Amtsgericht Soest (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-09-25, Aktenzeichen 13 C 142/13
ECLI:DE:AGSO1:2013:0925.13C142.13.00

Tenor

Der in der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft XXXXX T, Q-Weg XX/XX vom 17.04.2013 zu TOP 5 gefasste Mehrheitsbeschluss, mit dem der Antrag des Klägers, den Kellerraum Nr. 3 Q-Weg XX in Übereinstimmung mit der Aufteilung und den Maßen gemäß der Grundrisszeichnung Kellergeschoss in dem Aufteilungsplan zur Teilungserklärung des Notars Q1 vom 31.01.1984 – UR-Nr. 115/1984 – durch die Wohnungseigentümergemeinschaft und auf deren Kosten herzustellen, abgelehnt wurde, wird für ungültig erklärt.

Es wird festgestellt, dass beschlossen ist, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft XXXXX T, Q-Weg XX/XX den Kellerraum Nr. 3, Q-Weg XX in Übereinstimmung mit der Aufteilung und den Maßen gemäß der Grundrisszeichnung Kellergeschoss in dem Aufteilungsplan zur Teilungserklärung des Notars Q1 vom 31.01.2984 – UR-Nr. 115/1984 – auf ihre Kosten herstellt und der Auftrag dem günstigsten Anbieter erteilt wird.

Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar; die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Streitwert wird auf insgesamt 4.000,00 Euro festgesetzt.

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Tatbestand:

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Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft Q-Weg XX/XX in T. Mit notarieller Teilungserklärung vom 31.01.1984 - UR-Nr. 115/1984 des Notars Q1 in T – (Blatt 16 ff.d.A.), wurde an dem bereits errichteten Wohngebäude Wohnungseigentum gegründet. Der Kläger hat Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 nebst dem Kellerraum Nr. 3. Gemäß dem in der Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 19.12.1983 (Blatt 37 d.A.) in Bezug genommenen Aufteilungsplan (Blatt 41 d.A.), welcher der Teilungserklärung bei Stellung des Eintragungsantrags beim Grundbuch beigefügt war, hat dieser Kellerraum eine Größe von 8,43 qm. Tatsächlich verläuft die rechte Kellerwand des angrenzenden Kellerraums Nr. 7 – von dessen Eingang aus gesehen – entgegen der Grundrisszeichnung nicht nur bis zu der eingezeichneten, tatsächlich jedoch nicht vorhandenen, Trennwand zum Kellerraum Nr. 3, sondern bis zur Außenmauer des Gebäudes; der Kellerraum Nr. 3 ist hierdurch um 3,94 qm kleiner, als im Lageplan verzeichnet. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.04.2013 stellte der Kläger den Antrag, den Beschluss zu fassen, den Kellerraum Nr. 3, Q-Weg XX, in Übereinstimmung mit der Aufteilung und den Maßen gemäß der Grundrisszeichnung zum Kellergeschoss in dem Aufteilungsplan zur Teilungserklärung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft und auf deren Kosten herzustellen. Dieser Antrag wurde mit 11 Nein-Stimmen zu 2 Ja-Stimmen abgelehnt.

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Die am 16.05.2013 bei Gericht eingegangene Klage des Klägers vom gleichen Tag richtet sich darauf, diesen Beschluss für ungültig zu erklären. Nachdem der Streitwert vorläufig durch Beschluss festgesetzt worden ist, sind die Kosten unter dem 22.05.2013 angefordert und am 27.05.2013 eingezahlt worden; sodann ist die Klage am 03.06.2013 zugestellt worden. Mit am 06.06.2013 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz vom gleichen Tag hat der Kläger die Klage erweitert und zugleich die Klage vom 16.05.2013 begründet. Auf gerichtliche Aufforderung vom 10.06.2013 hin hat der Kläger mit am 14.06.2013 eingegangenem Schriftsatz den Streitwert für den klageerweiternden Antrag beziffert, woraufhin – wegen urlaubsbedingter Abwesenheit der Dezernentin – erst unter dem 01.07.2013 der Streitwert hierfür festgesetzt worden ist. Daraufhin sind die Kosten unter dem 09.07.2013 angefordert und am 19.07.2013 eingezahlt worden; am 25.07.2013 ist der Schriftsatz vom 06.06.2013 schließlich an den Beklagtenvertreter zugestellt worden.

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Der Kläger macht geltend, er habe einen Anspruch auf Herstellung des Kellerraums entsprechend dem Aufteilungsplan. Er habe Sondereigentum auch an dem Teilbereich des Kellerraums Nr. 3 erworben, der gegenwärtig zusammen mit dem Kellerraum Nr. 7 einen Raum bilde. Ausgangspunkt für die Begründung des Sondereigentums sei der Grundbuchinhalt. Das gelte auch, wenn die tatsächliche Bauausführung abweiche, solange die planerische Darstellung – wie hier – feststellbar sei. Für eine anderweitige Auslegung der Teilungserklärung sei kein Raum. Der ihm nach § 21IV WEG zustehende Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums umfasse auch die erstmalige Herstellung des dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustandes von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Dieser Anspruch sei unverjährbar.

