Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1998-09-03, Aktenzeichen 12 U 202/95
ECLI:DE:OLGK:1998:0903.12U202.95.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d :

2

Die Kläger erwarben von der Beklagten durch notariellen Vertrag
vom 9. März 1993 vor Notar Dr. B. in K. eine im Erdgeschoß des
Hauses A. in K. gelegene Eigentumswohnung mit Garage und das
Sondereigentum an weiteren, im Souterrain gelegenen Räumen zu einem
Kaufpreis von 455.000,- DM. Die Parteien gingen übereinstimmend
davon aus, daß die im Souterrain gelegenen Räume als Wohnräume
verkauft wurden; der Notar machte im Beurkundungstermin jedoch
darauf aufmerksam, daß die Räumlichkeiten im Keller im Teilungsplan
nicht als Wohnung ausgewiesen seien. Zu der bisherigen Nutzung
erklärte die Beklagte in Ziff. III des notariellen
Kaufvertrages:

3

"Verkäufer sichert zu, daß das
vorgenannte Teileigentum Nr.3 dreißig Jahre als Wohnung genutzt
wurde."

4

Bauordnungsrechtlich ist eine Nutzung dieser Räume zu
Wohnzwecken nicht zugelassen.

5

Die Haftung der Verkäuferin für sichtbare oder unsichtbare
Sachmängel war in Ziff. III des Vertrages ausgeschlossen.

6

Die Beklagte ihrerseits hatte das Wohnungseigentum durch
notariellen Vertrag vom 23. Mai 1980 erworben. In diesem Vertrag
waren die Räume im Souterrain als "Sondereigentum" veräußert und
als "Wohnung im Souterrain" bezeichnet worden.

7

Die Beklagte übergab den Klägern bei Abschluß des Kaufvertrages
mindestens einen Schlüssel für die Wohnung. Am 6. April 1993 zog
die Beklagte nach Belgien um; sowohl sie als auch ihr
Lebensgefährte I. meldeten sich am 13. April 1993 für die Wohnung
in K. ab. Am Umzugstag, dem 6. April 1993, waren bei einer
gemeinsamen Wohnungsbegehung auch die Zählerstände für die Wohnung
der Beklagten abgelesen worden. Die Parteien vereinbarten jedoch
eine Abrechnung der Nebenkosten zum 30. April 1993; dies war der im
Kaufvertrag bezeichnete Übergabetag.

8

Mit der am 29. April 1994 eingereichten Klage begehren die
Kläger die Rückzahlung des Kaufpreises und der Maklerkosten in Höhe
von 15.697,50 DM im Wege der Wandlung bzw. des
Schadensersatzes.

9

Sie haben behauptet, die Beklagte habe, obwohl sie schon vor dem
Vertragsschluß Kenntnis von der fehlenden Nutzungsgenehmigung
gehabt habe, die Bewohnbarkeit des Souterrains in Kenntnis des
Umstandes zugesichert, daß es ihnen, den Klägern, darauf angekommen
sei, zwei Eigentumswohnungen in einem Gebäude zu erwerben, um eine
erkrankte Angehörige betreuen zu können.

10

Die Kläger haben (sinngemäß) beantragt,

11

1.)

12

die Beklagte zu verurteilen, an sie zur
gesamten Hand 470.697,50 DM nebst 10 % Zinsen seit dem 30.4.1993
Zug-um-Zug gegen Rückübertragung des im
Wohnungs-/Teileigentumsgrundbuch des Amtsgerichts Köln von M.

13

a)

14

Blatt 2585 verzeichneten 470/1.000
Miteigentumsanteils an der Gemarkung Köln, Flur, Flurstück, Hf., A.
, - groß 5,18 ar - verbunden mit dem Sondereigentum an der im
Erdgeschoß gelegenen Wohnung und einer Garage - im Aufteilungsplan
unter Nr.1 - mit einer Wohnfläche von 113,14 m2

15

b)

16

Blatt 2587 verzeichneten 163/1.000
Miteigentumsanteils an dem vorhandenen Grundbesitz, verbunden mit
dem Sondereigentum an den im Souterrain gelegenen Räumen und einer
Trafostation - im Aufteilungsplan unter Nr.3 - mit einer Fläche von
48,28 m2

17

zu zahlen;

18

2.)

