Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-11-18, Aktenzeichen 15 O 143/05
ECLI:DE:LGD:2005:1118.15O143.05.00

Tenor

1.

Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis der Parteien über das Ladenlokal im Erdgeschoss des Hauses XXX-Straße in XXX durch die Kündigung der Beklagten vom 23. Dezember 2004 nicht bereits zum 31. März 2005, sondern erst zum 31. März 2006 beendet wird.

2.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte zu 75 % und der Kläger zu 25 %.

4.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

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Tatbestand

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Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über das Ladenlokal im Erdgeschoss des Hauses XXX-Str. in XXX-Ort. Dieser Mietvertrag wurde ursprünglich zwischen dem Vermieter XXX und der Mieterin XXX abgeschlossen, jedoch sind die Parteien jeweils durch dreiseitige Vereinbarung bzw. durch Erwerb des Hauses in den Mietvertrag eingetreten.

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Mit Schreiben vom 23.12.2004 erklärte die Beklagte die Kündigung des Mietvertrags zum 31.03.2005. Der Kläger widersprach der Kündigung zum 31.03.2005 und wies darauf hin, dass eine Kündigung gesetzlich erst zum 31.03.2006 zulässig sei. Hiergegen wandte sich die Beklagte mit undatiertem Schreiben (Bl. 18 GA) und bestand auf einer Kündigung zum 31.03.2005. Mit Schreiben vom 15.02.2005 verlangte der Kläger von der Beklagten eine Stellungnahme bis zum 19.02.2005 darüber, wie die Kündigung gehandhabt werden soll und kündigte an, ansonsten Feststellungsklage zu erheben. Auf das Schreiben reagierte die Beklagte nicht. Am 26.02.2005 reichte der Kläger Klage ein. Mit Schriftsatz vom 04.08.2005 hat die Beklagte den geltend gemachten Feststellungsantrag bezüglich der Kündigung anerkannt.

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Die Parteien streiten zudem darüber, ob die Beklagte aufgrund des § 13 des Mietvertrags zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. § 13 Nr. 3.1 des Mietvertrages lautet:

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"Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens

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alle 3 Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toilette und alle 5 Jahre in allen übrigen Räumen

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die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen."

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§ 13 Nr. 3.3 des Mietvertrages lautet:

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Eine Ausführung der Schönheitsreparaturen, die nicht den Anforderungen an fachmännische Quallitätsarbeit entspricht, braucht der Vermieter nicht zu dulden. Im übrigen ist für die Ausführung der Schönheitsreparaturen die Ausstattung der dem Mieter überlassenen Räume maßgebend; danach richtet sich der Instandhaltungs- und Wiederherstellungaufwand. Will der Mieter Rauhfasertapeten oder Tapeten anderer Art oder Qualität anbringen, hat er die Zustimmung des Vermieters einzuholen; beim Anstreichen bedarf die Verwendung eines anderen Farbtons ebenfalls die Zustimmung des Vermieters."

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§ 13 Nr. 3.9 enthält eine Klausel, nach der bei Auszug je nach Ablauf des Renovierungsintervalls eine finanzielle Abgeltung geschuldet wird. Mit Schreiben vom 15.02.2005 teilte der Kläger der Beklagte mit, dass er von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch mache und die beiden hellgrauen Schubladentheken, die die Beklagte – unstreitig – von ihm erworben habe, als Pfand in Anspruch nehme. Sie dürften demnach nicht aus den Räumen entfernt werden. Die Verkaufstheken dienten im Ladenlokal des Klägers als Aufbewahrungsort für Arbeitsmaterialien und zur Präsentation der Ware. Im März 2005 zog die Beklagte aus dem Ladenlokal aus und nahm beide Verkaufstheken mit, wovon der Kläger am 26.03.2005 Kenntnis erhielt.

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Der Kläger beantragt,

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1. festzustellen, dass das Mietverhältnis der Parteien über das Ladenlokal im Erdgeschoss des Hauses XXX-Str. in XXX-Ort durch die Kündigung vom 23.12.2004 nicht bereits zum 31.03.2005, sondern erst zum 31.03.2006 beendet wird.

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2. festzustellen, dass die Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach § 13 Nr. 3.1 des Mietvertrages vom 13./26.02.1991 rechtwirksam ist und die Beklagte daher zur Durchführung dieser Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

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Mit bei Gericht am 22.04.2005 eingegangenem Schriftsatz beantragt der Kläger ferner,

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3. die Beklagte zu verurteilen, die aus der Anlage (Bl. 22-23 GA) ersichtlichen 2 Verkaufstheken mit jeweils einer Breite von 2 Metern, in lichtgrau, auf der Rückseite mit 8 geschlossenen Schubladen und 2 für den Vitrinenbereich an ihn herauszugeben.

