Amtsgericht Duisburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-09-29, Aktenzeichen 35 C 669/09
ECLI:DE:AGDU1:2009:0929.35C669.09.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt,

1.

die von ihm innegehabte Wohnung F.Straße 111, 47053 Duisburg, oberster Stock links, bestehend aus 2 Zimmern, Diele, Bad, Toilette, Balkon sowie zugehörigem Kellerraum und Garage, geräumt an den Kläger herauszugeben;

2.

an den Kläger 2.098,50 EUR nebst Zinsen jeweils in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 210,00 EUR seit dem 05.01.2008, aus weiteren 1.481,90 EUR seit dem 17.06.2008, aus weiteren 100,00 EUR seit dem 31.08.2007 sowie aus jeweils weiteren 51,10 EUR seit dem 06.08.2008, 04.09.2008, 06.10.2008, 06.11.2008, 04.12.2008 und 07.01.2009 zu zahlen;

3.

an den Kläger außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 661,16 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.08.2008 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu 4 %, der Beklagte zu 96 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Zahlungsanspruchs jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.020,00 EUR abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

1

T a t b e s t a n d

2

Der Kläger vermietete die im obersten Stock links gelegene Wohnung des Mehrfamilienhauses Fstr. 111 in Duisburg durch Mietvertrag vom 31.12.2005 an den Beklagten zu einer monatlichen Brutto-Kaltmiete von 440,00 EUR zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von monatlich zunächst 90,00 EUR und einer Garagenmiete von 50,00 EUR. Ab Juli 2008 beliefen sich die Betriebs-kostenvorauszahlungen auf monatlich 180,00 EUR. Nach § 4 des schriftlichen Mietvertrages vom 31.12.2005 war der Mietzins monatlich im Voraus, spätes-tens am 3. Werktag des Monats zu zahlen. Die Parteien machten unter § 1 des schriftlichen Mietvertrages keine Angaben zur Wohnfläche der streitgegen-ständlichen Wohnung.

3

Weiter einigten sich die Parteien am 31.12.2005 über die Übernahme der in der Wohnung eingebauten Küche durch den Beklagten zu einem Preis von 1.200,00 EUR. Nach § 1 des Kaufvertrages lag der Neupreis der gebrauchten Einbauküchenzeile bei ca. 6.000,00 EUR. Die Originalrechnung der Einbau-küche befand sich entgegen der in § 1 des Kaufvertrages getroffenen Regelung nicht als Anlage beim Vertrag. Wegen der Einzelheiten wird auf die Ablichtung des Kaufvertrages vom 31.12.205 auf Blatt 17 der Gerichtsakte Bezug genommen. Auf Nachfrage des Beklagten übersandte der Kläger mit Schreiben vom 18.07.2006 eine Auftragsbestätigung der Firma Rennings Aktiv Küchen, aus der ein Kaufpreis in Höhe von 8.814,43 DM hervorging. Ende 2007 zahlte der Beklagte auf den Kaufpreis einen Betrag von 800,00 EUR.

4

Schließlich vereinbarten die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages die Zahlung einer Kaution in Höhe von 880,00 EUR durch den Beklagten.

5

Mit Schreiben vom 17.08.2007 übersandte der Kläger dem Beklagten die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2006. Hieraus ergab sich eine Nachzahlungsverpflichtung des Beklagten in Höhe von 1.177,61 EUR. Der Beklagte wurde aufgefordert, diesen Betrag sowie den Kaufpreis für die Küche in Höhe von 1.200,00 EUR und die Kaution in Höhe von 880,00 EUR bis zum 30.08.2007 an den Kläger zu zahlen.

6

Durch Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 13.09.2007 bat der Beklagte um Überlassung der Wohnflächenberechnung sowie der Aufstellung der Flächen sämtlicher Wohnungen zum Nachweis der Gesamtwohnfläche und der MEA-Aufteilung.

7

Mit Schreiben vom 05.12.2007 zeigte der Beklagte einen Schaden am Umschalter der Mischbatterie im Badezimmer der Wohnung an und forderte den Kläger auf, umgehend für Ersatz zu sorgen. Noch am gleichen Tag beauftragte der Beklagte ein Sanitär- und Heizungsinstallationsunternehmen, das den behaupteten Schaden beseitigte und mit Schreiben vom 05.12.2007 mit einem Betrag von 210,00 EUR in Rechnung stellte. Der Beklagte erklärte mit Schreiben vom 03.01.2008, dass er die Kosten für die Instandsetzung der Mischbatterie mit der Kaltmiete aufrechne und überwies für den Monat Januar 2008 nur einen Betrag von 230,00 EUR.

