Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-09-13, Aktenzeichen 7 O 302/15
ECLI:DE:LGD:2016:0913.7O302.15.00

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt,

a. dem Kläger jeweils 2 Schlüssel für die Haustüren des Gebäudes D-Allee in Düsseldorf (2 Türen zur T-T und 2 Türen zur Gartenseite) zu überlassen,

b. den Transponder der Eingangstüre zum Gebäude D-Allee in Düsseldorf wieder so zu gestalten, dass der Kläger die Türe mit seinem Elektrosender öffnen kann und diese Maßnahme aufrechtzuerhalten,

c. auf den Klingelschildern an beiden Türen den Namen „B“ wieder anzubringen und diese Maßnahme aufrechtzuerhalten,

d. die Klingelanlagen und die Gegensprechanlage zur Wohnung des Klägers wieder einzuschalten und diese Maßnahme aufrechtzuerhalten.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000 EUR vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand

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Der Kläger verlangt von der Beklagten Wiedereinräumung des Besitzes an dem Treppenhaus der Beklagten.

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Der Kläger ist Inhaber eines Wohnrechts der im 2. OG und im Dachgeschoss gelegenen Wohneinheit Nr. 3 des Gebäudes auf der D in Düsseldorf. Das Gebäude ist unmittelbar mit dem Gebäude auf dem Nachbargrundstück (D-Allee) verbunden. Die Beklagte ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglieder die Eigentümer des Grundstücks D-Allee sind.

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Im Rahmen einer im Jahr 1963 durchgeführten Baumaßnahme wurden die Treppenhäuser der beiden Gebäude durch einen genehmigten Türdurchbruch verbunden. Der Türdurchbruch befindet sich im Gebäude D im 2. OG.

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In den 1990 er Jahren sollten weitere Umbauten an dem Haus auf dem Grundstück D durchgeführt werden. Die Maisonettewohnung in dem Gebäude D sollte von dem Treppenhaus des Gebäudes abgetrennt werden. Dies hätte zur Folge gehabt, dass die Maisonettewohnung ausschließlich über das Treppenhaus des Gebäudes D-Allee und den Türdurchbruch zwischen den Treppenhäusern erreichbar gewesen wäre. Zur Vorbereitung dieser Baumaßnahme wurde von sämtlichen Eigentümern des Grundstücks D-Allee eine notariell beglaubigte Erklärung abgegeben und am 12.01.1999 in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Gemäß dieser Erklärung duldeten die Grundstückseigentümer der D-Allee auf Dauer die Mitbenutzung ihres Treppenhauses und des Aufzuges durch die jeweiligen Nutzer der Wohnung im Dachgeschoss und Spitzboden der D. Von einer daraufhin erteilten entsprechenden Baugenehmigung wurde allerdings zunächst kein Gebrauch gemacht.

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Im Jahr 2003 beantragte die seinerzeitige Eigentümerin des Gebäudes D erneut eine Baugenehmigung für eine Umbaumaßnahme. Hiernach sollte unter anderem die ursprünglich bestehende Verbindung zwischen dem Treppenhaus des 1. OG und des 2. OG auf der Seite des Gebäudes D feuerbeständig verschlossen werden. Der Zugang zu den Wohnungen ab dem 2. OG in der D sollte nur noch durch das Treppenhaus des Nachbargebäudes sowie den Türdurchbruch erfolgen. Nach Erteilung einer Baugenehmigung wurde die Maßnahme wie geplant umgesetzt. Der Zugang zu den Wohnungen ab dem 2. OG des Hauses D über das Treppenhaus der D-Allee wurde durch eine entsprechende Grunddienstbarkeit im Grundbuch abgesichert. Diese lautet:

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„Die jeweiligen Eigentümer des Grundstücks D-Allee, G1, Flur X, Flurstück X, dulden auf Dauer die Mitbenutzung des Treppenhauses und des Aufzuges durch die jeweiligen Nutzer der Wohnung im Dachgeschoss und Spitzboden des Gebäudes auf dem Grundstück D, Flurstück X derselben Flur, sowie die Erhaltung des Türdurchbruches in den Abschlusswänden der Gebäude D und 81. Der Türdurchbruch befindet sich im Gebäude D-Allee im 3. OG und im Gebäude D im 2. OG.“

