Verwaltungsgericht Minden (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-03-29, Aktenzeichen 11 K 1221/05
ECLI:DE:VGMI:2006:0329.11K1221.05.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages
abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe
leistet.

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Tatbestand:

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Der Kläger ist Eigentümer des Grundstückes "S. 17" in E. (Gemarkung E. ,
Flur 20, Flurstück 68). Das Grundstück ist mit einem 1883 errichteten Wohnhaus bebaut, das
mit Bescheid des Beklagten vom 24.9.1997 in die Denkmalliste der Stadt E. eingetragen
wurde.

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Mit Grundbesitzabgabenbescheid vom 15.1.2004 wurde der Kläger zu einer Grundsteuer
in Höhe 82,49 EUR herangezogen. Der Bescheid ist bestandkräftig geworden.

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Mit Schreiben vom 24.3.2005 beantragte der Kläger, ihm die Grundsteuer für das Jahr
2004 in voller Höhe zu erlassen. Zur Begründung des Antrages führte er aus, dass der
jährliche Rohertrag aus dem Denkmal unter den aufzuwendenden Kosten für die Erhaltung
und die Nutzung des Gebäudes lägen. Beigefügt waren dem Antrag verschiedene Belege über
im Jahre 2004 durchgeführte Renovierungs- und Unterhaltungsarbeiten.

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Mit Bescheid vom 12.4.2005 lehnte der Beklagte den Antrag des Klägers ab. Zur
Begründung führte er aus: Die Voraussetzungen für einen Erlass der Grundsteuer lägen nicht
vor. Die Unwirtschaftlichkeit müsse ein Dauerzustand sein. Eine vorübergehende
Unrentabilität des Grundstückes begründe keinen Rechtsanspruch auf einen
Grundsteuererlass. Auch setze der Anspruch auf Erlass der Grundsteuer wegen
Unwirtschaftlichkeit eines unter Denkmalschutz stehenden Grundbesitzes voraus, dass die
Unrentabilität auf der Kulturguteigenschaft beruhe. Beide Voraussetzungen seien hier nicht
erfüllt. Die im Jahre 2004 entstandenen Kosten würden nur zu einer vorübergehenden
Unrentabilität führen und zwar im Jahr der Maßnahme. Im Übrigen hätten die entstandenen
Kosten ursächlich nichts mit der Kulturguteigenschaft des privilegierten Grundbesitzes zu
tun.

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Gegen diesen Bescheid legte der Kläger mit Schreiben vom 4.5.2005 Widerspruch ein
und führte zur Begründung ergänzend aus: Die Unwirtschaftlichkeit bestehe bereits seit vielen
Jahren und werde auch weiterhin Bestand haben. Dies liege zum einen darin, dass durch die
Denkmaleigenschaft ein Umbau mit einer Herrichtung zur wirtschaftlichen Nutzung nicht
ermöglicht werde. Andererseits habe das Gebäude in den Vorjahren bereits alters- und
bauweisenbedingt hohe Reparaturaufwendungen erfordert.

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Mit Bescheid vom 19.5.2005 wies der Beklagte den Widerspruch des Klägers zurück und
führte ergänzend aus: Der in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angegebene Nutzungswert in
Höhe von 4176,00 EUR sei zu niedrig angesetzt. In die Rentabilitätsberechnung sei als
Nutzungswert die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zu erzielende ortsübliche Miete als
Einnahme einzustellen. Diese betrage berechnet nach dem E1. Mietspiegel bei einer
mittleren Wohnlage 3,50 EUR/qm, sodass bei einer Wohnfläche von 116 qm ein
Nutzungswert von insgesamt 4872,00 EUR zu Grunde gelegt werden müsse. Einschließlich
der Mieteinnahmen für die Schaukästen betrügen die jährlichen Einnahmen und Vorteile für
das Objekt danach 5301,40 EUR. Die im Antrag auf Grundsteuererlass aufgeführten
Verwaltungs- und Betriebskosten sowie Aufwendungen für die Instandhaltung seien keine
Ertragsminderungen, die auf die Kulturguteigenschaft des Grundbesitzes und die hierdurch
bedingten Einschränkungen zurückzuführen seien. Somit könnten diese Kosten auch nicht bei
der Frage einer dauernden Unrentierlichkeit als berücksichtigungsfähige Kosten anerkannt
werden.

