Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-05-13, Aktenzeichen 3 S 1175/13

Tenor

Die Satzung der Antragsgegnerin über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen vom 18.12.2008 in der Fassung vom 2.7.2009 wird insoweit für unwirksam erklärt, als sie in ihrer Anlage A für das der Antragstellerin gehörende Objekt ... Höchstbeträge für die Miete der in dem Objekt vorhandenen Wohnungen festsetzt. Im Übrigen wird der Antrag abgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Die Antragstellerin wendet sich gegen die Satzung der Antragsgegnerin über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen vom 18.12.2008 in der Fassung vom 2.7.2009.

2

Die Antragstellerin ist eine Wohnungsbaugenossenschaft, deren satzungsmäßiger Zweck „die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung“ ist. Die Antragstellerin vermietet dazu in ihrem Eigentum stehende Wohnungen an ihre Mitglieder. Sie ist derzeit Eigentümerin von ca. 300 Gebäuden mit insgesamt 2.461 Wohneinheiten (Stand Ende 2013), die sich über das Stadtgebiet der Antragsgegnerin verteilen. Darunter befinden sich 432 mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnungen.

3

Im Zuge der Föderalismusreform wurde die Zuständigkeit für die soziale Wohnraumförderung durch das Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes vom 28.8.2006 mit Wirkung vom 1.9.2006 vom Bund auf die Länder übertragen. Das Recht zur Gesetzgebung im Bereich des öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraums steht seither den Ländern zu. Gestützt hierauf erließ der Landesgesetzgeber das Landesgesetz zur Förderung von Wohnraum und Stabilisierung von Quartierstrukturen (Landeswohnraumförderungsgesetz - LWoFG) vom 11.12.2007. Nach § 32 Abs. 1 LWoFG finden für öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des Ersten und Zweiten Wohnungsbaugesetzes, Wohnraum, für dessen Bau bis zum 31.12.2001 ein Darlehen oder ein Zuschuss aus Wohnungsfürsorgemitteln des Landes nach § 87a Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG bewilligt worden ist, und Wohnraum, für den bis zum 31.12.2001 Aufwendungszuschüsse und Aufwendungsdarlehen nach § 88 II. WoBauG bewilligt worden sind, das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), die Neubaumietenverordnung 1970 in der Fassung vom 14. Dezember 1990 (NMV 1970) und die Zweite Berechnungsverordnung in der Fassung vom 12. Oktober 1990 (II. BV) bis zum 31.12.2008 in der jeweils geltenden Fassung Anwendung. Die nach diesen Vorschriften als Kostenmiete geschuldete Miete gilt zum 1.1.2009 als die vertraglich vereinbarte Miete (§ 32 Abs. 2 Satz 1 LWoFG). Soweit in Mietverträgen, Bewilligungen oder Fördervereinbarungen Regelungen über die Kostenmiete enthalten sind, werden sie gemäß § 32 Abs. 2 Satz 2 LWoFG durch die folgenden in § 32 Abs. 3 LWoFG enthaltenen Bestimmungen ersetzt:

4

„Auf das Mietverhältnis finden zum 1. Januar 2009 die Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts nach den Maßgaben dieses Absatzes Anwendung. Soweit eine Modernisierung den mittleren Standard einer entsprechenden Neubauwohnung übersteigt, kann der Vermieter die jährliche Miete um 4 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die Wohnung darf für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des § 7 Abs. 3 festgelegt hat. Der Vermieter ist verpflichtet, der Gemeinde die hierzu erforderlichen Angaben zu machen. Die nach Satz 3 bestimmte Miete darf nicht höher sein, als sie sich bei einem Abschlag von 10 Prozent gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. Überschreitet die Miete nach Absatz 2 Satz 1 die ortsübliche Vergleichsmiete, gilt ab 1. Januar 2010 die ortsübliche Vergleichsmiete als die vertraglich vereinbarte Miete. Ab 1. Januar 2012 gilt dann Satz 3 und 5. Satz 3 und 5 gilt auch für die Neuvermietung der Wohnung. Auf die nach Satz 3, 5 und 6 zulässige Miete finden die für die höchstzulässige Miete (§ 4 Abs. 6) geltenden Bestimmungen sinngemäße Anwendung.“

5

Gestützt auf diese Vorschrift beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin am 18.12.2008 die Satzung über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen (Miethöhesatzung - MHS) vom 18.12.2008, die am 24.12.2008 öffentlich bekannt gemacht wurde und nach ihrem § 6 am 1.1.2009 in Kraft getreten ist. Die Satzung wurde durch eine vom Gemeinderat der Antragsgegnerin am 2.7.2009 beschlossene Satzung geändert, die am 9.7.2008 bekanntgemacht wurde und am 10.7.2009in Kraft getreten ist.

6

Die Satzung hat in ihrer geänderten Fassung folgenden Inhalt:

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§ 1
Geltungsbereich

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1. Diese Satzung ist anzuwenden auf
- öffentlich geförderte Wohnungen im Sinne des Ersten Wohnungsbaugesetzes und des Zweiten Wohnungsbaugesetzes,
- Wohnungen, für deren Bau bis zum 31. Dezember 2001 ein Darlehen oder ein Zuschuss aus Wohnungsfürsorgemitteln des Landes bewilligt worden ist,
für die nach § 32 Abs. 1 und 2 LWoFG die gesetzlichen Regelungen über die Kostenmiete aufgehoben werden und bei denen die am 31. Dezember 2008 geschuldete Kostenmiete zur vertraglich vereinbarten Miete wird.

9

2. Die Höchstbeträge nach dieser Satzung sind nicht mehr anzuwenden, wenn die nach Ziffer 1 geförderten Wohnungen keiner Bindung mehr unterliegen.

10

§ 2
Höchstbeträge für 2009 und 2010

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1. In Stuttgart darf eine Wohnung im Sinne des § 1 für die Jahre 2009 und 2010 nicht zu einer höheren Miete zum Gebrauch überlassen werden, als sich aus dieser Satzung und den Anlagen A, B und C ergibt.

12

2. Sofern nach § 1 geförderte Wohnungen in den Anlagen A, B und C nicht aufgeführt sind, dürfen für diese Wohnungen auf die Dauer der Bindung maximal 78 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden. Bei geförderten Eigentumswohnungen und Familienheimen, die ausnahmsweise vermietet werden dürfen, gelten die Regelungen in der Förderzusage. Ist in der Förderzusage kein Betrag enthalten, dürfen für diese Wohnungen auf die Dauer der Bindung maximal 78 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden.

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3. Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung einschließlich Heizkosten und der Entgelte für Garagen und Stellplätze sind in den Höchstbeträgen nicht enthalten und dürfen zusätzlich erhoben werden.

14

§ 3
Erhöhung der Höchstbeträge ab 2011

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1. Ab 2011 erhöhen sich die in Anlage A genannten Höchstbeträge analog der prozentualen Steigerungen der einzelnen Baualtersgruppen der jeweiligen Mietspiegel. Die Steigerungen werden in den Mietspiegeln ab 2011/2012 für alle Baualtersklassen differenziert ausgewiesen und beziehen sich auf die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete des Mietspiegels 2009/2010.

16

2. Die in Ziffer 1 genannten Mietsteigerungen gelten nicht für über 2011 hinaus vereinbarte Höchstmieten nachsubventionierter Wohnungen (Anlage B) und sonstiger Wohnungen (Anlage C). Für die Dauer dieser Vereinbarungen gelten die in diesen Anlagen ausgewiesenen Höchstbeträge. Danach darf für die restliche Dauer der Bindung entgegen den früheren Vereinbarungen maximal 90 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden.

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§ 4
Höchstbeträge nach Modernisierung

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1. Mieterhöhungen auf Grund von Modernisierungen richten sich nach §§ 559 ff BGB und § 32 Abs. 3 LWoFG. In diesen Fällen darf die Höchstmiete der Satzung überschritten werden. Allerdings darf die neue Miete maximal 90 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete (OVM) betragen. Dies gilt sowohl für bestehende als auch für neue Mietverhältnisse.

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2. Diese Regelung gilt auch für Modernisierungen, die noch 2008 durchgeführt wurden, aber nicht in den in dieser Satzung festgesetzten Höchstbeträgen berücksichtigt sind.

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§ 5
Übergangsregelung

21

1. Liegt die bisherige Kostenmiete über dem Höchstbetrag in Anlage A, aber nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist der Vermieter verpflichtet, die Miete bis 1. Januar 2011 auf den nach der Satzung gültigen Höchstbetrag zu reduzieren. Falls die bisherige Kostenmiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, gelten die Kürzungen nach § 32 Abs. 3 LWoFG.

22

2. Falls die in der Satzung ausgewiesenen Höchstbeträge durch vor Inkrafttreten der Satzung durchgeführte Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen überschritten werden, sind die Vermieter verpflichtet, die Mieten bis 1. Januar 2011 auf die nach der Satzung gültigen Höchstbeträge zu reduzieren.

23

Die Antragstellerin hat am 1.12.2009 einen Normenkontrollantrag gestellt und zur Begründung vor allem eine Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 3 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 GG geltend gemacht. Der Senat hat mit Urteil vom 14.12.2011 (3 S 2611/09) den Antrag als unzulässig abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, nach § 47 Abs. 1 VwGO könne der Verwaltungsgerichtshof nur „im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit“ über die Gültigkeit von Satzungen entscheiden. Dies setze voraus, dass sich aus der Anwendung der angegriffenen Rechtsvorschrift Rechtsstreitigkeiten ergeben könnten, für die der Verwaltungsrechtsweg eröffnet sei. Daran fehle es im vorliegenden Fall. Zwar handele es sich bei der angegriffenen Satzung um eine dem öffentlichen Recht zuzuordnende Rechtsvorschrift. Sie habe jedoch ebenso wie der von den Kommunen erstellte Mietspiegel rein privatrechtliche Auswirkungen mit der Folge, dass für ihre Anwendung allein die ordentlichen Gerichte zuständig seien.

24

Auf die Revision der Antragstellerin hat das Bundesverwaltungsgericht mit Urteil vom 18.4.2013 - 5 CN 1.12 - (BVerwGE 146, 217) das Urteil des Senats aufgehoben und die Sache gemäß § 144 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 VwGO zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung über die Begründetheit des Normenkontrollantrags an den Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg zurückverwiesen. Zur Begründung hat das Bundesverwaltungsgericht ausgeführt, der Senat habe zu Unrecht angenommen, dass für die Zulässigkeit der abstrakten Normenkontrolle die Möglichkeit einer rein inzidenten Befassung der Verwaltungsgerichte mit der angegriffenen Norm nicht ausreiche. Eine Anwendung der angegriffenen Rechtsvorschrift sei zum einen zu bejahen, wenn die von den Verwaltungsgerichten zu prüfenden Verwaltungsakte ihre Ermächtigungsgrundlage in der angegriffenen Rechtsvorschrift fände. Zum anderen liege sie vor, wenn die angegriffene Rechtsvorschrift im Zusammenhang mit den tatbestandlichen Voraussetzungen einer Ermächtigungsnorm, die ihren Standort nicht in der angegriffenen Rechtsvorschrift hat, (inzidenter) zu prüfen sei. Dementsprechend reiche es auch im vorliegenden Fall aus, dass sich bei den Verwaltungsgerichten Rechtsstreitigkeiten ergeben könnten, in denen die Rechtswirksamkeit der Miethöhesatzung inzident zu prüfen sei.

25

Zur Begründung ihres Antrags macht die Antragstellerin geltend, die angefochtene Satzung sei in mehrfacher Hinsicht rechtswidrig. Die Antragsgegnerin gehe mit den in der Satzung getroffenen gebäudebezogenen Einzelfestsetzungen von Höchstmieten deutlich unter die vom Gesetzgeber in § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG als Regelfall vorgesehene 90 %-Grenze zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das bedeute eine unverhältnismäßige und nicht gerechtfertigte Beschränkung des Eigentums der betroffenen Wohnungseigentümer. Die Antragsgegnerin habe im Frühjahr 2008 mit einem Fragebogen bei den Wohnbauunternehmen ausdrücklich die „aktuelle Kostenmiete im Januar 2008“ erhoben und dann nach eigenem Gutdünken die Kostenmiete ermittelt und diese mit gewissen Aufrundungen zur gebäudebezogenen Festsetzung der Höchstbeträge in den Anlagen der Satzung gemacht. Sie habe damit faktisch die vom Gesetzgeber gerade abgeschaffte Kostenmiete wieder eingeführt. Das Landeswohnraumförderungsgesetz betrachte die bisherige Kostenmiete als vertraglich vereinbarte Miete und als Ausgangspunkt vertraglicher Anpassungsmöglichkeiten wie auch sonst im Vertragsrecht. Eine Wiedereinführung der alten Kostenmiete sei nicht gewollt gewesen. Das erfolgte „Einfrieren“ der vertraglich geschuldeten Miete auf die abgeschaffte Kostenmiete sei deshalb gesetzeswidrig. Hinzu komme, dass die bisherige Kostenmiete keine statisch festliegende Miete gewesen sei. Sie habe neben der Einzelmiete auch Umlagen, Zuschläge und Vergütungen umfasst. Diese hätten bei Änderungen neu berechnet werden können. Diese Flexibilität falle nun zu Unrecht ersatzlos weg.

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Die Satzung verstoße ferner gegen den Gleichheitsgrundsatz. Wohnbauunternehmen, die auf den Fragebogen der Antragsgegnerin keine Angaben gemacht hätten, werde in § 2 Abs. 2 Satzung lediglich ein pauschaler Abschlag auf 78 % der aktuellen ortüblichen Vergleichsmiete auferlegt. Die ihr, der Antragstellerin, auferlegten Höchstmieten lägen dagegen teilweise deutlich unter 78 % des Satzes der ortüblichen Vergleichsmiete 2007. Die Antragsgegnerin hätte zur Vermeidung der Ungleichbehandlung den Sachverhalt ermitteln und die Auskunftspflicht notfalls durchsetzen müssen. Die Antragsgegnerin gehe mit der pauschalen 78 %-Grenze für die Grundstücke, für die keine Angaben vorlägen, oder für die die Kostenmiete nicht berechnet worden sei, zudem deutlich unter die vom Gesetzgeber vorgesehene 90 %-Grenze. Eine sachliche Rechtfertigung dafür fehle. Es handle sich vielmehr um einen willkürlich festgelegten Wert.

27

Es bestehe des Weiteren keine sachliche Rechtfertigung für die Unterscheidung der Höchstmieten nur nach Gebäuden, ungeachtet erheblicher Unterschiede des Mietwerts von unterschiedlichen Wohnungen in einem Gebäude. Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung sowie sonstige Wertunterschiede der Wohnungen seien nicht erhoben worden, obwohl sie als Differenzierungsmerkmal nicht entfallen dürften. Der damit verbundene zusätzliche Verwaltungsaufwand sei hinzunehmen. Die Begrenzung der Erhöhung von Höchstmieten ab 2011 parallel zum Mietspiegel für freien Wohnraum in § 3 MHS führe unter Verstoß gegen das Landeswohnraumförderungsgesetz zu einer immer weiter zunehmenden Schlechterstellung gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zinssprünge in Darlehensverträgen zur Finanzierung des öffentlich geförderten Wohnraums und Erhöhungen der Erbbauzinsen könnten nunmehr anders als früher bei der Erhebung der Kostenmiete nicht mehr an die Mieter weitergegeben werden.

