Amtsgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2001-03-16, Aktenzeichen 20 C 11612/00
ECLI:DE:AGD:2001:0316.20C11612.00.00

Tenor

hat das Amtsgericht Düsseldorf

auf die mündliche Verhandlung vom 19. Januar 2001

durch den Richter am Amtsgericht X

für R e c h t erkannt:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin

5.720,-- DM nebst 4 % Zinsen seit dem 15.03.2000 zu

zahlen.

Wegen des weitergehenden Zinsanspruchs wird die

Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreites werden dem Beklagten

auferlegt.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe

von 9.000,-- DM, die auch in Form einer selbst-

schuldnerischen, unbefristeten Bürgschaft einer

deutschen Großbank oder Sparkasse erbracht werden

können, vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d :

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Unter dem 10.12.1998 mietete die Klägerin von dem Beklagten in der Xstraße, 1. Obergeschoss in X ab dem 01.01.1999 eine Wohnung. Das Mietverhältnis endete zum 31.12.1999, bis zu diesem Zeitpunkt zog die Klägerin wieder aus.

3

Die Klägerin leistete an den Beklagten bei Mietbeginn eine Mietsicherheit in Form einer selbstschuldnerischen Bürgschaft der X-Sparkasse in Höhe von 4.050,-- DM. Der Beklagte bediente sich im April 2000 in vollem Umfang aus dieser Bürgschaft. Die Klägerin zahlte trotz Beendigung des Mietverhältnisses den Mietzins in Höhe von 1.670,-- DM für Januar 2000 an die Beklagten. Die Klägerin erhielt die Wohnung bei Übergabe am 01.01.1999 in unrenoviertem Zustand. § 8 Nr. 2 des Mietvertrages sieht eine Pflicht der Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Rahmen eines Fristenplanes vor. § 12 Nr. 1 des Mietvertrages regelt die Pflichten der Klägerin bei Beendigung der Mietzeit. Handschriftlich ist unter der sich auf § 8 beziehenden formularvertraglichen Rückgabeklausel eingetragen:

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"Die Wohnung wird bei Bezug wie folgt übergeben:

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a)

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Lackierung sämtlicher Holzteile, Türen und Heizkörper

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in weiß.

8

b)

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Wände und Decken werden in Makulatur übergeben.

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Bei Auszug ist die Wohnung wieder in diesem Zustand

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zu übergeben."

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Die Klägerin begehrt von dem Beklagten Rückzahlung der Kaution in Höhe von

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4.050,-- DM sowie der Januarmiete in Höhe von 1.670,-- DM.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie

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5.720,-- DM nebst 8 % Zinsen seit dem

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15.03.2000 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er rechnet mit von ihm behaupteten Gegenansprüchen in Höhe von insgesamt 15.069,47 DM gegenüber der Klageforderung auf, wobei die Aufrechnung mit die Klageforderung übersteigenden Ansprüchen hilfsweise erfolgt.

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Der Kläger ist der Auffassung, die Beklagte sei zur Endrenovierung der Wohnung verpflichtet gewesen, eine solche sei unterblieben. Diese Pflicht ergebe sich aus § 12 des Mietvertrages. Die Klägerin habe keine Anfangsrenovierung verlangt. Die Klausel in § 12 des Mietvertrages sei im Einzelnen erörtert und individuell vereinbart worden, wie sich an den handschriftlichen Regelungen ersehen lasse. Unabhängig vom eigentlichen Renovierungszustand habe sich die Renovierungsverpflichtung aus der Gestaltung der Räume ergeben. Die Räume seien in grellen Farben gestrichen gewesen. Wegen der unterlassenen Vornahme von Schönheitsreparaturen sei dem Beklagten gemäß Rechnung der Firma X vom 14.02.2000 ein Schaden in Höhe von 7.489,44 DM entstanden. Bei Auszug der Klägerin sei der Teppich beschädigt und verschmutzt gewesen, die Badeeinrichtung beschädigt und weitere Schäden vorhanden gewesen. Sanitärarbeiten hätten einen Kostenaufwand in Höhe von 190,76 DM sowie 604,65 DM gemäß Rechnung der Firma X vom 18. und 25.02.2000 verursacht. Für die Anschaffung eines neuen Teppichs habe der Beklagte 2.261,22 DM sowie für das Aufnehmen und Entsorgen des Altteppichbodens 2.018,40 DM entrichtet.

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Wegen der auszuführenden Arbeiten sei die Wohnung erst wieder ab 15.03.2000 zu vermieten gewesen. Die Beklagte sei daher zur Erstattung des Mietausfalls in Höhe von 2.505,-- DM verpflichtet.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist voll umfänglich begründet.

25

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihr geleisteten Kaution in Höhe von 4.050,-- DM nach § 20 des Mietvertrages. Darüber hinaus steht der Klägerin gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Rückzahlung von ihr zu Unrecht geleisteter 1.670,-- DM für die Januarmiete 2000 nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB unter dem Gesichtspunkt ungerechtfertigter Bereicherung zu.

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Der Beklagte hat keine aufrechenbaren Gegenansprüche gegen die Klägerin:

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I.

28

Der Beklagte hat gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 7.849,44 DM wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nach § 326 Abs. 1 BGB.

29

Denn die Klägerin war bei Auszug aus der Wohnung Ende 1999 nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Der handschriftliche Zusatz in § 12 des Mietvertrages ist wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam bzw. stellt die Berufung auf die Klausel ein Jahr nach Einzug der Klägerin eine unzulässige Rechtsausübung dar.

30

Bei der Klausel in § 12 des Mietvertrages, auf die der Beklagte sich beruft, handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Dem Vortrag der Klägerin in ihrem vorprozessualen Schreiben vom 01.03.2000, dessen Inhalt die Klägerin zum Gegenstand der Klageschrift gemacht hat, ihr lägen zwei weitere Mietverträge vor, in denen die Klausel ebenfalls verwandt worden sei ist der Beklagte in der Klageerwiderung nicht weiter entgegengetreten. Er hat auch selbst nicht behauptet, die handschriftlich eingetragene Klausel in § 12 des Mietvertrages nur gegenüber der Klägerin verwandt zu haben. Für das Vorliegen einer Individualvereinbarung trägt der Beklagte die Darlegungs- und Beweislast (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Auflage, § 1 AGBG Rn. 20 m.N.). § 1 Abs. 2 AGBG ist nur dann anwendbar, wenn es zu einem wirklichen Aushandeln gekommen ist. Aushandeln bedeutet mehr als bloßes Verhandeln. Der Verwender muss den gesetzesfremden Kerngehalt seiner AGBG inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem anderen Teil Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumen. Der Kunde muss die reale Möglichkeit erhalten, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (Palandt, a.a.O., Rn. 18 m.N.). Dass dies vorliegend so war, hat der Beklagte nicht schlüssig vorgetragen. Er hat lediglich behauptet, die Klausel sei zwischen den Parteien im Einzelnen erörtert worden, wie sich aus den handschriftlichen Regelungen ersehen lasse. Die bloße Tatsache der Handschriftlichkeit spricht ebenso wenig für ein Aushandeln, wie dein bloßes Erörtern. Ohne Aussagekraft ist auch der Vortrag des Beklagten, die Klausel sei "individuell vereinbart" worden. Inwiefern der Klägerin konkret die Regelung zur Disposition gestellt und ihr Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen im Rahmen der Verhandlung eingeräumt wurde, ergibt sich aus dem Beklagtenvortrag nicht.

31

Die handschriftlich eingetragene Endrenovierungsklausel ohne Berücksichtigung der seit Einzug des Mieters bereits abgelaufenen Mietzeit verstößt gegen § 9 AGBG. Die Klausel nach der der Mieter die Wohnung "neu renoviert" - diesen Inhalt hat die vorliegende Klausel - und ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen zurückzugeben hat, verpflichtet ihn, die Räume bei Auszug unabhängig vom Einzugsdatum vollständig neu herzurichten. Es wird ein Zustand geschuldet, der über die bloße Eignung zum Bezug durch einen Nachmieter hinausgeht. Eine derart weitgehende Pflichtenüberbürdung ist formularmäßig unzulässig (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II 419). Das Gleiche gilt für eine Klausel, nach der sich der Mieter verpflichtet, "bei seinem Auszug zu renovieren" (OLG Stuttgart ZMR 1984 350), es sei denn die Klausel wird einschränkend dahin ausgelegt, dass lediglich fällige Schönheitsreparaturen gemeint sind. Fällig waren Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan vorliegend nicht. Eine unangemessene Benachteiligung der Klägerin im Sinne des § 9 Abs. 2 AGBG ergibt sich erst recht unter Berücksichtigung der Tatsache, dass sie die Wohnung unstreitig im unrenoviertem Zustand übergeben bekommen hat. Der Beklagte hat seine im Mietvertrag festgelegte Verpflichtung zur Übergabe einer renovierten Wohnung nicht eingehalten. Die Klägerin hat bei Mietvertragsabschluss nicht auf eine Renovierung der Wohnung verzichtet. Der Mietvertrag wurde am 10.12.1998 abgeschlossen. Die Übergabe der Mieträume erfolgte erst am 01.01.1999. Sie durfte davon ausgehen, dass der Beklagte die Vormieterin zur Vornahme der erforderlichen Schönheitsreparaturen anhalten würde und sie wie versprochen eine renovierte Wohnung erhalten würde. Unerheblich ist der Einwand des Beklagten, von der Klägerin sei keine Anfangsrenovierung verlangt worden. Die Verpflichtung zu einer solchen Anfangsrenovierung ist nämlich in § 12 des Mietvertrages begründet worden. Die Tatsache, dass die Vormieterin die Schönheitsreparaturen nicht ordnungsgemäß ausgeführt hat, geht nicht zu Lasten der Klägerin.

