Amtsgericht Mannheim (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-12-17, Aktenzeichen 9 C 560/07

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Zwangsvollstreckung durch den Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1

Die Kläger begehren Räumung einer Wohnung wegen Eigenbedarfs.

2

Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 1.08.1989 von den Rechtsvorgängern der Kläger, die das Anwesen im Jahr 2005 erwarben, zu einem monatlichen Nettomietzins von EUR 180 eine im 1.OG, links gelegene und 54m² große 2-Zimmer-Wohnung. Mit Schreiben vom 24.09.2005 und 29.05.2006 kündigten die Kläger dem Beklagten wegen Eigenbedarfs zugunsten der Eltern des Klägers Ziffer 1, verfolgten diese Kündigungen jedoch nicht weiter. Am 18.09.2006 kündigten sie erneut wegen Eigenbedarfs zum 30.09.2007. Der Vater des Klägers verstarb am 20.08.2007. Im Jahr 2006 war die im Erdgeschoss gelegene 1-Zimmer-Wohnung frei, im Mai 2007 zog aus der im 2.OG links befindlichen und ebenfalls 54m² großen 2-Zimmer-Wohnung die Familie X aus, im Juli 2007 zog dort die zuvor im 2.OG rechts (2-Zimmer-Wohnung, 54m²) wohnende Familie Y zu einem Nettomietpreis von monatlich EUR 380 ein.

3

Die Kläger behaupten, die am 4.01.1942 geborene Mutter des Klägers Ziffer 1, die derzeit zusammen mit den Klägern und deren Tochter in der im 1.OG rechts gelegenen und 65m² großen Wohnung lebt, möchte in die Wohnung des Beklagten einziehen. Sie sei hilfebedürftig und solle dort auf einer Etage mit den Klägern wohnen, um so die Pflege sicherzustellen. Die Wohnung im 2.OG links komme für die Mutter des Klägers Ziffer 1 nicht in Betracht, da diese unter Wirbelsäulen- und Kniebeschwerden leide, die im Erdgeschoss scheide aus, da sie sich dort fürchte. Der Beklagte sei zu keinem Zeitpunkt bereit gewesen, eine andere Wohnung im Haus anzumieten, was sich u.a. aus dem Schreiben vom 31.07.2007 ergebe, in welchem der Beklagte den Umzug in die Wohnung 2.OG links davon abhängig gemacht habe, die gleiche m²-Miete wie in der derzeit von ihm bewohnten Wohnung zu zahlen.

4

Die Kläger beantragen:

5

Der Beklagte wird verurteilt, die in ... M., O. Str.29 gelegene Wohnung, 1.Obergeschoss, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Bad und Zubehör zur räumen und an die Kläger herauszugeben.

6

Der Beklagte beantragt

7

Klageabweisung.

8

Er behauptet, der Kläger habe ihm verwehrt, in die frei gewordene 1-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss zu ziehen, was der Beklagte eigentlich habe tun wollen. Zudem sei ihm keine der Wohnungen im 2.OG (links oder rechts) angeboten worden.

9

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

10

Die zulässige Klage ist unbegründet.

11

Die Kläger haben weder aus §§ 985, 546 GBG noch aus einem anderen Rechtsgrund Anspruch auf Herausgabe und Räumung der streitgegenständlichen Wohnung durch den Beklagten, da die Kündigung vom 18.09.2006 unwirksam ist.

12

1. Es bestehen schon durchgreifende Bedenken hinsichtlich des Nutzungsinteresses seitens der Mutter des Klägers Ziffer 1.

13

Nachdem der Vater des Klägers Ziffer 1, dessen körperliche Gebrechen maßgeblich als Grund für den in der Kündigung vom 18.09.2006 (AS 9) geltend gemachten Eigenbedarf herangezogen worden waren, am 20.08.2007 und damit innerhalb der ordentlichen Kündigungsfrist verstorben war, war diese Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse insoweit zu berücksichtigen, dass nunmehr nur noch auf die Mutter des Klägers Ziffer 1 abzustellen war (vgl. Schmidt-Futterer/ Blank , Mietrecht, 9.Aufl. 2007, § 573 BGB Rn. 70 m.w.N.).

14

Unterstellt man deren alleinigen Nutzungswillen hinsichtlich der vom Beklagten innegehaltenen Wohnung, so erscheint dieser vor dem Hintergrund des Vortrags der Kläger als nicht nachvollziehbar. Zwar sind an das Nutzungsinteresse keine überzogenen Anforderungen zu stellen, ausreichend ist, dass es‚ vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums’ gibt (a.a.O., § 573 BGB Rn. 88), solche liegen hier aber nicht vor.

