Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-03-13, Aktenzeichen 2 L 26/12
ECLI:DE:OVGST:2014:0313.2L26.12.0A

Tatbestand

1

Der Kläger begehrt vom Beklagten den Verzicht auf eine Baulast.

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Die Beigeladene ist Eigentümerin der im Grundbuch von A-Stadt, Blatt 611 eingetragenen Grundstücke der Gemarkung A-Stadt, Flur A, Flurstücke 133, 134, 135 mit einer Gesamtfläche von 1.085 m². Die Flurstücke, die sie mit notariellem Kaufvertrag vom 15.11.2002 von Herrn W. erwarb, entstanden durch Teilung des Flurstücks 31, aus dem auch das 655 m² große Flurstück 136 (eingetragen im Grundbuch von A-Stadt, Blatt 470) hervorging, das zunächst im Eigentum von Herrn W. verblieb. In Abschnitt VI. des Kaufvertrages räumte der Veräußerer dem jeweiligen Eigentümer der Vertragsfläche für ständig und unentgeltlich ein Geh-, Fahrt- und Leitungsrecht an der Restfläche ein, das an einer in einem beigefügten Lageplan (orange) gekennzeichneten Fläche auszuüben ist. Danach ist der Inhaber u.a. berechtigt, das dienende Grundstück gemeinsam mit dem Eigentümer zu befahren und zu begehen und dazu den vorhandenen Weg zu nutzen bzw. einen befestigten Weg anzulegen sowie die mit den Ziffern 1 und 2 gekennzeichneten Flächen allein unter Ausschluss des Eigentümers als Parkflächen für PKW herzustellen und zu benutzen. Die Dienstbarkeiten sollten zur Sicherung des Baurechts im Baulastenverzeichnis eingetragen werden. Der Veräußerer erteilte dem Erwerber Vollmacht, Baulasten im Baulastenverzeichnis eintragen zu lassen. Gemäß der im Kaufvertrag abgegebenen Bewilligung wurde die Grunddienstbarkeit im Grundbuch zu Lasten des Flurstücks 136 für die jeweiligen Eigentümer zugunsten der Flurstücke 133, 134 und 135 eingetragen.

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Am 30.12.2002 beantragte die Beigeladene beim damaligen Landkreis D-Stadt die Erteilung einer Baugenehmigung für den Ausbau einer Scheune zu einem Wohnhaus auf dem von ihr erworbenen Teilgrundstück im Bereich des heutigen Flurstücks 133. Die Scheune liegt unmittelbar an der Grenze zum verbliebenen Nachbargrundstück, Flurstück 136. Im Bauantrag war als Stellplatzbedarf die Zahl „2“ angegeben. Weiter hieß es, dass die Stellplätze auf einem anderen Grundstück ausgewiesen würden und öffentlich gesichert seien. Auf die von der Beigeladenen in Vollmacht des Herrn W. abgegebene Verpflichtungserklärung wurde unter dem 03.03.2003 eine Baulast für 2 Stellplätze einschließlich Zufahrt zugunsten des Grundstücks der Beigeladenen in das Baulastverzeichnis eingetragen. In der Verpflichtungserklärung heißt es, dass bedingt durch die Baulast auf eine Grenzabstandsflächenbaulast verzichtet werde. Unter dem 19.05.2003 erteilte der damalige Landkreis D-Stadt der Beigeladenen die begehrte Baugenehmigung.

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Mit notariellem Kaufvertrag vom 30.11.2007 erwarb der Kläger das Flurstück 136. Den am 26.03.2009 beim Beklagten gestellten Antrag, auf die Baulast zu verzichten, lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 25.05.2009 mit der Begründung ab, dass die Baulast der Sicherung der Stellplätze auf dem Grundstück der Beigeladenen diene. Das öffentliche Interesse an der Einhaltung der Rechtsordnung gebiete den Bestand der Baulast. Einen Nachweis für einen anderen Standort von Stellplätzen gebe es nicht.

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Hiergegen erhob der Kläger fristgemäß Widerspruch. Er führte aus, dass es bereits im Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung an einem öffentlichen Interesse an der Baulast gefehlt habe. Die Beigeladene könne Fahrzeuge ohne weiteres auf ihrem eigenen Grundstück abstellen.

