Amtsgericht Aachen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-08-30, Aktenzeichen 80 C 18/07
ECLI:DE:AGAC1:2007:0830.80C18.07.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 239,26 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins-satz aus 565,94 € seit dem 13.10.2006 bis zum 26.01.2007, sowie aus 239,26 € seit dem 26.01.2007 zu zahlen.

Zudem wird der Beklagte verurteilt, an die Klägerin vorge-richtliche Anwaltsgebühren in Höhe von 47,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.11.2006 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 7 % und der Beklagte 93 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand

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Von der Darstellung des Sach- und Streitstandes wird nach §§ 313 a), 511 ZPO abgesehen.

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Entscheidungsgründe

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I.

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Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.

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Der Klägerin steht gegen den Beklagten insgesamt ein Anspruch auf Zahlung von 239,26 € zu.

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1.

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Der Klägerin steht gegen den Beklagten für den Monat Februar 2006 gemäß § 535 Abs.2 BGB noch ein Mietzahlungsanspruch in Höhe von 1,23 € zu. Soweit sich der Beklagte in diesem Zusammenhang darauf beruft, die Miete sei nach § 536 Abs.1, Satz 2 BGB wegen Mängeln der Mietsache gemindert gewesen, so war für das Gericht nicht ersichtlich, inwiefern der vertragsgemäße Mietgebrauch durch die seitens des Beklagten behaupteten Mängel erheblich gemindert gewesen sein soll. Nach § 536 Abs.1, Satz 2 BGB hat der Mieter während der Zeit, während der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Insofern bleibt aber nach § 535 Abs.1, Satz 3 eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht. Soweit der Beklagte in diesem Zusammenhang vorträgt, dass im Monat Februar der durch ihn angemietete Parkplatz des häufigeren mit einem anderen Fahrzeug besetzt war, vermochte das Gericht nicht von einer erheblichen Minderung der Tauglichkeit auszugehen. An wie vielen Tagen konkret, in welchem Zeitraum der gemietete Stellplatz besetzt war, wurde nämlich nicht mitgeteilt.

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2.

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Im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung für das Jahre 2005 steht der Klägerin gegen den Beklagten noch ein Zahlungsanspruch in Höhe von 238,03 € zu .

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Sowohl die Nebenkosten- als auch die Heizkostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, da sie neben den Gesamtkosten, den jeweiligen Umlageschlüssel, den auf den Mieter entfallenden Anteil sowie die geleisteten Vorauszahlungen angibt.

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Allerdings war die Heizkostenabrechnung inhaltlich fehlerhaft. Hierbei war zu berücksichtigen, dass die Kanalgebühren nicht im Rahmen der Heizkostenabrechnung in Rechnung gestellt werden konnten. Insofern bestimmt nämlich § 8 Abs.2 HeizkV, dass zu den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage die Kosten der Wasserversorgung, soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend § 7 Abs.2 HeizKV zählen. Zudem gehören zu den Kosten der Wasserversorgung die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Zählermiete, die Kosten der Verwendung von Zwischenzählern, die Kosten des Betriebes einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe. Eine Umlage von Kanalgebühren ist im Rahmen der Heizkostenabrechnung nicht vorgesehen. Auch wurde zwischen den Parteien nach dem vorgelegten Mietvertrag eine Umlage dieser Kosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung nicht vereinbart. Vielmehr wurden ausweislich des vorgelegten Mietvertrages die Kosten der Wasserversorgung und die Schmutzwassergebühr bei den allgemeinen Betriebskosten aufgeführt und gerade nicht bei den Heizkosten.

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Insofern sind die in die Abrechnung eingestellten Kanalgebühren aus der Heizkostenabrechnung herauszurechnen. Es ergibt sich damit folgende Berechnung:

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Warmwasserkosten: 36.545,07 € - 8.730,00 €= 27.815,07 €

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Von diesem Gesamtbetrag waren nach § 8 Abs.1 HeizkV, wie auch in der ursprünglichen Abrechnung vorgenommen, 70 % nach Verbrauch und 30 % nach m² umzulegen, so dass sich folgende Berechnung ergibt:

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Grundkosten: 8.344,52 €: 7.894,92 m²=1,05694814 x 45,32 = 47,90 €

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Verbrauchskosten: 19.470,55 €: 3.404,90 cbm= 5.71839114 x 16,300= 93,21 €

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141,11 €

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Hinzurechnen sind die Heizkosten von insgesamt 582,00 €, die weiteren Schätzgebühren von 30,16 € sowie das Umlageausfallwagnis von 2 %, mithin 15,07 €, so dass insgesamt auf die Heizkostenabrechnung ein seitens des Beklagten zu zahlender Betrag von 768,34 € verbleibt. Unter Abzug der Vorauszahlungen von 564,00 € ist von dem Beklagten noch ein Betrag von 204,34 € zu zahlen. Hinzuzurechnen ist der sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachzahlungsbetrag von 33,69 €, so dass der Beklagte insgesamt auf die Heiz- und Betriebskostenabrechnung noch 238,03 € zu zahlen hat.

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Soweit die Klägerin darüber hinaus für den Monat September 2006 einen Restmietzinsanspruch in Höhe von 5,10 € geltend macht, war ein Anspruch nach § 535 Abs.2 BGB nicht gegeben. Vielmehr war nach Vorlage des Kontoauszuges des Beklagten davon auszugehen, dass der Anspruch bereits durch Zahlung nach § 362 BGB erfüllt war. Nach Vorlage des Kontoauszuges wurde seitens der Klägerin auch der Eingang der Zahlung nicht mehr ausdrücklich bestritten.

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3.

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Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288 Abs.1, 286 BGB. Hierbei war zu berücksichtigen, dass sich der Beklagte mit der Zahlung der Miete in Höhe von 326,68 € für den Monat September 2006 bis zur Umbuchung durch die Klägerin am 26.01.2007 in Verzug befand. Der vorherigen Zahlung des Beklagten auf ein anderes Konto der Klägerin kam keine Erfüllungswirkung im Sinne des § 362 BGB zu. Teilt der Gläubiger dem Schuldner ein bestimmtes Konto mit, hat nämlich die Einzahlung auf ein anderes Konto keine Tilgungswirkung (vgl. Grüneberg in Palandt, BGB, 66.Auflage, § 362 BGB, Rn. 8). Dass vorliegend der Sparkasse B ein Fehler bei der Einlesung des Überweisungsträgers unterlaufen ist, ist in diesem Zusammenhang unerheblich. Dies widersprach auch nicht § 242 BGB, da der Beklagte unstreitig erst im Laufe des Rechtsstreits die entsprechenden Unterlagen vorlegte, so dass der Klägerin eine gezielte Überprüfung der Zahlungseingänge möglich und zumutbar war.

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4.

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Zudem kann die Klägerin nach §§ 280 Abs.2, 286 BGB vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 47,50 € geltend machen.

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Der Beklagte befand sich bei der Beauftragung der klägerischen Rechtsanwälte, wie bereits erläutert, mit der Zahlung eines Betrages in Höhe von 565,94 € in Verzug.

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Ausgehend von einem berechtigten Gegenstandswert von 565,94 € steht der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zu. Da die Klägerin lediglich eine 0,65 Gebühr geltend machte, war auch nur diese bei der Abrechnung zu berücksichtigen, so dass sich folgende Berechnung ergibt:

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- 1,3 Gebühr Nr. 3100 VV RVG: 58,50 €

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- Telekomm.-pauschale Nr. 7002 VV RVG: 11,70 €

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Summe: 70,20 €

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- abzgl. 0,65 Gebühr: 29,25 €

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Summe: 40,95 €

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- Ust Nr. 7008 VV RVG: 6,55 €

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Gesamt: 47,50 €

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Der diesbezügliche Zinsanspruch folgt aus §§ 288 Abs.1, 286 BGB.

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II.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 a), 92 Abs.1, 708 Nr.11, 711, 713 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war nach § 91 a) ZPO nur noch über die Kosten zu entscheiden. Hiernach bestimmt sich die Kostentragungspflicht nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes. Wie oben bereits ausgeführt, stand der Klägerin der geltend gemachte Mietzinsanspruch für den Monat September 2006 nach § 535 Abs.2 BGB zu, da der Zahlung des Beklagten auf das falsche Konto keine Erfüllungswirkung zukam. Insofern waren von dem Beklagten die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, soweit er übereinstimmend für erledigt erklärt wurde.

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III.

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Streitwert:

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Bis zum 09.02.2007: 615,84 €

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Ab dem 09.02.2007: 289,16 €

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Brack