Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1995-12-06, Aktenzeichen 11 U 92/95
ECLI:DE:OLGK:1995:1206.11U92.95.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

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Der Kläger, die Eheleute H. und B. G.
und Frau M. Sch. kauften mit Vertrag vom 11. 9. 1987 (UR. Nr. 15O5
für 1987 des Notars R. in K., Anla-ge K 1) von einer
Erbengemeinschaft eine um 1892 erbaute Villa nebst ca. 1.2OO m2
großen Grundstück in K.-M., D. Straße 28, in dem den Käufern
bekann-ten gegenwärtigen Zustand; die Haftung der Verkäu-fer für
sichtbare oder unsichtbare Sachmängel wurde ausgeschlossen. Mit
Teilungserklärung vom selben Tage hatten die Verkäufer vier
Miteigentumsanteile im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes
gebildet. Der Kläger, die Eheleute G. und Frau Sch. erwarben
jeweils einen solchen Anteil und den vierten, ver-bunden mit dem
Sondereigentum an der im Dachgeschoß herzustellenden Wohnung,
gemeinschaftlich. Diesen vierten Anteil veräußerten sie im März
1988 an die Eheleute D..

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Bereits zu einer ersten Besichtigung
des damals seit Jahren teilweise als Büro genutzten und im übrigen
leerstehenden Hauses am 21. 3. 1987, bei der Feuchtigkeitsschäden
auffielen, hatten die Kaufinteressenten die Beklagten als Berater
zugezo-gen. Am 26. 4. 1987 fand eine zweite Begehung mit dem
Beklagten zu 1) statt, der bei dieser Gelegen-heit zahlreiche
Fotografien anfertigte (vgl. die als Anlagen vorgelegten
Fotoserien), eine weitere Besichtigung unter Beteiligung beider
Beklagter am 28. 5. 1987.

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Ebenfalls im Mai 1987 arbeiteten die
Beklagten einen ersten Vorentwurf für die Modernisierung und den
Umbau des Hauses mit einer Kostenschätzung aus; dieses Konzept sah
noch die Aufteilung in lediglich drei Eigentumswohnungen vor. Die
gesamten Baukosten sollten sich danach auf rund 448.OOO,OO DM
brutto belaufen (vgl. Anlage K 2), wobei davon ausgegangen wurde,
"daß die baulich-konstruktive Substanz des Gebäudes in gutem
Zustand ist und keiner größeren Instandsetzung bedarf".

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Der Kläger behauptet, die Beklagten
hätten ihm und den übrigen Kaufinteressenten versichert, die
Bausubstanz sei tatsächlich in gutem Zustand, die
Feuchtigkeitsschäden seien unbedeutend und der ge-forderte Preis
von 5OO.OOO,OO DM sei ausgesprochen günstig. Im Vertrauen auf diese
Beurteilung sei das Kaufangebot der Erbengemeinschaft mit Schreiben
vom 2O. 6. 1987 (Anlage K 3) angenommen und im Septem-ber der
Kaufvertrag beurkundet worden.

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Noch vor der Beurkundung haben die
Erwerber mit den Beklagten am 21. 7. 1987 einen Architektenvertrag
über die Modernisierung und den Umbau des Hauses abgeschlossen.

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Einem vorübergehend an dem Erwerb der
vierten Wohnung Interessierten schrieben die Beklagten am 21. 8.
1987 in einer "Restnutzungserklärung" unter anderem, die bauliche
Substanz des Hauses sei frei von mehr als nur geringfügigen Mängeln
und die weitere Lebensdauer nach der Modernisierung wie bei einem
Neubau mit nochmals ca. 1OO Jahren anzusetzen (Anlage K 7). Eine
zweite Kostenschätzung der Be-klagten vom 22. 8. 1987 gelangte zu
voraussichtli-chen Gesamtbaukosten für nunmehr vier Wohneinheiten
in Höhe von 553.723,OO DM (Anlage K 8).

