Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-04-12, Aktenzeichen 9 O 440/09
ECLI:DE:LGBN:2010:0412.9O440.09.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, die auf dem Grundstück N-Straße, ####1 C, im 2. OG vorne links gelegenen Gewerberäume, bestehend aus 5 Räumen, 1 Teeküche, 1 Empfangsraum, 2 kleinen halboffenen Räumen, 1 Toilette sowie 1 Besenkammer, zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.

Der Beklagte wird ferner verurteilt, an die Kläger 2.050,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.12.2009 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

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Das Urteil ist hinsichtlich des Räumungsausspruchs vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 12.000,00 Euro abwenden. Bezüglich des Zahlungsausspruchs und der Kosten ist das Urteil vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages.

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Tatbestand:

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Die Kläger begehren von dem Beklagten, einem Facharzt für Psychiatrie und Psychotherapie, die Räumung und Herausgabe der von ihm gemieteten streitgegenständlichen Gewerberäume wegen fristloser Kündigung des Mietvertrages aufgrund vertragswidrigen Gebrauchs.

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Die streitgegenständliche Gewerbeeinheit, die im Teileigentum der Kläger steht, liegt in dem Gesamtkomplex der sog. D, in dem sich insgesamt ca. 30 Gewerbeunternehmen und Arztpraxen befinden. Nach einem Besichtigungstermin am ##.##.2009 schlossen die Parteien am ##.##.2009 einen Gewerbemietvertrag über die streitgegenständlichen Räumlichkeiten, wobei das Mietverhältnis nach § 3 des Mietvertrages zunächst vom ##.##.2009 bis zum ##.##.2014 laufen sollte. In § 2 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien bezüglich des Nutzungszweckes, dass "der Mieter das Mietobjekt zum Betrieb einer Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie" nutzt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag und die Zusatzvereinbarung vom ##.##.2009 Bezug genommen. Noch vor dem Beginn des Mietverhältnisses am ##.##.2009 erfuhren die Kläger, dass der Beklagte in den streitgegenständlichen Räumlichkeiten als Behandlungsform auch die Drogenersatztherapie, insbesondere die Abgabe von Methadon, beabsichtigte. Mit anwaltlichem Schreiben vom ##.##.2009 mahnten die Kläger daraufhin den Beklagten ab und forderten ihn auf, sich im Rahmen des vereinbarten Vertragszwecks zu halten und die Drogenersatzabgabe zu unterlassen. Mit Schreiben vom ##.##.2009 kündigten die Kläger schließlich das Mietverhältnis und erklärten "hilfsweise" die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung.

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Die Kläger sind der Auffassung, der Beklagte nutze die streitgegenständliche Gewerbemieteinheit vertragswidrig, da die Substitutionsbehandlung nicht zu dem typischen Tätigkeitsfeld einer Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie gehöre. Ferner habe ihn – jedenfalls aufgrund der an ihn vor Vertragsschluss gestellten Fragen zu seiner konkreten Tätigkeit – eine Aufklärungspflicht bezüglich der beabsichtigten Drogenersatzbehandlungen getroffen. Sie behaupten im Wesentlichen, dass sich aus der Substitutionsbehandlung erhebliche abstrakte Gefahren für die anderen Besucher des Gebäudekomplexes ergeben würden. Des Weiteren sei es bereits zu verschiedenen konkreten, gefährlichen Vorfällen und Belästigungen gekommen.

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Die Kläger beantragen mit der am 14.12.2009 zugestellten Klage,

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den Beklagten zu verurteilen, die auf dem Grundstück N-Straße, ####1 C, im 2. Obergeschoss vorne links gelegene Gewerbeeinheit, bestehend aus 5 Räumen, 1 Teeküche, 1 Empfangsraum, 2 kleinen halboffenen Räumen, 1 Toilette sowie 1 Besenkammer, zu räumen und an sie herauszugeben;

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hilfsweise den Beklagten zu verurteilen, die Substitutionsbehandlung in den von ihm gemieteten Räumen auf dem Grundstück N-Straße, ####1 C, im 2. OG vorne links zu unterlassen;

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den Beklagten zu verurteilen, an sie 2.050,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Bezüglich der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten, vorgetragenen Schriftsätze nebst Anlagen und auf das Sitzungsprotokoll vom 25.02.2010 Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist begründet.

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Den Klägern steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf geräumte Herausgabe der streitgegenständlichen gewerblichen Räume gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu.

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Die Kündigung der Kläger vom ##.##.2009 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien rechtswirksam nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB beendet. Die fristlose Kündigung ist wirksam, weil der Beklagte die Mietsache ungeachtet der Abmahnung vom ##.##.2009 in vertragswidriger Weise gebraucht hat, wodurch die Rechte der Kläger in erheblichem Maße verletzt wurden.

