Amtsgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2003-07-11, Aktenzeichen 28 II 126/02 WEG
ECLI:DE:AGBN:2003:0711.28II126.02WEG.00

Tenor

Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 18. Juni 2002 zu TOP 2 (Jahresabrechnung 2001) wird bezüglich der Gesamtjahresab-rechnung hinsichtlich der Position "ausgebuchte Forderungen T" und hinsichtlich der Einzelabrechnungen insgesamt für ungültig erklärt.

Der Beschluss der selben Eigentümerversammlung zu TOP 3 (Son-derumlage) wird für ungültig erklärt.

Der Feststellungsantrag wird als unzulässig abgewiesen.

Von den Gerichtskosten tragen die Antragsteller 19 % und die Antrags-gegner 81 %; außergerichtliche Kosten werden nicht erstatten.

Der Geschäftswert wird auf 5.825,81 Euro festgesetzt.

1

Gründe:

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I.

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Die Beteiligten bilden die oben genannte Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Anlage besteht aus vier Wohnungen und 25 Garagen.

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Der Antragsgegner H befand sich im Juni 2002 mit 6.019,02 Euro im Zahlungsrückstand. Es war nicht zu erwarten, dass dieser Betrag aus Vermietung oder Verkauf der Wohnung alsbald gedeckt werden konnte.

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III 2.) der Teilungserklärung enthält folgende Regelung:

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"Soweit die laufenden Kosten und Lasten sowie die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums nicht das Grundstück betreffen, sondern auf die Gebäude entfallen oder diesen zuzuordnen sind, werden diese nach dem Wohnhaus einerseits und den Garagen andererseits auf der Grundlage des Verursacherprinzips getrennt ermittelt und abgerechnet."

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In der Versammlung vom 18. Juni 2002, an der für die Antragstellerin zu 1.) deren Geschäftsführer teilnahm, beschloss die Gemeinschaft zu TOP 2 die Abrechnung 2001. Die Abrechnung enthielt eine Position "ausgebuchte Forderungen T" in Höhe von 6.043,24 DM, die die Gemeinschaft auf die Eigentümer der vier Wohnungen umlegte.

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Zu TOP 3 beschlossen die Eigentümer, die uneinbringbaren Zahlungsrückstände des Antragsgegners H zunächst i. H. v. 4.100,00 Euro auszubuchen. Die Finanzierung sollte durch eine Sonderumlage i. H. v. 4.100,00 Euro, fällig zum 1. Oktober 2002 erfolgen. Nach dem Protokoll wurde der Beschluss einstimmig gefasst.

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Die Antragsschrift ist am 17. Juli 2002 bei Gericht eingegangen.

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Die Antragsteller vertreten die Ansicht, der Beschluss zu TOP 2 verstoße gegen den Kostenverteilerschlüssel der Teilungserklärung, soweit die Forderungen gegen den Antragsgegner H nur auf die Wohnungseigentümer umgelegt worden sei.

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Der Beschluss zu TOP 3 sei für ungültig zu erklären, weil ein Kostenverteilerschlüssel fehle.

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Zunächst haben sie Berichtigung des Protokolls bezüglich TOP 3 beantragt, diesen Antrag jedoch später zurückgenommen. Zu diesem Antrag haben sie behauptet, der Geschäftsführer der Antragstellerin zu 1.) habe die Zustimmung nur unter den Vorbehalt erklärt, dass die gesamte Gemeinschaft die Kosten anteilig trage.

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Die Antragsteller beantragen nunmehr,

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1.) den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 18. Juni 2002 zu TOP 2 insofern für ungültig zu erklären, als die uneinbringliche Forderung auf die vier Eigentümer des Wohnhauses als Untereinheit und nicht auf alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen umgelegt wird;

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2.) den Beschluss zu TOP 3 für ungültig zu erklären;

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3.) festzustellen, dass die Sonderumlage gemäß TOP 3 auf alle Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft umzulegen ist.

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Die weitere Beteiligte beantragt,

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den Antrag abzuweisen.

19

Sie vertritt die Auffassung, der Kostenverteilerschlüssel in TOP 2 treffe zu und behauptet hierzu, zwei Notare hätten ihre Rechtsansicht vorab bestätigt.

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Hinsichtlich des Berichtigungsantrages haben sie die Ansicht vertreten, das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis fehle und behauptet, der Geschäftsführer der Antragstellerin zu 1.) habe seine Zustimmung vorbehaltlos erklärt.

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II.

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Die Anträge sind nur teilweise zulässig und begründet.

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Die Anfechtungsanträge sind zulässig. Insbesondere haben die Antragsteller die Monatsfrist gewahrt.

24

Der Feststellungsantrag ist demgegenüber unzulässig. Wie die Zahlungsausfälle der Antragsgegner H zu verteilen sind, können die Antragsteller bereits durch die Anfechtungsanträge klären.

