Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1979-02-14, Aktenzeichen 1 S 261/78
ECLI:DE:LGDO:1979:0214.1S261.78.00

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 6. Juni 1978 verkündete Urteil des Amtsgerichts Dortmund wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

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Tatbestand:

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Der Kläger - Immobilienmakler - verlangt von den Beklagten

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Zahlung der vereinbarten Maklerprovision.

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Im Jahre 1975 wandten sich die Beklagten aufgrund einer

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Zeitungsannonce, in der ein Grundstück angeboten wurde

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an den Kläger. Der Kläger bot ihnen ein Grundstück an,

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welches er im Alleinauftrag gegen Provision für die

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vermeintliche Eigentümerin Frau T veräußern sollte.

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Mit dieser hatte er einen Verkaufspreis von 100,-- DM

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pro qm vereinbart. Der von ihm darüber hinaus erzielte

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Mehrerlös sollte ihm und dem mit ihm arbeitenden Architekten L zufließen.

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Die Beklagten gingen aufgrund der Zeitungsannonce davon

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aus, daß der Kläger eine "Doppeltätigkeit" als Makler

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ausübt. Sie wurden jedoch von dem, Kläger ,nicht über

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die "Mehrerlösklausel" unterrichtet. Sie selbst verpflichteten

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sich aufgrund schriftlichen Vertrages,

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3 % des Kaufpreises als Maklerprovision zu zahlen.

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Am 10. Dezember 1975 schlossen die Beklagten und die

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vermeintliche Eigentümerin Frau T einen notariellen

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Kaufvertrag über das Grundstück. Der Kaufpreis betrug

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115,-- DM pro qm.

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Bei der Durchführung des Kaufvertrages stellte sich heraus,

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daß nicht Frau T, sondern deren Sohn alleinverfügungsberechtigt

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war. Der notarielle Vertrag wurde

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daraufhin als gegenstandslos betrachtet.

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In der Folgezeit erfuhren die Beklagten von der "Mehrerlösklausel.

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Sie waren empört, daß sie einen um 15,-- DM

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pro qm überhöhten Kaufpreis zahlen sollten. Sie teilten

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dies unter dem 18. Mai 1976- wobei sie sich auf eine bereits mündlich erledigte Kündigung vom 19.4.1976 beriefen - dem Architekten L, der

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bis dahin auch die Verhandlungen für den Kläger geführt

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hatte, mit. Unter dem 18. Mai 1976 kündigten sie den

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Maklervertrag gegenüber dem Kläger.

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Am 21. Mai 1976 schlossen sie mit dem Grundstücksver-

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fügungsberechtigten T2 einen neuen

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notariellen Kaufvertrag und erwarben das Grundstück

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zu einem Kaufpreis von 104,-- DM pro qm.

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Von dem Gesamtkaufpreis in Höhe von 48.800,-- DM verlangt

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der Kläger 3 % als vereinbarte Maklerprovision + 11 % Mehrwertsteuer.

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Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung

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hat es im wesentlichen ausgeführt: Zwar sei dem Makler

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eine Doppeltätigkeit erlaubt. Er habe jedoch vorliegend

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treuwidrig gehandelt, weil er sowohl seine Doppelltätigkeit

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als auch die Vereinbarung der Mehrerlösklausel verschwiegen

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habe.

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Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Klägers.

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Der Kläger rügt, der Amtsrichter habe übersehen, daß die

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Beklagten von seiner Doppeltätigkeit gewußt hätten.

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Er beantragt dementsprechend,

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das angefochtene Urteil aufzuheben und

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die Beklagten zu verurteilen, ihm 1.629,.17 DM

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nebst 9 % Zinsen seit dem 8. September 1977

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zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie halten das angefochtene Urteil für richtig. Im-übrigen

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haben sie in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, von der

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Doppeltätigkeit des Klägers - jedoch nicht von der Mehrerlösklausel-

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gewußt zu haben.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens

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wird auf den Inhalt der in der Berufungsinstanz,

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gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Berufung ist zulässig, jedoch nicht begründet.

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Dem Kläger steht keine Maklerprovision zu.

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a) Aufgrund des zwischen den Parteien geschlossenen Makler-

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vertrages waren die Beklagten zunächst grundsätzlich verpflichtet,

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die vereinbarte Maklerprovision zu zahlen.

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Es kann kein Zweifel daran bestehen, daß trotz des Wechsels

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auf der Verkäuferseite die Bemühungen des Klägers für

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das endgültige Zustandekommen des Kaufvertrages ursächlich

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-zumindest mitursächlich- waren. Es ist anerkannte Rechtsprechung,

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daß eine Mitursächlichkeit ausreicht (z.B. BGH

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in WPM 74, 257).

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b) Der Anspruch auf den Mäklerlohn ist auch nicht etwa

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gemäß § 654 BGB deswegen verwirkt, weil der Kläger zugleich

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als Nachweis-und als Vermittlungsmakler aufge-

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treten ist. Diese sogenannte Doppeltätigkeit des Maklers

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ist grundsätzlich erlaubt (BGH in NJW 1970,1076, Glaser

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in MDR1971 Seite 271). Hier bestehen schon deswegen

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keine Bedenken, weil die Beklagten- wie sie eingeräumt

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haben - von der Doppeltätigkeit des Klägers wußten.

