Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-06-27, Aktenzeichen 25 K 6943/04
ECLI:DE:VGD:2005:0627.25K6943.04.00

Tenor

Der Beklagte wird unter Aufhebung seines Bescheides vom 20. Juli 2004 in der
Fassung des Widerspruchsbescheides vom 11. Oktober 2004 und des Bescheides vom
20. Juli 2004 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 8. Oktober 2004 verpflichtet,
die Grundsteuer für das Grundstück M Straße 156-178 in T1 für das Jahr 1999 in Höhe von
2.191,84 Euro, für das Jahr 2001 in Höhe von 2.577,38 Euro, für das Jahr 2002 in Höhe von
2.218,24 Euro und für das Jahr 2003 in Höhe von 2.376,68 Euro zu erlassen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden,
wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

1

Tatbestand:

2

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks M Str. 156/178 in T1. Das
Grundstück ist mit mehreren Gewerbehallen (insgesamt 17 unterschiedlich großen
Einheiten) bebaut, die der Kläger vermietet. Der Kläger begehrt im vorliegenden
Verfahren für die Jahre 1999, 2001, 2002 und 2003 Grundsteuererlass wegen
Ertragsminderung nach § 33 GrStG.

3

Mit Grundsteuerbescheid vom 29. Januar 1999 zog der Beklagte ihn zur
Grundsteuer in Höhe von 25.824,47 DM heran. Am 24. Januar 2000 beantragte der
Kläger einen Erlass der Grundsteuer wegen Ertragsminderung und führte dazu aus,
die Jahresrohmiete betrage 1.090.935,60 DM, tatsächlich eingenommen habe er
aber nur 864.135,60 DM, so dass sich eine Minderung des Rohertrages um 20,75 %
ergebe. Zur weiteren Begründung seines Antrages führte er unter dem
1. Februar 2001 aus, er habe im Jahre 1999 die Hallen 2a und 2b gar nicht und die
Halle 3a erst ab dem 15. November 1999 vermieten können. Der Mieter, der die drei
Hallen gemietet habe, habe sie im Jahre 1998 gekündigt. Für die Halle 3a habe er
über Monate hinweg Anzeigen geschaltet, bis sich endlich ein Mieter gefunden habe.
Bei den Hallen 2a und 2b habe insofern eine besondere Situation bestanden, als sich
ein Mieter einer anderen Halle dafür interessiert habe, der sein Geschäft vergrößern
wollte. Um den Mieter nicht zu verprellen und zu verhindern, dass er sich womöglich
anders orientiert, habe man davon abgesehen, Anzeigen zu schalten. Er habe
jedoch am Tor ein großes Schild aufgestellt, das auf die leerstehenden Hallen
hinwies. In der Folgezeit legte der Kläger Unterlagen vor, die seinen Vortrag belegen
sollten, insbesondere zu einem Zivilprozess, den er mit dem ehemaligen Mieter der
drei Hallen über die Kosten der Renovierung geführt hatte.

4

Mit Grundsteuerbescheid vom 29. Januar 2001 zog der Beklagte ihn zur
Grundsteuer in Höhe von 25.824,47 DM (= 13.203,83 Euro) heran. Mit Schreiben
vom 4. Januar 2002 beantragte der Kläger den Erlass der Grundsteuer 2001 in Höhe
von 2.577,38 Euro. Zur Begründung führte er aus, die Sollmiete habe zu Beginn des
Erlasszeitraums 1.110.608,80 DM betragen, tatsächlich eingenommen habe er nur
839.989,48 DM. Die Ertragsminderung betrage 270.619,40 DM bzw. 24,4 %. Er habe
auf Grund der schwachen Konjunktur erhebliche Mietprobleme gehabt. Nachdem der
Mieter der Halle 1 ausgezogen sei, habe die Halle längere Zeit leergestanden,
lediglich eine Teilfläche von 650 m2 habe er zum 1. März 2001 vermieten können.
Auf Grund von Zahlungsproblemen und der anschließenden Insolvenz des Mieters
T2 hätten sich erhebliche Probleme ergeben. Laut Auskunft des Konkursverwalters
sei wegen Masseunzulänglichkeit dort auch keine Zahlung zu erwarten. Nach der
von dem Kläger vorgelegten Aufstellung hatte der Mieter T2 die Hallen 2, 2a und 2b
angemietet, Miete gezahlt wurde für die Halle 2 bis Juli 2001, für die Hallen 2a und
2b bis April 2001. Die Halle 2 konnte zum 1. Januar 2002, die Halle 2a zum
1. Dezember 2001 wieder vermietet werden. Die Halle 7b stand während des ganzen
Jahres 2001 leer.

