Landgericht Freiburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-10-25, Aktenzeichen 9 S 36/11

Tenor

1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Staufen vom 21.01.2011 - 2 C 497/09 - abgeändert.

(1) Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger EUR 122,91 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus EUR 40,97 seit dem 05.05.2008, aus weiteren EUR 40,97 seit dem 05.06.2008 und aus weiteren EUR 40,97 seit dem 05.07.2008 zu zahlen.

(2) Es wird festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, den Schimmelbefall in dem Schlafzimmer und dem Bad OG in dem Anwesen Am R. … in B. K. sach- und fachgerecht auf eigene Kosten zu beseitigen.

(3) Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

(4) Es wird festgestellt, dass die Beklagten berechtigt sind, ab dem 01.08.2008 bis zum 17.08.2010 monatlich 5 % von der Netto-Kaltmiete, mithin EUR 40,97, monatlich und ab dem 18.08.2010 monatlich 2 % von der Netto-Kaltmiete, mithin EUR 16,37, monatlich einzubehalten.

(5) Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

(6) Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger 49 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 51 % zu tragen.

2. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

3. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben der Kläger 43 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 57 % zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1

Von einer Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

II.

2

Die zulässige Berufung hat hälftigen Erfolg hinsichtlich des Klagantrags zu 1 sowie insgesamt hinsichtlich des Feststellungsantrags der Klage und teilweise hinsichtlich der Widerklage.

3

1. Dem Kläger stehen für die Mieten der Monate Mai, Juni und Juli 2008 jeweils noch restliche EUR 40,97 nebst Verzugszinsen zu. Die Miete von EUR 818,07 monatlich war in dieser Zeit um 5 % gemindert, da das gemietete Haus in seiner Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch entsprechend herabgesetzt war. Es bestanden Mängel in Form des undichten Fensters im Bad, der beschädigten Fliesen im Gästebad und des Rollos im Dachgeschoss und der Löcher in der Decke sowie am Gartenzaun. Diese Mängel bewegen sich alle an der Bagatellgrenze, aber führen zusammen zu einer Herabsetzung der Miete um 2 %. Schwerer wiegt der Mangel am Garagentor, der mit 3 % zu bewerten ist.

4

Der Amtsrichter hat im Augenscheinstermin vom 06.12.2010 den Mangel am Fenster im Bad festgestellt. Der Verriegelungsmechanismus ist nicht nur schwergängig, sondern der Fenstergriff lässt sich auch nicht ganz herunterdrücken und vor allem verbleibt ein kleiner Spalt zwischen Fenster und Fensterrahmen, in den man mit der Fingerkuppe leicht greifen kann. Als Ursache hielt der Amtsrichter fest, dass der Verriegelungsmechanismus im Fensterrahmen verbogen und teils abgebrochen ist. Die übrigen vorgenannten Mängel sind in der Berufungsinstanz nicht streitig.

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Die Mängel am Spülkasten und Wasserhahn, die am 22.06.2010 behoben wurden, überschreiten ohne weiteren Vortrag jedenfalls nicht die Geringfügigkeitsgrenze. Inwieweit ernsthaft messbar ein erhöhter Wasserverbrauch eintrat und wohin die unbekannte Menge Wasser aus dem Wasserhahn ablief, ist nicht erkennbar.

6

Keine Minderung trat wegen des Schimmels im Bad und im Schlafzimmer ein. Schimmel stellt zwar einen Mangel dar. Den Mangel haben jedoch die Beklagten zu vertreten. Wenn die Mangelursache zwischen den Mietvertragsparteien streitig ist, trägt zwar der Vermieter die Beweislast dafür, dass sie dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Ist dem Vermieter dies gelungen, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat (BGH Urt. v. 10.11.2004 - XII ZR 71/01, zit. nach Juris, u.a. WuM 2005, 54). Vorliegend hat der Kläger den Beweis erbringen können, dass die Schimmelursache nicht aus seinem Bereich stammt. Im selbständigen Beweisverfahren der Parteien vor dem Amtsgericht Staufen - 2 H 5/08 - hat der Sachverständige festgestellt, dass ein Mangel an der Bausubstanz nicht vorliegt. Soweit das Schimmelpilzkriterium nach DIN 4108-2 vom April 2003 nicht eingehalten ist, stellt dies keinen Mangel des 1977 erbauten Hauses dar. Es kommt nicht darauf an, ob technische Normen eingehalten sind, sondern ob die den Erfordernissen des vertragsgemäßen Gebrauchs entsprechende Sollbeschaffenheit der Mietsache gegeben ist. Dabei ist der technische Standard zur Zeit der Errichtung des Gebäudes maßgebend, sofern, wie hier, die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben (Sternel Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn VIII 43 m.w.N.). Der Sachverständige hat in seinem Gutachten festgehalten, dass Schimmelpilz sich nur bei nicht ordnungsgemäßem Heizen und Lüften bilden kann.

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2. Nachdem der Schimmelbefall von den Beklagten zu vertreten ist, sind sie verpflichtet, den Schimmel zu entfernen. An der entsprechenden Feststellung hat der Kläger als Vermieter ein Interesse angesichts des fortbestehenden Mietverhältnisses.

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3. Der Kläger kann den Beklagten dagegen nicht die gewerbliche Nutzung mit 5 - 6 Kunden pro Woche im Fußpflegestudio untersagen. Die gewerbliche Nutzung in diesem Umfang hat er zu dulden. Eine weitergehende gewerbliche Nutzung hat der Kläger nicht bewiesen.

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Inwieweit ohne vertragliche Vereinbarung ein Vermieter eine berufliche Tätigkeit des Mieters in den als Wohnung angemieteten Räumlichkeiten nach Treu und Glauben zu dulden hat, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles (BGH Urt. v. 14.07.2009 - VIII ZR 165/08 -, zit. nach Juris), da es sich um ein angemietetes Haus handelt und nur 5 - 6 Kunden pro Woche erscheinen, ist die Tätigkeit der Beklagten zu 1 so ausgestaltet, dass von ihr im Vergleich zu einer reinen Wohnnutzung keine ins Gewicht fallenden störenden Einwirkungen ausgehen. Die Beklagte zu 1 führt die Tätigkeit ohne Personal selbst aus.

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4. Durch die Feststellung der Höhe der Mietminderung wird ein weiterer Rechtsstreit vermieden, so dass ein Feststellungsinteresse der Beklagten besteht. Wie oben ausgeführt, beträgt die Minderung, die dem Antrag entsprechend auf die Netto-Kaltmiete bezogen werden musste, so lange 5 %, bis der Mangel am Garagentor beseitigt wurde. Dies war am 17.08.2010 der Fall. Der Beginn des Zeitraumes ist der 01.08.2008, da für die Zeit zuvor kein Feststellungsinteresse besteht; für Juli 2008 ist über die Minderung aufgrund der Klage auf Zahlung des restlichen Mietzinses bereits entschieden. Ab dem 18.08.2010 bleibt wegen der weiteren oben aufgeführten Mängel eine Minderung des Mietzinses von 2 %. Die höhere von den Beklagten angesetzte Quote der Minderung war nicht gerechtfertigt, da es sich beim Schimmel um einen von den Beklagten zu vertretenden Mangel handelt.

III.

11

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

12

Gründe für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor.