Verwaltungsgericht Köln (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-05-31, Aktenzeichen 20 K 557/06
ECLI:DE:VGK:2007:0531.20K557.06.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Voll-
streckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des voll-
streckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Si-
cherheit in gleicher Höhe leistet.

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T a t b e s t a n d:

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Die Klägerin beantragte mit Schreiben vom 16.03.2005 den Erlass der
Grundsteuer für das Jahr 2004 für das Objekt D.------straße 0 in Köln Q. .
Dabei nahm sie Bezug auf einen früheren Antrag bezüglich des Jahres 2003 und den
daraufhin ergangenen Erlassbescheid vom 11.10.2004. Es gebe nunmehr einen Inte-
ressenten zum Ankauf des Objektes. Es solle ein Bowlingcenter errichtet werden,
zwischenzeitlich sei auch eine Baugenehmigung erteilt. Nach intensiven Verhand-
lungen des Kaufinteressenten mit den Banken werde davon ausgegangen, dass spä-
testens im April/Mai ein Kaufvertrag zustande kommen werde. Auf Anfrage des Be-
klagten teilte die Klägerin im Juli 2005 mit, dass ein notarieller Kaufvertrag noch nicht
abgeschlossen sei.

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Mit Bescheid vom 13.09.2005 lehnte die Beklagte den Erlassantrag ab. Der
Steuerpflichtige müsse sich eine Ertragsminderung zurechnen lassen, wenn er diese
aufgrund eigener Entscheidung zu vertreten habe. Nach den eingereichten Unterla-
gen habe es seit der Räumung des Objektes im August 2000 fortlaufende Bemühun-
gen zur Neuvermietung gegeben. Aufgrund dessen sei die Grundsteuer für das Jahr
2003 teilweise erlassen worden. Wegen des Interesses am Verkauf des Gesamtob-
jektes seit Mitte 2003 seien die Vermietungsbemühungen zum Beginn des hier maß-
geblichen Erlasszeitraumes eingestellt worden. Durch diese unternehmerische Ent-
scheidung sei das für eine kurzfristige Veräußerung bestimmte Grundstück dem
Mietmarkt entzogen worden; damit seien die Mietausfälle zumindest billigend in Kauf
genommen worden. Es sei ungerechtfertigt, durch entsprechende Steuerausfälle die
Allgemeinheit zu belasten. Dagegen legte die Klägerin Widerspruch ein. Die Annah-
me, das fragliche Objekt sei dem Mietmarkt entzogen worden, treffe nicht zu. Das
Objekt sei nur wirtschaftlich, wenn Mieteinnahmen erzielt würden, da Zinsen, Tilgung
und Kosten weiter anfielen. Daher sei eine Vermarktung durch Makler notwendig. Es
hätten zwischenzeitlich Besichtigungen und Mietgespräche stattgefunden, leider je-
doch ohne Erfolg. Die Kaufinteressenten hätten keine Option oder Reservierung er-
halten, so dass sie immer mit einer anderweitigen Vermietung/Veräußerung rechnen
mussten. Daraufhin forderte der Beklagte die Klägerin mit Schreiben vom 04.10.2005
auf, Vermietungsbemühungen für das Jahr 2004 anhand geeigneter Unterlagen (z.B.
Maklerbeauftragungen, Anzeigenschaltungen) ausführlich und schlüssig nachzuwei-
sen. Mit Schreiben vom 07.11.2005 erinnerte der Beklagte - vergeblich - an die Erle-
digung des vorgenannten Schreibens.

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Mit Widerspruchsbescheid vom 21.12.2005 wurde der Widerspruch zurückge-
wiesen, da kein Nachweis entsprechend der Aufforderung vom 04.10.2005 vorgelegt
worden sei.

