Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-12-11, Aktenzeichen 7 A 964/05
ECLI:DE:OVGNRW:2006:1211.7A964.05.00

Tenor

Das angefochtene Urteil wird geändert.

Es wird festgestellt, dass die Beklagte bis zum 19. Juli 2004 verpflichtet war, der
Klägerin die mit Bauantrag vom 20. Dezember 1999 beantragte Baugenehmigung zu
erteilen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Von den Kosten des Verfahrens tragen die Klägerin drei Viertel und die Beklagte
ein Viertel; außergerichtliche Kosten der Beigeladenen sind nicht
erstattungsfähig.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige
Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des
jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige
Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe
leistet.

Die Revision wird zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die teilweise
Nutzungsänderung eines Möbelmitnahme-Markts in einen Elektrofachmarkt auf
ihrem in X. gelegenen Grundstück E. Straße 19. Lage und Umgebung
dieses Grundstücks (Baugrundstück) sind aus dem nachfolgenden Kartenausschnitt
ersichtlich.

3

Auf Abdruck wurde verzichtet.

4

Das Baugrundstück liegt zwischen der N.---------straße und der E. Straße
(L 660), die beide von der das Stadtgebiet der Stadt X. von Nordwesten nach
Südosten durchquerenden B.----straße (L 625) nach Nordosten führen. Dabei ist die
N.---------straße nur in ihrem südlichen Abschnitt für Kraftfahrzeuge befahrbar,
während die E. Straße nach Unterquerung der ehemaligen Bahnanlagen
weiter nach Norden führt. Nördlich des Baugrundstücks - südlich der ehemaligen
Bahnanlagen - führt von der E. Straße parallel zu den ehemaligen
Bahnanlagen ein gleichfalls E. Straße benannter Straßenabschnitt nach
Westen, an den die umfangreichen Stellplatzanlagen des Baugrundstücks
angebunden sind.

5

Auf dem Baugrundstück befindet sich ein größerer Baukomplex, der im
wesentlichen für einen Möbelmitnahmemarkt mit Hochregallager (Nutzfläche über
7.000 qm) genutzt wird. Ferner werden im nördlichen Teil des Baukomplexes ein
Getränkemarkt (E1. ) und ein Tierfuttermarkt (G. ) - beide jeweils mit knapp
600 qm Nutzfläche - betrieben. Östlich des Grundstücks der Klägerin - zur E.
Straße (L 660) hin - befindet sich ein größerer Baumarkt mit Gartencenter, dessen
Stellplatzanlage sich östlich an die auf dem Baugrundstück befindlichen Stellplätze
anschließt. Die weitere Umgebung des Baugrundstücks wird wie folgt genutzt:

6

Nordwestlich der N.---------straße - dem Baugrundstück gegenüber - wird auf
dem früheren Gelände der N1. -Werke eine Maschinenfabrik betrieben.
Nördlich der ehemaligen Bahnanlagen - zwischen diesen und der in West-Ost-
Richtung verlaufenden Westfalenstraße - befinden sich u.a. das Gelände der
Stadtwerke X. und östlich der Weiterführung der E. Straße (L 660) ein
Schnellrestaurant (C. L. ) sowie ein Werk zur Herstellung von Teilen für die
Autoindustrie. Südlich der ehemaligen Bahnanlagen befinden sich südöstlich der
E. Straße (L 660) weitere gewerbliche Anlagen. Das südlich des
Baugrundstücks und des östlichen Nachbargrundstücks zwischen der E.
Straße (L 660) und der N.---------straße gelegene Gelände wird insbesondere für
eine Kultureinrichtung (X1. Werk-Stadt), ein Trainingszentrum für Kraftsport, den
städtischen Fuhrpark, die Feuerwehr sowie Lagerplätze und städtische
Verwaltungseinrichtungen genutzt. Entlang der B.----straße schließt sich
insbesondere Wohnbebauung an. Südwestlich der B.----straße führt die Oberstraße
als Fortsetzung der N.---------straße zu dem rd. 500 m entfernten Straßenzug I.----
straße /S.---straße , an dem sich u.a. das Rathaus und der zentrale Busbahnhof
befinden. Von diesem Straßenzug führt die als Fußgängerzone angelegte C1.------
straße nach Westen.

7

Die Stadt X. hat 1997 ein Gesamtstädtisches Struktur- und
Entwicklungsgutachten "Einkaufsstadt X. " der GMA - im Nachfolgenden "GMA-
Gutachten 1997" genannt - erstellen lassen. In diesem Gutachten sind auf der
Grundlage von im Oktober 1996 durchgeführten Bestandserhebungen vier als
"städtebaulich integrierte Versorgungsbereiche" bezeichnete Bereiche dargestellt.
Sie erfassen

8

- den Innenstadtbereich beiderseits der I.----straße /S.---straße und der C1.------
straße ,

9

- einen kleineren nördlich der B.----straße und westlich der Q.---------straße
gelegenen Bereich, das sog. "Boni-Center",

10

- einen Bereich beiderseits der B.----straße , der sich vom Knotenpunkt E.
Straße/B.----straße nach Südosten erstreckt, und

11

- einen kleineren Bereich, der rd. 1 km nordwestlich des dargestellten
Innenstadtbereichs liegt, das sog. "Versorgungszentrum D. ".

12

Der Bereich des Baugrundstücks und des östlich benachbarten Grundstücks mit
dem Baumarkt, sog. "Geschäftsbereich Stinnes", wird in dem GMA-Gutachten 1997
umschrieben als ein "Solitärstandort, der durch großflächige Einzelhandelsbetriebe
mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten charakterisiert wird".

13

Das GMA-Gutachten 1997 zielt u.a. ab auf konzeptionelle Empfehlungen im
Rahmen eines abgestuften Zentrenmodells mit Funktionszuweisungen für die
Innenstadt und die Nahbereichszentren. Abschließende Beschlüsse des Rates der
Stadt X. zur Umsetzung der Empfehlungen des Gutachtens in ein städtisches
Einzelhandelskonzept liegen bislang nicht vor.

14

Das Baugrundstück und das östliche Nachbargrundstück mit dem Baumarkt
liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 175 "N.---------straße /Rheinische
Bahn/E. Straße" der Stadt X. . Dieser am 8. März 1997 bekannt gemachte
Bebauungsplan weist für das Baugrundstück und das östliche Nachbargrundstück
insbesondere zwei Sondergebiete sowie mehrere Stellplatzanlagen aus. In den
Sondergebieten mit der Zweckbestimmung "großflächige Einzelhandelsbetriebe" sind
zulässig:

15

- Möbelmarkt, max. Verkaufsfläche 5.500 qm;

16

- Bau und Heimwerkermarkt mit Gartencenter; max. Verkaufsfläche
10.000 qm;

17

- Fachmärkte mit insgesamt maximal 3.000 qm Verkaufsfläche für nicht
citytypische Sortimente.

18

Ausnahmsweise zulässig sind

19

- den zugelassenen großflächigen Einzelhandelsbetrieben zugeordnete Büro-
und Verwaltungsgebäude

20

- Selbstbedienungsrestaurants, welche die zugelassenen großflächigen
Einzelhandelsbetriebe ergänzen.

21

Die textlichen Festsetzungen enthalten u.a. eine Auflistung der zulässigen Kern-
und Randsortimente für die Nutzungen "Möbelmarkt", "Bau- und Heimwerkermarkt"
und "Gartencenter", eine nähere Umschreibung der "citytypischen Sortimente" für die
weiter zulässigen Fachmärkte enthalten sie nicht. In der Begründung zu diesem
Bebauungsplan ist u.a. ausgeführt:

22

"Das überregional bedeutsame und am Standort X. landesplanerisch
abgestimmte Möbelhaus P. wurde für eine Größenordnung von insgesamt
40.000 m2 Verkaufsfläche am Standort S1. Feld ausgelegt. Aus
Vermarktungsgründen war es nötig geworden, diese Verkaufsfläche zu segmentieren
und auf zwei räumlich voneinander getrennte Standorte zu verteilen...

23

Am neuen Standort zwischen N.---------straße und E. Straße wird der
Möbel-Mitnahmemarkt auf max. 5.500 m2 Verkaufsfläche festgelegt..."

24

Zum Bau- und Heimwerkermarkt mit Gartencenter heißt es u.a.:

25

"Zur Vermeidung von negativen Folgen für die Innenstadt sollen die zulässigen
Sortimente so eingegrenzt werden, dass keine innenstadttypischen Produkte
angeboten werden."

26

Mit Bauantrag vom 20. Dezember 1999, bei der Beklagten eingegangen am
23. Dezember 1999, beantragte die Klägerin die Erteilung einer Baugenehmigung für
die teilweise Nutzungsänderung des Möbelmitnahmemarkts in einen
Elektrofachmarkt. Nach den zur Genehmigung gestellten Bauvorlagen soll der im
Erdgeschoss des bestehenden Baukomplexes einzurichtende Elektrofachmarkt unter
Beibehaltung des Möbelmitnahmemarkts im Übrigen wie auch des Getränke- und
des Tierfuttermarkts eine Verkaufsfläche von 2.256,41 qm aufweisen mit weiteren
502,74 qm Lager. Dem Antrag beigefügt war eine Sortimentsbeschreibung, die
insbesondere Elektrogroß- und -kleingeräte, Rundfunkgeräte, Hifi, Fernseher,
Kameras, Tonträger, Videofilme und Computer umfasst.

27

Mit Bescheid vom 3. Januar 2002 lehnte die Beklagte die Erteilung der
Baugenehmigung ab. Zur Begründung führte sie aus, das Vorhaben widerspreche
den Festsetzungen des Bebauungsplans, weil die vorgesehenen Sortimente
"citytypisch" seien. Den hiergegen erhobene Widerspruch der Klägerin wies der
Landrat des F. -S2. -Kreises mit Widerspruchsbescheid vom 4. Februar 2004
aus denselben Gründen zurück und führte ergänzend aus, gemeinsam mit den
beiden bereits vorhandenen Fachmärkten (Getränke; Tierfutter) würde auch die
maximal zulässige Verkaufsfläche für Fachmärkte mit nicht citytypischen Sortimenten
von 3.000 qm überschritten.

28

Eine weitere Bauvoranfrage der Klägerin für die teilweise Nutzungsänderung des
Möbelmarkts in einen Lebensmittelmarkt hatte gleichfalls keinen Erfolg. Die gegen
den zu dieser Voranfrage ergangenen Ablehnungsbescheid der Beklagten vom
8. Januar 2002 und den Widerspruchsbescheid des Landrats des F. -S2. -
Kreises vom 28. Januar 2004 erhobene Verpflichtungsklage hat das
Verwaltungsgericht Arnsberg mit Urteil vom 25. Januar 2005 (4 K 573/04)
abgewiesen. Den hiergegen gerichteten Antrag auf Zulassung der Berufung
(7 A 965/05) hat die Klägerin zurückgenommen. Beim Senat noch anhängig sind drei
weitere Anträge der Klägerin auf Zulassung der Berufung, die sich auf folgende
Bauvoranfragen der Klägerin für das Baugrundstück beziehen:

29

- Bauvoranfrage vom 17. März 2004 für einen Textilmarkt mit einer maximalen
Verkaufsfläche von 700 qm (7 A 4104/06);

30

- Bauvoranfrage vom 17. März 2004 für einen Schuhmarkt mit einer maximalen
Verkaufsfläche vom 600 qm (7 A 4106/06) und

31

- Bauvoranfrage vom 30. September 2004 für einen Drogeriemarkt mit einer
maximalen Verkaufsfläche von 500 qm (7 A 4105/06).

32

Zur Begründung ihrer am 19. Februar 2004 erhobenen Klage hinsichtlich des hier
in Rede stehenden Elektrofachmarkts hat die Klägerin insbesondere vorgetragen, ihr
Vorhaben verstoße nicht gegen den Bebauungsplan Nr. 175. Hierzu habe sie - die
Klägerin - im Aufstellungsverfahren angeregt, auf die Benennung der
zentrenrelevanten Sortimente zu verzichten und diese nur allgemein zu umschreiben.
Angesichts dessen sei der Bebauungsplan - planerhaltend - dahin zu verstehen,
dass die Sortimente nach den konkreten Verhältnissen keine negativen
Auswirkungen auf die innerstädtische Versorgung haben dürften. Das treffe zu. Sollte
der Bebauungsplan als unwirksam anzusehen sein, scheitere das dann zulässige
Vorhaben jedenfalls nicht an den Voraussetzungen des § 34 Abs. 3 BauGB n.F., da
es keine schädlichen Auswirkungen im Sinne dieser Vorschrift bewirke. Hierzu hat
die Klägerin insbesondere auf eine von ihr vorgelegte Analyse der Gesellschaft Dr.
M. & Partner vom Januar 2005 - im Nachfolgenden "M. -Gutachten 2005"
genannt - verwiesen.

