Verwaltungsgericht Karlsruhe (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-08-05, Aktenzeichen 4 K 1370/12

Tenor

1. Der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 21.05.2012 wird aufgehoben.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese auf sich behalten.

Tatbestand

1

Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung einer Eisdiele in eine Gaststätte - Pizza und Döner -. Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks Flst.Nr. ... S-Straße ... im Gebiet der Beigeladenen zu 3). Das Grundstück ist mit einem 3-stöckigen Gebäude bebaut, für das in der Vergangenheit verschiedene Baugenehmigungen erteilt wurden. Zuletzt erteilte das Landratsamt Karlsruhe dem Kläger am 24.10.1995 die Baugenehmigung für den Umbau eines vorhandenen Ladens zu einem Eis-Café.

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Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „B.“ der Beigeladenen zu 3) vom 09.05.1979, zuletzt geändert am 19.11.1981. Dieser setzt das Baugebiet als allgemeines Wohngebiet (WA) fest. Der Bebauungsplan untergliedert das Baugebiet in vier Teilbereiche. In den schriftlichen Festsetzungen ist in § 1 Abs. 1 Folgendes ausgeführt: Im allgemeinen Wohngebiet sind gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO die Nutzungen § 4 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BauNVO nicht zulässig. In den Gebieten 1 und 2 ist die Ausnahme § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig. In den Gebieten 3 und 4 sind die Ausnahmen § 4 Abs. 3 Nr. 1 + Nr. 6 BauNVO allgemein zulässig. Nicht Bestandteil des Bebauungsplans und somit nicht zulässig sind die Ausnahmen § 4 Abs. 3 Nr. 2 bis 6 BauNVO in den Gebieten 1 und 2 und die Ausnahmen § 4 Abs. 3 Nr. 2 bis 5 BauNVO in den Gebieten 3 und 4.

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Nachdem das Landratsamt Karlsruhe im Rahmen einer Vor-Ort-Überprüfung festgestellt hatte, dass ein Bauantrag für die bereits vorgenommene Nutzungsänderung der Eisdiele in eine Gaststätte nicht gestellt worden war, beantragte der Kläger unter dem 15.08.2011 die Baugenehmigung zur dargestellten Nutzungsänderung, die ihm das Landratsamt Karlsruhe unter dem 05.12.2011 erteilte. Die Baugenehmigung enthält u. a. unter Nr. 18 der Nebenbestimmungen die Vorgabe, dass die Küchenluft über Dach so abzuleiten sei, dass ein Abtransport mit der freien Luftströmung gewährleistet sei; wahlweise könne ein Elektrofilter oder Aktivkohle durch eine Fachfirma mit Wartungsvertrag eingebaut werden.

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Gegen die dem Kläger erteilte Baugenehmigung erhoben die Beigeladenen zu 1) und 2), die Eigentümer des nordwestlich gelegenen Nachbargrundstücks, am 21.12.2011 Widerspruch zu dessen Begründung sie darauf abstellten, dass die genehmigte Nutzung im Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans stehe. Im Übrigen seien die von der Gaststätte ausgehenden Lärm- und Geruchsbelästigungen unzumutbar.

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Mit Widerspruchsbescheid vom 21.05.2012 hob das Regierungspräsidium Karlsruhe die dem Kläger erteilte Baugenehmigung vom 05.12.2011 auf. Zur Begründung führte es aus: Aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplans sei eine Gaststätte auf dem Baugrundstück nicht zulässig. Das Bebauungsplangebiet sei als allgemeines Wohngebiet festgesetzt, wobei Nr. 2 und Nr. 3 des insoweit einschlägigen § 4 Abs. 2 BauNVO ausgeschlossen seien. Danach seien in dem Baugebiet weder Läden, Schank- und Speisewirtschaften oder nicht störende Handwerksbetriebe noch Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig. Durch die erteilte Baugenehmigung würden die Beigeladenen zu 1) und zu 2) auch in ihren subjektiven Rechten verletzt. Als Bewohner des Plangebiets, die selbst an die Festsetzungen des Bebauungsplans gebunden seien, hätten sie nach dem Gedanken einer wechselseitigen Schicksalsgemeinschaft einen Anspruch darauf, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans auch von den anderen Bewohnern des Plangebiets eingehalten würden.

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Am 14.06.2012 hat der Kläger Klage erhoben. Zu deren Begründung trägt er vor: Der hier zu beurteilende Bebauungsplan „B.“ sei unwirksam. Es fehle bereits an einer ordnungsgemäßen Ausfertigung des Bebauungsplans. Darüber hinaus werde durch den Ausschluss der Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BauNVO die allgemeine Zweckbestimmung des Plangebiets nicht mehr gewahrt und ein Baugebiet eigener Art gegründet, was § 1 Abs. 5 BauNVO gerade ausschließe. Darüber hinaus sei die Festsetzung eines besonders schutzwürdigen Wohngebiets bei den Grundstücken entlang der S-Straße nicht mehr verwirklichungsfähig. Der Vertreter der beigeladenen Gemeinde habe mitgeteilt, dass im Rahmen der Lärmaktionsplanung festgestellt worden sei, dass sich die von der S-Straße ausgehenden Lärmwerte in einem Bereich von ca. 70 dB(A) belaufen würden. Die betreffenden Festsetzungen seien damit voll umfänglich funktionslos geworden. Die Zulässigkeit der Nutzungsänderung beurteilte sich deshalb nach § 34 Abs. 1 BauGB. Davon ausgehend füge sich die streitige Speise- und Gastwirtschaft unstreitig in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Auch wenn man die nähere Umgebung als allgemeines Wohngebiet im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB einordne, sei die zu beurteilende Nutzung nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO zulässig, da die Speise- und Gastwirtschaft der Versorgung des Gebiets diene.

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Der Kläger beantragt,

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den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 21.05.2012 aufzuheben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Zur Begründung führt er u. a. sinngemäß aus: Auch wenn die beigeladene Gemeinde wesentliche Arten von Nutzungen eines allgemeinen Wohngebiets im einschlägigen Bebauungsplan ausgeschlossen habe, sei die Zweckbestimmung des allgemeinen Wohngebiets noch gewahrt. Unterstelle man die Unwirksamkeit des Bebauungsplans, entspreche die Eigenart der näheren Umgebung einem faktischen reinen Wohngebiet. In der näheren Umgebung seien ausschließlich Wohnnutzung oder nach § 3 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässige Nutzungen vorhanden. Das Freibad in südöstlicher Richtung beeinflusse das Baugrundstück nicht, weil es durch die stark befahrene S-Straße von dem Baugrundstück ausreichend abgetrennt sei. Überdies sei das Freibad auch in einem reinen Wohngebiet nach § 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO als Ausnahme zulässig. Die auf dem Freibadgelände vorhandene Gastronomie sei nicht selbständiger Art, sondern dem Freibad zuzurechnen und damit ebenfalls von dieser im reinen Wohngebiet zulässigen Ausnahme umfasst. Die Einstufung als faktisches reines Wohngebiet werde auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass das Gebiet an einer stark befahrenen Straße liege; auf Straßen komme es im Rahmen der Einstufung des Gebietscharakters nicht an.

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Die Beigeladenen zu 1) und zu 2) haben keinen Antrag gestellt. Sie sind der Auffassung, dass der Bebauungsplan „B.“ wirksam sei. Auch durch den Ausschluss bestimmter Nutzungen im Rahmen des festgesetzten allgemeinen Wohngebiets würde im Ergebnis noch nicht die Wirkung eines reinen Wohngebiets hergestellt. Denn im vorliegenden Fall sei z. B. in bestimmten Gebietsteilen ein kleiner Bauernhof zulässig. Auch die Nutzungsart nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO, wonach Betriebe des Beherbergungsgewerbes ausnahmsweise zugelassen werden könnten, sei in einem reinen Wohngebiet nicht möglich. Das Vorhaben sei im Übrigen auch im Falle einer Beurteilung nach § 34 BauGB unzulässig. Es handele sich nicht um eine Schank- und Speisewirtschaft im klassischen Sinne, sondern um ein Fast-Food-Lokal, das seinen Umsatz überwiegend durch den Mitnahmeverkauf seiner Produkte bestreite. Das Lokal diene damit gerade nicht der Versorgung des Gebiets im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO.

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Die beigeladene Gemeinde hat ebenfalls keinen Antrag gestellt.

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Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung am 28.05.2014 das Baugrundstück sowie dessen nähere Umgebung in Augenschein genommen. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen.

15

Dem Gericht liegen die einschlägigen Akten des Landratsamts Karlsruhe und des Regierungspräsidiums Karlsruhe sowie die einschlägigen Bebauungsplanakten der beigeladenen Gemeinde vor. Auf diese sowie auf den Inhalt der zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze wird ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Mit Einverständnis der Beteiligten konnte das Gericht ohne mündliche Verhandlung entscheiden (§ 101 Abs. 2 VwGO).

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Die Anfechtungsklage ist begründet.

18

Der streitgegenständliche Bescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 21.05.2012 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten. Der Kläger hat Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung für die Nutzungsänderung der früheren Eisdiele in eine Schank- und Speisewirtschaft (= Döner und Pizza-Haus). Danach hat das Landratsamt Karlsruhe dem Kläger zu Recht die entsprechende Baugenehmigung erteilt (§ 58 Abs. 1 S. 1 LBO).

19

Der für die Beurteilung des Bauvorhabens einschlägige Bebauungsplan „B.“ der beigeladenen Gemeinde ist unwirksam. Im Hinblick auf die Unwirksamkeit des Bebauungsplans beurteilt sich die streitgegenständliche Nutzung planungsrechtlich nach § 34 BauGB. Die nähere Umgebung des Bauvorhabens lässt sich nach der dort vorhandenen Bebauung nicht in den Baugebietskatalog der §§ 2 ff. BauNVO einordnen. Nach der danach einschlägigen Vorschrift des § 34 Abs. 1 BauGB fügt sich das Vorhaben nach der Art seiner Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

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1. Die vom Prozessbevollmächtigten des Klägers in den Vordergrund gerückte Frage, ob der für die Prüfung des Bauvorhabens maßgebliche Bebauungsplan „B.“ wegen nicht ordnungsgemäßer Ausfertigung unwirksam ist, bedarf keiner abschließenden Beurteilung. Die beigeladene Gemeinde geht selbst davon aus, dass der am 09.05.1979 durch den Gemeinderat als Satzung beschlossene Bebauungsplan bezüglich seiner schriftlichen Festsetzungen ursprünglich nicht ordnungsgemäß ausgefertigt worden ist. Nach Auffassung der Gemeinde ist dieser Fehler im Jahre 2000 „bereinigt“ worden, indem Bürgermeister a. D. S. die unterbliebene Ausfertigung nachgeholt hat. Für die Ausfertigung ist in Baden-Württemberg der Bürgermeister zuständig. Dies bedeutet, dass der zum Zeitpunkt der maßgeblichen Ausfertigung zuständige Amtsträger die Handlung nachholen muss. Auch ein Amtsnachfolger ist (aufgrund der Akten oder anderer Erkenntnisquellen) in der Lage, nachträglich die Authentizität der Satzung und die Legalität des Verfahrens zu bestätigen (vgl. etwa Gierke in Brügelmann, § 10 BauGB, Rd.Nr. 171; a. A. wohl VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 10.08.1984 - 5 S 3119/83 - NVwZ 1985, 206). Der Umstand, dass im Jahre 2000 nicht der damalige Bürgermeister die Ausfertigung nachgeholt hat, sondern sein Amtsvorgänger begegnet vor diesem Hintergrund durchgreifenden Bedenken; Bürgermeister a. D. S. konnte im Jahre 2000 nur noch als Privatperson und nicht mehr als Amtsträger fungieren.

21

Der maßgebliche Bebauungsplan „B.“ ist - unabhängig von der Frage einer ordnungsgemäßen Ausfertigung des Plans - jedenfalls deshalb unwirksam, weil auf Grundlage der getroffenen Festsetzungen die allgemeine Zweckbestimmung des festgesetzten allgemeinen Wohngebiets (WA) nicht mehr gewahrt ist. Die allgemeine Zweckbestimmung des allgemeinen Wohngebiets (WA) normiert § 4 Abs. 1 BauNVO. Danach dient dieses Gebiet vorwiegend dem Wohnen. Näheres ergibt sich aus § 4 Abs. 2 BauNVO. Neben der Wohnnutzung sind danach die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe (Nr. 2) sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke (Nr. 3) allgemein zulässig. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Beschl. v. 08.02.1999 - 4 BN 1.99 - NVwZ 1999, 1340) ist der allgemeine Charakter eines allgemeinen Wohngebiets (WA) dann nicht mehr gegeben, wenn die Gemeinde im Bebauungsplan alle Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 BauNVO ausschließt und damit im rechtlichen Ergebnis die Wirkung eines reinen Wohngebiets (WR) herstellt.

22

Ausgehend von diesen Rechtsgrundsätzen kann auch für die vorliegende Konstellation nichts anderes gelten. Die beigeladene Gemeinde hat mit dem festgesetzten Ausschluss der Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 BauNVO den allgemeinen Gebietscharakter eines allgemeinen Wohngebiets nicht mehr gewahrt. Dieser Gebietscharakter beruht maßgeblich - neben einer vorwiegend vorhandenen Wohnnutzung - darauf, dass die dem Wohnen zugeordneten Nutzungsarten der Versorgung, der gesellschaftlichen Kommunikation sowie der Daseinsfür- und -vorsorge für die Wohnbevölkerung ebenfalls mit relevantem Gewicht vorhanden sind. Dies ist im vorliegenden Fall durch den dargestellten Ausschluss dieser Nutzungsarten nicht zu verwirklichen.

