Landgericht Karlsruhe (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-05-16, Aktenzeichen 11 S 11/10

Tenor

1. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe-Durlach vom 30.12.2009 – 4 C 21/09 – im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert: Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 24.06 und 25.06.2009 zu ... und Nachtrag N 1 werden für ungültig erklärt.

2. Die Kläger haben 66,53 % der Gerichtskosten erster Instanz zu tragen, die Beklagten tragen 33,47 % der Gerichtskosten sowie die außergerichtlichen Kosten der ersten Instanz. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten zu tragen.

3. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1

Die Kläger sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in ... und Eigentümer der Wohnung Nr. ... in dem Haus ... und wenden sich gegen mehrere Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 24.06. und 25.06.2009. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus insgesamt vier Häusern mit unterschiedlichen Adressen (...) .... Bei den Beklagten handelt es sich um die übrigen Wohnungseigentümer.

2

Die Teilungserklärung stammt aus dem Jahr 1984. Die zweite Änderung hierzu vom 15.08.1988 enthält – soweit hier interessierend – unter Ziffer 4 die nachfolgenden Regelungen:

3

"4. Änderung der Gemeinschaftsordnung

4

Im folgenden soll erreicht werden, dass die einzelnen Bauteile hinsichtlich Nutzung, Verwaltung, Pflicht zur Instandhaltung und Kostentragung möglichst so voneinander getrennt werden, als wäre eine Realteilung der Bauteile erfolgt. Die Bestimmungen sind in diesem Sinne (auch ergänzend) auszulegen. Das Schicksal der einzelnen Bauteile soll voneinander völlig getrennt sein.

5

4.4 Verwaltung

6

Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung wird geregelt wie folgt:

7

Nur die Wohnungs-/Teileigentümer haben Stimmrecht, deren Bauteil von dem Beschlußgegenstand unmittelbar betroffen wird. Ein mehrere Bauteile betreffender Beschluß darf und muß gefaßt werden, wenn die einheitliche Beschlußfassung zur Abwendung von Schäden und Gefahren für die mehreren Bauteile erforderlich ist oder die Mehrheit der Eigentümer der jeweiligen Bauteile sich damit einverstanden erklärt hat oder Teile betroffen werden, die zur gemeinschaftlichen Sondernutzung zugewiesen sind.

8

Der Verwalter ist berechtigt, Eigentümerversammlungen gesondert für die jeweiligen Stimmrechtsberechtigten (insbesondere nach Bauteilen) einzuberufen."

9

Die Verwalterin berief für den 24.06. und 25.06.2009 für jedes der vier Häuser eine eigene Eigentümerversammlung ein, nachdem in der Vergangenheit immer in einer Versammlung Beschluss gefasst worden war. Die Kläger wurden zu der Versammlung des Hauses ... am 25.06.2009 eingeladen, die dann abends stattfand. Am selben Tag hatte zuvor die Versammlung für das Haus ... stattgefunden, die Versammlungen für die anderen beiden Häuser am 24.06.2009. Auf allen Versammlungen wurden – soweit hier interessierend – dieselben Beschlüsse gefasst, nämlich über eine Sonderumlage in Höhe von 3.000,00 EUR hinsichtlich der Kosten für die Neuerstellung der Jahresabrechnung 2007 und möglicher Kosten einer Beschlussanfechtung, die Inregressnahme des vorherigen Verwalters ... die Entlastung desselben für das Geschäftsjahr 2008, die Entlastung der neuen Verwalterin ... für das Geschäftsjahr 2008 sowie die Entlastung des vorherigen Verwalters ... für das Geschäftsjahr 2007.

10

Die Kläger haben in erster Instanz u. a. vorgetragen, dass die angefochtenen Beschlüsse nicht in vier getrennten, sondern vielmehr in einer Versammlung hätten gefasst werden müssen. Ferner haben sie weitere sachliche Einwendungen gegen die Gültigkeit der einzelnen Beschlüsse erhoben.

11

Die Kläger haben in erster Instanz ihre Klage gegen die Beschlüsse zu ... (Jahresabrechnungen 2007 und 2008) zurückgenommen und beantragt,

12

die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 24.06. und 25.06.2009 zu den ... und Nachtrag N 1 für ungültig zu erklären.

13

Die Beklagten sind der Klage entgegengetreten und haben beantragt,

14

die Klage abzuweisen.

