Oberlandesgericht Celle ()
Beschluss vom 2000-11-06, Aktenzeichen Not 27/00

Tenor

Die Disziplinarverfügung des Landgerichts ... - Der Präsident - vom 15. März 2000 (...) wird nach Maßgabe der sie bestätigenden Beschwerdeentscheidung des Oberlandesgerichts Celle - Die Präsidentin - vom 11. August 2000 aufrechterhalten.

Der Notar trägt die Kosten des Verfahrens sowie die ihm erwachsenen notwendigen Auslagen.

Gründe

I.

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1. Der am 16. Februar 1943 geborene Notar wurde durch Verfügung des Präsidenten des Oberlandesgerichts Celle vom 27. April 1976 zur Rechtsanwaltschaft und als Rechtsanwalt bei dem Amtsgericht ... und zugleich bei dem Landgericht ... zugelassen. Der Niedersächsische Minister der Justiz bestellte den Notar durch Erlass vom 9. April 1986 zum Notar mit dem Amtssitz in ...

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Der Antragsteller ist bisher disziplinarrechtlich wie folgt in Erscheinung getreten:

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a) Durch Verfügung vom 17. Mai 1989 - ... - verhängte das Oberlandesgericht Celle - Die Präsidentin - gegen den Notar wegen zwei unzulässiger Beurkundungen außerhalb seines engeren räumlichen Amtsbereichs sowie wegen eines fahrlässigen und eines vorsätzlichen Treuhandverstoßes eine Geldbuße von 1.500 DM.

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b) Mit weiterer Verfügung vom 27. April 1994 - ... - verhängte das Landgericht ... - Der Präsident - gegen den Notar wegen der Vornahme von unzulässigen Auswärtsbeurkundungen in drei Fällen, des vorsätzlichen Verstoßes gegen die Pflicht, das Notaramt persönlich auszuüben, und wegen Verstoßes gegen eine Treuhandauflage sowie gegen §§ 11 Abs. 1 und 2, 13 Abs. 1 Satz 2, 19 Abs. 2, 21 Abs. 3, 25 DONot und § 93 BNotO eine Geldbuße von 3.000 DM.

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2. Mit der am 27. März 2000 zugestellten Disziplinarverfügung vom 15. März 2000 hat der Präsident des Landgerichts ... gegen den Notar wegen der Verletzung von Belehrungspflichten aus Anlass der am 31. Juli 1997 vorgenommenen Beurkundung eines Kaufvertrages (UR-Nr. 371/97) und wegen der Verletzung der Verpflichtung, den Vollzug des Vertrages hinreichend zu fördern, eine Geldbuße von 500 DM verhängt. Die gegen diese Verfügung am 17. April 2000 eingelegte Beschwerde hat das Oberlandesgericht Celle - Die Präsidentin - mit Verfügung vom 11. August 2000, zugestellt am 18. August 2000, zurückgewiesen. Wegen der Einzelheiten der tatsächlichen Feststellungen und der rechtlichen Würdigung wird auf den Inhalt der Disziplinarverfügung und der Beschwerdeentscheidung Bezug genommen.

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Gegen die Beschwerdeentscheidung hat der Notar mit der am 6. September 2000 bei der Präsidentin des Oberlandesgerichts Celle eingegangenen Telefaxschreiben seiner Verteidigerin vom gleichen Tage auf gerichtliche Entscheidung angetragen.

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Die Präsidentin des Oberlandesgerichts Celle beantragt,

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den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen.

II.

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Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist gemäß § 96 BNotO i.V.m. § 32 Abs. 3 Satz 1 NDO statthaft und innerhalb der Frist des § 32 Abs. 3 Satz 1 NDO schriftlich bei der Präsidentin des Oberlandesgerichts Celle eingereicht und begründet worden.

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In der Sache hat das Rechtsmittel des Notars keinen Erfolg, weil die Disziplinarbehörden mit Recht angenommen haben, dass der Notar sich im Zusammenhang mit der Errichtung und dem Vollzug der Urkunde vom 31. Juli 1997 einer fahrlässigen Verletzung seiner Amtspflichten schuldig gemacht hat. Der Senat hat in Ausübung seines Ermessens unter Berücksichtigung des im Schriftsatz der Verteidigerin vom 15. Oktober 2000 enthaltenen Antrages ohne mündliche Verhandlung entschieden, weil der Sachverhalt hinreichend aufgeklärt erscheint.

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1. Bei seiner Entscheidung geht der Senat von den nachfolgenden der Beschwerdeentscheidung zugrunde liegenden tatsächlichen Feststellungen aus, die insoweit von dem Notar nicht angegriffen worden sind:

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Am 31. Juli 1997 beurkundete der Notar einen Grundstückskaufvertrag zwischen ..., ..., als Verkäufer und der ... AG mit Sitz in ... als Käuferin. Bei der Beurkundung trat für die Kaufvertragsparteien die ReNo-Gehilfin ... auf, und zwar für den Verkäufer als vollmachtlose Vertreterin und für die Käuferin aufgrund der notariell beurkundeten Vollmacht vom 19. Dezember 1995 (UR-Nr. 715/95 des Notars ...). Der Inhalt des bei der Beurkundung bereits vorliegenden Vertragstextes war von den Beteiligten unter Vermittlung der Maklerfirma ... abgestimmt worden. Nachdem sich der Verkäufer ... am 14. August 1997 mit dem Notar ... aus ... wegen Änderungswünschen beraten hat, ging bei dem Antragsteller am 27. August 1997 die öffentlich beglaubigte "Genehmigungserklärung-Vollmachtsbestätigung" des Verkäufers vom 25. August 1997 (UR-Nr. 1574/97 des Notars ...) ein.

