Landgericht Kleve (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-04-19, Aktenzeichen 6 S 205/06
ECLI:DE:LGKLE:2007:0419.6S205.06.00

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels das am 30.08.2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Moers teilweise abgeändert.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin

1.688,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 %punkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.01.2006 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 1/4 und die Beklagten zu 3/4.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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G r ü n d e :

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I.

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Die Beklagten hatten von den Eltern der Klägerin, den Eheleuten I und N I, eine Wohnung in der 1. Etage rechts im Hause S-Straße a in N2 gemietet. Diese waren auch Eigentümer des Grundstücks.

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Im Jahre 2004 übertrugen die Vermieter I und N I das Eigentum an dem Hausgrundstück an ihre Tochter, die Klägerin. Diese wurde am 09.08.2004 ins Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.

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Bereits mit Schreiben vom 03.08.2004 hatte der Vater der Klägerin den Beklagten die Abrechnung der Firma xx vom 28.07.2004 über die Heiz- und Nebenkosten des Hauses für das Jahr 2003 übersandt. Laut dieser Rechnung hatten die Beklagten Betriebskostennachzahlungen in Höhe von 1.126,00 EUR zu zahlen.

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Die Abrechnung der Firma xx über die Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2004 wurde den Beklagten mit Schreiben vom 01.09.2005 übermittelt. Danach ergab sich eine Nachforderung von 1.415,13 EUR. Insoweit hatten die Beklagten nicht nur Vorauszahlungen in Höhe von 710,00 EUR, sondern von 1.018,44 EUR geleistet, so dass sich eine Nachforderung von 1.106,69 EUR ergibt. Die Beklagten hatten die Wohnung, die ursprünglich von der Schwester des Beklagten gemietet worden war, übernommen.

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Die Klägerin verlangt nunmehr von den Beklagten Zahlung der Nebenkostennachzahlungen für die Jahre 2003 und 2004. Ihre Eltern haben, soweit ihnen Nebenkostennachzahlungsansprüche gegenüber dem Beklagten zustehen, diese an die Klägerin abgetreten.

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Die Beklagten haben zunächst bestritten, dass die Klägerin Vermieterin der Beklagten sei, diesen Vortrag aber nach Vorlage der entsprechenden Fotokopien des Grundbuches nicht mehr aufrechterhalten. Sie waren der Ansicht, da die Klägerin bisher einen eigenen Anspruch aus Betriebskostenabrechnungen nicht geltend gemacht habe, stehe ihr auch kein Anspruch mehr zu. Ihr Anspruch sei verjährt. Im übrigen seien die Betriebskostenabrechnungen nicht ordnungsgemäß, da der Wasserverbrauch nach Anzahl der Personen aufgeteilt worden sei. Der Wasserverbrauch der Wohnung der Beklagten sei jedoch messbar. Denn es bestünden in der Wohnung der Beklagten Wasserzähler. Die Klägerin habe jedoch den Auftrag zum Ablesen der Wasserzähler - wie unstreitig ist - nicht erteilt, weil nämlich, wie ebenfalls unstreitig ist, die Eichfrist der Wasserzähler abgelaufen ist.

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Das Amtsgericht hat nach Hinweis gegenüber der Klägerin durch Urteil vom 30.8.2006 – auf dessen weitere Feststellungen verwiesen wird- die Klage abgewiesen mit der Begründung, die Nebenkostenabrechnungen vom 03.08.2004 und 22.07.2005, die I auf der Grundlage der Gesamtabrechnung der Firma xx an die Beklagten weitergeleitet habe unter Mitteilung der Nachzahlungsbeträge, stellten keine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnungen gemäß § 556 Abs. 3 BGB dar. Die Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2003 und für den Zeitraum bis zum 09.08.2004 hätten von den Eheleuten I als den damaligen Eigentümern oder aber von einem Bevollmächtigten der Eheleute I erstellt werden müssen. Die Erteilung der Nebenkostenabrechnung stelle nämlich nicht nur eine Wissenserklärung dar. Das ergebe sich für die Jahre 2003 und 2004 schon daraus, dass der Abrechnungsmaßstab für die Wasserkosten und Abwasserkosten auf eine Umlage nach der Personenzahl der Hausbewohner umgestellt worden sei. Die Wahl des Abrechnungsmaßstabes stelle jedoch eine Willenserklärung dar, die nur von beiden Vermietern gleichermaßen hätte abgegeben werden können.

