Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1997-05-23, Aktenzeichen 7 A 5844/95
ECLI:DE:OVGNRW:1997:0523.7A5844.95.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Der Kläger begehrt die Erteilung einer Bebauungsgenehmigung
für die Einrichtung von Verkaufsflächen in teilweise zu
erweiternden Gebäuden einer früheren Spedition.

3

Die vom Kläger für Einzelhandelsnutzungen vorgesehenen
Gebäude liegen im nordöstlichen Teil des ehemaligen
Güterbahnhofs von I. . Der im Norden von der
C. straße und im Osten von der von-M. -Straße
begrenzte Bereich des bereits im vorigen Jahrhundert
angelegten Güterbahnhofs steht im Eigentum des
Bundeseisenbahnvermögens. Unmittelbar an der von-M. -
Straße befinden sich zwei Wohnhäuser. Westlich daran schließt
sich ein Bereich an, der von der G. markt T. GmbH
für einen großflächigen Einzelhandel des Lebensmittelsektors
genutzt wird. Zuletzt war dem Geschäftsführer dieser Firma im
September 1991 die Genehmigung für die Erweiterung des
Lebensmittelmarkts mit einer Beschränkung der Geschoßfläche
auf 3.091 qm und der Verkaufsfläche im Erdgeschoß auf 1.268 qm
erteilt worden. An das Gebäude des G. markt schließt sich
nach Westen eine Freifläche an, die als Kundenparkplatz des
G. markt genutzt wird. Sie wird im Norden - zur
C. straße hin - von einer langgestreckten
eingeschossigen Lagerhalle der früheren Spedition, im Westen
vom zweigeschossigen Flachdachgebäude des ehemaligen
Speditionsbüros und im Süden von Gleisanlagen begrenzt. Die
Spedition, die sich bereits im vorigen Jahrhundert hier
angesiedelt hatte, nutzte die Gebäude bis 1991.

4

Das vorbeschriebene, im Eigentum des
Bundeseisenbahnvermögens stehende Gelände liegt im
Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. NH 110 "von-M. -
Straße" der Stadt B. . Dieser setzt für den Bereich der
Wohnhäuser ein Mischgebiet und für den Bereich des
G. markt - soweit er von einer Entwidmungsverfügung der
Deutschen Bundesbahn vom 29. August 1991 erfaßt wird - ein
Sondergebiet "großflächiger Einzelhandel" fest. Das sich nach
Westen anschließende Freigelände einschließlich der Gebäude
der ehemaligen Spedition ist im Bebauungsplan als "Fläche für
den überörtlichen Verkehr (Bahnanlagen)" nachrichtlich
gekennzeichnet. Zu dieser Kennzeichnung anstelle der von der
Stadt B. ursprünglich beabsichtigten Ausweisung des
betreffenden Bereichs als eingeschränktes Gewerbegebiet kam
es, nachdem die Deutsche Bundesbahn sich im
Planaufstellungsverfahren gegen eine solche Überplanung ihres
Geländes ausgesprochen und wiederholt betont hatte, eine
Entwidmung weiteren - über die Entwidmungsverfügung vom
29. August 1991 hinausgehenden - Geländes werde für den Fall
in Aussicht gestellt, daß die Bauvoranfrage ihres Mieters,
nämlich die hier strittige Bauvoranfrage, positiv beschieden
werde. Den Antrag des G. markt , den Bebauungsplan für
nichtig zu erklären, hat der 7a Senat des erkennenden Gerichts
mit Urteil vom 25. April 1997 - 7a D 127/94.NE - als
unbegründet abgelehnt.

5

Mit Schreiben vom 3. September 1991 stellte der Kläger beim
Beklagten eine Bauvoranfrage "für die Nutzungsänderung des
Speditionslagers in einen Getränkemarkt (Kartoffeln, Blumen,
Gartenbedarf), die Errichtung eines Leergutlagers und einer
Eingangsanlage sowie die Überdachung von Einstellplätzen sowie
Nutzungsänderung des Speditionsbüros in Verkaufsfläche". Mit
weiterem Schreiben vom 9. September 1991 beantragte er als
Nachtrag zur Bauvoranfrage vom 3. September 1991 die
Nutzungsänderung und Erweiterung des Speditionsbüros. In
diesem Schreiben wird ausgeführt, daß das Erdgeschoß des
vorhandenen Speditionsbüros als Verkaufsfläche genutzt werden
und zusätzlich ein Anbau erstellt werden solle. Ferner heißt
es in dem Schreiben:

6

"Die Gesamtnutzfläche beträgt
einschließl. der Erweiterung 695 qm.
Die Verkaufsfläche soll genutzt werden
als Textil-, Schuh-, Drogerie-,
Baumarkt, Autozubehör oder als
Verkaufsfläche für einen
Discounter."

