Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1997-10-24, Aktenzeichen 19 U 21/97
ECLI:DE:OLGK:1997:1024.19U21.97.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

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Die Beklagten sind Miteigentümer eines im Grundbuch von Barmen
des Amtsgerichts Wuppertal (Bl. 2991, Flur 368, Flurstück 35/22)
eingetragenen, mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Der
Kläger und die Beklagten zu 1. und 2. sind Immobilienmakler.

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Mit notarieller Urkunde vom 11.11.1994 - UR Nr. 591/94 des
Notars G. in K. - unterbreitete der Kläger den Beklagten ein bis
zum 31.03.1995 befristetes Angebot auf Abschluß eines Kaufvertrages
über das Grundstück zum Preis von 420.000,00 DM. Unter III. des
Vertragsangebotes heißt es, der derzeitige Zustand des Grundstücks
sei dem Kläger bekannt. Auch die Miet- und Pachtverhältnisse seien
bekannt und würden übernommen. Vor der notariellen Beurkundung des
Angebotes hatten die Beklagten zu 1. und 2. dem Kläger schriftlich
mit Datum vom 07.11.1994 bestätigt, sie würden das Kaufangebot
annehmen, "wenn Sie einen Käufer gefunden haben für dieses Objekt,
und für diesen Käufer eine Finanzierungszusage vorliegt."

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Durch notariell beurkundete Erklärungen vom 06.01., 14.03. und
30.03.1995 nahmen die Beklagten das Kaufangebot des Klägers an.
Dieser focht sein Angebot mit Schreiben vom 11.09.1995 an die
Beklagten zu 1. und 2. sowie mit Schreiben vom 13.02.1996 an den
Beklagten zu 3. an, weil er von den Beklagten zu 1. und 2.
arglistig getäuscht worden sei. Sie hätten das Kaufangebot entgegen
der offenbar in Täuschungsabsicht abgegebenen Erklärung vom
07.11.1994 angenommen, obwohl er - unstreitig - keinen Käufer für
das Objekt gefunden habe.

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Die Beklagten betreiben gegen den Kläger aus der notariellen
Urkunde die Zwangsvollstreckung in Höhe des Kaufpreises.

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Der Kläger hat die Ansicht vertreten, der Kaufvertrag sei
nichtig, weil die Abrede gemäß dem Schreiben der Beklagten zu 1.
und 2. vom 07.11.1994 nicht notariell beurkundet worden sei.
Außerdem habe das Kaufangebot nach dem Willen der Beklagten zu 1.
und 2. zunächst nur zum Schein beurkundet werden sollen, um klären
zu können, ob der Beklagte zu 3. dem Geschäft zustimme.

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Im Laufe des Rechtsstreits hat der Kläger mit Schriftsatz vom
31.10.1996 den Kaufvertrag erneut wegen arglistiger Täuschung
angefochten. Zur Begründung. hat er behauptet, er habe erst im
Sommer 1996 erfahren, daß in den drei Obergeschossen des verkauften
Hauses nicht - wie der von den Beklagten ihm übergebenen
Aufstellung über die erzielten Kaltmieten vom 17.10.1994 zu
entnehmen sei - fünf Wohnungen vorhanden seien, sondern ca. 15
kleinere Wohneinheiten, was zu höheren Kosten und Risiken
führe.

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Der Kläger hat beantragt,

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festzustellen, daß der durch sein Kaufangebot vor Notar G., UR
Nr. 591/94, vom 11.11.1994 sowie die Annahmeerklärungen des
Beklagten zu 1. vom 30.03.1995 und des Beklagten zu 3. vom
14.03.1995 geschlossene Grundstückskaufvertrag nichtig ist.

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Die Beklagten haben beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie haben die vom Kläger behauptete Abrede zu den
Voraussetzungen der Angebotsannahme bestritten und behauptet, die
Erklärung vom 07.11.1994 sei im Zusammenhang mit einer Vereinbarung
des Klägers und der Beklagten zu 1. und 2. vom 06.09.1994 zusehen,
die der Kläger handschriftlich festgehalten hat. Wegen der
Einzelheiten wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils
und die Ablichtung Bl. 11 AH Bezug genommen.

13

Wegen des Ergebnisses der im ersten Rechtszug durchgeführten
Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift des Landgerichts
vom 06.11.1996 Bezug genommen.

14

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die
Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils wird ebenfalls
Bezug genommen.

15

Mit der form- und fristgerecht eingelegten und auch rechtzeitig
begründeten Berufung macht der Kläger geltend, die Beklagten zu 1.
und 2. hätten sich in der Erklärung vom 07.11.1994 verpflichtet,
das Kaufangebot nicht anzunehmen, wenn und solange er keinen Käufer
für das Objekt gefunden habe. Die Notiz vom 06.09.1994 gebe keine
Vereinbarung der Parteien wieder, sondern skizziere nur ins Auge
gefaßte Regelungen. Um sicher zu sein, daß die Beklagten das
Angebot erst annähmen, wenn er tatsächlich einen Käufer gefunden
habe und für diesen eine Finanzierungszusage vorliege, habe er von
den Beklagten eine entsprechende Erklärung verlangt. Demgemäß habe
der Beklagte zu 2. ihm beim Notar vor der Beurkundung des
Kaufangebotes die Bestätigung vom 07.11.1994 und die
Mietaufstellung vom 17.10.1994 übergeben. Daß in der Bestätigung
das Wort "erst" vor dem Wort "dann" fehlte, sei ihm nicht
aufgefallen. Die Bestätigung deshalb so zu interpretieren, dem
Kläger habe nur eine Sicherheit gegeben werden sollen, daß die
Beklagten das Angebot auch wirklich annehmen würden, ergebe
angesichts des Inhalts der Bestätigung nicht nur keinen Sinn,
sondern sie wäre dann auch - wie die Beteiligten als erfahrene
Immobilienmakler gewußt hätten - formnichtig gewesen. Nicht
geläufig sei ihnen dagegen gewesen, daß auch die vom Kläger
behauptete Regelung formbedürftig gewesen sei.

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Weiter beruft der Kläger sich darauf, seine Vertragserklärungen
wirksam angefochten zu haben. Hierzu behauptet er, bei Abgabe des
Kaufangebotes sei ihm das Objekt unbekannt gewesen. Er habe es
weder vorher besichtigt, noch Kenntnisse über die Nutzung und die
Rendite gehabt. Demzufolge habe er auch nicht gewußt, daß die
Zusicherungen im Schreiben vom 17.10.1994 wahrheitswidrig gewesen
seien, weil statt abgeschlossener Wohnungen nur Kleinstwohnungen
vorhanden gewesen seien, die von Studenten und Asylanten bewohnt
worden seien, die keine Miete gezahlt hätten.

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Der Kläger beantragt,

18

unter Abänderung des angefochtenen Urteils nach seinem
Klageantrag zu erkennen;

19

ihm zu gestatten, Sicherheiten auch durch Bürgschaften einer
deutschen Großbank, einer Genossenschaftsbank oder einer
öffentlichen Sparkasse erbringen zu können.

20

Die Beklagten beantragen,

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die gegnerische Berufung zurückzuweisen;

22

ihnen zu gestatten, Sicherheiten auch durch Bürgschaft einer
deutschen Großbank, einer Genossenschaftsbank oder einer
öffentlichen Sparkasse erbringen zu können.

23

Sie treten der Berufungsbegründung nach Maßgabe des
Schriftsatzes vom 28.05.1997 entgegen.

24

Wegen des Sach- und Streitstandes im einzelnen wird auf den
vorgetragenen Inhalt der beiderseitigen Schriftsätze nebst allen
Anlagen Bezug genommen.

25

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

26

Die zulässige Berufung des Klägers ist im Ergebnis nicht
begründet.

