Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2003-09-24, Aktenzeichen 2 Wx 28/03
ECLI:DE:OLGK:2003:0924.2WX28.03.00

Tenor

1. Die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 3) vom 7. August 2003 gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 31. Juli 2003 - 4 T 356/03 - wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Beschwerde des Beteiligten zu 3) vom 18. Juli 2003 gegen die Zwischenverfügungen des Rechtspflegers des Amtsgerichts (Grundbuchamtes) Bonn vom 2. Juni 2003 sowie 4. Juli 2003 - F. xxxxxx/x - als unzulässig verworfen wird.

2. Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) vom 7. August 2003 wird der Beschluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 31. Juli 2003 - 4 T 356/03 - aufgehoben, soweit ihre Beschwerde vom 18. Juli 2003 gegen die Zwischenverfügungen des Rechtspflegers des Amtsgerichts (Grundbuchamtes) Bonn vom 2. Juni 2003 sowie 4. Juli 2003 - F. xxxxx/x - zurückgewiesen worden ist. Insoweit wird die Sache zur erneuten Entscheidung über die Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) an die 4. Zivilkammer des Landgerichts Bonn zurückverwiesen.

3. Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird, soweit das Rechtsmittel des Beteiligten zu 3) zurückgewiesen worden ist, auf 1.000,00 EUR festgesetzt.

1

G r ü n d e :

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I.

3

Die Beteiligte zu 1) ist eingetragene Eigentümerin des im Rubrum näher bezeichneten Teileigentums. Nach den Feststellungen des Landgerichts ist "nach dem Grundbuchinhalt" zur "Veräußerung die Genehmigung des Verwalters der Eigentümergemeinschaft erforderlich". Wörtlich heißt es im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs u.a. wie folgt:

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"Veräußerungsbeschränkung: Zustimmung durch Verwalter.

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Ausnahmen: Erstveräußerung durch den derzeitigen Eigentümer, ...

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...

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Im übrigen wird wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung vom 16. April 1986 Bezug genommen."

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In der Ersten Abteilung des Grundbuchs ist die Beteiligte zu 1) unter der laufenden Nummer 1 als Eigentümerin eingetragen und als Grundlage der Eintragung die Bildung von Wohnungs- und Teileigentum gemäß § 3 WEG verzeichnet.

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Durch notariellen Vertrag vom 12. Mai 2003 (UR-Nr. xxxx/2003 PK des Notars Dr. A. in Bonn) übertrug die Beteiligte zu 1) ihr oben bezeichnetes Teileigentum auf den Beteiligten zu 2). In dem Vertrag ist darüber hinaus u.a. eine Verpflichtung des Beteiligten zu 2) "und seiner Erben" gegenüber der Beteiligten zu 1) enthalten, den übertragenen Grundbesitz nach seinem Tode an den gemeinsamen Sohn, den Beteiligten zu 3), unter dem Vorbehalt des lebenslänglichen Nießbrauchs für die Beteiligte zu 1) zu übereignen. Neben der Beteiligten zu 1) soll auch der Beteiligte zu 3) aus der Vereinbarung unmittelbar das Recht erwerben, die Übereignung von dem oder den Erben des Beteiligten zu 2) zu verlangen. Mit Schriftsatz vom 19. Mai 2003 hat der beurkundende Notar unter anderem die Eigentumsumschreibung auf den Beteiligten zu 2) beantragt. Dem Antrag war eine "Verwaltergenehmigung" vom 15. Mai 2003 beigefügt. Hiernach stimmt der Verwalter - die S. Immobilien Treuhand GmbH - der hier in Rede stehenden Veräußerung zu. Ausweislich des dem Schriftsatz vom 19. Mai 2003 gleichfalls beigefügten Protokolls der Eigentümerversammlung "B.str. xxx" vom 21. Oktober 1999 wurde durch einstimmigen Beschluss für die Zeit vom 1. Januar 2000 bis 31. Dezember 2004 "die S. GmbH" zum Verwalter gemäß § 26 WEG bestellt. Im Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft existierte eine Firma S. Gesellschaft für Projektentwicklung und Vermögensanlagen mbH, die durch Gesellschafterbeschluss vom 13. Dezember 1999 in S. Projektentwicklung und Immobilienmanagement GmbH umbenannt worden ist (HRB xxxx Amtsgericht Bonn). Durch notariellen Vertrag vom 9. August 2001 (UR-Nr. xxxx/2001 KO des Notars Dr. A. in Bonn) übertrug die zuletzt genannte Gesellschaft den Teilbetrieb "Zwischenvermietung und WEG-Verwaltung" im Wege der Ausgliederung gemäß § 123 Abs. 3 Nr. 1 UmwG auf die Firma S. Immobilien Treuhand GmbH gegen Gewährung von Anteilen an der aufnehmenden Gesellschaft. Die S. Immobilien Treuhand GmbH war am 27. Juli 2000 vertraglich gegründet und am 3. Mai 2001 in das Handelsregister eingetragen worden (HRB xxxx Amtsgericht Bonn). Die Abspaltung wurde am 27. September 2001 in die Handelsregister beider Gesellschaften eingetragen.

