Amtsgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-12-03, Aktenzeichen 203 C 185/08
ECLI:DE:AGK:2008:1203.203C185.08.00

Tenor

Die Beklagten werden verurteilt, die Wohnungen der Kläger im Erdgeschoss links und im dritten Obergeschoss mitte des Hauses D. Straße, 50733 Köln dadurch in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen, dass eine vor dem Flurfenster der Wohnung gelegene Mauer, in einem Abstand von ca. 30 cm vor dem Fenster stehend, das Fenster zu einem Drittel verdeckend, zurück gebaut wird.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe 120.000,00 €.

Tatbestand

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Zwischen den Beklagten als Vermietern und den Klägern als Mietern besteht ein Mietverhältnis über die Wohnungen im Erdgeschoss links und dritten Obergeschoss mitte des Hauses D. Straße in Köln. Die Beklagten errichteten im Jahr 2007 einen Anbau an dem Haus, wodurch eine Mauer ca. 30 cm vor den Flurfenstern, diese zu einem Drittel verdeckend, entstand. Eine entsprechende Zustimmung hatten die Kläger nicht erteilt, vielmehr wurde - auch von anderen Mietparteien - vor und während der Bauphase eindringlich widersprochen. Dennoch führten die Beklagten das Bauvorhaben bis zum Ende aus.

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Die Kläger sind der Ansicht, dass die Beklagten verpflichtet seien, den Anbau zu entfernen, um den ursprünglichen und damit vertragsgemäßen Zustand der Wohnung wiederherzustellen.

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Die Kläger beantragen,

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die Beklagten zu verurteilen, die Wohnungen der Kläger im Erdgeschoss links und im dritten Obergeschoss mitte des Hauses D. Straße , 50733 Köln dadurch in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen, dass eine vor dem Flurfenster der Wohnung gelegene Mauer, in einem Abstand von ca. 30 cm vor dem Fenster stehend, das Fenster zu einem Drittel verdeckend, zurück gebaut wird.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten behaupten, dass von dem Anbau keine erheblichen Beeinträchtigungen ausgingen. Zudem seien sie gemäß § 903 BGB berechtigt, mit ihrem Eigentum nach Belieben zu verfahren. In die Substanz der Wohnung sei nicht eingegriffen worden.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien sowie die beigefügten Unterlagen verwiesen.

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Das Gericht hat die Örtlichkeiten im Rahmen eines Ortstermins am 1.9.2008 in Augenschein genommen.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist begründet.

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Den Klägern steht gegen die Beklagten gemäß § 535 Abs. 1 BGB ein Anspruch darauf zu, die gemieteten Wohnungen im Erdgeschoss und dritten Obergeschoss des Hauses D. Straße in Köln dadurch wieder in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen, dass die unmittelbar vor den Flurfenstern errichtete Mauer zurück gebaut wird.

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Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Umfang der Pflicht des Vermieters richtet sich - bei Fehlen besonderer Absprachen - grundsätzlich nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 535, Rn. 49). Wird der vertragsgemäße Gebrauch eingeschränkt oder entzogen, hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erfüllung der vertraglich vereinbarten Leistungen. Der Erfüllungsanspruch besteht auch dann, wenn es sich bei dem zu beseitigenden Fehler um einen nur unerheblichen Mangel handelt (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 535, Rn. 209).

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Vor diesem Hintergrund befindet sich die Mietsache nach Errichtung des Anbaus nicht mehr in vertragsgemäßen Zustand. Unstreitig entstand ca. 30 cm vor den Flurfenstern der gemieteten Wohnungen, diese zu ca. einem Drittel verdeckend, eine Mauer. Hierdurch ergeben sich Beeinträchtigungen insbesondere durch die Verdunkelung und das Verbauen des Ausblicks, von denen sich das Gericht im Rahmen des Ortstermins persönlich überzeugen konnte.

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Der entsprechende Erfüllungsanspruch der Kläger ist auch nicht gemäß § 275 Abs. 2 BGB erloschen. Nach dieser Vorschrift kann der Schuldner die Leistung verweigern, soweit diese einen Aufwand erfordert, der unter Beachtung des Inhalts des Schuldverhältnisses und der Gebote von Treu und Glauben in einem groben Missverhältnis zu dem Leistungsinteresse des Gläubigers steht. Die insofern darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten haben bereits nicht ausreichend substantiiert vorgetragen, dass die Opfergrenze überschritten sei. Die hinsichtlich der Errichtung und des Abrisses entstehenden Kosten wurden lediglich pauschal in Bezug auf den Streitwert des Verfahrens in den Raum gestellt und erscheinen aus der Luft gegriffen. Konkrete Erläuterungen erfolgten nicht. Weiterhin war gemäß § 275 Abs. 2 S. 2 BGB zu berücksichtigen, dass die Beklagten das Leistungshindernis zu vertreten haben. Insofern ist unstreitig geblieben, dass die Beklagten auch nach dem Widerspruch verschiedener Mietparteien sowie in Angriff genommener rechtlicher Schritte das Bauvorhaben (sogar beschleunigt) weiter vorangetrieben und fertig gestellt haben. Ein Duldungsanspruch gegenüber den Klägern wurde nicht schlüssig vorgetragen.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.

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Streitwert: 1.378,11 € (§ 41 Abs. 5 GKG)