Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1992-05-14, Aktenzeichen 7 U 18/92
ECLI:DE:OLGK:1992:0514.7U18.92.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d :

2

Der Kläger macht aus abgetretenem Recht seiner Mutter
Schadensersatzansprüche gegenüber der Beklagten geltend, die nach
seiner Auffassung im Zusammenhang mit der Durchführung eines
Sanierungsvorhabens der Beklagten entstanden sind. Dem liegt im
wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde:

3

Die Mutter des Klägers war Eigentümerin der im Sa-
nierungsgebiet "D." gelegenen bebauten Grundstücke
Josef-Schregel-Straße 31 und Hambachshäuser (Flur Flurstücke ) mit
einer Gesamtgröße von 328 qm. Mit Schreiben vom 10. Februar 1976
teilte die Beklagte (Liegenschaftsamt) der Mutter des Klägers mit,
sie sei wegen der beabsichtigten Sanierung bereit, ihr die
Grundstücke zum Preise von 107.000,-- DM abzukaufen. Der von seiner
Mutter in dieser Angelegenheit bevollmächtigte Kläger wies das
Kaufangebot mit Schreiben vom 18. Febaruar 1976 zurück, wobei er
eine Barabfindung für die Grundstücke gänzlich ablehnte; er äußerte
vielmehr den Wunsch, einen Ausgleich in Form der Überschreibung
eines anderen Grundstücks herbeizuführen. Nach weiterem
Schriftwechsel und persönlichen Gesprächen mit Bediensteten der
Beklagten stellte der Kläger sodann mit Schreiben vom 31. März 1978
fünf aus seiner Sicht mögliche Lösungen für einen Eigentumsübergang
dar. Die von ihm vorgeschlagene Variante 5 sollte darin bestehen,
daß das Grundstück zum damaligen Verkehrswert an die Beklagte
veräußert wird verbunden mit dem "dinglich gesicherten Junktim",
daß nach Verabschiedung

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des neuen Bebauungsplans ein größeres Grundstück zum
Verkaufspreis des Altgrundstücks zugeteilt wird. Mit Schreiben vom
26. Juni 1978 erörterte der Kläger nochmals diese Variante und
erklärte, daß für den Fall, daß die Beklagte eine unwiderrufliche
Zusage zum Verkauf eines Neugrundstücks erteile, der Verkauf des
Altgrundstücks auch in einem separaten Rechtsakt ohne
Vorbehaltsklausel geregelt werden könne. In Beantwortung dieser
Schreiben teilte das Bauverwaltungsamt - Sanierungsstelle - der
Beklagten dem Kläger unter dem 30. Juni 1978 mit, daß der
Verkehrswert des Grundstücks zum Ende des Jahres 1977 auf
117.000,-- DM fortgeschrieben worden sei. Da die Wertvorstellungen
aber noch sehr weit auseinanderlägen, seien die Varianten 1 bis 4
wohl nicht zu realisieren, wohingegen die Variante 5 grundsätzlich
in Betracht komme. Es wurde darauf hingewiesen, daß die Beklagte
verpflichtet sei, für die durch die Sanierung bedingte
Wertverbesserung einen Ausgleichsbetrag zu erheben, § 41 Abs. 4
Städtebau- förderungsgesetz (StBauFG). Nachdem die Parteien in der
Zwischenzeit die verschiedenen Varianten weiter erörtert hatten,
wurden dem Kläger mit Schreiben des Geschäftsführer des
Umlegungsausschusses der Beklagten vom 23. Februar 1979 die
sogenannten Einwurfs- und Zuteilungswerte für Alt- und
Neugrundstück wie folgt mitgeteilt: Altgrundstück 328 qm x 168,84
DM pro qm = 55.379,52 DM zuzüglich Gebäudewert von 86.280,-- DM =
141.659,52 DM; Wert des Neugrundstücks von

