Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-06-02, Aktenzeichen 7 O 269/14
ECLI:DE:LGD:2015:0602.7O269.14.00

Tenor

Die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde des Notars Dr. L, B., vom 10.01.2014, Urk.-Nr. 49/14 L wird für unzulässig erklärt.

Die Vollstreckung aus der notariellen Urkunde des Notars Dr. L, B., vom 10.01.2014, Urk.-Nr. 49/14 L wird bis zur Rechtskraft dieses Urteils einstweilen eingestellt.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand

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Die Kläger wehren sich mit einer Vollstreckungsgegenklage gegen die Vollstreckung aus einer notariellen Kaufvertragsurkunde, nachdem sie den Rücktritt von einem Kaufvertrag über ein Grundstück erklärt haben.

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Die Kläger kauften von den Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 10.01.2014 das Grundstück F.straße 11 in B.. Ihnen wurde vorab Zugang gewährt, um die Bäder renovieren zu können. Das Grundstück war zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung in der Abteilung III des Grundbuches wie folgt belastet:

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- lfd. Nr. 6: Grundschuld zu Gunsten der C.bank in Höhe von 612.000,- DM

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- lfd. Nr. 7: auf ½ Anteil der Beklagten zu 2.) Zwangssicherungshypothek zu Gunsten des Landes NRW in Höhe von 51.885,95 €;

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- lfd. Nr. 8: auf ½ Anteil des Beklagten zu 1.) Zwangssicherungshypothek zu Gunsten der Frau I.S. in Höhe von 2.174,56 €.

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Nach dem notariellen Kaufvertrag schuldeten die Beklagten die unverzügliche Lastenfreistellung zur Ermöglichung des geschuldeten lastenfreien Erwerbes, demnach die Erbringung der Löschungsbewilligungen. Mit der Abwicklung des Kaufvertrages, insbesondere mit der Feststellung der Fälligkeitsvoraussetzung, wurde der Notar beauftragt. Für den genauen Inhalt des Kaufvertrages wird auf die Anlage 0 verwiesen. Mit Schreiben vom 06.02.2014 teilte Frau S. mit, dass sie die Löschungsbewilligung nicht erteilen werde, obwohl die zugrundeliegende Forderung längst getilgt war. Die Beklagten wurden anschließend mit anwaltlichem Schreiben vom 22.02.14 mit Fristsetzung bis zum 07.03.2014 aufgefordert, die Löschungsbewilligung beizubringen. Sodann traten die Kläger mit anwaltlichem Schreiben vom 11.03.2014 vom Kaufvertrag zurück. Anschließend erklärten die Kläger zudem persönlich mit Schreiben vom 17.03.2014 den Rücktritt vom Vertrag. Nachdem Frau S. den Anspruch auf Löschung anerkannt hatte und ein Anerkenntnisurteil ergangen war, teilte der Notar den Klägern am 04.07.2014 mit, dass die Fälligkeitsvoraussetzungen nunmehr vorlägen. Am 21.07.2014 erteilte er die Fälligkeitsmitteilung auch an den Prozessbevollmächtigten der Kläger.

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Die vorgelegte Löschungsbewilligung der C.bank war bis zum 15.03.2014 befristet. Für den Inhalt der Löschungsbewilligung und der damit verbundenen Treuhanderklärung der C.bank wird auf die Anlage 6 Bezug genommen. Mit Schreiben vom 20.03.2014 wurde die Befristung bis zum 30.07.2014 verlängert. Eine weitere Verlängerung lehnte die C.bank mit Schreiben vom 26.08.2014 ab. Am 16.09.2014 teilte der Notar mit, dass die Lastenfreistellung nicht erfolgt sei. Daraufhin traten die Kläger mit Schreiben vom 18.09. und 01.10.2014 erneut vom Kaufvertrag zurück, insoweit wird auf die Anlagen 18 und 20 Bezug genommen. Mit Schreiben vom 13.10.2014 teilte der Notar mit, dass ihm nunmehr eine Löschungsbewilligung der C.bank vorliege.

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Die Kläger tragen vor:

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Sie seien berechtigt vom Kaufvertrag zurückgetreten. Die Beklagten hätten das Schreiben vom 11.03.2014 in Belgien nicht abgeholt, nachdem es dort niedergelegt worden sei. Entgegen der Mitteilung des Notars hätten die Fälligkeitsvoraussetzungen nicht vorgelegen, da die C.bank nach dem Fristablauf nicht ausdrücklich in die Löschung eingewilligt hätten und die Verlängerung nach dem Wortlaut des Treuhandvertrages ausgeschlossen war. Die Löschungsbewilligung habe daher nicht auflagenfrei vorgelegen und insoweit nicht den Anforderungen des Kaufvertrages entsprochen. Die Mitteilung des Notars könne die Fälligkeit nur dann herbeiführen, wenn die Voraussetzungen auch tatsächlich vorliegen. Selbst wenn man eine wirksame Fälligkeitsmitteilung annehmen würde, wäre diese allenfalls am 21.07.14 eingegangen, so dass der Kaufpreis 10 Tage später fällig gewesen wäre. Zu diesem Zeitpunkt sei aber der verlängerte Treuhandvertrag aber bereits abgelaufen gewesen, so dass die Fälligkeitsvoraussetzung wieder entfallen sei. Ein gesicherter lastenfreier Übergang des Eigentums sei daher zu keinem Zeitpunkt sicher gestellt gewesen.

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Ferner hätten die Beklagten die Kläger arglistig über das Vorhandensein von Mängeln getäuscht. Es seien seit Bestehen des Gebäudes zahlreiche Wasserschäden aufgetreten, was die Beklagten verschwiegen hätten. Seit 1983 seien 10 Leitungswasserschäden aufgetreten, von 2002 bis 2011 habe es im Schnitt alle zwei Jahre einen Wasserschaden durch gebrochene Wasserleitungen gegeben, Schäden seien in den letzten 12 Jahren in Höhe von ca. 31.992,73 € entstanden. Den Beklagten seien diese Mängel auch bekannt gewesen, da sie die Schäden bei der Versicherung geltend gemacht haben. Darüber hinaus habe die G. Versicherung aufgrund der Häufung der Schadensfälle die Versicherung im Jahr 2011 gekündigt. Die Immobilienmaklerin habe am 19.12.2013 bestätigt, dass es keinen Wasserschaden gegeben habe. Jedenfalls das Verschulden der Maklerin sei den Beklagten zuzurechnen.

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Die Kläger beantragen,

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die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde des Notars Dr. L., B., vom 10.01.2014, Urk.-Nr. 49/14 L für unzulässig zu erklären, sowie

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2.

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die Vollstreckung aus der notariellen Urkunde des Notars Dr. L., B., vom 10.01.2014, Urk.-Nr. 49/14 L bis zur Rechtskraft dieses Urteils einstweilen einzustellen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten tragen vor:

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Das Schreiben vom 11.03.2014 sei sehr wohl abgeholt worden. Während des Termins zur notariellen Beurkundung sei ausführlich erörtert worden, dass Löschungsbewilligungen noch nicht vorlagen. Ein Zeitpunkt der Abgabe der Bewilligung durch Frau Schwarz war nicht absehbar. Im Hinblick darauf sei auch vereinbart worden, dass die Kläger das Objekt schon vorher nutzen könnten, obwohl der Notar hiervor gewarnt habe. Die Kläger hätten gewusst, dass bei Kaufvertragsabschluss insoweit noch nichts veranlasst war. Nach Erlass des Anerkenntnisurteils sei Rechtsmittelverzicht erklärt worden, um den Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen zu beschleunigen. Anfang April 2014 hätten damit die Fälligkeitsvoraussetzungen vorgelegen. Hinsichtlich der C.bank sei der Treuhandauftrag bis zum 31.07.2014 verlängert worden, dann zunächst zurückgefordert und bis zum 15.04.2015 verlängert worden. Jedenfalls zwischen Anfang April 2014 und Juli 2014 hätten die Fälligkeitsvoraussetzungen vorgelegen.

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Ihnen seien lediglich fünf Schadensfälle bekannt mit einem Schaden von insgesamt 21.160,21 €. Diese ergäben sich aus der Versicherungsbescheinigung vom 22.09.2011, die auch den Klägern überlassen sei. Der Schaden vom 02.07.2000 sei durch eine defekte Wasserspülung der Gästetoilette entstanden. Die Angabe der Maklerin habe sich auf eine Nachfrage der Kläger zu einem konkreten Deckenfleck bezogen, der zum Zeitpunkt der Objektbesichtigung bereits abgetrocknet gewesen sei. Hintergrund sei ein Haftpflichtschaden gewesen, der auch mit dem Kläger erörtert worden sei. Die Leitungswasserinstallation sei fachlich gut ausgeführt, einwandfrei und mangelfrei.

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Für das Vorbringen der Parteien im Einzelnen wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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I.