8

Der Kläger hat daraufhin am 13.6.2005 durch seine Prozessbevollmächtigten Klage
erhoben und ergänzend ausgeführt: Die Unrentierlichkeit des Objektes beruhe maßgeblich auf
seiner Denkmaleigenschaft. Dies betreffe sowohl die deshalb stark verminderten Einnahmen
als auch die auf Grund der Denkmaleigenschaft zum Teil stark erhöhten Ausgaben. Der in
Anwendung des Mietspiegels ermittelte Nutzwert in Höhe von 4872,00 EUR sei zu hoch
angesetzt. Das Objekt weise erhebliche bauliche Mängel auf, sodass der angenommene
Mietpreis nicht zu erzielen sei. Der Beklagte habe auch zu Unrecht die geltenden gemachten
Kosten für Instandhaltung und Verwaltung nicht anerkannt. Nach dem Willen des
Gesetzgebers seien auf der Kostenseite alle Ausgaben zu berücksichtigten, die mit dem
privilegierten Grundbesitz in einem wirtschaftlichen Zusammenhang ständen. Im Übrigen sei
ein Mehraufwand an Instandhaltungskosten auf Grund der Denkmaleigenschaft entstanden.
Auf Grund der Unterschutzstellung sei er gezwungen gewesen, auf eine eigenständige
Wärmeversorgung zu verzichten und sich an die Fernwärme anzuschließen.

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Der Kläger beantragt,

10

den Bescheid des Beklagten vom 12.4.2005 in Gestalt des
Widerspruchsbescheides vom 19.5.2005 aufzuheben und den
Beklagten zu verpflichten, ihm die für das Jahr 2004 gezahlte
Grundsteuer zu erlassen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

13

Er trägt zur Begründung der Klage vor: Die Denkmaleigenschaft stehe einer
ordnungsgemäßen Instandhaltung des Gebäudes nicht entgegen. Soweit
Feuchtigkeitsschäden aufträten, könnten diese ohne weiteres beseitigt werden.
Wärmedämmmaßnahmen seien in Absprache mit der Denkmalschutzbehörde
möglich. Möglicherweise sei das Haus auf Grund seines schlechten Pflegezustandes
schlecht vermietbar, dies habe jedoch nichts mit der Denkmaleigenschaft zu tun.

14

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug
genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge des Beklagten.

15

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

16

Das Verfahren war nicht - wie vom Prozessbevollmächtigten mit Schriftsatz vom
28.3.2006 sinngemäß beantragt - gemäß § 94 VwGO auszusetzen, weil hinsichtlich
der Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer auf selbstgenutztes Wohneigentum unter
dem Aktenzeichen 1 BvR 1644/05 eine Verfassungsbeschwerde anhängig ist und
hierüber bisher nicht entschieden worden ist. Die Frage der Rechtsgültigkeit einer
Norm ist kein vorgreifliches Rechtsverhältnis i.S.d. § 94 VwGO,

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vgl. BVerwG, Beschluss vom 6.12.1999 - 3 B 55/99 -
Buchholz 310 § 94 VwGO Nr. 13,

18

und für den vorliegenden Fall auch nicht entscheidungserheblich, da Gegenstand
des Verfahrens nicht die Rechtmäßigkeit des - bestandkräftigen -
Grundsteuerfestsetzungsbescheides des Beklagten vom 15.1.2004 ist, sondern der
geltend gemachte Anspruch auf Erlass der festgesetzten Grundsteuer.

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Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.

20

Der Beklagte hat mit dem angefochtenen Bescheid vom 12.4.2005 in Gestalt des
Widerspruchsbescheides vom 19.5.2005 zu Recht den Antrag des Klägers auf Erlass
der im Veranlagungsjahr 2004 gezahlten Grundsteuer abgelehnt.

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Dem Kläger steht ein Anspruch auf Erlass der Grundsteuer nach § 32 Abs. 1 Nr.
1 Satz 1 GrStG nicht zu. Danach ist die Grundsteuer zu erlassen für Grundbesitz
oder Teilen von Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst,
Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt, wenn die
erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den
jährlichen Kosten liegen.

22

Die Erhaltung des Grundbesitzes des Klägers liegt im öffentlichen Interesse im
Sinne dieser Vorschrift, weil das Wohnhaus mit Bescheid des Beklagten vom
24.9.1997 in die Denkmalliste der Stadt E. eingetragen wurde. Zwar nimmt § 32
Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG nicht auf landesrechtliche Begriffe und
Denkmalsschutzvorschriften Bezug. Aus den rechtlichen Bindungen des förmlichen
Denkmalsschutzes, denen das Grundstück des Klägers auf Grund der Eintragung in
die Denkmalliste nach § 3 Abs. 1 DSchG NW unterliegt, ergibt sich jedoch ein
öffentliches Unterhaltungsinteresse i.S.d. § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG. Dieses
besondere öffentliche Interesse ist dann anzunehmen, wenn für den betreffenden
Grundbesitz solche rechtlichen Bindungen bestehen, die in ihrer
nutzungsbeschränkenden Wirkung über das hinausgehen, was insbesondere das
öffentliche Baurecht von Grundstückseigentümern an Rücksichtnahme auf
Gemeininteressen ohnehin verlangt. Ein solche Bindung begründet insbesondere
das denkmalschutzrechtliche Erhaltungsgebot.

23

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10.7.1987 - 4 B 147/87 -,
NJW 1988, 505.

24

Es bestehen jedoch erhebliche Zweifel, ob der Rohertrag des Grundstückes
unter den jährlichen Kosten liegt.

25

Bei der Gegenüberstellung von Ertrag und Kosten des Grundbesitzes ist
zunächst zu beachten, dass nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG die
Unwirtschaftlichkeit "in der Regel" gegeben seien muss. Entscheidend ist deshalb
nicht eine Unwirtschaftlichkeit im Erlasszeitraum. Abzustellen ist vielmehr auf einen
zeitlich andauernden Zustand, d.h. die Erwartung einer dauernden Unrentierlichkeit.
Hieraus folgt einerseits, dass eine prognostizierende Beurteilung auf Grund der sich
aus der Vergangenheit ergebenden wirtschaftlichen Daten geboten ist, andererseits
sowohl auf der Ertrags- als auch auf der Kostenseite nur "dauerhafte"
Rechnungspositionen berücksichtigungsfähig sind.

26

Vgl. BVerwG, Urteil vom 8.7.1998 - 8 C 23.97 -, BVerwGE 107,
133 = BStBl II 1998, 590 = DVBl 1998, 1226 = Buchholz 401.4 § 32
GrStG Nr. 4 = UPR 1999, 65 = ZfIR 1999, 150 =ZKF 1999, 39 =
BayVBl 1999, 183 = NVwZ 1999, 886.

27

Zum Rohertrag gehören sämtliche Einnahmen und sonstigen Vorteile, die der
Grundbesitz bietet, d.h. Miet- und Pachteinnahmen sowie der Nutzungswert, den die
eigene Nutzung des Grundstücks für den Grundstückseigentümer hat. Letzterer ist
mit den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zu erzielenden ortsüblichen Miet- und
Pachteinnahmen anzusetzen.

28

Vgl. Abschnitt 35 Abs. 2 Satz 4 der Grundsteuerrichtlinien
vom 9.12.1978 (BGBL I S. 553).

29

Zu den dem Rohertrag gegenüberzustellenden Kosten gehören alle im
Zusammenhang mit dem Grundbesitz stehenden Verwaltungs- und
Betriebsausgaben. Hierunter fallen auch Absetzungen für Abnutzung und
Substanzverringerung - AfA - (§ 7 EStG), Rückstellungen für zu erwartende größere
Reparaturaufwendungen, grundstücksbezogene Versicherungsbeiträge und die
Grundsteuer selbst,

30

vgl. BVerwG Urteil vom 8.7.1988, - 8 C 23.97 -, a.a.O.;
Abschnitt 35 Abs. 2 Satz 8 der Grundsteuerrichtlinien vom
9.12.1978 (BGBL I S. 553),

31

dagegen keine einkommensteuerrechtlich zugelassene Sonderabschreibungen,
Schuld- oder Eigenkapitalzinsen.

