Verwaltungsgericht Karlsruhe (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-07-23, Aktenzeichen 6 K 3323/13

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

1

Die Beteiligten streiten um die Untersagung der Nutzung eines Gebäudes als bordellartiger Betrieb.

2

Die Klägerin hat im Erd-, Unter- und Obergeschoss des auf dem Flurstück Nr. ... der Gemarkung ... stehenden Gebäudes ... Räumlichkeiten angemietet, in denen sie seit dem 01.11.2009 den FKK- und Sauna-Club „...“ betreibt. Für das umliegende Gebiet existiert kein Bebauungsplan.

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Die Errichtung des Gebäudes wurde am 15.10.1979 bauaufsichtlich genehmigt. Die Beklagte genehmigte am 06.06.1983 die Umnutzung des ursprünglichen Lagers im Untergeschoss in einen Verkaufsraum für Fleisch- und Wurstwaren sowie am 31.09.1990 in einen Laden (Videothek) und der Büroräume im Erdgeschoss in eine Naturheilkundepraxis. Hinsichtlich der ursprünglichen Büroräume im Obergeschoss wurde bislang keine Umnutzung zur Genehmigung gestellt. Ohne baurechtliche Genehmigung wird das Gebäude seit Sommer 2003 auch zur Ausübung der Prostitution genutzt.

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Nach einer baurechtlichen Prüfung im Zusammenhang mit der Errichtung eines Holzanbaus an das Untergeschoss des Anwesens im Mai 2011 kündigte die Bauordnungsbehörde der Beklagten der Klägerin fernmündlich und mündlich eine Untersagung der Nutzung desselben als bordellartiger Betrieb an. In der Folge fanden mehrere Ortsbegehungen statt, bei denen brandschutz- und gesundheitsrechtliche Mängel festgestellt wurden, deren Behebung die Beklagte im Wege der Bau- und der Gewerbeaufsicht verfügte.

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Im Rahmen einer Besprechung am 26.09.2012 teilte die Beklagte der Klägerin mit, der Betrieb sei aufgrund seiner Lage in einem faktischen allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig. Eine baurechtliche Genehmigung könne daher nicht erteilt werden, so dass beabsichtigt sei, die Nutzung nun zu untersagen. Die Klägerin erklärte daraufhin, sie habe sich vor der Eröffnung ihres Betriebs mit allen Ämtern in Verbindung gesetzt und abgestimmt.

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Mit Verfügung vom 07.05.2013 untersagte die Beklagte der Klägerin die Nutzung des Unter-, Erd- und Obergeschosses im Gebäude ... als bordellartiger Betrieb und drohte ihr für den Fall, dass sie der Nutzungsuntersagung nicht innerhalb von zwei Monaten nach Bestandskraft der Verfügung nachkomme, ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000,00 Euro an. Zur Begründung führte sie aus, der ohne die erforderliche Baugenehmigung aufgenommene Betrieb sei bauplanungsrechtlich nicht zulässig. In einem allgemeinen Wohngebiet, dessen Charakter die näheren Umgebung des bordellartigen Betriebs entspreche, sei ein solcher weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig. Bordellartige Prostitution sei nach der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise regelmäßig als störende Nutzung anzusehen und widerspreche dem Leitbild eines dem Wohnen dienenden Baugebiets. Sie führe wegen der negativen, milieubedingten Auswirkungen von Bordellen und bordellartigen Betrieben auf das Wohnumfeld zu einer Gebietsunverträglichkeit. Störungsfreies Wohnen solle insbesondere in den Abend- und Nachtstunden sichergestellt werden, in denen jedoch typischerweise der Betrieb im „...“ stattfinde. Die Unverträglichkeit der Prostitution werde im vorliegenden Fall auch aufgrund seiner kurzen Entfernung von nur 100 Metern zum Stadtteilzentrum „...“ des ... Verbandes deutlich, zu dem unter anderem eine Kindertageseinrichtung (Kindergarten und Eltern-Kind-Bibliothek) sowie ein Jugendtreff gehörten. Der Betrieb der Klägerin laufe außerdem dem übergeordneten Ziel einer Steigerung der Wohnqualität und einer Aufwertung des gesamten Wohngebiets zuwider. Die Wahrung des Gebietscharakters als allgemeines Wohngebiet stelle einen nachbarschützenden Anspruch dar, dessen Durchsetzung im öffentlichen Interesse stehe. Unter Berücksichtigung dessen sei die Nutzungsuntersagung verhältnismäßig. Das öffentliche Interesse an der Schaffung baurechtskonformer Zustände sowie an der Erhaltung des Gebietscharakters überwiege gegenüber dem wirtschaftlichen Interesse der Klägerin am Weiterbetrieb ihres Unternehmens.

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Gegen die am 13.05.2013 zugestellte Verfügung erhob die Klägerin am 12.06.2013 Widerspruch. Diesen begründete sie im Wesentlichen damit, die streitbefangene Liegenschaft werde laut Aktenvermerken des damals zuständigen Mitarbeiters im Gewerbeamt der Beklagten vom 17.11.2009 und vom 05.05.2011 seit Jahren als auch der Prostitution dienender Club genutzt, ohne dass es je zu milieubedingten Störungen gekommen sei. Sie habe im Hinblick auf die erwartete weitere Duldung und Genehmigung des Betriebs auf der Grundlage der Forderungen und Auflagen der Beklagten erhebliche Investitionen getätigt. Im Übrigen machten die erteilten brandschutz- und gesundheitsrechtlichen Auflagen für den Weiterbetrieb nur Sinn, wenn man diesen dem Grunde nach für genehmigungsfähig halte. Mit der Nutzungsuntersagung setze sich die Beklagte daher in Widerspruch zu ihrem bisherigen Handeln. In bauplanungsrechtlicher Hinsicht sei die Charakterisierung der Umgebung als allgemeines Wohngebiet zwar zutreffend. Da von dem seit Jahren völlig unauffälligen Club jedoch nachweislich keinerlei Störungen ausgingen, handle es sich um einen klassischen nichtstörenden Gewerbebetrieb. Zwischen den Grundstücken des ... Verbands und der Klägerin befänden sich ferner zwei weitere, mit großen Mehrfamilienhäusern bebaute Grundstücke. Sichtkontakte oder das Übergreifen sonstiger Eindrücke zwischen den Liegenschaften seien damit ausgeschlossen. Ebenso wenig werde direkt angrenzende Wohnbevölkerung belästigt oder gar gestört. Schließlich sei die Nutzungsuntersagung unverhältnismäßig. Die Klägerin habe aus Gründen des Vertrauensschutzes jedenfalls einen Anspruch auf weitere Duldung ihres Betriebs.

