Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-11-28, Aktenzeichen 3 L 219/01

Tenor

Soweit die Beteiligten die Hauptsache für erledigt erklärt haben, wird das Verfahren eingestellt und das Urteil des Verwaltungsgerichts Schwerin vom 26.07.2001 für unwirksam erklärt.

Im Übrigen wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Schwerin vom 26.07.2001 geändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird unter Aufhebung seines Ablehnungsbescheides vom 07.04.1997 und des Widerspruchsbescheides vom 03.11.1998 verpflichtet, die beantragte Bebauungsgenehmigung zur Nutzungsänderung für das erste Obergeschoss der Häuser G.-Straße 5, 7 und 9 in Schwerin zu erteilen.

Die Klägerin trägt 1/4, der Beklagte 3/4 der Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kostengläubiger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Die Beteiligten streiten um die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Umnutzung mehrerer Geschosse in drei nebeneinander liegenden Gebäuden in der Landeshauptstadt Schwerin.

2

Im Jahre 1996 beantragte die Klägerin über das Ingenieurbüro W., H., den Um- und Ausbau der Häuser G.-straße 5 bis 9. Im Erdgeschoss sollte gewerbliche (Büroräume), im Obergeschoss Wohnnutzung stattfinden. Die Baugenehmigung wurde unter dem 24.03.1997 erteilt.

3

Bereits mit Schreiben vom 14.01.1997 beantragte das Büro W. die Genehmigung der Nutzungsänderung des ersten Obergeschosses der Häuser G.-straße 5 bis 9 sowie des Kellergeschosses bzw. Erdgeschosses im Haus Nr. 7. Es bezog sich auf eine Besprechung, an der der Ehemann der Klägerin (ohne die Klägerin) teilgenommen hatte. Diesen Antrag lehnte der Beklagte zunächst in Hinblick auf die erforderlichen Genehmigungen nach Sanierungsrecht und Erhaltungsrecht durch Bescheid vom 07.04.1997, gerichtet an die Klägerin, ab. Den Kostenbescheid hierzu vom 07.04.1997 richtete der Beklagte an die Klägerin. Hiergegen legte der Ehemann der Klägerin Widerspruch ein. Er formulierte: "Hiermit legen wir das Rechtsmittel des Widerspruchs ein." Den Widerspruch gegen den Bescheid vom 07.04.1997 wies der Beklagte in Hinblick auf die Festsetzungen der Sanierungssatzung durch Widerspruchsbescheid vom 25.06.1997 zurück.

4

Am 14.10.1998 führte der Beklagte eine Bestandsaufnahme der Nutzungsarten im Bereich der Gebäude G.-straße 5 bis 9 durch.

5

Durch Widerspruchsbescheid vom 03.11.1998 wies der Beklagte darauf hin den Widerspruch gegen den Bescheid vom 07.04.1997, gerichtet an den Ehemann der Klägerin, in Hinblick auf die baurechtliche Zulässigkeit zurück und führte unter anderem aus: Die beantragte Nutzungsänderung von Wohn- in Büronutzung füge sich nicht in die nähere Umgebung gemäß § 34 Baugesetzbuch - BauGB - ein. Sie werde von einer überwiegenden Wohnnutzung geprägt. Lediglich neun Gebäude verfügten über eine über das Erdgeschoss hinausgehende gewerbliche Nutzung, zwei Gebäude beinhalteten Büronutzung nur im ersten Obergeschoss und zehn Gebäude gewerbliche Nutzung nur im Erdgeschoss. Demgegenüber stünden sechs Wohnhäuser und vier Gebäude mit Wohnnutzung und Leerstand. Acht Gebäude würden überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, vier Gebäude etwa gleichberechtigt zu Wohn- und Gewerbezwecken. Es sei daher von einem allgemeinen Wohngebiet auszugehen. Mit der beantragten Umnutzung würden die drei Häuser den Charakter eines Wohnhauses verlieren und sich in ein Geschäftshaus verändern. Das Vorhaben sei auch gemäß § 15 Baunutzungsverordnung - BauNVO - unzulässig, da es nach seiner Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen würde. Demgemäß sei das Vorhaben auch gemäß § 34 Abs. 2 i.V.m. § 4 BauNVO planungsrechtlich unzulässig. Das Vorhaben befinde sich außerdem im Geltungsbereich des Sanierungsgebiets "F.". Die erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung sei zu Recht versagt worden. Den Kostenbescheid hierzu vom 03.11.1998 adressierte der Beklagte an den Ehemann der Klägerin.

