Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-12-11, Aktenzeichen 32 O 263/06
ECLI:DE:LGK:2009:1211.32O263.06.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 24.098,- nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 22.908,- € seit dem 12.06.06 und aus 1.190,- € seit dem 01.02.07 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 45 % und der Beklagte 55%.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d :

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Der Kläger erwarb im Wege der öffentlichen Versteigerung vor dem Amtsgericht Leverkusen, Az.: 42 K 62/04 das Reihenhaus nebst Garage B-Str. in Leverkusen zu einem Preis von 180.000,00 €. Der Beklagte hatte als Sachverständiger ein Verkehrswertgutachten für das Zwangsversteigerungsverfahrens erstellt. Auf dieses wird wegen seiner Einzelheiten verwiesen. Den Verkehrswert bezifferte er im Einzelnen wie folgt auf 261.000,- €:

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Altersabschlag 34%

Wohnhaus

224.200,00 €

-76.228,00 €

147.972,00 €

Garage

9.000,00 €

-3.060,00 €

5.940,00 €

Zwischensumme

153.912,00 €

Außenanlage 3%

4.620,00 €

Zwischensumme

158.532,00 €

Baunebenkosten 15%

23.780,00 €

Bodenwert

110.000,00 €

Abschlag Renovierungsstau

-32.000,00 €

Verkehrswert

260.312,00 €

gerundet

261.000,00 €

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Unstreitig enthält das Gutachten Fotografien eines tatsächlich nicht vorhandenen Badezimmers und falsche Angaben zum Fußbodenbelag im Erdgeschoß.

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Der Kläger verlangt Schadensersatz unter Berufung darauf, dass das von dem Beklagten erstellte Gutachten in einigen Punkten falsch sei. Zur Verkehrswertermittlung hat er den Sachverständigen F für 1.190,- € mit der Begutachtung beauftragt.

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Der Kläger behauptet, das Gutachten sei in weiteren Punkten falsch. Das Baujahr des Hauses, der Stadtteil, in dem das Grundstück gelegen ist, die umgebende Bebauung seien falsch angegeben. Die Angaben zur Vermietung seien falsch. Der Wertansatz für die Garage sei falsch. Darüber hinaus enthalte das Gutachten keine Angaben zu erkennbar maroden Wasserrohren und einem erkennbar defekten Wasserspeicher. Unter Berücksichtigung dieses tatsächlichen Zustandes habe sich der Verkehrswert nur auf 200.000,- € belaufen. Dementsprechend hätte er das Grundstück bei Berücksichtigung des tatsächlichen Zustandes für 137.920,- € ersteigern können. Den Differenzbetrag in Höhe von 42.080,- € zum Ersteigerungserlös verlangt er neben den für den Sachverständigen F aufgewandten Kosten, nachdem er seinen Schaden zunächst anhand derjenigen Kosten ermittelt hat, die zur Herstellung des seiner Auffassung nach dem Gutachten zu erwartenden Zustandes erforderlich sein würden. Diese hat er zunächst mit 41.366,71 € beziffert. Insoweit hat er die Klage teilweise zurückgenommen.

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Der Kläger beantragt nunmehr,

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den Beklagten zu verurteilen, an ihn 43.270,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 12.06.06 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte behauptet, den Verkehrswert richtig ermittelt zu haben. Soweit Fehler des Gutachtens unstreitig sind, hätten diese die Verkehrswertermittlung nicht beeinflusst.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen S und dessen Anhörung. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt im Übrigen verwiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Der Kläger hat Anspruch auf Schadensersatz in ausgeurteilter Höhe gem. § 839 a BGB.

