Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2003-05-06, Aktenzeichen 24 U 99/02
ECLI:DE:OLGD:2003:0506.24U99.02.00

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 16. April 2002 verkündete Teilurteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf -Einzelrichterin- wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass der Kostenausspruch, der der künftigen Schlussentscheidung des Landgerichts vorbehalten bleibt, entfällt und dass Zinsen "von je 1.320 DM" (statt 1.300 DM) zu zahlen sind.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Das zulässige Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg.

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I. In verfahrensrechtlicher Hinsicht hat das Landgericht ein
(verdecktes) Teilurteil erlassen. Ausweislich des
Sitzungsprotokolls vom 30. Oktober 2001 hat die Klägerin nicht nur
den Zahlungsantrag aus dem Schriftsatz vom 10. August 2001, sondern
ferner den Leistungsantrag auf Herausgabe des Schlüssels zum
Panzerriegel der Tür im Mietobjekt verlesen. Entschieden hat das
Landgericht aber nur über den Zahlungsantrag.

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Das Teilurteil wäre allerdings aus verfahrensrechtlichen Gründen
aufzuheben, wenn es unzulässig wäre im Sinne des § 301 Abs. 1 ZPO.
Unzulässig ist ein Teilurteil dann, wenn die Gefahr bestünde, dass
die Teilentscheidungen zueinander in Widerspruch treten, wobei ein
solcher Widerspruch im Instanzenzug und in rechtlichen Vorfragen
ausreicht.

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Eine solche Gefahr besteht hier nicht. Unabhängig von der Frage,
ob der Beklagte das Mietverhältnis wirksam gekündigt hat, ist die
Frage nach der Herausgabe des in Rede stehenden Schlüssels zu
beantworten. Denn der Beklagte hat das von der Klägerin gemietete
Büro zurückgegeben, um ihr die Möglichkeit der Anschlussvermietung
zu geben. Dann aber ist die Frage nach der Herausgabepflicht nicht
(mehr) abhängig von der Frage der wirksamen Beendigung des
Mietvertrags durch die Kündigung, sondern nur von der Frage, ob die
vereinbarte Rückgabe der Mieträume vollständig oder unvollständig
erfüllt worden ist.

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II. Zu Unrecht wehrt sich der Beklagte gegen seine Verurteilung
zu den Mieten der Monate Juni 2000, Oktober bis Dezember 2000 und
Januar bis Juli 2001 in Höhe von jeweils 1.320 DM monatlich (nicht,
wie das Landgericht im Rahmen des Zins-auspruchs irrtümlich
tenoriert hat, 1.300 DM monatlich, was der Senat gemäß § 319 ZPO zu
berichtigen hat), insgesamt in Höhe von 14.250 DM.

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1. Die Klägerin ist aktiv legitimiert. Sie hat dargelegt und
urkundlich belegt, dass sie nach dem Tod ihres Ehegatten als dessen
Alleinerbin (Erbschein vom 19. Juni 2002, 92 VI 137/00 AG
Düsseldorf) seit dem 19. Januar 2000 alleinige Nießbraucherin des
vermieteten Grundstücks auf der Grundlage des im Grundbuch von
Pempelfort (AG Düsseldorf Bl. 6787 Abt. II) eingetragenen Rechts
ist. Gemäß § 1030 BGB stehen ihr die Grundstückserträgnisse zu. Die
Übertragung des Grundstücks auf die Töchter unter gleichzeitigem
Vorbehalt des Nießbrauchs führt, wenn der Nießbraucher wie hier
zuvor Vermieter und (Mit-)Eigentümer des Grundstücks gewesen ist,
nicht gemäß § 571 Abs. 1 BGB a.F. (§ 566 Abs. 1 BGB n.F.) zu einem
Vermieterwechsel (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 61. Aufl., § 566
Rn. 3 und ders./Bassenge, § 1030 Rn. 5 m.w.N).

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Dem steht nicht entgegen, dass es unter Nr. III.2 des
notariellen Übertragungsvertrags u.a. heißt:

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"Miet- und Pachtverhältnisse sind
bekannt und werden übernommen."

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Entgegen der im Senatstermin vertretenen Auffassung der Berufung
haben die Vertragsparteien damit keine Vereinbarung geschlossen,
mit welcher das Mietverhältnis auf Vermieterseite schuldrechtlich
auf die Töchter der Klägerin übertragen werden sollte. Eine solche
Vereinbarung kann ohne Mitwirkung des Beklagten als Mieter nicht
wirksam getroffen werden (vgl. dazu Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des
gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rn. 1365,
1367, 1371 m. zahlr. Rspr.-Nachw.). Die Vertragsklausel hat
vielmehr rein deklaratorischen Charakter. Sie greift auf, was das
Gesetz in § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB n.F.) regelt: Mit dem
Eigentumsübergang des Grundstücks tritt der Erwerber kraft Gesetzes
in ein vom Veräußerer eingegangenes und vollzogenes Mietverhältnis
als Vermieter ein. Im Streitfall ist dieser Hinweis, wie bereits
ausgeführt worden ist, indes falsch.

