Verwaltungsgericht Köln (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-12-13, Aktenzeichen 2 K 4674/08
ECLI:DE:VGK:2011:1213.2K4674.08.00

Tenor

Der Bescheid der Beklagten vom 19.06.2008 über die Festsetzung eines Ausgleichsbetrags für die Entwicklungsmaßnahme "Nordstadt III" (Grundstücke Gemarkung S. , Flur 00, Flurstücke 000) wird insoweit aufgehoben, als in ihm mehr als 8.981,77 Euro als Ausgleichsbetrag festgesetzt werden.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des vom Gericht eingeholten Gut-achtens alleine; die übrigen Kosten des Verfahrens tragen die Kläger als Gesamtschuldner und die Beklagte je zur Hälfte.

Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d:

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Die Beklagte legte durch Satzung vom 15.12.1992 den Bereich zwischen den Straßen D. -E. -Straße, I.--------straße , V.---straße , I1.--------straße , V1. -X.--------straße und den östlichen Begrenzungen benachbarter Bebauungspläne als Entwicklungsbereich nach Artikel 2, § 6 Abs. 3 WoBauErlG fest. Eine vorbereitende Untersuchung hatte ergeben, dass in einem Teil des bebauten Bereichs des Entwicklungsbereichs ein Sanierungsbedarf wegen der engen Nachbarschaft industrieller Nutzung zu Wohnnutzung bestand. In dem seinerzeit noch landwirtschaftlich genutzten Teil sollten Wohnungen zur Milderung des in der Stadt festgestellten Wohnungsmangels errichtet werden. Die Satzung trat am 15.12.1993 in Kraft.

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Die Entwicklungsmaßnahme wurde von der Deutschen Stadtentwicklungsgesellschaft m. b. H. (DSK) als Treuhänder der Beklagten durchgeführt.

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Die Beklagte ließ durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Oberbergischen Kreis - Gutachterausschuss - die Verkehrswerte der von der Entwicklungsmaßnahme betroffenen Grundstücke (Anfangswert und Endwert nach § 154 Abs. 2 BauGB) ermitteln.

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Zur Ermittlung des Anfangswertes der bebauten Bereiche am Stichtag 01.10.1992 zog der Gutachterausschuss von der künftigen Entwicklung des Satzungsbereichs noch unbeeinflusste Bodenrichtwerte und Grundstückskaufpreise aus der näheren Umgebung heran. Die landwirtschaftlich oder als öffentliche Grünfläche genutzten Bereiche wurden entsprechend ihrer Bauerwartung mit Abschlägen versehen. Das Ergebnis der Begutachtung ist in der "Anlage zum Wertgutachten über die Anfangswerte des Entwicklungsbereichs Nordstadt III der Stadt S. " festgehalten.

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Die Endwerte bezogen auf den Stichtag prognostizierte der Gutachterausschuss zunächst aufgrund früherer städtebaulicher Verfahren (Sanierungsverfahren), in denen er zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge tätig gewesen war, in den Städten Marienheide, Gummersbach und Wipperfürth (Wipperfürth: 10 % - 15 %, Marienheide: ( 15 % und Gummersbach: 5 % - 6,25 %, wobei letztere mit den Verhältnissen in S. nicht vergleichbar sei).

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Die Maßnahme werde des Weiteren dazu führen, dass das Wohnumfeld sich von einer einfachen zu einer mittleren Wohnlage entwickle, was aufgrund des Mietspiegels eine 15 %-ige Bodenwertsteigerung zur Folge haben werde.

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Schließlich wandte er auf den gesamten Entwicklungsbereich das sogenannte "Niedersachsenmodell" zur Ermittlung sanierungsbedingter Wertsteigerungen an, indem er global Missstände und Maßnahmen für das Gebiet bewertete und den Algorithmus des "Niedersachsenmodells" anwandte. Im Ergebnis schätzte er aufgrund der drei Ansätze die verfahrensbedingte Wertsteigerung auf 15 %.

