Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-05-11, Aktenzeichen 5 K 3933/08
ECLI:DE:VGD:2009:0511.5K3933.08.00

Tenor

Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 25. April 2008 verpflichtet, die Grundsteuern für den Grundbesitz des Klägers mit der Lagebezeichnung „Lweg 60“ in L1 für das Jahr 2005 in der Höhe von 13.216,06 Euro und für das Jahr 2006 in der Höhe von 12.801,04 Euro zu erlassen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Kostenentscheidung ist für den Kläger durch Leistung einer Sicherheit oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Berufung wird zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks mit der postalischen Anschrift "Lweg 60" in L1 (Steuerobjekt). Das Grundstück ist mit einem u.a. aus Hallen- und Produktionsflächen bestehenden Gewerbepark bebaut. Für die Jahre 2005 und 2006 bezahlte der Kläger für das Steuerobjekt jeweils Grundsteuern in Höhe von 53.899,11 Euro.

3

Am 12. Januar 2006 bzw. 31. Januar 2007 beantragte er wegen teilweisen Leerstandes des Steuerobjektes und damit einhergehenden Minderungen des Rohertrags einen teilweisen Grundsteuererlass. Zum Erlassantrag für 2005 reichte der Kläger mit Schreiben vom 25. Oktober 2007 eine Mietaufstellung "Stand 01.01.2005" für vermietete Flächen ein, die den tatsächlichen Jahresertrag von 824.285,28 Euro auswies sowie eine Mietaufstellung "Stand 01.01.2005", die einen Ausfall der Jahresrohmiete in Höhe von 364.281,00 Euro auswies. Zudem legte er abschließend eine Mietaufstellung für 2006 vor, nach der der Jahresertrag für 2006 837.860,78 Euro betrug und ein Ausfall von Jahresrohmiete für das Jahr 2006 in der Höhe von 357.448,00 Euro zu verzeichnen war.

4

Mit einem am 28. April 2008 abgesandten Bescheid vom 25. April 2008 lehnte der Beklagte den Antrag des Klägers mit folgender Begründung ab: Gemäß § 33 GrStG sei Voraussetzung für einen Grundsteuererlass wegen wesentlicher Ertragsminderung, dass der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten habe. Hierbei seien sämtliche Entscheidungen, die ein Steuerpflichtiger aus freien Stücken treffe, im Erlassverfahren zu berücksichtigen. Sie beträfen die Sphäre des Steuerpflichtigen, die nicht die Allgemeinheit, sondern der Steuerpflichtige zu vertreten habe. Im vorliegenden Fall habe der Kläger das Steuerobjekt im März 2004 zu einem Preis von 1.550.000 Euro erworben. Sowohl aus der durch den Kläger eingereichten Aufstellung Jahresrohmiete 2005 als auch aus der Aufstellung Jahresrohmiete 2006 gehe hervor, dass die hierin genannten Mieteinheiten bereits zum Zeitpunkt des Kaufs leer gestanden hätten. Dies bedeute, dass dem Kläger zum Zeitpunkt des Erwerbs die Ertraglosigkeit großer Teile des Objekts bereits bekannt gewesen sei, was sich nach seinen - des Beklagten -Erkenntnissen auch im Kaufpreis wiedergespiegelt habe. Aber auch wenn der Kaufpreis höher gewesen sein würde oder sich nach dem Maximalertrag gerichtet hätte, sei die Kaufentscheidung der Sphäre des Klägers zuzurechnen. Es sei daher festzustellen, dass der Unterschied zwischen dem Maximalertrag und dem tatsächlichen Ertrag von dem Kläger selbst zu vertreten sei. Ein Grundsteuererlass könne daher weder für 2005 noch für 2006 gewährt werden.