5

951 qm 177.653,28 DM; vom Kläger zu zahlender Umlegungsmehrwert
folglich 35.993,76 DM. Außerdem wurde für das weitere Verfahren
vorgeschlagen, daß einmal ein nahtloser Übergang von Alt- in
Neueigentum in Betracht komme, alternativ dazu aber auch ein
Reprivatisierungsanspruch nach StBauFG. In seinem Antwortschreiben
vom 12. März 1979 sprach sich der Kläger für die von der Beklagten
vorgeschlagene zweite Alternative aus und wies darauf hin, daß der
Rückerwerb für ihn kostenfrei sein müsse. Das Bauverwaltungsamt -
Sanierungsstelle - der Beklagten erklärte sich sodann mit Schreiben
vom 2. April 1979 bereit, das Grund- stück der Mutter des Klägers
für 141.659,-- DM zu kaufen und erkannte den
Reprivatisierungsanspruch an. Es wurde vorgeschlagen, diesen
verfahrensmäßig in einem getrennten Akt zu erfüllen; zur Absiche-
rung des Klägers solle diese Verpflichtung aber bereits im ersten
Kaufvertrag über das Altgrundstück festgeschrieben werden. Der
Kläger erklärte sich mit dieser verfahrensmäßigen Trennung
einverstanden (Schreiben vom 18. April 1979), verlangte jedoch eine
Festschreibung von Lage, Größe und Kaufpreis des
Zuteilungsgrundstücks im jetzt abzuschließenden Kaufvertrag. Die
Beklagte unterbreitete daraufhin mit Schreiben vom 25. April 1979
einen neuen Formulierungsvorschlag für den entsprechenden Passus im
Kaufvertrag, der den Rückkaufsanspruch sichern sollte. Unter
Bezugnahme auf die Berechnungen im Schreiben vom 23. Februar 1979
wurde festgelegt, daß das Ersatzgrundstück 951 qm groß sein soll
(+/- 30 qm) und einen Wert von 177.653,-- DM haben sollte. Mit

6

Antwortschreiben vom 24. Mai 1979 erklärte der Kläger sein
Einverständnis zu diesem Vorschlag. Nachdem die Beklagte nochmals
den Kaufpreis für das Altgrundstück mit 141.659,-- DM bestätigt und
eine weitere Abstimmung mit dem Notar des Klägers angekündigt hatte
(Schreiben der Sanierungsstelle vom 1. Juni 1979), unterrichtete
das Liegenschaftsamt der Beklagten den Kläger mit Schreiben vom 24.
Oktober 1979 darüber, daß der Stadtrat dem Ankauf des
Altgrundstücks zu dem besprochenen Kaufpreis zugestimmt habe. Es
eröffnete ihm jedoch, daß die Neuzuteilung aus rechtlichen Gründen
nicht bereits Gegenstand des jetzigen Kaufvertrages sein könne;
nach dem Stand des Umlegungsverfahrens könne derzeit zu der in
Aussicht genommenen Zuteilung noch keine verbindliche Erklärung
abgegeben werden; die Umlegungsstelle werde deswegen wieder auf ihn
zukommen. Der Geschäftsführer des Umlegungsausschusses der
Beklagten erklärte sodann "aufgrund des abschließenden
Verhandlungsergebnisses im Rahmen der Durchführung einer
Bodenordnungsmaßnahme zur Neuordnung des Sanierungsgebietes D." dem
Kläger mit Schreiben vom 21. Dezember 1979 die Ankaufbereitschaft
für das Altgrundstück sowie die Zuteilung eines Neugrundstücks von
951 qm zum Festpreis von 177.653,-- DM. Mit weiterem Schreiben
derselben Stelle vom 17. Januar 1980 wurde dem Kläger in Ergänzung
des vorgenannten Schreibens mitgeteilt, daß die zugesicherte
Übertragung eines Neugrundstücks für den Neueigentümer gebühren-
und erschließungsbeitragsfrei erfolge.

7

Zwischenzeitlich war am 27. Dezember 1979 der Kaufvertrag über
das Altgrundstück zu dem vorgesehenen Kaufpreis von 141.659,-- DM
geschlossen worden.

8

Unter Hinweis auf den durch den Umlegungsausschuß zugesicherten
Zuteilungsanspruch forderte das Vermessungsamt den Kläger mit
Schreiben vom 22. Mai 1987 dazu auf, sich bis zum 20. Juni 1987 zu
äußern, ob er den Rückübertragungsanspruch aufrechterhalte. Nachdem
der Kläger erklärt hatte, daß er diesen Anspruch aufrechterhalte
und Informationen über die planerischen und baulichen Absichten im
Sanierungsgebiet wünschte, teilte die Beklagte dem Kläger im August
1987 mit, in welcher Weise das Sanierungsgebiet baulich genutzt
werden könne; gleichzeitig wies sie darauf hin, daß das
Zuteilungsgrundstück jetzt besser nutzbar sei, als 1979 vorgesehen;
der Preis solle sich an der Zusage aus dem Jahre 1979 orientieren,
es sei jedoch ein Zuschlag für die Verbesserungen erforderlich. Mit
Schreiben vom 30. Dezember 1987 teilte das Bauverwaltungsamt dem
Kläger sodann mit, daß der am 28. Juni 1983 in Kraft getretene
Bebauungsplan vom O. für unwirksam erklärt worden und der neu
aufgestellte Plan noch nicht rechtswirksam sei; ein Ratsbeschluß
über einen Grundstücksverkauf an den Kläger könne deshalb noch
nicht gefaßt werden. Mit Schreiben vom 28. Februar 1989
unterrichtete die Beklagte den Kläger schließlich dahingehend, daß
der Planungsausschuß dem Stadtrat vorgeschlagen habe, ihm ein
Grundstück von 925 qm zum Preis

