Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-06-27, Aktenzeichen 7 S 1065/14

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Verfahren ist gebührenpflichtig.

Für diese Entscheidung wird zu Lasten des Klägers ein Auslagenpauschsatz in Höhe von EUR 300,-- festgesetzt.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Der Kläger wendet sich gegen die Wertfeststellung für eines seiner in die Flurbereinigung Nellingen (DB/A 8) eingebrachten Grundstücke.

2

Er ist unter der Ordnungs-Nr. 18 Teilnehmer des Flurbereinigungsverfahrens Nellingen (DB/A 8) im Alb-Donau-Kreis, das mit unanfechtbar gewordenem Beschluss des Regierungspräsidiums Stuttgart - Landesamt für Flurneuordnung - vom 24.07.2008 im Hinblick auf die geplante Eisenbahnaus- und neubaustrecke Stuttgart - Augsburg und den gleichzeitig vorgesehenen sechsstreifigen Ausbau der Bundesautobahn A 8 als sog. Unternehmensverfahren angeordnet worden war. Es wird vom Landratsamt Alb-Donau-Kreis als unterer Flurbereinigungsbehörde durchgeführt. Das Flurbereinigungsgebiet umfasst eine Fläche von ca. 1.000 ha.

3

Für die Vorhaben hatte das Regierungspräsidium Tübingen am 28.11.2005 ein gemeinsames Planfeststellungsverfahren eingeleitet. Am 17.04.2007 beantragte die dortige Enteignungsbehörde im Hinblick auf die insgesamt benötigte Fläche von 57 ha die Einleitung eines Unternehmensflurbereinigungsverfahrens. Damit sollen der durch die beiden Maßnahmen entstehende Landverlust auf einen größeren Kreis von Eigentümern verteilt und die sonst zu erwartenden Nachteile für die allgemeine Landeskultur vermieden werden.

4

Der Kläger brachte drei Flurstücke, u. a. das als Ackerland genutzte, 6,431 ha große Flurstück Nr. ...27 im Gewann „Geislinger Weg" ins Verfahren ein.

5

Am 23.03.2011 leitete die untere Flurbereinigungsbehörde die Wertermittlung ein. Dabei wurde auch der sog. Wertrahmen festgelegt. Andere wertbeeinflussende Umstände als die darin genannten sollten nicht berücksichtigt werden. Die für Bauerwartungsland vorgehaltene Bodenklasse 11 wurde nicht weiter konkretisiert.

6

Nach Abschluss der örtlichen Durchführung der Wertermittlung gab die untere Flurbereinigungsbehörde am 20.10.2011 die Ergebnisse der Wertermittlung öffentlich bekannt. Danach wurde für das Grundstück Flst. Nr. ...27 auf der Grundlage des landwirtschaftlichen Nutzungswertes (ganz überwiegend Bodenklasse 4) ein Wertverhältnis von 444,25 WE ermittelt. Unter Berücksichtigung des (vorläufigen) Kapitalisierungsfaktors von 286 EUR/WE errechnete sich ein kapitalisierter Bodenwert von 1,98 EUR/m2. Die Nachweise wurden vom 23.11. bis 14.12.2011 zur Einsichtnahme ausgelegt und am 22.11.2011 erläutert. Am 8., 9. und 14.12.2011 fand ein Anhörungstermin statt, zu dem die Beteiligten geladen wurden.

7

Im Anhörungstermin am 09.12.2011 sowie mit - am 13.12.2011 bei der unteren Flurbereinigungsbehörde eingegangenem - Schreiben erhob der Kläger Einwendungen gegen die Wertermittlung. Er machte u. a. geltend, sein Flurstück Nr. ...27 liege sehr nahe am Ort und sei daher nicht als reines Ackerland, sondern als Bauerwartungsland einzustufen, auch wenn es im aktuellen Flächennutzungsplan nicht als Bauland dargestellt sei. Der wesentlich höhere Wert müsse berücksichtigt werden. Anderenfalls beantrage er die Herausnahme aus dem Flurbereinigungsverfahren.

8

Unter dem 23.04.2012 wies die untere Flurbereinigungsbehörde den Kläger darauf hin, dass das Flurstück Nr. ...27 im einschlägigen Flächennutzungsplan des Gemeindeverwaltungsverbandes „Laichinger Alb“ nach derzeitigen Fortschreibungsstand nicht als Bauland dargestellt sei und sich zwischen diesem und der Ortslage noch das Gewann „Geislinger Linde“ mit landwirtschaftlich genutzten Grundstücken befinde, welche ebenso wenig als Bauflächen dargestellt seien. Eine Herausnahme des Grundstücks sei aufgrund des unternehmensbedingten Flächenbedarfs nicht zu rechtfertigen.

9

Am 02.05.2012 stellte die untere Flurbereinigungsbehörde die Ergebnisse der Wertermittlung für die in das Flurneuordnungsverfahren eingebrachten Grundstücke mit dem aus der Bodenwertkarte ersichtlichen Inhalt fest. Dabei wurde darauf hingewiesen, dass die entsprechenden Nachweisungen im Rathaus Nellingen vom 21.05. bis 21.06.2012 zur Einsichtnahme auslägen. Der Feststellungsbeschluss als solcher wurde u. a. im Nellinger Mitteilungsblatt am 10.05.2012 öffentlich bekanntgemacht. Die Nachweisungen der Wertermittlung lagen vom 21.05. bis 21.06.2012 im Rathaus in Nellingen aus.

10

Gegen den Feststellungbeschluss ließ der Kläger mit Faxschreiben vom 21.06.2012 Widerspruch einlegen, das noch am selben Tage bei der unteren Flurbereinigungsbehörde einging. Dies wurde damit begründet, dass es sich beim Grundstück Flst. Nr. ...27 um Bauerwartungsland handle, das nach dem Verkehrswert zu bewerten sei. Entscheidend sei die lagebedingte Nutzungsfähigkeit. Eine entsprechende Erwartung könne auf der allgemeinen städtebaulichen Entwicklung gründen. Der besondere Lagewert gehe vielfach der Einbeziehung in die Bauleitplanung voraus. Bauerwartungsland stehe auch in Rede, wenn mit einer Bebauung erst in absehbarer Zeit zu rechnen sei. Die Wohnbebauung sei seit 1990 um etwa 330 m an sein Grundstück herangerückt. Der Abstand betrage nur mehr ca. 70 m. Die derzeitige Flächennutzungsplanung könne sich kurzfristig ändern und insofern der tatsächlichen Entwicklung „hinterherhinken". Dies zeige die Entwicklung in der Vergangenheit. Dafür, dass die 20-jährige Entwicklung und Ausbreitung des Orts nach Norden nunmehr zum Erliegen komme, gebe es keine Indizien. Das bisherige Heranrücken der Bebauung spreche dafür, dass sie in unmittelbarer Zukunft auch sein Grundstück erreiche. Die wahrscheinliche bauliche Entwicklung müsse sich an der bisherigen Bebauung orientieren. Die Tatsache des stetigen Heranrückens der Bebauung lasse mit hinreichender Sicherheit den Schluss zu, dass sein Grundstück zeitnah baulich genutzt werde.

11

Die untere Flurbereinigungsbehörde teilte dem Kläger unter dem 13.11.2012 mit, dass die Gemeinde Nellingen bestätigt habe, dass es weder im Bereich der Bauleitplanung noch in den Kanalausbauplanungen oder den Ortsentwicklungskonzepten Anhaltspunkte für eine Bauerwartung gebe. In den nächsten sechs Jahren sei eine Bebauung jedenfalls nicht absehbar. Sollten sich bis zur vorläufigen Besitzeinweisung oder bis zur Bekanntgabe des Flurbereinigungsplans Anhaltspunkte für eine Einstufung als Bauerwartungsland ergeben, würde dem Rechnung getragen werden.

12

Mit Schreiben vom 21.06.2013 teilte das Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung dem Kläger mit, das die untere Flurbereinigungsbehörde zur gütlichen Widerspruchsregelung bereit wäre, eine Erklärung abzugeben, wonach sie bei der späteren Neuzuteilung und Gestaltung der Abfindung der besonderen Lagegunst des Grundstücks besonders Rechnung tragen und einen Wunsch nach Abfindung in alter Lage mit dem ihm zukommenden besonderen Gewicht in die Abwägung einstellen würde.

13

Der Kläger kündigte mündlich sowie mit Schreiben vom 26.08.2013 an, demnächst noch ein Gutachten beizubringen. Sein Grundstück Flst. Nr. ...27 sei allerdings nicht als Bauerwartungsland, sondern als begünstigtes Agrarland „analog zur alten Wertermittlungsverordnung“ zu bewerten. Bei einem Verkauf könne er einen wesentlichen höheren Preis als bei einem reinen Ackergrundstück erzielen.

14

Am 14.10.2013 legte der Kläger dann die Kopie eines (noch nicht unterschriebenen) Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten landwirtschaftlichen Sachverständigen vor. Darin wird „das ortsnahe Flurstücks Nr. ...27 … zum Bewertungsstichtag 01.01.2012 mit 3,50 EUR je Quadratmeter bewertet. Es handle sich … um eine Fläche mit der Qualität von höherwertigem oder begünstigtem Agrarland.“

15

Unter dem 24.10.2013 forderte das Landesamt den Kläger auf, noch die genaue Anzahl der erfragten ortsnahen Verkaufsfälle und auch die konkreten Einzelfälle mitzuteilen. Allein die Nähe zur Ortslage und das Erwerbsinteresse von Grundstücksnachbarn rechtfertigten noch keine Abweichung von der Regelbewertung nach dem landwirtschaftlichen Grundstückswert.

16

Unter dem 03.01.2014 erinnerte das Landesamt an die Erledigung seines Schreibens und wies darauf hin, dass der Wert begünstigten Agrarlandes jedenfalls deutlich geringer wäre und hierfür allenfalls Teile des Grundstücks in Betracht kämen.