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Das Regierungspräsidium Karlsruhe wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 18.10.2013, zugestellt am 19.10.2013, kosten- und gebührenpflichtig zurück. Zur Begründung wurde ausgeführt, die Nutzung als FKK- und Sauna-Club sei in dem gegebenen faktischen allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig. Die Unvereinbarkeit mit dem Wohnen ergebe sich aus den negativen milieubedingten Auswirkungen auf das das Wohnumfeld prägende soziale Klima. Dies stelle ein wesentliches Stören dar, das auch einer ausnahmsweisen Zulassung entgegenstehe. Auf konkrete Beeinträchtigungen oder darauf, ob sich Nachbarn über Auswirkungen beschwerten, komme es für die Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit demgegenüber nicht an. Lägen die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung vor, müsse eine solche bei Nichtvorliegen besonderer Umstände auch ausgesprochen werden. Dies sei erforderlich, um der Aufgabe der Baurechtsbehörde nachzukommen, dafür Sorge zu tragen, dass die baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Da bereits die Feststellung ausreiche, dass besondere Umstände, die ausnahmsweise ein Absehen von einem Einschreiten geböten, nicht vorlägen, sei es im Rahmen der Ausübung pflichtgemäßen Ermessens irrelevant, ob der bordellartige Betrieb tatsächlich feststellbare nachteilige Auswirkungen auf besonders schützenswerte Einrichtungen in der Nähe habe. Die Nutzungsuntersagung sei auch verhältnismäßig. Die Klägerin könne sich auf ein schutzwürdiges Vertrauen nicht berufen, da sie vor Aufnahme ihres Betriebs die erforderliche Baugenehmigung nicht eingeholt habe und daher mit dem Risiko leben müsse, dass ihre Investitionen im Falle einer Nutzungsuntersagung verloren seien. Darüber hinaus könne davon ausgegangen werden, dass ein Teil der Investitionen, insbesondere diejenigen in die erforderlichen Anpassungen für den Brandschutz, auch bei rechtmäßigen Nutzungen angefallen wäre. Überdies stellten die angegebenen 30.000,00 Euro angesichts der mit bordellartigen Betrieben zu erzielenden enormen Einnahmen keine Größe dar, die aus Verhältnismäßigkeitsgründen zu einem Absehen von einer Nutzungsuntersagung führen müssten. Das Verhalten der Beklagten sei auch nicht widersprüchlich gewesen. Bei ihren Forderungen zum Brand- und Gesundheitsschutz aus den Jahren 2010 und 2011 sei es um gefahrenabwehrrechtliche Belange gegangen, die schneller als und unabhängig von bauplanungsrechtlichen Fragen zu klären gewesen seien. Sie stünden damit einer späteren, aus bauplanungsrechtlichen Gründen ausgesprochenen Nutzungsuntersagung nicht entgegen. Dass die Beklagte mit einer Nutzungsuntersagung bis ins Jahr 2013 zugewartet habe, sei für die Klägerin im Vergleich zu einer sofortigen Nutzungsuntersagung insgesamt eher günstig. Hierdurch habe sie den Betrieb länger ausüben und Gewinne erzielen können.

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Am 18.11.2013 hat die Klägerin Klage zum Verwaltungsgericht Karlsruhe erhoben. Sie vertieft ihr bisheriges Vorbringen und trägt vor, die streitbefangene Liegenschaft werde seit Jahren zur Ausübung der Prostitution genutzt, ohne dass es je zu milieubedingten Störungen gekommen sei. Im Hinblick auf die erwartete weitere Duldung nicht zuletzt auf der Grundlage der Forderungen und Auflagen der Beklagten in der Zeit von 2009 bis 2012 habe sie sehr erhebliche Investitionen von insgesamt 154.215,41 Euro getätigt und darüber hinaus Inventar für 62.236,35 Euro angeschafft. Mit der Nutzungsuntersagung handle die Beklagte im Hinblick darauf widersprüchlich. Diese widerspreche außerdem deren langjähriger Verwaltungspraxis. Die Beklagte habe nach ihrem bisherigen Konzept sowohl Saunaclubs als auch Terminwohnungen zur Ausübung der Prostitution grundsätzlich geduldet, sofern diese keine städtebaulichen Spannungen verursacht hätten. Es sei davon auszugehen, dass in Baden-Baden gegenwärtig ca. 20 bis 25 derartiger Einrichtungen betrieben würden. Die Klägerin könne insoweit gemäß Art. 3 Abs. 1 GG eine Gleichbehandlung verlangen. Sofern die Beklagte ihre Verwaltungspraxis ändern wolle, müsse sie nachprüfbar nicht nur ein neues Handlungskonzept, sondern auch dessen planvolle Umsetzung in der alltäglichen Verwaltungspraxis, insbesondere das planmäßige Vorgehen gegen bereits vorhandene geduldete Einrichtungen, darlegen. Die Nutzungsuntersagung stelle sich jedenfalls unter Vertrauensschutzaspekten als unverhältnismäßig dar. Keiner der Anwohner habe sich über den Betrieb des Clubs auch nur beschwert, so dass ein nachbarschützender Anspruch zur Wahrung des Gebietscharakters konstruiert wirke. Vor dem Hintergrund der in Erfüllung städtischer Auflagen getätigten erheblichen Investitionen für den Gesundheit- und Brandschutz verletze die Untersagung den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. Unabhängig hiervon sei sie nach wie vor der Auffassung, dass es sich bei der untersagten Nutzung um einen klassischen nicht störenden Gewerbebetrieb handle. Im Hinblick auf Funktion und Zweck des Prostitutionsgesetzes erschienen die allein generell-präventiven Erwägungen im Widerspruchsbescheid zu einer generellen Unvereinbarkeit von Wohnnutzung und Clubbetrieb rechtlich nicht haltbar.

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Die Klägerin beantragt,

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die Nutzungsuntersagungsverfügung der Beklagten vom 07.05.2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 18.10.2013 aufzuheben.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie trägt vor, die Nutzungsuntersagung sei schon aufgrund der formellen Baurechtswidrigkeit gerechtfertigt. Die Nutzung sei darüber hinaus aus den in den angefochtenen Bescheiden genannten Gründen materiell baurechtswidrig und verstoße seit ihrer Aufnahme gegen planungsrechtliche Vorschriften. An der städtebaulichen Bewertung ändere auch der Hinweis auf das Prostitutionsgesetz nichts. Entgegen der Auffassung der Klägerin habe das Vorhaben auch zu städtebaulichen Spannungen geführt und Störungen verursacht. Unter anderem habe der Betrieb zu Nachbarbeschwerden aus dem Bereich der ... Straße geführt. Einen Genehmigungsanspruch aufgrund langjähriger Verwaltungspraxis gebe es nicht. Weder habe die Beklagte der Klägerin eine Genehmigung zugesichert noch eine solche in vergleichbaren Fällen erteilt. Die Nutzungsuntersagung sei ermessensfehlerfrei ausgesprochen worden. Ein Anspruch auf Duldung bestehe nicht. Die angegriffene Verfügung diene der Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände und insbesondere der Erhaltung des Gebietscharakters eines allgemeinen Wohngebiets, dem entscheidendes Gewicht zukomme. Des Weiteren müssten die sich aus den zugelassenen Beschwerden ergebenden Störungen ebenso berücksichtigt werden wie die angestrebte Aufwertung des Wohngebiets. Besondere Umstände, die es ausnahmsweise angezeigt erscheinen ließen, von einem Einschreiten abzusehen, lägen nicht vor. Der Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung stehe auch nicht der Grundsatz der Verwirkung entgegen. Man habe die Klägerin bereits am 15.07.2010 unterrichtet, dass die ungenehmigt vorgenommenen Nutzungsänderung wohl nicht genehmigungsfähig sei, woraufhin sie ihren Antrag auf Erteilung einer Gaststättenerlaubnis für einen Barbetrieb in ihrem Sauna-Club zurückgezogen habe. Auch aus dem vordringlichen Tätigwerden wegen der Brandschutzmängel oder der Auflage des Gesundheitsamts im Hinblick auf den Whirlpool habe die Klägerin nicht schließen können, dass auf ein Einschreiten verzichtet werde. Die Beklagte habe auch schriftlich ausdrücklich betont, dass eine Entscheidung über die baurechtliche Zulässigkeit noch ergehe. Im Rahmen des Infektionsschutzgesetzes sei nicht zu prüfen gewesen, ob die Nutzung baurechtlich genehmigt bzw. grundsätzlich genehmigungsfähig sei. Diese Prüfung gehöre auch nicht zum Aufgabenbereich der Gewerbeaufsicht. Ihre Investitionen begründeten von daher keinen Vertrauensschutz, zumal die Klägerin in der Zwischenzeit erhebliche Einnahmen erzielt habe. Das Einschreiten gegen ihren Betrieb sei auch nicht willkürlich erfolgt. Die Beklagte greife in Umsetzung eines im Jahr 2013 verabschiedeten Vergnügungsstättenkonzept baurechtswidrige Nutzungen im Bereich der Prostitution gemessen am jeweiligen Störungsgrad und im Rahmen ihrer personellen Möglichkeiten auf. Das Vergnügungsstättenkonzept treffe nicht nur Negativaussagen zur planungsrechtlichen Unzulässigkeit von Vergnügungsstätten und Bordellen, sondern weise auch mögliche Eignungsgebiete aus.

