Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2009-06-29, Aktenzeichen I-9 U 151/08
ECLI:DE:OLGD:2009:0629.I9U151.08.00

Tenor

für R e c h t erkannt:

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 09. Juli 2008 verkündete

Urteil des Einzelrichters der 5. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf

(5 O 301/06) teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden verurteilt, gegenüber der Stadt K... - Bauaufsichtsamt – durch Abgabe einer Erklärung in der Form des § 83 Abs. 2 BauO NRW die öffentlich-rechtliche Verpflichtung als Baulast zu übernehmen, auf ihrem Grundstück Gemarkung K..., Flur ..., Flurstück ..., an der südlichen Grenze zum Grundstück Flur ..., Flurstück ..., eine Fläche entsprechend der Teilfläche T 8 auf dem Lageplan zum Bauantrag des Klägers vom 24.03.2006, Aktenzeichen .../2006, als Abstandsfläche zu übernehmen und von jeglicher Bebauung mit Ausnahme der in der Abstandsfläche zulässigen Vorhaben freizuhalten.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weiter gehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu ¼ und die Beklagten zu ¾. Die Kosten der Streithilfe tragen die Beklagten zu ¾ und der Streithelfer zu ¼.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Jede Partei kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei bzw. der Streithelfer vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

G r ü n d e

2

I.

3

Der Kläger begehrt von den Beklagten die Abgabe einer Baulasterklärung gegenüber der Stadt K....

4

Der Kläger und die Beklagten sind Grundstücksnachbarn. Der Kläger ist Eigentümer des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks S...straße 3 in K.... Die Beklagten sind Eigentümer des benachbarten Grundstücks S...straße 1. Die Grundstücke wurden etwa 1962 im Rahmen einer Bauträgermaßnahme auf der gesamten S...straße mit eingeschossigen Flachdach-Winkelbungalows bebaut. Dabei wurden die Häuser im gesamten Baugebiet mit Ausnahme der Häuser auf den Kopfgrundstücken S...straße 1 und 2 entsprechend dem damaligen städtebaulichen Konzept ohne Einhaltung einer Abstandsfläche unmittelbar an der jeweils nördlichen Grundstücksgrenze errichtet. So grenzt das Haus des Klägers mit einem Abstand von 13 cm an die südliche Grundstücksgrenze des Grundstücks der Beklagten an.

5

Im Zusammenhang mit der Baumaßnahme wurden zu Gunsten der jeweils grenzständig bebauten Grundstücke Dienstbarkeiten mit folgendem - nur bezüglich der Grundstücksbezeichnungen variierendem - Inhalt bestellt, so auch zu Lasten des Grundstücks der Beklagten (Bl. 20 GA; die Katasterbezeichnungen haben sich zwischenzeitlich geändert):

6

"Grunddienstbarkeit für den jeweiligen Eigentümer des im Grundbuch von K... Blatt 2... eingetragenen Grundstücks K... Flur ... Nr. 1..., bestehend in einem Betretungsrecht und dem Recht, bei Bebauung des Grundstücks den Giebel bis an die gemeinsame Grenze zu errichten. …

7

Grunddienstbarkeit für den jeweiligen Eigentümer des im Grundbuch von K... Blatt 2... eingetragenen Grundstücks K... Flur ... Nr. 1..., bestehend in einer Baubeschränkung, …".

8

Die entsprechende Eintragungsbewilligung hat folgenden Wortlaut (Bl. 130 f. GA):

9

"Die Käufer räumen dem jeweiligen Eigentümer des Grundbesitzes Flur ... Nr. 1... das Recht ein, bei der Bebauung dieses Grundbesitzes den Giebel bis an die gemeinsame Grenze zu errichten und den belasteten Grundbesitz zu betreten, um Reparaturen vorzunehmen.

10

Der jeweilige Eigentümer des hier übertragenen Grundbesitzes ist verpflichtet, an oder in unmittelbarer Nähe des vorgenannten Grundbesitzes jetzt und in Zukunft keine weiteren Baulichkeiten, auch keine Stallungen etc., ohne Genehmigung des jeweiligen Eigentümers des vorgenannten Grundbesitzes zu errichten."

11

Die Möglichkeit der Bestellung einer Baulast bestand im Zeitpunkt der Bestellung der Dienstbarkeiten noch nicht, da es an einer entsprechenden gesetzlichen Grundlage fehlte.

