Landgericht Hamburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-12-19, Aktenzeichen 318 S 5/14

Tenor

1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 08.01.2014, Az. 102b C 30/13, dahingehend abgeändert, dass auch der Beschluss der Wohnungseigentümer zu TOP 5 der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 17.06.2013 für ungültig erklärt wird, soweit er die Gesamtabrechnung für das Jahr 2012 betrifft; im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

2. Von den erstinstanzlich angefallenen Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger 75 % und die Beklagten haben 25 % zu tragen. Von den Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger 74 % und die Beklagten haben 26 % zu tragen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 33.618,10 € festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft C.-F.-Straße ...-... und ... in (PLZ)H.. Sie streiten in der Berufungsinstanz noch um die Ordnungsgemäßheit von zwei auf der Eigentümerversammlung vom 17.06.2013 gefassten Beschlüssen über die Gasamtjahresabrechnung für das Jahr 2012 (TOP 5) sowie über die „Wiederwahl“ (Wiederbestellung) der schon seit längerer Zeit für die Gemeinschaft tätigen Hausverwaltung G. (TOP 11). Der Kläger begehrt zudem die Verurteilung der Beklagten zur Ergänzung der Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen um die Positionen Kontoentwicklung und Entwicklung der Rücklagen. Weiterhin - mittels Klageerweiterung im Berufungsverfahren - begehrt er nunmehr auch die Feststellung der Nichtigkeit der Einzelabrechnungen der Häuser ... und ... sowie bezüglich des Hauses ... für das Geschäftsjahr 2012.

2

Auf die tatsächlichen Feststellungen im amtsgerichtlichen Urteil wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

3

Das Amtsgericht hat die Klage, soweit sie erstinstanzlich erhoben war und noch Gegenstand des Berufungsverfahrens ist, mit Urteil vom 08.01.2014 abgewiesen. Soweit es die Klage abgewiesen hat, hat das Amtsgericht zur Begründung das Folgende ausgeführt: Der ausschließlich auf Ungültigerklärung des Beschlusses über die Gesamtjahresabrechnung für das Jahr 2012 gerichtete Antrag sei - bei gegebener Bestandskraft der Einzelabrechnungen - schon unzulässig. Zwar sei in der Gesamtabrechnung der Verteilungsschlüssel betreffend die Kosten zwischen den Häusern ..., ... und ... nicht angegeben. Der Einwand der fehlenden Angabe eines Verteilungsschlüssels betreffe hingegen nur die Einzelabrechnungen. Der Beschluss zu TOP 5 sei auch mit der erforderlichen Mehrheit angenommen worden. Es sei durch Änderung der Teilungserklärung vom 04.10.1985 die Bestimmung einer Mehrheit nach Kopfteilen eingeführt worden. Eine solche Änderung der Teilungserklärung habe der Kläger nicht wirksam bestritten; das Bestreiten mit Nichtwissen reiche insoweit nicht. Auch sei der Beschluss über die Gesamtjahresabrechnung nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil die Abrechnung nicht hinreichend lange vor der Versammlung den Eigentümern zugegangen sei. Es sei auch nicht ersichtlich, dass das Beschlussergebnis auf einem solchen etwaigen Mangel beruhe. Soweit der Kläger darauf aufmerksam mache, dass die Abstimmung für die Blöcke getrennt habe erfolgen müsse, finde sich eine solche eindeutige Regelung in der Teilungserklärung nicht; auch sei unabhängig von der Wirksamkeit einer solchen etwaigen Regelung ein Verstoß dagegen nicht kausal geworden, da die übrigen Eigentümer des Hauses ... dem Beschlussantrag zugestimmt hätten. Auch der Beschluss über die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters (TOP 11) widerspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es bestehe kein Erfordernis dafür, dass Konkurrenzanbietern Gelegenheit zur Vorstellung auf der Versammlung gegeben werden müsse. Die engen Voraussetzungen der Fehlerhaftigkeit eines Weiterbestellungsbeschlusses seien nicht gegeben. Die vom Kläger angeführten Fehler der Verwaltung seien weder für sich genommen noch in einer Gesamtbewertung hinreichend gravierend. Das gelte namentlich für die Verwaltung der WEG-Gelder auf einem Konto der Verwaltung, da diese Verwaltungspraxis nach entsprechender Rüge des Klägers im Jahr 2013 und damit noch vor der hier streitgegenständlichen Beschlussfassung eine Änderung erfahren habe. Die Themen der Verwaltung der Gemeinschaftsgelder sowie einer unzureichenden Heizungswartung seitens der Verwaltung seien allen Eigentümern auf der Versammlung bekannt gewesen und vor Fassung des streitgegenständlichen Beschlusses diskutiert worden. Auch die fehlende Dokumentation einer Aufzugswartung durch die Verwaltung sei kein schwerwiegender Umstand. Es sei nicht zu erwarten, dass derzeit Gefahren aufgrund eines mangelhaften Zustands des Aufzugs bestünden. Auch sei es kein schwerwiegender Fehler der Verwaltung, keine Beschlüsse zur Neuabtrennung der Kellerräume ausgearbeitet zu haben. Dass der Verwalter einen Beschluss der Wohnungseigentümer, den er für nichtig halte, nicht umsetze, begründe ebenfalls nicht die Unvertretbarkeit seiner Wiederbestellung, weil die Nichtigkeit des hier thematisierten Beschlusses nicht abwegig sei. Auch das Schreiben der Verwaltung vom 29.04.2013, mit welchem der Verwalter Stellung nehme zu einem Schreiben, welches der Kläger zuvor an alle übrigen Wohnungseigentümer gesendet habe, stehe der Wiederbestellung der Verwaltung nicht entgegen. Dieses Schreiben der Verwaltung vom 29.04.2013 enthalte keine unzutreffenden Tatsachenbehauptungen; unter dem Aspekt der Ehrverletzung sei die Zumutbarkeitsschwelle nicht überschritten. Der Antrag auf Aufnahme von Kontoentwicklungsdarstellung und Entwicklung der Rücklagen sei unzulässig; es fehle an der Vorbefassung der übrigen Eigentümer.

