Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-10-27, Aktenzeichen 30 O 103/10
ECLI:DE:LGK:2011:1027.30O103.10.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits und die Kosten der Streithilfe trägt der Kläger.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Der Kläger macht gegen die Beklagten Schadensersatz wegen angeblicher Falschberatung und Prospekthaftung im Zusammenhang mit dem Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds geltend. Er begehrt die Rückabwicklung der Beteiligung sowie entgangenen Zinsgewinn.

2

Am 17.12.1993 unterzeichnete der Kläger eine Beitrittserklärung zu dem geschlossenen Immobilienfonds „A-Baubetreuung Immobilien-Anlagen KG“ (A-KG) mit einem Beteiligungsbetrag von 40.000,- DM, der zuzüglich Agio in Höhe von 2.000,- DM zu leisten sein sollte. Zugleich beauftragten er die Beklagte zu 2), ihren Beitritt zu der Fondsgesellschaft zu bewirken und bot der Beklagten zu 2) und der C3-Bank AG in München den Abschluss eines im Emissionsprospekt abgedruckten Treuhandvertrages bzw. -auftrages zum Abschluss an.

3

Die A1 war eine im Jahr 1992 gegründete KG, die die Immobilie „Z“ in W mit Hotel-, Büro-, Laden- und Wohnflächen errichtete und vermietete. Sie basierte auf einer Fremdkapitalquote von rund 25%. Komplementäre waren die Herren D und T. Gründungskommanditisten waren neben den Beklagten zu 2) und 3) eine A-Baubetreuung GmbH sowie die J GmbH. Als Generalübernehmerin des Fonds-Objekts wurde die Firma C Deutschland GmbH beauftragt. Die Komplementäre D und van T der Fondsgesellschaft waren leitende Mitarbeiter der Beklagten zu 3) bzw. der Generalübernehmerin. Gesellschafter der Beklagten zu 3) war Herr B1, der zugleich Inhaber des Stammkapitals der B Beteiligungsgesellschaft mbH war, die wiederum Gesellschafterin der Beklagten zu 2) war. Außerdem hielt Herr B 25 % der Gesellschaftsanteile an der Generalübernehmerin. Die übrigen 75 % gehörten nahen Angehörigen des Herrn B. Auch die Anteile an der A-Baubetreuung GmbH wurden von der Beklagten zu 3) gehalten. Schließlich war Herr B Geschäftsführer der Beklagten zu 3), der Generalübernehmerin und der A-Baubetreuung GmbH.

4

Der Emissionsprospekt der A-KG, deren Herausgeberin die Beklagte zu 3) ist, enthält zahlreiche Informationen, wegen derer auf die Ablichtungen ab Bl.51 d.A. verwiesen wird. Die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben in dem Prospekt wurden von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft und bestätigt. Auf Wunsch erhielt jeder Anlageinteressent den Prospektprüfungsbericht zugesandt.

5

In den Folgejahren entwickelte sich die A-KG nicht wie erwartet. Die Barausschüttungen blieben ab dem Jahr 1996 hinter den prognostizierten Werten zurück. Insgesamt schüttete der Fonds bis 2004 insgesamt etwa 6 % auf den Kapitalanteil der Anleger aus, während im Prospekt bis 1999 eine jährliche Ausschüttung von 5 % und ab 2000 von 5,25 % angenommen worden war.

6

Wegen der Informationen der Anleger zu dem Verlauf des Fonds aus Geschäftsberichten und Protokollen der Gesellschafterversammlungen wird auf den Vortrag des Klägers hierzu in dem Schriftsatz vom 03.09.2010 (Bl.282 ff. d.A.) verwiesen.

7

Der Kläger bot den Beklagten vorgerichtlich erfolglos die Übertragung der streitgegenständlichen Fondsanteile an.

8

Der Kläger behauptet, die streitgegenständliche Anlage sei ihm von einem Mitarbeiter der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) in der Filiale P, Herrn Y, telefonisch angeboten worden. Dieser habe ihm in einem telefonischen, aber dennoch ausführlichen Beratungsgespräch den streitgegenständlichen Fonds vorgestellt. Er ist der Ansicht, dass die Beklagte zu 1) jedenfalls nach Rechtsscheinsgesichtspunkten hafte, selbst wenn Herr Y kein Mitarbeiter von ihr sei.

