Landgericht Koblenz (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-07-04, Aktenzeichen 6 S 286/16

Diese Entscheidung zitiert

Tenor

1. Die Berufung der drei Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Westerburg vom 21. Juli 2016, Az. 24 C 31/16, wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.

3. Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 2017 gewährt.

5. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

1

Die Kläger (Vermieter) nehmen die drei Beklagten (Mieter) auf Räumung eines Wohnhauses in S. und Zahlung von Anwaltskosten in Anspruch.

2

Die Parteien sind über einen schriftlichen Mietvertrag seit dem 01. Dezember 2008 vertraglich miteinander verbunden und haben im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis bereits mehrere gerichtliche Auseinandersetzungen miteinander geführt.

3

Das vermietete Anwesen stand bis zum Jahr 2008 im Eigentum der Beklagten zu 3) und wurde bereits vor Abschluss des Mietvertrages von den drei Beklagten bewohnt.

4

Der Beklagte zu 1), der Ehemann der Beklagten zu 2) und Stiefvater der Beklagten zu 3), ist am 00.00.2017 verstorben. Die Beklagte zu 2) ist am 00.00.0000 geboren und wurde aufgrund einer Begutachtung durch den MDK vom 07. August 2013 bei nicht eingeschränkter Alltagskompetenz in die Pflegestufe I eingruppiert.

5

Mit anwaltlichem Schreiben vom 03. März 2014 (Bl. 17 ff. der Akten) ließ der Kläger zu 1) das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gegenüber den Beklagten zu 1) und zu 2) kündigen mit der Begründung, dass das Hausanwesen für den Einzug seiner hilfsbedürftigen Schwiegereltern benötigt werde. Die Beklagten widersprachen dieser Kündigung.

6

Mit anwaltlichem Schreiben vom 20. Januar 2016 (Bl. 85 - 96 der Akten) kündigten beide Kläger erneut wegen eines bestehenden Zahlungsverzuges in Höhe von 4.919,00 € aus dem Jahr 2015 bis einschließlich Januar 2016. Die vertraglich vereinbarten Monatskaltmiete beträgt 1.080,00 €.

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Die Kläger haben beantragt:

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1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das Anwesen [...] Straße, in S., bestehend aus 10 Zimmern, zwei Küchen, zwei Korridoren, drei Bädern, einem WC, drei Kellerräumen, einem Bodenraum, einer Garage an die Kläger geräumt herauszugeben.

9

2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.173,82 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Die Beklagten haben beantragt:

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Die Klage wird abgewiesen.

12

Die Beklagten haben vorgetragen:

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Die Kündigungen seien formell unwirksam. Es bestehe weder ein Eigenbedarf noch ein Zahlungsrückstand. Die Mietsache weise erhebliche Mängel auf, die angezeigt aber nicht beseitigt worden seien. Es seien berechtigte Minderungen erfolgt. Ein Auszug sei aus gesundheitlichen Gründen unzumutbar. Der Mietvertrag, den die Kläger gekündigt hätten, sei gar nicht gültig, das sei bereits gerichtlich festgestellt.

14

Das Amtsgericht Westerburg hat dem Räumungsbegehren mit Urteil vom 21. Juli 2016 (Bl. 97 ff. der Akten) unter Gewährung einer Räumungsfrist stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, dass ein Mietzahlungsverzug von mehr als zwei Monatsmieten bestehe. Mängel seien nicht substantiiert dargelegt. Den Zahlungsantrag hat das Amtsgericht abgewiesen. Dieser ist nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens.

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Gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe wenden sich die Beklagten mit ihrer form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung vom 04. August 2016 (Bl. 116 f. der Akten).

16

Hinsichtlich der Berufungsbegründung wird auf den Schriftsatz vom 30. August 2016 (Bl. 120 ff. der Akten) Bezug genommen sowie die Schriftsätze vom 04. Januar 2017 (Bl. 160 ff. der Akten), vom 31. Januar 2017 (Bl. 183 ff. der Akten), vom 02. Mai 2017 (Bl. 238 ff. der Akten) und vom 23. Mai 2017 (Bl. 260 ff. der Akten).

17

Die Beklagten beantragen nunmehr:

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1. Das Urteil des Amtsgerichts Westerburg vom 21.07.2016 unter AZ: 24 C 31/16 wird abgeändert und die Klage auf Räumung und Herausgabe wird zurückgewiesen.

