Oberlandesgericht Hamm ()
Urteil vom 2005-11-23, Aktenzeichen 30 U 45/05
ECLI:DE:OLGHAM:2005:1123.30U45.05.00

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 6. Januar 2005 verkündete Urteil des Einzelrichters der 8. Zivilkammer des Landgerichts Bochum wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

1

G r ü n d e

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I.

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Der Kläger vermietete an die Beklagte 6 Büroräume, 3 Keller, 2 WC mit Bad, 2 Loggien im dritten Obergeschoß des Hauses B-Straße, ####1 I4, zum Betrieb einer Anwaltspraxis. In dem schriftlichen Mietvertrag war lediglich der Kläger als Vermieter aufgeführt und nicht auch seine inzwischen verstorbene Ehefrau I2, die Miteigentümerin des Hauses B-Straße in I4 war. Gem. § 2 Ziff. 1 des Mietvertrages war eine feste Mietzeit vom 01.04.1996 bis zum 31.03.2006 vereinbart. Die von der Beklagten monatlich zu zahlende Bruttokaltmiete betrug (umgerechnet) 805,55 Euro. Die Beklagte unterzeichnete den Mietvertrag unter dem 31.03.1996. Auf Seiten des Vermieters unterzeichnete dessen Ehefrau den Mietvertrag unter dem 15.04.1996 mit "E. I2". Nachdem die M-Bank in Nordrhein-Westfalen am 07.05.1996 die Genehmigung nach § 3 WährG für die in § 7 Nr. 1 des Mietvertrages vom 31.03./15.04.1996 vereinbarte Wertsicherungsklausel erteilt hatte, übersandte die "Hausverwaltung I2uI3" der Beklagten den unterzeichenten Mietvertrag mit Schreiben vom 20.05.1996.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages nebst Anlage wird auf die Kopie auf Bl. 16 bis 23 und 26 d. A. verwiesen.

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Einen Teil der gemieteten Räume nutzte sie selbst zum Betrieb einer Anwaltspraxis. Den anderen Teil überließ sie im Einverständnis mit dem Kläger einem Untermieter.

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Mit Schreiben vom 14.09.2001 erklärte die Beklagte die Kündigung des Mietvertrages über die Kanzleiräume zum 31.03.2002. Zur Begründung wies sie darauf hin, dass nach ihrer Auffassung kein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen worden sei, da ihr Vertragsexemplar nicht von dem Kläger unterzeichnet worden sei. Der Kläger widersprach der Kündigung des Mietverhältnisses umgehend. Dennoch erklärte die Beklagte gegenüber ihrem Untermieter, Herrn L, die Kündigung des Untermietvertrages über die von ihm genutzten Räume im 3. Obergeschoß des Hauses B-Straße in I4 zum 31.03.2002 mit der Begründung, dass ihr Hauptvertrag zu diesem Zeitpunkt ende. Unter dem 07.12.2001 schloß der Kläger sodann mit Herrn L einen Wohnraummietvertrag über andere Räume in seinem Haus B-Straße in I4.

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Die Beklagte zog zum 31.03.2002 aus den von dem Kläger gemieteten Kanzleiräumen aus und zahlte in der Folgezeit auch keinen Mietzins mehr.

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Mit Anwaltsschreiben vom 25.07.2002 erklärte der Kläger gegenüber der Beklagte die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen der Mietzinsrückstände für die Monate April 2002 bis Juli 2002.

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Durch mittlerweile rechtskräftige Urteile des Amtsgerichts Herne vom 09.07.2002 – 9 C 165/02 und vom 15.07.2003 – 9 C 159/03 – wurde die Beklagte zur Zahlung rückständigen Mietzinses nebst Zinsen verurteilt. Die gegen diese Urteile eingelegten Rechtsmittel der Beklagten hatten keinen Erfolg und wurden durch Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 20.12.2005 – 5 S 202/02 – und durch Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 16.01.2004 – 5 S 123/03 – zurückgewiesen.

