Oberlandesgericht Celle ()
Urteil vom 2006-02-15, Aktenzeichen 3 U 192/05

Tenor

1. Die Berufungen des Klägers und der Streithelfer werden zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten beider Instanzen tragen der Kläger und dessen Streithelfer je zur Hälfte, wie auch die außergerichtlichen Kosten des Beklagten. Der Kläger trägt seine eigenen außergerichtlichen Kosten. Die Streithelfer tragen die Kosten ihrer Nebenintervention.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger und seinen Streithelfern wird gestattet, die Vollstreckung durch den Beklagten gegen Sicherheitsleistung eines die vollstreckbare Forderung um 20 %

übersteigenden Betrages abzuwenden, soweit nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von je 120 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

1

Der Kläger nimmt den beklagten Notar aus abgetretenem Recht wegen einer vermeintlichen Pflichtverletzung aus dem Notarvertrag in Anspruch.

2

Die W. GmbH schloss mit den Streithelfern am 4. Februar 2004 den von dem Beklagten beurkundeten Vertrag über die Übertragung von Wohnungseigentum mit der UR-Nr. 23/2004 über die Wohnung Nr. 1 in der „S.-Straße“ in B. Auf die Ablichtung dieses Vertrages (Bl. 11 - 25 d. A.) wird Bezug genommen. Der Kaufpreis betrug 220.000 €. Die bis dahin teilsanierte Wohnung war gemäß der Baubeschreibung durch die Verkäuferin vollständig zu renovieren, wozu ein Teil des Kaufpreises in Höhe von 60.000 € verwendet werden sollte. Die übrigen 160.000 € sollten zur Ablösung eines zugunsten der X.-Bank AG eingetragenen Grundpfandrechts verwendet werden. Unmittelbar nach Beurkundung des Kaufvertrages informierte die Mitarbeiterin der Verkäuferin und Inhaberin des Einzelunternehmens P. Immobilien, Frau P. S. M. (im Folgenden Zedentin) den Beklagten darüber, dass die Gläubigerbank nicht bereit sei, die Löschungsbewilligung gegen Zahlung von 160.000 € zu erteilen. Sodann kamen die Vertragsparteien dahingehend über-ein, dass der notarielle Vertrag vom 4. Februar 2004 aufgehoben und ein neuer Kaufvertrag geschlossen werden sollte mit einem Preis von 160.000 €, der allerdings nur eine teilsanierte Wohnung vorsehen sollte. Nach Erörterung mit dem Beklagten wurde dann keine Vertragsaufhebung vereinbart, vielmehr wurde mit dem oben genannten Inhalt ein Änderungsvertrag geschlossen. Parallel hierzu, die Einzelheiten sind zwischen den Parteien streitig, schlossen die Zedentin und die Streithelfer einen Bauvertrag, auf dessen Ablichtung (Bl. 47 f. d. A.) wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird. Im Rahmen dieses Bauvertrages sollte durch die von der Verkäuferin rechtlich unabhängige Zedentin die Sanierung des Objektes durchgeführt werden, und zwar mit einem Volumen von insgesamt 60.000 €. Mit Zusatzvertrag vom 8. März 2004 wurden einzelne Bauleistungen heraus genommen und die Bausumme auf netto 39.194,71 € festgelegt. Zusätzlich in Auftrag gegebene Fliesenarbeiten wurden mit 1.133,77 € berechnet.

3

Die X.-Bank AG als Grundpfandrechtsgläubigerin verweigerte auch hinsichtlich des geänderten Vertrages die Erteilung einer Löschungsbewilligung. Erst mit einem an den Beklagten gerichteten Schreiben vom 5. November 2004 erteilte sie die bis zum 31. Januar 2005 befristete Löschungsbewilligung gegen Zahlung von 160.000 €, nahm diese jedoch mit Schreiben vom 8. April 2005 wieder zurück.

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Die Streithelfer nahmen die Wohnung zunächst in Besitz, zogen allerdings nach einiger Zeit wieder aus, ohne die Bauleistungen der Zedentin zu zahlen.

