Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-02-15, Aktenzeichen 3 O 170/05
ECLI:DE:LGDO:2008:0215.3O170.05.00

Tenor

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Kläger 342,18 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.1.2008 zu zahlen und es wird festgestellt, dass der Beklagten zu 1 aus dem Vorausdarlehensvertrag vom 26.10.1995/9.11.1995 keine Darlehensrückzahlungs- und Zinszahlungsansprüche gegenüber den Klägern zustehen, Zug um Zug gegen Auflassung eines Miteigentumsanteils von 1987/100.000 an dem Grundstück G1, Gebäude und Freiflächen, zur Größe von insgesamt 5293 m² verbunden mit dem Sondereigentum der Wohnung im 2. Obergeschoss rechts mit einem Kellerraum, Aufteilungsplan Nr. 42, eingetragen im Wohnungsgrundbuch von F Blatt ##### an die beklagten Gesamtschuldner sowie die Bewilligung der Eintragung im Grundbuch.

Es wird weiter festgestellt, dass sich die Beklagten mit der Annahme des Übereignungsanspruchs seit dem 31.10.2002 in Verzug befinden.

Es wird weiter festgestellt, dass die Beklagten den Kläger gesamtschuldnerisch den gesamten Schaden und alle Kosten zu ersetzen haben, die durch die Abwicklung des Darlehensvertrages und Übereignung der vorstehend bezeichneten Eigentumswohnung entstehen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner 42% und die Beklagten als Gesamtschuldner 58% nach einem Streitwert von 165.418,47 €.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

1

Tatbestand

2

Seit 1989 vermittelten die Fa. I & C und die von ihr später gegründeten Firmen C2 und C3 den Verkauf von mehr als 8000 Eigentumswohnungen und deren Finanzierungen durch Bausparverträge und Vorausdarlehen. Die Beklagte zu 1 hatte mit den Firmen I & C und C3 Agenturverträge bezüglich der Vermittlung von Bausparverträgen geschlossen. Die Beklagte zu 1 gewährte der I & C seit 1995 in erheblichem Umfang Kredite, um deren Liquidität zu sichern (Einzelheiten Rn. 38 bis 48 der Stellungnahme der Q AG).

3

Die B-AG (im Folgenden B) war Eigentümerin von mehr als 8.000 vermieteten Eigentumswohnungen. Sie hatte diese Wohnungen von der in finanzielle Schwierigkeiten geratenen M übernommen und beabsichtigte, die Wohnungen zu veräußern. Die Bewirtschaffung der Wohnungen war wegen der überwiegend nicht auf dem Marktniveau liegenden Mieten und des aufgrund gestiegener Zinsen hohen Kapitaldienstes nicht kostendeckend. An der B war die Beklagte zu 1 mit 12,85% beteiligt. B2 war bis 2001 Vorstandsmitglied der Beklagten zu 1 und Aufsichtsratsmitglied der B. Der Vertrieb der Eigentumswohnungen erfolgte unter anderem durch die Fa I & C. Die Geschäftsbeziehung zwischen der B und der I & C hatte die Beklagte zu 1 vermittelt.

4

Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom 20.10.1995 (Anlage A5) bot die B den Klägern die im Wohnungsgrundbuch von F Blatt ##### eingetragene, 64,91 m² große Eigentumswohnung Nr. ## des Aufteilungsplanes (L-Str., 2. Obergeschoss rechts) zu einem Kaufpreis in Höhe von 144.100,-- DM zum Kauf an. Dieses Angebot nahmen die Kläger vertreten durch A mit notariell beurkundeter Erklärung vom 24.10.1995 (Anlage A6) an.

5

Der 1955 geborene Kläger zu 2 war kaufmännischer Angestellter und die 1956 geborene Klägerin zu 1 Montagehelferin. Ihr monatliches Nettoeinkommen belief sich etwa auf 5.000,- DM. Wegen der weiteren Einzelheiten der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Kläger wird auf den Darlehensantrag (Anlage A3) verwiesen.

6

Zur Finanzierung des Kaufpreises schlossen die Kläger und die Beklagte zu 1, auch handelnd im Namen und für Rechnung der Beklagten zu 2 unter dem 26.10.1995 und 9.11.1995 (Anlagen A7 und D8, Blatt 314 - 323) einen schriftlichen Darlehensvertrag unter anderem mit folgendem Inhalt:

7

"Vorausdarlehen 170.000,- DM, Zinssatz nominal 6,45%, anfängl. effekt. Jahreszins 7,67%, Zins fest für Jahre 5, Disagio 6.800,- DM, Nettokredit 163.200,- DM. ...

8

Die monatliche Zinsrate beträgt 913,75 DM ......

9

Die Tilgung des Vorausdarlehens soll mit der/den zugeteilten Bausparsumme/n der nachgenannten Bausparverträge erfolgen:

10

######## 85.000,- DM

11

######## 85.000,- DM

12

Die monatliche Sparrate beträgt:

13

1. – 3. Jahr 127,50 DM

14

4. – 6. Jahr 178,50 DM

15

7. – 9. Jahr 246,50 DM

16

ab dem 10. Jahr 314,50 DM

17

Bei mehreren Bausparverträgen wird vom Bausparer zunächst der erste Vertrag mit den angegebenen Sparraten bespart. ... Nach dessen Zuteilung gemäß ABB werden nacheinander die weiteren Bausparverträge bespart und die Verträge nach Zuteilung entsprechend den ABB getilgt.

18

......

19

Die in § 1 genannten Darlehen werden gesichert durch:

20

Guthaben aus dem/den vorfinanzierten Bausparvertrag/verträgen

21

Grundschuldeintragung zugunsten der C4 Bausparkasse AG über 170.000,- DM ....

22

Auszahlungen aus Vorfinanzierungsdarlehen (...) und zugeteilten Bauspardarlehen erfolgen, wenn

23

......

24

Beitritt in eine Mieteinnahmegemeinschaft, die nur mit unserer Zustimmung gekündigt werden darf......"

25

Eine Widerrufsbelehrung enthält der Darlehensvertrag nicht

26

Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 15.11.1995 (Urkundenrolle ####/###) bestellten die B und die Kläger der Beklagten zu 1 eine Grundschuld in Höhe von 170.000,- DM (Anlage A9). Die Kläger übernahmen die persönliche Haftung und unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung. Sie wiesen die Beklagte zu 2 an, das Darlehen treuhänderisch auf das Notaranderkonto zu überweisen.

27

Sämtliche Verträge wurden durch C5 angebahnt. Er führte die Verhandlungen mit den Klägern in deren Privatwohnung. Einen persönlichen Kontakt zwischen den Klägern und den Beklagten gab es nicht. Der Inhalt der Vertragsverhandlungen ist streitig. Die Kläger unterschrieben folgende formularmäßigen Urkunden:

28

Ohne Datum:

29

Selbstauskunft (Muster Anlage B7),

30

Risikohinweise (Anlage D2 Blatt 478),

31

Besuchsbericht (Anlage D3, Blatt 310), unter anderem mit folgendem Inhalt: "... ./. Mieteinnahme 510,- DM ... mtl. Aufwand vor Steuern 408,-- DM."

32

Vereinbarung über Mietenverwaltung (Anlagen A4 und D4 Blatt 311, 312)

33

Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag (Anlage D5 Blatt 313) an C2 und C3 unter anderem mit folgendem Inhalt:

34

"Ich erteile hiermit den Auftrag, mir das o.g. Objekt und die Finanzierung zu vermitteln. Der Auftrag soll durch die in Punkt 4 und 5 der nachfolgenden Aufstellung benannte Firma zu den dort genannten Gebührensätzen ausgeführt werden. ...

35

Kaufpreis .....

Grunderwerbsteuer 2% .....

Notar- und Gerichtskosten .....

Finanz.-Verm. Gebühr ..... 3.400,- DM

Courtage 3,45% …. 4.971,- DM

Abschlussgebühr ...... 2.720,- DM"

36

Unter dem 11.10.1995:

37

Darlehensantrag (Anlage A3),

38

Bausparanträge (Anlage A3),

39

Die Beklagte zu 1 nahm die Bausparanträge an (Anlage A8) an und die Beklagte zu 2 zahlte die Darlehenssumme auf das Notaranderkonto.

40

Am 28.3.1996 fand eine Besprechung zwischen den Vorständen U und E der Fa. B und den Geschäftführern der "I & C Gruppe" statt an der auch B2 teilnahm. In dem von B2 unterschriebenen "Ergebnisprotokoll" heißt es unter anderem:

41

"Er (B2) stellt klar, dass die B hervorragende Produkte liefert, die I & C Gruppe erstklassig vertreibt und einen ausgefeilten Service für die Kunden auch in der Zeit nach Durchführung des Kaufes bietet. Was ganz besonders aus der Sicht des Finanzierers wichtig ist, ist die Tatsache, dass man sich stets mit besonderem Engagement um Störfälle kümmert. Von den inzwischen rd. 4.400 durch die C4 finanzierten Wohnungen sind kaum welche in eine Zwangsversteigerung geraten und wenn, habe die Gruppe die Wohnungen unter Inkaufnahme finanzieller Einbußen übernommen. Es läge im allseitigen Interesse, über Abwicklungen zu verfügen, die keinerlei "Rauch" in der Öffentlichkeit aufsteigen ließen.

42

Er hebt weiter hervor, dass sowohl die I & C Gruppe als auch die B wechselseitig stets voneinander profitieren, was auch so bleiben soll. Dies liegt ganz besonders auch im Interesse der C4, deren Beteiligung an der B nur dann dem Bausparkassengesetz entspricht, wenn sie aus dieser Verbindung Nutzen für das Bausparerkollektiv in Form von Neugeschäft ziehen kann.

43

.......

44

Zu dem immer wieder angesprochenen Thema der Abgabepreise führt Herr U aus, dass I & C freilich den maximalen Preis anstrebe. Die B muss aber als Kaufmann den Marktpreis ausloten und ihren Abgabepreis danach ausrichten. Bekommt die Fa. I & C aber höhere Preise, so muss man bei B annehmen, man habe sich verschätzt, oder "sie nehmen dem Kunden zuviel ab". Wir kalkulieren für die B ein möglichst großes Stück aus dem Kuchen.

