Landgericht Hannover ()
Beschluss vom 2009-01-09, Aktenzeichen 2 S 71/08

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 12.9.2008 verkündete Urteil des Amtsgerichts Springe wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf - bis - 3.000 EUR festgesetzt.

Gründe

1

Die zulässige Berufung des Beklagten bietet in der Sache keine Aussicht auf Erfolg.

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Zur Begründung nimmt die Kammer auf ihren Beschluss vom 5.12.2008 Bezug.

I.

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Zum Sachverhalt hat die Kammer ausgeführt: Der Beklagte hat sich gegen die Klage auf Zahlung von Mieten für die Monate April bis Juni 2008 unter Verweis auf seine mit Schreiben vom 7.3.2008 erklärte fristlose Kündigung (Anlage B 1, Bl. 21 f d. A.) zur Wehr gesetzt. Diese hat er begründet damit, dass die von ihm angemieteten Gewerberäume zum Betrieb eines Internet-Versandes für Software und Hardware weder über einen Telefon- noch über einen Internetanschluss verfügen; ferner damit, dass ein Spalt im Fenster nicht verputzt, eine Glastür entgegen der Zusage nicht eingebaut und die Halle nicht über einen Zugang zum Tageslicht verfüge. Der Mietvertrag war am 1.1.2007 (Anlage K 1, Bl. 4 ff. d. A.) abgeschlossen worden; mit Schreiben vom 3.12.2007 (Anlage B 3, Bl. 54 ff. d. A.) hatte der Beklagte diverse Mängel gerügt. Noch vor Abschluss des Mietvertrages hatte der Beklagte dem Kläger am 13.6.2006 (Anlage K 2, Bl. 30 d. A.) eine Mail geschickt u.a. mit der Anfrage, wann er den Telefonanschluss legen lassen könne. Ebenfalls unstreitig hat der Beklagte sodann erfahren, dass keine Leitung zum Gebäude vorhanden war, woraufhin er provisorisch eine Kabelführung von seinem Wohnhaus zu der Betriebsstätte anlegte und hierüber etwa 1 Jahr lang den Anschluss betrieb bis er das von ihm zu Wohnzwecken angemietete Nachbarhaus nicht mehr nutzte.

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Das Provisorium über das Wohnhaus bestand jedenfalls noch zum Zeitpunkt des Schreibens vom 17.1.2008. Hierin bestätigte der Beklagte ausdrücklich dessen Bestehen (Anlage B2, Bl. 23 f d.A.). Das Provisorium bestand weiter z.Zt. des o.g. Kündigungsschreibens vom 7.3.2008; der Auszug des Beklagten aus dem Wohnhaus war erst im Mai 2008.

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II. Zur Entscheidung des Amtsgerichts hat die Kammer ausgeführt:

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Das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht das Vorliegen der Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 4, 536 b BGB verneint, so dass der Beklagte den mit der Klage beanspruchten Mietzins schuldet, da die Frist für die hilfsweise ordentliche Kündigung noch nicht abgelaufen ist. Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund setzt gemäß § 543 Abs. 1 BGB voraus, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die von dem Beklagten zur Untermauerung seiner fristlosen Kündigung eingeführten Gründe mögen u.U. geeignet sein, eine Mietminderung zu rechtfertigen - worüber das Amtsgericht nicht zu entscheiden hatte, weil diese Einwendung nicht hilfsweise eingeführt worden ist; entsprechend ist auch dem Berufungsgericht eine Entscheidung hierüber verwehrt, eine nachträgliche Einführung würde an § 531 Abs. 2 ZPO scheitern-, sie sind jedoch nicht geeignet, eine mehr als 11 Monate nach Begründung des Mietverhältnisses erklärte fristlose Kündigung zu stützen. Die Ausnahmesituation einer vorzeitigen Beendigung eines Mietvertrages ist dann gerechtfertigt, wenn sie eine zeitnahe Reaktion auf einen Vorfall darstellt. Bereits das Zuwarten des Beklagten ist ein gewichtiges Indiz dafür, dass die von ihm herangezogenen Gründe nicht eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ausgelöst haben. Dem Beklagten ist ohne Weiteres zuzugestehen, dass das bauseits bedingte Fehlen einer Möglichkeit, einen Anschluss für Telefon und Internet schalten zu lassen, bei einem Gewerberaum eine wesentliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs darstellt, und dass seiner o.a. E-mail nicht entnommen werden kann, dass er auch für die Zuleitung zu dem Gebäude, in dem sich die von ihm angemietete Gewerbeeinheit befindet, Sorge tragen wollte. Allerdings gibt es unter den hier gegebenen Umständen, dass der Beklagte sich fast ein Jahr lang mit der Hilfslösung begnügt hatte, keinen besonderen Grund i. S. des § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dass er fristlos kündigen konnte, ohne dem Kläger eine Frist zur Abhilfe gesetzt zu haben gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB.

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Der Schriftsatz vom 29.12.2008 bietet keinen Anlass zu einer anderweitigen Würdigung der Sach- und Rechtslage.

