Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2006-01-27, Aktenzeichen 1 U 6/05
ECLI:DE:OLGK:2006:0127.1U6.05.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Köln vom 21.12.2004 - 2 O 209/02 - abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

1

G r ü n d e

2

I.

3

Die Parteien streiten um Nutzungsentschädigung und einen Schadensersatzanspruch
wegen unterlassener Renovierung nach Beendigung eines Pachtverhältnisses über die
ehemaligen Kanzleiräume der Beklagten.

4

Das Landgericht hat mit dem angegriffenen Urteil der Klage teilweise stattgegeben.
Hiergegen richten sich die Angriffe der Berufung, mit der die Beklagten geltend machen,
entgegen der Auffassung des Landgerichts hätten sie die gepachteten Räumlichkeiten mit
Ablauf des Vertragsverhältnisses zurückgegeben. Es schade insofern nicht, dass bei der
Übergabe nicht alle Schlüssel zurückgegeben worden seien. Zur Schlussrenovierung seien
sie nach dem Vertrag und der vorvertraglichen Korrespondenz nicht verpflichtet.

5

Die Beklagten beantragen,

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unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Köln vom
21.12.2004 - 2 O 209/02 - die Klage abzuweisen.

7

Die Klägerin beantragt,

8

die Berufung zurückzuweisen.

9

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das landgerichtliche Urteil und den
vorgetragenen Inhalt der im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

10

II.

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Die in förmlicher Hinsicht unbedenkliche Berufung führt zur Abänderung des
landgerichtlichen Urteils. Die Klägerin hat gegen die Beklagten weder einen
Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Renovierung noch auf Nutzungsersatz
wegen Verletzung der Rückgabeverpflichtung.

12

1.

13

Entgegen der Auffassung des Landgerichts waren die Beklagten zur Vornahme von
Schönheitsreparaturen bei Auszug nicht verpflichtet.

14

Zwar ist eine Formularklausel, wie sie vorliegenden Fall verwandt wurde und
nach der der Mieter "die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt", auch ohne
Hinzutreten weiterer Umstände nicht allein als Kostenübernahmeregelung zu verstehen,
sondern zugleich als Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen
(BGH NJW 2004, 2961). Die im vorliegenden Mietvertrag angelegte Pflicht zur
Vornahme von Schönheitsreparaturen ist jedoch überlagert durch die gleichfalls
im Vertrag enthaltene Regelung zum Zustand der Mieträumlichkeiten bei Auszug und
insbesondere die klarstellende Korrespondenz vor Übernahme der Mietsache. In
dieser Korrespondenz wurde die Frage, ob eine Schlussrenovierung vorzunehmen ist
und in welchem Zustand die Räume zurückzugeben sind, diskutiert. Die Parteien haben
sich danach bei objektiver Auslegung darauf verständigt, dass die Räumlichkeiten
unrenoviert zurückgegeben werden können. So heißt es im Schreiben der ursprünglichen
Verpächterin vom 11.11.1981:

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"In den nächsten Tagen werden wir sie davon Kenntnis setzen, ob ihnen die
Räumlichkeiten im vorhandenen oder renovierten Zustand übergeben werden.
Entsprechend sind sie dann bei Vertragsbeendigung zurückzugeben."

16

Mit Schreiben vom 02.12.1981 hat die ursprüngliche Verpächterin dann
klargestellt, dass die Räume nicht in renoviertem, sondern in "vorhandenem Zustand"
zur Verfügung gestellt werden.

17

Diese individualvertragliche Abrede, wonach die Räumlichkeiten unrenoviert
zurückzugeben waren, überlagerte beim Auszug die Verpflichtung zur Vornahme
von Schönheitsreparaturen. Bereits der formularmäßige Mietvertrag unterschied
zwischen Schönheitsreparaturen und dem Zustand bei Rückgabe. Angesichts der
vorvertraglichen Korrespondenz besteht für die Annahme einer Verpflichtung zur
Schlussrenovierung unter Nachholung von in der Vergangenheit nicht veranlasster
Schönheitsreparaturen kein Raum. Der Wortlaut der Vereinbarung gestattet es den
Beklagten unabhängig von vorangegangenen Schönheitsreparaturen die Räume im
"vorhandenen Zustand" zurückzugeben. Jedenfalls gehen die Unklarheiten über
den Umfang der Verpflichtung nach allgemeinen Grundsätzen zu Lasten des
Verwenders des Formularvertrages, also der Klägerin.

