Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-09-16, Aktenzeichen 7 D 62/04.NE
ECLI:DE:OVGNRW:2005:0916.7D62.04NE.00

Tenor

Der Bebauungsplan Nr. 2135 - C. - 1. Änderung der Stadt C1. H. ist
unwirksam.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Der Antragsteller wendet sich gegen den Bebauungsplan Nr. 2135 - C. - 1.
Änderung (im folgenden: Bebauungsplan Nr. 2135 I).

3

Der Antragsteller ist Eigentümer der im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans
gelegenen Grundstücke Gemarkung H. , Flur 21, Flurstücke 123, 124, 126 und
127 (I.----straße 227 und 229) in C1. H. . Diese Grundstücke sind mit zwei
Wohn- und Geschäftshäusern bebaut. Der vordere, an die I.----straße angrenzende
Grundstücksteil ist mit zwei voll unterkellerten, zwei- bzw. dreigeschossigen Wohn -
und Geschäftshäusern mit ausgebautem Dachgeschoss bebaut. Im rückwärtigen
Grundstücksteil befindet sich ein eingeschossiger, voll unterkellerter Anbau. In den
beiden Gebäuden befinden sich eine Spielhalle, zwei Ladenlokale, zwei Büros und
drei Wohnungen. Der rückwärtige unbebaute Teil der Grundstücke wird als PKW-
Stellplatz und zur Andienung genutzt.

4

Die Grundstücke des Antragstellers liegen auch im Geltungsbereich des
"Bebauungsplans Nr. 2.0 zur Ordnung der gewerblichen Nutzung im Bereich
Geschäftszentrum C1. H. " vom 20. Dezember 1984, der aus einer Satzung
über den Ausschluss von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben besteht.
Gemäß § 2 Nr. 1 dieser Satzung sind in einem Bereich, der u.a. das Gebiet des
Bebauungsplans Nr. 2135 I umfasst, Vergnügungsstätten, deren überwiegende
Zweckbestimmung die kommerzielle Nutzung von Glücksspielen und/oder
Unterhaltungsgeräten (Spielhallen, Spielcasinos) ist, unzulässig.

Die Grundstücke des Antragstellers waren vor Aufstellung des Bebauungsplans Nr.
2135 I vom räumlichen Geltungsbereich des vom Rat der Antragsgegnerin am 26.
April 1988 als Satzung beschlossenen Bebauungsplan Nr. 2135 (im folgenden:
Bebauungsplan Nr. 2135) umfasst. Dieser Bebauungsplan, dessen Gebiet im
Wesentlichen mit dem des Bebauungsplans Nr. 2135 I identisch ist, wies die
Grundstücke des Antragstellers als Teil eines an der I.----straße gelegenen
Kerngebiets (MK) aus. Ausweislich seiner textlichen Festsetzung Nr. 1.4 waren im
MK entlang (u.a.) der I.----straße nur Nutzungen gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 1 und 2
BauNVO [1977] zulässig; eine ausdrückliche Regelung zum Ausschluss von
Vergnügungsstätten enthielt dieser Plan nicht. Mit seiner textlichen Festsetzung Nr.
1.5 wurden Wohnungen gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO [1977] ab dem
1. Obergeschoss für zulässig erklärt. Jener Plan sah im Übrigen an den Rändern
seines Gebietes im Wesentlichen Misch- und Kerngebiete sowie an diversen Stellen
- insbesondere im inneren Bereich des Plangebietes unter dem seinerzeit noch
vorgesehenen Regenrückhaltebecken - Tiefgaragenplätze vor.

5

Die Grundstücke des Antragstellers liegen heute am südlichen Rand des
räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 2135 I. Dieser wird begrenzt
im Süden durch die I.----straße , die sich in diesem Bereich auf einer Länge von ca.
400 m erstreckt. Westlich wird das Plangebiet begrenzt durch die auf Teilabschnitten
als Straßenverkehrsfläche festgesetzte M.---------straße , die - ausgehend von der
katholischen Kirchengemeinde St. M1. , deren Grundstück das südwestliche
Eck des Plangebietes bildet - von Südwesten nach Nordosten verläuft. Nach etwa
300 m trifft die M.---------straße auf die Straße Am C2. , die ihrerseits auf einer
Strecke von ca. 190 m die nördliche Begrenzung des Plangebietes markiert. Den
östlichen Rand des Plangebietes bildet die P. Straße, und zwar auf einer Länge
von ca. 185 m, wobei der nordöstliche Teilabschnitt der P. Straße auf ca. 90 m
als Straßenverkehrsfläche ausgewiesen ist.

6

Die Nutzung des durch das o.g. Straßengeviert gekennzeichneten Plangebietes
stellt sich im Wesentlichen wie folgt dar: Die I.----straße ist im zum Plangebiet
gehörenden Teil überwiegend mit zwei- bis dreigeschossigen Häusern bebaut. Im
Erdgeschoss befinden sich überwiegend gewerbliche Nutzungen. Zwischen den
Grundstücken I.----straße 227 und 223 befindet sich eine etwa 11 m breite Zufahrt
bzw. Zuwegung zum Innenbereich des o.g. Straßengevierts. Die genannte
Zuwegung/Zufahrt gabelt sich nach ca. 17 m an dem rückwärtig an das Gebäude der
Volkshochschule (C3.---------straße 12) keilförmig angebauten Gebäude (C3.---------
straße 2, 4, 6, 8 und 10); diese Gebäude sind auf der Parzelle 371 gelegen und vom
Flurstück 370 umgeben. Die genannte Zuwegung/Zufahrt führt in westlicher Richtung
zu dem unter Denkmalschutz stehenden Haus C3.---------straße 17 und zu einem
hinter der M2. kirche liegenden (kleineren) Parkplatz und in östlicher Richtung an
bzw. hinter dem Gebäude der Volkshochschule vorbei zu einem größeren
asphaltierten Areal, das als Parkplatzfläche genutzt wird.

7

Am südwestlichen Rand des Plangebiets befindet sich die unter Denkmalschutz
stehende Kirche St. M1. . In der M3.--------straße findet sich überwiegend
Wohnbebauung, im Erdgeschoss gibt es aber z.T. auch gewerbliche Nutzungen;
auch von der M.---------straße ist die Zufahrt zum Innenbereich des Plangebietes -
insbesondere zu den Parkplatzflächen - möglich. In der Straße Am C2. finden
sich in dem durch den Plan erfassten Areal im nordwestlichen Bereich einzelne
Wohnhäuser (Einfamilienhäuser), an die sich das Gelände der
Gemeinschaftsgrundschule (Am C2. 8) anschließt. Südwestlich des
Schulgebäudes befindet sich das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück C3.-------
--straße 25, an das sich in Richtung auf das o.g. "C4. gebäude" eine ca. 45 X 70
m große Grünfläche anschließt. In der nordöstlichen Ecke des Plangebietes befindet
sich der ebenfalls etwa 45 X 70 m große "Rosengarten". Südlich an den
Rosengarten schließt sich ein sog. Gesundheitszentrum (mit Massagepraxis, Ärzten
usw.) an (P. Straße 19); sodann führt eine weitere Zufahrt zum Innenbereich
des Straßengevierts, anschließend folgt ein weiteres Gebäude (P. Straße 17),
bevor die Planbegrenzung auf das unter Denkmalschutz stehende "Bürgerhaus A.
" trifft. Das Innere des Plangebiets ist im östlichen Bereich im Wesentlichen durch
versiegelte Flächen, insbesondere durch die sich westlich an das
Gesundheitszentrum anschließende als Parkplatz genutzte Fläche gekennzeichnet.
Etwa am westlichen Rand dieser Parkplatzfläche befindet sich eine (alte) Turnhalle
(Flurstück 103), in der zur Zeit eine Transformatorenstation untergebracht ist, und im
Anschluss daran westlich das o.g. Gebäude der Volkshochschule nebst
rückwärtigem Anbau.

8

Der Bebauungsplan Nr. 2135 I enthält im Wesentlichen folgende zeichnerischen
Festsetzungen: Der südliche Bereich des Plangebiets wird von der Ecke P.
Straße/I.----straße auf einer Länge von ca. 230 m bis zu den Grundstücken des
Antragstellers (I.----straße 227 und 229), diese allerdings nur teilweise erfassend, als
Kerngebiet (MK) festgesetzt. Abgesehen vom "Bürgerhaus A. " trifft der Plan in
diesem Kerngebiet Festsetzungen über die GRZ, GFZ, die Gebäudehöhe und die
(geschlossene) Bauweise; im - von der I.----straße aus gesehen - rückwärtigen
Bereich sind drei Bebauungsriegel vorgesehen, die von der hinter dem Haus P.
Straße 17 abzweigenden Straßenverkehrfläche sowie einer Verkehrsfläche
besonderer Zweckbestimmung erschlossen werden. Im Bereich der Grundstücke I.---
-straße 241 und 243 ist über die teilweise bebaute Fläche ein nach Norden
gehendes Gehrecht - gr 1 - zugunsten der Allgemeinheit ausgewiesen; zwischen den
Grundstücken I.----straße 253 und 255 ist ein Fuß- und Radweg festgesetzt. Im
Bereich der Grundstücke des Antragstellers I.----straße 227 und 229 biegt quasi
halbmond- bzw. bogenförmig ein zunächst etwa ca. 17 m breiter Streifen ab, der als
"Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Fußgängerbereich" ausgewiesen
ist. An diesen schließt sich östlich - parallel verlaufend - ein etwa 2,5 m breiter
Streifen an, der als "Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit" - gr 2 - mit einer lichten
Höhe von mindestens 3 m festgesetzt ist. Der festgesetzte Fußgängerbereich gabelt
sich an der südlichen Ecke des Gebäudes C3.---------straße 2 bis 10 in einen
westlichen - zu einer Parkplatzfläche hinter der M2. kirche verlaufenden - und
einen östlichen Ausläufer. Kurz vor der genannten Gabelung beginnt - hinweislich
gekennzeichnet - eine Fläche für die Renaturierung der Strunde, die sich in dem
östlichen Ausläufer des festgesetzten Fußgängerbereichs auf einer Länge von ca. 50
m und mit einer Breite von 2,5 m erstreckt. Beiderseits dieser hinweislichen
Kennzeichnung für die Offenlegung der Strunde verläuft dieser Ausläufer des
Fußgängerbereichs auf einer Breite von jeweils ca. 5 m westlich an das Gebäude
C3.---------straße 2 bis 10 und östlich an das 2,5 m breite Gehrecht zugunsten der
Allgemeinheit angrenzend. Die Breite des östlichen Ausläufers des festgesetzten
Fußgängerbereichs reduziert sich ab etwa der östlichen Kante des
Volkshochschulgebäudes auf ca. 7 m; diese Verkehrsfläche endet nach etwa 50 m
an dem Punkt, an dem sie auf das Gehrecht gr 1 trifft und an den sich dann eine
etwa 140 m lange Straßenverkehrsfläche anschließt, die die Verbindung zur P.
Straße herstellt. Der zwischen der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung -
Fußgängerbereich und der zusammen mit ihrem Kirchhof als Fläche für den
Gemeinbedarf ausgewiesenen M2. kirche befindliche Bereich der I.----straße ist
als MK ausgewiesen. Die sich anschließenden Flächen des Plangebiets an der
südöstlichen Seite der M.---------straße sind im Wesentlichen als MK und - nach
einer Zufahrt (Straßenverkehrsfläche) in das Innere des Plangebiets - als
Mischgebiet (MI) mit unterschiedlicher Begrenzung der Zahl der Vollgeschosse
festgesetzt. Kurz hinter dem nordwestlichen Eckpunkt des Plangebietes ist auf der
Straße Am C2. eine ca. 90 m lange und - an ihrer größten Ausdehnung in den
inneren Bereich des Plangebiets hinein - ca. 75 m tiefe Fläche für den Gemeinbedarf
mit der Zweckbestimmung "Schule" vorgesehen, an die sich in südwestlicher
Richtung eine etwa 50 X 100 m große private Grünfläche anschließt, die das
Grundstück C3.---------straße 25 umfasst; östlich dieser privaten Grünfläche und der
Gemeinbedarfsfläche schließt sich eine öffentliche Grünfläche an, die den
Rosengarten einschließt, sich bis zur P. Straße ausdehnt und dabei ein direkt
an dieser gelegenes kleineres Mischgebiet umfasst; die öffentliche Grünfläche ist in
Teilbereichen ausweislich einer hinweislichen Kennzeichnung für die Renaturierung
der Strunde vorgesehen. Im Süden wird die öffentliche Grünfläche begrenzt durch
eine Straßenverkehrsfläche, die sie von der oben beschriebenen quasi
halbmondförmigen Riegelbebauung im MK sowie von einer kleineren privaten
Grünfläche nördlich des Bürgerhauses A. trennt, und welche sich bis zu der o.g.
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - Fußgängerbereich erstreckt.

