Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2008-12-03, Aktenzeichen 10 A 2741/07
ECLI:DE:OVGNRW:2008:1203.10A2741.07.00

Tenor

Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des
Verwaltungsgerichts Düsseldorf vom 6. August 2007 wird abgelehnt.

Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 11.250,00 EUR
festgesetzt.

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G r ü n d e :

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I.

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Die Klägerin war Eigentümerin eines Grundstücks in E. . Einen aus diesem
Grundstück herausgemessenen Teil mit einer Fläche von etwa 900m² verkaufte sie
an zwei Erwerber. Zuvor hatte sie für eine kleinere Teilfläche von etwa 650m² einen
Bauvorbescheid über ein Wohnbauvorhaben mit 280m² Wohnfläche erhalten. In § 4
Abs. 2 des Kaufvertrages wurde folgende Regelung getroffen:

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"Wird hinsichtlich des Kaufobjekts innerhalb der nächsten 5 Jahre eine Bebauung
genehmigt oder ein entsprechender Vorbescheid erteilt, auf Grund dessen eine
Bebauung von mehr als 280qm Wohnfläche ... möglich ist, so ist der Käufer
verpflichtet, an den Verkäufer für jeden vollen Quadratmeter zusätzlicher Wohnfläche
über 280qm bis 300qm einen Ausgleichsbetrag von EUR 1.000,-- zu zahlen und für
jeden vollen Quadratmeter zusätzlicher Wohnfläche ab 301qm einen Betrag von
EUR 750,-- zu zahlen. ... Der Käufer ist nicht verpflichtet, darauf hinzuwirken, dass
eine Baugenehmigung oder ein Vorbescheid erteilt wird, der eine bestimmte Größe
der Bebauung vorsieht."

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Die Erwerber verkauften das Grundstück an einen Dritten weiter; dieser ist als
Vormerkungsberechtigter in das Grundbuch eingetragen. Einige Monate später
stellte die Klägerin einen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheids für die Bebauung
des Grundstücks mit einem Doppelhaus und einer Gesamtfläche von ca. 700m²;
daraus leitete sie eine Kaufpreisnachforderung in Höhe von etwa 316.000 EUR ab.
Der Beklagte lehnte die Prüfung des Vorbescheidsantrags unter Hinweis darauf ab,
der Klägerin fehle das Sachbescheidungsinteresse; sowohl die Erwerber als auch
der ihnen nachfolgende Vormerkungsberechtigte hätten der
Baugenehmigungsbehörde gegenüber erklärt, dass eine Bebauung des Grundstücks
mit einem Einfamilienhaus und einer Wohnfläche von höchstens 280m² beabsichtigt
sei.

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Das Verwaltungsgericht hat die auf Erteilung des Vorbescheids gerichtete Klage
abgewiesen.

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II.

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Der Antrag ist zulässig, aber nicht begründet.

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Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angegriffenen Entscheidung des
Verwaltungsgerichts (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) bestehen auf
Grund des Antragsvorbringens nicht. Das Verwaltungsgericht hat seine Entscheidung
darauf gestützt, dass die Klägerin kein Sachbescheidungsinteresse für ihren Antrag
auf Erteilung eines bauplanungsrechtlichen Vorbescheids für eine Bebauung des
Grundstücks Gemarkung M. , Flur 4, Flurstück 326 habe. Die Richtigkeit dieser
Annahme wird durch das Zulassungsvorbringen nicht erschüttert.

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Anspruch auf Bescheidung eines Bauantrages kann auch ein Antragsteller
haben, der nicht Eigentümer des Baugrundstücks ist, denn das Recht zu bauen folgt
nicht nur aus Art. 14 Abs. 1 GG, sondern auch aus der allgemeinen
Handlungsfreiheit (Art. 2 GG). Allerdings muss jeder Antragsteller, der durch seinen
Antrag ein Verwaltungsverfahren mit dem Ziel einleitet, einen (stattgebenden)
Bescheid über sein Begehren zu erhalten, hierfür ein Sachbescheidungsinteresse
haben und dieses in Zweifelsfällen auch nachweisen. Aus diesem Grunde erlaubt §
69 Abs. 2 Satz 3 BauO NRW der Baugenehmigungsbehörde, die Zustimmung des
Grundstückseigentümers zu einem Bauvorhaben einzuholen, das ein
Nichteigentümer zur Genehmigung stellt. Die Behörde kann diese Möglichkeit nach
ihrem Ermessen nutzen, muss dies - insbesondere wenn das Vorliegen oder Fehlen
des Sachbescheidungsinteresses auch ohne ein Vorgehen nach § 69 Abs. 2 Satz 3
BauO NRW eindeutig festgestellt werden kann - aber nicht tun.