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Die Beklagte hat das von Ihrem Gemeinderat am 25.11.2013 beschlossene Vergnügungsstättenkonzept für die Stadt ... vorgelegt.

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Die Kammer hat das Betriebsgrundstück und seine nähere Umgebung im Termin zur mündlichen Verhandlung am 23.07.2014 in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Inaugenscheinnahme wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen.

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Im Termin zur mündlichen Verhandlung hat der Bevollmächtigte der Klägerin den Vorsitzenden und die beisitzenden Berufsrichter wegen Besorgnis der Befangenheit abgelehnt.

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Für das weitere Vorbringen der Beteiligten sowie die Einzelheiten zum Sachverhalt wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie den Inhalt der beigezogenen Behördenakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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1. Der Antrag auf Ablehnung des Vorsitzenden und der beisitzenden Berufsrichter wegen Besorgnis der Befangenheit vom 23.07.2014 hinderte eine Entscheidung der Kammer in der Sache nicht. Das gegen alle beteiligten Berufsrichter der Kammer gerichtete Ablehnungsgesuch konnte unberücksichtigt bleiben, da die Klägerin für dieses keine individuellen Ablehnungsgründe geltend gemacht, sondern ausschließlich Gründe anführt hat, die eine Befangenheit der abgelehnten Richter unter keinem denkbaren Gesichtspunkt zu begründen vermögen (vgl. Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 11.03.2013 – 1 BvR 2853/11, Rdnrn. 28 ff.; Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 21.12.2011 – 4 BN 13/11, Rdnr. 2 ; Kopp/Schenke, VwGO, 19. Aufl. 2013, § 54 Rdnr. 16; Meissner, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, 25.Ergl. 2013, § 54 Rdnr. 55 m.w.N.).

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Soweit die Klägerin eine Besorgnis der Befangenheit damit begründen möchte, ihr Antrag auf Terminsverlegung vom 13.07.2014 habe nicht abgelehnt werden dürfen, ist der Ablehnungsantrag schon deswegen unzulässig, weil sie sich zunächst in die Verhandlung eingelassen und Anträge gestellt hat. Denn damit hat sie ihr Ablehnungsrecht insoweit verloren (§ 54 Abs. 1 VwGO i.V.m. § 43 ZPO, vgl. hierzu Kopp/Schenke, a.a.O., § 54 Rdnr. 14a m.w.N.). Die Ablehnung der Verlegung des Termins zur mündlichen Verhandlung, an der ohnehin nicht alle abgelehnten Richter mitgewirkt haben, könnte die Besorgnis der Befangenheit im Übrigen in der Sache allenfalls dann begründen, wenn erhebliche Gründe für die Terminsverlegung offensichtlich vorgelegen hätten, die Zurückweisung des Antrags für den betreffenden Beteiligten schlechthin unzumutbar gewesen und somit dessen Grundrecht auf rechtliches Gehör verletzt worden wäre oder sich aus der Ablehnung der Terminsverlegung der Eindruck einer sachwidrigen Benachteiligung eines Beteiligten aufgedrängt hätte (vgl. Bundesgerichtshof, Beschluss vom 06.04.2006 – V ZB 194/05, Rdnr. 31 ; Vollkommer, in: Zöller, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 42 Rdnr. 23 m.w.N.). Dies ist aus den in der gerichtlichen Verfügung vom 15.07.2014 genannten Gründen, die einer Terminsverlegung entgegen standen, aber offensichtlich nicht der Fall.

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Soweit das Ablehnungsgesuch darauf gestützt wird, die Kammer habe den im Termin zur mündlichen Verhandlung vom Bevollmächtigten der Klägerin gestellten Beweisantrag nicht ablehnen dürfen, ist es ebenfalls von vorneherein untauglich. Denn die bloße Mitwirkung an einer Zwischenentscheidung wie die Ablehnung des Beweisantrags kann einen Befangenheitsgrund der abgelehnten Richter schlechterdings nicht begründen (vgl. Bundesverfassungsgericht, a.a.O, Rdnr. 30 ). Das prozessuale Ablehnungsrecht kann insbesondere nicht dazu missbraucht werden, um die Unanfechtbarkeit der in § 146 Abs. 2 VwGO genannten Zwischenentscheidungen zu umgehen und den Abschluss des gerichtlichen Verfahrens auf diese Weise zu verzögern. Eine andere Beurteilung der Rechtslage genügt daher regelmäßig nicht, um eine Besorgnis der Befangenheit zu begründen (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 20.10.2011 – 9 B 82.11, Rdnr. 5 ). Dementsprechend kann ein Ablehnungsgesuch allenfalls dann auf die Fehlerhaftigkeit einer Zwischenentscheidung gestützt werden, wenn schlüssig dargetan wird, dass diese auf einer unsachlichen Einstellung des Richters gegen den ablehnenden Beteiligten oder auf Willkür beruht (vgl. Bundesfinanzhof, Beschluss vom 14.08.2012 – VII B 183/11, Rdnrn. 13 f.; Beschluss vom 29.11.1999 – XI B 41/99, Rdnr. 9; Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 13.06.1991 – 5 ER 614/90, Rdnr. 4 ). Auf derartige Umstände hat sich die Klägerin in ihrem Ablehnungsgesuch aber nicht bezogen, sondern den Berufsrichtern der Kammer in der Sache lediglich pauschal die nach ihrer Auffassung zu Unrecht erfolgte Ablehnung des Beweisantrags vorgeworfen. Individuelle Ablehnungsgründe sind damit nicht beschrieben. Das Ablehnungsgesuch stellte sich damit als offenkundig rechtsmissbräuchlich dar.

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2. Die zulässige Klage ist nicht begründet. Die angefochtene Ordnungsverfügung ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

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a) Nach § 65 Satz 2 LBO kann die Nutzung untersagt werden, wenn bauliche Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften liegt vor, wenn die Nutzung nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt ist und seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht verstößt. Maßgeblich ist hierbei der Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung (vgl. Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 19.10.2009 – 5 S 347/09, Rdnr. 22 m.w.N. ).

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aa) Die Nutzung des von der Klägerin angemieteten Anwesens zur Prostitution ist nicht von einer Baugenehmigung gedeckt. Bauaufsichtlich genehmigt sind die Nutzungen des Untergeschosses als Laden (Videothek), des Erdgeschosses als Naturheilkundepraxis sowie des Obergeschosses als Büroräume. Der Betrieb des „...“ stellt sich im Vergleich hierzu als aliud dar, für das insbesondere im Hinblick auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit grundlegend andere Anforderungen gelten, so dass sich die Genehmigungsfrage insoweit neu stellt (vgl. hierzu Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.09.2012 – 3 S 2236/11, Rdnrn. 11 ff. ).

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bb) Die aufgenommene Nutzung verstößt seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht.

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Bei dem von der Kammer in Augenschein genommenen FKK- und Sauna-Club der Klägerin handelt es sich unzweifelhaft und von der Klägerin auch nicht bestritten um einen bordellartigen Betrieb, dessen Geschäftszweck in der Bereitstellung von Räumlichkeiten zur Erbringung sexueller Dienstleistungen gegen Entgelt besteht. Gewerberechtlich angemeldet als gewerbliche Zimmervermietung werden neben Sauna und Whirlpool ein Erotikkino und Zimmer vorgehalten, die zur Ausübung der Prostitution gegen individuelle Bezahlung genutzt werden können.

