Amtsgericht Neuss (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-02-13, Aktenzeichen 75 C 3017/03
ECLI:DE:AGNE:2004:0213.75C3017.03.00

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die von ihnen gemietete Wohnung im Hause der Klägerin, F2, ####2 Z1, im 1. Obergeschoss (rechts gelegen) ab dem

1. Mai 2003 von bisher 485,73 EUR um 46,77 EUR auf 532,50 EUR monatlich zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 35 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 65 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch eine Sicherheitsleistung in Höhe von 900,- EUR abwenden, wenn nicht die Beklagten als Gesamtschuldner vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leisten. Die Beklagten können die Vollstreckung durch eine Sicherheitsleistung in 500,- EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet. Die Sicherheitsleistung kann jeweils auch durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft einer Bank oder Sparkasse mit Sitz in der Europäischen Union erbracht werden.

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Tatbestand :

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Mit vorliegender Klage verlangt die Klägerin von den Beklagten Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

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Mit schriftlichem Mietvertrag vom 6. Januar 1997 vermietete die Klägerin eine Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses F2 in Z1, bestehend aus drei Y, Küche, Diele, Bad, Toilette, Balkon, Abstell- und Kellerraum, ab dem 1. Februar 1997 zu einem monatlichen Mietzins in Höhe von 950,- DM (= 485,73 EUR) an die Beklagten. Die Höhe des Mietzinses ist seitdem unverändert geblieben.

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Mit Schreiben vom 23. Januar 2003 forderte die Klägerin die Beklagten dazu auf, einer Erhöhung der Nettomiete auf 557,62 EUR zuzustimmen. Das vorgenannte Schreiben wurde den Beklagten zum einen per Post übersandt; zum anderen wurde es darüber hinaus am 30. Januar 2003 in den Briefkasten der Beklagten eingelegt.
Die Beklagten stimmten nicht zu und zahlten für den Monat Mai 2003 Mietzins in der bisherigen Höhe.

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Die Klägerin ist der Ansicht, dass Erhöhungsverlangen sei berechtigt. X-X2 der näheren Einzelheiten wird auf die Klageschrift vom 14. Mai 2003, Seite 3, sowie auf den Schriftsatz vom 5. August 2003, Seite 1 bis 3, Bezug genommen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen zuzustimmen, dass die Nettomiete für die von ihnen angemietete Wohnung im Hause der Klägerin in Z1, F2, im ersten Obergeschoss rechts gelegen, für die Zeit ab 1.5.2003 von bisher 485,73 EUR um 71,89 EUR auf 557,62 EUR monatlich erhöht wird.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten sind der Ansicht, das Erhöhungsverlangen sei unberechtigt. X-X2 der näheren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 17. Juni 2003, Seite 1 bis 4, Bezug genommen.

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Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 7. August 2003 Beweis erhoben durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens. X-X2 des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf Gutachten des Sachverständigen Herrn J vom 5. November 2003 Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist zulässig und in dem aus dem Tenor ersichtlichem Umfang begründet.

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Die besondere Prozessvoraussetzung der Klagefrist gemäß § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB ist vorliegend gewahrt. Die Klägerin hat die Beklagte mit Schreiben vom 23. Januar 2003, welches den Beklagten spätestens am 30. Januar 2003 zugegangen ist, zur Zustimmung zu der Mieterhöhung aufgefordert. Die Beklagten haben der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, nämlich bis Ende März 2003, zugestimmt. Die Klage, eingegangen bei Gericht am 16. Mai 2003, wurde somit fristgerecht, nämlich innerhalb von weiteren drei Monaten eingereicht, §§ 187 Abs. 2, 188 Abs. 2 und 3 BGB.

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Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete von 485,73 EUR um 46,77 EUR auf 532,50 EUR ab dem 1. Mai 2003 gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB.

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Die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind vorliegend gegeben.

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In dem Streitfall ist die Miete - unstreitig - seit Beginn des Mietverhältnisses am 1. Februar 1997 unverändert geblieben, so dass die Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB von fünfzehn Monaten gewahrt ist.

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Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei 532,50 EUR liegt. Für die Überzeugungsbildung des Gerichts war das nachvollziehbare und widerspruchsfreie Gutachten des Sachverständigen J maßgeblich, dem sich das Gericht nach eigener Überprüfung in vollem Umfang anschließt. Der Sachverständige hat im Rahmen einer von ihm durchgeführten Ortsbesichtigung das streitgegenständliche Mietobjekt in Augenschein genommen. Auf Grundlage der durch die Augenscheinseinnahme festgestellten Bewertungskriterien - Art und Beschaffenheit, Größe, Ausstattung und M des Mietobjekts - sowie unter Berücksichtigung des Mietspiegels der Stadt Z1, Stand: 1. Oktober 2001, hat der Sachverständige ausgeführt, dass die ortsübliche Neeto-L2-Miete für die streitgegenständliche Mietwohnung zum Bewertungsstichtag 1. Februar 2003 532,50 EUR beträgt.

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Von den Parteien sind keine prozessrelevanten Einwendungen gegen das Gutachten erhoben worden. P Erfolg weisen die Beklagten darauf hin, dass der Sachverständige bereits im Ortstermin darauf hingewiesen habe, noch weitere Messungen hinsichtlich der vom Grefrather X2 ausgehenden Geräuschemissionen vorzunehmen, soweit das Gericht dies wünsche. Insoweit hätte es den Beklagten oblegen, binnen der von dem Gericht gesetzten Stellungnahmefrist konkrete Einwendungen gegen das Gutachten vorzutragen. Dies ist jedoch nicht geschehen; der bloße Hinweis auf die theoretische Möglichkeit weiterer Messungen der Geräuschemissionen reicht nicht aus. Den Beklagten hätte es insoweit oblegen, zum einen hinreichend substantiiert darzutun, dass das vorgelegte Gutachten unzureichend ist und zum anderen einen entscheidungserheblichen Sachverhalt vorzutragen, um den Sachverständigen eine weitere Begutachtung zu ermöglichen. Dies ist jedoch nicht geschehen, so dass eine weitere Beweisaufnahme auf eine im Zivilprozess unzulässige Ausforschung des Sachverhalts hinaus läuft. Darauf sind die Beklagten mit Schreiben vom 2. Januar 2004 ausdrücklich hingewiesen worden. Hinzu kommt, dass der Sachverständige aufgrund seiner Wahrnehmungen anlässlich des Ortstermin festgestellt hat, dass die Verkehrshäufigkeit in Richtung H - über den Grefrather X2 - nicht so stark ist , wie dies von den Beklagten wahrgenommen wird. Ferner hat der Sachverständige angegeben, dass er das streitgegenständliche Mietobjekt in die Gruppe "gute Wohnlage" einstufe, innerhalb dieser Gruppe das Mietobjekt aber X-X2 der Verkehrseinflüsse mit "ungenügend (6)" zu werten ist. X die Bewertung mit "ungenügend" 0 % der jeweiligen Teil-Wert-Spanne entspricht, erschließt sich dem Gericht nicht, inwieweit die Messung von Geräuschemissionen weiteren negativen Einfluss auf die Bewertung und damit auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete haben soll.

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Soweit die Beklagten mit Schriftsatz vom 21. Januar 2004 vortragen, zwischenzeitlich seien im gesamten Garten sämtliche Gehölze auf Bodenniveau gerodet worden, ist dieses Vorbringen als verspätet zurückzuweisen, §§ 296 Abs. 1, 411 Abs. 4 ZPO. Die Klägerin hat vorgetragen, die in Rede stehenden Arbeiten seien im Oktober 2003 durchgeführt worden. Mithin hatten die Beklagten ausreichend Gelegenheit, diese Behauptung bereits innerhalb der ihnen gesetzten Stellungnahmefrist vorzutragen, was jedoch nicht geschehen ist. Soweit die Beklagte mit vorgenanntem Schriftsatz einwenden, der Sachverständige sei bei Erstellung seines Gutachtens von unzutreffenden Grundlagen - Garagen, Sprechanlage, Isolierverglasung, Fliesen, Verkehrslage - ausgegangen, ist auch dieses Vorbringen als verspätet zurückzuweisen. Die Klägerin hat die Behauptungen der Beklagten bestritten mit der Folge, dass eine ergänzende Stellungnahme des Sachverständigen erforderlich wäre, was eine absolute Verzögerung des Rechtsstreits bedeuten würde, da die Sache andernfalls entscheidungsreif ist.

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Der Anspruch auf Zustimmung zu der mit vorliegender Klage geltend gemachte Mieterhöhung ist auch formal ordnungsgemäß gemäß § 558 a BGB von der Klägerin gegenüber den Beklagten geltend gemacht worden. Ausweislich des Schreibens vom 23. Januar 2003 ist das Mieterhöhungsverlangen den Beklagten schriftlich erklärt und begründet worden.

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Gemäß § 558 b Abs. 1 BGB ist die Klägerin berechtigt, ab dem 1. Mai 2003 die erhöhte Miete von 532,50 EUR zu verlangen. Die Miete ist erhöht ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangen. Da das Erhöungsverlangen den Beklagten spätestens am 30. Januar 2003 zugegangen ist, begegnet die Erhöhung am Mai 2003 keinen Bedenken.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 91 Abs. 1 ZPO sowie §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Streitwert gemäß § 16 Abs. 5 GKG:	862,68 EUR (12 x 71,89 EUR)