Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2006-02-13, Aktenzeichen I-3 Wx 181/05
ECLI:DE:OLGD:2006:0213.I3WX181.05.00

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I.

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Die Beteiligten zu 1 und 2 bilden die eingangs genannte Eigentümergemeinschaft, die von der Beteiligten zu 3 verwaltet wird.

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Die Beteiligten zu 1 sind gemeinsam Sondereigentümer einer Wohnung, ihr Miteigentumsanteil beträgt 700/10.000. Die Beteiligte zu 2 sind mit einem Miteigentumsanteil von 9.300/10.000 gemeinsam Sondereigentümer sämtlicher übrigen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten, die sie an verschiedene Mieter vermietet haben.

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§ 4 Nr. 3 der Teilungserklärung enthält folgende Regelung:

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"Für die Anbringung von Namens-/Werbeschriften sowie Praxis-, Firmen- und Namensschildern und Hinweisen auf im Hause betriebene Tätigkeiten ... gilt folgendes:

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a) Der Eigentümer der gewerblichen Einheit Nr. 8 hat das Recht, die gesamte Fassade an allen Seiten des Gebäudes vom Erdgeschoß bis zur Balkonbrüstung des Penthouse-Geschosses für die Anbringung von beliebigen Namens-/Werbeschriften ... zu benutzen; dabei dürfen die Namens-/Werbeschriften und sonstigen Anlagen nicht die freie Sicht aus den Fenstern nach vorn behindern.

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b) Die Eigentümer der übrigen gewerblichen Einheiten im Hause sind berechtigt, Praxis-, Firmen- und Namensschilder neben dem Treppenhauseingang anzubringen; die Schilder sollen einheitlich gestaltet sein und sich im übrigen dem Gesamtbild des Hauses anpassen ..."

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Mieterin der Gewerbeeinheit Nr. 8 ist die Schuhhaus K GmbH & Co. KG, deren Inhaber die Beteiligten zu 2 sind. Die Firma A ist Mieterin einer anderen Teileigentumseinheit der Beteiligten zu 2. In den straßen- und hofseitigen Fenstern der von dieser Firma angemieteten Räumen befinden sich rote Werbefolien, die mit dem Firmennamen beschriftet sind.

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Im Juli 1988 fragte der damalige WEG-Verwalter bei den Beteiligten zu 1 und 2 nach, ob sie an der Installation eines Breitbandkabelanschlusses interessiert seien. Die Beteiligten zu 2 lehnten dies aus Kostengründen ab. Daraufhin übernahmen die Beteiligten zu 1 die kompletten Bau- und Anschlusskosten in Höhe von ca. 4.000,00 DM. Der Anschluss wurde vom Bürgersteig in den Keller verlegt und von dort aus in die Wohnung der Beteiligten zu 1. Das Schuhhaus K und möglicherweise auch weitere Mieter der Beteiligten zu 2 nutzen diesen Kabelanschluss ohne Zustimmung der Beteiligten zu 1 und ohne sich an den Kosten zu beteiligen. Hierzu ist ein weiteres Kabel an dem Verteilerkasten im Keller angebracht worden.

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Die Beteiligten zu 1 haben – soweit es die noch im Streit befindlichen Positionen der Beteiligten betrifft - geltend gemacht:

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Die Anbringung der Werbeschilder mit der Aufschrift "A" verstoße gegen die in der Teilungserklärung getroffenen Regelungen. Die Beteiligten zu 2 hätten für die Beseitigung der Schilder zu sorgen. Außerdem müssten die Beteiligten zu 2 veranlassen, dass deren Mieter den Kabelanschluss nicht nutzen.

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Die Beteiligten zu 2 sind dem entgegengetreten.

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Das Amtsgericht hat zunächst die Anträge insgesamt zurückgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 hat das Amtsgericht seine Entscheidung teilweise abgeändert und die Beteiligten zu 2 verpflichtet, die Werbeschilder der Firma A zu entfernen. Gegen diese Entscheidung haben die Beteiligten zu 2 sofortige Beschwerde eingelegt.

