394; Beschluß vom 26.
Februar 1996 - 11 VR 33.95 - UPR 1996,
246.

77

Eine Funktionslosigkeit bauplanerischer Festsetzungen ist
anzunehmen, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sich die
Festsetzung bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen
Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der
Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt, und die
Erkennbarkeit dieser Tatsache einen Grad erreicht hat, der
einem etwa dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung
gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt. Dabei reicht
es nicht schon aus, wenn über längere Zeit von dem Plan
abgewichen worden ist und deshalb Verhältnisse eingetreten
sind, die den Festsetzungen des Plans nicht entsprechen;
entscheidend ist vielmehr, daß eine Planverwirklichung auf
unabsehbare Zeit objektiv ausgeschlossen ist.

78

Vgl. hierzu im Einzelnen: BVerwG,
Urteil vom 29. April 1977 - IV C 39.75
- BRS 32 Nr. 28; Urteil vom
3. August 1990 - 7 C 41-43.89 - NJW
1991, 310; Urteil vom 17. Juni 1993 - 4
C 7.91 - BRS 55 Nr. 34.

79

Bezogen auf stillgelegte Bahnanlagen ist hiernach zu
fordern, daß eine Wiederaufnahme einer bahnbetriebsbezogenen
Nutzung - auch äußerlich erkennbar - auf unabsehbare Zeit
ausgeschlossen erscheint. Hierfür reicht etwa eine Demontage
von Gleisanlagen oder bahnbetriebsbezogenen Bauwerken (z.B.
eines Stellwerks o.ä.) nicht aus, wenn jedenfalls der Träger
der Bahnanlage die Sachherrschaft an dem - stillgelegten -
Bahnbereich uneingeschränkt beibehalten hat und dies auch
Außenstehenden erkennbar war.

80

Vgl.: BVerwG, Urteil vom
31. August 1995 - 7 A 19.94 -
NVwZ 1996, 394; Beschluß vom
26. Februar 1996 - 11 VR 33.95 -
UPR 1996, 246.

81

Ob die Sondergebietsfläche in diesem Sinne als Bahnanlage
funktionslos geworden ist, kann letztlich dahinstehen. Für
eine Funktionslosigkeit spricht, daß der Einzelhandelsbetrieb
der Antragstellerin, der mit einer bahnbetriebsbezogenen
Nutzung nichts zu tun hat, sich zunehmend im Einverständnis
mit der Deutschen Bundesbahn auch baulich verfestigt hat.
Andererseits ist das Gelände, insbesondere die vorwiegend zum
Abstellen der Kundenfahrzeuge genutzten Freiflächen, bis zu
der Entwidmungsverfügung vom 29. August 1991 weder tatsächlich
noch rechtlich eindeutig von den übrigen eindeutig noch zu
Bahnzwecken genutzten Bereichen (Gleisanlagen, Lokschuppen
u.a.m.) abgegrenzt worden; zugleich hat sich Deutsche
Bundesbahn jedenfalls bis zu der Entwidmungsverfügung vom 29.
August 1991 auch der - bahnbetriebsbezogenen - Sachherrschaft
zumindest über Teile der in Rede stehenden Fläche berühmt.
Einer abschließenden Entscheidung der Frage, ob die
Sondergebietsfläche vor dieser Entwidmungsverfügung ihre
Eigenschaft als Bahnanlage bereits wegen Funktionslosigkeit
für diesen Nutzungszweck verloren hatte, bedarf es jedoch
nicht, weil jedenfalls die genannte Entwidmungsverfügung den
rechtlichen Sondercharakter des betroffenen Bereichs als
Bahnanlage wirksam aufgehoben hat.

82

Die Entwidmung, die die Eigenschaft als Betriebsanlage der
Eisenbahn beendet, ist eine Allgemeinverfügung im Sinne von
§ 35 Satz 2 VwVfG.

83

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 27. Novem-
ber 1996 - 11 A 2.96 - UPR 1997,
150.

84

Sie hat durch eine eindeutige und bekanntgemachte Erklärung
zu erfolgen, damit für jedermann klare Verhältnisse bestehen,
ob und welche Flächen künftig wieder für andere Nutzungen
offenstehen.

85

Vgl.: BVerwG, Urteil vom
31. August 1995 - 7 A 19.94 -
NVwZ 1996, 394.

86

Diesen Anforderungen genügt die durch einen beigefügten
Lageplan ergänzte Entwidmungsverfügung vom 29. August 1991 in
jeder Hinsicht. Sie legt eindeutig den räumlichen Bereich
fest, der für den Eisenbahnbetrieb nicht mehr erforderlich
ist, und stellt zugleich klar, daß die betroffene - von der
Antragsgegnerin anschließend als Sondergebiet überplante -
Fläche ihre Eigenschaft als Bahnanlage mit Erlaß dieser
Verfügung verliert.

87

Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser Entwidmungsverfügung
bestehen auch nicht etwa deshalb, weil sie lediglich der
Antragsgegnerin als der betroffenen Gemeinde zugesandt und
nicht öffentlich bekanntgemacht wurde. Das für die Entwidmung
einer Bahnanlage gebotene Mindestmaß an Publizität setzt -
lediglich - voraus, daß der Wechsel der Planungshoheit in
einer geeigneten Weise bekanntgemacht wird.

88

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 16. Dezem-
ber 1988 - 4 C 48.86 - BRS 49 Nr.
3.

89

In welchen Fällen hiernach ggf. eine öffentliche
Bekanntmachung der Entwidmungsverfügung erforderlich ist,
bedarf aus Anlaß des vorliegenden Falls keiner weiteren
Vertiefung. Im vorliegenden Fall ging es um eine Entwidmung,
die letztlich nur die Interessen der Antragsgegnerin als
Trägerin der kommunalen Planungshoheit für den von der
Entwidmung betroffenen Bereich tangierte und - wie bereits
dargelegt - nur als unwesentliche Änderung der gesamten
Bahnanlagen des ehemaligen Güterbahnhofs I. zu
qualifizieren war. Bei dieser Sachlage war es "geeignet", die
Entwidmungsverfügung nur der von ihr allein unmittelbar
betroffenen Antragsgegnerin zuzuleiten.

90

Hinsichtlich des als Mischgebiet beplanten, mit den beiden
Wohnhäusern bebauten Bereichs im äußersten Südosten des
Plangebiets erscheint bereits zweifelhaft, ob diese Fläche
überhaupt jemals den rechtlichen Charakter einer Bahnanlage
als Bestandteil des Güterbahnhofs I. hatte. Daraus, daß
diese im Eigentum der Bahn stehenden Wohnhäuser seit ihrer
Errichtung im vorigen Jahrhundert Bahnbediensteten zur
Verfügung standen, läßt sich die nach den dargelegten
Kriterien für Bahnanlagen erforderliche
Eisenbahnbetriebsbezogenheit, insbesondere ihre
Verkehrsfunktion und der räumliche Zusammenhang mit dem
Eisenbahnbetrieb, allein noch nicht herleiten. Andererseits
erscheint es nicht ausgeschlossen, daß auch Wohnhäuser, die
einer eisenbahnbetriebsbezogenen Wohnnutzung dienen, etwa das
im Außenbereich gelegene Wohnhaus eines Schrankenwärters oder
unmittelbar mit dem Betrieb einer größeren Bahnanlage
verknüpfte Dienstwohnungen auf dem Bahngelände selbst, ggf.
als Bahnanlagen zu qualifizieren sind.

