Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2003-03-07, Aktenzeichen 3 Wx 221/02
ECLI:DE:OLGD:2003:0307.3WX221.02.00

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Kosten des gerichtlichen Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde tragen die Beteiligten zu 1.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Beschwerdewert: 18.070,27 Euro

1

G r ü n d e :

2

I.

3

Die Beteiligte zu 2 war in der Zeit vom 1.1.1997 bis Mai 1999
Verwalterin der eingangs bezeichneten Wohnungseigentumsanlage.
Zuvor hatte die Hausverwaltung B... das Objekt verwaltet. Deren
Prokurist B... war zugleich Geschäftsführer bei der Beteiligten zu
2. Diese hatte schon ab Januar 1996 unter dem Namen der B...
Hausverwaltung wesentliche Verwaltertätigkeiten übernommen und
wurde dafür von dieser bezahlt.

4

Das Objekt war von Anfang an bis zum 1. Oktober 1997 an einen
gewerblichen Zwischenvermieter, die Fa. M... GmbH, danach an eine
Fa. T... GmbH vermietet. Die M... GmbH war aufgrund des
Generalmietvertrages verpflichtet, die umlagefähigen Betriebskosten
direkt an die Versorgungsunternehmen zu zahlen.

5

Die Beteiligten zu 1 fordern von der Beteiligten zu 2 im Wege
des Schadenersatzes Rückzahlung von Geldern, die in den Jahren 1996
und 1997 nach ihrem Vortrag als umlagefähige Nebenkosten für die
M... GmbH zu Lasten des Gemeinschaftskontos gezahlt worden sind,
obwohl die M... GmbH als Vertragspartner der Versorgungswerke diese
Zahlungen allein hätte erbringen müssen. Die Beteiligten zu 1 haben
den geltend gemachten Anspruch auf folgende Zahlungen gestützt:

6

01/96 Versicherungsbetrag 10.189,00 DM

7

11/96 RWE 50,00 DM

8

02/97 Überweisung M... Kontoausgleich 10.310,50 DM

9

10/97 Telekom/Kabel 779,88 DM

10

11/97 RWE 723,00 DM

11

11/97 Grundbesitzabgaben 8.856,50 DM

12

11/97 Stadtwerke 2.205,48 DM

13

11/97 Verbandswasserwerke 2.951,42 DM

14

11/97 Telekom/Kabel 889,94 DM

15

12/97 RWE 1.669,00 DM

16

12/97 RWE 220,90DM

17

12/97 Stadtwerke 2.864,09 DM

18

12/97 Verbandswasserwerke 3.053,22 DM

19

12/97 Telekom/Kabel 889,94 DM

20

Gesamt 45.652,87 DM

21

Sie haben gemeint, die Beteiligte zu 2 hafte auch für die vor
dem 1.1.1997 erfolgten Zahlungen aus dem Gemeinschaftskonto, da die
Beteiligte zu 2 Nachfolgefirma der B... Hausverwaltung, deren
Inhaber B... faktischer Geschäftsführer der Beteiligten zu 2
gewesen sei und diese schon im Jahr 1996 alle wesentlichen
Tätigkeiten eines Verwalters ausgeübt habe. Die der Beteiligten zu
2 für das Abrechnungsjahr 1997 erteilte Entlastung stehe dem
Anspruch nicht entgegen, da den Wohnungseigentümern zum damaligen
Zeitpunkt die Forderung gegen die M... GmbH nicht bekannt gewesen
sei.

22

Die Beteiligte zu 2 hat demgegenüber die Ansicht vertreten, vor
dem 1.1.1997 lediglich als Subunternehmer der B... Hausverwaltung
gehandelt zu haben und erst nach ihrer Wahl zur Verwalterin in der
Eigentümerversammlung vom 1.3.1996 für die Zeit ab 1.1.1997
gegenüber den Beteiligten zu 1 zu haften. Die Zahlung der
Versorgungskosten zu Lasten des Gemeinschaftskontos sei
erforderlich gewesen, da die M... GmbH in finanzielle
Schwierigkeiten geraten sei und die Zahlungen eingestellt habe; die
Beteiligte zu 2 sei daher verpflichtet gewesen, die
Versorgungskosten zunächst zu zahlen, der gewerbliche
Zwischenvermieter sei zur Erstattung der Betriebskosten
verpflichtet gewesen.

