Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken ()
Urteil vom 2008-12-18, Aktenzeichen 8 U 672/07 - 188

Tenor

I. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 11.12.2007 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken – 16 O 275/07 – teilweise abgeändert:

Es wird festgestellt, dass dem Beklagten gegen die Klägerin weder ein Anspruch auf Erstattung des Mietausfalls während der Rückbauphase betreffend die ehedem von der Klägerin angemieteten Geschäftsräume in der , , noch ein Anspruch auf Schadensersatz im Fall der Mietminderung durch die übrigen Mieter während der Umbauphase zusteht.

II. Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Klägerin 20% und der Beklagte 80%.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV: Die Revision wird nicht zugelassen.

V. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 25.000,-- EUR festgesetzt.

Gründe

A.

Die Parteien streiten darüber, ob dem Beklagten gegen die Klägerin nach Beendigung eines Mietverhältnisses zwischen den Parteien über einen zu Gunsten des Beklagten bereits titulierten Rückbauanspruch hinaus weitere Ansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen.

Der Beklagte ist Eigentümer des im Klageantrag näher bezeichneten Anwesens, in dem sich Geschäftsräume befinden, die er an die Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängerin vermietet hatte. Seit 1989 hatte die Klägerin die Mieträumlichkeiten an die M.- S. GmbH & Co. KG untervermietet, die sie ihrerseits an die R. S. GmbH untervermietet hatte.

Mit Abspaltungs- und Übernahmevertrag vom 21.12.2000 übertrug die Klägerin einen Teil ihres Vermögens, darunter alle Rechtsverhältnisse betreffend das in Rede stehende Mietobjekt, auf die S. I. mbH. Die Abspaltung wurde am 12.2.2001 in das Handelsregister eingetragen.

Das Mietverhältnis endete durch mieterseitige Kündigung vom 13.12.2001 zum 31.12.2002. Am 18.9.2002 schloss der Beklagte mit der R. S. GmbH einen neuen Mietvertrag über die in Rede stehenden Mieträume ab dem 1.1.2003 ab.

Mit Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 13.7.2004 (15 O 208/03, Bl. 295 ff. d. BA) wurde die Klägerin auf eine von dem Beklagten erhobene Klage antragsgemäß verurteilt, durch Rückbau der Änderungsmaßnahmen 1986 und 1989 die Geschäftsräume des Klägers in der in auf ihre Kosten in den Zustand zu versetzen, wie die Mietsache vor Ausführung der baulichen Änderungen war. Die gegen dieses Urteil gerichtete Berufung der Klägerin hat der Senat mit Urteil vom 17.11.2005 (8 U 392/04 - 116 -, Bl. 473 ff. d. BA) zurückgewiesen. Die gegen die Nichtzulassung der Revision in diesem Urteil gerichtete Beschwerde der Klägerin hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 21.3.2007 (XII ZR 211/05, Bl. 543 d. BA) zurückgewiesen.

Nachdem die Klägerin dem Beklagten mit vorprozessualem Schreiben ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigen vom 9.7.2007 (GA 14 f.) mitgeteilt hatte, dass sie der titulierten Rückbauverpflichtung Anfang des Jahres 2008 nachzukommen beabsichtige, teilte der Beklagte der Klägerin mit Schreiben seiner jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 23.7.2007 (GA 16 ff.) mit, dass das Mietverhältnis mit der nunmehrigen Mieterin aufgrund einer von dieser ausgeübten Verlängerungsoption noch bis zum 31.12.2012 laufe, so dass ein Rückbau bis dahin nicht möglich sei. In diesem Schreiben vertrat der Beklagte darüber hinaus die Auffassung, dass er auch einen Anspruch auf den während der Rückbaumaßnahme bezüglich der in Rede stehenden Mieträume entstehenden Mietausfall habe, weshalb er die Klägerin aufforderte, verbindlich zu bestätigen, dass sie den Mietausfall für die Zeit des Rückbaus erstatte. Ferner heißt es in dem Schreiben, dass die Klägerin auch den Schaden des Beklagten zu erstatten habe, der diesem aufgrund von Mietkürzungen der übrigen Mieter des Hausanwesens wegen der Umbauarbeiten entstehe. Schließlich forderte der Beklagte die Klägerin in dem Schreiben unter Hinweis darauf, dass er einen Anspruch auf Einbindung in die Planung des Rückbaus habe, zur Vorlage von Planunterlagen zu dem beabsichtigten Rückbau auf.

