Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-06-01, Aktenzeichen 5 O 577/10
ECLI:DE:LGDO:2011:0601.5O577.10.00

Tenor

Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d

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Die Kläger verlangen von dem Beklagten, einem Notar, Schadensersatz im Zusammenhang mit der Beurkundung eines Vertrages.

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Am 16.04.2007, einem Montag, unterzeichneten die Kläger als Käufer einen von dem Beklagten vorbereiteten und beurkundeten Kaufvertrag über zwei Eigentumswohnungen. Verkäufer war ein Herr T, der unter der Firma T (T-Grundbesitz) mit Immobilien handelt (nachfolgend: „Verkäufer“).

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In dem Vertrag heißt es einleitend:

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„Vorbemerkung

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Vorliegend handelt es sich um ein Verbrauchergeschäft ISd. § 13 BGB. Dies ist der Fall, wenn der Verkäufer in Ausübung einer gewerblichen oder selbständig beruflichen Tätigkeit handelt (§ 14 Abs. 1 BGB). Bei einem Verbrauchergeschäft hat der Notar gemäß § 17 BeurkG darauf hinzuwirken, dass den Käufern der Entwurf der not. Verhandlung 14 Tage vor der Beurkundung vorliegt.

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Hier ist diese Überlegungsfrist nicht gewahrt. Die Käufer werden eindringlich belehrt, dass es ratsam ist, sich vor einem Immobilienkaufvertrag mit Vertrauenspersonen zu besprechen, um sich die Risiken klar zu machen und dass der Gesetzgeber die 14-tägige Überlegungsfrist als Regelfall vorsieht.

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Die Käufer werden darauf hingewiesen, dass sie sich mit der Finanzierung der Immobilie für fast 30 Jahre binden und sie wegen des aufzunehmenden Kredits mit der Wohnung und ihrem gesamten persönlichen Vermögen haften. Dies gilt umso mehr, wenn Mieter die Miete nicht zahlen sollten. Die Käufer wollen auch nach dieser Belehrung noch unbedingt heute beurkunden und lehnen den Vorschlag des Notars ab, die 14-tägige Überlegungsfrist abzuwarten. Sie bestehen also trotz der geschilderten tatsächlichen und rechtlichen Umstände und Bedenken des Notars auf die heutige Beurkundung“.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zur Akte gereichte Vertragsurkunde (Blatt 10 d. A.) Bezug genommen.

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Der Beklagte verlas die Vorbemerkung anlässlich der Beurkundung des Kaufvertrages

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Vorangegangen war der Vertragsunterzeichnung ein Treffen der Kläger mit dem Zeugen C, der sich als Berater mit dem Vertrieb von Immobilien befasst und ein Vertriebsmitarbeiter des Verkäufers ist. Die Kontaktaufnahme erfolgte auf Grund einer privaten Empfehlung. Der Zeuge riet zu dem Erwerb der streitgegenständlichen Eigentumswohnungen, um Mieteinnahmen zu generieren.

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Mit anwaltlichem Schreiben vom 07.05.2007 erklärten die Kläger gegenüber dem Verkäufer den Rücktritt und die Anfechtung des Kaufvertrages. In dem Schreiben wird u. a. ausgeführt, dass der Zeuge C als selbständiger Finanzberater aufgetreten, tatsächlich aber mit dem Verkäufer wirtschaftlich verflochten sei und die Kläger über die Bedeutung der notariellen Beurkundung getäuscht habe. Auch seien die Wohnungen „bei Weitem überteuert“ gewesen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zur Akte gereichte Ablichtung des Schreibens (Blatt 14 d. A.) Bezug genommen.

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In der Folge schlossen die Kläger mit dem Verkäufer eine Aufhebungsvereinbarung. Darin haben sich die Kläger verpflichtet, an den Verkäufer eine Abstandssumme in Höhe von 5.000,00 € zu zahlen und den Verkäufer von sämtlichen Kosten und Steuern aus dem Vertragsverhältnis freizustellen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die in Kopie zur Akte gereichte Vertragsurkunde (Blatt 19 d.A.) Bezug genommen.

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Die Aufhebungsvereinbarung entsprach dem, was gegenüber dem Verkäufer zu erreichen war. In diesem Zusammenhang sind den (rechtsschutzversicherten) Klägern vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 5.870,87 € entstanden. Von diesen Kosten hat die Rechtsschutzversicherung der Kläger einen Betrag in Höhe von 485,09 € erstattet und im Übrigen eine Übernahme mit der Begründung abgelehnt, dass die vereinbarte Kostenregelung nicht dem Verhältnis zwischen Obsiegen und Unterliegen entsprochen habe.

