Oberlandesgericht Köln ()
Teilurteil vom 1997-06-02, Aktenzeichen 19 U 235/96
ECLI:DE:OLGK:1997:0602.19U235.96.00

Tenor

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

2

(Ohne Tatbestand gem. § 543 Abs. 1 ZPO)

3

I.

4

Ziel der Berufung des Klägers ist die Verurteilung der Beklagten
zur Zahlung von 13.490,92 DM nebst 7,762 % Zinsen seit dem 03.
November 1995. Den mit der Berufungsbegründung vom 25.02.1997
gestellten Zinsantrag hat der Kläger mit Schriftsatz vom 02. Mai
1997, der Beklagten am 02. Mai 1995 zugestellt, auf 7,762 %
ermäßigt.

5

Soweit der Kläger mit Klageerweiterungsschriftsatz vom
02.05.1997 die Zahlung weiterer 47.124,03 DM - zusammengesetzt aus
restlichem Mietzins für den Zeitraum Dezember 1995 bis April 1997
in Höhe von 43.407,23 DM und aus Nutzungsentschädigung für die
tatsächliche Nutzung von Flächen im Zeitraum Dezember 1995 bis
Februar 1997 in Höhe von 3.716,80 DM - verlangt, ist die
Klageerweiterung gem. §§ 523, 263 ZPO sachdienlich, da mit der
erweiterten Klage unter Verwertung des bisherigen Prozeßstoffs der
Streit der Parteien endgültig behoben und ein neuer Prozeß
vermieden werden kann. Über die Klageerweiterung ist indes noch
nicht zu entscheiden, da hierüber noch nicht verhandelt worden
ist.

6

II.

7

Die Berufung hat in der Sache bis auf einen geringen Teil des
Zinsanspruchs Erfolg.

8

1.

9

Der Kläger kann von der Beklagten gem. § 535 Satz 2 BGB für den
Zeitraum Oktober 1994 bis November 1995 (ursprüngliche Klage) die
Zahlung von - noch - 9.479,24 DM verlangen.

10

Die Beklagte hatte mit schriftlichem Vertrag vom 07. Oktober
1993 (Bl. 13 ff d. A.) die auf dem Grundstück Q. Straße 205 in L.
aufstehende Lagerhalle VI mit Nebenraum in einer Gesamtfläche von
584 qm sowie vier Stellplätze vom Kläger gemietet. Der
Grundmietzins war je qm mit 6,50 DM festgelegt. Für die vier
Stellplätze waren monatlich jeweils 75,00 DM zu zahlen. Die
monatliche Gesamtmiete sollte danach ab 01. Oktober 1993 5.299,43
DM betragen. Die Grundmiete sollte sich ab 01. Oktober 1994 jeweils
um 0,50 DM je qm und ab 01. Oktober 1996 jeweils um 1,00 DM je qm
erhöhen. All das war in 1. Instanz hinreichend deutlich
vorgetragen.

11

(1) Zeitraum Oktober 1994 bis Januar 1995:

12

Für den vorgenannten Zeitraum Oktober 1994 bis Januar 1995 legt
der Kläger folgende Berechnung des monatlichen Mietzinses
zugrunde:

13

488 qm x 7,00 DM = 3.416,00 DM

14

Nebenkosten (488 qm x 0,80 DM) = 390,40 DM

15

feste Verwaltungskosten 45,00 DM

16

vier Stellplätze (zu je 75,00 DM) 300,00 DM

17

Zwischenbetrag: 4.151,40 DM

18

+ 15 % MwSt 622,71 DM

19

Gesamtbetrag 4.774,11 DM.

20

Die Zugrundelegung einer Mietfläche von 488 qm ist zwischen den
Parteien unstreitig. Der Kläger hatte eine Teilfläche von 96 qm von
der vertraglich vereinbarten Mietfläche von 584 qm abgezogen, so
daß sich eine Mietfläche von 488 qm ergibt. Die Höhe des Mietzinses
je qm ist mit 7,00 DM ebenfalls unstreitig, so daß sich als
geschuldete Monatsmiete der vom Kläger in Ansatz gebrachte Betrag
von 4.774,11 DM für den vorgenannten Zeitraum ergibt. Hierauf hatte
die Beklagte in den Monaten Oktober bis Dezember 1994 lediglich
jeweils 4.493,51 DM, im Januar 1995 dagegen den vollen Betrag von
4.774,11 DM gezahlt. Es ergibt sich danach im vorgenannten Zeitraum
ein Rückstand von 841,80 DM (3 Monate x 280,60 DM), der Gegenstand
der Klage ist und den die Beklagte zu bezahlen hat.

