Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2002-05-27, Aktenzeichen 2 Wx 13/02 u. 2 Wx 43/01
ECLI:DE:OLGK:2002:0527.2WX13.02U2WX43.01.00

Tenor

1.

Auf die weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 1) vom 11. Januar 2002 - 2 Wx 13/02 - und der Beteiligten zu 2) vom 18. Juni 2001 - 2 Wx 43/01 - werden der Beschluß der 11. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 28. Mai 2001 - 11 T 313/00 - und die Zwischenverfügung des Rechtspflegers des Amtsgerichts Köln vom 14. August 2000 aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Eintra-gungsantrag der Beteiligten zu 1) und 2) vom 24. März 2000 nicht aus den in der Zwischenverfügung mitgeteilten Beanstandung zurückzu-weisen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sowie der Verfahren der weiteren Beschwerden - 2 Wx 13/02 und 2 Wx 43/01 - einschließlich der den übrigen Beteiligten entstandenen notwendigen Auslagen haben die Beteiligte zu 3) je zur Hälfte zu tragen.

1

G r ü n d e

2

1.

3

Die Beteiligte zu 1) hat den im Rubrum näher bezeichneten
Grundbesitz zusammen mit weiteren Grundstücken in Wohnungs- und
Teileigentum aufgeteilt. Die inzwischen gebildeten
Wohnungseigentumsrechte sind in den Wohnungsgrundbüchern von N.
eingetragen worden. Die Beteiligte zu 2) ist bzw. war Eigentümerin
des Grundbesitzes der Gemarkung N., Flur , Flurstück , der
ebenfalls in Wohnungseigentumsrechte aufgeteilt worden ist. Die
Beteiligten zu 1) und 2) haben auf den gesamten Grundbesitz fünf
Wohnhäuser und eine gemeinsame Tiefgarage errichtet. Insoweit
bestehen nunmehr 4 Wohnungseigentümergemeinschaften. Mit
notariellem Vertrag vom 14. Juli 1998 (Urkundenrolle-Nr.: des
Notars R. in K.) räumten die Beteiligten zu 1) und 2) und die Stadt
K. sich gegenseitig Dienstbarkeiten an der zu errichtenden Garage,
dem Kinderspielplatz, einem unterirdischen Raum sowie ein
Bepflanzungsrecht ein. Die Dienstbarkeiten sind in dem jeweiligen
Grundbuch eingetragen worden.

4

Durch notariellen Vertrag vom 11. Dezember 1998
(Urkundenrolle-Nr.: des Notars R. in K. schlossen die Beteiligten
zu 1) und 3) einen Bauträgervertrag (Bl. 126 ff. d.GA.). Die
Beteiligte zu 1) veräußerte den Beteiligten zu 3) an dem im Rubrum
näher bezeichneten Grundstück einen 80/1000 Miteigentumsanteil,
verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr.
3.1 bezeichneten Räumlichkeiten. In der notariellen Urkunde heißt
es unter anderem:

5

"VII. Gewährleistung

6

......

7

3.

8

Der Verkäufer ist berechtigt und unter Befreiung von den
Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigt, den Vertragsgegenstand
mit solchen Grunddienstbarkeiten und beschränkten persönlichen
Dienstbarkeiten zu belasten, die sich aus der Art der geplanten
Bebauung des Gesamtgrundbesitzes (Flur , Flurstücke , , , /)
einschließlich der Wegeführung, der Einrichtungen von
Entwässerungs- und Versorgungsanlage, der Fernsprecheinrichtungen,
von Sammelantennen oder ähnlichen Anlage sowie eines geplanten
Kinderspielplatzes ergeben. Diese werden vom Käufer übernommen.
Entsprechendes gilt für die Eintragung erforderlicher Baulasten in
das Baulastenverzeichnis und nachbarrechtlicher
Vereinbarungen."

9

Am 30. März 1999 sind die Beteiligten zu 3) als Eigentümer in
das Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Köln von N. Blatt
eingetragen worden. Unter dem 25. Februar 2000 schlossen die
Beteiligten zu 1) und 2 einen notariellen Dienstbarkeitsvertrag
(Urkundenrolle-Nr.: des Notars R. in K.), wobei die Beteiligten
jeweils für sich und auch als Bevollmächtigte der Käufer der
Miteigentumsanteile handelten. Es wurden wechselseitig
Dienstbarkeiten eingeräumt, unter anderem verschiedene Wegerechte
sowie ein Leitungsverlegung- und Benutzungsrecht. Am 24. März 2000
stellte der Notar den Antrag, die Dienstbarkeiten im jeweiligen
(Wohnungs-)Grundbuch einzutragen. Aufgrund von Beanstandungen des
Rechtspflegers ist der Dienstbarkeitsvertrag mit notariellen
Urkunden vom 22. Mai 2000 (Urkundenrolle-Nr.: des Notars R. in K.)
und vom 19. Juli 2000 (Urkundenrolle-Nr.: des Notars R. in K.)
teilweise neu gefaßt worden.

10

Gegen die beabsichtigte Eintragung der Dienstbarkeiten haben
sich mit Schreiben vom 11. August 2000 verschiedene
Wohnungseigentümer, unter anderem auch die Beteiligten zu 3),
gewandt. Sie haben geltend gemacht, die Bestellung der
Grunddienstbarkeiten sei nicht durch die Kaufvertrag enthaltene
Vollmachtsklausel gedeckt bzw. gehe weit über die eingeräumte
Ermächtigung hinaus. Mit Verfügung vom 14. August 2000 hat der
Rechtspfleger den Eintragungsantrag vom 24. März 2000 erneut
beanstandet und die Antragsteller aufgefordert, die Genehmigung der
bereits im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer beizubringen.
Hiergegen haben sich die Beteiligten zu 1) und 2) mit Schriftsätzen
ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 30. August 2000 und vom 27.
September 2000 gewandt. Der Rechtspfleger hat die Eingaben als
Beschwerden behandelt, ihnen nicht abgeholfen und mit Verfügung vom
4. Oktober 2000 (Bl. 275 d.GA.) dem Landgericht vorgelegt (11 T
228/00; 11 T 243/00 bis 11 T 345/00). Mit Beschluß vom 28. Mai 2001
(Bl. 329 ff. d.GA.) hat das Landgericht in dem Verfahren 11 T
313/00, betreffend das Wohnungseigentum der Beteiligten zu 3), eine
Entscheidung getroffen und die Rechtsmittel der Beteiligten zu 1)
und 2) gegen die Zwischenverfügung des Rechtspflegers des
Amtsgerichts Köln vom 14. August 2000 zurückgewiesen. Zur
Begründung hat es ausgeführt, für die Eintragung der
Dienstbarkeiten bestehe ein Eintragungshindernis. Die Antragsteller
hätten nicht gemäß § 29 GBO den erforderlichen Nachweis der
Vollmachterteilung erbracht. Die Verkäufer seien zwar in dem
notariellen Vertrag berechtigt und unter Befreiung von den
Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigt worden, den
Vertragsgegenstand mit solchen Dienstbarkeiten zu belasten. Eine
entsprechende Vollmacht bestehe indes nicht für den Zeitpunkt nach
Eintragung des jeweiligen Wohnungseigentümers. Dies ergebe sich
daraus, daß der Passus im Rahmen der Vorschriften über die
Gewährleistung aufgenommen worden sei.

11

Gegen diese Entscheidung haben sowohl die Beteiligte zu 1) mit
Schriftsatz ihres Bevollmächtigten vom 11. Januar 2002 als auch die
Beteiligte zu 2) mit Schriftsatz des Notars vom 18. Juni 2001
weitere Beschwerde eingelegt. Sie haben ihr Rechtsmittel - nach
mehrfacher antragsgemäßer Verlängerung der Begründungsfrist - mit
Schriftsatz vom 2. bzw. 5. April 2002 begründet.