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Für das Gebiet, in dem das Baugrundstück belegen ist, existiert kein Bebauungsplan. Da es sich um einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil handelt, richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens daher nach § 34 BauGB. Danach sind Vorhaben zulässig, die sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, sofern die Erschließung gesichert ist (§ 34 Abs. 1 BauGB). Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der BauNVO bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre (§ 34 Abs. 2 BauGB).

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Die Kammer bewertet das Baugebiet nach der Inaugenscheinnahme der Umgebungsbebauung als faktisches allgemeines Wohngebiet im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. §§ 1 Abs. 2 Nr. 3, 4 BauNVO. Dabei sieht die Kammer die angrenzende Bebauung zwischen der ... Straße und der ... Straße, insbesondere die Bebauung entlang der im rückwärtigen Bereich des Baugrundstücks verlaufenden ... Straße als prägenden Bebauungszusammenhang an. Maßstabsbildend ist dabei die Umgebung, soweit sich die Ausführung eines Vorhabens auf sie auswirken kann und insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (st. Rspr., vgl. hierzu Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 13.05.2014 – 4 B 38.13, Rdnr. 7 m.w.N. ). Nach diesem Maßstab wirkt sich das Vorhaben auf die benachbarte Bebauung auf der südlichen Seite der ... Straße und entlang der ... Straße aus. Die Umgebung wird ihrerseits durch die dortige, in großen Teilen von ihrem Erscheinungsbild einheitliche Bebauung eines ehemaligen Kasernengeländes geprägt.

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Die so abgegrenzte nähere Umgebung charakterisiert sich wesentlich durch die dort vorherrschende Wohnnutzung. Das Stadtteilzentrum der Caritas mit den Bedürfnissen der Anwohnerschaft dienenden Einrichtungen ist als wohngebietstypisch einzustufen (§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO). Nur vereinzelt finden sich gewerbliche Nutzungen wie den benachbarten Getränkemarkt und das von der Klägerin im selben Gebäude betriebene Restaurant. Diese stellen ihrerseits schon ihrem Umfang nach das Vorherrschen der Wohnnutzung nicht in Frage. Ihrer Art nach erweisen sie sich ebenfalls als in einem allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO) oder jedenfalls als nicht wesentlich störend (§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Gleiches gilt für die ebenfalls vorkommenden Verwaltungsgebäude, welche dem Gebiet ihrerseits ebenso wenig das Gepräge geben (§ 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO). Die Umgebung ist daher, was von der Klägerin ursprünglich auch nicht bestritten wurde, als faktisches allgemeines Wohngebiet zu qualifizieren.

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Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen (§ 4 Abs. 1 BauNVO). Allgemein zulässig sind dort neben Wohngebäuden unter anderem die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe können ausnahmsweise zugelassen werden (§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Der bordellartige Betrieb der Klägerin stellt sich dort weder als allgemein zulässig noch als ausnahmsweise zulassungsfähig dar. Denn in einem – auch faktischen – allgemeinen Wohngebiet ist die gewerbsmäßige Ausübung der Prostitution auf Grundlage einer typisierenden Betrachtungsweise bauplanungsrechtlich als generell unzulässig anzusehen, ohne dass es auf das jeweilige Störpotenzial im Einzelfall ankäme. Dies folgt aus der prinzipiellen Unvereinbarkeit mit den den bauplanungsrechtlichen Begriffen des Wohnens und des Wohngebietes zugrunde liegenden städtebaulichen Ordnungszielen. Bei der gebotenen typisierenden Betrachtung gehen von der Nutzung zur Prostitution oder zu prostitutionsähnlichen Zwecken Beeinträchtigungen der Wohnruhe aus, welche die Grenzen der Gebietsverträglichkeit überschreiten und allgemein Belästigungen befürchten lassen, die das Wohnumfeld erheblich beeinträchtigen und zu Spannungen führen (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 29.10.1997 – 4 B 8.97, Rdnr. 8; Beschluss vom 28.06.1995 – 4 B 137.95, Rdnr. 3; Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14.11.2005 – OVG 10 S 3.05, Rdnr. 11; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 04.08.1995 - 5 S 846/95; Rdnr. 21 ; Stühler, BauR 2010, S. 1013, 1033). Aus dem Prostitutionsgesetz kann die Klägerin unabhängig von der hier nicht streiterheblichen gaststättenrechtlichen Bewertung (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 23.03.2009 – 8 B 2/09 ) mit Blick auf das Bauplanungsrecht nichts Abweichendes ableiten (vgl. hierzu Sächsisches Oberverwaltungsgericht, Beschluss vom 28.06.2010 – 1 A 659/08, Rdnr. 7; Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14.11.2005 – OVG 10 S 3.05, Rdnr. 13; Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 15.01.2004 – 8 B 11983/03.OVG, Rdnr. 5; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 24.07.2002 – 5 S 149/01, Rdnr. 28 ).

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Selbst wenn man entgegen der Einschätzung der Kammer von einem Mischgebietscharakter der Umgebungsbebauung ausgehen wollte, stünde der Charakter des Betriebs der Klägerin seiner bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit entgegen. Denn auch in Mischgebieten sind bordellartige Betriebe aufgrund der mit ihnen regelmäßig verbundenen Auswirkungen, insbesondere der typischen milieubedingten Unruhe, mit der umliegenden Wohnnutzung schlechterdings unvereinbar. Sie sind als von der Typik her generell störende Gewerbebetriebe auch in Mischgebieten, erst Recht aber in allgemeinen Wohngebieten wie hier, weder zulässig noch zulassungsfähig (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 12.09.2013 – 4 C 8.12, Rdnr. 14 m.w.N. ).

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Da die Ausübung der Prostitution in dem Gebäude zu keinem Zeitpunkt mit dem materiellen Baurecht in Einklang stand, kann sich die Klägerin insoweit auch nicht mit Blick auf die bisherige Nutzung durch andere Betreiber auf Bestandsschutz berufen.

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cc) Nachdem die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung mithin vorlagen, stand es im Ermessen der Beklagten, eine solche auch zu verfügen. Der gerichtlichen Überprüfung unterliegende Ermessensfehler (§ 114 Satz 1 VwGO) im Zusammenhang mit der Untersagungsentscheidung liegen nicht vor.

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Dies gilt einerseits für das Entschließungsermessen. Insoweit war zugunsten der Klägerin insbesondere kein schutzwürdiges Vertrauen zu berücksichtigen.

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Nachdem für das Grundstück eine Baugenehmigung zur Nutzung als bordellartiger Betrieb nicht vorlag, durfte die Klägerin allein aus dem Umstand, dass das Gebäude in der Vergangenheit bereits unbeanstandet zu Prostitutionszwecken genutzt worden war, nicht darauf schließen, dass die Bauaufsicht der Beklagten auch zukünftig nicht gegen die baurechtswidrige Nutzung einschreiten würde. Eine schlichte, hier allein in Rede stehende passive Duldung hindert ein Einschreiten ohne Hinzutreten besonderer Umstände grundsätzlich nicht (vgl. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 25.05.2012 – 14 CS 12.242, Rdnr. 18; Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 18.11.2008 – 7 A 103/08, Rdnrn. 48 f. ). Die Befugnis zum Erlass bauaufsichtlicher Maßnahmen unterliegt mangels verzichtbarer subjektiver Rechtsposition auch nicht der Verwirkung (vgl. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 03.04.2014 – 15 ZB 12.2736, Rdnr. 18; Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12.06.2012 – 8 A 10291/12, Rdnr. 28 ), zumal die Voraussetzungen einer solchen ohnehin nicht gegeben wären. Ein schutzwürdiges Vertrauen kann die Klägerin auch nicht daraus ableiten, dass das Gewerbeaufsichtsamt der Beklagten am 12.08.2010 eine gesundheitspolizeiliche Anordnung getroffen und ihr Bauordnungsamt die Beseitigung der brandschutzrechtlichen Mängel prioritär behandelt hat. Gleiches gilt für Einschätzungen der Gewerbeaufsicht hinsichtlich der Zuverlässigkeit der Klägerin und der Störungsintensität des Betriebs. Das Gewerbeaufsichtsamt ist, was der Klägerin auch bekannt sein musste, im Rahmen seiner Tätigkeit schon nicht berufen, Aussagen zur Baurechtskonformität der Gebäudenutzung zu treffen. Entsprechende bindende schriftliche Zusicherungen (§ 38 Abs. 1 Satz 1 LVwVfG) lassen sich den Akten des Gewerbeaufsichtsamtes auch nicht entnehmen. Vielmehr wurde sie von dort ausweislich einer Aktennotiz vom 15.07.2010 über die Problematik der baurechtlichen Zulässigkeit der Nutzungsänderung informiert. Seitens des Bauordnungsamts wurde die Klägerin bereits im Mai 2011 mündlich darauf hingewiesen, dass der Erlass einer Nutzungsuntersagungsverfügung beabsichtigt sei. Eben diese Ankündigung führte noch im selben Monat zur Mandatierung der ehemaligen Bevollmächtigten der Klägerin. Nach Durchführung eines Ortstermins und Feststellung sowohl erheblicher Abweichungen der tatsächlichen Situation von dem genehmigten Bestand als auch von brandschutzrechtlichen Mängeln hat die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 18.11.2011 mitgeteilt, dass aus Gründen der Gefahrenabwehr zunächst die brandschutztechnischen erforderlichen Maßnahmen zu klären und umzusetzen seien. Dabei wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine Entscheidung über die baurechtliche Zulässigkeit des Betriebs der Klägerin noch ausstehe. Zur Beurteilung der baurechtlichen Zulässigkeit mit Schreiben vom 30.04.2012 angeforderte Bauvorlagen hat die Klägerin am 06.06.2012 vorgelegt. Nach Mitteilung des Ergebnisses der baurechtlichen Prüfung mit Schreiben vom 03.08.2012 und mündlicher Besprechung am 26.09.2012 konnte die Klägerin nicht darauf vertrauen, dass eine Nutzungsuntersagung entgegen der Ankündigung der Beklagten nicht ergeht und ihr Betrieb weiter geduldet wird. Im Übrigen war es in Anbetracht der insoweit drohenden Gefahren für Leib und Leben auch in der Sache angebracht, dass die Beklagte zunächst die Einhaltung der brandschutzrechtlichen Vorgaben sichergestellt hat, bevor sie das Verwaltungsverfahren in Bezug auf die Nutzungsuntersagung fortgeführt hat. Darüber, dass eine solche droht, konnten bei der Klägerin vernünftige Zweifel nicht bestehen.

36

Einen Vertrauensschutz und eine entsprechende Ermessensreduzierung kann die Klägerin auch nicht daraus ableiten, dass die Beklagte gegen andere Prostitutionsbetriebe in ihrem Zuständigkeitsbereich in der Vergangenheit nicht bauaufsichtlich vorgegangen ist. Das Einschreiten gegen die Klägerin verstößt insoweit insbesondere nicht gegen das Gleichbehandlungsgebot (Art. 3 Abs. 1 GG). Denn ihr Betrieb wurde nicht willkürlich herausgegriffen, sondern die Beklagte geht in Umsetzung ihres Vergnügungsstättenkonzepts nach und nach gegen baurechtswidrige Prostitutionsbetriebe vor und nimmt hierbei – was nicht zu beanstanden ist – sachlich begründete Priorisierungen vor (vgl. hierzu Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 19.02.1992 – 7 B 106/91, Rdnr. 2; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 16.04.2014 – 3 S 1962/13, Rdnr. 50 ). Eine sachwidrige Ungleichbehandlung ist hierin selbst dann nicht zu sehen, wenn die Beklagte – wie die Klägerin vorträgt – gegen Bordellbetriebe, die sie trotz Gebietsunverträglichkeit mangels Nachbarbeschwerden im Einzelfall nicht als wesentlich störend eingestuft hat, in der Vergangenheit nicht bauaufsichtlich vorgegangen sein sollte. Eine Selbstbindung auch für zukünftige Fälle kann hierin jedenfalls nicht gesehen werden, solange die Beklagte hiergegen nunmehr wie hier planmäßig vorgeht und nicht nur Einzelfälle willkürlich herausgreift. Aus einer rechtlich fehlerhaften Duldung anderer Betreiber könnte die Klägerin einerseits kein eigenes Recht auf Duldung herleiten, da ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht grundsätzlich nicht besteht (vgl. Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 27.12.2013 – OVG 10 S 26.13, Rdnr. 14 ). Im Hinblick auf das Gleichbehandlungsgebot ist es darüber hinaus zum anderen ohne Belang, dass die Beklagte bereits vor Fertigstellung des am 25.11.2013 von ihrem Gemeinderat beschlossenen Vergnügungsstättenkonzepts entschieden hat, gegen den Betrieb der Klägerin einzuschreiten (vgl. Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 16.04.2014 – 3 S 1962/13, Rdnr. 53 ).

37

Die Nutzungsuntersagung stellt sich in der Sache auch unter Berücksichtigung der Investitionen der Klägerin, welche diese ohne Vorliegen der erforderlichen Baugenehmigung und zumindest teilweise erst nach der Ankündigung des Erlasses einer Nutzungsuntersagung und damit letztlich auf eigenes Risiko durchgeführt hat, als verhältnismäßig dar. Darauf, ob der Betrieb über die aktenkundigen Beschwerden hinaus von der Nachbarschaft tatsächlich als störend empfunden oder diese erheblich und spürbar beeinträchtigt wird, kommt es insoweit nicht entscheidend an (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 18.12.2007 – 4 B 55.07, Rdnr. 6 zum bauplanungsrechtlichen Nachbarschutz). Es stellt sich insbesondere nicht als ermessensfehlerhaft dar, dass die Beklagte den Belangen des – Nachbarschutz entfaltenden (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 27.08.2013 – 4 B 39.13, Rdnrn. 3 f. m.w.N. ) – Gebietserhaltungsanspruchs und den in der angefochtenen Entscheidung dargelegten städtebaulichen Zielen höheres Gewicht beigemessen hat als dem wirtschaftlichen Interesse der Klägerin an der Fortführung der baurechtswidrigen Nutzung. Im Übrigen ist hinsichtlich der Entscheidung über das Einschreiten gegen baurechtswidrige Zustände der Begründungspflicht regelmäßig bereits damit genügt, dass die Behörde zum Ausdruck bringt, der beanstandete Zustand müsse wegen seiner Baurechtswidrigkeit beseitigt werden (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 28.08.1980 – 4 B 67.80, Rdnr. 6; Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 14.08.2013 – 3 L 4/08, Rdnr. 110 ). Vom Normalfall abweichende Umstände liegen mit Blick auf den der Gebietstypik widersprechende Nutzung jedenfalls nicht vor (vgl. hierzu auch Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 20.03.2003 – 5 S 2750/01, Rdnr. 28 ).

38

b) Die Zwangsgeldandrohung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 19 Abs. 1 Nr. 1, 20, 23 LVwVG. Die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen liegen vor, da die Beklagte für die Einstellung des Betriebs eine Frist von zwei Monaten ab Bestandskraft der Untersagungsverfügung gesetzt hat (§ 2 Nr. 1 LVwVG). Hinsichtlich der Höhe des angedrohten Zwangsgeld (§§ 23, 19 Abs. 3 LVwVG) hat die Klägerin nichts erinnert.

39

2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

40

3. Die Berufung ist nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 124 Abs. 2 Nrn. 3 oder 4 VwGO vorliegt (§ 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO).

41

Beschluss

42

Der Streitwert wird in Abänderung der vorläufigen Streitwertfestsetzung vom 19.11. 2013 gemäß §§ 52 Abs. 1 GKG auf 60.600,00 Euro festgesetzt. Dabei hat sich die Kammer unter Berücksichtigung der im Verwaltungsverfahren vorgelegten Bestandspläne für die Schätzung des durch die Nutzungsuntersagung verursachten Schadens gemäß Ziff. 9.4 an Ziff. 9.1.2.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit angelehnt (404 Quadratmeter multipliziert mit 150,00 Euro).

43

Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.

Gründe

19

1. Der Antrag auf Ablehnung des Vorsitzenden und der beisitzenden Berufsrichter wegen Besorgnis der Befangenheit vom 23.07.2014 hinderte eine Entscheidung der Kammer in der Sache nicht. Das gegen alle beteiligten Berufsrichter der Kammer gerichtete Ablehnungsgesuch konnte unberücksichtigt bleiben, da die Klägerin für dieses keine individuellen Ablehnungsgründe geltend gemacht, sondern ausschließlich Gründe anführt hat, die eine Befangenheit der abgelehnten Richter unter keinem denkbaren Gesichtspunkt zu begründen vermögen (vgl. Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 11.03.2013 – 1 BvR 2853/11, Rdnrn. 28 ff.; Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 21.12.2011 – 4 BN 13/11, Rdnr. 2 ; Kopp/Schenke, VwGO, 19. Aufl. 2013, § 54 Rdnr. 16; Meissner, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, 25.Ergl. 2013, § 54 Rdnr. 55 m.w.N.).

20

Soweit die Klägerin eine Besorgnis der Befangenheit damit begründen möchte, ihr Antrag auf Terminsverlegung vom 13.07.2014 habe nicht abgelehnt werden dürfen, ist der Ablehnungsantrag schon deswegen unzulässig, weil sie sich zunächst in die Verhandlung eingelassen und Anträge gestellt hat. Denn damit hat sie ihr Ablehnungsrecht insoweit verloren (§ 54 Abs. 1 VwGO i.V.m. § 43 ZPO, vgl. hierzu Kopp/Schenke, a.a.O., § 54 Rdnr. 14a m.w.N.). Die Ablehnung der Verlegung des Termins zur mündlichen Verhandlung, an der ohnehin nicht alle abgelehnten Richter mitgewirkt haben, könnte die Besorgnis der Befangenheit im Übrigen in der Sache allenfalls dann begründen, wenn erhebliche Gründe für die Terminsverlegung offensichtlich vorgelegen hätten, die Zurückweisung des Antrags für den betreffenden Beteiligten schlechthin unzumutbar gewesen und somit dessen Grundrecht auf rechtliches Gehör verletzt worden wäre oder sich aus der Ablehnung der Terminsverlegung der Eindruck einer sachwidrigen Benachteiligung eines Beteiligten aufgedrängt hätte (vgl. Bundesgerichtshof, Beschluss vom 06.04.2006 – V ZB 194/05, Rdnr. 31 ; Vollkommer, in: Zöller, ZPO, 29. Aufl. 2012, § 42 Rdnr. 23 m.w.N.). Dies ist aus den in der gerichtlichen Verfügung vom 15.07.2014 genannten Gründen, die einer Terminsverlegung entgegen standen, aber offensichtlich nicht der Fall.

21

Soweit das Ablehnungsgesuch darauf gestützt wird, die Kammer habe den im Termin zur mündlichen Verhandlung vom Bevollmächtigten der Klägerin gestellten Beweisantrag nicht ablehnen dürfen, ist es ebenfalls von vorneherein untauglich. Denn die bloße Mitwirkung an einer Zwischenentscheidung wie die Ablehnung des Beweisantrags kann einen Befangenheitsgrund der abgelehnten Richter schlechterdings nicht begründen (vgl. Bundesverfassungsgericht, a.a.O, Rdnr. 30 ). Das prozessuale Ablehnungsrecht kann insbesondere nicht dazu missbraucht werden, um die Unanfechtbarkeit der in § 146 Abs. 2 VwGO genannten Zwischenentscheidungen zu umgehen und den Abschluss des gerichtlichen Verfahrens auf diese Weise zu verzögern. Eine andere Beurteilung der Rechtslage genügt daher regelmäßig nicht, um eine Besorgnis der Befangenheit zu begründen (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 20.10.2011 – 9 B 82.11, Rdnr. 5 ). Dementsprechend kann ein Ablehnungsgesuch allenfalls dann auf die Fehlerhaftigkeit einer Zwischenentscheidung gestützt werden, wenn schlüssig dargetan wird, dass diese auf einer unsachlichen Einstellung des Richters gegen den ablehnenden Beteiligten oder auf Willkür beruht (vgl. Bundesfinanzhof, Beschluss vom 14.08.2012 – VII B 183/11, Rdnrn. 13 f.; Beschluss vom 29.11.1999 – XI B 41/99, Rdnr. 9; Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 13.06.1991 – 5 ER 614/90, Rdnr. 4 ). Auf derartige Umstände hat sich die Klägerin in ihrem Ablehnungsgesuch aber nicht bezogen, sondern den Berufsrichtern der Kammer in der Sache lediglich pauschal die nach ihrer Auffassung zu Unrecht erfolgte Ablehnung des Beweisantrags vorgeworfen. Individuelle Ablehnungsgründe sind damit nicht beschrieben. Das Ablehnungsgesuch stellte sich damit als offenkundig rechtsmissbräuchlich dar.

22

2. Die zulässige Klage ist nicht begründet. Die angefochtene Ordnungsverfügung ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

23

a) Nach § 65 Satz 2 LBO kann die Nutzung untersagt werden, wenn bauliche Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften liegt vor, wenn die Nutzung nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt ist und seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht verstößt. Maßgeblich ist hierbei der Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung (vgl. Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 19.10.2009 – 5 S 347/09, Rdnr. 22 m.w.N. ).

24

aa) Die Nutzung des von der Klägerin angemieteten Anwesens zur Prostitution ist nicht von einer Baugenehmigung gedeckt. Bauaufsichtlich genehmigt sind die Nutzungen des Untergeschosses als Laden (Videothek), des Erdgeschosses als Naturheilkundepraxis sowie des Obergeschosses als Büroräume. Der Betrieb des „...“ stellt sich im Vergleich hierzu als aliud dar, für das insbesondere im Hinblick auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit grundlegend andere Anforderungen gelten, so dass sich die Genehmigungsfrage insoweit neu stellt (vgl. hierzu Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.09.2012 – 3 S 2236/11, Rdnrn. 11 ff. ).

25

bb) Die aufgenommene Nutzung verstößt seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht.

26

Bei dem von der Kammer in Augenschein genommenen FKK- und Sauna-Club der Klägerin handelt es sich unzweifelhaft und von der Klägerin auch nicht bestritten um einen bordellartigen Betrieb, dessen Geschäftszweck in der Bereitstellung von Räumlichkeiten zur Erbringung sexueller Dienstleistungen gegen Entgelt besteht. Gewerberechtlich angemeldet als gewerbliche Zimmervermietung werden neben Sauna und Whirlpool ein Erotikkino und Zimmer vorgehalten, die zur Ausübung der Prostitution gegen individuelle Bezahlung genutzt werden können.

27

Für das Gebiet, in dem das Baugrundstück belegen ist, existiert kein Bebauungsplan. Da es sich um einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil handelt, richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens daher nach § 34 BauGB. Danach sind Vorhaben zulässig, die sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, sofern die Erschließung gesichert ist (§ 34 Abs. 1 BauGB). Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der BauNVO bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre (§ 34 Abs. 2 BauGB).

