Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1997-04-14, Aktenzeichen 16 WX 89/97
ECLI:DE:OLGK:1997:0414.16WX89.97.00

Tenor

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G r ü n d e :

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Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere
Beschwerde der Antragsteller ist zulässig ( §§ 45 Abs. 1 WEG, 20,
22 Abs. 1, 27, 29 FGG ). In der Sache hat sie keinen Erfolg. Der
angefochtene Beschluß des Landgerichts beruht nicht auf einer
Verletzung des Gesetzes ( §§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO ).

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Die Entscheidung des Landgerichts über den angefochtenen
Beschluß der Wohnungseigentümer vom 29. August 1995 zu den
Tagesordnungspunkten 6 und 7 hält der rechtlichen Nachprüfung
stand. Der Beschluß ist nicht fehlerhaft und entspricht den
Anforderungen an eine ordnungsmäßige Verwaltung im Sinne des § 21
Abs. 3 WEG.

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1.

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Der angefochtene Beschluß der Wohnungseigentümer bedurfte nicht
nach § 22 Abs. 1 Satz 2 der Zustimmung der Antragsteller und ist
mithin wirksam auch gegen ihre Stimme gefaßt worden. Bei der
beabsichtigten Maßnahme handelt es sich um den Austausch von etwa
40 Jahre alten Holzfenstern gegen Kunststoffenster mit
Isolierverglasung. Der Austausch alter Holzfenster gegen
Kunststoffenster ist in der Regel nicht als bauliche Veränderung im
Sinne des § 22 Abs. 1 WEG, sondern als Maßnahme der ordnungsmäßigen
Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG anzusehen ( vgl. BayObLG, WE 1992, 50;
OLG Oldenburg, WE 1988, 175, 176 ). Dies gilt auch dann, wenn eine
vorhandene Einfachverglasung durch eine Isolierverglasung ersetzt
wird. Ein vernünftig handelnder Hauseigentümer würde heute bei
einer Erneuerung der Fenster seines Hauses Fenster mit
Isolierverglasung einbauen lassen, zumal der Mehrkostenaufwand in
einem vertretbaren Verhältnis zu der entsprechenden Einsparung von
Heizkosten steht ( vgl. OLG Oldenburg, a. a. O., S. 176 ). Von
einer baulichen Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG ist
allerdings dann auszugehen, wenn bei einheitlicher
Fassadengestaltung der Einbau isolierverglaster Fenster aufgrund
sichtbarer abweichender Gestaltung der Rahmen, der Art des
Materials oder der Farbgebung das äußere Bild des Gebäudes
verändert ( vgl. Senat, NJW 1981, 585 ). Das ist vorliegend jedoch
nicht der Fall. Es ist weder dargelegt noch sonst ersichtlich, daß
durch den Austausch der Fenster das einheitliche äußere Bild des
Gebäudes verändert würde. Vielmehr sind - wie die Antragsteller
selbst dargelegt haben - in der nunmehr von ihnen bewohnten Wohnung
und in der Wohnung der Antragsgegner zu 2) die Fenster bereits in
den vergangenen Jahren ausgetauscht worden. Abgesehen davon wären -
hier zudem nicht ersichtliche - geringfügige optische
Beeinträchtigungen der Fassade von den übrigen Wohnungs-eigentümern
hinzunehmen, wobei auch das private und öffentliche Interesse an
der Einsparung von Heizenergie zu berücksichtigen ist ( vgl. Senat,
a. a. O., S. 585 ).

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2.