15

Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 30.12.2009, den Klägern zugestellt am 05.01.2010, auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, soweit diese mit denen der Kammer nicht in Widerspruch stehen, der Klage teilweise stattgegeben. Zur Begründung hat es – soweit hier interessierend – ausgeführt, dass die angegriffenen Beschlüsse nicht bereits deshalb für ungültig zu erklären seien, weil sie in getrennten Versammlungen der Häuser Im S ..., ..., ... und ... gefasst worden seien. Nach § 23 Abs. 1 WEG seien Beschlüsse zwar grundsätzlich in einer Versammlung zu fassen, die Gemeinschaftsordnung könne aber eine Ausnahme hiervon vorsehen. In der Teilungserklärung vom 15.08.1988 sei nicht nur ausdrücklich bestimmt, dass der Verwalter berechtigt sei, Eigentümerversammlungen gesondert für die jeweiligen Stimmrechtsberechtigten nach Bauteilen einzuberufen (Ziffer 4.4), sondern es sei eingangs auch festgeschrieben, dass eine Trennung erreicht werden solle, die einer Realteilung entspreche. Danach seien Beschlussfassungen auch über solche Angelegenheiten, die alle vier Bauteile gemeinsam beträfen, in getrennten Versammlungen zulässig, sofern nur das jeweilige Ergebnis die Anzahl der abgegebenen Stimmen berücksichtige. Da es sich bei den Untergemeinschaften nach den jeweiligen Bauteilen nicht um selbständige Tochterverbände, sondern um Teile der Gesamtgemeinschaft handele, sei zudem richtigerweise die Beschlussanfechtungsklage gegen alle übrigen Wohnungseigentümer gerichtet worden.

16

Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger vom 03.02.2010, die ihren erstinstanzlichen Klageantrag unter Wiederholung und Vertiefung ihres Vortrags in der Berufungsinstanz weiterverfolgen.

17

Die Beklagten treten der Berufung entgegen und verteidigen das angefochtene Urteil.

18

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die in beiden Instanzen zwischen den Parteien ausgetauschten Schriftsätze sowie die gerichtlichen Beschlüsse, Verfügungen und Protokolle Bezug genommen.

II.

19

Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache Erfolg und führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils. Dies beruht auf den nachfolgenden Erwägungen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO):

20

1. Grundsätzlich ergibt sich aus §§ 23 Abs. 1, 25 Abs. 1 und 2 WEG, dass sämtliche Wohnungseigentümer in einer Versammlung Beschluss zu fassen haben (vgl. OLG Köln DWE 1994, 43 (Ls)). In Mehrhausanlagen wie der vorliegenden gilt dies jedenfalls dann, wenn ein Beschlussgegenstand alle Wohnungseigentümer betrifft.

21

2. Es kommt indes auch das Abhalten von sog. "Teilversammlungen" in Betracht. Im Ausgangspunkt ist insoweit zwischen zwei verschiedenen Arten von Teilversammlungen zu unterscheiden (vgl. hierzu auch Steinmeyer in Timme, WEG, 2010, § 23, Rn. 10 f.):

22

a) Zum einen kann in getrennten Versammlungen über eine alle Eigentümer betreffende Angelegenheit Beschluss gefasst werden, wobei nach Zusammenzählung aller Stimmen – ähnlich einer Beschlussfassung nach § 23 Abs. 3 WEG – letztlich nur ein Beschluss im Rechtssinn vorliegt. Nach überwiegender und zutreffender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur ist eine diesbezügliche Regelung in der Teilungserklärung (bzw. Gemeinschaftsordnung) oder eine Vereinbarung hierüber zulässig (vgl. § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG), aber auch erforderlich (vgl. OLG Stuttgart, DWE 1980, 62 = BeckRS 1996, 30810977; OLG Köln a. a. O.; Merle in Bärmann 11. Auflage 2010, § 23, Rn. 7; Hügel NZM 2010, 8, 15 m. w. N.). Zudem muss – soweit Gemeinschaftsangelegenheiten betroffen sind – allen Teilversammlungen die gleiche Tagesordnung/Beschlussvorlage zugrunde liegen und den von der Abstimmung ausgeschlossenen Wohnungseigentümern ein Teilnahme- und Rederecht in der jeweiligen Teilversammlung eingeräumt werden (vgl. Merle a. a. O. m. w. N.; Hügel a. a. O.).