19

festzustellen, daß sich die Beklagte
mit der Rücknahme der im Klageantrag zu Ziff. 1) bezeichneten
Wohnungen im Annahmeverzug befindet.

20

Die Beklagte hat beantragt,

21

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22

die Klage abzuweisen.

23

Sie hat die Einrede der Verjährung erhoben und im übrigen
behauptet,

24

die Souterrain-Räume seien seit Fertigstellung durchgehend als
Wohnung genutzt worden. Ihr sei nicht bekannt gewesen, daß die von
ihr vorgefundene Nutzung dieser Räume baurechtlich nicht zulässig
gewesen sei. Über das Fehlen einer Nutzungsgenehmigung für die
Souterrainwohnung sei im Notartermin nicht gesprochen worden.

25

Sie hat die Ansicht vertreten, in der in den Vertrag
übernommenen Erklärung, das Souterrain sei 30 Jahre als Wohnung
genutzt worden, liege nicht die Zusicherung einer künftigen
Benutzbarkeit zu Wohnzwecken.

26

Das Landgericht hat die Klage - nach Beweiserhebung - abgewiesen
und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt, mögliche Ansprüche
der Kläger seien verjährt. Ein arglistiges Verhalten der Beklagten
habe sich nicht feststellen lassen, so daß die kurze
Verjährungsfrist des § 477 Abs.1 Satz 1 BGB von einem Jahr ab
Übergabe der Wohnung zur Anwendung komme. Diese Frist sei bei
Eingang der Klage am 29. April 1994 bereits verstrichen
gewesen.

27

Mit der Berufung verfolgen die Kläger ihr erstinstanzliches
Begehren weiter.

28

Sie sind zum einen der Auffassung, die Beklagte hafte wegen
Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft, da die Erklärung im
Vertrag über eine 30-jährige Nutzung dahin auszulegen sei, daß die
Wohnung während dieses Zeitraums legal genutzt worden sei.

29

Sie behaupten weiter, die Beklagte habe einen Sachmangel
arglistig verschwiegen, denn ihr sei die Baurechtswidrigkeit
bekannt gewesen.

30

Durch die Erklärung, die Räume seien 30 Jahre lang als Wohnung
genutzt worden, seien sie, die Kläger, im übrigen arglistig
getäuscht worden. Diese Erklärung sei falsch. Jedenfalls seit 1989,
dem Einzug der Eheleute H., in die Wohnung im Obergeschoß seien die
Souterrain-Räume nicht mehr als Wohnung benutzt worden.

31

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und tritt den
Behauptungen der Kläger im einzelnen entgegen.

32

Wegen der Einzelheiten des angefochten Urteils wird auf dieses,
wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die
gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

33

Der Senat hat durch Vernehmung der Eheleute H. und des Zeugen I.
Beweis erhoben. Wegen des Inhalts und Ergebnisses der
Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift (GA 498 - 511)
Bezug genommen. Die Akte des WEG-Verfahrens 204 C II 262/93 AG Köln
- H../. F. - war Gegenstand der mündlichen Verhandlung; auf ihren
Inhalt wird ergänzend Bezug genommen.

34

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

35

Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung hat in der
Sache keinen Erfolg.

36

Den Klägern steht ein Anspruch auf Wandlung des Kaufvertrages
nicht zu.

37

1.

38

Ein Anspruch auf Wandlung des Kaufvertrages gemäß §§ 467, 462,
459 Abs.1, 433 BGB ergibt sich nicht daraus, daß die Räume im
Souterrain baurechtlich nicht als Wohnräume genehmigt und in der
Teilungserklärung nicht als solche ausgewiesen sind.

39

Zwar stellt es einen Mangel im Sinne des § 459 Abs.1 BGB dar,
daß für die als Wohnung verkauften Räume im Souterrain eine
baurechtliche Nutzungsgenehmigung nicht vorliegt und bei der
derzeitigen Gestaltung der Baulichkeiten auch nicht zu erreichen
ist, wie einem zwischenzeitlich ergangenen Gerichtsbescheid des
Verwaltungsgerichts Köln vom 27.10.1995 - 2 K 7972/94 - zu
entnehmen ist, mit dem das Verwaltungsgericht eine Klage der
Eheleute F. abgewiesen hat, die Bezirksregierung zur Genehmigung
einer Nutzungsänderung zu verpflichten.

40

Die Gewährleistung für einen solchen Mangel ist durch den
notariellen Kaufvertrag jedoch wirksam ausgeschlossen worden, so
daß die Kläger aus diesem Umstand Gewährleistungsrechte nicht
herleiten können.

41

Wegen des Umstands, daß die Souterrain-Räume in der
Teilungserklärung nicht als Wohnräume ausgewiesen sind, können die
Kläger die Beklagte im übrigen schon deshalb nicht in Anspruch
nehmen, weil dies bekannt war (§ 460 Satz 1 BGB). Der Notar Dr. B.
hatte hierauf im Beurkundungstermin ausdrücklich hingewiesen. Dies
ist unstreitig. Die Erklärung der Beklagten über die Nutzung der
Räume während der vergangenen 30 Jahre ist erst während des Termins
eingefügt worden, nachdem der Notar die Parteien über die von ihm
getroffenen Feststellungen unterrichtet hatte. Die Kläger haben den
entsprechenden Sachvortrag der Beklagten im Schriftsatz vom
10.8.1994 (GA 104), mit dem danach verhandelt worden ist,
ausdrücklich zugestanden (§§ 532, 288 ZPO). Als unstreitig hat ihn
auch das Landgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegt (UA S.3),
ohne daß die Kläger eine Berichtigung des Tatbestandes beantragt
hätten.

42

2.

43

Der Gewährleistungsausschluß würde zwar einer Haftung der
Beklagten für das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft gemäß §
459 Abs.2 BGB nicht entgegenstehen.

44

Jedoch hat die Beklagte die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit
einer Nutzung der Souterrain-Räume als Wohnung nicht zugesichert.
Ansprüche aus § 459 Abs.2 BGB wären im übrigen, soweit Mängel nicht
arglistig verschwiegen worden sind, verjährt, wie das Landgericht
zutreffend festgestellt hat.

45

a)

46

Mit der Erklärung über die Nutzung der Wohnung während der
vergangenen 30 Jahre in dem notariellen Kaufvertrag hat die
Beklagte lediglich die Gewähr dafür übernommen, daß die
Souterrainräume rein tatsächlich 30 Jahre lang als Wohnung genutzt
worden sind. Diese Erklärung kann nicht, wie die Kläger nunmehr
meinen, dahin ausgelegt werden, daß die Beklagte damit eine
"legale" Nutzung zugesichert habe. Auch eine rechtlich unbedarfte
Partei konnte ihr einen solchen Erklärungsinhalt nicht beimessen,
nachdem der beurkundende Notar festgestellt hatte, daß nach der
Teilungserklärung eine Nutzung der Räume als Wohnung nicht zulässig
sei und deshalb bereits bei der Beschreibung des Kaufgegenstandes
zwischen der im Erdgeschoß gelegenen "Wohnung" und den im
Souterrain gelegenen "Räumen" differenziert worden war.

47

b)

48

Aus einer Zusicherung abgeleitete Gewährleistungsansprüche gemäß
§ 459 Abs.2 BGB wären im übrigen auch nach Auffassung des Senats
verjährt, § 477 Abs.1 Satz 1 BGB.