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Unter dem 29.10.2002 schloß der Kläger mit Herrn E einen Wohnraummietvertrag über einen Teil der Räume, die die Beklagte zuvor zum Betrieb ihrer Anwaltskanzlei genutzt hatte. Mietbeginn war der 29.10.2002; der Mietzins betrug 360,-- Euro netto pro Monat. Unter dem 07.06.2003 schloß der Kläger einen weiteren Wohnraummietvertrag mit Frau I über Räume, die die Beklagte zuvor angemietet hatte. Der Mietzins betrug 190,-- Euro netto pro Monat.

11

Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger von der Beklagten Ersatz des Schadens verlangt, der ihm als Folge der Kündigung entstanden sei. Er hat im Einzelnen folgende Beträge geltend gemacht:

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Nutzungsausfall August 2002 bis 15.11.2002 2.883,16 Euro

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Nutzungsausfall 16.11.2002 bis Juni 2003 3.478,02 Euro

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Nutzungsausfall Juli und August 2003 547,52 Euro

15

Kosten für Inserate

619,83 Euro

16

Summe 7.528,71 Euro

17

Wegen der Einzelheiten der Schadensberechnung wird auf den Schriftsatz des Klägers vom 15.03.2004 (Bl. 12 bis 15 d. A.) verwiesen.

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Der Kläger hat beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an ihn 7.528,71 Euro nebst 5 Prozent Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 19.08.2003 zu zahlen.

20

Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

22

Sie hat die Auffassung vertreten, der Mietvertrag sei nicht formwirksam zustande gekommen, da die mittlerweile verstorbene Ehefrau des Klägers diesen ohne Vertretungszusatz unterschrieben habe. Zudem fehle es an einer rechtzeitigen Annahmeerklärung auf Vermieterseite.

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Die Beklagte hat weiter geltend gemacht, der Kläger habe gegen die ihm obliegende Schadensminderungspflicht verstoßen. Sie hat insoweit behauptet, ihr früherer Vermieter, wäre bereit gewesen, das frühere Mietverhältnis mit dem Kläger fortzusetzen, während dieser – was unstreitig ist – unter dem 07.12.2001 ihrem früheren Vermieter einen Mietvertrag über eine andere Wohnung mit Wirkung ab dem 01.03.2003 geschlossen habe.

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Weiterhin hat sie bestritten, dass die Weitervermietung der streitgegenständlichen Räume erst im November 2002 bzw. Juli 2003 möglich gewesen sei und nur Mietzinsen in der von dem Kläger angegebenen Höhe zu erzielen gewesen seien. Hinsichtlich der geltend gemachten Inseratskosten hat sie bestritten, dass sich diese auf die streitgegenständlichen Räume bezögen.

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Durch das am 06.01.2005 verkündete Urteil, auf dessen Gründe Bezug genommen wird, hat der Einzelrichter der 8. Zivilkammer des Landgerichts Bochum die Beklagte verurteilt, an den Kläger 5.228,37 Euro nebst Zinsen in Höhe von Prozentpunkten über den Basiszinssatz seit dem 19.08.2003 zu zahlen. Im übrigen hat er die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat er im wesentlichen folgendes ausgeführt:

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Der Kläger könne gem. §§ 535, 543 Abs. 2 Ziff. 3 a BGB i. V. m. §§ 280 Abs. 1, 314 Abs. 4 BGB von der Beklagten einen Mietausfallschaden in der ausgeurteilten Höhe beanspruchen.

27

Entgegen der Auffassung er Beklagten sei der Mietvertrag vom 31.03.1996/15.04.1996 mit einer Befristung bis zum 31.03.2006 formwirksam zustande gekommen, so dass das Mietverhältnis erst durch die fristlose Kündigung des Klägers vom 25.02.2002 wegen Zahlungsverzugs beendet worden sei. Gem. § 164 Abs. 1 S. 1 BG habe die Ehefrau des Klägers durch Unterzeichnung am 15.04.1995 das von der Beklagten bereits unterzeichnete Vertragsangebot als Vertreterin des Klägers mit Wirkung für und gegen diesen angenommen. Es sei gem. § 164 Abs. 1 S. 2 BGB unerheblich, dass die Ehefrau des Klägers den Vertrag ohne ausdrücklichen Vertretungszusatz unterzeichnet habe, denn es ergebe sich aus den Umständen, dass die Unterzeichnung im Namen des Klägers habe erfolgen sollen, wie in den Entscheidungsgründen näher dargelegt wird. Der Kläger habe das Angebot der Beklagten, vertreten durch seine Ehefrau, rechtzeitig angenommen. Aufgrund der Gesamtumstände sei die Annahme mit Anschreiben vom 20.05.1996 nach Erhalt des Schreibens vom 04.03.1996 nicht verspätet erfolgt. Vielmehr sei dem Kläger vor Eingehung einer 10-jährigen Vertragsbindung eine mehrwöchige Überlegungsfrist einzuräumen. Hinzu komme, dass die Genehmigung der Wertsicherungsklausel durch die M-Bank habe eingeholt werden müssen.

28

Aufgrund des Zahlungsverzugs der Beklagten infolge der Unwirksamkeit ihrer ordentlichen Kündigung sei der Kläger zur fristlosen Kündigung vom 25.07.2002 berechtigt gewesen und könne den daraus resultierenden Mietausfallschaden aufgrund der Vertragspflichtverletzung der Beklagten von dieser beanspruchen. Der Mietausfallschaden sei allerdings entgegen der Auffassung des Klägers auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Nettokaltmiete zu berechnen. Demnach belauef sich der Mietausfallschaden unter Zugrundelegung der vom Kläger angegebenen anderweitigen Mieteinkünfte auf insgesamt 5.228,37 Euro.

29

Ein Verstoß des Klägers gegen seine Schadensminderungspflicht sei nicht festzustellen. Der Kläger sei nicht gehalten gewesen, Teile des streitgegenständlichen Mietobjekts an den früheren Untermieter der Beklagten weiter zu vermieten. Vielmehr sei die anderweitige Vermietung an diesen bereits am 07.12.2001 während des noch bis zur Kündigung vom 25.07.2002 bestehenden Mietvertrages der Parteien erfolgt. Aus dem pauschalen Vorbringen der Beklagten, die Vermietung der streitgegenständlichen Räume hätte bzw. zu höheren Mietzinsen erfolgen können, folge gleichfalls kein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht des Klägers. Vielmehr hätte die Beklagte konkret vortragen und ggfls. unter Beweis stellen müssen, dass die Räumlichkeiten tatsächlich eher zu einem höheren Mietzins hätten weiter vermietet werden können.

30

Hinsichtlich der geltend gemachten Inseratskosten sei die Klage unbegründet. Insoweit habe es der Kläger versäumt, im einzelnen darzulegen, dass die jeweils geltend gemachten Beträge tatsächlich für Inserate, die die streitgegenständlichen Räume beträfen, angefallen seien.

31

Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte mit der form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung, soweit der Klage stattgegeben worden ist. Sie verfolgt unter Vertiefung und Ergänzung ihres erstinstanzlichen Vorbringens ihren Klageabweisungsantrag weiter.

32

Die Beklagte vertritt – ebenso wie im Vorverfahren – die Ansicht, dass der Mietvertrag vom 31.03.1996/15.04.1996 nicht die in § 566 S. 1 BGB a. F. erforderliche Schriftform erfülle, so dass er auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte und daher zum 31.03.2002 habe gekündigt werden können.

33

Sie moniert, dass das Landgericht lediglich auf § 164 BGB abgestellt hatte, ohne zu prüfen, ob die Voraussetzungen des § 566 BGB a. F. erfüllt seien. Die Anforderungen ergeben sich aus § 126 BGB. Festzustellen sei insoweit, dass die Ehefrau des Klägers den Mietvertrag ohne Vertretungszusatz unterschrieben habe. Es gebe in der Urkunde auch keine anderen Hinweise auf eine Vertretung.

