Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1991-11-12, Aktenzeichen 6 S 76/90
ECLI:DE:LGBN:1991:1112.6S76.90.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am. 25. Januar 1.990 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bonn - 8 C 365/89 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Unter Abweisung der Klage im Übrigen werden die Beklagten verurteilt, an die Klägerin 551,49 DM zu zahlen, und zwar Zug und Zug gegen die Anbringung einer fachgerechten Isolierung der Stahlbetondecken an dem Mietobjekt A Erdgeschoß links und Mitte, zur Vermeidung von Kondensatbildung gemäß den Feststellungen des Gutachtens .des Sachverständigen B .vom ##.##.#### in diesem Verfahren.

Im Übrigen wird die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Rechtszüge haben die Klägerin zu 4/5 und die Beklagten - als Gesamtschuldner - zu 1/5 zu tragen.

1

Von der Darstellung eines

Tatbestandes

wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

2

Entscheidungsgründe:

3

Die formell unbedenkliche Berufung hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

4

Die Klägerin kann die für die Monate Juli 1988 bis Juni 1989 und. für den Monat August 1989 geltend gemachten Mietrückstände von (13 x 30,67 DM =) 398,71 DM nicht verlangen, weil die Beklagten gemäß §§ 537 i.V.m. 472 BGB zur Mietminderung in einem Umfang berechtigt sind, der ihre Mieteinbehalte in den genannten Monaten von monatlich 30,67 DM zumindest erreicht.

5

In Bezug auf den in voller Höhe offenen Mietzins für den Monat Juli 1989, der vertraglich für die beiden von den Beklagten gemieteten Wohnungen mit (312,70 DM + 321,20 DM =) 633,90 DM vereinbart ist, sind die Beklagten i. H. v. 13 % (= 82,41 DM) zur Mietminderung berechtigt, so daß sie für diesen Monat noch (633,90 DM - 82,41 DM =) 551,49 DM schulden. Allerdings sind die Beklagten gemäß § 320 BGB berechtigt, den Mietzins zurückzuhalten, bis die Klägerin ihren Vermieterpflichten gem. § 536 BGB nachgekommen ist, und die vom Sachverständigen B in seinem Gutachten vom ##.##.#### festgestellten Mängel der Mietsache beseitigt hat. Auch ohne ihren formellen Antrag sind die Beklagen deshalb gemäß § 322 BGB nur zur Zahlung der auf 551,49 DM geminderten Miete für den Monat August 1989 Zug um Zug gegen Mängelbeseitigung zu verurteilen, weil sich aus der Gesamtheit ihres Vorbringens ergibt, daß sie ihr Leistungsverweigerungsrecht geltend machen wollen (Palandt-Heinrichs, 49. AufI., § 322 BGB Anm. 2 a).

6

Das Recht der Beklagten, die Miete zu mindern, folgt daraus, daß nach den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen B im vorliegenden Rechtsstreit, denen die Klägerin nicht entgegen getreten ist, und auf die wegen der Einzelheiten auf das Gutachten vom ##. September #### Bezug genommen wird, die unstreitige Schimmelpilzbildung in den Mieträumen zu 65 % auf baulich bedingten Mängeln der Mietsache beruht: Die Stahlbetondecken im Außenwandlagerbereich sind wärme- und kondensatfeuchtebedingt nicht ausreichend ausgebildet, so daß es insbesondere im Außenwandbereich und an den dortigen Decken und Böden zu erhöhtem Wärmeverlust mit Kondensatbildung und in weiterer Folge Schimmelpilzbefall kommt. Durch diese Mängel ist der Wohnwert der Räume wesentlich beeinträchtigt, so daß eine deutliche Mietminderung gerechtfertigt ist. Bei der Quote der Mietminderung hat die Kammer sich davon leiten lassen, daß das Ausmaß der Schimmelpilzerscheinung insgesamt einen Minderwert des Mietobjekts von 20 % darstellt. Da nach den Ausführungen des Sachverständigen B die Mängelerscheinung jedoch bei geändertem und den Beklagten zumutbarem Heiz- und Lüftungsverhalten zu anteiligen 35 % vermeidbar wäre, mithin nur 65 % baubedingt auf der konstruktiven Ausführung der Bausubstanz beruht und damit nur insoweit von der Klägerin zur vertreten ist, ergibt sich ein Prozentsatz von (65 % von 20 % =) 13 %, um den die Beklagten den vertraglichen Mietzins mindern dürfen.

7

Bezogen auf die Monate, in denen die Beklagten lediglich die Mieterhöhungsdifferenz von 30,67 DM einbehalten haben, übersteigt der an sich gerechtfertigte Minderungsbetrag die Minderzahlungen. Die Beklagten sind jedoch in entsprechender Anwendung. von § 539 BGB daran gehindert, nachträglich für diese Monate eine weitergehende Minderung geltend zu machen, so daß der volle Minderungsprozentsatz von 13 % den Beklagten allein im Juli 1989 zugutekommt, weil sie für diesen Monat noch keinerlei Mietzins entrichtet haben.

8

Das oben genannte Leistungsverweigerungsrecht der Beklagten erfasst den bei Minderung um 13 % offenen Mietzins für Juli 1989 von 551,49 DM in voller Höhe, weil der zur Mängelbeseitigung nach Auffassung der Kammer jedenfalls erforderliche Betrag von mehreren hundert DM multipliziert mit einem Faktor 3 bis 5 (vgl. BGH NJW 1982, 2494) höher ist als dieser Rückstand. Mit Rücksicht auf das Leistungsverweigerungsrecht der Beklagten befinden sie sich mit dem Mietrückstand für Juli 1989 auch nicht in Verzug, so daß die mit der Klage verlangte Verzinsung der Urteilssumme nicht ausgesprochen werden kann.

9

Die Kostenentscheidung ergeht nach §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO und entspricht dem Verhältnis von Obsiegen und Unterliegen: auch die Zug-um-Zug-Verurteilung bedeutet ein teilweises Unterliegen; der Kläger, das angesichts der von ihnen zur Erlangung des Mietrückstandes für Juli 1989 zunächst vorzunehmenden Mängelbeseitigung in Bezug auf den Streitwertanteil von 551,49 DM als genauso groß wie das Unterliegen der Beklagten zu bewerten ist.

10

Gegenstandswert des Berufungsverfahrens:

11

für die Zeit bis zur Verkündung des Beweisbeschlusses:

12

vom 11.06.1990: 1.257,30 DM,

13

für die Zeit danach: 1.032,11 DM.