Amtsgericht Siegburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-11-03, Aktenzeichen 4 C 227/03
ECLI:DE:AGSU1:2004:1103.4C227.03.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage hin wird der Kläger verurteilt, in der Wohnung der Beklagten

im Hause Q in #### folgende Mängel zu beseitigen:

1. Instandsetzung des defekten Motors an der von den Beklagten angemieteten Garage dergestalt, dass sich die Garage wieder elektrisch verschließen lässt;

2. Instandsetzung des Fensters im Schlafzimmer dergestalt, dass es sich problemlos verschließen lässt und keine Undichtigkeiten mehr auftreten;

3. Beseitigung der Feuchteschäden im Schlafzimmer der Beklagten an der fensterlosen Außenwand im oberen Bereich und in den Eckbereichen sowie nach Beseitigung der Schadensursache Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen;

4. Beseitigung der Feuchteschäden im Badezimmer an der Wand / Decke im Bereich der Außenecke über der Duschkabine und an den Fensterstürzen links und rechts vom mittleren Fensterpfeiler sowie nach Beseitigung derselben Durchführung der dann erforderlichen Schönheitsreparaturen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist für die Beklagten hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages und hinsichtlich der Hauptsache gegen Sicherheitsleistung in Höhe von € 5.000,00 vorläufig vollstreckbar.

1

T a t b e s t a n d:

2

Der Kläger ist Eigentümer des Objekts Q in ####. Mit Mietvertrag vom 17. April 2002 mieteten die Beklagten zum 01. Juni 2002 in dem besagten Objekt eine Wohnung im ersten Obergeschoss nebst Garage. Die Parteien vereinbarten einen Kaltmietzins für die Wohnung in Höhe von € 657,00; zudem wurde eine Garage zu € 46,00 vermietet. Im Oktober 2002 minderten die Beklagten die Miete zunächst um € 70,00, ab November 2002 bis einschließlich April 2003 dann um monatlich € 200,00.

3

Der Kläger ist der Ansicht, die Mietminderung der Beklagten sei nicht berechtigt. Daher macht er nunmehr die aus seiner Sicht ausstehende Miete für Oktober 2002 bis April 2003 geltend.

4

Der Kläger beantragt,

5

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn € 1.270,00 nebst 5%

6

Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

7

Die Beklagten beantragen,

8

die Klage abzuweisen.

9

Die Beklagten sind der Ansicht, die Miete sei gemindert. Dazu tragen sie vor: Es ist vorgesehen, dass das Garagentor durch einen Motor elektrisch verschließbar ist. Dieser war - das ist unstreitig - bereits bei Anmietung der Garage defekt. Zudem behaupten die Beklagten, das Schlafzimmerfenster sei derart stark verzogen, dass es undicht sei. Ferner behaupten die Beklagten, im Badezimmer und im Schlafzimmer seien erhebliche Feuchteschäden mit Schimmelbildung vorhanden.

10

Widerklagend beantragten die Beklagten,

11

den Kläger zu verurteilen, in der Wohnung der Beklagten im Hause Q in #### folgende Mängel zu beseitigen:

12

Instandsetzung des defekten Motors an der von den Beklagten angemieteten Garage dergestalt, dass sich die Garage wieder elektrisch verschließen lässt;

Instandsetzung des Fensters im Schlafzimmer dergestalt, dass es sich problemlos verschließen lässt und keine Undichtigkeiten mehr auftreten;

Beseitigung der Feuchteschäden im Schlafzimmer der Beklagten an der fensterlosen Außenwand im oberen Bereich und in den Eckbereichen sowie nach Beseitigung der Schadensursache Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen;

Beseitigung der Feuchteschäden im Badezimmer an der Wand / Decke im Bereich der Außenecke über der Duschkabine und an den Fensterstürzen links und rechts vom mittleren Fensterpfeiler sowie nach Beseitigung derselben Durchführung der dann erforderlichen Schönheitsreparaturen.

13

Der Kläger beantragt,

14

die Widerklage abzuweisen.

15

Der Kläger beruft sich darauf, dass die Parteien - was unstreitig ist - die Garage vor der Anmietung in Augenschein genommen haben. Der Kläger behauptet, dass den Beklagten daher bekannt gewesen sei, dass sich das Garagentor nicht mittels des Motors verschließen lasse. Den Beklagten sei zudem kein Sender ausgehändigt worden.

16

Der Kläger behauptet weiter, das Fenster im Schlafzimmer ließe sich verschließen. Es sei dicht.

17

Für Schimmelbildung in der Wohnung, deren Existenz der Kläger bestreitet, sei

18

- sollte sich tatsächlich Schimmel gebildet haben - jedenfalls nicht er, sondern die Beklagten verantwortlich. Dazu behauptet der Kläger, die Beklagten würden die Wohnung nicht ausreichend lüften. Beide Beklagten seien berufstätig, so dass tagsüber während ihrer Abwesenheit eine Lüftung nicht stattfinde.

