Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-12-15, Aktenzeichen 3 O 159/05
ECLI:DE:LGDO:2006:1215.3O159.05.00

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 8.130,73 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 24.11.2006 zu zahlen und

es wird festgestellt, dass aus dem Vorausdarlehensvertrag vom 8.7.1992/14.7.1992 keine Darlehensrückzahlungs- und Zinszahlungsansprüche der Beklagten gegenüber den Klägern zustehen,

jeweils Zug um Zug gegen Auflassung eines Miteigentumsanteils von 189/100.000 an dem Grundstück G1, Gebäude und Freiflächen, zur Größe von insgesamt 7.454 m² verbunden mit dem Sondereigentum der Wohnung im 1. Obergeschoss links mit einem Kellerraum, Aufteilungsplan Nr. 19, eingetragen im Wohnungsgrundbuch von M Blatt ###### an die Beklagte sowie die Bewilligung der Eintragung im Grundbuch.

Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte mit der Annahme des Übereignungsanspruchs seit dem 9.3.2001 in Verzug befindet.

Es wird festgestellt, dass die Beklagte den Klägern gesamtschuldnerisch den ge-samten Schaden und alle Kosten zu ersetzen hat, die durch die Abwicklung des Darlehensvertrages und Übereignung der vorstehend bezeichneten Eigentumswohnung entstehen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 47% und die Beklagte 53% nach einem Streitwert von 126.338,65 €.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

1

Tatbestand

2

Seit 1989 vermittelten die Fa. I & C und die von ihr später gegründeten Firmen J und C2 den
Verkauf von mehr als 8000 Eigentumswohnungen und deren Finanzierungen durch Bausparverträge und Vorausdarlehen.
Die Beklagte hatte mit den Firmen I & C und C2 Agenturverträge bezüglich der Vermittlung von
Bausparverträgen geschlossen. Die Beklagte gewährte der I & C seit 1995 in erheblichem Umfang Kredite,
um deren Liquidität zu sichern (Einzelheiten Rn. 38 bis 48 der Stellungnahme der Q).

3

Die B (im Folgenden B) war Eigentümerin von mehr als 8.000 vermieteten Eigentumswohnungen. Sie hatte
diese Wohnungen von der in finanzielle Schwierigkeiten geratenen O übernommen und beabsichtigte, die Wohnungen
zu veräußern. Die Bewirtschaftung der Wohnungen war wegen der überwiegend nicht auf dem Marktniveau
liegenden Mieten und des aufgrund gestiegener Zinsen hohen Kapitaldienstes nicht kostendeckend. An der B war die
Beklagte mit 12,85% beteiligt. B2 war bis 2001 Vorstandsmitglied der Beklagten und Aufsichtsratsmitglied der B.
Der Vertrieb der Eigentumswohnungen erfolgte unter anderem durch die Fa I & C. Die Geschäftsbeziehung
zwischen der B und der I & C hatte die Beklagte vermittelt.

4

Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom 2.7.1992 (Anlage A5) bot die B den Klägern die im
Wohnungsgrundbuch von M Blatt ##### eingetragene, 61,80 m² große Eigentumswohnung Nr. 19 des Aufteilungsplanes
(L-Str. in M. Obergeschoss links) zu einem Kaufpreis in Höhe von 92.931,-- DM zum Kauf an. Dieses Angebot nahmen
die Kläger mit notariell beurkundeter Erklärung vom 6.7.1992 an.

5

Der 1965 geborene Kläger war Bergmann und die 1965 geborene Klägerin Metallfacharbeiterin. Ihr monatliches
Nettoeinkommen belief sich auf 4.700,- DM (Blatt 12). Wegen der weiteren Einzelheiten der persönlichen und
wirtschaftlichen Verhältnisse der Kläger wird auf Seite 2 des Darlehensantrages (Anlage A3) verwiesen.

6

Zur Finanzierung des Kaufpreises schlossen die Parteien unter dem 8.7.1992 und 14.7.1992 einen schriftlichen
Darlehensvertrag (Anlagen A7 und D8 Blatt 309 bis 316) unter anderem mit folgendem Inhalt:

7

"Vorausdarlehen 100.000,- DM, Zinssatz nominal 8,35%, anfängl. effekt. Jahreszins 9,57%, Zins fest
für Jahre 5, Disagio 3.000,- DM, Nettokredit 97.000,- DM, anfängl. Gesamtbetrag 47.000,- DM. ...

8

Zur Verzinsung hat der Darlehensnehmer monatlich zu zahlen

9

######### 01 347,91 DM

10

######### 02 347,91 DM

11

......

12

Während der Vorfinanzierung wird das Darlehen nicht getilgt. Die Tilgung des Vorausdarlehens erfolgt mit
der/den zugeteilten Bausparvertragssumme/n bei folgender Besparung:

13

######### 01 50.000,- DM

14

######### 02 50.000,- DM

15

Die monatliche Sparrate beträgt:

16

1. – 3. Jahr 75,00 DM

17

4. – 6. Jahr 105,00 DM

18

7. – 9. Jahr 145,00 DM

19

ab dem 10. Jahr 185,00 DM

20

Bei mehreren Bausparverträgen ist zunächst der erste Vertrag zu besparen. Nach dessen Zuteilung sind
nacheinander die weiteren Verträge zu besparen.

21

......

22

Die in § 1 genannten Darlehen werden gesichert durch:

23

Guthaben aus den vorfinanzierten Bausparverträgen

24

Grundschuldeintragung zugunsten der C3 über 100.000,- DM ....

25

.......

26

Auszahlungen aus Vorfinanzierungsdarlehen (...) und zugeteilten Bauspardarlehen erfolgen, wenn

27

......

28

Beitritt in eine Mieteinnahmegemeinschaft, die nur mit unserer Zustimmung gekündigt werden darf......"

29

Eine Widerrufsbelehrung enthält der Darlehensvertrag nicht

30

Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 20.7.1992 (Urkundenrolle 824/92, Anlage A9) bestellte die B der
Beklagten eine Grundschuld in Höhe von 100.000,- DM. Die Kläger übernahmen die persönliche
Haftung und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung. Sie wiesen die Beklagte an, das Darlehen auf das
Notaranderkonto zu überweisen.

31

Sämtliche Verträge wurden durch X angebahnt. Er führte die Verhandlungen mit den Klägern.
Einen persönlichen Kontakt zwischen den Klägern und der Beklagten gab es nicht. Der Ort und Inhalt der
Vertragsverhandlungen sind streitig. Die Kläger unterschrieben folgende formularmäßigen Urkunden:

32

Ohne Datum:

33

Selbstauskunft (Muster Anlage B7),

34

Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag (Muster Anlagen B10 und R18) an I & C oder J und C2 unter
anderem mit folgendem Inhalt:

35

"Ich erteile hiermit den Auftrag, mir das o.g. Objekt und die Finanzierung zu vermitteln. Der Auftrag
soll durch die in Punkt 4 und 5 der nachfolgenden Aufstellung benannte Firma zu den dort genannten
Gebührensätzen ausgeführt werden. ...

36

1. Kaufpreis .....

37

2. Grunderwerbsteuer .....

38

3. Notar- und Gerichtskosten .....

39

4. Finanz.-Verm. Gebühr 2% .....

40

5. Courtage 3,45% oder 5,75%.....

41

Abschlussgebühr 1,6%......"

42

Unter dem 25.6.1992:

43

Darlehensantrag (Anlagen A3),

44

Bausparanträge (Anlage A3),

45

Risikohinweise ( Muster Anlage D2, Blatt 307),

46

Besuchsbericht (Anlage D3, Blatt 308), unter anderem mit folgendem Inhalt: "... Mieteinnahme 334,- DM
… mtl. Aufwand vor Steuern 362,-- DM."

47

Vereinbarung über Mietenverwaltung (Anlage A4),

48

Die Beklagte nahm die Bausparanträge an (Anlage A8) an und zahlte die Darlehenssumme auf das Notaranderkonto.

49

Am 28.3.1996 fand eine Besprechung zwischen den Vorständen U und E der Fa. B und den Geschäftführern
der "I & C Gruppe" statt and der auch B2 teilnahm. In dem von B2 unterschriebenen
"Ergebnisprotokoll" heißt es unter anderem:

50

"Er (B2) stellt klar, dass die B hervorragende Produkte liefert, die I & C Gruppe erstklassig vertreibt
und einen ausgefeilten Service für die Kunden auch in der Zeit nach Durchführung des Kaufes bietet. Was
ganz besonders aus der Sicht des Finanzierers wichtig ist, ist die Tatsache, dass man sich stets mit besonderem
Engagement um Störfälle kümmert. Von den inzwischen rd. 4.400 durch die C3 finanzierten Wohnungen
sind kaum welche in eine Zwangsversteigerung geraten und wenn, habe die Gruppe die Wohnungen unter Inkaufnahme
finanzieller Einbußen übernommen. Es läge im allseitigen Interesse, über Abwicklungen zu
verfügen, die keinerlei "Rauch" in der Öffentlichkeit aufsteigen ließen.

51

Er hebt weiter hervor, dass sowohl die I & C Gruppe als auch die B wechselseitig stets voneinander
profitieren, was auch so bleiben soll. Dies liegt ganz besonders auch im Interesse der C3, deren Beteiligung
an der B nur dann dem Bausparkassengesetz entspricht, wenn sie aus dieser Verbindung Nutzen für das
Bausparerkollektiv in Form von Neugeschäft ziehen kann.

52

.......

53

Zu dem immer wieder angesprochenen Thema der Abgabepreise führt Herr U aus, dass I & C freilich den
maximalen Preis anstrebe. Die B muss aber als Kaufmann den Marktpreis ausloten und ihren Abgabepreis danach
ausrichten. Bekommt die Fa. I & C aber höhere Preise, so muss man bei B annehmen, man habe sich
verschätzt, oder "sie nehmen dem Kunden zuviel ab". Wir kalkulieren für die B ein möglichst
großes Stück aus dem Kuchen.

54

Nach langer Diskussion merkt Herr I an, dass die B I & C nicht verstehen kann und erinnert daran, dass
der Markt für die Immobilien zu dem von I & C geforderten Preis ohnehin nicht vorhanden ist sondern erst
im Beratungsgespräch gemacht werden muss.

55

....

56

Die Herren U und E erkennen den Wunsch auf eine Mehrerlösabrede an. Sie meinen aber, dass mit der 30 %igen
Gesamtbelastung der Wohnungen mit Weichkosten die Schallgrenze erreicht ist. Andernfalls leidet das B-Produkt
darunter. ......"

57

Im Jahr 1997 schlossen die Parteien eine Prolongationsvereinbarung. Vereinbart wurde ein Zinssatz in Höhe
von 5,60 % nominal und 5,78 % effektiv.

58

Mit Anwaltsschreiben vom 12.4.2002 erklärten die Kläger den Widerruf. Mit der vorliegenden Klage
begehren sie Schadensersatz wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss und hilfsweise die Rückabwicklung
der Verträge.

59

Ihren Schaden berechnen sie wie folgt:

60

streitige gezahlte Darlehenszinsen in Höhe von 407,76 € x 146 Monate (August 1992 bis September
2004) = 59.532,96 € (Blatt 151) oder (Blatt 772,773)

61

46.186,55 € hilfsweise abzüglich monatlicher Mietausschüttungen in Höhe von 362,10 DM,
hilfsweise Disagio (1.533,88 €) sowie Mehrkosten gegenüber einem Annuitätendarlehen (die Kläger
behaupten 40.375,95 €, Einzelheiten Blatt 51 – 58).