7

In dem zugleich eingereichten Lageplan vom
9. September 1991 ist dargestellt, daß der Getränkemarkt in
der zu verkürzenden Lagerhalle der früheren Spedition
eingerichtet werden soll, und zwar mit einer Länge von rund 55
m und einer - von der Straße aus gesehen - Tiefe von rund 8 m.
Zur südlich der Halle gelegenen Freifläche hin sollen
überdachte Stellplätze und ein Leergutlager mit einer Länge
von 30 m und einer Tiefe von 5 m angelegt werden. Des weiteren
sieht der Lageplan vor, daß die "Verkaufsfläche" im Erdgeschoß
des Speditionsbüros durch einen Anbau ergänzt werden soll, der
bis zur Vorderfront der Lagerhalle an die C. straße
heranrückt und zugleich eine bauliche Verbindung mit dem
bestehenbleibenden Teil der Lagerhalle schafft. In dem
Lageplan ist für den als Verkaufsfläche gekennzeichneten
Bereich eingetragen "Erweiterung und EG-Bestand = 695 qm".

8

Mit Bescheid vom 23. Juni 1992, als Einschreiben zur Post
gegeben am 25. Juni 1992, lehnte der Beklagte die Erteilung
eines planungsrechtlichen Vorbescheids ab. Zur Begründung
führte er im wesentlichen aus, zur Sicherung der Planung für
den künftigen Planbereich des Bebauungsplans NH 110 sei eine
Veränderungssperre beschlossen worden, nach der zur Sicherung
der Planung Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht
durchgeführt werden dürften. Eine Ausnahme von der
Veränderungssperre komme nicht in Betracht, da das geplante
Vorhaben den beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplans
entgegenstehen würde. Am 27. Juli 1992 erhob der Kläger
Widerspruch gegen den Ablehnungsbescheid, der nicht beschieden
wurde.

9

Der Kläger hat daraufhin am 13. September 1994
Untätigkeitsklage erhoben. Zu deren Begründung hat er im
wesentlichen vorgetragen, ihm sei nach der einschlägigen
Rechtsprechung zumindest ein Vorbescheid über die
planungsrechtliche Zulässigkeit des in Rede stehenden
Vorhabens mit dem Vorbehalt zu erteilen, daß die benötigte
Fläche ihre Zweckbestimmung als Bahnanlage demnächst verlieren
und damit aus der Planungshoheit der Bahn herausfallen werde.
Insoweit habe sich die Bahn eindeutig zu einer beabsichtigten
Entwidmung des beanspruchten Geländes geäußert. Das Vorhaben
sei auch planungsrechtlich zulässig. Die Festsetzungen des
Bebauungsplans, der für den betroffenen Bereich lediglich eine
nachrichtliche Darstellung enthalte, stünden dem Vorhaben
nicht entgegen. Nach § 34 Abs. 1 BauGB sei das geplante
Vorhaben unter Berücksichtigung der vorhandenen
Einzelhandelsnutzung in der näheren Umgebung ohne weiteres
planungsrechtlich zulässig.

10

Der Kläger hat beantragt,

11

den Beklagten unter Aufhebung seines
Bescheides vom 23. Juni 1992 zu
verpflichten, seine Bauvoranfrage vom
3./9. September 1991 betreffend die
Nutzungsänderung eines Speditionsbüros
sowie eines Speditionslagers in
Verkaufsflächen zustimmend zu
bescheiden.

12

Der Beklagte hat beantragt,

13

die Klage abzuweisen.

14

Er hat insbesondere hervorgehoben, daß die geplante
Umnutzung von Bahngelände eine Aufhebung des
Fachplanungsvorbehalts voraussetze. Eine solche liege hier
nicht vor. Eine förmliche Entwidmung der fraglichen Fläche sei
nicht erfolgt. Den bisherigen Erklärungen der Bahn lasse sich
auch nicht entnehmen, welche konkreten Flächen zu entwidmen
seien; zudem habe die Bahn ihre Erklärungen stets mit
Bedingungen verknüpft und daher keine vorbehaltlose Freigabe
der Flächen in Aussicht gestellt.

15

Mit dem angefochtenen, dem Kläger am 28. August 1995
zugestellten Urteil hat das Verwaltungsgericht die Klage
abgewiesen.

16

Hiergegen richtet sich die am 14. September 1995 eingelegte
Berufung des Klägers. Zur Begründung trägt er im wesentlichen
vor, das in Rede stehende Gelände sei zumindest konkludent
entwidmet, weil die bestehende Fachplanung als Bahnanlage
funktionslos geworden sei. So sei die Gleisanlage, die den
früheren Speditionslagerschuppen erschlossen habe, inzwischen
ausgebaut worden und der Beklagte habe das betreffende Gelände
als Stellplatzeinrichtung für den benachbarten Einzelhandel
genehmigt. Für alle Passanten sei offenkundig, daß die Flächen
und Gebäude, die Gegenstand der Bauvoranfrage seien, seit Jahr
und Tag nicht mehr für Bahnzwecke, sondern für bahnfremde
Zwecke genutzt würden. Das in Rede stehende Grundstück sei
auch nicht grundsätzlich der Planungshoheit der Gemeinde
entzogen. An der für die Erteilung des Vorbescheids
notwendigen Planungshoheit habe es nicht gefehlt. Für die
Erteilung eines Vorbescheids unter Vorbehalt der Entwidmung
sei zu berücksichtigen, daß die planungsrechtliche
Zulässigkeit der beabsichtigten Vorhaben nicht zweifelhaft
sei. Der Bebauungsplan, der lediglich die bahnrechtliche
Widmung nachrichtlich wiedergebe, stehe dem beabsichtigten
Vorhaben nicht entgegen. Das Vorhaben füge sich auch in die
Eigenart der näheren Umgebung ein.

