Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-12-01, Aktenzeichen 5 O 321/09
ECLI:DE:LGK:2009:1201.5O321.09.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Der Kläger und die Beklagte zu 1. schlossen am 17.10.2006 einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über das Grundstück X-Pfad 1a in ####1 L. Die Beklagte zu 1. war zu diesem Zeitpunkt noch unter dem Namen "T Immobilien GmbH" eingetragen und der Beklagte zu 2. ihr Geschäftsführer. Das Grundstück ist mit einem Gebäude bebaut, das über drei Wohneinheiten verfügt. Der Kaufpreis betrug 252.000 €. Der Kaufvertrag enthält unter anderem folgende Bestimmungen:

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"1. Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstückes oder des Gebäudes sind ausgeschlossen. Hiervon ausgenommen sind Ansprüche auf Schadensersatz aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn der Veräußerer die Pflichtverletzung zu vertreten hat und sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung der Veräußerers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Veräußerers steht die seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich. Der Veräußerer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind. Der Erwerber hat das Objekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen altersbedingten Zustand.

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[…]

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5. Folgende Mietverhältnisse bestehen:

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a) Wohnung im Erdgeschoss ca. 80 qm, Kaltmiete 557,31 € seit dem 01.07.2000,

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b) Wohnung im ersten Obergeschoss ca. 80 qm, Kaltmiete 495,00 € seit dem 01.09.2003,

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c) Wohnung im Dachgeschoss ca. 90 qm, zur Zeit leerstehend.

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Der Veräußerer verpflichtet sich, die Vermietung der Wohnung im Dachgeschoss zu einem Mietpreis von 630,00 € monatlich vorzunehmen. Vom Besitzübergang bis zum Mietbeginn wird der Veräußerer die Miete an den Erwerber zahlen.

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[…]"

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Bei Übergabe des Objekts an den Kläger war die Dachgeschosswohnung zu den vereinbarten Konditionen vermietet. In der Folgezeit kündigte der betreffende Mieter jedoch das Mietverhältnis. Der Kläger stellte fest, dass der zur Dachgeschosswohnung gehörende Spitzboden ohne Baugenehmigung ausgebaut worden war. Den Ausbau hatte die Beklagte zu 1. im Jahre 2005 durch eine Firma C GmbH vornehmen lassen, nachdem die Beklagte das Objekt im Jahre 2005 im Wege der Zwangsversteigerung erworben hatte.

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Zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt forderte der Kläger die Beklagte zu 1. auf, eine Baugenehmigung beizubringen. Er holte zudem eine Erkundigung bei der Stadt L, Abteilung Stadtplanung und Bauordnung, ein, die ihm mit Email vom 10.12.2008 mitteilte, dass der Spitzboden aufgrund der Höhenmaße nicht als Wohnfläche bzw. Aufenthaltsraum nach § 48 BauO NRW genehmigungsfähig sei.

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Bereits mit Kaufvertrag vom 16.10.2008 hatte der Kläger das Grundstück zwischenzeitlich weiter veräußert. Dabei wurde mit dem Erwerber ein Kaufpreis in Höhe von 249.250 € für den Fall vereinbart, dass bis zum 31.3.2009 eine Baugenehmigung für den ausgebauten Spitzboden vorliegt. Ansonsten sollte der Kaufpreis nur 224.250 € betragen. Nach fruchtlosem Schriftwechsel zwischen den Parteien erklärte die Beklagte zu 1. am 05.03.2009, ihre Bemühungen um die Einholung einer Genehmigung einzustellen.

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Der Kläger behauptet, die Beklagten hätten ihn arglistig über die fehlende Baugenehmigung für den Ausbau des Spitzbodens getäuscht. Ihre Kenntnis vom Fehlen einer Baugenehmigung hätten die Beklagten selbst eingeräumt. Die Dachgeschosswohnung sei in diesem Zustand nicht vermietbar gewesen. Er macht den Mindererlös aus dem Weiterverkauf in Höhe von 25.000 € sowie die Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung als Schaden geltend und