12

Im März 2000 beantragte der Kläger bei der Stadt K... eine Baugenehmigung für einen 1 m breiten Anbau sowie für eine teilweise Aufstockung des straßenseitigen Flügels seines Hauses. Diese Aufstockung sah einen Grenzabstand von 3 m zum Grundstück der Beklagten hin vor. Die beantragte Baugenehmigung wurde dem Kläger am 23.05.2000 erteilt und das Bauvorhaben wurde durchgeführt. Auf den Widerspruch der Beklagten wurde die Baugenehmigung im verwaltungsgerichtlichen Verfahren aufgehoben. Dabei führte das Verwaltungsgericht Düsseldorf in seinem Urteil vom 04.03.2004 (Bl. 44 ff. GA) aus, die Baugenehmigung für das Gebäude einschließlich seiner bereits früher bestehenden Teile sei insgesamt erloschen, weil das Gebäude durch die Aufstockung und die damit verbundenen Änderungen des Daches in seinem Wesen verändert worden sei. Das Oberverwaltungsgericht Münster ließ diese Frage im Berufungszulassungsverfahren offen und stellte fest, dass die Baugenehmigung jedenfalls deshalb rechtswidrig sei, weil das Schmalseitenprivileg in unzulässiger Weise zwei mal in Anspruch genommen worden sei (Beschluss vom 30.11.2005, Bl. 53 ff. GA).

13

Am 24.03.2006 beantragte der Kläger bei der Stadt K... die Erteilung einer Baugenehmigung, die den bestehenden baulichen Zustand legalisieren sollte (Bl. 78 ff. GA), allerdings mit einer geringfügigen baulichen Veränderung. So soll zwecks Vermeidung zusätzlicher Abstandsflächen an der zum Grundstück der Beklagten gewandten Giebelseite der Aufstockung ein kleines Krüppelwalmdach errichtet werden. Am 18.04.2006 stellte der Kläger einen weiteren Bauantrag, in dem eine Erweiterung der Aufstockung des Hauses bis zur Außenwand des Erdgeschosses an der Grenze zum Grundstück der Beklagten vorgesehen ist (Bl. 61 ff. GA).

14

Beide Bauanträge hat die Stadt K... nach einer Vorprüfung als grundsätzlich genehmigungsfähig bezeichnet. Sie ist allerdings ausweislich ihres Schreibens vom 12.06.2006 nur bereit, eine Baugenehmigung zu erteilen, wenn die Beklagten eine Baulasterklärung in Bezug auf den Abstandsflächenverstoß abgeben (Bl. 96 GA). Dies lehnen die Beklagten ab.

15

Der Kläger sowie der Streithelfer, der Architekt des Klägers, sind der Auffassung, die Beklagten seien aufgrund der zu Gunsten des Grundstücks des Klägers bestellten Dienstbarkeiten dazu verpflichtet, die für das Bauvorhaben nach Maßgabe des Bauantrags vom 18.04.2006 erforderliche Baulasterklärung, jedenfalls aber eine Baulasterklärung entsprechend dem Bauantrag vom 24.03.2006, abzugeben. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf das erstinstanzliche Urteil verwiesen.

16

Das Landgericht hat der Klage entsprechend dem Hauptantrag stattgegeben und ausgeführt, die Voraussetzungen eines Anspruchs auf Abgabe der für das am 18.04.2006 beantragte Vorhaben erforderlichen Baulasterklärung seien aufgrund der bestehenden Grunddienstbarkeiten erfüllt.

17

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie weiterhin Klageabweisung begehren.

18

Die Beklagten sind der Auffassung, die im Jahr 1962 bestellte Dienstbarkeit umfasse nicht das Recht des Klägers, die begehrte Aufstockung vorzunehmen. Dies ergebe sich auch aus der Entscheidung des Verwaltungsgerichts Düsseldorf, das festgestellt habe, dass das Gebäude des Klägers durch die Aufstockung eine neue Identität erhalten habe. Entgegen der Auffassung des Klägers komme es auch darauf an, ob die begehrte Baugenehmigung einer verwaltungsgerichtlichen Überprüfung standhalten würde. Andernfalls sei den Beklagten die Abgabe der begehrten Baulasterklärung nicht zumutbar. Dabei entspreche das Bauvorhaben des Klägers nicht den gesetzlichen Vorschriften, weil die Abstandsflächen nicht eingehalten seien und die Aufstockung zu einer unzumutbaren Verschattung ihres Grundstücks führe. Die Bestellung einer Baulast sei ihnen auch deshalb nicht zumutbar, weil sie eine erhebliche Reduzierung des Werts ihres Grundstücks zur Folge hätte.