12

2.

13

a)

14

Die an keine Frist gebundenen weiteren Beschwerden gegen den
Beschluß des Landgerichts vom 28. Mai 2001 sind statthaft (§ 78
Satz 1 GBO) und in rechter Form (§ 80 Abs. 1 Sätze 1 und 2 GBO)
eingelegt. Die Beteiligten zu 1) und 2) sind zur Einlegung des
jeweiligen Rechtsmittels berechtigt, weil ihre Erstbeschwerden vom
30. August 2000 ohne Erfolg geblieben sind (vgl.: Senat, Beschluß
vom 18. Februar 2000, 2 Wx 45/99; BGH, NJW 1994, 1158; BayObLGZ
1980, 299 [301]; OLG Hamm, FGPrax 1996, 210; Demharter, GBO, 24.
Auflage 2002, § 78 Rdnr. 2).

15

b)

16

Die weiteren Beschwerden sind begründet und führen zur Aufhebung
der Entscheidungen der Vorinstanzen. Die angefochtene Entscheidung
des Landgerichts, die - worauf der Berichterstatter des Senats die
Beteiligten zu 3) hingewiesen hat - ausschließlich im Verhältnis zu
den im Rubrum aufgeführten Beteiligten und nicht zu den übrigen
Wohnungseigentümern des Hauses N. Straße 388 ergangen ist, beruht
auf einer Verletzung des Gesetzes (§§ 78 Sätze 1 und 2 GBO, 550 ZPO
a.F.). Das vom Landgericht angenommene Eintragungshindernis besteht
nicht.

17

Das Landgericht hat seine Entscheidung im wesentlichen darauf
gestützt, der Rechtspfleger habe zu Recht die Eintragung der
Dienstbarkeiten von der Genehmigung der eingetragenen Eigentümer
abhängig gemacht. Die Antragsteller hätten durch den zu den Akten
gereichten notariellen Vertrages vom 11. Dezember 1998 nicht den
gemäß § 29 GBO notwendigen Nachweis der Vollmacht zur Bestellung
der hier beantragten Dienstbarkeiten geführt. Die Regelung in
Ziffer VII 3 dieses Vertrages beziehe sich nur auf den Zeitraum bis
zur Eintragung der Beteiligten zu 3) als Wohnungseigentümer in das
Grundbuch. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung
nicht stand. Die Auslegung durch das Landgericht läßt wesentliche
Gesichtspunkte außer Betracht.

18

Die Eintragung von Grunddienstbarkeiten erfordert eine
entsprechenden Antrag und eine Bewilligung. Das Grundbuchamt hat im
Eintragungsverfahren die Wirksamkeit der Bewilligung zu prüfen.
Soweit ein Betroffener, wie hier die Beteiligten zu 3) durch die
Beteiligten zu 1), sich bei der Abgabe der Bewilligung vertreten
lässt, gehört zur Wirksamkeit der Erklärung auch das Bestehen einer
sie deckenden Vertretungsmacht. In diesem Zusammenhang hat das
Grundbuchamt zu prüfen, ob im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der
Erklärung der Vertreter (noch) wirksam bevollmächtigt war. Dieser
Nachweis ist in der Form des § 29 GBO zu führen, soweit es nicht um
den Nachweis eintragungshindernder Tatsachen geht, für die die
Beweismittelbeschränkung des § 29 GBO nicht gilt. Die Erteilung
einer Vollmacht ist dem Grundbuchamt durch Vorlage einer
entsprechenden Urkunde in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Dies
ist hier durch Vorlage des notariell beurkundeten
Bauträgerkaufvertrages vom 11. Dezember 1998 (Urkundenrolle-Nr.:
des Notars R. in K.) geschehen.

