Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2014-07-09, Aktenzeichen 3 S 899/14

Tenor

Auf die Beschwerde des Beigeladenen wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Karlsruhe vom 31. März 2014 - 5 K 3862/13 - mit Ausnahme der Streitwertfestsetzung geändert. Die Anträge der Antragsteller auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klagen gegen die Baugenehmigung des Landratsamts Rhein-Neckar-Kreis vom 30.4.2013 werden abgelehnt.

Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen als Gesamtschuldner einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen im Beschwerdeverfahren.

Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 7.500 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Antragsteller sind Eigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks Flst.Nr. ... (...). Das Grundstück grenzt nach Süden an das ursprünglich der Gemeinde Dossenheim gehörende und später an den Beigeladenen verkaufte Grundstück Flst.Nr. ...

2

Anlässlich der Errichtung des Wohnhauses auf dem Grundstück der Antragsteller wurde im Jahr 1973 für beide Grundstücke je eine Baulast bestellt, die 1975 in das Baulastenverzeichnis der Gemeinde eingetragen wurden.

3

Die Baulast zu Lasten des Grundstücks Flst.Nr. ... lautet: „Die Gemeinde Dossenheim übernimmt als Eigentümerin des Grundstücks FIst.Nr. ... für sich und ihre Rechtsnachfolger die baurechtliche Verpflichtung, a) ihr Grundstück Flst.Nr. ... bis zu einem Abstand von 3,00 m, gemessen von der südlichen Giebelwand des geplanten Wohngebäudes auf dem Nachbargrundstück FIst.Nr. ..., nicht zu überbauen und b) bei einer künftigen Bebauung ihres Grundstücks die gesetzlichen Abstände, gemessen von der unter a) festgelegten Abstandsfläche, einzuhalten.“

4

Die Baulast zu Lasten des Flst.Nr. ... lautet: „Herr Peter G. hat als Eigentümer des Flurstücks Nr. ... … die baurechtliche Verpflichtung übernommen: a) dieses Grundstück nach Durchführung des Bauvorhabens gemäß Plänen vom Juni 1973 zwischen der südlichen Außenwand des Wohnhauses und der Grundstücksgrenzen gegen FIst.Nr. ... nicht weiter zu überbauen und b) eine Bebauung des Grundstücks FIst.Nr. ... zu dulden, wobei die erforderlichen gesetzlichen Abstände nicht von der Grundstücksgrenze, sondern von der Linie einzuhalten sind, die in einem Abstand von 3,00 m parallel zur südlichen Außenwand auf dem Grundstück Flst.Nr. ... verläuft.“

5

Im Jahr 2004 schlossen die Gemeinde Dossenheim als Eigentümerin des FIst.Nr. ... und der Antragsteller 1 als damaliger Alleineigentümer des Flst.Nr. ... einen Grundstückstauschvertrag, der zu einer Grenzveränderung zwischen den beiden Grundstücken führte. Die Grenze wurde dabei in ihrem westlichen Teil auf einer Länge von ca. 26 m um 3,0 m nach Süden verschoben. In ihrem weiteren Verlauf knickt die neue Grenze auf der Höhe des Wohnhauses der Antragsteller nach Norden ab und schneidet die geradlinig verlaufende alte Grundstücksgrenze.

6

Der Beigeladene möchte auf dem von ihm erworbenen Grundstück Flst.Nr. ... ein Zweifamilienhaus errichten, dessen nördliche Außenwand an einem Punkt direkt an die Grenze zu dem Grundstück der Antragsteller heranreicht. Ein Teil der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen erstreckt sich dementsprechend auf das Grundstück der Antragsteller.

7

Mit Bescheid vom 30.4.2013 erteilte das Landratsamt Rhein-Neckar-Kreis dem Beigeladenen auf dessen Antrag eine Baugenehmigung für dieses Vorhaben. Das Landratsamt ging dabei davon aus, dass wegen der übernommenen Baulasten bei der Bestimmung der erforderlichen Abstandsflächen nicht die gegenwärtige Grenze zwischen den Grundstücken FIst.Nr. ... und ... maßgeblich ist, sondern die Linie, die in einem Abstand von 3,00 m parallel zur südlichen Außenwand auf dem Grundstück FIst.Nr. ... verläuft. Die gegen die Baugenehmigung eingelegten Widersprüche der Antragsteller wurden vom Regierungspräsidium Karlsruhe mit Bescheid vom 30.9.2013 zurückgewiesen. Die Antragsteller erhoben daraufhin am 4.11.2013 beim Verwaltungsgericht Karlsruhe Klage, über die bisher nicht entschieden wurde.

