Landgericht Heidelberg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-11-30, Aktenzeichen 5 S 86/07

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 03.07.2007 - 61 C 581/05 - wie folgt abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung im Erdgeschoss des Anwesens... , bestehend aus zwei Zimmern, einem Bad, einer Küche, einem Flur, einem Wintergarten, einer Terrasse sowie einem Keller zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 7.500,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

4. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.04.2008 gewährt.

5. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

1

Die Klägerin beansprucht von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe von Wohnräumen nach Kündigung des Mietverhältnisses wegen Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks.

2

Der Beklagte ist aufgrund mit den Rechtsvorgängern der Klägerin abgeschlossenen Mietvertrages vom 14.12.1997 (Anlage K 1; I, 21 ff.) seit 01.02.1998 Mieter der streitgegenständlichen Wohnräume im Anwesen .... Das Anwesen wurde im Jahr 1914 als Einfamilienhaus gebaut und ist nach Vornahme von Umbauten in 6 Wohneinheiten unterteilt, von denen derzeit 5 vermietet sind. Mit notariellem Kaufvertrag vom 02.05.2005 (Anlage K 2; I, 29 ff.) kaufte die Klägerin das Anwesen von den Voreigentümern zum Kaufpreis von 653.500,00 EUR. In der Folgezeit kündigte sie sämtlichen Mietparteien zum 31.01.2006 wegen Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks. Die Kündigung des Mietverhältnisses erfolgte gegenüber dem Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 22.04.2005 (Anlage K 4; I, 55 ff). Der Beklagte widersprach der Kündigung mit Anwaltsschreiben vom 22.11.2005 (Anlage K 5; I, 63 ff.).

3

Die Klägerin beabsichtigt den Abriss des bestehenden Wohngebäudes und die Errichtung eines größeren Gebäudes mit insgesamt 610 m² Wohnfläche statt bisher rund 280 m². Nach den Plänen der Klägerin sollen in dem neuen Gebäude 6 Eigentumswohnungen entstehen. Die Klägerin bietet die von ihr projektierten Wohnungen bereits zu Preisen zwischen 428.450,00 EUR und 1.084.433,00 EUR zum Kauf an. Mit Bescheid vom 15.12.2005 (I, 99 ff.) erteilte ... die Baugenehmigung für das von der Klägerin geplante Bauvorhaben. Bereits am 15.03.2005 hatte ... den Abriss des bestehenden Wohngebäudes bewilligt (Anlage K 12, I, 81 f.).

4

Die Klägerin hat geltend gemacht, dass der Abriss des bestehenden Gebäudes die einzige Möglichkeit zur angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks sei. Eine Sanierung des Anwesens sei wirtschaftlich nicht sinnvoll. Der Sanierungsaufwand für das Anwesen belaufe sich ausweislich der Sanierungsaufstellung der Architekten ... (Anlage K 8, I, 73) auf rund 615.000,00 EUR. Daraus ergebe sich ein jährlicher Sanierungsaufwand von 42.031,00 EUR, dem jährliche Mieteinnahmen von derzeit lediglich 19.887,36 EUR gegenüber stünden. Die Sanierung des Gebäudes bei gleichzeitiger Fortführung der bestehenden Mietverhältnisse führe somit zu einer massiven Unterdeckung, was die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Ermöglichung des Abrisses und des von der Klägerin geplanten Neubaus rechtfertige. Bei Verwirklichung des von der Klägerin geplanten Bauvorhabens sei ein Gewinn von 300.000,00 EUR bis 350.000,00 EUR erzielbar.

5

Die Klägerin hat beantragt:

6

Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung im Erdgeschoss, bestehend aus 2 Zimmern, einem Bad, einer Küche, einem Flur, einem Wintergarten, einer Terrasse und einem Keller zum 31.01.2006 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

7

Der Beklagte hat beantragt,

8

die Klage abzuweisen.

9

Der Beklagte hat das Vorliegen des von der Klägerin geltend gemachten Kündigungsgrundes bestritten und dazu ausgeführt, dass eine wirtschaftliche Verwertung auch ohne den Abriss des bestehenden Gebäudes und die Errichtung des von der Klägerin geplanten Neubaus möglich sei. Es bestehe allenfalls ein Sanierungsstau in Höhe von 75.000,00 EUR bis 100.000,00 EUR. Wenn die Sanierungsmaßnahmen auf das Notwendige beschränkt würden, lasse sich aus den Mieteinnahmen der Klägerin eine angemessene Rendite erzielen. Die Kündigung sei auch rechtsmissbräuchlich, da die Voreigentümer der Klägerin die erzielten Mieteinnahmen jahrelang nicht in die Instandsetzung des Gebäudes investiert hätten. Die Klägerin habe in Erwartung der Realisierung der von ihr beabsichtigten Verwertung des Grundstücks einen überhöhten Kaufpreis für dieses gezahlt und damit einen Spekulationskauf getätigt.

10

Das Amtsgericht hat die Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass bereits zweifelhaft sei, ob die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert werde, da die Klägerin nach den Berechnungen der Sachverständigen ... sowohl bei einer Minimalsanierung als auch bei einer Vollsanierung eine Rendite von rund 2,5 % erzielen könne. Jedenfalls erleide die Klägerin bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses keine erheblichen Nachteile. Die von der Sachverständigen Betz ermittelte Rendite von rund 2,5% liege zwar unter der marktüblichen Rendite von 3,4% bis 4,5%. Bei Fortbestehen des gegenwärtigen Zustandes sei es aber keineswegs so, dass das erworbene Objekt für die Klägerin wertlos oder ein Zuschussgeschäft sei.

11

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung. Sie macht unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens sowie unter Bezugnahme auf Rechtsprechungs- und Literaturnachweise geltend, dass die Klägerin im Falle des Fortbestandes des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile zu erwarten habe. Entgegen der Argumentation des Amtsgerichts sei dies nicht erst der Fall, wenn die derzeitige Verwertung ein Zuschussgeschäft darstelle, sondern bereits dann, wenn der Vermieter durch die beabsichtigte Verwertung seine Rendite wesentlich verbessern könne. Das sei nach den Berechnungen der Sachverständigen der Fall. Auch stehe der Erwerb des Anwesens in Kenntnis der wirtschaftlichen Situation einer „Abrisskündigung“ nicht entgegen. Die Voreigentümer seien zu einer Veräußerung des Anwesens aus wirtschaftlichen Gründen gezwungen gewesen, weil sie den erforderlichen Sanierungsaufwand nicht hätten tragen können.

12

Die Klägerin beantragt,

13

das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 03.07.2007 aufzuheben und den Beklagten zu verurteilen, die von ihm innegehaltene Wohnung im Erdgeschoss des Anwesens ..., bestehend aus zwei Zimmern, einem Bad, einer Küche, einem Flur, einem Wintergarten, einer Terrasse sowie einem Keller zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

14

Der Beklagte beantragt,

15

die Berufung zurückzuweisen, hilfsweise dem Beklagten eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren.

16

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens. Ergänzend führt er aus, dass im Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung weder eine rechtswirksame Abrissgenehmigung noch eine Baugenehmigung für das geplante Vorhaben der Klägerin vorgelegen habe. Die Klägerin könne eine größere Rentabilität des Grundstücks auch dadurch erreichen, indem sie an das vorhandene Gebäude anbaue. Die Klägerin habe das Grundstück nur als Spekulationsobjekt erworben und die soziale Funktion des Wohnraumes nicht beachtet.

17

Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

18

Die Berufung ist zulässig und begründet.

19

1. Die Klägerin hat gegen den Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten innegehaltenen Wohnräume, weil die auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützte Kündigung der Klägerin vom 22.04.2005 das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zum 31.01.2006 beendet hat.

20

a) Soweit das Amtsgericht unter Berufung auf das schriftliche Gutachten der Sachverständigen ... vom 07.11.2006 festgestellt hat, dass die Renditeerwartung der Klägerin sowohl bei einer Minimalsanierung als auch bei einer Vollsanierung des Gebäudes bei rund 2,5% liege, dass diese Rendite unter der marktüblichen Rendite für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 4 Wohnungen in ... von 3,5% bis 4,5% liege und dass im Falle des von der Klägerin geplanten Abrisses und Neubaus (im Falle einer Vermietung der Wohnungen) eine Rendite von rund 4% erzielbar sei, bestehen keine Anhaltspunkte für eine fehlerhafte Tatsachenerfassung durch das Amtsgericht. Angriffe auf die Tatsachengrundlage des erstinstanzlichen Urteils sind im Berufungsverfahren nicht erfolgt, sodass das Berufungsgericht an die tatsächlichen Feststellungen zu den Renditeerwartungen der Klägerin bei den unterschiedlichen Verwertungsmöglichkeiten des Grundstücks und die diesen Feststellungen zugrunde liegenden Anknüpfungstatsachen gemäß § 529 ZPO gebunden ist.

21

b) Entgegen dem Amtsgericht rechtfertigen die festgestellten Tatsachen die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks.

22

aa) Unstreitig beabsichtigt die Klägerin eine anderweitige Verwertung des Grundstücks, indem sie das vorhandene Gebäude abreißen und auf dem Grundstück ein neues Gebäude mit Eigentumswohnungen errichten will. Die Ernsthaftigkeit des Willens der Klägerin zur anderweitigen Verwertung wird durch die von der Klägerin in erster Instanz vorgelegten behördlichen Bescheide, namentlich die Baugenehmigung der ... vom 15.12.2005, und den von dem Beklagten vorgelegten Verkaufsprospekt der Klägerin (II, 57) dokumentiert und von dem Beklagten nicht in Frage gestellt. Es liegt auch auf der Hand, dass der Fortbestand des Mietverhältnisses mit dem Beklagten - und mit den weiteren Mietern des Gebäudes - die geplante Verwertung hindert. Der Abriss des bestehenden Gebäudes und die Neuerrichtung eines wesentlich größeren Gebäudes führen zwangsläufig dazu, dass die Mietsache in ihrer ursprünglichen Gestalt nicht mehr vorhanden ist. Die Verwirklichung des Vorhabens der Klägerin und der Fortbestand des Mietverhältnisses schließen sich daher gegenseitig aus.

23

bb) Das Vorhaben der Klägerin, nämlich der Abriss des vorhandenen Gebäudes und die Errichtung eines Neubaus mit Eigentumswohnungen, ist auch rechtlich zulässig und damit realisierbar. Mit Bescheid vom 15.03.2005 (Anlage K 12; I, 81 f.) erteilte die ... die baurechtliche Genehmigung des Abrisses. Mit weiterem Bescheid vom 15.12.2005 (I, 99 f.) erteilte die ... die Baugenehmigung für das geplante Bauvorhaben. Mit der Baugenehmigung wurde zugleich die denkmalschutzrechtliche Genehmigung des Abrisses erteilt. Dass die Baugenehmigung bei Ausspruch der Kündigung noch nicht vorgelegen hat, ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung und damit unerheblich (LG Mannheim, NJW-RR 2004, 731, Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Auflage, § 573 Rnr. 148).

24

cc) Durch den Fortbestand des Mietverhältnisses würde die Klägerin schließlich an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden.

25

(1) Die Frage, was unter einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung zu verstehen ist, wird in Rechtsprechung und Schrifttum nicht einheitlich beantwortet. Teilweise wird nur verlangt, dass der Verwendungszweck mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht und somit weder sittenwidrig noch rechtswidrig ist (LG Stuttgart, ZMR 1995, 259). Nach anderer Ansicht sind unter dem Tatbestandsmerkmal der Angemessenheit die Gesamtumstände der Verwertung zu prüfen, namentlich die Wert-/Preisrelation, das Verwertungsmotiv und der Verwendungszweck (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rnr. 154). Auch nach dieser Ansicht ist es dem Gericht aber wie bei der Eigenbedarfskündigung verwehrt, die wirtschaftlichen Planungen des Eigentümers durch eigene, vermeintlich vernünftigere Entscheidungen zu ersetzen (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O.).

26

Nach Auffassung der Kammer stellt der von der Klägerin beabsichtigte Abriss des bestehenden Gebäudes zwecks Errichtung eines Neubaus mit Eigentumswohnungen auch unter Berücksichtigung der gesamten Umstände eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar.

27

Nach dem unstreitigen Parteivortrag und nach den Ausführungen der Sachverständigen ... in dem schriftlichen Gutachten vom 07.11.2006 ist das Gebäude im gegenwärtigen Zustand sanierungsbedürftig. Den aufzubringenden Sanierungsaufwand hat die Sachverständige im Falle einer Minimalsanierung, die lediglich die zur Behebung des Instandhaltungsstaus notwendigen Maßnahmen beinhaltet und nur zu einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 15 bis 20 Jahren führen würde, mit rund 70.000,00 EUR und im Falle einer Vollsanierung, die dazu führen würde, die Ausstattung auf den heutigen Stand der Technik zu bringen und eine Restnutzungsdauer des Gebäudes herbeizuführen, die einem Neubau entspricht, mit rund 580.000,00 EUR angegeben. Nach den weiteren Ausführungen der Sachverständigen beläuft sich die für die Klägerin erzielbare Rendite sowohl im Falle einer Minimalsanierung als auch im Falle einer Vollsanierung auf rund 2,5%. Im Falle des Abrisses und der Errichtung des geplanten Neubaus liegt die für die Klägerin erzielbare Rendite nach den Berechnungen der Sachverständigen hingegen bei rund 4%.

