Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1997-12-08, Aktenzeichen 16 Wx 311/97
ECLI:DE:OLGK:1997:1208.16WX311.97.01

Tenor

1

G r ü n d e :

2

I.

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Die Beteiligten bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die
durch Teilungserklärung 1983 gegründet wurde. Die Anlage besteht
aus zwei Häusern. Das eine wurde im Jahre 1962 und das andere im
Jahre 1971 erbaut. Für das ältere Gebäude sind in den letzten
Jahren erheblich höhere Sanierungskosten (insbesondere
Dachsanierung) angefallen, als für das jüngere. Eine umfangreiche
Balkonsanierung, die nur das ältere Gebäude betrifft, steht
bevor.

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In der Teilungserklärung vom 20. Dezember 1983 heißt es zu
Kosten und Lasten:

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"Soweit Gebühren, Kosten oder Lasten
für jedes Wohnungseigentumsrecht getrennt anfallen, werden sie auch
getrennt von den jeweiligen Wohnungseigentümern getragen. Ansonsten
entfällt auf jedes Wohnungseigentumsrecht der Anteil entsprechend
dem Miteigentumsanteil."

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In der Eigentümerversammlung vom 11. Dezember 1996 haben die
Eigentümer mehrheitlich folgenden angegriffenen Beschluß
gefaßt:

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"Die Kosten für Instandhaltung und
Instandsetzung sollen zukünftig - beginnend ab dem 1. Januar 1997 -
zu Lasten der Häuser F.-H.-Straße 2 und F. Straße 467-469 verteilt
bzw. abgerechnet werden, an denen die Arbeiten ausgeführt werden.
Ebenso ist die zum Stichtag 1. Januar 1997 angesparte
Instandhaltungsrücklage nach dem Schlüssel der Miteigentumsanteile
auf die einzelnen Häuser zu verteilen."

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Auf entsprechenden Antrag der Antragsteller hat das Amtsgericht
Köln diesen Beschluß für unwirksam erklärt. Das Landgericht hat die
gegen die amtsgerichtliche Entscheidung eingelegte Beschwerde
zurückgewiesen.

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II.

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Die in förmlicher Hinsicht gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG
nicht zu beanstandende sofortige weitere Beschwerde hat in der
Sache keinen Erfolg.

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Das Landgericht hat mit zutreffenden und überzeugenden
Erwägungen - auf die zunächst zur Vermeidung überflüssiger
Wiederholungen Bezug genommen werden kann -, die Unwirksamkeit des
angefochtenen Beschlusses bestätigt.

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Der Sache nach stellt der angefochtene Beschluß eine durch
Mehrheitsbeschluß nicht zulässige Änderung der Teilungserklärung
dar. Zu deren Umgestaltung bedarf es nämlich der Vereinbarung aller
Wohnungseigentümer oder eines allstimmigen Beschlusses. Eine
Anpassung durch Mehrheitsbeschluß sieht die Teilungserklärung nicht
vor.

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Es besteht -entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer- auch
kein Anspruch auf Abänderung. Von der Rechtsprechung ist nur in
besonders gelagerten, engen Ausnahmefällen eine Pflicht zur
Anpassung der Teilungserklärung angenommen worden, wenn
außergewöhnliche Umstände eingetreten sind, die ein Festhalten an
der Vereinbarung nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) grob unbillig
erscheinen lassen (BGHZ 95, 137 (141); Senatsentscheidung vom
13.02.1995 = OLGR 1995, 194; BayOblGR 1996, 65 jew.m.w.N.). Nach
diesen Grundsätzen führt nicht jede Härte zu einem Anspruch des
einzelnen Wohnungseigentümers gegen die anderen auf Zustimmung zu
einer Änderung der Teilungsvereinbarung. Diese bindet vielmehr
grundsätzlich die Eigentümer, als von ihnen selbst geschaffenes und
gebilligtes Gemeinschaftsrecht.

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Die Annahme einer schweren Unbilligkeit durch die Belastung der
Eigentümer des jüngeren Hauses durch die Instandhaltungsmaßnahmen
am älteren Haus scheitert hier schon daran, daß es sich bei der
Frage des Sanierungsbedarfs um einen Umstand handelte, der bei
entsprechender Prüfung - ggf. unter Einholung eines
sachverständigen Rates - beim Erwerb des Wohnungseigentums und dem
Abschluß der Teilungserklärung erkannt werden konnte. Bei
derartigen von vornherein bei lebensnaher Betrachtung erkennbaren
Schwierigkeiten besteht regelmäßig schon deshalb kein Anspruch auf
Änderung der Gemeinschaftsordnung, weil die Wohnungseigentümer beim
Erwerb das Risiko durch künftige, für sie nachteilige Entwicklungen
getroffen zu werden, billigend in Kauf genommen haben.

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Im übrigen hat das Landgericht zutreffend darauf hingewiesen,
daß auch deshalb keine Unbilligkeit vorliegt, weil bei der insofern
gebotenen längerfristigen Betrachtung sich der Sanierungsbedarf der
Häuser angleicht. Die allein bei kurzfristiger Betrachtung
unterschiedlichen Unterhaltungskosten der einzelnen Blocks einer
aus mehreren bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft sind
regelmäßig nicht geeignet eine Pflicht zur Aufhebung der durch die
Teilungserklärung gebildeten Risikogemeinschaft zu rechtfertigen.
Dies verbietet sich schon deshalb, weil Immobilien als langlebige
Wirtschaftsgüter einer langfristigen Rentabilitätsbetrachtung zu
unterziehen sind. Dies zeigt auch der vorliegende Fall. Selbst wenn
baukonstruktive Eigenarten den derzeitigen Sanierungsbedarf des
älteren Hauses beeinflussen, ist nach ordnungsgemäßer Durchführung
der Arbeiten eine dauerhafte Sicherung der Bausubstanz zu erwarten.
Demgegenüber wird sich bei dem neueren Haus beispielsweise die
Notwendigkeit einer Sicherung des Flachdachs mit einer gewissen
zeitlichen Verzögerung stellen. An dieser Maßnahme sind dann die
Eigentümer des älteren Gebäudes kostenmäßig beteiligt.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Danach entsprach es
billigem Ermessen, den Rechtsbeschwerdeführern die gerichtlichen
Kosten des erfolglosen Rechtsmittels aufzuerlegen. Es bestand
indessen kein Anlaß, von dem in Wohnungseigentumsverfahren
herrschenden Grundsatz abzuweichen, wonach jeder Beteiligte seine
eigenen außergerichtlichen Kosten selbst trägt.

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Wert des Beschwerdegegenstandes

19

gemäß § 48 Abs. 4 WEG: 10.000,00 DM