33

Die Klägerin hat beantragt,

34

die Beklagte unter Aufhebung des ablehnenden Bescheides vom 3. Januar 2002
in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landrats des F. -S2. -Kreises
vom 4. Februar 2004 zu verpflichten, den Bauantrag der Klägerin vom 20. Dezember
1999 zu genehmigen,

35

hilfsweise

36

die Beklagte unter entsprechender Aufhebung des ablehnenden Bescheides vom
3. Januar 2002 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landrats des F. -
S2. -Kreises vom 4. Februar 2004 zu verpflichten, auf den Bauantrag der Klägerin
vom 20. Dezember 1999 einen entsprechenden planungsrechtlichen Bauvorbescheid
zu erteilen,

37

weiter hilfsweise

38

festzustellen, dass der o.g. Bauantrag vom 20. Dezember 1999 bis zum 1. Juli
2004 positiv hätte beschieden werden müssen,

39

weiter hilfsweise,

40

festzustellen, dass der Bauantrag vom 20. Dezember 1999 bis zum 1. Juli 2004
unter Ausklammerung der bautechnischen Nachweise hätte positiv beschieden
werden müssen.

41

Die Beklagte hat beantragt,

42

die Klage abzuweisen.

43

Sie hat insbesondere vorgetragen, Bedenken gegen die Wirksamkeit des
Bebauungsplans bestünden nicht; hinsichtlich eventueller Mängel sei die Sieben-
Jahres-Frist für deren Geltendmachung abgelaufen. Bei einer Unwirksamkeit des
Bebauungsplans sei zu berücksichtigen, dass im Zentrum von X. insgesamt drei
Betriebe der Branchen Elektro/Unterhaltungsmedien vorhanden seien. Hierzu gehöre
u.a. das Unternehmen T. , dessen Schließung bei Ansiedlung des Vorhabens der
Klägerin zu befürchten sei; damit sei auch der Fortbestand etwa des Kaufhauses,
dem der Betrieb T. räumlich angegliedert ist, gefährdet.

44

Die Beigeladene hat keinen Sachantrag gestellt. Sie hat insbesondere darauf
verwiesen, es sei nach dem Einführungserlass zum EAG Bau Sache der Klägerin,
das Fehlen von städtebaulichen Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB
darzulegen.

45

Mit dem angefochtenen Urteil hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen.
Zur Begründung hat es insbesondere ausgeführt, der Bebauungsplan Nr. 175 der
Stadt X. sei unwirksam, weil der Begriff "citytypisch" nicht hinreichend bestimmt
sei; eine Legaldefinition für "citytypische" Sortimente gebe es nicht. Bei der danach
gebotenen bauplanungsrechtlichen Bewertung nach § 34 BauGB sei das Vorhaben
der Klägerin zwar an sich zulässig, weil es in einem faktischen Kerngebiet errichtet
werden solle; ihm stehe jedoch § 34 Abs. 3 BauGB n.F. entgegen. Im Zentrum von
X. seien vier städtebaulich integrierte Versorgungszentren vorhanden
(Innenstadt, C2. -Center, B.----straße , D. ). Der hier betroffene Bereich
"Stinnes" sei hingegen nicht städtebaulich integriert, wie aus dem GMA-Gutachten
1997 folge. Insoweit schließe eine Umsatzverteilung von weniger als 10 % (hier:
8,9 % im Bereich der Innenstadt X. ) schädliche Auswirkungen im Sinne von § 34
Abs. 3 BauGB n.F. nicht aus. Dem ersten Hilfsantrag stehe die planungsrechtliche
Unzulässigkeit des Vorhabens entgegen. Dem zweiten Hilfsantrag stehe entgegen,
dass der Bauantrag vor Inkrafttreten des EAG Bau wegen Fehlens eines
Brandschutzkonzeptes nicht bescheidungsfähig gewesen sei.

46

Auf den Antrag der Klägerin hat der Senat mit Beschluss vom 29. Mai 2006 die
Berufung zugelassen. Die Klägerin hat rechtzeitig einen Berufungsantrag gestellt und
diesen begründet.

47

Nach Erlass des Urteils des Verwaltungsgerichts hat der Ausschuss für
Stadtentwicklung und Umweltschutz der Stadt X. am 21. April 2005 beschlossen,
das Verfahren zur Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 175 und zur Neuaufstellung
des Bebauungsplans Nr. 213 "E. Straße/N.---------straße /S3. -nische Bahn"
für denselben Planbereich durchzuführen. Zur Begründung ist in der dem Beschluss
zugrunde liegenden Verwaltungsvorlage ausgeführt, für die Neuaufstellung des als
unwirksam angesehenen Bebauungsplans bestehe weiterhin ein städtebaulicher
Steuerungsbedarf; inhaltlich solle der Plan grundsätzlich die Art (Sondergebiete) und
das Maß der baulichen Nutzung beibehalten und den gerichtlich festgestellten
Mangel der Bestimmtheit beheben. Am 9. Mai 2005 beschloss der Rat der Stadt
X. weiterhin eine Satzung über die Veränderungssperre für den neu
aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 213. Der Aufstellungsbeschluss und die Satzung
über die Veränderungssperre wurden am 16. Juni 2005 bekannt gemacht.

48

Zur Begründung ihrer Berufung trägt die Klägerin insbesondere vor,
planungsrechtliche Grundlage für die Zulässigkeit ihres Vorhabens sei § 34 BauGB,
weil der Bebauungsplan Nr. 175 unwirksam sei. Es könne dahinstehen, ob das
Vorhaben in einem faktischen Kerngebiet - so das Verwaltungsgericht - oder einem
nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilenden Bereich liege. In beiden Fällen sei es nach
§ 34 Abs. 1 BauGB bzw. nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 7 BauNVO zulässig. Die
Veränderungssperre stehe ihrem Vorhaben nicht entgegen. Mit dem zu ihrer
Begründung angeführten städtebaulichen Steuerungsbedarf könne die
Veränderungssperre nicht gerechtfertigt werden, da jeder Planung ein
Steuerungsbedarf eigen sei. Die Veränderungssperre greife ferner jedenfalls nicht
gegenüber dem hier strittigen Vorhaben, weil die Grundsätze des § 17 Abs. 3 BauGB
für eine erneute Veränderungssperre anwendbar seien. Die Beklagte müsse sich
auch die Zeit anrechnen lassen, in der der Antrag wegen der Unwirksamkeit des
Bebauungsplans nicht habe abgelehnt werden dürfen. Schließlich stehe dem
Vorhaben auch § 34 Abs. 3 BauGB n.F. nicht entgegen. Das Vorhaben befinde sich
nicht in einer nicht-integrierten Lage, sondern sei selbst Bestandteil der Innenstadt
von X. ; es solle in einer Entfernung von nur 10 Minuten Fußweg zur Innenstadt
errichtet werden. Von dem Vorhaben gingen auch keine schädlichen Auswirkungen
im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB aus. Die hierfür maßgebliche Schwelle sei erst bei
Umsatzumverteilungen anzusetzen, die über 10 % lägen. Das M. -Gutachten
2005 belege, dass nur Umsatzumverteilungen bis zu 8,9 % in der Innenstadt von
X. zu erwarten seien. Dem Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung stehe
auch nicht entgegen, dass dem Bauantrag kein Brandschutzkonzept beigefügt
gewesen sei. Ein solches sei erst nach der am 1. Juni 2000 in Kraft getretenen
Änderung der BauO NRW erforderlich.

49

Die Klägerin beantragt,

50

das angefochtene Urteil zu ändern und die Beklagte unter Aufhebung des
ablehnenden Bescheides vom 3. Januar 2002 in der Gestalt des
Widerspruchsbescheides des Landrats des F. -S2. -Kreises vom 4. Februar
2004 zu verpflichten, den Bauantrag der Klägerin vom 20. Dezember 1999 zu
genehmigen,

51

hilfsweise,

52

die Beklagte unter entsprechender Aufhebung des ablehnenden Bescheides vom
3. Januar 2002 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landrats des F. -
S2. -Kreises vom 4. Februar 2004 zu verpflichten, auf den Bauantrag der Klägerin
vom 20. Dezember 1999 einen entsprechenden planungsrechtlichen Bauvorbescheid
zu erteilen,

53

hilfsweise,

54

festzustellen, dass die Beklagte bis zum 19. Juli 2004 verpflichtet war, der
Klägerin die mit Bauantrag vom 20. Dezember 1999 beantragte Baugenehmigung zu
erteilen,

55

hilfsweise,

56

festzustellen, dass die Beklagte bis zum 19. Juli 2004 verpflichtet war, der
Klägerin einen bauplanungsrechtlichen Vorbescheid für das mit Bauantrag vom
20. Dezember 1999 zur Genehmigung gestellte Vorhaben zu erteilen,

57

Die Beklagte beantragt,

58

die Berufung zurückzuweisen.

59

Sie meint, die Veränderungssperre sei hinreichend gerechtfertigt. Ziel des
künftigen Bebauungsplans Nr. 213 sei die Erhaltung und Stärkung der
Einzelhandelsfunktion für die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt. § 17 Abs. 3
BauGB sei hier nicht - auch nicht entsprechend - anzuwenden. Dem Vorhaben stehe
schließlich auch § 34 Abs. 3 BauGB n.F. entgegen. Die Darlegungslast für das
Fehlen schädlicher Auswirkungen liege bei der Klägerin, denn der Umstand, dass
§ 34 Abs. 3 BauGB negativ formuliert sei, führe nicht dazu, dass es sich nicht um
eine anspruchsbegründende Voraussetzung handele. Das Vorhaben befinde sich
auch an einem städtebaulich nicht integrierten Standort. Schädliche Auswirkungen
könnten schließlich auch bei Kaufkraftabflüssen von weniger als 10 % vorliegen.

60

Die Beigeladene stellt keinen Sachantrag.

61

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der
Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der Akte 4 K 573/04 VG Arnsberg =
7 A 965/05 OVG NRW, der von der Klägerin vorgelegten Unterlagen und der von der
Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge, Pläne, Gutachten und sonstigen
Unterlagen ergänzend Bezug genommen.

62

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

63

Die zulässige Berufung ist nur mit dem zweiten Hilfsantrag begründet.

64

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit dem Hauptantrag auf Erteilung einer
Baugenehmigung zu Recht abgewiesen, weil das Vorhaben der Klägerin
bauplanungsrechtlich unzulässig ist.

65

Das Vorhaben soll zwar im Geltungsbereich des - qualifizierten -
Bebauungsplans Nr. 175 der Stadt X. errichtet werden. Gleichwohl richtet sich
seine bauplanungsrechtliche Beurteilung nicht nach § 30 Abs. 1 BauGB, sondern
nach § 34 BauGB, weil dieser Bebauungsplan ungültig ist.

66

Die Festsetzungen des Bebauungsplans zur zulässigen Art der baulichen
Nutzung in den ausgewiesenen Sondergebieten leiden an einem - unabhängig von
Rügen nach den §§ 214, 215 BauGB - beachtlichen Mangel. Soweit Nr. 3 dieser
Festsetzungen in den Sondergebieten nur Fachmärkte mit insgesamt maximal 3.000
qm Verkaufsfläche "für nicht citytypische Sortimente" zulässt, ist diese Regelung
unbestimmt. Dies führt, wie das Verwaltungsgericht zutreffend erkannt hat, zugleich
zur Ungültigkeit des Bebauungsplans in seiner Gesamtheit.

67

Der Plangeber wollte mit dem Begriff "citytypisch" für die zulässigen Fachmärkte
ersichtlich solche Sortimente ausschließen, die gemeinhin als "zentrenrelevant" oder
"zentrentypisch" angesehen werden, nämlich Sortimente, die vornehmlich in den
Versorgungszentren der Innenstädte angeboten werden (sollen). Eine Legaldefinition
dafür, welche Sortimente in diesem Sinne "citytypisch" oder "zentrenrelevant" sind,
gibt es jedoch nicht, so dass sich der Inhalt dieses Begriffs nicht etwa bereits aus
sich heraus erschließt.

68

Vgl.: OVG NRW, Urteile vom 3. Juni 2002 - 7a D 92/99.NE -, BRS 65 Nr. 38 und
vom 9. Oktober 2003 - 10a D 55/01.NE -, JURIS-Dokumentation zu
"zentrenrelevanten" Sortimenten; OVG NRW, Urteil vom 9. Oktober 2003
- 10a D 76/01.NE -, BRS 66 Nr. 39 zu "innenstadtbedeutsamen" Sortimenten.

69

Auch sonst lässt sich im vorliegenden Fall der nähere Inhalt dieses Begriffs nicht
feststellen.

70

Zwar kann bei der Festsetzung von zulässigen Sortimenten des Einzelhandels
ein Rückgriff auf Listen in Einzelhandelserlassen oder sonstige Orientierungshilfen
unbedenklich sein, soweit dadurch bestimmte Arten von Anlagen im Sinne des § 1
Abs. 9 BauNVO zutreffend gekennzeichnet werden.

71

Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 4. Oktober 2001 - 4 BN 45.01 -, BRS 64
Nr. 28.