34

Die Beklagte behauptet, dass die Ehefrau des Klägers im übrigen immer Vermieterin gewesen sei. Sie sei – was unstreitig ist – Miteigentümerin des Hauses B-Straße in I4 gewesen. Die Schwiegertochter des Klägers, die den Mietvertragsentwurf – was ebenfalls nicht bestritten ist – ausgefüllt habe, habe nur versehentlich das Wort "Eheleute" nicht eingesetzt. Die Ehefrau des Klägers habe daher den Mietvertrag unterzeichnet in dem Glauben, auch sie wäre im Rubrum genannt. Sie habe den Mietvertrag nur für sich und nicht als Stellvertreterin des Klägers unterzeichnet. Hierfür spreche auch, dass sie – die Beklagte – den Mietvertrag an die Eheleute höher aufgewandt habe. Der weitere Schriftwechsel mit dem Kläger und seiner mittlerweile verstorbenen Ehefrau zeige, dass diese ebenfalls davon ausgegangen seien, dass sie beide Vermieter gewesen seien.

35

Die Beklagte ist ferner der Ansicht, das Landgericht sei rechtsirrig davon ausgegangen, dass ihr – der Beklagten – Angebot mit 31.03.1996 rechtzeitig angenommen worden sei. Der Kläger habe vielmehr erst mit Schreiben vom 20.05.1996 ein neues Angebot gemacht, dass sie – die Beklagte – jedoch nicht schriftlich angenommen habe.

36

Sie vertritt zudem die Auffassung, dass der Kläger hätte darlegen müssen, was er im einzelnen zwecks Weitervermietung unternommen hätte. Er habe jedoch nur pauschal behauptet, er habe Anzeigen in verschiedenen Zeitschriften geschaltet ohne darzulegen, dass die jeweiligen Anzeigen tatsächlich für Inserate, die die streitgegenständlichen Räume betroffen hätten, erfolgt seien.

37

Die Beklagte behauptet, der Kläger habe nie versucht, die Räume als Geschäftsräume zu vermieten, weil er nach ihrem Auszug sofort Umbaumaßnahmen vorgenommen habe, um zwei getrennte Wohnungen zu schaffen. Außerdem hätten noch weitere Wohnungen und ein Ladenlokal im Haus B-Straße in I4 leer gestanden. Deshalb werde bestritten, dass sich die Inserate auf die streitgegenständlichen Räume bezogen hätten.

38

Die Beklagte behauptet schließlich, dass der Kläger für die 36 qm große Wohnung einen Mietpreis von 214,74 Euro zuzüglich 46,12 Euro Nebenkostenvorauszahlung ab 01.04.2002 hätte erzielen können, wenn er ihrem – der Beklagten – Untermieter die Räume weiter vermietet hätte.

39

Die Beklagte beantragt,

40

das am 06.01.2005 verkündete Urteil des Landgerichts Bochum – 8 O 226/04 abzuändern und die Klage abzuweisen.

41

Der Kläger beantragt,

42

die Berufung zurückzuweisen.

43

Er verteidigt das angefochtene Urteil und nimmt zur Begründung im wesentlich auf sein erstinstanzliches Vorbringen Bezug.

44

Der Kläger behauptet, seine Ehefrau habe gerade nicht Vermieterin sein sollen. Es seien unrichtige Spekulationen, dass sie lediglich versehentlich nicht in den Mietvertrag als Vermieterin aufgeführt worden sei.

45

Er vertritt weiter die Ansicht, dass ihm bis zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages keine Schadensminderungspflicht oblegen habe. Gerade die Tatsache, dass er das Objekt sowohl als Gewerbeobjekt als auch zu Wohnzwecken angeboten habe, entspreche seiner Schadensminderungspflicht. Hätte er das Objekt ausschließlich als Gewerbeobjekt angeboten, wäre eine Vermietung schon aufgrund der wirtschaftlichen Situation weitaus schwieriger und langwieriger gewesen. Die Beklagte habe das Objekt immerhin selbst geteilt und zum Teil untervermietet.

46

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

47

II.

48

1.

49

Der Kläger hat gem. §§ 535, 543 Abs. 2 Ziff. 3 a BGB i. V. m. §§ 280 Abs. 1, 314 Abs. 4 BGB einen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte.

50

a.)

51

Zwischen den Parteien bestand ein wirksamer Mietvertrag über Räumlichkeiten im dritten Obergeschoß des Hauses B-Straße in I4.

