Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1994-02-11, Aktenzeichen 6 U 133/93
ECLI:DE:OLGK:1994:0211.6U133.93.00

Tenor

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

2

Die Berufung des Beklagten ist zulässig. Sie bleibt jedoch in
der Sache ohne Erfolg.

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Das Unterlassungsbegehren der Klägerin nach dem zuletzt
gestellten Antrag ist auch nach dem Beru- fungsvorbringen der
Parteien gerechtfertigt, so daß es bei dem Versäumnisurteil des
Landgerichts vom 21. Oktober 1992 verbleibt und dieses Urteil
lediglich dem im Berufungstermin von der Klägerin neuformulierten
Klageantrag anzupassen war.

4

Bedenken gegenüber der Klagebefugnis der Klägerin und damit
gegenüber der Zulässigkeit der Klage be- stehen nicht.

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Dies gilt einmal im Hinblick auf § 13 Abs. 5 UWG und dem
Vorbringen des Beklagten, die Klägerin betreibe den vorliegenden
Rechtsstreit nicht aus eigener Initiative, sondern sei nur
vorgeschoben worden. Bei der Klägerin handelt es sich um eine
unmittelbare Wettbewerberin des Beklagten im B.er Raum. Daß die
Initiative zur Abmahnung des Beklag- ten und Einleitung des
vorliegenden Verfahrens von dem Rechtsanwalt P.A. aus H. und nicht
von der Klägerin ausgegangen ist, hat die Klägerin bestritten. Sie
hat die Beauftragung des Rechtsan- walts aus H. im Berufungstermin
überzeugend damit erklärt, daß sie Mit-Begründerin und Mitglied der
Mitwohnzentrale e.V. sei und es sich bei Rechtsan- walt P.A. um den
ihr aus dieser Tätigkeit bekann- ten Anwalt dieses Vereins handele;
sie habe des- halb auch Rechtanwalt P.A. mit der Abmahnung des
Beklagten beauftragt.

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Angesichts dieser Umstände liegen keine greifbaren Anhaltspunkt
für ein mißbräuchliches Vorgehen der Klägerin im Sinne von § 13
Abs. 5 UWG vor.

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Bedenken gegenüber der Klagebefugnis der Klägerin ergeben sich
aber auch nicht deshalb, weil die Klägerin im vorliegenden
Verfahren Klauseln in Formularverträgen des Beklagten beanstandet.
Die Klägerin geht gegen den Beklagten aus § 1 UWG in Verbindung mit
dem Gesetz zur Regelung der Woh- nungsvermittlung (WoVermG) sowie
der Preisangaben- VO vor. Ein Verfahren nach § 13 AGBG, für das die
Klägerin nicht klagebefugt wäre, ist damit schon aus diesen Gründen
nicht gegeben.

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Das Unterlassungsbegehren der Klägerin ist je- doch gemäß § 1
UWG in Verbindung mit dem Gesetz zur Regelung der
Wohnungsvermittlung (BGBl 1971 S. 1745 f., zuletzt geändert durch
das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz vom 21.07.1993, BGBl. Seite
1257) ebenfalls begründet. Dabei ist jede der von der Klägerin
ersichtlich auch alternativ angegriffenen Vertragsklauseln in der
konkret be- anstandeten Form der im Tenor dieses Urteils wie-
dergegebenen Verträge des Beklagten schon für sich genommen - ohne
Hinzutreten der anderen beanstan- deten Klauseln - unlauter.

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1.) Die in den Formularverträgen des Beklagten enthal- tene
Klausel

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"Ist die Vertragsauflösung vom Auftraggeber zu vertreten, darf
die Agentur einen Unko- stenbeitrag für Telefon, Porto und sonstige
Aufwendungen berechnen."

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stellt einen Verstoß gegen § 3 Abs. 3 WoVermG dar.

