Landgericht Bochum (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2010-12-07, Aktenzeichen I-7 T 249/10
ECLI:DE:LGBO:2010:1207.I7T249.10.00

Tenor

Die Notarkostenberechnung wird abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Geschäftswert: 304.000,00 Euro

Gebühr für die Beurkundung eines Kaufvertrages §§ 32, 36 Abs. 2 KostO 20/10:

1.044,00 Euro;

Geschäftswert: 299.000,00 Euro

Vollzugsgebühr §§ 32, 146 Abs. 1 KostO 5/10: 253,50 Euro;

Geschäftswert: 91.000,00 Euro (30% vom ursprünglichen Geschäftswert i.H.v. 304.000,00 Euro)

Betreuungsgebühr für Eigentumsumschreibung §§ 32, 147 Abs. 2 KostO 5/10: 103,50 Euro,

Betreuungsgebühr für Kaufpreisfälligkeitsbestätigung §§ 32, 147 Abs. 2 KostO 5/10: 103,50 Euro,

Einholung Grundbuchauszug §§ 137 Abs. 1, 152 Abs. 2 S. 2 KostO: 10,00 Euro;

Postauslagen §§ 137 Abs. 1, 152 Abs. 2 S. 2 KostO: 11,60 Euro;

Dokumentenpauschale §§ 136 Abs. 1, Abs. 2, 152 Abs. 1 KostO (Ablichtungen 91 Seiten) 31,15 Euro;

Zwischensumme: 1.557,25 Euro;

19 % Umsatzsteuer § 151 a KostO: 295,88 Euro;

Endsumme: 1.853,13 Euro.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Die außergerichtlichen Kosten des Beteiligten zu 2. trägt die Landeskasse.

1

G r ü n d e :

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I.

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Der Beteiligte zu 1. beurkundete am 18.05.2009 zu der Urkundenrolle Nummer ### für das Jahr 2009 einen Kaufvertrag über eine Grundbesitzung eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts F von N1. In dem Vertrag bewilligte und beantragte der Verkäufer, eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung für den Käufer, den Beteiligten zu 2., in das Grundbuch einzutragen, deren Löschung gleichzeitig mit der Eintragung des Beteiligten zu 2. als Eigentümer beantragt werden sollte. Außerdem erklärte der Beteiligte zu 2., bereits jetzt die Löschung der zu seinen Gunsten einzutragenden Vormerkung unabhängig von der Eigentumsumschreibung zu bewilligen. Zu der Beantragung der Löschung trafen die Vertragsparteien in § 7 Abs. 4 bis 8 des Vertrages folgende Regelungen:

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"Der Notar ist berechtigt, nicht aber verpflichtet, auf Verlangen des Verkäufers den Antrag auf Löschung der Vormerkung zu stellen, wenn der vereinbarte Kaufpreis nicht spätestens zwei Monate nach Fälligkeit auf das in diesem Vertrag genannte Konto des Verkäufers bzw. an die ggfs. abzulösenden Gläubiger bzw. Berechtigten gezahlt worden ist und der Verkäufer dem Notar schriftlich mitteilt, dass er gegenüber dem Käufer den Rücktritt erklärt hat.

5

Bevor der Notar den Antrag auf Löschung der Vormerkung bei dem Grundbuchamt stellt, wird er dem Käufer Gelegenheit geben, den Nachweis der Kaufpreiszahlung zu führen. Zu diesem Zweck wird der Notar dem Käufer an dessen zuletzt bekannt gegebene Anschrift eine Abschrift des Schreibens des Verkäufers übersenden, verbunden mit der Aufforderung, den Nachweis der Kaufpreiszahlung binnen einer Frist von zwei Wochen zu führen. Die Frist beginnt mit der Absendung des Schreibens durch den Notar.

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…

7

Bevor der Notar nicht den Antrag auf Eigentumsumschreibung oder den Antrag auf Löschung der zu Gunsten des Käufers bestellten Vormerkung stellt, soll er keine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift dieses Vertrages erteilen, die die Auflassung und die vorstehend abgegebene Bewilligung über die Löschung der zu Gunsten des Käufers bestellten Vormerkung enthält."