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von 400,-- DM pro qm einschließlich Ausgleichsbetrag nach § 154
BauGB zu verkaufen mit der Auflage, daß er binnen drei Jahren ab
Vertragsschluß das Grundstück bebauen müsse; ihm wurde eine Frist
von vier Wochen gesetzt, um sich zu seinem Bauwillen zu erklären.
Nachdem der Kläger erwidert hatte, er berufe sich auf die ihm unter
dem 21. Dezember 1979 und 17. Januar 1980 gemachten Zusagen, teilte
die Beklagte dem Kläger mit Schreiben vom 10. Mai 1989 mit, daß sie
sich an die früheren Zusagen nicht gebunden fühle aus folgenden
Gründen: 1) Ein Umlegungsbeschluß oder Beschluß des Stadtra- tes
liege nicht vor; für Grundstücksveräußerungen außerhalb eines
Umlegungsverfahrens sei zudem die notarielle Form erforderlich; 2)
bei den Zusagen seien die gesetzlichen Vorschriften über den
Verkehrswert nach StBauFG nicht berücksichtigt worden; 3) die für
Verpflichtungserklärungen erforderliche Form des § 56 Abs. 1 GO sei
nicht eingehalten; 4) die erforderliche Genehmigung der
Aufsichtsbehörde für den Grundstücksverkauf werde für den vom
Kläger gewünschten Verkaufspreis nicht erteilt werden. Der Kläger
könne folglich nicht damit rechnen, daß der Stadtrat etwas anderes
als das bisher vorgeschlagene beschließen werde; es sei vielmehr
nicht auszuschließen, daß das Grundstück an einen anderen
Interessenten verkauft werde. Nachdem der Kläger erklärt hatte, er
beharre auf den ihm früher erteilten Zusagen, unterrichtete die
Beklagte den Kläger mit Schreiben vom 21. September 1989 darüber,
daß der Stadtrat am 12.

10

September 1989 beschlossen habe, ihm ein Grundstück von 925 qm
zum Preis von 400,-- DM pro qm zu verkaufen; eine Aus- gleichung
der Differenz zu dem unter dem 21. Dezember 1979 genannten Betrag
von 186,81,-- DM pro qm wurde abgelehnt. Mit Schreiben vom 9.
November 1989 übersandte die Beklagte dem Kläger Planunterlagen und
teilte ihm mit, ihm könne jetzt nur noch ein Grundstück von 783 qm
Fläche verkauft werden, wovon 249 qm auf eine Wegeparzelle
entfielen. Die Beklagte beauftragte den Notar Dr. C. in D. mit der
Fertigung eines Kaufvertragsentwurfs über ein Grundstück mit der
genannten Größe zum Preis von 400,-- DM pro qm und setzte dem
Kläger eine Frist für die Beurkundung bis zum 31. März 1990. Der
Kläger wies diesen Entwurf zurück und äußerte Zweifel hinsichtlich
der Bebaubarkeit des Grundstücks. Unter dem 28. August 1990 teilte
die Beklagte dem Kläger sodann mit, daß das Grundstück nach Ablauf
der gesetzten Frist an einen Dritten veräußert worden sei. Nachdem
der Kläger die Beklagte mit Schreiben vom 7. März 1991 aufgefordert
hatte, ihm bis zum 15. April 1991 ein den früheren Zusagen
entsprechendes Grundstück anzubieten, erwiderte die Beklagte unter
dem 9. April 1991, ein entsprechendes Grundstück sei nicht mehr
vorhanden; selbst wenn ein solches noch vorhanden wäre, könne dies
nur zum jetzigen Verkehrswert verkauft werden. Auf eine weitere
Fristsetzung zum 30. April 1991 erwiderte die Beklagte unter dem
25. April 1991, sie habe von der ursprünglichen Festpreiszusage
abrücken

11

müssen, weil diese mit § 25 Abs. 6 StBauFG nicht vereinbar
gewesen sei.