12

Nach § 3 Abs. 3 Satz 1 WoVermG darf für etwaige Nebenleistungen
des Wohnungsmaklers außer dem Ent- gelt nach § 2 Abs. 1 WoVermG
keine Erstattung von Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder
Auslagen vereinbart werden. Zulässig ist gemäß § 3 Abs. 3 Satz 3
WoVermG lediglich die Vereinbarung der Er- stattung der in
Erfüllung des Auftrags nachweisbar entstandenen Auslagen bei
Nichtzustandekommen ei- nes Mietvertrags. Die beanstandete Klausel
genügt ersichtlich nicht diesen Anforderungen des § 3 Abs. 3 Satz 3
WoVermG. Sie stellt gerade nicht auf die nachweisbar entstandenen
Auslagen des Beklag- ten ab, sondern spricht von sogenannten
Unkosten- beiträgen.

13

Die auf der Rückseite der streitbefangenen Ver- tragsformulare
des Beklagten angeführten Hinweise:

14

"bei Rücktritt aus eig. Anlaß: Bearbeitungs- gebühr DM
40,--"

15

und

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"b. Rücktritt a. eig. Anlaß: je 1/2 Std. DM 40,-- + Sps. +
MWSt"

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vermögen daran nichts zu ändern, selbst wenn man diese Hinweise
bei der Interpretation der zuvor genannten - auf der Vorderseite
des Vertragsfor- mulars des Beklagten angeführten - Klausel mitbe-
rücksichtigt.

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Zunächst wird der Auftraggeber dieses Hinweise schon deshalb
nicht als Konkretisierung der streitbefangenen Klausel auf der
Vorderseite des Vertragsformulars verstehen, weil in den Hinweisen
nur vom Rücktritt aus eigenen Anlaß die Rede ist, nicht aber - wie
in der beanstandeten Klausel auf der Vorderseite - von einer vom
Auftraggeber zu vertretenden Vertragsauflösung. Im übrigen sind
auch in den auf den Rückseiten des Vertragsfor- mulars angeführten
Hinweisen jeweils pauschale Beträge genannt, so daß diese Hinweise
ebenfalls nicht den Anforderungen von § 3 Abs. 3 Satz 3 Wo- VermG
entsprechen. Infolgedessen können diese Hin- weise keine
Zulässigkeit der beanstandeten Klausel auf der Vorderseite gemäß §
3 Abs. 3 Satz 3 Wo- VermG begründen.

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Die beanstandete Klausel auf der Vorderseite des
Vertragsformulars des Beklagten ist jedoch selbst dann nicht mit
dem Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung vereinbar, wenn man
in ihr mit dem Beklagten die Vereinbarung einer Vertrags- strafe im
Sinne von § 4 WoVermG sieht. Dies gilt schon deshalb, weil die
Klausel nicht den Anfor- derungen des § 4 Satz 2 WoVermG zur Höhe
einer nach § 4 Satz 1 WoVermG zulässigen Vertragsstra-
fenvereinbarung genügt. Sie entspricht weder der in § 4 Satz 2, 1.
Hlbs. WoVermG genannten Begren- zung, noch berücksichtigt sie die
in § 4 Satz 2, 2. Hlbs. WoVermG angeführte Höchstgrenze.

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2.) Aus den vorstehenden Erwägungen zu Ziffer 1.) er- gibt sich
zugleich, daß die Klauseln auf der Rück- seite der
Vertragsformulare des Beklagten

21

"bei Rücktritt aus eig. Anlaß: Bearbeitungs- gebühr DM
40,--"

22

und/oder

23

"b. Rücktritt a. eig. Anlaß: je 1/2 Std. DM 40,-- + Spes. +
MWSt."

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in gleicher Weise - auch isoliert betrachtet - wie die zuvor
erörterte Klausel gegen § 3 Abs. 3 Wo- VermG verstoßen. In diesen
Hinweisen werden vom Auftraggeber des Maklers ebenfalls pauschale
Be- träge für Nebenkosten bei Nichtzustandekommen ei- nes
Mietvertrags verlangt, was gemäß § 3 Abs. 3 Satz 3 WoVermG nicht
zulässig ist.