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Mit seiner an den Beteiligten zu 2. adressierten Notarkostenberechnung vom 19.05.2009 berechnete der Beteiligte zu 1. eine 5/10 Betreuungsgebühr für die Überwachung der Löschungsbewilligung hinsichtlich der Eigentumsverschaffungsvormerkung gemäß §§ 32, 147 Abs. 2 KostO nach einem Geschäftswert von 91.200,00 Euro (30 % des ursprünglichen Geschäftswerts von 304.00,00 Euro) = 103,50 Euro.

9

Der Präsident des Landgerichts hat diese Gebührenberechnung im Rahmen einer Geschäftsprüfung beanstandet. Er vertritt die Auffassung, die hier erteilte Anweisung zur Erteilung von Ausfertigungen oder beglaubigten Abschriften vor der Antragstellung auf Eigentumsumschreibung oder Löschung der Vormerkung betreffe ein Nebengeschäft der Beurkundung und begründe zunächst keine Betreuungstätigkeit des Beteiligten zu 1.. Dieser habe bei der Herausgabe der Ausfertigungen oder Abschriften lediglich darauf zu achten, dass möglicherweise zukünftig auf ihn zukommende Treuhandtätigkeiten bei der Abwicklung des Vertrages nicht durch die Herausgabe vollständiger Urkundentexte unterlaufen würden oder gar die Sicherung des Käufers entfallen könnte. Da der Kaufvertrag abgewickelt worden sei, habe der Beteiligte zu 1. gerade keine Tätigkeit im Zusammenhang mit einer Löschung der Auflassungsvormerkung entfalten müssen. Er hat den Beteiligten zu 1. mit Verfügung vom 02.06.2010 aufgefordert, die zu viel erhobenen Kosten zurückzuerstatten, anderenfalls angewiesen, die Entscheidung des Landgerichts herbeizuführen mit dem Ziel der Feststellung, dass die hier in Rede stehende Betreuungsgebühr für die Überwachung der Löschungsbewilligung hinsichtlich der Eigentumsverschaffungsvormerkung gemäß §§ 32, 147 Abs. 2 KostO nicht entstanden ist und 103,50 Euro zuzüglich anteiliger Umsatzsteuer zu viel erhoben worden sind.

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Mit Schriftsatz vom 08.06.2010 hat der Beteiligte zu 1. die Kammer zur Entscheidung angerufen. Er vertritt die Ansicht, die Betreuungsgebühr zu Recht erhoben zu haben. Werde - wie hier - der Notar angewiesen, Ausfertigungen oder beglaubigte Ablichtungen an die Beteiligten ohne die Passagen über die Löschungsbewilligung herauszugeben, liege in einer solchen Urkundenherausgabe eine gebührenpflichtige Betreuungstätigkeit vergleichbar mit der Überwachung der Eigentumsumschreibung. Der Kaufvertrag enthalte Treuhandauflagen der Vertragsparteien, unter welchen Voraussetzungen er von der Löschungsbewilligung zu Gunsten des Verkäufers Gebrauch machen könne und unter welchen Voraussetzungen er eine die Löschungsbewilligung enthaltende Ausfertigung oder beglaubigte Ablichtung der Vertragsurkunde erteilen dürfe.

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Die Kammer hat den Präsidenten des Landgerichts angehört. Auf die von diesem veranlasste Stellungnahme der Bezirksrevisorin bei dem Landgericht vom 15.09.2010 wird Bezug genommen. Die Kammer hat den Beteiligten zu 2. als Kostenschuldner angehört. Dieser hat sich nicht geäußert.

12

II.

13

1.

14

Die Anweisung des Präsidenten des Landgerichts an den Beteiligten zu 1. auf Anrufung der Kammer ist gemäß § 156 Abs. 7 S. 1 KostO statthaft. Die Anweisungsverfügung vom 02.06.2010 lässt auch erkennen, mit welchem Ziel die Entscheidung des Landgerichts herbeigeführt werden soll, nämlich mit dem Ziel der Herabsetzung der Notarkostenberechnung um die Betreuungsgebühr für die Überwachung der Löschungsbewilligung hinsichtlich der Eigentumsverschaffungsvormerkung gemäß §§ 32, 147 Abs. 2 KostO in Höhe von 103,50 Euro zuzüglich anteiliger Umsatzsteuer.

15

2.

