Verwaltungsgericht Arnsberg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-01-25, Aktenzeichen 4 K 572/04
ECLI:DE:VGAR:2005:0125.4K572.04.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens. Die außergerichtlichen Kosten der
Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die teilweise
Nutzungsänderung eines Möbelmitnahmemarktes in einen Elektrofachmarkt auf dem
in Witten gelegenen Grundstück E. Straße 19 (G1), hilfsweise die Feststellung,
dass die Versagung der Baugenehmigung rechtswidrig gewesen ist.

3

Das Baugrundstück liegt innerhalb des Geltungsbereichs des 1994 als Satzung
beschlossenen und am 8. März 1997 in Kraft getretenen Bebauungsplans Nr. 175
der Stadt Witten , der sich räumlich auf ein ca. 6,3 ha großes Areal der ehemaligen N
nordöstlich der Innenstadt erstreckt. Nach dem Willen des Rates sollte mit dieser
Planung eine ehemalige Industriebrache nutzbar gemacht und der Klägerin die
Möglichkeit der Verlagerung eines ihrer Möbelmärkte an diesen Standort gewährt
werden. Entsprechend erteilte die Beklagte der Klägerin noch vor Inkrafttreten der
bauplanerischen Festsetzungen im März 1996 eine Baugenehmigung für einen
Möbelmitnahmemarkt gemäß § 33 des Baugesetzbuches (BauGB). Der
Bebauungsplan setzt im wesentlichen zwei Sondergebiete für großflächige
Einzelhandelsbetriebe fest, in denen neben Möbelmärkten mit einer max.
Verkaufsfläche von 5.500 qm und Bau- und Heimwerkermärkten mit Gartencenter mit
einer max. Verkaufsfläche von 10.000 qm auch Fachmärkte mit insgesamt max.
3.000 qm Verkaufsfläche für nicht citytypische Sortimente allgemein zulässig sind.

4

Mit Bauantrag vom 20. Dezember 1999 begehrte die Klägerin bei der Beklagten
die Erteilung einer Baugenehmigung für die teilweise Nutzungsänderung des 1996
genehmigten Möbelmitnahmemarktes in einen Elektrofachmarkt mit 2.256,41 qm
Verkaufs- und 502,74 qm Lagerfläche auf dem Baugrundstück. Die beigefügte
Sortimentenliste enthält neben Elektrogroß- und -kleingeräten, Rundfunk-, Hifi-,
Computergeräten, Fernseher, Viceocameras und -filmen auch Möbel,
Telekommunikationsgeräte, Zubehör, Fanartikel, Poster, etc.

5

Nach voraus gegangener Anhörung lehnte die Beklagte den Bauantrag der
Klägerin mit Bescheid vom 3. Januar 2002 ab, weil die Nutzungsänderung gegen die
Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 175 verstoße. Bei dem vorgesehenen
Sortiment des Elektrofachmarktes handele es sich um ein citytypisches
Warenangebot.

6

Gegen die Versagung der Baugenehmigung legte die Klägerin mit Schreiben
vom 23. Januar 2002 Widerspruch ein und machte zur Begründung geltend, dass der
Begriff des „citytypischen Sortiments" unbestimmt sei. Die im Bebauungsplan
enthaltene Festsetzung „Fachmärkte für nicht citytypische Sortimente" sei im Wege
der berichtigenden Auslegung so zu verstehen, dass nach dem Willen des
Plangebers Fachmärkte mit max. 3000 qm Verkaufsfläche und solchen Sortimenten
zugelassen werden sollten, die nach den konkreten Verhältnissen im Bereich der
Stadt Witten keine negativen Auswirkungen auf die innerstädtische Versorgung
hätten. Zu diesen Sortimenten gehöre auch das Warenangebot des beantragten
Elektrofachmarktes. Bei den Gesprächen im Laufe des Aufstellungsverfahrens sei
eine Ansiedlung im Bereich der Unterhaltungselektronik, Computer, elektrische
Haushaltsgeräte etc. vom Wittener Einzelhandel und der Bezirksregierung begrüßt
worden und habe Eingang in einen Entwurfsplan gefunden. Auch die Gesellschaft für
Markt- und Absatzforschung GmbH (GMA) sehe in ihrem Struktur- und
Entwicklungsgutachten für die Stadt Witten einen Ergänzungsbedarf in der
Warengruppe Elektronik.

7

Den Widerspruch der Klägerin wies der Landrat des Ennepe-Ruhr-Kreises mit
Widerspruchsbescheid vom 4. Februar 2004 unter Hinweis auf die
planungsrechtliche Unzulässigkeit des Bauvorhabens wegen des Verstoßes gegen
die Festsetzungen im Bebauungsplan Nr. 175 zurück. Der Einzelhandelserlass NRW
vom 7. Mai 1996 definiere die Sortimentgruppe „Unterhaltungselektronik/Computer,
Elektrohaushaltswaren" als zentrenrelevant, weshalb von einem „citytypischen
Sortiment" auszugehen sei. Das GMA-Gutachten empfehle, die Ansiedlung von
großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit zentrumstypischen Waren an nicht
integrierten Standorten zu verhindern. Das Baugrundstück liege in einem solchen
Bereich. Dem in der Widerspruchsbegründung angeführten Ergänzungsbedarf in der
Warengruppe Elektrowaren sei inzwischen durch die Ansiedlung eines
Elektrokaufhauses in der Innenstadt nachgekommen worden, so dass die
tatsächlichen Verhältnisse sich verändert hätten. Die Verkaufsfläche des geplanten
Elektrofachmarktes überschreite zudem mit den Verkaufsflächen der bereits
vorhandenen Fachmärkte (Getränkemarkt und Tierfuttermarkt) von je 574 qm die im
Bebauungsplan festgesetzte Obergrenze von max. 3.000 qm.