21

(2) Zeitraum Februar bis Juli 1995:

22

Im Zeitraum Februar bis Juli 1995 legt der Kläger eine
Mietfläche von 421 qm zugrunde, woraus folgende monatliche
Mietzinsberechnung resultiert:

23

421 qm zu je 7,00 DM: 2.947,00 DM

24

Nebenkosten (421 qm x 0,80 DM) 336,80 DM

25

feste Verwaltungskosten 45,00 DM

26

vier Stellplätze(zu je 75,00 DM) 300,00 DM

27

Zwischensumme: 3.628,80 DM

28

+ 15 % MwSt 544,32 DM

29

Gesamtbetrag: 4.173,12 DM.

30

Der Kläger hat insoweit dargelegt, daß er aus der ursprünglichen
Gesamtmietfläche von 584 qm zwei Teilflächen von 75 qm und von
weiteren 88 qm herausgenommen hat. Nach Abzug der
Gesamt-Teilflächen von 163 qm ergibt sich die vom Kläger in Ansatz
gebrachte Restfläche von 421 qm. Die Beklagte macht insoweit
geltend, sie habe eine Teilfläche von 96 qm, die bereits im
Zeitraum Oktober 1994 bis Januar 1995 vom Kläger in Abzug gebracht
worden sei im Februar 1995 nicht zurückerhalten, so daß auch diese
weitere Teilfläche von 96 qm von der vergütungspflichtigen
Mietfläche in Abzug zu bringen sei. Der Kläger hat indes im
Verhandlungstermin vom 05. Mai 1997 anhand der Grundrißzeichnungen
unwidersprochen dargelegt, daß durch den von ihm vorgenommenen
Umbau lediglich zwei Teilflächen von zusammen 163 qm anderweitig
von ihm vermietet worden seien. Etwas anderes trägt die Beklagte
nicht substantiiert vor, so daß sie sich nach der
Zusatzvereinbarung der Parteien vom 07. Dezember 1993 nicht auf den
Fortfall der Mietfläche von 96 qm berufen kann. Nach der genannten
Vereinbarung sollte die Mietzahlung entfallen "jeweils nur für die
Teilfläche, die an einen anderweitigen Mieter neu vermietet ist,
und zwar ab Vertragsbeginn und Nutzung durch den Zwischenmieter und
solange der Zwischenmieter diese Hallenfläche nutzt". Die
verbleibende Mietfläche sollte dann neu festgelegt werden. Mit der
Neuaufteilung nach dem Umbau hat der Kläger die Mietfläche - was er
nach den vertraglichen Vereinbarungen durfte - neu festgelegt. Neu
vermietet hatte der Kläger aber Teilflächen in einer Gesamtgröße
von (lediglich) 163 qm. Die Beklagte hat demgemäß für die Zeit nach
der im Januar 1995 erfolgten Beendigung des Umbaues den Mietzins
nach einer Fläche von (584 qm ./. 163 qm =) 421 qm zu bezahlen. Das
ergibt den vom Kläger beanspruchten monatlichen Mietzinsbetrag
(einschl. Nebenkosten und MwSt und Stellplatzgebühren) in Höhe von
4.173,12 DM und nicht den von der Beklagten im genannten Zeitraum
gezahlten Betrag von monatlich 3.312,00 DM.

31

Eine Minderung der Miete für den Monat März 1995 - wegen
angeblicher Staubbelastung des Mietobjektes - ist nicht
eingetreten. Die Voraussetzungen für eine entsprechende Minderung
des Mietzinses nach § 537 BGB sind nicht gegeben. Es fehlt an einem
hinreichenden Vortrag der Beklagten dazu, daß der Gebrauch der
Mietsache während der Umbauzeit 1994 bis Januar 1995 erheblich
beeinträchtigt gewesen war. Daß die Beklagte entsprechende
Beeinträchtigungen des Gebrauchs der Mietsache während der
Umbauzeit gerügt hätte, ist nicht vorgetragen. Ebensowenig hat die
Beklagte konkrete Gebrauchsbeeinträchtigungen oder gar Schäden
ihres Eigentums durch den Zustand der Mietsache oder das Verhalten
des Klägers konkret dargelegt, deren Behebung einen finanziellen
Aufwand von 1.200,00 DM erfordern würde. Es muß vielmehr davon
ausgegangen werden, daß sie die gebotene notwendige Eigensicherung
im Zuge des von ihr indizierten Umbaues nicht beachtet hat. Ein
Recht der Beklagten, die Miete für März 1995 zu kürzen, ist danach
nicht gegeben.

