Landgericht Magdeburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-02-04, Aktenzeichen 11 O 623/13
ECLI:DE:LGMAGDE:2014:0204.11O623.13.0A

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.275,60 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 666,73 € seit dem 30.9.2011, aus weiteren 352,99 € seit dem 4.11.2011 und aus weiteren 255, 88 € seit dem 24.7.2012 zu bezahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Beklagte trägt 20 %, die Klägerin 80 % der Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % der zu vollstreckenden Forderung vorläufig vollstreckbar. Für die Beklagte ist es vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % der zu vollstreckenden Forderung abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Zugleich wird beschlossen: Der Streitwert wird auf 6.613 € festgesetzt.

Tatbestand

1

Die Klägerin, eine gewerbliche Vermieterin, verlangt von der Beklagten Nachzahlungen aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen der Jahre 2008 – 2011.

2

Den Abrechnungen liegen zwei aufeinanderfolgende Mietverträge zugrunde.

3

Mit Vertrag vom 25.9.2006 mietete die Beklagte von der Mer Mühlenwerk GmbH eine im Erdgeschoß des sog. K am Hans-E Platz 11 gelegene Gaststätte an.

4

Nach beiden Verträgen war neben der Nettomiete die Vorauszahlung und Abrechnung von Betriebskosten vereinbart.

5

In dem Vertrag vom 25.9.2006 war unter anderem in § 3 Nr. 3 zur Abrechnung von Betriebskosten folgendes vereinbart:

6

„Die Vorauszahlungen werden jährlich einmal abgerechnet....Erfolgt die Abrechnung später, kann der Vermieter nur dann einen Ausgleich des Fehlbetrages (Nachzahlung) verlangen, wenn die verspätete Abrechnung auf Gründen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat....

7

Die Gaststätte verfügt über einen separaten äußeren Zugang und kann von Kunden die sich im sonstigen Gebäude des K aufhalten aus bautechnischen Gründen weder betreten noch sonst als Durchgang zum Verlassen des Gebäudes benutzt werden.

8

Bereits unter dem 28.6.2010/1.7.2010 schlossen die Parteien unter Auflösung des bisherigen Mietverhältnisses einen neuen Mietvertrag ab.

9

In dem Vertrag vereinbarten die Parteien in § 4, dass der Mieter anteilig die Betriebskosten nach der BetrKV in der jeweils geltenden Fassung zu tragen habe.

10

Unter anderem ist folgendes vereinbart:

11

Nr. 1:

12

Zusätzlich zur Zahlung der Grundmiete trägt der Mieter anteilig die Betriebskosten gemäß den §§ 1, 2 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung-BetrKV) – in der jeweils geltenden Fassung. Dies gilt auch für die durch die gemeinschaftliche Benutzung des Gebäudes mit anderen Mietern entstehenden Betriebskosten....

13

Nr. 3 :

14

„Alle Betriebs- und Nebenkosten (soweit vereinbart) werden, soweit sie nicht vom Mieter gemäß Anlage 3 „Aufstellung der Betriebskosten“ dieses Vertrages unmittelbar beglichen oder nach Verbrauch ermittelt werden, im Verhältnis der Mietflächen auf den Mieter umgelegt.

15

Welche Kosten nach Verbrauch umgelegt werden, entscheidet, soweit nicht gesetzliche Regelungen bestehen, der Vermieter nach billigem Ermessen“....

Nr. 5

16

Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr. Mit Ablauf von einem Monat nach Zugang der Abrechnung sind Einwendungen gegen deren Richtigkeit ausgeschlossen. Der Vermieter wird den Mieter mit der Abrechnung auf die Ausschlussfrist hinweisen. Etwa sich aus der jährlichen Abrechnung ergebenden Forderungen werden einen Monat nach Zugang der Abrechnung fällig.“

17

Mit Schreiben vom 25.10.2010 rechnete die Klägerin die Zeiträume

18

1.1.2008 – 31.8.2008 mit einem Nachzahlungsbetrag von 1.594, 34 € und 1.1.2009 – 31.12.2009 mit einem Nachzahlungsbetrag von 1.489,88 € ab.

