Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-05-28, Aktenzeichen 10 A 971/08
ECLI:DE:OVGNRW:2009:0528.10A971.08.00

Tenor

Das angefochtene Urteil wird geändert.

Die Klage wird insgesamt abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der
Beigeladenen trägt die Klägerin.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils
beizutreibenden Betrages abwenden, wenn der jeweilige Vollstreckungsgläubiger
nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in jeweils gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin begehrt von dem Beklagten ein bauaufsichtsrechtliches Einschreiten
gegen die von der Beigeladenen zu 2) ausgeübte Wohnnutzung auf dem Grundstück
B. I.------ weg in L. , das inzwischen im Eigentum des Beigeladenen zu 1) steht.

3

Die Klägerin ist Eigentümerin der östlich der Straße B. I.------weg in L.
gelegenen Flurstücke 89, 91, 98 und 101 sowie des westlich gelegenen Flurstücks
93 (B. I.------weg 1). Die Flurstücke erwarb sie durch Zuschlagsbeschluss des
Amtsgerichts H. vom 23. Mai 2006 aus der Insolvenzmasse der Firma F.
X. GmbH & Co. KG. Auf den östlich der Straße gelegenen Flurstücken befand
sich seit 1977 der Produktionsstandort der Firma X. X1. GmbH, die dort
Wohnwagen und Reisemobile herstellte. Das Grundstück B. I.------weg 1 wurde
schon zum damaligen Zeitpunkt als Bürogebäude genutzt, diese Nutzung wird von
der Mieterin der im Eigentum der Klägerin stehenden Flurstücke, der Firma J.
C. F1. J1. GmbH fortgesetzt, die auf den östlichen Flurstücken eine
Toner-Produktion für die Herstellung von Fotokopien sowie ihr Logistikzentrum
betreibt. Gesellschafter der GmbH sind die Klägerin und ihr Ehemann.

4

Die im Eigentum der Klägerin und des Beigeladenen zu 1) stehenden
Grundstücke befinden sich im Geltungsbereich des B. 22. März 1975 in Kraft
getretenen Bebauungsplanes Nr. 10 "Gewerbegebiet O. " der Gemeinde L. .
Der Bebauungsplan enthält für diese Flurstücke die Festsetzung Gewerbegebiet-GE-
. Im Straßendreieck zwischen der L1. Straße, der Straße B. I.------weg und dem
T.------weg befinden sich neben dem hier betroffenen Grundstück und dem im
Eigentum der Tochter der Beigeladenen stehenden Grundstück, das Gegenstand
des Verfahrens 10 A 949/08 ist, auf dem Flurstück 67 noch ein Wohngebäude mit
sechs Wohneinheiten zur L1. Straße hin sowie auf den Flurstücken 8, 70, 74 und
72 weitere Wohngebäude, die zum Zeitpunkt der Planaufstellung bereits vorhanden
waren. B. T.------weg besteht jedenfalls keine äußerlich sichtbare Gewerbenutzung
auf der dem I.------weg zugewandten Seite.

5

Die Beigeladene zu 2) errichtete auf dem Grundstück B. I.------weg
(Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke 12 und 13) ein mit Bauschein vom 14.
Dezember 1980 genehmigtes eingeschossiges Betriebsinhaber-Wohnhaus, das sie
seitdem ohne Unterbrechung selbst bewohnt. Im Zuge der Erteilung der
Baugenehmigung erklärte sie als Eigentümerin des Flurstückes 12 und als
alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführerin der Firma X. X1. GmbH
als Eigentümerin des Flurstücks 13 die Übernahme einer Baulast, die im
Baulastenverzeichnis B. 08. Dezember 1980 eingetragen und für das Flurstück 13
gleichlautend B. 04. Dezember 1998 fortgeschrieben wurde. Diese Baulast hat
folgenden Wortlaut:

6

"Übernahme der Verpflichtung, dass das zu errichtende Betriebswohnhaus nur
als solches im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO genutzt werden darf und
Bestandteil des Betriebes bleiben muss. Das Eigentum an den Baugrundstücken, sei
es im Wege der Erbübertragung oder im Wege der Veräußerung, darf nur zusammen
mit dem Betrieb des X2. werkes an einen Dritten übertragen werden. "

7

Nach Einstellung eines Zwangsversteigerungsverfahrens, in dem sich allein die
Klägerin um den Erwerb bemüht hatte, verkaufte die Beigeladene zu 2) mit
notariellem Vertrag vom 29. Dezember 2006 - UR.-NR. 2032/2006 des Notars B1.
N. in T1. - die Grundstücke Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke 12 und 13
an den Beigeladenen zu 1). Im Kaufvertrag verpflichtete sich die Beigeladene zu 2),
"das Kaufobjekt bis spätestens zum 31. März 2007 vollständig und besenrein zu
räumen". Im Zuge der Eigentumsübertragung wurde die ursprüngliche Baulast mit
Ziffern 2) und 3) wie folgt geändert:

8

"2. Die Grundstücke Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke 12 und 13 werden
baurechtlich so miteinander vereinigt, dass beide Grundstücke zusammen künftig
wie ein Baugrundstück im Rechtssinne behandelt werden (Vereinigungsbaulast
gemäß § 4 BauO NRW).

