Landgericht Münster (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-03-26, Aktenzeichen 023 O 5/10
ECLI:DE:LGMS:2010:0326.023O5.10.00

Tenor

Die einstweilige Verfügung vom 08.01.2010 (23 0 5/10 LG N) wird aufrechterhalten.

Die Verfügungsbeklagte trägt die weiteren Kosten des Verfahrens.

1

T a t b e s t a n d

2

Der Verfügungskläger begehrt von der Verfügungsbeklagten im Wege der einstweiligen Verfügung Unterlassung einer beanstandeten Werbung.

3

Der Verfügungskläger ist ein eingetragener Verein. Zu seinen satzungsgemäßen Aufgaben gehört die Verfolgung von Wettbewerbsverstößen. Er hatte im Januar 2010 bundesweit 518 Mitglieder aus der Immobilienbranche und im Bezirk des Oberlandesgerichts 112 Mitglieder aus dieser Branche. Davon kamen 43 dieser Mitglieder aus dem Landgerichtsbezirk N. Ein erheblicher Teil dieser 43 Mitglieder sind sogenannte indirekte Mitglieder. Wegen der Einzelheiten wird auf Seite 5 bis 8 der „Gesamtmitgliederliste Immobilienbranche Stand: 07.01.2010“ (Bl. 8 – 11 d. A.) verwiesen.

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Die Verfügungsbeklagte hat ihren Sitz in D und ist als Immobilienmaklerin in den Kreisen D und C tätig. Sie bietet Immobilien aus und insbesondere in dieser Region an.

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Am 18.12.2009 hat die Verfügungsbeklagte in der Zeitung „X“ eine Anzeige unter der Rubrik „Grundstücke und Immobilien“, Unterrubrik „Vermietungen/Mietgesuche“ aufgegeben, in welcher zum Mietzins lediglich angegeben war „KM 410,-- €“. Angaben zu Nebenkosten waren nicht enthalten. Die Anzeige hatte folgenden Inhalt:

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„Mit Schreiben vom 18.12.2009 hat der Verfügungskläger die Verfügungsbeklagte abgemahnt, einen Verstoß gegen § 6 Abs. 2 WoVermittG gerügt und sie erfolglos zur Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung aufgefordert (Bl. 14 – 17 d. A.).

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Die Verfügungsbeklagte hat dem Verfügungskläger mit Schreiben vom 06.01.2010 mitgeteilt, sie gebe die strafgesicherte Unterlassungserklärung nicht ab, da die Abmahnung unbegründet sei. Die Werbung sei nur ein absoluter Einzelfall. Ein Verstoß gegen § 6 Abs. 2 WoVermittG sei nicht oder nicht allein geeignet, den Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt wesentlich zu beeinträchtigen.

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Der Verfügungskläger hat daraufhin gegen die Verfügungsbeklagte im vorliegenden Verfahren eine einstweilige Verfügung mit folgendem Inhalt erwirkt:

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„Der Antragsgegnerin wird aufgeben, es zu unterlassen, im geschäftlichen Verkehr zu Wettbewerbszwecken die Vermietung von Wohnräumen anzuzeigen, ohne zugleich anzugeben, ob Nebenkosten gesondert zu vergüten sind oder nicht, insbesondere wenn dies geschieht, wie in der Anzeige in der Zeitung „X“ vom 12.12.2009:

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Der Antragsgegnerin wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung die Festsetzung eines Ordnungsgeldes bis zu 25.000,00 € oder für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, eine Ordnungshaft bis zu sechs Monaten angedroht.

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Die Kosten des einstweiligen Verfügungsverfahrens trägt die Antragsgegnerin.“

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Gegen die einstweilige Verfügung hat die Verfügungsbeklagte Widerspruch eingelegt.

