Landgericht Itzehoe (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-07-09, Aktenzeichen 7 O 191/08
ECLI:DE:LGITZEH:2009:0709.7O191.08.0A

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Auf die Widerklage werden die Kläger verurteilt, zu dulden, dass die Beklagte die Hauseingangstür zum Objekt xxx, so stellt, dass während der Öffnungszeiten der Zahnarztpraxis der Beklagten die Tür durch einfaches Stoßen geöffnet werden kann.

3. Auf die Widerklage werden die Kläger weiterhin verurteilt, an die Beklagte 2.244,23 € nebst 8 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25. Oktober 2008 zu zahlen.

4. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.000,00 €, soweit es die Klage auf Duldung betrifft, gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckbaren Betrages, soweit es die Widerklage in der Hauptsache im Übrigen betrifft und wegen der Kosten ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe des hinsichtlich der Kosten vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

1

Die Parteien streiten mit Klage und Widerklage um beiderseitige Ansprüche aus einem Mietvertrag für Gewerberaum.

2

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks xxx nach dem Voreigentümer Herrn xxx. Herr xxx hatte mit einem xxx unter dem 6./7. Juli 1993 einen Mietvertrag über Räume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis geschlossen. Die Beklagte ist unter dem 30. August 2004 in das Mietverhältnis auf Seiten des Herrn xxx eingetreten. Die monatliche Nettomiete hat zuletzt 919,80 € betragen. Hierauf hat die Beklagte Nebenkosten in Höhe von 115,00 € monatlich geleistet. Im Mietvertrag ist u. a. in § 4 - Zahlung der Miete und Nebenkosten -bestimmt, dass der Mieter Nebenkosten für „Wasser, Siel, Allgemein“ zu tragen habe, für die Abschlagszahlungen erhoben würden und mit dem Mieter abzurechnen seien.

3

Im Mietvertrag ist weiter bestimmt in der als Anlage zum Mietvertrag unterschriebenen Hausordnung unter allgemeine Ordnungsbestimmungen: Tierhaltung ist nur mit jederzeit widerruflicher Genehmigung des Vermieters zulässig. Die Zugänge bleiben von (nicht ausgefüllt) Uhr abends bis (nicht ausgefüllt) geschlossen.

4

Zu den weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf den Inhalt des Mietvertrages (Anlage K 1, Bl. 5 d. A. nebst Anlage).

5

Das Haus verfügt über eine Türschließanlage an der Haustür mit Gegensprechanlage. Die Beklagte hat seit einiger Zeit, streitig ist seit wann, die Schlossfalle regelmäßig während der Betriebszeiten ihrer Praxis entriegelt, um den Patienten ungehinderten Zugang zur Praxis ohne vorheriges Klingeln an der Haustür zu ermöglichen. Seit Frühsommer 2008 wurde die Schlossfalle wieder verriegelt. Auf Beanstandung der Beklagten gegenüber der Hausverwaltung hat dieses der Kläger abgelehnt, die Eingangstür permanent offen zu halten. Die Kläger haben zwischenzeitlich die Schlossfalle gegen eine solche ohne Entriegelung austauschen lassen. Die Beklagte hat sich diesbezüglich mit Anwaltschreiben vom 17. Juli 2008 bereit erklärt, die Schließung der Tür bei Einbau einer elektronischen Türsteuerung durch die Kläger zu dulden, dies haben die Kläger abgelehnt.

6

Die Beklagte hatte zunächst im Einverständnis mit den Klägern für eine kurze Zeit während der Betriebszeiten ihrer Zahnarztpraxis einen Hund in den Räumen. Mit Mail vom 5. Juni 2007 widersprachen die Kläger der Fortsetzung der Hundehaltung in den Praxisräumen. Die übrigen Mieter haben zunächst schriftlich erklärt, dass sie gegen eine Hundehaltung nichts einzuwenden haben, sie haben diese Erklärung aber zum Teil widerrufen.

7

Nach weiterer Abmahnung haben die Kläger das Mietverhältnis fristlos gekündigt unter Berufung auf die unerlaubte Hundehaltung und darauf, dass die Beklagte die Haustür weiterhin offen gehalten hat.