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1. Das Gericht schließt sich der Auffassung des Bundesgerichtshofes an, wonach der Kläger als Meistbietender Verfahrensbeteiligter im Sinne des § 839 a BGB ist. Der Begriff des Verfahrensbeteiligten ist in Anlehnung an § 839 BGB ähnlich dem des Dritten zu bestimmen. Die Pflichten des Sachverständigen sind auf den Erwerber gerichtete Amtspflichten, da dieser in schutzwürdiger Weise darauf vertrauen darf, dass die Festsetzung des Grundstückswertes als Grundlage des Gebots pflichtgemäß ermittelt worden ist (vgl. BGH Urteil vom 09.03.06, Az.: III ZR 143/05).

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2. Grob fahrlässig verursachte Fehler des Gutachtens

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Das Gutachten des Beklagten ist fehlerhaft, soweit das Baujahr mit 1966 angegeben wird. Tatsächlich wurde das Gebäude 1957 errichtet, wobei 1966 ein Umbau und 1973 ein kleinerer und 1992/93 ein weiterer Umbau und der Anbau des Wintergartens erfolgten. Dies ist aus dem Gutachten so nicht ersichtlich. Soweit sich der Beklagte darauf beruft, ein fiktives Baujahr angesetzt zu haben, kann ihm nicht gefolgt werden. Denn nach den Ausführungen des Sachverständigen S setzt der Ansatz eines fiktiven Baujahres eine Modernisierung oder Teilmodernisierung des Gebäudes voraus. Dass das angesetzte Baujahr fiktiv ist, ist dem Gutachten bereits nicht zu entnehmen. Darüber hinaus, so der Sachverständige S, fehle es an einer (teilweisen) Erneuerung der Haustechnik, die als Modernisierung anzusehen und zum Ansatz eines fiktiven Baujahres hätte führen können.

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Dieser Fehler ist von dem Beklagten grob fahrlässig verursacht worden. Denn wie der Sachverständige S ausführt, lässt sich das tatsächliche Alter durch die obligatorische Bauakteneinsicht ohne weiteres ermitteln. Im Rahmen seiner Anhörung hat der Sachverständige S den Blick in die Bauakte unmissverständlich als Kardinalspflicht bezeichnet, wobei diese im vorliegenden Fall zwar primär durch einen bauordnungsrechtswidrigen Zustand veranlasst, aber auch ohne einen solchen, so der Sachverständige S, von jedem Sachverständige zu erwarten gewesen wäre.

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Weiterhin fehlerhaft ist das Gutachten insoweit, als es keinerlei Hinweis zu der Tatsache enthält, das Teile der Garage und des Wintergartens bauordnungsrechtswidrig, namentlich ohne Baugenehmigung und ohne Baulast im Bauwich errichtet worden sind, und auch nicht baugenehmigungsfähig sind. Auch dies hat die Beweisaufnahme zu Gunsten des Klägers ergeben. Diesen bauordnungsrechtswidrigen Zustand hat der Sachverständige S nach Einsichtnahme in die Bauakte festgestellt. Angesichts der drohenden Möglichkeit einer Rückbauverpflichtung hätte der Beklagte diesen wertbildenden Faktor aber in seinem Gutachten erwähnen und berücksichtigen müssen.

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Diesen Fehler hat der Beklagte ebenfalls grob fahrlässig verursacht. Der Beklagte hätte zur Gutachtenerstellung Einsicht in die Bauakte müssen. Dass dies grundsätzlich zu erwarten gewesen wäre, wurde bereits im Zusammenhang mit dem Baujahr dargestellt und gilt sinngemäß auch hier. Erschwerend kommt hinzu, dass insbesondere, so der Sachverständige S, aufgrund einer Ortsbesichtigung, die der Beklagte nach eigenen Angaben durchgeführt haben will, für ihn hätte erkennbar sein müssen, dass die Bebauung sich teilweise im Bauwich befindet. Wäre er nicht ohnehin schon zur Einsichtnahme in die Bauakte verpflichtet gewesen, hätte er spätestens aufgrund der erkennbar im Bauwich errichteten Bebauung die Bauakten einsehen müssen, um sich von der Rechtmäßigkeit der Bebauung zu überzeugen.