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Am 1. 1O. 1987 wurde das Grundstück den
Erwerbern übergeben. Unmittelbar darauf schickten die Beklag-ten
von der Wand neben der rückwärtigen Eingangstür entnommene Proben
zur Laboruntersuchung ein. Die Prüfung ergab, daß es sich um echten
Hausschwamm handelte. Schwammbefall fand sich auch in den
anschließenden Bereichen des Erstgeschosses und den darunter
liegenden Kellerräumen. Als dann auch noch am Balkenwerk der
Geschoßdecken und des Dach-stuhls Braunfäule festgestellt wurde,
leiteten die Miteigentümer G. gegen die Verkäufer ein
Beweis-sicherungsverfahren ein (112 H 63/87 AG Köln), in dem der
Sachverständige Prof. Dr. Ing. H. B. nach Besichtigungen vom 16.
12. 1987, 19. 1. 1988 und 11. 2. 1988 am 15. 7. 1988 ein Gutachten
über die vorgefundenen Gebäudeschäden erstattete (vgl. an-liegendes
Gutachten), auf das Bezug genommen wird.

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Da aufgrund des vereinbarten
Gewährleistungsaus-schlusses die Verkäufer nicht mit Aussicht auf
Erfolg wegen dieser Schäden in Anspruch genommen werden können,
fordert der Kläger aus eigenem sowie aus abgetretenem Recht der
Miteigentümer Schadens-ersatz wegen der nicht rechtzeitig erkannten
Sanie-rungsbedürfigkeit des Hauses von den Beklagten.

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Der Kläger hat behauptet, die Beklagten
seien von den damaligen Kaufinteressenten ausdrücklich beauftragt
gewesen, sich das Haus vom Keller bis zum Dach sorgfältig
anzusehen, die Bausubstanz zu prüfen und eine verläßliche Schätzung
der zu erwartenden Umbau- und Modernisierungskosten abzu-geben. Der
zumindest an der Kellerdecke auffällige Hausschwammbefall und auch
die Schimmelpilzbildung an der Außenwand des ersten Obergeschosses
hätte von ihnen nicht übersehen werden können. Die
Hausschwamm-Fruchtkörper, insbesondere den "teller-großen Pilz"
neben der hinteren Tür hätten sie auch gesehen und den Käufern
gegenüber als harmlos bezeichnet. Die Schadhaftigkeit des
Dachstuhls wäre beim Anheben einiger Dachpfannen zu erkennen
gewe-sen. Die aufgrund derartiger Feststellungen ange-brachte
genauere Untersuchung würde das Ausmaß der Schäden und der zu ihrer
Beseitigung erforderlichen Kosten aufgedeckt und den Kläger und die
übrigen Interessenten von dem für sie im Ergebnis zu teuren Kauf
abgehalten haben. Er hat die Auffassung ver-treten, die Beklagten
seien den Käufern zum Ersatz des ihnen in Gestalt der nicht
vorhergesehenen Sanierungskosten von mindestens 165.O42,OO DM
ent-standenen Schadens verpflichtet, hat die Forderung aber unter
Berücksichtigung einer aus § 5 AVA in Verbindung mit § 11
Architektenvertrages abgeleite-ten Haftungsbeschränkung für
Sachschäden bei einfa-cher Fahrlässigkeit auf 15O.OOO,OO DM
begrenzt.

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Wegen der Höhe der Sanierungskosten hat
der Kläger sich auf eine am 24. 11. 1987 von den Beklagten dem
Rechtsanwalt Zapp als Vertreter der Verkäufer übersandten
Zusammenstellung (Anlage K 16) berufen und umfangreiche
Ausführungen zur tatsächlichen Entwicklung der Baukosten gemacht
(vgl. Schriftsatz vom 24. 6. 1991, Bl. 13O ff.).

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Der Kläger hat beantragt,

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die Beklagten zu verurteilen, als
Ge-samtschuldner an ihn 15O.OOO,OO DM nebst 8,5 % Zinsen seit
Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Die Beklagten haben beantragt,

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die Klage abzuweisen und dem Kläger
hinsicht-lich der Teilrücknahme die Kosten aufzuer-legen.

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Sie haben geltend gemacht, das
Grundstück sei trotz der festgestellten Bausubstanzmängel mehr als
5OO.OOO DM wert gewesen, der Kläger und die übrigen Käufer hätten
durch den Erwerb also keinen Schaden erlitten.

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Die Käufer hätten aber auch
leichtfertig gehandelt, als sie den vertraglichen
Gewährleistungsausschluß der Verkäufer akzeptierten.

