Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-06-09, Aktenzeichen 21 S 190/10
ECLI:DE:LGD:2011:0609.21S190.10.00

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 21.04.2010 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf – 35 C 14555/09 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufungsinstanz werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die gegen ihn gerichtete Vollstreckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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G r ü n d e :

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I.

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Der Rechtsvorgänger des Klägers, der „D.“ und der Beklagte haben im Jahr 1999 einen Mietvertrag über eine im zweiten Obergeschoss links gelegene Wohnung in E. in F. abgeschlossen.

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Dieses Mietverhältnis hat der Rechtsvorgänger des Klägers erstmals mit Schreiben vom 31.05.2007 ordentlich gekündigt. In diesem Kündigungsschreiben wurde unter anderem ausgeführt, dass das Objekt E. zukünftig für eine evangelische Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe- und Lebensfragen benötigt werde.

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Die Kammer hat in einem früheren Prozess, in dem unter anderem der Rechtsvorgänger des jetzigen Klägers die Räumung der streitgegenständlichen Wohnung vom Beklagten begehrte, die Auffassung vertreten, dass das Kündigungsschreiben vom 18.10.2006 nicht den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB genügt. Dementsprechend hat die Kammer mit Urteil vom 12.03.2009 zum Aktenzeichen 21 S 201/08 die entsprechende Berufung des Rechtsvorgängers des Klägers zurückgewiesen und die als Widerklage erhobene Räumungsklage zurückgewiesen.

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Der Rechtsvorgänger des Klägers hat das Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten erneut mit Schreiben vom 23.01.2009 ordentlich gekündigt. Wegen des Wortlauts dieses Kündigungsschreibens wird auf Blatt 6 – 8 der Gerichtsakten verwiesen.

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Der Rechtsvorgänger des Klägers hat behauptet, dass das gesamte Gebäude E., einschließlich der streitgegenständlichen Wohnung, für die Einrichtung der geplanten evangelischen Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe- und Lebensfragen benötigt werde.

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Der Rechtsvorgänger des Klägers hat in erster Instanz beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, die im zweiten Obergeschoss links des Hauses E. in F. gelegene Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Diele und eingerichtetem Bad - WC -, nebst zugehörigem Kellerraum zu räumen und mit sämtlichen Schlüsseln an den Kläger herauszugeben.

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Der Beklagte hat in erster Instanz beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er hat im Wesentlichen vorgetragen, dass der Rechtsvorgänger des Klägers selbst kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB habe.

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Das Amtsgericht Düsseldorf hat den Beklagten durch Urteil vom 21.04.2010 – 35 C 14555/09 -, - wegen der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Ziffer 1 ZPO auf das genannte erstinstanzliche Urteil verwiesen -, zur Räumung verurteilt. Gegen dieses der Prozessbevollmächtigten des Beklagten am 26.04.2010 zugestellte Urteil hat der Beklagte mit Schriftsatz vom 26.05.2010, eingegangen bei Gericht am selben Tag, Berufung eingelegt. Die Berufung ist durch Schriftsatz vom 25.06.2010, eingegangen bei Landgericht Düsseldorf am selben Tag, begründet worden.

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Der Beklagte und Berufungskläger wiederholt und vertieft im Wesentlichen sein erstinstanzliches Vorbringen.

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Während der Berufungsinstanz, im Februar 2011, ist der Berufungskläger, um einer drohenden Zwangsräumung zu entgehen, aus der streitgegenständlichen Wohnung ausgezogen.

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Der Berufungskläger beantragt,

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das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 21.04.2010, Aktenzeichen 35 C 14555/09, abzuändern und die Klage abzuweisen.

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Die Berufungsbeklagte beantragt,

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die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.

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Das Gericht hat Beweis erhoben auf der Grundlage des Beweisbeschlusses vom 11.11.2010.

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Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 31.03.2011 (Bl. 116 ff. d. GA) verwiesen.

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Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

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II.

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Die Berufung des Beklagten ist zulässig. Sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.

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In der Sache hat die Berufung des Beklagten jedoch keinen Erfolg.

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Dem Kläger steht gegenüber dem Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung zu. Die vom Rechtsvorgänger ausgesprochene Kündigung vom 21.01.2009 ist gemäß § 573 Abs. 1 BGB begründet.

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1. Das Kündigungsschreiben des Rechtsvorgängers des Klägers vom 23.01.2009 genügt den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. In dem Kündigungsschreiben sind alle Kerntatsachen enthalten. Insbesondere wird in dem Kündigungsschreiben eindeutig klargestellt, dass die in Rede stehenden Räume nach der Räumung durch den Beklagten nicht vom damaligen Kläger selbst, sondern von einer anderen juristischen Person, nämlich der G. genutzt werden soll.