17

Der Kläger beantragt,

18

das angefochtene Urteil zu ändern
und nach dem Klageantrag zu
erkennen.

19

Der Beklagte beantragt,

20

die Berufung zurückzuweisen.

21

Er tritt dem Vorbringen des Klägers im einzelnen entgegen.

22

Gemäß Beschluß vom 10. Februar 1997 hat der
Berichterstatter am 15. April 1997 eine Ortsbesichtigung
durchgeführt. Auf die hierüber gefertigte Niederschrift wird
verwiesen.

23

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und
des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der
Gerichtsakte, der vom Beklagten vorgelegten
Verwaltungsvorgänge, der Akte 4 L 132/95 VG B. mit
beigezogenen Verwaltungsvorgängen sowie der Akte
7a D 127/94.NE nebst der in jenem Normenkontrollverfahren
vorgelegten Aufstellungsvorgänge und sonstigen Unterlagen
ergänzend Bezug genommen.

24

Entscheidungsgründe:

25

Die zulässige Berufung ist unbegründet. Der Kläger hat
keinen Anspruch auf den begehrten planungsrechtlichen
Vorbescheid.

26

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die Erteilung
eines planungsrechtlichen Vorbescheids für ein Vorhaben,
dessen nähere Ausgestaltung sich aus der Bauanfrage des
Klägers vom 3. September 1991 in der Fassung der Voranfrage
vom 9. September 1991 ergibt. Letztere hat lediglich die
bereits in der ersten Voranfrage zur Bescheidung gestellte
"Nutzungsänderung des Speditionsbüros" dadurch ergänzt, daß
das ohnehin nur im Erdgeschoß zu Verkaufszwecken vorgesehene
Bürogebäude um einen Anbau gemäß dem zuletzt eingereichten
Lageplan ergänzt werden soll. Dabei wurde zugleich
klargestellt, daß die Verkaufsfläche in diesem Bereich - ohne
die zum Getränkemarkt umzunutzende Lagerhalle - maximal 695 qm
betragen soll. Ferner hat die Ergänzung vom 9. September 1991
den Gegenstand der Verkaufsaktivitäten durch die im Tatbestand
wiedergegebenen (alternativ gedachten) verschiedenen
Sortimente präzisiert, die von "Textilmarkt" bis "Discounter"
reichen. Es geht mithin um eine Voranfrage für zwei räumlich
aneinander angrenzende, funktional getrennte
Einzelhandelsnutzungen.

27

Eine uneingeschränkte Erteilung des begehrten Vorbescheids
für dieses Vorhaben scheidet schon deshalb aus, weil die
Fläche, auf der das Vorhaben verwirklicht werden soll, den
rechtlichen Charakter einer Bahnanlage hatte und diese
Eigenschaft bislang auch nicht verloren hat.

28

Der besondere Rechtscharakter einer Fläche als Bahnanlage
ist ein rechtliches Hindernis, das der Erteilung einer
Baugenehmigung für ein bahnfremdes Vorhaben - um ein solches
handelt es sich hier - auf dieser Fläche entgegensteht, wie
aus dem in § 38 BauGB normierten Vorrang der Fachplanung
gegenüber dem allgemeinen Bauplanungsrecht folgt. Auf einer
Fläche für Bahnanlagen, die aufgrund einer noch
fortbestehenden Zweckbestimmung für den Bahnbetrieb eine
Bahnanlage darstellt, kann ein solches bahnfremden Zwecken
dienendes Vorhaben nicht genehmigt werden.

29

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 16. Dezem-
ber 1988 - 4 C 48.86 - BRS 49 Nr.
3.

30

So liegt der Fall hier.

31

Das Gelände, auf dem das strittige Vorhaben verwirklicht
werden soll, war ursprünglich eine Bahnanlage.

32

Bahnanlagen sind alle Grundstücke, Bauwerke und sonstigen
Einrichtungen einer Eisenbahn, die unter Berücksichtigung der
örtlichen Verhältnisse zur Abwicklung oder Sicherung des
Reise- oder Güterverkehrs auf der Schiene erforderlich sind.
Dazu gehören auch Nebenbetriebseinrichtungen sowie sonstige
Anlagen einer Eisenbahn, die das Be- und Entladen sowie den
Zu- und Abgang ermöglichen oder fördern. Gemeinsames Kriterium
für die (objektive) Zugehörigkeit zu einer Bahnanlage ist
unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse die sog.
Eisenbahnbetriebsbezogenheit, d.h. die Verkehrsfunktion und
der räumliche Zusammenhang mit dem Eisenbahnbetrieb.

