Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1987-04-29, Aktenzeichen 2 U 113/86
ECLI:DE:OLGK:1987:0429.2U113.86.00

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 8. Juli 1986 - 3 0 608/84 - wie folgt abgeändert und neu gefaßt:

Die Beklagten werden unter Abweisung der Klage im übrigen als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 19.531,90 DM (i.W.: neunzehntausendfünfhunderteinunddreißig 90/100 Deutsche Mark) nebst 4 % Zinsen aus 14.199,67 DM für die Zeit vom 1. Februar 1985 bis 1. De­zember 1985 und aus 19.531,90 DM seit dem 2. Dezember 1985 zu zahlen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten zu 98,06 % und dem Kläger zu 1,94 % auferlegt.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch den Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 30.000,-- DM abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor in derselben Höhe Sicherheit lei­stet.

Beide Parteien können Sicherheit auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer west­deutschen Großbank oder öffentlich-rechtli­chen Sparkasse leisten.

4. Die Urteilsbeschwer übersteigt für keine Par­tei 40.000,-- DM.

1

Tatbestand

2

Die Beklagten pachteten gemäß einem vom 1. April 1979 datierenden "Pachtvertrag" (Blatt 68 bis 71 GA) den vom Kläger verwalteten Gutsbesitz "Hofgut S.". Der Grund­besitz besteht im wesentlichen aus einem Hofgrundstück. mit Zufahrt, einer Hofparzelle, einem Wohnhaus, einer of­fenen Lagerhalle, massiven Stallungen mit Anliegerwohnung, einer Scheune, separat stehendem Stallgebäude sowie Grün- und Weideland. Nach dem Vertrag ist der Gutshof zur Pferdehaltung verpachtet worden. Das Pachtverhältnis begann, was in der Berufungsinstanz unstreitig ist, am 1. April 1979 und soll - bei Verlängerungsmöglichkeit - bis zum 31. März 1989 laufen. Seit der mündlichen Verhandlung in der Beru­fungsinstanz ist unstreitig, daß die Größe der Hofparzelle 4.500 qm beträgt. Auf. diesen Wert haben sich die Parteien für diesen Rechtsstreit vergleichsweise geeinigt.

3

Der monatliche "Pachtzins" war gemäß § 3 des Vertrages auf 1.500,-- DM für die Zuwegung, das Hofgrundstück und die aufstehenden Gebäude festgesetzt. Bis zum 31. März 1985 wurde hierauf eine vertraglich vereinbarte monatliche Er­mäßigung von 500,-- DM gewährt. Dazu heißt es in dem Ver­trag:

4

"Diese Beträge (insgesamt 36.000,-- DM) sind zweckgebunden und für Arbeiten an Dach und Fach zu verwen­den. Ab dem 1. April 1985 ist der volle Pachtzins von 1.500,-- DM monatlich fällig."

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Der Pachtzins für die landwirtschaftliche Nutzfläche wur­de mit netto 100,-- DM (gemeint: jährlich) pro Morgen vereinbart und sollte ebenfalls monatlich entrichtet werden.

6

Ferner heißt es in dem Pachtvertrag, daß der Pächter alle mit dem Hofgebäude und den Grundstücken verbundenen Neben­ausgaben, beispielsweise die Feuer-, Sturm- und Leitungsversicherung, die Grundsteuer, die Abgabe an die Landwirt­schaftskammer, die Berufsgenossenschaft sowie alle wei­teren mit dem Grundbesitz verbundenen Lasten übernimmt.

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Die Pachtzinsvereinbarung war zugleich mit einer Wertsicherungsklausel versehen, nach der eine Erhöhung oder Verminderung des Pachtzinses entsprechend den Veränderungen des Lebenshaltungskostenindexes des Statistischen Landes­amts für Nordrhein-Westfalen für einen Vier-Personen­-Arbeitnehmer-Haushalt mit mittlerem Einkommen bei allein­verdienendem Haushaltsvorstand eintritt, sobald sich der Indexes um mehr als fünf Punkte verändert, bezogen auf die Basis 1972 = 100. Das Statistische Landesamt Nord­rhein-Westfalen veröffentlicht den bezogenen Index aller­dings nur auf der Basis 1970 = 100 und 1976 = 100.

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Die Vertragsklausel wurde gemäß § 3 Währungsgesetz durch die Landeszentralbank in Nordrhein-Westfalen genehmigt. Wörtlich heißt es zur Anpassung des Pachtzinses in dem Vertrag:

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"Ändert sich der Preisindex für die Lebenshaltung nach dem genannten Index gemessen am Stande 1972 = 100 um mehr als fünf Punkte, so erhöht oder ver­ringert sich die Pacht entsprechend. Eine eingetre­tene Erhöhung oder Verringerung kann auch nachträg­lich geltend gemacht werden."

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Durch § 4 des Vertrages ist eine Aufrechnung, Minderung oder ein Zurückbehaltungsrecht seitens des Pächters gegenüber der Pachtzinsforderung oder etwaiger Nebenkosten aus­geschlossen.

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Neben weiteren Regelungen bestimmt schließlich § 5 des Vertrages, daß der Pächter das Objekt in dem derzeitigen Zustand übernimmt und für die Erhaltung des Pachtobjekts einschließlich aller Schönheits- und sonstiger Reparaturen einschließlich der Reparaturen an Dach und Fach selbst aufzukommen hat.

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Die Parteien streiten im wesentlichen darüber, ob die Beklagten mit der Bezahlung von Pachtzinsen und Nebenkosten, die der Kläger erstmalig mit Schreiben vom 19. Februar 1984 geltend machte, im Rückstand sind und ob den Beklagten Pachtminderungsansprüche und Verwendungsersatzansprüche zustehen.

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Seit der mündlichen Verhandlung vom 15. April 1986 ist un­streitig, daß die Beklagten aufgrund des "Pachtvertrages" vom 1. April 1979 aus dem Gesamtgrundbesitz des Klägers von 48,22 ha ein Areal von 8,05 ha (abzüglich der Hof- und Gebäudefläche, deren Inhalt streitig ist) nutzen.

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Der Kläger hat gemeint, die Beklagten seien mit Pachtzins- und Nebenkostenzahlungen für die Zeit bis zum 23. September 1985 mit 23.847,84 DM im Rückstand. Wegen der Berechnung dieses Rückstandes wird auf die Anlagen 1 bis 15 zum Klageerhöhungsschriftsatz vom 25. Oktober 1985 (Blatt 141 bis 160 GA) Bezug genommen. Bei der Berechnung des Rückstandes beruft er sich auf die vertragliche Preisindexklausel. Im übrigen hat er behauptet, die ge­samte Pachtfläche sei von Vertragsbeginn an, dem 1. April 1979, entgeltlich verpachtet gewesen. Ein Er­satz etwaiger Investitionen in das Pachtobjekt sei den Beklagten über den im Vertrag festgehaltenen Gesamtbetrag von 36.000,-- DM hinaus nicht zugesagt worden.

15

Nach Erhebung der am 1. Februar 1985 den Beklagten zugestellten Klage lautend auf Zahlung von 14.199,67 DM hat der Kläger seine Klage mit Schriftsatz vom 25. Oktober 1985, den Beklagten zugestellt am 2. Dezember 1985, auf einen Forderungsbetrag von 23.847,84 DM erhöht. Nach Verhandlung und Beweisaufnahme hat der Kläger sodann seine Kla­ge mit Zustimmung der Beklagten auf 20.128,78 DM ermä­ßigt (Blatt 306 GA). Dies entspricht dem im Gutachten des Sachverständigen T. vom 5. Juni 1986 in vorliegender Sache ermittelten Betrag, der sich ergibt, wenn der Index auf der Basis 1970 auf die vertraglich vereinbarte Basis 1972 umgerechnet wird und bei Berücksichtigung einer entgeltlich gepachteten landwirtschaft­lichen Fläche von zunächst 5,519 ha (ohne Koppel 16 und Koppel 21) sowie ab 1. Januar 1981 zuzüglich 1,62 ha (Koppel 16) und ab 1. November 1983 zuzüglich weiterer 0,541 ha (Koppel 21).

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Der Kläger hat beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 20.128,78 DM zuzüglich 9,5 % Zin­sen aus 14.199,67 DM seit 1. Februar 1985 bzw. aus dem darüber hinausgehenden Betrag seit 2. Dezember 1985 zu verurteilen.