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Die Beklagte erkennt den Klageantrag zu 1. an und beantragt im Übrigen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie ist der Ansicht, die Renovierungsklausel sei unwirksam, da es sich um eine Formularklausel handele, die einen starren Fristenplan vorsehe. Zum Klageantrag zu 3. meint die Beklagte, bei den Verkaufstheken handele es sich um unpfändbare Gegenstände, die sie für die Fortsetzung ihre selbständigen Arbeit gemäß § 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO benötige. Sie unterlägen daher keinem Vermieterpfandrecht.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist zulässig, aber nur zum Teil begründet.

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Dem zulässigen Klageantrag zu 1) war aufgrund des Anerkenntnisses der Beklagten stattzugeben.

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Der Klageantrag zu 2) ist unbegründet. Die Klausel § 13 Nr. 3.1 ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, da sie einen starren Fristenplan enthält und damit dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt.

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Mit § 13 Nr. 3.1 des Mietvertrages werden der Mieterin verbindliche Fristen vorgegeben, innerhalb derer Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Eine Auslegung der Klausel nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte gemäß §§ 133, 157 BGB ergibt, dass die Fristen nicht lediglich als Näherungswerte in dem Sinne zu verstehen sind, dass nach Ablauf der Frist ein Anschein für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung spricht (vgl. BGH NJW 2004, 3775; NJW 2004, 2586). Vielmehr wird aus der Formulierung der Klausel deutlich, dass der Mieterin ein starrer Fristenplan vorgegeben wird, von dem nicht abgewichen werden darf. Der Mieterin wird dadurch die Möglichkeit genommen, den Nachweis zu erbringen, dass sich die Mieträume trotz Ablaufs der Frist noch in einem guten Erhaltungszustand befinden. Dies ergibt sich aus der Formulierung, wonach die Renovierungen "mindestens alle 3 Jahre..." durchzuführen sind. Auch in § 13 Nr. 3.8 werden die Renovierungsintervalle als "Mindestfristen" bezeichnet. Auch in der Klausel § 13 Nr. 3.9 werden die festen Fristen für die Berechnung der anteiligen Abgeltung der Schönheitsreparaturkosten bei Auszug verwendet, ohne dass hier eine Öffnungsklausel vorgesehen ist. Von festen Fristen geht im Übrigen auch der Kläger selbst aus. Auch eine Berücksichtigung des § 13 Nr. 3.3 des Mietvertrages führt zu keinem anderen Ergebnis. Zwar wird dort geregelt, dass "für die Anforderungen der Schönheitsreparaturen die Ausstattung der dem Mieter überlassenen Räume maßgebend" sei. Danach richte sich "der Instandhaltungs- und Wiederherstellungsaufwand". Diese Klausel kann aber nicht etwa dahingehend verstanden werden, dass Schönheitsreparaturen flexibel je nach Zustand der Räumlichkeiten durchzuführen sind. Vielmehr betrifft diese Klausel allein die Frage, in welchem Umfang und in welcher Qualität renoviert werden muss, nicht aber die Frage, ob überhaupt nach Ablauf der Fristen zu renovieren ist. Dies ergibt sich daraus, dass nach der Klausel der Instandhaltungsaufwand an die jeweilige "Ausstattung" der Räume anzupassen ist. So hat der Mieter nach § 13 Nr. 3.3 etwa grundsätzlich eine Tapete gleicher Art und Qualität anzubringen und einen gleichen Farbton für die Anstreicharbeiten zu wählen. § 13 Nr. 3.3 sichert dem Mieter damit lediglich zu, dass er bei der Renovierung keine hochwertigeren Materialien zu verwenden hat als die zuvor verwendeten. Die Klausel ermöglicht es dem Mieter dagegen nicht, sich seiner grundlegenden Pflicht, nach Ablauf der Fristen zu renovieren, bei gutem Zustand der Räume zu entziehen.

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Der starre Fristenplan verstößt gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Eine unangemessene Benachteiligung ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Eine solche gegen Treu und Glauben verstoßende Abweichung liegt hier vor. Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermieter diese Pflicht durch Vereinbarung – auch in AGB – auf den Mieter übertragen (vgl. BGH NJW 1985, 480; BGH NJW 1987, 2564). Jedoch ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar. Sie würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als der Vermieter dem Mieter ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde (BGH NJW 2004, 2587). Die vorliegend vorgeschriebenen starren Renovierungsintervalle erlegen dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auf (BGH NJW 2004, 2586; NJW 2004, 3775; vgl. LG Duisburg NJW-RR 2004, 161). Denn sie schneiden dem Mieter die Möglichkeit ab, einzuwenden, dass die Räume noch nicht renovierungsbedürftig sind.

