Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1996-04-29, Aktenzeichen 16 WX 30/96
ECLI:DE:OLGK:1996:0429.16WX30.96.00

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G r ü n d e Die sofortige weitere Beschwerde ist nach §§ 43 Abs.
1, 45 Abs. 1 WEG, 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässig und hat in der
Sache - vorläufigen - Erfolg.

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Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer
Verletzung des Gesetzes im Sinne der §§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO. Das
Landgericht ist nicht in dem erforderlichen Maße seiner ihm nach §
12 FGG obliegenden Verpflichtung nachgekommen, die zur Feststellung
der Tatsachen erforderlichen Ermittlungen zu veranlassen und die
geeignet erscheinenden Beweise zu erheben. Die zum Grund des
erhobenen Anspruchs angestellten Erwägungen zur Haftung der
Antragsgegner sind nicht frei von Rechtsfehlern. Überlegungen zu
einem den Antragsgegnern nach § 14 Nr. 4 WEG BGB zustehenden
Aufopferungsanspruch hat das Landgericht nicht angestellt.

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Das Landgericht wird bei der erneuten Behandlung der Sache von
folgenden Grundsätzen auszugehen haben:

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Anknüpfungspunkt für eine Haftung der Antragsgegner ist zunächst
der Gedanke der Aufopferung, der - verschuldensunabhängig - für die
Zeiten Platz greift, zu denen die Eigentumswohnung der
Antragsteller deshalb nicht genutzt werden konnte, weil im Hinblick
auf die erforderliche Sanierung des Daches Augenscheinseinnahmen
und Untersuchungen von Sachverständigen veranlaßt waren und die
erforderlichen Sanierungsarbeiten auch tatsächlich durchgeführt
worden sind.

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Nach § 14 Nr. 4 WEG hat jeder Wohnungseigentümer das Betreten
und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu
gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch
entstandene Schaden ist zu ersetzen. Dieser Schadensersatzanspruch
ist dem Aufopferungsanspruch nach § 904 BGB ähnlich und umfaßt
neben einem Substanzschaden auch den Schaden durch entgangene
Nutzung (vgl. BayObLG DWEigt 1987, 58 - im Anschluß an BGH (GrS) Z
98, 212; KG WE 1994, 51; Weitnauer/ Lüke, WEG, 8. Aufl. 1995, § 14
Rdnr. 8).

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Was die Höhe des in Rede stehenden Anspruchs auf Ersatz des
Mietausfallschadens angeht, wird das Landgericht zu beachten haben,
daß die Schadensersatzleistung nach § 16 Abs. 4 WEG zu den Kosten
der Verwaltung im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG gehört, also auch der
betroffene Wohnungseigentümer seinen Anteil am Schaden zu tragen
hat (vgl. Weitnauer/Lüke, a.a.O., § 14 Rdnr. 8). Darüber hinaus
wird - erforderlichenfalls durch Sachverständigengutachten -
aufzuklären sein, welchen Mietzins die Antragsteller zu den
gegebenen Zeiten hätten erzielen können.

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Des weiteren haften die Antragsgegner wegen schuldhafter
Verletzung der sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis ergebenden
Pflicht, an der Instandhaltung bzw. Instandsetzung des
gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken.

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Dabei ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, daß die
Wohnungseigentümergemeinschaft, nachdem nach den Feststellungen des
Statikers R. die Statik des gesamten Gebäudes in Frage stand, sich
zunächst veranlaßt sahen, weitere Untersuchungen in Auftrag zu
geben, um Art und Umfang der erforderlichen
Instandsetzungsmaßnahmen zu ermitteln
(Wohnungseigentümerversammlungen vom 20.03.1991 und 18.06.1991). Es
ist auch nicht als schuldhaft anzusehen, daß die Antragsgegner,
nachdem die Sanierungsbedürftigkeit feststand, zunächst den Beschuß
faßten, eine Kompletterneuerung des Daches durchführen zu lassen,
weil sie dies als die dauerhaftere und damit langfristig
kostengünstigere Maßnahme ansahen (Wohnungseigentümerversammlungen
vom 26.10.1992 und 26.11.1992) und zu diesem Zwecke den Versuch
unternahmen, die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für eine
Kompletterneuerung zu schaffen.