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Die Erneuerung der Fenster im Treppenhaus der
Wohnungseigentumsanlage sowie in der Wohnung der Antragsgegner zu
1) entspricht den Anforderungen an eine ordnungsmäßige Verwaltung (
§ 21 Abs. 3 WEG ). Das Landgericht ist aufgrund des schriftlichen
Gutachtens des Sachverständigen für das Tischlerhandwerk A. B. vom
14. Juni 1996 und nach Anhörung des Sachverständigen in dem Termin
am 16. Januar 1997 zu Recht davon ausgegangen, daß die hier im
Streit stehenden Fenster erneuerungsbedürftig waren. Der
Sachverständige ist aufgrund der von ihm durchgeführten
Besichtigung und Untersuchung mit überzeugenden Ausführungen zu dem
Ergebnis gelangt, daß die Fensteranlagen nicht mehr saniert werden
können und erneuert werden müssen. Die Ausführungen des
Sachverständigen sind in Anbetracht des Alters der Fenster und
insbesondere anhand der von ihm vorgelegten Lichtbilder der
Fensteranlagen nachvollziehbar. Den Lichtbildern ist zu entnehmen,
daß die vorhandenen Holzfenster sich in einem nicht mehr zu
reparierenden Zustand befinden. Zweifel an den Feststellungen des
Sachverständigen sind auch nicht deshalb begründet, weil in der
Versammlung der Wohnungseigentümer am 5. April 1995 die Fenster im
Treppenhaus und ein Teil der Fenster in der Wohnung der
Antragsgegner zu 1) noch nicht als erneuerungsbedürftig, sondern
nur als reparaturbedürtig angesehen wurden. Diese Auffassung der
Wohnungseigentümer beruhte - wie der Niederschrift zu den
Tagesordnungspunkten 15 und 16 der Versammlung der
Wohnungseigentümer am 5. April 1995 zu entnehmen ist - nicht auf
einer fachkundigen oder sachverständigen Untersuchung der
Fensteranlagen. Das Landgericht hat in Anbetracht dieser Umstände
frei von Rechtsfehlern von der von den Antragstellern beantragten
Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens abgesehen.

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Die Antragsteller können in diesem Zusammenhang auch nicht mit
Erfolg geltend machen, die Erneuerung der Fenster in der Wohnung
der Antragsgegner zu 1) auf Kosten aller Wohnungseigentümer
entspreche deshalb nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße
Verwaltung, weil die Antragsgegner zu 1) nicht rechtzeitig bei der
Hausverwaltung beziehungsweise bei der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer auf die Durchführung von Reparaturen gedrängt
hätten. Das Landgericht ist auf der Grundlage der Feststellungen
des Sachverständigen zu den Mängeln der Fensteranlagen und in
Anbetracht des Alters der Fenster frei von Rechtsfehlern davon
ausgegangen, daß ihr Zustand auf altersbedingten Verschleiß
zurückzuführen ist. Abgesehen davon spricht dafür auch ganz
entscheidend der Umstand, daß sowohl in der Wohnung der
Antragsteller, als auch in der Wohnung der Antragsgegner zu 2) die
Fenster bereits in den vergangenen Jahren ausgetauscht wurden.
Ungeachtet dessen haben die Antragsteller - wie das Landgericht
zutreffend ausgeführt hat - nicht nachvollziehbar dargelegt, welche
Reparaturen an den Fenstern der Wohnung der Antragsgegner zu 1) im
einzelnen pflichtwidrig nicht durchgeführt worden sein sollen. Die
Antragsteller können nicht mit Erfolg vorbringen, sie seien zu
einem substantiierten Vortrag insoweit nicht in der Lage, weil
ihnen die Antragsgegner zu 1) ausweislich der Niederschrift zu
Tagesordnungspunkt 7 der Versammlung der Wohnungseigentümer vom 29.
August 1995 den Zutritt zu ihrer Wohnung nicht gestattet haben. Der
Zustand der Fenster in der Wohnung der Antragsgegner zu 1) war den
Antragstellern jedenfalls aufgrund des von dem Sachverständigen B.
am 25. März 1996 durchgeführten Ortstermins bekannt, an dem der
Antragsteller und sein Verfahrensbevollmächtigter teilgenommen
haben.

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3.

