Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1995-05-29, Aktenzeichen 16 Wx  44/95
ECLI:DE:OLGK:1995:0529.16WX44.95.00

Tenor

1

Gründe :

2

1.

3

Die Beteiligten sind die Mitglieder einer
Wohnungseigentümergemeinschaft. Ursprünglich war der Antragsgegner
Alleineigentümer des Anwesens der Gemeinschaft, bis er das
Grundstück mit Vertrag vom 9.3.1988 verkaufte und Wohnungseigentum
begründete. Im Jahre 1991 war der Antragsgegner als Eigentümer der
Wohnungs- und Teileigentumseinheiten Nrn. 1-10, 22-24, 33, 35 und
36 im Grundbuch eingetragen. Davon verkaufte er die Wohnungen Nrn.
22-24 und 33. Der Eigentümerwechsel wurde am 2.1.1992 ins Grundbuch
eingetragen.

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Im Rechtsbeschwerdeverfahren streiten die Beteiligten noch
darüber, ob der Antragsgegner verpflichtet ist, für die
vorbezeichneten Wohnungen einen aus dem Wirtschaftsjahr 1991
herrührenden Wohngeldrückstand von insgesamt 10.039,38 DM zu
bezahlen. Den Wirtschaftsplan für 1991 hatte die
Eigentümergemeinschaft am 20.12.1990 beschlossen. Die
Jahresabrechnung 1991 wurde Anfang 1992 erstellt und in der
Eigentümerversammlung vom 6.2.1992 mit der Stimme des
Antragsgegners einstimmig gebilligt. Anschließend forderte der
Verwalter vom Antragsgegner für alle Wohnungs- und
Teileigentumseinheiten, die 1991 im Eigentum des Antragsgegners
gestanden haben, Ausgleich der jeweiligen Einzelabrechnungen. Dem
kam der Antragsgegner nicht nach, worauf der Antragsteller das
vorliegende Verfahren einleitete. Das Amtsgericht entsprach dem
Zahlungsantrag des Antragstellers in vollem Umfang und
verpflichtete den Antragsgegner, an den Antragsteller 81.677,06 DM
zu zahlen. Auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners änderte
das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts ab und entschied,
daß der Antragsgegner nicht verpflichtet ist, den aus der
Jahresabrechnung 1991 für die Wohnungen 22-24 und 33 errechneten
Saldo von insgesamt 10.039,98 DM zu zahlen. Zur Begründung führt
das Landgericht aus, der Wirtschaftsplan 1991 habe durch die
Abrechnung vom 6.2.1992 seine Geltung verloren und könne deshalb
Zahlungsverpflichtungen des Antragsgegners nicht mehr stützen. Auch
die Jahresabrechnung 1991 könne dies nicht, weil der Antragsgegner
an der Beschlußfassung über die Abrechnung hinsichtlich der
streitbefangenen Wohnungen nicht habe mitwirken können. Mit seiner
dagegen erhobenen weiteren Beschwerde erstrebt der Antragsteller
die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung.

5

2.