62

Die Beklagte betrieb die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 20.7.1992 (UR 824/92). Dagegen wandten
sich die Kläger in dem Verfahren 2 o 7/03 mit einer Vollstreckungsabwehrklage. Das Landgericht Dortmund wies diese
Klage mit Urteil vom 18.6.2003 ab (Anlage D15 Blatt 320 – 323). Die Berufung der Kläger wies das
Oberlandesgericht Hamm (5 U 233/03) mit rechtskräftigem Urteil vom 15.1.2004 (Anlage D16 Blatt 324 – 329)
zurück.

63

Die Kläger behaupten, X habe sie im Juni 1992 angerufen und gefragt, ob sie Interesse an Steuerersparnissen
hätten. Es sei ein Termin in ihrer Privatwohnung vereinbart worden. X habe sie dort aufgesucht und die
Vorzüge des Erwerbes der vermieteten Eigentumswohnung (Steuerersparnis, steigende Mieten, Sicherheit,
Altersvorsorge) herausgestellt. Er habe das Finanzierungsmodell der Beklagten als festen Bestandteil des
Kapitalanlagekonzepts angepriesen und alle anderen Finanzierungsmöglichkeiten wegen des Steuersparmodells
und der Vollfinanzierung aller Kosten als ungeeignet ausgeschlossen. Er habe erklärt, dass es sich um eine
optimale Finanzierungsform handele, die genau auf das Steuersparkonzept der Kapitalanlage und die persönlichen
und wirtschaftlichen Verhältnissen der Kläger abgestimmt sei. Das Finanzierungskonzept sei gut durchdacht
und nach allen Seiten abgesichert. Die Finanzierung trage sich durch die Mieteinnahmen und Steuervorteile praktisch
von selbst. Es sei nur ein monatlicher Betrag in Höhe von 150,- € (Blatt 63) oder 362,00 DM (Blatt 368
bis 370) einzusetzen. Tatsächlich betrage die tatsächlich erzielbare Miete 3,58 DM je m² (laut
Mietspiegel) abzüglich 30% Bewirtschaftungskosten und 15% Mietausfallwagnis mithin 2,13 DM je m² (Blatt
61 + 62), die Unterdeckung der Liquidität 967,16 € (Blatt 66 + 67) und die monatliche Belastung am Ende
des Anstiegs der Bausparprämien 982,50 DM (Blatt 368). Derzeit beliefen sich die Zahlungen der Kläger
an die Beklagte auf 312,61 € (Blatt 372). Alle oben genannten Urkunden und der Darlehensvertrag seien in
der Privatwohnung unterschrieben worden.

64

Die Kläger meinen, die Beklagte habe Beratungs- und Aufklärungspflichten verletzt, weil sie nicht
über

65

1. die Vor- und Nachteile der Ausgestaltung der Finanzierung einschließlich Disagio (1.533,88 €)
insbesondere die Mehrkosten gegenüber einem Annuitätendarlehen (die Kläger behaupten 40.375,95
€), die Laufzeit der Finanzierung (die Kläger behaupten bis zu 35 Jahre) , den vom Regelbausparbeitrag
abweichenden, geringeren anfänglichen Bausparbeitrag, den Anstieg der monatlichen Belastungen, die
Tilgungsaussetzung, die steuerlichen Auswirkungen, die lebenslange Verschuldung sowie

66

2. die objektbezogenen Risiken insbesondere des Mietpools und dessen Verbindlichkeiten (Auszahlung
überhöht kalkulierter Mieteinnahmen), der Liquiditätsunterdeckung, den tatsächlichen
Verkehrswert (die Kläger behaupten 48.190,56 DM, Blatt 116 – 122) und die Innenprovisionen
(die Kläger behaupten 20% - 40%)

67

hingewiesen worden seien und

68

3. die Beklagte den Beleihungswert nach dem streitigen Vortrag der Kläger allein entsprechend der
Höhe der Gesamtaufwendungen (Finanzbedarf) unter Missachtung der üblichen Bewertungsfaktoren
(Nettomiete, Bodenrichtwert, Miteigentumsanteil, Gesamtnutzungsdauer, Vervielfältiger) und entgegen
§ 16 der ABB (Anlage B17) viel zu hoch angesetzt habe.

69

Sie behaupten, sie hätten den Kauf- und den Kreditvertrag nicht abgeschlossen, wenn die Beklagte
ihre Aufklärungspflichten nicht verletzt hätte.

70

Die Kläger beantragen,

71

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie die Zinsen des Vorausdarlehens in Höhe von 59.532,96 €
nebst 5 % Zinsen über dem Basisdiskontsatz der Europäischen Zentralbank seit dem 9.3.2001 zu zahlen,

72

2. (zurückgenommen)

73

3. festzustellen, dass aus dem unter Ziffer 2 bezeichneten Vorausdarlehensvertrag keine Darlehensrückzahlungs-
und Zinszahlungsansprüche der Beklagten gegenüber den Klägern zustehen,

74

jeweils Zug um Zug gegen Auflassung eines Miteigentumsanteils von 189/100.000 an dem Grundstück G1,
Gebäude und Freiflächen, zur Größe von insgesamt 7.454 m² verbunden mit dem Sondereigentum
der Wohnung im 1. Obergeschoss links mit einem Kellerraum, Aufteilungsplan Nr. 19, eingetragen im Wohnungsgrundbuch
des Amtsgerichts M Blatt ####### an die beklagten Gesamtschuldner sowie die Bewilligung der Eintragung im Grundbuch,

75

4. festzustellen, dass sich die Beklagte mit der Annahme des Übereignungsanspruchs seit dem 9.3.2001
in Verzug befindet,

76

5. die Beklagte weiter zu verurteilen, das Bausparguthaben der Kläger nebst Zinsen aus dem Bausparvertrag
Nr. ##########01 abzurechnen und den sich aus der Abrechnung ergebenden Betrag an die Kläger zu zahlen,

77

6. festzustellen, dass die Beklagte den Klägern gesamtschuldnerisch den gesamten Schaden und alle Kosten
zu ersetzen hat, die durch die Abwicklung des Darlehensvertrages und Übereignung der unter Ziffer 3 bezeichneten
Eigentumswohnung entstehen,

78

7. Hilfsweise gegenüber den Anträgen zu Ziffern 1,2,3,4 und 6

79

a. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 41.909,83 € nebst 5 % Zinsen über
dem Basisdiskontsatz der Europäischen Zentralbank seit Rechthängigkeit zu bezahlen,

80

b. die Beklagte verurteilen, eine Neuberechnung des effektiven Jahreszinses des Darlehensvertrages vom
8.7.1992, Konto-Nr.: ##########01 auf der Grundlage des gesetzlichen Zinssatzes vorzunehmen und den sich
aus der Neuberechnung zugunsten der Kläger ergebenden Betrag an die Kläger zu zahlen.

81

Die Beklagte beantragt,

82

die Klage abzuweisen

83

Die Beklagte beruft sich auf die Einrede der Verjährung.

84

Die Beklagte meint, sie treffe keine Aufklärungspflichten über das Risiko der Verwendung des Darlehens
und sie habe ihre Auskunftspflichten über die Finanzierung und den Immobilienmarkt durch die Risikohinweise und
den Inhalt des Darlehensvertrages erfüllt. Die Beleihungswertermittlung sei zutreffend und allein in ihrem Interesse
und nicht im Interesse der Kläger erfolgt.

85

Die Beklagte behauptet, ihr sei zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages nicht bekannt gewesen, ob
und gegebenenfalls in welcher Höhe Vermittlungsprovisionen von der Verkäuferin an die Fa. I & C oder
die Firma J bezahlt worden seien.

86

Die Beklagte bestreitet die Haustürsituation und deren Kausalität. Für den Fall der Wirksamkeit
des Widerrufes erklärt sie die Aufrechnung mit Ansprüchen auf Nutzungsvergütung und
Kapitalrückzahlung.

87

Wegen der weiteren Einzelheiten des umfangreichen Vortrages der Parteien wird auf den Inhalt der Akten
einschließlich Anlagen verwiesen.

88

Die Klage ist am 17.12.2004 bei dem Landgericht Dortmund eingegangen und nach Vorschusszahlung vom 28.12.2004
am 19.1.2005 zugestellt worden.

89

Entscheidungsgründe

90

Die Klage ist bis auf den Klageantrag zu 5 zulässig. Die rechtkräftige Abweisung der Vollstreckungsabwehrklage
der Kläger durch die Urteile des Landgerichts Dortmund vom 18.6.2003 (2 o 7/03) und das Oberlandesgericht Hamm vom
15.1.2004 (5 U 233/03) führt nicht nach § 322 ZPO zur Unzulässigkeit der vorliegenden Klage, weil dies
nur in den seltenen Fällen gegeben ist, in denen der Streitgegenstand des 2. Rechtsstreits (vorliegendes Verfahren)
mit dem des 1. Rechtsstreits (Vorprozess) identisch ist (Zöller Vor § 322 Rn 19, 21 ff). Dies ist vorliegend
nicht der Fall. Die Streitgegenstände der beiden Verfahren sind nicht identisch (BGH MDR 1985, 138, Zöller
§ 322 Rn. 13, Vor § 322 Rn. 29, aA Münchener Kommentar ZPO § 767 Rn. 98).

91

Geltend gemachte Rechtsfolge einer Vollstreckungsabwehrklage ist der Wegfall der Vollstreckbarkeit eines titulierten
Anspruchs. Bei einer Abweisung der Klage nach § 767 ZPO wird somit lediglich abgelehnt, einem titulierten Anspruch
die Vollstreckbarkeit zu nehmen. Es wird aber nicht gleichzeitig bindend entschieden, dass dieser titulierte Anspruch
materiellrechtlich besteht. Bei den Feststellungen des klageabweisenden Urteils zu dem Bestehen eines solchen Anspruchs
handelt es sich lediglich um das der entschiedenen Rechtsfolge zugrunde liegende Rechtsverhältnis also um eine
bloße Voraussetzung für die entschiedene Rechtsfolge, welche nur dann an der Rechtskraft teilhaben kann,
wenn sie von den Parteien durch eine Feststellungsklage ebenfalls zum Streitgegenstand erhoben wird. Dies war vorliegend
nicht der Fall.

92

Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen teilweise
unzulässig und unbegründet. Die Kläger haben gegen die Beklagte wegen eines Verschuldens bei
Vertragsschluss einen nicht verjährten Anspruch auf Rückgängigmachung des Darlehensvertrages
(nachfolgend I.) mit den nachfolgend unter II. im Einzelnen für jeden Antrag dargestellten Rechtsfolgen.

93

I.

94

Es gelten nach Art 229 § 5 EGBGB die Gesetze (BGB, HWiG, VerbrKG) in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung,
weil die streitgegenständlichen Schuldverhältnisse vorher begründet worden sind.

95

Der Beklagten fällt ein Verschulden bei Vertragsschluss (jetzt § 311 BGB) nämlich eine Verletzung
einer Aufklärungspflicht zur Last.

