Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-12-17, Aktenzeichen 7 O 195/13
ECLI:DE:LGBN:2013:1217.7O195.13.00

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.204,22 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz für einen Betrag von 3.303,00 € ab dem 02.05.2013, für einen Betrag von 901,22 € ab dem 20.06.2013, für einen Betrag von 833,40 € für den Zeitraum vom 02.05.2013 bis zum 01.08.2013 sowie für einen weiteren Betrag von 833,40 € für den Zeitraum vom 20.06.2013 bis zum 01.08.2013 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagte zu 95 % und die Kläger als Gesamtschuldner zu 5 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger wegen zu vollstreckender Kosten in Höhe von 200,- € ohne Sicherheitsleistung und im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

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Tatbestand:

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Die Parteien streiten um vertraglich vereinbarten Schadensersatz für die verspätete Herstellung einer Eigentumswohnung.

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Mit notariellem Kaufvertrag vom 07.06.2011 erwarben die Kläger von der Beklagten eine Eigentumswohnung nebst Sondereigentum an zwei Tiefgaragenstellplätzen und das Sondernutzungsrecht an einem Dachgarten nebst dazugehöriger Terrassenfläche sowie einer Teilfläche in der Tiefgarage. Die Vertragsformulierungen entsprechen einer Vielzahl von gleich lautenden Verträgen, welche die Beklagte mit ihren Erwerbern geschlossen hat.

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Hinsichtlich der Fertigstellung ist in § 3 Ziff. 6 Folgendes geregelt:

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„Der Verkäufer verpflichtet sich, die Wohnung bis zum 28.02.2013 bezugsfertig herzustellen, die vollständige Fertigstellung des Kaufgegenstandes bis zum Ablauf von drei Monaten nach diesem Termin. Wird die Wohnung früher bezugsfertig oder der Kaufgegenstand früher vollständig fertig, kann der Verkäufer auch die vorherige Übernahme der Wohnung bzw. des Kaufgegenstandes verlangen.

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Dieser Termin verschiebt sich um den Zeitraum, um den die Übergabe aus von dem Verkäufer nicht zu vertretenden Gründen verzögert wird. Als solche Gründe gelten insbesondere Verzögerungen aufgrund von nachträglich vereinbarten Sonder- und Änderungswünschen … des Käufers, …, Schlechtwetter, höhere Gewalt, Streik und Aussperrung. Fällt die Bauzeit in die Wintermonate, verschiebt sich der vorgesehene Fertigstellungstermin um die Zahl der Schlechtwettertage, an denen wegen Außentemperaturen unter 5°C oder Starkregen an den betroffenen Gewerken ohne Zusatzaufwand nicht gearbeitet werden konnte.“

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Die Herstellungsfrist verlängert sich um die Dauer der jeweiligen Behinderung.

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…

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In jedem Falle hat der Käufer dem Verkäufer zur Erfüllung schriftlich eine angemessene Nachfrist von mindestens einem Monat zu setzen. Verzug tritt erst mit Ablauf der Nachfrist ein.

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Erfolgt die Fertigstellung auch nicht innerhalb der gesetzten Nachfrist, ist der Verkäufer verpflichtet, für jeden Monat der Nachfristüberschreitung eine pauschalierte Entschädigung in Höhe von 12,00 €/qm des Kaufgegenstandes an den Käufer zu zahlen, ggf. anteilig."

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Unter § 2 Ziff. 1 des Kaufvertrages wird als Kaufgegenstand der Grundbesitz an dem Miteigentumsanteil und dem Sondereigentum an der Wohnung nebst Keller, dem Sondernutzungsrecht an dem Dachgarten nebst dazugehöriger Terrassenfläche sowie an den Miteigentumsanteilen und dem Sondereigentum an zwei Tiefgaragenstellplätzen zusammen mit den nach § 3 des Vertrages noch zu erbringenden Bauleistungen bestimmt.

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Die Beklagte begann im Sommer 2011 mit den Bauarbeiten. Im Zuge der Bauarbeiten kam es zu einem Wechsel des Generalunternehmers. Aufgrund des Wechsels ruhten die Bauarbeiten auf der Baustelle für drei Monate.

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Mit Schreiben vom 03.04.2012 kündigte die Beklagte eine Verschiebung des Fertigstellungstermins um 15 Tage aufgrund von starkem Frost an.