8

Die Beklagte hat im Laufe des Mietverhältnisses auf die Nebenkosten Vorauszahlungen geleistet. Die Kläger haben hierüber abgerechnet und u. a. in die Abrechnung Stromkosten, Grundabgaben, Gebäudeversicherung und Hausmeisterkosten 2004, 2005 und 2006 eingestellt und für 2006 zusätzlich Straßenreinigung, Treppenhausreinigung, Allgemeinstrom und Schornsteinfegerkosten in die Abrechnung eingestellt. Die Beklagte hat zunächst teilweise den Abrechnungen widersprochen. Sie hat die sich aus den Abrechnungen ergebenden Beträge letztlich bezahlt.

9

Mit der Klage machen die Kläger Räumung des Objekts durch die Beklagte geltend, hilfsweise Entfernung des Hundes und Unterlassung, die Haustür offen zu halten.

10

Die Kläger sind der Ansicht, die Hundehaltung sei unzulässig und für die Bewohner unzumutbar. Sie verweisen insoweit auf die Bestimmung im Mietvertrag. Sie sind ferner der Ansicht, die Beklagte sei nicht berechtigt, die Haustür offen zu halten und behaupten hierzu, es sei aus Gründen der Sicherheit für das Haus erforderlich, die Haustür ständig, auch tagsüber, geschlossen zu halten.

11

Hinsichtlich der Nebenkosten sind sie der Ansicht, dass diese wirksam vereinbart seien und behaupten, auch in der Vergangenheit habe man über die streitigen Nebenkosten abgerechnet. Die Beklagte habe dies widerspruchslos hingenommen.

12

Die Kläger beantragen,

13

die Beklagte zu verurteilen, die Praxisräume im ersten Obergeschoss des Hauses xxx nebst Kellerraum geräumt an die Kläger herauszugeben,

14

hilfsweise

15

die Beklagte zu verurteilen, ihren Hund xxx aus den Praxisräumen zu entfernen und die Hundehaltung künftig dort zu unterlassen, ferner es zu unterlassen, die Hauseingangstür durch Blockieren des Schnappschlosses offen zu halten.

16

Die Beklagte beantragt,

17

die Klage abzuweisen.

18

Widerklagend beantragt die Beklagte,

19

die Kläger zu verurteilen, es zu dulden, dass die Beklagte die Hauseingangstür zum xxx durch die Beklagte so gestellt wird, dass während der Öffnungszeiten der Zahnarztpraxis der Beklagten die Tür durch einfaches Stoßen geöffnet werden kann,

20

die Kläger ferner zu verurteilen,

21

an die Beklagte 2.244,23 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszins hierauf seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

22

Die Kläger beantragen,

23

die Widerklage abzuweisen.

24

Die Beklagte beruft sich hinsichtlich der Nebenkosten darauf, dass diese durch den Mietvertrag nicht wirksam vereinbart seien, es sei in der Vergangenheit auch nicht so, wie die Kläger es in den streitigen Jahren getan haben, einvernehmlich abgerechnet worden.

25

Die Beklagte behauptet hinsichtlich des Türschlosses bei Beginn des Mietverhältnisses - 1993 - sei bis zum Beginn der Streitigkeiten die Haustür stets während der Öffnungszeiten der Praxis im Einvernehmen mit allen Beteiligten geöffnet gewesen.

26

Hinsichtlich der Hundehaltung behauptet die Beklagte, sie benötige den Hund zu therapeutischen Zwecken, nur zu diesen Zwecken halte sich der Hund in der Praxis auf, und zwar, was unstreitig ist, während der Praxiszeiten und nur ein bis zwei Mal die Woche.

27

Zum weiteren Vorbringen wird Bezug genommen auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie den Inhalt des Sitzungsprotokolls vom 28. Mai 2009 (Bl. 125 d. A.).

28

Die Parteien haben hinsichtlich des zunächst von der Beklagten widerklagend geltend gemachten Anspruchs, festzustellen, dass die Beklagte berechtigt sei, den Hund in den Praxisstunden in den Räumen zu halten, den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist unbegründet.

30

Die Widerklage ist begründet.

31

Den Klägern steht ein Anspruch auf Räumung des Mietobjektes nicht zu. Denn sie haben das Mietverhältnis nicht wirksam gekündigt.

32

Im Hinblick auf die Befristung des Mietverhältnisses kommt nur eine außerordentliche Kündigung wegen Verletzung des Mietvertrages trotz Abmahnung in Betracht. Nach § 543 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, ein solcher liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Eine hiernach erforderliche wesentliche Verletzung einer mietvertraglichen Pflicht seitens der Beklagten liegt - schon nach dem unstreitigen Sachverhalt - nicht vor.