5

Der Kläger hat am 28. Mai 2008 Klage erhoben, zu deren Begründung er vorträgt: Für das Jahr 2005 ergebe sich aus der mit der Klageschrift vorgelegten Mietaufstellung eine Ertragsminderung von 30,65 % (Jahressollmiete: 1.188.566,28 Euro/Jahresistmiete: 837.860.78 Euro), woraus sich ein Grundsteuererlass von 24,52 %, mithin in der Höhe von 13.216,06 Euro errechne. Für das Jahr 2006 ergebe sich aus dieser Mietaufstellung eine Ertragsminderung von 29,90 % (Jahressollmiete: 1.195.308,78 Euro/Jahresistmiete: 837.860,78 Euro), woraus sich ein Grundsteuererlass von 23,92 %, mithin in Höhe von 12.892,67 Euro errechne. Er habe die Minderung des Rohertrages auch nicht zu vertreten. Das Vertretenmüssen der Minderausnutzung sei bei zu gewerblichen Zwecken vermieteten oder verpachteten bebauten Grundstücken wie bei einem Erlass für Wohnungen zu beurteilen. Ein Eigentümer habe demnach eine Mietminderung gemäß § 33 GrStG nur dann zu vertreten, wenn er sie durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt oder ihren Eintritt durch geeignete und zumutbare Maßnahmen nicht verhindert habe, d.h., wenn sie auf Umständen beruhe, die innerhalb seines Einflussbereichs lägen. Einen Leerstand habe ein Eigentümer also grundsätzlich dann zu vertreten, wenn er sich nicht um eine Vermietung oder Verpachtung bemüht habe. Er habe aber vorliegend alles Zumutbare getan und sich intensiv um eine Vermietung bemüht. Sein Immobilienverwalter habe dem Beklagten im Rahmen der Antragstellung umfassende Nachweise hinsichtlich der Vermietungsbemühungen durch den Verwalter des Grundstücks, der Fa. Walter Schmitz Immobilien und Hausverwaltung GmbH, ausgehändigt. Darüber hinaus sei die Bewerbung von Gewerbeimmobilien durch die Immobilienverwaltung Walter Schmitz GmbH, die zudem als Makler tätig sei, maßgeblich über das Internet erfolgt. Diese Vorgehensweise sei branchenüblich, da sie am erfolgversprechendsten sei. Hierbei sei das Steuerobjekt nicht nur über die firmeneigene Homepage der Fa. T, sondern insbesondere auch über das marktbeherrschende Internetportal "Immobilienscout24" sowie über diverse andere Internetportale wie "Immonet" und "WIB23" beworben worden. Zudem habe der Zeuge W für die Fa. T über den gesamten Zeitraum mit potenziellen Mietern Verhandlungen geführt sowie Ortstermine durchgeführt. Eine umfassendere Vermietungsbemühung sei nicht vorstellbar. Die Behauptung des Beklagten, der Kaufpreis sei absichtlich niedrig angesetzt worden und beruhe auf der schlechten Vermietbarkeit, sei reine Spekulation. Neben dem Kaufpreis für das Grundstück und das Gebäude von 1.550.000,- Euro habe er die Heizungsanlage und weitere technische Einrichtungen für 1.500.000,- Euro erwerben müssen. Insgesamt handele es sich daher um einen orts- sowie marktüblichen Kaufpreis. Zudem habe er nach dem Erwerb mehrere hunderttausend Euro in das Objekt investieren müssen, um die Vermietbarkeit zu erhalten. Auf die diesbezüglichen Ausführungen des Beklagten komme es aber im Ergebnis auch nicht an. Ein Zusammenhang zwischen dem Kaufpreis und dem Vertretenmüssen im Sinne des § 33 GrStG finde keinerlei Rückhalt in der Rechtsprechung und Literatur. Da im Übrigen für die Frage des Vertretenmüssens ausschließlich das Verhalten des Eigentümers während des Erlasszeitraums relevant sei, sei die im Jahre 2004 getroffene Kaufentscheidung ohnehin für den Erlass irrelevant. Unter dem 3. Dezember 2008 hat der Kläger eine erneute Aufstellung der Sollrohmieten und Istrohmieten für die Erlasszeiträume 2005 und 2006 vorgelegt. Diese weisen für das Jahr 2005 eine Jahressollmiete von 1.190.307,72 Euro und eine erzielte Jahresrohmiete von 824.285,28 Euro (Ertragsminderung: 366.022,44 Euro) aus und für das Jahr 2006 eine Jahressollmiete von 1.191.668,52 Euro und eine erzielte Jahresrohmiete von 837.860,78 Euro (Ertragsminderung 353.807,74). Hieraus errechnen sich nach der klägerischen Berechnung für das Jahr 2005 eine Ertragsminderung von 30.75 %, davon 4/5 = 24,53 % von der Grundsteuer 2005 von 53.899,11 = 13.259,18 Euro und für das Jahr 2006 eine Ertragsminderung von 29,69 %, davon 4/5 = 23,72 % von der Grundsteuer 2006 von 53.899,11 = 12.784,87 Euro.

