Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-04-14, Aktenzeichen 1 S 158/10
ECLI:DE:LGK:2011:0414.1S158.10.00

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 23.06.2010 – 214 C 489/09 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.800,- € abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Die Revision wird zugelassen.

1

T a t b e s t a n d:

2

Zwischen dem Beklagten und dem früheren Vermieter bestand seit dem 03.05.1984 ein Wohnungsmietvertrag über eine Wohnung im Erdgeschoss im Hause F- Straße 263 in Köln, in den zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt die Kläger als Vermieter eingetreten sind. Nach den Bestimmungen des Mietvertrages hat der Beklagte als Mieter neben dem Mietzins Vorauszahlungen für Heizkosten und Nebenkosten zu leisten, die sodann jährlich abgerechnet werden.

3

Nachdem durch die die Vermieter vertretende Vermögensverwaltungsgesellschaft die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2001 erstellt und an den Beklagten übersandt worden war, wurde diese mit Anwaltsschreiben vom 01.08.2002 hinsichtlich elf einzelner Postionen moniert. Der Beklagte bat dabei um Übersendung von bestimmten Kopien unter dem Angebot des Ersatzes von Kopierkosten von 0,30 € pro Kopie. Eine Reaktion der Vermieterseite bzw. der Hausverwaltung erfolgte darauf zu keinem Zeitpunkt.

4

Nachdem gegen Ende des Jahres 2003 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2002 erstellt worden war, wurde diese mit Anwaltsschreiben von der Beklagtenseite vom 07.01.2004 moniert; es wurden die gleichen Punkte aufgegriffen wie in dem Monierungsschreiben ein Jahr zuvor. Eine Reaktion darauf erfolgte nicht.

5

Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 vom 31.05.2004 wurde durch die Bevollmächtigten des Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 06.12.2004 unter Auflistung der gleichen Punkte moniert; auch insoweit wurde um Übersendung von Unterlagen gegen Kopierkosten gebeten. Eine Reaktion erfolgte nicht.

6

Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 vom 03.06.2005 wurde mit Anwaltsschreiben vom 13.09.2005 von der Beklagtenseite wiederum in gleicher Weise moniert; eine Reaktion darauf erfolgte nicht.

7

Unter dem 30.06.2005 erstellte die Verwaltungsgesellschaft die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2005 (Bl. 24, 127, 129 d.A.), die mit Anwaltsschreiben vom 27.09.2006 ebenso wie in den Vorjahren moniert wurde. Eine Reaktion darauf erfolgte ebenfalls zunächst nicht.

8

Die im Laufe des Jahres 2007 erstellte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2006 wurde wiederum mit Anwaltsschreiben der Beklagtenseite vom 11.12.2007 moniert. Eine Reaktion erfolgte zunächst nicht.

9

Am 06.03.2007 erwarb der Beklagte im Wege der Zwangsversteigerung die streitgegenständliche Wohnung zu Eigentum.

10

Mit der am 30.12.2009 eingereichten Klageschrift machen die Kläger nunmehr die Nachforderung in Höhe von 3.023,12 € aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 geltend.

11

Die Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung 2006 ist seit dem 23.12.2010 anderweitig rechtshängig.

12

Die Kläger haben erstinstanzlich beantragt,

13

den Beklagten zu verurteilen, an sie 3.023,12 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

14

Der Beklagte hat beantragt,

15

die Klage abzuweisen.

16

Mit Urteil vom 23.06.2010 hat das Amtsgericht Köln – 214 C 489/09 – die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die in erster Instanz vorgelegte Abrechnung sei unzureichend, da sie – soweit vorgelegt – nicht erkennen lasse, wie die Positionen Heizkosten und Wasser sich zusammensetzten. Die umfangreichen Beanstandungen der Beklagtenseite seien von der Klägerseite sachlich nicht ausgeräumt worden. Der Anspruch der Kläger sei zudem verwirkt. Ein Recht sei verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht habe und der Verpflichtete nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten sich darauf einrichten durfte, dass dieses Recht in Zukunft nicht geltend gemacht werde. So liege es hier: Die Kläger hätten bereits die Nachzahlungsansprüche aus den Abrechnungen der Jahre 2001 – 2004 verjähren lassen; sie hätten auf die Beanstandungsschreiben der Bevollmächtigten des Beklagten in keiner Weise reagiert und insbesondere auch nach Beendigung des Mietverhältnisses durch den Eigentumserwerb des Beklagten etwa drei Jahre keine Anzeichen gemacht, daraus noch Ansprüche herleiten zu wollen. Schließlich stünde dem Beklagten hinsichtlich einer eventuellen Betriebskostennachforderung ein Zurückbehaltungsrecht zu, solange die vorausgegangenen Jahre nicht entsprechend den Beanstandungen abgerechnet worden seien.