4

Gegen dieses ihm am 10.01.2014 zugestellte Urteil hat der Kläger am 20.01.2014 Berufung eingelegt, die er nach Fristverlängerung bis zum 24.03.2014 am 24.03.2014 begründet hat.

5

Der Kläger ist der Auffassung, die Angabe eines Verteilungsschlüssels betreffend diejenigen Kosten, die entweder nur für die Sondereigentümer der Häuser ... und ... oder für die Sondereigentümer des Hauses ... der Mehrhausanlage anfielen, sei - anders als bei einer Einhausanlage - schon in der Gesamtjahresabrechnung zu benennen. Die Einzelabrechnungen mögen zutreffend sein, so dass der Kläger diese nicht habe anfechten müssen. Bezüglich der von den Beklagten behaupteten Änderung der Teilungserklärung fehle es mangels Vorlage eines Grundbuchauszugs über die eingetragene Änderung an einem substantiierten Vortrag. Die Gesamtjahresabrechnung habe auch zu spät vorgelegen und dieser Mangel sei auch kausal für das Beschlussergebnis geworden. Im Übrigen ergänze sich der Vortrag betreffend die Anträge zur Gesamtabrechnung und zur Leistung (Ergänzung der Abrechnung), so dass auch der Einwand fehlender Angabe der Kontostände und Entwicklung der Rücklage rechtzeitig erhoben sei. Die §§ 13, 15 der Teilungserklärung sähen zudem vor, dass eine ausschließliche Abstimmung der Eigentümer der Häuser ... und ... einerseits und des Hauses ... andererseits jeweils über Teile der Abrechnung zu erfolgen habe, was nicht geschehen sei, so dass der Beschluss über Gesamt- und Einzelabrechnungen zumindest teilweise nichtig sei. Auch die „Wiederwahl“ der Verwaltung widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung; deren bisherige Arbeit stelle sich aus seiner Sicht des Klägers als „überaus unbefriedigend“ dar. Den erschienenen Alternativbewerbern habe die Gelegenheit einer Vorstellung auf der Versammlung gegeben werden müssen. Der derzeitigen Verwaltung fehle die Neutralität. Gerade der Umstand, dass die Verwaltung ihr anvertraute Gelder nicht auf einem Konto der WEG angelegt habe, sondern auf einem auf ihren Namen angelegten Konto geführt habe, spreche gegen die für eine Wiederwahl erforderliche Zuverlässigkeit.