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Die Kläger legten gegen die Kostenrechnung des Beklagten wegen der Beurkundung des streitgegenständlichen Kaufvertrages erfolgreich Beschwerde vor dem Landgericht Dortmund ein. Wegen der Einzelheiten wird auf die beigezogene Akte des Landgerichts Dortmund, Az.: 9 T 101/09, Bezug genommen.

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Der Verkäufer zahlte an den Beklagten Notariatsgebühren wegen der Beurkundung des streitgegenständlichen Kaufvertrages in Höhe von 745,00 €, die der Verkäufer nunmehr von den Klägern ersetzt verlangt.

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Mit anwaltlichem Schreiben vom 25.06.2007 (Bl. 22 d.A.) forderten die Kläger den Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz auf.

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Die Kläger behaupten, sie hätten das Beratungsgespräch mit dem Zeugen C am Freitag, dem 13.04.2007, geführt. Der Zeuge C habe die Eigentumswohnungen als besonders günstiges Angebot empfohlen. Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung hätten die Kläger weder einen Vertragsentwurf gekannt noch die Wohnung besichtigt oder das Gebäude von außen gesehen. Sie hätten die Wohnung auch nach Vertragsschluss nicht besichtigen können; die vorgebrachten Ausreden seien „von Mal zu Mal fadenscheiniger“ geworden. Deshalb hätten sie anwaltlichen Rat gesucht. Die Kläger – unstreitig Russlandaussiedler – könnten den gedanklichen Inhalt auf Deutsch gesprochener Sätze nicht immer zutreffend erkennen. Die Kläger seien sich nicht darüber bewusst gewesen, eine rechtsverbindliche Erklärung mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages abzugeben. Die Abstandssumme sowie die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten hätten die Kläger gezahlt.

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Die Kläger beantragen,

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den Beklagten zu verurteilen,

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1) an die Kläger als Gesamtgläubiger 10.358,78 EUR sowie an die I Rechtsschutzversicherung 485,09 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.07.2007 zu zahlen,

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2) die Kläger von vorgerichtlichen Kosten in Höhe von 1.025,30 EUR freizustellen und

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3) die Kläger von der Inanspruchnahme durch Herrn T auf Erstattung von diesem an den Kläger gezahlten Notariatsgebühren in Höhe von 745,00 EUR aus der Zweitschuldnerhaftung für den Kaufvertrag vom 16.04.2007 (Urkundenrolle Nr. 145/2007 des Beklagten) freizustellen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte ist der Ansicht, dass eine Haftung bereits dem Grunde nach nicht gegeben sei. So hätten die Notarkammer und ein Richter am Landgericht Dortmund die Beurkundung gebilligt. Jedenfalls aber habe eine andere Ersatzmöglichkeit bestanden.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die zulässige Klage ist jedenfalls derzeit unbegründet.

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I.

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Die Kläger haben jedenfalls derzeit keinen Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten aus § 19 BNotO, der allein in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage.

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1.

32

Zwar hat der Beklagte eine Amtspflicht verletzt, indem er den Kaufvertrag beurkundet hat, obwohl die im Regelfall – so auch hier – maßgebliche 14-tägige Überlegungsfrist gem. § 17 Abs. 2 a Satz 2 Nr. 2 Hs. 2 BeurkG nicht gewahrt war.

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Umstände, die eine Ausnahme von dem Regelfall hätten begründen können, lagen hier nicht vor.

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a)

35

Ein Abweichen von der Regelfrist kommt nur dann in Betracht, wenn im Einzelfall nachvollziehbare Gründe – auch unter Berücksichtigung der Schutzinteressen des Verbrauchers – es rechtfertigen, die dem Verbraucher zugedachte Schutzfrist zu verkürzen. Dies setzt zum einen einen sachlichen Grund für ihre Abkürzung voraus. Zum anderen muss der vom Gesetz bezweckte Übereilungs- und Überlegungsschutz auf andere Weise als durch die Einhaltung der gesetzlichen Regelfrist gewährleistet sein (vgl. die Begründung zum Regierungsentwurf, BT-Drs. 14/9266, Seite 50 f; KG, Beschluss vom 27.06.2008, Az.: 9 W 133/07, m.w.N.). Liegen die vorgenannten Voraussetzungen für eine Abweichung von der regelmäßigen Wartefrist nicht vor, darf der Notar die Beurkundung nach überwiegender und zutreffender Auffassung auch dann nicht vornehmen, wenn der Verbraucher auf einer sofortigen Beurkundung besteht (vgl. KG, Beschluss vom 27.06.2008, Az.: 9 W 133/07, m.w.N.). § 17 Abs. 2 a BeurkG ist als notarielle Amtspflicht der Disposition der Beteiligten entzogen (vgl. Hertel, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2004, vor §§ 127a, 128 Rn. 530; Litzenburger, in: Beck'scher Online-Kommentar BGB, Stand: 01.03.2011, BeurkG, § 17 Rn. 45 m.w.N.).