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Soweit die Klägerin behaupte, I habe bei der Abrechnung der Nebenkosten als Vertreter seiner Ehefrau N I gehandelt, möge dies zutreffen. Er habe jedoch sein Vertreterhandeln nicht offen gelegt, wie es jedoch erforderlich sei. Für den Zeitraum nach dem erfolgten Eigentumsübergang sei die Klägerin als Vermieterin zur Erteilung der Nebenkostenabrechnung verpflichtet gewesen. Soweit die Klägerin auch für diesen Zeitpunkt sich auf ein Vertreterhandeln ihres Vaters I berufe, gelte entsprechend, dass dieser ein Vertreterhandeln nicht offengelegt habe.

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Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, die ihr erstinstanzliches Vorbringen, Herr I sei als Vertreter seiner Ehefrau und der Klägerin aufgetreten, weiter ausführt. Sie legt den Mietvertrag mit den Beklagten vor, indem es im Kopf heißt, " zwischen Eheleute N und I ... als Vermieter, vertreten durch H. I ". Der Mietvertrag sei auch nur von Herrn I unterschrieben. Dieser habe auch alle mit der Verwaltung des Hauses zusammenhängenden Aufgaben durchgeführt. Dies sei den Mietern und auch den Beklagten bekannt gewesen. Herr I sei alleiniger Ansprechpartner - wie unstreitig - gewesen.

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Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Übersendung der Nebenkostenabrechnungen durch ihren Vater an die Beklagte als eine Mitteilung der Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ausreichend sei.

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Die Beklagten berufen sich darauf, dass die beiden Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2003 sowie 2004 formell unwirksam seien, da sie nicht ordnungsgemäß von den jeweiligen Vermietern an die Beklagten erteilt worden seien.

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II.

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Die Berufung ist zulässig und teilweise begründet.

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Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldnern ein Anspruch auf Zahlung von Nebenkostennachzahlungen in Höhe von insgesamt 1.688,40 EUR gemäß 535 Abs. 2 BGB aus eigenem wie auch aus abgetretenem Recht zu.

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1.

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Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldnern für das Jahr 2003 aus abgetretenem Recht ein Anspruch auf Nebenkostennachzahlungen in Höhe von 859,40 EUR zu.

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Für das Jahr 2003 waren die Eltern der Klägerin als Vermieter und Eigentümer des Hauses gemäß § 556 Abs. 3 S. 1 BGB abrechnungspflichtig und standen ihnen die Nachzahlungsansprüche gegenüber den Beklagten zu. Dabei ist es unschädlich, dass I die Abrechnung, die im übrigen von der Firma xx stammt und die er offensichtlich in Auftrag gegeben hatte, den Beklagten allein unter seinem Namen übersandt hat, und zwar unabhängig davon, ob man in der Nebenkostenabrechnung eine Willenserklärung oder eine Wissenserklärung sehen will. Denn ausweislich des Mietvertrages war Herr I berechtigt, als Vertreter seiner Ehefrau für diese aufzutreten. Wie unstreitig ist, hat er auch faktisch die Verwaltung des Hauses gemanagt. Er war alleiniger Ansprechpartner der Mieter im Zusammenhang mit dem Mietvertrag und dem Haus.

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Die Abrechnung, die von der Firma xx gefertigt worden ist, war auch formal in Ordnung. Soweit die Abrechnung bezüglich des Mieternamens einen falschen Vornamen bzw. den Vornamen der Vormieterin enthält, ist dies nach Ansicht der Kammer unschädlich, da für die Beklagten ersichtlich war, dass die Abrechnung betreffend diesen Namen, der im übrigen bezüglich des Nachnamens mit ihrem Namen identisch ist, ihre Wohnung betraf. Die Abrechnungen sind auch innerhalb der Frist des § 556 BGB, Abs. 3 S. 2 den Beklagten zugeleitet worden.

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Allerdings ist die Abrechnung für das Jahr 2003 hinsichtlich der Abrechnung der Wasserkosten unrichtig.