9

Der Bebauungsplan Nr. 2135 I enthält ferner verschiedene textliche
Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung: So sind im MI Vergnügungsstätten
i.S.d. § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO nicht zulässig, während im MK Wohnungen i.S.d. § 7
Abs. 2 Nr. 6 und 7 BauNVO ab dem 1. Obergeschoss zulässig sind. Ferner enthält
der Bebauungsplan die Festsetzung, dass "entsprechend der Satzung über den
Ausschluss von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben vom 20.12.1984"
im MK Vergnügungsstätten, deren überwiegende Zweckbestimmung die
kommerzielle Nutzung von Glücksspielen und /oder Unterhaltungsgeräten
(Spielhallen, Spielcasinos) ist, nicht zulässig sind. Ferner finden sich Regelungen
zum Maß der baulichen Nutzung und zur überbaubaren Grundstücksfläche.
Hinsichtlich der "Flächen für Versorgungsanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)" heißt
es: "Bei der Umsetzung des Bebauungsplans ist der genaue Standort der zur
Gewährleistung einer ausreichenden Stromversorgung erforderlichen und im
Bebauungsplan festgesetzten Transformatorenstation innerhalb des ausgewiesenen
MK zwischen I.----straße und öffentlicher Grünfläche im Einvernehmen mit dem
Energieversorgungsunternehmen festzulegen." Weiter enthält der Bebauungsplan
Festsetzungen zum Lärmschutz, die nach Lärmpegelbereichen entsprechend dem
Abschnitt 5 der DIN 4109 gegliedert sind. Ferner sind in den Bebauungsplan
Regelungen zur Baugestaltung aufgenommen.

10

Der Flächennutzungsplan Nr. 138/2135 - C. weist die äußere Begrenzung
des Straßengevierts sowie u.a. das Grundstück, auf dem sich das Gebäude C3.-------
--straße 25 befindet, als gemischte Baufläche und den inneren Bereich überwiegend
als Grünfläche aus.

Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 2135 I nahm im
Wesentlichen folgenden Verlauf:

11

Nach Durchführung von zwei Bürgerversammlungen im Februar und Oktober
2000 beschloss am 13. Februar 2001 der Planungsausschuss der Antragsgegnerin,
das Verfahren zur Aufstellung dieses Bebauungsplans durchzuführen. Im Rahmen
der frühzeitigen öffentlichen Bürgerbeteiligung ging eine Reihe von Stellungnahmen
ein, die im Wesentlichen die Gestaltung der Parkplatzsituation sowie den Erhalt des
Rosengartens, der seinerzeit noch durch ein zweistöckiges Parkgebäude ersetzt
werden sollte, zum Gegenstand hatten. Die Träger öffentlicher Belange wurden
beteiligt. In seiner Sitzung vom 21. Juni 2001 beauftragte der Planungsausschuss
der Antragsgegnerin die Verwaltung, das Verfahren zur Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 2135 I auf der Grundlage des (geänderten) Vorentwurfs
fortzuführen. Auf Antrag des Landschaftsverbandes Rheinland wurde der
"Rosengarten" im September 2001 in die Denkmalliste der Antragsgegnerin
eingetragen; daraufhin wurde die bis dato geplante Bebauung für diesen Bereich
fallen gelassen. Am 15. November 2001 fasste der Planungsausschuss den
Beschluss, den Bebauungsplan Nr. 2135 I unter Beifügung der Begründung öffentlich
auszulegen. Nach öffentlicher Bekanntmachung am 20. November 2001 wurde der
Entwurf des Bebauungsplans in der Zeit vom 3. Dezember 2001 bis 11. Januar 2002
offen gelegt. Die Träger öffentlicher Belange wurden erneut beteiligt.

Unter dem 7. Januar 2002 wandte sich der Antragsteller an die Antragsgegnerin und
führte aus, die jetzt vorliegende Planung und deren Umsetzung beschneide deutlich
die Entwicklungsmöglichkeiten seiner Grundstücke. Bei Umsetzung des
Planentwurfes komme es zu einem vollständigen Abriss aller Gebäude, eine
Neubebauung sei nur in Teilbereichen möglich. Das sei eine mehr als deutliche
Wertminderung, mit der er sich nicht einverstanden erklären könne. Er sei allerdings
bereit, eine für beide Seiten tragbare Lösung zu finden.

12

In seiner Sitzung vom 18. April 2002 beschloss der Planungsausschuss der
Antragsgegnerin, dieser Einwendung nicht zu entsprechen und empfahl dem Rat,
den Bebauungsplan Nr. 2135 I als Satzung zu beschließen. In der Stellungnahme
der Bürgermeisterin der Antragsgegnerin zur Einwendung des Antragstellers heißt
es: "Es ist richtig, dass die Grundstücke I1. str. 227 und 229 überplant werden.
Dies ist u.a. erforderlich, um eine ausreichend breite Fußgängerverbindung zur
Erschließung des geplanten Gebäudekomplexes wie auch des VHS-Gebäudes zu
schaffen. Mit der Erstellung der Erschließungsanlage könnten jahrelange
Streitigkeiten der Anlieger um Wegerechte einer Lösung zugeführt werden. Die Breite
der Verkehrsfläche begründet sich mit der Notwendigkeit der Anlieferung und mit der
vorgesehenen Trasse zur Öffnung der Strunde. Für den geplanten Gebäudekomplex
ist ein parzellenübergreifendes, aber flexibles und stufenweise zu realisierendes
Nutzungs- und Bebauungskonzept [erforderlich]. Ziel ist es dabei, die Möglichkeiten
der Grundstücke in dieser Lage besser auszunutzen und durch ein gemeinsames
Vorgehen der Eigentümer und Einzelhändler eine Neugestaltung und Attraktivierung
dieses Teiles des Stadtzentrums zu erreichen. Das für die Realisierung der
genannten grundstücksübergreifenden Planungsziele am besten geeignete
Rechtsinstrument ist die Umlegung nach Baugesetzbuch. In der Umlegung werden
die für die Eigentümer entstehenden Nachteile ausgeglichen."

13

In der Sitzung vom 16. Mai 2002 beschloss der Rat der Antragsgegnerin u.a.
unter Bezugnahme auf die genannte Stellungnahme der Bürgermeisterin, die im
Rahmen der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen und Einwendungen
(u.a.) des Antragstellers und der Eigentümer des Grundstücks C3.---------straße 25
zurückzuweisen. Gleichzeitig beschloss der Rat den Bebauungsplan Nr. 2135 I als
Satzung.

14

In der gleichzeitig beschlossenen Begründung zum Bebauungsplan Nr. 2135 I
heißt es zur städtebaulichen Zielsetzung, der 1987/1988 aufgestellte bisherige
Bebauungsplan Nr. 2135 habe über bestandsbezogene Festsetzungen hinaus vor
allem Planungsaussagen zum Innenbereich des C6. geländes enthalten. 1998
sei seitens der Verwaltung die Rahmenplanung "Innenstadt C1. -H. " erstellt
worden. Grundsätzliche Aussagen zum Stadtzentrum und damit zur C.
enthielten das Leitbildkonzept der Rahmenplanung vom Juni 1998 und das
Verkehrskonzept vom April 1999. Die dadurch beschlossene zukünftige Abgrenzung
des Stadtzentrums teile das Plangebiet in west-östlicher Richtung, etwa
entsprechend dem tatsächlichen Nutzungsverlauf (Kerngebiet im südlichen Teil,
Mischgebiet im nördlichen Teil). Sodann heißt es in der Begründung, ein weiterer
Kernpunkt des Konzeptes sei die Überplanung der großflächigen Stellplatzanlagen
im Innenbereich der C. . In dem wiedergewonnenen Stadtraum sei für den
westlichen Teil eine Platzanlage und für den östlichen Teil eine öffentliche
Grünfläche vorgesehen. Die Änderungen gegenüber dem vorhergehenden
Bebauungsplan Nr. 2135 lägen vor allem in der planungsrechtlichen Sicherung des
neuen Sporthallenstandorts, der Herausnahme des Regenrückhaltebeckens, dem
Ersatz der Tiefgarage durch oberirdische Stellplatzanlagen und der Konkretisierung
eines Gebäudekomplexes im Bereich der rückwärtigen I.----straße .

15

Der Satzungsbeschluss wurde im Kölner Stadtanzeiger und in der Bergischen
Landeszeitung jeweils am 29. Mai 2002 öffentlich bekannt gemacht. Die Änderung
des Flächennutzungsplans Nr. 138/2135 - C. wurde am 27. Juni 2002
genehmigt und am 9. August 2002 öffentlich bekannt gemacht. Am 12. Oktober 2002
wurde der Bebauungsplan Nr. 2135 I erneut öffentlich bekannt gemacht. Die
Ausfertigung des Bebauungsplans erfolgte am 28. Oktober 2002.

Am 26. Mai 2004 hat der Antragsteller den vorliegenden Normenkontrollantrag
gestellt, zu dessen Begründung er vorträgt, der Bebauungsplan überplane seine
Grundstücke als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung bzw. als
überbaubare Grundstücksfläche innerhalb eines Kerngebietes. Um die
Festsetzungen des Bebauungsplans zu realisieren, sei ein Abriss der Gebäude auf
seinen Grundstücken erforderlich. Außerdem trägt der Antragsteller vor:

16

Seine Grundstücke seien zur Ermöglichung der rückwärtigen Erschließung der
Nachbargrundstücke mit Wegerechten zugunsten der jeweiligen Eigentümer der
Nachbargrundstücke belastet. Es bestehe außerdem eine Grunddienstbarkeit
betreffend die Duldung der verlegten Kanalrohrleitung bzw. eines
Regenwasserkanals. Zugunsten seiner Grundstücke seien Wegerechte an den
Nachbarparzellen 370 und 371 bestellt. Diese Teilflächen bildeten zusammen mit
den Teilflächen seiner Grundstücke den Verbindungsweg von der I.----straße zu den
rückwärtigen Grundstücksbereichen im Bereich des heutigen Strundebachkanals.

17

Hinsichtlich des Planes fehle es an der Bekanntmachungsanordnung, diese sei
im Aufstellungsvorgang nicht enthalten; auch sei ungewiss, ob die im
Parallelverfahren betriebene Änderung von Bebauungsplan und
Flächennutzungsplan vor Bekanntmachung des Bebauungsplans abgeschlossen
gewesen sei, verneinendenfalls fehle es an der erforderlichen Genehmigung.

18

Es fehle an der Rechtfertigung für die Beschränkung von Wohnungen i.S.d. § 7
Abs. 2 Nr. 6 BauNVO auf Wohnungen ab dem ersten Obergeschoss. Hierfür seien
gemäß § 1 Abs. 7 BauNVO besondere städtebauliche Gründe erforderlich, die für
Betriebsinhaberwohnungen weder genannt noch erkennbar seien. Ziffer 1.4. der
textlichen Festsetzungen sei damit zumindest hinsichtlich der Beschränkung von
Betriebsinhaberwohnungen unwirksam.

19

Unwirksam sei auch der in Nr. 1.5 der textlichen Festsetzungen vorgesehene
Ausschluss von bestimmten Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben. Es sei
zwar grundsätzlich möglich, diese Nutzungen auch in Kerngebieten auszuschließen.
Dies dürfe aber nicht so flächendeckend erfolgen, dass für solche Nutzungen im
eigentlichen Stadtzentrum kein Raum mehr sei. Der in der textlichen Festsetzung
und in der Begründung zitierte Textbebauungsplan vom 20. Dezember 1984 sehe
genau das offenbar vor. Spätestens im Rahmen der Überplanung des Gebietes hätte
für den Plangeber Veranlassung bestanden, sich mit der städtebaulichen
Rechtfertigung dieses Ausschlusses noch einmal zu befassen. Dies gelte
insbesondere, wenn im Plangebiet, wie etwa auf seinem Grundstück I.----straße 227,
ein solcher Spielsalon tatsächlich vorhanden sei.

20

Die Festsetzung von Flächen für Versorgungsanlagen genüge nicht dem
Bestimmtheitsgebot, wenn der Plangeber es ausreichen lasse, dass der genaue
Standort im Einvernehmen mit dem Energieversorgungsunternehmen festzulegen
sei. Weil die Festsetzung einer solchen Versorgungsfläche einen
Entschädigungsanspruch begründe und letztlich auch Gegenstand eines
Enteignungsverfahrens sein könne, sei eine hinreichende Bestimmtheit zwingend
erforderlich.