33

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 27. Novem-
ber 1996 - 11 A 2.96 - UPR 1997,
150.

34

Eine solche Zugehörigkeit des Geländes, auf dem das strittige
Vorhaben verwirklicht werden soll, zu den Bahnanlagen des
Güterbahnhofs I. war hier ursprünglich gegeben. Dabei
kann dahinstehen, ob es diesen rechtlichen Charakter als
Bahnanlage durch Planfeststellung erlangt hatte. Es ist
jedenfalls in anderer Weise dem Betrieb der Bahn gewidmet
worden. Nach den dem Senat vorliegenden Unterlagen ist diese
im Eigentum der Bahn stehende Fläche nämlich schon seit dem
19. Jahrhundert in den Bereich des seinerzeit entstandenen und
für Bahnzwecke in Betrieb genommenen Güterbahnhofs I.
räumlich und funktional einbezogen worden, wobei sie einem
Speditionsunternehmen zum Güterumschlag mit Gleisanschluß zur
Verfügung gestellt worden war. Die hieraus folgende
Zugehörigkeit des Geländes zu den Bahnanlagen des
Güterbahnhofs I. steht, jedenfalls was den ursprünglichen
Charakter des Geländes angeht, zwischen den Beteiligten außer
Streit. Sie wird darüber hinaus durch die Verlautbarungen der
Deutschen Bundesbahn bestätigt, die diese anläßlich der
Aufstellung des Bebauungsplans NH 110 "von-M. -Straße" der
Stadt B. abgegeben hat. In jenen Erklärungen vom 14.
August 1992 bis zum 30. Dezember 1993 hat sich die Deutsche
Bundesbahn stets der Zugehörigkeit dieses Geländes zu ihren
Bahnanlagen berühmt und hervorgehoben, daß es (noch) einer
Entwidmung bedürfe, wenn das Gelände nicht mehr dem
Fachplanungsvorbehalt unterliegen, sondern dem
uneingeschränkten Zugriff der kommunalen Planungshoheit der
Stadt B. - und damit auch der ungeschränkten Geltung
der Regelungen des Bauplanungsrechts - offen sein soll.

35

Entgegen der Auffassung des Klägers hat das Gelände auch
nicht zwischenzeitlich diese Eigenschaft als Bahnanlage
verloren.

36

Ob es zur Aufhebung des rechtlichen Charakters einer
Bahnanlage grundsätzlich sachgerecht oder gar zwingend geboten
ist, ein bahnrechtliches Planfeststellungsverfahren - nunmehr
nach § 18 des Allgemeinen Eisenbahngesetzes vom 27. Dezember
1993 (BGBl. I S. 2378); AEG - durchzuführen,

37

- offengelassen in: BVerwG, Urteil
vom 16. Dezember 1988 - 4 C 48.86 - BRS
49 Nr. 3; ein "eindeutiger Hoheitsakt"
ist jedenfalls erforderlich nach
BVerwG, Urteil vom 31. August 1995 - 7
A 19.94 - NVwZ 1996, 394 und Beschluß
vom 26. Februar 1996 - 11 VR 33.95 -
UPR 1996, 246 -

38

kann im vorliegenden Fall dahinstehen. Ebenso kann
offenbleiben, ob es zumindest unter den hier gegebenen
Umständen entbehrlich wäre, zur Aufhebung des rechtlichen
Charakters des für das strittige Vorhaben vorgesehenen
Geländes als Bestandteil der Bahnanlagen des ehemaligen
Güterbahnhofs I. ein bahnrechtliches
Planfeststellungsverfahren durchzuführen. Ein
Planfeststellungsverfahren zur Aufhebung des rechtlichen
Sondercharakters des Geländes ist jedenfalls nicht
durchgeführt worden.

39

Fehlt es hiernach an einer - möglicherweise ohnehin
entbehrlichen - Planfeststellung zur Aufhebung der
bahnrechtlichen Zweckbestimmung des hier betroffenen Geländes,
konnte es seine besondere Eigenschaft als Bahnanlage
allenfalls dadurch verlieren, daß durch einen eindeutigen
Hoheitsakt in Form der Entwidmung seine Eigenschaft als
Betriebsanlage der Eisenbahn aufgehoben wurde oder daß es in
Anlehnung an die zur Funktionslosigkeit von
bauleitplanerischen Festsetzungen entwickelten Grundsätze als
Bahnanlage funktionslos geworden ist.

40

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 16. Dezem-
ber 1988 - 4 C 48.86 - BRS 49 Nr. 3;
Urteil vom 31. August 1995 - 7 A 19.94
- NVwZ 1996, 394; Beschluß vom 26.
Februar 1996 - 11 VR 33.95 - UPR 1996,
246.

