Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht ()
Urteil vom 2001-01-25, Aktenzeichen 1 L 5010/96

Tatbestand

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Der Kläger begehrt die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung für einen Grundstückskaufvertrag.

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Der Kläger erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 19. Februar 1991 von seiner Schwester das Grundstück mit der Flurstücksbezeichnung 23/8, Flur 1, Gemarkung D. Für das 697 m2 große Flurstück wurde ein Kaufpreis von 139.400,-- DM vereinbart (= 200,-- DM/m2). Das Grundstück -- im Folgenden Wertermittlungsgrundstück -- liegt im Geltungsbereich des am 10. Juli 1984/12. März 1985 förmlich festgelegten Sanierungsgebiets "Innenstadt" der Beklagten. Es ist unbebaut, ca. 29 m breit und im Mittel rund 24 m tief.

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Das Wertermittlungsgrundstück grenzt im Norden an die 5,2 m breite Gemeindestraße "Im Hofe", die etwa 90 m weiter östlich in die Lstraße (ehemals Am Markt) einmündet. Zum Zeitpunkt der Veräußerung des Wertermittlungsgrundstückes wurde das westlich angrenzende Flurstück 23/3 landwirtschaftlich als Wiese genutzt. Südlich schloss sich das Flurstück 23/10 an, auf dem in einem ca. 70 m tiefen Gebäude mit Ausrichtung des Eingangsbereiches und der Parkplätze zur Lstraße seit 1972 ein Verbrauchermarkt betrieben wurde. Auf dem östlich an das Wertermittlungsgrundstück angrenzenden Flurstück 23/6 stand ein Gebäude, das zum Zeitpunkt der Veräußerung des Wertermittlungsgrundstückes zu Wohnzwecken genutzt wurde. Gegenüber, auf der nördlichen Seite der Straße "Im Hofe", stand der ehemalige Hof B, dessen Wirtschaftsgebäude 1984/85 bereits in einem baufälligen Zustand war. Im Bereich der Einmündung der Straße "Im Hofe" in die Lstraße stehen südlich das alte Rathaus (Flurstück 29/6), in dem gewerbliche Nutzungen untergebracht sind, und nördlich das Gebäude einer Sparkasse (LZO).

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Im Flächennutzungsplan der Beklagten war das Wertermittlungsgrundstück zur Zeit der Festlegung des Sanierungsgebiets als Mischgebiet und im Veräußerungszeitpunkt als "Sonderbaufläche" dargestellt. Nach den Festsetzungen des zum Zeitpunkt der Veräußerung in der Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 83 "Im Hofe" der Beklagten ist das Wertermittlungsgrundstück Teil einer Sonderbaufläche.

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Der den Grundstückskaufvertrag beurkundende Notar beantragte für die Vertragsparteien am 25. Februar 1991 bei der Beklagten die sanierungsrechtliche Genehmigung für die Veräußerung. Da der Kaufpreis von 200,-- DM/m2 den Bodenrichtwert von 130,-- DM/m2 für die Zone, in der das Wertermittlungsgrundstück liegt, deutlich überschritt, holte die Beklagte ein Verkehrswertgutachten beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Landkreises Vechta ein. Dem Notar erteilte sie unter Bezugnahme auf die Begutachtung einen Zwischenbescheid vom 13. Mai 1991, mit dem sie die Frist zur Entscheidung über den Genehmigungsantrag um drei Monate verlängerte.

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Der Gutachterausschuss ermittelte in seinem Gutachten vom 17. April 1991 für das Wertermittlungsgrundstück einen Verkehrswert von 90.610,-- DM (= 130,-- DM/m2).

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Die Beklagte lehnte mit Bescheid vom 11. 6. 1991 die beantragte sanierungsrechtliche Genehmigung ab.

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Die nach erfolglosem Widerspruch erhobene Klage hatte beim VG und beim OVG keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

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Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung für den Grundstückskaufvertrag vom 19. Februar 1991, mit dem ein Kaufpreis von 200,-- DM/m2 für das Wertermittlungsgrundstück vereinbart wurde. Der Kläger beruft sich vergeblich auf die einmonatige Bearbeitungsfrist des § 145 Abs. 1 Satz 1 BauGB 1998, nach deren Ablauf die Genehmigungsfiktion eintritt (§ 145 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 19 Abs. 3 Satz 5 BauGB). Bei Inkrafttreten dieser Regelung war der hier zu beurteilende Vorgang der sanierungsrechtlichen Genehmigung einer Grundstücksveräußerung bereits abgeschlossen -- der Widerspruchsbescheid datiert vom 13. Mai 1993 --, so dass sich die Bearbeitungsfrist und der Eintritt der Genehmigungsfiktion nach § 145 Abs. 1 i.V.m. § 19 Abs. 3 Satz 6 BauGB 1986 richten. Nach § 145 Abs. 1 Satz 1 BauGB 1986 musste über die sanierungsrechtliche Genehmigung der Grundstücksveräußerung zwar grundsätzlich binnen drei Monaten nach Eingang des Antrages bei der Gemeinde entschieden werden. Den Antrag gestellt hat der von den Vertragsparteien bevollmächtigte Notar am 25. Februar 1991. Die Beklagte hat die Bearbeitungsfrist jedoch mit nicht angefochtenem Zwischenbescheid vom 13. Mai 1991 (vgl. zu dem Rechtscharakter des Zwischenbescheides: OVG Magdeburg, Entsch. v. 20.1.1999 -- A 2 S 130/97 --, VwRR MO 1999, 182) nach § 145 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 19 Abs. 3 Satz 4 und Satz 5 BauGB 1986 um weitere drei Monate verlängert, weil sie zur Bestimmung des Verkehrswertes des Grundstückes zunächst ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses angefordert hat. Der Zwischenbescheid ist dem bevollmächtigten Notar am 15. Mai 1991 und damit rechtzeitig vor Ablauf der Frist des § 145 Abs. 1 Satz 1 BauGB 1986 zugegangen. Die mit Bescheid vom 11. Juni 1991 verfügte Ablehnung der Genehmigung ist demgemäß ebenfalls noch rechtzeitig veranlasst worden. Dass der Bescheid dem Kläger beziehungsweise dem Bevollmächtigten des Klägers vor Eintritt der Fiktionswirkung des § 19 Abs. 3 Satz 6 BauGB 1987 zugegangen ist, ergibt sich aus dem Widerspruchsschreiben vom 17. Juni 1991.