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Das Ergebnis der Prognose ist in der "Anlage zum Wertgutachten über die Endwerte des Entwicklungsbereichs Nordstadt III der Stadt S. " festgehalten. Die Endwerte entsprechen für die bebauten Grundstücke und die unbebauten Grundstücke im Innenbereich den um 15 % erhöhten Anfangswerten. Für die Grundstücke mit Bauerwartung ist vor der Erhöhung um 15 % die Aufwertung von Bauerwartungsland der jeweiligen Zustandsstufe zum Bauland vorgenommen worden.

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Für den Grundbesitz der Kläger ermittelte der Gutachterausschuss auf der Grundlage des generellen Gutachtens einen Anfangswert von 131.790,00 DM und einen Endwert von 151.845,00 DM. Dem liegt ein Ansatz von 230,00 DM/m² für den Anfangswert und von 265,00 DM/m² für den Endwert zugrunde.

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Durch zwei Satzungen vom 21.06.1994 entließ die Beklagte zum Einen den bebauten Bereich südlich der I1.--------straße aus der Entwicklungsmaßnahme (Teilaufhebung) und legte zum Anderen den bebauten Bereich im Süden, in dem der Grundbesitz der Kläger liegt, als Anpassungsgebiet fest. Hier erließ die Stadt den Bebauungsplan Nr. 00.

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Mit Satzungsbeschluss vom 21.06.2006 erklärte der Rat der Stadt S. die Entwicklung für den größten Teil des Entwicklungsbereichs als abgeschlossen und hob die am 15.12.1993 in Kraft getretene Satzung vom 10.12.1993 teilweise auf. Nur für 10 Flurstücke galt die Satzung vom 10.12.1993 weiter. Die Teilaufhebung, die auch das Grundstück der Kläger betraf, trat am 14.08.2006 in Kraft.

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Der Gutachterausschuss erstellte auf Antrag der DSK zum Wertstichtag 14.08.2006 ein weiteres Wertgutachten für den Grundbesitz der Kläger. Auf der Grundlage der Entwicklung der Bodenrichtwerte während der Dauer der Entwicklungsmaßnahme erkannte der Gutachterausschuss für allgemeine Wohngebiete eine konjunkturelle Preissteigerung von 63,5 %, die im Prinzip auf die 1993 ermittelten Anfangs- und Endwerte anzuwenden sei. Für Mischgebiete betrage die vergleichbare konjunkturelle Preissteigerung 45,2 %.

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Das neue Gutachten ermittelte für den Grundbesitz der Kläger den Anfangswert bezogen auf den neuen Wertermittlungsstichtag zu 153,50 Euro/m². Den Endwert ermittelte der Gutachterausschuss zu 185,00 Euro/m². Den Anfangswert der rückwärtigen Hälfte des Grundstücks der Kläger (des "Hinterlandes"), den er 1992 nur durch einen Abschlag von 5 % wegen zu großer Tiefe berücksichtigt hatte, wertete der Gutachterausschuss nunmehr selbständig als Bauerwartungsland mit 50 % des Baulandwertes des Vorderlandes.

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Auf der Zahlengrundlage des neuen Gutachtens des Gutachterausschusses setzte die Beklagte mit Bescheid vom 19.06.2008 den von den Klägern zu entrichtenden Ausgleichsbetrag auf 18.049,50 Euro fest.

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Die Kläger haben am 12.07.2008 Klage erhoben. Sie halten die vom Gutachterausschuss ermittelten Werte für unzutreffend. Die Aufteilung des Grundstücks in 50 % Vorder- und 50 % Hinterland sei ebenso wenig nachvollziehbar wie der Ansatz einer Bauerwartung von 50 % für das Hinterland. Für den Anfangswert wäre derselbe Zuschlag für die Entfernung zum Zentrum anzubringen gewesen wie beim Endwert. Auch sei die ermittelte Wertsteigerung nicht plausibel. Die Beklagte habe für gute Lagen im Stadtgebiet einen Wert von 170 Euro/m² veröffentlicht, für mäßige Lagen von 125 Euro/m².

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Die Kläger beantragen,

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den Bescheid der Beklagten vom 19.06.2008 aufzuheben.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie verteidigt die Richtigkeit der Berechnung des Ausgleichbetrages. Die den Klägern eröffnete rückwärtige Baumöglichkeit rechtfertige die Einbeziehung in den Satzungsbereich.

