Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2000-03-15, Aktenzeichen 2 U 74/99
ECLI:DE:OLGK:2000:0315.2U74.99.00

Tenor

1

Tatbestand

2

Die Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft
"V.-V.-Straße/B.er Weg 1a" in L.. Die Wohnungseigentumsanlage
besteht aus einer Vielzahl von Wohnungen und gewerblichen Flächen.
Ursprünglich gehörte die Anlage insgesamt der Beklagten zu 38).
Diese ist nunmehr noch eingetragene Eigentümerin einer
Gewerbefläche im Erdgeschoß. Mit Vertrag des Notars B. in F. vom
24. Februar 1994 (UR.-Nr. 50/1994, Bl. 58 ff. d.GA.) hatte die
Beklagte zu 38) das Teileigentum an ihren damaligen
alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführer, Herrn B.O.M.,
verkauft, wobei eine Eigentumsumschreibung bisher noch nicht im
Grundbuch eingetragen ist.

3

Die Klägerinnen haben hinsichtlich der Gewerbeeinheit eine Kopie
eines Mietvertrages vom 12. Juni 1990 (Bl. 7 ff. d.GA.) zu den
Akten gereicht, den die "E.D. eG" als Mieterin und Herr B.O.M. als
Vermieter unterzeichnet haben. Als Vermieter war im Vertragstext
die Beklagte zu 38) angegeben. Deren Bezeichnung ist
handschriftlich ersetzt worden durch die Angabe "B.O. M.". In § 6
des Mietvertrages heißt es u.a. (Bl. 10 f. d.GA.):

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"Die Mieterin trägt die Kosten ihres Verbrauchs an

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- Strom, gemäß Zähler

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- Heizung anteilig gemäß Zähler

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(Energie, Wartung ohne Reparatur, Schornsteinfeger,

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Strom)

10

- Frisch- und Abwasser gemäß Zähler

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......

12

Eine Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von DM 500,- (ohne
Heizkosten) zuzüglich der jeweils geltenden Mehrwertsteuer ist
monatlich mit der Miete zu überweisen.

13

...."

14

In einem auf den 29. März 1995 datierten Nachtrag (Bl. 13 f.
d.GA.), der von der "E. Handelsgesellschaft D. mbH" und ebenfalls
Herrn B.O.M. unterzeichnet worden ist, heißt es (Bl. 13 d.GA.):

15

1. Eigentumsübergang und Vertragsverhältnis

16

Durch Eigentumsübergang ist Herr B.O.M., U. d. E. 5, W.,
Eigentümer des Mietobjekts geworden und somit Vermieter.

17

Die E. Handelsgesellschaft D. mbH, C. Straße , M., ist mit allen
Rechten und Pflichten als Mieterin anstelle der E.D. eG, C. Straße
, M., in das Vertragsverhältnis eingetreten.

18

Der Mietvertrag vom 12.06.1990 besteht somit zwischen

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Herrn B.O.M. als Vermieter

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und der

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E. Handelsgesellschaft D. mbH als
Mieterin."

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Die Klägerin zu 1) überließ ihrerseits mit Wirkung vom 1. April
1998 der Klägerin zu 2) die Gewerberäume zur Nutzung als
Lebensmittelmarkt (Kopie des von der Klägerin vorgelegten
Untermietvertrages vom 26. Februar 1998, Bl. 21 ff. d.GA.).

