Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2011-11-09, Aktenzeichen 3 M 184/11

Tenor

1. Auf die Beschwerde der Antragsgegnerin wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts E-Stadt vom 30. September 2011 in Ziff. 1 geändert und wie folgt gefasst:

Der Antrag auf Anordnung der aufschieben Wirkung der Widersprüche der Antragsteller gegen die Baugenehmigung der Antragsgegnerin vom 18. Mai 2011 wird abgelehnt.

Die Antragsteller zu 1 bis 7 tragen die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht nach Kopfteilen.

2. Die Antragsteller zu 5 bis 7 tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens nach Kopfteilen.

3. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 11.250 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Antragsteller begehren vorläufigen Rechtsschutz gegen die Genehmigung der Antragsgegnerin für die Umnutzung des Gebäudes in E-Stadt, Mittelweg 9 als Obdachlosenunterkunft.

2

Die Antragsgegnerin – Amt für Soziales und Wohnen – erstellte im Februar 2011 eine Rahmenkonzeption über den Leistungsumfang des Betriebes der Wohnungslosenunterkunft. Danach dient die Einrichtung der niederschwelligen, qualifizierten Unterbringung von alleinstehenden, nicht belastbaren, wohnungslosen Menschen mit komplexen Problemlagen. In der Regel handelt es sich bei den Problemen um Sucht- und psychische Erkrankungen in unmittelbarem Bezug zur dauerhaft fehlenden Fähigkeit zur eigenverantwortlichen Nutzung von Wohnraum. Es geht zunächst um eine reine Unterbringung in schlichtem Wohnraum. Sofern allerdings bei einzelnen Bewohnern der Unterkunft eine – wenn auch geringe – Motivation zur Akzeptanz von Hilfe vorhanden ist, soll die in E-Stadt vorhandene, solchen Bedarfen entsprechende soziale Infrastruktur auch genutzt werden können. Die Einrichtung soll ständig aufnahmebereit sein. Die Aufnahme erfolgt unabhängig von Geschlecht, der Herkunft oder Religion des Aufzunehmenden.

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Am 24.02.2011 beschloss die Stadtvertretung, die Unterbringung wohnungsloser Menschen von der bisherigen Unterkunft in der Anne-Frank-Straße 50 in das Gebäude Mittelweg 9 zu verlegen.

4

Der Antragsteller zu 5 wies in einem Schreiben vom 20.04.2011 an die Antragsgegnerin darauf hin, dass diese durch Schreiben vom 24.07.2003 die Nutzungsänderung des Gebäudes Mittelweg 5 zu Wohnzwecken bzw. in Wohn- und Gewerberäume mit der Erwägung abgelehnt habe, dass der Baugebietscharakter der näheren Umgebung dem eines Gewerbegebietes entspreche, in dem lediglich Wohnungen für Betriebspersonal o.ä. zulässig seien.

5

Die Baugenehmigung wurde unter dem 18.05.2011 erteilt. Gegenstand ist die Nutzungsänderung mit der Beschreibung „bisherige Nutzung als Kindertagesstätte, neue Nutzung zur Unterbringung von Wohnungslosen, Umbauten geringfügigen Ausmaßes und Verbesserung des baulichen Brandschutzes“. Nach der Anlage Bl. 1 zur Baubeschreibung soll das Gebäude ab Herbst 2011 zur Unterbringung von maximal 40 Wohnungslosen hergerichtet werden.

6

Unter dem 24.05.2011 teilte das Zentrale Gebäudemanagement dem Amt für Stadtentwicklung mit, eine ergänzende Baubeschreibung zu einem gewerblichen Bauvorhaben könne erst zu einem späteren Zeitpunkt nachgereicht werden, da die Stadtvertretersitzung am 23.05.2011 beschlossen habe, die Betreibung neu auszuschreiben. Erst nach Abschluss dieses Verfahrens sei es möglich, mit dem künftigen Betreiber und dessen Konzept die entsprechenden Angaben aufzunehmen.

7

Mit der Ausführung des Bauvorhabens wurde am 06.06.2011 begonnen.

8

Die Antragsteller 1 bis 5 wandten sich an die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 25.07.2011 und baten um Auskunft, ob für die Umnutzung des Gebäudes Mittelweg 9 von der ehemaligen Kinderstätte „Kirschblüte“ zu einem Obdachlosenheim eine Nutzungsänderungsgenehmigung oder sonstige Baugenehmigung erteilt worden sei. Gegen diese Genehmigung würden sie Widerspruch einlegen. Sie kündigten einen Eilrechtsschutzantrag an.

9

Mit Schreiben vom 28.07.2011 teilte die Antragsgegnerin den Antragstellern mit, sie be-stätige ihren Drittwiderspruch gegen die Baugenehmigung vom 18.05.2011 und bitte, diesen zu begründen. Über den Widerspruch ist noch nicht entschieden.

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Am 19.08.2011 haben die Antragsteller den Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Baugenehmigung vom 18.05.2011 gestellt.

