Amtsgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-02-28, Aktenzeichen 42 C 2296/11
ECLI:DE:AGD:2012:0228.42C2296.11.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.778, € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz sowie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten von 316,18 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11. September 2010 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 31 % und der Beklagte zu 69 %.

Für den Kläger ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Für den Beklagten ist das Urteil vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht zuvor der Beklagte Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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T a t b e s t a n d :

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Der Kläger ist Vermieter, der Beklagte Mieter einer Wohnung im Haus X-Straße in E.

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Nach dem Mietvertrag aus dem Jahr 1973 betrug der Mietzins 315,00 DM. Unter der Rubrik Nebenkosten sind keine Eintragungen enthalten außer unter Ziff. 3 c), wo ein Strich für eine prozentuale Beteiligung an den Nebenkosten enthalten ist. Auch unter 3 b), wonach eine Vorauszahlung zu erbringen ist, über die abgerechnet werden soll, ist keine Eintragung enthalten. Unter § 4 sind als Nebenkosten auch Heizkosten aufgeführt. Auch unter § 15, in welchem eine Regelung für Heizkosten enthalten ist, sind keine Eintragungen enthalten.

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Der Kläger erwarb das Objekt im Jahr 2006.

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Die Voreigentümer richteten an den Beklagten ein Mieterhöhungsverlangen vom 1. August 2005, in welchem sie den Beklagten zur Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete auf 317,24 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 185,00 € aufforderten. In diesem Schreiben wurde davon ausgegangen, dass sich die bis dahin gezahlte Gesamtmiete von 295,05 € aus einer Kaltmiete von 264,37 € und einem Betriebskostenanteil von 30,68 € zusammensetzt. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf Bl. 95 ff. GA. Bezug genommen.

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Der Mieterverein teilte mit Schreiben vom 5. September 2005 mit, dass hinsichtlich der Erhöhung der Nebenkosten auf 185,00 € noch Klärungsbedarf bestehe. Es wurde darauf hingewiesen, dass der Beklagte ausweislich einer Heizkostenabrechnung Heizkosten von 879,89 € zahlen soll. Insoweit wurden die Nutzflächenangaben bezweifelt. In dem Schreiben wird um Übersendung von Unterlagen gebeten, um die Nebenkostenerhöhung zu prüfen. Wegen der Einzelheiten dieses Schreibens wird auf Bl. 97 GA. Bezug genommen.

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Durch Schreiben vom 27. September 2005 übersandten die damaligen Vermieter Unterlagen und forderten den Beklagten auf, die Nebenkostenerhöhung auszugleichen.

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Durch Schreiben vom 28. November 2011 wies der Mieterverein darauf hin, dass der Beklagte nicht verpflichtet sei, Nebenkostenvorauszahlungen zu erbringen. Der Mieterverein bot an, dass der Beklagte zusätzlich zu der Miete 100,00 € als Nebenkostenpauschale zahlt und der Mietvertrag dahingehend abgeändert wird, dass die Inklusivmiete in einer Nettomiete plus Nebenkostenpauschale umgewandelt wird. Wegen der Einzelheiten dieses Schreibens wird auf Bl. 99 GA. Bezug genommen.

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Mit Schreiben vom 8. Dezember 2005 teilten die damaligen Vermieter mit, dass dem Vergleichsvorschlag nur unter der Bedingung zugestimmt wird, dass für die Zukunft eine Anpassung unter Berücksichtigung der sich verändernden Kosten ermöglicht wird, und zwar unter Berücksichtigung von Vorauszahlungen. Wegen der Einzelheiten dieses Schreibens wird auf Bl. 100 GA. Bezug genommen.

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Mit Schreiben vom 20. Dezember 2005 machte der Mieterverein den Vorschlag, dass sich die monatlichen Vorauszahlungen einmal im Jahr entsprechend dem Lebenshaltungsindex für Privathaushalte in der BRD erhöhen. Berechnungsgrundlage sollte eine Nebenkostenpauschale von 100,00 € sein. Eine Steigerung um mehr als 5 % im Jahr solle nicht möglich sein.

