Amtsgericht Mannheim (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-03-23, Aktenzeichen 9 C 452/11

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 237,75 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 10.9.2011 zu bezahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Widerklage wird abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin/Widerbeklagte 90% und die Beklagten/Widerkläger als Gesamtschuldner 10% zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

1

Die Klägerin begehrt Schadensersatz auf Grund vorgetäuschten Eigenbedarfes, die Widerkläger verlangen Rückzahlung einer aufgrund eines gerichtlichen Vergleichs an die Widerbeklagte bezahlten Geldsumme.

2

Zwischen den Beklagten einerseits sowie der Klägerin und ihrem Ex-Mann andererseits bestand ein Mietverhältnis über eine in M. gelegenen Wohnung im Erdgeschoss, bestehend aus fünf Zimmern, Küche und Bad. Der Mietvertrag wurde mit den Rechtsvorgängern der Beklagten zum 1.5.1984 abgeschlossen. Die Beklagten wurden im Jahr 2001 Eigentümer und traten damit in das Mietverhältnis ein. Dieses Mietverhältnis wurde mit Schreiben vom 29.6.2006 zum 30.7.2007 wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der Kündigung wurde mit Schreiben vom 27.4.2007 aufgrund der Sozialklausel widersprochen. Die Klägerin wurde zusammen mit Ihrem Ex-Mann von den Beklagten auf Räumung und Herausgabe gerichtlich in Anspruch genommen (AG Mannheim, Az. 2 C 212/07). Im Rahmen dieses Verfahrens schlossen die Parteien einen Räumungsvergleich, in welchem sich die Klägerin und ihr Ex-Mann dazu verpflichteten, die streitgegenständliche Wohnung zum 31.12.2008 zu räumen und an die Beklagten herauszugeben, die Beklagten sich im Gegenzug dazu verpflichteten, an die Klägerin 3.000,00 EUR für den Fall des fristgerechten Auszugs zu zahlen.

3

Anders als im gerichtlichen Vergleich vorgesehen, einigten sich die Mietparteien im weiteren Verlauf darauf, dass der Klägerin zugestanden wurde, noch länger in der streitgegenständlichen Wohnung zu verbleiben. Die Wohnungsübergabe erfolgte schließlich zum 28.8.2009.

4

Die Klägerin zog in die USA um und reiste am 30.8.2009 aus. Bei einem Besuch in Deutschland stellte die Klägerin fest, dass Ihre ehemalige Wohnung nicht von den Beklagten selbst genutzt wird, sondern an einen Mieter mit Namen "D." vermietet wird. Die Beklagten waren nie in die streitgegenständliche Wohnung eingezogen.

5

Mit Schreiben vom 1.4.2011 wurden die Beklagten unter Fristsetzung zum 15.4.2011 dazu aufgefordert, wegen angeblichen vorgetäuschten Eigenbedarfs an die Klägerin (in dem Schreiben näher konkretisierten) Schadensersatz zu zahlen. Eine Zahlung erfolgte nicht.

6

Die Beklagten erteilten für 2008 und 2009 Nebenkostenabrechnungen. Diese endeten mit Guthaben für die Klägerin i.H.v. 90,47 EUR für 2008 und 147,28 EUR für 2009 (zusammen 237,75 EUR). Dieses Guthaben wurde nicht ausbezahlt.

7

Die Klägerin behauptet, der als Kündigungsgrund angemeldete Eigenbedarf sei lediglich vorgeschoben gewesen. Sie bestreitet, dass die Beklagte Z. 1 zusammen mit ihrem Ehemann in die Wohnung habe einziehen wollen und dass sie auch eingezogen wäre, wenn die Wohnung zum 31.12.2008 bereits geräumt gewesen wäre. Sie bestreitet, dass die Beklagte Z. 1 unmittelbar nach Auszug der Klägerin Ende August 2009 mit der Renovierung der Wohnung begonnen habe. Sie bestreitet mit Nichtwissen, dass im Herbst 2009 unerwartet die in S. lebende Schwiegermutter der Beklagten Z. 1 erkrankt und pflegebedürftig geworden sei. Ferner bestreitet sie den Vortrag der Beklagten zu einer angeblichen beruflichen Versetzung der Beklagte Z. 1 nach M. Insbesondere seien diese Umstände in der Kündigung überhaupt nicht angeführt worden. Sie bestreitet auch, dass die Wohnung Ende Oktober/Anfang November 2009 zur Vermietung angeboten und schließlich an die Mieter D. vermietet worden sei.

8

Die Klägerin ist der Ansicht, eine Unterbrechung des Zurechnungszusammenhangs zwischen dem vorgetäuschten Eigenbedarf und dem Schaden der Klägerin durch den Räumungsvergleich liege nicht vor. Die Klägerin habe sich dazu bereit gefunden, im damaligen Räumungsprozess den Vergleich zu schließen, da unmissverständlich durch das Gericht dargelegt worden sei, dass der Eigenbedarfsgrund schlüssig dargelegt worden sei und eine Verurteilung zur Räumung der Wohnung erfolgen werde. Ferner habe das Gericht damals deutlich gemacht, dass trotz des Widerspruchs aufgrund der Sozialklausel keine Fortführung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit erfolgen werde, sondern lediglich eine Räumungsfrist von einigen Monaten bis zu einem Jahr in Betracht komme. Von einem Verzicht auf Schadensersatzforderungen könne keine Rede sein. Sie ist der Ansicht, hieraus ergebe sich eine Schadensersatzpflicht der Beklagten. Die Klägerin behauptet, ihr seien folgende Kosten entstanden:

9

Umzugskosten

5.030,00 EUR,

Zwischenlagerungskosten

225,00 EUR,

Kosten für Verpackungsmaterial

200,00 EUR,

An- und Abmeldekosten

16,00 EUR,

Flugkosten

286,00 EUR,

Lastwagenmiete mit Benzin (383,87 $)

271,05 EUR,

Maklerkosten (6.350,00 $)

4.483,67 EUR,

Zwischenanmietungskosten (1.400,00 $)

988,53 EUR.

10

Die Klägern behauptet, sie sei zwar in die USA verzogen, habe daher allerdings Teile ihres Hausstandes abgeben müssen, bevor der Umzug bewältigt worden sei. Sie ist der Ansicht, dass, wäre ein Umzug innerhalb von Deutschland erfolgt, ein wesentlich größerer Hausstand umgezogen worden wäre, was zu ähnlichen Kosten geführt hätte.

11

Die Klägerin behauptet ferner, sie habe derzeit eine erhebliche Mietdifferenz im Verhältnis der jetzt angemieteten Wohnung zu der ehemaligen Wohnung zu tragen. Die derzeit von der Klägerin angemietete Wohnung sei ca. ein Drittel kleiner als die Wohnung in Mannheim, koste allerdings eine monatliche Miete i.H.v. 3.500,00 $ (= 2.471,31 EUR). Da diese Wohnung in den USA schlecht mit der ehemaligen Wohnung der Klägerin zu vergleichen sei, sei zu ermitteln, welche Miete die Klägerin gezahlt hätte, wäre sie aufgrund der Eigenbedarfskündigung innerhalb Mannheims umgezogen. Unter Einordnung der ehemaligen Wohnung in den Mietspiegel der Stadt M. 2008 mit Baujahr 1913 und Ausstattung mit Zentralheizung und Bad ergäbe sich bereits dann, wenn lediglich das arithmetische Mittel von 5,87 EUR eingesetzt würde, bei einer Fläche von 163 qm (Fläche der ehemaligen Wohnung der Klägerin) eine monatliche Kaltmiete von 956,81 EUR. Bei Neuanmietung einer Wohnung würden allerdings üblicherweise weit über den Mietspiegel liegende Mieten in Ansatz gebracht. Demgemäß sei mindestens von der Obergrenze des Mietspiegels, also 6,41 qm auszugehen, was einen Mietbetrag von 1.093,73 EUR ergebe. Unter Zugrundelegung des Mietspiegels der Stadt M. 2010 ergebe sich sogar eine Obergrenze von 7,00 EUR, also 1.141,00 EUR. Zu der damaligen Kaltmiete i.H.v. 665,09 EUR ergebe sich mithin eine Mietdifferenz von mindestens 475,91 EUR. Von Oktober 2009 bis Mai 2011 sei der Klägerin daher allein aufgrund der Mietdifferenzen ein Schaden i.H.v. 9.518,20 EUR entstanden.

12

Die Klägern behauptet, dass ihr Ex-Mann mit wenigen persönlichen Sachen und zwei Möbelstücken, nämlich Bett und Schrank, ausgezogen sei. Der gesamte weitere Hausrat sei bei der Klägerin verblieben. Der Umzug in die USA habe auch nicht bereits während des Räumungsrechtsstreits festgestanden. Dieser Entschluss sei erst viel später getroffen worden.

13

Die Klägerin behauptet ferner, sie habe mit Schreiben vom 1.4.2011 von den Beklagten zunächst die Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungsbeträgen geltend gemacht, da zu diesem Zeitpunkt noch nicht über 2008 und 2009 abgerechnet worden sei. Mittlerweile sei aber über 2008 und 2009 abgerechnet. Die Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen 2008 und 2009 seien jedoch in der Geltendmachung der Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungsbeträgen beinhaltet. Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagten befänden sich daher auch hinsichtlich dieses Guthabens seit 28.4.2011 in Verzug.

14

Die Klägerin beantragt,

15

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 21.259,36 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit 28.4.2011 zu zahlen.

16

Die Beklagten beantragen Klageabweisung.