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Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

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Sie haben gemeint, der Saldo zu ihren Lasten belaufe sich bei richtiger Durchführung des Vertrages auf lediglich 214,42 DM, da die Indexklausel unwirksam sei und - wie sie behauptet haben - die Pachtsache erst am 10. April 1979 bezogen worden sei. Weiter haben sie behauptet, die Kop­peln 16 und 21 hätten erst später gegen Entgelt genutzt werden sollen. Darüber hinaus seien die Nebenkostenforderungen des Klägers nicht mehr offen, zumindest aber, was die Jahre 1979 und 1980 angeht, verjährt. An die Berufsgenossenschaft hätten sie selbst Zahlungen geleistet.

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Eine Umlage der vom Kläger geleisteten Beträge scheide daher aus.

21

Gegenüber einem etwaigen Pacht- und Nebenkostenanspruch des Klägers haben die Beklagten hilfsweise die Aufrechnung erklärt, und zwar zum einen mit Pachtminderungsansprüchen in Höhe von 4.125,-- DM. Eine derartige Auf­rechnung sei entgegen dem Vertrag möglich, da es hier der Sache nach um Wohnraummiete gehe und daher die Bestimmung des § 537 Abs. 3 BGB anwendbar sei. Zur Aufrechnung haben die Beklagten behauptet, das Badezimmer im Wohnhaus des Pachtobjekts habe ihnen elf Monate lang we­gen eines schweren Wasserschadens nicht zur Verfügung gestanden. Daher sei eine Minderung von 25 %, bezogen auf den Pachtzins für das Hofgrundstück, also 375,-- DM monatlich gerechtfertigt. Sie hätten den Schaden am 25. Mai 1983 sowohl Herrn P. von der Q. Versicherung als auch dem Kläger telefonisch gemeldet. Der Versicherungsvertreter P. habe sich darauf­hin bei einer Ortsbesichtigung am 13. Juni 1983 von Schaden und Schadensumfang überzeugt und dem Kläger eine Schadensmeldung zur Unterschrift vorgelegt. Seit diesem Tag hätten die Beklagten immer wieder mündlich und schriftlich, zuletzt mit Schreiben vom 28. Februar 1984, die Beseitigung des Schadens angemahnt. Die Beklagten haben die Auffassung geäußert, der Kläger sei schon deshalb zur Übernahme der Reparaturkosten verpflichtet, weil er gegen derartige Schäden versichert sei.

22

Ferner haben die Beklagten hilfsweise die Aufrechnung mit einem Ersatzanspruch für angeblich gemachte Verwendungen erklärt. Sie haben in diesem Zusammenhang ge­äußert, der Kläger sei gemäß einem Schreiben vom 20. Fe­bruar 1979 (Blatt 36 und 37 GA), also schon vor dem Vertragsschluß, verpflichtet, 2/3 der Reparaturkosten an Dach und Fach zutragen. Sie haben behauptet, diese Ver­pflichtung habe der Kläger ihnen gegenüber auch noch nach der mündlichen Verhandlung in vorliegender Sache vom 25. September 1985 im Rahmen von Vergleichsverhandlungen anerkannt. Da sie - wie sie behauptet und durch Vorlage zahlreicher Rechnungskopien (Anlagehefter zu Blatt 200 ff. GA) unter Beweis gestellt haben - Gesamt­aufwendungen in Höhe von 113.899,95 DM getätigt hätten, entfalle auf den Kläger ein Anteil von 75.933,30 DM, worauf die durch Verrechnung mit den Pachten bereits er­brachten 36.000,-- DM anzurechnen seien. Den Restbetrag haben sie zur Aufrechnung gestellt. Im einzelnen hätten sie insbesondere 23 neue Fenster eingesetzt sowie 8 Türen, sämtliche Fußböden, einige Decken und Holzbekleidun­gen erneuert. Die Badezimmer seien gefliest und teilweise seien völlig neue Sanitäreinrichtungen eingebaut worden. Schließlich sei die Zuwegung zum Wohnhaus gepflastert worden. Die Außenanlagen und die Hofeinfriedung seien völ­lig neu erstellt worden. Elektro-, Glas- und Dachrepara­turen sowie Reparaturen an Mauern und Holzwänden seien erforderlich gewesen. Schließlich seien diverse Schutzanstriche vorgenommen worden. Auf Verlangen der Unteren Wasserbehörde sei die Dungstätte aufwendig instandgesetzt worden. Schließlich sei am Öltank ein Grenzwertgeber installiert worden. Dabei hätten sie in die o.a. Summe nur (belegbare) Materialien und Fremdleistungen einfließen lassen, nicht aber die ebenfalls erheblichen Eigenlei­stungen.

23

Die von den Beklagten bezüglich der Nebenkostenforderungen erhobene Verjährungseinrede hat der Kläger schon des­halb nicht für durchgreifend gehalten, weil man sich streitig über einen längeren Zeitraum in Vergleichsver­handlungen befunden habe. Zudem seien die eingehenden Zahlungen, mangels einer entsprechenden Tilgungsbestimmung seitens der Beklagten zunächst auf die Nebenkosten verrechnet worden. Dem haben die Beklagten entgegengehal­ten, sie hätten eine derartige Tilgungsbestimmung ge troffen, und zwar mit der vom Kläger selbst überreich­ten Aufstellung der Beklagten vom 28. Februar 1984 (Blatt 50 f. GA).

24

In bezug auf die geltend gemachte Pachtminderung wegen des Wasserschadens hat der Kläger behauptet, die Beklagten hätten ihm diesen Schaden erst mit elfmonatiger Ver­spätung im März 1984 gemeldet und gebeten, diesen über die vom Kläger - ohne vertragliche Verpflichtung unter­haltene - Versicherung bei der Q. abwickeln zu dürfen. Erst aufgrund dieser Schadensmeldung habe ein Ge­spräch mit der Q. stattgefunden. Zudem sei der Kläger vertraglich gar nicht zur Erhaltung der Pachtsache verpflichtet gewesen. Minderung oder Aufrechnung kämen wegen des vertraglichen Aufrechnungsverbots nicht in Betracht. Schließlich hat er behauptet, das Badezimmer sei trotz des Wasserschadens benutzbar gewesen und auch tatsächlich benutzt worden.

25

Zu den von den Beklagten zur Aufrechnung gestellten Verwendungsersatzansprüchen hat der Kläger behauptet, sie seien zum Teil - wie das Auswechseln von achtzehn alten Sprossenfenstern - überflüssig gewesen oder hätten gar eine Verschlechterung der Bausubstanz dargestellt. Darüber hinaus hat er behauptet, daß nicht einmal die 36.000,-- DM, für die der Pachtnachlaß gewährt wurde, investiert worden seien.

26

Mit Urteil vom 8. Juli 1986 hat das Landgericht die Be­klagten antragsgemäß verurteilt, jedoch mit Ausnahme der über 4 % hinausgehenden Zinsforderung, da es an entspre­chendem Vortrag fehlte.

27

Zur Begründung hat es angeführt, daß der Pachtbeginn auf den 1. April 1979 habe angenommen werden müssen, da die Beklagten den ihnen obliegenden Beweis eines späteren Pachtbeginns nicht hätten führen können. Über die Frage, ob die Koppeln 16 und 21 zunächst ohne Entgelt genutzt werden sollten, habe das Landgericht nicht ent­scheiden müssen, da die diesbezüglichen Pachtzins- und Nebenkostenforderungen nach der Klagerücknahme nicht mehr im Streit gewesen seien. Die Indexklausel hat das Land­gericht für wirksam gehalten, da eine Umrechnung auf die vertragliche Basis 1972 = l00 sowohl vom Sachverständi­gen als auch vom Statistischen Landesamt als nicht zu beanstandende Rechenregel bei der Abrechnung von Pacht­zinsen bezeichnet worden sei.

28

An den Nebenkosten seien die Beklagten auf der Grundlage der vom Sachverständigen ermittelten Grundstücksflächen mit 16,69 % zu beteiligen, so daß der von den Beklagten zu tragende Anteil 7.810,22 DM betrage. Die Beweisaufnahme habe im übrigen ergeben, daß die Beklagten keine – wie von ihnen behauptet - weiteren Zahlungen an die Berufs­genossenschaft geleistet hätten.

29

Insgesamt hat das Landgericht daher die Klageforderung - soweit sie noch rechtshängig war - für begründet erachtet.

30

Die dagegen gerichteten Hilfsaufrechnungen der Beklagten hat es für unbegründet gehalten. Bezüglich des Wasserschadens stehe dem die pachtvertragliche Regelung entge­gen, nach der die Pächter zur Erhaltung der Pachtsache verpflichtet seien. Daran ändere sich auch dadurch nichts, daß der Kläger das Objekt auf seine Kosten versichert habe. Deshalb könne offenbleiben, ob der vertragliche Auf­rechnungs- und Minderungsausschluß, der nach § 537 Abs. 3 BGB bei Wohnraummietverhältnissen unzulässig sei, unwirksam sei.