32

Die Beklagte ist vielmehr zur Nachzahlung der einbehaltenen
Beträge von 19,32 DM (für Februar 1995), von 2.241,12 DM (für März
1995) und von jeweils 861,12 DM (für die Monate April bis Juli
1995) verpflichtet.

33

(3) Zeitraum August bis November 1995:

34

Der Kläger nimmt hier folgende Berechnung des monatlichen
Mietzinses vor:

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325 qm zu je 8,50 DM: 2.762,50 DM

36

Nebenkosten (325 qm zu je 0,80 DM) 260,00 DM

37

feste Verwaltungskosten 45,00 DM

38

Stellplätze (4 x 75,00 DM) 300,00 DM

39

Zwischensumme: 3.367,50 DM

40

+ 15 % MwSt 505,13 DM

41

Gesamtbetrag: 3.872,63 DM

42

Der Kläger hat von der bis Juli 1995 in Ansatz gebrachten
Mietfläche von 421 qm weitere 96 qm in Abzug gebracht, so daß sich
eine Mietfläche von 325 qm ergibt. Die Inanspruchnahme einer
solchen Fläche ist zwischen den Parteien im vorgenannten Zeitraum
August bis November 1995 unstreitig. Der Kläger kann auch als
Qm-Mietzins einen Betrag von 8,50 DM in Ansatz bringen, weil sich
die Grundmiete von 6,50 DM auf 8,00 DM erhöht hat infolge der
Reduzierung der Mietfläche der Beklagten von ursprünglich 584 qm um
mehr als 200 qm auf 325 qm. Für diesen Fall der Reduzierung der
Mietfläche um mehr als 200 qm sah die Vereinbarung der Parteien vom
07. Dezember 1993 (Bl. 24/25 d.A.) die Erhöhung der Grundmiete auf
8,00 DM vor. Die Grundmiete selbst wurde aber nach § 5 Ziffer 2 a)
des Mietvertrages (Bl. 15 d. A.) ab 01. Oktober 1994 um 0,50 DM je
qm erhöht. Da die Zusatzvereinbarung vom 07.12.1993 keine
Abänderung des Staffelmietvertrages vom 07. Oktober 1993
beinhaltete, ist der staffelmietvertragliche Erhöhungsbetrag von
0,50 DM (ab 01. Oktober 1994) dem erhöhten Grundmietzins von 8,00
DM je qm zuzuschlagen, so daß sich ab dem Zeitpunkt der Reduzierung
der Mietfläche um mehr als 200 qm ein Qm-Mietzins von 8,50 DM
ergibt. Nach den Berechnungen des Klägers, denen zu folgen ist,
beläuft sich der Mietzins ab August 1995 danach auf insgesamt
3.872,63 DM.

43

Die Beklagte war in den Monaten Oktober und November 1995 zur
Kürzung der monatlichen Miete um jeweils 345,00 DM wegen
angeblicher nicht zur Verfügungstellung der Stellplätze nicht
berechtigt. Zwar behauptet die Beklagte, seit Eröffnung einer
Pizzeria auf dem Gelände des Klägers "stünden die Stellplätze...
nicht mehr zur Verfügung, weil... der Hof ständig von Gästen...
mit... belegt würden und eine Abstellmöglichkeit für die Fahrzeuge
der Beklagten nicht mehr vorhanden sei". Dieses Vorbringen reicht
nicht aus für die Annahme, daß der Kläger der Beklagten die vier
vertraglich zugesicherten Stellplätze nicht zur Verfügung gestellt
hat. Die genaue Örtlichkeit dieser Stellplätze war allerdings
vertraglich nicht festgelegt. der Kläger hält dem Vorbringen der
Beklagten entgegen, daß auf dem gesamten Gelände etwa dreißig bis
vierzig Stellplätze vorhanden seien, so daß für die Fahrzeuge der
Beklagten vier Plätze jedenfalls zur Verfügung gestanden hätten.
Dieses Vorbringen des Klägers ist durch das Sachvorbringen der
Beklagten - insbesondere im Hinblick auf deren Schreiben vom 04.
Oktober 1995 (Anlage B 9 - Bl. 64 d.. A.) - nicht widerlegt. In dem
Schreiben vom 04. Oktober 1995 führt die Beklagte gegenüber dem
Kläger aus, daß sie "die Plätze gar nicht mehr in Anspruch genommen
habe", war nur den Schluß darauf zuläßt, daß eine Fremdbelegung von
vier Stellplätze auf dem gesamten Gelände - entgegen ihrem
prozessualen Vorbringen - nicht stattgefunden hat. Wären vier
Stellplätze auf dem Gelände ständig von Fremdparkern belegt
gewesen, hätte die Beklagte dies in ihrem Schreiben an den Kläger
vom 04. Oktober 1995 auch zum Ausdruck gebracht. In dem genannten
Schreiben beschwert sich die Beklagte gegenüber dem Kläger vielmehr
darüber, daß sie - als einzige der Mieter - für die Parkflächen
"bezahlen müsse". Weiter bringt sie zum Ausdruck, daß sie dies -
allerdings nicht wegen Fremdbelegung der Plätze - nicht mehr tun
wolle. Dem hiervon abweichenden Sachvorbringen der Beklagten, für
das eine nachvollziehbare Erklärung nicht gegeben wird, ist
angesichts des Widerspruches zu dem eigenen vorprozessualen
Verhalten nicht nachzugehen.

