Landgericht Aachen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-01-11, Aktenzeichen 6 S 180/06
ECLI:DE:LGAC:2007:0111.6S180.06.00

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amts-gerichts Aachen vom 11. August 2006 - 4 C 394/05 -– unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen teilweise aufgehoben und wie folgt neu gefasst:

Es wird festgestellt, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache insoweit erledigt hat, als dass der Klägerin gegen den Beklagten ein Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen für das Jahr 2005 in Höhe von 1.359,00 €, jedoch nur Zug-um-Zug gegen Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003, zustand.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten erster Instanz tragen die Klägerin zu 62 % und der Beklagte zu 38 %; die Kosten des Berufungsverfahrens werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Der Tatbestand ist gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO entbehrlich.

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Entscheidungsgründe

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Die zulässige Berufung hat auch in der Sache überwiegend Erfolg.

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I.

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Ein Anspruch auf Betriebskostennachzahlung für das Jahr 2003 aus §§ 535 Abs. 2, 556 BGB steht der Klägerin gegenüber dem Beklagten nicht zu. Der sich aus der Nebenkostenabrechnung vom 22. Dezember 2004 zum Nachteil des Beklagten ergebende Saldo in Höhe von 766,53 € ist nicht fällig.

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1.

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Zwar kann sich der Beklagte nicht darauf berufen, er habe bislang keine Einsicht in die Belege nehmen können, da sich dieser Einwand als treuwidrig darstellt. Der Beklagte hatte nämlich aufgrund der von der Klägerin erteilten Vollmacht die hinreichende Möglichkeit, sich zwecks Einsichtnahme in die Belege an die Hausverwaltung X2 zu wenden. Unstreitig hat er jedoch keinen Kontakt mit der Hausverwaltung aufgenommen, so dass ihm, zumindest solange er nicht nachweisen kann, dass er sich ohne Erfolg an die Hausverwaltung gewandt hat, der Einwand der fehlenden Einsichtnahme in die Belege nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) versagt bleiben muss.

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2.

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Der Nachzahlungssaldo ist jedoch mangels einer formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung nicht fällig. Die Abrechnung muss den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (BGH WuM 2003, 216; NJW 1982, 573). Diesen Anforderungen genügt die Abrechnung vom 22. Dezember 2004 nicht. Sie enthält nämlich keine Erläuterung der aus sich heraus in keiner Weise nachvollziehbaren Verteilerschlüssel. Es ist für einen Mieter nicht verständlich, worauf sich die Bezeichnungen SWF 01, UO 1, 01, 02, 03, 04 beziehen und aus welchem Grunde die Gesamtwohnfläche teilweise 8.033,75 m², 6.572,77 m², 4.578,65 m², 1.456,86 m² und teilweise 285,02 m² beträgt. Auch die Umlage nach einem Punkteschlüssel ist nicht nachvollziehbar. Da die Abrechnung aus sich heraus ohne Hinzuziehung weiterer Urkunden verständlich sein muss, reicht es auch nicht aus, dass die Klägerin die Abrechnung im Rahmen ihrer Schriftsätze zumindest teilweise erläutert hat. Dies kann lediglich ausreichend sein, wenn die Abrechnung – anders als hier - nur inhaltlich unrichtig ist (vgl. BGH WuM 2005, 200). Vorliegend wäre es hingegen erforderlich gewesen, eine gänzlich neue Abrechnung, die den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung genügt, zu erstellen.

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3.

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Die Betriebskostenabrechnung ist darüber hinaus auch inhaltlich zu beanstanden:

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a)

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Die von der Klägerin zugrunde gelegten Umlageschlüssel entsprechen teilweise nicht der vertraglichen Vereinbarung. Ausweislich des Mietvertrages sollte die Umlegung nach dem Verhältnis der einzelnen Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche erfolgen. Soweit der Mietvertrag zudem die Klausel enthält, dass bei Eigentumswohnungen der von der Eigentümergemeinschaft verwendete Umlageschlüssel gelten solle, so greift diese Klausel im Verhältnis zu dem Beklagten nicht, da diesem unstreitig bei Vertragsschluss weder die letzte Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft noch der Wirtschaftsplan ausgehändigt worden ist. Dies wäre aber nach der mietvertraglichen Klausel erforderlich gewesen. Da die Klägerin die Kosten demnach nur nach dem Verhältnis der Wohnfläche umlegen durfte, sind die Positionen "Abwasser" und "Wasserverbrauch" zumindest derzeit nicht fällig. Mit 776,93 € übersteigen diese beiden Positionen die Nachzahlungsforderung, weshalb auch aus diesem Grunde ein Anspruch der Klägerin nicht besteht.

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b)

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Auch die ausschließliche Umlage der Heizkosten nach Wohnflächen widerspricht der Vereinbarung aus § 21 des Mietvertrages sowie den zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung. Insoweit vermochte die Klägerin auch nicht nachzuweisen, dass sie unter keinen Umständen in der Lage war, den tatsächlichen Verbrauch des Beklagten zu ermitteln. Der Zeuge X3 konnte nur pauschal bekunden, dass es immer wieder vorkomme, dass eine große Zahl von Mietern bei der Ablesung nicht anwesend seien. Es ist aber nicht ersichtlich, dass dies hinsichtlich der geltend gemachten Heizkosten auch auf den Beklagten zutraf. Aus diesem Grunde sind auch die umgelegten Heizkosten nicht fällig.

