Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-07-30, Aktenzeichen 22 A 1004/01
ECLI:DE:OVGNRW:2003:0730.22A1004.01.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der
außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Der Kläger ist Eigentümer einer ehemaligen Hofstelle im unbeplanten
Außenbereich der Gemeinde T. , Gemarkung H. -.Flur 5-. Flurstück 193
(C. 102). Der Flächennutzungsplan der Gemeinde T. stellt den Bereich
als Teil einer Fläche für die Landwirtschaft dar.

3

Bis Ende 1982 hatte der Vater des Klägers den Betrieb als Vollerwerbslandwirt
geführt. Seinerzeit gehörten zur Hofstelle ein Wohn- und Wirtschaftsgebäude -
bestehend aus einem zweigeschossigen Wohntrakt und einem angrenzenden
Wirtschaftstrakt mit Stallungen/Tenne und Heuboden – sowie ein weiteres
Stallgebäude und ein allseitig geschlossener Schuppen (von den Beteiligten als
"Remise" bezeichnet). Anfang 1983 übernahm der Kläger den väterlichen Betrieb –
zunächst auf Pachtbasis - und bewirtschaftete ihn bis zur endgültigen
Betriebsaufgabe-. deren genauer Zeitpunkt zwischen den Beteiligten umstritten ist-.
im Nebenerwerb. Im Hauptberuf war und ist der kaufmännisch ausgebildete Kläger
im Bereich des betrieblichen Rechnungswesens tätig.

4

Während seine Eltern weiter das Erdgeschoss des alten Wohntrakts bewohnten-.
standen dem Kläger und seiner Ehefrau die Räume im Obergeschoss zur Verfügung.
Im April 1982 erweiterte der Kläger das Obergeschoss-. indem er etwa 20 qm des
Heubodens zu einem Badezimmer und einer Küche umbaute. Nachdem der Kläger
Anfang 1989 das Eigentum an der Hofstelle erworben hatte-. baute er auch den
verbliebenen Teil des Heubodens - weitere 65 qm – zu Wohnzwecken für seine bei
Abschluss der Bauarbeiten im September 1989 fünfköpfige Familie aus. Der
baurechtlich nicht genehmigte Umbau war u.a. mit der Erneuerung des Satteldachs-.
dem beidseitigen Einbau je einer Dachgaube von ca. 7-.50 m bzw. 4-.50 m Breite
sowie der Errichtung eines etwa 5 m breiten Balkons (Freisitz) nebst Außentreppe
verbunden-. der zugleich als Hauptzugang für das Obergeschoss diente.

5

Unter dem 7. November 1995 erteilte die Beklagte dem Kläger auf der Grundlage
der § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 4 BauGB-MaßnahmenG
antragsgemäß die Baugenehmigung zur Nutzungsänderung der Remise in ein
Wohnhaus. Mit Ordnungsverfügung vom 20. Juni 1996 legte die Beklagte die
Bauarbeiten zu diesem Vorhaben still-. nachdem sie aufgrund einer Ortsbesichtigung
zu der Einschätzung gelangt war-. der Kläger sei im Begriff-. einen von der
Baugenehmigung nicht gedeckten vollständigen Neubau für die Remise zu errichten.
Außerdem stellte sie mit an den Kläger gerichtetem Bescheid vom 28. August 1996
die Verwirkung der Baugenehmigung fest. Im anschließenden
Widerspruchsverfahren erörterten die Beteiligten eingehend die rechtlichen
Möglichkeiten einer Genehmigung des Neubaus. Entsprechend einer zwischen den
Beteiligten getroffenen Absprache beantragte der Kläger unter dem 19. Dezember
1996 die nachträgliche Genehmigung des bereits im Rohbau erstellten Vorhabens in
entsprechender Anwendung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB. Da bei
gleichzeitiger Fortsetzung der Nutzung der Wohnräume im ehemaligen Heuboden
die ihm-. dem Kläger-. und seinen Eltern zur Verfügung stehende Gesamtwohnfläche
allerdings nicht mehr angemessen sei-. biete er an-. "daß dieser ungenehmigte
Ausbau dauerhaft derart zurückgebaut wird-. daß eine Wohnnutzung
ausgeschlossen ist." Hierzu würden sämliche Dachgaubenfenster und auch die
Außentüranlage aussenseitig mit dauerhafter Stülpschalung geschlossen und die
Außentreppenanlage demontiert. Nachdem die Beigeladenen auf dieser Grundlage
ihr Einvernehmen bzw. ihre Zustimmung erklärt hatten-. erteilte die Beklagte dem
Kläger unter dem 11./15. April 1997 die "Nachtragsgenehmigung mit auflösender
Bedingung" für die "Errichtung eines Wohnhauses anstelle der zunächst
genehmigten Nutzungsänderung eines landwirtschaftlichen Betriebsgebäudes zur
Errichtung einer 2. Wohneinheit" und fügte der Baugenehmigung folgende
"Auflösende Bedingung gemäß § 36 Abs. 2 Nr. 2 VwVfG" bei:

6

"Spätestens innerhalb eines Monats nach Bezugsfertigkeit
des Wohnhauses ist entsprechend den genehmigten
Bauvorlagen die bisherige Wohnung im östlichen Teil des
Obergeschosses des Wohn- und Wirtschaftsgebäudes
aufzugeben. Hierzu sind folgende Maßnahmen zu treffen:
1. Ersatzlose Demontage der Außentreppe-.
2. dauerhafte und massive Schließung der Fensteröffnungen.
Im Falle der Nichtbeachtung dieser Forderung erlischt diese
Nachtragsgenehmigung."

7

Außerdem übernahm der Kläger im Wege der Baulast die öffentlich-rechtliche
Verpflichtung:

8

"den in dem [neu errichteten] Wohngebäude ...
geschaffenen Wohnraum jederzeit insgesamt auf den
Wohnflächenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie im
Sinne des § 35 Abs. 4 letzter Halbsatz Baugesetzbuch (BauGB)
anrechnen zu lassen. Eine reale Grundstücksteilung ist
unzulässig. Die zwei Wohneinheiten dürfen nur vom
Eigentümer selbst oder von der eigenen Familie genutzt
werden."

