Landgericht Essen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-02-25, Aktenzeichen 18 O 541/09
ECLI:DE:LGE:2010:0225.18O541.09.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages.

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T a t b e s t a n d

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Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschafter als Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Rechtsanwälte tätig sind.

3

Die Beklagte ist eine Gesellschaft mit Sitz in M.

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Unter dem 09.08.2009 wurde zwischen der C & H GbR in F als Vermieterin und der S, X & Q GbR in F als Mieterin ein Mietvertrag über die in F, I-Straße gelegenen Räumlichkeiten geschlossen. Der Gewerbemietvertrag bezog sich auf eine Mietfläche von ca. 1.152,45 m² nebst 70 m² Nebenflächen (Anteil Treppenhaus) sowie 24 befestigte und 2 unbefestigte Parkplätze.

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In dem vorbezeichneten Mietvertrag ist die Mieterin auf der ersten Seite wie folgt bezeichnet:

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„S, X & Q GbR

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I-Straße

8

F“

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Auf der letzten Seite des vorbezeichneten Mietvertrages unterschrieb für die Mieterin der Gesellschafter der Klägerin, Herr C1. Ferner wurde in die Unterschriftenzeile ein Stempeldruck mit dem folgenden gesetzt:

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„S X & Q

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Gesellschaft bürgerlichen Rechts

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I-Straße F

13

Telefon ... Fax ...“

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Ein weiterer Vertreterzusatz wurde bei der Unterschriftsleistung nicht vorgenommen.

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Gemäß § 2 des Mietvertrags vereinbarten die Vertragsparteien eine feste Laufzeit von 10 Jahren, somit bis zum 31.07.2012.

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Die Beklagte erwarb im Laufe des Gewerbemietverhältnisses das Eigentum an der gesamten Liegenschaft I-Straße in F und trat auf Vermieterseite in das vorgenannte Gewerbemietverhältnis ein.

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In dem vorbezeichneten Mietvertrag wurden unter § 3 unter anderem die Mietzinsregelungen getroffen. Hier heißt es:

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„ Der monatliche Mietzins beträgt für

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ca. 1152,45 m² Fläche Zwischengeschoß und I. OG € 10,30/m² € 11.870,24

20

ca. 70 m² Nebenflächen, Anteil Treppenhaus etc. € 3,90/m² € 273,00

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24 Parkplätze befestigt am Eingangsbereich a € 26,00 € 624,00

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2 Parkplätze unbefestigt am Hinterhaus a € 16,00 € 32,00

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Gesamt: € 12.799,24“

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Eine weitere Beschreibung der vorbezeichneten Parkplätze oder eine Einzeichnung dieser in einem Lageplan erfolgte nicht.

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In § 8 des Mietvertrages vereinbarten die Vertragsparteien, dass die Mieterin nur nach vorheriger schriftlicher Erlaubnis der Vermieterin dazu berechtigt sein sollte, das Mietobjekt ganz oder teilweise einem Dritten zu überlassen oder weiterzuvermieten.

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Im Übrigen wird wegen des weiteren Inhalts auf den Mietvertrag (Bl. 17 ff d.A.) Bezug genommen.

27

Unter dem 09.08.2002 vereinbarten die Parteien des streitgegenständlichen Mietvertrages einen „Nachtrag 1 zum Mietvertrag vom 09.08.2002“. Hier wurde vereinbart, dass die Vermieterin Arbeiten an dem Fußboden vornehmen lassen sollte sowie die Beteiligung der Mieterin an diesen Kosten. Ferner wurde geregelt, dass für die im Monat Juli 2002 erfolgte Teilnutzung keine Miete zu zahlen sein sollte.

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Im Übrigen wird auf die Nachtragsvereinbarung vom 09.08.2002 (Bl. 35 d.A.) Bezug genommen.

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Mit Schreiben vom 07.06.2004 wandte sich die Klägerin an die damalige Eigentümerin des Mietobjektes mit der Mitteilung, dass die Untervermietung eines Teilbereiches der angemieteten Büroflächen beabsichtigt sei. Die im Auftrag und in Vollmacht der damaligen Eigentümerin handelnde Hausverwaltung teilte der Klägerin daraufhin mit Schreiben vom 18.06.2004 mit, dass „das Einverständnis mit einer Untervermietung“ erklärt werde.

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Wegen des weiteren Inhalts wird auf das Schreiben der Hausverwaltung T vom 18.06.2004 (Bl. 34 d.A.) Bezug genommen.

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Mit Schreiben vom 15.09.2009 kündigte die Klägerin das vorbezeichnete Mietverhältnis zum 31.03.2010. Zur Begründung führte sie aus, eine Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften sei auch vor Ablauf der vertraglich festgelegten Mietzeit möglich, da der Gewerbemietvertrag nicht die Anforderungen an die erforderliche Schriftform erfülle.

