Landgericht Heidelberg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-03-31, Aktenzeichen 5 S 48/13

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagte wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 11.07.2013 - Az. 23 C 2/13 - im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert:

1. Die Vollstreckungsbescheide des Amtsgerichts Stuttgart jeweils vom 23.11.2012 - Geschäftsnummer: 12-0016691-2-7 und Geschäftsnummer: 12-0016691-1-9 - bleiben mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass hieraus in der Hauptsache nur noch die Zahlung von 1.447,55 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz ab dem 06.02.2011 verlangt werden kann.

2. Im Übrigen werden die Vollstreckungsbescheide aufgehoben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen, soweit der Rechtsstreit nicht übereinstimmend für in der Hauptsache erledigt erklärt worden ist.

II. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

III. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen zu tragen.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 2.611,88 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Klägerin, Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung in dem Anwesen … in Heidelberg, begehrt von den Beklagten Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung für 2009. Darüber hinaus begehrt sie ursprünglich noch erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen ab Februar 2012.

2

Die Parteien sind Vermieter und Mieter einer Wohnung im Erdgeschoss rechts in der … in Heidelberg aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages vom 02.09.2003. Bis 31.01.2012 betrug die Gesamtmiete 1.186,28 EUR, seit 01.02.2012 begehrt die Klägerin eine erhöhte Betriebskostenvorauszahlung, so dass die begehrte Gesamtmiete ab diesem Datum 1.314,28 EUR beträgt. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 endete mit einer Nachforderung der Beklagten in Höhe von 1.524,57 EUR. Aufgrund dessen erhöhte die Klägerin ab 01.02.2012 mit einem Schreiben vom 15.12.2011 die Vorauszahlungen um monatlich 128,00 EUR, was für die Zeit von Februar 2012 bis Oktober 2012 den Betrag von 1.152,00 EUR ergibt, welcher Gegenstand der Klage ist.

3

Die Nebenkostenabrechnung für 2009 endete mit einer Nachzahlungsforderung von 1.459,88 EUR, die Gegenstand der Klage ist. Wegen der Einzelheiten der Betriebskostenabrechnung wird auf die bei den Akten befindliche Kopie Bezug genommen.

4

Gegen die Beklagten sind am 23.11.2012 Vollstreckungsbescheide des Amtsgerichts Stuttgart in Höhe der geltend gemachten Klageforderungen ergangen. Gegen die ihnen jeweils am 27.11.2012 zugestellten Vollstreckungsbescheide haben die Beklagten durch Anwaltsschriftsatz vom 29.11.2012, der am selben Tag per Telefax beim Amtsgericht Stuttgart eingegangen ist, Einspruch erhoben.

5

Die Klägerin hat den Standpunkt vertreten, dass ihre Betriebskostenabrechnung für 2009 nicht zu beanstanden sei. Die Verteilung der Grundsteuer sei gegenüber den Beklagten erläutert worden, so dass insoweit keine formelle Unwirksamkeit der Abrechnung bezüglich der Grundsteuer vorliege.

6

Die Klägerin hat beantragt:

7

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 2.611,88 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.459,88 EUR seit dem 02.02.2011 sowie aus jeweils 128,00 EUR seit dem 06.02.2012, 06.03.2012, 06.04.2012, 06.05.2012, 06.06.2012, 06.07.2012, 06.08.2012, 06.09.2012 und 06.10.2012 zu zahlen.

8

Die Beklagten haben beantragt,

9

die Klage abzuweisen.

10

Die Beklagten haben vorgetragen:

11

Die Abrechnungsposition Grundsteuer sei formell unwirksam, weil die Klägerin weder den bezüglich dieser Position angefallenen Gesamtbetrag noch den zur Anwendung gelangten Verteilungsschlüssel mitgeteilt habe.

12

Auch sei die Position "Notrufeinrichtung der Aufzugsanlage" nicht umlagefähig. Die Höhe der Abrechnungskosten bezüglich der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung verstoße gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit.