33

Soweit die Kläger sich darauf berufen, dass die Beklagte unerlaubt den Hund in der Praxis halte, so haben sie damit keinen Erfolg. Soweit sich die Kläger auf die entgegen stehende Klausel im Mietvertrag berufen, so ist diese nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, insbesondere der Entscheidung, auf die sich die Kläger selbst berufen, unwirksam, mit der Folge, dass die Kläger hieraus keinerlei Rechte herleiten können. Der Aufenthalt des Hundes während der Praxiszeiten verstößt auch nicht gegen mietvertragliche Pflichten. Gibt es im Mietvertrag keine Bestimmung über die Hundehaltung, so kommt es hinsichtlich der Zulässigkeit der Hundehaltung auf eine Abwägung der Interessen der Parteien an. Eine solche ergibt vorliegend schon nach dem Unstreitigen, dass das Interesse der Beklagten, den Hund in der Praxis während der Öffnungszeiten zu halten, gegenüber dem Interesse der Kläger weit überwiegt. Zum einen schon zweifelhaft, ob von einer Hundehaltung im eigentlichen Sinn die Rede sein kann, wenn die Beklagte den Hund lediglich während der Öffnungszeiten der Praxis, unstreitig, aber keinesfalls etwa über Nacht, dort hat, nach ihrem Vorbringen ein bis zwei Mal pro Woche. Die Kläger haben auch keine schwerwiegenden nachvollziehbaren Interessen daran vorgetragen, die Hundehaltung zu untersagen, allein dass dies Präjudizwirkung für die übrigen Mieter im Hause haben könnte, ist unerheblich. Dass die anderen Mieter sich an der Hundehaltung nachhaltig stören, scheint schon im Hinblick auf die anfänglichen schriftlichen Erklärungen nicht nachvollziehbar dargetan. Sonstige wesentliche Gründe, die einem Aufenthalt des Hundes während der Praxiszeiten entgegen stehen könnten, sind nicht hinreichend dargetan trotz Nachfrage des Gerichts. Demgegenüber hat die Beklagte dargetan, dass sie ein rechtliches Interesse an der Verwendung des Hundes in der Praxis hat, ob dieses für die Kläger nachvollziehbar oder gar therapeutisch unzulässig oder geboten ist, ist unerheblich.

34

Vielmehr gehört es grundsätzlich zum ordnungsgemäßen Gebrauch einer Mietsache, dass sich in ihr auch tagsüber zeitweise ein Hund aufhalten darf.

35

Soweit sich die Kläger darauf berufen, dass die Beklagte trotz Abmahnung das Haustürschloss mehrfach blockiert habe und für sich das Recht in Anspruch nimmt, während der Praxisöffnungszeiten die Haustür geöffnet zu halten, so haben sie hiermit ebenfalls keinen Erfolg. Vielmehr waren sie auf Antrag der Beklagten zur Duldung der Öffnung zu verurteilen.

36

Da die diesbezügliche Klausel in der Hausordnung über die Verschließung der Haustür nicht ausgefüllt ist, fehlt es insoweit an einer ausdrücklichen Regelung. Maßgeblich ist für die Frage, ob die Beklagte ein Offenhalten der Haustür verlangen kann, vielmehr ob dieses zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erforderlich ist. Eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien ergibt insoweit, dass der Beklagten ein Anspruch darauf zusteht, während der Geschäftszeiten ihrer Praxis die Haustür geöffnet zu haben. Zu unterscheiden ist insoweit zwischen einem Wohnhaus und einem Gebäude für Gewerbebetrieb. Insbesondere bei einer Vermietung von Räumen zu Gewerbezwecken gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, dass die Mietsache jederzeit für Publikumsverkehr leicht zugänglich ist und den „Kunden“ möglichst ungehinderter Zugang zum Gewerbebetrieb gewährt wird, um dem Gewerbetreibenden den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zum Betrieb seines Gewerbes zu ermöglichen. Regelmäßig gehört es danach auch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eines Gewerbebetriebs, dass, wenn sich dieser in einem Haus mit gesonderter Haustür befindet, während der Öffnungszeiten freier Durchgang zum Gewerbebetrieb direkt besteht.

