Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-09-13, Aktenzeichen 5 K 2203/11
ECLI:DE:VGGE:2012:0913.5K2203.11.00

Tenor

Die Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 2. Mai 2011 verpflichtet, der Klägerin die Grundsteuer für das Grundstück C.------straße 5 in I. für das Jahr 2010 in Höhe von 6.389,26 EUR zu erlassen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in derselben Höhe leistet.

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Tatbestand:

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Die Klägerin ist Eigentümerin der Immobilie C1. . 5 in I. . Das Gebäude war in der Zeit vom 1. Juli 1999 bis 31. Dezember 2009 an die Fa. ° & ° vermietet. Die Rückgabe des Objekts erfolgte zum 31. Januar 2010, nachdem der Mietvertrag durch einen Nachtrag um einen Monat verlängert worden war.

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Die Beklagte setzte mit Grundsteuerbescheid vom 29. Januar 2010 die Grundsteuer für das Jahr 2010 auf 25.557,05 EUR fest.

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Am 31. März 2011 beantragte die Klägerin einen Teilerlass der Grundsteuer in Höhe von 25 %. Der normale Rohertrag von 598.704 EUR sei bei einer tatsächlichen Einnahme von nur 91.710,04 EUR um 84,68 % gemindert. Als Makler sei die I1. Immobilien GmbH beauftragt worden.

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Auf Nachfrage der Beklagten nach den von der Klägerin unternommenen Vermietungsbemühungen wies sie mit Schreiben vom 20. April 2011 darauf hin, dass die U. B. N. GmbH (im Folgenden: TAM), die die verwaltungswirtschaftliche und grundsteuerrechtliche Vertretung aller inländischen grundbesitzführenden Gesellschaften des U. Konzerns wahrnehme, die Vermarktungsbemühungen selbst unternommen habe. Die TAM mit einem Verwaltungsbestand an Immobilien von über 400 Objekten deutschlandweit habe intern die besten personellen und fachlichen Qualitäten, um die Verwertung und Vermarktung dieser Immobilien selbst durchzuführen. Bei einem Objekt mit einer vermietbaren Fläche von ca. 5.800 m² sei der Kreis der Mietinteressenten sehr begrenzt. Die infrage kommenden Makler seien hoch spezialisiert und deshalb teilweise nur überregional verfügbar. Im vorliegenden Fall seien deshalb keine Makler beauftragt worden. Zeitungsinserate seien bei derartigen Objekten nicht zielführend, da mögliche Interessenten nicht in einer Tageszeitung nachschauten und da auch die Beschreibung einer solchen Immobilie nicht im Immobilienteil einer Tageszeitung darstellbar sei. Auch müsse in einem solchen Fall immer in Betracht gezogen werden, dass die zu vermietende Immobilie aufgeteilt werden muss mit der Folge, dass verschiedene Mieter mit unterschiedlichen Interessen einzögen. Diese sehr unterschiedlichen Ziele könnten von einem externen Makler nur unzureichend sichergestellt werden. Die im Jahre 2010 erzielten Mieterlöse stammten aus einer einmonatigen Verlängerung des Mietvertrages mit der Fa. ° & ° (43.135,04 EUR). Außerdem habe das Erdgeschoss vom 1. Juni bis 30. November 2010 vermietet werden können, woraus sich eine Mieteinnahme von 49.169,61 EUR ergeben habe.

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Ab April 2011 habe ein Drittel der Fläche weitervermietet werden können (B1. -Modemärkte).

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Mit Bescheid vom 2. Mai 2011 lehnte die Beklagte den beantragten Grundsteuererlass ab. Zwar sei eine Ertragsminderung von mehr als 50 % gegeben; auch liege kein längerer Leerstand liegt vor, also nur ein vorübergehender. Aber nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts seien die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass nur dann erfüllt, wenn der geringe Ertrag eines Grundstücks auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgehe, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch seien. Derartige Umstände seien vorliegend nicht erkennbar.

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Außerdem sei der Begriff des Vertretenmüssens weit auszulegen. Der Eigentümer müsse alle Maßnahmen ergreifen, um einen Mietausfall zu verhindern; konkrete Angaben zu Ausstattung und Zustand des Objekts habe die Klägerin aber nicht gemacht, über eine Modernisierung sei nichts bekannt. Dies könnte auch ein Grund für die schlechtere Vermietbarkeit sein.