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Die Kammer hat nach Durchführung einer ersten mündlichen Verhandlung, in der die Vertreter der Beklagten und des Gutachterausschusses die Berechnung des streitigen Ausgleichsbetrages erläutert haben, Beweis erhoben zur Ermittlung der entwicklungsbedingten Werterhöhung des streitgegenständlichen Grundbesitzes der Kläger durch Einholung eines Gutachtens des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen - Oberer Gutachterausschuss -. Auf den Beweisbeschluss vom 23.03.2010 wird Bezug genommen.

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Auch der Obere Gutachterausschuss hat in seinem Gutachten vom 06.09.2011 den Anfangswert und die konjunkturelle Preissteigerung auf der Grundlage der Bodenrichtwerte im Stadtgebiet und deren Entwicklung während der Dauer der Entwicklungsmaßnahme ermittelt. Als Anfangswert zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahme hat er für das Grundstück der Kläger 156,75 Euro/m² unter Berücksichtigung eines Abschlags von 5 % für ungünstigen Grundstückszuschnitt ermittelt.

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Den Endwert hat der Obere Gutachterausschuss mit 172,42 Euro/m² für die gesamte streitige Fläche ermittelt. Für die Differenz hat er die in seinem Gutachten näher erläuterte Komponentenmethode angewendet. Die maßnahmebedingte Wertsteigerung aufgrund der grundstücksspezifischen Strukturänderung hat er mit 5 % geschätzt, weil sich das Wohnumfeld durch die Bebauung des ehemaligen Gießereigeländes und einer sich anschließenden Altlastenverdachtsfläche verbessert habe. Die maßnahmebedingte Steigerung der baulichen Ausnutzbarkeit des Grundstücks ist mit 5 % in die Schätzung der Wertsteigerung eingeflossen. Dabei hat der Gutachterausschuss die zusätzliche Erschließung des Hinterlandes nicht als zusätzlich wertsteigernd in Bezug auf die Bebaubarkeit angesehen, weil das Grundstück aufgrund seines Zuschnitts früher keine innere Erschließung zugelassen hätte.

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Auf dieser Grundlage ist der Obere Gutachterausschuss zu einer entwicklungsbedingten Wertsteigerung des streitigen Grundbesitzes von 8.981,77 Euro gelangt.

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Die Kläger halten auch das Ergebnis des Oberen Gutachterausschusses für zu hoch. Sie bezweifeln die Erforderlichkeit der Entwicklungsmaßnahme. Die Beklagte habe den Bedarf an Wohnraum zu hoch eingeschätzt. Viele Wohnungen stünden leer. Die Richtigkeit der Komponentenmethode sei ebenfalls zweifelhaft, ebenso wie die angenommene Wertsteigerung von 41 %. Der Gutachterausschuss habe näher gelegene Bodenrichtwerte unberücksichtigt gelassen. Für den Abschlag von 5 % beim Anfangswert fehle eine Begründung. Es sei nicht nachvollziehbar, dass für die drei benachbarten Grundstücke an der D. -E. -Straße das Gutachten zu unterschiedlichen Prozentwerten gelange. Der Wegfall der Gießerei habe auch keine Wertsteigerung von 5 % verursacht. Der Altlastenverdacht habe sich nicht bestätigt. Im Übrigen sei ein Nachbargrundstück von der Volksbank Oberberg 2010 für 143 Euro/m² angeboten worden.

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Die Beklagte zweifelt ebenfalls an der Richtigkeit des vom Gericht eingeholten Gutachtens. Der Gutachter habe zu Unrecht das Hinterland des Grundstücks der Kläger als bebaubar angesehen. Die prinzipielle Begrenzung der Werterhöhung nach der Komponentenmethode durch den Oberen Gutachterausschuss auf 10 % sei nicht nachvollziehbar. Im Gutachten sei nicht berücksichtigt, dass die Erschließungsanlage durch einen neuen Fahrbahnbelag und eine Aufpflasterung im Kreuzungsbereich verbessert worden sei. Außerdem seien ersparte Erschließungskosten und Anschlussbeiträge nicht angerechnet worden. Die Bewertung der Steigerung der Bebaubarkeit mit nur 5 % werde dem Umstand, dass ein zweiter, der vorhandenen Bebauung gleichwertiger, vollwertig erschlossener Bauplatz entstanden sei, nicht gerecht.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und auf die nur auszugsweise vorgelegten Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist zulässig, aber nur in dem im Tenor ausgesprochenen Umfang begründet. Der angefochtene Bescheid ist nur in Höhe eines festgesetzten Betrages von 8.981,77 Euro rechtmäßig, im Übrigen rechtswidrig und verletzt die Kläger insoweit in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