28

Die Kammer bewertet das Baugebiet nach der Inaugenscheinnahme der Umgebungsbebauung als faktisches allgemeines Wohngebiet im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. §§ 1 Abs. 2 Nr. 3, 4 BauNVO. Dabei sieht die Kammer die angrenzende Bebauung zwischen der ... Straße und der ... Straße, insbesondere die Bebauung entlang der im rückwärtigen Bereich des Baugrundstücks verlaufenden ... Straße als prägenden Bebauungszusammenhang an. Maßstabsbildend ist dabei die Umgebung, soweit sich die Ausführung eines Vorhabens auf sie auswirken kann und insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (st. Rspr., vgl. hierzu Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 13.05.2014 – 4 B 38.13, Rdnr. 7 m.w.N. ). Nach diesem Maßstab wirkt sich das Vorhaben auf die benachbarte Bebauung auf der südlichen Seite der ... Straße und entlang der ... Straße aus. Die Umgebung wird ihrerseits durch die dortige, in großen Teilen von ihrem Erscheinungsbild einheitliche Bebauung eines ehemaligen Kasernengeländes geprägt.

29

Die so abgegrenzte nähere Umgebung charakterisiert sich wesentlich durch die dort vorherrschende Wohnnutzung. Das Stadtteilzentrum der Caritas mit den Bedürfnissen der Anwohnerschaft dienenden Einrichtungen ist als wohngebietstypisch einzustufen (§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO). Nur vereinzelt finden sich gewerbliche Nutzungen wie den benachbarten Getränkemarkt und das von der Klägerin im selben Gebäude betriebene Restaurant. Diese stellen ihrerseits schon ihrem Umfang nach das Vorherrschen der Wohnnutzung nicht in Frage. Ihrer Art nach erweisen sie sich ebenfalls als in einem allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO) oder jedenfalls als nicht wesentlich störend (§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Gleiches gilt für die ebenfalls vorkommenden Verwaltungsgebäude, welche dem Gebiet ihrerseits ebenso wenig das Gepräge geben (§ 4 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO). Die Umgebung ist daher, was von der Klägerin ursprünglich auch nicht bestritten wurde, als faktisches allgemeines Wohngebiet zu qualifizieren.

30

Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen (§ 4 Abs. 1 BauNVO). Allgemein zulässig sind dort neben Wohngebäuden unter anderem die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe können ausnahmsweise zugelassen werden (§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Der bordellartige Betrieb der Klägerin stellt sich dort weder als allgemein zulässig noch als ausnahmsweise zulassungsfähig dar. Denn in einem – auch faktischen – allgemeinen Wohngebiet ist die gewerbsmäßige Ausübung der Prostitution auf Grundlage einer typisierenden Betrachtungsweise bauplanungsrechtlich als generell unzulässig anzusehen, ohne dass es auf das jeweilige Störpotenzial im Einzelfall ankäme. Dies folgt aus der prinzipiellen Unvereinbarkeit mit den den bauplanungsrechtlichen Begriffen des Wohnens und des Wohngebietes zugrunde liegenden städtebaulichen Ordnungszielen. Bei der gebotenen typisierenden Betrachtung gehen von der Nutzung zur Prostitution oder zu prostitutionsähnlichen Zwecken Beeinträchtigungen der Wohnruhe aus, welche die Grenzen der Gebietsverträglichkeit überschreiten und allgemein Belästigungen befürchten lassen, die das Wohnumfeld erheblich beeinträchtigen und zu Spannungen führen (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 29.10.1997 – 4 B 8.97, Rdnr. 8; Beschluss vom 28.06.1995 – 4 B 137.95, Rdnr. 3; Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14.11.2005 – OVG 10 S 3.05, Rdnr. 11; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 04.08.1995 - 5 S 846/95; Rdnr. 21 ; Stühler, BauR 2010, S. 1013, 1033). Aus dem Prostitutionsgesetz kann die Klägerin unabhängig von der hier nicht streiterheblichen gaststättenrechtlichen Bewertung (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 23.03.2009 – 8 B 2/09 ) mit Blick auf das Bauplanungsrecht nichts Abweichendes ableiten (vgl. hierzu Sächsisches Oberverwaltungsgericht, Beschluss vom 28.06.2010 – 1 A 659/08, Rdnr. 7; Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14.11.2005 – OVG 10 S 3.05, Rdnr. 13; Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 15.01.2004 – 8 B 11983/03.OVG, Rdnr. 5; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 24.07.2002 – 5 S 149/01, Rdnr. 28 ).

31

Selbst wenn man entgegen der Einschätzung der Kammer von einem Mischgebietscharakter der Umgebungsbebauung ausgehen wollte, stünde der Charakter des Betriebs der Klägerin seiner bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit entgegen. Denn auch in Mischgebieten sind bordellartige Betriebe aufgrund der mit ihnen regelmäßig verbundenen Auswirkungen, insbesondere der typischen milieubedingten Unruhe, mit der umliegenden Wohnnutzung schlechterdings unvereinbar. Sie sind als von der Typik her generell störende Gewerbebetriebe auch in Mischgebieten, erst Recht aber in allgemeinen Wohngebieten wie hier, weder zulässig noch zulassungsfähig (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 12.09.2013 – 4 C 8.12, Rdnr. 14 m.w.N. ).

32

Da die Ausübung der Prostitution in dem Gebäude zu keinem Zeitpunkt mit dem materiellen Baurecht in Einklang stand, kann sich die Klägerin insoweit auch nicht mit Blick auf die bisherige Nutzung durch andere Betreiber auf Bestandsschutz berufen.

33

cc) Nachdem die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung mithin vorlagen, stand es im Ermessen der Beklagten, eine solche auch zu verfügen. Der gerichtlichen Überprüfung unterliegende Ermessensfehler (§ 114 Satz 1 VwGO) im Zusammenhang mit der Untersagungsentscheidung liegen nicht vor.

34

Dies gilt einerseits für das Entschließungsermessen. Insoweit war zugunsten der Klägerin insbesondere kein schutzwürdiges Vertrauen zu berücksichtigen.