9

Nach Fertigstellung des Wohnhauses entfernte der Kläger Stufen und Geländer
der Außentreppe und schloss die Fensteröffnungen der Wohnung im ehemaligen
Heuboden. Unter dem 4. März 1998 erteilte die Beklagte dem Kläger eine
Bescheinigung über die beanstandungsfrei durchgeführte Bauzustandsbesichtigung-.
der sie folgende "Auflagen/Hinweise" beifügte:

10

"Es wird nochmals darauf hingewiesen-. daß ein
Wiederaufleben der zwischenzeitlich aufgegebenen
Wohnnutzung im östlichen Teil des Obergeschosses des
vorhandenen Wohn- und Wirtschaftsgebäudes auf der
ehemaligen Hofstelle ausgeschlossen ist. Sollte dies dennoch
der Fall sein-. dann erlischt entspricht (richtig wohl:
entsprechend) der auflösenden Bedingung zur
Nachtragsgenehmigung v. 11.04.1997 die Baugenehmigung für
die legalisierte oben aufgeführte 2. Wohneinheit.
Entsprechende Ortskontrollen behalte ich mir daher vor."

11

Wenige Tage später beantragte der Kläger mit Schreiben vom 16. März 1998 die
Erteilung eines Vorbescheides über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der
Errichtung einer dritten Wohneinheit mit knapp 85 qm Wohnfläche im ehemaligen
Heuboden des Wohn- und Wirtschaftsgebäudes. Zur Begründung führte der Kläger
aus: Zwar schließe die der Baugenehmigung vom 11./15. April 1997 beigefügte
auflösende Bedingung eine Wohnnutzung des in Rede stehenden Gebäudeteils aus.
Doch bestehe im Rahmen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB der Anspruch-.
ehemals landwirtschaftlich genutzte Gebäude zu Wohnzwecken umzunutzen. Von
den danach zulässigen drei Wohneinheiten seien erst zwei realisiert. Die dritte
Wohneinheit könne zwar ohne weiteres durch Umnutzung der östlich vom Wohn- und
Wirtschaftsgebäude gelegenen ehemaligen Stallung geschaffen werden. Es sei aber
vernünftiger-. die in Ansätzen noch vorhandenen Wohnräume im ehemaligen Heu-
und Strohlager wieder nutzbar zu machen. In diesem Fall könnte die auflösende
Bedingung von dem betreffenden Obergeschoss auf den Bereich der Stallung
übertragen werden. Die Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung liege noch keine
sieben Jahre zurück.

12

Mit Schreiben vom 3. Juni 1998 nahm die Landwirtschaftskammer
Rheinland/Kreisstelle X. zur Frage der landwirtschaftlichen Nutzung dahin Stellung-
. der Kläger habe nach Ermittlungen im Frühjahr 1993 seinerzeit über eine
Eigentumsfläche von 6-.87 ha verfügt-. wovon 4-.37 ha verpachtet gewesen seien.
Die verbleibenden 2-.5 ha habe der Kläger als Grünland- und Ackerfläche
eigenbewirtschaftet. Außerdem seien damals durchschnittlich 2 Rinder und 4
Zuchtsauen gehalten worden.

13

Zur weiteren Abklärung der Dauer und des Umfangs seiner landwirtschaftlichen
Aktivitäten legte der Kläger mit Schreiben vom 31. August 1998 vor:

14

- Schreiben der PARTA-. Buchstelle für Land- und Forstwirtschaft GmbH-.
Zweigniederlassung X. -. vom 26. August 1998 nebst dort erstellter Einnahmen-
Überschuss-Rechnungen für die Jahre 1991 und 1992. Danach erwirtschaftete der
Kläger im Jahr 1991 einen Überschuss von 9.215-.18 DM und im Jahr 1992 einen
Überschuss von 7.004-.97 DM.

15

- Bescheide des Landesamtes für Ernährungswirtschaft und Jagd NRW über die
Beiträge zur Tierseuchenkasse für die Jahre 1991 und 1992. Danach hielt der Kläger
zum Stichtag 3. Dezember 1990 zehn und zum Stichtag 3. Dezember 1991 achtzehn
Schweine.

16

- Bescheide der Rheinischen landwirtschaftlichen Berufsgenossenschaft über die
Beiträge für die Jahre 1991 und 1992. Danach bewirtschaftete der Kläger in beiden
Jahren (jeweils zum Stichtag 1. Juli) 2-.83 ha landwirtschaftliche und 1-.34 ha
fortwirtschaftliche Flächen.

17

Mit Schreiben vom 26. März 1999 an die Beklagte teilte der Rheinische
Landwirtschaftsverband e.V. /Kreisbauernschaft X. e.V. für den Kläger mit-. "wir
bitten auch über den der Bauanfrage inzidenten Antrag zu entscheiden-. ob alternativ
in der nicht mehr benötigten Stallung ... eine zusätzliche Wohneinheit ... geschaffen
werden kann."

18

Durch Bescheid vom 14. April 1999 lehnte die Beklagte die Erteilung einer
Bebauungsgenehmigung zur Nutzungsänderung des ehemaligen Heubodens im
Wohn- und Wirtschaftsgebäude ab. Zur Begründung führte sie aus: Es handele sich
um ein sonstiges Vorhaben i.S. von § 35 Abs. 2 BauGB. Die Begünstigungsklausel
des § 35 Abs. 4 BauGB komme dem Vorhaben nicht zugute. Es gehe nicht an-. dass
der Kläger die Grundlage für die unter dem 11./15.April 1997 erteilte
Nachtragsbaugenehmigung-. den Verzicht auf eine Wohnnutzung des ehemaligen
Heubodens-. unterlaufe. Abgesehen davon seien die Voraussetzungen für eine
Privilegierung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB nicht gegeben. Die unter
Buchstabe c) der genannten Vorschrift festgelegte Frist von sieben Jahren zwischen
Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung und Stellung des
Nutzungsänderungsantrags (25. März 1998) sei nicht gewahrt. Nach Lage der Dinge
habe der Kläger am 26. März 1991 keinen privilegierten Nebenerwerbsbetrieb mehr
geführt. Die vorlegten Unterlagen ließen nicht darauf schließen-. dass die aus der
Landwirtschaft erzielten Einkünfte einen merklichen Anteil der Gesamteinkünfte des
Klägers ausgemacht hätten. Von der Möglichkeit-. einen Steuerbescheid vorzulegen-
. habe der Kläger keinen Gebrauch gemacht. Die dem Kläger für die Jahre 1991 und
1992 bescheinigten Gewinne resultierten im Wesentlichen aus der einmaligen
Veräußerung von Tieren und seien nicht geeignet-. die Nachhaltigkeit der
landwirtschaftlichen Betätigung zu belegen. Eine Nutzungsänderung nach § 35
Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB setze außerdem voraus-. dass der zu schaffende
Wohnraum an die Stelle einer privilegierten landwirtschaftlichen Nutzung trete. Daran
fehle es-. weil eine illegale Wohnnutzung des Heubodens wieder belebt werden
solle. Unter diesen Umständen könne dahin stehen-. ob die Erteilung eines positiven
Bauvorbescheides auch deshalb ausscheide-. weil die äußere Ge- stalt des
Gebäudes durch die großflächigen Dachgauben und die Anlegung einer
Außentreppe wesentlich geändert würde. Die genannten Ablehnungsgründe stünden
auch der Nutzungsänderung eines anderen nicht mehr benötigten Betriebsgebäudes
entgegen. Ein möglicher Standortwechsel räume die Hemmnisse nicht aus.