44

Der Kläger kann von der Beklagten im Zeitraum August bis
November 1995 die Nachzahlung von 2 x 560,63 DM (für die Monate
August und September 1995) und von 2 x 905,63 DM (für die Monate
Oktober und November 1995) verlangen.

45

Nach Addition der von der Beklagten im Gesamtzeitraum Oktober
1994 bis November 1995 nicht gezahlten Beträge ergibt sich
entsprechend der Aufstellung des Klägers (Bl. 31/87 d. A.) ein
Gesamtrückstandsbetrag von 9.479,24 DM,

46

den die Beklagte dem Kläger zu erstatten hat.

47

2.

48

Der Kläger kann von der Beklagten ferner gem. §§ 812 Abs. 1 Satz
1 Alternative 2, 818 Abs. 2 BGB die Zahlung von 4.011,68 DM
verlangen. Das Landgericht hat die hierzu seit jeher bestehende
ständige Rechtsprechung nicht gesehen. Zwischen den Parteien ist
unstreitig, daß die Beklagte ohne vertragliche Vereinbarung mit dem
Kläger und ohne dessen Zustimmung eine Fläche im Bereich der Halle
VIII durch Abstellen von Baugerätschaften - jedenfalls auch im hier
geltend gemachten Zeitraum April bis November 1995 - genutzt hat.
Die Beklagte hat damit "in sonstiger Weise auf Kosten eines
anderen" etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, nämlich: Die Nutzung
von Teilflächen der dem Kläger gehörenden Halle VIII zwecks
Unterstellung von Baugerätschaften ihres Tiefbaugeschäfts. Die
Beklagte hätte bei ordnungsgemäßem Vorgehen - nach Rücksprache mit
dem Kläger - für die Benutzung der Teilflächen der Halle VIII eine
Entschädigung (Vergütung) an den Kläger zahlen müssen. Durch das
eigenmächtige Abstellen von Baugerät in der Halle VIII des Klägers
hat die Beklagte Mietaufwendungen auf Kosten des Klägers erspart.
Ihr Einwand, der Kläger hätte die Teilfläche nicht anderweitig
vermieten können, ist rechtlich unerheblich. Bei
Bereicherungshandlungen "des Bereicherten" kommt ein Anspruch aus §
812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 2 BGB schon dann in Betracht, wenn
der Bereicherte für seine Handlung kein im Gesetz begründetes oder
vom Berechtigten abgeleitetes Recht zum Eingriff in dessen
Vermögensphäre hat (Palandt/Thomas, BGB, 56. Aufl., § 812 Rn. 94).
Der Kläger ist als gewerblicher Vermieter tätig. Er hätte bei
entsprechender Äußerung eines Nutzungswunsches der Beklagten dieser
die gewünschte Mehrfläche überlassen gegen Zahlung des üblichen
Entgeltes. Dessen Höhe kann nach den zwischen den Parteien
abgeschlossenen Mietvertrag über die Räumlichkeiten in der Halle VI
auf 7,00 DM je qm genutzter Fläche angenommen werden (§ 287
ZPO).

49

Der Umfang der tatsächlich erfolgten "Fremdnutzung" durch die
Beklagte bedarf keiner tatsächlichen Aufklärung mehr. Der Kläger
hat mit Schriftsatz vom 02. Mai 1997 eine Grundrißskizze der Halle
VIII überreicht, in welche er - mit Meterangaben versehen - die von
der Beklagten rein faktisch genutzte Fläche eingezeichnet und
schraffiert hat. Aus der Skizze ergibt sich eine in Anspruch
genommene Fläche von 17 m x 3 m (= 51 qm). Diesen, durch die Skizze
substantiierten Angaben des Klägers hat die im Termin vom 05. Mai
1995 anwesende Beklagte nicht widersprochen; das entsprechende
Sachvorbringen des Klägers gilt damit als zugestanden (§ 138 Abs. 2
u. Abs. 3 ZPO) und damit als unstreitig. Ihr bisheriges Vorbringen,
tatsächlich nur eine "3 qm umfassende Fläche" in Anspruch genommen
zu haben, reicht angesichts der detallierten Angaben des Klägers im
Termin vom 05. Mai 1997 nicht aus, das Sachvorbringen des Klägers
ernsthaft in Zweifel zu ziehen, weshalb von dessen Richtigkeit zum
Umfang der tatsächlichen "Fremdnutzung" seitens der Beklagten
auszugehen ist.