11

Die Antragsgegnerin hat in ihrer Antragserwiderung darauf hingewiesen, die Unterbringung der Betroffenen solle vorrangig zur Abwehr von Gefahren, die durch die Wohnungslosigkeit für sie sowie für die Öffentlichkeit entstünden, erfolgen. Die Einweisung Wohnungsloser werde nach § 13 SOG M-V erfolgen. Ziel sei es, die Betroffenen möglichst unverzüglich in dauerhafte Wohnverhältnisse zu vermitteln. Es sei beabsichtigt, die derzeit in der Anne-Frank-Straße 50 untergebrachten Langzeitnutzer zukünftig im Mittelweg unterzubringen. Aktuell würden dort 25 Bewohner mit einer Aufenthaltszeit zwischen 1 und 18 Jahren untergebracht. Mit dem Umzug in die neue Einrichtung bestehe zugleich die Absicht, verstärkte Anstrengungen zu unternehmen, die derzeitigen Langzeitnutzer in anderweitigen Wohnraum unterzubringen. Soweit die Stadtvertretung am 21.02.2011 beschlossen habe, dass der vorgesehene Betrieb der Unterkunft als „alternative Wohnform für wohnungslose Menschen“ geführt werden solle, sei dies ohne Bezug auf die Typisierung der Baunutzungsverordnung festgelegt worden. Gemeint sei damit zunächst einmal dass – anders als bei den klassischen Obdachlosenunterkünften – den Nutzern auch tagsüber der Aufenthalt in der Einrichtung gestattet sei. Dem gegenüber sei es seinerzeit nicht das Bestreben gewesen, die aktuelle Nutzungsform in der Anne-Frank-Straße einfach fortzuschreiben. Es könne letztlich offen bleiben, ob die für das Gebäude Mittelweg 9 in Aussicht genommene Nutzung bauplanungsrechtlich als Wohnen zu bewerten oder als Einrichtung für soziale Zwecke anzusehen sei; beide Nutzungsformen seien ohne Weiteres zulässig.

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Das Verwaltungsgericht hat die Örtlichkeit und ihre nähere Umgebung am 27.09.2011 in Augenschein genommen.

13

Durch Beschluss vom 30.09.2011 hat das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller zu 5, 6 und 7 gegen die Baugenehmigung der Antragsgegnerin vom 18.05.2011 angeordnet und im Übrigen den Antrag abgelehnt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt:

14

Bei der summarischen Überprüfung der Erfolgsaussichten des Widerspruchs der Antragsteller im Rahmen der nach § 80 Abs. 5 VwGO gebotenen Ermessensentscheidung sei davon auszugehen, dass der Widerspruch der Antragsteller zu 5 bis 7 voraussichtlich Erfolg haben werde. Da wesentliche bauliche Änderungen an dem Gebäude Mittelweg 9 nicht vorgenommen werden sollten, stehe das Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden solle, im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB nicht in Frage.

15

Hinsichtlich der näheren Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 1 und 2 BauGB für die Beurteilung der Zulässigkeit der Art der baulichen Nutzung sei die Bebauung nördlich des Mittelwegs bis zum Hopfenbruch und nord-östlich des Hopfenbruchwegs bis zu den ehemaligen Güterbahnhofanlagen in den Blick zu nehmen. Nicht als Teil der näheren Umgebung anzusehen sei die Mehrfamilienhauswohnbebauung entlang der nördlichen Seite der Robert-Beltz-Straße und an der Wossidlo-Straße.

16

Diese so umgrenzte Fläche stelle sich als faktisches Gewerbegebiet im Sinne von § 8 BauNVO dar. Es sei nicht von einer Gemengelage auszugehen.

17

Das Obdachlosenwohnheim entspreche keiner der nach § 8 Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzungsarten.

18

Eine ausnahmsweise Zulassung der Nutzung nach § 8 Abs. 3 NVO i.V.m. §§ 34 Abs. 2 Halbsatz 2 und 31 Abs. 1 BauGB käme nicht in Betracht. Im Gewerbegebiet seien nur Vorhaben zulässig, in denen kurzfristig und vorübergehend gewohnt werde, nicht aber – wie hier – unter Umständen ein mehrjähriger Aufenthalt ihrer Bewohner und damit eine wohnähnliche Nutzung vorgesehen sei. Hinzu komme, dass diese Nutzung in keinem funktionellen Zusammenhang mit den in § 8 Abs. 2 BauNVO aufgeführten Hauptnutzungen stehe.

19

Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB scheide aus, da die Zulassung dieser Nutzung baulich nicht vertretbar sei. Es widerspreche allgemeinen städtebaulichen Grundsätzen, ein Leben in einer menschenwürdigen Umwelt zu sichern, wenn eine Wohnnutzung oder – hier – jedenfalls wohnähnliche Nutzung in einer von gewerblicher Nutzung und gewerblichen baulichen Anlagen geprägten Umgebung angesiedelt werde.

20

Unter diesen Umständen hätten die Antragsteller zu 5 bis 7 einen Abwehranspruch gegen solche Nutzungen, die nach Art der baulichen Nutzung in einem faktischen Baugebiet unzulässig seien (Gebietserhaltungsanspruch).

21

Gegen diese Entscheidung hat die Antragsgegnerin Beschwerde eingelegt mit dem Ziel, auch den Antrag der Antragsteller zu 5 bis 7 abzulehnen. Zur Begründung ihrer Beschwerde trägt sie im Wesentlichen vor:

22

Das Verwaltungsgericht habe die „nähere Umgebung“ unzutreffend bestimmt. Es blende ohne jegliche Begründung die von ihm selbst festgestellte kleingärtnerische Nutzung westlich des Bauvorhabens aus. In diese kleingärtnerische Nutzung seien die von dem Verwaltungsgericht mit örtlicher Dominanz beschriebenen Gelände des ehemaligen Kraftfahrzeuginstandsetzungsbetriebs (KIB) eingebettet. Unzutreffend habe es die Wohnbebauung der Robert-Beltz-Straße außer Betracht gelassen. Die vom Mittelweg gesehene südliche Wohnbebauung müsse in die Betrachtung einbezogen werden, weil hier bodenrechtliche Spannungslagen zwischen der Wohnbebauung und der Obdachlosenunterkunft auf der Hand lägen. Zudem sei der Grenzverlauf der näheren Umgebung nicht davon abhängig, dass die unterschiedliche Bebauung durch eine künstliche oder natürliche Trennlinie entkoppelt sei.

