Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-12-02, Aktenzeichen 2 A 1510/12
ECLI:DE:OVGNRW:2013:1202.2A1510.12.00

Tenor

Das angefochtene Urteil wird geändert.

Die Beklagte wird unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheides vom 27. Juli 2011 verpflichtet, die Bauvoranfrage der Klägerin vom 10. Dezember 2010 in der am 2. Dezember 2013 zu Protokoll der mündlichen Verhandlung erklärten Fassung betreffend die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Errichtung/des Betriebs eines Lebensmittelmarkts (M. -Markt) mit einer Verkaufsfläche von 1000 qm und 101 Stellplätzen auf dem Grundstück Gemarkung C. , Flur 264, Flurstücke 77, 52, 49, 53, 61 und 68, G. -F. -Allee 360-366a X. -C. positiv zu bescheiden.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens beider Instanzen.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

T a t b e s t a n d:

2

Die Klägerin begehrt die Erteilung eines bauplanungsrechtlichen Vorbescheids für die Errichtung bzw. den Betrieb eines Lebensmitteleinzelhandels (mit einer Verkaufsfläche von 1.000 qm und 101 Stellplätzen) auf dem Grundstück Gemarkung C. , Flur 264, Flurstücke 77, 52, 49, 53, 61 und 68 (G. -F. -Allee 360-366a; im Folgenden: Vorhabengrundstück), nachdem ihr während des laufenden Berufungsverfahrens bereits eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Lebensmittelmarkts mit knapp 800 qm Verkaufsfläche (zuzüglich eines 92,02 qm großen sog. Bake-Off-Bereichs) und 101 Stellplätzen auf dem Vorhabengrundstück erteilt worden ist.

3

Das Vorhabengrundstück befindet sich in rückwärtiger Lage eines sechsgeschossigen, vornehmlich zur Wohnnutzung genutzten Gebäudes. Die rückwärtige Hoflage ist von der G. -F. -Allee über eine Hofeinfahrt erschlossen und kann ebenfalls von der südlich gelegenen, als Einbahnstraße verlaufenden X1.----------straße angefahren werden. Die G. -F. -Allee verläuft in diesem Bereich vierspurig (zwei Fahrstreifen pro Richtung), wobei die beiden Fahrtrichtungen durch einen breiten Grünstreifen in der Mitte getrennt werden. Darüber hinaus befinden sich zum Teil Parktaschen an den Seiten der Allee. Die Südseite der Allee, auf der auch das Vorhabengrundstück liegt, ist in diesem Bereich geprägt von fünf- bis sechsgeschossigen Gebäuden, die im Erdgeschoss verschiedene Geschäfts-, Büro- und Einzelhandelsnutzungen aufweisen und in den darüber liegenden Geschossen zu Wohnzwecken genutzt werden. Die westlich des Vorhabens gelegene F1.----straße und die östlich gelegene F2.-----straße werden vor allem zu Wohnzwecken genutzt. An der südlich verlaufenden X1.----------straße befinden sich neben der Wohnnutzung u.a. ein Dachdeckerbetrieb, eine Sanitätshandlung, eine Tankstelle, eine Kfz-Servicewerkstatt und ein Gebrauchtwagenhandel sowie ein Verleih für Baumaschinen.

4

Auf der dem Vorhaben nördlich gegenüber liegenden Seite der G. -F. -Allee befand sich zunächst unter der Hausnummer 367-369 ein großes Schuhgeschäft. Zwischenzeitlich ist der Betrieb durch einen Handel für Gastronomiebedarf, Lebensmittel und Getränke ersetzt worden ist. Ferner finden sich dort eine Mietautowerkstatt und verschiedene weitere gewerbliche Nutzungen. Der Bebauungsplan Nr. weist diesen Bereich (im Osten begrenzt durch die X2.-----straße ) als Kerngebiet aus.

5

Das Vorhabengrundstück liegt nach der Zentrenabgrenzung des Regionalen Einzelhandelskonzepts für das C1. T. vom 25. August 2006, erstellt im Auftrag des Regionalbüros C2. T. von der C3. Unternehmensberatung GmbH (im Folgenden: Einzelhandelskonzept) teilweise (mit der zur G. -F. -Allee ausgerichteten Hälfte) innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs „Nahversorgungsschwerpunkt V. “. Dieser erstreckt sich auf einer Länge von ca. 900 m in ost-westlicher Richtung entlang der G. -F. -Allee. Innerhalb dieses zentralen Versorgungsbereichs finden sich u.a. ein B. -Discountmarkt (mit einer Verkaufsfläche von 830 qm) sowie ein S. -Supermarkt (mit einer Verkaufsfläche von 600 qm). Das Vorhabengrundstück wird von keinem Bebauungsplan erfasst. Der Flächennutzungsplan stellt das Gebiet als Mischgebiet dar.

6

Im weiteren Verlauf der G. -F. -Allee nach Osten schließt sich nach etwa 850 m das Gebiet „B1. Markt“ und „Werth“ (im Wesentlichen eine Fußgängerzone) an, das das Einzelhandelskonzept als Hauptzentrum „X. -C. “ darstellt. In einer Entfernung von ca. 300 m Luftlinie nordöstlich des Vorhabengrundstücks, jenseits der X3. , befindet sich der Standortbereich „V1. “. Größter Lebensmittelanbieter ist dort ein großer B2. -Verbrauchermarkt (mit einer Verkaufsfläche von über 2.000 qm), der über einen mehr als 1.000 qm großen separaten Getränkemarkt verfügt. Zudem ist dort ein B. -Discountermarkt mit einer Verkaufsfläche von rund 850 qm ansässig.

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Unter dem 10. Dezember 2010 beantragte die Klägerin die Erteilung eines Vorbescheids. Dazu formulierte die Klägerin die Frage: „Auf dem bestehenden Grundstück G. -F. -Allee 360-366a ist der Abbruch der bestehenden Hallen-/Bürogebäude und die Errichtung eines M. -Verbrauchermarkts mit 1000 qm Verkaufsfläche geplant. Ist diese Baumaßnahme Bau-und Planungsrechtlich zulässig?“.

8

Die Beklagte teilte der Klägerin mit Schreiben vom 7. April 2011 mit, sie beabsichtige, den Antrag abzulehnen. Das Vorhabengrundstück befinde sich in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, so dass die Bauanfrage auf der Grundlage des § 34 BauGB zu beurteilen sei. Im Hinblick auf die in der Örtlichkeit vorhandene Umgebungsbebauung sei dieser Bereich als Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO einzuordnen. Mischgebiete im Sinne des § 6 BauNVO dienten grundsätzlich der Unterbringung von Wohnen sowie von das Wohnen nicht störendem Gewerbe. Wegen der Überschreitung der Verkaufsfläche von 800 qm handele es sich nicht um einen mischgebietsverträglichen Einzelhandelsbetrieb, sondern um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO, der in der Regel in ein Kerngebiet oder ein Sondergebiet zu verweisen sei. Das Vorhaben sei daher bauplanungsrechtlich unzulässig. Die Beklagte gab der Klägerin Gelegenheit zur Äußerung bis zum 22. April 2011, insbesondere zu der Frage, ob Sie einen förmlichen Ablehnungsbescheid wünsche. Andernfalls werde sie den Vorgang einstellen. Nachdem die Klägerin hierauf nicht reagiert hatte, stellte die Beklagte die weitere Bearbeitung des Antrags ein. Mit Bescheid vom 27. Juli 2011, der Klägerin nach eigenen Angaben am 29. Juli 2011 zugegangen, bestätigte sie die Einstellung des Verfahrens und verlangte von der Klägerin die Zahlung von 4.576,80 Euro als Bearbeitungsgebühr.

9

Die Klägerin hat am 26. August 2011 Klage erhoben (zunächst mit dem Ziel, im Wege der Untätigkeitsklage eine positive Bescheidung ihrer Bauvoranfrage zu erreichen). Am 29. August 2011 hat sie ausdrücklich erklärt, den Bescheid der Beklagten vom 27. Juli 2011 in das Verfahren einzubeziehen, da dieser die Ablehnung ihrer Bauvoranfrage beinhalte.

10

Zur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin im Wesentlichen Folgendes vorgetragen: Der geplante Lebensmittelmarkt sei nach § 34 Abs. 1 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig. Die Eigenart der näheren Umgebung entspreche keinem der Baugebiete der BauNVO; sie sei insbesondere nicht als Mischgebiet gemäß § 34 Abs. 2 i.V.m. § 6 BauNVO einzuordnen. Die nähere Umgebung sei diffus geprägt. Jedenfalls in qualitativer Hinsicht überwiege die gewerbliche Nutzung die Wohnnutzung. Das geplante Vorhaben finde sein Vorbild in den an der Straße V1. ansässigen großflächigen Einzelhandelsbetrieben B2. und B. , zumindest aber in dem an der nördlichen Seite der G. -F. -Allee gelegenen, großflächigen Schuhlagerverkauf (T1. ). Die G. -F. -Allee habe auch keine trennende Wirkung, da die Bebauung auf beiden Seiten einheitlich strukturiert sei. Selbst wenn man annähme, es handele sich um ein Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO, sei das Vorhaben hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung zulässig. Die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO gelte gemäß § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO nicht, weil nachteilige Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 nicht zu erwarten seien. Der geplante Standort des Lebensmittelmarkts liege innerhalb des im Einzelhandelskonzept ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereichs mit dem Schwerpunkt Nahversorgung. Der Standort liege verbrauchernah und sei städtebaulich integriert. Nachteilige Auswirkungen auf den Verkehr seien nicht zu erwarten. Das Vorhaben habe auch keine schädlichen Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB.

11

Die Klägerin hat beantragt,

12

die Beklagte zu verpflichten, die Bauvoranfrage der Klägerin vom 10. Dezember 2010 zur Errichtung eines Lebensmittelmarktes mit Backshop auf dem Grundstück Gemarkung C. , Flur 264, Flurstücke 77, 52, 49, 53, 61 und 68, G. -F. -Allee 360, 366a X. (Az. 105.27 – 00933/11) positiv zu bescheiden.

13

Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

15

Sie hat im Wesentlichen vorgetragen: Bei der G. -F. -Allee handele es sich aufgrund ihrer Breite und Ausgestaltung um eine Straße mit trennender Wirkung für die Gebietseinschätzung. Das Geviert G. -F. -Allee/ F1.----straße /X1.----------straße /F2.-----straße stelle ein Mischgebiet dar, in dem das geplante Vorhaben nach § 11 Abs. 3 BauNVO unzulässig sei. Der B2. - und der B3.---markt hätten schon deshalb keine Vorbildwirkung, weil sie zu weit von dem Vorhabengrundstück entfernt seien.

16

Mit Urteil vom 24. Mai 2012 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Dem geplanten Vorhaben der Klägerin stünden bauplanungsrechtliche Vorschriften entgegen. Das Vorhaben beurteile sich nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO. Es sei seiner Art nach in einem Mischgebiet unzulässig. Es handele sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, der außer in Kerngebieten nur in festgesetzten Sondergebieten zulässig sei. Die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO sei nicht im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO als widerlegt anzusehen.

