Oberlandesgericht Karlsruhe ()
Beschluss vom 2015-01-27, Aktenzeichen 9 U 34/14

Tenor

Der Senat erwägt eine Zurückweisung der Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Konstanz vom 28.01.2014 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO. Die Parteien erhalten vor einer Entscheidung Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen.

Gründe

I.

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Die Kläger verlangen von dem Beklagten Räumung und Herausgabe des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks E..

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Das Grundstück stand ursprünglich im Eigentum einer Familie B. und wurde damals zusammen mit dem Nachbargrundstück, Flurstück Nr. XXX., landwirtschaftlich genutzt. Bei einem beabsichtigten Verkauf der beiden Grundstücke machte das zuständige Siedlungsunternehmen, die LBBW Immobilien Landsiedlungs GmbH (im Folgenden: LBBW), von seinem Vorkaufsrecht gemäß § 17 des Gesetzes über Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur in Baden-Württemberg (ASVG-BW) Gebrauch. Nach dem Erwerb traf die LBBW, nunmehr Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks, im Jahr 2012 mit dem Beklagten eine Absprache, wonach dieser das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück gegen Zahlung von monatlich 874,- Euro nutzen durfte. Der Beklagte ist Inhaber eines landwirtschaftlichen Betriebes. Er beschäftigt verschiedene Mitarbeiter, insbesondere Saisonarbeiter. Diese sollten in dem Wohnhaus auf dem Grundstück E. untergebracht werden. Die Absprache zwischen der LBBW und dem Beklagten erfolgte mündlich und durch den Austausch von E-Mails. Zunächst war die vereinbarte Nutzung bis zum 31.12.2012 befristet; die Nutzung wurde danach weiter einvernehmlich ohne Festlegung eines festen Endtermins fortgesetzt.

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Die LBBW wollte das erworbene Hausgrundstück nur vorübergehend in dem von ihr verwalteten Boden-Fonds (vgl. § 16 ASVG-BW) halten. Sie bemühte sich darum, das Grundstück weiter zu verkaufen. Der Beklagte war zwar an einem Erwerb interessiert, bot jedoch nur einen Preis, welcher der LBBW zu niedrig erschien. Als sich eine Veräußerung des Hausgrundstücks an die Kläger abzeichnete, kündigte die LBBW mit Schreiben vom 29.04.2013 die "Nutzungsüberlassung" der Gebäude an den Beklagten (vgl. die Anlage K3, I 25). Mit notariellem Kaufvertrag vom 23.05.2013 erwarben die Kläger das Grundstück von der LBBW zu einem Kaufpreis von 617.000,- Euro. Dabei war vorgesehen, dass die Kläger das Grundstück nicht zu landwirtschaftlichen Zwecken erwerben sollten, sondern dass das Haus zu Wohnzwecken von ihrer Familie genutzt werden sollte. Das Landwirtschaftsamt beim Landratsamt X. erteilte am 06.06.2013 die Genehmigung gemäß § 3 ASVG-BW (Anlage K11, I 201). Anschließend erfolgte die Auflassung; die Kläger wurden am 02.08.2013 als Eigentümer des, Grundstücks im Grundbuch eingetragen.

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Die Kläger haben von dem Beklagten Räumung und Herausgabe des von der LBBW erworbenen Grundstücks verlangt. Der Beklagte hat eingewendet, er benötige das Gebäude auf dem Grundstück weiter zur Unterbringung von Arbeitern seines landwirtschaftlichen Betriebes. Er habe bei seinen betrieblichen Planungen darauf vertraut, dass die LBBW ihm das Gebäude nicht nur vorübergehend zur Nutzung überlassen werde, sondern dass das Grundstück an ihn verkauft werde. Die LBBW habe bei dem Verkauf an die Kläger gegen § 16 ASVG-BW verstoßen; denn der Verkauf des zum Boden-Fonds gehörenden Grundstücks habe - entgegen § 16 ASVG-BW - nicht der Verbesserung der Agrar- und Infrastruktur gedient. Wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot sei der Verkauf an die Kläger daher unwirksam, die Kläger seien auch nicht Eigentümer geworden. Zur Verbesserung der Agrar- und Infrastruktur im Sinne von § 16 ASVG-BW wäre die LBBW verpflichtet gewesen, das Grundstück an den Beklagten zu verkaufen; denn nur die Unterbringung von Arbeitern seines landwirtschaftlichen Betriebes in dem Haus würde den erforderlichen landwirtschaftlichen Zielen dienen.

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Das Landgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Das ursprünglich mit dem Beklagten bestehende Mietverhältnis sei wirksam gekündigt. Die Kläger seien Eigentümer geworden. Aus der Regelung in § 16 ASVG-BW ergebe sich aus Rechtsgründen kein gesetzliches Verbot, welches dem Kauf des Anwesens und der Eigentumsübertragung an die Kläger entgegenstehen könnte.