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Dagegen hat die Klägerin rechtzeitig Klage erhoben. Das Objekt stehe seit dem
Jahr 2001 leer. Seit 1 ½ Jahren werde mit Kaufinteressenten verhandelt, die ein
Bowlingcenter errichten wollten. Diese hätten aber bisher keine entsprechende Fi-
nanzierung nachweisen können. Man stehe mit diesen Interessenten aber weiterhin
in Verhandlungen. Wegen der laufenden Bankverpflichtungen sei man zur schnellen
Vermietung/zum schnellen Verkauf gezwungen. Über ein am Objekt aufgestelltes
Schild und eingeschaltete Makler sei es zu Besichtigungen von Interessenten ge-
kommen. Sodann wurden Bescheinigungen der Firmen J. I. , B. , D1.
GmbH, dem Amt für Wirtschaftsförderung sowie der C. vorgelegt. Die Klä-
gerin habe vornehmlich Gewerbemakler eingeschaltet, die u.a. durch Internetauftritte
und Anzeigen ein entsprechendes Kundenpotential akquirierten. Zudem verweist die
Klägerin auf eine - nach ihren Angaben vom März 2004 stammende - Anzeige im
Kölner Stadtanzeiger. Wenn im Jahre 2004 die Nachfrage so groß gewesen wäre,
könnten mehr Informationen über Vermietungsbemühungen vorgelegt werden. Im
Jahre 2004 und 2005 hätten sich die Gespräche allerdings insbesondere auf den
Bowlingcenterbetreiber C1. sowie den Interessenten V. konzentriert, mit dem
die Klägerin seit Dezember 2005 in Verhandlungen stehe. Zwischenzeitlich seien am
28.02.2007 bezüglich des geplanten Bowlingcenters ein notarieller Leasingvertrag
und ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen worden.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 13.09.2005 und
des Widerspruchsbescheides vom 21.12.2005 zu verpflichten, die Grundsteu-
er für das Jahr 2004 gemäß Erlassantrag vom 16.03.2005 zu erlassen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er bezieht sich auf die Gründe der angefochtenen Bescheide und vertritt die
Auffassung, dass die im Klageverfahren vorgelegten Unterlagen
Vermietungsbemühungen im Jahre 2004 nicht nachwiesen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der
Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

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Die Klage ist unbegründet.

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Der Ablehnungsbescheid vom 13.09.2005 in Gestalt des
Widerspruchsbescheides vom 21.12.2005 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin
nicht in ihren Rechten, weil sie keinen Anspruch auf den geltend gemachten
Grundsteuererlass hat (§ 113 Abs. 5 VwGO). Die Erlassvoraussetzungen gemäß §
33 GrStG liegen nicht vor.

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Insoweit ist - wovon auch die Parteien ausgehen - nicht mehr entsprechend der
früheren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes zu prüfen, ob eine
atypische Fallkonstellation vorliegt, nachdem das Bundesverwaltungsgericht in dem
Verfahren vor dem Gemeinsamen Senat der Obersten Gerichtshöfe des Bundes
mitgeteilt hat, dass es an seiner bisherigen Rechtsprechung nicht mehr festhalte
(BVerwG GmS-OGB 1.07 - Beschluss vom 24.04.2007 -). Dass der normale
Rohertrag im vorliegenden Fall um mehr als 20 v.H. gemindert ist, steht ebenfalls
nicht in Streit. Die Klägerin hat die Minderung des Rohertrages jedoch zu vertreten.

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Ein Steuerpflichtiger hat wesentliche Ertragsminderungen nach § 33 Abs. 1 Satz
1 GrStG nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruhen, die außerhalb seines
Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderungen weder durch ein ihm
zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und
ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können,

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vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 15.04.1983 - 8 C 150.81 -, BVerwGE 67,
123/126; Bay. VGH, Urteil vom 31.03.2005 - 4 B 01.1818 (Juris).

