Oberlandesgericht Hamm ()
Urteil vom 1999-12-15, Aktenzeichen 8 U 74/99
ECLI:DE:OLGHAM:1999:1215.8U74.99.00

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 12. Februar 1999 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Arnsberg wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten wird gestattet, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 12.000,00 DM abzu-wenden, falls nicht zuvor der Kläger Sicherheit in der-selben Höhe leistet.

Dem Kläger wird gestattet, die Sicherheit durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft eines als Zoll- oder Steuerbürgen zugelassenen Kreditinstituts zu erbringen.

Das Urteil beschwert den Beklagten um mehr als 60.000,00 DM.

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Tatbestand:

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Der Kläger nimmt den Beklagten auf Zustimmung zu einer Auszahlung von einem Gemeinschaftskonto in Anspruch.

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Die Parteien sind Miteigentümer zweier auf dem Gebiet der ehemaligen DDR gelegenen Grundbesitzungen, und zwar eines ca. 3.000 m2 großen teilweise bebauten Grundstücks in ... und eines Mehrfamilienhauses in ... .

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Die Immobilien sind dem Kläger und seinem am 07.01.1993 verstorbenen Bruder als Miteigentümer je zur Hälfte von den Eltern durch Erbvertrag vom 10.06.1938 übertragen worden. Durch einen weiteren Erbvertrag ebenfalls vom 10.06.1938 hatte u.a. der Kläger seinen Bruder zu seinem Erben und dessen Kinder zu Ersatzerben eingesetzt.

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Der Bruder des Klägers wurde von seinen beiden Kindern beerbt, dem Beklagten und seiner Schwester, S. Q. . Letztere übertrug ihren Erbanteil durch notariellen Vertrag schenkweise auf ihren Sohn F. Q. .

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Die streitgegenständliche Immobilie in ... diente der Familie bis zu ihrer Flucht aus der DDR im Jahre 1953 als Wohn- und Arbeitsstätte. Nach zwischenzeitlicher Enteignung wurde die Immobilie in ... im Jahr 1992 an den Kläger und seinen Bruder zurückübertragen; das Mietshaus in ... wurde im Jahr 1996 an den Kläger und die Erbengemeinschaft zurückübertragen.

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Der Bruder des Klägers hatte in der Absicht, den Grundbesitz nach Möglichkeit in der Familie zu erhalten und Auseinandersetzungen zwischen seinen Kindern zu vermeiden, ein Testament vom 19.02.1992 errichtet und Testamentsvollstreckung angeordnet. Diese Anordnung hat das OLG Hamm auf eine Beschwerde des Beklagten hin für unwirksam erklärt (Beschluß vom 28.06.1995 - 15 W 248/85).

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Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß beide Immobilien sanierungsbedürftig sind. Streit besteht jedoch über den Umfang und das Konzept der notwendigen Renovierung.

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Bei der Immobilie in ... handelt es sich um Gebäude, die Ende des 17.Jahrhunderts, Anfang des 18.Jahrhunderts und wenig später teils in Fachwerkweise erbaut worden sind. Teile des Komplexes stehen unter Denkmalschutz, so ein ehemaliges "Frey-Haus", eine frühere Kaserne bzw. ein ehemaliges Zeughaus. Die Gebäude stehen derzeit überwiegend leer; lediglich ein Teil ist an einen Drogeriemarkt vermietet; im übrigen werden nur einige Garagen vermietet.

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Die Mieteinnahmen fließen auf ein gemeinsames Konto bei der ... in ... ; von diesem Konto werden auch die laufenden Verwaltungskosten bestritten. Überschüsse sind bislang nicht ausgezahlt worden, und inzwischen hat das Girokonto einen Kontostand von mehr als 330.000,00 DM. Der Miteigentümer F. Q. ist mit einer Auszahlung der Überschüsse einverstanden. Der Beklagte hat sich einer Auszahlung bislang unter anderem unter Hinweis auf die Kosten der Renovierung widersetzt.

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Der Kläger hat den Beklagten auf Zustimmung zu einer Auszahlung an ihn in Höhe von 80.000,00 DM in Anspruch genommen und gleichzeitig seine Zustimmung zu einer Auszahlung an die Erbengemeinschaft nach seinem verstorbenen Bruder in Höhe von 86.000,00 DM erteilt. Er hat behauptet, nach Abzug von Auszahlungen in Höhe von insgesamt 166.000,00 DM an die Miteigentümer verblieben auf dem Konto noch ausreichende Rücklagen, um notwendige Reparaturen durchzuführen. Ihm sei angesichts seines Alters von nunmehr 83 Jahren und einer monatlichen Rente von nur 1.800,00 DM ein weiteres Zuwarten nicht zuzumuten, zumal die auf dem Konto eingehenden Mieterträge als Einkommen zu versteuern seien.