6

Der Kläger beantragt,

7

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 25. April 2008 zu verpflichten, dem Kläger die Grundsteuer für das Steuerobjekt mit der Lagebezeichnung Lweg 60, in L1 für das Jahr 2005 in der Höhe von 13.216,06 Euro und für das Jahr 2006 in der Höhe von 12.892,67 Euro zu erlassen.

8

Der Beklagte beantragt,

9

die Klage abzuweisen.

10

Bei der zuletzt vorgelegten Aufstellung für 2005 falle die Korrektur zur letzten Aufstellung beim Mieter I, Gebäude 01 mit 72 qm (Vertrag ab 1.9.2005 anstatt ab 1.8.2005, d.h Fehlmiete hier: 8 Monate) und der bisher nicht bekannt gewesene Leerstand eines 28 qm großen Lagers im Gebäude 02 auf, das bisher nicht bekannt gewesen sei. Die Summierung von Mietflächen, Grundmieten, Nebenkosten und Istmieten sei rechnerisch offenbar richtig, jedoch ergebe sich eine kleine Differenz von 0,10 Euro.

11

Hinsichtlich der Aufstellung für das Kalenderjahr 2006 falle zunächst auf, dass für die 315 qm Mietfläche im Gebäude 02 und für die 72 qm Mietfläche im Gebäude 01 im Laufes des Jahres neue Mieter gefunden worden seien, die bisher nicht bekannt gewesen seien. Auch für 2006 tauche in der neuesten Aufstellung erstmals ein 28 qm Lager im Gebäude 02 auf, das bisher nicht bekannt gewesen sei. Die Addition der Monats-Sollgrundmieten und der Monatssollnebenkosten sei darüber hinaus falsch. Die Beträge müssten nach der letzten Aufstellung 78.323,26 bzw. 20.982,45 Euro lauten.

12

Des weiteren seien dem Kläger bei der Berechnung von 4/5 der Ertragsminderung und des Erlassbetrages Rechenfehler unterlaufen. Der Prozentwert für den Erlass müsse ausgehend von den Angaben des Klägers 23,75209 und der Erlassbetrag daher 12.802,17 Euro lauten.

13

Die Gewährung eines Grundsteuererlasses setze voraus, dass der Antragsteller richtige Angaben mache, die zudem jederzeit belegt werden könnten. Dass sich Unklarheiten und Fehler einschleichen könnten, sei normal. Hier lägen jedoch mit jeder neuen Aufstellung erneut Rechenfehler vor, zudem würden neue, bisher unbekannte Mietverhältnisse und Flächen angegeben. Eine durchgängige Klarheit und Nachvollziehbarkeit sei daher nicht gegeben.