5

Mit Grundsteuerbescheid vom 29. Januar 2002 zog der Beklagte den Kläger zur
Grundsteuer in Höhe von 13.203,83 Euro heran. Unter dem 4. Januar 2003
beantragte der Kläger Grundsteuererlass für 2002 wegen Ertragsminderung in Höhe
von 2.218,24 Euro und führte aus, der Rohertrag des Grundstücks betrage
565.990,08 Euro, tatsächlich erzielt habe er aber nur 447.124,82 Euro, so dass sich
eine Ertragsminderung von 118.865,26 Euro bzw. 21 % errechne. Trotz
umfangreicher Vermietungsbemühungen wie Anzeigen, Werbeschilder, sonstige
Kontakte habe er einen Teil der Hallen nicht vermieten können. Ein Teil der Halle 1
habe weiterhin leergestanden. Die Halle 1b sei nach dem Auszug des Mieters E im
Mai 2002 umgebaut, renoviert und in zwei kleinere Einheiten geteilt worden. Eine
dieser Einheiten sei dann zum 1. März 2003 vermietet worden. Die Halle 2b sei vom
Insolvenzverwalter erst im Dezember 2002 geräumt worden und könne daher erst im
Jahre 2003 renoviert werden. Die Hallen 7b und 9 hätten nicht vermietet werden
können.

6

Mit Bescheid vom 30. Januar 2003 setzte der Beklagte die Grundsteuer für das
Jahr 2003 auf 13.203,83 Euro fest. Der Kläger beantragte unter dem
12. Januar 2004 Grundsteuererlass für das Jahr 2003 in Höhe von 2.376,68 Euro
und führte zur Begründung aus, die Jahresrohmiete für dieses Jahr habe
541.555,92 Euro betragen, erlöst habe er aber nur 419.443,92 Euro, so dass sich
eine Ertragsminderung von 122.112,-- Euro bzw. 22,5 % errechne. Ein Teil der
Halle 1 habe weiterhin nicht vermietet werden können, ebenso ein Teil der Halle 1b.
Die Halle 2b habe leergestanden, und auch für die Hallen 7 und 9 habe sich kein
Mieter gefunden.

7

In Zusammenhang mit allen Erlassanträgen führte der Kläger aus, dass er
zahlreiche Vermietungsbemühungen wie Werbeschilder, Anzeigen und sonstige
Kontakte getätigt habe, aber wegen der schlechten Konjunktur keinen Erfolg gehabt
habe.

8

Mit zwei Bescheiden vom 20. Juli 2004 lehnte der Beklagte die Anträge auf
Erlass der Grundsteuer ab.

9

Hinsichtlich des Antrags für das Jahr 1999 führte er aus, der Kläger habe den
Leerstand zu vertreten. Soweit die Hallen 2a und 2b betroffen seien, sei der Kläger
zu einer schnellstmöglichen Vermietung verpflichtet gewesen, er hätte deshalb
entweder mit dem Interessenten zu einem schnelleren Abschluss der
Vertragsverhandlungen gelangen müssen oder entsprechende Anzeigen schalten
müssen. Hinsichtlich der Halle 3a habe der Kläger den Grund für die Nichtvermietung
nicht genannt, so dass auch nicht beurteilt werden könne, ob der Kläger den
Leerstand zu vertreten habe.

10

Der Kläger legte am 28. Juli 2004 gegen diesen Bescheid Widerspruch ein und
stellte zur Begründung noch einmal dar, warum er auf eine Vermarktung per
Anzeigen verzichtet hatte. Der Mieter, der bereits 2 Hallen auf dem Grundstück
gemietet hatte, habe mehrfach Interesse an den Hallen bekundet und auch in seiner
Zeugenaussage im Zivilprozess erklärt, dass er an einer raschen Übernahme der
Halle interessiert sei. Für den Interessenten hätten sich jedoch mit der Aufgabe eines
anderen Hallenteils und der Anmietung der beiden anderen Hallen erhebliche
Umstrukturierungen ergeben, weshalb sich die Vertragsverhandlungen bis zum
1. April 2000 hingezogen hätten.