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Auch nicht gefolgt werden kann der Berufung in der im
Senatstermin geäußerten Auffassung, die in Rede stehende
Vertragsklausel sei ein Angebot von Veräußerer und Erwerberinnen an
den Beklagten als Mieter, dem Vermieterwechsel zuzustimmen. Es
liegt schon kein annahmefähiges Angebot der Erwerberinnen vor. Auf
die vorstehenden Ausführungen zur Qualifizierung der
Vertragsklausel wird Bezug genommen. Zudem fehlt es an
rechtzeitiger Annahme im Sinne von § 147 Abs. 2 BGB.

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2. Der Senat folgt dem Landgericht darin, dass die vom Beklagten
ausgesprochene Kündigung gemäß § 542 Abs. 2 BGB a.F.(§ 543 Abs. 2
Nr. 1 BGB n.F.) nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt
hat. Dabei kann zu Gunsten des Beklagten unterstellt werden, dass
er in der Vergangenheit angeblich schon seit 1994 bestehende Mängel
konkret und wiederholt gerügt hat und schließlich dazu übergegangen
ist, einen Teil der Miete einzubehalten. Mit der kompletten
Nachzahlung des einbehaltenen Mietteils im Juni 2000 hat der
Beklagte nachträglich auf den Vorbehalt der Gewährleistung
verzichtet, § 539 BGB a.F. analog. Einen anderen Erklärungsinhalt
kann dieser Nachzahlung gemäß §§ 133, 157 BGB nicht beigelegt
werden (vgl. Senat NJW-RR 2003, 153). Mit dem nachträglichen
Verzicht auf den Mängelvorbehalt ist der Beklagte wie der Mieter zu
behandeln, der in Kenntnis des Mangels den Mietvertrag vorbehaltlos
abschließt oder trotz eines im Laufe des Mietverhältnisses
auftretenden Mangels die Miete vorbehaltlos über einen längeren
Zeitraum fortentrichtet (vgl. BGH NJW 1997, 2674 m.w.N., zuletzt
ZMR 2000, 666). Dem Beklagten nützt es deshalb nichts, dass er die
Junimiete 2000 wiederum einbehalten hat und dieses Recht auf
dieselben Mängel stützt, auf deren gewährleistungsrechtliche
Geltendmachung er bis Mai 2000 nachträglich verzichtet hat. Seine
Gewährleistungsrechte hat er damit nicht nur für die Vergangenheit,
sondern auch für die Zukunft verloren (vgl. BGH NJW 1997,
2674).

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3. Aus dem Verlust der Gewährleistungsrechte folgt, dass der
Beklagte nicht nur das Kündigungsrecht aus § 542 Abs. 1 BGB a.F.
gemäß § 543 BGB a.F. verloren hat (BGH ZMR 2000, 666), sondern auch
das Recht, nur eine geminderte Miete zu zahlen, § 537 Abs. 1 S. 1
BGB a.F.. Die Mieten für die gesamte hier streitige Zeit sind
deshalb ungekürzt zu zahlen.

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4. Diese Rechtsfolge kann der Beklagte nicht dadurch umgehen,
dass er die Kündigung hilfsweise auf § 554a BGB a.F. stützt. Diese
Bestimmung ist nicht einschlägig. Die Voraussetzungen der Kündigung
wegen der Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs ergeben sich
(allein) aus § 542 Abs. 1 BGB a.F. mit den dort geregelten
Einschränkungen (vgl. BGH MDR 1988, 137 sub. lit. b; OLG Düsseldorf
- 10. ZS- ZMR 1990, 57; OLG Koblenz MDR 1997, 1113).

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5. Der Senat braucht nicht zu prüfen, ob der Beklagte wegen des
behaupteten Herstellungsanspruchs aus § 536 BGB a.F. ein
Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 BGB haben könnte. Zwar
geht dieses Recht als Erfüllungsanspruch nicht gemäß § 539 BGB a.F.
analog nach vorbehaltloser Zahlung der Miete über längere Zeit
verloren. Verloren geht es aber dann, wenn der Mieter sein
Interesse an der Herstellung der Mietsache durch (berechtigte oder
unberechtigte) Kündigung und durch die Rückgabe der Mietsache
dementiert (BGH NJW 1982, 874). So verhält es sich im Streitfall.
Der Beklagte hatte das Mietverhältnis (unberechtigt) im August 2000
gekündigt und hat mit Ablauf des Monats September 2000 die
Mietsache an die Klägerin zurückgegeben. Spätestens zu diesem
Zeitpunkt hat er ein Leistungsverweigerungsrecht eingebüßt.

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II. Der Beklagte ist auch zu Recht zur Zahlung der Salden aus
den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 1997 bis 2000 verurteilt
worden (insgesamt 1.731,78 DM). Die Einwendungen gegen die
Abrechnungen sind unbegründet.