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Vgl. Boeddinghaus / Hahn / Schulte, BauO NRW, Stand 1.7.2008, § 69 Rnr. 42-
48 sowie zum Sachbescheidungsinteresse § 75 Rnr. 55-59, jeweils m.w.N.

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So liegt der Fall hier. Auf Grund der in den Akten vorliegenden Schreiben der
Klägerin und Bauantragstellerin, ihrer Rechtsnachfolger und des
vormerkungsberechtigten Vertragspartners dieser Rechtsnachfolger steht fest, dass
die Klägerin für ihren Antrag auf Erteilung des Vorbescheids kein
Sachbescheidungsinteresse hat. Denn sowohl die aktuellen Eigentümer des
Grundstücks als auch der mit einer Vormerkung bereits ins Grundbuch eingetretene
weitere Käufer des Grundstücks haben unmissverständlich erklärt, dass das
Vorhaben der Klägerin, auf dem Grundstück insgesamt fast 700m² Wohn-/Nutzfläche
zu schaffen, keinesfalls zur Ausführung kommen werde, sondern dass lediglich die
Errichtung eines Einfamilienhauses mit einer Wohnfläche von höchstens 280m²
geplant ist. Damit stehen dem Vorhaben der Klägerin Hinderungsgründe entgegen,
die sich schlechthin nicht ausräumen lassen.

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Ein Sachbescheidungsinteresse der Klägerin ergibt sich auch nicht - wie die
Antragsbegründung meint - aus dem Umstand, dass der Kaufpreis für das
Grundstück nach dem zwischen der Klägerin und ihren Rechtsnachfolgern
geschlossenen Kaufvertrag teilweise von dem Ausmaß der Bebaubarkeit des
Grundstücks abhängt. Auch wenn sich aus § 4 Abs. 2 des Kaufvertrages ein
erhebliches Interesse der Klägerin an dem von ihr beantragten Vorbescheid ergeben
mag, genügt dies nicht, ein Sachbescheidungsinteresse anzunehmen, da diese
Zulässigkeitsvoraussetzung eine andere Funktion hat. Sie soll die
Baugenehmigungsbehörde davor bewahren, die Zulässigkeit von Bauvorhaben in
einem - ggf. aufwändigen - Verwaltungsverfahren zu prüfen, obwohl bereits fest
steht, dass es zu einer Verwirklichung des Vorhabens nicht kommen wird. Denn in
einem solchen Fall würde die Behörde entgegen § 61 BauO NRW in der Funktion
eines Gutachters tätig werden und damit ihren gesetzlichen Auftrag überschreiten.

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Auch bei einer zu Gunsten eines Bauantragstellers großzügigen Handhabung
dieser Zulässigkeitsvoraussetzung hat der Senat aus diesen Gründen keinen Zweifel
daran, dass ein Sachbescheidungsinteresse der Klägerin auch aus dem genannten
Vertrag nicht abgeleitet werden kann. Der von ihr gestellte Antrag auf Erteilung eines
Bauvorbescheids hat die ausschließliche Funktion, die Bebaubarkeit und damit den
Wert des Grundstücks im Hinblick auf § 4 Abs. 2 des Kaufvertrages zu bestimmen; er
zielt nicht darauf, gerade das zur Genehmigung gestellte Bauvorhaben zu
verwirklichen, weil es hierauf nach dem Vertrag überhaupt nicht ankommt. Die
Klägerin hat es versäumt, entweder vor Abschluss des Kaufvertrages noch als
Eigentümerin einen erweiterten Vorbescheid zu erwirken oder eine andere Regelung
der Preisgestaltung - etwa unter Einschaltung eines Gutachters - zu vereinbaren.
Dieses Versäumnis kann sie auf dem von ihr gewählten Weg nicht korrigieren.

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Sollte der Hinweis in der Antragsbegründung, die zur Entscheidung gestellte
Rechtsfrage nach der Funktion des Sachbescheidungsinteresses im
Baugenehmigungsverfahren sei bisher noch nicht entschieden, auch als
Grundsatzrüge (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) zu verstehen sein,
führt auch dies nicht zur Zulassung der Berufung. Denn durch die vom
Verwaltungsgericht und von der Antragsbegründung angeführten obergerichtlichen
und höchstrichterlichen Entscheidungen ist die aufgeworfene Rechtsfrage
hinreichend geklärt.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die
Streitwertentscheidung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Dieser Beschluss ist
unanfechtbar, § 152 Abs. 1 VwGO. Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags ist das
Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig, § 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO.

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