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Es ist in der Sache nicht zu beanstanden, dass die Kläger zur Mitfinanzierung für den städtebaulichen Entwicklungsbereich Nordstadt III der Beklagten herangezogen worden sind. Denn die Gemeinde ist nach § 169 Abs. 1 Nr. 7 in Verbindung mit § 154 BauGB zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach dem Abschluss von Entwicklungsmaßnahmen verpflichtet. Nach § 169 Abs. 1 Nr. 7 in Verbindung mit § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Entwicklung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Maßnahme bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.

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Die Voraussetzungen des § 154 Abs. 2 BauGB zur Bestimmung von Anfangs- und Endwert sind gegeben. Die Beklagte hat unter Beachtung der formellen und materiellen Vorschriften der §§ 165 ff. BauGB, die nach der Aufhebung des Art. 2 WoBauErlG (= BauGBMaßnG) auch auf bereits eingeleitete Verfahren nach dem BauGBMaßnG anzuwenden sind (vgl. § 235 Abs. 1 Satz 1 BauGB), in Verbindung mit den in den §§ 165 ff. BauGB in Bezug genommenen Vorschriften über Sanierungsverfahren durch den Treuhänder DSK die Entwicklungsmaßnahme durchgeführt und für das Grundstück der Kläger abgeschlossen.

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Nach § 169 Abs. 1 Nr. 7 in Verbindung mit § 154 Abs. 2 BauGB besteht die entwicklungsbedingte Erhöhung des Bodenwertes eines Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Entwicklungsmaßnahme weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Entwicklungsbereichs ergibt (Endwert). Die genannten Werte sind fiktive bzw. echte Verkehrswerte im Sinne des § 194 BauGB. Sie werden durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

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Der Kläger geht zu Unrecht davon aus, dass die Begriffe "Verkehrswert" und "Kaufpreis" gleichgesetzt werden können. § 194 BauGB unterscheidet vielmehr beide Begriffe durch die Formulierung "ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse". Der Verkehrswert wird demnach durch einen fiktiven Preis bestimmt.

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Vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 29.01.2001 - 8 L 1568/00 -,
juris; Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Auflage, § 194 Rn. 2.

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Allerdings hat die Beklagte den Ausgleichsbetrag gegenüber den Klägern nicht in der richtigen Höhe festgesetzt.

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Das Gericht folgt hinsichtlich der Höhe des Ausgleichsbetrags der Wertermittlung des Oberen Gutachterausschusses und macht sie sich zu Eigen. Das Gericht hat das Gut-achten, in dem das gefundene Ergebnis - sowohl was die Grundlagen als auch was die Bewertung selbst anbetrifft - ausführlich dokumentiert ist, nachvollzogen und tritt ihm bei.

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Die Bestimmung von Verkehrswerten ist kein mathematischer Vorgang, der zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Vielmehr wird der Verkehrswert nach den in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelten Verfahrensabläufen durch eine alle relevanten Umstände einbeziehende sachverständige Würdigung aus vorhandenen Daten und eigenen Ermittlungen abgeleitet. Da dem Gericht in aller Regel die entsprechende Sachkunde zur Ermittlung von Verkehrswerten fehlt, muss es sich sachverständiger Hilfe bedienen. Dabei kommen zuvörderst die durch das Baugesetzbuch eingerichteten Gutachterausschüsse als Sachverständige in Betracht. Das Gericht kann naturgemäß das Ergebnis derartiger Gutachten nur hinsichtlich formaler und äußerlicher Fehler überprüfen. Hinsichtlich des Kerns der gutachterlichen Bewertung verbleibt ein weiter gutachterlicher Einschätzungsspielraum, der dem gerichtlichen Bewertungsspielraum nach § 287 ZPO in etwa entspricht.

