Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2002-09-05, Aktenzeichen 24 U 207/01
ECLI:DE:OLGD:2002:0905.24U207.01.00

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 18. September 2001 verkündete Urteil der 1. Kammer für Handelssachen des Landgerichts W wird zurückgewiesen.

Auf die Anschlussberufung der Klägerin wird das angefochtene Urteil abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt,

es ab sofort zu unterlassen, die von ihr angemieteten Räumlichkeiten im Hochbau auf dem Grundstück M. Str. in W. ganz oder teilwei-se für andere Zwecke als den Betrieb eines Technologiezentrums zu nutzen oder durch Dritte nutzen zu lassen,

insbesondere durch geeignete Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, dass die von ihr angemieteten Räumlichkeiten in dem Gebäude ab sofort nicht mehr zum Betrieb eines so genannten "Call-Centers" durch die B. genutzt werden.

Die Kosten beider Rechtszüge werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von 4.000,00 EUR abzuwenden, es sei denn die Klägerin leistet vorher Sicherheit in gleicher Höhe.

1

T a t b e s t a n d

2

Durch Vertrag vom 25. April 1992 in der Fassung der
Änderungsvereinbarung vom 18. September 1995 vermietete die
Klägerin an die Beklagte, eine Wirtschaftsförderungsgesellschaft,
Gewerberäume befristet bis zum 31. Dezember 2005 mit
Verlängerungsoption der Mieterin. Unter § 1 (Vertragsgegenstand)
Nr. 5 des Vertrags heißt es u.a.:

3

"Der Mieter beabsichtigt, die Räume zum
Betrieb eines Technologiezentrums zu nutzen. Der Mieter ist
berechtigt, zu diesem Zweck die Räume an die W (Technologiezentrum
W) unterzuvermieten., die ihrerseits zur Untervermietung berechtigt
ist."

4

In der Folgezeit überließ die Beklagte mit Duldung der Klägerin
einen Teil der Räumlichkeiten vorübergehend der Staatsanwaltschaft
zum Gebrauch. Mit Vertrag vom 26. Mai 2000 überließ die Beklagte
das zweite und dritte Obergeschoss des Gebäudes, befristet bis zum
30. Juni 2005, der B. (nachfolgend auch Untermieterin genannt) zum
Betrieb eines so genannten Call-Centers. Diese Art der Nutzung
stößt auf den Widerstand der Klägerin. Sie ist der Auffassung, eine
Untervermietung sei nur im Rahmen des Hauptvermietungszwecks
(Technologiezentrum) vertraglich zulässig. Das von der
Untermieterin betriebene Call-Center erfülle diese Voraussetzung
nicht.

5

Die Klägerin hat deshalb im ersten Rechtszug beantragt,

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der Beklagten aufzugeben, die von ihr
angemieteten Räumlichkeiten im Hochbau auf dem Grundstück M. Straße
in W. ab sofort nicht mehr für andere Zwecke als den Betrieb eines
Technologiezentrums zu nutzen oder durch Dritte nutzen zu lassen,
insbesondere dafür Sorge zu tragen, dass die von ihr angemieteten
Räumlichkeiten in diesem Gebäude ab sofort nicht mehr zum Betrieb
eines so genannten "Call-Centers" durch die B. genutzt werden.

7

Die Beklagte hat um

8

Klageabweisung

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gebeten und geltend gemacht: Der von der Untermieterin verfolgte
Nutzungszweck widerspreche nicht den Parteivereinbarungen im
Hauptmietvertrag. Im Übrigen habe die Klägerin der Untervermietung
ausdrücklich zugestimmt. Jedenfalls müsse sie eine eventuell
zweckwidrige Untervermietung wegen ihres früheren Verhaltens auch
künftig dulden.

10

Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt.
Dagegen richtet sich ihre Berufung. Sie hält den Klageantrag für
unzulässig, nämlich zu unbestimmt. Unter Wiederholung und
Vertiefung ihres sonstigen erstinstanzlichen Vorbringens beantragt
sie,

11

unter Abänderung des angefochtenen
Urteils die Klage abzuweisen.