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1. Der Beklagte kann sich nicht auf die am Ende des anwaltlichen Schreibens vom 17.1.2008 bzgl. der Telefonleitung erfolgte Fristsetzung berufen. Bereits aus seinen eigenen Ausführungen in diesem Schreiben ergibt sich, dass es zu diesem Zeitpunkt immer noch nicht eine Situation gab, die eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung begründen könnte. Auf der einen Seite wird das Fehlen des Erschlossenseins des Büroräume mit einer Telefonanschlussleitung in den Schriftwechsel der Parteien (gegenüber den vorherigen anwaltlichen Schreiben vom 3.12.2007, Anlag B 3, Bl. 54 f d. A.) neu eingeführt und dieses als eine erhebliche Beeinträchtigung des Geschäfts bezeichnet, andererseits wird zuvor verwiesen auf die zu dem damaligen Zeitpunkt bestehende Lösung vom Wohnhaus aus. Nicht nur findet auch das Fehlen eines Internetzugangs keinerlei Erwähnung, insbesondere bestand auch nach Ablauf der zum 1.3.2008 gesetzten Frist - weiterhin - keine Unzumutbarkeit i. S. des § 543 BGB, da die seit Januar 2007 von dem Beklagten rügelos gewählte Hilfslösungsmöglichkeit weiterhin bestand. Diese Fristsetzung zur Abhilfe stand mithin in keinerlei Beziehung zu den Bedingungen, die eine ausnahmsweise zulässige fristlose Kündigung rechtfertigen könnte.

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Es kann dahinstehen, ob diese in einen situativen und zeitlichen Zusammenhang mit der Beendigung des das Wohnhaus betreffenden Mietverhältnis gestellt gerechtfertigt sein könnte. Dieses ist schon nicht ersichtlich, aber insbesondere hat sich der Beklagte hierauf nicht berufen. Das Gericht ist nicht gehalten, von sich aus eine Gesamtschau der sämtlichen Umstände vorzunehmen, um zu Gunsten des Beklagten zu der Mutmaßung zu gelangen, dass er wahrscheinlich darauf verweisen wollte, die Beendigung des das Mietverhältnis des Wohnhauses betreffenden Mietverhältnisses und somit wohl auch die Beendigung der Möglichkeit des hilfsweise Provisoriums stehe bevor.

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Dasselbe gilt im Ergebnis auch hinsichtlich der o.a. Frage einer Mietminderung der streitgegenständlichen Mietzinsen für die Monate April bis Juni 2008. Dem Beklagten war das Fehlen einer Zuleitung für Internet und Telefon seit der Übernahme des Gewerbemietobjekts bekannt, zudem hatte er sich über ein Jahr lang mit einer Hilfslösung beholfen. Ein Minderungsrecht steht ihm dann gemäß § 536 b BGB nicht bzw. nicht mehr zu.

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Es kann für den vorliegenden Rechtsstreit dahinstehen, ob und ggf. zu welchem Zeitpunkt der Beklagte das in Bezug auf die Telefon- und Internetzuleitung verlorengegangene Minderungsrecht wieder erlangt haben könnte mit der Begründung, dass er aus dem Wohnhaus ausgezogen ist. Im Gegensatz zur Auffassung des Beklagten könnte hier auch nicht genügen, dass aufgrund der tatsächlichen Umstände aus der Umgebung des streitgegenständlichen Gewerbemietobjekts zu einem bestimmten Zeitpunkt das Fehlen dieser Zuleitung für den Beklagten wieder erheblich geworden ist, mithin wäre eine hierauf bezogene rechtsvernichtende Einwendung nicht ohne weiteres bereits mit dem Eintritt einer Unmöglichkeit einer Fortführung der Hilfslösung zu Gunsten des Beklagten anzunehmen.

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Unter den hier gegebenen Umständen hätte der Beklagte die Voraussetzungen des § 536 c BGB erfüllen müssen, mithin dem Kläger konkret anzeigen müssen, aus welchem Grund und ab wann er hinsichtlich des Gewerbemietobjekts nicht mehr die seit Januar 2007 gewählte Hilfslösung hinnehmen konnte. Die schlichte Fristsetzung in dem Schreiben vom 17.1.2008 konnte hierfür keinesfalls genügen.

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Damit kann auch eine Entscheidung darüber dahinstehen, ob es prozessual nicht ausreicht, wenn sich der Beklagte zu seiner Rechtsverteidigung auf seine Kündigung des Mietverhältnisses bezieht und im Übrigen lediglich „rein vorsorglich“ „darauf hinweist, dass die Mietsache aber in jedem Fall mangelhaft ist“. Die anspruchsfeindlichen Tatsachen sind jedenfalls nicht vollständig in den Prozess eingeführt worden, auch nicht bei einer Gesamtschau auf der - erst auf Anfrage des erstinstanzlichen Gerichts erfolgten Angabe des Klägers zu Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 27.8.2008, der Beklagte sei („ich meine“) im Mai 2008 aus der Wohnung ausgezogen und der unstreitigen Tatsache der Hilfslösung einer Leitung vom Wohnhaus zu den Geschäftsräumen.

14

3. Soweit der Beklagte erstinstanzlich einführt, ein Spalt im Fenster sei nicht verputzt, der Einbau einer Glastür sei bei Abschluss des Mietvertrages zugesagt und bis heute nicht eingebaut worden, die Halle des Gewerbeobjekts verfüge über keinerlei Zugang zum Tageslicht, lässt sich allein auf dieser Grundlage schon nicht feststellen, inwiefern es sich hierbei um minderungsrelevante Mängel i. S. der §§ 536 BGB handeln könnte. Im Übrigen besteht hierzu kein substantiierter Tatsachenvortrag, auf dessen Grundlage eine Bewertung vorgenommen werden könnte.

III.

15

Da die Sache im übrigen keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung der Kammer erfordert, war die Berufung wie angekündigt gem. § 522 Abs. 2 ZPO mit der sich aus § 97 ZPO ergebenden Kostenfolge zurückzuweisen.

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