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Der Kläger gewährte der Zedentin ein Darlehen in Höhe von 40.000 €, damit diese die Bauleistungen ausführen konnte. Darüber hinaus zahlte er für Tischlerarbeiten einen Betrag von 2.439,63 €. Hinsichtlich dieser Beträge trat die Zedentin die ihr nach ihrer Auffassung gegenüber dem Beklagten zustehenden Ansprüche an den Kläger ab.

6

Der Kläger hat behauptet, die Konstellation eines Wohnungsübertragungsvertrages mit einem gesonderten Bauvertrag sei nach ausdrücklicher Absprache mit dem Beklagten gewählt worden. Dieser habe gewusst, dass unmittelbar vor der Beurkundung des Abänderungsvertrages der Bauvertrag in seinen Kanzleiräumen geschlossen worden sei. Der Kläger hat die Ansicht vertreten, der Bauvertrag sei ebenfalls beurkundungspflichtig gewesen. Denn beide Verträge hätten nach dem Willen der Vertragsparteien miteinander stehen und fallen sollen. Sie seien nach dem Parteiwillen untrennbar miteinander verbunden gewesen. Dabei sei eine Personenidentität bei den Verträgen nicht erforderlich, sofern die Möglichkeit des Einflusses auf das andere Geschäft bestanden habe. Dies sei für die Zedentin der Fall gewesen. Im Übrigen seien die Streithelfer auch auf eine Ausführung der Arbeiten durch die Zedentin angewiesen gewesen, da sie ihre zuvor bewohnte Wohnung verkauft hätten. Der Bauvertrag sei nur geschlossen worden unter der Voraussetzung, dass der Wohnungskaufvertrag auch abgewickelt werden würde. Im Übrigen sei der Grundstückskaufvertrag vom Bauvertrag abhängig gewesen. Denn die Streithelfer hätten die Wohnung nur kaufen wollen, wenn diese saniert und im Zeitpunkt der Übergabe bezugsfertig gewesen wäre. Dies zeige sich auch daran, dass im ersten geschlossenen Vertrag die Sanierungsmittel bereits Bestandteil des Kaufpreises gewesen seien. Der Kläger hat zunächst vorgetragen, wegen nicht erteilter Löschungsbewilligung durch die Gläubigerbank mit Blick auf den zweiten Kaufvertrag seien die Streithelfer vom Kaufvertrag zurückgetreten und ausgezogen. Er hat sodann weiter vorgetragen, Grund für den Auszug der Streithelfer seien Feuchtigkeitsschäden am Gebäude gewesen.

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Der Kläger hat beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an ihn 42.439,63 € nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz hierauf seit dem 24. September 2004 zu zahlen.

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Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

11

Er hat zunächst die Aktivlegitimation des Klägers bestritten. Die Zedentin sei nicht am notariellen Vertrag beteiligt gewesen, nur Vertragsbeteiligten gegenüber bestünden Amtspflichten. Die Zedentin sei nicht als Dritte in den Schutzbereich der notariellen Tätigkeit des Beklagten einbezogen gewesen.

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Der Beklagte hat eine Pflichtverletzung bestritten. Insbesondere hat er bestritten, von dem parallelen Abschluss des Bauvertrages gewusst zu haben. Darüber hinaus hat er die Auffassung vertreten, der Bauvertrag sei ohnehin nicht beurkundungspflichtig gewesen. Das Grundstücksgeschäft sei unbedingt gewollt gewesen, die Streithelfer hätten die Wahl gehabt, wie sie sich hinsichtlich der Renovierung hätten verhalten wollen.

13

Darüber hinaus hat der Beklagte behauptet, der Schaden auf Seiten der Zedentin sei ausschließlich wegen der fehlenden Löschungsbewilligung und nicht wegen einer gegebenenfalls bestehenden Formunwirksamkeit des Bauvertrages entstanden. Die behauptete Pflichtverletzung sei nicht kausal für den Schaden geworden.

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Mit Schriftsatz vom 4. Juli 2005, zugestellt am 18. Juli 2005, hat der Kläger den Streithelfern den Streit verkündet. Diese sind dem Rechtsstreit mit einem am 26. Juli 2005 eingegangenen Schriftsatz auf Seiten des Klägers beigetreten.