72

Nichts anderes, nämlich das Erfordernis einer hinreichenden Bestimmtheit, gilt
auch dann, wenn - wie hier - im Rahmen der Ausweisung eines sonstigen
Sondergebiets im Sinne von § 11 BauNVO die zulässige Art der Nutzung festgesetzt
wird. Zwar liegt bei der Ausweisung von Sondergebieten die Definitionsmacht
darüber, welche Anlagen zulässig oder ausnahmsweise zulassungsfähig sind, bei
der Gemeinde, so dass diese über die Möglichkeiten hinaus, die etwa § 1 Abs. 9
BauNVO bei der Feindifferenzierung von den in den §§ 4 bis 9 BauNVO
bezeichneten Baugebieten eröffnet, näher konkretisieren und zu diesem Zweck die
Merkmale bestimmen kann, die ihr am besten geeignet erscheinen, um das von ihr
verfolgte Planziel zu erreichen.

73

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 28. Februar 2002 - 4 CN 5.01 -, BRS 65 Nr. 67.

74

Auch das entbindet die Gemeinde jedoch nicht von der Pflicht, die im
Sondergebiet zulässigen Arten von Nutzungen so hinreichend bestimmt festzulegen,
dass die Normadressaten - sei es auch erst im Wege der Auslegung der Festsetzung
- im Einzelfall feststellen können, ob eine bestimmte Nutzung zulässig ist oder
nicht.

75

Eine solche hinreichende Bestimmtheit des hier gewählten Begriffs "citytypisch"
ergibt sich jedoch auch dann nicht, wenn man wie die Widerspruchsbehörde im
Widerspruchsbescheid vom 4. Februar 2004 zu seiner näheren Eingrenzung auf den
für das Land Nordrhein-Westfalen (noch) einschlägigen Einzelhandelserlass 1996 -
Runderlass vom 7. Mai 1996 (MBl. NRW. S. 922) - zurückgreift. Soweit in diesem
Einzelhandelserlass 1996 bestimmte Sortimente dahin umschrieben werden, dass
sie "als zentrenrelevante Sortimentsgruppen gelten", lässt sich hieraus nicht
herleiten, dass sie im konkreten Einzelfall tatsächlich "zentrenrelevant" - oder nach
der hier gewählten Terminologie "citytypisch" - sind. Dies folgt schon daraus, dass
der Einzelhandelserlass 1996 hinsichtlich der konkreten Zentrenrelevanz bestimmter
Warengruppen auf eine individuelle Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation
abstellt. Demgemäß lässt sich aus dem Einzelhandelserlass 1996 allein die
Zentrenrelevanz bestimmter Warengruppen noch nicht herleiten. Welche Sortimente
in der jeweiligen örtlichen Situation "zentrenrelevant" - oder im Sinne der hier
gewählten Terminologie "citytypisch" - sind, bedarf vielmehr einer individuellen
Betrachtung der örtlichen Situation und daran anknüpfend einer näheren
Konkretisierung durch die planende Gemeinde.

76

Vgl. zu alledem bereits: OVG NRW, Urteil vom 3. Juni 2002 - 7a D 92/99.NE -,
BRS 65 Nr. 38.

77

Eine solche Konkretisierung hat die Stadt X. hier zwar für die zulässigen
Kern- und Randsortimente der in den Sondergebieten zulässigen Nutzungsarten
"Möbelmarkt", "Bau- und Heimwerkermarkt" sowie "Gartencenter" vorgenommen und
ausdrücklich festgesetzt, nicht jedoch hinsichtlich der für die sonstigen Fachmärkte
zulässigen "citytypischen" Sortimente.

78

Diese Unbestimmtheit der Festsetzung zur Art der Nutzung hinsichtlich der
Fachmärkte führt zugleich zur Ungültigkeit des gesamten Bebauungsplans. Die
Umschreibungen der in den Sondergebieten ihrer Art nach zulässigen Nutzungen
sind das zentrale Element des Plans. Dabei entfällt auf die Fachmärkte mit einer
zulässigen Gesamtverkaufsfläche von max. 3.000 qm ein solch beachtlicher Teil der
in den Sondergebieten insgesamt zulässigen Verkaufsflächen, nämlich von immerhin
rd. 16 %, dass die Ungültigkeit der hierfür getroffenen Regelungen zugleich die
Sondergebietsausweisung insgesamt erfasst.

79

Der hiernach wegen der Ungültigkeit des Bebauungsplans und der Lage des
Vorhabens in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil gemäß § 34 BauGB zu
beurteilenden planungsrechtlichen Zulässigkeit steht - unabhängig von den
Voraussetzungen der genannten Vorschrift - nicht bereits die zwischenzeitlich
erlassene Veränderungssperre entgegen. Diese Veränderungssperre ist entgegen
der Auffassung der Klägerin zwar wirksam, sie kann dem strittigen Vorhaben jedoch
wegen Zeitablaufs nicht (mehr) entgegen gehalten werden.

80

Gemäß § 14 Abs. 1 BauGB kann die Gemeinde, wenn ein Beschluss über die
Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst ist, zur Sicherung der Planung für den
künftigen Planbereich eine Veränderungssperre beschließen. Diese Voraussetzung
liegt hier vor.

81

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz der Stadt X. hat am
21. April 2005 beschlossen, das Verfahren zur Aufhebung des Bebauungsplans
Nr. 175 durchzuführen, und zugleich einen Aufstellungsbeschluss für einen neuen
Bebauungsplan für den betroffenen Planbereich - den Bebauungsplan Nr. 213
"E. Straße/N.---------straße /S4. Bahn" - gefasst. Dass dieser
Aufstellungsbeschluss nicht vom Rat der Stadt X. , sondern einem Ausschuss
gefasst wurde, ist unschädlich. § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB erwähnt nur den
"Beschluss, einen Bebauungsplan aufzustellen", enthält jedoch keine Aussage
darüber, welches Gemeindeorgan für einen solchen Beschluss zuständig ist. Dies
richtet sich vielmehr nach den internen Zuständigkeitsregelungen der Gemeinden.
Insoweit legt § 41 Abs. 1 Satz 2 Buchst. g GO NRW u.a. fest, dass der Rat lediglich
"abschließende Satzungsbeschlüsse auf der Grundlage des Baugesetzbuches" nicht
übertragen kann. Zulässig ist damit die Übertragung jedenfalls der
verfahrensbegleitenden Beschlüsse, zu denen auch der Aufstellungsbeschluss für
einen Bauleitplan (hier: Bebauungsplan) nach § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB gehört. Eine
solche Übertragung auf den hier tätig gewordenen Ausschuss für Stadtentwicklung
und Umweltschutz (nunmehr: Ausschuss für Stadtentwicklung, Wohnen und
Umweltschutz) liegt auch vor, wie sich aus der dem Senat vorgelegten
Zuständigkeitsordnung für die Ausschüsse ergibt.

82

Die Satzung über die Veränderungssperre für den Geltungsbereich eben dieses
künftigen Bebauungsplans Nr. 213 hat der Rat der Stadt X. sodann am 9. Mai
2005 beschlossen. Die Wirksamkeit dieser Satzung setzt allerdings nicht nur voraus,
dass der Aufstellungsbeschluss für den zu sichernden Bebauungsplan gefasst ist,
sondern dieser muss auch wirksam sein. Wirksam wird der Aufstellungsbeschluss
erst dann, wenn er gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 BauGB ortsüblich bekannt gemacht ist.
Diese Bekanntmachung kann - wie hier geschehen - auch gleichzeitig mit der
Bekanntmachung der Satzung über die Veränderungssperre in demselben
Bekanntmachungsorgan erfolgen.

83

Vgl.: BVerwG, Beschlüsse vom 6. August 1992 - 4 N 1.92 -, BRS 54 Nr. 77 und
vom 11. Oktober 1996 - 4 BN 19.96 -, nicht veröffentlicht; vgl. ferner OVG NRW,
Urteil vom 30. Oktober 2006 - 7 D 67/05.NE - m.w.N..

84

Auch die weiteren materiellen Voraussetzungen für den Erlass einer
Veränderungssperre liegen vor.

85

Insoweit setzt die Gültigkeit einer Veränderungssperre voraus, dass bei ihrem
Erlass die Bebauungsplanung, die sie sichern soll, hinreichend konkretisiert ist.
Voraussetzung für den Erlass einer Veränderungssperre ist mithin, dass die Planung,
die die Veränderungssperre sichern soll, ein Mindestmaß dessen erkennen lässt,
was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll. Wesentlich ist, dass die
Gemeinde bereits positive Vorstellungen über den Inhalt des Bebauungsplans
entwickelt hat. Eine Negativplanung, die nur einzelne Vorhaben ausschließt, reicht
nicht aus.

86

Vgl. zu alledem: BVerwG, Beschluss vom 19. Mai 2004 - 4 BN 22.04 -BRS 67
Nr. 119 unter Bezugnahme auf BVerwG, Urteile vom 19. Februar 2004 - 4 CN 13.03 -
, BRS 67 Nr. 118 und vom 19. Februar 2004 - 4 CN 16.03 -, BRS 67 Nr. 11 jeweils
m.w.N..

87

Diesen Anforderungen wird die hier erlassene Veränderungssperre gerecht. Der
Inhalt des künftigen Bebauungsplans Nr. 213, dessen Aufstellung durch die
Veränderungssperre gesichert werden soll, war im Zeitpunkt der Beschlussfassung
über die Veränderungssperre am 9. Mai 2005 hinreichend konkretisiert.

88

In der Verwaltungsvorlage Nr. 0146/V 14 vom 24. März 2005, die Grundlage des
Aufstellungsbeschlusses des Ausschusses für Stadtentwicklung und Umweltschutz
vom 21. April 2005 - wie auch des nachfolgenden Ratsbeschlusses über die
Veränderungssperre vom 9. Mai 2005 - war, heißt es:

89

"Für das Plangebiet besteht weiterhin ein städtebaulicher Steuerungsbedarf. Es
ist davon auszugehen, dass der Bebauungsplan [Nr. 175] bei jedem weiteren
Gerichtsverfahren inzident für unwirksam erklärt werden würde. Aus diesem Grunde
empfiehlt die Verwaltung dringend, den Bebauungsplan Nr. 175 durch einen neuen
Bebauungsplan zu ersetzen. Gleichzeitig soll der Bebauungsplan Nr. 175
aufgehoben werden, um für den angenommenen Fall, dass auch der neue Plan zu
einem späteren Zeitpunkt unwirksam werden könnte, unmittelbar § 34 (3) BauGB
Anwendung finden kann.

90

Inhaltlich soll der neue Plan grundsätzlich die Art (Sondergebiete) und Maß der
Nutzungen beibehalten und den im Gerichtsurteil [gemeint ist das im vorliegenden
Verfahren ergangene Urteil des Verwaltungsgerichts Arnsberg vom 25. Januar 2005]
festgestellten Mangel an Bestimmtheit durch eine andere Formulierung beheben.
Hierbei ist der Ausschluss der Nutzungen vorgesehen, die schädliche Auswirkungen
auf die zentralen Versorgungsbereiche in X. oder den Nachbargemeinden
erwarten lassen."

91

Mit diesen Erwägungen ist der angestrebte Inhalt des künftigen Bebauungsplans
Nr. 213 im dargelegten Sinne hinreichend konkretisiert. Der Plan soll sich inhaltlich
nicht von dem - als unwirksam angesehenen - bisherigen Bebauungsplan Nr. 175
unterscheiden, vielmehr sollen allein die Regelungen, die auf den Ausschluss der für
die Versorgungszentren schädlichen Nutzungen abzielen, nunmehr auf eine
tragfähige Grundlage gestellt werden.

92

Diese planerische Zielsetzung kann auch durch eine Veränderungssperre
gesichert werden. Die zuständigen Organe der Stadt X. haben ihren
Entscheidungen über den Aufstellungsbeschluss und die Veränderungssperre
keineswegs nur einen allgemeinen, nicht näher konkretisierten städtebaulichen
Steuerungsbedarf zugrunde gelegt. Sie haben vielmehr dezidiert darauf abgestellt,
dass die Festsetzungen des neuen Bebauungsplans im betroffenen Gebiet
großflächigen Einzelhandel ermöglichen sollen, dies aber nur mit solchen
Sortimenten, die die Funktion der Versorgungsbereiche in X. und
Nachbargemeinden nicht nachteilig beeinträchtigen.

93

Bei der erlassenen Veränderungssperre handelt es sich entgegen der
Auffassung der Klägerin auch nicht um eine mit den Vorgaben des § 17 Abs. 3
BauGB nicht (mehr) vereinbare erneute Veränderungssperre. Nach der genannten
Vorschrift kann die Gemeinde eine außer Kraft getretene Veränderungssperre ganz
oder teilweise erneut beschließen, wenn die Voraussetzungen für ihren Erlass
fortbestehen. Diese Vorschrift greift ihrem Wortlaut nach mithin dann, wenn bereits
eine Veränderungssperre zur Sicherung der Planung ergangen war und die
Gemeinde diese wegen ihres Außerkrafttretens nicht gemäß § 17 Abs. 1 Satz 3,
Abs. 2 BauGB verlängern kann, sondern stattdessen die Veränderungssperre erneut
beschließt. Dabei begegnet es keinen Bedenken, wenn die erneute
Veränderungssperre bereits zu einer Zeit beschlossen wird, in der die
vorangegangene Sperre noch in Kraft ist.