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Mit Schreiben vom 01.03.2013, welches vorab per Fax an die Beklagte versandt wurde, verwiesen die Kläger auf die noch nicht erfolgte Fertigstellung des Objektes und machten auf Grundlage der Quadratmeterzahl des gesamten Kaufgegenstandes die pauschalierte Entschädigung gelten. Darüber hinaus setzten die Kläger der Beklagten mit diesem Schreiben eine Nachfrist zur Herstellung der Bezugsfertigkeit bis zum 31.03.2013.

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Mit einem weiteren Schreiben vom 02.04.2013 mahnten die Kläger erneut die fehlende Bezugsfertigkeit des Objekts an und verwiesen auf ihr Schreiben vom 01.03.2013.

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Mit Schreiben vom 17.04.2013 wies die Beklagte die von den Klägern geltend gemachte Forderung zurück.

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Daraufhin setzten sich die Kläger mit Schreiben vom 02.05.2013, welches vorab per Fax versandt wurde, erneut mit der Beklagten in Verbindung, und forderten diese auf, eine pauschalierte Entschädigung i.H.v. 4146,40 € monatlich bis zum Fertigstellungstermin auf das Konto der Klägerin anzuweisen. Mit Schreiben vom 03.06.2013 setzten die Kläger der Beklagten letztmalig eine Frist zur Zahlung der pauschalierten Entschädigung bis zum 19.06.2013. Die Beklagte unterbreitete den Klägern sodann in ihrem Schreiben vom 19.06.2013 ihre Rechtsansicht und schlug den Klägern eine vergleichsweise Zahlung i.H.v. 2500,00 € vor. Die Beklagte führte in dem Schreiben weiter aus, dass die Kläger, soweit sie mit dem Vergleichsangebot nicht einverstanden seien, sich mit der Beklagten in Verbindung setzen möge. In diesem Falle würde die nach Auffassung der Beklagten lediglich geschuldete pauschalierte Entschädigung i.H.v. 1660,80 € umgehend an die Kläger gezahlt werden.

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Die Schlüsselübergabe zu dem streitgegenständlichen Objekt erfolgte am 16.05.2013.

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Die Kläger sind der Ansicht, die Beklagte hätte bei ihrer Bauplanung Schlechtwettertage mit einplanen müssen. Darüber hinaus habe bereits die Monatsfrist dazu gedient, Schlechtwettertage abzufedern. Außerdem seien die Verzögerungen nicht auf die Schlechtwettertage, sondern auf den Wechsel des Generalunternehmers zurückzuführen. Sie sind weiterhin der Ansicht, die in dem Vertrag vorgesehene Entschädigung bezöge sich auf die Quadratmeteranzahl des gesamten Kaufgegenstandes und nicht lediglich auf die Quadratmeteranzahl der Wohnung. Der notarielle Kaufvertrag sei diesbezüglich eindeutig und ließe keine über den Wortlaut hinausgehende Auslegung zu. Weiterhin sei die Beklagte nicht schützenswert, da sie selbst die Vertragsbedingungen formuliert habe. Die entsprechenden Flächen ergäben sich aus der Anlage 1 zum notariellen Kaufvertrag.

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Die Kläger haben mit der am 04.07.2013 bei Gericht eingegangenen und am 19.07.2013 zugestellten Klage eine Forderung in Höhe von 6.204,60 € geltend gemacht. Nachdem die Beklagte am 01.08.2013 einen Betrag von 1.660,80 € und am 02.09.2013 einen Betrag von sechs Euro bezahlt hat, haben die Parteien den Rechtsstreit in Höhe von 1.666,80 € übereinstimmend, jeweils unter Verwahrung gegen die Kostenlast, für erledigt erklärt.

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Nunmehr beantragen die Kläger:

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Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 4.537,80 € nebst Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz für einen Betrag in Höhe von 2469,60 € ab dem 01.05.2013 und für einen Betrag in Höhe von 2068,20 € ab dem 01.06.2013 zu zahlen. Des Weiteren sind von der Beklagten Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz für einen Betrag in Höhe von 1666,80 € für den Zeitraum vom 01.05.2013 bis zum 01.08.2013 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte ist der Ansicht, Witterungseinflüsse seien nicht vorhersehbar und daher nicht einplanbar. Insbesondere hätten sich vorliegend die Schlechtwettertage auch ausgewirkt. Die einmonatige Nachfristsetzung diene nicht dem Ausgleich für Schlechtwettertage. Außerdem sei die Vertragsbedingung, wonach die Beklagte für bestimmte Verzögerungen nicht hafte, wirksam, jedenfalls aber sei es möglich, diese so zu streichen, dass der Rest der Klausel wirksam bleibe.

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Die Beklagte ist weiterhin der Ansicht, die pauschalierte Entschädigung sei auf Grundlage der Wohnfläche der Wohnung zu zahlen, und nicht auf Grundlage der Quadratmeterzahl des gesamten Kaufgegenstandes. § 2 des Kaufvertrages gäbe für die Bemessung der pauschalierten Entschädigung nichts her. Insbesondere seien die Flächen nicht angegeben und nicht beurkundet worden. Die als Anlage 1 zum Kaufvertrag beurkundeten Pläne gäben zur Bemessung der Grundflächen nichts her. Hingegen weise der notarielle Kaufvertrag die Wohnfläche der Wohnung ausdrücklich aus. Im Rahmen des § 3 Ziffer 6 sei mit Kaufgegenstand zwanglos die Wohnung gemeint. Dies folge auch daraus, dass sich die Fertigstellungsverpflichtung lediglich auf die Wohnung beziehe und daher auch die pauschalierte Entschädigung nur auf der Wohnfläche beruhen könne. Dies ergäbe sich auch aus wirtschaftlichen Aspekten, da durch die pauschalierte Entschädigung insbesondere der typische Mietausfallschaden abgedeckt werden sollte. Darüber hinaus sei in dem notariellen Kaufvertrag der Begriff Kaufgegenstand nicht einheitlich verwendet worden.

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Die Beklagte ist der Ansicht, bezüglich des erledigten Teils der Klageforderung habe kein Anlass zur Klage bestanden, da die Beklagte nach einer Rückmeldung der Kläger den Betrag sofort überwiesen hätte. Hingegen sei eine entsprechende Rückmeldung nicht erfolgt.

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Auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie die in der mündlichen Verhandlung erteilten Hinweise wird zur Ergänzung des Tatbestandes Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet.

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I.

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Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 4.204,22 € aus § 3 Ziff. 6 des zwischen den Parteien geschlossenen notariellen Kaufvertrages vom 07.06.2011.

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Der Anspruch ist dem Grunde nach gegeben.

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Die Fertigstellung erfolgte nicht bis zum 28.02.2013, sondern die Schlüsselübergabe für die Wohnung fand erst am 16.05.2013 statt.

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Die Kläger haben der Beklagten auch die vertraglich vorgesehene einmonatige Nachfrist gesetzt. Die Nachfristsetzung erfolgte mit Schreiben vom 01.03.2013, welches der Beklagten per Fax zugesandt wurde. In dem Schreiben wurde der Beklagten eine Nachfrist bis zum 31.03.2013 gesetzt. Die Frist ist jedoch vorliegend nicht, wie von den Klägern angenommen, am 31.03.2013, sondern vielmehr einen Monat nach Zugang und somit am 01.04.2013 abgelaufen.

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Der Anspruch ist vorliegend auch nicht wegen einer Unzurechenbarkeit von Schlechtwettertagen ausgeschlossen. Insofern kann offen bleiben, ob tatsächlich Schlechtwettertage vorgelegen haben und die Verzögerung hierauf oder auf dem der Beklagten jedenfalls zuzurechnenden Wechsel des Generalunternehmers beruht.

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Denn die entsprechende Klausel des notariellen Kaufvertrages ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Da die Vertragsbedingungen von der Beklagten gestellt wurden und zugleich für eine Vielzahl von Verträgen verwendet wurden, handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB. Die Klausel benachteiligt die Käufer der Objekte unangemessen, indem die Verkäuferin das Risiko für Schlechtwettertage einseitig auf die Käufer überträgt.