19

Die in Ziffer VII. 3 der notariellen Urkunde vom 11. Dezember
1998 erklärte Vollmacht deckt grundsätzlich die im Vertrag vom 25.
Februar 2000 (Urkundenrolle-Nr.: des Notars R. in K.) in Verbindung
mit den Verträgen vom 22. Mai 2000 (Urkundenrolle-Nr.: des Notars
R. in K.) und vom 19. Juli 2000 (Urkundenrolle-Nr.: des Notars R.
in K.) für die Beteiligten zu 3) abgegebenen Erklärungen. Die
Käufer haben den Verkäufer berechtigt und unter Befreiung von den
Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigt, den Vertragsgegenstand
mit solchen Grunddienstbarkeiten und beschränkten persönlichen
Dienstbarkeiten zu belasten, die sich aus der Art der geplanten
Bebauung des Gesamtgrundbesitzes (Flur , Flurstücke , , )
einschließlich der Wegeführung der Einrichtung von Entwässerungs-
und Versorgungsanlagen, der Fernsprecheinrichtungen, von
Sammelantennen und ähnlichen Anlagen sowie eines geplanten
Kinderspielplatzes ergeben. Insoweit ist auch das ursprünglich der
Beteiligte zu 2) gehörende Grundstück, Flur (= K.straße 13 - 15),
aufgenommen worden. Streitpunkt des dem Senat vorgelegten
Beschwerdeverfahrens ist, ob nach Eintragung der Käufer eine
Genehmigung der abgegebenen Erklärungen erforderlich ist. Ob, wie
verschiedene am vorliegenden Verfahren nicht beteiligten Eigentümer
geltend machen, die bewilligten Grunddienstbarkeiten nicht durch
den Umfang der in den jeweiligen Kaufverträgen erteilten Vollmacht
abgedeckt sind, bedarf hier keiner abschließenden Beurteilung durch
den Senat. Bei einer Zwischenverfügung ist Gegenstand des
Beschwerdeverfahrens nur das darin angenommene
Eintragungshindernis, hier das Fehlen der Genehmigung der bereits
eingetragenen Eigentümer, nicht der Eintragungsantrag selbst. Das
Rechtsmittelgericht hat nur dieses Eintragungshindernis zu
überprüfen (BayObLG, Rpfleger 1996, 332; Demharter, a.a.O., § 77
Rz. 12 ff. m.w.N.).

20

Für die Notwendigkeit der vom Grundbuchamt und Landgericht
geforderten Vorlage der Genehmigung der jeweils eingetragenen
Wohnungseigentümer - vorliegend die Beteiligten zu 3) - und mithin
der Annahme einer zeitlichen Begrenzung der Vollmacht bis zur
Eintragung ergeben sich keine Anhaltspunkte. Bei den in der Praxis
der Errichtung von Wohnungseigentumsanlagen üblichen
Vertragsbestimmunmgen über die spätere Bestellung von
Grunddienstbarkeiten ist zu unterscheiden zwischen dem inhaltlich
Umfang der im konkreten Fall eingeräumten Vollmacht und der Frage,
ob die Vollmacht zeitlich begrenzt ist. Mit dem Inhalt der
Vollmacht befaßt sich Ziffer VII. 3 des notariellen Vertrages; der
Verkäufer erhält das Recht den Vertragsgegenstand mit solchen
Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten zu
belasten, die sich aus der Art der geplanten Bebauung des
Gesamtobjektes ergeben. Eine solche Vollmacht, durch die der
Erwerber den Veräußerer eines Wohnungseigentums ermächtigt wird,
gilt zunächst grundsätzlich unbefristet bis zu einem entsprechenden
Widerruf oder aber dem Erlöschen nach dem Grundverhältnis (vgl.
allgemein: Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Auflage 2001, § 168 Rz. 2).
Eine ausdrückliche Bestimmung über eine Befristung der Vollmacht
haben die Beteiligten weder in Abschnitt VII. 3 noch an anderer
Stelle in dem notariellen Vertrag getroffen. Mithin bestehen
erhebliche Bedenken, ob angesichts der eindeutige vertragliche
Regelung vorliegend überhaupt eine Auslegung der hier maßgeblichen
Bestimmung in dem vom Grundbuchamt und Landgericht verstandenen
Sinne möglich ist. Das Grundbuchamt darf bei einer vorgelegten
Vollmachtsurkunden einen vom Wortlaut abweichenden Willen der
Vollmachtsgeber nur dann annehmen, wenn er ihm positiv bekannt ist
oder wenn es starken Anlaß hat, ihn zu vermuten (Schöner/Stöber,
Grundbuchrecht, 12. Auflage 2001, Rz. 3580 FN. 8 m.w.N. aus der
Rechtsprechung des LG Köln). Wegen des das Grundbuchverfahren
beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatzes kommt eine Auslegung zudem
nur insoweit in Betracht, als sie zu einem zweifelsfreien und
eindeutigen Ergebnis führt. Bleibt danach die Reichweite einer
Vollmacht zweifelhaft, ist von ihrem geringeren, eindeutig
festzustellenden Umfang auszugehen (Vgl. BayObLG Rpfleger 1996, 332
= DNotZ 1997, 470/471 m.w.N.; BayObLG DNotZ 1998, 750/751).

