Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1999-05-20, Aktenzeichen 1 U 123/98
ECLI:DE:OLGK:1999:0520.1U123.98.00

Tenor

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

2

Die in förmlicher Hinsicht unbedenkliche Berufung hat in der
Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Klage im Ergebnis zu
Recht abgewiesen.

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Der Klägerin steht der geltend gemachte Mietzinsanspruch für die
Zeit ab dem 1.01.1998 nicht zu, da die Beklagten das Mietverhältnis
zum 31.12.1997 durch Kündigungsschreiben vom 26.06.1997
entsprechend der Kündigungsfrist des Mietvertrages wirksam
gekündigt haben. Entgegen der Auffassung der Klägerin lag nämlich
kein befristetes Mietverhältnis vor, dass sich mangels
Fortsetzungswiderspruch am 31. April 1997 um weitere zwei Jahre
verlängert hat.

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Zwar enthält § 2 Abs. 1 des Mietvertrages zunächst eine
Regelung, die ein befristetes Mietverhältnis mit einer
Fortsetzungsklausel für jeweils weitere zwei Jahre zum Gegenstand
hat. Es heißt in dem Mietvertrag jedoch dann weiter:

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"Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter
Einhaltung einer Frist von schriftlich zum Ende eines 6. Monats im
voraus gekündigt werden."

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Mit dieser in sich widersprüchlichen Regelung haben die Parteien
ein befristetes Mietverhältnis nicht wirksam vereinbart.

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Gemäß § 566 BGB bedarf ein Mietvertrag über ein Grundstück, der
für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, der Schriftform.
Sofern die Schriftform nicht eingehalten wird, gilt der Vertrag als
auf unbestimmte Zeit geschlossen. Von der Schriftform des § 566 BGB
werden alle wesentlichen Vertragsbestandteile und insbesondere auch
die Dauer des Mietverhältnisses erfaßt ( Palandt-Putzo, BGB, 58.
Auflage, § 566 Rnr. 10). An die Wahrung der Schriftform sind bei
Grundstückmietverträgen strenge Anforderungen zu stellen (Voelskow
in Münchner Kommentar, BGB, 3. Auflage, § 566 Rnr. 5). Eine
schriftliche Vereinbarung zur Dauer des Mietverhältnisses haben die
Parteien in dem Vertrag nicht niedergelegt. Wie das Landgericht
zutreffend entschieden hat, ist § 2 des Mietvertrages nämlich in
sich widersprüchlich. Er enthält keine eindeutige Festlegung der
Laufzeit. In der Vertragsurkunde selbst sind keine Anhaltspunkte
für die ein oder andere Auslegung angelegt. Eine schriftlich
verkörperte Willensübereinstimmung, wie sie für eine der Form
gehorchende Vereinbarung erforderlich wäre, ist damit bei
objektiver Auslegung nicht erklärt worden.

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Dieser Mangel kann auch nicht dadurch geheilt werden, dass zu
den mündlichen Absprachen anläßlich der Unterzeichnung Beweis
erhoben wird. Grundsätzlich ist bei der Auslegung einer
formbedürftigen Willenserklärung nur der Wille beachtlich, der der
Form entsprechend erklärt wurde (Palandt-Heinrichs, a. a. O., § 133
Rnr. 19). Dabei genügt nach der Rechtsprechung zwar, dass das
Gewollte in der Urkunde angedeutet worden ist (BGH NJW RR 1986,
1019 (1020)). Ob der Urkundeninhalt insofern als Anknüpfungspunkt
für eine weitere Auslegung genügt, kann jedoch nicht losgelöst vom
Zweck der Formvorschrift gesehen werden. Die Schriftform des § 566
BGB hat den Schutz des Grundstückserwerbers, der gemäß § 571 BGB in
den vom Voreigentümer geschlossenen Mietvertrag einzurücken hat,
zum Gegenstand (Münchner Kommentar, a. a. O.). Für einen Erwerber
des Grundstücks, der bei den Verhandlungen zum Abschluß des
Mietvertrages naturgemäß nicht zugegen war, liefert der
schriftliche Vertrag im vorliegenden Fall keine hinreichenden
Anhaltspunkte für die eine oder die andere objektive Auslegung. Der
Vertrag ist im entscheidenden Punkt nämlich konfus und läßt beide
von den Parteien jeweils behaupteten Auslegungsvarianten zu. Es
kann keiner der äusserlich gleich gestalteten Absätze der Regelung
zur Mietdauer allein aus der Urkunde heraus bei einer Auslegung der
Vorzug gegeben werden.

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Die Berufung konnte damit aus Rechtsgründen keinen Erfolg
haben.

10

Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich §§ 97 Abs. 1,
708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

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Wert des Berufungsgegenstandes und Beschwer für die Klägerin:
13.902,49 DM