91

Einer näheren Prüfung der hiermit zusammenhängenden Fragen
bedarf es im vorliegenden Fall jedoch nicht. Selbst wenn man
davon ausgeht, daß die beiden an der Westseite der von-
M. -Straße gelegenen Wohnhäuser ursprünglich als
Bahnanlagen anzusehen waren, hatten sie ihren damit
verbundenen rechtlichen Charakter jedenfalls seit langem nach
den dargelegten Kriterien für die Funktionslosigkeit von
Bahnanlagen verloren. Die am Rand des Güterbahnhofs von
I. gelegenen Wohnhäuser sind bereits vor Jahrzehnten von
der ehemaligen Stadt O. -I. als "gemischtes
Wohngebiet" - entsprechend der nunmehr getroffenen Ausweisung
als Mischgebiet im Sinne von § 6 BauNVO - und damit generell
zu bahnbetriebsfremden Zwecken überplant worden, ohne daß nach
den dem Senat vorliegenden Unterlagen seitens der Bahn zu
irgendeiner Zeit gegenüber dieser umfassenden Wahrnehmung der
kommunalen Planungshoheit für den betroffenen Bereich
irgendwelche Einwendungen erhoben wurden. Auch im übrigen läßt
sich bezüglich der Wohnhäuser, abgesehen von der äußerlich
ohnehin nicht erkennbaren Tatsache ihrer Nutzung durch
Bahnbedienstete und des Umstands, daß sie weiterhin nahe an
Bahnanlagen stehen, keine räumlich-funktionale Zuordnung zum
Bahnbetrieb erkennen. Aus alledem konnte jedermann objektiv
nur den Schluß ziehen, daß die betreffenden Wohnhäuser, sofern
sie denn überhaupt ursprünglich als Bahnanlagen zu
qualifizieren gewesen waren, ihre Eisenbahnbetriebsbezogenheit
- zu welchem Zeitpunkt auch immer - jedenfalls verloren
hatten. Bestätigt wird diese offenkundig erkennbare Tatsache
durch den Umstand, daß die Deutsche Bundesbahn auch im
Aufstellungsverfahren für den hier strittigen Bebauungsplans
zu keiner Zeit auch nur Anlaß gesehen hatte, auf eine
bahnbetriebsbezogene Nutzung der Wohnhäuser sowie eine
Zuordnung zum Bahnbetrieb hinzuweisen, und die ihr bekannte
Überplanung als Mischgebiet durch die veränderte
Entwurfsfassung damit ohne Einwendungen hingenommen hatte.
Auch dies macht deutlich, daß die Deutsche Bundesbahn selbst
von einer nicht (mehr) gegebenen Erforderlichkeit oder auch
nur Förderlichkeit der Wohnhäuser für die Abwicklung oder
Sicherung des Reise- oder Güterverkehrs ausgegangen ist. Dabei
kommt es in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob der
frühere Bauzonen-/Baustufenplan der ehemaligen Stadt O. -
I. rechtswirksam war oder nicht, so daß es einer näheren
Erörterung dieser seitens der Antragstellerin in der
mündlichen Verhandlung vor dem Senat erstmals angesprochenen
Frage nicht bedurfte. Entscheidend für die auch äußerlich
erkennbare Manifestation einer Funktionslosigkeit für
Bahnzwecke ist allein schon der Umstand der widerspruchslos
hingenommenen Überplanung als solcher, mit dem bereits die
frühere Stadt O. -I. eine Kompetenz zur umfassenden
bauleitplanerischen Regelung des betroffenen Bereichs in
Anspruch genommen hatte, die seitens der Deuschen Bundesbahn
nie in Frage gestellt worden war.

92

Damit war die Antragsgegnerin rechtlich nicht gehindert,
für die als Sondergebiet bzw. Mischgebiet überplanten
östlichen Bereiche des Plangebiets verbindliche Festsetzungen
nach § 9 Abs. 1 BauGB iVm der BauNVO für bahnfremde Nutzungen
zu treffen.

93

Eine solche Befugnis stand ihr bezüglich des als
Bahnanlagen nachrichtlich gekennzeichneten westlichen Bereichs
des Plangebiets hingegen nicht zu. Dieser Bereich hatte bis
zum Satzungsbeschluß seine Eigenschaft als nicht eine der
umfassenden kommunalen Planungshoheit der Antragsgegnerin
unterliegende Bahnanlage beibehalten.

94

Daran, daß der westliche Bereich des Plangebiets
ursprünglich Bestandteil des Güterbahnhofs I. und damit
als Bahnanlage zu qualifizieren war, besteht kein Zweifel und
steht zwischen den Beteiligten auch außer Streit.

95

Ein eindeutiger Hoheitsakt der Entwidmung für diesen
Bereich liegt nicht vor. Den bezüglich dieses Bereichs im
Planaufstellungsverfahren abgegebenen, im Tatbestand
wiedergegeben Erklärungen der Deutschen Bundesbahn fehlte
schon die für eine Entwidmung erforderliche eindeutige
Umschreibung des von ihnen erfaßten räumlichen Bereichs. Zudem
ist in diesen Erklärungen die Entwidmung nur als möglich
umschrieben und an eine Voraussetzung geknüpft worden, die
gerade nicht den dauerhaften Wechsel von der Eigenschaft als
Bahnanlage zu einer der umfassenden Planungshoheit der
Gemeinde unterliegenden Fläche zum Inhalt hatte. Der Übergang
weiterer Flächen westlich des von der Entwidmungsverfügung vom
29. August 1991 erfaßten Bereichs in die kommunale
Planungshoheit wurde von der Deutschen Bundesbahn vielmehr
davon abhängig gemacht, daß zuvor eine - von der Gemeinde im
Wege der Bauleitplanung dann nur noch entschädigungspflichtig
aufhebbare - bahnfremde Nutzung im wirtschaftlichen Interesse
der Bahn als Vermieterin (Verpächterin) des betroffenen
Bahngeländes verbindlich zugelassen worden ist. Eine solche
Erklärung unter Vorbehalt kann die Entwidmung von Bahngelände
nicht bewirken.

96

Ebensowenig lagen im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses die
Voraussetzungen für eine Funktionslosigkeit dieses Bereichs
für den Bahnbetrieb vor. Der bloße Umstand, daß die Deutsche
Bundesbahn es zugelassen hatte, daß (auch) auf den Freiflächen
dieses Bereichs - entsprechend den der Antragstellerin
erteilten Baugenehmigungen - Fahrzeuge der Kunden der
Antragstellerin abgestellt werden, ließ eine (Wieder-)Aufnahme
einer bahnbetriebsbezogenen Nutzung nicht als auf unabsehbare
Zeit ausgeschlossen erscheinen. Es fehlte ferner an einer
deutlichen räumlichen Abgrenzung zwischen den - potentiell -
dem Bahnbetrieb zur Verfügung stehenden und den einem solchen
Bahnbetrieb auf Dauer entzogenen Bereichen. Schließlich lag
auch keine für Außenstehende erkennbare Aufgabe der
Sachherrschaft der Bahn vor. Im Gegenteil hatte die Deutsche
Bundesbahn sich im Planaufstellungsverfahren wiederholt
ausdrücklich ihrer - bahnbetriebsbezogenen - Sachherrschaft
für diesen Bereich berühmt, wie aus den bereits erwähnten
Erklärungen im Planaufstellungsverfahren folgt.