28

Rechtswidrig sei auch die in § 5 Abs. 2 MHS normierte Pflicht, alle Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen bis zum 1.1.2011 zurückzunehmen. Nach der neueren Rechtsprechung des BGH müssten die Vermieter diese Reparaturen selbst vornehmen. Der entsprechende Mehraufwand bleibe nunmehr an den Wohnungsbauunternehmen hängen, da bei der Festsetzung der zulässigen Höchstmieten nach der Satzung kein Aufschlag für Schönheitsreparaturen berücksichtigt worden sei, während Schönheitsreparaturen bisher bei der Kostenmiete Bestandteil der anzusetzenden Kosten gewesen seien. Der Mietspiegel gehe noch von einer geringeren Vergleichsmiete aus, unter der Annahme der Wirksamkeit der Klauseln, mit denen die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übergewälzt und die Mieten infolge dessen gesenkt worden seien, und berücksichtige noch nicht die neuere Rechtsprechung des BGH. Dieser Umstand bedeute für sie eine erhebliche finanzielle Belastung, weil sie in diesen Wohnungen ohne Möglichkeit eines finanziellen Ausgleichs künftig Schönheitsreparaturen durchführen müsste. Eine Rechtfertigung hierfür sei nicht ersichtlich. § 5 Abs. 2 MHS verkürze außerdem die gesetzlichen Übergangsfristen um ein Jahr, wofür es weder eine gesetzliche Ermächtigung noch eine sachliche Rechtfertigung gebe.

29

Die Satzung sei außerdem abwägungsfehlerhaft. Die Antragsgegnerin habe mit der Satzung zu Lasten der Antragstellerinnen ihre Sozialausgaben vermindern wollen. Ein weiterer Abwägungsfehler liege darin, dass sich die Antragsgegnerin zum Satzungserlass verpflichtet gesehen habe. Dies entspreche nicht dem Gesetz.

30

Die Antragstellerin bezieht sich im Übrigen auf ein von ihr in Auftrag gegebenes Gutachten des Verbands baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmer vom Dezember 2013, in dem die ihr in Folge der angefochtenen Satzung bis zum Ablauf der jeweiligen Mietpreisbindung entstehenden Verluste mit insgesamt 3.081.890,62 EUR bzw. unter Berücksichtigung der Zinseffekte bei Aufzinsung mit einem Kapitalisierungseffekt mit über 5 Mio. EUR beziffert werden.

31

Die Antragstellerin beantragt,

32

die Satzung über die Höhe der zulässigen Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen und Personalfürsorgewohnungen vom 18.12.2008 in der Fassung vom 2.7.2009 für unwirksam zu erklären.

33

Die Antragsgegnerin beantragt,

34

den Antrag abzuweisen.

35

Sie erwidert: Bei der angefochtenen Satzung handle es sich gemäß § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG um eine Pflichtsatzung. Ein Abwägungsausfall bei Erlass der Satzung liege daher nicht vor. Es könne keine Rede davon sein, dass mit der Satzung die Kostenmiete wieder eingeführt werde. Der von der Antragstellerin beklagte Wegfall der bisherigen Flexibilität der Kostenmiete sei Folge der Entscheidung des Gesetzgebers, die die Stadt mit ihrer Satzung umgesetzt habe. Der Vorwurf, die Kostenmiete sei „nach eigenem Gutdünken“ ermittelt worden, sei unzutreffend. Die Ermittlung sei vielmehr auf der Basis der Angaben der Antragstellerin erfolgt. Dass die Antragstellerin wirksame Mieterhöhungen der Kostenmiete zum 1.12.2008 durchgeführt habe, werde mit Nichtwissen bestritten und sei auch nicht nachvollziehbar dargelegt worden.

36

§ 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG bestimme, dass die Miete nicht höher sein dürfe, als es sich bei einem Abschlag von 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergebe. In § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG sei aber nicht geregelt, dass die bestimmte Miete nicht geringer sein dürfe. Von der Regelung in § 2 Abs. 2 MHS seien nur solche Wohnungen betroffen, die nicht in den Anlagen A, B und C aufgeführt seien. Der Wert von 78 % sei zudem nicht willkürlich festgesetzt worden, sondern ergebe sich aus einer Berechnung, in welcher festgestellt worden sei, dass die Kostenmiete der geförderten Wohnungen im Jahre 2009 in Stuttgart im Durchschnitt ca. 5,43 EUR/m² je Monat und die ortsübliche Vergleichsmiete 2009/2010 ca. 7 EUR/m² je Monat betragen habe. Daraus ergebe sich eine Differenz der Kostenmiete zu der ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von 1,57 EUR/m² je Monat, was einer Differenz von 22 % entspreche. Hätte die Stadt die Mieten auf 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete festgesetzt, wäre dies eine nicht gerechtfertigte Überbewertung der Interessen der Wohnungsunternehmen gewesen. Zudem sei hervorzuheben, dass eine Festsetzung der Mieten auf die 90 %-Grenze den Wettbewerb verzerrt und zu einer Übersubventionierung der betroffenen Wohnungsunternehmen entgegen § 7 Abs. 3 LWoFG geführt hätte. Die Behauptung, die in § 2 Abs. 2 MHS genannte Grenze von 78 % erfasse nur Grundstücke, für die zuvor keine Angaben gemacht worden seien, treffe nicht zu. Die Vorschrift enthalte lediglich einen Auffangtatbestand für versehentlich nicht in eine der Anlage aufgenommene Wohnungen.

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Die gebäudeweise Differenzierung der festgesetzten Höchstmieten sei gerechtfertigt. Die wesentlichen Parameter für die Wohnwerte einer Wohnung seien damit berücksichtigt worden. Die Ausstattung der Wohnungen sei erfahrungsgemäß bei einer Wirtschaftseinheit gleich. Himmelsrichtung und Lage der Wohnung im Gebäude seien keine Merkmale zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Regelung der Erhöhung der Höchstbeträge in § 3 MHS sei nicht systemfremd. Dass die Antragstellerin die steigenden Instandhaltungs- und Verwaltungskosten ggf. durch Mieterhöhung nicht ausreichend ausgleichen könne, sei durch den Wechsel auf das Vergleichsmietensystem des BGB gewollt. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten seien keine Bestandteile zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Durch die Satzung seien die Wohnungsunternehmen besser gestellt, als sie nach der bisherigen Kostenmiete stünden, da die durchschnittliche Kostenmiete voraussichtlich geringer angestiegen wäre als die prozentuale Erhöhung nach dem Mietspiegel. Wenn die allgemeinen Mieten um 5 % stiegen, sei es sachgerecht, dass auch die Mieten für geförderte Wohnungen um 5 % stiegen. Eine überproportionale Steigerung im geförderten Wohnungsbau würde zu einer nicht erwünschten Besserstellung der Wohnungsunternehmen führen. Kostensprünge durch vereinbarte Zinssprünge in Darlehensverträgen oder die Anhebung von Erbbauzinsen könnten auch im privaten Wohnungsmarkt nicht an den Mieter weitergegeben werden. Die Pflicht zur Reduzierung der bisherigen Kostenmiete bei durchgeführtem Mietaufschlag für Schönheitsreparaturen in § 5 Abs. 2 MHS sei nicht zu beanstanden. Die Vorschrift enthalte eine Übergangsregelung und entspreche der gesetzlichen Intention, dass die Sozialmiete nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen solle, sondern einen Mindestabstand zur ihr wahren müsse. Dass nunmehr keine Kompensationsmöglichkeit mehr wie unter dem Kostenmietprinzip bestehe, sei eine Folge der Abschaffung der Kostenmiete. Die Nichtaufnahme eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen im Rahmen der Festsetzung der zulässigen Höchstmieten in der Satzung sei nicht zu beanstanden. Die Regelung in § 4 MHS sei weder willkürlich noch abwägungsfehlerhaft. Erhöhungen der Miete aufgrund von Modernisierungen seien danach auch weiterhin möglich, sie müssten jedoch den gesetzlichen Rahmen der §§ 559 ff. BGB und des § 32 Abs. 3 LWoFG einhalten.

38

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die vorliegenden Akten der Antragsgegnerin sowie die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten verwiesen.

Entscheidungsgründe

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Der zulässige Normenkontrollantrag der Antragstellerin hat in der Sache nur in dem sich aus dem Tenor des Urteils ergebenden Umfang Erfolg.

I.

40

Der Antrag ist statthaft und auch sonst zulässig.

41

1. Bei der angefochtenen Satzung handelt es sich um eine im Rang unter dem Landesgesetz stehende Rechtsvorschrift im Sinne des § 47 Abs. 1 Nr. 2 VwGO in Verbindung mit § 4 des baden-württembergischen Gesetzes zur Ausführung der Verwaltungsgerichtsordnung, die nach diesen Vorschriften der Überprüfung in einem Normenkontrollverfahren zugänglich ist.

42

2. Bei der Überprüfung der Satzung handelt der Senat im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit. Die Normenkontrollgerichte sind nach § 47 Abs. 1 VwGO nur „im Rahmen ihrer Gerichtsbarkeit“ zur Kontrolle von untergesetzlichen Rechtsvorschriften berufen. Es muss sich also um Verfahren handeln, für die der Verwaltungsgerichtsweg im Sinne von § 40 Abs. 1 VwGO eröffnet ist. Darüber hinaus ist im Rahmen dieser Gerichtsbarkeitsklausel zu prüfen, ob sich aus der Anwendung der angegriffenen Rechtsvorschrift Rechtsstreitigkeiten ergeben können, für die der Verwaltungsrechtsweg gegeben ist. Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 18.4.2013 reicht dafür die Möglichkeit einer rein inzidenten Befassung der Verwaltungsgerichte mit der angegriffenen Norm aus. An diese Auffassung ist der Senat gemäß § 144 Abs. 6 VwGO gebunden.

43

Eine solche Möglichkeit ist hier gegeben. Verlangt der Vermieter einer unter die Satzung der Antragstellerin fallenden Wohnung ein über die satzungsmäßige Höchstmiete hinausgehendes Entgelt, sieht das Landeswohnraumförderungsgesetz ein behördliches Einschreiten durch die Erhebung einer Geldleistung nach § 26 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 2 LWoFG oder in Form eines Förderungswiderrufs nach § 33 Abs. 1 LWoFG vor. Die Rechtswirksamkeit der in der Satzung festgesetzten Höchstmiete ist in diesen Fällen bei der verwaltungsgerichtlichen Überprüfung der entsprechenden Verwaltungsakte inzident zu prüfen.

44

3. Die Antragstellerin besitzt ferner die gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erforderliche Antragsbefugnis, da sie geltend machen kann, durch die angefochtene Satzung oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Die Antragstellerin ist als Wohnungsbaugenossenschaft Eigentümerin zahlreicher öffentlich geförderter Wohnungen im Bereich der Antragsgegnerin. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass sie durch die Satzung in ihren Gleichbehandlungs- und Eigentumsrechten verletzt ist.

II.

45

Der Antrag hat jedoch in der Sache nur zu einem Teil Erfolg. Die angefochtene Satzung verstößt zwar insoweit gegen höherrangiges Recht, als sie in ihrer Anlage A für das der Antragstellerin gehörende Objekt ... Höchstbeträge für die Überlassung der in dem Objekt vorhandenen Wohnungen zur Miete festsetzt, und ist deshalb insoweit für unwirksam zu erklären. Im Übrigen ist die Satzung jedoch nicht zu beanstanden.

46

1. Die angefochtene Satzung stützt sich auf § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG, wonach eine im Sinne des § 32 Abs. 1 LWoFG öffentlich geförderte Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden darf, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat. Diese Vorschrift sowie die mit ihr im Zusammenhang stehenden weiteren Regelungen in § 32 Abs. 1 bis 3 LWoFG sind mit höherrangigem Recht vereinbar. Sie verstoßen insbesondere nicht gegen Art. 14 GG.

47

a) Durch § 32 Abs. 2 LWoFG wird das bisher für öffentlich geförderten Wohnraum bundesweit geltende Kostenmietprinzip im - auf das Land Baden-Württemberg beschränkten - Geltungsbereich dieses Gesetzes abgeschafft. Die Miete, die zum 31.12.2008 als Kostenmiete geschuldet wird, gilt nach Satz 1 dieser Vorschrift zum 1.1.2009 als die vertraglich vereinbarte Miete, die nach Maßgabe der Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts erhöht werden kann. § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG bestimmt jedoch zugleich, dass eine in den Anwendungsbereich des Gesetzes fallende Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden darf, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat. Die nach dieser Vorschrift bestimmte Miete darf ferner nicht höher sein, als sie sich bei einem Abschlag von 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. Die Befugnisse des Eigentümers einer öffentlich geförderten Wohnung unterliegen damit auch weiterhin bestimmten rechtlichen Bindungen. Das begegnet jedoch keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.

48

aa) Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG überlässt es dem Gesetzgeber, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen. Der Gesetzgeber genießt dabei allerdings keine unbeschränkte Freiheit. Vielmehr muss er sowohl die grundgesetzliche Anerkennung des Privateigentums in Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG als auch die Sozialpflichtigkeit des Eigentums in Art. 14 Abs. 2 GG beachten und den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren. Dabei ist insbesondere die Funktion des betroffenen Eigentumsgegenstands zu berücksichtigen. Der Eigentumsschutz wiegt umso schwerer, je mehr der betroffene Eigentumsgegenstand der Sicherung der persönlichen Freiheit des Eigentümers dient. Wird der Eigentumsgegenstand dagegen Dritten zur entgeltlichen Nutzung überlassen und dient er deren Freiheitssicherung, so verlangt das Gebot einer am Gemeinwohl orientierten Eigentumsnutzung eine verstärkte Rücksichtnahme auf deren Belange. Denn je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug steht und eine soziale Funktion erfüllt, desto weiter reicht die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996 - 1 BvL 44/92 - BVerfGE 95, 64).

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Der Gesetzgeber ist danach berechtigt, die Befugnisse des Eigentümers von Sozialwohnungen weitgehenden Bindungen zu unterwerfen. Das Eigentumsobjekt Sozialwohnung weist nach seiner gesetzlichen Ausgestaltung einen besonders starken Sozialbezug auf. Es ist grundsätzlich nicht zur Selbstnutzung durch den Eigentümer, sondern zur Fremdnutzung durch bedürftige Mieter bestimmt. Für sie hat es eine elementare Bedeutung. Diese wird noch dadurch gesteigert, dass Wohnungen trotz mancher Schwankungen am Wohnungsmarkt ein knappes Gut darstellen. Dementsprechend hat der Gesetzgeber die Förderung des Wohnungsbaus, insbesondere des sozialen Wohnungsbaus, zu einer vordringlichen Aufgabe von Bund, Ländern und Gemeinden erklärt. Zur Erfüllung dieser Aufgabe entfaltet die öffentliche Hand aber in der Regel keine eigene Bautätigkeit, sondern bedient sich privater Initiative, die durch öffentliche Mittel angereizt und unterstützt wird. Andererseits benutzt der private Bauherr, wenn er die Fördermittel in Anspruch nimmt, öffentliche Gelder dazu, sein privates Eigentum zu mehren. Damit ist er als Eigentümer aber auch in die Erfüllung der öffentlichen Aufgabe eingebunden (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.).