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c) Bedenken könnten allenfalls deswegen bestehen, weil

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- was unstreitig ist - der Kläger die mit der Verkäuferin

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Getroffene "Mehrerlösklausel" verschwiegen hat. Der BGH

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hat in der bereits zitierten Entscheidung (BGH 70,

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1075) ausgeführt, daß der Makler, der für den Verkäufer

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als Vermittlungsmakler und für den Käufer als Nachweismakler

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tätig wird, dem Käufer, der von der Vermittlungs-

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tätigkeit für den Verkäufer weiß, nicht mitzuteilen braucht,

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daß er sich vom Verkäufer den über einen bestimmten Kauf-

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preis erzielten Übererlös als Provision hat versprechen,

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lassen. Die Kammer folgt dieser Entscheidung, da die

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Beklagten als Kaufinteressenten grundsätzlich damit rechnen

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mußten, daß der als Vermittlungsmakler, eines Verkäufers

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auftretende Kläger bestrebt sein werde, im Rahmen, der

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Marktlage einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen.

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Ob dieser allgemeine Satz allerdings auch dann noch gilt,

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wenn - wie hier- eine Mehrerlösklausel von 15 % in Frage

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steht, erscheint der Kammer bedenklich. Wenn die Beklagten

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aufgrund der dargelegten Umstände auch von vornherein die

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mit dem Kläger getroffene Vereinbarung nicht dahin ver-

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stehen konnten, daß dieser bei den Bemühungen um das Zustandekommen

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des Grundstückkaufvertrages ihre Interessen

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als Käufer, insbesondere an einem möglichst niedrigen

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Kaufpreis, wahrzunehmen und sich in diesem Sinne einzu-

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setzen hätte, durftensie doch zumindest darauf

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vertrauen, daß der Kläger ihre Interessen im eigenen Provisionsinteresse nicht völlig außer Betracht lassen würde.

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Ob unter diesen Gesichtspunkten bereits eine Verwirkung

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des Anspruchs nach § 654 BGB angenommen werden kann, kann

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jedoch dahingestellt bleiben, da die Beklagten den Maklervertrag

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wirksam gekündigt haben.

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d) Unter dem 18. Mai 1976 haben die Beklagten den Maklervertrag

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schriftsätzlich gekündigt. Die Kündigung ist zulässig.

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Sie ist weder vertraglich noch gesetzlich ausgeschlossen.

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Sie wäre allenfalls dann unzulässig, wenn sie ein treuwidriges

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Verhalten der Beklagten darstellen würde, nämlich

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dann, wenn sie die Kündigung lediglich deswegen ausgesprochen

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hätten, um dem Provisionsanspruch des Klägers

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zu entgehen, obwohl dieser bereits alles- oder fast alles-

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für das Zustandekommen des Grundstückskaufes getan hatte.

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Dass dieses das Motiv der Beklagten war, hat der Kläger

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nicht zu beweisen vermocht. Die gesamten Umstände sprechen

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vielmehr dafür, daß die Beklagten den Vertrag lediglich

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deshalb gekündigt haben, weil ihnen der Kläger die Mehrerlösklausel

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verschwiegen hatte.

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Die Kammer sieht dieses Verhalten des Klägers im vorliegenden

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Falle als so treuwidrig an, daß die darauf gestützte

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Kündigung der Beklagten ihrerseits nicht als treu-

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widrig bezeichnet werden kann. Es kann dahinstehen, ob

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in Anlehnung an die bereits zitierte Rechtsprechung des

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BGH (BGH in NJW 1970, 1075 f) das Verschweigen der Mehrerlösklausel

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grundsätzlich als Kündigungsgrund angesehen werden

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kann, das eine Treuwidrigkeit der Kündigenden ausschließt.

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Im vorliegenden Fall ist die Besonderheit, daß der angestrebte

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Mehrerlös mit 15 % nach Ansicht der Kammer derart

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hoch ist, daß den Kaufinteressenten die Gelegenheit,

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gegeben werden muß, nach Kenntnis der Mehrerlösklausel

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- unabhängig, davon in welchem Stadium sich die Verkaufsverhandlungen

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befinden - den Maklervertrag aufzukündigen.

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Die Kammer setzt sich damit nicht in Widerspruch zu der

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oben zitierten Entscheidung des BGH (BGH a.a.O.). Dort

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ist lediglich darüber entschieden worden, ob ein bereits

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entstandener Provisionsanspruch gemäß § 654 BGB als

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verwirkt anzusehen ist. Es ist jedoch in dieser Ent-

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scheidung nicht darüber entschieden worden, ob die Kauf-

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interessenten bei einer späteren Kenntnis einer Mehr-

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erlösklausel berechtigt sind, sich vom Vertrage loszusagen.

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Im ersteren Falle gehen die Kaufinteressenten bewußt

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das Risiko ein, einen "überhöhten" Kaufpreis zu zahlen.

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Es darf ihnen jedoch nicht die Möglichkeit genommen

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werden, dieses Risiko auszuschalten,wenn sie erst nachträglich

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davon erfahren, insbesondere dann nicht, wenn

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ein derartig überhöhter Mehrerlös - wie hier-erzielt

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werden soll.

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Die Kündigung der Beklagten ist infolgedessen zulässig,

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so daß der Kläger keinen Provisionsanspruch hat .

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e) Mögliche Schadensersatzansprüche -wie sie das Landgericht

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Aachen in seiner Entscheidung (NJW 1951 Seite 657 f) prüft-

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sind schon deshalb nicht gegeben, weil die Beklagten aufgrund

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der obigen Ausführungen berechtigt waren, den Maklervertrag

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zu kündigen.

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Die Berufung war daher mit der Kostenfolge aus § 97 ZPO

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zurückzuweisen.