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Mit Verfügung vom 2. Juni 2003 hat das Grundbuchamt Bonn den Notar darauf hingewiesen, dass die Verwaltergenehmigung von der S. Immobilien Treuhand GmbH erklärt worden sei, zur Verwaltung jedoch die S. Projektentwicklung und Immobilienmanagement GmbH bestellt worden sei und gab ihm die Einreichung einer Verwaltergenehmigung der zuletzt genannten Gesellschaft auf. Dem Notar wurde gemäß § 18 GBO eine Frist von einem Monat gesetzt. Daraufhin legte der Notar eine von Herrn K. für die S. Projektentwicklung und Immobilienmanagement GmbH sowie die S. Immobilien Treuhand GmbH unterzeichnete Erklärung vom 17. Oktober 2002 vor, wonach - u.a. betreffend die Wohnanlagen Haus an der H. I und II - in Bezug auf den Bereich der Wohnungseigentumsverwaltung die S. Immobilien Treuhand GmbH die Rechtsnachfolgerin der S. Projektentwicklung und Immobilienmanagement GmbH sei. Durch weitere Verfügung vom 4. Juli 2003 hielt das Grundbuchamt seine Zwischenverfügung vom 2. Juni 2003 aufrecht und setzte dem Notar gemäß § 18 GBO eine Frist von einem Monat nach Erhalt des Schreibens. Gegen die Übertragung des Amtes des Verwalters im Wege der Ausgliederung bestünden weiterhin durchgreifende Bedenken.

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Durch Schriftsatz vom 18. Juli 2003 hat der Notar darum gebeten, seinem Antrag stattzugeben. Sollte der Rechtspfleger hierzu nicht in der Lage sein, sei das Schreiben als Beschwerde zu verstehen. Daraufhin hat der Rechtspfleger die Sache der Beschwerdekammer des Landgerichts zur Entscheidung vorgelegt.

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Das Landgericht hat durch Beschluss vom 31. Juli 2003 "die Beschwerde zurückgewiesen"; im Rubrum hat es sämtliche Beteiligten einschließlich des Beteiligten zu 3) als Antragsteller und Beschwerdeführer aufgeführt. Das Grundbuchamt habe den Beteiligten zu Recht aufgegeben, die Verwalterzustimmung der Fa. S. Projektentwicklung und Immobilienmanagement GmbH zur Veräußerung des Teileigentums nachzuweisen. Die Zustimmung der Fa. S. Immobilien Treuhand GmbH reiche nicht aus, weil diese nicht Verwalterin der Eigentümergemeinschaft sei. Gegen diesen Beschluss hat der Notar durch Schriftsatz vom 7. August 2003 "für die Beteiligten meiner Urkunde URNr. xxxx/2003 PK" weitere Beschwerde eingelegt.

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II.