18

2.

19

Auch bei der Frage, ob die Beklagten ihrer Rückgabeverpflichtung gemäss
§ 546 BGB hinreichend nachgekommen sind, sieht der Senat die Dinge anders
als das Landgericht.

20

Zwar ist grundsätzlich für die ordnungsgemäße Rückgabe der Mieträumlichkeiten
die Rückgabe sämtlicher Schlüssel zu verlangen (vgl. Palandt-Weidenkaff, 65 Aufl.,
§ 546 Rn. 4 mit weiteren Nachweisen). Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht
einschränkungslos. Nach der Rechtssprechung (OLG Düsseldorf MDR 1987, 499;
Hanseatische Oberlandesgericht ZMR 1995, 18 f; OLG Brandenburg NZM 2000, 463f)
ist eine andere Wertung jedenfalls dann angebracht, wenn aus der Rückgabe
zumindest eines Schlüssels in Verbindung mit den sonstigen Umständen erkennbar
der Wille des Mieters zur endgültigen Besitzaufgabe hervortritt und der
Vermieterseite der ungestörte Gebrauch ermöglicht wird. So liegen die Dinge hier.

21

Es ist nichts dafür erkennbar, dass die Beklagten sich trotz der Übergabe
zumindest eines Schlüssels den Besitz an den aufgegeben Räumlichkeiten auch
nur teilweise vorbehalten wollten. Die Beklagten haben ihre anwaltliche
Tätigkeit nach der Kündigung der Klägerin insgesamt und erkennbar endgültig
in neue Räumlichkeiten verlagert. Eine Verpflichtung zur Vornahme einer
Schlussrenovierung nach Übergabe haben sie von Anfang an verneint. Sie haben
damit den Willen zur Besitzaufgabe manifestiert.

22

Der Gebrauch der Klägerin war durch möglicherweise noch vorhandene weitere
Schlüssel nach den Umständen des Falles nicht beeinträchtigt. Auf die vollständige
Rückgabe aller während des über Jahrzehnte dauernden Vertragsverhältnisses für
die Anwälte und wechselnden Angestellten der Kanzlei gefertigten diversen Schlüssel
konnte es bei verständiger Betrachtung nicht ankommen. Zu dem gewerblichen
Pachtobjekt hatte im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs eine größere und
wechselnde Gruppe von Personen Zugang mit Schlüsseln. Auch bei einem sorgfältigen
Pächter ist es am Ende einer langdauernden Vertragsbeziehung bei dieser Sachlage
nicht auszuschließen, dass nicht der vollständige Bestand aller jemals gefertigten
Schlüssel übergeben werden kann. Es liegt vielmehr nach der Lebenserfahrung auf der
Hand, dass einzelne Schlüssel über die Jahre außer Kontrolle geraten. Die Ungewissheit
und Unvollständigkeit des Schlüsselbestands mag in diesen Fällen zum Schadenersatz,
der auf Austausch der Schlösser gerichtet ist, berechtigen. Den Übergang des Besitzes
i.S.d. § 546 BGB hindert diese Unsicherheit allerdings nicht, wenn aus der Rückgabe
eines Teils der gefertigten Schlüssel und den übrigen Umständen -wie hier- deutlich
wird, dass der bisherige Pächter sich der Räumlichkeiten endgültig begeben hat.

23

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die übrigen Nebenentscheidungen
ergeben sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

24

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Entscheidung im Einklang mit der
obergerichtlichen Rechtsprechung steht und einen Einzelfall betrifft, der keine
grundsätzliche Bedeutung hat.