Finanzgericht Düsseldorf (Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1999-01-27, Aktenzeichen 13 K 5544/93 F
ECLI:DE:FGD:1999:0127.13K5544.93F.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

1

G r ü n d e :

2

Streitig ist zwischen den Beteiligten, ob Verluste aus Vermietung und Verpachtung für die Kläger festzustellen sind.

3

Die Kläger beteiligten sich Ende des Jahres 1983 durch Vermittlung der "Q" an der von der "W" -KG in "R" initiierten und betreuten Bauherrengemeinschaft "E" , ProjektNr."------", die insgesamt einen Baukomplex mit 35 Eigentumswohnungen umfaßte. Als Bauherrn verpflichteten sich der Kläger für die Einheit Nr. 12. Bezugsfertig wurde die Wohnung am 30.09.1985. Der Gesamtaufwand der Kläger für die Errichtung der Wohnung betrug 387.800,--DM. Diesen Betrag finanzierten die Kläger durch Eigenkapital in Höhe von 33.682,--DM und ein Darlehen in Höhe von 385.000,--DM, das abzüglich eines Damnums in Höhe von 31.040,--DM zur Auszahlung gelangte. Ab Bezugsfertigkeit vermieteten die Kläger die Wohnung an die "W"-KG als gewerbliche Zwischenmieterin mit dem Recht auf Untervermietung.

4

Mit Schreiben vom 18. Januar 1984 hatte die "Q" den Klägern folgendes mitgeteilt:

5

...in Beantwortung Ihrer Anfrage, die uns durch Herrn "T" übermittelt wurde, bestätigen wir Ihnen wunschgemäß: "Q" erklärt sich bereit, jederzeit Ihr durch uns vermitteltes Objekt "------" nach Ablauf von 8 Vermietungsjahren an einen anderen Erwerber zu vermitteln. "Q" garantiert Ihnen, daß der zu vermittelnde Erwerber mindestens die von Ihnen gezahlten Gesamtkosten als Kaufpreis zahlen wird. Diese Garantie gilt jedoch nur unter folgenden Voraussetzungen: 1. … 2. "Q" erhält für die Abgabe der vorstehend genannten Garantie und für die Vermittlungstätigkeit nach Nr. 1 eine marktübliche Gebühr von z.Zt. 3% des erzielten Wiederverkaufspreises zuzüglich der dann gesetzlich gültigen Mehrwertsteuer. Die Gebühr wird fällig und zahlbar nach Abschluß des notariellen Kaufvertrages über den Wiederverkauf und ist von Ihnen unmittelbar an "Q" zu zahlen. 3. Unser als Anlage 1 beigefügter Hinweis auf die mögliche Steuerschädlichkeit dieser Garantie muß uns - von Ihnen rechtswirksam unterschrieben - bis zum 1. Februar 1984 vorliegen. Sofern "Q" einen Käufer nachweist, der weniger als den garantierten Kaufpreis zahlt, wird "Q" Ihnen in Erfüllung Ihrer vorgenannten Garantie die Differenz zwischen Garantiesumme und tatsächlich erzieltem Kaufpreis erstatten. Ein Mehrerlös steht Ihnen alleine zu.

6

Die benannte Anlage 1 über die mögliche Steuerschädlichkeit wurde von den Eheleuten am 20.01.1984 unterzeichnet . Wegen des genauen Inhalts wird auf die Anlage 1 Bezug genommen.

7

Die Kläger machten im Rahmen der Bauherrengemeinschaft (BHG) für die Streitjahre Verluste aus Vermietung und Verpachtung aus der Eigentumswohnung in Höhe von 35.270,--DM (1983) in Höhe von 36.490,--DM (1984) und in Höhe von 38.202,--DM für 1985 geltend, die der Beklagte im Rahmen der gemäß § 164 Abs. 1 AO unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehenden Feststellungsbescheide antragsgemäß berücksichtigte.

8

Aufgrund einer von der Großbetriebsprüfung "A" und zum Teil vom Finanzamt für Steuerstrafsachen - Steufa - bei der BHG durchgeführten Außenprüfung kam der Prüfer in dem Bericht der Groß-BP vom 17. Juli 1990, insbesondere Anlage 7 bzgl. der Kläger - sowie eines weiteren Beteiligten - u.a. zu folgendem Ergebnis:

9

Die Verluste aus der ETW könnten nicht mehr berücksichtigt werden. Die "Q" habe den Klägern mit Schreiben vom 18.01.1984 eine Weiterverkaufsgarantie (WVG) gegeben. Hierdurch hätten sich die Kläger bei Vertragsschluß ausdrücklich offengehalten, die Immobilie nach einer bestimmten Zeit zu veräußern. Eine endgültige Entscheidung zur Erzielung eines Totalüberschusses bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sei somit von den Klägern nicht getroffen worden.

