Landgericht Frankenthal (Pfalz) (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Teilurteil vom 2002-06-27, Aktenzeichen 3 O 422/01

Tenor

1. Die Klage gegen die Beklagten zu 2) und zu 3) wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) und zu 3).

Die weitere Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.

3. Das Urteil ist für jeden der Beklagten zu 2) und zu 3) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Der Beklagte zu 1) kam im Jahre 1989 aus der ehemaligen DDR nach Westdeutschland. Seit 1995 ist er überwiegend arbeitslos. Im Jahre 1996 lernte er den Beklagten zu 2) kennen und erteilte ihm eine notarielle Generalvollmacht.

2

Mit Zuschlagsbeschluss vom 18. September 1998 erwarb der Beklagte zu 1) im Zwangsversteigerungsverfahren einen Miteigentumsanteil von 5,12/1.000 an dem Grundstück der Gemarkung Ort Flurstück-Nr. ..., Gebäude- und Freifläche, Straße 12-16 zu 8.604 qm, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 56 bezeichneten Wohnung im 2. Obergeschoss in dem Anwesen Straße 12 und dem Tiefgaragenstellplatz Nr. 56 zu einem Preis von rund 71.000,— DM. Bei der Zwangsversteigerung anwesend war nicht der Beklagte zu 1), sondern der Beklagte zu 2), der auch das entsprechende Gebot abgab. In dem Zwangsversteigerungsverfahren war der Wert der Wohnung zum 27. Mai 1998 gutachterlich mit 126.000,— DM bewertet worden.

3

Im Sommer 1998 hatte der Beklagte zu 3) dem Kläger, seinem Bruder, erklärt, dass der Erwerb von Eigentumswohnungen steuerlich gefördert werde und dass er selbst bei dem Beklagten zu 2) eine Wohnung gekauft habe. Er riet dem Kläger ebenfalls zum Kauf einer Wohnung über den Beklagten zu 2) und stellte den Kontakt des Klägers zu dem Beklagten zu 2) her. Ohne dass zuvor eine Besichtigung der Wohnung stattgefunden hätte, erwarb der Kläger mit notariellem Kaufvertrag vom 06. November 1998 von dem Beklagten zu 1), der bei Abschluss des Kaufvertrages durch den Generalbevollmächtigten Beklagten zu 2) vertreten wurde, die bereits bezeichnete Eigentumswohnung Nr. 56 im Straße 12-16 in Ort für 160.000,- DM.

4

Der Beklagte zu 2) vermittelte dem Kläger ein Darlehen der Europäischen Hypothekenbank der Deutschen Bank. Die Euro Hypo finanzierte den Kaufpreis gemäß Darlehensvertrag vom 25. Januar 1999 gegen Eintragung einer Grundschuld an der Eigentumswohnung voll. Am 27. Januar 1999 wurde das Darlehen auf ein Notaranderkonto ausgezahlt. Von dort wurde der Kaufpreis auf ein Konto des Beklagten zu 1) bei der Sparkasse F. (Pfalz) überwiesen. Am 12. März 1999 erfolgte die Eintragung des Klägers als Eigentümer der streitgegenständlichen Eigentumswohnung im Grundbuch.

5

Der Beklagte zu 2) erhielt etwa 1 % Finanzierungsprovision von dem Kläger. Der Beklagte zu 3) erhielt keine Provision.

6

Der Kläger zahlte in der Folgezeit monatlich rund 1.200,- DM zur Rückführung des Kredits und für die Verwaltung des Wohnungseigentums. Gleichzeitig hatte er Mieteinnahmen aus der Wohnung in Höhe von 700, - DM incl. Nebenkosten.

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In den Jahren 1999 und 2000 geriet der Kläger immer mehr in Zahlungsschwierigkeiten.

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Am 25. Juli 2000 gab der Kläger ein Gutachten über den Wert der Eigentumswohnung in Auftrag. Der Sachverständige A ermittelte den Verkehrswert zum Stichtag 31. Dezember 1998 in seinem Gutachten vom 02. Januar 2001 mit 79. 000,- DM. Mit Schreiben vom 21. Februar 2001 focht der Kläger den Kaufvertrag gegenüber dem Beklagten zu 1) unter allen rechtlichen Gesichtspunkten an. Die Rückabwicklung des Vertrages wurde von dem Beklagten zu 1) abgelehnt.

9

Als der Kläger seine Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der Euro Hypo nicht mehr bedienen konnte, wurde auf Antrag der Bank am 28. März 2001 durch das Amtsgericht Ort die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung angeordnet. Der Verkehrswert wurde für die Zwangsversteigerung, für die bereits ein Termin angesetzt ist, auf 40.400,— Euro festgesetzt.

10

Der Kläger begehrt von dem Beklagten zu 1) Rückabwicklung des Kaufvertrages und die Feststellung der Schadensersatzpflicht sämtlicher Beklagter für Schaden aus dem Kaufgeschäft. Die Parteien streiten über den Wert der Wohnung und Zusicherungen der Beklagten gegenüber dem Kläger.