15

Wie sich aus dem Attest von Dr. med. Z ergibt, ist es für die Mutter des Klägers Ziffer 1 aus medizinischen Gründen erforderlich, dass die Patientin in eine Erdgeschosswohnung umzieht, weshalb sie auch - wie die Kläger vortragen lassen - infolge ihrer Wirbelsäulen- und Kniebeschwerden nicht in die Wohnung im 2.OG links ziehen könne. Wenn aber aus medizinischer Sicht der Umzug in eine im Parterre gelegene Wohnung angezeigt ist, erschließt sich nicht, warum der Beklagte aus seiner Wohnung im 1.OG ausziehen soll.

16

2. Des weiteren scheitert die Wirksamkeit der Kündigung vom 18.09.2006 an der Nichterfüllung der sog. Anbietpflicht durch die Kläger.

17

Selbst wenn man - wie die Kläger vortragen - unterstellt, dass weder die im Erdgeschoss liegende 1-Zimmer-Wohnung, noch die im 2.OG links und rechts gelegenen, jeweils 54m² großen 2-Zimmer-Wohnungen für die Befriedigung des Eigenbedarfs für die Mutter des Klägers Ziffer 1 in Frage kommen, so hätten diese Wohnungen vor der jeweiligen Weitervermietung dem Beklagten angeboten werden müssen. Diese Pflicht folgt aus dem aus dem Mietvertrag entspringenden Gebot der Rücksichtnahme (§ 241 Abs. 2 BGB) und gibt dem Beklagten nach § 249 Abs. 1 BGB bei Nichtbefolgung einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses (a.a.O., § 573 Rn. 116).

18

a. Zwar wird die Anbietpflicht grundsätzlich nur durch nach Ausspruch der Kündigung freiwerdende und nicht zur Stillung des Eigenbedarfs geeignete Alternativwohnungen ausgelöst, allerdings muss etwas anderes dann gelten, wenn der Eigenbedarf dem Vermieter bereits vor Ausspruch der Kündigung bekannt war und er dennoch auf ein Angebot verzichtet. So liegt der Fall hier: Die Kläger haben bereits am 24.09.2005 und 29.05.2006 Eigenbedarfskündigungen zugunsten der Eltern des Klägers Ziffer 1 ausgesprochen, nach Hinweis des Beklagten zu deren formeller Unwirksamkeit jedoch deren Weiterverfolgung eingestellt und am 18.09.2006 mit anwaltschaftlicher Hilfe neu kündigen lassen. Unstreitig war im Jahr 2006 die im Erdgeschoss liegende 1-Zimmer-Wohnung frei. Dem Beklagten, der sie nach eigenem Bekunden gerne angemietet hätte, wurde sie aber nicht angeboten. Zwar hat der Kläger Ziffer 1 in der mündlichen Verhandlung vom 17.12.2007 behauptet, er habe dem Beklagten die Wohnung für EUR 215/Monat zzgl. EUR 40 für den Stellplatz angeboten und dieser habe abgelehnt, der Beklagte hat diese Version - wie schon im Schriftsatz vom 29.11.2007 - auch in der mündlichen Verhandlung bestritten, weshalb die für die Erfüllung der Anbietpflicht darlegungspflichtigen Kläger (a.a.O., § 573 Rn. 132) mangels Beweisangebotes für ihre Behauptung beweisfällig blieben.

19

b. Gleiches gilt für die im Mai 2007 - und damit nach Ausspruch der Kündigung - nach dem Auszug des Familie Lösch frei gewordene, ebenfalls 54m² große Wohnung im 2.OG links. Diese wurde unstreitig von den Klägern an die ursprünglich in der Nachbarwohnung (2.OG rechts) lebende Familie Z im Juli 2007 weitervermietet.

20

Zuvor hätte sie jedoch dem Beklagten angeboten werden müssen. Dieser Pflicht konnte man nicht durch den Hinweis entgehen, der Beklagte habe die Anmietung dieser Wohnung ja ohnehin im Schreiben vom 31.07.2007 abgelehnt. Denn dort wurde ausdrücklich erklärt, dass der Beklagte mit der Anmietung dieser Wohnung einverstanden sei, wenn der Nettomietpreis pro m² mit dem bisher von ihm bezahlten übereinstimmt. Entgegen der Ansicht der Kläger ist darin nicht die Ablehnung der Anmietung zu sehen. Denn die Kläger haben keinen Anspruch darauf, die frei gewordene Alternativwohnung an den Beklagten zum ortsüblichen Mietpreis weiterzuvermieten. Dies ergibt sich aus folgenden Überlegungen:

21

Anders als bei außerordentlichen Kündigungen, bei denen der Mieter regelmäßig für den Kündigungsgrund verantwortlich ist, ist der Beklagte am Entstehen des für die Eigenbedarfskündigung herangezogenen Kündigungsgrundes völlig unbeteiligt. Diese in der Vermietersphäre fußenden Umstände dürfen ihm demnach nicht zum Nachteil gereichen.

