Oberlandesgericht Koblenz ()
Urteil vom 2011-02-25, Aktenzeichen 10 U 1504/09
ECLI:DE:OLGKOBL:2011:0225.10U1504.09.0A

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 3. Dezember 2009 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch eine Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung eine Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

I.

1

Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Zahlung restlichen Werklohns.

2

Mit Vertrag vom 22./25.07.2005 beauftragten die Beklagten die Errichtung der Wohnungen Nr. 4 – 7 in dem Neubau ...[A]. Dem Vertrag lagen die Baubeschreibung dieser Wohnungen sowie die Pläne gemäß Anlagenkonvolut K3 (Bl. 13 ff. d. A.) zugrunde.

3

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Zahlung der Schlussrate in Höhe von 16.675,98 €. Die Beklagten machen den Minderwert behaupteter Mängel unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des Schadensersatzes geltend und rechnen gegenüber dem Werklohnanspruch auf. Den überschießenden Betrag machen sie im Wege der Widerklage geltend. Sie beanstanden in erster Linie mangelnde „Seniorengerechtheit“ der Wohnungen, zumal wegen einer Austrittsstufe zu den Balkonen.

4

Die Klägerin hat vorgetragen:

5

Im Zuge der Erörterung des Inhalts des Werkvertrages sei es den Beklagten auf der einen Seite in besonderem Maß um einen möglichst großen Ausstattungsumfang, auf der anderen Seite auf das Einsparen von Kosten angekommen. Das Thema „alters- bzw. seniorengerechtes Wohnen“ sei von den Beklagten zu keinem Zeitpunkt angesprochen oder gar hervorgehoben worden. Es sei falsch, dass der Zeuge ...[B], Mitarbeiter der Klägerin, erklärt habe, die Austrittshöhe werde sich auf ca. 8 cm verringern. Es sei vielmehr stets von einer Brüstungshöhe von ca. 17 cm gesprochen worden. Sämtliche Arbeiten seien bereits Anfang September 2006 vollständig abgeschlossen gewesen und die fertige Stufe sei Anfang September 2006 in der jetzigen Form uneingeschränkt fertig gestellt und erkennbar gewesen. Dem Beklagten und dem Zeugen ...[C] hätten sämtliche Werkpläne bereits ab dem 16.11.2005 vorgelegen. Aus diesen ergebe sich die Ausführung der Brüstung im Dachgeschoß eindeutig.

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Die Klägerin hat beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie, die Klägerin, 16.675,98 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 9.3.2007 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 807,80 € zu zahlen.

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Die Beklagten haben beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Widerklagend haben die Beklagten beantragt,

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die Klägerin zu verurteilen, an sie 4.771,87 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie vorgerichtlich entstandene Kosten in Höhe von 1.253,78 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

12

Die Klägerin hat beantragt,

13

die Widerklage abzuweisen.

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Die Beklagten haben vorgetragen:

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Grundlage des Bauvertrages sei ein Werbeprospekt der Klägerin gewesen, in welchem die Wohnungen, die Ansichten und eine Baubeschreibung enthalten gewesen seien. Auf der Basis dieses Prospekts seien die Wohneinheiten von der Klägerin angeboten und vermarktet worden. Es handele sich hierbei um den Prospekt Anlage K9 (Hülle l. 131 d. A.). Die Wohneinheiten hätten von den Erwerbern entsprechend den Vertragsverhandlungen auch vorzugsweise an Senioren vermietet werden können, die aufgrund anstehender körperlicher Gebrechen auf barrierefreies Wohnen angewiesen seien. Die Zeugin ...[D] habe das streitgegenständliche Grundstück vermarktet. Sie habe die Verkaufsanzeige (Bl. 144 d. A.) zusammen mit dem Geschäftsführer der Klägerin gestaltet. In sämtlichen Vorgesprächen und Verhandlungen zwischen den Beklagten und der Zeugin ...[D] sei das Objekt auch in Bezug auf die vier Wohnungen der Beklagten damit beworben worden, dass es sich um barrierefreie und für Rollstuhlfahrer geeignete Wohnungen handele. Der Geschäftsführer der Klägerin habe sich in einem Gespräch unmittelbar vor Unterzeichnung des Werkvertrages in Anwesenheit des Zeugen ...[E] dazu bereit erklärt, die Duschanlagen in den Bädern der vier Wohneinheiten der Beklagten unter Beibehaltung des vereinbarten Werklohns von 667.000 € und ohne Mehrpreis mit Glastüren auszustatten.