13

Da die Abrechnung für 2010 die gleichen Fehler enthalte wie die früheren Abrechnungen, bestehe für die Beklagten keine Verpflichtung, höhere Vorauszahlungen für 2012, wie von der Klägerin gefordert, zu bezahlen. Auch seien die Verbrauchswerte für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser nicht plausibel.

14

Das Amtsgericht hat mit dem Urteil vom 11.07.2013 den Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Stuttgart vom 23.11.2012 - Geschäftsnummer: 12-0016691-2-7, aufrechterhalten. Es hat dies damit begründet, dass die Einwendungen gegen die Position Grundsteuer durch entsprechende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erledigt seien. Die Wartungskosten für die Notrufeinrichtung im Aufzug könnten auf die Mieter umgelegt werden, weil die Notrufeinrichtung ihre Funktion nur erfüllen könne, wenn sie entsprechend gewartet werde, was in regelmäßigen Abständen erfolgen müsse. Die Behauptung, dass die Verbrauchswerte für Heiz- und Warmwasserkosten unplausibel seien und gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstießen, griffen nicht durch, weil diesbezüglich auf einen Betriebskostenspiegel nicht mit Erfolg zurückgegriffen werden könne und Fläche und Verbrauch nicht zwangsläufig miteinander korrelieren müssten, so dass aus einem Auseinanderfallen keine Einwände gegen die Plausibilität der Abrechnung hergeleitet werden könnten. Das Nutzerverhalten verschiedener Mieter könne durchaus unterschiedlich sein, was unterschiedliche Verbräuche in unterschiedlichen Wohnungen erkläre. Es bestehe auch ein Anspruch auf die erhöhten Vorauszahlungen, weil auch die Abrechnung für 2010 nicht zu beanstanden sei.

15

Wegen des streitigen und unstreitigen erstinstanzlichen Vortrags der Parteien sowie wegen des Inhalts und der Begründung der erstinstanzlichen Entscheidung einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe dieses Urteils Bezug genommen.

16

Gegen das Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten, die ihren erstinstanzlichen Antrag auf Klageabweisung in vollem Umfang weiterverfolgen.

17

Die Beklagten tragen vor:

18

Das Urteil des Amtsgerichts gehe zu Unrecht davon aus, dass die Kosten für Miete bzw. Wartung der Notrufeinrichtung umgelegt werden könnten. Es handle sich offenkundig um eine Umgehung der bestehenden Rechtslage in der Form, dass die Klägerin einerseits auf die Anschaffung der Notrufeinrichtung im Rahmen der Errichtung der Aufzugsanlage verzichtet habe, andererseits die Kosten hierfür auf die Mieter abwälzen möchte. Die als Wartungskosten bezeichneten Kosten könnten sich auch nicht auf von der Klägerin selbst angeschaffte Teile der Aufzugsanlage beziehen, insbesondere nicht auf die Notrufeinrichtung, weil diese auch nach dem Vortrag der Kläger nicht in ihrem Eigentum stehe. Die Klägerin habe vielmehr die Organisation des erforderlichen Notrufes einer Drittfirma übertragen. Anfallende Kosten könnten in diesem Zusammenhang insoweit als Betriebskosten betrachtet werden, als es sich um die bloße Organisation des Notrufes in Form der Bereitschaft, Notrufe entgegenzunehmen, um eventuell eingeschlossene Fahrstuhlnutzer zu befreien, handle. Wartungskosten gehörten in den Verantwortungsbereich der Drittfirma und gehörten daher nicht zu den eigentlichen Betriebskosten. Fürsorglich werde bestritten, dass die Notrufeinrichtung überhaupt gewartet werden müsse und dass hierfür der in Rechnung gestellte Betrag angemessen sei.

19

Das Amtsgericht sei fehlerhaft davon ausgegangen, dass die von der Klägerin erstellte Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung plausibel sei. Aus den vorgelegten Abrechnungsunterlagen sei nicht ersichtlich, auf welche konkreten Räumlichkeiten sie sich bezögen. Die Auffälligkeiten bezüglich unterschiedlicher Verbrauchswerte bei verschiedenen Wohnungen sei für eine Vielzahl von Einheiten dargestellt worden. Daraus ergebe sich ein berechtigter Zweifel an der Zuverlässigkeit der von der Klägerin verwendeten Messeinrichtungen bzw. an der Richtigkeit der vorgenommenen Ablesung.