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Das Risiko einer Bauverzögerung durch Schlechtwettertage hat grundsätzlich der Verkäufer und Werkunternehmer zu tragen. Entsprechende Schlechtwettertage müssen von Seiten des Werkunternehmers mit eingeplant werden. Dies gilt vorliegend insbesondere dahingehend, dass der Vertrag Ende Juni 2011 geschlossen wurde und eine Fertigstellung im Jahr 2013 geplant war. Insofern war offensichtlich, dass zwei Winterperioden in der Erstellungszeit liegen würden. Etwas anderes könnte lediglich dann gelten, wenn es sich um besonders außergewöhnliche Schlechtwettertage handelt. Die pauschale Übertragung des Wetterrisikos auf den Erwerber belastet diesen einseitig. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass der Vertrag auf der anderen Seite für den Verkäufer die Möglichkeit einräumt, bei einer verfrühten Fertigstellung eine vorzeitige Abnahme durch die Käufer zu fordern, was für diese mit nicht unerheblichen Kosten verbunden sein kann. Insofern ist es unangemessen, wenn der Verkäufer auf der einen Seite eine verfrühte Abnahmeverpflichtung bestimmt und auf der anderen Seite dem Käufer das Risiko planbarer Schlechtwettertage aufbürdet. Hinzu kommt, dass zu Gunsten des Veräußerers eine einmonatige Nachfristsetzung vereinbart wurde, die ebenfalls geeignet ist, das Risiko des Veräußerers zu minimieren. Darüber hinaus ist es auch unzulässig, dem Käufer das Risiko einer Aussperrung zuzurechnen, welche im Verantwortungsbereich des Herstellers liegt.

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Die Klausel ist daher unwirksam. Soweit die Beklagte einwendet, die Klausel könne in einen inhaltlich zulässigen und einen inhaltlich unzulässigen Teil zerlegt werden, mag dies gegebenenfalls bezüglich der Unwirksamkeit der Auferlegung des Aussperrungsrisikos gelten. Hingegen ist die einseitige Risikozuweisung von Schlechtwettertagen bereits für sich unwirksam, so dass es auf den sogenannten „blue-pencil-test“ nicht ankommt.

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Der Anspruch ist auch der Höhe nach weitestgehend gegeben.

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Allerdings besteht der Anspruch erst ab dem 02.04.2013, da der 31.03.2013 noch innerhalb der einmonatigen Nachfrist liegt.

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Entgegen der Ausführungen der Beklagten sind vorliegend auch keine 15 Schlechtwettertage abzuziehen, da die entsprechende Klausel, wie oben dargelegt wurde, unwirksam ist.

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Die Höhe der pauschalierten Entschädigung bemisst sich vorliegend auf Grundlage des in § 2 des notariellen Kaufvertrages genannten gesamten Kaufgegenstandes. Die Entschädigung ist anhand einer Quadratmeterfläche von 344,70 qm zu berechnen. § 2 des Kaufvertrages bestimmt als Kaufgegenstand nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch das damit verbundene Sondereigentum sowie Sondernutzungsrechte. Ausdrücklich wird der Begriff des Kaufgegenstandes hier für den weiteren Vertrag definiert. Die Quadratmeterzahl ergibt sich vorliegend auch aus den als Anlage 1 zum Kaufvertrag genommenen Grundlagenplänen. Dabei kann dahinstehen bleiben, in welchem Maßstab die Grundlagenpläne vorliegen, was zwischen den Parteien streitig ist. Jedenfalls sind in den Plänen die Quadratmeterangaben für die Terrassen und Dachterrassen ausdrücklich ausgewiesen.

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Der Umstand, dass die Wohnfläche in dem Kaufvertrag selbst angegeben ist, lässt nicht den Schluss zu, dass mit Kaufgegenstand „zwanglos“, wie die Beklagte meint, die Wohnung gemeint ist. Angesichts der eindeutigen Definition in § 2 des notariellen Kaufvertrages hätte es bei der Bemessung der pauschalierten Entschädigung im Rahmen des § 3 Ziff. 6 des Kaufvertrages eines ausdrücklichen Hinweises bedurft, dass mit „Kaufgegenstand“ dort lediglich die Wohnung gemeint sei. Soweit die Beklagte ausführt, die pauschalierte Entschädigung könne sich nur auf die Wohnfläche beziehen, da sich auch die Fertigstellungsverpflichtung auf die Wohnung bezieht, ist dies nicht überzeugend. Die Frage, welche Berechnungsrundlage einer pauschalen Entschädigung zugrunde liegt ist unabhängig davon zu beurteilen, worauf sich die pauschale Entschädigung bezieht. Soweit die Beklagte insoweit wirtschaftliche Aspekte anführt, ist dem entgegenzuhalten, dass es jedem freisteht, auch wirtschaftlich ungünstige Geschäfte zu schließen.