45

Nach langer Diskussion merkt Herr I an, dass die B I & C nicht verstehen kann und erinnert daran, dass der Markt für die Immobilien zu dem von I & C geforderten Preis ohnehin nicht vorhanden ist sondern erst im Beratungsgespräch gemacht werden muss.

46

....

47

Die Herren U und E erkennen den Wunsch auf eine Mehrerlösabrede an. Sie meinen aber, dass mit der 30 %igen Gesamtbelastung der Wohnungen mit Weichkosten die Schallgrenze erreicht ist. Andernfalls leidet das B-Produkt darunter. ......"

48

Die Beklagte zu 2 trat ihre Ansprüche aus dem Darlehensvertrag an die Beklagte zu 1 ab (Anlage R15).

49

Mit Anwaltsschreiben vom 30.9.2002 erklärten die Kläger den Widerruf. Mit der vorliegenden Klage begehren sie Schadensersatz wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss und hilfsweise die Rückabwicklung der Verträge.

50

Die Beklagte zu 1 kündigte das Darlehen wegen Zahlungsverzuges und betrieb die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 15.11.1995 (UR ####). Dagegen wandten sich die Kläger in dem Verfahren 6 O 504/02 mit einer Vollstreckungsabwehrklage. Das Landgericht Dortmund wies diese Klage mit Urteil vom 4.4.2003 ab (Anlage D15 Blatt 327 – 332). Die Berufung des Klägers wies das Oberlandesgericht Hamm (5 U 125/03) mit Urteil vom 1.12.2003 zurück. Auf die Revision der Kläger hob der Bundesgerichtshof das Urteil vom 1.12.2003 auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht Hamm zurück (XI ZR 6/04 Urteil vom 16.5.2006). Die Kläger nahmen die Klage dann zurück.

51

Mit der vorliegenden Klage begehren sie Schadensersatz wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss und hilfsweise die Rückabwicklung der Verträge. Ihren Schaden berechnen sie wie folgt:

52

streitige gezahlte Darlehenszinsen in Höhe von 555,56 € x 106 Monate (November 1995 bis September 2004) = 58.889,36 € (Blatt 157) oder 37.947,11 (Einzelheiten Blatt 845, 846, 849 bis 863)

53

hilfsweise Disagio (3.476,78 €) sowie Mehrkosten gegenüber einem Annuitätendarlehen (die Kläger behaupten 52.499,22 € (Einzelheiten Blatt 53 – 59).

54

Die Kläger behaupten, C5 habe sie im September 1995 angerufen und gefragt, ob sie Interesse an Steuerersparnissen hätten. Es sei ein Termin in ihrer Privatwohnung vereinbart worden. C5 habe sie dort aufgesucht (unstreitig) und die Vorzüge des Erwerbes der vermieteten Eigentumswohnung (Steuerersparnis, steigende Mieten, Sicherheit, Altersvorsorge) herausgestellt. Er habe das Finanzierungsmodell der Beklagten als festen Bestandteil des Kapitalanlagekonzepts angepriesen und alle anderen Finanzierungsmöglichkeiten wegen des Steuersparmodells und der Vollfinanzierung aller Kosten als ungeeignet ausgeschlossen. Er habe erklärt, dass die Beklagten für die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Kläger die genau passende Finanzierung anbieten. Das Finanzierungskonzept sei gut durchdacht und nach allen Seiten hin abgesichert. Die monatliche Belastung betrage vor Steuern 399,64 DM und nach Steuern 217,24 DM (Beispielsrechnung Anlage A2). Tatsächlich habe die tatsächlich erzielbare Miete 3,50 DM je m² (laut Mietspiegel) abzüglich 30% Bewirtschaftungskosten und 15% Mietausfallwagnis mithin 2,08 DM je m² (Blatt 63, 64) oder 6,45 DM (Blatt 959 bis 961) oder 5,33 DM (Blatt 961, 962), die Unterdeckung der Liquidität 1.685,63 € (Blatt 68. 69) und die monatliche Belastung nach 10 Jahren 1.401,08 DM (Blatt 371) betragen. B2 habe am 1.12.1994 die in der Beleihungswertermittlung vom 18.11.1994 (Anlage 1/12 zum Schriftsatz vom 22.1.2008) kalkulierte Miete von 6,70 DM – 10% BWK = 6,03 DM handschriftlich auf nicht erzielbare 7,85 DM heraufgesetzt. Der Mietpool für das Objekt Heinrich von L- Str. # bis # in F habe unter Berücksichtigung der Unterdeckung und der "Mietpoolsubventionen" folgende "Mieterträge" je m² erzielt (Einzelheiten Blatt 2 bis 7 des Schriftsatzes vom 22.1.2008 (Blatt 953 bis 958 dA) und Anlagen 1/11):

55

1995: 0,55 DM

56

1996: 3,16 DM

57

1997: 4,40 DM

58

1998: 4,28 DM

59

1999: 4,51 DM

60

2000: 2,77 DM

61

2001: 2,04 DM

62

2002: 3,45 DM

63

2003: kein Vortrag

64

2004: Verlust

65

Die Kläger hätten folgende Mietpoolergebnisse erzielt (Einzelheiten Blatt 847, 849, 868 bis 877):

66

1999: 3.568,44 DM - 131,20 DM (Nachzahlung) = 3.437,24 DM

67

2000: 2.075,62 DM - 137,52 DM (Nachzahlung) = 1.938,10 DM

68

2001: 1.326,75 DM - 728,42 DM (Nachzahlung) = 598,33 DM

69

2002: 1.270,27 € - 369,37 € (Nachzahlung) = 900,90 €

70

2003: 204,84 € - 775,16 € (Nachzahlung) = (-)534,32 €

71

Nennenswerte Steuervorteile seien ausweislich der Steuerbescheide (Blatt 878 bis 890) nicht erzielt worden.

72

Die Kläger meinen, die Beklagten hätten Beratungs- und Aufklärungspflichten verletzt, weil sie nicht auf

73

1. die Vor- und Nachteile der Ausgestaltung der Finanzierung einschließlich Disagio (3.476,78 €) insbesondere die Mehrkosten gegenüber einem Annuitätendarlehen (die Kläger behaupten 52.499,22 €), die Laufzeit der Finanzierung (die Kläger behaupten bis zu 34 Jahre), den vom Regelbausparbeitrag abweichenden, geringeren anfänglichen Bausparbeitrag, den Anstieg der monatlichen Belastungen, die Tilgungsaussetzung, die steuerlichen Auswirkungen, die lebenslange Verschuldung sowie

74

2. die objektbezogenen Risiken insbesondere des Mietpools, der Liquiditätsunterdeckung, den tatsächlichen Verkehrswert (die Kläger behaupten 55.741,94 DM, Blatt 121 – 127) und die Innenprovisionen (die Kläger behaupten 20% - 40%)

75

hingewiesen worden seien und

76

3. die Beklagten den Beleihungswert nach dem streitigen Vortrag des Klägers allein entsprechend der Höhe der Gesamtaufwendungen (Finanzbedarf) unter Missachtung der üblichen Bewertungsfaktoren (Nettomiete, Bodenrichtwert, Miteigentumsanteil, Gesamtnutzungsdauer, Vervielfältiger) und entgegen § 16 der ABB (Anlage B17) viel zu hoch angesetzt hätten.

77

Sie behaupten, sie hätten den Kauf- und den Kreditvertrag nicht abgeschlossen, wenn die Beklagten ihre Aufklärungspflichten nicht verletzt hätten.

78

Die Kläger beantragen

79

die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie die Zinsen des Vorausdarlehens in Höhe von 58.889,36 € nebst 5 % Zinsen über dem Basisdiskontsatz der Europäischen Zentralbank seit dem 31.10.2002 zu zahlen,

die Beklagte zu 1 zu verurteilen, die Kläger von den bestehenden Darlehensrückzahlungs- und Zinszahlungsverpflichtungen aus dem zwischen den Klägern und der Beklagten zu 2 bestehenden Vorausdarlehensvertrag vom 26.10.1995, Konto-Nr.: ######## freizustellen,

festzustellen, dass aus dem unter Ziffer 2 bezeichneten Vorausdarlehensvertrag keine Darlehensrückzahlungs- und Zinszahlungsansprüche der Beklagten zu 1 gegenüber den Klägern zustehen,

80

jeweils Zug um Zug gegen Auflassung eines Miteigentumsanteils von 1987/100.000 an dem Grundstück G1, Gebäude und Freiflächen, zur Größe von insgesamt 5.293 m² verbunden mit dem Sondereigentum der Wohnung im 2. Obergeschoss rechts mit einem Kellerraum, Aufteilungsplan Nr. #, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts F Blatt ##### an die beklagten Gesamtschuldner sowie die Bewilligung der Eintragung im Grundbuch,

81

festzustellen, dass sich die Beklagten mit der Annahme des Übereignungsanspruchs seit dem 31.10.2002 in Verzug befinden,

die Beklagte zu 1 weiter zu verurteilen, das Bausparguthaben des Klägers nebst Zinsen aus dem Bausparvertrag Nr. ######## abzurechnen und den sich aus der Abrechnung ergebenden Betrag an die Kläger zu zahlen,

festzustellen, dass die Beklagten den Klägern gesamtschuldnerisch den gesamten Schaden und alle Kosten zu ersetzen haben, die durch die Abwicklung des Darlehensvertrages und Übereignung der unter Ziffer 3 bezeichneten Eigentumswohnung entstehen,

Hilfsweise gegenüber den Anträgen zu Ziffern 1,2,3,4 und 6

82

die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Kläger 55.967,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basisdiskontsatz der Europäischen Zentralbank seit Rechtshängigkeit zu bezahlen,

die Beklagte zu 2 verurteilen, eine Neuberechnung des effektiven Jahreszinses des Darlehensvertrages vom 26.10.1995, Konto-Nr.: ############ auf der Grundlage des gesetzlichen Zinssatzes vorzunehmen und den sich aus der Neuberechnung zugunsten des Klägers ergebenden Betrag an den Kläger zu zahlen.

83

Die Beklagten beantragen,

84

die Klage abzuweisen

85

Die Beklagten meinen, sie träfen keine Aufklärungspflichten über das Risiko der Verwendung des Darlehens und sie hätten ihre Auskunftspflichten über die Finanzierung und den Immobilienmarkt durch die Risikohinweise und den Inhalt des Darlehensvertrages erfüllt. Die Beleihungswertermittlung sei zutreffend und allein in ihrem Interesse und nicht im Interesse des Klägers erfolgt. Die Miete sei realistisch kalkuliert worden und der Beklagten sei zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht bekannt gewesen, dass die in dem Besuchsbericht genannte Miete nicht erzielbar sei (Einzelheiten Schriftsatz vom 31.1.2008 Blatt 921 ff dA)

86

Die Beklagten bestreiten die Kausalität der unstreitigen Haustürsituation. Für den Fall der Wirksamkeit des Widerrufes erklären sie die Aufrechnung mit Ansprüchen auf Nutzungsvergütung und Kapitalrückzahlung.

87

Die Beklagten behaupten, die Kläger hätten ausweislich der Kontoauszüge (Anlagen Z1 bis Z14 Blatt 849 bis 863) 10.405,70 € gezahlt (Blatt 961, 962) und Steuervorteile in Höhe vom 4.282,00 € erzielt (Blatt 963 bis 965, Anlage D119 zum Schriftsatz vom 31.1.2008).

88

Entscheidungsgründe

89

Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zulässig und begründet, im Übrigen teilweise unzulässig und unbegründet. Die Kläger haben gegen die Beklagten wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss einen Anspruch auf Rückgängigmachung des Darlehensvertrages (nachfolgend I.) mit den nachfolgend unter II. im Einzelnen für jeden Antrag dargestellten Rechtsfolgen.

90

91

I.

92

Es gelten nach Art 229 § 5 EGBGB die Gesetze (BGB, HWiG, VerbrKG) in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung, weil die streitgegenständlichen Schuldverhältnisse vorher begründet worden sind.

93

Den Beklagten fällt ein Verschulden bei Vertragsschluss (jetzt § 311 BGB) nämlich eine Verletzung einer Aufklärungspflicht zur Last.

94

Nach der Entscheidung des BGH vom 16.5.2006 (XI ZR 6/04) können sich die Anleger in den Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objektes unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospektes über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene Aufklärungspflicht auslösende Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer, Fondsinitiatoren oder die von ihnen beauftragten Vermittler und die Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurden und die Unrichtigkeit der Angaben nach den Umständen des Falls evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.

95

Arglistige Täuschung durch die Vermittler

96

Die Vermittler (hier Fa. I & C und deren Untervermittler C5) haben die Kläger arglistig über die Höhe der Vermittlungskosten getäuscht. Falsche oder zumindest entstellende (dies ist ausreichend Palandt § 123 Rn 3) Angaben enthält der unstreitige Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag (Anlage D5 Blatt 313) zu den Vertriebskosten. Darin sind 3,45% (4.971,- DM einschließlich Umsatzsteuer) Courtage beziffert worden. Die tatsächlichen Vertriebskosten, die zusätzlich zu der vorstehend genannten Courtage von der Verkäuferin an I & C gezahlt wurden, lagen über 20 %. Dem entsprechenden, durch zahlreiche Indizien (Besprechungsprotokoll vom 28.3.1996 und Gutachten von X) belegten Sachvortrag der Kläger sind die Beklagten nicht substantiiert entgegengetreten.

97

Die Beklagten bestreiten nicht, dass die Verkäufer für die Vermittlung des Kaufvertrages generell eine Verkäuferprovision gezahlt haben. Sie bestreiten die Höhe der von den Klägern behaupteten Provisionen, die die Verkäufer bezahlt haben sollen (20 % bis 40%) tragen aber zur Höhe dieser Provisionen nichts vor. Ihr Bestreiten ist damit unbeachtlich (§ 138 Abs. 3 ZPO).

98

Die Erklärungslast des Gegners (§ 138 Abs. 2 ZPO) ist Auswirkung des Verhandlungsgrundsatzes, der Wahrheitspflicht und der Prozessförderungspflicht. Aus ihr folgt, dass der Gegner sich im Allgemeinen nicht auf ein bloßes Bestreiten beschränken darf. Die Erklärungslast ist in Bestehen und Umfang davon abhängig, wie die darlegungspflichtige Partei vorgetragen hat. Trägt der Darlegungspflichtige – wie vorliegend die Kläger - substantiiert vor, dann muss sich der Gegner auch substantiiert äußern (Zöller § 138 Rn. 8, 8a). Eine Partei darf sich nicht durch arbeitsteilige Organisation ihres Betätigungsbereiches ihren prozessualen Erklärungspflichten entziehen, sondern muss innerhalb desselben Erkundigungen anstellen (Zöller § 138 Rn. 16). Dieser Verpflichtung sind die Beklagten nicht nachgekommen.

99

Die Beklagten sind mit Beschluss vom 27.10.2006 auf ihre Substantiierungslast hingewiesen worden. Sie haben daraufhin lediglich vorgetragen, ihre Erkundigungen bei den Verkäuferunternehmen über die Vertriebsvereinbarungen und etwaige Provisionssätze hätten bislang zu keinem Erfolg geführt, was damit zusammenhängen mag, dass sich auch die Verkäuferunternehmen zahlreichen Anlegerprozessen ausgesetzt sehen, in denen ihre Interessenlage mit derjenigen der Finanzierungsbanken durchaus divergiert. Es könne nicht "einfach" bei der Firma I & C nachgefragt werden. Die Firmengruppe sei seit Herbst 2000 in Insolvenz. Ob derartige Unterlagen vom Insolvenzverwalter beschafft werden können sei derzeit unklar. Dieser Vortrag rechtfertigt ein einfaches Bestreiten nicht, worauf die Beklagten in zahlereichen Parallelverfahren ausdrücklich hingewiesen worden sind. Es fehlt jeglicher konkreter Vortrag dazu, bei wem die Beklagten wann, was und auf welche Weise erfragt haben und welche Reaktion auf diese Nachfrage erfolgte. Die Insolvenz sämtlicher Firmen der I & C Gruppe ist kein nachvollziehbarer Grund, denn die seinerzeit handelnden Personen sind nicht verstorben und können ebenso wie der Insolvenzverwalter befragt werden. Die Beklagte zu 1 hat über 10 Jahre mit der I & C Gruppe institutionell zusammen gearbeitet (dazu später). Nachdem das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Firmen der I & C Gruppe eröffnet worden war, veranlasste die Beklagte zu 1, die Herausgabe von Unterlagen die bei diesen Firmen verblieben waren (Seite 35 des Prüfberichtes X). Ihr war es also auch nach der Insolvenzeröffnung möglich, Informationen zu erhalten. Dies haben die Beklagten auch auf Seite 2 und 4 des Schriftsatzes vom 8.11.2006 (Blatt 741 und 743) vorgetragen.

100

Zudem ist die Kammer zweifelsfrei davon überzeugt, dass alle Verkäuferinnen für alle von der Fa. I & C und der Fa. C2 vermittelten Verkäufe, also auch im vorliegenden Fall, Verkaufsprovisionen gezahlt haben, die 15 % des Kaufpreises überstiegen. Diese Feststellung beruht auf den nachfolgend dargestellten unstreitigen Urkunden und Indizien, denen die Beklagten nicht entgegengetreten sind.

101

1.

102

Gutachten der J vom 27.11.2001 (im Folgenden X)

103

Die von dem Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen im Mai 2001 beauftragten Wirtschaftsprüfer sind bei der Geschäftsprüfung (wegen der Einzelheiten der Prüfungsdurchführung und der Prüfungsunterlagen wird auf Seite 7 bis 9 des Prüfberichtes verwiesen) der Beklagten unter anderem zu folgenden Ergebnissen gekommen:

104

(Seite 39)

105

Aus den von der U2 bzw. der W im Falle der Eheleute H zu Verfügung gestellten Unterlagen ergibt sich, dass dem "Vertriebspartner" der I & C, Frau K, für die Objekt- und Finanzierungsvermittlung eine Provision von 12,5 % des Nettokaufpreises plus Mehrwertsteuer sowie eine Sonderprovision von 1,6 % der Finanzierungssumme zuzüglich Mehrwertsteuer zugesagt worden ist. In dem vorliegenden Fall müsste somit ein Provisionsbetrag von 15.436 (brutto) an den Vertriebspartner geflossen sein. Selbst wenn man unterstellt, dass die C2 und die C3 in vollem Umfang zum Vorsteuerabzug berechtigt waren, übersteigt dieser Betrag die gegenüber den Kreditnehmern ausgewiesenen Beträge für die Finanzierungsvermittlungsgebühr, die Abschlussgebühr und die Nettocourtage von 6.727 um 6.696.

106

Da I & C neben den Provisionen an die Vertriebspartner auch noch die Kosten des eigenen Geschäftsbetriebes decken mussten, kann davon ausgegangen werden, dass ein nicht unerheblicher Teil des beurkundeten "Kaufpreises" nicht an den Verkäufer der Eigentumswohnung (im vorliegenden Fall die zu I & C gehörende M) geflossen ist, sondern bei den Vertriebsgesellschaften verblieben ist.

107

In den Fällen, in denen die Wohnungen von der B verkauft worden sind ist zu vermuten, dass ein Teil des Kaufpreises von der B an I & C erstattet worden ist.

108

Welchen Umfang diese über den erhöhten Kaufpreis mitfinanzierten sogenannten "weichen" Kosten hatten, konnten wir nicht eindeutig nachvollziehen, da wir trotz der Aufsichtsratstätigkeit von Herrn B2 bei der B bei der E2 keine Unterlagen über die Kalkulation der Abgabepreise der B vorgefunden hatten. Hinweise auf die Größenordnung der Weichkosten ergeben sich jedoch aus dem Protokoll einer von Herrn B2 moderierten Besprechung zwischen dem Vorstand der B und den Herren I und C am 28.März 1996, in der es um die zukünftige Zusammenarbeit im Immobilienvertrieb ging. Von Seiten der B wurde kritisiert, dass I & C auf zu hohe Verkaufspreise dränge und festgestellt" ... dass mit einer 30 %igen Gesamtbelastung der Wohnungen mit Weichkosten die Schallgrenze erreicht ist (vgl. Anlage 4.2 Nr. 5 Blatt 7).

109

....

110

In den Fällen, in denen I & C Objekte anderer Anbieter vertrieben hat, scheint die Relation von 30 % Weichkosten im Verhältnis zum Wert der Immobilien deutlich überschritten worden zu sein. Dies ergibt sich aus einem Schreiben des Kreditnehmers H2 an die E2 vom 4.1.1999 (Anlage 4.2 Nr. 6). ... Aus der Kostenrechnung des Notars ergibt sich, dass an I & C Provisionen in Höhe von 49.237,39 geflossen sind; dies entspricht ca 60 % des für die Pfandfreistellung bzw. zur Auszahlung an den Verkäufer verwendeten Betrags."

111

Die Kammer schließt sich den Schlussfolgerungen der Wirtschaftsprüfer, denen die Beklagten nicht entgegengetreten sind, an. Daraus ergibt sich, dass die Verkäuferinnen in der Regel mehr als 15 % Verkaufprovisionen gezahlt haben denn Weichkosten von mindestens 30 % stehen ausweislich der Objekt- und Finanzierungsvermittlungsaufträge (Anlage B10 und R18) lediglich ausgewiesene Kosten von 12,73 % (B10/1), 12,93 % (B10/2), 12,36 % (B10/3), 9,13 % (B10/4), 14,72 % (R18a), 16,98 % (R18b), 16,93 % (R18c), 12,76 (R18d), 15,12 % (R18e) und 10,78 % (R18f) gegenüber.

112

Ein weiteres Indiz dafür, dass unüblich hohe Verkäuferprovisionen gezahlt wurden ist die Notiz B2 vom 26.1.1990 (Anlage 4.1 Nr. 4 des Berichtes X)

113

B2 beichtet darin über ein Telefongespräch mit I2 (damaliger Vorstand der Firma B) unter anderem wie folgt:

114

"Im Übrigen würde Herr I2 es gerne sehen, wenn die beiden Herren nicht schon wieder "mit mir gedroht" hätten und sich darüber hinaus endlich mit bescheideneren Provisionen begnügen würden. ...

115

Was die Frage der Provisionen angeht, machte ich Herrn I2 darauf aufmerksam, dass diese ja nicht den Deckungskostenbetrag der B schmälern und er daher dieser Frage nicht mit solchem Nachdruck nachsetzen sollte. ...."

116

Daraus lässt sich zwar nicht die genaue Höhe der Verkäuferprovisionen entnehmen, wohl aber, dass erheblich überdurchschnittliche Provisionen gezahlt wurden. Andernfalls wäre die Beschwerde des Vorstandes der B unverständlich.

117

2.

118

Vertriebsvereinbarungen mit L und E3 (Anlage B26)

119

Daraus folgt, dass mit den Untervermittlern Provisionen von 5 % bis 12 % des Nettokaufpreises vereinbart worden waren. Da I & C nicht unentgeltlich tätig sein konnte, müssen die gezahlten Provisionen erheblich darüber gelegen haben.

120

3.

121

Protokolle der mündlichen Verhandlungen der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 7.9.2006 in dem Verfahren 1 o 582/04, vom 14.6.2007 in dem Verfahren 1 o 643/04, vom 3.9.2007 in zahlreichen Verfahren (Anlage 16 zum Schriftsatz vom 21.12.2007) und vom 30.1.2007 in dem Verfahren 1 o 643/04 (Zur Verwertung als Urkundenbeweis wird auf Zöller § 373 Rn. 9 verwiesen).

122

Der Zeuge X2 hat unter anderem ausgesagt:

123

"Ich erhielt für die Vermittlung einer Wohnung in der Regel 9 % Provision. Diese Provision bekam ich von Herrn T, für dessen Vertrieb ich arbeitete. Wie viel Provision Herr T selbst erhalten hat, weiß ich nicht."

124

Der Zeuge I2, der 1988 bis 1992 Vorstandsvorsitzender der Firma B war hat unter anderem ausgesagt:

125

"Es gab Absprachen zwischen der B und der Firma I & C wonach Teile des Kaufpreises an I u. C ausgezahlt wurden.

126

Es handelte sich nach meiner Erinnerung um einen knapp zweistelligen Prozentsatz, es mögen 10 – 12% gewesen sein.

127

Es handelte sich um eine generelle Absprache objektunabhängig.

128

C4 wusste mit Sicherheit von dieser Vereinbarung und auch von den Provisionssätzen.

129

Wir haben nämlich im Aufsichtsrat "immer mal wieder" über die Provision gesprochen.

130

I und C versuchte auch regelmäßig, die Provisionssätze zu erhöhen. Wir haben allerdings diese Vereinbarung zu Lasten unserer Marge getroffen, d.h. die uns verbleibenden Kaufpreisanteile sind entsprechend reduziert worden. ... "

131

"Es kann sein, dass die prozentuale Provision bis 15% betrug. ..."

132

Bei seiner Vernehmung durch das Oberlandesgericht Schleswig hat der Zeuge am 5.7.2007 unstreitig ausgesagt (Blatt 959):

133

"Ich meine mich zu erinnern, dass zwischen 10 und 15% gezahlt wurden. In jedem Fall aber über 10%...."

134

Der Zeuge E, der 1992 bis 2003 Vorstandsmitglied der Firma B war hat ausgesagt.

135

"Die Firma I und C erhielt von uns objektabhängig unterschiedliche Provisionen zwischen 14 und 18,75%"

136

Die vorgenannten Urkunden beziehen sich zwar nicht auf die streitgegenständlichen Verträge wohl aber auf die allgemeine Geschäftspraxis und die Umstände des von I & C betriebenen Vertriebes von Eigentumswohnungen und deren Finanzierungen, die in allen Fällen identisch waren. Daraus folgert die Kammer, dass I & C von allen Verkäuferinnen in allen Fällen mindestens 15% Verkäuferprovision erhielt. Umstände, die eine abweichende Beurteilung im vorliegenden Fall rechtfertigen, sind weder ersichtlich noch dargelegt.

137

Festzuhalten bleibt damit, dass die Beklagten den Vortrag der Kläger, es seien zu den in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag ausgewiesenen Kosten und Provisionen weitere 20 % bis 40 % Verkäuferprovisionen gezahlt worden nicht substantiiert bestritten haben und die Kammer zudem aufgrund der vorstehend dargestellten Urkunden zweifelsfrei davon überzeugt ist, dass jede Verkäuferin für jeden einzelnen Verkauf mindestens 15 % Verkäuferprovision an I & C gezahlt hat.

138

Den Vermittlern fällt eine Täuschungshandlung zur Last. In diesem Zusammenhang spielt es letztlich keine entscheidende Rolle, ob die Täuschung in einem aktiven Tun (positive Falschangabe der Vermittlungskosten in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag) oder einem Unterlassen (Verschweigen der im Kaufpreis einkalkulierten oder versteckten Provisionen) liegt, denn die Vermittler traf eine Offenbarungspflicht.

139

Eine Aufklärungspflicht besteht immer dann, wenn es sich um besonders wichtige Umstände handelt, die für den anderen Vertragsteil offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Diese müssen ungefragt offenbart werden (Palandt § 123 Rn. 5b). Dies gilt insbesondere für Tatsachen, die den Vertragszweck erheblich gefährden. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn sich ein Makler – hier I & C – nicht nur von dem Käufer sondern auch von der Verkäuferin Provisionen und zwar in einem weit über das übliche Maß hinausgehende Umfang versprechen und bezahlen lässt, denn den von der Verkäuferin in den Kaufpreis einkalkulierten Verkäuferprovisionen steht kein entsprechender Ertrags- und/oder Sachwert gegenüber. Insbesondere bei einer aus Immobilien bestehenden Vermögensanlage (eine Selbstnutzung der Wohnung durch die Kläger war nicht vorgesehen) können sich aus der Existenz und der Höhe von Innenprovisionen, die als solche nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellen, Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und der Rentabilität der Kapitalanlage ergeben (BGH NJW 2004, 1732 (1734) = BGHZ 158, 110ff). Sie sind geeignet, den wirtschaftlichen Sinn der Vermögensanlage in Zweifel zu ziehen (BGH III ZR 290/04).

140

Zwar ist eine Doppelmakelung, wie § 654 BGB zeigt, grundsätzlich zulässig (BGH III ZR 318/02) sofern kein "institutionalisierter Interessenkonflikt" (BGH NJW 1992, 2818, BGHZ 138, 170) vorliegt (Handelsvertreter). Ist dem Makler – wie im vorliegenden Fall - die Doppeltätigkeit gestattet, so bleibt dennoch die Grundpflicht des Maklers bestehen, für seinen (hier: seine) Auftraggeber treu tätig zu werden. Es ist anerkannt, dass er auch bei einem Doppelauftrag nicht den einen dadurch bevorzugen darf, dass er den Vorteil des anderen »schlecht und gewissenlos« wahrnimmt, gar »Mittel, die gegen die guten Sitten verstoßen«, anwendet (so RG JW 1913,641 = RG WarnRspr 1913 Nr. 288). Auch bei einem erlaubten Doppel-Auftrag ist deshalb der Makler gehalten, seinen Auftraggeber - hier also beide - über all das aufzuklären, was für dessen Entschluss bestimmend sein kann und was er wissen muss, um sich vor Schaden zu bewahren (RGZ 138, 94, 97; BGH Urt. v. 8. März 1956 - II ZR 73/55 -, BB 1956, 733; BGHZ 48, 344; BGH III ZR 290/04 für einen Geschäftsbesorger). Diese Pflicht zum Reden, die ihm gegenüber dem einen Auftraggeber obliegt, geht der gegenüber dem anderen Teil bestehenden Pflicht vor, die von diesem Teil ihm anvertrauten ungünstigen Umstände für sich zu behalten. Das entspricht dem wohlverstandenen Interesse seiner beiden Auftraggeber. Jeder von ihnen nimmt in Kauf, dass der Makler den Gegner über ungünstige Umstände aufklärt, weil dem der Vorteil gegenübersteht, vom Makler auch das zu erfahren, was dem Gegner ungünstig ist. Dennoch hat auch der Doppel-Makler die Interessen seiner beiden Auftraggeber zu wahren, indem er sich strenger Unparteilichkeit gegenüber beiden befleißigen muss, um ihnen in fairer Weise zu dienen (BGHZ 48, 344 ff). Unerheblich ist, dass die Vermittler nicht die Aufgabe hatten, die Rentierlichkeit der Kapitalanlage der Kläger zu überprüfen, denn es geht hier um die Offenbarung von vorhandenen Kenntnissen der Vermittler (BGH III ZR 290/04 für Geschäftsbesorger). Das oder die Gespräche mit dem Vermittler waren die entscheidende Informationsquelle für die Kläger und damit die maßgebliche Grundlage für ihre Anlageentscheidung. Sie sind besonders schutzwürdig, weil ihnen eine nähere Prüfung der Werthaltigkeit bei derart komplexen Anlageentscheidungen kaum möglich ist und nach dem nächstliegenden Verständnis eines durchschnittlichen Erwerbers die Vorstellung ausgeschlossen ist, in dem Gesamtaufwand könnten so außergewöhnliche Gewinnspannen für den Verkäufer stecken, dass die Rentabilität oder der Wert der Anlage von vorneherein in Frage gestellt sein könnte (BGH III ZR 290/04).