8

Die Antragsteller haben am 19.12.2013 beim Verwaltungsgericht beantragt, die aufschiebende Wirkung ihrer Klagen anzuordnen. Das Verwaltungsgericht hat den Anträgen mit Beschluss vom 31.3.2014 stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, das Vorhaben des Beigeladenen verstoße gegen § 5 Abs. 1 Satz 1 LBO, da die erforderlichen Abstandsflächen zu einem erheblichen Teil auf dem Grundstück der Antragsteller lägen. Nach § 7 LBO dürften sich zwar die Abstandsflächen ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn durch Baulast gesichert sei, dass sie nicht überbaut würden und auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstandsflächen nicht angerechnet würden. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift lägen jedoch nicht vor.

9

Gegen den ihm am 16.4.2014 zugestellten Beschluss des Verwaltungsgerichts hat der Beigeladene am 29.4.2014 Beschwerde eingelegt, mit dem Antrag, den Beschluss zu ändern und die Anträge der Antragsteller abzulehnen.

II.

10

Die Beschwerde ist begründet. Unter Berücksichtigung der im Beschwerdeverfahren innerhalb der Monatsfrist des § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO dargelegten Gründe, auf die sich die Prüfung des Senats gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO zu beschränken hat, hat das Verwaltungsgericht zu Unrecht die aufschiebende Wirkung der Klagen der Antragsteller angeordnet. Zwar verstößt die angefochtene Baugenehmigung auch nach Ansicht des Senats gegen § 5 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 LBO, da sich die erforderlichen Abstandsflächen vor der nordwestlichen Außenwand des geplanten Wohnhauses nur teilweise auf dem Baugrundstück selbst befinden. Die Voraussetzungen, unter denen die Landesbauordnung eine solche Inanspruchnahme des benachbarten Grundstücks gestattet, liegen nicht vor (1.). Die Antragsteller sind jedoch wegen der von ihrem Rechtsvorgänger 1975 übernommenen Baulast daran gehindert, sich auf diesen Rechtsverstoß zu berufen (2.).

11

1. Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 LBO müssen vor den Außenwänden von baulichen Anlagen Abstandsflächen liegen, die von oberirdischen baulichen Anlagen freizuhalten sind. Die Abstandsflächen müssen gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 LBO auf dem Grundstück selbst liegen. Etwas anderes gilt nur in den Fällen des § 7 Satz 1 LBO. Wie das Verwaltungsgericht zu Recht angenommen hat, ist die angefochtene Baugenehmigung danach objektiv rechtswidrig, da die nach § 5 Abs. 1 Satz 1 LBO vor der nordwestlichen Außenwand des geplanten Wohnhauses erforderliche Abstandsfläche nicht auf dem Baugrundstück selbst liegt, sondern zu einem erheblichen Teil das Grundstück der Antragsteller in Anspruch nimmt, und die Voraussetzungen, unter denen § 7 Satz 1 LBO eine solche Inanspruchnahme des an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücks gestattet, nicht vorliegen.

12

Nach § 7 Satz 1 LBO dürfen sich die nach § 5 Abs. 1 LBO erforderlichen Abstandsflächen ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn durch Baulast gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden und auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstandsflächen nicht angerechnet werden. Nach Ansicht des Verwaltungsgerichts sind die Voraussetzungen dieser Vorschrift trotz der von dem Rechtsvorgänger der Antragsteller zu Lasten des Grundstücks Flst.Nr. 6330 übernommenen Baulast nicht erfüllt. Denn zum einen fehle es an der Sicherung, dass der Teil der mit dem Vorhaben des Beigeladenen einzuhaltenden Abstandsfläche, der sich auf das Grundstück der Antragsteller erstrecke, nicht überbaut werden dürfe. Zum anderen liege auch die nach § 7 LBO erforderliche Sicherung, dass auf die sich auf das Grundstück der Antragsteller erstreckende Abstandsfläche solche Abstandsflächen, die auf diesem Grundstück erforderlich seien, nicht angerechnet werden, nicht vor. Dagegen bestehen trotz der Einwände des Beigeladenen keine Bedenken.

