Amtsgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-06-30, Aktenzeichen 215 C 274/14
ECLI:DE:AGK:2015:0630.215C274.14.00

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens werden den Klägern als Gesamtschuldnern auferlegt.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

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Tatbestand:

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Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft T.-str. 00 in Köln. Die Klägerin zu 1) ist Sondereigentümerin der Wohnung Nr. 00 mit 1014,3463/10.000 MEA; der Kläger zu 2) ist Sondereigentümer der Wohnung Nr. 01 mit 3096,2653/10.000 MEA und der Kläger zu 3) ist Sondereigentümer der Wohnung Nr. 02 vmit 1326,1987/10.000 MEA.

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Bei Errichtung des Gebäudes wurde der Rohbau so gestaltet, dass ein nachträglicher Einbau einer Aufzugsanlage möglich ist.

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Das Wohnobjekt der Gemeinschaft besteht aus insgesamt sieben Wohneinheiten auf Grundlage des Teilungsvertrages vom 14.04.1992 (Bl. 80 ff. GA). Als Anlage hierzu wurde die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt Köln vom 19.03.1992 nebst den zu dieser Bescheinigung gehörenden genehmigten Aufteilungsplänen genommen. Die Baugenehmigung vom 10.03.1983 (Bl. 115 GA) enthielt als Anlage auch die Baubeschreibung (Bl. 314 f. GA).

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Erstmals auf einer Versammlung der Eigentümer am 02.07.2002 wurde unter TOP 11 – Sonstiges über den Einbau einer Aufzugsanlage diskutiert. In der Versammlung vom 29.06.2004 wurde der Verwalter beauftragt, diesbezügliche notwendige Informationen einzuholen. In weiteren Versammlungen vom 11.07.2005 und 22.04.2009 war der Aufzugseinbau erneut Diskussionsthema, ohne dass eine entsprechende Beschlussfassung erfolgte. In der Versammlung vom 10.02.2010 lehnten die Eigentümer sodann mehrheitlich einen Beschlussantrag auf Einbau eines Aufzugs ab. Ende 2012 wurde erneut über ein modifiziertes Aufzugmodell diskutiert und Arbeitsgruppen bezüglich eines Aufzugseinbaus, dessen Finanzierung sowie der alternativen Unterbringung der vorhandenen Waschmaschinen gebildet. Zudem wurde ein rechtliches Gutachten des Herrn Prof. Dr. Dr. h.c. N. unter dem 17.03.2013 eingeholt, welches den Eigentümern zur Kenntnis gebracht wurde. Eine Einigung und Beschlussfassung über den Einbau eines Aufzuges konnte jedoch nicht getroffen werden.

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Mit Einladungsschreiben vom 22.10.2014 lud der Verwalter zu einer außerordentlichen Versammlung am 07.11.2014 ein und fügte dem Schreiben u.a. drei Angebote der Architekten bei. Der Beschlussantrag zu TOP 3 wurde sodann mehrheitlich abgelehnt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Versammlungsprotokoll vom 07.11.2014 (Bl. GA) Bezug genommen.

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Auch nach dieser Versammlung wurde zwischen den Parteien noch weiter verhandelt, um eine Lösung zu finden. Auf Verlangen der Beklagten wurde sodann mit Schreiben vom 18.11.2014 zu einer weiteren außerordentlichen Eigentümerversammlung am 04.12.2014 geladen mit einem insoweit bezüglich eines Aufzugseinbaus modifizierten Beschlussantrages der Beklagten. Zugleich legten auch die Kläger einen modifizierten Beschlussantrag vor. Die Beschlussanträge wurden alle mehrheitlich abgelehnt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Versammlungsprotokoll vom 04.12.2014 (Bl. GA) Bezug genommen.

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Die Kläger sind der Auffassung, es bestünde ein Anspruch auf Einbau eines Aufzugs nach § 21 Abs. 4 WEG. Aus den Aufteilungsplänen wie auch den Bauplänen und der damaligen Baugenehmigung ergebe sich ein Anspruch auf erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes. Die angefochtenen Negativbeschlüsse verstießen daher gegen ordnungsgemäße Verwaltung.

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Die Kläger beantragen,

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1. Der Negativ-Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 07. November 2014 (Beschlussfassung über den Einbau einer Aufzugsanlage) wird für ungültig erklärt.

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2. Die unterlassenen, aber zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlichen Beschlüsse über den Einbau einer Aufzugsanlage nach billigem Ermessen des Gerichts gemäß § 21 Abs. 8 WEG zu ersetzen.