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Der von der Versammlung der Wohnungseigentümer am 29. August
1995 zu Tagesordnungspunkt 7 gefaßte Beschluß widerspricht auch
nicht deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die Firma K., deren
Preis über dem Angebot der Firma W. lag, mit der Erneuerung der
Fenster beauftragt worden ist. Die Antragsgegner zu 1) haben sich
ausweislich des Protokolls vom 29. August 1995 bereit erklärt, die
durch die Beauftragung der Firma K. eventuell entstehenden
Mehrkosten zu tragen, so daß diese Kosten nicht den übrigen
Wohnungseigentümern zur Last fallen. Die Antragsteller können in
diesem Zusammenhang auch nicht mit Erfolg geltend machen, der
Beschluß sei insoweit nicht hinreichend bestimmt. Die Übernahme von
Mehrkosten durch die Antragsgegner zu 1) knüpft ausdrücklich an die
Preisangaben für die Erneuerung der Fenster ihrer Wohnung laut
Kostenvoranschlag der Firma W. an. Die diese Preisangaben
übersteigenden Kosten der von den Wohnungseigentümern beschlossenen
Ausführung der Arbeiten durch die Firma K. sind von den
Antragsgegnern zu 1) zu tragen. Diese Mehrkosten sind nach
Erteilung der Rechnung durch die Firma K. im Wege der
Gegenüberstellung der Preise mit den Preisangaben des
Kostenvoranschlags der Firma W. zu errechnen.

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4.

12

Die Antragsteller können auch nicht mit Erfolg geltend machen,
ihnen sei vor der Versammlung der Wohnungseigentümer am 29. August
1995 nicht die Möglichkeit gegeben worden, sich durch Besichtigung
der Fenster in der Wohnung der Antragsgegner zu 1) ein eigenes Bild
von deren Zustand zu verschaffen. Zwar ist nach § 23 Abs. 2 WEG zur
Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, daß der Gegenstand bei
der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung bezeichnet ist.
Dies ist vorliegend durch die mit Schreiben vom 20. August 1995
erfolgte Übersendung der Tagesordnung geschehen. Eine
ordnungsgemäße Beschlußfassung erfordert indes nicht, daß
darüberhinaus den einzelnen Wohnungs-eigentümern zuvor Gelegenheit
gegeben werden muß, zur Instandsetzung anstehende schadhafte
Stellen in der Wohnung eines anderen Wohnungseigentümers zu
besichtigen. Dies gilt insbesondere dann, wenn - wie der
Antragsteller ausweislich der Nieder-schrift zu Tagesordnungspunkt
7 der Wohnungseigentümerver-sammlung vom 29. August 1995
beabsichtigte - ein Wohnungs-eigentümer in der Wohnung eines
anderen Wohnungseigentümers unter Heranziehung von Handwerkern
seines Vertrauens eine Untersuchung der betreffenden Mängel
vornehmen will. Abgesehen davon war den Antragstellern der Zustand
der Fenster in der Wohnung der Antragsgegner zu 1) bereits aufgrund
des Zustands der hinsichtlich des Materials, der Ausführung und des
Alters vergleichbaren Fenster im Treppenhaus des Gebäudes bekannt.
Es kann daher dahinstehen, daß die schadhaften Fenster in der
Wohnung der Antragsgegner zu 1) auch bereits durch Handwerker der
Firmen W., K. und Z. im Rahmen der Erstellung von
Kostenvoranschlägen untersucht wurden.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, die Gerichtskosten des Verfahrens den
unterlegenen Antragstellern aufzuerlegen. Hingegen besteht keine
Veranlassung, von dem im Wohnungseigentumsverfahren geltenden
Grundsatz abzuweichen, daß jeder Beteiligte seine
außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat.

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Die Festsetzung des Gegenstandswerts für das
Rechtsbeschwerdeverfahren folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und entspricht
der von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung der
Vorinstanzen.