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Während das Rechtsmittel des Beteiligten zu 3) keinen Erfolg hat, führt die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) zur Aufhebung der angegriffenen Entscheidung und zur Zurückverweisung an das Landgericht.

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1. Das Rechtsmittel, das der Notar nicht nur für die Beteiligten zu 1) und 2), sondern auch für den Beteiligten zu 3) eingelegt hat, der ebenfalls an der Urkunde URNr. xxxx/2003 PK beteiligt ist, ist zulässig. Die weitere Beschwerde ist gemäß § 78 GBO statthaft. Das Rechtsmittel ist an keine Frist gebunden. Es ist auch in der vorgeschriebenen Form (§ 80 GBO) eingelegt worden. Der Mitwirkung eines Rechtsanwaltes bedurfte es gemäß § 80 Abs. 1 Satz 3 GBO nicht, weil die weitere Beschwerde im Namen der Beteiligten vom Notar eingelegt worden ist, der für sie gemäß § 15 GBO den Eintragungsantrag gestellt hatte. Die Beschwer sämtlicher Beteiligten folgt bereits daraus, dass das Landgericht ihre Beschwerde insgesamt zurückgewiesen hat.

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2. Die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 3) ist nicht begründet. Das Landgericht hat seine Beschwerde im Ergebnis zu Recht zurückgewiesen. Seine Beschwerde war bereits nicht zulässig. Mit dieser Maßgabe weist der Senat die weitere Beschwerde zurück.

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a) Das Landgericht ist zunächst zu Recht davon ausgegangen, dass es - wie das Rubrum des angegriffenen Beschlusses zeigt - dem Beschwerdeschriftsatz des Notars vom 18. Juli 2003 (auch) eine Beschwerde des Beteiligten zu 3) entnommen hat. Eine Beschränkung auf die Beteiligten zu 1) und 2) hat der Notar nicht vorgenommen. Vielmehr hat er sämtliche Beteiligten des notariellen Vertrages vom 12. Mai 2003 (UR-Nr. xxxx/2003 PK) - hierzu gehört auch der Beteiligte zu 3) - während des gesamten Verfahrens stets einheitlich behandelt. Dies zeigt auch und gerade der Schriftsatz der weiteren Beschwerde vom 7. August 2003. Hierin hat der Notar nicht etwa geltend gemacht, das Landgericht habe den Beteiligten zu 3) im Rubrum zu Unrecht als Beschwerdeführer aufgeführt. Vielmehr wendet sich der Notar ausdrücklich namens sämtlicher Beteiligten des notariellen Urkunde vom 12. Mai 2003 gegen die inhaltlichen Ausführungen des Landgerichts.

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b) Dass das Landgericht die Beschwerde des Beteiligten zu 3) - konkludent - als zulässig angesehen hat, bindet den Senat nicht. Vielmehr ist die Zulässigkeit der Erstbeschwerde im Verfahren der weiteren Beschwerde vom Amts wegen zu überprüfen (vgl. BGH NJW 1982, 224 [226]; BayObLGZ 1980, 429 [434]; BayObLG NJW-RR 1994, 967 [968]; BayObLG FamRZ 1997, 188 [189]; Meyer-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler, Freiwillige Gerichtsbarkeit, 15. Aufl. 2003, § 27, Rdn. 15). Vorliegend fehlte dem Beteiligten zu 3) im Hinblick auf die hier in Rede stehenden Zwischenverfügungen vom 2. Juni 2003 und 4. Juli 2003 die Beschwerdeberechtigung. Wenn das Grundbuchamt im Rahmen eines Eintragungsantragsverfahrens eine Zwischenverfügung erlässt, ist nur derjenige beschwerdeberechtigt, der auch antragsberechtigt ist (vgl. nur Demharter, Grundbuchordnung, 24. Aufl. 2002, § 71, Rdn. 63 mit w. Nw.). Die Zwischenverfügungen hatten das Ziel, das nach Auffassung des Rechtspflegers der Eigentumsumschreibung von der Beteiligten zu 1) auf den Beteiligten zu 2) entgegenstehende Eintragungshindernis (fehlende Zustimmung des Verwalters) zu beseitigen. Dem Beteiligten zu 3) fehlte jedoch die Berechtigung im Sinne des § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO, einen Antrag auf Umschreibung des Eigentums zu stellen. Antragsberechtigt ist insoweit nur der unmittelbar Beteiligte, dessen dingliche Rechtsstellung durch die Eintragung einen Verlust erleidet oder einen Gewinn erfährt, während dem bloß mittelbar Beteiligten die Antragsberechtigung fehlt (vgl. Demharter, a.a.O., § 13 Rdn. 42 ff. m.w.Nw.). Vorliegend hätte sich jedoch die dingliche Rechtsstellung des Beteiligten zu 3) durch die Eintragung des Beteiligten zu 2) als Eigentümer nicht verbessert. Vielmehr wurden dem Beteiligten zu 3) lediglich schuldrechtliche Ansprüche für den Fall des Eigentumserwerbs und des Todes des Beteiligten zu 2) eingeräumt. Eine derartig bloß mittelbare Beteiligung begründet jedoch weder eine Antragsberechtigung noch eine Beschwerdeberechtigung.