9

Der Kläger ist darüber hinaus der Ansicht, der Emissionsprospekt sei fehlerhaft, weil er hinsichtlich der Fungibilität (= Verfügbarkeit, Verkaufsmöglichkeit), der Sicherheit der Anlage (Totalverlustrisiko), der Mittelverwendung, der Darstellung der Rendite über den sogenannten internen Zinsfuß/IRR-Methode sowie die haftungsrechtlichen Risiken der Fondskonzeption nicht richtig aufkläre. Die Angaben zur Fungibilität seien nicht ausreichend, um einen Interessenten vollständig und richtig zu informieren. Es werde nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit dargestellt, dass eine jederzeitige Veräußerbarkeit der Beteiligung nicht sichergestellt sei. Die Handelbarkeit der Fondsanteile sei nicht nur „nicht institutionalisiert“, sondern es gebe kaum einen Zweitmarkt, und es sei nahezu unmöglich, eine Kommanditbeteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu angemessenen Konditionen zu verkaufen. Dies werde im Prospekt nicht eindeutig und unmissverständlich wiedergegeben; der Hinweis auf einen möglichen Notverkauf sei irreführend. Schließlich werde nicht hinreichend darauf hingewiesen, dass eine Kündigungsmöglichkeit nicht bestünde. Auf das Risiko des Verlustes mindestens eines Teils des eingesetzten Kapitals werde im Prospekt ebenfalls nicht hinreichend deutlich hingewiesen. Die Aufschlüsselung der Mittelverwendung im Prospekt (Seite 34f., 53/54) sei unzureichend, da an keiner Stelle konkret dargelegt werde, wem der Aufschlag von 5% für welche Leistung gezahlt werde. Soweit in diesem Zusammenhang die Eigenkapitalbeschaffung genannt werde, genüge dies nicht den Anforderungen. Insgesamt hätten die an den Vertrieb gezahlten Innenprovisionen über 15 % betragen. Durch die im Prospekt enthaltene Darstellung der Rendite werde der Anleger nicht klar und verständlich aufgeklärt. Die Verwendung der internen Zinsfuß- bzw. IRR-Methode spiegele eine tatsächlich nicht vorhandene Vergleichbarkeit der Rendite mit derjenigen aus anderen Anlageformen vor. Schließlich lasse sich dem Prospekt nicht hinreichend entnehmen, dass die Kommanditistenhaftung (§§ 171 Abs. 1, 172 Abs. 4 HGB) des Anlegers wieder auflebe, wenn trotz der steuerlich bedingten Anlaufverluste Ausschüttungen gewährt würden. Ausgehend von der im Prospekt enthaltenen Prognoserechnung wären die Anlaufverluste erst im Jahr 2011 wieder ausgeglichen, so dass bis zu diesem Zeitpunkt alle Ausschüttungen als Einlagerückzahlungen anzusehen seien. (Blatt 34 ff., 297 f.)

10

Der Kläger verweist zur Bekräftigung seiner Rechtsauffassung auf ein Gutachten des Sachverständigen für private Baufinanzierung Dipl.-Volkswirts Werner Ehrat vom 03.12.2009, in dem weitere Prospektangaben bemängelt werden. Wegen der Einzelheiten des Gutachtens wird auf die Ausführungen im Schriftsatz vom 11.10.2010 (Blatt 205 ff. der Akte) sowie die Ablichtung im Anlagenheft verwiesen. Darin wird auch fehlende Transparenz hinsichtlich der personellen Verknüpfungen und der Kosten gerügt sowie bezweifelt, dass die Verträge und Marktbedingungen zustande gekommen sind.

11

Der Kläger behauptet ferner, die Beklagten zu 2) und 3) hätten besonderes Vertrauen in Anspruch genommen. Er meint deshalb, sie haften nach den Grundsätzen der sog. Prospekthaftung im weiteren Sinn.

12

Der Kläger beantragt,

13

1. Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 20.251,68 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

14

Die Verurteilung erfolgt Zug um Zug gegen Übertragung des Kommanditanteils des Klägers an der im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRA #### eingetragenen A-Baubetreuung Immobilien-Anlagen KG mit einem Beteiligungsbetrag von 40.000,- DM.

15

2. Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn einen Betrag von 13.743,53 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

16

Die Verurteilung erfolgt Zug um Zug gegen Übertragung des Kommanditanteils des Klägers an der im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRA #### eingetragenen A-Baubetreuung Immobilien-Anlagen KG mit einem Beteiligungsbetrag von 40.000,- DM.

17

3. Festzustellen, sich die Beklagten als Gesamtschuldner mit der Annahme der Übertragung des Kommanditanteils des Klägers an der im Handelsregister des Amtsgerichts Düren unter HRA #### eingetragenen A-Baubetreuung Immobilien-Anlagen KG mit einem Beteiligungsbetrag von 40.000,- DM in Verzug befinden.

18

Die Beklagten beantragen,

19

die Klage abzuweisen.

20

Die Beklagte zu 1) behauptet, ihr Mitarbeiter Herr Y habe den Kläger im Dezember 1993 nicht beraten. Herr Y habe derartige Beratungen nicht vorgenommen, weil er für diese nicht geschult gewesen sei. Anlageberatungsgespräche seien nicht von den Mitarbeitern der Zweigstelle geführt worden, sondern von Mitarbeitern der Hauptstelle in P, die jeweils in die Zweigstellen gefahren seien. Rein telefonische Beratungen habe es nicht gegeben. Zudem seien nur Beratungen bei Anlageinteressenten durchgeführt worden, die – anders als der Kläger – bereits Kunden der Beklagten zu 1) gewesen seien.

21

Die Beklagten sind der Ansicht, der Emissionsprospekt sei fehlerfrei und weise auf alle Risiken der Kapitalanlage ausreichend hin.

22

Der Kläger hat der Streithelferin mit Schriftsatz vom 17.09.2010 den Streit verkündet. Diese ist dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten beigetreten. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen

Entscheidungsgründe

23

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

24

Dem Kläger steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Leistung von Schadensersatz im Zusammenhang mit Anlage zu.