27

1. Der Kaufvertrag zwischen den Parteien ist aufgrund des von
den Beklagten angenommenen Kaufangebotes des Klägers vom 11.11.1994
wirksam zustandegekommen. Er ist weder wegen fehlender Form (§ 313
BGB) noch als Scheingeschäft (§ 117 BGB) noch infolge Anfechtung
(§§ 123, 142 BGB) nichtig.

28

a. Nach der - dem Wortlaut nach naheliegenden - Auslegung des
Klägers der von den Beklagten zu 1. und 2. auf seinen Wunsch
abgegebenen "Bestätigung zum Kaufangebot" vom 07.11.1994 hätten der
Kläger und die beiden Beklagten eine Beschränkung einerseits des
vom Kläger abzugebenden Kaufangebots und andererseits des den
Beklagten einzuräumenden Annahmerechts vereinbart: Das Angebot
sollte nur für den Fall gelten, daß der Kläger seinerseits einen
Käufer mit Finanzierungszusage fand, und nur in diesem Fall sollten
die Beklagten das Angebot annehmen dürfen. Diese für die
beiderseitigen vertraglichen Rechte und Pflichten bedeutsame
Regelung hat in dem anschließend abgegebenen notariellen
Kaufangebot des Klägers vom 11.11.1994 keinen Niederschlag gefunden
und naturgemäß auch nicht in den Annahmeerklärungen der Beklagten
vom 6.01., 14. und 30.03.1995. Da es sich um eine unmittelbar die
Vertragserklärungen betreffende bindende Regelung handelte, war sie
formbedürftig nach § 313 I BGB und ist mangels Einhaltung dieser
Form nichtig nach § 125 BGB. Denn das Beurkundungserfordernis
erstreckt sich auf alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem
Willen der Parteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft
zusammensetzt (Palandt/Heinrichs, BGB 56. Aufl., § 313 Rn. 25 m.
Nachw. a. d. st. Rspr. des BGH). Das Schicksal des übrigen -
beurkundeten - Vertrages richtet sich grundsätzlich nach § 139 BGB
(BGH NJW 1981, 222). Kannten aber die Parteien die Formnichtigkeit
eines Teils ihrer Abreden, dann gilt allein das Beurkundete (RGZ
122, 140; BGHZ 45, 379; Palandt/Heinrichs, a.a.O., Rn. 38). Für den
Senat steht fest, daß die Parteien als - vom Kläger selbst so
bezeichnete - "erfahrene Immobilienmakler" die Formnichtigkeit der
Bestätigung vom 07.11.1994 kannten. Der Kläger räumt das in der
Berufungsbegründung selbst für den Fall ein, daß die Interpretation
der Beklagten zuträfe. Warum das bei seiner Auslegung dieser
Bestätigung anders gewesen sein soll, daß also dann die Parteien in
Bezug auf die Formbedürftigkeit gutgläubig gewesen sein sollen, wie
der Kläger in diesem Zusammenhang ohne weitere Erklärung ausführt,
ist nicht einleuchtend. In beiden Fällen wird das den Beklagten
eingeräumte Annahmerecht modifiziert, nach dem Verständnis des
Klägers sogar stärker, nämlich in Richtung einer Einschränkung für
den Fall des Fehlens der genannten Voraussetzungen, nach dem
Verständnis der Beklagten nur in Richtung einer bekräftigenden
Bereitschaftserklärung für den Fall ihres Vorliegens.

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Entsprechendes würde auch gelten, wollte man der Darstellung des
Beklagten zu 2. als Partei vor dem Landgericht folgen. Danach
sollte nämlich auf Wunsch des Klägers sichergestellt werden, daß
die Beklagten das Grundstück auch wirklich verkaufen würden, wenn
der Kläger einen Käufer fände. Das heißt, daß aus dem im
Kaufangebot beurkundeten Verkaufsrecht der Beklagten eine
Verkaufspflicht für diesen Fall werden sollte. Auch das wäre eine
beurkundungsbedürftige Modifikation.

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b. Die Argumentation, es handele sich um ein Scheingeschäft nach
§ 117 BGB, wiederholt der Kläger in der Berufungsbegründung nicht.
Soweit er darauf im Schriftsatz vom 01.09.1997 zur Beantwortung der
Berufungserwiderung eingeht, ist aus seinen Darlegungen der
Tatbestand eines Scheingeschäfts nicht zu entnehmen. Danach wollten
die Beklagten zu 1. und 2. mit Hilfe des Angebotes des Klägers -
auch - klären, unter welchen Bedingungen der Beklagte zu 3. zum
Verkauf des Grundstücks bereit war. Das setzt aber gerade ein
ernstgemeintes Angebot des Klägers voraus, zumal dieser selbst,
jedenfalls unter den von ihm genannten Voraussetzungen, wirklich
kaufen wollte und dann auch alle drei Beklagten das Angebot
angenommen haben, auch dies keineswegs zum Schein.

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c. Die nur noch mit dem Zustand des Objektes begründete
Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung ist
unbegründet. Nach eigener Darstellung hat der Kläger im Kaufangebot
ziemlich leichtsinnig erklärt, der derzeitige Zustand des
Grundbesitzes sei ihm "nach Besichtigung" bekannt. Außerdem enthält
die Erklärung der Beklagten im Schreiben vom 17.10.1994, auf die
der Kläger sich stützt, keine Zusicherungen über den
Gebäudezustand, sondern nur dürre Angaben über die "z.Zt. gezahlten
monatlichen Kaltmieten", von denen aber der Kläger nicht einmal
konkret sagt, welche dieser Einnahmen damals tatsächlich nicht
erzielt worden seien. Außerdem ergaben sich aus dieser Aufstellung
Jahresmieteinnahmen von 64.044,00 DM; der im Kaufvertrag
vereinbarte Kaufpreis von 420.000,00 DM entspricht also etwa dem
Sechseinhalbfachen dieser Jahresmiete. Als erfahrenem
Immobilienmakler mußte dem Kläger auffallen, daß dieses Verhältnis
eher für ein bescheidenes Objekt sprach, denn bei guten
Renditeobjekten liegt der Kaufpreis, wie senatsbekannt ist, im
Vergleich zur Jahresmiete wesentlich höher, nämlich beim
Zwölffachen und mehr. Ein arglistiges Verhalten der Beklagten ist
unter diesen Umständen ihren Angaben in der Aufstellung vom
17.10.1994 nicht zu entnehmen.

32

2. Dem Kläger steht schließlich auch kein Anspruch aus
Verschulden beim Vertragsschluß (c.i.c.) zu, der in Fällen der
Formnichtigkeit in Betracht kommen kann (Palandt/Heinrichs, a.a.O.,
Rn. 45). Bei einem allgemeinen Wirksamkeitshindernis wie dem
Formmangel, der nicht dem Verantwortungsbereich einer Partei, hier
insbesondere der Beklagten, zuzuordnen ist, besteht dieser Anspruch
aber in der Regel nicht (Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 276 Rn. 77;
BGHZ 116, 257; OLG Hamm NJW-RR 1994, 245). Die Nichteinhaltung der
Form kann den Beklagten nicht einseitig zur Last gelegt werden,
weil alle mit der Bestätigung vom 07.11.1994 Befaßten deren
Formbedürftigkeit nach der Überzeugung des Senats erkannt haben.
Die Wirksamkeit des Vertrages sicherzustellen, ist ein Gebot des
eigenen Interesses, keine Rechtspflicht gegenüber dem anderen Teil.
Die Parteien waren einander gleichwertig, so daß auch keiner dem
anderen Betreuung oder zumindest Aufklärung schuldete (vgl.
Palandt/Heinrichs, a.a.O.).

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3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 I ZPO. Das Urteil ist
nach den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO vorläufig vollstreckbar.

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Wert der Beschwer des Klägers: 420.000,00 DM