Landgericht Saarbrücken (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-09-07, Aktenzeichen 5 S 23/11

Tenor

1. Die Berufung wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden.

Gründe

A.

Der Kläger ist der Sondereigentümer der Wohnung Nr. 3 und damit Mitglied der verklagten Wohnungseigentümergemeinschaft.

Er begehrt in diesem Rechtsstreit von der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatz für die ihm entgangenen Mietzahlungen für seine Eigentumswohnung Nr. 3 in den Monaten August 2007 bis Januar 2008 in Höhe von monatlich 500,-- Euro.

Die ehemalige Bewohnerin der Wohnung des Klägers ist im Mai 2006 ausgezogen, nachdem sie mit dem Kläger in dem Verfahren des Amtsgerichts Homburg – Az 4 C 230/06 – einen Räumungsvergleich abgeschlossen hatte.

Der Kläger hatte erstinstanzlich behauptet, er habe seine Eigentumswohnung am 08.10.2005 an Frau ... für eine monatliche Nettokaltmiete von 500,-- EUR für eine Mindestmietzeit bis zum 31.12.2008 vermietet.

Nachdem wiederholt die Heizung und die Warmwasserversorgung für diese Wohnung ausgefallen seien, habe die Mieterin den Mietvertrag gekündet.

Ursache für die fehlende Heizungs- und Warmwasserversorgung sei der Umstand gewesen, dass die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft die in dem Wirtschaftsplan beschlossenen Hausgelder entweder überhaupt nicht, verspätet oder nur zum Teil bezahlt hätten.

Er hat beantragt,

die verklagte Wohnungseigentümergemeinschaft zu verurteilen, an ihn 3.000,-- EUR nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 04.02.2008 zu zahlen.

Die Wohnungseigentümer Nr. 1 – 5 haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Wohnungseigentümer Nr. 6 ist zu dem Verhandlungstermin des Amtsgerichts Homburg am 12.05.2011 nicht erschienen.

Die Wohnungseigentümer Nr. 2 – 5 haben behauptet, der Hausverwaltung hätten ausreichende finanzielle Mittel zur Verfügung gestanden, um die Heizungs- und Warmwasserversorgung sicher zu stellen.

Das Amtsgericht hat die Klage durch sein am 01.06.2011 verkündetes Urteil abgewiesen.

Es hat ausgeführt, die verklagte Wohnungseigentümergemeinschaft sei in der mündlichen Verhandlung am 12.05.2011 nicht wirksam durch alle Wohnungseigentümer oder durch den Verwalter vertreten gewesen.

Die Klage sei jedoch durch unechtes Versäumnisurteil abzuweisen, da sie unschlüssig sei.

Zwar begründe die schuldhafte Verletzung der Pflicht zur Wohngeldzahlung und zur Sorge für eine ausreichende Finanzausstattung der WEG gegebenenfalls Schadensersatzansprüche. Allerdings fehle bereits ein ausreichend substantiierter Vortrag des Klägers zur Pflichtverletzung und zur Kausalität einer eventuellen Pflichtverletzung für den geltend gemachten Schaden.

Der darlegungs- und beweispflichtige Kläger habe nicht ausreichend dargetan, dass die Nichtzahlung von Wohngeld zur fehlenden ordnungsgemäßen Beheizbarkeit und zum Ausfall der Warmwasserversorgung geführt habe und dass dies der Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses mit der Mieterin ... gewesen sei.

Gegen dieses am 22. Juni 2011 zugestellte Urteil hat der Kläger am 20. Juli 2011 Berufung eingelegt, die er am 22. August 2011 begründet hat.

Der Kläger behauptet, er habe am 08.10.2005 mit Frau ... einen schriftlichen Wohnraummietvertrag über seine Eigentumswohnung Nr. 3 mit einer Mindestlaufzeit bis zum 31.12.2008 abgeschlossen.

In den Monaten März und April 2006 sei die Heizung in der Mietwohnung mehrfach ausgefallen und auch die Warmwasserversorgung habe zeitweise nicht funktioniert.

Der Grund dafür sei gewesen, dass der Heizöltank des Hausanwesens leer gewesen sei.

Zu der mangelnden Versorgung mit Heizöl sei es gekommen, weil die Mitglieder der verklagten Wohnungseigentümergemeinschaft – bis auf den Kläger – ihre Hausgelder, die u.a. der Finanzierung der Energieversorgung dienten, nicht oder nicht vollständig bzw. zu spät gezahlt hätten.

Die Mieterin habe darauf hin das Mietverhältnis fristlos gekündigt.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn 3.000,-- EUR nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die anwaltlich vertretenen Wohnungseigentümer Nr. 1, 3, 4 und 5 beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie bestreiten die Behauptungen des Klägers mit Nichtwissen und halten ihm entgegen, das Mietverhältnis sei einvernehmlich zum 31.07.2006 aufgehoben worden.

Sie sind der Auffassung, der Kläger sei seiner Schadensminderungspflicht nicht ausreichend nachgekommen und habe sich nicht genügend bemüht, seine Wohnung anderweitig zu vermieten bzw. künftige Versorgungsausfälle zu verhindern.

Hinsichtlich des Sachverhaltes im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und auf das amtsgerichtliche Urteil verwiesen.

Beide Parteien haben sich mit einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren einverstanden erklärt, so dass die erkennende Berufungskammer gemäß § 128 Abs. 2 ZPO durch Beschluss vom 24.07.2012 Termin zur Verkündung einer Entscheidung bestimmt hat auf den 07.09.2012.

B.

I.

Die zulässige – fristgerecht eingelegte (§ 518 ZPO) und fristgerecht begründete (§ 529 ZPO) – Berufung des Klägers ist nicht begründet und war deshalb zurückzuweisen.