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Der Kläger beantragt,

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1)den in der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft XXXXX T, Q-Weg XX/XX vom 17.04.2013 zu TOP 5 gefassten Mehrheitsbeschluss, mit dem der Antrag des Klägers, den Kellerraum Nr. 3 Q-Weg XX in Übereinstimmung mit der Aufteilung und den Maßen gemäß der Grundrisszeichnung Kellergeschoss in dem Aufteilungsplan zur Teilungserklärung des Notars Q1 vom 31.01.1984 – UR-Nr. 115/1984 – durch die Wohnungseigentümergemeinschaft und auf deren Kosten herzustellen, abgelehnt wurde, für ungültig zu erklären,

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2)festzustellen, dass beschlossen ist, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft XXXXX T, Q-Weg XX/XX den Kellerraum Nr. 3 Q-Weg XX in Übereinstimmung mit der Aufteilung und den Maßen gemäß der Grundrisszeichnung Kellergeschoss in dem Aufteilungsplan zur Teilungserklärung des Notars Q1 vom 31.01.1984 – UR-Nr. 115/1984 – auf ihre Kosten herstellt und der Auftrag dem günstigsten Anbieter erteilt wird.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie wenden ein, die Anfechtungsklage sei ebenso wie die Feststellungsklage nicht rechtzeitig erhoben worden; die Anfechtungsklage sei zudem nicht fristgerecht begründet worden. Weiter machen sie geltend, bei unwesentlicher Abweichung der tatsächlichen Bauausführung von den Festlegungen des Aufteilungsplans entstehe Sondereigentum im Umfang und in der Ausgestaltung der Bauausführung. Vorliegend betrage die Flächenabweichung gemessen an der Gesamtfläche des Sondereigentums – Wohnung und Keller – nur 6,8 % und danach weniger als 10 %. Entscheidend sei im Übrigen, dass zum Zeitpunkt der Teilungserklärung das Gebäude bereits so errichtet gewesen sei, wie es sich noch heute vorfinde. Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ergebe sich, dass das Sondereigentum in diesem Umfang entstanden sei. Offensichtlich irrtümlich seien die Pläne vor Einholung der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht angepasst worden. Darüber hinaus berufen die Beklagten sich auf Verjährung.

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Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist im vollen Umfang begründet.

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Klageantrag zu Ziffer 1)

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Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 17.04.2013 zu TOP 5 ist ungültig. Die Ablehnung des Beschlussantrags des Klägers, den Kellerraum Nr. 3 Q-Weg XX in Übereinstimmung mit der Aufteilung und den Maßen gemäß der Grundrisszeichnung Kellergeschoss in dem Aufteilungsplan zur Teilungserklärung des Notars Q1 vom 31.01.1984- UR-Nr. 115/1984- durch die Wohnungseigentümergemeinschaft und auf deren Kosten herzustellen, verletzt den Kläger in seinem Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung, § 21 IV WEG.

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Die Anfechtungsklage ist fristgerecht gemäß § 46 Abs. 1 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet worden. Zwar ist die am 16.05.2013 bei Gericht eingegangene Klage erst am 03.06.2013 an die Beklagten zugestellt worden. Die Zustellung ist jedoch als „demnächst erfolgt“ nach § 167 ZPO anzusehen und wirkt demnach auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage zurück. Die unter dem 22.05.2013 seitens des Gerichts angeforderten Kosten sind fristgerecht am 27.05.2013 eingezahlt worden, woraufhin sodann die Zustellung angeordnet worden ist. Die durch die Anforderung der Gerichtskosten eingetretene Verzögerung bei der Zustellung ist dem Kläger nicht zuzurechnen. Gleiches gilt für die verzögerte –erst am 25.07.2013 erfolgte- Zustellung des die Begründung der Anfechtungsklage erhaltenen Schriftsatzes vom 06.06.2013. Die Verzögerung beruhte darauf, dass das Gericht zunächst eine Bezifferung des Streitwertes des zugleich in dem Schriftsatz enthaltenden erweiternden Antrags verlangt und sodann Kosten angefordert hat. Sowohl die klägerseits am 14.06.2013 angegebene Streitwertbezifferung, als auch die Einzahlung der Kosten am 19.07.2013 sind in angemessener Zeit erfolgt.

