Niedersächsisches Finanzgericht ()
Urteil vom 2015-10-20, Aktenzeichen 8 K 394/14

Tatbestand

1

Die Beteiligten streiten darüber, ob der Kläger im Streitjahr (2012) einen Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft erzielt hat.

2

Der Kläger erwarb im Jahr 2008 sämtliche Anteile an der Firma X- GmbH (im Folgenden: Beigeladene) und wurde deren Geschäftsführer.

3

Am … März 2009 ersteigerte der Kläger das Objekt „Y-Straße“ mit drei Wohnungen, für die laut Beschluss des die Versteigerung durchführenden Amtsgerichts 135.000 EUR zu zahlen waren. In der Veräußerungsanzeige des Amtsgerichts A wurde ein Verkehrswert von 197.000 EUR angegeben (…). Aufgrund eines mit dem Kläger persönlich abgeschlossenen Vertrages gewährte die Wüstenrot Bausparkasse dem Kläger ein Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises in Höhe von 135.000 EUR und überwies diesen Betrag unmittelbar an das die Versteigerung durchführende Amtsgericht.

4

Die 3 Eigentumswohnungen wurden in der Folge mit 27.000 EUR (Grund und Boden) zzgl. 113.355 EUR (Gebäude) in der Entwicklung des Anlagevermögens bei der Beigeladenen aufgenommen und - der Gebäudeteil – unter Zugrundelegung eines AfA-Satzes von 2 % abgeschrieben (…). In der GuV der Beigeladenen wurden neben der AfA u.a. die Zinsaufwendungen für das Objekt gewinnmindernd angesetzt (…). Zudem erfasste die Beigeladene in ihrer GuV die Mieteinnahmen als Betriebseinnahmen, und zwar (u.a.):

5

·

für eine Wohnung ab Mai 2009 bis Ende 2012 monatlich jeweils 600 EUR („Praxismiete“) zzgl. 150 EUR Nebenkosten,

6

·

für eine weitere Wohnung („S“) monatlich 450 EUR zzgl. 140 EUR,

7

·

für eine weitere Wohnung bis Juni 2010 monatlich 550 EUR („T“) zzgl. 200 EUR (ab Juli 2010 bis Oktober 2010: 780 EUR zzgl. 200 EUR) und ab Dezember 2010 bis Ende 2012 monatlich 650 EUR zzgl. 200 EUR (…).

8

Am 25. September 2012 verkaufte der Kläger die Erdgeschosswohnung für 90.000 EUR und am 14. November 2012 die beiden Wohnungen im Obergeschoss für 89.000 EUR (Wohnung Nr. 2) und 94.000 EUR (Wohnung Nr. 3), insgesamt also 183.000 EUR (…).

9

Bei der Beigeladenen wurde im Jahre 2012 eine Betriebsprüfung durchgeführt. Dabei kam die Betriebsprüfung zu dem Schluss, dass das Objekt „Y-Straße“ nicht bei der Beigeladenen zu aktivieren und der aufgrund der Veräußerung des Objektes ermittelte Veräußerungsgewinn nicht bei der Beigeladenen, sondern bei dem Kläger anzusetzen sei. Die Betriebsprüfung verminderte den Jahresüberschuss der Beigeladenen entsprechend (…).

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Der Kläger erklärte im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung für das Streitjahr keinen Veräußerungsgewinn. Das Finanzamt forderte den Kläger zur Abgabe der Anlage V auf. Nachdem der Kläger hierauf -- auch nach Erinnerung -- nicht reagierte, berücksichtigte das Finanzamt für den Kläger in der Einkommensteuerfestsetzung vom … September 2014 neben Einkünften aus Vermietung und Verpachtung i.H.v. 23.674 EUR einen Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften in Höhe von 65.970 EUR für die Wohnung im Erdgeschoss und in Höhe von 68.763,50 EUR für eine Wohnung im Obergeschoss, insgesamt 134.733 EUR (Festsetzung vom … September 2014…). Für die Wohnung Nr. 3 setzte das Finanzamt im Streitjahr keinen Veräußerungsgewinn an.