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Der Verfügungskläger behauptet, er erfülle die Voraussetzungen für eine Klagebefugnis nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 UWG. Er meint insoweit, eine bestimmte Mindestzahl von Mitgliedern sei nicht notwendig. Die Mitgliederzahl müsse erheblich sei. Entscheidend sei, ob die Mitgliederzahl in der Weise repräsentativ sei, dass aufgrund der Anzahl der Mitglieder ein rechtsmissbräuchliches Verhalten ausgeschlossen werden könne. Dazu behauptet er, dies sei angesichts der Anzahl seiner Mitglieder im Landgerichtsbezirk N und im Oberlandesgerichtsbezirk I erfüllt. Der relevante räumliche Markt im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 2 UWG sei im vorliegenden Fall der Bezirk des OLG I. Da ein Wohnungswechsel auch im größeren Umkreis stattfinde, sei bei einer Vermietungsanzeige in einer Regionalzeitung auf den gesamten Markt des betreffenden Oberlandesgerichtsbezirks – hier des Oberlandesgerichtsbezirks I – abzustellen. Andernfalls sei auf das Nland abzustellen, weil – wie unstreitig ist – das Verbreitungsgebiet der Zeitung „X“ das Nland sei. Wenn auf den Landgerichtsbezirk N abgestellt werde, erfülle der Kläger ebenfalls die Voraussetzungen hinsichtlich der Mitgliederzahl.

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Der Verfügungskläger behauptet mit näherem Vorbringen ferner, er sei nach seiner personellen, sachlichen und finanziellen Ausstattung auch imstande, seine satzungsmäßigen Aufgaben einschließlich der Verfolgung von Wettbewerbsverstößen zu erfüllen. Wegen der Einzelheiten seines diesbezüglichen Vorbringens wird auf Seite 2/3 seines Schriftsatzes vom 24.03.2010 (Bl. 77 f. d. A.) verwiesen.

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Der Verfügungskläger meint, § 6 Abs. 2 WoVermittG sei eine Marktverhaltensregelung. Diese werde von § 4 Nr. 11 UWG erfasst. Auch nach der Umsetzung der Richtlinie 2005/29/EG (sog. UGP-Richtlinie) greife § 4 Nr. 11 UWG im Falle eines Verstoßes gegen § 6 Abs. 2 WoVermittG. Gem. Art. 3 Abs. 9 der UGP-Richtlinie sei der Bereich Immobilien von der Vollharmonisierung ausgeschlossen. Auch ohne einen solchen Ausschluss habe § 6 Abs. 2 WoVermittG jedoch eine gemeinschaftsrechtliche Grundlage in Art. 7 Abs. 1 und 2, ggfs. Art 7 Abs. 4 der UGP-Richtlinie, welche der deutsche Gesetzgeber in § 5 a Abs. 1 bis 3 UWG umgesetzt habe. Der Nebenkostenhinweis in einer Vermietungsanzeige sei eine im Sinne dieser Vorschriften wesentliche Information, die dem Verbraucher nicht vorenthalten werden dürfe.

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Der Verfügungskläger meint weiter, aus der Angabe „KM“ ergebe sich nur, dass Heizungskosten nicht enthalten seien, aber nichts zu anderen Nebenkosten. Damit verstoße die Angabe gegen § 6 Abs. 2 WoVermittG. Es handele sich auch nicht um einen Bagatellverstoß.

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Der Verfügungskläger beantragt,

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die einstweilige Verfügung vom 08.01.2010 (23 0 5/10 Landgericht N) aufrecht zu erhalten.

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Die Verfügungsbeklagte beantragt,

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die einstweilige Verfügung vom 08.01.2010 (23 0 5/10 Landgericht N)

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aufzuheben und den Antrag auf ihren Erlass zurückzuweisen.

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Die Verfügungsbeklagte meint, dem Verfügungskläger fehle die Klagebefugnis nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 UWG. 112 Mitglieder im Bezirk des Oberlandesgerichts I reichten angesichts der sehr unterschiedlichen Struktur der verschiedenen Gebiete, der Größe von 22.500 qm und der Einwohnerzahl von 9,07 Millionen in diesem Bezirk nicht aus. Die Verfügungsbeklagte bestreitet, dass der Verfügungskläger über die erforderliche sachliche, personelle und finanzielle Ausstattung verfüge.