29

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen die Beklagte zu 38)
Ansprüche auf Zahlung von rückständigen Wohngeldern aus den
Wirtschaftsplänen 1995 bis 1998 in Höhe von mehr als 100.000,00 DM
(Aufstellung Bl. 24 ff. d.GA.). Mit Schreiben vom 20. August 1998
forderte die Wohnungseigentümergemeinschaft die Klägerin zu 1) auf,
bis zum 26. August 1998 auf einen Ausgleich dieser Forderungen
durch die Beklagte zu 38) Einfluß zu nehmen. Zugleich drohte sie
eine Unterbrechung der Versorgung des Lebensmittelgeschäftes mit
"Strom, Wasser und Gas/Heizenergie" an, sofern bis zum 26. August
1998 keine zufriedenstellende Lösung gefunden werde. Die Beklagten
genehmigten in der Eigentümerversammlung vom 9. Juni 1999
einstimmig die Unterbrechung der Gewerbeeinheit mit Energie, soweit
dies rechtlich zulässig ist (Protokoll Bl. 182 d.GA.). Durch
Beschluß vom 3. Dezember 1999 stelle das Amtsgericht Siegburg - 3
II 11/99 WEG - fest, daß die Beklagten berechtigt sind, die
Versorgung des Sondereigentums mit Strom, Energie und Wasser zu
unterbrechen.

30

Auf Antrag der Klägerinnen erließ das Landgericht Bonn in dem
Verfahren 3 O 346/98 am 26. August 1998 eine einstweilige
Verfügung, durch die den jetzigen Beklagten untersagt wurde, die
Versorgung der Gewerbeeinheit mit Wasser, Strom und Energie (Gas)
zu unterbinden. Auf den Widerspruch bestätigte das Landgericht mit
Urteil vom 17. Februar 1999 die erlassene einstweilige Verfügung.
Die hiergegen eingelegte Berufung der Beklagten wies der Senat - 2
U 40/99 - durch Urteil vom 22. September 1999 zurück. Bei dem
vorliegenden Rechtsstreit handelt es sich um die Hauptsache zu dem
einstweiligen Verfügungsverfahren.

31

Die Klägerinnen haben geltend gemacht, sie würden durch das
angedrohte Vorgehen in ihren Besitzrechten als Mieter bzw.
Untermieter gestört. Insoweit stelle das angekündigte Verhalten
eine verbotene Eigenmacht dar. Zudem haben die Klägerinnen
bestritten, daß der erstinstanzliche Prozeßbevollmächtigte auch von
der Beklagten zu 38) bevollmächtigt sei. Sie haben behauptet, die
von ihnen benötigten Energien (Elektrizität und Gas) würden
aufgrund unmittelbar zwischen der Klägerin zu 2) und den
Versorgungsunternehmen abgeschlossener Verträge geliefert.

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Sie haben beantragt,

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36

1.

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38

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die Beklagten zu verurteilen, es zu
unterlassen, die Versorgung der von ihnen gemieteten gewerblichen
Räumlichkeiten im Objekt, V.-V.-Straße/B.er Weg 1a, L., Erdgeschoß,
mit Wasser, Strom und Energie (Gas) zu unterbrechen,

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2.

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den Beklagten anzudrohen, daß für jeden
Fall der Zuwiderhandlung gegen die in Ziffer 1 ausgesprochene
Verpflichtung ein Ordnungsgeld bis zu 500.000,00 DM und für den
Fall, daß dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft bis
zu 6 Monaten festgesetzt werden kann.

49

Die Beklagten haben beantragt,

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53

die Klage abzuweisen.

54

Sie haben bestritten, daß der Zeuge M. berechtigt gewesen sei,
die Räume zu vermieten. Dieser sei nicht als Geschäftsführer der
Beklagten zu 38) sondern im eigenen Namen aufgetreten. Zudem haben
sie die Auffassung vertreten, die Androhung der Unterbrechung der
Energieversorgung richte sich nicht gegen die Mieter, sondern gegen
die Eigentümerin der Gewerbeeinheit. Insoweit bestehe seitens der
Wohnungseigentümergemeinschaft ein Zurückbehaltungsrecht. Eine
Unterbrechung der Energiezufuhr sei nur insoweit angekündigt, als
die Energielieferung über die Wohnungseigentümergemeinschaft
erfolge.