12

Die Klägerin bittet um

13

Zurückweisung der Berufung,

14

wobei sie im Wege der unselbständigen Anschlussberufung den
Urteilstenor wie folgt gefasst sehen will:

15

Die Beklagte wird verurteilt, es ab
sofort zu unterlassen, die von ihr angemieteten Räumlichkeiten im
Hochbau auf dem Grundstück M. Str. in W. ganz oder teilweise für
andere Zwecke als den Betrieb eines Technologiezentrums (Anlage, in
der mit dem Ziel der Förderung von Technologietransfer innovativen
Jungunternehmen, externen Forschungskooperationen zwischen
gewerblichen Unternehmen und wissenschaftlichen Einrichtungen und
aus bestehenden gewerblichen Unternehmen oder wissenschaftlichen
Einrichtungen ausgegliederten, anwendungsorientierten
Entwicklungsteams auf bestimmte Zeit mietweise Räume und
Serviceeinrichtungen sowie Dienstleistungen zur Verfügung gestellt
werden, wobei grundsätzliche Aufnahmevoraussetzung ist eine
innovative Technologieorientierung zur Entwicklung neuer Produkte
oder Verfahren) zu nutzen oder durch Dritte nutzen zu lassen,

16

insbesondere durch geeignete Maßnahmen
dafür Sorge zu tragen, dass die von ihr angemieteten Räumlichkeiten
in dem Gebäude ab sofort nicht mehr zum Betrieb eines so genannten
"Call-Centers" durch die B. genutzt werden.

17

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf den
Akteninhalt Bezug genommen.

18

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

19

Das Rechtsmittel der Beklagten bleibt ohne Erfolg, das (nur der
Klarstellung dienende) Anschlussrechtsmittel der Klägerin ist
dagegen erfolgreich.

20

I.

21

Die Klägerin hat gemäß § 550 BGB a.F. (§ 541 BGB n.F.) Anspruch
darauf, dass es die Beklagte unterlässt, die Mietsache für andere
Mietzwecke als den Betrieb eines Technologiezentrums zu nutzen oder
nutzen zu lassen, insbesondere nicht für ein Call-Center.

22

1. Der Sache nach handelt es sich um einen Leistungsantrag im
Sinne des 253 ZPO, der entgegen der Berufung auch in seiner
ursprünglichen Fassung ausreichend bestimmt ist. Der Begriff
Technologiezentrum ist zwar auslegungsbedürftig. Es ist aber im
Rahmen von Unterlassungsbegehren nichts Ungewöhnliches, dass zu
seiner Umschreibung auslegungsbedürftige Begriffe verwendet werden.
Es genügt für die Bestimmtheit regelmäßig, wenn aus der
Klagebegründung und den Entscheidungsgründen des Urteils mit
hinreichender Deutlichkeit hervorgeht, wie der Begriff zu verstehen
ist (Zöller/Greger, ZPO, 23. Aufl., § 253 Rn. 13b m.w.N.). Im
Rahmen der Vollstreckung eines solchen Unterlassungsbegehrens gemäß
§ 890 ZPO ist dann notfalls anhand der Entscheidungsgründe zu
beurteilen, ob ein beanstandetes Verhalten des Schuldners gegen die
titulierte Unterlassungspflicht verstößt (Zöller/Stöber, aaO, § 890
Rn. 3a m.w.N.). Nur dann, wenn ein konkretes Verhalten des
Schuldners umstritten ist, erfordert der Klageantrag (auch) eine
Konkretisierung dieses Verhaltens (Zöller/Greger, aaO, § 253 Rn.
13b). Das kann im Klageantrag durch eine Spezifizierung geschehen.
An dieses Erfordernis hat sich die Klägerin durch den mit
"insbesondere" eingeleiteten Satzteil gehalten.

23

2. Dem Unterlassungsbegehren ist statt zugeben, weil es der
Beklagten nach dem Mietvertrag nur gestattet ist, den mit
Technologiezentrum umschriebenen Vertragszweck zu verwirklichen und
der Betrieb eines "Call-Centers" nicht dazu gehört.