32

vgl. BVerwG, Urteil vom 15.2.1991 - 8 C 3.89 - BVerwGE
88, 46 =BStBL II 1992, 577 = DVBl 1991, 589 = DÖV 1991, 506
= NJW 1991, 1696 = Buchholz 401.4 § 32 GrStG Nr. 3;
Abschnitt 35 Abs. 2 Satz 9 der Grundsteuerrichtlinien vom
9.12.1978 (BGBL I S. 553),

33

und auch keine Gebühren für Abwasser, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Strom
etc. weil es sich insoweit um Betriebskosten handelt, die von der Gewohnheit der
Nutzer abhängig sind und nicht zu den Grundstückskosten im engeren Sinn
gehören.

34

Vgl. VGH München, Urteil vom 7.2.1996 - 4 B 94.3727 -,
VGHE BY 49, 29 = ZKF 1996, 135 = NJWE-MietR 1996, 214 =
BayVbl. 1996, 631.

Gemessen an diesen Voraussetzungen dürften die Kosten des Grundstückes im
vorliegenden Fall nicht den Rohertrag des Grundstückes überschreiten. Bei der
Ermittlung des Nutzungswertes hat der Beklagte zu Recht in Anwendung des
E1. Mietspiegels bei einer mittleren Wohnlage (Untergrenze) einen Mietpreis
von 3,50 EUR/qm zu Grunde gelegt und ist unter Berücksichtigung der zusätzlichen
Einnahmen aus der Vermietung von Schaukästen in Höhe von 429,40 EUR von
einem Rohertrag von 5301,40 EUR ausgegangen. Dieser Rohertrag überstieg die
vom Kläger im Erlassantrag vom 24.3.2005 geltend gemachten Kosten in 5294,51
EUR, sodass der Beklagte den Erlassantrag zu Recht abgelehnt hat.

35

Die vom Kläger im Klageverfahren erfolgten Einwände gegen die Ermittlung des
Rohertrages sowie die zusätzlich vorgelegten Belege und Kostenaufstellungen
rechtfertigen keine andere Beurteilung der Sach- und Rechtslage.

36

Soweit der Kläger erstmals in der mündlichen Verhandlung mit Schriftsatz seiner
Prozessbevollmächtigten vom 28.3.2006 Kostenaufstellungen für den Zeitraum 2003
bis 2005 in Höhe von 26.374,47 EUR vorgelegt hat (Belege Nr. 1 - 30), handelt es
sich teilweise schon um Kosten, die nicht berücksichtigt werden können. So weisen
die Belege Nr. 9, 20 und 23 Betriebskosten (Strom, Gas, Wasser etc.) in Höhe von
2.939,77 EUR, 2.483,48 EUR und 3.139,58 EUR aus, die nach den o.g. Grundsätzen
nicht zu den Grundstückskosten gehören. Dies reduziert die
berücksichtigungsfähigen Kosten bereits auf 17.811,64 EUR. Bei den vom Kläger
geltend gemachten Kosten für die Herstellung des Fernwärmeanschlusses und damit
verbundene Dachdeckerarbeiten (Belege Nr. 3, 4 und 5 in Höhe von 928,- EUR,
2.470,80 EUR und 1.609,72 EUR) handelt es sich im Übrigen um einmalige, somit
keine "dauerhaften" Aufwendungen im o.g. Sinne, sodass sie für die zu
prognostizierende Unrentierlichkeit des Objektes nach Auffassung des Gerichts
jedenfalls nicht mit ihrem vollem Anschaffungswert, sondern wohl allenfalls mit dem
erhöhten Abschreibungssatz nach § 7i EStG in Ansatz gebracht werden können.
Danach dürften auch unter Berücksichtigung der im Klageverfahren vorgelegten
Kostenrechnungen die Grundstückskosten für die Jahre 2003 bis 2005 nicht den in
diesem Zeitraum erzielten Rohertrag in Höhe von 15.904,20 EUR (3 * 5.301,40 EUR)
überschreiten.

37

Einer Entscheidung darüber, ob und in welcher Höhe die unmittelbar oder
mittelbar mit der Herstellung des Fernwärmeanschlusses entstandenen Kosten
überhaupt in Ansatz gebracht werden können, bedarf es jedoch nicht, weil sie noch
aus einem anderen Grund nicht berücksichtigt werden können.