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2. Hilfsweise: Das Urteil des Amtsgerichts Westerburg vom 21.07.2016 unter AZ: 24 C 31/16 wird aufgehoben und zur Durchführung der nicht erfolgten Beweisaufnahme an das Amtsgericht Westerburg zurückverwiesen.

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3. Hilfsweise: Den Beklagten wird eine angemessene Räumungsfrist gewährt.

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Nach Schluss der mündlichen Verhandlung hat der Beklagtenvertreter mit Schriftsatz vom 23. Mai 2017 beantragt, die Aussetzung des Verfahrens anzuordnen.

22

Die Kläger treten der Anordnung der Aussetzung entgegen und beantragen:

23

Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

24

Wegen des Berufungsvorbringens der Kläger wird auf deren Berufungserwiderung mit Schriftsatz vom 07. November 2016 (Bl. 148 ff. der Akten) und den Schriftsatz vom 01. März 2017 (Bl. 219 ff. der Akten) Bezug genommen.

25

Die Kammer hat in der mündlichen Verhandlung vom 09. Mai 2017 die Frage der Erbfolge nach dem Beklagten zu 1) erörtert. Zudem hat die Kammer darauf hingewiesen, dass die Beklagten die behaupteten Mängel der Mietsache in beiden Instanzen nicht hinreichend substantiiert dargelegt haben. Einen Schriftsatznachlass nach § 139 Abs. 5 ZPO hat die Beklagtenseite nicht beantragt. Auf die Hinweise der Kammer und im Anschluss an die Erörterung der ungeklärten Frage der Erbfolge hat der Beklagtenvertreter vorbehaltlos zur Sache verhandelt.

Entscheidungsgründe

II.

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Die Voraussetzungen für die Anordnung der Aussetzung des Verfahrens nach § 246 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 239 ZPO liegen nicht vor.

27

Zwar ist einem entsprechenden Antrag in der Regel Folge zu leisten, da die Anordnung der Aussetzung nicht im Ermessen des Gerichts steht (Zöller/Greger, ZPO, 30. Auflage 2014, § 246 Rn. 6). Allerdings hat der Bevollmächtigte des Verstorbenen, Herr Rechtsanwalt L., sich eines entsprechenden Antragsrechts nach § 246 ZPO begeben, da er in der Berufungsverhandlung durch die vorbehaltlose Stellung der Sachanträge nach Erörterung der ungeklärten Erbfolgesituation mündlich zur Sache verhandelt hat (vgl. dazu Musielak/Voit, ZPO, 14. Auflage 2017, § 246 Rn. 2; ebenso Thomas/Putzo/Hüßtege, ZPO, § 246 Rn. 4; Saenger, Handkommentar ZPO/Wöstmann, 5. Auflage 2013, § 246 Rn. 4; vgl. auch, BGH, NZI 2011, 27; a. A. MüKo/ZPO/Stackmann, 5. Auflage 2016, § 246 Rn. 13 und Zöller/Greger, a.a.O., Rn. 4).

28

Der in einem Beschluss des Reichsgerichts vom 09. Mai 1900 (RGZ 46, 379, 381, vgl. dazu Zöller/Greger, a.a.O.; kritisch zur Entscheidung des Reichsgerichts MüKo/ZPO/Stackmann, a.a.O., Rn. 14) vertretenen abweichenden Ansicht schließt sich die Kammer nicht an. Das Reichsgericht hatte für den dort gegebenen Fall des Eintritts der Prozessunfähigkeit nach §§ 241, 246 ZPO argumentiert, dass sich aus dem Gesetz keine entsprechende Rechtsfolge ergebe. Vielmehr räume das Gesetz dem Bevollmächtigten die Möglichkeit ein, Prozesshandlungen, „die ihm dringlich und unbedenklich erscheinen, trotz der Veränderungen vornehmen zu können, ohne eine Beanstandung seiner Legitimation befürchten zu müssen." Es könne im Interesse der Partei liegen, den Prozess einstweilen fortzuführen.

29

Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Der Beklagte zu 1) war bereits im [...] 2017 verstorben. Dies wurde dem Beklagtenvertreter auch spätestens mit dem Schriftsatz des Gegners vom 01. März 2017 (Bl. 219 ff. der Akten) bekannt. Dieser Schriftsatz ist dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten zugegangen (vgl. Bl. 226 der Akten i.V.m. Bl. 238 der Akten). Mit Schriftsatz vom 02. Mai 2017 hat der Beklagtenvertreter selbst mitgeteilt, dass der Beklagte zu 1) am 00.00.2017 verstorben sei.