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Die Beklagte hat die Genehmigung für das nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB genehmigungspflichtige Grundstücksgeschäft gemäß § 145 Abs. 2 BauGB zu Recht verweigert. Nach dieser Vorschrift ist die Genehmigung nur zu versagen, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass die Veräußerung oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Als wesentliche Erschwerung der Sanierung ist es nach § 153 Abs. 2 BauGB anzusehen, wenn der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück über dem Wert liegt, der sich in Anwendung von § 153 Abs. 1 BauGB ergibt. Nach der zuletzt genannten Vorschrift bleiben bei der Bemessung von Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen grundsätzlich sämtliche Werterhöhungen unberücksichtigt, die durch die Sanierung bewirkt worden sind. Die Preisprüfung nach § 153 Abs. 2 BauGB soll verhindern, dass sich der Veräußerer eines Grundstückes der Abschöpfung sanierungsbedingter Werterhöhungen durch Verlangen eines nicht dem Verkehrswert entsprechenden Kaufpreises entzieht; der Erwerber soll davor geschützt werden, für die sanierungsbedingten Werterhöhungen doppelt zu zahlen, nämlich einmal bei der Entrichtung des überhöhten Kaufpreises, zum anderen bei der Zahlung des zu erwartenden Ausgleichsbetrages (Löhr, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 7. Aufl., 1999, § 153, Anm. 11; Kleiber, in: Bielenberg/Koopmann/Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, Loseblattsammlung, Stand: März 2000, § 153 BauGB, Anm. 49).

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Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts liegt der Gegenwert im Sinne des § 153 Abs. 2 BauGB so lange nicht über dem gemäß § 153 Abs. 1 BauGB modifizierten Verkehrswert, wie nicht Werte vereinbart beziehungsweise zugrunde gelegt werden, die in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich verfehlen, was auch sonst, nämlich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (BVerwG, Urt. v. 24.11.1978 -- 4 C 56.76 --, NJW 1979, 2578; Urt. v. 21.8.1981 -- 4 C 16.78 --, BRS 38 Nr. 217 zu §§ 15 Abs. 3 Satz 2, 23 StBauFG). Hieran gemessen verfehlt der vereinbarte Gegenwert von 200,-- DM/m2 den modifizierten Verkehrswert, der nach § 194 BauGB i.V.m. der Wertermittlungsverordnung 1988 -- WertV -- zu ermitteln ist, deutlich und ist deshalb nicht genehmigungsfähig.

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Der Senat bewertet den Verkehrswert des Wertermittlungsgrundstückes auf der Grundlage des im Berufungsverfahren eingeholten Sachverständigengutachtens des Vermessungsdirektors K mit 125,-- DM/m2, so dass die sanierungsrechtliche Genehmigung wegen deutlicher Überschreitung des Verkehrswertes zu versagen ist. Dabei muss nicht vertieft werden, ob ein Kaufpreis in dem sogenannten Erwartungsbereich um den von dem Sachverständigen ermittelten Mittelwert von 125,-- DM/m2 genehmigungsfähig wäre. Denn der von dem Kläger vereinbarte Kaufpreis von 200,-- DM/m2 liegt weit außerhalb des von dem Sachverständigen aufgezeigten Erwartungsbereiches zwischen rund 92,-- DM/m2 und rund 160,-- DM/m2.

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Das im Berufungsverfahren eingeholte Sachverständigengutachten bestätigt das von der Beklagten im Antragsverfahren herangezogene Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich des Landkreises V. Auch wenn in dem Gutachten des Gutachterausschusses vom 17. April 1991 nicht ganz deutlich wird, ob der angenommene Verkehrswert von 130,-- DM/m2 auf der Basis der drei neueren vergleichbaren Kaufpreisfälle (104,80 DM, 125,-- DM und 125,-- DM), anhand des Bodenrichtwertes in Höhe von 130,-- DM/m2 für die Bodenrichtwertzone, in der das Wertermittlungsgrundstück liegt, oder mittels einer Kombination von direktem oder indirektem Vergleichswertverfahren ermittelt wird, liegt der von dem Sachverständigen K gefundene Wert nahe bei dem Ergebnis der Begutachtung des Gutachterausschusses.

