Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2004-09-03, Aktenzeichen 16 Wx 167/04
ECLI:DE:OLGK:2004:0903.16WX167.04.00

Tenor

Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 6.) wird der Beschluss des Landgerichts Köln - 29 T 65/03 - vom 16.06.2004 abgeändert:

Der Beschluss des Amtsgerichts Brühl vom 21. 02. 2003 - 90 II WEG 46/02 - wird dahingehend abgeändert, dass der Antrag der Antragsteller zurückgewiesen wird.

Die Gerichtskosten aller Instanzen werden den Antragstellern auferlegt. Eine Erstattung außergerichtlichen Kosten wird nicht angeordnet.

Der Beschwerdewert wird auf 4.000,00 Euro festgesetzt.

1

G r ü n d e :

2

In der die Liegenschaft betreffenden ursprünglichen Teilungserklärung vom 24.02.1999 heißt es unter § 8:

3

"Auf

jede Einheit

(Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum) entfällt

eine

Stimme".

4

In § 11 der gleichen Teilungserklärung heißt es:

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Die vertretene Gesellschaft (gemeint ist die Fa. S) hat das Recht, die Ausgestaltung der Wohnungen und der sonstigen Einheiten mit Ausnahme der jeweils verkauften Einheit, die ohne den Käufer nicht einseitig verändert werden kann, ohne jede Einschränkung zu verändern und die Teilungsurkunde entsprechend zu ändern.

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Sie ist bevollmächtigt, alle Erklärungen und Rechtshandlungen vorzunehmen, die zur Durchführung, insbesondere aber zur Änderung der Teilungsurkunde erforderlich oder zweckmäßig sind.

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Nach dem bereits ein Teil der Wohnungseigentumseinheiten veräußert worden war, teilte die Beteiligte zu 6.) mit notarielle Urkunde vom 03.09.1999 des Notars Dr. M in L sechs in ihrem Eigentum stehende Teileigentumseinheiten im Ergebnis unter Begründung neuer Eigentumseinheiten in jeweils acht neue Einheiten, insgesamt achtundvierzig Einheiten, auf, wobei in dieser Urkunde u.a. bestimmt ist:

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Im übrigen gelten für die im Wege dieser Erklärung neu entstandenen Teileigentumsrechte die Regelungen, die in der Teilungsurkunde zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum an dem Grundbesitz in der Urkunde vom 24. Februar 1999 Urkunden-Nr.: .../99 des amtierenden Notars vereinbart sind.

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Die Beteiligten streiten nunmehr darüber, ob in der Wohnungseigentümerversammlung auf die neu gebildeten Wohnungseigentumseinheiten jeweils eine Stimme entfällt, oder ob es bei der Gewichtung der Stimmen beim ursprünglichen Zustand in der Weise verbleibt, dass die neuen Wohnungseigentumseinheiten jeweils nur mit 1/8 - Stimme zu bewerten sind.

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Die Antragsteller haben beantragt,

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die Verwalterin der Eigentümergemeinschaft zu verpflichten, bei Abstimmungen in Eigentümerversammlungen die Stimmrechte für die in den Grundbüchern von F-Land, Amtsgericht C, Blätter 1 bis einschließlich 2, eingetragenen Eigentumseinheiten nur mit jeweils 1/8-Stimme zu bewerten.

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Amts- und Landgericht haben dem Antrag stattgegeben. Gegen die landgerichtliche Entscheidung wendet sich die vorliegende weitere Beschwerde.