35

Nachdem für das Grundstück eine Baugenehmigung zur Nutzung als bordellartiger Betrieb nicht vorlag, durfte die Klägerin allein aus dem Umstand, dass das Gebäude in der Vergangenheit bereits unbeanstandet zu Prostitutionszwecken genutzt worden war, nicht darauf schließen, dass die Bauaufsicht der Beklagten auch zukünftig nicht gegen die baurechtswidrige Nutzung einschreiten würde. Eine schlichte, hier allein in Rede stehende passive Duldung hindert ein Einschreiten ohne Hinzutreten besonderer Umstände grundsätzlich nicht (vgl. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 25.05.2012 – 14 CS 12.242, Rdnr. 18; Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 18.11.2008 – 7 A 103/08, Rdnrn. 48 f. ). Die Befugnis zum Erlass bauaufsichtlicher Maßnahmen unterliegt mangels verzichtbarer subjektiver Rechtsposition auch nicht der Verwirkung (vgl. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 03.04.2014 – 15 ZB 12.2736, Rdnr. 18; Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12.06.2012 – 8 A 10291/12, Rdnr. 28 ), zumal die Voraussetzungen einer solchen ohnehin nicht gegeben wären. Ein schutzwürdiges Vertrauen kann die Klägerin auch nicht daraus ableiten, dass das Gewerbeaufsichtsamt der Beklagten am 12.08.2010 eine gesundheitspolizeiliche Anordnung getroffen und ihr Bauordnungsamt die Beseitigung der brandschutzrechtlichen Mängel prioritär behandelt hat. Gleiches gilt für Einschätzungen der Gewerbeaufsicht hinsichtlich der Zuverlässigkeit der Klägerin und der Störungsintensität des Betriebs. Das Gewerbeaufsichtsamt ist, was der Klägerin auch bekannt sein musste, im Rahmen seiner Tätigkeit schon nicht berufen, Aussagen zur Baurechtskonformität der Gebäudenutzung zu treffen. Entsprechende bindende schriftliche Zusicherungen (§ 38 Abs. 1 Satz 1 LVwVfG) lassen sich den Akten des Gewerbeaufsichtsamtes auch nicht entnehmen. Vielmehr wurde sie von dort ausweislich einer Aktennotiz vom 15.07.2010 über die Problematik der baurechtlichen Zulässigkeit der Nutzungsänderung informiert. Seitens des Bauordnungsamts wurde die Klägerin bereits im Mai 2011 mündlich darauf hingewiesen, dass der Erlass einer Nutzungsuntersagungsverfügung beabsichtigt sei. Eben diese Ankündigung führte noch im selben Monat zur Mandatierung der ehemaligen Bevollmächtigten der Klägerin. Nach Durchführung eines Ortstermins und Feststellung sowohl erheblicher Abweichungen der tatsächlichen Situation von dem genehmigten Bestand als auch von brandschutzrechtlichen Mängeln hat die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 18.11.2011 mitgeteilt, dass aus Gründen der Gefahrenabwehr zunächst die brandschutztechnischen erforderlichen Maßnahmen zu klären und umzusetzen seien. Dabei wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine Entscheidung über die baurechtliche Zulässigkeit des Betriebs der Klägerin noch ausstehe. Zur Beurteilung der baurechtlichen Zulässigkeit mit Schreiben vom 30.04.2012 angeforderte Bauvorlagen hat die Klägerin am 06.06.2012 vorgelegt. Nach Mitteilung des Ergebnisses der baurechtlichen Prüfung mit Schreiben vom 03.08.2012 und mündlicher Besprechung am 26.09.2012 konnte die Klägerin nicht darauf vertrauen, dass eine Nutzungsuntersagung entgegen der Ankündigung der Beklagten nicht ergeht und ihr Betrieb weiter geduldet wird. Im Übrigen war es in Anbetracht der insoweit drohenden Gefahren für Leib und Leben auch in der Sache angebracht, dass die Beklagte zunächst die Einhaltung der brandschutzrechtlichen Vorgaben sichergestellt hat, bevor sie das Verwaltungsverfahren in Bezug auf die Nutzungsuntersagung fortgeführt hat. Darüber, dass eine solche droht, konnten bei der Klägerin vernünftige Zweifel nicht bestehen.

36

Einen Vertrauensschutz und eine entsprechende Ermessensreduzierung kann die Klägerin auch nicht daraus ableiten, dass die Beklagte gegen andere Prostitutionsbetriebe in ihrem Zuständigkeitsbereich in der Vergangenheit nicht bauaufsichtlich vorgegangen ist. Das Einschreiten gegen die Klägerin verstößt insoweit insbesondere nicht gegen das Gleichbehandlungsgebot (Art. 3 Abs. 1 GG). Denn ihr Betrieb wurde nicht willkürlich herausgegriffen, sondern die Beklagte geht in Umsetzung ihres Vergnügungsstättenkonzepts nach und nach gegen baurechtswidrige Prostitutionsbetriebe vor und nimmt hierbei – was nicht zu beanstanden ist – sachlich begründete Priorisierungen vor (vgl. hierzu Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 19.02.1992 – 7 B 106/91, Rdnr. 2; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 16.04.2014 – 3 S 1962/13, Rdnr. 50 ). Eine sachwidrige Ungleichbehandlung ist hierin selbst dann nicht zu sehen, wenn die Beklagte – wie die Klägerin vorträgt – gegen Bordellbetriebe, die sie trotz Gebietsunverträglichkeit mangels Nachbarbeschwerden im Einzelfall nicht als wesentlich störend eingestuft hat, in der Vergangenheit nicht bauaufsichtlich vorgegangen sein sollte. Eine Selbstbindung auch für zukünftige Fälle kann hierin jedenfalls nicht gesehen werden, solange die Beklagte hiergegen nunmehr wie hier planmäßig vorgeht und nicht nur Einzelfälle willkürlich herausgreift. Aus einer rechtlich fehlerhaften Duldung anderer Betreiber könnte die Klägerin einerseits kein eigenes Recht auf Duldung herleiten, da ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht grundsätzlich nicht besteht (vgl. Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 27.12.2013 – OVG 10 S 26.13, Rdnr. 14 ). Im Hinblick auf das Gleichbehandlungsgebot ist es darüber hinaus zum anderen ohne Belang, dass die Beklagte bereits vor Fertigstellung des am 25.11.2013 von ihrem Gemeinderat beschlossenen Vergnügungsstättenkonzepts entschieden hat, gegen den Betrieb der Klägerin einzuschreiten (vgl. Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 16.04.2014 – 3 S 1962/13, Rdnr. 53 ).

37

Die Nutzungsuntersagung stellt sich in der Sache auch unter Berücksichtigung der Investitionen der Klägerin, welche diese ohne Vorliegen der erforderlichen Baugenehmigung und zumindest teilweise erst nach der Ankündigung des Erlasses einer Nutzungsuntersagung und damit letztlich auf eigenes Risiko durchgeführt hat, als verhältnismäßig dar. Darauf, ob der Betrieb über die aktenkundigen Beschwerden hinaus von der Nachbarschaft tatsächlich als störend empfunden oder diese erheblich und spürbar beeinträchtigt wird, kommt es insoweit nicht entscheidend an (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 18.12.2007 – 4 B 55.07, Rdnr. 6 zum bauplanungsrechtlichen Nachbarschutz). Es stellt sich insbesondere nicht als ermessensfehlerhaft dar, dass die Beklagte den Belangen des – Nachbarschutz entfaltenden (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 27.08.2013 – 4 B 39.13, Rdnrn. 3 f. m.w.N. ) – Gebietserhaltungsanspruchs und den in der angefochtenen Entscheidung dargelegten städtebaulichen Zielen höheres Gewicht beigemessen hat als dem wirtschaftlichen Interesse der Klägerin an der Fortführung der baurechtswidrigen Nutzung. Im Übrigen ist hinsichtlich der Entscheidung über das Einschreiten gegen baurechtswidrige Zustände der Begründungspflicht regelmäßig bereits damit genügt, dass die Behörde zum Ausdruck bringt, der beanstandete Zustand müsse wegen seiner Baurechtswidrigkeit beseitigt werden (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 28.08.1980 – 4 B 67.80, Rdnr. 6; Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 14.08.2013 – 3 L 4/08, Rdnr. 110 ). Vom Normalfall abweichende Umstände liegen mit Blick auf den der Gebietstypik widersprechende Nutzung jedenfalls nicht vor (vgl. hierzu auch Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 20.03.2003 – 5 S 2750/01, Rdnr. 28 ).

38

b) Die Zwangsgeldandrohung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 19 Abs. 1 Nr. 1, 20, 23 LVwVG. Die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen liegen vor, da die Beklagte für die Einstellung des Betriebs eine Frist von zwei Monaten ab Bestandskraft der Untersagungsverfügung gesetzt hat (§ 2 Nr. 1 LVwVG). Hinsichtlich der Höhe des angedrohten Zwangsgeld (§§ 23, 19 Abs. 3 LVwVG) hat die Klägerin nichts erinnert.

39

2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

40

3. Die Berufung ist nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 124 Abs. 2 Nrn. 3 oder 4 VwGO vorliegt (§ 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO).

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Beschluss

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Der Streitwert wird in Abänderung der vorläufigen Streitwertfestsetzung vom 19.11. 2013 gemäß §§ 52 Abs. 1 GKG auf 60.600,00 Euro festgesetzt. Dabei hat sich die Kammer unter Berücksichtigung der im Verwaltungsverfahren vorgelegten Bestandspläne für die Schätzung des durch die Nutzungsuntersagung verursachten Schadens gemäß Ziff. 9.4 an Ziff. 9.1.2.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit angelehnt (404 Quadratmeter multipliziert mit 150,00 Euro).

43

Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.