Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-04-24, Aktenzeichen 2a O 309/01
ECLI:DE:LGD:2002:0424.2A.O309.01.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von Euro 4.000,-- vorläufig vollstreckbar.

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Die Klägerin macht gegenüber der Beklagten Gewährleistungsansprüche aus Kaufvertrag geltend.

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Mit notariellem Kaufvertrag vom 24. Oktober 2000 verkaufte die Beklagte der Klägerin das mit einem Mehrfamilienhaus und einem Hofgebäude bebaute und im Grundbuch des Amtsgerichts D eingetragene Grundstück B1 zu einem Kaufpreis von DM 2.000.000,-. Gemäß Ziffer III 1. des Kaufvertrages war vereinbart:

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"Das Kaufobjekt wird übertragen in seinem gegenwärtigen, der Käuferin bekannten Zustand, ohne Gewähr der Verkäuferin für einen bestimmten Flächeninhalt der Grundstücke sowie ohne Haftung für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel. Die Verkäuferin versichert jedoch, dass ihr verdeckte Mängel des Kaufobjektes, insbesondere Altlasten in Grund und Boden, nicht bekannt sind."

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In Ziffer III. 4. des Kaufvertrages erklärte die Klägerin, dass ihr die bezüglich des Kaufobjektes bestehenden Mietverhältnisse bekannt seien und von ihr mit Wirkung vom Tage des Besitzübergangs übernommen werden.

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Weiter wurde vereinbart:

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"Eine Liste mit sämtlichen Mietverhältnissen, die die Höhen der Mieten, Nebenkosten, die Wohnflächen nach der II. Berechnungsverordnung und die Namen der Mieter enthält, wird als Anlage A 1 zu dieser Urkunde genommen, ist zwischen den Vertragsbeteiligten verbindlich und damit Inhalt dieses Vertrages.

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Die Verkäuferin erklärt, dass die Nebenkosten nach der II. Berechnungsverordnung abgerechnet werden.

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Die Verkäuferin erkärt ferner, dass die Wohnung Nr. 00170 im Dachgeschoß bis zum 31. Januar 2001 von der bisherigen Benutzerin vollständig geräumt übergeben wird.

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Die Verkäuferin verpflichtet sich,

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a)

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ab sofort keinen der bestehenden Mietverträge zu verlängern oder in sonstiger Weise abzuändern,

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b)

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sofern vor dem Tage des Besitzüberganges Mietverträge enden, die betreffenden Gebäudeteile nicht neu zu vermieten".

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In der Anlage A 1 werden im Dachgeschoß des Hauses B1 gelegene Wohnungen benannt, und zwar unter den Nummern 00170 und 0180 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 48 qm bzw. 38 qm.

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Die Klägerin behauptet, die beiden Wohnungen im Dachgeschoß seien ohne Baugenehmigung ausgebaut worden. Der Ausbau sei im übrigen entgegen öffentlich-rechtlicher Bestimmungen erfolgt. Es fehlten insbesondere eine Rauchabzugsanlage mit entsprechendem Fenster und Notstromversorgung im Treppenhaus sowie ein zweiter Rettungsweg mit entsprechenden Steigtritten und Gitterrosten.

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Eine ausreichende Isolierung nach Bauordnung liege ebenfalls nicht vor.

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Die Klägerin behauptet darüber hinaus das Vorliegen weiterer Mängel, die von der Beklagten arglistig verschwiegen worden seien. Beispielsweise funktioniere in der Wohnung des 1. OG links des Hauses B1 der linke Heizkörper im Wohnzimmer nicht.

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Die Klägerin meint, die Beklagte habe mit der Bezugnahme auf die II. Berechnungsverordnung zugesichert, dass die Dachgeschoßwohnungen formell und materiell den Vorschriften des Bauordnungsrechts genügen.

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Die Klägerin beantragt,

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1.

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die Beklagte zu verurteilen, an sie DM 270.291,69 nebst 5 %

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Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 8. Dezember 2001 zu

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zahlen;

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2.

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festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin allen über diese DM 270.291,69 hinausgehenden Schaden zu ersetzen, der ihr dadurch entsteht und/oder bereits entstanden ist, dass die Beklagte ihr arglistig den baurechtswidrigen Ausbau des Dachgeschosses des Hauses B1 in D vor und bei Abschluss des diesbezüglich abgeschlossenen notariellen Kaufvertrages vom 24. Oktober 2000 verschwiegen habe.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte behauptet, das Hausgrundstück B1 bis 2 sei von ihrem Großvater erworben worden. Dieser sei bereits im Jahre 1948 verstorben. Danach seien Eigentümer des Hausgrundstückes der Vater der Beklagten sowie dessen Schwester gewesen. Bereits zu Lebzeiten des Vaters der Beklagten, der im Jahre 1978 verstorben sei, sei das Dachgeschoß als Wohnung genutzt worden. Im übrigen sei das Dachgeschoß bereits nach dem Tode des Großvaters der Beklagten als Mansarde und später auch als Wohnung genutzt worden. Die Beklagte bestreitet insoweit, dass die streitgegenständlichen Wohnungen im Dachgeschoß des Hauses B1 ohne die hierfür erforderliche baurechtliche Genehmigung ausgebaut worden seien. Kenntnis von der fehlenden Baugenehmigung habe sie nicht gehabt. Eine derartige Baugenehmigung könne im übrigen unproblematisch auch nachträglich erlangt werden.