9

3. Die im Baulastenverzeichnis von F2. Blatt 10, laufende Nummer 1 und Blatt
94, laufende Nummer 1 eingetragene Verpflichtung wird künftig für den neuen
Gewerbebetrieb auf dem Grundstück Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke 12 und 13
übernommen."

10

Der Beigeladene zu 1) ist Inhaber eines Betriebes für Heizungs-, Sanitär- und
Umwelttechnik. Unter dem 20. August 2007 erteilte ihm der Beklagte eine
Baugenehmigung zur Errichtung und zum Betrieb einer Lagerhalle für seinen Betrieb
nebst Büroräumen mit einer Grundfläche von ca. 1000 qm auf dem Grundstück B.
I.------weg 5 im rückwärtigen Bereich. Die Halle wurde inzwischen errichtet, der
Umzug des Betriebes, der noch B. B2.----weg 9 in L. ansässig ist, steht nach
Angaben des Beigeladenen unmittelbar bevor.

11

Mit zwei Schreiben vom 21. Februar 2007 legte die Klägerin gegen die Nutzung
des Wohnhauses auf dem Grundstück B. I.------weg 5 durch die Beigeladene zu 2)
"Drittwiderspruch" ein und beantragte, "alle in Betracht kommenden erforderlichen
und geeigneten Maßnahmen zu ergreifen, um sicherzustellen, dass die eingetragene
öffentliche Baulast umgesetzt werde" und zu diesem Zweck der
Eigentumsübertragung an den Beigeladenen zu 1) zu widersprechen. Die Klägerin
habe einen Anspruch auf Eigentumsübertragung und Nutzung des als
Betriebsinhaberwohnung genehmigten Wohngebäudes aufgrund der eingetragenen
Baulast. Sie sei auf eine entsprechende Wohnung zur Überwachung der von ihr
erworbenen Betriebsstätte angewiesen. Zudem müsse sie sich gegen nicht
betriebsbezogenes Wohnen in dem festgesetzten Gewerbegebiet wehren.

12

Mit Schreiben vom 07. März 2007 lehnte der Beklagte das beantragte
bauaufsichtsrechtliche Einschreiten ab. Zumindest zum gegenwärtigen Zeitpunkt
gebe es dafür keine Veranlassung. Die umstrittene Baulast sei obsolet geworden, da
die Firma X. X3. nach Insolvenz nicht mehr existiere. Darüber hinaus
habe der jetzige Eigentümer der Flurstücke 12 und 13 angekündigt, dort eine Halle
für seinen Gewerbebetrieb zu errichten und das Wohnhaus als
Betriebsinhaberwohnung zu nutzen. Im Hinblick auf die Beigeladene zu 2) übe er
sein Ermessen dahingehend aus, gegen die fast 80-jährige Beigeladene keine
ordnungsbehördlichen Maßnahmen zwecks Beendigung der Wohnnutzung zu
ergreifen.

13

B. 08. Mai 2007 hat die Klägerin Klage erhoben mit dem Ziel, den Beklagten zu
verpflichten, geeignete bauordnungsrechtliche Maßnahmen zu ergreifen, um die
Nutzung des Betriebsleiterwohnhauses B. I.------weg 5 zu privaten Wohnzwecken
zu untersagen sowie festzustellen, dass die eingetragene Baulast zugunsten der
Klägerin ein Veräußerungsverbot enthalte bzw. ein Vorkaufsrecht auslöse. Die
Beigeladene zu 2) habe das Gebäude stets als privates Wohnhaus genutzt, sie sei
nie Betriebsleiterin des X4. werkes gewesen, jedenfalls nicht in den letzten
Jahren. Der Beklagte sei verpflichtet, gegen die private Wohnnutzung in einem
Gewerbegebiet einzuschreiten. Insofern habe sie, die Klägerin, einen
Gebietsgewährleistungsanspruch, darüber hinaus könne sie sich unmittelbar auf
Rechte aus der eingetragenen Baulast berufen. Auch der Beigeladene zu 1) dürfe
das Wohnhaus nicht zu privaten Wohnzwecken nutzen, die tatbestandlichen
Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 BauNVO erfülle er nicht. Zudem werde bestritten,
dass er als "nicht bedeutender Heizungsbauinstallationshandwerker" tatsächlich eine
Gewerbehalle im genehmigten Umfang errichten wolle und könne. Für einen solchen
Betrieb reichten Hallen in der Größe von 100 -200 m² vollständig aus. Die
Realisierung des Scheinantrages sei offenkundig niemals beabsichtigt. Es gehe
allein darum, formal die Voraussetzungen für eine weitere Wohnnutzung durch den
Beigeladenen zu 1) zu erfüllen. Darüber hinaus sei das errichtete Wohngebäude mit
270 m² Wohnfläche nicht gegenüber der betrieblichen Nutzung untergeordnet. Die
Baulast begründe zugunsten der Klägerin ein Veräußerungsverbot, zumindest aber
ein Vorkaufsrecht.