10

Der Beklagte schloß sich der Auffassung des Prüfers an und erließ am 19. März 1991 entsprechend geänderte Feststellungsbescheide 1983 - 1985 gemäß § 164 Abs. 2 AO, in denen er keine Verlustanteile der Kläger mehr berücksichtigte.

11

Hiergegen legten die Kläger am 22.03.1991 Einspruch ein und führten im wesentlichen aus, daß die Garantie lediglich eine Absicherung für einen Werteverfall des Objektes darstelle. Mit der Garantie wollten sie sich dahingehend absichern, daß wenn sie mit der Wohnung keine Einkünfte erzielten, sie die Möglichkeit hätten, zum Einstandspreis die Wohnung zurückzugeben. Hieraus könne aber nicht der Schluß gezogen werden, daß sie keine Einkunftserzielungsabsicht gehabt hätten. Es sei vielmehr zu erwarten, daß in absehbarer Zeit Überschüsse erzielt würden.

12

Mit Einspruchsentscheidung vom 09.08.1993 wies der Beklagte den Einspruch als unbegründet zurück, worauf die Kläger die zur Entscheidung anstehende Klage erhoben haben.

13

Die Kläger tragen vor:

14

Die WVG sei von ihnen nicht gefordert, sondern ihnen angeboten worden. Die Einräumung der Garantie sei für ihre Entscheidung, der BHG beizutreten, kein entscheidungserhebliches Kriterium gewesen. Zu Unrecht gehe der Beklagte davon aus, daß nach den Grundsätzen des Anscheinsbeweises allein aufgrund der WVG eine Gewinnerzielungsabsicht nicht bestanden habe. Im Gegenteil sei davon auszugehen, daß der Beweis des ersten Anscheins für das Vorliegen einer Gewinnerzielungsabsicht spreche. Der Tatsache, daß sie, die Kläger, noch bis zum Verkauf am 01.04.1992 Eigentümer des Objektes gewesen seien, lege der Beklagte ebenfalls zu Unrecht keine Bedeutung bei. Auch komme der mangelnden zivilrechtlichen Wirksamkeit der WVG und deren Werthaltigkeit indizielle Bedeutung für eine längerfristige Nutzung des Objektes zu. Wesentlich sei zudem, daß im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Reservierungsauftrages durch die Kläger eine WVG nicht gegeben worden sei.

15

Die Kläger beantragen,

16

die Einspruchsentscheidung vom 19.03.1993 aufzuheben und die Feststellungsbescheide vom 19.03.1991 mit der Maßgabe zu ändern, daß Werbungskostenüberschüsse in Höhe von 15.045,--DM für 1983, 36.498,--DM für 1984 und 38.201,--DM für 1985 berücksichtigt werden.

17

Der Beklagte beantragt,

18

die Klage als unbegründet abzuweisen.

19

Der Beklagte verbleibt bei seiner Ansicht, daß sich insbesondere aus dem Erhalt und der Annahme der WVG ergebe, daß die Kläger noch keinen endgültigen Entschluß auf langfristige Vermietung beim Erwerb der Wohnung gefaßt hätten. Im übrigen wird auf die Schriftsätze des Beklagten vom 26.11.1993 und 13.02.1998 hingewiesen.

20

Durch Verfügung des Berichterstatters vom 09.09.1998 sind die Kläger mit Fristsetzung gemäß § 79 b Abs. 2 Finanzgerichtsordnung - FGO - aufgefordert worden, sämtliche mit dem Beitritt zur BHG verbundenen Vertragsunterlagen, Finanzierungsunterlagen und Vermietungsverträge der Wohnung vorzulegen. Unter Hinweis auf eine Nichtbeschaffbarkeit wurden die entsprechenden Unterlagen dem Gericht nicht eingereicht.

21

Die Klage ist unbegründet.