6

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers muß nach §
28 Abs. 2 Satz 2 FGG dem Bundesgerichtshof vorgelegt werden, weil
der Senat beabsichtigt, in einer zur Beurteilung des Rechtsmittels
entscheidungserheblichen Rechtsfrage abweichend von der dazu
vertretenen Auffassung des Bayerischen Obersten Landesgerichtes zu
entscheiden. Für den Erfolg der weiteren Beschwerde kommt es auf
die Frage an, ob der Voreigentümer nach einem Eigentümerwechsel
auch dann Schuldner der von ihm zu zahlenden Wohngelder bleibt,
wenn die Jahresabrechnung erst nach der Eigentumsumschreibung im
Grundbuch erstellt und mit einem Saldo genehmigt wird, welcher
zumindest auch darauf beruht, daß der Voreigentümer trotz
entsprechender Verpflichtung in einem genehmigten Wirtschaftsplan
an die Gemeinschaft keine oder nur unzureichende Vorauszahlungen
geleistet hat. Der Senat möchte diese Frage in Fortführung seiner
bisherigen Rechtsprechung ( vgl. OLG Köln, MDR 1989, 359 )
verneinen und davon ausgehen, daß die unangefochten gebliebene
Billigung einer Jahresabrechnung den für das abgerechnete Jahr
bestehenden Wirtschaftsplan aufhebt mit der Folge, daß
Zahlungsansprüche der Gemeinschaft auch nach einem
Eigentümerwechsel nur noch aus dem Abrechnungssaldo und nicht mehr
aus dem Wirtschaftsplan des entsprechenden Abrechnungszeitraumes
herrühren können. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat die
gleiche Rechtsfrage mit Beschluß vom 19.4.1990 gegenteilig
entschieden und meint, ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer hafte
den übrigen weiterhin für Wohngeldvorschüsse, die zu einem
Zeitpunkt fällig wurden, als der in Anspruch genommene Eigentümer
noch im Grundbuch eingetragen gewesen ist. Die Begründung des
vorbezeichneten Beschlusses stellt im Kern darauf ab, daß eine nach
dem Eigentümerwechsel gefertigte Abrechnung die Verbindlichkeit des
vorausgegangenen Wirtschaftsplans für die Vorschußverpflichtungen
des Voreigentümers unberührt lasse, auch wenn in die Abrechnung
rückständige Wohngeldvorauszahlungen einbezogen worden seien, mit
der Folge, daß der Voreigentümer auf dieser rechtlichen Grundlage
noch zur Zahlung der rückständigen Vorschüsse an die Gemeinschaft
verpflichtet werden könne ( vgl. BayObLG in DWE 1990, 101,=WE 1990,
220 ). Diese Auffassung hat Zustimmung gefunden ( vgl. Schnauder,
WE 91, 31 ff., Das Verhältnis von Wirtschaftsplan und Abrechnung,
Hauger, Die Eigentumswohnung in der Zwangsverwaltung, in
Festschrift für Bärmann und Weitnauer 1990, S. 353 ff. ). Diese
Meinung geht davon aus, daß der aus der Jahresabrechnung
abgeleitete Zahlungsanspruch kein völlig anderer Anspruch ist, als
der Vorauszahlungsanspruch auf Grund des Wirtschaftsplans. Es
heißt, in beiden Fällen sei Anspruchsgrundlage die Verpflichtung
nach § 16 Abs. 2 WEG, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums,
sowie die Kosten der Instandhaltung, oder Instandsetzung
mitzutragen ( vgl. BayObLG NJW RR 88, 1170 ). Bis zur
Beschlußfassung über die Abrechnung könne der Wohngeldanspruch als
vorläufig festgestellter Anspruch auf den Wirtschaftsplan gestützt
werden. Die spätere Beschlußfassung über die Abrechnung habe nur
zur Folge, daß die Wohngeldforderung nicht mehr allein auf den
Wirtschaftsplan gestützt werden könne ( vgl. BayObLGZ 1986, 128,
131 ). Der Wirtschaftsplan diene weiterhin als Rechtsgrundlage
dafür, Wohngeldrückstände gegen den ausgeschiedenen Eigentümer
geltend machen zu können ( vgl dazu auch Sauren, DWE 89, 42 ff;
Hauger DWE, 89, 48,49 ). Das OLG Stuttgart hat sich dieser Linie
angeschlossen und die Schuldnerschaft von Veräußerer und Erwerber
bejaht ( vgl. NJW RR 89, 654 ).

7

Die weitere Beschwerde des Antragstellers kann ohne Beantwortung
der dargestellten divergierenden Rechtsfrage nicht entschieden
werden. Der Ausgangspunkt des Senates führt dazu, dem Rechtsmittel
den Erfolg zu versagen und der Entscheidung des Landgerichts im
Ergebnis beizupflichten. Der für das Wirtschaftsjahr 1991 erstellte
Wirtschaftsplan kann eine Zahlungsverpflichtung des Antragsgegners
nicht mehr begründen, wenn der Plan aus der Sicht des Senates durch
den am 6.2.1992 gefaßten Beschluß zur Jahres- und Einzelabrechnung
1991 aufgehoben wurde. Folgt man jedoch dem Beschluß des
Bayerischen Obersten Landesgerichtes ist die weitere Beschwerde
berechtigt, weil dann die Zahlungspflicht aus dem Wirtschaftsplan
fortbesteht.

8

Der Senat sieht sich im Ausgangspunkt mit dem vorbezeichneten
Beschluß vom 19.4.1990 einig. Wenn eine Wohngeldjahresabrechnung
erst nach einem Eigentümerwechsel erstellt und genehmigt wird, kann
der Voreigentümer aus der Eigentümerentscheidung, die Abrechnung zu
billigen, auch dann nicht mehr in Anspruch genommen werden, wenn in
die Abrechnung rückständige Wohngeldvorschüsse des Voreigentümers
miteingerechnet wurden.