25

1.

26

Es kann nicht als bewiesen angesehen werden, dass zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1) im Zusammenhang mit der Zeichnung der streitgegenständlichen Anlage zumindest konkludent ein Beratungsvertrag zustande gekommen ist. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nämlich schon nicht mit hinreichender Sicherheit fest, dass der Kläger das fragliche Telefonat überhaupt mit dem von ihm benannten Mitarbeiter der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1), Herrn Y, oder sonst einem Mitarbeiter der Beklagten zu 1) geführt hat. Dies geht zu Lasten des Klägers, dem die Beweislast für das Vorliegen eines Beratungsvertrages obliegt. Zwar hat der Kläger bei seiner Anhörung angegeben, ihn habe im Zusammenhang mit der streitgegenständlichen Beteiligung ein Herr Y angerufen und dieser habe gesagt, er sei von C3-Bank. Dies kann aber nicht als ausreichend angesehen werden, um die Behauptungen des Klägers zu einem Beratungsvertrag als bewiesen anzusehen. Denn der von dem Kläger benannte Zeuge Y, der damals für die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) als Leiter der Zweigstelle I-Platz in P tätig gewesen ist, hat ein Telefonat mit dem Kläger, in dem er ihm die streitgegenständliche Beteiligung vermittelt haben soll, ausdrücklich in Abrede gestellt und dies nachvollziehbar damit begründet, dass er im streitgegenständlichen Zeitraum nicht mit dem Vertrieb von Immobilienfondsbeteiligungen befasst gewesen ist. Durchgreifende Zweifel an der Richtigkeit der Angaben des Zeugen bestehen weder vor dem Hintergrund seiner Aussage, noch aufgrund seines persönlichen Eindrucks in der Beweisaufnahme. Etwas anderes kann sich auch nicht daraus ergeben, dass der von dem Kläger vorgelegte Zeichnungsschein den Namen des Zeugen Y trägt. Denn dies hat der Zeuge – wiederum plausibel – damit begründet, dass er mit allen Zeichnungsscheinen, die in der Filiale eingingen, so verfahren hat unabhängig davon, ob der Antrag von dem Kunden selbst, von einem Berater aus dem Haus der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 1) oder von einem Mitarbeiter der Rechtsvorgängerin der Streithelferin eingereicht worden ist. Daher kann von dem Namensaufdruck auf der Beteiligung nicht sicher auf das Zustandekommen eines Beratungsvertrages gerade mit der Beklagten zu 1) geschlossen werden.

27

Da schon nicht hinreichend sicher feststeht, wer mit dem Kläger das von ihm angeführte Telefonat geführt hat, kommt auch eine Haftung der Beklagten zu 1) aus Rechtsscheinsgesichtspunkten nicht in Betracht.

28

2.

29

Auch im Hinblick auf den Emissionsprospekt stehen dem Kläger gegen die Beklagten keine Schadensersatzansprüche zu. Denn Voraussetzung für eine Haftung der Beklagten wäre jedenfalls ein Fehler des streitgegenständlichen Prospektes dahingehend, dass für die Beurteilung der Kapitalanlage wesentliche Angaben unrichtig oder unvollständig sind. Ein solcher jedoch liegt nicht vor.

30

Es kann daher in diesem Zusammenhang offen bleiben, ob die Beklagten zu 2) und 3) als Treuhand- und Gründungskommanditisten im Zusammenhang mit den in Betracht kommenden Ansprüchen nach den Grundsätzen der Prospekthaftung aus typisiertem Vertrauen oder der sogenannten uneigentlichen Prospekthaftung eine Verantwortlichkeit zukommt.

31

Die Kammer hält den streitgegenständlichen Prospekt für hinreichend. Dabei verkennt sie nicht, dass ein Prospekt über ein Beteiligungsangebot, der für einen Beitrittsinteressenten in der Regel die wesentliche Informationsquelle darstellt, nach den von der Rechtsprechung entwickelten Prospekthaftungsgrundsätzen ein zutreffendes und vollständiges Bild über sämtliche Umstände zu vermitteln hat, die für die Anlageentscheidung von Bedeutung sind (BGH, Urteil vom 14.06.2007, - III ZR 300/05 -, NJW-RR 2007, S.1329, m.w.N.). Ob ein Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, ist dabei nach dem Gesamtbild zu beurteilen, das der potentielle Anleger von den Verhältnissen des Unternehmens vermittelt (BGH, a.a.O.).

32

Nach diesen Grundsätzen enthält der Prospekt bei sorgfältiger und eingehender Lektüre, von der die Prospektverantwortlichen bei Anlegern ausgehen dürfen (BGH, Urteil vom 31.03.1992, - XI ZR 70/901 -, NJW-RR 1992, S.879; Urteil vom 14.06.2007, - III ZR 300/05 -, NJW-RR 2007, S.1329), alle für die Anlageentscheidung relevanten Informationen in zutreffender Weise.

33

Maßgeblich stützt sich der Kläger darauf, der Prospekt kläre nicht hinreichend über die Risiken der Anlage, insbesondere das Totalverlustrisiko, auf. Dies beurteilt die Kammer abweichend.

34

Im Prospekt wird ausgeführt, dass die Beteiligung an Gewinn und Verlust der Fondsgesellschaft sowie am Gesellschaftsvermögen sich nach der Höhe des treuhänderisch gezeichneten Kapitalanteils richtet. In dem Schaukasten „Chancen und Risikoteilung“ auf Seite 28 wird darauf hingewiesen, dass der Fonds als Vermieter das Risiko des Vermietungserfolges sowie der Bonität der Mieter trägt. Im zweiten Teil des Prospekts wird sodann unter der Rubrik „Ausschüttung“ auf das Vermietungsrisiko hingewiesen. Ferner ist auf Seite 47 erwähnt, dass die Haftung des Kommanditisten auf die in das Handelsregister eingetragene Hafteinlage beschränkt ist. Daraus wird hinreichend deutlich, dass das eingesetzte Kapital vollständig verloren gehen kann. Ein ausdrücklicher Hinweis auf das Totalverlustrisiko war demgegenüber nicht erforderlich. Die Beklagten haben zu Recht auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.10.2009, -XI ZR 338/08 -, WM 2009, S.2306, verwiesen, wonach die dortige Beklagte ihre Beratungspflicht nicht deshalb verletzt hat, weil sie nicht auf ein Totalausfallrisiko hingewiesen hat. Selbst in dem dort entschiedenen Fall eines Immobilienfonds mit einer Fremdkapitalquote von etwa 50% wurde kein Grundsatz angenommen, auf ein Totalverlustrisiko ausdrücklich hinweisen zu müssen. Solange der Anteil der Fremdfinanzierung des Fonds und die damit verbundenen Belastungen im Prospekt zutreffend dargestellt sind, werden die sich daraus ergebenden Risiken allgemeiner Natur für nicht aufklärungsbedürftig angesehen. Da in dem hier vorliegenden Fall nur etwa 25% Fremdkapital eingesetzt wurden, gilt nichts anderes.

35

Die Kammer geht auch nicht davon aus, dass Angaben im Prospekt falsch oder unvollständig mit der Folge sind, dass die Beurteilung des Totalausfallrisikos beeinflusst worden ist und insoweit eine Täuschung vorliegt, worauf sich der Kläger stützen möchte. Entsprechendes hat der Kläger bereits nicht substantiiert dargelegt. Die Vorlage des Gutachtens des Sachverständigen für private Baufinanzierung Dipl.-Volkswirt L vom 03.12.2009 ist in diesem Zusammenhang nicht hinreichend, weil das Gutachten keine Prognosefehler bzw. eine falsche Darstellung der maßgeblichen Umstände aufzeigt, sondern sich stattdessen überwiegend auf pauschale Hypothesen und unbegründete Behauptungen beschränkt.

36

Grundlage der Begutachtung durch den Sachverständigen ist eine Prüfung des Prospektes nach Maßgabe der Stellungnahme des Wohnungswirtschaftlichen Fachausschusses des Instituts der Wirtschaftsprüfer in Deutschland (WFA 1/1987) und des Entwurfs des IDW Standards "Grundsätze ordnungsmäßiger Beurteilung von Prospekten über öffentlich angebotene Kapitalanlagen (IDW ES 4)" in der Fassung vom 24. Februar 2000. In diesem Zusammenhang bedarf es keiner Entscheidung, ob diese Kriterien vorliegend gegenüber allen Beklagten anzusetzen sind. Zum Zeitpunkt der Herausgabe des streitgegenständlichen Prospekts waren besondere gesetzliche Anforderungen für seinen Inhalt nicht gestellt. Aufgabe der Kammer bei der Prospektüberprüfung ist daher eine Beurteilung, ob er die aus der Sicht eines verständigen und durchschnittlich vorsichtigen Anlegers für eine Anlageentscheidung erheblichen Angaben mit hinreichender Sicherheit vollständig und richtig enthält und ob diese Angaben klar, eindeutig und verständlich gemacht werden (BGH, Urteil vom 14.06.2007, - III ZR 300/05 -, NJW-RR 2007, S.1329). Diesen Anforderungen genügt der Prospekt auch in den Kritikpunkten des Sachverständigen L.

37

Insbesondere ist der streitgegenständliche Prospekt nicht bereits deshalb fehlerhaft, weil die prognostizierten Mieterträge nicht erzielt werden. Zwar stellen die voraussichtlichen Mieterträge, von denen die künftige wirtschaftliche Entwicklung des Anlageobjekts abhängt, ein wesentliches Kriterium für die Entscheidung des Anlegers dar, sich an einem geschlossenen Immobilienfonds zu beteiligen. Die Interessen eines Anlegers sind aber bereits dann grundsätzlich gewahrt, wenn die Prognose durch ausreichende Tatsachen wie z.B. die Entwicklung des Lebenshaltungskostenindex, den Mietspiegel, standort- und objektbezogene Umstände gestützt ist und die künftigen Mieterträge nach den damals gegebenen Verhältnissen und unter Berücksichtigung der sich abzeichnenden Risiken kalkuliert sind (BGH, Urteil vom 31.05.2010, - II ZR 30/09 -, NJW 2010, S.2506; Urteil vom 18.07.2008, - V ZR 71/07 -, NJW 2008, S.3059). Ein Prospektherausgeber übernimmt grundsätzlich keine Gewähr dafür, dass die von ihm prognostizierte Entwicklung tatsächlich eintritt; das Risiko einer anderen als der prognostizierten Entwicklung trägt der Anleger (BGH, Urteil vom 27.10.2009, - XI ZR 337/08 -, NJW-RR 2010, S.115).