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Unerheblich ist in diesem Zusammenhang der Umstand, dass Betriebe des Beherbergungsgewerbes, die nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO im allgemeinen Wohngebiet (WA) ausnahmsweise zugelassen werden können, im gesamten Plangebiet allgemein zulässig sind und ferner Ställe für Kleintierhaltung als Zubehör zu Kleinsiedlungen und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen, die nach § 4 Abs. 3 Nr. 6 BauNVO 1968/ 1977 ausnahmsweise zugelassen werden konnten, in einem kleineren Bereich des Plangebiets (= Gebiete 3 und 4 im nordöstlichen Teil des Plangebiets) ebenfalls allgemein zulässig sind. Die beigeladene Gemeinde hat danach - anders als in dem vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall - im rechtlichen Ergebnis noch nicht „eins zu eins“ die Wirkung eines reinen Wohngebiets (WR) hergestellt. Kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes können zwar auch im reinen Wohngebiet (WR) ausnahmsweise zugelassen werden, so dass die getroffenen Festsetzungen im Ergebnis einem reinen Wohngebiet (WR) sehr nahe kommen. Allerdings waren Ställe für Kleintierhaltung nach der einschlägigen Fassung der Baunutzungsverordnung im reinen Wohngebiet nicht zulässig. Dies ändert aber nichts daran, dass entgegen den Vorgaben in § 1 Abs. 5 BauNVO die allgemeine Zweckbestimmung des im Bebauungsplan festgesetzten allgemeinen Wohngebiets (WA) nicht mehr gewahrt ist. Die Zulassung von Betrieben des Beherbergungsgewerbes im gesamten Plangebiet und die Zulassung von Ställen für Kleintierhaltung in einem kleineren Teilgebiet ist - mit anderen Worten - nicht geeignet, den Charakter des Plangebiets im Sinne eines allgemeines Wohngebiets (WA) entscheidungserheblich zu prägen. Es handelt sich lediglich um zwei Nutzungsarten mit einem engen Spektrum, deren Zulassung nichts daran ändert, dass im Plangebiet faktisch nur Wohnnutzung zugelassen ist. Die Zulassung der Ställe für Kleintierhaltung, die zur Absicherung einer bei Erlass des Plans bestehenden Kleintierhaltung diente, betrifft im Übrigen - wie bereits ausgeführt - nur einen kleinen Teil des Plangebiets. Die beigeladene Gemeinde hat danach bei der vorzunehmenden Gesamtbetrachtung mit ihren Festsetzungen die für ein allgemeines Wohngebiet (WA) typischen Versorgungseinrichtungen für die Bevölkerung vollständig ausgeschlossen und damit den durch § 4 BauNVO vorgegebenen Rahmen verlassen.

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2. Im Hinblick auf die dargestellte Unwirksamkeit des einschlägigen Bebauungsplans beurteilt sich die streitgegenständliche Nutzung planungsrechtlich nach § 34 BauGB. Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich unter anderem nach Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der Baunutzungsverordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Baunutzungsverordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre. § 34 Abs. 2 BauGB ist also lex specialis gegenüber § 34 Abs. 1 BauGB (vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 23.09.1999 - 4 C 6.98 - BVerwGE 109, 314).

25

Davon ausgehend lässt sich die nähere Umgebung des streitgegenständlichen Bauvorhabens nach der dort vorhandenen Bebauung nicht in den Baugebietskatalog der §§ 2 ff. BauNVO einordnen (a). Nach der danach einschlägigen Vorschrift des § 34 Abs. 1 fügt sich das Vorhaben nach der Art seiner Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein (b).

26

a) Die nähere Umgebung ist nach § 34 BauGB der Maßstab für die Zulässigkeit eines Bauvorhabens. Die tatsächlich vorhandene bauliche oder sonstige Nutzung erfüllt danach im nicht beplanten Innenbereich dieselbe Funktion wie ein Bebauungsplan im beplanten Bereich, nämlich die Gewährleistung der städtebaulichen Ordnung und Entwicklung. Die Abgrenzung des Bereichs, der als nähere Umgebung anzusehen ist, folgt aus der dargestellten Funktion der Umgebungsbebauung. Deshalb muss die nähere Umgebung einmal insoweit berücksichtigt werden, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Dabei muss zwar die Betrachtung auf das Wesentliche zurückgeführt werden und es muss alles außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Bebauung bzw. die Umgebung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint; aber es darf dennoch nicht nur diejenige Bebauung als erheblich angesehen werden, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, sondern es muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks insoweit berücksichtigt werden, als sie noch prägend auf dasselbe einwirkt (vgl. etwa: BVerwG, Urteil vom 15.02.1990 - 4 C 23.86 - BVerwGE 84, 322).

27

Aus dieser Umschreibung der näheren Umgebung folgt, dass es für die Dimensionierung des Bereichs, der als nähere Umgebung eines Bauvorhabens maßgeblich für die Zulässigkeit nach § 34 BauGB ist, keine feste Werte geben kann. Maßgeblich ist vielmehr das vom Bauvorhaben ausgehende Störungspotential einerseits und seine Störungsempfindlichkeit andererseits. Je intensiver einer dieser beiden Komponenten ausgeprägt ist, umso größer ist der als nähere Umgebung zu berücksichtigende Bereich. Daraus ergibt sich, dass bei einer immissionsträchtigen Anlage ein wesentlich größerer Bereich als die „nähere Umgebung“ anzusehen ist als bei einem Wohnbauvorhaben inmitten eines Wohngebiets; bei Letzterem ist in der Regel nur die unmittelbare Nachbarschaft, nämlich das betroffene Straßenviereck und die gegenüberliegende Straßenseite als nähere Umgebung anzusehen (vgl. zum Ganzen: Dürr in Brügelmann, BauGB, Kommentar, § 34 Rdnr. 25).

28

Nach diesem Maßstab gehört zur näheren Umgebung im Sinne des § 34 BauGB jedenfalls die Bebauung im Gebiet des unwirksamen Bebauungsplans „B.“, die sich westlich der S-Straße befindet und im Norden durch die A-Straße und im Süden durch die R-Straße begrenzt wird. In diesem Gebiet befindet sich außer der ganz überwiegend vorhandenen Wohnnutzung auch eine Pension. Ob auch der Bereich südlich der R-Straße, in dem sich zwei italienische Restaurants und eine Bierstube befinden, noch zur näheren Umgebung gehört, kann offen bleiben. Gleiches gilt für die Frage, ob auch noch der Laden einer Bäckerei, der sich nördlich der A-Straße an der Ecke zur S-Straße befindet, bei der Bildung des maßgeblichen Rahmens zu berücksichtigen ist.

29

Zu der näheren Umgebung gehört ferner das Gelände des Freibads, das sich in südöstlicher Richtung auf der gegenüberliegenden (östlichen) Seite der S-Straße befindet und sich in südliche Richtung über eine Länge von über 200 m erstreckt. Danach bildet die S-Straße gerade keine Zäsur und sie trennt die Baugebiete jeweils östlich und westlich der Straße nicht. Eine trennende Wirkung einer Straße kann nur für den Fall angenommen werden, dass keine Immissionen oder sonstigen Auswirkungen über diese Straße hinweg in nennenswertem Umfang auf das andere Baugebiet einwirken (vgl. Dürr, aaO, § 34 Rd.Nr. 26). Eine solche Konstellation ist hier nicht gegeben. Sowohl das Bauvorhaben bzw. die vorhergehende Nutzung als Eisdiele einerseits als auch die Schwimmbadnutzung andererseits strahlen über den Bereich ihrer jeweiligen Straßenseite hinweg und prägen maßgeblich auch das jeweils gegenüberliegende Gebiet. Insbesondere bei einer immissionsträchtigen Anlage wie einem großen Freibad, wie es hier zu beurteilen ist, ist ein wesentlich größerer Bereich als die „nähere Umgebung“ im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB anzusehen als bei einem Wohnbauvorhaben inmitten eines Wohngebiets. Der Zu- und Abgangsverkehr des Schwimmbadgeländes wirkt - was auf der Hand liegt - auch auf den Bereich westlich der S-Straße. Gleiches gilt umgekehrt auch für die Verkehrsemissionen, die durch die vorhergehende Nutzung als Eisdiele bzw. durch die Gaststättennutzung auf dem streitgegenständlichen Grundstück hervorgerufen wurden und werden. Sowohl das vom Bauvorhaben ausgehende Störungspotenzial als auch seine Störungsempfindlichkeit in Bezug auf die Auswirkungen des Schwimmbadbetriebs erfordern deshalb die Zuordnung der Nutzungen auf beiden Seiten der S-Straße zur näheren Umgebung.

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Die so umschriebene nähere Umgebung des Bauvorhabens lässt sich keinem der in der Baunutzungsverordnung bezeichneten Baugebiete zuordnen. Vorhanden ist zwar eine überwiegende Wohnnutzung. Zu berücksichtigen ist ferner der Beherbergungsbetrieb südlich des Baugrundstücks sowie das Freibad einschließlich des auf dem Gelände betriebenen Restaurants. Schließlich prägt auch die bisherige Nutzung als Eis-Café bzw. Eisdiele auf dem streitgegenständlichen Grundstück die zukünftig angestrebte Nutzung.

31

Vor diesem tatsächlichen Hintergrund scheidet sowohl die Annahme eines faktischen reinen Wohngebiets als auch eines faktischen allgemeinen Wohngebiets aus. Dies ergibt sich bereits auf Grundlage der bestandskräftig genehmigten Eisdiele bzw. des Eis-Cafés. Dieser gewerbliche Betrieb ist als Schank- und Speisewirtschaft zu qualifizieren (vgl. Fickert/ Fieseler, Baunutzungsverordnung, 11. Aufl., § 2 Rd.Nr. 13). Diese Nutzungsart kann in einem reinen Wohngebiet von vornherein nicht zugelassen werden. In einem allgemeinen Wohngebiet ist ein solcher Betrieb nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO nur dann zulässig, wenn er der Versorgung des Gebiets dient. Davon kann bei der ursprünglich vorhandenen Eisdiele nicht ausgegangen werden, zumal sie aufgrund der günstigen Verkehrslage an der Hauptverkehrsstraße, die zudem in Richtung des großen Klinikbereichs führt, nach allgemeiner Lebenserfahrung einen Einzugsbereich hatte, der weit über das maßgebliche Wohngebiet hinausgereicht hat. Ein verbrauchernaher Einzugsbereich - wie er in § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO gefordert wird - liegt nicht vor, wenn der Betrieb auf Besucher ausgerichtet ist, die realistischerweise zum Besuch ein Kraftfahrzeug benutzen, oder wenn der Betrieb eine Kapazität aufweist, die nicht erwarten lässt, dass sie durch die Bewohner des Gebiets in einem ins Gewicht fallenden Umfang ausgelastet wird (vgl. dazu Fickert/ Fieseler, aaO, § 4 Rd.Nr. 4.25).

32

Auch das Schwimmbad und der dazugehörende Restaurantbetrieb schließen - unabhängig von den bisherigen Ausführungen - die Annahme eines faktischen reinen bzw. allgemeinen Wohngebiets aus. Nach § 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO können zwar Anlagen für soziale Zwecke im reinen Wohngebiet ausnahmsweise zugelassen werden. In allgemeinen Wohngebieten sind Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke allgemein zulässig. Auf Grundlage dieser Vorschriften mag zwar die Zulassung einer kleineren Anlage für sportliche Zwecke (etwa ein kleines Schwimmbad) in den genannten Wohngebieten baurechtlich zulässig sein. Dies gilt jedoch nicht für größere Anlagen für sportliche Zwecke wie das hier zu beurteilende Schwimmbad, die Wohngebieten im Grundsatz wesensfremd sind und dorthin auch nicht ausnahmsweise gehören (vgl. Fickert/ Fieseler, aaO, § 2 Rd.Nr. 22.1). Aufgrund der Größe des Schwimmbadgeländes ist diese Einrichtung von vornherein auf einen größeren Einzugsbereich ausgerichtet, was notwendigerweise zu einer Belastung mit Verkehrsimmissionen führt, die das übliche Maß in den genannten Wohngebieten deutlich übersteigt. Auch der Restaurantbetrieb im Schwimmbad ist auf einen überörtlichen Bereich ausgerichtet und kann danach funktional nicht dem umgebenden Wohngebiet zugeordnet werden. Eine solche Betriebsstruktur ist mithin ebenfalls in den genannten Wohngebieten nicht zulässig. An dieser Einschätzung ändert auch der Umstand nichts, dass der Restaurantbetrieb - so die Behauptung der Beigeladenen zu 1) und zu 2) - nur saisonal betrieben wird.

33

Die weitere Frage, ob die Annahme eines faktischen reinen bzw. allgemeinen Wohngebiets schon deshalb ausgeschlossen ist, weil der maßgebliche Bereich starken Verkehrslärmimmissionen (die Messungen der beigeladenen Gemeinde ergaben einen Geräuschpegel von ca. 70 dB(A) am Tag durch den Verkehr auf der viel befahrenen S-Straße) ausgesetzt ist, bedarf im Hinblick auf die obigen Ausführungen keiner abschließenden Bewertung. Es spricht aber Manches dafür, dass in den Fällen, in denen im Hinblick auf eine vorhandene Lärmbelastung die „Neuplanung“ eines reinen bzw. eines allgemeinen Wohngebiets abwägungsfehlerhaft wäre, eine entsprechende Einstufung über § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung ebenfalls nicht vorgenommen werden kann und statt dessen auf die allgemeine Vorschrift des § 34 Abs. 1 BauGB zurückzugreifen ist. Bei Werten von über 70 dB(A) am Tag und mehr als 60 dB(A) in der Nacht liegen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Bundesverwaltungsgerichts für allgemeine Wohnverhältnisse jedenfalls offensichtlich ungesunde Wohnverhältnisse vor, die einer Sanierung bedürfen und für die eine Lärmminderungsplanung erforderlich ist (vgl. dazu Fickert/ Fieseler, aaO, § 4 Rd.Nr. 2.5).

34

Auch ansonsten ist nicht ersichtlich, dass die vorhandene Bebauung - wie sie beschrieben wurde - in den Baugebietskatalog der Baunutzungsverordnung eingeordnet werden könnte.

35

b) Die Art der baulichen Nutzung des Bauvorhabens richtet sich deshalb nach § 34 Abs. 1 BauGB. Im Hinblick auf den dargestellten Rahmen der Umgebungsbebauung, der maßgeblich durch die bisherige Nutzung des Baugrundstücks als Eisdiele bzw. Eis-Café einerseits und das großflächige Schwimmbad einschließlich des dazugehörenden Restaurantbetriebs andererseits gebildet wird, fügt sich die hier zu beurteilende Nutzungsart in Form einer Schank- und Speisewirtschaft ohne Weiteres in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Dies gilt vor dem Hintergrund der dargestellten Vorbelastung mit Geräuschimmissionen insbesondere auch dann, wenn der Betrieb nach seinem Umfang und seinem Einzugsgebiet als Schank- und Speisewirtschaft im Sinne des § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO eingestuft wird.

36

Die streitgegenständliche Nutzung erweist sich gegenüber den Beigeladenen zu 1) und zu 2) auch nicht als rücksichtslos. Ohne Erfolg berufen sie sich in diesem Zusammenhang auf von der Gaststätte ausgehende unzumutbare Geruchsbelästigungen. Die Baurechtsbehörde hat in der Baugenehmigung vom 05.12.2011 rechtliche Vorgaben zur Vermeidung unzumutbarer Geruchsbelästigungen gemacht. Dass diese Vorgaben nicht dem Stand der Technik genügen, ist weder ersichtlich noch von den Beigeladenen zu 1) und zu 2) substantiiert behauptet worden. Auch die von den Beigeladenen zu 1) und zu 2) veranlassten Vor-Ort-Kontrollen durch den zuständigen Sachbearbeiter des Landratsamts Karlsruhe haben keine Beanstandungen ergeben. Es konnte insbesondere festgestellt werden, dass der Pächter der Gaststätte die Abluftfilter der Anlage ausreichend gewartet hat bzw. wartet. Zu berücksichtigen ist schließlich, dass sich das Grundstück der Beigeladenen zu 1) und zu 2) nordwestlich der Gaststätte befindet und Winde aus südöstlicher Richtung, die in besonderem Maße die Gefahr von Geruchsimmissionen für ihr Grundstück bergen, nach allgemeiner Lebenserfahrung eher selten vorkommen.

37

Schließlich fehlen auch ausreichende Anhaltspunkte dafür, dass von der zu beurteilenden Nutzungsart bei der vorzunehmenden typisierenden Betrachtungsweise unzumutbare Lärmbelästigungen ausgehen. Die Größe der Gaststätte sowie die ganz erhebliche Vorbelastung mit Lärm durch die S-Straße sprechen entscheidend gegen die behauptete unzumutbare Lärmbelästigung. Soweit die Beigeladenen zu 1) und zu 2) im Kern darauf abstellen, dass unzumutbare Lärmbelästigungen durch einzelne Gäste - insbesondere bei der Abfahrt mit ihren Kraftfahrzeugen - entstünden, braucht diesem Vortrag nicht weiter nachgegangen zu werden. Solchen Belästigungen kann jedenfalls mit den Mitteln des Bauplanungsrechts nicht begegnet werden.

38

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

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Beschluss

40

Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf EUR 10.000,-- festgesetzt.

41

Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.

Gründe

16

Mit Einverständnis der Beteiligten konnte das Gericht ohne mündliche Verhandlung entscheiden (§ 101 Abs. 2 VwGO).

17

Die Anfechtungsklage ist begründet.

18

Der streitgegenständliche Bescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 21.05.2012 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten. Der Kläger hat Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung für die Nutzungsänderung der früheren Eisdiele in eine Schank- und Speisewirtschaft (= Döner und Pizza-Haus). Danach hat das Landratsamt Karlsruhe dem Kläger zu Recht die entsprechende Baugenehmigung erteilt (§ 58 Abs. 1 S. 1 LBO).

19

Der für die Beurteilung des Bauvorhabens einschlägige Bebauungsplan „B.“ der beigeladenen Gemeinde ist unwirksam. Im Hinblick auf die Unwirksamkeit des Bebauungsplans beurteilt sich die streitgegenständliche Nutzung planungsrechtlich nach § 34 BauGB. Die nähere Umgebung des Bauvorhabens lässt sich nach der dort vorhandenen Bebauung nicht in den Baugebietskatalog der §§ 2 ff. BauNVO einordnen. Nach der danach einschlägigen Vorschrift des § 34 Abs. 1 BauGB fügt sich das Vorhaben nach der Art seiner Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

20

1. Die vom Prozessbevollmächtigten des Klägers in den Vordergrund gerückte Frage, ob der für die Prüfung des Bauvorhabens maßgebliche Bebauungsplan „B.“ wegen nicht ordnungsgemäßer Ausfertigung unwirksam ist, bedarf keiner abschließenden Beurteilung. Die beigeladene Gemeinde geht selbst davon aus, dass der am 09.05.1979 durch den Gemeinderat als Satzung beschlossene Bebauungsplan bezüglich seiner schriftlichen Festsetzungen ursprünglich nicht ordnungsgemäß ausgefertigt worden ist. Nach Auffassung der Gemeinde ist dieser Fehler im Jahre 2000 „bereinigt“ worden, indem Bürgermeister a. D. S. die unterbliebene Ausfertigung nachgeholt hat. Für die Ausfertigung ist in Baden-Württemberg der Bürgermeister zuständig. Dies bedeutet, dass der zum Zeitpunkt der maßgeblichen Ausfertigung zuständige Amtsträger die Handlung nachholen muss. Auch ein Amtsnachfolger ist (aufgrund der Akten oder anderer Erkenntnisquellen) in der Lage, nachträglich die Authentizität der Satzung und die Legalität des Verfahrens zu bestätigen (vgl. etwa Gierke in Brügelmann, § 10 BauGB, Rd.Nr. 171; a. A. wohl VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 10.08.1984 - 5 S 3119/83 - NVwZ 1985, 206). Der Umstand, dass im Jahre 2000 nicht der damalige Bürgermeister die Ausfertigung nachgeholt hat, sondern sein Amtsvorgänger begegnet vor diesem Hintergrund durchgreifenden Bedenken; Bürgermeister a. D. S. konnte im Jahre 2000 nur noch als Privatperson und nicht mehr als Amtsträger fungieren.