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Eine Pflichtverletzung der Beklagten
liege nicht vor. Ihre vorrangige Aufgabe es zunächst gewesen, die
Eignung des Hauses für eine Aufteilung in Eigentumswohnungen zu
klären. Sie hätten die Bau-substanz überprüft, soweit dies möglich
gewesen sei, und den Veräußerer zum Bauwerk befragt. Für Analysen,
die die später ermittelten Schäden aufge-deckt haben würden, habe
es keinen Auftrag und auch keinen Ansatz gegeben. Sie hätten weder
den Zustand unter den deckenden Bauteilen - Dielenböden, Innen-putz
und ähnliches - prüfen noch sämtliche Räume des Hauses besichtigen
können. Hausschwamm sei in den Sommermonaten unauffällig und lebe
erst in der feuchten Jahreszeit wieder auf; er sei bei den
Besichtigungen im April/Mai 1987 nicht ohne weite-res erkennbar
gewesen. Vom einwandfreien Zustand des Dachstuhls hätten sie schon
deswegen ausgehen können, weil das Dach erst 1984 neu eingedeckt
wor-den war. Das Vorhandensein eines Nässeschadens an der Außenwand
sei den Käufern bekannt gewesen. Die sichtbaren und auch mit ihnen
erörterten Stockflek-ken stellten kein Indiz für Hausschwamm dar.
Die Käufer hätten aber generell mit altbautypischen Ri-siken
rechnen müssen.

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Das Schreiben der Beklagten an den
Kaufinteressen-ten Vollmert sei, wie der Kläger wisse,
entspre-chend der Zweckbestimmung - Sicherung der von Voll-mert
benötigten Finanzierung - abgefaßt worden.

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Den Ausführungen des Klägers zur
sanierungsbeding-ten Kostensteigerung sind sie entgegen getreten
(vgl. Schriftsatz vom 15. 11. 1991, Bl. 17O ff.).

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Hilfsweise haben die Beklagten mit
einer restli-chen Honorarforderung gemäß Schlußrechnung vom 1. 7.
1992 (Anlagenheft II Bl. 121) in Höhe von 47.O57,2O DM, wie im
Schriftsatz vom 2. 7. 1992 (Bl. 221 ff. d.A.) näher erläutert, die
Aufrechnung erklärt.

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Der Kläger hat das Bestehen eines über
die be-reits geleisteten Zahlungen hinausgehenden Hono-raranspruchs
der Beklagten bestritten. Auf seinen Schriftsatz vom 29. 12. 1992
(Bl. 24O ff.) wird Be-zug genommen.

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Das Landgericht hat zunächst ein
weiteres Gut-achten des Sachverständigen Prof. Dr. Br. zu der Frage
eingeholt, ob der Schädlingsbefall und der Verfall der
Dachkonstruktion vor Beginn der Umbau-arbeiten schon bei
oberflächlicher Begutachtung erkennbar war oder nicht. Auf den
Beweisbeschluß vom 16. 11. 199O (Bl. 96) und das Gutachten vom 22.
3. 1991 (Bl. 1O6 ff.) wird verwiesen.

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Gemäß Beweisbeschluß vom 26. 2. 1993
(Bl. 257) wurde ferner ein Gutachten des Sachverständigen Siegfried
Richter vom 5. 1. 1994 (Bl. 289 ff.) zum Verkehrswert des
Hausgrundstücks D. Straße 28, am 11. 9. 1987, und zwar auch unter
Berücksichtigung der von dem Sachverständigen Prof. Dr. Br. später
festgestellten Schäden, eingeholt.

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Mit Urteil vom 4. 2. 1995 hat das
Landgericht die Klage abgewiesen mit der Begründung, der Kläger und
die Mitkäufer hätten keinen Schaden erlitten, weil der Wert des
Grundstücks trotz der Gebäudeschäden noch etwas höher gewesen sei
als der von ihnen ge-zahlte Kaufpreis.

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Das Urteil, auf das Bezug genommen
wird, ist dem Kläger am 9. 3. 1995 zugestellt worden. Er hat hat
dagegen am 1O. 4. 1995 (Montag) Berufung eingelegt und sein
Rechtsmittel nach entsprechender Fristver-längerung am 12. 6. 1995
begründet.

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Der Kläger wendet sich insbesondere
dagegen, daß das Landgericht den Verkehrswert zum Maßstab für einen
ihm und den Mitkäufern beim Erwerb des Grundstücks in Unkenntnis
der Bauschäden entstande-nen Schaden genommen hat. Er ist der
Auffassung, Maßstab müsse vielmehr sein, was sie für die
Be-schaffung der ihren Bedürfnissen und Vorstellungen
entsprechenden Eigentumswohnungen aufzuwenden beab-sichtigten. Den
unbebauten und auch unbebaubaren Teil des verhältnismäßig großen
Grundstücks habe der Sachverständige zudem überbewertet und den bei
der Ermittlung des Gebäudewertes berücksichtigten Sanierungsbedarf
mit lediglich 19O.2OO,OO DM Brutto zu niedrig angesetzt. Der Kläger
behauptet, bei Kenntnis der Bauschäden wäre der Kaufpreis im
Hinblick auf den Sanierungsaufwand um mindestens 15O.OOO,OO DM
ermäßigt worden.

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Unter Vorlage des Kaufvertrages vom 3.
3. 1988 (Bl. 47O ff.) trägt er vor, die Dachgeschoßwohnung sei
wegen der schadhaften Bausubstanz mit einem Nachlaß von 25 %
gegenüber dem Erwerbspreis an die Eheleute D. weiterverkauft
worden.

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Er sieht eine Pflichtverletzung der
Beklagten auch darin, daß sie nicht unabhängig von konkreten
Befunden wegen des Alters des Hauses zur Einholung eines
Holzgutachtens geraten hätten. Er betont er-neut, es sei ihm und
den anderen Kaufinteressenten von Anfang an um den sachverständigen
Rat der Be-klagten zur Frage gegangen, ob das Haus in Ordnung sei,
was die Beklagten nachdrücklich bejaht hätten.

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Hilfsweise macht der Kläger weitere
Schadensersatz-ansprüche geltend. Unter Bezugnahme auf seine
dies-bezüglichen erstinstanzlichen Ausführungen (Bl. 55 ff., 82 f.)
behauptet er, er und die übrigen Käufer hätten um 12.958,OO DM
höhere Fördermittel für den Umbau und die Modernisierung des Hauses
erlangen können, wenn in den vorab zustellenden Förderungs-anträgen
die Schadensbeseitigungskosten schon hät-ten aufgeführt werden
können. Außerdem hält er die Beklagten für schadensersatzpflichtig
wegen der ebenfalls bereits erstinstanzlich dargelegten
Überschreitung der in ihrer Kostenschätzung vom 22. 8. 1987
veranschlagten Baukosten.

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Der Kläger beantragt,

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unter Abänderung des angefochtenen
Urteils gemäß dem erstinstanzlichen Schlußantrag des Klägers zu
erkennen.

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Die Beklagten stellen den Antrag,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie machen geltend, der Kläger sei
nicht befugt, Schadensersatzansprüche der Bauherrengemeinschaft
oder der Eigentümergemeinschaft im eigenen Namen und auf eigene
Rechnung einzuklagen.

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Sie sind der Auffassung, die in der
Klageforderung zusammengefaßten Ansprüche müßten im Hinblick
dar-auf, daß ein höherer Gesamtschaden behauptet werde, genauer
aufgeschlüsselt werden.

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Sie widersprechen der Verwertung des
Ergebnisses des zwischen anderen Parteien durchgeführten
Be-weissicherungsverfahrens.

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Sie wiederholen und ergänzen ihr
Vorbringen zum Um-fang ihres Auftrags zur Vorabprüfung des Hauses
und zur Erkennbarkeit der im Beweissicherungsgutachten
beschriebenen Schäden (Bl. 43O bis 434 und 483 f.) und machen
Ausführungen zum Grundstückswert (Bl. 434 - 437). Daß die
Voreigentümer bei Aufdeckung des Schadensbefalls zu einer
wesentlichen Reduzie-rung der Kaufpreisforderung bereit gewesen
wären, bestreiten sie.

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Wegen aller weiteren Einzelheiten wird
auf das schriftsätzliche Parteivorbringen und die über-reichten
Unterlagen ergänzend Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d
e

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Die zulässige Berufung des Klägers hat
in der Sache insoweit Erfolg, als die Berechtigung der
Klagefor-derung dem Grunde nach zu bejahen ist. Eine Ent-scheidung
auch über die Höhe des Anspruchs ist nach dem derzeitigen Sach- und
Streitstand noch nicht möglich, so daß nach § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO
verfah-ren werden muß.

