Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1992-11-27, Aktenzeichen 19 U 90/92
ECLI:DE:OLGK:1992:1127.19U90.92.00

Tenor

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die zulässige Berufung des Beklagten hat bezüg-lich der Klage in
Höhe eines Teilbetrages von 3.403,25 DM Erfolg; im übrigen war sie
zurückzu-weisen.

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Die Kläger zu 1. und 2. machen als bürgerlich rechtliche
Gesellschaft gegen den Beklagten Scha-densersatzansprüche geltend,
weil dieser die Räume in der M.Straße 9 in K. nach Kündigung zum
02.12.1990 erst am 28.05.1991 geräumt hat. Gekündigt hatten die
Kläger wegen Zahlungsverzuges ihrem Hauptmieter B. den Vertrag vom
01.02.1985, dieser seinerseits dem Beklagten den Untermietver-trag
vom 20.06.1985. Die Kläger verlangen für die Zeit von Anfang
Dezember 1990 bis zum 30.06.1991 den Mietzins, den sie nach ihrer
Behauptung ab dem 01.07.1991 von dem Nachmieter S. in Höhe von
1.349,00 DM erhalten, für sieben Monate also ins-gesamt 9.443,00
DM. Demgegenüber macht der Beklag-te mit der Widerklage
Aufwendungen für die von ihm innegehabten Räume geltend.

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Das Landgericht hat zu Recht zwei selbständige Verträge
angenommen, nämlich einmal den Haupt-mietvertrag zwischen den
Klägern zu 1. und 2. und B. sowie andererseits den Untermietvertrag
zwischen B. und dem Beklagten. Daß hier zwei verschiedene Verträge
vorlagen, hat der Beklagte in erster Instanz ausdrücklich
zugestanden (vgl. III der Klageschrift, Bl. 19, 20 d.A.). Schon
deshalb kann die Berufungsbegründung mit ihrem abweichenden Vortrag
keinen Erfolg haben, weil die Voraussetzungen des § 290 ZPO für den
Widerruf ei-nes gerichtlichen Geständnisses nicht vorgetragen sind.
Es handelt sich auch um eine geständnisfähi-ge Tatsache, nicht nur
um eine Rechtsmeinung. Auf die zusätzlichen Ausführungen des
Beklagten in dem - nicht vorbehaltenen - Schriftsatz vom 29.10.1992
kann es schon aus diesem Grunde nicht ankommen.

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Der Vortrag des Beklagten in der Berufungsbegrün-dung und in dem
erwähnten Schriftsatz deutet auch nicht zwingend etwa auf ein
Scheingeschäft zwi-schen den damals Beteiligten hin. Ebensowenig
kann ohne weiteres angenommen werden, daß hier sitten-widrig zu
Lasten des Beklagten gehandelt worden wäre, mögen sich im übrigen
insbesondere auch B., der frühere Geschäftsführer des Beklagten,
und die Widerbeklagte zu 3. finanzieller Manipulationen zum
Nachteil des Beklagten schuldig gemacht haben, was hier indessen
keiner weiteren Klärung be-durfte.

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Daß der Beklagte wegen verspäteter Räumung dem Grunde nach
schadensersatzpflichtig ist, bestrei-tet auch die
Berufungsbegründung ausdrücklich nicht (Bl. 104 d.A.). Die Höhe des
jetzt erzielten Mietzinses haben die Kläger jedoch durch Vorlage
des Mietvertrages mit dem Nachmieter S. vom 19.06.1991 im Termin
von 16.10.1992 hinreichend nachgewiesen.

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Soweit der Beklagte meint, dieser Mietzins dürfe der Berechnung
des Schadens nicht zugrunde gelegt werden, weil der Vertrag von
1985 nur eine Wohn-nutzung gestatte, die Neuvermietung aber für
eine gewerbliche Nutzung erfolgt sei, so kann er auch damit keinen
Erfolg haben. Dabei kann dahinstehen, ob an sich eine gewerbliche
Nutzung der Räume statthaft war oder nicht. Sowohl in dem
Mietver-trag zwischen den Klägern und B. als auch in dem
Untermietvertrag zwischen B. und dem Beklagten ist von einer
wahlweisen Nutzung als Wohnung oder Büro die Rede, wenn sich auch
die Berechnung des Miet-zinses nach der ortsüblichen Miete für
Altbauwoh-nungen richtete. Hat aber der Beklagte die Räume selbst
zur fakultativen Nutzung als Büro gemietet, dann kann er sich jetzt
nicht darauf berufen, daß der Nachmieter Gleiches tue.

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Der Beklagte meint weiter, die Kläger müßten sich anrechnen
lassen, daß er ungerechtfertigt für die Monate Februar bis Mai 1985
Miete in Höhe von 1.889,00 DM gezahlt habe. Dies ist jedoch
aufgrund des Untermietvertrages mit B. geschehen, der eine
Übernahme der Verpflichtungen mit Wirkung vom 01.02.1985 vorsah.
Dieser Vertrag ist - entgegen dem Vortrag des Beklagten in dem
Schriftsatz vom 29.10.1992 - für den Beklagten damals von zwei
Vertretungsberechtigten, nämlich B. und der Wider-beklagten zu 3.,
unterzeichnet worden. Eine Anwen-dung von § 181 BGB scheidet
deshalb von vornherein aus. Im übrigen tragen die Kläger
unwidersprochen vor, daß der Beklagte die Mieträume bereits vor dem
01.02.1985 benutzt habe.

9

Was der Beklagte insgesamt vorbringt, reicht nicht aus, um ein
sittenwidriges Zusammenspiel zwischen den Beteiligten zu seinem
Nachteil in bezug auf die Zeit von Februar bis Mai 1985
anzunehmen.

10

Auf dieser Grundlage ist das Landgericht mit Recht davon
ausgegangen, daß dem Kläger gegen den Beklagten ein Anspruch nach
den §§ 989, 990 BGB zustehe. Der Beklagte als Besitzer der Wohnung
wußte, daß er aufgrund der Kündigung sowohl des Hauptmiet- als auch
des Untermietvertrages ab An-fang Dezember 1990 nicht mehr zum
Besitz der Räume berechtigt war; aber dann die gemieteten Räume
nicht räumte und herausgab, geriet er insoweit Verzug und haftet
deshalb nach § 990 Abs. 2 i.V.m. den §§ 284 ff. BGB, also auch für
Früchte, die der Eigentümer, das heißt die Kläger, gezogen hätten
(Palandt/Bassenge, BGB, 51. Aufl., § 990 Rdnr. 9). Das bedeutet,
daß grundsätzlich der Beklagte den Klägern für entgangenen Mietzins
einstehen muß, den die Kläger bei rechtzeitiger Räumung hätten
erzielen können.

11

Nach Vorlage des Mietvertrages mit dem Nachmieter S. hat der
Senat keine Bedenken dagegen, daß mit diesem ein Mietzins von netto
1.349,00 DM verein-bart ist. Mangels substantiierter Einwendungen
des Beklagten insoweit kann auch angenommen werden, daß dieser
Mietzins bereits früher zu erzielen gewesen wäre, allerdings erst
ab dem 01.01.1991. Denn da die Kläger die Räume, nachdem der
Be-klagte sie am 28.05.1991 freigegeben hatte, erst zum 01.07.1991
weitervermietet haben, kann nicht angenommen werden, daß sie bei
einer Räumung zum 02.12.1990 bereits zum 01.12.1990 hätten
weiter-vermietet werden können. Eine Neuvermietung wäre, wie gerade
der weitere tatsächliche Ablauf zeigt, nicht vor dem 01.01.1991
möglich gewesen.

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Daraus folgt zunächst, daß die Kläger für den Monat Dezember
1990 nur die aufgrund der Vereinba-rungen im Hauptmiet- und im
Untermietvertrag tat-sächlich zu zahlenden 420,75 DM verlangen
können. Für die folgenden sechs Monate des Jahres 1991 ist, wie
erwähnt, der entgangene Mietzins von 1.349,00 DM zugrunde zu legen.
Davon sind jedoch pro Monat die 412,50 DM abzuziehen, die die
Vertragsparteien als Ausgleich für die Moderni-sierungsleistungen
des Mieters in den gemieteten Räumen gemäß § 24 des Mietvertrages
vereinbart haben. Insoweit mindert sich der Schaden, den die
Beklagte nach § 990 Abs. 2 BGB zu ersetzen habe, weil die Kläger
nach der Vertragsgestaltung wegen dieses Teilbetrages Leistungen in
Form der Modernisierungsarbeiten empfangen haben. Der mo-natliche
Schaden vermindert sich daher um jeweils 412,50 DM, so daß die
entgangenen Früchte mit mo-natlich 936,50 DM zu bewerten sind. Für
sechs Mo-nate ergibt dies einen Betrag von 5.619,00 DM, zu-züglich
der 420,75 DM für Dezember 1990 also einen Gesamtbetrag von
6.039,75 DM.

13

Soweit der Beklagte sowohl gegenüber der Klage-forderung als
auch in bezug auf die Widerklage weitergehende Ansprüche geltend
macht, sind diese nicht begründet.

14

Auf die tatsächlichen Aufwendungen des Beklagten kommt es nicht
an. Denn in beiden Mietverträgen (Hauptvertrag und Untervertrag)
ist geregelt, wie der Ausgleich der vorausgesetzten Aufwendungen
des Beklagten erfolgen sollte. Der Hauptmieter B. hatte sich in §
24 seines Mietvertrages verpflich-tet, die Räume umfassend auf
seine Rechnung zu modernisieren, wogegen sich die Kläger ihrerseits
verpflichteten, für die Dauer der Mietzeit nur die Miete zu
verlangen, die für einen nicht moderni-sierten Altbau (ohne Bad und
Heizung) in mittlerer Wohnlage ortsüblich ist. Diese Regelung ist
in den Untermietvertrag übernommen worden. Deshalb kommt es nicht
auf die tatsächliche Höhe der Auf-wendungen des Beklagten an,
vielmehr ist ihm zum Ausgleich seiner Aufwendungen der erwähnte
Miet-nachlaß zugebilligt worden. Dabei sind die jewei-ligen
Vertragsparteien davon ausgegangen, daß das Haupt- und
Untermietverhältnis bis zum 31.01.1995, insgesamt also über zehn
Jahre laufe. Es mag also sein, daß der Beklagte, nachdem das
Mietverhältnis mit Wirkung zum 02.12.1990 gekündigt worden ist,
einen dem Mietnachlaß für die vorgesehene Rest-mietzeit
entsprechenden Betrag als eine Art Auf-wendungsersatz geltend
machen könnte. Da es sich aber um zwei getrennte Verträge zwischen
den Klä-gern und B. einerseits sowie B. und dem Beklagten
andererseits handelt, hat der Beklagte einen Er-satzanspruch
allenfalls gegenüber seinem Vertrags-partner B., nicht gegenüber
den Klägern, mit denen er nicht in vertraglichen Beziehungen stand.
Dies steht nicht in Widerspruch zu der oben vorgenom-menen
Verrechnung des monatlichen "Aufwendungser-satzes" in Höhe von
412,00 DM auf den den Klägern entgangenen Mietzins. Denn dabei
handelt es sich um die Frage, inwieweit den Klägern ein Schaden
entstanden ist oder nicht. Unter diesem Aspekt müssen sich die
Kläger entgegenhalten lassen, daß sie nach den Regelungen im
Mietvertrag Leistungen in Höhe von 412,50 DM monatlichen von ihrem
Mieter B. erhalten haben, und daß ihnen insoweit kein Schaden
entstanden ist. Wo aber kein Schaden ist, können sie ihn auch nicht
gegenüber dem Beklagten als unrechtmäßigem Besitzer der Mieträume
geltend machen.

15

Etwas anderes ist es, wem gegenüber der Beklagte vertraglich
begründete Forderungen geltend machen kann. Es liegt auf der Hand,
daß dies nur dem Ver-tragspartner gegenüber geschehen kann, also
hier gegenüber dem Untervermieter B.. Daran ändert es nichts, daß
die handelnden Personen auf den ver-schiedenen Seiten seinerzeit
teilweise identisch waren. Aus dem Vortrag des Beklagten ist auch
nicht etwa ersichtlich, daß ein Anspruch gegenüber B. weniger wert
wäre als gegenüber den Klägern und - für die Widerklage - der
Widerbeklagten zu 3. Wären die Kläger und Widerbeklagten im
Gegensatz zu B. solvent und wäre ein insolventer B. nur
vorgeschoben worden, um von den Klägern eventuel-le
Schadensersatzansprüche fernzuhalten, könnte es vielleicht anders
liegen. In dieser Hinsicht hat der Beklagte aber nichts Konkretes
vorgetragen. Allein der Umstand, daß B. und auch die Widerbe-klagte
zu 3. möglicherweise Veruntreuungen zu La-sten des Beklagten
begangen haben, kann eine klare rechtliche Unterscheidung zwischen
den jeweiligen Vertragsbeziehungen nicht hindern. Dies
insbeson-dere dann nicht, wenn dem Beklagten durch eine Verweisung
an seinen Vertragspartner B. letztlich kein erkennbarer Nachteil
entsteht. Einen solchen Nachteil vermag der Beklagte in seinen
Schriftsät-zen nicht darzutun.

16

Unter diesen Umständen kommt es nicht darauf an, ob der Beklagte
die mit der Berufungsbegründung geltend gemachten Aufwendungen
tatsächlich insbe-sondere für das hier streitige Objekt gemacht
hat, was die Kläger bestreiten, und auch nicht darauf, ob - wofür
einiges spricht - ein Teil der Gegen-forderung bereits
rechtskräftig in Vorprozessen beschieden worden ist.

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Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1
ZPO.

18

Das Urteil ist nach den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO vorläufig
vollstreckbar.

19

Streitwert: 27.180,50 DM Wert der Beschwer der Kläger: 3.403,25
DM Wert der Beschwer des Beklagten: 23.777,25 DM