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Demgegenüber überzeugt das Gutachten des Oberen Gutachterausschusses nicht. Der Obere Gutachterausschuss benennt 55 Kaufpreisfälle aus den Jahren 1991 und 1992, ohne im Einzelnen anzuführen, welche Fälle er aus welchen Gründen als vergleichbar einstuft. Kaufpreise aus "Wohnlagen am Rande der Innenstadt" und "Lagen im Stadtnorden" werden erwähnt, es wird aber nicht herausgearbeitet, warum diese Grundstücke trotz ihrer unterschiedlichen Lage -- nur vier Grundstücke liegen wie das Wertermittlungsgrundstück im Sanierungsgebiet Innenstadt -- und trotz der unterschiedlichen Art der Nutzung -- die Mehrzahl der aufgelisteten Vergleichsgrundstücke im Stadtnorden liegt in reinen oder allgemeinen Wohngebieten, während für das Wertermittlungsgrundstück Mischgebietsnutzung zugrunde gelegt wird -- vergleichbar sein sollen. Das vom Oberen Gutachterausschuss gefundene Ergebnis von 140,-- DM/m2 bleibt damit in seiner Entstehung unklar.

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Im Unterschied zu dem Gutachten des Oberen Gutachterausschusses bietet das Sachverständigengutachten des Vermessungsdirektors K eine hinreichende Grundlage für die Beurteilung des Verkehrswertes des Wertermittlungsgrundstückes. Der Sachverständige geht von plausiblen Grundannahmen aus. Seine darauf aufbauenden Aussagen sind eindeutig und klar. Das Ergebnis seiner Untersuchung, der Verkehrswert des Wertermittlungsgrundstückes betrage 125,-- DM/m2, beruht auf einer nachvollziehbaren und fehlerfreien Ableitung. Der Sachverständige zieht für die Ermittlung des Verkehrswertes das (direkte) Vergleichswertverfahren gemäß § 13 Abs. 1 WertV heran. Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um die von der WertV vorgesehene Regelmethode (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.1.1996 -- 4 B 69.95 --, NVwZ-RR 1997, 155). Liegt eine genügende Anzahl geeigneter Kaufpreise zum Vergleich vor, ist dieses Verfahren die einfachste, zuverlässigste und zugleich überzeugendste Wertermittlungsmethode (Kleiber, a.a.O., § 13 WertV, Anm. 2). Für einen Vergleich der Kaufpreise sind -- erstens -- solche Grundstücke geeignet, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale (§§ 4 und 5 WertV) mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (§ 13 Abs. 1 Satz 1 WertV). Es dürfen -- zweitens -- nur Kaufpreise herangezogen werden, die der Höhe nach nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 1 WertV beeinflusst sind oder deren Auswirkungen auf die Kaufpreise gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 WertV sicher erfasst werden können, -- drittens -- in zeitlicher Nähe zum Wertermittlungsstichtag vereinbart worden sind und -- viertens -- in genügender Anzahl vorliegen (vgl. Kleiber, a.a.O., § 13 WertV, Anm. 14). Diesen Anforderungen wird die Wertermittlung des Sachverständigen K. gerecht.

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1. Für den Vergleich der Kaufpreise hat der Sachverständige gemäß § 3 Abs. 1 und Abs. 2 WertV den den Verkehrswert beeinflussenden tatsächlichen und rechtlichen Zustand des Wertermittlungsgrundstückes zutreffend ermittelt. Er hat hierzu verschiedene Wertigkeitsbereiche anhand der hinsichtlich der Zoneneinteilung seit Jahren unverändert gebliebenen Bodenrichtwertkarte der Beklagten und mittels einer Zonierung der Einkaufslagen in der Innenstadt der Beklagten in dem Markt- und Standortgutachten für die Beklagte der G aus dem September 1987 gebildet. Der Rückgriff auf die Einteilung in einzelne Bodenrichtwertzonen begegnet nicht rechtlichen Bedenken. Die Zonierung entwickelt sich nach den Erläuterungen des Sachverständigen K im Termin zur mündlichen Verhandlung im Zuge der systematischen Erfassung sämtlicher Kaufpreisfälle bei den Gutachterausschüssen der Katasterämter allmählich aus einer größeren Zahl von Verkaufsfällen. Da allein im Landkreis V jährlich etwa 1.100 bis 1.800 Kauffälle anfallen, sind die danach für den Bereich der Beklagten gebildeten Zonierungen aussagekräftig. Im Stadtgebiet der Beklagten lassen sich sechs Gruppen vergleichbarer Bodenrichtwertzonen feststellen.

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Die höchsten Bodenrichtwerte weisen die Lageklassen 1 (Zentrum = A-Lage mit einem Bodenwertniveau von 480,-- DM/m2) und 2 (zentrumsumgebende Lagen = B-Lagen mit einem Bodenwertniveau von 300,-- DM/m2 bis 350,-- DM/m2) aus. Die Grundstücke dieser Lagen zeichnen sich nach der Bodenrichtwertkarte der Beklagten durch geschlossene Bauweise ("g") aus. Es gibt nach den Erläuterungen des Sachverständigen K. im Termin zur mündlichen Verhandlung aber durchaus Übergangszonen zu den sich anschließenden Lageklassen mit offener Bebauung. Die Lageklasse 3 (Zentrum = C-Lagen mit einem Bodenwertniveau von 220,-- DM/m2 bis 270,-- DM/m2) weist noch Geschäfts- und Büronutzungen auf. Die diesen Lagen räumlich stadtauswärts folgenden Bereiche werden in der Lageklasse 4 (Zentrumsrandlagen mit einem Bodenwertniveau von 100,-- DM/m2 bis 220,-- DM/m2) zusammengefasst. Es schließen sich an die Lageklassen 5 (Wohnbauflächen in Zentrumsrandlagen mit einem Bodenwertniveau von 90,-- DM/m2 bis 120,-- DM/m2) und 6 (Baureifes Land, Gewerbe und Industrie mit einem Bodenwertniveau von 40,-- DM/m2). Den Grundstücken der Lageklasse 4 ist gemeinsam, dass sie

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-- nicht oder nicht zentrumsnah an den Haupterschließungsstraßen beziehungsweise Ausfallstraßen und auch nicht an für die Beklagte bedeutenden Straßenkreuzungen liegen,

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-- nicht prägend geschäftlich genutzt werden,

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-- und allesamt übereinstimmend mit "BM I oder II" (B = baureifes Land, M = gemischte Bauflächen, I und II = eingeschossige beziehungsweise zweigeschossige Bebauung) in ihrer Bodenrichtwertdefinition ausgewiesen sind.

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Das Wertermittlungsgrundstück ist angesichts seiner rechtlichen Gegebenheiten, seiner Lagemerkmale und seiner sonstigen wertbeeinflussenden Eigenschaften der Lageklasse 4 zuzuordnen.

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Am Wertermittlungsstichtag, also am 19. Februar 1991, dem Tag der Veräußerung des Wertermittlungsgrundstückes, wurde das unbebaute Wertermittlungsgrundstück als Wiese genutzt. Auf der gegenüberliegenden Seite der Straße "Im Hofe" schloss sich im Norden eine nicht (oder nur teilweise) bewirtschaftete landwirtschaftliche Hofstelle an. Das Wirtschaftsgebäude war nach dem von der Beklagten im Berufungsverfahren vorgelegten Bildermaterial seit längerer Zeit in einem baufälligen Zustand. Südlich der Straße "Im Hofe" grenzten im Westen an das Wertermittlungsgrundstück landwirtschaftlich genutzte Flächen an (Wiesen). Etwas weiter entfernt im Südwesten ist noch das Gebäude der landwirtschaftlichen Bezugsgenossenschaft einzubeziehen. Es war zwar am Wertermittlungsstichtag bereits beseitigt. Hierbei handelt es sich jedoch um eine Sanierungsmaßnahme, die gemäß § 153 Abs. 1 Satz 1 BauGB bei der Lagebeschreibung unberücksichtigt bleibt, weil nur der sanierungsunbeeinflusste Grundstückszustand zum Wertermittlungsstichtag zugrunde gelegt werden darf. Unmittelbar südlich des Wertermittlungsgrundstückes erstreckte sich auf dem Nachbargrundstück das massige lagerartige Gebäude eines Verbrauchermarktes, das nahezu unmittelbar an das Wertermittlungsgrundstück angrenzte und den Blick nach Süden versperrte. Im Osten folgten an der Straße "Im Hofe" ein mit einem älteren zweigeschossigen Wohnhaus bebautes Grundstück, das sich nach den Feststellungen des Oberen Gutachterausschusses nicht in einem guten Unterhaltungszustand befand. Neben diesen die Lagequalität negativ beeinflussenden Faktoren fällt erschwerend der schmale Ausbauzustand der Straße "Im Hofe" ins Gewicht, der deutlich gegenüber den anderen in der Nähe liegenden Erschließungsstraßen Lstraße und Mstraße abfällt. Die gegen diese Lagesituation vorgebrachten Einwände des Klägers greifen nicht durch.

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Mit der Einschätzung des Klägers, das Wertermittlungsgrundstück sei noch der Geschäftslage der Beklagten zuzurechnen, werden die tatsächlichen Gegebenheiten nicht zutreffend eingeordnet. Schon die schmale Erschließungsstraße "Im Hofe" steht dem Eindruck entgegen, dieser Bereich sei noch der Zentrumslage zuzuordnen. Daneben sind deutliche Entfernungen zurückzulegen, um von dem Wertermittlungsgrundstück das Zentrum zu erreichen. Das geschäftliche Zentrum der Beklagten ist nach einer von dem Kläger vorgelegten Markt- und Standortanalyse der B GmbH aus dem Jahre 1986 und auch nach der Einschätzung des Sachverständigen K (sogenannte A-Lage oder Zentrumslage) im Einmündungsbereich der Mstraße in die G Straße anzunehmen. Die fußläufige Strecke von dem Wertermittlungsgrundstück bis zu diesem Anziehungspunkt beträgt etwas mehr als 300 m. Allein in der relativ schmalen Straße "Im Hofe" sind bis zur Einmündung in die östlich gelegene Lstraße rund 90 m zurückzulegen. Die Lstraße stößt in Richtung Nordosten nach ca. 50 m auf die Mstraße, die in ihrem nordwestlichen Verlauf stadtauswärts und in Richtung Südosten ins eigentliche Zentrum führt.

