Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-06-04, Aktenzeichen 6 S 51/09
ECLI:DE:LGBN:2009:0604.6S51.09.00

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 09.01.2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Siegburg - 111 C 179/08 - abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Die Revision wird zugelassen.

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G r ü n d e:

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I.

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Die Klägerin schloss zum 01.04.1996 einen Mietvertrag über die in der Klageschrift näher bezeichnete Wohnung in der C-Straße D, ####1 I, mit dem damaligen Wohnungseigentümer, dem Zeugen N. In der Folge wechselte mehrmals der Eigentümer der Wohnung, bis schließlich der Zeuge S mit Kaufvertrag vom 07.04.2004 die Wohnung erwarb. Am 07.03.2007 ordnete das Amtsgericht Siegburg die Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung bezüglich der Wohnung an und bestellte den Beklagten als Zwangsverwalter. Dieser erhielt von dem Zeugen S keine Kaution ausgehändigt.

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Am 13.03.2008 erhielt die Klägerin – die bisherige Mieterin – im Rahmen der Zwangsversteigerung den Zuschlag für die Wohnung und wurde Eigentümerin. Sie begehrt von dem Beklagten die Auskehrung der Kaution einschließlich der Kautionszinsen in Höhe von 1.550,75 Euro nebst Verzugszinsen sowie die Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.

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Das Amtsgericht hat nach durchgeführter Beweisaufnahme hinsichtlich der Frage, ob die Klägerin die Kaution an den Zeugen N gezahlt hatte, der Klage stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der die Abweisung der Klage begehrt. Allerdings bestreitet er in zweiter Instanz ausdrücklich nicht mehr, dass die Klägerin die Kaution an den Zeugen N gezahlt hatte, sondern wendet sich lediglich aus Rechtsgründen gegen seine Verurteilung. Die Klägerin begehrt die Zurückweisung der Berufung.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze, die zu den Akten gereichten Urkunden und Unterlagen sowie die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts Siegburg in dem Urteil vom 09.01.2009 ergänzend Bezug genommen.

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II.

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Die Berufung ist zulässig und begründet.

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Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Auszahlung der Kaution einschließlich der Kautionszinsen in Höhe von 1.550,75 Euro.

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Da der Beklagte die Kaution tatsächlich nicht erhalten hat, könnte sich der Anspruch der Klägerin nur aus § 152 Abs. 2 ZVG ergeben. Der Mietvertrag war nach § 152 Abs. 2 ZVG auch dem Beklagten als Zwangsverwalter gegenüber wirksam. Hieraus folgt in Verbindung mit der mietvertraglichen Sicherungsabrede, dass der Zwangsverwalter im Grundsatz bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen verpflichtet ist, nach Beendigung eines Mietverhältnisses die Kaution herauszugeben, auch wenn er sie nicht von dem Schuldner erhalten hat (BGH NJW 2003, 3342; NJW-RR 2005, 1029; WuM 2009, 289). Zutreffend führt der Bundesgerichtshof aus, dass § 57 ZVG i.V.m. § 566a BGB zwar weder unmittelbar noch analog auf die Zwangsverwaltung übertragbar ist, hieraus jedoch kein Umkehrschluss abgeleitet werden kann. Wenn der Verwalter von dem Mieter etwa die Leistung einer noch nicht gezahlten Kaution verlangen sowie zur Befriedigung von Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter auf die Kaution zurückgreifen darf, dann ist es grundsätzlich gerechtfertigt, dass er auch die Kautionszahlung an den Vermieter gegen sich gelten lassen muss (BGH NJW-RR 2005, 1029).