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Die Vermieter lehnten dieses Angebot mit Schreiben vom 28. Dezember 2005 ab.

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Mit Schreiben vom 24. Januar 2006 wies der Mieterverein erneut darauf hin, dass vorliegend eine Inklusivmiete vereinbart sei. Er lehnte die geforderte Nebenkostenvorauszahlung ab.

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Mit Schreiben vom 25. Januar 2006 machten die Vermieter den Vorschlag, dass künftig die verbrauchsabhängigen Kosten abgerechnet, während die verbrauchsunabhängigen Kosten pauschal abgegolten werden. Die Kostenanteile des Beklagten sollten sich in den Jahren ab 2004 gestaffelt erhöhen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Schreibens wird auf Bl. 103 GA. Bezug genommen.

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Der Mieterverein lehnte dies mit Schreiben vom 6. Februar 2006 ab.

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Mit Schreiben vom 14. Februar 2006 machten die Vermieter ein Vergleichsangebot, wonach der Beklagte eine Grundmiete von 317,24 € zuzüglich einer Betriebskostenpauschale von 110,00 € zahlt, wobei in dieser Pauschale alle Betriebskosten enthalten sein sollten mit Ausnahme der Heizkosten, welche nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssten.

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Mit Schreiben vom 13. Februar 2006 teilte der Mieterverein für den Beklagten mit, dass dieser bereit ist, zusätzlich zu der Miete 100,00 € als Nebenkostenpauschale zu leisten unter Hinweis auf das Schreiben vom 28. November 2005.

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Die damaligen Vermieter erklärten sich mit diesem Vorschlag mit Schreiben vom 17. Februar 2006 einverstanden. Sie teilten mit, dass der neue Mietzins ab dem 1. November 2005 317,24 € zuzüglich 100,00 € Betriebskostenpauschale = 417,24 € betrage.

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Diesen Betrag zahlte der Beklagte ab Januar 2007.

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Der Kläger erteilte dem Beklagten folgende Heizkostenabrechnungen:

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29. Oktober 2008 für 2007 mit einem Nachzahlungsbetrag von 1.199,27 €

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2. Oktober 2009 für 2008 über 1.574,27 €

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2. August 2010 für 2009 über 1.257,61 €.

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Nachdem der Kläger die Nachzahlungsbeträge mehrfach anmahnte, forderte er den Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 25. August 2010 zur Zahlung der Klageforderung mit Frist zum 10. September 2010 auf. Außerdem verlangte die Erstattung der außergerichtlich angefallenen Rechtsanwaltskosten.

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Für das Jahr 2010 besteht für den Beklagten ein Guthaben von 253,04 €. Bei dieser Abrechnung setzte der Kläger Heizkostenvorauszahlungen von 1.032,00 € an.

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Für das Jahr 2007 besteht für den Beklagten ein Guthaben von 0,73 €.

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Der Kläger ist der Auffassung:

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Da eine Inklusivmiete hinsichtlich der Heizkosten wegen eines Verstoßes gegen die Heizkostenverordnung unwirksam sei, habe der Beklagte die abgerechneten Heizkosten zu zahlen. Die Betriebskostenvorauszahlungen seien nicht auf die Heizkosten gezahlt worden. Es habe nie eine Vereinbarung über eine Heizkostenvorauszahlung ergeben. Der Ansatz der Vorauszahlungen für die Abrechnung für das Jahr 2010 sei versehentlich erfolgt.