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Am 01.01.2010 wurde die Gemeinde A-Stadt, die keine Satzung zur Herstellung von Stellplätzen erlassen hatte, in die Stadt (...) (Harz) eingemeindet. Gemäß § 2 der 1. Erstreckungssatzung der Stadt (...) vom 25.02.2010 wurde die Satzung über notwendige Stellplätze (Stellplatzsatzung) vom 10.03.2004 auf das Gebiet der ehemaligen Gemeinde A-Stadt erstreckt. Nach § 2 Abs. 1 der Stellplatzsatzung sind bei der Errichtung von baulichen Anlagen oder anderen Anlagen und Einrichtungen nach § 1 Abs. 1 BauO LSA (Vorhaben) Stellplätze nach Maßgabe einer Tabelle zu verlangen, die für Einfamilienhäuser 1 bis 2 Stellplätze je Wohnung vorsieht.

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Mit Bescheid vom 02.05.2011 wies das Landesverwaltungsamt Sachsen-Anhalt den Widerspruch des Klägers zurück: Die Voraussetzungen für einen Verzicht auf die Baulast lägen nicht vor. Es bestehe weiterhin ein öffentliches Interesse an der Baulast. Sie bilde die Grundlage für den Ausbau der Scheune zu Wohnzwecken und für die damalige Grundstücksteilung. Die Baulast gelte auch für den Rechtsnachfolger. Bei einem Verzicht müsse eine Grenzabstandsflächenbaulast eingetragen werden.

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Am 01.06.2011 hat der Kläger Klage erhoben. Auf eine entsprechende Erklärung des Klägers wurde am 23.09.2011 eine Abstandsflächenbaulast zugunsten des Nachbargrundstücks der Beigeladenen in das Baulastenverzeichnis eingetragen.

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Der Kläger hat zur Begründung seiner Klage vorgetragen, die Scheune auf dem Grundstück der Beigeladenen sei bereits in den 1990-er Jahren ausgebaut gewesen. Die durch die Baulast gesicherten Stellplätze seien nicht erforderlich. Die Beigeladene habe inzwischen einen Carport mit 2 Stellplätzen auf ihrem eigenen Grundstück errichtet.

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Der Kläger hat sinngemäß beantragt,

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den Bescheid des Beklagten vom 25.05.2009 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landesverwaltungsamts Sachsen-Anhalt vom 02.05.2011 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, auf die in das Baulastenverzeichnis von A-Stadt im Baulastenblatt Nr. 6 Seite 1 eingetragene Baulast für zwei Stellplätze einschließlich Zufahrt vom 03.03.2003 (Az.: …) zu verzichten.

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Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen

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und erwidert: Bei einem Verzicht auf die Stellplatzbaulast würde gegen zwingende bauordnungsrechtliche Vorschriften verstoßen, weil die Baulast die Existenz der gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA i.V.m. der Stellplatzsatzung der Stadt (...) (Harz) notwendigen Stellplätze sichere. Dem könne nicht entgegengehalten werden, dass zwischen der Neuregelung der Bauordnung zum 01.03.2004, mit der die Stellplatzpflicht auf die Fälle einer entsprechenden Satzungsregelung beschränkt worden sei, und dem 26.02.2010, dem Tag vor dem Inkrafttreten der Erstreckungssatzung der Stadt (...) (Harz), kein Stellplatzgebot bestanden habe. In diesem Zeitraum hätte ein Verzicht auf die Baulast zu einem Verstoß gegen das Abstandsflächengebot geführt. Das öffentliche Interesse an der Baulast sei nicht durch den von der Beigeladenen errichteten Carport mit Stellflächen entfallen. Zum einen sei unklar, ob der Carport überhaupt Platz für 2 Stellflächen biete. Zum anderen wäre mit der Löschung der Baulast auch die Nutzbarkeit des Carports nicht mehr gesichert, weil der Carport nur über das Grundstück des Klägers erreichbar sei.

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Die Beigeladene hat ebenfalls beantragt,

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die Klage abzuweisen

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und die Auffassung vertreten, der Kläger sei an die Verpflichtungserklärung seines Rechtsvorgängers gebunden. Die öffentliche Verkehrsfläche biete keine Parkmöglichkeiten.

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Mit dem angefochtenen Urteil hat das Verwaltungsgericht den Beklagten unter Aufhebung der ablehnenden Bescheide verpflichtet, auf die streitige Baulast zu verzichten. Das öffentliche Interesse an der Baulast sei mit der Eintragung der Abstandsflächenbaulast in das Baulastenverzeichnis entfallen. Die Stellplatzbaulast sei auch nicht zur Sicherung eines Stellplatzgebots erforderlich. Die im Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung bestehende Stellplatzpflicht, zu deren Sicherung die Baulast ursprünglich gedient habe, sei am 01.03.2004 mit dem Inkrafttreten der Neuregelungen zur Stellplatzpflicht durch das Zweite Investitionserleichterungsgesetz entfallen. Danach habe die Herstellung von Stellplätzen nur noch verlangt werden können, soweit dies durch Satzung bestimmt gewesen sei. Eine nachträgliche Gesetzesänderung, nach der für das betreffende Bauvorhaben die Ausweisung von Stellplätzen nicht mehr vorgesehen sei, führe dazu, dass die Stellplatzpflicht entfalle, auch wenn das Bauvorhaben bereits verwirklicht sei. Da die damalige Gemeinde A-Stadt keine Stellplatzsatzung erlassen habe, habe für das Grundstück der Beigeladenen ab dem 01.03.2004 keine Stellplatzpflicht mehr bestanden. Eine Stellplatzpflicht für das Grundstück der Beigeladenen sei auch nicht durch die am 27.02.2010 in Kraft getretene Erstreckungssatzung der Stadt (...) (Harz) vom 25.02.2010 wieder begründet worden. Bereits nach dem Wortlaut der Stellplatzsatzung werde für bereits bestehende bauliche Anlagen keine Ausweisung von Stellplätzen verlangt; denn als Errichtung einer Anlage sei die Herstellung zu verstehen. Aus § 86 Abs. 1 BauO LSA ergebe sich, dass die Pflicht zur Anpassung an höhere bauordnungsrechtliche Anforderungen nicht der Regelfall sei, sondern im Einzelfall angeordnet werden müsse. Eine entsprechende Anordnung finde sich in der Satzung nicht. Die Stellplatzbaulast sei auch nicht erforderlich, um die Zufahrt zum Grundstück der Beigeladenen zu sichern. Die Baulast betreffe zwar nicht nur die beiden Stellplätze, sondern auch die Zufahrt. Sie habe jedoch allein der Sicherung der im Zeitpunkt der Eintragung gesetzlich vorgeschriebenen Stellplätze gedient, die ohne eine Zufahrt nicht nutzbar gewesen wären. Die Erschließung des Grundstücks der Beigeladenen sei ohne weiteres auch ohne die streitgegenständliche Stellplatzbaulast gesichert, weil das Grundstück an einer öffentlichen Verkehrsfläche liege.

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Die vom Senat zugelassene Berufung des Beklagten hat dieser wie folgt begründet: Das öffentliche Interesse an der Aufrechterhaltung der streitgegenständlichen Baulast sei im Hinblick auf ihre Hauptfunktion, nämlich zugunsten des Grundstücks der Beigeladenen zwei Stellplätze einschließlich Zufahrt auf dem Grundstück des Klägers zu sichern, nicht entfallen. Zum Zeitpunkt der Eintragung der streitgegenständlichen Baulast in das Baulastenverzeichnis (spätestens) am 07.03.2003 habe eine zwingende Stellplatzpflicht genau in demselben Umfang (für Einfamilienhäuser 1 bis 2 Stellplätze je Wohnung) bestanden, wie sie heute im Ortsteil A-Stadt der Stadt (...) (Harz) existiere. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts würde gegen geltendes Bauordnungsrecht verstoßen, wenn er auf die streitgegenständliche Baulast verzichte, die der dauerhaften Sicherung der beiden auf dem Grundstück des Klägers angelegten Stellplätze diene. Zwar enthalte die auch auf den Ortsteil A-Stadt erstreckte Stellplatzsatzung der Stadt (...) (Harz) keine ausdrückliche Rückwirkungsvorschrift dergestalt, dass auch für bereits bestehende bauliche Anlagen, die in einer Zeit ohne Stellplatzpflicht entstanden seien, nachträglich Stellplätze nachzuweisen wären. Das bedeute aber nicht, dass die Stellplatzsatzung der Stadt (...) (Harz) kein Bestandsgebot für bereits bestehende Stellplätze beinhalte, die bereits zu einem Zeitpunkt hergestellt worden seien, als genau dieselben Anforderungen an die Stellplatzpflicht gegolten hätten, wie sie nach Einführung dieser örtlichen Satzung nunmehr wieder gelten. Nur diese Auslegung entspreche dem Sinn und Zweck der Satzung, die Gemeindestraßen von den Durchgangsverkehr behinderndem Anliegerparken möglichst freizuhalten. Das öffentliche Interesse an der Aufrechterhaltung der Baulast sei auch nicht deshalb entfallen, weil die Beigeladene auf ihrem eigenen Grundstück zwischenzeitlich einen Carport mit etwas weniger als 50 m² Grundfläche errichtet habe. Sie könne diese Stellplätze, zu deren Errichtung sie nicht verpflichtet gewesen sei, jederzeit wieder beseitigen. Zudem stelle der Carport keinen Ersatz für die beiden durch Baulast gesicherten Stellplätze dar. Zum einen sei fraglich, ob der Carport genügend Platz für zwei Stellplätze biete. Zum anderen würde spätestens mit der Löschung der Baulast auch die rechtliche Sicherung der Nutzbarkeit des Carports entfallen, da sich dessen Torflügel auf der Grundstücksgrenze zwischen den Grundstücken des Klägers und der Beigeladenen befinde und der Carport nur über das Grundstück des Klägers nutzbar sei. Einen Rechtsanspruch auf die Zufahrt über das Grundstück des Klägers habe die Beigeladene aber nicht. Die in Rede stehende Baulast und die zivilrechtliche Grunddienstbarkeit hinsichtlich eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechts, die ihre zivilrechtliche Grundlage jeweils in dem notariellen Kaufvertrag vom 15.11.2002 hätten, sollten, was das Fahrrecht anbetreffe, nur der Sicherung der Zu- und Abfahrt zu bzw. von den beiden auf dem Grundstück des Klägers herzustellenden Stellplätzen dienen, nicht aber der Zu- und Abfahrt zu bzw. von den von der Beigeladenen eventuell künftig eingerichteten Stellplätzen auf dem von ihr erworbenen Grundbesitz.

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Die Beigeladene hat zur Begründung ihrer vom Senat ebenfalls zugelassenen Berufung Folgendes vorgetragen: Der Kläger sei nach wie vor an die von seinem Rechtsvorgänger abgegebene Erklärung zur Übernahme der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zum Errichten von zwei Stellplätzen und der Gewährung des notwendigen Wegerechts gebunden. Das öffentliche Interesse an der Aufrechterhaltung der Baulast entfalle erst, wenn ihr gegenüber der Widerruf der vom Rechtsvorgänger des Klägers abgegebenen Erklärung erfolgt sei. Gegenüber der öffentlich-rechtlichen Körperschaft habe sowohl der Kläger als auch die Beigeladene die Errichtung der Stellplätze als Gesamtschuldner geschuldet, und diese könnten nur gemeinsam über die entstandenen Rechte verfügen. Mit dem Verzicht auf die Baulast werde in eine gesicherte Rechtsposition und damit in ihr Eigentumsrecht eingegriffen. Im Übrigen schließt sie sich den Ausführungen des Beklagten an.

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Der Beklagte und die Beigeladene beantragen,

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das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.

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Der Kläger beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Er verteidigt das angefochtene Urteil und trägt ergänzend vor: Neben der Eintragung der Abstandsflächenbaulast sei zu berücksichtigen, dass die Beigeladene nach Erwerb ihres Grundstücks einen Carport mit ein bis zwei Stellplätzen errichtet habe, den sie auch nutze. Damit erfülle sie die Stellplatzpflicht in dem für Einfamilienhäuser erforderlichen Umfang. Die Baulast sei auch nicht erforderlich, um die Zufahrt zum Grundstück der Beigeladenen zu sichern. Die Sicherung sei durch die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zu Lasten seines Grundstücks erfolgt. Die Beigeladene sei auch nicht gezwungen, die Zufahrt über sein Grundstück zu nehmen. Sie könne den Carport von der öffentlichen Straße aus nutzen. Ebenso wie er könne auch die Beigeladene einen Durchbruch durch die vorhandene, in diesem Abschnitt denkmalrechtlich nicht geschützte Mauer herstellen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und die vom Beklagten vorgelegten Behördenvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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I. Die zulässigen Berufungen des Beklagten und der Beigeladenen sind begründet. Das Verwaltungsgericht hat den Beklagten zu Unrecht verpflichtet, auf die streitige Baulast zu verzichten. Der Kläger hat keinen Anspruch auf den begehrten Verzicht.

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Rechtsgrundlage ist § 82 Abs. 3 Satz 2 BauO LSA. Danach ist der Verzicht auf eine nach § 82 Abs. 1 und 2 BauO LSA übernommene Baulast zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Das öffentliche Interesse entfällt, wenn die die Baulast begründenden Belange durch eine Änderung der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse nicht mehr sicherungsbedürftig oder sicherungsfähig sind. Der Verzicht auf eine Baulast darf nicht zur Herstellung eines baurechtswidrigen Zustandes führen. Wird – wie hier – die Baulast zur Sicherung der für ein Bauvorhaben erforderlichen Baugenehmigung übernommen, besteht das öffentliche Interesse an der Baulast so lange fort, wie dies für die Erhaltung eines rechtmäßigen Zustandes bezogen auf die erteilte Baugenehmigung erforderlich ist. Ein Wegfall des öffentlichen Interesses für eine Baulast zur Sicherung von Stellplätzen auf einem anderen als dem Baugrundstück tritt demzufolge nur ein, wenn die bauliche Nutzung des begünstigten Grundstücks einen Nachweis dieser Stellplätze nicht mehr erfordert oder die mit der Baulast gesicherten Stellplätze anderweitig hergestellt oder ggf. abgelöst werden (vgl. SächsOVG, Beschl. v. 23.11.2012 – 1 A 776/11 –, juris, RdNr. 5). Dies ist hier nicht der Fall.

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1. Die bauliche Nutzung des Grundstücks der Beigeladenen erfordert – wie bereits im Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung am 19.05.2003 – weiterhin den Nachweis von zwei Stellplätzen.

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Nach § 53 Abs. 1 Satz 1 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt LSA in der bis zum Inkrafttreten von Art. 5 Nr. 2 des Zweiten Investitionserleichterungsgesetzes vom 16.07.2003 (GVBl. S. 158 [161, 166]) am 01.03.2004 und damit auch im Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung geltenden Fassung vom 09.02.2001 (BauO LSA 2001) durften bauliche Anlagen, bei denen ein Zugangs- oder Abgangsverkehr zu erwarten war, nur errichtet werden, wenn Stellplätze oder Garagen in ausreichender Größe sowie in geeigneter Beschaffenheit hergestellt wurden (notwendige Stellplätze oder Garagen). Ihre Zahl und Größe richtete sich gemäß § 53 Abs. 1 Satz 2 BauO LSA 2001 nach Art und Zahl der vorhandenen und zu erwartenden Kraftfahrzeuge der ständigen Benutzer oder Benutzerinnen und Besucher oder Besucherinnen der Anlagen.

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Eine solche bereits aufgrund einer Rechtsvorschrift (abstrakt) bestehende Verpflichtung zur Herstellung von notwendigen Stellplätzen wird in einer Baugenehmigung in Bezug auf die Zahl der Stellplätze für das zur Genehmigung gestellte Bauvorhaben konkretisiert. Insoweit bedarf es der Festsetzung der Anzahl, die den Stellplatzbedarf im Zeitpunkt der Nutzungsaufnahme widerspiegelt, die regelmäßig als Nebenbestimmung zur Baugenehmigung ergeht (vgl. zum Ganzen: OVG Hamburg, Beschl. v. 26.05.2008 – 2 Bf 171/06.Z –, BRS 73 Nr. 134, RdNr. 4 in juris; Finkelnburg/Ortloff, Öffentliches Baurecht, Bd. II, S. 64 f.; Simon/Busse, BayBauO, Art. 52 RdNr. 229). Die Herstellung der Stellplätze braucht allerdings dann nicht zwingend durch Auflagen aufgegeben zu werden, wenn die genehmigten Bauvorlagen für die bauliche Anlage die Anzahl und Lage der Stellplätze beinhalten (vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NW, § 51 RdNr. 62). Die Bauaufsichtsbehörde bestimmt Inhalt und Reichweite der von ihr erteilten Baugenehmigung; Teil dieser Entscheidung ist es, anhand der vom Bauherrn eingereichten Bauvorlagen den Genehmigungsgegenstand im Einzelnen zu bezeichnen; greift die Bauaufsichtsbehörde hierbei auf das Mittel individueller Genehmigungsvermerke zurück, bringt sie in hinreichend bestimmter Form zum Ausdruck, welche Bauzeichnungen und sonstigen Unterlagen von der Genehmigungswirkung erfasst werden und welche nicht (BVerwG, Beschl. v. 07.01.1997 – 4 B 240.96 –, juris).

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Die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 19.05.2003 enthält zwar keine Nebenbestimmung, die ausdrücklich regelt, wie viele Stellplätze für das Gebäude der Beigeladenen nach dem Umbau von einer Scheune in ein Wohnhaus herzustellen waren. In Verbindung mit den Angaben der Beigeladenen im Bauantrag und im Stellplatznachweis ist der Baugenehmigung aber eine solche verpflichtende Regelung zu entnehmen. Die Baugenehmigungsbehörde bestimmte darin u.a., dass die Baumaßnahme entsprechend den mit dem Genehmigungsvermerk versehenen Unterlagen (Bauvorlagen) auszuführen war. Nach der allgemeinen Auflage Nr. 5, durfte die Baumaßnahme nur so ausgeführt werden, wie sie genehmigt wurde. In den genehmigten Bauvorlagen gab die Beigeladene einen Bedarf von zwei Stellplätzen an und verwies im Stellplatznachweis darauf, dass die vorhandenen zwei Stellplätze auf dem Nachbargrundstück durch Baulast gesichert sind. Im Katasterauszug ist die Fläche mit der Baulast für die beiden Stellplätze einschließlich Zufahrt eingezeichnet. Daraus ergibt sich, dass das Bauvorhaben nur bei Herstellung der (durch die eingetragene Baulast gesicherten) beiden Stellplätze errichtet werden durfte und eine Pflicht zur Herstellung dieser Stellplätze Inhalt der Baugenehmigung wurde.

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Die Pflicht zur „Herstellung“ von Stellplätzen beinhaltet die Pflicht, diese auch beizubehalten, wenn sich die für die Begründung der Stellplatzherstellungspflicht maßgebenden Verhältnisse nicht verändert haben. Die durch Rechtsvorschrift allgemein getroffene und durch Baugenehmigung konkretisierte Regelung zur Herstellung von Stellplätzen dient dem Ziel, dass jedes bebaute Grundstück den von ihm ausgehenden ruhenden Kraftfahrzeugverkehr selbst aufnimmt und die öffentlichen Verkehrsflächen damit nicht belastet werden. Hieraus folgt auch, dass erforderliche Stellplätze so lange erhalten bleiben müssen, wie sich die für die Begründung der Stellplatzherstellungspflicht maßgebenden Verhältnisse nicht verändert haben (OVG NW, Urt. v. 25.10.1993 – 11 A 1349/91 –, NVwZ 1994, 703, RdNr. 30 in juris; BayVGH, Beschl. v. 21.04.1986 – 14 B 85 A.638 –, BRS 46 Nr. 115).

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Die sich unmittelbar aus dem Gesetz ergebende Pflicht zur Beibehaltung der beiden vorhandenen, durch Baulast gesicherten Stellplätze fiel mit der Änderung von § 53 Abs. 1 BauO LSA 2001 durch Art. 5 Nr. 2 des Zweiten Investitionserleichterungsgesetzes mit Wirkung vom 01.03.2004 zwar weg. Nach § 53 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA 2001 in der ab dem 01.03.2004 geltenden Fassung und nach § 48 Abs. 1 Satz 1 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt vom 20.12.2005 (GVBl S. 769) – BauO LSA – sind, wenn bauliche Anlagen errichtet werden, bei denen ein Zugangs- und Abgangsverkehr mit Kraftfahrzeugen zu erwarten ist, Stellplätze für Kraftfahrzeuge (notwendige Stellplätze) auf dem Baugrundstück oder in zumutbarer Entfernung davon auf einem geeigneten Grundstück, dessen Nutzung für diesen Zweck öffentlich-rechtlich gesichert ist, (nur noch dann) herzustellen, soweit dies durch eine örtliche Bauvorschrift nach § 85 Abs. 1 Satz 2 BauO LSA bestimmt ist. Da die damals selbständige Gemeinde A-Stadt keine örtliche Bauvorschrift erließ, die eine Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen enthielt, bestand für den Zeitraum zwischen der Gesetzesänderung und dem Inkrafttreten der Stellplatzsatzung der die Gemeinde A-Stadt aufnehmenden Stadt (...) (Harz) – StS – durch § 2 der 1. Erstreckungssatzung vom 25.10.2010 für das Gebiet der ehemaligen Gemeinde A-Stadt keine Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen bei der Errichtung oder Änderung baulicher Anlagen. Da die Baugenehmigung vom 19.05.2003 in Verbindung mit den genehmigten Bauvorlagen lediglich die sich (dem Grunde nach) bereits aus dem Gesetz ergebende Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen konkretisierte, hätte in diesem Zeitraum eine Pflicht zur Beibehaltung der beiden vorhandenen Stellplätze allein auf die Baugenehmigung nicht gestützt werden können.

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Sowohl im Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides am 02.05.2011 als auch im hier maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung bestand indes wieder die Pflicht zur Herstellung und Beibehaltung von Stellplätzen. Nach § 2 Abs. 1 der StS sind bei der Errichtung von baulichen Anlagen und Einrichtungen nach § 1 Abs. 1 BauO LSA (Vorhaben) Stellplätze zu verlangen, und zwar nach Nr. 1 der Tabelle für Einfamilienhäuser 1 bis 2 Stellplätze je Wohnung. Für den Fall, dass in der Tabelle – wie in dieser Nummer – ein Rahmen angegeben wird, sind gemäß § 2 Abs. 4 Satz 1 StS die örtlichen Verhältnisse und die besonderen Eigenheiten des Vorhabens zu berücksichtigen. Dies hatte zur Folge, dass die Verpflichtung, die beiden bereits hergestellten Stellplätze beizubehalten, wieder auflebte. Das öffentliche Interesse an der Beibehaltung der beiden Stellplätze ist damit wieder vorhanden.

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Dem steht entgegen der Auffassung der Vorinstanz § 86 Abs. 1 BauO LSA nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift kann, wenn in diesem Gesetz oder aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften andere Anforderungen als nach früherem Recht gestellt werden, verlangt werden, dass bestehende oder nach genehmigten Bauvorlagen bereits begonnene bauliche Anlagen angepasst werden, wenn dies wegen der Sicherheit oder Gesundheit erforderlich ist. Diese Vorschrift befasst sich nur mit der Anpassung bestehender Anlagen an neues Recht. Um eine solche Anpassung baulicher Anlagen geht es hier aber nicht. Es sollen nicht erst nachträglich Stellplätze geschaffen und damit ein den Anforderungen des § 48 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA i.V.m. der StS nicht entsprechender Zustand beseitigt werden; vielmehr sollen die bereits hergestellten Stellplätze weiterhin erhalten bleiben und damit der bereits früherem Recht entsprechende Zustand bestehen bleiben.

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2. Das öffentliche Interesse an der Beibehaltung der Baulast ist auch nicht deshalb entfallen, weil die Beigeladene auf ihrem Grundstück unmittelbar neben dem Wohnhaus ein Nebengebäude errichtet hat, das nach der Auffassung des Klägers als Carport für zwei Kraftfahrzeuge genutzt werden könnte. Die Annahme, mit der Errichtung dieser Anlage sei die Stellplatzpflicht anderweitig erfüllt worden, würde voraussetzen, dass das Nebengebäude für das Unterstellen von zwei Kraftfahrzeugen geeignet ist, zum Zwecke einer solchen Nutzung ein rechtlich gesicherter Zugang zur öffentlichen Verkehrsfläche vorhanden ist und die Beigeladene die Anlage auch für diesen Zweck nutzt. Dies ist aber nicht der Fall.

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Die Anlage mag zwar nach ihrer Größe Platz für das Unterstellen von zwei Kraftfahrzeugen bieten. Es dürfte aber bereits an einer auf Dauer rechtlich gesicherten Zufahrt zu den dafür in Betracht kommenden Flächen fehlen, insbesondere wenn der Beklagte auf die streitige Baulast verzichtet. Da sich die Toreinfahrt zu der Unterstellmöglichkeit an der Grenze zum Grundstück des Klägers befindet, erfolgt die Zufahrt über das Grundstück des Klägers, und zwar über einen Teil der durch die Baulast gesicherten Fläche. Bei einem Verzicht auf die Baulast wäre diese Zufahrt zwar – zunächst – durch das zugunsten der Beigeladenen und zu Lasten des klägerischen Grundstücks im Grundbuch in Gestalt einer Grunddienstbarkeit eingetragene Fahrtrecht weiterhin zivilrechtlich gesichert. Nach den vorgelegten Lichtbildern dürfte jedoch über diesen Weg nur mit einem Fahrzeug eingefahren werden können. Zudem würde bei einem Verzicht auf die Baulast die öffentlich-rechtliche Sicherung dieser Zufahrt wegfallen, die aber erforderlich sein dürfte. Nach § 48 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA dürfen notwendige Stellplätze nur dann auf einem anderen Grundstück hergestellt werden, wenn die Nutzung zu diesem Zweck öffentlich-rechtlich gesichert ist. Haben die notwendigen Stellplätze keinen direkten Zugang zur öffentlichen Verkehrsfläche, muss auch die Zufahrt zu ihnen öffentlich-rechtlich gesichert sein (vgl. OVG NW, 08.08.2013 – 7 A 3001/11 –, juris). Gleiches dürfte gelten, wenn – wie hier – die Stellplätze selbst zwar auf dem eigenen Grundstück liegen, die Zufahrt aber über ein fremdes Grundstück führt. Es erscheint fraglich, ob es genügt, wenn zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Baugrundstücks ein Fahrtrecht zivilrechtlich gesichert ist, etwa in Gestalt einer im Grundbuch eingetragen Grunddienstbarkeit. Die (zukünftigen) Eigentümer des herrschenden und des dienenden Grundstücks können einvernehmlich die Löschung der Grunddienstbarkeit bewirken. Im Übrigen ist im konkreten Fall der dauerhafte Bestand der Grunddienstbarkeit bei einem Wegfall der beiden Stellplätze auf dem Grundstück des Klägers deshalb fraglich, weil der Kläger dann – wie der Beklagte geltend macht – möglicherweise einen Anspruch auf Löschung des Fahrtrechtes hätte. Nach dem Wortlaut des Kaufvertrages wurde die Grunddienstbarkeit insoweit zur Belassung von zwei PKW-Stellplätzen eingeräumt.

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Mit der Errichtung des Nebengebäudes wird die Stellplatzpflicht jedenfalls deshalb nicht anderweitig erfüllt, weil die Beigeladene die Anlage nicht als Carport, sondern offenbar zur Unterbringung einer Vielzahl anderer Gegenstände nutzt und der Beklagte die Beigeladene, selbst wenn darin zwei Stellplätze mit Zugang zur öffentlichen Verkehrsfläche hergestellt werden könnten, nicht dazu verpflichten kann, das Gebäude zum Unterstellen von Kraftfahrzeugen zu nutzen. Dem steht die der Beigeladenen erteilte bestandskräftige Baugenehmigung entgegen, die beinhaltet, dass die beiden notwendigen Stellplätze auf dem Nachbargrundstück hergestellt werden. Eine Baugenehmigung, die nach Maßgabe eingereichter, die Lage der Stellplätze bestimmender Bauvorlagen erteilt wurde, verpflichtet nicht nur zur Herstellung der Stellplätze, sondern berechtigt den Bauherrn auch hierzu (vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NW, § 51 RdNr. 62). Der Kläger kann sich deshalb auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die Beigeladene könne einen Zugang von der öffentlichen Verkehrsfläche zu dem „Carport“ herstellen, indem sie einen Durchbruch durch die Grundstückseinfriedungsmauer schafft. Auch wenn einem solchem Durchbruch – wie der Kläger meint – keine denkmalrechtlichen Gründe entgegenstehen sollten, änderte dies nichts daran, dass zwei Stellplätze auf dem Grundstück der Beigeladenen mit auf Dauer rechtlich gesicherter Zufahrt zur öffentlichen Verkehrsfläche derzeit nicht vorhanden sind.

40

II. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht der Billigkeit im Sinne von § 162 Abs. 3 VwGO, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen für erstattungsfähig zu erklären, weil sie einen Sachantrag gestellt und sich so dem Kostenrisiko des § 154 Abs. 3 VwGO ausgesetzt hat.

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III. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 709 Sätze 1 und 2, 711 ZPO.

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IV. Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.