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Widersprüchlich seien die Angaben zu Vermietungsbemühungen: Im Erlassantrag sei noch eine Maklerbeauftragung angegeben worden, später sei deutlich gemacht worden, dass die Vermarktung eigenständig durchgeführt worden sei. Das reiche nicht aus, um nachhaltige Vermietungsbemühungen, wie regelmäßige Zeitungsinserate und Maklerbeauftragungen nachzuweisen.

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Die Klägerin hat am 27. Mai 2011 Klage erhoben. Sie begehrt einen Grundsteuererlass in Höhe von 25 % und macht eine Mietminderung von 78,9 % geltend. Die Jahresrohmiete aus dem gekündigten Mietvertrag mit der Fa. ° & ° habe 434.136 EUR betragen. Für Januar 2010 habe aufgrund der Vertragsverlängerung von ° & ° eine Miete von 45.800,04 EUR erzielt werden können, darüber hinaus aus der zeitweisen Vermietung einer Teilfläche ein Betrag von 45.910 EUR.

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Im Schreiben vom 20. April 2011 sei versehentlich angegeben, dass kein Makler beauftragt worden sei; tatsächlich habe aber das Maklerbüro I1. neben der Beauftragten der Klägerin, der TAM-GmbH, Vermietungsbemühungen unternommen. Es hätten in diesem Zusammenhang in einem Zeitraum von einem Jahr über 140 Kontaktaufnahmen stattgefunden. Die potentiellen Mietinteressenten ergäben sich aus der "Bearbeitungsliste" der Fa. I1. . Darüber hinaus seien Verhandlungen mit der X. GmbH sowie der Fa. B1. Modemärkte GmbH geführt worden. An letztere sei schließlich auch im Jahre 2011 eine Teilfläche vermietet worden. Die Klägerin arbeite seit Jahren mit der Fa. I1. zusammen. Zum Nachweis legt die Klägerin eine Bestätigung der Fa. I1. GmbH vor, nach der das Maklerbüro im Auftrag der Klägerin vom 22. Juni 2010 bis 18. März 2011 intensiv einen möglichen Mieter für das Objekt akquiriert habe.

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Die Komplettvermietung sei bei einem derart großen Objekt nur schwer zu verwirklichen. Teilvermietungen hätten vorgenommen werden können.

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Darauf, ob die Ertragsminderung atypisch oder vorübergehend sei, komme es nach der neueren Rechtsprechung nicht mehr an.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 2. Mai 2011 zu verpflichten, der Klägerin die Grundsteuer für das Grundstück C1. . 5 in I. für das Jahr 2010 in Höhe von 6.389,26 EUR zu erlassen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie bezieht sich zur Begründung auf den angefochtenen Bescheid. Ergänzend weist sie darauf hin, dass auch für 2011 inzwischen ein Antrag auf Grundsteuererlass gestellt worden sei. Auch auf konkrete Nachfrage, welche detaillierten Vermietungsbemühungen vorlägen, seien weder für das Jahr 2010 noch für das Jahr 2011 Unterlagen vorgelegt worden. Interessanterweise sei auch im Internet auf der Seite der Fa. I1. das Objekt nicht zu finden. Soweit die Fa. I1. Kontakt mit einem Mietinteressenten aufgenommen habe, reiche dies nicht aus, um von ausreichenden Vermietungsbemühungen zu sprechen.

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Mit Beschluss vom 2. Februar 2012 hat die Kammer dem Berichterstatter den Rechtsstreit als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Verpflichtungsklage ist begründet.

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Die Klägerin hat einen Anspruch auf einen Grundsteuererlass für das Jahr 2010 in der im Tenor angeführten Höhe. Die Ablehnung durch den angefochtenen Bescheid der Beklagten ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -. Ihr steht der geltend gemachte Anspruch auf Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2010 in Höhe von 50 % der festgesetzten Steuer zu.

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Nach § 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes - GrStG - in der für das Jahr 2010 gültigen Fassung besteht bei bebauten Grundstücken ein Rechtsanspruch auf Grundsteuererlass in Höhe von 25 % der festgesetzten Steuer, wenn der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 50 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Dass der Rohertrag im Jahre 2010 um mehr als 50 % gemindert war, ist zwischen den Parteien unstreitig.

