Amtsgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2013-12-19, Aktenzeichen 214 C 149/13
ECLI:DE:AGK:2013:1219.214C149.13.00

Tenor

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

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G r ü n d e:

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I.

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Die Beklagten mieteten die Wohnung P-straße 111, 5xxxx Köln, 1. OG, Nr. 1 links ursprünglich von der C. GmbH & Co. KG. Diese Kommanditgesellschaft bestand aus der Klägerin als Komplementärin und der Q. GmbH als Kommanditistin. Die Kommanditistin ist im Jahr 2009 aus der Kommanditgesellschaft ausgeschieden. Die Einzelheiten ergeben sich aus dem HR-Auszug GA 13.

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Mit Schreiben der Beklagten vom 30.12.2012, welches der R. Immobilien Management GmbH, der seinerzeitigen Hausverwaltung der Klägerin am 02.01.2013 zuging, erklärten die Beklagten, den Mietvertrag über die Wohnung in der P-straße 111, 5xxxx Köln mit sofortiger Wirkung kündigen zu wollen. Eine Begründung der Kündigung enthielt das Schreiben nicht. Den Beklagten wurde daraufhin mit Schreiben vom 08.03.2012 die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.03.2013 bestätigt. Am 12.03.2013 übersandten die Beklagten der Klägerin dann ein Schreiben in dem sie ausführten, die Kündigung zurückziehen zu wollen. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses lehnte die Klägerin über ihre jetzige Hausverwaltung mit Schreiben vom 19.03.2013 jedoch ab. Mit Schreiben vom 27.03.2013 bat der Beklagte zu 1) schließlich um weitere Zeit zur Suche einer neuen Wohnung.

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Die Klägerin war der Ansicht, dass es sich bei dem Schreiben vom 30.12.2012 um eine ordentliche Kündigung gehandelt habe, durch die das Mietverhältnis mit Wirkung zum 31.03.2013 beendet worden sei.

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Mit der am 30.04.2013 eingegangenen und den Beklagten am 07.06.2013 zugestellten Klage hat die Klägerin ursprünglich beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Wohnung P-straße 111, 5xxxx Köln, 1. OG, Nr. 1 links, bestehend aus 5 Zimmern, Küche, Bad mit WC, Flur sowie Kellerraum zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

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Die Beklagten haben ursprünglich beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten waren der Ansicht, das Schreiben vom 30.12.2012 stelle eine fristlose Kündigung dar. Diese Kündigung sei mangels Begründung nicht wirksam gewesen.

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Nachdem die Beklagten die Wohnung in der P-straße 111, 5xxxx Köln am 02.09.2013 zurückgegeben haben, erklären die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache nunmehr mit wechselseitigen Kostenanträgen übereinstimmend für erledigt.

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II.

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Nachdem beide Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache u¨bereinstimmend fu¨r erledigt erklärt haben, ist nur noch gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO u¨ber die Kosten des Rechtsstreits unter Beru¨cksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Demnach sind die Kosten des Rechtsstreits der Klägerin aufzuerlegen. Die Klägerin wäre bei streitiger Entscheidung unterlegen gewesen. Ihr stand der geltend gemachte Anspruch auf Rückgabe der streitgegenständlichen Wohnung nicht zu.

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Die Klägerin war zwar aktivlegitimiert, da ihr ist das Vermögen der ursprünglichen Vermieterin, der C. GmbH & Co. KG nach Ausscheiden deren einzigen Kommanditistin nach § 738 Abs. 1 Satz 1 BGB, §§ 105 Abs. 3, 161 Abs. 2 HGB angewachsen ist.

