Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1999-09-02, Aktenzeichen 3 O 372/98
ECLI:DE:LGDO:1999:0902.3O372.98.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

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Die Klägerin begehrt von der Beklagten Restentschädigung

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für den Ablauf eines Erbbaurechts.

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Mit schriftlichem Vertrag vom 14.11.1927 verpflichtete

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sich die Rechtsvorgängerin der Beklagten, der Klägerin

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ein Erbbaurecht an dem Grundstück N-straße 41 und

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43 in E zu bestellen. Unter § 9 Ziff. 1 des Vertrages

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heißt es wörtlich: "Der Erbbauberechtigte ist

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verpflichtet, die errichteten Bauwerke nebst Zubehör

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sowie die sonstigen Anlagen stets in gutem baulichen

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Zustande .... zu erhalten." Gemäß § 14 des Vertrages

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endete das Erbbaurecht 70 Jahre nach Eintragung in das

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Grundbuch. In § 15 des Vertrages ist geregelt, dass die

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Beklagte nach dem vertragsgemäßen Ablauf des Erbbaurechtes

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der Klägerin für die Bauwerke und Anlagen eine

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Entschädigung in Höhe von zwei Drittel des gemeinen

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Wertes gewährt, die die auf dem Erbbaugelände vorhandenen

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Bauten und Anlagen, die dem Kläger gehörten, zur

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Zeit des Ablaufs des Erbbaurechts besitzen.

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Die Klägerin wurde als Erbbauberechtigte ins Grundbuch

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eingetragen. Vertragsgemäß erlosch das Erbbaurecht am

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08.03.1998.

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Die Klägerin hat zur Berechnung der Entschädigung nach

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§ 15 des Vertrages ein Privatgutachten des Sachverständigen

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U vom 13.03.1998 eingeholt. Dieser kam zu

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dem Ergebnis, dass der Wert der Bauwerke und Anlagen

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auf dem Grundstück 690.000,00 DM betrug und der Klägerin

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davon zwei Drittel, also 460.000,00 DM zustanden.

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Mit Schreiben vom 02.04.1998 begehrte die Klägerin von

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der Beklagten Zahlung dieser 460.000,00 DM. Mit Schreiben

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vom 05.05.1998 überwies die Beklagte der Klägerin

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zunächst 367.000,00 DM. Mit Schreiben vom 15.06.1998

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forderte die Klägerin die Beklagte zur Zahlung der

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restlichen 93.000,00 DM bis zum 30.06.1998 auf. Mit

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Schreiben vom 09.07.1998 zahlte die Beklagte weitere

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77.000,00 DM. Die Zahlung der restlichen 16.000,00 DM

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verweigerte sie mit der Begründung, dass ihr durch einen

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Unterhaltsrückstau am Gebäude in dieser Höhe ein

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Schaden entstanden sei.

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Diese 16.000,00 DM hat die Klägerin vorliegend eingeklagt.

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Sie ist der Ansicht, ihr stehe gemäß § 15 des

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Erbbauvertrages gegen die Beklagte eine Entschädigung

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von zwei Drittel des vom Sachverständigen festgestellten

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Wertes der Liegenschaft, also 460.000,00 DM, zu.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an sie

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16.000,00 DM nebst 6 % Zinsen seit dem

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01.06.1998 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

51

Die Beklagte ist der Ansicht, sie habe die Klageforderung

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durch Aufrechnung getilgt.

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Sie hat nämlich die Aufrechnung mit angeblichen Schadensersatzansprüchen

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in Höhe von 16.000,00 DM gegen die Klageforderung erklärt.

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Diesen Schadensersatzanspruch begründet die Beklagte

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wie folgt: Sie behauptet, die Klägerin sei ihrer

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Pflicht, die Bauwerke in gutem baulichen Zustande zu

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erhalten, nicht nachgekommen. An den Gebäuden habe im

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Zeitpunkt der Rückgabe an die Beklagte erhebliche Renovierungsstau

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bestanden. Außerdem hätten sich dort Schäden

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befunden, die die Kläger unter Verstoß gegen § 14

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des Erbbauvertrages nicht beseitigt hätten. Insgesamt

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machten diese Renovierungsrückstände und Schäden an Beseitigungskosten

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und Minderwert einen Betrag von mindestens

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48.000,00 DM aus. Hätte die Klägerin den Unterhaltungsrückstau

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beseitigt, so würde der Wert der Liegenschaft

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deshalb 48.000,00 DM mehr wert sein als dies

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jetzt der Fall sei. Von diesen 48.000,00 DM hätte dann

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die Beklagte gemäß § 15 des Erbbauvertrages der Klägerin

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zwei Drittel als Entschädigung zu zahlen. Das restliche

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Drittel, mindestens 16.000,00 DM, wäre der Beklagten

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als Mehrwert verblieben. Bei diesen

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16.000,00 DM handelt es sich um die Gegenforderung, mit

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der die Beklagte gegen die Klageforderung die Aufrechnung

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erklärt hat.