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Die Beklagte hat zutreffend eingewandt, dass der Begriff des Kaufgegenstandes im Rahmen des Vertragswerkes nicht einheitlich verwendet wird. Allerdings lässt die vorliegende Klausel eine Auslegung in beide Richtungen zu, so dass Zweifel an der richtigen Auslegung bestehen. Diesbezüglich ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Vertragsbestimmungen von der Beklagten gestellt worden sind. Gemäß § 305 c Abs. 2 BGB gehen Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des Verwenders. Insofern wäre es Sache der Beklagten gewesen, ihre Vertragsbedingungen klar und unmissverständlich zu formulieren.

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Basierend auf einer Fläche von 344,70 € ist für den Zeitraum vom 02.04.2013 bis zum 15.05.2013 jeweils einschließlich der Anspruch auf pauschalierte Entschädigung entstanden. Für die Zeit vom 01.05.2013 bis zum 15.05.2013 war die Entschädigung anteilig nach Tagen zu berechnen.

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Von dem sich hieraus ergebenden Gesamtbetrag in Höhe von 5.871,02 € war der von der Beklagten bereits gezahlte Betrag in Höhe von 1.666,80 € abzuziehen.

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II.

49

Die Kläger haben auch einen Anspruch auf Verzugszinsen gemäß §§ 286 Abs. 1, 288 BGB.

50

Hinsichtlich der pauschalierten Entschädigung für den Zeitraum vom 02.04.2013 bis zum 02.05.2013 ergibt sich der Zinsanspruch aus der mit dem Schreiben vom 02.05.2013 (Bl. ## d.A.) erfolgten Mahnung, welche vorab per Fax übersandt wurde.

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Bezüglich der pauschalierten Entschädigung für den Zeitraum vom 03.05.2013 bis zum 15.05.2013 befand sich die Beklagte erst ab dem 20.06.2013 in Verzug. Hinsichtlich der pauschalierten Entschädigung bedurfte es vorliegend einer verzugsauslösenden Mahnung gemäß § 286 Abs. 1 BGB. Die in § 3 Ziff. 6 Abs. 5 getroffene Verzugsregelung bezieht sich auf die Fertigstellungsverpflichtung, nicht aber auf die pauschalierte Entschädigung.

52

Verzug trat daher erst mit Ablauf der Fristsetzung zum 19.06.2013 aus dem Schreiben vom 03.06.2013 (Bl. ## d.A.) ein, welches ebenfalls vorab per Fax an die Beklagt versandt wurde.

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Hinsichtlich der Zinsforderungen ist weiterhin zu berücksichtigen, dass die Beklagte einen Betrag von 1.666,80 € nach Klagezustellung gezahlt hat. Aus dem Schreiben der Beklagten vom 19.06.2013 (Bl. ## ff. d.A.), auf welches die Beklagte in der Verteidigungsanzeige Bezug genommen hat, wurde die Zahlung für den Zeitraum vom 16.04.2013 bis zum 15.05.2013 getätigt, so dass die Zahlung jeweils hälftig mit einem Betrag von 833,40 € einmal auf die Entschädigung für den Monat April und einmal für den halben Monat Mai anzurechnen war.

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III.

55

Der nachgelassene Schriftsatz der Beklagten vom 12.11.2013 und der nicht nachgelassene Schriftsatz der Klägerin vom 22.11.2013 gaben keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

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IV.

57

Die Kostenentscheidung beruht vorliegend auf §§ 91a, 92 ZPO.

58

Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in Höhe von 1.666,80 € für erledigt erklärt haben, sind der Beklagten die Kosten des Rechtsstreits nach § 91a Abs. 1 ZPO aufzuerlegen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes. Soweit die Beklagte unter Bezugnahme auf ihr Schreiben vom 19.06.2013 (Bl. ## ff. d.A.) ausführt, sie habe hinsichtlich des Teilbetrages von 1.666,80 € keinen Anlass zu Erhebung der Klage gegeben, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. Der Verweis auf einen ausbleibenden Hinweis der Kläger reicht hierfür nicht aus. Soweit die Beklagte die Kostenfolge des § 93 ZPO, welche auch im Rahmen einer Entscheidung nach § 91a ZPO zu berücksichtigen wäre, hätte herbeirufen wollen, hätte sie die Zahlung nicht lediglich ankündigen, sondern auch tatsächlich ausführen müssen.

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V. Der Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit liegen §§ 709 Abs. 1, 794 Abs. 1 Satz 1, 91 a ZPO zugrunde.

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Der Streitwert wird

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bis vor dem 09.10.2013 auf 6.204,60 €

62

und ab dem 09.10.2013 auf 4.537,80 €

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festgesetzt.