50

Bei Zugrundelegung der vom Kläger in Ansatz gebrachten Fläche
der tatsächlichen Nutzung von 51 qm und einer als angemessen
anzusehenden Nutzungsentschädigung von 7,00 DM je qm ergibt sich
eine monatliche Nutzungsentschädigung für den Zeitraum April bis
Juli 1995 in Höhe von 457,47 DM, wie vom Kläger auf Seite 9 der
Berufungsbegründung vom 25. Februar 1997 (Bl. 129 d. A.)
berechnet.

51

Für die vier Monate April bis Juli 1995 ergibt sich demgemäß ein
Nutzungsentschädigungsanspruch des Klägers in Höhe von (vier Monate
x 457,47 DM =) 1.829,88 DM.

52

Von dem Zeitraum August bis November 1995 sind dieselben
Flächenverhältnisse (51 qm) zugrunde zu legen. Der Betrag einer
angemessenen Nutzungsentschädigung ist indes für diesen Zeitraum
mit 8,50 DM je qm anzusetzen. Die Beklagte hatte nämlich durch die
Inanspruchnahme der Fläche im Zeitraum ab August 1995 die Zahlung
des entsprechenden - erhöhten - Mietzinsbetrages (wegen der mehr
als 200 qm zurückgegebenen Hallenflächen) auf Kosten des Klägers
erspart. Sie muß sich demgemäß so behandeln lassen, wie sie stünde,
wenn sie den Kläger um Zustimmung zur Nutzung der eigenmächtig in
Anspruch genommenen Flächen angegangen hätte. Dann wäre die Nutzung
der hier eigenmächtig in Anspruch genommenen Flächen an die
Nutzungsregelung im Mietvertrag gekoppelt worden. Dies rechtfertigt
die Zugrundelegung des erhöhten Grundmietzinses für den Zeitraum ab
August 1995.

53

Für diesen Zeitraum ergibt sich mithin eine monatliche
Nutzungsentschädigung in Höhe von 545,45 DM, wie vom Kläger auf
Seiten 9/10 der Berufungsbegründung vom 25. Februar 1997 (Bl.
129/130 d. A.) berechnet. Für die vier Monate August bis November
1995 ergibt dies eine Gesamtforderung

54

von 2.181,80 DM.

55

Nach Addition der Nutzungsentschädigungsbeträge für die
Gesamtzeit April bis November 1995 ergibt sich ein
Nutzungsentschädigungsanspruch des Klägers gegen die Beklagte in
Höhe von (1.829,88 DM + 2.181,80 DM =) 4.011,68 DM.

56

3.

57

Der Zinsanspruch auf die zuerkannte Hauptforderung ist nach §§
284, 286, 288 BGB im tenorierten Umfang gerechtfertigt. Der Kläger
hat seinen ursprünglichen Zinsantrag mit der Klageerhöhung von 02.
Mai 1997 teilweise zurückgenommen auf eine Höhe von 7,762 %. Verzug
mit der Zahlung der Restmietzinsforderung lag seit dem 03. November
1995 vor. Verzug mit der Zahlung der geforderten
Nutzungsentschädigung für April bis November 1995 lag erst mit
Zustellung des Mahnbescheides (30. November 1995) vor; ein früherer
Verzug ist vom Kläger insoweit nicht dargetan und der Zinsanspruch
insoweit abzuweisen.

58

II.

59

Soweit mit der Klageerhöhung vom 02. Mai 1997 Mietzinsansprüche
für den Zeitraum Dezember 1995 bis April 1997 in Höhe von 43.407,23
DM und Nutzungsentschädigungsansprüche für den Zeitraum Dezember
1995 bis Februar 1997 in Höhe von 3.716,80 DM geltend gemacht
werden, ist der Rechtsstreit noch nicht entscheidungsreif.

60

Die Kostenentscheidung war der das Verfahren abschließenden
Entscheidung vorzubehalten.

61

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus
§§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

62

Beschwer der Beklagten: 13.490,92 DM