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Der Kläger hat beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, folgende Willenserklärung abzugeben:
Ich weise die ... , Filiale ... , an, von dem Guthaben auf dem Girokonto Nr. ... einen Teilbetrag von DM 80.000,00 an den Kläger auf dessen Konto Nr. ... bei der ... zu überweisen.

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Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er hat behauptet, der Kläger habe mit seinem verstorbenen Bruder eine Vereinbarung getroffen, daß die gewerbliche Nutzung des gesamten Komplexes in ... wieder herzustellen sei. Eine Auszahlung laufe dieser Vereinbarung zuwider. Zudem würden die auf dem Konto liegenden Beträge zur Durchführung notwendiger Erhaltungsmaßnahmen sowohl für die Immobilie in ... als auch für die in ... gebraucht.

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Weiterhin hat der Beklagte dem Auszahlungsverlangen des Klägers entgegengehalten, ihm stehe vorab für eine von dem Kläger und seiner Schwester S. Q. auf eigene Kosten in dem Komplex ... hergerichtete und zeitweilig auch genutzte Ferienwohnung eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 15.141,60 DM zu.

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Schließlich hat der Beklagte Schadensersatzansprüche geltend gemacht, weil der Gemeinschaft durch den Verbleib der Geldbeträge auf dem Girokonto erhebliche Zinsverluste erwachsen seien.

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Das Landgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Auf den Inhalt des erstinstanzlichen Urteils wird verwiesen.

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Mit der Berufung verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Abweisung der Klage weiter.

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Er wiederholt und vertieft seinen Vortrag aus erster Instanz.

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Insbesondere verweist er auf die behauptete Vereinbarung des Klägers mit seinem Bruder, ohne die die Anordnungen im Testament seines verstorbenen Vaters vom 19.03.1992 (UR.Nr. ... Notar S. in ... - Bl.38 bis 41 GA) keinen Wert gehabt hätten. Der Testamentsvollstrecker sei ausdrücklich angewiesen worden, im Hinblick auf das Grundstück in ... die Gesamtnutzung - tunlichst als gewerbliche Nutzung - sicherzustellen.

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Im übrigen ist der Beklagte der Ansicht, daß er es als Miteigentümer nicht hinzunehmen brauche, daß die anderen Teilhaber aus Unkenntnis, mangelndem Urteilsvermögen, Kurzsichtigkeit, Geiz oder Desinteresse die Immobilien verkommen lassen und auf diese Weise seinen Anteil entwerten.

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Der Beklagte legt in seiner Berufungsbegründung im einzelnen für den Komplex ... einen Instandsetzungs- und Reparaturbedarf von 513.600,00 DM dar, den er in späteren Schriftsätzen weiter ergänzt. Er verweist auf das Angebot eines Ingenieurbüros, das von notwendigen Baukosten in Höhe von 1.500.000,00 DM ausgehe.

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Auch für das Objekt in .... seien erhebliche Reparaturaufwendungen notwendig; der Beklagte verweist insoweit auf ein eingeholtes Gutachten, das einen Sanierungsbedarf von 650.000,00 DM feststellt.

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Der Beklagte beantragt,

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das Urteil des Landgerichts abzuändern und die Klage abzuweisen.

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Der Kläger beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Der Kläger bestreitet, daß es eine Vereinbarung mit seinem Bruder gegeben habe, die Erträge aus der Grundbesitzung ... für die Sanierung bereitzuhalten.

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Auch er hält die Durchführung einer Sanierung für wünschenswert. Vorrangig sei jedoch ein Nutzungskonzept zu erarbeiten. In ... gebe es zur Zeit einen Überhang freier Wohnungen; in einer dem gemeinsamen Objekt nahegelegenen Ladenpassage stünden 6 von 8 Ladenlokalen leer. Es sei deshalb notwendig, fachkundigen Rat hinsichtlich einer sinnvollen Nutzung der Immobilie einzuholen. Der Kläger hält Investitionen nur dann für wirtschaftlich vertretbar, wenn zuvor für konkrete Gebäudeteile auch konkrete Interessenten gewonnen würden, deren Bedürfnisse bei der Sanierung berücksichtigt werden könnten.