31

Auch für den zur Aufrechnung gestellten Verwendungsersatzanspruch hat das Landgericht keine Rechtsgrundlage gesehen. Die Beteiligung des Klägers an Verwendungen auf die Pachtsache sei durch den Vertrag ausdrücklich auf 36.000,-- DM beschränkt gewesen. Der durch Partei­vernehmung des Klägers angetretene Beweis, daß entgegen dem Vertrag weiter die Regelung aus dem - von vor dem Vertragsschluß datierenden 4 Schreiben des Klägers vom 20. Februar 1979 Gültigkeit haben sollte, sei den Beklagten nicht gelungen. Zudem seien die Verwendungen trotz entsprechenden Hinweises durch die von den Beklag­ten vorgelegten unübersichtlichen Rechnungskopien nicht in gehöriger Form belegt worden.

32

Gegen das am 16. Juli 1986 dem Kläger und am 17. Juli 1986 den Beklagten zugestellte Urteil haben die Beklagten am 8. August 1986 Berufung eingelegt, die sie nach Fristverlängerung bis zum 17. November 1986 an diesem Tag be­gründet haben.

33

Sie meinen, der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag sei der Sache nach in erster Linie ein Mietvertrag über Wohnraum. Die Angabe im Vertrag, daß das Pachtobjekt zum Zwecke der Pferdehaltung verpachtet werde, sei unzutreffend. Sie sei vom Kläger, der den Text vorformuliert habe, vorgegeben worden. Tatsächlich beschränke sich die Pferdehaltung auf wenige als Hobby gehaltene Reitpferde.

34

Darüber hinaus halten sie die Vereinbarung der Wertsicherungsklausel für unwirksam, da der in Bezug genommene Index mit der Basis 1972= 100 nicht existiere. Es könne nicht einfach eine Umrechnung vorgenommen werden, sondern es müsse geprüft werden, was aus der Vereinbarung einer - wie die Beklagten meinen - objektiv unmöglichen Leistung für Schlußfolgerungen zu ziehen seien. Sie mei­nen, die dabei entstehende Lücke müsse durch Auslegung geschlossen werden, wobei kaum davon ausgegangen werden könne, daß sich die Parteien auf die Anwendung eines In­terpolierten Indexes geeinigt hätten. Die durch Auslegung zu ermittelnde Vereinbarung eines anderen Indexes sei aber nicht mehr von der Genehmigung nach § 3 Währungsge­setz gedeckt. Dabei komme hinzu, daß die Genehmigungsbe­hörde nicht über den wahren Inhalt des Vertrages, also eines (mindestens teilweise) Mietvertrages über Wohnraum, getäuscht werden dürfe.

35

Schließlich meinen sie, daß - bei unterstellter Wirksamkeit der Indexklausel - der erhöhte Pachtzins erst von einem entsprechenden Erhöhungsverlangen an gefordert wer­den könne und nicht schon automatisch, sobald der Index sich um mehr als fünf Punkte verändert habe. Dies gelte erst recht, wenn und solange Unklarheit über die Wirksam­keit der Wertsicherungsklausel bestehe, die erst durch Auslegung von seiten des Gerichts beseitigt werden könne. Die (unstreitig) erstmalige Geltendmachung der Erhöhungs­beträge am 29. Februar 1984 ohne frühere Erhöhungsver­langen verstoße jedenfalls gegen Treu und Glauben und sei zumindest verwirkt, vor allem, da nach Auffassung der Beklagten der Pachtvertrag in der Sache ein Mietvertrag über Wohnraum sei.

36

Weiter haben sie die vom Sachverständigen mit 0,37 ha zugrunde gelegte Größe des Hofgrundstücks für unzutref­fend gehalten und zunächst behauptet, dieses habe eine Größe von mindestens 0,7 ha.

37

Das vertragliche Aufrechnungsverbot sei unwirksam, da es sich inhaltlich um einen privaten Miet- und nicht um einen gewerblichen Pachtvertrag handele. Ein Minderungsanspruch wegen des Wasserschadens stehe den Beklagten zu, da die Erhaltungspflicht der Beklagten nicht für den Be­reich gelten, in dem der Kläger - wie sie meinen - ver­traglich verpflichtet sei, eine Versicherung zu unter­halten. Jedenfalls müsse er beim Bestehen einer solchen Versicherung die aus ihr herzuleitenden Rechte zugun­sten der Beklagten geltend machen. Die Beklagten behaup­ten in diesem Zusammenhang weiter, sie hätten den Schaden unverzüglich dem Kläger und der Versicherung gemeldet. Der Kläger habe auch seine Ersatzpflicht nicht in Zweifel gezogen, sondern lediglich die Erfüllung verzögert, weil die Versicherungsleistung noch nicht erbracht worden sei.

38

Bezüglich der weiteren zur Aufrechnung gestellten Verwendungsersatzansprüche sind die Beklagten der Ansicht, sie seien durch den Pachtvertrag nicht auf 36.000,-- DM begrenzt. In Höhe des dort festgeschriebenen Erstattungs­betrages habe lediglich eine

Verpflichtung

der Beklagten zur Durchführung von wertverbessernden Arbeiten an Dach und Fach festgeschrieben werden sollen. Dabei seien weder die Einzelheiten noch die Reihenfolge festgelegt worden. Es habe aber Einigkeit darüber bestanden, daß die Beklagten das vom Vorpächter vernachlässigte Gut in einen erstklassigen Zustand hätten versetzen sollen. Die Frage des Umfangs der Verwendungen sei im Vertrag nicht geregelt worden. Insoweit habe für die 36.000,-- DM übersteigenden Verwendungen weiterhin die Kostenver­teilung gegolten, nach der der Kläger 2/3 habe tragen müssen und wie sie im Schreiben vom 20. Februar 1979 niedergelegt worden sei. Diese Vereinbarung sei durch den später unterschriebenen Vertrag nicht gegenstandslos geworden, da dieser nur besagt, daß

mündliche

Nebenab­reden nicht geschlossen worden seien.

39

Die damit dem Grunde nach bestehenden Verwendungsersatzansprüche der Beklagten seien durch die geordnet vorgelegten Rechnungen und Belege in ausreichender Form substantiiert worden, zumal der Kläger diese Verwendun­gen seinerseits nur pauschal bestritten habe.

40

Die Beklagten beantragen, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

41

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

42

Seiner Ansicht nach bestehen gegen die Wirksamkeit der Indexklausel und an der Möglichkeit, sie auf ein neues Basisjahr umzurechnen, keine Bedenken. Der Kläger sei durch den Vertrag auch nicht an der nachträglichen Geltendmachung der Erhöhungsbeträge gehindert. Die wider­spruchslose Entgegennahme eines zu geringen Pachtzinses kein schutzwürdiges Vertrauen der Beklagten darauf, daß Nachforderungen ausgeschlossen seien.

43

Gegenansprüche stünden den Beklagten nicht zu. Bezüglich des Wasserschadens scheitere ihre Geltendmachung bereits daran, daß der im Vertrag enthaltene Aufrechnungsausschluß wirksam sei, weil der Vertrag ein Pachtvertrag sei. Darüber hinaus treffe die Sacherhaltungspflicht die Beklagten.

44

Der Verwendungsersatzanspruch sei vertraglich auf 36.000,-- DM begrenzt gewesen. Nicht einmal Verwendungen in dieser Höhe seien jedoch von den Beklagten ausgeführt worden. Zudem habe der Kläger nie in eine Regelung eingewilligt, nach der er über diesen Betrag hinaus Verwen­dungen erstatten solle.

45

Im Hinblick auf die Verjährung der Pachtzinserhöhungs­ beträge aus dem Jahre 1979 hat der Kläger die Klage be­züglich eines Betrages von 353,56 DM in der mündlichen Berufungsverhandlung zurückgenommen.

46

Entscheidungsgründe

47

Die Berufung ist mit Ausnahme eines kleinen Teilbetrages unbegründet.

48

Das Landgericht war sachlich zuständig. Es kommt dabei nicht darauf an, ob es sich um eine bürgerliche Rechts­streitigkeit betreffend die Bandpacht im Sinne von § 1 Nr. 1 a LwVG handelt, für die nach § 2 Abs. 1 Satz 1 LwVG die Amtsgerichte als Landwirtschaftsgerichte ausschließlich zuständig sind.

