Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1994-01-10, Aktenzeichen 2 WX 51/93
ECLI:DE:OLGK:1994:0110.2WX51.93.00

1

G r ü n d e

2

I. Gemäß Teilungserklärung vom 23.2.1984 wurde der Grundbesitz
des Klägers in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteilt und im
Grundbuch eingetragen. Insgesamt entstanden 14 Eigentumswohnungen,
die alle im Eigentum des Antragstellers standen und stehen. § 2 der
Teilungserklärung enthielt u.a. folgende Regelung:

3

"(1)...

4

(2) Die jeweiligen Eigentümer der Raumeinheiten in einem Geschoß
sind berechtigt, diese ganz oder teilweise zu einer Einheit
zusammenzufassen und die dazu erforderlichen Arbeiten, auch soweit
diese tragende Wände betreffen, durchführen zu lassen. Die
jeweiligen baurechtlichen Vorschriften müssen beachtet werden;
Schäden am Gebäude, die die anderen Eigentümer berühren, dürfen
nicht entstehen.

5

(3) bis (7)..."

6

Gemäß der notariellen Urkunde vor Notar H. vom 3.2.1993 (UR.Nr.
) wurde diese Teilungserklärung wie folgt geändert:

7

"1. § 1 der bezogenen Teilungserklärung wird um folgenden Absatz
erweitert: Dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. des
Aufteilungsplanes wird der Spitzboden, wie er in der dieser Urkunde
als Anlage beigefügten Zeichnung (Anlage 1) dargestellt ist, zur
dauernden und ausschließlichen Nutzung zugeteilt."

8

2. § 2 Abs. (2) der bezogenen Teilungserklärung wird um
folgenden Satz erweitert: Der Eigentümer der Wohnungen Nrn. und des
Aufteilungsplanes hat diese zu einer baulichen Einheit
zusammengefaßt und mit dem Spitzboden durch eine innen liegende
Treppe verbunden. Die Einzelheiten ergeben sich aus der dieser
Urkunde beigefügten Zeichnung (Anlage 2).

9

Diese Maßnahmen sind dem genannten Eigentümer auf Dauer
gestattet. Der jeweilige Eigentümer der genannten Wohnungen ist
berechtigt, die bezeichnete bauliche Verbindung der genannten
Wohnungen jederzeit rückgängig zu machen und eine Trennung der
Wohnungen entsprechend dem ursprünglichen Zustand herzustellen.

10

Eine grundbuchliche Vereinigung beider Wohnungen soll nicht
erfolgen."

11

Mit Schreiben vom 19.5.1993 beantragte der Antragsteller, der
weiterhin Eigentümer aller Wohnungen ist, die Eintragung der
Änderung gemäß dem Inhalt der eingereichten "Änderung zur
Teilungserklärung".

12

Das Grundbuchamt beanstandete den Antrag, weil die
Abgeschlossenheit der Wohnungen Nr. und nicht mehr gegeben sei und
erließ sodann am 20.7.1993 folgende Zwischenverfügung: "Das
vereinbarte Sondernutzungsrecht bzw. der hier erfolgte
Deckendurchbruch sowie der Durchbruch zwischen den Wohnungen Nr.
und des Aufteilungsplans hebt die Abgrenzung zum gemeinschaftlichen
Eigentum sowie der Sondereigentumseinheiten untereinander auf, so
daß eine Abgeschlossenheit der Wohnungen und nicht mehr besteht.
Das führt nicht zur Unwirksamkeit der Aufteilung, aber zur
Unrichtigkeit des Grundbuchs. Die bestehende Unrichtigkeit durch
Eintragung am öffentlichen Glauben teilnehmen zu lassen, ist
unzulässig. Vielmehr muß darauf gedrungen werden, das Grundbuch
entsprechend berichtigen zu lassen (vgl. Haegele 9. Aufl., Rn.
2881). Frist gemäß § 18 GBO: 2 Monate."