16

Anlässlich einer Besichtigung am 6.3.2006 habe der Zeuge ...[C] bemerkt, dass sich in der Wohnung Nr. 6 zum Terrassenausgang eine Brüstungshöhe von 25 cm ergebe. Aufgrund der auch im Bereich des Balkonaustritts sichtbaren Brüstungshöhe von 25 cm habe sich der Zeuge ...[C] mit dem Architekten ...[B] in Verbindung gesetzt. Der Zeuge ...[B] habe dem Zeugen ...[C] erklärt, die Brüstungshöhe von 25 cm sei „o.k“. Das Fenster und das Balkontürenelement würde später vor die Brüstung gesetzt, so dass sich die Austrittsstufe auf ca. 8 cm verringere. Später sei die Ausführung nicht entsprechend den telefonischen Angaben des Zeugen ...[B] dergestalt gewählt worden, dass die Fenster vor die Brüstungen gesetzt worden seien. Die Fenster der Balkonelemente seien vielmehr auf die Brüstung gesetzt worden, so dass sich nunmehr trotz des Bodenaufbaus eine 22 cm hohe Austrittstufe ergeben habe. Bei einer weiteren Ortsbesichtigung am 7.11.2006 seien ebenfalls in den Wohnungen 7 und 6 die hohen Austrittsschwellen zur Terrasse beanstandet worden. Bei einer weiteren Begehung am 12.12.2006 seien wiederum die Balkonaustrittschwellen in den Wohnungen 6 und 7 gerügt worden.

17

Das Landgericht hat nach Beweiserhebung der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Es hat Mängel der von der Klägerin geschuldeten Werkleistung verneint und insbesondere aus dem Prospekt und dem Zusatz seniorengerechtes Wohnen nicht die Zusicherung einer barrierefreien Wohnung hergeleitet. Hiergegen wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung.

18

Die Beklagten tragen vor:

19

Das Landgericht habe die Bedeutung des Begriffs „seniorengerecht“ in der Prospektangabe, der werbemäßigen Anpreisung auf dem Bauschild und in einer von der Klägerin zu verantwortenden Vermarktungsanzeige verkannt. Auch habe das Landgericht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass sich eine Beschaffenheitsvereinbarung nicht nur aus der Verkaufsurkunde selbst, sondern auch aus den sonstigen Umständen ergeben könne, sofern diese bei Vertragsschluss noch fortwirkten, nicht berücksichtigt. Im vorliegenden Fall sei aufgrund des Inhalts des verkaufsfördernden Prospekts mit dem Begriff „seniorengerecht“, dem Bauschild („seniorengerecht“) und der Werbeanzeige („barrierefrei mit Lift“) sowie auch aufgrund der bei Vertragsschluss mit dem Geschäftsführer der Klägerin geführten Gespräche auf Seiten der Beklagten die Vorstellung entstanden, die Klägerin würde ein seniorengerechtes Objekt veräußern, das über einen barrierefreien, seniorengerechten Austritt zur Balkonanlage verfüge, damit der Balkon als wesentlicher Bestandteil der Wohneinheit für die Nutzer auch in einem hohen Alter und ggf. mit Gehbehinderung und Rollator/Rollstuhl nutzbar sei. Die Ausstattung der beiden Wohneinheiten 6 und 7 mit nicht barrierefreien Austritten zum Balkonbereich führe zu einer Minderung des vereinbarten Werklohnes in Höhe von 18.700 €. Es handele sich um nicht behebbare Mängel konstruktiver Art. Die Beklagten hätten diese Ausführung zu keinem Zeitpunkt als vertragsgerecht akzeptiert und abgenommen. Sie seien berechtigt, den Minderwert unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des Schadensersatzes gegenüber der Werklohnforderung zur Aufrechnung zu stellen.

