Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1996-07-15, Aktenzeichen 16 Wx 100/96
ECLI:DE:OLGK:1996:0715.16WX100.96.00

Tenor

1

G r ü n d e :

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Die zulässige sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers
(§§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG i.V.m. §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG) hat
in der Sache keinen Erfolg.

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Das Landgericht ist in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht ohne
Rechtsfehler zu dem Ergebnis gelangt, daß die Anfechtung der von
der Eigentümerversammlung am 10.05.1994 zu Top 4.1, zu Top 4.2 und
zu Top 5 gefaßten Beschlüsse unbegründet ist. Entgegen der
Auffassung des Antragstellers entsprechen die von der
Eigentümergemeinschaft beschlossene Abrechnung für 1993 und der
Wirtschaftsplan 1994 der insoweit maßgeblichen Regelung in § 12 der
Teilungserklärung.

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Die Auslegung der Teilungserklärung durch die Vorinstanzen
begegnet keinen Bedenken. Die Teilungserklärung ist nach Wortlaut
und Sinn so auszulegen, wie sie sich für den unbefangenen
Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (vgl.
BayObLGE 1983, 73, 78 f., vgl. auch die weiteren Nachweise bei
Weitnauer/Lüke, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., § 10, Nr. 44).
Hierbei kommt es darauf an, was der gegenwärtige und zukünftige
Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muß.

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In § 12 Ziff. 1 ist als Grundsatz zunächst geregelt, daß die
Wohnungseigentümer alle Betriebskosten gemeinsam zu tragen haben.
Eine abweichende Verteilung ist nur in dem ausdrücklich als
"Ausnahme" bezeichneten Fall vorgesehen, daß es sich hier um Kosten
handelt, die sich ohne Zweifel einzelnen Miteigentümern zurechnen
lassen. Im Anschluß hieran werden ausdrücklich genannt
außergewöhnliche Reparaturen, die auf Beschädigungen oder
unsachgemäße Behandlung zurückzuführen sind oder Kosten für die
Beseitigung von Verstopfungen und ähnliches. Das Amtsgericht hat
dabei zu Recht darauf hingewiesen, daß die genannten Fälle eine
Zurechnung auf den einzelnen Eigentümer deshalb rechtfertigen, weil
sie von ihm - ggf. durch ein objektives Fehlverhalten - gesondert
verursacht worden sind. Wenn auch durch die Aufführung dieser
Beispiele eine abschließende Regelung nicht vorgenommen worden ist,
so verdeutlichen diese beispielhaft aufgeführten Fälle jedoch, daß
mit der Ausnahmeregelung Fälle gemeint sind, in denen aufgrund
besonderer Umstände einem einzelnen Miteigentümer Kosten besonders
zugerechnet werden können. Zweck der Regelung ist ersichtlich, daß
besonders auf einzelne Eigentümer entfallende zusätzliche Kosten
diesem auch gesondert zugerechnet werden sollen mit dem weiteren
Zweck, die Gemeinschaft mit diesen - einer Einzelperson
zuzurechnenden Kosten - nicht zu belasten.

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Dabei erstreckt sich die Regelung - wie der Antragsteller
insoweit zu Recht geltend macht - nicht nur auf die beispielhaft
aufgeführten Reparaturkosten, sondern auf sämtliche Betriebskosten,
wie sie in § 12 Ziff. 1 genannt sind. Wie sich aus dem Kontext mit
den erwähnten Beispielen ergibt, muß es sich jedoch immer um
einzelne Kosten handeln, die sich zweifellos einem Miteigentümer
zurechnen lassen und die diesen zusätzlich belasten. Die Regelung
enthält demgegenüber keine generelle Änderung des
Verteilungsschlüssels für die Betriebskosten dergestalt, daß ein
einzelner Miteigentümer dann von Kosten entlastet werden soll, wenn
ihm aus bestimmten Einrichtungen oder Aufwendungen der Gemeinschaft
kein unmittelbarer Vorteil erwächst. Allerdings soll es für den
Fall, daß die laufenden Betriebskosten den einzelnen
Wohnungseigentümern unmittelbar von den Behörden in Rechnung
gestellt werden, hiermit nach § 12 1. b sein Bewenden haben. Eine
darüber hinausgehende, weitere Einschränkung der Regelung, wonach
die Wohnungseigentümer alle Betriebskosten gemeinsam zu tragen
haben, ergibt sich aus der erwähnten Ausnahmeregelung nicht. Gerade
auch im Hinblick auf die Größe der Eigentümergemeinschaft, die
unterschiedliche Nutzung der Objekte zu Wohn- und Gewerbezwecken,
die unterschiedliche Höhe der Gebäude und damit insbesondere auch
der auf die einzelnen Häusern entfallenden Aufzugskosten kann nicht
davon ausgegangen werden, daß für alle Betriebskosten gesondert
geprüft und festgestellt werden soll, ob und inwieweit sie sich
Eigentümergruppen, z.B. den Eigentümern bestimmter Häuser,
zurechnen lassen und ob einzelne Eigentümer, etwa weil sie von
bestimmten Einrichtungen konkret keinen Gebrauch machen, von der
Zurechnung auszuschließen sind.

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Hiernach sind die von der Eigentümergemeinschaft gefaßten
Beschlüsse nicht zu beanstanden.