50

Der soziale Bezug von Sozialwohnungen rechtfertigt Bindungen sowohl hinsichtlich des berechtigten Personenkreises als auch des zulässigen Mietzinses (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.). Bei der Ausgestaltung dieser Bindungen verfügt der Gesetzgeber über einen weiten Gestaltungsraum. Insbesondere kann er die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigen. Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen sind aber dann überschritten, wenn Mietpreisbindungen auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würden (BVerfG, Beschl. v. 22.11.1994 - 1 BvR 351/91 - BVerfGE 91, 294).

51

bb) Die in § 32 Abs. 3 LWoFG getroffenen Regelungen sind danach verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Anordnung in Abs. 3 Satz 5, nach der die von der Gemeinde gemäß Abs. 3 Satz 2 zu erlassende Satzung über die höchstzulässige Miete einen Abschlag von mindestens 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete vorsehen muss, wird in der Begründung des Gesetzentwurfs mit der geleisteten öffentlichen Förderung der betreffenden Wohnungen gerechtfertigt. Im Hinblick auf diese Förderung sei es nicht hinnehmbar, dass die Sozialmiete nicht wenigstens einen Mindestabstand zu der ortsüblichen Vergleichsmiete einhalte (LT-Drs. 14/1767, S. 91). Eine unverhältnismäßige Einschränkung der Eigentümerbefugnisse durch die in § 32 Abs. 3 LWoFG getroffenen Regelungen ist vor diesem Hintergrund zu verneinen. Dafür, dass die Regelungen - generell oder in Einzelfällen - auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führt, sieht der Senat keine Anhaltspunkte. Etwas anderes wird auch von der Antragstellerin nicht behauptet.

52

b) Die hier zu betrachtenden Regelungen des Landeswohlraumförderungsgesetzes entfalten auch keine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung.

53

aa) Art. 14 GG ist auch insoweit Prüfungsmaßstab, als es um die Frage geht, ob das Landeswohnraumförderungsgesetz im Hinblick auf die mit ihm verbundenen Rechtsfolgen eine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung entfaltet. Ein selbständiges Rückwirkungsverbot stellt das Grundgesetz nur für das Strafrecht auf. Außerhalb des Strafrechts beruht die Beschränkung der Rückwirkung von Gesetzen auf dem Rechtsstaatsprinzip des Art. 20 Abs. 3 GG. Soweit Eigentumspositionen berührt sind, hat der Schutz gegenüber rückwirkenden Gesetzen jedoch in Art. 14 Abs. 1 GG eine eigenständige Ausprägung gefunden. Das folgt aus dem Umstand, dass es zu den Funktionen der Eigentumsgarantie gehört, dem Einzelnen Rechtssicherheit hinsichtlich der durch sie geschützten Güter zu gewährleisten und das Vertrauen auf das durch die verfassungsmäßigen Gesetze ausgeformte Eigentum zu schützen (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.; stRspr.).

54

Die Regeln über die Rückwirkung von Rechtsnormen in der Ausprägung, die sie durch Art. 14 Abs. 1 GG erfahren haben, enthalten für verschiedene Fallgruppen unterschiedliche Anforderungen. Eine unechte Rückwirkung liegt vor, wenn eine Norm auf gegenwärtige, noch nicht abgeschlossene Sachverhalte und Rechtsbeziehungen für die Zukunft einwirkt und damit zugleich die betroffene Rechtsposition nachträglich entwertet. Sie ist verfassungsrechtlich grundsätzlich zulässig. Jedoch können sich aus dem Grundsatz des Vertrauensschutzes und dem Verhältnismäßigkeitsprinzip Grenzen der Zulässigkeit ergeben. Das ist dann der Fall, wenn die vom Gesetzgeber angeordnete unechte Rückwirkung zur Erreichung des Gesetzeszwecks nicht geeignet oder erforderlich ist oder wenn die Bestandsinteressen der Betroffenen die Veränderungsgründe des Gesetzgebers überwiegen. Eine echte Rückwirkung ist dagegen verfassungsrechtlich grundsätzlich unzulässig. Sie liegt vor, wenn ein Gesetz nachträglich ändernd in abgewickelte, der Vergangenheit angehörende Tatbestände eingreift. Auch in diesem Fall gibt es aber Ausnahmen. Das Rückwirkungsverbot, das seinen Grund im Vertrauensschutz hat, tritt zurück, wenn sich kein schützenswertes Vertrauen auf den Bestand des geltenden Rechts bilden konnte. Ferner kommt ein Vertrauensschutz nicht in Betracht, wenn überragende Belange des Gemeinwohls, die dem Prinzip der Rechtssicherheit vorgehen, eine rückwirkende Beseitigung von Normen gebieten (vgl. u.a. BVerfG, Urt. v. 23.11.1999 - 1 BvF 1/94 - BVerfGE 101, 239; Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.; stRspr.).

55

bb) Nach der bisher geltenden Regelung in § 8 Abs. 1 WoBindG durfte der Verfügungsberechtigte eine öffentlich geförderte oder als öffentlich gefördert geltende Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Wie sich die Kostenmiete berechnet, ist im Einzelnen in der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) geregelt. Zur Ermittlung der Kosten bedarf es danach einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, in die u.a. die laufenden Aufwendungen einzustellen sind. Laufende Aufwendungen sind die Bewirtschaftungskosten sowie die Kapitalkosten, wobei zu Letzteren auch eine Eigenkapitalverzinsung zählt. In die Berechnung der Kostenmiete fließt danach insoweit eine Position ein, der in Wirklichkeit keine eigenen Aufwendungen des Vermieters entsprechen. Die Eigenkapitalverzinsung ist nach den für sie geltenden Regelungen gestaffelt. Sie beträgt bis zu einem 15 % der Gesamtkosten entsprechenden Teil 4 % und für den darüber hinausgehenden Anteil dieser Kosten 6,5 %.

56

Der Begriff Kostenmiete darf daher nicht dahingehend missverstanden werden, dass er dem Vermieter nur eine Deckung der ihm tatsächlich entstehenden Aufwendungen erlaubt. Soweit es um das eingesetzte Eigenkapital geht, garantiert die Kostenmiete dem Vermieter vielmehr eine durchaus beachtliche Rendite. Das gilt insbesondere in Zeiten einer Niedrigzinsphase, in der sich die Bundesrepublik Deutschland seit einiger Zeit befindet und mit einiger Wahrscheinlichkeit auch zumindest in der näheren Zukunft weiterhin befinden wird.

57

Die Abschaffung der Kostenmiete durch das Landeswohnraumförderungsgesetz hat infolgedessen für den Eigentümer einer öffentlich geförderten Wohnung nicht nur Vorteile. Sie hat zwar einerseits zur Konsequenz, dass Erhöhungen der Miete nicht wie bisher von einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen abhängig sind, sondern sich nach den allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung gemäß §§ 558 bis 558e BGB richten. Das bedeutet jedoch andererseits, dass steigende Kosten des Vermieters nur dann an den Mieter weiter gegeben werden können, wenn sich auch die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend erhöht. Die Höhe der Miete darf außerdem nicht mehr als 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, wobei die von der Gemeinde zu erlassende Satzung die Höhe der Miete noch über dieses Mindestabstandsgebot hinaus beschränken darf. Der Eigentümer einer öffentlich geförderten Wohnung hat danach keine Garantie, dass er für das von ihm eingesetzte Eigenkapital in derselben Höhe wie bisher eine Verzinsung erhält. § 32 LWoFG greift damit insoweit zum Nachteil der Eigentümer öffentlich geförderter Wohnungen in bestehende Rechtsverhältnisse für die Zukunft ein und entfaltet eine unechte Rückwirkung.

58

cc) Die gesetzliche Regelung verstößt jedoch auch mit Blick auf diese Folge nicht gegen Art. 14 GG.

59

Die Abschaffung des bisher für öffentlich geförderten Wohnraum geltenden Kostenmietprinzips wird im Gesetzentwurf zum einen mit der Komplexität und fehlenden Nachvollziehbarkeit der für die Berechnung der Kostenmiete geltenden Regelungen gerechtfertigt. Sie wird zum anderen damit begründet, dass das Kostenmietprinzip an den Realitäten eines funktionierenden Marktgeschehens vorbeigehe. Wo die Kostenmiete auskömmlich sei, wirke sie sich modernisierungshemmend. Auf diese Weise heruntergekommene und verelendete Wohngebäude könnten zudem Ausgangspunkt einer Leerstandsproblematik sein. Die Überführung der Mietverhältnisse der betroffenen öffentlich geförderten Wohnungen in ein an der örtlichen Vergleichsmiete orientiertes System sei für den Mieter weitaus transparenter und verhindere solchermaßen marktferne Entwicklungen. Zu Gunsten der Mieter könnten auch Mietverhältnisse, in denen die Kostenmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht nur erreiche, vielmehr sogar übersteige, den Marktgegebenheiten angeglichen werden (LT-Drs. 14/1767, S. 83 ff).

60

Die mit § 32 Abs. 3 LWoFG verbundene unechte Rückwirkung ist zur Erreichung dieser Ziele unvermeidlich. Den Bestandsinteressen der betroffenen Eigentümer kann gegenüber den Veränderungsgründen des Gesetzgebers kein höheres Gewicht beigemessen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümer oder Erwerber öffentlich geförderter Wohnungen wegen ihres sozialen Bezugs in besonderem Maß mit veränderten staatlichen Regelungen aufgrund veränderter wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Verhältnisse rechnen mussten. Das gilt nicht nur für das soziale Mietrecht, sondern in gleichem Maße für die staatliche Wohnungsförderung. Gerade auf diesem Sektor ist es zudem in der Vergangenheit immer wieder zu Änderungen einzelner Vorschriften je nach Lage des Wohnungsmarkts und den gesetzgeberischen Zielvorstellungen gekommen. Auf einem Rechtsgebiet mit derart bewegter Entwicklung kann der Einzelne nur eingeschränkt mit dem unveränderten Fortbestehen einer ihm günstigen Rechtslage rechnen (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.).

61

2. Die von der Antragsgegnerin auf der Grundlage des § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG erlassene Satzung verstößt auch ihrerseits nicht gegen höherrangiges Recht. Eine Ausnahme hiervon gilt nur insoweit, als sie in ihrer Anlage A für das der Antragstellerin gehörende Objekt ... Höchstbeträge für die Überlassung der in dem Objekt vorhandenen Wohnungen zur Miete festsetzt.

62

a) Die angefochtene Satzung ist entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht deshalb zu beanstanden, weil sich die Antragsgegnerin zu ihrem Erlass verpflichtet gesehen hat. Indem § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG bestimmt, dass eine in Abs. 1 aufgeführte Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden darf, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat, werden die Gemeinden, auf deren Gemarkung sich Wohnungen im Sinne des § 32 Abs. 1 LWoFG befinden, indirekt zum Erlass einer entsprechenden Satzung verpflichtet. Die Begründung des Gesetzentwurfs, in der es heißt, dass die Gemeinde die jeweilige Miete durch Satzung festzusetzen habe, da eine landeseinheitliche Kappungsgrenze den stark unterschiedlichen Miethöhen nicht hinreichend Rechnung tragen könne (LT-Drs. 14/1767, S. 90), bestätigt dieses schon nach dem Wortlaut der Vorschrift eindeutige Ergebnis. Ein Spielraum wird den Gemeinden durch § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG danach nur insoweit eröffnet, als es um die Festlegung der für das jeweilige Gemeindegebiet geltenden Kappungsgrenze geht.

63

Soweit die Antragstellerin weiter die Beweggründe kritisiert, aus denen die Antragsgegnerin die angefochtene Satzung erlassen habe, übersieht sie, dass es bei der richterlichen Kontrolle von gesetzlichen und untergesetzlichen Normen nur auf das Ergebnis des Rechtssetzungsverfahrens ankommt, nicht aber auf die die Rechtsnorm tragenden Motive desjenigen, der an ihrem Erlass mitwirkt. Soweit der Normgeber zur Regelung einer Frage überhaupt befugt ist, ist seine Entscheidungsfreiheit eine Ausprägung des auch mit Rechtssetzungsakten der Exekutive typischerweise verbundenen normativen Ermessens. Dieses Ermessen wird erst dann rechtswidrig ausgeübt, wenn die getroffene Entscheidung in Anbetracht des Zwecks der Ermächtigung schlechterdings unvertretbar oder unverhältnismäßig ist. Die verwaltungsgerichtliche Kontrolle hat sich dementsprechend darauf zu beschränken, ob diese äußersten rechtlichen Grenzen der Rechtssetzungsbefugnis überschritten sind. Die Grundsätze über die Ausübung des Ermessens beim Erlass von Verwaltungsakten sind auf die Bestimmung der Maßstäbe, die für den Erlass von Satzungen gelten, dagegen nicht übertragbar (BVerwG, Beschl. v. 30.4.2003 - 6 C 6.02 - BVerwGE 118, 128). Die Gültigkeit einer untergesetzlichen Norm kann folglich, sofern sich aus dem Gesetz nicht ausnahmsweise etwas anderes ergibt, nicht aus Mängeln im Abwägungsvorgang hergeleitet werden; entscheidend ist vielmehr allein die inhaltliche Übereinstimmung mit höherrangigem Recht (BVerwG, Beschl. v. 19.8.2013 - 9 BN 1.13 - Buchholz 401.68 Vergnügungssteuer Nr. 56).

64

b) Die angefochtene Satzung verstößt entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht gegen das Landeswohnraumförderungsgesetz.

65

aa) Mit der Satzung soll nach den Erläuterungen in der Vorlage zu der Sitzung des Gemeinderats der Antragsgegnerin vom 18.12.2008 „die bisherige Kostenmiete für jede Wirtschaftseinheit in Euro/qm/Monat festgeschrieben“ werden, um die preisgünstigen Mieten, die über das Arbeitslosengeld II und die Grundsicherung für ungefähr 50 Prozent der Haushalte von der Landeshauptstadt bezahlt werden müssten, zu erhalten. Bekannte Erhöhungen für 2009 seien hinzugerechnet worden. Die Antragsgegnerin hat dazu die jeweilige Kostenmiete für die betroffenen Gebäude bezogen auf den 1.1.2009 auf der Basis der von den Eigentümern erbetenen Auskünfte und an Hand der bisher geltenden gesetzlichen Vorgaben errechnet. Die festgesetzten Höchstbeträge bewegen sich dementsprechend in der Regel in der Nähe der auf diese Weise ermittelten Kostenmiete. Eine Ausnahme gilt in Fällen, in denen die Kostenmiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In diesen Fällen wurde als Höchstbetrag 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete festgesetzt.

66

Dieses Vorgehen bedeutet entgegen der Ansicht der Antragstellerin keine Wiedereinführung der vom Gesetzgeber gerade abgeschafften Kostenmiete. Die in der Satzung der Antragsgegnerin getroffenen Regelungen stellen das mit dem Landeswohnraumförderungsgesetz eingeführte neue System, nach dem seit dem 1.1.2009 die nach den bisher geltenden Vorschriften als Kostenmiete geschuldete Miete als vertraglich geschuldete Miete gilt, nicht in Frage. Mieterhöhungen sind dementsprechend nicht von einer Veränderung der für die bisherige Kostenmiete maßgebenden Faktoren abhängig, sondern richten sich nach den allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung gemäß §§ 558 bis 558e BGB. Ihre „Deckelung“ durch die in der Satzung festgesetzten Höchstbeträge ändert daran nichts. Die von der Antragsgegnerin getroffenen Regelungen widersprechen auch nicht dem Sinn und Zweck des Landeswohnraumförderungsgesetzes. Wie dargestellt, hat der Landesgesetzgeber das Kostenmietprinzip in erster Linie deshalb abgeschafft, weil er das komplexe Verfahren zur Ermittlung der Kostenmiete als zu umständlich und für den Mieter nicht durchschaubar gehalten hat, und nicht deshalb, weil ihm die nach den bisher geltenden Vorschriften zulässigen Mieten als zu niedrig erschienen sind.