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beantragt,

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die Beklagten kostenfällig und gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Kläger 25.000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.03.2009 zu zahlen sowie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.085,04 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 07.03.2009 zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie behaupten, keine Kenntnis von der Genehmigungsbedürftigkeit gehabt zu haben. Sie hätten insoweit auf die Einschätzung des Projektleiters der von ihnen für den Umbau 2005 eingeschalteten Firma vertraut. Im Übrigen habe der Kläger das Objekt vor dem Kauf mehrfach in Begleitung von Architekten – was dieser bestreitet – besichtigt und deshalb Kenntnis von dem Zustand der Dachgeschosswohnung gehabt. Hierbei sei die Frage der Genehmigungsfähigkeit des ausgebauten Spitzbodens von keinem der Beteiligten aufgeworfen worden. Die Beklagten berufen sich zudem auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag. Der geltend gemachte Mindererlös könne außerdem schon deshalb keinen ersatzfähigen Schaden darstellen, weil der Weiterverkauf zu den genannten Bedingungen auf der alleinigen Entscheidung des Klägers beruht habe, die dieser zudem noch vor Ablauf der zur Nachbesserung gesetzten Frist getroffen habe, so dass es insoweit an der Kausalität fehle.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist unbegründet. Dem Kläger steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch gemäß §§ 434 I 2 Nr. 1, 437 Nr. 3, 440, 280 BGB nicht zu.

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Der Kaufgegenstand ist unzweifelhaft mangelhaft, denn infolge der fehlenden Baugenehmigung für den ausgebauten Spitzboden in der Dachgeschosswohnung fehlt die Möglichkeit, diesen Bereich für Wohnzwecke zu nutzen und entsprechend zu Wohnzwecken zu vermieten. Das ist zwischen den Parteien nicht streitig.

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Nicht zweifelhaft ist des weiteren, dass die Parteien wirksam die Gewährleistung für einen solchen Mangel im notariellen Vertrag ausgeschlossen haben. Nicht zutreffend ist in diesem Zusammenhang die Annahme, im notariellen Vertrag habe die Beklagte zu 1. die (generelle) Vermietbarkeit der Dachgeschosswohnung zum Preis von 630,- € garantiert (§ 444 BGB). Abgesehen davon, dass unklar ist, welche Miete für die Dachgeschosswohnung ohne den Spitzboden erzielt werden kann, enthält der notarielle Vertrag erkennbar nur die Verpflichtung der Beklagten zu 1. bis zur Übergabe des Kaufobjektes eine Vermietung zu der angegebenen Miete vorzunehmen. Dieser Verpflichtung ist die Beklagte zu 1. unstreitig nachgekommen.

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Ob der Kläger der Beklagten zu 1. hinreichend Gelegenheit zur Nacherfüllung gegeben hat, kann bei dieser Sachlage dahinstehen. Denn die Beklagte zu 1. kann sich auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen. Das wäre nur dann anders zu beurteilen, wenn die Beklagte zu 1. den Kläger beim Kauf arglistig getäuscht hätte (§ 444 BGB). Davon kann nicht ausgegangen werden.

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Die Beklagte zu 1. gesteht zu, dass sie Kenntnis vom Nichtvorliegen einer Baugenehmigung hatte, macht aber gleichzeitig geltend, keine Kenntnis von der Notwendigkeit einer solchen Genehmigung und der fehlenden Genehmigungsfähigkeit gehabt zu haben. Das hält der Kläger für unglaubwürdig, zumal die Beklagte zu 1 als Immobilienfirma fachkundig sei.

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Da von einer positiven Kenntnis der Beklagten zu 1. von einer nicht zu erzielenden Baugenehmigung und daher der Unzulässigkeit der Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken mangels entsprechendem Sachvortrag des Klägers nicht ausgegangen werden kann, stellt sich vorliegend die Frage, ob von bedingtem Täuschungsvorsatz ausgegangen werden kann. In der Rechtsprechung ist insoweit anerkannt, dass eine arglistige Täuschung auch dann vorliegen kann, wenn der Täuschende zwar keine positive Kenntnis von der Unrichtigkeit seiner Vertragserklärung hat, mit ihr aber wenigstens rechnet oder diese in Kauf nimmt, und durch Erklärungen "ins Blaue hinein" überspielt. Beim Verschweigen von vertragswesentlichen Umständen ist Maßstab dabei das, was der Gegner nach der Verkehrssitte billigerweise an Aufklärung - selbst unter Berücksichtigung der gegenläufigen Parteiinteressen - hätte erwarten können.

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Fraglich ist somit, ob die Beklagte zu 1. bei den Vertragsverhandlungen mit dem Kläger hätte mitteilen müssen, dass sie über die baurechtliche Zulässigkeit des Spitzbodenausbaus keine behördliche Auskunft eingeholt hatte.

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Der BGH hat in einem ähnlich gelagerten Fall hierzu ausgeführt:

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"Arglistig handelt der offenbarungspflichtige Verkäufer, der weiß, dass der von ihm ohne Baugenehmigung durchgeführte Ausbau eines Dachgeschosses bauordnungswidrig ist, und dieses Wissen nicht an den Käufer weitergibt (direkter Vorsatz) oder der wenigstens mit der Möglichkeit einer Unzulässigkeit der Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken rechnete und dies in Kauf nahm (bedingter Vorsatz). Der Beklagte hat vorgetragen, er sei von der Vorstellung ausgegangen, eine baubehördliche Genehmigung für den von ihm veranlassten Ausbau des Dachgeschosses sei nicht erforderlich gewesen. Traf diese Vorstellung zu, so würde der Beklagte die Kläger weder mit direktem noch indirektem Vorsatz über die Bauordnungswidrigkeit des Dachgeschoßausbaus getäuscht haben. Das Berufungsgericht hat nun ohne Durchführung einer Beweisaufnahme die Arglist des Beklagten nur damit begründet, auch ein Laie wisse um die Notwendigkeit einer behördlichen Genehmigung für die Umgestaltung eines Trockenspeichers zu ist in dem vom Berufungsgericht zitierten Urteil des Senats vom 10. Juni 1983, V ZR 292/81, WM 1983, 990, nicht aufgestellt worden. Er findet sich auch nicht in anderen Senatsentscheidungen und lässt sich in dieser Allgemeinheit nicht halten. Es mag sein, daß auch ein nicht fachkundiger Bauherr im allgemeinen weiß, dass in die Bausubstanz nachhaltig einwirkende Umbaumaßnahmen genehmigungspflichtig sind. Das Wissen um die Genehmigungsbedürftigkeit kann aber nicht schon ohne weiteres dann bejaht werden, wenn ein Hauseigentümer in einem Dachgeschoß, in welchem nach seinem Vortrag bereits Wasserleitungen und ein Wasserbecken vorhanden sind, nur Spanplatten verlegt, um ein Gästezimmer herzurichten." (BGH, V ZR 73/90, 26.04.199, NJW 1991, 2138)

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Zwar unterscheidet sich der vorliegende Fall von der vom BGH entschiedenen Fallgestaltungen darin, dass hier die Verkäuferin eine fachkundige GmbH ist und zudem die Umbaumaßnahmen offenbar mit Eingriffen in die Bausubstanz verbunden waren. Andererseits ist zu berücksichtigen, dass mit der Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses auch eine bewusste Risikoverteilung vorgenommen wird, die ausgehebelt würde, wenn man jede fahrlässige Unkenntnis mit bedingtem Vorsatz gleichsetzen würde. So ist in Fällen, in denen die Rechtsprechung eine arglistige Täuschung angenommen hat, die Frage der Genehmigungsfähigkeit zumindest immer Teil der Verhandlungen gewesen oder durch die Existenz eines Bescheides des Bauordnungsamtes bereits "in Erscheinung" getreten (vgl. OLG Hamm, 22 U 145/07, 21.02.2008, NJW-RR 2009, 68). Insofern ist daher maßgebend, dass eine objektiv unrichtige Erklärung ins Blaue gemacht wird, obwohl vom Erklärenden die Richtigkeit seiner Erklärung gar nicht beurteilt werden kann.

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Hier ist aber selbst auf der Grundlage des Vortrag des Klägers anzunehmen, dass die Genehmigungsbedürftigkeit auch durch die Beklagte zu 1.nie angenommen wurde. Der Kläger geht vielmehr nur davon aus, dass die Beklagte zu 1. von der Genehmigungsbedürftigkeit allein aufgrund ihres geschäftlichen Betätigungsfeldes habe wissen müssen. Das reicht zur Begründung der Arglist aber nicht aus, wenn sich der Vertragspartner über einen bestimmten, für den Vertragsschluss maßgeblichen Umstand aber überhaupt keine Gedanken macht.

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Ein Minderungsanspruch kommt bei dieser Sachlage ebenfalls nicht in Betracht, da auch insoweit der vereinbarte Gewährleistungsausschluss eingreift.

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Hinsichtlich des Beklagten zu 2. besteht ein Anspruch ebenfalls nicht, zumal der Kläger nichts dazu vorträgt, weshalb der Beklagte zu 2. als damaliger Geschäftsführer der Beklagten zu 1. persönlich in Anspruch genommen werden soll.

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Der nicht nachgelassene Schriftsatz des Klägers vom 17.11.2009 gab keine Veranlassung die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 709 ZPO.

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Streitwert: 25.000,- €