94

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 10. September 1976 - 4 C 39.74 -, BRS 30 Nr. 76
(S. 140).

95

Unter welchen Voraussetzungen eine solche erneute Veränderungssperre
ergehen kann, bedarf hier keiner weiteren Erörterung. Von einer "erneuten"
Veränderungssperre lässt sich nur im Verhältnis zu einer "früheren" sprechen.

96

Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 30. Oktober 1992 - 4 NB 44.92 -, NVwZ 1993,
474.

97

Eine Anwendung von § 17 Abs. 3 BauGB scheidet hier mithin schon deshalb
aus, weil es keine "frühere" Veränderungssperre gibt, die durch die
Veränderungssperre vom 9. Mai 2005 "erneuert" worden wäre. Die Aufstellung des
Bebauungsplans Nr. 175 in den Jahren 1994 bis 1997 war nicht durch eine
Veränderungssperre gesichert worden, so dass die Veränderungssperre vom 9. Mai
2005 den erstmaligen Erlass einer Veränderungssperre für den hier betroffenen
Bereich, nunmehr zur Sicherung der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 213 als
Ersatz für den - unwirksamen - Bebauungsplan Nr. 175, bedeutet.

98

Die nach alledem wirksame Veränderungssperre vom 9. Mai 2005 kann dem
strittigen Vorhaben gleichwohl nicht entgegen gehalten werden. Auf die - zulässige -
Dauer einer Veränderungssperre ist gegenüber den jeweiligen Vorhaben nicht nur
gemäß § 17 Abs. 1 Satz 2 BauGB der Zeitraum anzurechnen, der seit der ersten
Zurückstellung des Baugesuchs nach § 15 Abs. 1 BauGB abgelaufen ist. Vielmehr
sind auch faktische Zurückstellungen anzurechnen. Insoweit kann der Zeitraum, der -
nach angemessener, mit § 75 VwGO abzustimmender (und im Baurecht wohl häufig
drei Monate unvermeidbar überschreitender) Frist - dadurch vergeht, dass ein
Genehmigungsantrag nicht hinreichend zügig bearbeitet, sonst wie verzögert oder
rechtswidrig abgelehnt wird, nicht anders behandelt werden als es § 17 Abs. 1 Satz 2
BauGB für eine förmliche Zurückstellung anordnet.

99

Vgl. bereits: BVerwG, Urteil vom 11. November 1970 - 4 C 79.68 -, BRS 23
Nr. 88.

100

Daraus folgt, dass unter den Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 BauGB
eine - für andere noch geltende - Veränderungssperre demjenigen gegenüber keine
Wirkung entfaltet, den sie bei Berücksichtigung der anzurechnenden Zeit mit einer
zeitlich zu lang ausgedehnten Sperre belegen würde.

101

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 10. September 1976 - 4 C 39.74 -, BRS 30 Nr. 76
(S. 145).

102

Gemessen an diesen Maßstäben ist der Zeitraum einer - möglichen -
Sperrwirkung der Veränderungssperre vom 9. Mai 2005 im Hinblick auf das hier in
Rede stehende Vorhaben schon längst verstrichen.

103

Das strittige Vorhaben wurde mit dem am 23. Dezember 1999 bei der
Bauaufsichtsbehörde eingegangenen Bauantrag zur Genehmigung gestellt. Auch
wenn man eine die Zeit von drei Monaten deutlich überschreitende Bearbeitungszeit
in Rechnung stellt und beispielsweise von einer solchen von bis zu einem Jahr
ausgeht, sind zwischenzeitlich knapp 6 Jahre verstrichen. Für einen solch langen
Zeitraum scheidet hier eine zulässige Sperrwirkung der Veränderungssperre
aus.

104

Schon eine Verlängerung der Dauer der Veränderungssperre über die aus § 17
Abs. 1 Sätze 1 und 3 BauGB ohne weiteres zulässige Frist von drei Jahren hinaus
setzt gemäß § 17 Abs. 2 BauGB "besondere Umstände" voraus. Solche besonderen
Umstände liegen nur vor, wenn das Planverfahren durch eine Ungewöhnlichkeit
gekennzeichnet ist, die sich von dem allgemeinen Rahmen der üblichen
städtebaulichen Planungstätigkeit abhebt. Ferner muss gerade die Ungewöhnlichkeit
ursächlich dafür sein, dass die Aufstellung des Plans mehr als die übliche Zeit
erfordert. Hinzukommen muss ferner, dass die Gemeinde die -
verzögerungsverursachende - Ungewöhnlichkeit nicht zu vertreten hat. Dabei setzt
das Erfordernis, dass "besondere Umstände" vorliegen müssen, mit dem Ablauf des
dritten Sperr-Jahres ein und steigert sich im Maß des Zeitablaufs.

105

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 10. September 1976 - 4 C 39.74 -, BRS 30 Nr. 76
(S. 143/144).

106

Gemessen an diesen Maßstäben liegt hier keine solche von der Stadt X.
nicht zu vertretende Ungewöhnlichkeit der Planung vor, die eine Sperrwirkung sogar
von weit über 5 Jahren rechtfertigt. Zwar mag die konkrete planerische Festlegung
der hier auszuschließenden "citytypischen" bzw. "zentrenrelevanten" Sortimente
nähere Betrachtungen des gesamten Stadtgebiets und der dort anzustrebenden
Zentrenstruktur voraussetzen und ggf. auch erfordern, dass die hierzu erforderlichen
Ermittlungen gutachterlich abgestützt werden. Dass dies trotz der von der Verwaltung
zu fordernden Anspannung ihrer Kräfte sowie der gebotenen Umsicht und intensiven
Bearbeitung

107

- vgl.: BVerwG, Urteil vom 10. September 1976 - 4 C 39.74 -, BRS 30 Nr. 76
(S. 143) -

108

nicht in dem hier nur zu betrachtenden Zeitraum von 5 Jahren abgewickelt
werden könnte, ist jedoch auch nicht ansatzweise erkennbar.

109

Steht dem Vorhaben hiernach die - wirksame - Veränderungssperre vom 9. Mai
2005 nicht entgegen, ergibt die Prüfung nach § 34 BauGB, dass das Vorhaben zwar
die Voraussetzungen des § 34 Abs. 1 BauGB bzw. § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 7
BauNVO erfüllt, seiner baurechtlichen Genehmigung jedoch § 34 Abs. 3 BauGB n.F.
entgegen steht.

110

Ob sich die bauplanungsrechtliche Beurteilung hier nach § 34 Abs. 1 BauGB
oder, wie das Verwaltungsgericht angenommen hat, nach § 34 Abs. 2 BauGB in
Verbindung mit § 7 BauNVO richtet, kann letztlich dahinstehen, da das Vorhaben die
Voraussetzungen sowohl der einen als auch der anderen Alternative erfüllt.

111

Bei einer bauplanungsrechtlichen Beurteilung nach § 34 Abs. 1 BauGB wäre das
Vorhaben seiner Art der baulichen Nutzung nach zulässig, weil es sich insoweit in die
Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Nach dem vorliegenden umfassenden
Kartenmaterial kann mit dem Verwaltungsgericht davon ausgegangen werden, dass
die nähere Umgebung zumindest den Bereich erfasst, der zwischen der N.---------
straße und der E. Straße liegt sowie im Norden bis zu dem früheren
Bahngelände und im Süden bis zur B.----straße reicht. In dieser Umgebung hat das
strittige Vorhaben, das mit einer Verkaufsfläche von über 2.000 qm als großflächiger
Einzelhandelsbetrieb zu qualifizieren ist

112

- zur Schwelle von 800 qm Verkaufsfläche für das Vorliegen eines
"großflächigen" Einzelhandelsbetriebs vgl. nunmehr: BVerwG, Urteil vom
24. November 2005 - 4 C 10.04 -, BauR 2006, 39 = NVwZ 2006, 452 -,

113

mit den bereits vorhandenen großflächigen Einzelhandelsbetrieben - Möbel-
Mitnahmemarkt mit über 5.000 qm Verkaufsfläche und Bau- und Heimwerkermarkt
mit 10.000 qm Verkaufsfläche - Vorbilder, so dass es sich ohne weiteres im Rahmen
der Umgebungsbebauung hält.

114

Darauf, ob der von der Klägerin geplante Elektrofachmarkt die Merkmale des
§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2, Satz 2 BauNVO erfüllt und ob dies bei den bereits
vorhandenen beiden großflächigen Einzelhandelsbetrieben trotz ihrer hohen
Verkaufsfläche hingegen zu verneinen ist, kommt es nicht an. Ob ein großflächiger
Einzelhandelsbetrieb sich im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart seiner -
diffus geprägten - näheren Umgebung einfügt, ist nach ständiger höchstrichterlicher
Rechtsprechung (allein) nach den Merkmalen Nutzungsart, Nutzungsmaß, Bauweise
und Grundstücksüberbauung zu beurteilen. Die in § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 und
Satz 2 BauNVO bezeichneten, über die nähere Umgebung hinausreichenden
städtebaulichen Auswirkungen sind für die Beurteilung des "Einfügens" nach § 34
Abs. 1 BauGB hingegen nicht maßgebend.

115

So bereits: BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 C 7.85 -, BRS 47 Nr. 67; vgl.
ferner: BVerwG, Beschluss vom 20. April 2000 - 4 B 25.00 -, BRS 63 Nr. 103.

116

Das hiernach hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung den Rahmen der
vorhandenen Umgebungsbebauung wahrende Vorhaben der Klägerin fügt sich auch
nicht etwa deshalb - ausnahmsweise - nicht in die Eigenart der näheren Umgebung
ein, weil es die gebotene Rücksichtnahme auf die sonstige, vor allem auf die in
seiner unmittelbaren Umgebung vorhandene Bebauung nicht wahrt.

117

Zu dieser Voraussetzung vgl.: BVerwG, Urteil vom 23. Mai 1986 - 4 C 34.85 -,
BRS 46 Nr. 176 m.w.N..

118

Konkrete Anhaltspunkte hierfür sind weder dargetan noch sonst ersichtlich.

119

Dass die maßgebliche Umgebung demgegenüber nicht als "diffuser"
Innenbereich, sondern als faktisches Kerngebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 7
BauNVO) zu qualifizieren ist, wie das Verwaltungsgericht angenommen hat,
erscheint jedenfalls ohne nähere Überprüfungen vor Ort nicht zweifelsfrei. Zwar sind
in dieser Umgebung verschiedene großflächige Einzelhandelsbetriebe vorhanden,
wobei jedoch offen ist, ob sie gemäß § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO nur in einem Kern-
oder Sondergebiet zulässig wären. Auch sind in dieser Umgebung mit der X1.
Werk-Stadt eine beachtliche kulturelle Einrichtung

120

- zu den Angeboten dieses Kulturforums vgl. die Angaben im Internet unter
www.werk-stadt.com -

121

sowie verschiedene Verwaltungseinrichtungen vorhanden. Ob damit auch unter
Berücksichtigung der an der B.----straße gelegenen, ersichtlich primär zu
Wohnzwecken genutzten Bebauung die maßgebliche Umgebung als ein "vorwiegend
der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der
Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur" dienender Bereich und damit als
faktisches Kerngebiet im Sinne von § 7 Abs. 1 BauNVO zu qualifizieren ist, kann
letztlich dahinstehen. Wenn man dies - mit dem Verwaltungsgericht - bejaht, würde
das strittige Vorhaben gleichfalls seiner Art nach die Voraussetzungen des § 34
Abs. 2 BauGB i.V.m. § 7 BauNVO erfüllen. Es handelt sich um einen großflächigen
Einzelhandelsbetrieb, der ersichtlich die Voraussetzungen des § 11 Abs. 3 Satz 1
Nr. 2, Satz 2 BauNVO erfüllt und damit selbst in einem Kerngebiet zulässig
wäre.

122

Dass sich das Vorhaben im Übrigen - d.h. hinsichtlich des Maßes der baulichen
Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche - in die Eigenart
der näheren Umgebung einfügt, unterliegt keinem Streit und ist offensichtlich zu
bejahen. Gleichwohl erweist sich das Vorhaben als bauplanungsrechtlich unzulässig,
weil es jedenfalls mit den Regelungen des hier anzuwendenden § 34 Abs. 3 BauGB
n.F. nicht vereinbar ist.

123

Die genannte Vorschrift ist mit Inkrafttreten des EAG Bau (BGBl. I S. 1359) zum
20. Juli 2004 in das BauGB aufgenommen worden. Nach ihr dürfen von Vorhaben
nach [§ 34] Absatz 1 oder 2 keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale
Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten
sein. Die Neuregelung setzt mithin voraus, dass das Vorhaben an sich nach § 34
Abs. 1 oder 2 BauGB zuzulassen wäre. Sie legt nach der Intention des Gesetzgebers
eine "weitere Zulassungsvoraussetzung" für Vorhaben im nicht beplanten
Innenbereich fest und soll "nachteilige Auswirkungen auf zentrale
Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden verhindern".