23

Das Verwaltungsgericht habe auch das Gebiet nördlich und nord-östlich des Mittelwegs 9 unzutreffend als Gewerbegebiet im Sinne des § 8 BauNVO bewertet. In diesem nördlich des Vorhabens bis zum Hopfenbruchweg belegenen Gebiet befinde sich lediglich ein echter Gewerbebetrieb, nämlich der Mitsubishi-Kfz Betrieb im Mittelweg 1. Die Nutzungen M-Straße (Büro des Antragstellers zu 5 und Kita Nutzung) sowie der Kindertagesstätte im Hopfenbruchweg stellten keine gewerbliche Nutzung dar. Das Grundstück Mittelweg 5 werde ebenfalls nicht gewerblich genutzt, sondern als Wohngrundstück. Das Grundstück des ehemaligen KIB stelle seit Einstellung der Produktion 1996 eine Industriebrache ohne gewerbliche Nutzung dar. Dagegen spreche nicht das einmal im Jahr für zwei Tage stattfindende Oldtimertreffen. Auch die Stellplatznutzung sei angesichts der Weitläufigkeit der Fläche zu vernachlässigen. Nach alledem sei das Tatbestandsmerkmal des § 8 BauNVO, wonach das Gebiet vorwiegend der gewerblichen Nutzung diene, nicht erfüllt.

24

Diese Einschätzung ändere sich auch nicht, wenn man mit dem Gericht das Gebiet nord-östlich über den Hopfenbruchweg hinaus bis zu den ehemaligen Güterbahnhofsanlagen erweitere. Denn auch hier sei festzustellen, dass mehr als 50 % der Fläche, insbesondere das Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs, brach lägen.

25

Gegen die Annahme eines Gewerbegebiets sprächen zudem die kleingärtnerische Nutzung der benachbarten Grundstücke, die Kindertagesstätte im Hopfenbruchweg, die keinen Bezug zu den wenigen Gewerbebetrieben habe, sowie der ehemals genehmigte Pensionsbetrieb Mittelweg 5. Es handele sich insgesamt um eine Gemengelage, die keiner der in der BauNVO aufgezählten Gebiete zuzuordnen ist.

26

Voraussetzung für die Geltendmachung des Gebietserhaltungsanspruches der Nachbarn sei, dass eine Beeinträchtigung durch die bekämpfte Nutzung überhaupt vorstellbar sei. Die Antragsteller hätten nicht dargelegt, in welcher Form die vorgesehene Nutzung ihnen die Ausnutzbarkeit ihres Grundstücks erschweren könne.

27

Bei der Beurteilung der Nutzung, die Gegenstand der Baugenehmigung sei, habe das Verwaltungsgericht zu Unrecht eine Wohn- oder wohnähnliche Nutzung angenommen. Es handele sich um ein Obdachlosenwohnheim. Angesichts des niedrigsten Standards der Einrichtung der Aufenthaltsräume könne von der für das Wohnen erforderlichen Häuslichkeit und Haushaltsführung keine Rede sein. Dabei sei insbesondere zu beachten, dass die Einrichtung lediglich über eine gemeinschaftliche Küche und zentrale Sanitäreinrichtungen verfüge. Daher trete der Wohncharakter der Einrichtung völlig zurück. Der vom Gericht in Bezug genommene „wohnähnliche“ Charakter finde weder in der BauNVO noch in der Rechtsprechung eine Definition mit entsprechendem Rechtsfolgenbezug.

28

Die Nutzung sei auch nicht gebietsunverträglich. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die Obdachlosenunterkunft am äußersten Rande des vom Verwaltungsgericht für maßgebend gehaltenen Gebiets liege. Außerdem bestehe zwischen den Grundstücken Mittelweg 9 und Mittelweg 5 nicht mal eine Geräusch- oder Sichtbeziehung.

29

Hinsichtlich der Beurteilung der Möglichkeit, eine Befreiung zu erteilen, sei das Verwaltungsgericht zu Unrecht davon ausgegangen, dass die Nutzung städtebaulich nicht vertretbar sei. Auf dem Grundstück Mittelweg 9 sei während der letzten 50 Jahre Kinderbetreuung nicht für menschenunwürdig erachtet worden. Die Platzierung der Obdachlosenunterkunft in diesem Gebiet könne auch nicht als eine Entwicklung der städtebaulichen Ausgrenzung von sozialen Randgruppen angesehen werden.

30

Schließlich hätten die Antragsteller ihren nachbarlichen Anspruch verwirkt. Während der letzten Jahrzehnte sei niemals ein Untersagungsanspruch gegen die Antragsgegnerin oder den Betreiber der Kita auf dem Grundstück Mittelweg 9 geltend gemacht worden. Auch diese Kita habe zu keinem Zeitpunkt einen funktionalen Bezug zu den umliegenden Gewerbeeinrichtungen gehabt. Von der jetzt beabsichtigten Nutzung als Wohnungslosenunterkunft gingen keinerlei weitere, über den vormaligen Betrieb als Kita hinausgehende Beeinträchtigungen auf die übrigen Gewerbeeinrichtungen aus.