6

Gegen diesen ihrem Ehemann am 06.11.1998 zugestellten Widerspruchsbescheid hat die Klägerin am 11.11.1998 Klage erhoben.

7

Die Klägerin hat sinngemäß beantragt,

8

unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids des Beklagten vom 07.04.1997 und des Widerspruchsbescheids vom 03.11.1998 den Beklagten zu verpflichten, die beantragte Nutzungsänderungsgenehmigung für das erste Obergeschoss der Häuser G.-straße 5, 7 und 9 in Schwerin zu erteilen.

9

Der Beklagte hat beantragt,

10

die Klage abzuweisen.

11

Das Verwaltungsgericht hat die Klage durch Urteil vom 26.07.2001 abgewiesen. Es hat zur Begründung ausgeführt: Die nähere Umgebung beurteile sich gemäß § 34 Abs. 2 BauGB als allgemeines Wohngebiet im Sinne von § 4 BauNVO. Als maßgebliches Gebiet sei der Platz J. und seine unmittelbare Umgebung anzusehen, nämlich das Ende der G.-straße ab ihrer platzähnlichen Erweiterung zum Platz J. hin, der eigentliche Platz J. mit entsprechender postalischer Bezeichnung und - darauf käme es aber nicht an - möglicherweise auch der nördliche rückwärtige Teil der Grundstücke an der L.-straße. Im maßgebenden südlichen Teil der G.-straße fänden sich zwar mit den Grundstücken G.-straße 12 und 15 noch zwei Wohnhäuser mit einer Ladennutzung im Erdgeschoss, jeweils daneben, Nr. 8/10 und 11 überwiege jedoch die gewerbliche bzw. freiberufliche Nutzung, während die Gebäude Platz J. 6 und 8/10 ausschließlich Büronutzung aufwiesen. Die Reihe der hier streitbefangenen Gebäude einschließlich Nr. 3 solle zulässigerweise Wohn- und andere Nutzung in je zwei Geschossen beherbergen, während in den Gebäuden daneben bisher ausschließlich Wohnnutzung zulässig sei. Angesichts dessen scheide eine Einstufung als Kerngebiet aus, weil dafür am Platz J. zu wenig kerngebietstypische Geschäfte vorhanden seien und der Platz weit abseitig vom eigentlichen Geschäftszentrum der Stadt Schwerin liege.

12

Es scheide auch eine Einschätzung als Gewerbe- oder Mischgebiet aus. Für ein Gewerbegebiet fehle es an einem eindeutigen Überwiegen der gewerblichen Nutzung. Ein Mischgebiet sei deswegen zu verneinen, weil am Platz J. die Wohnnutzung noch überwiege. Soweit in anderen als den Erdgeschossen keine Wohnnutzung vorhanden sei, handele es sich weitüberwiegend um freiberufliche Nutzung, die im Wohngebiet in Räumen von hohen Gebäuden zulässig sei, soweit sie nicht mehr als die Hälfte der Nutzfläche des jeweiligen Gebäudes ausmache. Letzteres sei aber nur in einem einzigen Gebäude, G.-straße 8/10 der Fall. Allerdings sei der Beklagte berechtigt, mit den gesetzlichen Instrumenten des § 4 Abs. 3 und § 13 BauNVO dafür Sorge zu tragen, dass ein allgemeines Wohngebiet nicht durch Nutzungsänderung in ein Misch- oder Gewerbegebiet "umkippe". So gehe der Beklagte im vorliegenden Fall vor.

13

Es könnten somit keine Ermessensfehler festgestellt werden bei der Entscheidung, zur Erhaltung des Wohngebiets im Sinne von § 34 Abs. 2 i.V.m. § 4 BauNVO keine gewerbliche Nutzung in den drei Gebäuden G.-straße 5 bis 9 zuzulassen.

14

Gegen dieses, ihr am 04.09.2001 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 04.10.2001 den Antrag auf Zulassung der Berufung gestellt. Diesem Antrag hat der Senat durch Beschluss vom 28.03.2007 stattgegeben.

15

Zur Begründung der Berufung trägt die Klägerin vor:

16

Die nähere Umgebung lasse sich nicht nach § 34 Abs. 2 BauGB beurteilen. Namentlich die Einordnung als allgemeines Wohngebiet sei nicht zulässig. Allenfalls käme eine Beurteilung als Mischgebiet in Betracht. Zur Beurteilung der näheren Umgebung seien die Gebäude des Platzes J. miteinzubeziehen, der Anfang der H.-straße sowie Teile der G.-straße, bei denen die Häuserfront zurückgesetzt sei, da diese somit optisch zum Platz J. gehörten. Es sei festzuhalten, dass sich von 43Gebäuden 20 Gebäude mit gewerblicher Nutzung in diesem Gebiet befänden. Da eine weitgehende gewerbliche Nutzung im Gebiet vorhanden sei, bestünden gemäß § 34 Abs. 1 BauGB keine Gründe, die gegen die Erteilung der Baugenehmigung sprechen.

17

Am 26.07.2007 hat die Klägerin ihren Antrag geändert; sie begehrt nunmehr die Erteilung einer Bebauungsgenehmigung für die beabsichtigte Nutzungsänderung.

18

Die Klägerin beantragt nunmehr,

19

für die beantragte Nutzungsänderung des ersten Obergeschosses der Häuser G.-straße 5, 7 und 9 in Schwerin eine Bebauungsgenehmigung zu erteilen und insoweit die entgegenstehenden Bescheide des Beklagten aufzuheben sowie das Urteil des Verwaltungsgerichts Schwerin vom 26.07.2001 zu ändern.

20

Der Beklagte beantragt,

21

die Klage abzuweisen.

22

Er hält das Vorhaben bauplanungsrechtlich für unzulässig.

23

Der Senat hat durch den Vorsitzenden als Berichterstatter die nähere Umgebung in Augenschein genommen. Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 26.07.2007 Bezug genommen.

24

Soweit die Klägerin in dem Verfahren vor dem Verwaltungsgericht beantragt hatte, über die Bebauungsgenehmigung hinaus die Nutzungsänderungsgenehmigung zu erteilen, hat sie die Klage im Einverständnis mit dem Beklagten in dem Termin am 26.07.2007 für erledigt erklärt.

25

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte dieses und des Verfahrens 3 L 222/01 sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge verwiesen; sie sind Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen.

Entscheidungsgründe

26

Soweit die Beteiligten die Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist das Verfahren einzustellen (§ 92 Abs. 2 VwGO entspr.) und das Urteil des Verwaltungsgerichts für unwirksam zu erklären (§ 173 VwGO i.V.m. § 269 Abs. 3 S. 1 ZPO).

27

Der Senat konnte ohne Durchführung einer mündlichen Verhandlung entscheiden, da die Beteiligten hierauf verzichtet haben (§ 101 Abs. 2 VwGO).

28

I. Die Klage ist zulässig. Die Klägerin ist als Bauherrin und mithin als Antragstellerin der hier geltend gemachten Verpflichtungsklage gemäß § 42 Abs. 2 VwGO klagebefugt. Dies ergibt sich aus Folgendem:

29

Gemäß § 66 Abs. 4 Satz 1 Landesbauordnung in der zum Zeitpunkt des Verwaltungsverfahrens maßgebenden Fassung durch Gesetz vom 26.04.1994 (GVOBl S. 518, berichtigt S. 635) haben der Bauherr und der Entwurfsverfasser den Bauantrag zu unterschreiben. Im vorliegenden Fall ist der Antrag zur Nutzungsänderung allein durch das Ingenieurbüro Wenk und Kapitzke, Hagenow unterschrieben worden. Angesichts des Umstandes, dass dieses Ingenieurbüro in dem vorangehenden Baugenehmigungsverfahren für die Klägerin aufgetreten war, konnte dies aus der Sicht des Beklagten zunächst so zu verstehen sein, als dass diese auch allein Bauherrin mit Blick auf die Nutzungsänderung sein sollte. Indem der Ehemann der Klägerin gegen die ablehnende Entscheidung mit der Formulierung Widerspruch einlegte "hiermit legen wir ... das Rechtsmittel des Widerspruchs ein", hat er gegenüber dem Beklagten schlüssig erklärt, neben der Klägerin auch als Bauherr auftreten zu wollen. Dies wird auch deutlich daraus, dass er zuvor Verhandlungen mit dem Beklagten über das Bauvorhaben geführt hatte. Aus Sicht des Beklagten ist schließlich für die verbliebene Bauherreneigenschaft auch der Klägerin maßgebend, dass sie selbstständig Klage auf Verpflichtung des Beklagten zur Erteilung der Baugenehmigung erhoben hat. Zu beachten ist nämlich, dass Bauherr nicht nur derjenige ist, der förmlich als solcher auftritt. Als Bauherr gilt vielmehr auch derjenige, der sich gegenüber der Behörde als solcher geriert, zum Beispiel durch Bauantragstellung, Entgegennahme der Baugenehmigung oder behördlicher Mitteilungen, Verhandlungen mit der Behörde oder wer sonst ein Verhalten gegenüber der Behörde gezeigt hat, aus denen sie entnehmen muss, dass er der richtige Adressat bauaufsichtlicher Entscheidungen ist, selbst wenn in Wahrheit das Vorhaben nicht in seinem Auftrag und auf seine Rechnung ausgeführt werden soll. Er muss sich an dem hierdurch hervorgerufenen Anschein seiner (Mit-) Verantwortung solange festhalten lassen, als dieser Anschein gegenüber der Bauaufsichtsbehörde aufrechterhalten bleibt (vgl. Würfel in Simon/Busse, Bayerische Bauordnung, Kommentar, Stand Oktober 2001, Art. 56 Rn. 3 m.w.N.). Allerdings ergibt sich aus dem bisherigen Verfahrensablauf kein Anhaltspunkt dafür, dass alleine die Klägerin Bauherrin des Nutzungsänderungsvorhabens sein soll. Die Klägerin hat nämlich gegenüber dem Beklagten kein Verhalten an den Tag gelegt, aus dem dieser schließen könnte, sie sei - nicht mehr - auch Bauherrin des Vorhabens. In diesem Zusammenhang braucht nicht geklärt zu werden, ob die Klägerin - noch - Eigentümerin aller drei betroffener Gebäude ist oder ob ihr Ehemann eines oder mehrerer der betroffenen Gebäude zu Eigentum hat. Eine Bauherrengemeinschaft aus Eheleuten kommt nämlich auch dann in Betracht, wenn nur der eine Teileigentümer des Grundstückes ist; auch in diesem Fall sind beide Bauherren öffentlich rechtlich verantwortlich (vgl. Würfel a.a.O. Rn. 5).

30

Es kann dahinstehen, ob die Klägerin als Bauherrin das Vorverfahren ordnungsgemäß durchgeführt hat oder ob dieses nicht verfahrensrechtlich ihrem Ehemann zuzurechnen ist. In letzterem Fall wäre das Vorverfahren entbehrlich, weil aus den Entscheidungen des Beklagten deutlich wird, dass er auch auf einen förmlichen Widerspruch der Klägerin dem Begehren auf Erteilung der beantragten Genehmigung nicht entsprochen hätte.

31

II. Die Klägerin hat einen Anspruch auf die beantragte Bebauungsgenehmigung als Bauvorbescheid zur Klärung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit der beantragten Nutzungsänderung. Die beantragte Nutzungsänderung der drei Gebäude G.-straße 5 bis 9 ist gemäß § 34 BauGB zulässig.

32

1. Bei der Bestimmung der "näheren Umgebung" ist darauf abzustellen, inwieweit sich einerseits das geplante Vorhaben auf die Umgebung und andererseits die Umgebung auf das Baugrundstück prägend auswirken kann. Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich dabei nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist (vgl. BVerwG, U. v. 26.05.1978 - 4 C 9.77 - BVerwGE 55, 369 <380>). Danach vermitteln nach dem Ergebnis der Augenscheinseinnahme die Häuserzeile Platz J. 10 bis 4 und G.-straße 1 bis 11 sowie die gegenüberliegende Bebauung G.-straße 2 bis 12 den maßgebenden Rahmen der näheren Umgebung.

33

a) Dies ergibt sich zunächst daraus, dass die Gebäude an der G.-straße ab ihrer Verengung in Höhe der Häuser Nr. 14 und 15 nicht mehr zur näheren Umgebung der streitbefangenen Gebäude zählen, die die Art der baulichen Nutzung prägt.

34

Das Gebäude G.-straße Nr. 15 springt deutlich gegenüber der platzartigen Gestaltung der G.-straße vor den Gebäuden Nr. 1 bis 11 hervor. Ab Nr. 15 vermittelt die G.-straße den Eindruck einer "normalen" Straße. Die hier in geschlossener Bauweise errichteten Gebäude bilden mit den gegenüberliegenden angesichts der reduzierten Breite der Straße eine städtebaulich eigene Umgebung. Sie wird noch dadurch betont, dass zwischen den Gebäuden G.-straße 11 und 15 eine Freifläche liegt, die trennend wirkt.