22

Zutreffend hat der Beklagte die von den Klägern geltend gemachten Verluste aus Vermietung und Verpachtung der Wohnung Nr. 12 im Objekt "E" ProkektNr. "----" nicht festgesetzt. Mangels Einkunftserzielungsabsicht sind hier Werbungskostenüberschüsse für die Streitjahre gemäß § 21 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit § 2 Abs. 2 Nr. 2 Einkommensteuergesetz - EStG - nicht zu berücksichtigen.

23

Bei der Ermittlung des Einkommens für die Einkommensteuer sind nur solche positiven oder negativen Einkünfte anzusetzen, die unter die Einkünfte des § 2 Abs. 1 Nr. 1 bis 7 EStG fallen. Kennzeichnend für die Einkunftsart ist, daß ihnen zugrundeliegende Tätigkeiten oder Vermögensnutzungen der Erzielung positiver Einkünfte dienen (Beschluß des Großen Senats des Bundesfinanzhof - BFH - vom 25.06.1984 GrS 4/82, Bundessteuerblatt - BStBl - II 1984, 751). Auch eine Vermietungstätigkeit fällt danach nur dann unter die Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, wenn der Vermieter die Absicht hat, auf die Dauer der Vermögensnutzung einen Totalüberschuß der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften. Eine Vermietungstätigkeit, die in den Anlaufjahren zu Werbungskostenüberschüssen führt, ist nicht schon deshalb ohne die Absicht, Einnahmeüberschüsse zu erzielen, ausgeübt worden, weil eine objektive betriebswirtschaftliche Beurteilung ergibt, daß die Vermietung in naher Zukunft nicht zur Einkünfteerzielung geeignet ist (vgl. BFH - Urteile vom 31.03.1987 IX R 111/86, BStBl II 1987, 668, und IX R 112/ 83, BStBl II 1987, 774 zu den sog. Mietkaufmodellen; BFH - Urteil vom 14.09.1994 IX R 71/93, BStBl II 1995, 116).

24

Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG i.V.m. § 21 sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Überschuß der Einnahmen über die Werbungskosten. Diese Gesetzesformulierung umschreibt - über den insoweit unvollständigen Wortlaut hinaus - nicht nur positive, sondern auch negative Einkünfte.

25

Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, daß der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuß zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Eine Ausnahme von diesem eine Einkunftserzielungsabsicht unterstellenden Grundsatz ist nur dann gegeben, wenn aufgrund besonderer Umstände der Beweis des ersten Anscheins oder Beweisanzeichen (Indizien) gegen das Vorliegen einer Überschußerzielungsabsicht sprechen, z.B., wenn der Steuerpflichtige sich nicht zu einer langfristigen Vermietung entschlossen hat, wie bei der Beteiligung an einem Mietkaufmodell (vgl. BFH - Urteil vom 09.02.1993 IX R 42/90, BStBl II 1993, 658) oder einem Bauherrenmodell mit Rückkaufsangebot oder Verkaufsgarantie (BFH - Urteil IX R 71/93, a.a.O.; so BFH - Urteil vom 30.09.1997 IX R 80/94, Sammlung amtlich nicht veröffentlichter Entscheidungen des Bundesfinanzhofs - BFH/ NV - 1998, 271).

26

Nach der Rechtsprechung des BFH (BFH - Urteil IX R 71/93, a.a.O.; BFH-Beschluß vom 14.09.1994 IX B 142/93, BStBl II 1995, 778), der sich der erkennende Senat anschließt, stellen ein im Rahmen eines Bauherren- oder Ersterwerbermodells einem Anleger erteiltes Rückkaufangebot oder eine Verkaufsgarantie dann ein Indiz gegen das Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht dar, wenn sie für einen Zeitraum gelten, in dem planmäßig nur ein Werbungskostenüberschuß erzielt wird und das Rückkaufangebot oder die Verkaufsgarantie entweder auf Wunsch oder Anregung des Anlegers abgegeben worden sind oder aber nach den gesamten Umständen davon auszugehen ist, daß das Angebot oder die Garantie für die Investitionsentscheidung des Anlegers bedeutsam waren (vgl. BFH - Urteil vom 12.02.1995 IX R 95/93, BStBl II 1995, 462). Denn in derartigen Fällen kann regelmäßig davon ausgegangen werden, daß der Anleger mindestens erwogen hat, von dem Rückkaufangebot oder der Garantie auch Gebrauch zu machen. Läßt sich nicht feststellen, daß das Rückkaufangebot bzw. die Verkaufsgarantie auf Wunsch oder auf Anregung des Anlegers hin abgegeben wurde oder sonst für die Anlageentscheidung bedeutsam war, ist zu prüfen, ob sich aus den gesamten Umständen folgern läßt, der Anleger habe bei seiner Beteiligung an dem Bauherrenmodell mindestens mit der Möglichkeit gerechnet, von dem Angebot Gebrauch zu machen. Das wird grundsätzlich der Fall sein, wenn die Vertragsbedingungen des Modells so gestaltet sind, daß sich der Anleger ohne Schwierigkeiten und ohne größere Verluste von der im Rahmen des Bauherrenmodells erworbenen Immobilie trennen kann, etwa wenn ein Zwischenvermieter eingeschaltet ist oder die Laufzeit der Verträge (Darlehensverträge, Mietverträge, Mietgarantieverträge) zeitlich mit der Laufzeit des Rückkaufangebots bzw. de Verkaufsgarantie abgestimmt ist. Es ist dann Sache des Anlegers darzulegen und ggf. auch zu beweisen, daß er entgegen dieser Anzeichen, die gegen die Einkünfteerzielungsabsicht sprechen, das Mietobjekt langfristig vermieten und positive Einkünfte erzielen wollte (vgl. BFH - Urteil IX R 71/93, a.a.O.; BFH - Urteil vom 22.04.1997 IX R 17/96, BStBl II 1997, 650).

27

Bei Anwendung der vorstehend genannten Grundsätze auf den Streitfall ist davon auszugehen, daß den Klägern die Einkünfteerzielungsabsicht im Sinne des § 21 EStG jedenfalls für die zur Entscheidung anstehenden Jahre 1983 bis 1985 fehlte. Es steht zur Überzeugung des Senats fest, daß hier die für das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht negative Indizwirkung der WVG eingreift. Bei dieser Würdigung kann letztlich dahingestellt bleiben, ob die WVG den Klägern auf ihren Wunsch oder auf ihre Anregung hin erteilt worden ist; das Gericht hat zumindest keine Zweifel daran, daß die Garantieerklärung der "Q" für die Investitionsentscheidung der Kläger, d.h. für deren Beitritt zur BHG von Bedeutung gewesen ist.

28

Im Falle der Kläger steht fest, daß sie die WVG der "Q" erhalten haben. Dies wird von Klägerseite auch nicht bestritten. Die Tatsache, daß die "Q" -Garantie erst vom 18. Januar 1984 datiert, folglich den Klägern erst nach Zeichnung des Reservierungsauftrages als auch nach notarieller Beurkundung des Baubetreuungsvertrages übersandt worden ist, erscheint in diesem Zusammenhang hingegen nicht erheblich. Entscheidend ist, daß hier ein unmittelbarer zeitlicher, sachlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Abschluß des Baubetreuungsvertrages und der WVG besteht. Diese zeitliche und sachliche Nähe beider Rechtsgeschäfte läßt nach aller Lebenserfahrung die Annahme gerechtfertigt erscheinen, daß die Kläger bereits bei Genehmigung des Baubetreuungsvertrages zumindest Kenntnis von dem nachfolgenden Erhalt der WVG hatten und diese WVG damit ebenfalls Grundlage ihres Anlageentschlusses war.

29

Bestätigt wird dieses (vorherige) Wissen der Kläger um den Erhalt der WVG im übrigen durch das eigene Vorbringen der Kläger im Einspruchsverfahren. Denn dort wurde ausgeführt, daß die Garantie eine Absicherung für einen eventuellen Werteverfall des Objekts darstellen sollte. Und weiter, daß sie sich dahingehend absichern wollten, sofern sie mit der Wohnung keine Einkünfte erzielten, sie die Möglichkeit hätten, die Wohnung zum Einstandspreis zurückzugeben. Derartige Überlegungen und demzufolge auch die entsprechenden Absicherungen werden aber grundsätzlich vor Abschluß eines Wohnungs-Kaufvertrages getroffen.

30

Für eine von den Klägern bereits vor seinem Beitritt gewünschte oder angeregte zusätzliche "Q" -Garantie spricht auch der Wortlaut der WVG im Einleitungssatz: "…in Beantwortung Ihrer Anfrage,die uns durch Herrn "T" übermittelt wurde, bestätigen wir Ihnen wunschgemäß:…". Zudem wäre eine nachträgliche Zusendung ohne vorherige Vereinbarung beim Abschluß des Baubetreuungsvertrages nicht nachzuvollziehen. Kein Vertragspartner würde nach Abschluß des Baubetreuungsvertrages freiwillig noch eine Garantie in Form einer solchen WVG aussprechen, wenn dies nicht bereits Gegenstand der Gesamtvereinbarung gewesen wäre. Denn die WVG beinhaltete ein nicht unerhebliches finanzielles Risiko für die nicht gemeinnützig tätige, sondern im freien wirtschaftlichen Wettbewerb stehende Firma "Q" .