22

Dieses Ergebnis wird durch nachfolgende Kontrollüberlegung gestützt: Hätte sich der Eigenbedarf durch Umzug der Angehörigen in eine frei gewordene Alternativwohnung realisieren lassen, hätten die Kläger sich auch an dem niedrigen und in einem Altvertrag zwischen dem Beklagten und dem Vorbesitzer des durch die Kläger erworbenen Hauses vereinbarten Mietzins festhalten lassen müssen und hätten diesen ebenfalls nur in den Grenzen der §§ 558ff. BGB erhöhen können. Die Tatsache, dass der Beklagte nun auch noch das Pech hatte, dass die frei gewordenen Alternativwohnungen für die Mutter des Klägers Ziffer 1 nicht geeignet waren, kann nicht dazu führen, dass er neben den Umzugskosten nun auch noch höhere Mieten zu entrichten hat. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bezweckt allein die Anerkennung des Herausgabeinteresses des Vermieters als ultima ratio, nachdem alle anderen Möglichkeiten (Alternativwohnungen etc.) der Konfliktbewältigung ausgeschöpft wurden, stellt aber keine neben den §§ 558ff. BGB stehende Mieterhöhungsoption dar.

23

Dem kann nicht - wie vom Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung getan - entgegengesetzt werden, dass der Kläger auch nicht gehindert war, von den neuen Mietern der im 2.OG befindlichen Wohnungen eine höhere Miete (EUR 380 netto) zu verlangen. Denn diesen gegenüber bestand eben keine aus § 241 Abs. 2 BGB folgende Anbietpflicht, sondern diese hatten die freie Entscheidung, beim Ersteinzug eine höhere Miete zu akzeptieren oder von der Anmietung aus diesem Grunde Abstand zu nehmen.

24

Die Kläger waren durch den Erwerb des Hauses und dem damit nach § 566 Abs. 1 BGB verbundenen Eintreten in die bestehenden Mietverträge an die von dem Vorbesitzer ausgehandelten Bedingungen gebunden und können nicht alleine wegen des Eigenbedarfs zu einer ansonsten im Rahmen der Mieterhöhungsvorschriften des BGB nicht möglichen Mieterhöhung (um mehr als 100%) greifen.

25

Da der Beklagte damit zu Recht angemessene , d.h. in seinem Fall seinen alten Bedingungen entsprechende Mietbedingungen (a.a.O., § 573 Rn. 115) forderte, war die klägerseitige Ablehnung der Vermietung der im 2.OG links frei gewordenen Alternativwohnung mit der Nichterfüllung der Anbietpflicht gleichzusetzen.

26

c. Da auch hinsichtlich der nach dem Umzug der Familie Z aus der Wohnung im 2.OG rechts in die Wohnung 2.OG links im Juli 2007 frei gewordenen 2-Zimmer-Wohnung von 54m² jeglicher Vortrag dazu fehlt, warum diese dem Beklagten nicht angeboten wurde, scheitert der Herausgabeanspruch auch an der diesbezüglichen Nichterfüllung der Anbietpflicht. Die Ausführungen unter b. zur Miethöhe gelten entsprechend.

II.

27

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 108 ZPO.

Gründe

I.

10

Die zulässige Klage ist unbegründet.

11

Die Kläger haben weder aus §§ 985, 546 GBG noch aus einem anderen Rechtsgrund Anspruch auf Herausgabe und Räumung der streitgegenständlichen Wohnung durch den Beklagten, da die Kündigung vom 18.09.2006 unwirksam ist.

12

1. Es bestehen schon durchgreifende Bedenken hinsichtlich des Nutzungsinteresses seitens der Mutter des Klägers Ziffer 1.