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Diese Erwägungen, nach denen ein starrer Fristenplan eine unangemessene Benachteiligung darstellt, trifft nicht nur auf Wohnraummietverträge, sondern auch auf Gewerbemietverträge zu. Es besteht kein Grund, den Gewerbetreibenden im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen als weniger schutzbedürftig anzusehen. Zwar sieht das Gesetz für Teilbereiche einen besonderen Schutz des Wohnraummieters vor. So ist beispielsweise der Kündigungsschutz des Wohnraummieters stärker ausgeprägt, die Möglichkeiten der Mieterhöhung sind gemäß §§ 557 ff. BGB eingeschränkt, und das Minderungsrecht darf nicht zum Nachteil des Mieters beschränkt werden (§ 536 IV BGB). Für den Bereich der Schönheitsreparaturen fehlt es aber an einer Besserstellung des Wohnraummieters. Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schuldet der Vermieter von Geschäftsräumen die Durchführung der Schönheitsreparaturen ebenso wie der Wohnraumvermieter. Das Gesetz behandelt die Vermieter in beiden Fällen gleich. Auch die Vorschrift des § 310 BGB spricht nicht für ein anderes Ergebnis. Zwar regelt diese Vorschrift, dass die Klauselverbote der §§ 308 und 309 BGB nicht für Unternehmer gelten. Die Vorschrift lässt aber nicht den Schluss zu, dass das Gesetz den Mieter von Geschäftsräumen generell weniger vor belastenden AGB schützen will. Auch bei Geschäftsleuten ist eine Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter jedenfalls an § 307 BGB zu messen. Diese Bestimmung gilt für Unternehmer und Verbraucher gleichermaßen.

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Eine geringere Schutzbedürftigkeit von Gewerbetreibenden kann auch nicht daraus hergeleitet werden, dass diese geschäftserfahrener sind als Verbraucher. Diese Annahme ist jedenfalls im vorliegenden Fall nicht zutreffend, in dem eine Handwerkerin ein kleines Ladenlokal für die Ausübung ihrer Schneiderei auf lange Sicht anmietet.

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Zudem verstößt die klauselmäßige Anordnung, die Schönheitsreparaturen müssten durch einen Fachhandwerker durchgeführt werden, gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Palandt/Weidenkaff, 64. Aufl. 2005, § 535 Rn. 43).

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Der Feststellungantrag zu 2) war daher abzuweisen.

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Der Klageantrag zu 3) ist ebenfalls unbegründet. Dem Kläger steht kein Anspruch auf Herausgabe der zwei Verkaufstheken aus § 562 b Abs. 1 BGB zu, da die Verkaufstheken nicht dem Vermieterpfandrecht gemäß § 562 BGB unterliegen. Unpfändbare Sachen werden vom Vermieterpfandrecht nicht erfasst. Die Verkaufstheken unterliegen gemäß § 811 Nr. 5 ZPO nicht der Pfändung. Beide Theken dienten im Ladenlokal des Klägers als Aufbewahrungsort für Arbeitsmaterialien und zur Präsentation der Ware und Abwicklung der Zahlungen. Damit handelt es sich um notwendige Einrichtungsgegenstände. Die für den Fortbetrieb des Geschäfts erforderliche Ladeneinrichtung eines Selbständigen ist gemäß § 811 Nr. 5 ZPO unpfändbar (Zöller/Stöber, 23. Aufl. 2002, § 811 Rn. 28). Ob die Beklagte in einem neuen Geschäftslokal nur noch eine Theke verwendet, kann dahinstehen, da es auf den Betrieb in dem konkreten Ladenlokal ankommt, für das das Vermieterpfandrecht geltend gemacht wird.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 BGB. Trotz des Anerkenntnisses der Beklagten war § 93 ZPO nicht zu Gunsten der Beklagten anzuwenden. Denn die Beklagte hat zur Erhebung der Klage Veranlassung gegeben, indem sie dem Kläger gegenüber zunächst ausdrücklich erklärte, sie halte die Kündigung für wirksam und indem sie auch nach dessen Schreiben vom 15.02.2005 nicht einlenkte. In diesem Schreiben hatte der Kläger bereits angekündigt, dass er gerichtliche Schritte einleiten werde, wenn die Beklagte nicht reagieren würde. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

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Streitwert: 7.828,00 € (Klageantrag zu 1): 5.828,00 €, Klageantrag zu 2) und 3): je 1.000,00 €)