23

b) Zum anderen können in Mehrhausanlagen z. B. die Eigentümer eines (eigenständigen) Gebäudes eine Teilversammlung abhalten, sofern in dieser Versammlung nur über Angelegenheiten Beschluss gefasst wird, welche ausschließlich ihr Gebäude betreffen. Nach einer Auffassung muss auch in diesem Fall die Teilungserklärung eine entsprechende Regelung enthalten oder es muss eine entsprechende Vereinbarung zwischen allen Eigentümer abgeschlossen worden sein (vgl. OLG Stuttgart a. a. O.; Hügel a. a. O.; Elzer in Jennißen, WEG, 2. Auflage 2010, § 23, Rn. 35 a). Nach anderer (wohl herrschender) Ansicht soll hingegen eine Teilversammlung auch ohne besondere Regelung zulässig sein, falls nur ein Teil der Eigentümer insoweit stimmrechtsberechtigt ist, d. h. der Beschlussgegenstand nur einen Teil der Eigentümer betrifft (sog. "Gruppenbetroffenheit"; vgl. OLG München WuM 2007, 34; BayObLG NJW-RR 1996, 1101; Bassenge in Palandt; BGB, 70. Auflage 2011, § 23 WEG, Rn. 3 m. w. N., Merle a. a. O., § 25, Rn. 92 m. w. N.).

24

3. Hier haben die Eigentümer in nach Häusern getrennten (Teil-)Versammlungen ausschließlich über Gemeinschaftsangelegenheiten Beschluss gefasst, nämlich die Verwalterentlastung, die Geltendmachung von Ansprüchen gegenüber dem ehemaligen Verwalter sowie die Erhebung einer Sonderumlage für Angelegenheiten der Gemeinschaft, so dass die Kläger ihre Klage auch richtigerweise gegen alle übrigen Eigentümer gerichtet haben. Die hier ausschließlich heranzuziehende – und nicht gerade glücklich formulierte – Teilungserklärung sieht indes die gewählte Verfahrensweise jedenfalls nicht ausdrücklich vor. Ohne eine ausdrückliche und unmissverständliche Regelung in der Teilungserklärung oder Vereinbarung der Eigentümer verbleibt es jedoch – was das Amtsgericht nicht verkannt hat – bei dem eingangs dargelegten und § 23 Abs. 1 WEG zu entnehmenden Grundsatz, dass alle Wohnungseigentümer über Gemeinschaftsangelegenheiten in einer einzigen Versammlung Beschluss zu fassen haben. Im Einzelnen:

25

a) Für die Auslegung einer Teilungserklärung sind die für Grundbucheintragungen anzuwendenden Grundsätze maßgebend. Bei ihrer Auslegung ist daher wie bei allen Grundbucherklärungen nur auf den Wortlaut, aber auch den Sinn und Zweck der Regelung, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt, abzustellen (vgl. Krause in Jennißen, a. a. O., § 8, Rn. 16 m. w. N.).

26

b) Der Teilungserklärung in der Fassung der Änderung vom 15.08.1988 ist zu Beginn der Regelungen unter Ziffer 4 zu entnehmen, dass die einzelnen Bauteile (Häuser) möglichst völlig getrennt voneinander verwaltet werden sollen. Ziffer 4.4. enthält dementsprechend eine Regelung über das Stimmrecht, wonach nur die Eigentümer ein Stimmrecht haben, deren Bauteil von dem jeweiligen Beschlussgegenstand unmittelbar betroffen ist. In einigen Fällen soll jedoch auch ein einheitlicher Beschluss gefasst werden dürfen bzw. müssen. Am Schluss findet sich noch der – hier letztlich entscheidende – Satz, dass der Verwalter berechtigt ist, Eigentümerversammlungen gesondert für die jeweiligen Stimmrechtsberechtigten (insbesondere nach Bauteilen) einzuberufen. Die Teilungserklärung enthält unter Ziffer 4.4. somit eine eindeutige Regelung für den Fall, dass lediglich ein Bauteil von einem Beschlussgegenstand betroffen ist, etwa wenn es um eine bloße Instandsetzungsmaßnahme in dem Haus oder eine Gebrauchsregelung innerhalb desselben geht. Dann sollen grundsätzlich nur die Eigentümer des jeweiligen Hauses/Bauteils ein Stimmrecht haben. In (sinnvoller) Ergänzung hierzu ist der Verwalter berechtigt, nur die jeweils Stimmberechtigten zu einer entsprechenden Teilversammlung, die nur ein Haus/Bauteil betrifft, einzuladen. Dass jedoch – wie vorliegend – in Gemeinschaftsangelegenheiten, die alle Häuser/Bauteile betreffen, auch Teilversammlungen abgehalten werden dürfen, kann Ziffer 4.4. – worauf die Kläger zu Recht verwiesen – jedenfalls unter Berücksichtigung des objektiven Wortlauts nicht ausdrücklich und unmissverständlich entnommen werden, obwohl gerade dies zwingend erforderlich ist, wenn von gesetzlichen Normen durch Vereinbarung abgewichen werden soll. Insbesondere kann der letzte Satz des Abschnitts 4.4. nicht – auch nicht unter Berücksichtigung des der Teilungserklärung zu entnehmenden Willens, die einzelnen Häuser/Bauteile getrennt voneinander zu behandeln – isoliert betrachtet und daraus die generelle Befugnis zur Abhaltung von Teilversammlungen abgeleitet werden. Die Wortwahl die "jeweiligen Stimmrechtsberechtigten" knüpft daran an, dass nur diejenigen Eigentümer Stimmrechte in einer Versammlung haben sollen, deren Bauteil unmittelbar betroffen ist. Nichts anderes gilt für den Zusatz "(insbesondere nach Bauteilen)", der ebenfalls an die erwähnte Regelung anknüpfen soll.