6

Der Kläger beantragt,

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das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 08.01.2014, Az. 102b C 30/13, abzuändern, soweit zu Lasten des Klägers entschieden wurde und

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1. den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft C.-F.-Straße ... - ... und ... in (PLZ)H. zu TOP 5 der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 17.06.2013 für ungültig zu erklären, soweit es die Gesamtabrechnung 2012 betrifft,

9

2. den Beschluss der Wohnungseigentümer C.-F.-Straße ... -... und ... in (PLZ)H. zu TOP 11 der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 17.06.2013 für ungültig zu erklären, soweit er die Wiederwahl der Hausverwaltung G. betrifft,

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3. die Beklagten zu verurteilen, die Jahresgesamt- und Jahreseinzelabrechnung um die Positionen Kontoentwicklung und Entwicklung der Rücklage zu ergänzen,

11

4. festzustellen, dass die Einzelabrechnungen der Häuser ... und ... sowie bzgl. des Hauses ... für das Geschäftsjahr 2012 nichtig sind.

12

Die Beklagten beantragen,

13

die Berufung zurückzuweisen.

14

Sie halten die Gründe des amtsgerichtlichen Urteils insgesamt für zutreffend.

II.

15

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründete Berufung hat in der Sache nur teilweise Erfolg.

16

Die Berufung hat mit dem Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung für das Jahr 2012 Erfolg (dazu 1.). Im Übrigen ist die Berufung jedoch unbegründet (dazu 2.).

1.

17

Die Berufung ist begründet, soweit das Amtsgericht die Anfechtungsklage betreffend den Beschluss über die Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung für das Jahr 2012 abgewiesen hat.

18

Der Beschluss über die Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung für das Jahr 2012 widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Gesamtjahresabrechnung enthält keine bzw. keine ausreichende Darstellung der Kontenentwicklung und der Entwicklung der Rücklagen. Der Beschluss ist daher insgesamt für ungültig zu erklären (Kammer, ZMR 2011, 163 Rn. 13, zitiert nach jur.).

a)

19

Die Jahresabrechnung muss eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr bzw. Wirtschaftsjahr enthalten. Sie ist keine Gewinn- und Verlustrechnung und keine Bilanz, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, welche die tatsächlichen Beträge einander gegenüberzustellen hat (vgl.etwa BayObLG, NJW-RR 1989, 840 ff. m.w.N.). Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind. Die Jahresabrechnung ist nicht zuletzt die Grundlage für die Festlegung der endgültigen Höhe der Beiträge (BGH, NJW 2010, 2127 Rn. 10, 17; BGH, ZWE 2011, 256 Rn. 6; BGH, NJW-RR 2012, 1103). Die vollständige Jahresabrechnung hat neben der Gesamt- und Einzelabrechnung auch den Stand und die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten auszuweisen. Werden die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in der Abrechnungsperiode nämlich vollständig in die Abrechnung aufgenommen, so stimmt deren Differenz mit der Differenz der Anfangs- und Endbestände der Bankkonten und ggf. der Barkasse überein, über die diese Umsätze getätigt werden. Die Kontenabstimmung ist daher erforderlich, um die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamt- und Einzelabrechnung darzulegen. Die nach dem Wirtschaftsplan oder Sonderumlagebeschluss zu erbringenden Leistungen auf die Instandhaltungsrücklage gehören in die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage; in ihr sind die tatsächlich erfolgten Zahlungen als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten, aber nicht geleisteten Zahlungen anzugeben. Eine Prüfung der Abrechnung ist nämlich nur anhand des tatsächlichen Bestands der Instandhaltungsrücklage und auch nur dann möglich, wenn die Darstellung der Entwicklung der Rücklage erkennen lässt, in welchem Umfang die Wohnungseigentümer mit ihren Zahlungen im Rückstand sind. Das erfordert zwar keine gesonderte Abrechnung der Rücklage, wohl aber eine Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die den Wohnungseigentümern diesen Einblick verschafft (Engelhardt, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 28 WEG Rn. 38 f.).