8

Mit Schreiben vom 22.02.2008 übersandte der Kläger dem Beklagten die Wohnflächenberechnung für die streitgegenständliche Wohnung. Ferner forderte er den Beklagten zur Zahlung des ausstehenden Mietzinses sowie der Betriebskostennachzahlung auf und widersprach der vorgenommenen Aufrechnung.

9

Mit Schreiben vom 10.03.2008 forderte der Beklagte eine Aufstellung der Flächen sämtlicher Wohnungen zum Nachweis der Gesamtwohnfläche und die MEA-Aufstellung. Diese übersandten die Prozessbevollmächtigten des Klägers mit Schreiben vom 25.03.2008 und forderten den Beklagten auf, die für die Erstellung der gewünschten Ablichtungen entstandenen Kopiekosten in Höhe von 38,76 EUR bis zum 04.04.2008 zu begleichen.

10

Mit Schreiben vom 06.06.2008 übersandte der Kläger dem Beklagten die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007. Hieraus ergab sich für das Jahr 2006 ein Rückstand in Höhe von 1.041,81 EUR und für das Jahr 2007 ein Rückstand in Höhe von 1.071,59 EUR. Der Beklagte wurde aufgefordert, den Betrag in Höhe von 2.113,40 EUR sowie den rückständigen Mietzins für Januar 2008 in Höhe von 210,00 EUR bis zum 16.06.2008 zu zahlen. Da keine Zahlung erfolgte, kündigte der Kläger mit Schreiben vom 04.07.2008 das Mietverhältnis außerordentlich fristlos wegen des Zahlungs-verzuges, hilfsweise fristgerecht zum nächstmöglichen Termin. Der Beklagte wurde aufgefordert, die Wohnung bis zum 31.08.2008 zu räumen. Weiter wurde er aufgefordert, dem Kläger die Kosten für die außergerichtliche Rechtsver-folgung in Höhe von 661,16 EUR bis zum 31.07.2008 zu erstatten.

11

Der Beklagte erkannte die Betriebskostennachzahlungsbeträge für die Jahre 2006 und 2007 an, überwies hierauf am 17.07.2008 jedoch lediglich einen Betrag von 631,50 EUR.

12

Mit Schreiben vom 31.07.2008 erklärte der Kläger hilfsweise erneut die ordentliche Kündigung des Mietvertrages. Wegen der Einzelheiten wird auf die Ablichtung des Schreibens auf Blatt 45 der Gerichtsakte verwiesen.

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Auf die geltend gemachten Kopiekosten überwies der Beklagte 1,00 EUR.

14

Seit August 2008 minderte der Beklagte den Mietzins um 51,10 EUR und zahlte einen herabgesetzten Mietzins von 388,90 EUR.

15

Am 15.07.2009 überwies der Beklagte an den Kläger einen Betrag in Höhe von insgesamt 2.095,10 EUR und gab als Verwendungszweck "Fstraße 111, 4. OG, Rückzahlung unter Vorbehalt" an.

16

Im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 08.09.2009 erklärte er, dass es sich dabei um die einbehaltene Miete in Höhe von 51,10 EUR für die Monate März 2006 bis Juli 2009 handele.

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Der Kläger beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, die von ihm innegehabte Wohnung Fstr. 111, 47053 Duisburg, oberster Stock links, bestehend aus 2 Zimmern, Diele, Bad, Toilette, Balkon sowie zugehörigem Kellerraum und Garage, geräumt an den Kläger herauszugeben;

den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 2.436,26 EUR nebst Zinsen jeweils in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 210,00 EUR seit dem 05.01.2008, aus weiteren 37,76 ER seit dem 05.04.2008, aus weiteren 1.481,90 EUR seit dem 17.06.2008, aus weiteren 400,00 EUR seit dem 31.08.2007 sowie aus jeweils weiteren 51,10 EUR seit dem 06.08.2008, 04.09.2008, 06.10.2008, 06.11.2008, 04.12.2008 und 07.01.2009 zu zahlen;

den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 661,16 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.08.2008 zu zahlen.

19

Der Beklagte beantragt,

20

die Klage abzuweisen.

21

Er behauptet, am Morgen des 05.12.2007 sei der Umschalthebel der Misch-batterie abgebrochen, so dass das Wasser nach oben herausgespritzt sei und er den Hauptwasserhahn der Wohnung habe abstellen müssen. Er sei daher berechtigt gewesen, das Sanitär- und Heizungsinstallationsunternehmen unmittelbar mit der Beseitigung des Schadens zu beauftragen. In Höhe der verauslagten Kosten stehe ihm ein aufrechenbarer Anspruch gegen die Mietzinsforderung für den Monat Januar 2008 zu.

22

Weiter sei der ursprünglich vereinbarte Kaufpreis für die Einbauküche von 1.200,00 EUR auf 900,00 EUR herabzusetzen, da der Kläger lediglich einen Neuwert der Küche von 4.500,00 EUR nachgewiesen habe, die Parteien im Kaufvertrag jedoch von einem Neupreis der Küche von ca. 6.000,00 EUR ausgegangen seien.

23

Hinsichtlich der geltend gemachten Kopiekosten sei eine Kostenerstattung von 1,00 EUR angemessen, da er nur die Aufstellung der Flächen sämtlicher Wohnungen und die MEA-Aufstellung erbeten habe. Hierfür hätten lediglich zwei DIN A4 Kopien gefertigt werden müssen.

24

Weiter sei der Mietzins beginnend ab März 2006 um 51,10 EUR gemindert gewesen, da die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vorausgesetzten Wohnfläche um mehr als 10% abweiche. Die Loggia sei – dies gehe aus einer mit Schreiben vom 22.02.2008 überlassenen Flächenberechnung hervor – fehlerhaft mit der halben Fläche als Wohnfläche in Ansatz gebracht worden. Tatsächlich könne aufgrund der Übergröße der Loggia allenfalls ein Viertel der Fläche als Wohnfläche in Ansatz gebracht werden. Aufgrund der Überzahlung in den Monaten März 2006 bis Juli 2008 stehe ihm ein Erstattungsanspruch in Höhe von 1.481,90 EUR zu, mit dem er die Aufrechnung gegen die Nach-forderung des Klägers aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 habe wirksam erklären können.

25

Schließlich ist er der Auffassung, durch die Zahlung vom 15.07.2009 in Höhe eines Teilbetrages von 1.788,50 EUR sei der Rechtsstreit teilweise erledigt.

26

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

27

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

28

Die zulässige Klage ist in dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet; im Übrigen ist sie unbegründet.

29

Dem Kläger steht gegenüber dem Beklagten zunächst ein Anspruch auf Zahlung des rückständigen Mietzinses in Höhe von 210,00 EUR für den Monat Januar 2008 gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu.

30

Insoweit steht dem Beklagten gegenüber dem Kläger auch kein aufrechenbarer Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 536 a Abs. 2 Nr. 1 oder 2 BGB zu.

31

Der Beklagte ist für seine Behauptung, am Morgen des 05.12.2007 sei der Umschalthebel der Mischbatterie abgebrochen, so dass das Wasser nach oben herausspritzt sei und er den Hauptwasserhahn der Wohnung habe abstellen müssen, beweisfällig geblieben.

32

Der insoweit zuerkannte Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB.

33

Dem Kläger steht gegenüber dem Beklagten weiter ein Anspruch auf Zahlung des rückständigen Mietzinses in Höhe von 306,60 EUR für die Monate August 2008 bis Januar 2009 gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu.

34

Die Miete war in diesem Zeitraum nicht wegen einer zu geringen Fläche der angemieteten Wohnung gemindert. Ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache i.S. des § 536 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Die Parteien haben bei Abschluss des Mietvertrages jedoch weder schriftlich noch mündlich eine Vereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche getroffen. In der entsprechenden Rubrik des Mietvertrages findet sich bei "Wohnfläche" keine Angabe, so dass auch keine Abweichung von einer Referenzfläche vorliegt, die einen Mangel der Mietsache begründen könnte.

35

Darüber hinaus beruht die von dem Beklagten geltend gemachte Abweichung lediglich auf einer normativen Bewertung der im Tatsächlichen unveränderten Größe der Loggia. Schon nach dem eigenen Vortrag des Beklagten liegt daher Deckungsgleichheit zwischen "Ist-Beschaffenheit" und "Soll-Beschaffenheit" vor. Die bloße unterschiedliche normative Bewertung dieser tatsächlichen Beschaffenheit begründet jedoch keinen Fehler im Rechtssinne (vgl. LG Hamburg, NZM 2005, 103).

36

Der Anspruch ist auch nicht durch die Zahlung vom 15.07.2009 in Höhe von 2.095,10 EUR erloschen. Eine Leistung unter Vorbehalt stellt dann keine Erfüllung i.S. von § 362 BGB dar, wenn der Leistungsempfänger für einen späteren Rückforderungsstreit die Beweislast für das Bestehen des Anspruchs treffen soll. Ein solcher Vorbehalt liegt insbesondere dann vor, wenn ein Schuldner während eines Rechtsstreits zahlt und seine Rechtsverteidigung fortsetzt, weil er dadurch zum Ausdruck bringt, dass die Zahlung auf den Ausgang des Rechtsstreits keinen Einfluss haben soll (vgl. BGH, Urteil vom 06.10.1998, XI ZR 36/98). Vorliegend hat der Beklagte trotz Zahlung an seiner Auffassung festgehalten, dass der der Mietzins beginnend ab März 2006 aufgrund einer Abweichung der Wohnfläche um 51,10 EUR gemindert gewesen sei. Das Gericht sollte auch endgültig über die Frage einer Minderung entscheiden. Die Zahlung des rückständigen Mietzinses an den Kläger erfolgte nach Darlegung des Beklagten nur, um eine weitere fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges auszuschließen.

37

Der insoweit zuerkannte Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB.

38

Weiter kann der Kläger von dem Beklagten Zahlung der rückständigen Betriebskosten für die Jahre 2006 und 2007 in Höhe von insgesamt 1.481,90 EUR verlangen.

39

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 ergab einen Nachzahlungs-betrag in Höhe von 1.041,81 EUR, die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.071,59 EUR zu Lasten des Beklagten. Hierauf hat der Beklagte am 17.07.2008 lediglich einen Teilbetrag von 631,50 EUR gezahlt. In Höhe des Differenzbetrages von 1.481,90 EUR steht dem Beklagten kein aufrechenbarer Rückzahlungsanspruch aufgrund überzahlten Mietzinses in den Monaten März 2006 bis Juli 2008 zu. Die Miete war in diesem Zeitraum nicht wegen einer zu geringen Fläche der angemieteten Wohnung gemindert. Weiter ist der Anspruch auch nicht durch die Zahlung vom 15.07.2009 in Höhe von 2.095,10 EUR erloschen. Insoweit wird auf vorstehen-de Ausführungen Bezug genommen.

40

Der insoweit zuerkannte Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Der Kläger hat den Beklagten mit Schreiben vom 06.06.2008 zur Zahlung der offenen Betriebskosten bis zum 16.06.2008 aufgefordert, so dass am 17.06.2008 Verzug eingetreten ist.

41

Dem Kläger steht gegenüber dem Beklagten ein Anspruch auf Zahlung weiterer 100,00 EUR gemäß § 433 Abs. 2 BGB zu. Ein darüber hinausgehender Zahlungsanspruch steht dem Kläger nicht zu, da die Vertragsgrundlage des zwischen den Parteien am 31.12.2005 geschlossenen Kaufvertrages über eine Einbauküchenzeile weggefallen ist.

42

Stellen sich wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss als falsch heraus und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann, § 313 Abs. 1, Abs. 2 BGB.

43

Die Parteien haben in dem Kaufvertrag den Neupreis der Küche mit ca. 6.000,00 EUR angegeben. Dabei sollte die Originalrechnung der Küche nach § 1 des Kaufvertrages als Anlage zum Kaufvertrag übergeben werden. Durch die Bezugnahme auf die Originalrechnung sollte dadurch auch die Werthaltigkeit der Küche dokumentiert werden. Tatsächlich konnte der Kläger durch Übermittlung der Auftragsbestätigung jedoch nur einen Kaufpreis von etwa 4.500,00 EUR belegen. Die für die Ermittlung des Kaufpreises wesentliche Vorstellung hinsichtlich des Neupreises der Küche hat sich daher nach Vertragsschluss als falsch herausgestellt. Es ist daher sachgerecht, die Anpassung des Kaufvertrages vom 31.12.2005 so vorzunehmen, dass der Kläger einen im Verhältnis zum Neupreis reduzierten Kaufpreis von 900,00 EUR schuldet. Er kann demnach Zahlung weiterer 100,00 EUR von dem Beklagten beanspruchen.