124

So ausdrücklich die Amtliche Begründung zum Regierungsentwurf des EAG Bau
in BT-Drs 15/2250, S. 54.

125

Voraussetzung für eine Anwendung von § 34 Abs. 3 BauGB ist zunächst, dass
das betreffende Vorhaben überhaupt Auswirkungen auf "zentrale
Versorgungsbereiche" haben kann. Das trifft hier zu.

126

Ob ein "zentraler Versorgungsbereich" vorliegt, ist nicht anders als
beispielsweise die Beurteilung, ob ein "im Zusammenhang bebauter Ortsteil" im
Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB vorliegt, eine Rechtsfrage und keine Tatsache, die
einer Beweiserhebung durch ein Sachverständigengutachten zugänglich ist. Der
hierauf bezogene, von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat
gestellte Beweisantrag war daher abzulehnen.

127

"Zentrale Versorgungsbereiche" sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer
Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt
durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine bestimmte
Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Ein "Versorgungsbereich" setzt
mithin vorhandene Nutzungen voraus, die für die Versorgung der Einwohner der
Gemeinde - ggf. auch nur eines Teiles des Gemeindegebiets - insbesondere mit
Waren aller Art von Bedeutung sind. Dabei kann, wie noch näher anzusprechen ist,
im vorliegenden Verfahren letztlich offen bleiben, ob ein bei
Zulassungsentscheidungen nach § 34 Abs. 3 BauGB beachtlicher zentraler
Versorgungsbereich nur dann zu bejahen ist, wenn ihm auf Grund tatsächlich
vorhandener Einzelhandelsbetriebe eine bestimmte, ggf. durch gemeindliche
Planungen gestützte, Versorgungsfunktion zukommt, oder ob ein solcher
Versorgungsbereich auch schon dann vorliegt, wenn in dem betreffenden Bereich
jedenfalls nach den planerischen Zielvorstellungen der Gemeinde solche
Einzelhandelsnutzungen (verstärkt) angesiedelt werden sollen.

128

"Zentral" sind Versorgungsbereiche nicht nur dann, wenn sie nach Lage, Art und
Zweckbestimmung der gemeindeweiten bzw. übergemeindlichen Versorgung
dienen.

129

In diesem Sinne etwa: Uechtritz "Die Neuregelungen zur standortgerechten
Steuerung des Einzelhandels", DVBl. 2006, 799 (802); ähnlich: Gatawis "Die
Neuregelung des § 34 III Baugesetzbuch (BauGB)", NVwZ 2006, 272 (274) sowie
Berkemann in "Erstkommentierungen zum BauGB 2004", 2005, RdNr. 17 zu § 34
BauGB; auch nach OVG NRW, Urteil vom 22. März 2006 - 21 A 1849/04 - soll die
Nahversorgung nicht Schutzgut des § 34 Abs. 3 BauGB sein.

130

Vielmehr können auch Bereiche für die Grund- oder Nahversorgung zentrale
Versorgungsbereiche im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB sein.

131

Das Adjektiv "zentral" ist nicht etwa rein geografisch in dem Sinne zu verstehen,
dass es sich um einen räumlich im Zentrum der jeweiligen Gemeinde gelegenen
Bereich handeln muss, es hat vielmehr eine funktionale Bedeutung. Der Zusatz
"zentral" geht über die Bedeutung des Wortteils Versorgungs"bereich" hinaus, so
dass eine bloße Agglomeration von Einzelhandelsnutzungen in einem räumlich
abgrenzbaren Bereich diesen allein noch nicht zu einem "zentralen"
Versorgungsbereich macht. Dem Bereich muss vielmehr die Bedeutung eines
Zentrums für die Versorgung zukommen. Dies ist zu bejahen, wenn die Gesamtheit
der auf eine Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen Nutzungen in
dem betreffenden Bereich auf Grund der Zuordnung dieser Nutzungen innerhalb des
räumlichen Bereichs und auf Grund ihrer verkehrsmäßigen Erschließung und
verkehrlichen Anbindung die Funktion eines Zentrums mit einem bestimmten
Einzugsbereich hat, nämlich die Versorgung des gesamten Gemeindegebiets oder
eines Teilbereichs mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an
Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs funktionsgerecht
sicherzustellen.

132

Vgl.: Söfker in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, Kommentar zum BauGB, Stand März
2006, RdNr. 85 zu § 34.

133

Dabei kommen durchaus unterschiedliche Typen von zentralen
Versorgungsbereichen in Betracht.

134

Eine nähere Umschreibung unterschiedlicher zentraler Versorgungsbereiche hat
das Bundesverwaltungsgericht ausdrücklich offen gelassen in seinem Beschluss vom
20. November 2006 - 4 B 50.06 - (S. 4 des Beschlussabdrucks), der dem Senat zum
Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung noch nicht bekannt war.

135

Je nach ihrer konkreten Versorgungsfunktion können sie auf einen engeren oder
einen mehr oder weniger weiten Bereich einwirken und dessen Versorgung dienen
sowie dabei einen umfassenderen oder nur eingeschränkten Versorgungsbedarf
abdecken. Hiervon ausgehend können als "zentrale Versorgungsbereiche"
angesehen werden:

136

- Innenstadtzentren, die einen größeren Einzugsbereich, in der Regel das
gesamte Stadtgebiet und ggf. sogar darüber hinaus ein weiteres Umland, versorgen
und in denen regelmäßig ein breites Spektrum von Waren für den lang-, mittel- und
kurzfristigen Bedarf angeboten wird,

137

- Nebenzentren, die einen mittleren Einzugsbereich, zumeist bestimmte Bezirke
größerer Städte, versorgen und in denen regelmäßig ein zumindest breiteres
Spektrum von Waren für den mittel- und kurzfristigen, ggf. auch den langfristigen
Bedarf angeboten wird, sowie

138

- Grund- und Nahversorgungszentren, die einen kleineren Einzugsbereich, in der
Regel nur bestimmte Quartiere größerer Städte bzw. gesamte kleinere Orte,
versorgen und in denen regelmäßig vorwiegend Waren für den kurzfristigen Bedarf
und ggf. auch für Teilbereiche des mittelfristigen Bedarfs, angeboten werden.

139

In diesem Sinne auch: Söfker in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, Kommentar zum
BauGB, Stand März 2006, RdNr. 85 zu § 34; Janning "Der Ausschluß des
zentrenschädigenden Einzelhandels im unbeplanten Innenbereich", BauR 2005,
1723 (1725).

140

Dabei spricht viel dafür, dass ein als zentraler Versorgungsbereich zu
qualifizierendes Grund- oder Nahversorgungszentrum voraussetzt, dass mehrere
Einzelhandelsbetriebe mit sich ergänzenden und/oder konkurrierenden
Warenangeboten vorhanden sind, weil anderenfalls der von § 34 Abs. 3 BauGB
beabsichtigte Schutz zentraler Versorgungsbereiche der Sache nach auf einen
individuellen Schutz einzelner Betriebe vor der Ansiedlung von Konkurrenz in seinem
Einzugsbereich hinausliefe. Einer abschließenden Prüfung dieser Frage bedarf es im
vorliegenden Fall jedoch nicht, denn um Auswirkungen auf ein Grund- oder
Nahversorgungszentrum geht es hier nicht.

141

Das vorstehende Verständnis des Begriffs "zentraler Versorgungsbereich" wird
bestätigt durch die Entstehungsgeschichte des EAG Bau sowie die weiteren
aktuellen Aktivitäten des Gesetzgebers, soweit sie sich auf den Schutz und die
Förderung "zentraler Versorgungsbereiche" beziehen.

142

Die Neuregelung des § 34 Abs. 3 BauGB geht zurück auf Vorschläge der
Unabhängigen Expertenkommission, die in dem Bericht "Novellierung des
Baugesetzbuchs" vom August 2002, herausgegeben vom Bundesministerium für
Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, wiedergegeben sind. Dort sind die
Konsequenzen der bereits wiedergegebenen Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts

143

- vgl.: BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 C 7.85 -, BRS 47 Nr. 67 und
Beschluss vom 20. April 2000 - 4 B 25.00 -, BRS 63 Nr. 103 -

144

für die Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen im nicht beplanten Innenbereich
angesprochen. Im Anschluss daran heißt es in RdNr. 216 (S. 89) des Berichts der
Unabhängigen Expertenkommission, zur Lösung der Problematik bedürfe es eines
Zulässigkeitsmaßstabs in § 34 BauGB, der auch die über den zusammenhängend
bebauten Ortsteil hinausgehenden städtebaulichen Fernwirkungen von Vorhaben
einbezieht, und darüber hinaus einer Erweiterung der gemeindenachbarlichen
Klagebefugnisse. Dementsprechend hat die Unabhängige Expertenkommission
Änderungen des § 2 Abs. 2 BauGB sowie eine Ergänzung des § 34 Abs. 1 BauGB
vorgeschlagen. In diesem Zusammenhang heißt es zu dem in die vorgeschlagenen
Gesetzesänderungen aufzunehmenden Begriff "zentrale Versorgungsbereiche" in
RdNr. 221 (S. 91) des Berichts ausdrücklich:

145

"Der Begriff der 'zentralen Versorgungsbereiche' ist nicht eng im Sinne eines
Hauptzentrums zu verstehen, sondern erfasst auch Nebenzentren. Sie müssen nicht
den Charakter von Kerngebieten im Sinne des § 7 BauNVO haben."

146

Die Vorschläge der unabhängigen Expertenkommission hat der Gesetzgeber
aufgegriffen und sowohl § 2 Abs. 2 BauGB geändert als auch - statt einer Änderung
nur des § 34 Abs. 1 BauGB - den neuen § 34 Abs. 3 in das BauGB eingefügt. Dies
legt es nahe, dass der Gesetzgeber bei Erlass des EAG Bau - mit der Unabhängigen
Expertenkommission - davon ausgegangen ist, dass "zentrale Versorgungsbereiche"
gerade nicht nur die Haupt- bzw. Innenstadtzentren der Gemeinden sein sollen. So
ist in der Amtlichen Begründung des Regierungsentwurfs zum EAG Bau (BT-Drs.
15/2250) zur Neufassung des § 2 Abs. 2 BauGB (S. 41) ausgeführt, in der
vorgeschlagenen Regelung würden "die Auswirkungen auf die zentralen
Versorgungsbereiche - auch in ihren unterschiedlichen Stufen - der Gemeinden
genannt".

147

Präzisiert wird das Verständnis des Gesetzgebers durch die aktuellen
Überlegungen zur Novellierung des BauGB durch das "Gesetz zur Erleichterung von
Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte", das der Deutsche
Bundestag am 9. November 2006 beschlossen hat. In diesem Gesetzentwurf ist
vorgesehen, § 9 BauGB durch einen neuen Absatz 2a zu ergänzen. Hiernach sollen
die Gemeinden für im Zusammenhang bebaute Ortsteile "zur Erhaltung oder
Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche" Festsetzungen über die Zulässigkeit,
Unzulässigkeit bzw. ausnahmsweise Zulässigkeit bestimmter Arten der nach § 34
Abs. 1 oder 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzungen treffen können. Zu den hier
wiederum erwähnten "zentralen Versorgungsbereichen" heißt es in der Amtlichen
Begründung zum Regierungsentwurf des Gesetzes zur Erleichterung von
Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte (BT-Drs. 16/2496, S. 11):

148

"Der Begriff 'Zentraler Versorgungsbereich' umfasst Versorgungsbereiche
unterschiedlicher Stufen, also insbesondere Innenstadtzentren vor allem in Städten
mit größerem Einzugsbereich, Nebenzentren in Stadtteilen sowie Grund- und
Nahversorgungszentren in Stadt- und Ortsteilen und nichtstädtischen
Gemeinden."

149

Dafür, dass demselben Begriff in den bereits durch das EAG Bau in das BauGB
eingefügten Regelungen des § 2 Abs. 2 und § 34 Abs. 3 BauGB ein anderes
Verständnis der Aussage "Versorgungsbereiche unterschiedlicher Stufen" zugrunde
liegen sollte, liegt kein Anhalt vor.

150

Wie die nach alledem von § 34 Abs. 3 BauGB erfassten unterschiedlichen
Kategorien "zentraler Versorgungsbereiche" zu ermitteln sind, bedarf weiterer
Betrachtung. Insoweit ging der Gesetzgeber davon aus, der Charakter eines
bestimmten Bereichs als zentraler Versorgungsbereich könne sowohl aus konkreten
Planungen als auch aus den vorhandenen örtlichen Gegebenheiten ablesbar sein.
So heißt es in der Amtlichen Begründung zum Regierungsentwurf des EAG Bau (BT-
Drs 15/2250, S. 54) ausdrücklich:

151

"Zentrale Versorgungsbereiche ergeben sich insbesondere aus planerischen
Festlegungen, namentlich aus Darstellungen und Festsetzungen in den
Bauleitplänen oder aus Festlegungen in den Raumordnungsplänen; sie können sich
aber auch aus sonstigen planungsrechtlich nicht verbindlichen raumordnerischen
und städtebaulichen Konzeptionen ergeben, nicht zuletzt auch aus nachvollziehbar
eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen."