141

Dieses Gebot haben I & C und deren Untervermittler verletzt. Sie haben von den Verkäuferinnen Provisionen von mindestens 15 % erhalten und diese den Klägern unstreitig nicht offenbart. Diese Provision übersteigt die ortübliche Verkäuferprovision von 3,45 % bis maximal 5,75 % bei weitem und ist für die Kaufentscheidung der Erwerber von erheblicher Bedeutung, weil sie als solche nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellt und Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und Rentabilität der Kapitalanlage ermöglicht (BGH NJW 2004, 1732 (1734). Zudem besteht bei einer so hohen Provision die nahe liegende Gefahr, die sich im vorliegenden Fall auch verwirklicht hat, dass der Makler dass Vertrauen und die Interessen der Käufer verletzt und sich allein von seinem Provisionsinteresse leiten lässt. Deutliche Indizien für diese Interessenkollision sind das Besprechungsprotokoll vom 28.3.1996 und die Feststellungen der Wirtschaftsprüfer im Gutachten von X. Danach diente der Verkauf der Eigentumswohnungen überwiegend den Umsatzinteressen der Beklagten, I & C sowie der Verkäuferin und nicht den Interessen der Erwerber. Ihre Steuersparmöglichkeiten waren angesichts ihrer verhältnismäßig geringen Einkommen stark eingeschränkt. Sie standen in keinem vernünftigen Verhältnis zu ihrem verfügbaren Einkommen. Die Steuersparmöglichkeiten dienten im Wesentlichen als Verkaufargument der Vermittler. Von sich aus hatten die Erwerber dafür keinen Bedarf geäußert. Er wurde ihnen in den Verkaufsgesprächen eingeredet.

142

Ohne Bedeutung ist, ob die Verkäuferin gegenüber den Klägern verpflichtet ist, den Teil der Provision, den sie an I & C zahlt und in den Kaufpreis einkalkuliert oder anders ausgedrückt versteckt (im Folgenden Innenprovision), zu offenbaren, denn hier geht es um die Pflichten des Maklers, der nach Treu und Glauben in viel weitergehendem Ausmaß die Interessen seines Auftraggebers wahrnehmen muss als ein Verkäufer, der einen möglichst hohen Kaufpreis erzielen will, und für jedermann erkennbar offensichtlich in erster Linie eigene Interessen vertritt (im Ergebnis ebenso BGH III ZR 290/04).

143

Die bisherige Rechtsprechung des BGH zu den Aufklärungspflichten einer Bank über gezahlte Innenprovisionen (BGH XI ZR 53/02 = NJW- RR 2004, 632) ist in der vorliegenden Fallkonstellation - arglistige Täuschung über die Provisionen, die insgesamt an die Maklerin insgesamt gezahlt werden – überholt, um dem Verbraucherschutz und den Risiken der vorliegenden Vertriebsumstände Rechnung zu tragen (BGH XI ZR 6/04 Rn. 50). Entscheidend für diese Ausdehnung der Haftung der Beklagten ist, dass die Beklagte und I & C bewusst und gewollt zusammengearbeitet haben, um Kleinanleger durch ausgeklügelte Vertriebsmethoden zu veranlassen, mit erheblichen Vertriebskosten belastete Eigentumswohnungen zu erwerben, für die sie nach ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen keinen Bedarf hatten und von sich aus auch keinen Bedarf geäußert haben (dies ergibt sich eindrucksvoll aus dem Besprechungsprotokoll vom 28.3.1996). Wenn die Beklagten sich die Vertriebsmethode zu Nutze machen (Neugeschäft mit Bausparverträgen und Krediten, dies belegt die Notiz B2 vom 26.1.1990, X Anlage 4.1 Nr. 4), dann müssen sie auch für sämtliche arglistige Täuschungen des Vertriebes nach §§ 123 Abs. 2 BGB einstehen. Für den Fall einer arglistigen Täuschung kommt es nicht darauf an, in welchem Pflichtenkreis der Anlagevermittler tätig wird (so jetzt ausdrücklich BGH Urteile vom 10.7.2007 XI ZR 243/07, vom 17.10.2006 XI ZR 205/05 und vom 25.4.2006 XI ZR 106/05).

144

Es gibt keinen vernünftigen Grund und es ist deshalb ungerecht, dass ein Kaufinteressent einer Immobilie oder eines Immobilienanteils im Rahmen eines Steuerspar- oder Geldanlagemodells (Fondanteil oder Eigentumswohnung), dem das Anlageobjekt von dem Vertreiber mittels eines Prospektes vorgestellt wird (Hinweispflicht bei Innenprovisionen von mehr als 15% so BGH III ZR 359/02 und III ZR 218/06) anders behandelt werden soll als derjenige dem das Objekt durch eine mündliche Beratung anhand eines Berechnungsbeispiels – wie vorliegend – vorgestellt wird (keine ungefragte Hinweispflicht so BGH V ZR 66/06). Der in der Entscheidung des BGH vom 13.10.2006 (V ZR 66/06) für diese Differenzierung genannte Grund, dass der Käufer einer Immobilie keinen Anspruch auf den Erwerb zum Verkehrswert hat, gilt für jede Kapitalanlage (Fondsanteil oder Eigentumswohnung) und jede Vertriebsform. Dass ein Vermittler bei einem persönlichen Gespräch/Beratung über ihm bekannte Innenprovisionen von mehr als 15% schweigen darf ein Prospekt über dieselbe Tatsache hingegen ausdrücklich hinweisen muss, leuchtet nicht ein. Beide Vertriebsmethoden dienen dem Zweck, den Kapitalanleger zum Erwerb der Eigentumswohnung oder des Fondsanteils zu bewegen. Bei beiden Vertriebsmethoden ist das Informationsdefizit des Kapitalanlegers identisch und jeder Kapitalanleger ist gleich schutzwürdig. Bei einem persönlichen Gespräch besteht zwar anders als bei einem anonymen Vertrieb durch einen Prospekt die Möglichkeit Fragen zu stellen. Dieser Aspekt rechtfertigt aber keine Ungleichbehandlung, weil nach dem nächstliegenden Verständnis eines durchschnittlichen Erwerbers die Vorstellung ausgeschlossen ist, in dem Gesamtaufwand könnten so außergewöhnliche Gewinnspannen für den Verkäufer stecken, dass die Rentabilität oder der Wert der Anlage von vorneherein in Frage gestellt sein könnte (BGH III ZR 290/04). Es fehlt somit ein Anlass, dem Vermittler entsprechende Fragen zu stellen. Hinzu kommt, dass die Kammer davon überzeugt ist, dass die vor Ort den Erwerbern gegenüber auftretenden Abschlussvermittler bestrebt waren, die Innenprovisionen, die als solche für jedermann (auch die Vermittler und Erwerber) erkennbar nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellen und Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und Rentabilität der Kapitalanlage ermöglicht hätten (BGH NJW 2004, 1732 (1734), den "Erwerbern" gegenüber nicht aufzudecken und keinen Argwohn oder Zweifel zu wecken (wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf die nachfolgende Begründung der Arglist verwiesen). Gerade deshalb besteht nach dem Grundsatz von Treu und Glauben die Verpflichtung, für die Entscheidung besonders wichtige Umstände (dazu zählt eine Innenprovision von mehr als 15%, weil sie die Rentabilität oder der Wert der Anlage von vorneherein in Frage gestellt sein könnte (BGH III ZR 290/04)) ungefragt zu offenbaren. Es geht hier letztlich um die Offenbarung von vorhandenem Wissen der Vermittler, welches für die Entscheidung der Kapitalanleger unabhängig von der Art der Kapitalanlage von ausschlaggebender Bedeutung ist. Dieses Wissen darf ein redlicher Makler nach dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht zurückhalten zumal dem hier betroffenen Personenkreis (geschäftsunerfahrene Kapitalanleger mit eher kleinen, allenfalls mittleren Einkommen) eine nähere Prüfung der Werthaltigkeit bei derart komplexen Anlageentscheidungen kaum möglich wenn nicht sogar unmöglich ist.

145

Für eine Gleichbehandlung beider Vertriebsmethoden spricht schließlich auch der Umstand, dass keine vernünftige Differenzierung der unterschiedlichen Hinweispflichten möglich ist, wenn bei in einem persönlichen Gespräch ein Prospekt, der keinen Hinweis auf die Innenprovisionen von mehr als 15% enthält, ganz oder teilweise übergeben oder vorgelegt wird.