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Der weitere Einwand des Klägers, die Grundstücke mit dem gewerblich genutzten sogenannten alten Rathaus einerseits und dem südlich des Wertermittlungsgrundstückes gelegenen Einkaufsmagneten F-Markt andererseits hätten eine funktionale und organische Einheit in der Form eines Einkaufszentrums gebildet, das sich wertsteigernd auf das angrenzende Wertermittlungsgrundstück ausgewirkt habe, wird der tatsächlichen Lagesituation des Wertermittlungsgrundstückes nicht gerecht. Die bezeichneten Grundstücke liegen an der Lstraße. Insbesondere der Verbrauchermarkt war zu dieser Straße ausgerichtet. Parkplätze und Eingangsbereich lagen direkt an der L straße. Auch das alte Rathaus mit seiner gewerblichen Nutzung an der Einmündung zu der Straße "Im Hofe" wird noch von seiner Lage an der Lstraße und den von dort bestehenden Zugangsmöglichkeiten zum unmittelbaren Innenstadtbereich begünstigt. Demgegenüber liegt das Wertermittlungsgrundstück abseitig in einem wenig attraktiven Umfeld. Entlang der Wegstrecke von 90 m bis zur Einmündung in die Lstraße sind keine weiteren Anziehungspunkte gewerblicher oder anderer Art vorhanden, die einen Lagevorteil begründen könnten. Die von dem Kläger angesprochenen gewerblichen Nutzungen entlang der Mstraße nach der Abzweigung der Lstraße stadtauswärts, im Einzelnen ein WEZ-Verbrauchermarkt rechtsseitig sowie ein Aldi-Markt und weitere Läden linksseitig der Mstraße, sind zu weit entfernt, um die Lage des Wertermittlungsgrundstückes wertsteigernd zu beeinflussen.

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Soweit der Kläger unter Bezugnahme auf das Gutachten der G darauf abhebt, dass die wenigen großflächigen Einzelhandelsbetriebe in den C- und Streulagen, darunter auch der dem Wertermittlungsgrundstück benachbarte Verbrauchermarkt, erheblich höhere Umsätze erzielten als die 13 kleinräumigen Einzelhandelsbetriebe in der A-Lage, stützen diese Feststellungen nicht die daraus abgeleitete Annahme, die hohe Kundenfrequenz und die Verkaufsstärke des Verbrauchermarktes auf dem Flurstück 23/10 bestimmten die Miet- und Grundstückspreise dieses Standortes und seiner näheren Umgebung. Großflächige Einzelhandelsbetriebe, die seit Inkrafttreten der BauNVO 1968 wegen ihrer städtebaulichen Auswirkungen in anderen Baugebieten als Kern- und Sondergebieten nicht allgemein zulässig sind, bemühen sich wegen ihres hohen Flächenbedarfs regelmäßig um die Ansiedlung auf preisgünstigen Arealen außerhalb der Innenstadtlagen. Der Rückschluss von dem hohen Umsatz des hier maßgeblichen Verbrauchermarktes auf den Bodenwert der Fläche, auf der er steht, ist deshalb nicht zulässig. Gleiches gilt hinsichtlich des Mietpreises für diese Gewerbeflächen. Die Miete pro Quadratmeter für einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb ist regelmäßig geringer als für eine kleinere Ladenfläche. Soweit sich der Kläger auf die von dem Sachverständigen K mit dem Gutachten der G vorgelegte Mietanalyse des Dr. I, beruft, in der auf einer beigefügten Karte für das Flurstück 23/10 in rot eine vom Mieter angegebene Miete von 11,-- DM/m2 und in blau eine bereinigte Miete von 25,20 DM/m2 eingetragen ist, stützt diese Untersuchung nicht den Standpunkt des Klägers. Denn in dem bereinigten Wert sind Auf- und Abschläge wegen der Unterschiedlichkeit der einzelnen Branchen und der Größe der jeweiligen Geschäfte eingearbeitet. Für den Verbrauchermarkt auf dem Flurstück 23/10 bedeutet dies nach den Erläuterungen des Sachverständigen im Termin zur mündlichen Verhandlung, dass bei einer durchschnittlichen Ladengröße auf diesem Grundstück eine erheblich höhere Miete erzielbar wäre.

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Gegen die Zentrumsrandlage des Wertermittlungsgrundstückes spricht auch nicht, dass auf die Bodenrichtwertzone mit einem Wert von 130,-- DM/m2, in der das Wertermittlungsgrundstück liegt, unmittelbar anschließend an der Lstraße eine Bodenrichtwertzone mit einem Wert von 300,-- DM/m2 folgt, in der das alte Rathaus, das Sparkassengebäude und einzelne Gebäude entlang der südöstlichen Seite der Mstraße liegen. Erhebliche Unterschiede zwischen den Bodenwerten benachbarter Grundstücke sind in der Praxis der Bodenwertermittlung nach den Ausführungen des Sachverständigen K im Termin zur mündlichen Verhandlung nicht unüblich. Dabei muss der Senat nicht weiter der Frage nachgehen, ob der Wert von 300,-- DM/m2 in der benachbarten Zone, die relativ klein ist und in der es in der Vergangenheit wohl nur zwei Verkaufsfälle gegeben hat, nicht zu hoch angesetzt ist. Denn selbst wenn das Flurstück 23/10 im Sinne der Argumentation des Klägers wegen seiner unmittelbaren Nachbarschaft zu dem Flurstück 29/6, auf dem das alte Rathaus in der Bodenrichtwertzone mit einem Wert von 300,-- DM/m2 steht, höher zu bewerten wäre, bezöge sich der höhere Wert allenfalls auf einen der Lstraße zugewandten Grundstücksteil in einer gedachten Verlängerung der westlichen Grenze des Flurstückes 29/6. Das Wertermittlungsgrundstück könnte wegen seiner abseitigen Lage neben dem rückwärtigen Teil des Flurstückes 23/10 von einer Wertsteigerung des vorderen Teiles dieser Fläche an der Lstraße nicht profitieren.