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3. Nicht festgestellte oder für den Verkehrswert nicht kausale Fehler/ § 826 BGB

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Weitere anspruchsbegründende Fehler liegen nicht vor.

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Zwar hat der Sachverständige S auch festgestellt, dass das Gutachten insoweit fehlerhaft ist, soweit es den Stadtteil, in dem das Grundstück gelegen ist, und die umgebende Bebauung bezeichnet. Hieraus erwachsen dem Kläger keine weiteren Schadenersatzansprüche. Denn diese Fehler sind für einen etwaigen Schaden des Klägers nicht kausal. Vielmehr hat der Sachverständige S – insoweit übereinstimmend mit dem Privatsachverständigen F- im Rahmen seiner Anhörung klargestellt, dass der Verkehrswert sich nicht erhöht hätte, wenn die im Gutachten des Beklagten enthaltenen Angaben zuträfen.

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Soweit das Gutachten Fotografien eines tatsächlich nicht vorhandenen Bades enthält, begründet dies ebenfalls keinen Anspruch des Klägers. Die gutachterliche Verkehrswertermittlung des Beklagten berücksichtigt ein zusätzliches Bad bereits nicht. Soweit der Kläger meint, aufgrund dieses Fehlers habe er ein weiteres Bad erwarten dürfen, ist dies nicht zutreffend. Zum einen soll die Vorschrift des § 839 a BGB bei etwaigen Fehlern der Begutachtung die Vermögenslage wiederherstellen, die bei pflichtgemäßen Verhalten des Sachverständigen eingetreten wäre, kann also zum Ausgleich eines Minderwertes oder zum Ersatz von Mehraufwendungen, nicht aber zu einem Anspruch auf höherwertige Ausstattung führen. Zum anderen ergab sich der Fehler bereits aus dem Gutachten selbst. Denn die Anzahl der fotografierten Badezimmer übersteigt die Anzahl der im Grundriss angegebenen Badezimmer. Schließlich ist die Tatsache, dass der Beklagte falsche, zusätzliche Fotografien im Gutachten ließ, lediglich als einfache Fahrlässigkeit zu bewerten.

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Dass die falsche Angabe des Fußbodenbelages im Erdgeschoss den Verkehrswert beeinflusst hätte, ist ebenfalls nicht ersichtlich.

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Soweit schließlich der Zustand der Wasserleitungen, des Wasserspeichers und deren Garage zwischen den Parteien streitig ist, ist zu Lasten des beweisbelasteten Klägers nicht festgestellt worden, dass diese zum Wertermittlungszeitpunkt sich in einem derart maroden Zustand befunden hätten, dass der Beklagte zu entsprechenden Angaben im Gutachten, bzw. zu einem höheren Abschlag für Sanierungsaufwand verpflichtet gewesen wäre. Entsprechende Feststellungen hat der Sachverständige S nicht mehr treffen können. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die Feststellung derartiger Mängel auch nicht ohne Weiteres zu den Pflichten des Sachverständigen gehört.

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Auch eine Falschangabe hinsichtlich der Dachentwässerung hat das Gericht nicht feststellen können. Der Sachverständige S hat nicht feststellen können, dass diese derart fehlerhaft, dass der Beklagte sie in seinem Gutachten hätte erwähnen müssen.

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Nur ergänzend sei darauf hingewiesen, dass neben § 839 a BGB keine weiteren Anspruchsgrundlagen in Betracht kommen. Soweit der Kläger sein Begehren auch auf § 826 BGB stützt, kann dem bereits deswegen nicht gefolgt werden, weil Anhaltspunkte für ein vorsätzliches Verhalten des Beklagten nicht im Ansatz ersichtlich sind.