21

Die abwägungsrelevanten Interessen seien nicht hinreichend ermittelt bzw.
sachgerecht bewertet worden. Hinsichtlich der Eigentümer des Grundstücks C3.-------
--straße 25 sei das darauf befindliche Gebäude als private Grünfläche überplant.
Dies werde damit begründet, dass bereits der Vorgängerbebauungsplan diese
Fläche zwar als Kerngebiet, aber nicht als überbaubare Fläche dargestellt habe. Die
Antragsgegnerin sei auf den im Verfahren geäußerten Einwand der Eigentümer des
Grundstücks C3.---------straße 25, das Wohnhaus werde auch weiterhin genutzt und
zur Verbesserung der Hinterlanderschließung solle an der bestehenden
Feuerwehrzufahrt für die Schule ein Geh- und Fahrrecht begründet werden, nicht
eingegangen. Die offensichtliche Planungsabsicht, die hinteren Grundstücksflächen
frei von Bebauung zu halten, sei auf Dauer nicht durchsetzbar, da nicht ansatzweise
erkennbar sei, dass die Eigentümer des Grundstücks C3.---------straße 25 das
Wohnhaus aufgeben wollten. Für den Plangeber sei die dauerhafte Nutzung in
diesem Bereich erkennbar gewesen, dennoch habe er den Eigentümer auf den
bloßen Bestandsschutz beschränkt, ohne sich Gedanken über eine Regelung nach §
1 Abs. 10 BauNVO zu machen. Der Umstand, dass bereits der
Vorgängerbebauungsplan eine Einschränkung der Bebaubarkeit enthalten habe,
entbinde den Plangeber nicht davon, sich bei einer Planänderung mit den
vorgetragenen Interessen des Grundstückseigentümers zu befassen und diese bei
der Neuaufstellung des Plans in diesem Teilbereich zu gewichten. Dann sei aber kein
Grund vorhanden, das Grundstück ungeachtet der existierenden Bebauung als
Grünfläche zu überplanen.

22

Auch seine eigenen Eigentümerinteressen seien nicht hinreichend ermittelt bzw.
nicht sachgerecht abgewogen worden. Die Festsetzungen des Plans sähen eine
nahezu vollständige Inanspruchnahme seines Grundstücks für die Verkehrsfläche
bzw. das Gehrecht gr 2 vor. Nach Realisierung des Bebauungsplans verbleibe
lediglich eine kleinere, zur I.----straße ausgerichtete Fläche des Gebäudes I.----
straße 229, im Übrigen werde dieses durch die Festsetzung des Gehrechts
überlagert.

23

Planungsalternativen habe die Antragsgegnerin überhaupt nicht einbezogen.

24

Die Ausgangsbasis der Festsetzung des Gehrechts, wonach mit der Erstellung
der Erschließungsanlage jahrelange Streitigkeiten der Anlieger einer Lösung
zugeführt werden sollten, entbehre der tatsächlichen Grundlage. Streitigkeiten um
das Wegerecht gebe es nicht, vielmehr setze sich die in der Örtlichkeit vorhandene
private Wegefläche aus mehreren Privatgrundstücken zusammen, für die
wechselseitig Grunddienstbarkeiten bestünden, um die hinteren Grundstücksflächen
zu erreichen. Ebenso wie er ein Wegerecht an der Fläche besitze, die zum
Grundstück der Volkshochschule gehöre, bestehe umgekehrt ein Wegerecht;
gleiches gelte für andere Wegeanlieger.

25

Von Streitigkeiten sei ihm nur insoweit etwas bekannt, als die Antragsgegnerin
für die Errichtung des Gebäudes der Volkshochschule auf dem Flurstück 371
offenbar Teile dieses Grundstückes bzw. Teile der angrenzenden Parzelle 370
lastenfrei veräußert habe. An dieser Lastenfreiheit fehle es aber, weil er, der
Antragsteller, auf die Ausnutzung des zu seinen Gunsten eingetragenen Geh- und
Fahrrechts angewiesen sei. Er könne nur vermuten, dass der Käufer des
Grundstücks aus diesem Grunde Schadensersatzansprüche geltend mache oder
einen Teil des Kaufpreises einbehalten habe. Es handele sich dabei jedenfalls um
eine privatrechtliche Angelegenheit der Antragsgegnerin, die nicht mit den
Festsetzungen des angefochtenen Bebauungsplans zu seinen Lasten gelöst werden
dürfe.

26

Die Ausweisung der Verkehrsfläche von 10 m bis zu 15 m sei aus
städtebaulichen Gründen nicht erforderlich; dies gelte um so mehr, als noch
zusätzlich ein 2,5 m breites Gehrecht vorgesehen sei. Die heute in der Örtlichkeit
vorhandene Fläche sei vielmehr vollkommen ausreichend, um die mit diesem Weg
verbundenen Funktionen zu erfüllen. Insbesondere für den Anlieferverkehr wäre es
vollkommen ausreichend gewesen, diesen über die ohnehin vorhandene rückwärtige
Erschließung von der P. Straße aus entweder zu verlängern oder die dort
vorgesehene Verkehrsfläche von 7 m für ausreichend zu erachten. Keinesfalls sei es
aber erforderlich gewesen, diese Wegefläche noch zu erweitern, insbesondere habe
es keiner derartig breiten Fußgängerverbindung zur Erschließung des VHS-
Gebäudes bedurft, denn dieses Gebäude sei bereits errichtet und verfüge bereits
über eine ausreichende Erschließung, weil ja sonst eine Baugenehmigung nicht
erteilt worden wäre.

27

Die Aufweitung der Verkehrsfläche könne auch nicht mit der vorgesehenen
Trasse zur Öffnung der Strunde begründet werden. Denn zum einen handele es sich
nur um eine Planungsabsicht; die hierfür erforderlichen Flächen seien im Plan
lediglich hinweislich enthalten. Zum zweiten könne es zwar sein, dass ökologische
Gründe für die Aufweitung des Baches im Bereich der öffentlichen Grünfläche
sprächen, doch sei die hierfür vorgesehene Fläche 2,5 m breit; dies stelle keine
Bachnaturierung dar, sondern lediglich die Öffnung eines verrohrten und zukünftig
kanalisierten Baches. Eine besondere ökologische Funktion sei hiermit nicht
verbunden. Im Rahmen der Abwägung sei nicht geprüft worden, ob auf die
Offenlegung des Baches in diesem Bereich zugunsten der Erhaltung der
Privatnützigkeit der angrenzenden Grundstücke habe verzichtet werden können.

28

Bei einer den verkehrlichen Gegebenheiten angepassten und zurückhaltenderen
Verkehrswegeplanung hätte der auf seinen Grundstücken vorhandene
Gebäudebestand erhalten oder nur in kleineren Teilbereichen beschnitten werden
müssen, während die jetzige Planung zum vollständigen Verlust der
Gebäudesubstanz führe. Seine Grundstücke lägen heute an der
Hauptverkehrsstraße. Selbst bei Wiederzuteilung von Grundstücken im
Umlegungsverfahren fiele dieser Lagevorteil weg. Auch die heute im Gebäude I.----
straße 227 ausgeübte Nutzung eines Spielsalons wäre nach den Festsetzungen des
Bebauungsplans an anderer Stelle nicht mehr möglich. Diese Gesichtspunkte habe
die Antragsgegnerin nicht gesehen, sondern seine Eigentümerinteressen einfach in
das Umlegungsverfahren verlagert. Berücksichtige man ferner, dass die
Antragsgegnerin bei der Festsetzung von Verkehrsflächen die örtlichen
Gegebenheiten stets berücksichtigt habe, aber nicht einmal in Erwägung gezogen
habe, das Grundstück der Volkshochschule zur Verbreiterung der
Zufahrtsmöglichkeit ebenfalls in Anspruch zu nehmen, so werde deutlich, dass die
Verkehrsflächenplanung der Antragsgegnerin letztlich die bloße Umsetzung der mit
einem Zirkel gezogenen rückwärtigen Bebauungsplanung ohne Rücksicht auf seine
Grundstücke darstelle. Ohne weiteres wären städtebauliche Lösungen denkbar
gewesen, die zumindest einen Erhalt der vorderen Gebäude auf den Grundstücken
I.----straße 227 und 229 ermöglicht hätten, ohne das städtebauliche Ziel der
Neugestaltung der hinteren Grundstücksflächen in Frage zu stellen.

29

Im derzeit laufenden Umlegungsverfahren sähen sich die betroffenen
Grundstückseigentümer wegen der hohen Folgekosten veranlasst, ihre Grundstücke
an einen privaten Investor zu veräußern, der sich auf diese Weise nach und nach die
Grundstücke verschaffe. Im Umlegungsverfahren sei für den Bau der Tiefgarage die
Bildung einer "Tiefgaragen-GbR" vorgesehen, die sich aus den
Grundstückseigentümern zusammensetze. Nach den im Umlegungsverfahren
vorgegebenen Regelungen reiche es aus, wenn mindestens zwei Eigentümer,
welche Flächen für die Errichtung der Tiefgarage zur Verfügung stellen, den Bau der
Tiefgarage beantragen; bereits dann seien alle anderen Eigentümer verpflichtet,
ihren Kostenanteil für die Errichtung der Tiefgarage zur Verfügung zu stellen. Auch
um von diesen Folgekosten der Planung der Antragsgegnerin verschont zu bleiben,
würden möglicherweise Eigentümer ihre hinteren Grundstücksflächen an den
privaten Investor verkaufen. Daher könne nicht von dem von der Antragsgegnerin so
bezeichneten gemeinsamen Vorgehen der Eigentümer und Einzelhändler zur
Neugestaltung und Attraktivierung dieses Teils des Stadtzentrums gesprochen
werden; vielmehr sei die Planung von vornherein so angelegt, dass nur ein privater
Großinvestor die Baumaßnahmen realisieren könne.

30

Die planungsrechtliche Inanspruchnahme seiner Grundstücke sei daher
unverhältnismäßig und abwägungsfehlerhaft, was die Unwirksamkeit des
Bebauungsplanes Nr. 2135 I zumindest im Bereich der I.----straße 223 bis P.
Straße 17 zur Folge habe.

31

Der Antragsteller beantragt,

32

den Bebauungsplan der Stadt C1. H.
Nr. 2135 - C. - 1. Änderung für unwirksam zu
erklären.

33

Die Antragsgegnerin beantragt,

34

den Antrag abzulehnen.

35

Sie trägt im Wesentlichen vor:

36

Ein Verstoß gegen § 8 Abs. 3 BauGB liege nicht vor. Zwar sei der
Bebauungsplan irrtümlich bereits vor der Genehmigung und Bekanntmachung des
Flächennutzungsplans bekannt gemacht worden, nachdem dieser Fehler aber
erkannt worden sei, sei am 12. Oktober 2002 eine erneute Bekanntmachung erfolgt.

37

Der Bebauungsplan Nr. 2135 I leide auch nicht an materiellen Mängeln.

38

Die Festsetzung, dass Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen
sowie für Betriebsinhaber nur ab dem 1. Obergeschoss zulässig seien, sei aus
speziellen städtebaulichen Gründen gerechtfertigt. Wohnungen im Erdgeschoss
eines Gebäudes würden nämlich dem Charakter eines Kerngebietes, welches die
Schaffung eines Geschäftszentrums ermöglichen solle, widersprechen, weil sie
geeignet seien, den Zusammenhang einer Einkaufsstraße zu unterbrechen und den
Kundenstrom abreißen zu lassen. Die Regelung, dass auch sonstige Wohnungen
nur ab dem 1. Obergeschoss zulässig seien, sei durch § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO
gerechtfertigt; die Zulassung von Wohnungen diene dazu, das Stadtzentrum auch
außerhalb der Geschäftszeiten zu beleben und eine soziale Kontrolle zu
gewährleisten.

39

Der Ausschluss von Spielhallen im Kerngebiet in Ziffer 1.5. der textlichen
Festsetzungen könne schon deshalb nicht von dem Antragsteller angegriffen
werden, weil bei Feststellung der Unwirksamkeit dieser Regelung die Regelung der
Satzung über den Ausschluss von Vergnügungsstätten vom 20. Dezember 1984
eingriffe, die die gleiche Regelung enthalte. Der durch den Bebauungsplan Nr. 2135 I
festgesetzte Ausschluss von (u.a.) Spielhallen sei aber auch in der Sache
gerechtfertigt. Ziel sei es, das Kerngebiet als Stadtzentrum zu erhalten, die durch die
Zulassung von Wohnungen geförderte Wohnfunktion nicht zu stören und eine
Verdrängung von Betrieben mit qualifiziertem Warenangebot zu verhindern.

40

Der Bebauungsplan habe in Ziffer 4 seiner textlichen Festsetzungen nicht eine
verbindliche Festsetzung zur Versorgungsfläche i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB
treffen wollen, sondern es handele sich insoweit um einen Hinweis darauf, dass
innerhalb des Kerngebietes eine Transformatorenstation untergebracht werden
müsse; eine derartige Station sei derzeit auch vorhanden und müsse von den
Grundstückseigentümern geduldet werden.

41

Gegenüber den Eigentümern des Grundstücks C3.---------straße 25 sei das
Abwägungsgebot ebenfalls nicht verletzt worden. Durch den Bebauungsplan
Nr. 2135 I werde diesen Grundstückseigentümern kein Baurecht genommen, da ihr
Grundstück bisher außerhalb der festgesetzten Baugrenzen gelegen habe. Die
Festsetzung als private Grünfläche entspreche seiner Belegenheit als "Hinterland"
und ergänze die öffentliche Grünfläche im Sinne einer optischen Fortsetzung; eine
Bebauung in zweiter Reihe solle gerade nicht zugelassen werden. Den
Grundstückseigentümern sei es mit ihren Einwendungen im Verfahren zur
Aufstellung des Bebauungsplans vorrangig um die Erschließung ihres Grundstücks
gegangen, die aber auch nach den Festsetzungen des angegriffenen
Bebauungsplans erhalten bleibe.