28

Bei den Berechnungen der Sachverständigen ist zu berücksichtigen, dass die Sachverständige - was weder von dem Amtsgericht noch von den Parteien thematisiert worden ist - auch bei der Renditeberechnung für den Fall des Abrisses von einer Vermietung der geplanten Wohnungen durch die Klägerin über einen Zeitraum von 100 Jahren ausgegangen ist. Tatsächlich beabsichtigt die Klägerin jedoch, die zu errichtenden Wohnungen als Eigentumswohnungen zu verkaufen, und zwar ausweislich des von dem Beklagten vorgelegten Verkaufsprospekts der Klägerin zu einem Quadratmeterpreis zwischen 4.100,00 EUR und 5.300,00 EUR. Es ist indessen davon auszugehen, dass die Rendite, die die Klägerin im Falle eines Verkaufs der Wohnungen erzielen könnte, die Rendite, die sich aus der Vermietung der Wohnungen über einen Zeitraum von 90 oder 100 Jahren ergeben würde, noch erheblich übersteigt. Veranschlagt man den von der Klägerin für den Verkauf der Wohnungen angesetzten durchschnittlichen Quadratmeterpreis mit 4.500,00 EUR und multipliziert man diesen mit der gesamten Wohnfläche von 610 m², so errechnet sich ein Verkaufserlös von 2.745.000,00 EUR. Dieser Erlös übersteigt die von der Sachverständigen ... in dem Gutachten vom 07.11.2006 (dort Seite 37) ermittelten Erwerbs- und Baukosten von gerundet 1.914.000,00 EUR um 831.000,00 EUR. Wenn dieser Betrag in Relation gesetzt werden soll zu dem von der Sachverständigen in dem Ergänzungsgutachten vom 26.03.2007 (dort Seite 2; I, 377) errechneten Reinertrag bei einer Vermietung der Wohnungen über einen Zeitraum von 90 Jahren in Höhe von 6.930.000,00 EUR, muss eine angemessene Verzinsung des Verkaufserlöses über denselben Zeitraum von 90 Jahren angesetzt werden. Nimmt man den erzielbaren Zins - konservativ gerechnet - mit 4% p.a. an, so ergibt sich bei linearer Berechnung (nach der Formel: Endkapital = Ausgangskapital x (1 + 4/100) 90 ) ein Endkapital in Höhe von 28.353.720,00 EUR. Bezogen auf einen Zeitraum von 90 Jahren übersteigt damit die bei einer Veräußerung der Wohnungen zu erzielende Rendite die im Falle der Vermietung zu erzielende Rendite um das Vierfache.

29

Bei dem Vorhaben der Klägerin handelt es sich damit um eine nachvollziehbare und wirtschaftlich vernünftige Verwertung, da sie eine bedeutend höhere Rendite ermöglicht als eine Sanierung des bestehenden Gebäudes. Dass die von der Klägerin beabsichtigte Verwertung nicht nur wirtschaftlich vernünftig, sondern auch nach den Gesamtumständen angemessen ist, ergibt sich für die Kammer daraus, dass das Gebäude stark sanierungsbedürftig ist und die Klägerin deshalb in jedem Fall erhebliche Investitionen in das Grundstück tätigen muss. Der Grundstückseigentümer darf in einem solchen Fall nicht darauf verwiesen werden, sich auf Sanierungsmaßnahmen zu beschränken, die nur zu einer Behebung des Instandhaltungsstaus und einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 15 bis 20 Jahren führen würden. Vielmehr stellt es eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar, wenn sich der Vermieter für eine umfassende und nachhaltige Sanierung oder für einen Abriss und die Errichtung eines Neubaus entscheidet. Erweist sich der Abriss und die Errichtung eines Neubaus dabei als wirtschaftlicher als eine Vollsanierung, kann in dieser Maßnahme keine unangemessene wirtschaftliche Verwertung gesehen werden. Der Umstand, dass die Klägerin das Anwesen in Kenntnis der Unwirtschaftlichkeit zum Zwecke der sofortigen Verwertung durch Abriss und Neubebauung erworben hat, vermag an dieser Bewertung nichts zu ändern. Denn es kann keinen Unterschied machen, ob die Beendigung einer unrentablen Situation durch den Veräußerer oder den Erwerber erfolgt (ebenso Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., Rnr. 171).