31

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge ergänzend Bezug genommen; sie sind Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen.

II.

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Die Beschwerde der Antragsgegnerin hat nach Maßgabe des gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO zu berücksichtigenden Beschwerdevorbringens Erfolg. Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller zu 5 bis 7 gegen die erteilte Genehmigung ist nicht anzuordnen.

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In Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO trifft das Gericht eine eigenständige Ermessensentscheidung auf der Grundlage einer summarischen Sachprüfung. Die gerichtliche Entscheidung orientiert sich im Wesentlichen an den Erfolgsaussichten des Widerspruchs bzw. der Klage im Hauptsacheverfahren. Wird der Widerspruch bzw. die Anfechtungsklage wenigstens mit überwiegender Wahrscheinlichkeit Erfolg haben, wird in der Regel die aufschiebende Wirkung anzuordnen sein. Umgekehrt wird der Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung abzulehnen sein, wenn erkennbar ist, dass Widerspruch oder Klage in der Hauptsache keinen Erfolg haben dürfte. Nur wenn die Rechtslage offen ist, ein Obsiegen der Antragsteller im Hauptsacheverfahren ebenso wahrscheinlich wie unwahrscheinlich ist, trifft das Gericht eine Ermessensentscheidung allein unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Umstände, insbesondere unter Abwägung der widerstreitenden Interessen der Beteiligten.

34

Die angefochtene Genehmigung verletzt nach der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage unter Berücksichtigung des Vortrags der Antragsgegnerin im Beschwerdeverfahren die Antragsteller nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).

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1. Die Antragsteller zu 5 bis 7 können keinen sog. Gebietserhaltungsanspruch geltend machen.

36

a) Der Gebietserhaltungsanspruch gibt den Eigentümern von Grundstücken, die in einem durch Bebauungsplan festgesetzten Baugebiet (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 1 Abs. 3, §§ 2 bis 14 BauNVO) oder in einem „faktischen“ Baugebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB, §§ 2 bis 14 BauNVO) liegen, das Recht, sich gegen ein hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht zulässiges Vorhaben zur Wehr zu setzen. Der Anspruch beruht auf der drittschützenden Wirkung, die eine Baugebietsfestsetzung bzw. § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit den Baugebietsvorschriften der Baunutzungsverordnung gegenüber den Eigentümern aller Grundstücke in einem (faktischen) Baugebiet hat. Die Beschränkung der Bebaubarkeit eines Grundstücks durch eine Baugebietsfestsetzung bzw. durch § 34 Abs. 2 BauGB ist eigentumsrechtlich auch dadurch gerechtfertigt, dass Inhalt und Schranken des Grundeigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) bei den anderen Grundstücken im Gebiet in entsprechender Weise bestimmt werden. Wegen dieses Austauschverhältnisses hat jeder Grundstückseigentümer - unabhängig davon, ob er tatsächlich beeinträchtigt ist - das Recht, sich gegen eine "schleichende Umwandlung" des Gebiets durch Zulassung einer gebietsfremden Nutzung zur Wehr zu setzen (BVerwG, U. v. 6.9.1993 - 4 C 28/91 - BVerwGE 94, 151 = NJW 1994, 1546; BVerwG, B. v. 11.4.1996 - 4 B 51/96 - NVwZ-RR 1997, 463; U. v. 23.8.1996 - 4 C 13/94 - BVerwGE 101, 364 = NVwZ 1997, 384; B. v. 2.2.2000 - 4 B 87/99 - NVwZ 2000, 679). Danach kommt es entgegen der Ansicht der Antragsgegnerin nicht darauf an, ob Beeinträchtigungen vorstellbar sind, es geht gerade um die Abwehr einer schleichend Umwandlung des Baugebiets. Etwas anderes lässt sich auch nicht der von der Antragsgegnerin zitieren Entscheidung des OVG Koblenz vom 1.6.2011 – 8 A 10196 /11 entnehmen. Sie besagt dasselbe und führt auch aus: „…so dass der Frage, inwieweit von dem Vorhaben des Klägers konkret nachweisbare, unzumutbare Beeinträchtigungen für das Grundstück der Beigeladenen ausgehen, nicht nachgegangen werden muss.“

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b) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch den Senat spricht Überwiegendes dafür, dass das Vorhabengrundstück nicht in einem Baugebiet im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB liegt, jedenfalls aber nicht in einem Gebiet, das nach § 34 Abs. 2 BauGB zu beurteilen ist.

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Ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. In Entgegensetzung zur unerwünschten Splittersiedlung ist er Ansatzpunkt für eine nach der Siedlungsstruktur angemessene Bebauung innerhalb des gegebenen Bereichs (BVerwG, U. v. 6.11.1968 - 4 C 31.66 - BVerwGE 31, 22, 26). Die betreffenden Anlagen und Flächen müssen dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen. Der im Zusammenhang bebaute Ortsteil ist nämlich eine Bebauung, die, wenn sie aufgrund eines Bebauungsplans entstanden wäre, bei einheitlicher Gebietsstruktur auch Baugebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung sein könnte. Freilich setzt ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil nicht eine Einordnung in eine der Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung voraus; darauf zielt nur § 34 Abs. 2 BauGB ab (vgl. BVerwG, U. v. 17.2.1984 - 4 C 55/81 - NJW 1984, 1576).