13

Nachdem der Vater des Klägers Ziffer 1, dessen körperliche Gebrechen maßgeblich als Grund für den in der Kündigung vom 18.09.2006 (AS 9) geltend gemachten Eigenbedarf herangezogen worden waren, am 20.08.2007 und damit innerhalb der ordentlichen Kündigungsfrist verstorben war, war diese Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse insoweit zu berücksichtigen, dass nunmehr nur noch auf die Mutter des Klägers Ziffer 1 abzustellen war (vgl. Schmidt-Futterer/ Blank , Mietrecht, 9.Aufl. 2007, § 573 BGB Rn. 70 m.w.N.).

14

Unterstellt man deren alleinigen Nutzungswillen hinsichtlich der vom Beklagten innegehaltenen Wohnung, so erscheint dieser vor dem Hintergrund des Vortrags der Kläger als nicht nachvollziehbar. Zwar sind an das Nutzungsinteresse keine überzogenen Anforderungen zu stellen, ausreichend ist, dass es‚ vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums’ gibt (a.a.O., § 573 BGB Rn. 88), solche liegen hier aber nicht vor.

15

Wie sich aus dem Attest von Dr. med. Z ergibt, ist es für die Mutter des Klägers Ziffer 1 aus medizinischen Gründen erforderlich, dass die Patientin in eine Erdgeschosswohnung umzieht, weshalb sie auch - wie die Kläger vortragen lassen - infolge ihrer Wirbelsäulen- und Kniebeschwerden nicht in die Wohnung im 2.OG links ziehen könne. Wenn aber aus medizinischer Sicht der Umzug in eine im Parterre gelegene Wohnung angezeigt ist, erschließt sich nicht, warum der Beklagte aus seiner Wohnung im 1.OG ausziehen soll.

16

2. Des weiteren scheitert die Wirksamkeit der Kündigung vom 18.09.2006 an der Nichterfüllung der sog. Anbietpflicht durch die Kläger.

17

Selbst wenn man - wie die Kläger vortragen - unterstellt, dass weder die im Erdgeschoss liegende 1-Zimmer-Wohnung, noch die im 2.OG links und rechts gelegenen, jeweils 54m² großen 2-Zimmer-Wohnungen für die Befriedigung des Eigenbedarfs für die Mutter des Klägers Ziffer 1 in Frage kommen, so hätten diese Wohnungen vor der jeweiligen Weitervermietung dem Beklagten angeboten werden müssen. Diese Pflicht folgt aus dem aus dem Mietvertrag entspringenden Gebot der Rücksichtnahme (§ 241 Abs. 2 BGB) und gibt dem Beklagten nach § 249 Abs. 1 BGB bei Nichtbefolgung einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses (a.a.O., § 573 Rn. 116).

18

a. Zwar wird die Anbietpflicht grundsätzlich nur durch nach Ausspruch der Kündigung freiwerdende und nicht zur Stillung des Eigenbedarfs geeignete Alternativwohnungen ausgelöst, allerdings muss etwas anderes dann gelten, wenn der Eigenbedarf dem Vermieter bereits vor Ausspruch der Kündigung bekannt war und er dennoch auf ein Angebot verzichtet. So liegt der Fall hier: Die Kläger haben bereits am 24.09.2005 und 29.05.2006 Eigenbedarfskündigungen zugunsten der Eltern des Klägers Ziffer 1 ausgesprochen, nach Hinweis des Beklagten zu deren formeller Unwirksamkeit jedoch deren Weiterverfolgung eingestellt und am 18.09.2006 mit anwaltschaftlicher Hilfe neu kündigen lassen. Unstreitig war im Jahr 2006 die im Erdgeschoss liegende 1-Zimmer-Wohnung frei. Dem Beklagten, der sie nach eigenem Bekunden gerne angemietet hätte, wurde sie aber nicht angeboten. Zwar hat der Kläger Ziffer 1 in der mündlichen Verhandlung vom 17.12.2007 behauptet, er habe dem Beklagten die Wohnung für EUR 215/Monat zzgl. EUR 40 für den Stellplatz angeboten und dieser habe abgelehnt, der Beklagte hat diese Version - wie schon im Schriftsatz vom 29.11.2007 - auch in der mündlichen Verhandlung bestritten, weshalb die für die Erfüllung der Anbietpflicht darlegungspflichtigen Kläger (a.a.O., § 573 Rn. 132) mangels Beweisangebotes für ihre Behauptung beweisfällig blieben.

19

b. Gleiches gilt für die im Mai 2007 - und damit nach Ausspruch der Kündigung - nach dem Auszug des Familie Lösch frei gewordene, ebenfalls 54m² große Wohnung im 2.OG links. Diese wurde unstreitig von den Klägern an die ursprünglich in der Nachbarwohnung (2.OG rechts) lebende Familie Z im Juli 2007 weitervermietet.