19

Zur Begründung seines hiergegen am 23. April 1999 eingelegten Widerspruchs
machte der Kläger geltend: Er habe im Zusammenhang mit der Erteilung der
Nachtragsbaugenehmigung vom 11./15. April 1997 nicht auf jede weitere privilegierte
Umnutzung eines ehemaligen landwirtschaftlichen Betriebsgebäudes verzichtet-.
sondern lediglich die Verpflichtung übernommen-. das seinerzeit genehmigte
Wohnhaus als zweite Wohneinheit im Sinne des Gesetzes gelten zu lassen. Nach
der Gesetzeslage könne er über die "Reaktivierung" der Wohnung noch zwei weitere
Wohneinheiten errichten. Die Siebenjahresfrist sei ebenfalls gewahrt. Als
Nebenerwerbslandwirt sei er nicht buchführungspflichtig gewesen und habe einer
Pauschalversteuerung unterlegen. Die Nichtvorlage eines
Einkommensteuerbescheides könne ihm daher nicht entgegen gehalten werden. Es
sei auch nicht nachzuvollziehen-. dass ihm noch 1995 die Baugenehmigung zur
Nutzungsänderung der Remise erteilt worden sei und jetzt-. auf der Grundlage
derselben Ermittlungsergebnisse-. der Bestand einer privilegierten
Nebenerwerbslandwirtschaft bezogen auf das Jahr 1991 in Frage gestellt werde.
Zudem treffe es nicht zu-. dass die 1991 und 1992 erzielten Einnahmen im
Wesentlichen aus dem Abverkauf von Tieren stammten. Das ergebe sich schon aus
dem für 1993 festgestellten Tierbestand. Einem positiven Bauvorbescheid stehe
auch nicht entgegen-. dass der ehemalige Heuboden illegal zu einer Wohnung
ausgebaut und vorübergehend als solche genutzt worden sei. Dies ändere nichts an
seiner ursprünglichen privilegierten Nutzung. Aus entsprechenden Erwägungen gebe
es auch keinen Grund-. die Nutzungsänderung eines anderen ehemaligen
Betriebsgebäudes zu versagen. Des weiteren sei zu berücksichtigen-. dass § 35 Abs.
4 Satz 1 Nr. 1 BauGB nach den Vorstellungen des Gesetzgebers dem
Strukturwandel in der Landwirtschaft Rechnung tragen solle. Durch die begünstigte
Nutzungsänderung solle ein Verlust des in ein Gebäude investierten Kapitals und
zugleich ein Verfall der Bausubstanz verhindert werden. Diese Absicht des
Gesetzgebers würde unterlaufen-. wenn 80 qm Wohnraum ungenutzt blieben.
Schließlich werde die äußere Gestalt des Gebäudes nicht wesentlich verändert. Die
Dachgauben und die Außentreppe fügten sich – im Gegensatz zu verbretterten
Fenstern und einem abgebrochenen Treppenaufgang - harmonisch in das
Landschaftsbild ein.

20

Die Beigeladene zu 2) wies den Widerspruch mit Bescheid vom 18. Januar 2000
zurück und führte aus-. es komme nicht darauf an-. wie lange der Kläger den
landwirtschaftlichen Betrieb aufrecht erhalten habe. Entscheidend sei-. dass
jedenfalls die jetzt für Wohnzwecke vorgesehenen Räumlichkeiten des ehemaligen
Heubodens seit mehr als sieben Jahren nicht mehr privilegiert genutzt würden.

21

Der Kläger hat am 16. Februar 2000 Klage erhoben. Er hat sein Vorbringen aus
dem Verwaltungsverfahren wiederholt und ergänzend vorgetragen: Für ihn sei nicht
erkennbar gewesen-. dass die Nachtragsgenehmigung vom 11./15. April 1997 auf
der Grundlage des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB erteilt worden sei. Er habe daher
nicht erkennen könne-. dass ihm durch die Entgegennahme dieser Genehmigung
dauerhaft Nachteile für künftige Bauabsichten entstünden Die Ferkelställe im
Erdgeschoss des Wirtschaftstraktes seien noch bis 1994 in Gebrauch gewesen; in
diesem Jahr habe das letzte Ferkel diese Räumlichkeiten verlassen. Der andere
Stall-. auf den sich der Hilfsantrag beziehe-. habe ebenfalls noch bis 1994 der
Unterbringung der größeren Schweine gedient.

22

Der Kläger hat beantragt-.

23

die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides
vom 14. April 1999 und des Widerspruchsbescheides
der Beigeladenen zu 2. vom 18. Januar 2000 zu
verpflichten-. seine Bauvoranfrage vom 16. März
1998 zur Nutzungsänderung des Obergeschosses
der ehemaligen Stallung auf dem Grundstück
C. 102 in T. -. Gemarkung H. -. Flur 5-.
Flurstück 193 zur Errichtung einer Wohnung positiv
zu bescheiden-.

24

hilfsweise-.

25

die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides
vom 14. April 1999 und des Widerspruchsbescheides
der Beigeladenen zu 2. vom 18. Januar 2000 zu
verpflichten-. seine Bauvoranfrage vom 26. März
1999 zur Nutzungsänderung des westlichen Stalles
durch Einrichtung einer Wohnung in diesem
Gebäude auf dem Grundstück C. 102 in
T. -. Gemarkung H. -. Flur 5-. Flurstück 193
positiv zu bescheiden.

26

Die Beklagte hat beantragt-.

27

die Klage abzuweisen.

28

Sie hat auf die angefochtenen Bescheide Bezug genommen und geltend
gemacht-. das Hilfsbegehren sei nicht Gegenstand der Bauvoranfrage des Klägers
gewesen.

29

Das Verwaltungsgericht hat Beweis erhoben durch eine Ortsbesichtigung.
Wegen des Ergebnisses wird auf das darüber gefertigte Protokoll vom 14.
September 2000 verwiesen.