152

Dass dieser Sicht uneingeschränkt zu folgen ist

153

- in diesem Sinne etwa: Söfker in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, Kommentar zum
BauGB, Stand März 2006, RdNr. 85 zu § 34; Janning "Der Ausschluß des
zentrenschädigenden Einzelhandels im unbeplanten Innenbereich", BauR 2005,
1723 (1725) -

154

erscheint nicht von vornherein bedenkenfrei. Namentlich bedarf näherer Prüfung,
ob § 34 Abs. 3 BauGB insbesondere mit Blick auf die im Anwendungsbereich von
§ 34 BauGB gegebene unmittelbar eigentumsgestaltende Wirkung auch solche erst
noch zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche schützen kann, deren
Festlegung durch bloße informelle gemeindliche Planungen, etwa im Rahmen eines
gemeindlichen Einzelhandelskonzeptes, erfolgt ist.

155

Kritisch etwa: Berkemann in "Erstkommentierungen zum BauGB 2004", 2005,
RdNrn. 16 ff. zu § 34 BauGB; Rauber "Zur verfassungskonformen Anwendung von
§ 34 Abs. 3 BauGB in der Fassung des EAG Bau 2004", VR 2005, 379 (380); Reidt
"Die Genehmigung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben - die rechtliche
Bedeutung des neuen § 34 Abs. 3 BauGB", UPR 2005, 241 (242); Uechtritz "Die
Neuregelungen zur standortgerechten Steuerung des Einzelhandels", DVBl. 2006,
799 (803).

156

Einer abschließenden Erörterung der damit zusammenhängenden Fragen bedarf
es im vorliegenden Fall jedoch nicht, weil hier bereits aus den unstreitig gegebenen
tatsächlichen Verhältnissen abzuleiten ist, dass das strittige Vorhaben der Klägerin
Auswirkungen auf einen "zentralen Versorgungsbereich" haben kann.

157

Nach den dem Senat vorliegenden Karten und sonstigen Unterlagen, die mit den
Beteiligten in der mündlichen Verhandlung erörtert worden sind, lässt sich ohne
weiteres feststellen, dass jedenfalls in der Innenstadt von X. ein "zentraler
Versorgungsbereich" vorhanden ist. Dieser gehört zur erstgenannten der drei
angeführten Kategorien zentraler Versorgungsbereiche, denn er ist als
Innenstadtzentrum mit einem größeren Einzugsbereich zu qualifizieren, in dem ein
breites Spektrum von Waren für den lang-, mittel- und kurzfristigen Bedarf angeboten
wird. Dies folgt schon aus der umfassenden Bestandsaufnahme, die in dem GMA-
Gutachten 1997 (Karte 4; S. 90) wiedergegeben ist. Nach den Erörterungen in der
mündlichen Verhandlung vor dem Senat gibt diese Bestandsaufnahme im
Wesentlichen auch den aktuell gegebenen Zustand wieder, mögen sich auch
einzelne Veränderungen des Bestands von Einzelhandelsnutzungen ergeben haben.
Dieser Versorgungsbereich erfasst neben der C1.------straße , die mit einigen
Randbereichen als Fußgängerzone ausgestaltet ist, auch die sich von der C1.------
straße nach Norden und Süden erstreckenden Abschnitte des Straßenzugs I.----
straße /S.---straße . In diesem Bereich konzentrieren sich die
Einzelhandelsgeschäfte der X1. Innenstadt, die eine auf das gesamte
Stadtgebiet von X. mit derzeit rd. 100.000 Einwohnern und in gewissem Umfang
auch auf das weitere Umland bezogene, für Innenstadtzentren größerer Städte
typische Versorgungsfunktion erfüllen. Dementsprechend geht auch das von der
Klägerin im erstinstanzlichen Rechtszug vorgelegte M. -Gutachten 2005, dessen
Aussagen in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erörtert wurden, davon
aus, dass die Innenstadt von X. als "zentraler Versorgungsbereich" zu
qualifizieren ist.

158

Wie dieser zentrale Versorgungsbereich räumlich abzugrenzen ist, beurteilt sich
nach den konkreten örtlichen Gegebenheiten. Dass in dem GMA-Gutachten 1997
eine bestimmte räumliche Abgrenzung des "städtebaulich integrierten
Versorgungszentrums" Innenstadt (vgl. Karte 6 auf S. 97) vorgeschlagen wurde, ist
demgegenüber nicht maßgeblich. Zwar mögen planerische Festlegungen der
Gemeinde, namentlich von den zuständigen Gremien beschlossene gemeindliche
Einzelhandelskonzepte mit einer räumlich und funktional bestimmten Festlegung
einzelner Zentren, geeignet sein, für die in der Gemeinde bei weiteren Planungen -
etwa nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB - zu berücksichtigenden zentralen
Versorgungsbereiche ihre konkrete Funktion und exakte räumliche Abgrenzung
festzulegen. Ein solches, auf den Vorschlägen des GMA-Gutachtens 1997
aufbauendes Einzelhandelskonzept der Stadt X. liegt jedoch - unabhängig von
der hier nicht entscheidungserheblichen Frage, ob und inwieweit solchen Konzepten
im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 3 BauGB überhaupt rechtlich relevante
Bedeutung zukommt - nicht vor. Die zuständigen Ausschüsse der Stadt X. haben
vielmehr bislang nur die Erstellung eines Masterplans Einzelhandel in Auftrag
gegeben, der voraussichtlich im Jahr 2007 vom Rat der Stadt beschlossen werden
soll. Angesichts dessen kommt der konkreten Abgrenzung des zentralen
Versorgungsbereich "Innenstadt" in dem GMA-Gutachten 1997 keine bindende
Bedeutung zu, da es sich insoweit lediglich um eine - allerdings an konkreten
Gegebenheiten orientierte - konzeptionelle Empfehlung aus der fachlichen Sicht der
Gutachter handelt (vgl. S. 2 des GMA-Gutachtens). Dies gilt umso mehr, als nach
den in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat angesprochenen aktuellen
Überlegungen zum Masterplan eine namentlich im Norden deutlich reduzierte
Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs der Innenstadt X. in der
Diskussion ist.

159

Aus den hiernach maßgeblichen örtlichen Gegebenheiten ist die exakte
räumliche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs der Innenstadt X.
allerdings nicht in jeder Hinsicht eindeutig abzuleiten. Einer exakten Grenzziehung
bedarf es im vorliegenden Verfahren jedoch nicht, weil das zwischen der N.---------
straße und der E. Straße gelegene Baugrundstück in jedem Fall nicht mehr
dem zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt X. zuzuordnen ist, wie
zwischen den Beteiligten nach der Erörterung in der mündlichen Verhandlung vor
dem Senat auch außer Streit steht. Zwischen dem Baugrundstück und der B.----
straße liegt zunächst der ausgedehnte Bereich mit der X1. Werk-Stadt, den
Verwaltungsstellen und sonstigen nicht dem Einzelhandelsbereich zuzuordnenden
Nutzungen. Beiderseits der B.----straße und weiter beiderseits der Oberstraße in
Richtung auf das Zentrum der Stadt X. erstreckt sich sodann ein weit
überwiegend zu Wohnzwecken genutzter Bereich.

160

Damit ist der hier interessierende, vom Bebauungsplan Nr. 175 erfasste Bereich
mit den vorhandenen beiden großflächigen Einzelhandelsbetrieben und den beiden
weiteren nicht großflächigen Fachmärkten erkennbar so deutlich von dem zentralen
Versorgungsbereich der Innenstadt X. abgesetzt, dass er diesem nicht mehr
zugeordnet werden kann.

161

Schließlich sind auch die weiteren Voraussetzungen des § 34 Abs. 3 BauGB
erfüllt, dass von dem Vorhaben der Klägerin "schädliche Auswirkungen" auf den
vorgenannten zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt X. "zu erwarten"
sind.

162

Auch insoweit geht es nicht um die Ermittlung von Tatsachen, die ggf. einer
Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten zugänglich sind, sondern um die
vom Gericht vorzunehmende rechtliche Beurteilung, ob ein bestimmter Sachverhalt
die Merkmale der Rechtsbegriffe "schädliche Auswirkungen" und "zu erwarten"
erfüllt. Der von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gestellte
Beweisantrag war daher auch zu diesem Punkt abzulehnen.

163

Mit dem Begriff "schädliche" Auswirkungen hat der Gesetzgeber eine
Formulierung gewählt, die ihrem Wortlaut nach über bloße Auswirkungen hinausgeht.
Diese Auswirkungen müssen, um "schädlich" sein zu können, auf den betreffenden
Versorgungsbereich negativ einwirken. Dies ist namentlich dann der Fall, wenn sie
seine Funktionsfähigkeit beachtlich beeinträchtigen.

164

In diesem Sinne auch: Söfker in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, Kommentar zum
BauGB, Stand März 2006, RdNr. 86 zu § 34.

165

Bei der Frage, wo die Schwelle der im dargelegten Sinne beachtlichen
Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit anzusetzen ist, kann die vom Gesetzgeber
beabsichtigte Zielrichtung des § 34 Abs. 3 BauGB nicht unberücksichtigt bleiben.
Dem Gesetzgeber kam es mit der Einfügung des neuen Absatzes 3 in § 34 BauGB
maßgeblich darauf an, der bereits mehrfach angesprochenen höchstrichterlichen
Rechtsprechung entgegenzuwirken, dass bei Zulassungsentscheidungen nach § 34
BauGB über die nähere Umgebung hinausgehende Fernwirkungen namentlich im
Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO keine Bedeutung haben. Dabei soll die der
Neuregelung zukommende Schutzfunktion für zentrale Versorgungsbereiche
allerdings auch andere Vorhaben als großflächige Einzelhandelsbetriebe erfassen,
sich mithin nicht auf den Anwendungsbereich des § 11 Abs. 3 BauNVO
beschränken.

166

Vgl. hierzu im Einzelnen die Amtliche Begründung zum Regierungsentwurf des
EAG Bau in BT-Drs. 15/2250, S. 54.

167

Damit ist die Zulassungsfähigkeit von Vorhaben, von denen schädliche
Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB zu
erwarten sind, der Sache nach der Zielsetzung des § 11 Abs. 3 BauNVO jedenfalls
angenähert, ohne dass jedoch das Regelungssystem des § 11 Abs. 3 BauNVO -
namentlich die Vermutungsregel des Satzes 3 der genannten Vorschrift -
uneingeschränkt übernommen wurde.

168

Vgl.: Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Kommentar zum BauGB, Stand März
2006, RdNr. 86b zu § 34; weitergehend hinsichtlich der Übertragbarkeit der
Grundsätze des § 11 Abs. 3 BauNVO, namentlich der Vermutungsregel des Satzes
3, hingegen Janning, "Der Ausschluß des zentrenschädigenden Einzelhandels im
unbeplanten Innenbereich", BauR 2005, 1723 (1725 ff.) sowie Reidt "Die
Genehmigung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben - die rechtliche Bedeutung
des neuen § 34 Abs. 3 BauGB", UPR 2005, 241 (246).

169

Entscheidend ist hiernach, dass nach § 34 Abs. 3 BauGB im nicht beplanten
Innenbereich solche Vorhaben nicht zulassungsfähig sind, die wegen der von ihnen
ausgehenden, über die nähere Umgebung im Sinne von § 34 BauGB
hinausreichenden (Fern-)Wirkungen beachtliche Funktionsstörungen in bestimmten
zentralen Versorgungsbereichen erwarten lassen. Dies trifft für den hier
interessierenden Fall, dass es um Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche
im Gebiet der Standortgemeinde des betreffenden Vorhabens geht, jedenfalls dann
zu, wenn

170

- das Vorhaben außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs angesiedelt
werden soll,

171

- sein Warenangebot gerade (auch) solche Sortimente umfasst, die zu den für die
gegebene Versorgungsfunktion des betreffenden zentralen Versorgungsbereichs
typischen Sortimenten gehören und

172

- das Vorhaben nach seiner konkreten Lage und Ausgestaltung erwarten lässt,
dass die Funktionsfähigkeit des betroffenen zentralen Versorgungsbereichs
insbesondere durch zu erwartende Kaufkraftabflüsse in beachtlichem Ausmaß
beeinträchtigt und damit gestört wird.

173

Dabei kommt es hinsichtlich des letztgenannten Kriteriums der beachtlichen
Funktionsstörung nicht maßgeblich auf die im vorliegenden Verfahren - in Anlehnung
an die bisherige Diskussion in der einschlägigen Fachliteratur zu § 34 Abs. 3 BauGB
- in den Vordergrund gestellten prognostizierten Umsatzumverteilungen an. Richtig
ist, dass § 34 Abs. 3 BauGB mit dem Tatbestandsmerkmal "zu erwarten sein" auf
eine prognostische Sicht abstellt.

174

In diesem Sinne auch: Söfker in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, Kommentar zum
BauGB, Stand März 2006, RdNr. 86f zu § 34.

