Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2005-06-27, Aktenzeichen 16 Wx 58/05
ECLI:DE:OLGK:2005:0627.16WX58.05.00

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 08.02.2005 - 29 T 302/03 - teilweise abgeändert und insoweit neu gefasst, als die sofortige Beschwerde des Antragsgegners auch insoweit zurückgewiesen wird, als das Amtsgericht Köln mit Beschluss vom 02.12.2003 - 202 II 310/03 - den von den Antragstellern gestellten Anträgen zu 1) und 6) stattgegeben hat.

Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens I. und II. Instanz tragen die Antragsteller zu 1/6, der Antragsgegner zu 6/6. Die Gerichtskosten des Verfahrens der Rechtsbeschwerde tragen die Antragsteller zu 1/4 , der Antragsgegner zu 3/4.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

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G r ü n d e

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Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist zulässig, hat in der Sache jedoch nur teilweise Erfolg.

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Die Entscheidung des Landgerichts hält einer rechtlichen Überprüfung nicht in vollem Umfang stand (§§ 27 FGG, 546 ZPO).

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Die Zulässigkeit der Erstbeschwerde hat das Landgericht mit zutreffender Begründung, auf die zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen Bezug genommen wird, bejaht. Dem Landgericht war als Beschwerdegericht die Gerichtsakte mit der beim Amtsgericht eingelegten sofortigen Beschwerde vorgelegt worden, so dass zweifelsfrei der Antragsgegner als Beschwerdeführer zu erkennen war.

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Entgegen den Ausführungen des Landgerichts ist der Senat - ebenso wie das Amtsgericht - der Auffassung, dass den Antragstellern der mit dem Antrag zu 1) geltend gemachte Beseitigungsanspruch (§§ 1004 Abs. 1 BGB, 15 Abs. 3, 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG) sowie der Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes (§§ 823 Abs. 1, 249 BGB, 823 Abs. 2, 1004, 249 BGB) zusteht.

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Zweifellos handelt es sich bei dem Wanddurchbruch zwischen Bastlerraum und Trockenraum um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG, die grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Diese wäre nur dann entbehrlich, wenn den Antragstellern durch die bauliche Maßnahme kein über das unvermeidbare Maß hinausgehender Nachteil erwachsen wäre (§ 14 Nr. 1 WEG). Zwar hat das Landgericht ohne Rechtsfehler festgestellt, dass mit dem Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums kein Nachteil verbunden ist, da keine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes geschaffen wurde. Diese Feststellungen werden mit der Rechtsbeschwerde auch nicht angegriffen. Einen das unvermeidbare Maß in § 14 Nr. 1 WEG übersteigenden Nachteil sieht der Senat jedoch - anders als das Landgericht - unter dem Gesichtspunkt einer erhöhten Nutzungsintensität. Im Hinblick auf die nunmehr vorhandene bessere Belichtung und Belüftung des Bastlerraums besteht abstrakt die Möglichkeit einer intensiveren Benutzung der auch vergrößerten Räumlichkeit (vgl. BGH NJW 2001, 1212 m. w. N.). Der Bastlerraum ist infolge des Umbaues nunmehr zu einer erweiterten und intensiveren wohnlichen Nutzung geeignet, die mit der in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung nicht mehr in Einklang steht. Auch wenn für den Antragsgegner in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht erklärt worden ist, dass eine Wohnnutzung des Bastlerraums ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr beabsichtigt sei, so vermag diese Erklärung - entgegen den Ausführungen des Landgerichts - eine Beeinträchtigung im Sinne von § 14 Ziff. 1 WEG nicht zu beseitigen. Es handelt sich hierbei um eine reine Absichtserklärung, die im Falle eines Verstoßes weder mit Sanktionen verknüpft noch für die Antragsteller vollstreckbar ist. Hinzu kommt, dass sie ohne Eintragung im Grundbuch keinerlei Rechtswirkungen gegenüber einem Nachfolger im Sondereigentum entfaltet (§10 Abs. 2 WEG).

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Ebenso wie das Amtsgericht ist der Senat der Auffassung, dass zu den Kosten der Instandhaltung der im alleinigen Sondernutzungsrecht des Antragsgegners stehenden Gartenfläche auch die Kosten zur Bewässerung des Gartens gehören. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass eine Instandhaltung der Gartenfläche, zu der der Antragsgegner gem. Ziff. 4 der notariellen Urkunde vom 03.12.1997 verpflichtet ist, ohne Bewässerung nicht denkbar ist. Nur in diesem Sinne kann das im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrecht des Antragsgegners von einem unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung verstanden werden. Demgemäß ist auch der Feststellungsantrag der Antragsteller zu Ziff. 6, gegen dessen Zulässigkeit keine Bedenken bestehen, begründet und insoweit die dem Antrag stattgebende Entscheidung des Amtsgerichts wiederherzustellen.

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Im übrigen ist der Rechtsbeschwerde der Erfolg versagt.

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Auch wenn der Antragsgegner die Kosten der Bewässerung der von ihm genutzten Gartenfläche zu tragen hat, ist er nicht verpflichtet, auf seine Kosten einen Zwischenzähler zu installieren.

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Der Einbau eines solchen Zählers soll eine gesonderte Abrechnung der durch die Bewässerung des Gartens entstehenden Kosten ermöglichen. Der Zählereinbau dient dazu, die Kosten der Bewässerung der im Sondernutzungsrecht des Antragsgegners stehenden Gartenfläche von denen des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums der übrigen Miteigentümer getrennt zu erfassen. Bei dem Einbau handelt es sich deshalb um eine Angelegenheit der Gemeinschaft. Er ist als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung anzusehen, deren Kosten die Wohnungseigentümer nach dem für sie geltenden Kostenverteilungsschlüssel zu tragen haben.

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Schließlich ist auch die Zurückweisung der Anträge zu Ziff. 2 und 5 durch das Beschwerdegericht rechtlich nicht zu beanstanden.

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Die Antragsteller können von dem Antragsgegner weder die Entfernung des Kaninchengeheges noch die Unterlassung der Haltung von Kaninchen verlangen.

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Ohne Rechtsirrtum sehen die Vorinstanzen in der Errichtung eines ca. 6 qm großen, aus Maschendrahtzaun mit Holzverkleidung bestehenden Kaninchengeheges eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG, da diese Umgestaltung über die übliche und ordnungsgemäße Instandhaltung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartens hinaus geht. Das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche gewährt dem Antragsgegner nur das Recht zur üblichen Gartenpflege, nicht aber zu baulichen Veränderungen.

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Ein Beseitigungsanspruch ist dennoch nicht gegeben, weil die Feststellung des Landgerichts, dass den Antragstellern durch die bauliche Veränderung kein über das unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst (§ 14 Nr. 1 WEG), nicht zu beanstanden ist.

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Ein Nachteil ist nicht hinzunehmen, wenn er eine nicht ganz unerhebliche, konkrete und objektive Beeinträchtigung darstellt, wobei entscheidend ist, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (vgl. BGH NJW 2001, 1212ff).

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Dies hat das Landgericht rechtsfehlerfrei verneint. Es hat zutreffend ausgeführt, dass die Sondernutzung der Gartenfläche bei verständiger Auslegung der notariellen Urkunde vom 03.12.1997 auch die Nutzung der Rasenfläche für Spielmöglichkeiten beinhaltet und der Regelung nicht entnommen werden kann, dass die Rasenfläche ausschließlich als Zierrasen dienen soll. Auch nach Auffassung des Senats würde ein objektiver und unbefangener Beobachter die im Grundbuch eingetragene Regelung über die Einräumung des Sondernutzungsrechtes des Gartens in diesem Sinne verstehen. Das Landgericht hat aufgrund der vorgelegten Lichtbilder des weiteren festgestellt, dass der Gartenanteil, in dem das Kaninchengehege errichtet worden ist, bereits zuvor als Spielfläche geprägt war, weil sich in diesem Bereich schon ein Sandkasten und ein Schaukelgerüst befanden. Diese Ausführungen sind nur insoweit fehlerhaft, als dass dort ebenfalls befindliche Gartenhäuschen, an das das streitige Kaninchengehege angrenzt, nicht Gegenstand des Beseitigungsverlangens der Antragsteller ist. In diesem Bereich des Gartens - mit Schaukel, Sandkasten und Gartenhäuschen - fügt sich das an das Gartenhäuschen angrenzende Kaninchengehege nach den Feststellungen des Landgerichts in die natürliche Umgebung ein und verändert den Gesamteindruck der Gartenanlage nur unerheblich, weil der Spielbereich nur einen kleinen Teil des insgesamt 600 qm großen Gartens ausmacht und im übrigen der Charakter des Gartens als Grünanlage und Ziergarten erhalten bleibt. Diese tatrichterliche Würdigung weist im Hinblick auf die bei den Akten befindlichen aussagekräftigen Lichtbilder keinen Rechtsfehler auf, wobei es nach Auffassung des Senates nicht darauf ankommt, ob die Bauweise des Geheges als filigran bezeichnet werden kann und ob der "Spielbereich" des Gartens von dem Balkon der Antragsteller und der Beteiligten zu 3) einsehbar ist. Die Größe des Gartens von ca. 600 qm war im Beschwerdeverfahren unstreitig. Die Antragsteller haben den Vortrag des Antragsgegners, dass das Kaninchengehege ca. 6 qm groß sei und nur etwas mehr als 1 % der Gesamtfläche des Gartens ausmache, nicht bestritten, so dass die Feststellung des Landgerichts zur Größe des Gartens entgegen den Ausführungen in der Rechtsbeschwerde nicht zu beanstanden ist.

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Schließlich können die Antragsteller von dem Antragsgegner auch nicht die Unterlassung der Kaninchenhaltung verlangen (§§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG i. V. m. § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB).

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Auch die Haltung der 4 Kaninchen in den für sie errichteten Gehege stellt für die Antragsteller keinen über das unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil dar. Die Haltung der Tiere führt weder zu einer Geräusch- noch zu einer Geruchsbelästigung. Auch vermögen die 4 Kaninchen den Gesamteindruck der Gartenanlage, wenn überhaupt, nur unwesentlich zu verändern. Soweit sie im Gehege das dort wachsende Gras verbrauchen, kann diese kleine Gartenfläche ohne weiteres durch eine Nachsaat wiederhergestellt werden, so dass eine Zerstörung der Gartenfläche mit der Tierhaltung nicht verbunden ist. Die Ansicht der grünen Gartenfläche wird durch eventuelle Kahlstellen in dem nur 6 qm großen Kaninchengehege allenfalls unerheblich beeinträchtigt.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen im Sinne dieser Vorschrift, die Gerichtskosten entsprechend dem jeweiligen Unterliegen und Obsiegen der Parteien zu quotieren. Im übrigen bestand keine Veranlassung,

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von dem Kostengrundsatz abzuweichen, wonach die Verfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.

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Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird gem. § 48 Abs. 3 WEG auf 8.000,00 EUR festgesetzt (entsprechend der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung der Vorinstanzen für die Anträge der Antragsteller zu Ziff. 1, 2, 4, 5 und 6).