55

Durch Urteil vom 12. Mai 1999 in Verbindung mit dem
Berichtigungsbeschluß vom 23. Juni 1999 hat das Landgericht die
Beklagten antragsgemäß verurteilt. Zur Begründung hat es
ausgeführt, die Klägerinnen könnten die Beklagten auf Unterlassung
in Anspruch nehmen, da die angekündigte Sperrung der Energiezufuhr
eine Besitzstörung im Sinne des § 862 BGB darstelle. Die Klägerin
zu 1) sei mittelbare Besitzerin. Dieser seien durch den Vertrag vom
29. März 1995 die Gewerberäume vermietet worden. Dabei könne es
dahinstehen, ob Herr B.O.M. nicht oder noch nicht Eigentümer der
Gewerbeeinheit gewesen sei. Er sei auf jeden Fall berechtigt
gewesen, einen Mietvertrag für die Beklagte zu 38)
abzuschließen.

56

Gegen das ihnen am 22. Mai 1999 zugestellte Urteil haben die
Beklagten mit einem am 21. Juni 1999 bei Gericht eingegangenen
Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie nach Verlängerung der
Berufungsbegründungsfrist bis zum 21. Oktober 1999 mit einem an
diesem Tag bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet
haben.

57

Die Beklagten machen mit der Berufung geltend, das Amtsgericht
Siegburg habe durch Beschluß vom 19. August 1998 in dem Verfahren 3
II 92/98 WEG entschieden, es sei verhältnismäßig und
gerechtfertigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft im Wege der
Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts die Versorgung der der
Beklagten zu 38) gehörenden Gewerbeeinheit mit Gas, Strom und
Wasser unterbrechen würden. Dieses Zurückbehaltungsrecht gegenüber
der Beklagten zu 38) greife auch im Verhältnis zu den Klägerinnen.
Dabei stelle das Absperren der Versorgungsleitungen weder eine
Besitzentziehung noch eine rechtswidrige Besitzstörung dar. Sie
seien unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt verpflichtet, für ein
Mitglied der Eigentümergemeinschaft auf Dauer die Versorgung mit
Wasser und Wärmeenergie vorzufinanzieren. Die Klägerinnen als
Mieterin bzw. Untermieterin seien nicht besser zu stellen als ein
selbstnutzender Eigentümer. Es sei nicht beabsichtigt, sämtlichen
Leitungen zu der Gewerbeeinheit zu unterbrechen; vielmehr solle nur
eine Unterbrechung des Allgemeinstroms und der Wasser- und der
Gasversorgung für die Aufbereitung des Warmwassers erfolgen. Dies
stelle nur eine bloße Gebrauchshinderung dar, die für die Annahme
einer Besitzstörung nicht ausreichend sei.

58

Die Beklagten beantragen,

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unter Abänderung des Urteils die Klage
abzuweisen.

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Die Klägerinnen beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen.

68

Sie verteidigen das angefochtene Urteil und sind der Auffassung,
es bestehe mangels Konnexität kein Zurückbehaltungsrecht. Sie seien
nicht Schuldner der Verpflichtung zur Zahlung des Wohngeldes. Das
Verhalten der Verfügungsbeklagten stelle zudem einen objektiv
rechtswidrigen Eingriff in ihren Gewerbebetrieb dar.

69

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien
wird auf den Inhalt der von ihnen eingereichten Schriftsätze nebst
Anlagen Bezug genommen. Die Akten 3 II 24/97 WEG Amtsgericht
Siegburg, 3 II 92/98 WEG Amtsgericht Siegburg und 3 O 346/98
Landgericht Bonn = 2 U 40/99 OLG Köln lagen vor und waren
Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

70

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

71

I.

72

Die zulässige Berufung hat in der Hauptsache keinen Erfolg.

73

Das Landgericht hat zu Recht der Klage stattgegeben. Die
Beklagten sind nicht berechtigt, die Versorgung der im Erdgeschoß
der Eigentumsanlage gelegenen Gewerbeflächen mit Strom, Wasser und
Gas/Heizenergie zu unterbrechen. Die hiergegen mit der Berufung
erhobenen Einwendungen rechtfertigen keine andere Beurteilung.

74

1.