17

Mit Bescheid vom 22. Oktober 2012 erteilte die Beklagte der Klägerin eine Baugenehmigung für die Errichtung einer Verkaufsstätte (M. -Markt) und Neubau einer Stellplatzeinhausung auf dem Vorhabengrundstück. Die zu der Baugenehmigung gehörenden Baubeschreibungen und Pläne weisen eine Verkaufsfläche von 799,94 qm nach (bestehend aus Ausgangs-, Eingangsschleuse, Verkaufsraum und Vorraum Pfand). Mit Nachtragsgenehmigung vom 31. Januar 2013 genehmigte die Beklagte die Erweiterung eines vorhandenen sog. Bake-Off-Bereichs von 55,16 qm auf 92,02 qm. Die Geschossfläche des genehmigten Vorhabens beträgt 1.601 qm. Zudem ist die Errichtung von (nunmehr) 101 Stellplätzen geplant (davon sind nach der Baugenehmigung 80 Stellplätze bauordnungsrechtlich zwingend nachzuweisen). Das Gebäude ist bereits errichtet. Der M. -Markt wurde am 2. Dezember 2013 eröffnet.

18

Mit Beschluss vom 2. April 2013 hat der Senat die Berufung der Klägerin zugelassen. Im Laufe des Berufungszulassungsverfahrens hatte die Klägerin u.a. eine Auswirkungsanalyse der C3. Handelsberatung GmbH aus August 2012 zu der geplanten Verkaufsflächenerweiterung sowie eine ergänzende Stellungnahme der C3. Handelsberatung GmbH vom 7. Dezember 2012 vorgelegt. Vor der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin zudem eine (aktualisierte) Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines M. -Lebensmittel-Discountmarkts aus November 2013 vorgelegt. Im Weiteren hat sie in der mündlichen Verhandlung zu Protokoll erklärt, dass sie die weiter verfolgte Bauvoranfrage vom 10. Dezember 2010 mit Blick auf den inzwischen errichteten und in Betrieb genommenen M. -Markt allein noch auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Errichtung bzw. des Betriebs eines M. -Markts mit einer Verkaufsfläche von 1.000 qm und 101 Stellplätzen auf dem bezeichneten Vorhabengrundstück bezieht.

19

Zur Begründung ihrer Berufung trägt die Klägerin zuletzt im Wesentlichen vor:

20

Dem Vorhaben stünden öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegen. Der geplante Lebensmittelmarkt sei gemäß § 34 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig. Es füge sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die maßgebliche Umgebungsbebauung werde nicht durch das Straßengeviert G. -F. -Allee/F1.----straße /X1.----------straße /F2.-----straße bestimmt. Vielmehr seien auch die Nutzungen nördlich der G. -F. -Allee zu berücksichtigen. Der G. -F. -Allee komme auch keine Zäsurwirkung zu. Denn die Bebauungs-und Nutzungsstruktur sei auf Höhe des Vorhabengrundstücks auf beiden Seiten der Allee gleich. Die dergestalt abgegrenzte Umgebungsbebauung sei als Gemengelage im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB einzuordnen. In dieser bilde der auf dem Grundstück G. -F. -Allee 369 ansässige, großflächige Schuh-Lagerverkauf („T1. “) auf der dem Vorhabengrundstück gegenüberliegenden Straßenseite ein Vorbild. Als weitere Vorbilder seien die an der Straße V1. ansässigen Märkte B2. und B. zu berücksichtigen.

21

Selbst wenn man lediglich das vom Verwaltungsgericht zugrundegelegte Straßengeviert für maßgeblich erachtete, sei das Vorhaben hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO bauplanungsrechtlich zulässig. Denn die Voraussetzungen für eine Widerlegung der Regelvermutung gemäß § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO seien erfüllt. Von der Rechtsprechung sei eine Atypik im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO für Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe, die der Nahversorgung dienten, bereits bejaht worden. Hiernach sei die Erweiterung eines der Nahversorgung dienenden Lebensmittelmarkts in die Großflächigkeit in einem Mischgebiet zulässig, wenn der Betrieb als Teil eines zentralen Versorgungsbereichs der wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung diene und die prognostizierte Verkehrszunahme sich als verträglich erweise. Nach diesen Maßstäben sei vorliegend ein in städtebaulicher Hinsicht atypischer Sachverhalt gegeben. Es lägen Anhaltspunkte dafür vor, dass das geplante Vorhaben keine Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden habe. Die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung werde nicht tangiert. Der Vorhabenstandort befinde sich innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs „Nahversorgungsschwerpunkt V. “ und damit in integrierter Lage. Aufgrund des hohen Bevölkerungspotentials in dem dicht besiedelten Stadtteil X. -V. habe das Vorhaben keine Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche. Ebenso wenig werde die Versorgung der Bevölkerung mit Lebensmitteln beeinträchtigt. Dies werde bestätigt durch die Auswirkungsanalyse der C3. -Handelsberatung aus August 2012. Darin sei dargelegt worden, dass in einem 700 m-Radius um das Vorhabengrundstück ca. 15.600 Einwohner (Zone I), im erweiterten Einzugsbereich, der die westlich angrenzenden Wohnquartiere umfasse, weitere 5.540 Einwohner (Zone II) ansässig seien. Bei einem Pro-Kopf-Ausgabewert in X. in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten von 2.376,80 Euro errechne sich ein Nachfragevolumen von rund 37,1 Mio. Euro in Zone I. Die Umsatzerwartung betrage bei einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von rund 6.000 Euro/qm Verkaufsfläche ca. 6 Mio. Euro. Dabei hätten die Gutachter den zu erwartenden jährlichen Mehrumsatz aus der Verkaufsflächenerweiterung um 200 qm auf rund 1,2 Mio. Euro prognostiziert. Aus dem fußläufigen Einzugsbereich werde nach der Auswirkungsanalyse ein Umsatz von rund 3,7 Mio. Euro im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente generiert. Dies entspreche einer sortimentsspezifischen Kaufkraftbindung von ca. 10 %. In Anbetracht des prognostizierten Gesamtumsatzes entspreche dies einem Umsatz- bzw. Kundenanteil von ca. 74 %. Diese hohe Kundenanbindungsquote im fußläufigen Einzugsbereich (700 m-Radius) belege, dass das geplante Vorhaben der wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung mit Lebensmitteln diene. Auswirkungen auf den zentralen Nahversorgungsbereich „Hauptzentrum C. “ gingen von dem Vorhaben nicht aus. Nach dem Ergebnis der Auswirkungsanalysen sei in dem Hauptzentrum C. von einer Umverteilungsquote von höchstens 1 % auszugehen. Die Einwendungen der Beklagten gegen die Auswirkungsanalysen der C3. griffen sämtlich nicht durch. Auch aus der aktualisierten Auswirkungsanalyse gehe hervor, dass Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche nicht zu befürchten seien. Es bestünden zudem Anhaltspunkte dafür, dass Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung und den Verkehr nicht vorlägen. Dies werde durch die ergänzende Stellungnahme der C4. Ingenieurgesellschaft für Verkehrswesen mbH vom 5. Juli 2012 zum Verkehrsgutachten vom 28. Juni 2012 betreffend die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von 799 qm belegt. Unter der Annahme, dass 90 % der Fahrten über die G. -F. -Allee und nur 10 % über die X1.----------straße erfolgten, kämen die Gutachter zu dem Ergebnis, dass für die von dem Vorhabengrundstück in die G. -F. -Allee rechts einbiegenden Fahrzeuge eine Verkehrsqualität der Stufe B („gut“) gegeben sei.

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Ergänzend werde darauf hingewiesen, dass eine unzumutbare Beeinträchtigung der Nachbarschaft durch Lärmimmissionen, die von den Stellplätzen des Markts ausgingen, ausgeschlossen sei. Dies werde durch die ergänzende Stellungnahme des Büros H. + Partner Ingenieure vom 3. Juli 2012 zur schalltechnischen Prognose vom 7. Mai 2012 betreffend die Ansiedlung eines M. -Markts mit 800 qm Verkaufsfläche belegt. In der schalltechnischen Prognose vom 7. Mai 2012 sei dargelegt worden, dass an den Immissionspunkten IP 1 bis IP 3, G. -F. -Allee 360, 366 bzw. 374, die maßgeblichen Immissionsrichtwerte nach TA-Lärm für MI-Gebiete um mindestens 2,2 dB (A) unterschritten würden. Die Maximalpegel würden ebenfalls gewahrt. Eine Erhöhung der vorhandenen Verkehrsgeräusche um 3 dB (A) durch den planinduzierten Mehrverkehr sei aufgrund der bestehenden hohen Verkehrsbelastung ausgeschlossen.

23

Das Vorhaben sei auch im Übrigen bauplanungsrechtlich zulässig. Es füge sich hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksflächen in die nähere Umgebung gemäß § 34 Abs. 1 BauGB ein. Das Gutachten des Büros C4. belege, dass die verkehrliche Erschließung gesichert sei. Schließlich gingen von dem Vorhaben auch keine schädlichen Auswirkungen im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB aus.

24

Die Klägerin beantragt,

25

das angefochtene Urteil zu ändern und die Beklagte unter Aufhebung ihres Ablehnungsbescheids vom 27. Juli 2011 zu verpflichten, die Bauvoranfrage der Klägerin vom 10. Dezember 2010 in der am 2. Dezember 2013 zu Protokoll der mündlichen Verhandlung erklärten Fassung betreffend die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Errichtung/des Betriebs eines Lebensmittelmarkts (M. -Markt) mit einer Verkaufsfläche von 1.000 qm und 101 Stellplätzen auf dem Grundstück Gemarkung C. , Flur 264, Flurstücke 77, 52, 49, 53, 61 und 68, G. -F. -Allee 360-366a X. -C. positiv zu bescheiden.

26

Die Beklagte beantragt,

27

die Berufung zurückzuweisen.

28

Sie trägt im Kern vor: Die nähere Umgebung des Vorhabens sei als Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO einzustufen. Der G. -F. -Allee komme eine trennende Wirkung zu. Selbst wenn man der Auffassung der Klägerin folge und die dem Vorhaben gegenüberliegende Straßenseite der G. -F. -Allee in die maßgebliche nähere Umgebung einbeziehe, habe dies keinen Einfluss auf den faktischen Gebietscharakter. Denn auch nördlich der B7 gelegene Baublöcke wiesen die typischen Bau- und Nutzungsstrukturen eines Mischgebiets auf. Der von der Klägerin als großflächig angeführte Schuhlagerverkauf („T1. “) sei inzwischen nicht mehr vorhanden. Eine Nachfolgenutzung werde durch einen Handel für Gastronomiebedarf, Lebensmittel und Getränke erfolgen. Dieser nutze jedoch lediglich 522 qm als Verkaufsfläche und 570 qm als Lager.

29

Die Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO sei auch nicht widerlegt. Das Gutachten der C3. aus August 2012 gehe von falschen Voraussetzungen aus und stelle somit keine sachgerechte Beurteilungsgrundlage dar. Da bis dato kein Betriebsteil am Markt eingeführt und etabliert worden sei, müsse das Vorhaben in seiner Gesamtheit mit einer Verkaufsfläche von 1.000 qm in die bauplanungsrechtliche Bewertung eingestellt werden. Dieser Ansatz gelte – auch nach Eröffnung – bis zur vollständigen Marktetablierung des Markts.

30

Bei der Prüfung der atypischen Fallgestaltung im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO komme es nicht auf die absatzwirtschaftliche Verträglichkeit an. Vielmehr seien im Rahmen einer typisierenden Betrachtung Anhaltspunkte auf betrieblicher und städtebaulicher Seite, die für bzw. gegen die Anwendung der Regelvermutung sprächen, zu ermitteln. Für das konkrete Vorhaben seien weder betriebliche, städtebauliche noch verkehrliche Aspekte gegeben, die eine von der Regelvermutung abweichende Beurteilung zuließen.

31

In betrieblicher Hinsicht weise das Vorhaben ein diversifiziertes Warenangebot aus Nahrungs- und Genussmitteln und weiteren zentrenrelevanten Waren auf. Es sei somit typisch „breit“ angelegt und könne zweifelsfrei negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche hervorrufen. Die als Randsortiment bezeichneten Waren des Vorhabens erfüllten auch nicht die Eigenschaften, die ein Randsortiment im bauplanungsrechtlichen Sinn erfüllen müsse. Die Aktionswaren, die die Klägerin in ihren Filialen vertreibe, umfassten sämtliche zentrenrelevanten Sortimente. Das „typische“ Randsortiment eines M. -Markts in X. überschreite den Rahmen, den die „Arbeitsgruppe Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO“ für vertretbar halte, um von der Regelvermutung abzuweichen, erheblich. Hinzukomme, dass ein überproportionales Verhältnis bei Verkaufsfläche und Umsätzen der zentrenrelevanten Randsortimente bestehe. So würden auf 10% der Verkaufsfläche bereits 17% der Umsätze erzielt. Zudem erreiche die Verkaufsfläche (1.000 qm) an der Geschossfläche (1.500 qm) einen Anteil von 2/3. Nach den Erkenntnissen der „Arbeitsgruppe Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel und § 11 Abs. 3 BauNVO“ dürfe ein Betrieb des Lebensmittelhandels mit einer Verkaufsfläche von 1.000 qm jedoch nur eine Geschossfläche von 1.333 qm aufweisen. Insofern entspreche das Vorhaben der Klägerin nicht dem branchenüblichen Standard. Es sei davon auszugehen, dass die Klägerin damit letztlich auch eine Strategie der Flächenbevorratung betreibe.

32

Mit Blick auf städtebauliche Aspekte sei insbesondere kritisch auf die überschlägige Tragfähigkeitsberechnung abzustellen. Dieser sei vorliegend keinerlei Aussagekraft zur Frage des Vorliegens einer atypischen Fallgestaltung beizumessen. Einerseits würden die im Einzugsbereich bestehenden Betriebe und ihre Umsatzanteile grundsätzlich nicht berücksichtigt. Andererseits erreiche die Bevölkerungsdichte im Nahbereich (700 m-Radius) den sehr hohen Wert von 10.000 EW/qm. Die hohe Bevölkerungsdichte habe zur Folge, dass jedes Einzelhandelsvorhaben – auch zukünftig – den Tragfähigkeitsnachweis positiv zu führen vermöge, sofern sein Umsatz eine Größenordnung von 12 Mio. Euro (35 % des Kaufkraftpotentials in Höhe von 37,1 Mio. Euro) nicht überschreite. Pauschalierte Ansätze – wie die der Klägerin –, die den Nachweis der Atypik anhand überschlägiger Tragfähigkeitsermittlungen führten, seien nicht ausreichend. Im Nahbereich des Vorhabens bestehe ferner eine signifikante Überversorgung an Verkaufsflächen. Die im Dezember 2012 ergänzend von der C3. vorgelegten Berechnungen zur Flächenausstattung/Einwohner gingen schon methodisch von falschen Voraussetzungen aus. Einerseits werde erneut nur auf die geplante Erweiterung um 200 qm Verkaufsfläche abgestellt. Andererseits werde als räumlicher Bezugsrahmen der Einzugsbereich des zentralen Versorgungsbereichs (ca. 22.000 EW) und nicht der Einzugsbereich des Betriebs (ca. 15.000 EW) gewählt. Die konkrete Flächenberechnung/Einwohner stelle lediglich auf die Betriebe im zentralen Versorgungsbereich ab und lasse alle anderen im gewählten Einzugsbereich lokalisierten Einzelhandelsstandorte der wohnortbezogenen Nahversorgung außer Betracht. Es gebe zwei Varianten der Umsatzverteilung. Zum einen könnten die erforderlichen Umsätze des Vorhabens großräumig und damit auf eine Vielzahl von Betrieben – vor allem außerhalb des Nahversorgungsbereichs – umverteilt werden. Zum anderen könne sich die Umsatzverteilung in erster Linie auf die Betriebe im Nahbereich konzentrieren. Im Gegensatz zu § 34 Abs. 3 BauGB stellten im § 11 Abs. 3 BauNVO nicht nur die zentralen Versorgungsbereiche, sondern auch die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsgebiet, d.h. die wohnortbezogene Nahversorgung, Schutzgüter dar. Die Klägerin lasse nicht eindeutig erkennen, welches Umverteilungsmodell zum Tragen und bei der Bewertung herangezogen werden solle. Ungeachtet dessen seien beide Umverteilungsmodelle nicht geeignet, vorliegend eine Atypik im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 4 BauGB zu begründen.

33

Ferner seien auch die absatzwirtschaftlichen Voraussetzungen für den Ansatz des systemgleichen Wettbewerbs bei der Auswirkungsanalyse des Vorhabens nicht gegeben. Es sei eine deutlich höhere Umverteilung zu Lasten der SB-Märkte im Einzugsbereich anzusetzen, als dies im Gutachten geschehen sei.

34

Das geplante Vorhaben verteile auch im Rahmen einer vermeintlichen Eigenkonkurrenz großräumig Umsatz um und entspreche damit einem typischen großflächigen Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO.

35

Schließlich müsse auch die Behauptung der Klägerin, die Datenerhebungen 2012/2008 hätten zu nahezu identischen Ergebnissen geführt, entschieden zurückgewiesen werden. Im Einzugsbereich bestehe eine Verkaufsflächendifferenz zwischen beiden Erhebungszeitpunkten von 730 qm und damit eine nicht tolerierbare Fehlerquote von fast 10 %.

36

In der mündlichen Verhandlung hat die Beklagte u.a. weiter gerügt, die aktualisierte Auswirkungsanalyse lasse außer Acht, dass an der C5.-------straße 23 in X. -C. bereits eine weitere M. -Filiale mit 800 qm Verkaufsfläche genehmigt worden sei, die für die im Hauptzentrum C. ansässigen Betriebe F3. und L. erhebliche Umsatzverluste bedeute. Die Ergebnisse der Auswirkungsanalyse aus November 2013 seien nicht plausibel.

37

Auch bei der verkehrlichen Betrachtung des Vorhabens sei eine Verkaufsfläche von 1.000 qm zugrundezulegen. Die Umverteilungsrechnung der C3. unterstelle ein großräumiges Modell. Dies führe zu einem hohen Anteil an Pkw-Kunden und damit zu einem erhöhten Zu- und Abfahrtverkehr. Die erforderlichen Stellplatzanlagen befänden sich südlich der sich am Verlauf der B 7 orientierenden mehrgeschossigen Bebauung, die in diesem Bereich schalltechnisch von der B 7 abgeschirmt sei. Dieser „Innenbereich“ sei bisher nur von geringem Zu- und Abfahrtverkehr betroffen. Mit der Ansiedlung des Markts werde sich das Verkehrsaufkommen auf den von der B 7 abgewandten Grundstücksteilen deutlich mehr als verdoppeln. Damit sei eine Zunahme der Lärmimmissionen um mindestens 3 dB (A) zu erwarten. Eine Atypik sei damit auch unter verkehrlichen Gesichtspunkten zu verneinen.

38

Aufgrund der zahlreichen methodischen Mängel könne das Gutachten auch nicht als Auswirkungsanalyse im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB herangezogen werden.

39

Die Berichterstatterin des Senats hat die Örtlichkeit im Rahmen eines Ortstermins am 18. November 2013 in Augenschein genommen.

40

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

41

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

42

Die zulässige, namentlich innerhalb der Frist des § 124 a Abs. 6 Satz 1 VwGO begründete Berufung der Klägerin hat Erfolg.

43

Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Unrecht abgewiesen.

44

Die Klage ist zulässig und begründet.

45

Die in dem Bescheid der Beklagten vom 27. Juli 2011 sinngemäß enthaltene Ablehnung des streitgegenständlichen Vorbescheidsantrags ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

46

Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Erteilung eines bauplanungsrechtlichen Vorbescheids für die Errichtung bzw. den Betrieb eines Lebensmitteleinzelhandelsmarkts (M. -Markt) mit einer Verkaufsfläche von 1000 qm nebst 100 Stellplätzen auf dem Grundstück Gemarkung C. , Flur 264, Flurstücke 77, 52, 49, 53, 61 und 68, G. -F. -Allee 360-366a, X. -C. .

47

Gemäß § 71 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW kann zu Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid beantragt werden. Der Vorbescheid ist nach § 71 Abs. 2 BauO NRW in Verbindung mit § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW zu erteilen, wenn dem Vorhaben, soweit es zur Prüfung gestellt wurde, öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen.

48

Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

49

Unter Berücksichtigung des inzwischen am Vorhabenstandort verwirklichten Lebensmittelmarkts mit einer Verkaufsfläche von 799,94 qm bestehend aus Ausgangs-, Eingangsschleuse, Verkaufsraum und Vorraum Pfand zuzüglich eines Bake-off-Bereichs von 92,02 qm geht es der Klägerin der Sache nach (lediglich) noch um die Erweiterung der Verkaufsfläche dieses Marktes auf 1.000 qm. Dabei muss das Gesamtvorhaben in seiner durch die Erweiterung geänderten Gestalt geprüft werden; das vom Bauherrn angestrebte Ergebnis der Baumaßnahme muss den zu prüfenden bauplanungsrechtlichen Vorschriften entsprechen.

50

Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Juni 1993 - 4 C 17.91 -, BRS 55 Nr. 72 = juris Rn. 16; Beschluss vom 29. November 2005 - 4 C 72.05 -, BRS 69 Nr. 77 = juris Rn. 5; Kuschnerus, Einzelhandel Rn. 42 ff..

51

Hiervon ausgehend ist die Errichtung bzw. der Betrieb eines Lebensmitteleinzelhandelsmarkts mit einer Verkaufsfläche von 1.000 qm nebst 101 Stellplätzen auf dem Vorhabengrundstück bauplanungsrechtlich zulässig.

52

Das Vorhaben beurteilt sich nach den Vorgaben des § 34 Abs. 2 Hs. 1 i.V.m. § 6 BauNVO bzw. im Übrigen des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB.

53

Nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein Vorhaben, das ‑ wie hier ‑ auf einem unbeplanten Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils verwirklicht werden soll, zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach dieser Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, § 34 Abs. 2 BauGB.

54

Diesen Anforderungen entspricht das Vorhaben.Es fügt sich umfassend in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Dies gilt namentlich auch für die Art der baulichen Nutzung, deren Zulässigkeit zwischen den Beteiligten allein streitig ist.