30

(2) Im Falle des Fortbestandes des Mietverhältnisses würde die Klägerin auch erhebliche Nachteile erleiden. Unter Nachteilen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind in erster Linie wirtschaftliche Nachteile zu verstehen (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O.). Entgegen dem Amtsgericht ist es für das Erleiden erheblicher Nachteile nicht erforderlich, dass der Vermieter bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses keine Rendite mehr erwirtschaftet oder gar Verluste erleidet. Es genügt vielmehr, dass der Vermieter mit der von ihm beabsichtigten Verwertung seine Rendite wesentlich verbessern kann (Schmitt-Futterer/Blank, a.a.O., Rnr. 170 f.). Das ist vorliegend der Fall, da die Klägerin bei Realisierung ihrer Pläne eine Rendite von 16% erzielen könnte, während die erzielbare Rendite sich sowohl bei einer Minimalsanierung als auch bei einer Vollsanierung des bestehenden Gebäudes nur auf 2,5% beliefe. Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass das Gebäude stark sanierungsbedürftig ist und die Klägerin, wie bereits dargelegt wurde, nicht auf eine Minimalsanierung verwiesen werden darf. Ist eine nachhaltige Sanierung aber nur mit einem erheblichen Kostenaufwand von 580.000,00 EUR möglich und ließe sich auch danach lediglich eine Rendite erzielen, die nach den Ausführungen der Sachverständigen mit 2,5% noch immer erheblich unter der in ... für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 4 Wohnungen erzielbaren Rendite von 3,5% bis 4,5% liegt, würde die Klägerin ohne Zweifel erhebliche Nachteile erleiden, wenn sie durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an der von ihr beabsichtigten, wesentlich profitableren Verwertung des Grundstückes gehindert würde.

31

dd) Die Ausübung des Kündigungsrechts durch die Klägerin ist auch nicht rechtsmissbräuchlich. Unzweifelhaft ist das bestehende Gebäude stark sanierungsbedürftig, sodass in jedem Fall Investitionen in das Grundstück getätigt werden müssen. Da ein Abriss und die anschließende Neuerrichtung des Gebäudes aber wesentlich rentabler ist als eine Sanierung des bestehenden Gebäudes, entspricht allein diese Maßnahme dem Gebot wirtschaftlicher Vernunft und ist daher als angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks anzusehen. Dass der bei vernünftiger wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks gebotene Abriss nicht durch die Voreigentümer, sondern durch die Klägerin, die das Grundstück in Kenntnis der Sanierungsbedürftigkeit und der Unrentabilität des Gebäudes gekauft hat, erfolgt, vermag einen Rechtsmissbrauch nicht zu begründen.

32

Soweit die Voreigentümer über Jahre hinweg keine Investitionen in das Gebäude getätigt und damit die unrentable Situation herbeigeführt haben mögen, ist bereits zweifelhaft, ob ein möglicherweise rechtsmissbräuchliches Verhalten der Voreigentümer der Klägerin überhaupt zum Nachteil gereichen kann. Nach Ansicht der Kammer wäre die Grenze des Rechtsmissbrauchs jedenfalls erst dann überschritten, wenn die Voreigentümer das Gebäude bewusst herunter gewirtschaftet hätten, um den Abriss des Gebäudes leichter durchsetzen zu können. Dafür ist im vorliegenden Fall jedoch nichts ersichtlich.

33

2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

34

3. Bei der Bemessung der dem Beklagten gewährten Räumungsfrist war dem Umstand Rechnung zu tragen, dass preiswerter Ersatzraum in ... schwer zu beschaffen ist. Ferner war zu berücksichtigen, dass der Beklagte in erster Instanz obsiegt hat und daher bis zur mündlichen Verhandlung am 09.11.2007 keinen Anlass hatte, nach Ersatzräumen zu suchen.

35

4. Die Revision war auf Antrag des Beklagten gemäß § 543 ZPO zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Die Frage, was unter einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung und dem Erleiden erheblicher Nachteile im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu verstehen ist, wird in Rechtsprechung und Schrifttum nicht einheitlich beantwortet. Insbesondere wird in der Rechtsprechung kontrovers beurteilt, ob eine Verwertungskündigung berechtigt ist, wenn ein Investor ein Gebäude in Kenntnis der Sanierungsbedürftigkeit allein zum Zwecke des Abrisses erworben hat. Höchstrichterliche Entscheidungen sind zu dieser häufig auftretenden Konstellation bislang nicht ergangen.

Gründe

18

Die Berufung ist zulässig und begründet.

19

1. Die Klägerin hat gegen den Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten innegehaltenen Wohnräume, weil die auf § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützte Kündigung der Klägerin vom 22.04.2005 das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zum 31.01.2006 beendet hat.

20

a) Soweit das Amtsgericht unter Berufung auf das schriftliche Gutachten der Sachverständigen ... vom 07.11.2006 festgestellt hat, dass die Renditeerwartung der Klägerin sowohl bei einer Minimalsanierung als auch bei einer Vollsanierung des Gebäudes bei rund 2,5% liege, dass diese Rendite unter der marktüblichen Rendite für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 4 Wohnungen in ... von 3,5% bis 4,5% liege und dass im Falle des von der Klägerin geplanten Abrisses und Neubaus (im Falle einer Vermietung der Wohnungen) eine Rendite von rund 4% erzielbar sei, bestehen keine Anhaltspunkte für eine fehlerhafte Tatsachenerfassung durch das Amtsgericht. Angriffe auf die Tatsachengrundlage des erstinstanzlichen Urteils sind im Berufungsverfahren nicht erfolgt, sodass das Berufungsgericht an die tatsächlichen Feststellungen zu den Renditeerwartungen der Klägerin bei den unterschiedlichen Verwertungsmöglichkeiten des Grundstücks und die diesen Feststellungen zugrunde liegenden Anknüpfungstatsachen gemäß § 529 ZPO gebunden ist.