13

a) Der Rechtsvorgänger der Antragsteller hat mit der 1975 eingetragenen Baulast unter Buchstabe a) die Verpflichtung übernommen, sein Grundstück (FIst.Nr. ...) nach Durchführung des auf diesem Grundstück seinerzeit geplanten Bauvorhabens “zwischen der südlichen Außenwand des Wohnhauses und der Grundstücksgrenzen gegen (das Grundstück) FIst.Nr. ... nicht weiter zu überbauen“. Das Verwaltungsgericht meint, dass diese Erklärung sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihrem Sinn und Zweck nur so verstanden werden könne, dass mit Grundstücksgrenze die im Jahr 1973 bestehende Grenze gemeint gewesen sei und nicht eine zu dieser Zeit nicht näher absehbare künftige Grenze. Die Verpflichtung, eine Bebauung des Grundstücks bis zur Grundstücksgrenze zum Grundstück FIst.Nr. ... zu unterlassen, gelte somit nur bis zu der alten Grenze, die bis zum Jahr 2004 bestanden habe, und nicht für den südlichen Bereich zwischen alter und neuer Grenze. Das leuchtet unmittelbar ein.

14

Betrachtet man danach als „Grundstücksgrenze“ im Sinne der von dem Rechtsvorgänger der Antragsteller übernommenen Verpflichtung die seinerzeit bestehende Grenze zwischen den beiden Grundstücken, so bezieht sich die Verpflichtung nicht auf die gesamte von dem Beigeladenen für sein Vorhaben (als Abstandsfläche) beanspruchte Fläche des Grundstücks der Antragsteller, sondern nur auf einen kleinen (dreieckigen) Teil dieser Fläche.

15

Der Umstand, dass der Rechtsvorgänger der Antragsteller mit der 1975 eingetragenen Baulast unter Buchstabe b) die weitere Verpflichtung übernommen, „eine Bebauung des Grundstücks FIst.Nr. ... zu dulden, wobei die erforderlichen gesetzlichen Abstände nicht von der Grundstücksgrenze, sondern von der Linie einzuhalten sind, die in einem Abstand von 3,00 m parallel zur südlichen Außenwand auf dem Grundstück Flst.Nr. ... verläuft“, ändert daran nichts, da diese Verpflichtung nicht die Verpflichtung beinhaltet, weitere, von der Verpflichtung unter Buchstabe a) nicht erfasste Flächen ebenfalls unüberbaut zu lassen.

16

b) Das Verwaltungsgericht dürfte ferner zu Recht der Ansicht sein, es fehle darüber hinaus auch an der nach § 7 Satz 1 LBO erforderlichen Sicherung, dass auf die sich auf das Grundstück der Antragsteller erstreckende Abstandsfläche solche Abstandsflächen, die auf dem Grundstück Flst.Nr. ... erforderlich seien, nicht angerechnet würden.

17

Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, die Formulierung in der Duldungsverpflichtung unter Buchstabe b) der Erklärung vom 10.7.1973 könne zwar im Grundsatz als eine derartige Sicherung der Nichtanrechnung verstanden werden. Jedoch müsse auch diese Duldungsverpflichtung so ausgelegt werden, dass die Duldung sich nur auf eine Bebauung beziehe, die zu einer Inanspruchnahme des Grundstücks der Antragsteller durch von einer Bebauung auf dem Grundstück Flst.Nr. ... herrührende Abstandsflächen in dem Umfang führe, wie er zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung aufgrund der Diskrepanz zwischen tatsächlicher Grundstücksgrenze und der mit der Baulasterklärungen gebildeten „Abstandsflächengrenze“ absehbar gewesen sei. Auch das dürfte zutreffen.

18

2. Die angefochtene Baugenehmigung erweist sich danach zwar als objektiv rechtswidrig. Die Antragsteller sind jedoch wegen der von ihrem Rechtsvorgänger 1975 übernommenen Baulast daran gehindert, sich auf diesen Rechtsverstoß zu berufen.