146

Die Vermittler (sowohl I & C als auch deren Untervermittler) handelten arglistig. Arglist erfordert einen Täuschungswillen, der gegeben ist, wenn der Handelnde die Unrichtigkeit seiner Angaben kennt und weiß, dass der andere Teil durch die Täuschung zur Abgabe einer Willenserklärung bestimmt wird, das heißt dass dieser bei wahrheitsgemäßer Erklärung nicht oder nur zu anderen Bedingungen abgeschlossen hätte. Insoweit genügt bedingter Vorsatz, nämlich die Vorstellung, die unrichtige Erklärung könne möglicherweise für die Willensbildung des anderen Teils von Bedeutung sein (Palandt § 123 Rn. 11). Diese Voraussetzungen liegen vor.

147

Die Vermittler kannten die von ihnen mit den Verkäuferinnen vereinbarten und von den Verkäuferinnen an sie auch gezahlten Innenprovisionen. Sie handelten auch mit Täuschungswillen.

148

Sämtliche Beteiligte, auch für die vor Ort den Erwerbern gegenüber auftretenden Abschlussvermittler waren bestrebt, die gesamten Kaufnebenkosten, die einschließlich Innenprovisionen mindestens 30 % des Kaufpreises betrugen und die als solche für jedermann (auch die Vermittler und Erwerber) erkennbar nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstellen und Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und Rentabilität der Kapitalanlage ermöglicht hätten (BGH NJW 2004, 1732 (1734), den "Erwerbern" gegenüber nicht aufzudecken. Allen gemein war das Wissen, dass bei Aufdeckung der erheblichen, im Kaufpreis versteckten Innenprovisionen die Erwerber möglicherweise vom Kauf abgehalten hätten werden können. Diesbezüglichen Argwohn gerade angesichts des potentiellen Erwerberklientels (nicht geschäftserfahrene Kapitalanleger mit eher kleinen, allenfalls mittleren Einkommen) nicht entstehen zu lassen, war ersichtlich Motivation der scheinbar vollständigen Offenlegung aller "weichen Kosten", die an Notar und die I & C Gruppe zu zahlen waren. Insoweit greift auch der mögliche Einwand nicht, offengelegt seien nur die "vom Erwerber unmittelbar selbst" zu zahlenden Provisionen. Nach Überzeugung des Gerichts belegt die gesamte Gestaltung des Vertriebes der Eigentumswohnungen ("I & C verkauft alles wie z.B. Emden und Nordenham, weil auch für solche Objekte der Markt geschaffen wird" Zitat aus dem Ergebnisprotokoll der Besprechung vom 28.3.1996) und die Art und Weise der Finanzierung (Vollfinanzierung des Kaufpreises und aller Kosten, geringe Anfangsbelastung, die Erwerber mussten nur die ihnen vorgelegten Formulare unterschreiben und sich in keiner Weise aktiv um die Finanzierung kümmern), dass es allen Beteiligten (Vermittler, Verkäufer, Beklagte) ohne Rücksichtnahme auf die Interesses der Erwerber allein darauf ankam, ihre Umsatzinteressen durchzusetzen und keinerlei Argwohn oder Zweifel bei den Erwerbern zu wecken. Belegt wird diese Feststellung zudem durch folgende Urkunden und Indizien:

149

1.

150

Notiz B2 vom 26.1.1990 (X Anlage 4.1 Nr. 4)

151

Darin heißt es unter anderem wie folgt:

152

"Was die Frage der Provisionen angeht, machte ich Herrn I2 darauf aufmerksam, dass diese ja nicht den Deckungskostenbetrag der B schmälern und er daher dieser Frage nicht mit solchem Nachdruck nachsetzen sollte. Im Übrigen wies ich darauf hin, dass wir uns an der B nicht mit 30 % beteiligen mussten, von unserer Vorarbeit abgesehen, wenn wir dann "nur gerecht" bedient würden. Ich ... äußerte aber meine Erwartung, dass wir etwas gerechter als gerecht behandelt werden sollten. Ich sähe mich zunehmend kritischer Fragen nach dem Sinn des B -Engagements gegenüber, so dass ich sehr dafür wäre, wenn die Herren I & C Volumen bekommen könnten, da dies die einzige Schiene sei, über die wir überhaupt etwas von der B hätten. Die übrigen, so gerecht behandelten Partner, bringen uns nichts. ..."

153

2.

154

Ergebnisprotokoll B2 vom 9.4.1996 über die Besprechung vom 28.3.1996 (X Anlage 4.2 Nr. 5)

155

Darin heiß es unter anderem wie folgt:

156

"Er (B2) stellt klar, dass die B hervorragende Produkte liefert, die I & C Gruppe erstklassig vertreibt und einen ausgefeilten Service für die Kunden auch in der Zeit nach Durchführung des Kaufes bietet. Was ganz besonders aus der Sicht des Finanzierers wichtig ist, ist die Tatsache, dass man sich stets mit besonderem Engagement um Störfälle kümmert. Von den inzwischen rd. 4.400 durch die C4 finanzierten Wohnungen sind kaum welche in eine Zwangsversteigerung geraten und wenn, habe die Gruppe die Wohnungen unter Inkaufnahme finanzieller Einbußen übernommen. Es läge im allseitigen Interesse, über Abwicklungen zu verfügen, die keinerlei "Rauch" in der Öffentlichkeit aufsteigen ließen.

157

Er hebt weiter hervor, dass sowohl die I & C Gruppe als auch die B wechselseitig stets voneinander profitieren, was auch so bleiben soll. Dies liegt ganz besonders auch im Interesse der C4, deren Beteiligung an der B nur dann dem Bausparkassengesetz entspricht, wenn sie aus dieser Verbindung Nutzen für das Bausparerkollektiv in Form von Neugeschäft ziehen kann.

158

.......

159

Um die direkte Vergleichbarkeit zu gewährleisten, stellt die M der C2 exakt 20 % zur Verfügung, woraus die direkt dem Vertrieb zuzuordnenden Kosten finanziert werden.

160

......

161

Zu dem immer wieder angesprochenen Thema der Abgabepreise führt Herr U aus, dass I & C freilich den maximalen Preis anstrebe. Die B muss aber als Kaufmann den Marktpreis ausloten und ihren Abgabepreis danach ausrichten. Bekommt die Fa. I & C aber höhere Preise, so muss man bei B annehmen, man habe sich verschätzt, oder "sie nehmen dem Kunden zuviel ab". Wir kalkulieren für die B ein möglichst großes Stück aus dem Kuchen.

162

Nach langer Diskussion merkt Herr I an, dass die B I & C nicht verstehen kann und erinnert daran, dass der Markt für die Immobilien zu dem von I & C geforderten Preis ohnehin nicht vorhanden ist sondern erst im Beratungsgespräch gemacht werden muss.

163

....

164

Die Herren U und E erkennen den Wunsch auf eine Mehrerlösabrede an. Sie meinen aber, dass mit der 30 %igen Gesamtbelastung der Wohnungen mit Weichkosten die Schallgrenze erreicht ist. Andernfalls leidet das B-Produkt darunter. ......"

165

Unerheblich ist, das diese Besprechung erst im Jahr 1996 stattfand, denn aus dem Ergebnisprotokoll ergibt sich zweifelsfrei, dass es um eine bereits bestehende und keine neue Art und Weise der Zusammenarbeit geht. Belegt wird dies auch durch die unter Nr. 1 zitierte Notiz B2. Unerheblich ist auch, dass diese Urkunden nicht unmittelbar die streitgegenständlichen Vertagschlüsse betreffen, denn daraus ergibt sich deutlich die allgemeine Geschäftspraxis von I & C insbesondere deren Egoismus und Gewissenlosigkeit.

166

Festzuhalten bleibt damit zunächst, dass den Vermittlern eine arglistige Täuschung der Kläger zu Last fällt.

167

Die Anlagevermittler und I & C waren für die Beklagten wegen der Zusammenarbeit in institutionalisierter Art und Weise (dazu später) auch keine Dritte nach § 123 Abs. 2 BGB.

168

Wissensvorsprung

169

Die eine eigene Aufklärungspflicht auslösende Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer, Fondsinitiatoren oder die von ihnen beauftragten Vermittler und die Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurden und die Unrichtigkeit der Angaben nach den Umständen des Falls evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGH XI ZR 6/04 Rn 52).

170

Erforderlich ist zunächst, dass zwischen den Verkäufern, den von ihren beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben, oder sich daraus ergeben, dass von den eingeschalteten Vermittlern - von der Bank unbeanstandet – Formulare des Kreditgebers benutzt wurden, oder daraus, dass die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen desselben Objekts vermittelt haben (BGH XI ZR 6/04 Rn. 53). Diese Voraussetzungen liegen vor. Zwischen den Beklagten, B und I & C bestand unstreitig seit 1990 eine ständige Geschäftsbeziehung und ein gemeinsames Vertriebskonzept (BGH XI ZR 6/04 Rn. 59). Dies ergibt sich auch aus dem Gutachten X insbesondere der Anlage 4.1 Nr. 4. Die Beklagten finanzierten unstreitig den Erwerb zahlreicher Eigentumswohnungen in einem Objekt. Allein vor dieser Kammer sind mehr als 200 Verfahren rechtshängig gewesen. Die Gesamtzahl überschreitet 5000.

171

Dass die Finanzierung der Kapitalanlage vom Vermittler angeboten wurde ist dann anzunehmen, wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund eigener Initiative des Kreditnehmers zustande kommt, der von sich aus eine Bank zur Finanzierung seines Erwerbgeschäftes aussucht, sondern deshalb, weil der Vertriebsbeauftragte dem Interessenten im Zusammenhang mit den Anlage- oder Verkaufunterlagen einen Kreditantrag des Finanzierungsinstitutes vorgelegt hat, das sich zuvor dem Verkäufer gegenüber zur Finanzierung bereit erklärt hatte (BGH XI ZR 6/04 Rn. 54). Dies war vorliegend der Fall. Sämtliche Verträge wurden durch I & C und deren Untervermittler angebahnt. Der Vermittler legte den Klägern das Darlehensantrags- und die Bausparantragsformulare der Beklagten vor (Darlehens- und Bausparanträge Anlagen A3 und B19 (Muster)). Einen persönlichen Kontakt zwischen den Parteien gab es nicht. Von den Klägern ging keinerlei Initiative aus. Die Art und Weise der Finanzierung durch die Beklagten war vorab zwischen I & C, der Verkäuferin und der Beklagten zu 1 abgesprochen.