11

Er, der Kläger, habe den Mieter nicht zum Abschluss des Mietvertrages zwingen
können. Wenn er einen anderen Mieter gesucht hätte, hätte sich womöglich kein
anderer Mieter gefunden, aber der Interessent, der wiederholt seinen Willen zur
Anmietung bekundet habe, hätte umdisponiert und auch die von ihm bereits
gemieteten Hallen hätten leergestanden.
Hinsichtlich der Halle 3a habe er dargelegt, dass sich trotz zahlreicher Anzeigen ein
neuer Mieter erst zum 15. November 1999 gefunden habe.

12

Der Beklagte wies den Widerspruch mit Bescheid vom 11. Oktober 2004 als
unbegründet zurück. Der Kläger hat am 11. Oktober 2004 Klage erhoben.

13

Zur Begründung seines Ablehnungsbescheides betreffend die Erlassanträge für
die Jahre 2001, 2002 und 2003 legte der Beklagte dar, der Leerstand der Hallen sei
strukturell bedingt und treffe daher alle Vermieter gleichermaßen. Mietausfälle
aufgrund strukturell bedingter fehlender Mieternachfrage sei bei der Ermittlung des
normalen Rohertrages zu berücksichtigen und könne daher nicht zum Erlass
führen.

14

Der Kläger legte gegen diesen Bescheid am 24. Juli 2004 Widerspruch ein und
führte in seiner Widerspruchsbegründung aus, der Beklagte lege das Urteil des
Bundesverwaltungsgerichts vom 4. April 2001 - 11 C 12/00 - falsch aus. Nach seiner
Auffassung ergänzten sich das Bewertungsgesetz und § 33 GrStG dahingehend,
dass entweder nur die Voraussetzungen für eine Korrektur des Einheitswertes
gegeben sei oder ein Erlass wegen Ertragsminderung in Betracht komme. Eine
Änderung des Einheitswertes sei dann geboten, wenn eine nachhaltige Änderung
der Verhältnisse vorliege, wobei ein Zeitraum von sechs Jahren maßgeblich sei, weil
in diesem Abstand jeweils eine Neubewertung des Grundstücks erfolgen müsse.
Nach allgemeiner volkswirtschaftlicher Erkenntnis dauere eine depressive
Konjunkturphase oder ein Konjunkturtal aber keine sechs Jahre an.

15

Mit Widerspruchsbescheid vom 8. Oktober 2004 wies der Beklagte den
Widerspruch des Klägers als unbegründet zurück und führte ergänzend zu seinen
Darlegungen im Ausgangsbescheid aus, in dem Objekt könnten seit 1998 immer
wieder Hallenteile nicht vermietet werden. Da es sich um ein Überangebot von
gewissen Mietobjekten handele, liege kein außergewöhnlicher, atypischer Umstand
vor, so dass ein Grundsteuererlass nicht in Betracht komme.

16

Am 2. November 2004 hat der Kläger Klage erhoben. Zur Begründung setzt er
sich noch einmal vertieft mit dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom
4. April 2001 - 11 C 12.00 - auseinander und weist darauf hin, dass es bei dem vom
Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall zu einem strukturellen Überangebot
an Wohnraum gekommen sei, weil die Einwohnerzahl in der dort betroffenen
Gemeinde in dem Zeitraum von 1990 bis 1997 um 9.000 zurückgegangen sei. Es
habe sich also um eine langjährige Entwicklung gehandelt. Nur Ereignisse, die eine
entsprechende Nachhaltigkeit aufwiesen, seien bei der Bewertung des Grundstücks
und nicht im Rahmen des Grundsteuererlasses nach § 33 GrStG zu berücksichtigen.
Aus § 21 BewG ergebe sich, dass nur Entwicklungen in die Grundstücksbewertung
einzustellen seien, die einen Zeitraum von sechs Jahren beträfen.

17

Der Kläger beantragt,

18

1) den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom
20. Juli 2004 und des Widerspruchsbescheides vom
11. Oktober 2004 zu verpflichten, die Grundsteuer für das
Grundstück M Straße 156-178 für das Jahr 1999 in Höhe von
4.268,86 DM = 2.191,84 Euro zu erlassen;

19

2) den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom
20. Juli 2004 und des Widerspruchsbescheides vom
8. Oktober 2004 zu verpflichten, die Grundsteuer für das
Jahr 2001 in Höhe von 2.577,38 Euro, für das Jahr 2002 in
Höhe von 2.218,24 Euro und das Jahr 2003 in Höhe von
2.376,68 Euro zu erlassen.

20

Der Beklagte beantragt,

21

die Klagen abzuweisen.

22

Zur Begründung ergänzt und vertieft er sein Vorbringen aus dem
Verwaltungsverfahren.