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Die Beteiligten haben ihre erstinstanzlich gestellten Anträge wiederholt und jeweils beantragt, das Rechtsmittel des Gegners zurückzuweisen.

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Das Landgericht hat durch den angefochtenen Beschluss die Beteiligten zu 2 verpflichtet, darauf einzuwirken, dass die in den Fenstern des Hauses befindlichen Werbeschilder mit dem Schriftzug "A" entfernt werden und dass die in ihrem Eigentum stehenden Wohnungseigentumseinheiten von dem von den Beteiligten zu 1 installierten Kabelanschluss getrennt werden.

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Hiergegen wenden sich die Beteiligten zu 2 mit der sofortigen weiteren Beschwerde, mit der sie geltend machen:

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Die Beteiligten zu 1 könnten nicht verlangen, dass sie (die Beteiligten zu 2) darauf einwirken, dass die in ihrem Eigentum stehenden Wohnungseigentumseinheiten von dem Kabelanschluss getrennt werden. Nach § 14 Nr. 1 WEG sei jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwachse, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinaus gehe. Der Kabelanschluss der Beteiligten zu 1 stehe jedoch nicht im Gemeinschaftseigentum, sondern in deren Sondereigentum. Wenn die Mieter in unberechtigter Art und Weise auf das Sondereigentum der Beteiligten zu 1 einwirkten, so hätten sie (die Beteiligten zu 2) dies nicht zu verantworten. Sie seien auch nicht dazu verpflichtet, hier auf die Mieter einzuwirken. Es bestehe ein unmittelbarer Störungsbeseitigungsanspruch der Beteiligten zu 1 gegenüber den Mietern aus § 1004 Abs. 1 BGB.

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Nach der Teilungserklärung sei das Anbringen von Werbeschildern an den Fenstern des von der Firma A genutzten Teileigentums nicht untersagt. Die Teilungserklärung regele lediglich das Anbringen einer Außenwerbung an der Fassade, nicht aber das Anbringen von innenseitigen Fensterfolien. Dies folge eindeutig aus der Formulierung der entsprechenden Regelung in der Teilungserklärung. Selbst wenn man annähme, dass die Regelung der Teilungserklärung hier einschlägig sei, müsse berücksichtigt werden, dass in § 4 Nr. 3 a) ausdrücklich bestimmt sei, dass der Eigentümer der gewerblichen Einheit Nr. 8 das Recht habe, die gesamte Fassade an allen Seiten des Gebäudes vom Erdgeschoss bis zur Balkonbrüstung des Penthouse-Geschosses für die Anbringung von beliebigen Namens-/Werbeschriften zu nutzen. Als Eigentümer der Teileinheit Nr. 8 könnten sie (die Beteiligten zu 2) daher entsprechende Namens-/Werbeschriften anbringen und nicht nur solche für das Schuhhaus K. Wenn sie also für die Firma A entsprechende innenseitige Werbefolien anbrächten, dann sei das von der Teilungserklärung gedeckt. Diese Recht könnten sie auch der Firma A einräumen.

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Die Beteiligten zu 2 beantragen,

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den Beschluss des Landgerichts vom 23.06.2005 aufzuheben und die Anträge zurückzuweisen.

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Die Beteiligten zu 1 beantragen,

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die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.

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Sie verteidigen die landgerichtliche Entscheidung und treten dem weiteren Vorbringen der Beteiligten zu 2 entgegen.

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Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

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II.

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Die gemäß §§ 45 Abs. 1 S. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 ist nicht begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einem Rechtsfehler, §§ 27 FGG, 546 ZPO. Allein der Tenor des landgerichtlichen Beschlusses ist klarzustellen.

