Landgericht Saarbrücken (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2009-03-02, Aktenzeichen 5 T 114/08

Tenor

I. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin wird der Beschluss des Amtsgerichts Saarbrücken vom 14.01.2008 unter Ziffer 1 des Tenors wie folgt geändert:

Die Antragsgegnerin wird verpflichtet, 2.947,38 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 03.06.2007 an die Antragstellerin zu zahlen.

Im Übrigen wird der Antrag zurückgewiesen.

Die sofortige Beschwerde im Übrigen wird zurückgewiesen.

II. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens trägt die Antragsgegnerin. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

III. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 2.947,38 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsgegnerin war bis zur Eigentumsumschreibung am 15.03.2007 Eigentümerin der Wohnung Nr. 35 und des dazugehörigen Tiefgaragenstellplatzes T 93 in der Wohnungseigentumsanlage … in ….

Die Antragstellerin hat zunächst mit Mahnbescheid vom 18.10.2006, der Antragsgegnerin zugestellt am 20.10.2006, Wohn-/Hausgeld gemäß Wirtschaftsplan für die Zeit vom 01.01.2006 bis 30.09.2006 in Höhe von 2.851,06 Euro nebst Zinsen geltend gemacht.

Nach Widerspruch der Antragsgegnerin hat die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 25.05.2007, der Antragsgegnerin zugestellt am 02.06.2007, die Zahlung von Wohngeld für das Jahr 2004 in Höhe von 1.565,66 Euro, für das Jahr 2005 in Höhe von 1.381,72 Euro und für die Monate Juli, August und September 2006 in Höhe von 417,-- Euro, jeweils nebst Zinsen, verlangt. Dabei hat die Antragstellerin ihre Forderungen für die Jahre 2004 und 2005 auf die beschlossenen Jahresabrechnungen gestützt, in die die Sollvorauszahlungen der Antragsgegnerin in voller Höhe aufgenommen worden sind (vgl. Bl. 18-21). Unter Berücksichtigung der Sollvorauszahlungen ergibt sich für das Jahr 2004 ein Nachforderungsbetrag von 14,66 Euro (20,48 Euro Guthaben und 35,14 Euro Nachzahlung); für das Jahr 2005 errechnet sich ein Nachforderungsbetrag von 509,81 Euro (Nachzahlungen von 59,16 Euro und 450,65 Euro).

Unstreitig hat die Antragsgegnerin auf die Sollvorauszahlungen im Jahr 2004 141,-- Euro und im Jahre 2005 808,-- Euro gezahlt. Diese Zahlungen hat die Antragstellerin bei der Ermittlung ihrer Forderungen von den laut den Jahresabrechnungen 2004 und 2005 auf die Antragsgegnerin entfallenden Kosten in Abzug gebracht ; die Sollvorauszahlungen sind insoweit außer Ansatz geblieben.

Wirtschaftspläne für die Jahre 2004 und 2005 hat die Antragstellerin im erstinstanzlichen Verfahren nicht vorgelegt. Sie hat hierzu vorgetragen, auf Grund Verwalterwechsels seien die Pläne nicht verfügbar; die in den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen als Sollvorauszahlungen aufgeführten Beträge entsprächen den Wirtschaftsplänen 2004 und 2005, die in den Wohnungseigentümerversammlungen vom 24.10.2003 und vom 26.11.2004 beschlossen worden seien.

Die Antragstellerin hat beantragt,

die Antragsgegnerin zu verurteilen, an sie 3.364,47 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins aus 2.851,06 Euro seit Zustellung des Mahnbescheides und aus 513,41 Euro seit Zustellung der Anspruchserweiterung zu zahlen.

Die Antragsgegnerin hat einen Betrag von 524,47 Euro nebst Zinsen anerkannt und im Übrigen beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Sie vertritt die Auffassung, sie hafte lediglich auf die in den Jahresabrechnungen ausgewiesene Abrechnungsspitze in Höhe von insgesamt 527,47 Euro, die sie anerkannt habe.