12

Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger von der Beklagten die
Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 250.297,-- DM nebst Zinsen
aus abgetretenem Recht seiner Mutter begehrt. Er stützt dieses
Verlangen darauf, die Beklagte habe ihre eindeutige Zusage aus dem
Schreiben vom 21. Dezember 1979 nicht eingehalten. Der ihm
entstandene Schaden bestehe in dem Unterschiedsbetrag zwischen dem
derzeitigen Wert eines vergleichbaren Grundstückes, der inzwischen
450,-- DM je qm betrage und dem von der Beklagten zugesagten
Festpreis für den Erwerb eines solchen Ersatzgrundstücks. Bei der
zugesagten Größe von 951 qm ergebe sich ein jetziger Verkehrswert
von 427.950,-- DM, dem ein im Jahre 1979 zugesagter Festpreis von
177.653,-- DM gegenüberstehe, so daß ihm ein Mehrwert von
250.297,-- DM zugefallen wäre. Durch die Nichterfüllung ihrer
Zusage sei ihm ein entsprechender Schaden entstanden.

13

Der Kläger hat beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an ihn
250.297,-- DM nebst 7,5 % Zinsen seit Klagezu- stellung (= 6. Juni
1991) zu zahlen.

17

Die Beklagte hat beantragt,

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20

die Klage abzuweisen.

21

Sie hat insbesondere geltend gemacht, das Ersatzbegehren des
Klägers sei unbegründet, weil der Sanierungsgewinn nicht von
privaten Grundstückseigentümern abgeschöpft werden dürfe.

22

Das Landgericht hat durch Urteil vom 30. Oktober 1991, auf das
wegen weiterer Einzelheiten des erstinstanzlichen Vorbringens und
der Entscheidungsbegründung Bezug genommen wird, die Klage
abgewiesen.

23

Gegen das ihm am 5. November 1991 zugestellte Urteil hat der
Kläger durch am 5. Dezember 1991 eingegangenen Schriftsatz Berufung
eingelegt. Mit am selben Tag bei Gericht eingegangenen Schriftsatz
vom 30. Dezember 1991 haben die Prozeßbevollmächtigten des Klägers
beantragt, "die am 6. Januar 1992 ablaufende Frist zur Begründung
der Berufung erstmals um einen Monat zu verlängern". Durch
Verfügung vom 30. Dezember 1991 wurde die Frist zur Einreichung der
Berufungsbegründung "bis zum 5. Februar 1992 einschließlich"
verlängert. Die auf den 29. Januar 1992 datierte
Berufungsbegründung ging am Donnerstag, dem 6. Februar 1992 bei
Gericht ein. Nachdem der Prozeßbevollmächtigte des Klägers seitens
des Gerichts am 20. März 1992 telefonisch auf die
Fristüberschreitung hingewiesen worden war, hat er mit am 31. März
1992 eingegangenen Schriftsatz beantragt, dem Kläger
Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumung der
Berufungsbegründungsfrist zu gewähren. Gleichzeitig wurde nochmals
die Berufungsbegründungsschrift

24

eingereicht. Wegen der Einzelheiten des Wiedereinsetzungsgesuchs
wird auf dessen Inhalt sowie die beigefügten eidesstattlichen
Versicherungen verwiesen.

25

Der Kläger verfolgt in erster Linie seinen in erster Instanz
geltend gemachten Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung
der ihm gemachten Zusage weiter. Hilfsweise begehrt er Ersatz des
negativen Interesses. Er wiederholt, ergänzt und vertieft hierzu
seine Rechtsausführungen aus der ersten Instanz.

26

Der Kläger beantragt,

27

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28

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29

unter Abänderung des angefochtenen
Urteils die Beklagte zu verurteilen, an ihn 250.297,-- DM nebst 7,5
% Zinsen seit dem 6. Juni 1991 zu zahlen; hilfsweise, ihm
nachzulassen, zur Abwendung der Zwangsvollstreckung Sicherheit
durch Bankbürgschaft zu leisten, weiter hilfsweise, den
Rechtsstreit an das Verwaltungsgericht zu verweisen, falls das
Gericht die Auseinandersetzung der Parteien - überwiegend - dem
öffentlichen Recht zuordnet.

30

Die Beklagte beantragt,

31

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32

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33

die Berufung zurückzuweisen.

34

Wegen weiterer Einzelheiten des Vorbringens der Parteien im
Berufungsrechtszug wird auf den Inhalt der von ihnen eingereichten
Schriftsätze Bezug genommen.

35

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

36

I.

37

Dem Kläger ist auf seinen Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen
Stand gegen die Versäumung der Berufungsbegründungsfrist zu
gewähren. Das Wieder- einsetzungsgesuch ist zulässig, insbesondere
innerhalb der Frist des § 234 Abs. 2 ZPO eingereicht, die am 20.
März 1992 mit der Unterrichtung des Prozeßbevollmächtigten des
Klägers über die Fristüberschreitung begann. Das
Wiedereinsetzungsgesuch ist auch sachlich begründet, weil schlüssig
vorgetragen und durch die beigefügten eidesstattlichen
Versicherungen glaubhaft gemacht ist, daß die Fristversäumung nicht
vom Prozeßbevollmächtigten des Klägers zu vertreten ist, weil sie
auf eine fehlerhafte Arbeitsweise der von ihm mit der Notierung und
Kontrolle von Fristen beauftragten, angewiesenen und überwachten
Bürobediensteten zurückzuführen ist.

38

II.

39

Der somit fristgerechten und auch in sonstiger Hinsicht formell
unbedenklichen Berufung ist jedoch in der Sache selbst

40

der Erfolg zu versagen. Das Landgericht hat dem Kläger zu Recht
einen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte nicht zuerkannt.
Auch eine Verweisung des Rechtsstreits an das Verwaltungsgericht
kommt nicht in Betracht.

41

1)

42

Dem Kläger steht ein Schadensersatzanspruch aus dem
Gesichtspunkt der Amtspflichtverletzung, § 839 BGB, Art. 34 GG,
gegen die Beklagte nicht zu.

43

Die Beklagte hat dem Kläger durch das Schreiben vom 21. Dezember
1979 zugesagt, ihm aus dem Sanierungsgebiet ein Grundstück mit
einer Fläche von 951 qm (+/- einer Vermessungsdifferenz von bis zu
30 qm) zum Festpreis von 177.653,-- DM zu verkaufen. Dies ergibt
sich unmißverständlich aus dem Wortlaut des Schreibens und dem
Ablauf der Verhandlungen zwischen den Beteiligten, wie er im
Tatbestand dieses Urteils dargestellt ist. Gleichwohl steht dem
Kläger ein Schadensersatzanspruch wegen der Nichteinhaltung dieser
Zusage nicht zu.

44

a)

45

Zwar obliegt den Amtsträgern die grundsätzliche Amtspflicht, von
ihnen Dritten gegenüber gemachte Zusagen einzuhalten. Eine
Einschränkung dieser Pflicht ist allerdings insoweit erforderlich,
als sie nicht mit der Bindung der öffentlichen Gewalt an das Gesetz
(Art. 20 Abs. 3 GG) kollidieren darf. Anderenfalls hätten es die
Behörden in der Hand, sich durch Zusagen oder Verträge von dieser
Bindung

46

zu befreien. Es entspricht deshalb gefestigter Rechtsprechung
des Bundesverwaltungsgerichts, daß Verträge, in denen von der
Behörde eine Leistung versprochen wird, die sie in Übereinstimmung
mit der Gesetzeslage nicht zu erbringen vermag, ebenso wie
entsprechende Zusagen grundsätzlich unwirksam sind (BVerwGE 49, 359
= NJW 1976, 686 f. m.w.N.). Ist ein Vertrag oder eine Zusage aber
unwirksam, besteht auch keine Amtspflicht zu ihrer Einhaltung.

47

Da der Kläger in erster Linie Schadensersatz begehrt dafür, daß
die Beklagte die gemachte Zusage nicht eingehalten hat, kann er mit
diesem Begehren nur dann erfolgreich sein, wenn die Beklagte
verpflichtet war, ihre Zusage einzuhalten, was wiederum
voraussetzt, daß dieses Versprechen rechtswirksam war (vgl. BGH WM
1976, 98), wobei nach der dargestellten Rechtsprechung es an der
Rechtswirksamkeit fehlt, wenn die zugesagte Leistung gegen
öffentlichrechtliche Normen verstößt. Ein solcher Verstoß war hier
gegeben. Nach § 25 Abs. 6 des im Zeitpunkt der Erteilung der Zusage
geltenden Städtebauförderungsgesetzes ist nach erfolgter Sanierung
das Grundstück zu dem Verkehrswert zu veräußern, "der sich durch
die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets
ergibt", das heißt also zu dem Verkehrswert nach Durchführung der
Sanierung. Dem entspricht die seit dem 01.07.1987 geltende
Bestimmung des § 159 Abs. 4 BauGB. Der Grund für diese Vorgabe
liegt darin, daß die durch städtebauliche Ordnungsmaßnahmen der
Gemeinde