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3. Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) hat demgegenüber auch in der Sache Erfolg. Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer Verletzung des Rechts (§§ 78 GBO, 546 ZPO). Nach dem derzeitigen Sachstand steht nicht fest, dass der Eigentumsumschreibung das in den Zwischenverfügungen aufgeführte Eintragungshindernis der fehlenden Zustimmung des Verwalters (vgl. § 12 WEG) entgegensteht.

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a) Allerdings ist das Landgericht ohne Rechtsfehler davon ausgegangen, dass eine Zustimmung des Verwalters der Eigentümergemeinschaft zu der hier in Rede stehenden Veräußerung derzeit nicht vorliegt. Der Senat ist ebenso wie das Landgericht der Auffassung, dass die durch den Spaltungsvertrag vom 9. August 2001 erfolgte Ausgliederung des Teilbetriebes "Zwischenvermietung und WEG-Verwaltung" auf die Fa. S. Immobilien Treuhand GmbH nicht dazu geführt hat, dass diese nunmehr Verwalterin der Eigentümergemeinschaft ist und in dieser Eigenschaft etwaig erforderliche Zustimmungen zu Veräußerungen erteilen könnte.

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aa) Gemäss § 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG geht der ausgegliederte Teil des Vermögens des übertragenen Rechtsträgers einschließlich der Verbindlichkeiten entsprechend der im Spaltungs- und Übernahmevertrag vorgesehenen Aufteilung jeweils als Gesamtheit auf den übernehmenden Rechtsträger über. Auch wenn hiernach eine Gesamtrechtsnachfolge angeordnet ist, bleiben gemäß § 132 UmwG allgemeine Vorschriften, welche die Übertragbarkeit eines bestimmten Gegenstandes ausschließen oder an bestimmte Voraussetzungen knüpfen, durch die Wirkungen der Eintragungen nach § 131 UmwG unberührt. Eine derartige Einschränkung der Gesamtrechtsnachfolge ergibt sich vorliegend aus § 26 Abs. 1 WEG, wonach über die Bestellung und Abberufung des Verwalters die Wohnungseigentümer beschließen müssen. Das Verwalteramt einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist an die Person des Verwalters gebunden (vgl BayObLGZ 1975, 327). Ob der Wohnungseigentumsverwalter eine natürliche oder juristische Person ist, spielt hierfür nach Auffassung des Senats keine Rolle (vgl. so auch Widmann/Mayer, Umwandlungsrecht, § 132 UmwG, Rdn. 35; derselbe, GmbHR 1996, 403, 408). Soweit demgegenüber in der Literatur (vgl. Lutter/Teichmann, Umwandlungsgesetz, 2. Aufl. 2000, § 132 Rdnr. 42), auf die sich auch die Beteiligten in ihrer weiteren Beschwerde berufen, der Gegenstandpunkt vertreten wird, vermag sich der Senat dem nicht anzuschließen. Zutreffend ist zwar im Ausgangspunkt die Überlegung, dass die Eigentümergemeinschaft bei der Verwaltung durch eine juristische Person vor Veränderungen der Zusammensetzung des Rechtsträgers nicht geschützt ist. Wenn also bei einer GmbH als Verwalterin die Gesellschafter oder die Geschäftsführer wechseln, wird hierdurch die Verwalterstellung nicht berührt. Ein etwaiges besonderes persönliches Vertrauen zu einem Mitarbeiter oder Organ der juristischen Person kann deshalb nicht als entscheidendes Argument gegen eine Gesamtrechtsnachfolge bei der hier in Rede stehenden Ausgliederung vorgebracht werden (vgl. zu dem Aspekt des besonderen Vertrauens OLG Düsseldorf, NJW-RR 1990, 1299, 1300).