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Diese weitere Beschwerde ist zulässig und in der Sache auch begründet. Die angefochtene Entscheidung wird der zwischen den Parteien geltenden Teilungserklärung in Verbindung mit der notariellen Urkunde-Nr.: xxx1/99 des Notars F M in L (Bl. 45 ff. d.A.) nicht gerecht. Aufgrund der Teilungserklärung ist die Beteiligte zu 6.) ermächtigt, ohne jede Einschränkung aus den bei ihr verbliebenen Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten neue Einheiten zu bilden und die Teilungsurkunde entsprechend zu ändern. Von diesem Recht hat die Beteiligte zu 6.) mit ihrer in der notariellen Urkunde-Nr.: xxx1/99 des Notars Dr. F M beurkundeten Erklärung Gebrauch gemacht. Diese Erklärung tritt damit an die Stelle der Vorschrift in der ursprünglichen Teilungserklärung, in der die einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufgeführt sind. Im übrigen bleibt die Teilungserklärung aber unverändert, auch deren § 8, der sich nunmehr im Kontext mit den übrigen Paragraphen gelesen auf alle Einheiten, also die alten ursprünglichen sowie die dazu gekommenen neuen Einheiten bezieht. Der Fall unterscheidet sich damit von denjenigen Fällen, in denen ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Eigentumsrechts ohne Genehmigung oder Ermächtigung durch die Teilungserklärung sein Wohnungseigentum in neue selbständige Einheiten teilt. In einem solchen Fall fehlt dem Wohnungseigentümer die Kompetenz zur Änderung der Teilungserklärung. Die neu gebildeten Wohnungseigentumseinheiten treten nicht einzeln an die Stelle der bisherigen Wohnungseigentumseinheit, sie sind vielmehr, wenn im übrigen auch selbstständig, so doch im Hinblick auf die unveränderte Teilungserklärung in ihrer Gesamtheit nur eine Neubezeichnung der alten Einheit, deren altes Stimmrecht deshalb in seinem Umfange auch unangetastet bleibt. Im vorliegenden Fall dagegen werden aufgrund der Befugnis der Beteiligten zu 6.) zur Änderung der Teilungserklärung die neuen Einheiten nunmehr als originäre Wohnungseigentumseinheiten an die Stelle der alten bisher in der Teilungserklärung aufgeführten Einheiten gesetzt. Sie sind jetzt ursprünglich selbständige Einheiten und nicht nur, unbeschadet ihrer Verselbständigung im Übrigen, in ihrer Zusammenfassung jeweils eine Neubezeichnung der alten Einheit, aus der sie gebildet wurden. Wenn es deshalb in der Erklärung vom 03.09.1999 unter Ziffer IV heißt, für die neu entstandenen Teileigentumsrechte gelten die Regelungen, die in der Teilungsurkunde zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ... vereinbart sind ..., so bedeutet dies, dass der § 8 der Teilungserklärung nunmehr uneingeschränkt für jede der neuen Miteigentumsanteile (Einheiten) gilt. In der von ihnen von Anfang an akzeptierten Teilungserklärung haben alle Miteigentümer anerkannt, dass die Zahl der Stimmen in der Wohnungseigentümerversammlung erst dann endgültig feststeht, wenn die Beteiligte zu 6.) ihre Miteigentumsanteile sämtlich verkauft hat, so das eine Aufteilung von Miteigentumsanteilen durch sie nicht mehr möglich ist. Hierin liegt kein Verstoß gegen den sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz. Von Anfang stand fest, dass jede Wohnungseinheit nur eine Stimme hat, dass die Gesamtzahl der Stimmen aber durch den aufteilenden Eigentümer erst endgültig festgelegt wird, wenn er die endgültige Aufteilung vorgenommen hat. Jeder Erwerber wusste von Anfang an, dass sein Stimmrecht in seiner Gewichtung fließend ist, bis die endgültige Aufteilung vorgenommen wurde. Es ging in der dem Beteiligten zu 6.) erteilten Vollmacht und in der Regelung in § 11 der ursprünglichen Teilungserklärung nicht darum, eine mögliche "Stimmrechtsvermehrung" zu regeln oder auszuschließen, sondern darum, dass in seiner Gewichtung noch fließende Stimmrecht der einzelnen Eigentümer, die immer wussten, dass sie nur eine Stimme hatten, endgültig durch die Festlegung der Zahl der Gesamtsumme der Stimmen zu regeln.

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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 47 WEG.

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Bei der Festlegung des Beschwerdewerts und der Beschwer der Beteiligten zu 6.) ist der Senat von der Bedeutung der Angelegenheit für die Beteiligte zu 6.) bei der Veräußerung der ihr noch verbliebenen Wohnungseigentumseinheiten ausgegangen.