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1. Das landgerichtliche Verfahren weist keinen entscheidungserheblichen Verfahrensfehler auf; allerdings war es rechtsfehlerhaft, die Akten nach Einlegung der sofortigen Beschwerde durch die Beteiligten zu 1 an das Amtsgericht zur Durchführung eines Abhilfeverfahrens zurückzusenden.

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Ein Abhilfebeschluss ist im Verfahren nach dem WEG weder veranlasst noch zulässig. Dies gilt auch nach der Neuregelung des Beschwerdeverfahrens für den streitigen Zivilprozess in § 572 Abs. 1 Halbsatz 1 ZPO. Diese Vorschrift lässt die Sonderregelung des § 18 Abs. 2 FGG unberührt, wonach das Gericht zu einer Änderung einer Verfügung, die der sofortigen Beschwerde unterliegt, nicht befugt ist (BayObLG NZM 2005, 788, 789).

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Dieser Verfahrensfehler hat sich auf die angegriffene Entscheidung aber nicht ausgewirkt, da davon auszugehen ist, dass sie in gleicher Weise ergangen wäre, wenn das Abhilfeverfahren nicht durchgeführt und anschließend von den Beteiligten zu 2 wegen der Verpflichtung, die Werbeschilder zu beseitigen, keine sofortige Beschwerde eingelegt worden wäre. Dann hätte das Landgericht aufgrund der Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den ersten Beschluss des Amtsgerichts zu dieser Frage genauso entschieden, wie es jetzt auf die Beschwerde der Beteiligten zu 2 hin geschehen ist.

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2. Auch entscheidungserhebliche materiell-rechtliche Fehler weist der Beschluss der Kammer nicht auf.

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a) Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

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Die Beteiligten zu 1 könnten gemäß § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 15 Abs. 3 WEG von den Beteiligten zu 2 verlangen, die in deren Eigentum stehenden Einheiten des Hauses von dem von den Beteiligten zu 1 installierten Kabelanschluss zu trennen. Nach § 14 Nr. 1 WEG sei jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen und von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwachse, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehe. Nach Nr. 2 dieser Vorschrift sei der Wohnungseigentümer verpflichtet, für die Einhaltung dieser Pflichten durch Personen zu sorgen, denen er die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Gebäudeteile überlasse. Aus diesen Vorschriften folge, dass die Eigentümergemeinschaft von einem Wohnungseigentümer in seiner Eigenschaft als Vermieter Einwirkungen auf den Mieter verlangen könne, wenn dieser sich nicht an Gebrauchsregelungen halte oder einen unzulässigen Gebrauch ausübe. In diesem Fall sei der Anspruch auf das Abstellen des unzulässigen Gebrauches gerichtet (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. A., § 14 Rn. 50; BayObLG NJW RR 1994, 527; BGH NJW 1996, 714; jeweils m.w.N.). Ein solcher unzulässiger Gebrauch des Teileigentums der Beteiligten zu 1 durch die Mieter der Beteiligten zu 2 sei vorliegend zu bejahen. Die Beteiligten zu 1 hätten auf ihre Kosten einen Kabelanschluss für ihr Teileigentum errichten lassen, den einige Mieter der Beteiligten zu 2 ohne Zustimmung der Beteiligten zu 1 und ohne Kostenbeteiligung mitbenutzten. Hierdurch seien die Beteiligten zu 1 in der Nutzung ihres Sondereigentums in unzulässiger Weise gestört. Durch die unzulässige Nutzung erwachse den Beteiligten zu 1 ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil. Infolgedessen seien sie berechtigt, von den Beteiligten zu 2 zu verlangen, dass diese die Beendigung des unzulässigen Gebrauchs, d.h. die Trennung der vorgenommenen Anschlüsse veranlassen.

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Die Beteiligten zu 2 seien auch verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die in den Fenstern des Hauses befindlichen Werbeschilder der Firma A entfernt werden. Die Teilungserklärung treffe bezüglich der Anbringung von Namens- und Werbeschriften eine eindeutige Regelung in der Weise, dass lediglich der Eigentümer der gewerblichen Einheit Nr. 8 das Recht habe, die gesamte Fassade an allen Seiten des Gebäudes für die Anbringung von beliebigen Namens- und Werbeschriften zu nutzen. Die Eigentümer der übrigen gewerblichen Einheiten seien nach der Teilungserklärung dagegen nur berechtigt, Praxis-, Firmen- und Namensschilder neben dem Treppenhauseingang anzubringen. Aus der Regelung der Teilungserklärung folge damit eindeutig, dass die Anbringung von Werbeschildern an Fenstern anderer Teileigentumseinheiten mit Ausnahme der Einheit Nr. 8 nicht gestattet sei. Die ursprüngliche von dem früheren Verwalter der Eigentümergemeinschaft aufgestellte Hausordnung vom 31.12.1988 habe dieser Regelung entsprochen. Denn nach § 2 dieser Hausordnung sei das einheitliche Bild der Wohnanlage zu wahren gewesen, womit sich nach außen wirkende, insbesondere dekorative oder plakative Gestaltungen nicht vertrügen. Soweit die Beteiligten zu 2 mit der Beschwerdeschrift die von der jetzigen Verwalterfirma am 28.02.2005 errichtete neue Hausordnung für die Eigentümergemeinschaft vorgelegt hätten, rechtfertige dies keine andere Betrachtung. Zwar solle hiernach eine zeitgemäße Werbung mittels Klebefolien in Fenstern zulässig sein. Diese Regelung stehe jedoch eindeutig im Widerspruch zur dargestellten Bestimmung in der Teilungserklärung und sei daher unwirksam.

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Da die Antragsgegner die Wohnung vermietet und auf die Fensterfolien keinen unmittelbaren Zugriff hätten, habe die Kammer den Tenor aus Gründen der Klarstellung dahingehend abgeändert, dass die Antragsgegner auf die Entfernung der Werbeschilder hinzuwirken hätten.

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b) Das hält der rechtlichen Überprüfung durch den Senat im wesentlichen stand.

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aa) Die Beteiligten zu 1 können von den Beteiligten zu 2 verlangen, dass diese die Anschlüsse an das Breitbandkabel beseitigen. Hierbei kann offen bleiben, ob die zu diesem Anschluss gehörenden Bestandteile ganz oder teilweise zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum der Beteiligten zu 1 gehören, denn in jedem Fall ergibt sich ein Beseitigungsanspruch aus dem Gemeinschaftsverhältnis.

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Sollte der Anschluss insgesamt im Gemeinschaftseigentum stehen, wären die Beteiligten zu 2 gemäß § 16 Abs. 3 WEG von der Nutzung ausgeschlossen. Sie haben dem Anschluss nicht zugestimmt und sich nicht an den Kosten beteiligt. Eine Mitbenutzung ohne Kostenbeteiligung stellt eine Beeinträchtigung der Beteiligten zu 1 gemäß § 14 Nr. 1 WEG dar. Die Beseitigung dieser Beeinträchtigung können die Beteiligten zu 1 von den Beteiligten zu nach §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 Abs. 1 BGB verlangen, da letztere gemäß § 14 Nr. 2 WEG für die Einhaltung der Verpflichtungen aus § 14 Nr. 1 durch ihre Mieter und damit für die Beseitigung der Anschlüsse zu sorgen haben.

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Eine solche Verpflichtung besteht aber auch dann, wenn die Bestandteile des Breitbandkabelanschlusses insgesamt im Sondereigentum der Beteiligten zu 1 stehen. Dann stellen die ohne Zustimmung der Beteiligten zu 1 erfolgten Anschlüsse der Mieter der Beteiligten zu 2 eine Eigentumsverletzung dar, so dass die Beteiligten zu 1 deren Beseitigung aus §§ 13 Abs. 1 WEG, 1004 Abs. 1 BGB verlangen können. Die Beteiligten zu 1 können nach § 13 Abs. 1 WEG andere von der Nutzung ihres Sondereigentums ausschließen.