9

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet,
die Lasten des Gemeinschaftseigentums sowie die Kosten seiner
Verwaltung und seines gemeinschaftlichen Gebrauchs zu zahlen. Nach
§ 28 Abs. 2 WEG ist diese allgemeine Beitragspflicht durch die
Zahlung der Vorschüsse zu erfüllen, die der Verwalter in den von
ihm für jedes Wirtschaftsjahr aufzustellenden Wirtschaftsplan
aufgenommen hatte, § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 WEG. Ist das
entsprechende Wirtschaftsjahr abgelaufen, wird eine Abrechnung
erstellt, die feststellt, welche Lasten und Kosten für die
Gemeinschaft entstanden sind, inwieweit die eingezahlten Vorschüsse
diese Positionen decken und welcher Saldo sich zugunsten oder zu
Lasten des einzelnen Wohnungseigentümers unter Einrechnung der
geleisteten oder der noch fehlenden Vorschußzahlungen ergibt (vgl.
Palandt-Bassenge, WEG, 54. Aufl., § 28, Rdnr. 7 ff.). Über
Wirtschaftsplan und Abrechnung beschließen die Eigentümer nach § 28
Abs. 5 WEG durch Stimmenmehrheit. Diese Beschlüsse bilden die
entscheidende Grundlage für die konkrete Ausgestaltung der in § 16
Abs. 2 WEG vorgesehenen allgemeinen Beitragspflicht jedes
Miteigentümers. Erst die Beschlüsse zur Billigung des
Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung begründen die konkrete
Beitragspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber den
anderen ( vgl. BGH NJW 1988, 1910; NJW 89, 3018; 93,593 ). Das gilt
jedenfalls für alle Beschlußfassungen, an denen die
Wohnungseigentümer selbst mitwirken konnten. Ohne diese Möglichkeit
der Einflußnahme, wenn etwa ein Wohnungseigentümer zuvor
ausgeschieden war und deshalb nicht mitabstimmen konnte, darf den
vorgenannten Eigentümerbeschlüssen die geschilderte Verbindlichkeit
jedenfalls gegenüber einem ausgeschiedenen Miteigentümer nicht
beigemessen werden. Ohne Beteiligungsmöglichkeiten bei der
Abstimmung wäre die Entscheidung der verbliebenen Eigentümer zu
Wirtschaftsplan und Abrechnung eine unzulässige Übereinkunft zu
Lasten des ausgeschiedenen Miteigentümers. Demgemäß ist anerkannt,
daß ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer nicht mehr für einen
Abrechnungssaldo in Anspruch genommen werden kann, wenn die
Abrechnung nach seinem Ausscheiden erstellt und gebilligt worden
ist. ( vgl. BGH NJW 1988,1910 ).

10

Im Streitfall bedeuten diese Grundsätze, daß der Antragsgegner
die in der Abrechnung 1991 für die Wohnungen 22-24 und 33
aufgeführten Salden nicht aufgrund des Eigentümerbeschlusses über
die Abrechnung bezahlen muß, auch wenn er während des gesamten
Wirtschaftsjahres 1991 als Eigentümer dieser Wohnungen im Grundbuch
eingetragen war. Im Zeitpunkt der Beschlußfassung am 6.2.1995 ist
der Antragsgegner nicht mehr Eigentümer dieser Wohneinheiten
gewesen. Die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch war am
2.1.1992 erfolgt. Der Abrechnungsbeschluß kann damit für den
Antragsgegner keine Wirkung entfalten. Bezogen auf die hier
streitbefangenen Wohnungen hat der Antragsgegner auf die
Beschlußfassung keinen Einfluß nehmen können. Dabei ist
berücksichtigt, daß der Antragsgegner Eigentümer anderer Wohn- und
Gewerbeeinheiten der Eigentümergemeinschaft geblieben ist und
deshalb am Beschluß über die Billigung der Jahresabrechnung 1991 in
dieser Eigenschaft mitwirken konnte. Dies ändert an der eingangs
dargelegten Einschätzung nichts. Die generelle Beitragspflicht,
anteiliges Wohngeld zu zahlen, erwächst aus dem Eigentum an einer
bestimmten Wohneinheit, nicht aber aus der generellen Beteiligung
an der Eigentümergemeinschaft. Dies bedeutet, daß der Eigentümer
nur für eine bestimmte, ihm gehörige Wohnung verpflichtet werden
kann, nicht aber für einen anderen nicht in seinem Eigentum
stehenden Anteil. Wird für einen solchen Anteil im Zusammenhang mit
der Billigung der Jahres- und Einzelabrechnung ein Abrechnungssaldo
festgelegt, muß es bei der oben gegebenen Begründung verbleiben,
daß dies einen unzulässigen Gesamtakt zu Lasten eines Dritten
beinhaltet.

11

Dem weiteren die Entscheidung des Bayerischen Obersten
Landesgerichts vom 19.4.1990 tragenden Gesichtspunkt, daß der
Wirtschaftplan durch die spätere Abrechnung jedenfalls für aus dem
Wirtschaftsplan fällige Vorschußverpflichtungen nicht aufgehoben
wird, vermag sich der Senat nicht anzuschließen. Die Entscheidung
der Eigentümer über den Wirtschaftsplan ist nach dem oben Gesagten
zunächst eine ordnungsgemäße rechtliche Grundlage dafür, von jedem
betroffenen Miteigentümer die festgesetzten Vorschüsse verlangen zu
können. Das gilt namentlich im Streitfall. Nachdem der
Wirtschaftsplan 1991 unangefochten beschlossen worden war, ist der
Antragsgegner ohne Zweifel gehalten gewesen, die im Wirtschaftsjahr
1991 danach für die streitbefangenen Wohnungen anfallenden
monatlichen Vorschüsse zu bezahlen. Zudem ist der Antragsgegner
während des gesamten Jahres 1991 als Eigentümer dieser Wohnungen
eingetragen gewesen. Bisher sind die Vorschüsse nicht ausgeglichen
worden. Aus den Entscheidungen der Vorinstanzen ist ersichtlich,
daß der Antragsgegner seinen Verpflichtungen durch die Aufrechnung
mit Gegenforderungen nachkommen wollte. Doch das Landgericht hat in
der hier zur Beurteilung gestellten Entscheidung vom Antragsgegner
unangefochten und somit rechtskräftig festgestellt, daß er dazu
nicht berechtigt gewesen ist.

12

Der Wirtschaftsplan wird jedoch durch die spätere
Jahresabrechnung überholt und verliert damit vollständig seine
Bedeutung. Die Genehmigung der Jahres- und Einzelabrechnung tritt
an die Stelle der Genehmigung des Wirtschaftsplanes und bringt die
aus diesem herrührenden Zahlungsverpflichtungen zum Erlöschen. Die
von den Eigentümern beschlossene Billigung der Jahresabrechnung
schafft eine die bisherige rechtliche Grundlage ersetzende neue
Schuld. Die vorläufige Rechtsgrundlage Wirtschaftsplan wird durch
die endgültige Abrechnung in jeder Hinsicht ersetzt. Die vorläufige
Rechtsgrundlage wird nicht für oder gegen einen bestimmten
Personenkreis am Leben erhalten, sondern die endgültige ersetzt die
vorläufige absolut. Bei dieser Sichtweise ist dem Senat bewußt, daß
der Wille, ein altes Schuldverhältnis aufzuheben und durch ein
neues zu ersetzen, eindeutig festgestellt werden muß, und daß in
Zweifelsfällen eine Ersetzung nicht gewollt ist ( vgl. BGH NJW
1993, 2043 ). Damit ist jedoch keineswegs ausgeschlossen, einem
Beschluß über die Jahresabrechnung gegenüber einem Beschluß über
den Wirtschaftsplan eine ersetzende Wirkung beizumessen, wenn
Anhaltspunkte für einen entsprechenden schuldumschaffenden Willen
der Mehrheit festgestellt werden können, die den Beschluß gefaßt
hat ( vgl. BGH NJW 1991,979 ). Ein solcher Mehrheitswille besteht
bei jeder Genehmigung der Jahresabrechnung, sicherlich aber im
vorliegenden Fall. Gegen diese Vorgabe spricht lediglich, daß der
Entscheidung einer Eigentümergemeinschaft, die Jahresabrechnung zu
genehmigen, hinsichtlich der in die Abrechnung einbezogenen
rückständigen Vorschußzahlungen bei oberflächlicher
Betrachtungsweise zunächst nur eine bestätigende oder
rechtsverstärkende Wirkung zukommt. Denn Grund und Höhe der bisher
aus dem Wirtschaftsplan herrührenden Forderungen werden ohne
weitere Sachprüfung in die Abrechnung übernommen. Beschränkt man
die Bewertung des Willens der Eigentümergemeinschaft auf diesen
Punkt , ist es naheliegend, in der Billigung der Abrechnung einen
Abrechnungsvertrag nach § 782 BGB, ein abstraktes Anerkenntnis oder
einen lediglich bestätigenden Vergleich zu sehen. Allen diesen
Möglichkeiten ist gemeinsam, daß die betroffenen Forderungen
modifiziert, verstärkt und als solche neu begründet werden, ohne
jedoch ihre bisherige rechtliche Qualität entscheidend zu ändern.
Eine solche eingeschränkte Beurteilung wird aber dem wirklichen
Willen der bei der Genehmigung der Jahresabrechnung beteiligten
Miteigentümer nicht gerecht. Die Jahresabrechnung hat eine
weiterreichende Zielsetzung. Sie will feststellen, welche Lasten
und Kosten tatsächlich angefallen waren, ob diese durch die
beschlossenen und tatsächlich eingegangenen Vorschüsse gedeckt sind
oder ob sich insoweit Differenzen ergeben ( vgl. Hauger in
Festschrift für Bärmann und Weitnauer, 1990, S. 353, 361 ), wie
sich der Unterschied zwischen Ausgaben und Vorschüssen auf die
einzelnen Wohnungseigentümer verteilt und welcher Saldo sich daraus
zu Lasten eines Eigentümers ergibt ( vgl. Weitnauer, WEG, § 28,
Rdnr. 12, 7. Aufl. ). An dieser weitreichenden Zielsetzung jeder
Abrechnung über ein Wirtschaftsjahr wird sich der Wille der
Eigentümer orientieren, wenn sie die Jahres- und Einzelabrechnung
bestätigt haben. Damit werden die Eigentümer in aller Regel nicht
nur die noch offenen Vorschüsse festlegen, sondern eine originäre
neue Gesamtverbindlichkeit durch die Abrechnung begründen wollen.
Die Bemessung der rückständigen Vorschüsse ist nur ein Teilaspekt
aus den übrigen Abrechnungspositionen. Schon deshalb ist nur eine
Schlußfolgerung naheliegend und richtig: Die Eigentümer, die eine
Abrechnung billigen, möchten diese für alle dort eingestellten
Positionen als verbindliche neue Grundlage der allgemeinen
Beitragspflicht der Eigentümer verstanden wissen. Untermauert wird
diese Einschätzung mit der Überlegung, daß jede
Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nur das vergangene
Wirtschaftsjahr abrechnet, sondern auf dieser Grundlage auch die
Vorschüsse des neuen Jahres festlegt. Auch damit wird deutlich, daß
die Vergangenheit abschließend und endgültig, also mit neuer und
nicht nur bestätigender Verbindlichkeit bewältigt werden soll. Für
diese Auffassung streitet überdies das äußere Bild der
Abrechnungen. Danach scheint eine abschließende neue
Verbindlichkeit gewollt, wenn für die Vergangenheit ein Schlußsaldo
gefordert wird. Unerheblich ist sicherlich, wenn eine
Schuldersetzung nicht ausdrücklich erklärt worden ist. Es genügt,
wenn der entsprechende Wille aus den Umständen gewonnen werden
kann.