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Die Beschlüsse sind auch nicht deswegen fehlerhaft, weil dem
Antragsteller das Kaltwasser und die Entwässerung entsprechend
seinem Miteigentumsanteil zugerechnet worden sind. Dies gilt
ungeachtet dessen, daß das vom Antragsteller entnommene
Gewerbewasser aufgrund des installierten besonderen Zählers ihm
ohne Zweifel zugerechnet werden könnte. Hieraus kann indessen nicht
abgeleitet werden, daß die Miteigentümergemeinschaft ihn nicht mit
den Positionen Kaltwasser und Entwässerung belasten dürfte. Zu der
Belastung mit den Kosten für die "Entwässerung" hat das Amtsgericht
bereits zu Recht darauf hingewiesen, daß hierbei zwischen
Schmutzwasser und Regenwasser differenziert werden muß. Nur das
Schmutzwasser wird nach dem Frischwasserverbrauch berechnet; das
Regenwasser nach der anzusetzenden Gesamtfläche des Objekts. Für
die letztere Position scheidet aber eine gesonderte Zurechnung auf
den einzelnen Miteigentümer aus. Auch in Bezug auf das Kaltwasser,
das für die Position Entwässerung mitbestimmend ist, kann entgegen
der Auffassung des Antragstellers nicht davon ausgegangen werden,
daß ihm der über den Gewerbewasserverbrauch hinausgehende
Frischwasserverbrauch nicht zugerechnet werden könnte. Aus der von
ihm vorgelegten Erläuterung der Hausverwaltung vom 12. April 1994
für die Abrechnung 1993 ergibt sich, daß durchaus auch
"Frischwasser für sommerliches Gießen" und "Wasseraustausch in der
Brunnenanlage" mit abgerechnet worden ist. Der Antragsteller ist
auch bereits von der Verwalterin im Schreiben vom 5. März 1991
darauf hingewiesen worden, daß auch für die Gemeinschaft Wasser
verbraucht wird, nämlich "für das Bewässern der Außenanlagen im
Sommer, Verlustwasser der Heizanlage, Wasser für
Reinigungsaufgaben, Waschmaschinenräume in vier Gebäuden". Selbst
wenn daher eine gesonderte Zurechnung des "Gewerbewassers" auf den
Antragsteller in Betracht käme, würde diese im Ergebnis jedoch
nicht dazu führen, daß er von der Position "Kaltwasser" im übrigen
freigestellt werden könnte.

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Auch hinsichtlich der übrigen Positionen sind die
Hausgeldabrechnungen für 1993 und der Wirtschaftsplan für 1994
nicht unrichtig. Insoweit kann der Antragsteller sich nicht darauf
berufen, von diesen Einrichtungen keinen Nutzen zu haben. Ein
allgemeiner Grundsatz, wonach Wohnungseigentümer Kosten für solche
Einrichtungen nicht mitzutragen haben, besteht nicht (BGHZ 92, 18,
23). Grundsätzlich könnten zwar von den Eigentümern abweichende
Regelungen getroffen werden, wonach etwa nur die Eigentümer der
beteiligten Häuser die Kosten der jeweiligen Aufzüge zu tragen
haben; eine solche Regelung kann jedoch - wie bereits dargelegt -
der Ausnahmeregelung in § 12 Ziff. 1 nicht entnommen werden.
Hiernach hat der Antragsteller die Kosten für die Aufzüge
ungeachtet dessen mitzutragen, daß das in seinem Sondereigentum
stehende Objekt mit einem Aufzug nicht ausgestattet ist. Gleiches
gilt für die Wasch- und Trockenräume sowie für den
Antennenanschluß, wobei die Verwalterin darauf hingewiesen hat, daß
er durchaus die Räumlichkeiten nutzen bzw. einen Antennenanschluß
für sein Sondereigentum verlangen kann. Hinsichtlich des Mülls ist
der Antragsteller nicht gehindert, soweit bei ihm ebenfalls
Hausmüll anfällt, die Einrichtungen der Gemeinschaft in Anspruch zu
nehmen.

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Dahinstehen kann, ob der Verteilungsschlüssel, wie er sich aus
der Teilungserklärung ergibt, grob unbillig ist und den
Antragsteller hierdurch benachteiligt. Es ist zwar anerkannt, daß
ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung bestehen kann,
wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an ihr als grob
unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen
lassen (vgl. BGH NJW 1995, Seite 2791, 2793; OLG Düsseldorf, NJW
1985, Seite 2837, 2838; KG, NJW-RR 1992, Seite 1433, 1434). Auch
wenn ein solcher Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung
besteht, wird diese erst mit der rechtskräftigen gerichtlichen
Entscheidung vollzogen (BGH a.a.O.). Erst danach ist die Änderung
des Kostenverteilungsschlüssels den Eigentümerbeschlüssen
zugrundezulegen. Vorher kann ein etwaiger Anspruch auf Änderung des
Kostenschlüssels gegenüber bereits ergangenen Eigentümerbeschlüssen
auch nicht einredeweise geltend gemacht werden (BGH, a.a.O., Seite
2793; KG, a.a.O., Seite 1434).

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG.

12

Für eine Erstattung außergerichtlicher Kosten besteht kein
Anlaß.

13

Wert der weiteren Beschwerde: 10.000,00 DM