49

Dem Berufungsgericht ist auch trotz § 529 Abs. 2 ZPO eine Überprüfung der erstinstanzlichen ausschließlichen Zuständigkeit nicht verwehrt. Zwar handelt es sich bei der Zuständigkeit des Amtsgerichts als Landwirtschaftsgericht um eine ausschließliche Zuständigkeit im Sinne von § 529 Abs. 2 ZPO. Durch die Zuweisung einer Sache an einen besonderen Spruchkörper innerhalb des Gerichts ist jedoch zugleich die funktionelle Zuständigkeit des angegangenen Gerichts betroffen. Funktionelle und ausschließliche Zuständigkeit können im Rahmen von § 529 Abs. 2 ZPO nicht gleich behandelt werden, da der Gesetzgeber gerade im Zuständigkeitsbereich die Grenzen immer sehr scharf zieht (ebenso OLG Celle, MDR 1976, S. 586; Baumbach/ Lauterbach/Alberst 45. Auflage 1987, § 529 ZPO, Anm. 2 C; Zöller/Schneider, 14. Auflage 1984, § 529 ZPO, Anm. 2 c; anders OLG Koblenz, MDR 1968, S. 677; BarnsStedt/Steffen, 3. Auflage 1982, § 23 LwVG, Rnr. 7). Dies hat er indirekt dadurch bestätigt, daß er die Ein­fügung von § 529 Abs. 3 ZPO n.F. für erforderlich gehal­ten hat, um die Regelung des § 529 Abs. 2 ZPO auf einen anderen Bereich der funktionellen Zuständigkeit, nämlich die Familiensachen, zu übertragen. Auch §§ 48 Abs, 2, 23 Abs. 2 LwVG schließen eine Überprüfung nicht aus, da sie den Umkehrfall betreffen, daß ein Landwirtschafts­gericht angegangen wurde (vgl. Barnstedt/Steffen, § 23 LwVG, Rnr. 7).

50

Eine Entscheidung der Frage, ob es sich hier um eine Landwirtschaftssache handelt, ist aber letztlich deshalb nicht erforderlich, weil nach Art. 5 des Gesetzes zur Neuordnung des landwirtschaftlichen Pachtrechts vom 8. November 1985 (BGBl. I S. 2065, 2074) "bürgerliche Rechtsstreitigkeiten aus Landpachtverträgen, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes (= 1. Juli 1986) anhängig sind, ... nach dem bisher geltenden verfahrensrechtlichen Vorschriften zu Ende geführt" werden.

51

II.

52

Der Kläger hat nach § 581 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem Pachtvertrag und insbesondere der Index­klausel Anspruch auf die rückständigen Erhöhungsbeträge und Erstattung der gezahlten Nebenkosten.

53

Die Indexklausel ist wirksam. Sie verstößt hinsichtlich des mitverpachteten Wohnraums nicht gegen zwingende Vorschriften über Umfang und Grenzen bei der Erhöhung des Mietzinses für Wohnraum (§ 10 Abs. 1 MHG). Denn der als Pachtvertrag bezeichnete Vertrag zwischen den Parteien ist kein Mietvertrag über Wohnraum.

54

a)

55

Mit dem "Pachtvertrag* wurden den Beklagten außer dem Hofgrundstück auch noch weitere Gebäude sowie landwirtschaftliche Fläche zur Nutzung überlassen. Das Hof­grundstück war mithin nicht einziger Vertragsgegenstand, so daß eine Behandlung des Vertrages als Wohn­raummietvertrag unter dem Gesichtspunkt der FalschbeztZeichnung ausscheidet.

56

b)

57

Im Verhältnis von Mietverträgen zu anderen als Pachtverträgen (sogenannte Mischmietverträge) wird zwar zum Teil angenommen, die für diese Vertragstypen angeordneten Rechtsfolgen könnten miteinander kombiniert werden (vgl. Palandt/Putzo, BGB, vor § 535 BGB, Anm. 3). Eine solche Spaltung ist im Verhältnis von Miet- zu Pachtvertrag je­doch nicht möglich (vgl. MK/Voelskow, BGB, 1980, vor § 535 BGB, Rnr. 13). Das ergibt sich aus der engen Ver­wandtschaft der beiden Vertragstypen, die jeweils eine differenzierte Regelung der gegenseitigen Vertragspflich­ten enthalten. Diese verbietet es, das ausgewogene Ge­setzesmodell dadurch aufzuweichen, daß einzelne Vorschriften aus beiden Vertragstypen - etwa bezüglich der Erhal­tungspflichten oder der Kündigungsmöglichkeiten - miteinander kombiniert werden.

58

Die damit notwendige Einordnung des Vertrages führt zur Annahme eines Pachtvertrages. Dafür spricht bereits die Bezeichnung des Vertrages (vgl. MK/Voelskow, vor § 535 BGB, Rnr. 12 und NJW 1,983, 914). Es folgt weiter daraus, daß der Wohnraum nicht als Hauptsache überlassen werden sollte (vgl. MK/Voelskow, Rn. 13 vor § 535 BGB; Palandt/ Putzo, Anm. 2 a vor § 535 BGB; Voelskow, NJW 1983, 911). Er könnte zwar mit der Begründung als Hauptsache angesehen werden, daß der größte Teil des Pachtzinses (1.500,-- DM von 1.683,97 DM, bei Vertragsbeginn) auf das Hofgrundstück mit Gebäuden entfällt. Diese Betrachtung läßt aber außer acht, daß der auf das "Hofgrundstück" entfallende Pachtzins nicht nur das Wohnhaus, sondern das recht große (unstreitig mindestens 4.500 qm) Hofgrund­stück selbst einschließlich Zufahrt betrifft sowie eine offene Lagerhalle, massive Stallungen mit einer Anlieger­wohnung, eine Scheune und ein weiteres, separat stehendes Stallnebengebäude (vgl. § 1 Ziffern 1 und 2 des "Pachtvertrages", Blatt 68 GA). Vor allem aber liegt hinsicht­lich der überlassenen Vermögenswerte (8 ha Land) der Schwerpunkt des Vertrages nicht auf der Überlassung des Wohnraums. Schließlich kommt in der vertraglich vorgesehenen Verpflichtung der Pächter zur Durchführung wert­verbessernder Investitionen zum Ausdruck, daß auch bezüglich der von den Beklagten zu erbringenden Gegenleistung der Vertrag nicht dem typischen Erscheinungsbild eines Wohnraummietvertrages entspricht.

59

c)

60

Bestätigt wird diese Einordnung dureh die Neukodifizierung des landwirtschaftlichen Pachtrechts, wobei offen­bleiben kann, ob es sich hier um einen derartigen land­wirtschaftlichen Pachtvertrag handelt. In § 585 Abs. 1 Satz 1 BGB werden nämlich die zur Bewirtschaftung eines Grundstücks dienenden Wohn-(!) und Wirtschaftsgebäude als Teil eines einheitlich

verpachteten

landwirtschaftli­chen Betriebs angesehen (ähnlich auch MK/Voelskow, vor § 535 BGB, Rnr. 13: Überlassung von Grundstück zur landwirtschaftlichen oder gärtnerischen Nutzung mit Wohngebäude ist Pacht; Überlassung eines Wohnhauses mit Garten ist - einheitlich - Miete).

61

2. a)

62

Auch die Vereinbarung des Basisjahres 1972 = 100 steht der Anwendung des Indexes nicht entgegen, obwohl ein solcher vom Statistischen Landesamt nicht veröffentlicht wird. Darin liegt nicht die Vereinbarung einer unmöglichen Leistung im Sinne von § 306 BGB. Die Leistung auf der Grundlage der von den Parteien vereinbarten Index­klausel ist nämlich möglich, wie die Auskunft des Sta­tistischen Landesamts und die Umrechnung durch den Sach­verständigen ergeben haben. Auch kann nicht die Rede da­von sein, daß der von den Parteien in Bezug genommene Index nicht existiere. Denn lediglich für die Veröffent­lichung werden die vorhandenen Daten auf eine - aus Vereinfachungsgründen beschränkte - Zahl von Basisjahren umgerechnet. Dabei hat die Bezugnahme auf ein späteres Basisjahr (bei tendenziell steigenden Preisen) lediglich zur Folge, daß die gleiche Preissteigerung einen höheren Punktesprung auslöst, daß also die in absoluten Punkten ausgedrückte Grenze für die Anpassung einer Leistung schneller erreicht wird.

63

b)

64

Gegen eine Anwendung des Indexes mit der Basis 1972 = 100 bestehen auch nicht deshalb Bedenken, weil es sich bei dem im Vertrag angegebenen Basisjahr um eine aufgrund beiderseitigen Irrtums der Parteien angegebene Bezugsgröße handelt. Dafür fehlt jeder Anhaltspunkt.