75

Ein Rechtsschutzbedürfnis für die begehrte Verurteilung zu einer
uneingeschränkten Unterlassung besteht. Die Beklagten können sich
nicht darauf berufen, eine Unterbrechung derjenigen Leistungen der
Versorgungsunternehmen, für die die Mieterin des Ladenlokals eigene
Lieferverträge abgeschlossen habe, sei nicht beabsichtigt. Mit
anwaltlichem Schriftsatz vom 20. August 1998 haben sie die
Unterbrechung der Versorgung des E.-Marktes mit Energie für den
Fall angedroht, daß nicht im Hinblick auf die Forderungen der
Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Projektgesellschaft B.er
Weg L. mbH bis Mittwoch, den 26. August 1998 eine für sie
zufriedenstellende Lösung gefunden werde. Dieser Schriftsatz
enthält weder eine Einschränkung hinsichtlich des jeweiligen
Abschlusses der Versorgungsverträge noch eine Beschränkung auf eine
Unterbrechung des Allgemeinstroms, des Wassers und die
Gasversorgung für die Aufbereitung von Warmwasser. Vielmehr wird
die unzweideutige Drohung ausgesprochen, die gesamte
Energieversorgung für die Gewerbeeinheit zu unterbinden.

76

2.

77

Der Klägerin zu 2) steht als Untermieterin und mithin
unmittelbare Besitzerin des im Erdgeschoß gelegenen Ladenlokals ein
Anspruch auf Unterlassung einer Besitzstörung gemäß §§ 862, 858 BGB
zur Seite. Dieses Recht kann die Klägerin zu 1) als mittelbare
Besitzerin ebenfalls gemäß §§ 869, 862, 858 BGB geltend machen
(vgl. allgemein: Palandt/Bassenge, BGB, 57. Auflage 1998, § 869
Rdnr. 3).

78

Die Klägerin zu 1) ist durch den Abschluß des Hauptmietvertrages
vom 12. Juni 1990 in Verbindung mit dem Nachtrag vom 29. Mai 1995
und die Überlassung der Mietsache zunächst unmittelbare und nach
der Untervermietung mittelbare Besitzerin geworden, wobei die
Klägerin zu 2) durch die Vermietung und die Überlassung des
Ladenlokals unmittelbaren Besitz erlangt hat. Insoweit greifen die
Beklagten die vom Landgericht in dem Urteil vorgenommene Wertung,
daß zwischen der Beklagten zu 38), vertreten durch ihren damaligen
Geschäftsführer, und der Klägerin zu 1) und zusätzlich zwischen der
Klägerin zu 1) und der Klägerin zu 2) jeweils wirksam ein
Mietvertrag über die streitbefangenen Räume im Erdgeschoß der
Wohnungseigentumsanlage "V.-V.-Straße/B.er Weg 1a" zustande
gekommen ist, nicht mehr mit der Berufung an. Vielmehr gehen sie
ebenfalls nunmehr von dem Bestehen entsprechender Mietverhältnisse
aus.

79

Zutreffend hat das Landgericht die Voraussetzungen einer
Besitzstörung im Sinne des § 862 BGB bejaht. Eine Störung im Sinne
der Vorschrift ist jede Beeinträchtigung des unmittelbaren
Besitzers im Genusse des Besitzes in der Weise, daß befriedeter
Zustand in solchen der Rechtsunsicherheit verwandelt wird
(Palandt/Bassenge, BGB, 59. Auflage 2000, § 858 Rdnr. 6; MK/Joost,
a.a.O., § 858 Rdnr. 5, 12,; Staudinger/Bund, BGB, 13. Auflage 1995,
§ 858, Rdnr. 53 m.w.N.). Durch die angedrohte Unterbrechung der
Zufuhr von Wasser, Strom und Gas/Heizung wird hinsichtlich des
angemieteten Ladenlokals in die Sachherrschaft der unmittelbaren
Besitzerin eingegriffen. Sie kann ohne die ungehinderte Belieferung
mit Energie ihr Lebensmittelgeschäft nicht weiter ungestört
betreiben.