20

Der hier vorgelegten Abrechnung fehlt es - auch wenn der als Anlage K 20 vorgelegte „Status 2012“ als Bestandteil der Abrechnung betrachtet wird - an einer ausreichenden Darstellung der Anfangs- und Endkontenstände, so dass den Eigentümern eine Überprüfung der Schlüssigkeit der Abrechnung nicht möglich ist. Auch die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage für das Jahr 2012 ist aus der Abrechnung - auch in Verbindung mit dem Vermögensstatus (Anlage K 20) - nicht erkennbar bzw. nachvollziehbar, so dass die genehmigte Gesamtabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

b)

21

Der Kläger hat den entscheidenden Einwand, nämlich die Unzulänglichkeit der Darstellung der Positionen Kontoentwicklung und Entwicklung der Rücklage in der Gesamtjahresabrechnung für das Jahr 2012, auch innerhalb der für die Beschlussanfechtungsklage maßgeblichen Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhoben. Dieser Einwand war implizit in dem innerhalb der Klagebegründungsfrist gestellten Antrag auf Ungültigerklärung der Gesamtabrechnung in Verbindung mit dem - hier gesondert gestellten - Antrag auf Verurteilung der Beklagten zur Ergänzung der „Jahresgesamt- und Jahreseinzelabrechnung um die Positionen Kontoentwicklung und Entwicklung der Rücklage“ enthalten. Denn darin liegt die Behauptung enthalten, es fehle der Abrechnung an der Darstellung dieser Positionen. Diese Behauptung wird im am 16.08.2013 und damit innerhalb der Klagebegründungsfrist beim Amtsgericht eingegangenen Schriftsatz des Klägers vom 16.08.2013 im Übrigen auch explizit ausgeführt und auf den streitgegenständlichen Beschluss in Verbindung mit dem „Status 2012“ bezogen.

22

Es kann dahinstehen, ob auch die weiteren, innerhalb der Klagebegründungsfrist vorgebrachten Einwendungen des Klägers durchgreifen. Die Kammer hat allerdings keine Bedenken, dass die amtsgerichtliche Entscheidung insoweit zutreffend ist.

2.

23

Im Übrigen ist die Berufung jedoch unbegründet.

24

Das Amtsgericht hat die Klage betreffend die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 11, soweit dieser die „Wiederwahl“ der Hausverwaltung G. betrifft, zu Recht und mit zutreffender Begründung abgewiesen (dazu a)). Dasselbe gilt für die auf Ergänzung der Jahresgesamt- und Jahreseinzelabrechnungen um die Positionen Kontoentwicklung und Entwicklung der Rücklage gerichtete Klage (dazu b)). Die erst im Berufungsverfahren erfolgte Klageerweiterung auf Feststellung der Nichtigkeit auch der Einzelabrechnungen für das Jahr 2012 ist zwar zulässig; auch insoweit ist die Klage jedoch unbegründet (dazu c)).

a)

25

Die zu TOP 11 beschlossene Wiederbestellung der Hausverwaltung G. widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

26

Die Beschlussfassung über die Wiederbestellung eines Verwalters kann dann ordnungsgemäßer Verwaltung wiedersprechen, wenn gewichtige Gründe gegen seine Wiederbestellung sprechen. Ein wichtiger, gegen die Wiederbestellung eines Verwalters bzw. für dessen Abberufung sprechender Grund liegt vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände das Vertrauensverhältnis zerstört ist und deshalb den Wohnungseigentümern oder dem Verwaltungsbeirat eine Zusammenarbeit mit dem Verwalter nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann (BGH, Beschluss vom 20. Juni 2002; V ZB 39/01, zitiert nach juris; vgl. auch OLG München, ZMR 2006, 637; OLG Hamm, ZMR 2004, 852). Ein wichtiger Grund liegt nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG regelmäßig dann vor, wenn der Verwalter die Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäß führt, bei einer bestimmungswidrigen Geldverwendung (OLG Düsseldorf, ZfIR 1997, 554), der Verwaltung der Gelder der Gemeinschaft auf seinem eigenen Konto (OLG Rostock, MietRB 2009, 325), unberechtigten Honorarforderungen (OLG Köln, ZMR 2008, 904) oder der Missachtung des Willens der Eigentümer (OLG Frankfurt NJW-RR 1988, 1170), Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit des Verwalters (OLG Stuttgart, OLGZ 1977, 43) oder groben Abrechnungsfehlern (OLG Düsseldorf, ZMR 2006, 293). Den Wohnungseigentümern steht bei der Abberufungs- bzw. Wiederbestellungsentscheidung jedoch ein Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu; auch das Vorliegen eines wichtigen Grundes muss nicht zwingend zur Abberufung des Verwalters gegen den Willen der Mehrheit führen (BGH, Urteil vom 10. Februar 2012, V ZR 105/11, zitiert nach juris).