31

Aber selbst wenn man davon ausgehen wollte, daß die "Q" - aus welchen Gründen auch immer - die WVG den Klägern noch nach Abschluß des Baubetreuungsvertrages erteilt haben sollte, ohne daß die WVG zuvor bereits Gegenstand der Verhandlungen gewesen ist, führte dies zu keiner anderen Entscheidung.

32

Auch in diesem Falle wäre die Erteilung der WVG steuerschädlich. Denn auch bei dieser hier entwickelten Fallkonstellation läge durch die Erteilung der WVG keine endgültige Einkunftserzielungsabsicht in den Streitjahren mehr vor. Mit der wunschgemäßen Erlangung der WVG hätten die Kläger dokumentiert, ihren zuvor möglicherweise endgültig gefaßten Entschluß zur Einkunftserzielung wieder geändert zu haben und sich die Möglichkeit eines risikolosen Verkaufs wieder eröffnet zu haben.

33

Nach den gesamten Umständen ist davon auszugehen, daß die Garantie für die Anlageentscheidung der Kläger zumindestens bedeutsam war und sie sich damit bewußt die Möglichkeit offengehalten hatten, sich ohne Schwierigkeiten und ohne größere Verluste unter Mitnahme der durch das Modell bedingten Steuervorteile von der Immobilie zu trennen. Denn diese Garantieerklärung stellte einen Wert dar, der für die Kläger eine nicht unwesentliche Bedeutung hatte. Wäre sie nämlich - aus der Sicht der Kläger - bedeutungslos gewesen, so hätte sich hier angeboten, die WVG zurückzuweisen oder zumindest von einer Unterzeichnung abzusehen. Die Kläger haben demgegenüber die Anlage 1 jedoch unterzeichnet und folglich die WVG ausdrücklich angenommen. Dies insbesondere in dem Wissen, daß die Garantieannahme möglicherweise vom Finanzamt als steuerschädlich gewertet werden könnte. Hätten die Kläger aber tatsächlich bereits zum Investitionszeitpunkt die Eigentumswohnung endgültig und auf Dauer behalten wollen, so wäre es wenig verständlich, daß sie dann als Investoren das Risiko einer Nichtanerkennung der ganz erheblichen, auflaufenden steuerlichen Verluste eingehen würden. Plausible Gründe, die die Annahme der WVG im Hinblick auf die Investitionsentscheidung dennoch als bedeutungslos erscheinen lassen könnten, haben die Kläger dagegen nicht vorgebracht. Die Unterzeichnung der Anlage 1 läßt daher nur den Schluß zu, daß die Kläger auf die Garantie nicht verzichten und sich die Option offenhalten wollten, nach Ablauf der 8 Jahresfrist die Garantie ggf. in Anspruch zu nehmen. Nach o.g. höchstrichterlicher Rechtsprechung genügt eine derartige Vorstellung des Investors jedoch nicht, um eine Überschußerzielungsabsicht bejahen zu können. Für die Bedeutsamkeit der WVG bei der Anlageentscheidung für die Kläger spricht im übrigen auch ihr eigener Vortrag, die Garantie sollte eine Absicherung für einen Werteverfall des Objektes darstellen.

34

Als weiteres Indiz einer Wesentlichkeit der Garantie für die Kaufentscheidung der Kläger ist der Umstand zu werten, daß solche Garantien von der "Q" nicht allen Mitgliedern der BHG gegeben worden sind. Von den insgesamt 35 Anlegern erhielt nämlich - neben den Klägern - nur noch ein einziger weiterer Käufer eine WVG. Da nach aller Lebenserfahrung davon ausgegangen werden kann, daß eine im wirtschaftlichen Wettbewerb stehende Firma nicht ohne jede Notwendigkeit ein zusätzliches finanzielles Risiko - wie sie eine Wiederverkaufsgarantie darstellt - eingeht, spricht dies dafür, daß die Kläger nur mit der zusätzlichen Garantieleistung von der "Q" als Beteiligter geworben werden konnten. Wie dem Senat im übrigen aus zahlreichen weiteren Verfahren bekannt ist, wurden auch bei anderen Bauherrengemeinschaften, die von der "W" initiiert und betreut wurden und in denen die "Q" vermittelnd tätig wurde, derartige Garantien nur im Ausnahmefall hingegeben. Auch dieser Umstand zeigt, daß die "Q" wegen der für sie damit verbundenen Belastung nicht willkürlich Garantien verteilte, sondern daß stets ein besonderes Interesse des Empfängers von Garantien Anlaß gegeben hat, diese im Einzelfall zu erteilen.