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Die Verfügungsbeklagte meint, sie habe keinen Wettbewerbsverstoß im Sinne von §§ 3, 4 Nr. 11 UWG i. V. m. § 6 Abs. 2 WoVermittG begangen. § 4 Nr. 11 UWG sei nicht als Marktverhaltensregelung zu qualifizieren. § 6 Abs. 2 WoVermittG habe nicht den Zweck, die Interessen der Mitbewerber zu schützen. Nach der Umsetzung der UGP-Richtlinie könne § 4 Nr. 11 UWG nur eingreifen, wenn § 6 Abs. 2 WoVermittG als Informationspflicht mit Grundlage im Gemeinschaftsrecht zu qualifizieren sei. Die UGP-Richtlinie regle gegenüber Verbrauchern bestehende Informationen abschließend. § 6 Abs. 2 WoVermittG habe jedoch keine gemeinschaftsrechtliche Grundlage. Deshalb könnten die vor 2004 und erst recht vor 2008 ergangenen Entscheidungen nicht mehr ohne weiteres herangezogen werden, weil sich die Voraussetzungen des Rechtsbruchtatbestandes geändert hätten. Ein etwaiger Verstoß gegen § 6 Abs. 2 WoVermittG begründe keinen Wettbewerbsverstoß im Sinne des § 4 Nr. 11 UWG.

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Die Verfügungsbeklagte meint, sie habe nicht gegen § 6 Abs. 2 WoVermittG verstoßen. Aus der Angabe „KM 410,-- €“ entnehme das Publikum, dass Nebenkosten, insbesondere auch für Heizung und Warmwasser, zusätzlich zu zahlen seien. Für das Publikum sei geläufig, dass mit dieser Abkürzung „Kaltmiete“ gemeint sei. Bei Verwendung dieses Begriffs sei für das Publikum klar, dass die Nebenkosten zusätzlich zu zahlen seien.

25

Die Verfügungsbeklagte meint weiter, es handele sich allenfalls um einen Bagatellverstoß. Der Verfügungskläger beanstande lediglich eine Kleinanzeige. Es liege kein systematischer Verstoß vor.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien und deren Anlagen Bezug genommen.

27

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

28

Der Widerspruch der Verfügungsbeklagten hat keinen Erfolg.

29

Der Antrag des Verfügungsklägers ist zulässig und begründet, so dass die einstweilige Verfügung vom 08.01.2010 aufrechterhalten wird.

30

I.

31

Der Verfügungskläger hat einen Verfügungsanspruch gegen die Verfügungsbeklagte aus §§ 8 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 2, 3, 4. Nr. 7 UWG in Verbindung mit § 6 Abs. 2 WoVermittG glaubhaft gemacht.

32

1.

33

Der Verfügungskläger ist gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 2 UWG klagebefugt.

34

a)

35

Unstreitig ist der Kläger ein eingetragener Verein und damit ein rechtsfähiger Verband, zu dessen satzungsmäßigen Aufgaben die Verfolgung von Wettbewerbsverstößen gehört.

36

b)

37

Dem Verfügungskläger gehört auch eine erhebliche Zahl von Unternehmern an, die Dienstleistungen gleicher oder verwandter Art auf dem Markt vertreiben.

38

Im Streitfall ist der Bezirk des Landgerichts N der für die Beurteilung der Tätigkeit räumlich relevante Markt. Der räumlich relevante Markt kann örtlich oder auch regional begrenzt sein (vgl. Hefermehl/Köhler/Bornkamm, Wettbewerbsrecht, 27. Aufl., § 8 UWG Rdnr. 3.40). Bei einer Werbung für Immobilien kann auch die Reichweite einer überregionalen Zeitung den räumlichen Markt darstellen (vgl. Hefermehl/Köhler/Bornkamm, § 8 UWG Rdnr. 3.41). Im vorliegenden Fall hat die Zeitung „X“ unstreitig ein Verbreitungsgebiet im Nland und zwar nach dem Vorbringen der Verfügungsbeklagten, dem der Verfügungskläger nicht widersprochen hat, in den Kreisen T, C, D und X1 sowie der Stadt N. Dies entspricht dem Bezirk des Landgerichts N. Entsprechend dem Hauptverbreitungsgebiet der X ist danach als räumlich relevanter Markt für die beanstandete Anzeige der Bezirk des Landgerichts N maßgeblich.

39

Der Verfügungskläger verfügt im Bezirk des Landgerichts N über eine erhebliche Zahl von betroffenen Mitgliedsunternehmen im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 2 UWG. Betroffene Mitgliedsunternehmen sind solche, die im Immobilienbereich tätig sind. Insoweit reicht eine mittelbare Zugehörigkeit zum Verband, hier durch eine Mitgliedschaft über den RDM-Bezirksverband N als verbandsangehörigem Fachverband aus (vergl. BGH, WRP 2005, 742, 743). Eine erhebliche Zahl von betroffenen Mitgliedsunternehmen ist zu bejahen, wenn nach Anzahl und/oder Größe, Marktbedeutung oder wirtschaftlichem Gewicht Unternehmen aus dem Kreis der Mitbewerber auf dem relevanten Markt repräsentativ so im Verband vertreten sind, dass ein rechtsmissbräuchliches Vorgehen des Verbandes ausgeschlossen werden kann (vgl. BGH GRUR 1996, 804, 805; Hefermehl/Köhler/Bornkamm, § 8 UWG Rdnr. 3.42). Diese Voraussetzung liegt im Streitfall vor. Nach dem durch die Vorlage der Mitgliedsliste für den Landgerichtsbezirk N per 07.01.2010 konkretisierten Vorbringen des Verfügungsklägers, dem die Verfügungsbeklagte nicht mehr widersprochen hat, hat dieser im Bezirk des Landgerichts N einschließlich mittelbarer Mitglieder 43 Mitglieder, davon 5 im Kreis D. Dies ist eine so große Anzahl von Mitgliedern, dass der Kreis der Mitbewerber so repräsentativ vertreten ist, dass ein missbräuchliches Vorgehen des Verfügungsklägers ausgeschlossen werden kann.

40

c)

41

Der Verfügungskläger verfügt auch über eine ausreichende personelle, sachliche und finanzielle Ausstattung, um seine satzungsmäßigen Aufgaben der Verfolgung gewerblicher und selbständiger beruflicher Interessen tatsächlich wahrzunehmen, soweit die Zuwiderhandlung die Interessen seiner Mitglieder berührt. Nach seinem konkretisierten Vorbringen verfügt er in der XXX-Straße 15 in C1 über Büroflächen von rund 200 qm mit 4 Computerarbeitsplätzen und weiteren zugehörigen Geräten. Zudem ist eine umfangreiche juristische Bibliothek zu wettbewerbsrechtlichen Themen vorhanden. Nach seinem Vorbringen sind neben Herrn W, dem stellvertretenden Vorsitzenden des Vorstandes des Verfügungsklägers, eine Volljuristin und zwei Rechtsanwaltsgehilfinnen als ständige Mitarbeiter für ihn tätig. Demgegenüber reicht das vorsorgliche pauschale Bestreiten der Verfügungsbeklagten, welche diese nach dem konkretisierten Vorbringen des Verfügungsklägers auch nicht mehr wiederholt hat, nicht aus.

42

2.

43

Durch die beanstandete Anzeige hat die Verfügungsbeklagte unlautere Wettbewerbshandlungen im Sinne von §§ 3, 4 Nr. 11 UWG i. V. m. § 6 Abs. 2 WoVermittG vorgenommen.

44

a)

45

Die dargestellte Anzeige der Verfügungsbeklagten in den X verstößt gegen § 6 Abs. 2 WoVermittG.

46

Die Verfügungsbeklagte ist als Wohnungsvermittlerin tätig. Gem. § 6 Abs. 2 WoVermittG hat sie, wenn sie – wie im Streitfall - Wohnräume anbietet, auch den Mietpreis der Wohnräume anzugeben und darauf hinzuweisen, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind. Diese Hinweispflicht zu den Nebenleistungen hat die Verfügungsklagte durch die beanstandete Anzeige verletzt.