39

(1) Nach diesen Grundsätzen können zunächst Baulichkeiten, die ausschließlich kleingärtnerischen Zwecken dienen, für sich allein genommen keine Bauten sein, die einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil bilden können. Kleingärten ordnet das Baugesetzbuch unter die Grünflächen ein (§ 5 Abs. 2 Nr. 5, § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB). Die in Kleingärten üblichen und auch nach dem Bundeskleingartengesetz zulässigen "Lauben" haben nur eine der gärtnerischen Nutzung dienende Hilfsfunktion; sie sind in einem weiteren Sinne "Nebenanlagen" zur gärtnerischen Nutzung. Sie dürfen gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 Bundeskleingartengesetz vom 28.02.1983 (BGBl. I S. 210), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19.09.2006 (BGBl. I S. 2146) - BKleingG -, nach ihrer Beschaffenheit nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein (BVerwG, U. v. 17.2.1984 - 4 C 55/81 - NJW 1984, 1576). Sie können daher bei der Bestimmung eines Ortsteils und damit auch der der näheren Umgebung nicht berücksichtigt werden. Im Rahmen der Ortsbesichtigung durch den Senat haben die Beteiligten überstimmend bekundet, dass es sich in der Umgebung um das ehemalige KIB-Gelände um Lauben handelt, die den Vorgaben des Bundeskleingartengesetzes entsprechen (dazu OVG Greifswald, U. v. 06.05.2009 - 3 K 30/07 - NordÖR 2009, 357). Sie sind damit nicht zum Wohnen geeignet oder bestimmt. Damit scheidet eine Zuordnung der Flächen jenseits des Hauptzugangswegs zu der Kleingartenlage als Teil des im Zusammenhang bebauten Ortsteils aus. Gleiches gilt für die großräumige Fläche zwischen diesem Hauptzugangsweg und der westlichen Gebäudeseite der Werkhalle des ehemaligen KIB.

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(2) Die baulichen Anlagen des ehemaligen KIB können angesichts des spätestens seit 1996 festzustellenden Leerstandes der Gebäude nicht mehr einer Nutzungsart zugeordnet werden. Damit dürften auch diese Flächen nicht mehr Bestandteil des im Zusammenhang bebauten Ortsteils sein, jedenfalls aber lässt sich keine Art der baulichen Nutzung bestimmen, die eine Zuordnung nach § 34 Abs. 2 BauGB ermöglicht.

41

Dafür, dass das Gelände des ehemaligen KIB als Außenbereichsfläche zu werten ist, dürften folgende Gesichtspunkte sprechen: Die Anwendbarkeit des § 34 BauGB setzt eine bestehende aufeinander folgende Bebauung voraus, die einen „Ortsteil“ bildet. Ortsteil in diesem Sinne ist jeder Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (BVerwG, U. v. 06.11.1968 - 4 C 31.66 -, BVerwGE 31, 22, 26f.; U. v. 17.02.1984 - 4 C 56.79 -, NVwZ 1984, 434). Die vorhandenen Bauten müssen eine angemessene Fortentwicklung der Bebauung vorgeben, indem ihnen maßstabsbildende Kraft zukommt (BVerwG, U. v. 14.09.1992 - 4 C 15.90 -, NVwZ 1993, 985). Dies ist nicht der Fall, wenn der bisherige Nutzungszweck endgültig aufgegeben worden. Eine noch vorhandene, funktionslos gewordene Bebauung, die auf ihre Umgebung keine prägende Kraft mehr ausübt, ist nicht geeignet, die künftige Bebauung und Nutzung zu lenken. Eine tatsächlich beendete bauliche Nutzung verliert jedenfalls dann ihre den Rahmen mitbestimmende Kraft, wenn sie endgültig aufgegeben worden ist und nach der Verkehrsauffassung mit ihr nicht mehr gerechnet wird (vgl. BVerwG, U. v. 15.01.1982 - 4 C 58.79 -, NVwZ 1982, 312 und U. v. 19.09.1986, a.a.O. S. 40; zu Vorstehendem VGH Mannheim, U. v. 10.07.2006 - 3 S 2309/05 - NVwZ-RR 2007, 233).

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Zu den konkreten Umständen, die die Verkehrsauffassung prägen, gehört der Umstand, ob es sich um ein Grundstück in der Ortsrandlage zum Außenbereich handelt oder um ein Grundstück in der Innenstadtlage, das durch Zeitablauf allenfalls zu einer "Außenbereichsinsel" im Innenbereich werden könnte. Die Verkehrsauffassung wird bei letztgenanntem Fall einen längeren Zeitraum zwischen Abriss und Neubebauung hinnehmen, bevor sie eine Wiederbebauung nicht mehr erwartet, als dies bei einem Grundstück in der Randlage zum Außenbereich der Fall ist. Hinzu kommt, dass Planung und Vorbereitung der Bebauung eines solch großen Grundstücks mehr Zeit in Anspruch nehmen, als dies bei einem ehemals etwa mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstück der Fall ist (vgl. BVerwG, U. v. 19.09.1986 -4 C 15/84 - BVerwGE 75, 34 = BauR 1987, 52). Hier liegt der Fall allerdings so, dass das Betriebgelände nicht in eine „Außenbereichsinsel“ hineinwachsen würde, sondern mit den Kleingartenflächen Außerbereich bilden würde und somit selbst am Rand der vorhandenen Bebauung liegt.

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Ob nach der Verkehrsauffassung zu erwarten ist, dass das ehemalige KIB-Grundstück auch nach Ablauf von mehr als zehn Jahren, in denen es nicht genutzt worden ist, weiterhin zur Bebauung ansteht, kann hier jedoch offenbleiben, wenn sich die Antragsgegnerin als Eigentümerin fortlaufend um eine Bebauung bzw. neue bauliche Nutzung bemüht haben sollte (vgl. BVerwG, U. v. 19.09.1986 -4 C 15/84 - BVerwGE 75, 34 = BauR 1987, 52). Dafür ist nichts ersichtlich. Die Nutzung als Kfz-Betrieb wurde spätestens 1996 erkennbar endgültig aufgegeben. Derzeit handelt es sich bei dem gesamten Areal um eine abgesperrte brachliegende Fläche, die einer Anschlussnutzung zwar zugänglich wäre, die aber nach dem übereinstimmenden Vortrag der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung seit mindestens 15 Jahren ungenutzt ist. Entsprechend stellt sich die Situation auf dem Gelände selbst dar: Hier befinden sich noch die nicht mehr genutzten Hallen mit einem Schornstein und einem Lichtmasten. Im östlichen Bereich des Geländes stehen mehrere ebenfalls seit 1996 leer stehende ehemalige Funktionsgebäude. Der optische Eindruck der baulich noch vorhandenen Funktionsbauten ist der eines seit langem verlassenen Ortes. Anhaltspunkte dafür, dass die Nutzung Kfz-Betrieb als wieder aufgenommen wird, bestehen nicht. Vielmehr belegen die Bemühungen der Antragsgegnerin, das Areal in die Bundesgartenschau zu integrieren und einer neuen Nutzung zuzuführen, die endgültige Aufgabe der bisherigen Nutzung und das endgültige Scheitern der Wiederaufnahme einer entsprechenden Nutzung. Verstärkt wird dieser Umstand, dadurch, dass eine Nachnutzung des Geländes nach Angaben der Antragsgegnerin an den Altlasten auf dem Gelände gescheitert ist. Mag das Areal auch vormals Teil des Ortsteils im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB gewesen sein, seit der endgültigen Aufgabe der Nutzung ohne Anschlussnutzung kann hiervon jedenfalls heute nicht mehr die Rede sein.

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Das Areal ist auch nicht aufgrund der vorhandenen Umgebungsbebauung zum Innenbereich zu rechnen, denn es weist eine solche Größe auf, die eine Anwendung des § 34 BauGB verbietet. Wie eng die Aufeinanderfolge von Baulichkeiten sein muss, um sich noch als zusammenhängende Bebauung darzustellen, ist nicht nach geografisch-mathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden Würdigung der tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten einzelfallbezogen zu entscheiden (BVerwG, U. v. 06.12.1967 - 4 C 94.66 -, BVerwGE 28, 268, 272). Dabei ist die Größe der Fläche ein nicht unwesentliches Merkmal, denn die Möglichkeit, eine Baulücke anzunehmen, findet durchaus auch in der Größe eines Grundstücks ihre obere Grenze. In diesem Sinne hat das Bundesverwaltungsgericht mehrfach entschieden, "dass mit ansteigender Größe das Vorliegen einer Baulücke weniger wahrscheinlich wird" (vgl. BVerwG, U. v. 12.06.1970 - IV C 77.68 -, BVerwGE 35, 256; U. v. 01.12.1972 - IV C 6.71 -, BVerwGE 41, 227). Einer der - gerade für die mögliche Größe von Baulücken wesentlichen - Maßstäbe ergibt sich dabei aus dem normativen Zweck des § 34 BauGB: Diese Vorschrift gestattet die Errichtung von Vorhaben, die mit der vorhandenen Bebauung vereinbar sind. In dieser Voraussetzung liegt zugleich die innere Rechtfertigung für die Rechtsfolge des § 34 BauGB: Das Fehlen eines die Bebauung lenkenden Bebauungsplanes wird vom Gesetz für unschädlich gehalten, wenn und weil die bereits vorhandene Bebauung die unerlässlichen Grenzen setzt. Nur dieser lenkende Einfluss der bereits vorhandenen Bebauung ermöglicht die Rechtsfolge des § 34 BauGB. Dementsprechend setzt seine Anwendbarkeit voraus, dass ein Grundstück durch die vorhandene Bebauung in irgendeiner Weise geprägt wird. Daran fehlt es, wenn es sich wegen der Größe der Fläche um ein eigenes fiktives Plangebiet handelt, wenn also eine Fläche wegen ihrer Größe zu einer von der Umgebung gerade unabhängigen gesonderten städtebaulichen Entwicklung und Beplanung fähig ist. Eine derartige "Freiheit" von einer Prägung durch die vorhandene Bebauung entzieht der Anwendbarkeit des § 34 BauGB den Boden (BVerwG, U. v. 01.12.1972, a.a.O.). Dies ist hier der Fall. Das gesamte Areal hat eine Größe von 6 ha. Zudem grenzt es mit dem Kleingartengelände an echte Außenbereichsflächen. Darauf sind zwar noch bauliche Anlagen vorhanden. Diese können dem Baugrundstück aber - wie oben ausgeführt - keine Innenbereichsqualität (mehr) vermitteln. Eine ringsum von Bebauung umgebene freie bzw. - wie hier - funktionslose Fläche, die so groß ist, dass sich ihre Bebauung nicht als zwanglose Fortsetzung der vorhandenen Bebauung aufdrängt, ist nicht nach § 34 Abs. 1 BauGB bebaubar (BVerwG, U. v. 06.11.1968 - 4 C 2.66 -, BVerwGE 31, 20 vom 01.12.1972 - 4 C 6.71 -, Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 102 und vom 17.02.1984 - 4 C 55.81 -, NJW 1984, 1576).

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Das Vorhabengrundstück grenzt von ihm aus gesehen im hinteren und seitlichen Bereich somit allein an Außenbereichsflächen. Es ist auch nicht als Teil des Bebauung am der Robert-Beltz-Straße anzusehen.

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Ob eine Straße, die einen bebauten Bereich durchschneidet, ein trennendes oder ein verbindendes Element ist, ist einerseits nach dem optischen Eindruck zu beurteilen, andererseits aber auch nach der Frage, ob beidseits der Straße deutlich unterschiedliche oder vergleichbare Nutzungsarten vorliegen (zusammenfassend Senat, U. v. 28.11.2007 - 3 L 219/01 – juris). Dies gilt insbesondere, wenn der Eindruck der Gleichartigkeit nur dadurch entsteht, dass die gewerbliche Nutzung sich im äußeren Erscheinungsbild nicht von der allgemeinen Wohnnutzung auf der anderen Straßenseite unterscheidet. Wenn Wohngebäude auf der einen Straßenseite Gewerbebetrieben zugeordnet sind, während auf der anderen Straßenseite Wohnhäuser ohne Zuordnung zu gewerblichen Betrieben vorhanden sind, spricht vieles dafür, dass die prägende Wirkung der unterschiedlichen Nutzungen jeweils an der Straße endet (BVerwG, U. v. 06.07.1984 - 4 C 28/83 - NJW 1985, 1569; Rieger in: Schröter, BauGB, 7. Aufl. 2006 § 34 Rn. 29). Allerdings bedeutet dies nicht, dass bei unterschiedlicher Nutzung auf beiden Straßenseiten stets von einer trennenden Funktion der Straße auszugehen sei. Entscheidend ist vielmehr bei der Bestimmung der "näheren Umgebung", inwieweit sich das geplante Vorhaben auf die Umgebung auswirken kann und wieweit ihrerseits die Umgebung sich noch prägend auf das Baugrundstück auswirken kann (vgl. BVerwG, U. v. 26.05.1978 - 4 C 9.77 - BVerwGE 55, 369). Bei der Beurteilung dieser Frage kann auch die unterschiedliche Nutzung diesseits und jenseits einer Straße eine Rolle spielen, wobei es wiederum auch auf die Art des Unterschiedes ankommen kann (BVerwG, B. v. 10.06.1991 - 4 B 88/91 - zit. nach juris).

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Nach diesen Grundsätzen hat die Ortsbesichtigung durch den Senat ergeben, dass die Wohnbebauung südlich des Mittelwegs entlang der Robert-Beltz-Straße nicht zur näheren Umgebung zählt. Sie weist eine homogene, andere Nutzung auf als die Flächen nördlich dieser Straße. Die Häuser sind in Richtung Robert-Beltz-Straße ausgerichtet. Die Flächen zum Mittelweg sind die Gärten diese Häuser. Am Mittelweg stehen Garagen, die auf den Mittelweg ausgerichtet sind und eine Art Riegelwirkung entfalten. Die dahinter liegende Gartenreihe wirkt abschirmend gegen den Mittelweg und seine Bebauung. Die Verbindungsstraße zwischen Mittelweg und Robert-Beltz-Straße wirkt entgegen der Ansicht der Antragsgegnerin nicht trennend.

48

Ist somit der Bereich des ehemaligen KIB einschließlich des Vorhabengrundstücks als Außenbereich anzusehen, kommt eine Anwendung des § 34 Abs. 2 BauGB nicht in Betracht.

49

b) Selbst wenn die gegenwärtige Nutzung von Teilflächen des KIB-Geländes als bauplanungsrechtlich prägenden Nutzung des Innenbereichs angesehen werden könnte, scheidet eine Zuordnung nach § 34 Abs. 2 BauGB aus.

50

Die einmal jährlich stattfindende zweitägige Oldtimer-Ausstellung auf dem ehemaligen KIB-Gelände vermag eine prägende gewerbliche bauliche Nutzung nicht zu vermitteln. Eine derartige sporadische Nutzung vermag eine bauplanungsrechtlich prägende Wirkung nicht zu entfalten.