25

Ohne Erfolg beruft sich der Beklagte zur Rechtfer- tigung dieser
beiden Hinweise auf § 4 WoVermG.

26

Hinsichtlich der Klausel

27

"b. Rücktritt a. eig. Anlaß: je 1/2 Std. DM 40,-- + Spes. +
MWSt."

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vermag § 4 WoVermG die Ansicht des Beklagten nicht zu stützen,
weil diese der Höhe nach völlig unbestimmte Regelung bereits nicht
den in § 4 Satz 2 WoVermG angeführten Begrenzungen für die
zulässige Höhe einer Vertragsstrafe genügt.

29

§ 4 WoVermG vermag aber ebenfalls hinsichtlich der Angabe

30

"bei Rücktritt aus eig. Anlaß: Bearbeitungs- gebühr DM
40,--"

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der Berufung des Beklagten nicht zum Erfolg zu verhelfen.

32

Nach dem Wortlaut dieser Angabe und auch nach ihrem Sinn und
Zweck soll es sich hierbei um eine pauschale Erfassung der dem
Beklagten durch die Bearbeitung der Vertragsangelegenheit des Auf-
tragsgebers entstandenen Aufwendungen handeln, al- so um eine
Auslagenerstattung im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 3 WoVermG. Gegen
die Interpretation dieser Klausel als Vertragsstrafe spricht zudem
auch, daß die in der Klausel genannte "Bearbei- tungsgebühr" für
den Fall des Rücktritts des Auf- tragsgebers vom Vertrag verlangt
wird, also nicht, wie bei einer Vertragsstrafe - zur Sicherung des
Fortbestehens der vertraglichen Verpflich- tungen einer der
Parteien. Schließlich kann der Ansicht des Beklagten, es handele
sich bei dieser Klausel um eine Vertragsstrafenvereinbarung gem. §
4 WoVermG, auch deshalb nicht gefolgt werden, weil sich andernfalls
die strikte Vorschrift des § 3 Abs. 3 Satz 3 WoVermG stets dadurch
umgehen ließe, daß man die vom Makler für den Fall des Rücktritts
des Auftraggebers vom Vermittlungsver- trag (und damit auch für den
Fall des Nichtzu- standekommens eines Mietvertrags im Sinne von § 3
Abs. 3 Satz 3 WoVermG) geforderte pauschale Abgel- tung seiner
Aufwendungen trotz deren ersichtlicher Kennzeichnung als
Auslagenerstattung nachträglich als Vertragsstrafe im Sinne von § 4
WoVermG auf- rechterhält, sofern der Pauschbetrag der Höhe nach den
Anforderungen des § 4 Satz 2 WoVermG genügt. Dies kann aber nicht
Sinn und Zweck des § 4 Wo- VermG sein.

33

3.) Die von dem Beklagten verwandte Vertragsklausel

34

"Zur Sicherstellung wird die zinslose Hin- terlegung der
Vermittlungsprovision verein- bart."

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ist in Übereinstimmung mit der angefochtenen Ent- scheidung des
Landgerichts als Verstoß gegen § 2 Abs. 4 WoVermG zu werten.

36

Nach § 2 Abs. 4 WoVermG dürfen vom Makler Vor- schüsse nicht
gefordert, vereinbart oder angenom- men werden; aus § 2 Abs. 1
WoVermG wiederum ergibt sich, daß die Maklercourtage erst mit
Abschluß des Mietvertrags fällig ist, wobei es nicht darauf
ankommt, ob und welche Leistungen der Makler schon vorher erbracht
hat.