19

Die Beklagten beantragen,

20

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

21

Der Kläger und der Streithelfer beantragen,

22

die Berufung der Beklagten zurückzuweisen,

23

hilfsweise,

24

die Beklagten zu verurteilen, gegenüber der Stadt K... - Bauaufsichtsamt - durch Abgabe einer Erklärung in der Form des § 83 Abs. 2 BauO NRW die öffentlich-rechtliche Verpflichtung als Baulast zu übernehmen, auf ihrem Grundstück Gemarkung K..., Flur 1..., Flurstück 6..., an der südlichen Grenze zum Grundstück Flur 1..., Flurstück 6..., eine Fläche entsprechend der Teilfläche T 8 auf dem Lageplan zum Bauantrag des Klägers vom 24.03.2006, Aktenzeichen .../2006, (Anlage K 11 zur Klageschrift) als Abstandsfläche zu übernehmen und von jeglicher Bebauung mit Ausnahme der in der Abstandsfläche zulässigen Vorhaben freizuhalten.

25

Der Kläger und der Streithelfer verteidigen das angefochtene Urteil und tragen vor, ein Anspruch des Klägers auf Abgabe der begehrten Baulasterklärung ergebe sich aus der zu Gunsten seines Grundstücks bestellten Grunddienstbarkeit. Die Abgabe der Baulasterklärung sei den Beklagten auch zumutbar, da sowohl das nach dem Hauptantrag als auch das nach dem Hilfsantrag in Aussicht genommene Bauvorhaben nach den geltenden baurechtlichen Vorschriften zulässig seien.

26

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

27

Die Akten 9 K 7938/01 des Verwaltungsgerichts Düsseldorf, die Grundakten des Amtsgerichts Neuss von K... Blatt 2... sowie die Verwaltungsakten des Bürgermeisters der Stadt K... zum Zivilverfahren M... gegen L... (Band I und II) lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

28

Der Senat hat einen Ortstermin durchgeführt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 03.06.2009 verwiesen.

29

II.

30

Die zulässige Berufung der Beklagten hat lediglich hinsichtlich des Hauptantrags Erfolg. Bezüglich des Hilfsantrags ist sie nicht begründet.

31

1.

32

Dem Kläger steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Abgabe der mit dem Hilfsantrag begehrten Baulasterklärung aus § 242 BGB in Verbindung mit der bestehenden Grunddienstbarkeit zu.

33

Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung begründet die Bestellung einer Grunddienstbarkeit ein gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem sich eine Nebenpflicht zur Bestellung einer Baulast ergeben kann. Voraussetzung hierfür ist, dass die beiderseitige Interessenabwägung einen Vorrang der Interessen des Eigentümers des herrschenden Grundstücks ergibt. Dabei ist darauf abzustellen, ob die Grunddienstbarkeit zu dem Zweck bestellt wurde, das herrschende Grundstück baulich zu nutzen, ob die Übernahme der Baulast zwingende Voraussetzung für die Bebauung dieses Grundstücks ist, ob eine Befreiung vom Baulastzwang in Betracht kommt, ob bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit Anlass bestand, bereits die Übernahme einer Baulast zu erwägen und ob Inhalt und Umfang der geforderten Baulast der Dienstbarkeit entsprechen (vgl. BGH NJW-RR 1992, 1484 m.w.N.). Dagegen ist die Abgabe einer Baulasterklärung dem Verpflichteten nicht zumutbar, wenn das Bauvorhaben trotz bewilligter Baulast aus anderen Gründen scheitern müsste (vgl. OLG Düsseldorf ZfIR 1999, 841, 842).

34

Nach diesen Maßstäben kann der Kläger verlangen, dass die Beklagten die mit dem Hilfsantrag geltend gemachte Baulasterklärung abgeben.

35

Es kann keinem Zweifel unterliegen, dass die Dienstbarkeit zu dem Zweck bestellt wurde, das Grundstück baulich zu nutzen. Im Zeitpunkt der Bestellung der Dienstbarkeit war das herrschende Grundstück unbebaut. Die Bestellung des Betretungsrechts sowie der Baubeschränkung konnte daher nur den Sinn haben, eine spätere Bebauung des Grundstücks zu ermöglichen. Bei der Bestellung der Dienstbarkeit bestand auch kein Anlass, die Übernahme einer Baulast zu erwägen, da das Rechtsinstitut der Baulast zu diesem Zeitpunkt noch nicht existierte.