51

Die Nutzung des vorderen Teils des ehemaligen Betriebsgeländes der KIB als Abstellplatz für die Berufsschule lässt sich nicht einem Baugebietstyp nach § 34 Abs. 2 BauGB zuordnen. Die Zulässigkeit von Stellplätzen und den ihnen gleich gestellten Garagen regelt § 12 BauNVO. Nach § 12 Abs. 1 BauNVO sind Stellplätze und Garagen in allen Baugebieten zulässig, soweit sich aus den Absätzen 2 bis 6 nichts anderes ergibt. § 12 Abs. 2 BauNVO ordnet an, dass Stellplätze und Garagen in Kleinsiedlungsgebieten, reinen Wohngebieten und allgemeinen Wohngebieten sowie Sondergebieten, die der Erholung dienen, nur für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf zulässig sind. Stellplätze und Garagen für einen darüber hinausgehenden, außerhalb des Baugebiets ausgelösten Bedarf sind allein in den übrigen, nicht in § 12 Abs. 2 genannten Gebieten zulässig. In diesen Gebieten erlaubt § 12 Abs. 1 BauNVO nicht nur Einstellplätze, die als Nebenanlagen einer Hauptnutzung zugeordnet sind, sondern auch solche, die keine funktionale Zuordnung zu einer Hauptnutzung aufweisen. Darunter fallen gewerblich betriebene Einstellplätze, die - wie hier - außerhalb öffentlicher Verkehrsflächen errichtet und Dritten – ggf. gegen Entgelt - zur Verfügung gestellt werden sollen (vgl. BVerwG, U. v. 16.09.2010 - 4 C 7/10 –, BauR 2011, 222 = NVwZ 2011, 436). Daraus folgt, dass derartige Stellplätze in besonderen Wohngebieten, Dorfgebieten, Mischgebieten, Kerngebiete, Gewerbegebieten, Industriegebiete und sonstigen Sondergebieten zulässig sind. Eine Zuordnung von Stellplätzen zu einem Baugebietstyp nach der BauNVO ist damit nicht möglich. Das gilt auch für gewerblich betriebene Stellplätze. Denn sie fallen unter § 12 BauNVO, selbst wenn sie zugleich Gewerbebetriebe sind, die als solche nicht genehmigungsfähig wären (Reidt in Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7. Aufl. Rn. 1242). § 8 oder § 9 BauNVO finden somit keine Anwendung (Gatz, jurisPR-BVerwG 1/2011 Anm. 6 (Anmerkung)), so dass eine Zuordnung nach § 34 Abs. 2 BauGB ausscheidet.

52

2. Da das Baugrundstück nach alledem nur nach Maßgabe des § 35 BauGB bebaubar sein dürfte, dürfte eine Bebauung bzw. Nutzungsänderung mit dem beantragten - nicht im Sinne des § 35 Abs. 1 BauGB privilegierten - Vorhaben nur in Betracht kommen, wenn dieses nicht öffentliche Belange im Sinne von § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt. Allenfalls käme eine Beurteilung nach § 34 Abs. 1 BauGB in Betracht.

53

In beiden Fällen ist auf den Rechtsbehelf der Antragsteller die Baugenehmigung nur in Hinblick darauf zu überprüfen, ob sie ihnen gegenüber den Grundsatz der Rücksichtnahme verletzt (Löhr in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, Komm., 12. Aufl. 2010, § 31 Rn. 78 und 79).

54

Ob durch die Ausführung oder Benutzung eines Vorhabens "rücksichtslos" in schutzwürdige Belange eines Dritten eingegriffen würde, ist aufgrund einer Interessenabwägung im Einzelfall festzustellen. Dabei sind dessen konkrete Umstände zu würdigen und insbesondere die gegenläufigen Interessen des Bauherrn und des Nachbarn in Anwendung des Maßstabs der planungsrechtlichen Zumutbarkeit gegeneinander abzuwägen. Dabei kann umso mehr an Rücksichtnahme verlangt werden, je empfindlicher und schutzwürdiger die Stellung dessen ist, dem die Rücksichtnahme im gegebenen Zusammenhang zu Gute kommt; umgekehrt braucht derjenige, der das Vorhaben verwirklichen will, desto weniger Rücksicht zu nehmen, je verständlicher und unabweisbarer die von ihm mit dem Bauvorhaben verfolgten Interessen sind (vgl. BVerwG, U. v. 25.02.1977 - 4 C 22.75 -, BRS 32 Nr. 155 und U. v. 27.08.1998 - 4 C 5.98 -, BRS 60 Nr. 83).

55

Dieses Gebot soll gewährleisten, Nutzungen, die geeignet sind, Spannungen und Störungen hervorzurufen, einander so zuzuordnen, dass Konflikte möglichst vermieden werden. Welche Anforderungen sich dabei im Einzelnen ergeben, hängt maßgeblich davon ab, was dem Rücksichtnahmebegünstigten einerseits und dem Rücksichtnahmeverpflichteten andererseits nach Lage der Dinge zuzumuten ist. Ist die Grundstücksnutzung aufgrund der konkreten örtlichen Gegebenheiten mit einer spezifischen gegenseitigen Pflicht zur Rücksichtnahme belastet, so führt dies nicht nur zu einer Pflichtigkeit desjenigen, der Immissionen verursacht, sondern auch zu einer Duldungspflicht desjenigen, der sich solchen Immissionen aussetzt (BVerwG, U. v. 23.9.1999 - 4 C 6.98 -, BVerwGE 109, 314 = BRS 62 Nr. 86 und v. 18.5.1995 - 4 C 20.94 -, BVerwGE 98, 235 = BRS 57 Nr. 67).

56

Derartigen unzumutbare Immissionen im Sinne von § 3 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 BImSchG sind angesichts der Entfernung der Gebäude der Antragsteller zu 5 bis 7 von dem Vorhabengrundstück nicht erkennbar. Auf die von den Antragstellern in Feld geführten befürchteten Verhaltensweisen der Bewohner kommt es nicht an, da sie keinen unmittelbaren Bezug zur Grundstücksnutzung haben. Einen baurechtlichen Milieuschutz gibt es nicht (OVG Bremen, B. v. 29.1.1993 – 1 B 7/93).

57

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1 und 2 VwGO, die Festsetzung des Streitwerts auf §§ 47, 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG.

58

Der Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 S. 5 i.V.m. 66 Abs. 3 S. 3 GKG unanfechtbar.