96

Nach der Entscheidung des BGH vom 16.5.2006 (XI ZR 6/04) können die Anleger in den Fällen eines
institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des
finanzierten Objektes unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht
auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen
Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder
Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospektes über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene Aufklärungspflicht
auslösende Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn
Verkäufer, Fondsinitiatoren oder die von ihnen beauftragten Vermittler und die Bank in institutionalisierter
Art und Weise zusammenwirken, die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten
wurden und die Unrichtigkeit der Angaben nach den Umständen des Falls evident ist, so dass sich aufdrängt,
die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.

97

Arglistige Täuschung durch die Vermittler

98

Die Vermittler (hier Fa. I & C und deren Untervermittler X) haben die Kläger arglistig über
die Höhe der Vermittlungskosten getäuscht. Falsche oder zumindest entstellende (dies ist ausreichend
Palandt § 123 Rn 3) Angaben enthält der unstreitige Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag zu
den Vertriebskosten. Darin sind 3,45% oder 5,75% Courtage beziffert worden (Muster B10 und R18). Die
tatsächlichen Vertriebskosten, die zusätzlich zu der vorstehend genannten Courtage von der Verkäuferin
an I & C gezahlt wurden, lagen über 20 %. Dem entsprechenden, durch zahlreiche Indizien belegten Sachvortrag
der Kläger ist die Beklagte nicht substantiiert entgegengetreten.

99

Die Beklagte bestreitet nicht, dass die Verkäuferinnen für die Vermittlung des Kaufvertrages
generell eine Verkäuferprovision gezahlt haben. Sie bestreitet die Höhe der von den Klägern behaupteten
Provisionen, die die Verkäuferinnen bezahlt haben sollen (20 % bis 40%) trägt aber zur Höhe dieser
Provisionen nichts vor. Ihr Bestreiten ist damit unbeachtlich (§ 138 Abs. 3 ZPO).

100

Die Erklärungslast des Gegners (§ 138 Abs. 2 ZPO) ist Auswirkung des Verhandlungsgrundsatzes,
der Wahrheitspflicht und der Prozessförderungspflicht. Aus ihr folgt, dass der Gegner sich im Allgemeinen
nicht auf ein bloßes Bestreiten beschränken darf. Die Erklärungslast ist in Bestehen und Umfang
davon abhängig, wie die darlegungspflichtige Partei vorgetragen hat. Trägt der Darlegungspflichtige
– wie vorliegend die Kläger - substantiiert vor, dann muss sich der Gegner auch substantiiert
äußern (Zöller § 138 Rn. 8, 8a). Eine Partei darf sich nicht durch arbeitsteilige Organisation
ihres Betätigungsbereiches ihren prozessualen Erklärungspflichten entziehen, sondern muss innerhalb
desselben Erkundigungen anstellen (Zöller § 138 Rn. 16). Dieser Verpflichtung ist die Beklagte nicht
nachgekommen.

101

Die Beklagte ist mit Beschluss vom 11.10.2006 auf ihre Substantiierungslast hingewiesen worden. Sie hat
daraufhin lediglich vorgetragen, ihre Erkundigungen bei den Verkäuferunternehmen über die
Vertriebsvereinbarungen und etwaige Provisionssätze hätten bislang zu keinem Erfolg geführt, was
damit zusammenhängen mag, dass sich auch die Verkäuferunternehmen zahlreichen Anlegerprozessen ausgesetzt
sehen, in denen ihre Interessenlage mit derjenigen der Finanzierungsbanken durchaus divergiert. Es könne nicht
"einfach" bei der Firma I & C nachgefragt werden. Die Firmengruppe sei seit Herbst 2000 in Insolvenz.
Ob derartige Unterlagen vom Insolvenzverwalter beschafft werden können sei derzeit unklar. Dieser Vortrag
rechtfertigt ein einfaches Bestreiten nicht, worauf die Beklagte in zahlreichen anderen vor der Kammer
rechtshängigen Verfahren ausdrücklich hingewiesen worden ist. Es fehlt jeglicher konkreter Vortrag dazu,
bei wem die Beklagte wann, was und auf welche Weise erfragt hat und welche Reaktion auf diese Nachfrage erfolgte.
Die Insolvenz sämtlicher Firmen der I & C Gruppe ist kein nachvollziehbarer Grund, denn die seinerzeit
handelnden Personen sind nicht verstorben und können ebenso wie der Insolvenzverwalter befragt werden. Die
Beklagte hat über 10 Jahre mit der I & C Gruppe institutionell zusammen gearbeitet (dazu später).
Nachdem das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Firmen der I & C Gruppe eröffnet worden
war, veranlasste die Beklagte, die Herausgabe von Unterlagen die bei diesen Firmen verblieben waren (Seite 35 des
Prüfberichtes V). Ihr war es also auch nach der Insolvenzeröffnung möglich, Informationen zu
erhalten.

102

Zudem ist die Kammer zweifelsfrei davon überzeugt, dass alle Verkäuferinnen für alle von
der Fa. I & C und der Fa. J vermittelten Verkäufe, also auch im vorliegenden Fall, Verkaufsprovisionen
gezahlt haben, die 15 % des Kaufpreises überstiegen. Diese Feststellung beruht auf den nachfolgend
dargestellten unstreitigen Urkunden und Indizien, denen die Beklagte nicht entgegengetreten ist.

103

1.

104

Gutachten der V vom 27.11.2001 (im Folgenden V)

105

Die von dem Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen im Mai 2001 beauftragten Wirtschaftsprüfer sind bei
der Geschäftsprüfung (wegen der Einzelheiten der Prüfungsdurchführung und der Prüfungsunterlagen
wird auf Seite 7 bis 9 des Prüfberichtes verwiesen) der Beklagten unter anderem zu folgenden Ergebnissen gekommen:

106

(Seite 39)

107

Aus den von der U3 bzw. der W im Falle der Eheleute H zu Verfügung gestellten Unterlagen ergibt sich, dass
dem "Vertriebspartner" der I & C, Frau K, für die Objekt- und Finanzierungsvermittlung eine
Provision von 12,5 % des Nettokaufpreises plus Mehrwertsteuer sowie eine Sonderprovision von 1,6 % der
Finanzierungssumme zuzüglich Mehrwertsteuer zugesagt worden ist. In dem vorliegenden Fall müsste somit
ein Provisionsbetrag von 15.436 (brutto) an den Vertriebspartner geflossen sein. Selbst wenn man unterstellt,
dass die J und die C2 in vollem Umfang zum Vorsteuerabzug berechtigt waren, übersteigt dieser Betrag die
gegenüber den Kreditnehmern ausgewiesenen Beträge für die Finanzierungsvermittlungsgebühr,
die Abschlussgebühr und die Nettocourtage von 6.727 um 6.696.

108

Da I & C neben den Provisionen an die Vertriebspartner auch noch die Kosten des eigenen Geschäftsbetriebes
decken mussten, kann davon ausgegangen werden, dass ein nicht unerheblicher Teil des beurkundeten "Kaufpreises"
nicht an den Verkäufer der Eigentumswohnung (im vorliegenden Fall die zu I & C gehörende M2) geflossen
ist, sondern bei den Vertriebsgesellschaften verblieben ist.

109

In den Fällen, in denen die Wohnungen von der B verkauft worden sind ist zu vermuten, dass ein Teil des
Kaufpreises von der B an I & C erstattet worden ist.

110

Welchen Umfang diese über den erhöhten Kaufpreis mitfinanzierten sogenannten "weichen" Kosten
hatten, konnten wir nicht eindeutig nachvollziehen, da wir trotz der Aufsichtsratstätigkeit von Herrn B2 bei der
B bei der E3 keine Unterlagen über die Kalkulation der Abgabepreise der B vorgefunden hatten. Hinweise auf die
Größenordnung der Weichkosten ergeben sich jedoch aus dem Protokoll einer von Herrn B2 moderierten Besprechung
zwischen dem Vorstand der B und den Herren I und C am 28.März 1996, in der es um die zukünftige Zusammenarbeit
im Immobilienvertrieb ging. Von Seiten der B wurde kritisiert, dass I & C auf zu hohe Verkaufspreise dränge
und festgestellt" ... dass mit einer 30 %igen Gesamtbelastung der Wohnungen mit Weichkosten die Schallgrenze
erreicht ist (vgl. Anlage 4.2 Nr. 5 Blatt 7).

111

....

112

In den Fällen, in denen I & C Objekte anderer Anbieter vertrieben hat, scheint die Relation von 30 %
Weichkosten im Verhältnis zum Wert der Immobilien deutlich überschritten worden zu sein. Dies ergibt
sich aus einem Schreiben des Kreditnehmers H2 an die E3 vom 4.1.1999 (Anlage 4.2 Nr. 6). ... Aus der Kostenrechnung
des Notars ergibt sich, dass an I & C Provisionen in Höhe von 49.237,39 geflossen sind; dies entspricht
ca 60 % des für die Pfandfreistellung bzw. zur Auszahlung an den Verkäufer verwendeten Betrags."

113

Die Kammer schließt sich den Schlussfolgerungen der Wirtschaftsprüfer, denen die Beklagte nicht
entgegengetreten ist, an. Daraus ergibt sich, dass die Verkäuferinnen in der Regel mehr als 15 % Verkaufprovisionen
gezahlt haben denn Weichkosten von mindestens 30 % stehen ausweislich der Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträge
(Anlage B10 und R18) lediglich ausgewiesene Kosten von 12,73 % (B10/1), 12,93 % (B10/2), 12,36 % (B10/3), 9,13 %
(B10/4), 14,72 % (R18a), 16,98 % (R18b), 16,93 % (R18c), 12,76 (R18d), 15,12 % (R18e) und 10,78 % (R18f)
gegenüber.

114

Ein weiteres Indiz dafür, dass unüblich hohe Verkäuferprovisionen gezahlt wurden ist die Notiz B2
vom 26.1.1990 (Anlage 4.1 Nr. 4 des Berichtes V)

115

B2 beichtet darin über ein Telefongespräch mit I2 (Vorstand B) unter anderem wie folgt:

116

"Im Übrigen würde Herr I2 es gerne sehen, wenn die beiden Herren nicht schon wieder "mit mir
gedroht" hätten und sich darüber hinaus endlich mit bescheideneren Provisionen begnügen
würden. ...

117

Was die Frage der Provisionen angeht, machte ich Herrn I2 darauf aufmerksam, dass diese ja nicht den
Deckungskostenbetrag der B schmälern und er daher dieser Frage nicht mit solchem Nachdruck nachsetzen sollte.
...."

118

Daraus lässt sich zwar nicht die genaue Höhe der Verkäuferprovisionen entnehmen, wohl aber, dass
erheblich überdurchschnittliche Provisionen gezahlt wurden. Andernfalls wäre die Beschwerde des Vorstandes
der B unverständlich.

119

2.

120

Vertriebsvereinbarungen mit L2 und E4 (Anlage B26)

121

Daraus folgt, dass mit den Untervermittlern Provisionen von 5 % bis 12 % des Nettokaufpreises vereinbart worden
waren. Da I & C nicht unentgeltlich tätig sein konnte, müssen die gezahlten Provisionen erheblich
darüber gelegen haben.

122

3.

123

Protokoll der mündlichen Verhandlung der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 7.9.2006 in dem Verfahren
1 o 582/04 (Zur Verwertung als Urkundenbeweis wird auf Zöller § 373 Rn. 9 verwiesen).