21

Der maßgebliche Bebauungsplan „B.“ ist - unabhängig von der Frage einer ordnungsgemäßen Ausfertigung des Plans - jedenfalls deshalb unwirksam, weil auf Grundlage der getroffenen Festsetzungen die allgemeine Zweckbestimmung des festgesetzten allgemeinen Wohngebiets (WA) nicht mehr gewahrt ist. Die allgemeine Zweckbestimmung des allgemeinen Wohngebiets (WA) normiert § 4 Abs. 1 BauNVO. Danach dient dieses Gebiet vorwiegend dem Wohnen. Näheres ergibt sich aus § 4 Abs. 2 BauNVO. Neben der Wohnnutzung sind danach die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe (Nr. 2) sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke (Nr. 3) allgemein zulässig. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Beschl. v. 08.02.1999 - 4 BN 1.99 - NVwZ 1999, 1340) ist der allgemeine Charakter eines allgemeinen Wohngebiets (WA) dann nicht mehr gegeben, wenn die Gemeinde im Bebauungsplan alle Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 BauNVO ausschließt und damit im rechtlichen Ergebnis die Wirkung eines reinen Wohngebiets (WR) herstellt.

22

Ausgehend von diesen Rechtsgrundsätzen kann auch für die vorliegende Konstellation nichts anderes gelten. Die beigeladene Gemeinde hat mit dem festgesetzten Ausschluss der Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 BauNVO den allgemeinen Gebietscharakter eines allgemeinen Wohngebiets nicht mehr gewahrt. Dieser Gebietscharakter beruht maßgeblich - neben einer vorwiegend vorhandenen Wohnnutzung - darauf, dass die dem Wohnen zugeordneten Nutzungsarten der Versorgung, der gesellschaftlichen Kommunikation sowie der Daseinsfür- und -vorsorge für die Wohnbevölkerung ebenfalls mit relevantem Gewicht vorhanden sind. Dies ist im vorliegenden Fall durch den dargestellten Ausschluss dieser Nutzungsarten nicht zu verwirklichen.

23

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang der Umstand, dass Betriebe des Beherbergungsgewerbes, die nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO im allgemeinen Wohngebiet (WA) ausnahmsweise zugelassen werden können, im gesamten Plangebiet allgemein zulässig sind und ferner Ställe für Kleintierhaltung als Zubehör zu Kleinsiedlungen und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen, die nach § 4 Abs. 3 Nr. 6 BauNVO 1968/ 1977 ausnahmsweise zugelassen werden konnten, in einem kleineren Bereich des Plangebiets (= Gebiete 3 und 4 im nordöstlichen Teil des Plangebiets) ebenfalls allgemein zulässig sind. Die beigeladene Gemeinde hat danach - anders als in dem vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall - im rechtlichen Ergebnis noch nicht „eins zu eins“ die Wirkung eines reinen Wohngebiets (WR) hergestellt. Kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes können zwar auch im reinen Wohngebiet (WR) ausnahmsweise zugelassen werden, so dass die getroffenen Festsetzungen im Ergebnis einem reinen Wohngebiet (WR) sehr nahe kommen. Allerdings waren Ställe für Kleintierhaltung nach der einschlägigen Fassung der Baunutzungsverordnung im reinen Wohngebiet nicht zulässig. Dies ändert aber nichts daran, dass entgegen den Vorgaben in § 1 Abs. 5 BauNVO die allgemeine Zweckbestimmung des im Bebauungsplan festgesetzten allgemeinen Wohngebiets (WA) nicht mehr gewahrt ist. Die Zulassung von Betrieben des Beherbergungsgewerbes im gesamten Plangebiet und die Zulassung von Ställen für Kleintierhaltung in einem kleineren Teilgebiet ist - mit anderen Worten - nicht geeignet, den Charakter des Plangebiets im Sinne eines allgemeines Wohngebiets (WA) entscheidungserheblich zu prägen. Es handelt sich lediglich um zwei Nutzungsarten mit einem engen Spektrum, deren Zulassung nichts daran ändert, dass im Plangebiet faktisch nur Wohnnutzung zugelassen ist. Die Zulassung der Ställe für Kleintierhaltung, die zur Absicherung einer bei Erlass des Plans bestehenden Kleintierhaltung diente, betrifft im Übrigen - wie bereits ausgeführt - nur einen kleinen Teil des Plangebiets. Die beigeladene Gemeinde hat danach bei der vorzunehmenden Gesamtbetrachtung mit ihren Festsetzungen die für ein allgemeines Wohngebiet (WA) typischen Versorgungseinrichtungen für die Bevölkerung vollständig ausgeschlossen und damit den durch § 4 BauNVO vorgegebenen Rahmen verlassen.

24

2. Im Hinblick auf die dargestellte Unwirksamkeit des einschlägigen Bebauungsplans beurteilt sich die streitgegenständliche Nutzung planungsrechtlich nach § 34 BauGB. Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich unter anderem nach Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der Baunutzungsverordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Baunutzungsverordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre. § 34 Abs. 2 BauGB ist also lex specialis gegenüber § 34 Abs. 1 BauGB (vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 23.09.1999 - 4 C 6.98 - BVerwGE 109, 314).

25

Davon ausgehend lässt sich die nähere Umgebung des streitgegenständlichen Bauvorhabens nach der dort vorhandenen Bebauung nicht in den Baugebietskatalog der §§ 2 ff. BauNVO einordnen (a). Nach der danach einschlägigen Vorschrift des § 34 Abs. 1 fügt sich das Vorhaben nach der Art seiner Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein (b).