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Soweit die Beklagte ihren Ablehnungsbescheid darauf stützt, dass Voraussetzung für den Grundsteuererlass nach § 33 GrStG sei, dass der Minderertrag auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgehe, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind oder ein strukturell bedingter Leerstand vorliege, vermag das Gericht dem für die Zeit ab dem Jahre 2008 aufgrund der Änderung des § 33 GrStG durch das Jahressteuergesetz 2009 vom 19. Dezember 2008 (BGBl. I 2794) nicht mehr zu folgen. Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen - OVG NRW - hat in seinem Urteil vom 28. Februar 2008 - 14 A 1711/08 -, juris-Dokument, Folgendes entschieden:

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"Allerdings wird an der Annahme, dass für einen Grundsteuererlass die ungeschriebenen Merkmale der Atypik und der vorübergehenden Dauer der Ertragsminderung erforderlich seien, nach der Änderung des § 33 GrStG mit dem Jahressteuergesetz 2009 nicht mehr festzuhalten sein. Der Gesetzgeber hat unter ausdrücklicher Bezugnahme auf die oben genannte Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 24. Oktober 2007, wonach die Merkmale der Atypik und der vorübergehenden Dauer keine Erlassvoraussetzungen seien, die Voraussetzungen für den Erlass durch die Erhöhung des Ausmaßes der Ertragsminderung, ab dem ein Erlass in Betracht kommen kann, verschärft und die Erlasshöhe abgesenkt, um einerseits die Mindereinnahmen für die Gemeinden in Grenzen zu halten, andererseits aber - wenn auch eingeschränkt - einen Erlass für den Steuerschuldner grundsätzlich weiter zu ermöglichen.

Vgl. Bericht des Finanzausschusses zum Entwurf	eines Jahressteuergesetzes 2009, BT-Drs. 16/11108,	S. 62.

Der Gesetzgeber hat also in Kenntnis der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht etwa die bislang ungeschriebenen und vom Bundesfinanzhof als nicht gefordert eingestuften Merkmale der Atypik und der vorübergehenden Dauer ausdrücklich in das Gesetz aufgenommen, sondern mit Rücksicht auf diese Rechtsprechung anderweitige Verschärfungen der Erlassvoraussetzungen und eine Minderung der Erlasshöhe eingeführt. Das kann nur dahin verstanden werden, dass sich der Gesetzgeber die Auslegung des Bundesfinanzhofs für die neue Rechtslage zu eigen gemacht hat. Durchgreifende Anhaltspunkte dafür, dass er sich nur die Auffassung zu eigen machen wollte, die Aufgabe der Merkmale der Atypik und vorübergehenden Dauer beschränke sich auf den Fall des strukturellen Leerstands, liegen nicht vor. Der Umstand, dass allein struktureller Leerstand in der Gesetzesbegründung angesprochen wird, dürfte darauf zurückzuführen sein, dass die in der Gesetzesbegründung genannte Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und des Bundesverwaltungsgerichts sich mit diesem Gesichtspunkt befasst."

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Dem schließt sich das erkennende Gericht an.

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So auch schon Urteil vom 16. Juni 2010 - 5 K 1799/10 -, juris-Dokument.

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Es kommt deshalb nicht darauf an, dass die Umstände, die zu dem Leerstand geführt haben, atypische sind.

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Auch die weitere von § 33 Abs. 1 GrStG geforderte Voraussetzung, dass der Grundsteuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat, ist nach Auffassung des Gerichts erfüllt. Die insoweit von der Beklagten gegen den Grundsteuererlass ins Feld geführten Argumente vermögen nicht zu überzeugen.