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2. Es liegt der Kündigungsgrund aus § 573 Abs. 1 BGB vor. Der Kläger hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Es liegt ein öffentliches Interesse vor, nämlich dahingehend, dass der Wohnraum zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt wird. Der Kläger kann sich als Vermieter auf das überwiegende öffentliche Interesse berufen, da dieser selbst eine öffentlich-rechtliche Körperschaft darstellt, zu dessen Aufgaben die Durchsetzung der mit der Kündigung verfolgten Ziele gehört (vgl. Schmidt-Futterer, Blank, 10. Auflage, § 573 BGB, Randnummer 203).a) Durch die in zweiter Instanz durchführte Beweisaufnahme hat der Kläger den Beweis erbracht, dass das Rede stehende Gebäude E. in F. inclusive der vom Beklagten angemieteten Wohnung als Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe- und Lebensfragen in der Zukunft genutzt werden soll. Dies ergibt sich aus der glaubhaften Aussage des Zeugen H., welcher vor der Kammer vernommen worden ist. Der Zeuge hat, insbesondere unter Vorlage entsprechender Pläne, anschaulich geschildert, dass der Kläger konkret beabsichtigt, das Gebäude E. in F. einer Nutzung als Familienberatungsstelle zuzuführen. Der Zeuge hat entsprechende Umbauskizzen vorgelegt, welche von einem externen Architekten stammen.Aus den vorgelegten Skizzen ergibt sich ,dass auch das zweite Obergeschoss des Gebäudes E. als Teil der Familienberatungsstelle genutzt werden soll.Weiterhin hat der Zeuge H. glaubhaft ausgesagt, dass die Planung mittlerweile so weit fortgeschritten sei, dass sie beim Bauaufsichtsamt eingereicht werden könne.Daraus ist zu folgern, dass der geplante Umbau und die geplante Nutzungsänderung des Gebäudes unmittelbar bevorstehen.b) Wie bereits angesprochen, begründet die geplante Nutzung des Gebäudes Berger Straße 18 a BGB das Vorliegen der Fallgruppe eines „öffentlichen Interesses“ gemäß § 573 a BGB. Dieses öffentliche Interesse hat auch ein solches Gewicht, dass es gegenüber dem Interesse des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses überwiegt. Insofern ist der Kammer bekannt, - das Gebäude des Düsseldorfer Landgerichts befand sich bis vor ca. einem Jahr in der Düsseldorfer Altstadt - dass in diesem Stadtteil wegen der zum Teil problematischen Sozialstruktur ein Bedarf für ein derartigen Beratungszentrum besteht. Hinter diesem Interesse der Allgemeinheit hat das Interesse des Beklagten, die bisher von ihm bewohnte Wohnung zu behalten, zurückzustehen.c) Nach Auffassung der Kammer entfällt das berechtigte Interesse des Klägers vorliegend auch nicht aus dem Grunde, dass dieser nicht selbst die Wohnung des Beklagten für die geschilderten Zwecke nutzen will, sondern das Gebäude E. der G. zum Zwecke des Betreibens dieser Beratungsstelle überlassen will. Bei dem Kläger, dem D., handelt es sich um eine Körperschaft des öffentlichen Rechts. Der D. umfasst die 24 Kirchengemeinden in Düsseldorf, die ihrerseits Körperschaften des öffentlichen Rechts sind. Wenn also der Kläger (bzw. sein Rechtsvorgänger) aus berechtigtem öffentlichen Interesse Wohnräume kündigt, die durch eine andere – juristisch selbständige – öffentlich-rechtliche Körperschaft unter Gliederung der Evangelischen Kirche im Rheinland genutzt werden sollen – vorliegend der G. – so ist die rechtliche Situation vergleichbar mit derjenigen einer Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB.

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Im Vergleich mit dieser Vorschrift kann gefolgert werden, dass eine berechtigte Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 BGB nicht nur dann vorliegt, wenn der Eigentümer und Vermieter die Räume für sich selbst nutzen will, sondern auch dann, wenn die Umsetzung des öffentlichen Interesses durch eine dem Vermieter „nahestehende“ juristische Person erfolgen soll.Für die Durchsetzung geschilderten öffentlichen Interesses kann das aus der Sicht des Beklagten als Mieters keine Rolle spielen, ob der Kläger selbst das geschilderte kirchliche Beratungszentrum betreibt oder ob dies eine andere juristische Person ist, die zum Gesamtkomplex der Evangelischen Kirche im Rheinland gehört.Offenbar ist es so, dass innerhalb der Evangelischen Kirche im Rheinland derartige Aufgaben, um die es hier geht – Betreiben eines Beratungszentrums – von der „G.“ im weiteren Sinne erfüllt werden. Wenn man auf dem Standpunkt beharren würde, dass der Vermieter und diejenige Person, die Räume zu gewichtigen öffentlichen Interessen nutzen will, personenidentisch sein muss, würde vorliegend die Einrichtung der Beratungsstelle vereitelt.Dies entspricht jedoch nicht dem Sinn der Vorschrift des § 573 Abs. 1 BGB. Diese Vorschrift ist nicht alleine an ihrem Wortlaut auszulegen, sondern am Sinn und Zweck des Merkmals des berechtigten Interesses.d) Dem Kläger bzw. seinem Rechtsvorgänger kann auch nicht der Vorwurf gemacht werden, dass er die sogenannte Anbietpflicht, die im Falle der Eigenbedarfskündigung gilt, verletzt hat.Voraussetzung wäre nämlich, dass sich eine freiwerdende Wohnung im selben Haus befindet. Das ist, was eine angeblich freistehende Wohnung im Haus I. betrifft, die in Rede stehende anderweitige Wohnung im Haus I. befindet sich jedoch in einem anderen Haus und nicht im Hause E. in F.

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III.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Da der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung im Haus Berger Straße 18 a, zur Abwendung der Zwangsvollstreckung, bereits geräumt hat, besteht auch keine Veranlassung, über die Gewährung einer Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO zu befinden.

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Die Revision ist vorliegend gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen. Die für den Fall entscheidende Rechtsfrage, nämlich, ob ein berechtigtes Interesse bzw. ein öffentliches Interesse auch dann vorliegt, wenn der Vermieter die gekündigte Mietwohnung nicht selbst für Zwecke des öffentlichen Interesses nutzen will, sondern die Wohnung insoweit einem Dritten überlassen will, ist bislang, soweit ersichtlich, höchstrichterlich nicht geklärt.

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Die Revision ist daher zur Fortbildung des Rechts zuzulassen.

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Streitwert für die Berufungsinstanz: 2.678,76 €.

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A.Vorsitzender Richter am Landgericht

B.Richterin am Landgericht

C.Richter