Amtsgericht Aachen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 1998-08-28, Aktenzeichen 7 C 259/98
ECLI:DE:AGAC1:1998:0828.7C259.98.00

Tenor

Nachdem der Rechtsstreit durch beiderseitige Erklärungen erledigt ist, werden die Kosten des Verfahrens gegeneinan-der aufgehoben.

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G r ü n d e :

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Die Beklagten waren Mieter der der Klägerin gehörenden Wohnung in B, L-Straße. Der monatliche Mietzins belief sich auf 560,00 DM, einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen auf insgesamt 655,00 DM.

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Wegen der bis dahin nicht gezahlten Miete beantragte die Klägerin am 07.11.97 einen Mahnbescheid auf Zahlung von 1.310,00 DM. Dieser wurde am 01.11.97 erlassen und den Beklagten am 13.11.97 durch Niederlegung zugestellt.

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Am 10.11. sowie am 26.11.97 zahlten die Beklagten an die Klägerin jeweils 655,00 DM.

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Am 04.12.97 erging gegen die Beklagten ein Vollstreckungsbescheid über 1.310,00 DM zzgl. 6 % Zinsen aus 655,00 DM seit dem 07.10.97 und 655,00 DM seit dem 06.11.97, abzüglich am 18.11.97 gezahlter 650,00 DM und am 26.11.97 gezahlter 655,00 DM.

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Mit Schriftsatz vom 06.07.98 erklärte die Klägerin den Rechtsstreit für erledigt und stellt Kostenantrag.

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Die Beklagten haben sich dem mit Schriftsatz vom 21.7.98 angeschlossen.

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Nachdem der Rechtsstreit durch beiderseitige Erklärungen erledigt ist, waren die Kosten des Verfahrens gem. § 91 a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu verteilen. Sofern nach dem bisherigen Sach- und Streitstand eine Partei bei streitiger Entscheidung voraussichtlich unterlegen wäre, ist es gerechtfertigt, dieser die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen.

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Hinsichtlich des Zahlungsantrages für die Novembermiete wäre die Klägerin bei streitiger Entscheidung voraussichtlich unterlegen. Der Mietvertrag enthält in dessen § 4 Ziffer 1 die Bestimmung, das abweichend von § 551 Abs. 1 BGB Mieten und Nebenkosten monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktage des Monats, an den Vermieter zu zahlen ist. Die formularmäßige Abweichung von der gesetzlichen Fälligkeitsbestimmung ist grundsätzlich mit § 9 AGBG in Einklang zu bringen, da derartige Bestimmungen allgemein üblich sind und mit dieser der Mieter bei Eingehen des Mietvertrages rechnen muß.

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Im vorliegenden Fall ist die Vorfälligkeitsbestimmung jedoch aus anderen Gründen unwirksam. In Anlage 2 des zum Mietvertrag vm 18.9.94 heißt es unter Ziffer 4:

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"Der Mieter ist nicht berechtigt, gegenüber dem Mietzins und den Nebenkosten und der jährlichen Nebenkostenabrechnung aufzurechnen oder Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, es sei denn, es liegt ein rechtskräftiger Titel vor".

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Dieses Aufrechnungsverbot führt zu einer Benachteiligung des Mieters, die soweit vom gesetzlichen Leitbild abweicht, dass mit ihr grundsätzlich nicht zu rechnen und vom Mieter hinzunehmen ist. Gem. § 537 BGB führen Mängel der vermieteten Sache von Gesetz wegen zu einer Mietzinsminderung und der Vermieter muß, sofern er diese nicht einnimmt, Klage auf Mietzinszahlung erheben. Durch das Aufrechenverbot in Ziffer 4 der Anlage 2 des Mietvertrages wird dem Mieter jedoch die Verpflichtung auferlegt, seinerseits einen Titel wegen Zahlungen, mit denen er aufrechnen will oder seine Zahlung zurückbehalten will, zu erstreiten. Miet einer derartigen Regelung muß der Mieter grundsätzlich nicht rechnen (vgl. hierzu OLG München, NJW RR 1992, 970, 971).

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Die Gesamtwirkung beider Klauseln führt zu einer gegenüber §§ 537 Abs. 3 BGB unzulässigen Beschränkung des Minderrechts aus § 537 Abs. 1 und Abs. 2 sowie zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters mit der Folge, dass die Vorauszahlungsklausel unwirksam ist. Auch wenn jede Klausel für sich gesehen wirksam wäre, folgt die Unwirksamkeit aus dem Zusammenwirken beider Klauseln. Dem Mietvertrag kann auch nicht erhaltensbestimmend bedeutungsreduzierend ausgelegt wird. Da es nicht Aufgabe des Gerichts sein kann, auszusuchen, welche der beiden Klauseln bestehen bleiben soll, führt dies zur Unwirksamkeit sowohl der Vorauszahlungsklausel als auch der Klausel, wonach das Aufrechnungsrecht eingeschränkt wird (vgl. BGH NJW 1995, S. 254, 255).

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Unterlegen wären die Beklagten jedoch hinsichtlich der Mietzahlung für Oktober. Bis Ende Oktober hatten sie den Mietzins für diesen Monat nicht gezahlt. Die Fälligkeit des Mietzinses für Oktober bis Ende Oktober folgt bereits aus § 551 Abs. 1 S. 1 BGB. Durch die Nichtzahlung des Mietzinses für Oktober haben die Beklagten für die Klägerin zumindest Veranlassung zur Klage gegeben, so dass bei der Kostenverteilung nach billigem Ermessen die Mietzinszahlung für Oktober 1997 erst im November 1997 nicht entsprechend § 93 ZPO zu berücksichtigen ist.

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Da der Vollstreckungsbescheid hinsichtlich der Miete für November 1997 wegen Zahlung des Mietzinses vor Fälligkeit hätte aufgehoben werden müssen, der Vollstreckungsbescheid hinsichtlich der Oktober miete jedoch zu Recht ergangen war, war es gerechtfertigt, die Kosten des Verfahrens insgesamt gegeneinander aufzuheben.

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Amtsgericht B

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Abteilung 7

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Unger

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Richter am Amtsgericht