124

Die Zeugin E5 hat unter anderem ausgesagt:

125

"Bevor ein Objekt des B in den Vertrieb ging, fand eine gemeinsame Besprechung von Mitarbeitern der B, der
C3 und von I & C statt. Bei diesen Gesprächen äußerte die Firma B zunächst den erwarteten
Kaufpreis. C3 teilte dann mit, bis zu welchem Betrag das Objekt finanziert würde. Herr I oder Herr C erhielten
dann auf Grund einer Vereinbarung, die bei diesen Gesprächen getroffen wurde, 23 % Provision vom Verkaufspreis,
den die B festsetzte. Die entsprechende von B an I und C gezahlte Provision wurde dann in den Verkaufspreis, der von
B festgesetzt wurde, eingerechnet. ….

126

Ich weiß deshalb über die Vorgänge so genau Bescheid, weil ich 1 ½ Jahre die Sekretärin
von Herrn C war, und zwar von März 90 bis Ende 91, es kann auch Anfang 92 gewesen sein und an den vor mir
geschilderten Gesprächen selbst teilgenommen habe. Ich musste nämlich die entsprechenden Niederschriften
fertigen. … "

127

Der Zeuge X hat unter anderem ausgesagt:

128

Ich erhielt für die Vermittlung einer Wohnung in der Regel 9 % Provision. Diese Provision bekam ich von
Herrn T, für dessen Vertrieb ich arbeitete. Wie viel Provision Herr T selbst erhalten hat, weiß ich nicht.

129

Aus der Aussage der Zeugin E5 ergibt sich eindeutig, dass die B stets 23 % Verkäuferprovision zahlte. Die
von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgetragenen Umstände begründen keine durchgreifenden
Zweifel an der Wahrheit der Aussage der Zeugin E5, denn ihre Aussage wird durch die vorgenannten Indizien ergänzt
und belegt. Zur Aussage des Zeugen X gilt das zu den Vertriebsvereinbarungen mit L2 und E4 (Anlage B26) Gesagte.

130

Die vorgenannten Urkunden beziehen sich zwar nicht auf die streitgegenständlichen Verträge wohl aber
auf die allgemeine Geschäftspraxis und die Umstände des von I & C betriebenen Vertriebes von
Eigentumswohnungen und deren Finanzierungen, die in allen Fällen identisch waren. Daraus folgert die Kammer,
dass I & C von allen Verkäuferinnen in allen Fällen mindestens 15% Verkäuferprovision erhielt.
Umstände, die eine abweichende Beurteilung im vorliegenden Fall rechtfertigen, sind weder ersichtlich noch
dargelegt.

131

Festzuhalten bleibt damit, dass die Beklagte den Vortrag der Kläger, es seien zu den in dem Objekt- und
Finanzierungsvermittlungsauftrag ausgewiesenen Kosten und Provisionen weitere 20 % bis 40 % Verkäuferprovisionen
gezahlt worden nicht substantiiert bestritten hat und die Kammer zudem aufgrund der vorstehend dargestellten Urkunden,
die zwar nicht die streitgegenständlichen Verträge aber die allgemeine Geschäftspraxis von I & C
betreffen, zweifelsfrei davon überzeugt ist, dass in jede Verkäuferin für jeden einzelnen Verkauf
mindestens 15 % Verkäuferprovision an I & C gezahlt hat.

132

Den Vermittlern fällt eine Täuschungshandlung zur Last. In diesem Zusammenhang spielt es letztlich
keine entscheidende Rolle, ob die Täuschung in einem aktiven Tun (positive Falschangabe der Vermittlungskosten
in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag) oder einem Unterlassen (Verschweigen der im Kaufpreis
einkalkulierten oder versteckten Provisionen) liegt, denn die Vermittler traf eine Offenbarungspflicht.

133

Eine Aufklärungspflicht besteht immer dann, wenn es sich um besonders wichtige Umstände handelt, die
für den anderen Vertragsteil offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Diese müssen ungefragt
offenbart werden (Palandt § 123 Rn. 5b). Dies gilt insbesondere für Tatsachen, die den Vertragszweck
erheblich gefährden. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn sich ein Makler – hier I & C –
nicht nur von dem Käufer sondern auch von der Verkäuferin Provisionen und zwar in einem weit über
das übliche Maß hinausgehende Umfang versprechen und bezahlen lässt, denn den von der Verkäuferin
in den Kaufpreis einkalkulierten Verkäuferprovisionen steht kein entsprechender Ertrags- und/oder Sachwert
gegenüber. Insbesondere bei einer aus Immobilien bestehenden Vermögensanlage (eine Selbstnutzung der
Wohnung durch die Kläger war nicht vorgesehen) können sich aus der Existenz und der Höhe von
Innenprovisionen, die als solche nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellen,
Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und der Rentabilität der Kapitalanlage
ergeben (BGH NJW 2004, 1732 (1734) = BGHZ 158, 110ff). Sie sind geeignet, den wirtschaftlichen Sinn der
Vermögensanlage in Zweifel zu ziehen (BGH III ZR 290/04).

134

Zwar ist eine Doppelmakelung, wie § 654 BGB zeigt, grundsätzlich zulässig (BGH III ZR 318/02)
sofern kein "institutionalisierter Interessenkonflikt" (BGH NJW 1992, 2818, BGHZ 138, 170) vorliegt
(Handelsvertreter). Ist dem Makler – wie im vorliegenden Fall - die Doppeltätigkeit gestattet, so
bleibt dennoch die Grundpflicht des Maklers bestehen, für seinen (hier: seine) Auftraggeber treu tätig
zu werden. Es ist anerkannt, dass er auch bei einem Doppelauftrag nicht den einen dadurch bevorzugen darf, dass
er den Vorteil des anderen »schlecht und gewissenlos« wahrnimmt, gar »Mittel, die gegen die guten
Sitten verstoßen«, anwendet (so RG JW 1913,641 = RG WarnRspr 1913 Nr. 288). Auch bei einem erlaubten
Doppel-Auftrag ist deshalb der Makler gehalten, seinen Auftraggeber - hier also beide - über all das
aufzuklären, was für dessen Entschluss bestimmend sein kann und was er wissen muss, um sich vor
Schaden zu bewahren (RGZ 138, 94, 97; BGH Urt. v. 8. März 1956 - II ZR 73/55 -, BB 1956, 733; BGH III
ZR 290/04 für einen Geschäftsbesorger). Diese Pflicht zum Reden, die ihm gegenüber dem einen
Auftraggeber obliegt, geht der gegenüber dem anderen Teil bestehenden Pflicht vor, die von diesem Teil
ihm anvertrauten ungünstigen Umstände für sich zu behalten. Das entspricht dem wohlverstandenen
Interesse seiner beiden Auftraggeber. Jeder von ihnen nimmt in Kauf, dass der Makler den Gegner über
ungünstige Umstände aufklärt, weil dem der Vorteil gegenübersteht, vom Makler auch das
zu erfahren, was dem Gegner ungünstig ist. Dennoch hat auch der Doppel-Makler die Interessen seiner
beiden Auftraggeber zu wahren, indem er sich strenger Unparteilichkeit gegenüber beiden befleißigen
muss, um ihnen in fairer Weise zu dienen (BGHZ 48, 344 ff). Unerheblich ist, dass die Vermittler nicht die
Aufgabe hatten, die Rentierlichkeit der Kapitalanlage der Kläger zu überprüfen, denn es geht
hier um die Offenbarung von vorhandenen Kenntnissen der Vermittler (BGH III ZR 290/04 für Geschäftsbesorger).
Das oder die Gespräche mit dem Vermittler waren die entscheidende Informationsquelle für die Kläger
und damit die maßgebliche Grundlage für ihre Anlageentscheidung. Sie sind besonders schutzwürdig,
weil ihnen eine nähere Prüfung der Werthaltigkeit bei derart komplexen Anlageentscheidungen kaum möglich
ist und nach dem nächstliegenden Verständnis eines durchschnittlichen Erwerbers die Vorstellung ausgeschlossen
ist, in dem Gesamtaufwand könnten so außergewöhnliche Gewinnspannen für den Verkäufer stecken,
dass die Rentabilität oder der Wert der Anlage von vorneherein in Frage gestellt sein könnte
(BGH III ZR 290/04).

135

Dieses Gebot haben I & C und deren Untervermittler verletzt. Sie haben von den Verkäuferinnen
Provisionen von mindestens 15 % erhalten und diese den Klägern unstreitig nicht offenbart. Diese Provision
übersteigt die ortübliche Verkäuferprovision von 3,45 % bis maximal 5,75 % bei weitem und ist
für die Kaufentscheidung der Erwerber von erheblicher Bedeutung, weil sie als solche nicht die Gegenleistung
für die Schaffung von Sachwerten darstellt und Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des
Objekts und Rentabilität der Kapitalanlage ermöglicht (BGH NJW 2004, 1732 (1734). Zudem besteht bei
einer so hohen Provision die nahe liegende Gefahr, die sich im vorliegenden Fall auch verwirklicht hat, dass der
Makler dass Vertrauen und die Interessen der Käufer verletzt und sich allein von seinem Provisionsinteresse
leiten lässt. Deutliche Indizien für diese Interessenkollision sind das Besprechungsprotokoll vom 28.3.1996
und die Feststellungen der Wirtschaftsprüfer im Gutachten von V. Danach diente der Verkauf der Eigentumswohnungen
überwiegend den Umsatzinteressen der Beklagten, I & C sowie der Verkäuferin und nicht den Interessen
der Erwerber. Ihre Steuersparmöglichkeiten waren angesichts ihrer verhältnismäßig geringen
Einkommen stark eingeschränkt. Sie standen in keinem vernünftigen Verhältnis zu ihrem verfügbaren
Einkommen. Die Steuersparmöglichkeiten dienten im Wesentlichen als Verkaufargument der Vermittler. Von sich
aus hatten die Erwerber dafür keinen Bedarf geäußert. Er wurde ihnen in den Verkaufsgesprächen
eingeredet.

136

Ohne Bedeutung ist, ob die Verkäuferin gegenüber den Klägern verpflichtet ist, den Teil der
Provision, den sie an I & C zahlt und in den Kaufpreis einkalkuliert oder anders ausgedrückt versteckt
(im Folgenden Innenprovision), zu offenbaren, denn hier geht es um die Pflichten des Maklers, der nach Treu und
Glauben in viel weitergehendem Ausmaß die Interessen seines Auftraggebers wahrnehmen muss als ein Verkäufer,
der einen möglichst hohen Kaufpreis erzielen will, und für jedermann erkennbar offensichtlich in erster
Linie eigene Interessen vertritt im Ergebnis ebenso BGH III ZR 290/04). Die bisherige Rechtsprechung des BGH zu den
Aufklärungspflichten einer Bank über gezahlte Innenprovisionen (BGH XI ZR 53/02 = NJW- RR 2004, 632)
dürfte damit, jedenfalls dann, wenn der BGH ernsthaft dem Verbraucherschutz und den Risiken der vorliegenden
Vertriebsumstände Rechnung tragen will (BGH XI ZR 6/04 Rn. 50), in der vorliegenden Fallkonstellation - arglistige
Täuschung über die Provisionen, die insgesamt an die Maklerin insgesamt gezahlt werden - überholt
sein. Entscheidend für diese Ausdehnung der Haftung der Beklagten ist, dass die Beklagte und I & C bewusst
und gewollt zusammengearbeitet haben, um Kleinanleger durch ausgeklügelte Vertriebsmethoden zu veranlassen,
mit erheblichen Vertriebskosten belastete Eigentumswohnungen zu erwerben, für die sie nach ihren persönlichen
und wirtschaftlichen Verhältnissen keinen Bedarf hatten und von sich aus auch keinen Bedarf geäußert
haben (dies ergibt sich eindrucksvoll aus dem Besprechungsprotokoll vom 28.3.1996). Wenn die Beklagte sich die
Vertriebsmethode zu Nutze macht (Neugeschäft mit Bausparverträgen und Krediten, die belegt die Notiz B2
vom 26.1.1990, V Anlage 4.1 Nr. 4), dann muss sie auch für sämtliche arglistige Täuschungen des
Vertriebes nach §§ 123 Abs. 2 BGB einstehen. Für den Fall einer arglistigen Täuschung kommt
es nicht darauf an, in welchem Pflichtenkreis der Anlagevermittler tätig wird (so ausdrücklich jetzt BGH
Urteil vom 17.10.2006 XI ZR 205/05).

