Oberlandesgericht Karlsruhe ()
Beschluss vom 2012-06-25, Aktenzeichen 14 Wx 30/11

Tenor

1. Die Zwischenverfügung des Grundbuchamts Albbruck vom 18.4.2011 (GRG 1 Nr. 1437/2010) wird aufgehoben.

2. Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird auf 3.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Antragsteller Ziff. 1 bis 3 bildeten eine Erbengemeinschaft auf den Nachlaß des am 6.2.2010 verstorbenen R. F. mit den Erbteilen 1/2 (Antragstellerin Ziff. 1) und je 1/4 (Antragsteller Ziff. 2 und 3). Teil des Nachlasses war u.a. das Wohnungseigentum Nr. 1 der Wohnanlage S.-Straße in A. (WEG S.-Straße). Mit notariellem Erbauseinandersetzungsvertrag vom 15.12.2010 haben die Antragsteller Ziff. 1 bis 3 das genannte Wohnungseigentum den Miterben als Miteigentümer zu je 1/3 zugeteilt und entsprechenden Grundbuchvollzug beantragt (§ 5 des Vertrags).

2

Nach § 6 Abs. 1 der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters. Das Zustimmungserfordernis ist im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Mit Erklärung vom 12.1.2011 stimmte der Beteiligte Ziff. 2 als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft "der Veräußerung ... gemäß Vertrag vom 15.12.2010" zu. Zugleich übersandte er als Nachweis seiner Bestellung das Versammlungsprotokoll der Eigentümergemeinschaft vom 12.4.2007. Die Grundbuchrechtspflegerin beanstandete das Protokoll, weil die Niederschrift keine Unterschrift des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats aufweise, der nach § 16 der Teilungserklärung von den Wohnungseigentümern zu bilden sei. Auf den Einwand des Beteiligten Ziff. 2, die Gemeinschaft habe keinen Beirat bestellt und sei dazu auch nicht verpflichtet, setzte die Rechtspflegerin mit Zwischenverfügung vom 18.4.2011 Frist zur Einreichung des Versammlungsprotokolls über die Verwalterbestellung mit öffentlich beglaubigter Unterschrift des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seines Stellvertreters, andernfalls der Eintragungsantrag zurückgewiesen werde.

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Mit der dagegen gerichteten Beschwerde macht der Beteiligte Ziff. 2 geltend, die Zuteilung des Wohnungseigentums zu Bruchteilen an die Miterben gemäß des Erbauseinandersetzungsvertrags vom 15.12.2010 bedürfe nicht der Zustimmung des Verwalters, weil ein Veräußerungsvorgang im Sinne des § 6 der Teilungserklärung nicht vorliege. Im übrigen sei die erklärte Zustimmung wirksam erteilt worden. Insbesondere bedürfe es nicht einer Unterzeichnung des Versammlungsprotokolls über die Verwalterbestellung durch einen Verwaltungsbeirat, weil ein solcher nicht bestehe und auch nicht bestellt werden müsse. Die Grundbuchrechtspflegerin hat die Beschwerde ohne Stellungnahme dem Oberlandesgericht als Beschwerdegericht zur Entscheidung vorgelegt.

II.

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Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Sie ist auch begründet, weil das in der angefochtenen Zwischenverfügung vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis nicht besteht. Auf die Frage der fehlenden Unterschrift des Vorsitzenden eines - hier nicht bestellten - Verwaltungsbeirats kommt es dabei nicht an, weil das vorliegende Übertragungsgeschäft der Zustimmung des Verwalters nicht bedarf.