55

Die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks ist als faktisches Mischgebiet im Sinne der § 34 Abs. 2 Hs. 1 BauGB i.V. m. § 6 BauNVO zu qualifizieren (dazu 1.). In diesem ist der vorgestellte Betrieb entsprechend § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO zulässig. Die Sonderregelung des § 11 Abs. 3 BauNVO für sog. großflächigen Einzelhandel, d.h. solche mit mehr als 800 qm Verkaufsfläche,

56

vgl. zur Grenze von 800 qm BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 ‑ 4 C 10.04 ‑, BRS 69 Nr. 71 = juris Rn. 23,

57

greift hier (ausnahmsweise) nicht (dazu 2.) Weitere Ausschlussgründe entsprechend § 15 BauNVO (dazu 3.) oder auf der Grundlage von § 34 Abs. 3 BauGB liegen nicht vor (dazu 4.)

58

1. Das Vorhabengrundstück liegt in einem faktischen Mischgebiet im Sinne der § 34 Abs. 2 Hs. 1 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO.

59

Die für die Beurteilung des Gebietscharakters maßgebliche nähere Umgebung eines Grundstücks wird dadurch ermittelt, dass in zwei Richtungen, nämlich in Richtung vom Vorhaben auf die Umgebung und in Richtung von der Umgebung auf das Vorhaben geprüft wird, wie weit die jeweiligen Auswirkungen reichen. Zu berücksichtigen ist die Umgebung einmal insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Bei der Ermittlung der näheren Umgebung ist die Betrachtung auf das Wesentliche zurückzuführen und sind Fremdkörper und Ausnahmen außer Acht zu lassen, solange beispielsweise die erkennbaren „Grundzüge der Planung“ durch sie nicht berührt werden. Bei der für die Prüfung erforderlichen Bestandsaufnahme ist grundsätzlich alles tatsächlich Vorhandene in den Blick zu nehmen. Die Grenzen der näheren Umgebung sind nicht schematisch, sondern nach der jeweiligen städtebaulichen Situation zu bestimmen. Es darf aber nicht nur diejenige Bebauung als erheblich angesehen werden, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, sondern es muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Grundstücks insoweit berücksichtigt werden, als auch sie noch „prägend“ auf dasselbe einwirkt. Wie weit die wechselseitige Prägung - und damit die „nähere Umgebung“ - reicht, ist eine Frage des jeweiligen Einzelfalls.

60

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 11. Februar 2000- 4 B 1.00 -, BRS 63 Nr. 102 = juris Rn. 34 und 44, vom 20. August 1998 - 4 B 79.98 -, BRS 60 Nr. 176 = juris Rn. 7 f., und vom 11. November 1980 - 4 B 207.80 -, BRS 36 Nr. 54 = juris Rn. 2, Urteile vom 26. Mai 1978 - IV C 9.77 -, BVerwGE 55, 369 = NJW 1978, 2564 = juris Rn. 33, und vom 18. Oktober 1974 - IV C 77.73 -, BRS 28 Nr. 27 = juris Rn. 15; OVG NRW, Beschluss vom 9. Januar 2012 - 2 A 536/11 -, S. 3 f. des amtlichen Abdrucks, Urteile vom 9. September 2010 - 2 A 508/09 -, juris Rn. 35, und vom 19. April 2010 - 7 A 2362/07 -, juris Rn. 56.

61

Hierbei kann eine Straße - zumal eine Hauptstraße - sowohl trennende als auch verbindende Wirkung haben. Welche Wirkung sie jeweils hat, kann stets nur das Ergebnis einer Wertung und Bewertung des konkreten Sachverhalts sein.

62

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 11. Februar 2000- 4 B 1.00 -, BRS 63 Nr. 102 = juris Rn. 18, und vom 10. März 1994 - 4 B 50.94 -, juris Rn. 3, Urteil vom 6. Juli 1984 - 4 C 28.83 -, BRS 42 Nr. 26 = juris Rn. 9; OVG NRW, Urteil vom 9. März 2012 ‑ 2 A 1626/10 ‑, juris Rn. 50.

63

Ausgehend von diesen Grundsätzen wird nach dem vorliegenden Kartenmaterial und den im Ortstermin von der Berichterstatterin gewonnenen und dem Senat vermittelten Eindrücken die nähere Umgebung geprägt durch die innerhalb des Straßengevierts G. -F. -Allee (südliche Straßenseite), F1.----straße , X1.----------straße und F2.-----straße liegenden Grundstücke, weil sich das Vorhaben auf diese Bereiche auswirken kann und sie ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Vorhabengrundstücks prägen oder jedenfalls beeinflussen. Die G. -F. -Allee (B 7) fungiert dabei aufgrund ihrer Breite mit jeweils zwei Fahrbahnen pro Fahrtrichtung und einem die Fahrtrichtungen trennenden breiten, mit Bäumen bepflanzten Grünstreifen, nach ihrer Verkehrsfunktion und ihrem Ausbauzustand als städtebauliche Zäsur, so dass sich die in den Blick zu nehmende nähere Umgebung nicht auch auf die nördlichen Seite der G. -F. -Allee erstreckt. Die in der beschriebenen Umgebung vorhandene Bebauung weist eine Durchmischung von Wohn- und nicht wesentlich störenden Gewerbenutzungen auf, die für die Gebietsart „Mischgebiet“ typisch sind. Die Ortsbesichtigung hat ergeben, dass keiner der in der maßgeblichen Umgebung vorhandenen Gewerbebetriebe das Wohnen wesentlich stört und mithin der Einordnung dieser Umgebung als (faktisches) Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO entgegenstünde.

64

2. Im Mischgebiet sind Einzelhandelsbetriebe gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO im Grundsatz allgemein zulässig. Hierauf kann sich die Klägerin berufen, obschon es sich bei dem vorgestellten Betrieb mit einer Verkaufsfläche von 1.000 qm um einen sog. großflächigen Einzelhandelsbetrieb handelt. Die Sonderregelung des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wonach großflächige Einzelhandelsbetriebe unter näher beschriebenen Voraussetzungen außer in Kerngebieten nur in Sondergebieten zulässig sind, steht dem Vorhaben nicht entgegen.

65

Gemäß § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, der entsprechend auch auf Vorhaben innerhalb von faktischen Baugebieten Anwendung findet,

66

vgl. BVerwG, Beschluss vom 12. Februar 2009 ‑ 4 B 3.09 ‑, BRS 74 Nr. 101 = juris Rn. 9,

67

sind großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Solche ‑ in Satz 2 der Vorschrift beispielhaft bezeichneten ‑ Auswirkungen sind gemäß § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche - wie hier - 1.200 qm überschreitet. § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO geht dabei in einer typisierenden Betrachtungsweise ("in der Regel") davon aus, dass bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit einer Geschossfläche von mehr als 1.200 qm Auswirkungen auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung - insbesondere auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr und auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Betriebe - eintreten können.

68

Die Vermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO ist allerdings widerleglich; sie kann entkräftet werden. § 11 Abs. 3 Satz 4 Hs. 1 BauNVO bestimmt daher, dass die Regel des Satzes 3 nicht gilt, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bei mehr als 1.200 qm Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und die Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen (§ 11 Abs. 3 Satz 4 Hs. 2).

69

Vgl. BVerwG, Urteile vom 24. November 2005 ‑ 4 C 10.04, BRS 69 Nr. 71 = juris Rn. 25 und vom 3. Februar 1984 ‑ 4 C 54.80 ‑, BRS 42 Nr. 50 (zu § 11 Abs. 3 BauNVO 1977) = juris Rn. 10, Beschluss vom 9. Juli 2002 ‑ 4 B 14.02 ‑, BRS 65 Nr. 70 = juris Rn. 7.

70

Die Aufzählung der Kriterien ist nicht abschließend. Es kommen grundsätzlich alle Gesichtspunkte in Betracht, die für die städtebauliche Beurteilung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben nach § 11 Abs. 3 Satz 1 und 2 BauNVO von Bedeutung sind, wie z.B. die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche.

71

Vgl. auch Söfker, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/ Krautzberger, BauGB Bd. IV, 108. Ergänzungslieferung April 2013, § 11 BauNVO Rn. 83.

72

Erforderlich ist, dass aufgrund konkreter Anhaltspunkte die Annahme gerechtfertigt erscheint, im betreffenden Fall handele es sich um ein Vorhaben, das aufgrund seines Betriebstyps oder der besonderen städtebaulichen Situation nicht zu dem Betriebstyp gerechnet werden kann, den der Verordnungsgeber dem § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO zugrundegelegt hat.

73

Vgl. BVerwG, Urteile vom 24. November 2005 - 4 C 10.04 ‑, BRS 69 Nr. 71 und vom 3. Februar 1984 ‑ 4 C 54.80 ‑, BRS 42 Nr. 50 = juris Rn. 10 (zu § 11 Abs. 3 BauNVO 1977) ; OVG NRW, Urteil vom 25. Januar 2010 ‑ 7 D 97/09.NE ‑, BRS 76 Nr. 42; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/ Krautzberger, BauGB Bd. IV, 108. Ergänzungslieferung April 2013, § 11 BauNVO Rn. 81.m.w.N.

74

Entsprechende Abweichungen können auf der betrieblichen Seite darin bestehen, dass der Betrieb beschränkt ist auf ein eingeschränktes Warensortiment (z.B. nur Gartenbedarf), auf Artikel, die üblicherweise in Verbindung mit handwerklichen Dienstleistungen (z.B. Kraftfahrzeughandel mit Werkstatt) angeboten werden, oder auf solche, die in einer gewissen Beziehung zu gewerblichen Nutzungen stehen (Baustoffhandel, Büromöbelhandel). Auf der städtebaulichen Seite können Abweichungen von der dem § 11 Abs. 3 BauNVO zugrunde liegenden typischen Situation z.B. darin bestehen, dass der Einzugsbereich des Betriebs im Warenangebot bisher unterversorgt ist, dass zentrale Versorgungsbereiche an anderem Standort des Einzugsgebiets nicht geplant sind, oder dass der Betrieb in zentraler und für die Wohnbevölkerung allgemein gut erreichbarer Lage errichtet werden soll.

75

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Februar 1984 ‑ 4 C 54/80 ‑, BRS 42 Nr. 50 = juris Rn.11 (zu § 11 Abs. 3 BauNVO 1977).

76

Die Widerlegung der Vermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO hängt danach maßgeblich davon ab, welche Waren angeboten werden, auf welchen Einzugsbereich der Betrieb angelegt ist und in welchem Umfang zusätzlicher Verkehr hervorgerufen wird. Entscheidend ist, ob der Betrieb über den Nahbereich hinauswirkt und dadurch, dass er unter Gefährdung funktionsgerecht gewachsener städtebaulicher Strukturen weiträumig Kaufkraft abzieht, auch in weiter entfernten Wohngebieten die Gefahr heraufbeschwört, dass Geschäfte schließen, auf die insbesondere nicht motorisierte Bevölkerungsgruppen dort angewiesen sind. Nachteilige Wirkungen dieser Art werden noch verstärkt, wenn der Betrieb in erheblichem Umfang zusätzlichen gebietsfremden Verkehr auslöst. Je deutlicher die Regelgrenze von 1.200 qm Geschossfläche überschritten ist, mit desto größerem Gewicht kommt die Vermutungswirkung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO zum Tragen. Dabei kann allerdings die jeweilige Siedlungsstruktur nicht außer Betracht bleiben. Je größer die Gemeinde oder der Ortsteil ist, in dem der Einzelhandelsbetrieb angesiedelt werden soll, desto eher ist die Annahme gerechtfertigt, dass sich die potentiellen negativen städtebaulichen Folgen relativieren.