19

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens des Sachverständigen K. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme und wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten, das Sitzungsprotokoll der mündlichen Verhandlung vom 13. September 2004 und die Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

20

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

21

Die Klage ist unbegründet; die Widerklage hingegen hat Erfolg.

22

I. Klage

23

Dem Kläger steht für die Zeit von Oktober 2002 bis April 2003 kein Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete zu. Denn im Badezimmer- und Schlafzimmer sind Feuchteschäden vorhanden (dazu nachfolgend Ziffer 1). Zudem ist das Schlafzimmerfenster undicht (dazu nachfolgend Ziffer 2). Beides sind Fehler, welche die Tauglichkeit der Mietwohnung nicht nur unerheblich mindern. Nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB waren die Beklagten daher nur zur Entrichtung einer um 30% geminderten Kaltmiete für die Wohnung verpflichtet (dazu nachfolgend Ziffer 3). Zudem war aufgrund des Defekts des Garagenmotors die Garagenmiete um 10% gemindert (dazu nachfolgend Ziffer 4).

24

1.

25

Sofern der Kläger die Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelbildung bestreitet, so hat sich der Vortrag der Beklagten in der Beweisaufnahme bestätigt. Anhand des Gutachtens des Sachverständigen lässt sich feststellen, dass sowohl das Badezimmer als auch das Schlafzimmer in erheblichem Umfang mit Schimmelpilz befallen ist. Die vom Sachverständigen gefertigen Fotos geben davon ein eindrucksvolles Bild.

26

Die damit festgestellte Gebrauchsbeeinträchtigung führen zur Mietminderung. Zwar ist dann, wenn der Fehler überwiegend durch einen nicht vertragsgemäßen Gebrauch der Beklagten verursacht worden wäre, eine Mietminderung ausgeschlossen. Denn in einem solchen Fall würde das Berufen darauf eine unzulässige Rechtsausübung darstellen, § 242 BGB. Indes konnte das Gericht nicht feststellen, dass Ursache für den Schimmelpilzbefall ein unzureichendes Lüftungsverhalten der Beklagten war. Vielmehr spricht alles dafür, dass Kältebrücken die Ursache sind, ohne dass mit letzter Sicherheit ausgeschlossen werden muss, dass das Lüftungsverhalten der Beklagten mitursächlich geworden ist. Denn Feuchtigkeitserscheinungen in Wohnungen können ihre Ursache sowohl im Gebäudezustand als auch im Wohnverhalten der Mieter haben. Daher hat nach ganz herrschender Meinung der Vermieter im Streitfall zu beweisen, dass der bauliche Zustand der Wohnung während der Mietzeit als Ursache für das Entstehen der Feuchtigkeitserscheinigungen gänzlich

ausscheidet

(vgl. LG C WuM 1988, 356 f; LG L3 ZMR 1986, 123; OLG L JuS 1985, 233, 234; LG E WM 1985, 22; LG B WM 1985, 25; LG M ZMR 1985, 127; Heitgreß WM 1985, 107; LG E WM 1985, 22; LG B WM 1985, 25; LG L3 NJW-RR 1986, 314; LG O- G WM 1988, 155). Eine Beweislast des Mieters kommt so lange nicht in Betracht, wie der Vermieter die Möglichkeit einer in seinem Risikobereich und Verantwortungsbereich liegenden Schadensursache nicht ausgeräumt hat. Dies ist dem Kläger vorliegend nicht gelungen: Vielmehr gibt es - wie ausgeführt - jedenfalls gewichtigte Anhaltspunkte dafür, dass in erster Linie bauseitige Schwachstellen die Schimmelbildung verursachen. Der Sachverständige hat ausgeführt, dass das Gebäude bei seiner Errichtung im Jahre 1962 vermutlich mangelfrei erstellt worden sei. Im Jahre 1995 habe dann aber mit dem Einbau neuer Fenster mit sog. Wärmedämmverglasung und dem Einbau von Lippendichtungen ein wesentlicher Eingriff in die Gebäudesubstanz stattgefunden, der die Rahmenbedingungen verändert habe: Denn die neuen dichteren Fenster würden die bisher über die alten Fenster erfolgte Zwangslüftung einschränken, die unabhängig von einem Lüftungsverhalten der Nutzer gewesen sei. Dadurch komme es nun zu den besagten Problemen. Der Sachverständige hat ausgeführt, dass es anerkannt sei, dass nach dem Einbau dichter Fenster eine ungenügende Wärmedämmung bei alten Bauten immer ein Problem sei (vgl. dazu auch: Heitgreß WuM 1985, 108). Überzeugend hat er unter Bezugnahme auf Wärmebildaufnahmen ausgeführt, dass

27

Kältebrücken vorhanden seien, sich aber nicht überall, wo solche vorhanden sind (etwa nicht an der Wandkante im Schlafzimmer), Schimmelpilzbildung zeige, woraus

28

- was für das Gericht gut nachvollziehbar ist - geschlossen werden könne, dass das Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten im Wesentlichen ausreichend sei. Denn das Lüftungsverhalten ist augenscheinlich jedenfalls sogar in der Lage, weniger ausgeprägte Kältebrücken zu kompensieren.

