Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1999-01-29, Aktenzeichen 16 Wx 208/98
ECLI:DE:OLGK:1999:0129.16WX208.98.00

Tenor

1

G r ü n d e

2

3

I.

4

Antragsteller und Antragsgegner sind
Miteigentümer der 1972 fertiggestelten Wohungseigentumsanlage G. in
K., die in ihrem Gartenbereich einen parkähnlichen Charakter
aufweist und über alten Baumbestand verfügt. Hierzu gehören 3
mindestens 30 Jahre alte, ca. 12-13 m hohe Ahornbäume.

5

In einer außerordentlichen
Eigentümerversammlung am 31.3.1998 faßte die Eigentümerversammlung
zu TOP 2 und 3 mit Mehrheit (10 : 8 Stimmen bei 4 Enthaltungen )
folgenden Beschluß:

6

7

"Die 3 Ahornbäume sollen gefällt
werden. Über die Ersatzbepflanzung von 5 bis 6 Bäumen mit einem
Stammumfang von 20 bis 25 cm soll der Verwalter schnell ein Angebot
einholen. Der Standort für die Pflanzung der 5 bis 6 neuen Bäume
soll zu gegebener Zeit vor Ort unter Beteiligung der
Wohnungseigentümer erfolgen ".

8

Diese Beschlußfassung haben die
Antragsteller mit der Begründung angefochten, die mindestens 70
Jahre alten noch gesunden Bäume bestimmten den optischen Eindruck
der Anlage nachhaltig und deren Entfernung stelle eine bauliche
Veränderung dar. Erhebliche Beeinträchtigungen, insbesondere
bezüglich des Lichteinfalls, gingen von den Bäumen nicht aus. Im
übrigen könnten Lichtbeeinträchtigungen durch Auslichten beseitigt
werden. Auch hätte die Beschlußfassung zwingend mit einem Beschluß
zur Ersatzbepflanzung verbunden werden müssen. Die Verwaltung sei
von der Eigentümerversammlung nicht ermächtigt worden, bereits eine
Erlaubnis für das Fällen der Bäume einzuholen; tatsächlich liegt
eine solche von der Unteren Landschaftsbehörde der Stadt vom
19.1.1998 vor, befristet bis 19.1.1999 und auf Antrag verlängerbar
(Bl. 20 d.GA ).

9

Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom
27.7.1998 den angefochtenen Beschluß für ungültig erklärt und sich
hierbei im wesentlichen der Argumentation der Antragsteller
angeschlossen. Mit sofortiger Beschwerde haben die Antragsgegner
auf die erheblichen Beeinträchtigungen des Lichteinfalls
hingewiesen, sowie vorgetragen, daß von den nicht mehr standfesten
Bäumen eine bedeutende Gefahr ausgehe, da sie auf die Terrassen der
beteiligten Eigentümer stürzen und dort Schaden anrichten könnten.
Dies habe der Sachbearbeiter der Unteren Landschaftsbehörde
bestätigt. Ein Beschneiden sei zur Gefahrenabwehr nicht
ausreichend.

10

Das Landgericht hat mit Beschluß vom
16.11.1998 die amtsgerichtliche Entscheidung bestätigt und im
wesentlichen ausgeführt, das Fällen von Bäumen beinhalte eine
bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums und bedürfe deshalb
einer einstimmigen Beschlußfassung. Diese grundsätzlich
erforderliche Vereinbarung (§ 22 Abs. 1 WEG ) könne allenfalls bei
Vorliegen besonderer Gründe und bei gleichzeitiger Beschlußfassung
über eine Ersatzbepflanzung entbehrlich sein. Ob die erste
Voraussetzung vorliege, könne dahin stehen. Hier fehle bereits ein
verbindlicher Beschluß zur Ersatzbepflanzung. Dagegen richtet sich
die sofortige weitere Beschwerde, die geltend macht, das
Beschwerdegericht habe nicht hinreichend die Beeinträchtigungen
durch den Baumbestand, insbesondere die von ihm ausgehenden
Gefahren gewürdigt, und hätte sich selbst ein Bild von den
bestehenden Verhältnissen machen müssen.

11

II.

12

Die gemäß §§ 45 Abs.1 WEG, 27, 29 FGG
in förmlicher Hinsicht nicht zu beanstandende Beschwerde führt zur
Aufhebung des landgerichtlichen Beschlusses und zur
Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.