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Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung des Beklagten. Er hält an seiner Auffassung fest, wonach die Kläger nicht Eigentümer des Grundstücks geworden seien. Das Siedlungsunternehmen, die LBBW, habe mit einem Verkauf des Grundstücks zu Wohnzwecken gegen § 16 ASVG-BW verstoßen.

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Die Kläger treten der Berufung entgegen und verteidigen das Urteil des Landgerichts.

II.

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Die zulässige Berufung des Beklagten dürfte voraussichtlich keine Aussicht auf Erfolg haben. Eine Entscheidung des Senats nach mündlicher Verhandlung erscheint auch im Hinblick auf die Gesichtspunkte gemäß § 522 Abs. 2 Ziffer 2, 3, 4 ZPO nicht erforderlich. Nach vorläufiger Auffassung des Senats hat das Landgericht den Beklagten zu Recht zur Räumung und Herausgabe des von den Klägern erworbenen Grundstücks verurteilt.

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1. Die Kläger sind Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks geworden gemäß § 873 Abs. 1 BGB. Das Grundstück wurde von der Verkäuferin, der LBBW, an die Kläger aufgelassen. Die Kläger wurden im Grundbuch eingetragen. Weder der Kaufvertrag noch die Eigentumsübertragung sind unwirksam; es gibt kein gesetzliches Verbot im Sinne von § 134 BGB, welches den Rechtsgeschäften entgegenstehen würde.

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a) Aus § 16 ASVG-BW ergibt sich kein gesetzliches Verbot, welches dem Eigentumsübergang entgegenstehen könnte. Das ASVG-BW ist in Baden-Württemberg zum 01.07.2010 an die Stelle der bis dahin geltenden Vorschriften im (bundesrechtlichen) Grundstücksverkehrsgesetz getreten. § 16 ASVG-BW regelt die Aufgaben des von der LBBW in Baden-Württemberg verwalteten Boden-Fonds. Danach sollen die zum Boden-Fonds gehörenden Grundstücke "unmittelbar oder im Wege des Tausches zur Verbesserung der Agrar- und Infrastruktur" verwendet werden. Das Gesetz enthält außerdem Regelungen zur Verwendung der Mittel des Boden-Fonds, sowie eine Bindung der Fonds-Verwaltung an eine "staatliche Weisung". Die Regelung in § 16 ASVG-BW korrespondiert mit einer strukturell ähnlichen Bestimmung in § 9 Reichssiedlungsgesetz, wo vorgesehen ist, dass das Siedlungsunternehmen im Sinne des Reichssiedlungsgesetzes im Wege eines Vorkaufsrechts erworbene Grundstücke binnen einer bestimmten Frist "für Siedlungszwecke" verwenden soll.

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Schon der Wortlaut spricht gegen ein gesetzliches Verbot in § 16 ASVG-BW. Das Gesetz spricht nicht davon, dass bestimmte Rechtsgeschäfte für das Siedlungsunternehmen "unwirksam" oder "unzulässig" sein sollen. Der Hinweis auf eine "Verbesserung der Agrar- und Infrastruktur" ist zudem sehr weit und relativ unbestimmt. Dies zeigt, dass das Gesetz in dieser Vorschrift lediglich eine allgemeine Zielbestimmung für den Boden-Fonds vornimmt, ohne die Art und Weise zu konkretisieren, wie - und mit welchen Grenzen - der Boden-Fonds dieser Zielbestimmung gerecht werden soll.

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Dass § 16 ASVG-BW kein gesetzliches Verbot enthält, welches Auswirkungen auf die Wirksamkeit einer Veräußerung haben könnte, zeigt der Gesamtzusammenhang mit den anderen Regelungen im ASVG-BW. Die Konkretisierung, welche Geschäfte das Siedlungsunternehmen bei einem Verkauf von Grundstücken aus dem Boden-Fonds vornehmen darf, ergibt sich nicht unmittelbar aus dem eher unscharfen Begriff der "Verbesserung der Agrar- und Infrastruktur". Die Konkretisierung erfolgt vielmehr zum Einen gemäß § 16 Abs. 1 Satz 4 ASVG-BW durch Regelungen der staatlichen Aufsicht. Zum Anderen erfolgt die "Verbesserung der Agrar- und Infrastruktur" durch die Regelungen zur Genehmigung des Grundstücksverkehrs gemäß § 3 ff. ASVG-BW. Denn auch das Siedlungsunternehmen bedarf - ebenso wie ein Privateigentümer - der Genehmigung eines Grundstücksverkaufs, wobei innerhalb bestimmter Vorgaben gemäß §§ 3 ff. ASVG-BW geprüft wird, ob und inwieweit landwirtschaftliche Belange einer Veräußerung entgegenstehen. Es entspricht Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelungen, dass die Belange der Agrar- und Infrastruktur allein im Rahmen der Genehmigung eines Geschäfts gemäß §§ 3 ff. ASVG-BW geprüft werden, so dass ein Bedürfnis für eine daneben noch bestehende zivilrechtliche Wirksamkeitsschranke - entgegen der Auffassung des Beklagten - nicht besteht. Anders ausgedrückt: Wenn die Aufsichtsbehörde keine Bedenken dagegen hat, dass ein zum Boden-Fonds gehörendes Grundstück zu Wohnzwecken veräußert wird, und wenn die erforderliche Genehmigung des Landwirtschaftsamts erteilt wird, sind die Belange der Agrar-Struktur, welche durch das ASVG-BW gesichert werden sollen, dem Willen des Gesetzgebers entsprechend ausreichend berücksichtigt.

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b) Der Kaufvertrag bedurfte gemäß § 3 Abs. 1 ASVG-BW der Genehmigung des Landwirtschaftsamtes, da auf das von den Klägern erworbene Grundstück gemäß §§ 1, 2 Abs. 1 ASVG-BW die Bestimmungen dieses Gesetzes Anwendung finden. Die Genehmigung wurde erteilt, so dass der Wirksamkeit des Kaufvertrages keine Hindernisse entgegen stehen. Eine rechtliche Überprüfung der von der zuständigen Behörde erteilten Genehmigung findet nach den Vorschriften des ASVG-BW nicht statt. Entscheidungen des Landwirtschaftsamtes unterliegen nach dem Gesetz nur dann einer rechtlichen Überprüfung, wenn die Genehmigung versagt oder nur mit Einschränkungen erteilt wird (vgl. § 32 ASVG-BW).

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c) Es kommt nach alledem für die Entscheidung des Rechtsstreits - entgegen der Auffassung des Beklagten - nicht darauf an, ob und inwieweit der Verkauf des Grundstücks an die Kläger dem gesetzgeberischen Ziel des ASVG-BW, einer Verbesserung der Agrar-Struktur, unter den gegebenen konkreten Bedingungen entspricht. Es bedarf keiner Stellungnahme des Senats zu den Beweggründen der LBBW beim Verkauf des Grundstücks, welche die Kläger schriftsätzlich darstellen. Es ist - entgegen dem Antrag des Beklagten - auch nicht erforderlich, Unterlagen und Akten der LBBW und des Landwirtschaftsamts zu den Umständen des Verkaufs beizuziehen. Soweit der Beklagte meint, ihm stehe kein anderer Rechtsschutz zur Verfügung, wenn er gegen eine Veräußerung des ehemals landwirtschaftlich genutzten Grundstücks zu Wohnzwecken vorgehen wolle, ist dies zutreffend. Allerdings entspricht diese Konsequenz - kein subjektiver Rechtsschutz für den Beklagten - der gesetzlichen Regelung. Denn das ASVG-BW sichert allein öffentliche Belange und dient nicht dem Schutz eines einzelnen Landwirts, der ein Grundstück aus dem Boden-Fonds erwerben möchte.

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d) Der Beklagte weist in der Berufungsbegründung zu den ähnlichen Regelungen im Grundstücksverkehrsgesetz darauf hin, ein Grundstückskaufvertrag könne auch dann gemäß § 134 BGB nichtig sein, wenn die öffentlich-rechtliche Genehmigung gemäß § 2 GrdstVG erteilt sei. Dies ist zwar grundsätzlich zutreffend. Daraus ergibt sich jedoch - auch unter der Geltung des Grundstücksverkehrsgesetzes - nicht, dass bei einem Kaufvertrag über ein Grundstück landwirtschaftliche Belange vom Zivilgericht im Hinblick auf § 134 BGB (Nichtigkeit bei gesetzlichem Verbot) geprüft werden könnten. Aus den vom Beklagten zitierten Stellen in Literatur und Rechtsprechung ergibt sich dazu keine abweichende Auffassung.

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2. Der Anspruch der Kläger auf Herausgabe und Räumung des Grundstücks ergibt sich aus § 546 Abs. 1 BGB. Die Kläger sind nach dem Erwerb des Grundstücks gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten, welche die LBBW mit dem Beklagten abgeschlossen hatte. Durch die Kündigung der LBBW vom 29.04.2013 hat das Mietverhältnis mit dem Beklagten zum 31.12.2013 gemäß § 580 a Abs. 1 Ziffer 3 2. HS BGB geendet. Es handelte sich um ein gewerblich genutztes Grundstück, da von vornherein vorgesehen war, dass nicht der Beklagte in dem Gebäude wohnen sollte, sondern seine Arbeiter und Angestellten (vgl. zum Wohnraumbegriff im Mietrecht BGH, Urteil vom 20.10.1982 - VIII ZR 235/81 -, zitiert nach Juris).

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3. Andere rechtliche Gesichtspunkte, die dem Anspruch der Kläger gemäß § 546 Abs. 1 BGB entgegenstehen könnten, sind nicht ersichtlich und werden von dem Beklagten auch nicht geltend gemacht.