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Die bloße Angabe „KM 410,-- €“ in der beanstandeten Anzeige verstößt gegen § 6 Abs. 2 WoVermittG. Auch wenn die Angabe „KM“ von den Wohnungssuchenden als „Kaltmiete“ verstanden wird, gibt sie diesen noch keinen Aufschluss darüber, ob Nebenleistungen besonders zu vergüten sind (vgl. OLG C1, 2 W 110/94, Beschluss v. 09.11.1994; OLG Stuttgart, NJWE–WettbR 1996, 267, 268; OLG Bremen, 2 U 142/93, Urteil v. 19.05.1994). Die Angabe „Kaltmiete“ bezieht sich nach seinem Wortsinn auf eine Miete ohne die Kosten für die Versorgung mit Heizung und Warmwasser. Dem Begriff „Kaltmiete“ ist jedoch nicht zu entnehmen, ob der Mieter für die Beheizung der Wohnräume und deren Versorgung mit Warmwasser selber zu sorgen hat oder ob die Heiz- und Warmwasserkosten als Nebenkosten in Sinne des § 6 Abs. 2 WoVermittG an den Vermieter neben der angegebenen Miete gesondert zu vergüten sind (vgl. OLG C1 a.a.O.; OLG Stuttgart, a.a.O.). Eine Selbstversorgung in diesem Sinne liegt beispielsweise vor, wenn die Heizungs- und Warmwasserversorgung über eine Gasetagenheizung erfolgt, für welche der Mieter selbst einen Vertrag mit dem Energieversorger abschließt. Vor allem ist der Bezeichnung „Kaltmiete“ hinsichtlich sonstiger Nebenkosten kein Hinweis zu entnehmen (vgl. OLG C1 a.a.O; OLG Bremen, a.a.O.).

48

b)

49

§ 6 Abs. 2 WoVermittG ist eine Marktverhaltensregel im Sinne von § 4 Nr. 11 UWG.

50

Gem. § 4 Nr. 11 UWG muss die Vorschrift auch dazu bestimmt sein, im Interesse der Marktteilnehmer das Marktverhalten zu regeln. Dieser Zweck muss nicht der Einzige und nicht einmal der Primäre sein (vgl. Hefermehl/Köhler/Bornkamm, Wettbewerbsrecht, 27. Aufl., § 4 Rdnr. 11.33). Marktverhalten ist dabei jede Tätigkeit auf einem Markt, die unmittelbar oder mittelbar der Förderung des Absatzes eines Unternehmens dient. Hier hat die Verfügungsbeklagte die Zeitungsanzeige aufgegeben, um, im Rahmen der von ihr ausgeübten Maklertätigkeit einen Mieter für die Wohnung zu finden. Durch § 6 Abs. 2 WoVermittG wird dieses Marktverhalten der Verfügungsbeklagten geregelt.

51

Die Regelung des Marktverhaltens erfolgt auch zum Schutz der Marktteilnehmer. Diese Regelung in § 6 Abs. 2 WoVermittG legt die Grenzen des zulässigen Wettbewerbs auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung fest und will den Mietinteressenten vor unlauteren Geschäftsmethoden schützen und dabei den Wettbewerb der Wohnungsvermittler untereinander regeln (vgl. OLG Köln, 6 U 129/01, Urteil vom 07.09.2001). Die Regelung soll die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessern (OLG Stuttgart a.a.O.). Die Wohnungssuchenden sollen vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen geschützt werden, die sich für sie aus einer missbräuchlichen Vertragsgestaltung oder unlauteren Geschäftsmethoden ergeben können; damit sorgt die Regelung auch für gleiche Wettbewerbsbedingungen aller Wohnungsvermittler und stellt insoweit eine wettbewerbsbezogene Vorschrift dar, deren Verletzung geeignet ist, den Wettbewerb wesentlich zu beeinträchtigen (vgl. OLG C1 a.a.O.).

