Amtsgericht Langenfeld (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-04-15, Aktenzeichen 64 C 156/08
ECLI:DE:AGME2:2009:0415.64C156.08.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.432,07 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Besiszinssatz seit dem 12. Januar 2009 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Der Beklagte ist aufgrund Beschlusses des Amtsgerichts Langenfeld vom 03. September 2007 (Az.) Zwangsverwalter der in der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft gelegenen Wohneinheiten a, b, c, d und e, die im Eigentum der Erbengemeinschaft X / Y / Z stehen.

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In der Eigentümerversammlung vom 23. September 2008 wurde unter TOP 5 die Hausgeldabrechnung 2007 bestehend aus Gesamt- und Einzelabrechnungen durch Mehrheitsbeschluss genehmigt. Die Abrechnungen, die die unter Zwangsverwaltung des Beklagten stehenden Wohneinheiten betreffen, sind nach dem Aufteilungsprinzip zeitanteilig ab dem Zeitpunkt der Beschlagnahme am 03. September 2007 erstellt. Aus ihnen verbleiben abzüglich noch geleisteter Zahlungen durch die monatlichen Wohngeldvorauszahlungen nicht gedeckte Abrechnungsspitzen von insgesamt 1.432,07 Euro, die die Klägerin im vorliegenden Verfahren einklagt.

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Die Klägerin ist der Auffassung, die Abrechnungsspitzen aus der Jahresabrechnung würden unter die laufenden Beträge im Sinne des § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG fallen, auf deren Begleichung der Zwangsverwalter hafte.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.432,07 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er ist der Auffassung, unter "die laufenden Beträge" im Sinne des § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG würden nur die monatlichen Wohngeldvorauszahlungen gemäß Wirtschaftsplan und nicht die Abrechnungsspitzen aus den Jahresabrechnungen fallen.

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Das Gericht hat im Einverständnis mit den Parteien durch Beschluss vom 20. Februar 2009 das schriftliche Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO angeordnet.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist begründet.

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Der Beklagte haftet der Klägerin gemäß §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG, 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG auf Ausgleich der Abrechnungsspitzen aus den Jahresabrechnungen 2007 für die seiner Zwangsverwaltung unterliegenden Wohneinheiten a, b, c, d und e.

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Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat in der Eigentümerversammlung vom 23. September 2008 die Hausgeldjahresabrechnung 2007 unter TOP 5 entsprechend § 28 Abs. 5 WEG durch Mehrheitsbeschluss genehmigt mit der rechtlichen Folge, dass der Anspruch der Klägerin gegen die einzelnen Wohnungseigentümer auf Ausgleich eventuell sich aus den Jahresabrechnungen ergebender von den Wohngeldvorauszahlungen ungedeckter Abrechnungsspitzen fällig geworden ist. Ob es nach den herrschenden Fälligkeitstheorie zulässig war, die Abrechnungen für die der Zwangsverwaltung durch den Beklagten unterliegenden Sondereigentumseinheiten nach dem Zeitraum vor und nach Beschlagnahme anteilig aufzuteilen (sogenanntes Aufteilungsprinzip), kann hier dahin stehen, da der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnungen bestandskräftig geworden und auch nicht nichtig ist, sondern lediglich anfechtbar gewesen wäre.

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Der Beklagte ist als Verwalter nach § 152 Abs. 1 ZVG verpflichtet, das seiner Verwaltung unterliegende Grundstück und damit auch die seiner Verwaltung unterliegenden Sondereigentumseinheiten in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten. Hierzu zählt, dass er die aus § 16 Abs. 2 WEG geschuldeten Beiträge zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und den Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums mitträgt. Nach § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG sind die laufenden Beträge dieser fälligen Ansprüche, die nach § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 und 5 WEG geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer den in Satz 1 genannten öffentlichen Lasten gleichgestellt, die ohne weiteres Verfahren zu berichtigen sind. Unter "die laufenden Beträge" fallen auch Abrechnungsspitzen aus beschlossenen Jahresabrechnungen.