14

Der Kläger hat hierauf mit Schriftsatz vom 2. März 2009 vorgetragen:

15

Der Mieter Höntges (Gebäude 01) habe die Fläche gemäß Mietvertrag zum 1. August 2005 angemietet, da der Vertrag aber erst am 5. August 2005 habe unterschrieben werden können, habe sich das Eingangsdatum verschoben.

16

Bei der Angabe der Leerstände 2005 für das Gebäude 02 sei in der ersten Aufstellung als Gesamtfläche die bei Kauf bereits vermietete Fläche von 315 qm angegeben worden. Tatsächlich verfüge das Gebäude über eine Fläche von 343 qm. Daher seien die fehlenden Flächen von 28 qm in der neuen Aufstellung für 2005 und 2006 ergänzt worden.

17

Die Mieter des Jahres 2006 in Gebäude 02 seien bekannt gewesen, allerdings sei in der alten Liste der Leerstand für die Zeit vom 1. Januar 2006 bis 30. Oktober 2006 angegeben gewesen, obwohl gleichzeitig in der Mieterliste der Mieter X für die Zeit vom 1. Januar 2006 bis 31. Mai 2006 eingetragen gewesen sei. Dieser Fehler sei in der neuen Liste behoben worden.

18

Die gemachten Angaben der Monatssollmiete für 2006 seien dadurch fehlerhaft, dass die beiden unterschiedlichen Mietpreise, die in 2006 erzielt worden seien, angegeben und in der jeweiligen Spalte addiert worden seien. Dies habe aber keinen Einfluss auf die zu berechnenden Jahresmieten gehabt.

19

Das Gericht hat über die Vermietungsbemühungen des Klägers für die Jahre 2005 und 2006 Beweis durch Vernehmung des Zeugen Vohs erhoben. Wegen des Ergebnisses wird die Sitzungsniederschrift in Bezug genommen.

20

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend der Inhalt der Gerichtsakte und der Verwaltungsvorgänge in Bezug genommen.

21

Entscheidungsgründe:

22

Die zulässige Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Der angefochtene Bescheid ist insoweit rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten; dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf Grundsteuererlass in diesem Umfang zu (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO), so dass die darüber hinausgehende Klage abzuweisen war.

23

Die begehrte Erlassentscheidung findet ihre Rechtsgrundlage in diesem Umfang in § 33 Abs. 1 GrStG. Ist danach bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 vom Hundert gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht (Satz 1). Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken wird der Erlass nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre (Satz 2). Satz 2 der Norm ist hier nicht anzuwenden, da das Grundstück von der Klägerin nicht eigengewerblich genutzt wird. Die Klägerin vermietet ihr gehörenden Gewerberaum. Sie führt damit dort keinen Gewerbetrieb, sondern verwaltet lediglich eigenes Vermögen.

24

Die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG sind in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang erfüllt. Der normale Rohertrag des Steuergegenstandes ist in den Jahren 2005 und 2006 um mehr als 20 vom Hundert gemindert (1.) und der Steuerschuldner hat die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten (2.), wobei ihm rechnerisch nur die im Tenor ausgeworfene Erlasssumme zusteht (3.), da der Erlassantrag jeweils rechtzeitig gestellt worden ist (4.) und dem Erlass auch die Regelung in § 33 Abs. 5 GrStG nicht entgegensteht (5.).

25

1. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhof (BFH),

26

vgl. Urteil vom 24. Oktober 2007 - II R 5 /05 -, veröffentlicht in juris,

27

der sich das BVerwG unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung - jedenfalls soweit es strukturell bedingte Leerstände nicht nur vorübergehender Natur angeht - angeschlossen hat,

28

vgl. Presseerklärung des BVerwG vom 2. Mai 2007 zu dem Verfahren GmS-OGB 1.07,

29

und der das erkennende Gericht unter Abkehr von der bisherigen verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung im Interesse einer rechtseinheitlichen Auslegung in ständiger Rechtsprechung insgesamt folgt,