137

Die Pflichtenkreisrechtsprechung führt nur im Regelfall, nämlich bei gutverdienenden, steuerberatenen
Kapitalanlegern, die wegen ihrer hohen Steuerbelastung nach Steuersparmöglichkeiten suchen und die sich daraus
ergebenden Risiken nach ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen auch tragen können,
zu einer interessengerechten Risikoverteilung zwischen Kreditnehmer und Bank. Dies gilt aber dann nicht, wenn –
wie im vorliegenden Fall - Gering- oder Durchschnittsverdiener, die bis zur streitgegenständlichen Kapitalanlage
aus ihren Einkünften kein (oder zumindest kein nennenswertes) Vermögen bilden konnten und auch nicht
gebildet haben und die zudem eine absolut gesehen geringe Steuerbelastung zu tragen haben, im Wege des Strukturvertriebes
mit erheblichen Vertriebskosten belastete, vollständig fremdfinanzierte Eigentumswohnungen aufgeschwatzt bekommen,
bei denen die Kredithöhe und das Risiko in keinem vernünftigen Verhältnis zu ihren Einkünften und
ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen steht und ihnen jegliche Liquiditätsreserven
– soweit sie überhaupt vorhanden sein sollten – rauben.

138

Es gibt keinen vernünftigen Grund und es ist deshalb ungerecht, dass ein Kaufinteressent einer Immobilie
oder eines Immobilienanteils im Rahmen eines Steuerspar- oder Geldanlagemodells (Fondanteil oder Eigentumswohnung),
dem das Anlageobjekt von dem Vertreiber mittels eines Prospektes vorgestellt wird (Hinweispflicht bei Innenprovisionen
von mehr als 15% so BGH III ZR 359/02) anders behandelt werden soll als derjenige dem das Objekt durch eine mündliche
Beratung anhand eines Berechnungsbeispiels – wie vorliegend – vorgestellt wird (keine ungefragte
Hinweispflicht so BGH V ZR 66/06). Der in der Entscheidung des BGH vom 13.10.2006 (V ZR 66/06) für diese
Differenzierung genannte Grund, dass der Käufer einer Immobilie keinen Anspruch auf den Erwerb zum Verkehrswert
hat, gilt für jede Kapitalanlage (Fondsanteil oder Eigentumswohnung) und jede Vertriebsform. Dass ein Vermittler
bei einem persönlichen Gespräch/Beratung über ihm bekannte Innenprovisionen von mehr als 15% schweigen
darf ein Prospekt über dieselbe Tatsache hingegen ausdrücklich hinweisen muss, leuchtet nicht ein. Beide
Vertriebsmethoden dienen dem Zweck, den Kapitalanleger zum Erwerb der Eigentumswohnung oder des Fondsanteils zu bewegen.
Bei beiden Vertriebsmethoden ist das Informationsdefizit des Kapitalanlegers identisch und jeder Kapitalanleger ist
gleich schutzwürdig. Bei einem persönlichen Gespräch besteht zwar anders als bei einem anonymen Vertrieb
durch einen Prospekt die Möglichkeit Fragen zu stellen. Dieser Aspekt rechtfertigt aber keine Ungleichbehandlung,
weil nach dem nächstliegenden Verständnis eines durchschnittlichen Erwerbers die Vorstellung ausgeschlossen
ist, in dem Gesamtaufwand könnten so außergewöhnliche Gewinnspannen für den Verkäufer stecken,
dass die Rentabilität oder der Wert der Anlage von vorneherein in Frage gestellt sein könnte (BGH III ZR
290/04). Es fehlt somit ein Anlass, dem Vermittler entsprechende Fragen zu stellen. Hinzu kommt, dass die Kammer
davon überzeugt ist, dass die vor Ort den Erwerbern gegenüber auftretenden Abschlussvermittler bestrebt
waren, die Innenprovisionen, die als solche für jedermann (auch die Vermittler und Erwerber) erkennbar nicht
die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellen und Rückschlüsse auf eine geringere
Werthaltigkeit des Objekts und Rentabilität der Kapitalanlage ermöglicht hätten (BGH NJW 2004, 1732
(1734), den "Erwerbern" gegenüber nicht aufzudecken und keinen Argwohn oder Zweifel zu wecken (wegen
der Einzelheiten der Begründung wird auf die nachfolgende Begründung der Arglist verwiesen). Gerade deshalb
besteht nach dem Grundsatz von Treu und Glauben die Verpflichtung, für die Entscheidung besonders wichtige
Umstände (dazu zählt eine Innenprovision von mehr als 15%, weil sie die Rentabilität oder der Wert
der Anlage von vorneherein in Frage gestellt sein könnte (BGH III ZR 290/04)) ungefragt zu offenbaren. Es geht
hier letztlich um die Offenbarung von vorhandenem Wissen der Vermittler, welches für die Entscheidung der
Kapitalanleger unabhängig von der Art der Kapitalanlage von ausschlaggebender Bedeutung ist. Dieses Wissen darf
ein redlicher Makler nach dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht zurückhalten zumal dem hier betroffenen
Personenkreis (geschäftsunerfahrene Kapitalanleger mit eher kleinen, allenfalls mittleren Einkommen) eine
nähere Prüfung der Werthaltigkeit bei derart komplexen Anlageentscheidungen kaum möglich wenn nicht
sogar unmöglich ist.

139

Für eine Gleichbehandlung beider Vertriebsmethoden spricht schließlich auch der Umstand, dass keine
vernünftige Differenzierung der unterschiedlichen Hinweispflichten möglich ist, wenn bei in einem
persönlichen Gespräch ein Prospekt, der keinen Hinweis auf die Innenprovisionen von mehr als 15% enthält,
ganz oder teilweise übergeben oder vorgelegt wird.

140

Die Vermittler (sowohl I & C als auch deren Untervermittler) handelten arglistig. Arglist erfordert einen
Täuschungswillen, der gegeben ist, wenn der Handelnde die Unrichtigkeit seiner Angaben kennt und weiß, dass
der andere Teil durch die Täuschung zur Abgabe einer Willenserklärung bestimmt wird, das heißt dass
dieser bei wahrheitsgemäßer Erklärung nicht oder nur zu anderen Bedingungen abgeschlossen hätte.
Insoweit genügt bedingter Vorsatz, nämlich die Vorstellung, die unrichtige Erklärung könne
möglicherweise für die Willensbildung des anderen Teils von Bedeutung sein (Palandt § 123 Rn. 11).
Diese Voraussetzungen liegen vor.

141

Die Vermittler kannten die von ihnen mit den Verkäuferinnen vereinbarten und von den Verkäuferinnen
an sie auch gezahlten Innenprovisionen. Sie handelten auch mit Täuschungswillen.

142

Sämtliche Beteiligte, auch für die vor Ort den Erwerbern gegenüber auftretenden Abschlussvermittler
waren bestrebt, die gesamten Kaufnebenkosten, die einschließlich Innenprovisionen mindestens 30 % des Kaufpreises
betrugen und die als solche für jedermann (auch die Vermittler und Erwerber) erkennbar nicht die Gegenleistung
für die Schaffung von Sachwerten darstellen und Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des
Objekts und Rentabilität der Kapitalanlage ermöglicht hätten (BGH NJW 2004, 1732 (1734), den
"Erwerbern" gegenüber nicht aufzudecken. Allen gemein war das Wissen, dass bei Aufdeckung der
erheblichen, im Kaufpreis versteckten Innenprovisionen die Erwerber möglicherweise vom Kauf abgehalten
hätten werden können. Diesbezüglichen Argwohn gerade angesichts des potentiellen Erwerberklientels
(nicht geschäftserfahrene Kapitalanleger mit eher kleinen, allenfalls mittleren Einkommen) nicht entstehen zu
lassen, war ersichtlich Motivation der scheinbar vollständigen Offenlegung aller "weichen Kosten",
die an Notar und die I & C Gruppe zu zahlen waren. Insoweit greift auch der mögliche Einwand nicht, offengelegt
seien nur die "vom Erwerber unmittelbar selbst" zu zahlenden Provisionen. Nach Überzeugung des Gerichts
belegt die gesamte Gestaltung des Vertriebes der Eigentumswohnungen ("I & C verkauft alles wie z.B. Emden
und Nordenham, weil auch für solche Objekte der Markt geschaffen wird" Zitat aus dem Ergebnisprotokoll der
Besprechung vom 28.3.1996) und die Art und Weise der Finanzierung (Vollfinanzierung des Kaufpreises und aller Kosten,
geringe Anfangsbelastung, die Erwerber mussten nur die ihnen vorgelegten Formulare unterschreiben und sich in keiner
Weise aktiv um die Finanzierung kümmern), dass es allen Beteiligten (Vermittler, Verkäufer, Beklagte) ohne
Rücksichtnahme auf die Interesses der Erwerber allein darauf ankam, ihre Umsatzinteressen durchzusetzen und
keinerlei Argwohn oder Zweifel bei den Erwerbern zu wecken. Belegt wird diese Feststellung zudem durch folgende
Urkunden und Indizien:

143

1.

144

Notiz B2 vom 26.1.1990 (V Anlage 4.1 Nr. 4)

145

Darin heißt es unter anderem wie folgt:

146

"Was die Frage der Provisionen angeht, machte ich Herrn I2 darauf aufmerksam, dass diese ja nicht
den Deckungskostenbetrag der B schmälern und er daher dieser Frage nicht mit solchem Nachdruck nachsetzen
sollte. Im Übrigen wies ich darauf hin, dass wir uns an der B nicht mit 30 % beteiligen mussten, von
unserer Vorarbeit abgesehen, wenn wir dann "nur gerecht" bedient würden. Ich ... äußerte
aber meine Erwartung, dass wir etwas gerechter als gerecht behandelt werden sollten. Ich sähe mich zunehmend
kritischer Fragen nach dem Sinn des B-Engagements gegenüber, so dass ich sehr dafür wäre, wenn
die Herren I & C Volumen bekommen könnten, da dies die einzige Schiene sei, über die wir überhaupt
etwas von der B hätten. Die übrigen, so gerecht behandelten Partner, bringen uns nichts. ..."

147

2.

148

Ergebnisprotokoll B2 vom 9.4.1996 über die Besprechung vom 28.3.1996 (V Anlage 4.2 Nr. 5)

149

Darin heiß es unter anderem wie folgt:

150

"Er (B2) stellt klar, dass die B hervorragende Produkte liefert, die I & C Gruppe erstklassig vertreibt
und einen ausgefeilten Service für die Kunden auch in der Zeit nach Durchführung des Kaufes bietet. Was
ganz besonders aus der Sicht des Finanzierers wichtig ist, ist die Tatsache, dass man sich stets mit besonderem
Engagement um Störfälle kümmert. Von den inzwischen rd. 4.400 durch die C3 finanzierten Wohnungen
sind kaum welche in eine Zwangsversteigerung geraten und wenn, habe die Gruppe die Wohnungen unter Inkaufnahme
finanzieller Einbußen übernommen. Es läge im allseitigen Interesse, über Abwicklungen zu
verfügen, die keinerlei "Rauch" in der Öffentlichkeit aufsteigen ließen.

151

Er hebt weiter hervor, dass sowohl die I & C Gruppe als auch die B wechselseitig stets voneinander profitieren,
was auch so bleiben soll. Dies liegt ganz besonders auch im Interesse der C3, deren Beteiligung an der B nur dann dem
Bausparkassengesetz entspricht, wenn sie aus dieser Verbindung Nutzen für das Bausparerkollektiv in Form von
Neugeschäft ziehen kann.

152

.......

153

Um die direkte Vergleichbarkeit zu gewährleisten, stellt die M2 der J exakt 20 % zur Verfügung, woraus
die direkt dem Vertrieb zuzuordnenden Kosten finanziert werden.

154

......

155

Zu dem immer wieder angesprochenen Thema der Abgabepreise führt Herr U aus, dass I & C freilich den
maximalen Preis anstrebe. Die B muss aber als Kaufmann den Marktpreis ausloten und ihren Abgabepreis danach
ausrichten. Bekommt die Fa. I & C aber höhere Preise, so muss man bei B annehmen, man habe sich
verschätzt, oder "sie nehmen dem Kunden zuviel ab". Wir kalkulieren für die B ein möglichst
großes Stück aus dem Kuchen.

156

Nach langer Diskussion merkt Herr I an, dass die B I & C nicht verstehen kann und erinnert daran, dass
der Markt für die Immobilien zu dem von I & C geforderten Preis ohnehin nicht vorhanden ist sondern erst
im Beratungsgespräch gemacht werden muss.

157

....

158

Die Herren U und E erkennen den Wunsch auf eine Mehrerlösabrede an. Sie meinen aber, dass mit der 30 %igen
Gesamtbelastung der Wohnungen mit Weichkosten die Schallgrenze erreicht ist. Andernfalls leidet das B-Produkt
darunter. ......"

159

Unerheblich ist, das diese Besprechung erst im Jahr 1996 stattfand, denn aus dem Ergebnisprotokoll ergibt sich
zweifelsfrei, dass es um eine bereits bestehende und keine neue Art und Weise der Zusammenarbeit geht. Belegt wird
dies auch durch die unter Nr. 1 zitierte Notiz B2 und die Aussage der Zeugin E5 (1 o 582/04).

160

Unerheblich ist auch, dass diese Urkunden nicht unmittelbar die streitgegenständlichen Vertagschlüsse
betreffen, denn daraus ergibt sich deutlich die allgemeine Geschäftspraxis von I & C insbesondere deren
Egoismus und Gewissenlosigkeit.

161

Festzuhalten bleibt damit zunächst, dass den Vermittlern eine arglistige Täuschung der Kläger zu
Last fällt.

162

Die Anlagevermittler und I & C waren für die Beklagte wegen der Zusammenarbeit in institutionalisierter
Art und Weise (dazu später) auch keine Dritte nach § 123 Abs. 2 BGB.

163

Wissensvorsprung

164

Die eine eigene Aufklärungspflicht auslösende Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung
wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer, Fondsinitiatoren oder die von ihnen beauftragten Vermittler und die
Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder
Vermittler angeboten wurden und die Unrichtigkeit der Angaben nach den Umständen des Falls evident ist, so dass
sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGH XI ZR
6/04 Rn 52).

165

Erforderlich ist zunächst, dass zwischen den Verkäufern, den von ihren beauftragten Vermittlern und der
finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer
Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben, oder sich daraus
ergeben, dass von den eingeschalteten Vermittlern - von der Bank unbeanstandet – Formulare des Kreditgebers
benutzt wurden, oder daraus, dass die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von
Eigentumswohnungen desselben Objekts vermittelt haben (BGH XI ZR 6/04 Rn. 53). Diese Voraussetzungen liegen vor.
Zwischen der Beklagten, B und I & C bestand unstreitig seit 1990 eine ständige Geschäftsbeziehung und
ein gemeinsames Vertriebskonzept (BGH XI ZR 6/04 Rn. 59). Dies ergibt sich auch aus dem Gutachten V insbesondere der
Anlage 4.1 Nr. 4. Die Beklagte finanzierte unstreitig den Erwerb zahlreicher Eigentumswohnungen in einem Objekt.
Allein vor dieser Kammer sind mehr als 200 Verfahren rechtshängig gewesen (80) bzw. noch rechtshängig
(120). Die Gesamtzahl überschreitet 5000.

166

Dass die Finanzierung der Kapitalanlage vom Vermittler angeboten wurde ist dann anzunehmen, wenn der Kreditvertrag
nicht aufgrund eigener Initiative des Kreditnehmers zustande kommt, der von sich aus eine Bank zur Finanzierung seines
Erwerbgeschäftes aussucht, sondern deshalb, weil der Vertriebsbeauftragte dem Interessenten im Zusammenhang mit
den Anlage- oder Verkaufunterlagen einen Kreditantrag des Finanzierungsinstitutes vorgelegt hat, das sich zuvor dem
Verkäufer gegenüber zur Finanzierung bereit erklärt hatte (BGH XI ZR 6/04 Rn. 54). Dies war vorliegend
der Fall. Sämtliche Verträge wurden durch I & C und deren Untervermittler angebahnt. Der Vermittler
legte den Klägern das Darlehensantrags- und die Bausparantragsformulare der Beklagten vor (Darlehens- und
Bausparanträge Anlagen A3 und B19 (Muster)). Einen persönlichen Kontakt zwischen den Parteien gab es
nicht. Von den Klägern ging keinerlei Initiative aus. Die Art und Weise der Finanzierung durch die Beklagte
war vorab zwischen I & C, der Verkäuferin und der Beklagten abgesprochen.

167

Von einer evidenten Unrichtigkeit der Angaben der Vermittler ist dann auszugehen, wenn sie sich objektiv als grob
falsch dargestellt haben, so dass sich aufdrängt, die kreditgebende Bank habe sich der Kenntnis der Unrichtigkeit
und der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGH XI ZR 6/04 Rn. 55). Auch die ist vorliegend der Fall.

168

Dahinstehen kann in diesem Zusammenhang die unsubstantiierte und im Hinblick auf die oben zitierten Urkunden
zumindest schwer nachvollziehbare Behauptung der Beklagten, ihr (wem genau?) sei zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses
nicht bekannt gewesen, ob und in welcher Höhe für Vermittlung des konkreten von der Klägerseite
erworbenen Immobilienobjektes eine Verkaufprovision – kaufpreiserhöhend – bezahlt worden sei,
weil ihr (wem genau?) die zwischen I & C und den Verkäuferinnen geschlossenen Vertriebsvereinbarungen
nicht bekannt gewesen seien. Es fehlt jeglicher konkreter Vortrag zur Organisation des internen Ablaufes und
Informationsaustausches und dazu, welcher Mitarbeiter der Beklagten an der Vorbereitung und dem Abschluss der
Darlehensverträge im Allgemeinen und im streitgegenständlichen Fall beteiligt war und welche Kenntnisse
jeder von ihnen hatte. Auf ihren unsubstantiierten Vortrag ist die Beklagte in zahlreichen anderen vor der Kammer
rechtshängigen Verfahren ausdrücklich hingewiesen worden. Die Beklagte muss sich die Kenntnisse ihrer
Hilfspersonen auch der selbständigen Vermittler, entsprechend § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen (BGH NJW
2004 S. 2156, NJW 1992, S. 899; Palandt § 166 Rn. 6, 6a, 8). Selbst wenn entgegen der vorgenannte Gründe
zugunsten der Beklagten unterstellt wird, dass ihr Vortrag hinreichend substantiiert ist und aus welchen Gründen
auch immer eine Kenntniszurechnung ausscheidet, ist davon auszugehen, dass der Beklagten die von den Verkäuferinnen
gezahlten Provisionen und das Verschweigen derselben bekannt war.

169

Wenn der Beklagten diese Umstände nicht bekannt gewesen sein sollten, dann hat sie sich der Kenntnis
geradezu verschlossen, weil sie die erheblichen, in den Kaufpreis einkalkulierten und den Erwerbern unstreitig
nicht aufgedeckten Innenprovisionen nicht übersehen konnte. Aus der Notiz B2 vom 26.1.1990 (V Anlage 4.1 Nr. 4)
und der Aussage E5 (Protokoll 1 o 582/04) ergibt sich zweifelsfrei, dass B2 wusste, dass I & C erhebliche und
nicht die üblichen Provisionen verlangten und erhielten, die auf den "Deckungskostenbeitrag" der
Verkäuferin aufgeschlagen wurden. Aus dem Ergebnisprotokoll über die Besprechung vom 28.3.1996 (V Anlage
4.2 Nr. 5) ergibt sich, dass im Beisein von B2 über Verkäuferprovisionen für I & C von 20 % (LUV)
oder 30 % "Weichkosten" der Wohnungen der B gesprochen wurde und dies eine bereits bestehende und keine
neue Art und Weise der Zusammenarbeit betraf. Eine Frage hätte genügt, und B2 hätte genau gewusst,
welche Provisionen gezahlt werden. Anhaltspunkte und Gelegenheiten, konkret nachzufragen, gab es nach den oben
dargestellten Urkunden genug.

170

Da sich die Beklagte der Kenntnis zumindest geradezu verschlossen hat, muss sie sich nach dem Grundsatz von Treu
und Glauben (der Strukturvertrieb erfolgte mit Wissen und Wollen und auch im Umsatzinteresse der Beklagten), im
Interesse der Effektivierung des Verbraucherschutzes bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen, die nicht als
verbundene Geschäfte behandelt werden können und um dem in den Entscheidungen des EuGH vom 25.10.2005
(C-350/03 und C-229/04) zum Ausdruck kommenden Gedanken des Verbraucherschutzes vor den Risiken von Kapitalanlagemodellen
Rechnung zu tragen (BGH XI ZR 6/04 Rn. 50) auch so behandeln lassen, wie bei positiver Kenntnis (vgl. dazu auch BGH
NJW 1999, 423, 2000, 952 und 2001, 1721).

171

Die zahlreichen weiteren Pflichtverletzungen, die die Kläger der Beklagten vorwerfen, können damit
dahinstehen.

172

Schaden

173

Welcher Schaden unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss erstattungsfähig ist, richtet
sich angesichts der Vielgestaltigkeit, in der eine Verletzung vorvertraglicher Pflichten in Betracht kommen kann,
nach der Ursächlichkeit des schadensstiftenden Verhaltens für den eingetretenen Schaden im Einzelfall.
Da die Grundlage eines solchen Schadensersatzanspruchs enttäuschtes Vertrauen ist, geht er in der Regel auf
Ersatz des sog. negativen Interesses; d.h. der Geschädigte ist so zu stellen, wie er ohne das schadensstiftende
Verhalten des anderen Teils stehen würde (BGH Urteil vom 16.5.2006 XI ZR 6/04 Rn. 61, BGH, NJW-RR 1997, 144,
NJW 1981, 2050 = WM 1981, 689 (690) m.w.Nachw. Palandt § 311 Rn. 24, 42, 57). Steht fest, dass die benachteiligte
Partei im Falle pflichtgemäßer Aufklärung einen für sie ungünstigen Vertrag nicht abgeschlossen
hätte, so kann sie Rückgängigmachung des Vertrags verlangen (BGH WM 1982, 960f.). Der durch die
Pflichtverletzung verursachte Schaden liegt dann in der Eingehung des für sie nachteiligen Vertrags. Bereits
der Eingriff in die persönliche Entscheidungsfreiheit begründet den Anspruch auf Rückgängigmachung
des Vertrages (BGH NJW 2005, 2450).

