Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2009-04-21, Aktenzeichen I-24 U 56/08
ECLI:DE:OLGD:2009:0421.I24U56.08.00

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 21. Februar 2008 verkündete Ur-teil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird unter Abweisung der weitergehenden Klage verur-teilt, an den Kläger 3.361,08 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10. Februar 2006 zu zahlen.

Die Kosten des ersten Rechtszuges werden dem Kläger zu 77% und der Be-klagten zu 23% auferlegt; die Kosten des Berufungsrechtszuges trägt die Be-klagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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G r ü n d e

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I. Die Berufung, mit welcher der Kläger nach kompletter Abweisung seiner auf Zahlung (10.678,52 € nebst Zinsen) und Feststellung gerichteten Klage nur noch den Schadensersatzanspruch wegen des unterbliebenen Rückbaus der Mietsache nach am 31. Juli 2005 beendetem Mietverhältnis geltend macht (3.361,08 € nebst Zinsen), ist in vollem Umfange begründet. Das angefochtene Urteil unterliegt in diesem Umfange der Abänderung und die Beklagte ist antragsgemäß zur Zahlung zu verurteilen.

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1. Die Beklagte (gewerbliche Mieterin) schuldete dem Kläger (Vermieter) gemäß § 546 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 23 Abs. 1 des Mietvertrags (künftig: MV) vom 21. Mai 2000 nach beendetem Mietverhältnis den Rückbau der Mietsache. Wegen der von ihr erklärten Leistungsverweigerung hat sich der Leistungsanspruch gemäß §§ 323, 325, 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB in einen geldwerten Schadensersatzanspruch umgewandelt, der der Höhe nach dem Betrag entspricht, den der Kläger zur Beseitigung der von der Beklagten zurückgelassenen Einbauten aufwenden musste.

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a) Die in § 23 Abs. 1 Mietvertrag vereinbarte Verpflichtung der Beklagten, "Ein- und Ausbauten … zu entfernen", wenn durch sie "eine weitere Vermietung erschwert sein (sollte)" (künftig: Rückbauklausel), ist rechtlich unbedenklich. Sie regelt nichts, was nicht jeder Mieter kraft Gesetzes ohnehin gemäß § 546 Abs. 1 BGB schuldet, nämlich die Entfernung seiner Sachen (Inventar, Einbauten) nach Beendigung des Mietvertrags (vgl. BGH NJW 1986, 309, 310 sub I.2c; Senat OLGR Düsseldorf 2007, 71 und 2002, 265 sub 1e,aa). Im Gegenteil, die Klausel begünstigt den Mieter im Vergleich zur gesetzlichen Regelung insofern, als der Rückbau nicht unbedingt (allein vom Willen des Vermieters abhängig) zu erfolgen hat, sondern nur dann, wenn der Nachfolgemieter das wünscht. In diesem Sinne jedenfalls ist die Klausel gemäß §§ 133, 157 BGB auszulegen. Der Rückbauanspruch entsteht deshalb dann, wenn der Nachfolgemieter die Beseitigung der Einbauten verlangt.

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Insoweit ist die Rechtsauffassung der Beklagten zutreffend, die Fälligkeit des Rückbauanspruchs hänge von einem entsprechenden Beseitigungsverlangen des Nachmieters ab. Diese Fälligkeitsvoraussetzung ist indes entgegen der Rechtsmeinung der Beklagten eingetreten. Denn das Beseitigungsverlangen hat, wie das vom Landgericht gewonnene Beweisergebnis belegt, der Nachmieter gestellt.

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b) Bereits durch das der Beklagten unstreitig zugegangene Schreiben des Klägers vom 20. Juli 2005 war eindeutig, welchen Umfang das Beseitigungsverlangen hatte. Das ergibt sich aus der darin enthaltenen Bezugnahme auf die vorangegangene Besprechung der Beklagten mit dem Nachfolgemieter vom 14. Juli 2005. Die Beklagte selbst hat im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 25. Juli 2005 bestätigt, dass der Nachfolgemieter die Forderung gestellt habe, "alle Ein- und Ausbauten müssten entfernt werden".