67

bb) Die angefochtene Satzung steht auch insoweit im Einklang mit den Vorgaben des Landeswohnraumförderungsgesetzes, als sie mit den festgesetzten Höchstbeträgen unter dem in § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG genannten Mindestabschlag bleibt.

68

Für die Überlassung der unter die Satzung fallenden Wohnungen zur Miete gilt entgegen der Darstellung der Antragstellerin keine pauschale Grenze von 78 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Grenze von 78 % gilt vielmehr nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHS nur in den Fällen, in denen nach § 1 geförderte Wohnungen in den Anlagen A, B und C nicht aufgeführt sind, und enthält damit eine Art Auffangklausel für in diesen Anlagen versehentlich nicht aufgeführte Objekte.

69

Die Antragstellerin spricht mit Blick auf § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG ferner zu Unrecht von einer vom Gesetzgeber als Regelfall vorgesehenen 90 %-Grenze. Nach der von ihr genannten Vorschrift darf die gemäß § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG bestimmte Miete nicht höher sein, als sie sich bei einem Abschlag von 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. Mit den bereits zitierten Sätzen aus der Begründung des Gesetzentwurfs wird diese Regelung damit erklärt, dass eine landeseinheitliche Kappungsgrenze den stark unterschiedlichen Miethöhen nicht hinreichend Rechnung tragen könne. Das Gesetz sehe deshalb lediglich ein „Mindestabstandsgebot“ vor (LT-Drs. 14/1767, S. 90 f.). Von einer vom Gesetzgeber als Regelfall vorgesehenen Grenze von 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete kann danach keine Rede sein.

70

Der Antragstellerin macht allerdings zu Recht geltend, dass die in § 2 Abs. 2 Satz 1 MHS für die genannten Fälle festgesetzte Grenze von 78 % das von § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG vorgegebene „Mindestabstandsgebot“ deutlich unterschreitet. Für die in den Anlagen A, B und C festgesetzten Höchstbeträge gilt das Gleiche. Das kann jedoch entgegen ihrer Ansicht nicht als willkürlich bezeichnet werden. Nach den Erläuterungen zu der Satzung in der Beschlussvorlage vom 25.11.2008 (S. 2) sind von den Regelungen des Landeswohnraumförderungsgesetzes in Stuttgart 635 Wirtschaftseinheiten mit 13.583 Wohnungen betroffen, die von 1968 bis 2002 gefördert worden seien. Die Wohnungen seien zumeist vom Bund, dem Land und der Landeshauptstadt gemeinsam gefördert worden. Aufgrund der intensiven städtischen Mitfinanzierung durch verbilligte Erbbaurechte, verbilligte Darlehen und aufgrund von Zuschüssen liege die aktuelle durchschnittliche Kostenmiete dieser Wohnungen in Stuttgart bei 5,43 EUR/m2/Monat und damit nicht durchschnittlich 10 %, sondern durchschnittlich 22 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete (7,00 EUR/m2/Monat). Die Richtigkeit dieser Darstellung wird von der Antragstellerin nicht bestritten.

71

cc) § 5 Abs. 2 MHS widerspricht ebenfalls nicht dem Landeswohnraumförderungsgesetz. Die Vorschrift regelt einen verglichen mit § 32 Abs. 3 Satz 6 und 7 LWoFG anderen Fall und lässt deshalb die dort bestimmten Übergangsfristen unberührt.

72

(1) Für den Fall, dass die zum 31.12.2008 als Kostenmiete geschuldete Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet, trifft § 32 Abs. 3 LWoFG eine Übergangsregelung, die eine schrittweise Absenkung der als Kostenmiete geschuldeten Miete vorsieht, um eine „schonende Umsetzung der Mietreduzierung“ zu gewährleisten (LT-Drs. 14/1767, S. 91). Nach § 32 Abs. 3 Satz 6 LWoFG gilt in diesen Fällen zunächst ab 1.1.2010 die ortsübliche Vergleichsmiete als die vertraglich vereinbarte Miete. Die sich aus § 32 Abs. 3 Satz 3 und 5 LWoFG ergebende Verpflichtung, die Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch zu überlassen, als sie die Gemeinde durch Satzung festgelegt hat, ist gemäß § 32 Abs. 3 Satz 7 LWoFG erst ab dem 1.1.2012 zu beachten.

73

(2) Entgegen der Ansicht der Antragstellerin wird diese Frist mit der Regelung in § 5 Abs. 2 MHS nicht verkürzt.

74

Liegt die bisher geschuldete Kostenmiete über dem Höchstbetrag in Anlage A, aber nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist der Vermieter gemäß § 5 Abs. 1 MHS verpflichtet, die Miete bis 1.1.2011 auf die nach der Satzung gültigen Höchstbeträge zu reduzieren. Die sich aus § 2 Abs. 1 MHS ergebende Verpflichtung wird damit bis zu dem genannten Datum suspendiert. Das Gleiche gilt gemäß § 5 Abs. 2 MHS für den Fall, dass die in der Satzung ausgewiesenen Höchstbeträge durch vor Inkrafttreten der Satzung durchgeführte Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen überschritten werden. Sowohl § 5 Abs. 1 als auch § 5 Abs. 2 MHS beziehen sich danach - anders als die gesetzliche Übergangsregelung - nicht auf den Fall, dass die zum 31.12.2008 als Kostenmiete geschuldete Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet, sondern gelten für Fälle, in denen die bisher geschuldete Kostenmiete die in der Satzung festgelegten Höchstbeträge übersteigt.

75

c) Soweit die Antragstellerin weiter beanstandet, dass die angefochtene Satzung dazu führe, dass die bisherige Flexibilität, die das Kostenmietprinzip geboten habe, entfalle, richtet sich ihre Kritik in Wahrheit nicht gegen die Satzung der Antragsgegnerin, sondern gegen das Landeswohnraumförderungsgesetz. Die mit diesem Gesetz erfolgte Aufgabe des bisherigen Kostenmietprinzips verstößt jedoch aus den bereits genannten Gründen nicht gegen höherrangiges Recht.

76

aa) Infolge der Abschaffung des Kostenmietprinzips sind Mieterhöhungen nicht mehr, wie bisher, von einer Veränderung der für die bisherige Kostenmiete maßgebenden Faktoren abhängig, sondern richten sich nach den allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung gemäß §§ 558 bis 558e BGB. Ihre „Deckelung“ durch die in der Satzung festgesetzten Höchstbeträge ändert daran nichts. In den Darlehensverträgen zur Finanzierung des öffentlich geförderten Wohnraums vereinbarte „Zinssprünge“, Erhöhungen der Erbbauzinsen oder aus anderen Gründen steigende Kosten des Vermieters können somit nach dem neuen System nur dann an den Mieter weiter gegeben werden, wenn sich auch die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend erhöht hat. Das neue System mag man insoweit mit der Antragstellerin als weniger flexibel betrachten. Diese Folge ist jedoch gesetzlich gewollt und nicht von der Antragsgegnerin zu verantworten.

77

bb) Für die an § 5 Abs. 2 MHS geübte Kritik der Antragstellerin gilt im Wesentlichen das Gleiche.

78

Die Vorschrift begründet entgegen der Darstellung der Antragstellerin keine Pflicht, alle Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen bis zum 1.1.2011 zurückzunehmen. Eine solche Pflicht besteht vielmehr nur für den Fall, dass die in der Satzung festgesetzten Höchstbeträge durch vor Inkrafttreten der Satzung durchgeführte Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen überschritten werden. Sie besteht ferner nur insoweit, als die erhöhte Miete die in der Satzung festgelegten Höchstbeträge überschreitet. Die Pflicht zu einer entsprechenden Reduzierung der Miete ergibt sich zudem nicht erst aus § 5 Abs. 2 MHS, sondern bereits aus § 2 Abs. 1 bzw. Abs. 2 Satz 1 MHS. § 5 Abs. 2 MHS modifiziert vielmehr lediglich diese Pflicht, indem er dem Vermieter Zeit zu ihrer Erfüllung bis 1.1.2011 gibt.

79

Die Antragstellerin macht allerdings zu Recht geltend, dass die Vermieter für die Zeit danach keine Kompensationsmöglichkeiten für die Verlagerung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen mehr hätten. Auch das ist jedoch keine Folge der angefochtenen Satzung, sondern bereits durch das Landeswohnraumförderungsgesetz und die mit diesem Gesetz erfolgte Abschaffung des bisherigen Systems der Kostenmiete vorgegeben.

80

d) Der von der Antragstellerin behauptete Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG liegt nicht vor.

81

Die in den Anlage A, B und C der angefochtenen Satzung genannten Höchstmietbeträge gelten ohne weitere Differenzierungen für alle in dem betreffenden Objekt befindlichen Wohnungen. Die Antragstellerin hält dies für unzulässig, da sich der Mietwert der Wohnungen in einem Gebäude im Hinblick auf deren Lage, Größe und Ausstattung deutlich unterscheide. Nach ihrer Ansicht hätten deshalb für jede einzelne Wohnung Höchstbeträge in der Satzung festgesetzt werden müssen. Die Antragstellerin überspannt damit jedoch die sich aus Art. 3 Abs. 1 GG ergebenden Anforderungen.

82

aa) Der allgemeine Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG gebietet, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln. Aus ihm ergeben sich je nach Regelungsgegenstand und Differenzierungsmerkmalen unterschiedliche Grenzen für den Gesetzgeber, die vom bloßen Willkürverbot bis zu einer strengen Bindung an das Gebot der Verhältnismäßigkeit reichen (BVerfG, Beschl. v. 29.6.1995 - 1 BvR 1800/94 - NVwZ 1996, 57; Beschl. v. 3.9.2009 - 1 BvR 2539/07 - NVwZ 2010, 902 mit weiteren Nachweisen). Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts hat der Gesetzgeber bspw. im Bereich des Steuerrechts einen besonders weit reichenden Entscheidungsspielraum, da Steuergesetze in der Regel Massenvorgänge des Wirtschaftslebens beträfen. Sie müssten, um praktikabel zu sein, Sachverhalte, an die sie dieselben steuerrechtlichen Folgen knüpften, typisieren und damit in weitem Umfang die Besonderheiten des einzelnen Falls vernachlässigen. Die wirtschaftlich ungleiche Wirkung auf die Steuerzahler dürfe allerdings ein gewisses Maß nicht übersteigen. Vielmehr müssten die steuerlichen Vorteile der Typisierung im rechten Verhältnis zu der mit der Typisierung notwendig verbundenen Ungleichheit der steuerlichen Belastung stehen. Außerdem dürfe eine gesetzliche Typisierung keinen atypischen Fall als Leitbild wählen, sondern müsse sich realitätsgerecht am typischen Fall orientieren.

83

bb) Diese Grundsätze sind auf den vorliegenden Fall ohne weiteres übertragbar, da die Satzung der Antragsgegnerin ebenfalls einen „Massenvorgang des Wirtschaftslebens“ betrifft. Generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen, wie sie die Antragsgegnerin mit den von der Antragstellerin beanstandeten Regelungen getroffen hat, sind danach grundsätzlich zulässig. Dass die dadurch möglicherweise entstehende Ungleichheit in der Behandlung in einem unangemessenen Verhältnis zu den regelungstechnischen Vorteilen der Typisierung stünde, ist nicht erkennbar und wird auch von der Antragstellerin nicht dargelegt.

84

e) Die angefochtene Satzung steht mit der genannten, die für das Objekt ... festgesetzten Höchstbeträge betreffenden Ausnahme auch mit Art. 14 Abs. 1 GG in Einklang.

85

aa) Wie bereits im Zusammenhang mit der verfassungsrechtlichen Überprüfung des Landeswohnraumförderungsgesetzes ausgeführt, überlässt es Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dem Gesetzgeber, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, wobei er sowohl die grundgesetzliche Anerkennung des Privateigentums in Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG als auch die Sozialpflichtigkeit des Eigentums in Art. 14 Abs. 2 GG beachten und den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren muss. Mietpreisbindungen schränken die freie Verfügung über das Eigentum und dessen Nutzung ein. Preisrechtliche Vorschriften, die durch sozialpolitische Ziele legitimiert werden, sind dadurch aber verfassungsrechtlich nicht ausgeschlossen. Die Eigentumsgarantie gewährleistet nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Gerade im Bereich der Wohnungsmiete verlangt vielmehr die in Art. 14 Abs. 2 GG festgelegte Sozialbindung des Eigentums einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern, den der Gesetzgeber vorzunehmen hat. Angesichts des Umstands, dass sich auf beiden Seiten grundrechtliche Positionen gegenüberstehen, verfügt der Gesetzgeber dabei über einen weiten Gestaltungsraum. Insbesondere kann er die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigen. Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen sind aber dann überschritten, wenn Mietpreisbindungen auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würden (BVerfG, Beschl. v. 22.11.1994 - 1 BvR 351/91 - BVerfGE 91, 294).

86

bb) Entgegen der Ansicht der Antragstellerin ist diese Grenze in den meisten Fällen, die die in ihrem Eigentum stehenden Objekte betreffen, nicht überschritten. Etwas anderes gilt nur für das Objekt ...

87

(1) In dem von der Antragstellerin vorgelegten Gutachten des Verbands baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmer vom Dezember 2013 werden die der Antragstellerin in Folge der angefochtene Satzung bis zum Ablauf der jeweiligen Mietpreisbindung entstehenden Verluste mit insgesamt 3.081.890,62 EUR beziffert. Betroffen davon sind die Objekte ... (- 419.398,84 EUR), ...... (- 57.506,59 EUR), ... (- 15.309,86 EUR), ... (- 2.104.659,84 EUR), ...... (- 85.682,80 EUR), ... (- 53.426,15 EUR), ... (- 210.014 EUR),... (- 65.195,90 EUR), ... (- 614.071,35 EUR) und ...... (- 104.570,63 EUR).

88

Die weiteren der Antragstellerin gehörenden und unter die Satzung der Antragsgegnerin fallenden Objekte können außer Betracht bleiben. Was die Objekte ..., ..., ...... betrifft, ist das schon deshalb der Fall, weil die Antragsgegnerin in diesen Fällen den Höchstbetrag jeweils auf 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auf den gesetzlichen vorgeschriebenen Mindesthöchstbetrag festgelegt hat. Was die Objekte ... und ... betrifft, entstehen der Antragstellerin zudem nach den Berechnungen in dem von ihr vorgelegten Gutachten keine Verluste, sondern jeweils Überschüsse. In den Fällen ... und ... endet die Mietpreisbindung jeweils zum 1.1.2010. Die Objekte haben deshalb nach der eigenen Einschätzung der Antragstellerin keine Bedeutung.

89

(2) Die in dem Gutachten der Antragstellerin für die oben genannten Objekte vorgenommenen Berechnungen vergleichen die nach der Satzung zulässige Höchstmiete mit der Kostenmiete. Das ist im Grundsatz nicht zu beanstanden. Bedenken gegen dieses Vorgehen bestehen auch nicht insoweit, als in dem Gutachten zu der Kostenmiete ein Aufschlag für Schönheitsreparaturen in Höhe von 0,80 EUR/m² hinzugerechnet wird.

90

Schönheitsreparaturen sind Bestandteil der Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) und dementsprechend grundsätzlich von ihm vorzunehmen. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann jedoch durch eine entsprechende vertragliche Vereinbarung auf den Mieter „abgewälzt“ werden, was in der Praxis über lange Zeit der Regel entsprach. Der BGH hat aber in den letzten Jahren mehrfach formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt (u.a. BGH, Urt. v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586; Urt. v. 28.3.2007 - VIII ZR 199/06 - NJW 2007, 1743; Urt. v. 18.6.2008 - VIII ZR 224/07 - NJW 2008, 2499; Urt. v. 18.3.2015 - VIII ZR 242/13 - juris). Das hat zur Folge, dass in diesen Fällen wieder die gesetzliche Regelung gilt und somit der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. In Reaktion auf diese Rechtsprechung haben Vermieter „preisfreier“ (d.h. nicht preisgebundener) Wohnungen versucht, bei Mieterhöhungen Zuschläge zur ortsüblichen Vergleichsmiete damit zu begründen, dass nunmehr entgegen der früheren Praxis die Kosten der Schönheitsreparaturen vom Vermieter und nicht vom Mieter zu tragen seien. Der BGH hat ein solches Mieterhöhungsverlangen bei der Vermietung preisfreien Wohnraums für unberechtigt erklärt (Urt. v. 9.7.2008 - VIII ZR 83/07 - WuM 2008, 487). Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist dagegen nach der Rechtsprechung des BGH der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (BGH, Urt. v. 24.3.2010 - VIII ZR 177/09 - BGHZ 185, 114; Urt. v. 9.11.2011 - VIII ZR 87/11 - NJW 2012, 145; Urt. v. 12.12.2012 - VIII ZR 181/12 - NJW-RR 2013, 585).

91

Der in dem Gutachten der Antragstellerin danach zu Recht angesetzte Aufschlag ist mit Blick auf § 28 Abs. 4 und Abs. 5a in Verbindung mit § 26 Abs.4 II. BV auch der Höhe nach gerechtfertigt.

92

(3) Bei dem in dem Gutachten der Antragstellerin vorgenommenen Vergleich der nach der Satzung zulässigen Höchstmiete und der Kostenmiete ist jedoch zu berücksichtigen, dass - wie bereits angesprochen - in die der Ermittlung der Kostenmiete zugrunde zu legende Wirtschaftlichkeitsberechnung auch die Kapitalkosten eingestellt werden und zu den Kapitalkosten auch eine Eigenkapitalverzinsung zählt. Die auf die oben genannten Objekte der Antragstellerin entfallende Eigenkapitalrendite kann aus den bei den Akten befindlichen Berechnungen der Kostenmiete der Antragsgegnerin entnommen werden. Im Einzelnen ergibt sich danach folgendes Bild:

93

Objekt

Im Gutachten der Antragstellerin
errechneter Verlust

Eigenkapitalrendite

...

- 419.398,84 EUR

236.325,18 EUR

......

- 57.506,59 EUR

157.342,86 EUR

...

- 15.309,86 EUR

82.612,71 EUR

...

- 2.104.560 EUR

1.801.95,70 EUR

...

- 85.682,80 EUR

401.939,46 EUR

...

- 53.426,15 EUR

...

- 210.014,63 EUR

677.006,33 EUR

...

- 65.195,90 EUR

832.081,18 EUR

...

- 614.071,35 EUR

666.973,97 EUR

...

- 104.570,63 EUR

454.456,08 EUR

94

Die von der Antragstellerin erzielte Eigenkapitalrendite liegt somit mit Ausnahme der Objekte ... und ... über den in dem von ihr vorgelegten Gutachten errechneten Verlusten. In einigen Fällen werden die für die einzelnen Objekte errechneten Verluste von der Eigenkapitalrendite sogar bei Weitem überschritten. Davon, dass die Satzung der Antragsgegnerin auf Dauer zu Verlusten für die Antragstellerin oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde, kann deshalb insoweit keine Rede sein. Zu dieser Feststellung sieht sich der Senat auch ohne die von der Antragstellerin hilfsweise beantragte Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens in der Lage.

95

(4) Für das Objekt ... wird in dem Gutachten der Antragstellerin ein Verlust von 2.104.659,84 EUR errechnet. Zugrunde gelegt wird dabei eine Kostenmiete von (6,54 EUR/m2 zuzüglich eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen von 0,80 EUR/m2 =) 7,54 EUR/m2. Die Antragsgegnerin hat dagegen vor dem Erlass der angefochtenen Satzung eine Kostenmiete von nur 6,14 EUR/m2 errechnet, wobei sie von der zuvor erbetenen Wirtschaftlichkeitsberechnung der Antragstellerin insoweit abgewichen ist, als sie von den laufenden Aufwendungen in Höhe von 342.728,30 EUR pro Jahr einen als „Mietertrag für Garagen“ bezeichneten Betrag von 30.584,64 EUR pro Jahr abgezogen hat. Dagegen bestehen keine Bedenken, da Erträge, die zusätzlich zu den Zahlungen der Wohnraummieter erzielt werden (z.B. für fremd vermietete Stellplätze) gemäß § 31 Abs. 2 II. BV in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt werden müssen mit der Folge, dass die Kostenmiete entsprechend sinkt (Wüstefeld, WuM 2005, 689). Die Antragstellerin, die der Senat mit seinem Schreiben vom 6.11.2014 auf die insoweit voneinander abweichenden Berechnungen der Beteiligten hingewiesen hat, hat dem auch nicht widersprochen. Der Senat geht daher für das Objekt ... von einer Kostenmiete von nur (6,14 EUR/m2 zuzüglich eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen von 0,80 EUR/m2 =) 6,94 EUR/m2 aus, woraus sich der im Gutachten der Antragstellerin errechnete Verlust von 2.104.659,84 EUR um ca. 640.000 EUR auf ungefähr 1.462.400 EUR verringert.

96

Die Berechnungen in dem Gutachten der Antragstellerin sind ferner insoweit zu korrigieren, als in diesem für die Erhöhung der Höchstbeträge für die Zeit ab 2015 mit einer Steigerung von 1,2 % gerechnet wird, während die - erst nach der Erstellung des Gutachtens erfolgte - Anhebung der Höchstbeträge für die Jahre 2015/2016 sich tatsächlich auf 3,8 % belief. Der nach den Berechnungen im Gutachten der Antragstellerin bis zum Ablauf des Förderungszeitraums im Jahre 2035 zu erwartende Gesamtverlust reduziert sich dadurch weiter um ca. (21 x 11.500 EUR =) 241.500 EUR auf insgesamt ungefähr 1.223.000 EUR.

97

Die in der Kostenmiete eingeschlossene Eigenkapitalrendite beträgt nach den insoweit übereinstimmenden Berechnungen der Antragstellerin und der Antragsgegnerin jährlich 66.718,36 EUR, woraus sich bis zum Ablauf des Förderungszeitraums ein Betrag von 1.801.395,70 EUR errechnet. Die Eigenkapitalrendite liegt damit auch bei dem Objekt ... über dem sich bei einem Vergleich der nach der Satzung zulässigen Höchstmiete mit der Kostenmiete rechnerisch ergebenden Verlust. Dass die Satzung der Antragsgegnerin auf Dauer zu Verlusten für die Antragstellerin oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen wird, ist deshalb auch bezogen auf dieses Objekt nicht zu erwarten. Die von der Antragstellerin hilfsweise beantragte Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens ist auch insoweit nicht erforderlich.

98

(5) Die Satzung der Antragsgegnerin verletzt jedoch insoweit die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen, als sie in ihrer Anlage A für das Objekt ... einen Höchstbetrag von 4,70 EUR/m2 festsetzt, der bei der Vermietung der in dem Objekt vorhandenen Wohnungen nicht überschritten werden darf.

99

In dem von der Antragstellerin vorgelegten Gutachten wird für das Objekt eine Kostenmiete von (4,62 EUR/m2 zuzüglich eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen von 0,80 EUR/m2 =) 5,42 EUR/m2 zugrunde gelegt. Das steht - mit Ausnahme des Aufschlags für Schönheitsreparaturen - in Übereinstimmung mit den Berechnungen der Antragsgegnerin. Verglichen mit der nach der Satzung der Antragsgegnerin zulässigen Höchstmiete ergibt sich daraus nach den Berechnungen des Gutachters ein Verlust von 419.398,84 EUR bis zum Ende des Förderzeitraums im Jahre 2021. Auch diese Berechnungen sind allerdings insoweit zu korrigieren, als in dem Gutachten für die Erhöhung der Höchstbeträge für die Zeit ab 2015 mit einer Steigerung von 3,2 % gerechnet wird, da sich die - nach der Erstellung des Gutachtens erfolgte - Anhebung der Höchstbeträge für die Jahre 2015/2016 bezogen auf die maßgebliche Baualtersklasse tatsächlich auf 6,0 % belief. Der nach den Berechnungen im Gutachten der Antragstellerin bis zum Ablauf des Förderungszeitraums im Jahre 2021 zu erwartende Gesamtverlust reduziert sich dadurch um ca. (7 x 7.500 EUR =) 52.500 EUR auf ungefähr 367.000 EUR.

100

Stellt man dem die in dem gleichen Zeitraum zu erwartenden Eigenkapitalzinsen von (13 x 18.178,86 EUR =) 236.325,18 EUR gegenüber, so verbleibt ein - nicht nur rechnerischer, sondern tatsächlicher - Verlust von ca. 130.000 EUR, den die Antragstellerin in Folge der Satzung der Antragsgegnerin erleidet. Die der Antragsgegnerin bei der Festsetzung der Höchstbeträge für die Vermietung von öffentlich gefördertem Wohnraum mit Blick auf Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen sind daher bezogen auf das Objekt ... überschritten.

101

f) Der der angefochtenen Satzung insoweit anhaftende Rechtsmangel zieht die Unwirksamkeit der betreffenden Festsetzung nach sich, lässt jedoch den übrigen Inhalt der Satzung unberührt.

102

Nach den allgemeinen Grundsätzen über die teilweise Nichtigkeit von Gesetzen und anderen Rechtsvorschriften führen Mängel, die einzelnen Festsetzungen einer Satzung anhaften, nicht notwendigerweise zu deren Gesamtnichtigkeit. Ob ein Rechtsmangel die Gesamtnichtigkeit der Satzung oder nur die Nichtigkeit einzelner Vorschriften begründet, hängt vielmehr davon ab, ob - erstens - die Beschränkung der Nichtigkeit eine mit höherrangigem Recht vereinbare sinnvolle (Rest-)Regelung des Lebenssachverhalts belässt und ob - zweitens - hinreichend sicher ein entsprechender hypothetischer Wille des Normgebers angenommen werden kann (vgl. u.a. BVerwG, Beschl. v. 28.8.2008 - 9 B 40.08 - NVwZ 2009, 255). Der der Satzung der Antragsgegnerin anhaftende Rechtsmangel führt danach nicht zur Gesamtnichtigkeit der Satzung, da die Beschränkung der Nichtigkeit auf den betreffenden Teil der Satzung eine mit höherrangigem Recht vereinbare sinnvolle (Rest-)Regelung der Miethöhenbegrenzung belässt und auch hinreichend sicher ein entsprechender hypothetischer Wille des Gemeinderats der Antragsgegnerin angenommen werden kann.

103

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO.

104

Die in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor.

105

Beschluss

106

Der Streitwert wird auf 3.000.000 EUR festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG).

107

Der Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

39

Der zulässige Normenkontrollantrag der Antragstellerin hat in der Sache nur in dem sich aus dem Tenor des Urteils ergebenden Umfang Erfolg.

I.

40

Der Antrag ist statthaft und auch sonst zulässig.

41

1. Bei der angefochtenen Satzung handelt es sich um eine im Rang unter dem Landesgesetz stehende Rechtsvorschrift im Sinne des § 47 Abs. 1 Nr. 2 VwGO in Verbindung mit § 4 des baden-württembergischen Gesetzes zur Ausführung der Verwaltungsgerichtsordnung, die nach diesen Vorschriften der Überprüfung in einem Normenkontrollverfahren zugänglich ist.

42

2. Bei der Überprüfung der Satzung handelt der Senat im Rahmen seiner Gerichtsbarkeit. Die Normenkontrollgerichte sind nach § 47 Abs. 1 VwGO nur „im Rahmen ihrer Gerichtsbarkeit“ zur Kontrolle von untergesetzlichen Rechtsvorschriften berufen. Es muss sich also um Verfahren handeln, für die der Verwaltungsgerichtsweg im Sinne von § 40 Abs. 1 VwGO eröffnet ist. Darüber hinaus ist im Rahmen dieser Gerichtsbarkeitsklausel zu prüfen, ob sich aus der Anwendung der angegriffenen Rechtsvorschrift Rechtsstreitigkeiten ergeben können, für die der Verwaltungsrechtsweg gegeben ist. Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 18.4.2013 reicht dafür die Möglichkeit einer rein inzidenten Befassung der Verwaltungsgerichte mit der angegriffenen Norm aus. An diese Auffassung ist der Senat gemäß § 144 Abs. 6 VwGO gebunden.

43

Eine solche Möglichkeit ist hier gegeben. Verlangt der Vermieter einer unter die Satzung der Antragstellerin fallenden Wohnung ein über die satzungsmäßige Höchstmiete hinausgehendes Entgelt, sieht das Landeswohnraumförderungsgesetz ein behördliches Einschreiten durch die Erhebung einer Geldleistung nach § 26 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 2 LWoFG oder in Form eines Förderungswiderrufs nach § 33 Abs. 1 LWoFG vor. Die Rechtswirksamkeit der in der Satzung festgesetzten Höchstmiete ist in diesen Fällen bei der verwaltungsgerichtlichen Überprüfung der entsprechenden Verwaltungsakte inzident zu prüfen.

44

3. Die Antragstellerin besitzt ferner die gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erforderliche Antragsbefugnis, da sie geltend machen kann, durch die angefochtene Satzung oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Die Antragstellerin ist als Wohnungsbaugenossenschaft Eigentümerin zahlreicher öffentlich geförderter Wohnungen im Bereich der Antragsgegnerin. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass sie durch die Satzung in ihren Gleichbehandlungs- und Eigentumsrechten verletzt ist.

II.

45

Der Antrag hat jedoch in der Sache nur zu einem Teil Erfolg. Die angefochtene Satzung verstößt zwar insoweit gegen höherrangiges Recht, als sie in ihrer Anlage A für das der Antragstellerin gehörende Objekt ... Höchstbeträge für die Überlassung der in dem Objekt vorhandenen Wohnungen zur Miete festsetzt, und ist deshalb insoweit für unwirksam zu erklären. Im Übrigen ist die Satzung jedoch nicht zu beanstanden.

46

1. Die angefochtene Satzung stützt sich auf § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG, wonach eine im Sinne des § 32 Abs. 1 LWoFG öffentlich geförderte Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden darf, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat. Diese Vorschrift sowie die mit ihr im Zusammenhang stehenden weiteren Regelungen in § 32 Abs. 1 bis 3 LWoFG sind mit höherrangigem Recht vereinbar. Sie verstoßen insbesondere nicht gegen Art. 14 GG.

47

a) Durch § 32 Abs. 2 LWoFG wird das bisher für öffentlich geförderten Wohnraum bundesweit geltende Kostenmietprinzip im - auf das Land Baden-Württemberg beschränkten - Geltungsbereich dieses Gesetzes abgeschafft. Die Miete, die zum 31.12.2008 als Kostenmiete geschuldet wird, gilt nach Satz 1 dieser Vorschrift zum 1.1.2009 als die vertraglich vereinbarte Miete, die nach Maßgabe der Vorschriften des allgemeinen Wohnraummietrechts erhöht werden kann. § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG bestimmt jedoch zugleich, dass eine in den Anwendungsbereich des Gesetzes fallende Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden darf, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat. Die nach dieser Vorschrift bestimmte Miete darf ferner nicht höher sein, als sie sich bei einem Abschlag von 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. Die Befugnisse des Eigentümers einer öffentlich geförderten Wohnung unterliegen damit auch weiterhin bestimmten rechtlichen Bindungen. Das begegnet jedoch keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.

48

aa) Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG überlässt es dem Gesetzgeber, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen. Der Gesetzgeber genießt dabei allerdings keine unbeschränkte Freiheit. Vielmehr muss er sowohl die grundgesetzliche Anerkennung des Privateigentums in Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG als auch die Sozialpflichtigkeit des Eigentums in Art. 14 Abs. 2 GG beachten und den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren. Dabei ist insbesondere die Funktion des betroffenen Eigentumsgegenstands zu berücksichtigen. Der Eigentumsschutz wiegt umso schwerer, je mehr der betroffene Eigentumsgegenstand der Sicherung der persönlichen Freiheit des Eigentümers dient. Wird der Eigentumsgegenstand dagegen Dritten zur entgeltlichen Nutzung überlassen und dient er deren Freiheitssicherung, so verlangt das Gebot einer am Gemeinwohl orientierten Eigentumsnutzung eine verstärkte Rücksichtnahme auf deren Belange. Denn je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug steht und eine soziale Funktion erfüllt, desto weiter reicht die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996 - 1 BvL 44/92 - BVerfGE 95, 64).

49

Der Gesetzgeber ist danach berechtigt, die Befugnisse des Eigentümers von Sozialwohnungen weitgehenden Bindungen zu unterwerfen. Das Eigentumsobjekt Sozialwohnung weist nach seiner gesetzlichen Ausgestaltung einen besonders starken Sozialbezug auf. Es ist grundsätzlich nicht zur Selbstnutzung durch den Eigentümer, sondern zur Fremdnutzung durch bedürftige Mieter bestimmt. Für sie hat es eine elementare Bedeutung. Diese wird noch dadurch gesteigert, dass Wohnungen trotz mancher Schwankungen am Wohnungsmarkt ein knappes Gut darstellen. Dementsprechend hat der Gesetzgeber die Förderung des Wohnungsbaus, insbesondere des sozialen Wohnungsbaus, zu einer vordringlichen Aufgabe von Bund, Ländern und Gemeinden erklärt. Zur Erfüllung dieser Aufgabe entfaltet die öffentliche Hand aber in der Regel keine eigene Bautätigkeit, sondern bedient sich privater Initiative, die durch öffentliche Mittel angereizt und unterstützt wird. Andererseits benutzt der private Bauherr, wenn er die Fördermittel in Anspruch nimmt, öffentliche Gelder dazu, sein privates Eigentum zu mehren. Damit ist er als Eigentümer aber auch in die Erfüllung der öffentlichen Aufgabe eingebunden (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.).

50

Der soziale Bezug von Sozialwohnungen rechtfertigt Bindungen sowohl hinsichtlich des berechtigten Personenkreises als auch des zulässigen Mietzinses (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.). Bei der Ausgestaltung dieser Bindungen verfügt der Gesetzgeber über einen weiten Gestaltungsraum. Insbesondere kann er die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigen. Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen sind aber dann überschritten, wenn Mietpreisbindungen auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würden (BVerfG, Beschl. v. 22.11.1994 - 1 BvR 351/91 - BVerfGE 91, 294).

51

bb) Die in § 32 Abs. 3 LWoFG getroffenen Regelungen sind danach verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden. Die Anordnung in Abs. 3 Satz 5, nach der die von der Gemeinde gemäß Abs. 3 Satz 2 zu erlassende Satzung über die höchstzulässige Miete einen Abschlag von mindestens 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete vorsehen muss, wird in der Begründung des Gesetzentwurfs mit der geleisteten öffentlichen Förderung der betreffenden Wohnungen gerechtfertigt. Im Hinblick auf diese Förderung sei es nicht hinnehmbar, dass die Sozialmiete nicht wenigstens einen Mindestabstand zu der ortsüblichen Vergleichsmiete einhalte (LT-Drs. 14/1767, S. 91). Eine unverhältnismäßige Einschränkung der Eigentümerbefugnisse durch die in § 32 Abs. 3 LWoFG getroffenen Regelungen ist vor diesem Hintergrund zu verneinen. Dafür, dass die Regelungen - generell oder in Einzelfällen - auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führt, sieht der Senat keine Anhaltspunkte. Etwas anderes wird auch von der Antragstellerin nicht behauptet.

52

b) Die hier zu betrachtenden Regelungen des Landeswohlraumförderungsgesetzes entfalten auch keine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung.

53

aa) Art. 14 GG ist auch insoweit Prüfungsmaßstab, als es um die Frage geht, ob das Landeswohnraumförderungsgesetz im Hinblick auf die mit ihm verbundenen Rechtsfolgen eine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung entfaltet. Ein selbständiges Rückwirkungsverbot stellt das Grundgesetz nur für das Strafrecht auf. Außerhalb des Strafrechts beruht die Beschränkung der Rückwirkung von Gesetzen auf dem Rechtsstaatsprinzip des Art. 20 Abs. 3 GG. Soweit Eigentumspositionen berührt sind, hat der Schutz gegenüber rückwirkenden Gesetzen jedoch in Art. 14 Abs. 1 GG eine eigenständige Ausprägung gefunden. Das folgt aus dem Umstand, dass es zu den Funktionen der Eigentumsgarantie gehört, dem Einzelnen Rechtssicherheit hinsichtlich der durch sie geschützten Güter zu gewährleisten und das Vertrauen auf das durch die verfassungsmäßigen Gesetze ausgeformte Eigentum zu schützen (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.; stRspr.).

54

Die Regeln über die Rückwirkung von Rechtsnormen in der Ausprägung, die sie durch Art. 14 Abs. 1 GG erfahren haben, enthalten für verschiedene Fallgruppen unterschiedliche Anforderungen. Eine unechte Rückwirkung liegt vor, wenn eine Norm auf gegenwärtige, noch nicht abgeschlossene Sachverhalte und Rechtsbeziehungen für die Zukunft einwirkt und damit zugleich die betroffene Rechtsposition nachträglich entwertet. Sie ist verfassungsrechtlich grundsätzlich zulässig. Jedoch können sich aus dem Grundsatz des Vertrauensschutzes und dem Verhältnismäßigkeitsprinzip Grenzen der Zulässigkeit ergeben. Das ist dann der Fall, wenn die vom Gesetzgeber angeordnete unechte Rückwirkung zur Erreichung des Gesetzeszwecks nicht geeignet oder erforderlich ist oder wenn die Bestandsinteressen der Betroffenen die Veränderungsgründe des Gesetzgebers überwiegen. Eine echte Rückwirkung ist dagegen verfassungsrechtlich grundsätzlich unzulässig. Sie liegt vor, wenn ein Gesetz nachträglich ändernd in abgewickelte, der Vergangenheit angehörende Tatbestände eingreift. Auch in diesem Fall gibt es aber Ausnahmen. Das Rückwirkungsverbot, das seinen Grund im Vertrauensschutz hat, tritt zurück, wenn sich kein schützenswertes Vertrauen auf den Bestand des geltenden Rechts bilden konnte. Ferner kommt ein Vertrauensschutz nicht in Betracht, wenn überragende Belange des Gemeinwohls, die dem Prinzip der Rechtssicherheit vorgehen, eine rückwirkende Beseitigung von Normen gebieten (vgl. u.a. BVerfG, Urt. v. 23.11.1999 - 1 BvF 1/94 - BVerfGE 101, 239; Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.; stRspr.).

55

bb) Nach der bisher geltenden Regelung in § 8 Abs. 1 WoBindG durfte der Verfügungsberechtigte eine öffentlich geförderte oder als öffentlich gefördert geltende Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Wie sich die Kostenmiete berechnet, ist im Einzelnen in der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) geregelt. Zur Ermittlung der Kosten bedarf es danach einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, in die u.a. die laufenden Aufwendungen einzustellen sind. Laufende Aufwendungen sind die Bewirtschaftungskosten sowie die Kapitalkosten, wobei zu Letzteren auch eine Eigenkapitalverzinsung zählt. In die Berechnung der Kostenmiete fließt danach insoweit eine Position ein, der in Wirklichkeit keine eigenen Aufwendungen des Vermieters entsprechen. Die Eigenkapitalverzinsung ist nach den für sie geltenden Regelungen gestaffelt. Sie beträgt bis zu einem 15 % der Gesamtkosten entsprechenden Teil 4 % und für den darüber hinausgehenden Anteil dieser Kosten 6,5 %.

56

Der Begriff Kostenmiete darf daher nicht dahingehend missverstanden werden, dass er dem Vermieter nur eine Deckung der ihm tatsächlich entstehenden Aufwendungen erlaubt. Soweit es um das eingesetzte Eigenkapital geht, garantiert die Kostenmiete dem Vermieter vielmehr eine durchaus beachtliche Rendite. Das gilt insbesondere in Zeiten einer Niedrigzinsphase, in der sich die Bundesrepublik Deutschland seit einiger Zeit befindet und mit einiger Wahrscheinlichkeit auch zumindest in der näheren Zukunft weiterhin befinden wird.

57

Die Abschaffung der Kostenmiete durch das Landeswohnraumförderungsgesetz hat infolgedessen für den Eigentümer einer öffentlich geförderten Wohnung nicht nur Vorteile. Sie hat zwar einerseits zur Konsequenz, dass Erhöhungen der Miete nicht wie bisher von einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen abhängig sind, sondern sich nach den allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung gemäß §§ 558 bis 558e BGB richten. Das bedeutet jedoch andererseits, dass steigende Kosten des Vermieters nur dann an den Mieter weiter gegeben werden können, wenn sich auch die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend erhöht. Die Höhe der Miete darf außerdem nicht mehr als 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen, wobei die von der Gemeinde zu erlassende Satzung die Höhe der Miete noch über dieses Mindestabstandsgebot hinaus beschränken darf. Der Eigentümer einer öffentlich geförderten Wohnung hat danach keine Garantie, dass er für das von ihm eingesetzte Eigenkapital in derselben Höhe wie bisher eine Verzinsung erhält. § 32 LWoFG greift damit insoweit zum Nachteil der Eigentümer öffentlich geförderter Wohnungen in bestehende Rechtsverhältnisse für die Zukunft ein und entfaltet eine unechte Rückwirkung.

58

cc) Die gesetzliche Regelung verstößt jedoch auch mit Blick auf diese Folge nicht gegen Art. 14 GG.

59

Die Abschaffung des bisher für öffentlich geförderten Wohnraum geltenden Kostenmietprinzips wird im Gesetzentwurf zum einen mit der Komplexität und fehlenden Nachvollziehbarkeit der für die Berechnung der Kostenmiete geltenden Regelungen gerechtfertigt. Sie wird zum anderen damit begründet, dass das Kostenmietprinzip an den Realitäten eines funktionierenden Marktgeschehens vorbeigehe. Wo die Kostenmiete auskömmlich sei, wirke sie sich modernisierungshemmend. Auf diese Weise heruntergekommene und verelendete Wohngebäude könnten zudem Ausgangspunkt einer Leerstandsproblematik sein. Die Überführung der Mietverhältnisse der betroffenen öffentlich geförderten Wohnungen in ein an der örtlichen Vergleichsmiete orientiertes System sei für den Mieter weitaus transparenter und verhindere solchermaßen marktferne Entwicklungen. Zu Gunsten der Mieter könnten auch Mietverhältnisse, in denen die Kostenmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht nur erreiche, vielmehr sogar übersteige, den Marktgegebenheiten angeglichen werden (LT-Drs. 14/1767, S. 83 ff).

60

Die mit § 32 Abs. 3 LWoFG verbundene unechte Rückwirkung ist zur Erreichung dieser Ziele unvermeidlich. Den Bestandsinteressen der betroffenen Eigentümer kann gegenüber den Veränderungsgründen des Gesetzgebers kein höheres Gewicht beigemessen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümer oder Erwerber öffentlich geförderter Wohnungen wegen ihres sozialen Bezugs in besonderem Maß mit veränderten staatlichen Regelungen aufgrund veränderter wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Verhältnisse rechnen mussten. Das gilt nicht nur für das soziale Mietrecht, sondern in gleichem Maße für die staatliche Wohnungsförderung. Gerade auf diesem Sektor ist es zudem in der Vergangenheit immer wieder zu Änderungen einzelner Vorschriften je nach Lage des Wohnungsmarkts und den gesetzgeberischen Zielvorstellungen gekommen. Auf einem Rechtsgebiet mit derart bewegter Entwicklung kann der Einzelne nur eingeschränkt mit dem unveränderten Fortbestehen einer ihm günstigen Rechtslage rechnen (BVerfG, Beschl. v. 15.10.1996, a.a.O.).

61

2. Die von der Antragsgegnerin auf der Grundlage des § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG erlassene Satzung verstößt auch ihrerseits nicht gegen höherrangiges Recht. Eine Ausnahme hiervon gilt nur insoweit, als sie in ihrer Anlage A für das der Antragstellerin gehörende Objekt ... Höchstbeträge für die Überlassung der in dem Objekt vorhandenen Wohnungen zur Miete festsetzt.

62

a) Die angefochtene Satzung ist entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht deshalb zu beanstanden, weil sich die Antragsgegnerin zu ihrem Erlass verpflichtet gesehen hat. Indem § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG bestimmt, dass eine in Abs. 1 aufgeführte Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch überlassen werden darf, als sie die Gemeinde durch Satzung unter Beachtung des § 7 Abs. 3 LWoFG festgelegt hat, werden die Gemeinden, auf deren Gemarkung sich Wohnungen im Sinne des § 32 Abs. 1 LWoFG befinden, indirekt zum Erlass einer entsprechenden Satzung verpflichtet. Die Begründung des Gesetzentwurfs, in der es heißt, dass die Gemeinde die jeweilige Miete durch Satzung festzusetzen habe, da eine landeseinheitliche Kappungsgrenze den stark unterschiedlichen Miethöhen nicht hinreichend Rechnung tragen könne (LT-Drs. 14/1767, S. 90), bestätigt dieses schon nach dem Wortlaut der Vorschrift eindeutige Ergebnis. Ein Spielraum wird den Gemeinden durch § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG danach nur insoweit eröffnet, als es um die Festlegung der für das jeweilige Gemeindegebiet geltenden Kappungsgrenze geht.