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Nach der Rechtslage vor den Änderungen des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung durch die WEG-Novelle galten nach allgemeiner Ansicht die nach der Beschlagnahme fällig werdenden laufenden Gemeinschaftsforderungen aus § 16 Abs. 2 WEG als Ausgaben der Verwaltung im Sinne des § 155 Abs. 1 ZVG, die aus den Nutzungen des Grundstücks (z.B. Mieteinnahmen) vorrangig zu bestreiten waren und zwar ohne Rücksicht darauf, ob es sich um Ansprüche auf Wohngeldvorauszahlungen aufgrund eines genehmigten Wirtschaftsplanes, um Ansprüche auf Ausgleich von Abrechnungsspitzen aus genehmigten Jahresabrechnungen oder um Ansprüche auf anteilige Tragung von beschlossenen Sonderumlagen handelte. Mit der WEG-Novelle wurden diese Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft in zeitlich und höhenmäßig begrenztem Rahmen zu einer "Rangklassenforderung" nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, die nach § 155 Abs. 2 ZVG nur noch aus den Überschüssen im Rahmen des Teilungsplans hätte bedient werden dürfen. Dieses Ergebnis wollte der Gesetzgeber durch die Anfügung der Sätze 2 und 3 in § 156 Abs. 1 ZVG verhindern, indem er die dort genannten Ansprüche den vorweg zu berichtigenden öffentlichen Lasten gleichgestellt hat. Soweit in § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG von "laufenden Beträgen" die Rede ist, sollten hierdurch die vorweg zu berichtigenden Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht auf die in der Regel monatlich aufgrund eines Wirtschaftsplanes zu erbringenden Wohngeldvorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG) begrenzt werden. Der Gesetzgeber wollte ausdrücklich die aus der Besserstellung in der Zwangsversteigerung durch die in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG gebildete Rangklasse folgende Schlechterstellung der Wohnungseigentümer in der Zwangsverwaltung durch die Ergänzung des § 156 Abs. 1 ZVG vermeiden (vgl. BT-Drucksache 16/887 vom 08. März 2006 Seite 47). Es ist deshalb davon auszugehen, dass durch die Gesetzesformulierung nicht beabsichtigt war, die nach der vormaligen Gesetzeslage vorweg zu bestreitenden Ansprüche auf Ausgleichung der Abrechnungsspitze aus Jahresabrechnungen von den nach § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG vorweg zu berichtigenden Ansprüchen auszunehmen. Ein anderer gesetzgeberischer Wille ist auch nicht unter Berücksichtigung des Gesetzestextes erkennbar. So wird in § 156 Abs. 2 Satz 2 ZVG nicht nach Ansprüchen auf Zahlung der monatlichen Wohngeldvorauszahlungen aus einem Wirtschaftsplan, auf Ausgleich der Abrechnungsspitze aus Jahresabrechnungen oder auf anteilige Zahlung einer Sonderumlage unterschieden. Vielmehr wird auf die fälligen, also durch Genehmigungsbeschluss begründeten Ansprüchen aus §§ 16 Abs. 2 , 28 Abs. 2 und 5 WEG verwiesen, die alle vorgenannten Zahlungsverpflichtungen der Eigentümer hinsichtlich der Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums umfassen, die durch Beschluss der Eigentümer über einen Wirtschaftsplan oder eine Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 5 WEG) fällig gestellt werden. Die Frage, ob und auf welcher Grundlage - Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage – diese Kosten von den einzelnen Eigentümern erhoben werden, betrifft somit nur die Kostenanforderung, nicht die Kostenzuordnung. Soweit das Gesetz von "laufenden Beträgen" der fälligen Ansprüche spricht, ist dies nicht als Beschränkung auf die monatlichen Wohngeldvorauszahlungen aus einem Wirtschaftsplan zu verstehen. Das Gesetz differenziert insofern nicht zwischen laufenden im Sinne von regelmäßig zu feststehenden Zeitpunkten in vorbestimmter Höhe zu erbringenden und einmaligen, der