14

Die Klägerin hat beantragt,

15

den Beklagten zu verpflichten,

a) der Beigeladenen zu 2) im Wege einer für sofort vollziehbar zu erklärenden
Bauordnungsverfügung aufzugeben, die Nutzung des auf dem Grundstück B. I.------
weg 5, 47647 L. (Gemarkung F2. , Flur 2,

16

Flurstücke 12 und 13) stehenden Wohnhauses zu privaten Wohnzwecken zu
unterlassen,

b) dem Beigeladenen zu 1) durch für sofort vollziehbar zu erklärende
Bauordnungsverfügung aufzugeben, es zu unterlassen, das Wohnhaus auf dem
Grundstück B. I.------weg 5, 47647 L. (Gemarkung F2. , Flur 2, Flurstücke 12
und 13) nach Aufgabe der privaten Wohnnutzung durch die Beigeladene zu 2)
Dritten zu privaten Wohnzwecken zu vermieten oder sonst wie zu überlassen,

17

festzustellen, dass die im Baulastenverzeichnis von F2. auf dem
Baulastenblatt Nr. 10, Seite 1 unter laufender Nummer 1 mit der Bauregisternummer
B6-1160 für das Grundstück L. , B. I.------weg , Gemarkung F2. , Flur 2,
Flurstücke 12/13 B. am 08. Oktober 1980 eingetragene Baulast zugunsten der
Klägerin

a) gegenüber der Beigeladenen zu 2) als Verkäuferin dieses Grundstücks mit der
jetzigen postalischen Bezeichnung B. I.------weg 5, 47647 L. in Ansehung der
vorgenommenen Übereignung an den Beigeladenen zu 1) ein Veräußerungsverbot
im Sinne von § 134 BGB bzw. § 135 BGB beinhaltet,

b) gegenüber der Beigeladenen zu 2) als Verkäuferin des vorgenannten Grundstücks
mit der heutigen postalischen Bezeichnung B. I.------weg 5, 47647 L. , in
Ansehung des mit dem Beigeladenen zu 1) geschlossenen notariellen Kaufvertrages
vom 29. Dezember 2006 - UR.-NR. 2032/2006 des Notars B1. N. in T1.
- ein Vorkaufsrecht begründet.

18

Der Beklagte hat beantragt,

19

die Klage abzuweisen.

20

Ein Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten bestehe nicht, dem
Beigeladenen zu 1) sei eine Baugenehmigung zur Errichtung einer Lagerhalle erteilt,
die Baulast inzwischen auf seinen Betrieb umgeschrieben worden. Damit sei auch
zukünftig gesichert, dass in dem Gebäude nur betriebsbezogen gewohnt werde.
Entgegen der Auffassung der Klägerin komme es auch nicht darauf an, dass sich
das Wohnhaus der betrieblichen Nutzung unterordne, da die
Baunutzungsverordnung aus dem Jahre 1968 Anwendung finde, die eine
entsprechende Beschränkung noch nicht vorgesehen habe. Aufgrund der
Umschreibung der Baulast gehe auch das Feststellungsbegehren ins Leere,
unabhängig davon habe auch die ursprüngliche Baulasterklärung keine individuellen
Rechte der Klägerin begründet.

21

Die Beigeladenen haben beantragt,

22

die Klage abzuweisen.

23

Der Beigeladene zu 1) beabsichtige, auf dem Grundstück seinen Sanitär- und
Heizungsinstallationsbetrieb auszuüben, zu diesem Zweck plane er die Errichtung
einer Betriebshalle, die zwischenzeitlich auch genehmigt sei. Ein Anspruch auf
behördliches Einschreiten bestehe nicht, er wolle das Wohnhaus betriebsbezogen
selbst nutzen. Er habe nicht die Absicht, es nach Aufgabe der Nutzung durch die
bisherige Bewohnerin an Dritte zu vermieten.