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der von ihr erhobenen negativen Feststellungsklage. Sie hat die Ansicht vertreten, dem Beklagten stünden die Ansprüche auf Ersatz des Mietausfall- und Mietminderungsschadens, derer er sich in dem vorprozessualen Schreiben vom 23.7.2007 berühme, nicht zu. Jedenfalls komme eine weitere Inanspruchnahme der Klägerin gemäß § 133 UmwG wegen Ablaufs der fünfjährigen Haftungsfrist nicht in Betracht. Unabhängig hiervon seien die weiteren Ansprüche gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt. Insoweit hat sie ausdrücklich die Einrede der Verjährung erhoben.

Die Klägerin hat beantragt,

festzustellen, dass dem Beklagten aus dem ehedem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis über die Geschäftsräume in der in über den durch Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 13.7.2004 titulierten Anspruch hinaus keine weiteren Ansprüche gegen die Klägerin zustehen;

hilfsweise festzustellen, dass dem Beklagten weder ein Anspruch auf Erstattung des Mietausfalls während der Rückbauphase betreffend die ehedem von der Klägerin angemieteten Geschäftsräume in der , , noch ein Anspruch auf Schadensersatz im Fall der Mietminderung durch die übrigen Mieter während der Umbauphase zusteht.

Der Beklagte ist der Klage entgegengetreten. Er hat geltend gemacht, dass sämtliche gegen die Klägerin in dem Schreiben vom 23.7.2007 geltend gemachten Ansprüche bestünden und mangels Fälligkeit auch nicht verjährt seien.

Durch das angefochtene Urteil (GA 38 - 46), auf dessen tatsächliche und rechtliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt:

Der Hauptantrag sei bereits deshalb unbegründet, weil dem Beklagten gegen die Klägerin Informations- und Auskunftsansprüche im Zusammenhang mit den von dieser zu erbringenden Baumaßnahmen zustünden. Diese Ansprüche richteten sich gegen die Klägerin, da diese zur Durchführung der Baumaßnahmen verpflichtet sei. Da der titulierte Anspruch auf Vornahme des Rückbaus nicht verjährt sei, seien auch die mit ihm in Zusammenhang stehenden Auskunftsansprüche und Informationsrechte des Beklagten nicht verjährt.

Der Hilfsantrag sei ebenfalls unbegründet. Zukünftige Schadensersatzansprüche des Beklagten kämen gemäß § 280 Abs. 1 BGB und gemäß § 823 Abs. 1 BGB im Zusammenhang mit der Durchführung der Baumaßnahmen in Betracht. Der Beklagte habe auch einen Anspruch auf Ersatz eines etwaigen, hierdurch verursachten Mietausfallschadens. Diese Ansprüche richteten sich gegen die Klägerin, da das Umwandlungsgesetz die fünfjährige Haftungsbegrenzung lediglich für frühere Ansprüche, nicht aber für mögliche Schäden, die die Klägerin selbst nach Ablauf der Fünfjahresfrist verursache, bestimme. Derartige zukünftige Schadensersatzansprüche seien auch nicht verjährt, da die Verjährung eines Anspruchs frühestens mit seiner Entstehung beginne.

Mit ihrer Berufung hat die Klägerin zunächst sowohl ihren ursprünglichen Hauptantrag als auch den Hilfsantrag weiter verfolgt. Nach in der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz erfolgtem Hinweis des Senats begehrt die Klägerin nunmehr lediglich noch im Umfang des von ihr erstinstanzlich gestellten Hilfsantrags die Feststellung des Nichtbestehens von Ansprüchen des Beklagten. Sie hält die angefochtene Entscheidung für rechtsfehlerhaft. Weitergehende Ansprüche des Beklagten seien gegen die Klägerin mit Ablauf des 12.2.2006 gemäß § 133 UmwG ausgeschlossen und darüber hinaus verjährt.

Die Klägerin beantragt (GA 71, 97),

unter Abänderung des angefochtenen Urteils festzustellen, dass dem Beklagten weder ein Anspruch auf Erstattung des Mietausfalls während der Rückbauphase betreffend die ehedem von der Klägerin angemieteten Geschäftsräume in der , , noch ein Anspruch auf Schadensersatz im Fall der Mietminderung durch die übrigen Mieter während der Umbauphase zusteht.