49

Die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts zur Verjährung
werden von den Klägern nicht angegriffen. Sie begegnen auch keinem
Bedenken. Danach ist davon auszugehen, daß die einverständliche
Besitzübertragung durch den Verkäufer auf den Käufer, die allgemein
als maßgeblicher Zeitpunkt für den Beginn der Verjährung betrachtet
wird (vgl. Palandt-Putzo, 57.Aufl. § 477 Rdn. 13; H.P.
Westermann in: Münchner Kommentar, BGB, 3.Aufl., § 477 Rdn.9;
Mezger in: BGB-RGRK, 12.Aufl., § 477 Rdn. 13; Staudinger-Honsell,
BGB, 13. Bearb., § 477 Rdn.43) am 6. April 1993 erfolgt ist. Die
damit in Lauf gesetzte Jahresfrist führte zur Verjährung der
Gewährleistungsansprüche mit Ablauf des 6.4.1994. Mit der am 29.
April 1994 eingereichten Klage konnte die Verjährung nicht mehr
unterbrochen werden.

50

Der Senat teilt nicht die von den Klägern unter Berufung auf die
Kommentierung bei Soergel/Huber (BGB, 12.Aufl., § 477 Rdn.29)
vertretene Auffassung, daß in den Fällen, in denen - wie hier -
eine vertragliche Abrede über die Übergabe auch dann maßgeblich
sei, wenn einvernehmlich vorher eine Besitzübertragung erfolgt.
Dabei kann dahin stehen, ob eine vertragliche Übergaberegelung
"ohne weiteres Zutun" überhaupt für den Fristbeginn ausreichend
sein kann (offengelassen noch in BGH NJW-RR 1989). Liegt eine
einvernehmliche Übergabe mit einer gemeinsamen Begehung - wie hier
- vor, ist diese nach Sinn und Zweck der Vorschrift maßgeblich.
Denn mit der tatsächlichen Besitzerlangung wird der Käufer in den
Stand gesetzt, den Kaufgegenstand auf vorhandene Mängel zu
untersuchen. Dies versetzt ihn in die Lage, seine Rechte geltend zu
machen. Dann aber ist es folgerichtig, an diesen Zeitpunkt auch den
Beginn der Frist zu knüpfen, innerhalb derer die Rechte geltend
gemacht werden müssen (vgl. dazu BGH NJW 1996, 586).

51

3.

52

Ein - gemäß § 477 Abs.1 Satz 1 BGB nicht der kurzen Verjährung
unterliegender - Gewährleistungsanspruch wegen arglistischer
Täuschung über einen Mangel liegt nicht vor.

53

Er ergibt sich weder aus einer Kenntnis der Beklagten von der
öffentlich-rechtlichen Unzulässigkeit der Nutzung der Räume als
Wohnung - hierfür tragen die Kläger überhaupt keinen Anhaltspunkt
vor, die Beklagte hatte vielmehr die Souterrainräume ausweislich
des von ihr seinerzeit geschlossenen Kaufvertrages, anders als die
Kläger, selbst als Wohnung gekauft, noch liegt eine, dem
arglistigen Verschweigen eines Mangels im Sinne der Vorschrift
gleichzusetzende Täuschung in der Erklärung der Beklagten, die
Souterrainräume seien seit 30 Jahren als Wohnung genutzt worden.
Denn die Kläger haben ihre Behauptung, diese Erklärung sei
mindestens für den Zeitraum ab 1989 falsch, nicht beweisen
können.

54

Zwar haben die Zeugin und der Zeuge H. eine Reihe von
Anhaltspunkten angeführt, aus denen sie den Schluß gezogen haben,
daß der Zeuge I. entgegen den Angaben der Beklagten in dem Zeitraum
seit ihrem Einzug Anfang 1989 nicht in den Souterrainräumen gewohnt
habe, sondern mit der Beklagten in deren Erdgeschoßwohnung.