65

c)

66

Damit fehlt es auch an einer Vertragslücke, deren Schließung unter Berücksichtigung des mutmaßlichen Parteiwil­lens erforderlich wäre. Dieser wäre im übrigen dahingehend vorzunehmen, daß ein anderes, dem im Vertrag genann­ten möglichst nahekommendes Basisjahr zu bestimmen wäre, auf dessen Grundlage ein Index veröffentlicht wird.

67

Da dadurch keine stärkeren Pachtzinserhöhungen ermöglicht werden dürften, käme hierfür allein das Jahr 1970 in Betracht. Weder dies noch die Tatsache, daß im Rahmen des Pachtvertrages auch ein Wohngebäude überlassen wurde, würde im übrigen zu einem Wegfall der von der Landeszen­tralbank nach § 3 Währungsgesetz erteilten Genehmigung führen. Diese hat nämlich die Klausel innerhalb des ihr vorgelegten Vertrages, also mit den Ansatzpunkten, die zu Unklarheiten hätten führen können, und in Kenntnis der genaueren Zusammensetzung des Pachtobjekts genehmigt, so daß von einer Täuschung der Genehmigungsbehörde keine Rede sein kann.

68

3.

69

Es ist auch nicht ausgeschlossen, daß die aufgrund der Indexklausel sich ergebenden Erhöhungsbeträge rückwirkend geltend gemacht werden. Insoweit könnte zwar die Regelung in § 3 des Vertrages dahingehend verstanden wer­den, daß - ähnlich § 2 Abs. 4 MHG für die Wohnraummiete - der erhöhte Pachtzins erst ab Zugang des Erhöhungsverlangens geschuldet sein soll. Dem steht jedoch der Wortlaut der Bestimmung entgegen, nach der sich bei Änderun­gen des Indexes die Pacht entsprechend erhöht oder ver­ringert. Damit ist ausgedrückt, daß Änderungen des In­dexes automatisch eine Änderung des Pachtzinses nach sich ziehen. Andernfalls hätte nämlich die - ebenfalls ge­bräuchliche - Formulierung nahegelegen, daß der Verpäch­ter bei Änderung des Indexes um mehr als x Punkte eine Erhöhung des Pachtzinses verlangen kann. Dafür, daß die Parteien hier die automatische Anpassung gewollt haben, spricht auch, der Zusatz, daß "eine eingetretene Erhöhung oder Verringerung ... auch nachträglich geltend gemacht werden" kann. Damit wollten die Parteien nochmals deut­lich machen, daß es für die Erhöhung oder Verringerung des Pachtzinses gerade keines dahingehenden vorherigen Verlangens bedarf.

70

4. a)

71

Das rückwirkend geltend gemachte Erhöhungsverlangen ist auch nicht verwirkt. Seit der Möglichkeit ihrer Geltendmachung ist zwar eine längere Zeit verstrichen. Beson­dere Umständer die eine Geltendmachung der Erhöhungsbe­träge innerhalb der Verjährungsfrist als treuwidrig er scheinen lassen könnten (vgl. Palandt/Heinrichs, § 242 BGB, Anm. 9 a), sind hier jedoch nicht ersichtlich.

72

b)

73

Von dem Erfordernis, daß zum Zeitablauf noch besondere Umstände hinzutreten müssen, wird im Bereich des Mietrechts allerdings abgesehen und im Wege typisierender Betrachtung die Verwirkung allein vom Ablauf bestimmter Fristen abhängig gemacht (so etwa OLG Köln, MDR 1960, 402; für Mietzins; LG Mannheim, WuM 1976, 225, 226; LG Darmstadt, WuM 1976, 253 ff.; LG München 1, WuM 1978, 5 mit zust. Anm. Putz; LG Berlin, WuM 1978, 166; LG Bonn, WUM 1979, 235; sämtlich für Nebenkosten bei der Wohnraummiete, insbesondere für Heizkostennachzahlun­gen; LG Berlin, MDR 1981, 584: für eine Mietzinsgleit­klausel; MK/Voelskow, §§ 535/536, Rnr. 121; Palandt/Heinrichs, BGB, § 242 Anm. 9 d bb). Dem wird entgegen­gehalten, wegen der kurzen Verjährung gerade bei Mietzinsansprüchen sei für die Annahme einer Verwirkung ein besonders strenger Maßstab anzulegen (vgl. Soergel/Kummer, BGB, 11. Auflage 198o, §§ 535, 536 Rnr. 334; in diese Richtung auch MK/Roth, 2. Auflage 1985, BGB, § 242 Rnr. 374). überhaupt könne entgegen der untergerichtlichen Rechtsprechung der bloße Zeitablauf nicht als ausreichende Grundlage für eine Verwirkung ange­sehen werden (so BGH, NJW 1984, 1684). Dies gelte erst recht bezüglich der Nebenkosten bei gewerblicher Vermietung, da dort ein gesetzlicher Abrechnungszwang ent­sprechend § 4 Abs. 1 Satz 2 MHG fehle (a.A. MK/Voels­kow, §§ 535/536, Rnr. 121).

74

Dieser im Mietrecht teilweise zur Frage der Verwirkung vertretene Standpunkt kann auf den hier vorliegenden Pachtvertrag nicht übertragen werden. Zwar sind Miete und Pacht hinsichtlich des regelmäßig zu zahlenden Pacht- bzw. Mietzinses vergleichbar. Es ist aber zu berücksich­tigen, daß die Rechtsprechung zu den kurzen Verwirkungs­fristen sich im Bereich des Wohntaummietrechts entwickelt hat und damit in einem Bereich, der auch innerhalb des Mietrechts eine Sonderrolle spielt. Schon die Übertra­gung auf das allgemeine Mietrecht stößt nur auf verein­zelte Zustimmung (so etwa MK/Voelskow, §§ 535/536 BGB, Rnr. 121; a.A. BGH, NJW 1984, 1684). Zudem dient die kurze Verwirkungsfrist dazu, eine mittelbare Sanktion für eine entgegen § 4 Abs. 1 Satz 2 MHG nicht oder verspätet vorgenommene Nebenkostenabrechnung zu erreichen, eine Vorschrift, die außerhalb des Wohnraummietrechts keine Parallele hat. Erst recht kommt daher die Annahme einer Verwirkung für den Pachtzins selbst nicht in Be­tracht (so für die Miete bereits BGH, NJW 1984, 1684).

75

Hier kommt, anders als bei den Heizkostenabrechnungen, noch hinzu, daß es Pächter wie Verpächter in gleicher Weise möglich bzw. unmöglich ist, auf der Grundlage der Indexklausel die geänderten Pachtbeträge zu ermitteln. Zudem war die Zulässigkeit einer späteren Geltend­machung ausdrücklich individualvertraglich vereinbart.

76

5.

77

Das Landgericht hat die Indexklausel auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens jedoch teilweise unrich­tig angewandt. Für den Erhöhungsbetrag des Pachtzinses für die erst später in die Berechnung einbezogenen Koppeln 16 und 21 ist nämlich der Index des Monates zugrunde gelegt worden, in dem die Koppeln in die Berechnung aufge­nommen waren (Koppel 16: Januar 1981 statt Dezember 1980; Koppel 21: November statt September 1983). Damit ist die Ausgangspacht für die erst später in die Berechnung einbezogenen Flächen höher als dies bei Berücksichti­gung des 5-Punkte-Sprungs der Fall wäre. Dies ist bei der Neuberechnung des rückständigen Pachtzinses zu berücksichtigen.

78

Darüber hinaus ist bei der Neuberechnung von der mit 4.500 qm unstreitig gewordenen Fläche des Hofgrundstücks auszugehen.

79

6.

80

Der Kläger hat schließlich Anspruch auf anteiligen Ersatz der Nebenkosten. Dieser Anspruch ergibt sich aus dem Pachtvertrag. Die Aufteilung der entstandenen Kosten ist vom Sachverständigen in erster Instanz auch entsprechend dem Verhältnis der verpachteten zur Gesamtfläche des Klägers vorgenommen worden.

81

Auch dieser Erstattungsanspruch des Klägers ist nicht verwirkt. Für Nebenkostenforderungen im Bereich des Mietrechts wird dies zwar in noch stärkerem Maße angenommen als für Forderungen auf rückständige Mieterhöhungs­beträge (vgl. die Nachweise vorstehend unter 4.). Dort wird insbesondere bei Heizkosten angenommen, daß der An­spruch auf eventuelle Nachzahlungen ein Jahr nach Ent­stehung des Anspruchs, also in der Regel ein Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode, verwirkt ist.