24

Mit dem teilweise angefochtenen Urteil vom 07. Februar 2008 hat das
Verwaltungsgericht dem Klageantrag zu 1) stattgegeben und die Klage im Übrigen
abgewiesen. Der Beklagte sei zum Erlass einer für sofort vollziehbar zu erklärenden
Nutzungsuntersagungsverfügung gegenüber der Beigeladenen zu 2) ebenso
verpflichtet wie zum Erlass einer Untersagungsverfügung gegenüber dem
Beigeladenen zu 1), das Gebäude nach deren Auszug Dritten zu privaten
Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen. Die derzeit ausgeübte Nutzung sei formell
und materiell illegal, die Fortsetzung der Wohnnutzung durch die Beigeladene zu 2)
nach Aufgabe des Betriebes sei eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, die
im festgesetzten Gewerbegebiet nicht genehmigungsfähig sei. Nach ständiger
Rechtsprechung müsse derjenige, der eine Nutzung "schwarz" aufnehme, damit
rechnen, dass sie ihm durch die Bauaufsichtsbehörde sofort vollziehbar untersagt
werde. Ein Ermessen stehe dem Beklagten nicht zu, da sich die Klägerin auf ihren
Gebietsgewährleistungsanspruch berufen könne. Aus den gleichen Gründen sei der
Beklagte auch zum Vorgehen gegenüber dem Beigeladenen zu 1) verpflichtet. Im
Übrigen habe die Klage keinen Erfolg, die eingetragene Baulast nebst
Verpflichtungserklärung begründe keine subjektiven Rechte der Klägerin im Sinne
eines Vorkaufsrechts oder eines Veräußerungsverbotes.

25

Der Beklagte hat B. 25. März 2008, die Beigeladenen haben B. 27. März 2008
gegen das ihnen jeweils B. 27. Februar 2008 zugestellte Urteil die Zulassung der
Berufung beantragt, soweit das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben hat. Mit
Beschluss vom 21. Juli 2008 hat der Senat die Berufung des Beklagten und der
Beigeladenen zugelassen.

26

Der Beklagte macht geltend, das Verwaltungsgericht habe ihn, ohne eine
Abwägung im Einzelfall zu treffen, und damit letztlich grundlos verpflichtet, eine
sofort vollziehbare Nutzungsuntersagung gegenüber der Beigeladenen zu 2) zu
erlassen. Es habe außer Acht gelassen, dass das Wohnhaus seit 1980 überwiegend
legal bewohnt worden sei. Es sei eine ursprünglich legale Nutzung illegal geworden,
nicht aber von vornherein eine illegale Wohnnutzung aufgenommen worden. Die
Beigeladene zu 2) sei über 80 Jahre alt. Eine sofort vollziehbare
Nutzungsuntersagung sei deshalb dieser gegenüber unverhältnismäßig. Derzeit sei
abzusehen, dass mit dem Einzug des Beigeladenen zu 1) nach Errichtung der
Lagerhalle wieder ein betriebsbezogenes Wohnen aufgenommen werde. Insoweit
liege der anerkannte Ausnahmefall vor, dass eine Baugenehmigung beantragt und
das Vorhaben genehmigungsfähig sei. Zudem bestehe keine Gefahr einer negativen
Vorbildwirkung, der baurechtswidrige Zustand sei für Außenstehende nicht einmal zu
erkennen. Im Gegenteil dränge sich durch die sichtbaren Arbeiten zur Errichtung der
Lagerhalle einem objektiven Dritten auf, dass hier betriebsbezogenes Wohnen
stattfinde oder jedenfalls in Kürze aufgenommen werde. Im übrigen

27

bestehe in dem betroffenen Gebiet außer auf dem Grundstück der Klägerin keine
Möglichkeit, ein Wohnhaus zu errichten, seit dem Jahre 1980 seien auch keine mehr
entstanden.

28

Der Beklagte beantragt,

29

das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage insgesamt abzuweisen.

30

Die Klägerin beantragt,

31

die Berufung zurückzuweisen.

32

Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Die von der Beigeladenen zu 2)
ausgeübte Nutzung sei formell und materiell illegal, als unmittelbare Nachbarin habe
die Klägerin einen Anspruch auf sofortiges Einschreiten. Mit Abgabe der
Baulasterklärung und Abschluss des notariellen Kaufvertrages habe die Beigeladene
zu 2) gewusst und anerkannt, ausziehen zu müssen. Ihr Alter könne daher keine
Rolle spielen. Zudem habe das Verwaltungsgericht zu Recht die Rechtswidrigkeit der
eingetragenen Baulasten festgestellt, deshalb sei auch die im Jahre 1980 erteilte
Baugenehmigung rechtswidrig gewesen. Die Beigeladene bewohne das Haus seit
fast 30 Jahren illegal, zumal sie tatsächlich nie Betriebsleiterin des X5. werks
gewesen sei. Der Beklagte sei verpflichtet, auch gegen den Beigeladenen zu 1)
vorzugehen, da er es seit Jahren zulasse, dass die Beigeladene zu 2) das Gebäude
privat nutze. Es sei auch nicht zu erwarten, dass er irgendwann seine Werkshalle
errichte und seinen Gewerbebetrieb B. I.------weg 5 ausübe. Trotz Fertigstellung
der Halle habe er sein Gewerbe noch nicht verlagert.

33

Die Beigeladenen beantragen jeweils,

34

das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage insgesamt abzuweisen.

35

Das Urteil sei bereits verfahrensfehlerhaft zustande gekommen, da die gestellten
Anträge vom Einzelrichter in einer Weise vorformuliert worden seien, dass sie über
das ursprünglich verfolgte Rechtsschutzziel noch hinausgegangen seien. In der
Sache fehle es hinsichtlich des Beigeladenen zu 1) bereits an einem Anlass, gegen
ihn ordnungsbehördlich einzuschreiten. Es sei weder dargelegt noch ersichtlich, dass
er beabsichtigen könnte, das Gebäude nach Auszug der Beigeladenen zu 2) an
Dritte zur privaten Wohnnutzung zu vermieten. Dies könne man insbesondere nicht
daraus ableiten, dass er bisher davon abgesehen habe, die frühere Eigentümerin zur
Räumung zu zwingen. Hinsichtlich der Beigeladenen zu 2) sei ein überwiegendes
Interesse B. Sofortvollzug ebenfalls nicht ersichtlich, die Wahrung des
Gebietscharakters verlange dies nicht. Angesichts ihres Alters sei eine sofortige
Nutzungsuntersagung in jedem Fall unverhältnismäßig.

36

Der Berichterstatter des Senats hat die Örtlichkeit B. 22. April 2009 im Rahmen
eines Ortstermins besichtigt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf
das Terminsprotokoll verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und
Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten dieses Verfahrens und des
Verfahrens 10 A 949/08 sowie auf die in diesen Verfahren beigezogenen
Verwaltungsvorgänge und Gerichtsakten Bezug genommen.

37

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

38

Die zulässige Berufung ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage zu
Unrecht teilweise stattgegeben.

39

Die Klage ist - soweit sie noch anhängig ist - zulässig, aber unbegründet. Der
Bescheid des Beklagten vom 07. März 2007 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin
nicht in ihren Rechten. Sie hat keinen Anspruch auf das begehrte
bauaufsichtsrechtliche Einschreiten des Beklagten gegenüber den Beigeladenen zu
1) und 2), § 113 Abs. 5 VwGO.

40

Als Rechtsgrundlage für den geltend gemachten Anspruch auf Einschreiten
gegen die Beigeladenen zu 1) und 2) kommt allein § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW in
Betracht. Danach hat die Bauaufsichtsbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen die
erforderlichen Maßnahmen zu treffen, um sicherzustellen, dass u.a. bei Errichtung,
Nutzung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen die öffentlich-rechtlichen
Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen
eingehalten werden. Ein Anspruch der Klägerin auf ein Einschreiten des Beklagten
setzt voraus, dass ein zu ihren Lasten baurechtswidriger Zustand besteht und das
dem Beklagten eingeräumte Ermessen sowohl hinsichtlich des Ob als auch der Art
und Weise des Einschreitens derart reduziert ist, dass allein die von der Klägerin
begehrten Maßnahmen zu ergreifen sind. Dies ist hier nicht der Fall. Der Beklagte
hat zu Recht angenommen, dass er im Rahmen seines Ermessens derzeit nicht zum
Einschreiten verpflichtet ist.

41

Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW sind
zwar hinsichtlich der Wohnnutzung durch die Beigeladene zu 2) erfüllt. Die von ihr
ausgeübte Nutzung ist - wie bereits das Verwaltungsgericht insoweit im einzelnen
zutreffend ausgeführt hat - formell und materiell illegal. Die ihr erteilte
Baugenehmigung vom 14. Oktober 1980 ließ allein die Wohnnutzung durch den
Betriebsinhaber des benachbarten Wohnwagenwerkes zu. Diese
Betriebsbezogenheit ist mit Einstellung des Betriebes und Durchführung des
Insolvenzverfahrens entfallen, die weiterhin unverändert fortgeführte Wohnnutzung
zu rein privaten Zwecken stellt eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung
dar.

42

OVG NRW, Beschluss vom 17.3.2008
- 8 A 929/07 -, BauR 2008, 1114, 1115 f.

43

Eine solche Genehmigung hat der Beklagte nicht erteilt. Eine reine Wohnnutzung
ist in dem festgesetzten Gewerbegebiet auch nicht genehmigungsfähig.

44

Bei einem derartigen Verstoß gegen bundesrechtliche Vorschriften des
Bauplanungsrechtes ist der Beklagte grundsätzlich gehalten, im Rahmen seines
nach Landesrecht bestehenden Entscheidungsermessens dem Bundesrecht Geltung
zu verschaffen.

45

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 17.4.1998
- 4 B 144/97 - BRS 60 Nr. 169.

46

Angesichts der in einem festgesetzten Gewerbegebiet nicht zulässigen reinen
Wohnnutzung kann die Klägerin zudem ein solches Einschreiten wegen eines
Verstoßes gegen nachbarschützende Vorschriften grundsätzlich verlangen.

47

Vgl. dazu etwa OVG NRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl 1997,
11, 13; Urteil vom 13.10.1999 - 7 A 998/99 -, NVwZ-RR 2000, 205 f., Urteil vom
15.8.1995 - 11 A 850/92 -, BRS 57 Nr. 258; OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom
9.2.2000 - 4 B 11.00 -, Baurecht 2000, 1318f.; zusammenfassend
Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen,
Kommentar, Loseblatt, Stand: Dezember 2008,

48

§ 61 Rdnr. 143 ff.

49

Der Gebietsgewährleistungsanspruch der Klägerin besteht unabhängig von einer
konkreten Beeinträchtigung und ihrem Schweregrad.

50

OVG NRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl 1997, 11, 13.

51

Trotz des solchermaßen vorgeprägten, im Sinne eines Eingreifens intendierten
Ermessens bleibt die Bauaufsichtsbehörde nach § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW aber
verpflichtet, nicht zuletzt unter - von Verfassungs wegen zu beachtenden -
Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten die Besonderheiten des Einzelfalles zu
berücksichtigen und zu prüfen, ob besondere Umstände vorliegen, die eine andere
rechtliche Einschätzung ermöglichen oder erzwingen.

52

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10.12.1997 - 4 B 204.97 -, ZfBR 1998, 106 f.; OVG
NRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl 1997, 11, 13;
Boeddinghaus/Hahn/ Schulte, a.a.O., § 61 Rdnr. 139, 143, 146, 148.

53

In Anwendung dieser Grundsätze durfte der Beklagte hier ausnahmsweise
wegen der Besonderheiten des Einzelfalles von einem Einschreiten gegen die
gebietsfremde Wohnnutzung durch die Beigeladene zu 2) absehen. In die
Ermessenserwägungen war insbesondere einzustellen, dass die Wohnnutzung durch
die Beigeladene zu 2) über einen Zeitraum von zumindest 20 Jahren formell
rechtmäßig und betriebsbezogen ausgeübt worden ist. Nach dem Tod ihres
Ehemannes im Jahr 1981 war sie nämlich bis zum Jahr 1999 als
Alleingesellschafterin Inhaberin des Wohnwagenbetriebes. Danach gehörte ihr als
Alleingesellschafterin der "F. X. X2. GmbH & Co. KG" zumindest
noch das Betriebsgelände. Von einer von Beginn an illegalen Wohnnutzung kann
entgegen der Auffassung der Klägerin somit keine Rede sein. Die von der Klägerin -
ohne nähere Begründung - bestrittene Betriebsinhaber- und -leitereigenschaft der
Beigeladenen zu 2) folgt bereits aus der Baulasterklärung, aus der die Klägerin
zumindest erstinstanzlich weitreichende Rechte für sich ableiten wollte. Denn für das
Flurstück 13 handelte die Beigeladene zu 2) bei der Bestellung nicht für sich,
sondern als allein vertretungsberechtigte Geschäftsführerin der X. X1.
GmbH. Nichts anderes folgt aus dem gemeinsamen (Berliner) Testament der
Beigeladenen zu 2) und ihres Ehemannes, wonach sie Alleinerbin nach ihrem Mann
wurde. Welche für die Genehmigung wesentlichen Tatsachen die Beigeladene zu 2)
dem Beklagten "vorgespiegelt" haben soll, vermag der Senat angesichts dessen
nicht nachzuvollziehen, zumal die Klägerin für ihre Unterstellung jeglichen objektiven
Anhaltspunkt schuldig bleibt.

54

Vor dem Hintergrund einer über lange Jahre formell und materiell rechtmäßigen
und erst dann illegal gewordenen Nutzung musste der Beklagte auch das
fortgeschrittene Lebensalter der Beigeladenen zu 2) berücksichtigen. Eine - sofort
vollziehbare - Nutzungsuntersagung ihr gegenüber wäre nur bei besonders
gewichtigen öffentlichen Interessen an der Herstellung baurechtmäßiger Zustände
erforderlich. Solche gewichtigen Gründe liegen hier aber auch unter Beachtung der
Interessen der Klägerin nicht vor. Anhaltspunkte dafür, dass durch die zeitlich
begrenzte faktische Duldung der Wohnnutzung der über 80-jährigen früheren
Inhaberin des das Gewerbegebiet prägenden Betriebes eine schleichende Änderung
des Gebietscharakters drohte, bestehen nicht. Namentlich vermag der Senat keine
negative Vorbildwirkung, die trotz des hohen Alters der Beigeladenen zu 2) ein
sofortiges Tätigwerden des Beklagten erforderlich machen könnte, zu erkennen.
Nach dem Eindruck, den der Berichterstatter des Senats von der Örtlichkeit
gewonnen und den übrigen Mitgliedern des Spruchkörpers vermittelt hat, trifft die
Einschätzung des Beklagten zu, dass lediglich auf den der Klägerin gehörenden
Grundstücken noch Raum für die Errichtung von zusätzlichen Wohnhäusern wäre.
Zudem hat der Beklagte unwidersprochen vorgetragen, dass in den ca. 30 Jahren, in
denen auf den Grundstücken B. I.------weg 3 und 5 gewohnt wird, weitere
Bauanträge für Wohnhäuser nicht gestellt worden sind. Dass sich dies kurzfristig
ändern könnte, ist zumindest unwahrscheinlich und erzwingt unter diesem
Gesichtspunkt kein sofortiges Eingreifen des Beklagten.

55

Gegen eine derzeitige Verpflichtung des Beklagten zum Einschreiten spricht
insbesondere auch die erklärte und durch den Bau einer Halle nach außen
erkennbare Absicht des neuen Eigentümers, des Beigeladenen zu 1), das
Grundstück gewerblich zu nutzen und daran anschließend eine auf seinen Betrieb
bezogene Wohnnutzung aufzunehmen. Dem berechtigten Interesse der Klägerin an
der Wahrung des Gebietscharakters wird damit auch ohne das begehrte
bauaufsichtsrechtliche Einschreiten in absehbarer Zeit entsprochen. Für die
Übergangszeit besteht keine Verpflichtung des Beklagten regelnd einzugreifen. Eine
konkrete Belastung der Klägerin, die es ausschlösse, diesen Zustand vorübergehend
hinzunehmen, vermag der Senat nicht zu erkennen. Weitergehende
Rücksichtnahmepflichten treffen die Klägerin auch angesichts der in dem Gebiet
bereits vorhandenen legalen Wohnnutzung nicht.

56

Da die Klägerin keinen Anspruch auf bauaufsichtsrechtliches Einschreiten des
Beklagten gegen die Beigeladene zu 2) hat, geht bereits auch aus diesem Grund ihr
weitergehendes Begehren auf Einschreiten gegenüber dem Beigeladenen zu 1) ins
Leere. Er ist aus denselben Gründen nicht verpflichtet, die Nutzung des Hauses
durch die Beigeladene zu 2) zu unterbinden. Unabhängig davon ist auch kein dem
Beigeladenen zu 1) zurechenbares Verhalten zu erkennen, das es rechtfertigen
könnte, gegen ihn bereits jetzt vorsorglich bauaufsichtsrechtliche Maßnahmen zu
ergreifen.

57

Zu den Anforderungen an ein vorsorgliches Einschreiten vgl.
Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O., § 61 Rdnr. 90 m.w.N.

58

Es ist weder ersichtlich noch zu erwarten, dass der Beigeladene zu 1) nach
Auszug der Beigeladenen zu 2) das Wohnhaus Dritten vermieten oder überlassen
könnte. Er hat es bisher lediglich unterlassen, nachdrücklich auf einer Räumung
durch die Beigeladene zu 2), die zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs in dem Haus
bereits seit mehr als 25 Jahren wohnte, zu bestehen und ein gerichtliches Verfahren
einzuleiten. Das ist einem aktiven Überlassen zur Wohnnutzung an Dritte schon
deshalb nicht gleichzusetzen, weil die Erfolgsaussichten einer solchen Klage
angesichts des Alters der Bewohnerin zumindest unsicher sind. Dass er sich nach
dem Auszug der Beigeladenen zu 2) um die Vermietung des Gebäudes an Dritte
bemühen könnte, ist damit eine reine Spekulation der Klägerin, die ihre
- vermeintlichen - Ansprüche ohne Rücksicht auf das hohe Alter der Beigeladenen zu
2) verfolgt.

59

Nach der Überzeugung des Senats spricht auch objektiv alles dafür, dass der
Beigeladene zu 1) das Wohnhaus nach Auszug der Beigeladenen zu 2) selbst
nutzen wird. Er hat bereits eine Betriebshalle für seinen Installationsbetrieb auf dem
Grundstück errichtet. Die Unterstellungen der Klägerin, dies alles geschehe nur, um
den Schein eines Betriebssitzes zur Rechtfertigung der Wohnnutzung zu erzeugen,
hält der Senat für abwegig.

60

Auf die Frage, ob die beabsichtigte Wohnnutzung durch den Beigeladenen zu 1)
zulässig wäre, kommt es nicht an. Denn die Klägerin begehrt ausschließlich ein
Einschreiten gegen eine Überlassung des Wohnhauses an Dritte. Die Aufnahme
einer Wohnnutzung durch den Beigeladenen zu 1) selbst - und sei sie auch illegal -
wäre von der erstrebten Ordnungsverfügung nicht erfasst. Zur Vermeidung künftiger
Streitigkeiten weist der Senat gleichwohl darauf hin, dass eine entsprechende
Wohnnutzung durch den Beigeladenen zu 1) nach der bevorstehenden Verlagerung
seines Betriebes bauplanungsrechtlich zulässig sein dürfte. Die Klägerin beruft sich
zu Unrecht darauf, dass die Lagerhalle für die Zwecke des Beigeladenen zu 1)
überdimensioniert sei und es im Übrigen an der Unterordnung des Wohnhauses mit
ca. 270 m² Wohnfläche im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1990 fehle. Sie
übersieht dabei, dass im vorliegenden Fall für den 1974 beschlossenen
Bebauungsplan nicht die BauNVO 1990, sondern die BauNVO 1968 Anwendung
findet, die eine entsprechende Einschränkung nicht kannte. Maßgeblich ist insoweit
lediglich, dass eine Betriebsinhaberwohnung objektiv sinnvoll erscheint.

61

Vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 16.3.1984 - 4 C 50.80 -, BRS 42 Nr. 73; OVG
NRW, Urteil vom 6.9.1993 - 11 A 1650/91 -, BRS 55 Nr. 60; OVG Lüneburg, Urteil
vom 27.5.1991 - 1 L 137/89 -.

62

Hiervon ist auszugehen, wenn die Lagerung von Ersatzteilen stattfindet, auf die
im Rahmen des Betriebes zur Durchführung kurzfristiger Reparaturen oder sonstiger
Arbeiten jederzeit zurückgegriffen werden muss. Zudem kann in solchen Fällen der
Aspekt der erhöhten Einbruchssicherung von Bedeutung sein, etwa wenn es sich um
die Lagerung nicht ganz unbedeutender Gegenstände handelt.

63

OVG NRW, Urteil vom 6.9.1993 - 11 A 1650/91 -, BRS 55 Nr. 60; OVG
Lüneburg, Urteil vom 27.5.1991 - 1 L 137/89 -.

64

Gegen eine Betriebsleiterwohnung für einen Installationsbetrieb mit einer ca.
1000 m² großen Lagerhalle bestehen danach keine durchgreifenden Bedenken.
Sowohl der Wert der einzulagernden Gegenstände als auch der Umstand, dass in
derartigen Betrieben typischerweise Notfalleinsätze in den Abend- und Nachtstunden
sowie an Wochenenden vorkommen, lassen das Nutzungsbegehren des
Beigeladenen zu 1) objektiv vernünftig erscheinen. Es ist auch dessen Aufgabe und
nicht diejenige der Klägerin zu beurteilen, wie groß die von ihm genutzten
Hallengebäude sein sollen, auch eine Expansion seines Betriebes ist ihm
unabhängig davon unbenommen, ob die Klägerin sie für sinnvoll hält.

65

Vor diesem Hintergrund hat der Beklagte hinsichtlich des Beigeladenen zu 1) zu
Recht auf die Genehmigungsfähigkeit der beabsichtigten Nutzung abgestellt. Es ist
im vorliegenden Verfahren unerheblich, dass ein entsprechender Bauantrag zur
Nutzungsänderung noch nicht gestellt ist. Das Bauantragserfordernis ist nicht
nachbarschützend.

66

Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O.,

67

§ 74 Rdnr. 365.

68

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Es
entspricht der Billigkeit, der Klägerin auch die außergerichtlichen Kosten der
Beigeladenen aufzuerlegen, weil diese sich durch Stellung von Anträgen einem
eigenen Kostenrisiko ausgesetzt haben.

69

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V.
m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

70

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2
VwGO nicht vorliegen.

71