174

Die Beweislast obliegt in diesem Zusammenhang der Beklagten. Wer vertragliche oder vorvertragliche
Aufklärungspflichten verletzt ist beweispflichtig dafür, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem
Verhalten entstanden wäre, denn es besteht eine Vermutung, dass sich der Geschädigte aufklärungsrichtig
verhalten hätte (Palandt § 280 Rn. 39). Die Kläger behaupten, sie hätten den Kaufvertrag und damit
auch die Finanzierungsverträge nicht abgeschlossen, wenn sie zutreffend aufgeklärt worden wären.

175

Die Beklagte hat keine Tatsachen vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass dies unzutreffend ist. Auf ihre
Darlegungs- und Beweislast ist sie in dem Beschluss vom 11.10.2006 hingewiesen worden.

176

Festzuhalten bleibt damit, dass die Kläger gegen die Beklagte wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss
einen Anspruch auf Rückgängigmachung des Darlehensvertrages haben.

177

Verjährung

178

Die Verjährungsfrist lief nach Art 229 § 6 Abs. 4 EGBGB frühestens am 31.12.2004 ab. Nach Art 229
§ 6 Abs. 4 EGBGB wird die kürzere Frist des § 195 BGB (drei Jahre) von dem 1.1.2002 an berechnet, wenn
die Verjährungsfrist nach dem BGB in der seit dem 1.1.2002 geltenden Fassung kürzer ist als nach der bis zu
diesem Tag geltenden Fassung. Bis zum 31.12.2001 betrug die Verjährungsfrist für Schadensersatzansprüche
wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss nach § 195 BGB aF 30 Jahre (Palandt 58. Auflage § 195 Rn. 10).

179

Durch die Erhebung der vorliegenden Klage wurde der Lauf der Verjährung rechtzeitig nach § 204 Abs. Nr.
1 BGB, § 167 ZPO gehemmt. Die Voraussetzungen des § 167 ZPO sind erfüllt. Danach tritt die Hemmung der
Verjährung nach § 204 I Nr. 1 BGB bereits mit dem Eingang der wirksamen Klage ein, wenn die Zustellung
alsbald erfolgt. Die wirksame Klage (die auf einem offensichtlichen Redaktionsversehen beruhende Fassung der
Klageanträge führt nicht zur Unwirksamkeit der Klage, denn das Klagebegehren und der Streitgegenstand sind
hinreichend bestimmt und es kann ohne weiteres festgestellt werden, dass die Klageanträge allein die Beklagte
betreffen sollen) ist am 17.12.2004 eingegangen und am 12.1.2005 zugestellt worden (Blatt 195). Die Dauer der
Verzögerung ist gleichgültig, wenn sie nicht von den Klägern zu vertreten ist, sondern auf dem
Geschäftsablauf des Gerichtes beruht. Hat ein Verhalten der Kläger zur Verzögerung der Zustellung
beigetragen, so ist zu unterscheiden. Wenn die dadurch verursachte Verzögerung nur 14 Tage beträgt, dann
ist dies unerheblich und der Klageeingang ist maßgeblich (Palandt § 204 Rn 7). Die von den Klägern
im vorliegenden Fall verursachte Verzögerung beträgt weniger als 14 Tage, denn sie haben den Kostenvorschuss
schon am 28.12.2004 eingezahlt und die Zustellung erfolgte bereits am 12.1.2005. Die Klageforderung ist daher nicht
verjährt, weil die Hemmung nach § 204 Abs. 2 BGB andauert.

180

Aber auch dann, wenn der vertragliche Anspruch der Kläger – aus welchen Gründen auch immer -
verjährt sein sollte, steht ihnen ein Schadensersatzanspruch auf Rückabwicklung des Darlehensvertrages zu
und zwar aus §§ 826, 830 BGB (dazu nachfolgend 1), der nicht verjährt ist (dazu nachfolgend 2).

181

1.

182

Der Beklagten fällt eine gemeinschaftliche, vorsätzlich sittenwidrigen Schädigung nach §§
826, 830 BGB zur Last, denn eine arglistige Täuschung erfüllt den Tatbestand einer vorsätzlich
sittenwidrigen Schädigung. Das Verschweigen von Umständen ist sittenwidrig, wenn sie dem Vertragspartner
unbekannt sind, nach Treu und Glauben aber bekannt sein müssen, weil sein Verhalten bei den Vertragsverhandlungen
und die von ihm zu treffenden Entscheidungen davon wesentlich beeinflusst werden (Palandt § 826 Rn. 23).

183

Die Vermittler haben die Kläger nach dem oben Gesagten über die von der Verkäuferin gezahlte
Vermittlungsprovision arglistig getäuscht.

184

Die Beklagte war Mittäterin oder Beteiligte, denn sie hat nach dem oben zu I. Gesagten institutionell mit
den Vermittlern zusammengearbeitet. Nach Überzeugung des Gerichts belegt die gesamte Gestaltung des Vertriebes
der Eigentumswohnungen ("I & C verkauft alles wie z.B. Emden und Nordenham, weil auch für solche
Objekte der Markt geschaffen wird" Zitat aus dem Ergebnisprotokoll der Besprechung vom 28.3.1996) und die Art
und Weise der Finanzierung (Vollfinanzierung des Kaufpreises und aller Kosten, geringe Anfangsbelastung, die Erwerber
mussten nur die ihnen vorgelegten Formulare unterschreiben und sich in keiner Weise aktiv um die Finanzierung
kümmern), dass es allen Beteiligten (Vermittler, Verkäufer, Beklagte) ohne Rücksichtnahme auf die
Interessen der Erwerber allein darauf ankam, ihre Umsatzinteressen durchzusetzen und keinerlei Argwohn oder Zweifel
bei den Erwerbern zu wecken.

185

Dahinstehen kann, ob der Beklagten die Einzelheiten des Vertriebes insbesondere die Verkäuferprovisionen
bekannt waren. Die Tatbeiträge der anderen Mittäter sind jedem Beteiligten zuzurechnen unabhängig
davon, ob er sie in den Einzelheiten gekannt bzw. den Schaden eigenhändig mitverursacht hat. Nur Exzesse
anderer Mittäter, die vorliegend unzweifelhaft nicht gegeben sind, sind davon ausgenommen (Palandt §
830 Rn. 3). Selbst wenn der Beklagten nicht alle Umstände bekannt gewesen sein sollten, dann hat sie sich der
Kenntnis bewusst verschlossen, weil sie die erheblichen, in den Kaufpreis einkalkulierten und den Erwerbern unstreitig
nicht aufgedeckten Innenprovisionen nicht übersehen konnte. Dieses entlastet sie nach dem Grundsatz von Treu
und Glauben (der Strukturvertrieb erfolgte mit Wissen und Wollen und auch im Umsatzinteresse der Beklagten)
natürlich nicht. Das Gegenteil ist der Fall, denn keine Partei kann sich durch eine arbeitsteilige Organisation
ihrer Haftung entziehen.

186

Zu ersetzen ist das negative Interesse (Palandt § 826 Rn. 15 und Vor § 823 Rn. 17), das heißt
die Kläger können auch hier die Befreiung von den vertraglichen Verpflichtungen verlangen.

187

2.

188

Der Beginn der Verjährung einer unerlaubten Handlung, die vor dem 1.1.2002 begangen worden ist, richtet sich
nach Art 229 § 6 Abs 1 S. 2 EGBGB für die Zeit bis zum 31.12.2001 nach § 852 BGB a F. Danach beginnt
die Verjährung erst mit der Kenntnis von Schädiger und Schaden. Die Darlegung- und Beweislast für die
Kenntnis sowohl vor als auch dem 1.1.2002 trifft die Beklagte (Palandt § 199 Rn 46, Vor 194 Rn 23). Darauf ist
die Beklagte in zahlreichen Parallelverfahren ausdrücklich hingewiesen worden. Der Hinweis im vorliegenden
Verfahren ist nur deshalb unterblieben, weil sich die Beklagte erst im Schriftsatz vom 15.11.2006 (Blatt 748 ff
(750) auf die Verjährungseinrede berufen hat. Sie hat keine Tatsachen vorgetragen, aus denen sich ergibt, dass
die Kläger vor dem 1.1.2002 Kenntnis von den streitgegenständlichen anspruchsbegründenden Tatsachen
insbesondere der arglistigen Täuschung über die Innenprovisionen hatten (vgl. dazu Palandt 61. Aufl. §
852 Rn. 11).

189

II.

190

Der Klageantrag zu 1 (Zahlung in Höhe von 59.532.96 €) ist teilweise begründet.

191

Die Kläger haben nach der unter I. dargelegten Rechtslage dem Grunde nach einen Anspruch auf
Rückgängigmachung des Darlehensvertrages, mithin Rückzahlung ihrer Leistungen.

192

Sie haben nach ihrem Vortrag im Schriftsatz vom 15.11.2006 (Blatt 772 und 773), dem die Beklagte im Schriftsatz
vom 14.12.2006 (Blatt 793 bis 795) nur zu einem geringen Teil widersprochen hat, in dem Zeitraum 1992 bis 2006 an
die Beklagte Zinsen in Höhe von 46.186,55 € gezahlt. Unstreitig (und durch die von der Beklagten
vorgelegten Kontoauszüge (Blatt 796 und 797) für das Jahr 2002 belegt) sind lediglich 1.670,20 €
und für das Jahr 2004 lediglich 2.662,80 (Belege haben die beweisbelasteten Kläger nicht vorgelegt) so
dass sich der vorgenannte Betrag von 46.186,55 € um 1.725,55 € (2.863,19 € (2002) + 3.195,36
€ (2004) = 6.058,55 € (von den Klägern einkalkulierter Betrag) – 1.670,20 (2002) + 2.662,80
€ = 4.333,00 € (streitige und nicht belegte Zahlungen der Kläger) auf 44.461,00 €
ermäßigt.