42

Auch gegenüber dem Antragsteller sei das Abwägungsgebot nicht verletzt
worden. Es sei durchaus erkannt worden, dass mit der Realisierung des
Bebauungsplans in das Grundeigentum des Antragstellers eingegriffen werde, doch
habe sie mit den für die Planung sprechenden öffentlichen Belangen seine
Interessen wegwiegen können. Ziel der Planung sei u.a. die Schaffung eines
Gebäudekomplexes mit attraktiven Fassaden auf allen Seiten, was eine ausreichend
dimensionierte Erschließung voraussetze. Durch die Gestaltung des ausgewiesenen
Fußgängerbereichs solle der Innenraum der C. für den fußläufigen Verkehr als
Aufenthaltsbereich zur Verfügung stehen. Bei der im Bebauungsplan festgesetzten
Verkehrsfläche handele es sich um die künftige Hauptwegeverbindung zwischen der
schon bestehenden Fußgängerzone im Bereich der I.----straße und dem geplanten
C5. park. Die Verkehrsfläche müsse entsprechend breit und einladend gestaltet
werden, um ihre Funktion als Hauptfußgängerachse von der Fußgängerzone über
den C5. park bis zum Rosengarten zu erfüllen. Die Verkehrsfläche besonderer
Zweckbestimmung sei auch nicht überdimensioniert. Hinzu komme, dass der
angegriffene Bebauungsplan die Möglichkeit schaffen solle, die bisher verrohrte
Strunde wieder zu öffnen und sie als offenen Bachlauf in Erscheinung treten zu
lassen. Die hierzu vorzuhaltende Fläche von 2,5 m sei in dem Plan dargestellt,
daneben verbleibe für den Fußgänger- und Anlieferungsverkehr noch eine Fläche
von 5 m, zu der die Breite der Flächen unter den Arkaden von 2,5 m hinzu trete;
damit könne von einer Überdimensionierung keine Rede sein.

43

Die von der I.----straße abzweigende Verkehrsfläche diene ferner u.a. dazu, die
innerhalb des Kerngebietes gelegenen Gebäude auch von ihrer der I.----straße
abgewandten Seite aus zu erschließen und eine Verbindung zu der im
angegriffenen Bebauungsplan festgesetzten öffentlichen Grünfläche zu schaffen.
Hinter dieses städtebauliche Ziel würden bisherige Streitigkeiten um die
Zugänglichkeit einzelner im rückwärtigen Bereich gelegener Grundstücke
zurücktreten. Es sei allerdings ein wichtiger Nebeneffekt der Planung, dass die bisher
bestehende Erschließungsproblematik mit der Realisierung des Bebauungsplans Nr.
2135 I gelöst werde.

44

Angesichts dieser städtebaulichen Ziele müssten die Grundstücke des
Antragstellers in Anspruch genommen werden. Wegen der örtlichen Gegebenheiten
sei es nicht möglich, im Bereich zwischen den VHS-Gebäuden und den
Grundstücken des Antragstellers den Beginn einer attraktiven Fußgängerzone zu
schaffen, ohne in den Gebäudebestand des Antragstellers einzugreifen. Denn mit
einem schmalen Durchgang seien die mit den angegriffenen Bebauungsplan
verfolgten Ziele nicht zu erreichen.

45

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die
Gerichtsakten und die beigezogenen Aufstellungsvorgänge und
Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin Bezug genommen.

46

E n t s c h e i d u n g g r ü n d e :

47

Der Normenkontrollantrag hat Erfolg.

48

Der Normenkontrollantrag ist zulässig.

49

Der Antragsteller ist antragsbefugt i.S.d. § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Die
Antragsbefugnis ist regelmäßig zu bejahen, wenn sich der Eigentümer eines im
Plangebiet gelegenen Grundstücks gegen eine bauplanerische Festsetzung wendet,
die unmittelbar sein Grundstück betrifft.

50

Vgl. BVerwG, Urteil vom 10. März 1998 - 4 CN
6.97 -, BRS 60 Nr. 44.

51

Diese Voraussetzungen sind erfüllt, denn der Antragsteller ist Eigentümer der im
Plangebiet liegenden Flurstücke 123, 124, 126 und 127 (u.a. I.----straße 227 und
229); diese werden durch die Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans
überplant, und die darauf befindlichen Gebäude müssen bei Realisierung der
Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans (weitgehend) abgerissen
werden.

52

Der Normenkontrollantrag ist begründet.

53

Der Bebauungsplan ist bereits formell fehlerhaft.

54

Der Bebauungsplan ist nicht ordnungsgemäß ausgefertigt. Durch die
Ausfertigung des als Satzung und damit als Rechtsnorm beschlossenen
Bebauungsplans soll sichergestellt werden, dass der Inhalt des Plans mit dem Willen
des gemeindlichen Beschlussorgans übereinstimmt, wobei das Bundesrecht
ungeregelt lässt, welche Anforderungen an eine solche Ausfertigung zu stellen sind.

55

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 27. Januar 1999
- 4 B 129.98 -, BRS 62 Nr. 29 und vom 9. Mai 1996 -
4 B 60.96 -, BRS 58 Nr. 41.

56

Für das nordrhein-westfälische Landesrecht ist in der Rechtsprechung des
Senats geklärt, dass es mangels ausdrücklicher normativer Vorgaben für die
Ausfertigung von Bebauungsplänen ausreichend, aber auch erforderlich ist, wenn
eine Originalurkunde geschaffen wird, auf welcher der Bürgermeister als
Vorsitzender des Rates (als zuständigen Beschlussorgans der Gemeinde) zeitlich
nach dem Ratsbeschluss und vor der Verkündung der Satzung schriftlich bestätigt,
dass der Rat an einem näher bezeichneten Tag diesen Bebauungsplan als Satzung
beschlossen hat.

57

Vgl. z.B. Senatsurteil vom 17. Oktober 1996
- 7a D 122/94.NE -, BRS 58 Nr. 30.

58

Nach diesen Grundsätzen liegt eine ordnungsgemäße Ausfertigung des
Bebauungsplans Nr. 2135 I nicht vor. Dieser ist nämlich am 12. Oktober 2002
öffentlich bekannt gemacht worden, die Ausfertigung datiert aber erst vom 28.
Oktober 2002.

59

Ob der Bebauungsplan Nr. 2135 I den Anforderungen des § 8 Abs. 2 Satz 1
BauGB genügt, weil er für das Grundstück C3.---------straße 25 eine private
Grünfläche festsetzt, obwohl der Flächennutzungsplan sowohl in seiner alten und als
auch in seiner geänderten Fassung eine gemischte Baufläche darstellt, kann
offenbleiben. Denn selbst wenn der Bebauungsplan insoweit mit dem
Entwicklungsgebot nicht vereinbar sein sollte, wäre ein solcher Verstoß gemäß § 214
Abs. 2 Nr. 2 BauGB unbeachtlich, da nicht erkennbar ist, dass ein solcher
(kleinräumiger) Verstoß die sich aus dem Flächennutzungsplan ergebende
geordnete städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet der Antragsgegnerin oder
auch nur im weiteren Umfeld des Bebauungsplans beeinträchtigt hat.

60

Vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 26. Februar 1999
- 4 CN 6.98 -, BRS 62 Nr. 48.

61

Dass im Zeitpunkt der ersten Bekanntmachung des Bebauungsplans (29. Mai
2002) die Genehmigung der Änderung des Flächennutzungsplans Nr. 138/2135 noch
nicht vorlag (vgl. § 6 Abs. 1 BauGB), sondern diese erst am 27. Juni 2002 erfolgte
und am 9. August 2002 öffentlich bekannt gemacht wurde und damit gegen die
Bestimmungen der §§ 8 Abs. 3, 10 Abs. 2 BauGB verstoßen worden sein könnte,
führt ebenfalls nicht zur Unwirksamkeit des angegriffenen Bebauungsplans. Gemäß
§ 214 Abs. 2 Nr. 4 BauGB ist es für die Rechtswirksamkeit eine Verletzung der
Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans zum Flächennutzungsplan
nach § 8 Abs. 2 bis Abs. 4 BauGB unbeachtlich, wenn im Parallelverfahren gegen §
8 Abs. 3 BauGB verstoßen worden ist, ohne dass die geordnete städtebauliche
Entwicklung beeinträchtigt worden ist.

62

Der Bebauungsplan leidet auch an materiellen Fehlern.

63

Allerdings war die Aufstellung des Bebauungsplan für die städtebauliche
Entwicklung und Ordnung erforderlich, § 1 Abs. 3 BauGB, weil sie nach der
planerischen Konzeption der Gemeinde als erforderlich angesehen werden kann. § 1
Abs. 3 BauGB setzt voraus, dass der Gemeinde mit der Planungsbefugnis zugleich
ein Planungsfreiraum eingeräumt wird. Das Planungsermessen umfasst neben dem
"Wie" auch das "Ob" und "Wann" planerischer Gestaltung, es bedeutet
Entschließungs- und Gestaltungsermessen. Grundsätzlich bleibt es der Gemeinde
überlassen, ob sie einen Bebauungsplan aufstellt, ändert oder aufhebt; maßgebend
sind ihre eigenen städtebaulichen Vorstellungen.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. September 2003 - 4 C
14.01 -, BRS 66 Nr. 1 m.w.N.

64

Erforderlich in diesem Sinne kann auch eine bauplanerische Regelung sein, die
es der Gemeinde im Vorgriff auf künftige Entwicklungen ermöglichen soll, einer
Bedarfslage gerecht zu werden, die sich zwar noch nicht konkret abzeichnet, aber
bei vorausschauender Betrachtung in einem absehbaren Zeitraum erwartet werden
kann.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. September 1999 - 4
BN 14.99 -, BRS 62 Nr. 2.

65

Die Antragsgegnerin verfolgt mit dem Plan im Ansatz legitime
bauplanungsrechtliche Ziele, nämlich im Wesentlichen, das östliche Stadtzentrum
von C1. H. zu attraktivieren (§ 1 Abs. 5 Nr. 4 BauGB a.F.). In der in der
Planbegründung mehrfach (z.B. auf S. 2 und S. 4 bis 7) in Bezug genommenen
"Rahmenplanung Innenstadt", ist das planerische Konzept gerade für den Bereich
"C. " dargestellt. Danach sollen mit einer attraktiven Gestaltung der Freiflächen
im Osten und einer Platzgestaltung im Westen als vielfältig nutzbare öffentliche
Räume für Besucher der Innenstadt neue Aufenthaltsqualitäten geschaffen werden.
Der geplante "C5. park" soll den Grünzug des Strundetals in die Innenstadt
hinein fortsetzen. Ein wichtiges Element soll die Offenlegung der Strunde in
naturnaher Ausgestaltung sein. Diese Planung ist im Laufe des Planverfahrens -
abgesehen davon, dass der Rosengarten infolge seiner Aufnahme in die
Denkmalliste im September 2001 nicht mehr zur Bebauung vorgesehen ist - im Kern
erhalten geblieben.

66

Die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen sind nicht alle von
hinreichenden Rechtsgrundlagen gedeckt.

67

Die Einräumung eines Gehrechts zugunsten der Allgemeinheit findet ihre
Rechtsgrundlage in § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB. Nach dieser Bestimmung können
festgesetzt werden mit (u.a.) Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belastende
Flächen. Dabei kann auch insbesondere die höhenmäßige Ausdehnung festgesetzt
werden.

68

Vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB,
Loseblattsammlung, Stand: 15. April 2005, § 9 Rz.
165.

69

Die Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB begründet nicht schon die darin
genannten Gehrechte; diese sind vielmehr - sofern sie nicht ohnehin schon existieren
- nach Privatrecht zu begründen. Die Festsetzung bewirkt aber, dass Vorhaben
unzulässig sind, die den Festsetzungen widersprechen.

70

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember
1987 - 4 NB 2.87 -, BRS 47 Nr. 4 sowie Söfker,
a.a.O., § 9 BauGB, Rz. 170

71

Nach diesen Grundsätzen ist die Festsetzung von Gehrechten für die
Allgemeinheit (gr 1, gr 2 und gr 3) - ungeachtet der Frage der ordnungsgemäßen
Abwägung, auf die noch einzugehen sein wird - aus städtebaulichen Gründen (vgl. §
9 Abs. 1 BauGB) rechtlich nicht zu beanstanden. Dies gilt insbesondere für das gr 2,
das über die Grundstücke des Antragstellers führt. Damit soll der Anschluss von der
Innenstadt zum inneren C6. gelände attraktiv gestaltet werden. Dass dabei eine
lichte Höhe von mind. 3 m festgesetzt wird, ist durch § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB
abgedeckt. Dass lediglich ein Mindestmaß der lichten Höhe angegeben wird, ist
rechtlich nicht zu beanstanden. Gerade bei Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 21
BauGB wird aus den dargelegten Gründen das Recht nicht durch den
Bebauungsplan, sondern (regelmäßig) durch privatrechtliche Vereinbarungen
begründet, die den Umfang im Einzelnen bestimmen. Es kann deshalb noch nicht in
allen Details im Bebauungsplan festgesetzt werden, denn dieser hat insoweit nicht
die Aufgabe, dem Vollzug seiner Festsetzungen in allen Einzelheiten vorzugreifen
oder diesen bis in alle Einzelheiten zu binden.