11

Gegen den Ansatz der Veräußerungsgewinne i.S.v. § 23 EStG richtet sich nach erfolglosem Einspruch die Klage.

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Der Kläger ist der Ansicht, ein Gewinn i.S.v. § 23 EStG aus der Veräußerung der Wohnungen „Y-Straße“ sei ihm nicht zuzurechnen. Die Beigeladene sei wirtschaftliche Eigentümerin der Grundstücke gewesen. Er habe mit der Beigeladenen bindend verabredet, dass diese ihm zum Erwerb der drei Eigentumswohnungen die Gelder zur Verfügung stelle und er, der Kläger, die Eigentumswohnungen in nicht offengelegter Treuhandschaft erwerbe. Dementsprechend habe die Beigeladene im Jahresabschluss 2009 auch erstmals drei Eigentumswohnungen des Objektes „Y-Straße“ bilanziert. Die Beigeladene habe den Gewinn aus der Veräußerung der beiden Wohnungen des Objektes „Y-Straße“ vollständig bilanziert. Das Treuhandverhältnis mit der GmbH sei allerdings weder schriftlich festgehalten worden noch sonst dokumentiert worden.

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Selbst wenn das Treuhandverhältnis wegen der im Streitzeitraum bestehenden 100-prozentigen Gesellschafterstellung des Klägers nicht anerkannt werde, verändere sich die steuerliche Würdigung nicht. Die Grundstücke seien dann vom Kläger verdeckt in die GmbH eingelegt worden, weshalb nur diese, nicht aber der Kläger, Veräußerungsgewinne erzielt habe und versteuern müsse.

14

Sämtliche im Zusammenhang mit dem Immobilienobjekt relevanten Buchungen seien insgesamt über die Geschäftskonten der Beigeladenen abgewickelt worden. Die Eigentumswohnungen im Objekt „Y-Straße“ seien seit der Anschaffung im Jahre 2009 buchhalterisch im Anlagevermögen der Beigeladenen erfasst worden. Dies gelte auch für die zur Finanzierung der Immobilien aufgebrachten Zins- und Tilgungskosten, wie auch Steuerberater K. bestätigen könne. Die Mieten des Mieters R. seien im Zeitraum Mai 2009 bis 2012 ebenfalls buchhalterisch bei der Beigeladenen erfasst worden, ebenso die Miete für die Mieterin S. für den Zeitraum von Mai 2009 bis 2012, für den Mieter T. für Mai 2009 bis 2010 und den Mieter U. ab 15. November 2010.

15

Die Beigeladene habe zudem für das Objekt erforderliche Renovierungs- und Sanierungsarbeiten in Auftrag gegeben und unter Mitwirkung des Mitarbeiters der Beigeladenen, Herrn H., in die Wege geleitet. Für den Verkauf der Immobilie habe die Beigeladene einen Makler der S-Bank beauftragt. Auch die Verhandlungen mit den Käufern der in Rede stehenden Immobilien seien durch Herrn H. als Mitarbeiter der Beigeladenen vorgenommen worden.

16

Der Kläger hätte sich zudem gegenüber der Beigeladenen aufgrund des bestehenden Wettbewerbsverbots anderenfalls, also ohne Vereinbarung eines Treuhandverhältnisses, schadenersatzpflichtig gemacht. Der Kläger habe lediglich eine formale Eigentümerstellung inne gehabt, zumal das Treuhandverhältnis auch gegenüber Dritten (Mieter, Makler) offengelegt worden sei. Zu keiner Zeit seien geschäftliche Vorgänge im Zusammenhang mit dem Objekt über Privatkonten des Klägers abgewickelt worden (…).

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Der Kläger beantragt,

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den Einkommensteuerbescheid für 2012 vom … September 2014 in Gestalt des Einspruchsbescheides vom … Oktober 2014 dahingehend abzuändern, dass die Steuer ohne Berücksichtigung von Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften in Höhe von … € niedriger festgesetzt wird.

19

Die Beigeladene stellt keinen Antrag.

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Der Beklagte beantragt,

21

die Klage abzuweisen.