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Im Einzelnen trägt die Beklagte zu dem angeblichen Minderwert

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von 48.000,00 DM Folgendes vor:

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Die Beklagte beruft sich darauf, dass unstreitig im

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Zeitpunkt der Rückgabe der Gebäude an die Klägerin die

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Schäden am Dachstuhl vorlagen, die im Gutachten des

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Sachverständigen Q vom 10.03.1998 festgestellt

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wurden. Auf den Inhalt dieses Gutachtens wird Bezug genommen.

83

Unstreitig beträgt der Herstellungsanspruch für

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den Dachstuhl 16.000,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer,

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mithin 18.560,00 DM.

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Ferner behaupten die Beklagten, im Treppenhaus seien an

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den Stufen 14 Kanten ausgebrochen, davon drei größere

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im ersten unteren Treppenlauf im Haustüreingangsbereich.

89

Da eine Reparatur nicht möglich sei, veranschlagt

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die Beklagte dafür eine Wertminderung in Höhe

91

von 1.500,00 DM netto.

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Ferner beruft sich die Beklagte darauf, dass die Heizungs-

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und Warmwasserbereitungsanlage im Zeitpunkt der

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Rückgabe des Gebäudes an sie altersbedingt erneuert

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werden muss, wie unstreitig im Gutachten der Sachverständigen

96

U und I vom 13.03.1998 festgestellt

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worden ist. Dafür sind unstreitig Kosten in

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Höhe von 24.043,52 DM, weitere Mauerkosten in Höhe von

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1.500,00 DM und heizungsbedingte Elektroarbeiten in

100

Höhe von 1.500,00 DM aufzuwenden. Ferner behauptet die

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Beklagte, dazu kämen Abnahme-Immissionsgebühren durch

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den Bezirksschornsteinfeger und ggf. anfallende Gebühren

103

beim Bauordnungsamt. Aus den Reparaturkosten für

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den Dachstuhl, den Minderwert für den Ausbruch der Kanten

105

im Treppenhaus und die Kostenerneuerung der Heizungsanlage

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errechnet die Beklagte den Gesamtbetrag von

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mindestens 48.000,00 DM, von dem sie ein Drittel, mithin

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16.000,00 DM, als Schaden ansetzt.

109

Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte habe keinen

110

Schaden erlitten, da bereits der Sachverständige U

111

in seinem Gutachten die 48.000,00 DM Minderwert

112

berücksichtigt habe und dadurch die Klägerin weniger

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Entschädigung erhalten habe, als wenn sie den Unterhaltsrückstau

114

beseitigt habe.

115

Die Klägerin bestreitet mit Nichtwissen die Beschädigungen

116

im Treppenhaus.

117

Die Klägerin ist der Ansicht, sie habe ihrer Pflicht,

118

das Gebäude in gutem baulichen Zustand zu erhalten, erfüllt.

119

Bei den von der Beklagten berechneten Kosten für

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die Herstellung des Dachstuhls, der Heizungsanlage sowie

121

den Minderwert für das Treppenhaus handele es sich

122

um normalen altersbedingten Verschleiß.. Eine Pflicht,

123

den Zustand des Dachstuhls und der Heizungsanlage zu

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verbessern, habe die Klägerin nicht.

125

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

126

Die Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen

127

Umfang begründet.

128

Gegen den Restanspruch der Klägerin auf Zahlung der Abfindung

129

aus § 15 des Erbbauvertrages in Höhe von

130

16.000,00 DM hat die Beklagte mit einer Schadensersatzforderung

131

in Höhe von 15.201,17 DM wirksam die Aufrechnung

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erklärt, so dass nur eine Klageforderung in Höhe

133

von 798,83 DM verbleibt.

134

Dieser Schadensersatzanspruch aus pVV des Vertrages vom

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14.11.1927 ergibt sich aus Folgendem:

136

Die Klägerin hat ihre aus § 14 des Erbbauvertrages folgenden

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Pflicht, die Bauwerke bis zur Rückgabe an die

138

Beklagte in gutem baulichen Zustand zu erhalten, nicht

139

erfüllt. Die Klägerin war verpflichtet, den Dachstuhl

140

in einem funktionsfähigen Zustand zu erhalten, bzw.

141

diesen wieder in einen solchen Zustand zu versetzen.