23

Das Amtsgericht Düsseldorf hat dem Zahlungsantrag stattgegeben.
Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2 hat das
Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts aufgehoben und den
Antrag der Beteiligten zu 1 zurückgewiesen.

24

Die Beteiligten zu 1 haben sofortige weitere Beschwerde
eingelegt. Sie meinen, die Beteiligte zu 2 müsse sich für ihre
Tätigkeiten im Jahr 1996 als Verwalterin behandeln lassen, sie habe
schon damals alle wesentlichen Verwaltertätigkeiten übernommen und
sei dafür von der Eigentümergemeinschaft entlohnt worden. Die
Beteiligte zu 2 habe 1996 und 1997 an die M... GmbH und an
Versorgungsunternehmen, Versicherungen und für Grundbesitzabgaben
Zahlungen in Höhe von insgesamt 233.650,09 DM zu Lasten der
Gemeinschaftskasse erbracht, die M... GmbH habe demgegenüber
lediglich Zahlungen an die Beteiligten zu 1 in Höhe von 193.773,50
DM geleistet. In diesen Zahlungen sei auch ein Betrag in Höhe von
10.310,50 DM enthalten, der im vorliegenden Verfahren geltend
gemacht worden sei. Die Beteiligten zu 1 haben insoweit den Antrag
zurückgenommen. Die verbleibende Differenz haben sie mit 19.313,33
Euro ermittelt, von denen hier 18.070,27 Euro eingefordert
würden.

25

Die Beteiligte zu 2 ist dem Rechtsmittel entgegengetreten. Sie
hält die Ausführungen des Landgerichts für zutreffend.

26

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug
genommen.

27

II.

28

Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg, da
die angefochtene Entscheidung nicht auf einer Gesetzesverletzung
beruht ( § 27 FGG ).

29

Das Landgericht hat ausgeführt, ein Schadenersatzanspruch der
Beteiligten zu 1 wegen positiver Vertragsverletzung des
Verwaltervertrages sei nicht dargetan. Für die im Jahr 1996
vorgenommenen Zahlungen hafte die Beteiligte zu 2 nicht, weil sie
seinerzeit nicht Verwalterin der Anlage gewesen sei. Damals habe
die Hausverwaltung B... das Objekt verwaltet. Selbst wenn diese mit
der Beteiligten zu 2 wirtschaftlich verflochten gewesen sein
sollte, begründe dies keine Haftung der Beteiligten zu 2. Die
Beteiligte zu 2 habe auch nicht etwa sämtliche Verwaltertätigkeiten
in haftungsbegründender Weise von der Hausverwaltung B...
übernommen, sondern lediglich einzelne Tätigkeiten für diese
ausgeführt. Ein etwaiger Anspruch könne sich nur gegen den
damaligen Verwalter B... richten, wenn dieser die Verwaltung nicht
ordnungsgemäß geführt und Dritten die Übernahme von Geschäften
überlassen hätte.

30

Hinsichtlich der im Jahr 1997 erfolgten Zahlungsabflüsse handele
es sich um solche Kosten, die die Eigentümer gegenüber den
Versorgungsträgern geschuldet hätten. Zwar habe früher die M...
diese Beträge vertragsgemäß direkt geleistet, ab Oktober 1997
jedoch keinerlei Zahlungen mehr an die Versorgungsunternehmen
erbracht. Die Übernahme der erforderlichen Zahlungen sei daher zur
Aufrechterhaltung der Versorgung gerechtfertigt gewesen, zumal die
Beteiligten zu 1 im Außenverhältnis als Eigentümer gegenüber den
Versorgungsunternehmen hafteten. Es sei auch nicht ersichtlich,
dass die Beteiligte zu 2 es schuldhaft unterlassen hätte, etwaige
Rückforderungsansprüche gegenüber der M... zu einem Zeitpunkt
geltend zu machen als diese noch hätten eingetrieben werden
können.

31

2. Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen
Nachprüfung stand.

32

2. 1. Grundlage der Überprüfung der landgerichtlichen
Entscheidung sind die von den Beteiligten zu 1 in erster und
zweiter Instanz aufgeführten Zahlungen, die das Landgericht im
Sachverhalt der angefochtenen Entscheidung festgestellt hat.
Allerdings entfällt die Überprüfung der Zahlung an die M... GmbH in
Höhe von 10.310,54 DM im Februar 1997, nachdem die Beteiligten zu 1
den insoweit geltend gemachten Schadenersatzanspruch in der
weiteren Beschwerde zurückgenommen haben ( Bl. 289 GA ). Die
Beteiligten zu 1 können ihren Schadenersatzanspruch nicht auf die
mit der Begründung der sofortigen weiteren Beschwerde dargelegten
weiteren Entnahmen ( Tabelle zu Ziffer 3. ) stützen, da es sich
hierbei um neues tatsächliches Vorbringen handelt, das in der
Rechtsbeschwerdeinstanz nicht zugelassen ist. Zwar haben sie schon
vor dem Landgericht ausgeführt, die Beteiligte zu 2 habe weitere
Entnahmen zu Lasten des Gemeinschaftskontos getätigt und sich
hierbei u.a. auf den mit Schriftsatz vom 8.8.2001 eingereichten
Prüfbericht der jetzigen Verwalterin bezogen ( Bl. 117 GA ). Die
dort aufgeführten Zahlungen sind indes nicht Gegenstand des
vorliegenden Verfahrens; vielmehr haben die Beteiligten zu 1
insoweit erklärt, aufgrund dieses Prüfberichts eine weitere
Zahlungsklage vor dem Amtsgericht Langenfeld erheben zu wollen.

33

2.2. Das Landgericht hat zu Recht angenommen, dass die
Beteiligte zu 2 nicht für diejenigen Entnahmen haftet, die im Jahre
1996 getätigt wurden. Die Beteiligte zu 2 wurde unstreitig in der
Eigentümerversammlung vom 1.3.1996 zur Verwalterin gewählt, wobei
das Vertragsverhältnis am 1.1.1997 beginnen sollte. Zuvor gab es
weder einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft noch ein Handeln
des Beirats, aus dem zu entnehmen wäre, dass die Beteiligte zu 2
als Verwalterin für die Eigentümergemeinschaft handeln sollte; dies
haben die Beteiligten zu 1 selbst mit Schriftsatz vom 8.4.2002
vorgetragen ( Bl. 221 GA ).

34

Die bloße stillschweigende Hinnahme einzelner
Verwalterleistungen ersetzt nicht den Abschluss eines Vertrages und
sollte dies nach dem vorerwähnten Vorbringen auch nicht tun.

35

Entgegen der von den Beteiligten zu 1 vertretenen Ansicht ist
die Beteiligte zu 2 nicht als rechtliche Einheit mit der B...
Hausverwaltung zu behandeln. Es mag sein, dass B... B... auch
Gesellschafter der Beteiligten zu 2 und deren faktischer
Geschäftsführer war. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat,
führt die bloße teilweise Personenidentität aber nicht zu einer
Haftung der Beteiligten zu 2 für die B... GmbH, sondern allenfalls
zu einer Haftung des faktischen Geschäftsführers. Im übrigen ist
jede Gesellschaft der B... Gruppe rechtlich selbständig zu
behandeln. Die Beteiligte zu 2 ist auch nicht etwa eine
Nachfolgefirma im Sinne von § 25 HGB. Dagegen spricht bereits der
Umstand, dass die Beteiligte zu 2 im Jahr 1996 lediglich einzelne
Verwaltertätigkeiten ausgeführt hat, während im übrigen die B...
Hausverwaltung tätig geblieben ist. Dass die Beteiligte zu 2 in den
Mietverträgen mit der T... GmbH vom 18.11.1996 bereits als
Hausverwalterin bezeichnet worden ist, ist angesichts der Tatsache,
dass sie vom 1.1.1997 an die Hausverwaltung übernahm,
nachvollziehbar und kein Beleg dafür, dass sie schon seit April
1996 alle wesentlichen Verwaltungstätigkeiten übernommen hatte. Die
Jahresabrechnung für das Abrechnungsjahr 1995 ist von der
Beteiligten zu 2 zwar bereits im März 1996 erstellt worden; diese
Tätigkeit war jedoch für die damals tätige Verwalterfirma B... GmbH
erfolgt. Bei dem Vortrag der Beteiligten zu 1 im Schriftsatz vom
19.8., 6.10. und 17.11.2002 ( Bl. 286 ff., 326 und 348 GA ), die
Beteiligte zu 2 habe für ihre Verwaltungstätigkeiten bereits seit
Anfang des Jahres 1996 direkt von der Eigentümergemeinschaft die
Vergütung erhalten, handelt es sich um neues tatsächliches
Vorbringen, das in der Rechtsbeschwerdeinstanz nicht zugelassen
ist. Im Beschwerdeverfahren vor dem Landgericht hatte die
Beteiligten zu 2 unwidersprochen vorgetragen, die
Verwaltervergütung sei im Jahr 1996 an die B... GmbH gezahlt worden
( Bl. 192 GA ).