Das Amtsgericht hat mit dem angefochtenen Beschluss vom 14.01.2008, der Antragsgegnerin zugestellt am 25.02.2008, die Antragsgegnerin – unter Zurückweisung des Antrages im Übrigen – verpflichtet, 2.947,38 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins aus 2.851,06 Euro seit dem 21.10.2006 und aus 96,32 Euro seit dem 03.06.2007 an die Antragstellerin zu zahlen. Zur Begründung ist ausgeführt, in die Jahresabrechnungen 2004 und 2005 seien zwar unzulässigerweise die Sollvorauszahlungen aufgenommen worden; doch seien die Abrechnungen mangels Anfechtung in Bestandskraft erwachsen. Hieraus folge, dass die Abrechnungen auch hinsichtlich der dort ausgewiesenen Sollvorauszahlungen in Bestandskraft erwachsen seien und somit die Grundlage von Beitragsforderungen darstellten. Ein Anspruch auf Vorauszahlungen für die Monate Juli bis September 2006 scheitere daran, dass kein Wirtschaftsplan für 2006 vorliege und dass auch nicht von einer Fortgeltung des Wirtschaftsplanes 2005 für das Jahr 2006 ausgegangen werden könne.

Gegen diesen Beschluss hat die Antragsgegnerin am 05.03.2008 sofortige Beschwerde eingelegt mit dem Antrag,

den Beschluss des Amtsgerichts aufzuheben und den Antrag der Antragstellerin zurückzuweisen.

Sie ist der Ansicht, die Jahresabrechnung begründe keinen Anspruch auf Vorauszahlungen; insoweit bedürfe es des Rückgriffs auf den Wirtschaftsplan.

Die Antragstellerin beantragt,

die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

Sie hat im Beschwerdeverfahren Einzelwirtschaftspläne betreffend die Antragsgegnerin für die Jahre 2004 und 2005 vorgelegt (vgl. Bl. 154 und 155 a) sowie eine Saldenliste (Bl. 143); aus diesen Unterlagen ergebe sich, dass das Hausgeld für 2004 mit monatlich 141,-- Euro und für 2005 mit monatlich 140,-- Euro festgesetzt gewesen sei.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 20.08.2008 (Bl. 144 ff) Bezug genommen.

II.

Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG a. F. (zur Fortgeltung dieser Vorschrift vgl. § 62 Abs. 1 WEG n. F.) zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt.

In der Sache hat die sofortige Beschwerde aber – abgesehen von einer Änderung des Zinsausspruchs – keinen Erfolg.

Der Antragstellerin steht gegenüber der Antragsgegnerin ein Anspruch auf Zahlung von Wohngeld für die Jahre 2004 und 2005 – der für das Jahr 2006 geltend gemachte Anspruch ist nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens – in Höhe von insgesamt 2.947,38 Euro zu. Dieser Anspruch ergibt sich aus §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG a. F. in Verbindung mit den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung 2004 und 2005.

Dass entsprechende Beschlüsse von der Eigentümergemeinschaft gefasst worden sind, hat die Antragsgegnerin nicht bestritten. Sie hat lediglich eingewandt, für die Eigentümerversammlung vom 18.12.2006 habe sie weder eine Einladung noch Abrechnungsunterlagen erhalten. Die unterbliebene Einladung einzelner Wohnungseigentümer führt regelmäßig nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse (vgl. BGH, Beschluss vom 23.09.1999, Az.: V ZB 17/99, zitiert nach juris, Rdnr. 10 m.w.N.). Da jedoch vorliegend der Beschluss über die Jahresabrechnung 2005, ebenso wie der Beschluss über die Jahresabrechnung 2004, nicht angefochten wurde und somit in Bestandskraft erwachsen ist, kommt dem genannten Vorbringen der Antragsgegnerin hier keine Bedeutung zu.

Nach herrschender Meinung begründet der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung eine originär neue Forderung nur in Höhe der sog. Abrechnungsspitze, d. h. des Betrages, um den der Abrechnungssaldo die nach dem Wirtschaftsplan geschuldeten Vorschüsse übersteigt. Denn der Beschluss über die Jahresabrechnung bewirkt keine Schuldumschaffung (Novation) des durch die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan statuierten Anspruchs auf Wohngeldvorauszahlungen; er hat insoweit lediglich bestätigende oder rechtsverstärkende Wirkung (vgl. Bärmann, WEG, 10. Auflage, § 28 WEG, Rdnr. 150; BGH, a.a.O., Rdnr. 15; OLG Hamm, Beschluss vom 08.07.2003, Az.: 15 W 48/03, zitiert nach juris, Rdnr. 14). Diese Auslegung der Genehmigung der Jahresabrechnung entspricht in dem Normalfall, dass zuvor ein Wirtschaftsplan erstellt und beschlossen worden war, dem erkennbaren Interesse der beschließenden Mehrheit, sich etwaige für die Vorschussforderung bestehende Sicherungs- und Vorzugsrechte oder wegen Verzugs entstandene Schadensersatzansprüche zu erhalten oder einen ausgeschiedenen säumigen Wohnungseigentümer an seiner Verbindlichkeit festzuhalten.

