Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1997-02-19, Aktenzeichen 11 U 138/96
ECLI:DE:OLGK:1997:0219.11U138.96.00

Tenor

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

2

Die Berufung der Beklagten ist zulässig und hat auch in der
Sache Erfolg.

3

Der Kläger hat keinen Anspruch darauf, daß die Beklagten die
Fenster im Dachgeschoß ihres Hauses so umgestalten, daß der
Einblick von dort in seinen Garten und auf sein Wohnzimmerfenster
unmöglich wird. Der Kläger gehört nicht zu den durch die
Sichtschutzklausel in § 4 Abschnitt 1 des Grundstückkaufvertrages
zwischen der Stadt Aachen und den Beklagten vom 10.08.1994
begünstigten Dritten. Denn das Haus des Klägers auf einem
Grundstück, das von dem der Beklagten durch einen öffentlichen Weg
getrennt ist, fällt nicht unter den in der Klausel verwandten
Begriff "anliegendes Gebäude".

4

Die den Beklagten in dem Kaufvertrag durch die Verkäuferin
auferlegte Verpflichtung, "das Wohnhaus so zu bauen, daß eine
Fremdeinsichtnahme in die Gartenhöfe anderer anliegender Gebäude
ausgeschlossen ist", bedeutete einen fühlbaren Eingriff in ihre
Gestaltungs- und Nutzungsrechte als Eigentümer. Der
Anwendungsbereich der Klausel ist deshalb zwar in erster Linie nach
ihrem objektiven Aussagegehalt, wie ihn die Beklagten bei
Vertragsschluß vernünftigerweise verstehen mußten, zu bestimmen,
soweit es dabei aber einer Begriffsdefinition bedarf, im Zweifel
restriktiv auszulegen (vgl. z.B. BGH NJW 92, 1446/7).

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Vor Einblicken geschützt werden sollten nach dem gewählten Text
die Gartenhöfe anliegender, nicht umliegender Gebäude. Mit Recht
haben die Beklagten das als Beschränkung auf die unmittelbaren
seitlichen und rückwärtigen Nachbarn mit gemeinsamer
Grundstücksgrenze verstanden. Das Abstellen nicht auf (anliegende)
Grundstücke, sondern Gebäude bestärkt diese Deutung. Denn es ist
die für Gartenhofhäuser typische Bauform mit erweiterter
Grenzbebauung, die eine besonders intensive Grundstücksausnutzung
ermöglicht und damit einhergehend ein spezifisches Schutzbedürfnis
gegen die Einblicke der allzu nahe gerückten Nachbarn
hervorruft.

6

Als Verbot auch zur Wegseite gerichteter Dachgeschoßfenster
brauchten die Beklagten die strittige Vertragsbestimmung umso
weniger zu verstehen, als ihnen die Errichtung eines ausgebauten
Dachgeschosses gestattet war. Mit dem Ausbau zu Wohnzwecken war
aber die Anbringung von Fenstern, und zwar von solchen, die eine
ausreichende Belichtung und Belüftung ermöglichen, zwangsläufig
verbunden.

7

Ob die für die Vertragsformulierung verantwortlichen
Bediensteten der Stadt A. den Begriff "anliegende Gebäude"
umfassender verstanden haben, wie der Kläger behauptet und wozu er
die Einholung einer Auskunft der Stadt Aachen beantragt hat, ist
unerheblich, da eine derartige weitere Bedeutung in der gewählten
Formulierung nicht zum Ausdruck kommt. Das hat die Stadt auch
eingeräumt, indem sie die anfänglichen Auflagen hinsichtlich der
Obergeschoßfenster in der Baugenehmigung vom 06.12.1994 auf die
Gegenvorstellung der Beklagten hin entsprechend eingeschränkt hat.
Zwar können im Baugenehmigungsverfahren rein privatrechtliche
Baubeschränkungen nicht ohne weiteres berücksichtigt werden. Hier
hatte aber die Stadt - Liegenschaftsamt - sich in dem Kaufvertrag
vom 10.08.1994 die Genehmigung der Baupläne unbeschadet der
baubehördlichen Genehmigung vorbehalten. Unter Berufung darauf
hatte sie mit Schreiben vom 06.09.1994 hinsichtlich der
Obergeschoßfenster insgesamt Bedenken angemeldet, diese aber,
soweit sie die vorderen Fenster betrafen, schließlich fallen
gelassen.

8

Auch das nachträglich mit Schriftsatz vom 29.01.1997 vom Kläger
vorgelegte Schreiben des Liegenschaftsamtes der Stadt Aachen vom
27.01.1997 besagt nichts anderes. Es bestätigt, daß als Konsequenz
aus der Auseinandersetzung der Stadt mit dem Eigentümer des Hauses
H.-B.-Allee 33 wegen der Veräußerung und Bebauung des zwischen den
schon vorhandenen Häuserzeilen liegenden Areals die Aufnahme einer
Sichtbeeinträchtigungen vorbeugenden Klausel in die Kaufverträge
beschlossen wurde. Ob damit aber nur der Schutz der Häuserzeile Nr.
31 bis 41, zu der Haus Nr. 33 gehörte, und der neu zu errichtenden
Gartenhofhäuser bezweckt war oder auch der der Grundstücke
H.-B.-Allee 55 bis 63, deren Gärten oder Gartenhöfe alle mit
Ausnahme des Gartens des Klägers auf der dem Stichweg und der neu
zu bebauenden Fläche abgewandten Seite der Häuser liegen, läßt sich
dem Schreiben nicht entnehmen. Wie bereits ausgeführt, wäre eine
solche Absicht aber ohnehin unbeachtlich, da sie in dem Wortlaut
der Klausel keinen erkennbaren Niederschlag gefunden hat.

9

Unerheblich ist schließlich auch die Behauptung des Klägers, die
Stadt Aachen habe dem Erwerber des Grundstücks H.-B.-Allee 41 a
untersagt, im Dachgeschoß zum Grundstück des Klägers hin gerichtete
Fenster einzubauen. Ein derartiges Verbot könnte auf einer
geänderten Formulierung der im Vertrag mit diesem Erwerber
verwandten Sichtschutzklausel beruhen. Es könnte auch damit
zusammenhängen, daß dieses Gebäude nicht so sehr dem Garten,
sondern dem Haus des Klägers genau gegenüberliegt und von seinen
Dachfenstern aus der Einblick in die dem Stichweg zugewandten
Fenster des Hauses des Klägers drohte. Für Bedeutung und Reichweite
der Sichtschutzklausel im Vertrag der Beklagten ist aus dem vom
Kläger behaupteten Verbot gegenüber einem Dritten jedenfalls nichts
herzuleiten.

10

Die Klage erweist sich damit als unbegründet, ohne daß es noch
darauf ankommt, ob der Garten des Klägers als Gartenhof im Sinne
der diskutierten Klausel gestaltet ist. Nach Auffassung des Senats
wäre auch das zu verneinen, weil es an der für den Gartenhof
spezifischen baulichen Einfassung und Abschirmung des Gartens nach
außen fehlt.

11

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 713
ZPO.

12

Streitwert und Beschwer des Klägers: 20.000,00 DM.