21

b) Entgegen dem Amtsgericht rechtfertigen die festgestellten Tatsachen die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks.

22

aa) Unstreitig beabsichtigt die Klägerin eine anderweitige Verwertung des Grundstücks, indem sie das vorhandene Gebäude abreißen und auf dem Grundstück ein neues Gebäude mit Eigentumswohnungen errichten will. Die Ernsthaftigkeit des Willens der Klägerin zur anderweitigen Verwertung wird durch die von der Klägerin in erster Instanz vorgelegten behördlichen Bescheide, namentlich die Baugenehmigung der ... vom 15.12.2005, und den von dem Beklagten vorgelegten Verkaufsprospekt der Klägerin (II, 57) dokumentiert und von dem Beklagten nicht in Frage gestellt. Es liegt auch auf der Hand, dass der Fortbestand des Mietverhältnisses mit dem Beklagten - und mit den weiteren Mietern des Gebäudes - die geplante Verwertung hindert. Der Abriss des bestehenden Gebäudes und die Neuerrichtung eines wesentlich größeren Gebäudes führen zwangsläufig dazu, dass die Mietsache in ihrer ursprünglichen Gestalt nicht mehr vorhanden ist. Die Verwirklichung des Vorhabens der Klägerin und der Fortbestand des Mietverhältnisses schließen sich daher gegenseitig aus.

23

bb) Das Vorhaben der Klägerin, nämlich der Abriss des vorhandenen Gebäudes und die Errichtung eines Neubaus mit Eigentumswohnungen, ist auch rechtlich zulässig und damit realisierbar. Mit Bescheid vom 15.03.2005 (Anlage K 12; I, 81 f.) erteilte die ... die baurechtliche Genehmigung des Abrisses. Mit weiterem Bescheid vom 15.12.2005 (I, 99 f.) erteilte die ... die Baugenehmigung für das geplante Bauvorhaben. Mit der Baugenehmigung wurde zugleich die denkmalschutzrechtliche Genehmigung des Abrisses erteilt. Dass die Baugenehmigung bei Ausspruch der Kündigung noch nicht vorgelegen hat, ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung und damit unerheblich (LG Mannheim, NJW-RR 2004, 731, Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Auflage, § 573 Rnr. 148).

24

cc) Durch den Fortbestand des Mietverhältnisses würde die Klägerin schließlich an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden.

25

(1) Die Frage, was unter einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung zu verstehen ist, wird in Rechtsprechung und Schrifttum nicht einheitlich beantwortet. Teilweise wird nur verlangt, dass der Verwendungszweck mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht und somit weder sittenwidrig noch rechtswidrig ist (LG Stuttgart, ZMR 1995, 259). Nach anderer Ansicht sind unter dem Tatbestandsmerkmal der Angemessenheit die Gesamtumstände der Verwertung zu prüfen, namentlich die Wert-/Preisrelation, das Verwertungsmotiv und der Verwendungszweck (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rnr. 154). Auch nach dieser Ansicht ist es dem Gericht aber wie bei der Eigenbedarfskündigung verwehrt, die wirtschaftlichen Planungen des Eigentümers durch eigene, vermeintlich vernünftigere Entscheidungen zu ersetzen (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O.).

26

Nach Auffassung der Kammer stellt der von der Klägerin beabsichtigte Abriss des bestehenden Gebäudes zwecks Errichtung eines Neubaus mit Eigentumswohnungen auch unter Berücksichtigung der gesamten Umstände eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar.

27

Nach dem unstreitigen Parteivortrag und nach den Ausführungen der Sachverständigen ... in dem schriftlichen Gutachten vom 07.11.2006 ist das Gebäude im gegenwärtigen Zustand sanierungsbedürftig. Den aufzubringenden Sanierungsaufwand hat die Sachverständige im Falle einer Minimalsanierung, die lediglich die zur Behebung des Instandhaltungsstaus notwendigen Maßnahmen beinhaltet und nur zu einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 15 bis 20 Jahren führen würde, mit rund 70.000,00 EUR und im Falle einer Vollsanierung, die dazu führen würde, die Ausstattung auf den heutigen Stand der Technik zu bringen und eine Restnutzungsdauer des Gebäudes herbeizuführen, die einem Neubau entspricht, mit rund 580.000,00 EUR angegeben. Nach den weiteren Ausführungen der Sachverständigen beläuft sich die für die Klägerin erzielbare Rendite sowohl im Falle einer Minimalsanierung als auch im Falle einer Vollsanierung auf rund 2,5%. Im Falle des Abrisses und der Errichtung des geplanten Neubaus liegt die für die Klägerin erzielbare Rendite nach den Berechnungen der Sachverständigen hingegen bei rund 4%.