30

vgl. VG Düsseldorf, Urteil vom 26. März 2008 - 5 K 2768/06 -,

31

ist eine potentiell erlassrelevante Ertragsminderung bei bebauten Grundstücken, deren Wert - wie hier - nach dem Bewertungsgesetz (BewG) im Ertragswertverfahren zu ermit

32

teln ist, nach § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG

auch

in Fällen nicht nur zufälliger und vorübergehender Ertragsminderungen allein wie folgt festzustellen:

33

"Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hat seine Rechtsprechung, wonach in Fällen strukturell bedingter Ertragsminderungen von gewisser Dauer ein Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nicht in Betracht komme, durch Beschluss vom 24. April 2007 BVerwG GmS-OGB 1/07 (Zeitschrift für Kommunalfinanzen --ZKF-- 2007, 211) aufgegeben und sich der abweichenden Ansicht des erkennenden Senats (Beschlüsse vom 13. September 2006 II R 5/05, BFHE 213, 390, BStBl II 2006, 921 sowie vom 26. Februar 2007 II R 5/05, Leitsatz, BStBl II 2007, 469) angeschlossen. Damit sind alle Differenzierungen nach typischen oder atypischen, nach strukturell bedingten oder nicht strukturell bedingten, nach vorübergehenden oder nicht vorübergehenden Ertragsminderungen und nach den verschiedenen Möglichkeiten, diese Merkmale zu kombinieren, hinfällig. (Hervorhebung vom Unterzeichner)

34

(...)

35

Ist bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag um mehr als 20 v.H. gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht. Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten Grundstücks, dessen Wert im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, ist gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG die Jahresrohmiete zu verstehen, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums - d.h. des Kalenderjahres, für das die Jahresweise zu erhebende und ggf. zu erlassende Steuer festgesetzt worden ist - maßgebend wäre. Jahresrohmiete wiederum ist gemäß § 79 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) das Gesamtentgelt, das der Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten hat. Ist das Grundstück oder sind Teile desselben eigengenutzt, ungenutzt - d.h. auch leer stehend -, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen, gilt gemäß § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BewG als Jahresrohmiete die übliche Miete, die gemäß Abs. 2 Satz 2 der Vorschrift in Anlehnung an die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlte Jahresrohmiete zu schätzen ist. Die übliche Miete gilt gemäß § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG auch dann als Jahresrohmiete, wenn die Räume für eine um mehr als 20 v.H. von der üblichen Miete abweichende Miete vermietet sind.

36

Damit gibt es zwei mögliche Bezugsgrößen, an denen eine etwaige Ertragsminderung zu messen ist, nämlich zum einen die vereinbarte Jahresrohmiete und zum anderen die übliche Miete, und zwar jeweils vom Beginn des Erlasszeitraums ....