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Der Kläger nutzte das Treppenhaus der D-Allee, um in seine Wohnung zu gelangen. Anfang des Jahres 2015 tauschte die Beklagte den Transponder der ersten Eingangstüre sowie das Schloss der zweiten Eingangstüre der D-Allee aus. Der Kläger erhielt keine Schlüssel und sein Transponder funktionierte anschließend nicht mehr, so dass er nicht mehr in das Treppenhaus der D-Allee gelangen konnte. Zusätzlich entfernten die Beklagten den Namen des Klägers von den Klingelschildern vor den beiden Eingangstüren und unterbrachen die Verbindung zwischen der Gegensprechanlage am Eingang der D-Allee und der Wohnung des Klägers.

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Der Kläger ist der Ansicht, dass der Austausch des Transponders und des Schlosses im Eingangsbereich der D-Allee sowie die Entfernung des Klingelschilds und die Deaktivierung der Gegensprechanlage eine verbotene Eigenmacht darstellen und die Beklagte verpflichtet ist, ihm Zugang zu dem Treppenhaus der D-Allee zu gewähren, damit er zu seiner Wohnung gelangen kann.

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Der Kläger hat zunächst den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragt. Das Amtsgericht Düsseldorf hat mit Beschlüssen vom 14.01.2015, 16.01.2015 und 19.01.2015 angeordnet, dass die Beklagte dem Kläger zwei Schlüssel für die Haustüre der D-Allee aushändigt und den Transponder wieder so gestaltet, dass der Kläger die Eingangstür zur D-Allee mit seinem Sender öffnen kann. Zudem hat das Amtsgericht Düsseldorf angeordnet, dass die Beklagte wieder ein Klingelschild mit dem Namen des Klägers anzubringen und die Gegensprechanlage zur Wohnung des Klägers wieder einzuschalten habe (AG Düsseldorf, Az.: 27 C 12/15). Die von der Beklagten hiergegen eingelegte Berufung ist zurückgewiesen worden (LG Düsseldorf, Az: 20 S 65/15). Auf Antrag der Beklagten hat das Landgericht Düsseldorf dem Kläger aufgegeben, binnen drei Wochen in der Hauptsache Klage zu erheben.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen,

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1. dem Kläger jeweils 2 Schlüssel für die Haustüren des Gebäudes D-Allee in Düsseldorf (2 Türen zur T-T und 2 Türen zur Gartenseite) zu überlassen,

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2. den Transponder der Eingangstüre zum Gebäude D-Allee in Düsseldorf wieder so zu gestalten, dass der Kläger die Türe mit seinem Elektrosender öffnen kann und diese Maßnahme aufrechtzuerhalten,

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3. auf den Klingelschildern an beiden Türen den Namen „B“ wieder anzubringen und diese Maßnahme aufrechtzuerhalten,

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4. die Klingelanlagen und die Gegensprechanlage zur Wohnung des Klägers wieder einzuschalten und diese Maßnahme aufrechtzuerhalten.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie ist der Ansicht, dass keine verbotene Eigenmacht vorliege. Das im Baulastenverzeichnis eingetragene Nutzungsrecht an dem Treppenhaus der D-Allee beinhalte keine Zuwegung zu der Wohnung des Klägers, da nicht zugleich die Benutzung des Grundstücks der Beklagten (um von der T bis zur Haustüre zu gelangen) mitgeregelt sei. Diese Grundstücksnutzung sei dem Kläger lediglich als einfaches Besuchsrecht durch einen früheren Bewohner der D-Allee eingeräumt worden. Nachdem dieser Bewohner mittlerweile ausgezogen sei, sei dieses Besuchsrecht erloschen. Deshalb sei der Kläger seither nicht mehr rechtmäßiger Besitzer der Eingangstüre sowie des Treppenhauses der D-Allee. Mangels rechtmäßigem Besitz des Klägers liege auch keine verbotene Eigenmacht vor. Die verbotene Eigenmacht scheitere im Übrigen auch daran, dass die Eingangstüre nicht transportabel sei und vom Kläger nicht in seine Wohnung verbracht werden könne. Deshalb liege nur mittelbarer Besitz des Klägers vor, der nach §§ 858 ff. BGB nicht geschützt sei.

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Zum Sach- und Streitstand im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

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Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist begründet.