Höhe noch im Einzelfall festzustellenden Zahlungen, sondern zwischen laufenden und rückständigen Beträgen (vgl. § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 ZVG). Zudem werden in §§ 10 Abs. 1 Nr. 2, 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG ausdrücklich die Vorschüsse als Teil der laufenden Beträge genannt, was dafür spricht, dass sich die laufenden Beträge nicht auf diese beschränken sollen. Dieser gesetzgeberische Wille ist auch aus der Gesetzesbegründung zu entnehmen. Dort (vgl. BT-Drucksache 16/887 vom 03.08.2006 Seite 44, 45) ist selbst unter Bezugnahme auf § 13 ZVG, der von "laufenden Beträgen wiederkehrender Leistungen" spricht, nur unterschieden zwischen laufenden und rückständigen Beträgen. Ansprüche aus Jahresabrechnungen (Abrechnungsspitzen) sind dort ausdrücklich nur für die zeitliche Abgrenzung der laufenden von rückständigen Beträgen genannt, was den Schluss zulässt, dass der Gesetzgeber sie abhängig vom dem Zeitpunkt ihrer Entstehung auch zu den laufenden Beträgen zählen wollte. Schließlich betreffen auch die Ansprüche auf Ausgleichung von Abrechnungsspitzen laufende und auch wiederkehrende Leistungen im Sinne des Gesetzes. Zwar sind sie nicht mit exakt festlegenden Fälligkeitszeitpunkten regelmäßig wiederkehrend, wie etwa Zinsen aus Grundpfandrechten oder auch die laufenden Hausgeldvorschüsse gemäß Wirtschaftsplan. Ihnen liegen jedoch die bedarfs- und verbrauchsabhängigen Kostenbeiträge gemäß § 16 Abs. 2 WEG zugrunde, die bei der Verwaltung von Wohnungseigentum teilweise regelmäßig, teilweise auch unregelmäßig "laufend wiederkehren" und nicht nur "einmalig" anfallen, wie etwa die Erschließungsbeiträge aus Rangklasse 3 des § 10 Abs. 1 ZVG. Die Abrechnung der Lasten und Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft hat ebenfalls wiederkehrend jährlich zu erfolgen. Sofern diese Abrechnungen durch die erbrachten Wohngeldvorauszahlungen nicht gedeckte Abrechnungsspitzen ergeben, handelt es sich insofern um laufende Beträge. Voraussetzung für die Zuordnung der Ansprüche zu den laufenden Beträgen ist gerade nicht, dass sie ohne weiteren Rechtsakt fällig werden. Auch die Fälligstellung der Ansprüche auf Zahlung von Wohngeldvorschüssen (§ 28 Abs. 2 WEG) aus Wirtschaftsplänen erfordert gemäß § 28 Abs. 5 WEG als besonderen Rechtsakt einen Genehmigungsbeschluss der Wohnungseigentümer.

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Schließlich sprechen auch folgende Überlegungen für die vorstehend begründete Auslegung: Ein Großteil der Kosten und Lasten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG wird im Falle der Vermietung in der Regel als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt und vom Verwalter im Wege der Betriebskostenvorauszahlungen oder aufgrund der von ihm gemäß § 556 Abs. 3 BGB geschuldeten Betriebskostenrechnung eingezogen. Es wäre nicht hinnehmbar, wenn der Zwangsverwalter Betriebskostennachforderungen vereinnahmt, ohne diese die Lasten und Kosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG betreffenden Beträge im Falle einer Abrechnungsspitze aus der Jahresabrechnung an die Wohnungseigentümergemeinschaft weiterreichen zu müssen. Es kann nicht gewollt sein, dass der Verwalter Abrechnungsspitzen aus Jahresabrechnungen nicht auszugleichen hat mit der Folge, dass dieser Wohngeldausfall von allen Wohnungseigentümern zu tragen wäre, während für den Fall, dass die Jahresabrechnung ein Guthaben zum Ergebnis haben sollte, dieses an den Zwangsverwalter ausgekehrt werden müsste.

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Der Zinsanspruch ist begründet aus § 291 BGB.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.

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Streitwert: 1.432,07 Euro