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Der mit der Klage geltend gemachte
Schadensersatz-anspruch ist dem Kläger und den Miterwerbern des
Grundstücks G. und Sch. persönlich erwachsen, nicht der erst
infolge des Erwerbs entstandenen Eigentü-mergemeinschaft oder einer
im Hinblick auf das Um-bauvorhaben von ihnen etwa gebildeten
anderweitigen Rechtsgemeinschaft. Weder gegen die von den
Eheleu-ten G. und von Frau Sch. erklärten Abtretungen der Ansprüche
an den Kläger noch gegen die Geltendma-chung der eigenen und
abgetretenen Ansprüche durch ihn im eigenen Namen und für eigene
Rechnung beste-hen deshalb rechtliche Bedenken. Die
Abtretungser-klärung der Eheleute D. ist gegenstandslos.

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Grundlage des Schadensersatzanspruchs
ist die Verletzung der den Beklagten gegenüber den
Grund-stückskäufern vor Abschluß des Kaufvertrages am 11. 9. 1987
obliegenden Untersuchungs- und Bera-tungspflicht, die dazu geführt
hat, daß die erheb-lichen Bauwerksschäden den Käufern noch über den
Vertragsschluß hinaus unbekannt blieben und sie al-so ein
Grundstück erwarben, daß wegen seiner Sanie-rungsbedürftigkeit
ihren Erwartungen hinsichtlich der Qualität des Kaufgegenstandes
bei weitem nicht entsprach.

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Die Beklagten sind von den späteren
Käufern des Grundstücks D. Straße 28 in die notwendigen
Vor-bereitungen für deren eventuelle Kaufentscheidung nicht nur
einbezogen worden, um unverbindlich ihre Meinung über die
Tauglichkeit des Objektes für die ins Auge gefaßte Nutzung
abzugeben. Ihr fach-kundiger Rat wurde vielmehr als maßgebliche
Ent-scheidungshilfe in Anspruch genommen. Die zunächst fehlende
vertragliche Grundlage wurde nach einiger Zeit, immer noch mehrere
Wochen vor der notariel-len Beurkundung des Kaufvertrages,
geschaffen. Die bereits vor Abschluß des Architektenvertrages von
den Kaufinteressenten den Käufern privatschrift-lich mitgeteilte
Annahme des Kaufangebotes war unverbindlich. Die Beklagten hätten
also auch noch nach der Unterzeichnung des Architektenvertrages die
bisherigen Unterlassungen wettmachen, d. h. die sorgfältige
Besichtigung des Hauses nachholen und ihre Auftraggeber vor dem
Schaden, um den es hier geht, bewahren können. Daß dies unterblieb,
stellt deshalb eine Verletzung sowohl vorvertraglicher als auch
vertraglicher Fürsorgepflichten der Beklagten dar.

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Die Beklagten können sich nicht mit
Erfolg darauf berufen, bis zum Kauf des Grundstücks habe sich ihre
Aufgabe darauf beschränkt, die Möglichkeit der Aufteilung des
Hauses in mehrere abgeschlossene Wohneinheiten im Sinne des
Wohnungseigentumsgeset-zes zu klären. Es ging keineswegs nur um die
tech-nische Realisierbarkeit, sondern auch um die
Wirt-schaftlichkeit und Finanzierbarkeit des von ihnen dazu
entwickelten Konzeptes. Demgemäß wurde schon in einem früheren
Stadium der Kaufvorbereitungspha-se eine erste Kostenschätzung und
noch im August 1987 eine zweite von den Beklagten angefertigt. Für
die Höhe der zu erwartenden Gesamtkosten kam es aber ganz
wesentlich auf die Qualität der vorhande-nen Bausubstanz an. Der
vorrangigen Bedeutung der Höhe des Sanierungsaufwandes für jede
Beteiligung an dem Grundstückserwerb haben die Beklagten denn auch
in der "Restnutzungserklärung" vom 21. 8. 1987 Rechnung getragen,
die sie für den weiteren Kaufinteressenten Vollmert verfaßt und in
der sie hervorgehoben haben, daß die Bausubstanz frei von mehr als
nur geringfügigen Mängeln sei. Die Beklagten haben sich also mit
der Frage der Sanie-rungsbedürftigkeit der Bausubstanz befaßt und
sich dazu geäußert. Der Kläger betont und die Beklagten bestreiten
nicht, daß sie als gerade auf dem Gebiet der Altbausanierung
erfahrene Architekten angesehen wurden und auftraten. Selbst wenn
die Kaufinteres-senten nicht, wie der Kläger behauptet,
ausdrück-lich eine Begutachtung der Bausubstanz erbeten ha-ben
sollten, wären die Beklagten unter den gegebe-nen Umständen im
Hinblick auf das von ihnen selbst angeführte "Altbaurisiko"
verpflichtet gewesen, ihr besonderes Augenmerk auf Anzeichen für
Schäden und Schädlingsbefall zu richten und solche Anzeichen
gegebenenfalls zum Anlaß zu nehmen, gründlichere Untersuchungen
durchzuführen, zu veranlassen oder zumindest nachdrücklich zu
empfehlen. Daß sie dies unterlassen haben, stellt bereits eine zum
Scha-densersatz verpflichtende Vertragsverletzung dar, so daß es
nicht darauf ankommt, ob sie die positive Einschätzung der
Bausubstanz aus dem Schreiben an Vollmert auch dem Kläger und den
übrigen Kaufinte-ressenten gegenüber ausdrücklich vertreten haben
oder nicht.