82

Gegen eine Übertragung dieser Grundsätze auf den Streitfall spricht jedoch, daß es weder im allgemeinen Miet­recht und noch weniger im Pachtrecht eine dem § 4 Abs. 1 Satz 2 MHG entsprechende Regelung gibt, die den Vermie­ter bzw. Verpächter zur Abrechnung der Nebenkosten innerhalb eines bestimmten Zeitraums zwingt und deren Durchsetzung mangels entsprechender Verjährungsregelung durch die Annahme verkürzter Verwirkungsfristen erforder­lich ist (vgl. BGH NJW 1984, 1684). Dem wird zwar entge­gengehalten, der Vermieter müsse auch im Bereich des ge­werblichen Mietrechts nach Treu und Glauben die Abrech­nung von Nebenkosten innerhalb eines kurzen Zeitraums vornehmen, anderenfalls könne bezüglich weiterer Voraus­zahlungen ein Zurückbehaltungsrecht im Sinne von § 273 BGB ausgeübt werden (so MK/Voelskow, §§ 535/536, Rnr. 121) . Dieser Gesichtspunkt ist hier jedoch ohne Bedeutung, da die Beklagten vertraglich keine Abschlagszahlungen auf die Nebenkosten schuldeten: Gerade dies spricht gegen eine Übertragung der zu § 4 Abs. 1 Satz 2 MAG entwickelten Verwirkungsgrundsätze. Denn dort wird der Abrechnungs­zwang an die laufend gezahlten Vorauszahlungen geknüpft. Dabei ist es durchaus überzeugend, daß derjenige, der schon einen "Abschlag" gezahlt hat, nach einer gewissen Zeit in seinem Vertrauen schutzwürdig ist, daß die tatsächliche Zahlungsverpflichtung die Summe der Abschlags­zahlungen nicht übersteigt. Hier jedoch mußten die Beklagten mangels solcher Abschlagszahlungen ständig da­mit rechnen, daß noch anteilige Nebenkostenzahlungen auf sie zukommen würden. Schließlich spricht gegen eine Über­tragung der mietrechtlichen Grundsätze, daß dort, vor al­lem bei der Umlage der Heizkosten, in der Regel kompli­zierte Berechnungen erforderlich sind, oftmals zudem mit einer Vielzahl von Beteiligten, während hier eine (ein­fache) prozentuale Aufschlüsselung zwischen bloß zwei Parteien vorzunehmen ist. Der Gesichtspunkt, daß die Mög­lichkeit einer Kontrolle der Abrechnung mit dem Zeitab­lauf erschwert wird, etwa nach dem Auszug eines Mitmie­ters, gilt hier daher ebenfalls nicht.

83

7.

84

Der Berechnung des geschuldeten Pachtzins und der ge schuldete Anteil an den Nebenkosten wird im folgenden das in erster Instanz erstattete Sachverständigengutachten zugrunde gelegt, jedoch unter Berücksichtigung der unter 5. angegebenen Korrekturen. Die Koppeln 16 und 21 sind erst ab 1. Januar 1981 bzw. 1. November 1983 in die Berechnung einbezogen, da bezüglich der darauf entfallenden Pachtzinsen die Klage bereits in erster Instanz zurückgenommen worden ist.

85

a) Grundstücksgrößen:

86

aa) Hoffläche und landwirtschaftliche Nutzfläche:

87

623 qm

88

79.877 qm

89

Gesamtgrundstücksgröße 80.500 qm

90

abzüglich Hoffläche gemäß Proto‑

91

koll der mündlichen Verhandlung

92

vom 18. März 1987 4.500 qm

93

bb) Landwirtschaftliche Nutzfläche: 76.000 qm

94

abzüglich Koppel 21 5.410 qm

95

cc) Landwirtschaftliche Nutzfläche

96

ohne Koppel 21: 70.590 qm

97

abzüglich Koppel 16.200 qm

98

dd) Landwirtschaftliche Nutzfläche

99

ohne Koppe 21 und ohne Kopel 16: 54.390 qm

100

b) Berechnung des Pachtzinses:

101

aa) Monatlicher Pachtzins ab 1. April 1979:

102

gemäß Pachtvertrag vom 1. April 1979

103

Hofgrundstück mit Gebäuden: 1.500,-- DM

104

5,439 ha landwirtschaftliche

105

Nutz­fläche x 400,--. DM : 12

181,30 DM

106

1.681,30 DM

107

Indexwert April 1979 gemäß amtlichem Indexwert 1970 = l00 lt. Tabelle des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen (81. 268 d.A.), umgerechnet auf Basis 1972 = 100:

108

Jahresdurchschnitt 1972 = 110,7 Punkte April 1979 = 153,3 Punkte

109

Indexwert April 1979 bezogen auf Basis 1972 = 100

110

153,3 x 100

= 138,5 Punkte

111

110,7

112

Pachtzins vom 1. April 1979 bis zum 31. Januar 1980:

113

1.681,30 DM x 10 Monate = 16.813,-- DM

114

bb) Monatlicher Pachtzins ab 1. Februar 1980:

115

Indexwert 1972 lt. Tabelle = 110,7 Punkte

116

Februar 1980 lt. Tabelle = 160,2 Punkte

117

Indexwert Februar Basis 1980 bezogen auf

118

Basis 172 0 100:

119

160,2 x 100

=

144,7 Punkte

120

110,7

121

Pachterhöhung:

122

April 1979 = 138,5 Punkte

123

Februar 1980 = 144,7 Punkte

124

= 144,7 Punkte

125

100.144,7 - 100

= 4,48 %

126

138,5

127

Altpacht: 1.681,30 DM

128

zuzüglich 4,48 %

75,32 DM

129

Neupacht: 1.756,62 DM

130

Pachtzins vom 1. Februar 1980 bis

131

zum 30. November 1980:

132

1.756,62 DM x 10 Monate = 17.566,20 DM

133

cc) Monatlicher Pachtzins ab 1. De­zember 1980:

134

Indexwert 1972 lt. Tabelle = 110,7 Punkte

135

Dezember 1980 lt. Tabelle = 166,2 Punkte

136

Indexwert Dezember 1980 bezogen auf Basis 1972 = 100:

137

166,2 x 100

= 150,1 Punkte

138

110,7

139

Pachterhöhung:

140

100 x 150,1

- 100 = 3,73 %

141

144,7

142

Altpacht: 1.756,62 DM

143

zuzüglich 3,73 % =

65,52 DM

144

Neupacht: 1.822,14 DM

145

Pachtzins für Dezember 1980: 1.822,14 DM

146

dd) Monatlicher Pachtzins ab 1. Januar 1981:

147

Indexwert 1972 lt. Tabelle = 110,7 Punkte

148

Dezember 1980 lt. Tabelle = 166,2 Punkte

149

Indexwert Januar 1981 bezogen auf Basis 1972 = l00:

150

166,2 x 100

= 150,1 Punkte

151

110,7

152

Index April 1979 = 138,5 Punkte

153

Index Dezember 1980 = 150,1 Punkte

154

Pachterhöhung:

155

1oo x

150,1

100 = 8,38 %

156

138,5

157

Monatlicher Pachtzins:

158

Altpacht:

159

(wie Dezember 1980) 1.822,14 DM

160

zuzüglich Koppel 16:

161

1,62 ha landwirtschaftliche Nutz­fläche x 400,-- DM : 12 54,-- DM

162

zuzüglich 8,38 % von 54,-- DM

4,53 DM

163

1.880,67 DM

164

Pachtzins vom 1. Januar 1981 bis zum 30. April 1981:

165

1.880,67 DM x 4 Monate = 7.522,68 DM

166

ee) Monatlicher Pachtzins ab 1. Mai 1981:

167

IndexWert 1972 lt. Tabelle = 110,7 Punkte

168

Mai 1981 lt. Tabelle = 172,4 Punkte

169

Indexwert Mai 1981 bezogen auf Basis 1972 = 100:

170

172, 4 x 100

= 155,7 Punkte

171

110,7

172

Index Dezember 1980 = 150,1 Punkte

173

Index Mai 1981 = 155,7 Punkte

174

Pachterhöhung:

175

100 x 155,7

- 100 = 3,73 %

176

150,1

177

Altpacht: 1.880,67 DM

178

zuzüglich 3,73 % Neupacht:

70,15 DM

179

1.950,82 DM

180

Pachtzins vom 1. Mai 1981 bis 30. November 1981:

181

1.950,82 DM x 7 Monate = 13.655 74 DM

182

ff) Monatlicher Pachtzins ab 1. Dezember 1981:

183

Indexwert 1972 lt. Tabelle = 110,7 Punkte

184

Dezember 1981 lt. Tabelle = 178,1 Punkte

185

Indexwert November 1981 bezogen auf Basis 1972 = l00:

186

178,1 x 100

= 1260,9 Punkte

187

110,7

188

Pachterhöhung:

189

100 x 160,9

- 100 = 3,34 %

190

155,7

191

Altpacht: 1.950,82 DM

192

zuzüglich 3,34 %

65,16 DM

193

Neupacht: 2.015,98 DM

194

Pachtzins vom 1. Dezember 1981

195

bis zum 31. Mai 1982:

196

2.015,98 DM x 6 Monate = 12.095 88 DM

197

gg) Monatlicher Pachtzins ab 1. Juni 1982:

198

Indexwert 1972 lt. Tabelle = 110,7 Punkte

199

Juni 1982 lt. Tabelle = 183,8 Punkte

200

Indexwert Juni 1982 bezogen auf Basis 1972 = l00

201

183,8 x 100

= 166 Punkte

202

110,7

203

Pachterhöhung:

204

100 x 166

,

0

100 = 3,17 %

205

160,9

206

Altpacht: 2.015,98 DM

207

zuzüglich 3,17 %

63,91 DM

208

Neupacht: 2.079,89 DM

209

Pachtzins vom 1. Juni 1982 bis zum 31. August 1983:

210

2.079,89 DM x 15 Monate = 31.198,35 DM

211

hh) Monatlicher Pachtzins ab 1. September 1983

212

Indexwert 1972 lt. Tabelle = 110,7 Punkte

213

September 1983 lt. Tabelle = 189,9 Punkte

214

Indexwert September 1983 bezogen auf Basis 1972 = 100

215

189,9 x 100

= 171,5 Punkte

216

110,7

217

Pachtzinserhöhung:

218

100 x 171,5

- 100 = 3,31 %

219

166,0

220

Altpacht: 2.079,89 DM

221

zuzüglich 3,31 % =

68,84 DM

222

Neupacht: 2.148,73 DM

223

Pachtzins vom 1. September bis zum 31. Oktober 1983

224

2.148,73 DM x 2 Monate = 4.297,46 DM

225

ii) Monatlicher Pachtzins ab 1. November 1983:

226

Indexwert 1972 lt. Tabelle = 110,7 Punkte

227

September 1983 lt. Tabelle = 189,9 Punkte

228

Indexwert September 1983 bezogen auf Basis 1972 = 100:

229

189,9 x 100

= 171,5 Punkte

230

110,7

231

Indexwert April 1979 = 138,5 Punkte

232

Erhöhung:

233

100 x 171,5

- 100 = 23,83 %

234

138,5

235

Altpacht:

236

(wie Oktober 1983) 2.148,73 DM

237

zuzüglich Koppel 21:

238

0,541 ha landwirtschaftliche Nutz­flüche x 400,-- DM :.12 = 18,03 DM

239

zuzüglich 23,83 % von 18,03 DM

4.30 DM

240

Neupacht: 2.171,06 DM

241

Pachtzins vom 1. November 1983 bis zum 31. Januar 1985:

242

2.171,06 DM x 15 Monate = 32.565,90 DM

243

kk) Monatlicher Pachtzins ab 1. Februar 1985:

244

Indexwert 1972 lt. Tabelle = 110,7 Punkte

245

Februar 1985 lt Tabelle = 195,8 Punkte

246

Indexwert Februar Basis 1972 = l00:

247

195,8 x 100

= 176,9 Punkte

248

110,7

249

Pachtzinserhöhüng:

250

100 x 176,9

_ 100 = 3,15

251

171,5

252

Altpacht: 2.171,06 DM

253

zuzüglich 3,15 %

68,39 DM

254

Neupacht: 2.239,45 DM

255

Pachtzins vom 1. Februar 1985 bis zum 30. September 1985:

256

2.239,45 DM x 8 Monate = 17.915,60 DM

257

11) Gesamtpachtzins: 155.452,95 DM

258

c) Berechnung der Nebenkosten:

259

aa) Grundstücksanteil:

260

Gesamtbesitz des Klägers: 48,22 ha Von den Beklagten gepachtet: 8.05 ha Grundstücksanteil mithin:

261

100 x 8,05

= 16,69 %

262

48,22

263

bb) Gesamtnebenkosten der Jahre 1979 (9 Monate) bis 1984

264

unverändert wie in 1. Instanz

265

7.810,22 DM

266

d) Zusammenstellung:

267

aa) Gesamtpachtzins (Punkt b) 11)) 155.452,95 DM

268

bb) Gesamtnebenkosten (Punkt c) bb))

7.810,22 DM

269

163.263,17 DM

270

cc) abzüglich für Renovierung an Dach

271

und Fach gemäß Vertrag vom

272

1. April 1979

36.000,-- DM

273

127.263,17 DM

274

dd) abzüglich Zahlungen der Beklagten (Addition der vorletzten Spalten

275

von Blatt 141 bis 145 d.A.)

276

ee) Pacht- und Nebenkostenrückstand der Beklagten für die Zeit bis zum 23. September 1985:

277

107.377,71 DM

278

19.885,46 DM

279

Somit belltlift sich der Pacht- und Nebenkostenreckstand der Beklagten für.die Zeit bis zum 23. September 1985 unter Berücksichtigung der Zahlungen der Beklagten auf insgesamt: 19.885,46 DM.

280

Im Hinblick darauf, daß in dieser Summe verjährte Pachtzinsrückstände aus dem Jahre 1979 enthalten sind, hat der Kläger die Klage um einen weiteren Betrag von 353,56 DM zurückgenommen. Die Klage ist daher nur noch bezüglich eines Betrages von 20.128,78 DM abzüglich

353,56 DM

= 19.775,22 DM rechtshängig. Dabei ist zu beachten, daß dem Landgericht im erstinstanzlichen Tenor ein offeneichtlicher Schreibfehler unterlaufen ist (20.178,78 DM statt 20.128,78 DM), der nach § 319 Abs. 1 ZPO von Amts wegen zu berichtigen ist.

281

Auch bei den dem Kläger zustehenden Ansprüchen ist die Verjährung zu berücksichtigen, so daß sich ein Anspruch des Klägers auf rückständigen Pachtzins und Nebenkosten von 19.885,46 DM abzüglich

353,56 DM =

19.531,90 DM ergibt.

282

Bezüglich des Anspruchs auf die rückständigen Nebenkosten greift die Einrede der Verjährung schon deshalb nicht durch, weil die Beklagten im Jahre 1979 mehr Ne­benkosten gezahlt haben als sie nach dem Pachtvertrag schuldeten, und zwar vor allem, weil bei der Verteilung der Nebenkosten ein unzutreffender Berechnungsschlüssel zugrunde gelegt worden war.

283

1. a)

284

Die gegen die Klageforderung gerichtete Hilfsaufrechnung mit Pachtminderungsansprechen wegen des Wasserschadens greift nicht durch. Der in § 4 des Vertrages verein­barte Ausschluß des Aufrechnungs-, Minderungs- und Zu­rückbehaltungsrechts ist wirksam, da eine Anwendung der auf Mietverträge über

Wohnraum

zugeschnittene Vorschriften und damit auch der §§ 537 Abs. 3, 552 a BGB im Rahmen von Pachtverträgen nicht in Betracht kommt. Pachtverträge sind vielmehr selbst dann, wenn Wohnraum mitverpachtet wird, einheitlich als Pachtverträge zu beurteilen, was in der Neufassung des § 585 Abs. 1 Satz 1 BGB deutlich zum Ausdruck gekommen ist. Gerade im Hinblick auf den Aufrechnungsausschluß kommt noch hinzu, daß der Gesetzgeber bei der Neufassung des landwirtschaftlichen Pachtrechts zwar auf die Sach- und Rechtsmängelgewährleistung des Mietrechts Bezug genommen hat (vgl. § 586 Abs. 2 BGB n.F.), diese aber nicht zwingend ausgestaltet hat, obwohl er den landwirtschaftlichen Pächter als im Vergleich zum gewöhnlichen Pächter stärker schutzwürdig ansieht.

285

b)

286

Die Aufrechnung scheitert auch daran, daß die Erhaltungspflicht für den Pachtgegenstand in zulässiger Weise ent­gegen §§ 581 Abs. 2, 536 BGB auf die Pächter übertragen worden ist. Diese Verlagerung des Erhaltungsrisikos läßt sich aus dem Pachtvertrag entnehmen, der in § 5 be­stimmt, "daß der Pächter das Objekt in dem derzeitigen Zustand übernimmt und für die Erhaltung des Pachtobjekts selbst aufzukommen hat". Dieser Regelung steht nicht ent­gegen, daß nach dem Vertrag der Pächter die mit dem Grundstück verbundenen Nebenausgaben wie auch insbeson­dere die Leitungsversicherung übernimmt. Daraus läßt sich für den Verpächter keine Verpflichtung zur Sacherhaltung in dem von der Versicherung abgedeckten Umfang ableiten. Eine solche Auslegung würde den Wortlaut dieser Vertrags­bestimmung überdehnen. Sie ist vielmehr als reine Kostenregelung konzipiert, die den Verpächter berechtigt, wirtschaftlich zu Lasten des Pächters eine Versicherung abzuschließen, keinesfalls aber dazu verpflichtet.