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Hilfsweise

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(1) Die Beklagten werden verurteilt, dem Einbau der bereits in den zeichnerischen Darstellungen im Aufteilungsplan der Teilungsurkunde vom 14. April 1992, UR-Nr. 965/1992 des Notars B.B., vorgesehenen Aufzugsanlage im Bereich des Hauseingangs vom Keller bis in das 3. Obergeschoss im Hause T.str. 00 in Köln zuzustimmen.

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(2) Die Beklagten werden weiter verurteilt, im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung ihr Ermessen auszuüben und geeignete Maßnahmen zum Einbau der bereits in den zeichnerischen Darstellungen im Aufteilungsplan der Teilungsurkunde vom 14. April 1992, UR-Nr. 965/1992 des Notars B.B., vorgesehenen Aufzugsanlage im Bereich des Hauseingangs vom Keller bis in das 3. Obergeschoss im Hause T.-str. 00 in Köln zu beschließen, wobei im Rahmen der Ermessensausübung Folgendes zu berücksichtigen ist:

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 Es wird ein Architekt mit den Planungsleistungen „Objektplanung“ bezüglich des Einbaus der Aufzugsanlage beauftragt;

16

 Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, namens der Gemeinschaft einen Architekten zu beauftragen, ein Leistungsverzeichnis zum Einbau der Aufzugsanlage zu erstellen, wobei die Aufzugsanlage gemäß der Beschlusses zu TOP 10 der Eigentümerversammlung vom 22. April 2009 und zu TOP 10 der Eigentümerversammlung vom 28., September 2009 rollstuhlgeeignet sein, eine höchstmögliche Transparenz des Treppenhauses erhalten und nur minimale Geräusche beim Betrieb entwickeln soll;

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 Auf der Grundlage des Leistungsverzeichnisses soll der Verwalter mindestens fünf Angebote über die Erstellung der Aufzugsanlage einholen, wobei die fünf Anbieter der bereits abgegebenen Angeboten, nämlich vom 18. August 2009, 09. September 2009, 20. November 2012, 11. Dezember 2012 sowie 03.12.2012, berücksichtigt werden und diese gegebenenfalls ihre Angebote aktualisieren sollen. Darüber hinaus soll der Architekt ausdrücklich beauftragt werden, auch ein konkretes Angebot für das Modell der Firma H. Lift GmbH einzuholen;

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 Das Honorar für den Architekten soll durch Erhebung einer Sonderumlage finanziert werden; der Verwalter hat die Sonderumlage entsprechend der Regelungen in der Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen zu berechnen, diese Berechnung allen Wohnungseigentümern mitzuteilen und den auf den jeweiligen Eigentümer entfallenden Betrag anzufordern;

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 Nach Eingang der Angebote über die Erstellung der Aufzugsanlage soll der Verwalter verpflichtet werden, innerhalb von vier Wochen eine weitere Eigentümerversammlung einzuberufen, in der über die konkrete Auftragsvergabe beschlossen wird; der beauftragte Architekt soll dabei auch die Bauleitung übernehmen;

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 Die Erstellung der Aufzugsanlage soll ebenfalls durch Erhebung einer Sonderumlage finanziert werden; der Verwalter soll die Sonderumlage entsprechend der Regelungen in der Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen berechnen,

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 Der Verwalter wird weiter beauftragt und ermächtigt, von jedem Wohnungseigentümer vor Erteilung des Auftrags zur Errichtung der Aufzugsanlage einen Vorschuss in Höhe des voraussichtlichen Kostenanteils einzuziehen. Der Vorschuss wird bis zum Ende des nächsten Monats fällig, der auf die schriftliche Zahlungsaufforderung des Verwalters erfolgt. Der Zahlungsaufforderung ist eine Berechnung des Anteils beizufügen. Für den Fall der Nicht-Zahlung nach einmaliger Mahnung soll der Verwalter beauftragt und ermächtigt werden, rückständige Kostenanteile gegen säumige Wohnungseigentümer – auch mit Hilfe eines Rechtsanwalts – gerichtlich geltend zu machen.

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 Die Eigentümer, die ihre Waschmaschinen in dem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Kellerraum „Technikraum“, installiert haben, werden verpflichtet, ihre jeweiligen Waschmaschinen aus dem Kellerraum zu entfernen, um dort bestimmungsgemäß Platz für die Technik des Fahrstuhls zu schaffen.