24

a) Der Mietzweck ergibt sich aus § 1 Nr. 5 Mietvertrag, wie das
Landgericht richtig erkannt hat. Ohne Belang ist es, dass § 1 Nr. 5
S. 1 Mietvertrag an die Absichten des Mieters, ein
Technologiezentrum zu betreiben, anknüpft. Maßgeblich ist, dass im
Mietvertrag daraus rechtliche Schlussfolgerungen gezogen werden.
Und das ist im Streitfall geschehen. Ausgangspunkt ist, dass die
Beklagte als Wirtschaftsförderungsunternehmen gegründet worden ist.
Alle Beteiligten waren sich darin einig, dass sie keine eigenen
gewerblichen Zwecke verfolgt und deshalb auch das Mietobjekt nicht
selbst nutzen wird. Der Schwerpunkt liegt demgemäß in der Regelung
der Untervermietung. Sie findet sich deshalb untypischerweise auch
nicht in einer besonderen Klausel mit entsprechender Überschrift,
sondern unter dem Titel "Vertragsgegenstand" in § 1 Mietvertrag.
Schon dadurch kommen die zentrale Bedeutung der Untervermietung und
die damit von den Beteiligten verfolgten Zwecke zum Ausdruck. Ziel
war es, ein Technologiezentrum in W zu gründen. Diesem Ziel dienten
nicht nur die Gründung der Beklagten unter Beteiligung von
einflussreichen Gesellschaftern aus dem öffentlichen und
Wirtschaftsleben der Stadt, sondern auch die Gründung des
"Fördervereins Technologiezentrum W e.V. und die Gründung der
Untermieterin "W-GmbH", der es oblag, das Technologiezentrum zu
betreiben. Auch in diesem Zusammenhang waren sich alle Beteiligten
einig, dass die W. die Räume nicht selbst nutzen wird, sondern
durch Untermiete zweiter Stufe an Einzelmieter weiter vermietet,
deren Unternehmen in das mit Technologiezentrum umschriebene Profil
passen. Dieses Profil wurde in Anwesenheit aller Beteiligten in der
mit "Angebotspalette und Geschäftsgrundsätze" überschriebenen
Beschlussvorlage in der Gesellschafterversammlung vom 25. Februar
1992 beschlossen (TOP 3a) und zwar noch vor Abschluss des
Mietvertrags (vgl. TOP 5). Die mietvertragliche Regelung zur
Untervermietung folgte demnach dem verfolgten Geschäftsinteresse
der Beklagten, nämlich ihrer Absicht, ein Technologiezentrum
einzurichten.

25

Mit der Festlegung des Vertragszwecks und der schon im Vertrag
eher untypisch weitgehend gestatteten Untervermietung in zwei
Stufen wurde der Beklagten große Bewegungsfreiheit eingeräumt,
allerdings nur innerhalb des verfolgten Vertragszwecks. Das
bedeutet, dass der Beklagten eine Untervermietung außerhalb des
umschriebenen Vertragszwecks nicht gestattet war, allerdings auch
nicht grundsätzlich verboten war. Vielmehr gilt insoweit mangels
abweichender Regelung § 549 Abs. 1 S. 1 BGB a.F: (§ 540 BGB n.F.)..
Danach ist es dem Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht
gestattet, die Mietsache einem Dritten zum Gebrauch zu
überlassen.

26

Der Ansicht der Beklagten, der Begriff des Technologiezentrums
sei bei Vertragsabschluss derart unscharf gewesen, dass darauf eine
eingeschränkte Untervermietungserlaubnis nicht gegründet werden
könne, folgt der Senat nicht. In der schon zitierten
Beschlussvorlage werden unter Nr. 3 Satz 2 die Unternehmen
beschrieben, die dem Anforderungsprofil entsprechen, nämlich
Unternehmen, mit "innovativer Technologieorientierung zur
Entwicklung neuer Produkte oder Verfahren". Für das
Technologiezentrum maßgeblich ist aber, dass die unter einem Dach
versammelten Unternehmen nicht unverbunden nebeneinander her
arbeiten, sondern von dem Technologiezentrumsbetreiber besondere
Dienstleistungen zum Technologietransfer angeboten bekommen
(beschrieben unter Nr. 2 der Beschlussvorlage) und dass die
Einzelunternehmen die Gelegenheit erhalten, auch miteinander zu
kooperieren. Das entspricht im Wesentlichen der Definition, die das
Landgericht dem angefochtenen Urteil zugrunde gelegt hat.

27

b) Der Senat folgt auch der Beurteilung des Landgerichts, dass
ein Call-Center dem Anforderungsprofil nicht entspricht. Die
Beklagte durfte daher nicht frei an das Call-Center betreibende
Unternehmen untervermieten, sondern nur mit Genehmigung der
Klägerin. Es bedarf keiner näheren Begründung, dass ein Call-Center
kein Unternehmen "mit innovativer Technologieorientierung zur
Entwicklung neuer Produkte oder Verfahren ist". Es handelt sich um
einen Dienstleistungsbetrieb, dessen Zweck schlicht darin besteht,
den Kunden des angeschlossenen Unternehmens formalisierte
Informationen und Auskünfte zu den angebotenen Produkten
fernmündlich zu erteilen und Anregungen und Beschwerden dieser
Kunden entgegen zu nehmen (im Rahmen so genannter Hotlines). Es mag
sein, dass ein Unternehmen, das solche und ähnliche
Dienstleistungen entwickelt und vermarktet, zum Profil eines
Technologiezentrums gehört, nicht aber der schlichte Anwender.