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Auch ohne derartige Vertrauensbeziehungen besteht jedoch ein schutzwürdiges Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft daran, nicht einen Verwalter "aufgedrängt" zu bekommen, den sie sich nicht ausgewählt haben. Eine nicht unerhebliche Rolle dürfte bei der Auswahl eines Verwalters auch dessen wirtschaftliche Leistungsfähigkeit spielen. Es kommt deshalb maßgeblich darauf an, ob mit der Übertragung von Gesellschaftsanteilen bzw. einer Umstrukturierung eine Rechtsformveränderung verbunden ist oder ob die handels- und gesellschaftsrechtliche Identität der Verwaltungsgesellschaft bestehen bleibt (vgl. in diesem Sinne auch Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl, 2003, § 26 Rdn. 77). Wenn infolge der Anteilsübertragung der Verwalter eine andere Rechtspersönlichkeit wäre, muss der Übergang der Verwalterstellung im Interesse der Wohnungseigentümer ausscheiden. Dies gilt zunächst für die Fälle, in denen der bisherige Verwalter aufgrund der Anteilsübertragung seine Rechtsfähigkeit verliert (vgl. hierzu insbesondere BayObLGZ, 1987, 54 ff = MDR 1987, 588 ff.; Bärmann/Pick/Merle, WEG 9. Aufl. 2003, § 26 Rdn. 77). Dann spricht auch der Rechtsgedanke des §§ 675, 673 BGB, wonach ein Geschäftsbesorgungsvertrag im Zweifel durch den Tod des Beauftragten erlischt, gegen den Übergang der Verwalterstellung auf den neuen Rechtsträger (vgl. BayObLGZ 1987, 54 57). Nichts anderes kann für den Fall gelten, dass der bisherige Verwalter seine Rechtspersönlichkeit behält (vgl. BayObLGZ 1990, 28, 30 zu dem Fall einer Veräußerung des Einzelhandelsgeschäftes eines zum Verwalter bestellten Kaufmanns sowie BayObLGZ 1990, 173 bei einer Übertragung der gesamten Ausübung der Verwaltertätigkeit durch eine GmbH auf einen zu diesem Zweck gegründete, weitere GmbH). Lediglich zur Klarstellung weist der Senat darauf hin, dass nicht bei jeder Umwandlung einer Verwaltungsgesellschaft ein erneuter Beschluss der Eigentümergemeinschaft zur Bestellung des Verwalters erforderlich ist. So bleibt bei einer Verschmelzung durch Aufnahme der Verwaltervertrag regelmäßig bestehen, wenn das Unternehmen des Verwalters das aufnehmende Unternehmen ist, da alle Rechte und Pflichten bei dem Fortbestehen des Unternehmens bestehen bleiben und auch die Gesellschaftsstruktur keine Änderung erfährt, die über die zulässige Aufnahme weiterer Gesellschafter hinausgeht (vgl. hierzu Staudinger/Bub, Komm. zum BGB, 12. Aufl., 1997, § 26 WEG, Rdnr. 381 mit der Auflistung von weiteren Konstellationen). Schließlich weicht der Senat durch die hier vertretene Auffassung auch nicht von der Rechtsprechung des Reichsgerichts ab. Ob bei einer Verschmelzung einer Aktiengesellschaft, die gemäß § 1189 BGB als Grundbuchvertreterin bestellt war, die Vertreterstellung auf die übernehmende Gesellschaft übergeht (vgl. RGZ 150, 289), hat der Senat nicht zu entscheiden. Vorliegend steht nur der Übergang eines Verwaltervertrages im Sinne des § 26 WEG in Rede. Es bedarf deshalb auch keiner Vorlage an den Bundesgerichtshof gemäß § 79 Abs. 2 GBO.