8

Am 19. Februar 2004 hat die Klägerin Klage erhoben und ergänzend geltend
gemacht, dass bereits in der Beschlussvorlage zum Aufstellungsbeschluss des Rats
der Stadt Witten vom 26. September 1994 als Ziel die Schaffung planungsrechtlicher
Voraussetzungen für einen Möbelmitnahmemarkt, einen Baumarkt mit Gartencenter
sowie einen Fachmarkt für Unterhaltungselektronik, Büroartikel und Computer
genannt sei. Die Beigeladene habe im August 1995 die landesplanerische
Abgestimmtheit nach § 20 Landesplanungsgesetz bestätigt. Im Bebauungsplan finde
sich nur deshalb keine entsprechende Festsetzung, weil man keinen Betreiber für
den Elektrofachmarkt gefunden habe.
Der letztlich in Kraft getretene Plan entspreche auch nicht dem öffentlich ausgelegten
Plan, da darauf noch nicht der Zusatz „für nicht citytypische Sortimente" enthalten
gewesen sei. Sofern der Bebauungsplan unwirksam sei, müsse im Rahmen der dann
vorzunehmenden Beurteilung anhand von § 34 BauGB berücksichtigt werden, dass
das in einem Elektrofachmarkt dargebotene Sortiment typischerweise nicht zu den
Sortimenten zähle, die zur wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung notwendig
seien.

9

Die Klägerin beantragt,

10

die Beklagte unter Aufhebung des ablehnenden Bescheides vom
3. Januar 2002 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des
Landrates des Ennepe-Ruhr-Kreises vom 4. Februar 2004 zu
verpflichten, ihren Bauantrag vom 20. Dezember 1999 zu genehmigen,

hilfsweise,
a) die Beklagte unter entsprechender Aufhebung des ablehnenden
Bescheides vom 3. Januar 2002 in der Gestalt des
Widerspruchsbescheides des Landrates des Ennepe-Ruhr-Kreises vom
4. Februar 2004 zu verpflichten, auf den Bauantrag vom 20. Dezember
1999 einen entsprechenden planungsrechtlichen Bauvorbescheid zu
erteilen,

hilfsweise - ausdrücklich -,
b) festzustellen, dass der o.g. Bauantrag vom 20. Dezember 1999 bis
zum 1. Juli 2004 positiv hätte beschieden werden müssen.

11

Die Beklagte beantragt,

12

die Klage abzuweisen.

13

Sie bezieht sich im wesentlichen auf die Ausführungen in den angefochtenen
Entscheidungen. Die Festsetzung im Bebauungsplan über Fachmärkte für „nicht
citytypische Sortimente" sei unter Berücksichtigung der Anlage 2 zur
Beschlussausfertigung des Rates der Stadt Witten vom 18. März 1996
auslegungsfähig. Darin seien unter 5.1.1.1. die zulässigen Nutzungen abschließend
definiert. Das Vorhaben verstoße daher hinsichtlich der zulässigen Art der baulichen
Nutzung gegen die Festsetzung des Bebauungsplans Nr. 175. Durchgreifende
Bedenken gegen die Wirksamkeit des Bebauungsplans bestünden nicht, da etwaige
Mängel aufgrund des Ablaufs der in § 215 BauGB genannten Frist unbeachtlich
seien. Darüber hinaus sei der Bauantrag auch im Falle der Unwirksamkeit des
Bebauungsplans abzulehnen, weil der bauaufsichtlichen Genehmigung der
Nutzungsänderung § 34 Abs. 3 BauGB entgegen stehe. Es seien schädliche
Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich Witten -Mitte zu erwarten, da in
der Stadtmitte drei Einzelhandelsgeschäfte der Elektrobranche/Unterhaltungsmedien
angesiedelt seien. Die Konkurrenz an einem nicht integrierten Standort würde zu
einer Wettbewerbsverzerrung führen, da die ebenerdigen Stellplätze den geplanten
Standort begünstigten. Eine Schließung des Anbieters „T1" in der Bahnhofstraße
würde auch den im selben Gebäude angesiedelten „L" gefährden. Die Erhaltung
dieses Kaufhauses sei ein zentrumsrelevanter Belang.

14

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Verfahrensakte, der Akte im Verfahren 4 K 573/04 sowie der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge verwiesen.

15

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

16

Die Klage ist sowohl mit ihrem Haupt- als auch den Hilfsanträgen a) und b)
unbegründet.

17

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die beantragte Baugenehmigung, weil ihrer
Erteilung die Bestimmung des § 34 Abs. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) entgegen
steht.

18

Eine bauplanungsrechtliche Beurteilung der Nutzungsänderung anhand von § 30
Abs. 1 BauGB scheidet aus, weil der Bebauungsplan Nr. 175 der Stadt Witten vom
8. März 1997 keine Anwendung findet. Er leidet an Mängeln, die zu seiner
Unwirksamkeit führen.

19

In dem hier interessierenden Bereich hat die Stadt Witten gemäß § 9 BauGB und
§ 11 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zwei größere Sondergebiete mit der
Zweckbestimmung großflächiger Einzelhandel festgesetzt, in denen neben
Möbelmärkten mit einer max. Verkaufsfläche bis 5.500 qm und Bau- und
Heimwerkermärkten bis zu einer max. Verkaufsfläche von 10.000 qm Fachmärkte mit
insgesamt max. 3.000 qm Verkaufsfläche für nicht citytypische Sortimente zulässig
sind. Ausnahmsweise zulässig sind den zugelassenen großflächigen
Einzelhandelsbetrieben zugeordnete Büro- und Verwaltungsgebäude sowie
Selbstbedienungsrestaurants, welche die zugelassenen großflächigen
Einzelhandelsbetriebe ergänzen.