72

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember
1987 - 4 NB 2.87 -, BRS 47 Nr. 4.

73

Vor diesem Hintergrund kann auch Nr. 5.1 der textlichen Festsetzungen, wonach
sich u.a. das zeichnerisch festgesetzte gr 2 um die Fläche erweitert, um welche die
anschließenden Gebäude im Erdgeschoss hinter die Baugrenze zurücktreten, als
gerechtfertigt angesehen werden. Ausweislich der Planbegründung (dort S. 11) soll
der an den Bereich des neuen Gebäudekomplexes sich anschließende
Fußgängerbereich eine Aufweitung in Arkadenform erfahren. Vor diesem Hintergrund
ist die Erweiterung des gr 2 im Erdgeschoss um die Fläche, um die daran liegende
Gebäude zurücktreten, aus städtebaulichen Gründen gerechtfertigt.

74

Die textliche Festsetzung Nr. 4 der Flächen für Versorgungsanlagen im Bereich
des Kerngebiets zwischen I.----straße und öffentlicher Grünfläche ist nicht von der -
als Rechtsgrundlage allein in Betracht kommenden - Bestimmung des § 9 Abs. 1 Nr.
12 BauGB gedeckt.

75

Hierbei sollte es sich nach der Vorstellung des Rates der Antragsgegnerin im
Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses um eine verbindliche Regelung und - entgegen
dem Vortrag der Antragsgegnerin - nicht nur um eine quasi hinweisliche
Kenntlichmachung handeln. Dafür, dass eine Festsetzung beabsichtigt war, spricht
insbesondere, dass Nr. 4 im Textteil des Bebauungsplans ausdrücklich den
"Festsetzungen" und gerade nicht den - dort und auch im Plan ausdrücklich
aufgeführten - Hinweisen oder hinweislichen Kennzeichnungen zugeordnet ist. Auch
ist die für die Festsetzung einer Versorgungsfläche in Betracht kommende
Ermächtigungsgrundlage (§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB) in der diesbezüglichen textlichen
Festsetzung ausdrücklich benannt.

Bei der Festsetzung einer Versorgungsfläche ist deren konkreter Zweck anzugeben,
auch wenn ein konkret Begünstigter (Versorgungsunternehmen, Versorgungsträger)
nicht konkret benannt zu werden braucht.

76

Vgl. Gierke in Kohlhammer-Kommentar zum
BauGB, Loseblattsammlung, Stand: Februar 2004, §
9 Rz. 241.

77

Vorliegend ist bereits fraglich, ob der Zweck der Nr. 4 der textlichen
Festsetzungen, nämlich eine Fläche für Versorgungsanlagen festzusetzen,
fehlgeschlagen ist. In dem Bebauungsplan Nr. 2135 I findet sich nämlich für den
betroffenen Bereich - anders als für andere Transformatorenstationen im Plangebiet -
keine Fläche für die Versorgung, die farblich gelb zu kennzeichnen gewesen wäre;
es ist lediglich die mit der Festsetzung einer Versorgungsfläche verfolgbare
Zweckbestimmung ("Elektrizität") angegeben (vgl. auch Nr. 7 der
Planzeichenverordnung). Ob das Fehlen der in Nr. 4 der textlichen Festsetzungen
vorausgesetzten Flächen für Versorgungsanlagen allein durch die Festsetzung einer
Zweckbestimmung ersetzt werden kann, kann offenbleiben, da auch bei Bejahung
dieser Frage die Festsetzung Nr. 4 unwirksam ist. Diese Festsetzung ist nämlich
nicht hinreichend bestimmt. Einer Norm fehlt zwar nicht deshalb die rechtsstaatlich
gebotene Bestimmtheit oder Klarheit, weil sie der Auslegung bedarf. Die
Interpretation der Norm ist dabei nicht durch den formalen Wortlaut der Norm
begrenzt; ausschlaggebend ist vielmehr der objektive Wille des Gesetzgebers,
allerdings nur, sofern er wenigstens andeutungsweise im Gesetzestext seinen
Niederschlag gefunden hat.

78

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. Dezember
1995 - 4 N 2.95 -, BRS 57 Nr. 57.

79

Nach diesen Grundsätzen ist die Festsetzung insgesamt nicht hinreichend
bestimmt. Ihr lässt sich nämlich nicht in der rechtlich erforderlichen Eindeutigkeit
entnehmen, wo sich der Standort der Versorgungsanlage befinden soll. In der
Planbegründung (dort S. 9/10) ist zwar davon die Rede, die heute in der - noch
abzureißenden Turnhalle - befindliche Transformatorenstation sei im Rahmen der
Baumaßnahme zum Gebäudekomplex am Park beizubehalten bzw. im
Einvernehmen mit dem zuständigen Energieunternehmen innerhalb des betreffenden
Baugebietes (MK) zu verlagern bzw. neu zu errichten. Um einen flexiblen Spielraum
bezüglich der Unterbringung der Trafo-Station zu gewährleisten, werde im
Bebauungsplan auf die Festsetzung eines bestimmten Standortes bzw. einer
Versorgungsfläche verzichtet. Die Unterbringung einer entsprechenden
Versorgungseinrichtung werde im Bebauungsplan durch Einschrieb des
Planzeichens Elektrizität sowie durch die textliche Festsetzung planungsrechtlich
gesichert. Damit lässt sich nicht in der gebotenen eindeutigen Weise der Standort der
Versorgungsanlage bestimmen. Zwar gibt es in dem Kerngebiet zwischen I.----straße
und öffentlicher Grünfläche innerhalb des Bebauungsplans nur eine
Transformatorenstation. Es ist aber rechtlich zu beanstanden, dass ihr Standort
innerhalb des genannten Kerngebiets nicht eindeutig festgelegt ist. Diesem Umstand
kommt hier vor allem deshalb besondere Bedeutung zu, weil die zur Zeit in dem
beschriebenen Bereich befindliche Transformatorenstation ausweislich eines in den
Aufstellungsvorgängen befindlichen Schreibens der Bergischen Licht-, Kraft- und
Wasserwerke (BELKAW) vom 30. Oktober 2001 eine Größe von immerhin 45 qm hat
und es sich damit um die deutlich größte innerhalb des gesamten Plangebiets
handelt, die einen Umkreis von ca. 100 bis 200 m zu versorgen hat. Der Standort, an
dem sie - nach dem offenbar geplanten Abriss der Turnhalle, in der sie sich zur Zeit
befindet - errichtet werden soll, ist mit der textlichen Festsetzung Nr. 4 aber nicht
hinreichend konkret umschrieben. Insbesondere ist nicht sicher, dass sie auf dem
Flurstück 130, auf dem sich die genannte Turnhalle befindet und das offenbar im
Eigentum der Antragsgegnerin steht, neu errichtet wird. Entsprechende
Anhaltspunkte können der Planbegründung und auch den zeichnerischen oder
textlichen Festsetzungen nicht eindeutig entnommen werden. Damit bleibt unklar,
welcher der Eigentümer von Grundstücken in dem betroffenen Kerngebiet die
Errichtung der Transformatorenstation hinzunehmen haben wird. Einer eindeutigen
Bestimmung des Standorts hätte es auch deshalb bedurft, weil gemäß § 40 Abs. 1
Satz 1 Nr. 6 i.V.m. Abs. 2, Abs. 3 Satz 1 BauGB Entschädigungsansprüche
begründet werden, wenn es infolge der Festsetzung oder Durchführung deshalb, weil
Vorhaben gemäß § 32 BauGB nicht ausgeführt werden dürfen, zu
Nutzungsbeschränkungen für das betroffene Grundstück kommt. Bereits die
Festsetzung von Versorgungsflächen - und nicht erst ihre Durchführung bzw.
Realisierung - vermag die Entschädigungsansprüche auszulösen, wie sich bereits
aus dem Wortlaut der Bestimmungen ergibt. Bei dieser Sach- und Rechtslage konnte
die Antragsgegnerin nicht - auch nicht unter dem Aspekt planerischer Zurückhaltung
- von einer exakten räumlich-örtlichen Bestimmung des Standorts absehen.

80

Die Festsetzung der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung
- Fußgängerbereich - ist aus städtebaulichen Gründen i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 11
BauGB erfolgt. Nach dieser Bestimmung können insbesondere Fußgängerbereiche
festgesetzt werden. Angesichts der oben dargelegten städtebaulichen Konzeption ist
es - soweit es die Festsetzung als solche betrifft - zur Verwirklichung der
"Rahmenplanung Innenstadt" angemessen und sachdienlich, den Fußgängerbereich
hier festzusetzen, und zwar auch in der vorgesehenen Breite von - die
offenzulegende Fläche der Strunde mitgerechnet - 10 bis 15 m.

81

Die vom Antragsteller monierte Festsetzung "private Grünfläche" auf dem
Grundstück C3.---------straße 25 kann auf § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB gestützt werden.
Die Festsetzung "private Grünfläche", die die Bebaubarkeit der davon erfassten
Fläche mit solchen baulichen Anlagen ausschließt, die mit dem Zweck der
Festsetzung nicht vereinbar sind,

82

vgl. BayVGH, Urteil vom 22. November 1985
- 23 B 83 A.2659, BayVBl 1986, S. 756,

83

kann gerechtfertigt sein, wenn sie der Verwirklichung eines hinreichend
tragfähigen städtebaulichen Konzepts dient.

84

Vgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober
2003 - 4 BN 47/03 -, JURIS-Dokumentation [insoweit
in BRS 66 Nr. 65 nicht abgedruckt].

85

Vor diesem Hintergrund ist die Festsetzung vorliegend aus städtebaulichen
Gründen getroffen worden. In der Begründung zum Bebauungsplan (dort S. 10/11)
wird auf den parkartigen Zuschnitt des zu diesem Grundstück gehörenden
Privatgartens sowie darauf hingewiesen, dass diese Fläche die öffentliche
Grünfläche im Innenbereich ergänze und deren Fortsetzung bilde. Ferner wird
ausgeführt, dass der nunmehr als private Grünfläche ausgewiesene Bereich bislang
ohnehin in einem nicht überbaubaren Bereich eines Mischgebiets gelegen habe und
daher mit der Einordnung als private Grünfläche Baurechte nicht genommen würden.
Diese Vorstellung der Antragsgegnerin erscheint angesichts der Ausdehnung der
festgesetzten privaten Grünfläche (insgesamt 45 X 100 m) und ihres unmittelbaren
Anschlusses an die öffentliche Grünfläche plausibel. Auch wenn aus den den o.g.
Gründen die Festsetzung einer privaten Grünfläche im hier betroffenen Bereich von
den Darstellungen des Flächennutzungsplans abweicht, ist sie - soweit es das
Erfordernis der "städtebaulichen Gründe" i.S.d. § 9 Abs. 1 BauGB betrifft -
gerechtfertigt.

86

Die textliche Festsetzung Nr. 1.4 des Bebauungsplans ist ebenfalls von einer
hinreichenden Ermächtigungsgrundlage gedeckt. Gemäß 1.4. der textlichen
Festsetzungen sind im Kerngebiet MK Wohnungen gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 6 und Nr. 7
BauNVO ab dem 1. Obergeschoss zulässig.

87

Dieser Regelung fehlt nicht die hinreichende Bestimmtheit. Einer Rechtsvorschrift
fehlt nicht die rechtsstaatlich gebotene hinreichende Bestimmtheit, wenn der
Norminhalt durch die anerkannten Auslegungsmethoden hinreichend ermittelt
werden kann. Im Rahmen der Auslegung kommt dabei der Planbegründung
besonderes Gewicht zu.

88

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. Dezember
1995 - 4 N 2.95 -, BRS 57 Nr. 57 m.w.N.

89

Allein nach dem Wortlaut ist nicht völlig eindeutig, ob nur Wohnungen i.S.d. § 7
Abs. 2 Nr. 6 bzw. 7 BauNVO ab dem ersten Obergeschoss zulässig sein sollen oder
aber ob derartige Wohnungen nur ab dem ersten Obergeschoss zulässig und
deshalb im Erdgeschoss unzulässig sein sollen. Im Hinblick darauf, dass die
Planbegründung (dort S. 6 unten) davon spricht, trotz der vorhandenen
Lärmbelastung würden im Hinblick auf die derzeitige Nutzungsstruktur und die
angestrebte Nutzungs- und Funktionsmischung Wohnungen ab dem ersten
Obergeschoss "weiterhin zugelassen", ergibt sich aber klar, dass die Vorschrift in der
zuletzt genannten Auslegung zu verstehen ist .

90

Als Ermächtigungsgrundlage für die Festsetzung hinsichtlich der Zulässigkeit von
z.B. Betriebsinhaberwohnungen erst ab dem 1. Obergeschoss (§ 7 Abs. 2 Nr. 6
BauNVO) kommt § 1 Abs. 7 Nr. 1 BauNVO in Betracht. Danach kann in
Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9, wenn besondere
städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, festgesetzt werden, dass in bestimmten
Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen nur einzelne oder
mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind (Nr. 1).
Besondere städtebauliche Gründe sind solche Gründe, die für das Gebiet, in dem die
Festsetzung gelten soll, eine Gliederung von Nutzungsarten gerade nach
Geschossen und damit ein in bestimmter Weise geordnetes Vorhandensein von
Nutzungen auch verschiedener Art jeweils auf den einzelnen Grundstücken
rechtfertigen können. Es muss sich um ein städtebauliches Ziel handeln, das
spezifisch eine bestimmte Verteilung und/oder Mischung von Nutzungsarten auf
jedem der davon betroffenen Grundstücke im Auge hat und deshalb nach der
konkreten örtlichen Planungssituation durch das Instrument der vertikalen Gliederung
verwirklicht werden soll. Damit wird ein städtebaulicher Grund erforderlich, der
gerade auf die vertikale Gliederung zielt, also die Nutzungsverteilung auf den
einzelnen Grundstücken im jeweiligen Baugebiet in den Blick nimmt, etwa um in
einem bestimmten Gebiet gewachsene Strukturen zu erhalten und fortzuentwickeln
oder der Verödung eines Stadtbereichs entgegenzuwirken. Dagegen ist die
planerische Absicht, einen bestimmten Anteil von Wohnnutzung in einem bestimmten
Gebiet zu sichern, für sich allein nicht geeignet, eine differenzierende Festsetzung
nach § 1 Abs. 7 BauNVO zu tragen.

91

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 4. Juni 1991 - 4 NB
35.89 -, BRS 52 Nr. 9 sowie Urteil des Senats vom 7.
September 2001 - 7a D 133/99.NE, S. 16 f. des
amtlichem Umdrucks.

92

Nach diesen Grundsätzen sind besondere städtebauliche Gründe für den
Ausschluss von Betriebsinhaberwohnungen gegeben. In der Planbegründung heisst
es hierzu (dort S. 6 unten), trotz der verkehrsbedingten Vorbelastung auf Grund des
Straßenverkehrs würden Wohnungen im Hinblick auf die derzeitige Nutzungsstruktur
und das städtebauliche Ziel einer Nutzungs- bzw. Funktionsmischung ab dem 1.
Obergeschoss weiterhin zugelassen. Nicht zuletzt dienten Wohnnutzungen in
innerstädtischen Lagen dem städtebaulichen Ziel, das Stadtzentrum auch außerhalb
der Geschäftszeiten zu beleben und eine soziale Kontrolle zu gewährleisten. Diese
Begründung rechtfertigt nicht die Annahme, die planerische Absicht habe vorliegend
allein darin bestanden, einen bestimmten Anteil von Wohnnutzung dauerhaft zu
sichern. Die städtebauliche Rechtfertigung dafür, Betriebsinhaberwohnungen nur im
1. Obergeschoss zuzulassen und damit im Erdgeschoss auszuschließen, ergibt sich
vorliegend aus der Anlehnung an die vorhandene Nutzungsstruktur. Diese
Nutzungsstruktur soll nach dem planerischen Konzept beibehalten werden. Denn der
Erdgeschossbereich soll Geschäften, Gastronomiebetrieben usw. vorbehalten sein.
Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass im Plangebiet ein Bedarf an
Betriebsinhaberwohnungen gerade im Erdgeschoss besteht, sind nicht konkret
erkennbar.

Die in Nr. 1.4 der textlichen Festsetzungen für "sonstige Wohnungen" (§ 7 Abs. 2 Nr.
7 BauNVO) getroffene Regelung ist ebenfalls von einer hinreichenden
Rechtsgrundlage gedeckt. Dabei mag offenbleiben, ob die Festsetzung, (nur) ab dem
1. Obergeschoss seien sonstige Wohnungen zulässig, ihre Ermächtigungsgrundlage
(als lex specialis) in § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO findet oder ob es insoweit des
Rückgriffs auf § 1 Abs. 7 BauNVO (und damit des Vorliegens besonderer
städtebaulicher Gründe) bedarf.

93

Vgl. zu diesem Problemkreis Roeser in
König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Auflage 2003, § 7
Rz. 26 und Fickert/Fieseler, BauNVO, 10. Auflage
2002, § 7 Rz.12.2, beide m.w.N. pro et contra; vgl.
auch Urteil des Senats vom 18. März 2004 - 7a D
52/03.NE -, NWVBl 2004, S. 384 ff.

94

Es liegen nämlich aus den in der Planbegründung genannten Gründen jedenfalls
auch besondere städtebauliche Gründe i.S.d. § 1 Abs. 7 BauNVO vor. Dass die
Erdgeschosse - insbesondere etwa im Bereich der I.----straße als Einkaufsstraße -
gewerblichen Nutzungen vorbehalten bleiben sollen, leuchtet aus den oben
dargelegten Gründen ohne weiteres ein; eine solche Regelung war im Übrigen
bereits Bestandteil des Bebauungsplans Nr. 2135 (dort Nr. 1.5 der textlichen
Festsetzungen). Insoweit ist mit der Planbegründung davon auszugehen, dass die
"sonstige Wohnnutzung" zur Durchmischung der Nutzungsarten beitragen können
wird, zumal der Bebauungsplan Nr. 2135 I - wie oben dargelegt - keine zwingende
Wohnnutzung ab dem 1. Obergeschoss vorschreibt. Er lässt vielmehr Wohnnutzung
zu, ohne andere kerngebietstypische Nutzungen auszuschließen.

95

Die Festsetzung in 1.5.1. der textlichen Festsetzungen ist rechtlich ebenfalls nicht
zu beanstanden. Dies gilt insbesondere, soweit danach "entsprechend der Satzung
über den Ausschluss von Vergnügungsstätten und Einzelhandelsbetrieben vom
20.12.1984" im Kerngebiet u.a. nicht zulässig sind Vergnügungsstätten, deren
überwiegende Zweckbestimmung die kommerzielle Nutzung von Glücksspielen
und/oder Unterhaltungsgeräten ist.

96

Der Bebauungsplan trifft in Nr. 1.5.1 insoweit eine eigenständige Regelung zum
Ausschluss der genannten Vergnügungsstätten. Er übernimmt mit der expliziten
Bezugnahme auf die genannte Satzung vom 20. Dezember 1984 - die als einfacher
Bebauungsplan i.S.d. § 30 Abs. 3 BauGB/bzw. §§ 30, 34 Abs. 1 BBauG a.F.
einzuordnen sein wird - diese nicht nur etwa "nachrichtlich" oder "deklaratorisch" - mit
der Konsequenz, dass dann etwa im vorliegenden Verfahren der Wirksamkeit dieser
als "Textbebauungsplan" bezeichneten Satzung nachzugehen wäre.

97

Vgl. hierzu etwa OVG NRW, Urteil vom
21. August 1997 - 11a D 156/93.A -; vgl. zur
Unwirksamkeit eines "Textbebauungplans" auch
VGH BW, Urteil vom 16. Dezember 1991 - 8 S 14/89
-, JURIS-Dokumentation.

98

Der Plangeber des vorliegend angegriffenen Planes wollte mit 1.5.1 der
textlichen Festsetzungen eine eigenständige, im Angesicht der "1. Änderung"
erneute Bestimmung zum Ausschluss u.a. von Vergnügungsstätten treffen. Dies
ergibt sich aus der Planbegründung. Dort heißt es auf S. 6 unten, das Plangebiet sei
überlagert von der genannten städtischen Satzung vom 20. Dezember 1984; die
Absicht des Rates bezüglich des Ausschlusses dieser Nutzungen bleibe
aufrechterhalten. Da der vorliegende Bebauungsplan den Textbebauungsplan vom
20. Dezember 1984 aufhebe, erfolge eine "Übernahme" der seinerzeit getroffenen
Zulässigkeitsregelung. Daraus ergibt sich nicht etwa, dass der Rat die Regelungen
der genannten Satzung lediglich "fortschreiben" wollte. Vielmehr wollte er zur
Umsetzung des Bebauungsplans Nr.2135 I, der der Umsetzung der städtischen
Rahmenplanung aus Juni 1998 dienen sollte, eine eigenständige neue Regelung der
Unzulässigkeit von bestimmten Vergnügungsstätten treffen. Zum Zeitpunkt der
Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 2135 im Jahre 1987/ 1988 und erst recht unter
Geltung des [noch vor Erlass der Satzung vom 20. Dezember 1984 geltenden]
vorherigen Bebauungsplans Nr. 28/1 Teil 1 war nämlich das jetzige Konzept auf
Grund der Rahmenplanung aus 1998 gar nicht absehbar. Der Plangeber wollte
nunmehr (erstmals) in einem qualifizierten Plan angesichts der nunmehr gegebenen
städtebaulichen Situation zur Umsetzung des Konzepts, den Bereich C.
insbesondere zwischen I.----straße und dem "Innenbereich" des das Plangebiet
bildenden Straßengevierts zu attraktivieren und dort Aufenthaltsqualitäten zu
schaffen, eine eigenständige Regelung treffen. Ist damit die Satzung vom 20.
Dezember 1984 nicht Bestandteil des vorliegenden Bebauungsplans geworden,
bedarf es auch keiner Überprüfung ihrer Wirksamkeit.

99

Der Ausschluss von Spielhallen in Nr. 1.5.1 der textlichen Festsetzungen ist auf
der Grundlage des § 1 Abs. 9 BauNVO möglich, wenn es besondere städtebauliche
Gründe, d.h. spezielle städtebauliche Gründe gerade für diese Differenzierung gibt.

100

Vgl. BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 C
77.84 -, BRS 47 Nr. 58 und Beschluss vom
21. Dezember 1992 - 4 B 182.92 -, BRS 55 Nr. 42.

101

Solche besonderen städtebaulichen Gründe können z.B. vorliegen, wenn
Spielhallen oder sonstige Vergnügungsstätten einen "trading-down-Effekt"
bewirken.

102

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Dezember
1992 - 4 B 182.91 -, a.a.O.

103

Derartige Gründe sind hier zu bejahen. Ausweislich der auf S. 3 f. der
Begründung erläuterten städtebaulichen Konzeption dient der Bebauungsplan dazu,
den im östlichen Stadtzentrum, das durch das Plangebiet und den - weiter südlich auf
der anderen Seite der I.----straße gelegenen - Bereich G. -Park/C7. Löwe
gebildet wird, in den letzten Jahren eingetretenen Verlust an Anziehungskraft zu
stoppen und diesen Teil des Stadtzentrums attraktiv zu machen und neu zu beleben.
Dieser Effekt soll mit der Schaffung von Aufenthaltsqualitäten bewirkt werden. Neben
Ladenlokalen, Dienstleistungsbetrieben und attraktiven Stadtwohnungen in den
oberen Geschossen sollen gerade gastronomische Betriebe Innenstadtbesucher
zum Verweilen bewegen und den Bereich bis in die Abendstunden beleben (S. 5 der
Planbegründung). Dass der Betrieb einer Spielhalle dieser Absicht zuwiderlaufen
kann, liegt auf der Hand, so dass der Ausschluss auf der Grundlage des § 1 (Abs. 5
i.V.m.) Abs. 9 BauNVO zulässig ist.

Der Bebauungsplan ist abwägungsfehlerhaft. Er leidet an erheblichen Mängeln im
Abwägungsvorgang und gelangt zu einem mit dem Grundsatz der
Verhältnismäßigkeit nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis.

104

Gemäß § 1 Abs. 6 BauGB (jetzt: § 1 Abs. 7 BauGB) sind bei der Aufstellung der
Bauleitpläne die öffentlichen und die privaten Belange gegeneinander und
untereinander gerecht abzuwägen. Das Gebot, die öffentlichen und privaten Belange
gegeneinander und untereinander abzuwägen, wird zunächst dann verletzt, wenn
eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist ferner dann verletzt,
wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge
in sie eingestellt werden muss. Schließlich liegt eine solche Verletzung auch dann
vor, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich
zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen
wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht.

105

Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungserfordernis allerdings
genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im Widerstreit verschiedener
Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die
Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet.

106

Zu den im Rahmen einer hoheitlichen Planungsentscheidung
abwägungserheblichen Belangen gehört "selbstverständlich und in hervorgehobener
Weise" das Eigentum.

107

Vgl. BVerwG, Urteil vom 21. März 2002 - 4 CN
14.00 -, BRS 65 Nr. 17 m.w.N.

108

Gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wird das Eigentum gewährleistet. Seine
Schranken werden gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG durch die Gesetze bestimmt.
Auch Bebauungspläne bestimmen Inhalt und Schranken des Eigentums i.S.d. Art. 14
Abs. 1 Satz 2 GG. Der Satzungsgeber muss ebenso wie der Gesetzgeber bei der
Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums die schutzwürdigen
Interessen des Eigentümers und Belange des Gemeinwohls in einen gerechten
Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Er muss dabei im Einklang mit
allen anderen Verfassungsnormen handeln; insbesondere ist er an den
verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und den Gleichheitssatz
des Art. 3 Abs. 1 GG gebunden. Das Wohl der Allgemeinheit ist nicht nur Grund,
sondern auch Grenze für die dem Eigentum aufzuerlegenden Belastungen.
Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse dürfen nicht weiter gehen, als der
Schutzzweck reicht, dem die Regelung dient. Der Kernbereich der
Eigentumsgarantie darf nicht ausgehöhlt werden. Zu diesem gehört sowohl die
Privatnützigkeit als auch die grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den
Eigentumsgegenstand.

109

Vgl. BVerfG, Beschuss vom 19. Dezember 2002
- 1 BvR 1402/01 -, BRS 65 Nr. 6 und BVerwG,
Beschluss vom 3. Juni 1998 - 4 BN 25.98 -, BRS 60
Nr. 8; vgl. auch Papier in Maunz/Dürig/
Herzog/Scholz (Begr./Hrsg), Grundgesetz,
Loseblattsammlung, Stand: Juni 2002, Art. 14
Rz. 92 f.

110

Beim Erlass eines Bebauungsplans muss im Rahmen der planerischen Abwägung
das private Interesse am Erhalt bestehender baulicher Nutzungsrechte mit dem
öffentlichen Interesse an einer städtebaulichen Neuordnung des Planungsgebiets
abgewogen werden. Dabei ist in die Abwägung einzustellen, dass sich der Entzug
der baulichen Nutzungsmöglichkeiten für den Betroffenen wie eine Teilenteignung
auswirken kann und dass dem Bestandsschutz daher ein den von Art. 14 Abs. 3 GG
erfassten Fällen vergleichbares Gewicht zukommt.

111

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 22. Februar 1999
- 1 BvR 565/91 -, BRS 62 Nr. 69.

112

Durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt sind auch Bauvorhaben oder bauliche
Anlagen, die zwar ohne Einholung der erforderlichen Genehmigung, jedoch materiell
in Einklang mit den einschlägigen Vorschriften ausgeführt werden. Derjenige, der ein
Vorhaben zwar formell baurechtswidrig, jedoch materiell baurechtsgemäß ausführt,
übt damit materiell sein Eigentumsrecht aus, so dass die bauliche Anlage dem
Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG unterstellt ist.

113

Vgl. BVerwG, Urteil vom 24. Oktober 1980 - IV C
81.77 -, BRS 36 Nr. 99.

114

Bei der fremdnützigen Überplanung von Grundstücken ist dem Grundsatz des
geringstmöglichen Eingriffs als Element des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes
Geltung zu verschaffen. Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verlangt einen
verfassungslegitimen Grund für den hoheitlichen Eingriff, die Eignung des gewählten
Eingriffsmittels, seine Erforderlichkeit im Sinne der Wahl des schonenden Mittels
sowie ein ausgewogenes Verhältnis zwischen der Eingriffsschwere und dem
Eingriffsnutzen.

115

Vgl. Papier in Maunz/Dürig/Herzog/Scholz
(Begr./Hrsg), Grundgesetz, Loseblattsammlung,
Stand: Juni 2002, Art. 14 Rz. 301 ff. sowie
Krautzberger in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 9.
Auflage 2005 § 1 Rz. 126.

116

Bei der fremdnützigen Überplanung von Grundstücken muss also stets geprüft
werden, ob es ein milderes Mittel gibt, das zur Zweckerreichung annähernd gleich
geeignet ist, den Eigentümer aber weniger belastet. Als milderes Mittel ist es
anzusehen, wenn das Planvorhaben (annähernd) gleich gut auch auf Grundstücken
der öffentlichen Hand verwirklicht werden kann. In der Abwägung hat das Eigentum
der öffentlichen Hand nämlich ein geringeres Gewicht als das Eigentum Privater, weil
Hoheitsträger - als ein solcher ist im vorliegenden Zusammenhang auch die
Antragsgegnerin anzusehen - angesichts des personalen Schutzzwecks der
Eigentumsgarantie nicht Inhaber des Grundrechts aus Art. 14 Abs.1 GG sind.

117

Vgl. BVerwG, Urteil vom 6. Juni 2002 - 4 CN 6.01
-, BRS 65 Nr. 8; vgl. auch BVerfG, Beschluss vom 8.
Juli 1982 - 2 BvR 1187/80 -, BVerfGE 61, S. 82
(105).

118

Ferner ist zu beachten, dass die Grenzen der Verhältnismäßigkeit schneller
erreicht bzw. überschritten sind, wenn die Ausnutzung des vorhandenen Bestandes
wesentlich erschwert wird, als wenn es darum geht, die Erweiterungsfähigkeit des
vorhandenen Bestandes zu sichern,

119

Vgl. BVerwG, Urteil vom 16. April 1971 - IV C
66.67 -, DVBl 1971, S. 746 (750); Krautzberger,
a.a.O., Rz. 126,

120

oder wenn der Betroffene nicht an der Weiterführung der bisherigen
Grundstücksnutzung gehindert wird.

121

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 22. Februar 1999
- 1 BvR 565/91 -, BRS 62 Nr. 69.

122

Nach diesen Grundsätzen ist jedenfalls das Eigentum des Antragstellers nicht mit
dem ihm objektiv gebührenden Rang in die Abwägung eingestellt worden.

123

Die Antragsgegnerin hat nicht übersehen, dass mit der Realisierung der
Festsetzung über die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung
- Fußgängerbereich - und mit der Festsetzung des Gehrechts zugunsten der
Allgemeinheit (gr 2) die Grundstücke I.----straße 227 und 229 überplant werden.
Dass mit der Überplanung und der Realisierung der genannten Festsetzungen des
Bebauungsplans Nr. 2135 I aber die Bausubstanz des Grundstücks I.----straße 227
vollständig und die des Grundstücks I.----straße 229 zu einem nicht unerheblichen
Teil beseitigt und die ausgeübte - jedenfalls weitgehend - legale baurechtliche
Nutzung, insbesondere die mit Baugenehmigung vom 25. März 1980 genehmigte
Spielhalle, "vernichtet" wird, ist ihr in seiner Tragweite nicht bewusst geworden.

124

Die Antragsgegnerin hat insbesondere keine Überlegungen angestellt, ob nicht
die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung nicht auch auf andere Weise,
insbesondere etwa durch Inanspruchnahme von Grundstücken, die sich in (ihrer)
öffentlichen Hand befinden, realisiert werden kann. Sie selbst war im für die
Beurteilung der Sach- und Rechtslage maßgeblichen Zeitpunkt des
Satzungsbeschlusses (vgl. § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB) - jedenfalls teilweise -
Eigentümerin der Parzellen Nr. 370 und 371. Sollte das Grundstück, auf dem der
rückwärtige Anbau an das Volkshochschulgebäude steht, soweit es an die
ausgewiesene Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung angrenzt, im Eigentum
der öffentlichen Hand stehen, kann insoweit der Grundsatz der Erforderlichkeit schon
deshalb verletzt sein, weil aus den oben dargestellten Gründen den im Eigentum der
öffentlichen Hand zustehenden Flächen im Rahmen der Abwägung ein geringeres
Gewicht zukommt. Jedenfalls hätte die Antragsgegnerin in der Abwägung aufzeigen
müssen, weshalb die Inanspruchnahme dieser Grundstücke nicht in Betracht kam,
obwohl das Eigentum des Antragstellers weitgehend entzogen werden sollte.

125

Sollten die Parzellen 370 und 371 nicht im Eigentum der Antragsgegnerin
stehen, wäre das Gebot der Erforderlichkeit, nämlich der Grundsatz des mildesten
Eingriffs bei möglichst (annähernd) gleicher Effektivität, auch dadurch verletzt, dass
sie - den Antragsteller weniger belastende, aber ebenfalls geeignete - Alternativen
der Planung nicht ernsthaft erwogen hat. So ist nicht ohne weiteres ersichtlich,
warum das im ursprünglichen Bebauungsplan Nr. 2135 ausgewiesene Gehrecht
zugunsten der Allgemeinheit lediglich eine Breite von 5 m hatte, nunmehr aber - ab
der "Gabelung" der öffentlichen Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung im
Bereich der Grundstücke des Antragstellers - eine Breite von 12 bis 15 m hat und
dort zusätzlich noch ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit von 2,5 m eingeräumt
wird. Hier hätte es sich aufgedrängt zu prüfen, ob die Verkehrsfläche besonderer
Zweckbestimmung - Fußgängerbereich, die im Bebauungsplan Nr. 2135 überhaupt
nicht ausgewiesen war, in diesem Abschnitt nicht auf eine deutlich geringere Breite
hätte zurückgeführt werden können. So verläuft der an den ersten der drei Bauriegel
angelehnte Fußgängerbereich ab etwa der nördlichen Grenze des Grundstücks I.----
straße 231 nur auf einer Breite von insgesamt 7 m. Die Breite lässt sich auch nicht -
wie in der Begründung zur Zurückweisung der Einwendung des Antragstellers - damit
rechtfertigen, sie sei erforderlich, um den geplanten Gebäudekomplex und das VHS-
Gelände zu erschließen. Dass dies hinsichtlich des geplanten Gebäudekomplexes
nicht (zwingend) erforderlich ist, ergibt sich schon daraus, dass dieser jedenfalls ab
dem o.g. Punkt ab etwa der östlichen Seitenwand des VHS-Gebäudes auf einer
Breite von etwa 7 m verläuft. Eine größere Breite (bis zu dem gerade genannten
Punkt) kann mit der Erschließung der VHS nicht begründet werden, da insoweit ab
der "Gabelung" des Fußgängerbereichs (ab C3.---------straße 2/4) westlich eine
zwischen 10 und 15 m breite Verbindung besteht. Diese "Erschließungsmöglichkeit"
zum VHS-Gebäude kann sogar als für Besucher der VHS attraktiver angesehen
werden, da sich nicht nur die Eingänge zur VHS auf der westlichen bzw. nördlichen -
und damit der von den Grundstücken des Antragstellers abgewandten - Seite des
Fußgängerbereichs befinden, sondern dort auch die einzigen im Plangebiet
befindlichen - von der M.---------straße aus anfahrbaren - oberirdischen Parkplätze
gelegen sind. Darüber hinaus befindet sich dort auch das "C4. gebäude" (C3.-----
----straße 17). Der Fußgängerverkehr zur VHS vermag daher die Breite der
Verkehrsfläche im Bereich der Grundstücke des Antragstellers jedenfalls nicht in dem
Sinne zu rechtfertigen, dass sein Interesse an dem Substanzerhalt seines Eigentums
von vornherein zurücktreten müsste.

126

Die ins Feld geführte "Notwendigkeit der Anlieferung" vermag die Breite der
Trasse ebenfalls nicht zu rechtfertigen. Sollte hiermit die Anlieferung - z.B. von
Kursmaterialien - an die VHS gemeint sein, bietet sich aus den o.g. Gründen die
Belieferung von der westlichen Seite und damit gerade nicht von der Seite an, auf
der sich die Grundstücke des Antragstellers befinden. Sollte mit "Anlieferung" die
Belieferung der Bebauungsriegel - z.B. den in den Erdgeschossen vorgesehenen
Gastronomiebetrieben gemeint sein -, kann diese jedenfalls zu einem nicht
unerheblichen Teil über die von der P. Straße abzweigende (Plan-)Straße und
im Übrigen - jedenfalls in gewissem Umfang - über die I.----straße erfolgen.

127

Die geplante Offenlegung bzw. Renaturierung der Strunde vermag die Breite der
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung und die damit einhergehende
Substanzverletzung des Grundeigentums des Antragstellers ebenfalls nicht zu
begründen. Die entsprechende hinweisliche Kennzeichnung, die im vorliegenden
Normenkontrollverfahren rechtsverbindliche Vorgaben nicht zu begründen vermag,

128

vgl. hierzu z.B. Söfker in Ernst/Zinkahn/
Bielenberg, BauGB, Loseblattsammlung, Stand:
Januar 2005, § 9 Rz. 268 f.,

129

weist im Bereich der Grundstücke des Antragstellers eine 2,5 m breite und ca.
50 m lange Trasse aus. Angesichts des dargestellten erheblichen Gewichts der
verfassungsrechtlich geschützten Eigentumsposition hätte es hier durchaus nahe
gelegen, auf die Offenlegung der Strunde im hier relevanten - für die Renaturierung
der Strunde verhältnismäßig kleinen Bereich - zu verzichten. Von dem Verzicht auf
die Offenlegung der Strunde im Bereich der Grundstücke des Antragstellers blieben
die Renaturierung der Strunde im Areal der öffentlichen Grünfläche und auch der
C5. park in seiner Dimensionierung unangetastet. Durch das Absehen von der
Offenlegung der Strunde wird auch kaum der Eindruck entstehen, eine lückenlose -
städtebaulich angestrebte - Verbindung zwischen C5. park und G1. park bzw.
(westlicher) Innenstadt werde mangels Fortsetzung des Verlaufs der Strunde
unterbrochen. Denn nur etwa 12 m unmittelbar nach Abschluss der für die
Offenlegung der Strunde hinweislich gekennzeichneten Fläche schließt sich bereits
die I.----straße an. Unabhängig von diesen Erwägungen stellt sich auch weiter die
Frage, ob auch bei einer (weitgehenden) Offenlegung der Strunde im Bereich der
Grundstücke des Antragstellers - insbesondere etwa des Grundstücks I.----straße
227 - nicht an der an das Gebäude der Volkshochschule angrenzende Bereich der
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung stärker in Anspruch genommen
werden kann und dann durch eine Brücke über die Strunde eine Verbindung zum
Bauriegel auf der rückwärtigen Seite der I.----straße hergestellt werden kann. Dieser
Gedanke liegt hier vor allem deshalb nahe, weil in der von der Antragsgegnerin
überreichten Dokumentation zur Rahmenplanung (dort S. 16) der Innenstadt im
Bereich des C5. parks mehrere Brücken bzw. Wege über den Strundeverlauf
vorgesehen sind.