17

Die Beklagten behaupten, den Eigenbedarf, welcher zu der Kündigung des Mietverhältnisses geführt habe, habe es ursprünglich gegeben. In die ehemalige Wohnung der Klägerin habe die Beklagte Z. 1 zusammen mit ihrem Ehemann einziehen wollen. Die Beklagte Z. 1 wäre in die Wohnung auch eingezogen, hätte die Klägerin die Wohnung fristgerecht zum 31.12.2008 geräumt. Die Klägerin sei jedoch erst am 28.8.2009 ausgezogen. Unmittelbar danach habe die Beklagte Z. 1 mit der Renovierung der Wohnung begonnen, um zeitnah in die Wohnung einziehen zu können. Im Herbst 2009 sei unerwartet die in S. lebende Schwiegermutter der Beklagte Z. 1 erkrankt und pflegebedürftig geworden. Dies habe zur Folge gehabt, dass der Ehemann der Beklagte Z. 1 und die Beklagte Z. 1 sich täglich um die Mutter bzw. Schwiegermutter hätten kümmern müssen. Zu diesem Zeitpunkt habe die Beklagte Z. 1 in R., nur wenige Kilometer von S. entfernt, gewohnt. Die tägliche Pflege wäre bei einem Umzug nach M. nicht möglich gewesen. Hinzu komme, dass sich die berufliche Versetzung, die ebenfalls Grund der Eigenbedarfskündigung gewesen sei, zerschlagen habe. Die Beklagte Z. 1 habe bei der Volksbank L. gearbeitet und hätte nach M. versetzt werden sollen. Diese Versetzung sei an Umständen gescheitert, welche die Beklagte Z. 1 nicht zu vertreten gehabt habe. Daher habe die Beklagte Z. 1 ihre Umzugspläne aufgeben müssen. Infolgedessen sei die Wohnung Ende Oktober/Anfang November 2009 an die Mieter D. vermietet worden. Die Wohnung sei nicht bereits ab Mai 2009 zur Neuvermietung angeboten worden.

18

Die Beklagten sind der Ansicht, es komme lediglich auf die Eigenbedarfssituation am 31.12.2008 und nicht auf den Zeitpunkt an, zu welchem die Klägerin letztlich ausgezogen sei (28.8.2009). Zum 31.12.2008 habe es den Eigenbedarf aber noch gegeben. Wer sich rechtswidrig verhalte und den vereinbarten Auszugstermin nicht einhalte, könne seinen Vertragspartnern nicht ein vertragswidriges Verhalten vorwerfen. Dies verstoße gegen Treu und Glauben.

19

Die Beklagten sind zudem der Ansicht, der zwischen den Parteien geschlossene Räumungsvergleich habe zu einer Unterbrechung des Zurechnungszusammenhangs zwischen dem angeblich vorgetäuschten Eigenbedarf und dem vermeintlichen Schaden der Klägerin geführt. Im Rahmen des Räumungsrechtsstreits sei der seitens der Beklagten geltend gemachte Eigenbedarf zwischen den Parteien streitig gewesen.

20

Die Beklagten bestreiten den geltend gemachten Schaden der Höhe nach. Zudem wären Umzugskosten innerhalb Deutschlands oder Mannheims deutlich niedriger gewesen. Es sei auch zu berücksichtigen, dass nicht nur die Klägerin aus der Wohnung ausgezogen sei, sondern auch ihr Ehemann. Die Beklagten behaupten zudem, der Umzug in die USA habe bereits zum Zeitpunkt des damaligen Räumungsrechtsstreits festgestanden. Die Klägerin wäre also auch unabhängig von dem Ausgang dieses Rechtsstreits aus ihrer ehemaligen Wohnung ausgezogen.

21

Die Beklagten behaupten, im Falle der Inanspruchnahme eines Maklers in M. wären allenfalls Maklerkosten i.H.v. 2 Monatsnettomieten angefallen.

22

Die Beklagten bestreiten die Größe und den Mietzins der aktuellen Wohnung der Klägerin. Eine vergleichbare Wohnung in M. hätte unter Berücksichtigung des Mietspiegels 2008 956,81 EUR gekostet. Allein auf diesen Wert sei abzustellen. Ein Erfahrungssatz, dass bei der Neuanmietung einer Wohnung eine Miete gefordert werde, die der Obergrenze des Mietspiegels entspreche, gebe es nicht. Auch seien die Berechnungen der Klägerin unter Zugrundelegung des Mietspiegels 2010 nicht nachvollziehbar.

23

Die Widerkläger sind der Ansicht, die Wiederbeklagte sei zur Rückzahlung der 2.500 EUR (abzüglich des Guthabens aus den Betriebskostenabrechnungen 2008 und 2009) verpflichtet, welche die Widerkläger der Widerbeklagten auf Grund des geschlossenen gerichtlichen Räumungsvergleichs bezahlt hätten. Denn die Widerbeklagte sei erst am 28.8.2009 aus der Wohnung ausgezogen. Unter Verkennung der Rechtslage hätten sie 2.500,00 EUR ausbezahlt und einen Betrag i.H.v. 500,00 EUR wegen der noch ausstehenden Nebenkosten einbehalten. Unter Verrechnung mit den Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung in i.H.v. 237,75 EUR belaufe sich der Rückzahlungsanspruch auf die geltend gemachte Summe.