52

aa.)

53

Bei Abschluß des Vertrages wurde der Kläger gem. § 164 Abs. 1 BGB durch seine Edelgard I2 vertreten.

54

Eine wirksame Vertretung setzt nach dieser Vorschrift voraus, dass die Willenserklärung erkennbar im Namen des Vertretenen abgegeben wird. Dabei kann sich der Wille, im fremden Namen zu handeln, aus einer ausdrücklichen Erklärung oder aus den Umständen ergeben. Hier fehlt zwar ein Zusatz, dass die Ehefrau des Klägers als Vertreterin gehandelt hat. Aus den Umständen ergibt sich aber eindeutig, ein Handeln im fremden Namen: denn eingangs des Mietvertrages ist ausdrücklich nur der Kläger als Vermieter genannt, nicht auch dessen Ehefrau. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist nicht aufgrund sonstiger Umstände davon auszugehen, dass die Ehefrau des Klägers auf Vermieterseite ebenfalls Vertragspartner sein sollte. Die Vertragsurkunde, die die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich hat (vgl. KG OLGZ 77, 487; Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl. 2005, § 125 Rn. 15), spricht dagegen. Die Beklagte hat nicht schlüssig dargelegt, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass die Vertragsurkunde unrichtig und vollständig ist. Aus der Tatsache, dass die Ehefrau des Klägers Miteigentümerin des Hauses B-Straße in I4 war, in dem sich die gemieteten Räume befanden, lässt sich nicht schließen, dass sie ebenso wie der Kläger Vermieter sein sollte. Die Frage, wer mit der Beklagten den Mietvertrag abgeschlossen hat, ist unabhängig von den Eigentumsverhältnissen zu betrachten. Weiter ergibt sich nicht aus dem Umstand, dass mit dem vorherigen Mieter beide Eheleute I2 einen Mietvertrag abgeschlossen hatten und die Beklagte zunächst in diesem Mietvertrag eingetreten ist, dass hier ebenfalls beide Eheleute Vertragspartner werden sollten. Eine solche Feststellung ist schließlich nicht aufgrund des Verhaltens des Klägers und seiner Ehefrau nach Vertragsschluß, insbesondere den Formulierungen in der Korrespondenz, gerechtfertigt.

55

Die Vertretungsmacht der Ehefrau des Klägers wird wohl nicht von der Beklagten in Zweifel gezogen. Unabhängig davon wäre der Mietvertrag jedenfalls nachträglich von dem Kläger genehmigt worden. Denn der Vertrag ist vollzogen worden, und der Kläger beruft sich in diesem Verfahren – ebenso wie in den Vorprozessen – ausdrücklich auf die Wirksamkeit des Vertragsschlusses.

56

bb.)

57

Für das Zustandekommen des Vertrages ist es unerheblich, ob bereits in der Übersendung des von der Schwiegertochter des Klägers in dessen Auftrag ausgefüllten Mietvertragsformulars ein Angebot auf Abschluß eines Mietvertrages im Sinne des § 145 BGB oder lediglich ein Vertragsentwurf zu sehen ist. Denn die Beklagte hat den Text abgeändert, den abgeänderten Text sodann unter dem 31.03.1996 unterzeichnet und an die "Eheleute I2 und I3" übersandt. Darin liegt entweder ein Angebot im Sinne des § 145 BGB oder aber – sofern in der Übersendung des ausgefüllten Mietvertragsformulars ein Angebot zu sehen ist – eine Ablehnung des Angebots des Klägers verbunden mit einem neuen Angebot (§ 150 Abs. 2 BGB).