38

Nach der Rechtsprechung des BVerwG ,

39

vgl. Urteil vom 8.7.1988, - 8 C 23.97 -, a.a.O.,

40

muss die Unrentierlichkeit auf dem öffentlichen Unterhaltungsinteresse bestehen.
Das Erfordernis einer derartigen Kausalbeziehung zwischen dem öffentlichen
Unterhaltungsinteresse und der Unrentierlichkeit ist deshalb gerechtfertigt, weil es
nicht sachgerecht erscheint, Grundstückseigentümer von der Grundsteuerpflicht zu
befreien, wenn sie an einem privilegierten Grundbesitz allein im eigenen Interesse
liegende, also nicht durch den Denkmalschutz geforderte kostenaufwändige und
deshalb verlustreiche Maßnahmen durchführen, während dieselben Maßnahmen mit
denselben Kostenfolgen ohne Denkmalschutz die Grundsteuerpflicht nicht berühren.
Damit ist entscheidend, welche Bindungen und Beschränkungen im öffentlichen
Interesse bestehen und ob bzw. in welchem Umfang hierdurch wirtschaftliche
Aufwendungen ausgelöst werden, die bei einem "normalen" Grundbesitz nicht
entstehen. Die geforderte Kausalität besteht jedenfalls dann nicht, wenn
unwirtschaftlicher Grundbesitz durch den Denkmalschutz noch unrentabler wird.

41

Gemessen an diesen Voraussetzungen kann der Kläger sich auf der
Einnahmenseite nicht darauf berufen, die vom Beklagten zu Grunde gelegte
"ortsübliche Miete" sei zu hoch angesetzt, weil dieser Preis auf Grund der schlechten
Bausubstanz und des Bauzustandes nicht zu erzielen sei. Dieser Zustand ist nicht
ursächlich auf die Unterschutzstellung zurückzuführen, sondern auf das Alter des
Gebäudes und - möglicherweise - unterlassene Unterhaltungsmaßnahmen.

42

Soweit es die geltend gemachten Kosten für die Installation einer
Fernwärmeheizung betrifft, hat der Kläger selbst im Antrag vom 16.2.2003 an die
Denkmalschutzbehörde darauf hingewiesen, dass die vorhandenen, zwei
gasbetriebenen Wärmeerzeuger nach Maßgabe der Verordnung über
Kleinfeuerungsanlagen ausgetauscht werden mussten. Der Einbau einer neuen
Heizung war damit gesetzlich zwingend erforderlich und nicht Folge der
Unterschutzstellung. Kausal im o.g. Sinne und damit ansatzfähig wären nur
Mehraufwendungen, die gerade dadurch entstanden sind, dass der Kläger sich für
eine bestimmte, kostenträchtigere Form der Wärmeversorgung entscheiden musste.
Einen derartigen Nachweis, dass er auf Grund denkmalschutzrechtlicher Auflagen
gezwungen war, sich für den Anschluss an die Fernwärme zu entscheiden und
hierdurch Mehrkosten entstanden sind, hat der Kläger nicht erbracht. Zum Einen hat
der Kläger selber im Antrag vom 16.2.2003 den Anschluss an das städtische
Fernwärmenetz und nur hilfsweise - falls die Denkmalsschutzbehörde dem nicht
zustimmen sollte - den Einbau eines Gas-Brennwertgerätes nebst
Schornsteinverrohrung beantragt. Die von ihm nunmehr als kostengünstiger
dargestellte Alternative (Gas-Brennwertheizung) ist nicht aus Gründen des
Denkmalschutzes untersagt worden. Die Denkmalschutzbehörde hat in ihrem
Schreiben vom 17.3.2006 vielmehr darauf hingewiesen, dass auch dem Einbau
eines Gas-Brennwertgerätes nebst Schornsteinverrohrung keine
denkmalschutzrechtlichen Bedenken entgegengestanden hätten. Zum Anderen hat
der Kläger - trotz der gerichtlichen Aufforderung vom 2.3.2005 - keine detaillierten
Unterlagen vorgelegt, aus denen sich ein durch die Wahl des
Fernwärmeanschlusses ergebender Mehraufwand im Vergleich zu einer
Gasbrennwertheizung verlässlich ermitteln lässt.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

44

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2, Abs. 1
VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.