24

Widerklagend beantragen die Widerkläger,

25

die Widerbeklagte zu verurteilen, an die Widerkläger 2.262,25 EUR nebst Zinsen hieraus i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

26

Die Widerbeklagten beantragen Abweisung der Widerklage.

27

Die Wiederbeklagte behauptet, die Parteien hätten den gerichtlichen Vergleich durch entsprechende Vereinbarungen abgeändert. Dies ergebe sich bereits daraus, dass trotz des späteren Auszugs seitens der Widerkläger der Teilbetrag von 2.500,00 EUR an die Wiederbeklagte ausgezahlt worden sei. Die Zahlung sei also in Kenntnis des zeitlich i.S.d. Räumungsvergleichs nicht fristgerechten Auszuges erfolgt. Zudem hätten die Widerkläger sich im Rahmen des Auszugsprotokolls dazu verpflichtet, 2.800,00 EUR zu überweisen und einen Restbetrag von 200,00 EUR noch hinsichtlich der offenen Nebenkostenabrechnung zu verrechnen. Ferner hätten die Widerkläger sich beim Übergabetermin dahingehend eingelassen, dass sie die 3.000,00 EUR lediglich deshalb nicht zum Termin mitgebracht hätten, da ihre damalige Prozessbevollmächtigte ihnen gesagt habe, dass sie wegen der Befürchtung von Beschädigungen der Türen den Betrag noch teilweise zurückhalten sollten. Als die Widerkläger dann beim Übergabetermin festgestellt hätten, dass keine Schäden vorhanden seien, sei von diesen erklärt worden, sie würden 3.000,00 EUR abzüglich 500,00 EUR - im Hinblick auf noch ausstehende Nebenkostenabrechnungen - überweisen. Über diesen Betrag sei verhandelt worden; dabei sei dann Einigkeit erzielt worden, dass lediglich ein Betrag von 200,00 EUR zurückbehalten werde.

28

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen K-H. S., P. S., Dr. H. und der Zeuginnen K.-R., H. und J. S. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 9.2.2012 verwiesen. Das Gericht hat zudem die Akte des Amtsgericht Mannheim, Az. 2 C 212/07 beigezogen.

29

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

30

Die Klage ist zulässig, aber nur zum Teil begründet.

31

Der Klägerin steht auf Grund des unstreitigen Guthabens aus den Nebenkostenabrechnungen 2008 und 2009 ein Anspruch gegen die Beklagten i.H.v. 237,75 EUR zu.

32

Ein Anspruch auf Schadensersatz steht der Klägerin hingegen nicht zu.

33

Zwar ist ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB) ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, dem Mieter grundsätzlich zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (§§ 535, 280 Abs. 1 BGB; BGH NJW 2009, 2059, Rn. 11 - zitiert nach juris).

34

Die Klägerin kann vorliegend jedoch keine Schadensersatzansprüche geltend machen, da - unabhängig von der Frage, ob Eigenbedarf jemals vorgelegen hat - durch den vor dem Amtsgericht Mannheim geschlossenen Räumungsvergleich jedenfalls ein Zurechnungszusammenhang zwischen einem möglichen vorgetäuschten Eigenbedarf und möglichen Schäden der Klägerin unterbrochen wurde.

35

Nach zutreffender Auffassung (BGH WuM 2011, 634; OLG Frankfurt NJW-RR 1995, 145; LG Hamburg, Urt. v. 14.12.2010, Az. 316 S 45/10 m.w.N. auch zur Literatur), der sich das erkennende Gericht anschließt, ist ein Schadensersatzanspruch des Mieters zu verneinen, sofern mit dem zwischen den Parteien geschlossenen Vergleich der Streit über die Berechtigung des Eigenbedarfs beigelegt wird. Davon ist zumindest dann auszugehen, wenn der behauptete Eigenbedarf in dem angestrengten Räumungsverfahren ausdrücklich bestritten wird. In den Fällen, in denen lediglich die formelle Wirksamkeit der Kündigung, die Schlüssigkeit des Eigenbedarfsgrundes oder dessen Beweisbarkeit streitig sind, mag es problematisch sein, in dem Räumungsvergleich einen konkludenten Verzicht des Mieters auf Schadensersatzansprüche zu sehen. Denn Schadensersatzansprüche sind jedenfalls dann begründet, wenn der Mieter nicht aus freien Stücken auszieht, sondern in der Vorstellung, zumindest materiell dazu verpflichtet zu sein, und er keine Veranlassung dazu hat, an den Angaben des Vermieters zum Eigenbedarf zu zweifeln (LG Hamburg, Urt. v. 14.12.2010, Az. 316 S 45/10, Rn. 8 - zitiert nach juris).

36

Vorliegend hatte die hiesige Klägerin im Räumungsverfahren durch ihren Prozessbevollmächtigten den Eigenbedarf der hiesigen Beklagten bestritten. Der Prozessbevollmächtigte hatte mit Schriftsatz vom 13.7.2007 dargelegt, dass der geltend gemachte Eigenbedarf lediglich vorgeschoben sei und sich hierfür auf den Umstand berufen, dass zwischen den Parteien zuvor mehrere gerichtliche Auseinandersetzungen geführt worden seien und hierin der wahre Grund für die Kündigung gelegen hätte.