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Die Beklagten haben das Haus mehrfach,
eingehend und auch bei ausreichender Beleuchtung besichtigt, wie
die von ihnen vorgelegten zahlreichen Foto-grafien anschaulich
belegen. Dabei sind sie nicht mit der erforderlichen Sorgfalt
vorgegangen. In-folgedessen haben sie Erscheinungen übersehen oder
falsch gedeutet, die Anlaß zu ernstlicher Besorgnis gaben und dazu
hätten führen müssen, das ganze Gebäude einer gründlichen
Untersuchung zu unterzie-hen, auch auf verdeckte Schäden hin und
gegebenen-falls unter Zuziehung von Spezialisten.

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Die nachträglich von dem
Sachverständigen Prof. Dr. Br. festgestellten und in dem
Beweissi-cherungsgutachten vom 15. 7. 1988 beschriebenen Schäden
waren und sind unstreitig. Nicht nur der Kläger, sondern ebenso die
Beklagten haben sich er-stinstanzlich wiederholt auf das Gutachten
bezogen. Die Beklagten haben auch keine Einwendungen dagegen
erhoben, daß das Landgericht zur Frage der Erkenn-barkeit des
Schadensbefalls ein auf diesem ersten Gutachten aufbauendes
weiteres Gutachten desselben Sachverständigen eingeholt hat. Die im
Berufungs-verfahren erhobenen Bedenken gegen die Verwertung des
Beweissicherungsgutachtens sind deshalb weder verständlich noch
beachtlich.

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In seinem Gutachten vom 22. 3. 1991 ist
Prof. Dr. Br. zu dem Ergebnis gelangt, daß je-denfalls der Befall
durch echten Hausschwamm im Kellergeschoß und die Bildung von
Schimmelpilzen in dem an der Terrasse gelegenen Zimmer im ersten
Obergeschoß ohne weiteres bemerkbar waren. Das Terrassenzimmer
gehörte auch nicht zu den Räumen, die nach der Behauptung der
Beklagten bei den Hausbegehungen nicht zugänglich waren. Denn auf
der nur durch dieses Zimmer erreichbaren Terrasse wurde am 26. 4.
1987 fotografiert. Ebensowenig können sich die Beklagten auf
unzulängliche Beleuchtung des Kellers berufen. Auch im
Kellergeschoß sind am 26. 4. 1987 eine Reihe von Aufnahmen gemacht
worden, ausreichendes Licht war also vorhanden oder jedenfalls
beschaffbar. In unmittelbarer Nähe der Hauptschadensstelle befand
sich zudem eine Leucht-stofflampe.

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103

Der Sachverständige hat sich auch mit
der Fra-ge auseinandergesetzt, ob die Hausschwammfruchtkör-per bei
den Besichtigungsterminen jahreszeitlich bedingt unauffällig
gewesen sein könnten. Er hat diese Frage verneint. Unter
Berücksichtigung der Tatsache, daß nicht erst bei den Ortsterminen
des Sachverständigen im Winter 1987/1988, sondern bereits bei der
Besichtigung mit dem Holz- und Bautenschutzspezialisten de Graaf am
9. oder 1O. 1O. 1987 gemäß seinem Angebotsschreiben vom 23. 11.
1987 "ein starker Befall durch den echten Hausschwamm (im
Erdgeschoß und) in dem darunter be-findlichen Kellergewölbe" mit
Fruchtkörperbildungen festgestellt wurden und daß nach der Annahme
des Sachverständigen Prof. Dr. Br. die die Pilzbildung
begünstigende Feuchtigkeit aus der Toilettenanlage im Erdgeschoß
herrührte und also nicht wetterab-hängig war, entbehrt die These
der Beklagten, der Schwamm sei erst unmittelbar vor seiner
Entdeckung im Oktober entscheidend gewachsen, der Plausibili-tät.
Der Senat folgt deshalb dem Sachverständigen und hält eine
Ergänzung seines Gutachtens für nicht erforderlich.

