Amtsgericht Mönchengladbach-Rheydt (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-02-28, Aktenzeichen 20 C 436/06
ECLI:DE:AGMG2:2007:0228.20C436.06.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 516,42 € nebst

Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

auf 483,56 € seit dem 24.6.2006 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Widerklage wird als unzulässig abgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleitung

in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden,

wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in

gleicher Höhe leistet.

1

Der Beklagte war vom Amtsgericht Mönchengladbach-Rheydt (Verfahren 5 L 72/04) als Zwangsverwalter über das Grundstück in Mönchengladbach-Rheydt, welches mit einem Mehrfamilienmietshaus bebaut war, bestellt worden. Unter dem 18.8.2005 zahlte einer der in dem Objekt wohnenden Mieter die Mietkaution in Höhe von 766,50 € an den Beklagten aus.

2

Im Rahmen des das streitgegenständliche Objekt betreffenden Zwangsversteigerungsverfahrens erhielt der Kläger mit Beschluss des Amtsgerichts Mönchengladbach-Rheydt vom 5.10.2005 (Aktenzeichen 5 K 152/04) den Zuschlag. Mit Beschluss vom 14.11.2005 hob das Amtsgericht Mönchengladbach-Rheydt das Zwangsverwaltungsverfahren auf und forderte den Beklagten auf, unverzüglich mit dem Erstseher abzurechnen und das Guthaben an diesen auszukehren. Mit Schreiben vom 30.11.2005 übermittelte der Beklagte dem Kläger die Ersteherabrechnung. In dieser Abrechnung waren zu Gunsten des Klägers Mieteinnahmen in Höhe von 4.543,46 € sowie zu Lasten des Klägers Ausgaben für Wohngebäude- und Haftpflichtversicherung sowie Kabelgebühren in Höhe von insgesamt 506,16 € ausgewiesen. Ferner teilte der Beklagte dem Kläger mit, dass die Mietpartei zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von 766,50 € geleistet habe, welche er, der Beklagte, ebenfalls an den Kläger zu Anweisung bringen werde.

3

Mit einem weiteren Schreiben vom 30.11.2005 übermittelte der Beklagte dem Amtsgericht Mönchengladbach-Rheydt die Abrechnung über seine Zwangsverwaltervergütung, mit der er abweichend von der Regelvergütung nach § 18 ZwVwV eine Vergütung nach Zeitaufwand gemäß § 19 Abs. 2 ZwVwV beantragte. Hinsichtlich der abgerechneten Vergütung im Einzelnen wird auf die zur Akte gereichte Kopie der Abrechnung vom 30.11.2005 (Bl. 40-43 GA) Bezug genommen. Mit Beschluss vom 16.1.2006 setzte das Amtsgericht Mönchengladbach-Rheydt die Zwangsverwaltervergütung antragsgemäß auf 3.201,60 € fest. Ferner setzte das Gericht dem Beklagten eine Frist von einem Monat bis zur Auszahlung des Ersteherguthabens an den Kläger.

4

Mit Schreiben vom 8.3.2006 forderte der Kläger den Beklagten auf, das Ersteherguthaben in Höhe von 4.037,30 € sowie das Guthaben aus der Kautionszahlung des Mieters in Höhe von 766,50 € zu zahlen. Mit Schreiben vom 5.4.2006 forderte das Amtsgericht Mönchengladbach-Rheydt den Beklagten unter Androhung eines Zwangsgeldes erneut auf, das Gesamtguthaben von 4.803,80 € binnen einer Frist von einer Woche an den Kläger auszuzahlen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 21.4.2006 schließlich forderte der Kläger den Beklagten nochmals auf, die Guthabenbeträge auszuzahlen. Zudem wies er den Beklagten darauf hin, dass dieser verpflichtet sei, dem Kläger die Kosten der Inanspruchnahme seiner Rechtsanwälte in Höhe von 477,11 € zu ersetzen. Am 26.4.2006 zahlte der Beklagte das Ersteherguthaben sowie die erhaltene Mietkaution in Höhe von insgesamt 4.803,80 € an den Kläger aus.

5

Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagte sei verpflichtet, die ihm durch die verspätete Zahlung des Gesamtguthabens entstandenen Schäden zu ersetzen. Aufgrund des Zuschlages im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens und der Aufhebung der Zwangsverwaltung sei der Beklagte dem Kläger gegenüber nämlich zur Auszahlung des Guthabensbetrages und der vereinnahmten Mietkaution verpflichtet gewesen. Denn mit Beendigung der Zwangsverwaltung komme zwischen dem Zwangsverwalter und dem Ersteher ein gesetzliches Schuldverhältnis zustande, das nach den auf das Auftragsrecht verweisenden Grundsätzen des Geschäftsbesorgungsvertrages zu beurteilen sei.

6

Dem Kläger stehe insofern ein Verzugszinsanspruch betreffend das vorenthaltene Guthaben von 4.037,30 € ab dem 17.2.2006 bis zum Zeitpunkt des Zahlungseingangs am 26.4.2006 in Höhe von insgesamt 45, 41 € zu. Ferner hafte der Beklagte gegenüber dem Kläger für die Rechtsanwaltskosten in Höhe von 477,11 €. Schließlich hafte der Beklagte auch für den Schaden, der darauf beruhe, dass der Beklagte es unterlassen habe, die an ihn gezahlte Mietkaution des Mieters als Spareinlage anzulegen. Denn als Zwangsverwalter sei der Beklagte verpflichtet gewesen, die von dem Mieter erhaltene Kaution anzulegen. Für den Zeitraum vom 18.8.2005 bis zum 26.4.2006 ergebe sich unter Zugrundelegung eines Zinssatzes von 1,5 % auf Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist ein Zinsertrag in Höhe von 7,94 €.

7

Der Kläger ist weiter der Ansicht, der Beklagte könne ihm gegenüber keine Vergütung für seine Tätigkeit als Zwangsverwalter beanspruchen. Denn der Beklagte sei für seine gesamte Zwangsverwaltertätigkeit bereits durch die vom Amtsgericht festgesetzte Verwaltervergütung vergütet worden.

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Der Kläger beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an ihn 530,56 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.6.2006 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte behauptet, die erst späte Auszahlung der Guthabenbeträge an den Kläger sei darauf zurückzuführen, dass aufgrund eines Büroversehens das Ersteherguthaben zunächst an die Gläubigerin gezahlt worden sei. In der Folgezeit habe er die Gläubigerin mehrfach aufgefordert, die Guthabenbeträge zurück zu überweisen. Nachdem am 25.4.2006 eine Rückzahlung immer noch nicht erfolgt gewesen sei, habe er das errechnete Ersteherguthaben schließlich aus eigenen Mitteln an den Kläger ausbezahlt.

13

Der Beklagte ist der Ansicht, nach Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens bestehe keine Anspruchsgrundlage, auf die der Kläger seine Ansprüche gegenüber dem Beklagten stützen könne. Die Haftung des Zwangsverwalters ergebe sich aus § 154 ZVG, wonach der Verwalter für die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtungen nur den Beteiligten gegenüber hafte. Als Ersteher des zwangsverwalteten Objektes sei der Kläger aber kein Beteiligter im Sinne von § 9 ZVG.

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Hilfsweise erklärt der Beklagte die Aufrechnung mit einem Vergütungsanspruch aus seiner Tätigkeit als Zwangsverwalter in Höhe von 641,39 €. Der Beklagte ist insoweit der Auffassung, dass für den Fall, dass zwischen den Parteien ein Schuldverhältnis bestehe, es sich hierbei nur um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag handeln könne, da anerkannt sei, dass der Beauftragte auch Anspruch auf eine Vergütung habe, wenn Personen Dienste dieser Art nur gegen Vergütung erledigten. Aufgrund dessen hafte der Ersteher dem Verwalter gegenüber anteilig für die Vergütung und Auslagen ab der Zuschlagserteilung. Da er für den Zeitraum ab Zuschlagserteilung bis November 2005 Mieten in Höhe von 4.543,46 € sowie im Monat Dezember eine weitere Mietzahlung in Höhe von 483,25 € vereinnahmt habe, stehe ihm gegenüber dem Kläger analog § 18 ZwVwV ein Vergütungsanspruch in Höhe von 641,39 € zu. Hinsichtlich der Berechnung der Vergütung im Einzelnen wird auf den Klageerwiderungsschriftsatz vom 13.11.2006 (Bl. 22 GA) verwiesen. Der diesbezügliche Vergütungsanspruch sei auch nicht durch die Festsetzung der Zwangsverwaltervergütung durch das Amtsgericht Mönchengladbach-Rheydt im Verfahren 5 L 72/04 mit abgegolten. Denn die durch das Amtsgericht festgesetzte Vergütung betreffe ausschließlich den Zeitraum bis zur Zuschlagserteilung.

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Nach Schluss der mündlichen Verhandlung hat der Beklagte mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 1.2.2007 Widerklage erhoben und beantragt,

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den Kläger zu verurteilen, an ihn 641,39 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf das schriftsätzliche Vorbringen der Parteien und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist zulässig und in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet; im Übrigen ist sie unbegründet. Demgegenüber ist die Widerklage unzulässig.

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I.

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Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Schadensersatzanspruch in Höhe von insgesamt 516,42 €.

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Hinsichtlich eines Teilbetrages in Höhe von 32,86 € ergibt sich der Schadensersatzanspruch des Klägers aus § 288 Abs. 2 BGB (Verzugszinsen).

23

Denn der Beklagte war als Zwangsverwalter über das Objekt verpflichtet, nach Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens das zu Gunsten des (neuen) Eigentümers errechnete Guthaben (4.037,30 €) an diesen auszuzahlen. Nach Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens gebührt dem (neuen) Grundstückseigentümer - hier dem Kläger als Ersteher - der zur Deckung der noch nicht beglichenen Verwaltungsaufgaben und Verfahrenskosten nicht mehr benötigte Kassenbestand. Insoweit steht dem Berechtigten gegen den Zwangsverwalter unmittelbar ein Anspruch auf Auszahlung dieser unverteilten Erträgnisse des Grundstücks zu. Dabei kann dahinstehen, ob der Kläger als Beteiligter im Sinne von § 9 ZVG anzusehen ist. Denn der Auszahlungsanspruch ergibt sich hier nicht aus der Haftungsregelung des § 154 Satz 1 ZVG. Vielmehr ergibt sich dieser Anspruch aus einem gesetzlichen Schuldverhältnis, welches bei einer über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Zwangsverwaltung zwischen dem Zwangsverwalter und dem Ersteher zustande kommt und nach den auf das Auftragsrecht verweisenden Grundsätzen des Geschäftsbesorgungsvertrages zu beurteilen ist (OLG Köln, Urteil vom 20.8.1993, 19 U 226/92, VersR 1994, 113; OLG Frankfurt, Urteil vom 9.10.2002, 13 U 187/00; beide zitiert nach Juris). Aufgrund dieses gesetzlichen Schuldverhältnisses, welches mit Zuschlagserteilung zustande gekommen ist, war der Kläger dem Beklagten gegenüber unmittelbar verpflichtet, das Ersteherguthaben in Höhe von 4.037,30 € auszukehren (§ 667 BGB analog).

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Der Anspruch des Klägers war mit Beendigung des Zwangsverwaltungsverfahrens fällig. Der Beklagte ist mit der Auszahlung des Ersteherguthabens auch gemäß § 286 Abs. 1 BGB in Verzug geraten, jedoch erst seit dem 10.3.2006. Dieser Verzug ist durch das Mahnschreiben des Klägers vom 8.3.2006 begründet worden, wobei das Gericht im Hinblick auf den Zugang des Mahnschreibens gewöhnliche Postlaufzeiten berücksichtigt hat. Einen früheren Verzugseintritt hat der Kläger, der Verzugszinsen seit dem 17.2.2006 beansprucht, nicht dargelegt. Insbesondere ist Verzug auch nicht durch die vom Gericht mit Schreiben vom 16.1.2006 gesetzte Zahlungsfrist gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB eingetreten. Diese Vorschrift setzt nämlich voraus, dass für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist und diese Bestimmung (einvernehmlich) durch die Parteien getroffen wurde (Palandt/Heinrichs, § 286, Rdnr. 22). Hier wurde die Leistungszeit jedoch nicht durch die Parteien, sondern vielmehr durch einen Dritten, nämlich das Gericht, festgelegt. Verzug kann daher hierdurch nicht eingetreten sein.

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Die verspätete Zahlung des Beklagten ist von diesem auch zu vertreten, § 286 Abs. 4 BGB. Der Beklagte hat insoweit selbst eingeräumt, dass die Überweisung des Ersteherguthabens aufgrund eines Büroversehens zunächst nicht an den Kläger, sondern stattdessen an die Gläubigerin erfolgt war. Diese Fehlbuchung hat er jedenfalls infolge Fahrlässigkeit gemäß §§ 276, 278 BGB zu vertreten. Auch entlastet es den Beklagten nicht, dass die Gläubigerin den zu Unrecht erlangten Betrag selbst zunächst nicht zurückgezahlt hat. Denn unabhängig von seinem Rechtsverhältnis zur Gläubigerin war der Beklagte jedenfalls dem Kläger gegenüber zur Auszahlung des Ersteherguthabens - notfalls auch aus eigenen Mitteln - verpflichtet.

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Der Kläger kann daher für den Zeitraum vom 10.3.2006 bis 26.4.2006 (46 Tage) Verzugszinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB beanspruchen. Unter Zugrundelegung eines

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Betrages von 4.037,30 € sowie eines Verzugszinssatzes von 6,37 % (1,37 % + 5 %) errechnet sich hier ein Zinsbetrag in Höhe von 32,86 €.

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Der Kläger kann vom Beklagten auch Erstattung seiner Rechtsanwaltskosten in Höhe von 477,11 € aus § 280 Abs. 2 BGB verlangen.

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Wie bereits oben ausgeführt, befand sich der Beklagte mit Erhalt des Aufforderungsschreibens vom 8.3.2006 seit dem 10.3.2006 gemäß § 286 Abs. 1 BGB in Verzug. Erst im April 2006 hat der Kläger - nach nochmaliger Zahlungsaufforderung durch das Gericht nebst Zwangsgeldandrohung - seine vorgerichtlichen Bevollmächtigten mit der Geltendmachung seiner Auszahlungsansprüche beauftragt. Diese haben den Beklagten auch durch Schreiben vom 21.4.2006 nochmals unter Fristsetzung zur Auszahlung der Guthabenbeträge aufgefordert. Hierdurch hat der Kläger einen Verzögerungsschaden in Höhe der Rechtsanwaltsgebühren (nämlich 477,11 €) erlitten. Dabei ist die dem Kläger in Rechnung gestellte Geschäftsgebühr auf einen Gegen-standswert von 4.803,80 € nicht zu beanstanden. Denn aufgrund des gesetzlichen Schuldverhältnisses war der Beklagte dem Kläger gegenüber auch verpflichtet, die vom Mieter Weber gezahlte Kaution in Höhe von 766,50 € auszuzahlen. Auch hinsichtlich dieses Anspruchs hatte der Kläger den Beklagten mit Schreiben vom 8.3.2006 in Verzug gesetzt.

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Schließlich hat der Kläger gegen den Beklagten auch einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 6,45 € aufgrund Unterlassens der Anlage der Mietkaution aus § 280 Abs. 1 BGB.

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Auch bei der Anlage der von dem Mieter gezahlten Mietkaution auf einem Sparbuch mit 3-monatiger Kündigungsfrist handelt es sich um eine Geschäftsbesorgung, zu deren Ausführung der Beklagte gegenüber dem Kläger aufgrund des gesetzlichen Schuldverhältnisses verpflichtet war (§ 662 BGB analog). Durch die Nichtanlage des Kautionsguthabens ist dem Kläger ein Schaden in Höhe des Sparanlagezinses entstanden, da er verpflichtet ist, diesen bei Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter auszubezahlen.

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Als Schadensersatz kann der Kläger jedoch nicht den gesamten seit der Leistung der Kaution durch den Mieter (18.8.2005) mutmaßlich angefallenen Sparzins geltend machen. Denn zum Zeitpunkt der Leistung der Mietkaution stand er zum Beklagten in keinerlei Rechtsverhältnis. Das gesetzliche Schuldverhältnis, auf welchem Ansprüche des Klägers gegen den Beklagten beruhen, ist vielmehr erst mit der Zuschlagserteilung im Zwangsversteigerungsverfahren zustande gekommen. Der Kläger hatte daher erst ab dem 5.10.2005 gegen den Beklagten einen Anspruch auf Anlage des Mietkautionsbetrages. Er kann daher nur den im Zeitraum vom 5.10.2005 bis 26.4.2006 (202 Tage) mutmaßlich angefallenen Sparzinsbetrag als Schaden geltend machen. Bei einem zugrunde gelegten Anlagezins von 1,5 % p.a. (§ 287 ZPO) errechnet sich hieraus ein Zinsbetrag in Höhe von 6,45 €.

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Der mit der Klage als Nebenforderung geltend gemachte Verzugszinsanspruch ab dem 24.6.2006 ist aus § 288 Abs. 1 BGB begründet. Allerdings kann der Kläger weitere Verzugszinsen nur aus einem Betrag von 483,56 € (477,11 € + 6,45 €) beanspruchen. Denn soweit der Kläger darüber hinaus auf seine Zinsforderung in Höhe von 32,86 € Verzugszinsen geltend macht, verstößt dies gegen das Zinseszinsverbot des § 289 BGB.

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Die Ansprüche des Klägers sind nicht durch die hilfsweise erklärte Aufrechnung des Beklagten mit einem Vergütungsanspruch aus der Zwangsverwaltertätigkeit in Höhe von 614,39 € gemäß § 389 BGB erloschen. Denn dem Beklagten steht ein entsprechender Vergütungsanspruch gegen den Kläger nicht zu.

35

Entgegen der Auffassung des Beklagten ergibt sich ein solcher Anspruch nicht aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis, aus dem der Kläger seine Ansprüche gegen den Beklagten herleitet. Bei diesem Schuldverhältnis handelt es sich nämlich nicht um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag. Zwar wird in der Literatur die Auffassung vertreten, dass zwischen Erteilung des Zuschlags und Übergabe der Verwaltung der Ersteher dem Zwangsverwalter gegenüber (anteilig) für Vergütung und Auslagen hafte (Depré/Mayer, Die Praxis der Zwangsverwaltung, 4. Auflage, Rdnr. 370; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Handbuch zur Zwangsverwaltung, 2. Auflage 2005, Seite 174; Mayer, Rechtspfleger 1994, 101, 103; Steiner/Hagemann, ZVG, 9. Auflage, § 161 Rdnr. 97). Dieser Auffassung vermag sich das erkennende Gericht jedoch nicht anzuschließen. Denn ungeachtet dessen, dass der Zwangsverwalter gegenüber dem Ersteher unmittelbar zur Herausgabe des Ersteherguthabens verpflichtet ist, bezieht sich die verlängerte, über den Zeitpunkt des Zuschlags hinausgehende Verwaltung nicht auf den Ersteher, sondern allein auf den Schuldner. Der Ersteher unterlag und unterliegt nicht der Zwangsverwaltung, gegen ihn richtet sich auch nicht der Vollstreckungstitel. Der Ersteher darf deshalb über den Inhalt des Zuschlagsbeschlusses hinaus nicht belastet werden und ist zu behandeln wie bei einer Versteigerung ohne gleichzeitige Zwangsverwaltung. Die Verwaltervergütung kann daher nicht - auch nicht anteilig - zu Lasten des Erstehers abgerechnet werden (LG Berlin, Beschluss vom 6.12.1989, 81 T 800/89, Rechtspfleger 1990, 267; Stöber, ZVG, § 161, Rdnr. 6.4).

36

Gegen ein entgeltliches Schuldverhältnis zwischen dem Zwangsverwalter und dem Ersteher spricht ferner, dass im Falle der Masselosigkeit die Vergütung - auch für den Abwicklungszeitraum - nur von der beitreibenden Gläubigerin verlangt werden kann. Schließlich spricht gegen die Annahme eines entgeltlichen Geschäftsbesorgungsverhältnisses auch die Vorschrift des § 12 ZwVwV. Denn § 12 Abs. 2 ZwVwV räumt dem Zwangsverwalter explizit die Möglichkeit ein (auf eigenen Antrag), seine Tätigkeit in Teilbereichen auch nach Verrichtung der Zwangsverwaltung fortzusetzen und sich hierfür auch vergüten zu lassen. Wenn der Zwangsverwalter hiervon jedoch keinen Gebrauch macht oder - wie im vorliegenden Falle - ausdrücklich das Erfordernis einer Ermächtigung gemäß § 12 Abs. 1 ZwVwV verneint, (vgl. die Schreiben des Beklagten vom 21.10.2005 und 7.11.2005, Bl. 57 und 64/65 der Beiakte 5 L 72/04), kann er erst recht auch vom Ersteher für seine trotzdem weitergeführte Tätigkeit keine Vergütung verlangen. Ein anderweitiges Verhalten des Zwangsverwalters könnte nur als treuwidrig im Sinne von § 242 BGB beurteilt werden.

37

Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass der Beklagte entgegen seinem eigenen Vorbringen ausweislich der Abrechnung vom 30.11.2005, mit welcher er eine Vergütung nach Zeitaufwand gemäß § 19 Abs. 2 ZwVwV beantragt hat, offensichtlich auch für die nach der Zuschlagserteilung vereinnahmten Mietzahlungen vergütet worden ist. Unter Ziffer 4 seiner Rechnung hat er selbst für die Aufhebung des Verfahrens eine Arbeitszeit von insgesamt 6 Stunden in Ansatz gebracht. Das Gericht hat seinem Vergütungsantrag auch entsprochen und mit Beschluss vom 16.1.2006 die Vergütung antragsgemäß auf 3.201,60 € festgesetzt (Bl. 100-102 der Beiakte 5 L 72/04).

38

Mangels aufrechenbarer Gegenforderungen des Beklagten bestehen die Ansprüche des Klägers fort.

39

II.

40

Die Widerklage war als unzulässig abzuweisen. Denn der Kläger hat die Widerklage erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung mit Schriftsatz vom 1.2.2007 geltend gemacht. Im ersten Rechtszug ist die Widerklage jedoch nur bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung statthaft.

41

III.

42

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

43

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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IV.

45

Streitwert: 1.688,37 € (530,56 € + 516,42 € + 641,39 €, § 45 Abs. 3 GKG).

46

Lauber