Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2001-12-17, Aktenzeichen 16 Wx 181/00
ECLI:DE:OLGK:2001:1217.16WX181.00.00

Tenor

1

G r ü n d e

2

I.

3

Die Beteiligten zu 1 und 2. sind die Mitglieder der im Rubrum
bezeichneten Wohnungseigentumsanlage, die aus mehreren
Gebäudekomplexen besteht, nämlich dem denkmalgeschützten
Einfamilienhaus K. Straße 5, dem Haupthaus K. Straße 7 mit
Wohnungs- und Teileigentumseinheiten und dem Büropavillon K. Straße
9.

4

Die Antragsteller sind seit Ende 1996 Teileigentümer des
Büropavillons und haben die Beschlüsse zu TOP 2 (Genehmigung der
Jahresabrechnung 1997), TOP 3 (Genehmigung des Wirtschaftsplans
1999) und TOP 5 (Entlastung des Verwalters) der
Eigentümerversammlung vom 21.12.1998 angefochten und sich gegen die
Abrechnungsweise bzw. die anteilige Umlage folgender Positionen
gewandt:

5

Heizkosten/Kaltwasser + Warmwasser

Entwässerungskosten

Hausmeistertätigkeit

Aufzugsnutzung

Versicherung

Verwaltungskosten

6

Mit ihrem Begehren haben die Antragsteller gerügt, dass ihnen
zwei Abrechnungen erteilt worden seien, obwohl die ursprünglich
zwei Einheiten des Pavillons zu einer Teileigentumseinheit
zusammengelegt worden seien. Ihre Einwendungen gegen die
Abrechnungsweise haben sie insbesondere auf die Teilungserklärung
gestützt, in der es u. a. heißt:

7

§ 2

8

Teilung

9

...

...

10

11

...

12

13

(Abs. 6:)

14

15

Bei den zu bildenden Eigentumseinheiten
bezüglich des Büro-Pavillons und des Hauses sollen die
Eigentumseinheiten vom jeweiligen Eigentümer selbst unterhalten und
verwaltet werden. Rechte und Pflichten aus einer
Eigentümergemeinschaft, soweit nach dem Wohnungseigentumsgesetz
vorgesehen, werden deshalb so weit wie möglich ausgeschlossen und
auf unabdingbare gemeinschaftliche Angelegenheiten beschränkt,

16

17

Für diesen Büropavillon und das
denkmalgeschützte Haus ist jeweils eine eigenständige
Instandhaltungsrücklage zu bilden.

18

19

Soweit nachfolgend nichts anderes
bestimmt ist, gelten für das Verhältnis der Eigentümer
untereinander im übrigen die gesetzlichen Vorschriften.

20

21

Jeder Wohnungs-/Teileigentümer hat
seine Eigentumseinheit eigenverantwortlich instandzuhalten...

22

23

Jeder Wohnungseigentümer trägt die
Lasten und Kosten für den räumlichen Bereich seines Sondereigentums
alleine, soweit eine separate Abrechnung technisch möglich
ist....

24

§ 14

25

Kosten und Lasten des
gemeinschaftlichen Eigentums

26

Die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind ...
von allen Wohnungs- und Teileigentümern zu tragen,

27

28

Sie setzen sich wie folgt zusammen:

29

Betriebskosten einschließlich Verwaltungskosten,

Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten,

30

31

Diese sind - mit Ausnahme der
Verwaltungskosten - von den Wohnungs- und Teileigentümern im
Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.

32

...

33

Soweit Bewirtschaftungskosten für Teile des gemeinschaftlichen
Eigentums oder nur für einen Teil der Wohnungs- und Teileigentümer
objektiv feststellbar anfallen, können diese auf die jeweils
betroffenen Wohnungs- und Teileigentümer umgelegt werden. ...

34

Das Amtsgericht hat dem Antrag teilweise, nämlich zu TOP 5
(Entlastung des Verwalters) und zu TOP 2 wegen der Abrechnung der
Heizkosten stattgegeben sowie weiter bestimmt, dass für die Einheit
der Antragsteller eine zusammenfassende Jahresabrechnung zu
erstellen ist. Hiergegen - nach Auffassung des Landgerichts - von
allen Beteiligten eingelegte sofortigen Beschwerden hat das
Landgericht teilweise als unzulässig (Rechtsmittel der
Antragsgegner bzgl. der Unwirksamkeit der Verwalterentlastung
mangels Beschwer) und im übrigen als nicht begründet
zurückgewiesen. Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen
die Antragsteller ihre Einwendungen gegen die anteilige Umlage
einzelner Kostenpositionen weiter.