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Die Kosten für die Wasserversorgung sind nämlich entgegen dem Mietvertrag, wonach gemäß § 17 Nr. 4 b die Wasserkosten nach dem tatsächlichen gemessenen Verbrauch abzurechnen waren, nach Personenzahl abgerechnet worden. Grund war wohl, dass die Wasserzähler nicht abgelesen wurden, weil die Eichfristen für die Wasserzähler abgelaufen waren. Allerdings gilt dann, wenn die Wasserzähler nicht mehr zur Erfassung des tatsächlichen Gebrauchs verwendet werden dürfen - ein Verstoß hiergegen kann mit einer Geldbuße geahndet werden - der gesetzliche Umlagemaßstab (siehe hierzu M, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., S. 16 Rz. 45 sowie S. 270 Rz. 146). Gesetzlicher Umlagemaßstab ist gemäß § 556 a Abs. 1 BGB die Abrechnung nach Quadratmetern. Eine andere Abrechnung durfte die Klägerin bzw. ihre Rechtsvorgänger nur dann vornehmen, wenn die Parteien bzw. die Rechtsvorgänger der Klägerin und die Beklagten eine Umlage nach Personenzahl vereinbart hätten. Dies setzt jedoch voraus, dass der Vermieter mit allen Mietern einen Änderungsvertrag abschließt. Dies bedeutet, dass der Vermieter vor Beginn der Abrechnungsperiode jedem Mieter ein entsprechendes Änderungsangebot macht (Blank-Börstinghaus, Miete, 2.Aufl. § 556 a BGB Rz. 12). Dies haben weder die ursprünglichen Vermieter noch die Klägerin getan. Eine konkludente Abänderung des Umlageschlüssels ist vorliegend nicht erfolgt. Vorliegend haben zwar die Eltern der Klägerin in der Abrechnung für das Jahr 2002 die Wasserkosten bereits nach Personenzahl abgerechnet. Diese Rechnung, die einen Nachzahlungsbetrag für die Beklagten auswies, haben diese bezahlt. Abgesehen davon, dass hierin rückwirkend der Umlagemaßstab verändert wird, was im Hinblick auf § 556 a Abs. 3 BGB unzulässig ist, mag vielleicht hierin noch ein Angebot des Vermieters zu sehen sein, zukünftig die Abrechnung des Wassers nach Personenzahl abzurechnen, jedoch liegt in der Bezahlung dieser Rechnung noch keine Erklärung der Beklagten auch zukünftig den Wasserverbrauch nach Personenzahl abzurechnen. Für den Mieter und hier die Beklagten ist nämlich aus einer solchen Abrechnung noch nicht erkennbar, dass der Vermieter auch in Zukunft so abrechnen will. Etwas anderes gilt allenfalls dann, wenn jahrelang bestimmte Kosten vom Vermieter in Rechnung gestellt und vom Mieter auch bezahlt worden sind. Bei jahrelanger Übung ist nach Ansicht des BGH davon auszugehen, dass die Parteien sich stillschweigend auf die Zahlung dieser Kosten geeinigt haben (BGH NZM 2004, 418). Dieser Fall liegt jedoch hier nicht vor. Die Beklagten haben erst einmal eine entsprechende Betriebskostenabrechnung der Klägerin bzw. der Voreigentümer bezahlt. Von einer jahrelangen Übung kann deswegen keine Rede sein.

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Dies bedeutet im vorliegenden Falle, dass der Wasserverbrauch nach Quadratmetern abzurechnen ist abzgl. eines Anteils um 15 %. Hierbei handelt es sich um einen Erfahrungswert zur Kostendifferenz zwischen verbrauchsabhängiger und verbrauchsunabhängiger Abrechnung (siehe hierzu M, a.a.O., S. 270 Rn. 146).

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Rechnet man die Wasserkosten auf Quadratmeter um, so ergibt sich folgende Abrechnung:

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Kaltwasserabwasserkosten im Jahre 2003 insgesamt 2.404,13 EUR

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Unter Zugrundelegung einer Gesamtfläche

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des Hauses von 245,83 m² und einer Wohnungsgröße

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von 83,63 m² der Beklagten ergibt sich folgende Rechnung:

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2.404,13 EUR : 245,83 x 83,63 = 817,87 EUR

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abzüglich 15 %

125,86 EUR

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ergibt einen Betrag von 695,19 EUR.

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Damit ist ausgehend von dem den Beklagten für Wasser in Rechnung gestellten Betrag von 961,65 EUR ein Betrag von 266,54 EUR den Beklagten zuviel in Rechnung gestellt worden, der von der Gesamtrechnung von 2.126,00 EUR abzuziehen ist, so dass sich ein Nachzahlungsbetrag von 859,40 EUR für die Beklagten ergibt.