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Angesichts eines Wertermittlungsstichtages 19. Februar 1991 überzeugt auch nicht das Argument des Klägers, der Sachverständige K habe die örtlichen Verhältnisse in Augenschein nehmen müssen. Die bauliche Situation während der Begutachtung im Jahr 2000 in der Straße "Im Hofe" und der näheren Umgebung erlaubt keinen verlässlichen Rückschluss auf die Verhältnisse im Jahr 1991. Sie ist geprägt durch Neuansiedlungen im Zuge der Sanierungsmaßnahmen der Beklagten. Die auf den Lichtbildern vom 21. September 1998 erkennbaren Gebäude südlich der Straße "Im Hofe" (Wohn- und Geschäftshaus, Flurstück 23/14 und 23/13, ehemals Flurstück 23/6, sanierungsrechtliche Genehmigung vom 17.10.1995) und nördlich (F-Markt, ehemals Hof B., sanierungsrechtliche Genehmigung vom 4.11.1991) sind erst nach dem Wertermittlungsstichtag errichtet worden. Diese gewerbliche Nutzung profitiert insbesondere davon, dass die Beklagte das Areal von der Lstraße her im westlichen Teil der Straße "Im Hofe" durch die Stichstraße "B Hof" im Zuge der Sanierung neu erschlossen hat.

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Als wertbildende Faktoren sind diese Maßnahmen genauso wenig berücksichtigungsfähig wie die im Sanierungsrahmenplan der Beklagten im Bereich "Im Hofe" westlich des Wertermittlungsgrundstückes vorgesehenen Objekte (unter anderem Hotel, Kultur- und Freizeiteinrichtungen) sowie die geplanten geschäftlichen Erweiterungen im Umfeld des Wertermittlungsgrundstückes. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass der Sachverständige K seine Beurteilung der tatsächlichen Grundstückssituation unter Zuhilfenahme der Feststellungen der Gutachterausschüsse, die beide eine Ortsbesichtigung durchgeführt haben, des Kartenmaterials und von Luftbildern erstellt hat. Den tatsächlichen Zulauf zum F-Markt hätte der Sachverständige bei einer Ortsbesichtigung nicht mehr überprüfen können. Denn nach der Zerstörung dieses Gebäudes durch Brand sind auf dem Flurstück 23/10 zwei neue, kleiner dimensionierte Gebäude, ein Getränkemarkt im rückwärtigen Bereich und ein Wohn- und Geschäftshaus an der Lstraße, errichtet worden. Im Übrigen hat der Sachverständige aber auf den Einwand des Klägers eine Ortsbesichtigung durchgeführt und betont, dass die Ortsbesichtigung keinen Anlass gebe, das Gutachten auch nur in einem Punkt zu ändern oder zu ergänzen.

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Maßgeblich für den rechtlichen Zustand des Wertermittlungsgrundstückes sind Darstellungen des Flächennutzungsplanes vom 2. Mai 1972, der den fraglichen Bereich an der Straße "Im Hofe" als Mischgebietsfläche ausweist. Die Festsetzungen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 83 "Im Hofe" und die Darstellungen der Änderungen des Flächennutzungsplanes aus den Jahren 1986 und 1990 sind gemäß § 153 Abs. 1 BauGB nicht zu berücksichtigen. Das Wertermittlungsgrundstück ist nach seiner Lage, seiner Erschließung und der in der unmittelbaren Nachbarschaft vorhandenen Bebauung als Fläche in einem Mischgebiet baulich zu nutzen. Die gegenteilige Auffassung der Beklagten, es handele sich bei dem Wertermittlungsgrundstück um eine erschlossene Außenbereichsfläche inmitten landwirtschaftlicher Nutzung, vermag nicht zu überzeugen.

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Die von dem Sachverständigen K in seinem Verkehrswertgutachten ermittelten Vergleichsgrundstücke stimmen hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Umstände in einer den Anforderungen des § 4 Abs. 2 Satz 1 WertVO genügenden Weise mit dem Wertermittlungsgrundstück überein. Ihre Lage ist "hinreichend" mit dem Wertermittlungsgrundstück vergleichbar. Annähernd gleiche Lageverhältnisse sind in der Regel gegeben, wenn Vergleichsgrundstücke herangezogen werden, die hinsichtlich Wohn-, Geschäfts-, Verkehrs- und Nachbarschaftslage die Verhältnisse aufweisen, die auch für das zu wertende Grundstück bestehen und zudem eine möglichst große Identität hinsichtlich der bauplanungsrechtlichen Gebietskategorie im Sinne der BauNVO aufweisen (Kleiber, a.a.O., § 13 WertV, Anm. 20). Sämtliche Vergleichsgrundstücke aus den Stichproben 1 (Kaufpreisfälle 1987 bis 1991) und 2 (Kaufpreisfälle 1992 bis 1999) stammen -- wie das Wertermittlungsgrundstück -- aus der Lageklasse 4. Es handelt sich um Grundstücke, die nicht oder nicht zentrumsnah an den Haupterschließungsstraßen beziehungsweise Ausfallstraßen und auch nicht an für die Beklagte bedeutenden Straßenkreuzungen liegen, nicht prägend geschäftlich genutzt werden und mit drei Ausnahmen mit "BM I oder II" in ihrer Bodenrichtwertdefinition ausgewiesen sind.