35

b) Auch die Gebäude jenseits der Häuser des Klägers am Platz J. (H.-straße 2 und Platz J. 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13 und 15) wirken nicht mehr prägend. Die Anlage des Platzes und die Straße vor diesen Häusern wirken trennend.

36

Ob eine Straße, die einen bebauten Bereich durchschneidet, ein trennendes oder ein verbindendes Element ist, ist einerseits nach dem optischen Eindruck zu beurteilen, andererseits aber auch nach der Frage, ob beidseits der Straße deutlich unterschiedliche oder vergleichbare Nutzungsarten vorliegen. Dies gilt insbesondere, wenn der Eindruck der Gleichartigkeit nur dadurch entsteht, dass die gewerblichen Nutzung sich im äußeren Erscheinungsbild nicht von der allgemeinen Wohnnutzung auf der anderen Straßenseite unterscheidet. Wenn Wohngebäude auf der einen Straßenseite Gewerbebetrieben zugeordnet sind, während auf der anderen Straßenseite Wohnhäuser ohne Zuordnung zu gewerblichen Betrieben vorhanden sind, spricht vieles dafür, dass die prägende Wirkung der unterschiedlichen Nutzungen jeweils an der Straße endet (BVerwG, U. v. 06.07.1984 - 4 C 28/83 - NJW 1985, 1569; Rieger in: Schröter, BauGB, 7. Aufl. 2006 § 34 Rn. 29). Allerdings bedeutet dies nicht, bei unterschiedlicher Nutzung auf beiden Straßenseiten stets von einer trennenden Funktion der Straße auszugehen sei. Entscheidend ist vielmehr bei der Bestimmung der "näheren Umgebung", inwieweit sich das geplante Vorhaben auf die Umgebung auswirken kann und wieweit ihrerseits die Umgebung sich noch prägend auf das Baugrundstück auswirken kann (vgl. BVerwG, U. v. 26.05.1978 - 4 C 9.77 - BVerwGE 55, 369). Bei der Beurteilung dieser Frage kann auch die unterschiedliche Nutzung diesseits und jenseits einer Straße eine Rolle spielen, wobei es wiederum auch auf die Art des Unterschiedes ankommen kann (BVerwG, B. v. 10.06.1991 - 4 B 88/91 - zit. nach juris).

37

Nach dem Ergebnis der Augenscheinseinnahme weist der Platz J. (Flurstück 21/2) auf Seite der streitbefangenen Gebäude zunächst einen Fußweg, sodann die Fahrbahn mit Straßenbahntrasse und Haltestelle, sodann einen breiteren Fußweg, daran anschließend eine ca. 15 m breite platzartige Anlage aus, die mit mehreren hochgewachsenen älteren Bäumen bestanden ist. Daran schließt sich eine weitere Fahrbahn mit Gehweg hin zu den Gebäuden Platz J. 15 - 1 an. Diese Anordnung führt dazu, dass der optische Eindruck einer selbständigen Straße vor diesen Gebäuden entsteht, die diesen einen eigenen städtebaulichen Zusammenhang vermittelt. Die Gesamtanlage wirkt trennend zwischen den Gebäuden G.-straße 4 bis 10 einerseits und H.-straße 2/ Platz J. 1 bis 13 andererseits. Diese trennende Wirkung wird auch dadurch bewirkt, dass vor der Häuserzeile H.-straße 2/ Platz J. 1 bis 13 eine eigenständige Straße verläuft, die von der platzartigen Gestaltung durch eine Grünfläche abgetrennt ist. Hinzu kommt, dass der Platz durch ein hohes Maß an Verkehrslärm durch Autoverkehr und Straßenbahn geprägt ist, sodass jedenfalls tagsüber, zu denen die hier in Rede stehenden gewerbliche Nutzungen durchgeführt werden, diese im Verkehrslärm untergehen (vgl. Rieger in: Schröter, Baugesetzbuch 7. Aufl. 2006, § 34 Rn. 29).