13

Im Streitfall muß nach alledem zugrundegelegt werden, daß durch
die am 6.2.1992 bestätigte Jahresabrechnung 1991 der
Wirtschaftsplan 1991 aufgehoben worden ist. Dem Senat fehlen
Hinweise darauf, daß die hier Beteiligten dieser Jahresabrechnung
eine andere als die eben dargelegte regelmäßige Bedeutung und
Wirkung zukommen lassen wollten. Bei diesem Ausgangspunkt hat die
Vorinstanz zu Recht davon abgesehen , den Antragsgegner zur Zahlung
der für die Wohnungen Nrn. 22-24 und 33 rückständigen Wohngelder zu
verpflichten.

14

Die bisherigen Überlegungen passen sicher nicht, wenn der
Beschluß der Eigentümer, die Jahresabrechnung zu billigen, nichtig
gewesen ist. Zweifelsohne kann ein nichtiger Beschluß keine Wirkung
haben und deshalb auch einen bestehenden Wirtschaftsplan nicht
beseitigen. Im Streitfall hat diese denkbare Einschränkung jedoch
keine Bedeutung. Ein Beschluß ist nichtig, wenn er gegen ein
zwingendes gesetzliches Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt
oder zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verletzt
( vgl. BGH NJW 1989, 2959 ). Das trifft auf den hier zu prüfenden
Beschluß vom 6.2.1995 zur Genehmigung der Jahresabrechnung 1991
nicht zu. Es gibt sicherlich Vorbehalte gegen diese Entscheidung
der Eigentümergemeinschaft. So hat der Antragsgegner in seinem
erstinstanzlichen Vorbringen zu Recht bemängelt, daß die jeweiligen
Einzelabrechnungen nur in Verbindung mit einem Änderungsauftrag an
den Verwalter genehmigt wurden, der die jeweilige
Zahlungsverpflichtung nach einem anderen Maßstab als dem im
Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile
verteilt. Die Erwerber der hier streitbefangenen Wohnungen werden
überdies geltend machen können, es sei unbillig, rückständige
Vorauszahlungen in der Jahresabrechnung zu ihren Lasten zu
berücksichtigen. Dies gebe der Gemeinschaft ohne entsprechende
rechtliche Grundlage die Möglichkeit, fällige Rückstände gegen den
Erwerber geltend zu machen, obwohl dieser keine Chance hatte, sich
hiergegen zu wehren. Doch beide Vorbehalte können nicht die
Nichtigkeit der Abrechnungsgenehmigung zur Folge haben, weil in
keinem der genannten Fälle gegen zwingende Vorschriften des
Wohnungseigentumsgesetzes verstoßen wird, insbesondere nicht gegen
§ 16 Abs. 2 WEG. Diese Vorschrift ist nicht zwingend, sondern kann
abbedungen werden ( vgl. BGH NJW 1992, 978 ). Damit ist ein
Beschluß, der von § 16 Abs. 2 WEG abweicht, allenfalls anfechtbar.
Er wird bestandskräftig, wenn der Beschluß nicht fristgerecht
angefochten wurde ( vgl. OLG Stuttgart in DWE 1989, 32; dazu Hauger
in DWE 1989, 48, BayObLG NJW RR 92, 14 ). Für den Streitfall
bedeutet dies, daß der Antragsgegner nicht damit gehört werden
kann, daß die maßgebende Abrechnung aus verschiedenen Gründen
unrichtig ist. Dies hätte er im Wege der Beschlußanfechtung nach §
23 Abs. 4 WEG geltend machen müssen. Nachdem dies nicht geschehen
ist, bleibt es bei der Regel, daß auch eine fehlerhafte, aber
bestandskräftig beschlossene Jahres- und Einzelabrechnung
verbindlich ist ( vgl. BGH NJW 1994, 2953 m.w.N. ).