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herbeigeführte Wertsteigerung nicht dem Grundstückserwerber
zufließen, sondern bei der Gemeinde verbleiben soll, die auch die
Kosten der Maßnahme zu tragen hat, vgl. § 41 Abs. 1 StBauFG, der
auch nach Inkrafttreten des Baugesetzbuchs zum 1. Juli 1987
fortgilt (§ 245 Abs. 11 BauGB). Die Vorschrift des § 25 Abs. 6
StBauFG bzw. § 153 Abs. 4 BauGB ist, wie sich bereits aus ihrem
Wortlaut ergibt, zwingend (vgl. auch Berkemann in Berliner
Kommentar zum BauGB, § 89 Rn. 98 m. w. Nw.). Eine Abweichung
zugunsten des Er- werbers verbietet sich auch deshalb, weil dann,
wenn das Grundeigentum bei Abschluß der Sanierung im Privateigentum
steht und deshalb nicht reprivatisiert zu werden braucht, der
Eigentümer verpflichtet ist, nach § 41 Abs. 4 StBauFG (jetzt: § 154
Abs. 1 BauGB) an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag zu zahlen, der
der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Werts seines
Grundstücks entspricht (wegen der Einzelheiten der Bemessung vgl. §
41 Abs. 5 StBauFG und § 2 AusgleichsbetragVO bzw. § 154 Abs. 2
BauGB). Dieser Ausgleichsbetrag ist grundsätzlich durch Bescheid
von der Gemeinde anzufordern. Vereinbarungen zwischen der Gemeinde
und dem Eigentümer sind kraft ausdrücklicher gesetzlicher
Bestimmung nur über einen höheren Ausgleichsbetrag zulässig (vgl. §
41 Abs. 4 Satz 2, Abs. 8 StBauFG bzw. § 154 Abs. 3 Satz 2 und Abs.
4 BauGB). Die Unzulässigkeit von Vereinbarungen, durch die direkt
oder indirekt von dem Gebot zur "Abschöpfung" der
sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung abgewichen werden soll,
steht damit außer Zweifel. Bei der

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von der Beklagten im Jahre 1979 erteilten Zusage handelt es sich
aber der Sache nach um eine Umgehung dieses Gebots. Dies ergibt
sich unmittelbar aus dem Sachvortrag des Klägers, wonach der ihm
zugesagte Festpreis 186,81 DM pro qm betragen hat, wohingegen der
Verkehrswert nach Durchführung der Sanierung von ihm auf 450,-- DM
pro qm beziffert wird. Letztlich nichts anderes gilt, wenn hier
nicht der vom Kläger ange- setzte Quadratmeterpreis von 450,-- DM
angenommen wird, sondern der Kaufpreis von 400,-- DM pro Qua-
dratmeter, den die Beklagte dem Kläger 1989/1990 angeboten hat.

50

b)

51

Eine zum Schadensersatz verpflichtende Amtspflichtverletzung
kann allerdings auch dadurch begangen werden, daß ein Beamter etwas
zusagt, was die Behörde aus Rechtsgründen nicht erfüllen darf. Hält
die Behörde deshalb die Zusage nicht ein und erleidet der
Betroffene einen Schaden, kann der Dienstherr des Beamten
ersatzpflichtig sein (BGH NJW 1970, 1414 = WM 1970, 915 = LM § 839
(Ca) BGB Nr. 20). Ein solcher Sachverhalt, der - wie sich aus dem
Vorstehenden ergibt - hier vorliegt, verpflichtet den Dienstherrn
aber nur zum Ersatz des Schadens, der dem Bürger dadurch entstanden
ist, daß er auf die Rechtswirksamkeit der Zusage vertraut hat, das
heißt den er nicht erlitten hätte, wenn die Zusage nicht gemacht
worden wäre (BGH WM 1976, 98, 99; vgl. auch OLG Hamburg MDR 1965,
657, 658).

52

Davon, daß dem Kläger ein solcher Vertrauensschaden entstanden
ist, kann aber nicht ausgegangen werden.

53

Der Kläger macht hierzu geltend, daß dann, wenn die
Festpreiszusage von der Beklagten nicht abgegeben worden wäre, er
bzw. seine Mutter das Altgrundstück nicht an die Beklagte
freihändig verkauft hätten. Dieser Vortrag erscheint nicht nur
nachvollziehbar, sondern durchaus naheliegend und glaubhaft. Denn
wie sich aus dem vorliegenden Schriftwechsel deutlich ergibt,
bestand von vornherein kein Interesse des Klägers bzw. seiner
Mutter daran, das Grundstück gegen eine Gegenleistung in Form von
Geld zu veräußern, vielmehr wurde stets Wert darauf gelegt, als
Gegenleistung für eine eventuell nicht zu vermeidende Aufgabe des
Eigentums an den vorhandenen Grundstücken neues Grundeigentum zu
erhalten. Auf die Lösung, zuerst einmal zu verkaufen und ein
Ersatz- grundstück später zu erhalten, haben sich der Kläger und
seine Mutter nur eingelassen, weil dies von der Beklagten so
angeregt worden ist und diese die fragliche Festpreiszusage gemacht
hat. Dies reicht zur Begründung eines Schadensersatzanspruchs aber
keineswegs aus. Es stellt sich vielmehr die weitere Frage, welcher
Schaden dem Kläger bzw. seiner Mutter dadurch entstanden ist, daß
sie im Vertrauen auf die Erfüllung der gemachten Zusage sich Ende
1979 zum Verkauf des Grundstücks entschlossen haben.