30

Mit dem angefochtenen Urteil-. dem Kläger zugestellt am 9. Februar 2001-. hat
das Verwaltungsgericht die Klage insgesamt abgewiesen und zur Begründung im
Wesentlichen ausgeführt: Das mit dem Hauptantrag verfolgte Vorhaben
widerspreche den Darstellungen des Flächennutzungsplans und würde allerhand
Nachahmungen Vorschub leisten. Begünstigungstatbestände des § 35 Abs. 4
BauGB kämen dem Vorhaben nicht zugute. Die geplante Nutzungsänderung erfolge
nicht innerhalb eines Zeitraumes von sieben Jahren nach Aufgabe der
landwirtschaftlichen Nutzung des Gebäudes. Zwar sei das Erdgeschoss des
Wirtschaftstrakts noch mindestens bis 1993 landwirtschaftlich genutzt worden. Das
Obergeschoss sei aber schon seit 1989 nicht mehr privilegiert genutzt worden. Die
seinerzeit dort ausgebaute Wohnung habe nicht dem landwirtschaftlichen Betrieb
gedient. Insbesondere habe der damalige Umfang der Landwirtschaft als
Nebenerwerbsbetrieb nicht die Einrichtung einer Altenteilerwohnung erfordert. Für
wesentliche-. selbstständig verwendbare Gebäudeteile beginne die Frist des § 35
Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. c) BauGB mit der Aufgabe der landwirtschaftlichen
Nutzung dieses Gebäudeteils. Anderenfalls fehle es am sachlichen Zusammenhang
zwischen der Entprivilegierung und der Nutzungsänderung. Eine Begünstigung des
Vorhabens nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB scheide offensichtlich aus. Die
Kläger und seine Familie wie auch die Eltern des Klägers seien mit Wohnraum
ausreichend versorgt. Der Hilfsantrag sei ebenfalls unbegründet. Der Antrag auf
Erteilung eines Vorbescheides für die Umnutzung des ehemaligen Stalles habe nicht
alle für die Beurteilung des Vorhabens erforderlichen Angaben enthalten. Aus den
Antragsunterlagen lasse sich nicht ersehen-. ob die Bausubstanz des Stalles
erhaltenswert sei. Hieran bestünden angesichts der Erfahrungen mit dem Umbau des
Schuppens (Remise) Zweifel-. die die Erstellung und Vorlage eine Statik erforderlich
machten.

31

Auf den am 3. März 2001 gestellten Antrag des Klägers hat der seinerzeit
zuständige 10. Senat des Oberverwaltungsgerichts NRW die Berufung durch
Beschluss vom 13. September 2001 zugelassen. Mit Schriftsatz vom 18. September
2001-. eingegangen am 21. September 2001-. hat der Kläger die Berufungsanträge
angekündigt und die Berufung wie folgt begründet: Die Frist des § 35 Abs. 4 Satz 1
Nr. 1 Buchst. c) BauGB beginne erst mit Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung
der gesamten Hofstelle. Dass der ehemalige Heuboden schon seit 1989 nicht mehr
landwirtschaftlich genutzt worden sei-. könne ihm nicht entgegen gehalten werden-.
da die Nutzungsänderung zu Wohnzwecken illegal gewesen sei. Auch der
Hilfsantrag sei begründet. Das frühere Stallgebäude habe eine erhaltenswerte
Bausubstanz. Am 31. Januar 2002 habe eine Ortsbesichtigung mit zwei Vertretern
der Beklagten stattgefunden-. die diese Einschätzung bestätigt hätten. Die Vorlage
einer durchgerechneten Statik könne im Zusammenhang mit einer
Bebauungsgenehmigung nicht verlangt werden.

32

Der Kläger beantragt-.

33

das angefochtene Urteil zu ändern und die
Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 14.
April 1999 und des Widerspruchsbescheides der
Bezirksregierung Düsseldorf vom 18. Januar 2000 zu
verpflichten-. die Bauvoranfrage vom 16. März 1998
zur Nutzungsänderung des Obergeschosses der
ehemaligen Stallung auf dem Grundstück C.
102 in T. (Gemarkung H. -. Flur 5-.
Flurstück 193) zur Errichtung einer Wohnung positiv
zu bescheiden-.

34

hilfsweise-.

35

unter Änderung des angefochtenen Urteils die
Beklagte zu verpflichten-. die Bauvoranfrage vom 26.
März 1999 zur Nutzungsänderung des westlichen
Stalles durch Einrichtung einer Wohnung in diesem
Gebäude auf dem Grundstück C. 102 positiv
zu bescheiden.

36

Die Beklagte beantragt-.

37

die Berufung zurückzuweisen.

38

Sie führt ergänzend aus: Die Siebenjahresfrist beginne bereits mit der Aufgabe
der privilegierten Nutzung des Gebäudes oder des Gebäudeteils-. das der in die
Wohnnutzung überführt werden solle. Der Wortlaut des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1
BauGB stelle auf die Aufgabe der Nutzung eines Gebäudes und nicht des gesamten
Betriebes ab. So sei es auch umgekehrt anerkannt-. dass eine Wohnnutzung nach §
35 Abs. 4 BauGB nicht erst mit der vollständigen Betriebseinstellung-. sondern schon
bei teilweiser Aufgabe von Betriebsgebäuden zulässig sei. Im Falle der teilweisen
Betriebsaufgabe sei eine Frist von sieben Jahren ausreichend bemessen-. um die
Möglichkeit und die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit einer Umnutzung des jeweiligen
Betriebsteils zu prüfen.

39

Die Beigeladenen stellen keine Anträge.

40

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten und der
Beigeladenen zu 2. Bezug genommen-. die zum Gegenstand der mündlichen
Verhandlung gemacht worden sind.

41

Entscheidungsgründe:

42

Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die
Klage zu Recht insgesamt abgewiesen.