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Wie bereits ausgeführt, hat der Sachverständige die einzelnen Lageklassen in nachvollziehbarer Weise mit Hilfe der seit Jahren unverändert gebliebenen Zonenaufteilung in den Bodenrichtwertkarten der Beklagten gebildet. Das Ergebnis des Markt- und Standortgutachtens der G bestätigt die Gruppenbildung. Die in der Lageklasse 4 zusammengefassten Zonen bilden nahezu einen Gürtel, lediglich getrennt durch Bereiche entlang der Ausfallstraßen, der die höherwertigen Lageklassen 1 bis 3 (A-, B-, C-Lagen) umfasst. Im Gegensatz zu den höherwertigen Lageklassen sind diese Gebiete nicht mehr geprägt durch Geschäfts- und Büronutzungen. Ihre Lage ist nicht mehr als zentrumsnah einzustufen. Soweit der Sachverständige drei Kauffälle zur Stichprobe 1 hinzugezogen hat, für die in der Kaufpreissammlung "Eigenheimgebietslagen" als preisbestimmende Grundstücksart bezeichnet sind, ist diese Hinzunahme gerechtfertigt, weil in dem untersuchten Zeitraum das Bodenwertniveau in diesen Wohngebieten dem in den angrenzenden Mischgebieten gleicht. Im Übrigen verändern die Werte dieser drei Grundstücke das Ergebnis aber auch nicht.

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2. Bei dem Vergleich der Kaufpreise hat der Sachverständige K weiterhin nur Kaufpreise herangezogen, die der Höhe nach nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse im Sinne des § 6 WertV beeinflusst worden sind. Bei Vorliegen derartiger Besonderheiten dürfen die Kaufpreise nur herangezogen werden, wenn die Auswirkungen auf die Kaufpreise sicher erfasst werden können. Gemeint sind damit insbesondere Liebhaber- und Gefälligkeitspreise sowie solche, die aus einer besonderen Interessenlage, sei es auf Seiten des Verkäufers oder des Käufers, ungewöhnlich hoch oder niedrig ausgefallen sind (vgl. Kleiber, a.a.O., § 13 WertV, Anm. 15). Der Sachverständige hat auf Seite 56, 59 und 60 (Stichprobe 1) und Seite 69 (Stichprobe 2) ausführlich dargelegt, warum die von ihm herangezogenen Kauffälle zum Vergleich geeignet sind. Kauffälle, die von persönlichen oder ungewöhnlichen Verhältnissen geprägt worden sind, oder Arrondierungskäufe (vgl. hierzu Kleiber, a.a.O., § 6 WertV, Anm. 16) hat er ausgeschlossen. Zu Recht verweist der Sachverständige in diesem Zusammenhang auf den von dem Kläger angeführten Kaufpreis von 240,-- DM/m2, der ihm für einen Grundstücksteil gegenüber dem Wertermittlungsgrundstück von der L im Jahre 1981 gezahlt worden ist. Hierbei handelt es sich um eine Arrondierung des Grundstückes, die regelmäßig zu höheren Preisen führt und deshalb nicht in den Vergleich einfließen kann.

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Das Verwaltungsgericht hat weiterhin zu Recht darauf hingewiesen, dass die Begründung des Klägers, die gewerbliche Nutzung des Grundstückes für die Erweiterung des südlich gelegenen Verbrauchermarktes sei bereits seit langem geplant und müsse wertmäßig ihren Ausdruck finden, nicht stichhaltig sei. Eine solche besondere Interessenlage des Klägers an dem Erwerb des Wertermittlungsgrundstückes ist gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 1 Satz 1 WertVO nicht berücksichtigungsfähig. Die Ausdehnung der gewerblichen Nutzung von dem Flurstück 23/10 auf das Wertermittlungsgrundstück mag für den Betreiber des Verbrauchermarktes durchaus wirtschaftlich vernünftig sein, Für jeden Dritten wäre der Kaufpreis von 200,-- DM/m2 angesichts des dargestellten tatsächlichen und rechtlichen Zustandes des Wertermittlungsgrundstückes "übersetzt". Schließlich hat der Sachverständige auch die Fälle ausgeschieden, die sanierungsbedingt bereits eine Werterhöhung erfahren haben (vgl. Seite 59 des Gutachtens: Endwerte im Sanierungsgebiet) und deshalb für einen Preisvergleich ungeeignet sind.

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3. Die zeitliche Nähe der Vergleichspreise zum Wertermittlungsstichtag ist ebenfalls gegeben. Der Sachverständige bezieht in der Stichprobe 1 zwar auch weniger aktuelle Kaufpreisfälle bis in das Jahr 1987 zurück in die Ermittlung ein. Dieses Vorgehen ist aber gerechtfertigt, um die Anzahl der Vergleichsfälle zu erhöhen. Etwaigen Wertabweichungen hat der Sachverständige durch Indizierung gemäß § 9 WertVO, das heißt durch Umrechnung der aus der Vergangenheit herangezogenen Vergleichspreise auf den Wertermittlungsstichtag Rechnung getragen (vgl. Seite 61 des Gutachtens). Die Stichprobe 2 mit Kauffällen aus den Jahren 1992 bis 1999 hat lediglich den Zweck, die Aussagegenauigkeit der Stichprobe 1 zu bestätigen. Auch in diesem Fall werden die Kaufpreise für den Wertermittlungsstichtag über Indexreihen abgeleitet.