20

Zuvor hätte sie jedoch dem Beklagten angeboten werden müssen. Dieser Pflicht konnte man nicht durch den Hinweis entgehen, der Beklagte habe die Anmietung dieser Wohnung ja ohnehin im Schreiben vom 31.07.2007 abgelehnt. Denn dort wurde ausdrücklich erklärt, dass der Beklagte mit der Anmietung dieser Wohnung einverstanden sei, wenn der Nettomietpreis pro m² mit dem bisher von ihm bezahlten übereinstimmt. Entgegen der Ansicht der Kläger ist darin nicht die Ablehnung der Anmietung zu sehen. Denn die Kläger haben keinen Anspruch darauf, die frei gewordene Alternativwohnung an den Beklagten zum ortsüblichen Mietpreis weiterzuvermieten. Dies ergibt sich aus folgenden Überlegungen:

21

Anders als bei außerordentlichen Kündigungen, bei denen der Mieter regelmäßig für den Kündigungsgrund verantwortlich ist, ist der Beklagte am Entstehen des für die Eigenbedarfskündigung herangezogenen Kündigungsgrundes völlig unbeteiligt. Diese in der Vermietersphäre fußenden Umstände dürfen ihm demnach nicht zum Nachteil gereichen.

22

Dieses Ergebnis wird durch nachfolgende Kontrollüberlegung gestützt: Hätte sich der Eigenbedarf durch Umzug der Angehörigen in eine frei gewordene Alternativwohnung realisieren lassen, hätten die Kläger sich auch an dem niedrigen und in einem Altvertrag zwischen dem Beklagten und dem Vorbesitzer des durch die Kläger erworbenen Hauses vereinbarten Mietzins festhalten lassen müssen und hätten diesen ebenfalls nur in den Grenzen der §§ 558ff. BGB erhöhen können. Die Tatsache, dass der Beklagte nun auch noch das Pech hatte, dass die frei gewordenen Alternativwohnungen für die Mutter des Klägers Ziffer 1 nicht geeignet waren, kann nicht dazu führen, dass er neben den Umzugskosten nun auch noch höhere Mieten zu entrichten hat. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bezweckt allein die Anerkennung des Herausgabeinteresses des Vermieters als ultima ratio, nachdem alle anderen Möglichkeiten (Alternativwohnungen etc.) der Konfliktbewältigung ausgeschöpft wurden, stellt aber keine neben den §§ 558ff. BGB stehende Mieterhöhungsoption dar.

23

Dem kann nicht - wie vom Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung getan - entgegengesetzt werden, dass der Kläger auch nicht gehindert war, von den neuen Mietern der im 2.OG befindlichen Wohnungen eine höhere Miete (EUR 380 netto) zu verlangen. Denn diesen gegenüber bestand eben keine aus § 241 Abs. 2 BGB folgende Anbietpflicht, sondern diese hatten die freie Entscheidung, beim Ersteinzug eine höhere Miete zu akzeptieren oder von der Anmietung aus diesem Grunde Abstand zu nehmen.

24

Die Kläger waren durch den Erwerb des Hauses und dem damit nach § 566 Abs. 1 BGB verbundenen Eintreten in die bestehenden Mietverträge an die von dem Vorbesitzer ausgehandelten Bedingungen gebunden und können nicht alleine wegen des Eigenbedarfs zu einer ansonsten im Rahmen der Mieterhöhungsvorschriften des BGB nicht möglichen Mieterhöhung (um mehr als 100%) greifen.

25

Da der Beklagte damit zu Recht angemessene , d.h. in seinem Fall seinen alten Bedingungen entsprechende Mietbedingungen (a.a.O., § 573 Rn. 115) forderte, war die klägerseitige Ablehnung der Vermietung der im 2.OG links frei gewordenen Alternativwohnung mit der Nichterfüllung der Anbietpflicht gleichzusetzen.

26

c. Da auch hinsichtlich der nach dem Umzug der Familie Z aus der Wohnung im 2.OG rechts in die Wohnung 2.OG links im Juli 2007 frei gewordenen 2-Zimmer-Wohnung von 54m² jeglicher Vortrag dazu fehlt, warum diese dem Beklagten nicht angeboten wurde, scheitert der Herausgabeanspruch auch an der diesbezüglichen Nichterfüllung der Anbietpflicht. Die Ausführungen unter b. zur Miethöhe gelten entsprechend.

II.

27

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 108 ZPO.