20

Damit hat sich die Gemeinde bei der Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung
nicht darauf beschränkt, es bei den für Sondergebiete sich aus der BauNVO
ergebenden Zulässigkeitskriterien zu belassen, sondern weitergehende
Einschränkungen bzgl. des Warensortiments vorgenommen. In diesen Fällen muss
der Plan selbst sicherstellen, dass die konkret zulässigen Vorhaben hinreichend
bestimmt feststellbar sind,

21

vgl.	Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen
(OVG NRW), Urteil vom 22. Juni 1998 - 7a D 108/96.NE -
Baurechtssammlung (BRS) Band 60 Nr. 1.

22

Die Normadressaten müssen die Rechtslage eindeutig erkennen können,

23

vgl.	Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Beschluss vom 20.
Oktober 1989 - 4 B 155.89 - zit. nach JURIS.

24

Dabei braucht sich die Gemeinde nicht auf die Verwendung bestimmter
Begrifflichkeiten zu beschränken, sondern kann ihren Planungswillen auch mit
unbestimmten Rechtsbegriffen zum Ausdruck bringen. Voraussetzung ist aber stets,
dass sich der Inhalt des Plans unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse und
des erkennbaren Willens des Normgebers erschließen lässt,

25

vgl.	BVerwG, Beschluss vom 24. Januar 1995 - 4 NB 3.95 -
BRS Band 57 Nr. 26,

26

er insbesondere durch die anerkannten Auslegungsmethoden (grammatikalische,
systematische, teleologische, historische Auslegung) zweifelsfrei ermittelt werden
kann. Ausschlaggebend ist der objektive Wille des Gesetzgebers, soweit er
wenigstens andeutungsweise im Gesetzestext einen Niederschlag gefunden hat,

27

vgl.	BVerwG, Beschluss vom 14. Dezember 1995 - 4 N 2.95 -
BRS 57 Nr. 57.

28

Vorliegend ist eine Abgrenzung zulässiger und unzulässiger Anlagentypen
aufgrund des Begriffs des „citytypischen Sortiments" nicht möglich, denn ein
Fachmarkt mit einem „citytypischen Sortiment" stellt keine typisierbare Unterart der
Branche Einzelhandel dar.

29

Eine Legaldefinition für „citytypische Sortimente" gibt es nicht.

30

Im Bebauungsplan Nr. 175 der Stadt Witten finden sich in den textlichen
Festsetzungen unter „G. Textliche Festsetzungen" Sortimentauflistungen nur
bezüglich der Möbelmärkte, der Bau- und Heimwerkermärkte sowie der
Gartencenter. Der Plan enthält keine Erläuterungen zum Begriff der „citytypischen
Sortimente".

31

Auch aus der Begründung zum Bebauungsplan (Anlage 2 zur
Beschlussausfertigung des Rats der Stadt Witten vom 18. März 1996) ergibt sich
keine hinreichende Konturierung des zugelassenen Warenangebots. Soweit die
Beklagte in ihrer Klageerwiderung auf Nr. 5.1.1 des Beschlusses verweist, wird in der
Anlage lediglich der Wortlaut der Nr. 1. und Nr. 2. bzgl. der zulässigen Art der
baulichen Nutzung, wie er letztlich auch Eingang in den Bebauungsplan gefunden
hat, wiedergegeben. Die hier interessierende Festsetzung der Nr. 3. zu den
Sondergebieten ist nicht erwähnt. Der Begriff des „citytypischen Sortiments" oder gar
eine inhaltliche Konkretisierung finden sich ebenfalls nicht.

32

Schließlich bietet auch der Einzelhandelserlass vom 7. Mai 1996 (MBl. NRW S.
922/SMBl. NRW Gliederungs-Nr. 2311), der zwischen „zentrenrelevanten" und
„nahversorgungsrelevanten" Warensortimenten unterscheidet, keine zureichende
Konkretisierungshilfe für den Begriff des „citytypischen Sortiments", so dass die
Kammer es offen lassen kann, ob insoweit eine ausdrückliche Bezugnahme auf den
Einzelhandelserlass im Bebauungsplan selbst erforderlich gewesen wäre.

33

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist der Rückgriff auf
Listen in Einzelhandelserlassen zwar grundsätzlich unbedenklich, soweit dadurch
bestimmte Arten von Anlagen im Sinne von § 1 Abs.9 BauNVO zutreffend
gekennzeichnet werden,

34

vgl.	BVerwG, Beschluss vom 4. Oktober 2001 - 4 BN 45.01 -
BRS Band 64 Nr. 29,

35

jedoch ist die im Einzelhandelserlass enthaltene Auflistung der „zentren-" bzw.
„nahversorgungsrelevanten" Sortimentsgruppen nicht abschließend gewollt und
ausdrücklich zur Fortschreibung zu gegebener Zeit vorgesehen, so dass sie eine von
den örtlichen Gegebenheiten unabhängige Definition von „nicht zentren- und
nahversorgungsrelevanten Warensortimenten" und damit möglicherweise auch von
„nicht citytypischen Sortimenten", die einer rechtssatzförmigen Anwendung fähig
wäre, nicht erlaubt,

36

vgl.	OVG NRW, Urteil vom 9. Oktober 2003 - 10 a D 76/01.NE-,
BauR 2004, 636.