20

Rechtsfehlerhaft habe das Landgericht auch die Kosten für die Ausstattung der Duschanlage mit Glastüren in den Wohneinheiten vier, sechs und sieben in Höhe von 2.747,83 € nicht zugesprochen. Insoweit habe das Landgericht die erhobenen Beweise falsch gewürdigt. Die Klägerin habe die Wohneinheit fünf mit Glastüren ausgestattet, die übrigen aber nach Aufkommen der Streitigkeiten zwischen den Parteien nicht. Es sei nicht nachvollziehbar, wie das Landgericht bei dieser Sachlage zu einer Unglaubwürdigkeit der Aussage des Zeugen ...[E] gelangt sei.

21

Die Beklagten beantragen,

22

1. unter Änderung des angefochtenen Urteils wird die Klage abgewiesen.

23

2. unter Abänderung des angefochtenen Urteils wird die Klägerin und Widerbeklagte verurteilt, an die Beklagten und Widerkläger 4.741,87 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie vorgerichtlich entstandene Kosten in Höhe von 1.243,78 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

24

Die Klägerin beantragt,

25

die Berufung zurückzuweisen.

26

Die Klägerin trägt vor:

27

Es sei zwischen den Parteien niemals eine barrierefreie Ausführung der Werkleistung vereinbart gewesen. Aus dem schriftlichen Vertrag der Parteien und der schriftlichen Baubeschreibung ergebe sich dies nicht. Die Beklagten hätten den Nachweis, dass abweichend davon eine barrierefreie Ausführung vereinbart gewesen sei, nicht erbringen können. Der Zeuge ...[E] habe zwar eine Vielzahl von Angaben dazu geliefert, was zwischen den Beklagten und der Zeugin ...[D] besprochen worden sei. Deren Erklärungen, die sie als Maklerin abgegeben habe, seien der Klägerin jedoch nicht zuzurechnen. Entsprechende Vereinbarungen mit dem Geschäftsführer der Klägerin seien nicht bekundet worden. Nur auf diese komme es jedoch an. Sämtliche von den Beklagten benannten Zeugen hätten nicht den Nachweis erbracht, dass zwischen den Parteien eine „barrierefreie“ bzw. „behindertengerechte“ Ausführung der Wohnungen vereinbart gewesen sei. Zum Zeitpunkt der Vermarktung der Wohnungen an die Beklagten sei ausschließlich der Begriff „seniorengerecht“ im Gespräch gewesen. Erst bezüglich der beiden letzten Wohnungen sei der Vermarktungstext dahingehend geändert worden, dass diese als „barrierefrei“ beworben worden seien. Es habe sich dabei um Wohnungen gehandelt, die auch tatsächlich barrierefrei gewesen seien. Den Beklagten sei es während der gesamten Bauausführung niemals auf eine „Barrierefreiheit“ angekommen. Die Beklagten hätten auch nicht nachgewiesen, dass der Prospekt, auf den sie sich berufen, bereits vor Vertragsunterzeichnung vorgelegen habe und Gegenstand der Vertragsverhandlungen gewesen sei. Im Übrigen ergebe sich auch aus dem Prospekt eine Sollbeschaffenheit als barrierefrei nicht. Zutreffend habe das Landgericht auch entschieden, dass die Beklagten den ihnen obliegenden Beweis hinsichtlich der Duschtrennwände nicht hätten erbringen können.

28

Wegen aller weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen, zu den Beweisergebnissen auf die Sitzungsniederschrift Bl. 254 ff. d. A. und das angefochtene Urteil.

II.

29

Die zulässige Berufung der Beklagten ist nicht begründet.

30

Die vom Landgericht zuerkannte Klageforderung in Höhe von 16.675,98 €, welche die Schlussrate des von den Beklagten geschuldeten Werklohnes betrifft, ist dem Grund und der Höhe nach zwischen den Parteien nicht streitig.

31

Demgegenüber steht den Beklagten der geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen der von ihnen behaupteten Mängel, mit welchem sie aufgerechnet haben, nicht zu.