77

Vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 ‑ 4 C 10.04 ‑, BRS 69 Nr. 71 = juris Rn. 26 und Beschluss vom 22. Juli 2004 ‑ 4 B 29.04 ‑, BRS 67 Nr. 76 = juris Rn. 10.

78

Die Darlegungslast für das Fehlen solcher Auswirkungen trägt im Ausgangspunkt der Bauherr.

79

Vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 ‑ 4 C 10.04 ‑, BRS 69 Nr. 71 = juris Rn. 24.

80

Greift die Vermutungsregel wegen des Vorliegens einer atypischen Fallgestaltung nicht ein, ist im Weiteren - quasi in einem zweiten Schritt - im Hinblick auf die tatsächlichen Umstände des Einzelfalls aufzuklären, ob der zur Genehmigung gestellte großflächige Einzelhandelsbetrieb gleichwohl im Einzelfall mit Auswirkungen der in § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO genannten Art verbunden sein wird oder kann.

81

Vgl. BVerwG, Urteil vom 13. Dezember 2007 ‑ 4 C 9.07 ‑, BRS 71 Nr. 157 = juris Rn. 19, 20.

82

Da ‑ wie schon oben angesprochen ‑ die Auswirkungen des Gesamtvorhabens maßgebend sind, kommt es weder für das Eingreifen der Regelvermutung noch für deren Widerlegung darauf an, ob der Einzelhandelsbetrieb von vornherein in der nun zu beurteilenden Größe errichtet oder ob ein bestehender Betrieb nachträglich erweitert werden soll.

83

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. November 2005 ‑ 4 B 72.05 ‑, BRS 69 Nr. 77 = juris Rn. 5.

84

Davon ausgehend ist das Vorhaben der Klägerin zulässig. Zum einen greift die Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO nicht ein, da eine atypische Fallgestaltung vorliegt (dazu a.). Zum anderen sind auch in Anknüpfung an die Ausführungen in den Auswirkungsanalysen der C3. Handelsberatung in diesem konkreten Einzelfall schädliche Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 Sätze 1 und 2 BauNVO nicht zu befürchten (dazu b.).

85

a. Unter Zugrundelegung der dargestellten Maßstäbe liegen hinreichende Anhaltspunkte dafür vor, dass im konkreten Einzelfall eine besondere städtebauliche Atypik gegeben ist, die die Regelvermutung gemäß § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO widerlegt. Diese städtebauliche Atypik leitet sich aus den Besonderheiten des gewählten Standorts und der Ausrichtung des Betriebs auf die Nahversorgung ab.

86

Der Vorhabenstandort liegt – was von entscheidender Bedeutung ist ‑ innerhalb des ‑ im Einzelhandelskonzept interkommunal abgestimmten – zentralen Versorgungsbereichs „Nahversorgungsschwerpunkt X. -V. “. Er ist mithin städtebaulich integriert und von der Beklagten dort gerade als Ansiedlungsstandort für nahversorgungsrelevanten Einzelhandel konzeptionell gewollt. Nach dem Inhalt des Einzelhandelskonzepts (Endbericht, S. 106) sind Nahversorgungsschwerpunkte ihrer Konzeption nach (auch) dadurch gekennzeichnet, dass sie keine überörtlichen Einzugsgebiete erreichen und von einem wesentlichen Teil ihrer Kunden – sofern gewünscht – auch fußläufig aufgesucht werden können. So soll es originäre Aufgabe der Nahversorgungszentren sein, die qualifizierte Nahversorgung eines Wohnbereichs mit Gütern des täglichen Bedarfs (insbesondere Lebensmittel, Drogeriewaren) u.a. durch Lebensmitteldiscounter sicherzustellen. Diese Zielsetzung wird gerade auch durch das Vorhaben der Klägerin verwirklicht. Denn der „Nahversorgungsschwerpunkt X. -V. “ weist ‑ ebenso wie das fußläufige Einzugsgebiet mit 15.600 Einwohnern im 700 m Radius um das Vorhabengrundstück herum ‑ ein hohes Bevölkerungspotential auf. Innerhalb dieses zentralen Versorgungsbereichs decken bislang als wesentliche Anbieter (nur) ein B. -Discountmarkt (mit einer Verkaufsfläche von 830 qm) und ein S. -Supermarkt (mit einer Verkaufsfläche von 600 qm) die Nachfrage nach nahversorgungsrelevantem Sortiment ab. Insofern ist ‑ was auch die Beklagte nicht in Zweifel zieht ‑ bezogen auf den zentralen Versorgungsbereich eine Unterversorgung mit nahversorgungsrelevantem Sortiment, wie es die Klägerin mit ihrem Lebensmittel-Discountmarktes schwerpunktmäßig anbietet, festzustellen.

87

Korrespondierend hierzu liegt der Standort des klägerischen Betriebs in zentraler, für die Wohnbevölkerung gut erreichbarer Lage. Es wird in Anknüpfung an die plausiblen Ausführungen der C3. Handelsberatung GmbH in ihren Auswirkungsanalysen von August 2012 und November 2013 aufgrund eines außergewöhnlich hohen Nachfragepotentials im Nahbereich überwiegend von der lokalen Nachfrage getragen werden. Zwar liegt der Standort zugleich in verkehrsgünstiger Lage an der G. -F. -Allee (B7). Die Befürchtungen, dass der Betrieb aufgrund dieser Lage über den Nahbereich hinaus wirken und dadurch weiträumig Kaufkraft abziehen könnte, erscheinen aber bereits mit Blick auf die ausgeprägte Nahversorgungsfunktion und die rückwärtige und damit schwer einsehbare Hoflage im Ergebnis unbegründet. So kann der Betrieb der Klägerin aufgrund der baulichen Ausgestaltung und der verkehrlichen Funktion der G. -F. -Allee mit fehlender Wendemöglichkeit nur von dem in Richtung Osten (C. ) fahrenden Verkehr unmittelbar angefahren werden. Eine besondere Attraktivität des klägerischen Betriebes für Kunden, die aus anderen Stadtteilen oder Städten kommen, ist ‑ auch unter Berücksichtigung der vorhandenen (Eigen)Konkurrenz und der übrigen Wettbewerbstrukturen ‑ nicht feststellbar. Anhaltspunkte für eine Überdimensionierung des Nonfood-Bereichs und eine damit möglicherweise einhergehende Attraktivitätssteigerung des Standorts sind ebenso nicht gegeben.

88

Der Einwand der Beklagten, das Vorhabengrundstück liege nicht vollständig im Nahversorgungsschwerpunkt V. , vermag diese Bewertung nicht in Zweifel zu ziehen. Zutreffend ist zwar, dass nach der Zentrenabgrenzung in dem Einzelhandelskonzept der „Nahversorgungsschwerpunkt X. -V. “ das Vorhabengrundstück im rückwärtigen Bereich nicht vollständig (bis zur X1.----------straße ) erfasst. Allerdings ist der (nicht parzellenscharf erfolgten räumlichen Abgrenzung der) Planzeichnung zu entnehmen, dass die vorhandene rückwärtige gewerbliche Nutzung entlang der G. -F. -Allee und damit ein überwiegender Teil des Vorhabens zweifelsfrei von dem Nahversorgungsschwerpunkt erfasst und nur die (gewerbliche) Nutzung entlang der X1.----------straße ausgeschlossen sein sollte. Zudem richtet sich die räumliche Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereiches nach den tatsächlich vorhandenen örtlichen Gegebenheiten.

89

Vgl. zuletzt OVG NRW, Urteil vom 15. Oktober 2013 ‑ 2 A 204/12 ‑, juris Rn. 96 m.w.N.

90

Ausweislich eines Aktenvermerks des Amts für Stadtentwicklung vom 18. April 2011 (Bl. 49 BA 1) war auch die Beklagte bislang davon ausgegangen, dass das Vorhaben innerhalb des im Einzelhandelskonzept dargestellten zentralen Versorgungsbereichs „Nahversorgungsschwerpunkt V. “ liegt. Nach den Eindrücken, die das Gericht vor Ort gewonnen hat, besteht kein durchgreifender Zweifel daran, dass diese frühere Einschätzung der Beklagten richtig war und der Nahversorgungsschwerpunkt X. -V. auch und gerade diesen rückwärtigen, primär zur G. -F. -Allee ausgerichteten Bereich des Vorhabengrundstücks umschließt.

91

Soweit sich die Beklagte darauf stützt, im Nahbereich des Vorhabens gebe es eine signifikante Überversorgung an Verkaufsflächen, vermag dieser Einwand die gegebene städtebauliche Atypik ebenso wenig in Frage zu stellen. Eine solche Überversorgung ergibt sich ausschließlich unter Berücksichtigung der außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs gelegenen Standorte, insbesondere „V1. “ mit einem großflächigen B2. (mit einer Verkaufsfläche von rd. 2.000 qm) und einem großflächigen B. (mit einer Verkaufsfläche von ca. 850 qm). Anknüpfungspunkt für die besondere städtebauliche Fallkonstellation ist aber gerade die Lage des klägerischen Betriebs innerhalb eines (insofern unterversorgten) zentralen Versorgungsbereichs, in dem eine „Überversorgung“ konzeptionell gerade gewünscht ist. Der Einwand der Beklagten lässt außer Acht, dass es mit der Realisierung des M. -Marktes zu einer städtebaulich grundsätzlich wünschenswerten Verschiebung zugunsten des zentralen Versorgungsbereichs „Nahversorgungsschwerpunkt X. -V. “ kommt. Insofern wird auch in dem Einzelhandelskonzept für den Nahversorgungsschwerpunkt V. lediglich „mit Blick auf den nahegelegenen Standort V1. (B2. )“ kein dringender Handlungsbedarf gesehen; jedoch soll im Falle von Erweiterungs- oder Verlagerungswünschen eine Integration in den zentralen Versorgungsbereich ermöglicht werden (S. 108 des Endberichts).

92

Der Versuch der Beklagten, eine (abgesehen von der städtebaulichen) betriebliche Atypik des Vorhabens in Abrede zu stellen, greift schon deshalb nicht durch, weil das Vorhaben der Klägerin ersichtlich dem „Prototyp“ eines Lebensmittel-Discounters mit nahversorgungsrelevantem Sortimentsschwerpunkt entspricht, der zum preisgünstigen und wohnortnahen Versorgungseinkauf aufgesucht wird. Insofern muss sich die Beklagte auch ihr eigenes Einzelhandelskonzept entgegen halten lassen, dass Discounter der Kategorie „Planvorhaben mit nahversorgungsrelevantem Sortimentsschwerpunkt“ zuordnet (S. 144 Einzelhandelsbericht).

93

Die Einschätzung der besonderen (atypischen) städtebaulichen Gegebenheiten wird durch die gutachterlichen Ausführungen der C3. Handelsberatung GmbH in ihren Auswirkungsanalysen von August 2012 (im Folgenden: Analyse 2012) und November 2013 (im Folgenden: Analyse 2013), die sich an den oben dargelegten rechtlichen Vorgaben zu § 11 Abs. 3 BauNVO orientieren, gestützt und durch die dagegen gerichteten Einwände der Beklagten nicht durchgreifend in Frage gestellt.

94

Beide Auswirkungsanalysen gelangen ‑ bei nahezu übereinstimmender Darlegung und Bewertung der städtebaulichen Situation am Vorhabenstandort ‑ zu dem Ergebnis, dass mit Blick auf die zentrale und für die Wohnbevölkerung gut erreichbare Lage innerhalb des interkommunal abgestimmten zentralen Versorgungsbereichs „Nahversorgungsschwerpunkt V. “ eine atypische Fallgestaltung aus den städtebaulichen Besonderheiten des konkreten Sachverhaltes abgeleitet werden kann (S. 34 der Analyse 2012, S. 31 Analyse 2013).

95

Die von den Gutachtern zum Beleg der Versorgungsbedeutung des Vorhabens ermittelte Kaufkraftbindungsquote im Einzugsbereich und die daran anknüpfende Prognose, das Vorhaben diene primär der Nahversorgung, sind tragfähig.

96

Eine Prognose hat das Gericht nur darauf zu prüfen, ob sie mit den im maßgebenden Zeitpunkt verfügbaren Erkenntnismitteln unter Beachtung der für sie erheblichen Umstände sachgerecht erarbeitet worden ist. Das Gericht prüft insoweit die Wahl einer geeigneten fachspezifischen Methode, die zutreffende Ermittlung des der Prognose zugrunde liegenden Sachverhalts und ob das Ergebnis einleuchtend begründet worden ist. Ferner ist zu fragen, ob die mit jeder Prognose verbundene Ungewissheit künftiger Entwicklungen in einem angemessenen Verhältnis zu den Eingriffen steht, die mit ihr gerechtfertigt werden sollen. Es ist hingegen nicht Aufgabe des Gerichts, das Ergebnis einer auf diese Weise sachgerecht erarbeiteten Prognose als solches darauf zu überprüfen, ob die prognostizierte Entwicklung mit größerer oder geringerer Wahrscheinlichkeit eintreten wird oder kann.

97

Vgl. BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998

98

- 11 A 53.97 -, DVBl 1998, 1188 = juris Rn. 25; OVG NRW, Urteil vom 25. Januar 2010 ‑ 7 D 97/09.NE ‑, BRS 76 Nr. 42 = juris Rn. 70.

99

Die vorbeschriebenen Anforderungen erfüllen die gutachterlichen Stellungnahmen aus 2012 und 2013. Die vorgenommene Gegenüberstellung des zu erwartenden Umsatzes des Vorhabens im Bereich von Nahrungs- und Genussmitteln und der sortimentsspezifischen Kaufkraft in dem Kerneinzugsgebiet bzw. in dem erweiterten Einzugsgebiet ist nicht zu beanstanden. Ein derartiger Vergleich stellt eine geeignete fachspezifische Methode für die Feststellung dar, ob ein Betrieb des Lebensmitteleinzelhandels der Aufgabe gerecht werden kann, der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung in ihrem Einzugsbereich zu dienen.

100

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 25. Januar 2010 ‑ 7 D 97/09.NE ‑, BRS 76 Nr. 42 = juris Rn. 73; Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, 1. Auflage 2007, Rn. 97 ff.

101

Die Schlussfolgerung der Gutachter, der geplante Lebensmitteldiscounter übernehme in erster Linie eine Nahversorgungsfunktion für die im (Nah-) Einzugsbereich lebende Bevölkerung, stützt sich plausibel auf die Erwägung, dass der voraussichtliche Umsatz des Vorhabens im Bereich von Nahrungs- und Genussmitteln (in Höhe von 5 Mio. €) angesichts des hohen Bevölkerungspotentials zu 85 % aus dem Einzugsgebiet (davon 74 % aus Zone I/700 m-Radius und 11 % aus dem erweiterten Einzugsgebiet) generiert werden wird. Dem entspricht eine Kaufkraftbindungsquote von 8 % im gesamten Einzugsgebiet. Die Gutachter gehen weiter davon aus, dass rund 15 % des Umsatzes - v.a. aufgrund der Verbindungsfunktion der G. -F. -Allee und des damit einhergehenden Durchgangsverkehrs - vorrangig aus dem weiteren Stadtgebiet von X. als Streuumsätze zufließen.

102

Die Prämissen, die die gutachterliche Stellungnahme damit in Bezug auf die relevante Kaufkraft der Bevölkerung und den voraussichtlichem Umsatz des Vorhabens zugrunde legt, sind substantiiert und plausibel begründet. Dies gilt insbesondere für die von den Gutachtern u.a. in Anknüpfung an die besonderen Siedlungs- und Konkurrenzstrukturen vorgenommene räumliche Abgrenzung des Einzugsgebiets (S. 28 der Analyse 2012, S. 27 der Analyse 2013) nach zwei Zonen, wonach Zone I das fußläufige Naheinzugsgebiet mit 15.600 Einwohnern in einem Radius von 700 m um das Vorhaben umfasst und Zone II die westlich hieran angrenzenden Wohnquartiere mit 5.540 Einwohnern beinhaltet. Die Gutachter tragen mit dieser Abgrenzung den individuellen Gegebenheiten des vorliegenden Einzelfalls, insbesondere den Anforderungen an eine verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im verdichteten städtischen Raum, Rechnung. Dass die von den Gutachtern zugrundegelegten Daten bezüglich der Umsatzerwartung des Vorhabens und des Kaufkraftpotentials (Bevölkerungszahl im Einzugsgebiet x statistisch ermitteltem Pro-Kopf Ausgabebetrag) im Einzugsbereich fehlerhaft sein könnten, ist weder von der Beklagten vorgetragen noch für den Senat ersichtlich. Angesichts dieser konkreten Betrachtungsweise greift auch die von der Beklagten vorgebrachte Kritik an der von ihr so bezeichneten „überschlägigen Tragfähigkeitsberechnung“ nicht durch. Die C3. Handelsberatung hat ihren Berechnungen, die sich allein auf die Nahversorgungsrelevanz des Vorhabens beziehen, nämlich gerade eine auf das Vorhaben bezogene Einzelfallbetrachtung zugrundegelegt und sich nicht mit (abstrakten) Parametern einer „Tragfähigkeitsberechnung“ begnügt.

103

Vgl. hierzu Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, 1. Auflage Mai 2007, Rn. 97 ff. zur Tragfähigkeitsberechnung nach dem Kölner Merkblatt und zu § 34 Abs. 3 BauGB, OVG NRW, Urteil vom 19. Juni 2008 - 7 A 1392/07 ‑, Beschluss vom 2. Oktober 2008 - 7 A 2549/07 ‑,

104

b. Der zur Vorbescheidung gestellte großflächige Einzelhandelsbetrieb der Klägerin kann und wird auch im Einzelfall nicht mit Auswirkungen der in § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO genannten Art verbunden sein. Die Prognose zu den (fehlenden) Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder die Versorgungsstruktur (dazu aa.) und die Erwägungen zur Vereinbarkeit des Vorhabens mit den Zielen der Raumordnung und der Landesplanung sind tragfähig (dazu bb.). Nachhaltige negative Auswirkungen auf die verkehrliche Infrastruktur, die den Vorbehalt der Zulässigkeit nur in einem entsprechenden Sondergebiet oder Kerngebiet rechtfertigen, sind ebenfalls nicht zu erwarten (dazu cc.). Schließlich ergibt sich eine Mischgebietsunverträglichkeit auch nicht im Hinblick auf die von dem Betrieb hervorgerufenen Immissionen, namentlich die Anlagen- und Stellplatzgeräusche (dazu dd.).

105

aa. Die unter Berücksichtigung der besonderen städtebaulichen Situation abgeleitete Prognose der C3. -Gutachter, dass schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder die Versorgungsstruktur nicht zu erwarten sind, weist nachvollziehbar aus, dass durch das Vorhaben der Klägerin nur mit Umsatzverteilungen von deutlich unter 10% zu rechnen ist.

106

Ob sich die Zulassung eines Einzelhandelsbetriebs - oder mehrerer Einzelhandelsbetriebe - unmittelbar und gewichtig auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde und in Nachbargemeinden auswirkt und dabei rücksichtslos ist, ist im jeweiligen Einzelfall anhand verschiedener Faktoren zu beurteilen. Städtebauliche Konsequenzen einer Planung zeigen sich etwa dann, wenn eine Schädigung des Einzelhandels in der Nachbargemeinde die verbrauchernahe Versorgung der dortigen Bevölkerung in Frage stellt oder die Zentrenstruktur der Nachbargemeinde nachteilig verändert. Im Zusammenhang mit der Planung von Einzelhandelsprojekten kann insoweit der Kaufkraftabfluss einen wesentlichen - wenn auch nicht den einzigen - Indikator darstellen. Der - gutachterlich prognostizierte - Kaufkraftabfluss ist typischerweise die Kenngröße, anhand derer die Intensität der Belastung anderer zentraler Orte ermittelt werden kann. Allerdings handelt es sich bei dem Kriterium „Kaufkraftabfluss“ zunächst um eine wirtschaftliche Bezugsgröße, deren städtebauliche Bedeutung sich erst bei Überschreiten der städtebaulichen Relevanzschwelle ergibt. Nichts anderes gilt für den Umstand, dass sich das wirtschaftliche Umfeld des Einzelhandels in zentralen Versorgungsbereichen verändert und sich dessen Konkurrenzsituation verschlechtert. Überschritten ist die städtebauliche Relevanzschwelle erst dann, wenn ein Umschlag von rein wirtschaftlichen zu städtebaulichen Auswirkungen stattzufinden droht.

107

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 30. September 2009 - 10 A 1676/08 -, BRS 74 Nr. 5 = juris Rn. 106 (nachgehend BVerwG, Beschluss vom 14. April 2010 - 4 B 78.09 -, DVBl. 2010, 839 = juris Rn. 33), vom 25. August 2005 - 7 D 2/05.NE -, BRS 69 Nr. 27 = juris Rn. 42, und vom 6. August 2005 - 10 D 145/04.NE -, BRS 69 Nr. 2 = juris Rn. 145; siehe außerdem BVerwG, Urteil vom 29. April 2010 - 4 CN 3.08 -, BVerwGE 137, 38 = NVwZ 2010, 1399 = juris Rn. 9, 13 und 17, Beschluss vom 22. Dezember 2009 - 4 B 25.09 -, BRS 74 Nr. 9 = juris Rn. 7.

108

Ein bestimmter „Schwellenwert“ für einen städtebaulich beachtlichen Kaufkraftabfluss ist gesetzlich nicht vorgegeben. Prozentual ermittelte - und prognostisch nur bedingt verlässlich greifbare - Umsatzumverteilungssätze lassen nicht lediglich einen einzigen „logischen“ Schluss zu. In der Tendenz kann - faustformelartig - davon ausgegangen werden, dass erst Umsatzverluste ab einer Größenordnung von mehr als 10 % als gewichtig anzusehen sind. Allerdings bietet das 10 %-Kriterium nicht mehr als einen Anhalt. Es muss im Zusammenhang mit den sonstigen Einzelfallumständen gewertet werden.

109

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 9. November 2012 ‑ 2

110

D 63/11.NE -, juris, m. w. N.

111

Nach Maßgabe dieser Grundsätze lassen weder die von den Gutachtern noch die von der Beklagten berechneten Umsatzverlagerungseffekte entsprechend schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden sowie auf die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung befürchten.

112

Die Auswirkungsanalyse 2012, die lediglich die Erweiterung der Verkaufsfläche um rund 200 qm auf 1.000 qm zum Untersuchungsgegenstand hat, prognostiziert Umsatzverluste (S. 36 der Analyse 2012) im nahversorgungsrelevanten Sortiment für das Hauptzentrum C. (nur F3. /L. ) von weniger als 1%. Gleiches gilt für das Hauptzentrum F. (nur M. /B. /B2. /F3. ). Für den Nahversorgungsschwerpunkt V. (v.a. B. /S. /ZUM) liegt die Umverteilung bei 3 % des Umsatzes (ohne M. -Bestandsfiliale). Der Standort V1. ist nach der Schätzung der Gutachter mit Umsatzverlusten in Höhe von 2 % betroffen.

113

Diese vergleichsweise geringen Umsatzverlagerungseffekte werden durch die Analyse 2013 (S. 33 der Analyse 2013), die die Auswirkungen des Gesamtvorhabens ermittelt, im Wesentlichen bestätigt. Nach den dortigen Schätzungen belaufen sich die durch das Gesamtvorhaben bewirkten Umsatzverluste für das Hauptzentrum C. (nur F3. /L. ) auf 1 %, für das Hauptzentrum F. (nur M. /B. /B2. /F3. ) auf 2 % und für den Nahversorgungsschwerpunkt X. -V. selbst (v.a. B. /S. /ZUM/AF Pack) auf 7 %. Der Standort V1. hat ebenfalls mit Umsatzverlusten in Höhe von 7 % zu rechnen. Relativiert werden diese Zahlen wiederum dadurch, dass das Vorhaben der Klägerin selbst in einem zentralen Versorgungsbereich liegt.

114

Relevante inhaltliche oder methodische Mängel bei der gutachterlichen Einschätzung der Umverteilungseffekte sind weder von der Beklagten substantiiert dargelegt noch für das Gericht sonst erkennbar.

115

Der Einwand der Beklagten, die Analyse 2012 sei keine taugliche Bewertungsgrundlage, weil in ihr nur die Auswirkungen der Erweiterung des Lebensmittel-Discountmarkts um 200 qm untersucht würden und gegebenenfalls von der Ansiedlung der rd. 800 qm großen Filiale hervorgerufene Umverlagerungseffekte bei der Prüfung unberücksichtigt blieben, ist mit Blick auf die von der Klägerin vor der mündlichen Verhandlung vorgelegte Analyse 2013, die die Auswirkungen des Gesamtvorhabens zum Untersuchungsgegenstand hat, überholt, so dass es keiner vertieften Auseinandersetzung hiermit bedarf.

116

Die der gutachterlichen Einschätzung der zu erwartenden Umsatzverlagerungseffekte zugrundeliegenden Annahmen sind substantiiert dargelegt und plausibel begründet. Dies gilt namentlich für die Annahme, die durch das Vorhaben der Klägerin hervorgerufenen Umsatzverlagerungen gingen in erster Linie zu Lasten derjenigen Wettbewerber, die eine vergleichsweise Marktpositionierung und Angebotsausrichtung wie das klägerische Vorhaben (also discounterorientierte Lebensmittelanbieter) aufwiesen. Auch die Prämisse, mit zunehmender Entfernung des Vorhabenstandorts nehme die Stärke der Umsatzverlagerungseffekte ab, ist mit Blick auf die von den Gutachtern dargelegte hohe Zeitdistanzempfindlichkeit des nahversorgungsrelevanten Sortiments nachvollziehbar. Vor diesem Hintergrund überzeugt die Kritik der Beklagten nicht, dass das den gutachterlichen Stellungnahmen zugrundeliegende Umverteilungsmodell widersprüchlich sei, weil nicht eindeutig erkennbar sei, ob die Umsätze großräumig, d.h. auf eine Vielzahl von Betrieben v.a. außerhalb des Nahversorgungsbereichs, oder lediglich auf die Betriebe im Nahbereich umverteilt würden. Der Kritik scheint die Annahme zugrunde zu liegen, die in den Gutachten errechneten Kaufkraftbindungsquoten zur Verdeutlichung der Nahversorgungsrelevanz des Vorhabens im Einzugsgebiet stehe in einem unmittelbaren Verhältnis zu den geschätzten Umsatzverlagerungseffekten auch gegenüber weiter entfernt liegenden zentralen Versorgungsbereichen. Dies ist indes nicht der Fall. Die weitere Kritik der Beklagten an der Umsatzverteilungsprognose der Auswirkungsanalyse (Bl. 173 GA) ist schon deshalb nicht nachvollziehbar, weil die Beklagte offensichtlich andere Zahlen (2,3 Mio. € Umsatz in Zone I) als die Gutachter (3,7 Mio. € in Zone I, vgl. S. 34 der Auswirkungsanalyse) zugrundelegt.

117

Auch die dem Gutachten zugrundeliegenden Umsatzschätzungen der C3. sind plausibel und methodisch nicht zu beanstanden. Diesen Umsatzschätzungen liegen detaillierte Vor-Ort-Recherchen und Betrachtungen u.a. zu Kaufkraftvolumen, Wettbewerbssituation und Attraktivität des Anbieters zugrunde. Bei den von der Beklagten vergleichsweise herangezogenen Daten handelt es sich demgegenüber um durchschnittliche Kennwerte, die schon deshalb die o.g. konkreten Erhebungen der C3. nicht in Frage stellen können.

118

Der Einwand der Beklagten, die aktuellen Erhebungen der C3. Handelsberatung GmbH zu den Verkaufsflächen in der Zone I (700 m-Radius um den Vorhabenstandort) wichen teilweise von den Ergebnissen der Erhebungen aus dem Jahr 2008 ab, vermag die Verwertbarkeit des Gutachtens ebenso wenig in Zweifel zu ziehen. Die von der Beklagten ermittelte Verkaufsflächendifferenz (die sich primär aus einer veränderten Flächenberechnung für den Standort V1. - der Vorkassenbereich des Vollsortimenters B2. wurde bei der Erhebung 2012 außer Betracht gelassen, vgl. S. 23 der Analyse 2013 Fn. 9 ‑ ergibt), wirkt sich ausweislich der ergänzenden Stellungnahme der C3. vom 7. Dezember 2012 nur geringfügig auf die Ausstattungskennziffer (vorhandene Verkaufsfläche je Einwohner: 0,01 qm) bzw. die Verteilung des Verkaufsflächenbestands in der Zone I (700 m Radius um den Vorhabenstandort: 1% Differenz ohne M. ; 3% Differenz mit M. ) aus und ist deshalb im Rahmen der Gesamtbetrachtung vernachlässigbar.

119

Der Einwand der Beklagten in der mündlichen Verhandlung, die Gutachter ließen fälschlicherweise unberücksichtigt, dass an der C. Straße 23 in X. -C. eine weitere M. -Filiale mit einer Verkaufsfläche von 800 qm genehmigt (wenn auch noch nicht verwirklicht) worden sei, die nach der zugehörigen Auswirkungsanalyse der C3. vom 2. Februar 2010 für das Hauptzentrum C. zu Umsatzverlusten in Höhe von 5,7 % führt,

120

vgl. hierzu OVG NRW, Urteil vom 15. Juni 2012 ‑ 2 A 2630/10 ‑, juris,

121

vermag die Plausibilität der von den Gutachtern geschätzten Umsatzverlagerungseffekte im vorliegenden Verfahren nicht durchgreifend in Frage zu stellen. Ungeachtet dessen, dass nach Angaben der Klägerin noch gar nicht absehbar ist, wann der Markt an der C. Straße 32 verwirklicht werden wird, vermag der Senat nicht zu erkennen, dass durch eine Realisierung dieses Vorhabens insbesondere die für das Hauptzentrum C. vorliegend errechneten Umsatzverluste deutlich höher ausfielen. Die von der Beklagten in diesem Zusammenhang vorgetragene Umklammerung der im Hauptzentrum C. ansässigen Betriebe F3. und L. durch die beiden M. -Filialen G. -F. -Allee (innerhalb des Nahversorgungsschwerpunkts X. -V. ) und C. Straße (Standort außerhalb zentraler Versorgungsbereiche) besteht nicht. Dies folgt bereits aus der Lage und der Betriebsstruktur des im Hauptzentrum C. ansässigen rund 900 qm großen F3. -Supermarkts und des rund 550 qm großen L. einerseits und der M. –Filialen andererseits. Bei den im Hauptzentrum C. ansässigen F3. und L. handelt es sich um Lebensmittelvollsortimenter, die aufgrund ihrer Lage an der Haupteinkaufsstraße X. innerhalb der Fußgängerzone über keine Parkplätze verfügen, so dass sie ausschließlich auf fußläufige Innenstadtkunden abzielen und vorwiegend Versorgungsfunktion im Rahmen sog. „Handtascheneinkäufe“ übernehmen (S. 23 der Analyse 2013). Dass sie ihre Funktion insoweit durch die M. -Filialen als Lebensmitteldiscounter einbüßen könnten, steht insoweit nicht zu erwarten. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die beiden M. -Filialen im Rahmen der Eigenkonkurrenz in gegenseitigem Wettbewerb stehen und Umsatzeinbußen erleiden könnten.

122

Ferner liegen auch die von der Beklagten (überschlägig) auf das Gesamtvorhaben hochgerechneten Umsatzverlagerungen aus der Analyse 2012 zum Teil deutlich unter 10% (Hauptzentrum C. 5,12 %, Hauptzentrum F. 1,45 %, Nahversorgungszentrum V. 8,8 %), ohne dass erkennbar würde, dass dennoch die Relevanzschwelle schädlicher Auswirkungen auf jene Zentren überschritten wird.

123

Die von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung geäußerte Befürchtung insbesondere schädlicher Auswirkungen auf das Hauptzentrum C. kann vor diesem Hintergrund nicht nachvollzogen werden. Zudem haben die Gutachter sowohl in der Analyse 2012 als auch in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar erläutert, dass angesichts des bundesweit einheitlichen Sortimentskonzepts durch die der Sache nach nunmehr nur noch angestrebte Verkaufsflächenerweiterung auf 1.000 qm die Umsatzleistung des M. -Markts nicht proportional zum Verkaufsflächenzuwachs ansteigen wird. Eine vergrößerte Verkaufsfläche habe in erster Linie den Zweck, die Voraussetzungen für eine großzügigere Warenpräsentation, verbesserte Kundenführung und Optimierung der internen Logistikabläufe zu schaffen (S. 32 der Analyse 2012). Mit einer vergrößerten Verkaufsfläche würden auch nicht nennenswerte Veränderung der bestehenden Kunden- und Kaufkraftströme einhergehen. Entsprechend entstehe auch keine notwendig verbesserte Wettbewerbssituation gegenüber den relevanten Wettbewerbern im Standortumfeld. Vor dem Hintergrund dieser nachvollziehbaren Erläuterungen spricht Vieles dafür, dass der von der Beklagten hochgerechnete Umsatzverlust in Höhe von 5,12 % für das Hauptzentrum C. deutlich zu hoch angesetzt ist. Aus der Auswirkungsanalyse der C3. vom 2. Februar 2010 zu einem M. -Lebensmittel-Discountmarktes in der C. Straße 23 lässt sich schon mit Blick auf dessen andere Lage zum Zentrum nichts Gegenteiliges folgern.

124

Eine Gefährdung der Nahversorgung ist ebenso nicht ersichtlich. Selbst wenn man mit der Beklagten die Umsatzverluste (auch) für den Einzugsbereich höher ansetzen würde als von den Gutachtern (zuletzt jeweils 7 % für den Nahversorgungsschwerpunkt X. -V. und den Standort V1. ) errechnet, wären Umsatzumverteilungen sogar von mehr als 10 % mit Blick auf den Standort des Vorhabens innerhalb eines (mit nahversorgungsrelevantem Sortiment unterversorgten) interkommunal abgestimmten zentralen Versorgungsbereichs ohne Weiteres konzeptionell hinnehmbar. Eine Existenzgefährdung eines wesentlichen Wettbewerbers ist – mit Blick auf die derzeitigen z.T. überdurchschnittlichen Umsatzleistungen – im Übrigen nicht zu erwarten.

125

bb. Durch die Ansiedlung des großflächigen Einzelhandelsbetriebs der Klägerin sind auch keine Auswirkungen auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung zu erwarten. Die Versorgung der Bevölkerung mit Einzelhandelsbetrieben, deren Standort verbrauchernah, d.h. fußläufig und auf sonstige Weise gut erreichbar gelegen sind, ist ein zentrales städtebauliches und raumordnerisches Anliegen, dem hier durch die Ansiedlung des Vorhabens der Klägerin innerhalb des interkommunal abgestimmten Nahversorgungsschwerpunktes X. -V. Rechnung getragen wird. Entsprechend wird für Planvorhaben - wie dem der Klägerin ‑ mit nahversorgungsrelevantem Sortiment und einer Verkaufsfläche von weniger als 1.500 qm innerhalb eines (regional abgestimmten) Nahversorgungsschwerpunkts ein regionaler Konsens unterstellt (vgl. u.a. S. 147 des EHK).

126

Anhaltspunkte dafür, dass das Vorhaben nicht mit den Zielen und Grundsätzen des am 13. Juli 2013 in Kraft getretenen Landesentwicklungsplans - Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel (GV. NRW. 2013 S. 420) - in Einklang stehen könnte, sind weder von der Beklagten vorgetragen noch für den Senat sonst ersichtlich.

127

cc. Es sind auch keine Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung und den Verkehr zu erwarten. Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung beziehen sich insbesondere auf Verkehrseinrichtungen (ausreichender Zustand der Verkehrswege, Einrichtungen des öffentlichen Personennahverkehrs) und die Ver- und Entsorgungseinrichtungen.

128

Vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB Kommentar Bd. IV, 108. Ergänzungslieferung April 2013, § 11 BauNVO Rn. 73.

129

Auswirkungen auf den (fließenden und ruhenden Verkehr) beziehen sich auf die Frage der Überlastung der in Anspruch genommenen Parkplätze und der Verkehrswege einschließlich der Zubringerstraßen sowie insbesondere die Verkehrsregelung, soweit sie städtebaulich bedeutsam ist (Belastung von Wohnstraßen, Verkehrsstau, sonstige Verkehrsbehinderungen).

130

Vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB Kommentar Bd. IV, 108. Ergänzungslieferung April 2013, § 11 BauNVO Rn. 74.

131

Auswirkungen in diesem Sinne sind hier nicht zu erwarten, da der Zu- und Abgangsverkehr ohne Weiteres über die mehrspurige in Richtung Osten führende G. -F. -Allee (B 7) und (in dem prognostizierten geringeren Umfang) auch über die südlich des Vorhabens verlaufende X1.----------straße abgewickelt werden kann.

132

Nach dem Ergebnis der ergänzenden Stellungnahme der C4. vom 5. Juli 2012 ist bei dem geplanten Vorhaben mit einer Verkaufsfläche von 1.000 qm von einer Verkehrsmenge von 2.260 Pkw-Fahrten und 6 LKW-Fahrten am Tag auszugehen. Für die nachmittägliche Spitzenstunde wird eine Verkehrsstärke von 1.467 Kfz/h prognostiziert. Den verkehrstechnischen Berechnungen für den Anbindungspunkt des geplanten M. -Markts an der G. -F. -Allee (B7) wurden dabei nicht die im Mai 2012 gezählten Verkehrsbelastungen der B7, sondern pauschal um 10 % angehobene Werte zugrundegelegt. Unter der Annahme, dass 90 % der Fahrten über die G. -F. -Allee und (nur) 10 % über die X1.----------straße erfolgen, gelangen die Gutachter zu dem Ergebnis, dass die Anbindung eine gute Verkehrsqualität aufweise. Die gutachterlichen Ausführungen sind in sich schlüssig und nachvollziehbar. Die Rüge der Beklagten, es fehle an einer Kongruenz zwischen der Verkehrsuntersuchung und der Auswirkungsanalyse, vermag die Validität des Verkehrsgutachtens nicht in Zweifel zu ziehen. Dem Einwand der Beklagten liegt die Annahme zugrunde, die Auswirkungsanalyse basiere auf einer großräumigen Umsatzumverteilung (v.a. außerhalb des Nahbereichs), hinter der entsprechende Kaufkraftbewegungen ständen, die sich letztlich auch als Ziel- und Quellverkehre zuordnen ließen, während bei der Verkehrsuntersuchung für die räumliche Zuordnung der durch das Vorhaben induzierten Verkehrsmengen lediglich ein pauschaler Ansatz der Verkehrsgutachter eingeflossen sei. Ausgehend davon, dass die Auswirkungsanalyse allein einen Umsatz- bzw. Kundenanteil von 74 % im (fußläufigen) Naheinzugsbereich (700 m Radius) prognostiziert, ist der pauschalierte Ansatz der Verkehrsgutachter, der im Zweifel eine höhere verkehrliche Belastung zugrundelegt, nicht zu beanstanden und greift auch der Einwand der Beklagten nicht durch.

133

dd. Schließlich lässt das Vorhaben keine schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 BimSchG erwarten. Schädliche Umwelteinwirkungen in diesem Sinne sind Immissionen, die nach Art, Ausmaß oder Dauer geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft herbeizuführen. Hierzu zählen insbesondere Belästigungen, die durch erhöhten Kraftfahrzeugverkehr zu Lärmbelästigungen zu Lasten benachbarter Wohnbebauung führen.

134

Vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB Kommentar Bd. IV, 108. Ergänzungslieferung April 2013, § 11 BauNVO Rn. 72.

135

Die ergänzende Stellungnahme des Büros H. + Partner Ingenieure vom 3. Juli 2012 zur schalltechnischen Prognose vom 7. Mai 2012 betreffend die Ansiedlung eines M. -Marktes mit 800 qm Verkaufsfläche legt substantiiert dar, dass eine unzumutbare Beeinträchtigung der Nachbarschaft durch Lärmimmissionen, die durch den klägerischen Betrieb entstehen, unter Berücksichtigung der vorhandenen Stellplatzeinhausung im Nahbereich der Wohnbebauung und die Asphaltierung der Fahrgassen des Parkplatzes ausgeschlossen ist. In der schalltechnischen Prognose vom 7. Mai 2012 wird dargelegt, dass an den Immissionspunkten IP 1 bis IP 3, G. -F. -Allee 360, 366 bzw. 374, die maßgeblichen Immissionsrichtwerte nach TA-Lärm für Mischgebiete ‑ 60 dB(A) tags und 45 dB(A) nachts ‑ um mindestens 2,2 dB(A) unterschritten werden. Die Maximalpegel werden ebenfalls gewahrt. Eine Erhöhung der vorhandenen Verkehrsgeräusche um 3 dB(A) durch den planinduzierten Mehrverkehr ist mit Blick auf die bestehende hohe Verkehrsbelastung ausgeschlossen. Nach den nachvollziehbaren Berechnungen in der ergänzenden Stellungnahme vom 3. Juli 2012 erhöhen sich die Beurteilungspegel bei einer Erhöhung der Nettoverkaufsfläche auf 1.000 qm bei ansonsten unveränderten Randbedingungen (Lage der Stellplätze, Zu- und Ausfahrt, Technik, Anlieferung etc.) um 1 dB(A) und liegen damit immer noch unterhalb der Immissionswerte der TA-Lärm. Vor diesem Hintergrund und unter Berücksichtigung der bereits erfolgten Genehmigungserteilung für einen Betrieb mit 799,94 qm Verkaufsfläche zuzüglich 92,02 qm Bake-Off-Bereich und 101 Stellplätzen auf dem Vorhabengrundstück kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass vorliegend ein Lärmgeschehen in eine „Ruhezone“ hineingetragen und die Grenze der Zumutbarkeit dadurch überschritten wird (Rechtsgedanke des § 51 Abs. 7 BauO NRW), zumal Anzahl und Lage der bereits vorhandenen und für den Betrieb genutzten Stellplätze unverändert bleiben werden.

136

3. Das Vorhaben ist auch nicht entsprechend § 15 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BauNVO unzulässig. Angesichts der vorhandenen Gebietsstruktur ist nicht feststellbar, dass die angestrebte Verkaufsflächenerweiterung auf 1.000 qm die Struktur des faktischen Mischgebietes verändern oder auch nur in Bewegung bringen könnte (vgl. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO).

137

Vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988 ‑ 4 C 34.86 ‑, BRS 48 Nr. 37 = juris Rn. 19.

138

Vor dem Hintergrund der vorstehenden Ausführungen zu 2. ist auch nicht zu erwarten, dass von dem Vorhaben der Klägerin, namentlich der von ihr geplanten Verkaufsflächenerweiterung, Belästigungen oder Störungen, insbesondere in verkehrlicher Hinsicht, ausgehen, die in dem Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar wären (vgl. § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO).

139

4. § 34 Abs. 3 BauGB steht dem Vorhaben der Klägerin gleichfalls entgegen.

140

Nach dieser Vorschrift dürfen von Vorhaben nach § 34 Abs. 1 oder Abs. 2 BauGB keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.

141

Ein Vorhaben lässt schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche

142

einer Standortgemeinde jedenfalls dann erwarten, wenn es deren Funktionsfähigkeit so nachhaltig stört, dass sie ihren Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr substanziell wahrnehmen können.

143

Vgl. BVerwG, Urteile vom 12. Dezember 2008 - 4

144

C 1.08 -, BRS 74 Nr. 99 = juris Rn. 11, und vom

145

11. Oktober 2007 - 4 C 7.07 -, BRS 71 Nr. 89 =

146

juris Rn. 14.

147

Aus den Ausführungen zu 2. ergibt sich im Einzelnen, dass eine solche

148

Störung der Funktionsfähigkeit der in erster Linie betroffenen Hauptzentren C. und F. hinsichtlich der nahversorgungsrelevanten Sortimente durch das Vorhaben der Klägerin nicht zu erwarten steht. Da das Vorhaben der Klägerin selbst Teil eines zentralen Versorgungsbereichs ist, kann ihm auch nicht entgegen gehalten werden, es habe schädliche Auswirkungen auf eben diesen Bereich.

149

Abschließend bleibt festzuhalten, dass die Erschließung des Vorhabens i.S.d. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ‑ abgestellt auf den für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts ‑ auch nach Einschätzung der Beklagten - gesichert ist. Es kann an die gesicherte Erschließung des bereits erstellten Markts anknüpfen.

150

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

151

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 709 Satz 2, 711 ZPO.

152

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nach § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.