19

Die Beklagte widersprach dem mit anwaltlichem Schreiben vom 30.9.2011 (Anlage K 4)

20

Mit Schreiben vom 28.9.2011 rechnete die Klägerin die Zeiträume

21

1.1.2010- 31.12.2010 mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.996,23 €

22

und 1.1.2011 – 17.2.2011 mit einem Nachzahlungsbetrag von 164, 96 € ab.

23

Die Beklagte widersprach mit anwaltlichem Schreiben vom 4.11.2011 (Anlage K 7)

24

Mit Schreiben vom 27.6.2012 rechnete die Klägerin den Zeitraum

25

18.2.2011 – 31.12.2011 mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.367,92 € ab.

26

Die Beklagte widersprach mit anwaltlichem Schreiben vom 24.7.2012 (Anlage K 10).

27

Die Abrechnungen gehen jeweils davon aus, dass Verwaltungs- Reinigungs- und Wartungskosten für das gesamte Einkaufszentrum angefallen sind, die dem Quadratmeteranteil, der der gemieteten Fläche der Beklagten entspricht, umgelegt werden. Heiz- und Wasserkosten werden nach Verbrauch umgelegt. Diese werden allerdings mit 0 angesetzt. Aufwendungen für Außenanlagen werden in der Abrechnung 2009 nicht angesetzt.

28

In der Abrechnung 2010 sind sie unter Ziff 5.1. mit 12,13 € in 2011 mit 1,03 € angesetzt.

29

Einen Teil der Positionen, nämlich Grundsteuer, Versicherung, Abfallentsorgung, öffentliche Straßenreinigung, Bewachung, Niederschlagswasser, Wasser und –Abwasser erkennt die Beklagte als abrechnungsfähig an. Insoweit gesteht sie unter Berücksichtigung geleisteter Vorauszahlungen folgende Beträge zu:

30

2009:

666,73 €

2010:

304,95 €

2011:

48,04 €

255,88 €

31

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Abrechnungen (Blatt 31, 32, 39, 45 d.A.) und die Erwiderung vom 4.7.2013 (Blatt 68 ff d.A.) Bezug genommen. Die übrigen Positionen sind streitig.

32

Die Klägerin ist zunächst der Auffassung, sie könne mangels gesetzlicher Ausschlussfrist für Gewerberaummietverträge auch die älteren Abrechnungen noch nachholen.

33

Der zugrundeliegende Mietvertrag sei mit der Beklagten persönlich vor Ort ausgehandelt worden. Ursprünglich habe die Beklagte den Wunsch geäußert, dass die Gaststätte mit einem eigenen Zugang für das K hätte versehen werden sollen. Ein Wanddurchbruch direkt zum Center sei nicht umgesetzt worden. Das ändere aber nichts daran, dass die Beklagte von der Lage im K Vorteile habe, weil sie jedenfalls auch von den ankommenden und abfahrenden Kunden, die die Parkflächen des K benutzen, profitieren könne ( SS. 25.11.2013, Blatt 116 d.A.). Der Weg von etwa 2/5 der Kunden des K führe an der Gaststätte vorbei. Aus diesem Grunde sei mit der Beklagten auch die Beteiligung an den Betriebskosten die durch die gemeinschaftliche Benutzung des Gebäudes mit anderen Mietern entstehen vereinbart worden.

34

Nachdem die Beklagte den Forderungen der Klägerin nicht nachkam,

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beantragt die Klägerin,

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die Beklagte zu verurteilen, an sie 6.613,33 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 1.5.94, 34 € seit dem 1.1.2011, auf 1.489,88 € seit dem 1.1.2011, auf

37

1.996,23 € seit dem 1.1.2012, auf 1.367,92 € seit dem 1.10.2012 sowie auf 164,96 € seit dem 1.10.2012 ferner weitere 582,50 € zu bezahlen.

38

Die Beklagte beantragt,

39

die Klage abzuweisen.

40

Sie wendet ein, sie habe die Abrechnung für den Zeitraum 1.1.2008 – 31.8.2008 wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 3 BGB zurückgewiesen.

41

Für die Folgejahre beanstandet sie u.a. die zugrunde gelegten „Verteilerschlüssel“ die die gesamte Fläche des Einkaufszentrums zum Maßstab nehmen und auf diese Weise die Beklagte an den Gesamtkosten für Verwaltung- Reinigung und Wartung des Kannenstieg Centers beteilige. Hieran sei sie nicht zu beteiligen, weil ihre Gaststätte keinen Zugang zum K habe. Ihre Gaststätte habe zunächst eine Fläche von etwa 58,90 qm umfasst. Schließlich habe man in dem Vertrag vom 28.6./1.7.2010 eine Fläche von 88 qm zugrunde gelegt. Das K habe mindestens eine Fläche von 5280, 16 qm und sei eher noch größer. Ebenso bestreite sie, dass sich die Flächen zwischen 2009 und 2011 verändert haben.