32

Mängel der von der Klägerin vertraglich geschuldeten Werkleistung liegen nicht vor. Solche sind insbesondere nicht in dem Vorliegen einer zu hohen Austrittstufe sowie fehlenden Haltegriffen in Bad/Toilette und fehlender Glastrennwände bei den Duschen zu sehen. Nach dem Vertragstext des zwischen den Parteien geschlossenen Werkvertrags nebst Baubeschreibung der Wohnungen 4 – 7 sowie den Plänen gemäß Anlagenkonvolut K3 (Anlagen zur Klageschrift) schuldete die Klägerin weder bei den Wohnungen 6 und 7 einen ebenerdigen Austritt zur Dachterrasse noch war sie verpflichtet die Duschen mit Glastrennwänden und die Bäder/Toiletten mit Haltegriffen zu versehen. Insbesondere aus den dem Vertrag zugrunde liegenden Plänen, welche den Beklagten vorlagen, ergibt sich, dass der Austritt zur Dachterrasse nicht ebenerdig ausgeführt werden würde, sondern mit einer Stufe versehen.

33

Die Beklagten haben auch nicht bewiesen, dass sie über den schriftlichen Vertragstext hinaus mit der Klägerin mündlich entsprechende Abreden getroffen haben. Dies gilt insbesondere, soweit die Beklagten eine Vereinbarung über das Anbringen von gläsernen Trennwänden in den Duschen ohne Aufpreis behauptet hatten. Die Beweiswürdigung des Landgerichts ist nicht zu beanstanden und wird vom Senat geteilt. Zur weiteren Begründung wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen. Auch das Vorbringen in der Berufungsbegründung gibt zu einer anderen Würdigung der Beweise oder einer erneuten Beweiserhebung keine Veranlassung.

34

Nach neuem Berufungsrecht ist das Berufungsgericht grundsätzlich nicht mehr vollumfängliche zweite Tatsacheninstanz. Vielmehr ist hinsichtlich der erstinstanzlich, auch aufgrund einer Beweiserhebung, getroffenen Feststellungen die Überprüfung gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO grundsätzlich darauf beschränkt, ob konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Die Beweiswürdigung des Landgerichts ist nur insoweit überprüfbar, als mit der Berufung schlüssig konkrete Anhaltspunkte aufgezeigt werden, die Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Feststellungen begründen, die also solche Zweifel an den erhobenen Beweisen aufdrängen, dass sich eine erneute Beweisaufnahme förmlich gebietet.

35

Vorliegend sind keine Fehler des Landgerichts bei der erfolgten Würdigung der erhobenen Beweise erkennbar. Die vom Landgericht vorgenommene Beweiswürdigung ist umfassend, in sich nachvollziehbar und in sich widerspruchsfrei. Sie verstößt weder gegen Denk-, Natur- noch Erfahrungssätze.

36

Ergänzend ist anzumerken: Ausweislich der protokollierten Aussagen hat keiner der von den Beklagten benannten Zeugen über ein konkretes Gespräch zwischen den Parteien berichtet und konkrete Abreden, die getroffen wurden, bekundet. Auch die Aussage des Zeugen ...[E] hat nicht überzeugend dargelegt, dass die von den Beklagten gewünschte Vereinbarung über den Einbau von Glastrennwänden in den Duschen ohne Erhöhung des zu zahlenden Werklohns tatsächlich getroffen wurde. Seine Aussagen enthalten Vermutungen und Rückschlüsse, nicht aber konkrete Vereinbarungen.

37

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich eines stufenfreien Austritts zur Dachterrasse und des Anbringens von Haltegriffen in den Bädern/Toiletten zwischen den Parteien nicht schon deshalb zustande gekommen, weil die Klägerin in einen Prospekt, auf dem Bauschild und auch in Werbeanzeigen das Wort „seniorengerecht“ zur Kennzeichnung der zu errichtenden Wohnungen benutzt hat.