41

Ein "eindeutiger Hoheitsakt" der Entwidmung liegt für den hier
betroffenen Bereich der Lagerhalle und des ehemaligen
Speditionsbüros nicht vor. Er ist nicht von der
Entwidmungsverfügung der Deutschen Bundesbahn vom
29. August 1991 erfaßt, gegen deren Wirksamkeit allerdings
keine Bedenken bestehen.

42

Vgl. hierzu das den Beteiligten
bekannte Urteil des 7a-Senats vom
25. April 1997 - 7a D 127/94.NE -,
S. 32 f der Urteilsausfertigung.

43

Der an eine Entwidmung als Allgemeinverfügung im Sinne von
§ 35 Satz 2 VwVfG

44

- vgl.: BVerwG, Urteil vom
27. November 1996 - 11 A 2.96 -
UPR 1997, 150 -

45

zu stellenden Anforderung, daß es sich um eine eindeutige
und bekanntgemachte Erklärung handeln muß, damit für jedermann
klare Verhältnisse bestehen, ob und welche Flächen künftig
wieder für andere Nutzungen zur Verfügung stehen,

46

- vgl.: BVerwG, Urteil vom
31. August 1995 - 7 A 19.94 -
NVwZ 1996, 394 -

47

genügen die bereits erwähnten Verlautbarungen der Deutschen
Bundesbahn im Planaufstellungsverfahren für den Bebauungsplan
NH 110 "von-M. -Straße", die auch weiterhin den letzten
Stand der Äußerungen von für den hoheitlichen Bahnbetrieb
zuständigen Stellen über den rechtlichen Charakter des hier
betroffenen Geländes wiedergeben, gerade nicht.

48

Diesen Verlautbarungen der Deutschen Bundesbahn fehlte
schon die für eine Entwidmung erforderliche eindeutige
Umschreibung des von ihnen erfaßten räumlichen Bereichs. In
ihnen ist zwar die Rede davon, daß das von der Stadt B.
ursprünglich zur Überplanung als eingeschränktes Gewerbegebiet
vorgesehene Gelände "an den Betreiber eines G. markt
vermietet" sei; auch wurde mit Schreiben vom 16. März 1993 die
Kopie eines Lageplans vorgelegt, in dem die Mietfläche in
gelber Farbe dargestellt ist. An keiner Stelle der
Verlautbarungen der Deutschen Bundesbahn heißt es jedoch, daß
genau diese Mietfläche, die sowohl im Süden als auch im Westen
über den von der Entwidmungsverfügung vom 29. August 1991
erfaßten Bereich hinausgreift und auch nicht mit der im
Planentwurf für das eingeschränkte Gewerbegebiet vorgesehenen
Fläche identisch ist, entwidmet werde. In dem zuletzt der
Stadt B. übersandten Schreiben vom 30. Dezember 1993
heißt es vielmehr wörtlich:

49

"Desweiteren weisen wir noch einmal darauf
hin, daß wir uns eine Entwidmung weiteren
Geländes dann vorstellen können, wenn die
Bauvoranfrage unseres Mieters positiv
beschieden wird."
(Unterstreichung durch den Senat)

50

Zu der hiernach schon fehlenden räumlichen Eindeutigkeit
kommt hinzu, daß in der zuletzt abgegebenen und damit
maßgeblichen Erklärung die Entwidmung, wie der vorstehende
Text belegt, nur als möglich umschrieben und an eine
Voraussetzung geknüpft worden ist, die gerade nicht den
unmittelbar mit Abgabe dieser Erklärung eintretenden
dauerhaften Wechsel von der Eigenschaft als Bahnanlage zu
einer der umfassenden Planungshoheit der Gemeinde
unterliegenden Fläche zum Inhalt hatte. Der Übergang weiterer
Flächen westlich des von der Entwidmungsverfügung vom 29.
August 1991 erfaßten Bereichs in die kommunale Planungshoheit
wurde von der Deutschen Bundesbahn vielmehr nur in Aussicht
gestellt und davon abhängig gemacht, daß zuvor eine - von der
Gemeinde im Wege der Bauleitplanung dann nur noch
entschädigungspflichtig aufhebbare - bahnfremde Nutzung im
wirtschaftlichen Interesse der Bahn als Vermieterin
(Verpächterin) des betroffenen Bahngeländes verbindlich
zugelassen worden ist. Eine solche nur in Aussicht gestellte
und unter Vorbehalt abgegebene Erklärung kann die Entwidmung
von Bahngelände nicht bewirken.

51

Auch die Voraussetzungen dafür, das der hier betroffene
Bereich seinen Charakter als Bahnanlage wegen
Funktionslosigkeit verloren hat, liegen nicht vor.

52

Eine Funktionslosigkeit bauplanerischer Festsetzungen ist
anzunehmen, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sich die
Festsetzung bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen
Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der
Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt, und die
Erkennbarkeit dieser Tatsache einen Grad erreicht hat, der
einem etwa dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung
gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt. Dabei reicht
es nicht schon aus, wenn über längere Zeit von dem Plan
abgewichen worden ist und deshalb Verhältnisse eingetreten
sind, die den Festsetzungen des Plans nicht entsprechen;
entscheidend ist vielmehr, daß eine Planverwirklichung auf
unabsehbare Zeit objektiv ausgeschlossen ist.