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1. Das auf der Grundlage des § 12 Abs. 1 WEG in einer Teilungserklärung oder sonstigen Vereinbarung der Wohnungseigentümer angeordnete Zustimmungserfordernis bei Veräußerungen von Wohneigentum beschränkt den betroffenen Wohnungseigentümer in seiner Verfügungsbefugnis und stellt eine Ausnahme von dem Grundsatz des § 137 Abs. 1 BGB dar, wonach die Befugnis zur Verfügung über ein veräußerliches Recht üblicherweise nicht eingeschränkt werden kann. Als rechtlich zulässige Ausnahme von diesem Grundsatz ist die vereinbarte Verfügungsbeschränkung eng und nicht weiter auszulegen, als es Sinn und Zweck erfordert (OLG Saarbrücken WuM 2012, 117; OLG Hamm Beschluß vom 6.3.2012 - 15 W 96/11 juris, jeweils m.w.N.; Palandt/Bassenge, BGB, 71. Aufl., WEG § 12 Rn 1). Der Zweck der durch § 12 WEG für die Gemeinschaft eröffneten Möglichkeit zur Einflußnahme auf die Veräußerung des einzelnen Wohnungseigentums besteht nach allgemeiner Auffassung darin, die Gemeinschaft vor dem Eindringen wirtschaftlich oder persönlich ungeeigneter Erwerber zu schützen. Dies gilt auch bei der Veräußerung an einen unzuverlässigen Erwerber, der bereits Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, weil dieser mit dem Hinzuerwerb weiterer Miteigentumsanteile zusätzliche Lasten- und Kostentragungspflichten übernimmt und erweiterten Einfluß auf die Beschlußfähigkeit und auf Abstimmungsergebnisse gewinnt (BayObLG Rpfl 1977, 173; KG MDR 2011, 718; Staudinger/Kreuzer, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 2005, WEG § 12 Rn 18).

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2. Bei Anwendung dieser Grundsätze, denen der Senat sich anschließt, ist im Streitfall das in § 6 Abs. 1 der Teilungserklärung niedergelegte Zustimmungserfordernis auf das vorliegende Übertragungsgeschäft nicht anwendbar.

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a) Zwar ist die Übertragung des Wohneigentums von der Erbengemeinschaft auf die Miterben zu Bruchteilseigentum nicht ein (zustimmungsfreier) Erwerb im Wege der Gesamtrechtsnachfolge, sondern eine Veräußerung im Sinne einer Übertragung durch Rechtsgeschäft unter Lebenden (BayObLG Rpfl 1982, 177). Die aufgezeigten Gründe, die das Erfordernis der Zustimmung rechtfertigen könnten, bestehen aber nicht, wenn wie hier das Gesamthandseigentum einer Miterbengemeinschaft in Bruchteilseigentum sämtlicher Miterben zu gleichen Teilen umgewandelt wird. Durch eine solche Übertragung werden die schutzwürdigen Interessen der Eigentümergemeinschaft nicht nachteilig berührt (LG Lübeck Rpfl 1991, 201; Palandt/Bassenge a.a.O. § 12 Rn 3; a.A. Bärmann/Wenzel, WEG, 10. Aufl., § 12 Rn 17; Staudinger/Kreuzer a.a.O. § 12 Rn 19). Die Rechte und Pflichten der neuen Bruchteilseigentümer gegenüber der Eigentümergemeinschaft sind ungeachtet der Änderung der Anteile (Gesamthand 1/2, 1/4, 1/4, Bruchteilsgemeinschaft je 1/3) die Gleichen wie bei der zuvor bestehenden Gesamthandsgemeinschaft (vgl Bärmann/Wenzel a.a.O. § 10 Rn 7). Insbesondere haften sie für die Kosten und Lasten des Wohnungseigentums als Gesamtschuldner und entfällt auf das betreffende Wohnungseigentum wie vorher nur ein Stimmrecht (Palandt/Bassenge a.a.O. § 25 Rn 6, 7). Im Gegenteil ist die Umwandlung des Gesamthandseigentums der Miterben in eine personengleiche Bruchteilsgemeinschaft gerade hinsichtlich des Zustimmungserfordernisses für die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich vorteilhaft, weil die Verfügung des gesamthänderisch gebundenen Miterben über seinen Erbteil nach einhelliger Auffassung nicht der Zustimmung bedarf (Bärmann/Wenzel a.a.O. § 12 Rn 18; Staudinger/Kreuzer a.a.O. § 12 Rn 19), während nach der Übertragung die Veräußerung eines Bruchteilseigentums dem Zustimmungsvorbehalt unterliegt (Palandt/Bassenge a.a.O. § 12 Rn 3).