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Die Vollstreckungsgegenklage gem. Klageantrag zu Ziff. 1.) ist zulässig und begründet. Die Klage ist statthaft, da die Kläger gem. § 767 Abs. 1 ZPO Einwände geltend gemacht haben, die dem durch die Urkunde festgestellten Anspruch auf Kaufpreiszahlung entgegenstehen. Sind die Kläger wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten, wandelt sich der Kaufvertrag in ein Rückabwicklungsverhältnis und die Beklagten können den Kaufpreis nicht mehr verlangen.

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Die Klage ist auch begründet, da die Kläger wirksam von dem am 10.01.2014 geschlossenen Kaufvertrag zurückgetreten sind. Unstreitig haben die Kläger durch anwaltliches Schreiben vom 11.03.2014 und sodann erneut durch persönliches Schreiben vom 17.03.2014 den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt und sich hierbei darauf berufen, dass die geschuldeten Löschungsbewilligungen nicht erteilt und damit die von den Beklagten geschuldete Leistung nicht erbracht sei. Nach weiteren zwischenzeitlichen Erklärungen erklärten die Kläger am 18.09.2014 erneut den Rücktritt, wobei sie sich nunmehr auch auf das Vorliegen einer arglistigen Täuschung beriefen. Den Erhalt dieser Schreiben bestreiten die Beklagten nicht.

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Die Kläger hatten den Beklagten durch anwaltliches Schreiben vom 22.02.2014 gem. § 323 Abs. 1 BGB eine Frist zur Beibringung der Löschungsbewilligungen bis zum 07.03.2014 gesetzt. Die Fristsetzung erfolgte auch wirksam. Dabei kann dahinstehen, ob die Bemessung der Frist mit nur 13 Tagen zu kurz erscheint. Dies könnte anzunehmen sein, da die Kläger bei Abschluss des Kaufvertrages im Januar wussten, dass die Löschungsbewilligungen noch nicht vorlagen. Auch haben die Beklagten innerhalb der gesetzten Frist im Hinblick auf die Belastung zugunsten der Frau Schwarz durchaus reagiert.

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Selbst wenn die Frist jedoch zu kurz bemessen war, wurde hierdurch jedenfalls eine angemessene Frist in Gang gesetzt, so dass die Voraussetzungen des § 323 Abs. 1 BGB vorliegen (vgl. Palandt-Grüneberg, BGB, 74. Aufl., 2015, § 323, Rdnr. 14). Das Setzen einer zu kurzen Frist wäre auch nicht rechtsmissbräuchlich. Dies wäre nur dann der Fall gewesen, wenn die Kläger zu verstehen gegeben hätten, dass sie auch nach Ablauf einer angemessenen Frist die vertragsgemäße Leistung nicht mehr angenommen hätten (Palandt-Grüneberg, a.a.O.). Ein solcher Fall liegt aber nicht vor. Das Verhalten der Kläger zeigt vielmehr, dass sie sogar nach der Erklärung der Rücktritte noch mit den Beklagten verhandelten und damit zum Ausdruck brachten, dass sie den Willen hatten, den Vertrag noch zu retten.

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Eine angemessene Frist war jedenfalls zum Zeitpunkt der letzten Rücktrittserklärung am 18.09.2014 abgelaufen. Zu diesem Zeitpunkt lag auch ein Rücktrittsgrund im Sinne des § 323 Abs. 1 BGB vor, da die Beklagten die ihnen nach dem Kaufvertrag obliegende Leistung trotz Fristsetzung nicht erbracht hatten. Die Beklagten hatten nach dem Vertrag das Grundstück frei von den genannten Belastungen unter den laufenden Nummern 6 – 8 zu übereignen und zu diesem Zweck entsprechende Löschungsbewilligungen vorzulegen. Zwar hatte der mit der Kaufpreisabwicklung beauftragte Notar zwischenzeitlich mitgeteilt, dass die Fälligkeitsvoraussetzungen für die Kaufpreiszahlung vorlägen. Dies steht dem Rücktritt jedoch nicht entgegen, wenn die Voraussetzungen der Löschung tatsächlich nicht gegeben waren, da die Beklagten nicht eine Erklärung des Notars, sondern die Lastenfreiheit schuldeten.