28

c) Ohne Erfolg macht die Beklagte (hilfsweise) geltend, die
Klägerin dürfe sich auf die eingeschränkte
Untervermietungserlaubnis nicht (mehr) berufen, nachdem sie im
Zeitraum von Mai 1998 bis Anfang 2000 eine Untervermietung an die
Staatsanwaltschaft hingenommen hatte. Richtig ist, dass auch diese
Behörde zweifellos nicht dem Anforderungsprofil eines
Technologiezentrums entspricht. Die Klägerin war aber als
Vermieterin frei, die hier in Rede stehende Untervermietung zu
gestatten oder zu dulden. Das bedeutet aber nicht, dass sie nach
Beendigung dieses Untervermietungsverhältnisses dazu verpflichtet
gewesen wäre, auch künftig Untervermietungen außerhalb des
vereinbarten Vertragszwecks zu dulden oder gar zu gestatten. Die
Duldung oder Gestattung bezieht sich jeweils nur auf die einzelne
Untervermietung außerhalb des Vertragszwecks. Eine Änderung des
Vertrags ist damit nicht verbunden, so dass es für jede weitere
Untervermietung einer erneuten Duldung oder Gestattung bedarf.

29

d) Vergeblich macht die Beklagte geltend, die Klägerin habe die
hier umstrittene Untervermietung gestattet, zumindest aber
geduldet. Das kann nämlich nicht festgestellt werden. Unstreitig
hatte die Klägerin durch Pressemeldungen vom 20. Mai 2000 erfahren,
dass die von der Beklagten bereits eingeleiteten Umbaumaßnahmen im
II. und III. Obergeschoss des vermieteten Gebäudes dazu dienen
sollten, die Räume für die beabsichtigte Überlassung an das
Call-Center umzugestalten. Die Klägerin hat daraufhin unverzüglich,
nämlich bereits mit Schreiben vom 23. Mai 2000 die Beklagte um
nähere Informationen gebeten. Gleichzeitig hat sie auf
Haftungsfragen und Sicherheitsbestimmungen hingewiesen, die sie als
bereits verletzt gesehen hat. Die Beklagte kann aus dem Umstand,
dass die Klägerin nicht schon in diesem Schreiben die
Untervermietung rundweg abgelehnt hat, nichts für sich
herleiten.

30

Ebenso wenig kann festgestellt werden, dass Vertreter der
Klägerin anlässlich des persönlichen Gesprächs mit der Vertreterin
der Beklagten am 23. Mai 2000 der Untervermietung zugestimmt
hätten. Das ergibt sich schon nicht aus dem Vortrag der Klägerin,
geschweige denn aus den vom Landgericht dazu erhobenen Beweisen.
Anlass für den Besuch der Zeugin V. im Hause der Klägerin war nach
deren Bekundung nicht die Vermietung der umstrittenen Räume an das
Call-Center, sondern die davon unabhängige Klärung der Herrichtung
von Parkplätzen auf dem Gelände für alle (Unter)Mieter. Bei dieser
Gelegenheit kam die Sprache auch auf die zu diesem Zeitpunkt
bereits eingeleiteten Umbaumaßnahmen. In diesem Zusammenhang hat
die Zeugin nach eigenen Angaben die Ansicht geäußert, die
Vermietung der umstrittenen Räumlichkeiten an das Call-Center sei
erlaubnisfrei und sie sei in dieser Auffassung von den beiden
Vertretern der Klägerin bestätigt worden. Selbst wenn das zutrifft,
handelt es sich ersichtlich nicht um eine Zustimmung zu einer
Untervermietung außerhalb des vereinbarten Vertragszwecks, sondern
um die Bestätigung einer Rechtsansicht. Die Vertreter der Klägerin
sollen nämlich (nur) erklärt haben, die tatsächlich geplante
Untervermietung werde von der im Vertrag vereinbarten
eingeschränkten Erlaubnisfreiheit erfasst. Das ist allerdings, wie
oben bereits ausgeführt worden ist, unzutreffend.

31

e) Der Senat braucht nicht die Frage zu beantworten, ob und wann
ein Vermieter, der Kenntnis von der vertragswidrigen Überlassung
der Mietsache an einen Dritten erlangt, sich dazu äußern muss, wenn
er seine Rechte aus § 549 Abs. 1 BGB a.F. nicht verlieren will
(vgl. dazu Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-,
Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rn. 1299). Im Streitfall hatte
sich die Klägerin bereits mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom
26. Mai 2000 gegen die Fortsetzung der Umbauarbeiten gewandt und
damit zum Ausdruck gebracht, dass sie ohne eine Zustimmung zur
Untervermietung einer Überlassung der Mietsache an den Untermieter
widerspricht. Die Beklagte durfte sich nicht einfach durch
Schaffung von Tatsachen über diese ablehnende Haltung hinwegsetzen.
Irgendeinen Vertrauensschutz genießt sie deshalb nicht.