30

Der Bevollmächtigte des Verstorbenen hat dann aber weder vor dem Termin am 09. Mai 2017 eine Verlegung des Termins beantragt, noch hat er in der mündlichen Verhandlung vom 09. Mai 2017 nach Erörterung der ungeklärten Erbfolge lediglich unter Vorbehalt zur Sache verhandelt. Er hat vielmehr in Kenntnis der ungeklärten Erbfolge und der Aussetzungsmöglichkeit Sachanträge gestellt. Ein Verhandeln war auch nicht zur Abwendung einer Gefahr erforderlich, denn sowohl die Aussetzung des Verfahrens als auch eine Terminsverlegung hätten rechtzeitig vorab beantragt werden können.

31

Die Frage einer möglichen rechtsmissbräuchlichen Antragstellung zur Verfahrensverzögerung (dazu Beck'scher Online-Kommentar ZPO/Vorwerk/Wolf, 24. Edition, Stand: 01.03.2017, § 246 Rn. 13) kann daher vorliegend offen bleiben. Insbesondere ist hier im Übrigen aber auch nicht ersichtlich, dass der Bevollmächtigte nur unter erschwerten Umständen an Informationen zur Erbfolge gelangen kann, da er mit der Beklagten zu 2) die Ehefrau des Verstorbenen und mit der Beklagten zu 3) deren in häuslicher Gemeinschaft lebende Tochter vertritt, sodass davon auszugehen ist, dass sich der Bevollmächtigte die erforderlichen Informationen durch Befragung der übrigen Beklagten seit 00.00.2017 zu verschaffen vermochte.

32

Die Berufung ist zulässig.

33

Partei des Rechtsstreits anstelle des Beklagten zu 1) sind dessen Rechtsnachfolger. Der Prozess wird aber auf den Namen des Verstorbenen fortgeführt (vgl. Zöller/Greger, ZPO, a.a.O., § 246 Rn. 2b).

34

Die Berufung ist aber unbegründet, denn die Entscheidung des Amtsgerichts ist richtig.

35

Die Kläger haben gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Mietsache in S. aus § 546 Abs. 1 BGB. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über die Mietsache wurde durch die Kündigungen der Kläger vom 20. Januar 2016 (Bl. 85 - 96 der Akten), die den drei Beklagten zugegangen sind, beendet.

36

Der Kündigungsgrund ergibt sich aus § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b) BGB. Die Beklagten befanden sich zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung mit der Zahlung der Miete in einem Umfang in Verzug, der mehr als zwei Monatsmieten betrug. Einer Abmahnung bedurfte es nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB nicht. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB liegen nicht vor.

37

Die zwischen den Parteien vertraglich vereinbarte Monatsmiete beträgt ausweislich § 6 des Vertrages vom 23. November 2008 (Anlage K 1, Bl. 9 ff. der Akten) 1.080,00 €.

38

Die Beklagten haben ab März 2013 - Dezember 2013 monatlich lediglich 756,00 € anstatt 1.080,00 € gezahlt, im Jahr 2014 lediglich insgesamt 8.964,00 € anstatt der vertraglich geschuldeten 12.960,00 € und im Jahr 2015 lediglich 8.424,00 € anstatt der vertraglich geschuldeten 12.960,00 €. Hieraus errechnet sich eine Differenz von gezahlter zur vertraglich vereinbarten Miete von insgesamt 11.772,00 €. Das ist deutlich mehr als zwei Monatsmieten (vgl. die Aufstellung auf Bl. 40 - 42 der Akten).

39

Das Bestehen des Mietrückstandes haben die Beklagten nicht wirksam in Abrede gestellt. Die Beklagten selbst wissen, was sie wann an die Kläger gezahlt haben. Ein bloßes Bestreiten der Zahlungsaufstellung der Kläger, die für drei Jahre monatlich geordnet erfolgt ist, genügt daher nicht.

40

Die Beklagten berühmen sich zudem zugleich des Rechts, die Miete mindern zu dürfen bzw. nur zur Zahlung einer geminderten Miete verpflichtet gewesen zu sein. Damit räumen sie selbst ein, dass sie nicht den vertraglich vereinbarten Monatszins gezahlt haben. Sie verhalten sich damit prozessual widersprüchlich, wenn sie einerseits behaupten, dass die Miete nicht gekürzt worden sei und andererseits über Jahre ein Minderungsrecht anführen. Die vorgenommene Mietkürzung haben die Beklagten schlussendlich auch selbst eingeräumt (vgl. Bl. 161 und 183 f. der Akten).

41

Die Beklagten haben nicht dargelegt, dass während der Mietzeit Mängel der Mietsache aufgetreten sind, die nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB die Tauglichkeit der Mietsache gemindert haben und dass in deren Folge lediglich ein herabgesetzter Mietzins geschuldet war. Das Amtsgericht hat zutreffend dahingehend erkannt, dass die Beklagtenseite weder substantiiert Mängel noch deren Geeignetheit zur Beeinträchtigung des Gebrauchs der Mietsache dargelegt hat. Die Beklagen haben auch nicht dargelegt, dass eine vermeintliche Beeinträchtigung des Gebrauchs auf die Beschaffenheit der Mietsache zurückzuführen ist. Nach Aktenlage ist davon auszugehen, dass die Beklagten das Mietobjekt vor Abschluss des Mietvertrages kannten. Denn die Immobilie wurde an die Kläger verkauft und danach ein Mietvertrag abgeschlossen. Dies erfolgte zu einem Zeitpunkt, als die Beklagten das Objekt bereits seit geraumer Zeit bewohnt und genutzt hatten, denn das Haus stand ursprünglich im Eigentum der Beklagten zu 3). Im Hinblick auf den Ausschluss der Gewährleistungsrechte nach § 536b BGB hätten die Beklagten daher auch vortragen müssen, wann welche Mängel erstmals aufgetreten sind und den Klägern angezeigt wurden, da ansonsten nicht beurteilt werden kann, ob die Minderung wegen Kenntnis des Zustands nach § 536b BGB ausgeschlossen ist.

42

Auf die fehlende Substantiierung wurden die Beklagten mit dem Urteil der ersten Instanz und in der Berufungsverhandlung hingewiesen. Eine entsprechende Substantiierung ist aber nicht erfolgt.

43

Die Beklagten befanden sich gem. § 7 Abs. 1 des Mietvertrages i.V.m. § 286 Abs. 1 BGB auch in Verzug der Zahlung.

44

Eine wie auch immer geartete Rechtskraftwirkung der Entscheidung in dem Verfahren zum Az. 23 C 134/13 des Amtsgerichts Westerburg ist nicht gegeben, da Gegenstand jenes Verfahrens allenfalls Mietansprüche bis einschließlich Februar 2013 waren, aber nicht solche ab März 2013, auf die vorliegend der Zahlungsverzug gestützt wird.

45

Hinsichtlich der formellen Wirksamkeit der Kündigung bestehen keine Bedenken. Insbesondere wurde die Kündigung nicht unter Hinweis auf § 174 BGB unverzüglich zurückgewiesen.

46

Die Kammer hat auch keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass ein Auszug für die Beklagte zu 2) aus gesundheitlichen Gründen oder aufgrund ihres Alters unzumutbar wäre. Die Pflegestufe I ist die niedrigste Pflegestufe. Nach dem von der Beklagtenseite selbst vorgelegten sozialmedizinischen Gutachten (Bl. 56 der Akten) vom 07. August 2013 ist die Beklagte zu 2) in der Alltagskompetenz nicht eingeschränkt. Weitere konkrete Gesichtspunkte einer Gesundheitsgefährdung hat die Beklagtenseite nicht dargelegt. Der in der Verhandlung vom 09. Mai 2017 eingereichte Überleitungsbescheid vom 08. Dezember 2016 besagt nichts anderes. Denn dieser beruht allein auf der gesetzlichen Umstellung des Pflegestufensystems auf nunmehr fünf Pflegestufen und nicht auf einer erneuten Begutachtung des Gesundheitszustandes der Beklagten zu 2) mit einer veränderten medizinischen Bewertung.

47

Auf den Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist durch das Berufungsgericht war nach § 721 ZPO eine angemessene Räumungsfrist zu bestimmen, wobei bei der Bemessung einer angemessenen Frist im Besonderen die Dauer des Rechtsstreits und das Alter der Beklagten zu 2) Berücksichtigung fanden.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 97 ZPO sowie den §§ 708 Nr. 7, 711, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind.

49

Der Streitwert beträgt gem. § 41 Abs. 2 Satz 1 GKG 12.960,00 €.