Der Beklagte beantragt (GA 86, 97),

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil und tritt der Berufung unter Wiederholung und Vertiefung seiner früheren Argumente entgegen.

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien zur Vorbereitung der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 4.12.2008 (GA 96 f.) Bezug genommen. Die Akten 15 O 208/03 des Landgerichts Saarbrücken sind zu Informationszwecken beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz gemacht worden.

B.

Die Berufung der Klägerin ist nach den §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden; sie ist mithin zulässig.

Sie hat mit dem nunmehr noch weiter verfolgten Feststellungsantrag auch in der Sache Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht insoweit auf einer Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO und die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).

I.

Die negative Feststellungsklage ist in dem noch geltend gemachten Umfang zulässig. Insbesondere ist das hierfür gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche rechtliche Interesse der Klägerin an der alsbaldigen Feststellung des Nichtbestehens der konkreten Ansprüche auf Ersatz von Mietausfall- und Mietminderungsschäden, deren sich der Beklagte gegenüber der Klägerin sowohl in dem vorprozessualen Schreiben seiner nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 23.7.2007 (GA 16 ff.) als auch in dem vorliegenden Rechtsstreit berühmt, gegeben (vgl. BGHZ 94, 324 ff. Tz. 9 f.; BGH NJW 1992, 1101 ff. Tz. 29; NJW 2008, 2852 ff. Tz. 32; jeweils zit. nach juris; Zöller/Greger, ZPO, 26. Aufl., § 256 Rdnr. 7, 14a). Gegenüber der Fassung des Feststellungsantrags ist der Tenor – entsprechend dem ersichtlichen, sich im Wege der Auslegung ergebenden Klagebegehren, mit dem sich die Klägerin gegen ihre Inanspruchnahme durch den Beklagten und nicht gegen die Inanspruchnahme irgendwelcher Dritter wendet – um die Worte „gegen die Klägerin“ zu ergänzen.

II.

Die negative Feststellungsklage ist entgegen der Auffassung des Landgerichts mit dem nunmehr gestellten Antrag (früherer Hilfsantrag) auch begründet. Denn dem Beklagten stehen die Ansprüche auf Ersatz von Mietausfall- und Mietminderungsschäden während der Rückbauphase, deren er sich berühmt, gegen die Klägerin nicht zu.

1. Es kann dahingestellt bleiben, ob dem Beklagten gegen die Klägerin ursprünglich gemäß § 280 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Ersatz der Schäden zugestanden hat, die ihm während der Rückbauphase infolge ausfallender Mieten bezüglich der vormals an die Klägerin vermieteten Geschäftsräume und aufgrund von Mietminderungen durch die übrigen Mieter desselben Hauses wegen rückbaubedingter Beeinträchtigungen der Gebrauchstauglichkeit möglicherweise entstehen werden. Offen bleiben kann auch, ob – im Hinblick auf den von der Klägerin mit der S. I. mbH am 21.12.2000 geschlossenen Abspaltungs- und Übernahmevertrag und die am 12.2.2001 erfolgte Eintragung der Spaltung im Handelsregister – eine Haftung der Klägerin als übertragende Rechtsträgerin insoweit schon nach § 133 Abs. 3 UmwG wegen Ablaufs der fünfjährigen Haftungsfrist ausgeschlossen ist.

2. Der Geltendmachung der Schadensersatzansprüche, derer sich der Beklagte berühmt, steht jedenfalls die von der Klägerin erhobene Verjährungseinrede entgegen, so dass diese nicht durchsetzbar sind (§ 214 Abs. 1 BGB). Denn die Schadensersatzansprüche sind gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt.

a) Die Verjährung der Schadensersatzansprüche ist gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB nach den seit dem 1. Januar 2002 geltenden Verjährungsvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu beurteilen. Diese finden gemäß der genannten Überleitungsbestimmung auf die am 1. Januar 2002 bestehenden und noch nicht verjährten Ansprüche Anwendung. Das gilt erst recht für Ansprüche, die – wie die hier in Rede stehenden Schadensersatzansprüche – vor dem 1. Januar 2002 noch nicht entstanden und auch noch nicht verjährt sind (vgl. BGH NJW 2005, 739 ff. Tz. 17; NJW 2005, 2004 ff. Tz. 11; jeweils zit. nach juris).

b) Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Hierzu gehört nicht nur der von dem Beklagten gegen die Klägerin in dem Vorprozess zwischen den Parteien geltend gemachte vertragliche Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache. Vielmehr zählen dazu auch die Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Wiederherstellung, deren sich der Beklagte nunmehr berühmt, insbesondere der Mietausfallschaden (vgl. BGH NJW 2006, 1588 f. Tz. 8, zit. nach juris; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 548 BGB Rdnr. 2, 4, 19 f.; Schreiber in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, Kap. 17 Rdnr. 4 f., 11 f.) und der Mietminderungsschaden. Auch kommt es nicht darauf an, ob diese Ersatzansprüche auf vertraglicher oder gesetzlicher Grundlage (z. B. § 823 Abs. 1 BGB) beruhen (vgl. Blank/Börstinghaus, a. a. O., § 548 BGB Rdnr. 5).

c) Nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Im Streitfall hat der Beklagte die Mieträume am 31.12.2002 zurückerhalten. Nachdem die Klägerin bzw. die in den Mietvertrag eingetretene S. I. mbH das mit dem Beklagten bestehende Mietverhältnis mit Schreiben vom 13.12.2001 zum 31.12.2002 gekündigt hatte, schloss der Beklagte am 18.9.2002 mit der R. S. GmbH, die sich aufgrund Untermietvertrags mit der M.- S. GmbH & Co. KG, die ihrerseits Untermieterin der Klägerin war, in unmittelbarem Besitz der Mieträume befand, einen neuen Mietvertrag über die Räume ab dem 1.1.2003 ab. In einem solchen Fall des Abschlusses eines sich zeitlich an den auslaufenden Mietvertrag anschließenden neuen Mietvertrags des Vermieters mit dem bisherigen Untermieter ist der Vermieter, auch wenn der bisherige Untermieter und neue Mieter vereinbarungsgemäß im unmittelbaren Besitz der Mietsache bleibt, in der Lage, die Mietsache auf Mängel zu untersuchen, so dass er das Mietobjekt mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses zurückerhalten hat (vgl. Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 9. Aufl., § 548 BGB Rdnr. 55 m. w. N.). Hiervon ausgehend wären Schadensersatzansprüche des Beklagten mit Ablauf des 30.6.2003 verjährt (§§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB).

d) Dem steht nicht entgegen, dass die hier in Rede stehenden Schadensersatzansprüche des Beklagten, da die von ihm befürchteten Schäden (Mietausfall bezüglich der seinerzeit an die Klägerin vermieteten Räume, Mietminderung durch die übrigen Mieter des Hauses) mangels bislang erfolgten Rückbaus noch nicht eingetreten sind, bisher noch nicht entstanden sind. Die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB wird auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält, in Lauf gesetzt, wenn dessen Ersatzansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen. Denn § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bestimmt – anders als früher gemäß §§ 558 Abs. 2, 198 Satz 1 BGB a. F. (vgl. hierzu BGH NJW 1989, 1854 f. Tz. 21, zit. nach juris) – einen von der Auffangregelung des § 200 Satz 1 BGB (Beginn der Verjährungsfrist von nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist unterliegenden Ansprüchen mit Entstehung des Anspruchs) abweichenden Verjährungsbeginn (BGH NJW 2005, 739 ff. Tz. 9, 19 ff.; NJW 2005, 2004 ff. Tz. 12; NJW 2006, 1588 f. Tz. 9; jeweils zit. nach juris).

e) Schutzwürdige Interessen des Beklagten stehen dem nicht entgegen, weil er innerhalb der sechsmonatigen Frist ab Rückerlangung der Mietsache gemäß § 256 Abs. 1 ZPO Klage auf Feststellung, dass die Klägerin verpflichtet ist, ihm die aufgrund des Unterlassens der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache künftig entstehenden Schäden (insbesondere solcher infolge eines Mietausfalls und infolge von Mietminderungen) zu ersetzen, hätte erheben können (vgl. BGH NJW 1998, 1303 ff. Tz. 21, zit. nach juris; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2006, § 548 Rdnr. 39). Das hierfür erforderliche Feststellungsinteresse wäre schon wegen der drohenden Verjährung nicht zu verneinen gewesen (vgl. BGH NJW 2006, 1588f. Tz. 12, zit. nach juris).