38

2. Für diese nähere Umgebung ist eine Beurteilung nach § 34 Abs. 2 BauGB geboten.

39

§ 34 Abs. 2 BauGB ist nur anwendbar, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der in der Baunutzungsverordnung bezeichneten Baugebiete entspricht (vgl. BVerwG, B. v. 02.07.1991 - 4 B 1.91 - NVwZ 1991, 982).

40

Angesichts der in der näheren Umgebung festgestellten erheblichen Anteile gewerblicher Nutzung neben Wohnnutzungen scheidet die Annahme eines allgemeinen Wohngebiets nach § 4 BauNVO aus. Indessen ist hier von einem Mischgebiet im Sinne von § 6 BauNVO auszugehen.

41

Die Eigenart des Mischgebiets als Baugebietstyp wird gemäß § 6 Abs. 1 BauNVO dadurch gekennzeichnet, dass es sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, dient. Beide Hauptnutzungsarten sind nicht in ein Rangverhältnis zueinander gestellt. Vielmehr ist das Mischgebiet nach seiner typischen Eigenart für Wohnen und nichtstörendes Gewerbe gleichermaßen offen. Die Nutzungen des Mischgebiets zum Wohnen und zur Unterbringung nicht wesentlich störender Gewerbebetriebe stehen als gleichwertige Funktionen nebeneinander. Das Verhältnis der beiden Nutzungsarten ist weder nach der Fläche noch nach Anteilen zu bestimmen. Dieses gleichwertige Nebeneinander zweier Nutzungsarten setzt zum einen wechselseitige Rücksichtnahme der einen Nutzung auf die andere und deren Bedürfnisse voraus; es bedeutet zum anderen aber auch, dass keine der Nutzungsarten ein deutliches Übergewicht über die andere gewinnen darf. Dies rechtfertigt indes nicht den Schluss, dass die das Mischgebiet kennzeichnende Gleichwertigkeit und Gleichgewichtigkeit von Wohnen und nicht störendem Gewerbe ausschließlich qualitativ zu verstehen wäre und etwa nur gebietsunverträgliche und in diesem Sinne "übergewichtige" gewerbliche Nutzungen im Sinne des §15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO der gebietstypischen Eigenart des Mischgebiets widersprechen können. § 6 Abs. 1 BauNVO drückt dadurch zugleich aus, dass die beiden Nutzungsarten auch in ihrer jeweiligen Quantität "gemischt" sein sollen. In dieser sowohl qualitativ als auch quantitativ zu verstehenden Durchmischung von Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe liegt die in § 6 Abs. 1 BauNVO normativ bestimmte besondere Funktion des Mischgebiets, die sich gerade dadurch von den anderen Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung unterscheidet (BVerwG, B. v. 11.04.1996 - 4 B 51/96 - NVwZ-RR 1997, 463 = BRS 58 Nr. 82).

42

Die vorhandene Bebauung weist nach den Feststellungen des Gerichts folgende Nutzungen auf:

43

EG
1. OG
2. OG
3. OG

Seite der streitbefangenen Grundstücke

Platz J. 10
Leer:
Vorherige
Büronutzung
Leer:
Vorherige
Büronutzung
Leer:
Vorherige
Büronutzung
Offen

Platz J. 8
Physiotherap.
Ing. Büro
Leer
Leer

Platz J. 6
(vormals I.)
Leergezogen:
Angebot
Büroflächen
Leergezogen:
Angebot
Büroflächen
Leergezogen:
Angebot
Büroflächen

Platz J. 4
HUK Coburg, Kirche Jesu, 7 Wohnungen

G.straße 1
Leer
Leer
Leer

G.-straße 3
Wohnen
Wohnen

G.-straße 5
Arzt, Vermessungsbüro, Fahrschule

G.-straße 7
Steuerberater,
Physioth., Massage
Wohnen
Wohnen

G.-straße 9
Bausparkasse
Wohnen (leer)
Wohnen

G.-straße 11
Motorradgeschäft, Werkstatt

G.-straße 15
Gewerbliche
Nutzung
Wohnung
Wohnung
Wohnung

Seite der gegenüber liegenden Grundstücke

G.-straße 14
Gewerbe
Wohnung
Wohnung

G.-straße 12
Gewerbe/Leer
Wohnung
Wohnung

G.-straße 10
G.-straße 8
Optiker, Schuhladen, Ärzte

G.-straße 6
Friseur
Wohnen
Wohnen
Wohnen

G.-straße 4
Leer
Wohnung
leer
leer

G.-straße 2
Apotheke
Wohnen
(leer)
Wohnen
(leer)
Wohnen
(leer)