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Insoweit hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung in rechtlicher Hinsicht
die Auffassung vertreten, es sei ausreichend, dass sie sich im fraglichen Zeitraum
intensiv um den Verkauf des Objektes bemüht habe. Zusätzliche
Vermietungsbemühungen seien im Rahmen des § 33 Abs. 1 GrStG nicht geboten
und daher auch nicht näher nachzuweisen. Diesem Ansatz ist jedoch nicht zu folgen.
Vielmehr muss der Steuerpflichtige alle wirtschaftlich in Betracht kommenden und
naheliegenden Maßnahmen ergreifen, um einen Rohertrag zu erzielen. Insoweit hat
die Klägerin selbst auch ausgeführt, dass sie im Hinblick auf die laufenden Kosten
gezwungen gewesen sei, auch Vermietungsbemühungen zu unternehmen.
Beschränkt sich ein Steuerpflichtiger bei einem grundsätzlich vermietbaren Objekt
von vornherein darauf, dieses zu veräußern, beruht eine daraus resultierende
Minderung des Rohertrages allein auf seinem Willensentschluss und damit nicht auf
Umständen, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen.

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Sind demgemäß Vermietungsbemühungen rechtlich erforderlich, um die
Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 GrStG zu erfüllen, müssen diese auch im
gebotenen Umfang dargelegt und nachgewiesen werden. Daran mangelt es hier.
Insoweit ist nicht ausreichend, dass die Klägerin an dem Objekt ein
Vermietungsschild angebracht hat. Vielmehr ist zu fordern, dass außerdem je nach
Schwierigkeit der Vermarktung ein oder mehrere Makler beauftragt und ggfls.
Anzeigen geschaltet werden. Die in Bezug auf die behauptete Einschaltung von
Maklern vorgelegten Unterlagen sind jedoch nicht geeignet, den Nachweis konkreter
Vermietungsbemühungen im Jahre 2004 zu erbringen, denn sie sind letztlich nicht
aussagekräftig. So lässt sich aus der Bescheinigung der Firma J. I. vom
05.01.2006 nicht konkret entnehmen, dass und ggfls. in welcher Form im fraglichen
Jahr 2004 Vermarktungsbemühungen stattgefunden haben. Was die Einschaltung
der Firma B. betrifft, ergibt sich aus den vorgelegten Unterlagen nur, dass diese
beauftragt war, ein neu zu errichtendes Gebäude (Business Center D.------straße ) zu
vermarkten, wobei angesichts der im Exposé angegebenen Laufzeiten klar war, dass
derartige Bemühungen im fraglichen Jahr 2004 keinesfalls zum Erfolg führen
konnten. Inwieweit die Firma D1. GmbH bzw. das
Amt für Wirtschaftsförderung im Jahr 2004 den konkreten Auftrag hatten, einen
Mieter zu akquirieren, lässt sich den Unterlagen ebenfalls nicht entnehmen. Soweit
es um die Verhandlungen mit dem Interessenten Herrn V. geht, haben diese
Vorgänge für das vorliegende Verfahren bereits deshalb keine Relevanz, weil sie
nicht das Erlassjahr 2004 betreffen. Des Weiteren lässt die vorgelegte Anzeige im
Kölner Stadtanzeiger weder einen konkreten Bezug zum fraglichen Objekt noch
(unmittelbar) den zeitlichen Zusammenhang erkennen. Die Behauptung der Klägerin
in der mündlichen Verhandlung, sie habe - teilweise vermittelt durch die
eingeschalteten Makler - im Jahre 2004 im Schnitt einen Interessenten pro Monat
durch das Objekt geführt, ist in keiner Weise nachvollziehbar dargelegt worden.
Warum die Klägerin trotz der ausdrücklichen Aufforderung des Beklagten im
Vorverfahren und des gerichtlichen Hinweises im Klageverfahren weder konkrete
und ggfls. nachprüfbare Angaben gemacht und auch keine weitergehenden Unter-
lagen vorgelegt hat, bleibt letztlich unerfindlich. Zwingende Gründe, die einer
derartigen Substantiierung der behaupteten Vermietungsbemühungen entgegen-
gestanden hätten, sind jedenfalls nicht ersichtlich und von der Klägerin auch nicht
vorgetragen worden.

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Danach war die Klage mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m.
§§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.