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Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Zwangsverwaltung jedenfalls zum Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs auf Kautionsrückzahlung noch besteht. Vorliegend endete jedoch die Zwangsverwaltung mit der Erteilung des Zuschlags. Das Mietverhältnis endete sodann mit dem Zusammentreffen der Eigentümer- und der Mieterstellung in der Person der Klägerin. Das Mietverhältnis endete also jedenfalls nicht

vor

dem Zuschlag und damit dem Eigentumswechsel. Es mag dahinstehen, ob das Mietverhältnis erst zeitlich unmittelbar ("logische Sekunde") nach dem Ende der Zwangsverwaltung endete oder genau gleichzeitig; auf jeden Fall lag bei Mietende keine laufende Zwangsverwaltung vor. Dann kann aber auch kein Anspruch gegen den Zwangsverwalter bestehen, da dies voraussetzt, dass der Verwalter der Mieterin bei Mietende noch wie ein Eigentümer gegenübersteht.

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Etwas anderes folgt auch nicht aus dem rechtspolitischen Gedanken, der hinter § 566a BGB steht und den das Amtsgericht betont. Zum einen handelt es sich hierbei um eine Ausnahmevorschrift; zum anderen liegt keine vergleichbare Interessenlage vor, denn § 566a BGB soll lediglich sicherstellen, dass der jeweils letzte Eigentümer auch im Hinblick auf die Kaution vollständig in die Vermieterstellung eintritt, damit die Rechtsposition des Mieters nicht durch den Eigentümerwechsel geschmälert wird. Der Beklagte als Zwangsverwalter war jedoch nicht die letzte wie ein Vermieter zu behandelnde Person; vielmehr ist die Klägerin selbst Eigentümerin geworden, und erst hierdurch ist das Mietverhältnis untergegangen. Das Gesetz sieht aber zu Recht nicht vor, dass zwischenzeitliche Eigentümer auch nach dem Verlust des Eigentums zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet bleiben, selbst wenn sie diese nicht erhalten haben. Diese gesetzliche Wertung tritt auch auf den vorliegenden besonderen Fall zu.

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Die Klägerin wird auch nicht dadurch schlechter gestellt, dass sie – anders als bei einem vertraglich vereinbarten Erwerb – keine Möglichkeit hatte, die Kaution von ihrem Gebot in der Zwangsversteigerung abzuziehen. Hierdurch wird sie nicht im Vergleich zu einem Ersteigerer benachteiligt, der nicht zuvor Mieter des Objekts war, denn dieser hätte gemäß § 57 ZVG i.V.m. § 566a BGB ebenfalls einen Verlust in Höhe der Kaution hinnehmen müssen, wenn ein Mietverhältnis mit dem Schuldner als Vermieter später beendet worden wäre. Darüber hinaus hat der Erwerb der Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung keinen Einfluss auf den Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Kaution gegenüber demjenigen, der sie tatsächlich erhalten hat. Lediglich das Insolvenz- und Vollstreckungsrisiko liegt insoweit bei der Klägerin und nicht bei dem Zwangsverwalter, der andernfalls auf einen Regressanspruch verwiesen werden müsste. Dies entspricht aber auch der gesetzlichen Wertung, denn in erster Linie trägt jeweils der aktuelle Eigentümer das Risiko für die durch die Vermietung entstehenden Lasten, namentlich im Hinblick auf die Kautionsrückzahlung. Die letzte Eigentümerin, die dieses Risiko durch Erwerb des Objekts übernommen hat, ist aber die Klägerin.

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Schließlich ergibt sich der Anspruch auch nicht – wie die Klägerin meint – aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes, weil der Beklagte keine Rückstellung im Hinblick auf die Kaution gebildet, sondern die Masse auf Null gestellt habe, was die Klägerin allerdings zugleich mit Nichtwissen bestreitet. Denn der Beklagte haftet aus den vorstehenden Gründen nicht auf Auszahlung der Kaution und musste daher aus diesem Gesichtspunkt auch keine Rückstellung bilden.

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Da die Hauptforderung unbegründet ist, kann die Klägerin auch nicht die Freistellung von ihren vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten verlangen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Die Revision war zuzulassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), denn die Frage, ob der Zwangsverwalter eine Kaution auskehren muss, die er nicht erhalten hat, wenn die bisherige Mieterin bei der Zwangsversteigerung den Zuschlag erhält und selbst Eigentümerin des Mietobjekts wird, ist bisher höchstrichterlich nicht geklärt.

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Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf

1.550,75 Euro

festgesetzt.