Amtsgericht Gronau (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1990-12-13, Aktenzeichen 4 C 430/90
ECLI:DE:AGBOR2:1990:1213.4C430.90.00

Tenor

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner

an die Klägerin 1.480,00 DM nebst 4 % Zinsen

von je 120,00 DM seit dem 02.08., 02.09., 02.10.

und 02.11.1990 und von weiteren 1.000,00 DM seit

dem 15.08.1990 zu zahlen abzügl ich am 07.11.1990 gezahlter

120,- - DM.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten

als Gesamtschuldnern auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung gegen

Sicherheitsleistung in Höhe von 1.900,00 DM

abwenden, wenn nicht die Klägerin vorher Sicherheit

in derselben Höhe leistet.

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Tatbestand:

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Die Beklagten sind Mieter eines Hauses der Klägerin auf

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der Grundlage eines Mietvertrages vom 18.08.1987 zu einem

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monatlichen Kaltmietzins von 600,00 DM zuzüglich anfallender

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Nebenkosten.

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Mietvertraglich war vereinbart, eine Kaution in Höhe von

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1.000,00 DM zu zahlen. Diese Kaution haben die Beklagten

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bisher nicht geleistet. Die Klägerin hat eine in der Nachbarschaft

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des von den Beklagten gemieteten Wohnhauses gelegene

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Lagerhalle an die Stadt H vermietet, die in

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dieser Halle Asylsuchende und Übersiedler untergebracht

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hat.

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Die Beklagten mindern seit dem 01.08.1990 die monatliche

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Miete um 120,00 DM mit der Begründung, durch die Bewohner

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der Lagerhalle und ihr Verhalten sei der Wohnwert des Hauses

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erheblich gesunken.

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Wegen der Einzelheiten wird auf das mit der Klageschrift

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eingereichte Schreiben der Prozeßbevollmächtigten der Beklagten

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vom 17.07.1990, Blatt 4 ff der Akte, Bezug genommen.

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Die Klägerin ist der Auffassung, das Vorbringen der Beklagten

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in diesem Schreiben rechtfertige keine Mietminderung.

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Sie bestreitet darüberhinaus die von den Beklagten behaupteten

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Verhaltensweisen der Asylbewohner, insbesondere,

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daß diese den zum Wohnhaus gehörenden Vorgarten als Toilette

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mißbrauchten und den PKW der Tochter der Beklagten beschädigt

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hätten.

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Sie behauptet darüberhinaus, die Beklagten mehrfach auf

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die Bezahlung der Kaution angesprochen gehabt zu haben,

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letztmals seien sie mit anwaltlichem Schreiben vom 02.08.1990

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unter Fristsetzung zum 15.08.1990 zur Zahlung der

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Kaution auf gefordert worden.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner

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a)

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an die Klägerin 1.120,00 DM nebst 4 % Zinsen seit

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dem 02.08.1990 aus 120,00 DM sowie aus weiteren

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1.000,00 DM seit dem 16.08.1990 zu zahlen,

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b)

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an die Klägerin 360,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem

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02.09.1990 aus 120,00 DM, seit dem 02.10.1990 aus

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weiteren 120,00 DM sowie seit dem 02.11.1990 aus weiteren

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120,00 DM zu zahlen abzüglich am 07.11.1990 gezahlter

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120,-- DM.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie behaupten, der Wohnwert des von ihnen gemieteten Hauses

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sei durch die in der Nachbarschaft untergebrachten

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Asylbewerber und Übersiedler erheblich gesunken, insbesondere

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beschädigten diese ihnen nicht gehörende Fahrzeuge,

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sie verursachten erheblichen Lärm und mißbrauchten den

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zum Wohnhaus gehörenden Vorgarten als Toilette.

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Gegenüber der von der Klägerin beanspruchten Kaution tragen

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die Beklagten zum einen vor, diese sei nicht mehr zu

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zahlen, weil sie beabsichtigten - was im übrigen unstreitig

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ist - das Wohnhaus so schnell als möglich zu kündigen,

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im übrigen habe die Klägerin ihren Anspruch auf die Zahlung

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der Kaution verwirkt, da sie seit Mietvertragsabschluß

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diese nicht beansprucht habe.

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Wegen des Vorbringens der Parteien im übrigen wird auf

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die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen

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Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist begründet.

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Die Klägerin hat zum einen Anspruch auf die mietvertraglich

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vereinbarte Kaution. Dabei ist unerheblich, daß die Beklagten

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bereits ihre Absicht kundgetan haben, so schnell als

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möglich auszuziehen. Die Kaution soll eine Sicherheit für

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den Vermieter darstellen, beim Auszug festgestellte Schäden

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bzw. aufgelaufene Mietrückstände zu entnehmen und nur

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den freibleibenden Betrag an die Mieter auszuzahlen. Dieser

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Zweck der Kaution entfällt nicht mit der Absicht des Auszuges,

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sondern wird gerade zu diesem Zeitpunkt erst aktuell.

