Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2001-10-08, Aktenzeichen 25 K 1336/00
ECLI:DE:VGD:2001:1008.25K1336.00.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages
abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe
leistet.

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Tatbestand:

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Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks xxxxxxxxxxxxxxxx in xxxxxxxxx.

3

Mit Grundsteuerbescheid vom 30. Januar 1998 zog der Beklagte den Kläger für
1998 auf der Grundlage eines Messbetrages von 379,75 DM zur Grundsteuer in
Höhe von 1.632,92 DM heran.

4

Mit Grundabgabenbescheid vom 28. Januar 1999 setzte der Beklagte die
Grundsteuer für das Jahr 1999 ebenfalls auf 1.632,92 DM fest.

5

Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 23. März 1999 beantragte
der Kläger gemäß § 33 Abs. 1 GrdStG ihm die Grundsteuer für 1998 zum Teil zu
erlassen. Zur Begründung führte er mit Schreiben vom 24. Juni 1999 unter anderem
aus: Die Ertragslage habe sich um ca. 31 % des Sollertrages verschlechtert. Im
Erdgeschoss habe seit Februar 1997 bis einschließlich Juni 1999 eine Wohnung leer
gestanden, was 1998 zu einem Mietausfall von 3.420,00 DM geführt habe.
Außerdem habe 1998 für den Büroanbau statt 13.920,00 DM nur ein Betrag von
2.320,00 DM erzielt werden können. Der Büroanbau stehe seit März 1998 leer. Trotz
eigener Bemühungen und Einschaltung eines Maklers sei wegen der schlechten
Parkmöglichkeiten nicht absehbar, wann ein Neubezug möglich sei. Insgesamt sei
von dem normalen Ertrag des Hauses von insgesamt 49.320,00 DM lediglich ein
Betrag von 34.300,00 DM erzielt worden, was einen Verlust in Höhe von
15.020,00 DM bedeute.

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Mit Schreiben vom 28. Juni 1999 bat der Beklagte den Kläger, weitere
Unterlagen und Nachweise über seine Vermietungsbemühungen vorzulegen.
Daraufhin legte der Kläger u.a. eine Bestätigung des Immobilienmaklers xxxxxxxxxx
vom 8. Juli 1999 vor, in welcher dieser u.a. bestätigte, dass die Bemühungen bzgl.
der leer stehenden Wohnung im Erdgeschoss zum 1. Juli 1999 hätten erfolgreich
abgeschlossen werden und die Büroräume trotz Mietminderung nicht hätten
vermietet werden können, wobei die Erfolgschancen im Hinblick auf die schlechten
Parkmöglichkeiten als außerordentlich gering einzustufen seien. Außerdem legte er
eine Kopie einer Annonce aus dem xxxxxxxxxxxxxxxxxxx vom 8. Juli 1999 vor, in
welcher die Büroräume zur Vermietung angeboten worden waren.

7

Mit Schreiben vom 17. Januar 2000 stellte der Kläger einen Antrag auf
Grundsteuererlass auch für das Jahr 1999, da auch in diesem Jahr die Büroetage
nicht vermietet worden sei. Zur Begründung legte er eine Bescheinigung des
Immobilienbüros xxxxxxxxxxx vom 8. Januar 2000 vor, in welcher ausgeführt wurde,
dass die Vermietungsbemühungen hinsichtlich der Büroetage und der frei
gewordenen Wohnung im 1. Obergeschoss trotz 8-facher Insertion im xxx und
xxxxxxxxxxxxxxxxxxx erfolglos gewesen seien. Die Inserate seien am 19. August, 23.
September, 30. September, 18. November und 2. Dezember 1999 erfolgt. Außerdem
sei fünf Mal auf Gesuchsanzeigen geantwortet worden.

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Mit Bescheid vom 25. Januar 2000 lehnte der Beklagte den Erlassantrag des
Klägers bezogen auf das Jahr 1998 mit der Begründung ab, der Kläger habe die
Minderung des Rohertrages zu vertreten, da er sich nicht in ausreichendem Maße
um die Vermietung bemüht habe.

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Dagegen legte der Kläger Widerspruch ein, zu dessen Begründung er im
Wesentlichen geltend machte: Es sei bekannt, dass er im Jahr 1999 erhebliche
Anstrengungen zur Vermietung der leeren Räume unternommen habe. Diese seien
aber ohne Erfolg geblieben. Es sei nicht erkennbar, warum vergleichbare
Bemühungen im Jahr 1998 entgegen diesen Erfahrungen im Jahr 1999 zum Erfolg
hätten führen können. Zum Ausschluss des Erlassanspruches könnte aber nur das
Unterlassen Erfolg versprechender Bemühungen führen.

10

Mit Widerspruchsbescheid vom 1. Februar 2000 wies der Beklagte den
Widerspruch des Klägers zurück.

11

Dagegen hat der Kläger am 29. Februar 2000 Klage erhoben.

12

Nachdem das zuständige Finanzamt den Grundsteuermessbetrag ab Januar
1999 von 379,75 DM auf 335,30 DM herabgesetzt hatte, setzte der Beklagte die
Grundsteuer für die Jahre 1999 und 2000 mit Grundabgabenänderungsbescheid
vom 11. April 2000 um jeweils 191,12 DM herab.

13

Mit Bescheid vom 26. April 2000 lehnte der Beklagte den Antrag des Klägers auf
Grundsteuererlass für das Jahr 1999 ebenfalls ab. Zur Begründung führte er aus, der
Erlass sei ausgeschlossen, da die Minderung des Rohertrages durch
Wertfortschreibung im Erlasszeitraum habe berücksichtigt werden können und auch
berücksichtigt worden sei. Ein Erlassgrund sei somit nicht mehr gegeben.

14

Den dagegen eingelegten Widerspruch des Klägers wies der Beklagte mit
Widerspruchsbescheid vom 17. Mai 2001, zugestellt am 11. Juni 2001, als
unbegründet zurück.

15

Dagegen hat der Kläger am 10. Juli 2001 Klage erhoben, die zunächst unter dem
Aktenzeichen 25 K 3895/01 geführt worden war.

16

Mit Beschluss vom 8. Oktober 2002 hat die Kammer das Verfahren 25 K 3895/01
mit dem Verfahren 25 K 1336/00 zu gemeinsamer Entscheidung verbunden.

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Zur Begründung seiner Klagen führt der Kläger unter anderem aus: Die
Minderung des Rohertrages über 20 % sei unstreitig. Er habe im Jahr 1999 ebenfalls
unstreitig erhebliche Anstrengungen zur Vermietung unternommen, die ohne Erfolg
geblieben seien. Der Erlass der Grundsteuer könne für 1998 nur wegen
unterlassener Erfolg versprechender Bemühungen versagt werden, nicht bei dem
Unterlassen von untauglichen Maßnahmen. Vermietungsbemühungen hätten im
Übrigen im Jahr 1998 entgegen den Behauptungen des Beklagten sehr wohl
stattgefunden, allerdings nicht über einen Makler und Inserate, vielmehr habe der
Vertreter des Klägers über seine zahlreichen Kontakte versucht, das Objekt zu
vermieten. Es stehe dem Eigentümer des Grundstücks frei, auf welchem Wege er
sein ureigenstes Interesse an einer Vermietung verwirklichen wolle. Abgesehen
davon liege der Grund für die Erfolglosigkeit der Vermietungsbemühungen in der
schon im Widerspruchsverfahren vorgetragenen unzulänglichen Parksituation im
Bereich des Mietobjekts. Ein weiterer Grund sei auch die allgemeinen Marktsituation
in xxxxxxxxx, die dazu geführt habe, dass selbst in weit besseren Stadtlagen
gelegene Büroflächen nicht vermietet werden könnten. Die Wertfortschreibung für
1999 sei nicht auf Grund des nur vorübergehenden teilweisen Leerstandes des
Hauses, sondern aus einer allgemeinen Wertminderung des Objektes erfolgt. Aus
diesem Grund könne sie den Erlass nicht ausschließen. Der vorübergehende
Teilleerstand des Gebäudes trete zu der nachhaltigen Wertminderung hinzu und
könne daher neben der vorgenommenen Wertfortschreibung Berücksichtigung
finden. Im Übrigen verhalte sich der Beklagte widersprüchlich, wenn er den Erlass für
1999 aus diesen Gründen ablehne, für das Jahr 2000 aber mit Bescheid vom 30.
August 2001 einen Erlass ausgesprochen habe.

18

Der Kläger beantragt,

19

den Beklagten unter Aufhebung der Bescheide vom 25.
Januar 2000 und 1. Februar 2000 bzw. vom 26. April 2000 und
17. Mai 2001 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Jahr 1998
in Höhe von 397,78 DM und für das Jahr 1999 in Höhe von
365,53 DM zu erlassen.

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der Beklagte beantragt,

21

die Klage abzuweisen.

22

Zur Begründung wiederholt und vertieft er die Gründe der angefochtenen
Bescheide.

23

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten
ergänzend Bezug genommen.

24

Entscheidungsgründe:

25

Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zwar zulässig, aber nicht begründet.

26

Die ablehnenden Bescheide des Beklagten vom 25. Januar 2000 und 1. Februar
2000 bzw. vom 26. April 2000 und 17. Mai 2001 sind rechtmäßig und verletzen den
Kläger nicht in seinen Rechten; dem Kläger steht der geltend gemachte
Grundsteuererlass weder für das Jahr 1998 noch für das Jahr 1999 zu, § 113 Abs. 5
Satz 1 VwGO.

27

Der Kläger kann einen Anspruch auf Grundsteuererlass nicht aus § 33 Abs. 1
GrdStG herleiten. Nach dieser Vorschrift wird die Grundsteuer in Höhe des
Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung
entspricht, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des
Steuergegenstandes um mehr als 20 v. H. gemindert ist und der Steuerschuldner die
Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat.

28

Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Dabei kann dahinstehen, ob der Kläger
die Mietausfälle im Jahr 1998 mangels ausreichender Vermietungsbemühungen zu
vertreten hat, wofür allerdings im Hinblick auf die unterlassene Schaltung von
Annoncen Überwiegendes spricht, denn die von dem Kläger vorgetragenen Gründe
für die Mietausfälle auf Grund fehlender Parkmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe des
Hauses und auf Grund strukturell bedingter fehlender Mieternachfrage für
Büroflächen sind bei der Ermittlung des normalen Rohertrages zu berücksichtigen
und können deshalb nicht als Minderung gegenüber diesem geltend gemacht
werden.

29

vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, DVBl. 2001, S. 1368
ff.

30

Normaler Rohertrag ist bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem
Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die
bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums maßgebend wäre.
§ 79 Abs. 3 und 4 des Bewertungsgesetzes findet keine Anwendung, § 33 Abs. 1
Satz 3 Nr. 2 GrdStG. Nach § 79 Abs. 1 BewG ist Jahresrohmiete das Gesamtentgelt,
das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher
Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten
haben. Statt des Betrages nach §79 Abs. 1 BewG gilt nach §79 Abs. 2 Satz 1 BewG
die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich
überlassen sind (Nr. 1) oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als
20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat
(Nr. 2). In diesen Fällen ist die übliche Miete in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu
schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung
regelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG). Da § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2
GrdStG nicht allein auf § 79 Abs. 1 und 2 BewG verweist, scheiden Veränderungen
aller den Wert beeinflussenden Umstände, die bei der Hauptfeststellung zur
Feststellung eines verminderten Einheitswertes führen würden (vgl. § 9 Abs. 1 und 2
BewG), als Erlassgrund aus,

31

vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.

32

Das gilt namentlich nicht nur für Ertragsminderungen, die durch Fortschreibung
des Einheitswertes berücksichtigt werden können, wie dies § 33 Abs. 5 GrdStG
ausdrücklich und allgemein anordnet, sondern auch für solche Ertragsminderungen,
die auf einer Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse
(„Wertverhältnisse" i.S. von § 27 BewG) beruhen,

33

vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.

34

Wie sich bereits aus der Anknüpfung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrdStG an den
normalen Rohertrag ergibt, sollten nach der Vorstellung des Gesetzgebers nur
solche Ertragsminderungen einen Grundsteuererlass rechtfertigen, die auf für die
Ertragslage außergewöhnlichen (atypischen) Umständen beruhen, also zufälliger und
vorübergehend Art sind,

35

vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.