H.straße 1

Die nicht zu berücksichtigenden Gebäude weisen folgende Nutzungen auf

H.straße 2
Cafe, Bäcker
Wohnen
Wohnen
Wohnen

Platz J. 1
Wohnen
Bauplanungs-
büro
Wohnen
Wohnen

Platz J. 3
Leer
Wohnen
Wohnen

Platz J. 5
Planungsbüro
Wohnen
Wohnen

Platz J. 7
Wohnen
Wohnen
Wohnen

Platz J. 9
Wohnen
Wohnen

Platz J. 11
Wohnen
Wohnen

Platz J. 13
Verbraucher-
zentrale
Wohnen

44

Hinsichtlich der derzeit leer stehenden Gebäude bzw. Etagen gilt: Zur zu berücksichtigenden näheren Umgebung kann auch eine inzwischen beseitigte Altbebauung zählen. Diese ist demgemäß die Eigenart der näheren Umgebung zu prägen geeignet. Die Berücksichtigung eines derartigen "Altbestandes" steht allerdings unter dem Vorbehalt, ob nach der Verkehrsauffassung mit der Wiedererrichtung des beseitigten Gebäudes noch zu rechnen ist. Dieser Grundsatz gilt auch für den Fall einer eingestellten Nutzung (BVerwG, B. v. 11.02.2000 - 4 B 1/00 - BRS 63 Nr. 102). Wird die Nutzung nur eingeschränkt, so ist der Zeitraum der Nachwirkung tendenziell großzügiger zu bemessen als in Fällen, in denen der Baubestand oder die Nutzung vollständig beseitigt oder eingestellt worden ist. Nach Ablauf der Nachwirkungsfrist stellt sich die Verkehrsauffassung jedoch auf die veränderten Verhältnisse ein. Liegen früher ausgeschöpfte Nutzungskapazitäten lange Zeit brach, und deutet auf der Grundlage der vorhandenen Bausubstanz nichts auf eine Rückkehr zum vorherigen Nutzungsumfang hin, so wird die bodenrechtliche Situation der baulichen Anlage und ihre Umgebung nunmehr von der so reduzierten Nutzung geprägt (BVerwG, U. v. 27.08.1998 - 4 C 5/98 - NVwZ 1999, 523). Danach sind sämtliche leerstehenden Gebäude und Geschosse in die Betrachtung einzubeziehen. Die Verkehrsauffassung lässt bei Leerstand an derart exponierter Stelle wie sie der Platz J. darstellt, in aller Regel die Wiederaufnahme einer entsprechenden Nutzung erwarten. Dies gilt umso mehr, als in den meisten Fällen nicht sämtliche Stockwerke leerstehen.

45

Daran wird deutlich, dass hier eine gleichmäßige Mischung von gewerblicher und Wohnnutzung festzustellen ist. Die Gebäude Platz J. 4 bis 10 sind wesentlich durch gewerbliche Nutzung geprägt, das Gebäude G.-straße 1 steht leer. Im Bereich der Häuserzeile G.-straße 1 bis 15 sind sowohl Leerstand wie Gebäude mit freiberuflicher Nutzung aber auch erhebliche Anteile von Wohnnutzung zu verzeichnen. Gleiches gilt für die gegenüberliegende Häuserzeile, in der sich ebenfalls Wohnungen wie gewerbliche Nutzung findet. Etliche weitere Gebäude sind teils gewerblich, teils als Wohnungen genutzt.

46

3. Selbst wenn man davon ausginge, dass der von dem Beklagten geltend gemachte Gesichtspunkt der vertikalen Gliederung im Rahmen des § 34 Abs. 2 BauGB in Betracht kommt, so würde dies jedoch voraussetzen, dass eine durchgängige vertikale Gliederung besteht (vgl. BVerwG, B. v. 12.02.1990 - 4 B 240/98 - NVwZ 1990, 557). Hier ist in tatsächlicher Hinsicht festzustellen, dass im hier maßgebenden Bereich eine überwiegende Wohnungsnutzung im 1. OG nicht festzustellen ist. Sie findet sich nicht in den Gebäuden Platz J. 4 bis 10 und G.-straße 1 und 5. Im Übrigen kommt der Gesichtspunkt der vertikalen Gliederung in einem Gebiet, das sich nach § 34 Abs. 2 BauGB beurteilt, nicht in Betracht. Auf der Grundlage dieser Vorschrift kann eine Gemeinde eine durchgängig vertikale Gliederung von Nutzungsarten nicht erreichen. Diese besondere Gliederungsmöglichkeit setzt vielmehr einen Bebauungsplan voraus, der insoweit jedoch gemäß § 9 Abs. 3 BauGB, § 1 Abs. 7 BauNVO besonderer städtebaulicher Gründe bedarf (vgl. BVerwG, a.a.O.).