55

Die Zeugin hat bekundet, sie habe bei Besuchen der Beklagten
stets den Zeugen I. in deren Wohnung angetroffen. Ihr und ihrem
Mann sei bei einem solchen Besuch das Schlafzimmer der Beklagten
gezeigt worden. Dabei sei erklärt worden, daß in dem einen Bett die
Beklagte schlafe, in dem andern der Zeuge I.. Der Zeuge I. habe in
diesem Schlafzimmer auch einen Schuhschrank stehen gehabt, im
Bücherregal hätten ihm gehörende Bücher gestanden. In den
Souterrainräumen habe die Beklagte demgegenüber ausgesonderte
Kleidungsstücke aufbewahrt. Außerdem hätten ausrangierte Möbel dort
gestanden. In diesen Räumen habe niemand gewohnt. Man könne in dem
hellhörigen Haus alles hören, gerade auch die Klospülung, und wisse
daher, wer sich wo aufhalte. Es habe an den drei Klingeln für das
Haus auch kein Klingelschild mit dem Namen des Zeugen für die
Souterrainräume gegeben. Die Souterrainräume seien ihnen auch bei
einer ersten Besichtigung nicht als Wohnung gezeigt worden,
vielmehr habe es geheißen, diese Räume seien "privat".

56

Der Zeuge H. hat ausgesagt, der Makler habe ihnen bei der ersten
Besichtigung des Kellers über die weiteren Räume gesagt, diese
seien "privat". Es sei keine Rede davon gewesen, daß diese Räume
als Wohnung gedient hätten. Er selbst sei nie in diesen Räumen
gewesen und wisse deshalb nicht, wie es darin aussehe. Der Zeuge I.
habe seines Wissens nach in der Wohnung der Beklagten gewohnt. Er,
der Zeuge H., habe in der Zeit, in der man sich noch gut verstanden
habe, gelegentlich Besorgungen für die Beklagte gemacht. Wenn er
bei solchen Gelegenheiten bei der Beklagten geklingelt habe, habe
häufig der Zeuge I. geöffnet. Bei einer Besichtigung der Wohnung
der Beklagten habe der Zeuge I. ihnen das Schlafzimmer gezeigt und
erklärt, wo er schlafe und wo die Beklagte. Er habe ihm sogar
gezeigt, wo er seine Brille hinlege. Es sei vorgekommen, daß der
Zeuge I. morgens gefragt habe, ob am Abend vorher nicht das
Fernehen zu laut gewesen wäre. Er habe nie gesehen, daß der Zeuge
I. aus den Räumen im Keller gekommen oder in sie hineingegangen
sei. An der Haustür hätte sich drei Klingeln und Briefkästen
befunden. Bei ihrem Einzug hätten auf den Klingelschildern der Name
des Voreigentümers der oberen Wohnung S. und der der Beklagten
gestanden. Auf dem dritten Klingelschild habe "M." gestanden.
Dieses Namensschild sei später geändert worden. Dann habe dort "I.
Industrieberater" gestanden. Habe man aber auf den entsprechenden
Klingelknopf gedrückt, habe es in der Wohnung der Beklagten
geklingelt, nicht im Keller. Das habe man ausprobiert.

57

Den Aussagen der Zeugen H. steht jedoch diejenige des Zeugen I.
entgegen, der bekundet hat, er sei 1982 in die - von der Beklagten
1980 erworbene - Souterrainwohnung eingezogen und habe dort von
Mitte 1982 bis April 1993 gewohnt. Zwar habe er das Wohnzimmer
selten benutzt. Denn tagsüber habe er sich überwiegend in der
Wohnung der Beklagten aufgehalten. Bei ihr habe er auch zu Mittag
gegessen. Die Beklagte habe für ihn gekocht; er benötige als
Diabetiker besondere Kost. Er habe bis zum Schluß, bis ins Jahr
1993, in den unteren Räumen geschlafen, geduscht und gefrühstückt.
Für diesen Bedarf sei die Küche auch eingerichtet gewesen. Es habe
eine Kaffemaschine gegeben, Geschirr und Besteck für sechs
Personen, Pfannen, Gläser usw. Auch ein Kühlschrank sei vorhanden
gewesen.