26

a) Die nähere Umgebung ist nach § 34 BauGB der Maßstab für die Zulässigkeit eines Bauvorhabens. Die tatsächlich vorhandene bauliche oder sonstige Nutzung erfüllt danach im nicht beplanten Innenbereich dieselbe Funktion wie ein Bebauungsplan im beplanten Bereich, nämlich die Gewährleistung der städtebaulichen Ordnung und Entwicklung. Die Abgrenzung des Bereichs, der als nähere Umgebung anzusehen ist, folgt aus der dargestellten Funktion der Umgebungsbebauung. Deshalb muss die nähere Umgebung einmal insoweit berücksichtigt werden, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Dabei muss zwar die Betrachtung auf das Wesentliche zurückgeführt werden und es muss alles außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Bebauung bzw. die Umgebung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint; aber es darf dennoch nicht nur diejenige Bebauung als erheblich angesehen werden, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, sondern es muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks insoweit berücksichtigt werden, als sie noch prägend auf dasselbe einwirkt (vgl. etwa: BVerwG, Urteil vom 15.02.1990 - 4 C 23.86 - BVerwGE 84, 322).

27

Aus dieser Umschreibung der näheren Umgebung folgt, dass es für die Dimensionierung des Bereichs, der als nähere Umgebung eines Bauvorhabens maßgeblich für die Zulässigkeit nach § 34 BauGB ist, keine feste Werte geben kann. Maßgeblich ist vielmehr das vom Bauvorhaben ausgehende Störungspotential einerseits und seine Störungsempfindlichkeit andererseits. Je intensiver einer dieser beiden Komponenten ausgeprägt ist, umso größer ist der als nähere Umgebung zu berücksichtigende Bereich. Daraus ergibt sich, dass bei einer immissionsträchtigen Anlage ein wesentlich größerer Bereich als die „nähere Umgebung“ anzusehen ist als bei einem Wohnbauvorhaben inmitten eines Wohngebiets; bei Letzterem ist in der Regel nur die unmittelbare Nachbarschaft, nämlich das betroffene Straßenviereck und die gegenüberliegende Straßenseite als nähere Umgebung anzusehen (vgl. zum Ganzen: Dürr in Brügelmann, BauGB, Kommentar, § 34 Rdnr. 25).

28

Nach diesem Maßstab gehört zur näheren Umgebung im Sinne des § 34 BauGB jedenfalls die Bebauung im Gebiet des unwirksamen Bebauungsplans „B.“, die sich westlich der S-Straße befindet und im Norden durch die A-Straße und im Süden durch die R-Straße begrenzt wird. In diesem Gebiet befindet sich außer der ganz überwiegend vorhandenen Wohnnutzung auch eine Pension. Ob auch der Bereich südlich der R-Straße, in dem sich zwei italienische Restaurants und eine Bierstube befinden, noch zur näheren Umgebung gehört, kann offen bleiben. Gleiches gilt für die Frage, ob auch noch der Laden einer Bäckerei, der sich nördlich der A-Straße an der Ecke zur S-Straße befindet, bei der Bildung des maßgeblichen Rahmens zu berücksichtigen ist.

29

Zu der näheren Umgebung gehört ferner das Gelände des Freibads, das sich in südöstlicher Richtung auf der gegenüberliegenden (östlichen) Seite der S-Straße befindet und sich in südliche Richtung über eine Länge von über 200 m erstreckt. Danach bildet die S-Straße gerade keine Zäsur und sie trennt die Baugebiete jeweils östlich und westlich der Straße nicht. Eine trennende Wirkung einer Straße kann nur für den Fall angenommen werden, dass keine Immissionen oder sonstigen Auswirkungen über diese Straße hinweg in nennenswertem Umfang auf das andere Baugebiet einwirken (vgl. Dürr, aaO, § 34 Rd.Nr. 26). Eine solche Konstellation ist hier nicht gegeben. Sowohl das Bauvorhaben bzw. die vorhergehende Nutzung als Eisdiele einerseits als auch die Schwimmbadnutzung andererseits strahlen über den Bereich ihrer jeweiligen Straßenseite hinweg und prägen maßgeblich auch das jeweils gegenüberliegende Gebiet. Insbesondere bei einer immissionsträchtigen Anlage wie einem großen Freibad, wie es hier zu beurteilen ist, ist ein wesentlich größerer Bereich als die „nähere Umgebung“ im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB anzusehen als bei einem Wohnbauvorhaben inmitten eines Wohngebiets. Der Zu- und Abgangsverkehr des Schwimmbadgeländes wirkt - was auf der Hand liegt - auch auf den Bereich westlich der S-Straße. Gleiches gilt umgekehrt auch für die Verkehrsemissionen, die durch die vorhergehende Nutzung als Eisdiele bzw. durch die Gaststättennutzung auf dem streitgegenständlichen Grundstück hervorgerufen wurden und werden. Sowohl das vom Bauvorhaben ausgehende Störungspotenzial als auch seine Störungsempfindlichkeit in Bezug auf die Auswirkungen des Schwimmbadbetriebs erfordern deshalb die Zuordnung der Nutzungen auf beiden Seiten der S-Straße zur näheren Umgebung.

30

Die so umschriebene nähere Umgebung des Bauvorhabens lässt sich keinem der in der Baunutzungsverordnung bezeichneten Baugebiete zuordnen. Vorhanden ist zwar eine überwiegende Wohnnutzung. Zu berücksichtigen ist ferner der Beherbergungsbetrieb südlich des Baugrundstücks sowie das Freibad einschließlich des auf dem Gelände betriebenen Restaurants. Schließlich prägt auch die bisherige Nutzung als Eis-Café bzw. Eisdiele auf dem streitgegenständlichen Grundstück die zukünftig angestrebte Nutzung.

31

Vor diesem tatsächlichen Hintergrund scheidet sowohl die Annahme eines faktischen reinen Wohngebiets als auch eines faktischen allgemeinen Wohngebiets aus. Dies ergibt sich bereits auf Grundlage der bestandskräftig genehmigten Eisdiele bzw. des Eis-Cafés. Dieser gewerbliche Betrieb ist als Schank- und Speisewirtschaft zu qualifizieren (vgl. Fickert/ Fieseler, Baunutzungsverordnung, 11. Aufl., § 2 Rd.Nr. 13). Diese Nutzungsart kann in einem reinen Wohngebiet von vornherein nicht zugelassen werden. In einem allgemeinen Wohngebiet ist ein solcher Betrieb nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO nur dann zulässig, wenn er der Versorgung des Gebiets dient. Davon kann bei der ursprünglich vorhandenen Eisdiele nicht ausgegangen werden, zumal sie aufgrund der günstigen Verkehrslage an der Hauptverkehrsstraße, die zudem in Richtung des großen Klinikbereichs führt, nach allgemeiner Lebenserfahrung einen Einzugsbereich hatte, der weit über das maßgebliche Wohngebiet hinausgereicht hat. Ein verbrauchernaher Einzugsbereich - wie er in § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO gefordert wird - liegt nicht vor, wenn der Betrieb auf Besucher ausgerichtet ist, die realistischerweise zum Besuch ein Kraftfahrzeug benutzen, oder wenn der Betrieb eine Kapazität aufweist, die nicht erwarten lässt, dass sie durch die Bewohner des Gebiets in einem ins Gewicht fallenden Umfang ausgelastet wird (vgl. dazu Fickert/ Fieseler, aaO, § 4 Rd.Nr. 4.25).