13

Die Entscheidung des Beschwerdegerichts
ist nicht frei von Rechtsfehlern. Das Landgericht hat den Begriff
der "baulichen Veränderung"( § 22 Abs.1 WEG ) für die am 31.3.1998
beschlossene Maßnahme nicht hinreichend gewürdigt und
dementsprechend nicht berücksichtigt, daß je nach Sachlage, so
beispielsweise bei Gefahreintritt, auch durch eine
Mehrheitsentscheidung die Entfernung von Bäumen im Rahmen einer
ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 21 Abs. 3, 4 und 5 WEG
gerechtfertigt ist und darüber entschieden werden kann, ohne daß
zugleich eine Ersatzbepflanzung beschlossen werden muß. Vor einer
abschließenden Entscheidung über die Wirksamkeit des angegriffenen
Beschlusses bedarf es indes noch weiterer Sachaufklärung.

14

Es handelt sich um einen formal nicht
angreifbaren Mehrheitsbeschluß, § 25 Abs.2, 3 WEG.

15

Abstimmungsberechtigt über die
Gestaltung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartenanlage sind
sämtliche Miteigentümer und nicht nur die unmittelbar von dem
Baumwuchs betroffenen Eigentümer, wie die Antragsgegner meinen, da
es sich hier um die Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums
handelt, § 21 Abs.1 WEG. Unabhängig von der Frage, ob die
beabsichtigte Maßnahme eine bauliche Veränderung darstellt, worauf
noch einzugehen ist, kann das Fällen der Bäume den optischen
Gesamteindruck der Anlage verändern, so daß ein Ausschluß
vermeintlich nicht betroffener Eigentümer von der Abstimmung gem. §
22 Abs.1 S.2 WEG nicht zulässig wäre.

16

Die zu der Stimmabgabe der Eigentümer
T. und L. geschilderten Umstände bleiben für die
Mehrheitsverhältnisse ohne Bedeutung. Die von dem
Wohnungseigentümer T. erteilte Vollmacht gegenüber Frau E. ist
wirksam; sie enthielt keinerlei inhaltliche Weisungen (vgl. Bl. 55
d.GA ). Die von ihm nach Stimmabgabe erklärte Anfechtung bleibt
deshalb ohne rechtliche Auswirkung. Die Anfechtungserklärung läßt
nicht erkennen, auf welchen Anfechtungsgrund ( §§ 119 ff BGB ) sie
gestützt werden soll, obgleich die Antragsgegner mit Schriftsatz
vom 21.7.1998 u.a. auf diesen Punkt hingewiesen haben. Auf die
weitere Frage, ob die Eigentümerin L. als zum einen hälftige
Miteigentümerin, zum anderen Alleineigentümerin einer Wohnung bei
einer Abstimmung nach Kopfteilen über ein oder zwei Stimmen verfügt
(vgl. dazu Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7.Aufl., § 25, Rz. 49 f ),
kommt es dann nicht mehr an. Denn selbst wenn, wie geltend gemacht,
sie mit nur einer Stimme an der Abstimmung teilgenommen haben
sollte, hätte eine zweite Stimmabgabe im ablehnenden Sinne
lediglich die Anzahl der Ablehnungen erhöht, ohne die
Mehrheitsverhältnisse entscheidend zu ändern.

17

Nicht zu beanstanden ist die
zusammenfassende Abstimmung zu TOP 2 und 3 der Einladung. Ein
Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG ist darin nicht erkennbar. Die in der
Einladung vom 12.3.1998 noch getrennt aufgeführten Punkte 2 ) und 3
) (Entfernung und Stutzen von 4 Ahornbäumen ) sind in der
Versammlung nach entsprechender Abstimmung gleichzeitig diskutiert
und zur Abstimmung gestellt worden (vgl. Protokoll, Bl. 6 d.GA).
Damit ist der Vorschrift des § 23 Abs.2 WEG Genüge getan, da der
zur Abstimmung gestellte Punkt bereits in der Einberufung
bezeichnet worden ist (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7.Aufl., § 23
Rz. 68 ). Hingegen ist es unschädlich, wenn über in der Einladung
bezeichneten TOPs keine Abstimmung erfolgt, abgesehen davon, daß
hier die beiden Punkte in der Versammlung durch entsprechenden
Beschluß zusammengefaßt worden sind, was im übrigen auch in der
Sache sinnvoll war (vgl. Protokoll v. 31.3.1998 , Bl. 6 d.GA).