193

Die Kläger haben nach ihrem unstreitigen Hilfsvortrag Mietpoolausschüttungen in Höhe von 362,10,-
DM x 12 Monate x 15 Jahre = 65.178,00 DM = 33.324,98 € erhalten, die anspruchsmindernd zu berücksichtigen
sind, weil

194

1. die Kläger in dem Zeitraum, in dem die Mietpoolverwalterin direkt an die Beklagten zahlte, nur die Differenz
zwischen der Mietpoolausschüttung und den vereinbarten Zinsen an die Beklagte zahlten (dies ergibt sich sowohl
aus dem Vortrag des Klägers Blatt 31 der Klage als auch aus dem Besuchsbericht D3 Blatt 308) und

195

2. die Kläger die Mietpoolausschüttungen im Wege der Vorteilsausgleichung (Palandt Vor § 249 Rn.
119 ff) vollständig herauszugeben haben. Nach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung ist eine Minderung
des Schadens dann zu berücksichtigen, wenn sie in einem adäquat-ursächlichen Zusammenhang zu dem
schädigenden Ereignis steht und außerdem die Anrechnung dem Zweck des Schadensersatzes entspricht und
weder den Geschädigten unzumutbar belastet noch den Schädiger unbillig entlastet (vgl. BGHZ 74, 103
[113f.] = NJW 1979, 1449; BGHZ 109, 380 [392] = NJW 1990, 1038). Dies ist vorliegend der Fall, denn zwischen dem
schädigenden Ereignis, nämlich der Verletzung der Aufklärungspflicht und dem dadurch verursachten
Abschluss aller streitgegenständlichen Verträge und dem Vorteil, nämlich den Mieteinnahmen besteht
ein innerer Zusammenhang, denn die Kläger hätten keinerlei Mietausschüttungen erhalten, wenn sie
alle streitgegenständlichen Verträge nicht geschlossen hätten. Auf die von dem Mietpool sowohl an
die Beklagte als auch an den Kläger gezahlten Beträge hatten die Kläger keinen Anspruch, weil es
sich insoweit um den Gewinn aus der Durchführung des Kaufvertrages handelt, die Kläger aber so zu stellen
sind, als wenn dieser Vertrag nicht zustande gekommen wäre (Palandt § 311 Rn. 57). Die Vorteilsausgleichung
entspricht damit auch der Billigkeit.

196

Zugunsten der Kläger ergibt sich damit ein Betrag in Höhe von 44.461,00 € - 33.324,98 €
= 11.136,02 €

197

Auch die Anrechnung von Steuervorteilen richtet sich nach den vorgenannten Grundsätzen der Vorteilsausgleichung
(BGH III ZR 350/04 = NJW 2006, 499 m.w.N., Palandt Vor § 249 Rn 144). Zu den auf den Schadensersatzanspruch
eines Geschädigten anzurechnenden Vorteilen gehören grundsätzlich auch Steuern, die der Geschädigte
infolge der Schädigung beispielsweise durch Verlustzuweisungen erspart hat (BGH III ZR 350/04).

198

Dazu haben die Kläger keine konkreten Tatsachen vorgetragen insbesondere keine Steuerbescheide vorgelegt
obwohl sie mit Beschluss von 11.10.2006 auf diese Rechtlage hingewiesen worden sind. Die Kammer schätzt daher
nach § 287 ZPO die Steuervorteile wie in dem Beschluss vom 11.10.2006 angekündigt auf 20% der Erwerbsnebenkosten
und der negativen Einkünfte der Kläger (Mieteinnahmen minus Zinszahlungen = tatsächlichen Zahlungen
der Kläger). Beide Parteien haben dagegen keinerlei Einwendungen erhoben. Die Erwerbsnebenkosten einschließlich
Disagio belaufen sich auf 100.000,00 DM (Vorausdarlehen) – 92.391,00 DM (Kaufpreis) = 7.609,00 DM = 3.890,42
€ und die negativen Einkünfte auf 44.461,00 € (Zinszahlungen) - 33.324,98 € (Mieteinnahmen)
= 11.136,02 €. Es errechnen sich damit Steuervorteile von 3.890,42 € (Erwerbsnebenkosten) + 11.136,02
€ (negative Einkünfte) = 15.026,44 € x 20% = 3.005,29 € die anspruchsmindernd zu
berücksichtigen sind.

199

Zwar ist bei der Betrachtung möglicher Steuervorteile auch zu beachten, ob dem Geschädigten aus der
Zuerkennung des Schadensersatzanspruchs und dessen Gestaltung steuerliche Nachteile erwachsen, sei es durch eine
Nachforderung des Finanzamts (vgl. BGHZ 53, 132 [134ff.] = NJW 1970, 461), sei es durch eine Besteuerung der
Schadensersatzleistung (vgl. BGHZ 74, 103 [114ff.] = NJW 1979, 1449) oder der gegebenenfalls - so auch im
Streitfall - Zug um Zug gegen die Schadensersatzleistung vorgesehenen Übertragung der Kapitalanlage
(vgl. BGH, VersR 1990, 95 [96]; Loritz/Wagner, ZfIR 2003, 753 [761]). Dazu haben die Kläger
keine konkreten Tatsachen vorgetragen. Zukünftige Schäden, die durch die Rückübertragung der
streitgegenständlichen Eigentumswohnung entstehen sind zudem Gegenstand des Klageantrages zu 6.

200

Der ersatzfähige Schaden beläuft sich somit auf 44.461,00 € (Zinsen) - 33.324,98 € (Miete)
= 11.136,02 € - 3.005,29 € (Steuervorteile) = 8.130,73 €.

201

Der weitergehende, streitige Vortrag der Kläger zur Höhe ihrer Leistungen in der Klage (Blatt 151)
ist unsubstantiiert und nicht unter Beweis gestellt, worauf die Kläger in dem Beschluss vom 11.10.2006
ausdrücklich hingewiesen worden sind.

202

Die Kläger behaupten, sie hätten "Darlehenszinsen" in Höhe von 407,76 € x 146
Monate mithin 59.532,96 € gezahlt (Blatt 151). Dieser Vortrag ist evident ins Blaue hinein aufgestellt und
falsch. Er sollte die Beklagte lediglich zur sehr umfangreichen, zeit- und arbeitsaufwendigen Darstellung aller
Zahlungen der Kläger veranlassen, wozu sie nicht verpflichtet ist (Zöller § 138 Rn 8). Der von
den Klägern behauptete monatliche Betrag übersteigt die ursprünglich vereinbarten Zinsen (347,91
DM x 2 = 695,82 DM = 355,77 €). Er lässt sich auch nicht durch eine Addition mit den monatlichen
Sparraten erklären, weil diese nicht gleich blieben sondern anstiegen, die Bausparleistungen Gegenstand des
Antrages zu 5 sind und die Addition nicht den streitgegenständlichen Betrag ergibt. Hinzu kommt, dass
unstreitig Zahlungen – in welcher Höhe auch immer - aufgrund der Vereinbarung über die Mietverwaltung
(im Folgenden Mietpool) erfolgt sind und die Kläger deshalb auch nicht den vollen Betrag in Höhe von 355,77
€ an die Beklagte gezahlt haben. Dies tragen sie selbst vor (Blatt 31 der Klage). Die von dem Mietpool an die
Beklagte gezahlten Beträge sind nicht ersatzfähig (Palandt § 311 Rn. 57), weil es sich insoweit um
den Gewinn aus der Durchführung des Kaufvertrages handelt, die Kläger aber so zu stellen sind, als wenn
der Vertrag nicht zustande gekommen wäre. Der Vortrag der Kläger ist auch nicht in Einklang zu bringen
mit der unstreitig vereinbarten Zinsfestschreibung. Nach deren Ablauf wurden nicht dieselben Zinsen gezahlt.
Schließlich haben die Kläger für ihre in zulässiger Weise bestrittenen (Zöller §
138 Rn. 8) Zahlungen keinerlei Belege beispielsweise Kontoauszüge vorgelegt.

203

Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 286, 288 BGB. Verzug ist erst mit dem Zugang des Schriftsatzes vom
15.11.2006 (erste konkrete Schadensberechnung durch die Kläger) eingetreten, denn ein Gläubiger kann
aus einer Mahnung keine Rechte herleiten, wenn er – wie vorliegend – eine weit übersetzte Forderung
geltend macht, insbesondere dann nicht, wenn der Schuldner die wirklich geschuldete Leistung nicht zuverlässig
feststellen kann (Palandt § 286 Rn. 20).

204

Der Klageantrag zu 3 (Feststellung, dass der Beklagten keine Ansprüche aus dem Darlehensvertrag
zustehen) ist zulässig und begründet.

205

Die Zulässigkeit ergibt sich aus § 256 ZPO (Zöller § 256 Rn 7, 14a), denn das
Rechtsverhältnis ist streitig. Die Beklagte berühmt sich eines Darlehensrückzahlungsanspruches.

206

Der Antrag ist begründet, weil die Kläger nach dem Oben zu I. Gesagten einen nicht verjährten
Schadensersatzanspruch auf Rückabwicklung des Vertrages haben, den sie ihrer Inanspruchnahme entgegenhalten
können (BGH XI ZR 6/04 Rn. 61).

207

Der Klageantrag zu 4 (Feststellung des Annahmeverzuges) ist zulässig und begründet.

208

Das Feststellungsinteresse ergibt sich aus § 756 ZPO (Zöller § 256 Rn. 3, § 756 Rn. 9).
Der Antrag ist nach §§ 295, 298 BGB begründet, weil die Kläger nach dem oben zu I Gesagten
einen Anspruch auf Rückabwicklung des Darlehensvertrages haben und die Beklagte die von ihr geschuldeten
Leistungen nicht vornimmt.

209

Der Klageantrag zu 5 (Abrechnung und Auszahlung des Bausparguthabens) ist unzulässig. Die Stufenklage
und damit die einstweilige Befreiung von der Bezifferungspflicht des § 253 Abs. 2 ist nur zulässig, wo
die Auskunft der Bestimmung des Leistungsanspruchs und nicht der Beschaffung von Informationen zu seiner Durchsetzung
dient (Zöller § 254 R. 2). Die Kläger kennen die von ihnen an die Beklagte geleisteten Zahlungen und
wollen die Beklagte mit der Stufenklage lediglich zu einer sehr umfangreichen, zeit- und arbeitsaufwendigen Darstellung
ihrer Zahlungen veranlassen, wozu sie nicht verpflichtet ist (Zöller § 138 Rn 8).

210

Der Antrag ist auch nicht begründet, weil die Kläger ihren streitigen Schaden nicht dargelegt und unter
Beweis gestellt haben worauf sie mit Beschluss vom 11.10.2006 ausdrücklich hingewiesen worden sind.

211

Der Klageantrag zu 6 (Feststellung der weiteren Ersatzpflicht) ist zulässig und begründet. Die
Kläger haben nach dem oben zu I Gesagten einen Schadensersatzanspruch auf Rückabwicklung. Sie können
den Schaden, der Gegenstand dieses Antrages nicht beziffern, weil die Höhe nicht feststeht, so dass eine
vorrangige Leistungsklage ausscheidet (Zöller § 256 Rn. 7a).

212

Über den hilfsweise gestellten Klageantrag zu 7 (Zahlung des Differenzschadens sowie Neuberechnung
und die sich daraus ergebende teilweise Rückzahlung der gezahlten Zinsen) war nicht zu entscheiden, weil die
Kläger nach dem Oben zu I Gesagten dem Grunde nach einen weitergehenden Schadensersatzanspruch auf
Rückabwicklung der Verträge haben und die Hilfsanträge nur für den Fall gestellt worden sind,
dass dieser Anspruch nicht besteht.

213

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO und berücksichtigt das jeweilige Unterliegen der Parteien.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

214

Der Streitwert in Höhe von 126.338,65 € berechnet sich wie folgt:

215

Klageantrag zu 1 (Nennwert): 59.532,96 €

216

Klageantrag zu 2 und 3 (Nettokreditbetrag): 51.129,19 €

217

Klageantrag zu 4: 1.000,00 €

218

Klageantrag zu 5 (Blatt 5) 9.576,50 €

219

Klageantrag zu 6 (1/10 des Nettokreditbetrages): 5.100,00 €

220

Klageantrag zu 7: Es gilt § 45 Abs. 1 S. 2 GKG