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a) Die von ihrem Rechtsvorgänger übernommene Baulast verpflichtet die Antragsteller, eine Bebauung des nunmehr dem Beigeladenen gehörenden Grundstücks FIst.Nr. ... zu dulden, „wobei die erforderlichen gesetzlichen Abstände nicht von der Grundstücksgrenze, sondern von der Linie einzuhalten sind, die in einem Abstand von 3,00 m parallel zur südlichen Außenwand auf dem Grundstück Flst.Nr. ... verläuft.“ Das Vorhaben des Beigeladenen hält diesen Abstand ein. Die Antragsteller sind deshalb nach dem Grundsatz von Treu und Glauben daran gehindert, sich auf den bestehenden Verstoß gegen § 5 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 LBO zu berufen.

20

Die Forderung des § 5 Abs. 1 Satz 1 LBO, wonach vor den Außenwänden von baulichen Anlagen Abstandsflächen liegen müssen, die von oberirdischen baulichen Anlagen freizuhalten sind, dient zur Gewährleistung einer ausreichenden Besonnung, Belichtung und Belüftung des Nachbargrundstücks. Die Vorschrift ist daher nach allgemeiner Ansicht nachbarschützend. Ein Nachbar kann sich dementsprechend grundsätzlich gegen jede Unterschreitung der Mindestabstandsflächen zur Wehr setzen, ohne den Nachweis einer gerade dadurch hervorgerufenen tatsächlichen Beeinträchtigung führen zu müssen. Das nachbarliche Abwehrrecht unterliegt jedoch mit Rücksicht auf den das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis beherrschenden Grundsatz von Treu und Glauben Grenzen. In der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg ist dementsprechend geklärt, dass der Nachbar durch diesen Grundsatz daran gehindert sein kann, sich auf einen Verstoß gegen die Abstandsvorschriften zu berufen (vgl. u. a. Beschl. v. 4.1.2007 - 8 S 1802/06 - VBlBW 2007, 224; Urt. v. 13.11.2002 - 3 S 882/02 - VBlBW 2003, 235).

21

So verhält es sich hier. Bezogen auf die Linie, die in einem Abstand von 3,00 m parallel zur südlichen Außenwand des Wohnhauses der Antragsteller verläuft, hält das Vorhaben des Beigeladenen die erforderlichen Abstandsfläche vor der nordwestlichen Außenwand des geplanten Wohnhauses ein. Das Vorhaben des Beigeladenen entspricht somit uneingeschränkt der Bebauung, zu deren Duldung die von dem Rechtsvorgänger der Antragsteller übernommene Baulast verpflichtet. Mit ihrem Einwand, das Vorhaben verstoße gegen § 5 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 LBO, setzen sich die Antragsteller mit dieser Verpflichtung in einer Treu und Glauben widersprechenden Weise in Widerspruch. Der Einwand ist ihnen somit abgeschnitten.

22

b) Aus dem Umstand, dass das öffentliche Interesse an der zu Lasten des Grundstücks Flst.Nr. ... übernommenen Baulast inzwischen entfallen ist, folgt nichts anderes. Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts kann daraus nicht hergeleitet werden, dass der Antragsgegner gegenüber den Antragstellern verpflichtet ist, auf die zu Lasten ihres Grundstücks übernommenen Baulast zu verzichten.

23

Nach § 71 Abs. 3 LBO ist die Baurechtsbehörde verpflichtet, auf eine Baulast zu verzichten, wenn ein öffentliches Interesse an ihr nicht mehr besteht. Bei einer aus Anlass eines bestimmten Vorhabens übernommenen Baulast ist das der Fall, wenn das begünstigte Bauvorhaben durch eine Änderung der Sachlage auch ohne die Baulast rechtmäßig geworden ist (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 24.1.2011 - 8 S 545/10 - BRS 78 Nr. 143; Sauter, Landesbauordnung für Baden-Württemberg, 3. Aufl., § 71 Rn. 48). Wie das Verwaltungsgericht zutreffend angenommen hat, ist danach das öffentliche Interesse an der zu Lasten des Grundstücks Flst.Nr. ... übernommenen Baulast inzwischen entfallen, da das Wohnhaus auf dem Grundstück der Antragsteller in Folge des Grundstückstauschvertrags von 2004 auch ohne die Baulast rechtmäßig geworden ist.