20

Auf Hinweis des Gerichts haben die Beklagten näher dazu vorgetragen, welchen Anteil die Kosten für die verbrauchsabhängige Abrechnung an den Energiekosten aufwiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Darstellung in dem Schriftsatz vom 31.01.2014 (AS. II, 55-57) Bezug genommen. Daraus ergebe sich, dass der Anteil der Abrechnungskosten so hoch sei, dass das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt sei.

21

Die Beklagten beantragen,

22

1. das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 11.07.2013 (23 C 2/13) aufzuheben;
2. die Klage abzuweisen.

23

Die Klägerin beantragt,

24

die Berufung zurückzuweisen.

25

Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil und wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. In die Position "Aufzug Notruf" seien keine Kosten für die Miete einer Notrufeinrichtung aufgenommen worden. Aufgenommen und umgelegt worden seien lediglich die Kosten für die Wartung der Notrufeinrichtung. Nach der Betriebskostenverordnung gehörten diese Kosten zu den umlagefähigen Betriebskosten. Es gehe nicht um die Kosten der Einrichtung bzw. des Erwerbs einer Notrufeinrichtung. Die Klägerin nimmt insoweit Bezug auf die in erster Instanz vorgelegte Anlage K 5 mit der darin enthaltenen Leistungsbeschreibung. Die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Kosten für die Überwachung der Notrufeinrichtung seien angemessen und üblich.

26

Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung sei plausibel. Unterschiedliche Kosten für verschiedenen Wohnungen beruhten auf dem individuellen Nutzerverhalten. Allein die Behauptung des Mieters, ein Abrechnungsergebnis sei nicht richtig bzw. unplausibel, rechtfertige nicht die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liege nicht vor. Der prozentuale Anteil der Abrechnungskosten sei nicht nur im Vergleich zu der Heizenergie zu ermitteln, sondern zu den gesamten Energiekosten, einschließlich der Wartungskosten. Dies ergebe sich aus § 12 der Heizkostenverordnung. Dann ergäben sich niedrigere prozentuale Anteile der Abrechnungskosten entsprechend der Darstellung im Schriftsatz vom 27.02.2012. Es sei auch unzutreffend, sich zwingend daran zu orientieren, ob die Abrechnungskosten mehr als 15 % der Energiekosten ausmachten. Denn durch die Reduzierung der Energiekosten aufgrund eines energiesparenden Bauens steige der prozentuale Anteil der Abrechnungskosten zwangsläufig. Eine allgemeingültige Grenze von 15 % bestehe nach der Rechtsprechung nicht. Die Klägerin habe auch keinen im Vergleich zu anderen Anbietern teuren Abrechnungsservice ausgewählt. Es gebe keine günstigeren Angebote. Die Klägerin sei als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft auch an einen auf 10 Jahre abgeschlossenen Vertrag mit den … (Anm.: Dienstleister für Abrechnungsservice) über die Erbringung des Abrechnungsservice gebunden. Sie könne daher nicht nach 5 Jahren mit nach Ansicht des Gerichts zu hohen prozentualen Anteilen der Abrechnungskosten an Energiekosten die Abrechnung aufgeben oder den Anbieter wechseln. Auch habe sie hierauf als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft keinen zwingenden Einfluss.

27

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die gewechselten Schriftsätze und deren Anlagen Bezug genommen, die bis zu dem Termin, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entsprach, bei Gericht vorgelegt worden sind.

28

In der mündlichen Berufungsverhandlung haben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der geforderten Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2012 in Höhe von monatlich 128,00 EUR für 9 Monate, insgesamt 1.152,00 EUR, einschließlich der hierauf geforderten Zinsen, für in der Hauptsache erledigt erklärt und gegenseitige Kostenanträge gestellt.

II.

29

Die zulässige Berufung hat in der Sache nur zu einem geringen Teil Erfolg.

30

1. Der auf die Beklagten entfallende Anteil an Heiz- und Warmwasserkosten aus der Abrechnung für das Jahr 2009 in Höhe von 1.631,26 EUR ist um 12,33 EUR zu vermindern, was zu einer berechtigten Gesamtforderung der Klägerin gegen die Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 in Höhe von noch 1.447,55 EUR führt (1.459,88 EUR [Saldo der Abrechnung] abzüglich 12,33 EUR). Dies ergibt sich daraus, dass die Klägerin die Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsabhängig abgerechnet hat, obwohl die Kosten der Abrechnung unverhältnismäßig waren und somit § 11 Abs. 1 Nr. 1b der Heizkostenverordnung eingreift. Darin liegt im vorliegenden Fall ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz aus § 24 Abs. 2 S. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung und §§ 556, 560 BGB, was dazu führt, dass Kosten der Verbrauchserfassung nur bis zur Wirtschaftlichkeitsgrenze umgelegt werden können (vergleiche Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 13. Aufl. 2013, Rn. 6063, und Wall, WuM 2002, 130, 133). Letzteres gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter die Unwirtschaftlichkeit rechtzeitig erkennen konnte (Schmid, a. a. O., unter Bezug auf Börstinghaus MDR 2000, 1345). Auch diese Voraussetzung liegt hier vor.

31

a) Dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz und dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz wird in § 11 Nr. 1 HeizkV dadurch Rechnung getragen, dass eine Ausnahme vom Gebot der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung für den Fall festgelegt wird, dass unverhältnismäßig hohe Abrechnungskosten entstehen würden.

32

Generell gilt, dass die verbrauchsabhängige Abrechnung unverhältnismäßig ist, wenn die hierfür aufgewendeten Kosten höher sind als die zu erzielende Einsparung (Schmid, a. a. O., Rn. 6056; Wall, WuM 2002, 130, 131). Als Einsparquote aufgrund verbrauchsabhängiger Abrechnung können pauschal 15 % der Gesamtkosten zugrundegelegt werden. Die Heizkostenverordnung geht von diesen Prozentsatz aus, was auch in dem Kürzungsrecht nach § 12 HeizkV zum Tragen kommt. Diese Festlegung beruht auf Untersuchungen, wonach durchschnittlich Einsparungen in dieser Höhe erzielt werden (Wall, WuM 2002, 130, 132 bei Fußnote 16 mit umfangreichen weiteren Nachweisen). Die Grenze von 15 % darf jedoch nicht als feste Grenze angesehen werden und die Beurteilung darf nicht nur anhand eines Abrechnungsjahres vorgenommen werden. In der Literatur wird hierfür ein Zeitraum von 3-6 Jahren vorgeschlagen (Wall, WuM 2002, 130, 133). Die Kammer geht davon aus, dass sich eine nachhaltige Unwirtschaftlichkeit der verbrauchsbezogen Abrechnung dann ergibt, wenn die Abrechnungskosten in 5 aufeinanderfolgenden Jahren diese Grenze von 15 % der Gesamtkosten übersteigen. In einem derartigen Zeitraum dürften sich witterungsbedingte Schwankungen des Energieverbrauchs ausgeglichen haben, so dass ersichtlich wird, dass die Abrechnungskosten dauerhaft diese Grenze von 15 % der Gesamtkosten übersteigen und somit die Abrechnung nach Verbrauch unwirtschaftlich ist. Nach 5 Jahren dauernder Überschreitung dieser Grenze ist das Vorliegen der Unwirtschaftlichkeit für den Vermieter auch deutlich ersichtlich, so dass von einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auszugehen ist.

33

Für die Berechnung dieser Grenze ist auf das Verhältnis der Abrechnungskosten zu den Gesamtkosten entsprechend § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV abzustellen (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 6058; anderer Ansicht Wall, WuM 2002, 130, 132, der nur die Brennstoffkosten heranziehen will). Die Kammer folgt hier der Ansicht von Schmid, weil diese eher mit § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV zu vereinbaren ist. Im vorliegenden Fall kann die Frage sogar dahinstehen da, wie aus der nachfolgenden tabellarischen Darstellung zu ersehen ist, die 15 %-Grenze in den Jahren 2004-2009 sowohl beim Vergleich mit den Brennstoffkosten als auch beim Vergleich mit den Gesamtkosten durchgängig überschritten war.

34

Für diese Berechnung ist zunächst fiktiv auszugehen von den Brennstoffkosten bzw. Gesamtkosten bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung. Es ist anzunehmen, dass durch die tatsächlich durchgeführte verbrauchsabhängige Abrechnung eine Einsparquote von 15 % erreicht wurde. Es ist deshalb davon auszugehen, dass ohne verbrauchsabhängige Abrechnung höhere Kosten entstanden wären. Die bei der tatsächlich durchgeführten verbrauchsabhängigen Abrechnung tatsächlich entstandenen Kosten betragen somit lediglich 85 % der Kosten, die entstanden wären, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden wäre. Dies bedeutet, dass ein Aufschlag von 15/85 auf die tatsächlich entstandenen Kosten vorzunehmen ist, um diejenigen Kosten zu berechnen, die entstanden wären, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden wäre (fiktive Kosten bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung). Die Verbrauchsabhängige Abrechnung ist (erst) dann unwirtschaftlich, wenn die Abrechnungskosten 15 % der fiktiven Kosten bei nicht verbrauchsabhängiges Abrechnung übersteigen.

35

Die Vergleichsberechnung ergibt sich sodann aus der nachfolgenden tabellarischen Darstellung:

36

Vergleich der Kosten des Abrechnungsservice mit den Brennstoffkosten

37

Jahr

Energiekosten

Energiekosten ohne
verbrauchsabhängige
Abrechnung,
d. h. tatsächliche
Energiekosten zuzügl.
15/85

Kosten
Abrechnungsservice

Anteil an
tatsächlichen
Energiekosten

Anteil an Energiekosten
ohne verbrauchsabhängige
Abrechnung

2004

11.862,14 EUR

13.955,46 EUR

4.804,49 EUR

40,50%

34,43%

2005

12.447,70 EUR

14.644,35 EUR

4.911,21 EUR

39,45%

33,54%

2006

12.255,45 EUR

14.418,18 EUR

5.010,62 EUR

40,88%

34,75%

2007

13.973,19 EUR

16.439,05 EUR

4.961,11 EUR

35,50%

30,18%

2008

17.565,66 EUR

20.665,48 EUR

4.953,26 EUR

28,20%

23,97%

2009

20.556,68 EUR

24.184,33 EUR

4.953,26 EUR

24,10%

20,48%

38

Vergleich der Kosten des Abrechnungsservice mit den Gesamtkosten

39

Jahr

Gesamtkosten
Fernwärme
einschl.
Abrechnungsservice
und Betriebsstrom
usw.

Gesamtkosten ohne
verbrauchsabhängige
Abrechnung, d. h.
tatsächliche Gesamtkosten
zuzügl. 15/85

Kosten
Abrechnungsservice

Anteil an
tatsächlichen
Gesamtkosten

Anteil an Gesamtkosten
ohne verbrauchsabhängige
Abrechnung

2004

17923,85 EUR

21.086,88 EUR

4.804,49 EUR

26,81%

22,78%

2005

19137,50 EUR

22.514,71 EUR

4.911,21 EUR

25,66%

21,81%

2006

18611,82 EUR

21.896,26 EUR

5.010,62 EUR

26,92%

22,88%

2007

20667,29 EUR

24.314,46 EUR

4.961,11 EUR

24,00%

20,40%

2008

24461,15 EUR

28.777,82 EUR

4.953,26 EUR

20,25%

17,21%

2009

26914,91 EUR

31.664,60 EUR

4.953,26 EUR

18,40%

15,64%

40

Somit liegt eine Unwirtschaftlichkeit der verbrauchsabhängigen Abrechnung vor.

41

b) Rechtsfolge hiervon ist, dass nur die Kosten der Verbrauchserfassung bis zur Wirtschaftlichkeitsgrenze umgelegt werden können. Dies bedeutet für das Jahr 2009, dass lediglich 15 % von 31.664,60 EUR (= Gesamtkosten bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung), somit 4.749,69 EUR für den Abrechnungsservice angesetzt und umgelegt werden dürfen. Hinzu kommt der Betriebsstrom mit 1.161,02 EUR und die Wartung, § 35a EStG ausweisbar in Höhe von 243,95 EUR, so dass sich die "Nebenkosten Wärme" auf 6.154,66 EUR belaufen. Zuzüglich der Energiekosten von 20.556,68 EUR ergeben sich "Gesamtkosten Wärme" von 26.711,34 EUR.

42

Dieser Betrag ist entsprechend Seite 1 unten der Einzelabrechnung Heiz-, Warmwasser- und Nebenkosten 2009 auf die Raumheizung und die Warmwasseraufbereitung aufzuteilen und hier wieder auf die Abrechnung nach Fläche (30 %) und auf Verbrauch (70 %). Dies ergibt folgende Darstellung:

43

18.365,11 EUR der Gesamtkosten Wärme entfallen auf die Raumheizung, davon
30 % verteilt nach Fläche in Quadratmeter (siehe Summe der Einheiten) als Grundkosten 5.509,53 EUR
70 % verteilt nach Anteilen als Verbrauchskosten 12.855,58 EUR

44

8.346,23 EUR (31,246 %) der Gesamtkosten Wärme entfallen auf die Warmwasseraufbereitung, davon
30 % verteilt nach Fläche in Quadratmeter (siehe Summe der Einheiten) als Grundkosten 2.503,87 EUR
70 % verteilt nach Volumen Kubikmeter als Verbrauchskosten 5.842,36 EUR

45

Es ergibt sich dann folgende Einzelabrechnung (siehe Seite 2 der Einzelabrechnung Heiz-, Warmwasser- und Nebenkosten 2009):

46

Kostenart

Kosten

: Summe Einh.

= Preis/Einheit X

Ihre Einheiten

Ihr Anteil

HK - Grundkosten

5.509,53 EUR

3.745,37 m²

1,4710 EUR

109,89 m²

161,65 EUR

HK - Verbrauch

12.855,58 EUR

145.576,90 Ant.

0,0883 EUR

11.314,40 Ant

999,15 EUR

Summe Heizkosten

1.160,80 EUR

WW - Grundkosten

2.503,87 EUR

3.745,37 m²

0,6685 EUR

109,89 m²

73,46 EUR

WW - Verbrauch

5.842,36 EUR

838,37 m³

6,9687 EUR

55,20 m³

384,67 EUR

Summe Warmwasserkosten

458,13 EUR

Gesamtsumme

1.618,93 EUR

47

Aus der Heizkostenabrechnung 2009 ergibt sich eine Summe von 1.631,26 EUR, so dass sich eine Differenz zu Gunsten der Beklagten von 12,33 EUR errechnet.

48

c) Die Klägerin kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass über den Abrechnungsservice ein Vertrag mit einer festen Laufzeit von 10 Jahren abgeschlossen worden ist, denn sie muss den Voraussetzungen von § 11 Nr. 1 HeizkV Rechnung tragen können und darf sich daher nicht für so lange Zeit an einen Abrechnungsservice binden. Denn es muss der Vermieterin möglich sein, nach einer gewissen Zeit der Beobachtung von der verbrauchsbezogen Abrechnung abzusehen, wenn diese unwirtschaftlich ist. Diese Möglichkeit darf sie sich nicht durch eine überlange Vertragsbindung an ein Abrechnungsunternehmen abschneiden. Das in dieser langen vertraglichen Bindung liegende Risiko kann die Klägerin daher nicht auf die Mieter abwälzen. Darüber hinaus kann die Klägerin auch weiterhin eine verbrauchsabhängige Abrechnung durchführen, ist aber bezüglich der Umlage der Abrechnungskosten auf einen Anteil von 15 % an den Gesamtkosten beschränkt. Sie erleidet daher auch bei einer langfristigen Bindung an ein Abrechnungsunternehmen nur einen geringfügigen Nachteil.

49

d) Nicht durchgreifend ist auch der Einwand der Klägerin, sie könne als einfaches Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erreichen, dass von einer verbrauchsabhängigen Abrechnung abgesehen werde, weil sie nicht über entsprechenden Einfluss verfüge. Selbst wenn dies der Fall ist, betrifft dies lediglich das Verhältnis der Klägerin zur Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft in unwirtschaftlicher Weise eine verbrauchsabhängige Abrechnung beschlossen und durchgeführt wird, muss sich die Klägerin wegen ihrer dadurch erlittenen Schäden und Nachteile bei der Wohnungseigentümergemeinschaft erholen und kann die daraus erwachsenden Nachteile nicht auf die Mieter überwälzen, indem diesen die Rechte auf Grund einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsprinzips abgeschnitten werden. Denn die Verhältnisse zwischen der Vermieterin und der Wohnungseigentümergemeinschaft einerseits und zwischen der Vermieterin und dem Mieter sind getrennt voneinander zu betrachten. Sofern die Vermieterin aufgrund ihrer Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft gewissen Bindungen unterliegt, kann sie diese nicht ihren Mietern entgegenhalten, weil sich die Rechte und Pflichten zwischen der Vermieterin und den Mietern nur aus dem Mietvertrag und den hierauf anzuwendenden Normen ergeben, nicht aber aus dem Verhältnis zwischen der Vermieterin und der Wohnungseigentümergemeinschaft (Relativität der Schuldverhältnisse).

50

2. Die weiteren Einwendungen der Beklagten gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 greifen dagegen nicht durch.

51

a) Die gegen die Abrechnung des Verbrauchs für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser vorgebrachten Einwendungen sind unklar. Es lässt sich hieraus nicht entnehmen, ob geltend gemacht wird, dass die Verbräuche falsch abgelesen worden seien oder diese bereits falsch erfasst worden seien. Insbesondere besteht, wie die Kammer bereits in dem Urteil vom 27.07.2012, Az: 5 S 18/12, das dasselbe Mietverhältnis betraf, lediglich ein anderes Abrechnungsjahr, ausgeführt hat, keine Korrelation zwischen Wärmeverbrauch und Wohnfläche. Allein daraus, dass diese Werte bei verschiedenen Wohnungen nicht proportional zueinander sind, kann somit nicht geschlossen werden, dass die ermittelten Verbrauchswerte unrichtig wären. Der weiter gehende Vortrag im Schriftsatz vom 16.05.2013 ist auch nicht innerhalb der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB vorgebracht worden und daher nicht zu berücksichtigen. Es ist auch nicht zu beanstanden, dass bei manchen Einheiten in den Ableseprotokollen nicht der Zusatz "Wohnung" oder "Büro" hinzugefügt ist. Denn es erschließt sich nicht, warum die festgestellten Messwerte der unstreitig geeichten Messgeräte deswegen unrichtig sein sollten. Somit ist die Vermutung der Richtigkeit der Ergebnisse geeichter Messgeräte nicht widerlegt oder erschüttert (vergleiche hierzu BGH, Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 112/10, WuM 2011, 21, Rn. 13, zitiert nach Juris).

52

b) Die Umlage der Grundsteuer in der Weise, dass die auf die einzelne Wohnung entfallende Grundsteuer unmittelbar an den Mieter weitergeleitet wird, ist formell ordnungsmäßig. In § 3 Nr. 5 des Mietvertrages ist bestimmt, dass der Vermieter den Umlagemaßstab nach billigem Ermessen bestimmt. Diese Klausel ist zulässig und wirksam (vergleiche z.B. Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 556a Rn. 3 am Ende). Es entspricht billigem Ermessen, die auf jede Wohnung entfallende Grundsteuer unmittelbar ohne weitere Rechenschritte weiterzugeben. Dieser Umlagemaßstab ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zulässig (BGH, Beschluss vom 13.09.2011, VIII ZR 45/11, Rn. 7, zitiert nach Juris). Dieser Umlagemaßstab ist in der Anl. K 3e auch erklärt worden (Teil 1: Allgemeine Angaben auf Seite 2 Mitte). Diese Erläuterung war der Betriebskostenabrechnung unstreitig auch beigefügt. Mit der Berufung wird diese Einwendung auch nicht mehr weiterverfolgt.