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bb) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze fehlt es vorliegend an einem Übergang der Verwalterbestellung auf die Fa. S. Immobilien Treuhand GmbH, die mit der Fa. S. Projektentwicklung und Immobilienmanagement GmbH nicht identisch ist. Das schutzwürdige Interesse der Eigentümergemeinschaft, über den Verwalter selbst zu entscheiden, zeigt sich vorliegend auch an dem unterschiedlichen Stammkapital beider Gesellschaften. Während nämlich das Stammkapital der S. Projektentwicklung und Immobilienmanagement GmbH 100.000,00 DM beträgt, beläuft sich das Stammkapital der S. Immobilien Treuhand GmbH lediglich auf 27.000,00 EUR. Die Gläubigerschutzvorschrift des § 133 UmwG führt nur zu einer gesamtschuldnerischen Haftung der ausgliedernden Gesellschaft neben der die Anteile übernehmenden Gesellschaft für die Altverbindlichkeiten, während für die Neuverbindlichkeiten nur die die Anteile übernehmende Gesellschaft haftet.

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Die Verwaltereigenschaft der Fa. S. Immobilien Treuhand GmbH ergibt sich schließlich auch nicht aus der von dem Notar vorgelegten Erklärung des Herrn K. vom 17. Oktober 2002. Hiernach wurden die betroffenen Eigentümer über den "Vorgang", d.h. die mit der Ausgliederung verbundene Rechtsnachfolge in Kenntnis gesetzt. Diese Mitteilung besagt als solches nichts darüber, ob der Verwaltervertrag auf die ausgegliederte Gesellschaft übergegangen ist.

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b) Auf einem Rechtsfehler beruht es indes, dass das Landgericht davon ausgegangen ist, dass die hier in Rede stehende Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedurfte, mithin eine Veräußerungsbeschränkung gemäß § 12 Abs. 1 WEG bestand.

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aa) Grundbucheintragungen unterliegen der selbständigen Auslegung durch das Rechtsbeschwerdegericht (vgl. Demharter, GBO, Grundbuchordnung, 24. Aufl. 2002, § 78, Rdn. 17 m.w.Nw.), d.h. der Senat ist an die Feststellung des Landgerichts "nach dem Grundbuchinhalt" sei zur "Veräußerung die Genehmigung des Verwalters der Eigentümergemeinschaft erforderlich" sei, nicht gebunden. Vorliegend ist in dem Grundbuch als Ausnahme von der grundsätzlich bestehenden Veräußerungsbeschränkung ausdrücklich der Fall der "Erstveräußerung durch den derzeitigen Eigentümer" aufgeführt. Einer solchen ausdrücklichen Beschränkung des Zustimmungserfordernisses auf spätere Veräußerungsfälle steht rechtlich nichts entgegen (vgl. BGHZ 113, 374, 380; Senat, Rpfleger 1992, 293). Es kommt deshalb entscheidend darauf an, ob die Beteiligte zu 1) Erstveräußerin im Sinne der Grundbucheintragung ist. Hierfür spricht jedenfalls der Umstand, dass sie in der Ersten Abteilung des Grundbuchs unter der laufenden Nummer 1 eingetragen und als Grundlage der Eintragung die Bildung von Wohnungs- und Teileigentum gemäß § 3 WEG aufgeführt ist. Dass zwischen der Bildung des Teileigentums (eingetragen am 5. Februar 1987) und der Veräußerung (Vertragsschluss am 12. Mai 2003) rund 13 Jahre verstrichen sind, würde der Beteiligten zu 1), wenn sie denn Erstveräußerin ist, nicht zum Nachteil gereichen. Eine an sich zustimmungsfreie Erstveräußerung wird nicht dadurch zustimmungspflichtig, dass der teilende Eigentümer mehrere Jahre eine Veräußerung nicht vornimmt (vgl. Senat, a.a.O., S. 294).