37

Auf Grund dieser Einlassung des Prozessbevollmächtigten im damaligen Räumungsverfahren steht der hier vertretenen Auffassung, dass die Kausalität zwischen Eigenbedarfskündigung und Schaden zu verneinen ist, wenn der Mieter den Eigenbedarf prozessual bestritten hat, jedenfalls vorliegend auch nicht die grundsätzlich durchaus beachtliche Kritik von Blank (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 573 Rn. 79) entgegen, wonach das Abstellen auf das Bestreiten der Eigenbedarfsgründe zweifelhaft sei, da ein solches Bestreiten in den meisten Fällen eine Erklärung mit Nichtwissen i.S.v. § 138 ZPO darstelle. Denn hier handelte es sich - wie erläutert - gerade nicht um ein bloßes Bestreiten mit Nichtwissen.

38

Auch die Berufung der Klägerin auf BGH NJW 2009, 2059 führt vorliegend zu keinem anderen Ergebnis. Zwar lehnte der BGH dort in der Tat die Unterbrechung des Zurechnungszusammenhangs zwischen einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses und Schäden des Mieters ab. Jedoch stellte der BGH hierbei entscheidend darauf ab, dass der Mieter sich materiellrechtlich zum Auszug verpflichtet und keinen Grund dafür gesehen hatte, an der Wirksamkeit der Kündigung zu zweifeln. In einem solchen Fall wird der Zurechnungszusammenhang zwischen vorgetäuschtem Eigenbedarf und Schaden nicht ausgeschlossen.

39

Der vorliegende Fall liegt aber - wie oben erläutert - anders. Die Klägerin zweifelte am Vorliegen des Eigenbedarfs und damit an der materiellen Wirksamkeit der Kündigung. Diesen Fall hat der BGH selbst nicht entschieden, es aber im Jahre 2011 nicht beanstandet, dass die Berufungsinstanz einen Schadensersatzanspruch in einem Fall verneint hat, in dem der Streit über die Berechtigung des - vom Mieter in dem angestrengten Räumungsverfahren ausdrücklich bestrittenen - Eigenbedarfs mit einem von den Mietvertragsparteien geschlossenen Vergleich beigelegt worden ist (BGH WuM 2011, 634, Rn. 3 - zitiert nach juris).

40

Anderes ergibt sich vorliegend zuletzt auch nicht aus dem Vorbringen der Klägerin, sie habe sich zu dem Räumungsvergleich lediglich deshalb bereit gefunden, da unmissverständlich durch das Gericht dargelegt worden sei, dass der Eigenbedarfsgrund schlüssig dargelegt worden sei und eine Verurteilung zur Räumung der Wohnung - unter Einräumung lediglich einer Frist von maximal bis zu einem Jahr - erfolgen werde. Dem steht aus Sicht des Gerichts schon das Protokoll des Amtsgericht Mannheim vom 16.10.2007 (Az. 2 C 212/07) entgegen. Dort heißt es unmittelbar vor dem Vergleich: "Nach nochmaliger eingehender Erörterung der Sach- und Rechtslage, insbesondere der für beide Parteien bestehenden Prozessrisiken schließen die Parteien folgenden Vergleich" (Hervorhebung hier). Dem Gericht ist nicht ersichtlich, worin - das Vorbringen der Klägerin als wahr unterstellt - für die damaligen Kläger dann noch ein solches Prozessrisiko bestanden haben sollte, dass sie einem Vergleich zustimmen, der erstens eine Räumungsfrist gewährt, die über die vom Gericht angeblich genannte maximale Räumungsfrist von einem Jahr hinausgeht (16.10.2007 bis 31.12.2008) und zweitens die Kläger verpflichtet, darüber hinaus noch 3.000,00 EUR zahlen. Wäre die Situation vom Gericht wirklich mit so deutlichen Worten beschrieben worden, hätte es für die damaligen Kläger mehr als nahe gelegen, ein streitiges Urteil abzuwarten und mit dann berechtigter Hoffnung einer "kostenlosen" und kürzeren (als im Räumungsvergleich vereinbarten) Räumungsfrist entgegenzusehen. Gegen einen solch deutlichen Hinweis des Gerichts spricht auch, dass ein solcher nicht protokolliert wurde. Zuletzt spricht dagegen auch, dass die damals benannten Zeugen noch gar nicht vernommen worden waren und es aus diesem Grund als sehr unwahrscheinlich angesehen wird, dass das Gericht unmissverständlich zum Ausdruck gebracht haben soll, dass eine Verurteilung zur Räumung erfolgen werde. Es mag allenfalls sein, dass das Gericht in den Vergleichsverhandlungen zum Ausdruck gebracht hat, wie es voraussichtlich entscheiden würde, wenn sich nach der Beweisaufnahme das (aus Sicht des Gerichts nach Akteninhalt möglicherweise schlüssige) Vorbringen der damaligen Kläger als wahr herausstellen sollte. Dies hätte aber nicht die Zweifel über das Vorliegen von Eigenbedarf ausräumen können.