11

Der Kläger behauptet,
der Verkehrswert der Wohnung habe bei Abschluss des Kaufvertrages nur 79.000,— DM betragen. Die Vertragsverhandlungen habe zunächst der Beklagte zu 3) mit ihm geführt; mit den Beklagten zu 3) und zu 2) sei dann nochmals über den Kauf und die Finanzierung gesprochen worden. Der Beklagte zu 3) habe ihm zugesichert, dass der Erwerb der Eigentumswohnung ihm steuerliche Vorteile bringen und kaum eine monatliche Belastung darstellen werde. Unter Berücksichtigung der Steuerersparnis und der Mieteinnahmen könne er die Wohnung mit etwas mehr als 300,— DM monatlich finanzieren. Tatsächlich habe er jedoch kaum eine Steuerersparnis gehabt.

12

Der Beklagte zu 2) sei ihm gegenüber wie der Eigentümer der Wohnung aufgetreten. Von der Generalvollmacht des Beklagten zu 1) habe er erst bei der notariellen Beurkundung Kenntnis erlangt. Er habe den Beklagten zu 2) nur beauftragt, mit Banken wegen der Finanzierung in Kontakt zu treten. Dieser sei aber nicht als Geschäftsführer der B Gesellschaft für Wohnungseigentum mbH aufgetreten.

13

Der Kläger hat ursprünglich beantragt,

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1. die Beklagten zu verurteilen, an ihn 160.000,— DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit dem 01. März 2001 zu bezahlen,

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2. festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, dem Kläger sämtliche materiellen Schäden, die aus dem Kaufgeschäft vom 06. November 1998 vor dem Notar C, F., UR-Nr. ... der Urkundenrolle 1998, künftig entstehen, zu ersetzen.

16

Nachdem er den Klageantrag Ziffer 1) dahingehend eingeschränkt hatte, dass Zahlung nur Zug um Zug gegen Übergabe der streitgegenständlichen Eigentumswohnung begehrt wurde, hat er den Klageantrag Ziffer 1) vor Beginn der mündlichen Verhandlung am 27. Juni 2002 in Bezug auf die Beklagten zu 2) und zu 3) zurückgenommen und beantragt nunmehr,

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festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, dem Kläger sämtliche materiellen Schäden, die aus dem Kaufgeschäft vom 06. November 1998 vor dem Notar C, F., UR-Nr. ... der Urkundenrolle 1998 entstanden sind bzw. künftig entstehen, zu ersetzen, soweit diese nicht bereits durch die Rückabwicklung des Kaufgeschäftes gemäß Ziffer 1) abgegolten sind.

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Die Beklagten zu 2) und 3) beantragen,

19

die Klage abzuweisen.

20

Die Beklagten bestreiten, dem Kläger Zusicherungen gemacht zu haben, und behaupten,
das Sachverständigengutachten zum Bewertungsstichtag 27. Mai 1998 mit einem Verkehrswert von 126.000,— DM sei lediglich dem Beklagten zu 2) bekannt gewesen.

21

Während der Beklagte zu 1) darüber hinaus geltend macht, von dem gesamten Kaufgeschäft nichts gewusst zu haben, behauptet der Beklagte zu 2), er habe dem Kläger lediglich als Geschäftsführer der B Gesellschaft für Wohnungseigentum mbH den Kredit bei der Euro Hypo vermittelt.

22

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 27. Juni 2002 (Bl. 152 ff d.A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe

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Die Feststellungsklage gegen die Beklagten zu 2) und zu 3) ist zulässig, aber unbegründet. Die Beklagten zu 2) und zu 3) sind dem Kläger nicht zu Schadensersatz verpflichtet.

I.

24

In Bezug auf den Beklagten zu 2) ist die Klage bereits unschlüssig.