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Zu vertreten sind allerdings von der
Wohnungseigentümergemeinschaft zu vertretende Verzögerungen im
Hinblick auf die Feststellung von Art und Umfang der erforderlichen
Sanierungsmaßnahmen, die Vorbereitung der beschlossenen Maßnahmen
(Planung) und die Durchführung der Arbeiten selbst. Dabei ist zu
berücksichtigen, daß der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht alle
schuldhaft verursachten Verzögerungen zur Last zu legen sind,
sondern daß die Verzögerungen, die bei der Umsetzung der gefaßten
Beschlüsse eingetreten sind, zur Haftung der
Verwaltungsgesellschaft führen und die
Wohnungseigentümergemeinschaft nur haftet, soweit sie sich
veranlaßt sehen mußte, zur Förderung der erforderlichen
Instandsetzungsmaßnahmen durch erneute Beschlußfassung auf die
Verwaltungsgesellschaft einzuwirken. In Betracht kommen insofern
die Beauftragung eines mit Altbauten vertrauten Statikers, das
Hinwirken auf die zügige Durchführung des öffentlich-rechtlichen
Genehmigungsverfahrens und die zügige Durchführung der Arbeiten
durch eine Fachfirma.

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Was der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Last zu legen und für
welche Zeiträume sie im einzelnen haftbar zu machen ist, bleibt der
tatrichterlichen Bewertung vorbehalten. Dabei wird zu beachten
sein, daß die Antragsteller bereits am 26.06.1992 einen Titel
erwirkt hatten, nach dem die Statik wieder herzustellen war, damit
den Antragstellern die Nutzung wieder möglich wurde, wodurch den
Antragsgegnern die Dringlichkeit der durchzuführenden Arbeiten
nochmals vor Augen geführt worden war. Es wird etwa zu prüfen sein,
ob in der Wohnungseigentümerversammlung vom 05.05.1993 tatsächlich
kein Handlungsbedarf bestand, nachdem bereits ein halbes Jahr zuvor
die Sanierung beschlossen, aber ein Bauantrag noch nicht
eingereicht worden war - dieser datiert vom 11.10.1993. Es wird
etwa zu prüfen sein, ob es unter verständiger Berücksichtigung der
Interessen der Antragsteller vertretbar war, nach Ablehnung des
Bauantrages durch die Stadt K. am 05.01.1994 das
Widerspruchsverfahren durchzuführen, das bis zum 23.06.1994
dauerte, ohne den Widerspruch zu begründen und auf eine abändernde
Entscheidung der Widerspruchsbehörde hinzuwirken. Es dürfte auch
nicht angängig sein, die Sanierung im Hinblick auf
Vergleichsverhandlungen über den Schadensersatzanspruch
zurückzustellen; zu bedenken wird in diesem Zusammenhang sein, daß
es nach Vorlage des Gutachtens des Gerichtsgutachters Werker vom
23.08.1994 erst am 19.01.1995 zu einer erneuten Beschlußfassung
kam, die dahin ging, bis zum Ausgang des Parallelverfahrens beim
Amtsgericht gegen die Verwaltungsgesellschaft solle zunächst nichts
unternommen werden, und erst am 10.08.1995 die Vergabe der Arbeiten
beschlossen wurde.

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Was die Höhe des geltend gemachten Zahlungsanspruchs angeht, ist
für die in Betracht kommenden Zeiträume der zu erzielende Mietzins
zu ermitteln, wie im Zusammenhang mit dem Aufopferungsanspruch
ausgeführt.

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Schließlich wird zu prüfen sein, ob und inwieweit den
Antragstellern ein Mitverschulden deshalb anzurechnen ist, weil sie
die das weitere Vorgehen betreffenden Beschlüsse der
Wohnungseigentümerversammlung mit getragen haben, wobei zu bedenken
ist, daß eine Beschlußanfechtung durch die Antragsteller die
Sanierung voraussichtlich nicht beschleunigt, sondern zu weiteren
Verzögerungen geführt hätte.

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