44

Der insoweit zuerkannte Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Der Kläger hat den Beklagten mit Schreiben vom 17.08.2007 zur Zahlung des restlichen Kaufpreises bis zum 30.08.2007 aufgefordert, so dass am 31.08.2007 Verzug eingetreten ist.

45

Ein Anspruch auf Erstattung weiterer Kopiekosten in Höhe von 37,76 EUR steht dem Kläger nicht zu. Der Kläger hat einen entsprechenden Erstattungs-anspruch der Höhe nach nicht substantiiert dargelegt. Eine Rechnung über die nach den Vorschriften des RVG abgerechneten Kopiekosten hat er nicht vorgelegt. Weiter fehlt eine Angabe über die Anzahl der gefertigten Kopien, so dass die Angemessenheit der in Ansatz gebrachten Kosten, die der Beklagte bestritten hat, nicht überprüft werden kann.

46

Weiter steht dem Kläger gegenüber dem Beklagten ein Anspruch auf geräumte Herausgabe der gemieteten Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu.

47

Es kann dahinstehen, ob das Mietverhältnis durch die außerordentliche fristlose Kündigung mit Schreiben vom 04.07.2008 gemäß § 543 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB beendet worden ist, da jedenfalls die hilfsweise ausgesprochene fristgerechte Kündigung das Mietverhältnis gemäß § 573 BGB zum 31.10.2008 beendet hat.

48

Nach § 573 Abs. 1 S. 1BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

49

Zum Zeitpunkt des Kündigungsschreibens des Klägers vom 04.07.2008 befand sich der Beklagte mit der Zahlung der Betriebskosten für das Jahr 2006 in Höhe von 1.041,81 EUR und für das Jahr 2007 in Höhe von 1.071,59 EUR in Verzug. Ferner befand er sich auch mit der Mietzinszahlung für den Monat Januar 2008 in Höhe von 210,00 EUR in Verzug.

50

Der Beklagte handelte bei der Nichtzahlung auch schuldhaft. Die Annahme, der monatliche Mietzins sei aufgrund einer zu geringen Fläche der angemieteten Wohnung gemindert, war aus vorstehenden Gründen verfehlt; ein entsprechen-der Rechtsirrtum des Beklagten war vermeidbar und daher nicht geeignet, das Verschulden des Beklagten auszuschließen.

51

Auch die nachträgliche Ausgleichung der rückständigen Mietzinsen in Höhe von 1.788,50 EUR ist nicht geeignet, das Verschulden des Beklagten auszu-schließen. Der Beklagte hat die betreffenden Nachzahlungen am 15.07.2009 unter Vorbehalt geleistet und sich damit zumindest die Rückforderung offen gehalten, ohne dass dafür eine Rechtfertigung ersichtlich ist.

52

Eine Abmahnung des Beklagten war vor der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Kläger nicht erforderlich.

53

Schließlich kann der Kläger Erstattung seiner vorgerichtlichen Rechtsanwalts-kosten in Höhe von 661,16 EUR gemäß §§ 280,286 Abs. 1 BGB verlangen.

54

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Der Beklagte ist durch Schreiben des Klägers vom 04.07.2008 zur Erstattung seiner Rechts-anwaltskosten unter Fristsetzung bis zum 31.07.2008 aufgefordert worden.

55

Der nicht nachgelassene Schriftsatz des Beklagten vom 08.09.2009 hat dem Gericht keine Veranlassung geboten, erneut in die mündliche Verhandlung einzutreten.

56

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

57

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 7, 709 S. 1, 2, 711 S. 1, 2 ZPO.

58

Der Streitwert wird auf 7.716,26 EUR (Klageantrag zu 1): 5.280,00 EUR; Klageantrag zu 2): 2.436,26 EUR) festgesetzt.