Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1992-11-25, Aktenzeichen 11 U 141/92
ECLI:DE:OLGK:1992:1125.11U141.92.00

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

2

Die zulässige Berufung des Beklagten ist begründet und führt zur
Abweisung der Klage. Die Kläger haben nicht dargetan, daß ihnen
gegen den Beklagten ein Schadensersatzanspruch zusteht, was
zugleich dem bisher noch beim Landgericht anhängigem
Betragsverfahren die Grundlage entzieht.

3

Allerdings ist dem Beklagten bei Zugrundelegung der Ausführungen
des Finanzamts in den Bescheiden vom 19. April 1990 eine Verletzung
von Beratungs- und Aufklärungspflichten zum Vorwurf zu machen.

4

Eine derartige Verpflichtung kann nicht mit der Begründung
verneint werden, der Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen den
Parteien sei erst am 5. August 1982 und damit nach dem
Grundstückskauf vom 12. Mai 1982 wirksam geworden. Die Erklärung
des Beklagten vom 5. August 1982 war nur noch eine Förmlichkeit. Er
hatte schon am 12. Mai 1982 von der ihm in der Annahmeerklärung der
Kläger erteilten Vollmacht Gebrauch gemacht. Daraus erwuchsen ihm
bereits Aufklärungspflichten, wenn nicht vertragliche, dann
zumindest vorvertragliche.

5

Der Beklagte kann den Klägern auch nicht mit Erfolg
entgegenhalten, sie hätten nichts getan, um im Frühjahr 1982 seine
Hilfe in Anspruch zu nehmen. Daran ist nur richtig, daß der
Beklagte die Kläger nicht von sich aus umfassend über sämtliche
Auswirkungen ihres Beitritts auf die individuellen steuerlichen
Verhältnisse (Einkommenssteuer, Umsatzsteuer) zu belehren brauchte.
Wegen einer solchen Beratung hätten die Kläger mit ihren Unterlagen
an ihn herantreten müssen. Sie äußern sich nicht dazu, aufgrund
welcher eigenen Überlegungen oder sonstigen Informationen sie sich
zum Beitritt zu der Bauherrengemeinschaft entschlossen haben.

6

Anders verhält es sich aber bei der Grunderwerbssteuer. Hier
ergibt sich die Hinweispflicht unabhängig von den persönlichen
Verhältnissen der Kläger oder anderer Interessenten aus der
Ungenauigkeit und damit Unrichtigkeit des dem Beitritt zugrunde
liegenden Prospekts. Bei der Darstellung der steuerlichen
Konzeption (Seite 23) wurde bezüglich der Grunderwerbssteuer vor
allem auf einen Befreiungstatbestand hingewiesen. Der Gesamtaufwand
war auf Seite 6 ohne Berücksichtigung einer Grunderwerbssteuer
errechnet. Dasselbe gilt für die Beispiele zur Finanzierung und zu
den Steuervorteilen sowie zur Wirtschaftlichkeitsberechnung auf
Seite 16 und Seite 17. Das erweckte den Eindruck, im Regelfall
brauche ein Bauherr keine Grunderwerbssteuer zu entrichten, die
wegen ihrer Höhe das wirtschaftliche Ergebnis in nicht
unerheblicher Weise beeinflussen konnte. Ferner lag auch dem
Kaufvertrag die Annahme zugrunde, die Kläger könnten eine Befreiung
von der Grunderwerbssteuer erlangen. Demgegenüber hat das Finanzamt
ausgeführt, daß das schon damals nach der Rechtsprechung des
Bundesfinanzhofs in Frage gestellt war.

7

Ein Ersatzanspruch der Kläger wegen unrichtiger Informationen
und unterlassener Hinweise kann jedoch nicht auf die vollständige
oder teilweise Erstattung der Grunderwerbssteuer gerichtet
werden.

8

Wer vertragswidrig eine unrichtige Auskunft erteilt, hat den
Vertragspartner nicht so zu stellen, als wäre die Auskunft richtig
(Garantie), sondern so, als hätte er die richtige Auskunft erteilt
(vgl. BGH NJW-RR 1991/1125; Palandt-Heinrichs, BGB, 51. Aufl.,
Vorbem. vor § 249 Rz. 18; neuerdings BGH NJW 1992/2148).

9

Die Kläger tragen nichts vor, woraus sich ergeben könnte, daß
sie im Falle einer zutreffenden Beratung bei einem Beitritt zur
Bauherrengemeinschaft die Grunderwerbssteuer hätten vermeiden
können. Das ist unter Berücksichtigung des Inhalts der Bescheide
des Finanzamtes auch sonst nicht ersichtlich. Mit dem Abschluß des
Kaufvertrages war der Steuertatbestand erfüllt, auch wenn das erst
später festgestellt worden ist. Die Kläger hätten das zu
errichtende Haus unter den gegebenen Umständen nicht "steuerfrei"
erlangen können. Sie machen demgemäß auch selbst geltend, bei
Kenntnis von der Belastung mit der Grunderwerbssteuer hätten sie
von dem Beitritt Abstand genommen.

10

Das führt aber, wie der Beklagte zu Recht darlegt, zu einer ganz
anderen Berechnungsweise für einen etwaigen Schaden. Er müßte durch
eine Gegenüberstellung der Vermögenslage ohne einen Beitritt im
Vergleich zu der tatsächlichen Entwicklung ermittelt werden. Ein
Ersatzanspruch würde sich auf alle Nachteile erstrecken, die den
Klägern aus der Anlageentscheidung erwachsen sind, unter
Ausgleichung der entstandenen Vorteile (vgl. BGH NJW 1992/2148,
2149). Die Grunderwerbssteuer ist dann nur ein einzelner Faktor der
Gesamtabrechnung. Die Nachteile der Kläger bestehen in dem
"Gesamtaufwand", der sich nach ihren Angaben auf 487.499,06 DM
belaufen hat, zuzüglich Finanzierungszinsen, da nach dem
erstinstanzlichen Vorbringen überhaupt kein Eigengeld und nach dem
zweitinstanzlichen nur der im Beteiligungsprospekt vorgesehene
Mindestbetrag vorhanden war. Jetzt kommt noch die
Grunderwerbssteuer hinzu. Dem stehen der Erwerb des Eigentums sowie
Steuervergünstigungen und Mieteinnahmen aus dem anscheinend von den
Klägern nicht selbst bewohnten Haus gegenüber. Nur durch einen
Vergleich zwischen den Auswirkungen des Beitritts zur
Bauherrengemeinschaft und einer anderweitigen Entscheidung könnte
ermittelt werden, ob die Grunderwerbssteuer zu einem Schaden
geführt hat oder nur zu verringerten Vorteilen. Die Kläger sehen
davon ab, die Gegenüberstellung vorzunehmen, die sich auf die
Entwicklung in der Vergangenheit und ebenso auf die Erwartungen für
die Zukunft beziehen müßte. Sie bringen auch nicht zum Ausdruck,
daß sie bereit wären, im Wege einer Schadensersatzabwicklung das
Eigentum am Haus aufzugeben.

11

Unter den gegebenen Umständen kann dahingestellt bleiben, ob die
Verjährung eines etwaigen Anspruchs gegen den Beklagten bereits mit
dem Beitritt der Kläger zur Bauherrengemeinschaft begonnen hat oder
erst mit der Zustellung des Bescheids des Finanzamtes.

12

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung
über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713
ZPO.

13

Streitwert des Berufungsverfahrens und Beschwer der Kläger:
50.851,50 DM.