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Es kann danach dahinstehen, ob - was
freilich eher unwahrscheinlich klingt - die beiden großen
Frucht-körper neben der rückwärtigen Haustür zunächst ver-deckt
waren und erst nach dem Abschlagen von Putz sichtbar wurden, wie
die Beklagten behaupten, oder ob die untersuchten Proben schon
unmittelbar nach der Übergabe des Hauses und vor Beginn der
Baumaß-nahmen entnommen wurden, wie der Kläger vorträgt. Schon
aufgrund der Evidenz von Hausschwamm an der Kellerdecke waren
weitere Untersuchungen geboten, um das Ausmaß des Schadens
festzustellen. Daneben mußte auch der Wandschimmel Grund zu
Zweifeln an der Güte der Bausubstanz wecken, zumal Stockflek-ken,
die die Beklagten einräumen, auf eine früher noch stärkere
Durchfeuchtung der Mauern hinwiesen. Dem Sachverständigen Prof. Dr.
Br. ist weiter auch darin beizupflichten, daß in Anbetracht des
Alters des Hauses und des jahrelangen weitgehenden Leer-stehens der
oberen Etagen der Anlaß für die kürz-liche Erneuerung der
Dacheindeckung genauer hätte geklärt und vor allem der
naheliegenden Möglichkeit einer langfristigen Durchfeuchtung des
Dachstuhls hätte nachgegangen werden müssen.

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Die Beklagten behaupten, weitere
Untersuchungen, wie von dem Sachverständigen auf Seite 3 seines
Gutachtens vom 22. 3. 1991 (Bl. 1O8) empfohlen, würde der Vertreter
der Erbengemeinschaft nicht ge-stattet haben. Dieses Argument
könnte sie aber nur entlasten, wenn es um eine rein vorsorgliche
Unter-suchung gegangen wäre und nicht ein offenliegender
gravierender Schadensbefall zur Begründung des Verlangens nach
weiteren Prüfungen hätte angeführt werden können. Die Beklagten
hätten dem Eigentümer-vertreter jedoch die Hinweise auf Hausschwamm
im Keller vorführen und die sich ergänzend auf die sichtbaren
Nässeschäden berufen können. Dann aber hätte sich dieser zumindest
solchen Maßnahmen, die keine nennenswerten Beschädigungen mit sich
brach-ten, nicht widersetzen können. Solche Maßnahmen hätten aber
bereits genügt, um eine realistische Vorstellung von dem wirklichen
Ausmaß der Bauschä-den zu erhalten. Wären sie verkäuferseits
dennoch verweigert worden, hätten die Beklagten ihren
Auf-traggebern von dem Erwerb des Hauses dringend abra-ten
müssen.

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XXXXX

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Die Beklagten sind somit verpflichtet,
den dem Klä-ger und den Zedenten G. und Sch. aus der
Fehlein-schätzung der Bausubstanz bei Abschluß des Kaufver-trages
vom 11.09.1987 entstandenen Schaden zu er-setzen (§§ 276, 249 S. 1
BGB).

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Die Haftung der Beklagten wird nicht
durch ein Mitverschulden des Klägers und der weiteren Käufer gemäß
§ 254 BGB aufgehoben oder eingeschränkt. Daß sie den Ausschluß der
Gewährleistung der verkaufen-den Erbengemeinschaft für Sachmängel
in dem Kauf-vertrag akzeptiert haben, kann ihnen nicht als
vor-werfbare Vernachlässigung ihrer eigenen Interessen
entgegengehalten werden. Solcher Gewährleistungs-ausschluß ist beim
Verkauf nicht neuer Gebäude die Regel, nicht die Ausnahme. Das
"Altbaurisiko" hat üblicherweise der Käufer zu übernehmen. Gerade
des-halb sind ja offenbar hier auch die Beklagten be-reits vor
Abschluß des Kaufvertrages in die Prüfung des Objekts einbezogen
und ist ihr sachkundiger Rat eingeholt worden.