175

Die voraussichtlichen Umsatzumverteilungen als solche sind jedoch kein
maßgebliches Kriterium für die mit dem Begriff "schädliche Auswirkungen" erfassten
Funktionsstörungen. Auch bei § 34 Abs. 3 BauGB ist - nicht anders als sonst im
Baurecht - primär auf baurechtlich relevante und vom Baurecht erfasste
Vorhabensmerkmale abzustellen, die durch die für das Vorhaben zu erteilende
Baugenehmigung auch gesteuert werden können. Hierzu gehört bei
Einzelhandelsnutzungen neben dem Warenangebot insbesondere die
Verkaufsfläche. Diese ist maßgebendes Kriterium für die Abgrenzung zwischen
großflächigen und nicht großflächigen Einzelhandelsbetrieben.

176

Vgl. hierzu zuletzt: BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 - 4 C 10.04 -, BauR
2006, 39 = NVwZ 2006, 452.

177

Auch die Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Sätze 3 und 4 BauNVO knüpft
hinsichtlich der Frage des Vorliegens relevanter Fernwirkungen, auf Grund derer
großflächige Einzelhandelsbetriebe nur in Kerngebieten oder für sie festgesetzten
Sondergebieten zulässig sind, ihrem Wortlaut nach zwar an die Geschossfläche des
Vorhabens, damit aber auch an die hierin enthaltene Verkaufsfläche an. Der
Systematik dieser Vorschrift liegt nämlich die Annahme zugrunde, dass - jedenfalls
nach den bei Festlegung der Vermutungsgrenze von 1.200 qm Geschossfläche
maßgeblichen Erkenntnissen - eine solche Geschossfläche ungefähr einer
Verkaufsfläche von 800 qm entsprach.

178

Vgl. hierzu: BVerwG, Beschluss vom 22. Juli 2004 - 4 B 29.04 -, BRS 67
Nr. 76.

179

Schließlich ist die Verkaufsfläche generell primärer Maßstab für die Beurteilung
der städtebaulichen Wirkung von Einzelhandelsbetrieben. Diese werden vor allem
durch die Größe der Verkaufsfläche bestimmt. Namentlich werden ihre Attraktivität
und damit die in § 11 Abs. 3 BauNVO näher umschriebenen Auswirkungen nicht von
der Größe der Anlage bestimmt, die sich in der Geschossfläche widerspiegelt,
sondern - soweit es um das Merkmal der Fläche geht - eher von derjenigen Fläche
beeinflusst, auf der Waren präsentiert und gekauft werden können.

180

Vgl. hierzu: BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 - 4 C 10.04 -, BauR 2006,
639 = NVwZ 2006, 452.

181

Die konkret zu erwartenden Umsatzumverteilungen hängen demgegenüber von
verschiedenen, baurechtlich nicht beeinflussbaren Faktoren der individuellen
Betriebsgestaltung und ihrer Auswirkungen auf ein wiederum durch individuelle
Besonderheiten anderer Betriebe geprägtes Marktgeschehen ab.

182

Schon die zu erwartenden Umsätze als solche lassen sich nur bedingt
einigermaßen verlässlich greifen. Zwar lässt sich für viele Branchen nach allgemeiner
Erfahrung durchaus feststellen, mit welchen ungefähren Größenordnungen des
Umsatzes in der Regel je Quadratmeter Verkaufsfläche zu rechnen ist. Wie die
Erörterung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gezeigt hat, gibt es jedoch
beachtliche Bandbreiten. So hat der Mitarbeiter der für die Klägerin tätig gewordenen
Beratungsgesellschaft für die hier interessierende Branche des Elektrofachhandels
ausdrücklich bestätigt, dass die "normale" Flächenproduktivität bei 4.500 bis 5.000
Euro je Quadratmeter Verkaufsfläche liegt. Andererseits werden am Markt auch
Unternehmen tätig, die - wie das aktuell von der Klägerin zur Ansiedlung
vorgesehene Unternehmen N2. -Markt - eine deutlich höhere Flächenproduktivität
von bis zu 7.000 Euro je Quadratmeter Verkaufsfläche erzielen. Zwar lässt sich dem
bei einer prognostischen Betrachtung der zu erwartenden Umsätze und ihrer
voraussichtlichen Umverteilungen dadurch Rechnung tragen, dass ggf. in einer
"worst case"-Betrachtung von der Ansiedlung eines solchen besonders
"leistungsfähigen" Betriebs ausgegangen wird. Ob dies gerechtfertigt ist, hängt
jedoch von Faktoren ab, die bei der baurechtlichen Beurteilung der
Zulassungsfähigkeit von Vorhaben rechtlich irrelevant sind. Eine Baugenehmigung
wird nicht für einen konkreten Betreiber des Vorhabens erteilt, sondern für einen
abstrakt umschriebenen Betrieb. Mit der Baugenehmigung kann nicht die
betreiberabhängige Produktivität des jeweiligen Vorhabens gesteuert werden.
Dementsprechend begehrt die Klägerin hier auch nicht eine Baugenehmigung für
das Unternehmen "N2. -Markt", sondern für einen betreiberunabhängigen
Elektrofachmarkt mit einem lediglich abstrakt umschriebenen Sortiment.

183

Noch deutlicher wird der Einfluss von baurechtlich nicht relevanten und auch
nicht steuerbaren Kriterien, wenn es um die voraussichtlichen Umverteilungen von
Umsätzen geht. Insoweit liegt auf der Hand, dass bei der im Einzugsbereich eines
zentralen Versorgungsbereichs vorgesehenen Ansiedlung eines Unternehmens, das
gerade in diesem Versorgungsbereich angebotene Waren vertreibt, regelmäßig mit
dem Abzug von Kaufkraft aus eben diesem Versorgungsbereich zu rechnen ist. In
der gegebenen wirtschaftlichen Situation in der Bundesrepublik Deutschland können
neue Einzelhandelsbetriebe regelmäßig nur dann existieren, wenn sie von anderen
bereits vorhandenen Betrieben Kunden und damit Kaufkraft abziehen. Die Kaufkraft
ist - namentlich in Zeiten eines relativ geringen wirtschaftlichen Wachstums - nicht
beliebig vermehrbar, auch wenn innerhalb der verschiedenen Sektoren des
Einzelhandels selbstverständlich gewisse Verschiebungen des Umsatzes auftreten
können, etwa wenn neue Produkte auf den Markt kommen, die in besonderem Maß
nachgefragt werden. In welchem Ausmaß ein Unternehmen auf die bestehende
Markt- und damit auch Versorgungssituation einwirkt, hängt wiederum von vielen
Faktoren der individuellen Betriebsgestaltung ab. Hierzu gehören insbesondere die
Preisgestaltung, die Attraktivität des Warenangebots und seiner Präsentation sowie
das - mehr oder weniger aggressive - Werbeverhalten wie andere
betriebsspezifische Faktoren mehr. Diese sind allesamt baurechtlich nicht relevant
und damit kein geeignetes Kriterium für die bauplanungsrechtliche Beurteilung von
Vorhaben.

184

Wie fragwürdig der gleichwohl unternommene Versuch ist, objektive Aussagen
über voraussichtliche Umsatzumverteilungen zu machen, zeigt im Übrigen gerade
die im vorliegenden Verfahren angestellte und in der mündlichen Verhandlung vor
dem Senat eingehend erörterte Untersuchung. Diese geht davon aus, dass der
anzusiedelnde Elektrofachmarkt - bei einem besonders flächenproduktiven Betreiber
- einen Umsatz in einer Größenordnung um 13 bis 14 Millionen Euro pro Jahr
erwarten lässt. Des Weiteren wurde untersucht, in welchem Ausmaß damit für den
zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt X. und insgesamt 6 weitere - nach
Annahme des Gutachters so zu qualifizierende - zentrale Versorgungsbereiche im
Umland vorhabenbedingte Umsatzrückgänge zu prognostizieren sind. Diese
belaufen sich bei Umrechnung der im Gutachten angegebenen Prozentzahlen auf
die gleichfalls angegebenen branchenspezifischen Umsätze auf insgesamt rd. 3
Millionen Euro. Die daran anknüpfende Frage des Senats, wie dann die für das
Vorhaben erwarteten weiteren 10 Millionen Euro Umsatz erzielt würden, konnte in
der mündlichen Verhandlung auch nicht ansatzweise plausibel beantwortet werden.
Der Hinweis, es seien nur die Umsatzumverteilungen bei Betrieben in -
angenommenen - zentralen Versorgungsbereichen, aber nicht bei solchen in
peripheren Lagen und Streulagen in den Blick genommen worden, lässt auch nicht
ansatzweise hinreichende Anhaltspunkte dafür erkennen, dass von solchen
Betrieben ein gegenüber Betrieben in zentralen Versorgungsbereichen dreifach so
hoher Umsatz abgezogen werden könne. Auch der Hinweis auf Einflüsse auf den
Versandhandel mit den betreffenden Produkten ist - jedenfalls was die hier in Rede
stehenden Größenordnungen betrifft - nicht plausibel.

185

Ausgehend von der nach alledem primär maßgeblichen Anknüpfung an die
konkrete Verkaufsfläche des jeweils in Rede stehenden Vorhabens ist für das hier
näher zu betrachtende Kriterium, ob Funktionsstörungen zu erwarten sind, in erster
Linie ausschlaggebend, welche Verkaufsfläche der jeweils in Rede stehende Betrieb
im Vergleich zu der gesamten Verkaufsfläche derselben Branche in dem zentralen
Versorgungsbereich hat, auf den er nach den bereits genannten Kriterien einwirkt.
Auch wenn die Neuregelung des § 34 Abs. 3 BauGB - wie dargelegt - an § 11 Abs. 3
BauNVO angelehnt ist, lässt sich ein Anknüpfen an eine absolute Größe der
Verkaufsfläche, wie es der Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO mit
ihrem Anknüpfen an eine absolute Größe der Geschossfläche zugrunde liegt, nicht
auf § 34 Abs. 3 BauGB übertragen. Denn die Erwartung beachtlicher
Funktionsstörungen zentraler Versorgungsbereiche wird auch maßgeblich davon
bestimmt wird, um welchen Typ von Versorgungsbereich mit welcher Größe und
Versorgungsfunktion es sich handelt. Hiervon ausgehend ist jedenfalls für den hier in
Rede stehenden Fall der Auswirkungen auf einen in der Realität bereits vorhandenen
zentralen Versorgungsbereich maßgeblich an die relative Größe der Verkaufsfläche
des Vorhabens im Vergleich zu der Verkaufsfläche abzustellen, die im
beeinträchtigten Versorgungsbereich bereits vorhanden ist. Auf die Möglichkeit einer
solchen Sichtweise sind die Beteiligten in der mündlichen Verhandlung vor dem
Senat auch ausdrücklich hingewiesen worden.

186

Insoweit lässt sich allerdings kein generell maßgeblicher Prozentsatz feststellen,
bei dessen Unterschreiten stets von nicht schädlichen Auswirkungen auszugehen ist
und dessen Überschreiten stets zur Folge hat, dass solche Auswirkungen zu
verneinen sind. Welcher Prozentsatz im genannten Sinne beachtliche
Funktionsstörungen erwarten lässt, hängt auch von verschiedenen weiteren objektiv
feststellbaren Faktoren ab. Hierzu zählt namentlich der Abstand zwischen dem
betrachteten Vorhaben und dem betroffenen zentralen Versorgungsbereich. Im
Einzelfall kann auch die konkrete städtebauliche Situation des betreffenden
Versorgungsbereichs von Belang sein, etwa wenn er wegen bereits bestehender
Leerstände in besonderem Maß empfindlich ist gegenüber Kaufkraftabflüssen oder
wenn der außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs anzusiedelnde
Einzelhandelsbetrieb gerade auf solche Sortimente abzielt, die im zentralen
Versorgungsbereich von einem "Magnetbetrieb" angeboten werden, dessen
unbeeinträchtigter Fortbestand maßgebliche Bedeutung für die weitere
Funktionsfähigkeit eben dieses zentralen Versorgungsbereichs hat.

187

Gleichwohl ist in Anlehnung an das System des § 11 Abs. 3 BauNVO mit seiner
in Satz 3 enthaltenen Vermutungsregel davon auszugehen, dass es einen
bestimmten Prozentsatz des Anteils der branchenspezifischen Verkaufsfläche im
vorhandenen Versorgungsbereich gibt, bei dessen Überschreiten im Sinne einer -
widerlegbaren - Vermutung angenommen werden kann, dass das betreffende
Vorhaben schädliche Auswirkungen erwarten lässt. Es wäre dann Sache des
Vorhabenträgers, objektive baurechtlich relevante Aspekte anzuführen und ggf.
nachzuweisen, die diese Vermutung widerlegen. Einer abschließenden
Entscheidung, welche Größe dieser für die widerlegbare Vermutung maßgebliche
Prozentsatz hat, bedarf es im vorliegenden Fall jedoch nicht, weil hier zur
Überzeugung des Senats feststeht, dass solche Auswirkungen zu erwarten sind.