80

Diese Störung ist als verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858
Abs. 1 BGB zu werten. Verbotene Eigenmacht ist jede gesetzlich
nicht besonders gestattete Handlung, die den unmittelbaren Besitzer
ohne seinen Willen in der Ausübung der tatsächlichen Gewalt
beeinträchtigt (RGZ 55, 55 [57]; RGRK/Kregel, BGB, 12. Auflage
1979, § 858 Rdnr. 1; Staudinger/Bund, BGB, 13. Auflage 1995, § 858
Rdnr. 4). Hierbei kann die Befugnis, in einen fremden Rechtskreis
und insbesondere in den Besitzstand eines anderen einzugreifen,
öffentlich-rechtlicher oder bürgerlich-rechtlicher Art sein
(RGRK/Kregel, a.a.O., § 858 Rdnr. 8; MK/Joost, a.a.O., § 858 Rdnr.
10, 11.).

81

Hinsichtlich der beabsichtigten Unterbrechung der
Energieversorgung liegt weder ein Einverständnis der Klägerin zu 1)
als Hauptmieterin noch der Klägerin zu 2) als Untermieterin des
Ladenlokals vor. Das Vorgehen der in der
Wohnungseigentümergemeinschaft verbundenen Beklagten ist
ebensowenig durch Privatrechtsnormen oder durch
öffentlich-rechtliche Normen gestattet. Den Beklagten steht kein
Selbsthilferecht (analog § 229 BGB), das ihrem Vorgehen die
Widerrechtlichkeit hätte nehmen können, zur Seite. Denn ein solches
Recht gewährt das Gesetz nur in bestimmten Ausnahmefällen, wenn
obrigkeitliche Hilfe nicht rechtzeitig zu erlangen ist (vgl.
RGRK/Johannsen, BGB, 12. Auflage 1982, § 229 Rdnr. 7 m.w.N.). Ein
derartiger Fall ist augenscheinlich nicht gegeben, da es der
Wohnungseigentümergemeinschaft letztlich nur um die Durchsetzung
eines fälligen Anspruchs auf Zahlung rückständiger Wohngelder für
die Jahre 1995 bis 1998 gegen die Verfügungsbeklagte zu 38) geht.
Dieser muß im Klage- bzw. Vollstreckungswege gegen die Schuldnerin
verfolgt werden.

82

Soweit das Amtsgericht Siegburg in dem Beschluß von 19. August
1998 - 3 II 92/98 WEG - den Feststellungsantrag der dortigen
Antragstellerin (= die hiesige Beklagte zu 38)) zurückgewiesen hat,
weil es in der Gesamtschau aller Umstände des Falles es als
verhältnismäßig und gerechtfertigt ansieht, wenn im Wege der
Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts die Versorgung der
Sondereigentumseinheit mit Heizung, Strom und Wasser unterbrochen
wird, und es nunmehr mit Beschluß vom 3. Dezember 1999 - 3 II 11/99
WEG - ausgesprochen hat, daß die Beklagten des vorliegenden
Rechtsstreits zu einer Unterbrechung berechtigt seien, führt dies
zu keiner anderen Beurteilung. Es ist schon fraglich, ob die
Eigentümergemeinschaft im Verhältnis zu der Beklagten zu 38)
berechtigt wäre, auf der Grundlage eines Zurückbehaltungsrechts
wegen rückständiger Wohngeldzahlungen die weitere Energiezufuhr zu
unterbrechen; sie darf jedenfalls hierbei nicht in die ungestörte
Besitzausübung eines Dritten, hier der Klägerin zu 2),
eingreifen.