37

Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn dem Vermieter des Gewerbebetriebs unter Berücksichtigung der Interessen der übrigen Mieter ein überwiegendes Interesse daran zuzubilligen ist, das Haus stets verschlossen zu halten, so dass dieses nur auf Klingeln geöffnet werden kann. Allein der Wunsch der übrigen Mieter, auch wenn es sich um Wohnraummietverträge handelt, die Haustür geschlossen zu halten wegen eines überhöhten persönlichen Sicherheitsbedürfnisses, reicht hierzu jedoch nicht aus. Vielmehr muss der Vermieter Tatsachen vortragen, gegebenenfalls beweisen, die zugunsten des Sicherheitsbedürfnisses der übrigen Mieter so schwerwiegend sind, dass die Belange des Gewerbetreibenden an einer Geschlossenhaltung der Haustür dahinter zurückstehen lassen. Solche sind - trotz Nachfrage des Gerichts - nicht hinreichend dargetan. Allein die Behauptung, es habe Einbrüche oder Diebstähle gegeben, reicht hierzu nicht aus. Insoweit haben die Kläger lediglich Vorfälle vorgetragen, bei denen nach dem unwidersprochenen Vortrag der Beklagten, Einbrüche bzw. Einbruchsversuche gerade nicht über den Hausflur erfolgt sind. Was die Kläger im Übrigen hierzu vorgetragen haben ist so unbedeutend, dass es gegenüber den Interessen der Beklagten nicht überwiegen kann, so dass diesem nicht weiter nachzugehen war.

38

Soweit die Beklagte mit der Widerklage die Rückzahlung von voraus gezahlten Nebenkosten verlangt, hat sie damit Erfolg. Denn die Vorauszahlungen bzw. Nachzahlungen der Beklagten auf die streitgegenständlichen Nebenkosten sind ohne Rechtsgrund erfolgt. Soweit sich die Kläger zur Begründung dieses Anspruchs auf die Bestimmung im Mietvertrag berufen, so verkennen sie, dass die streitgegenständlichen Nebenkosten mit dieser nicht wirksam vereinbart sind.

39

Vielmehr sind im Mietvertrag bestimmte Nebenkosten vereinbart, soweit darüber hinaus die Bezeichnung „allgemein“ eingeführt ist, reicht dies nicht aus, um damit weitere Ansprüche auf Nebenkosten zu begründen. Denn die Klausel genügt nicht dem Bestimmtheitsgebot des § 307 BGB.

40

Die Kläger haben auch nicht hinreichend dargetan, dass die streitgegenständlichen Kosten anderweitig etwa konkludent vereinbart wären. Eine solche stillschweigende oder konkludente Vereinbarung im Laufe eines Mietvertrages kann allerdings dann eintreten, wenn für einen langen Zeitraum die Mietparteien das Mietverhältnis einvernehmlich so gehandhabt haben, dass die Mieter auch über die vereinbarten Nebenkosten hinaus Vorauszahlungen geleistet haben, der Vermieter über diese abgerechnet und der Mieter ohne Widerspruch auf diese Nebenkosten gezahlt hat. Dass dieses vorliegend der Fall wäre, haben die Kläger trotz Nachfrage des Gerichts nicht dargetan. Sie haben lediglich allgemein vorgetragen, man habe in der Vergangenheit so abgerechnet wie dies zuletzt geschehen sei, ohne dies näher zu belegen, trotz Bestreitens der Beklagten. Vielmehr ergibt sich aus den vorgelegten Abrechnungen schon, dass die Kläger auch in den streitgegenständlichen Mietjahren neue Nebenkosten in die Abrechnung eingeführt haben, die sie in den vorangelegenen Jahren nicht geltend gemacht haben. Es handelt sich auch nicht um neu aufgetretene Mietkosten. Der Betrag ist der Höhe nach unstreitig, so dass die Kläger antragsgemäß zu verurteilen waren.

41

Die Beklagte ist mit ihren Einwendungen auch nicht nach § 556 BGB ausgeschlossen, da sie schon nach Übersendung der Abrechnungen solche erhoben hat.

42

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 91, 91 a ZPO.

43

Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, waren die Kosten den Klägern aufzuerlegen ( § 91 a). Aus den eingangs genannten Gründen, war die Beklagte nämlich berechtigt, den Hund jedenfalls während der Öffnungszeiten in ihrer Praxis aufzunehmen.

44

Der geltend gemachte Feststellungsanspruch hat sich aber durch die entgegen stehende Hilfsklage erledigt.

45

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziffer 8, 709, 711 ZPO.

46

Dabei war hinsichtlich der Kosten die Vollstreckbarkeitsregelung nach dem Schwerpunkt der Verurteilung in der Hauptsache zu bemessen.