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Vgl. BGH, Urteil vom 14.03.2002 - III ZR 320/00 -, ZfBR 2003, 64.

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Die konjunkturelle Weiterentwicklung hat der Obere Gutachterausschuss - im Prinzip in ähnlicher Weise wie der Gutachterausschuss - aus der Entwicklung der Bodenrichtwerte im Stadtgebiet und in der Umgebung des Satzungsbereichs abgeleitet.

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Vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 13.03.1997 - 1 M 4892/96 -, BRS 59, Seite 784.

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Sowohl hinsichtlich der Ermittlung des Anfangs- wie des Endwertes ist das Gutachten plausibel und nachvollziehbar. Beide Bodenwerte sind (ohne Berücksichtigung evtl. vorhandener Bebauung) durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Da das sogenannte Vergleichswertverfahren in seiner direkten Anwendung nur zum Tragen kommen kann, wenn ausreichende Daten zur Verfügung stehen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und dessen maßnahmebedingte Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind, sind in der Praxis andere geeignete Methoden zur Ermittlung von maßnahmebedingten Werterhöhungen entwickelt und von der Rechtsprechung anerkannt worden.

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Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16.01.1996 - 4 B 69.95 -, BRS 58, Seite 635, und vom 16.11.2004 - 4 B 71.04 - , BRS 67, Seite 960.

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Der Obere Gutachterausschuss konnte mithin eine andere geeignete Methode anwenden. Das vom Oberen Gutachterausschuss angewendete Komponentenverfahren ist eine solche geeignete Methode der Grundstücksbewertung. Der Obere Gutachterausschuss hat in seinem Gutachten die Methode ausführlich mit Nachweisen dargelegt. Sie ist in der Rechtsprechung auch anerkannt.

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Vgl. u. a. OVG Koblenz, Urteil vom 05.10.2010 - 6 A 10164/09 -, juris.

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Der Obere Gutachterausschuss hat mit dem Komponentenverfahren nach einzelnen wertbestimmenden Merkmalen den Einfluss der Entwicklungsmaßnahme auf den Bodenwert sachverständig geschätzt und die Ergebnisse in dem Gutachten begründet.

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Die vorgetragenen Einwendungen der Beteiligten vermögen das Ergebnis der Begutachtung nicht durchgreifend in Frage zu stellen.

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Die Beklagte hat 1992 das Grundstück der Kläger rechtswirksam in den Entwicklungsbereich einbezogen. Eines der Ziele der Entwicklungsmaßnahme war die Neuordnung der Bebauung im Süden des Entwicklungsbereichs nach dem Weggang der dortigen emittierenden Industriebetriebe. Dass das Grundstück der Kläger in unmittelbarer Nähe in die Neuordnungsmaßnahme einbezogen werden musste, liegt daher auf der Hand. Ob die Entwicklungsmaßnahme erforderlich war, beurteilt sich aus der Sicht von 1992. Seinerzeit hat die Beklagte einen erheblichen Wohnungsbedarf festgestellt. Dass die Annahme der Beklagten falsch war, weil es damals keinen Wohnungsbedarf gegeben habe, behaupten die Kläger nicht. Wenn heute Wohnungen im fraglichen Bereich leer stehen, mag dies verschiedene Ursachen haben. Auf eine unzutreffende Prognose lässt sich daraus nicht zwingend schließen. Denn es gehört zu den Eigenarten jeder Prognose, dass die zukünftige Entwicklung nicht exakt, sondern nur mit einer gewissen Unschärfe angenommen werden kann. Die durch Luftbilder belegte rege Bautätigkeit im Entwicklungsbereich bestätigt jedenfalls, dass es in der Vergangenheit eine erhebliche Nachfrage nach Wohnraum gegeben hat. Mit der unsubstantiierten und nicht durch Zahlen belegten Behauptung, es stünden viele Wohnungen leer, kann die Prognoseentscheidung von 1992 nicht erschüttert werden. Denn ein Leerstand lässt sich ohne Weiteres - ebenso wie ein noch bestehender Wohnungsbedarf - mit der angesprochenen Prognoseunsicherheit begründen.