28

Bei den Berechnungen der Sachverständigen ist zu berücksichtigen, dass die Sachverständige - was weder von dem Amtsgericht noch von den Parteien thematisiert worden ist - auch bei der Renditeberechnung für den Fall des Abrisses von einer Vermietung der geplanten Wohnungen durch die Klägerin über einen Zeitraum von 100 Jahren ausgegangen ist. Tatsächlich beabsichtigt die Klägerin jedoch, die zu errichtenden Wohnungen als Eigentumswohnungen zu verkaufen, und zwar ausweislich des von dem Beklagten vorgelegten Verkaufsprospekts der Klägerin zu einem Quadratmeterpreis zwischen 4.100,00 EUR und 5.300,00 EUR. Es ist indessen davon auszugehen, dass die Rendite, die die Klägerin im Falle eines Verkaufs der Wohnungen erzielen könnte, die Rendite, die sich aus der Vermietung der Wohnungen über einen Zeitraum von 90 oder 100 Jahren ergeben würde, noch erheblich übersteigt. Veranschlagt man den von der Klägerin für den Verkauf der Wohnungen angesetzten durchschnittlichen Quadratmeterpreis mit 4.500,00 EUR und multipliziert man diesen mit der gesamten Wohnfläche von 610 m², so errechnet sich ein Verkaufserlös von 2.745.000,00 EUR. Dieser Erlös übersteigt die von der Sachverständigen ... in dem Gutachten vom 07.11.2006 (dort Seite 37) ermittelten Erwerbs- und Baukosten von gerundet 1.914.000,00 EUR um 831.000,00 EUR. Wenn dieser Betrag in Relation gesetzt werden soll zu dem von der Sachverständigen in dem Ergänzungsgutachten vom 26.03.2007 (dort Seite 2; I, 377) errechneten Reinertrag bei einer Vermietung der Wohnungen über einen Zeitraum von 90 Jahren in Höhe von 6.930.000,00 EUR, muss eine angemessene Verzinsung des Verkaufserlöses über denselben Zeitraum von 90 Jahren angesetzt werden. Nimmt man den erzielbaren Zins - konservativ gerechnet - mit 4% p.a. an, so ergibt sich bei linearer Berechnung (nach der Formel: Endkapital = Ausgangskapital x (1 + 4/100) 90 ) ein Endkapital in Höhe von 28.353.720,00 EUR. Bezogen auf einen Zeitraum von 90 Jahren übersteigt damit die bei einer Veräußerung der Wohnungen zu erzielende Rendite die im Falle der Vermietung zu erzielende Rendite um das Vierfache.

29

Bei dem Vorhaben der Klägerin handelt es sich damit um eine nachvollziehbare und wirtschaftlich vernünftige Verwertung, da sie eine bedeutend höhere Rendite ermöglicht als eine Sanierung des bestehenden Gebäudes. Dass die von der Klägerin beabsichtigte Verwertung nicht nur wirtschaftlich vernünftig, sondern auch nach den Gesamtumständen angemessen ist, ergibt sich für die Kammer daraus, dass das Gebäude stark sanierungsbedürftig ist und die Klägerin deshalb in jedem Fall erhebliche Investitionen in das Grundstück tätigen muss. Der Grundstückseigentümer darf in einem solchen Fall nicht darauf verwiesen werden, sich auf Sanierungsmaßnahmen zu beschränken, die nur zu einer Behebung des Instandhaltungsstaus und einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 15 bis 20 Jahren führen würden. Vielmehr stellt es eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar, wenn sich der Vermieter für eine umfassende und nachhaltige Sanierung oder für einen Abriss und die Errichtung eines Neubaus entscheidet. Erweist sich der Abriss und die Errichtung eines Neubaus dabei als wirtschaftlicher als eine Vollsanierung, kann in dieser Maßnahme keine unangemessene wirtschaftliche Verwertung gesehen werden. Der Umstand, dass die Klägerin das Anwesen in Kenntnis der Unwirtschaftlichkeit zum Zwecke der sofortigen Verwertung durch Abriss und Neubebauung erworben hat, vermag an dieser Bewertung nichts zu ändern. Denn es kann keinen Unterschied machen, ob die Beendigung einer unrentablen Situation durch den Veräußerer oder den Erwerber erfolgt (ebenso Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., Rnr. 171).