27

4. Es liegt mithin ein Verstoß gegen § 23 Abs. 1 WEG vor, wonach eine gemeinsame Eigentümerversammlung abzuhalten sowie einheitlich und nicht sukzessiv Beschluss zu fassen ist. Dieser (formale) Mangel führt dann nicht zur Ungültigkeit, wenn feststeht, dass die Beschlüsse auch bei einer ordnungsgemäßen Beschlussfassung in gleicher Weise gefasst worden wären. Es wird indes vermutet, dass ein angefochtener Beschluss auf dem Mangel beruht. Diese Kausalitätsvermutung kann nur durch den – von den Beklagten zu erbringenden – Nachweis widerlegt werden, dass der Beschluss mit Sicherheit – und nicht nur mit hoher Wahrscheinlichkeit – auch ohne den Verstoß gegen § 23 Abs. 1 WEG inhaltsgleich gefasst worden wäre. An den Nachweis sind strenge Anforderungen zu stellen, so dass es nicht allein auf die Auswirkungen des Abstimmungsverhaltens auf das Abstimmungsergebnis ankommt, sondern auch auf die Möglichkeit, in einer der Abstimmung vorausgehenden Aussprache durch überzeugende Argumente das Abstimmungsverhalten der anderen Stimmberechtigten zu beeinflussen (vgl. zum Vorstehenden Reichel-Scherer in juris PK-BGB, Band 3, 5. Auflage 2010, § 23 WEG, Rn. 181 und Merle a. a. O., § 23, Rn. 170 jeweils m. w. N.). Hier kann nicht mit Sicherheit ausgeschlossen werden, dass die angefochtenen Beschlüsse genauso wie geschehen gefasst worden wären, wenn es nur eine Versammlung für alle Häuser gegeben hätte. Dies zeigt sich schon an dem längst nicht einheitlichen Abstimmungsverhalten der Eigentümer hinsichtlich der angefochtenen Beschlüsse in den einzelnen Teilversammlungen.

28

5. Nach alledem war wie aus dem Tenor ersichtlich zu entscheiden und das erstinstanzliche Urteil abzuändern. Auf die Frage, ob nicht jeder Eigentümer auch zu den anderen Teilversammlung ausdrücklich hätte geladen werden müssen, weil ihnen diesbezüglich ein Teilnahme- und Rederecht zustand (vgl. Steinmeyer a. a. O., Rn. 10) sowie die weiteren inhaltlichen Einwendungen der Kläger gegen die angefochtenen Beschlüsse kommt es nicht mehr an. Die Kammer hat in Bezug auf letztere jedoch bereits in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, dass die Ausführungen des Amtsgerichts – was die sachlichen Einwendungen der Kläger anbelangt – durchaus nachvollziehbar und begründet erscheinen.

III.

29

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1 Satz 1, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. In Bezug auf die Kosten der ersten Instanz war bei der Kostenquotelung zu berücksichtigen, dass die Kläger zunächst auch die Beschlüsse zu TOP 2 und 3 angefochten hatten, was gemäß § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO von ihnen zu tragende höhere Gerichtsgebühren in Höhe von 483,00 EUR ausgelöst hat (vgl. den Beschluss des Einzelrichters vom 12.05.2011 unter Ziffer I., 4.).

30

Gründe für eine Zulassung der Revision sind nicht ersichtlich (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

31

Eine Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit war im Hinblick auf § 62 Abs. 2 WEG nicht veranlasst.