58

Der Kläger hat zwar dieses (neue) Angebot nicht rechtzeitig angenommen. Wenn es sich – wie im vorliegenden Fall – um einen Antrag unter Abwesenden handelt, kann dieser nach § 147 Abs. 2 BGB nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Die gesetzliche Annahmefrist setzt sich zusammen aus der Zeit für die Übermittlung des Antrages an den Empfänger, dessen Bearbeitungs- und Überlegungszeit sowie aus der Zeit für die Übermittlung der Antwort an den Antragenden (BGH NJW 1996, 921). Dieser letzte Zeitabschnitt entfällt, wenn die Annahme gem. § 151 BGB nicht zugangsbedürftig ist. Das ist jedoch nicht der Fall gewesen, da die Beklagte nicht gem. § 151 S. 1 BGB auf eine Annahmeerklärung verzichtet hat und auch nach der Verkehrssitte eine solche Erklärung nicht entbehrlich war. Die Unterzeichnung des Mietvertrages durch die Ehefrau des Klägers erfolgte am Montag, dem 15.04.1996; der Vertrag wurde jedoch erst mit Schreiben vom 20.05.1996 übersandt, und zwar zusammen mit der am 16.04.1996 von dem Kläger beantragten und ihm mit Schreiben vom 07.05.1996 erteilten Genehmigung der M-Bank in Nordrhein-Westfalen. Unter Berücksichtigung der gesamten Umstände war die Rücksendung des unterzeichneten Mietvertrages nicht mehr rechtzeitig, da die Beklagte nicht damit rechnen musste, dass der Kläger die Erteilung der nach § 7 des Mietvertrages erforderlichen Genehmigung der M-Bank abwarten und ggfls. beide Urkunde – also den Mietvertrag und die Genehmigung – zusammen übersenden würde. Denn die Genehmigung der M-Bank E2 war nicht Voraussetzung für die Wirksamkeit des Mietvertrages. Die Parteien hatten für den Fall, dass die Genehmigung nicht erteilt würde, in § 7 Nr. 2 des Mietvertrages ausdrücklich eine anderweitige Regelung getroffen. Im übrigen wird die Genehmigung der M-Bank in der Praxis auch nicht selten erst eingeholt, nachdem die Mietvertragsparteien die von ihm unterzeichneten Vertragsurkunden ausgetauscht haben.

59

Der Mietvertrag ist gleichwohl wirksam zustande gekommen, da die verspätete Annahme des Angebots der Beklagten gem. § 150 Abs. 1 BGB als neuer Antrag gilt. Entgegen der Ansicht der Beklagten hat diese den neuen Antrag wirksam dadurch angenommen, dass der Vertrag tatsächlich durchgeführt worden ist; vor allem hat die Beklagte die Räumlichkeiten über einen Zeitraum von 6 Jahren genutzt und auch den vereinbarten Mietzins nebst Nebenkosten bis einschließlich 31.03.2002 gezahlt.

60

b.)

61

Die Beklagte hat die ihr obliegenden Pflichten aus dem Mietverhältnis verletzt, indem sie durch ihr vertragswidriges Verhalten die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB, die der Kläger mit Schreiben vom 25.07.2002 ausgesprochen hat, verursacht hat.

62

aa.)

63

Entgegen der Ansicht der Beklagten ist das Mietverhältnis über die Kanzleiräume nicht bereits durch die von ihr erklärte Kündigung vom 14.09.2001 zum 31.03.2002 beendet worden. Denn die Parteien haben gem. § 2 Nr. 1 des Mietvertrages eine feste Mietdauer bis zum 31.03.2006 vereinbart. Der Einwand der Beklagten, dass wegen eines Verstoßes gegen § 566 BGB a. F. ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit bestanden habe, greift nicht durch.

64

Entgegen der Ansicht der Beklagten ist kein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis darin zu sehen, dass neben der Unterschrift der Ehefrau des Klägers ein Vertretungszusatz fehlt.