Diese unterschiedlich definierten Jahresrohmieten für tatsächlich vermietete Räume einerseits und leer stehende Räume andererseits führen zu unterschiedlichen Bezugsgrößen für die Berechnung des Ausmaßes einer Ertragsminderung. Hat der Grundstückseigentümer zu Beginn des Erlasszeitraums einer schwachen Mieternachfrage bereits durch geringere Mietforderungen Rechnung getragen und auf diese Weise einen Teil seiner Räumlichkeiten vermieten können, ohne mehr als 20 v.H. von der üblichen Miete abgewichen zu sein, bilden die tatsächlich vereinbarten Mieten für diese Räume die Bezugsgröße, so dass nur noch Veränderungen der tatsächlich vereinnahmten Mieten (Abschn. 40 Abs. 4 der Grundsteuer-Richtlinien 1978 – GrStR -) während des Erlasszeitraums von Bedeutung sein können und die erforderliche mehr als 20%ige Ertragsminderung an der ohnehin schon geminderten Bezugsgröße zu messen ist. Geht es um eine Ertragsminderung wegen leer stehender Räume, und zwar wegen solcher, die bereits zu Beginn des Erlasszeitraums leer gestanden haben, bildet die übliche Miete die Bezugsgröße. Die übliche Miete zu Beginn des Erlasszeitraums ist aber nicht die Durchschnittsmiete, die für die vermieteten Teile vereinbart werden konnte, sondern eine in Anlehnung an die Miete für Räume gleicher Art, Lage und Ausstattung zu schätzende Miete. In Zeiten mangelnder Nachfrage und infolgedessen nachgebender Mieten treffen aber noch zu besseren Zeiten gezahlte Mieten für vergleichbare Räume in schon länger vorhandenen Gebäuden mit geringeren Mieten für neu auf den Markt gekommene Objekte zusammen. Beide Mieten gehen in die gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG i.V.m. § 79 Abs. 2 BewG auf den Beginn des Erlasszeitraums zu schätzende übliche Miete für vergleichbare Räume ein. Dies kann zu einer höheren Bezugsgröße als derjenigen führen, die sich aus den zu Beginn des Erlasszeitraums tatsächlich vereinbarten Mieten für die vermieteten Teile eines neu auf den Markt gekommenen (Büro-)Gebäudes ergibt, sofern diese Mieten nicht mehr als 20 v.H. von der üblichen Miete abweichen. Daraus folgt zum einen, dass leer stehende Räume, für die die übliche Miete die Bezugsgröße darstellt, nur solche Räume sein können, die zu Beginn des Erlasszeitraums leer gestanden haben, und zum anderen, dass die nicht mehr als 20 v.H. von der üblichen Miete abweichenden Mieten für zu Beginn des Erlasszeitraums vermietete Räume auch dann die Bezugsgröße bleiben, wenn die Räume im Verlauf des Erlasszeitraums in einen Leerstand übergehen.

Der Summe dieser solchermaßen bestimmten Bezugsgrößen ist der tatsächlich erzielte Rohertrag gegenüberzustellen (vgl. Urteil des Oberverwaltungsgerichts des Saarlandes vom 28. September 2001 1 Q 26/01, Neue Zeitschrift für Verwaltungsrecht Rechtsprechungs-Report 2002, 885; Abschn. 40 Abs. 1 Satz 1 GrStR 1978, sowie Drosdzol in Kommunale Steuer-Zeitschrift – KStZ - 2001, 183). Unterschreitet er die Bezugsgröße um mehr als 20 v.H., hat der Steuerschuldner einen Anspruch auf Grundsteuererlass in der in § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG vorgesehenen Höhe, sofern weder der Steuerschuldner die Ertragsminderung zu vertreten hat noch der Ausnahmetatbestand des § 33 Abs. 5 GrStG erfüllt ist (vgl. dazu BFH-Urteil vom 10. August 1988 II R 10/86, BFHE 153, 571, BStBl II 1989, 13).”

37

Vgl. Zum Vorstehenden: BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 - II R 5 /05 -, veröffentlicht in juris.

38

Die gemäß dieser Rechtsprechung des BFH den Erlassregelungen zugrundeliegende Vorstellung des Gesetzgebers ist mithin, dass jede Ertragssituation als gegenüber dem vom Gesetz erfassten (Veranlagungs-)Regelfall atypisch und potentiell erlassrelevant anzusehen ist, die hinter der zu Beginn des Erlasszeitraums vereinbarten bzw. üblichen Jahresrohmiete um mehr als 20 % zurückbleibt.