Geht man von dem – streitigen – Sachvortrag der Antragstellerin aus, dass für die Jahre 2004 und 2005 Wirtschaftspläne mit Hausgeldzahlungen von monatlich 141,-- Euro bzw. 140,-- Euro von der Eigentümergemeinschaft beschlossen worden sind, so haftet die Antragsgegnerin außer auf die von ihr anerkannte Abrechnungsspitze von insgesamt 524,47 Euro zusätzlich auf die beschlossenen Vorauszahlungen von 1.692,-- Euro bzw. 1.680,-- Euro abzüglich der tatsächlich geleisteten Zahlungen von 141,-- bzw. 808,-- Euro.

Aber auch wenn man das Vorbringen der Antragsgegnerin zugrunde legt, dass keine Wirtschaftspläne für 2004 und 2005 beschlossen worden seien, ist die Antragsgegnerin zur Zahlung des zugesprochenen Betrages verpflichtet. Denn in dem Fall, dass vor der Genehmigung der Jahresabrechnung eine Verbindlichkeit der einzelnen Wohnungseigentümer nicht begründet worden war, haftet der Wohnungs-eigentümer für die durch die beschlossene Jahresabrechnung erstmals begründete Beitragsschuld (vgl. Bärmann, a.a.O., § 28 WEG, Rdnr. 150; OLG Köln, Beschluss vom 15.01.2008, ZWE 2008, 242). Genehmigt sind bei interessengerechter Auslegung die in die Abrechnung eingestellten Kosten insgesamt sowie deren Aufteilung auf die jeweiligen Sondereigentümer, d. h. die Antragsgegnerin trifft gemäß der Jahresabrechnung 2004 (vgl. Bl. 18, 19) eine Zahlungspflicht in Höhe von 1.565,66 Euro (1.239,52 Euro + 467,14 Euro) und laut Jahresabrechnung 2005 (vgl. Bl. 20,21) eine Zahlungspflicht in Höhe von 2.189,81 Euro (1.698,65 Euro und 491,16 Euro). Hiervon sind lediglich die unstreitigen Zahlungen der Antragsgegnerin in Höhe von 141,-- Euro für das Jahr 2004 und von 808,-- Euro für das Jahr 2005 in Abzug zu bringen; für eine weitere Saldierung ist mangels beschlossener Vorauszahlungen kein Raum.

Ist somit die Antragsgegnerin sowohl nach dem Sachvortrag der Antragstellerin als auch nach ihrem eigenen Sachvortrag zur Zahlung des zugesprochenen Betrages verpflichtet, erübrigt sich eine Beweisaufnahme zu der Frage, ob bzw. mit welchem Inhalt Wirtschaftspläne für 2004 und 2005 beschlossen worden sind (Wahlfest-stellung; vgl. LG Dortmund, Urteil vom 28.02.2008, Az.: 2 O 242/07, zitiert nach juris, Rdnr.28).

Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin ist daher hinsichtlich der Hauptforderung zurückzuweisen.

Hinsichtlich der Zinsforderung bedarf der Beschluss des Amtsgerichts einer Korrektur dahingehend, dass Verzugszinsen erst ab Zustellung des Schriftsatzes vom 25.05.2007 verlangt werden können. Denn mit dem Mahnbescheid vom 18.10.2006 hat die Antragstellerin nicht die hier streitgegenständlichen Beträge aus den Jahresrechnungen 2004 und 2005 geltend gemacht, so dass die Antragsgegnerin insoweit auch nicht in Verzug geraten ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG a. F., wobei die Gerichtskosten von der Antragsgegnerin als der in der Hauptsache Unterlegenen zu tragen sind. Die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten erscheint der Kammer im Hinblick auf die rechtliche Problematik des Sachverhalts nicht angemessen.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens entspricht der zuerkannten Forderung.