41

Somit kann auch aus diesem Vortrag nicht geschlossen werden, die (hiesige) Klägerin habe materiell-rechtlich keinen Anlass mehr für Zweifel am Vorliegen des Eigenbedarfs gehabt.

42

Aus diesen Gründen geht das Gericht davon aus, dass mit Abschluss des Räumungsvergleichs auch der Streit über das Vorliegen von Eigenbedarfsgründen beigelegt werden sollte. Dann aber beinhaltet der Abschluss des Vergleichs zugleich einen Verzicht auf Schadensersatzansprüche für den Fall, dass tatsächlich kein Eigenbedarfsgrund bestand.

43

Verzugszinsen waren erst ab Rechtshängigkeit zuzusprechen. Die bloße Zahlungsaufforderung mit einseitiger Fristbestimmung im Schreiben vom 1.4.2011 reicht nicht aus, um den Verzug des Gegners zu begründen, § 286 Abs. 1 S. 1 BGB (Palandt-Grüneberg, BGB, 71. Aufl. 2012, § 286 Rn. 22). Eine Mahnung aber wurde von Seiten der Klägerin nicht vorgetragen. Auch sind keine Gründe für die Entbehrlichkeit einer Mahnung ersichtlich, § 286 Abs. 2 BGB. Somit kann dahin stehen, ob der Guthabensbetrag in der Geltendmachung der Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungsbeträgen beinhaltet war.

44

Die Widerklage ist zulässig, aber unbegründet.

45

Auch wenn im gerichtlichen Vergleich die Zahlung von 3.000,00 EUR zunächst an den rechtzeitigen Auszug der Widerbeklagten zum 31.12.2008 geknüpft war, diese aber erst am 28.8.2009 ausgezogen war, ergibt sich aus der Aussage des Zeugen Dr. H. und dem Übergabeprotokoll vom 28.8.2009 deutlich, dass die Widerkläger trotz des verspäteten Auszugs der Widerbeklagten bereit dazu waren, 2.800,00 EUR an die Widerbeklagte zu zahlen und die übrigen 200,00 EUR mit noch offenen Nebenkostenabrechnungen zu verrechnen. Die Aussage des Zeugen Dr. H. war ohne Widersprüche und logische Denkbrüche und daher glaubhaft. Das Gericht hat keinen Anlass, die Glaubwürdigkeit des Zeugen anzuzweifeln, dies zumal angesichts der Tatsache, dass seine Aussage voll mit dem Übergabeprotokoll übereinstimmt. Auch hat der Zeuge seine Unterschrift unter dem Übergabeprotokoll bestätigt.

46

Hinzu kommt, dass einem Rückzahlungsanspruch der Widerkläger § 814 BGB entgegenstünde. Aus dem Vergleich ging deutlich und auch für juristische Laien erkennbar hervor, dass die Zahlung der 3.000,00 EUR an den fristgerechten Auszug der Widerbeklagten geknüpft war. Indem die Beklagten jedenfalls 2.500,00 EUR dennoch zahlten, taten sie dies, obwohl sie wussten, dass sie zur Leistung nicht verpflichtet waren.

47

Mangels Begründetheit der Widerklage konnten die Beklagten auch nicht mit dem Guthaben der Widerbeklagten aus den Betriebskostenabrechnungen 2008 und 2009 aufrechnen.

48

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1, 2 ZPO.

Gründe

30

Die Klage ist zulässig, aber nur zum Teil begründet.

31

Der Klägerin steht auf Grund des unstreitigen Guthabens aus den Nebenkostenabrechnungen 2008 und 2009 ein Anspruch gegen die Beklagten i.H.v. 237,75 EUR zu.

32

Ein Anspruch auf Schadensersatz steht der Klägerin hingegen nicht zu.

33

Zwar ist ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB) ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, dem Mieter grundsätzlich zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (§§ 535, 280 Abs. 1 BGB; BGH NJW 2009, 2059, Rn. 11 - zitiert nach juris).

34

Die Klägerin kann vorliegend jedoch keine Schadensersatzansprüche geltend machen, da - unabhängig von der Frage, ob Eigenbedarf jemals vorgelegen hat - durch den vor dem Amtsgericht Mannheim geschlossenen Räumungsvergleich jedenfalls ein Zurechnungszusammenhang zwischen einem möglichen vorgetäuschten Eigenbedarf und möglichen Schäden der Klägerin unterbrochen wurde.

