Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht ()
Urteil vom 2001-09-27, Aktenzeichen 1 LB 1137/01

Tatbestand

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Die Klägerin erstrebt die Löschung einer von ihren Rechtsvorgängern bestellten Baulast, weil diese zu unbestimmt, die Bestellungserklärung wegen Irrtums wirksam angefochten worden und diese selbst gegenstandslos sei, weil das dadurch begünstigte Vorhaben der Beigeladenen -- die Anfügung eines Wintergartens -- aus bauplanungsrechtlichen Gründen ohnehin nicht verwirklicht werden könne.

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Die Klägerin (Flurstück 25/88) und die Beigeladenen (Flurstück 25/89) sind Eigentümer zweier benachbarter Reihenhausgrundstücke. Diese sind Teil eines sieben Grundstücke umfassenden Areals westlich des K. G. (Straße), das zwischen zwei Wohnwegen liegt und deren Handtuchgrundstücke Anfang der 60er Jahre an ihren Nordenden bebaut worden sind. Nach Süden und Osten fällt das Gelände ab. Ein Bebauungsplan für das Gebiet besteht nicht.

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Die Beigeladenen verfolgen seit längerem das Ziel, anstelle ihrer Terrasse ihrem Wohnhaus im Süden in voller Grundstücksbreite einen Wintergarten anzufügen. Unter dem 14. November 1996 erteilte ihnen die Beklagte einen entsprechenden Bauvorbescheid. Dieser enthielt den Hinweis, für die Erteilung einer Baugenehmigung sei die Bestellung von Baulasten der östlichen und westlichen (das waren Rechtsvorgänger der Klägerin) Grundstückseigentümer. Im Juli 1997 beantragten die Beigeladenen die Erteilung der Baugenehmigung. Die entsprechenden Baupläne hatten sie (u.a.) ihren beidseitigen Grundstücksnachbarn zur Zustimmung vorgelegt. Am 10. Februar 1998 bestellten die Rechtsvorgänger der Klägerin eine Baulast folgenden Inhalts:

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"Bei der Bebauung der Grundstücke Flurstücke 25/88, 25/89 und 25/90 der Flur 16 -- Gemarkung S. -- werden die Gebäude an der gemeinsamen Grundstücksgrenze in dem Bereich, der in dem der Baulasterklärung beigefügten Lageplan farblich (blau) dargestellt ist, entsprechend aneinander gebaut."

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In dem als Anlage zur Baulasterklärung genommenen Lageplan ist eine Fläche von einer Länge von 3,875 m an der westlichen Grundstücksgrenze der Beigeladenen farblich blau markiert. Mit Schreiben vom 9. März 1998 unterrichtete die Beklagte die Rechtsvorgänger der Klägerin von der Eintragung der Baulast in das Baulastenverzeichnis.

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Nachdem die Beklagte den Beigeladenen die Baugenehmigung unter dem 11. Februar 1998 erteilt und diese mit der Verwirklichung des Vorhabens begonnen hatten, kam es zwischen den Beigeladenen und beiden Grundstücksnachbarn zum Streit um die Tragweite der bestellten Baulast und der erteilten Zustimmung sowie der Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung. Diese entzündete sich daran, dass die Beigeladenen zwei massive Begrenzungswände statt -- wie von den Grundstücksnachbarn gewünscht -- zweier filigraner Glaswände errichtet hatten und diese Mauern hälftig auf dem Baugrundstück und den Grundstücken beider Nachbarn standen. Die Rechtsvorgänger der Klägerin legten Widerspruch gegen die Baugenehmigung ein und beantragten die Löschung der Baulast u.a. mit der Begründung, sie hätten bei ihrer Bestellung nur einen "echten" Wintergarten, d.h. ein Gebilde ohne massives Mauerwerk vor Augen gehabt.

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Nachdem der Widerspruch zurückgewiesen worden war, hat die Klägerin am 3. Mai 1999 Klage erhoben und beantragt,

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die Beklagte unter Aufhebung ihrer Eintragungsverfügung vom 10. Februar 1998 und ihres Bescheides vom 15. Dezember 1998 sowie des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung Hannover vom 29. März 1999 zu verpflichten, die im Baulastenblatt Nr. 1877 zu Lasten des Flurstücks 25/88 Flur 16 Gemarkung S. eingetragene Baulast zu löschen.

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In der mündlichen Verhandlung des Verwaltungsgerichts hob die Beklagte die angegriffene Baugenehmigung auf. Die gegen die Ablehnung der Baulast-Löschung aufrechterhaltene Klage hat das Verwaltungsgericht mit der angegriffenen Entscheidung, auf deren weitere Einzelheiten Bezug genommen wird, im Wesentlichen mit folgender Begründung abgewiesen: Die angegriffene Baulast sei in der gehörigen Form und hinreichend bestimmt bestellt worden. Es sei nicht erforderlich gewesen, das Vorhaben, zu dessen Vorteil sie bestellt worden war, noch eingehender in der Baulasterklärung zu beschreiben. Wegen Irrtums könne die Erklärung nicht angefochten werden; es liege allenfalls ein unbeachtlicher Motivirrtum vor. Die Rechtsvorgänger der Klägerin seien nicht getäuscht worden. Im Übrigen sei ein rundum verglaster Wintergarten bei einer Reihenhausbebauung nicht sinnvoll und könne den Rechtsvorgängern der Klägerin bei Abgabe der Baulasterklärung daher auch nicht vor Augen gestanden haben. Die Baulast sei nicht funktionslos geworden, weil die Beigeladenen das Vorhaben nach wie vor verwirklichen wollten.

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Zur Begründung ihrer durch Senatsbeschluss vom 21. März 2000 -- 1 L 2214/00 -- zugelassenen Berufung macht die Klägerin insbesondere geltend:

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Bei der Beurteilung der Frage, ob die angegriffene Baulast wirksam sei, dürfe der Inhalt der zu ihrer Bestellung getroffenen Absprache nicht unberücksichtigt bleiben. Denn eine Baulast sei nicht eine rein abstrakte, gleichsam grundbuchliche, sondern eine vorhabenbezogene Erklärung. Deswegen sei ihre Bestellung unwirksam, weil der Wintergarten der zwischen den Grundstücksnachbarn getroffenen Absprache zuwider mit massiven Umfassungsmauern und mit zu großer Höhe, nämlich über das Erdgeschoss hinaus, errichtet werden solle. Zudem sei die Baulastbestellung deswegen unbeachtlich, weil die Rechtsvorgänger der Klägerin zu keiner Zeit beabsichtigt hätten, auf ihrem Grundstück einen Anbau zu errichten. Der Wortlaut des Gesetzes lege entgegen der Kommentarmeinung die Annahme nahe, eine Baulast könne nur dann bestellt werden, wenn der Nachbar tatsächliche Bauabsichten hege. Die Baulasterklärung sei zu unbestimmt. Sie müsse den Willen der Grundstücksnachbarn und daher auch den Inhalt der zwischen ihnen getroffenen Absprachen vollständig und zutreffend wiedergeben. Daran fehle es hier. Sie stelle eine Art Blankoverpflichtung dar. Ihr könne nicht entgegengehalten werden, ihre Rechtsvorgänger hätten Kenntnis von dem Vorhaben gehabt, welche die Beigeladenen mit der Baulast verfolgt hätten. Denn die im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens vorgelegten Pläne hätten die Bauausführung nicht vollständig wiedergegeben und namentlich nicht erkennen lassen, dass die Wangen des Wintergartens massiv ausgeführt werden sollten. Die Baulast könne schließlich deshalb nicht aufrechterhalten werden, weil sie auf der Verwirklichung eines bauplanungsrechtlich unzulässigen Vorhabens gerichtet sei. Ein Wintergarten stelle eine unzulässige Hinterlandbebauung dar. Das habe die Bezirksregierung Hannover zwischenzeitlich erkannt. Darüber könne und dürfe sich die Beklagte nicht hinwegsetzen.

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Die Klägerin beantragt,

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unter Änderung des angefochtenen Urteils nach dem Klageantrag zu erkennen.

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Die Beklagte und die Beigeladenen beantragen übereinstimmend,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie erwidern:

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Es stehe der Wirksamkeit der Baulast nicht entgegen, dass die Rechtsvorgänger der Klägerin seinerzeit keine konkreten Bauabsichten gehegt hätten. Die Anbaubaulast verpflichte nicht zu einem Bau, sondern nur dazu, im Falle künftiger Bauabsichten bestimmte Verpflichtungen zu erfüllen. Die Baulasterklärung genüge dem Bestimmtheitsgebot. Die Rechtsvorgänger der Klägerin hätten aufgrund der vorgelegten Bauzeichnungen vollständige und zuverlässige Kenntnis von dem Bauvorhaben gehabt, dessen Sicherung die Baulast habe dienen sollen und noch immer diene. Ihre Löschung komme nicht in Betracht. Ein öffentliches Interesse daran, den Wintergarten nur mit lichtdurchlässigen Wangen zu errichten, bestehe nicht. Sollten insoweit Absprachen getroffen worden sein (was nicht der Fall sei), müsse sie die Klägerin auf zivilrechtlichem Wege durchzusetzen versuchen. Eine unzulässige Hinterlandbebauung stelle der geplante Wintergarten nicht dar. Er möge in diesem Bereich zwar ohne Vorbild sein, bodenrechtlich relevante Spannungen lasse er indessen nicht erwarten. Namentlich werde die straßenabgewandte Ruhezone durch ein solches Vorhaben nicht gestört. Wegen Irrtums könne die Baulast schon deshalb nicht aufgehoben werden, weil es an einer fristgemäßen Irrtumsanfechtungserklärung fehle. Zudem habe seinerzeit nicht zuletzt wegen der Kenntnis von den Bauplänen ein Irrtum nicht bestanden, welcher zur Anfechtung berechtige.

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Wegen der Einzelheiten von Vortrag und des Sachverhalts wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Verwaltungsvorgänge der Beklagten verwiesen, welche in ihren wesentlichen Teilen Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe

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Die Berufung ist zulässig und insbesondere rechtzeitig begründet worden. Sie ist auch begründet.

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Die gewählte Klageart ist zulässig. Die Eintragung von Baulasten hat konstitutiven Charakter (vgl. Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, NBauO, 6. Aufl., § 92 Rdnr. 23 f.). Zu ihrer Löschung bedarf es daher einer Regelung mit Verwaltungsaktcharakter.

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Der Klägerin steht der behauptete Anspruch auf Löschung zu, weil die seinerzeit abgegebene Baulasterklärung zu unbestimmt gewesen ist (vgl. OVG Münster, Urt. v. 29.9.1978 -- XI A 112/78 --, BRS 33 Nr. 156).

