Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2007-12-28, Aktenzeichen 10 B 1827/07
ECLI:DE:OVGNRW:2007:1228.10B1827.07.00

Tenor

Der Beschluss des Verwaltungsgerichts Düsseldorf vom
24. Oktober 2007 wird geändert. Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der
Antragstellerin gegen die Ordnungsverfügung des Antragsgegners vom 22. März
2006 wird hinsichtlich der Nutzungsuntersagung wiederhergestellt und hinsichtlich
der Zwangsgeldandrohung angeordnet.

Der Antragsgegner trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

Der Streitwert wird auch für das Beschwerdeverfahren auf 2.500,- EUR
festgesetzt.

1

Gründe:

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I.

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Die Antragstellerin bewohnt als Mieterin im zweiten Dachgeschoss (ehemaliger
Spitzboden) des Hauses X. X1. 28 in E. (Gemarkung S. , Flur 8,
Flurstück 813) eine ca. 47 m² große Wohnung. Eine Baugenehmigung für diese
Nutzung besteht nicht; dasselbe gilt für die Nutzung mehrere Kellerräume zu
Wohnzwecken. Nachdem der Antragsgegner im Jahre 2005 erstmalig auf diese
Nutzung aufmerksam gemacht worden war, hörte er die Eigentümerin und durch
Schreiben vom 20. Februar 2006 auch die Antragstellerin zu der beabsichtigten
Nutzungsuntersagung an.

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Durch Ordnungsverfügung vom 22. März 2006 untersagte der Antragsgegner der
Eigentümerin die weitere Nutzung bzw. Vermietung u.a. der Dachgeschosswohnung
nach Aufgabe der Nutzung durch die Antragstellerin. Mit der streitgegenständlichen
Ordnungsverfügung von demselben Tag - zugestellt am 29. März 2006 - gab der
Antragsgegner der Antragstellerin auf, die Nutzung ihrer Wohnung zu Wohnzwecken
bis zum 31. Mai 2006 einzustellen und drohte für den Fall der Nichtbefolgung ein
Zwangsgeld in Höhe von 1.000 EUR an; der Sofortvollzug der Verfügung wurde
angeordnet. Zur Begründung der Ordnungsverfügung und des Sofortvollzugs verwies
der Antragsgegner auf die formelle Illegalität der Nutzung; weitere Gesichtspunkte
waren nicht genannt. Die Antragstellerin legte rechtzeitig Widerspruch ein.

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Nach einer Begehung der Räumlichkeiten wandte sich der Antragsgegner durch
Schreiben vom 19. April 2006 an den damaligen Verfahrensbevollmächtigten des
Ehemannes der Eigentümerin und sicherte diesem zu, die Vollstreckung der gegen
die Antragstellerin gerichteten Ordnungsverfügung auch über den 31. Mai 2006
hinaus auszusetzen, wenn kurzfristig ein Bauantrag für die Räumlichkeiten
eingereicht und ein zweiter Rettungsweg bis zum 31. Mai 2006 hergestellt würde. In
der Folge wurden zwei Bauanträge vorgelegt, von denen einer ausschließlich die
Wohnung der Antragstellerin betraf. Beide Anträge wurde wegen Unvollständigkeit
der Bauvorlagen gemäß § 72 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW durch Bescheide vom 1.
März 2007 abgelehnt. Durch Ordnungsverfügung vom 22. März 2007 setzte der
Antragsgegner das angedrohte Zwangsgeld in Höhe von 1.000 EUR fest, gab der
Antragstellerin die Räumung der Wohnung bis zum 30. April 2007 auf und drohte ein
Zwangsgeld in Höhe von 1.500 EUR an. Auch dieses Zwangsgeld wurde durch
Bescheid vom 17. September 2007 festgesetzt, verbunden mit der Aufforderung zur
Räumung bis zum 31. Oktober 2007 und der Androhung der Versiegelung der
Wohnung im Wege des unmittelbaren Zwangs.

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In der ersten Jahreshälfte des Jahres 2007 ist nach Angaben der Antragstellerin
der zweite Rettungsweg für ihre Wohnung installiert worden. Das Verwaltungsgericht
hat den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des
Widerspruchs der Antragstellerin gegen die Grundverfügung vom 22. März 2006
abgelehnt.

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II.

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Die Beschwerde der Antragstellerin ist zulässig und begründet. Die
aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Grundverfügung vom 22.
März 2006 ist hinsichtlich der Nutzungsuntersagung wiederherzustellen, da diese
ermessensfehlerhaft und damit rechtswidrig ist. Zwar rechtfertigt nach ständiger
Rechtsprechung der Bausenate eine formell illegale Nutzung regelmäßig eine
Nutzungsuntersagung, wenn nicht eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit
gegeben ist, was hier - wie das Verwaltungsgericht zu Recht ausgeführt hat -
ausscheidet. Eine eingehende Begründung für die Anordnung einer
Nutzungsuntersagung ist deshalb grundsätzlich entbehrlich, wenn für den
Adressaten der Ordnungsverfügung der maßgebliche Gesichtspunkt - formelle
Illegalität - zweifelsfrei erkennbar ist. Der Antragsgegner muss

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aber jedenfalls dann, wenn er gegen den Mieter einer Wohnung vorgeht, sein
Ermessen auch hinsichtlich der Frage ausüben und seine Entscheidung
entsprechend begründen, ob dem Mieter in gleicher Weise wie dem Eigentümer die
Nutzung untersagt werden soll, insbesondere innerhalb welcher Frist dem Mieter
eine Räumung der Wohnung zuzumuten ist.