53

c) Auch die Kosten der Notrufeinrichtung der Aufzugsanlage sind in vollem Umfang umlagefähig. Eine Notrufbereitschaft ist gemäß § 12 Abs. 4 der Betriebssicherheitsverordnung vorgeschrieben. Die Kosten hierfür sind nach § 2 Nr. 7 Betriebskostenverordnung umlagefähig, nicht jedoch die Kosten für die Miete einer Notrufanlage (vergleiche Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Auflage, § 556 BGB Rn. 133). Die Klägerin hat die Zusammensetzung der diesbezüglichen Kosten durch den als Anlage K 5 vorgelegten Servicevertrag nachgewiesen. Danach ist der Kone GmbH der Notruf- und Befreiungsservice für die Aufzugsanlagen insgesamt übertragen. Dass hierfür zu entrichtende Entgelt ist in vollem Umfang umlagefähig. Dass darin kalkulatorisch auch Kosten für die zur Erbringung der Leistungen erforderlichen Gerätschaften enthalten sind, steht dem nicht entgegen. Ebenso wie beispielsweise Gartenpflegekosten, die entstehen, wenn die Gartenpflege an ein Gartenbauunternehmen vergeben ist, und in denen auch die Kosten für die von diesem Unternehmen einzusetzenden Gerätschaften enthalten sind, auch hinsichtlich dieser kalkulatorischen Kosten umlagefähig sind, sind auch diese Kosten des Notruf- und Befreiungsservices umlagefähig. Denn es handelt sich bei den von diesem Unternehmen einzusetzenden Gerätschaften um Werkzeuge, nicht um Geräte, die seitens des Vermieters angemietet werden. Konkrete Einwendungen gegen die Höhe und Angemessenheit der Kosten werden von den Beklagten nicht vorgebracht.

54

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 91a, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Auch die Kosten des übereinstimmend für in der Hauptsache erledigt erklärten Teils des Rechtsstreits waren den Beklagten aufzuerlegen, weil die gegen die Betriebskostenabrechnungen erhobenen Einwendungen der Beklagten weitgehend nicht durchgreifen und die Auswirkungen eines Verstoßes gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz wie oben im Einzelnen dargelegt nur marginal sind. Die Klägerin hätte daher auch hinsichtlich der von ihr geltend gemachten erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen im Rechtsstreit weitgehend obsiegt, wenn nicht während des Rechtsstreits Abrechnungsreife eingetreten wäre. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot würde nur zu einer ganz geringfügigen Ermäßigung der Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen führen, so dass auch diesbezüglich § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO anzuwenden ist.

55

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

56

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die hierfür erforderlichen Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO nicht vorliegen. Einige Rechtsfragen zum Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot durch eine verbrauchsabhängige Abrechnung, die unverhältnismäßig hohe Kosten verursacht, sind zwar höchstrichterlich nicht entschieden. Die vorliegende Entscheidung beruht allerdings auf den speziellen Gegebenheiten des hier zu entscheidenden Einzelfalles. Die Rechtssache hat daher keine grundsätzliche Bedeutung. Darüber hinaus hat sich auch noch keine in mehrere Richtungen divergierende Instanzrechtsprechung herausgebildet, die einer Vereinheitlichung durch eine revisionsgerichtliche Entscheidung bedürfte.

57

Der Streitwert ermäßigte sich durch die Erledigungserklärung nicht, weil diese erst nach Stellung der ursprünglichen Anträge erfolgte, so dass zum Zeitpunkt der Erledigungserklärung bereits alle Gebühren aus dem ursprünglichen Streitwert angefallen waren.