32

Auch das Schwimmbad und der dazugehörende Restaurantbetrieb schließen - unabhängig von den bisherigen Ausführungen - die Annahme eines faktischen reinen bzw. allgemeinen Wohngebiets aus. Nach § 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO können zwar Anlagen für soziale Zwecke im reinen Wohngebiet ausnahmsweise zugelassen werden. In allgemeinen Wohngebieten sind Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke allgemein zulässig. Auf Grundlage dieser Vorschriften mag zwar die Zulassung einer kleineren Anlage für sportliche Zwecke (etwa ein kleines Schwimmbad) in den genannten Wohngebieten baurechtlich zulässig sein. Dies gilt jedoch nicht für größere Anlagen für sportliche Zwecke wie das hier zu beurteilende Schwimmbad, die Wohngebieten im Grundsatz wesensfremd sind und dorthin auch nicht ausnahmsweise gehören (vgl. Fickert/ Fieseler, aaO, § 2 Rd.Nr. 22.1). Aufgrund der Größe des Schwimmbadgeländes ist diese Einrichtung von vornherein auf einen größeren Einzugsbereich ausgerichtet, was notwendigerweise zu einer Belastung mit Verkehrsimmissionen führt, die das übliche Maß in den genannten Wohngebieten deutlich übersteigt. Auch der Restaurantbetrieb im Schwimmbad ist auf einen überörtlichen Bereich ausgerichtet und kann danach funktional nicht dem umgebenden Wohngebiet zugeordnet werden. Eine solche Betriebsstruktur ist mithin ebenfalls in den genannten Wohngebieten nicht zulässig. An dieser Einschätzung ändert auch der Umstand nichts, dass der Restaurantbetrieb - so die Behauptung der Beigeladenen zu 1) und zu 2) - nur saisonal betrieben wird.

33

Die weitere Frage, ob die Annahme eines faktischen reinen bzw. allgemeinen Wohngebiets schon deshalb ausgeschlossen ist, weil der maßgebliche Bereich starken Verkehrslärmimmissionen (die Messungen der beigeladenen Gemeinde ergaben einen Geräuschpegel von ca. 70 dB(A) am Tag durch den Verkehr auf der viel befahrenen S-Straße) ausgesetzt ist, bedarf im Hinblick auf die obigen Ausführungen keiner abschließenden Bewertung. Es spricht aber Manches dafür, dass in den Fällen, in denen im Hinblick auf eine vorhandene Lärmbelastung die „Neuplanung“ eines reinen bzw. eines allgemeinen Wohngebiets abwägungsfehlerhaft wäre, eine entsprechende Einstufung über § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung ebenfalls nicht vorgenommen werden kann und statt dessen auf die allgemeine Vorschrift des § 34 Abs. 1 BauGB zurückzugreifen ist. Bei Werten von über 70 dB(A) am Tag und mehr als 60 dB(A) in der Nacht liegen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und des Bundesverwaltungsgerichts für allgemeine Wohnverhältnisse jedenfalls offensichtlich ungesunde Wohnverhältnisse vor, die einer Sanierung bedürfen und für die eine Lärmminderungsplanung erforderlich ist (vgl. dazu Fickert/ Fieseler, aaO, § 4 Rd.Nr. 2.5).

34

Auch ansonsten ist nicht ersichtlich, dass die vorhandene Bebauung - wie sie beschrieben wurde - in den Baugebietskatalog der Baunutzungsverordnung eingeordnet werden könnte.

35

b) Die Art der baulichen Nutzung des Bauvorhabens richtet sich deshalb nach § 34 Abs. 1 BauGB. Im Hinblick auf den dargestellten Rahmen der Umgebungsbebauung, der maßgeblich durch die bisherige Nutzung des Baugrundstücks als Eisdiele bzw. Eis-Café einerseits und das großflächige Schwimmbad einschließlich des dazugehörenden Restaurantbetriebs andererseits gebildet wird, fügt sich die hier zu beurteilende Nutzungsart in Form einer Schank- und Speisewirtschaft ohne Weiteres in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Dies gilt vor dem Hintergrund der dargestellten Vorbelastung mit Geräuschimmissionen insbesondere auch dann, wenn der Betrieb nach seinem Umfang und seinem Einzugsgebiet als Schank- und Speisewirtschaft im Sinne des § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO eingestuft wird.

36

Die streitgegenständliche Nutzung erweist sich gegenüber den Beigeladenen zu 1) und zu 2) auch nicht als rücksichtslos. Ohne Erfolg berufen sie sich in diesem Zusammenhang auf von der Gaststätte ausgehende unzumutbare Geruchsbelästigungen. Die Baurechtsbehörde hat in der Baugenehmigung vom 05.12.2011 rechtliche Vorgaben zur Vermeidung unzumutbarer Geruchsbelästigungen gemacht. Dass diese Vorgaben nicht dem Stand der Technik genügen, ist weder ersichtlich noch von den Beigeladenen zu 1) und zu 2) substantiiert behauptet worden. Auch die von den Beigeladenen zu 1) und zu 2) veranlassten Vor-Ort-Kontrollen durch den zuständigen Sachbearbeiter des Landratsamts Karlsruhe haben keine Beanstandungen ergeben. Es konnte insbesondere festgestellt werden, dass der Pächter der Gaststätte die Abluftfilter der Anlage ausreichend gewartet hat bzw. wartet. Zu berücksichtigen ist schließlich, dass sich das Grundstück der Beigeladenen zu 1) und zu 2) nordwestlich der Gaststätte befindet und Winde aus südöstlicher Richtung, die in besonderem Maße die Gefahr von Geruchsimmissionen für ihr Grundstück bergen, nach allgemeiner Lebenserfahrung eher selten vorkommen.

37

Schließlich fehlen auch ausreichende Anhaltspunkte dafür, dass von der zu beurteilenden Nutzungsart bei der vorzunehmenden typisierenden Betrachtungsweise unzumutbare Lärmbelästigungen ausgehen. Die Größe der Gaststätte sowie die ganz erhebliche Vorbelastung mit Lärm durch die S-Straße sprechen entscheidend gegen die behauptete unzumutbare Lärmbelästigung. Soweit die Beigeladenen zu 1) und zu 2) im Kern darauf abstellen, dass unzumutbare Lärmbelästigungen durch einzelne Gäste - insbesondere bei der Abfahrt mit ihren Kraftfahrzeugen - entstünden, braucht diesem Vortrag nicht weiter nachgegangen zu werden. Solchen Belästigungen kann jedenfalls mit den Mitteln des Bauplanungsrechts nicht begegnet werden.

38

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

39

Beschluss

40

Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf EUR 10.000,-- festgesetzt.

41

Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.