13

Mit der Beschwerde gegen diese Zwischenverfügung rügt der
Antragsteller, daß sich die Frage der Abgeschlossenheit nur bei der
ursprünglichen Bildung des Wohnungseigentums stelle, nachträgliche
Änderungen hätten auf das bereits bestehende Wohnungseigentum
keinen Einfluß. Eine Unrichtigkeit des Grundbuchs sei daher nicht
eingetreten, da Grundbuchinhalt und materielle Rechtslage nicht
voneinander abwichen.

14

Die Beschwerde hat das Landgericht nach Nichtabhilfe durch
Grundbuchamt und Grundbuchrichter zurückgewiesen. Zwar blieben die
Wohnungen Nr. und ungeachtet des nachträglichen Verstoßes gegen das
Abgeschlossenheitsgebot getrenntes Sondereigentum, das Grundbuchamt
habe aber die Ordnungsvorschrift des § 3 II WEG zu beachten und
dürfe keine Eintragungen vornehmen, die im Widerspruch zum
Abgeschlossenheitsgebot stünden. Es bestehe die Gefahr der
Verwirrung, da getrenntes Sondereigentum für miteinander verbundene
Wohnungen nicht vorgesehen sei. Der Eigentümer sei daher auch
verpflichtet, eine Grundbuchberichtigung durch Vereinigung der
Miteigentumsanteile durchzuführen, denn sonst bestehen die Gefahr,
daß die nunmehr vereinigten Wohnungen getrennt veräußert
würden.

15

Gegen diese Entscheidung richtet sich die weitere Beschwerde des
Antragstellers.

16

II. Die weitere Beschwerde ist gemäß §§ 78 GBO zulässig. Sie hat
insoweit Erfolg, als die Entscheidungen der Vorinstanzen aufgehoben
werden und das Grundbuchamt angewiesen wird, über den
Eintragungsantrag unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats
anderweitig zu entscheiden.

17

Die Entscheidung des Landgerichts über die zulässige Beschwerde
gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts beruht auf einer
Verletzung des Gesetzes im Sinne der §§ 78 GBO, 550 ZPO.

18

1) Die Änderung der Teilungserklärung zu Ziff. 1 (Einräumung
eines Sondernutzungsrechts am Spitzboden für die Wohnung Nr. ) kann
nicht aus den Gründen der Vorinstanzen beanstandet werden. Die
nachträgliche dingliche Begründung eines solchen
Sondernutzungsrechtes ist nach § 15 I WEG zulässig (vgl. nur
Bärmann/Pick, WEG, 13. Aufl. (1994), § 15 Rn. 9 ff.), wobei die
erforderliche Zustimmung und Bewilligung vorliegen, da der
Antragsteller Eigentümer aller Eigentumswohnungen ist. Der
Eintragung dieses Sondernutzungsrechtes für die Wohnung Nr. steht
nicht entgegen, daß dieser Wohnung wegen der inzwischen
geschaffenen baulichen Einheit mit der Wohnung Nr. keine
Sondernutzungsrechte mehr zugewiesen werden könnten.

19

Allerdings will der Gesetzgeber durch die Ordnungsvorschrift des
§ 3 II WEG verhindern, daß Wohnungseigentum eingetragen wird,
obwohl die Abgeschlossenheit nicht gegeben ist. So kann das
Grundbuchamt die Anlage von Wohnungsgrundbüchern verweigern, wenn
z.B. die Teilungserklärung im Widerspruch zum
Abgeschlossenheitserfordernis steht (Gem. Senat der Obersten
Gerichtshöfe des Bundes NJW 1992, 3290 = JZ 1993, 525 m.Anm.
Ehmann/Breitfeld JZ 1993, 527 - "Eigenheim auf der Etage"; BayObLG
Rpfleger 1980, 295; Münchner Kommentar - Röll, 2. Aufl., § 3 WEG,
Rn. 30).

20

Aus § 3 II WEG ergibt sich aber nicht, daß die Entstehung von
Sondereigentum davon abhängt, daß die jeweilige Wohnung in sich
abgeschlossen ist, sondern es handelt sich nur um eine
Ordnungsvorschrift, mit der Eintritt unklarer Verhältnisse
verhindert werden soll (BGH NJW 1990, 1111 (1112); KG ZMR 1993, 288
(289)). Wenn das Grundbuchamt aber die Eintragung vorgenommen hat,
entsteht Sondereigentum gemäß dem Aufteilungsplan auch dann, wenn
die Abgeschlossenheitsvoraussetzungen in Wirklichkeit nicht
vorliegen, denn Benutzungsrecht und Lastentragungspflicht sowie die
Rechte dinglich gesicherter Gläubiger können nicht davon abhängen,
ob im Einzelfall die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit
tatsächlich erfüllt sind (BayObLGZ 1981, 332; Röll Rpfleger 1983,
380 (382)). Erst recht geht das Sondereigentum nicht unter, wenn -
wie hier - durch nachträgliche bauliche Änderungen die
Abgeschlossenheit im Sinne des § 3 II WEG aufgehoben wird
(Münchener Kommentar-Röll, a.a.O., § 3 WEG , Rn. 31 a). Eine
grundbuchliche Verwirrung ist entgegen der Aufasssung des
Landgerichts nicht zu befürchten, denn die Abgrenzungen der
Sondereigentumseinheiten voneinander bleiben grundbuchlich
unangetastet und klar. Da das Sondereigentum somit fortbesteht,
können dafür auch Sondernutzungsrechte begründet werden. Von einer
Unrichtigkeit des Grundbuchs, die der Eintragung entgegenstünde,
kann daher nicht gesprochen werden.

21

Es besteht keine gesetzliche Grundlage dafür, daß das
Grundbuchamt bei der Eintragung solcher Sondernutzungsrechte den
Fortbestand der Abgeschlossenheit zu überprüfen hätte und
berechtigt wäre, die Eintragung mangels fortbestehender
Abgeschlossenheit abzulehnen. Eine solche Überprüfungsaufgabe hat
der Gesetzgeber dem Grundbuchamt nicht zugewiesen. Es wäre dem
Zufall überlassen, ob das Grundbuchamt bei entsprechenden
Eintragungsanträgen überhaupt etwas von inzwischen vorgenommenen
baulichen Änderungen erfährt. Ordnungsinteressen stehen der
Eintragung von Sondernutzungsrechten im übrigen jedenfalls dann
nicht entgegen, wenn sich die dingliche Zuordnung aus dem
Aufteilungsplan ergibt und die Abgeschlossenheit auf Verlangen der
Berechtigten, z.B. bei Weiterveräußerung, wiederhergestellt werden
kann.

22

2) Das Grundbuchamt kann vom Antragsteller ferner nicht die
Stellung eines Berichtigungsantrags verlangen. Eine entsprechende
Verpflichtung kennt das Gesetz nur gemäß § 82 GBO. Die
Voraussetzungen dieser Vorschrift sind schon deshalb nicht erfüllt,
weil - wie dargestellt - das Grundbuch nicht unrichtig geworden
ist. Auch eine entsprechende Anwendung dieser Vorschrift scheidet
daher aus. Eine Löschung der Eintragung nach § 84 GBO wegen
Gegenstandslosigkeit der Eintragung scheidet aus diesen Gründen
ebenfalls aus, so daß dahinstehen kann, ob in diesen Fällen statt
des Amtslöschungsverfahrens auch ein Berichtungszwangsverfahren
eingeleitet werden kann.

23

3) Ob dem Eintragungsantrag im übrigen stattzugeben ist, ob
insbesondere Nr. 2 der Änderung der Teilungserkläung
eintragungsfähig ist, hat der Senat nicht zu entscheiden, denn
Gegenstand seiner Überprüfung ist nur der Inhalt der
Zwischenverfügung, die sich auf eine Eintragungsversagung bzw. auf
eine Antragsverpflichtung aus den unter 1) und 2) behandelten
Gründen beschränkt, aber nichts darüber sagt, ob die Eintragung
abgesehen von diesen Versagungsgründen erfolgen könnte.

24

4) Zu einer Kostenentscheidung besteht kein Anlaß.

25

G r ü n d e

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I. Gemäß Teilungserklärung vom 23.2.1984 wurde der Grundbesitz
des Klägers in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteilt und im
Grundbuch eingetragen. Insgesamt entstanden 14 Eigentumswohnungen,
die alle im Eigentum des Antragstellers standen und stehen. § 2 der
Teilungserklärung enthielt u.a. folgende Regelung:

27

"(1)...

28

(2) Die jeweiligen Eigentümer der Raumeinheiten in einem Geschoß
sind berechtigt, diese ganz oder teilweise zu einer Einheit
zusammenzufassen und die dazu erforderlichen Arbeiten, auch soweit
diese tragende Wände betreffen, durchführen zu lassen. Die
jeweiligen baurechtlichen Vorschriften müssen beachtet werden;
Schäden am Gebäude, die die anderen Eigentümer berühren, dürfen
nicht entstehen.

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(3) bis (7)..."

30

Gemäß der notariellen Urkunde vor Notar H. vom wurde diese
Teilungserklärung wie folgt geändert:

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"1. § 1 der bezogenen Teilungserklärung wird um folgenden Absatz
erweitert: Dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 10 des
Aufteilungsplanes wird der Spitzboden, wie er in der dieser Urkunde
als Anlage beigefügten Zeichnung (Anlage 1) dargestellt ist, zur
dauernden und ausschließlichen Nutzung zugeteilt."

32

2. § 2 Abs. (2) der bezogenen Teilungserklärung wird um
folgenden Satz erweitert: Der Eigentümer der Wohnungen Nrn. 10 und
11 des Aufteilungsplanes hat diese zu einer baulichen Einheit
zusammengefaßt und mit dem Spitzboden durch eine innen liegende
Treppe verbunden. Die Einzelheiten ergeben sich aus der dieser
Urkunde beigefügten Zeichnung (Anlage 2).

33

Diese Maßnahmen sind dem genannten Eigentümer auf Dauer
gestattet. Der jeweilige Eigentümer der genannten Wohnungen ist
berechtigt, die bezeichnete bauliche Verbindung der genannten
Wohnungen jederzeit rückgängig zu machen und eine Trennung der
Wohnungen entsprechend dem ursprünglichen Zustand herzustellen.

34

Eine grundbuchliche Vereinigung beider Wohnungen soll nicht
erfolgen."

35

Mit Schreiben vom 19.5.1993 beantragte der Antragsteller, der
weiterhin Eigentümer aller Wohnungen ist, die Eintragung der
Änderung gemäß dem Inhalt der eingereichten "Änderung zur
Teilungserklärung".

36

Das Grundbuchamt beanstandete den Antrag, weil die
Abgeschlossenheit der Wohnungen Nr. 10 und 11 nicht mehr gegeben
sei und erließ sodann am 20.7.1993 folgende Zwischenverfügung: "Das
vereinbarte Sondernutzungsrecht bzw. der hier erfolgte
Deckendurchbruch sowie der Durchbruch zwischen den Wohnungen Nr. 10
und 11 des Aufteilungsplans hebt die Abgrenzung zum
gemeinschaftlichen Eigentum sowie der Sondereigentumseinheiten
untereinander auf, so daß eine Abgeschlossenheit der Wohnungen 10
und 11 nicht mehr besteht. Das führt nicht zur Unwirksamkeit der
Aufteilung, aber zur Unrichtigkeit des Grundbuchs. Die bestehende
Unrichtigkeit durch Eintragung am öffentlichen Glauben teilnehmen
zu lassen, ist unzulässig. Vielmehr muß darauf gedrungen werden,
das Grundbuch entsprechend berichtigen zu lassen (vgl. Haegele 9.
Aufl., Rn. 2881). Frist gemäß § 18 GBO: 2 Monate."

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Mit der Beschwerde gegen diese Zwischenverfügung rügt der
Antragsteller, daß sich die Frage der Abgeschlossenheit nur bei der
ursprünglichen Bildung des Wohnungseigentums stelle, nachträgliche
Änderungen hätten auf das bereits bestehende Wohnungseigentum
keinen Einfluß. Eine Unrichtigkeit des Grundbuchs sei daher nicht
eingetreten, da Grundbuchinhalt und materielle Rechtslage nicht
voneinander abwichen.

38

Die Beschwerde hat das Landgericht nach Nichtabhilfe durch
Grundbuchamt und Grundbuchrichter zurückgewiesen. Zwar blieben die
Wohnungen Nr. 10 und 11 ungeachtet des nachträglichen Verstoßes
gegen das Abgeschlossenheitsgebot getrenntes Sondereigentum, das
Grundbuchamt habe aber die Ordnungsvorschrift des § 3 II WEG zu
beachten und dürfe keine Eintragungen vornehmen, die im Widerspruch
zum Abgeschlossenheitsgebot stünden. Es bestehe die Gefahr der
Verwirrung, da getrenntes Sondereigentum für miteinander verbundene
Wohnungen nicht vorgesehen sei. Der Eigentümer sei daher auch
verpflichtet, eine Grundbuchberichtigung durch Vereinigung der
Miteigentumsanteile durchzuführen, denn sonst bestehen die Gefahr,
daß die nunmehr vereinigten Wohnungen getrennt veräußert
würden.

39

Gegen diese Entscheidung richtet sich die weitere Beschwerde des
Antragstellers.

40

II. Die weitere Beschwerde ist gemäß §§ 78 GBO zulässig. Sie hat
insoweit Erfolg, als die Entscheidungen der Vorinstanzen aufgehoben
werden und das Grundbuchamt angewiesen wird, über den
Eintragungsantrag unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats
anderweitig zu entscheiden.

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Die Entscheidung des Landgerichts über die zulässige Beschwerde
gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts beruht auf einer
Verletzung des Gesetzes im Sinne der §§ 78 GBO, 550 ZPO.

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1) Die Änderung der Teilungserklärung zu Ziff. 1 (Einräumung
eines Sondernutzungsrechts am Spitzboden für die Wohnung Nr. 10)
kann nicht aus den Gründen der Vorinstanzen beanstandet werden. Die
nachträgliche dingliche Begründung eines solchen
Sondernutzungsrechtes ist nach § 15 I WEG zulässig (vgl. nur
Bärmann/Pick, WEG, 13. Aufl. (1994), § 15 Rn. 9 ff.), wobei die
erforderliche Zustimmung und Bewilligung vorliegen, da der
Antragsteller Eigentümer aller Eigentumswohnungen ist. Der
Eintragung dieses Sondernutzungsrechtes für die Wohnung Nr. 10
steht nicht entgegen, daß dieser Wohnung wegen der inzwischen
geschaffenen baulichen Einheit mit der Wohnung Nr. 11 keine
Sondernutzungsrechte mehr zugewiesen werden könnten.

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Allerdings will der Gesetzgeber durch die Ordnungsvorschrift des
§ 3 II WEG verhindern, daß Wohnungseigentum eingetragen wird,
obwohl die Abgeschlossenheit nicht gegeben ist. So kann das
Grundbuchamt die Anlage von Wohnungsgrundbüchern verweigern, wenn
z.B. die Teilungserklärung im Widerspruch zum
Abgeschlossenheitserfordernis steht (Gem. Senat der Obersten
Gerichtshöfe des Bundes NJW 1992, 3290 = JZ 1993, 525 m.Anm.
Ehmann/Breitfeld JZ 1993, 527 - "Eigenheim auf der Etage"; BayObLG
Rpfleger 1980, 295; Münchner Kommentar - Röll, 2. Aufl., § 3 WEG,
Rn. 30).

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Aus § 3 II WEG ergibt sich aber nicht, daß die Entstehung von
Sondereigentum davon abhängt, daß die jeweilige Wohnung in sich
abgeschlossen ist, sondern es handelt sich nur um eine
Ordnungsvorschrift, mit der Eintritt unklarer Verhältnisse
verhindert werden soll (BGH NJW 1990, 1111 (1112); KG ZMR 1993, 288
(289)). Wenn das Grundbuchamt aber die Eintragung vorgenommen hat,
entsteht Sondereigentum gemäß dem Aufteilungsplan auch dann, wenn
die Abgeschlossenheitsvoraussetzungen in Wirklichkeit nicht
vorliegen, denn Benutzungsrecht und Lastentragungspflicht sowie die
Rechte dinglich gesicherter Gläubiger können nicht davon abhängen,
ob im Einzelfall die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit
tatsächlich erfüllt sind (BayObLGZ 1981, 332; Röll Rpfleger 1983,
380 (382)). Erst recht geht das Sondereigentum nicht unter, wenn -
wie hier - durch nachträgliche bauliche Änderungen die
Abgeschlossenheit im Sinne des § 3 II WEG aufgehoben wird
(Münchener Kommentar-Röll, a.a.O., § 3 WEG , Rn. 31 a). Eine
grundbuchliche Verwirrung ist entgegen der Aufasssung des
Landgerichts nicht zu befürchten, denn die Abgrenzungen der
Sondereigentumseinheiten voneinander bleiben grundbuchlich
unangetastet und klar. Da das Sondereigentum somit fortbesteht,
können dafür auch Sondernutzungsrechte begründet werden. Von einer
Unrichtigkeit des Grundbuchs, die der Eintragung entgegenstünde,
kann daher nicht gesprochen werden.

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Es besteht keine gesetzliche Grundlage dafür, daß das
Grundbuchamt bei der Eintragung solcher Sondernutzungsrechte den
Fortbestand der Abgeschlossenheit zu überprüfen hätte und
berechtigt wäre, die Eintragung mangels fortbestehender
Abgeschlossenheit abzulehnen. Eine solche Überprüfungsaufgabe hat
der Gesetzgeber dem Grundbuchamt nicht zugewiesen. Es wäre dem
Zufall überlassen, ob das Grundbuchamt bei entsprechenden
Eintragungsanträgen überhaupt etwas von inzwischen vorgenommenen
baulichen Änderungen erfährt. Ordnungsinteressen stehen der
Eintragung von Sondernutzungsrechten im übrigen jedenfalls dann
nicht entgegen, wenn sich die dingliche Zuordnung aus dem
Aufteilungsplan ergibt und die Abgeschlossenheit auf Verlangen der
Berechtigten, z.B. bei Weiterveräußerung, wiederhergestellt werden
kann.

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2) Das Grundbuchamt kann vom Antragsteller ferner nicht die
Stellung eines Berichtigungsantrags verlangen. Eine entsprechende
Verpflichtung kennt das Gesetz nur gemäß § 82 GBO. Die
Voraussetzungen dieser Vorschrift sind schon deshalb nicht erfüllt,
weil - wie dargestellt - das Grundbuch nicht unrichtig geworden
ist. Auch eine entsprechende Anwendung dieser Vorschrift scheidet
daher aus. Eine Löschung der Eintragung nach § 84 GBO wegen
Gegenstandslosigkeit der Eintragung scheidet aus diesen Gründen
ebenfalls aus, so daß dahinstehen kann, ob in diesen Fällen statt
des Amtslöschungsverfahrens auch ein Berichtungszwangsverfahren
eingeleitet werden kann.

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3) Ob dem Eintragungsantrag im übrigen stattzugeben ist, ob
insbesondere Nr. 2 der Änderung der Teilungserkläung
eintragungsfähig ist, hat der Senat nicht zu entscheiden, denn
Gegenstand seiner Überprüfung ist nur der Inhalt der
Zwischenverfügung, die sich auf eine Eintragungsversagung bzw. auf
eine Antragsverpflichtung aus den unter 1) und 2) behandelten
Gründen beschränkt, aber nichts darüber sagt, ob die Eintragung
abgesehen von diesen Versagungsgründen erfolgen könnte.

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4) Zu einer Kostenentscheidung besteht kein Anlaß.