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Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Beklagte habe keine Pflichtverletzung begangen. Der zwischen der Zedentin und den Streithelfern geschlossene Bauvertrag sei nicht beurkundungspflichtig gewesen. Denn beide Verträge hätten nicht miteinander stehen und fallen sollen. Insbesondere sei der Abschluss des Wohnungskaufvertrages nicht abhängig gewesen von dem Bauvertrag. Denn die Streithelfer hätten die Wohnung in jedem Falle kaufen wollen, da sie die bisherige Wohnung bereits gekündigt hatten. Schließlich spreche gegen die Beurkundungsbedürftigkeit auch, dass der Bauvertrag nicht zwischen den Vertragsparteien des Grundstückkaufvertrages, sondern mit einer Drittfirma geschlossen worden sei.

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Gegen dieses Urteil richten sich die Berufungen sowohl des Klägers als auch der Streithelfer. Der Kläger vertritt weiterhin die Auffassung, der Bauvertrag und der Grundstückskaufvertrag seien in dem Sinne voneinander abhängig gewesen, dass sie miteinander stehen und fallen sollten. Das Landgericht habe insoweit nicht ausreichend auf den Willen der Vertragsparteien abgestellt, auf den es alleine ankomme. Nach der Interessenlage insbesondere der Streithelfer sei es erforderlich gewesen, unmittelbar den Bauvertrag zu schließen, damit die Sanierungsarbeiten zügig vorangehen konnten. Die Streithelfer seien mit Blick auf die bereits erfolgte Veräußerung ihrer eigenen Wohnung auf eine schnelle Herrichtung der Wohnung angewiesen gewesen. Drittunternehmen hätten kurzfristig auch trotz der bekannten Auftragsflaute im Baugewerbe nicht herangezogen werden können. Soweit letztlich auch andere Unternehmen beteiligt worden seien, sei dies darin begründet, dass die Streithelfer bezüglich der Teilgewerke Parkett und Heizung/Sanitär erhebliche Sonderwünsche geäußert hätten, die die Sanierungskosten deutlich erhöht hätten. Mit Blick auf das hierdurch wegen der Vorleistungspflicht entstehende finanzielle Risiko für die Zedentin seien die Werkverträge unmittelbar zwischen den Streithelfern und den ausführenden Firmen geschlossen worden, die ansonsten ohnehin von der Zedentin als Subunternehmer beauftragt worden wären.

17

Die Streithelfer halten das angefochtene Urteil mit der Begründung für falsch, sie seien letztlich an der vertraglichen Änderung kaum beteiligt worden. Ihnen sei seitens der Verkäuferin, diese vertreten durch die Zedentin, und des Beklagten lediglich vermittelt worden, der Vertrag müsse geändert werden. An der vertraglichen Grundkonstellation, dass sie nämlich eine voll sanierte Eigentumswohnung erwerben wollten, bei deren Umbau sie sich um nichts zu kümmern hätten, habe nichts geändert werden sollen. Insoweit habe das Landgericht nicht ausreichend auf den Willen der Parteien abgestellt.

18

Der Kläger und die Streithelfer beantragen,

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das Urteil des Landgerichts Verden vom 3. August 2005 (7 O 579/04) zu ändern und den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 42.439,63 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 24. September 2004 zu zahlen.

20

Der Beklagte beantragt,

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die Berufungen des Klägers und der Streithelfer zurückzuweisen.

22

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil, er vertritt weiterhin die Auffassung, der zwischen den Streithelfern und der Zedentin geschlossene Bauvertrag sei nicht beurkundungspflichtig gewesen.

23

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

I.

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Die Berufungen des Kläger und der Streithelfer sind zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt, sie haben in der Sache jedoch keinen Erfolg.

25

1. Der Kläger ist zwar aktivlegitimiert, die Zedentin war in den Schutzbereich des notariellen Grundstücksvertrages einbezogen. Dies muss auch für den Fall gelten, dass der Notar eine an sich notwendige Beurkundung eines Vertrages bzw. Vertragsteiles unterlässt und der Dritte aus dieser Pflichtverletzung einen Schaden erleidet. Nach der vom Bundesgerichtshof entwickelten Funktions- und Zwecktheorie (vgl. BNotZ 1960, S. 157 ff.) können dem Notar auch gegenüber den an dem beurkundeten Vertrag weder mittelbar noch unmittelbar beteiligten Personen Amtspflichten erwachsen, wenn deren rechtliche und wirtschaftliche Interessen nach der besonderen Natur des Amtsgeschäfts berührt werden. Dies ist hier in der Person der Zedentin zu bejahen. Denn für diese war die Wirksamkeit des Bauvertrages von grundlegender wirtschaftlicher Bedeutung.