39

Soweit das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) die Auffassung vertritt, durch den Beschluss vom 2. Mai 2007 in dem Verfahren GmS-OGB 1.07 habe das Bundesverwaltungsgericht - entgegen der Meinung des BFH - auf die ungeschriebene Erlassvoraussetzung des Vorliegens vorübergehender, atypischer Leerstandsumstände (Stichwort: "Atypizität"), die seiner bisherigen ständigen Rechtsprechung zugrunde lag, nicht grundsätzlich, sondern allein bezogen auf die Fälle des sogenannten "strukturell bedingten" Leerstandes verzichtet, und der Gesichtspunkt der "Atypizität" sei im Übrigen unverändert anzuwenden,

40

vgl. z. B. OVG NRW, Urteil vom 16. Januar 2008 - 14 A 461/07 - und Beschluss vom 13. März 2008 14 A 2509/07 -,

41

und auch durch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 25. Juni 2008 - 9 C 8/07 - (veröffentlicht in juris) sei das ungeschriebene Tatbestandsmerkmal der "Atypizität" nicht aufgegeben worden, folgt dem die Kammer nicht. Dies geschieht aus der Erwägung, dass die Kammer - mit dem BFH - keine Rechtfertigung im Sinne des Art. 3 Abs. 1 GG für eine Ungleichbehandlung "strukturell bedingter" Leerstände und sonstiger "typischer" Leerstandsfälle sieht. Denn bei den sogenannten "strukturell bedingten" Ertragsminderungen handelt es sich gerade um Fälle, in denen typische Umstände, die aus den allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnissen einer Gemeinde resultieren und die eine Vielzahl von Vermietern/Verpächtern treffen, eine Ertragsminderung verursachen. Ein sachgerechter Grund, der es rechtfertigte, strukturell bedingte Ertragsminderungen und Ertragsminderungen, die durch sonstige typische Umstände ausgelöst werden (wie z.B. Leerstände infolge von Renovierungen oder in Zeiten, die im Regelfall benötigt werden, um einen neuen Mieter zu finden), ungleich zu behandeln, besteht nicht.

42

Vgl. VG Düsseldorf, Urteil vom 26. März 2008 - 5 K 2768/06 -.

43

Dem nach den zuletzt gemachten Angaben des Klägers normalen Rohertrag im Jahre 2005 von 1.190.307,72 Euro gegenüberzustellende tatsächlich erzielte Rohertrag betrug 824.285,28 Euro, so dass sich die Ertragsminderung im Jahre 2005 auf (1.190.307,72 Euro – 824.285,28 Euro) = 366.022,44 Euro oder 30,75 % belief.

44

Dem nach diesen Angaben normalen Rohertrag von 1.191.668,52 Euro im Jahre 2006 gegenüberzustellende tatsächlich erzielte Rohertrag betrug 837.860,78 Euro, so dass sich die Ertragsminderung in diesem Jahr auf (1.191.668,52 Euro - 837.860,78 Euro) = 353.807,74 Euro oder 29,69 % belief. Soweit die früheren Angaben der Klägerseite zu den Sollrohertägen und Istroherträgen kleinere, durch den Beklagten bzw. fernmündlich durch das Gericht aufgezeigte Unstimmigkeiten enthielten, sind diese durch die Erwiderung der Klägerseite im Einzelnen ausgeräumt worden; auf den entsprechenden Schriftsatz des Klägervertreters vom 2. März 2009 wird hierzu Bezug genommen.

45

2. Der Kläger als Steuerschuldner hat diese Minderung auch nicht zu vertreten.

46

Ein Grundsteuerschuldner hat nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung (im Erlasszeitraum) weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.

47

Vgl. BVerwG, Urteile vom 15. April 1983 - 8 C 146 und 150/81 -, und das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 25. Juni 2008 - 9 C 8/07 -, veröffentlicht in juris.

48

Für die Beurteilung, ob eine Ertragsminderung zu vertreten ist oder nicht, kommt es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraumes an (§ 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG). Deshalb ist für die Entscheidung über den Erlass der Grundsteuer für diesen Zeitraum alles unerheblich, was sich auf die frühere Nutzung bezieht. Mithin ist allein entscheidend, ob der Steuerschuldner im Erlasszeitraum alles ihm Zumutbare unternommen hat, um (höhere) Mieterträge zu erzielen.