65

Für die Einhaltung der Schriftform ist es zwar erforderlich, dass alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag, muß dies in der Urkunde – in der Regel durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz - hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen (BGHZ 125, 175 (178); BGH NJW 2003, 2053 f. m. w. N.; BGH NJW 2004, 1103 f. m. w. N.; Bub/Treyer/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdn. 758). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht der Wahrung der Schriftform das Fehlen eines Vertretungszusatzes neben der Unterschrift aber dann nicht entgegen, wenn – wie im vorliegenden Fall – Unterzeichnende nicht selbst Vertragspartei werden sollte und sich somit aus den Umständen ergibt, dass er die eine Vertragspartei vertreten sollte (BGH NZM 2005, 502 f.). Ausweislich der Angaben im Rubrum des Mietvertrages – dort ist lediglich der Kläger als Vermieter aufgeführt – sollte die Ehefrau des Klägers nicht Vertragspartei werden. Wenn sie dann über der mit "Vermieter" gekennzeichneten Zeile unterschrieben hat, konnte dies nur bedeuten, dass sie den Kläger vertreten wollte. Demnach stellt sich hier - anders als in den von der Beklagten zitierten höchstrichterlichen Entscheidungen - nicht die Frage, ob die Ehefrau des Klägers die Unterschrift nur für sich selbst oder aber zugleich in Vertretung der anderen geleistet hat.

66

Aus dem Umstand, dass der Mietvertrag zwar am 15.04.1996 für den Kläger unterzeichnet wurde, er aber erst mit Schreiben vom 20.05.1996 an die Beklagte übersandt wurde, ergibt sich ebenfalls kein Recht der Beklagten zur vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses. Für die Wahrung des Formerfordernisses des § 550 BGB (§ 566 BGB a. F.) genügt die Einhaltung der "äußeren Form", weil schon dadurch die mit dem Formerfordernis verfolgten Zwecke gewahrt werden (vgl. Stiegeler NZM 2004, 606, 607). In erster Linie soll dem späteren Erwerber im Hinblick auf § 566 BGB ermöglicht werden, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten des Mietvertrages zu unterrichten. Hierfür genügt es aber, dass sich der Erwerber anhand des schriftlich niedergelegten Vertragstextes über das Vereinbarte informieren kann. Das gilt auch für die Klarstellungs- und die Beweisfunktion. Die Warnfunktion wird dadurch erfüllt, dass beide Parteien den Vertragstext unterschrieben haben. Die materiell-rechtliche Wirksamkeit des Vertragsschlusses muß sich aus der Urkunde nicht ergeben. Etwaige Mängel des Rechtsgeschäfts, wie Anfechtbarkeit, fehlende Vertretungsbefugnis etc. lassen sich dem schriftlichen Mietvertrag in der Regel ohnehin nicht entnehmen. Es kommt demgemäß allein darauf an, ob sich die Annahme des unter dem 31.03.1996 beurkundeten Angebots, die ausweislich des schriftlichen Mietvertrags vom 15.04.1996 datiert, als rechtzeitig erweist. Das ist – jedenfalls unter Berücksichtigung der in diese Zeit fallenden Feiertage (Karfreitag und Ostern) ohne weiteres anzunehmen, zumal in dieser Zeit mit Verzögerungen durch Osterurlaub zu rechnen ist.

67

Da der Mietvertrag demnach auf bestimmte Zeit – nämlich auf die Dauer von 10 Jahren – geschlossen worden ist, konnte die Beklagte den Vertrag nicht vorzeitig durch ordentliche Kündigung gem. § 542 Abs. 1 BGB beenden.

68

bb.)

69

Zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung vom 25.07.2002 befand sich die Beklagte mit 4 Monatsmieten im Rückstand.

70

c.)

71

Die Beklagte hat dem Kläger den Schaden zu ersetzen, der diesem durch die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses entstanden sind. Diesen Schaden hat das Landgericht zutreffend auf 5.228,37 Euro beziffert. Die Einwendungen der Beklagten gegen die Schadensberechnung greifen nicht durch.

72

Zu ersetzen sind die Nachteile infolge des Verlustes der gesicherten wirtschaftlichen und rechtlichen Position. Ist der Vermieter ersatzberechtigt, schuldet der Mieter den Betrag, den er bei normalem Vertragsverlauf bis zum erstmöglichen Endtermin als Mieter hätte zahlen müssen (BGH ZMR 1955, 105). Dabei wird der Ersatzansprucn nicht dadurch beeinträchtigt, dass er einem Mietinteressenten die unentgeltliche Nutzung des Mietobjektes gestattet oder Umbau- oder Renovierungsarbeiten im Mietobjekt durchführen lässt; der Rechtsgedanke des § 537 BGB kann nicht auf den Schadensersatzanspruch übertragen werden (OLG Düsseldorf ZMR 1985, 89; OLG Düsseldorf ZMR 1987, 375; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdn. 1088).