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c)

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Inhaltlich fehlerhaft ist die Abrechnung ferner auch bezüglich der Abwasserkosten. Nach dem Vortrag des Beklagten, den die Klägerin nicht zu widerlegen vermochte, haben im Jahre 2003 insgesamt 9 Personen das Haus bewohnt, so dass sich eine Gesamtpunktezahl von 108 hätte ergeben müssen. Zudem wurde auch der Anteil des Beklagten falsch angesetzt, da dieser ausweislich seiner Selbstauskunft die Wohnung im Abrechnungszeitraum nur mit 3 Personen, mithin 36 Punkten, bewohnt hat.

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d)

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Ebenfalls fehlerhaft ist die Abrechnung der Hausmeisterkosten. Die Klägerin hat nämlich nicht substanziiert dargelegt, welche Tätigkeiten der Hausmeister grundsätzlich durchzuführen hat und inwieweit er seine Aufgaben im Jahre 2003 tatsächlich auch erfüllt hat. Im Rahmen der Beweisaufnahme hat der Zeuge X3 die Aufgaben des Hausmeisters lediglich grob angerissen. Ungeachtet dessen, dass die Aufgabenbeschreibung nicht ausreichend ist, um - insbesondere - zu überprüfen, ob der Hausmeister ggf. auch nicht umlagefähige Verwaltungstätigkeiten wahrnimmt, ist die Aussage des Zeugen hinsichtlich der Durchführungen der Hausmeistertätigkeiten zu undetailliert und zu pauschal. Aus diesem Grunde besteht auch kein Anspruch der Klägerin auf Erstattung von Hausmeisterkosten. Darüber hinaus liegt hinsichtlich der Hausmeisterkosten auch ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitspostulat vor. Zutreffend hat das Amtsgericht ermittelt, dass sich die Hausmeisterkosten auf 0,32 €/m² monatlich belaufen. Gründe für diese Überschreitung der üblichen Höchstsätze hat die Klägerin nicht dargelegt.

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e) Wirtschaftseinheit

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Schließlich ist auch die Zusammenfassung der verschiedenen Objekte zu Wirtschaftseinheiten nicht zulässig, da die Klägerin die hierfür erforderlichen Voraussetzungen nicht dargetan hat. Eine Zusammenfassung zu Wirtschaftseinheiten ist nur möglich, wenn

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die Gebäude einheitlich verwaltet werden,

die Gebäude in einem unmittelbaren örtlichen Zusammenhang stehen. Dafür genügt es, dass sie ein zusammenhängendes Bau- und Wohngebiet bilden; eine unmittelbare Nachbarschaft ist dafür nicht unbedingt erforderlich

und wenn zwischen den einzelnen Gebäuden keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert bestehen. Das bedeutet, dass für sie dieselben Kriterien zu gelten haben: Sie müssen nach demselben bautechnischen Stand errichtet worden sein und dieselbe Bauweise und dieselbe Ausstattung ausweisen. Darüber hinaus müssen sie der gleichartigen Nutzung dienen und auch dieselbe Nutzungsart haben; dazu gehört, dass die einzelnen Gebäude und die sich in ihnen befindenden Wohnungen einen vergleichbaren Zuschnitt besitzen (vgl. OLG Düsseldorf OLGR Düsseldorf 2003, 57; Koblenz WuM 1990, 268).

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Aus dem Akteninhalt ist lediglich ersichtlich, dass die Gebäude einheitlich verwaltet werden. Hinsichtlich der weiteren Voraussetzungen fehlt jeglicher Vortrag der Klägerin.

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II.

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Der Antrag auf Feststellung der Erledigung hingegen war zumindest teilweise begründet. Der Klägerin stand nämlich ein Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Betriebskostenvorschüsse für das Jahr 2005 zu. Da zwischenzeitlich nach Klageerhebung Abrechnungsreife eingetreten ist, ist der Anspruch auf Vorauszahlungen untergegangen. Aufgrund der formell fehlerhaften Abrechnung vom 22. Dezember 2004 stand dem Beklagten hinsichtlich der Vorauszahlungen für 2005 jedoch ein Zurückbehaltungsrecht zu (vgl. BGH WuM 2006, 383; OLG Hamm NJW-RR 2000, 9). Demnach war die Klage auf Zahlung der Vorauszahlungen nur teilweise (nämlich nur Zug-um-Zug gegen Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung) begründet. Der Rechtsstreit hat sich daher insoweit teilweise erledigt.

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III.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

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Streitwert:

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Erste Instanz:

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bis zum 13.09.2006: 2.123,39 €

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ab dem 14.09.2006: 2.755,39 €

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Berufungsverfahren:

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bis zum 15.10.2006: 1.818,72 €

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U1
U2
U3