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4. Höhe des Anspruchs

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a) Aufgrund der oben unter Ziff. 2 dargestellten grob fahrlässig verursachten Fehler des Beklagten hat dieser dem Kläger den aufgrund der Unrichtigkeiten und der darauf beruhenden Entscheidung, das Hausgrundstück zu ersteigern, entstandenen Schaden zu ersetzen, ihn also so zu stellen wie er bei ordnungsgemäßer Gutachtenerstellung gestanden hätte. Dieser Schaden entspricht zweifellos nicht den ursprünglich angesetzten Wiederherstellungskosten. Diese wären zum einen auch bei ordnungsgemäßer Begutachtung angefallen und stellen nicht den tatsächlichen sondern den erwarteten Zustand her. Der Kläger kann aber geltend machen, das Objekt bei pflichtgemäßer Gutachtenerstellung zu einem niedrigeren Preis erworben zu haben und den Differenzbetrag verlangen. Dabei ist nicht zu berücksichtigen, dass der vom Sachverständigen S ermittelte Verkehrswert immer noch über dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis liegt. Denn dass der Geschädigte eine objektiv adäquate Gegenleistung erhalten hat, schließt nicht aus, dass er bei korrekter Wertfestsetzung das Objekt mit einem geringeren Gebot hätte ersteigern und Mehraufwendungen hätte ersparen können.

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Das erkennende Gericht ist auch davon überzeugt, dass der Kläger bei pflichtgemäßer Begutachtung durch ein geringeres Gebot zum Zuge gekommen wäre. Dies ist zwar nicht ohne Weiteres zwingend, zumal das Bieterverhalten beim Versteigerungstermin unklar ist. Allerdings ist im Rahmen des § 287 ZPO zu berücksichtigen, dass zum einen der tatsächliche Verkehrswert von dem beklagtenseits ermittelten Verkehrswert erheblich abweicht und zum anderen das Meistgebot mit 180.000,- € deutlich unter dem beklagtenseits ermittelten Verkehrswert von 261.000,- € liegt. Dementsprechend konnte nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge erwartet werden, dass der Kläger bei einer nicht unerheblich niedrigeren Verkehrswertangabe mit einem geringen Gebot zum Zuge gekommen wäre und dieses Gebot immer noch unter dem tatsächlichen Verkehrswert gelegen hätte. Insoweit sind im Rahmen des § 287 ZPO deutlich geringere Anforderungen zu stellen, als in Fällen, da die Differenz zwischen angegebenen und tatsächlichem Verkehrswert und Gebot gering sind.

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b) Hätte der Beklagte das Gutachten ordnungsgemäß erstellt, die unter Ziff. 2 genannten Fehler nicht gemacht, wäre bei der Versteigerung ein Verkehrswert von rund 228.000,- € zu Grunde gelegt worden. Dieser ermittelt sich wie folgt.