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Vgl. Senatsbeschluss vom 15. November 2006
- 10 B 2352/06 -.

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Bei dieser Entscheidung sind die relevanten Umstände des Einzelfalls zu
ermitteln und zu berücksichtigen. Denn anders als der Eigentümer formell illegal
genutzter Räumlichkeiten hat der Mieter keinen unmittelbaren Einfluss darauf, dass
in Reaktion auf ein behördliches Anhörungsschreiben unverzüglich
genehmigungsfähige Bauvorlagen gefertigt und ein entsprechender Bauantrag
gestellt wird. Zu berücksichtigen ist einerseits, ob neben dem Gesichtspunkt der
formellen Illegalität weitere öffentliche Belange - insbesondere solche der
Standsicherheit oder des Brandschutzes - den Sofortvollzug rechtfertigen und welche
Belange des betroffenen Mieters entweder einer Anordnung der sofortigen
Vollziehung entgegenstehen oder jedenfalls eine längere Frist zur Befolgung der
Nutzungsuntersagung erfordern. Sofern insbesondere Bedenken der Bausicherheit
nicht entgegenstehen, ist daher u.a. zu berücksichtigen, dass zur Vermeidung von
Wohnungslosigkeit eine hinreichende Frist zur Auswahl einer neuen Wohnung und
für den Umzug dorthin zur Verfügung stehen muss; dabei spielen die persönlichen
und wirtschaftlichen Verhältnisse des Betroffenen
ebenso wie die Situation des örtlichen Wohnungsmarkts eine Rolle, die ggf. ermittelt
werden müssen.

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Daran fehlt es im vorliegenden Fall vollständig. Die streitgegenständliche
Ordnungsverfügung ist ausschließlich mit der formellen Illegalität der Nutzung
begründet worden, ohne dass erkennbar wird, ob dem Antragsgegner der Umstand,
dass die Antragstellerin die Wohnung als Mieterin nutzt, überhaupt bewusst gewesen
ist. Erst recht hat der Antragsgegner offenbar keine Überlegungen dazu angestellt,
ob die Antragstellerin innerhalb der ihr eingeräumten Frist passenden
Ersatzwohnraum würde finden und den Umzug bewältigen können. Hinzu kommt,
dass der Antragsgegner noch innerhalb der Widerspruchsfrist gegenüber der
Eigentümerin zu erkennen gegeben hat, dass jedenfalls keine dringenden Gründe für
einen Sofortvollzug der Ordnungsverfügung sprechen; vielmehr hat er der
Eigentümerin eine - nach der gewählten Formulierung unbefristete - Aussetzung der
Vollstreckung zugesichert für den Fall, dass ein Bauantrag eingereicht und der
zweite Rettungsweg installiert wird. Die Erforderlichkeit einer gesonderten
Ermessensausübung hinsichtlich der Räumungsfrist liegt angesichts dieser
Umstände auf der Hand.

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Die Tatsache, dass im vorliegenden Fall brandschutzrechtliche Bedenken gegen
die Nutzung der Wohnung durch die Antragstellerin bestanden haben, ändert daran
nichts. Zwar ist es zulässig, die Frist zur Befolgung einer Nutzungsuntersagung in
Fällen fehlenden Brandschutzes besonders kurz zu bemessen, da dies gerade auch
dem Schutz der Mieter dient; dies hat der Senat wiederholt bestätigt. Der
Antragstellerin gegenüber hat der Antragsgegner diesen Gesichtspunkt jedoch nicht
einmal ansatzweise geltend gemacht; dies gilt sowohl für die Grundverfügung als
auch für alle weiteren Bescheide, die gegen die Antragstellerin erlassen worden sind.
Der weitere Verlauf des Verfahrens bestätigt diese Einschätzung, zumal der zweite
Rettungsweg inzwischen offenbar vorhanden ist; die Anordnung und Durchsetzung
der sofortigen Vollziehung der Grundverfügung gegenüber der Mieterin dürfte nach
deutlich mehr als eineinhalb Jahren nicht mehr angezeigt sein, auch wenn die
formelle Illegalität der Nutzung auf Grund des uneinsichtigen Verhaltens der
Eigentümerin auch weiterhin fortbesteht. Der Antragsgegner wird deshalb zur
Durchsetzung der Nutzungsuntersagung die erforderlichen Ermessensüberlegungen
anzustellen und ggf. einem gesonderten Bescheid zu Grunde zu legen haben. Hat
die Grundverfügung voraussichtlich keinen Bestand, ist auch die aufschiebende
Wirkung des Widerspruchs gegen die Zwangsgeldandrohung anzuordnen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

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Die Streitwertfestsetzung stützt sich auf §§ 53 Abs. 3, 52 Abs. 1 GKG. Dabei
geht der Senat davon aus, dass das wirtschaftliche Interesse der Antragstellerin an
dem Verfahren mit dem Jahresnutzwert der Wohnung zu bemessen ist. Diesen
schätzt er auf einen Betrag von 5.000 EUR, der im Hinblick auf den Charakter des
Verfahrens als Eilverfahren zu halbieren ist.

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Dieser Beschluss ist unanfechtbar, § 152 Abs. 1 VwGO.

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