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b) Die Erwägungen des Bayerischen Obersten Landesgerichts (Rpfl 1982, 177), dass die Übertragung eines Wohneigentums von der Erbengemeinschaft auf einen der Miterben für zustimmungspflichtig gehalten hat, stehen nicht entgegen. Das Gericht hat die Frage, ob der Umstand, daß der Erwerber als Gesamthandseigentümer bereits Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft war, dem Zustimmungserfordernis entgegenstehe, mit der Überlegung verneint, daß das Interesse der Wohnungseigentümer nicht allein auf die Abwehr unzuverlässiger neuer Mitglieder gerichtet sei, sondern auch dadurch betroffen werde, daß der Veräußerer als Verpflichteter zur Tragung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten ausscheide und der Erwerber - je nach den Umständen des Einzelfalls - seine Rechtsstellung, insbesondere sein Stimmrecht, hierdurch ausbauen könne (vgl KG a.a.O.). Dies ist bei der Übertragung von der Erbengemeinschaft auf eine personengleiche Bruchteilsgemeinschaft wie hier aber gerade nicht der Fall. Auch die Einbringung des Wohneigentums in ein gesamthänderisch gebundenes Vermögen (z.B. in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, OLG München NJW 2007, 1536) ist mit der vorliegenden Fallgestaltung nicht vergleichbar. Denn bei jenem Vorgang werden die Interessen der Wohnungseigentümer nachteilig tangiert, weil das Wohneigentum dadurch einem bestehenden Zustimmungsvorbehalt entzogen wird, denn bei einem Wechsel im Gesellschafterbestand vollzieht sich der Rechtserwerb außerhalb des Grundbuchs (OLG München a.a.O.). Zutreffend differenziert Palandt/Bassenge (a.a.O. § 12 Rn 3) diese unterschiedlichen Fallgestaltungen.

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c) Die Ausführungen des OLG Hamm (FGPrax 2007, 10) zu Prüfungspflicht und Prüfungsumfang des Grundbuchamts nötigen bei der hier zu entscheidenden Fallgestaltung ebenfalls nicht zur Bejahung des Zustimmungserfordernisses. Zu Recht weist OLG Hamm darauf hin, daß die mit einem wirksam vereinbarten Zustimmungsvorbehalt im Sinne des § 12 WEG verbundene Verfügungsbeschränkung im Falle der Übertragung des Wohneigentums für die Eintragung grundsätzlich einen Nachweis der Veräußerungsbefugnis und damit nach § 19 GBO auch der Bewilligung des betroffenen dinglich Berechtigten in grundbuchmäßiger Form (§ 29 GBO) erfordere. Dies gelte dann nicht, wenn sein Recht durch die beantragte Eintragung nicht berührt ist. Angewendet auf die durch § 12 WEG geschützten Interessen der Gemeinschaft entfalle das Zustimmungserfordernis nur dann, wenn die geschützten Interessen der Gemeinschaft offensichtlich und unabhängig von den wirtschaftlichen Gegebenheiten des Einzelfalles nicht nachteilig tangiert sein könnten. Bei der Übertragung des Wohneigentums einer GmbH & Co KG auf die beiden alleinigen Kommanditisten seien die Interessen der Gemeinschaft aber schon im Hinblick auf den Wegfall der Komplementär-GmbH als Schuldnerin der Gemeinschaft betroffen; ob die Komplementär-GmbH im Einzelfall vermögenslos sei, sei im Grundbuchverfahren nicht zu prüfen. Demgegenüber sind die schützenswerten Interessen der Gemeinschaft bei der hier zu beurteilenden Übertragung von einer Erbengemeinschaft auf eine personengleiche Bruchteilsgemeinschaft - wie oben dargelegt - offensichtlich und unabhängig von den Gegebenheiten des Einzelfalls nicht nachteilig berührt.

10

Der beantragte Grundbuchvollzug bedarf nach allem nicht der Zustimmung des Verwalters, weshalb die angefochtene Zwischenverfügung auf die Beschwerde aufzuheben war.

11

Das Verfahren ist gemäß § 131 Abs. 3 KostO gebührenfrei; eine Kostenentscheidung war nicht veranlaßt. Die Festsetzung des Werts folgt aus §§ 131Abs. 4, 30 Abs. 2 KostO. Für die Zulassung der Rechtsbeschwerde besteht kein Anlaß.