43

I. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung einer Bebauungsgenehmigung
für die in erster Linie beabsichtigte Nutzungsänderung des ehemaligen Heubodens.
Allerdings kann ihm nicht schon das Sachbescheidungsinteresse an der Erteilung
des beantragten Vorbescheides abgesprochen werden. Das wäre allenfalls dann der
Fall-. wenn schon jetzt feststünde-. dass der Kläger von der begehrten
Bebauungsgenehmigung vernünftigerweise keinen Gebrauch machen kann. Für
diese Feststellung gibt der Sachverhalt jedoch nichts her. Zwar liefe der Kläger mit
der Realisierung einer auf einem positiven Vorbescheid fußenden Baugenehmigung
für eine Wohnnutzung des Heubodens Gefahr-. dass die Beklagte die
Baugenehmigung vom 11./15. April 1997 für das neu errichtete Wohnhaus als
erloschen betrachtet und die Beseitigung des Wohnhauses verfügt. Zwingend und
unabwendbar erscheinen diese Folgen aber nicht. Zum einen ist zweifelhaft-. ob die
der Baugenehmigung beigefügte auflösende Bedingung dauerhaft jede künftige
Wohnnutzung des Heubodens verhindern soll oder ob die Beteiligten seinerzeit nur
die Verhinderung einer weiteren Wohnnutzung auf der Grundlage des § 35 Abs. 4
Satz 1 Nr. 5 BauGB vor Augen hatten. Zum anderen würde selbst das Erlöschen der
Baugenehmigung vom 11./15. April 1997 die Beklagte nicht ohne weiteres dazu
berechtigen-. die Beseitigung des Wohnhauses zu verfügen. Insbesondere wäre ein
Wiederaufleben der Baugenehmigung vom 7. November 1995 in Betracht zu ziehen
und das rechtliche Schicksal des Verwirkungsbescheides vom 28. August 1996 zu
prüfen mit der möglichen Folge-. dass die seinerzeit umstritten gebliebene Frage
geklärt werden müsste-. ob und inwieweit das verwirklichte Vorhaben von der
Baugenehmigung gedeckt war. Insoweit könnte der Umstand Bedeutung erlangen-.
dass der Prüfbericht des Baustatikers Dipl. Ing. Weber vom 2. November 1995
ausdrücklich zum Gegenstand der Baugenehmigung vom 7. November 1995
gemacht worden war und der Prüfbericht den Hinweis enthielt-. dass die gesamte
Konstruktion neu erstellt werde. Die vorstehenden Fragen-. die im vorliegenden
Verfahren nicht geklärt werden müssen-. machen deutlich-. dass dem Kläger nicht
von vornherein jedes schützenswerte Interesse an der Erteilung eines positiven
Vorbescheides fehlt.

44

Der Hauptantrag hat jedoch keinen Erfolg-. weil die materiellen Voraussetzungen
für die Erteilung einer Bebauungsgenehmigung für die Nutzungsänderung des
ehemaligen Heubodens nicht vorliegen. Dem Vorhaben stehen
bauplanungsrechtliche Bestimmungen entgegen (§ 71 Abs. 2 i.V.m. § 75 Abs. 1 Satz
1 BauO NRW). Die beabsichtige Wohnnutzung ist ein sonstiges Vorhaben i.S. von §
35 Abs. 2 BauGB. Ein landwirtschaftlicher Betrieb (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)-. dem
die Wohnnutzung dienen könnte-. ist nicht mehr vorhanden. Eigenen Angaben
zufolge hat der Kläger die landwirtschaftliche Betätigung 1994 endgültig eingestellt.
Als sonstiges Vorhaben kann die Wohnnutzung nicht zugelassen werden-. weil sie
öffentliche Belange beeinträchtigt. Sie widerspricht den Darstellungen des
Flächennutzungsplans der Beigeladenen zu 1. (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB) und
lässt zudem die Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten (§ 35 Abs. 3 Satz 1
Nr. 7 BauGB).

45

Im Flächennutzungsplan ist das Vorhabensgrundstück als Teil einer Fläche für
die Landwirtschaft dargestellt. Diese Darstellung setzt sich gegenüber einem nicht
privilegierten Vorhaben im Außenbereich in der Regel-. so auch hier-. durch.

46

Vgl. BVerwG-. Urteil vom 17. Februar 1984 – 4 C
56.79 --. BRS 42 Nr. 80.

47

Anhaltspunkte dafür-. dass die Darstellung an Aussagekraft verloren hätte-.
liegen nicht vor. Insbesondere ist unerheblich-. dass der Kläger möglicherweise für
sich eine Wiederaufnahme der landwirtschaftlichen Betätigung auf der Hofstelle
ausschließt. Denn die Hofstelle hat nicht das Gewicht-. um die Aussagekraft des
Flächennutzungsplans in dem zu beurteilenden Gebiet-. das über die Hofstelle
hinausreicht-. ernsthaft in Frage zu stellen. Außerdem kommt es nicht auf die
Absichten des Klägers an-. sondern darauf-. ob eine künftige landwirtschaftliche
Nutzung der Hofstelle objektiv ausgeschlossen ist.

48

Vgl. BVerwG-. Beschluss vom 1. April 1997 – 4 B
11.97 --. Buchholz 406.11 § 35 BauGB Nr. 328.

49

Die Verfestigung einer Splittersiedlung lässt das Vorhaben deshalb befürchten-.
weil es eine weitreichende Vorbildwirkung entfalten könnte.

50

vgl. hierzu BVerwG-. Urteil vom 27. August 1998
– 4 C 13.97 --. BRS 60 Nr. 92.

51

Die Hofstelle des Klägers bietet mit dem Stall und dem Erdgeschoss des
ehemaligen Wirtschaftstraktes noch weitere Ausbaureserven. So geht der Kläger
selbst davon aus-. dass der Stall noch zu zwei Wohneinheiten umfunktioniert werden
könne. Im Übrigen könnte sich auch der Inhaber der in unmittelbarer Nachbarschaft
gelegenen Hofstelle das Vorhaben des Klägers zum Vorbild nehmen und ebenfalls –
nicht privilegierten – Wohnraum schaffen wollen. Eine abschließende Prüfung-. ob
weitere Vorhaben aus bauplanungsrechtlichen Gründen verhindert werden könnten-.
ist nicht erforderlich. Es genügt-. dass die Gründe-. die ihnen entgegen gehalten
werden könnten-. an Überzeugungskraft einbüßen würden-. wenn das jetzt
beantragte Vorhaben nicht aus eben den Gründen (Verfestigung einer
Splittersiedlung) versagt würde.

52

Vgl. BVerwG-. Urteil vom 27. August 1998-.
a.a.O.-. und Beschluss vom 2. September 1999 – 4
B 27.99 - -. BRS 62 Nr. 117.

53

Dementsprechend steht der Annahme einer Vorbildwirkung nicht entgegen-.
dass eine beabsichtigte Nutzungsänderung der Tenne und/oder des Stalles ohnehin
an der Nichteinhaltung der Siebenjahresfrist des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB scheitern
würde. Denn dieser Versagungsgrund griffe gerade nicht-. weil zu erwarten wäre-.
dass sich der Kläger auch für spätere Vorhaben darauf berufen würde-. dass schon
die Befürchtung der Verfestigung einer Splittersiedlung nicht berechtigt sei.