58

Die Räume seien bereits 1963 so hergerichtet worden, wie sie
noch bei seinem Auszug 1993 gewesen seien. Er selbst habe aber in
zwei Räumen Vertäfelungen angebracht, außerdem habe die Beklagte
Teppichboden verlegen lassen, er habe ein früher vorhandenes
Steinspülbecken durch eine Nirostaspüle ersetzt. Die Wohnung sei
von der Beklagten vollständig mit Möbeln ausgestattet worden. Es
habe sich um sehr schöne Möbel gehandelt, was er beurteilen könne,
da er Schreiner sei. Sie stünden heute noch in seiner Ü.er Wohnung.
Wenn die Zeugin H. den Eindruck gehabt habe, die Wohnung sei
unbewohnt, so führe er dies darauf zurück, daß er ein sehr
ordentlicher Mensch sei und nach dem Frühstück alles peinlich
aufzuräumen pflege. Es sei im übrigen nicht richtig, daß den
Eheleuten H. die Souterrainwohnung bei der ersten Besichtigung
nicht gezeigt worden sei. Er selbst habe sie durch seine Wohnung in
den Garten geführt. Es stimme auch nicht, daß sein Name nicht auf
dem Klingelschild gestanden habe. Es habe - neben den
Klingelschildern "S." und "M." - sein Schild mit der Bezeichnung
"H.G. I., Industrieberater" gegeben. Lediglich zeitweise habe dort
zusätzlich auch "M." gestanden.

59

Er habe später im Auftrag der Beklagten Ermittlungen über die
Wohnung angestellt und dabei in Erfahrung gebracht, daß die Wohnung
seit 1963 ununterbrochen bewohnt gewesen sei und welche Personen in
welchen Zeiträumen dort gewohnt hätten.

60

Durch die Aussagen der Zeugen H. ist die Beweisbehauptung der
Kläger nicht bewiesen. Soweit die Zeugen die Beweisfrage überhaupt
objektiv bestätigen konnten - die Aussage des Zeugen H. war
bezüglich der Souterrainwohnung eher unergiebig - steht dem die ,
was Daten und Fakten betrifft, sehr präzise und bestimmte Aussage
des Zeugen I. gegenüber. Dessen Aussage ist nicht weniger glaubhaft
als die der Zeugen H.. Zwar war auch dem Zeugen I. deutlich
anzumerken, daß er in dieser Angelegenheit schon mehrfach angehört
worden ist - der Zeuge konnte eine gewisse Verärgerung hierüber
nicht verbergen. Auch wurde sehr deutlich, daß der Zeuge "im Lager"
der Beklagten stand. Der Zeuge selbst machte keinen Hehl daraus,
daß er im Auftrag der Beklagten und in derem Interesse Recherchen
angestellt habe und ihre Sache als die seine betrachte. Er hat sich
hierdurch jedoch nicht zu Unsachlichkeiten verleiten lassen, wenn
auch ein deutliches Ereifern bei Dingen nicht zu verkennen war, die
seine persönliche Sphäre betrafen, in der er sich durch einzelne
Vorkommnisse verletzt fühlte.

61

Für die Richtigkeit der Aussage des Zeugen spricht, daß die
Souterrainräume jedenfalls vermietet waren und als Wohnung genutzt
wurden, als die Beklagte das Wohnungseigentum erwarb. Es erscheint
glaubhaft, daß der Zeuge I. diese Räume, nachdem sie frei geworden
waren, zunächst sozusagen als Nachmieter bezog und darin auch
wohnte. Andernfalls hätte er schon früher in die - von der
Beklagten anfangs selbst nicht genutzte - Erdgeschoßwohnung
einziehen können. Die Ausstattung der Souterrainräume hat sich in
der Folgezeit nicht wesentlich geändert. Aus der Möblierung kann
deshalb, anders als es die Zeugin H. tat, der Rückschluß nicht
gezogen werden, der Zeuge I. könne in diesen Räumen nicht gewohnt
haben. Gewisse Zweifel ergeben sich allenfalls gegen die Erklärung
des Zeugen, er habe nie im Schlafzimmer der Erdgeschoßwohnung der
Beklagten übernachtet, allenfalls in seinen dort untergebrachten
Büroräumen.