21

Folgt man dem Landgericht, daß aufgrund der Aufnahme der
Regelung in den Abschnitt "Gewährleistung" Anlaß zu einer Auslegung
der an sich eindeutigen Bestimmung in Abschnitt VII.3 besteht, so
sind die Ausführungen des Landgerichts nicht frei von
Rechtsfehlern. Insoweit darf das Grundbuchamt sowohl den Inhalt als
auch den Umfang der Vollmacht neben dem beurkundenden Notar
selbständig zu prüfen (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 12. Auflage
2001, Rz. 3580). Hierbei hat es zunächst zu prüfen, ob die
Bewilligung und Antrag der Beteiligten durch die geteilte Vollmacht
gedeckt ist. Bestehen Zweifel an dem (zeitlichen) Umfang der
Vollmacht, so ist diese nach den für die Auslegung von
Grundbucherklärungen geltenden Grundsätzen auszulegen. Hierbei ist
der wirkliche Wille zu erforschen. Die Auslegung von Urkunden ist
hierbei vom Senat als Rechtsbeschwerdegericht darauf zu prüfen, ob
das Beschwerdegericht gegen den klaren Sinn der Urkunde, gegen
gesetzliche Auslegungsregeln und allgemein anerkannte
Erfahrungsgrundsätze oder gegen Denkgesetze verstoßen und ob es
alle für die Auslegung in Betracht kommende Gesichtspunkte
gewürdigt hat (vgl. allgemein: Demharter, a.a.O., § 78 Rz. 13).