35

II.

36

Die zulässige sofortige weitere Beschwerde ist teilweise
begründet.

37

Das Rechtsmittel der Antragsteller ist - ebenso wie bereits ihre
Erstbeschwerde - dahin auszulegen - dass sie sich nur gegen die
Genehmigung der Jahresabrechnung für 1997, nicht aber gegen den
Wirtschaftsplan für 1999 wenden wollen. Ihre Angriffe richten sich
nämlich gezielt nur gegen einzelne Abrechnungspositionen, während
sie die Meinung des Amtsgerichts hinnehmen, dass ihnen zuzumuten
sei, die Vorauszahlungen für das Jahr 1999 hinzunehmen, und im
übrigen wegen der Anfechtung des Wirtschaftsplans 1999 wegen des
Zeitablaufs ohnehin eine Erledigung eingetreten sei.

38

Mängel des Verfahrens, die darin liegen, dass die Antragsgegner
in den Vorinstanzen mangels Vollmacht der Verwalterin nicht
ordnungsgemäß vertreten waren und dass infolge einer unzutreffenden
Eigentümerliste Personen im Rubrum der Entscheidungen des Amts- und
Landgerichts aufgeführt sind, die am vorliegenden Verfahren
überhaupt nicht beteiligt sind, konnten im
Rechtsbeschwerdeverfahren dadurch korrigiert werden, dass die
richtige Liste eingereicht wurde, dass eine erneute Zustellung der
bestimmenden Schriftsätze und ergangenen Entscheidungen veranlasst
wurde und dass die Antragsgegner in der Eigentümerversammlung vom
29.11.2001die bisherige Verfahrensführung durch die Verwalterin und
die von ihnen namens der Antragsgegner mandatierten Rechtsanwälte
genehmigt sowie mit der weiteren Vertretung im
Rechtsbeschwerdeverfahren beauftragt haben. Mangels einer
Anschlussbeschwerde hinzunehmen ist hingegen die Behandlung der von
den Rechtsanwälten K. u. a. eingelegten Erstbeschwerde durch das
Landgericht als eine solche auch der Verwalterin, für die sie - wie
sie erst im Verlaufe des Rechtsbeschwerdeverfahrens zum Ausdruck
gebracht haben - seinerzeit noch nicht tätig werden wollten und für
die sie sich erst mit Schriftsatz vom 31.08.2001 bestellt
haben.

39

Das Amtsgericht, dem sich das Landgericht angeschlossen hat, hat
in seiner eingehend begründeten Entscheidung die Teilungserklärung
unter Würdigung der allgemeinen Regelungen in § 2 Nr. 2 einerseits
und des speziell für Kosten und Lasten geltenden § 14 andererseits
sowie ihrer systematischen Stellung dahingehend ausgelegt, dass dem
Pavillon keine Sonderstellung zukommt und Kosten und Lasten nur
dann nicht entsprechend dem allgemeinen Schlüssel nach
Miteigentumsanteilen umzulegen sind, wenn die Voraussetzungen des §
14 Nr. 7 vorliegen, also "für Teile des gemeinschaftlichen
Eigentums oder nur für einen Teil der Wohnungs- und Teileigentümer
objektiv feststellbar anfallen".

40

Diese Auslegung ist systematisch korrekt, weil sie bei dem
objektiven Erklärungsinhalt ansetzt, nur die sich aus der
Teilungserklärung selbst ergebenden Kriterien heranzieht und die
einzelnen Regelungen nicht isoliert betrachtet, sondern sie in den
Kontext des Regelungsgefüges setzt. Der Senat schließt sich ihr
grundsätzlich sowohl im Ergebnis wie auch in der Begründung an,
ohne dass ergänzende Bemerkungen angezeigt sind.

41

Bei der Umsetzung dieses Ansatzes auf einzelne Kostenpositionen
ist der Senat indes zu den Aufzugskosten anderer Meinung.

42

Im einzelnen gilt wegen der verschiedenen Positionen:

43

Heizung/KW + WW

44

Insoweit hat der Anfechtungsantrag bestandskräftig bereits in
erster Instanz Erfolg gehabt.

45

Entwässerungskosten

46

Wegen der Entwässerungskosten ist aus den zutreffenden Gründen
des angefochtenen Beschlusses eine getrennte Behandlung nicht
möglich. Unbeschadet der Gründächer des Pavillons sind auch diesem
Gebäude befestigte Flächen zugeordnet, für die Entwässerungskosten
anfallen, nämlich neun PKW-Stellflächen und anteilige Flächen der
Zufahrtswege. Ausscheidbar wären diese Kosten daher nur dann, wenn
es speziell hierüber einen gesonderten Gebührenbescheid gäbe, was
nach den Feststellungen des Amtsgerichts für das Jahr 1997 nicht
der Fall war.

47

Hausmeisterkosten

48

Auch zu dieser Position ist nach den zutreffenden Ausführungen
des Amtsgerichts nicht "objektiv feststellbar", dass die
Hausmeisterkosten nur für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums
bzw. für einen Teil der Wohnungs- oder Teileigentümer anfallen. Das
im Rechtsbeschwerdeverfahren von den Antragsgegnern vorgelegte
Leistungsverzeichnis für den Hausmeisterservice (GA 307 ff.),
dessen Inhalt unstreitig ist und das der Senat deshalb
berücksichtigen kann, gibt für die gegenteilige Rechtsauffassung
der Antragsteller nichts her. Zum einen bezieht es sich nicht nur
auf die Wohnungseigentümergemeinschaft K. Straße 7 mit den Häusern
5, 7, 9, sondern gilt für die Gesamtanlage K. Straße 7-2, also auch
für die Häuser 11 bis 21. Zum anderen und vor allem aber erlaubt
der bloße Leistungskatalog ohne weitere Kriterien, nämlich die
Festlegung von Arbeitszeiten für die einzelnen Leistungen an
einzelnen Teilen der Anlage und deren Zuordnung zum Hausmeisterlohn
gerade nicht der Feststellung, welche Kosten wo anfallen. Es mag
sein, dass eine entsprechende Schätzung und die Bildung einer
Kostenquote möglich ist, wie die Antragsteller geltend machen. Eine
derartige quotenmäßige Verteilung liefe aber dem vereinbarten
Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen bzw. - bei den
Verwaltungskosten - nach der Anzahl der Einheiten und einer
Ausnahme für solche Kosten, die objektiv feststellbar nur für einen
Teil anfallen, krass zuwider. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss
wäre demzufolge nichtig.

49

Aufzug/Instandhaltung und Reparatur

50

Hierbei handelt es sich entgegen der Meinung der Vorinstanzen um
ausscheidbare Kosten.

51

Auch in einer Mehrhausanlage sind zwar dann, wenn nicht eine
andere Kostenverteilung vereinbart ist, die Aufzugskosten auf alle
Wohnungseigentümer umzulegen (vgl. BGH MDR 1984, 928 = Rpfleger
1984, 465; BayObLG NZM 2000, 850). Eine entsprechende anderweitige
Vereinbarung ist indes in § 14 Abs. 7 der Teilungserklärung
getroffen.

52

Seine gegenteilige Auffassung hat das Amtsgericht damit
begründet, dass zwar eine negative Abgrenzung möglich sei, sich
also feststellen lasse, wer als Nutzer des Aufzugs ausscheide. Nach
der Teilungserklärung sei aber eine positive Abgrenzung
erforderlich, weil "objektiv feststellbar" sein müsse, dass alle
Wohnungseigentümer der entsprechenden "Untergruppe" - also des
Haupthauses Nr. 7 - die gesondert zu verteilenden Kosten auch
tatsächlich verursachen. Letzteres sei nicht der Fall, da offen
sei, welche Wohnungseigentümer den Aufzug tatsächlich nutzten bzw.
durch Besucher nutzen ließen. Die bloße Möglichkeit zur Nutzung
reiche nicht.