13

In der notariellen Urkunde vom 31. Juli 1997 heißt es zu dem Vertragsgegenstand u.a.:

14

"Gegenstand dieses Kaufvertrages ist der folgende Grundbesitz:

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1.000/1.000 Miteigentumsanteil, zukünftig verbunden mit Sonder- bzw. Teileigentum an dem Grundstück Gemarkung ..., Flurstück 638 t, Größe: 380 qm, ..., ...

16

Eingetragen im Grundbuch von ..., Blatt 1316 des AG ...

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Eigentümer:

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..., geboren am 09.12.1946, wohnhaft ..., ...

19

Eintragungen in Abt. II und III: keine.

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Im Rahmen der seitens der Grundpfandrechtsgläubiger zu erteilenden Löschungsbewilligung bzw. Löschungsbewilligungen und/oder Pfandhaftentlassungen wird die Löschung bzw. der Pfandfreigabe der Altenrechte seitens des Verkäufers hiermit beantragt."

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Die Kaufvertragsparteien erklärten unter III. der Urkunde zugleich die Auflassung über den Eigentumsgegenstand und wiesen den Notar gemeinsam an, die Eigentumsumschreibung erst zu bewilligen und zu beantragen, wenn der Veräußerer die Kaufpreiszahlung bestätigt oder dies nachgewiesen hat oder der auf Notaranderkonto befindliche Kaufpreis auszahlungsreif ist.

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Die Regelung über den Kaufpreis unter V. der Urkunde lautet auszugsweise:

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"Der Kaufpreis beträgt 380.000 DM ...

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Der Kaufpreis ist am 01.09.1997 fällig, frühestens jedoch bei Vorliegen nachstehender Bestimmungen innerhalb von drei Wochen, nachdem der Notar den Beteiligten mitgeteilt hat, dass folgende Voraussetzungen eingetreten sind:

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1. Bestätigung der Gemeinde liegt vor, dass kein Vorkaufsrecht ausgeübt wird.

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2. Die Löschung nicht übernommener, der Vormerkung vorangegangener Belastungen ist gesichert; ggf. durch Zahlung aus dem Kaufpreis.

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3. Die Vormerkung ist dem Erwerber am Sondereigentum an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen.

28

4. Die Finanzierungsgrundpfandrechte des Käufers eingetragen sind.

29

Der Notar hat Zahlungen aus dem Notaranderkonto zu leisten, wenn die Auflagen etwaiger Grundpfandrechtsgläubiger erfüllt sind und wenn die Eintragungen einer Auflassungsvormerkung bzw. deren Abtretung für den Erwerber im Rang nach nicht wertmindernden Rechten bzw. im Range nach Kaufpreisfinanzierungsrechten gewährleistet ist ..."

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Unter IV. heißt es u.a., dass der Veräußerer zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung die Eintragung einer Vormerkung in das Grundbuch bewilligt. Als Zeitpunkt des wirtschaftlichen Überganges des Vertragsobjektes auf den Erwerber haben die Parteien im Vertrag den 1. August 1997 festgelegt und zugleich bestimmt, dass der Kaufpreis ab Besitzübergabe bis zur Hinterlegung auf Notaranderkonto mit 7 % p. a. zu verzinsen ist. Ziffer VI. 6. enthält die Regelung, dass der verkaufte Grundbesitz ganz oder teilweise vermietet ist und dass der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus den Mietverhältnissen eintritt. Gemäß VI. 8. der Urkunde ist der Käufer berechtigt, auf seine Kosten die Aufteilung des Grundbesitzes in Wohnungseigentum vorzunehmen. Für den Fall, dass der Erwerber oder ein zukünftiger Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises Darlehen aufnimmt, verpflichtete sich der Veräußerer unter X. der Urkunde, unter bestimmten Bedingungen alle Erklärungen abzugeben, die zur grundbuchmäßigen Sicherung der Darlehen erforderlich sind. Unter VIII. der Urkunde bevollmächtigten die Vertragsparteien den Notar, alle Anträge und Erklärungen abzugeben, die zum Vollzug der Urkunde im Grundbuch erforderlich sind sowie solche Anträge zurückzunehmen. Außerdem bevollmächtigten die Beteiligten den Notar, den Vollzug der Urkunde einschließlich der Lastenfreistellung zu betreiben und zu überwachen und alle erforderlichen Genehmigungen und Zeugnisse einzuholen.

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Im Eingang der Urkunde heißt es, dass der aktuelle Grundbuchbestand durch Grundbucheinsicht nicht habe festgestellt werden können, dass jedoch eine beglaubigte Abschrift des Grundbuches vom 28. Juli 1997 bei der Beurkundung vorgelegen hätte. Nach Belehrung über damit evtl. verbundene Gefahren hätten die Beteiligten gleichwohl auf sofortiger Beurkundung gestanden. Nach dem Inhalt der dem Notar bei der Beurkundung vorliegenden beglaubigten Abschrift des Grundbuchs vom 28. Juli 1997 waren neben den in Abt. III lfd. Nr. 55 und 56 eingetragenen Grundschulden über 17.000 DM zugunsten der Stadt- und Kreissparkasse ... und 100.000 DM zugunsten der ... Volksbank eG ... die beiden Goldmark-Hypotheken in Abt. III Nr. 33, 34, 35, 42 in Höhe von 51,15 Goldmark für ... und in Abt. III lfd. Nr. 44 für ... in Höhe von 2.948,85 Goldmark eingetragen. Der Notar verließ sich zunächst auf die ihm von dem Verkäufer über den Makler mitgeteilten Bestätigung, dass der bei der Beurkundung vorliegende Grundbuchauszug vom 28. Juli 1997 überholt sei und dass bis auf die beiden Belastungen für die Stadtsparkasse ... und die ... Volksbank alle anderen Belastungen gelöscht seien.

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Nach dem Eingang der Genehmigungserklärung des Verkäufers am 27. August 1997 erfolgte eine weitere Bearbeitung durch den Notar erst am 26. September 1997. Auf eine per Telefax erfolgte Nachfrage des Verkäufers vom 19. Oktober 1997 nach dem Sachstand reagierte der Notar nicht. Erst auf die Erinnerung vom 27. Oktober 1997 ließ er durch sein Büro erwidern, dass die Löschungsbewilligung der Sparkasse ... noch nicht eingegangen sei. Auf die von dem Verkäufer per Telefax vom 22. Januar 1998 vorgetragene Bitte um Mitteilung, wann mit einer Fälligkeit des Kaufpreises zu rechnen sei, ließ der Notar am gleichen Tage sein Büro mit dem Hinweis antworten, dass die Eintragung der Vormerkung für die Erwerberin als Voraussetzung der Kaufpreisfälligkeit noch nicht erfolgt sei. Mit Zwischenverfügung vom 19. Februar 1998 teilte das Grundbuchamt bei dem Amtsgericht ... dem Notar mit, dass dem Antrag auf Vollzug der Urkunde vom 31. Juli 1997 ein Hindernis entgegenstehe. Die beantragte Vormerkung der Sicherung des Anspruchs gegen den Eigentümer diene gemäß den Regelungen über den Vertragsgegenstand der Sicherung des Anspruchs gegen den Eigentümer auf Bildung von Wohnungseigentum durch Teilung und Verschaffung einer Eigentumswohnung noch vor Begründung des Wohnungseigentums, weshalb der Vertragsgegenstand inhaltlich näher bestimmt werden müsse. Falls das Gebäude, welches die zukünftigen Eigentumswohnungen enthalte, bereits errichtet sei, müssten die Wohnungen so beschrieben werden, dass man sie vor Ort zweifelsfrei bestimmen könne. Sei das Gebäude noch nicht erbaut, bedürfe es der Vorlage eines Aufteilungsplanes, der die Lage und Aufteilung des Gebäudes sowie der im Sondereigentum bzw. gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile hinreichend beschreibe. Zu beachten sei weiterhin, dass die Eintragungsbewilligung sowohl den Anspruch auf Bildung des Sondereigentums als auch den Anspruch auf Übertragung des zu bildenden Wohnungseigentums bezeichnen müsse. Zur Beseitigung des Vollzugshindernisses wurde dem Notar eine später verlängerte Frist bis zum 30. April 1998 gesetzt. Die Zwischenverfügung teilte der Notar lediglich der Käuferin mit. Mit Schreiben vom 28. Februar 1998 machte der Verkäufer auf Nachfrage beim Grundbuchamt geltend, dass der Notar eine Zwischenverfügung erhalten haben müsse, aus der als bisheriger Hinderungsgrund für die Vormerkungseintragung Gründe genannt seien, die wohl die Erwerberin zu vertreten habe. Der Notar ließ daraufhin unter dem 4. März 1998 dem Verkäufer mitteilen, dass die Verfügung des Amtsgerichts ... ihm am 25. Februar 1998 zugegangen sei und dass er wegen deren Beseitigung mit der Käuferin in Verbindung stehe. Auf weitere Nachfrage des Verkäufers durch Fax vom 3. Mai 1998 mit der dringend geäußerten Bitte um Sachstandsmitteilung im Hinblick auf eine Anfrage der ... Volksbank antwortete der Notar mit Faxschreiben vom 5. Mai 1998, dass mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in den nächsten Tagen zu rechnen sei, dann die Zwischenverfügung erledigt werden könne und dann die Eintragung der Auflassungsvormerkung vorgenommen werde. Die zur Bildung von Wohnungseigentum und Sondereigentum erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung datiert vom 27. Mai 1998. Die Teilungserklärung beurkundete der Notar am 14. Juli 1998. Der Teilungsantrag datiert vom 16. Juli 1998. Eine Faxanfrage des Verkäufers vom 3. August 1998, wann mit der Zahlung des Kaufpreises und einer Eintragung der Vormerkung zu rechnen sei, antwortete der Notar mit einem Faxschreiben vom 12. August 1998 unter Bezugnahme auf ein nicht bei den Akten befindliches Schreiben vom 23. Juli 1998. Am 20. August 1998 nahm der Notar eine Nachtragsbeurkundung vor, mit der die Regelung über die Vormerkung dahin ergänzt wurde, dass der Veräußerer zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung die Eintragung einer Vormerkung für 1.000/1.000 Miteigentumsanteil sowie auf Bildung von Sonder- bzw. Teileigentumsanteil im Grundbuch bewillige. Sachstandsanfragen des Verkäufers mit Faxschreiben vom 22. August und 14. September 1998 beantwortete der Notar nicht. Mit dem am 5. Oktober 1998 bei dem Notar eingegangenen Schreiben vom 29. September 1998 baten die Rechtsanwälte ... unter Vorlage einer Vollmacht des Verkäufers um umgehende Stellungnahme zu den Fragen, ob die Löschungsbewilligung vorliege, kurzfristig mit einer Bestätigung der Vollziehbarkeit zu rechnen sei, weiter eine Bereitschaft zur Abwicklung des Kaufvertrages bestehe und wann mit einer Zahlung des Kaufpreises zu rechnen sei. Mit dem am 29. Oktober 1998 eingegangenen Schreiben vom 26. Oktober 1998 mahnten die Anwälte die Beantwortung ihrer Anfrage bei dem Notar an, der auf der Mahnung eine ... Notiz verfasste, dass er das Schreiben an die Käuferin mit der Bitte um Rückruf weitergeleitet hat. Im Übrigen erfolgte keine Reaktion. Am 28. Oktober 1998 wurden die Wohnungsgrundbücher gebildet. Auf eine weitere Anfrage der Vertreter des Verkäufers mit Faxschreiben vom 10. November 1998 reagierte er nicht. Am 11. November 1998 haben die Bevollmächtigten des Verkäufers bei der Notarkammer in Celle eine Dienstaufsichtsbeschwerde gegen den Notar erhoben. Nach einer Mitteilung des Verkäufers vom 30. März 1999 wurde der Kaufpreis von der Käuferin zwischenzeitlich bezahlt und von dem Notar ausgekehrt.

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2. Mit Recht haben die Disziplinarbehörden gegen den Notar den Vorwurf erhoben, im Zusammenhang mit der Errichtung der Urkunde Nr. 371/97 am 31. Juli 1997 und in der Folgezeit bei dem Vollzug dieser Urkunde seine Dienstpflichten fahrlässig verletzt zu haben.

34

Dabei ist der Senat im Rahmen der Prüfung, ob aufgrund von Pflichtverletzungen des Notars ein Dienstvergehen vorliegt, nicht gehindert, aufgrund des in dem nichtförmlichen Disziplinarverfahren festgestellten Sachverhalts eine von den Disziplinarbehörden abweichende rechtliche Bewertung vorzunehmen. Das Verschlechterungsverbot besteht nur in Bezug auf die in der Disziplinarverfügung verhängte Maßnahme.

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a) Der Notar hat pflichtwidrig gehandelt, weil er den ihm von den Parteien vorgelegten Vertragsentwurf vor der Beurkundung nicht mit der gebotenen Sorgfalt auf Unklarheiten, Zweifelsfragen und auf die Vereinbarkeit mit den Sicherungsinteressen der Beteiligten geprüft und infolge dessen davon abgesehen hat, Anlass, Zweck, Grund und Wortlaut des vorgelegten Entwurfs mit den Beteiligten zu erörtern, um zu klären, ob die Erklärungen wirklich ihrem Willen entsprachen sowie dabei darauf hinzuwirken, lückenhafte, unklare und unzutreffende Erklärungen zu vervollständigen und richtig zu fassen.

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Zutreffend hat die Beschwerdeentscheidung darauf hingewiesen, dass die Vorlage eines vorbereiteten Vertragsentwurfs den Notar nicht von der ihm originär obliegenden Verpflichtung befreit, den Entwurf inhaltlich zu prüfen und auf Bedenken hinzuweisen (vgl. BGH DNotZ 1995, 495).

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Ohne Erfolg macht der Notar demgegenüber geltend, dass disziplinarrechtlich zu ahnende Hinweispflichten entfielen, weil sich für ihn nach Prüfung des zu beurkundenden Textes keine Bedenken ergeben hätten und weil es nicht um Schadensersatz wegen unterlassener Hinweise gehe. Diese Einlassung offenbart ein bedenkliches Amtsverständnis des Notars. Die disziplinare Ahndung gemäß § 95 BNotO knüpft an eine schuldhafte Verletzung notarieller Amtspflichten an, zu denen alle rechtlich begründeten Pflichten institutioneller und verfahrensrechtlicher Art gehören, die der Notar in Erfüllung seines Amtseides zu beachten hat (§§ 13 Abs. 1, 14 Abs. 1 Satz 1 BNotO). Dabei handelt der Notar fahrlässig, wenn er die die Amtspflichtverletzung begründenden Tatumstände nicht erkennt, sie aber bei pflichtgemäßer Anspannung hätte erkennen können und müssen. Gerade in Bezug auf die zum Kernbereich der notariellen Tätigkeit gehörenden Amtspflichten im Zusammenhang mit der Errichtung und dem Vollzug einer Urkunde sind im Interesse der Rechtsuchenden strenge Sorgfaltsanforderungen an die Amtsausübung des Notars zu stellen. Auf den Eintritt eines Schadens kommt es insoweit gerade nicht an. Vielmehr entfällt eine Belehrungspflicht des Notars erst dann, wenn er mit Sicherheit annehmen kann, dass nach menschlichem Ermessen weder aus der Gestaltung des Rechtsgeschäftes noch aus der vorgesehenen Art seiner Durchführung einem Beteiligten ein Schaden erwachsen wird (vgl. Senat, Beschluss vom 11. März 1998 - Not 3/97).

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Dem Notar ist zwar zuzugeben, dass die Belehrungspflicht aus Urkundstätigkeit gemäß § 17 BeurkG regelmäßig nur gegenüber dem formell Beteiligten i.S.d. § 6 Abs. 2 BeurkG, mithin gegenüber den bei der Beurkundung Erschienenen besteht. Gleichwohl wird der Vorwurf unzureichender Nachfrage und Belehrung der bei der streitbefangenen Beurkundung von der ReNo-Gehilfin ... lediglich vertretenen Beteiligten von den Aufsichtsbehörden zu Recht erhoben. Über die regelmäßige Belehrungspflicht aus Urkundstätigkeit hinaus obliegt dem Notar nämlich zusätzlich die sog. betreuende Belehrungspflicht, die in dem Vertrauen wurzelt, dass dem Notaramt entgegengebracht wird und die Teil der allgemeinen Betreuungspflicht des Notars nach § 14 BNotO ist (vgl. BGH DNotZ 1987, 157). Zwar besteht die betreuende Belehrungspflicht nur dann, wenn der Notar aufgrund besonderer Umstände des Falles Anlass zu der Vermutung haben muss, einem Beteiligten drohe ein Schaden vor allem deshalb, weil er sich wegen mangelnder Kenntnis der Rechtslage oder von Sachumständen der Gefahr nicht bewusst ist (vgl. BGH DNotZ 1978, 174, 175 f.). Dabei resultieren die besonderen Umstände, die Anlass zu einer Nachfrage und zu weiter gehenden Belehrung geben, aus der konkreten inhaltlichen Gestaltung des Vertragswerkes und/oder aus der Art, die zu seiner Durchführung vorgesehen ist (vgl. BGH DNotZ 1989, 45). Das ist insbesondere der Fall, wenn das Geschäft atypische Risiken erwarten lässt, oder wenn seine rechtliche Gestaltung von der sonst üblichen Gestaltung abweicht (vgl. BGH NJW 1990, 3219). Nichts anderes gilt, wenn dem Vollzug des Geschäfts rechtliche Hindernisse entgegenstehen, insbesondere wenn die von den Beteiligten abgegebene Erklärungen keine geeignete Grundlage für eine Grundbucheintragung bilden. Zu besonderer Sorgfalt ist der Notar angehalten, wenn der Vertreter bei der Beurkundung, wie im vorliegenden Fall für den Verkäufer, ohne wirksame Vollmacht auftritt. Da die erforderliche Genehmigung des Vertretenen materiell-rechtlich gemäß § 182 Abs. 2 BGB formfrei ist und die gemäß § 29 GBO regelmäßig erforderliche notarielle Beglaubigung eine Belehrung des Vertretenen nicht sichert, ist es erst recht geboten, dass bei Unklarheiten und Zweifelsfragen der Notar mit dem bei der Beurkundung vollmachtlos Vertretenen vorweg die aus dem vorgelegten Entwurf ersichtliche Vertragsgestaltung erörtert, auf Bedenken hinweist und gegenüber den Beteiligten auf eine deren Sicherungsinteressen beachtende und den Vollzug des Geschäfts sichernde Formulierung hinwirkt.

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Mit Recht wird dem Notar vorgehalten, pflichtwidrig nicht erkannt zu haben, dass die zu IV Abs. 1 beurkundete Bewilligung einer Vormerkung in dieser Form nicht vollziehungsfähig war. Der Notar führt selbst aus, dass die Käuferin Wohnungseigentum kaufen wollte, nicht das Grundstück als Ganzes, wobei Risiken, die sich aus der Aufteilung in Wohnungseigentum und Sondereigentum ergeben könnten, zu Lasten des Verkäufers gehen und vor der Kaufpreiszahlung behoben werden sollten. Vor diesem Hintergrund musste sich für den Notar aufdrängen, dass die Eintragungsbewilligung sich auf die Sicherung sowohl der Eigentumsübertragung für das Miteigentum als auch auf die Bildung von Sonder- bzw. Teileigentum richten musste und nicht, wie in der Urkunde angegeben, auf die Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung. Die Beanstandungsverfügung des Amtsgerichts ... - Grundbuchamt - vom 19. Februar 1998 und die erforderliche Nachtragsbeurkundung vom 20. August 1998 waren daher vorhersehbar und durch eine nach der gebotenen Belehrung der Parteien vorgenommenen Neufassung des Vertragstextes vor der ursprünglichen Beurkundung vermeidbar.

40

Mit Recht wird in der Beschwerdeentscheidung die Unklarheit der Formulierung über die Voraussetzungen der Eigentumsumschreibung beanstandet. Die entsprechende Regelung findet sich nicht unter V. vorletzter Absatz der Vertragsurkunde, sondern im letzten Absatz zu III. Nach dieser Regelung wird der Notar zur Vornahme der Eigentumsumschreibung alternativ angewiesen, sofern der auf dem Notaranderkonto befindliche Kaufpreis auszahlungsreif ist oder wenn der Veräußerer die Kaufpreiszahlung bestätigt bzw. der Erwerber dies nachgewiesen hat. Dabei ergibt sich die Unklarheit daraus, dass fraglich ist, ob im Falle des Nachweises der Kaufpreiszahlung die Eigentumsumschreibung auch dann erfolgen soll, wenn die für die Auszahlungsreife in V. formulierten Voraussetzungen noch nicht erfüllt sind, also z.B. die Löschung nicht übernommener, der Vormerkung vorangegangener Belastungen nicht gesichert ist und/oder die Bestätigung der Gemeinde nicht vorliegt, dass kein Vorkaufsrecht ausgeübt wird.

41

Erst recht sind die Regelungen über die Fälligkeit des Kaufpreises unter V. der Urkunde unklar. So soll der Kaufpreis u.a. frühestens drei Wochen nach der Mitteilung des Notars fällig sein, dass die Löschung nicht übernommener, der Vormerkung vorangegangener Belastungen, ggf. durch Zahlung aus dem Kaufpreis, gesichert ist und dass die Vormerkung für den Erwerber von Sondereigentum an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist. Es ist nicht nachzuvollziehen, wie die Löschung von Grundschulden durch Zahlung aus dem noch nicht fälligen Kaufpreis gesichert sein soll. Zu Recht wird in der Disziplinarverfügung gerügt, dass die Eintragung der Vormerkung für den Erwerber an erster Rangstelle im Grundbuch den Vertrag unvollziehbar macht. In V. vorletzter Absatz wird der Notar zu Zahlungen aus dem Notaranderkonto demgegenüber nämlich bereits dann angewiesen, wenn die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Range nach Kaufpreisfinanzierungsrechten gewährleistet ist. Damit enthält V. der Urkunde widersprüchliche Regelungen. Der Notar weist selbst darauf hin, dass die Gläubigerbanken des Käufers in ihren Treuhandaufträgen hinsichtlich der Grundpfandrechte eine erste Rangstelle verlangen. Die Finanzierung des Kaufpreises durch Grundpfandrechte wird unter V. 4. der Urkunde vorausgesetzt und unter X. jedenfalls als möglich angesehen, falls der Erwerber oder ein zukünftiger Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises Darlehen aufnimmt.

42

Der Notar wendet sich auch ohne Erfolg gegen den Vorwurf, dass es für das Hinausschieben der Fälligkeit nach den Regelungen unter V. des Kaufvertrages keine Rechtfertigung gegeben habe. Zwar hat er sich dahin eingelassen, dass das Risiko der Aufteilung des Kaufobjekts in Wohnungseigentum und Sondereigentum zu Lasten des Verkäufers gehen und behoben sein sollte, ehe der Kaufpreis zu zahlen sei. Dies mag zwar trotz des bereits auf den 1. August 1997 festgesetzten wirtschaftlichen Übergangs des Kaufgegenstandes auf den Käufer auch unter Berücksichtigung der Verzinsungsregelung ein Hinausschieben der Fälligkeit bis zur Aufteilung in Wohnungseigentum und Sondereigentum rechtfertigen. Der Verpflichtung des Notars, bei dem hier vorliegenden mehrseitigen Treuhandverhältnis zu beachten, dass ein Ausgleich der Interessen der Beteiligten stattzufinden hat, wird aber jedenfalls die weitere Regelung unter V. nicht gerecht, wonach der Kaufpreis frühestens drei Wochen nach Mitteilung des Notars über die Eintragung der Finanzierungsgrundpfandrechte des Käufers fällig werden soll. Bei dieser Regelung handelt es sich um eine ungewöhnliche, einseitig die Interessen der Käuferin begünstigende Regelung, für die ein nachvollziehbarer Beweggrund nicht ersichtlich ist. Der Veräußerer hatte sich unter X. der Urkunde ohnehin bereits verpflichtet, zur Sicherung von Finanzierungsdarlehen des Erwerbers Grundpfandrechte zu bestellen und zugleich den Erwerber die Vollmacht erteilt, ihm bei der Bestellung von Grundpfandrechten in beliebiger Höhe am Vertragsobjekt zu vertreten und alle hierzu erforderlichen Erklärungen abzugeben. Damit war der Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen unter V. 4. allein von der Käuferin abhängig. Hinzu kommt, dass die vorbezeichnete Fälligkeitsvoraussetzung inhaltlich nicht näher bestimmt ist, weil unklar bleibt, welche Finanzierungsgrundpfandrechte einzutragen waren. Vor diesem Hintergrund war der Notar verpflichtet, den Verkäufer über die Tragweite dieser Regelung eingehend zu belehren, um ihn in den Stand zu setzen, die wirtschaftlichen Risiken der Vertragsgestaltung unter Berücksichtigung von alternativen Sicherungsmöglichkeiten abzuschätzen.

43

Zwar kann eine Belehrungspflicht ausnahmsweise entfallen, wenn die Beteiligten der Aufklärung nicht bedürfen. Im Zweifel ist aber von der Belehrungsbedürftigkeit auszugehen, solange nicht sicher ist, dass die Beteiligten über die Tragweite ihrer Erklärungen vollständig unterrichtet sind. Im vorliegenden Fall kann aber gerade nicht zweifelhaft sein, dass die Parteien die Tragweite ihrer Erklärungen nicht voll erfasst haben, weil nicht anzunehmen ist, dass sie ein Rechtsgeschäft beurkunden wollten, dem Vollzugshindernisse entgegen standen und das inhaltlich unklare Regelungen enthält. Hinsichtlich des Verkäufers weisen die Disziplinarbehörden zudem mit Recht darauf hin, dass dieser sich mit Schreiben vom 22. Januar 1998 bei dem Notar danach erkundigt hat, wann mit der Fälligkeit des Kaufpreises zu rechnen ist. Die Einlassung des Notars, diese Anfrage habe nicht die Auslegung der Fälligkeitsregelung betroffen, weil dem Verkäufer als Dipl.-Kaufmann die der üblichen kaufmännischen Praxis entsprechende Fälligkeitsregelung klargewesen sei, erscheint abwegig. Die Fälligkeitsregelung ist selbst aus juristischer Sicht unklar. Das von dem Notar vorgetragene Anliegen der Parteien, die Fälligkeit des Kaufpreises von der vorherigen Aufteilung der Immobilie in Wohnungseigentum und Sondereigentum (nach Beschaffung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung und Beurkundung einer Teilungserklärung) abhängig zu machen, kommt in den beurkundeten Erklärungen der Parteien nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit zum Ausdruck. Kaufmännische Gepflogenheiten bei der Regelung der Fälligkeit in Immobilienkaufverträgen sind dem Senat nicht bekannt.

44

Hingegen kann dem Notar nicht der Vorwurf gemacht werden, der Vertragsgegenstand sei im Kaufvertrag ungenügend bezeichnet worden. In Anbetracht der Übertragung von 1.000/1.000 Miteigentumsanteil verbunden mit Sonder- bzw. Teileigentum an dem näher bezeichneten Grundstück ist jedenfalls für eine kaufvertragliche Verpflichtung hinreichend zum Ausdruck gekommen, dass nach der Umwandlung in Wohnungseigentum das gesamte Miteigentum und neu begründete Sonder- bzw. Teileigentum übertragen werden sollte. Der in den Vorermittlungen erhobene Vorwurf im Zusammenhang mit der Löschung der beiden Goldmark-Hypotheken ist in der Disziplinarverfügung fallen gelassen worden, die Beanstandung einer unklaren Formulierung der Hinterlegungsanweisung im vorletzten Absatz unter V. des beurkundeten Vertrages in der Beschwerdeentscheidung.

45

b) Zu Recht wird dem Notar als weitere Pflichtwidrigkeit angelastet, die von ihm unter VIII. der Urkunde vom 31. Juli 1997 übernommenen Vollzugstätigkeiten nicht hinreichend gefördert und dabei auch seine Verpflichtung aus § 53 BeurkG verletzt zu haben.

46

Nach Eingang der Zwischenverfügung des Grundbuchamtes vom 19. Februar 1998 hat der Notar unter Verletzung des Beschleunigungsgebotes gemäß § 53 BeurkG mit der für die Eintragung der Auflassungsvormerkung erforderlichen Nachbeurkundung der Eintragungsbewilligung bis zum 20. August 1998 zugewartet. Der Notar räumt ein, dass er die Gründe für diese Verzögerung nicht erläutern könne. Sein Hinweis darauf, dass die Sachbearbeiterin Frau ... nicht mehr in seinem Notariat tätig sei, entlastet den Notar nicht. Der Notar trägt die Verantwortung für die Organisation seines Notariats und ist gehalten, bei derart erheblichen Verzögerungen der Vollzugstätigkeit nach § 24 BNotO die Gründe aktenkundig zu machen und mit den Urkundsbeteiligten zu erörtern. Dies gilt erst recht, nachdem der Verkäufer sich mit Faxschreiben vom 28. Februar 1998 nach der Ursache der Zwischenverfügung erkundigt und mit einem weiteren Fax vom 3. Mai 1998 dringend um eine Sachstandsmitteilung nachgesucht hatte. Den Handakten des Notars ist insbesondere nicht zu entnehmen, weshalb auch nach seinem Antwortfax vom 5. Mai 1998, demzufolge mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in den nächsten Tagen zu rechnen sei, dann die Zwischenverfügung erledigt und die Eintragung der Einlassungsvormerkung vorgenommen werden könne, die erforderliche Nachbeurkundung erst am 20. August 1998 erfolgt ist.

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Mit Recht haben die Disziplinarbehörden dem Notar überdies vorgehalten, seine aus den allgemeinen Amtspflichten des Notars nach § 14 Abs. 1, 3 BNotO resultierenden Verpflichtung zur Erteilung von Auskünften und zur Benachrichtigung über Schwierigkeiten, die dem Vollzug eines Amtsgeschäftes entgegenstehen, pflichtwidrig verletzt zu haben. Zwar ist die zunächst unterlassene Reaktion auf die Faxanfrage des Verkäufers vom 19. Oktober 1997 nach dem Sachstand für eine disziplinarische Würdigung nicht von Gewicht, zumal die Erinnerung vom 27. Oktober 1997 am gleichen Tage beantwortet wurde. Indessen wird dem Notar mit Recht als Pflichtverletzung vorgeworfen, dass er die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes vom 19. Februar 1998 allein der Käuferin mitteilte. Die Einlassung, dies sei geschehen, um keine weiteren Nachfragen des Verkäufers auszulösen, entlastet den Notar nicht. Das mit der Zwischenverfügung beanstandete Vollzugshindernis betraf beide Kaufvertragsparteien und erforderte eine Erörterung mit den Beteiligten, auf welche Weise die von dem Grundbuchamt beanstandete Formulierung der Eintragungsbewilligung zu beheben war. Erst recht durfte sich der Notar nicht unter dem 4. März 1998 mit der Mitteilung an den Verkäufer begnügen, wegen der Zwischenverfügung mit der Käuferin Verbindung aufgenommen zu haben, nachdem der Verkäufer von der Existenz einer Zwischenverfügung anderweitig erfahren und mit Faxschreiben vom 24. Februar 1998 um Aufklärung gebeten hatte.

48

Weiter fällt dem Notar zur Last, dass er durch schuldhafte Verletzung seiner Verpflichtung zur Erteilung von Auskünften die Sachstandsanfragen des Verkäufers in den Faxschreiben vom 22. August und 14. September 1998 ebenso unbeantwortet gelassen hat wie die bei ihm am 5. Oktober 1998 eingegangene Anfrage der von dem Verkäufer beauftragten Rechtsanwälte ... vom 29. September 1998, mit der um eine umgehende Stellungnahme zu den Fragen gebeten wurde, ob die Löschungsbewilligung vorläge, kurzfristig mit einer Bestätigung der Vollziehbarkeit zu rechnen sei, weiter eine Bereitschaft zur Abwicklung des Kaufvertrages bestehe und wann mit einer Zahlung des Kaufpreises zu rechnen sei. Die Verletzung der Auskunftspflicht wiegt gerade hinsichtlich der letztgenannten Anfrage besonders schwer, weil diese mit Anwaltsschreiben vom 26. Oktober 1998 und 10. November 1998 nochmals angemahnt worden war. Der Hinweis auf eine unverzügliche Weiterleitung der Schreiben vom 22. August, 29. September, 26. Oktober und 10. November 1998 an die Käuferin entlastet den Notar nicht. Die Beantwortung der Sachstandsanfrage war nicht von der Stellungnahme der Käuferin abhängig. Im Übrigen hätte der Notar auf eine etwa erforderliche weitere Mitwirkung der Käuferin in der Beantwortung der Anfragen hinweisen können. Erst recht ist nicht ersichtlich, weshalb der Notar auf die vorgenannten Sachstandsanfragen dem Verkäufer nicht mitgeteilt hat, dass die von der Käuferin zu beschaffende Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 27. Mai 1998 vorlag, die Teilungserklärung am 14. Juli 1998 beurkundet worden war und unter dem 16. Juli 1998 der Teilungsantrag gestellt worden war. Gegen den Notar ist nicht der Vorwurf erhoben worden, für den späten Zeitpunkt des Zugangs der Abgeschlossenheitsbescheinigung verantwortlich zu sein. Allerdings war die Vorlage dieser Urkunde nicht Voraussetzung für die Behebung der von dem Grundbuchamt am 19. Februar 1998 erhobenen Beanstandungen hinsichtlich der Fassung der Eintragungsbewilligung für die Vormerkung.

49

Hinsichtlich der in Abt. III lfd. Nr. 42 und 44 des Grundbuchs für das in der Urkunde vom 31. Juli 1997 näher bezeichnete Grundstück eingetragenen beiden Goldmark-Hypotheken haben die Disziplinarbehörden den Vorwurf fallen gelassen, der Notar habe nicht für eine rechtzeitige Beschaffung der Löschungsbewilligung Sorge getragen. Der weiterhin erhobene Vorwurf, durch unterlassene Aufklärung den übernommenen Vollzug insoweit nicht hinreichend gefördert zu haben, wird allerdings zu Recht erhoben. Nachdem der Notar die Beurkundung, bei der auf Seiten beider Kaufvertragsparteien die ReNo-Gehilfin ... als Vertreterin aufgetreten ist, ohne Einsicht in das Grundbuch vorgenommen hatte, durfte er sich mit Rücksicht auf die in der ihm vorliegenden Ablichtung des Grundbuchauszugs enthaltenen Eintragungen zu den lfd. Nr. 42 und 44 der Abt. III des Grundbuchs nicht auf die bloße Versicherung des Verkäufers verlassen, der Grundbuchauszug sei nicht mehr aktuell und die vorbezeichneten Voreintragungen gelöscht. Vielmehr war er gehalten, sich nach der Beurkundung unverzüglich Kenntnis über den Grundbuchinhalt zu verschaffen und die Urkundsbeteiligten darauf hinzuweisen, dass die Beibringung der Löschungsbewilligung der Erben des Hypothekengläubigers F. erforderlich ist.

50

Der Vorwurf, nicht auf eine Bestellung der Finanzierungsgrundschuld gedrungen zu haben, ist in der Beschwerdeentscheidung fallen gelassen worden. Außerdem ist die in der Zeit vom 27. August bis 26. September 1997 eingetretene Verzögerung nicht mehr zum Gegenstand des Vorwurfs einer Pflichtwidrigkeit erhoben worden.

51

3. Die dem Notar zur Last gelegten, sämtlich in nicht rechtsverjährter Zeit (§ 95 a BNotO) fahrlässig begangenen Verstöße gegen die betreuende Belehrungspflicht und gegen die Amtspflicht zur Förderung der von dem Notar übernommenen Vollzugstätigkeit aus der Urkunde Nr. 371/97 erfordern als einheitlich begangenes fahrlässiges Dienstvergehen (§ 95 BNotO) die disziplinarrechtliche Ahndung. Mit Recht haben die Disziplinarbehörden angenommen, dass die Verhängung einer wenn auch nur geringen Geldbuße zur Einwirkung auf den Notar erforderlich war. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die von dem Notar begangenen Pflichtverletzungen den Kernbereich notarieller Amtstätigkeit berühren. Den Beteiligten ist zwar aus dem pflichtwidrigen Verhalten des Notars kein Schaden erwachsen. Indessen liegt wegen des Zusammentreffens von Pflichtverstößen sowohl bei der Errichtung als auch bei dem Vollzug der Urkunde vom 31. Juli 1997 nicht nur ein objektiv leichtes Dienstvergehen vor, das mit einem Verweis ausreichend geahndet werden könnte. Zudem ist dem Notar in Bezug auf die nachhaltige Verletzung seiner Auskunftspflichten durch wiederholte Missachtung von Anfragen wenigstens mittlere Fahrlässigkeit vorzuwerfen. Die Einlassungen des Notars lassen dabei keine Einsicht in die Pflichtwidrigkeit seines vom äußeren Sachverhalt her nicht bestrittenen Verhaltens erkennen. Hinzu kommt, dass der Notar in disziplinarrechtlicher Hinsicht u.a. wegen einer Treuhandverletzung bereits vorbelastet ist. Nach alledem erscheint bei einer Gesamtschau der das Dienstvergehen des Notars betreffenden objektiven und subjektiven Umstände die Verhängung der geringen Geldbuße von 500 DM erforderlich.

III.

52

Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens beruht auf §§ 96 BNotO, 114, 115 NDO. Gegen die Entscheidung des Senats ist ein Rechtsmittel nicht gegeben, §§ 105 BNotO, 31 Abs. 4 Satz 2 BDO.

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