22

Bei Beachtung dieser Grundsätze hat das Landgericht bei seiner
Entscheidung weder den klaren Sinn der Urkunde noch alle für die
Auslegung in Betracht kommenden Gesichtspunkte hinreichend
gewürdigt. Für die tatsächlich vorgenommene Auslegung in dem vom
Landgericht verstandenen Sinne ergeben sich keine hinreichende
Anhaltspunkte. Durch die in Ziffer VII.2 des notariellen Vertrages
vom 11. Dezember 1998 - Urkundenrolle-Nr. des Notars R. in K. -
gewählte Formulierung "vom Verkäufer aufgrund der in diesem Vertrag
erteilten Vollmacht zukünftig zur Eintragung beantragten
Belastungen und Beschränkungen.." wird deutlich, daß die
Vertragsparteien bei Vertragsabschluß davon ausgingen, daß die
Verkäuferin auch künftig noch das Grundstück belasten oder
beschränken konnte. Die Aufnahme der Bevollmächtigung unter den
Abschnitt VII "Gewährleistung" mag zwar zu einer gewissen
Unübersichtlichkeit führen. Hieraus kann indes nicht entnommen
werden, daß die Beteiligte zu 1) nur jeweils bis zur Eintragung des
einzelnen Wohnungseigentümers berechtigt war, den
Vertragsgegenstand mit Dienstbarkeiten zu belasten, und es sich
ansonsten um eine "reine Gewährleistungsregelung" handelt. In
diesem Zusammenhang ist zunächst von Bedeutung, daß die
Vertragsparteien das Bestehen der Gewährleistungsansprüche
ebenfalls nicht in Abhängigkeit der Eintragung geregelt haben.
Vielmehr ergibt sich der Sinn der Bevollmächtigung bereits aus dem
Gesamtkontext der Vereinbarung. Die Beteiligte zu 1) verpflichtete
sich zur Errichtung einer Eigentumswohnung. Diese wurde im
Zusammenhang mit der geplanten Bebauung des Gesamtgrundbesitzes
einschließlich der Errichtung einer Tiefgarage und der Anlage eines
Kinderspielplatzes errichtet. Die in Ziffer VII. 3 getroffene
Regelung diente der Sicherung der Durchführung der geplanten
Bebauung des Gesamtgrundbesitzes. Die erteilte Vollmacht erhält in
diesem Zusammenhang nur dann einen Sinn, wenn sie über den
Zeitpunkt der Eintragung des jeweiligen Wohnungseigentümers hinaus
gelten soll. Bis zum Zeitpunkt der Eintragung bedurfte es keiner
Bevollmächtigung der Verkäuferin. Bis zu diesem Zeitpunkt war diese
als noch eingetragene Eigentümer im Außenverhältnis weiterhin
berechtigt, etwaige Grunddienstbarkeiten zu bestellen. Für die vom
Landgericht angenommene Regelung der Gewährleistung hätte es zudem
ausgereicht, daß die Vertragsparteien eine dahingehende Regelung
getroffen hätten, daß die Erwerber verpflichtet sind, alle bis zu
ihrer Eintragung ins Grundbuch eingetragenen Rechte ohne
Ausgleichsanspruch gegen die Verkäuferin zu übernehmen. Dies hat
das Landgericht bei der Auslegung der Urkunde erkennbar nicht
bedacht.

23

Ob in dem, auch von den Beteiligten zu 3) unterzeichneten
Schreiben vom 11. August 2000 ein wirksamer Widerruf der erteilten
Vollmacht gesehen werden kann, bedarf keiner vertiefenden
Erörterung durch den Senat. Für die Eintragung ist allein
entscheidend, daß die Vollmacht im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der
Bewilligung - im Februar 2000 - bestand; ihr späterer Wegfall ist
unschädlich (Schöner/Stöber, a.a.O., Rz. 106 m.w.N.). Hinreichende
Anhaltspunkte für eine wirksame Anfechtung der Vollmacht wegen
Irrtums sind nicht ersichtlich.

24

Das neue tatsächliche Vorbringen der Beteiligten konnte der
Senat im Rahmen des weiteren Beschwerdeverfahren als
Rechtsbeschwerdegericht nicht berücksichtigen.

25

3.

26

Nach alledem haben die weiteren Beschwerden jeweils Erfolg.

27

Die Kostenentscheidung beruht auf § 13 a Abs. 1 Satz 1 FGG. Da
die Beteiligten zu 3) dem Eintragungsantrag mit ihrer Erklärung vom
11.08.2000 entgegen getreten sind, entspricht es der Billigkeit,
Ihnen als den im Beschwerdeverfahren unterlegenen Beteiligten die
Kosten der Beschwerdeverfahren aufzuerlegen.

28

Wert für die Verfahren der weiteren Beschwerden 2 Wx 43/01 und 2
Wx 13/02: jeweils 5.000,00 DM = 2.556,46 EUR

29

(wie Vorinstanz)