73

Das Landgericht hat bei der Schadensberechnung zutreffend den Zeitraum von August 2002 bis August 2003 angenommen und auch nur den Ausfall der Nettomiete zugrunde gelegt.

74

Es hat auch zu Recht einen Verstoß des Klägers gegen die ihm obliegende Schadensminderungspflicht abgelehnt. Da der Vermieter Schadensersatz, nicht Vertragserfüllung verlangt, ist er zwar nach § 254 Abs. 2 BGB verpflichtet, sich um die anderweitige Vermietung des Mietobjektes zu bemühen. Die das Mitverschulden des Vermieters begründenden Umstände hat aber der Mieter darzulegen und zu beweisen. Der Vermieter ist insoweit mitwirkungspflichtig als seine Bemühungen darzulegen hat. Sodann hat der Vermieter dessen Versäumnisse und die Erfolgsaussichten der versäumten Bemühungen darzulegen und zu beweisen (OLG Düsseldorf, ZMR 1996, 324; Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rdn. 1091).

75

Bis zum 09.07.2002 hatte der Kläger zwar nach eigenen Angaben noch nichts unternommen, um einen neuen Mieter für die zuvor von der Beklagten genutzten Räumlichkeiten zu finden. Dazu bestand jedoch auch kein Anlaß, weil die Kündigung des Mietverhältnisses noch ausstand und ein Kündigungsgrund erst ab Mai 2002 gegeben war. Entgegen der Ausführungen der Beklagten hat der Kläger konkret dargelegt, dass er in der Zeit nach der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses vom 25.07.2002 sich um eine weitere Vermitung der Räume bemüht hat und insbesondere in der Zeit vom 18.08.2002 bis 22.03.2003 mehrere Anzeigen geschaltet hat. Zumindest die Rechnungen der X vom 22.08.2002 und 29.08.2002 bezieht sich auf einen Teil der früher an die Beklagte vermieteten Räumlichkeiten, und zwar ist dort eine 68 qm große 3-Zimmer-Wohnung angeboten worden. Diese ist offensichtlich mit Vertrag vom 25.10.2002 an Herrn E vermietet worden.

76

Die Tatsache, dass der Kläger die Räumlichkeiten nach dem Auszug der Beklagten zu Wohnungen hat umbauen lassen, beeinträchtigt den Schadensersatzanspruch hier nicht.

77

Entgegen der Ansicht der Beklagten ist ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht auch nicht darin zu sehen, dass der Kläger andere Räume im Hause B-Straße in I4 an den früheren Untermieter der Beklagten vermietete als die bisherigen Untermieträume. Dabei ist es unerheblich, dass Herr L bereit gewesen wäre, die bisherigen Untermieträume von dem Kläger zu mieten. Als der Mietvertrag mit Herrn L unter dem 07.12.2001 geschlossen wurde, stand noch nicht fest, dass das Mietverhältnis vorzeitig beendet würde. Denn die Kündigung der Beklagten vom 14.09.2001 war unwirksam, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Kläger wurde erst am 25.07.2002 ausgesprochen. Im Dezember 2001 lagen auch die Voraussetzungen für eine vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses noch nicht vor. Es war auch nicht absehbar, dass die Beklagte trotz des Widerspruchs des Klägers gegen die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.03.2002 ihrer Pflicht zur Zahlung des Mietzinses nicht nachkommen und dadurch die außerordentliche Kündigung verurschen würde. Vielmehr konnte der Kläger davon ausgehen, dass die Beklagte sich vertragstreu verhalten und die feste Mietzeit einhalten würde. Er war nicht verpflichtet, sich im Hinblick auf eine eventuelle künftige Schadensminderungspflicht die Möglichkeit offen zu halten, einen Mietvertrag mit Herrn L über eine Teilfläche der bislang an die Beklagte vermieteten Räume abzuschließen.

78

2.

79

Der zuerkannte Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.

80

3.

81

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.