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Ob dem Kläger und den Miterwerbern bei
dem Grund-stückskauf ein Schaden entstanden ist, ist nicht aus dem
Verhältnis des gezahlten Kaufpreises zum objektiven Grundstückswert
abzuleiten. Es ist viel-mehr darauf abzustellen, um wieviel der
Wert des Kaufgegenstandes hinter dem zurückblieb, was sie aufgrund
der ungerechtfertigt positiven Beurtei-lung der Bausubstanz durch
die Beklagten erwarten durften.

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Wie der Schaden desjenigen zu bemessen
ist, der aufgrund einer falschen Auskunft einen Vertrag
abgeschlossen hat, der sich ungünstiger darstellt, als er aufgrund
der Auskunft erwarten durfte, ist in der Rechtsprechung zum
Verschulden bei Vertrags-verhandlungen (culpa in contrahendo)
definiert worden. Dabei ging es zwar in der Regel um Fälle, in
denen die unrichtige Auskunft von dem jeweiligen Vertragspartner
stammte. Die Auswirkung einer auf vertraglicher Grundlage erteilten
falschen Auskunft eines zur Beratung hinzugezogenen Dritten kann
aber nicht grundsätzlich anders zu behandeln sein. Nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 69, 53) kann der
Anspruch aus culpa in contrahendo auf Ersatz des Betrages gerichtet
werden, um den jemand im Vertrauen auf die Richtigkeit der
erhaltenen Auskunft "zu teuer" gekauft hat, was aber nicht durch
Vergleich des gezahlten Preises mit dem ob-jektiven Marktwert der
Kaufsache zu ermitteln ist. Schadensersatz kann vielmehr in Höhe
der durch die irreführende Auskunft verursachten Mehraufwendungen
gefordert werden, ohne daß es in jedem Fall darauf ankommt, ob die
empfangene Leistung ungeachtet der Fehleinschätzung objektiv dem
verlangten Preis entsprochen hat oder nicht (BGH NJW 94, 663). Der
Geschädigte braucht auch nicht nachzuweisen, daß er bei
pflichtgemäßem Verhalten des Schädigers, also bei zutreffender
Aufklärung, einen entspre-chend günstigeren Vertragsabschluß, das
heißt einen die erforderlichen Mehraufwendungen auf die Sache
kompensierenden Preisnachlaß tatsächlich erreicht hätte (BGH NJW
80, 2408). Zu seinen Gunsten wird unterstellt, daß der
Vertragspartner einem solchen Verlangen nachgekommen wäre.

118

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119

Nicht der Verkehrswert des Grundstücks,
sondern die erforderlichen Mehraufwendungen für die Behebung der
von den Beklagten nicht rechtzeitig aufgedeck-ten Schäden in der
Bausubstanz bilden also den Maß-stab für den Schaden des Klägers
und der weiteren Käufer, ohne daß aber die unvorhergesehenen
Sanie-rungskosten selbst unmittelbarer Gegenstand des
Er-satzanspruchs sind. Unter Umständen können für die
Schadensberechnung deshalb sogar die Kosten solcher Maßnahmen mit
herangezogen werden, die erforder-lich, aber bislang noch nicht
durchgeführt sind.

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121

Die Beklagten selbst haben den
unvorhergesehenen zusätzlichen Sanierungsaufwand wiederholt auf
deut-lich mehr als 150.000,-- DM veranschlagt. Es kann deshalb
davon ausgegangen werden, daß die weitere Prüfung einen
Schadensersatzanspruch des Klägers ergeben wird, der auch bei
wirksamer Aufrechnung mit dem ebenfalls noch der Klärung
bedürftigen Ho-noraranspruch der Beklagten noch nicht erfüllt
wä-re. Die Entscheidung über die Honorarforderung wird deshalb
ebenfalls dem Höheverfahren beim Landge-richt überlassen.

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123

Die Entscheidung über die Kosten des
ohne abschlie-ßende Entscheidung über den Steitstoff endenden
Be-rufungsverfahrens wird erst das Landgericht treffen können.

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125

Gemäß § 708 Nr. 10 ZPO ist dieses
Urteil, obwohl es keinen vollsteckungsfähigen Inhalt hat, formell
für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

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127

Streitwert für das Berufungsverfahren
und Beschwer beider Parteien: 150.000,-- DM.