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Wegen weiterer Einzelzeiten des Parteivortrags insbesondere zu den von dem Beklagten für erforderlich gehaltenen Arbeiten und deren Kosten wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Berufung ist unbegründet.

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Der Kläger kann gemäß § 743 I BGB verlangen, daß der Beklagte einer Auszahlung von dem gemeinsamen Girokonto in der verlangten Höhe zustimmt.

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Nach § 743 I BGB hat ein Teilhaber gegenüber dem anderen den Anspruch auf den seiner Quote entsprechenden Anteil am Ergebnis nach Abzug der ihn anteilsmäßig treffenden Lasten gem. §§ 748, 756 BGB (vgl. BGH, Urt.v.11.07.1958 - VIII ZR 108/57 - in NJW 1958, S.1723; BGH, Urt.v.28.11.1963 - II ZR 41/62 - BGHZ 40, S.326 (330); Palandt/Thomas, § 743 Rn.3).

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I.

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Der Anspruch des Klägers auf Auszahlung seines Anteils an den Nettoerträgen würde allerdings entfallen, wenn die Miteigentümergemeinschaft durch eine Verwaltungsvereinbarung gemäß § 745 I BGB die Verwendung der Erträge für Baumaßnahmen beschlossen hätte (vgl. BGH, Urt.v.17.12.1973 - II ZR 59/72 - in WM 1974, S.201 (202().

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Eine solche Vereinbarung hat der Beklagte jedoch nicht schlüssig behauptet.

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Zwar ist mit dem Beklagten davon auszugehen, daß der Kläger und sein Bruder dahin einig waren, die Herstellung der gewerblichen Nutzung des Immobilienkomplexes in ... anzustreben. Das ergibt sich nicht nur aus dem Testament des Vaters des Beklagten vom 19.03.1992, sondern das stellt auch der Kläger nicht in Abrede. Aus einer solchen grundsätzlichen Einigkeit, die Immobilie wieder herzustellen und nutzbar zu machen, läßt sich jedoch angesichts der unklaren Marktsituation und der Konzeptlosigkeit der Miteigentümer nicht eine bindende Absprache dahingehend ableiten, daß alle Erträge aus dem Objekt bis zu einer dereinstigen bislang noch nicht einmal in Angriff genommenen Sanierung zu thesaurieren seien. Der Wille, die Herstellung der Gebäude zu fördern, bedingt entgegen der von dem Beklagten vertretenen Auffassung nicht eine konkludente Vereinbarung, daß bis zum Abschluß der Baumaßnahmen Erträge nicht anderweitig verwendet werden dürfen.

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Einer Vernehmung des beurkundenden Notars S. als Zeugen bedurfte es nicht, denn es kann unterstellt werden, daß der Kläger in die Beratung bei der Errichtung des Testaments vom 19.03.1992 eingebunden und mit dem Inhalt des Testaments einverstanden war, ohne daß sich daraus jedoch eine jede Auszahlung hindernde Verwaltungsvereinbarung ableiten ließe.

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II.

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Der Anspruch des Klägers auf Auszahlung seines Anteils an den Nettoerträgen entfällt auch nicht deshalb, weil die von dem Beklagten in der Berufungsinstanz im einzelnen aufgeführten Sanierungsmaßnahmen notwendige Maßnahmen zur Erhaltung des im Miteigentum stehenden Grundbesitzes i.S. v. § 744 II BGB sind, die von den aufgelaufenen Erlösen finanziert werden müßten.

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Die Entscheidung, welche Maßnahmen

notwendige

i.S.d. § 744 II BGB sind, ist anhand wirtschaftlicher Maßstäbe und unter Berücksichtigung von Zumutbarkeitsgesichtspunkten zu treffen. Ausschließlich nützliche, wertsteigernde Maßnahmen werden von § 744 II BGB nicht gedeckt. Ein vernünftiger Miteigentümer wird nur solche Aufwendungen machen, die durch Nutzung oder Veräußerung wieder realisiert werden können; wirtschaftlich nicht vertretbare Maßnahmen sind prinzipiell nicht notwendig (Staudinger/Langhein, § 744, Rn.21; § 745, Rn.8).