54

Die Beeinträchtigung der genannten öffentliche Belange ist auch nicht mit Blick
auf § 35 Abs. 4 BauGB unbeachtlich. Eine Privilegierung nach Satz 1 Nr. 5 dieser
Vorschrift scheidet schon wegen der erklärten Absicht des Klägers aus-. die
Wohnung im Heuboden nicht für sich und seine Familie zu nutzen-. sondern an Dritte
zu vermieten (vgl. Nr. 5 Buchst. c). Die Voraussetzungen der damit allein noch in
Betracht zu ziehenden Begünstigungsklausel des Satzes 1 Nr. 1 liegen ebenfalls
nicht vor. Diese Regelung erleichtert die Änderung der bisherigen Nutzung eines
Gebäudes im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB unter den Voraussetzungen-. dass
das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz dient
(a)-. die äußere Gestalt des Gebäudes im wesentlichen gewahrt bleibt (b)-. die
Aufgabe der bisherigen Nutzung nicht länger als sieben Jahre zurückliegt (c)-. das
Gebäude vor dem 27. August 1996 zulässigerweise errichtet worden ist (d)-. es im
räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder
forstwirtschaftlichen Betriebes steht (e)-. im Falle der Änderung zu Wohnzwecken
neben den bisher nach Abs. 1 Nr. 1 zulässigen Wohnungen höchstens drei
Wohnungen je Hofstelle entstehen (f) und eine Verpflichtung übernommen wird-.
keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen-. es sei
denn-. die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebes im Sinne
des Abs. 1 Nr. 1 erforderlich (g).

55

Fraglich ist allerdings-. ob - wie das Verwaltungsgericht meint - das Vorhaben
daran scheitert-. dass der Kläger die in Nr. 1 Buchst. c) geregelte Frist von sieben
Jahren nach Aufgabe der bisherigen Nutzung hat verstreichen lassen. In der
Rechtsprechung und Kommentarliteratur wird hierzu die Auffassung vertreten-. die
Siebenjahresfrist beginne erst in dem Zeitpunkt-. in dem der bisherige
landwirtschaftliche Betrieb in Gänze eingestellt wird; bei schrittweiser
Betriebseinstellung sei dies der Zeitpunkt-. in dem die landwirtschaftliche Nutzung in
ihrer Intensität unter diejenige einer auch nur (privilegierten)
Nebenerwerbslandwirtschaft absinke.

56

Vgl. OVG NRW-. Urteil vom 12. Oktober 1999 –
11 A 5673/97 --. teilweise abgedruckt in BRS 62 Nr.
113; offen gelassen vom BVerwG im nachfolgenden
Revisionsverfahren-. Urteil vom 18. Mai 2001 – 4 C
13.00 --. BRS 64 Nr. 103; Jäde-. in: Jäde u.a.-.
BauGB und BauNVO Kommentar-. 3. Aufl.-. §35
BauGB Rn.96;Söfker-. in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg-.
BauGB Kommentar-. Stand Januar 2003-. § 35
BauGB Rn. 142

57

Zwar sprechen gewichtige Gründe gegen diese Auffassung. So knüpft die
Fristbestimmung an den ersten Satzteil der Nr. 1 an-. indem von der Änderung der
bisherigen Nutzung eines "Gebäudes" die Rede ist-. und stellen die unter Buchst. b)
d) und e) geregelten Voraussetzungen der Begünstigungsklausel des § 35 Abs. 4 Nr.
1 BauGB ebenfalls jeweils auf das "Gebäude" ab. Auch macht die unter Buchstabe
g) getroffene Regelung-. dass eine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene
Nutzung (nur) dann erfolgen darf-. wenn sie im Interesse der Entwicklung des
Betriebes im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 erforderlich ist-. deutlich-. dass die
Begünstigungsklausel und damit wohl auch die Frist nicht erst mit der vollständigen
Betriebsaufgabe-. sondern schon dann zur Anwendung kommen kann-. wenn der
landwirtschaftliche Betrieb noch fortgeführt wird und nur einzelne-. nicht mehr
benötigte Betriebsgebäude umgenutzt werden sollen. Auf der anderen Seite dürfte
aber die vom Verwaltungsgericht bezogene Gegenposition mit der Aussage-. für
wesentliche-. selbstständig verwendbare Gebäudeteile beginne die Frist schon dann-
. wenn die bisherige landwirtschaftliche Nutzung dieses Gebäudeteils aufgegeben
werde-. selbst wenn dies in anderen Gebäudeteilen erst später der Fall sei-. in dieser
Allgemeinheit ebenfalls nicht zutreffen. Dieser Auffassung kann ebenfalls der
Wortlaut der Begünstigungsklausel und darüber hinaus wohl auch deren Sinn und
Zweck entgegen gehalten werden. Dieser besteht darin-. den anhaltenden Prozess
des landwirtschaftlichen Strukturwandels dadurch zu unterstützen-. dass ehemals
landwirtschaftliche Gebäude unter erleichterten Voraussetzungen einer
zweckmäßigen neuen Verwendung zugeführt werden können.

58

Vgl. BT-Drs. 13/6392 S. 59; zu § 35 Abs. 4
BBauG 1976/79 auch: BVerwG-. Urteil vom 18.
August 1982 – 4 C 33.81 -. NJW 1983-. 949.

59

Durch die Anwendung der Siebenjahresfrist auf einen Gebäudeteil würde dieser
Zweck vielfach verfehlt. Denn es besteht die Gefahr-. dass Landwirte so zu
wirtschaftlich und architektonisch wenig sinnvollen Teilumbauten gezwungen
werden-. anstatt die vollständige Entprivilegierung eines für die Landwirtschaft nicht
mehr benötigten Gebäudes abzuwarten und es sodann einer Gesamtplanung
zuzuführen. Die damit aufgeworfenen Fragen bedürfen jedoch keiner
abschließenden Klärung-. weil das Verwaltungsgericht in der Sache zu Recht
ausgeführt hat-. dass die Begünstigungsklausel des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB
dem Vorhaben des Klägers nicht zugute komme-. nachdem der in Rede stehende
Gebäudeteil seit spätestens 1989 nicht mehr einem landwirtschaftlichen Betrieb-.
sondern – nicht privilegierten - Wohnzwecken gedient hat. Damit fehlt es an der
Grundvoraussetzung der Begünstigungsklausel-. wonach es sich bei dem zur
Genehmigung gestellten sonstigen Vorhaben um "die Änderung der bisherigen
Nutzung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1" handeln muss. Die oben
angestellten Erwägungen-. ob auch die Nutzungsaufgabe eines Gebäudeteils für
diesen Teil die Siebenjahresfrist in Gang setzt-. kommen hier nicht zum tragen. Es ist
jedenfalls nicht Sinn des Gesetzes-. die privilegierte Umnutzung auch solcher
Bausubstanz zu ermöglichen-. die von vornherein oder im Anschluss an eine frühere
landwirtschaftliche Nutzung tatsächlich anderen Zwecken gedient hat. Einem solchen
Vorhaben fehlt der vom Gesetzgeber vorausgesetzte Bezug zum Strukturwandel in
der Landwirtschaft.

60

Vgl.- zu vergleichbaren Vorläuferbestimmungen -
BVerwG-. Urteil vom 31. Mai 1983 – 4 C 16.79 --.
BRS 40 Nr. 94; ferner Beschluss vom 1. Februar
1995 – 4 B 14.95 --. Buchholz 406.11 § 35 BauGB
Nr. 307.

61

Dass sich bei diesem Normverständnis im Einzelfall unterschiedliche
Bezugsobjekte für die Prüfung der Siebenjahresfrist einerseits und die Frage der
"Änderung der bisherigen Nutzung" eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1
ergeben können-. lässt sich mit dem Wortlaut und der Systematik des Gesetzes ohne
weiteres in Einklang bringen. Die Nutzungsänderung geht über die bloße Aufgabe
der bisherigen Nutzung hinaus und erfordert den Wechsel von einer bisher
ausgeübten zu einer neuen andersartigen Nutzung.

Vgl. BVerwG-. Urteile vom 18. August 1982 – 4 C
33.81 --. NJW 1983-. 949-. und vom 25. März 1988 –
4 C 21.85 --. NVwZ 1989-. 667.

62

Für einen solchen unmittelbaren Wechsel von landwirtschaftlicher Nutzung zu
einer andersartigen Wohnnutzung ist schon im Ansatz kein Raum mehr-. wenn die
landwirtschaftliche Nutzung bereits zuvor dauerhaft einer – wenn auch später
ersatzlos wieder aufgegebenen – nicht landwirtschaftsbezogenen Wohnnutzung
gewichen ist.

63

Vgl. auch VGH Bad.-Württ.-. Urteil vom 15. April
1988 – 8 S 715/88 --. juris.

64

Darauf-. dass die Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung mit Bezug auf das
gesamte Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung nicht länger als sieben Jahre
zurück lag-. kommt es bei dieser Konstellation nicht mehr an.

65

Hiervon ausgehend könnte sich die beabsichtigte Nutzungsänderung des
Heubodens nur dann als planungsrechtlich zulässig erweisen-. wenn die zwischen
1989 und Anfang 1998 ausgeübte Wohnnutzung ihrerseits - bis zur endgültigen
Aufgabe der Landwirtschaft - nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert war. Das ist
jedoch nicht der Fall. Insoweit kann dahin stehen-. ob die landwirtschaftlichen
Aktivitäten des Klägers im Jahr 1989 oder später überhaupt noch als privilegierter
Nebenerwerbsbetrieb zu qualifizieren waren. Jedenfalls diente der Ausbau des
Dachbodens nicht einem ggfs. noch vorhandenen Betrieb. Denn auf der Hofstelle
war auch ohne den Ausbau des Heubodens ausreichend Wohnraum in Gestalt des
zweigeschossigen Wohntrakts vorhanden-. um die Wohnbedürfnisse des Klägers-.
seiner Ehefrau und seiner - damals - drei Kinder zu befriedigen. Der Umstand-. dass
darüber hinaus die Eltern des Klägers weiter auf der Hofstelle wohnten-. rechtfertigte
nicht die Schaffung zusätzlichen Wohnraums nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Die
Voraussetzungen für die Errichtung einer privilegierten Altenteilerwohnung lagen
nicht vor. Der möglichen Privilegierung von Altenteilerhäusern und -wohnungen liegt
die Erwägung zugrunde-. Vorsorge für den Fall zu treffen-. dass sich die
Notwendigkeit abzeichnet-. einen für die Dauer der Existenz des Betriebs
voraussehbaren-. bei jeder zukünftigen Hofübernahme wieder auftretenden
Wohnraumbedarf zu decken. Erleichtert werden soll nicht lediglich die Versorgung
des aus dem Betrieb ausscheidenden Betriebsinhabers mit Wohnraum. Maßgeblich
ist vielmehr-. ob im Betrieb aufgrund der Betriebsabläufe und der Wirtschaftsweise
unabhängig von einem aktuellen Bedürfnis im Rahmen des ständigen
Generationswechsels ein Bedarf dafür vorhanden ist-. einen Altenteiler
unterzubringen. Auf die persönlichen Verhältnisse des Antragstellers kommt es
insoweit nicht Ausschlag gebend an.

66

BVerwG-. Beschluss vom 20. Juni 1994 – 4 B
120.94 --. BRS 56 Nr. 70.

67

Die Voraussetzungen für die Notwendigkeit einer Altenteilerwohnung lagen beim
Umbau des Heubodens schon deshalb nicht vor-. weil die auf Generationen
angelegte Fortführung eines landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetriebes schon
damals ersichtlich nicht mehr gewollt und gesichert war. Abgesehen davon lässt der
geringe Bestand an Tieren und eigenbewirtschafteter Acker- und Waldflächen in den
letzten Jahren vor der endgültigen Betriebsaufgabe ohne weiteres darauf schließen-.
dass die Betriebsabläufe und die Wirtschaftsweise nicht die Anwesenheit eines
Altenteilers auf der Hofstelle erforderten. Dementsprechend hat sich auch der Kläger
selbst zu keinem Zeitpunkt auf das Altenteilerprivileg berufen. Mit der Versagung
einer Privilegierung als Altenteiler ist indessen nicht gesagt-. dass die damalige
Umnutzung des Heubodens materiell illegal war. Vielmehr spricht manches dafür-.
dass diese Baumaßnahme von der – bis heute weitgehend unverändert gebliebenen
– Begünstigungsklausel des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB i.d.F. vom 8. Dezember
1986 als Erweiterung eines zulässigerweise errichteten Wohngebäudes gedeckt war.
Den damit zusammenhängenden Fragen-. ob die Erweiterung im Verhältnis zum
vorhandenen Wohngebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse des
Klägers und seiner Familie - wozu in diesem Fall auch die Eltern des Klägers zählen
- angemessen war-.
vgl. in diesem Zusammenhang BVerwG-. Beschluss
vom 31. Mai 1988 – 4 B 88.88 --. BRS 48 Nr. 77-.