63

Soweit die Antragstellerin weiter die Beweggründe kritisiert, aus denen die Antragsgegnerin die angefochtene Satzung erlassen habe, übersieht sie, dass es bei der richterlichen Kontrolle von gesetzlichen und untergesetzlichen Normen nur auf das Ergebnis des Rechtssetzungsverfahrens ankommt, nicht aber auf die die Rechtsnorm tragenden Motive desjenigen, der an ihrem Erlass mitwirkt. Soweit der Normgeber zur Regelung einer Frage überhaupt befugt ist, ist seine Entscheidungsfreiheit eine Ausprägung des auch mit Rechtssetzungsakten der Exekutive typischerweise verbundenen normativen Ermessens. Dieses Ermessen wird erst dann rechtswidrig ausgeübt, wenn die getroffene Entscheidung in Anbetracht des Zwecks der Ermächtigung schlechterdings unvertretbar oder unverhältnismäßig ist. Die verwaltungsgerichtliche Kontrolle hat sich dementsprechend darauf zu beschränken, ob diese äußersten rechtlichen Grenzen der Rechtssetzungsbefugnis überschritten sind. Die Grundsätze über die Ausübung des Ermessens beim Erlass von Verwaltungsakten sind auf die Bestimmung der Maßstäbe, die für den Erlass von Satzungen gelten, dagegen nicht übertragbar (BVerwG, Beschl. v. 30.4.2003 - 6 C 6.02 - BVerwGE 118, 128). Die Gültigkeit einer untergesetzlichen Norm kann folglich, sofern sich aus dem Gesetz nicht ausnahmsweise etwas anderes ergibt, nicht aus Mängeln im Abwägungsvorgang hergeleitet werden; entscheidend ist vielmehr allein die inhaltliche Übereinstimmung mit höherrangigem Recht (BVerwG, Beschl. v. 19.8.2013 - 9 BN 1.13 - Buchholz 401.68 Vergnügungssteuer Nr. 56).

64

b) Die angefochtene Satzung verstößt entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht gegen das Landeswohnraumförderungsgesetz.

65

aa) Mit der Satzung soll nach den Erläuterungen in der Vorlage zu der Sitzung des Gemeinderats der Antragsgegnerin vom 18.12.2008 „die bisherige Kostenmiete für jede Wirtschaftseinheit in Euro/qm/Monat festgeschrieben“ werden, um die preisgünstigen Mieten, die über das Arbeitslosengeld II und die Grundsicherung für ungefähr 50 Prozent der Haushalte von der Landeshauptstadt bezahlt werden müssten, zu erhalten. Bekannte Erhöhungen für 2009 seien hinzugerechnet worden. Die Antragsgegnerin hat dazu die jeweilige Kostenmiete für die betroffenen Gebäude bezogen auf den 1.1.2009 auf der Basis der von den Eigentümern erbetenen Auskünfte und an Hand der bisher geltenden gesetzlichen Vorgaben errechnet. Die festgesetzten Höchstbeträge bewegen sich dementsprechend in der Regel in der Nähe der auf diese Weise ermittelten Kostenmiete. Eine Ausnahme gilt in Fällen, in denen die Kostenmiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In diesen Fällen wurde als Höchstbetrag 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete festgesetzt.

66

Dieses Vorgehen bedeutet entgegen der Ansicht der Antragstellerin keine Wiedereinführung der vom Gesetzgeber gerade abgeschafften Kostenmiete. Die in der Satzung der Antragsgegnerin getroffenen Regelungen stellen das mit dem Landeswohnraumförderungsgesetz eingeführte neue System, nach dem seit dem 1.1.2009 die nach den bisher geltenden Vorschriften als Kostenmiete geschuldete Miete als vertraglich geschuldete Miete gilt, nicht in Frage. Mieterhöhungen sind dementsprechend nicht von einer Veränderung der für die bisherige Kostenmiete maßgebenden Faktoren abhängig, sondern richten sich nach den allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung gemäß §§ 558 bis 558e BGB. Ihre „Deckelung“ durch die in der Satzung festgesetzten Höchstbeträge ändert daran nichts. Die von der Antragsgegnerin getroffenen Regelungen widersprechen auch nicht dem Sinn und Zweck des Landeswohnraumförderungsgesetzes. Wie dargestellt, hat der Landesgesetzgeber das Kostenmietprinzip in erster Linie deshalb abgeschafft, weil er das komplexe Verfahren zur Ermittlung der Kostenmiete als zu umständlich und für den Mieter nicht durchschaubar gehalten hat, und nicht deshalb, weil ihm die nach den bisher geltenden Vorschriften zulässigen Mieten als zu niedrig erschienen sind.

67

bb) Die angefochtene Satzung steht auch insoweit im Einklang mit den Vorgaben des Landeswohnraumförderungsgesetzes, als sie mit den festgesetzten Höchstbeträgen unter dem in § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG genannten Mindestabschlag bleibt.

68

Für die Überlassung der unter die Satzung fallenden Wohnungen zur Miete gilt entgegen der Darstellung der Antragstellerin keine pauschale Grenze von 78 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Grenze von 78 % gilt vielmehr nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHS nur in den Fällen, in denen nach § 1 geförderte Wohnungen in den Anlagen A, B und C nicht aufgeführt sind, und enthält damit eine Art Auffangklausel für in diesen Anlagen versehentlich nicht aufgeführte Objekte.

69

Die Antragstellerin spricht mit Blick auf § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG ferner zu Unrecht von einer vom Gesetzgeber als Regelfall vorgesehenen 90 %-Grenze. Nach der von ihr genannten Vorschrift darf die gemäß § 32 Abs. 3 Satz 3 LWoFG bestimmte Miete nicht höher sein, als sie sich bei einem Abschlag von 10 % gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. Mit den bereits zitierten Sätzen aus der Begründung des Gesetzentwurfs wird diese Regelung damit erklärt, dass eine landeseinheitliche Kappungsgrenze den stark unterschiedlichen Miethöhen nicht hinreichend Rechnung tragen könne. Das Gesetz sehe deshalb lediglich ein „Mindestabstandsgebot“ vor (LT-Drs. 14/1767, S. 90 f.). Von einer vom Gesetzgeber als Regelfall vorgesehenen Grenze von 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete kann danach keine Rede sein.

70

Der Antragstellerin macht allerdings zu Recht geltend, dass die in § 2 Abs. 2 Satz 1 MHS für die genannten Fälle festgesetzte Grenze von 78 % das von § 32 Abs. 3 Satz 5 LWoFG vorgegebene „Mindestabstandsgebot“ deutlich unterschreitet. Für die in den Anlagen A, B und C festgesetzten Höchstbeträge gilt das Gleiche. Das kann jedoch entgegen ihrer Ansicht nicht als willkürlich bezeichnet werden. Nach den Erläuterungen zu der Satzung in der Beschlussvorlage vom 25.11.2008 (S. 2) sind von den Regelungen des Landeswohnraumförderungsgesetzes in Stuttgart 635 Wirtschaftseinheiten mit 13.583 Wohnungen betroffen, die von 1968 bis 2002 gefördert worden seien. Die Wohnungen seien zumeist vom Bund, dem Land und der Landeshauptstadt gemeinsam gefördert worden. Aufgrund der intensiven städtischen Mitfinanzierung durch verbilligte Erbbaurechte, verbilligte Darlehen und aufgrund von Zuschüssen liege die aktuelle durchschnittliche Kostenmiete dieser Wohnungen in Stuttgart bei 5,43 EUR/m2/Monat und damit nicht durchschnittlich 10 %, sondern durchschnittlich 22 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete (7,00 EUR/m2/Monat). Die Richtigkeit dieser Darstellung wird von der Antragstellerin nicht bestritten.

71

cc) § 5 Abs. 2 MHS widerspricht ebenfalls nicht dem Landeswohnraumförderungsgesetz. Die Vorschrift regelt einen verglichen mit § 32 Abs. 3 Satz 6 und 7 LWoFG anderen Fall und lässt deshalb die dort bestimmten Übergangsfristen unberührt.

72

(1) Für den Fall, dass die zum 31.12.2008 als Kostenmiete geschuldete Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet, trifft § 32 Abs. 3 LWoFG eine Übergangsregelung, die eine schrittweise Absenkung der als Kostenmiete geschuldeten Miete vorsieht, um eine „schonende Umsetzung der Mietreduzierung“ zu gewährleisten (LT-Drs. 14/1767, S. 91). Nach § 32 Abs. 3 Satz 6 LWoFG gilt in diesen Fällen zunächst ab 1.1.2010 die ortsübliche Vergleichsmiete als die vertraglich vereinbarte Miete. Die sich aus § 32 Abs. 3 Satz 3 und 5 LWoFG ergebende Verpflichtung, die Wohnung für die Dauer der Bindung nicht gegen eine höhere Miete zum Gebrauch zu überlassen, als sie die Gemeinde durch Satzung festgelegt hat, ist gemäß § 32 Abs. 3 Satz 7 LWoFG erst ab dem 1.1.2012 zu beachten.

73

(2) Entgegen der Ansicht der Antragstellerin wird diese Frist mit der Regelung in § 5 Abs. 2 MHS nicht verkürzt.

74

Liegt die bisher geschuldete Kostenmiete über dem Höchstbetrag in Anlage A, aber nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist der Vermieter gemäß § 5 Abs. 1 MHS verpflichtet, die Miete bis 1.1.2011 auf die nach der Satzung gültigen Höchstbeträge zu reduzieren. Die sich aus § 2 Abs. 1 MHS ergebende Verpflichtung wird damit bis zu dem genannten Datum suspendiert. Das Gleiche gilt gemäß § 5 Abs. 2 MHS für den Fall, dass die in der Satzung ausgewiesenen Höchstbeträge durch vor Inkrafttreten der Satzung durchgeführte Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen überschritten werden. Sowohl § 5 Abs. 1 als auch § 5 Abs. 2 MHS beziehen sich danach - anders als die gesetzliche Übergangsregelung - nicht auf den Fall, dass die zum 31.12.2008 als Kostenmiete geschuldete Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet, sondern gelten für Fälle, in denen die bisher geschuldete Kostenmiete die in der Satzung festgelegten Höchstbeträge übersteigt.

75

c) Soweit die Antragstellerin weiter beanstandet, dass die angefochtene Satzung dazu führe, dass die bisherige Flexibilität, die das Kostenmietprinzip geboten habe, entfalle, richtet sich ihre Kritik in Wahrheit nicht gegen die Satzung der Antragsgegnerin, sondern gegen das Landeswohnraumförderungsgesetz. Die mit diesem Gesetz erfolgte Aufgabe des bisherigen Kostenmietprinzips verstößt jedoch aus den bereits genannten Gründen nicht gegen höherrangiges Recht.

76

aa) Infolge der Abschaffung des Kostenmietprinzips sind Mieterhöhungen nicht mehr, wie bisher, von einer Veränderung der für die bisherige Kostenmiete maßgebenden Faktoren abhängig, sondern richten sich nach den allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung gemäß §§ 558 bis 558e BGB. Ihre „Deckelung“ durch die in der Satzung festgesetzten Höchstbeträge ändert daran nichts. In den Darlehensverträgen zur Finanzierung des öffentlich geförderten Wohnraums vereinbarte „Zinssprünge“, Erhöhungen der Erbbauzinsen oder aus anderen Gründen steigende Kosten des Vermieters können somit nach dem neuen System nur dann an den Mieter weiter gegeben werden, wenn sich auch die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend erhöht hat. Das neue System mag man insoweit mit der Antragstellerin als weniger flexibel betrachten. Diese Folge ist jedoch gesetzlich gewollt und nicht von der Antragsgegnerin zu verantworten.

77

bb) Für die an § 5 Abs. 2 MHS geübte Kritik der Antragstellerin gilt im Wesentlichen das Gleiche.

78

Die Vorschrift begründet entgegen der Darstellung der Antragstellerin keine Pflicht, alle Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen bis zum 1.1.2011 zurückzunehmen. Eine solche Pflicht besteht vielmehr nur für den Fall, dass die in der Satzung festgesetzten Höchstbeträge durch vor Inkrafttreten der Satzung durchgeführte Mietaufschläge für Schönheitsreparaturen überschritten werden. Sie besteht ferner nur insoweit, als die erhöhte Miete die in der Satzung festgelegten Höchstbeträge überschreitet. Die Pflicht zu einer entsprechenden Reduzierung der Miete ergibt sich zudem nicht erst aus § 5 Abs. 2 MHS, sondern bereits aus § 2 Abs. 1 bzw. Abs. 2 Satz 1 MHS. § 5 Abs. 2 MHS modifiziert vielmehr lediglich diese Pflicht, indem er dem Vermieter Zeit zu ihrer Erfüllung bis 1.1.2011 gibt.

79

Die Antragstellerin macht allerdings zu Recht geltend, dass die Vermieter für die Zeit danach keine Kompensationsmöglichkeiten für die Verlagerung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen mehr hätten. Auch das ist jedoch keine Folge der angefochtenen Satzung, sondern bereits durch das Landeswohnraumförderungsgesetz und die mit diesem Gesetz erfolgte Abschaffung des bisherigen Systems der Kostenmiete vorgegeben.

80

d) Der von der Antragstellerin behauptete Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG liegt nicht vor.

81

Die in den Anlage A, B und C der angefochtenen Satzung genannten Höchstmietbeträge gelten ohne weitere Differenzierungen für alle in dem betreffenden Objekt befindlichen Wohnungen. Die Antragstellerin hält dies für unzulässig, da sich der Mietwert der Wohnungen in einem Gebäude im Hinblick auf deren Lage, Größe und Ausstattung deutlich unterscheide. Nach ihrer Ansicht hätten deshalb für jede einzelne Wohnung Höchstbeträge in der Satzung festgesetzt werden müssen. Die Antragstellerin überspannt damit jedoch die sich aus Art. 3 Abs. 1 GG ergebenden Anforderungen.

82

aa) Der allgemeine Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG gebietet, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln. Aus ihm ergeben sich je nach Regelungsgegenstand und Differenzierungsmerkmalen unterschiedliche Grenzen für den Gesetzgeber, die vom bloßen Willkürverbot bis zu einer strengen Bindung an das Gebot der Verhältnismäßigkeit reichen (BVerfG, Beschl. v. 29.6.1995 - 1 BvR 1800/94 - NVwZ 1996, 57; Beschl. v. 3.9.2009 - 1 BvR 2539/07 - NVwZ 2010, 902 mit weiteren Nachweisen). Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts hat der Gesetzgeber bspw. im Bereich des Steuerrechts einen besonders weit reichenden Entscheidungsspielraum, da Steuergesetze in der Regel Massenvorgänge des Wirtschaftslebens beträfen. Sie müssten, um praktikabel zu sein, Sachverhalte, an die sie dieselben steuerrechtlichen Folgen knüpften, typisieren und damit in weitem Umfang die Besonderheiten des einzelnen Falls vernachlässigen. Die wirtschaftlich ungleiche Wirkung auf die Steuerzahler dürfe allerdings ein gewisses Maß nicht übersteigen. Vielmehr müssten die steuerlichen Vorteile der Typisierung im rechten Verhältnis zu der mit der Typisierung notwendig verbundenen Ungleichheit der steuerlichen Belastung stehen. Außerdem dürfe eine gesetzliche Typisierung keinen atypischen Fall als Leitbild wählen, sondern müsse sich realitätsgerecht am typischen Fall orientieren.

83

bb) Diese Grundsätze sind auf den vorliegenden Fall ohne weiteres übertragbar, da die Satzung der Antragsgegnerin ebenfalls einen „Massenvorgang des Wirtschaftslebens“ betrifft. Generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen, wie sie die Antragsgegnerin mit den von der Antragstellerin beanstandeten Regelungen getroffen hat, sind danach grundsätzlich zulässig. Dass die dadurch möglicherweise entstehende Ungleichheit in der Behandlung in einem unangemessenen Verhältnis zu den regelungstechnischen Vorteilen der Typisierung stünde, ist nicht erkennbar und wird auch von der Antragstellerin nicht dargelegt.

84

e) Die angefochtene Satzung steht mit der genannten, die für das Objekt ... festgesetzten Höchstbeträge betreffenden Ausnahme auch mit Art. 14 Abs. 1 GG in Einklang.

85

aa) Wie bereits im Zusammenhang mit der verfassungsrechtlichen Überprüfung des Landeswohnraumförderungsgesetzes ausgeführt, überlässt es Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dem Gesetzgeber, Inhalt und Schranken des Eigentums zu bestimmen, wobei er sowohl die grundgesetzliche Anerkennung des Privateigentums in Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG als auch die Sozialpflichtigkeit des Eigentums in Art. 14 Abs. 2 GG beachten und den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren muss. Mietpreisbindungen schränken die freie Verfügung über das Eigentum und dessen Nutzung ein. Preisrechtliche Vorschriften, die durch sozialpolitische Ziele legitimiert werden, sind dadurch aber verfassungsrechtlich nicht ausgeschlossen. Die Eigentumsgarantie gewährleistet nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Gerade im Bereich der Wohnungsmiete verlangt vielmehr die in Art. 14 Abs. 2 GG festgelegte Sozialbindung des Eigentums einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern, den der Gesetzgeber vorzunehmen hat. Angesichts des Umstands, dass sich auf beiden Seiten grundrechtliche Positionen gegenüberstehen, verfügt der Gesetzgeber dabei über einen weiten Gestaltungsraum. Insbesondere kann er die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigen. Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen sind aber dann überschritten, wenn Mietpreisbindungen auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würden (BVerfG, Beschl. v. 22.11.1994 - 1 BvR 351/91 - BVerfGE 91, 294).

86

bb) Entgegen der Ansicht der Antragstellerin ist diese Grenze in den meisten Fällen, die die in ihrem Eigentum stehenden Objekte betreffen, nicht überschritten. Etwas anderes gilt nur für das Objekt ...

87

(1) In dem von der Antragstellerin vorgelegten Gutachten des Verbands baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmer vom Dezember 2013 werden die der Antragstellerin in Folge der angefochtene Satzung bis zum Ablauf der jeweiligen Mietpreisbindung entstehenden Verluste mit insgesamt 3.081.890,62 EUR beziffert. Betroffen davon sind die Objekte ... (- 419.398,84 EUR), ...... (- 57.506,59 EUR), ... (- 15.309,86 EUR), ... (- 2.104.659,84 EUR), ...... (- 85.682,80 EUR), ... (- 53.426,15 EUR), ... (- 210.014 EUR),... (- 65.195,90 EUR), ... (- 614.071,35 EUR) und ...... (- 104.570,63 EUR).

88

Die weiteren der Antragstellerin gehörenden und unter die Satzung der Antragsgegnerin fallenden Objekte können außer Betracht bleiben. Was die Objekte ..., ..., ...... betrifft, ist das schon deshalb der Fall, weil die Antragsgegnerin in diesen Fällen den Höchstbetrag jeweils auf 90 % der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auf den gesetzlichen vorgeschriebenen Mindesthöchstbetrag festgelegt hat. Was die Objekte ... und ... betrifft, entstehen der Antragstellerin zudem nach den Berechnungen in dem von ihr vorgelegten Gutachten keine Verluste, sondern jeweils Überschüsse. In den Fällen ... und ... endet die Mietpreisbindung jeweils zum 1.1.2010. Die Objekte haben deshalb nach der eigenen Einschätzung der Antragstellerin keine Bedeutung.

89

(2) Die in dem Gutachten der Antragstellerin für die oben genannten Objekte vorgenommenen Berechnungen vergleichen die nach der Satzung zulässige Höchstmiete mit der Kostenmiete. Das ist im Grundsatz nicht zu beanstanden. Bedenken gegen dieses Vorgehen bestehen auch nicht insoweit, als in dem Gutachten zu der Kostenmiete ein Aufschlag für Schönheitsreparaturen in Höhe von 0,80 EUR/m² hinzugerechnet wird.

90

Schönheitsreparaturen sind Bestandteil der Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) und dementsprechend grundsätzlich von ihm vorzunehmen. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen kann jedoch durch eine entsprechende vertragliche Vereinbarung auf den Mieter „abgewälzt“ werden, was in der Praxis über lange Zeit der Regel entsprach. Der BGH hat aber in den letzten Jahren mehrfach formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt (u.a. BGH, Urt. v. 23.6.2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586; Urt. v. 28.3.2007 - VIII ZR 199/06 - NJW 2007, 1743; Urt. v. 18.6.2008 - VIII ZR 224/07 - NJW 2008, 2499; Urt. v. 18.3.2015 - VIII ZR 242/13 - juris). Das hat zur Folge, dass in diesen Fällen wieder die gesetzliche Regelung gilt und somit der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. In Reaktion auf diese Rechtsprechung haben Vermieter „preisfreier“ (d.h. nicht preisgebundener) Wohnungen versucht, bei Mieterhöhungen Zuschläge zur ortsüblichen Vergleichsmiete damit zu begründen, dass nunmehr entgegen der früheren Praxis die Kosten der Schönheitsreparaturen vom Vermieter und nicht vom Mieter zu tragen seien. Der BGH hat ein solches Mieterhöhungsverlangen bei der Vermietung preisfreien Wohnraums für unberechtigt erklärt (Urt. v. 9.7.2008 - VIII ZR 83/07 - WuM 2008, 487). Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist dagegen nach der Rechtsprechung des BGH der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (BGH, Urt. v. 24.3.2010 - VIII ZR 177/09 - BGHZ 185, 114; Urt. v. 9.11.2011 - VIII ZR 87/11 - NJW 2012, 145; Urt. v. 12.12.2012 - VIII ZR 181/12 - NJW-RR 2013, 585).

91

Der in dem Gutachten der Antragstellerin danach zu Recht angesetzte Aufschlag ist mit Blick auf § 28 Abs. 4 und Abs. 5a in Verbindung mit § 26 Abs.4 II. BV auch der Höhe nach gerechtfertigt.

92

(3) Bei dem in dem Gutachten der Antragstellerin vorgenommenen Vergleich der nach der Satzung zulässigen Höchstmiete und der Kostenmiete ist jedoch zu berücksichtigen, dass - wie bereits angesprochen - in die der Ermittlung der Kostenmiete zugrunde zu legende Wirtschaftlichkeitsberechnung auch die Kapitalkosten eingestellt werden und zu den Kapitalkosten auch eine Eigenkapitalverzinsung zählt. Die auf die oben genannten Objekte der Antragstellerin entfallende Eigenkapitalrendite kann aus den bei den Akten befindlichen Berechnungen der Kostenmiete der Antragsgegnerin entnommen werden. Im Einzelnen ergibt sich danach folgendes Bild:

93

Objekt

Im Gutachten der Antragstellerin
errechneter Verlust

Eigenkapitalrendite

...

- 419.398,84 EUR

236.325,18 EUR

......

- 57.506,59 EUR

157.342,86 EUR

...

- 15.309,86 EUR

82.612,71 EUR

...

- 2.104.560 EUR

1.801.95,70 EUR

...

- 85.682,80 EUR

401.939,46 EUR

...

- 53.426,15 EUR

...

- 210.014,63 EUR

677.006,33 EUR

...

- 65.195,90 EUR

832.081,18 EUR

...

- 614.071,35 EUR

666.973,97 EUR

...

- 104.570,63 EUR

454.456,08 EUR

94

Die von der Antragstellerin erzielte Eigenkapitalrendite liegt somit mit Ausnahme der Objekte ... und ... über den in dem von ihr vorgelegten Gutachten errechneten Verlusten. In einigen Fällen werden die für die einzelnen Objekte errechneten Verluste von der Eigenkapitalrendite sogar bei Weitem überschritten. Davon, dass die Satzung der Antragsgegnerin auf Dauer zu Verlusten für die Antragstellerin oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde, kann deshalb insoweit keine Rede sein. Zu dieser Feststellung sieht sich der Senat auch ohne die von der Antragstellerin hilfsweise beantragte Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens in der Lage.

95

(4) Für das Objekt ... wird in dem Gutachten der Antragstellerin ein Verlust von 2.104.659,84 EUR errechnet. Zugrunde gelegt wird dabei eine Kostenmiete von (6,54 EUR/m2 zuzüglich eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen von 0,80 EUR/m2 =) 7,54 EUR/m2. Die Antragsgegnerin hat dagegen vor dem Erlass der angefochtenen Satzung eine Kostenmiete von nur 6,14 EUR/m2 errechnet, wobei sie von der zuvor erbetenen Wirtschaftlichkeitsberechnung der Antragstellerin insoweit abgewichen ist, als sie von den laufenden Aufwendungen in Höhe von 342.728,30 EUR pro Jahr einen als „Mietertrag für Garagen“ bezeichneten Betrag von 30.584,64 EUR pro Jahr abgezogen hat. Dagegen bestehen keine Bedenken, da Erträge, die zusätzlich zu den Zahlungen der Wohnraummieter erzielt werden (z.B. für fremd vermietete Stellplätze) gemäß § 31 Abs. 2 II. BV in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt werden müssen mit der Folge, dass die Kostenmiete entsprechend sinkt (Wüstefeld, WuM 2005, 689). Die Antragstellerin, die der Senat mit seinem Schreiben vom 6.11.2014 auf die insoweit voneinander abweichenden Berechnungen der Beteiligten hingewiesen hat, hat dem auch nicht widersprochen. Der Senat geht daher für das Objekt ... von einer Kostenmiete von nur (6,14 EUR/m2 zuzüglich eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen von 0,80 EUR/m2 =) 6,94 EUR/m2 aus, woraus sich der im Gutachten der Antragstellerin errechnete Verlust von 2.104.659,84 EUR um ca. 640.000 EUR auf ungefähr 1.462.400 EUR verringert.

96

Die Berechnungen in dem Gutachten der Antragstellerin sind ferner insoweit zu korrigieren, als in diesem für die Erhöhung der Höchstbeträge für die Zeit ab 2015 mit einer Steigerung von 1,2 % gerechnet wird, während die - erst nach der Erstellung des Gutachtens erfolgte - Anhebung der Höchstbeträge für die Jahre 2015/2016 sich tatsächlich auf 3,8 % belief. Der nach den Berechnungen im Gutachten der Antragstellerin bis zum Ablauf des Förderungszeitraums im Jahre 2035 zu erwartende Gesamtverlust reduziert sich dadurch weiter um ca. (21 x 11.500 EUR =) 241.500 EUR auf insgesamt ungefähr 1.223.000 EUR.

97

Die in der Kostenmiete eingeschlossene Eigenkapitalrendite beträgt nach den insoweit übereinstimmenden Berechnungen der Antragstellerin und der Antragsgegnerin jährlich 66.718,36 EUR, woraus sich bis zum Ablauf des Förderungszeitraums ein Betrag von 1.801.395,70 EUR errechnet. Die Eigenkapitalrendite liegt damit auch bei dem Objekt ... über dem sich bei einem Vergleich der nach der Satzung zulässigen Höchstmiete mit der Kostenmiete rechnerisch ergebenden Verlust. Dass die Satzung der Antragsgegnerin auf Dauer zu Verlusten für die Antragstellerin oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen wird, ist deshalb auch bezogen auf dieses Objekt nicht zu erwarten. Die von der Antragstellerin hilfsweise beantragte Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens ist auch insoweit nicht erforderlich.

98

(5) Die Satzung der Antragsgegnerin verletzt jedoch insoweit die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen, als sie in ihrer Anlage A für das Objekt ... einen Höchstbetrag von 4,70 EUR/m2 festsetzt, der bei der Vermietung der in dem Objekt vorhandenen Wohnungen nicht überschritten werden darf.

99

In dem von der Antragstellerin vorgelegten Gutachten wird für das Objekt eine Kostenmiete von (4,62 EUR/m2 zuzüglich eines Aufschlags für Schönheitsreparaturen von 0,80 EUR/m2 =) 5,42 EUR/m2 zugrunde gelegt. Das steht - mit Ausnahme des Aufschlags für Schönheitsreparaturen - in Übereinstimmung mit den Berechnungen der Antragsgegnerin. Verglichen mit der nach der Satzung der Antragsgegnerin zulässigen Höchstmiete ergibt sich daraus nach den Berechnungen des Gutachters ein Verlust von 419.398,84 EUR bis zum Ende des Förderzeitraums im Jahre 2021. Auch diese Berechnungen sind allerdings insoweit zu korrigieren, als in dem Gutachten für die Erhöhung der Höchstbeträge für die Zeit ab 2015 mit einer Steigerung von 3,2 % gerechnet wird, da sich die - nach der Erstellung des Gutachtens erfolgte - Anhebung der Höchstbeträge für die Jahre 2015/2016 bezogen auf die maßgebliche Baualtersklasse tatsächlich auf 6,0 % belief. Der nach den Berechnungen im Gutachten der Antragstellerin bis zum Ablauf des Förderungszeitraums im Jahre 2021 zu erwartende Gesamtverlust reduziert sich dadurch um ca. (7 x 7.500 EUR =) 52.500 EUR auf ungefähr 367.000 EUR.

100

Stellt man dem die in dem gleichen Zeitraum zu erwartenden Eigenkapitalzinsen von (13 x 18.178,86 EUR =) 236.325,18 EUR gegenüber, so verbleibt ein - nicht nur rechnerischer, sondern tatsächlicher - Verlust von ca. 130.000 EUR, den die Antragstellerin in Folge der Satzung der Antragsgegnerin erleidet. Die der Antragsgegnerin bei der Festsetzung der Höchstbeträge für die Vermietung von öffentlich gefördertem Wohnraum mit Blick auf Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen sind daher bezogen auf das Objekt ... überschritten.

101

f) Der der angefochtenen Satzung insoweit anhaftende Rechtsmangel zieht die Unwirksamkeit der betreffenden Festsetzung nach sich, lässt jedoch den übrigen Inhalt der Satzung unberührt.

102

Nach den allgemeinen Grundsätzen über die teilweise Nichtigkeit von Gesetzen und anderen Rechtsvorschriften führen Mängel, die einzelnen Festsetzungen einer Satzung anhaften, nicht notwendigerweise zu deren Gesamtnichtigkeit. Ob ein Rechtsmangel die Gesamtnichtigkeit der Satzung oder nur die Nichtigkeit einzelner Vorschriften begründet, hängt vielmehr davon ab, ob - erstens - die Beschränkung der Nichtigkeit eine mit höherrangigem Recht vereinbare sinnvolle (Rest-)Regelung des Lebenssachverhalts belässt und ob - zweitens - hinreichend sicher ein entsprechender hypothetischer Wille des Normgebers angenommen werden kann (vgl. u.a. BVerwG, Beschl. v. 28.8.2008 - 9 B 40.08 - NVwZ 2009, 255). Der der Satzung der Antragsgegnerin anhaftende Rechtsmangel führt danach nicht zur Gesamtnichtigkeit der Satzung, da die Beschränkung der Nichtigkeit auf den betreffenden Teil der Satzung eine mit höherrangigem Recht vereinbare sinnvolle (Rest-)Regelung der Miethöhenbegrenzung belässt und auch hinreichend sicher ein entsprechender hypothetischer Wille des Gemeinderats der Antragsgegnerin angenommen werden kann.

103

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO.

104

Die in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor.

105

Beschluss

106

Der Streitwert wird auf 3.000.000 EUR festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG).

107

Der Beschluss ist unanfechtbar.