17

Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren weiterverfolgen.

18

Sie sind der Auffassung, die Rechtsauffassung des Gerichts, nach der die geltend gemachten Ansprüche verwirkt seien, sei grob falsch. Das für eine Verwirkung notwendige Umstandsmoment sei nicht gegeben, da der Beklagte zu keinem Zeitpunkt davon habe ausgehen können, dass der hier geltend gemachte Anspruch nicht mehr von Klägerseite weiter verfolgt werde. Dies zeige sich letztlich daraus, dass die Nebenkostenabrechnungen über die Jahre hinweg trotz der erhobenen Einwendungen stets in gleicher Form erneut aufgestellt worden seien. Die Abrechnung sei auch inhaltlich vollständig; dazu hat die Klägerseite im Berufungsverfahren die Heiz- und Betriebskostenabrechnung, die dem Beklagten unstreitig von Anfang an vorlag, zu den Akten gereicht. Die inhaltlichen Einwendungen des Beklagten seien nicht durchgreifend. Das von ihm geltend gemachte Recht auf Übersendung von Kopien bestehe nicht; der Beklagte habe zu keinem Zeitpunkt gefragt, ob er die Belege vor Ort in Köln habe einsehen können. Auf eine derartig unzulässige Anforderung von Kopien hin sei eine Reaktion des Vermieters nicht erforderlich.

19

Die Kläger beantragen,

20

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Köln vom 23.06.2010 – 214 C 489/09 - den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 3.023,12 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

21

Der Beklagte beantragt,

22

die Berufung der Kläger zurückzuweisen.

23

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

24

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

25

Die zulässige Berufung ist in der Sache nicht begründet.

26

Zu Recht hat das Amtsgericht den geltend gemachten Nachforderungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung 2005 zurückgewiesen.

27

Denn der Anspruch der Kläger auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 ist auch nach Auffassung der Kammer verwirkt.

28

Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es über längere Zeit nicht geltend gemacht hat, sich der Verpflichtete darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde, wobei der Verstoß gegen Treu und Glauben in der illoyalen Verspätung der Rechtsausübung liegt (ständige Rechtsprechung, vgl. BGHZ 105, 290, 298; BGH NJW-RR 2005, 1464). Die Verwirkung greift nur dann, wenn abgesehen vom bloßen Zeitablauf zudem Umstände vorliegen, die für den Schuldner einen Vertrauenstatbestand schaffen und die spätere Geltendmachung des Rechts als treuwidrig erscheinen lassen (BGH NRW-RR 1992, 1240). Eine derartige Fallkonstellation liegt hier vor.

29

Die Rechtsprechung hat zwar regelmäßig entschieden, dass etwa das jahrelange Nichterstellen einer Nebenkostenabrechnung nie zu einer Verwirkung führen kann, wenn der Vermieter ab irgendeinem bestimmten Zeitpunkt beginnt abzurechnen. Auch kann jahrelanges Stillhalten im Regelfall nicht zu einer konkludenten Abänderung des Mietvertrages führen. Vorliegend stellt sich der Sachverhalt indes anders dar:

30

Seit der Vorlage der Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2001 etwa Mitte des Jahres 2002 ist von der Vermieterseite jährlich in gleicher Art und Weise abgerechnet worden. Jeweils kurz nach Vorlage der Nebenkostenabrechnung hat der Beklagte diese durch Anwaltsschreiben, in dem konkret auf etwa 10 Punkte der Nebenkostenabrechnung eingegangen wurde, monieren lassen. Eine Reaktion darauf ist bis zum 30.12.2009, der Einreichung der Klageschrift im vorliegenden Verfahren, von der Klägerseite nie erfolgt. Dieser Ablauf reicht nach Auffassung der Kammer für die Bejahung des Zeitmoments im Rahmen der Prüfung der Verwirkung bereits aus.