18

Der Beschluß vom 31.3.1998 kann auch
nicht schon deshalb beanstandet werden, weil die
öffentlich-rechtlichen Vorausetzungen für ein Fällen der Bäume
nicht (mehr) vorliegen. Vielmehr ergibt sich aus dem Bescheid der
Stadt Köln vom 19.1.1998 ( Bl. 20 d. GA ), daß die geplante
Maßnahme nicht der städtischen Baumschutzsatzung widerspricht. Auch
der dort in Ziff.4 unter 1. geregelte Fristablauf steht nicht
entgegen. Obgleich die Jahresfrist für die Durchführung inzwischen
abgelaufen ist, kann diese Frist auf schriftlichen Antrag jeweils
bis zu einem Jahr verlängert werden, so daß von einer Bewilligung
der Fristverlängerung, sofern dies von der Eigentümergemeinschaft
gewollt wird, ausgegangen werden kann.

19

Daß die Verwaltung die
öffentlich-rechtliche Erlaubnis für die Entfernung der Bäume
bereits ohne Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeholt
hat, spielt hier für die Frage der Wirksamkeit des Beschlusses vom
31.3.1998 keine Rolle.

20

21

Zu beanstanden ist indes, daß das
Beschwerdegericht ohne nähere Prüfung der örtlichen Umstände davon
ausgeht, die geplante Entfernung der 3 Ahornbäume stelle in jedem
Fall eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG dar.
Die Beurteilung der Frage, ob das Fällen von Bäumen einer
Vereinbarung iSd. § 10 WEG bedarf, hängt hingegen davon ab, ob die
betroffenen Bäume den Gesamteindruck der Wohnanlage entscheidend
prägen, mithin ist diese Frage also nach den Umständen des
Einzelfalles zu entscheiden. Dementsprechend wird die Frage in der
Rechtsprechung auch verschieden beantwortet ( z.B. verneinend:
BayObLG, NJW-RR 96, 1166; bejahend: OLG Düsseldorf NJW-RR 94, 1167
für das Abholzen des gesamten Baumbestandes; LG Frankfurt, NJW-RR
90,24 ). Sind die Bäume, insbesondere als Singularpflanzen,
charakteristisch für den optischen Eindruck der Wohnanlage und/oder
den diese umgebenden Garten oder Park, so wird deren vollständige
Abholzung einer baulichen Veränderung entsprechen. Mit dieser
Maßnahme ist dann nämlich eine auf Dauer angelegte gegenständliche
Veränderung realer Teile des Gemeinschaftseigentums verbunden, und
zwar die Veränderung des Charakters der vorhandenen Gartenanlage
(vgl. OLG Düsseldorf, aaO.). Anders stellt sich hingegen die
Rechtslage dar, wenn die zu entfernenden Bäume Bestandteil einer
Parkanlage mit einer oder gar mehreren großen Baumgruppen sind, so
daß ihr Entfernen zwar an der konkreten Stelle eine Lücke
hinterläßt, dies auf den Gesamteindruck der Wohn- und Gartenanlage
indes keine nachhaltige Auswirkung hat. In einem solchen Fall
betrifft die Entfernung der Bäume die gärtnerische Gestaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums und kann bei Vorliegen eines
sachlichen Grundes als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung mit
Stimmenmehrheit beschlosen werden (vgl. BayObLG, NJW-RR 96, 1166;
NJW-RR 91,1362 ).

22

Im vorliegenden Fall fehlen
ausreichende Feststellungen dazu, ob die 3 Ahornbäume wesentlich
prägenden Charakter für den Gesamteindruck der Anlage haben. Dies
läßt sich weder den Feststellungen des Beschwerdegerichts, noch dem
Akteninhalt als unstreitige Tasache entnehmen. Sollte dies der Fall
sein, so bedürfte eine Beschlußfassung zur Entfernung der Bäume
einer Vereinbarung aller Eigentümer nach § 22 Abs. 1 WEG, sofern
nicht eine Entbehrlichkeit der Zustimmung gemäß §§ 22 Abs.1 S.2, 14
WEG vorliegt. Die Voraussetzungen hierzu könnten gegeben sein, wenn
die Bäume tatsächlich nicht mehr standsicher sein sollten, wie die
Antragsgegner in ihrem Schriftsatz vom 9.11.1998 behaupten, und
deshalb eine Gefahr für die in im Umkreis befindlichen
Eigentumswohnungen sowie Teile des Gemeinschaftseigentums
darstellen. Sollte sich dieses Vorbringen als zutreffend erweisen,
was das Landgericht durch Einholung eines
Sachverständigengutachtens wird feststellen müssen, so sind die
übrigen Wohnungseigentümer verpflichtet, nach § 14 Nr. 1, Nr. 3 WEG
die Abholzung zu dulden. Entgegen der Meinung des
Beschwerdegerichts besteht in diesem Fall, d.h. bei Vorliegen einer
akuten Gefahr für Teile des Gemeinschaftseigentums sowie für
Sondereigentum, keine Verpflichtung der
Wohnungseigentümergemeinschaft, zugleich mit der Entfernung der
Bäume über eine Ersatzbepflanzung zu entscheiden. Vielmehr könnte
die Wohnungseigentümergemeinschaft dann mit Stimmenmehrheit wirksam
allein über die Entfernung der Bäume entscheiden. Denn den von der
Gefahr umstürzender Bäume bedrohter Wohnungseigentümer steht
gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Anspruch auf
Beseitigung dieser Bäume gemäß § 1004 Abs.1 S. 1 BGB zu (vgl. dazu
auch OLG Düsseldorf, NJW-RR 94, 1167 = ZMR 94,376,378).

23

Sollte sich die von den Antragsgegnern
behauptete Gefahrensituation nicht nachweisen lassen, so kann der
angegriffene Beschluß sich dennoch als wirksam nach § 21 Abs. 3 WEG
erweisen. Dies ist dann der Fall, wenn aufgrund des Gesamtbildes
der Wohnanlage die hier interessierenden Bäume deren Charakter
nicht entscheidend prägen, so daß ihr Entfernen sich als
ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung erweist, § 22
Abs.1 S.1 WEG. In den Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung
fallen regelmäßig die üblichen Gartenpflegearbeiten und sowie die
gärtnerische Gestaltung, wenn mit ihnen der urspüngliche
Gesamteindruck der Gartenanlage nicht verändert wird (vgl.
Bärmann/Pick/Merle, WEG,7. Aufl., § 21, Rz. 123 ). Deshalb ist in
diesem Zusammenhang zunächst zu prüfen, ob und in welchem Umfang in
den letzten Jahren durch den Wuchs der Bäume der ursprüngliche
Gesamteindruck und - damit verbunden - die Lichtverhältnisse in den
angrenzenden Wohnungen erheblich verändert worden sind. Allerdings
ist - bevor über eine Entfernung der Bäume eine wirksame
Beschlußfassung erfolgen kann - zunächst die Möglichkeit eines
Rückschnitts und Auslichtens der Bäume als minder schwere Maßnahme
zu erwägen (vgl. BayObLG, WE 95, 345 ). Ob dies möglich und
gärtnerisch sinnvoll ist, worüber die Beteiligten streiten, wird
ebenfalls durch ein Sachverständigengutachten zu klären sein.

24

Sollte sich wegen einer erheblichen
Veränderung des ursprünglichen Zustandes und einer deutlichen
Verschlechterung des Lichteinfalls die Notwendigkeit der Abholzung
der Bäume ergeben, so genügt die am 31.3.1998 erfolgte
Beschlußfassung ordnungsgemäßer Verwaltung. Entgegen der Meinung
der Vorinstanzen muß ein solcher Beschluß nicht notwendig mit einer
weiteren Beschlußfassung zu einer konkreten Neubepflanzung
verbunden sein. Der hier vorliegende Beschluß steht in Einklang mit
der öffentlich-rechtlichen Erlaubnis vom 19.1.1998 und sieht
bereits eine Neubepflanzung vor. Zwar sind, wie das Amts- und
Landgericht zu Recht betonen, deren Einzelheiten noch nicht
geregelt. Das ist indessen unschädlich, da bereits mit dem
vorliegenden Beschluß zugunsten der Wohnungseigentümer ein Anspruch
auf Durchführung einer Neupflanzung begründet wird. Diesen können
die Eigentümer gegebenenfalls gegenüber der Verwaltung
einklagen.

25

Eine Kostenentscheidung ist nicht
veranlaßt. Das Landgericht wird auch über die Kosten des
Rechtsbeschwerdeverfahrens zzu entscheiden haben.