Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2015-03-20, Aktenzeichen I-7 U 39/14
ECLI:DE:OLGD:2015:0320.I7U39.14.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Einzelrichters der 16. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 15.01.2014 abgeändert und die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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G r ü n d e :

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I.

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Die Klägerin verlangt von der Beklagten Maklercourtage für die Vermittlung eines Kaufvertrages über die Doppelhaushälfte A-Straße in Monheim, die die Beklagte, die bereits Eigentümerin des anderen Teils der Doppelhaushälfte (A-Straße 2) gewesen ist, am 17.12.2009 für 175.000,- € von den Eheleuten B. erworben hat.

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Die Klägerin war von der vormaligen Eigentümerin, Frau C., mit dem Verkauf ihrer Doppelhaushälfte beauftragt worden und schrieb am 30.11.2006 an die Beklagte:

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Wie mit ihnen besprochen, beabsichtigt Frau Juliane C., die Eigentümerin des oben genannten Objekts, zu veräußern…..

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Anfang September 2006 haben wir im Auftrag von Frau C. Herrn Dieter D. gebeten, zu prüfen, ob die Stadt Monheim bereit wäre, das angrenzende Grundstück A-Straße 2 ebenfalls zu veräußern.

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Nachfolgend einige Informationen zum Objekt A-Straße 4:

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Doppelhaushälfte, Baujahr 1913, Wohnfläche ca. 85 m²

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Auszüge aus einem Wertgutachten aus dem Jahre 2003 anbei

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Grundstücksgröße ca. 725 m², 2-geschossige Bebauungsmöglichkeit

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Kaufpreis € 260.000,00

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Provision: 3,48 % des Kaufpreises

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Mit Schreiben vom 24.04.2008 wandte sich die Beklagte an die Klägerin:

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Bezugnehmend auf die bisherigen Gespräche teile ich ihnen mit, dass die Stadt Monheim am Rhein grundsätzlich Interesse hat, das vorgenannte Grundstück zu erwerben.

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…

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Die Stadt Monheim ist bereit, für das Grundstück einschließlich Gebäude einen Kaufpreis von 160.000 € zu zahlen….

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Für den Ankauf des Grundstücks ist noch die Zustimmung des Beirats der Wirtschaftsförderung erforderlich.

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Für eine baldige Rückmeldung wäre ich ihnen dankbar.

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Die Klägerin antwortete unter dem 06.05.2008:

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Zwischenzeitlich konnten wir Ihr Angebot der Eigentümerin vorlegen.

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Auf Basis des ihnen vorliegenden, von der Stadt Monheim in Auftrag gegebenen Wertgutachtens – mit einem ermittelten Verkehrswert i.H.v. 245.000 € – wäre die Eigentümerin bereit, das Objekt zu einem Preis von 195.000,00 € (VB) zu veräußern.

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Der guten Ordnung halber möchten wir sie noch darauf aufmerksam machen, dass für den Käufer eine Provision i.H.v. 3,57 % des Kaufpreises bei Vertragsabschluss anfällt.

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In einem sodann mit dem Bürgermeister der Beklagten geführten Telefongespräch erhöhte dieser das Angebot gegenüber der Klägerin auf 175.000,- €.

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Mit Schreiben vom 17.06.2008 teilte die Klägerin der Beklagten mit, dass die Entscheidung der Eigentümer, ob die Veräußerung des Objekts zu dem angebotenen Kaufpreis infrage komme, leider erst Anfang Juli 2008 getroffen werde.

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Im August 2008 verstarb Frau C. und wurde von den Eheleuten B. beerbt. Die Klägerin nahm Kontakt zu den Erben auf und schrieb diese unter dem 02.10.2008 an:

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…

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Anbei, wie besprochen, das Kaufangebot der Stadt Monheim, das telefonisch noch einmal erhöht wurde.

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…

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Parallel erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 02.10.2008 gegenüber der Klägerin, dass ihr bekannt sei, dass für den Käufer eine Provision i.H.v. 3,57 % des Kaufpreises bei Vertragsabschluss anfalle.

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Mit Schreiben vom 08.10.2008 wandten sich die Eheleute B. an die Beklagte und teilten mit, dass die Klägerin von ihnen mit dem Verkauf des Grundstücks nicht beauftragt sei. Sollte von Seiten der Stadt Monheim weiter Interesse am Kauf des Grundstücks bestehen, so seien die Eheleute B. zu einem Gespräch bereit.

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Mit Schreiben vom 16.10.2008 antwortete die Beklagte den Eheleuten B. und erläuterte ihnen die Höhe des von ihr gebotenen Kaufpreises.

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Am 17.12.2009 wurde schließlich der notarielle Kaufvertrag über das Grundstück A-Straße 4 in Monheim zwischen der Beklagten und den Eheleuten B. geschlossen.

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Die Beklagte verweigert die Zahlung der von der Klägerin geforderten Courtage im wesentlichen mit der Begründung, dass die Tätigkeit der Klägerin für den geschlossenen Kaufvertrag nicht ursächlich geworden sei.

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Die Klägerin hat behauptet, von der Beklagten im September 2008 gebeten worden zu sein, die Namen der Erben zu ermitteln.

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Hierüber hat das Landgericht Beweis durch Vernehmung des Zeugen D. vom Liegenschaftsamt der Beklagten erhoben.

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Nachdem die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht vom 11.06.2013 den Kaufpreis genannt hat, hat die Klägerin von ihrer zunächst erhobenen Stufenklage nur den Leistungsantrag gestellt und die Auskunftsstufe übereinstimmend mit der Beklagten für erledigt erklärt.

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Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung von 6.247,50 € nebst Zinsen verurteilt und die darüber hinausgehende Klage auf Zahlung weiterer Zinsen und Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten abgewiesen.

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Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass die Klägerin den von ihr geschuldeten Nachweis durch Benennung der Frau C. erbracht habe. Der mit den Erben geschlossene Hauptvertrag sei wirtschaftlich identisch. Die Beklagte könne sich nicht auf Vorkenntnis berufen. Die Klägerin habe mit Schreiben vom 30.11.2006 die Veräußerungsbereitschaft der Eigentümerin mitgeteilt, woraufhin die Beklagte am 24.04.2008 ihr Kaufinteresse bekundet und um Rückmeldung gebeten habe. Das Schreiben der Beklagten vom 02.10.2008 sei eine Bestätigung der Courtagepflicht des Käufers. In Anbetracht dessen sei der Beklagten die Berufung auf Vorkenntnis nach § 242 BGB verwehrt.

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Hiergegen richtet sich die Berufung der beklagten Stadt, mit der sie ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Sie rügt, dass das Landgericht nicht geprüft habe, mit welchem Inhalt ein Maklervertrag zwischen den Parteien zustande gekommen sei, ob ein Nachweis- oder ein Vermittlungsmäklervertrag geschlossen worden sei. Die Annahme des Landgerichts, das Provisionsversprechen beziehe sich auf eine Nachweistätigkeit der Klägerin, sei durch nichts belegt und fernliegend. Es sei vielmehr davon auszugehen, dass der Maklervertrag nach der Interessenlage der Parteien und der bekannten Vorkenntnis der Beklagten ein Vermittlungsmaklervertrag gewesen sei. Vermittlungsleistungen habe die Klägerin jedoch nicht erbracht, sie habe der Beklagten auch keine Kaufgelegenheit mit den späteren Eigentümern nachgewiesen. Schließlich fehle es an der Ursächlichkeit der Maklerleistung. Die Beklagte könne sich auf Vorkenntnis berufen. Sie sei nicht verpflichtet gewesen, im Oktober 2008 bei Abgabe der Bestätigung auf ihre Vorkenntnis hinzuweisen, weil die Klägerin diese gekannt habe. Durch den Tod der früheren Eigentümerin sei eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs eingetreten; die Erben hätten sich aufgrund eigenen Entschlusses an die Beklagte gewandt. Schließlich sei auch der Zeitablauf zu berücksichtigen und die Differenz zwischen dem ursprünglich geforderten und dem vertraglich letztlich vereinbarten Kaufpreis.

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Die Beklagte beantragt,

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das Urteil des Landgerichts vom 15.01.2014 abzuändern und die Klage abzuweisen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

44

Die Klägerin verteidigt das zu ihren Gunsten ergangene Urteil und wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Das Landgericht habe die Beklagte zu Recht aufgrund ihrer ausdrücklichen Provisionszusage im Schreiben vom 02.10.2008 verurteilt. Es sei treuwidrig, zunächst eine Provision zuzusichern und sich dann auf Vorkenntnis zu berufen. Zudem stelle die Provisionszusage eine eigene Anspruchsgrundlage als abstraktes Schuldanerkenntnis bzw. selbstständiges Provisionsversprechen dar. Im übrigen sei die Klägerin auch vermittelnd tätig geworden, indem sie die Abstimmung des Kaufpreises mit der Verkäuferseite, die mit sachkundiger Bewertung des Objekts und weiterer Beratung verbunden gewesen sei, vorgenommen habe.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.

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II.

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Die Berufung der Beklagten ist zulässig und begründet.

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Die Beklagte ist aus dem mit der Klägerin geschlossenen Maklervertrag nicht gemäß § 652 Abs. 1 BGB zur Entrichtung des Maklerlohns verpflichtet, weil der von der Beklagten mit den Eheleuten B. am 17.12.2009 geschlossene Kaufvertrag nicht aufgrund einer Vermittlungstätigkeit der Klägerin zustandegekommen ist.

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Entgegen der vom Landgericht vertretenen Ansicht ist zwischen den Parteien kein Nachweis-, sondern ein Vermittlungsmaklervertrag geschlossen worden.

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Die Beklagte hat mit Schreiben vom 24.04.2008 von der Klägerin Vermittlungsleistungen erfragt, indem sie sie konkludent gebeten hat, das Kaufpreisangebot von 160.000,- € an den Eigentümer/Verkäufer weiterzuleiten und eine Rückmeldung zu geben. Für Nachweisleistungen war zu diesem Zeitpunkt bereits kein Raum mehr, nachdem die Klägerin der Beklagten im Schreiben vom 30.11.2006 mitgeteilt hatte, dass und zu welchen Konditionen die Eigentümerin verkaufsbereit sei. Die Klägerin hat der Beklagten dann mit Schreiben vom 06.05.2008, in dem sie auf die bei Vertragsschluss fällig werdende Käuferprovision von 3,57 % hingewiesen hat, ein Angebot auf Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrages gemacht. Dieses hat die Beklagte angenommen, indem sie weitere Maklerleistungen der Klägerin entgegen genommen hat und durch den sie vertretenden Bürgermeister telefonisch gegenüber der Klägerin ihr Kaufpreisangebot erhöht und damit zugleich ein weiteres vermittelndes Tätigwerden der Klägerin erwartet hat.

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Jedoch ist der Maklerkunde nur dann zur Entrichtung des Maklerlohns verpflichtet, wenn infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers ein Hauptvertrag zustande kommt. Im vorliegenden Fall ist zwar von der Beklagten am 17.12.2009 ein Kaufvertrag über das Objekt A-Straße 4 in Monheim geschlossen worden. Dieser Vertrag weicht auch in inhaltlicher und persönlicher Hinsicht nicht wesentlich von dem Vertrag, dessen Abschluss die Klägerin nach ihrem Auftrag nachweisen oder vermitteln sollte, ab. Für die Frage der persönlichen Kongruenz ist es unschädlich, dass der Vertrag nicht mit der verstorbenen Voreigentümerin, der die Klägerin das Kaufangebot der Beklagten übermittelt hatte, sondern mit ihren Erben zustande gekommen ist, weil die Person des Dritten, d.h. des anderen Vertragsteils des Hauptvertrages in der Regel nur bedeutsam ist, wenn nach dem Maklervertrag das Geschäft mit einer bestimmten Person abgeschlossen werden soll (vgl. Palandt-Sprau, BGB, 73. Auflage, § 652 Rn. 42, 45). Persönliche Kongruenz wird auch angenommen, wenn der Kunde das nachgewiesene Objekt nicht von dem benannten Dritten, sondern von einem an dessen Stelle getretenen anderen Vertragspartner erwirbt, z.B. von der Alleinerbin des vorgesehenen Vertragspartners (Roth in Münchner Kommentar zum BGB, 6. Auflage, § 652 Rn. 156).

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Vorliegend geht der Hauptvertrag jedoch nicht (mehr) auf eine Vermittlungsleistung der Klägerin zurück, so dass es an der erforderlichen Kausalität zwischen Maklertätigkeit und geschlossenem Hauptvertrag fehlt.

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Der Vermittlungsmakler verdient seine Provision nur, wenn er auf die Willensentschließung des vorgesehenen Vertragspartners eingewirkt hat. Er hat keinen Provisionsanspruch, wenn der Hauptvertrag mit einem dritten Vertragspartner abgeschlossen wird, auf den er keinen Einfluss genommen hat (Roth in Münchner Kommentar zum BGB, a.a.O.). Eine Ausnahme soll allerdings dann gelten, wenn zwischen dem Vertragspartner und dem Erstinteressenten besonders enge persönliche und wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Dann soll es ausreichen, dass mittelbar auf die Willensentschließung des Vertragspartners eingewirkt worden ist (BGH NJW 1984, 358). Nach OLG Bamberg (AIZ 1985 H 11 A 110 Bl 28) soll der Erwerb von einem anderen als dem nachgewiesenen Eigentümer zumindest dann unschädlich sein, wenn der neue Eigentümer im Wege des Erbfalls an die Stelle des nachgewiesenen getreten ist. Demgegenüber wird in der Kommentarliteratur (Reuter in Staudinger, BGB-Neubearbeitung 2010, § 653 Rn. 136) vertreten, dass der Makler, wenn er die Vertragsbereitschaft des Erben nicht neu erkundet und nachweist, sondern das der Eigeninitiative des Auftraggebers überlässt, den auf den zustandegekommenen Hauptvertrag bezogenen ordnungsgemäßen Nachweis nicht erbracht hat. Die Vertragsbereitschaft sei eine höchst persönliche psychologische Tatsache, die sich nicht vererbe.

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Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist im vorliegenden Fall festzustellen, dass die Klägerin eine Vermittlungstätigkeit gegenüber den Eheleuten B., mit denen die Beklagte den Kaufvertrag letztlich geschlossen hat, nicht entfaltet hat. Sie ist zwar, wie ihr Schreiben vom 02.10.2008 zeigt, telefonisch an Herrn B. herangetreten. Die Eheleute B. wollten jedoch mit der Klägerin nichts zu tun haben und mit der Beklagten direkt verhandeln. Insoweit war es der Klägerin von Anfang an verwehrt, vermittelnd auf ihre Willensentschließung einzuwirken.

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Die von der Klägerin erbrachten Vermittlungsleistungen haben auch nicht in der Weise fortgewirkt, dass von einer mittelbaren Einwirkung auf die Willensentschließung des Vertragspartners gesprochen werden könnte. Dies hätte in Erwägung gezogen werden können, wenn die Erben unmittelbar nach dem Erbfall den Vertrag so, wie er zwischen der Erblasserin und der Beklagten ausgehandelt worden war, abgeschlossen hätten. So ist es vorliegend jedoch gerade nicht gewesen; vielmehr haben die Erben noch mehr als ein Jahr ohne Mitwirkung der Klägerin mit der Beklagten verhandelt, bis dass man sich über einen Verkauf des Objektes einig geworden ist.

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Damit stellt sich der mit den Erben geschlossene Kaufvertrag bei wertender Beurteilung nicht als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung der Klägerin dar.

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Die Klägerin hat auch nicht in Abänderung des ursprünglich auf Vermittlung gehenden Maklervertrages eine Nachweisleistung erbracht. Der Zeuge D. hat beim Landgericht ausgesagt, dass er die Klägerin weder um die Ermittlung der Erben gebeten noch von ihr über die Rechtsnachfolge in Kenntnis gesetzt worden sei. Davon habe er vielmehr durch einen Anruf des Herrn B. selbst erfahren.

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Schließlich kann die Klägerin auch aus dem Schreiben der Beklagten vom 02.10.2008 keine (selbstständigen) Provisionsansprüche herleiten. Die Beklagte hat in dem vorgenannten Schreiben lediglich bestätigt, dass sie von einer Provisionspflicht Kenntnis habe. Sie hat damit jedoch nicht versprochen, eine Provision auch dann zu zahlen, wenn es an einer kausalen Maklertätigkeit der Klägerin fehlt.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10 i.V.m. § 713 ZPO.

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Für die Zulassung der Revision besteht kein gesetzlich begründeter Anlass, § 543 Abs. 2 ZPO.

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Streitwert 2. Instanz: 6.247,50 €