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Das Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung umfasst auch den Anspruch auf erstmalige Herstellung des Zustandes der Wohnungseigentumsanlage gemäß der Teilungserklärung. Dieser Anspruch ist nicht verjährt. Vielmehr ist der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung grundsätzlich unverjährbar. Denn wenn eine Maßnahme im Interesse einer ordnungsgemäßen Verwaltung –gewissermaßen für die Zukunft- verlangt werden kann, so handelt es sich um eine ständig neu entstehende Dauerverpflichtung, die nicht verjährt (vgl. BGH, Urteil vom 27.04.2012, AZ.: V ZR 177/11, anders wohl OLG Braunschweig, Beschluss vom 08.02.2010, AZ.: 3 W 1/10). Der Zweck der Verjährung, den Schuldner davor zu schützen, wegen lang zurückliegender Vorgänge in Anspruch genommen zu werden, die er nicht mehr aufklären kann, weil ihm Beweismittel für etwa begründete Einwendungen fehlen, wird hierdurch nicht tangiert.

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Der Kläger hat Sondereigentum an dem Kellerraum Nr. 3 gemäß der der Teilungserklärung vom 31.01.1984 beigefügten Grundrisszeichnung in dem Aufteilungsplan (Bl. 41 d. A.) erlangt. Ausgangspunkt für die Aufteilung sind nicht die bestehenden Raumverhältnisse, sondern der Grundbuchinhalt (KG Berlin, Beschluss vom 18.07.2001, AZ.: 24 W 7365/00). Der der Eintragungsbewilligung beizufügende Aufteilungsplan wird durch die Bezugnahme der Eintragung auf die Bewilligung Inhalt des Grundbuchs (§ 7 Abs. 3 WEG). Eine Abweichung der Bauausführung von dem Aufteilungsplan berührt das Entstehen von Sondereigentum solange nicht, wie die Abgrenzung des Sondereigentums gegen das Gemeinschaftseigentum und das weitere Sondereigentum in dem Gebäude nicht unmöglich ist. Danach kann unterschiedliches Sondereigentum auch an Teilen eines Raumes bestehen (BGH, Urteil vom 18.07.2008, AZ.: V ZR 97/07). So liegt es hier. Der Kellerraum Nr. 3 nach dem Aufteilungsplan ist in seiner Lage und Umgrenzung ohne Schwierigkeiten eindeutig zu identifizieren. Dem Entstehen von Sondereigentum an dem Kellerraum Nr. 3 gemäß dem Aufteilungsplan steht auch nicht entgegen, dass es an einer tatsächlichen Abgrenzung des Raumes gegen fremdes Sondereigentum insofern fehlt, als die in dem Aufteilungsplan eingezeichnete Trennwand nicht existiert.

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Entgegen der Auffassung der Beklagten sieht das Gericht keinen Raum für eine Auslegung der Teilungserklärung dahingehend, dass der Kellerraum Nr. 3 nach Lage, Größe und Zuschnitt entsprechend der tatsächlichen Bauausführung, wie sie zum Zeitpunkt der Teilungserklärung bereits gegeben war, entstehen sollte. Für die Auslegung der Grundbucheintragung ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Grundstücksrechts nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Für die Auslegung der Eintragung über den Gegenstand des Sondereigentums ist grundsätzlich die Teilungserklärung und der der Eintragungsbewilligung beizufügende Aufteilungsplan heranzuziehen. Er soll sicherstellen, dass dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchsrechts Rechnung getragen wird (BGH, NJW 1995 2851). Die von dem Aufteilungsplan abweichende tatsächliche Bauausführung hinsichtlich des Kellerraums Nr. 3 war für einen unbefangenen Betrachter nicht ersichtlich und hat danach außer Betracht zu bleiben.

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Es handelt sich auch nicht nur um eine bloß unwesentliche Abweichung der tatsächlichen Bauausführungen zu den Festlegungen des Aufteilungsplanes. Nach der Teilungserklärung in Verbindung mit dem Aufteilungsplan beträgt die Gesamtgröße des Kellerraums Nr 3, 8,43 m²; tatsächlich ist von dem Kellerraum Nr. 3 eine Fläche von 3,94 m² entsprechend 46,74 %, abgetrennt.

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Klageantrag zu 2):

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Für die Feststellungsklage gilt die Klagefrist und Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 WEG nicht.

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Gemäß § 21 Abs. 8 WEG kann das Gericht anstelle der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entscheiden, wenn diese die erforderlichen Maßnahmen nicht beschlossen haben. Da der Kläger einen Anspruch auf Herstellung des Kellerraums entsprechend dem Aufteilungsplan hat, haben die Wohnungseigentümer die Durchführung der von dem Kläger begehrten Maßnahme zu beschließen. Entsprechend kann das Gericht den von den Wohnungseigentümern zu fassenden Beschluss an deren Stelle erlassen. Dabei entspricht es billigem Ermessen, die Maßnahme im Interesse aller Wohnungseigentümer so kostengünstig wie möglich durchzuführen und demnach den Auftrag an den kostengünstigsten Anbieter zu vergeben.

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Eine Wiedereröffnung der Hauptverhandlung gemäß § 156 ZPO war nicht veranlasst. Die Beklagten hatten ausreichend Gelegenheit, ihren Rechtsstandpunkt zu den entscheidungserheblichen Punkten darzustellen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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