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2.

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Für das Jahr 2004 steht der Klägerin gegenüber den Beklagten noch ein Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten in Höhe von 829,00 EUR zu.

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Bezüglich der Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2004 war die Klägerin als Rechtsnachfolgerin ihrer Eltern zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 verpflichtet und Gläubigerin des Nebenkostennachzahlungsanspruches, und zwar hinsichtlich des gesamten Abrechnungsjahres (s. hierzu Blank-Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556 BGB Rz. 145, BGH WUM 2000, 609).

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Diese Abrechnung für das Jahr 2004, die wie die vorherige Abrechnung von der Firma xx erstellt worden ist, ist den Beklagten allerdings nicht von der Klägerin selbst, sondern mit einem Schreiben ihres Vaters, der offensichtlich auch nach Eigentumsübertragung des Hauses an die Klägerin mit deren Zustimmung – auch das Mietkonto ist das gleiche geblieben- die Verwaltung weiter durchgeführt hat, im Rahmen seiner Verwaltungstätigkeit an die Beklagten weitergeleitet worden.

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Ob in diesem Fall der Vater der Klägerin als Vertreter der Klägerin aufgetreten ist - nämlich als Vertreter für den wirklichen Eigentümer und Vermieter - könnte im Hinblick darauf, dass dieser bisher für sich und im Namen seiner Ehefrau aufgetreten und gehandelt hat, fraglich sein, kann aber nach Ansicht der Kammer dahin stehen, da mit der herrschenden Meinung davon auszugehen ist, dass die Abrechnung keine Willenserklärung, sondern eine Wissenserklärung darstellt und der Vater der Klägerin nur diese "Wissenserklärung" der Klägerin an die Beklagten in seiner Eigenschaft als Hausverwalter weitergeleitet und übermittelt hat. Dabei ergibt sich schon aus der Abrechnung selbst, dass diese nicht von der Klägerin persönlich, sondern von einer Fremdfirma, der Firma xx, erstellt worden ist. (s. hierzu Schmidt-Futterer, a.a.O., § 556 BGB Rz. 323 ff: M, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., S. 209 ff. )

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Dieser Vorgang reicht als Mitteilung der Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB aus. Denn aus der Abrechnung geht ganz deutlich hervor, dass es sich um die Abrechnung der Nebenkosten für das gesamte Haus S-Straßea in N2 unter gleichzeitiger Aufteilung der Kosten auf die einzelnen Mieter handelt, wobei die Beklagten wussten, dass die auf den Namen xy laufende Wohnung die von ihnen angemietete Wohnung war.

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Auch diese Abrechnung ist formal in Ordnung und innerhalb der Frist des § 556 BGB den Beklagten zugeleitet worden.

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Allerdings ist auch diese Abrechnung hinsichtlich der Abrechnung der Wasserkosten unrichtig. Auch insoweit ist der Wasserverbrauch aus den bereits genannten Gründen nach Quadratmetern abzurechnen abzüglich eines Anteils um 15 %. Damit ergibt sich folgende Abrechnung:

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Kaltwasser- und Abwasserkosten im Jahre 2004 insgesamt 1.834,62 EUR.

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Unter Zugrundelegung einer Gesamtfläche des Hauses

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von 245,83 m² und einer Wohnungsgröße von 83,63 m² der

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Beklagten ergibt sich folgende Rechnung:

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1.834,62 EUR : 245,83 x 83,63 = 624,13 EUR

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abzüglich 15 %

93,62 EUR

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ergibt einen Betrag von 530,51 EUR.

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In Rechnung gestellt worden sind den Beklagten 808,20 EUR. Abzüglich der geschuldeten 530,51 EUR ergibt sich ein Betrag von 277,69 EUR, der von dem von der Klägerin verlangten Betrag von 1.106,69 EUR abzuziehen ist. Damit ergibt sich ein von den Beklagten nachzuzahlender Betrag von 829,00 EUR.

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Die beiden Nachzahlungsbeträge von 695,19 EUR und 829,00 EUR ergeben insgesamt einen nachzuzahlenden Betrag von 1.688,40 EUR. Diese Forderung ist auch nicht verjährt, §§ 194,199, 204 Abs.1 Nr. 3. BGB.

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Zinsen kann die Klägerin wie zuerkannt gemäß den §§ 286, 288 BGB verlangen.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO.

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Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gemäß den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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Die Revision wird nicht zugelassen.