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Die Beklagte ist der Auffassung, nicht zugesichert zu haben, dass die in der Anlage zum Kaufvertrag genannten Mieten aus einer zulässigen Vermietung herrührten. Die Beklagte behauptet, dass der Klägerin aufgrund ihrer Tätigkeit im Immobiliengewerbe die fehlende Baugenehmigung für das Dachgeschoß, sofern diese tatsächlich nicht vorliege, bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages bekannt gewesen sei.

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Sie selbst habe sich weder über die Frage der Baugenehmigung noch über die Bedeutung der II. Berechnungsverordnung Gedanken gemacht. Unstreitig bedient sich die Beklagte der Hausverwaltung L KG, die die Mieterliste erstellt hat.

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Die Beklagte bestreitet ferner den geltend gemachten Schaden auch der Höhe nach.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidunasqründe:

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Die Klage ist nicht begründet.

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Der Klägerin steht kein Anspruch aus § 463 BGB auf Schadensersatz zu. Ein Minderungsanspruch ist ebenfalls nicht gegeben.

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Der im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss ist wirksam. Gewährleistungsansprüche der Klägerin kommen gemäß §§ 476, 463 BGB nur dann in Betracht, wenn die Beklagte einen Mangel arglistig verschwiegen hat oder der verkauften Sache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt.

37

1.

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Soweit die Klägerin sich auf ihre Behauptung bezieht, den beiden Dachgeschoßwohnungen habe die erforderliche Baugenehmigung gefehlt, bleibt unabhängig von der Frage, ob diese Umgestaltung in Wohnraum nachträglich genehmigungsfähig ist, festzuhalten, dass insoweit wegen der Gefahr der Nutzungsuntersagung jedenfalls nach dem Klägervortrag ein Mangel gegeben ist (vgl. BGH NJW 1991, 2138).

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Aufgrund des im Kaufvertrag enthaltenen wirksamen Gewährleistungsausschlusses kommt ein Anspruch der Klägerin gestützt auf diesen Sachmangel nur bei arglistigem Verschweigen der Beklagten in Betracht. Eine Arglist der Beklagten hat die Klägerin jedoch nicht substantiiert dargelegt. Darauf ist sie in der mündlichen Verhandlung vom 27. Februar 2002 ausdrücklich hingewiesen worden, ohne dass weiterer Vortrag zu diesem Punkt erfolgt ist.

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Arglistig handelt der Offenbarungspflichtige Verkäufer, der weiß, dass der von ihm ohne Baugenehmigung durchgeführte Ausbau eines Dachgeschosses bauordnungswidrig ist, und dieses Wissen nicht an den Käufer weitergibt oder der wenigstens mit der Möglichkeit einer Unzulässigkeit der Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken rechnet und dies in Kauf nimmt (vgl. BGH NJW 1991, 2138).

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Die Beklagte hat vorgetragen, sie sei von der Vorstellung ausgegangen, eine baubehördliche Genehmigung liege vor. Bereits zu Lebzeiten ihres Vaters, der 1978 verstorben sei, sei das Dachgeschoß teilweise als Wohnung genutzt worden. Bereits nach 1959 sei die Dachgeschoßwohnung als Mansarde genutzt worden. Im übrigen habe sie das Haus - dies ist zwischen den Parteien unstreitig - von einer Hausverwaltung verwalten lassen. Im Hinblick auf diesen Vortrag, den die Klägerin, der die Beweislast für die Arglist obliegt, lediglich bestritten hat, kann keine substantiierte Darlegung der Kenntnis der Beklagten von einer ggfs. nicht vorliegenden Baugenehmigung angenommen werden. Anhaltspunkte für eine Arglist der Beklagten hat die Klägerin ebenfalls nicht vorgetragen.

42

2.

43

Soweit sich die Klägerin zur Begründung einer Arglist der Beklagten auf weitere kleinere Mängel, wie beispielsweise das Nichtfunktionieren von Heizkörpern oder den Feuchtigkeitsbefall in Küche und Schlafzimmern sowie das Nichtschließen von Dreh- und Kipphebeln in einzelnen Wohnungen beruft, scheidet ein Gewährleistungsanspruch der Klägerin ebenfalls aus. Denn hinsichtlich derartiger kleinerer Mängel, deren Reparaturkosten nach dem Klägervortrag ca. 0,74% des Kaufpreises ausmachen, kann eine Aufklärungspflicht der Beklagten nicht angenommen werden. Eine derartige Aufklärungspflicht ist jedoch für die Annahme einer arglistigen Täuschung erforderlich.