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3. Der Negativbeschluss zu TOP 3.II.,1 der Eigentümerversammlung vom 04. Dezember 2014 (Beschlussfassung über den Einbau einer Aufzugsanlage vom Keller bis in das III. OG) wird für ungültig erklärt.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie sind der Auffassung, ein Anspruch auf erstmalige Herstellung sei nicht gegeben. Aus der Teilungserklärung selbst ergebe sich entsprechendes nicht. Aus der Baubeschreibung ergebe sich, dass lediglich ein späterer Einbau auf Wunsch der Eigentümer beabsichtigt war. Die Baubeschreibung sei durch Inbezugnahme auch Bestandteil der Baugenehmigung. Aus den Aufteilungsplänen ergebe sich keine eindeutige Zuordnung zu einem Aufzug. Vielmehr fände sich dort alternativ auch die Beschreibung““Technik“.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage hat im Ergebnis keinen Erfolg.

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Der angefochtene Negativbeschluss zu TOP 3 der Versammlung vom 07.11.2014 widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies wäre nur dann der Fall, wenn ein Anspruch auf (positiver) Beschlussfassung bestünde. Das ist vorliegend jedoch zu verneinen. Ein Anspruch auf Einbau einer Aufzugsanlage als erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes ist nicht gegeben. Denn die Ausstattung des Gebäudes mit einer Aufzugsanlage gehört nicht zum ordnungsgemäßen Zustand. Dieser wird bestimmt durch die Teilungserklärung bzw. Teilungsvertrag, den dazu gehörenden Teilungsplänen sowie der Baupläne und der Baubeschreibung.

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Unter Berücksichtigung dessen ergibt sich entgegen der klägerischen Auffassung die Ausstattung des Objekts mit einer Aufzugsanlage nicht.

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In der Teilungserklärung selbst findet sich an keiner Stelle eine ausdrückliche Anmerkung zu einem Aufzug. Auch aus den weiteren Urkunden, namentlich dem Aufteilungsplan und den Bauplänen nebst Baubeschreibung ergibt sich kein anderer Befund.

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Im Aufteilungsplan, hier Schnitt A´- A bezogen auf das Erdgeschoss, ist beschrieben „Deckenloch für späteren Einbau Aufzug“. Hieraus kann aber nicht der geplante Einbau abgeleitet werden. Die baulichen Gegebenheiten wurden so gestaltet, dass grundsätzlich ein – späterer- Einbau eine Aufzugs erfolgen kann. Unter welchen Prämissen und Bedingungen, ist hieraus aber nicht ersichtlich. In den weiteren Schnitten finden sich ebenfalls keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass der Aufzug von Anfang an geplant und zur Ausstattung des Objektes gehören sollte. Im Rahmen der Abgeschlossenheitsbescheinigung findet ein „Aufzug“ ebenfalls keine Erwähnung. Vielmehr ist bei den dortigen Grundrissen das Treppenhaus mit „Luftraum/Treppenhaus“ gekennzeichnet.

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Hingegen ist bei der Baubeschreibung (Bl. 314 f. GA), im Hinblick auf den Aufzug vermerkt, dass ein solcher zur Zeit gerade nicht vorgesehen sei, sondern später oder ggf. sofort (auf Wunsch der Bauherren) ohne Schwierigkeiten eingebaut werden könnte.

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Unter Berücksichtigung all dessen kann nicht angenommen werden, dass die Ausstattung des Gebäudes mit einem Aufzug zum ordnungsgemäßen Zustand dergestalt erforderlich ist, dass der Einbau als erstmalige Herstellung gefordert werden könnt. Allein die von Anfang an baulich ermöglichte Option zum Einbau führt nicht dazu, dass das Ermessen der Eigentümer auf Null reduziert ist und eine Ablehnung per Mehrheitsbeschluss für ungültig zu erklären wäre.

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Aus den gleichen rechtlichen Erwägungen widerspricht auch der angefochtenen Beschluss zu TOP 3 II.1 der Versammlung vom 04.12.2014 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Der Klageantrag zu 2) nebst den hierzu gestellten Hilfsanträgen hat keinen Erfolg, da die ablehnenden, o.g. Beschlüsse im Einklang mit ordnungsgemäßer Verwaltung stehen und in Anspruch auf Einbau einer Aufzugsanlage nach § 21 Abs. 4 WEG nicht besteht.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.

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Der Streitwert wird auf 155.000,00 EUR festgesetzt.

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(Antrag 1: € 50.000,00; Antrag 2: € 25.000,00; Hilfsantrag zu 2): € 40.000,00; Antrag 3: € 40.000,00)

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

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2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

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Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

46

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.

47

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

48

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

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Köln, 29.06.2015Amtsgericht