Amtsgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-11-08, Aktenzeichen 58 C 18699/03
ECLI:DE:AGD:2004:1108.58C18699.03.00

Tenor

hat das Amtsgericht Düsseldorf

auf die mündliche Verhandlung vom 18. Oktober 2004

durch die Richterin X

für R e c h t erkannt:

Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung Nr.

016 010 11, EDV-Nr. 5203+009, X-straße 27 in X, Erd-

geschoss links, von bisher monatlich 363,00 EUR auf nunmehr monatlich

435,60 EUR mit Wirkung ab dem 01.10.2003 zuzustimmen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch

Sicherheitsleistung in Höhe von 2.500,00 EUR abwenden, wenn nicht die Kläge-

rin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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T a t b e s t a n d :

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Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in der X-straße 27 in X im

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Erdgeschoss links. Die bisherige Miete betrug 363,00 EUR. Die Wohnung besteht aus

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drei Zimmern nebst Küche, Diele Bad, WC, Loggia und einer Mansarde mit Gaseta-

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genheizung und Gemeinschaftsantenne. Die Wohnfläche beträgt mit Mansarde 70,62

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qm, die reine Wohnfläche, die für das Mieterhöhungsverlangen berücksichtigt wurde,

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60,68 qm. Das Objekt wurde im Jahre 1951 errichtet.

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Mit Schreiben vom 22.07.2003, das der Beklagten am 24.07.2003 zuging, verlangte

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die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zur Zahlung einer erhöhten Nettomiete

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ab dem 01.10.2003. Die begehrte erhöhte Nettomiete von 435,60 EUR entspricht einer

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Quadratmeternettomiete von 7,18 EUR. Die Klägerin bezog sich in ihrem Mieterhö-

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hungsverlangen auf den Mietspiegel der Stadt X vom 01.06.2003. Dieser

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Mietspiegel war dem Schreiben über das Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt. Die

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Beklagte stimmt dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu.

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Die Klägerin behauptet, die Wohnung befände sich in einer guten Wohnlage.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung Nr.

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016 010 11, EDV-Nr. 5203+009, X-straße 27 in X, Erd-

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geschoss links, von bisher monatlich 363,00 EUR auf nunmehr monatlich

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435,60 EUR mit Wirkung ab dem 01.10.2003 vorbehaltlos zuzustimmen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte ist der Ansicht, da die Klägerin in vorausgegangenen Mieterhöhungsver-

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langen eine mittlere Wohnlage angenommen habe, sei sie hieran gebunden.

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Das Gericht hat Beweis erhoben gem. Beweisbeschluss vom 25.05.2004. Hinsichtlich

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des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen

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X vom 22.07.2004 (Bl. 72 ff. GA) verwiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist begründet.

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Der Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung ergibt sich nach §§ 558

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ff. BGB.

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Insbesondere war das Mieterhöhungsverlangen vom 22.07.2003 formell ordnungsge-

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mäß. Es ist in Textform erfolgt und bezieht sich zur Begründung auf den Mietspiegel

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der Stadt X. Die Beifügung dieses Mietspiegels ist nicht erforderlich. Aus-

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weislich § 558 a Abs. 2 BGB reicht zur Begründung ausdrücklich nach dem Wortlaut

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die Inbezugnahme auf den Mietspiegel aus (Palandt-Weidenkaff, 63. Aufl., § 558 a,

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Rdnr. 8 BGB).

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Auch die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist eingehalten. Die begehrte Erhö-

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hung von 363,00 EUR auf 435,60 EUR entspricht exakt einer Erhöhung um 20 %.

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Die Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Klägerin an eine

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vorherige Einstufung in anderen Mieterhöhungsverlangen von einer mittleren Wohnla-

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ge gebunden sei. Die Einstufung einer Wohnung hinsichtlich der Lage erfolgt nach

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objektiven Kriterien. Wenn die Klägerin zunächst zu Gunsten der Mieter von einer

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mittleren Wohnlage ausgegangen ist, ergibt sich hierdurch keine Verpflichtung, dies

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auch in Zukunft zu tun.

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Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht auch zur Überzeugung des Gerichts

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fest, dass die begehrte Mieterhöhung nicht die Mietpreise für vergleichbare Wohnun-

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gen überschreitet. Der Sachverständige X hat die Lage des Hauses X-stra-

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ße 27 als gut eingestuft. Dies ist nachvollziehbar durch die Vorteile des Stadtviertels

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begründet worden. Das Haus liegt im Stadtteil "X-Viertel". Dies gehört zu den be-

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gehrtesten Wohngebieten in zentraler Lage der Stadt. Es handelt sich um eine ruhige

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Lage mit altem Baumbestand, guten öffentlichen Verkehrsanbindungen und Einkaufs-

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möglichkeiten in fußläufiger Entfernung. Die Einstufung der Lage des Hauses als gute

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Lage ist damit nachvollziehbar begründet. Die Lage bietet besondere Vorteile und ist

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daher nicht lediglich als mittlere Wohnlage einzustufen.

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Der Sachverständige hat weiter den inneren und äußeren Erhaltungszustand des Hau-

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ses als durchschnittlich eingestuft. Ebenso hat er die Wohnung als Normal-Wohnung

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eingeordnet. Der Mittelwert für Wohnungen, die zwischen 1949 und 1960 erstellt wur-

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den in guter Wohnlage mit zentraler Beheizung und Bad liegt zwischen 6,00 bis 7,80

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EUR pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Mittelwert beträgt insofern 6,90 EUR. Unter

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Berücksichtigung eines Zuschlages für Isolierverglasung von 0,35 EUR pro Quadrat-

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meter eines Zuschlags für Kabelanschluss von 0,05 EUR pro Quadratmeter und eines

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Zuschlages für Wärmedämmung von 0,30 EUR pro Quadratmeter errechnet der Sach-

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verständige X nachvollziehbar eine angemessene Miete von 7,60 EUR pro Quad-

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ratmeter.

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Das Gericht schließt sich den Ausführungen des Sachverständigen nach eigener Ü-

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berprüfung in vollem Umfang an. Damit steht fest, dass der begehrte Mietzins von 7,18

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EUR pro Quadratmeter für die Wohnung der Beklagten nicht die ortsübliche Ver-

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gleichsmiete übersteigt. Die Beklagte war somit zur Zustimmung zu verurteilen.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Der Streitwert wird auf 871,20 EUR festgesetzt.