35

Der Hinweis der Kläger auf eine mögliche zivilrechtliche Unwirksamkeit der Garantie gemäß § 313 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB - ist für die Indizwirkung der dennoch erteilten und angenommenen WVG ohne Belang. Denn - wie der BFH in seiner Entscheidung vom 14. September 1994 IX R 71/93 a.a.O. zutreffend ausführt - bietet auch ein unwirksames Angebot dieser Art einen Anreiz für einen kurzfristigen Verkauf und ein Anzeichen dafür, daß der Anleger die Einkünfteerzielungsabsicht noch nicht endgültig gefaßt hatte.

36

Die Indizwirkung der WVG wird auch nicht dadurch geschmälert, daß möglicherweise bei Inanspruchnahme der Garantie nur eine geringe Rendite oder, betriebswirtschaftlich gerechnet, sogar ein Verlust zu erwarten gewesen wäre. Für die Indizwirkung genügt es, daß sich der Anleger ohne größere Verluste von der Immobilie trennen kann (vgl. BFH -Urteil vom 14. September 1994 IX R 71/93 a.a.O.).

37

Auch die weiteren vertraglichen Umstände des hier gezeichneten Bauherrenmodells sprechen dafür, daß der Kläger zumindest mit der Möglichkeit gerechnet hat, von dem Angebot der WVG tatsächlich Gebrauch zu machen. Es wurde einmal eine gewerbliche Zwischenmieterin eingeschaltet, was nach höchstrichterlicher Rechtsprechung bereits ein Kennzeichen für das Fehlen eines endgültig gefaßten Entschlusses auf langfristige Vermietung und damit der Erzielung eines Totalüberschusses ist. Zum anderen waren offenbar auch die Finanzierungsbedingungen auf eine Lösungsmöglichkeit vom Objekt abgestimmt, wie der spätere tatsächliche Verkauf in 1992 aufzeigt.

38

Demgegenüber haben die Kläger dem Gericht weder überzeugend dargelegt noch nachgewiesen, daß entgegen diesen Anzeichen, die gegen die Einkunftserzielung sprechen, diese das Mietobjekt bereits in den Streitjahren langfristig vermieten und auf Dauer positive Einkünfte erzielen wollten.

39

Auch wenn die Kläger sich unter dem Gesichtspunkt der Kapitalanlage und der zusätzlichen Alterssicherung an der BHG beteiligt haben sollten, bleibt doch entscheidend und spricht zumindest für die Streitjahre gegen den schon endgültig gefaßten Entschluß, auf Dauer Vermietungseinkünfte aus der Wohnung zu erzielen, daß sich die Kläger aufgrund der WVG jedenfalls die Möglichkeit des frühzeitigen Verkaufs offengehalten haben. Allein dem Umstand, daß die Kläger letztlich von der Wiederverkaufsgarantie keinen Gebrauch gemacht haben, kann keine ausschlaggebende Bedeutung beigemessen werden. Es ist hier nämlich nicht auszuschließen, daß sich der Entschluß, den garantierten Weiterverkauf nicht anzunehmen, bei den Klägern erst zu einer Zeit gebildet hat, als sich herausstellte, daß das Wiederverkaufsangebot infolge des Konkurses der "Q" wertlos war. Der tatsächliche Verkauf der Wohnung in 1992, folglich in etwa nach Ablauf der Garantiezeit spricht im übrigen ebenfalls nicht für eine Einkunftserzielungsabsicht der Kläger zum Investitionszeitpunkt.

40

Eine Beiladung der übrigen Mitglieder der BHG war nicht erforderlich, weil sie von dem Ausgang des Klageverfahrens unter keinem denkbaren Gesichtspunkt steuerrechtlich betroffen sind. Der Ausgang dieses Verfahrens beeinflußt nicht die auf die übrigen Mitglieder der BHG entfallenden Vermietungseinkünfte.

41

Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung.