Verwaltungsgericht Köln (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1999-12-08, Aktenzeichen 3 K 2952/96
ECLI:DE:VGK:1999:1208.3K2952.96.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages
abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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T a t b e s t a n d

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Der Kläger ist Beamter des beklagten Landes und im allgemeinen Vollzugsdienst
der JVA Köln tätig. Er bewohnt die zu der JVA Köln gehörende Dienstwohnung Nr.
00 unter der Anschrift S.-----straße 000 in Köln. Mit Schreiben der
Oberfinanzdirektion Köln (OFD Köln) vom 24.07.1995 wurde der örtliche Mietwert der
Wohnung gemäß § 2 Abs. 2 der Dienstwohnungsverordnung für das Land Nordrhein-
Westfalen - DWVO NW - neu festgesetzt, und zwar auf einen Betrag in Höhe von
590,40 DM. Dies wurde dem Kläger vom Leiter der JVA Köln mit Schreiben vom
03.08.1995 mitgeteilt.
In seiner Einwendung vom 30.08.1995 wies der Kläger darauf hin, dass der Verkehrslärm auf der C. Straße sich nicht gemindert, sondern erhöht habe. Insoweit müsse die bisherige Minderungspauschale von insgesamt 50 % beibehalten
werden.
Sodann wurde mit Bescheid vom 12.09.1995 die Dienstwohnungsvergütung mit Wirkung vom 01.02.1995 auf 590,40 DM festgesetzt.

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Hiergegen legte der Kläger mit Schreiben vom 09.11.1995 mit der Begründung
Widerspruch ein, es handele sich um eine Mieterhöhung von ca. 68 %, weil die
bisherige Minderungspauschale wie noch in der Festsetzung aus dem Jahre 1992
geschehen von insgesamt 50 % nicht mehr voll berücksichtigt werde. Diese
Minderung habe im Wesentlichen auf der Annahme eines "starken Verkehrslärms"
basiert. Dieser Verkehrslärm auf der C. Straße habe sich mit Sicherheit nicht
gemindert, sondern sei in erheblichem Maße gestiegen.
Mit Widerspruchsbescheid vom 16.01.1996 wies der Präsident des Justizvollzugsamtes Rheinland den Widerspruch des Klägers als unbegründet zurück und führte zur
Begründung aus, die vorgenommene Festsetzung entspreche der Festsetzung der
Dienstwohnungsvergütung durch die OFD Köln. Diese habe in ihrer Stellungnahme
vom 28.12.1995 deutlich gemacht, dass aufgrund von Ortsbesichtigungen ein einheitlicher Abschlag für die Lage in unmittelbarer Nähe der JVA in Höhe von 50 %
nicht mehr gerechtfertigt sei. Die Beobachtungskanzeln seien nicht mehr alle gleichzeitig besetzt und der Aufwuchs in den Gärten habe derart zugenommen, dass dadurch eine Einsichtnahme, zumindestens in den Sommermonaten, nahezu unmöglich sei und eine gewisse Staffelung der Abschläge je nach Nähe zu den Beobachtungskanzeln erfolgen müsse. Im Hinblick auf die Wohnung des Klägers sei daher
ein Abschlag von 20 v.H. als angemessen angesehen worden. Die Nachteile einer
Lärmbelästigung durch die C. Straße seien durch Vorteile wie zum Beispiel
baujahruntypische Iso-Verglasung bzw. Doppelfenster ausgeglichen. Dieses habe
sich durch Ortsbesichtigung im Jahre 1993 bestätigt.

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Daraufhin hat der Kläger am 01.04.1996 die vorliegende Klage erhoben. Er ist
der Auffassung, dass eine Festsetzung des örtlichen Mietwertes auf der Grundlage
der Dienstwohnungsvergütungsverordnung gegen höherrangiges Recht verstoße,
weil insbesondere der § 4 DWVO aufgrund der Höchstwertgrenzen
gleichheitssatzwidrig sei. Die Mietsteigerung gegenüber der Festsetzung von 1992
sei letztlich sittenwidrig. Er sei auch nicht ordnungsgemäß zur Neufestsetzung
angehört worden. Die Absenkung der Minderung des Wohnwertes gehe von falschen
Voraussetzungen aus. Die Berechnung des örtlichen Mietwertes basiere zudem auf
einem unzutreffenden Mietspiegel. Auch sei es sachwidrig, Schönheitsreparaturen
mit einer Pauschale von 7 % anzunehmen. Dies hätte nämlich zur Konsequenz, dass
bei steigendem Mietwert die Schönheitsreparaturen wertvoller bzw. teurer würden.
Die Heranziehung eines Mietspiegels sei auch deswegen fehlerhaft, weil die Lage
seines Wohngrundstückes einzigartig und damit von einem Mietspiegel mangels
Vergleichbarkeit nicht erfasst würde. Der Beklagte könne nicht einerseits den Kölner
Mietspiegel zugrundelegen, andererseits sich aber darauf zurückziehen, dass
mietrechtliche Regelungen keine Anwendung fänden.

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Der Kläger beantragt,

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den Bescheid des Beklagten vom 12.09.1995 in der
Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 16.01.1996
aufzuheben.

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Der Beklagte beantragt,

8

die Klage abzuweisen.

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Er ist der Auffassung, dass die Festsetzung keine zum Nachteil des Klägers
führende Fehler aufweise. Die der Festsetzung zugrundeliegenden Rechtsnormen
seien rechtlich nicht zu beanstanden. Die vorgenommene Orientierung an einem
Mietspiegel sei nicht sachwidrig. Die Minderungspauschale sei aufgrund der
veränderten Umstände zu Recht gekürzt worden. Entgegen der Auffassung des
Klägers würden mietrechtliche Vorschriften in Fallgestaltungen der vorliegenden Art
keine Berücksichtigung finden.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der
Beteiligten im übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

12

Die als Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung -
VwGO - zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.
Denn der Bescheid des Beklagten vom 12.09.1995 in der Gestalt des
Widerspruchsbescheides vom 16.01.1996 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger
nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

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Die angefochtenen Bescheide begegnen in formeller Hinsicht keinen rechtlichen
Bedenken, insbesondere ist der Kläger vor Erlass des hier umstrittenen
Festsetzungsbescheides ordnungsgemäß angehört worden. Gemäß § 28
Verwaltungsverfahrensgesetz ist vor Erlass eines belastenden Verwaltungsaktes
Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu
äußern. Dem ist vorliegend genügt. Denn der Kläger hat auf das Schreiben des
Leiters der JVA Köln vom 03.08.1995 von der Gelegenheit zur Äußerung Gebrauch
gemacht und in seinem Schreiben vom 30.08.1995 sich zu den
entscheidungserheblichen Tatsachen, insbesondere zu der
Nichtmehrberücksichtigung des Verkehrslärm auf der C. Straße und der
daraus resultierenden Absenkung der Minderungspauschale geäußert. Er hat
insoweit angeführt, dieser Verkehrslärm auf der C. Straße habe sich mit
Sicherheit nicht gemindert, sondern sei in erheblichem Maße gestiegen.

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Die umstrittene Festsetzung der Dienstwohnungsvergütung ist auch materiell-
rechtlich nicht zu beanstanden. Grundlage für die Festsetzung der
Dienstwohnungsvergütung ist § 3 Abs. 1 DWVO NW. Nach dieser Vorschrift ist die
Dienstwohnungsvergütung nach dem örtlichen Mietwert festzusetzen. Dies ist durch
die Festsetzung des Präsidenten des Justizvollzugsamtes in einer der Vorschrift des
§ 3 Abs. 1 DWVO NW genügenden Weise geschehen.
Der örtliche Mietwert der Dienstwohnung ist - von der Oberfinanzdirektion - durch
Vergleich mit den Mieten zu ermitteln, welche in derselben Gemeinde für
Wohnungen gezahlt werden, die nach ihrer Lage und Art und nach anderen, den
Mietwert beeinflussenden besonderen Umständen vergleichbar sind (§ 2 Abs. 3 Satz
1 DWVO). Die Oberfinanzdirektion Köln ist bei der Ermittlung des örtlichen
Mietwertes von dem Mietspiegel der Stadt Köln ausgegangen. Dieser weist für
Wohnungen der Gruppe 3 (Bezugsfertigkeit 1961 - 1975) bei einer Größe um 40 qm,
ausgestattet mit Bad/WC und Heizung, mittlere Wohnlage einen Quadratmeterpreis
in Höhe von 10,80 DM - 13,80 DM aus. Sie hat dabei eine örtliche Vergleichsmiete
unter Zugrundelegung des Mittelwertes von 12,30 DM je Quadratmeter Wohnfläche
und Monat angenommen und als andere den Mietwert beeinflussende Umstände
berücksichtigt, dass die Wohnung in der Nähe der Justizvollzugsanstalt liegt
(Abschlag von 20 %) sowie die Verwaltung die Kosten der Schönheitsreparaturen
trägt (Zuschlag von 7 %). Darauf basierend ist sodann unter Berücksichtigung der
Zuschläge wie Nebenabgabenentschädigung für besondere Ausstattung usw. in
nicht zu beanstandender Weise der örtliche Mietwert auf 590,40 DM ermittelt worden.

15

Die gegenüber dieser Festsetzung vorgenommenen Einwände des Klägers
greifen nicht durch.
Dies gilt zunächst im Hinblick auf die Zugrundelegung eines Mietspiegels. Die
Heranziehung eines Mietspiegels zur Ermittlung des örtlichen Mietwertes ist nicht zu
beanstanden

16

vgl. OVG NW, Urteil vom 16. Juni 1988 - 12 A 374/87 -.

17

Entsprechendes gilt auch im Hinblick auf die Eingruppierung, die Annahme eines
mittleren Quadratmeterpreises und die Höhe des Abschlages im Hinblick auf die
Lage in der Nähe der Justizvollzugsanstalt und die Höhe der
Schönheitsreparaturenpauschale. Insoweit hat der Beklagte einen gewissen
Spielraum.

18

Vgl. OVG NW, Urteil vom 24.06.1982 - 6 A 7/81 -.

19

Ausgehend davon ist nicht erkennbar, dass die vorgenommenen Einschätzungen
von sachwidrigen Überlegungen getragen wären. So ist die Zugrundelegung eines
Mietspiegels im Hinblick auf die Lage der Dienstwohnung entgegen der Auffassung
des Klägers nicht zu beanstanden. Weder lagen die Voraussetzungen des § 2 Abs. 4
DWVO NW vor, noch ist ersichtlich oder sonst dargetan, dass die Lage der
Dienstwohnung so einzigartig ist, dass eine Einordnung nicht möglich wäre.
Auch die Festsetzung des Abschlages, die lediglich die Lage in der Nähe der
Justizvollzugsanstalt mit 20 % berücksichtigt, begegnet keinen rechtlichen
Bedenken. Hierzu hat der Beklagte zutreffend dargelegt, dass aufgrund
entsprechender baulicher Veränderungen ein Abschlag wegen Lärmbelästigung
gegenüber den früheren Festsetzungen nicht mehr berechtigt sei.
Ebenso ist aufgrund des Ergebnisses der ersten mündlichen Verhandlung, dem der
Kläger sachlich nicht entgegengetreten ist, die Annahme eines Abschlages in Höhe
von 20 % mit Rücksicht auf die Lage der Wohnung in der Nähe der
Justizvollzugsanstalt als sachgerecht einzuschätzen.

20

Die Annahme eines pauschalen Zuschlages in Höhe von 7 v. H. für
Schönheitsreparaturen unabhängig von der Größe der Wohnung dient der
Verwaltungsvereinfachung und begegnet daher ebenfalls keinen rechtlichen
Bedenken.

21

Schließlich ist es auch unerheblich, dass die neu festgesetzte
Dienstwohnungsvergütung im Ergebnis um mehr als 60 v.H. höher liegt als die 1992
festgesetzte Dienstwohnungsvergütung. Hierauf kommt es für die Rechtmäßigkeit
der Festsetzung nicht an. Der Präsident des Justizvollzugsamtes ist bei der
Neufestsetzung der Dienstwohnungsvergütung nicht an Höchststeigerungsraten
gebunden, die möglicherweise im bürgerlichen Mietrecht gelten. Mietrechtliche
Vorschriften sind auf die Erhöhung der Dienstwohnungsvergütung nicht
anwendbar,

22

vgl. OVG NW, Urteil vom 16. Juni 1988 - 12 A 374/87 -.

23

Soweit schließlich der Kläger aus der in § 4 DWVO vorgesehenen
"Kappungsgrenze" eine gleichheitssatzwidrige Benachteiligung herleiten will, ist dies
für die vorliegende Entscheidung ohne Bedeutung. Denn eine Ausweitung der
"Kappungsgrenze" auch auf höhere Besoldungsgruppen hätte keinen Einfluss auf die
Höhe der hier festzusetzenden Dienstwohnungsvergütung im Fall des Klägers.

24

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

25

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO
i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.