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Den Abschlag von 5 % beim Anfangswert hat der Obere Gutachterausschuss auf Seite 30 des Gutachtens mit der ungünstigen Form des Grundstücks der Kläger begründet. Der stellvertretende Vorsitzende des Oberen Gutachterausschusses hat in der mündlichen Verhandlung erläutert, dass die Bodenrichtwerte sich auf ein Referenzgrundstück bestimmter Größe und optimalen Zuschnitts beziehen. Das nur an der Straße bebaute und bebaubare Grundstück der Kläger sei in seinem Zuschnitt zu schmal im Verhältnis zur Tiefe. Diese den Kern sachverständiger Grundstücksbewertung betreffende Aussage sieht das Gericht durch die geäußerten Zweifel der Kläger nicht ernsthaft in Frage gestellt. Insbesondere hat der Abschlag von 5 % zu Lasten der Kläger inhaltlich nichts mit dem Abschlag von 5 % bei der Bestimmung der Wertsteigerung zu tun, der sich günstig für die Kläger auswirkt. Die Gleichheit der Zahlenwerte ist eine rein zufällige.

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Dass das Gutachten für die drei benachbarten Grundstücke an der D. -E. -Straße zu unterschiedlichen Prozentwerten hinsichtlich der grundstücksspezifischen Strukturänderung gelangt, ist durchaus nachvollziehbar. Wie der stellvertretende Vorsitzende des Oberen Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung dargelegt hat, beruht der Unterschied auf der unterschiedlichen Entfernung des jeweiligen Grundstücks zur ehemaligen Gießerei. Der unterschiedliche Abstand führe zu einer unterschiedlichen Betroffenheit hinsichtlich des Altlastenverdachtes, der für die ehemalige Industriefläche bestanden habe. Im Zuge der Entwicklungsmaßnahme sei nicht nur der Altlasten

verdacht

beseitigt worden. Die Beklagte habe vielmehr auch mit den eingesetzten Förderungsmitteln für die Entwicklungsmaßnahmen tatsächlich belastete Bausubstanz (z. B. eines Galvanisierungsbetriebs) entsorgt. Alles dies ist plausibel. Die Kläger sind den Erläuterungen in der mündlichen Verhandlung auch nicht weiter entgegengetreten.

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Die Kläger missverstehen das Gutachten, wenn sie annehmen, der Wegfall der Gießerei habe eine Wertsteigerung von 5 % verursacht. Die Gutachter haben nicht den Wegfall der Gießerei als wertsteigernd angesehen, sondern - wie der ersten Zeile der Tabelle auf Seite 32 des Gutachtens zu entnehmen ist - den Wegfall der eben angesprochenen Altlastenverdachtsfläche. Der Wegfall der Gießerei wird im Gutachten ausdrücklich als "externer Effekt" nicht als wertsteigernd angesehen (siehe Seiten 34 f. des Gutachtens). Dass die Preise einzelner Verkaufsfälle oder einzelne Verkaufsangebote keinen direkten Rückschluss auf den Verkehrswert zulassen, wurde weiter oben bereits ausgeführt.

52

Die Rüge der Beklagten, der Gutachter habe zu Unrecht das Hinterland des Grundstücks der Kläger 1992 als bebaubar angesehen, ist unzutreffend, wenn damit gemeint sein sollte, dass der Obere Gutachterausschuss für das Grundstück den vollen Baulandwert angesetzt habe. Denn der Obere Gutachterausschuss hat in seinem Gutachten gegenüber dem vollen Baulandwert für 1992 einen Abschlag von 5 % vorgenommen. Im Übrigen weist das Grundstück eine Tiefe von (nur) etwa 50 m auf, so dass ins-besondere wegen der geringen Grundstücksbreite und der 1992 geltenden faktischen hinteren Baugrenze eine Aufteilung in zwei selbständig zu beurteilende Bauflächen die planerische Situation unzutreffend wiedergäbe.