287

Die Pflicht des Pächters, die Kosten der Versicherung zu tragen, bestätigt damit sogar die in § 5 des Vertrages niedergelegte Lastenverteilung. An die Stelle der tatsächlichen Erhaltung durch den Pächter kann damit nach Wahl des Verpächters für bestimmte Risiken die Zahlung der entsprechenden Versicherungsprämien treten. Für den Verpächter hat dies den Vorteil, daß ihm ge­genüber bei bestimmten Erhaltungsrisiken die Versiche­uüng als (solventerer) Vertragspartner einstehen muß.

288

c)

289

Schließlich besteht auch kein aus positiver Forderungsverletzung des Pachtvertrages herzuleitender Anspruch der Beklagten. Zwar mag den Verpächter, der die Pachtsa­che auf Kosten des Pächters versichert, die vertragliche Nebenpflicht treffen, die aus einer solchen vom Pächter bezahlten Versicherung sich ergebenden Rechte zugunsten des Pächters geltend zu machen. Daraus folgt aber wegen der vertraglichen Abbedingung der Sacherhaltungspflicht des Verpächters keine Verpflichtung des Verpächters, mit der Versicherungssumme wegen einer verzögerlichen Behandlung seitens der Versicherung in Vorlage zu treten. Da dies aber nach dem Vortrag der Beklagten der Grund für die verspätete Leistung seitens des Klägers war, scheidet ein - ohnehin nicht aufrechenbarer - Gegenan­spruch der Beklagten aus positiver Forderungsverletzung des Pachtvertrages aus.

290

2.

291

Ebensowenig greift die hilfsweise erklärte Aufrechnung mit Verwendungsersatzansprüchen gegenüber der Klageforderung durch.

292

a)

293

Die Beklagten haben zwar behauptet, sie hätten Verwendungen auf das Grundstück in Höhe von 113.899,95 DM ge­macht. Sie können jedoch Ersatz dieser Verwendungen un­ter keinem rechtlichen Gesichtspunkt verlangen. Daher kann offenbleiben, ob die Verwendungen schon nicht aus reichend substantiiert behauptet waren oder ob sie, was jedenfalls jetzt anzunehmen ist, vom Kläger hinreichend bestritten sind.

294

b)

295

Ein Anspruch auf Ersatz dieser Verwendungen gegen den Kläger, soweit er nicht schon durch den Pachtnachlaß in Höhe von 36.000,-- DM ausgeglichen ist, ergibt sich nicht aus §§ 590 b, 591 BGB n.F. Die Anwendung dieser Vorschriften scheitert daran, daß sie nach Art. 219 Abs. 1 Satz 1 BGB erst auf nach dem 1. Juli 1986 geschlossene Pachtverträge anwendbar sind. Zudem handelt es sich hier nicht um einen Landpachtvertrag im Sinne der §§ 585 ff. BGB n.F.. Landpacht im Sinne dieser Vor­schriften ist nur die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung, soweit sie dazu dient, tierische Erzeug­nisse zu gewinnen; vgl. § 585 Abs. 1 Satz 1 BGB (dazu Palandt/Putzo, BGB, § 585 Anm. 1 b), Diese Voraussetzung eines landwirtschaftlichen Betriebs fehlt hier, da schon nach dem unstreitigen Vortrag der Parteien die Verpachtung allenfalls der Pferdehaltung, nicht aber etwa der Gewinnung von Pferdefleisch diente. Insoweit kommt es nicht auf die Behauptung der Beklagten an, die Pferdehaltung habe nicht Erwerbszwecken, sondern bloß dem Hobby gedient,

296

c)

297

Ein Anspruch auf Verwendungsersatz gegen den Kläger er­gibt sich auch nicht aus §§ 581 Abs. 2, 547 BGB. Zwar handelte es sich entweder um notwendige (§ 547 Abs. 1 Satz 1 BGB) oder um solche Verwendungen, die dem Willen des Verpächters entsprachen (§§ 547 Abs. 2, 683 Satz 1, 670 BGB).

298

Ein Anspruch auf Ersatz dieser Verwendungen ist jedoch ausgeschlossen, da er durch den Pachtvertrag in zulässi­ger Weise auf 36.000,-- DM begrenzt wurde. Diese Begrenzung ergibt sich aus der Verrechnungsabrede in § 3 des Pachtvertrages. Für diesen Zweck der Abrede spricht das Interesse der Parteien, von vornherein Streit über die Notwendigkeit oder den wertsteigernden Charakter von Investitionen zu verhindern. Dafür spricht auch das Interesse des Verpächters, die auf ihn zukommenden Ko­sten im Zusammenhang mit der Renovierung des Gutes ein­schätzen zu können. Einer Auslegung dahingehend, daß die Bezifferung nur eine Verpflichtung der Beklagten begründen sollte, in

mindestens

dem genannten Umfang Verwendungen vorzunehmen, ihr weitergehendes Recht zur Durchführung von Verwendungen bei Kostenerstattung aber unberührt unberührt lassen sollte, steht die systemati­sche Stellung dieser Kostentragungsvereinbarung im Pacht­vertrag entgegen. Wäre es tatsächlich nur darum gegangen, den Mindestumfang der durchzuführenden Verwendungen zu regeln, hätte es näher gelegen, eine solche Vereinbarung in § 5 des Vertrages im Zusammenhang mit der Regelung über die Sacherhaltungspflicht zu treffen.

299

Dieser Begrenzung steht auch nicht das Schreiben vom 20. Februar 1979 entgegen, wonach der Kläger ohne eine derartige Begrenzung 2/3 der von den Beklagten gemachten Verwendungen ersetzen wollte. Schriftlich abgefaßte Vertragsurkunden begründen nämlich die Vermutung der inhaltlichen Richtigkeit und Vollständigkeit (vgl. Palandt/ Heinrichs, BGB, § 125 Anm. 5 m.w.N.). Diese Rechtswirkung einer Vertragsurkunde wird durch die ausdrückliche Vertragsbestimmung, nach der mündliche Nebenabreden nicht getroffen worden seien, bestätigt, ohne daß ihr – wie die Beklagten meinen - eine Beschränkung allein auf den Ausschluß

mündlicher

Nebenabreden zu entnehmen wäre.

300

Da die vor dem Pachtvertrag abgefaßte Schreiben vom 20. Februar 1979 eine solche Nebenabrede darstellt, wäre es nur dann Vertragsbestandteil geworden, wenn die Parteien beim Abschluß des Pachtvertrages in Abweichung von dessen Wortlaut an der vorher getroffenen Regelung hätten festhalten wollen.

301

Die Beklagten haben in diesem Zusammenhang-zwar behauptet, der Kläger habe nach Abschluß des Pachtvertrages selbst bestätigt, an der Regelung in dem Schreiben vom 20. Februar 1979 festhalten zu wollen. Dies haben sie jedoch nicht bewiesen.

302

In der Berufung haben die Beklagten dafür allerdings erneut Beweis angetreten, und zwar durch

eidliche

Vernehmung des Klägers als Partei. Dieser Beweis brauchte je­doch nicht erhoben zu werden, da es sich dabei nicht um ein neues Beweismittel handelte. Aus der Systematik der §§ 445 ff. ZPO ergibt sich nämlich, daß die Beweiserherbung durch Parteivernehmung nur ein einheitliches Beweis­mittel ist und daß die Beeidigung der Partei im Rahmen dieses einheitlichen Beweismittels in das Ermessen des Gerichts gestellt werden soll. Zu einer Beeidigung des Klägers hat der Senat keinen Anlaß gesehen.

303

IV. 1.

304

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 269 Abs. 3 Satz 2, 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

305

2.

306

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 108 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

307

Gebührenstreitwert:

308

Bis zur Klagerücknahme in der mündlichen Berufungsverhandlung 20.128,78 DM

309

ab dann 20.128,78 DM

310

./.

353,56 DM

19.775,22 DM.

311

Eine Wertaddition nach § 19 Abs. 3 GKG scheidet aus, da die Aufrechnungserklärungen der Beklagten als unzulässig angesehen worden sind und dement­sprechend darüber keine der Rechtskraft fähige Entscheidung getroffen worden ist.