25

1. Die Voraussetzungen eines Betruges im Sinne von § 263 StGB, der in Verbindung mit § 823 Abs. 2 BGB eine Schadensersatzpflicht des Beklagten zu 2) begründen könnte, sind nicht dargetan. Bereits eine Täuschungshandlung des Beklagten zu 2) gegenüber dem Kläger ist nach dessen Vortrag nicht ersichtlich. Dass der Beklagte zu 2) dem Kläger einen falschen Wert der Eigentumswohnung vorgespiegelt hätte, hat der Kläger selbst nicht behauptet. Der Beklagte zu 2) hat dem Kläger nicht zugesagt - und auch nicht konkludent vorgespiegelt -, dass der Kaufpreis von 160.000,— DM dem tatsächlichen Wert der Wohnung entspreche. Das Verlangen eines bestimmten Preises, selbst wenn es sich.um einen erhöhten Preis handelt, enthält angesichts der Vertragsfreiheit grundsätzlich nicht die Behauptung der Angemessenheit des Preises (vgl. Schönke-Schröder/Cramer StGB, 26. Aufl., Rdz. 17 c zu § 263). Zudem liegt eine Unterdrückung wahrer Tatsachen durch Unterlassen im Sinne von § 263 StGB ebenfalls nicht vor. Zwar wusste der Beklagte zu 2), dass der Beklagte zu 1) die Wohnung zu einem erheblich niedrigeren Wert von 71.000,— DM ersteigert hatte. Jedoch bestehen keine Anhaltspunkte für das Bestehen einer Aufklärungspflicht des Beklagten zu 2) dahingehend, dass er dem Kläger hätte mitteilen müssen, dass der Verkäufer die Wohnung zu einem erheblich niedrigeren Preis im Zwangsversteigerungsverfahren erworben hatte. Insbesondere bestand zwischen dem Beklagten zu 2) und dem Kläger kein besonderes Vertrauensverhältnis, das eine Rechtspflicht zur Offenbarung seines Wissens begründen könnte. Die bloße Vertretung des Verkäufers und die Hilfe bei der Vermittlung eines Kredits erlegt dem Beklagten zu 2) eine Aufklärungspflicht ebenso wenig auf wie das vom Kläger behauptete Erwecken des anfänglichen Anscheines, Eigentümer der Wohnung zu sein. Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass der Beklagte zu 2) von einer sittenwidrigen Überhöhung (von 100 %) des Kaufpreises ausging, nachdem der Wert der Wohnung 2 Monate zuvor auf 126.000,— DM geschätzt worden war.

26

2. Auch eine sittenwidrige vorsätzliche Schädigung des Klägers durch den Beklagten zu 2) im Sinne von § 826 BGB scheidet aus. Soweit hier ein sittenwidriges Verhalten in Form von Arglist bei Vertragsschluss in Betracht kommen könnte, sind unwahre Angaben des Beklagten zu 2 ) im Sinne einer arglistigen Täuschung von dem Kläger nicht behauptet.

II.

27

Bezüglich des Beklagten zu 3) sind die Voraussetzungen für eine Schadensersatzpflicht ebenfalls nicht schlüssig vorgebracht.

28

1. So ist ein Anspruch aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB nicht gegeben. Der Kläger behauptet die Zusicherung steuerlicher Vorteile und einer geringen monatlichen Belastung von nur etwa 300,— DM bei Erwerb der Eigentumswohnung. Diese Aussagen können auch in Anbetracht der behaupteten nur geringen steuerlichen Vorteile und der dem Kläger für die Finanzierung der Wohnung tatsächlich angefallenen höheren Kosten keinen Betrug des Beklagten zu 3) begründen. Selbst wenn zwischen dem Beklagten zu 3) und dem Kläger als Brüder das behauptete besondere Vertrauensverhältnis bestand, fehlte dem Beklagten zu 3) jedenfalls der für einen Betrug erforderliche Schädigungsvorsatz.

29

Zur Begründung eines solchen Vorsatzes müsste der Beklagte zu 3) zumindest die wesentlichen Umstände gekannt haben, die den behaupteten Minderwert der Eigentumswohnung als Gegenleistung für den Kaufpreis von 160.000,— DM ausmachten. Der Beklagte zu 3) hatte keine Kenntnis von dem Preis, zu dem der Beklagte zu 1) die Wohnung ersteigert hatte, oder von dem laut Gutachten im Zwangsversteigerungsverfahren ermittelten Wert von 126.000,— DM. Dies ergibt sich aus dem übereinstimmenden Vortrag der Beklagten, die in der mündlichen Verhandlung klargestellt haben, dass dieses Sachverständigengutachten allein dem Beklagten zu 2) bekannt gewesen sei, der auch das erfolgreiche Gebot von 71.000,— DM abgegeben habe. Auch der Kläger hat nicht behauptet, dass der Beklagte zu 3) den Versteigerungserlös gekannt oder sonst von einem niedrigeren Wert gewusst habe.

30

Dass der Beklagte zu 3) gar die Wohnung selbst oder wertbestimmende Umstände der Wohnung gekannt hätte, von denen er auf den behaupteten Minderwert der Wohnung hätte schließen können, ist ebenfalls nicht ersichtlich. Von dem Vermögensnachteil, den der Kläger erlitten haben will, wusste er somit nichts.

31

2. § 826 BGB kann eine Schadensersatzpflicht des Beklagten zu 3) nicht entnommen werden, da auch für die sittenwidrige Schädigung mindestens bedingter Vorsatz bezüglich der Schädigung erforderlich ist.

III.

32

Die Klage gegen die Beklagten zu 2) und zu 3) war daher als unbegründet abzuweisen.

IV.

33

Es konnte eine Teilkostenentscheidung bezüglich der außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) und zu 3) ergehen, da diese unabhängig vom Ausgang des Rechtsstreits ist. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

V.

34

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.