15

Abgesehen von dem bisher Gesagten vermag der Senat der
Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichtes auch aus
generellen Erwägungen nicht zu folgen. Die hier zugrunde gelegten
Vorstellungen entsprechen der Rechtsentwicklung, die verstärkt die
Haftung des Erwerbers auch für rückständige Wohngelder des
Voreigentümers zugelassen hat. Für die Eigentümergemeinschaft wird
rechtliche Klarheit geschaffen, weil sie mit Hilfe klarer Stichtage
( Eigentumsumschreibung im Grundbuch, Bestandskraft der
Abrechnungsgenehmigung ) ermitteln kann, von wem sie rückständige
Wohngelder einfordern darf. Der Erwerber wird nicht unbillig
belastet, weil er die Möglichkeit hat, rückständige Wohngelder im
Rahmen des Erwerbes der Wohnung zu berücksichtigen.

16

Zur Überzeugung des Senates entspricht es einer folgerichtigen
Fortführung der Rechtsprechung, welche die Haftung des Erwerbers
einer Eigentumswohnung auch für rückständige Wohngelder annimmt,
wenn dieser unter den hier maßgebenden Umständen für diese
Rückstände alleine einzutreten hat. Nach der früheren
Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes zur Haftung des Erwerbers
einer Eigentumswohnung für rückständige Wohngelder war eine
Inanspruchnahme des Erwerbers ausgeschlossen. Sowohl beim Erwerb im
Wege der Zwangsversteigerung, wie auch beim rechtsgeschäftlichen
Erwerb wurde davon ausgegangen, es sei unbillig, den Erwerber mit
Kosten zu belasten, die er nicht hat beeinflussen können ( vgl. BGH
NJW 1985, 2717; BGH NJW 1981, 282 ). Damit war die Gemeinschaft
gehalten, Wohngeldrückstände ausschließlich beim Voreigentümer
geltend zu machen. Diese Eingrenzung ist jedoch nicht beibehalten
worden. Zutreffend verweist das Landgericht darauf, daß für
Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, auch wenn
es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre
handelt, die in der anteilmäßigen Verpflichtung zum Tragen der
Lasten und Kosten begründet sind, der Erwerber inzwischen
jedenfalls dann haftet, wenn der Beschluß der
Eigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet
wurden, erst nach dem Eigentumserwerb gefaßt worden ist ( vgl. BGH
NJW 1988, 1910 ). Mit Recht macht die weitere Beschwerde zwar
geltend, daß damit sicherlich die Mithaftung des Erwerbers, nicht
aber ein Haftungsausschluß für den Voreigentümer begründet werden
kann. Für diese Auffassung der weiteren Beschwerde streitet auch,
daß ein Haftungsübergang für gegen den Rechtsvorgänger fällig
gestellte, rückständige, und damit im Verhältnis der
Wohnungseigentümer bereits begründete Verbindlichkeiten gesetzlich
nicht vorgesehen ist,. eine Rechtslage, von welcher der Senat
ebenfalls ausgeht ( vgl. BGH NJW 1994, 2951 m.w.N. ). Doch damit
ist nicht ausgeschlossen, daß ein solcher Haftungsübergang
rechtsgeschäftlich erfolgen kann. Im Einklang mit der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ( vgl. BGH NJW 1994, 2951 )
geht der Senat deshalb davon aus, daß ein Voreigentümer für
rückständige Wohngelder nicht mehr zu zahlen hat, die ein
rechtsgeschäftlicher Sondernachfolger wirksam übernommen hat, etwa
weil dies in der Teilungserklärung so vorgesehen ist ( vgl. BGH
a.a.O. ). Wenn aber eine rechtsgeschäftliche Übernahme von gegen
den Voreigentümer fällig gestellten, rückständigen und im
Verhältnis der Wohnungseigentümer begründeten Verbindlichkeiten
möglich ist, muß dies für alle Arten der rechtsgeschäftlichen
Begründung dieser Verbindlichkeiten gelten, also auch unter den
hier bestehenden Umständen. Nach den Feststellungen des
Landgerichts ist die Jahresabrechnung 1991 einvernehmlich und
einstimmig gebilligt worden. Darin liegt die rechtsgeschäftliche
Übereinstimmung aller beteiligten Eigentümer, insbesondere auch der
Erwerber der streitbefangenen Wohnungen, daß die Jahres- und
Einzelabrechnung ordnungsgemäß erstellt sind und jetzt die
Grundlage für die Zahlungsverpflichtung der einzelnen Eigentümer
bilden. Diese rechtsgeschäftliche Willensbildung kann hinsichtlich
der damit übernommenen Haftung gegenüber der Gemeinschaft zur
Überzeugung des Senates nicht anders bewertet werden, als wenn die
Haftungsübernahme für rückständige Wohngelder in der
Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist, und der Erwerber die Wohnung
in Kenntnis dieser Regelung übernimmt. Eine andere Sichtweise ist
nach Auffassung des Senates nur möglich, wenn sich aus dem
Eigentümerbeschluß über die Billigung der Jahresabrechnung
entnehmen läßt, daß sich die Gemeinschaft die Inanspruchnahme eines
Voreigentümers ganz oder teilweise vorbehalten hat. Im Streitfall
ist dies nicht ersichtlich, auch wenn die Abrechnungen an den
Antragsgegner versandt wurden. Die Abrechnungen beziehen sich auf
die streitbefangenen Wohnungen und setzen für diese einen Endsaldo
fest. Ohne weitere Anhaltspunkte liegt darin kein Vorbehalt, daß
für diesen Saldo auch oder ausschließlich der Voreigentümer
bezahlen soll.