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(2) Im Falle des Fortbestandes des Mietverhältnisses würde die Klägerin auch erhebliche Nachteile erleiden. Unter Nachteilen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind in erster Linie wirtschaftliche Nachteile zu verstehen (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O.). Entgegen dem Amtsgericht ist es für das Erleiden erheblicher Nachteile nicht erforderlich, dass der Vermieter bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses keine Rendite mehr erwirtschaftet oder gar Verluste erleidet. Es genügt vielmehr, dass der Vermieter mit der von ihm beabsichtigten Verwertung seine Rendite wesentlich verbessern kann (Schmitt-Futterer/Blank, a.a.O., Rnr. 170 f.). Das ist vorliegend der Fall, da die Klägerin bei Realisierung ihrer Pläne eine Rendite von 16% erzielen könnte, während die erzielbare Rendite sich sowohl bei einer Minimalsanierung als auch bei einer Vollsanierung des bestehenden Gebäudes nur auf 2,5% beliefe. Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass das Gebäude stark sanierungsbedürftig ist und die Klägerin, wie bereits dargelegt wurde, nicht auf eine Minimalsanierung verwiesen werden darf. Ist eine nachhaltige Sanierung aber nur mit einem erheblichen Kostenaufwand von 580.000,00 EUR möglich und ließe sich auch danach lediglich eine Rendite erzielen, die nach den Ausführungen der Sachverständigen mit 2,5% noch immer erheblich unter der in ... für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 4 Wohnungen erzielbaren Rendite von 3,5% bis 4,5% liegt, würde die Klägerin ohne Zweifel erhebliche Nachteile erleiden, wenn sie durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an der von ihr beabsichtigten, wesentlich profitableren Verwertung des Grundstückes gehindert würde.

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dd) Die Ausübung des Kündigungsrechts durch die Klägerin ist auch nicht rechtsmissbräuchlich. Unzweifelhaft ist das bestehende Gebäude stark sanierungsbedürftig, sodass in jedem Fall Investitionen in das Grundstück getätigt werden müssen. Da ein Abriss und die anschließende Neuerrichtung des Gebäudes aber wesentlich rentabler ist als eine Sanierung des bestehenden Gebäudes, entspricht allein diese Maßnahme dem Gebot wirtschaftlicher Vernunft und ist daher als angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks anzusehen. Dass der bei vernünftiger wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks gebotene Abriss nicht durch die Voreigentümer, sondern durch die Klägerin, die das Grundstück in Kenntnis der Sanierungsbedürftigkeit und der Unrentabilität des Gebäudes gekauft hat, erfolgt, vermag einen Rechtsmissbrauch nicht zu begründen.

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Soweit die Voreigentümer über Jahre hinweg keine Investitionen in das Gebäude getätigt und damit die unrentable Situation herbeigeführt haben mögen, ist bereits zweifelhaft, ob ein möglicherweise rechtsmissbräuchliches Verhalten der Voreigentümer der Klägerin überhaupt zum Nachteil gereichen kann. Nach Ansicht der Kammer wäre die Grenze des Rechtsmissbrauchs jedenfalls erst dann überschritten, wenn die Voreigentümer das Gebäude bewusst herunter gewirtschaftet hätten, um den Abriss des Gebäudes leichter durchsetzen zu können. Dafür ist im vorliegenden Fall jedoch nichts ersichtlich.

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2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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3. Bei der Bemessung der dem Beklagten gewährten Räumungsfrist war dem Umstand Rechnung zu tragen, dass preiswerter Ersatzraum in ... schwer zu beschaffen ist. Ferner war zu berücksichtigen, dass der Beklagte in erster Instanz obsiegt hat und daher bis zur mündlichen Verhandlung am 09.11.2007 keinen Anlass hatte, nach Ersatzräumen zu suchen.

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4. Die Revision war auf Antrag des Beklagten gemäß § 543 ZPO zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Die Frage, was unter einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung und dem Erleiden erheblicher Nachteile im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu verstehen ist, wird in Rechtsprechung und Schrifttum nicht einheitlich beantwortet. Insbesondere wird in der Rechtsprechung kontrovers beurteilt, ob eine Verwertungskündigung berechtigt ist, wenn ein Investor ein Gebäude in Kenntnis der Sanierungsbedürftigkeit allein zum Zwecke des Abrisses erworben hat. Höchstrichterliche Entscheidungen sind zu dieser häufig auftretenden Konstellation bislang nicht ergangen.