36

Soweit die Beteiligte zu 2 schon vor dem 1.1.1997
Verwalterleistungen ausgeführt hatte, ist sie lediglich als Gehilfe
der Hausverwaltung B... anzusehen. Im Außenverhältnis haftet für
diesen Zeitraum die Hausverwaltung B... gegenüber der
Eigentümergemeinschaft. Diese könnte gegebenenfalls gemäß § 278 BGB
oder wegen unzureichender Beaufsichtigung ihres Gehilfen in
Anspruch genommen werden.

37

2.2. Ein Schadenersatzanspruch ist aber auch nicht wegen der für
das Jahr 1997 geltend gemachten Zahlungen gegeben. Dabei handelt es
sich um Leistungen an Versorgungsunternehmen, die für die
Bewohnbarkeit der Wohnungsanlage erforderlich und zu deren
Begleichung die Beteiligten zu 1 daher verpflichtet waren. Die
Beteiligten zu 1 selbst räumen in ihrer Antragsschrift ein, dass
die Versorgungsunternehmen gedroht hatten, die Lieferung von Strom,
Wasser und Gas einzustellen. Selbst wenn die Beteiligten zu 1 im
Innenverhältnis mit dem gewerblichen Zwischenmieter eine
abweichende Vereinbarung dahin getroffen hatten, dass dieser
zunächst die Zahlungen erbringt, blieben sie als Eigentümer
leistungspflichtig. Nachdem der Zwischenvermieter seine
Vorauszahlungen eingestellt hatte, mussten sie selbst diese
übernehmen, um die Nutzung der Anlage zu Wohnzwecken zu
gewährleisten. Die Beteiligte zu 2 hat damit die Beträge nicht
pflichtwidrig der Gemeinschaftskasse entnommen.

38

Ob die Beteiligte zu 2 pflichtwidrig handelte, indem sie nach
Erfüllung der Zahlungspflichten gegenüber den
Versorgungsunternehmen nicht umgehend für eine Rückforderung der
geleisteten Beträge durch die M... GmbH sorgte, kann offen bleiben.
Wie bereits das Landgericht ausgeführt hat, ist in keiner Weise
dargelegt ist, dass die Beteiligte zu 2 es schuldhaft versäumt hat,
die Zahlung rechtzeitig bei der M... GmbH zurückzufordern. Es ist
nicht einmal vorgetragen, zu welchem Zeitpunkt das
Sequestrationsverfahren über die M... eröffnet und damit eine
Realisierung des Rückzahlungsanspruchs aussichtslos wurde. Die
Beteiligten zu 1 haben insoweit in ihrer Antragsschrift lediglich
in Bezug auf die Zahlung an die M... GmbH in Höhe von 10.310,50 DM
geltend gemacht, die Beteiligte zu 2 habe es versäumt, diese
Leistung zurück zu fordern ( Bl. 4 unten GA ). Gerade diese Zahlung
ist aber von der M... GmbH am 19.3.1998 zurück überwiesen worden.
Die darlegungspflichtige Beteiligten zu 1 hätten bezüglich der
weiter geltend gemachten Zahlungen zumindest vortragen müssen, zu
welchem genauen Zeitpunkt sich die finanziellen Verhältnisse der
M... so verschlechtert hatten, dass eine Realisierung des
Rückforderungsanspruches nicht mehr wahrscheinlich, dies auch für
die Beteiligte zu 2 erkennbar war und diese dennoch jegliche
Versuche, die Leistung zurückzuerhalten, unterließ.

39

Das Rechtsmittel war danach zurückzuweisen.

40

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.