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Altersabschlag 46,6%

Wohnhaus

227.091,43 €

-105.824,61 €

121.266,82 €

Garage

9.000,00 €

-4.194,00 €

4.806,00 €

Zwischensumme

126.072,82 €

Außenanlage 3%

3.782,18 €

Zwischensumme

129.855,01 €

19.478,25 €

Bodenwert

110.000,00 €

Abschlag Renovierungsstau

-32.000,00 €

Verkehrswert

227.333,26 €

gerundet

228.000,00 €

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(1) Die Berechnung war entsprechend obiger Ausführungen zu Ziff. 2 nur insoweit zu korrigieren, als unter Berücksichtigung der baurechtswidrigen Bauten und des unzutreffenden Alters der Wert des Wohnhauses und der Garage grob fahrlässig falsch ermittelt worden sind. Es ist nicht ohne Weiteres der vom Sachverständigen S auf 217.000,- € bezifferte Verkehrswert zu Grunde legen. Denn dieser berücksichtigt wertbildende Faktoren abweichend vom angegriffenen Gutachten, ohne dass dem Beklagten insoweit ein Fehler vorgeworfen werden kann. So hat der Sachverständige S beispielweise einen Bodenwert in Höhe von 108.000,- € zu Grunde gelegt, während der Beklagte von einem solchen in Höhe von 110.000,- € ausging. Diese Differenz ist allein auf abweichende Bewertungsfaktoren zurückzuführen, ohne dass vorgetragen oder ersichtlich wäre, dass der beklagtenseits vorgenommene Wertansatz falsch wäre. Dies gilt auch hinsichtlich der vom Beklagten vorgenommen prozentualen Wertansätze bzgl. der Baunebenkosten und der Außenanlagen. Auch die Abzüge wegen eines Renovierungsstaus hat der Sachverständige S vom Beklagten bei der Verkehrswertermittlung unbeanstandet übernommen. Soweit diese Positionen in ihrer Bewertung von der des Sachverständigen S abweichen, sind Fehler des Beklagten nicht erkennbar, so dass sie bei der Ermittlung des tatsächlichen Verkehrswertes wie vom Beklagten angesetzt zu berücksichtigen sind. Schließlich ist auch kein weiterer Abzug wegen der Dachentwässerung und der Erschließung vorzunehmen. Hierzu wurde bereits oben unter Ziff. 3 ausgeführt.

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(2) Lediglich der Wert des Wohnhauses und der Garage waren, mit der Folge einer Veränderung der prozentual ermittelten weiteren Werte, unter Berücksichtigung der baurechtswidrigen Bauten und des zutreffenden Alters der Bauten nach den Angaben des Sachverständigen S zu korrigieren. Hätte der Beklagte Einsicht in die Bauakten genommen, hätte er festgestellt, dass Gebäudeteile ungenehmigt im Bauwich errichtetet worden sind und Wohnhaus und Garage älter sind. In diesem Fall hätte er unter Berücksichtigung der Schwarzbauten den Wert der baulichen Anlagen anders beziffert und einen höheren Altersabschlag vorgenommen.

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Der Wert der baulichen Anlagen zum Wertermittlungsstichtag beziffert sich nach den Ausführungen des Sachverständigen S vor einem Altersabschlag auf 227.091,43 €. Der Sachverständige S hat unter Berücksichtigung des baurechtmäßig erbauten Teils des Wintergartens und der Außentreppe zunächst einen Wert von 213.720,- € vor Altersabschlag ohne Garage ermittelt, wobei nach seinen Ausführungen diese Wertverhältnisse nach dem Baupreisindex an die Wertverhältnisse zum Stichtag im Verhältnis 95,9/101,9 anzupassen waren. Freilich hat der Sachverständige S vom Rechenweg des Beklagten abweichend insofern zunächst Baunebenkosten und Außenanlagen zuvor in die Berechnung mit einbezogen. Soweit der Beklagte diese in seinem Gutachten nachträglich berechnet hat, ist dies weder vom Sachverständigen S beanstandet worden, noch als fehlerhaft zu erkennen.

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Zur Überzeugung des Gerichts ergibt sich auch, dass dieser Wert nicht nur – wie vom Beklagten mit einem Altersabschlag von 34 % - sondern ausgehend von einem Baujahr 1957 für die baulichen Anlagen insgesamt, also auch für die Garage, mit 46,6 % zu bemessen ist. Insofern gehen der Beklagte und der Sachverständige S von einer Lebensdauer der Anlagen von 80 Jahren aus. Überzeugend hat der Sachverständige S auch dargelegt, dass für die baulichen Anlagen insgesamt, also einschließlich der später errichteten Umbauten ein Baujahr von 1957 anzulegen ist. Soweit die Umbauten nämlich die ursprüngliche Bausubstanz technisch nicht modernisieren, teilten sie das Baujahr dieser. Das Gebäude ist also insgesamt 47 Jahre alt und hat mithin bereits 46,6 % seiner Lebenserwartung verbraucht. Der Wert der baulichen Anlagen von 227.091,- € verringert sich dementsprechend auf 121.266,82 €.