83

Zwar wird in der neueren Literatur und Rechtsprechung (vgl.
Bub/Treier, a.a.O., III.A Rdnr. 1152 m.w.N.) die Ansicht vertreten,
das Unterbrechen der Versorgungsleitungen stelle im Verhältnis
zwischen Mieter und Vermieter dann keine verbotene, den Besitz des
Mieters an den Räumen störende Eigenmacht des Vermieters dar, wenn
der Mieter mit der Zahlung der Nebenkosten mit einem erheblichen
Teil in Verzug geraten ist. Ebenso wird in Rechtsprechung und
Literatur (OLG Celle, NJW-RR 1991, 1118; BayObLG, MDR 1992, 967;
OLG Hamm, NJW 1994, 145; Merle in: Bärmann/Pick/Merle,
Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 1997,§ 28 Rdnr. 133) ein Recht
der Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannt, bei erheblichen
Rückständen ein säumiges Mitglied der Gemeinschaft von der weiteren
Belieferung mit Energie bis zum Ausgleich der Forderungen
auszuschließen. Begründet wird diese Befugnis des Vermieters bzw.
der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Bestehen
schuldrechtlicher Beziehungen, die bei einem erheblichen
Zahlungsrückstand des einen Teils ein Zurückbehaltungsrecht gemäß §
273 BGB hinsichtlich der Leistungen begründen, zu denen der andere
Teil normalerweise verpflichtet ist (OLG Celle, a.a.O.; BayObLG,
a.a.O.).

84

Diese Grundsätze sind jedoch - wie der Senat bereits in dem den
Parteien bekannten Urteil vom 22. September 1999, 2 U 40/99,
ausgesprochen hat - problematisch, jedenfalls hier nicht
einschlägig. Die Anwendbarkeit des § 273 BGB ist vorliegend schon
deswegen fraglich, weil es nicht um die Zurückhaltung einer
geschuldeten "Leistung" geht. Die Eigentümergemeinschaft ist nicht
"Lieferantin" von Strom, Gas und Wasser. Die Unterbrechung von
Versorgungsleitungen zu Räumlichkeiten eines Miteigentümers ist
daher auch nicht die Zurückhaltung einer "Leistung". Der betroffene
Miteigentümer wird vielmehr am Gebrauch dieser Leitungen und damit
an Teilen des Gemeinschaftseigentums gehindert. Im übrigen setzt §
273 BGB voraus, daß die beiderseitigen Verpflichtungen aus
"demselben rechtlichen Verhältnis" stammen. Dieser Begriff ist weit
auszulegen (BGH, MDR 1985, 137; BGH, MDR 1993, 972). So ist nicht
erforderlich, daß die sich gegenüberstehenden Ansprüche auf
demselben Rechtsverhältnis beruhen; vielmehr genügt es, wenn ihnen
ein innerlich zusammenhängendes, einheitliches Lebensverhältnis
zugrundeliegt, beide also aus Rechtsgeschäften hervorgegangen sind,
die in einem solchen natürlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang
stehen, daß es gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn der
eine Anspruch ohne Rücksicht auf den der anderen Seite zustehenden
geltend gemacht und durchgesetzt werden könnte.

85

Hiervon kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Es liegt weder
eine Identität der Vertragspartner noch des Vertragsgegenstandes
vor. Unmittelbare vertragliche Beziehungen hat die
Wohnungseigentümergemeinschaft weder zu der Klägerin zu 1) noch zu
deren Untermieterin; ein wirtschaftlicher und sachlicher
Zusammenhang ist ebensowenig zu bejahen. Auf der einen Seite werden
rückständige Wohngeldansprüche gegen ein Mitglied der
Wohnungseigentümergemeinschaft, der Beklagten zu 38), für einen
Zeitraum geltend gemacht, zu dem die jetzige unmittelbare
Besitzerin der Gewerberäume überwiegend überhaupt noch nicht
Mieterin des Ladenlokals war; auf der anderen Seite stehen die
mietrechtlichen Ansprüche der Klägerin zu 1) bzw. zu 2) gegen die
jeweilige Vermieterin. Diese verschiedenen Sachverhalte sind
unterschiedlichen Lebensbereichen zugeordnet, so daß es nicht gegen
Treu und Glauben verstößt, wenn die Klägerin zu 2) weiterhin auf
einer ungestörten Nutzung der angemieteten Räume besteht ohne
Rücksicht auf die noch bestehenden Wohngeldrückstände der Beklagten
zu 38).