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bb) Der Senat ist indessen an einer abschließenden Entscheidung gehindert. Eine gesicherte Überprüfung der Frage, ob in der Person der Beteiligten zu 1) die Voraussetzungen der Ausnahmebestimmung vorliegen, setzt die Kenntnis der Eintragungsbewilligung vom 16. April 1986 voraus, auf die in der Eintragung Bezug genommen wird. Diese Eintragungsbewilligung befindet sich jedoch nicht bei den dem Senat vorliegenden Grundakten. Dem Senat als dem Rechtsbeschwerdegericht ist es auch verwehrt, die hiernach erforderlichen tatsächlichen Feststellungen selbst zu treffen. Die Sache muss deshalb an das Landgericht zurückverwiesen werden, damit es diese Feststellungen nachholt. Wenn sich hierbei herausstellt, dass die Ausnahmebestimmung zugunsten der Beteiligten zu 1) nicht eingreift, unterliegt die Beschwerde der Antragsteller gegen die Zwischenverfügungen vom 2. Juni 2003 und 4. Juli 2003 - gleichbleibender Sachverhalt vorausgesetzt - der Zurückweisung. Anderenfalls hat der Rechtspfleger des Grundbuchamtes in den Verfügungen vom 2. Juni 2003 und 4. Juli 2003 zu Unrecht die Einreichung einer Verwaltergenehmigung aufgegeben, so dass der Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) der Erfolg nicht versagt werden kann.

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4. a) Eine Kostenentscheidung ist entbehrlich. Eine Kostenentscheidung nach § 13 a FGG, nach der sich die Erstattung der Kosten im Verhältnis der Beteiligten richtet, ist nur veranlasst, wenn an einer Angelegenheit mehrere Personen im entgegengesetzten Sinne beteiligt sind, also unterschiedliche Entscheidungen anstreben (vgl. BayObLG, NJW-RR, 1993, 530, 531, Zimmermann in Keidel/Kunze/Winkler, Freiwillige Gerichtsbarkeit, 15.Aufl., 2003, § 13 a Rdn. 6 a). Dies war hier nicht der Fall, weil hier den Beteiligten zu 1) bis 3) als den Beschwerdeführern kein Beschwerdegegner gegenübersteht. Die Tragung der Gerichtskosten richtet sich in Grundbuchsachen nach der Kostenordnung. Hierfür darf es nicht einer Kostenentscheidung nach § 13 a Abs. 1 FGG (vgl. BayObLG, a.a.O.).

29

b) Soweit es um die Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) geht, bedarf es auch nicht der Festsetzung des Geschäftswertes des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Da die weitere Beschwerde weder verworfen noch zurückgewiesen oder zurückgenommen wurde, ist das Verfahren der weiteren Beschwerde insoweit gemäß § 131 Abs. 1 Satz KostO gebührenfrei.

30

c) Hinsichtlich der weiteren Beschwerde des Beteiligten zu 3), die aufgrund der Zurückweisung Kosten verursacht, setzt der Senat den Geschäftswert gemäß § 131 Abs. 2 KostO i.V.m. § 30 Abs. 1 KostO auf 1.000,00 EUR fest. Hierbei ist berücksichtigt, dass der Eintragungsantrag nicht abgelehnt worden ist, sondern bislang lediglich Zwischenverfügungen ergangen sind. Die mit der Behebung des Eintragungshindernisses verbundenen Schwierigkeiten bemisst der Senat ebenso wie das Landgericht im Rahmen der Erstbeschwerde mit 1.000,00 EUR.