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Die Anfechtungsanträge sind begründet. Die Beschlüsse zu TOP 2 und 3 sind im begehrten Umfang für ungültig zu erklären, weil sie den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht entsprechen.

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Hinsichtlich TOP 2 (Abrechnung) ergibt sich dies bereits daraus, dass die Abrechnung lediglich alle Einnahmen und Ausgaben des laufenden Wirtschaftsjahres zu enthalten hat. Zu beiden Kategorien gehören die Zahlungsrückstände des Antragsgegners H nicht; hierbei handelt es sich vielmehr um Forderungen der Gemeinschaft gegen ihn. Auf die Eigentümer umzulegen sind nur die Ausgaben der Gemeinschaft.

27

Es kommt hinzu, dass die Gemeinschaft einen falschen Verteilerschlüssel gewählt hat. Zahlungsausfälle sind nämlich, falls die Umlage beschlossen wird, auf alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft - also auch die Teileigentümer der Garagen - umzulegen.

28

Etwas anderes folgt nicht aus III. 2.) der Teilungserklärung. Wie sich aus den obigen Ausführungen ergeben, gehören Zahlungsausfälle nicht zu den laufenden Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums. Die Teilungserklärung regelt jedoch nur, wie originär entstehende Kosten und Lasten zu verteilen sind. Bei Zahlungsausfällen geht es nicht um diese Fragen, sondern darum, dass Forderungen, die der gesamten Gemeinschaft zustehen, nicht einzutreiben sind. Dieses Risiko trifft die gesamte Gemeinschaft. Das ergibt sich aus der personalen Verbundenheit der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dass ein Miteigentümer seine Verbindlichkeiten gegenüber der WEG nicht bezahlen kann, liegt an seiner persönlichen Zahlungsunfähigkeit. Es ist kein Grund ersichtlich, weshalb ein Teileigentümer für diese Zahlungsunfähigkeit nicht verantwortlich sein soll, nur weil die Verbindlichkeit ihren Ursprung in dem Bereich einer Wohnung hat (in einem Parallelverfahren ebenso LG Hamburg ZMR 2002, 787).

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Der Beschluss zu TOP 3 ist ebenfalls für ungültig zu erklären.

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Eine Sonderumlage ist zwar bei unvorhergesehenen Finanzbedarf zulässig und damit auch bei Zahlungsausfällen (BGH MDR 1989, 898; Niedenführ/Schulze WEG, 3. Auflage 1997, § 28 Randziffer 13; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Auflage 2000, § 28 Randziffer 35).

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In vorliegenden Fall hätte der Beschluss jedoch den Kostenverteilerschlüssel angeben müssen. Ob dies erforderlich ist, ist zwar streitig (dafür BGH am angegebenen Ort; Niedenführ/Schulze am angegebenen Ort; Bärmann/Pick/Merle, am angegebenen Ort, § 28 Randziffer 37; anderer Ansicht BayObLG WE 1993, 27; KG NJW - RR 1991, 912 - Zahlungsantrag).

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In vorliegenden Fall ist der Beschluss jedoch zu unbestimmt, weil der Kostenverteilerschlüssel fehlt. Hierdurch wird er inhaltlich unklar und trägt den Keim zu neuem Streit in sich. In der Gemeinschaft besteht Unsicherheit darüber, wie die Umlage zu verteilen ist. Dies ergibt sich aus der Teilungserklärung, die hier für bestimmte Positionen Untergemeinschaften bildet.

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Das Gericht hat gem. § 47 S. 1 WEG nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, welche Beteiligten die Gerichtskosten tragen. Hinsichtlich der noch anhängigen Verfahren entspricht es der Rechtsidee des § 92 Abs. 1 ZPO und damit billigem Ermessen, die Kosten nach dem Grad des Obsiegens und Unterliegens zu verteilen. Die auf den zurückgenommenen Antrag entfallenden Kosten hat das Gericht den Antragstellern und den Antragsgegnern je zur Hälfte auferlegt. Diesbezüglich war offen, wer obsiegen würde. Es wäre weiter zu klären gewesen, ob der Geschäftsführer der Antragstellerin zu 1.) dem Beschluss zu TOP 3 nur unter Vorbehalt zugestimmt hat.

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Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Für die Anfechtungsanträge entspricht das Interesse der Gemeinschaft dem Kostenanteil, der umzuverteilen ist. Den Feststellungsantrag hat das Gericht mit 1.000,00 Euro bemessen. Einerseits ist zwar denkbar, dass eine weitere Sonderumlage erhoben wird. Andererseits erreichen die Antragsteller die Klärung dieses Punktes jedoch bereits auf andere Weise. Der Berichtigungsantrag ist mit 200,00 Euro angemessen bemessen. Er ist von untergeordneter Bedeutung, weil der Beschluss zu TOP 3 angefochten wurde.