53

Vgl. hierzu im Einzelnen: BVerwG,
Urteil vom 29. April 1977 - IV C 39.75
- BRS 32 Nr. 28; Urteil vom
3. August 1990 - 7 C 41-43.89 - NJW
1991, 310; Urteil vom 17. Juni 1993 - 4
C 7.91 - BRS 55 Nr. 34.

54

Bezogen auf stillgelegte Bahnanlagen ist hiernach zu
fordern, daß eine Wiederaufnahme einer bahnbetriebsbezogenen
Nutzung - auch äußerlich erkennbar - auf unabsehbare Zeit
ausgeschlossen erscheint. Hierfür reicht etwa eine Demontage
von Gleisanlagen oder bahnbetriebsbezogenen Bauwerken (z.B.
eines Stellwerks o.ä.) nicht aus, wenn jedenfalls der Träger
der Bahnanlage die Sachherrschaft an dem - stillgelegten -
Bahnbereich uneingeschränkt beibehalten hat und dies auch
Außenstehenden erkennbar war.

55

Vgl.: BVerwG, Urteil vom
31. August 1995 - 7 A 19.94 -
NVwZ 1996, 394; Beschluß vom
26. Februar 1996 - 11 VR 33.95 -
UPR 1996, 246.

56

Gemessen an diesen Kriterien kann für den hier in Rede
stehenden Bereich von einem Erlöschen der Eigenschaft als
Bahnanlage wegen Funktionslosigkeit keine Rede sein.

57

Der bloße Umstand, daß die Deutsche Bundesbahn es
zugelassen hatte, daß (auch) auf den Freiflächen dieses
Bereichs - entsprechend den dem Geschäftsführer des
G. markt erteilten Baugenehmigungen - Fahrzeuge von
Kunden des G. markt abgestellt werden, ließ eine (Wieder-
)Aufnahme einer bahnbetriebsbezogenen Nutzung nicht als auf
unabsehbare Zeit ausgeschlossen erscheinen. Nichts anderes
gilt auch für die bereits früher erfolgte Errichtung der
Gebäude der Spedition, deren Nutzung ursprünglich der
Abwicklung des Übergangs vom Schienen- zum Straßentransport
diente und - wie bereits angesprochen - räumlich und
funktional in den Betrieb des Güterbahnhofs I. integriert
war.

58

Es fehlt ferner an einer in der Örtlichkeit deutlich
erkennbaren räumlichen Abgrenzung zwischen den - potentiell -
dem Bahnbetrieb zur Verfügung stehenden und den einem solchen
Bahnbetrieb auf Dauer entzogenen Bereichen. Wie das dem Senat
vorliegende Lichtbildmaterial belegt und auch der Eindruck in
der Örtlichkeit bestätigt, den der Berichterstatter des Senats
vor Ort gewonnen und dem Senat vermittelt hat, geht das
Gelände der Freifläche, die teilweise als Park- bzw.
Stellplatz genutzt wird und auf der sich die Lagerhalle und
das ehemalige Speditionsbüro befinden, nahtlos in den Bereich
der noch betriebenen Gleisanlagen über. Es ist in der
Örtlichkeit nicht klar erkennbar, wie weit die Freifläche
begangen oder befahren werden kann, ohne den Bahnbetrieb zu
beeinträchtigen. Dies gilt umso mehr, als in diesem Bereich -
anders als bei der südlich des G. markt von der von-
M. -Straße nach Westen in den noch betriebenen Bereich des
Güterbahnhofs hinein führenden Zuwegung - noch nicht einmal
durch Schilder und Markierungspfosten ein Hinweis darauf
erfolgt, daß jenseits einer markierten Grenze das Unbefugten
nicht zugängliche Betriebsgelände der Bahn beginnt.

59

Schließlich liegt auch keine für Außenstehende erkennbare
Aufgabe der Sachherrschaft der Bahn vor. Im Gegenteil hatte
die Deutsche Bundesbahn sich im Planaufstellungsverfahren
wiederholt ausdrücklich ihrer - bahnbetriebsbezogenen -
Sachherrschaft für diesen Bereich berühmt, wie aus den bereits
erwähnten Erklärungen im Planaufstellungsverfahren folgt.

60

Die gegenteilige Auffassung des Klägers verkennt die
strengen Anforderungen, die gerade auch im Interesse einer
Eindeutigkeit des Übergangs vom bahnrechtlichen
Fachplanungsvorbehalt zur umfassenden kommunalen
Planungshoheit und uneingeschränkten Geltung des allgemeinen
Bauplanungsrechts an ein Funktionsloswerden von Bahnanlagen zu
stellen sind. Träfe es zu, daß schon die Vermietung von
Bahngelände an Dritte zur bahnfremden Nutzung und deren
tatsächliche Ausübung - zumindest regelmäßig - bereits zum
Erlöschen der Bahneigenschaft führt, wären die in der
Rechtsprechung entwickelten Maßstäbe für eine wirksame, durch
eindeutige hoheitliche Erklärung zu bewirkende Entwidmung von
Bahngelände weitgehend obsolet. Hinzu kommt im vorliegenden
Fall, daß die Bahn selbst sich in Widerspruch zu ihrem eigenen
Verhalten setzen würde, wenn sie einerseits durch
zivilrechtliche Vereinbarungen mit Dritten und die Gestattung
bahnfremder Nutzungen auf Bahngelände dessen Rechtscharakter
im Sinne des Funktionsloswerden ändern und andererseits - wie
geschehen - zugleich noch ein Fortbestehen des
Fachplanungsvorbehalts und damit auch die Unzulässigkeit einer
uneingeschränkten Ausübung der kommunalen Planungshoheit
geltend machen könnte.

61

Auch die Erteilung eines planungsrechtlichen Vorbescheids
unter dem Vorbehalt einer Entlassung der beanspruchten
Baufläche aus der bahnrechtlichen Fachplanungshoheit

62

- zur Zulässigkeit eines solchen
(aufschiebend) bedingten Vorbescheids
vgl.: BVerwG, Urteil vom
16. Dezember 1988 - 4 C 48.86 - BRS 49
Nr. 3 -

63

scheidet im vorliegenden Fall aus.

64

Die Erteilung eines solchen bedingten Vorbescheids setzt
voraus, daß die Gemeinde durch eindeutige Erklärungen des
bisherigen Planungsträgers über die für bestehende Bahnanlagen
beabsichtigten Dispositionen in die Lage versetzt ist,
sachgerecht über die Aufstellung eines Bebauungsplans zu
beschließen. Für die Gemeinde muß feststehen, welche bisher
als Bahnanlagen ihrer Planung entzogene Teile ihres Gebiets
künftig wieder in ihre Planungshoheit fallen.

65

Vgl.: BVerwG, Urteil vom
16. Dezember 1988 - 4 C 48.86 - BRS 49
Nr. 3.

66

Sachgerecht in diesem Sinne ist die Einleitung eines
Verfahrens zur Aufstellung eines Bebauungsplans dann, sobald
und soweit die Planung für die städtebauliche Entwicklung und
Ordnung erforderlich ist (§ 1 Abs. 3 BauGB). Dabei kommt es
entgegen der Auffassung des Klägers nicht allein darauf an, ob
die Gemeinde überhaupt rechtlich in der Lage ist, irgendeine
planerische Aussage für das Plangebiet zu treffen.
Voraussetzung der städtebaulichen Erforderlichkeit und damit
der "Sachgerechtheit" einer Bauleitplanung ist vielmehr, daß
der Plan gerade nach der planerischen Konzeption der zur
Planung berufenen Gemeinde als Mittel für die städtebauliche
Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.

67

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 5. Juli
1974 - IV C 50.72 - BRS 28 Nr. 4.

68

Mit anderen Worten: Die Gemeinde muß insbesondere dann,
wenn sie eine planerische Konzeption für den in Rede
stehenden, künftig wieder in ihre Planungshoheit fallenden
Bereich hat, ein Bebauungsplanverfahren zur Umsetzung dieses
Plankonzepts einleiten und zur Sicherung dieser Planung von
den hierfür gesetzlich vorgesehenen Instrumenten der
Veränderungssperre und der Zurückstellung von Baugesuchen bzw.
des Antrags auf eine solche Zurückstellung, wenn sie nicht
selbst Baugenehmigungsbehörde ist, Gebrauch machen können. Das
war der Stadt B. hier aus zwei - selbständig tragenden
- Gründen nicht möglich.

69

Ein sachgerechter Aufstellungsbeschluß für einen
Bebaungsplan, der seinerseits gemäß § 14 Abs. 1 BauGB
Grundlage für den Erlaß einer Veränderungssperre sein kann,
setzt eine räumlich exakte Festlegung des Plangebiets voraus,
denn eine Veränderungssperre kann nur "für den künftigen
Planbereich" beschlossen werden. Schon an der räumlich
eindeutigen Umschreibung des Bereichs, der künftig (wieder) in
die Planungshoheit der Stadt B. fallen soll, fehlte es
jedoch in den Verlautbarungen der Deutschen Bundesbahn, die
eine Entwidmung "weiteren Geländes" in Aussicht stellte.
Insoweit kann auf die vorstehenden Ausführungen verwiesen
werden.

70

Sachgerecht, nämlich nach der planerischen Konzeption der
Gemeinde erforderlich, ist die Einleitung eines
Bebauungsplanverfahrens ferner nur dann, wenn die Planziele,
die die Gemeinde zulässigerweise verfolgt, zum Inhalt des
Aufstellungsbeschlusses gemacht werden können und damit
zugleich die Voraussetzungen umschreiben, unter denen eine
Ausnahme von der ggf. zu erlassenden Veränderungssperre nach §
14 Abs. 2 BauGB in Betracht kommt. Ein solches sachgerechtes
Bebauungsplanverfahren konnte die Stadt B. hier jedoch
nicht einleiten.

71

Die Stadt B. hat ein bestimmtes, bereits näher
fixiertes planerisches Konzept für das Gelände, das westlich
des im Bebauungsplan NH 110 "von M. -Straße" ausgewiesenen
Sondergebiets liegt. Sie kann auf Grund der näheren Maßgaben
in den auf eine künftige Entwidmung bezogenen
Absichtserklärungen der Deutschen Bundesbahn jedoch gerade
keinen sachgerechten Aufstellungsbeschluß für einen diesem
Konzept entsprechenden und damit im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB
erforderlichen "sachgerechten" Bebauungsplan fassen.

72

Das planerische Konzept der Stadt B. für den in Rede
stehenden Bereich hat sich im ersten Entwurf des
Bebauungsplans NH 110 "von-M. -Straße" niedergeschlagen,
dessen Zielsetzung u.a. in der Beschlußvorlage vom
19. April 1993 (4/93/610/3103) näher erläutert ist. Hiernach
soll westlich des Sondergebiets eine - mit der auf der
gegenüberliegenden Seite der C. straße vorhandenen
Wohnbebauung verträgliche - eingeschränkte gewerbliche Nutzung
durch nicht wesentlich störende, d.h. mischgebietsverträgliche
Gewerbebetriebe erfolgen, bei der zugleich mit Blick auf die
benachbarten Nutzungen Einzelhandel - mit einigen wenigen
Ausnahmen - ausgeschlossen ist. Letzteres soll insbesondere
die Erweiterung des großflächigen Einzelhandelsbetriebs
(G. markt ) sowie die Möglichkeit der Ansiedlung von
zentrumstypischen Gütern zur Deckung des mittel- und
langfristigen Bedarfs am Standort verhindern. Dieses
planerische Konzept kann die Stadt B. jedoch gerade
nicht weiter verfolgen. Eine Entwidmung des Geländes, die ihr
den Abschluß einer Überplanung des betroffenen Bereichs mit
bahnfremden Nutzungen ermöglicht, ist ihr nur für den Fall in
Aussicht gestellt worden, daß gerade eine diesem Konzept
zuwiderlaufende bauliche Nutzung - nämlich das hier strittige
Vorhaben - zuvor planungsrechtlich bindend zugelassen wird.
Die Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines
Bebauungsplans mit einem der planerischen Zielkonzeption der
Stadt B. entsprechenden Inhalt kann hiernach von
vornherein erkennbar nicht zum Abschluß gebracht werden, weil
für diesen Fall - Ausschluß der Einzelhandelsnutzung auf dem
Gelände der ehemaligen Spedition - gerade keine Entwidmung in
Aussicht gestellt ist. Damit ist der Stadt B. keine im
dargelegten Sinne "sachgerechte" Beschlußfassung über die
Aufstellung eines Bebauungsplans möglich.

73

Dieser Einschätzung steht nicht entgegen, daß die Stadt
B. durchaus in der Lage wäre, eine Bauleitplanung mit
einer solchen Zielrichtung einzuleiten, die die
planungsrechtliche Zulässigkeit des hier strittigen Vorhabens
nicht in Frage stellt. Ein solcher Bebauungsplan widerspräche
der hier bereits näher konkretisierten planerischen Konzeption
der Stadt und wäre daher nicht sachgerecht. Ebenso geht der
Einwand des Klägers fehl, daß die Stadt B. nach der
bereits mehrfach angesprochenen Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts

74

- vgl. Urteil vom 16. Dezember 1988
- 4 C 48.86 - BRS 49 Nr. 3 -

75

bezogen auf Bahngelände durchaus planerische Aussagen,
insbesondere auch Festsetzungen eines Bebauungsplans, treffen
kann, die inhaltlich der bestehenden Zweckbestimmung einer
Fläche als Bahnanlage nicht zuwiderlaufen. Um einen solchen
Fall der Zulässigkeit näherer Regelungen bahnfremder Nutzungen
auf bestehenden Bahnanlagen geht es hier gerade nicht. Es geht
vielmehr darum, daß - nach Aufhebung der Zweckbestimmung der
einer uneingeschränkten Planungshoheit der Gemeinde entzogenen
- Bahnanlagen über die Zulässigkeit von baulichen und
sonstigen Nutzungen durch Festsetzungen eines Bebauungsplans
neu entschieden werden soll,

76

- vgl.: BVerwG, Urteil vom
16. Dezember 1988 - 4 C 48.86 -
DVBl. 1989, 458 (462); insoweit in BRS
49 Nr. 3 nicht abgedruckt -

77

die Gemeinde mithin aus dem gesamten Spektrum zulässiger
Festsetzungen über die künftigen Bodennutzungen die ihrer
Konzeption entsprechenden Regelungen frei auswählen kann.

78

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die
Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167
VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 und 713 ZPO.

79

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen
des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

80