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Die Beklagten können sich auch nicht auf Verwirkung berufen,

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da dafür keine ausreichenden Anhaltspunkte ersichtlich

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sind. Die Geltendmachung einer Forderung ist nur dann verwirkt,

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wenn zum einen ein erheblicher Zeitablauf vorhanden

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ist und zum anderen aus dem Verhalten des Gläubigers nur

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der Schluß gezogen werden kann, er werde nicht mehr auf

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der Geltendmachung dieser Forderung bestehen {vgl. Palandt-

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Heinrichs, BGB , 40 . Auflage, § 242, Anm. 5 a). Die Klägerin

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hat zwar nicht mehr im einzelnen vortragen können, wann

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sie die Beklagten gemahnt hat, tatsächlich hat sie jedoch

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die Mahnung mit Schreiben vom 02.08. 1990 durch ihre

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Prozeßbevollmächtigten erheben lassen. Da es sich um eine einmalige

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Zahlung handelt, das Mietverhältnis darüberhinaus

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auf Dauer angelegt ist, kann alleine aus der Tatsache,

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daß der Vermieter zunächst nach Beginn des Mietverhältnisses

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die Kaution nicht anmahnt, nicht geschlossen werden,

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er werde auf Dauer darauf verzichten. Da zu dem "Zeitmoment"

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zur Bejahung der Verwirkung auch das "Umstandsmoment"

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hinzukommen muß, für dieses aber keine Anhaltspunkte

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ersichtlich sind, können die Beklagten sich nicht

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auf Verwirkung berufen.

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Die Klägerin kann darüberhinaus auch die von den Beklagten

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vorgenommene Mietminderung von monatlich 120,00 DM verlangen,

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weil entgegen der Auffassung der Beklagten ein Grund

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zur Mietminderung nicht vorliegt. Gemäß § 537 BGB kann

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die Miete dann gemindert werden, wenn der Mietsache ein

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Mangel in ihrer Substanz anhaftet (vgl. Palandt-Putzo,

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A.A.O. § 537, Anm. 2 a) . Den Beklagten ist zwar zuzugeben,

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daß ein solcher Mangel der Mietsache auch in einem tatsäch-

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lichen Verhältnis bestehen· kann, das nach den allgemeinen

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Verkehrsanschauungen für einen Mieter die Sache und deren

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Gebrauchswert unmittelbar beeinträchtigt. Dies können grundsätzlich

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auch äußere Einwirkungen, insbesondere Lärm oder

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Luftverschmutzung und ähnliches sein (vgl. derselbe, a.a.O.,

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Anm. b) und d) ).

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Solche Mängel machen die Beklagten hier jedoch nicht geltend.

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Sie tragen vielmehr vor, der Wohnwert des Hauses

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sei durch die neue Nachbarschaft erheblich gesunken. Sie

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machen zwar auch geltend, daß dadurch Lärmbelästigungen

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entstehen, diese werden jedoch aufgrund der Tatsache geltend gemacht,

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daß in der Lagerhalle der Klägerin Asylbewerber und Übersiedler zugewiesen

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worden sind und dort wohnen. Aus diesem Umstand können die Beklagten

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jedoch kein Recht zur Mietminderung herleiten. Sie

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machen dadurch nämlich einen "Milieuschutz" geltend, der

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sich auf die Mietsache selbst letztlich nicht auswirkt,

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sondern, wenn überhaupt, das ''Ansehen" der Wohngegend beeinflusst.

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Dies kann jedoch, insbesondere unter dem Gesichtspunkt,

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daß dem Asylrecht Verfassungsrang zukommt, kein

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Grund sein, gegenüber dem jeweiligen Wohnungseigentümer

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ein Mietminderungsrecht zu begründen. Dem Eigentümer kann zwar eine

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Mietminderung auch entgegengehalten werden für Beeinträchtigungen

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und Mängel der Mietsache, die er nicht unmittelbar

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beeinflussen kann, soweit es sich um Baulärm o.ä. handelt,

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auch wenn er nicht vom Eigentümer verursacht und beeinflußt

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werden kann. Deshalb ist es unabhängig, ob die

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Lagerhalle, in der die Stadt Gronau diese Personen untergebracht

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hat, im Eigentum der Klägerin stehen oder nicht.

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Den Beklagten ist zwar zuzugestehen, daß durch die Unterbringung

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von Asylbewerbern und Übersiedlern Beeinträchtigungen

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und möglicherweise Störungen verursacht werden,

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die sich alleine aus der Vielzahl von Menschen verschiedener

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Nationalitäten auf verhältnismäßig engem Raum ergeben.

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Andererseits hat keine Privatperson Anspruch darauf, nur

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bestimmte Menschen, die ihr möglicherweise sympathisch

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sind, in ihrem Wohnumfeld zu haben. Daraus folgt, daß nicht

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einmal in baurechtlicher Hinsicht ein "Milieuschutz" gewährt

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wird (vgl. OVG Münster NJW 90, 1132 ff, 1134) mit

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der Folgerung, daß eine Ausgrenzung von Menschen, denen

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verfassungsgemäß Asyl zusteht, nicht erfolgen darf. Inkonsequenz

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dieser verwaltungsrechtlichen Rechtsprechung kann

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dem einzelnen Mieter kein Recht auf Mietminderung gegenüber

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seinem Vermieter zugebilligt werden, weil dies sonst

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zur Folge hätte, das der Mieter letztlich bei jedem Nachbarn, der ihm,

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aus welchen Gründen auch immer, mißliebig ist und durch sein Verhalten

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oder fehlendes Ansehen den Wohnwert gefährdet, zur Mietminderung berechtigt wäre.

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Die Beklagten sind deshalb sowohl zur Zahlung der Kaution

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als auch zur Zahlung der Mietminderungen mit Abzug der

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am 07.11.1990 gezahlten 120, 00 DM verpflichtet.

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Die geltendgemachten Zinsen rechtfertigen sich aus Verzug.

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Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 ZPO , die

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über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11,

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711 ZPO.

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Unterschrift