53

Die prinzipielle Begrenzung der Werterhöhung nach der Komponentenmethode für das Anpassungsgebiet hat der Obere Gutachterausschuss auf Seite 31 des Gutachtens mit seiner Erfahrung aus anderen Verfahren begründet. Dass er dabei auch Erfahrungen aus Sanierungsverfahren berücksichtigen durfte, liegt auf der Hand, denn die rechtliche Behandlung von Anpassungsgebieten innerhalb von Entwicklungsmaßnahmen richtet sich weitgehend nach den sanierungsrechtlichen Vorschriften. Im Übrigen spielt die angesprochene prinzipielle Begrenzung keine ausschlaggebende Rolle, denn in keinem der vier Verfahren innerhalb des Anpassungsgebietes wird die Begrenzung erreicht.

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Die Bewertung der ersten und der dritten Komponente mit jeweils 5 % stellt die Beklagte nicht in Frage. Die Bewertung der zweiten mit 0 % durch den Oberen Gutachterausschuss ist plausibel. Die Erneuerung des Fahrbahnbelags und eine Aufpflasterung im Kreuzungsbereich hat der Obere Gutachterausschuss in der zweiten Tabelle (siehe Seite 33 des Gutachtens oben) tatsächlich nicht angesprochen. Es ist aber weder vorge-tragen noch ersichtlich, dass sich diese Maßnahmen an Straßen wertsteigernd auf die angrenzenden Baugrundstücke auswirken, solange sie sich im Rahmen normaler Unterhaltungs- und Instandhaltungsarbeiten halten. Dass die D. -E. -Straße durchgreifend verändert oder gar verbessert worden wäre, lässt sich den Verwaltungsvorgängen nicht entnehmen. Was die Beklagte damit meint, die Kläger brauchten keine Erschließungsbeiträge aufzuwenden, erschließt sich dem Gericht nicht. Dass das Grundstück noch erschließungsbeitragspflichtig gewesen sein soll, ist nie vorgetragen worden. Eine entsprechende Substantiierung hat die Beklagte auch jetzt nicht geliefert.

55

Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 und 4 und § 159 S. 2 VwGO. Die hälftige Kostenteilung entspricht dem Anteil des Unterliegens bzw. Obsiegens der Beteiligten. Die Kosten, die durch die Einholung des Gutachtens des Oberen Gutachterausschusses entstanden sind, hat die Kammer nach § 155 Abs. 4 VwGO alleine der Beklagten auferlegt, weil sie durch diese "verschuldet" (im Sinne dieser Vorschrift) worden sind. Zu den von der Behörde "verschuldeten" Kosten gehören auch Kosten, die das Gericht aufwendet, um eine Sache spruchreif zu machen, indem es Handlungen, die an sich Aufgabe der Behörde gewesen wären, im gerichtlichen Verfahren nachholt.

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Hier wäre es Aufgabe der Beklagten gewesen, den von ihr zu erhebenden Ausgleichsbetrag sachlich und rechnerisch richtig zu ermitteln. Dies ist nicht geschehen. Die von der Beklagten eingeholten Gutachten waren unbrauchbar. Bereits der Ansatz des Gut-achtens von 1992, die entwicklungsbedingten Wertsteigerungen aus dem Vergleich mit sanierungsbedingten Wertsteigerungen in anderen Gemeinden herzuleiten, ist nicht nachvollziehbar. Dieses Vorgehen mag möglicherweise für bebaute Teilbereiche eines Entwicklungsgebietes, insbesondere Anpassungsgebiete, angängig sein, nicht aber in einem Gebiet, das so inhomogen ist wie der hier in Rede stehende Entwicklungsbereich. In dem zweiten Gutachten zum Stichtag 2006 schreibt sich der methodische Mangel fort, indem im Prinzip die 1992 ermittelten Werte fortgeschrieben wurden, wenn sie auch in einzelnen Fällen modifiziert worden sind.

57

Im Übrigen haben die Vertreter der Beklagten auch in der mündlichen Verhandlung vom 23.03.2010 die dem Bescheid zugrunde liegende und wertentscheidende konjunkturelle Wertsteigerung zwischen 1992 und 2006 aus den vorliegenden Bodenrichtwerten nicht plausibel zu machen vermocht.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 167 VwGO i. V. m. § 709 ZPO.