54

Zu diesem Punkt bringt der Kläger einmal vor, daß dann, wenn die
Grundstücke nicht an die Beklagte verkauft worden,

55

sondern weiterhin im Eigentum seiner Mutter verblieben wären,
dieser die durch die Sanierung verursachte Steigerung des
Verkehrswertes zugute gekommen wäre. Er errechnet hierzu folgenden
Schaden: Damaliger Wert 328 qm x 168,84 DM = 55.379,52 DM Wert nach
Sanierung 328 qm x x 450,-- DM = 147.600,-- DM entgangene
Wertsteigerung 92.220,48 DM

56

Das darauf abzielende Schadensersatzbegehren ist jedoch
ersichtlich nicht begründet. Denn wenn das Grundstück im Eigentum
der Mutter des Klägers verblieben wäre, hätte sie - wie vorstehend
unter a) bereits dargelegt - nach Durchführung der
Sanierungsmaßnahme den Ausgleichsbetrag zur Abschöpfung des
Sanierungsgewinns an die Beklagte zahlen müssen, der exakt dem hier
geltend gemachten Schaden ent- spricht.

57

Der Kläger macht desweiteren geltend, daß dann, wenn der Verkauf
Ende 1979 nicht erfolgt wäre, die Beklagte zwar das Grundstück
hätte enteignen können, dies aber erst nach Inkrafttreten des (2.)
Bebauungsplans im November 1989 habe geschehen können; bis zu
diesem Zeitpunkt hätten er bzw. seine Mutter noch weiter die
Mieteinnahmen aus dem Haus gezogen. Der Kläger verweist insoweit
auf das Gutachten des G. vom 16. Juni 1976 (Anlagenhefter 4), wo
nach Einholung von Ausküntften über die seinerzeit
vereinnahmten

58

Mieten unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten der
Reinertrag auf 7.224,-- DM jährlich veranschlagt wird. Der Kläger
rechnet die- sen Betrag auf 10 Jahre hoch und verlangt insoweit
72.240,-- DM. Auch dieses Begehren ist nicht be- gründet.

59

Ob davon ausgegangen werden könnte, daß die Mutter des Klägers
diese Mieteinnahmen noch 10 Jahre lang gehabt hätte oder ob eine
Enteignung bzw. Umlegung nicht zu einem früheren Eigentumsverlust
geführt hätte, kann dahinstehen. Bei der Ermittlung des Schadens
kann nämlich nicht unberücksichtigt bleiben, daß der Mutter des
Klägers der Verkaufserlös in Höhe von 141.659,-- DM im Januar 1980
zugeflossen ist. Jährliche Einnahmen in Höhe von 7.224,-- DM, wie
sie die Mutter des Klägers nach seiner Darstellung aus dem
Grundstück gezogen haben würde, konnte sie aber auch unschwer aus
diesem Verkaufserlös ziehen. Zur Erzielung solcher Einnahmen
reichte bereits eine Verzinsung von 5,1 % aus, die bei einem Betrag
in dieser Größenordnung aber mit Leichtigkeit auf Dauer erzielt
werden konnte, so daß ein Schaden in Form von entgangenem
Einnahmengewinn nicht ersicht- lich ist.

60

2)

61

Ein Schadensersatzanspruch aus dem Gesichtspunkt des
Verschuldens bei Vertragsverhandlungen scheidet ebenfalls aus. Auch
dann, wenn die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs vorliegen,
kann der Kläger nicht den Ausgleich des Erfüllungsschadens
verlangen, sondern nur den Ersatz des

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sogenannten Vertrauensschadens. Daß dem Kläger ein solcher
Anspruch nicht zusteht, ist bereits vorstehend unter 1) b)
ausgeführt worden.

63

In diesem Zusammenhang bedarf es auch keiner Erörterung, ob die
Parteien sich in Verhandlungen zur Anbahnung eines
privat-rechtlichen oder öffentlich-rechtlichen Vertrages befunden
haben. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gehören
auch Ansprüche aus Verschulden bei der Anbahnung oder dem Abschluß
eines öffentlich-rechtlichen Vertrages vor die Zivilgerichte (NJW
1986, 1109 = DVBl 1986, 409 = LM § 40 VwGO Nr. 31; BGHZ 110, 1 =
NJW 1990, 1042, 1045 = WM 1990, 865), so daß die Zuständigkeit des
Senats für die sachliche Entscheidung über diese Anspruchsgrundlage
gegeben ist.