27

Der hiesige Wiederbestellungsbeschluss liegt noch innerhalb des den Wohnungseigentümern insoweit zukommenden Ermessens. Zwar sind einige Fehler der wiederbestellten Verwaltung aus der Zeit vor Beschlussfassung zu verzeichnen. Jedoch begründet, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, weder ein einziger dieser Fehler, noch die Umstände in ihrer Gesamtheit die Annahme, die Eigentümer handelten mit der Weiterbestellung der Verwaltung gegen ihre eigenen Interessen. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass die Verwaltung einseitig zum Nachteil des Klägers handelte. Nur unter solchen, engen Voraussetzungen ist der Beurteilungs- oder Ermessensspielraums der Eigentümermehrheit überschritten, so dass das Gericht die im Wiederbestellungsbeschluss zum Ausdruck kommende Willensbildung der Eigentümer für ungültig erklären kann und muss.

28

Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, dass das Schreiben der Verwaltung vom 29.04.2013 eine Reaktion auf das vorangegangene Schreiben des Klägers darstellte und darin weder eine unwahre Tatsachenäußerung noch eine unzulässige Herabwürdigungen o.ä. Zeichen mangelnder Sachlichkeit oder Voreingenommenheit enthalten sind, was einer ordnungsgemäßen Weiterbestellung entgegenstehen könnte. Die Inhalte dieses Schreibens der Verwaltung sind stets zumindest auch an der Sache und insbesondere an den Anliegen des Klägers orientiert. Schlechter Stil in der Kommunikation der Verwaltung mit einem Eigentümer genügt jedenfalls nicht, um eine Weiterbestellung der Verwaltung als unvertretbar erscheinen zu lassen.

29

Die unzureichender Heizungswartung oder Aufzugsprüfung ist ebenfalls von geringeren Gewicht, bezüglich derer kein aktuelles Sachproblem besteht. Die Nichtumsetzung eines Eigentümerbeschlusses ist ggf. ein Verwaltungsfehler; hier war dieser Umstand jedoch allen Eigentümern bei der Fassung des Wiederbestellungsbeschlusses bekannt. Gründe, welche diesbezüglich eine besondere Unsachlichkeit oder ein endgültiges Hinwegsetzen der Verwaltung über den Eigentümerwillen erkennen ließen, sind nicht dargelegt.

30

Fehlerhaft war zwar die Verwaltung von Geldern der Gemeinschaft auf einem Konto der Verwaltung. Die Verwaltung von Geldern der Gemeinschaft auf einem Konto der Verwaltung stellt - insbesondere dann, wenn das Verwaltungskonto nicht als offenes Treuhandkonto geführt wird - eine schwere Pflichtwidrigkeit des Verwalters dar. Denn nach § 27 Abs. 5 Satz 1 WEG darf der Verwalter eingenommene Gelder nicht mit eigenen Mitteln vermischen. Beim bargeldlosen Zahlungsverkehr verbietet die Vorschrift die Führung eines reinen Eigenkontos, bei dem Kontoinhaber und Verfügungsberechtigter der Verwalter ist, was auch dann gilt, wenn der Verwalter das Eigenkonto in Form eines Sonderkontos anlegt, selbst wenn im Verhältnis des Verwalters zur Wohnungseigentümergemeinschaft formal eine Trennung der Gelder vorliegen sollte. Sinn und Zweck der Vorschrift gebietet nämlich, dass gegenüber Dritten erkennbar wird, dass es sich um Fremdgelder der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt (OLG Rostock, MietRB 2009, 325). Ob die Verwaltung der Gelder hier auf einem nach außen erkennbaren ('offenen') Treuhandkonto der Verwaltung geführt wurde oder ob das Treuhandverhältnis ggf. nach außen unerkennbar blieb, bleibt nach dem Vortrag des Klägers offen, so dass eine besondere Schwere des Pflichtverstoßes schon nicht dargelegt wurde. Hinzu kommt jedoch insbesondere, dass die Verwaltung auf eine des Klägers vor Durchführung der Eigentümerversammlung ihre bisherige Praxis sofort geändert hat und die Gelder der Gemeinschaft nunmehr ordnungsgemäß verwaltet. Die Anlegung der Gelder auf Konten der Gemeinschaft erfolgte ohne Widerspruch und nicht etwa unter dem Druck des hiesigen Verfahrens (anders als im Sachverhalt, der der Entscheidung des OLG Rostock, MietRB 2009, 325, zu Grunde lag, auf welche der Kläger sich bezieht). Unter diesen Umständen stellt diese Pflichtverletzung - auch nicht in Verbindung mit den weiteren vom Kläger benannten Pflichtverletzungen - keinen Umstand dar, der die Wiederbestellung der Verwaltung unvertretbar erscheinen ließe. Der gesamte Sachverhalt war den Eigentümern bei Beschlussfassung bekannt. Dass Gelder durch die Verwaltung veruntreut wurden, ist nicht behauptet worden.