42

Bei dieser Sachlage sei es weder ihre Aufgabe noch Aufgabe des Gerichts die Betriebskostenabrechnung nachzurechnen

43

Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere auch derjenigen Positionen die die Beklagte nicht für abrechnungsfähig hält, wird auf die gewechselten Schriftsätze und Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

44

Die Klage ist nur teilweise begründet.

45

Die Klägerin hat gemäß § 535 BGB i.V.m. den jeweiligen Betriebskostenabreden Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten, soweit die Beklagte sich den abgerechneten Beträgen nicht entgegengestellt hat und diese deshalb unstreitig sind ( § 138 Abs. 3 ZPO).

46

Das sind die im Tatbestand näher dargestellten Beträge aus den Abrechnungen der Jahre 2009 – 2011, mithin insgesamt 1275,60 €.

47

Darüber hinaus hat die Klägerin aus den vorgelegten Betriebskostenabrechnungen keine Ansprüche gegen die Beklagte.

48

a) Betriebskostenabrechnung 1.1.2008-31.12.2008

49

Die Klägerin kann Betriebskosten für das Jahr 2008 nicht mehr nachfordern, weil sie diese Betriebskosten zu spät, nämlich erst mit Schreiben vom 25.10.2010 abgerechnet hat. Zutreffend verweist die Klägerin zwar darauf, dass die gesetzliche Bestimmung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, die grundsätzlich den Ausschluss von Nachforderungen nach Versäumung der jährlichen Abrechnungsfrist erlaubt, gemäß § 578 Abs. 2 BGB auf Gewerberaummietverhältnisse nicht anwendbar ist. Gleichwohl verlangen Gewerberaummietverhältnisse, ebenso wie das Wohnraummietverhältnis, einen vergleichbaren angemessenen Abrechnungszeitraum, weshalb jedenfalls dann, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben, eine periodische Abrechnung innerhalb einer Jahresfrist grundsätzlich entsprechend gilt. Maßgeblich kommt es deshalb zunächst darauf an, was die Parteien vereinbart haben (BGH NZM 2010, 240, bei juris Rn 39). Der Vorrang der Privatautonomie gilt in gleicher Weise für die Frage der Ausschlussfrist. Sie gilt in Gewerberaummietverhältnissen aber erst dann, wenn die Parteien eine Ausschlussfrist wirksam vereinbart haben.

50

So liegt der Fall hier. Denn die Parteien haben im Anwendungsbereich des Mietvertrages vom 25.6.2009 die Abrechenbarkeit der Betriebskosten entsprechend der Regel des § 556 Abs. 3 BGB vereinbart, weil sie nicht nur eine Jahresfrist sondern auch die Abrede einer Ausschlussfrist nach Versäumung der Jahresfrist vereinbart haben. Diese gilt nach § 3 Nr. 3 Satz 2 des Vertrages nur dann nicht, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Diese Abrede muss die Klägerin gegen sich gelten lassen, weil sie vor Abschluss des neuen Mietvertrages unstreitig in diesen Mietvertrag eingetreten ist.

51

Da die Klägerin nicht näher erläutert hat, worauf es zurückzuführen ist, dass die Abrechnung für das Jahr 2008 erst im Jahre 2010, also nach Ablauf der Jahrsfrist erfolgt ist und wegen des Umbaus des K auch sonst keine Gründe ersichtlich sind, die darauf hinweisen, dass die verspätete Abrechnung nicht von der Klägerin sondern von der Beklagten zu vertreten gewesen sei, liegen die Voraussetzungen der Ausschlussklausel vor. Wirksamkeitshindernisse sind insoweit nicht ersichtlich. Insbesondere stellen sich Fragen des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen insoweit nicht. Zwar handelt es sich bei der Betriebskostenabrede des Vertrages vom 25.9.2006 unstreitig um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Allerdings kann die Klägerin nicht den Schutz des Rechts der allgemeinen Geschäftsbedingungen beanspruchen, weil sie nicht nach § 307 Abs. 1 BGB der Vertragspartner des Klauselverwenders ist, sondern aufgrund des Eintritts in den Vertrag auf der Seite der Klauselverwenderin steht.

52

b) Betriebskostenabrechnung 2009 – 2011

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Die Klägerin hat auch keinen weiteren Anspruch auf Nachforderung von Betriebskosten für die Jahre 2009-2011.

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aa) Das Abrechnungsverhältnis wird soweit es den Zeitraum 2009 bis zum Abschluss des Vertrages im Jahre 2010 betrifft zwar noch von der Vereinbarung vom 25.9.2006 bestimmt, weil die Nutzung des Mietobjekts für diesen Zeitraum noch unter den alten Mietvertrag fällt, im Übrigen wird es von den vertraglichen Abreden des Vertrages vom 28.6/1.7.2010 bestimmt.

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Die Betriebskostennachforderung ist, soweit sie auf die Vereinbarung in dem Vertrag vom 25.9.2006 gestützt wird allerdings nicht geschuldet, weil danach nur Betriebskosten für Räume geschuldet werden, die der Beklagte auch tatsächlich überlassen worden sind und von ihr darum auch als Mieter genutzt werden können. Dazu gehören die übrigen Räume des Einkaufszentrums nicht, weshalb die Verwaltungs- Reinigungs- und Wartungskosten auch nicht anfallen.

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bb) Soweit im Folgevertrag in § 4 Nr. 1 Satz 2 ausdrücklich vereinbart ist, dass auch die für die gemeinschaftliche Benutzung des Gebäudes mit anderen Mietern entstehenden Betriebskosten geschuldet werden, greift der Einwand der unangemessen Benachteiligung durch (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB).

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cc) Der Prüfungsmaßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1 Abs. 2 BGB ist anwendbar, weil die Beklagte der Vertragspartner und die Klägerin der Klauselverwender ist. Denn nicht nur dem Vertrag des Jahres 2006, auch dem Vertrag vom 28.6./1.7.2010 liegen, jedenfalls soweit die hier erheblichen Abreden über Betriebskosten in § 4 betroffen sind, allgemeine Geschäftsbedingungen zugrunde. Zwar hat die Klägerin, unter Verweis auf die Frage des Mauerdurchbruchs und eines Zugangs zum Einkaufszentrum, geltend gemacht, dass der Vertrag „ausgehandelt“ worden sei. Schließlich sei es nicht zu einer baulichen Veränderung gekommen. Dieser Darstellung lässt sich allerdings kein Zusammenhang mit einem „Aushandeln“ der Betriebskostenabrede entnehmen. Denn tatsächlich hat die Klägerin, obwohl es zu dieser baulichen Veränderung gerade nicht gekommen ist, keine substantiellen Veränderungen an der bereits im Vertrag des Jahres 2006 bestehenden Betriebskostenabrede vorgenommen, die auf die Belange der Beklagten Rücksicht genommen hätte, sondern diese im Gegenteil zu ihren Lasten verschlechtert. Sie hat ausdrücklich klargestellt, dass die Beklagte als Mieterin auch diejenigen Betriebskosten zu tragen habe, die durch die gemeinschaftliche Benutzung des Gebäudes mit anderen Mietern entstehen. In der Sache selbst hat die Klägerin damit ihren Willen bekräftigt, die bereits bestehende Übung, auch die übrigen Aufwendungen für das gesamte Einkaufszentrums umzulegen, beizubehalten. Das ergibt der Vergleich der vorgelegten Abrechnungen, der als Umlagemaßstab von einer angenommenen Gesamtfläche des Gesamtobjekts ausgeht und aus der Gesamtfläche einen Anteil der Beklagten an allen Verwaltungs- Reinigungs- und Wartungskosten herausrechnet. Damit steht allerdings fest, dass es sich bei der Betriebskostenabrede um keine ausgehandelte Individualabrede (§§ 305, 305 b BGB) handelt, sondern die Klägerin die Rolle des Klauselverwenders beibehalten hat. Dem entspricht es voll und ganz, wenn die Beklagte geltend macht, dass ihr der Vertrag – insoweit unstreitig - „übersandt“ worden sei.