Der Geltendmachung eventueller Schadensersatzansprüche, auch solcher wegen Mietausfalls und Mietminderungen, aufgrund möglicher weiterer Pflichtverletzungen der Klägerin im Rahmen der von ihr noch zu erfüllenden Rückbauverpflichtung steht das vorliegende Feststellungsurteil hingegen schon deshalb nicht entgegen, weil solche sich in Zukunft aus einem neuen Haftungsgrund möglicherweise ergebende Ansprüche nicht Gegenstand des hiesigen Rechtsstreits sind (vgl. Zöller/Vollkommer, a. a. O., § 322 Rdnr. 12).

f) Die mithin regulär mit Ablauf des 30.6.2003 eingetretene Verjährung der Schadensersatzansprüche wegen Mietausfalls und Mietminderung, derer sich der Beklagte berühmt, ist nicht gemäß den §§ 204 Abs. 1 Nr. 1, 209 BGB durch die von dem Beklagten in dem zwischen den Parteien geführten Vorprozess erhobene Klage auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der in Rede stehenden Mieträume gehemmt worden.

aa) Die Erhebung der Klage hemmt die Verjährung nur für Ansprüche in der Gestalt und in dem Umfang, wie sie mit der Klage geltend gemacht werden, also nur für den streitgegenständlichen prozessualen Anspruch (vgl. BGH NJW 1998, 1303 ff. Tz. 21; NJW 2005, 2004 ff. Tz. 15, jeweils zit. nach juris). Danach ist durch die Erhebung der Klage auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands keine Hemmung der Verjährung der hier in Rede stehenden Ansprüche auf Ersatz der durch das Unterlassen der Wiederherstellung eintretenden Schäden eingetreten. Vielmehr läuft für den Wiederherstellungsanspruch einerseits und den Schadensersatzanspruch andererseits die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gesondert, so dass sie auch jeweils durch eine gesonderte Rechtshandlung gehemmt werden muss (vgl. BGH NJW 1989, 1854 f. Tz. 12, 21, zit. nach juris; Staudinger/Emmerich, Neubearb. 2006, § 548 Rdnr. 39).

bb) Die Hemmung der Verjährung der Schadensersatzansprüche des Beklagten ist auch nicht gemäß § 213 BGB durch die Klageerhebung im Vorprozess herbeigeführt worden. Denn der Wiederherstellungsanspruch und die Schadensersatzansprüche stehen nicht im Verhältnis einer elektiven bzw. alternativen Konkurrenz zueinander, sondern können von vornherein nebeneinander geltend gemacht werden (vgl. MünchKomm.BGB/Grothe, 5. Aufl., § 213 Rdnr. 4).

cc) Unabhängig hiervon hat der Beklagte hinsichtlich der in Rede stehenden Schadensersatzansprüche auch nach dem Ende des durch die Erhebung der Klage im Vorprozess eingetretenen Hemmungszeitraums (§ 204 Abs. 2 Satz 1 BGB) keine verjährungshemmenden Rechtsverfolgungsmaßnahmen i. S. des § 204 Abs. 1 BGB ergriffen, so dass insoweit selbst im Falle einer Hemmung inzwischen Verjährung eingetreten wäre.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1 Satz 1, 516 Abs. 3 Satz 1 ZPO. In dem von der Klägerin ursprünglich geltend gemachten Hauptantrag, der nach den übereinstimmenden Angaben der Parteien mit 25.000,-- EUR zu bewerten ist (vgl. Sitzungsprotokoll des Landgerichts vom 27.11.2007, Seite 2 = GA 36), ist der ursprüngliche Hilfsantrag, den die Klägerin in der Berufungsinstanz letztlich allein noch weiter verfolgt und mit dem sie obsiegt, als Minus enthalten. Dessen Wert bemisst der Senat mit 20.000,-- EUR, so dass die Klägerin anteilig mit den Kosten des überschießenden Teils ihres ursprünglichen Antrags (5.000,-- EUR : 25.000,-- EUR = 20%) und der Beklagte anteilig mit den Kosten im Umfang seines Unterliegens (20.000,-- EUR : 25.000,-- EUR = 80%) an den Gesamtkosten des Rechtsstreits beteiligt sind. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i. V. mit § 26 Nr. 8 EGZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da es an den erforderlichen Voraussetzungen fehlt (§§ 542 Abs. 1, 543 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. Abs. 2 Satz 1 ZPO).

Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 40, 45 Abs. 1 Sätze 2 und 3, 47 Abs. 1 Satz 1, 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 3 ZPO.