37

Verlangt daher der Beklagte ausweislich der bean- standeten
Klausel vor Fälligkeit seiner Vermitt- lungsgebühr die Hinterlegung
der Provision, stellt dies in Wahrheit die Forderung eines
Vorschusses auf die ihm zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mak-
lervertrags noch nicht zustehende Vermittlungspro- vision zu. Das
Landgericht hat daher zu Recht in der streitbefangenen Klausel über
die Hinterlegung der Vermittlungsprovision "zur Sicherstellung" ei-
ne Umgehung des § 2 Abs. 4 WoVermG gesehen. Ob und in welcher Weise
der Beklagte die von ihm geforderte Provision hinterlegt und ob er
sie bei Nichtzustandekommen der Mietverträge stets zurück- gezahlt
hat, ist ohne Bedeutung. Maßgeblich ist allein, daß das Gesetz zur
Regelung der Wohnungs- vermittlung die Einforderung, Vereinbarung
oder Annahme von Vorschüssen nicht gestattet.

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4.) Als Verstoß gegen das Gesetz zur Regelung der Woh-
nungsvermittlung - hier gegen § 3 Abs. 1 WoVermG - ist ebenfalls
die Klausel

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"Die Vermittlungsprovision bezieht sich auf die vereinbarte
Kostenbeteiligung incl. Ne- benkosten zuzüglich der gesetzlichen
Mehr- wertsteuer sowie auf die Vertragslaufzeit."

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die von dem Beklagten unstreitig in der Vergangen- heit mehrfach
verwandt worden ist, zu werten.

41

Nach § 3 Abs. 1 WoVermG ist das Entgelt im Sinne von § 2 Abs. 1
WoVermG in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete
anzugeben, somit ohne Anführung weiterer Posten wie die vom
Beklagten genannten "Nebenkosten" und der "gesetzlichen
Mehrwertsteuer". Zudem fehlt es in der beanstande- ten Klausel an
der Angabe des Entgelts in einem Bruchteil oder Vielfachen der
Monatsmiete. Dies gilt selbst dann, wenn man die in der linken un-
teren Ecke der Vorderseite der beanstandeten For- mularverträge
angeführten Hinweise zur Ermittlung der Maklerprovision
miteinbezieht, denn dort wird keine Bezugsgröße für die genannten
Prozentsätze angegeben.

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Die vom Beklagten mit der Berufung geltendgemachte angebliche
Notwendigkeit, bei der Angabe seines Entgelts in der beanstandeten
Weise verfahren zu müssen, weil sich die meisten Kunden bei
Abschluß des Maklervertrags noch nicht hinsichtlich der Dauer des
Mietverhältnisses festlegen wollen oder können, überzeugt nicht.
Zum einen vermag dieses Vorbringen nicht zu rechtfertigen, daß der
Beklag- te Nebenkosten und Mehrwertsteuer als Teil seiner Courtage
anführt. Zum anderen läßt sich daraus nicht erkennen, warum der
Beklagte nicht in der Lage sein soll, seine Vermittlungsprovision
im Einklang mit § 3 Abs. 1 unter Nennung der Bezugs- größe
anzugeben.

43

Verstößt damit die beanstandete Vertragsklausel schon gegen § 3
Abs. 1 WoVermG, bedarf es keiner Prüfung, ob zugleich ein Verstoß
gegen § 1 der Preisangabenverordnung zu bejahen ist.

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5.) Schließlich verstößt auch die Klausel

45

"Der Auftraggeber verpflichtet sich, erhal- tene Angebote nicht
an dritte Personen wei- terzugeben. Bei Zuwiderhandlung haftet er
für die volle Vermittlungsprovision, darüber hinaus für alle
Schäden, die der Agentur eventuell entstanden sind."

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gegen das Gesetz zur Regelung der Wohnungsver- mittlung.

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Mit dem Landgericht ist in dieser Vereinbarung einer Haftung des
Auftragsgebers für die volle Provision die Vereinbarung einer gemäß
§ 4 Wo- VermG unzulässigen Vertragsstrafe zu sehen. Zwar weist der
Beklagte in seiner Berufungsbegründung zu Recht darauf hin, daß
nach der Rechtspre- chung und dem Schrifttum die Vereinbarung einer
Rechtsnachfolge zulässig ist, vgl. dazu z.B. BGH NJW 1987/2431
m.w.N. Dies kann, wie auch der Sachverhalt bestätigt, der dieser
Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrundelag, jedoch nur dann
gelten, wenn die volle Provision nicht schon bei bloßer Weitergabe
der Maklerangebote vom Auftrag- geber zu zahlen ist, sondern erst
bei Abschluß des Mietvertrags durch den Dritten, nachdem die- ser
durch den Auftraggeber von dem Maklerangebot Kenntnis erhalten hat.
Im Streitfall ist aber eine derartige Beschränkung in den
Formularverträgen des Beklagten nicht enthalten. Nach dem Wortlaut
der beanstandeten Klausel des Beklagten hat viel- mehr der
Auftraggeber schon bei bloßer Weitergabe der Maklerangebote die
volle Vermittlungsprovision zu zahlen.