58

Die Vernehmung der Zeugin R hat daher dahingestellt bleiben können. Denn dass das Ergebnis der Verhandlungen zu keinen baulichen Veränderungen geführt hat, entspricht dem unstreitigen Vortrag und ist deshalb nicht beweisbedürftig. Eine Pflicht des anderen Vertragsteils, sich darum zu bemühen, Klauseln des Klauselverwenders abzuwehren, gibt es im Übrigen nicht, weshalb die Frage nach den Motiven der Klägerin eine bestimmte Klauselfassung durchzusetzen in diesem Zusammenhang auch nicht weiter erheblich ist und auch unter diesem Gesichtspunkt von einem „Aushandeln“ keine Rede sein kann.

59

dd) Diese Abrede beinhaltet auch eine unangemessene Benachteiligung, weil die Klägerin davon ausgegangen ist, dass sie der Beklagten anteilig die Erhaltungslast für das gesamte Einkaufszentrum überbürden kann, obgleich die Beklagte mangels Zugang weder die allgemein zugänglichen Räumlichkeiten des Einkaufszentrums mitbenutzt, noch sonst vom Kundenverkehr, der sich innerhalb des Einkaufszentrums ereignet, partizipiert.

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Unzulässige Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 BGB können bereits dort vorliegen, wo dem Mieter Erhaltungslasten von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen auferlegt werden, ohne dass hierbei eine Kostenbeschränkung der Höhe nach vorgenommen wird. Die Unangemessenheit liegt darin, dass der Mieter mit Kosten belastet wird, die weder durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und auch nicht in seinen Risikobereich fallen, sondern in das Verhalten anderer Mietmieter und deren Risikobereich gestellt sind (BGH NJW-RR 2006, 84; NJW 2013, 41 bei juris Rn 17). Hierzu zählen allerdings Reinigungs- und Wartungskosten von Sachen, die von vornherein nicht dem Mietgebrauch der Beklagten unterliegen. Entsprechendes gilt für Verwaltungskosten, weil die Vorgehensweise der Klägerin dem Wirtschaftlichkeitsgebot widerspricht, wenn sie Gemeinkosten die bei anderen Mietern anfallen, auch der Beklagten zuordnet (vgl. hierzu BGHZ 183, 299 bei juris Rn 28). Wenn die Frage der Unangemessenheit der Kostenbelastung bereits bei gemeinschaftlich genutzten Flächen und Anlagen Geltung beansprucht und deshalb eine Kostenbegrenzung einfordert, darf dieser rechtliche Ausgangspunkt erst Recht Geltung beanspruchen, wenn es sich um Kosten handelt, die von der Gebrauchsüberlassung von Flächen herrühren, die ausschließlich von anderen Mietern entweder allein oder gemeinschaftlich benutzt werden und von dem betroffenen Mieter überhaupt nicht mitgenutzt werden können, weil er zu diesen Flächen und Räumen nicht einmal einen Zugang hat. So liegt der Fall hier, weil die Gaststätte der Beklagten von dem K bautechnisch getrennt ist, sie keinen Zugang zum K hat und insbesondere von denjenigen Kunden, für die das K räumlich ausgelegt ist und den Verwaltungs- Reinigungs- und Erhaltungsaufwand mitbestimmen, über die allgemein zugänglichen Räumlichkeiten des Einkaufszentrums auch nicht erreicht werden kann. Einer weiteren inhaltlichen Differenzierung nach der Art der umgelegten Kosten bedarf es deshalb nicht.

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Der streitgegenständliche Anteil der auf die Beklagte umgelegten Verwaltungs- Reinigungs- und Wartungskosten entfällt allerdings gerade auf diejenigen Flächen, die für die Beklagte unzugänglich sind und die sie auch nicht mittelbar in der Weise nutzen kann, dass ihr über diese Flächen Kunden zugeführt werden können. Damit bleibt von vornherein unberücksichtigt, dass der Kostenbelastung, die aus den von den anderen Mietern gemeinschaftlich genutzten Flächen erwachsen, der Beklagten auch adäquate Vorteile gegenüberstehen müssen, die ihr aus Lage und räumlicher Einbindung in die allgemein zugänglichen Räume des Einkaufszentrum erwachsen müssen. Wie groß die Gesamtfläche des Einkaufszentrums tatsächlich ist, worüber sich auch Einwände der Beklagten verhalten, kann bei dieser Sachlage dahingestellt bleiben. Jedenfalls darf die Beklagte bei einer derartigen Sachlage erwarten, dass die Betriebskosten ermittelt werden, die durch den Gebrauch der angemieteten Gaststätte verursacht werden und nicht durch den Gebrauch von Räumlichkeiten verursacht werden, von deren Gebrauch sie tatsächlich ausgeschlossen ist.