172

173

Von einer evidenten Unrichtigkeit der Angaben der Vermittler ist dann auszugehen, wenn sie sich objektiv als grob falsch dargestellt haben, so dass sich aufdrängt, die kreditgebende Bank habe sich der Kenntnis der Unrichtigkeit und der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGH XI ZR 6/04 Rn. 55). Auch dies ist vorliegend der Fall.

174

Dahinstehen kann in diesem Zusammenhang die unsubstantiierte und im Hinblick auf die oben zitierten Urkunden zumindest schwer nachvollziehbare Behauptung der Beklagten, ihnen (wem genau?) sei zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht bekannt gewesen, ob und in welcher Höhe für Vermittlung des konkreten von der Klägerseite erworbenen Immobilienobjektes eine Verkaufprovision – kaufpreiserhöhend – bezahlt worden sei, weil ihnen (wem genau?) die zwischen I & C und den Verkäuferinnen geschlossenen Vertriebsvereinbarungen nicht bekannt gewesen seien. Es fehlt jeglicher konkreter Vortrag zur Organisation des internen Ablaufes und Informationsaustausches und dazu, welcher Mitarbeiter der Beklagten an der Vorbereitung und dem Abschluss der Darlehensverträge im Allgemeinen und im streitgegenständlichen Fall beteiligt war und welche Kenntnisse jeder von ihnen hatte. Auf ihren unsubstantiierten Vortrag sind die Beklagten in zahlreichen Parallelverfahren ausdrücklich hingewiesen worden. Die Beklagten müssen sich die Kenntnisse ihrer Hilfspersonen auch der selbständigen Vermittler, entsprechend § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen (BGH NJW 2004 S. 2156, NJW 1992, S. 899; Palandt § 166 Rn. 6, 6a, 8). Selbst wenn entgegen der vorgenannte Gründe zugunsten der Beklagten unterstellt wird, dass ihr Vortrag hinreichend substantiiert ist und aus welchen Gründen auch immer eine Kenntniszurechnung ausscheidet, ist davon auszugehen, dass den Beklagten die von den Verkäuferinnen gezahlten Provisionen und das Verschweigen derselben bekannt war.

175

Wenn den Beklagten diese Umstände nicht bekannt gewesen sein sollten, dann haben sie sich der Kenntnis geradezu verschlossen, weil sie die erheblichen, in den Kaufpreis einkalkulierten und den Erwerbern unstreitig nicht aufgedeckten Innenprovisionen nicht übersehen konnten. Aus der Notiz B2 vom 26.1.1990 (X Anlage 4.1 Nr. 4) ergibt sich zweifelsfrei, dass B2 wusste, dass I & C erhebliche und nicht die üblichen Provisionen verlangten und erhielten, die auf den "Deckungskostenbeitrag" der Verkäuferin aufgeschlagen wurden. Dafür spricht auch die oben zitierte Aussage des Zeugen I2 vom 30.1.2007. Aus dem Ergebnisprotokoll über die Besprechung vom 28.3.1996 (X Anlage 4.2 Nr. 5) ergibt sich, dass im Beisein von B2 über Verkäuferprovisionen für I & C von 20 % (M) oder 30 % "Weichkosten" der Wohnungen der B gesprochen wurde und dies eine bereits bestehende und keine neue Art und Weise der Zusammenarbeit betraf. Eine Frage hätte genügt, und B2 hätte genau gewusst, welche Provisionen gezahlt werden. Anhaltspunkte und Gelegenheiten, konkret nachzufragen, gab es nach den oben dargestellten Urkunden genug.

176

177

Da sich die Beklagten der Kenntnis zumindest geradezu verschlossen haben (die Beklagte zu 2 muss sich nach § 166 Abs. 1 BGB die Kenntnis der Beklagten zu 1 zurechnen lassen, weil die Beklagte zu 1 rechtsgeschäftliche Vertreterin der Beklagten zu 2 war), müssen sie sich nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (der Strukturvertrieb erfolgte mit Wissen und Wollen und auch im Umsatzinteresse der Beklagten), im Interesse der Effektivierung des Verbraucherschutzes bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen, die nicht als verbundene Geschäfte behandelt werden können und um dem in den Entscheidungen des EuGH vom 25.10.2005 (C-350/03 und C-229/04) zum Ausdruck kommenden Gedanken des Verbraucherschutzes vor den Risiken von Kapitalanlagemodellen Rechnung zu tragen (BGH XI ZR 6/04 Rn. 50) auch so behandeln lassen, wie bei positiver Kenntnis (vgl. dazu auch BGH NJW 1999, 423, 2000, 952 und 2001, 1721).

178

Die zahlreichen weiteren Pflichtverletzungen, die die Kläger den Beklagten vorwerfen, können damit dahinstehen.

179

Schaden

180

Welcher Schaden unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss erstattungsfähig ist, richtet sich angesichts der Vielgestaltigkeit, in der eine Verletzung vorvertraglicher Pflichten in Betracht kommen kann, nach der Ursächlichkeit des schadensstiftenden Verhaltens für den eingetretenen Schaden im Einzelfall. Da die Grundlage eines solchen Schadensersatzanspruchs enttäuschtes Vertrauen ist, geht er in der Regel auf Ersatz des sog. negativen Interesses; d.h. der Geschädigte ist so zu stellen, wie er ohne das schadensstiftende Verhalten des anderen Teils stehen würde (BGH Urteil vom 16.5.2006 XI ZR 6/04 Rn. 61, BGH, NJW-RR 1997, 144, NJW 1981, 2050 = WM 1981, 689 (690) m.w.Nachw. Palandt § 311 Rn. 24, 42, 57). Steht fest, dass die benachteiligte Partei im Falle pflichtgemäßer Aufklärung einen für sie ungünstigen Vertrag nicht abgeschlossen hätte, so kann sie Rückgängigmachung des Vertrags verlangen (BGH WM 1982, 960f.). Der durch die Pflichtverletzung verursachte Schaden liegt dann in der Eingehung des für sie nachteiligen Vertrags. Bereits der Eingriff in die persönliche Entscheidungsfreiheit begründet den Anspruch auf Rückgängigmachung des Vertrages (BGH NJW 2005, 2450)

181

Die Beweislast obliegt in diesem Zusammenhang den Beklagten. Wer vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt ist beweispflichtig dafür, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten entstanden wäre, denn es besteht eine Vermutung, dass sich der Geschädigte aufklärungsrichtig verhalten hätte (Palandt § 280 Rn. 39). Die Kläger behaupten, sie hätten den Kaufvertrag und damit auch die Finanzierungsverträge nicht abgeschlossen, wenn sie zutreffend aufgeklärt worden wären.

182

Die Beklagte haben keine Tatsachen vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass dies unzutreffend ist. Sie sind mit Beschluss vom 27.10.2006 auf ihre Darlegungslast hingewiesen worden.

183

Festzuhalten bleibt damit, dass die Kläger gegen die Beklagten wegen eines Verschuldens bei Vertragsschluss einen Anspruch auf Rückgängigmachung des Darlehensvertrages haben.

184

II.

185

Der Klageantrag zu 1 (Zahlung in Höhe von 58.889,36 €) ist teilweise begründet.

186

Die Kläger haben nach der unter I. dargelegten Rechtslage dem Grunde nach einen Anspruch auf Rückgängigmachung des Darlehensvertrages, mithin Rückzahlung ihrer Leistungen.

187

Der Vortrag der Kläger zu ihren Zahlungen an die Beklagten ist teilweise unsubstantiiert (555,56 € x 106 Monate (November 1995 bis September 2004) = 58.889,36 €) und teilweise (37.947,11 (Einzelheiten Blatt 845, 846, 849 bis 863) substantiiert bestritten (nicht mehr als 10.405,70 € gezahlt (Blatt 961, 962)) und nicht unter Beweis gestellt.

188

Der streitige und nicht unter Beweis gestellte Vortrag der Kläger, sie hätten "Darlehenszinsen" in Höhe von 555,56 € x 106 Monate (November 1995 bis September 2004) = 58.889,36 € gezahlt (Blatt 157) ist evident ins Blaue hinein aufgestellt und falsch. Er sollte die Beklagten lediglich zur sehr umfangreichen, zeit- und arbeitsaufwendigen Darstellung aller Zahlungen der Kläger veranlassen, wozu sie nicht verpflichtet sind (Zöller § 138 Rn 8). Der von den Klägern behauptete monatliche Betrag übersteigt die vereinbarten Zinsen (913,75 DM = 467,75 €). Er lässt sich auch nicht durch eine Addition mit den monatlichen Sparraten erklären, weil diese nicht gleich blieben sondern anstiegen, die Bausparleistungen Gegenstand des Antrages zu 5 sind und die Addition nicht den streitgegenständlichen Betrag ergibt. Hinzu kommt, dass unstreitig Zahlungen – in welcher Höhe auch immer - aufgrund der Vereinbarung über die Mietverwaltung (im Folgenden Mietpool) erfolgt sind und die Kläger deshalb auch nicht den vollen Betrag in Höhe von 467,75 € an die Beklagten gezahlt haben. Die von dem Mietpool an die Beklagten gezahlten Beträge sind nicht ersatzfähig (Palandt § 311 Rn. 57), weil es sich insoweit um den Gewinn aus der Durchführung des Kaufvertrages handelt, die Kläger aber so zu stellen sind, als wenn der Vertrag nicht zustande gekommen wäre. Der Vortrag der Kläger ist auch nicht in Einklang zu bringen mit dem Vortrag im Vorprozess wonach die Kläger ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkamen und die Beklagte zu 1 wegen Zahlungsverzuges den Darlehensvertrag kündigte.

189

Aus den von den Klägern vorgelegten Kontoauszügen (Anlagen Z1 bis Z14 Blatt 849 bis 863) ergeben sich nicht mehr als die von den Beklagten behaupteten Zahlungen in Höhe von 10.405,70 €. Die Kläger addieren im Schriftsatz vom 19.12.2007 (Blatt 845 und 855) nur die in den Kontoauszügen zum Soll gestellten – nicht ersatzfähigen - Darlehenszinsen und nicht ihre viel geringeren – ersatzfähigen - Zahlungen.