38

Der Kläger hat nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass die Mietflächen unzutreffend dargestellt worden sind. Für den Prospekt wurde eine vertretbare Berechnungsformel zugrunde gelegt, auf welche die IDW-Standards aus dem Jahr 2000 nicht nachträglich angewendet werden können. Eine von dem Kläger begehrte „nähere Erläuterung“ der Flächenangaben war nicht erforderlich; für den Anleger relevant war das ermittelte Ergebnis, das auch nach den Behauptungen des Klägers nicht unzutreffend ist.

39

Dass der Ansatz der Inflationsrate von 3,7 % als durchschnittlicher Wert der letzten zwanzig Jahre nicht vertretbar war, hat der Kläger nicht substantiiert behauptet. Allein die Behauptung eines anderen Wertes als angemessen ist nicht hinreichend.

40

Die schlichte Angabe, die Höhe des kontinuierlich zwecks Anlage zur Verfügung stehenden „Bodensatzes“ und der prognostizierten Verzinsung seien unrealistisch, kann einen substantiierten Vortrag nicht ersetzen.

41

Dies gilt in gleicher Weise für die angeblich zu niedrig kalkulierten Ausgaben: Hinsichtlich der Instandhaltungsaufwendungen mussten keine Kosten angeführt werden, nachdem diese in der Generalübernehmervergütung aufgehe sollten. Dem im Prospekt mit 1 % bzw. 2 % angegebenen Mietausfallrisiko setzt der Gutachter lediglich ohne Begründung höhere Werte gegenüber. Der Verweis auf eine Veröffentlichung aus dem Jahr 1996 kann in diesem Zusammenhang eine Begründung nicht ersetzen. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte ihre Prognose auf falsche Entwicklungen gestützt hat, hat der Kläger nicht vorgetragen.

42

Soweit sich der Kläger darauf bezieht, im Prospekt werde für die Anfangsjahre der Anschein niedriger Finanzierungslasten und damit einer ertragreichen Fondsgesellschaft erweckt, kann dieser Vortrag einen Fehler nicht begründen. In dem Prospekt sind alle Angaben, auf die sich der Sachverständige bezieht, enthalten, insbesondere auch das Disagio, die zusätzliche Zinsvorauszahlung in der Investitionsphase und der Tilgungsbeginn.

43

Hinsichtlich der Mittelverwendung enthält der Prospekt entgegen der Ansicht des Klägers alle erforderlichen Informationen. Auf Seite 35 wird angeführt, dass die Anleger „für 12,22% und das Agio in Höhe von 5% […] drei umfangreiche Dienstleistungspakete“ erhalten, u.a. auch die Beratungs- und Vermittlungsleistungen von Banken, Sparkassen oder anderen qualifizierten Finanzdienstleistungsunternehmen. In einem daneben stehenden Bereich „Aufschlüsselung der Mittelverwendung“ sind u.a. die „Fondsbedingten Kosten“, die insgesamt 12,22% der Gesamtkosten ausmachen, dargestellt. Dort ist die Position „Eigenkapitalbeschaffung, Platzierungs­ver­pflichung“ mit 33.480.000,00 DM und 7,15% angegeben, wobei sich unter der Überschrift „Der Investitions- und Finanzierungsplan“ auf Seite 34 ergibt, dass von den 33.480.000,00 DM 29.480.000,00 DM auf die Eigenkapitalbeschaffung und 4.000.000,00 DM auf die Platzierungsverpflichtung entfallen.

44

Es ist damit möglich, aufgrund der Angaben im Prospekt die Kosten der Eigenkapitalbeschaffung zu übersehen. Dies sieht die Kammer als ausreichend an. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs reicht es aus, dass Provisionen im Prospekt als „Kosten der Eigenkapitalbeschaffung“ bezeichnet werden (BGH, Urteil vom 25.09.2007, - XI ZR 320/06 - , m.w.N.). In der bereits zu dem Aspekt des Totalverlustrisikos zitierten Entscheidung vom 27.10.2009 (XI ZR 338/08) hat es der Bundesgerichtshof für hinreichend erachtet, dass die an die Rechtsvorgängerin der dortigen Beklagten zu 1. gezahlten Beträge für die Eigenkapitalbeschaffung, die Platzierungsgarantie und die Fremdkapitalbeschaffung im Fondsprospekt dem Inhalt und der Höhe nach korrekt ausgewiesen sind. Diesen Anforderungen genügt der vorliegende Prospekt. Dass das Agio die weiteren Eigenkapitalbeschaffungskosten darstellt, zeigt sich in der Übersicht „Der Investitions- und Finanzierungsplan“ auf Seite 34 des Prospekts.

45

Die sogenannte „Kick-Back“- Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs findet in Bezug auf das Prospekt keine Anwendung. Sie gilt nur für Banken, wie noch mit dem Urteil vom 15.04.2010 (III ZR 196/09) entschieden wurde. Der Prospekt klärt auch hinreichend über eine Innenprovision auf. Sie ist unter dem Aspekt der Eigenkapitalbeschaffung in Höhe von 12,22 % (Seite 35 des Prospekts) ausreichend dargestellt. Aufklärungsbedürftig sind Innenprovisionen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (z.B. BGH, Urteil vom 12.02.2004, - III ZR 359/02 -, NJW 2004, S.1732) ohnehin erst ab Überschreitung eines Schwellenwertes von 15 %.

46

Soweit sich der Kläger hinsichtlich der Mittelverwendung auf die weiteren Ausführungen des Gutachters L stützen möchte, sind diese wiederum nicht geeignet, Fehler oder Unvollständigkeiten im Prospekt darzulegen.

47

Dass die Vergütungen für Dienstleistungen, die von Gesellschaftern selbst oder nahestehenden Unternehmen erbracht wurden, nicht angemessen sein sollen, wird lediglich als unsubstantiierte Vermutung in den Raum gestellt und durch nichts begründet.

48

Die Grundstücks- und Erwerbsnebenkosten und die Kosten der Generalübernehmerverträge sind entgegen der Ansicht des Sachverständigen L hinreichend dargestellt. Auf den Seiten 34/35 des Prospekts werden die Gesamtkosten der Immobilie aufgegliedert und die Kosten für den Generalunternehmer konkret genannt. Aus den Ausführungen auf Seite 45 ergeben sich die Grundstückssituation und die Identität des grundstückseinbringenden Unternehmens. Die in einem Betrag auf Seite 35 angeführten Grundstückskosten teilen sich auf in Erwerbskosten von 52 Millionen DM, 10,3 Millionen DM, welche die J GmbH für den Erwerb des Grundbesitzes aufgewendet hat, und die Erwerbsnebenkosten, was der Kläger nach der substantiierten Darlegung durch die Beklagten zu 2) und 3) nicht mehr bestritten hat. Es stellt keinen Prospektfehler dar, dass sich diese Untergliederung nicht aus dem Prospekt selbst, sondern erst aus dem Prospektprüfungsbericht ergibt. Die Angabe der Summe, die der J GmbH gezahlt worden ist, ist im Prospekt hinreichend. Damit konnte der Gesamtbetrag der Aufwendungen und eine Verflechtung erkannt werden. Der weitergehend interessierte Anleger hatte die Möglichkeit, sich anhand des auf Wunsch zugesandten Prospektprüfungsberichts näher zu informieren.

49

Die pauschale Behauptung, dass die Erwerbsaufwendungen der J GmbH in Höhe von 10,3 Millionen DM nochmals an die C Deutschland GmbH gezahlt worden sein sollen, begründet der Sachverständige nicht. Diese Annahme scheint auf einem Fehlschluss zu beruhen, berührt aber nicht die Qualität des Prospekts.

50

Eine über die Angaben im Prospekt hinausgehende, weitere Aufschlüsselung der Generalunternehmerkosten war im Prospekt nicht erforderlich. Für die Anlageentscheidung relevant ist der tatsächlich anzusetzende Betrag.

51

Es ist in diesem Zusammenhang auch nicht als irreführend anzusehen, dass auf Seite 35 und 45 des Prospekts ausgeführt wird, dass der Generalübernehmer ohne besonderes Entgelt die Instandhaltungsverpflichtung bis zum Jahr 1999 übernimmt und gleichzeitig in der Fußnote auf Seite 35 angegeben wird, dass für diese Leistung ein Betrag von 5 Mio. DM anzusetzen wäre. Damit wird deutlich, dass für die Instandhaltung keine über die sonstige Generalübernehmervergütung hinausgehende Vergütung gezahlt wird. Der Sachverständige zieht einen unzulässigen Rückschluss auf eine Einbeziehung von Instandhaltungskosten in die Kalkulation der Generalunternehmervergütung.

52

Der Prospekt enthält alle erforderlichen Angaben, um die Berechnung des Gesamtbetrages der Investitionen und der Kosten pro Quadratmeter zu ermöglichen. Eine Angabe zur Baumasse ist darüber hinaus nicht erforderlich. Die von dem Sachverständigen geforderten Angaben zu den Grundstücks- und Grundstücksnebenkosten, den reinen Baukosten, die hier der Generalunternehmervergütung entsprechen, sowie den übrigen Kosten sind dem Prospekt zu entnehmen (Seiten 34/35).

53

Ob die Generalunternehmervergütung angemessen ist, muss dem Prospekt nicht entnehmbar sein. Für die Anlageentscheidung ist dies nicht unmittelbar relevant. Für den Anleger steht lediglich die Entscheidung an, ob er sich an dem ihm vorgestellten Projekt beteiligen möchte, nicht aber, ob dieses in einzelnen Bereichen wirtschaftlich sinnvoll ausgestaltet ist. Da die Summe der Kosten ausgewiesen ist, liegen hinreichende Informationen vor.

54

Dass die Hoteleinrichtung zum Leistungsumfang des Generalunternehmers gehören soll und die darauf entfallenen Kosten deshalb doppelt in die Gesamtkosten eingestellt worden sein sollen, hat der Gutachter lediglich pauschal behauptet. Aus dem Prospekt ergibt sich dies nicht. Die Beklagten zu 2) bis 4) haben dies bestritten. Es ist nicht davon auszugehen, dass diese unsubstantiierte Behauptung zutreffend ist.

55

Die Angaben zur Steuerberatung im Prospekt sind hinreichend. Der Gutachter L verweist selbst auf § 8 Ziffer 4. des Gesellschaftsvertrages (Seite 60 des Prospekts). Unter dieser Ziffer wird deutlich, dass die Treuhandgesellschaft, die auch hinsichtlich ihrer Aufgaben ab Seite 58 näher dargestellt wird, gemäß gesondertem Vertrag auch die steuerliche Beratung der Beteiligungsgesellschaft wahrnimmt. In diesem Zusammenhang sind die Steuerberatungsleistungen von denen der Treuhand hinreichend transparent voneinander abgegrenzt. Der Prospekt verweist auf den noch abzuschließenden Steuerberatungsvertrag, dessen Leistungsspektrum auf Seite 46 dargestellt wird. Soweit der Privatgutachter behauptet, dass die Treuhand- und Steuerberatungsvergütungen in der Investitionsphase bereits in der Bewirtschaftungsphase um ein Vielfaches abgegolten seien, stellte dies jedenfalls keinen Prospektfehler, sondern allenfalls ein wirtschaftliches Ungleichgewicht dar.

56

Die Vergütung und der Umfang der vergüteten Leistungen sind hinreichend klar dargestellt.

57

Selbst wenn die Eigenkapitalbeschaffungskosten tatsächlich weit überzogen sein sollten, weil sie angeblich 100 % über den von der Finanzverwaltung als sofort abzugsfähigen Werbungskosten liegen, stellte dies keinen Prospektfehler dar, sondern lediglich eine wirtschaftliche Besonderheit des Projekts. Gleiches gilt für die Ausführungen des Gutachters zu der Platzierungsverpflichtung und der Eigenkapital-Einzahlungsgarantie. Die wirtschaftlichen Bedenken des Gutachters sind für die Beurteilung, ob der Prospekt unrichtig oder unvollständig ist, nicht relevant.

58

Angaben zur Kapitalausstattung der Beklagten zu 3) als Garantiegeberin für die Platzierung des Emissionskapitals sind im Prospekt nicht erforderlich. Soweit die Sicherheit der Anlage betroffen sein könnte, ist diese dadurch gewahrt, dass nach § 2 Ziffer 2 a des Treuhandauftrages an die C3-Bank (Seite 61 des Prospekts) die Auszahlung von Beträgen erst erfolgen darf, wenn das Kapital vollständig platziert ist oder die Beklagte zu 2) eine Kreditzusage oder Bürgschaft eines Kreditinstituts nachweist.

59

Die Prospektangaben zur Eigenkapital-Einzahlungsgarantie hält die Kammer für hinreichend. Die Kosten lassen sich dem Prospekt entnehmen. Der Gutachter begründet seine Zweifel an der Werthaltigkeit der Platzierungsgarantie und der Eigenkapital-Einzahlungsgarantie nicht, so dass kein angeblicher Fehler des Prospekts substantiiert vorgetragen wird.

60

Die durch die Zwischen- und Endfinanzierung möglicherweise entstehenden Kosten werden im Prospekt angeführt. Weitergehende Angaben sind entgegen der Ansicht des Gutachters nicht erforderlich. Die angezweifelte wirtschaftliche Angemessenheit ist wiederum kein Kriterium des Prospekts.

61

Gleiches gilt für die kritisierte Ausgestaltung der Bauzeitbürgschaft, die Zinsgarantie und die Bauzeitzinsen. Die Zinsen, die sich in der Bewirtschaftungsphase ab 1995 ergeben, sind aus der Prognoserechnung ersichtlich.

62

Auch hinsichtlich der Geschäftsbesorgung kann die Kammer keinen Prospektfehler erkennen. Im Prospekt wird auf Seite 45 angeführt, dass die Beklagte zu 3) die Durchführung und Abwicklung aller Geschäftsführungsmaßnahmen übernimmt. Es liegen keine substantiierten Anhaltspunkte dafür vor, dass der tatsächliche Leistungsumfang geringer war und tatsächlich nur eine Hausverwaltung übernommen wurde. Dies folgt auch nicht aus dem Angaben im Prospektprüfungsbericht, da dort auf die Durchführung und Abwicklung aller Geschäftsführungsmaßnahmen im Zusammenhang mit der Verwaltung und Vermietung des Fonds-Objekts Bezug genommen wird, was über eine reine Hausverwaltung hinaus gehen dürfte.