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Das vorbezeichnete Kündigungsschreiben wurde von insgesamt 15 Gesellschaftern der Klägerin unterzeichnet.

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Auf dem von der Klägerin für dieses Schreiben verwendeten Briefkopf sind vier Büros aufgeführt.

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Unter der Bezeichnung „SXQ F“ sind dort 8 Gesellschafter aufgeführt, unter „SXG E“ 17 weitere Gesellschafter, unter „SXQ E1“ drei weitere Gesellschafter und unter „SXQ X1“ eine weitere Gesellschafterin.

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Hinsichtlich der Einzelheiten der Darstellungen des Briefkopfes wird im Übrigen auf Blatt 25 der Gerichtsakte verwiesen.

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Die Beklagte und auch die für die Beklagte tätige Hausverwaltung reagierten auf das Kündigungsschreibend der Klägerin nicht.

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Die Klägerin ist der Ansicht,

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die Formunwirksamkeit sei des streitgegenständlichen Mietvertrages folge aus dem unzureichenden bzw. nicht vorhandenen Vertreterzusatz bei der Unterschrift des Gesellschafters Herrn C1.

39

Der Stempelabdruck bei der Unterschrift sei kein ausreichender Vertreterzusatz, da die Klägerin nicht nur eine Niederlassung in F habe, sondern – wie in dem Briefkopf der Klägerin aufgeführt – noch weitere Niederlassungen in E, E1 und X1 ansässig seien. Die unterschiedlichen Firmierungen der Klägerin seien auch durch die jeweilige Ansässigkeit der Gesellschafter in den verschiedenen Städten dokumentiert.

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Ein Stempelabdruck könne nur dann einen zur Formwirksamkeit führenden Vertreterzusatz darstellen, wenn damit sämtliche Niederlassungen der Klägerin aufgeführt seien.

41

Ein weiterer Formverstoß ergebe sich aus dem Umstand, dass die angemieteten Parkplätze in dem Mietvertrag nicht hinreichend bestimmt seien. Anhand der Bezeichnung unter § 3 des Mietvertrages sei eine eindeutige Zuordnung der an die Klägerin zugewiesenen Parkplätze nicht möglich.

42

Ferner führe auch die durch die Hausverwaltung erteilte Erlaubnis zur Untervermietung zu einem Schriftformmangel des Mietvertrags. Das Einverständnis zur Untervermietung sei als generelle Erlaubnis und damit als Abänderung der in § 8 des Mietvertrags vereinbarten vertraglichen Regelung zu werten. Die Erteilung der Erlaubnis im Rahmen eines bloßen Briefwechsels erfülle jedoch nicht die gesetzlichen Anforderungen an die Schriftform.

43

Zuletzt sei auch durch die Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag ein Formmangel anzunehmen. Mangels fester Verbindung dieser Vereinbarung zum Hauptvertrag liege eine Loseblattsammlung vor. Der Hinweis „Nachtrag zum Mietvertrag vom 09.08.2002“ sei keine hinreichende Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag.

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Die Klägerin beantragt,

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festzustellen, dass das Gewerberaummietverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten zum Objekt I-Straße, F, datiert vom 09.08.2002, durch die Kündigung der Klägerin vom 15.09.2009 zum 31.03.2010 beendet wird.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

48

Die Beklagte ist der Ansicht,

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ein Formverstoß liege nicht vor. Der Stempelabdruck bei der Unterschrift des Gesellschafters Bettag sei ein ausreichender Vertreterzusatz. Im Hinblick auf die Kennzeichnung der Stellplätze sei eine hinreichende Bestimmbarkeit anzunehmen. Zudem stehe ihr insoweit als Vermieterin ein Bestimmungsrecht zu. Die Genehmigung der Untervermietung sei keine generelle Erlaubnis sondern eine Einzelfallgenehmigung, diese bedürfe keiner Schriftform.

50

Hinsichtlich des Nachtrags I sei eine ausreichende Bezugnahme zum Mietvertrag hergestellt. Zudem seien die Regelungen des Nachtrags I auf einen Zeitraum von wenigen Wochen nach Abschluss des Mietvertrages beschränkt und damit für einen etwaigen Erwerber des Objektes ohne Belang.

51

Selbst bei Annahme eines Formverstoßes sei der Klägerin ein Berufen hierauf nach Treu und Glauben verwehrt.

52

Dazu behauptet sie, der Mietvertrag sei durch die immobilienrechtlich ausgerichteten Anwälte der klägerischen Sozietät seinerzeit intern geprüft und begleitet worden.

53

Sowohl der streitgegenständliche Mietvertrag als auch der Nachtrag I stammten aus dem Hause der Klägerin. Die Klägerin habe schuldhaft und arglistig gehandelt, indem sie bewusst und aufgrund ihrer Spezialkenntnisse einen gegebenenfalls formunwirksamen Vertrag initiiert habe.