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Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Überlassung von Schlüsseln, Aktivierung des Transponders, Anbringung der Klingelschilder und Einschaltung der Gegensprechanlage gemäß § 861 Abs. 1 BGB zu. Hiernach kann derjenige, dem der Besitz einer Sache durch verbotene Eigenmacht entzogen worden ist, die Wiedereinräumung des Besitzes von demjenigen verlangen, der ihm gegenüber fehlerhaft besitzt.

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Indem die Beklagte dem Kläger durch Schlüsselaustausch und Deaktivierung des Transponders den Zutritt zu dem Treppenhaus der D-Allee entzog, sowie die Klingelschilder entfernte und die Gegensprechanlage zur Wohnung des Klägers deaktivierte, übte sie verbotene Eigenmacht gemäß § 858 Abs. 1 BGB aus.

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1.

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Der Kläger hatte Besitz an dem Treppenaus und den Eingangstüren der D-Allee sowie an den Klingenschildern und der mit seiner Wohnung verbundenen Gegensprechanlage. Besitz ist die von einem natürlichen Herrschaftswillen getragene tatsächliche Sachherrschaft einer Person über eine Sache (Fritzsche, in: BeckOK BGB, 40. Aufl. 2016, § 854, Rn. 3). Der Kläger war unstreitig bis zum Austausch der Schlösser bzw. der Neucodierung des Transponders im Besitz eines Schlüssels und eines Elektrosenders, mit denen er die streitgegenständlichen Haustüren öffnen könnte. Er hat auch regelmäßig das Treppenhaus der D-Allee benutzt und hierdurch Besitz an diesen Sachen begründet. Gleiches gilt für die Klingelschilder mit seinem Namen und der mit seiner Wohnung verbundenen Gegensprechanlage.

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Gegen den Besitz des Klägers wendet sich die Beklagte lediglich mit der rechtlich unzutreffenden Auffassung, der Kläger sei bloß mittelbarer Besitzer gewesen und als solcher falle er nicht in den Schutzbereich der §§ 858ff. BGB. Hierzu trägt die Beklagte vor, dass die Eingangstüre zu dem Haus D-Allee nicht transportabel sei und vom Kläger nicht in seine Wohnung verbracht werden könne. Dies läßt jedoch keine Rückschlüsse auf die Besitzverhältnisse an den Eingangstüren und den sonstigen Sachen zu. Vielmehr könnte aus dem Vortrag der Beklagten allenfalls folgen, dass die Türen unbewegliche Sachen darstellen. Auch an unbeweglichen Sachen kann aber unmittelbarer Besitz begründet werden (Joost, in: MünchKomm BGB, 6. Aufl. 2013, § 854, Rn. 2). Der Kläger hat auch durch den direkten Zugang zu den Eingangstüren, dem Treppenhaus, den Klingelschildern und der Gegensprechanlage unmittelbaren Besitz daran begründet. Er war allerdings nicht Alleinbesitzer, da auch die in der Beklagten zusammengefassten Eigentümer unmittelbare Besitzer sind. Mithin war der Kläger unmittelbarer Mitbesitzer.

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2.

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Die Beklagte hat den Besitz des Klägers durch verbotene Eigenmacht gestört. Verbotene Eigenmacht liegt vor, wenn dem unmittelbaren Besitzer der berechtigte Besitz entzogen oder er in seinem berechtigten Besitz gestört wird, sofern das Gesetz die Entziehung oder die Störung nicht gestattet.

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Indem die Beklagte die Schlösser der Eingangstüre ausgetauscht bzw. den Transponder umcodiert sowie die Klingelschilder mit dem Namen des Klägers abmontiert und die Gegensprechanlage deaktiviert hat, hat sie dem Kläger den Besitz an diesen Sachen entzogen. Diese Entziehung des Besitzes war der Beklagten auch nicht aufgrund eines Gesetzes gestattet. Eine entsprechende Norm ist weder ersichtlich noch von der Beklagten vorgetragen. Sie beruft sich lediglich darauf, dass dem Kläger kein Recht zum Besitz zustehe. Selbst wenn dies zuträfe, was nach Auffassung der Kammer angesichts der zugunsten des Klägers im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit fraglich erscheint, wäre dies unerheblich, da gegen die Besitzschutzansprüche gemäß § 863 BGB ausschließlich besitzrechtliche Einwendungen erhoben werden können (Joost, in: MünchKomm BGB, 6. Aufl. 2013, § 863, Rn. 1). Insbesondere die petitorische Einwendung eines fehlenden Rechts zum Besitz können einem Besitzschutzanspruch deshalb gerade nicht entgegen gehalten werden (Joost, a.a.O. Rn. 6).