68

braucht der Senat aber nicht weiter nachzugehen. Für die im Rahmen des § 35
Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB getroffene Feststellung-. dass die jetzt beabsichtigte
Nutzung des Heubodens nicht als Nutzungsänderung eines Gebäudes i.S. des
Absatzes 1 Nr. 1 qualifiziert werden kann-. ist entscheidend-. dass der ehemalige
Heuboden tatsächlich einer auf Dauer angelegten nicht landwirtschaftlichen Nutzung
gedient hat. Darauf-. ob diese Wohnnutzung zwischen 1989 und 1998 formell und
materiell legal war-. kommt es demgegenüber nicht an. Denn auch eine illegale
Umnutzung ist eine Nutzungsänderung.

69

Unbeschadet dessen ergibt sich eine dem Kläger günstigere Beurteilung selbst
dann nicht-. wenn man seiner Auffassung folgt-. dass die damalige
Nutzungsänderung des Heubodens zu Wohnzwecken wegen formeller und
materieller Illegalität rechtlich als nicht existent zu behandeln sei. Diese Auffassung
bringt es nämlich mit sich-. dass hinsichtlich der Frage-. ob bei der Realisierung des
streitgegenständlichen Vorhabens die äußere Gestalt des Gebäudes im
Wesentlichen gewahrt bleibt (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. b) BauGB)-. auf die
äußere Gestalt des Gebäudes abgestellt werden muss-. wie sie sich vor dem im Jahr
1989 erfolgten Umbau darstellte. Davon-. dass die damalige äußere Gestalt des
Gebäudes trotz der Errichtung von zwei Dachgauben sowie einer zum
Dachgeschoss führenden Außentreppe mit Freisitz (Balkon) im Wesentlichen
gewahrt bleibt-. kann jedoch keine Rede sein. Insoweit fällt entscheidend ins
Gewicht-. dass - wie aus den zeichnerischen Darstellungen ersichtlich ist - eine der
beiden Dachgauben 7-.50 m breit ist und zusammen mit dem integrierten-. teilweise
überdachten Freisitz (lichte Höhe etwa 3 m) sowie der galerieartigen Außentreppe
das Dachgeschoss in einer Weise hervorhebt-. dass die früher eindeutig erkennbare-
. für hiesige Hofstellen typische vertikale Trennung zwischen dem Wohntrakt
einerseits und dem Wirtschaftstrakt andererseits optisch aufgehoben wird und das
Gesamtgebäude nach außen hin eine neue-. nicht übersehbare horizontale
Gliederung zwischen der ehemaligen Tenne und ehemaligem Heuboden dominierte
erfährt.

70

II. Der mit der Klage hilfsweise verfolgte Anspruch ist ebenfalls nicht begründet.
Insoweit kann dahin stehen-. ob die Erteilung einer Bebauungsgenehmigung für die
ehemalige Stallung schon deshalb ausscheidet-. weil der Kläger den diesbezüglichen
Vorbescheidantrag der (frühestens) in dem Schreiben des Rheinischen
Landwirtschaftsverbandes vom 26. März 1999 erblickt werden kann-. nicht
unterschrieben hat (vgl. § 71 Abs. 2-. 69 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW). Die Erteilung
des Vorbescheides scheidet jedenfalls deshalb aus-. weil die Angaben des Klägers
nicht ausreichen-. um eine verbindliche Entscheidung über die
bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Errichtung einer Wohnheit in dem
ehemaligen Stall zu treffen.
Vgl. in diesem Zusammenhang OVG NRW-. Urteil
vom 6. Februar 2003 – 10 A 3464/01 -.

71

Der Kläger hat lediglich einen Plan vorgelegt-. aus dem sich die räumliche Lage
des Stalles ergibt. Demgegenüber lässt der Antrag jegliche Angaben dazu
vermissen-. ob der Stall über eine erhaltenswerte Bausubstanz verfügt und wie die
Errichtung der Wohnung baulich umgesetzt werden soll. Diese Angaben sind jedoch
erforderlich-. um vor Erteilung eines umfassend bindenden Vorbescheids prüfen zu
können (vgl. § 16 BauPrüfVO)-. ob faktisch ein bauplanungsrechtlich unzulässiger
Ersatzbau erforderlich ist und ob die mit der Nutzungsänderung verbundenen
Baumaßnahmen zu einer wesentlichen Änderung der äußeren Gestalt des
Gebäudes führen. Dass der Kläger hierzu in der Berufungsverhandlung weitere
Angaben gemacht und zur Frage der Bausubstanz auf das Ergebnis eines
Ortstermins mit Vertretern der Beklagten am 31. Januar 2002 verwiesen hat-. ist
schon deshalb unerheblich-. weil die Frist des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. c)
BauGB spätestens im Jahr 2001 abgelaufen ist-. nachdem der Kläger eigenen
Angaben zufolge im Jahre 1994 sämtliche landwirtschaftlichen Aktivitäten eingestellt
hat. Der bisherige unzulängliche Vorbescheidsantrag war nicht geeignet-. die
genannte Frist zu wahren.

72

Vgl. BVerwG-. Beschluss vom 8. Oktober 2002 –
4 B 54.02 --. BauR 2003-. 221.

73

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2-. 162 Abs. 3 VwGO. Die
Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO i.V.m. §§
708 Nr. 10-. 711-. 713 ZPO.

74

Die Revision war nicht zuzulassen-. weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2
VwGO nicht vorliegen.

75

Rechtsmittelbelehrung

76

Die Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten
werden.

77

Die Beschwerde ist beim Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-
Westfalen-. Aegidiikirchplatz 5-. 48143 Münster-. innerhalb eines Monats nach
Zustellung dieses Urteils einzulegen. Die Beschwerde muss das angefochtene Urteil
bezeichnen.

78

Die Beschwerde ist innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils
zu begründen. Die Begründung ist bei dem oben genannten Gericht einzureichen.

79

Für das Beschwerdeverfahren besteht Vertretungszwang; dies gilt auch für die
Einlegung der Beschwerde und für die Begründung. Danach muss sich jeder
Beteiligte durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer deutschen
Hochschule im Sinne des Hochschulrahmengesetzes mit Befähigung zum
Richteramt als Bevollmächtigten vertreten lassen. Juristische Personen des
öffentlichen Rechts und Behörden können sich auch durch Beamte oder Angestellte
mit Befähigung zum Richteramt sowie Diplomjuristen im höheren Dienst-.
Gebietskörperschaften auch durch Beamte oder Angestellte mit Befähigung zum
Richteramt der zuständigen Aufsichtsbehörde oder des jeweiligen kommunalen
Spitzenverbandes des Landes-. dem sie als Mitglied zugehören-. vertreten
lassen.

80