190

Die Kläger haben ausweislich der Zeile 30/30a der von ihnen vorgelegten Mietpoolabrechnungen (Anlagen Z16 bis Z20 Blatt 868 bis 877) folgende Ausschüttungen erhalten:

191

1999: (Blatt 869) 3.228,23 DM = 1.650,57 €

192

2000: (Blatt 871) 1.560,77 DM = 798,01 €

193

2001: (Blatt 873) 2.092,39 DM = 1.069,82 €

194

2002: (Blatt 875) 1.451,72 €

195

2003: (Blatt 877) 811,40 €

196

Summe: 5.781,52 €

197

Diese Mietpoolausschüttungen sind anspruchsmindernd zu berücksichtigen, weil

198

1. die Kläger in dem Zeitraum, in dem die Mietpoolverwalterin direkt an die Beklagten zahlte, nur die Differenz zwischen der Mietpoolausschüttung und den vereinbarten Zinsen an die Beklagten zahlten (dies ergibt sich sowohl aus dem Vortrag des Klägers Blatt 32 der Klage als auch aus dem Besuchsbericht D3 Blatt 310) und

199

2. die Kläger die Mietpoolausschüttungen im Wege der Vorteilsausgleichung (Palandt Vor § 249 Rn. 119 ff) vollständig herauszugeben haben. Nach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung ist eine Minderung des Schadens dann zu berücksichtigen, wenn sie in einem adäquat-ursächlichen Zusammenhang zu dem schädigenden Ereignis steht und außerdem die Anrechnung dem Zweck des Schadensersatzes entspricht und weder den Geschädigten unzumutbar belastet noch den Schädiger unbillig entlastet (vgl. BGHZ 74, 103 [113f.] = NJW 1979, 1449; BGHZ 109, 380 [392] = NJW 1990, 1038). Dies ist vorliegend der Fall, denn zwischen dem schädigenden Ereignis, nämlich der Verletzung der Aufklärungspflicht und dem dadurch verursachten Abschluss aller streitgegenständlichen Verträge und dem Vorteil, nämlich den Mieteinnahmen besteht ein innerer Zusammenhang, denn die Kläger hätten keinerlei Mietausschüttungen erhalten, wenn sie alle streitgegenständlichen Verträge nicht geschlossen hätten. Auf die von dem Mietpool sowohl an die Beklagten als auch an die Kläger gezahlten Beträge hatten die Kläger keinen Anspruch, weil es sich insoweit um den Gewinn aus der Durchführung des Kaufvertrages handelt, die Kläger aber so zu stellen sind, als wenn dieser Vertrag nicht zustande gekommen wäre (Palandt § 311 Rn. 57). Die Vorteilsausgleichung entspricht damit auch der Billigkeit.

200

Zugunsten der Kläger ergibt sich damit ein Betrag in Höhe von 10.405,70 € (Zahlungen) - 5.781,52 € (Mietpoolausschüttungen) = 4.624,18 €

201

Dieser Betrag vermindert sich zudem um die Steuervorteile der Kläger. Auch die Anrechnung von Steuervorteilen richtet sich nach den vorgenannten Grundsätzen der Vorteilsausgleichung (BGH III ZR 350/04 = NJW 2006, 499 m.w.N., Palandt Vor § 249 Rn 144). Zu den auf den Schadensersatzanspruch eines Geschädigten anzurechnenden Vorteilen gehören grundsätzlich auch Steuern, die der Geschädigte infolge der Schädigung beispielsweise durch Verlustzuweisungen erspart hat (BGH III ZR 350/04 XI ZR 17/06).

202

Zwar ist bei der Betrachtung möglicher Steuervorteile auch zu beachten, ob dem Geschädigten aus der Zuerkennung des Schadensersatzanspruchs und dessen Gestaltung steuerliche Nachteile erwachsen, sei es durch eine Nachforderung des Finanzamts (vgl. BGHZ 53, 132 [134ff.] = NJW 1970, 461), sei es durch eine Besteuerung der Schadensersatzleistung (vgl. BGHZ 74, 103 [114ff.] = NJW 1979, 1449) oder der gegebenenfalls - so auch im Streitfall - Zug um Zug gegen die Schadensersatzleistung vorgesehenen Übertragung der Kapitalanlage (vgl. BGH, VersR 1990, 95 [96]; Loritz/Wagner, ZfIR 2003, 753 [761]). Dazu haben die Kläger keine konkreten Tatsachen vorgetragen. Zukünftige Schäden, die durch die Rückübertragung der streitgegenständlichen Eigentumswohnung entstehen sind zudem Gegenstand des begründeten Klageantrages zu 6.

203

Die Steuervorteile der Kläger belaufen sich nach dem Vortrag der Beklagten (Anlage D119 zum Schriftsatz vom 31.1.2008), dem die Kläger nicht konkret entgegengetreten sind, auf 4.282,00 €

204

Der ersatzfähige Schaden beläuft sich somit auf 10.405,70 € (Zahlungen) - 5.781,52 € (Mietpoolausschüttungen) = 4.624,18 € - 4.282,00 € (Steuervorteile) = 342,18 €.

205

Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 286, 288 BGB. Verzug ist erst mit dem Zugang des Schriftsatzes vom 19.12.2007 (erste konkrete Schadensberechnung durch die Kläger) eingetreten, denn ein Gläubiger kann aus einer Mahnung keine Rechte herleiten, wenn er – wie vorliegend – eine weit übersetzte Forderung geltend macht, insbesondere dann nicht, wenn der Schuldner die wirklich geschuldete Leistung nicht zuverlässig feststellen kann (Palandt § 286 Rn. 20).

206

Der Klageantrag zu 2 (Freistellung von Ansprüchen der Beklagten zu 2 durch die Beklagte zu 1) ist nicht begründet, weil der Beklagten zu 2 nach der unstreitigen Abtretung sämtlicher Ansprüche aus dem Darlehensvertrag an die Beklagte zu 2 (Anlage R15) keinerlei Ansprüche gegen die Kläger mehr zustehen worauf die Kläger mit Beschluss vom 26.10.2006 ausdrücklich hingewiesen worden sind.

207

208

Der Klageantrag zu 3 (Feststellung, dass der Beklagten zu 1 keine Ansprüche aus dem Darlehensvertrag zustehen) ist zulässig und begründet.

209

Die Zulässigkeit ergibt sich aus § 256 ZPO (Zöller § 256 Rn 7, 14a), denn das Rechtsverhältnis ist streitig. Die Beklagte zu 1 berühmt sich eines Darlehensrückzahlungsanspruches aus abgetretenem Recht.

210

Der Antrag ist begründet, weil die Kläger nach dem Oben zu I. Gesagten einen Schadensersatzanspruch auf Rückabwicklung des Vertrages haben, den sie ihrer Inanspruchnahme entgegenhalten können (BGH XI ZR 6/04 Rn. 61).

211

Der Klageantrag zu 4 (Feststellung des Annahmeverzuges) ist zulässig und begründet.

212

Das Feststellungsinteresse ergibt sich aus § 756 ZPO (Zöller § 256 Rn. 2, § 756 Rn. 9). Der Antrag ist nach §§ 295, 298 BGB begründet, weil die Kläger nach dem oben zu I Gesagten einen Anspruch auf Rückabwicklung des Darlehensvertrages haben und die Beklagten die von ihnen geschuldeten Leistungen verweigern.

213

Der Klageantrag zu 5 (Abrechnung und Auszahlung des Bausparguthabens) ist unzulässig. Die Stufenklage und damit die einstweilige Befreiung von der Bezifferungspflicht des § 253 Abs. 2 ist nur zulässig, wo die Auskunft der Bestimmung des Leistungsanspruchs und nicht der Beschaffung von Informationen zu seiner Durchsetzung dient (Zöller § 254 R. 2). Die Kläger kennen die von ihnen an die Beklagte zu 1 geleisteten Zahlungen und wollen die Beklagte zu 1 mit der Stufenklage lediglich zur sehr umfangreichen, zeit- und arbeitsaufwendigen Darstellung ihrer Zahlungen veranlassen, wozu sie nicht verpflichtet ist (Zöller § 138 Rn 8).

214

Der Antrag ist auch nicht begründet, weil die Kläger ihren streitigen Schaden nicht dargelegt und unter Beweis gestellt haben. Es gilt insoweit das zu dem Klageantrag zu 1 Gesagte entsprechend.

215

Der Klageantrag zu 6 (Feststellung der weiteren Ersatzpflicht) ist zulässig und begründet. Die Kläger haben nach dem oben zu I Gesagten einen Schadensersatzanspruch auf Rückabwicklung. Sie können den Schaden, der Gegenstand dieses Antrages nicht beziffern, weil die Höhe nicht feststeht, so dass eine vorrangige Leistungsklage ausscheidet (Zöller § 256 Rn. 7a).

216

Über den hilfsweise gestellten Klageantrag zu 7 (Zahlung des Differenzschadens sowie Neuberechnung und die sich daraus ergebende teilweise Rückzahlung der gezahlten Zinsen) war nicht zu entscheiden, weil die Kläger nach dem Oben zu I Gesagten dem Grunde nach einen weitergehenden Schadensersatzanspruch auf Rückabwicklung der Verträge haben und die Hilfsanträge nur für den Fall gestellt worden sind, dass dieser Anspruch nicht besteht.

217

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO und berücksichtigt das jeweilige Unterliegen der Parteien. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

218

Der Streitwert in Höhe von 165.418,47 € berechnet sich wie folgt:

219

Klageantrag zu 1 (Nennwert): 58.889,36 €

220

Klageantrag zu 2 und zu 3 (Nettokreditbetrag, da beide Anträge wirtschaftlich identisch sind): 86.919,62 €

221

Klageantrag zu 4: 1.000,00 €

222

Klageantrag zu 5 (Blatt 4): 9.917,53 €

223

Klageantrag zu 6 (1/10 des Nettokreditbetrages): 8.691,96 €

224

Klageantrag zu 7: Es gilt § 45 Abs. 1 S. 2 GKG