Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1997-01-15, Aktenzeichen 16 Wx 275/96
ECLI:DE:OLGK:1997:0115.16WX275.96.00

Tenor

1

G r ü n d e

2

Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG statthafte und auch im
übrigen zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache
Erfolg, da die Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung
des Gesetzes beruht (§§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO).

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Das Landgericht durfte den Antragsgegner nicht dazu
verpflichten, gegenüber "der Mietpartei" seiner Eigentumswohnung
die Kündigung auszusprechen.

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Amts- und Landgericht sind zutreffend davon ausgegangen, daß der
Antragsgegner verpflichtet ist, ein Verhalten seines Mieters E. zu
unterbinden, das zu Belästigungen der Hausbewohner und übrigen
Wohnungseigentümer führt und gegen die Hausordnung verstößt. Der
Anspruch folgt aus § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB,
jeweils i.V.m. § 14 Nr. 1 und 2 WEG. Da der Antragsgegner sich
gegen den amtsgerichtlichen Beschluß und die vom Landgericht
getroffenen tatsächlichen Feststellungen, wonach der Mieter E. den
Antragsteller beschimpft und beleidigt sowie mit Körperverletzungen
durch den von ihm gehaltenen Kampfhund bedroht hat, nicht wehrt,
bedarf es insoweit keiner weiteren Ausführungen.

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Der Antragsgegner kann jedoch nicht zur Kündigung des
Mietvertrages mit seinem Mieter E. verpflichtet werden. Einem
Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht vorgeschrieben werden,
auf welche Weise er einen geschuldeten Erfolg erreicht, nämlich die
Unterlassung von unzulässigem Verhalten seines Mieters, durch das
dieser gegen das Gebot verstößt, daß durch die Nutzung der
Eigentumswohnung keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei
einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein
Nachteil erwachsen darf.

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Der Anspruch auf Unterlassung unzulässiger Belästigungen und
Bedrohungen richtet sich nicht nur gegen den Mieter, sondern gegen
den Antragsgegner als Wohnungseigentümer, der selbst Störer im
Sinne des § 1004 BGB ist. Die Unterlassungspflicht des
Antragsgegners schließt die Pflicht ein, dahin tätig zu werden, daß
die unzulässige Nutzung des Wohnungseigentums durch seinen Mieter
unterbunden wird. Diese Unterlassungsverpflichtung des
Antragsgegners ist gemäß § 890 ZPO durch Ordnungsgeld bzw.
Ordnungshaft zu vollstrecken. Im Verfahren nach § 890 ZPO ist zu
prüfen, ob er die Zuwiderhandlung verschuldet hat, weil er als
mittelbarer Störer nicht alles ihm Mögliche und Zumutbare
unternommen hat, um seinen Mieter zu einer Nutzung der Wohnung im
Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und der Hausordnung
anzuhalten. Welche Maßnahmen er hierzu ergreift, muß grundsätzlich
ihm überlassen bleiben und kann ihm nicht vorgeschrieben werden. Ob
er im Hinblick auf seine Unterlassungsverpflichtung zur Kündigung
des Mietvertrages berechtigt und verpflichtet ist oder welche
sonstigen Maßnahmen ihm gegen seinen Mieter zumutbar sind, um
seiner Unterlassungspflicht nachzukommen, brauchte der Senat nicht
zu entscheiden.

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Die Verpflichtung zur Kündigung käme nur dann in Betracht, wenn
sie die einzige geeignete Maßnahme zur Beseitigung der vom Mieter
des Antragsgegners ausgehenden Störungen ist. Es ist aber kein
Grund ersichtlich, der die Annahme rechtfertigte, der Antragsgegner
könne nicht auf das Verhalten seines Mieters, mit dem er
verschwägert ist, in anderer Weise einwirken. Daß keine anderen
Maßnahmen zur Störungsbeseitigung geeignet sind, kann bereits
deshalb nicht festgestellt werden, weil der Antragsteller aus dem
amtsgerichtlichen Beschluß nicht die Zwangsvollstreckung gegen den
Antragsgegner betrieben hat.

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Der Antragsteller kann sich auch nicht mit Erfolg auf die
Entscheidung des Kammergerichts in WM 1986, 286 berufen. Das
Kammergericht hat einen amtsgerichtlichen Beschluß bestätigt, durch
den ein Wohnungseigentümer verpflichtet wurde, "seinen Mietern zu
untersagen, in den Räumlichkeiten einen Bordellbetrieb zu
unterhalten, sowie ihnen fristlos zu kündigen, falls sie der
Untersagung nicht nachkommen." Damit war lediglich ausgesprochen,
wie der Wohnungseigentümer äußerstenfalls vorzugehen hatte, wenn er
die Benutzer der Wohnung nicht auf andere Weise von dem
unzulässigen Betrieb abhalten konnte. Demgegenüber begehrt der
Antragsteller die Verpflichtung des Antragsgegners zur Kündigung
nicht als zusätzliche und letzte Maßnahme für den Fall, daß die
Störung auf andere Weise nicht beseitigt wird, sondern als einzige
Maßnahme.

9

Daher war der angefochtene Beschluß abzuändern und die
Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Amtsgerichts
zurückzuweisen.

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Die Kostenentscheidung ergeht nach § 47 WEG. Soweit der
Antragsteller unterliegt, entspricht es billigem Ermessen, ihm die
Gerichtskosten aufzuerlegen. Demgegenüber bestand kein Anlaß, von
dem im Wohnungseigentumsverfahren geltenden Grundsatz abzuweichen,
wonach die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu
tragen haben.

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Gegenstandswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 5.000,00
DM