36

b)

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Hier fehlte es bereits an einem sachlichen Grund für die Unterschreitung der 14-Tagesfrist. Der insoweit darlegungsbelastete Beklagte hat keinen Grund vorgetragen, sondern lediglich gemutmaßt, welche Gründe ursächlich gewesen sein könnten.

38

c)

39

Auch ist nicht ersichtlich, auf welche alternative Weise der Übereilungs- und Überlegungsschutz gewährleistet gewesen sein sollte. Insbesondere ist nicht erkennbar, dass die Kläger geschäftserfahren und damit auf eine Überlegungsfrist nicht angewiesen waren. Zudem trägt auch der Beklagte nicht vor, dass die Kläger gerade 2 Wochen vor der Beurkundung einen (anonymisierten) Vertragstext erhalten hätten.

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2.

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Der Beklagte handelte auch fahrlässig, da er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen hat (§ 276 Abs. 2 BGB). Ein Notar muss unabhängig von etwaigen Stellungnahmen der Notarkammer oder von mit der Notarprüfung betrauten Richtern selbständig und eigenverantwortlich prüfen. Insoweit hätte der Beklagte die in der Literatur überwiegend vertretene Ansicht, wonach § 17 Abs. 2 a Satz 2 BeurkG der Disposition der Beteiligten entzogen ist, in seine Überlegungen einbeziehen und seine Belehrung entsprechend anpassen müssen.

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3.

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Jedenfalls die in der Aufhebungsvereinbarung festgelegte Abschlagssumme ist auch ein kausal auf die Pflichtverletzung zurückzuführender Schaden. Die Kläger durften sich in Anbetracht der prozessualen Risiken zu dem Abschluss der Aufhebungsvereinbarung herausgefordert fühlen. Andernfalls wären die Kläger weiterhin zu der Zahlung des deutlich höheren Kaufpreises (151.000,- EUR) verpflichtet gewesen.

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4.

45

Ein Schadensersatzanspruch besteht gleichwohl jedenfalls derzeit nicht.

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Ein Notar kann nur dann wegen Fahrlässigkeit in Anspruch genommen werden, wenn der Verletzte nicht auf andere Weise Ersatz zu verlangen mag (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BnotO). Da das Fehlen einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit negative Voraussetzung des geltend gemachten Schadensersatzanspruches ist, obliegt die gegenteilige Darlegungs- und Beweislast dem Anspruchsteller.

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Die Kläger vermochten insoweit nicht auszuräumen, dass ihnen eine anderweitige Ersatzmöglichkeit zur Verfügung steht. Auf Grundlage des Akteninhalts kommen Ersatzansprüche jedenfalls gegen den Zeugen C ernsthaft in Betracht. Ausweislich des anwaltlichen Schreibens vom 25.06.2007 ist der Zeuge wahrheitswidrig als selbständiger Finanzberater aufgetreten und hat die tatsächlich überteuerten Wohnungen als günstig empfohlen; auch hat er die Kläger über die Bedeutung des notariellen Termins getäuscht. Trifft dies zu, sprechen erhebliche Gründe dafür, dass der Zeuge C Pflichten aus einem jedenfalls stillschweigend mit den Klägern abgeschlossenen Beratungsvertrag verletzt und sich so gem. § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig gemacht hat.

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Da die Kläger nicht auszuschließen vermochten, dass sich aus demselben Tatsachenkreis, aus dem sich die Haftung des Beklagten ergeben kann, eine zumutbare anderweitige Ersatzmöglichkeit mit begründeten Erfolgsaussichten ergibt, war ihre Klage als derzeit unbegründet abzuweisen (vgl. auch OLG Hamm, Urteil vom 24.04.2009, Az.: 11 U 55/08).

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II.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.