Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-12-04, Aktenzeichen 1 S 358/07
ECLI:DE:LGK:2008:1204.1S358.07.00

Tenor

1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 18.10.2007 – 222 C 307/07 – teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 484,96 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 13.02.2007 zuzüglich 8 € außergerichtlicher Mahnkosten zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen und die Berufung zurückgewie-

sen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben zu tragen: die Beklagten als Gemeinschuldner 4/5 , der Kläger 1/5 .

Die außergerichtlichen Kosten erster Instanz der früheren Klägerin trägt diese selbst.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

I.

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Nr. 1. ZPO.

1

II.

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E n t s c h e i d u n d u n g s g r ü n d e :

3

Die Berufung des Klägers gegen das im Tenor bezeichnete Urteil des Amtsge- richts Köln ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache hat die Berufung teilweise Erfolg.

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1. Dem Amtsgericht ist im Ausgangspunkt mit der bezogenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06 - darin zuzustimmen, dass die Fälligkeit einer Nachzahlung auf Nebenkosten gem. § 566 Abs. 2 BGB den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung voraussetzt und es hieran fehlt, wenn und soweit dem Vermieter entstandene Betriebskosten lediglich in Höhe der um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigten Kosten mitgeteilt hat, ohne die Gesamtkosten anzugeben. Das ist hier bzgl. der Nebenkosten für das Jahr 2003 der Fall, und zwar – gleichfalls mit dem Amtsgericht - hinsichtlich der Kostenpositionen "Wasser" und "Schmutzwasser". Die Klage ist damit zu der für 2003 geltend gemachten Nachforderung in Höhe von 120,81 € zu Recht abgewiesen worden, wie auch der Kläger ersichtlich nicht mehr ernstlich in Zweifel zieht.

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Insoweit ist ergänzend darauf hinzuweisen, dass den Beklagten kein Rückzahlungsanspruch zuviel gezahlter Nebenkostenorauszahlungen zusteht in bezug auf den Abzug, der mit der eingangs genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs hinsichtlich der beiden Positionen "Wasser" und "Schmutzwasser" vorzunehmen ist. Der Fehler der Abrechnung schließt hier vielmehr lediglich eine Nachforderung des Vermieters aus (Palandt-Weidenkaff, BGB, 66. Aufl. Rdnr. 11 a. E. zu § 556 m. w. N.).

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2. Etwas anderes gilt aber bzgl. der Nebenkosten für 2004 und 2005. Zu Recht verweist der Kläger nämlich hinsichtlich der von den Beklagten insoweit in der Berufung allein noch angegriffenen Positionen "Wasser" und "Abwasser" darauf, dass in diesen beiden Abrechnungen neben den Kosten, die in den vermieteten neun Wohnungen des Hauses entstandenen sind, auch die für das Ladenlokal entstandenen Kosten mitgeteilt worden sind, so dass sich die Gesamtkosten aus der Addition beider Posten für die Beklagten hinreichend klar ergeben. Mehr ist von dem Ersteller der Betriebskostenabrechnung nicht zu verlangen. Damit ergibt sich folgende Abrechnung:

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2004: Nebenkostenvorauszahlung: 1.840,68 €

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Betriebskostenabrechnung

1.741,48 €

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Guthaben 99,20 €

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Heizkosten-Restforderung 351,59 €

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Guthaben

99,20 €

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252,39 €

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2005: Betriebskostenabrechnung 2.073,25 €

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Nebenkostenvorauszahlung:

1.840,68 €

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232,57 €

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252,39 €

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484,96 €

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3. Die Zinsentscheidung folgt aus §§ 286, 288 Abs. 1 BGB.

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4. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 II, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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Berufungsstreitwert: 605,77 €.