Anders als beim Antragsteller liegt es hingegen, soweit das Grundstück C3.---------
straße 25 in Rede steht, soweit dort für den Bereich, in dem das dortige Haus der
betroffenen Grundstückseigentümer liegt "private Gründfläche ausgewiesen ist. Dort
geht es nämlich lediglich darum, zukünftige Erweiterungsmöglichkeiten in bislang
nicht zu Bauzwecken genutzten und - ausweislich der Festsetzungen des bisherigen
Bebauungsplans - auch nicht (für Hauptnutzungen) nutzbaren Bereichen zu
beschneiden. Der angegriffene Bebauungsplan steuert insoweit nur die Zulässigkeit
künftiger Nutzungsänderungen oder -erweiterungen, steht aber der Fortsetzung der
bestehenden und bestandsgeschützten privaten Nutzung des Grundstücks nicht
entgegen. In einem solchen Fall kann dann nicht von einer völligen oder
weitgehenden Entwertung des Grundeigentums gesprochen werden.

130

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 22. Februar 1999
- 1 BvR 565/91 -, BRS 62 Nr. 69; vgl. auch Urteil des
Senats vom 4. Juni 2003 7a D 46/02.NE -, JURIS-
Dokumentation.

Mit Blick auf das Vorbringen des Antragstellers, hinsichtlich dieser Eigentümer sei
noch nicht einmal § 1 Abs. 10 BauNVO in Betracht gezogen worden, ist darauf
hinzuweisen, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Bestimmung schon
deshalb nicht gegeben sind, weil dort vorausgesetzt wird, dass für den in Frage
stehenden Bereich ein Baugebiet nach den §§ 2 bis 9 BauNVO festgesetzt wird; dies
ist hinsichtlich des Grundstücks C3.---------straße 25 aber nicht der Fall. Welche
Bedeutung im Rahmen der Abwägung dem Umstand zukommen könnte, dass die
Antragsgegnerin - soweit es das Grundstück C3.---------straße 25 betrifft - von den
Vorgaben des Flächennutzungsplans abgewichen ist, ohne dies in der
Planbegründung zu thematisieren, mag hier - weil nicht entscheidungserheblich -
offenbleiben; von einer Verletzung des Rechts der Eigentümer des Grundstücks C3.-
--------straße 25 auf Substanzerhaltung ihres Grundeigentums kann jedenfalls keine
Rede sein.

131

Dagegen werden die Substanz des Eigentums des Antragstellers (bis auf den
vorderen Bereich der I.----straße 229) durch die bauplanerischen Festsetzungen
bzw. ihre Realisierung vollständig und eine Reihe der Nutzungsmöglichkeiten des
Eigentums - wie vor allem die formell und materiell legale Nutzung der Spielhalle -
vollständig beseitigt. Die Nutzung insbesondere der Spielhalle genießt passiven
Bestandsschutz, der aber mit deren Abriss untergehen wird. Nach dem
städtebaulichen Konzept des angegriffenen Bebauungsplans (vgl. 1.5.1 der
textlichen Festsetzungen) soll die Spielhalle im Stadtzentrum gerade nicht mehr neu
errichtet werden können.

132

Die Antragsgegnerin hat damit die Bedeutung der verfassungsrechtlichen
Schutzes der Substanz des Eigentums verkannt. Die Antragsgegnerin hat die
diesbezügliche Eigentumsgarantie nicht mit dem objektiv gebotenen Rang in die
Abwägung eingestellt.

133

Sie hat den Ausgleich zwischen ihren städtebaulichen Vorstellungen und den
dahinter stehenden öffentlichen Belangen auf der einen Seite und den durch Art, 14
Abs.1 GG geschützten Interessen des Antragstellers in einer Weise vorgenommen,
die zu deren objektiver Gewichtigkeit außer Verhältnis steht.

134

Insbesondere konnte die Antragsgegnerin den Antragsteller nicht auf das
Umlegungsverfahren verweisen. Allerdings kann im Einzelfall bei der Aufstellung
eines Bebauungsplans der bei der Planung anzustrebende gerechte
Interessenausgleich je nach Lage der Dinge einem späteren Umlegungsverfahren
vorbehalten bleiben.

135

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 11. September 2001
- 10 A 407/98 -, BauR 2002, 674 f.

136

Die Inanspruchnahme von privatem Grundeigentum durch die Festsetzung einer
öffentlichen Verkehrsfläche in einem Bebauungsplan kann daher gerechtfertigt sein,
wenn die Gemeinde den Vollzug des Bebauungsplans durch ein die
Gleichbehandlung der Eigentümer gewährleistendes Umlegungsverfahren
vorbereitet und darin planungsbedingte Ungleichbelastungen durch bodenordnende
Maßnahmen ausgeglichen werden können.

137

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 3. Juni 1998 - 4 BN
25/98 -, BRS 60 Nr. 8

138

Kann eine Absicherung bestimmter vorhandener Nutzungen nicht erreicht
werden, weil diese mit den planerischen Zielsetzungen schlechterdings nicht
vereinbar ist, ist es für eine abwägungsgerechte Entscheidung jedoch erforderlich,
dass der Plangeber die Augen vor den umlegungs- bzw. entschädigungsrechtlichen
Konsequenzen nicht verschließt oder andere gesicherte Lösungen zur Bewältigung
des Konflikts in seine Überlegungen einstellt.

139

Vgl. Kuschnerus, Der sachgerechte
Bebauungsplan, 3. Auflage 2004, Rz. 223

140

In der Begründung des Beschlusses über die Einwendungen des Antragstellers
vom 16. Mai 2002 ist aber lapidar nur davon die Rede, das für die Realisierung der
grundstücksübergreifenden Planungsziele am besten geeignete Rechtsinstrument
sei die Umlegung nach dem Baugesetzbuch, in dem Umlegungsverfahren würden
die für die Eigentümer entstehenden Nachteile ausgeglichen. Damit wird aber
übersehen, dass es aus den o.g. dargelegten Gründen vorliegend nicht darum geht,
die Erweiterungsfähigkeit des vorhandenen Bestandes zu beschränken, sondern
dass mit der Realisierung der Festsetzungen des Bebauungsplanes zur öffentlichen
Verkehrsfläche (in dieser Breite) und zum Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit der
Bestand auf dem Grundstück in seiner Substanz vernichtet wird. Eine Kompensation
dieses Substanzverlustes im Umlegungsverfahren kann vorliegend - insbesondere
hinsichtlich der Spielhalle - nicht erfolgen, da das Umlegungsgebiet durch das Gebiet
des Bebauungsplans begrenzt wird (§ 52 Abs. 1 i.V.m. § 45 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) und
die bisherige Nutzung als Spielhalle - auch mangels Regelungen nach § 31 Abs. 1
BauGB [oder ggf. § 1 Abs. 10 BauNVO] - in dem Plangebiet gerade nicht zulässig ist.
Selbst wenn im Umlegungsverfahren ggf. ein Wertausgleich erreichbar sein sollte,
würde dieser den Verlust der - auf Grund der Eigentumsgarantie primär zu
schützenden - Substanz des Eigentums nicht zu kompensieren vermögen. Damit
kann der Antragsteller hier nach Lage der Dinge auch nicht auf das
Umlegungsverfahren verwiesen werden. Zu diesen Aspekten hat die
Antragsgegnerin ausweislich der Aufstellungsvorgänge - außer dem pauschalen
Verweis auf das Umlegungsverfahren - Überlegungen nicht angestellt.

141

Eine Heilung des Mangels auf der Grundlage des § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB
kommt nicht in Betracht.

142

Der Fehler im Abwägungsvorgang ist offensichtlich und auch auf das
Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen. Ein offensichtlicher Mangel ist gegeben,
wenn konkrete Umstände positiv und klar auf einen solchen Mangel hinweisen; "von
Einfluss gewesen" i.S.d. § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB ist der Mangel dann, wenn sich
an Hand der Planunterlagen oder sonst erkennbarer oder naheliegender Umstände
abzeichnet, dass der Mangel im Abwägungsvorgang von Einfluss auf das
Abwägungsergebnis gewesen ist

143

- vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Januar 1995
- 4 NB 42.93 -, BRS 57 Nr. 22 m.w.N. -

bzw. wenn nach den Umständen des jeweiligen Falles die konkrete Möglichkeit
besteht, dass ohne den Mangel die Planung anders ausgefallen wäre.

144

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 2003
- 4 BN 47.03 -, BRS 66 Nr. 65.

145

Die Offensichtlichkeit des Mangels ergibt sich vorliegend schon daraus, dass der
Antragsteller durch seinen Bevollmächtigten aktenkundig auf die Beeinträchtigung
der Eigentumsposition durch den ausdrücklich so bezeichneten Abriss der Gebäude
bereits im Anschluss an die öffentliche Auslegung, nämlich mit Schreiben vom 7.
Januar 2002 hingewiesen hat. Der Mangel ist auch von Einfluss gewesen, denn bei
hinreichender Berücksichtigung der verfassungsrechtlichen Position hätte der Rat der
Antragsgegnerin möglicherweise eine andere Entscheidung getroffen.

146

Der Abwägungsfehler führt nicht nur zu einer Unwirksamkeit der Festsetzungen
hinsichtlich der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung und des Gehrechts
zugunsten der Allgemeinheit, soweit sie das Grundstück des Antragstellers betreffen.

147

Die Unwirksamkeit einzelner Festsetzungen des Bebauungsplanes führt nur
dann nicht zur Gesamtunwirksamkeit, wenn die übrigen Festsetzungen für sich
betrachtet noch eine den Anforderungen des § 1 BauGB gerecht werdende, sinnvolle
städtebauliche Ordnung bewirken und wenn zusätzlich die Gemeinde nach ihrem
Willen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten
Inhalts beschlossen hätte.

148

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. März 1993
- 4 NB 10.91 -, BRS 55 Nr. 30 m.w.N.

149

Danach ist der Bebauungsplan Nr. 2135 I hier insgesamt unwirksam. Denkt man
sich das Gehrecht - gr 2 - und die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung -
Fußgängerbereich - hinweg, soweit sie die Grundstücke des Antragstellers betreffen,
so würde die diesbezügliche Passage von der I.----straße zum Bereich zwischen
dem ersten Bauriegel und dem C5. park - wenn man gleichzeitig an der
vorgesehenen Offenlegung der Strunde festhält -, auf weniger als 5 m reduziert. Ob
dies allein ausreicht, eine lediglich teilweise Unwirksamkeit zu verneinen, mag
offenbleiben. Denn es kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Rat der
Antragsgegnerin den Bebauungsplan auch bei hinweggedachter Inanspruchnahme
der Grundstücke des Antragstellers, insbesondere des Grundstücks I.----straße 227,
beschlossen hätte. Durch den Wegfall von Gehrechten für die Allgemeinheit und die
Reduzierung des Fußgängerbereichs wäre der Zugang zum C5. park zwar nicht
unzumutbar, aber auch in nicht völlig unerheblichem Umfang verengt worden. Dieser
sollte aber nach der Rahmenplanung Innenstadt, die mit dem Bebauungsplan Nr.
2135 I realisiert werden sollte, gerade das "Haupteingangstor" zum inneren Bereich
der C. darstellen. Außerdem sollte, wie die Antragsgegnerin z.B. in ihrem
Schriftsatz vom 9. September 2005 (dort S. 6) betont hat, gerade der festgesetzte
Fußgängerbereich die Funktion einer "Hauptfußgängerachse von der
Fußgängerzone [der I.----straße ] über den C5. park bis zum Rosengarten
erfüllen". Dem entspricht es, wenn die Antragsgegnerin in ihrem Schriftsatz vom
9. September 2005 die Auffassung des Rates bei Beschlussfassung über den
Bebauungsplan dahingehend erläutert, dass "mit einem schmalen `Durchgang` ... die
mit dem Bebauungsplan verfolgten Ziele nicht zu erreichen" gewesen wären.

150

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

151

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich auf §§ 708 Nr.
11, 711, 713 ZPO.

152

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2
VwGO nicht vorliegen.

153