29

Die Wohnung weist mit der Schimmelpilzbildung damit einen Mangel auf, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Dabei kommt es für die Frage, ob ein Mangel vorliegt oder nicht, nicht auf die DIN-Vorschriften zur Bauzeit an. Die Tauglichkeit einer Wohnung zu einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand kann aus vielfältigen Gründen gegeben oder nicht gegeben sein, die von der Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik zur Bauzeit unabhängig sind. So kann nicht die Konstruktion des Gebäudes zur Bauzeit, sondern vielmehr nur der bei oder nach Mietbeginn vorhandene Zustand der Wohnung für die Beurteilung maßgeblich sein, ob ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist (vgl. OLG D WM 1985, 9, 11). Der Mieter muss dabei zwar grundsätzlich sein Heiz- und Lüftungsverhalten in zumutbaren Umfang der Wohnung anpassen (LG M, a.a.O.; LG I, WuM 1990, 290, 290; LG T, WuM 1988, 351, 351; LG L2, WuM 1988, 353, 353; LG N; WuM 1987, 271, 271). Die Obliegenheit des Mieters zur Vermeidung von Schimmelbildung findet allerdings ihre Grenze dort, wo unzumutbare Anstrengungen von ihm verlangt werden. Mehrmals am Tag im Abstand von wenigen Stunden Stoßlüftungen vorzunehmen ist dem Mieter nicht zuzumuten. Auch ein ständiges Beheizen der Wohnung mit mehr als 20° C kann dem Mieter nicht zugemutet werden (LG M, WuM 2001, 465, 465). Auch kann den Beklagten bereits aus versicherungsrechtlichen Gründen nicht zumutbar sein, während ihrer Abwesenheit zu lüften. Die ergänzend angebotenen Beweise sind nicht geeignet, einen sicheren Aufschluss darüber zu geben, ob den Beklagten ein fehlerhaftes Wohn- und Lüftungsverhalten anzulasten ist. Dies gilt insbesondere für den von den Klägerinnen angetretenen Zeugenbeweis. J wird lediglich für eine Schlussfolgerung Beweis angetreten, nicht dagegen für die zugrundeliegenden Tatsachen. Eine Vernehmung der Zeugen

30

zu den ihren Schlussfolgerungen zugrundeliegenden Tatsachen wäre ein unzulässiger Ausforschungsbeweis. Im Übrigen wäre es Sache des Gerichts und

31

nicht Aufgabe der Zeugen, zu beurteilen, ob die Tatsachen die von ihnen getroffene Schlussfolgerung rechtfertigen. Auch hat der Sachverständige zu erklären vermocht, dass es - wie der Kläger behauptet hat - bei Vormietern nicht zu Schimmelpilzbildung gekommen ist. Denn die Schimmelpilzbildung hänge nicht nur von den baulichen Gegebenheiten ab, sondern auch vom Nutzverhalten, welches breit gefächert sei. Von daher sei es möglich, dass das Nutzverhalten der Vormieter derart angelegt war, dass Schimmelpilz vermieden werden könne. Beweis darüber war daher nicht zu erheben. 2. Auch ist das Fenster im Schlafzimmer defekt und führt zur Mietminderung. Dieses schließt nach den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen, die von dem Kläger mit Sachargumenten nicht angegriffen werden, nicht mehr richtig. 3. Das Gericht hält in Anbetracht des dokumentierten, erheblichen Schimmelpilzbefalls und der Undichtigkeit des Schlafzimmerfensters eine Mietminderung in Höhe von 30% der Wohnraum-Kaltmiete für angemessen, mithin in Höhe von € 197,10. 4. Auch stellt der Defekt des Garagenmotors einen zur Mietminderung berechtigenden Fehler dar. Es ist ein elektrisches Garagentor vermietet worden. Der Kläger hat keinen Beweis dafür anbieten können, dass - wie er behauptet - den Beklagten der Mangel bekannt war. Allein der Umstand, dass den Beklagten bei der Übergabe der Garage die Fernbedienung nicht ausgehändigt worden ist und diese zunächst auch nicht danach gefragt haben, ist allenfalls ein Indiz dafür, dass im maßgeblichen Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung beide Parteien bekannt war, dass der Motor defekt ist. Beweisen ist dies dadurch nicht.

32

II. Widerklage

33

Die Widerklage hat Erfolg. Die Beklagten haben einen Anspruch auf Beseitigung der festgestellten Fehler aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

34

III. Nebenentscheidungen Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 Satz 1 und 3 ZPO.

Streitwert:

€ 4.500,00