37

Insbesondere sind in der Anlage zum Einzelhandelserlass Teil A und B
Sortimentgruppen aufgeführt, die stets bzw. dann als „zentren-" oder
„nahversorgungsrelevant" gelten, wenn die Gemeinde nichts anderes festlegt. Die
Möglichkeit einer von der Größe der Gemeinde, den örtlichen Gegebenheiten bzw.
der besonderen städtebaulichen Situation mitgeprägten eigenständigen Definition
der Zentrenrelevanz/Nahversorgungsrelevanz schließt im Umkehrschluss die
Annahme einer hinreichend aussagekräftigen und allgemeingültigen Begrifflichkeit
aus. Mit anderen Worten können Warengruppen in einer kleineren, maßgeblich durch
ihr Zentrum geprägten Gemeinde durchaus „zentrenrelevant" sein, ohne dass dies
zugleich in einer größeren, auch über weitere Ortsteilzentren mit
Gewerbeaufkommen verfügenden Gemeinde der Fall sein muss.

38

Der damit gegebene Mangel der Bestimmtheit bzgl. des Begriffs „citytypische
Sortimente" erfasst die gesamte Festsetzung A. 1. SO Nr. 3 (Fachmärkte) im
Bebauungsplan Nr. 175. Eine isolierte Aufhebung des Teils der Festsetzung, wonach
„citytypische Sortimente" ausgeschlossen sein sollen, kommt nicht in Betracht. Denn
die Nichtigkeit einzelner Festsetzungen führt nur dann nicht zur Nichtigkeit des
gesamten Bebauungsplans, wenn die übrigen Festsetzungen für sich betrachtet
noch eine den Anforderungen des § 1 BauGB gerecht werdende, sinnvolle
städtebauliche Ordnung bewirken können und wenn die Gemeinde nach ihrem im
Planverfahren zum Ausdruck kommenden Willen im Zweifel auch einen Plan dieses
eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte,

39

vgl.	BVerwG, Beschluss vom 29. März 1993 - 4 NB. 10.91 -
BRS Band 55 Nr. 30.

40

Auch im Falle der Anwendbarkeit der zur Teilnichtigkeit von Bebauungsplänen
entwickelten Grundsätze auf die Beurteilung der Unwirksamkeit einer einzelnen
Festsetzung schiede eine isolierte Aufhebung des Ausschlusses von citytypischen
Sortimenten aus. Denn es kann nicht angenommen werden, dass der Rat der Stadt
Witten, wäre ihm die Unwirksamkeit dieses Teils der Festsetzung bekannt gewesen,
die Festsetzung Nr. 3 ohne den Ausschluss und im übrigen unverändert getroffen
hätte. Durch die Formulierung „nicht citytypische Sortimente" hat der Rat deutlich
gemacht, dass er bei der Zulassung von Fachmärkten Sortimente, die zu den
Angeboten in der Innenstadt in Konkurrenz stünden, hat ausschließen wollen. Wäre
ihm die Unwirksamkeit der gewählten Umschreibung bewusst gewesen, hätte er
voraussichtlich eine wirksame Umschreibung gesucht oder Warengruppen konkret
benannt. In einem solchen Fall würde sich das Gericht Unzulässigerweise an die
Stelle des Rates setzen, wenn es einen festgestellten Bestimmtheitsmangel dadurch
beseitigte, dass es die Festsetzung im Rahmen der Inzidentkontrolle teilweise nicht
anwenden und ihr damit einen anderen Inhalt (unbeschränkte Zulassung von
Fachmärkten) geben würde.

41

Aus dem gleichen Grunde ist auch eine Unwirksamkeit des gesamten
Bebauungsplans anzunehmen. Denn auch eine isolierte Aufhebung der Festsetzung
zu Nr. 3 (Fachmärkte insgesamt) hätte zur Folge, dass das Gericht der Satzung
einen Inhalt geben würde, der vom bisherigen Willen des Rats nicht umfasst ist. Dass
der Rat der Stadt Witten einen Bebauungsplan hätte beschließen wollen, wonach in
den Sondergebieten ausschließlich Möbelmärkte und Heimwerkermärkte mit
Gartencenter zulässig sind, kann schon wegen des vorhandenen Getränkehandels
und Futtermarktes sowie der durch eine solche Festsetzung ausgelösten
Konkurrenzsituation nicht unterstellt werden. Die Verkaufsfläche von max. 3.000 qm
sollte ersichtlich einem großflächigen Einzelhandel mit anderer Sortimentgruppe
vorbehalten sein, die weder zu den in der Innenstadt vorhandenen Geschäften noch
dem Möbelmarkt und Heimwerkermarkt mit Gartencenter in Konkurrenz steht.

42

Führt die Unbestimmtheit der Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung in den
Sondergebieten mithin zur Unwirksamkeit der gesamten Satzung, kann es dahin
stehen, ob der Bebauungsplan unter weiteren - teilweise auch von Klägerseite
angeführten - Mängeln leidet, die auch nach Ablauf der 2-Jahresfrist des § 215 Abs.
1 BauGB noch beachtlich wären.

43

Rechtliche Folge der Unwirksamkeit des Bebauungsplans ist die
bauplanungsrechtliche Beurteilung der Nutzungsänderung anhand von § 34 BauGB.
Gemäß § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang
bebauten Ortsteils zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung,
der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart
der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Entspricht die
Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der
Baunutzungsverordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des
Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Baunutzungsverordnung in
dem Baugebiet allgemein zulässig wäre (vgl. § 34 Abs. 2 BauGB).

44

Die nähere Umgebung wird vorliegend durch den Bereich östlich der N
Straße, südlich der E. Straße, westlich der E. Straße (hier: L 660) und
nördlich der B.----straße (L 625) gebildet. Innerhalb dieser Fläche liegen ein
Selbstbedienungsrestaurant mit Autoschalter, der Möbelmitnahmemarkt
einschließlich Hochregallager (7.632 qm) der Klägerin, ein Futtermittel- und ein
Getränkehandel mit je 574 qm Verkaufsfläche, ein Baumarkt (5.856 qm) mit
Gartencenter (1.683 qm) nebst dazugehörigen Büroräumen (167 qm). Südlich
grenzen das Gelände der Hauptfeuerwache, des Stadtreinigungsamtes (Fuhrpark)
sowie die Gebäude der Kultureinrichtung Wittener Werkstätten, des
Trainingszentrums KSV mit Hausmeisterwohnung, des Städtischen Bauhofs, des
Hoch- und Tiefbauamts und eine Werkstatt an. Befinden sich damit großflächige
Einzelhandelsbetriebe neben Verwaltungsgebäuden, sozialen und sportlichen
Anlagen (mit Wohnung für Bereitschaftsperson) in der näheren Umgebung des
Baugrundstücks, ist der maßgebliche Bereich der näheren Umgebung des
Baugrundstücks als faktisches Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO zu qualifizieren. Denn
Kerngebiete dienen gemäß § 7 Abs.1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von
Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung
und der Kultur. In ihnen sind neben Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden (§
7 Abs. 2 Nr.1 BauNVO) auch Einzelhandelsbetriebe (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO),
Anlagen für kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke (§ 7 Abs. 2 Nr.
4 BauNVO) und Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen (§ 7 Abs. 2 Nr.
6 BauNVO) u.a. zulässig. In einem Kerngebiet ist der geplante Elektrofachmarkt als
großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit 2.256,41 qm Verkaufsfläche nach der Art der
baulichen Nutzung gemäß § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO zulässig.

45

Ein Anspruch der Klägerin auf Erteilung der begehrten Baugenehmigung für die
teilweise Nutzungsänderung von Möbelmitnahmemarkt in Elektrofachmarkt scheitert
jedoch an der Bestimmung des § 34 Abs. 3 BauGB. Die durch das Gesetz zur
Anpassung des Baugesetzbuchs an EU-Richtlinien (Europarechtsanpassungsgesetz
Bau - EAG Bau) vom 24. Juni 2004 (BGBl. I 2004, 1359) neu in das Baugesetzbuch
eingefügte Regelung lässt Vorhaben, die nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässig
sind, dann nicht zu, wenn von ihnen schädliche Auswirkungen auf zentrale
Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten
sind.

46

Mit dieser Neuregelung soll gemäß der Begründung in der BT-Drucksache
756/03 Situationen Rechnung getragen werden, die bislang nur für beplante Gebiete
in § 11 Abs. 3 BauNVO für den großflächigen Einzelhandel geregelt waren.
Großflächigen Einzelhandelsbetrieben in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil
nach § 34 Abs.1 BauGB, der bereits durch eine oder mehrere gleichartige Anlagen
geprägt ist, sollen die nachteiligen Fernwirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche
sowohl der Gemeinde selbst als auch der Nachbargemeinden entgegen gehalten
werden können. Denn von der Möglichkeit, durch Aufstellung eines Bebauungsplans
entsprechend städtebaulich nachteilige Vorhaben zu verhindern, werde teilweise
nicht oder nicht rechtzeitig Gebrauch gemacht. Auch in Gebieten nach § 34 Abs. 2
BauGB könne die Funktionsfähigkeit von zentralen Versorgungsbereichen
beeinträchtigt werden, ohne dass durch die entsprechende Anwendung der
Baunutzungsverordnung solche negativen Auswirkungen in allen in Betracht
kommenden Fällen verhindert würden. Aus diesen Gründen sei sowohl für Abs. 1 als
auch für Abs. 2 in dem neuen Abs. 3 eine weitere Zulassungsvoraussetzungen
vorgesehen, die nachteilige Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der
Gemeinde oder in anderen Gemeinden verhindern solle.

47

Der Gesetzgeber bezweckt folglich im wesentlichen eine Gleichstellung der
Prüfung der Auswirkungen insbesondere von großflächigen Handelsbetrieben auf
zentrale Versorgungsbereiche, sei es dass sie im beplanten oder im unbeplanten
Gebiet liegen, ohne die Anwendbarkeit von § 34 Abs.3 BauGB davon abhängig zu
machen, ob der großflächige Handelsbetrieb innerhalb oder außerhalb eines
(faktischen) Kern- oder Sondergebiets liegt (anders in § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO).
Folglich können die zum Begriff der „Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler
Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden" in § 11 Abs. 3
Satz 2 BauNVO entwickelten Grundsätze zur Auslegung der neuen
Gesetzesbestimmung herangezogen werden.

48

Nach allgemeiner Auffassung genügt für die planungsrechtliche Unzulässigkeit
eines großflächigen Handelsbetriebes die Möglichkeit, dass nachteilige
Auswirkungen auf die genannten Bereiche zu erwarten sind, sofern diese nicht nur
unwesentlich sind,

49

vgl.	Fickert/Fieseler BauNVO 9. Auflage § 11 Rn. 21 ff.

50

Dies setzt die Feststellung wirtschaftlicher Auswirkungen, insbesondere
möglichen Kaufkraftabzug aus den zentralen Versorgungsbereichen, sowie eine sich
hieraus ergebende raumordnerische und städtebauliche Relevanz (bspw. negative
Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur) voraus,

51

vgl.	Ernst/Zinkahn/Bielenberg BauNVO § 11 Rn. 57 ff., 76.

52

Zentrale Versorgungsbereiche ergeben sich insbesondere aus planerischen
Festlegungen, namentlich aus Darstellungen und Festsetzungen in den
Bauleitplänen oder aus Festlegungen in den Raumordnungsplänen; sie können sich
aber auch aus sonstigen planungsrechtlich nicht verbindlichen raumordnerischen
und städtebaulichen Konzeptionen ergeben, nicht zuletzt auch aus nachvollziehbar
eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen.

53

Vorliegend weist der Landesentwicklungsplan NRW die Stadt Witten mit ca.
102.000 Einwohnern als Mittelzentrum im Ballungskern des Ruhrgebiets zwischen
den Oberzentren Bochum und Dortmund aus. In Übereinstimmung mit den landes-
und regionalplanerischen Zielvorgaben enthält der Flächennutzungsplan der Stadt
Witten mit Witten-Mitte, Düren/Stockum, Annen, Rüdinghausen, Bommern, Heven
und Herbede 7 Siedlungsschwerpunkte. Dabei kommt dem Einzelhandel im Stadtteil
Witten-Mitte, in dem auch das Baugrundstück liegt, als Hauptzentrum
gesamtstädtische Versorgungsbedeutung zu. Hier finden sich 4 städtebaulich
integrierte Versorgungszentren (Innenstadt, C, B.----straße, D). Der
„Geschäftsbereich T2", in dem die Klägerin ihr Vorhaben verwirklichen will, ist
hingegen ein städtebaulich nicht integrierter Sonderstandort (vgl. Struktur- und
Entwicklungsgutachten der GMA aus dem Jahre 1997).

54

Im Hinblick auf die in § 34 Abs. 3 BauGB geforderte Prüfung der Auswirkungen
der geplanten Nutzungsänderung auf zentrale Versorgungsbereiche der Gemeinde
ist hinsichtlich des Nahbereichs auf das Versorgungszentrum Innenstadt abzustellen,
da ausweislich des von Beklagtenseite vorgelegten Kartenmaterials bezogen auf das
gesamte Gemeindegebiet nur hier Einzelhandel der Sortimentgruppe „Elektro"
anzutreffen ist. In der Fußgängerzone haben sich der Elektrofachmarkt „T1" mit einer
Verkaufsfläche von 2.235 qm (Cstr. 5) sowie ein kleineres Elektrofachgeschäft („R",
Cstraße 40) mit 390 qm Verkaufsfläche angesiedelt. Nicht weit entfernt liegt in
südöstlicher Richtung der Einzelhandelsbetrieb „I" in der S1.---straße 41 mit 415 qm
Verkaufsfläche.

55

Im Falle der Neuansiedlung eines weiteren großflächigen Elektrofachmarktes in
räumlicher Nähe zur Innenstadt (ca. 1 km) steht zu befürchten, dass der Fortbestand
des vorhandenen Einzelhandels in der Elektrobranche im Stadtzentrum gefährdet
und damit die gesamtstädtische Versorgungsfunktion des Hauptzentrums gestört
würde. Mit dem Fachmarkt „T1" befindet sich in der Fußgängerzone ein
Magnetpunkt, der aufgrund seiner Größe und breiten Sortimentsstreuung im
Elektrohausgeräte-, Musik-, Computer-, Audio-, Videobereich nebst entsprechendem
Zubehör große Teile der Kaufkraft bindet und erhebliche Synergieeffekte für den
weiteren Einzelhandel dergestalt auslöst, dass die den Elektrofachmarkt
aufsuchenden Kunden auch ihren übrigen Bedarf (Bekleidung, Schuhe,
Haushaltsgegenstände, Sportartikel, Schreib- und Spielwaren, Drogerie- und
Parfümerieartikel, Lebensmittel etc.) in den umliegenden Einzelhandelsbetrieben der
Innenstadt decken. Ergänzt wird das Angebot der Warengruppe „Elektro" durch die
beiden kleineren Fachbetriebe, denen es bislang gelungen ist, durch Ausnutzung von
Marktnischen und verstärkte Dienstleistung ihre Existenz trotz des Großanbieters in
der Fußgängerzone zu sichern. Durch die Ansiedlung eines neuen großflächigen
Elektrofachmarktes würde voraussichtlich ein erheblicher Teil der nicht beliebig
vermehrbaren Kaufkraft abgeschöpft, was zu einer wesentliche Veränderung der
Marktverhältnisse führen würde. Es besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass die
kleineren Fachmärkte unter dem Druck des Wettbewerbs ihre Geschäfte aufgeben
müssten bzw. der Großanbieter „T1" wegen veränderter Umsatzerwartungen eine
Verlagerung an einen gewinnbringenderen Standort ins Auge fasst. Zu dieser
Prognose gelangt die Kammer vor allem wegen der für den Elektrofachmarkt
vorgesehenen Verkaufsfläche von 2.256,41 qm und dem damit verbundenen
Großsortiment (vgl. Sortimentenliste zum Bauantrag), dem nahezu identischen
Einzugsgebiet im Vergleich zum vorhandenen Elektrogroßmarkt in der
Fußgängerzone und der besseren verkehrlichen Anbindung mit guter
Parkmöglichkeit. Der in einer fußläufigen Entfernung von max. 10 Min. zum Zentrum
geplante Elektrofachmarkt ist von seinem Zuschnitt nicht darauf ausgerichtet, nur den
standortnahen Bedarf der Bevölkerung mit Elektroartikeln zu decken, sondern weist
in einer für großflächigen Einzelhandel typischen Weise ein dem städtebaulichen
Leitbild widersprechendes Beeinträchtigungspotential auf. Denn ein Großanbieter,
der in der Lage ist, ein der geplanten Verkaufsfläche entsprechendes Kostenvolumen
zu tragen, muss sich zwangsläufig effektiver Marktstrategien bedienen und diese
auch an einen großen Teil der Bevölkerung richten, um wirtschaftlich tragbare
Ergebnisse zu erzielen. Diese Einschätzung liegt auch der von Klägerseite in das
Verfahren eingeführten aktuellen Analyse der Gesellschaft für Unternehmens- und
Kommunalberatung mbH M. & Partner zugrunde. § 34 Abs. 3 BauGB zielt
jedoch darauf ab, den Einzelhandel nur an den Standorten zu entwickeln bzw. zu
sichern, die in das städtebauliche Ordnungssystem funktionsgerecht eingebunden
sind, um sicherzustellen, dass durch die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben an
nicht integrierten Standorten nicht die wirtschaftliche Existenz derjenigen Betriebe
bedroht oder gar vernichtet wird, die eine verbrauchernahe Versorgung
gewährleisten.

56

Vgl.	hierzu: BVerwG, Urteil vom 1. August 2002 - 4 C 5.01 -
BRS 65 Nr. 10 unter Hinweis auf Urteil vom 3. Februar 1984 -
4 C 54.80 - BRS 42 Nr. 50.

57

Soweit die Kammer dem mit der Neuansiedlung eines Großanbieters im
Warensegment „Elektro" verbundenen Kaufkraftabfluss aus der Innenstadt
maßgebliche Bedeutung für die zu erwartenden schädlichen Auswirkungen auf den
zentralen Versorgungsbereich der Stadt Witten beimisst, wird diese Einschätzung
nicht durch die von der Klägerin vorgelegte gutachterliche Beurteilung der zu
erwartenden Auswirkungen des Vorhabens aus Januar 2005 in Frage gestellt. Die
Analyse der Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH M.
& Partner untersucht, ob im Falle der Verwirklichung des Bauvorhabens auf den
Zeithorizont 2007 mehr als 10 % des Einzelhandelsumsatzes vor Ort umverteilt
werden, weil „nach verbreiteter Rechtsauffassung gelte, dass eine mehr als
unwesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche in der Regel nur
dann zu erwarten sei, wenn durch ein Vorhaben mehr als 10% des
Einzelhandelsumsatzes vor Ort umverteilt werden" (vgl. Seite 20 des Gutachtens).
Eine an Prozentmargen der Umsatzverteilung orientierte rechtssatzmäßige
Beurteilung der Auswirkungen findet jedoch weder in dem zitierten Urteil des
Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen noch sonst in der
Rechtsprechungspraxis eine Grundlage. Vielmehr führt der Senat in dem
angeführten Urteil explizit aus, dass er im Rahmen der Prüfung von § 11 Abs. 3 Satz
1 Nr. 2 BauNVO der Plausibilität der gutachterlichen Determinanten nicht weiter
nachzugehen brauche, weil bereits bei einem schon nach den vorgelegten
Gutachten sich ergebenden Kaufkraftabfluss bzw. Umsatzverlust in der
Größenordnung von 10 % nicht von unwesentlichen Auswirkungen auszugehen sei,
wenn man berücksichtige, dass dieser Kaufkraftabfluss etwa 200.000 DM bis
400.000 DM betrage und die Innenstadtgeschäfte mit preiswertem Angebot bei ihren
nach den Gutachten anzunehmenden Umsatzerwartungen in nicht unerheblichem
Umfang nachteilig berührt seien,

58

vgl.	OVG NRW, Urteil vom 5. September 1997 - 7 A 2902/93 -
BRS Bd. 59 Nr. 70, S. 244.

59

Aus diesen Ausführungen lässt sich nicht schlussfolgern, dass eine unter 10%
liegende Umsatzverteilung zugleich die Annahme schädlicher Auswirkungen auf
zentrale Versorgungsbereiche der Gemeinde ausschließt. Sie rechtfertigen allenfalls
die Annahme, dass jedenfalls bei einer 10%-igen Umsatzverteilung, die einen
Kaufkraftabfluss von mehreren hundert Tausend DM mit sich bringt, schädliche
Auswirkungen anzunehmen sind. Soweit die Kammer daher unter Berücksichtigung
der von den Gutachtern selbst errechneten Werte bei einer Umsatzverteilung in der
Branche „Elektro" von 8,9 % im Bereich der Wittener Innenstadt (vgl. Seite 19 des
Gutachtens) in einer Größenordnung von 2,9 Mio EUR (vgl. Seite 18 des
Gutachtens) schädliche Auswirkungen auf die Versorgungsstruktur in der Wittener
Innenstadt prognostiziert, wird diese Einschätzung von der zitierten Rechtsprechung
getragen.

60

Entsprechendes gilt für die den Fernbereich betreffenden Folgewirkungen des
Bauvorhabens. Auch für die umliegenden Bereiche gelangt die Analyse M. &
Partner zu Umsatzverteilungsquoten, die zwischen ca. 5,5 % und 8,4 % liegen (vgl.
grafische Darstellung auf Seite 19 des Gutachtens). Gravierende Auswirkungen sind
insbesondere für den Elektrofachhandel in Dortmund-Hombruch, Herdecke-
Innenstadt und Wetter-Innenstadt zu erwarten, für den eine Umverteilung von 8 %
oder mehr errechnet wurde. Der Einzelhandel erzielt hier Umsätze von 2,5/1,8/0,4
Mio EUR, so dass auch hier im Falle der Neuansiedlung eines großflächigen
Elektrohandels Kaufkraftvolumen in Höhe von mehreren hundert Tausend EUR aus
zentralen Versorgungsbereichen abgezogen würde. Auch die Stadt Bochum hat im
Rahmen des Aufstellungsverfahrens des Bebauungsplans Bedenken gegen die
Planung eines Elektrofachmarktes im Bebauungsplangebiet angemeldet, da dies
negative Auswirkungen für die verkehrlich gut angebundenen östlichen Stadteile
Bochum-Langendreer,-Werne und-Laer hätte. Bochum-Langendreer verfügt gemäß
den Ausführungen der Gutachter als unmittelbar an das Stadtgebiet angrenzender
Bereich über eine Verkaufsfläche von ca. 1.000 qm mit einem Jahresumsatz von
4,5 Mio EUR (vgl. Gutachten Seite 10). Die Ansiedlung des geplanten
Elektrofachmarkte würde einen errechneten Kaufkraftabzug in Höhe von mindestens
270.000 EUR = 6 % (vgl. Gutachten S. 19) und damit ebenfalls schädliche
Auswirkungen zur Folge haben.

61

Nach alledem sind bei Verwirklichung der zur Prüfung gestellten
Nutzungsänderung schädliche Auswirkungen sowohl auf den zentralen
Versorgungsbereich der Stadt Witten als auch auf die Versorgungsbereiche
benachbarter Gemeinden zu erwarten, weshalb die Klage mit ihrem Hauptantrag
abzuweisen war.

62

a)
Der auf die Erteilung eines Vorbescheides gerichtete erste Hilfsantrag hat in der
Sache ebenfalls keinen Erfolg.

63

Ein Anspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten, einen Vorbescheid für die
teilweise Nutzungsänderung von Möbelmitnahmemarkt in Elektrofachmarkt zu
erteilen, besteht nur, wenn seiner Erteilung öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht
entgegen stehen (vgl. § 71 Abs. 2 i.V.m. § 75 Abs. 1 BauO NRW). Insoweit gilt das
oben Ausgeführte entsprechend. Die Erteilung einer Bebauungsgenehmigung
scheidet aus, weil die geplante Neuansiedlung schädliche Auswirkungen auf zentrale
Versorgungsbereiche in Witten und angrenzenden Gemeinden im Sinne von § 34
Abs. 3 BauGB erwarten lässt.

64

b)
Die Klage ist schließlich auch hinsichtlich ihres zweiten Hilfsantrages unbegründet.

65

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Feststellung, dass die Ablehnung ihres
Bauantrages durch die Beklagte bis zum 1. Juli 2004 rechtswidrig gewesen ist (vgl.
§ 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO). Denn die Klägerin hatte bis zum Inkrafttreten der
Bestimmung des § 34 Abs. 3 BauGB durch das Europarechtsanpassungsgesetzes
(vgl. Artikel 7 EAG-Bau) am 20. Juli 2004 keinen Anspruch auf die Erteilung einer
Baugenehmigung für die teilweise Nutzungsänderung von Möbelmarkt in
Elektrofachmarkt als Sonderbau auf dem Grundstück E. Straße 19, weil die mit
dem Bauantrag eingereichten Bauvorlagen unvollständig und damit nicht positiv
bescheidungsfähig gewesen sind. Für die Prüfung der bauordnungsrechtlichen
Zulässigkeit ist die Vorlage eines Brandschutzkonzeptes (vgl. § 17, § 54 II Nr. 19
BauO NRW) gemäß § 69 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 68 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 BauO NRW
auch für Nutzungsänderungen zwingend erforderlich. Der sachverständigen
substantiierten Erklärung, dass die Baumaßnahme den einschlägigen
Brandschutzbestimmungen entspricht, kommt vorliegend besondere Bedeutung zu,
da das Bauvorhaben der Realisierung eines großflächigen Elektrofachmarktes und
damit dem Verkauf von technischen Geräten vielfältiger Art in erheblichem Umfange
dient, das gilt insbesondere auch vor dem Hintergrund der in der mündlichen
Verhandlung im einzelnen durchgegangenen baulichen Veränderungen (vgl. BA 1
Pläne Blatt 86, 87 - Treppenhaus; Treppe; Aufzug; Wände; Wandteiler -).

66

Auf die Vorlage des Brandschutzkonzeptes darf gemäß § 1 Abs.2 Satz 4
BauPrüfVO nicht verzichtet werden. Sie ist auch nicht deshalb entbehrlich, weil für
den Möbelmitnahmemarkt bereits eine bauaufsichtliche Genehmigung erteilt wurde,
denn zum Zeitpunkt der Erteilung dieser Baugenehmigung im Jahre 1996 war die
Vorlage eines Brandschutzkonzeptes noch nicht erforderlich. Die Bestimmung des §
69 Abs.1 Satz 2 BauO NRW fand erst mit der Novellierung des Gesetzes im Jahre
2000 Eingang in die Bauordnung.

67

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1, VwGO. Es entspricht nicht der
Billigkeit, etwaige außergerichtliche Kosten der Beigeladenen für erstattungsfähig zu
erklären, da die Beigeladene keinen eigenen Sachantrag gestellt und sich damit
auch keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (vgl. §§ 154 Abs.3, 162 Abs.3 VwGO).

68

Die Berufung war nach § 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO nicht zuzulassen, da die
Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO nicht vorliegen.

69