17

Abgesehen von diesen generellen Erwägungen sieht der Senat auch
die oben zugrundegelegte Schlußfolgerung, daß die Entscheidung der
Eigentümergemeinschaft zur Genehmigung einer Jahresabrechnung den
Wirtschaftsplan des gleichen Jahres aufhebt, im Einklang mit der
bestehenden Rechtsprechung. Der Bundesgerichtshof hat die Frage, ob
einem Beschluß über die Jahresabrechnung gegenüber einem Beschluß
über den Wirtschaftsplan novierende Wirkung beigemessen werden und
unter welchen Voraussetzungen dies geschehen kann, bisher
offengelassen ( vgl. BGH NJW 1994, 1866, 1867 ). Das OLG Karlsruhe
hat die Auffassung vertreten ( vgl. DWE 1990, 106), daß mit der
Einbeziehung der gemäß beschlossenem Wirtschaftsplan fälligen,
jedoch nicht geleisteten Hausgeldvorschußzahlungen in die
Jahresabrechnung und mit deren Genehmigung durch die
Wohnungseigentümer allein dieser Genehmigungsbeschluß maßgebliche
Rechtsgrundlage für die Durchsetzung auch dieser Forderung sei,
womit auch derjenige alleine zahlungsverpflichtet sei, der zum
Zeitpunkt der Beschlußfassung Eigentümer ist, oder wie im
Entscheidungsfall als Zwangsverwalter die Eigentümerrechte
wahrnimmt. Das OLG Düsseldorf hat sich dieser Auffassung
angeschlossen ( vgl. NJW RR 1991,724 ). Unter diesen Umständen
vermag der Senat keine einhellige ( so aber KG NJW RR !994, 84
m.w.N. ) Meinung dafür zu erkennen, daß der ausgeschiedene
Wohnungseigentümer der Gemeinschaft für Lasten und Kosten weiter
haftet, die während des Zeitraumes, als er Wohnungseigentümer war,
fällig gestellt worden sind. Auch das OLG Frankfurt hat die Meinung
geäußert, daß die Haftung des im Zeitpunkt des
Jahresrechnungsabschlusses eingetragenen Nacherwerbers für alle aus
der betreffenden Wirtschaftsperiode noch offenen fälligen
Vorschußpflichten des Voreigentümers ordnungsgemäßer Verwaltung
entspricht ( vgl. DWE 1990,107 ). Die dagegen vorgebrachte Kritik
überzeugt nicht ( vgl. insbesondere KG a.a.O. ). Die dort
dargestellte Überzeugung, der gesetzlichen Regelung, insbesondere
der in § 28 Abs. 5 WEG vorgesehenen Beschlußfassung über die
Abrechnung könne nicht die gesetzgeberische Wertung entnommen
werden, daß die durch Rechtsgeschäft oder im Wege der
Zwangsversteigerung später eingetretenen neuen Wohnungseigentümer
gegen ihren Willen zur vollen Begleichung der schon gegenüber
früheren Eigentümern fällig gestellten und von diesen nicht
erfüllten Hausgeldpflichten herangezogen werden könnten, trifft
nicht den vorliegenden Sachverhalt. Dieser ist dadurch geprägt, daß
der Erwerber dieser Haftungsübernahme zugestimmt hat, als er die
Jahresabrechnung billigte. Die Haftung für die Verbindlichkeiten
des Voreigentümers übernimmt der Nacherwerber demnach mit und nicht
gegen seinen Willen.

