Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1999-01-28, Aktenzeichen 16 Wx 3/99
ECLI:DE:OLGK:1999:0128.16WX3.99.01

Tenor

1

G r ü n d e

2

Die weitere sofortige Beschwerde der Antragsteller ist zulässig
(§§ 45, 27, 29 WEG). Sie ist jedoch in der Sache nicht begründet.
Den Antragstellern steht gegen die Antragsgegnerin kein Anspruch
auf Bezahlung der Rückstände aus der Wohngeldabrechnung für das
Jahr 1996 bzw. auf Wohngeldvorauszahlungen für das Jahr 1997 zu.
Der Anspruch ergibt sich nicht aus § 16 Abs. 2 WEG. Die
Antragsgegnerin ist nicht Mitglied der
Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnungseigentumsanlage M. Dies
ergibt sich zweifelsfrei aus dem von den Parteien übereinstimmend
vorgetragenen Sachverhalt: Die Wohnungseigentümergemeinschaft war
rechtlich in Vollzug gesetzt, als die Wohnungsgrundbücher angelegt
und mindestens zwei Wohungseigentümer eingetragen worden waren
(vgl. hierzu BayObLG, NJW 1990, 3216). Dies ist seit dem 20.08.1996
der Fall (vgl. die Angaben auf Seite 2 der Antragsschrift vom
29.01.1998, Blatt 2 d. A.). Mit der Invollzugsetzung der
tatsächlichen Wohnungseigentümergemeinschaft endete die faktische
Wohnungseigentümergemeinschaft, die bis dahin bestanden haben mag
(zur Entstehung der faktischen Eigentümergemeinschaft vgl. die
Entscheidung des Senats vom 27.08.1997 - 16 Wx 86/97 -, NZM 1998,
199). Diese tatsächliche Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus
den Eigentümern, die im Grundbuch hinsichtlich der einzelnen
Sondereigentumseinheiten eingetragen sind, hinsichtlich der
Wohnungseigentumseinheit Nr. x ist dies nach den Angaben der
Antragsteller die G. Zugunsten der Antragsgegnerin ist an dieser
Wohnungseigentumseinheit lediglich eine Vormerkung eingetragen. Aus
dem Umstand, daß noch nicht alle, die nach den Vorstellungen der
ursprünglichen Veräußerer einmal Eigentümer einer
Wohnungseigentumseinheit werden sollten, Wohnungseigentümer
geworden sind, folgt nicht, daß es sich bei der
Wohnungseigentumsgemeinschaft immer noch um eine sogenannte
"faktische" oder "werdende" Wohnungseigentümergemeinschaft handelt.
Die Frage, inwieweit Mitglieder einer werdenden
Wohnungseigentümergemeinschaft für Verbindlichkeiten, die während
der Zeit ihrer Zugehörigkeit zu dieser "werdenden"
Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen wurden oder sonst
begründet worden sind, haften, stellt sich vorliegend nicht. Denn
vorliegend im Streit ist eine Verbindlichkeit, die aus einem
Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.06.1997
resultiert, also aus einer Zeit, in der die
Wohnungseigentümergemeinschaft bereits in Vollzug gesetzt worden
war. Der seinerseits noch "werdende" Wohnungseigentümer einer
bereits rechtlich in Vollzug gesetzten
Wohnungseigentümergemeinschaft haftet nicht für Verbindlichkeiten,
die noch vor seinem Eigentumserwerb von der bereits in Vollzug
gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft begründet worden und
fällig geworden sind (vgl. BGHZ 107, 285 ff). Dies hat seinen Grund
darin, daß der "werdende" Wohnungseigentümer einer bereits in
Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Begründung
dieser Verbindlichkeiten nicht mitwirken kann, weil er in der
Eigentümerversammlung noch kein Stimmrecht hat (BGHZ 106, 113) und
weil er ohne seine Mitwirkung zustande gekommene Beschlüsse auch
nicht anfechten kann. Es würde eine dem deutschen Recht fremde
Begründung einer Verbindlichkeit zulasten Dritter bedeuten, wenn
die Wohnungseigentümergemeinschaft Verbindlichkeiten für den
"werdenden" Eigentümer beschließen könnte, die er nicht im Wege der
Anfechtung gerichtlich überprüfen lassen kann und auf die er auch
sonst rechtlich keinen Einfluß nehmen kann.

3

Ob der "werdende" Wohnungseigentümer, der, obwohl er noch nicht
Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, die Wohnung mit
Zustimmung des Eigentümers bereits in Besitz genommen hat, der
Gemeinschaft etwa aus anderen rechtlichen Gesichtspunkten, etwa aus
ungerechtfertigter Bereicherung, haftet, muß im vorliegenden Fall
nicht entschieden werden, weil es sich insoweit um Ansprüche
handeln würde, die nicht im Wohnungseigentumsverfahren geltend zu
machen wären. Die im Wohnungseigentumsverfahren zu verfolgenden
Ansprüche richten sich hier allein gegen die Eigentümerin der
Wohnung Nr. x, also die G.

4

Die Kostenentscheidung für das vorliegende Verfahren beruht auf
§ 47 WEG. Im vorliegenden Verfahren war es richtig, von dem
Grundsatz abzuweichen, daß in Wohnungseigentumssachen eine
Erstattung außergerichtlicher Kosten nicht stattfindet. Es handelte
sich vorliegend um die Geltendmachung von Zahlungsansprüchen, bei
denen der Senat hinsichtlich der Verfahrenskosten den Regeln der §§
91 ff ZPO sinngemäß folgt.