24

Das Verwaltungsgericht schließt daraus weiter, dass auch ein öffentliches Interesse an der zu Lasten des Grundstücks Flst.Nr. ... übernommenen Baulast nicht mehr bestehe, da mit der fehlenden Erforderlichkeit, das Grundstück Flst.Nr. ... in Anspruch zu nehmen, auch der „Grund für eine reziproke verbesserte bauliche Nutzung des Grundstücks Flst.Nr. ... zu Lasten des Grundstücks Flst.Nr. ...“ entfallen sei. Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Die beiden zur gleichen Zeit und jeweils aus Anlass des damaligen Bauvorhabens auf dem Grundstück der Antragsteller übernommenen Baulasten stehen zwar in einem Art Gegenseitigkeitsverhältnis. Das bedeutet jedoch nicht, dass die beiden Baulasten auch in ihrem Fortbestand in der vom Verwaltungsgericht angenommenen Weise miteinander verknüpft sind. Dagegen spricht vielmehr entscheidend, dass sich die von dem Rechtsvorgänger der Antragsteller übernommene Baulast - im Unterschied zu der von der Gemeinde als Eigentümerin des Grundstücks Flst.Nr. ... übernommenen Baulast - nicht auf ein konkretes Bauvorhaben bezieht, sondern allgemeiner Natur ist und sich damit als sogenannte Vorratsbaulast darstellt. Das Interesse des Eigentümers des Grundstücks Flst.Nr. ... am Fortbestand dieser Baulast wird von der 2004 getroffenen Vereinbarung nicht berührt, da das Grundstück dadurch nicht breiter oder sonst größer, sondern (noch) schmäler geworden ist. Wie auch das Verwaltungsgericht einräumt, ist deshalb nach dieser Vereinbarung das Interesse des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Flst.Nr. ... an der Erstreckung von Abstandsflächen auf das benachbarte Grundstück der Antragsteller nicht kleiner, sondern sogar noch dringender geworden.

25

Für einen Wegfall des öffentlichen Interesses am Fortbestand der zu Lasten des Grundstücks der Antragsteller übernommenen Baulast ist danach nichts zu erkennen. Dabei ist davon auszugehen, dass sich das öffentliche Interesse im Sinne des § 71 Abs. 3 Satz 2 LBO nicht auf ein in Aussicht genommenes Vorhaben auf dem durch die Baulast begünstigten Grundstück bezieht, da in den meisten Fällen von vornherein kein öffentliches Interesse daran besteht, dass ein Grundstück in Abweichung von den öffentlich-rechtlichen Vorschriften bebaut wird, also z. B. ein Gebäude näher an der Grundstücksgrenze errichtet wird, als es die gesetzlichen Vorschriften gestatten. Das öffentliche Interesse bezieht sich vielmehr auf den Fortbestand der Baulast, also darauf, dass sie noch erforderlich ist, wenn das in Aussicht genommene Vorhaben ausgeführt wird. Bei einer Baulast, die Vorteile für die Bebauung des begünstigten Grundstücks bietet, wird deshalb in aller Regel ein öffentliches Interesse an ihrem Fortbestand gegeben sein (Sauter, a.a.O., § 71 Rn. 49). Ein gegen den Antragsgegner gerichteter Anspruch der Antragsteller, dass dieser auf die an ihrem Grundstück bestehende Baulast verzichtet, ist somit zu verneinen.

26

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 2, 159 Satz 2 und 162 Abs. 3 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen im erstinstanzlichen Verfahren sind von den Antragstellern nicht zu tragen, da der Beigeladene in diesem Verfahren keinen Antrag gestellt und somit für den Fall seines Unterliegens im Rechtsstreit gemäß § 154 Abs. 3 VwGO auch kein Kostenrisiko auf sich genommen hat.

27

Die Festsetzung des Streitwerts für das Beschwerdeverfahren beruht auf den §§ 63 Abs. 2, 47 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 und 52 Abs. 1 GKG.

28

Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).