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Da Maklerverträge insbesondere bei der Wohnungs- vermittlung zum
Schutze der Wohnungssuchenden klar und unmißverständlich gefaßt
sein müssen, ist im Streitfall vom Wortlaut des Vertrags
auszugehen. Haftet jedoch danach der Auftraggeber schon bei bloßer
Weitergabe der Maklerangebote für die volle Vermittlungsprovision,
handelt es sich bei dieser Klausel in Wirklichkeit - jedenfalls
auch - um die Vereinbarung einer Vertragsstrafe im Sinne von § 4
Satz 1 WoVermG, die sich unzweifelhaft nicht im Rahmen der in § 4
Satz 2 WoVermG genannten Höchst- grenze für eine Vertragsstrafe
hält. Sie ist damit unzulässig.

49

II. Die genannten Verstöße des Beklagten gegen das Ge- setz zur
Regelung der Wohnungsvermittlung erfüllen zugleich den Tatbestand
des § 1 UWG.

50

Es handelt sich zunächst bei den vorstehend ange- sprochenen
Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung um
Normen, deren Verlet- zung geeignet ist, sich auf den Wettbewerb
auszu- wirken und dadurch den Schutzbereich von § 1 UWG zu
tangieren (vgl. Baumbach-Hefermehl, Wettbe- werbsrecht, 17. Aufl.,
§ 1 Rdnr. 611). Dies ergibt sich aus dem Inhalt dieser Vorschriften
und findet seine Bestätigung in der amtlichen Begründung des
Regierungsentwurfs zur Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung
(Bundestagsdrucksache IV/1549, Seite 12), wonach das Gesetz den
Zweck verfolgt,

51

"Mißstände zu beseitigen, die sich bei der Wohnungsvermittlung
in den letzten Jahren gezeigt haben. Die Wohnungssuchenden sollen
vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Be- lastungen geschützt
werden, die sich häu- fig aus mißbräuchlichen Vertragsgestaltungen
oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben. Außerdem soll
die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung ver-
bessert werden."

52

Sinn und Zweck der angeführten Vorschriften des Gesetzes zur
Regelung der Wohnungsvermittlung ist es danach unter anderem, die
Maklerangebote für die Wohnungssuchenden transparent und damit
leicht vergleichbar zu machen (wie bei der Festlegung der Höhe und
Berechnung des Entgelts in § 3 Abs. 1 Wo- VermG) sowie zugleich
durch Festlegung von Ver- tragsmodalitäten eine Übervorteilung der
Wohnungs- suchenden zu verhindern und auf diese Weise eine gleiche
Wettbewerbslage (Angebotslage) unter den Maklern zu schaffen.

53

Daraus ergibt sich gleichzeitig, daß - bis eventuell auf die
Regelung von § 3 Abs. 1 Wo- VermG - die Normen des Gesetzes zur
Regelung der Wohnungsvermittlung, gegen die der Beklagte im
Streitfall verstoßen hat, sogenannte wertbezogene Normen (vgl.
Baumbach-Hefermehl, a.a.O., § 1 UWG Rdnr. 613 ff.) darstellen, die
dazu dienen, den Verbraucher vor ungerechtfertigten wirtschaftli-
chen Belastungen aus mißbräuchlichen Vertragsge- staltungen oder
unlauteren Geschäftsmethoden von Wohnungsmaklern zu schützen, wie
es in der oben angeführten amtlichen Begründung heißt. Ein Verstoß
gegen derartige wertezogene Normen des Verbraucherschutzes
begründet aber zugleich einen Verstoß gegen diese Normen zugleich
den Verstoß gegen § 1 UWG, ohne daß es dazu weiterer Voraus-
setzungen bedarf (vgl. Baumbach-Hefermehl, a.a.O., § 1 UWG Rdnr.
626 m.w.N.).