86

Durch die angedrohte Unterbrechung der Versorgungsleitungen
greifen die Beklagten von außen in die Nutzung des Ladenlokals ein.
Dies stellt eine verbotene Eigenmacht dar (vgl. allgemein:
Staudinger/Bund, a.a.O., § 858 Rdnr. 53). Anders als in dem von den
Berufungsführern herangezogenen Fall einer Lieferunterbrechung
durch ein Versorgungsunternehmen (LG F., MDR 1998, 1023) geht es -
wie oben bereits dargestellt - nicht um die Zurückhaltung einer
"Leistung", sondern um einen unmittelbaren Eingriff in das
Mietobjekt. Überdies ist die Frage, unter welchen Voraussetzungen
eine vertraglich bestehende Leistungsverpflichtung der
Versorgungsunternehmen entfallen kann, in den
Versorgungsbedingungen geregelt. Eine in der Leistungsverweigerung
liegende Besitzstörung wäre somit nicht widerrechtlich und schon
deshalb keine verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 BGB. Das
Recht der Energieversorgungsunternehmen zur Leistungseinstellung
beruht auf einer ausdrücklichen Gestattung (z.B. §§ 33 Abs. 2 Satz
1 AVBEltV, 33 Abs. 2 Satz 1 AVBFernwärmeV, 33 Abs. 2 Satz 1
AVBGasV, 33 Abs. 2 Satz 1 AVBWasserV) und schließt daher die
Widerrechtlichkeit dann aus, wenn zudem die Voraussetzungen des §
273 BGB gegeben sind (BVerfG, NJW 1982, 1511 [1512]; BGH, MDR 1989,
905; BGH, MDR 1991, 841; BGH, MDR 1993, 972). Seinen
gesetzgeberischen Grund haben die Regelungen darin, daß für solche
Unternehmen eine allgemeine Anschluß- und Versorgungspflicht
besteht. Sie können sich ihre Abnehmer - anders als Privatpersonen
- nicht aussuchen, sondern müssen grundsätzlich mit jedem
abschließen. Insoweit stellt die Zulässigkeit einer Liefersperre
die zur Ausübung des Zurückbehaltungsrechts aus § 273 BGB
notwendige Maßnahme dar.

87

Wie in der mündlichen Verhandlung erörtert worden ist, können
sich die Beklagten ebensowenig darauf berufen, es sei
unverhältnismäßig, wenn sie ihre Forderungen gegen die Beklagten zu
38) nicht durch Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts hinsichtlich
der Energieversorgung durchsetzen können. Es besteht weder die
Notwendigkeit der Sicherstellung der laufenden Zahlungen noch eine
Gefährdung der Erfüllung laufender Versorgungsverträge durch die
Wohnungseigentümergemeinschaft. Ebensowenig geht es darum, daß ein
Eigentümer sein Sondereigentum unbegrenzt zeitlich nutzen kann,
ohne Wohngeld zu zahlen (so die den Entscheidungen des BayObLG, MDR
1992, 967, und OLG Celle, NJW-RR 1991, 1118, zugrunde liegenden
Sachverhalte). Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft hat in der
mündlichen Verhandlung vor dem Senat dargelegt, daß ab Dezember
1998 die laufenden Wohngeldzahlungen entsprechend dem jeweiligen
Wirtschaftsplan von dem früheren Geschäftsführer der Eigentümerin
und dem Erwerber der Wohnung gezahlt werden. Somit besteht derzeit
keine Gefahr, daß sich die Forderungen der Eigentümergemeinschaft
aus den laufenden Wirtschaftsplänen noch erhöhen und es zu einer
weiteren fortlaufenden Schädigung kommt. Auch die Klägerin zu 2)
erbringt ihrerseits regelmäßig die vertraglich vereinbarten
Nebenkostenvorauszahlungen an den Vermieter; zudem hat sie in der
mündlichen Verhandlung erklärt, eventuell für den noch nicht
abgerechneten Zeitraum 1998/1999 offenstehende Beträge nach Vorlage
einer entsprechenden Nebenkostenabrechnung auszugleichen. Letztlich
will die Wohnungseigentümergemeinschaft - wie vorstehend bereits
aufgezeigt - durch das angedrohte Druckmittel von ihrem Mitglied
einzig den Ausgleich rückständiger Wohngeldbeträge für die
Vergangenheit erreichen. Diese Beträge stammen zudem zum größten
Teil aus einer Zeit, zu der die jetzige unmittelbar betroffene
Untermieterin das Ladenlokal überhaupt noch nicht einmal angemietet
hatte. Zur Durchsetzung dieser, zugegebenermaßen nicht
unerheblichen Rückstände muß sich die Eigentümergemeinschaft der
ihr nach dem Wohnungseigentümergesetz bzw. nach dem
Vollstreckungsrecht zustehenden rechtlichen Mitteln bedienen und
kann sich nicht gegenüber Dritten auf ein Zurückbehaltungsrecht
berufen.