23

Die Kammer hat die Verfahren in der mündlichen Verhandlung zur gemeinsamen
Entscheidung verbunden.

24

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Vorbringens der
Beteiligten im übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge des Beklagten ergänzend Bezug genommen.

25

Entscheidungsgründe:

26

Die zulässige Klage ist begründet.

27

Die angefochtenen Bescheide des Beklagten vom 20. Juli 2004 in der Fassung
der Widerspruchsbescheide vom 8. Oktober bzw. 11. Oktober 2004 sind rechtswidrig
und verletzen den Kläger in seinen Rechten. Der Kläger hat Anspruch auf Erlass der
Grundsteuer in dem jeweils von ihm beantragten Umfang (§ 113 Abs. 5 VwGO).

28

Wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag um mehr als 20 %
gemindert ist und der Steuerschuldner dies nicht zu vertreten hat, so ist nach § 33
GrStG die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes zu erlassen, der vier Fünfteln des
Prozentsatzes der Minderung entspricht.

29

Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Der normale Rohertrag ist bei bebauten
Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu
ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des
Erlasszeitraumes maßgebend wäre (§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG). Nach § 79
Abs. 1 BewG ist Jahresrohmiete das Gesamtentgelt, das die Mieter bzw. Pächter für
die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem
Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben.

30

Der Kläger hat dargelegt, dass die Jahresrohmiete für das Jahr 1999 in Höhe von
20,75 %, für das Jahr 2001 in Höhe von 24,4 %, für das Jahr 2002 in Höhe von 21 %
und für das Jahr 2003 in Höhe von 22,5 % gemindert gewesen sei. Der Beklagte ist
diesem Vorbringen nicht entgegengetreten.

31

Der Kläger hat den Leerstand auch nicht zu vertreten. Der Beklagte ist nur
hinsichtlich des Jahres 1999 der Auffassung, dass der Kläger den Leerstand zu
vertreten habe, weil er nicht mit Anzeigen die Hallen 2a und 2b beworben habe.
Dieser Auffassung vermochte die Kammer im Hinblick auf die besonderen Umstände
des vorliegenden Falles nicht zu folgen.

32

Der Kläger hat plausibel dargelegt und durch die Vorlage der Unterlagen des
Zivilprozesses auch bewiesen, dass ein anderer Mieter, der schon Hallen auf dem
Grundstück gemietet hatte, die Hallen 2a und 2b ebenfalls anmieten wollte. Die
Entscheidung des Klägers, diesen Interessenten nicht durch eine
Anzeigenkampagne zu verschrecken, ist nachvollziehbar und wirtschaftlich
vernünftig. Dem Kläger hätte bei einem Leerstand, der sich daraus ergeben hätte,
dass der potentielle Mieter anderweitig disponiert hätte, vorgeworfen werden können,
dass er den potentiellen Mieter der Hallen 2a und 2b verprellt und ihn damit noch
zum Auszug aus den bereits gemieteten Hallen veranlasst hätte. Einen daraus
resultierenden Leerstand hätte der Kläger ebenfalls zu vertreten gehabt.

33

Dem steht nicht entgegen, dass sich der Interessent insgesamt 18 Monate Zeit
mit der Vertragsunterzeichnung gelassen hat. Dabei ist zu berücksichtigen, dass für
ein mittelständisches Unternehmen der Umzug in aller Regel mit erheblichen Risiken
und Kosten verbunden ist. Es ist neben den allgemeinen Umzugskosten auch ein
Betriebsstillstand zu verkraften, insbesondere dann, wenn wie offenbar im
vorliegenden Fall der Umzug mit einer Umstrukturierung des Betriebes verbunden
werden soll. Derartige Veränderungen bedürfen sorgfältiger Vorbereitung, die auch
mit einigen Unwägbarkeiten einhergehen kann. Für den Kläger als Vertragspartner
ergab sich aus dem zögerlichen Verhalten des Interessenten daher nicht, dass
dieser an einer Anmietung nicht mehr interessiert sei. Dementsprechend war der
Kläger auch nicht gehalten, eine Anzeigenkampagne zu starten und so das Risiko
einzugehen, den Interessenten zu verprellen.

34

Der Grundsteuererlass kann im vorliegenden Fall auch nicht mit der Begründung
versagt werden, der Leerstand sei strukturell bedingt und deshalb im Rahmen des
§ 33 GrStG nicht zu berücksichtigen.