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Das Maß der Bestimmtheit, welche eine Verpflichtungserklärung gemäß §§ 8 Abs. 2 Satz 1, 92 Abs. 1 NBauO haben muss, richtet sich nach den allgemeinen, u.a. auch für Verwaltungsakte geltenden und in der Rechtsprechung geklärten Kriterien. Danach ist dem Bestimmtheitserfordernis (§ 37 Abs. 1 VwVfG) genügt, wenn der Wille der Behörde/des Erklärenden für die Beteiligten des Verfahrens, in dem der Verwaltungsakt erlassen/die Willenserklärung abgegeben wird, unzweideutig erkennbar und keiner unterschiedlichen subjektiven Bewertung zugänglich ist (vgl. BVerwG, Urt. v. 22.1.1993 -- 8 C 57.91 --, KStZ 1993, 93 = ZMR 1993, 480 unter Hinweis auf Beschl. v. 27.7.1982 -- 7 B 122.81 --, Buchholz 316 § 37 VwVfG Nr. 1; Urt. v. 15.5.1986 -- 5 C 33.84 --, Buchholz 424.01 § 19 FlurbG Nr. 12). Welche Anforderungen im Einzelnen zu stellen sind, hängt vom jeweiligen Regelungsgehalt des Verwaltungsaktes und dem mit ihm verfolgten Zweck ab (BVerwG, Beschl. v. 14.3.1990 -- 4 C 45.90 --, Buchholz 316 § 37 VwVfG Nr. 7). Auch Willenserklärungen müssen dementsprechend so formuliert werden, dass sich ihr Inhalt und ihre Tragweite objektiv hinreichend, d.h. ohne unterschiedlichen subjektiven Bewertungen zugänglich zu sein, ermitteln lässt. Das abverlangte Tun muss mit anderen Worten so eindeutig bezeichnet werden, dass der Umfang von Vollstreckungsmaßnahmen ausreichend umrissen werden kann. Etwaige Auslegungsprobleme sind so lange unschädlich, wie der Inhalt des geforderten Tuns aus dem Text oder beigefügten Plänen hinreichend verlässlich ermittelt werden kann.

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Baulasterklärungen müssen daher nicht nur so eindeutig und klar formuliert/abgegeben worden sein, dass die Bauaufsichtsbehörde die Baulast im Konfliktfall durchsetzen kann (vgl. Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, a.a.O., § 92 Rdnr. 38 und 46). Der Grad, in dem die abgegebene Erklärung dem Bestimmtheitsgebot zu genügen hat, hat sich vielmehr auch an den Wirkungen zu orientieren, welche die Baulast im Verhältnis der beiden beteiligten Grundstückseigentümer entfaltet. Dabei ist zu differenzieren.

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Einerseits ist geklärt, dass die Baulast einen Grundstückseigentümer nicht auch zivilrechtlich zu einem bestimmten Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichtet (vgl. BGH, Urt. v. 8.7.1983 -- V ZR 204/82 --, BGHZ 88, 97 = DVBl. 1983, 1149 = BRS 40 Nr. 180; Urt. v. 19.4.1985 -- V ZR 152/83 --, BGHZ 94, 160 = BauR 1985, 716). Dem Bereich des Zivilrechts dürften auch alle Einwendungen zuzuordnen sein, welche die Klägerin gegen die Art der Bauausführung, namentlich gegen die Errichtung massiver Wangen erhoben hat (vgl. Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, a.a.O., § 92 Rdnr. 45). Dementsprechend hätten diese Einwendungen kaum ihrem Nachbarwiderspruch, möglicherweise aber einem zivilrechtlichen Anspruch zum Durchbruch verhelfen können, der darauf gerichtet ist, von der erteilten Baugenehmigung keinen Gebrauch machen zu dürfen. Daraus folgt des Weiteren, dass die Klägerin eventuelle "Unklarheiten", welche in diesem Verhältnis begründet waren, nicht zum Anlass nehmen kann, eine Löschung der Baulast zu verlangen.

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Andererseits und daneben entfaltet die Baulast im Verhältnis der beteiligten Grundstückseigentümer aber auch öffentlich-rechtliche Wirkungen. Ihre Tragweite -- und dementsprechend auch die Anforderungen an ihre Bestimmtheit -- ergibt sich nach den speziellen Bestimmungen, nach denen sie bestellt worden ist. Maßgeblich ist insoweit hier § 8 Abs. 2 Satz 1 NBauO. Dieser verpflichtet die Klägerin entgegen ihrer Annahme nicht, tatsächlich einen Grenzbau zu verwirklichen, welche demjenigen der baulastbegünstigten Beigeladenen entspricht. Gegen diese Annahme spricht schon, dass § 8 Abs. 2 Satz 1 NBauO nur für den Fall planungsrechtlich fakultativer Grenzbebauung gilt und eine Pflicht zur Grenzbebauung im Ergebnis zu einer vom Gesetz gerade nicht vorgesehenen obligatorischen Grenzbebauung führen würde (vgl. Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, a.a.O., § 8 Rdnr. 7). Im Übrigen enthält der Wortlaut des § 8 Abs. 2 Satz 1 nicht die andernfalls erforderliche zeitliche Begrenzung, innerhalb derer der Baulastverpflichtete sein Grundstück grenznah zu bebauen hätte.