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ee) Nicht überzeugend ist es jedenfalls, wenn die Klägerin für ihre Kostenüberlegungen die Lage der Gaststätte in der Weise in Anspruch nimmt, dass der Beklagten jedenfalls Vorteile erwachsen, die ihr aus dem Publikumsverkehr auf dem Parkplatz zuwachsen.

63

Diese Erwägung findet im Vertragsverhältnis keine Grundlage mehr.

64

Denn Gegenstand der vereinbarten Gebrauchsüberlassung nach § 535 Abs. 1 BGB sind gemäß § 1 beider Verträge nicht die Parkplätze sondern die Geschäftsräume, d.h. die Gaststätte. Davon abgesehen erfasst die Klägerin auch Kosten für Außenanlagen ohnehin gesondert und hat sie, wie sich aus den Abrechnungen ergibt, ebenfalls ab dem Jahre 2010 auch auf die Beklagte umgelegt. Da sich nicht erschließt, dass es sich hierbei um Kosten für Anlagen handelt, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen ( § 2 BKV Nr. 10) lässt sie die Kammer unberücksichtigt. Denn die Zuwege, Zufahrten, Parkflächen und Grünanlagen eines Einkaufszentrums dienen in aller Regel dem öffentlichen Verkehr.

65

c) Die Klage war daher im ausgesprochenen Umfang abzuweisen.

66

aa) Dass die Beklagte die in § 4 Ziff 5 vereinbarte Rügefrist von 1 Monat ab Zugang der Abrechnung teilweise versäumt hat ändert daran nichts. Diese Klausel ist gleichfalls nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB unwirksam, weil die kurze Rügefrist die Beklagte ebenfalls unangemessen benachteiligt. Sie unterscheidet zum einen bereits nicht nach schuldhafter und unverschuldeter Versäumung der Frist und würde unter Zugrundelegung der unfreundlichsten Auslegung zu dem Ergebnis führen, dass selbst eine unverschuldete Versäumnis der Rügefrist bereits nach einem Monat zu einem Einwendungsausschluss führen kann. Eine derartige Formenstrenge lässt sich dem gesetzlichen Leitbild des Mietrecht nicht entnehmen. Sie ist auch dem § 556 Abs. 3 BGB fremd. Davon abgesehen unterscheidet sie auch nicht nach offensichtlichen und nicht offensichtlichen Einwendungen, die sich möglicherweise erst nach einer umfassenden Rechnungsprüfung erkennen lassen. Es ist allerdings ein Recht des Mieters, die einer Jahresabrechnung zugrunde liegenden Rechnungen zu überprüfen. Eine Rechnungsprüfungsfrist von nur 1 Monat ist unter Berücksichtigung dessen, dass die abstrakte Fassung einer Frist auch komplexeren Fallgestaltungen Rechnung tragen muss, deshalb zu knapp und lässt sich einem gesetzlichen Leitbild, insbesondere dem § 556 Abs. 3 BGB auch nicht entnehmen.

II.

67

Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286 Abs. 2 Nr. 3, 288 BGB. Da die Klägerin einen berechenbaren Zinszeitpunkt nicht mitgeteilt hat, hat die Kammer auf die Daten der Widerspruchsschreiben abgestellt, weil jedenfalls damit die Forderungen, soweit sie begründet waren, verweigert worden sind. Nichtanrechenbare Anwaltskosten waren nicht, auch nicht anteilig anzusetzen, weil die Klägerin weder eine Berechnung vorgelegt hat (§ 10 Abs. 1 RVG), noch mitgeteilt hat, dass sie die nichtanrechenbaren Anwaltsgebühren ohne Berechnung bezahlt habe (§ 10 Abs. 3 RVG). Ein Hinweis war insoweit entbehrlich, da es sich nur um eine Nebenforderung handelt (§ 139 Abs. 2 ZPO).

68

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91, 92 ZPO, die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 709, 708 Nr. 11, 711 ZPO.