31

Auch vom Vorliegen des Umstandsmoments ist hier auszugehen. Zwar hat im vorliegenden Fall die Vermieterseite jährlich seit dem Abrechnungsjahr 2001 eine Nebenkostenabrechnung vorgelegt. Dies deutet zwar zunächst daraufhin, dass die Vermieterseite auch beabsichtigte, entsprechende Forderungen zu erheben. Auf der anderen Seite – und das wiegt nach Auffassung der Kammer deutlich schwerer – hat die Vermieterseite nach Erhebung der Einwendungen durch die Bevollmächtigten des Mieters sich weder dazu geäußert noch in dem vorgenannten Zeitraum bis zum 30.12.2009 irgendetwas unternommen, um die geltend gemachten Ansprüche auch durchzusetzen. Allein auf dieses Verhalten kann nach Auffassung der Kammer bereits das Umstandsmoment gestützt werden (vgl. insoweit auch OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.06.2004, 24 U 92/04, zitiert nach Juris, Rz. 3; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Auflage, § 556 Rn. 524). Denn der Beklagte musste in dieser Situation nicht mehr damit rechnen, dass die Nachforderungen aus den monierten Abrechnungen noch erhoben werden würden. Im vorliegenden Fall wird das Umstandsmoment auch noch dadurch verstärkt, dass die Kläger auch noch nach dem Erwerb der Wohnung durch den Beklagten am 06.03.2007 im Wege der Zwangsversteigerung über einen Zeitraum von 2 Jahren und 9 Monaten die hier in Rede stehende Forderung nicht geltend gemacht haben. Dieses Verhalten des Vermieters im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses durch den Erwerb der Wohnung durch den Beklagten konnte der Mieter nur so verstehen, nicht mehr mit Nachforderungen aus dem inzwischen lange beendeten Mietverhältnis konfrontiert zu werden (Schmidt-Futterer/Langenberg aaO).

32

Bei wertender Gesamtbetrachtung hält die Kammer daher im vorliegenden Fall die Anwendung des Rechtsinstituts der Verwirkung für geboten; dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass die Verwirkung infolge der gesetzlichen Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB unter Berücksichtigung der Verjährungsfrist von 3 Jahren ihre frühere größere Bedeutung verloren hat.

33

Die Kläger können sich hiergegen auch nicht darauf berufen, die in den Monierungsschreiben der Beklagtenvertreters enthaltene Bitte um Übersendung von Kopien der Belege gegen Kostenerstattung sei unzulässig gewesen, da der Mieter grundsätzlich nur ein Akteneinsichtsrecht und kein Recht auf Übersendung von Belegkopien habe. Letzteres ist zwar grundsätzlich zutreffend; indessen ist nach der Rechtsprechung anerkannt, dass ein Verweis auf eine Belegeinsicht gegenüber dem Mieter unzumutbar ist, wenn sich die Belege weit entfernt vom Mietobjekt befinden (vgl. BGH ZMR 2006, 358). Hier war der Sitz der Hausverwaltung in 82284 Grafrath, also ca. 600 km von Köln entfernt. Sofern sich die Belege dort befanden, wovon der Beklagte mangels näherer Kenntnis ausgehen durfte, war eine Anreise dorthin für ihn nicht zumutbar mit der Folge, dass ihm ein Anspruch auf Übersendung von Kopien gegen Kostenerstattung zustand, also genau das, was der Bevollmächtigte des Beklagten in seinen Monierungsschreiben verlangt hatte. Wenn die Belege sich hingegen, wie die Kläger wohl vortragen wollen, im Mietobjekt in Köln zur Einsicht befanden oder dorthin hätten zur Einsichtnahme verbracht werden können, hätte es nach Treu und Glauben als Nebenpflicht aus dem Mietverhältnis eines klaren Hinweises auf diesen Umstand von Vermieterseite bedurft. Keinesfalls durften die Kläger, die sich ein Verhalten ihrer Hausverwaltung insoweit zurechnen lassen müssen, auf die Bitte um Übersendung von Kopien überhaupt nicht reagieren. Taten sie das dennoch, so können sie hieraus keinen Einwand gegen die Bewertung der Ansprüche als verwirkt herleiten.

34

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, 711 ZPO.

35

Streitwert

für das Berufungsverfahren: 3.023,12 €.