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§ 1 UWG ist im Streitfall jedoch auch dann er- füllt, wenn man
hinsichtlich des Verstoßes des Beklagten gegen § 3 Abs. 1 WoVermG
davon ausgeht, daß es sich bei dieser Vorschrift um eine soge-
nannte wertneutrale Norm handelt, also um eine Vorschrift, die nur
aus Gründen ordnender Zweckmä- ßigkeit erlassen worden ist. Bei
Verstößen gegen eine derartige wertneutrale Vorschrift begründet
der Gesetzesverstoß als solcher noch nicht die Un- lauterkeit; der
Wettbewerber handelt vielmehr erst dann entgegen § 1 UWG, wenn er
sich vorsätzlich über die Vorschrift hinwegsetzt, um dadurch einen
sachlich ungerechtfertigten Vorsprung vor seinen gesetzestreuen
Mitbewerbern zu gewinnen (vgl. Baumbach-Hefermehl, a.a.O., § 1 UWG
Rdnr. 646, 656 m.w.N.). Diese Voraussetzungen sind jedoch im
Streitfall erfüllt. Unstreitig hat der Beklagte die beanstandeten
Vertragsformulare bewußt und planmäßig in einer Vielzahl von Fällen
eingesetzt. Er hat sich auf diese Weise durch den Verstoß ge- gen §
3 Abs. 1 WoVermG Vorteile vor seinen geset- zestreuen Mitbewerbern
verschafft, indem er durch seine gesetzeswidrige und für den
Wohnungssuchen- den letztlich überhaupt nicht berechenbare und
überschaubare Angabe zur Höhe der Vermittlungs- provision
Preisvergleiche mit Angeboten anderer Makler durch die
Wohnungssuchenden verhindert hat. Auf diese Weise hat er Vorteile
gegenüber solchen Maklern erlangt, die tatsächlich niedrigere Ver-
mittlungsprovisionen als er - der Beklagte - ver- langen. Erfolglos
wendet der Beklagte demgegenüber ein, bei Abschluß des Vertrags sei
der Kunde schon für andere Makler "verloren". Wenn das beanstan-
dete Vertragsformular dem Wohnungssuchenden vorge- legt wird, ist
der Vertrag noch nicht abgeschlos- sen und der Wohnungssuchende hat
noch die Möglich- keit, falls ihm die in dem Vertrag präsentierten
Vertragsbedingungen des Beklagten als übersetzt erscheinen, von dem
Vertrag Abstand zu nehmen und sich einem anderen Makler zuzuwenden,
der günsti- gere Vertragsbedingungen anbietet.

55

Dem danach aus § 1 UWG in Verbindung mit den oben genannten
Vorschriften des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung
gerechtfertigten Unter- lassungsbegehren der Klägerin setzt der
Beklagte ohne Erfolg den Einwand entgegen, die Klägerin verwende
selbst einige der von ihr im vorliegenden Verfahren beanstandeten
Klauseln. Wie vorstehend dargelegt, berührt das
Unterlassungsbegehren des Klägers auch das Allgemeininteresse. Der
Einwand der "unclean hands" ist daher unbeachtlich, wie bereits vom
Landgericht ausgeführt (vgl. dazu auch Teplitzky,
Wettbewerbsrechtliche Ansprüche, 6. Aufl., Kapitel 19 Rdnr. 6).

56

III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 269 Abs. 3, 97
Abs. 1 ZPO.

57

Die übrigen Nebenentscheidungen ergehen gemäß §§ 708 Nr. 10,
713, 546 Abs. 2 ZPO.