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1. Entgegen der Ansicht des Beklagten sind die
Nachzahlungssalden aus den Betriebskostenabrechnungen fällig.
Fällig sind Betriebskostennachzahlungen mit dem Zugang einer für
den Mieter nachvollziehbaren Abrechnung, §§ 130, 259 BGB.
Nachvollziehbar sind die Abrechnungen dann, wenn aus ihnen die
Gesamtkosten, der Verteilungsschlüssel, der Kostenanteil des
belasteten Mieters und die davon abzusetzenden Vorauszahlungen
hervorgehen (BGH NJW 1982, 573 und MDR 2003, 382). Diesen
Anforderungen genügen die hier umstrittenen Abrechnungen in
Verbindung mit den dem Beklagten überreichten
Heizkostenabrechnungen. Unter diesen Umständen ist es dem Mieter
versagt, pauschal die Richtigkeit der Abrechnung und der
Einzelkosten zu bestreiten. Jeder Mieter hat das Recht, die Belege
jeder einzelnen Kostenposition einzusehen (Wolf/Eckert/Ball,
Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl.
Rn. 524; BGH NJW 1982, 573). Dieses Recht steht ihm zu, um die
Richtigkeit jeder Kostenposition überprüfen zu können. Daraus folgt
zugleich, dass nur konkrete Angriffe einzelner Kostenpositionen
außergerichtlich und auch im Prozess wirksame Rügen darstellen.
Verzichtet ein Mieter darauf, die Kostenbelege einzusehen und kann
er deshalb konkrete Rügen nicht erheben, ist ihm auch im Prozess
der Einwand unrichtiger Kostenabrechnung abgeschnitten (vgl. OLG
Düsseldorf -10. ZS- NJW-RR 2001, 299 und OLGR 2001, 286). Dass die
Klägerin sich geweigert hätte, einem Begehren des Beklagten auf
Belegeinsicht nachzukommen, behauptet der Beklagte nicht.

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2. Ohne Erfolg rügt der Beklagte ferner, die Abrechnungsperiode
(jeweils 01.Juni eines Jahres bis 31.Mai des Folgejahres) sei
unzutreffend. Ist wie im Streitfall Beginn und Ende der
Abrechnungsperiode nicht vereinbart (gemäß § 4 Nr. 3 Mietvertrag
ist nur jährliche Abrechnung vereinbart), bedeutet das nicht, wie
der Beklagte meint, dass der Beginn der Abrechnungsperiode mit dem
Beginn des Mietverhältnisses zusammenfällt. Das wäre nicht
praktikabel, weil das dazu führen würde, dass in einem
Mehrparteienmietshaus ganz unterschiedliche Abrechnungsperioden
herrschen würden. Für den Vermieter würde das zu einem ganz
erheblichen Abrechnungsmehraufwand führen. Vielmehr hat der
Vermieter gemäß § 315 Abs. 2 BGB ein Leistungsbestimmungsrecht, das
nur auf Angemessenheit überprüfbar ist (vgl. BGH NJW 1993, 1061).
Im Streitfall beruht die Wahl der Abrechnungsperiode offenbar auf
dem Ende der Heizperiode (üblicherweise im Mai eines jeden Jahres).
Dass diese Wahl der Klägerin unangemessen ist, kann nicht
festgestellt werden.

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III. Das Landgericht hat schließlich auch den mit der Widerklage
geltend gemachten Anspruch auf Rückzahlung der Kaution (3.481,47
DM) zu Recht abgewiesen.

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Die Kaution ist noch nicht fällig. Sie dient dem Vermieter zur
Absicherung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis und dessen
Abwicklung. Im Streitfall ist zwischen den Parteien noch nicht
geklärt, ob der Klägerin aus dem Einbau des Panzerriegels
Schadensersatzansprüche erwachsen. Das kann dann der Fall sein,
wenn sich der Beklagte weigern sollte, den dazu gehörenden
Schlüssel an die Klägerin heraus zu geben oder wenn die Klägerin
dessen Herausgabe nicht durchzusetzen vermag. In diesem Fall müsste
der Panzerriegel entfernt werden mit der nicht ausschließbaren
Folge, dass dann die Eingangstür zur Mietsache ausgetauscht werden
müsste. Zur Sicherung dieses jedenfalls nicht ausschließbaren
Anspruchs kann die Klägerin die Kaution behalten. Dass sie
übersichert wäre, kann nicht festgestellt werden.

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IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die
Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11,
713 ZPO. Die Kostenentscheidung des Landgerichts entfällt. Sie kann
einheitlich erst ergehen, wenn das Landgericht in der noch zu
treffenden Schlussentscheidung über den noch nicht beschiedenen
Leistungsantrag urteilt. Es besteht kein Anlass, die Revision
zuzulassen, § 543 Abs. 2 ZPO n.F.

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Berufungsstreitwert: 10.089,45 EUR (19.733,25 DM)