35

Das Bundesverwaltungsgericht Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -,
BVerwGE 114, S. 132 hat zu der Frage, wann eine Minderung des Rohertrages im
Sinne des § 33 GrStG vorliegt, Folgendes ausgeführt:

36

10	§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG verweist aber nicht allein auf die
Vorschrift des § 79 Abs. 1 und 2 BewG. Dies bedeutet namentlich, dass
Veränderungen aller den Wert beeinflussenden Umstände, die bei einer
Hauptfeststellung zur Feststellung eines verminderten Einheitswertes
führen würden (vgl. § 9 Abs. 1 und 2 BewG), als Erlassgrund
ausscheiden. Das gilt nicht nur für Ertragsminderungen, die durch
Fortschreibung des Einheitswertes berücksichtigt werden können, wie
dies § 33 Abs. 5 GrStG ausdrücklich und allgemein anordnet. Vielmehr
können nach der für Grundstücke, deren Wert im Ertragswertverfahren
zu ermitteln ist, im Besonderen geltenden Vorschrift des § 33 Abs. 1
Satz 3 Nr. 2 GrStG auch Ertragsminderungen, die auf einer
Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse
(„Wertverhältnisse" i.S.v. § 27 BewG) beruhen, nicht zu einem
Grundsteuererlass führen, weil diese bei einer Hauptfeststellung auf
den Beginn des Erlasszeitraums - anders als bei Fortschreibungen und
Nachfeststellungen (vgl. § 27 BewG) - zu berücksichtigen wären.

37

11	Dieser Regelung liegt, worauf bereits die Anknüpfung des § 33 Abs. 1
Satz 1 GrStG an den normalen Rohertrag hindeutet, erkennbar die
Vorstellung des Gesetzgebers zugrunde, dass Ertragsminderungen
einen Grundsteuererlass nur rechtfertigen, wenn sie auf für die
Ertragslage außergewöhnlichen („atypischen") Umständen beruhen
(vgl. auch Urteil vom 3. Mai 1991 - BVerwG 8 C 13.89 - Buchholz 401.4
§ 33 GrStG Nr. 24 = BStBl II 1992, 580 = KStZ 1991, 170). Umständen,
die den normalen Rohertrag mindern und als solche für den
Einheitswert erheblich sind, soll im Rahmen der Einheitsbewertung und
nicht im Wege des Steuererlasses Rechnung getragen werden. Dies
führt allerdings zu differenzierten Rechtsfolgen. Änderungen der
„tatsächlichen Verhältnisse" werden nach Maßgabe des § 22 BewG im
Wege der Wertfortschreibung berücksichtigt und führen über eine neue
Festsetzung des Steuermessbetrags auf den Fortschreibungszeitpunkt
(Neuveranlagung) zu einer geringeren Grundsteuer (§ 13 Abs. 1, § 17
Abs. 1 GrStG). Vermindert sich der normale Rohertrag hingegen wegen
Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, wird dies
erst bei der nächsten Hauptfeststellung (§21 BewG) erfasst und wirkt
sich bis dahin auf die Erhebung der Grundsteuer nicht aus (vgl.
§§ 16-18 GrStG). Damit trägt der Gesetzgeber zum einen dem
Umstand Rechnung, dass derartige Veränderungen im Grundsatz alle
Vermieter in vergleichbarer Weise treffen und deshalb unter dem
Aspekt einer korrekturbedürftigen Sonderbelastung des Einzelnen kein
Anlass für einen Grundsteuererlass besteht. Zum anderen kann von
Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse i.S.d.
Bewertungsrechts nur bei nachhaltigen, länger andauernden
Veränderungen der Wertverhältnisse die Rede sein. Zumal bei
typisierender Betrachtungsweise ist es daher systemgerecht, diese
Veränderungen ausschließlich bei der Hauptfeststellung zu
berücksichtigen, die nach dem Konzept des Bewertungsgesetzes in
Zeitabständen von je sechs Jahren stattfindet (§ 21 Abs. 1 BewG). Im
Interesse der Stetigkeit und Gleichmäßigkeit der Grundsteuererhebung
bleiben Veränderungen der Wertverhältnisse unberücksichtigt, die
zwischen den Hauptfeststellungen eintreten.

38

Im Gegensatz zu der Meinung des Beklagten lässt sich aus der Tatsache, dass
in den letzten Jahren wiederholt Hallen auf dem Grundstück des Klägers leer
standen, nicht schließen, dass dieser Leerstand auf einer Änderung der
tatsächlichen Verhältnisse im Sinne des § 22 BewG bzw. der Wertverhältnisse im
Sinne des § 27 BewG beruht. Zwar ist dem Beklagten insoweit zu folgen, als
umfangreiche und langfristige Leerstände bei einer bestimmten Art von Mietobjekten
regelmäßig den Schluss auf eine mangelnde Nachfrage und damit auf einen
strukturell bedingten Leerstand zulassen. Stehen in einer Stadt mehrere 100.000 m2
Bürofläche leer oder sind zahlreiche Wohnungen über Jahre hinweg unvermietet, so
deutet dies darauf hin, dass der Markt für Büros bzw. Wohnungen sich nachhaltig
verändert hat oder in erheblichem Umfang am Markt vorbei gebaut wurde. Derartige
Umstände sind dann bei der Bewertung des Grundstücks zu berücksichtigen, nicht
aber bei einem Erlass nach § 33 GrStG.

39

Anders liegt der Fall jedoch hier. Der Kläger vermarktet Gewerbehallen, für die
ein anderer Markt als bei Wohnungen oder Büros vorliegt. Der Kläger hat in der
mündlichen Verhandlung berichtet, dass Gewerbehallen wegen der schwachen
Konjunktur zwar schwieriger zu vermarkten seien, die ihm gehörenden Hallen aber
regelmäßig vermietet werden könnten. Allerdings seien die Mieter, für die eine solche
Halle in Betracht komme, beim Abschluss eines Mietvertrages sehr viel vorsichtiger
als früher. Die Halle müsse exakt auf die Bedürfnisse des jeweiligen Interessenten
zugeschnitten sein, damit ein Mietvertrag geschlossen werden könne. Das bedeutet
aber, dass nicht der Markt für derartige Hallen zusammengebrochen ist, sondern
dass die potentiellen Mieter länger suchen, um die passende Immobilie zu finden.
Aus der Sicht des Vermieters folgen aus diesem Verhalten der Kunden bei einem
Mieterwechsel zwangsläufig längere Leerstände.

40

Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass es sich bei dem Markt für Gewerbehallen
um einen sehr spezialisierten Markt handelt. Während Wohnungen von vielen
Menschen nachgefragt werden und auch Büros ohne große Änderungen von vielen
Branchen genutzt werden können, werden Gewerbe- und Produktionshallen nur von
wenigen Kunden nachgefragt, die dann sehr unterschiedliche Vorstellungen
hinsichtlich Ausstattung und Größe mitbringen. Selbst in Zeiten einer Hochkonjunktur
ist dieser Markt daher schwieriger zu bearbeiten als etwa der Wohnungsmarkt. Bei
geringem Wirtschaftswachstum erhöhen sich diese Schwierigkeiten, weil die
Gewerbetreibenden einen Umzug nur bei einer zu ihren Bedürfnissen exakt
passenden Halle in Erwägung ziehen, da sie anders als in Phasen guter Konjunktur
Zusatzkosten nicht auffangen können.

41

Unter diesen Umständen ist dem Vermieter von Gewerbehallen eine ausreichend
lange Frist zuzugestehen, um einen Mieter zu finden. Schon bei normalen
Wohnungen ist davon auszugehen, dass einem Vermieter im Regelfall ein Zeitraum
von sechs Monaten eingeräumt werden muss, um die Wohnung neu zu
vermieten.

42

Vgl. Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 8. Aufl., Rndnr. 12 zu § 33 (S. 466).

43

Die Hallen, die der Kläger vermietet, sind von unterschiedlicher Größe und
Ausstattung. Durch Umbauten werden die Hallen regelmäßig den geänderten
Bedürfnissen der Kunden angepasst. Schon allein dadurch kommt es wiederholt zu
Leerständen. Auch dass in einem Komplex mit 17 Hallen regelmäßig Mieter
ausziehen, insolvent werden oder aus sonstigen Gründen die Hallen aufgeben,
entspricht normalen Verhältnissen. Auch dass derartige Mieterwechsel regelmäßig
dazu führen, dass eine Halle leersteht, entspricht den Verhältnissen dieses
schwierigen Marktes.

44

Die Leerstände sind damit nicht Ausdruck eines übersättigten Marktes oder einer
fehlenden Nachfrage. Sie ergeben sich bei Mieterwechseln und haben keine
strukturellen Gründe. Die daraus resultierende Minderung des normalen Rohertrages
ist daher zufällig und nicht als Änderung der Verhältnisse im Rahmen der
Grundstücksbewertung zu berücksichtigen.

45

Der Klage war daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO
stattzugeben.

46

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO,
708 Nr. 11, 711 ZPO.

47