52

Die sogenannte UGP- Richtlinie steht dem nicht entgegen. Zwar ist davon auszugehen, dass die genannte Richtlinie unlautere Geschäftspraktiken von Unternehmen gegenüber Verbrauchern, insbesondere die gegenüber Verbrauchern bestehenden Informationspflichten, abschließend regelt (BGH, GRUR, 2009, 1180, 1182). Dementsprechend hat der BGH angenommen, ein Verstoß gegen die Bestimmungen der Preisangabenverordnung könne nur dann eine Unlauterkeit nach § 4 Nr. 11 UWG begründen, wenn die von der Preisangabenverordnung aufgestellten Informationspflichten eine Grundlage im Gemeinschaftsrecht haben (vgl. BGH, a.a.O.).

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Dies gilt jedoch nicht bei einem Verstoß gegen § 6 Abs. 2 WoVermittG. Gem. Art. 3 Abs. 9 der UGP-Richtlinie können die Mitgliedstaaten im Zusammenhang mit Immobilien Anforderungen stellen, die im Vergleich zu dem durch diese Richtlinie angeglichenen Bereich restriktiver und strenger sind. Eine solche strengere Regelung stellt § 6 Abs. 2 WoVermittG dar. Es handelte sich demnach bei dieser Vorschrift, auch wenn § 6 Abs. 2 WoVermittG keine Grundlage im Gemeinschaftsrecht hätte, gleichwohl um eine Marktverhaltensregelung, für die § 4 Nr. 11 UWG Anwendung findet.

54

Im Übrigen hat § 6 Abs. 2 WoVermittG auch eine gemeinschaftsrechtliche Grundlage, nämlich in Art. 7 Abs. 1 und Abs. 2 der UGP-Richtlinie. Die fehlende Angabe zu den Nebenkosten in einer Anzeige eines Wohnungsvermittlers für eine Mietwohnung stellt eine irreführende Geschäftspraxis dar, weil die Unterlassung eine wesentliche Information betrifft, welche geeignet ist, einen Durchschnittsverbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er ansonsten nicht getroffen hätte.

55

c)

56

Es handelt sich auch nicht um einen Bagatellverstoß. Schon der einmalige Verstoß gegen diese Verbraucherschutzbestimmung von erheblichem Gewicht übersteigt hier die Bagatellgrenze (vgl. OLG I, 4 W 96/06, Beschluss vom 2 .08.2006 zur nicht ausreichenden Angabe, wer als Makler auftritt; OLG C1 a.a.O.). Im Streitfall hat die Verfügungsbeklagte ausdrücklich die Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung abgelehnt und hat zur Begründung u.a. ausgeführt, ein Verstoß gegen § 6 Abs. 2 WoVermittG sei nicht oder nicht allein geeignet, den Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt wesentlich oder erheblich zu beeinträchtigten. Das legt nahe, dass auch in Zukunft Zuwiderhandlungen durch die Verfügungsbeklagte zu befürchten sind, um sich dadurch einen Vorteil vor den gesetzestreuen Mitbewerbern zu verschaffen.

57

Nach allem stellt die beanstandete Anzeige der Verfügungsbeklagten eine Handlung dar, die geeignet ist, den Wettbewerb auf dem in Rede stehenden Markt für Immobilienmakler wesentlich zu beeinträchtigen.

58

3.

59

Aufgrund des Verstoßes besteht eine tatsächliche Vermutung für die erforderliche Widerholungsgefahr. Dies wird auch noch dadurch gestützt, dass die Verfügungsbeklagte die Abgabe der begehrten strafbewehrten Unterlassungserklärung mit Schreiben vom 06.01.2010 abgelehnt und zur Begründung u.a. ausgeführt hat, ein Verstoß gegen § 6 Abs. 2 WoVermittG sei nicht oder nicht allein geeignet, den Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt wesentlich oder erheblich zu beeinträchtigen.

60

II.

61

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

62

Unterschriften