47

4. Durch die angestrebte Umnutzung wird die Eigenart des Gebietstyps Mischgebiet gewahrt.

48

Für die zu beachtende auch quantitative Mischung kommt es - wie gleichzeitig durch § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO bestätigt wird - darauf an, in welchem Verhältnis die dem Wohnen und die gewerblichen Zwecken dienenden Anlagen im Baugebiet nach Anzahl und Umfang zueinander stehen. Dabei ist einerseits nicht erforderlich, dass die beiden Hauptnutzungsarten zu genau oder annähernd gleichen - wie auch immer rechnerisch zu bestimmenden - Anteilen im jeweiligen Gebiet vertreten sind. Auf der anderen Seite wird jedoch die Bandbreite der typischen Eigenart des Mischgebiets, soweit es um die quantitative Seite des Mischungsverhältnisses geht, nicht erst dann verlassen, wenn eine der beiden Hauptnutzungsarten als eigenständige Nutzung im Gebiet völlig verdrängt wird und das Gebiet deshalb in einen anderen Gebietstyp "umkippt" mit der Folge, dass sich die Festsetzung als Mischgebiet letztlich als funktionslos (geworden) darstellen würde. Um ein solches "Umkippen" des Gebietes zu verhindern und seine Eigenart zu wahren, ist es erforderlich und zugleich aber auch ausreichend, dass im jeweiligen Gebiet eine der beiden Hauptnutzungsarten nicht nach Anzahl und/oder Umfang beherrschend und in diesem Sinne "übergewichtig" in Erscheinung tritt. Ob dies der Fall ist oder nicht, lässt sich nicht notwendig, jedenfalls aber nicht ausschließlich, danach beurteilen, mit welchen Prozentsätzen die Grundfläche des jeweiligen Mischgebiets für die eine und die andere Nutzungsart in Anspruch genommen werden soll. Die Störung des gebotenen quantitativen Mischungsverhältnisses und damit zugleich der Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets kann sich aus einem solchen übermäßig großen Anteil einer Nutzungsart an der Grundfläche des Baugebiets, aber auch aus anderen Umständen, z.B. auch aus einem Missverhältnis der Geschossflächen oder der Zahl der eigenständigen gewerblichen Betriebe im Verhältnis zu den vorhandenen Wohngebäuden, oder auch erst aus mehreren solcher Merkmale zusammengenommen ergeben. Erforderlich ist stets eine Bewertung aller für eine quantitative Beurteilung in Frage kommenden tatsächlichen Umstände im einzelnen Fall (BVerwG, U. v. 04.05.1988 - 4 C 34.86 - BVerwGE 79, 309 = BRS 48 Nr. 37).

49

Danach ist die gewerbliche Nutzung der ersten Obergeschosse der genannten Gebäude mit § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO vereinbar. Sie erfüllen die hierfür genannten erforderlichen Voraussetzungen. In der näheren Umgebung bleibt ein hoher Anteil an Wohnungen bestehen. Die gewerbliche Nutzung gewinnt kein städtebauliches Übergewicht.

50

5. Die vom Bundesverwaltungsgericht in der genannten Entscheidung offen gelassene Frage, ob eine vertikale Gliederung im Rahmen der Beurteilung der Zulässigkeit der Art der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 1 BauGB möglich ist, kann demnach offen bleiben.

51

III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2 und 161 Abs. 2 VwGO. Dabei entspricht es hinsichtlich des erledigten Teils des Rechtsstreits der Billigkeit, im Rahmen der einheitlichen Kostenentscheidung von einer hälftigen Kostenteilung auszugehen, weil die Frage offen ist, ob die beantragte Nutzungsänderung auch die erforderlichen bauordnungsrechtlichen, sanierungs- und erhaltungsrechtlichen Voraussetzungen erfüllt. Die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO i.V.m. § 708 ZPO.

52

Gründe die Revision zuzulassen, bestehen nicht (§ 132 VwGO).