II.

Das Amtsgericht hat die Schadensersatzklage des Klägers im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

1.

Die erkennende Kammer hat den Kläger bereits durch Verfügung vom 24. Oktober 2011 (Bl. 320 R d.A.) darauf hingewiesen, dass der eingeklagte Schadensersatzanspruch jedenfalls nicht gegen die in diesem Rechtsstreit verklagte Wohnungseigentümergemeinschaft besteht.

An dieser rechtlichen Würdigung hält die erkennende Berufungskammer nach wie vor fest.

Der Kläger stützt seinen vermeintlichen Schadensersatzanspruch darauf, dass es deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses durch seine ehemalige Mieterin gekommen sei, weil in den Monaten März und April 2006 die Heizung und zeitweise die Warmwasserversorgung der Mietwohnung Nr. 3 ausgefallen seien. Der Grund dafür sei eine mangelnde Heizölversorgung gewesen, die deshalb entstanden sei, weil die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Hausgelder nicht oder nicht zeitgemäß gezahlt hätten (vgl. Bl. 277 d.A. und Bl. 2 d.A.).

Mit dieser Argumentation wirft der Kläger den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Verletzung ihrer Verpflichtungen vor, an einer ordnungsgemäßen Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft mitzuwirken.

Wenn – wovon der Kläger ausgeht – die Wohnungseigentümer schuldhaft ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung verletzen, können sie einem Wohnungseigentümer, der infolge dieser Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, unter den Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB oder aus unerlaubter Handlung schadensersatzpflichtig sein (vgl. dazu LG Hamburg, ZWE 2012, 26 – 27, zitiert nach juris Rn. 22 m.w.N.; LG Köln ZWE 2011, 338 – 339, zitiert nach juris Rn. 19; AG München ZMR 2011, 677 – 678, zitiert nach juris Rn. 24; Bärmann/Merle, WEG, 10. Auflage, § 21 WEG Rn. 181 m.w.N:; Palandt/Bassenge, BGB, 70. Auflage, § 21 WEG Rn. 11 a m.w.N.).

Unbeschadet der mittlerweile durch § 10 Abs. 6 S. 1 WEG gesetzlich geregelten Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sind im Innenverhältnis die einzelnen Wohnungseigentümer untereinander zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet.

Falls dem Kläger wegen des Zahlungsverhaltens der übrigen Wohnungseigentümer ein Schadensersatzanspruch zustehen sollte, besteht dieser nicht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern allenfalls gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern, soweit diese Pflichtverletzungen begangen haben und diese zu vertreten haben (vgl. dazu BGH NJW 1999, 2108 – 2110; OLG München ZMR 2009, 468 – 470; Neumann in WuM 2006, 489 – 498; Bärmann/Wenzel a.a.O., § 10 WEG Rn. 275; Bärmann/Merle a.a.O., § 21 WEG Rn. 169).

2.

Auch der Vortrag des Klägers in dem Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten vom 05.01.2012 (Bl. 353 d.A.), die relevante Pflichtverletzung bestehe in den ausgebliebenen Zahlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft an die Energieversorger, verhilft der Berufung nicht zum Erfolg.

Dies liegt schon daran, dass es sich bei dieser Behauptung des Klägers um ein neues Angriffsmittel handelt, dass im Hinblick auf § 531 Abs. 2 ZPO in dem Berufungsverfahren nicht mehr zugelassen werden kann.

Abgesehen davon ist dieser Sachvortrag des Klägers auch zu unsubstantiiert. Der Kläger hat nicht vorgetragen, welche Zahlungen an welchen Energieversorger die Wohnungseigentümergemeinschaft trotz entsprechender Verpflichtung nicht geleistet hat.

Des Weiteren hat der Kläger nicht dargestellt, wieso darin eine Verletzung einer Verpflichtung besteht, die der Wohnungseigentümergemeinschaft den einzelnen Wohnungseigentümern gegenüber oblegen hat.

Schließlich könnte allenfalls dann von einer entsprechenden Pflichtverletzung der Gemeinschaft ausgegangen werden, wenn die Gemeinschaft ausreichende finanzielle Mittel gehabt hätte, um Zahlungen an Energieversorger zu erbringen bzw. – worauf der Kläger möglicherweise hat abstellen wollen – Heizöl einzukaufen.

Dazu hat der Kläger ebenfalls nichts vorgetragen.

3.

Deshalb war die Berufung mit der Kostenfolge des § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit erging nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Streitwert des Berufungsverfahrens ergibt sich aus der Höhe der geltend gemachten Forderung.

Dem Antrag des Klägers, die Revision zuzulassen kann nicht stattgegeben werden, da die dafür erforderlichen Voraussetzungen des § 543 ZPO nicht erfüllt sind.

Die getroffene Entscheidung beruht nicht allein darauf, dass die verklagte Wohnungseigentümergemeinschaft dem Kläger nicht zum Schadensersatz verpflichtet ist, weil ihr keine Pflichtverletzung vorzuwerfen ist. Vielmehr kommt es – soweit der Kläger in der Berufung seinen vermeintlichen Anspruch auf das Verhalten der Wohnungseigentümergemeinschaft stützt – darauf nicht an, weil der insoweit verspätete Klägervortrag nicht mehr zuzulassen ist.

Deshalb kann dem Bundesgerichtshof nicht die Beantwortung der Frage übertragen werden, ob die unterlassene Beschaffung von Heizöl der Wohnungseigentümergemeinschaft als Pflichtverletzung anzulasten ist und sie dem Kläger deshalb zum Schadensersatz verpflichtet ist.