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4. Der Sachverständige hat schließlich eine "genügende" Anzahl von Vergleichspreisen herangezogen. Da aus statistischer Sicht mindestens zehn Vergleichspreise zu fordern sind (vgl. Kleiber, a.a.O., § 13 WertVO, Anm. 28) reichen die zwölf beziehungsweise zwanzig Kauffälle aus den beiden Stichproben in jedem Fall aus.

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Der Vergleich ergibt einen marktgerechten Verkehrswert des Wertermittlungsgrundstückes von 125,-- DM/m2. Hierbei handelt es sich um einen Mittelwert. Nach den Berechnungen des Sachverständigen K liegt der Erwartungsbereich um diesen Mittelwert zwischen 92,50 DM/m2 und 160,50 DM/m2. Der Erwartungsbereich markiert die Bandbreite, in der die tatsächlich ermittelten Kaufpreise (Stichprobenwerte) mit einer bestimmten vorgegebenen statistischen Sicherheit den wahren Wert (= Verkehrswert) enthalten. Die Kaufpreise, die außerhalb des Erwartungsbereiches liegen, sind als Ausreißer zu verdächtigen. Es kann dahinstehen, ob jeder vereinbarte Kaufpreis in dieser Bandbreite noch genehmigungsfähig wäre. Denn der vereinbarte Gegenwert von 200,-- DM/m2 verfehlt selbst den höchsten Wert von 160,50 DM/m2 erheblich.

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Nach den vorstehenden Ausführungen besteht kein Anlass, auf das Ertragswertverfahren oder andere nicht in der WertV geregelte Verfahren zurückzugreifen. Wie bereits ausgeführt, ist das Vergleichswertverfahren gerade für die Ermittlung des Bodenwerts das zuverlässigste Verfahren, wenn eine genügende Anzahl geeigneter Vergleichspreise zur Verfügung steht. Im vorliegenden Fall liegen genügend geeignete Vergleichspreise vor, so dass ein Rückgriff auf andere Verfahren nicht angezeigt ist.

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Auch eine ergänzende Bewertung durch andere Verfahren scheidet aus. Der Sachverständige K hat sich in seinem Gutachten ausführlich mit der Wertermittlungsmethode des von dem Kläger im Widerspruchsverfahren mit einer Begutachtung beauftragten Architekten B auseinander gesetzt (vgl. Seite 33 f. des Gutachtens). Er gelangt zu der Einschätzung, dass das Verfahren der Bodenwertermittlung anhand des rentierlichen Bodenwertes, welches dem "Residualwertverfahren" der angelsächsischen Wertermittlungsverfahren entspreche, nicht zur Bodenwertermittlung geeignet sei. Der Senat folgt dieser Bewertung.

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Bei dem Residualwertverfahren wird der Bodenwert aus der Differenz von Ertragswert und Gebäudesachwert (Residuum) ermittelt. Es handelt sich dabei im Wesentlichen um die Kombination des Ertragswert- und Sachwertverfahrens der WertV (vgl. Möckel, Wertermittlung im Spannungsfeld zwischen fachlicher Kompetenz und bodenpolitischem Wunschdenken, GuG 1996, 274). Das Verfahren dient in angelsächsischen Ländern als Investorenmethode zur Prüfung des im Einzelfall gerade noch tragbaren Kaufpreises für ein noch zu bebauendes Grundstück. Es kann deshalb ein nützliches Kontrollmittel sein bei der Wertbestimmung von Grundstücken mit starkem Entwicklungspotential, insbesondere für Büros und Dienstleistungen und Ähnliches, in Großstädten oder auch bei Wohnbauland in solchen Regionen, wenn wegen der besonderen Strukturen keine ausreichenden geeigneten Vergleichspreise beziehungsweise empirisch gesicherte Parameter für die Ertrags-/Sachwertermittlung zur Verfügung stehen (z.B. ehemalige Kasernen, Flughäfen, Bahntrassen; aktuelles Beispiel ist der Gebäudekomplex Hotel Adlon in Berlin). Einer solchen Plausibilitätskontrolle bedarf es bei den vorhandenen Strukturen im ländlich geprägten Raum der Beklagten nicht. Zudem ist das Residualwertverfahren sehr fehleranfällig, weil sehr kleine und durchaus vertretbare Veränderungen in einzelnen Ansätzen erhebliche Auswirkungen auf das Gesamtergebnis haben können, zumal durch Subtraktion zweier großer Werte ein kleiner Wert ermittelt werden soll. Der Sachverständige K hat hierzu in seinem Gutachten überzeugende Beispiele gebildet. Dass dieses Verfahren zu unrealistischen Ergebnissen führt, zeigt auch die eigene Argumentation des Klägers, der ausgeführt hat, nachweislich sei auf dem Wertermittlungsgrundstück die durchgeführte Baumaßnahme für 1.100,-- DM/m2 realisiert worden. Bei einer Berechnung des rentierlichen Bodenwertes nach der Methode des Architekten B mit einem Ansatz von 1.100,-- DM Baukosten pro Quadratmeter vermietbare Gewerbefläche statt 1.400,-- DM ergäbe sich ein Verkehrswert von 369,-- DM/m2. Einen solchen Wert hat selbst der Kläger nicht zur Grundlage seines Vortrages gemacht.

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