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Dies gilt entsprechend für die Garage. Auch hier war der Altersabschlag von 34 % auf 46,6 % zu erhöhen. Die ursprüngliche Bewertung des Beklagten mit 9.000,- € vor Altersabschlag ist hingegen nicht als fehlerhaft beweisen worden. Der Sachverständige S hat einen Wert der Garage von 4.000,- € ohne weiteren Altersabschlag geschätzt, ohne dass eine Fehlerhaftigkeit der Schätzung des Beklagten vor Altersabschlag erkennbar wäre.

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Soweit der Beklagte die Sachwertermittlung durch den Sachverständigen S unter Hinweis auf das Gutachten des Sachverständigen T angreift, kann dem nicht gefolgt werden. Die Ausführungen des Sachverständigen S sind überzeugend, nachvollziehbar und widerspruchsfrei. Dabei hat der Sachverständige S seine Angaben im Rahmen seiner Anhörung überzeugend zu vertiefen gewusst. Demgegenüber sind aus dem Gutachten T keine Bedenken abzuleiten, da sich dieses Gutachten bereits auf einen völlig anderen Stichtag bezieht.

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(3) Das Gericht geht des weiteren davon aus, dass der Kläger das Gebäude dann, wenn ein Verkehrswert von 228.000,- € vom Beklagten begutachtet worden wäre, zu einem Preis von 157.092,- € ersteigert hätte. Dies schätzt das Gericht nach § 287 ZPO. Dabei ist davon auszugehen, dass der Kläger das Grundstück zu einem Preis ersteigert hätte, der zum ursprünglichen Verkehrswert in demselben Verhältnis gestanden hätte, wie zum tatsächlich maßgeblichen Verkehrswert. Dabei wird nicht übersehen, dass nicht völlig ausgeschlossen werden kann, dass bei einem geringeren Verkehrswert möglicherweise eine Bereitschaft zu verhältnismäßig höheren Geboten bestehen könnte. Allerdings kann das ursprüngliche Klägerverhalten ausreichend Anhalt für den gewöhnlichen Verlauf der Dinge geben. Die hinreichende Wahrscheinlichkeit eines abweichenden Bierterverhalten ist jedenfalls nicht ausreichend ersichtlich und vom Beklagten nicht vorgetragen worden.

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(4) Dementsprechend hat der Kläger Mehraufwendung von 180.000,- € - 157.092,- €, also 22.908,- € getätigt, die er als Schaden ersetzt verlangen kann.

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(5) Soweit sich der Beklagte schließlich auf ein Mitverschulden des Klägers beruft, der die Angaben des Gutachtens hätte überprüfen müssen, kann dem nicht gefolgt werden. Im Zwangsversteigerungsverfahren hätte der Kläger, der allein auf die Erkenntnisse des Gutachtens selbst zurückgreifen konnte, allenfalls evidente Widersprüche des Gutachtens selbst als fehlerhaft erkennen können. Dies ist allenfalls hinsichtlich des Badezimmers der Fall, das aber bereits bei der Schadensermittlung nicht berücksichtigt wurde. Das Alter des Gebäudes und die Baurechtswidrigkeit der Gebäudeteilen waren allein aus dem Gutachten aber nicht als fehlerhaft erkennbar.

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5. Auch die für den Sachverständigen F aufgewandten Kosten kann der Kläger gem. § 839 a BGB verlangen. Sie sind als Kosten der Schadensermittlung Bestandteil des zu ersetzenden Schadens.

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Es ergibt sich ein Betrag von 24.098,- €.

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6. Der Anspruch auf die Zinsen ergibt sich gem. § 286, 288, 291 BGB. Hinsichtlich der aufgewandten Sachverständigenkosten waren Zinsen nur ab Rechtshängigkeit zu gewähren, da ein Verzug nicht ersichtlich ist.

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7. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gem. § 709 ZPO.

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Gegenstandswert: 43.270,00 €.