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Aus dem Gemeinschaftsverhältnis folgt auch hier gemäß § 14 Nr. 2 WEG die Verpflichtung der Beteiligten zu 2, Beeinträchtigungen des Sondereigentums der Beteiligten zu 1 durch ihre (der Beteiligten zu 2) Mieter entgegenzutreten. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass in § 14 WEG die Pflichten nur beispielhaft aufgeführt werden und diese Vorschrift letztlich ein Spiegelbild der in § 13 WEG genannten Rechte des Einzelnen ist (Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 4. A., Rn. 166). Aus §§ 13 Abs. 1, 14 Nr. 3 WEG ergibt sich damit, dass eine Beeinträchtigung des Sondereigentums von dem jeweiligen Wohnungseigentümer nur unter den dort näher bezeichneten Voraussetzungen hingenommen werden muss, die vorliegend offensichtlich nicht erfüllt sind. Darüber hinausgehende Einwirkungen muss der Sondereigentümer grundsätzlich nicht hinnehmen. Er kann insoweit von anderen Wohnungs- oder Teileigentümern Unterlassung verlangen. Dass ein Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB auch gegen den unmittelbaren Störer geltend gemacht werden kann, ändert hieran nichts. Daneben kann nach allgemeinen Grundsätzen der mittelbare Störer in Anspruch genommen werden (st. Rechtspr. vgl. BGH NJW 2000, 2901, m.w.N.)

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bb) Ebenso können die Beteiligten zu 1 von den Beteiligten zu 2 fordern, dass diese die Werbefolien mit der Aufschrift "A" aus den Fenstern der von dieser Firma angemieteten Räume entfernt. Die Anbringung der Werbung verstößt gegen die Teilungserklärung. Daher ergibt sich der Beseitigungsanspruch ebenfalls aus dem Gemeinschaftsverhältnis, wobei die Verpflichtung der Beteiligten zu 2, für die Einhaltung der Pflichten durch ihre Mieterin zu sorgen, wiederum aus § 14 Nr. 2 WEG folgt.

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Die Regelung in § 4 Nr. 3 a) der Teilungserklärung steht einer Nutzung der Fenster zu Werbezwecken durch die Firma A entgegen.

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Die inhaltliche Tragweite der in der Teilungserklärung getroffenen Regelung ist durch Auslegung der Grundbucheintragung zu ermitteln. Dazu ist auch das Rechtsbeschwerdegericht befugt. Die Eintragung ist nach Wortlaut und Sinn der Erklärung auszulegen, wie sie sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergeben; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. BGH NJW 1993, 1329, 1330, Senat NZM 1998, 269 f., Weitnauer-Lüke, WEG, 9. A., § 10 Rn. 44, m.w.N.).

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Danach ist festzustellen, dass eine Werbung auf Fensterflächen außerhalb der Gewerbeeinheit Nr. 8 durch die Teilungserklärung ausgeschlossen wird. Wenn in § 4 Nr. 3 a) der Teilungserklärung festgelegt wird, dass der Eigentümer der gewerblichen Einheit Nr. 8 – hier also die Beteiligten zu 2 - das Recht hat, die gesamte Fassade für die Anbringung von beliebigen Namens-/Werbeschriften zu nutzen, ohne dass diese die freie Sicht aus den Fenstern nach vorn behindern, ergibt sich hieraus, dass gerade die Fenster grundsätzlich nicht zur Werbung genutzt werden dürfen. Die freie Sicht aus den Fenstern wird auch durch eine Folie beeinträchtigt. Auch wenn diese Regelung offensichtlich in erster Linie die Wohnungsnutzer davor schützen soll, dass ihre Aussicht aus den Fenstern durch Werbemaßnahmen des Eigentümers der Gewerbeeinheit Nr. 8 beeinträchtigt wird, so konnten doch auch die Beteiligten zu 1 beim Erwerb der Wohnung aufgrund dieser Regelung in der Teilungserklärung darauf vertrauen, dass die Fenster von Webung frei bleiben würden. Die Werbefolien widersprechen daher der Teilungserklärung. Die Beteiligten zu 1 haben aber Anspruch auf eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung der Fenster der gesamten Anlage. Da die Werbefolien auch – was von keinem Beteiligten konkret in Zweifel gezogen wird – eine erhebliche Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes der Anlage darstellen, sind die Beteiligten zu 1 nach § 14 Nr. 2 WEG verpflichtet sind, für eine Beseitigung zu sorgen.

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3. Aufgrund der dargestellten Verpflichtung der Beteiligten zu 2 ist der Tenor der landgerichtlichen Entscheidung wie geschehen abzuändern.

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Die Beteiligten zu 2 trifft als mittelbare Störer die Pflicht, die Störung zu beseitigen. Sie müssen nach § 14 Nr. 2 WEG alles zur Beseitigung der Beeinträchtigung der Beteiligten zu 1 Erforderliche unternehmen. Das ist im Tenor mit der für die Zwangsvollstreckung erforderlichen Bestimmtheit festzustellen (hier: Beseitigung von Kabelanschluss und Werbefolien). Grundsätzlich ist nicht anzugeben, durch welche Maßnahmen die Störung zu beseitigen ist, denn darüber entscheidet der Störer; anders nur, wenn – was hier nicht der Fall ist - nur eine Maßnahme in Betracht kommt (vgl. BGH NJW 2004, 1035).

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Damit ist im Tenor klarzustellen, dass sich der Beseitigungsanspruch gegen den Wohnungseigentümer richtet. Dies entspricht dem Begehren der Beteiligten zu 1 und dem Tenor des Beschlusses des Amtsgerichts vom 28.02.2005. Die "Klarstellung" des Tenors durch das Landgericht, durch die die Beteiligten zu 2 verpflichtet werden, auf ihre Mieter "einzuwirken", damit diese die Störung beseitigen, ist nicht nur nicht geboten, sondern führt dazu, dass der Beschluss keinen vollstreckungsfähigen Inhalt hat, da unklar bleibt, was mit "einzuwirken" konkret gemeint ist.

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Dass sich die Verpflichtung eines mittelbaren Störers zur Beseitigung der Störung nur im Rahmen des gesetzlich Zulässigen hält und keine unerlaubten Maßnahmen wie verbotene Eigenmacht oder gar strafbare Handlungen umfasst, versteht sich von selbst (vgl. OLG Oldenburg MDR 1990, 552). Damit ergibt sich aus der Beseitigungspflicht für den mittelbaren Störer die Pflicht, die notwendigen und zulässigen Maßnahmen gegen den unmittelbaren Störer – hier bis hin zu einer Kündigung der Mietverträge – zu ergreifen, um den Anspruch des Geschädigten zu erfüllen. Da das Landgericht den Tenor insoweit nur klargestellt hat, also das Amtsgericht bestätigen bzw. dem weiteren Beseitigungsbegehren der Beteiligten zu 1 entsprechen wollte, verstößt die Neuformulierung durch den Senat auch nicht gegen das Verschlechterungsverbot, das in WEG-Verfahren grundsätzlich zu beachten ist (vgl. Keidel/Kahl, FGG, 15. A., § 19, Rn. 117, m.w.N.; OLG Oldenburg, a.a.O.).

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III.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligten zu 2 die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen und den Beteiligten zu 1 die diesen im dritten Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten erstatten. Denn nach den im wesentlichen zutreffenden Ausführungen des Landgerichts hätte den Beteiligten zu 2 die Aussichtslosigkeit ihres Rechtsmittels klar sein müssen.