64

3)

65

Dem Kläger steht auch ein vertraglicher Schadenser- satzanspruch
gegen die Beklagte nicht zu, wobei zu seinen Gunsten das
Zustandekommen eines Vertrages unterstellt werden kann.

66

Für die Beurteilung der Frage, ob dem Kläger Ersatzansprüche
dieser Art zustehen, ist der Rechtsweg zu den ordentlichen
Gerichten eröffnet. Eines der Ziele des am 1. Januar 1991 in Kraft
getretenen 4. Gesetzes zur Änderung der Verwaltungsgerichtsordnung
vom 17. Dezember 1990, Bundesgesetzblatt 2809, ist es, eine
Klageabweisung wegen Unzulässigkeit des Rechtswegs sowie
Teilverweisungen zu

67

vermeiden. Aus diesem Grund bestimmt § 17 Abs. 2 Satz 1 GVG n.
F., daß das Gericht des zulässigen Rechtsweges den Rechtsstreit
unter allen in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkten zu
entscheiden hat. Dies bedeutet, daß das angerufene Gericht den
Rechtsstreit grundsätzlich umfassend entscheidet, sofern der zu ihm
beschrittene Rechtsweg auch nur für einen von mehreren Klagegründen
zulässig ist. Hieraus folgt, daß vorliegend von den ordentlichen
Gerichten über die Frage des Schadensersatzes wegen
Vertragsverletzung auch dann zu entscheiden ist, wenn es sich bei
dem Vertrag um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag handeln sollte,
da der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten bereits wegen
anderer Klagegründe (vgl. vorstehend 1) und 2)) eröffnet ist.

68

Die Zuständigkeit der ordentlichen Gerichte ist unabhängig von
dieser gesetzlichen Neuregelung vorliegend aber ohnehin gegeben, da
es sich bei dem Vertrag zwischen den Parteien (falls ein solcher
zustandegekommen sein sollte) nicht um einen öffentlich-rechtlichen
Vertrag handelt.

69

Bei Unterstellung eines Vertragsabschlusses ist dieser im Jahre
1979 über den Festpreis zustandegekommen, um mit ihm die
Modalitäten eines später noch abzuschließenden
Grundstückskaufvertrages teilweise bereits vorab festzulegen.
Dieser für einen künftigen Zeitpunkt ins Auge gefaßte Kaufvertrag
ist - ebenso wie der Ende 1979 beurkundete Kaufvertrag über die der
Klägerin gehörenden

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Grundstücke - dem Privatrecht zuzuordnen, da es sich hierbei um
einen typischen zivilrechtlichen Vorgang handelt. Der noch
abzuschließende Kaufvertrag zur Reprivatisierung einer Teilfläche
des Sanierungsgebiets sollte auch nicht der Ersetzung eines
Hoheitsakts dienen, da das Städtebauförderungsgesetz bzw. das
Baugesetzbuch eine Reprivatisierung per Verwaltungsakt nicht
kennen. Der Umstand, daß der Vertrag über den Verkauf des
Grundstücks der Mutter des Klägers an die Beklagte möglicherweise
geschlossen worden ist, um eine Enteignung oder Umlegung zu
vermeiden, führt nicht zu einer Qualifizierung als
öffentlich-rechtlich, da der Vertrag gerade nicht in Form einer
Einigung nach § 110 Bundesbaugesetz geschlossen worden ist, sondern
außerhalb eines Enteignungsverfahrens (vgl. BGHZ 84, 1, 3 = NJW
1982, 2184 und NVwZ 1987, 258, 259 unter II. 1) b)).

71

Da der durch die Festpreiszusage eventuell geschlossene Vertrag
auf etwas rechtlich Unmögliches gerichtet war (vgl. vorstehend 1)
a)), war er gemäß § 306 BGB nichtig. Damit scheiden
Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung aus. In Betracht kommt
lediglich ein Schadensersatzanspruch nach § 307 BGB, der auf Ersatz
des Vertrauensschadens gerichtet ist. Daß ein solcher Anspruch dem
Kläger nicht zusteht, wurde oben unter 1) b) bereits
ausgeführt.

72

Der Vertrag dürfte desweiteren auch nach § 134 BGB nichtig sein;
auch insoweit kommt nur ein Ersatz des negativen

73

Interesses in Betracht, der vorliegend aber ausscheidet.

74

4)

75

Ansprüche des Klägers aus anderen Rechtsgrundlagen (so zum
Beispiel § 39 Abs. 1 b OBGNW oder enteignungsgleicher Eingriff)
bestehen offensichtlich nicht.

76

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 238 Abs. 4,
97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Beschwer des Klägers und Berufungsstreitwert: 250.297,-- DM.