35

Nach zutreffender Auffassung (BGH WuM 2011, 634; OLG Frankfurt NJW-RR 1995, 145; LG Hamburg, Urt. v. 14.12.2010, Az. 316 S 45/10 m.w.N. auch zur Literatur), der sich das erkennende Gericht anschließt, ist ein Schadensersatzanspruch des Mieters zu verneinen, sofern mit dem zwischen den Parteien geschlossenen Vergleich der Streit über die Berechtigung des Eigenbedarfs beigelegt wird. Davon ist zumindest dann auszugehen, wenn der behauptete Eigenbedarf in dem angestrengten Räumungsverfahren ausdrücklich bestritten wird. In den Fällen, in denen lediglich die formelle Wirksamkeit der Kündigung, die Schlüssigkeit des Eigenbedarfsgrundes oder dessen Beweisbarkeit streitig sind, mag es problematisch sein, in dem Räumungsvergleich einen konkludenten Verzicht des Mieters auf Schadensersatzansprüche zu sehen. Denn Schadensersatzansprüche sind jedenfalls dann begründet, wenn der Mieter nicht aus freien Stücken auszieht, sondern in der Vorstellung, zumindest materiell dazu verpflichtet zu sein, und er keine Veranlassung dazu hat, an den Angaben des Vermieters zum Eigenbedarf zu zweifeln (LG Hamburg, Urt. v. 14.12.2010, Az. 316 S 45/10, Rn. 8 - zitiert nach juris).

36

Vorliegend hatte die hiesige Klägerin im Räumungsverfahren durch ihren Prozessbevollmächtigten den Eigenbedarf der hiesigen Beklagten bestritten. Der Prozessbevollmächtigte hatte mit Schriftsatz vom 13.7.2007 dargelegt, dass der geltend gemachte Eigenbedarf lediglich vorgeschoben sei und sich hierfür auf den Umstand berufen, dass zwischen den Parteien zuvor mehrere gerichtliche Auseinandersetzungen geführt worden seien und hierin der wahre Grund für die Kündigung gelegen hätte.

37

Auf Grund dieser Einlassung des Prozessbevollmächtigten im damaligen Räumungsverfahren steht der hier vertretenen Auffassung, dass die Kausalität zwischen Eigenbedarfskündigung und Schaden zu verneinen ist, wenn der Mieter den Eigenbedarf prozessual bestritten hat, jedenfalls vorliegend auch nicht die grundsätzlich durchaus beachtliche Kritik von Blank (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 573 Rn. 79) entgegen, wonach das Abstellen auf das Bestreiten der Eigenbedarfsgründe zweifelhaft sei, da ein solches Bestreiten in den meisten Fällen eine Erklärung mit Nichtwissen i.S.v. § 138 ZPO darstelle. Denn hier handelte es sich - wie erläutert - gerade nicht um ein bloßes Bestreiten mit Nichtwissen.

38

Auch die Berufung der Klägerin auf BGH NJW 2009, 2059 führt vorliegend zu keinem anderen Ergebnis. Zwar lehnte der BGH dort in der Tat die Unterbrechung des Zurechnungszusammenhangs zwischen einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses und Schäden des Mieters ab. Jedoch stellte der BGH hierbei entscheidend darauf ab, dass der Mieter sich materiellrechtlich zum Auszug verpflichtet und keinen Grund dafür gesehen hatte, an der Wirksamkeit der Kündigung zu zweifeln. In einem solchen Fall wird der Zurechnungszusammenhang zwischen vorgetäuschtem Eigenbedarf und Schaden nicht ausgeschlossen.

39

Der vorliegende Fall liegt aber - wie oben erläutert - anders. Die Klägerin zweifelte am Vorliegen des Eigenbedarfs und damit an der materiellen Wirksamkeit der Kündigung. Diesen Fall hat der BGH selbst nicht entschieden, es aber im Jahre 2011 nicht beanstandet, dass die Berufungsinstanz einen Schadensersatzanspruch in einem Fall verneint hat, in dem der Streit über die Berechtigung des - vom Mieter in dem angestrengten Räumungsverfahren ausdrücklich bestrittenen - Eigenbedarfs mit einem von den Mietvertragsparteien geschlossenen Vergleich beigelegt worden ist (BGH WuM 2011, 634, Rn. 3 - zitiert nach juris).