88

b)

89

Weiterhin können die Klägerinnen ihr Begehren ebenfalls auf
einen deliktischen Unterlassungsanspruch stützen. Das von der
Wohnungseigentümergemeinschaft angedrohte Verhalten stellt einen
rechtswidrigen Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten
Gewerbebetrieb der Mieterin gemäß § 823 Abs. 1 BGB dar. Die
Beklagten beabsichtigen nicht nur - wie sie geltend machen - die
Unterbrechung der Energiezufuhr ausschließlich gegenüber der
Beklagten zu 38) als Eigentümerin des Sondereigentums. Das
Absperren der Versorgungsleitungen erfüllt zudem die
Voraussetzungen eines betriebsbezogenen Eingriffs in den Betrieb
der Klägerin zu 2). Die Stoßrichtung der angekündigten Maßnahme ist
sowohl gegen das säumige Mitglied der Eigentümergemeinschaft als
auch gegen das Unternehmen der Klägerin zu 2) als solches gerichtet
und betrifft vom Gewerbebetrieb nicht ohne weiteres ablösbare
Rechte oder Rechtsgüter (vgl. hierzu allgemein: MK/Mertens, BGB, 3.
Auflage 1997, § 823 Rdnr. 490 mit weiteren umfangreichen Nachweisen
in FN. 1451). Die Voraussetzungen für eine Nutzung der
Gewerbeeinheit als Verkaufslokal sollen beseitigt bzw. zumindest
erheblich beeinträchtigt werden, um so zu erreichen, daß die
Beklagte zu 38) gezwungen wird, ihrer Zahlungsverpflichtung
nachzukommen.

90

Daß die Betriebsunterbrechung oder -stillegung nicht der
Endzweck ist, sondern ihrerseits dazu genutzt wird, mittelbar Druck
gegen die Beklagte zu 38) auszuüben, steht der Betriebsbezogenheit
des Eingriffs in den konkreten Gewerbebetrieb der Untermieterin
nicht entgegen. Ein zielgerichtetes Verhalten im finalen Sinn ist
nicht erforderlich. Es reicht aus, wenn der Eingriff in seiner
objektiven Stoßrichtung auf den Gewerbebetrieb als organische
Einheit zielt oder sonst nach der Verkehrsauffassung als Störung
der Grundlagen dieses Betriebes erscheint (RGRK/Steffen, BGB, 12.
Auflage, § 823 Rdnr. 43).

91

II.

92

Auf die Berufung war die Kostenentscheidung des
landgerichtlichen Urteils dahingehend abzuändern, daß die
unterliegenden Beklagten für die Kostenerstattung nach Kopfteilen
haften, § 100 Abs. 1 ZPO.

93

Die Kostenentscheidung des Berufungsverfahrens beruht auf den §§
97 Abs. 1, Abs. 2, 100 Abs. 1 ZPO und die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Ziffer 10, 711, 108
ZPO.

94

Streitwert des Berufungsverfahrens: 150.000,00 DM

95

(geschätzt wie Vorinstanz)

96

Beschwer für die Beklagten: über 60.000,00 DM