62

Zweifel bestehen jedoch auch an der Glaubwürdigkeit der Zeugen
H. und der Glaubhaftigkeit einzelner ihrer Angaben:

63

Die Aussage der Zeugin H. war von dem engagierten Bemühen
geprägt, die eigene, auch im Rechtsstreit mit den Klägern des
vorliegenden Verfahrens bereits vertretene Behauptung zu stützen,
die Souterrainwohnung dürfe nicht als Wohnung genutzt werden, es
bestehe auch keine entsprechende Übung. Das Überengagement der
Zeugin H. kam in einzelnen Teilen der Aussage deutlich zum
Ausdruck, so etwa bei der Auflistung der Klingelschilder. Die
Zeugin hat sich - während der Vernehmung ihres Ehemanns - insoweit
korrigieren und einräumen müssen, daß die Klingelschilder später
geändert worden seien und dann tatsächlich ein Schild die
Bezeichnung "I. - Industrieberater" getragen habe. Dies hatte sie
zuvor trotz einer Nachfrage verneint. Ihr Engagement fand auch in
anderen Umständen Ausdruck, etwa bei dem Bemühen, aus dem
Zuhörerraum heraus Angaben ihres später vernommenen Ehemanns
richtig zu stellen oder zu erklären.

64

Darüber hinaus tauchten in den Aussagen der Eheleute H. mehrfach
auffällige Gemeinsamkeiten auf - die Beschreibung der
Schlafzimmerbesichtigung etwa und - besonders - die Beschreibung
der Besichtigung der Kelleräume und den Hinweis des Maklers,
bestimmte Räume seien "privat". Die Wiedergabe dieser Begebenheiten
machte insbesondere bei dem Zeugen H., der freimütig seine Ehefrau
als diejenige bezeichnete, die in der Ehe "die Schriftführung"
mache, den Eindruck einer Absprache.

65

Die Würdigung der Aussagen ergibt daher nicht, daß eine von
ihnen den Vorrang vor der anderen verdiene. Das von Eigeninteresse
geprägte überengagierte Aussageverhalten der - ansonsten sicher
redlichen - Eheleute H. hinterließ deutliche Zweifel. Aber auch die
selbstbewußt-bestimmte Aussage des Zeugen I. erschien nicht in
allen Punkten unzweifelhaft glaubhaft.

66

Zu einem anderen Ergebnis führt auch nicht die Würdigung der
Aussagen der im WEG-Verfahren der Eheleute F. gegen die Eheleute H.
vernommenen Zeugen. Auch sie konnten, soweit sie überhaupt Angaben
zu der Nutzung der Souterrainräume machen konnten, im wesentlichen
nur Eindrücke wiedergeben (Zeugin Waltraud H., Tochter, und Zeuge
H. H., Sohn der Eheleute H., Bl. 627ff, Bl.629 ff BA, Zeugin V.,
Schwester der Zeugin H., Bl. 632 BA, Zeuge S., Bl. 677 BA) oder
Rückschlüsse aus Beobachtungen machen (Zeugin S., Bl. 679 BA).
Diesen Aussagen standen bereits im WEG-Verfahren nicht nur die
Aussagen anderer Zeugen (Zeugen Sp. und Sa., die Makler, Bl. 674
ff, 676 f BA, Zeugin Sl., Bl. 681 ff BA, Zeugen Pi., Bl. 683 ff,
685 ff BA) sondern auch die Aussage des Zeugen I. entgegen.

67

Die Nichterweislichkeit der Behauptung, die Souterrainräume
seien jedenfalls seit 1989 nicht als Wohnung genutzt worden, geht
zu Lasten der Kläger, denen der Beweis obliegt, daß die Erklärung
der Beklagten eine Täuschung darstellt, die Räume im Souterrain sei
in den letzten 30 Jahren als Wohnung genutzt worden.

68

Da somit auch eine Haftung der Beklagten nach § 463 Satz 2 BGB
ausscheidet, war die Klage insgesamt abzuweisen.

69

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs.
1, 708 Nr.10, 711 ZPO.

70

Der Berufungsstreitwert und die Beschwer der Kläger belaufen
sich auf 470.597,50 DM.