54

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die vorbereitenden Schriftsätze der Parteien und die Niederschrift der mündlichen Verhandlung vom 25.02.2010 verwiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

56

Die Klage ist unbegründet.

57

Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Feststellung der Beendigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses.

58

Die Klägerin ist nicht Partei des streitgegenständlichen Mietvertrages und damit nicht aktivlegitimiert hinsichtlich der begehrten Feststellung.

59

Die Bezeichnung der Mieterin in dem streitgegenständlichen Mietvertrag vom 09.08.2002 ist auslegungsfähig.

60

Hierauf hat die Kammer mit Verfügung vom 03.02.2010 unter näherer Begründung hingewiesen.

61

Bei der Auslegung des Mietvertrags gemäß §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung des Vortrages der Klägerin sowie der vorgelegten Dokumente in Form des Mietvertrages und des Briefbogens der Klägerin ist eine Parteiidentität der Klägerin und der im Mietvertrag als Mieterin aufgeführten Gesellschaft nicht festzustellen.

62

Die Klägerin dieses Rechtsstreits ist die S, X & Q GbR, vertreten durch die im Rubrum der Klageschrift aufgeführten 15 Gesellschafter. Als Sitz der Gesellschaft ist dort die I-Straße, F angegeben.

63

Die Klägerin trägt selbst vor, der streitgegenständliche Mietvertrag sei formunwirksam, da ein Stempelzusatz der Gesellschaft mit Sitz in F keinen hinreichenden Vertreterzusatz in Bezug auf die Klägerin darstelle. Insoweit wird auf den von der Klägerin verwendeten Briefkopf verwiesen, auf welchem die weiteren Niederlassungen der Klägerin aufgeführt sind. Ferner hat die Klägerin ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die unterschiedlichen Niederlassungen der Klägerin auch in der Firmierung der Klägerin dokumentiert seien. Dies ergebe sich aus der jeweiligen Ansässigkeit der einzelnen Gesellschafter an den unterschiedlichen Standorten.

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Die Klägerin hat auf den Hinweis der Kammer, dass der Vertrag insoweit auslegungsfähig sei, dargelegt, dass die Klägerin eine einheitliche Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei. Die unterschiedlichen Standorte seien nicht Beleg für verschiedene Gesellschaften.

65

Zuletzt führt die Klägerin aus, die F Anschrift im Klagerumbrum sei nur gewählt, da sich die Liegenschaft in F befinde. Anstelle der F Anschrift habe auch diejenige der Klägerin in Düsseldorf oder aber einem der anderen Standorte angegeben werden können.

66

Die Auslegung der im Mietvertrag enthaltenen Angaben zu der Rechtsperson der Mieterin hat aus der Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers in der Rolle des Vermieters zu erfolgen.

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Ein solcher Adressat kann die Bezeichnung der Mieterin nur so verstehen, dass es sich um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit Sitz in F handelt, der außer den Gesellschaftern S und X weitere Gesellschafter angehören.

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Dass die Mieterin über weitere Standorte und weitere, an anderen Standorten sogar im Ausland tätige Gesellschafter verfügt, konnte die Vermieterin nicht annehmen.

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Um auch diese auswärtigen Personen in das Vertragsverhältnis mit einzubeziehen, hätte die Mieterin auf deren Existenz zumindest hinweisen müssen, da angesichts der Reichweite des Rechtsgeschäfts ein "Geschäft für den, den es angeht" nicht angenommen werden kann.

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Ein solcher Hinweis ist unter der Bezeichnung der Mieterin in dem streitgegenständlichen Vertrag unterblieben.

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Die klagende „Gesamt-GbR“ ist danach nur dann vollständig bezeichnet und als handelnde Gesellschaft anzusehen, wenn entweder alle Gesellschafter der Klägerin aufgeführt sind oder aber das Handeln der Klägerin unter Bezeichnung aller Standorte erfolgt. Eine diesbezügliche Übereinstimmung konnte anhand der von der Klägerin vorgelegten Unterlagen nicht festgestellt werden.

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Die Kammer hatte keinen Anlass, der Klägerin weiteren Schriftsatznachlass zu gewähren. Die Entscheidung beruht ausschließlich auf der Auslegung der von der Klägerin zu den Akten gereichten Unterlagen zu dem streitgegenständlichen Vertragsverhältnis.

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Zu dem mit Verfügung vom 03.02.2010 erteilten Hinweis hat die Klägerin mit ihrem Schriftsatz vom 18.02.2010 Stellung genommen.

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Einer Stellungnahme der Beklagten zu dem Schriftsatz der Klägerin vom 18.02.2010 bedurfte es nicht, weil die Beklagte durch diese Entscheidung nicht beschwert ist.

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Die Entscheidungen über Kostenlast und Vollstreckbarkeit folgen aus §§ 91 Abs. 1 S. 1, 709 S. 1 und 2 ZPO.