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Eine Baulast nach § 8 Abs. 2 Satz 1, § 92 Abs. 1 NBauO verpflichtet den Nachbarn indes auch und vor allem dazu, den Grenzbau auch hinzunehmen. Ihre Bestellung und Eintragung raubt ihm mit anderen Worten die Möglichkeit, gegen die Baugenehmigung für ein Vorhaben, das dem Inhalt der Baulast entspricht, öffentlich-rechtliche Einwendungen zu erheben, d.h. einen Nachbarwiderspruch mit der Begründung zu führen, das Vorhaben verletze Grenzabstandsvorschriften (eventuelle zivilrechtliche Abwehransprüche bleiben nach den obigen Ausführungen unberührt). Denn die Baulast ist darauf gerichtet, öffentlich-rechtliche Hindernisse zu beseitigen, welche einer Genehmigung und Verwirklichung der Grenzbebauung andernfalls entgegenstünde (vgl. Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, a.a.O., § 92 Rdnr. 36, 46 und 48). Andernfalls wäre ihre Bestellung dem Bauherrn nicht von Nutzen. Denn beschränkte sich die Rechtswirkung der Baulast auf die Verpflichtung, die vom Gesetz an sich verbotene Grenzbebauung später einmal durch eine eigene zu ergänzen, und behielte ihm die Möglichkeit vor, die Genehmigung einer solchen Grenzbebauung durch Rechtsbehelfe zu attackieren, wäre sie im Ergebnis "belanglos" und nicht geeignet, die hier vorgesehene Funktion zu erfüllen, öffentlichrechtliche Hindernisse gegen ein bestimmtes Vorhaben endgültig und vollständig zu beseitigen, welche der Verwirklichung des Vorhabens entgegenstehen.

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Die Wirkungen einer Baulast nach § 8 Abs. 2 Satz 1 NBauO kommen daher dem Verzicht auf Nachbareinwendungen gegen die Grenzbebauung gleich. Eine solche Verzichtswirkung kann indes nur dann eintreten, wenn das Vorhaben in der Baulasterklärung bestimmt genug bezeichnet ist. Nur wenn sich die Rechtswirkungen einer Verzichtserklärung hinreichend verlässlich eingrenzen lassen, kann sie eine dem Bauherrn und Baulastbegünstigten positive Rechtswirkung entfalten (vgl. Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, a.a.O., § 72 Rdnr. 29 und 118). Erforderlich ist damit, dass das Vorhaben, welches im Grenzbereich verwirklicht werden soll, mit der nach Lage der Dinge erforderlichen Unmissverständlichkeit und Eindeutigkeit in der Baulasterklärung bezeichnet wird.

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Das ist hier nicht geschehen. Der Wortlaut der in das Baulastverzeichnis zu Lasten des klägerischen Grundstücks eingetragenen Erklärung lässt vielmehr jedwede Baumaßnahme im Grenzbereich zu. Die Verwirklichung eines Wintergartens mag zwar Motiv für diese Erklärung gewesen sein. Das findet indes in der Erklärung nicht den gebotenen eindeutigen Niederschlag. Geboten ist er deshalb, weil die Baulast kraft ihrer dinglichen Wirkung auch zu Lasten der Rechtsnachfolger beider beteiligten Grundstückseigentümer wirkt. Dementsprechend wäre es zumindest geboten gewesen, das Vorhaben ("Wintergarten") zu bezeichnen, dessen Verwirklichung die Baulast dienen soll. Das hätte es angesichts der Grundstücks- und Gebäudeverhältnisse unter Umständen gestattet, die Tragweite der Erklärung so weit einzugrenzen, dass die Erklärung dem Bestimmtheitsgebot noch genügt haben würde. In der abgegebenen Form aber gestattet die Erklärung dem jeweiligen Eigentümer des baulastbegünstigten Grundstücks der Beigeladenen jedwede Grenzbebauung. Mit dem Wortlaut der Erklärung wäre u.a. zu vereinbaren, einen Gebäuderiegel in voller Höhe und Breite der Reihenhausscheibe der Beigeladenen nach Süden zu ziehen, soweit er zum Grundstück der Klägerin hin die in der Erklärung bestimmte Tiefe von 3,875 m nicht überschreitet. Daran ändert auch die der Erklärung beigegebene Zeichnung nichts. Diese dürfte zwar in Anwendung der sogenannten Auflockerungsrechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. z.B. Urt. v. 24.9.1997 -- XII ZR 234/95 --, NJW 1998, 58, 59 ff.; vgl. dazu auch Senatsurt. v. 26.3.1999 -- 1 L 215/97 --, NVwZ 1999, 1013 = BauR 2000, 373) hinreichend in die Baulasterklärung inkorporiert worden sein. Das darin bezeichnete Gebilde grenzt die Art der Grenzbebauung indes nicht so hinreichend verlässlich ein, dass die beschriebene Verzichtswirkung eintreten könnte. Bezeichnet wird darin lediglich ein Grundriss, nicht aber -- und das ist vor allem erforderlich -- die Art und die Höhe der Grenzbebauung. All das mag in den Bauzeichnungen, welche die Rechtsvorgänger der Klägerin zur Kenntnis genommen haben, noch hinreichend unmissverständlich und eindeutig bezeichnet gewesen sein. Gegenstand und Inhalt der Baulasterklärung sind sie indes -- und das entscheidet gerade im Hinblick auf die dingliche Wirkung der Baulasterklärung -- nicht geworden. Die angegriffene Erklärung stellt damit eine Art "Passepartout-Verzichtserklärung" für jedwede Art von Grenzbebauung dar. Das genügt nicht mehr dem Bestimmtheitsgebot. Dieser Mangel führt zur Klagestattgabe. Dabei braucht der Senat hier nicht zu entscheiden, ob die mangelnde Bestimmtheit einer Baulasterklärung deren (jederzeit geltend zu machende) Nichtigkeit oder "nur" ihre Anfechtbarkeit zur Folge hat. Denn die Beklagte hatte die Rechtsvorgänger der Klägerin mit Schreiben vom 9. März 1998 (abgesandt am 12. März 1998) ohne Rechtsmittelbelehrung von der Eintragung der Baulast in das Baulastenverzeichnis unterrichtet. Innerhalb der Jahresfrist (§ 58 Abs. 2 VwGO) hatte dann die Klägerin durch Schreiben vom 3. Oktober 1998 (Eingang bei der Beklagten: 8. Oktober 1998) die Löschung der von ihren Rechtsvorgängern bestellten Baulast beantragt und damit sinngemäß die Eintragung angefochten.

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Es ist auch nicht möglich, die Baulasterklärung im Nachhinein gleichsam geltungserhaltend auf der Verwirklichung eines Wintergartens zu reduzieren. Dazu bedürfte es vielmehr der Eintragung einer neuen, bestimmt genug abgefassten Baulasterklärung. Ob die Klägerin als Rechtsnachfolgerin zivilrechtlich -- was allein in Betracht kommt -- zur Abgabe einer neuen Baulasterklärung verpflichtet ist, ist in diesem Verfahren nicht zu entscheiden.

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Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 und 3, 162 Abs. 3, ihre vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 Abs. 2 VwGO, §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Gründe für eine Zulassung der Revision sind nicht gegeben.

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