32

f) Die Klägerin ist auch nicht unter
Schadensersatzgesichtspunkten gehalten, die Beklagte so zu stellen,
als habe sie der Untervermietung zugestimmt. Das könnte in Betracht
kommen, wenn die Äußerung einer unzutreffenden Rechtsansicht der
Vertreter der Klägerin als positive Vertragsverletzung beurteilt
werden müsste. Das vermag der Senat indes nicht festzustellen.

33

Die Klägerin ist nicht die Rechtsberaterin der Beklagten. Das
Risiko, auf der Grundlage einer falschen Rechtsansicht des
Interessengegners Dispositionen zu treffen, trägt der Handelnde
selbst. Die Beklagte war gehalten, Rechtsauskünfte selbstständig
einzuholen und danach ihre Dispositionen zu treffen, statt auf die
Richtigkeit der geäußerten Rechtsansicht des Vertragspartners zu
vertrauen. Das gilt hier umso mehr, als die Klägerin auf dieses
Thema ersichtlich nicht vorbereitet war, denn es hatte sich nicht
um ein angekündigtes Gespräch mit bekannter Tagesordnung
gehandelt.

34

g) Die Beklagte hat auch keinen Anspruch auf eine Zustimmung der
Klägerin zur Untervermietung. Eine diesbezügliche Klausel findet
sich im Mietvertrag nicht, so dass die Beklagte allenfalls das
Sonderkündigungsrecht aus § 549 Abs. 1 S. 2 BGB a.F. hatte. Einer
näheren Untersuchung dieser Frage bedarf es nicht, weil es hier
nicht um die Lösung vom Vertrag geht, sondern darum, ob die
Beklagte weiter gehende Rechte hat.

35

Allein der Umstand, dass das eröffnete Technologiezentrum nicht
genügend Interessenten fand, um alle Räumlichkeiten an Mieter mit
dem geforderten Profil vermieten zu können, führt nicht zum Wegfall
der Geschäftsgrundlage (§ 242 BGB). Dieses Rechtsinstitut darf
nicht dazu führen, die vertragliche Risikoverteilung zu Lasten
einer Seite zu verändern. Der Mieter trägt, wie sich aus § 552 Abs.
1 BGB a.F. ergibt, das so genannte Verwendungsrisiko. Lässt sich
der beabsichtigte Vertragszweck nicht verwirklichen, weil die
geplante Verwendung bei dem angesprochenen Publikum nicht ankommt,
trägt das daraus erwachsende Risiko grundsätzlich der Mieter (BGH
NJW 1981, 2405; NJW 2000, 1714 und ständ. Rspr.). Davon kann nur
dann eine Ausnahme gemacht werden, wenn sich der Vermieter
ausnahmsweise am Verwendungsrisiko beteiligen wollte
(Wolf/Eckert/Ball aaO. Rn. 243f; Bub/Treier/Heile, Handbuch der
Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Anm. II Rn. 819 und 640 jew.
m.w.N.). Zu einer solchen ausnahmsweise übernommenen Mithaftung der
Klägerin für den Erfolg des Projekts fehlt es an Vortrag der
Beklagten, die dafür darlegungs- und beweispflichtig ist.

36

II.

37

Die Anschlussberufung der Klägerin ist begründet. Der Tenor des
angefochtenen Urteils leidet durch eine Umformulierung des Antrags
(statt "aufgeben "unterlassen") unter einer Unklarheit, die zu
beseitigen ist. Der Senat hält es aber aus den oben unter Nr. I.1
genannten Gründen nicht für erforderlich, im Tenor auch noch die
von der Klägerin vorgeschlagene Definition des Technologiezentrums
wiederzugeben, ohne dass das mit einer sachlichen Teilabweisung der
Anschlussberufung verbunden wäre. Die Aufnahme dieser Definition
würde den Tenor nur unnötig überfrachten und unübersichtlich
machen, zumal solch eine Definition Anlass zu neuem Streit bieten
kann, wenn sich die Anschauungen über das Wesen eines
Technologiezentrums künftig ändern sollten.

38

III.

39

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die
Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10,
711 ZPO. Der Rechtsstreit gibt dem Senat keine Veranlassung, die
Revision zuzulassen, § 543 Abs. 2 ZPO n. F. .

40

Berufungsstreitwert (zugleich Beschwer der Beklagten): 25.000,00
EUR