40

Anderes ergibt sich vorliegend zuletzt auch nicht aus dem Vorbringen der Klägerin, sie habe sich zu dem Räumungsvergleich lediglich deshalb bereit gefunden, da unmissverständlich durch das Gericht dargelegt worden sei, dass der Eigenbedarfsgrund schlüssig dargelegt worden sei und eine Verurteilung zur Räumung der Wohnung - unter Einräumung lediglich einer Frist von maximal bis zu einem Jahr - erfolgen werde. Dem steht aus Sicht des Gerichts schon das Protokoll des Amtsgericht Mannheim vom 16.10.2007 (Az. 2 C 212/07) entgegen. Dort heißt es unmittelbar vor dem Vergleich: "Nach nochmaliger eingehender Erörterung der Sach- und Rechtslage, insbesondere der für beide Parteien bestehenden Prozessrisiken schließen die Parteien folgenden Vergleich" (Hervorhebung hier). Dem Gericht ist nicht ersichtlich, worin - das Vorbringen der Klägerin als wahr unterstellt - für die damaligen Kläger dann noch ein solches Prozessrisiko bestanden haben sollte, dass sie einem Vergleich zustimmen, der erstens eine Räumungsfrist gewährt, die über die vom Gericht angeblich genannte maximale Räumungsfrist von einem Jahr hinausgeht (16.10.2007 bis 31.12.2008) und zweitens die Kläger verpflichtet, darüber hinaus noch 3.000,00 EUR zahlen. Wäre die Situation vom Gericht wirklich mit so deutlichen Worten beschrieben worden, hätte es für die damaligen Kläger mehr als nahe gelegen, ein streitiges Urteil abzuwarten und mit dann berechtigter Hoffnung einer "kostenlosen" und kürzeren (als im Räumungsvergleich vereinbarten) Räumungsfrist entgegenzusehen. Gegen einen solch deutlichen Hinweis des Gerichts spricht auch, dass ein solcher nicht protokolliert wurde. Zuletzt spricht dagegen auch, dass die damals benannten Zeugen noch gar nicht vernommen worden waren und es aus diesem Grund als sehr unwahrscheinlich angesehen wird, dass das Gericht unmissverständlich zum Ausdruck gebracht haben soll, dass eine Verurteilung zur Räumung erfolgen werde. Es mag allenfalls sein, dass das Gericht in den Vergleichsverhandlungen zum Ausdruck gebracht hat, wie es voraussichtlich entscheiden würde, wenn sich nach der Beweisaufnahme das (aus Sicht des Gerichts nach Akteninhalt möglicherweise schlüssige) Vorbringen der damaligen Kläger als wahr herausstellen sollte. Dies hätte aber nicht die Zweifel über das Vorliegen von Eigenbedarf ausräumen können.

41

Somit kann auch aus diesem Vortrag nicht geschlossen werden, die (hiesige) Klägerin habe materiell-rechtlich keinen Anlass mehr für Zweifel am Vorliegen des Eigenbedarfs gehabt.

42

Aus diesen Gründen geht das Gericht davon aus, dass mit Abschluss des Räumungsvergleichs auch der Streit über das Vorliegen von Eigenbedarfsgründen beigelegt werden sollte. Dann aber beinhaltet der Abschluss des Vergleichs zugleich einen Verzicht auf Schadensersatzansprüche für den Fall, dass tatsächlich kein Eigenbedarfsgrund bestand.

43

Verzugszinsen waren erst ab Rechtshängigkeit zuzusprechen. Die bloße Zahlungsaufforderung mit einseitiger Fristbestimmung im Schreiben vom 1.4.2011 reicht nicht aus, um den Verzug des Gegners zu begründen, § 286 Abs. 1 S. 1 BGB (Palandt-Grüneberg, BGB, 71. Aufl. 2012, § 286 Rn. 22). Eine Mahnung aber wurde von Seiten der Klägerin nicht vorgetragen. Auch sind keine Gründe für die Entbehrlichkeit einer Mahnung ersichtlich, § 286 Abs. 2 BGB. Somit kann dahin stehen, ob der Guthabensbetrag in der Geltendmachung der Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungsbeträgen beinhaltet war.

44

Die Widerklage ist zulässig, aber unbegründet.

45

Auch wenn im gerichtlichen Vergleich die Zahlung von 3.000,00 EUR zunächst an den rechtzeitigen Auszug der Widerbeklagten zum 31.12.2008 geknüpft war, diese aber erst am 28.8.2009 ausgezogen war, ergibt sich aus der Aussage des Zeugen Dr. H. und dem Übergabeprotokoll vom 28.8.2009 deutlich, dass die Widerkläger trotz des verspäteten Auszugs der Widerbeklagten bereit dazu waren, 2.800,00 EUR an die Widerbeklagte zu zahlen und die übrigen 200,00 EUR mit noch offenen Nebenkostenabrechnungen zu verrechnen. Die Aussage des Zeugen Dr. H. war ohne Widersprüche und logische Denkbrüche und daher glaubhaft. Das Gericht hat keinen Anlass, die Glaubwürdigkeit des Zeugen anzuzweifeln, dies zumal angesichts der Tatsache, dass seine Aussage voll mit dem Übergabeprotokoll übereinstimmt. Auch hat der Zeuge seine Unterschrift unter dem Übergabeprotokoll bestätigt.

46

Hinzu kommt, dass einem Rückzahlungsanspruch der Widerkläger § 814 BGB entgegenstünde. Aus dem Vergleich ging deutlich und auch für juristische Laien erkennbar hervor, dass die Zahlung der 3.000,00 EUR an den fristgerechten Auszug der Widerbeklagten geknüpft war. Indem die Beklagten jedenfalls 2.500,00 EUR dennoch zahlten, taten sie dies, obwohl sie wussten, dass sie zur Leistung nicht verpflichtet waren.

47

Mangels Begründetheit der Widerklage konnten die Beklagten auch nicht mit dem Guthaben der Widerbeklagten aus den Betriebskostenabrechnungen 2008 und 2009 aufrechnen.

48

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 S. 1, 2 ZPO.