22

Das Finanzamt ist nach wie vor der Auffassung, ein Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften sei -- entsprechend dem Ansatz in der Einkommensteuerfestsetzung -- zu berücksichtigen. Soweit der Kläger die Objekte verdeckt in die GmbH eingelegt habe, sei überdies (hilfsweise) ein Gewinn nach § 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 EStG zu versteuern.

23

Das Finanzamt weist zudem darauf hin, der Kläger selbst habe die Verträge vom 25. September 2012 und vom 14. November 2012 über die Veräußerung der Wohnungen -- ohne Hinweis auf das nunmehr behauptete Treuhandverhältnis -- abgeschlossen. Laut Veräußerungsvertrag vom 14. November 2012 sei auch die dritte im Gebäude befindliche Eigentumswohnung veräußert worden. Dieser Veräußerungsgewinn sei bisher vom Kläger nicht erklärt und versteuert worden (…).

24

Der Berichterstatter hat dem Kläger unter Hinweis auf § 79b Abs. 2 FGO aufgegeben, Kopien der Mietverträge für sämtliche Mietverhältnisse zwischen Anschaffung und Veräußerung der 3 Wohnungen vorzulegen und nachzuweisen, dass die Verwaltung und der Verkauf der in Rede stehenden Immobilien ausschließlich auf Rechnung der Beigeladenen vollzogen worden seien, insbesondere durch Vorlage der Kontobelege (Auszüge) des Klägers und der Beigeladenen, die belegen, dass jeder (einzelne) Zahlungseingang aus den Veräußerungen an die Beigeladene geflossen ist und jeder damit zusammenhängende (einzelne) Zahlungsausgang von der Beigeladenen geleistet wurde.

25

Hierauf hat der Kläger Stellung genommen und ausgeführt, das Treuhandverhältnis sei wie vereinbart durchgeführt worden. Die Finanzierung über den Kläger habe auch dem Wunsch der Wüstenrot entsprochen, zumal der Kläger „Bauchschmerzen“ gehabt habe, auf eine Bürgschaft auszuweichen.

26

Dem Kläger sei von vornherein klar gewesen, dass „wirtschaftlich gesehen…“ die Beigeladene „…Eigentümerin“ der Immobilie habe werden sollen und der Kläger das Objekt nur „nach außen hin“ habe erwerben sollen. Dementsprechend sei dann auch verfahren worden. Gegenüber den Mietern der drei Eigentumswohnungen sei eindeutig kommuniziert worden, dass „...ab dem Zeitpunkt des Zuschlages in der Zwangsversteigerung...“ die Beigeladene „... in die Vermieterposition eingerückt“ sei. Zudem seien die Mieten auf dem Konto der Beigeladenen gutgeschrieben und auch buchhalterisch und im Jahresabschluss der Beigeladenen erfasst worden.

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Der Kläger übersandte den Mietvertrag mit dem Mieter U (…).

28

Zu den weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Beteiligten sowie das Sitzungsprotokoll verwiesen.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist unbegründet. Das Finanzamt hat dem Kläger zu Recht die Veräußerungsgewinne als Einkünfte i.S.v. § 23 EStG zugerechnet.

30

Das vom Kläger behauptete Treuhandverhältnis ist der Besteuerung nicht zugrunde zu legen.

31

1. Nach § 159 Abs. 1 AO muss derjenige, der behauptet, dass er Rechte, die auf seinen Namen lauten, nur als Treuhänder innehat, auf Verlangen nachweisen, wem die Rechte gehören. Anderenfalls ist das Finanzamt berechtigt, das Recht dem Steuerpflichtigen zuzurechnen. Nach der Rechtsprechung des BFH ist bei der Prüfung, ob ein Treuhandverhältnis vorliegt, ein strenger Maßstab anzulegen. Aus den schuldrechtlichen Vereinbarungen muss sich eindeutig ergeben, dass die mit der rechtlichen Inhaberstellung verbundene Verfügungsmacht im Innenverhältnis zugunsten des Treugebers in einem Maße eingeschränkt ist, dass die rechtliche Inhaberschaft als "leere Hülle" erscheint. Wesentliches inhaltliches Kriterium für eine von der Zivilrechtslage abweichende Zurechnung des Wirtschaftsguts ist daher die Weisungsbefugnis des Treugebers gegenüber dem Treuhänder und die damit korrespondierende Weisungsgebundenheit des Treuhänders gegenüber dem Treugeber. Hinzu muss -zumindest im Grundsatz- die Verpflichtung zur jederzeitigen Rückgabe des Treuguts kommen. Anders ausgedrückt muss der Treugeber das Treuhandverhältnis beherrschen. Kann er dies auf Grund der getroffenen Absprachen nicht, so besteht kein steuerlich anzuerkennendes Treuhandverhältnis. Mit diesen Anforderungen geht einher, dass das Treuhandverhältnis im Vorhinein klar und eindeutig vereinbart und dann auch vereinbarungsgemäß durchgeführt worden sein muss. Zur konsequenten Durchführung einer Treuhandabrede gehört auch die klare Trennung von Eigenvermögen und Treugut (Niedersächsisches Finanzgericht, Urteil vom 4. Oktober 2005, 13 K 31/03, 13 K 458/04).

32

2. Nach diesen Maßstäben können die von den Klägern behaupteten Treuhandvereinbarungen steuerlich nicht anerkannt werden.

33

a) Das Treuhandverhältnis beruht im Streitfall nicht auf ernstgemeinten, zivilrechtlich wirksam abgeschlossenen und klar nachweisbaren Vereinbarungen zwischen Treugeber und Treuhänder (vgl. hierzu BFH-Urteil in BStBl II 1998, 152).

34

aa) Es fehlt schon an einer im Vorhinein klar und eindeutig vereinbarten Treuhandabrede. Es bleibt insbesondere offen, welche Art von Treuhand vorliegen soll, zu welchem Zeitpunkt über die jeweiligen Einnahmen abzurechnen sein soll und welche konkrete Ausgestaltung der Treuhand vereinbart wurde. Der Kläger hat dies – trotz des richterlichen Hinweises vom 16. März 2015 – nicht ausgeführt. Auch hat er nicht ausgeführt, ob er für den behaupteten treuhänderischen Erwerb eine (angemessene) Vergütung erhalten sollte.

35

Dahinstehen kann, ob eine Treuhandabrede auch mündlich getroffen werden kann (Drüen in Tipke/Kurse, Komm. zur AO, § 39 Rz. 40) und welche Voraussetzungen im Einzelnen hierzu erfüllt sein müssen. Denn auch, wenn man dies als zulässig erachtet, fehlt es im Streitfall an dem o.g. Erfordernis.

36

Die Behauptung des Klägers, die Beigeladene habe „wirtschaftlich gesehen… Eigentümerin“ werden sollen (weitere Einzelheiten: Schriftsatz vom 9. Oktober 2015, GA Bl. 221), reicht für eine derartige, klar und eindeutige Abrede nicht aus. Vielmehr fehlen Angaben hinsichtlich der oben aufgeführten Umstände (Art und Ausgestaltung der Treuhand, Abrechnung etc.). Ob der Kläger sich, wie von ihm vorgetragen, ohne Vereinbarung eines Treuhandverhältnisses schadenersatzpflichtig machen würde ist für die Beurteilung, ob eine klare und eindeutig vereinbarte Treuhandabrede vorliegt, unbeachtlich.

37

bb) Für den behaupteten treuhänderischen Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums durch die Beigeladene war überdies und unabhängig von dem Erfordernis der klaren und eindeutigen Vereinbarung eine notarielle Form erforderlich, da § 311b BGB eine solche Form auch bei einem treuhändischen, finanzierten Erwerb einer Immobilie voraussetzt (OLG München v. 26. März 2015 23 U 3103/14). Der -- behauptete -- Treuhandvertrag und die Grundstückskaufverträge bedurften der notariellen Beurkundung, deren Fehlen gem. § 125 BGB die Nichtigkeit einer etwaigen Treuhandabrede nach sich zog. Eine Vereinbarung, die für sich allein nicht formbedürftig ist, muss nämlich dann notariell beurkundet werden, wenn sie mit einem Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet (Jauernig, Komm. zum BGB, 15. Aufl. 2014, § 311b Rz. 17 ff.). Eine derartige Einheit ist dann anzunehmen, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Die Einheitlichkeit wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Rechtsgeschäfte unterschiedlichen Vertragstypen angehören und an ihnen zum Teil verschiedene Personen beteiligt sind. Im Streitfall läge -– eine Treuhandabrede unterstellt -- für den Kläger in eigener Person und als Geschäftsführer der Beigeladenen unter Berücksichtigung der Interessen der Vertragsschließenden und ihres erklärten Willens mit Rücksicht auf die Verkehrssitte ein Verknüpfungswille hinsichtlich des Klägers und des Beigeladenen hinsichtlich der Grundstückskaufverträge einerseits und der behaupteten Treuhandabrede andererseits vor (vgl. auch BGH NJW 1987, 1069, 1070 m.w.N.). Insoweit würde die behauptete Treuhandabrede mit dem Grundstückskaufvertrag eine wirtschaftliche Einheit darstellen, zumal sie für die Beigeladene letztlich eine Erwerbspflicht begründen würde, für die § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB eine notarielle Beurkundung vorsieht.

38

Der Formmangel wurde auch nicht nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt.

39

Eine – für die Anerkennung des Treuhandverhältnisses erforderliche (s.o.) jederzeitige Verpflichtung zur Rückgabe des Treugutes durch den Kläger gegenüber der GmbH bestand vor diesem Hintergrund aufgrund der Unwirksamkeit einer - wie auch immer ausgestalteten - Abrede nicht.

40

c) Zweifel hinsichtlich der Wirksamkeit und der Ernsthaftigkeit einer Treuhandabrede gehen zudem zu Lasten des Stpfl. (BFH v. 15. Juli 1997 VIII R 56/93, BStBl. II 1998, 152; BFH v. 13. Oktober 1998 VIII R 61/96, BFH/NV 1999, 463). Der Senat hegt unter Würdigung der bekannten Gesamtumstände indes erhebliche Zweifel an der Ernsthaftigkeit einer klar und eindeutig vereinbarten Treuhandabrede, auch wenn dem Kläger zuzubilligen ist, dass die mit dem Objekt im Zusammenhang stehenden Einnahmen und Aufwendungen von vornherein bei der Beigeladenen buchhalterisch erfasst wurden.

41

d) Ist die Treuhandvereinbarung mangels klarer und eindeutiger Vereinbarung sowie überdies vor dem Hintergrund einer fehlenden zivilrechtlichen Wirksamkeit steuerrechtlich nicht anzuerkennen, so scheitert ihre steuerrechtliche Berücksichtigung ebenso im Rahmen der Prüfung des § 41 Abs. 1 AO.

42

Nach § 41 Abs. 1 Satz 1 AO ist die Unwirksamkeit eines Rechtsgeschäfts für die Besteuerung allgemein unerheblich, soweit und solange die Beteiligten das wirtschaftliche Ergebnis dieses Rechtsgeschäfts gleichwohl eintreten und bestehen lassen. Der BFH hat das Verhältnis von § 39 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 AO zu § 41 Abs. 1 AO für den Fall formunwirksamer Erwerbsgeschäfte geklärt (dazu BFH-Urteile vom 17. Februar 2004 VIII R 26/01, BStBl II 2004, 651, m.w.N.; vom 17. Februar 2004 VIII R 28/02, BStBl II 2005, 46; ferner in BFH/NV 2006, 1819 m.w.N.) und mehrfach anerkannt, dass die zivilrechtliche Formunwirksamkeit von Verträgen nach Maßgabe des § 41 Abs. 1 AO der im Rahmen der Gewinnermittlung nach § 17 Abs. 1 und 2 EStG zumindest erforderlichen Annahme wirtschaftlichen Eigentums an einem GmbH-Geschäftsanteil bei nicht nahe stehende Personen nicht zwingend entgegenstehen müsse und dies auch im Verhältnis zu § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO gelte. Indes sind Beigeladene und der Kläger im Streitfall nahe stehende Personen. Der Kläger hat, da der konkrete Inhalt der behaupteten Treuhandabrede unklar blieb, nicht nachgewiesen, dass er sich entsprechend dem Vereinbarten im Innenverhältnis tatsächlich verhalten und ein solcher Vertrag auch durchgeführt wurde. Den strengen Anforderungen, welche die Rechtsprechung stellt, um Verträge zwischen nahe stehenden Personen steuerrechtlich anzuerkennen, kann nur entsprechen, wer objektive Anhaltspunkte vorträgt (BFH vom 11. Mai 2010 IX R 19/09). Beweisanzeichen zur Ermittlung letztlich innerer Tatsachen können nur äußere Merkmale sein (vgl. dazu BFH-Beschluss vom 25. Juni 1984 GrS 4/82, BFHE 141, 405, BStBl II 1984, 751, unter C.IV.3.c bb, m.w.N.). Derartige äußere Merkmale, die die tatsächliche Durchführung einer Treuhandvereinbarung belegen, liegen schon deshalb nicht vor, weil unklar blieb, welchen Inhalt die behauptete Treuhandabrede aufgewiesen haben soll.

43

Überdies und unabhängig hiervon kann nach Auffassung des Senats eine zivilrechtlich unwirksame Treuhandabrede unter Angehörigen allenfalls in - im Streitfall nicht vorliegenden - Ausnahmefällen der Besteuerung zugrunde zu legen sein und bedarf überdies einer nachträglichen -- im Streitfall nicht erfolgten -- Heilung des Formmangels nach Entdeckung (BFH vom 4. Dezember 2007 VIII R 14/05).

44

e) Die tatsächliche Durchführung einer Treuhandabrede kann vor diesem Hintergrund nicht geprüft werden.

45

3. Der Senat war nicht dazu gehalten, Beweis durch Zeugenvernehmung erheben, wie vom Kläger beantragt (Sitzungsprotokoll).

46

a) Dem Beweisantrag, den Zeugen H., Mitarbeiter der Beigeladenen, dazu zu vernehmen, dass die Wüstenrot Bausparkasse Wert darauf gelegt hat, dass eine natürliche Person und nicht eine Kapitalgesellschaft Vertragspartner und Schuldner aus dem Finanzierungsvertrag sein sollte (Schriftsatz …), musste nicht nachgegangen, da dieser Umstand als wahr unterstellt werden kann. Gleiches gilt hinsichtlich der Behauptung, dass die Wüstenrot mit der Alternative zur Darlehensgewährung an den Kläger in der Weise, dass der Kläger eine Bürgschaft zugunsten der Beigeladenen eingeht, bei der Wüstenrot nicht auf „Gegenliebe“ gestoßen sei und der Kläger „Bauchschmerzen“ gehabt habe, auf eine Bürgschaft auszuweichen (weitere Einzelheiten: Schriftsatz vom …). Der Umstand, dass die Finanzierung durch den Kläger einfacher bzw. zweckmäßiger war als eine Finanzierung durch die Beigeladene, steht einer Nichtanerkennung des behaupteten Treuhandvertrages nicht entgegen.

47

b) Auch musste der Behauptung des Klägers nicht nachgegangen werden, dass „wirtschaftlich gesehen“ die Beigeladene „Eigentümerin“ der im Zwangsversteigerungsverfahren erworbenen Immobilie werden sollte und auch tatsächlich so verfahren wurde (weitere Einzelheiten: Schriftsatz vom …). Ungeachtet dessen, ob diese -- auch rechtliche Aspekte beinhaltende Behauptung als solche -- einem Beweis zugänglich ist, ist der behaupteten Treuhandabrede nicht im Hinblick auf den Umstand, dass „wirtschaftlich gesehen…“ die Beigeladene „Eigentümerin“ war, die Anerkennung zu versagen, sondern deshalb, weil die Abrede inhaltlich nicht klar und eindeutig war und überdies zivilrechtlich keine Verpflichtung des Klägers gegenüber der GmbH bestand. Daher kommt es auch nicht darauf an und kann als wahr unterstellt werden, dass gegenüber den Mietern der drei Eigentumswohnungen eindeutig kommuniziert worden sein soll, dass „...ab dem Zeitpunkt des Zuschlages in der Zwangsversteigerung...“ die Beigeladene „... in die Vermieterposition eingerückt“ sein soll. Der Umstand, ob die Beigeladene als Vermieterin gegenüber den Mietern, ggf. auch durch den ehemaligen Eigentümer H.t, „kommuniziert“ wurde, vermag keine klare und eindeutige sowie zivilrechtlich wirksame Treuhandabrede zu begründen und kann vor diesem Hintergrund ebenso als wahr unterstellt werden. Gleiches gilt für den Umstand, dass die Mieten auf dem Konto der Beigeladenen erfasst wurden. Ob hinsichtlich der Mieten verdeckte Einlagen des Klägers in das Vermögen der Beigeladenen vorliegen, kann für die hier relevante Beurteilung dahinstehen.

48

c) Ebenso ist unstreitig und kann als wahr unterstellt werden, dass die Mieten und Nebenkosten buchhalterisch und (zunächst) im Jahresabschluss der Beigeladenen erfasst wurden (weitere Einzelheiten: Schriftsatz vom …). Die (fehlerhafte) steuerliche Beurteilung des wirtschaftlichen Eigentums vermag dieses nicht herzustellen. Die „Durchführung“ eines (nicht eindeutig bestimmten) Treuhandverhältnisses reicht nicht für dessen Anerkennung aus.

49

d) Gleiches gilt schließlich hinsichtlich der durch den vorherigen Bevollmächtigten des Bevollmächtigten für den Kläger vorgetragenen Behauptung, dass die GmbH die Renovierungs- und Sanierungsarbeiten in Auftrag gegeben hat und, dass der Verkauf der Immobilie durch die Beigeladene an einen Makler beauftragt worden sein worden ist (…). Auch diese Behauptung wird mithin als wahr unterstellt.

50

4. Das Vorbringen des Klägers, es läge jedenfalls eine verdeckte Einlage des Objekts in das Vermögen der Beigeladenen vor (Schriftsatz vom …), führt zu keinem anderen Ergebnis. Entsprechend den obigen Ausführungen liegt hinsichtlich der veräußerten Wohnungen im Objekt „Y-Straße“ keine Zuwendung eines einlagefähigen Vermögensvorteils in das Vermögen der Beigeladenen vor (vgl. auch R 40 KStR), da bloße Nutzungsvorteile nicht zu einer verdeckten Einlage der Vermögenssubstanz führen.

51

5. Der Beklagte hat die Einkünfte des Klägers aus privaten Veräußerungsgeschäften auch der Höhe nach zutreffend ermittelt.

52

a) Es war -- mangels Vorliegen eines anderweitigen, sachgerechten Aufteilungsmaßstabes -- zutreffend, die Anschaffungskosten der veräußerten im Wege einer Aufteilung nach dem Flächenverhältnis der Wohnungen zu ermitteln.

53

b) Der Beklagte hat den Ansatz eines Veräußerungsgewinnes für die „3. Wohnung“ (Obergeschoss) nicht geltend gemacht. Eine diesbezügliche Berücksichtigung sowie eine Berücksichtigung etwaiger verdeckter Gewinnausschüttungen im Hinblick auf die von der Beigeladenen übernommenen Grundstücksaufwendungen scheidet im Hinblick auf das im gerichtlichen Verfahren geltende Verböserungsverbot (sog. reformatio in peius) aus.

54

c) Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) wurden nach Aktenlage ebenfalls zutreffend ermittelt. Da die Übergabe zum 1. November bzw. 1. Dezember 2012 erfolgen sollte und der jeweilige Kaufpreis vorher zu zahlen war, war die Erfassung der Gewinne im Streitjahr nach -- insoweit unbestrittener -- Aktenlage zutreffend.

55

6. Die Kostenfolge beruht auf § 135 FGO. Etwaige Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

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