53

Das Amtsgericht hat zwar darin recht, dass eine positive
Abgrenzung erforderlich ist. Es lässt indes außer acht, dass § 14
Abs. 2 der Teilungserklärung zwei verschiedene Möglichkeiten für
die Umlage von Kosten auf die jeweils betroffenen Teil- und
Wohnungseigentümer vorsieht, nämlich zum einen die Feststellung,
dass sie nur für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums anfallen
oder zum anderen die Feststellung, dass sie für einen Teil der
Wohnungs- bzw. Teileigentümer anfallen. Es stellt indes nur auf die
2. Alternative ab, indem es danach fragt, ob festzustellen ist,
welche Wohnungs- oder Teileigentümer die Kosten verursacht haben.
Vorliegend greift aber bereits die 1. Alternative ein. Der Aufzug
befindet sich in einem genau abgegrenzten Teil des
gemeinschaftlichen Eigentums, nämlich in dem Haupthaus Nr. 7, das
keine bauliche Verbindung zu dem Einfamilienhaus Nr. 5 und dem
Pavillon Nr. 9 hat. Kosten, die für Einrichtungen nur dieses Hauses
Nr. 7 entstehen, sind aber "objektiv feststellbar" nur solche
dieses Teils des gemeinschaftlichen Eigentums und sind deshalb auf
die jeweils betroffenen Wohnungs- und Teileigentümer umzulegen.
Insofern ist die Sachlage vergleichbar mit den Kosten für die
Treppenhausreinigung dieses Hauses, zu denen sich auch nicht
feststellen lässt, welche Wohnungseigentümer tatsächlich die Treppe
nutzen oder lieber den Aufzug nehmen. Fest steht jedenfalls, dass
sie nur in und für einen bestimmten Teil des gemeinschaftlichen
Eigentums anfallen. Damit sind sie und auch die Aufzugskosten nach
der 1. Alternative des § 14 Abs. 7 der Teilungserklärung
auszuscheiden.

54

Versicherung/Pavillon

55

Auch insoweit hat die Anfechtung keinen Erfolg.

56

Den Antragstellern geht es letztlich darum, eine doppelte
Belastung mit Versicherungskosten für den Pavillon zu vermeiden,
die dadurch entstanden ist, dass sie nach dem Erwerb ihres
Teileigentums zusätzlich zu der bereits bestehenden Versicherung
einen neuen Versicherungsvertrag abgeschlossen haben. Hierfür ist
eine Anfechtung der entsprechenden Position in der Jahresabrechnung
oder ein sonstiger gegen die Antragsgegner gerichteter Antrag der
falsche Weg. In Betracht käme - wie ebenfalls bereits das
Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat- allenfalls ein
Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter, wenn entsprechend dem
Sachvortrag der Antragsteller von ihm eine falsche Information zu
der Frage gegeben worden ist, ob für das im Wege der
Zwangsversteigerung erworbene Objekt Versicherungsschutz
bestand.

57

Bereits der Umstand, dass bereits vor und während des
Wirtschaftsjahres 1997 im Rahmen einer Gesamtversicherung auch eine
Versicherung für den Pavillon bestand, führt dazu, dass die
Antragsteller die anteiligen Kosten zu tragen hat. Der Abschluss
einer Versicherung, die neben den in § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG
aufgeführten Sparten (Feuerversicherung, Haus- und
Grundbesitzerhaftpflicht) auch noch die typischen weiteren Risiken
der Hagel-, Sturm- und Leitungswasserversicherung erfasst,
entsprach grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung, da es sich bei
den gesetzlich aufgeführten Sparten lediglich um nicht
abschließende Mindestanforderungen handelt (vgl. Merle in
Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 21 Rdn. 142). Die Kompetenz
der Gemeinschaft aus § 21 Abs. 5 Nr. 3 bezieht sich zwar nur auf
das gemeinschaftliche Eigentum, also das Dach, die Außenmauern pp.
des Pavillons. Wenn eine von der Gemeinschaft abgeschlossene
Versicherung sich gleichwohl auch auf das Sondereigentum erstreckt,
wie dies bei angebotenen Versicherungspaketen regelmäßig der Fall
ist und beispielsweise auch bei den von dem Antragstellern mit der
Provinzial abgeschlossenen Verträgen der Fall war, bei denen das
gesamte "Schornsteinhaus" Versicherungsgegenstand war, so fällt sie
insgesamt in die gemeinschaftliche Verwaltung (vgl. Merle a.a.O.
Rdn. 143). Dem steht auch die Regelung in § 2 Ziff. 2 Abs. 6 der
Teilungserklärung nicht entgegen, wonach der Pavillon und das
Einfamilienhaus von den jeweiligen Eigentümern "selbst unterhalten
und verwaltet werden" sowie die Rechte und Pflichten der
Gemeinschaft soweit wie möglich ausgeschlossen und auf die
"unabdingbaren gemeinschaftlichen Aufgaben" beschränkt werden.
Insoweit hält der Senat es zwar für zweifelhaft, ob - wie das
Amtsgericht gemeint hat - ein bloßes "Ausdünnen" der Kompetenzen
der Gemeinschaft und damit auch des Verwalters gegen § 20 Abs. 2
WEG verstößt, wonach die Bestellung eines Verwalters nicht
ausgeschlossen werden kann. Hierauf kommt es schon deshalb nicht
an, weil jedenfalls so lange, wie der Eigentümer des Büropavillons
von seinem "Selbstverwaltungsrecht" keinen Gebrauch machte, es bei
der Kompetenz der Gemeinschaft aus § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG blieb. Die
Antragsteller hätten daher, wenn sie, nachdem dies zuvor nicht
geschehen war, den Pavillon nach ihrem Eigentumserwerb in dem durch
die Teilungserklärung gezogenen Rahmen selbst verwalten wollten,
für eine Kündigung des mit der N. Versicherung abgeschlossenen
Vertrages Sorge tragen müssen. Solange dies nicht geschehen war,
blieben die Kosten, die bei der N. Versicherung für den Pavillon
angefallen waren, solche der gemeinschaftlichen Verwaltung, die in
der Jahresabrechnung anzusetzen und - da nach § 14 Abs. 7 1. Alt.
eindeutig dem Teileigentum "Büropavillon" zuzuordnen - auf die
Antragsteller umzulegen waren. Deshalb kommt es auch nicht darauf
an, ob die Gewährleistung eines Versicherungsschutzes mit dem
Mindeststandard des § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG (Feuerversicherung und
Haftpflicht) nicht ohnehin zu den "unabdingbaren gemeinschaftlichen
Aufgaben" i. S. d. § 2 Ziff. 2 Abs. 6 der Teilungserklärung gehört,
für den die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig bleibt.