18

Diese Rechtsfolge ist zur Überzeugung des Senates für den
Erwerber keineswegs unbillig. Zwar mag es näher liegen, soweit der
übernommene Abrechnungssaldo auf reinen Verbrauchskosten beruht,
denjenigen zu belasten, der den Verbrauch verursacht und den Nutzen
daraus hat, also den Voreigentümer, der durch seine Nichtzahlung
der Vorschüsse eine Deckungslücke zum Wirtschaftsplan hervorgerufen
hatte. Doch letztendlich trägt diese Erwägung nicht. Dabei bliebe
nämlich unberücksichtigt, daß Deckungslücken durch die
Uneinbringlichkeit von Vorschußforderungen im folgenden
Wirtschaftsjahr ebenfalls unter Einschluß der Erwerber ausgeglichen
werden müssen. Dies erscheint nicht unbillig. Die
Jahresabrechnungen enthalten in aller Regel auch Aufwendungen für
Reparaturen und Instandsetzungen, deren Vorteile dem Erwerber zu
Gute kommen. Überdies bleibt es dem Erwerber unbenommen, den Umfang
einer möglichen Inanspruchnahme durch rückständige
Wohngeldzahlungen rechtzeitig vor seinem Erwerb zu klären, und
insbesondere im Verhältnis zum Verkäufer etwa bei der Höhe des
Kaufpreises eine entsprechend günstigere Regelung zu vereinbaren (
vgl. zu alledem OLG Köln MDR 89, 589 in Fortführung von BGH NJW
1988, 1910 ). Der Erwerber ist zudem nicht der Gefahr ausgesetzt,
daß die Gemeinschaft das Erstellen und die Billigung der
Jahresabrechnungen solange verzögert, bis er als Eigentümer
eingetragen und deshalb für mögliche Salden zahlungspflichtig ist.
Bei einer solchen Verfahrensweise kann der Erwerber jederzeit den
Einwand des Rechtsmißbrauchs erheben ( vgl. BayObLG NJW RR 92, 14;
Weitnauer JZ 1986, 193 ).

19

Zur Überzeugung des Senats läßt sich nur die hier vertretene
Sichtweise in das generelle System zwischen Vorauszahlungen und
späterer Abrechnung nahtlos einfügen. Im Mietrecht ist allgemein
anerkannt, daß Vorauszahlungen nicht mehr geltend gemacht werden
können, wenn zwischenzeitlich abgerechnet worden ist, oder die
Abrechnung erstellt werden kann. Nach Ansicht des Senates gibt es
keinen Grund, das Verhältnis zwischen Vorauszahlungen und
Abrechnung unter den hier bestehenden tatsächlichen Verhältnissen
anders zu bewerten und dem Wirtschaftsplan eines bereits
abgerechneten Wirtschaftsjahres noch für einen beschränkten
Personenkreis weiter rechtliche Verbindlichkeit beizumessen. Dieser
Überlegung folgend hat insbesondere das Bayerische Oberste
Landesgericht häufig entschieden ( vgl. WE 89,60; 89, 147; NJW-RR
1991, 723 ), daß ein Hausgeldanspruch nicht mehr auf den
Wirtschaftsplan gestützt werden kann, sobald ein Eigentümerbeschluß
über die Jahresabrechnung vorliegt. Dann ist aber nach allem bisher
Gesagten nicht erkennbar, weshalb unter den hier bestehenden
Umständen der Wirtschaftsplan noch fortgelten soll.

20

Die Belange der Eigentümergemeinschaft erfordern dies nicht.
Diese hat die Möglichkeit, rückständige Wohngeldvorschußzahlungen
rechtzeitig geltend zu machen, wenn es ihr auf Zahlungen des
Voreigentümers selbst ankäme. Besondere Risiken, die mit dem
Umstand verbunden wären, nach der Abrechnung und nach dem
Eigentümerwechsel den Nacherwerber in Anspruch nehmen zu müssen,
sind nicht ersichtlich. Vielmehr dürfte es für die Gemeinschaft
weit weniger schwierig sein, Ansprüche gegen einen zur
Eigentümergemeinschaft gehörenden Eigentümer durchzusetzen, als
gegen einen, der ausgeschieden ist. Welche Schwierigkeiten in der
praktischen Ausgestaltung einer Abrechnung entstehen können, wenn
sowohl der Wirtschaftsplan als auch die Abrechnung verbindlich
bleiben sollen, ist vielfach beschrieben ( vgl. Röll, zu den
Schwierigkeiten der Kostenverteilung innerhalb eines
Rechnungsjahres, NJW 1983, 153; und ders. in Münch.-Komm., WEG, §
16, Rdnr. 25 a , oder auch Müller, Rechtsfragen des
Wohnungseigentums, NJW-Schriftenreihe, 2. Aufl., S. 233 ). Zur
Überzeugung des Senates sind diese keiner Gemeinschaft zuzumuten.
Durch die hier zugrundegelegte Auffassung werden sie vermieden.