49

Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008 - 9 C 8/07 -, veröffentlicht in juris (dort Rdnr. 19).

50

Der Kläger hat zunächst die Leerstände der Vermietungseinheiten entgegen der Ansicht des Beklagten nicht deshalb zu vertreten, weil es seine Kaufentscheidung war, das Steuerobjekt trotz bestehender Leerstände zu erwerben. Denn diese Kaufentscheidung bzw. der Kauf war nicht ursächlich für den seinerzeit bereits bestehenden teilweisen Leerstand. Zudem hat der Kläger das Steuerobjekt bereits im Jahr 2004 gekauft und damit nicht innerhalb der Erlasszeiträume (2005 bzw. 2006). Wie eingangs ausgeführt, muss ein Handeln außerhalb des Erlasszeitraumes aber für die Frage des Vertretenmüssens außer Betracht bleiben.

51

Der Kläger hat sich schließlich auch ausreichend um die Vermietung leerstehender Flächen bemüht. Er hat die Fa. T Immobilien mit der Vermietung des Steuerobjektes betraut und diese hat in genügendem Maße nach neuen Mietern gesucht. Sie hat die leerstehenden Flächen bis zum Juli 2005 regelmäßig in der Rheinischen Post und nach den glaubhaften Angaben des Zeugen W in diversen Internetportalen ("Immobilienscout 24, "Immonet", "wib 24"und auf der eigenen Homepage "www.T.de" beworben; nach dem Juli 2005 erschien der Fa. T die Werbung in der Zeitung wenig erfolgversprechend, weshalb die Flächen seitdem nur noch in den vorgenannten Internetportalen zwecks Vermietung beworben wurden. Dies erscheint der Kammer vor dem Hintergrund einer immer mehr zunehmenden Nutzung auch von gewerblichen Internetportalen auch als ausreichend.

52

3) Gemäß den obigen Ausführungen sind damit erlassrelevant Ertragsminderungen im Jahr 2005 in einem Umfang von 30,75 % was zu einem Erlassbetrag in Höhe von (4/5 von 30,75 % =) 24,60 % von 53.899,11 Euro (Steuerbetrag) = 13.290,18 Euro führt, weshalb der Klage für das Jahr 2005 (eingeklagter Betrag: 13.216,06 Euro) in vollem Umfang stattzugeben war. Für das Jahr 2006 sind erlassrelevant Minderungen in einem Umfang von 29,69 %, was zu einem Erlassbetrag von (4/5 von 29,69 % =) 23,75 % von 53.899,11 Euro (Steuerbetrag) = 12.801,04 Euro führt. Da der mit der Klage für das Jahr 2006 geltend gemachte Erlassbetrag von 12.892,67 Euro diesen Betrag geringfügig überstieg, war die Klage daher hinsichtlich des geringfügigen Differenzbetrages von 12.892,67 Euro gegenüber 12.801,04 Euro abzuweisen.

53

4. Die erforderlichen Erlassanträge sind am 12. Januar 2006 bzw. 31. Januar 2007 und damit auch rechtzeitig, d.h. bis zum 31. März der dem Erlasszeitraum der Jahre 2005 und 2006 folgenden Jahre (§ 34 Abs. 2 GrStG), gestellt worden.

54

5. Der Erlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG scheitert auch nicht an § 33 Abs. 5 GrStG, wonach eine Ertragsminderung kein Erlassgrund ist, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Einheitswertes berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrages auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können. Es bestehen nämlich keine Anhaltspunkte dafür, die Voraussetzungen für eine Wertfortschreibung nach §§ 22 und 27 Bewertungsgesetz (BewG) vorliegen.

55

Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO, 709 ZPO.

56

Die Berufung war mit Blick auf die o.a. Rechtsprechung des OVG NRW zur Fortgeltung der Erlassvoraussetzung der "Atypizität" gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO zuzulassen.