36

Es kommt daher darauf an, ob die geltend gemachte Ertragsminderung auf einer
Änderung der tatsächlichen Verhältnisse i.S. von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG
beruht, die zu einer Wertfortschreibung führen kann und eine Grundsteuererlass
bereits gemäß § 33 Abs. 5 GrdStG ausschließt, ob sie auf einer Änderung der
Wertverhältnisse i.S. von § 27 BewG zurückzuführen ist und gemäß § 33 Abs. 1 Satz
3 Nr. 2 GrdStG die Jahresrohmiete mindert, so dass deshalb ein Grundsteuererlass
ausscheidet, oder ob sie zufälliger und vorübergehender Art ist, so dass bei der
Ermittlung der Jahresrohmiete die übliche Miete anzusetzen ist und ein
Grundsteuererlass in Betracht kommt. Dabei betreffen Änderungen der tatsächlichen
Verhältnisse i.S. von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG das Bewertungsobjekt und seine
nähere Umgebung. Demgegenüber sind unter allgemeinen Wertverhältnissen i.S.
von § 27 BewG die allgemeinen politischen und wirtschaftlichen Verhältnisse im
gesamten Gemeindegebiet oder darüber hinaus zu verstehen, die sich im
allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben,

37

vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.

38

In Anwendung dieser Grundsätze scheidet ein Grundsteuererlass schon auf der
Grundlage des eigenen Vorbringens des Klägers von vornherein aus. Die
Mietausfälle des Klägers beruhen nach seinen Angaben sowohl im Jahr 1998 als
auch in 1999 auf den schlechten Parkmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe des
Hauses und hinsichtlich der Büroflächen auf einer generell schlechten Vermietbarkeit
solcher Objekte in xxxxxxxxx auf Grund der dortigen Marktsituation. Beide Umstände
stellen nach obigen Grundsätzen daher keine vorübergehenden und zufälligen
Ursachen, sondern wertbildende Faktoren dar, die auf die Feststellung des
Einheitswertes Einfluss haben und deshalb von vornherein einen Grundsteuererlass
nicht begründen können. Die von dem Kläger beklagte schwierige Parkplatzsituation
in der Nähe seines Hauses zählt zu den die nähere Umgebung des
Bewertungsobjektes betreffenden Verhältnissen und ist deshalb bei der
Wertfortschreibung zu berücksichtigen; sie scheidet schon gemäß § 33 Abs. 5
GrdStG als Grund für einen Grundsteuererlass aus. Die allgemein angespannte
Marktsituation für Büroflächen in xxxxxxxxx ist demgegenüber unter wirtschaftlichen
Verhältnissen im Gemeindegebiet von xxxxxxxxx zu fassen, die als Wertverhältnisse
über § 27 BewG bei der nächsten Hauptfeststellung zu berücksichtigen sind und
ebenfalls keinen Grundsteuererlass rechtfertigen können. Auch die von dem BVerwG
geforderte Nachhaltigkeit, für die der Zeitabstand von sechs Jahren einen Anhalt
bieten soll,

39

vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O., S. 1370,

40

ist nach dem Vorbringen des Klägers gegeben, da die geschilderten Verhältnisse
nach den auch von dem vom Kläger eingeschalteten Immobilienmakler bestätigten
Angaben, an deren Glaubhaftigkeit die Kammer keinen Anlass zu Zweifeln hat,
bereits seit dem Jahr 1997 bestehen, ohne dass nach den Angaben des Klägers
bisher (also bis zum Jahr 2002) eine Verbesserung der Lage eingetreten ist.

41

Der Kläger geht daher in seiner Einschätzung fehl, der Gesetzgeber sei davon
ausgegangen, dass zur Vermietung geschaffene Räumlichkeiten typischerweise
vermietet würden und dass deshalb jeder vom Steuerschuldner nicht zu vertretende
Leerstand ohne weiteres zu einem Grundsteuererlass führen müsse,

42

vgl. auch BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O., S. 1369 f.

43

Auch der Umstand, dass der Beklagte für das Jahr 2001 einen
Grundsteuererlass gewährt hat, führt zu keiner dem Kläger günstigen Entscheidung,
da dieser nach den Angaben des Vertreters des Beklagten in der mündlichen
Verhandlung auf der Unkenntnis der mehrfach zitierten Entscheidung des BVerwG
beruhte.

44

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

45

Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 176 Abs. 1 und 2
VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

46