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Die von dem Beklagten in der Berufungsbegründung aufgezählten Maßnahmen sind keine notwendigen in diesem Sinne. Es läßt sich nicht feststellen, daß sie wirtschaftlich vertretbar sind. Insbesondere fehlt es, worauf der Kläger zu Recht hingewiesen hat, an einem tragfähigen Nutzungskonzept. Der Beklagte trägt selbst vor, daß teilweise ein Abriß zu erwägen sei, daß sich einige Teilbereiche "möglicherweise vermietbar" herrichten lassen würden. In dieser unklaren Situation kann der Beklagte die von ihm für erforderlich gehaltenen Sanierungsarbeiten nicht verlangen, und der Kläger muß in ihre Vornahme nicht einwilligen.

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Die Rechtsprechung der 50ger Jahre, die sich mit der vom Sanierungsaufwand her gesehen annähernd vergleichbaren Situation des Wiederaufbaus kriegszerstörter Gebäude zu befassen hatte, hat in mehreren Entscheidungen herausgearbeitet, wie der Begriff "notwendig" in § 744 II BGB (bzw. in dem insoweit vergleichbaren § 2038 I S.2 BGB) zu verstehen ist.

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Dabei ist klargestellt worden, daß die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse bei der Beurteilung der Notwendigkeit nicht unberücksichtigt bleiben dürfen. Von besonderer Bedeutung ist, ob die für die durchzuführenden Maßnahmen benötigten Mittel zur Verfügung stehen. Selbst an sich zur Erhaltung dringend erforderliche Maßnahmen, wie die Beseitigung von Hausschwamm, können dann nicht mehr als ordnungsgemäße Verwaltung angesehen werden, wenn sie zu einer übermäßigen finanziellen Beanspruchung einzelner Miteigentümer führen (vgl. BGH, Urt.v. 08.05.1952 - IV ZR 208/51 - in NJW 1952, S.1552 = BGHZ 6, S.76; BGH, Urt.v. 17.04.1953 - V ZR 58/52 - in NJW 1953, S.1427). In der Regel wurde der Wiederaufbau eines zerstörten Gebäudes weder als eine zur Erhaltung notwendige, noch als eine zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderliche Maßregel angesehen (BGH, Urt.v. 17.09.1954 - V ZR 35/54 - in BB 1954, S.913), weil dadurch in erster Linie ein neuer wirtschaftlicher Wert geschaffen wird.

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Entsprechend ist auch der vorliegende Fall zu beurteilen.

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Die Umwandlung der nach der Schilderung des Beklagten völlig maroden Bausubstanz in ... in ein heutigen Anforderungen gerecht werdendes Gebäude, wie es der Beklagte durch Teilabriß und Wiederaufbau von Mauern, Dachstühlen, Fachwerk, die Errichtung einer hinterlüfteten Isolier-Fassade, den Einbau von Isolierverglasung u.s.w. erreichen will, würde eine wesentliche Veränderung der Immobilie bedeuten, die nicht verlangt werden kann (§ 745 III BGB). Denn die Frage der Veränderung ist ausgehend von der Beschaffenheit der Sache zu beurteilen (so BGH, Urt.v.17.04.1953, aaO.). Im Zeitpunkt der Restituierung im Jahr 1992, als die Eigentümergemeinschaft hinsichtlich des Komplexes ... entstand, hatte das Eigentum die Beschaffenheit einer sanierungsbedürftigen Immobilie. Die vom Beklagten angestrebte Sanierung dient nicht der Erhaltung dieser Beschaffenheit, sondern der Schaffung neuer wirtschaftlicher Werte.

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Diese vom Beklagten beabsichtige Schaffung neuer Werte ist aus den Mitteln der Gemeinschaft nicht zu finanzieren, sondern sie würde ohne die Inanspruchnahme erheblicher privater Mittel der Parteien nicht durchzuführen sein. Allein der in der Berufungsinstanz vorgetragene Maßnahmenkatalog würde sämtliche Gemeinschaftsmittel aufzehren und darüber hinaus noch etwa 300.000,00 DM aus privaten Mitteln erfordern. Damit allerdings wäre die Immobilie noch immer nicht in einem nutzbaren Zustand; vielmehr ergeben sich aus der Schätzung des Ingenieurbüros F. Baukosten in einer Größenordnung von 1,5 Millionen DM.

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Eine derartige finanzielle Belastung muß ein Teilhaber nicht dulden (vgl.KarstenSchmidt in Münchner Kommentar, BGB, 3.Aufl. §§ 744, 745, Rn.23; Staudinger/Langhein, BGB, § 745, Rn.9); verursacht eine Maßnahme private Kosten in erheblicher Höhe, liegt sie nicht im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist damit auch nicht notwendig.