32

Der Beklagte hat auch keinen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 7.849,44 DM wegen positiver Vertragsverletzung. Soweit der Beklagte eine eigenwillige Farbgestaltung der Räume behauptet, fehlt es zum einen an einem substantiierten Vortrag dazu, in welchem Raum welche Wände und Decken wie gestrichen waren. Vor allem aber enthält der Vortrag des Beklagten keine Angaben dazu, inwiefern die angebliche Farbgestaltung auf Schädigungshandlungen der Klägerin zurückzuführen ist. Denn unstreitig hat die Klägerin die Wohnung vom Beklagten vertragswidrig in unrenovierten Zustand erhalten. Ob die Farbgestaltung von der Vormieterin vorgenommen worden ist oder von der Klägerin, kann dem Beklagtenvortrag nicht entnommen werden. Mangels schlüssig vorgetragener schädigender Handlung der Klägerin besteht kein Schadensersatzanspruch des Beklagten.

33

Lediglich ergänzend sei darauf hingewiesen, dass ein Anspruch nach § 326 Abs. 1 BGB auch dann nicht bestünde, wenn es sich bei § 12 des Mietvertrages um eine Individualvereinbarung handeln würde. Denn soweit Rückgabeklauseln individuell ausgehandelt sind, kann die Berufung auf sie rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Mietzeit nur kurz war ( Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II 419 mit Nachweisen) und zudem die Wohnung auch noch unrenoviert übergeben wurde. Dies ist vorliegend der Fall. Die Klägerin wohnte nur 1 Jahr, also außergewöhnlich kurz, in der Wohnung. Der nach Ablauf eines Jahres stattgefundene Gebrauch der Wohnung im Rahmen des Üblichen führt bei einer bei Einzug unrenoviert übergebenen Wohnung zu einer nur unerheblichen weiteren Abnutzung.

34

II.

35

Der Beklagte hat gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Zahlung von 190,76 DM sowie 604,95 DM wegen Sanitärbeschädigungen aus positiver Vertragsverletzung bzw.

36

§ 823 Abs. 1 BGB.

37

Auch insoweit hat der Beklagte weder substantiiert dargelegt, worin die pauschal behaupteten Beschädigungen der sanitären Einrichtungen bestanden haben sollen, noch woraus er folgert, dass die Beklagte die Gegenstände beschädigt hat. Die Vernehmung des angebotenen Zeugen X würde auf eine prozessual unzulässige Ausforschung des erforderlichen konkreten Sachverhaltes hinauslaufen.

38

III.

39

Der Beklagte hat gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Erstattung von Kosten der Beschaffung eines neuen Teppichs und Entsorgung des alten Teppichbodens in Höhe von 2.261,22 DM sowie 2.018,40 DM unter Gesichtspunkt positiver Vertragsverletzung.

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Es gelten insoweit die obigen Ausführungen zu Ziffer II.

41

Bloße Verschmutzungen des Teppichbodens begründen kein Recht des Vermieters zum Austausch des gesamten Teppichbodens; worin angebliche Schäden bestanden haben, ist nicht substantiiert dargetan. Zudem fehlt es ebenfalls an Vortrag dazu, inwieweit diese nicht konkret benannten Schäden am Teppichboden auf ein Verhalten der Klägerin zurückzuführen sind und nicht bereits während der über 8-jährigen Mietzeit der Vormieterin verursacht worden sind.

42

IV.

43

Der Beklagte hat gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Ersatz von Mietausfall für die Zeit von Februar bis Mitte März 2000.

44

Davon abgesehen, dass die Klägerin mangels wirksam begründeter Verpflichtung nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet war, scheitert ein Schadensersatzanspruch des Beklagten auch daran, dass der Vermieter, um einen Ersatzanspruch wegen Mietausfalls zu begründen, stets darzulegen hat, dass ein bestimmter Mietinteressent zu bestimmten Bedingungen abschlussbereit war (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rn. 883).

45

V.

46

Der Zinsanspruch der Klägerin ergibt sich aus §§ 284, 288 Abs. 1 BGB alte Fassung. Das Bestehen eines über den gesetzlichen Zinssatz hinausgehenden Zinsschadens im Sinne des § 288 Abs. 2 BGB hat die Klägerin nicht dargetan.

47

Die Kostenentscheidung sowie die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Streitwert:

gemäß § 19 Abs. 3 GKG: 15.069,74 DM.