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Die Anweisung des Präsidenten des Landgerichts ist auch berechtigt. Denn für die Tätigkeiten des Beteiligten zu 1. im Zuge der Abwicklung des notariellen Kaufvertrages vom 18.05.2009 ist die in Rede stehende Betreuungsgebühr nicht entstanden. Bei der Herausgabe einer der Regelung des § 7 Abs. 8 des notariellen Kaufvertrages entsprechenden unvollständigen Ausfertigung oder beglaubigten Abschrift des Vertrages handelt es sich nach Auffassung der Kammer noch nicht um den Beginn einer Treuhandtätigkeit des Beteiligten zu 1. zur Überwachung der von dem Beteiligten zu 2. erklärten Löschungsbewilligung.

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In notariellen Grundstückskaufverträgen sind drei Gestaltungsmöglichkeiten zur Reduzierung des aus der Auflassungsvormerkung folgenden Risikos des Verkäufers im Falle eines Scheiterns des Kaufvertrages üblich: die Aufnahme einer Vollmacht des Käufers für den Notar zur Erklärung einer Löschungsbewilligung (sog. Vollmachtlösung), die Erklärung einer Löschungsbewilligung des Käufers in der Vertragsurkunde selbst oder die Erklärung einer Löschungsbewilligung des Käufers in gesonderter Urkunde und deren treuhänderische Hinterlegung bei dem Notar (sog. Schubladenlösung). Hier haben die Vertragsparteien die Erklärung einer Löschungsbewilligung des Beteiligten zu 2. in der Vertragsurkunde selbst gewählt. Um das für diesen damit bestehende Risiko einer unberechtigten Löschung der Vormerkung zu minimieren, haben sie dem Beteiligten zu 1. in § 7 Abs. 4 und Abs. 5 des Vertrages Treuhandauflagen erteilt, unter welchen Voraussetzungen er zur Stellung des Löschungsantrages berechtigt ist. In § 7 Abs. 8 des Vertrages haben sie ferner die Anweisung erteilt, bis zur Stellung eines solchen Löschungsantrages keine die Löschungsbewilligung enthaltene Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des Vertrages zu erteilen.

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Es ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten, wann bei einer Vertragsgestaltung wie der vorliegenden, in dem dem Notar Treuhandauflagen hinsichtlich der Invollzugsetzung der unbedingt erklärten Löschungsbewilligung erteilt werden, die Treuhandtätigkeit des Notars beginnt.

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Das Kammergericht Berlin vertritt die Ansicht, eine diesbezügliche Überwachungstätigkeit des Notars beginne bereits mit der Herausnahme der Auflassung und der außerordentlichen Löschungsbewilligung aus dem Urkundentext für die Erteilung von Ausfertigungen und Abschriften, auch wenn diese einen tatsächlichen Vorgang bei Beginn der Abwicklung des beurkundeten Kaufvertrages darstelle (KG Berlin, Beschl. v. 16.07.2007 – 1 W 69/04 – JurBüro 2007, 600, 601 = KGR Berlin 2007, 975-976 = ZNotP 2008, 134-135 = RNotZ 2008, 110-111 = MittBayNot 2008, 237-238 = ZNotP 2008, 295). Dieser Ansicht schließen sich verschiedene Stimmen in der Literatur an (Korintenberg/Bengel/Tiedtke; KostO, 18. Aufl. 2010, § 147 Rn. 112 d; Harald Wudy, Anmerkung zu KG Berlin Beschl. v. 16.07.2007 – 1 W 69/04 – Notar 2008, 184-185, sowie Werner Tiedtke, Anmerkung zu KG Berlin a.a.O., ZNotP 2008, 135).

20

Dem widerspricht Rohs/Wedewer, KostO 3. Aufl., § 147 Rn. 13 mit folgender Begründung: "Die Erteilung von Ausfertigungen und Abschriften vom Notar aufgenommener Urkunden gehört zur Erledigung seines Amtsgeschäftes und ist ein Nebengeschäft der Beurkundung, der Notar braucht hierbei keine Feststellungen zu den Rechtsbeziehungen der Beteiligten (Bestehen des Kaufvertrages) zu treffen. Er hat lediglich bei der Herausgabe der Ausfertigungen, also bei einem Amtsgeschäft, darauf zu achten, dass möglicherweise zukünftig auf ihn zukommende Treuhandtätigkeiten bei der Abwicklung des Vertrages nicht durch die Herausgabe vollständiger Urkundentexte unterlaufen werden oder gar die Sicherung des Käufers entfallen könnte. Dafür genügt die interne Anweisung des Notars, Abschriften oder Ausfertigungen des Kaufvertrages – so wie es der Kaufvertrag auch vorsieht – stets nur auszugsweise, also ohne die Löschungsbewilligung zu erteilen; erst wenn beispielsweise von dem Verkäufer die Löschung der Auflassungsvormerkung verlangt wird, muss der Notar "betreuend" die Frage klären, ob eine Nichterfüllung des Kaufvertrages vorliegt. … Den Beginn der Treuhandtätigkeit mit der Erteilung auszugsweiser Ausfertigungen beginnen zu lassen, verwischt die Grenzen zwischen notariellem Amtsgeschäft und überwachender Begleitung der schuldrechtlichen Rechtsbeziehungen zwischen Verkäufer und Käufer. … "