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Die Voraussetzungen eines Rückgabeanspruches nach § 546 Abs. 1 BGB lagen jedoch nicht vor. Der Mietvertrag mit den Beklagten wurde nicht durch deren Schreiben vom 30.12.2012 beendet. Das Schreiben ist nach dem objektiven Empfängerhorizont als außerordentliche Kündigung auszulegen. Die Beklagten haben ausdrücklich erklärt den Mietvertrag mit sofortiger Wirkung beenden zu wollen. Die Erklärung ist nach ihrem eindeutigen Wortlaut so zu verstehen, dass eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses, also eine außerordentliche Kündigung, nicht aber eine Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt gewollt ist. Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass sich die Beklagten – nach Bestätigung der Kündigung zum 31.03.2013 durch die Klägerin – nicht mit dem Hinweis das Mietverhältnis doch fristlos gekündigt zu haben erneut an diese gewandt haben, sondern erst am 12.03.2013, also kurz vor Ablauf der Kündigungsfrist, Kontakt zu der Klägerin aufgenommen haben. Zu beachten ist nämlich, dass die Erklärung der Klägerin das Mietverhältnis mit Wirkung zum 31.03.2013 beenden zu wollen den Beklagten auch erst mit Schreiben vom 08.03.2013 übermittelt wurde. Im Übrigen wollten die Beklagten die Kündigung zu diesem Zeitpunkt überhaupt nicht mehr. Dass die Beklagten schließlich im Schreiben vom 27.03.2013 nur um einen Aufschub der Beendigung des Mietverhältnisses gebeten haben, spricht ebenfalls nicht für die Annahme einer ordentlichen Kündigung. Vielmehr kann diese Erklärung vor dem Hintergrund, dass eine Rücknahme der Kündigung durch die Klägerin nicht anerkannt wurde, auch so verstanden werden, dass sich die Beklagten unabhängig von ihrem Willen zum Auszug verpflichtet gefühlt haben.

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Sofern das Schreiben demnach als außerordentliche Kündigung aufzufassen ist, verfügt es nicht über die für eine solche Kündigung nach § 569 Abs. 4 BGB erforderliche Angabe des Kündigungsgrundes. Die Angabe des wichtigen Grundes in der Kündigungserklärung gehört aber zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der Kündigung. Eine fristlose Kündigung der Wohnraummiete ist daher unwirksam, wenn die Gründe der Kündigung entweder gar nicht oder nur unvollständig angegeben sind (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 569 Rdn. 82).

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Die Vorschrift des § 569 Abs. 4 BGB gilt auch für Mieterkündigungen. Schließlich kann sich auch der Kündigende auf die fehlende Begründung berufen. Zwar dient die Begründungspflicht in erster Linie dem Informationsinteresse des Kündigungsempfängers, ein weiterer Zweck der Begründungspflicht besteht aber darin, den Kündigenden zu veranlassen sich selbst mit der Rechtslage und den Erfolgsaussichten der Kündigung zu befassen (vgl. Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 573 Rdn. 94; Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 573 Rdn. 214).

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Eine Umdeutung der mangels Begründung unwirksamen außerordentlichen Kündigung in eine wirksame ordentliche Kündigung nach § 140 BGB war ausgeschlossen. Eine Umdeutung ist nur möglich, wenn der Kündigungsempfänger zweifelsfrei erkennen kann, dass der Vertrag nach dem Willen des Kündigenden in jedem Fall beendet werden soll (Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 542 Rdn. 23). Fehlt – wie im Kündigungsschreiben der Beklagten – der Hinweis, dass die außerordentliche Kündigung hilfsweise als ordentliche Kündigung gelten soll, so scheidet eine Umdeutung im Allgemeinen aus. Gegenteilige Anhaltspunkte bestehen vorliegend nicht.

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Andere Anspruchsgrundlagen für den durch die Klägerin geltende gemachten Anspruch wäre nicht in Betracht gekommen. Insbesondere stellt der Mietvertrag ein Recht zum Besitz im Sinne von § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, so dass auch ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB gescheitert wäre.

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Sofern die Klägerin im Falle einer streitigen Hauptsachentscheidung unterlegen gewesen wäre, ergeben sich schließlich keine sonstigen Gesichtspunkte, nach denen es billig wäre, ausnahmsweise den Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

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Streitwert:

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Bis 01.10.2013: 12 x 800,00 EUR Nettomiete = 9.600,00 EUR

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Danach: die Summe der gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten

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