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Eine Ausnahme davon wird in der Rechtsprechung lediglich dann angenommen, wenn entweder eine Versicherungssumme zur Wiederherstellung beschädigter Gebäude zur Verfügung steht (vgl.BGH, Urt.v.17.04.1953, aaO.; Urt.v.17.09.1954, aaO) oder wenn ein Teilnehmer bzw. die Mehrheit bereit ist, die Kosten allein ohne Belastung des Miteigentümers zu tragen (Staudinger/Langhein, aaO). Diese Ausnahmetatbestände liegen hier jedoch nicht vor; der Beklagte räumt selbst ein, als alleinverdienender Studiendirektor mit vier schulpflichtigen Kindern nicht in der Lage zu sein, die Zahlungen zur Durchführung der von ihm verlangten Maßnahmen aus seinem Vermögen zu leisten.

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Kann demnach von dem Kläger nicht verlangt werden, private Mittel zur Durchführung der von dem Beklagten für erforderlich gehaltenen Maßnahmen aufzubringen, folgt daraus nicht, daß die bislang auf dem Girokonto aufgelaufenen Erträge jedenfalls für einen Teil der geforderten Maßnahmen bereitgehalten werden müßten. Denn angesichts des von dem Beklagten behaupteten Zustandes würde sich dadurch nicht die Vermietbarkeit der Immobilie herstellen lassen. Die Investitionen wären nicht rentabel und damit unwirtschaftlich.

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III.

55

Der Beklagte kann dem Auszahlungsverlangen des Klägers auch nicht mit Erfolg entgegenhalten, daß die Beträge auf dem Girokonto in ... zur Bezahlung notwendiger Reparaturarbeiten in dem Objekt ... gebraucht würden. Das Landgericht hat zu Recht ausgeführt, daß beide Objekte wirtschaftlich von einander unabhängig sind. Es handelt sich um zwei verschiedene, wenngleich personenidentische Miteigentümergemeinschaften. Es ist keine Grundlage dafür ersichtlich, die Auskehrung der Einkünfte aus dem einen Objekt unter Hinweis auf Sanierungsbedarf des anderen Objekts zu verweigern. Eine Vereinbarung der Miteigentümer der Immobilie ... , die Erträge daraus für die Immobilie ... zu verwenden, besteht nicht und ist auch nicht daraus abzuleiten, daß früher einmal ein Betrag von 70.000,00 DM für Aufwendungen in ... entnommen wurde, der im übrigen bereits in Höhe von 44.000,00 DM wieder zurückgeflossen ist.

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IV.

57

Ansprüche des Beklagten auf Zahlung von Nutzungsentgelt für die von dem Kläger und seiner Nichte hergerichtete und zeitweise bewohnte Wohnung in ... bestehen nicht. Auf die zwischen den Parteien streitige Frage, ob es auch dem Beklagten gestattet ist, diese Wohnung zu nutzen, kommt es nicht an.

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Nach der Entscheidung des BGH vom 29.06.1966 (V ZR 163/63 - in NJW 1966, S.1707) kann, wenn ein in hälftigem Miteigentum stehendes Grundstück lediglich von einem der beiden Teilhaber genutzt wird, der andere Teil einen Ersatz für die gezogenen Nutzungen nur dann verlangen, wenn entweder die Teilhaber eine dahingehende Vereinbarung im Sinne von § 745 Abs.2 getroffen haben oder wenn ihm der Mitgebrauch des Grundstücks entgegen seinem Verlangen hartnäckig verweigert worden ist.

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Eine Vereinbarung nach § 745 II BGB behauptet der Beklagte nicht.

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Es bleibt ihm unbenommen, sich in dem umfangreichen Komplex eine entsprechende Unterkunft einzurichten; der Mitgebrauch des Grundstücks wird ihm nicht streitg gemacht.

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V.

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Auch einen Anspruch auf Ersatz von entgangenen Zinsen kann der Beklagte dem Kläger nicht mit Erfolg entgegenhalten. Dafür, daß die Gelder ohne Zinsertrag auf dem Girokonto festlagen, ist jedenfalls auch der Beklagte verantwortlich, der dem Kläger und dem Miteigentümer Q. unberechtigt, wie oben ausgeführt, die Auszahlung der ihnen zustehenden Anteile am Ertrag der Immobilie verweigert hat. Schadensersatzansprüche stehen dem Beklagten nicht zu.

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VI.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 I ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708, Nr.10, 711 ZPO.