142

Dieser Pflicht hat die Klägerin nicht genügt, da der

143

Dachstuhl nach den unstreitigen Feststellungen des

144

Sachverständigen Q im Zeitpunkt der Rückgabe an

145

die Beklagte schwerste Verschleißerscheinungen und

146

Schäden aufwies. So sind Sparren, Streben, Binderpfosten

147

und Stuhlpfosten durch Braunfäule zerstört. Der

148

Kopfband am Walm ist zur Hälfte gesplittert. Die vordere

149

Mittelfette am Walm ist durch Drehbuch nicht mehr

150

tragfähig. Die Deckenbalken über der Dachgeschosswohnung

151

haben die zulässige Durchbiegung überschritten,

152

wichtige Teile des Daches sind von Anobiiden befallen.

153

Um ihrer Pflicht zur ordnungsgemäßen baulichen Instandhaltung

154

zu genügen, hätte die Klägerin diese Mängel beseitigen

155

müssen. Auch war die Klägerin verpflichtet,

156

die Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage in

157

gutem baulichen Zustand zu halten. Das hat sie nach den

158

Feststellungen im Gutachten der Sachverständigen U

159

und I nicht getan. Zu Unrecht beruft sich

160

die Klägerin darauf, dass sich die Heizungsanlage in

161

einem für ihr Alter ausreichendem Zustand befände. Unstreitig

162

stammt die Heizungs- und Wasseraufbereitungsanlage

163

noch aus der Vorkriegszeit. Nach den Feststellungen

164

der vorgenannten Gutachter, die auch insoweit

165

unstreitig sind, ist die Heizungsanlage gemessen

166

an den Anforderungen, die heute an eine Heizungsanlage

167

zu stellen sind, nicht mehr brauchbar. Zur Unterhaltungspflicht

168

der Klägerin gehört aber auch, dass diese

169

dafür Sorge trägt, dass eine den heutigen Wohn- und

170

Nutzungsverhältnissen entsprechende Heizungs- und

171

Warmwasseranlage sich im Gebäude befindet. Sie hätte

172

deshalb auf ihre Kosten eine neue, zeitgemäße Heizungs und

173

Wasseraufbereitungsanlage einbauen müssen.

174

Die Beklagte hat an Kosten für die Erneuerung der Heizungs-

175

und Warmwasseranlage nur 27.043,52 DM ausreichend

176

anhand des Gutachtens substantiiert.

177

Zu Unrecht berufen sich die Beklagten auf einen Minderwert

178

durch Beschädigungen an den Treppenstufen. Die Beseitigung

179

der Ausbrüche an den Kanten von Stufen im

180

Treppenhaus geht über die Pflicht der Klägerin, die Gebäude

181

stets in gutem baulichen Zustand zu erhalten,

182

hinaus. Denn ein vernünftig wirtschaftender Eigentümer

183

würde diese Schäden nicht beseitigen lassen, sondern

184

die im übrigen funktionsfähige Treppe im gegenwärtigen

185

Zustande belassen. Eine Beseitigung der Ausbrüche an

186

den Treppenkanten ist nämlich nicht möglich, so dass

187

diese Schäden nur durch völlige Erneuerung der Treppe

188

zu erreichen wäre, was keine bauliche Erhaltungsmaßnahme

189

mehr darstellt.

190

Danach sind zu Gunsten der Beklagten folgende Schadensbeseitigungskosten

191

zu berücksichtigen:

192

Reparaturkosten des Dachstuhls 18.560,00 DM

193

Kosten der Erneuerung der Heizungsund

194

Warmwasseraufbereitungsanlage

195

nebst Zubehör 27.043,52 DM

196

Zwischensumme: 45.603,52 DM

197

Zu Recht geht die Beklagte davon aus, dass ihr dadurch,

198

dass die Klägerin diese Kosten nicht aufgewandt hat,

199

ein Schaden von einem Drittel, also in Höhe von

200

15.201,17 DM entstanden ist. Denn hätte die Klägerin

201

die vorgenannten Schäden am Dachstuhl beseitigt und die

202

Heizungs- und Warmwasseranlage erneuert, so läge der

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Grundstückswert um den Betrag dieser Schadensbeseitigungs-

204

und Erneuerungskosten, also um 45.603,52 DM

205

höher. Von diesem Betrag hätte die Beklagte zwei Drittel

206

als Entschädigung an die Klägerin zahlen müssen.

207

Das restliche Drittel dieser Werterhöhung, also

208

15.201,17 DM, wäre aber dem Vermögen der Beklagten zugute

209

gekommen, woran es jetzt fehlt.

210

Mithin betrug der Schaden der Beklagten 15.201,17 DM.

211

Die Nebenentscheidungen richten sich nach den §§ 92

212

Abs. 2, 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO.