Landgericht Karlsruhe (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-09-13, Aktenzeichen 9 S 572/11

Tenor

I. Die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe vom 21.10.2011 – 4 C 86/11 – wird zurückgewiesen.

II. Die Berufungskläger tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Dieses Urteil sowie das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

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Die Parteien streiten um die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung.

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Hinsichtlich des Sachverhalts wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen, § 540 Abs. 1 ZPO. Die Bezugnahme erstreckt sich auf das vom Amtsgericht eingeholte Mietwertgutachten des Sachverständigen ... vom 30.07.2011.

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Das Amtsgericht hat die Beklagten verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Grundmiete für das von ihnen gemietete Haus im Anwesen ... auf 1.104,00 EUR ab dem 01.03.2011 zuzustimmen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, die Klägerin sei als neue Vermieterin der Beklagten aktivlegitimiert; dies stellen die Beklagten im zweitinstanzlichen Verfahren nicht mehr infrage. Das Amtsgericht hat das Mieterhöhungsverlangen vom 27.12.2010 ferner als formell wirksam im Sinne von § 558 a ZPO angesehen. Insbesondere liege keine unzulässige Teilmieterhöhung vor. Zwar bestehe ein einheitlicher Mietvertrag über das Reihenhaus und zwei Stellplätze, doch bestünden gegen die Erhöhung der Grundmiete allein für das Haus keine rechtlichen Bedenken. Auch die Angabe einer falschen Wohnfläche im Erhöhungsverlangen, nämlich 125 statt 130,2 qm, führe nicht zur Unzulässigkeit der Mieterhöhungsklage. Diese sei auch begründet, da der Klägerin ein Anspruch aus § 558 Abs. 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete zustehe. Die begehrte Miete von 1.104,00 EUR übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, wie sich aus den Ausführungen des Sachverständigen ergebe. Dieser habe für die ortsübliche Miete eine Spanne von 7,00 EUR pro Quadratmeter bis 8,80 EUR pro Quadratmeter ermittelt bei einem arithmetischen Mittelwert von 7,90 EUR. Die ortsübliche Vergleichsmiete bewege sich innerhalb einer gewissen Bandbreite, bis zu deren oberstem Wert die Klägerin die Miete anheben könne. Ausgehend von einer Wohnfläche von 130,2 qm und einem Quadratmeterpreis von 8,80 EUR ergebe sich eine (noch) ortsübliche Vergleichsmiete von 1.145,75 EUR. Gegen den Ansatz der vom Sachverständigen festgestellten Wohnfläche spreche nicht, dass die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen als Wohnfläche "ca. 125 qm" angegeben habe. Da zwischen den Parteien keine Vereinbarung über die Wohnfläche vorliege, komme es allein auf die tatsächliche Wohnfläche an. Das Amtsgericht schließe sich nicht der Auffassung des Landgerichts München I (Urteil vom 04.02.1998 – 14 S 15028/97 –) an, wonach bei unrichtigen Angaben des Vermieters über Wohnfläche oder Quadratmeterpreis im Mieterhöhungsschreiben der Zustimmungsanspruch auf die dort gemachten Angaben begrenzt sei. Die vom Mieter geschuldete Zustimmung beziehe sich auf den vom Vermieter angegebenen Endbetrag, nicht auf den Quadratmeterpreis oder Erhöhungsbetrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Urteilsgründe der angefochtenen Entscheidung verwiesen.

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Gegen das ihnen am 28.10.2011 zugestellte Urteil richtet sich die am 28.11.2011 eingegangene Berufung der Beklagten, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren weiter verfolgen, soweit sie zur Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilt wurden. Die Beklagten sind der Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam und die Zustimmungsklage unzulässig. Die Parteien verbinde ein Mischmietverhältnis, da neben dem Haus auch die beiden nicht zu Wohnzwecken dienenden Stellplätze überlassen worden seien. Eine Teilmieterhöhung nur bezogen auf das Haus scheitere am Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses. Es könne nur eine Erhöhung "aller Grundmietzinse" erfolgen, wobei die einzelnen Erhöhungen jeweils gesondert zu begründen seien. Ferner habe das Amtsgericht nur die von der Klägerin selbst angegebene Wohnfläche von 125 qm zugrundelegen dürfen, an welche sie gebunden sei. Schließlich entspreche das Gutachten des Sachverständigen nicht den Vorgaben der Entscheidung des Bundegerichtshofs vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/10 –.

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Die Beklagten betragen,

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das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage hinsichtlich deren Ziff. 2 abzuweisen.

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Die Klägerin beantragt

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Zurückweisung der Berufung

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und verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Sie führt aus, zwischen den Parteien liege kein Mischmietverhältnis vor, sondern ein Wohnraummietverhältnis über ein Einfamilienreihenhaus, zu welchem zwei Pkw-Stellplätze gehören. In der vorliegenden Konstellation, in der für das Wohnhaus und die beiden Stellplätze jeweils separate Grundmieten vereinbart seien, sei es zulässig, allein die Wohnraummiete zu erhöhen. Das Amtsgericht habe auch die vom Sachverständigen auf Antrag der Beklagten ermittelte tatsächliche Wohnfläche des Hauses zugrundelegen dürfen. Die Methode des Sachverständigen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete stehe im Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Die ortsübliche Vergleichsmiete sei eine Spanne, bis zu deren oberstem Wert die Erhöhung verlangt werden könne. Allerdings hätte der Sachverständige in seine Begutachtung weitere Reihenhäuser derselben Reihenhausanlage einbeziehen können und müssen, die mit dem an die Beklagten vermieteten Haus weitgehend identisch seien.

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Am 31.10.2012 hat die Klägerin ein weiteres Mieterhöhungsverlangen gestellt, welches nunmehr eine Wohnfläche von 130 qm zugrundelegt. Mit ihrem Hilfsantrag vom 14.01.2013 verlangt sie die Zustimmung der Beklagten zu einer Mieterhöhung für das gemietete Haus auf eine neue Miete von 1.145,87 EUR ab dem 01.01.2013.

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Die Beklagten beantragen die Abweisung dieses Hilfsantrags und wenden sich im Übrigen gegen die Einbeziehung weiterer Häuser der Reihenhausanlage.

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Wegen der Einzelheiten des zweitinstanzlichen Vorbringens wird auf die Schriftsätze der Parteien Bezug genommen. Das Berufungsgericht hat ein Ergänzungsgutachten des Sachverständigen ... vom 18.12.2012 eingeholt, ferner eine Stellungnahme des Sachverständigen vom 16.02.2013 zu den Einwendungen der Parteien. Hierauf wird ebenfalls Bezug genommen.

II.

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Die Berufung ist wirksam auf die Frage der Zulässigkeit und Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens beschränkt. Sie ist auch im Übrigen zulässig, in der Sache jedoch nicht begründet. Zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagten zur Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung verurteilt. Auf den Hilfsantrag der Klägerin vom 14.01.2013 kommt es danach nicht an.

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1. Gegen die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 27.12.2010 bestehen unter dem Gesichtspunkt einer Teilmieterhöhung keine Bedenken. Der zugrundeliegende Mietvertrag zwischen den Parteien lässt nicht erkennen, dass die für das Wohnhaus separat angegebene Miete nicht isoliert, sondern nur in Abhängigkeit von den ebenfalls gesondert angegebenen Mieten für die beiden Stellplätze erhöht werden könnte. Das Mieterhöhungsverlangen weist mit aller wünschenswerten Klarheit darauf hin, dass die Mieten für die beiden Stellplätze unverändert bestehen bleiben sollen.

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Der Grundsatz der rechtlichen Einheit des Mietverhältnisses steht dem nicht entgegen. Dieser Grundsatz wirkt sich dahin aus, dass die Miete nur einheitlich für die Mietsache insgesamt, gegebenenfalls auch allein für den zu Wohnzwecken dienenden Teil, nicht aber für beide Teile getrennt oder isoliert für den Stellplatz (oder auch einen gewerblich genutzten Teil) erhöht werden kann (vgl. Hannemann, NZM 1998, 612, 614; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 188). Danach könnte – was hier keiner Entscheidung bedarf – die Miete für die beiden Stellplätze wohl nicht gesondert erhöht werden, wohl aber die Miete allein für das Wohnhaus. In diesem Sinne kann das Erhöhungsverlangen auch dahin ausgelegt werden, dass die Klägerin die bislang bezahlte Wohnungsmiete für zu niedrig, die Stellplatzmiete hingegen für ortsüblich gehalten hat (vgl. LG Rottweil, NZM 1998, 432). Da die Ortsüblichkeit der Stellplatzmiete von den Beklagten nicht in Frage gestellt wird, bedurfte es insoweit auch keiner Feststellungen des Gerichts.

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Zu Unrecht stützen sich die Beklagten auf das Urteil des Landgerichts München I vom 17.12.1997 – 14 S 12734/97 – (WuM 1998, 379). Der dortigen Entscheidung lag ein Mietverhältnis über Wohnraum zugrunde, wobei zugleich ein weiteres Mansardenzimmer für eine "Pauschale" vermietet wurde. Das Mietverhältnis über Wohnung und Mansardenzimmer hat das Landgericht als einheitliches Mietverhältnis gewertet, so dass die Pauschalmiete für das Mansardenzimmer Bestandteil des Gesamtgrundmietzinses werde und jede nachfolgende Erhöhung der Grundmiete somit auch das Mansardenzimmer einbeziehen müsse. Dem Fall lag somit die Vermietung zweier jeweils zu Wohnzwecken dienender Teile im Rahmen eines als einheitlich zu wertenden Mietverhältnisses zugrunde, während im vorliegend zur Entscheidung stehenden Fall im Rahmen der Vermietung des Reihenhauses zugleich zwei hierzu gehörende Stellplätze vermietet wurden, die jeweils nicht Wohnzwecken dienen. Die Frage der ortsüblichen Vergleichsmiete stellt sich damit in anderer Weise: Während im Fall des Landgerichts München I das mitvermietete Mansardenzimmer schlicht zu einer Vergrößerung des zu Wohnzwecken dienenden Raums geführt hat, kommen im Streitfall zur Reihenhausvermietung zwei Stellplätze hinzu, deren im Mietvertrag separat ausgewiesene Miethöhe von den Beklagten nicht angegriffen wird. Damit ist es von vornherein nicht denkbar, dass die Frage der Ortsüblichkeit in anderer Weise zu beantworten wäre, bezöge man die beiden Stellplätze zunächst in die Prüfung ein, würde sodann jedoch die auf sie entfallende Miete wieder herausrechnen. Angesichts dessen können formelle Bedenken gegen die Mieterhöhung nicht bestehen.

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2. Die Angabe einer unzutreffenden Wohnfläche des Reihenhauses mit "ca. 125 qm" wirkt sich, wie das Amtsgericht zutreffend entschieden hat, auf die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens ebenfalls nicht aus.

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3. Zu Recht hat das Amtsgericht die Mieterhöhungsklage auch für begründet gehalten, wobei dies weiterer Ausführungen zum eingeholten Sachverständigengutachten bedarf.

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a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. insbesondere Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/10 –, juris; dazu Börstinghaus, jurisPR BGH ZivilR 7/2012 Anm. 2) ist die ortsübliche Vergleichsmiete i. S. v. § 558 Abs. 2 BGB unter Berücksichtigung mehrerer Prüfungsstufen zu ermitteln. Das Gutachten muss zunächst auf der Grundlage einer ausreichend großen, repräsentativen Stichprobe vergleichbarer Wohnung erstellt werden. Die gewonnenen Daten sind sodann um sog. Ausreißermieten zu bereinigen, was etwa dadurch geschehen kann, dass Mieten eliminiert werden, die 20 % über oder unter dem arithmetischen Mittelwert aller Mieten liegen. Weiter müssen die Vergleichsmieten dem zutreffenden Vierjahreszeitraum vor Zugang des Erhöhungsverlangens entnommen sein. Die Vergleichsmieten müssen sich aus Neuvertrags- und erhöhten Bestandsmieten zusammensetzen, wobei vom Sachverständigen der angenommene Neuvermietungsanteil zu begründen ist. Unter Berücksichtigung regionaler Marktgegebenheiten ist sodann aus den verbleibenden Vergleichsmieten die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, die häufig eine Spanne darstellen wird. Innerhalb dieser Spanne ist die konkrete Wohnung einzuordnen, um die sog. Einzelvergleichsmiete zu ermitteln, wobei es sich hierbei wiederum um eine Bandbreite handeln kann. Der Bundesgerichtshof (a. a. O., Rn. 28) geht davon aus, dass die Einstufung der Wohnung innerhalb der Spanne aufgrund zusätzlicher qualitativer Kriterien möglich sei; es könne auch vom Mittelwert der Spanne ausgegangen und aufgrund besonderer Qualitätsmerkmale der zu bewertenden Wohnung Zu- oder Abschläge vorgenommen werden.

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b) Auch wenn das Gutachten des Sachverständigen, welches vor der genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs erstellt wurde, diesen Prüfungsschritten nicht uneingeschränkt folgt, war das Amtsgericht nicht gehindert, der Klage auf der Grundlage der sachverständigen Ausführungen stattzugeben. Die erstrebte Mieterhöhung liegt noch im Rahmen der als ortsüblich anzusehenden Vergleichsmietenspanne und zugleich innerhalb der Bandbreite der konkreten Einzelvergleichsmiete.

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aa) Der Sachverständige hat sich auf eine ausreichend große und repräsentative Stichprobe vergleichbarer Wohnungen gestützt. Dies gilt insbesondere nach Vorlage des Ergänzungsgutachtens vom 18.12.2012, in welchem der Sachverständige nunmehr auch unmittelbare Nachbarhäuser des fraglichen Reihenendhauses berücksichtigt hat. Damit hat er 17 Vergleichseinheiten aus dem zutreffenden Vierjahreszeitraum vor Zugang des Mieterhöhungsverlangens (Januar 2007 bis Dezember 2010) herangezogen.

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Soweit die Beklagten zweitinstanzlich die Vergleichbarkeit der Nachbarhäuser derselben Reihenhausanlage bestritten haben, war dies schon deswegen nicht zu berücksichtigen, weil die Klägerin den entsprechenden Vortrag schon erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 05.09.2011 gehalten hat und die Beklagten dem nicht entgegengetreten sind. Darüber hinaus erfolgt das Bestreiten ins Blaue; bei den Nachbarhäusern handelt es sich um von demselben Bauherrn in einheitlicher Weise zum gleichen Zeitpunkt erstellte Häuser ein und derselben Reihenhaus-Reihe, bezüglich derer weder aus den Angaben der Klägerin noch aus den vorliegenden Lichtbildern irgendwelche Umstände ersichtlich sind, die einer Vergleichbarkeit entgegenstünden.

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Allerdings war der Sachverständige entgegen dem in zweiter Instanz vorgebrachten Ansinnen der Klägerin auch nicht gehalten, sämtliche mit Schriftsatz vom 10.12.2012 genannten Vergleichshäuser dieser Reihenhausanlage einzubeziehen. Dies hätte die Repräsentativität der Vergleichsmietenuntersuchung eher beeinträchtigt, weil der Anteil der von derselben Vermieterin in derselben Anlage vermieteten Häuser zu groß geworden wäre. Wie der Bundesgerichtshof jüngst mit Urteil vom 03.07.2013 – VIII ZR 263/12 – entschieden hat, ist ein Gutachten als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet, wenn es nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, berücksichtigt. Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen.

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bb) Ob die Begründung zureicht, welche der Sachverständige für seine Wahl der Neuvermietungsquote, also das Verhältnis von Bestands- und Neumieten bei den Vergleichswohnungen gegeben hat, kann dahinstehen. Der Sachverständige bezieht sich darauf, in der Mehrzahl der größeren Städte liege die Neuvermietungsquote bei 5 % bis 10 %, die mittlere Neuvermietungsquote bei 7,5 % pro Jahr. Später hingegen (Seite 30 des Ergänzungsgutachtens) führt der Sachverständige aus, es seien drei Vergleichsmieten als Neuabschlussmieten in die Bewertung einbezogen worden; dies entspreche einem Neuvermietungsanteil von ca. 17,6 % in vier Jahren. Ein jährlicher Neuvermietungsanteil von 4,4 % liegt jedoch noch unterhalb der Untergrenze der vom Sachverständigen als üblich angenommenen Spanne.

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Auf diesen Widerspruch im Gutachten kommt es nach Auffassung des Gerichts jedoch nicht an, weil gerichts- und allgemeinbekannt bei der Vermietung ganzer Einfamilienhäuser – wie hier – die Neuvermietungsquote weit unterhalb des Durchschnitts liegt. Ferner kann die Frage deswegen dahinstehen, weil eine höhere Neuvermietungsquote bei den Vergleichsobjekten wegen der sich regelmäßig daraus ergebenden höheren ortsüblichen Vergleichsmiete auf die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits ohne Einfluss bliebe.

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cc) Eine Bereinigung um sogenannte Ausreißermieten musste im vorliegenden Fall nicht erfolgen bzw. ist durch Auswahl der Vergleichsobjekte bereits erfolgt. Dies zeigt sich anhand der einbezogenen Vergleichsmietenspanne von 7,00 EUR pro Quadratmeter bis 8,90 EUR pro Quadratmeter, was einer Abweichung der untersten bzw. obersten Vergleichsmiete vom arithmetischen Mittel (7,95 EUR pro Quadratmeter) von lediglich 12 % entspricht. Der Sachverständige hat insoweit nur erklärt, "Extremwerte und Einzelmieten die aus den Bandbreiten deutlich heraus fielen (+/- 20 % Abweichung), blieben unberücksichtigt" (Ergänzungsgutachten, Seite 12). Wie er diese Nichtberücksichtigung allerdings rechnerisch oder bei der Objektauswahl umgesetzt hat, erläutert der Sachverständige nicht. Im vorliegenden Fall muss dem jedoch, wie dargelegt, nicht näher nachgegangen werden.

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dd) Weiter hat der Sachverständige ausgeführt (Ergänzungsgutachten, Seite 12), das obere und das untere Sechstel der ermittelten Vergleichsmieten blieben außer Betracht. Damit bezieht sich der Sachverständige offensichtlich auf eine Methode zur Ermittlung der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete, die auch der Bundesgerichtshof in der zitierten Entscheidung (a. a. O., Rn. 25) gebilligt hat.

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Das Berufungsgericht hat Bedenken dagegen, diese Methode, die bei der Erstellung von Mietspiegeln Verwendung findet, pauschal auf die sachverständige Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu übertragen. Daher erfolgt die Berechnung unter Zugrundelegung dieser Methode hier nur zur Absicherung des Ergebnisses. Die Eingrenzung der Spanne ortsüblicher Vergleichsmieten auf die sich um das arithmetische Mittel gruppierenden 2/3 aller einbezogenen (bereits um Ausreißermieten bereinigten) Vergleichsmieten berücksichtigt nämlich nicht die Häufigkeitsverteilung der zum Vergleich herangezogenen Mieten. Die Häufigkeitsverteilung kann aber im Einzelfall dafür sprechen, keine rein arithmetische, sondern – wenn überhaupt – allenfalls eine gewichtete Eingrenzung vorzunehmen.

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Diese Rechtsfrage bedarf im Streitfall allerdings keiner Vertiefung, weil sich – wie sogleich zu zeigen ist – die Anwendung der Zweidrittel-Methode lediglich zugunsten der Beklagten auswirkt, ohne dass sich dadurch am Ergebnis einer Berufungszurückweisung etwas ändern würde.

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Der Sachverständige hat in seinem Ergänzungsgutachten im Übrigen nicht erläutert, in welcher Weise er das obere und das untere Sechstel der ermittelten Vergleichsmieten außer Betracht lassen möchte; ein entsprechender Bereinigungsschritt ist den auf den konkreten Fall bezogenen Ausführungen des Sachverständigen nicht zu entnehmen. Die Berechnung ist dem Gericht gleichwohl unter Zugrundelegung des vom Sachverständigen aufgestellten Vergleichsmietendiagramms möglich. Ausgehend von der Vergleichsmietenspanne von 7,00 EUR pro Quadratmeter bis 8,90 EUR pro Quadratmeter verbliebe nach Abzug von jeweils 1/6 eine Spanne ortsüblicher Vergleichsmiete von 7,33 EUR pro Quadratmeter bis 8,57 EUR pro Quadratmeter.

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Die pauschale arithmetische Sechstelbereinigung führt hier dazu, dass – zu Lasten der Vermieterseite – im oberen Bereich vier Vergleichsmieten zwischen 8,70 EUR und 8,90 EUR pro Quadratmeter, im unteren Bereich lediglich zwei Vergleichsmieten von 7,00 EUR bzw. 7,30 EUR pro Quadratmeter eliminiert werden, ohne dass ersichtlich wäre, dass dadurch die Ortsüblichkeit der verbleibenden Mieten besser verbürgt wäre. Der Streitfall zeigt mithin, dass die Zweidrittel-Methode jedenfalls nicht pauschal angewendet werden sollte.

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ee) Auch im Rahmen der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ergeben sich hier keine Gesichtspunkte, die das Mieterhöhungsverlangen vom 27.12.2010 unwirksam werden lassen.

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Besonderheiten der zu bewertenden Wohnung, die einen Zu- oder Abschlag gegenüber den ermittelten Vergleichsmieten begründet hätten, hat der Sachverständige nicht festgestellt; solche Umstände wurden von Beklagtenseite auch nicht vorgebracht. Die Auflistung der laut dem Sachverständigen vergleichbaren "mietpreisbildenden Determinanten" (Seite 20 ff. des Ergänzungsgutachtens) erlaubt den Rückschluss, dass die streitgegenständliche Wohnung mit den herangezogenen Objekten sehr gut vergleichbar, teilweise (insbesondere hinsichtlich der unmittelbaren Nachbarhäuser) in den mietpreisbildenden Determinanten sogar identisch ist. Daher bleibt es bei dem vom Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung aufgestellten Grundsatz, dass der Vermieter dann, wenn sich die Einzelvergleichsmiete als Bandbreite darstellt, die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite anheben kann (BGH, a. a. O., Rn. 11 m. w. N.).

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Der Sachverständige bezeichnet als "Vergleichsmiete (Mittelwert)" einen Wert von 7,95 EUR pro Quadratmeter. Hier ist aus rechtlicher Sicht allerdings näher zu differenzieren.

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Zum einen beläuft sich der allein aussagekräftige Mittelwert als Häufigkeitswert der herangezogenen Vergleichsmieten, ausgehend von der vom Sachverständigen zugrundegelegten vollen Mietpreisspanne von 7,00 EUR bis 8,90 EUR pro Quadratmeter, nicht auf 7,95 EUR, sondern auf 8,06 EUR. Eine Gewichtung dieses Mittelwerts nach der Häufigkeitsverteilung der Vergleichsmieten ist aus Sicht des Gerichts unerlässlich, da die Ortsüblichkeit wesentlich dadurch bestimmt wird, dass durch sie zumindest die überwiegende Mehrheit der Vergleichsmieten repräsentiert wird (BGH, a. a. O., Rn. 23).

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Zum zweiten hat dieser gewichtete Mittelwert für eine sachverständige Ermittlung der Vergleichsmiete nur die Bedeutung, dass ausgehend von ihm durch Berücksichtigung weiterer qualitativer Kriterien eine Höher- oder Niedrigerstufung der zu bewertenden Wohnung vorgenommen werden kann; dieses Vorgehen hat der BGH jedenfalls als "möglich" bezeichnet (a. a. O., Rn. 28).

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Wesentlich ist indes, dass der Sachverständige (und auf dessen Ausführungen aufbauend der Tatrichter) nicht gehindert ist, statt zu einer punktgenauen Einzelvergleichsmiete zu einer Bandbreite der Einzelvergleichsmiete zu gelangen (a. a. O.). Der Bundesgerichtshof fährt fort, bei geringer Marktstreuung könne die Bandbreite der Einzelvergleichsmiete auch mit der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete übereinstimmen.

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Hierzu sind dem Sachverständigengutachten keine Ausführungen zu entnehmen. Das Gericht sieht sich jedoch in der Lage, auf der Grundlage der vom Sachverständigen ermittelten Vergleichsmieten eine im Streitfall zutreffende Einzelvergleichsmiete als Bandbreite zu ermitteln.

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Diese Bandbreite erstreckt sich hier jedenfalls bis 8,57 EUR pro Quadratmeter, also dem oberen Wert der mittels der Zweidrittel-Methode gebildeten Preisspanne. Die aus dem Vergleichsmietendiagramm des Sachverständigen zu entnehmende Häufigkeitsverteilung zeigt zunächst ein Cluster von 11 Vergleichsmieten (rund 2/3 aller Vergleichsmieten) zwischen 7,60 und 8,10 EUR pro Quadratmeter. Dabei ist der Schwerpunkt (sechs Vergleichsmieten) beim Quadratmeterpreis von 8,10 EUR ausgebildet, also an der oberen Grenze des Clusters. Weiter ist zu berücksichtigen, dass die besonders gut vergleichbaren fünf Reihenhäuser derselben Wohnanlage einen gewichteten durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8,40 EUR aufweisen, der oberhalb dieses Clusters liegt. Die Marktstreuung ist gering. Vom Häufigkeitsmittel der Vergleichsmieten (8,06 EUR pro Quadratmeter) weicht der obere Wert der Zweidrittel-Spanne lediglich um 6 % ab.

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Angesichts dessen ist von Rechts wegen kein Grund ersichtlich ist, der Klägerin als Vermieterin das ihr letztlich aus dem Eigentumsgrundrecht des Artikel 14 Abs. 1 GG zustehende Recht auf Erhöhung der Miete bis zum oberen Rand der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verwehren.

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4. Unter Zugrundelegung der tatsächlichen Mietfläche von 130 qm ergibt sich aus dem zuvor Gesagten eine höchstzulässige Mieterhöhung auf 1.114,10 EUR. Die verlangte Mieterhöhung auf 1.104,00 EUR ist damit als ortsüblich anzusehen.

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Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Klägerin nicht gehindert, die Miete bis zu demjenigen Wert anzuheben, der sich unter Zugrundelegung der tatsächlichen Mietfläche ergibt. Dabei ist zunächst darauf zu verweisen, dass der Mietvertrag zwischen den Parteien keine Flächenangabe enthält. Dementsprechend ist im Mieterhöhungsverlangen vom 27.12.2010 auch nur davon die Rede, dass die anrechenbare Grundfläche des Hauses "ca. 125 qm" betrage. Dieser Wert wird für die Mieterhöhung offensichtlich nur als Rechenposten genutzt, wie sich daraus ergibt, dass das eigentliche Mieterhöhungsverlangen auf Seite 2 des Schreibens der Klägerin sich – im Fettdruck – auf die Erhöhung der Grundmiete bezieht, während der dementsprechende Quadratmeterpreis lediglich in Klammern hinzugesetzt wird.

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Unter diesen Umständen kann sich aus der Angabe einer ungefähren Wohnfläche im Mieterhöhungsverlangen eine Bindung der Klägerin an diese Angabe dergestalt, dass sie die ermittelte ortsübliche Vergleichs-Quadratmetermiete nur bezogen auf die von ihr angegebene (zu geringe) Fläche verlangen kann, nicht ergeben. Das Mieterhöhungsverlangen ist schon nicht geeignet, im Gegensatz zum Mietvertrag nunmehr eine bestimmte Mietfläche zur Vertragsgrundlage der Parteien zu machen. Die Angabe der Wohnungsgröße dient ersichtlich allein dazu, die Vergleichbarkeit der von den Beklagten gemieteten Wohnung mit den herangezogenen Vergleichswohnungen zu illustrieren und den zutreffenden Wohnungsteilmarkt zu definieren. Dies gilt umso mehr angesichts dessen, dass die Angabe der Wohnfläche für die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangen nach § 558 a BGB nicht erforderlich ist (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 558 a BGB, Rn. 16 m. w. N.). Dementsprechend bezieht sich die vom Mieter geschuldete Zustimmung auf den Endbetrag und nicht auf eine Quadratmetermiete oder den Erhöhungsbetrag. Im Mieterhöhungsverlangen reicht es, wenn entweder der Erhöhungsbetrag oder die Höhe der neuen Miete angegeben wird, solange der Mieter erkennen kann, was er nach der Zustimmung zu zahlen hat (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a. a. O.).

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Demgegenüber hat das Landgericht München I mit Urteil vom 04.02.1998 – 14 S 15028/97 – (WuM 1998, 230) ausweislich des beigegebenen Orientierungssatzes entschieden, bei unrichtigen Angaben des Vermieters im Mieterhöhungsschreiben über die Wohnfläche oder den verlangten Quadratmeterpreis sei sein Zustimmungsanspruch auf die dort gemachten Angaben begrenzt. Dies gelte selbst dann, wenn der verlangte Preis nach dem im Prozess erholten Gutachten auch ohne die unrichtigen Angaben noch ortsüblich sei und der gewollte Gesamtbetrag in der Mieterhöhung genannt gewesen sei. Ob dieser Rechtssatz in dieser Allgemeinheit zutrifft, kann dahinstehen. Der Sachverhalt, der der Entscheidung des Landgerichts München I zugrundelag, ist mit dem vorliegenden nicht vergleichbar. Das dort zur Entscheidung stehende Mieterhöhungsschreiben ging von einer gravierend unzutreffenden Wohnfläche aus, wobei der Vermieter eine um 15 % zu große Wohnfläche zugrundegelegt hat. Das Landgericht hat sodann aufgrund des Gutachtens festgestellt, dass der verlangte Quadratmeterpreis im Rahmen des Ortsüblichen liege, diesen mit der zutreffenden – kleineren – Wohnfläche multipliziert und in dieser Weise die zulässige Mieterhöhung begrenzt. Im vorliegenden Fall hingegen handelt es sich um eine sehr geringfügige, bei lediglich 4 % liegende Abweichung nach unten. Alle im Mieterhöhungsverlangen zum Vergleich herangezogenen Wohnungen – Reihenhäuser derselben Anlage – sind ebenfalls mit diesem geringfügig zu niedrig angesetzten Wert angegeben. Dementsprechend hat die Klägerin auch für alle Wohnungen einen geringfügig zu hoch liegenden Quadratmeterpreis genannt. Auch das Landgericht München I hat in der zitierten Entscheidung entgegen der Auffassung der Beklagten gerade nicht die Quadratmeterangabe im Erhöhungsverlangen zugrundegelegt, sondern im Gegenteil die tatsächliche Fläche. Nichts anderes ist im vorliegenden Fall angezeigt.

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Dass der vormals zuständige Einzelrichter insoweit anderer Auffassung war und im Beweisbeschluss vom 26.10.2012 dem Sachverständigen aufgegeben hat, zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Wohnfläche von 125 qm zugrundezulegen, wirkt sich auf das Ergebnis dieses Rechtsstreits nicht aus. Wie der Sachverständige zutreffend erläutert hat (Stellungnahme vom 16.02.2013), bezieht sich die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete auf Wohneinheitsgrößen zwischen 101 und 135 qm.

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5. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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6. Die Revision war nicht zuzulassen. Es handelt sich insbesondere nicht um eine Rechtssache von grundsätzlicher Bedeutung i. S. v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. Voraussetzung hierfür wäre, dass eine klärungsbedürftige Rechtsfrage aufgeworfen ist, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einheitlicher Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (Zöller/Heßler, ZPO, 29. Aufl., § 543, Rn. 11 m. w. N.). Eine solche Rechtsfrage ist hier nicht in klärungsbedürftiger, d. h. auch entscheidungserheblicher Weise aufgeworfen. Wie bei der Wahl des Vergleichsmietverfahrens die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist, hat der Bundesgerichtshof in der zitierten Entscheidung geklärt. Weiter weicht das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht von den beiden zitierten Entscheidungen der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I in entscheidungserheblicher Weise ab.