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Die von dem Beklagten in seiner Praxis angebotenen Drogenersatztherapien stellen - jedenfalls in dem hier insgesamt vorliegenden Umfang - einen vertragswidrigen Gebrauch der streitgegenständlichen Gewerberäume dar. Was zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zählt, richtet sich in erster Linie nach der vertraglichen Vereinbarung, also vor allem nach dem vertraglich festgesetzten Mietzweck. Insoweit ist der jeweils einschlägige Mietvertrag gemäß §§ 133, 157, 242 BGB nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte auszulegen. Maßgebend bei der Vertragsauslegung ist der wirkliche Wille der Vertragsparteien, bei dessen Ermittlung neben dem Erklärungswortlaut die beiderseits bekannten Umstände wie insbesondere die Art und Weise des Zustandekommens der Vereinbarung und die beiderseitige Interessenlage heranzuziehen sind. Nach dem Wortlaut des § 2 des Mietvertrages kann der Beklagte die streitgegenständlichen Räumlichkeiten zum Betrieb einer Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie nutzen. Ob die Drogenersatztherapie unter Zugrundelegung einer fachkundigen Betrachtungsweise ein Bereich der Suchtbehandlung darstellt und damit abstrakt-generell zum Tätigkeitsbereich und Zuschnitt einer Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie gehört, kann offen bleiben; insoweit bedarf es nicht der Einholung des von beiden Seiten angebotenen Sachverständigengutachtens. Denn auf eine derartige fachkundige bzw. sachverständige Sichtweise kommt es nicht an. Ganz überwiegend umfasst der Zuschnitt einer Praxis für Psychiatrie und Psychotherapie gerade nicht die Behandlungsform der Drogenersatztherapie in dem von dem Beklagten betriebenen Ausmaß. Der Beklagte behandelt insofern nach seinen eigenen Angaben im Rahmen seiner Anhörung in der mündlichen Verhandlung insgesamt ca. 250 Personen im Quartal, von denen sich ca. 100 Personen in einer Drogenersatztherapie befinden würden, wobei letztere aus betäubungsmittelrechtlichen Gründen jedoch einmal täglich, auch an den Tagen des Wochenendes, zur Behandlung in der Praxis erscheinen müssten. Nur einige wenige Facharztpraxen für Psychiatrie und Psychotherapie haben einen derartigen Tätigkeitszuschnitt. Da darüber hinaus die Durchführung von Drogenersatztherapien bzw. Substitutionsbehandlungen nicht ausschließlich Fachärzten für Psychiatrie und Psychotherapie zugeordnet ist, sondern allen Ärzten offen steht, die über das für den Umgang mit Methadon und anderen Drogenersatzstoffen erforderliche pharmakologische Wissen und über Mindestkenntnisse der Suchttherapie verfügen (§ 5 Abs. 2 Nr. 6 BtMVV), werden Arztpraxen, in denen Drogenersatztherapien einen wesentlichen Bestandteil und Stützpfeiler des Praxiszuschnitts – wie auch vorliegend – darstellen, von der Verkehrsanschauung bzw. einem objektiven, nicht sachkundigem Betrachter nicht als Praxen einer bestimmten Facharztrichtung, sondern als Arztpraxen eigener Art wahrgenommen. Nach Treu und Glauben konnte deshalb der Beklagte nicht davon ausgehen, dass durch die Vereinbarung des Nutzungszweckes des Betriebs einer Facharztpraxis für Psychiatrie und Psychotherapie auch der von ihm beabsichtigte Zuschnitt seiner Tätigkeiten, insbesondere der erhebliche Umfang der Drogenersatztherapien, umfasst sein würde. Insoweit hätte dieser Tätigkeitsbereich ausdrücklich als weiterer Nutzungszweck vereinbart werden müssen.

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Der Beklagte hat den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache auch nach der Abmahnung aufgenommen; der Umstand, dass die Abmahnung noch vor dem eigentlichen Mietbeginn erfolgte, ist insoweit unerheblich. Unstreitig führt der Beklagte auch heute noch die Drogenersatzbehandlung weiter fort.

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Es handelt sich auch um eine erhebliche Verletzung der Rechte des Klägers. Die Nutzung der Mietsache für eine gewerbliche Tätigkeit außerhalb des vereinbarten Vertragszweckes brauchen die Kläger nicht zu dulden. Insoweit kann es dahinstehen, ob sich durch die Praxis des Beklagten der Publikumsverkehr in dem Gesamtkomplex dergestalt nachteilig verändert hat, dass es zu den klägerseits behaupteten abstrakten und konkreten Gefahrensituationen für die Kunden anderer Mieter und damit zu der Beeinträchtigung der Interessen und Rechte der anderen Mieter gekommen ist. Auch wenn es sich bei der Drogenersatzbehandlung um eine staatlich und gesellschaftlich erwünschte und geförderte Behandlung handelt, tangiert die Durchführung dieser Behandlung in dem hier vorliegenden Umfang jedenfalls die geschäftlichen Interessen der Kläger in ihrer Stellung als Teileigentümer gegenüber den anderen Teileigentümer in dem Gesamtkomplex der D.

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Den Klägern steht zudem ein Anspruch auf die geltend gemachten Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.050,60 Euro nach §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB zu. Der Anspruch auf die begehrten Prozesszinsen aus diesem Betrag ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht bezüglich des Räumungsausspruchs auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO und hinsichtlich des Zahlungsausspruchs auf §§ 709 S. 1, S. 2 ZPO.

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Streitwert: 11.400,00 Euro.