97

Angesichts des hiernach beim Satzungsbeschluß noch gegeben
Charakters des westlichen Bereichs als Bahnanlage konnte die
Antragsgegnerin diese rechtliche Eigenschaft der Fläche gemäß
§ 9 Abs. 6 BauGB nachrichtlich in den Bebauungsplan
übernehmen. Die nachrichtliche Wiedergabe war im Sinne von § 9
Abs. 6 BauGB "für die städtebauliche Beurteilung von
Baugesuchen notwendig oder zweckmäßig". Dies folgt schon
daraus, daß die im Verfahren 7 A 5844/95 streitbefangene
Bauvoranfrage für die Umnutzung der im westlichen Planbereich
befindlichen Lagerhalle und des - zu erweiternden - ehemaligen
Speditionsbüros zu Handelsgeschäften, für deren Beurteilung
der rechtliche Charakter der hier in Rede stehenden Fläche von
maßgeblicher Bedeutung ist, beim Satzungsbeschluß über den
hier strittigen Bebauungsplans bereits gestellt war. Ob die
Antragsgegnerin ggf. auch berechtigt gewesen wäre, für diesen
westlichen vom Bebauungsplan erfaßten Bahnbereich einzelne
bauplanungsrechtliche Festsetzungen zu treffen, ist keine
Frage der - hier nur zu erörternden - Planungskompetenz der
Antragsgegnerin, sondern der materiellen Rechtmäßigkeit des
strittigen Bebauungsplans.

98

Formelle Bedenken gegen den strittigen Bebauungsplan sind im
übrigen weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

99

Auch in materieller Hinsicht ist der Bebauungsplan nicht zu
beanstanden.

100

Der Bebauungsplan ist im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB für die
städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich.

101

Die erforderliche Planrechtfertigung ist gegeben, wenn der
Bebauungsplan nach seinem Inhalt auf die städtebauliche
Entwicklung und Ordnung ausgerichtet und nach der planerischen
Konzeption der zur Planung berufenen Gemeinde als Mittel
hierfür erforderlich ist.

102

Vgl.: BVerwG, Urteil vom
5. Juli 1974 - IV C 50.72 -, BRS 28 Nr.
4.

103

Der erforderliche Bezug zur städtebaulichen Entwicklung und
Ordnung fehlt, wenn dem Planinhalt von vornherein und
unabhängig von aller Abwägung keine städtebaulich beachtlichen
Allgemeinbelange zugrundeliegen.

104

Vgl.: BVerwG, Urteil vom
12. Dezember 1969 - IV C 105.66 -,
BRS 22 Nr. 4.

105

Nicht erforderlich ist der Bebauungsplan in aller Regel
erst bei groben und einigermaßen offensichtlichen, von keiner
nachvollziehbaren Konzeption getragenen planerischen
Mißgriffen.

106

Vgl.: BVerwG, Urteil vom
3. Juni 1971 - IV C 64.70 -, BRS 24 Nr.
1.

107

Von einem solchen planerischen Mißgriff kann hier keine
Rede sein.

108

Nach den im Tatbestand dargelegten Ausführungen in der
Begründung zielt der strittige Bebauungsplan in Verbindung mit
anderen Bauleitplanverfahren darauf ab, die planerischen
Bemühungen um die Aufrechterhaltung und weitere Durchsetzung
des räumlich-funktionalen Zentrenkonzepts der Antragsgegnerin
zu unterstützen. Dabei geht es für den hier interessierenden
Bereich des Stadtbezirks I. und der angrenzenden
Stadtbezirke I. ring und I. darum, negative
Auswirkungen auf die Entwicklung des öffentlich geförderten
Versorgungszentrums I. -Mitte zu unterbinden. Die insoweit
dem strittigen Bebauungsplan unbestreitbar zukommende
Verhinderungsfunktion ist damit Element einer übergeordneten
Zentrenplanung, die in ihrer Gesamtschau darauf abzielt, die
nach dem planerischen Konzept der Antragsgegnerin vorrangigen
zentralen Versorgungsstandorte insbesondere in den
innerstädtischen Hauptzentren (Alt-B. und O. ) wie
auch in den innerstädtischen Nebenzentren (P. und
I. ) sowie den zahlreichen innerstädtischen Kleinzentren
(Ortsteilzentren) zu stärken. Dies setzt u.a. eine Ablehnung
von Zergliederungen des Einzelhandelsangebots bei allen
zentrumsbildenden Branchengruppen des kurz-, mittel- und
langfristigen Bedarfs in der Stadt voraus, wie in dem dem
Planungsverfahren zugrundeliegenden J. -Gutachten 1990 (vgl.
dort u.a. S. 188 f.) plausibel und nachvollziehbar näher
dargelegt ist.

109

Diese Wertung, daß die vorliegende Planung damit nach der
planerischen Konzeption der Antragsgegnerin als der zur
Planung ihrer Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft (vgl.
Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG) berufenen Gemeinde "erforderlich"
ist, wird durch die Einwände der Antragstellerin nicht in
Frage gestellt.

110

Die Aussagen über planerische Zielvorstellungen in dem im
Auftrag der Antragstellerin erstellten J. -Gutachten 1994
stellen die Planrechtfertigung unter dem Aspekt der
städtebaulichen Erforderlichkeit nach § 1 Abs. 3 BauGB nicht
in Frage. Insoweit kommt es allein auf die planerische
Konzeption der Gemeinde und nicht etwa eigene planerische
Aussagen Dritter an. Nach der genannten Vorschrift besitzt die
Gemeinde für die Frage der städtebaulichen Erforderlichkeit
ein weites planerisches Ermessen und soll gerade bewußt
Städtebaupolitik betreiben.

111

Vgl.: BVerwG, Beschluß vom
14. August 1995 - 4 B 21.95 -,
Buchholz 406.11 § 1 BauGB Nr. 86.

112

Empfehlungen Dritter, wie etwa hier zur "städtebaulichen
Aufwertung" durch eine Komplettierung eines bestehenden
Nahversorgungszentrums, braucht sie nicht zu folgen, wenn der
Standort nach ihrem planerischen Konzept eben gerade keine
solche zentrale Bedeutung haben soll. Ebenso bleibt es einzig
und allein der planerischen Konzeption der Gemeinde
überlassen, mit welcher Zielrichtung sie obsolet werdende
Teile von ehemaligem Bahngelände künftig genutzt wissen will.
Gutachterliche Empfehlungen sind insoweit nichts anderes als
eben nur Empfehlungen, denen die Gemeinde bei ihrer
eigenverantwortlichen Ausübung der kommunalen Planungshoheit
zwar folgen kann, aber - vorbehaltlich einer sachgerechten
Abwägung der insoweit betroffenen Belange - keineswegs folgen
muß.

113

Eine fehlende städtebauliche Rechtfertigung des strittigen
Bebauungsplans läßt sich entgegen der Auffassung der
Antragstellerin auch nicht daraus herleiten, daß über die
Hälfte des Geltungsbereichs des strittigen Bebauungsplans
nicht mit planerischen Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 BauGB
belegt, sondern lediglich mit der nachrichtlichen Übernahme
seines rechtlichen Charakters als "Fläche für den
überörtlichen Verkehr (Bahnanlagen)" gekennzeichnet ist. Die
Antragsgegnerin hat damit vielmehr nur die - sachgerechte -
Konsequenz aus dem bereits dargelegten Umstand gezogen, daß
der westliche Teil des Plangebiets weiterhin als Bahnanlage zu
qualifizieren war und von ihr daher gerade nicht umfassend mit
bahnfremden Nutzungsmöglichkeiten überplant werden konnte.