63

Die Höhe der Vergütung für die Fondsprojektierung ist im Prospekt ausgewiesen. Es handelt sich nach § 20 Ziffer 2. des Gesellschaftsvertrages (Seite 56 des Prospekts) um Leistungen im Zusammenhang mit der Umfinanzierung durch die nach § 3 des Gesellschaftsvertrages vorgesehene Kapitalerhöhung Ob der Betrag wirtschaftlich angemessen ist, unterliegt nicht der Prospektprüfung. Dass nicht alle übernommenen Leistungen im Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung stehen sollen, hat der Gutachter lediglich behauptet, aber nicht näher dargelegt. Tatsächliche Anhaltspunkte dafür, dass Leistungen in anderen Leistungsbeschreibungen enthalten sind oder zweifach vergütet werden, sind nicht vorgetragen worden.

64

Letzteres gilt auch für die Kritik an den Kosten für den Jahresabschluss. Diese umfassen nach dem nicht mehr bestrittenen Vortrag der Beklagten zu 2) und 3) nicht die Kosten für die Erstellung des Jahresabschlusses, sondern diejenigen für die Prüfung des Abschlusses, so dass sie nicht über die Steuerberatungsvergütung abgedeckt sind.

65

Hinsichtlich der Höchstkostengarantie ist ebenfalls kein Prospektmangel festzustellen. Der Gutachter meint, dass nach gewöhnlichem Verlauf der Dinge mit höchster Wahrscheinlichkeit kein Risiko einer Kostenüberschreitung bestand, so dass die Garantiegebühr wirtschaftlich nicht zu rechtfertigen gewesen sei. Dies ist eine rein wirtschaftliche Beurteilung ohne nähere Begründung, die im Zuge der Überprüfung des Prospekts nicht relevant ist. Für den Anleger war die Gebühr erkennbar und konnte zur Grundlage der Entscheidung gemacht werden.

66

Eine Irreführung oder Täuschung für den Anleger ist auch nicht dadurch verursacht worden, dass eine Aufteilung zwischen objekt- und fondsbedingten Kosten vorgenommen worden ist. Da es sich lediglich um einen ausdrücklich als relativ bezeichneten Vergleich handelt, hat die Kammer keine Bedenken gegen die Darstellung. Ein verständiger Anleger, von dem auszugehen ist, wird nicht dazu verleitet, eine Vergleichbarkeit mit einer Direktinvestition in Immobilien anzunehmen. Es ist hinreichend, dass die in den relativen Vergleich aufgenommenen Werte zutreffend sind. Soweit der Gutachter kritisiert, dass das Agio nicht in die Summe der fondsbedingten Kosten aufgenommen und stattdessen gesondert angeführt wird, stellt dies keinen Mangel dar. Der Anfall des Agios ergibt sich unzweifelhaft aus dem Investitions- und Finanzierungsplan.

67

Zur Fungibilität ist der Hinweis auf Seite 37 des Prospekts ausreichend. Es wird hinreichend deutlich gemacht, dass die Anteile nicht ohne Weiteres veräußert werden können. Als Gegenbeispiel für handelbare Papiere wird zudem der institutionalisierte Aktienmarkt genannt, wodurch die Unterscheidung in der Handelbarkeit deutlich wird.

68

Die Angabe, dass ein (Not-)Verkauf grundsätzlich möglich ist, ist richtig. Die hinreichende Aufklärung wird auch nicht dadurch verschleiert, dass die Erwartung angeführt wird, wegen der Attraktivität des Produktes würden sich in den nächsten Jahren Käufer finden. Diese Prognose war aus der ex-ante-Sicht nicht unvertretbar. Es wird deutlich, dass es sich um eine Erwartung und nicht um eine feststehende Tatsache handelt.

69

Die Darstellung der Rendite nach dem internen Zinsfuß stellt keinen Prospektfehler dar. Sie mag zwar nicht gerade eingängig sein; es handelt sich aber unwidersprochen um eine anerkannte Methode zur Prognoseberechnung einer mittleren jährlichen Rendite bei einer Kapitalanlage mit unregelmäßigen oder schwankenden Erträgen, die hinreichend nachvollziehbar dargestellt wird. Es wird auch nicht der unzutreffende Eindruck erweckt, dass die Renditeangaben mit denjenigen von einfacher strukturierten Anlagen (z.B. Spareinlagen oder festverzinslichen Wertpapieren) verglichen werden können. Die Ausführungen auf den Seiten 42/43 des Prospektes stellen hinreichend deutlich dar, dass es sich um eine komplexere Überlegung zur Renditedarstellung handelt, die insbesondere von der steuerlichen Situation des jeweiligen Anlegers abhängig ist.

70

Im Prospekt erfolgt an zwei Stellen der Hinweis, dass die Haftung des Kommanditisten auf seine Einlage beschränkt ist. Unter den Überschriften „Die Rechtsstellung der Fondszeichner“ und „Die Haftung des treuhänderisch Beteiligten und des Direktkommanditisten“ (Seite 47) ist dann über §§ 171ff. HGB und insbesondere die Regelung des § 172 HGB aufgeklärt. Der Regelungsgehalt ist richtig erläutert, so dass die Anforderungen an eine Aufklärung eingehalten sind. Eine Irreführung ist nicht erkennbar.

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Da demnach keine Prospektfehler vorliegen, scheiden sämtliche Ansprüche gegen die Beklagten zu 2) und 3) aus.

72

3.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen den §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 100, 101, 709 ZPO.

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Streitwert:

33.995,21 €.