44

Diese von der Klägerin geltend gemachten Mängel sind im übrigen ohne weiteres sichtbar, so dass sie grundsätzlich von dem Haftungsausschluss gemäß Ziffer III. 1. erfaßt sind.

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3.

46

Sofern die Klägerin behauptet, die Beklagte habe Mieteinnahmen aus zulässiger Vermietung zugesichert, vermag die Kammer dieser Auffassung nicht zu folgen. Bereits aus dem Vertragswortlaut und dem Vertragszweck ergibt sich, dass eine derartige Zusicherung im Hinblick auf die Mieteinnahmen im vorliegenden Fall nicht gewollt war. Denn unstreitig sollten die Mietverhältnisse, insbesondere die Mietverhältnisse bezüglich der Dachgeschoßwohnungen auslaufen. Die Klägerin beabsichtigte insoweit eine Sanierung. Aus dem Vertragszweck ergibt sich, dass ihr die Mieteinnahmen der Höhe nach nicht wesentlich waren. Eine Zusicherung der Beklagten liegt insoweit nicht vor. Dies würde auch dem umfassenden Gewährleistungsausschluss in Ziff. III 1 des Kaufvertrages widersprechen.

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4.

48

Soweit die Klägerin sich auf eine Zusicherung der Beklagten gemäß der II. Berechnungsverordnung beruft, kann die Regelung in Ziff. III 4 des Kaufvertrages nach Auffassung der Kammer ebenfalls keine Schadensersatzforderung der Klägerin begründen. In dem Kaufvertrag ist in der vorgenannten Ziffer die Klausel enthalten:

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"Eine Liste mit sämtlichen Mietverhältnissen, die die Höhe der Mieten, der Nebenkosten, der Wohnflächen nach der II. Berechnungsverordnung und die Namen der Mieter enthält, wird als Anlage A 1 zu dieser Urkunde genommen, ist zwischen den Vertragsbeteiligten verbindlich und damit Inhalt dieses Vertrages."

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Diese Klausel ist nicht ohne Zusammenhang mit dem Gewährleistungsausschluss in Ziff. III. 1 zu sehen,. Dort heißt es, dass das Kaufobjekt "übertragen (wird) in seinem gegenwärtigen, der Käuferin bekannten Zustand, ohne Gewähr der Verkäuferin für einen bestimmten Flächeninhalt der Grundstücke...".

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Aus dem Zusammenspiel dieser beiden Vorschriften des Kaufvertrages ergibt sich, dass die Beklagte einen Flächeninhalt auch bezüglich der Wohnflächen gerade nicht zusichern wollte. Zwar bestimmt § 42 der II. Berechnungsverordnung in seinem Absatz 4 Ziffer 3, dass zur Wohnfläche nicht die Grundflächen von Räumen gehören, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen. Dies heißt jedoch nicht, dass die Beklagte mit ihrer Bezugnahme auf die II. Berechnungsverordnung zusichern wollte, dass die von ihr als Wohnfläche bezeichneten Wohnungen in dem Hause B1 sämtlichen Vorschriften des Bauordnungsrechtes genügen. Dann hätte die Beklagte nämlich zugesichert, dass sämtliche formellen und materiellen Vorschriften des Bauordnungsrechts eingehalten sind. Wäre diese "compliance-Haftung" zwischen den Parteien gewollt gewesen, hätte sich eine derartige Gewährleistung der Beklagten schon aus systematischen Gründen in Ziffer III. 1. befunden. Die Beklagte hat ihre Haftung für den Flächeninhalt und für sichtbare oder unsichtbare Mängel aber ausdrücklich ausgeschlossen. Eine Zusicherung hat sie nur dafür geleistet, dass das Kaufobjekt frei wird von nicht übernommenen, im Grundbuch eingetragenen und nicht eingetragenen Belastungen und Beschränkungen sowie frei ist von rückständigen Steuern und Abgaben.

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Nach allem liegt in der Bezugnahme auf die II. Berechnungsverordnung keine Zusicherung der Beklagten. Insoweit kann dahinstehen, ob die Nutzung der Dachgeschoßwohnungen, wie von der Klägerin behauptet, gewissen Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügt.

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Da weder ein Schadensersatz noch ein Minderungsanspruch schlüssig dargelegt ist, war auch der weitergehende Feststellungsanspruch abzuweisen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit resultiert aus § 709 ZPO.

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Streitwert:

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für den Anspruch zu Ziffer 1.: DM 270.291,69,

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für den Anspruch zu Ziffer 2.: DM 30.000,-

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(entspricht Euro 138.197,60 DM bzw. Euro 15.338,76).