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3.

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Auch im Übrigen stehen der Beklagten keine Einwendungen gegen den Anspruch des Klägers zu.

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Zunächst ist der Anspruch des Klägers nicht gemäß § 861 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Hiernach ist der Anspruch gemäß § 861 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, wenn der entzogene Besitz dem gegenwärtigen Besitzer oder dessen Rechtsvorgänger gegenüber fehlerhaft war und in dem letzten Jahr vor der Entziehung erlangt worden ist. Eine Fehlerhaftigkeit des Besitzes des Klägers ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass der Kläger – nach Auffassung der Bekagten – lediglich ein Besuchsrecht bei einem Bewohner der D-Allee gehabt habe, der mittlerweile verzogen sei. Selbst wenn diese Auffassung zuträfe, handelte es sich hierbei wiederum um die Frage nach einem Recht zum Besitz des Klägers, das – wie dargelegt – für den streitgegenständlichen Anspruch des Klägers keine Rolle spielt. Weitere Gesichtspunkte, aus denen sich eine Fehlerhaftigkeit des Besitzes des Klägers ergeben könnte, sind von der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten bereits nicht vorgetragen.

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Der Anspruch ist auch nicht gemäß § 866 BGB ausgeschlossen. Hiernach findet im Verhältnis von Mitbesitzern zueinander ein Besitzschutz insoweit nicht statt, als es sich um die Grenzen des den einzelnen Mitbesitzern zustehenden Gebrauchs handelt. Die hinter dieser Norm stehende Ratio ist, dass Mitbesitzer untereinander bei Streit über die Reichweite ihrer jeweiligen Rechte nicht verbotene Eigenmacht einwenden können sollen. Zwar war der Kläger – wie dargelegt – zusammen mit den Mitgliedern der Beklagten Mitbesitzer. § 866 BGB schließt einen Besitzschutz gegenüber Mitbesitzern jedoch nicht aus, wenn einem Mitbesitzer der Mitbesitz vollständig entzogen oder er in gleichwertiger Weise gestört wird (Fritzsche, in: BeckOK BGB, 39. Aufl. Stand: 01.05.2016, § 866, Rn. 17). Dies gilt beispielsweise in Fällen, in denen Schlösser ausgewechselt oder Tore errichtet werden, ohne dass einem der Mitbesitzer Schlüssel ausgehändigt werden (Fritzsche, a.a.O., Rn. 18 m.w.N.). Genau diese Konstellation liegt beim Kläger vor, so dass er sich gegenüber der Beklagten auf verbotene Eigenmacht berufen kann.

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Auch kommt es nicht darauf an, ob dem Kläger eine andere Möglichkeit zum Verlassen des Hauses zur Verfügung steht, wie die Beklagte in der mündlichen Verhandlung behauptet hat. Dies stellt keine possessorische Einwendung gegen den Anspruch des Klägers dar und ist folglich unbeachtlich. Gleiches gilt für die Auffassung der Beklagten, die zugunsten des Klägers eingetragene Grunddienstbarkeit erstrecke sich nicht auf das Grundstück der Beklagten.

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Schließlich ergibt sich auch keine anderweitige rechtliche Beurteilung aus der von dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten im Verhandlungstermin überreichten Liste mit Fundstellen zu verschiedenen Entscheidungen des BGH (BGH NZM 2006, 820; BGH NJW 2000, 2996; BGH NVwZ 1990, 192; BGH DNotZ1989, 565; BGH NJOZ 2009, 1585). Die zitierten Urteile sind nicht einschlägig. Die Entscheidungen befassen sich vielmehr mit Fragen des Notwegerechts sowie dem Verhältnis von Grunddienstbarkeit und Baulast. Einwendungen gegen einen Besitzschutzanspruch ergeben sich hieraus nicht.

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II.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 ZPO.

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Der Streitwert wird auf 10.000,00 EUR festgesetzt.