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2. Ein Schadensersatzanspruch des Klägers besteht jedoch nicht. Denn der Beklagte hat in Verbindung mit der Beurkundung des Änderungsvertrages keine Pflichtverletzung begangen. Entgegen der Auffassung des Klägers und der Streithelfer war der zwischen den Streithelfern und der Zedentin geschlossene Bauvertrag - unabhängig von der Kenntnis des Beklagten - nicht beurkundungsbedürftig. Dabei legt bereits die urkundliche Trennung des Bauvertrages vom Grundstücksvertrag die Annahme zweier selbständiger Verträge nahe (vgl. BGH NJW 1987, 1069), wie auch der Umstand, dass die Parteien beider Verträge nicht identisch waren. Auf der anderen Seite schließt diese Konstellation die Annahme eines einheitlichen Vertrages auch nicht von vornherein aus. Nach allgemeiner Auffassung erstreckt sich der Formzwang des § 311 b BGB bei gemischten oder zusammengesetzten Verträgen auf den gesamten Vertrag, soweit dieser rechtlich eine Einheit bildet. Die rechtliche Einheit wird für den Fall bejaht, dass die Verträge nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen (vgl. etwa BGH NJW 2002, 2559 [2560]; Palandt-Grüneberg, BGB, 65. Aufl. 2006, § 311 b Rn. 32). Um nicht ins Formelhafte abzugleiten, ist bei der Beantwortung der Frage, ob zwei Verträge miteinander stehen und fallen sollen, zunächst ausschließlich auf die rechtliche Abhängigkeit abzustellen. Allein die tatsächliche und wirtschaftliche Verknüpfung der Verträge verlangt die Erstreckung des Formerfordernisses auf den an sich formfreien Vertrag nicht, der erforderliche rechtliche Zusammenhang der Verträge geht vielmehr darüber hinaus. So genügt es insbesondere nicht, dass der Bauvertrag Anlass zum Grundstückskaufvertrag gegeben hatte oder diesen erst ermöglicht haben sollte (vgl. BGH, ebenda). Kumulativ zu dem Abhängigkeitsverhältnis der Verträge ist darüber hinaus zu fordern, dass die mit dem Normzweck verbundene Funktion des § 311 b BGB die Erstreckung des Formgebotes auf das verbundene Geschäft gebietet, was namentlich dann der Fall ist, wenn das Grundstücksgeschäft rechtlich abhängig vom Bauvertrag ist (vgl. BGH, ebenda).

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Vorliegend ist eine rechtliche Abhängigkeit des Grundstücksgeschäftes vom Bauvertrag zu verneinen. Denn durch den Abschluss des Bauvertrages wurden die Streithelfer nicht zum Abschluss des Grundstücksvertrages gedrängt. Zwar ergibt sich aus dem Bauvertrag unmittelbar nicht, dass die Streithelfer noch nicht als Eigentümer der Wohnung, an der die Arbeiten vorzunehmen waren, eingetragen waren und auch der notarielle Änderungsvertrag noch nicht geschlossen war. Indes kann der Bauvertrag ergänzend dahingehend ausgelegt werden, dass dieser von dem Grundstücksvertrag abhängig sein sollte, dessen Abschluss somit Bedingung für die Durchführung des Bauvertrages war. Eine solche Abhängigkeit reicht für die Begründung eines Formerfordernisses jedoch nicht aus (vgl. BGH NJW 2000, 951). Denn die Streithelfer wurden aus dem Bauvertrag heraus nicht in einer Weise verpflichtet, dass sie etwa vor Übereilung gewarnt oder geschützt werden mussten, dem einzigen hier in Betracht kommenden Schutzzweck des § 311 b BGB. Wäre nämlich der Grundstückskaufvertrag aus irgendeinem Grunde nicht zur Durchführung gelangt, so wären den Streithelfern aus dem Bauvertrag keine Verpflichtungen erwachsen. Dass darüber hinaus die Vertragsparteien beide Verträge als tatsächlich und wirtschaftlich zusammenhängend betrachteten, sie nach dem Parteiwillen insoweit eine Einheit bildeten, reicht für die Annahme einer Einheit im Rechtssinne nicht aus. In diesem Zusammenhang darf nämlich nicht außer Acht gelassen werden, dass die Streithelfer rechtlich nicht gehindert gewesen wären, andere Unternehmer als die Zedentin mit der Durchführung der Arbeiten zu betrauen. Dass wirtschaftlich eine Reihe von Gründen dies nicht als klug hätte erscheinen lassen und dass gegebenenfalls auch Terminschwierigkeiten aufgetreten wären, steht dem nicht entgegen, betrifft vielmehr wieder ausschließlich die tatsächliche und wirtschaftliche Ebene. Zwar ohne rechtliche Bedeutung aber als Indiz für die Richtigkeit dieser Annahme zu werten ist der Anlass der Streithelfer zum Auszug aus der Wohnung. Keiner der Schutzzwecke des § 311 b BGB realisierte sich hier. Vielmehr gaben zum einen werkvertragliche Probleme, nämlich vorhandene Baufeuchtigkeit, den Ausschlag für die Streithelfer, wie sie dies in dem Verfahren zu 2 O 2196/04 (LG Bremen) zu Protokoll gaben (Bl. 156 ff. d. A.). Zum anderen lag bei Auszug der Streithelfer die von der Verkäuferin beizubringende Löschungsbewilligung der Grundpfandrechtsgläubigerin noch nicht vor.

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Weiter ist vorliegend ein Aspekt von Bedeutung, der in der landgerichtlichen Entscheidung nicht zum Ausdruck kommt. Es darf nämlich nicht übersehen werden, dass hier kein neuer, die Pflichten aus dem Grundstücksvertrag erst begründender, notarieller Grundstückskaufvertrag geschlossen wurde. Vielmehr wurde der bereits zuvor von den Vertragsparteien geschlossene und beurkundete Vertrag lediglich in der Weise abgeändert, dass nunmehr die Sanierungsarbeiten unter entsprechender Anpassung des Kaufpreises nicht mehr von der Verkäuferin geschuldet wurden. Bei dieser Konstellation kann aber erst recht nicht davon ausgegangen werden, dass der Grundstückskaufvertrag vom Bauvertrag rechtlich abhängen sollte. Die Verpflichtungen aus dem Grundstückskaufvertrag waren vielmehr bereits mit dem Vertrag vom 4. Februar 2004 begründet worden.

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Schließlich kommt entgegen der Auffassung des Klägers auch dem Umstand, dass im Rahmen der Sanierungsarbeiten von der ursprünglichen Planung abgewichen und Zusatz-/Änderungsaufträge unmittelbar an Drittfirmen erteilt wurden, eine Bedeutung zu. Denn die Auffassung des Klägers und der Streithelfer, dass der Bauvertrag hätte notariell beurkundet werden müssen, hätte bei konsequenter Sichtweise zur Folge, dass auch die jeweiligen Änderungen der notariellen Beurkundung bedurft hätten.

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Mangels Pflichtwidrigkeit des Beklagten bestehen damit keine Schadensersatzansprüche der Zedentin, mithin konnten auch keine Ansprüche an den Kläger abgetreten werden.

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3. Darüber hinaus wäre eine von dem Kläger und den Streithelfern behauptete Pflichtverletzung des Beklagten nicht kausal für den hier geltend gemachten Schaden geworden. Denn unstreitig lag bei Auszug der Streithelfer die von der Verkäuferin zu erbringende Löschungsbewilligung der Grundpfandrechtsgläubigerin nicht vor. Zwar wurde diese in der Folgezeit erteilt, später aber wieder zurückgenommen. Damit war es der Verkäuferin nicht möglich, ihre vertragliche Verpflichtung auf Verschaffung lastenfreien Eigentums zu erfüllen. Allein daraus ergab sich bereits ein Rücktrittsrecht für die Streithelfer.

II.

32

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 100, 101 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

33

Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO die Revision zuzulassen, hat der Senat nicht.

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