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Am 18.09.2014 war die Belastung unter lfd. Nr. 8 bereits gelöscht, ggf. lag auch eine Löschungsbewilligung für die lfd. Nr. 7 vor. Keine wirksame Löschungsbewilligung lag jedoch zu diesem Zeitpunkt für die unter der lfd. Nr. 6 genannten Belastung zugunsten der C.bank vor. Der Notar war hinsichtlich der Verwendung der von der C.bank abgegebenen Löschungsbewilligung durch einen sog. Treuhandauftrag gebunden, der befristet war. Dieser war nach einmaliger Verlängerung zunächst am 30.07.2014 abgelaufen, so dass die Löschungsbewilligung zum Zeitpunkt des Rücktritts für die Kläger wertlos war.

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Das Rücktrittsrecht der Kläger war auch nicht gem. § 323 Abs. 6 BGB ausgeschlossen. Dies wäre nur dann der Fall gewesen, wenn die Kläger den Rücktrittsgrund verschuldet hätten oder im Verzug der Annahme gewesen wären. Eine solche Situation lag aber zu keinem Zeitpunkt vor, da die von den Beklagten vorgelegte Löschungsbewilligung der C.bank nicht den Anforderungen des Kaufvertrages entsprach und insofern die Beklagten ihre zu erbringenden Leistungen niemals in vertragsgemäßer Weise angeboten hatten.

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Es ist schon zweifelhaft, ob die Löschungsbewilligung, deren Verwendung jeweils befristet war, den Anforderungen des Kaufvertrages entsprach. Nach Ziff. VI. mussten die Löschungsbewilligungen – mit einer Ausnahme – auflagenfrei vorliegen. Angesichts der Befristungen bestand die durchaus nicht abstrakte Möglichkeit, dass zur Zeit der Fälligkeit des Kaufpreises, die erst nach Ablauf von 10 Tagen nach Eingang der schriftlichen Mitteilung des Notars eintreten sollte, die Befugnis zur Nutzung der Löschungsbewilligung bereits erloschen war. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass diese Unsicherheit nach dem Willen der Parteien bei Abschluss des Kaufvertrages so beabsichtigt gewesen wäre.

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Zum anderen reichte die Löschungsbewilligung auch deshalb nicht aus, da ihre Benutzung unter eine Auflage gestellt war, die zur Vorleistungspflicht der Kläger führte, was weder nach dem Gesetz noch durch die vertraglichen Vereinbarungen so vorgesehen war. Nach dem sog. Treuhandauftrag durfte der Notar über die Löschungsbewilligung nur verfügen, nachdem der gesamte Kaufpreis bereits auf dem Konto der Beklagten eingegangen war. Dies bedeutet, dass die Kläger zunächst den Kaufpreis an die Beklagten zahlen mussten, bevor diese den Klägern das Eigentum lastenfrei verschaffen konnten. Dies widerspricht den gesetzlichen Regelungen, wonach die Hauptleistungspflichten eines Kaufvertrages Zug um Zug zu erfüllen sind.

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Auch der Kaufvertrag selbst sieht eine solche Vorleistungspflicht nicht vor. Soweit die Beklagten in dem nachgelassenen Schriftsatz darauf verweisen, dass unter Ziff. VI Nr. 2 geregelt ist, dass die Löschungsbewilligungen unter Zahlungsbedingungen stehen können, die insgesamt den Kaufpreis nicht übersteigen, führt das ebenfalls nicht zu einer Vorleistungspflicht der Kläger. Die Regelung besagt nämlich gerade nicht, dass sie den Kaufpreis vorab an die Beklagten zu leisten haben. Nach dem Gesamtzusammenhang nimmt die Regelung vielmehr Bezug auf Ziff. IV. des Kaufvertrages. Hier ist berücksichtigt, dass die Löschung der Belastungen ggf. Ablösezahlungen voraussetzen können. In diesem Fall sollten die Kläger die Zahlungen erbringen und sich auf den Kaufpreis anrechnen lassen können. Dies sollte aber erst dann geschehen, wenn Zahlungen an den Verkäufer überhaupt erfolgen können, was hier gerade nicht der Fall war. Zu einer Vorleistungspflicht der Kläger führt diese Regelung demnach nicht.

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Auf den Vortrag der Kläger zu der behaupteten arglistigen Täuschung kommt es insofern nicht mehr an.

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II.

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Nachdem im Wege der einstweiligen Anordnung die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde durch Beschluss vom 17.11.2014 nur bis zum Erlass dieser Entscheidung eingestellt worden war, konnte das Gericht gem. §§ 769, 770 ZPO die Zwangsvollstreckung bis zur Rechtskraft dieses Urteils weiterhin einstweilen einstellen.

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III.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.

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Streitwert: 235.000,- €

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