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Der Kläger beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 4.031,15 € nebst Zinsen in Höhe von 302,45 € gerechnet bis zum 14. Februar 2011 sowie weitere Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Union aus 4.031,15 € seit dem 15. Februar 2011 sowie einen weiteren Betrag in Höhe von € 446,13 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank hieraus seit dem 11. September 2010 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte ist der Auffassung:

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Die Vereinbarung hinsichtlich der Vorauszahlung habe sich ausschließlich auf die Heizkosten bezogen. Ein Vergleich im Jahr 2006 sei im Übrigen nicht zustande gekommen, da die Vermieter die Zahlung rückwirkend ab dem 1. November 2005 verlangt hätten, worauf der Beklagte sich nicht eingelassen habe. Im Übrigen seien die Verbrauchseinheiten unzutreffend. Hilfsweise erklärt der Beklagte die Aufrechnung mit den Guthaben aus den Abrechnungen für die Jahre 2007 und 2010.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist in Höhe eines Betrages von 2.778,11 € begründet.

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In Höhe dieses Betrages steht dem Kläger gegenüber dem Beklagten ein Nachzahlungsanspruch aus den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2007, 2008 und 2009 zu.

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Zunächst hat der Kläger gegenüber dem Beklagten einen Anspruch auf Nachzahlung eines Betrages von 1.199,27 € für das Jahre 2007 sowie auf Zahlung eines Betrages von 1.574,27 € für das Jahr 2008.

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Da der Beklagte Einwendungen gegen die Abrechnungen erstmals mit der Klageerwiderung erhoben hat, ist er mit Einwendungen gegen die Abrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen. Die letzte der beiden vorgenannten Abrechnungen ist am 2. Oktober 2009 erteilt worden. Die Klageerwiderung stammt demgegenüber erst vom 13. April 2011, so dass nach Erteilung der letzten der beiden genannten Abrechnungen die gesetzlich normierte Einwendungsfrist von einem Jahre abgelaufen war. Der Einwendungsausschluss bezieht sich dabei auf sämtliche Einwendungen, auch auf Einwendungen dergestalt, dass beispielsweise eine Inklusivmiete vereinbart ist oder eine Umlagevereinbarung fehlt (vgl. Palandt Bürgerliches Gesetzbuch, 70. Auflage, § 556 Rz. 13).

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Der Beklagte kann sich in diesem Zusammenhang auch nicht auf eine angebliche Fehlerhaftigkeit der vorgenannten Heizkostenabrechnungen berufen. Unabhängig davon, dass auch insoweit der Einwendungsausschluss durchgreift, ist vorliegend nicht zu beanstanden, dass mögliche Heizkostenvorauszahlungen in der Abrechnung nicht berücksichtigt sind. Nach Auffassung des Klägers liegen nämlich Heizkostenvorauszahlungen überhaupt nicht vor. Vielmehr sollen die Vorauszahlungen auf die übrigen Nebenkostenabrechnungen erbracht worden sein. Unter diesen Umständen liegt es auf der Hand, dass Vorauszahlungen in den Abrechnungen nicht aufgeführt sind.

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Aus der Heizkostenabrechnung vom 2. August 2010 für das Jahr 2009 steht dem Kläger indes lediglich ein Nachzahlungsanspruch in Höhe von 57,61 € zu.

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Zunächst liegt aus den vorgenannten Gründen auch insoweit eine formell ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung vor.

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Soweit der Beklagte Einwendungen gegen die verbrauchsabhängigen Kosten erhebt, hält das Gericht diese Einwendungen für unsubstantiiert. Es fehlt insoweit an einem nachvollziehbaren Vortrag des Beklagten, wann genau er die jeweiligen Ablesungen vorgenommen hat.

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Der Ordnungsgemäßheit der Abrechnung steht auch nicht entgegen, dass nicht die Ableseergebnisse der einzelnen Räume in der Abrechnung aufgeführt sind. Diese brauchen in der Heizkostenabrechnung selbst nicht aufgeführt zu sein. Über den Inhalt der Ableseergebnisse kann sich der Mieter insoweit durch Einsichtnahme in Belege erkundigen.

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Insoweit sind grundsätzlich Heizkosten von 1.257,61 € in Ansatz zu bringen.

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Der Beklagte kann sich in diesem Zusammenhang zunächst nicht grundsätzlich damit verteidigen, dass vorliegend eine Nebenkostenpauschale vereinbart wurde.

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Zu Recht weist der Kläger in diesem Zusammenhang darauf hin, dass nach § 2 der Heizkostenverordnung eine Pauschale grundsätzlich ausgeschlossen ist. Eine Bruttowarmmiete ist dementsprechend als Bruttokaltmiete nebst Vorauszahlungen zu behandeln, welche aus dem bisherigen Kostenanteil für Heizung und Warmwasser besteht verbunden mit der Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (vgl. Palandt, a.a.O., § 535 Rz. 100).

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Nach Auffassung des Gerichts muss sich der Kläger allerdings die monatlichen Zahlungen des Beklagten von 100,00 €, insgesamt also von 1.200,00 € für das Jahr 2009 anrechnen lassen.

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Aus dem von beiden Parteien vorgelegten Schriftverkehr aus den Jahren 2005 und 2006, insbesondere aus dem Schreiben der Vermieter vom 14. Februar 2006 ergibt sich, dass auch über eine separate Abrechnung der Heizkosten verhandelt wurde. Diese sollten nach dem Willen der Vermieter gesondert neben einer Pauschale hinsichtlich der anderen Kosten abgerechnet werden. Der Beklagte hat diesen Vorschlag allerdings ausdrücklich abgelehnt und unter Hinweis darauf, dass eigentlich eine Inklusivmiete zwischen den Parteien gilt, das Gegenangebot gemacht, dass eine Nebenkostenpauschale von 100,00 € monatlich entrichtet wird. Dieses Angebot hat der Kläger in der Folgezeit angenommen.

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Dies führt zu einer Mietstruktur dahingehend, dass eine Kaltmiete zuzüglich einer Nebenkostenpauschale gilt, die sämtliche Nebenkosten abdeckt. Dies wiederum hat zur Rechtsfolge, dass diese Vorauszahlungen auch dann in Anrechnung zu bringen sind, wenn aus rechtlichen Gründen – wie vorliegend im Hinblick auf § 2 Heizkostenverordnung – zwingend über einzelne Teile von Nebenkosten abgerechnet werden muss.

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Dies ergibt sich aus dem Sinn der vom Beklagten seinerzeit ausgehandelten Regelung. Danach sollten eben mit der Erbringung von Nebenkostenvorauszahlungen über 100,00 € monatlich sämtliche Nebenkostenanprüche des Klägers abgegolten sein.

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Vor diesem Hintergrund kann der Kläger vorliegend die Heizkosten von 1.257,61 € nur unter Abzug der erbrachten Vorauszahlungen von 12 x 100,00 € = 1.200,00 € verlangen, so dass lediglich eine Restforderung von 57,61 € verbleibt.

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Insgesamt ergibt sich damit eine Forderung des Klägers von 1.199,27 € plus 1.574,27 € plus 57,61 € = 2.831,15 €. Hiervon ist das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung von 53,04 € abzuziehen, so dass eine Forderung von 2.778,11 € besteht.

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Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass für das Jahr 2007 kein Guthaben zugunsten des Beklagten besteht, so dass die weitergehende Aufrechnung in Höhe eines Betrages von 0,73 € ins Leere geht.

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Die zuerkannten Nebenansprüche beruhen auf den §§ 280 Abs. 2, 286, 288 BGB. Außergerichtliche Rechtsanwaltskosten kann der Kläger lediglich aus einem Streitwert von 2.831,15 € verlangen. Unter Inansatzbringung einer Geschäftsgebühr von 1,3 zuzüglich 20,00 € Auslagenpauschale und 19 % Mehrwertsteuer errechnet sich insoweit ein Anspruch von 316,18 €.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92, 708 Nr. 11, 711, 709 ZPO.

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Streitwert: 4.031,15 €.