188

Angesichts dessen kann auch dahinstehen, wann "schädliche Auswirkungen" im
Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB bei negativen Auswirkungen auf zentrale
Versorgungsbereiche in anderen Gemeinden zu erwarten sind, und ob "schädliche
Auswirkungen" im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB auch in anderen Fallgestaltungen
zu erwarten sind, etwa wenn es um die Zulassung anderer Nutzungen als
Einzelhandelsbetriebe geht, die die Funktionsfähigkeit des zentralen
Versorgungsbereichs beeinträchtigen können.

189

Zu letzterem vgl.: Söfker in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, Kommentar zum BauGB,
Stand März 2006, RdNr. 86e zu § 34.

190

Dass hier schädliche Auswirkungen zu erwarten sind, ergibt sich aus
folgendem:

191

Das strittige Vorhaben soll, wie dargelegt, außerhalb des zentralen
Versorgungsbereichs der Innenstadt X. errichtet werden. Sein von der Klägerin
vorgesehenes Sortiment umfasst mit den Waren Elektrogroß- und -kleingeräte,
Rundfunkgeräte, Hifi, Fernseher, Kameras, Tonträger, Videofilme und Computer
gerade solche Warengruppen, die in diesem zentralen Versorgungsbereich der
Innenstadt unstreitig in gewichtigem Umfang, nämlich von mehreren
Einzelhandelsbetrieben mit insgesamt gut 3.000 qm Verkaufsfläche angeboten
werden. Das Sortiment zielt damit gerade auf die Kundschaft ab, deren Versorgung
der zentrale Versorgungsbereich der Innenstadt X. dient. Die vorgesehene neue
Verkaufsfläche beträgt mit rd. 2.250 qm immerhin 75 % der im Versorgungsbereich
bereits vorhandenen Gesamt-Verkaufsfläche des Bereichs Elektro / Foto von gut
3.000 qm. Diese gehören zu dem auch von dem Gutachter der Klägerin als
"Magnetbetrieb" bezeichneten Unternehmen T. sowie zu zwei weiteren
Elektrofachhandelsgeschäften mit jeweils rd. 400 qm Verkaufsfläche. Auch soll das
Vorhaben mit einem angestrebten Umsatz von knapp 14 Mio. Euro immerhin rd.
60 % des im Versorgungsbereich bereits getätigten Umsatzes von rd. 23 Mio. Euro
erzielen. Bei diesen Größenordnungen ist hier ohne weiteres davon ausgehen, dass
die Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt X. als
beachtliche Funktionsstörungen und damit schädliche Auswirkungen im Sinne von
§ 34 Abs. 3 BauGB zu qualifizieren sind. Dies gilt umso mehr, als das Vorhaben zwar
außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs der Innenstadt X. angesiedelt
werden soll, aber doch in einer so dichten Nähe zu ihm, dass es ersichtlich
weitgehend auf eben die Kundschaft abzielt, deren Versorgung der zentrale
Versorgungsbereich dient.

192

Der Annahme "schädlicher Auswirkungen" steht auch nicht etwa entgegen, dass
der von der Klägerin vorgesehene Standort des strittigen Vorhabens seinerseits
einem zentralen Versorgungsbereich der hier beeinträchtigten Kategorie im Gebiet
der Stadt X. zuzuordnen wäre.

193

Zwar soll das strittige Vorhaben in einem Bereich errichtet werden, in dem bereits
zwei großflächige Einzelhandelsbetriebe - Möbelmarkt sowie Bau- und
Heimwerkermarkt mit Gartencenter - und zwei weitere kleinere, nicht großflächige
Fachmärkte - Getränke, Tierfutter - vorhanden sind. Daraus folgt jedoch nicht, dass
dieser Bereich gleichfalls als Innenstadtzentrum im dargelegten Sinne zu
qualifizieren wäre. Hierfür fehlt es bereits an dem erforderlichen breiten Spektrum
des Warenangebots für den lang-, mittel- und kurzfristigen Bedarf. Der Bereich ist ein
klassischer Fachmarktbereich, der lediglich ein begrenztes Spektrum von Waren
anbietet. Ihm fehlt damit die für ein Innenstadtzentrum im dargelegten Sinne
gebotene weit umfassende, nicht nur sektorale Versorgungsfunktion. Dass die dort
vorhandenen Betriebe wegen ihrer beachtlichen Größe auf einen weiten
Einzugsbereich einwirken, ist demgegenüber unerheblich.

194

Unerheblich ist schließlich auch der von der Klägerin betonte Umstand, dass das
Unternehmen "N2. -Markt", das nach den aktuellen Vorstellungen der Klägerin den
zur Genehmigung gestellten Elektrofachmarkt betreiben soll, zu der T. -Gruppe
gehört, die auch den bereits in der Innenstadt X. vorhandenen größeren
Elektrofachmarkt "T. " betreibt. Zwar mag es sein, dass solchermaßen
verbundene Unternehmen bestrebt sind, durch Spezifizierung und wechselseitige
Abstimmung des Warenangebots - etwa hinsichtlich der angebotenen Fabrikate -
sich nicht in gravierendem Ausmaß wechselseitig Konkurrenz zu machen. Auf solche
betriebsspezifischen Besonderheiten kommt es jedoch schon deshalb nicht an, weil
die begehrte Baugenehmigung - wie bereits angesprochen - nicht etwa für das
Unternehmen "N2. -Markt" erteilt werden kann und auch nicht soll, sondern
unabhängig von einem bestimmten Betreiber für einen Elektrofachmarkt mit einem
lediglich abstrakt umschriebenen Sortiment. Im Übrigen kommt eine solche
"Rücksichtnahme" ohnehin nicht gegenüber solchen Mitbewerbern am Markt in
Betracht, die nicht mit dem Vorhabenbetreiber unter einem gemeinsamen Dach
verbunden sind.

195

Sind nach alledem die Voraussetzungen des § 34 Abs. 3 BauGB zu bejahen,
kann im vorliegenden Fall schließlich auch dahinstehen, wer das Vorliegen der nach
dem bereits angesprochenen Willen des Gesetzgebers als "weitere
Zulassungsvoraussetzung" normierten Voraussetzungen darzulegen und im Streitfall
ggf. nachzuweisen hat.

196

Für eine Darlegungs- und Beweislast des Bauherren: Einführungserlass zum
EAG Bau vom 30. Januar 2005 (MBl. NRW. S. 342/SMBL. NRW. 2311); für eine
Darlegungs- und Beweislast der Genehmigungsbehörde hingegen: Berkemann in
"Erstkommentierungen zum BauGB 2004", 2005, RdNr. 28 zu § 34 BauGB; Uechtritz
"Die Neuregelungen zur standortgerechten Steuerung des Einzelhandels", DVBl.
2006, 799 (809); modifizierend: Gatawis "Die Neuregelung des § 34 III
Baugesetzbuch (BauGB)", NVwZ 2006, 272 (277); Janning "Der Ausschluß des
zentrenschädigenden Einzelhandels im unbeplanten Innenbereich", BauR 2005,
1723 (1728); Reidt "Die Genehmigung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben -
die rechtliche Bedeutung des neuen § 34 Abs. 3 BauGB", UPR 2005, 241 (246).

197

Wie der nach alledem unbegründete Hauptantrag auf Erteilung einer
Baugenehmigung ist auch der erste Hilfsantrag auf Erteilung eines
planungsrechtlichen Bauvorbescheids nicht begründet, weil das zur Genehmigung
gestellte Vorhaben aus den dargelegten Gründen jedenfalls wegen Verstoßes gegen
§ 34 Abs. 3 BauGB bauplanungsrechtlich unzulässig ist.

198

Die Berufung ist mit dem zweiten Hilfsantrag jedoch begründet. Die Klägerin
hatte bis zum Inkrafttreten des EAG Bau am 20. Juli 2004 - mithin bis zum 19. Juli
2004 - einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung.

199

Das strittige Vorhaben war bis zu diesem Zeitpunkt bauplanungsrechtlich
zulässig. Es war wegen der von Anfang an gegebenen Ungültigkeit des
Bebauungsplans Nr. 175 bauplanungsrechtlich nach § 34 BauGB zu beurteilen; die
dem Vorhaben nunmehr entgegen gehaltene Veränderungssperre war seinerzeit
noch nicht erlassen. Aus dem Vorstehenden folgt ferner, dass das Vorhaben sowohl
bei einer Beurteilung nach § 34 Abs. 1 BauGB als auch bei einer - allerdings nicht
ganz zweifelsfreien - Beurteilung nach § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 7
BauNVO bauplanungsrechtlich zulässig war. Einer Genehmigungserteilung bis zum
19. Juli 2004 standen auch keine bauordnungsrechtlichen Hinderungsgründe
entgegen.

200

Zu Unrecht ist das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, dass die mit dem
Bauantrag eingereichten Bauvorlagen unvollständig und damit nicht positiv
bescheidungsfähig gewesen seien, weil es an dem gemäß § 69 Abs. 1 Satz 2 BauO
NRW erforderlichen Brandschutzkonzept gefehlt habe. Zutreffend weist die Klägerin
darauf hin, dass das Erfordernis der Vorlage eines Brandschutzkonzepts für
Sonderbauten gemäß § 68 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW - um einen solchen von § 68
Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 BauO NRW erfassten Sonderbau handelt es sich hier - erst mit
dem Zweiten Gesetz zur Änderung der Landesbauordnung vom 9. November 1999
(GV. NRW. S. 622) in die BauO NRW eingefügt worden ist, das nach seinem
Artikel III Abs. 1 am 1. Juni 2000 - mithin nach Stellung des Bauantrags für das
strittige Vorhaben - in Kraft getreten ist. Diese Änderung zielte darauf ab, durch die
Pflicht zur Vorlage eines Brandschutzkonzeptes bei der Planung bedeutsamer
Sonderbauten die Genehmigungsverfahren für diese Sonderbauten deutlich zu
beschleunigen.

201

Vgl. die Amtliche Begründung zum Gesetzentwurf der Landesregierung in
LT-Drs. 12/3738, S. 2, 90.

202

Auf das hier in Rede stehende Baugenehmigungsverfahren war die genannte
Neuregelung jedoch nicht anzuwenden. Dies folgt aus Art. III Abs. 2 des genannten
Gesetzes. Nach Satz 1 dieser Vorschrift sind vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes
eingeleitete Verfahren, mithin auch das mit dem Bauantrag vom 20. Dezember 1999
eingeleitete Baugenehmigungsverfahren für das strittige Vorhaben, nach den
bisherigen Verfahrensvorschriften weiterzuführen. Satz 2 der genannten Vorschrift
gibt lediglich vor, dass die materiellen Vorschriften dieses Gesetzes auf Verlangen
der Antragstellerin oder des Antragstellers insoweit angewandt werden können, als
sie für diese eine günstigere Regelung enthalten als das bisherige Recht. Diese
Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

203

Scheiterte die Erteilung einer Baugenehmigung bis zum 19. Juli 2004 hiernach
nicht bereits am Fehlen eines Brandschutzkonzeptes, lässt sich im Übrigen auch
nicht feststellen, dass dem Vorhaben sonstige bauordnungsrechtliche
Gesichtspunkte entgegen standen. Die Bauvorlagen sind vollständig eingereicht
worden, wie auch in dem Prüfbogen zum Baugenehmigungsverfahren (Bl. 1 ff. der
Beiakte Heft 1) ausdrücklich vermerkt worden ist. Bei den Bauakten der Beklagten
befindet sich auch der Prüfungsbericht des Prüfingenieurs Dr.-Ing. Stefan Bild vom
7. Juli 2000 (Bl. 22 ff. der Beiakte Heft 1), der sich auf den Prüfauftrag gemäß § 72
Abs. 6 Satz 2 BauO NRW 2000 (= § 72 Abs. 7 Satz 2 BauO NRW 1995) bezog,
nämlich die Prüfung der entsprechenden Nachweise und Bauvorlagen im Hinblick auf
die Standsicherheit und den Brandschutz. Dieser Prüfbericht gibt nichts dafür her,
dass die konkret vorgesehene Ausführung des Vorhabens in brandschutzrechtlicher
Hinsicht Bedenken unterliegt. Es liegen auch keine sonstigen Anhaltspunkte dafür
vor, dass das zur Genehmigung gestellte Vorhaben unter bauordnungsrechtlichen
Aspekten Bedenken unterliegen könnte.

204

Erweist sich die Berufung nach alledem jedenfalls mit dem zweiten Hilfsantrag
als begründet, bedarf es keiner Entscheidung über den dritten Hilfsantrag.

205

Bei der auf § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO beruhenden Kostenentscheidung hat der
Senat berücksichtigt, dass die Klägerin mit dem Hauptantrag und dem ersten
Hilfsantrag unterlegen ist und ihr Obsiegen mit dem zweiten Hilfsantrag
demgegenüber von deutlich geringerem Gewicht ist.

206

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO
i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

207

Der Senat hat die Revision gemäß § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zugelassen, weil die
hier entscheidungserhebliche Frage einer näheren Interpretation der Neuregelungen
des § 34 Abs. 3 BauGB einer rechtsgrundsätzlichen Klärung durch das
Bundesverwaltungsgericht zugänglich ist.

208