114

Dabei ist der Rat der Antragsgegnerin bei seinem
Satzungsbeschluß keineswegs von der - auf Seite 3 der
Antragserwiderung im Gerichtsverfahren verlautbarten -
unzutreffenden Auffassung ausgegangen, wegen der
nachrichtlichen Übernahme der Kennzeichnung der Fläche für den
überörtlichen Verkehr sei der betroffene Bereich nach einer
künftigen Entwidmung bauplanungsrechtlich nach § 30 Abs. 1
BauGB zu beurteilen und wegen des Fehlens der Ausweisung
überbaubarer Grundflächen nach § 23 Abs. 1 BauNVO nicht
überbaubar. Die bloße nachrichtliche Übernahme der Eigenschaft
als Bahnanlage, die nicht durch Festsetzungen nach § 9 Abs. 1
BauGB ergänzt oder überlagert ist, hat zur Folge, daß das
betroffene Gelände zwar im Geltungsbereich des Bebauungsplans
liegt, dieser jedoch keine Regelungen enthält, die die nach
einer Entwidmung vorzunehmende bauplanungsrechtliche
Beurteilung nach § 34 BauGB (oder ggf. nach § 35 BauGB) in
irgendeiner Weise beeinflussen können. Bauplanungsrechtlich
trifft der Bebauungsplan für diesen Bereich gerade keine
verbindlichen Regelungen, die im Baugenehmigungsverfahren zu
beachten wären. Von nichts anderem ist der Rat der
Antragsgegnerin bei seiner Beschlußfassung über den strittigen
Bebauungsplan auch ausgegangen. Dies folgt schon daraus, daß
er bei seinem Satzungsbeschluß dem Bebauungsplan die im
Tatbestand auszugsweise wiedergegebene Begründung beigefügt
und damit die dort niedergelegten Ausführungen sich zu eigen
und zur Grundlage seiner planerischen Entscheidung gemacht
hat. Auf Seite 14 der Begründung ist jedoch der Sache nach die
- zutreffende - Bewertung dargelegt, daß die bisher nicht
entwidmete Fläche der umfassenden Planungshoheit der Stadt
entzogen und einer bahnfremden Be- oder Überplanung, wie sie
für Teilbereiche des westlichen Plangebiets ursprünglich
vorgesehen war, gerade nicht zugänglich ist.

115

Diese Einschätzung ist nicht etwa deshalb unzutreffend,
weil in der Rechtsprechung anerkannt ist, daß eine Planung der
Gemeinde in Bezug auf bestehende Anlagen und Flächen der Bahn
zulässig ist, die inhaltlich keinen Konflikt mit dem
besonderen Charakter der Bahnanlage auslöst, d.h. deren
Zweckbestimmung, uneingeschränkt dem Bahnbetrieb zur Verfügung
zu stehen, unangetastet läßt.

116

Vgl.: BVerwG, Urteil vom
16. Dezember 1988 - 4 C 48.86 - BRS 49
Nr. 3.

117

Um eine solche Fallgestaltung ging es hier gerade nicht.
Anlaß und Ziel der vorliegenden Planung war es allein, die
Zulässigkeit baulicher und sonstiger Nutzungen festzulegen,
die an die Stelle der bahnbetriebsbezogenen Nutzungen nach
deren Aufgabe und Entwidmung der Fläche treten sollen. Anlaß
zu einem Eingriff in die zulässigen Ausübungen einer
fortbestehenden Bahnnutzung hatte die Antragsgegnerin im
vorliegenden Fall hingegen nicht, weil gerade nicht zu
erwarten war, daß die Bahn in dem hier betroffenen westlichen
Bereich des Plangebiets im Rahmen ihres Bahnbetriebs auch
Nutzungen aufnehmen bzw. eröffnen wollte, die nach den
städtebaulichen Zielvorstellungen der Antragsgegnerin am
gegebenen Standort nicht gewünscht und deshalb - ohne im
übrigen die fortbestehende bahnbetriebsbezogene Nutzung zu
beeinträchtigen - mit bauplanungsrechtlichen Festsetzungen
verhindert werden konnten und sollten. Der von der
Antragstellerin auf Seite 13 ihrer Antragsbegründung unter
Bezugnahme auf Fachliteratur angesprochene Weg einer
subsidiären Bauleitplanung ist nicht gangbar.

118

So ausdrücklich: BVerwG, Urteil vom
16. Dezember 1988- 4 C 48.86 - BRS 49
Nr. 3.

119

Die vorliegende Planung ist des weiteren auch nicht deshalb
als einigermaßen offensichtlicher planerischer Mißgriff zu
werten und daher von § 1 Abs. 3 BauGB nicht gedeckt, weil sie
sich in ihren sachlichen Regelungen im wesentlichen darauf
beschränkt, das bestehende Verkaufsgebäude der Antragstellerin
einschließlich des von der Entwidmungsverfügung vom 29. August
1991 erfaßten Bereichs als Sondergebiet für großflächigen
Einzelhandel mit Verkaufsflächen- und Sortimentbeschränkung
auszuweisen, und deshalb von vornherein ungeeignet wäre, das
planerische Ziel einer Verhinderung negativer Auswirkungen auf
die Entwicklung des Versorgungsbereichs I. -Mitte
sicherzustellen. Der Einwand der Antragstellerin, dieses
planerische Ziel könne nicht erreicht werden, weil die
Ansiedlung zusätzlichen Einzelhandels in dem nachrichtlich als
Bahnanlagen gekennzeichneten Bereich entsprechend der
Bauvoranfrage von 3./9. September 1991 nicht zu verhindern sei
und weil sich auf den dem Plangebiet gegenüberliegenden Seiten
der C. straße und der von-M. -Straße mangels
entgegenstehender Festsetzungen gleichfalls
Einzelhandelsbetriebe ansiedeln könnten, geht fehl.

120

Unter dem Gesichtspunkt der städtebaulichen
Erforderlichkeit kann sich die Gemeinde dann, wenn sie - wie
hier - ein letztlich das gesamte Gemeindegebiet umfassendes
Konzept zur Steuerung des Einzelhandels mit dem Ziel des
Schutzes bestimmter Zentren verfolgt, selbstverständlich
darauf beschränken, im konkreten Einzelfall auf bestimmte
erkennbare Nutzungs- und Bauabsichten zu reagieren. Sie ist
keineswegs etwa gehalten, in ihre Planung zur Sicherung des
übergreifenden Konzepts auch Bereiche einzubeziehen, in denen
jedenfalls kein aktueller Handlungsbedarf besteht.

121

Hiernach konnte die Antragsgegnerin zu Recht davon
ausgehen, daß in dem östlichen Bereich des ehemaligen
Güterbahnhofgeländes, der von der Spedition genutzt worden
war, die Entstehung einer ihrer Zentrenplanung
zuwiderlaufenden Ansammlung von Handelsbetrieben zu befürchten
war, die für diesen - eng begrenzten - räumlichen Bereich
einen konkreten Anlaß zum Einsatz der Mittel der
Bauleitplanung gab. Schon in seinem Erweiterungsantrag für den
bestehenden großflächigen Einzelhandel, der zu der
Baugenehmigung vom 4. September 1991 führte, hatte der
Geschäftsführer der Antragstellerin verlautbart, daß auch eine
Nutzungsänderung des bislang auf Lebensmittel und Blumen
beschränkten Handelsbetriebs durch eine - letztlich nicht
genehmigte - Erweiterung des Sortiments auf Non-Food-Artikel
beabsichtigt sei. Ferner stand die Bauvoranfrage vom 3./9.
September 1991 zur Entscheidung an, die neben einem
Getränkemarkt in der Lagerhalle der früheren Spedition eine
Einzelhandelsverkaufsfläche von knapp unter 700 qm - nahe an
der Grenze eines weiteren großflächigen Einzelhandelsbetriebs
- in dem zu erweiternden Speditionsbüro zum Gegenstand hatte.
Für diese Verkaufsfläche war ein breit gefächertes Spektrum
unterschiedlicher Sortimente - u.a. Textil-, Schuh-, Drogerie-
oder Baumarkt - zur Genehmigung gestellt worden und wird in
dem derzeit noch anhängigen Berufungsverfahren auch noch
weiterverfolgt. Gerade Artikel dieser Art des Non-Food-
Bereichs sind jedoch solche, die in der Tat konkrete
Beeinträchtigungen des Versorgungsbereiches I. -Mitte
durch Kaufkraftabfluß befürchten lassen, wie beispielsweise in
dem von der Antragstellerin im Gerichtsverfahren selbst
vorgelegten J. -Gutachten 1994 (vgl. dort Seite 4)
ausdrücklich hervorgehoben wird. Abgesehen von der
Sortimentsauswahl gab auch die räumliche Verzahnung des
Gegenstands der Bauvoranfrage vom 3./9. September 1991 mit dem
bereits bestehenden Betrieb der Antragstellerin besonderen
Anlaß, der Entwicklung eines größeren Versorgungszentrums
entgegenzuwirken. Es konnte davon ausgegangen werden, daß es
sich bei den von der Bauvoranfrage erfaßten Verkaufsnutzungen
um eine mit der Angebotspalette der Antragstellerin
abgestimmte Verlagerung und Ergänzung des Warenangebots der
Antragstellerin handelte. So sprach bereits die Deutsche
Bundesbahn in ihrer im Planungsverfahren der Antragsgegnerin
gegenüber abgegebenen Stellungnahme vom 13. September 1993
ausdrücklich davon, daß das im Vorentwurf als eingeschränktes
Gewerbegebiet vorgesehene Gelände der Spedition an den Betrieb
eines Fruchtmarkts vermietet sei, der eine Bauvoranfrage "zur
Erweiterung" gestellt habe. In den im Offenlegungsverfahren
seitens der Antragstellerin geltend gemachten Bedenken und
Anregungen, die im übrigen gemeinsam mit dem Antragsteller der
Bauvoranfrage erhoben wurden, heißt es ausdrücklich, daß das
mit der Bauvoranfrage erfaßte Vorhaben "zu einer
Komplettierung des Nahversorgungszentrums führen würde".
Gleichermaßen bestätigen auch die Darlegungen in dem von der
Antragstellerin vorgelegten J. -Gutachten 1994 (vgl. dort
Seite 2), daß es bei den von der Bauvoranfrage erfaßten
Objekten letztlich um "Komplettierungen des Bestandes zu einem
umfassenden Nahversorgungszentrum" gehe. Die Antragsgegnerin
mußte nach alledem befürchten, daß sich konkret und aktuell
die Bildung eines räumlich und funktional aufeinander
abgestimmten Konglomerats von Handelsnutzungen abzeichnete,
das um die als Park- und Stellplatz genutzte Freifläche herum
verschiedene aufeinander abgestimmte Handelsnutzungen zu einem
Zentrum zusammenfaßt. Dabei kann in diesem Zusammenhang
dahinstehen, ob die Einzelobjekte - Betrieb der
Antragstellerin, Getränkemarkt, zusätzliche Verkaufsfläche von
nahezu 700 qm - bei ihrer Gesamtschau als "Einkaufszentrum" im
Sinne von § 11 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zu werten wären. Jedenfalls
stand die Entwicklung zu einem zentrumrelevanten
Geschäftsbereich an, die der Antragsgegnerin hinreichenden
Anlaß zur Sicherung ihrer eigenen Zentrenplanung gab.

122

Die Überplanung des von der Entwidmung der Bundesbahn
erfaßten Betriebsgeländes der Antragstellerin mit einer
Sondergebietsausweisung mit Verkaufsflächen- und
Sortimentsbeschränkung war hiernach ein taugliches Instrument
zur Realisierung der planerischen Zielvorstellung der
Antragsgegnerin.

123

Dessen städtebauliche Tauglichkeit wird auch nicht dadurch
in Frage gestellt, daß die Antragsgegnerin - wie die
Antragstellerin meint - die positive Bescheidung der
Bauvoranfrage für die westlich gelegenen ehemaligen
Speditionsgebäude nicht verhindern könne. Zum einen war die
Antragsgegnerin - wie bereits dargelegt - rechtlich gehindert,
den nicht entwidmeten Bereich der Bahnanlagen mit einer
bahnfremden Nutzung zu be- oder überplanen. Zum anderen trifft
die Auffassung der Antragstellerin nicht zu, bereits auf Grund
der im Planverfahren bekundeten Entwidmungsabsichten der
Deutschen Bundesbahn sei die Bauvoranfrage vom 3./9. September
1991 zustimmend zu bescheiden. Zwar kann dann, wenn die Bahn
verlautbart, daß eine für ein anderes Vorhaben benötigte
Baufläche ihre Zweckbestimmung als Bahnanlage demnächst
verlieren und damit aus der Planungshoheit der Bahn
herausfallen wird, über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit
des anderen - bahnfremden - Vorhabens bereits unter dem
Vorbehalt der künftigen Entwidmung entschieden werden. Eine
solche Entscheidung über die - bei Vollzug der Entwidmung
eintretende - bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des in Rede
stehenden Vorhabens setzt jedoch voraus, daß für die Gemeinde
feststeht, welche bisher als Bahnanlagen ihrer Planung
entzogenen Teile ihres Gebiets künftig wieder in ihre
Planungshoheit fallen.

124

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 16. Dezem-
ber 1988 - 4 C 48.86 - BRS 49 Nr.
3.

125

An einer solchen eindeutigen Entscheidung fehlte es im
vorliegenden Fall. Den seitens der Deutschen Bundesbahn im
Planungsverfahren abgegebenen Verlautbarungen über eine
künftige Entwidmung anderer als der von der
Entwidmungsverfügung vom 29. August 1991 erfaßten Bereiche des
ehemaligen Güterbahnhofs fehlte schon die hinreichende
räumliche Eindeutigkeit. Sie hatten zudem, wie in anderem
Zusammenhang bereits angesprochen, nur die Bekundung der
Absicht einer bedingten Entwidmung zum Inhalt, nämlich nur für
den Fall der vorherigen verbindlichen Festlegung der
baupanungsrechtlichen Zulässigkeit des von der Bauvoranfrage
von 3./9. September 1991 erfaßten Vorhabens. Sie enthielten
damit gerade nicht die Verlautbarung, daß die ohnehin nicht
räumlich eindeutig festgelegten Bereiche künftig keinen
Zweckbestimmungen des Bahnbetriebs mehr unterliegen, sondern
für andere Arten von Nutzungen offenstehen und demgemäß
uneingeschränkt der gemeindlichen Planungshoheit unterliegen
werden.

126

Auch der Umstand, daß die Antragsgegnerin weiteres Gelände
im Umfeld des befürchteten Versorgungszentrums - etwa die
gegenüberliegenden Seiten der C. straße und der von-
M. -Straße - nicht in ihre Planung einbezogen hat, steht
der Tauglichkeit der räumlich eingegrenzt festgelegten Planung
zur Realisierung der planerischen Zielvorstellungen der
Antragsgegnerin nicht entgegen. Für eine Überplanung dieser
Bereiche bestand im vorliegenden Fall kein aktueller
Handlungsbedarf, weil dort - anders als im Plangebiet -
konkrete Änderungen in Richtung auf eine der Zentrenplanung
der Antragsgegnerin zuwiderlaufende Entwicklung im
Handelsbereich gerade nicht, jedenfalls nicht in absehbarer
Zeit, zu erwarten waren. Angesichts dessen konnte die
Antragsgegnerin - schon im Interesse einer effektiven Nutzung
ihrer Planungskapazitäten - davon absehen, einen verbindlichen
Bauleitplan auch für diese Bereiche aufzustellen. Es ist ihr
schließlich unbenommen, dann, wenn sie auf Grund ihrer
notwendigen Beteiligung im Baugenehmigungsverfahren oder auf
anderem Wege von konkreten Absichten einer der Zentrenplanung
zuwiderlaufenden Entwicklung erfährt, unverzüglich von den ihr
zur Verfügung stehenden planerischen Mitteln -
Aufstellungsbeschluß nach § 2 Abs. 1 BauGB; Erlaß einer
Veränderungssperre nach § 14 Abs. 1 BauGB - Gebrauch zu
machen, um nach ihrer planerischen Konzeption unerwünschten,
rechtlich sonst nicht oder nur schwer zu verhindernden
baulichen Nutzungen entgegenzuwirken.

127

Ein weites planerisches Ermessen, ob, in welchem Umfang und
mit welcher Zielsetzung sie von den ihr zustehenden
Planungsbefugnissen des BauGB Gebrauch macht, hat die Gemeinde
schließlich auch hinsichtlich der Frage der Bewältigung von
Verkehrsproblemen. Insoweit war sie unter dem Aspekt der
städtebaulichen Erforderlichkeit nach § 1 Abs. 3 BauGB im
vorliegenden Fall nicht etwa - wie die Antragstellerin meint -
verpflichtet, alle Aspekte der von ihr als unzuträglich
erkannten Situation im Umfeld des hier betroffenen Plangebiets
bereits mit verbindlichen Festsetzungen des hier in Rede
stehenden Bebauungsplans zu erfassen und zu bewältigen. Dies
gilt hier umso mehr, als die strittige Planung nicht etwa
Konflikte schafft, wie sie beispielsweise durch die Ansiedlung
neuer Betriebe und deren Verkehrsaufkommen hervorgerufen
werden können, sondern sich ausschließlich damit befaßt, die
sich bei den bereits vorhandenen, zugelassenen Nutzungen
abzeichnenden Entwicklungen in einer Weise zu steuern, die der
von der Antragsgegnerin für die Einzelhandelsnutzung
entwickelten Zentrenkonzeption gerecht wird. Die Bedenken, die
die Antragstellerin unter dem Gesichtspunkt der
städtebaulichen Erforderlichkeit gegen die konkrete Regelung
bzw. Nichtregelung der im Plangebiet und dessen Umfeld
anzutreffenden Verkehrsprobleme anführt, greifen daher
ebenfalls nicht durch.

128

Die zur Umsetzung der nach alledem im Sinne von § 1 Abs. 3
BauGB städtebaulich gerechtfertigten Zielsetzung getroffenen
Festsetzungen des Plans sind von den für die Bauleitplanung
maßgeblichen gesetzlichen Ermächtigungsgrundlagen getragen,
was seitens der Antragstellerin nicht in Abrede gestellt wird,
und wahren - entgegen der Auffassung der Antragstellerin -
auch die Anforderungen des Abwägungsgebots nach § 1 Abs. 6
BauGB.

129

Das Gebot, die öffentlichen und privaten Belange
untereinander und gegeneinander gerecht abzuwägen, wird
zunächst dann verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung
überhaupt nicht stattfindet. Es ist ferner dann verletzt, wenn
in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach
Lage der Dinge in sie eingestellt werden muß. Schließlich
liegt eine Verletzung auch dann vor, wenn die Bedeutung der
betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen
den von der Planung berührten Belangen in einer Weise
vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner
Belange außer Verhältnis steht.

130

Vgl.: BVerwG, Urteile vom
12. Dezember 1969 - IV C 105.66 -,
BRS 22 Nr. 4, vom 5. Juli 1974
- IV C 50.72 -, BRS 28 Nr. 4 und vom
1. November 1974 - IV C 38.71 -, BRS 28
Nr. 6.

131

Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungsgebot
jedoch genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im
Widerstreit verschiedener Belange für die Bevorzugung des
einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des
anderen Belangs entscheidet.

132

Vgl.: BVerwG, Urteil vom
5. Juli 1974 a.a.O.

133

Der hauptsächliche Einwand der Antragstellerin, die
Entscheidung für eine Beschränkung der Verkaufsfläche auf den
der letzten Genehmigung entsprechenden Bestand im Bereich des
Sondergebiets sowie für die zugleich getroffene
Sortimentsbeschränkung sei abwägungsfehlerhaft, geht fehl. Der
Plangeber hat die insoweit maßgeblichen Gesichtspunkte erkannt
und ihm Rahmen der ihm zustehenden planerischen
Gestaltungsfreiheit zutreffend gewichtet.

134

Grundlage der Abwägung sind insoweit die beiden im
Planaufstellungsverfahren berücksichtigten und in der
Planbegründung im einzelnen abgehandelten und bewerteten
Gutachten (J. -Gutachten 1990 und J. -Gutachten 1991). Aus
diesen Gutachten wird die - zutreffende - Schlußfolgerung
gezogen, daß eine Zulassung des Angebots von zentrumstypischen
Gütern an dem in Rede stehenden Standort der Zielsetzung der
von der Stadt verfolgten Zentrenplanung zuwiderlaufen würde.
So wird namentlich im J. -Gutachten 1991 (vgl. dort Seiten
10, 17) bezüglich des hier in Rede stehenden Standorts
hervorgehoben, daß das geplante Vorhaben - seinerzeit ging es
noch um die unter dem 4. September 1991 schließlich genehmigte
Erweiterung des Betriebs der Antragstellerin - weder die
Ortsmitte von I. noch das kleinteilige Versorgungsangebot
in I. ring durch Kaufkraftentzug gefährden sollte und im
Falle einer Genehmigung der seinerzeit beantragten Erweiterung
eine Verkaufsfläche von 1.266,6 qm auch festgeschrieben werden
sollte.

135

Diese Aussagen, die dem Plangeber hinreichenden Anlaß für
die letztlich festgelegten Verkaufsflächen- und
Sortimentsbeschränkungen gaben, werden - im Nachhinein - durch
das von der Antragstellerin im Normenkontrollverfahren
vorgelegte J. -Gutachten 1994 einleuchtend bestätigt. So
heißt es dort auf Seite 4, daß bei einer Zulassung von
Nutzungsarten des Einzelhandels wie Textilmarkt, Schuhmarkt,
Drogeriemarkt u. a. am in Rede stehenden Standort "die
Begründung der Stadt B. zur Ablehnung von
Erweiterungsvorhaben im Hinblick auf Befürchtungen berechtigt
wäre, wonach weiterer Kaufkraftentzug aus der Ortsmitte von
I. bei einer Verwirklichung des so skizzierten Vorhabens
zu befürchten sei". Daß gerade die in den textlichen
Festsetzungen des Bebauungsplans für das Sondergebiet
zugelassenen Kernsortimente - ergänzt durch Randsortimente,
die in einem Funktionszusammenhang zum Kernsortiment stehen -
keine zentrenschädlichen Folgen haben, wird gleichfalls durch
die Ausführungen auf Seite 11 des J. -Gutachtens 1994
bestätigt, die Stadt B. folge damit der in den früheren
Gutachten empfohlenen Differenzierung zwischen Angeboten, die
der Nahversorgung (wohnungsnahen Grundversorgung) dienten und
weiteren Sortimenten, welche als zentrumstypisch für Neben-
und Hauptzentren wie O. und Alt-B. oder auch
I. (Nebenzentrum) zu verstehen seien.

136

Den solchermaßen sachgerecht berücksichtigten und fachlich
abgesicherten, an der planerischen Zielsetzung ausgerichteten
öffentlichen Interessen, die für die hier getroffenen
Detailregelungen von Art und Umfang der zulässigen Sortimente
sprechen, stand das vom Rat der Antragsgegnerin gleichermaßen
gesehene Interesse der Antragstellerin gegenüber, in ihren
Erweiterungs- und Änderungsmöglichkeiten nicht unvertretbar
eingeschränkt zu werden. In der vom Rat seiner Planung
zugrunde gelegten Annahme, daß der Betrieb der Antragstellerin
durch die getroffenen Festsetzungen an seinem Standort
planungsrechtlich abgesichert werde, um sich auf dieser Basis
konsolidieren zu können (Seite 10 der Planbegründung), liegt
keine als Abwägungsmangel zu qualifizierende Fehlgewichtung.
Der Betrieb der Antragstellerin ist damit keineswegs auf den
"Bestandsschutz" gesetzt worden. Ihm wurden vielmehr deutliche
Erweiterungen der Angebotspalette gegenüber dem bislang
bestehenden Genehmigungsumfang eingeräumt. Zusätzlich zu
Lebensmitteln, Blumen und Torf, die bislang nach den
Bestimmungen der zuletzt erteilten Baugenehmigung vom 4.
September 1991 allein zugelassenes Sortiment waren, lassen die
textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans auch die Aufnahme
von "Wasch- und Reinigungsmitteln" sowie "Drogeriewaren" als
Kernsortiment zu. Darüber hinaus stellen sie audrücklich klar,
daß die vier Bereiche des Kernsortiments durch Randsortimente
ergänzt werden können, die in einem Funktionszusammenhang zum
Kernsortiment stehen und immerhin 25 % (= über 300 qm) der
Verkaufsfläche einnehmen dürfen. Bei dieser Sachlage ist es
der Antragstellerin durchaus möglich, ihre konkrete
Angebotspalette den jeweiligen Marktsituationen im Bereich der
Grundversorgungsgüter flexibel anzupassen. Daß ihr Betrieb auf
Grund der getroffenen Beschränkungen am gegebenen Standort
konkret gefährdet sei, behauptet sie selbst nicht. Auch die
von ihr herangezogene Aussage des J. -Gutachtens 1994 (vgl.
dort Seite 41), daß eine Festschreibung des Unternehmens der
Antragstellerin auf einen Bestand von 1.270 qm Verkaufsfläche
der Dynamik des Einzelhandels nicht Rechnung trage, "so daß
ein relativer Rückschritt im Verlauf weniger Jahre zu
erwarten" sei, belegt nicht, daß die im Interesse eines
Schutzes vor Kaufkraftabfluß aus bestehenden Zentren
festgelegten Beschränkungen künftiger Nutzungsänderungen und
Erweiterungen die Antragstellerin in einer Weise belasten, die
im Rahmen einer (sach)gerechten Abwägung aller Belange nicht
hinzunehmen ist. Im übrigen verhalten sich die Ausführungen in
dem J. -Gutachten 1994 weitgehend nur zu planerischen
Aussagen, wie etwa zu der Frage, ob es zur Beseitigung
bestehender städtebaulicher Mißstände im Bereich des
ehemaligen Güterbahnhofs sinnvoll und zweckmäßig ist, obsolete
Teile des Areals durch nicht zentrumtypischen Einzelhandel
nutzen zu lassen, um die gesamte nähere Umgebung aufzuwerten.
Die in diesem Zusammenhang ausgesprochenen Empfehlungen des
Gutachtens sind für die rechtliche Überprüfung der von der
Antragsgegnerin eigenverantwortlich getroffenen
Abwägungsentscheidung, im Interesse einer Sicherung ihres
Einzelhandelskonzeptes die wirtschaftlichen Interessen der
Antragstellerin an einer unbegrenzten Erweiterung ihrer
Aktivitäten am gegebenen Standort zurückzustellen, nicht
relevant.

137

Mängel im Abwägungsvorgang und Abwägungsergebnis lassen
sich auch bezüglich der übrigen im Plan getroffenen
Festsetzungen nicht feststellen.

138

Die Überplanung der ursprünglich als Wohnungen für
Bahnbedienstete entstandenen Wohnhäuser als Mischgebiet ist
nicht zu beanstanden. Sie läßt die bestehende Wohnutzung, die
ohnehin auf Grund der Lage der Wohnhäuser unmittelbar neben
dem ausgedehnten Gelände des Güterbahnhofs mit Spedition und
Lokschuppen sowie in der Folgezeit in unmittelbarer
Nachbarschaft des großflächigen Einzelhandels der
Antragstellerin mit einer an der Rückseite der Wohngrundstücke
entlang führenden Zufahrt erheblich vorbelastet war, unberührt
und führt nicht etwa zu einer planungsrechtlich relevanten
Abstufung der Wohnqualität. Andererseits durfte der Plangeber
auch berücksichtigen, daß sich ggf. Umnutzungen des Areals
anbieten, die mit der Mischgebietsausweisung jedenfalls
sicherstellen, daß solche Umnutzungen städtebaulich vertretbar
und mit verbleibenden Wohnnutzungen im Mischgebiet vereinbar
bleiben. Die Mischgebietsausweisung belastet auch keineswegs
den Betrieb der Antragstellerin im Sondergebiet in einer bei
sachgerechter Abwägung nicht vertetbaren Weise, weil die
Antragstellerin ohnehin bereits auf die vorhandene Wohnnutzung
Rücksicht zu nehmen hat.

139

Sachgerecht abgewogen sind auch die in diesem Zusammenhang
festgelegten Nutzungsbeschränkungen im Mischgebiet. Dies gilt
insbesondere für die auf der Grundlage von § 1 Abs. 5 und 9
BauNVO aus (besonderen) städtebaulichen Gründen festgelegten
Ausschlüsse von Einzelhandelsbetrieben sowie bestimmten, näher
umschriebenen Dienstleistungsbetrieben. Der Antragsgegnerin
ging es dabei um die Verhinderung von Einzelhandelsnutzungen
und typischerweise innenstadtrelevanten Dienstleistungen, da
deren Ansiedlung in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang mit
dem großflächigen Einzelhandelsbetrieb der Antragsteller
dessen potentiell zentrumsbeeinträchtigende Wirkung verstärken
und der Tendenz zu einer Entwicklung eines - aus der Sicht der
Antragsgegnerin unerwünschten - Nebenzentrums Vorschub leisten
kann. Bei der konkreten Auswahl der ausgeschlossenen
Dienstleistungen hat sich die Antragsgegnerin
sachgerechterweise an den Betriebsarten orientiert, die im
J. -Gutachten 1990 (vgl. dort Seite 10 sowie Tabellen 131 ff
= Seiten 136 ff) als innenstadtrelevante ergänzende
Dienstleistungen aufgeführt sind, und diese um Banken und
Sparkassen ergänzt.

140

Diese Feinsteuerungen des Einzelhandels und
innenstadtrelevanter Dienstleistungen im unmittelbaren Umfeld
des großflächigen Einzelhandelsbetriebs der Antragstellerin
ist entgegen der Auffassung der Antragstellerin auch nicht
etwa deshalb sachwidrig, weil auf der dem Plangebiet
gegenüberliegenden Ostseite der von-M. -Straße ein
Reifenhandelsbetrieb ansässig ist, dessen Bestand und
Erweiterung vom strittigen Bebauungsplan nicht gesteuert wird.
Bei diesem Betrieb handelt es sich um einen Einzelhandel des
Sonderbedarfs, der - anders als eine Erweiterung des Betriebs
der Antragstellerin und die Ansiedlung der weiteren im
westlichen Plangebiet angestrebten Handelsnutzungen, die Anlaß
der Aufstellung des strittigen Bebauungsplans waren -
offensichtlich keine Bedeutung für eine potentielle
Verstärkung der zentrenbeeinträchtigenden Wirkung des Betriebs
der Antragstellerin hat.

141

Hinsichtlich der verkehrsbezogenen Festsetzungen durch den
Plan sind Abwägungsmängel ebenfalls nicht feststellbar.

142

Die Flächen für Anpflanzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25
Buchstabe a) BauGB, die u.a. entlang des gesamten Bereichs des
Sondergebiets festgesetzt sind, tragen durchaus zu einer
Entschärfung der Verkehrssituation im betroffenen Bereich bei.
Insoweit ist, wie das umfangreiche dem Senat vorliegende
Lichtbildmaterial deutlich erkennen läßt und durch den
Eindruck von der Örtlichkeit, den der Berichterstatter des
Senats anläßlich seiner im Verfahren 7 A 5844/95
durchgeführten Ortsbesichtigung gewonnen und auch dem
Normenkontrollsenat vermittelt hat, bestätigt wird, die
bestehende Zufahrtssituation zum Gelände der Antragstellerin
insbesondere im Bereich der Einmündung der von-M. -Straße
in die C. straße unbefriedigend und kann durchaus - wie
auf Seite 12 der Planbegründung ausgeführt - als
"Gefahrenpunkt" qualifiziert werden. Hier mündet nämlich eine
der drei Zufahrten zu dem Stellplatzgelände des großflächigen
Einzelhandelsbetriebs der Antragstellerin, die in den
Baugenehmigungsunterlagen für diesen Betrieb festgelegt sind,
dicht neben der Einmündung in die von-M. -Straße ein. Die
nach der Planbegründung dem Pflanzgebot - auch - beigemessene
Funktion, "indirekt" die sich aus den ungeordneten Zufahrten
ergebende Situation zu entschärfen, ist zutreffend und
sachgerecht. Das Pflanzgebot kann nach § 178 BauGB von der
Gemeinde - mithin der Antragsgegnerin - notfalls zwangsweise
durchgesetzt werden und würde im vorliegenden Fall zur Folge
haben, daß die vorerwähnte Zufahrt faktisch geschlossen
wird.

143

Auch mit dieser Folge verstößt die Planungsentscheidung zur
teilweisen Regelung der Zufahrtsverhältnisse durch das
Pflanzgebot nicht gegen die Erfordernisse des Abwägungsgebots.
Daß die Belange des im Sondergebiet zulässigen und bereits
ansässigen Betriebs der Antragstellerin an einer angemessenen
Aufrechterhaltung der Andienung seines Geländes gesehen
wurden, folgt bereits aus den weiteren Ausführungen auf Seite
12 der Planbegründung, wonach zukünftig nur noch die
Möglichkeit besteht, von der C. straße aus auf die
Grundstücke zu gelangen. Die unmittelbar auf die
C. straße führende Zufahrt liegt jedoch nach den
genehmigten Bauvorlagen für den Betrieb der Antragstellerin in
dem Bereich, der von der Deutschen Bundesbahn nicht
ausdrücklich entwidmet worden und demgemäß im Plan als Fläche
für den überörtlichen Verkehr (Bahnanlagen) gekennzeichnet
ist. Der Plangeber war danach - wie bereits ausgeführt -
rechtlich gehindert, in diesem Bereich umfassende
Planfestsetzungen zur Regelung bahnfremder Nutzungen zu
treffen. Eine abschließende Regelung durch die Antragsgegnerin
konnte daher unterbleiben, solange dieser Bereich (noch) nicht
der uneingeschränkten Planungshoheit der Antragsgegnerin
unterliegt. Andererseits war es nach den örtlichen
Verhältnissen sachgerecht, davon abzusehen, als Ersatz für die
indirekt unterbundene Zufahrt zur von-M. -Straße eine
Anbindung an die C. straße in dem Bereich vorzusehen, in
dem das hier festgesetzte Sondergebiet unmittelbar an die
Verkehrsflächen der C. straße angrenzt. Hier befinden
sich eine Busbucht für den öffentlichen Verkehr, deren
Bestand durch die im Plan festgesetzte, mit einem Gehrecht zu
belastende Fläche berücksichtigt ist, sowie ein
ampelgesicherter Fußgängerüberweg, so daß der Zulassung einer
neuen Zufahrt in diesem Bereich gewichtige verkehrliche
Belange entgegenstanden. Bei Schließung der Zufahrt zur von-
M. -Straße verbleiben dem Betrieb immerhin zwei der drei
baufsichtlich zugelassenen Zufahrten, nämlich neben der
unmittelbaren Anbindung des Stellplatzgeländes an die
C. straße neben der Lagerhalle der ehemaligen Spedition
auch die Andienung über den südlichen Zufahrtsweg, der
zwischen den an der von-M. -Straße gelegenen Wohnhäusern
und dem Stellwerk nach Westen in das Gelände des ehemaligen
Güterbahnhofs und die sich nach Süden anschließenden
Bahnanlagen hineinführt. Bezüglich dieses Zufahrtswegs ist in
der Örtlichkeit ausdrücklich durch ein Schild markiert und
durch Pfosten abgesichert, daß das der Öffentlichkeit nicht
zugängliche Bahngelände erst in Höhe des Lokschuppens, mithin
nach der Zufahrt zum Betriebsgelände der Antragstellerin,
beginnt. Im Hinblick darauf, daß das endgültige rechtliche
Schicksal des Bahngeländes - insbesondere im Bereich westlich
des Gebäudes der Antragstellerin - und damit auch der
unmittelbaren Zufahrt zur C. straße noch offen war,
konnte der Plangeber unter den hier gegebenen besonderen
Umständen darauf vertrauen, daß die Andienung des
Sondergebiets über die beiden verbleibenden
Zufahrtsmöglichkeiten - zunächst noch - gesichert ist. Sollte
sich auf Grund des weiteren Verhaltens der Bahn eine Änderung
ergeben, etwa die Zufahrt von der C. straße neben der
Lagerhalle für den Betrieb des großflächigen Einzelhandels im
Sondergebiet unterbunden werden, ist es dem Plangeber
unbenommen, eine Neuregelung der Zufahrtsverhältnisse
festzulegen, sofern nicht bereits im Wege der Befreiung von
der lückenlosen Anpflanzungspflicht eine sachgerechte Lösung
möglich ist. Unter dem Gesichtspunkt des Gebots der
Konfliktbewältigung, das seine Wurzel im Abwägungsgebot des §
1 Abs. 6 BauGB hat, war die Antragstellerin nicht etwa
gehalten, alle vom Bebauungsplan geschaffenen oder ihm
zurechenbaren Konflikte schon abschließend durch
Planfestsetzungen zu lösen; die Grenzen zulässiger
Konfliktverlagerung sind vielmehr erst dann überschritten,
wenn bereits im Planungsstadium sichtbar ist, daß sich ein
offengelassener Interessenkonflikt auch in einem nachfolgenden
Verfahren nicht sachgerecht lösen lassen wird.

144

Vgl.: BVerwG, Beschluß vom
14. Juli 1994 - 4 NB 25.94 - BRS 56 Nr.
6.

145

Davon kann hier aus den bereits angeführten Gründen keine
Rede sein.

146

Der Plangeber hat schließlich auch die sonstigen, hier
betroffenen Belange zutreffend erkannt, gewichtet und in einen
(sach)gerechten Ausgleich gebracht. Dies gilt auch bezüglich
der Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege.
Insoweit ist anzumerken, daß der Plangeber entsprechend den
Ausführungen auf Seite 15 der Planbegründung zutreffend davon
ausgegangen ist, daß die Planungen aufgrund der vorhandenen
Flächennutzungen zu keinen erheblichen oder nachhaltigen
Beeinträchtigungen des Naturhaushalts oder des
Landschaftsbilds führen und deshalb kein Bedarf für Regelungen
in Anwendung von § 8a BNatSchG bestand. Die - in der Tat zu
einer Verbesserung der Situation beitragenden - Pflanzgebote
sind inhaltlich nicht zu beanstanden und tragen auf Grund
ihrer relativ geringen Belastungswirkung für die
Planbetroffenen ersichtlich auch den Anforderungen des
Abwägungsgebots hinreichend Rechnung.

147

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

148

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

149

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen
des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

150