31

Das vom Kläger gerügte Unterlassen der Einholung von alternativen Verwalterangeboten ist für die Ordnungsgemäßheit des Wiederbestellungsbeschlusses unerheblich. Angebote von mehreren Verwaltern müssen im Grundsatz vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber vor der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters eingeholt werden (BGH, Urteil vom 01. April 2011, V ZR 96/10, zitiert nach juris).

b)

32

Die Klage ist auch insoweit unbegründet, als der Kläger beantragt hat, die Beklagten zu verurteilen, die Jahresgesamt- und Jahreseinzelabrechnungen um die Positionen Kontoentwicklung und Entwicklung der Rücklage zu ergänzen.

33

Ist die Abrechnung unvollständig, hat jeder Wohnungseigentümer nach § 43 Nr. 1 und 3 WEG einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch gegen den Verwalter auf Ergänzung der Abrechnung und gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Beschlussfassung über die ergänzte Abrechnung (vgl. etwa OLG Hamm, Beschluss vom 25. April 1998, 15 W 13/98, zitiert nach juris).

34

Ein unmittelbarer Anspruch auf Ergänzung der Abrechnung gegen die - bislang damit nicht vorbefassten - übrigen Wohnungseigentümer besteht hingegen nicht. Es bleibt schon unklar, welches tatsächliche Verhalten der beklagten übrigen Wohnungseigentümer der Kläger hier eigentlich begehrt.

c)

35

Die Klage bleibt auch ohne Erfolg, soweit der Kläger sie in der Berufungsinstanz dahingehend erweitert hat, festzustellen, dass die Einzelabrechnungen der Häuser ... und ... sowie bezüglich des Hauses ... für das Jahr 2012 nichtig sind.

36

Dieser Antrag, der dahingehend auszulegen ist, dass die Nichtigkeit des Beschlusses über die Genehmigung der Einzelabrechnungen festgestellt werden soll, ist als Klageerweiterung im Berufungsverfahren zwar zulässig (dazu aa)); die erweiterte Klage ist jedoch unbegründet (dazu bb)).

aa)

37

Die Zulässigkeit der Klageerweiterung im Berufungsverfahren ist gegeben, weil diese - wie gemäß § 533 ZPO erforderlich - ausschließlich auf Tatsachen gestützt wird, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat. Denn sie wird auf die schon erstinstanzlich vorgelegten Regelungen der §§ 13 Abs. 3 und 15 Abs. 3 und Abs. 4 der hiesigen Teilungserklärung gestützt, welche inhaltlich die Stimmrechtsausübung hinsichtlich bestimmter Kosten und Lasten in Abrechnung und Wirtschaftsplan betreffen.

bb)

38

Die erweiterte Klage ist jedoch unbegründet.

39

Die Kammer hatte insoweit lediglich die Frage der Nichtigkeit des Beschlusses zu prüfen, nicht aber darüber hinaus, ob der angefochtene Beschluss - außerhalb des Vorliegens von Nichtigkeitsgründen - ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Denn der Beschluss über die Genehmigung der Einzelabrechnungen ist nicht innerhalb der Frist angefochten worden. Im Rahmen der Beschlussanfechtungsklage sind Einwände außerhalb der Klagebegründungsfrist grundsätzlich nicht zu berücksichtigen; lediglich Gründe für die Nichtigkeit sind von Amts wegen zu prüfen, wobei die materiell-rechtliche Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG insoweit nicht gilt (BGH, Urteil vom 16.01.2009, V ZR 74/08, zitiert nach juris).

40

Der nunmehr angefochtene Beschluss über die Genehmigung der Einzelabrechnungen für das Jahr 2012 ist nicht nichtig. Insbesondere fehlte es den beschließenden Eigentümern - entgegen der Auffassung des Klägers - nicht an der Beschlusskompetenz.

41

Der Kläger bezieht sich insoweit auf die §§ 13 Abs. 3 und 15 Abs. 3 und Abs. 4 der hiesigen Teilungserklärung.

42

§ 13 Abs. 3 Unterabsatz 2 und 3 der hiesigen Teilungserklärung lautet:

43

„Die Lasten und Kosten für die in den Häusern Nr. ... und ... einerseits befindlichen und in dem Neubau (Haus Nr. ...) andererseits befindlichen Wohnungseigentumseinheiten einschließlich Tiefgarage sind im Wirtschaftsplan und in der Abrechnung gesondert aufzuführen. Sofern und soweit Kosten und Lasten ausschließlich die jeweiligen Eigentümer der Häuser ... und ... einerseits und des Neubaus andererseits betreffen, entscheiden über die sie betreffenden Kosten und Lasten in Abrechnung und Wirtschaftsplan ausschließlich die Wohnungseigentümer des Altgebäudes bzw. des Neubaus.“

44

§ 15 Abs. 3 der hiesigen Teilungserklärung lautet auszugsweise:

45

„…Soweit in der Teilungserklärung den Wohnungseigentümern des Neubaus und des Altbaus das Recht eingeräumt ist, über ihre eigenen Angelegenheiten selbst zu entscheiden und hierzu die Lasten und Kosten zu tragen, hat der Verwalter das Recht, nach Bedarf, mindestens jedoch einmal im Jahr, eine nach den beiden Wohnblöcken….gesonderte Versammlung einzuberufen. Auf diese Versammlung finden die Bestimmungen über die Eigentümerversammlung der Gesamtwohnanlage entsprechende Anwendung. Das Stimmrecht entspricht dem der Gesamtgemeinschaft…“.

46

Diese Regelungen - deren genaue Auslegung und Umsetzung hier dahinstehen kann (zu den vielfältigen Schwierigkeiten im Zusammenhang mit den im Wohnungseigentumsgesetz nicht vorgesehenen 'Untergemeinschaften' siehe Dötsch, in: Beck'scher Online-Kommentar WEG, Stand 01.01.2014, § 10, Rn. 29 ff.; ein Vorschlag zur Verfahrensweise betreffend Beschlüsse über Jahresabrechnungen unter Einbezug von Untergemeinschaften findet sich in der Entscheidung des LG München I, Urteil vom 02. Juni 2014, 1 S 3223/12, zitiert nach juris) - betreffen gegenständliche Stimmrechtsbeschränkungen; nicht hingegen werden dadurch absolute Beschlussunzuständigkeiten der Eigentümer in der Gesamtversammlung statuiert. Eine Nichtbeachtung dieser Regelungen aus der Teilungserklärung, die etwa - wie hier - in einem Beschluss auch der Einzelabrechnungen durch alle anwesenden Eigentümer in der Gesamtgemeinschaft ohne gesonderte Beschlussfassungen durch die Eigentümer nur der jeweiligen Untergemeinschaften für die Häuser ... und ... einerseits und ... anderseits bestehen kann, macht den gefassten Beschluss ggf. anfechtbar; nichtig ist ein durch die Gesamtgemeinschaft gefasster Beschluss auch über die Einzelabrechnungen hingegen nicht.

47

Grundsätzlich beschließen die Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung(en) durch Mehrheitsbeschluss, §§ 25 Abs. 1, 28 Abs. 5 WEG. Auch in Mehrhausanlagen sind grundsätzlich sämtliche Wohnungseigentümer stimmberechtigt, auch wenn sie von einem Beschluss faktisch nicht betroffen sind, weil er etwa nur die Belange eines anderen Hauses berührt. Nachdem eine Jahresabrechnung notwendigerweise Kosten enthält, die das Gemeinschaftseigentum insgesamt betreffen, ist grundsätzlich auch in Mehrhausanlagen eine einheitliche Jahresabrechnung aufzustellen, über die alle Wohnungs- und Teileigentümer abzustimmen haben (LG München I, Urteil vom 02. Juni 2014, 1 S 3223/12, zitiert nach juris). Zwar ist die Vorschrift des § 28 WEG weitgehend abdingbar. Es ist daher anhand der jeweiligen Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung für jede Mehrhausanlage individuell zu prüfen, ob und inwieweit die gesetzlichen Regelungen durch hinreichend klare Regelungen abbedungen worden sind. Aus der Gemeinschaftsordnung kann sich auch die Verpflichtung des Verwalters ergeben, für gebildete Untergemeinschaften eigene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen, über die in der Gesamtgemeinschaft oder der Untergemeinschaft abzustimmen ist (BGH, Urteil vom 20. Juli 2012, V ZR 231/11, zitiert nach juris; Landgericht München, a.a.O.).

48

Im hiesigen Fall stellen sich die Regelungen der §§ 13 Abs. 3 und 15 Abs. 3 und Abs. 4 der Teilungserklärung als gegenständliche Stimmrechtsbeschränkungen betreffend die Abstimmung über die bloß einer Untergemeinschaft zugewiesenen Kosten und Lasten dar. Die Zuweisung von Kosten und Lasten, die ausschließlich die Eigentümer einer Untergemeinschaft (Altbau oder Neubau) im Sinne des § 13 Abs. 3 Unterabsatz 2 und 3 der Teilungserklärung „betreffen“, hat hier durch die Gesamtgemeinschaft zu erfolgen. Insofern leitet sich die Befugnis zur ausschließlichen Entscheidung der Eigentümer einer Untergemeinschaft über bestimmte, ihnen zugewiesene (sie betreffende) Kosten und Lasten nach der hiesigen Teilungserklärung aus der vorangegangenen Zuweisung durch alle anwesenden Eigentümer bzw. die Gesamtgemeinschaft ab (vgl. auch Dötsch, in: Beck'scher Onlien-Kommentar WEG, Stand 01.10.2014, § 10, Rn. 32 ff., 34, 36.1). Zwar hat es hier jeweils separate Entscheidungen bloß der einen oder der anderen Untergemeinschaft über bestimmte, durch die Gesamtgemeinschaft zugewiesene Kostenpositionen, also eine Entscheidung der Wohnungseigentümer des Neubaus unter Ausschluss derjenigen Sondereigentümer des Altbaus und umgekehrt, nicht gegeben. Daraus folgt jedoch nicht die Nichtigkeit des durch die Gesamtgemeinschaft gefassten Beschlusses über die Genehmigung der Einzelabrechnungen. Stimmen bei einem gegenständlich beschränkten Stimmrecht alle Wohnungseigentümer ab, ist der Beschluss lediglich anfechtbar (Dötsch, in: Beck'scher Online-Kommentar WEG, Stand 01.10.2014, § 10, Rn. 40.1.).

49

Insofern stellt sich die Rechtslage dann, wenn die Gesamtgemeinschaft - wie hier - auch über Angelegenheiten entscheidet, über die auch die Mitglieder einer Untergemeinschaft ausschließlich abzustimmen befugt gewesen wären, gerade anders dar, als wenn in einer Untergemeinschaft über Angelegenheiten beschlossen wird, die der Abstimmung in der Vollversammlung bedurft hätten; nur im letztgenannten Fall ist der Beschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig (Dötsch, in: Beck'scher Online-Kommentar WEG, Stand 01.10.2014, § 10, Rn. 40.1 m.w.N.; BGH, Urteil vom 20. Juli 2012, V ZR 231/11, zitiert nach juris). Dahinstehen kann, ob ein Beschluss in der Gesamtgemeinschaft über bloß eine Untergemeinschaft betreffende Kosten dann nichtig sein kann, wenn nach der Teilungserklärung eine Einheit von den übrigen wirtschaftlich vollständig getrennt ist, so dass Gemeinschaftseigentum im wirtschaftlichen Sinne nicht vorhanden ist (das BayObLG, auf dessen Rechtsprechung der Kläger sich bezieht, dürfte diese Frage verneint haben, siehe Beschluss vom 21. August 2003, 2Z BR 52/03, zitiert nach juris). Denn eine solche wirtschaftliche Trennung liegt hier gerade nicht vor. Im hiesigen Fall ist nach der Teilungserklärung nicht vorgesehen, dass die Untergemeinschaften eigene Jahresabrechnungen aufstellen. Die Untergemeinschaften sollen zwar über Kosten und Lasten betreffend die jeweilige Untergemeinschaft getrennt entscheiden (können), eine völlige wirtschaftliche Trennung - etwa auch was die Einnahmen der Gemeinschaft angeht - ist hingegen nicht vorgesehen.

3.

50

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

51

Einer Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit bedarf es nicht, weil die Kammer die Revision gegen dieses Urteil nicht zulässt und die Erhebung der Nichtzulassungsbeschwerde gem. § 62 Abs. 2 WEG gesetzlich ausgeschlossen ist.

52

Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.