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Diesen überzeugenden Ausführungen schließt sich die Kammer mit dem Präsidenten des Landgerichts an. Die Gebühr gemäß § 147 Abs. 2 KostO ist ihrem Wesen nach eine sog. Tätigkeitsgebühr. Unverzichtbarer Gebührentatbestand ist eine im Auftrag ausgeübte Tätigkeit des Notars und nicht nur ein passives Abwarten, bis die entsprechenden Bedingungen eingetreten sind (Korintenberg/Bengel/Tiedtke, a.a.O.). Bevor der Verkäufer gegenüber dem Notar nicht das Verlangen auf Löschung der Vormerkung äußert, besteht indessen kein Anlass für den Notar, bei der Erteilung einer nur auszugsweisen Ausfertigung oder beglaubigten Vertragsabschrift in eine aktive Tätigkeit, nämlich eine Überprüfung der Voraussetzungen für die Beantragung einer Löschung einzutreten. Vielmehr befindet sich der Notar in einem Stadium des passiven Abwartens. Mit identischen Erwägungen verneint auch das Landgericht Düsseldorf in einer Fallgestaltung wie der vorliegenden das Entstehen einer Betreuungsgebühr. Werde der Notar nur damit beauftragt, die Löschung der Auflassungsvormerkung nur unter bestimmten, in der Kaufvertragsurkunde aufgeführten Voraussetzungen zu beantragen, so werde er ohne die genannten Voraussetzungen gar nicht tätig. Vielmehr bestehe sein Verhalten ausschließlich in einem Unterlassen, welches für die Gebühr des § 147 Abs. 2 KostO, die ein Tätigwerden des Notars wie zum Beispiel die aktive Überwachung der Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufpreises und daran anschließende Handlungen erfordere, nicht ausreiche (unveröffentlichter Beschluss des LG Düsseldorf, Beschl. v. 16.02.2004 - 19 T 194/03 -).

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Hier liegen keinerlei Anhaltspunkte dafür vor, dass der Verkäufer zu irgendeinem Zeitpunkt - erst recht nicht zum Zeitpunkt der Berechnung der Betreuungsgebühr unmittelbar nach Vertragsabschluss - von dem Beteiligten zu 1. die Beantragung der Löschung verlangt hat und der Beteiligte zu 1. in eine Prüfung der diesbezüglichen Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 und Abs. 5 des Vertrages eingetreten ist. Demzufolge ist auch bei der Herausgabe einer der Regelung des § 7 Abs. 8 des notariellen Kaufvertrages entsprechenden unvollständigen Ausfertigung oder beglaubigten Abschrift des Vertrages keinerlei betreuende Tätigkeit des Beteiligten zu 1. veranlasst gewesen.

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Aus diesen Gründen ist eine diesbezügliche Betreuungsgebühr gemäß § 147 Abs. 2 KostO nicht zu erheben gewesen und die angefochtene Notarkostenberechnung wie im Tenor ersichtlich abzuändern.

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3.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 156 Abs. 5 S. 3, Abs. 6 S. 1 u. S. 3 KostO.

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Rechtsmittelbelehrung

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Gegen diese Entscheidung ist das Rechtsmittel der Beschwerde statthaft. Diese ist binnen einer Frist von einem Monat nach Zustellung dieses Beschlusses bei dem Landgericht Bochum, Westring 8, 44787 Bochum, durch Einreichung einer Beschwerdeschrift in deutscher Sprache oder zu Protokoll der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerdeschrift muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt wird. Auch ist sie von dem Beschwerdeführer oder seinem Bevollmächtigten zu unterzeichnen.

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Fällt das Ende der Beschwerdefrist auf einen Samstag, einen Sonntag oder einen allgemeinen Feiertag, so endet die Frist mit dem Ablauf des nächsten Werktages.