36

Der Erteilung einer Baugenehmigung stehen über das Fehlen der Baulast hinaus auch keine weiteren Hindernisse entgegen. Dabei kann offenbleiben, ob das im Bauantrag vom 24.03.2006 beschriebene Bauvorhaben, das mit Ausnahme eines geplanten Krüppelwalmdachs dem derzeitigen tatsächlichen Zustand entspricht, baurechtlich zulässig ist, denn die Abgabe der mit dem Hilfsantrag begehrten Baulasterklärung ist bereits erforderlich, um das Gebäude in seinem ursprünglichen Zustand zu legalisieren. Die hierbei einzuhaltenden Abstandsflächen kann der Kläger auf seinem eigenen Grundstück nicht nachweisen. Die Möglichkeit einer Befreiung von diesem Erfordernis ist nicht ersichtlich.

37

Dass zumindest das ursprünglich vom Kläger errichtete Gebäude - vorbehaltlich der Baulast - baurechtlich zulässig ist, unterliegt keinem Zweifel. Es ist nach Erteilung einer Baugenehmigung im Rahmen des seinerzeit geltenden Bebauungsplans errichtet worden. Verstöße gegen baurechtliche Bestimmungen sind nicht erkennbar. Die ursprüngliche Bebauung hält sich auch im Rahmen der Dienstbarkeit. Diese wurde gerade im Hinblick auf die konkrete Bebauung bestellt. Auch hinsichtlich des Anbaus von 1 m im Erdgeschoss, durch den lediglich der Bereich eines bereits vorhandenen Vordaches in den geschlossenen Baukörper einbezogen wurde, sind baurechtliche Bedenken nicht ersichtlich.

38

Bei dieser Sachlage überwiegt das Interesse des Klägers an der Baulast das Abwehrinteresse der Beklagten. Sie hatten jedenfalls den ursprünglichen, bereits beim Erwerb ihres Grundstücks vorhandenen Baukörper hinzunehmen. Zu dessen Sicherung ist ihr Grundstück mit Grunddienstbarkeiten belastet. Der Kläger ist demgegenüber schon zur Erhaltung der ursprünglichen Bausubstanz auf die Baulast angewiesen. Die Stadt K... hat ihm mit Schreiben vom 01.06.2006 (Bl. 239 f. GA) für den Fall, dass er eine solche Baulast nicht beibringen könne, eine auf Antrag der Beklagten zu erlassende Abrissverfügung für das gesamte Gebäude in Aussicht gestellt. Unter diesen Umständen sind die Beklagten aus dem durch die Grunddienstbarkeit begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis verpflichtet, jedenfalls die für den ursprünglichen Baukörper und den 1 m breiten eingeschossigen Anbau, der ihr Grundstück nicht in nennenswerter Weise beeinträchtigt, erforderliche Baulast zu bestellen. Soweit ihr Grundstück dadurch eine zusätzliche, der privaten Dispositionsbefugnis entzogene Belastung und eine damit gegebenenfalls verbundene Wertminderung erfährt, ist dies hinzunehmen (vgl. BGHZ 106, 348, 353 f.). Ob die Beklagten darüber hinaus auch die vorhandene Aufstockung dulden müssen und ob diese im Übrigen den baurechtlichen Anforderungen entspricht, bedarf im vorliegenden Fall schon deshalb keiner Entscheidung, weil dadurch unter Berücksichtigung der im Bauantrag vom 24.03.2006 vorgesehenen Änderung (Krüppelwalmdach) keine zusätzlichen, über den Hilfsantrag hinausgehenden Abstandsflächen ausgelöst werden.

39

2.

40

Soweit der Kläger mit dem Hauptantrag die Bestellung einer Baulast begehrt, die eine weiter gehende Bebauung seines Grundstücks ermöglichen soll, hat die Berufung der Beklagten dagegen Erfolg. Die Abgabe entsprechender Baulasterklärungen kann der Kläger nicht verlangen.

41

Die vom Senat durchgeführte Ortsbesichtigung hat ergeben, dass eine Erweiterung der Aufstockung des Wohnhauses mit einem nahezu bis zur Grundstücksgrenze heranreichenden Anbau drittschützende Rechte der Beklagten verletzt und somit aus baurechtlicher Sicht unzulässig wäre. Deshalb ist die Abgabe einer entsprechenden Baulasterklärung den Beklagten gemäß § 242 BGB nicht zumutbar.

