Amtsgericht Aachen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-06-26, Aktenzeichen 80 C 169/03
ECLI:DE:AGAC1:2003:0626.80C169.03.00

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 427,95 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 10.04.03 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Ge-samtschuldner zu 63 % und die Kläger als Gesamtschuldner zu 37 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand

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Von der Darstellung des Sach- und Streitstandes wird gem. §§ 313 a, 511 ZPO abgesehen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

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I.

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Den Klägern steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Auszahlung von Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2001 in Höhe von 427,95 Euro aus §§ 535, 556 BGB n. F. i. V. m. § 2 des Mietvertrages vom 18.10.99 zu.

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Das Guthaben der Kläger aus der Nebenkostenabrechnung ist unstreitig.

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Dem Einwand der Beklagten, die gegen den unstreitigen Anspruch der Kläger die Aufrechnung erklärt hat, konnte nicht gefolgt werden.

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Den Beklagten steht ein aufrechenbarer Gegenanspruch auf Zahlung von Miete für die Monate Oktober und November 2001 nicht zu. Den Gegenforderungen stand entgegen, dass die Beklagten auf das zumutbare Angebot der Kläger zur Stellung von Nachmietern nicht bzw. nicht rechtzeitig reagiert haben.

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Grundsätzlich besteht keine Verpflichtung des Vermieters sich auf durch den Mieter gestellte Nachmieter einzulassen. Vielmehr ist hierfür gem. § 242 BGB Voraussetzung, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung des Mietervertrages hat, das das Interesse des Vermieters am Bestand überwiegt. Vorliegend war jedoch zu berücksichtigen, dass die Beklagten mit Schreiben vom 2.7.2001 den Klägern ausdrücklich angeboten haben, sich um geeignete Nachmieter zu kümmern. Hiernach waren die sonst üblichen Voraussetzungen (Interessenabwägung) nach Auffassung des Gerichts nicht zu prüfen. Vielmehr waren die Beklagten nach Unterbreitung des Angebots auf entsprechende Bemühungen der Kläger auch zur sorgfältigen Prüfung der möglichen Nachmieter verpflichtet. Die Beklagten haben ein Angebot abgegeben, das die Kläger durch die Mitteilung von potentiellen Nachmietern jedenfalls konkludent angenommen haben.

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Den Beklagten war auch die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit einigen der angebotenen Nachmieter zumutbar. Für die Frage der Zumutbarkeit hat ein Vergleich mit der gegenwärtigen Situation stattzufinden. Der potentielle Nachmieter muss geeignet, d. h. in seinen wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnissen dem Mieter im Zeitpunkt der gewünschten Beendigung des Mietverhältnisses entsprechen (OLG Düsseldorf MDR 1995, 570).

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Zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bewohnten die Kläger die Mietwohnung mit zwei kleinen Kindern. Über die wirtschaftlichen Verhältnisse ist nichts Näheres bekannt. Der monatliche Mietzins für die öffentliche geförderte Sozialwohnung betrug 483,10 Euro (944,86 DM) incl. 150,83 Euro (295,-- DM) Betriebskostenvorauszahlung.

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Die Familie M wurde von den Beklagten mit der Begründung abgelehnt, deren Kinder hätten spätestens in 1-2 Jahren mehr Platz gebraucht. Eine Abweichung zu den Verhältnissen der Kläger ist jedoch nicht erkennbar. Die unsubstantiierte Behauptung der Beklagten, die Familie M hätte sich "schlecht" über ihre derzeitigen Vermieter geäußert, war zur Ablehnung nicht geeignet.

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Auch die Ablehnungsgründe betreffend Frau K waren nach Auffassung des Gerichts nicht ausreichend. Dem konnte aber – nach den Angaben der Frau K, wonach sie selbst 1.667,40 DM und 325,00 Euro durch eine Nebentätigkeit und ihr die Wohnung mitbewohnender Sohn 800,00 DM verdienten – nicht gefolgt werden.

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Sowohl die Familie M, als auch Frau K waren nach Auffassung des Gerichts als Nachmieter geeignet.

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Zwar haben die Beklagten die Prüfung nicht vollständig unterlassen und einen zumutbaren Nachmieter insgesamt abgelehnt, sondern letztlich einen neuen Mietvertrag zum 01.12.01 mit einem angebotenen Nachmieter abgeschlossen. Nach den vorliegenden Angeboten war nach Auffassung des Gerichts jedoch davon auszugehen, dass ein entsprechender Vertrag – wenn auch nicht mit der jetzigen Nachmieterin – spätestens zum Monat Oktober 2001 hätte abgeschlossen werden können. Die Familie M war nach ihren Angaben sofort zum Einzug bereit. Mit Schreiben vom 20.09.01 wurde dies jedoch durch die Beklagaten abgesagt. Hiernach war davon auszugehen, dass der Mietvertrag zum 01.10.02 hätte abgeschlossen werden können.

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Auch Frau K war zum Einzug am 01.07, 01.09. oder später bereit. Spätestens am 30.8.2001 wurde durch die Frau K den Beklagten der weitere Nebenverdienst nachgewiesen. Hiernach lagen keine Ablehnungsgründe mehr vor. Auch insofern war daher von einer Vermietungsmöglichkeit zu Oktober 2001 auszugehen.

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Die Beklagten sind demnach ihrer vertraglichen Pflicht zur sorgfältigen Prüfung eines möglichen Abschluss des Mietverhältnisses mit dem Nachmieter nicht zeitgerecht nachgekommen. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mietvertrag mit einem zumutbaren benannten Nachmieter abzuschließen und zwar zu dem Zeitpunkt, zu dem dem Nachfolger dies möglich ist (vgl. LG Hamburg MDR 1980, 679).

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Der Vermieter ist aus dem Mietverhältnis zum Schadensersatz verpflichtet, wenn der Mietvertrag mit dem neuen Mieter aus Gründen, die der Vermieter zu vertreten hat nicht zustande kommt (vgl. LG Berlin MDR 1984, 55). Wenn der Vermieter den Vertragsschluss vereitelt, gilt das Mietverhältnis ab dem Zeitpunkt, zu dem der potentielle Nachmieter den Vertrag abgeschlossen hätte, als beendet (OLG München, MDR 1995, 156; Düsseldorf DWW 1992, 242). Der Vermieter verliert die künftigen Erfüllungsansprüche aus dem Mietverhältnis (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, § 564 Rn 113). Demnach sind die Kläger für die Monate Oktober und November 2001 zu Mietzahlungen nicht mehr verpflichtet. Die Beklagten haben daher mit ihrer Aufrechnung keinen Erfolg.

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II.

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Soweit die Kläger darüber hinaus die Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen geltend machen, hatte die Klage keinen Erfolg.

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Die Kläger haben mit der Klage die teilweise Rückzahlung einzelner Nebenkostenpositionen geltend gemacht, mit der Begründung, die Kosten seien nur in geringerer Höhe als in der Abrechnung berücksichtigt, nachgewiesen. Hiernach sind die Kläger nach Auffassung des Gerichts nicht berechtigt.

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Die Beklagten haben mit der Klageerwiderung und Schriftsatz vom 19.05.2003 die angefallenen Kosten dargelegt. Hiernach stand fest, dass die rechnerisch nachvollziehbare Abrechnung mit den zugrundegelegten Rechnungsbeträgen der Objekte U-Weg11 bis 17 und B-Str.. 20/22 erfolgt ist. Die Müllkosten wurden so für das Jahr 2000 jedenfalls in Höhe von 9.833,60 DM, die Abwasserkosten in der abgerechneten Höhe nachgewiesen. Auch die Berechnung der Kosten für das jahr 2001 ist entsprechend erfolgt. Die Abrechnung der Nebenkosten erfolgt durch die Beklagte im Wesentlichen unter Berücksichtigung einer Wirtschaftseinheit. Diese Abrechnung ist jedoch bei öffentlich geförderten Wohnraum – wie vorliegend gegeben – nur zulässig, wenn eine Mehrheit von Gebäuden dem selben Eigentümer gehören. Gehören die Wohnungen zweier nebeneinander liegender Häuser einer Vielzahl von unterschiedlichen Eigentümern, kann keine Wirtschaftseinheit gebildet werden (vgl. KG Berlin RE WM 1987, 181). Eine vertragliche Vereinbarung der Abrechnung nach Wirtschaftseinheit kann nur bei frei finanziertem Wohnraum erfolgen.

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Nach alledem haben die Beklagten eine neue Abrechnung vorzunehmen. Die Kläger sind zunächst auf die Geltendmachung ihres Anspruchs auf Erstellung von neuen Abrechnungen zu verweisen. Ein weiteres Guthaben konnte nämlich nicht eindeutig festgestellt werden. Erst nach erneuter Abrechnung ist die abschliessende Überprüfung möglich, ob den Klägern aus den Abrechnungszeiträumen aufgrund von Überzahlungen Rückforderungsansprüche zustehen. Ein Anspruch auf Rückzahlung von Vorauszahlung steht den Klägern nicht zu, weil hierfür ein Bedürfnis nicht gegeben ist. Der Mieter ist durch den klageweise durchsetzbaren Anspruch und sein Zurückbehaltungsrecht an den Vorauszahlungen ausreichend geschützt (vgl. Blank/Börstinghaus, a. a. O., Rn 105 m. w. N.).

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III.

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Der Zinsanspruch der Kläger in Höhe von 5 % punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz folgt aus §§ 291, 288 BGB.

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IV.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

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Streitwert: 677,76 Euro

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Wernerus