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Namentlich kann sich die Beklagte nicht darauf berufen, die Klägerin habe keine ausreichenden Vermietungsbemühungen unternommen. Nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer,

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vgl. Urteile vom 16. Juni 2010, a.a.O., sowie vom 15. Dezember 2011 - 5 K 2695/09 -, juris-Dokument,

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an der auch für die Zukunft festgehalten werden soll, reicht es für den Nachweis von Vermietungsbemühungen sowohl für Wohnraum als auch für gewerbliche Räume aus, wenn der Eigentümer glaubhaft macht bzw. nachweist, dass er einen Immobilienmakler mit der Vermietung des Objekts beauftragt hat. Die Beauftragung eines Maklers stellt die effektivste Form der Vermietungsbemühungen für Wohnraum wie für gewerbliche Objekte dar, da ein Immobilienmakler selbst am besten einschätzen kann, welche Form von Anzeigen in Zeitungen, Internet oder anderen Medien bzw. welche sonstige Form von Kontraktaufnahmen zu potentiellen Interessenten für das jeweils zu vermarktende Objekt am geeignetsten ist. Er wird deshalb im Regelfall das Richtige veranlassen, zumal er ein Erfolgshonorar nur dann zu erwarten hat, wenn das Objekt vermietet wird.

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Vorliegend besteht für das Gericht kein Zweifel daran, dass der Kläger jedenfalls ab dem 22. Juni 2010 das Maklerbüro I1. Immobilien GmbH mit der Vermietung der fraglichen Immobilie beauftragt hatte. Dieser Nachweis ist durch Vorlage des Schreibens des Büros I1. vom 6. Januar 2012 (Bl. 176 der der Gerichtsakte) erbracht. Darüber hinaus ist es nicht erforderlich, dass dessen Vermietungsbemühungen im Einzelnen nachgewiesen werden. Abgesehen davon hat die Klägerin die "Bearbeitungsliste" der Fa. I1. bezüglich des Objekts C1. . 5 in I. vorgelegt (Bl. 156 ff. der der Gerichtsakte), woraus sich ergibt, dass in dem Zeitraum, in dem dieses Büro beauftragt war, der Makler mit mehr als 140 potentiellen Mietinteressenten Kontakt aufgenommen hatte. Darüber hinaus sind Verhandlungen mit der X. GmbH sowie der Fa. B1. Modemärkte GmbH geführt worden, an die im Jahre 2011 eine Teilfläche vermietet werden konnte. Diese persönliche Kontaktaufnahme mit den in Frage kommenden Einzelhandelsunternehmen ist nach Auffassung des Gerichts sicherlich ebenso effektiv wie die von der Beklagten vermisste Internetdarstellung.

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Was die Zeit vor der Beauftragung des Büros I1. angeht, so hat die Klägerin mit der Vermarktung der Immobilie ihre Prozessbevollmächtigte, die U. B. N. GmbH, beauftragt. Das ist zwar kein außenstehender, unabhängiger Makler, sondern ein Schwesternunternehmen der Klägerin. Gleichwohl ist das Gericht davon überzeugt, dass dieses Unternehmen, was die Vermarktung von leerstehenden Filialen großer Einzelhandelsketten angeht, zumindest ebenso effizient vorgeht, wie ein versierter Makler. Denn bei der U. B. N. GmbH handelt es sich ausweislich zahlreicher Internetauftritte und -beschreibungen (vgl. Anlage zum Protokoll der mündlichen Verhandlung) um den führenden Spezialisten für Einzelhandelsimmobilien in Deutschland. Geschäftsziel des seit 2005 in London börsennotierten Unternehmens ist es, Stakeholder Value durch das Bestandhalten und Managen von Einzelhandelsimmobilien zu maximieren. Es ist Eigentümer von rund 370 Immobilien mit 1 Million qm Einzelhandelsmietflächen, weit überwiegend in Mittelstädten im Westen der Bundesrepublik mehrheitlich in High-Street-Lagen.

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Deshalb gilt nach Auffassung des Gerichts für die Vermietungsbemühungen durch die U. B. N. GmbH zumindest das Gleiche wie für diejenigen durch einen Immobilienmakler.

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Die Vermietungsbemühungen sind deshalb nach Überzeugung des Gerichts für das gesamte Jahr 2010 als ausreichend anzusehen, die Nichtvermietung des größten Teils der Immobilie deshalb durch die Klägerin nicht zu vertreten.

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Die Voraussetzung für einen Grundsteuererlass sind demnach gegeben. Bei einem Leerstand von mehr als 50 % ist die Grundsteuer um 25 % zu erlassen. Bei einer Grundsteuer von 25.557,05 EUR ergibt dies einen Erlassbetrag von 6.389,26 EUR. Dies entspricht der Klageforderung.

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Der Klage war deshalb in vollem Umfang stattzugeben.

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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung.

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