58

Der Umstand schließlich, dass die Antragsteller - so ihr Vortrag
- wegen einer unrichtigen Auskunft des Verwalters keine Kenntnis
von dem bei der N. Versicherung bestehenden Versicherungsschutz
hatten und deshalb die typischen Risiken nochmals versichert haben,
ist - wie eingangs ausgeführt - im Zusammenhang mit einer
Anfechtung des Beschlusses über die Genehmigung der
Jahresabrechnung ohne Belang.

59

Kosten der Verwaltung

60

Zu diesen Positionen hat die Anfechtung bereits in erster
Instanz Erfolg gehabt, soweit in der Abrechnung unrichtig von zwei
Teileigentumseinheiten ausgegangen und deshalb die Positionen
"Verwaltergebühr Whg." und "Verwaltergebühr Wekö HZG" doppelt in
Ansatz gebracht worden waren.

61

Das weitergehende Begehren hat keinen Erfolg. Mit dem
"Selbstverwaltungsrecht in dem dargestellten Umfang wurde - ob
zulässig oder nicht, mag auch hier offen bleiben - der Pavillon
gerade nicht insgesamt der gemeinschaftlichen Verwaltung entzogen.
Vielmehr erfolgte lediglich eine von dem Amtsgericht treffend als
"Ausdünnen" bezeichnete Verlagerung eines Teils der Aufgaben, was
beispielsweise auch dadurch deutlich wird, dass über einen
Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung nur eine
gemeinschaftliche Beschlussfassung möglich ist. Deshalb sind mit
Recht die Verwaltergebühren nach dem vereinbarten Schlüssel (Zahl
der Einheiten) und die übrigen Kosten der Verwaltung (Saalmiete,
Vergütung Beirat pp.), für die eine getrennte Erfassung nach § 14
Nr. 7 der Teilungserklärung nicht möglich ist, nach
Miteigentumsanteilen abgerechnet worden.

62

III.

63

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Wegen der teilweisen
Abänderung war die von den Vorinstanzen vorgenommene
Kostenverteilung leicht zu Gunsten der Antragsteller zu
korrigieren, und zwar trotz der unterschiedlichen Streitgegenstände
für alle Instanzen mit der gleichen Quote. Obwohl nach dem Tenor
der Entscheidung des Landgerichts auch eine Beschwerde des
Beteiligten zu 3. bestandskräftig zurückgewiesen worden ist,
erscheint es aus den eingangs genannten Gründen nicht angezeigt,
ihn mit einem Teil der Kosten zu belasten.

64

Eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten war
nicht veranlasst.

65

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3
WEG.