42

Das dem Hauptantrag zugrunde liegende Bauvorhaben verstößt gegen § 34 BauGB in Verbindung mit dem Rücksichtnahmegebot.

43

Da das Grundstück des Klägers in einem unbeplanten Innenbereich liegt, ist die Zulässigkeit seines Bauvorhabens an § 34 BauGB zu messen. Hiernach muss sich das Bauvorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Eine drittschützende Wirkung entfaltet diese Norm insoweit, als sie das Gebot der Rücksichtnahme (vgl. dazu Gädtke/Temme/Heintz, BauO NRW, 11. Aufl., § 6 RdN 49 ff. und § 74 RdN 43 ff.) konkretisiert. Dabei entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass das Rücksichtnahmegebot im Regelfall nicht verletzt ist, wenn die Abstandsflächenvorschriften eingehalten sind. Auch dann liegt ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot jedoch ausnahmsweise vor, wenn von dem Gebäude eine erdrückende Wirkung ausgeht (vgl. Gädtke/Temme/Heintz, BauO NRW, § 6 RdN 51).

44

Nach dem Ergebnis der vom Senat durchgeführten Ortsbesichtigung weisen lediglich die Gebäude an der S...straße 2 und 14 ein voll ausgebautes Obergeschoss auf, wobei es sich beim Grundstück S...straße 2 um ein nicht grenzständig bebautes Kopfgrundstück handelt. Im Übrigen wird die nähere Umgebung durch eine eingeschossige Bauweise mit Flachdächern oder flachen Satteldächern geprägt. Vorhandene Grenzbebauung geht regelmäßig nicht über ein Vollgeschoss hinaus. Danach entspricht die im Bauantrag vom 18.04.2006 vorgesehene, dem Hauptantrag zugrunde liegende zweigeschossige Grenzbebauung schon nicht den Anforderungen des § 34 BauGB. Eine solche Bebauung wäre selbst angesichts der Tatsache, dass das in der S...straße umgesetzte städtebauliche Konzept eine grenzständige Bebauung mit - ursprünglich durch Grunddienstbarkeiten gesicherten - Abstandsflächen auf den jeweiligen Nachbargrundstücken vorsieht, aber auch mit dem Gebot der Rücksichtnahme nicht vereinbar, denn sie hätte gegenüber dem Grundstück der Beklagten eine erdrückende Wirkung. Davon hat sich der Senat anlässlich des durchgeführten Ortstermins überzeugt.

45

Der Abstand zwischen dem Wohnhaus der Beklagten und der südlichen Grundstücksgrenze zum Grundstück des Klägers beträgt ausweislich der zur Akte gereichten Pläne ca. 8 m. An dieser Grundstücksgrenze befindet sich der eingeschossige Bau des Klägers mit einer Länge von ca. 18 m. Würde dieser Bau auf einer Länge von ca. 7,79 m unmittelbar an der Grundstücksgrenze um ein Geschoss aufgestockt, würden die Beklagten von ihrem Garten aus auf eine bis zu 7,35 m hohe und 7,79 m breite Wand, die sich unmittelbar an der Grundstücksgrenze erhebt, blicken. Dies hätte aufgrund der bestehenden Größenverhältnisse eine unzumutbare erdrückende Wirkung zur Folge. Dem steht auch nicht entgegen, dass die Beklagten ihren Garten im Bereich der Grundstücksgrenze mit Bäumen bepflanzt haben. Auch diese sind, wie sich der Senat überzeugt hat, nicht dazu geeignet, die Sicht auf das Gebäude des Klägers vollständig zu verdecken. Eine weiter gehende Bepflanzung des Gartens mit Bäumen hätte zudem eine zusätzliche Verschattung des Gartens zur Folge. Um diese zu vermeiden, hat der Beklagte, wie er anlässlich des Ortstermins erklärt hat, bereits Bäume entfernt. Angesichts der geringen Breite des Gartens der Beklagten wäre eine weitere Bepflanzung mit hohen Bäumen auch nicht mehr angebracht.

46

3.

47

Die Kostenentscheidung ergeht gemäß §§ 92 Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO. Dabei hat der Senat berücksichtigt, dass die mit dem Hauptantrag begehrte Baulast nur maßvoll über die mit dem Hilfsantrag geltend gemachte Baulast hinausgeht. Die Beklagten sind somit überwiegend unterlegen.

48

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

49

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

50

Streitwert für die Berufungsinstanz: 20.000,00 EUR.

51

M... Dr. W... S...