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c) Die Auffassung des Landgerichts, der Kläger habe deshalb keinen Beseitigungsanspruch, weil er der Beklagten keine Frist gesetzt habe, ist von Rechtsirrtum beeinflusst.

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aa) Der hier umstrittene Rückbau ist mit Blick auf Umfang und Kosten der Maßnahmen eine Hauptverpflichtung der Beklagten, so dass § 281 BGB nicht unmittelbar, sondern mittelbar über §§ 323, 325 BGB anzuwenden ist (vgl. BGH NJW 1977, 36; 1988, 1779, 1780 sub II.1b; 1989, 451, 452 sub II.2c; NJWE-MietR 1996, 266 jew. zu § 326 BGB a.F.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 546 Rn 7).

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bb) Dieser Anspruch war zwar erst fällig mit Ablauf des 31. Juli 2005, nämlich mit der Beendigung des zum Ablauf dieses Tages wirksam gekündigten Mietvertrags (vgl. dazu die nicht angefochtene und damit rechtskräftige Abweisung des Feststellungsantrags), so dass grundsätzlich auch erst danach Verzug eintreten und wirksam eine Frist im Sinne des §§ 325, 281 Abs. 1 BGB gesetzt werden konnte. Dieser Voraussetzung bedarf es aber dann nicht, wenn der Mieter bereits vor Eintritt der Fälligkeit die Leistung endgültig und ernsthaft ablehnt (vgl. BGH NJW 1989, 451, 452 sub II.2c; ). In diesem Sinne ist das Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 25. Juli 2005, in welchem diese namens der Beklagten auf das Rückbauverlangen des Klägers per 1. August 2008 ablehnend reagiert hat, zu verstehen (in diesem Sinne auch BGH NJW 1989, 451, 452 sub II.2c). Der Kläger brauchte mit Blick auf die ablehnende Haltung der (rechtlich durch einen Rechtsanwalt beratenen) Beklagten gemäß § 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB keine Frist zur Herstellung des Rückbaus in Natur mehr zu setzen, so dass sogleich der Schadensersatzanspruch in Geld entstanden ist.

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cc) Von Rechtsirrtum beeinflusst ist die Ansicht der Beklagten, der Schadensersatzanspruch habe mit Blick auf das Herstellungsverlangen des Klägers vor Eintritt der Fälligkeit gar nicht zur Entstehung gelangen können. Die Beklagte übersieht, dass der Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB die Beseitigung der Einbauten zum Fälligkeitstermin einschließt. Das im Schreiben des Klägers vom 20. Juli 2005 geäußerte Beseitigungsverlangen "… (fristgerecht) am Ende dieses Monats" [gemeint ist: Juli 2005] ist also nicht mehr als ein schlichter Hinweis auf die geltende Rechtslage, nachdem der Nachfolgemieter schon zuvor eine Übernahme der Einbauten abgelehnt hatte.

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d) Vernünftige Zweifel an der Schadenshöhe bestehen nach dem vom Landgericht gewonnenen Beweisergebnis und mit Blick auf die vom Kläger vorgelegten Rechnungen über die Beseitigung der Einbauten vom 07. und 15. August 2005 nicht mehr, zumal gemäß § 287 ZPO ohnehin eine Schadensschätzung geboten ist und die Beklagte substanziierte Einwendungen gegen den bezifferten Schaden auch nicht mehr geltend gemacht gemacht hat.

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2. Der Zinsanspruch ist gemäß §§ 288 Abs. 1 Satz 2, 291 ZPO begründet.

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II. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen; die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts, § 543 Abs. 2 ZPO.

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Berufungsstreitwert: 3.361,08 EUR