38

Zwar ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Urteil v. 25.10.2007 – Az: VII ZR 205/06) dann, wenn außerhalb eines schriftlich niedergelegten Vertrages anlässlich der Vertragsanbahnung in Prospekten oder sonstigen Werbematerialien über den niedergelegten Vertragsinhalt hinausgehende Versprechen gemacht werden, zu prüfen, ob diese Angaben nicht ebenfalls Vertragsinhalt geworden sind. Als Beschaffenheitsvereinbarung können dabei jedoch nur solche Angaben angesehen werden, aus welchen sich eine bestimmte Eigenschaft oder Ausstattung des Objekts eindeutig entnehmen lässt. Dies ist bei dem Begriff „seniorengerecht“ nicht der Fall. Aus diesem Begriff lassen sich keine konkreten Ausstattungsmerkmale herleiten. Auch gibt es kein allgemeines Verständnis dazu, was an Wohnungsausstattung erforderlich ist, damit eine Wohnung als „seniorengerecht“ bezeichnet werden kann. Die Auffassung der Beklagten, dass mit „seniorengerecht“ gemeint sei, dass eine entsprechende Wohnung völlig barrierefrei und mit einem Rollstuhl oder Rollator begehbar sein müsse sowie dass sich in Bädern und Toiletten Haltegriffe befinden müssten, vermag der Senat nicht zu teilen. Barrierefreiheit gemäß § 554a BGB ist erforderlich für behindertengerechtes Wohnen. Der Begriff „seniorengerecht“ ist kein Rechtsbegriff und kann nicht als gleichbedeutend mit dem Begriff „behindertengerecht“ angesehen werden. Nicht jeder Mensch fortgeschrittenen Alters ist – bei aller Erschwernis, welche das Alter mit sich bringt – als körperlich behindert anzusehen und auf Rollstuhl oder Rollator angewiesen. Es ist nicht gerechtfertigt, die Anforderungen, die nach § 554a BGB oder DIN 18025-2 an ein barrierefreies behindertengerechtes Wohnen zu stellen sind, auch zur Konkretisierung des Begriffs „seniorengerecht“ heranzuziehen. Zutreffend hat das Landgericht in der Bezeichnung „seniorengerecht“ eine werbemäßige Anpreisung des Objekts gesehen, nicht aber die Ankündigung, dass diese eine bestimmte Ausstattung haben werde. Ob dem Begriff „seniorengerecht“ konkret bestimmte andere Ausstattungsanforderungen entnommen werden mögen, kann im Übrigen für den vorliegenden Fall dahingestellt bleiben.

39

Der Umstand, dass in einem weiteren Werbeinserat die Klägerin ausdrücklich mit „barrierefrei mit Lift“ für Wohnungen in dem Objekt geworben hat, vermag eine den Beklagten günstige Entscheidung nicht zu begründen. Aus der von den Beklagten vorgelegten Anzeige ergibt sich, dass diese nicht die von ihnen gebauten Dachwohnungen betraf und zeitlich nach ihrem Vertrag mit der Klägerin entstanden sein muss, da sie ausdrücklich sich nur auf zwei noch freie Wohnungen im ersten Obergeschoss und im Erdgeschoss bezieht. Dass den Beklagten bezüglich der Wohnungen 6 und 7 im Dachgeschoss Barrierefreiheit versprochen wurde, lässt sich dieser Anzeige nicht entnehmen. Dass vor ihrem Vertragsschluss mit der Klägerin eine entsprechende Anzeige geschaltet worden war, in welcher die Wohnungen 6 und 7 als barrierefrei bezeichnet worden waren, behaupten die Beklagten selbst nicht.

40

Aus dem von den Beklagten vorgelegten Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (IBR 2010, 274) lässt sich zugunsten der Beklagten nichts herleiten, da der Sachverhalt, über welchen das Oberlandesgericht Düsseldorf zu befinden hatte, erhebliche Unterschiede zu dem vorliegenden Sachverhalt aufwies. Dort waren die in Rede stehenden Wohnungen ausdrücklich als behinderten- und rollstuhlgerecht verkauft worden, während sie vorliegend lediglich als seniorengerecht angepriesen wurden. Wie bereits ausgeführt, kann „seniorengerecht“ nicht als gleichbedeutend mit „behindertengerecht“ angesehen werden.

41

Da das Landgericht somit die Klage zu Recht abgewiesen hat, ist die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

42

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

43

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 ZPO n. F. nicht gegeben sind.

44

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 21.417,85€ festgesetzt.