17

Unter dem 12.02.2014 legte der Kläger eine unterschriebene Ausfertigung des inhaltlich unveränderten Gutachtens vom 23.09.2013 vor.

18

Am 25.02.2014 teilte das Landesamt dem Kläger seine derzeitige Einschätzung der Sach- und Rechtslage mit. Mit weiterem Schreiben vom 25.03.2014 übermittelte es ihm die vom Gutachterausschuss der Gemeinde benannten Verkaufsfälle von Ende 2008 (betreffend die Grundstücke Flst. Nrn. ...92 u. ...14) und von 2013 (Grundstück Flst. Nr. ...25).

19

Mit Widerspruchsbescheid vom 28.04.2014 wies das Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung den Widerspruch des Klägers zurück. Die Ermittlung des Wertverhältnisses richte sich nach § 28 FlurbG. Hiervon könne nur abgewichen werden, wenn die den Tauschwert begründenden Eigenschaften im landwirtschaftlichen Nutzungswert nicht zum Ausdruck kämen und nicht schon dann, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück wegen lagebedingter individueller Umstände oder aufgrund von Spekulation zu einem höheren Preis nachgefragt werde. Maßgebend sei der Zeitpunkt der Wertermittlung. Sofern der Kläger sein Einlageflurstück als „begünstigtes Agrarland" höher bewertet wissen wolle, wende er sich im Grunde gegen den Wertrahmen. Aufschluss über etwa vorhandene höherwertige Grundstücke gäben indes vorrangig die Bauleitpläne. Darüber hinaus könnten sich Anhaltspunkte für eine weitere bauliche Entwicklung aus dem sonstigen Verhalten der Gemeinde oder aus dem Grundstücksmarkt ergeben. Sowohl das Einlagegrundstück als auch seine unmittelbare Umgebung seien im Flächennutzungsplan des Gemeindeverwaltungsverbandes "Laichinger Alb" auch nach dem Stand der am 11.12.2012 genehmigten 5. Fortschreibung 2030 nach wie vor als „Flächen für die Landwirtschaft" dargestellt. Auch aus sonstigen gemeindlichen Planungen ergäben sich keine abweichenden Erkenntnisse. Dies bestätige ein Schreiben der Gemeinde Nellingen vom 22.10.2012, wonach dort keine Absichten für eine städtebauliche Nutzung bestünden. Damit liege das Einlageflurstück Nr. ...27 im Außenbereich, wo eine Bebauung nur ausnahmsweise zulässig sei. Von Bau- oder Bauerwartungsland könne jedoch nur gesprochen werden, wenn aus besonderen Gründen eine greifbare Aussicht auf Zulassung einer Bebauung bestehe. Rein theoretische Möglichkeiten schlügen sich im Verkehrswert nicht nieder. Soweit daraus, dass die Lage und ggf. außerlandwirtschaftliche Verwendungsmöglichkeiten ortsnaher Grundstücke unberücksichtigt blieben, gefolgert werde, dass der Wert auf der Grundlage des Verkehrswerts zu bestimmen sei, werde übersehen, dass die Ortsnähe für sich genommen kein bei der Wertermittlung zu berücksichtigender Umstand sei. Dass ortsnah gelegene landwirtschaftliche Nutzflächen auf dem Grundstücksmarkt allgemein zu (etwas) höheren Preisen gehandelt würden, möge Ausdruck einer mitunter spekulativen Erwartung sein, habe jedoch auch mit einer dann regelmäßig kürzeren Entfernung zur Hofstelle und damit einhergehenden geringeren betrieblichen Kosten zu tun. Soweit das Einlagegrundstück im Gutachten als Fläche mit der Qualität von höherwertigem oder begünstigtem Agrarland bezeichnet werde, stehe dies in Widerspruch zu anderen Ausführungen des Gutachters. Tatsächlich handle es sich um kein begünstigtes Agrarland. Denn die Eignung für außerlandwirtschaftliche Zwecke und eine dahingehende längerfristige Nachfrage zu höheren Preisen finde keine eindeutige tatsächliche Bestätigung. Es werde auch nur auf Verkaufsfälle zwischen 2008 und 2010 abgehoben. Der vom Gutachterausschuss für ausgewiesenes Bauerwartungsland angesetzte Bodenrichtwert von 5 EUR/m2 käme aufgrund der Größe und Ausrichtung des Grundstücks ohnehin nur für eine Teilfläche in Betracht. Soweit ein "eindeutiger Preisanstieg zwischen ortsnahen und ortsfernen Grundstücken“ behauptet werde, seien Verkaufsfälle nicht mitgeteilt worden. Dem vom Gutachterausschuss angeführten aktuelleren Verkauf des durchaus vergleichbaren Grundstück Flst. Nr. ...25 zu einem (durchschnittlichen) Preis von 2,33 EUR/m2 komme dagegen besondere Bedeutung zu. Da dieses Flurstück überwiegend in die Bodenwertklassen 2 (= 2,57 EUR/m2) und 3 (= 2,29 EUR/m2) einzustufen wäre, komme der errechnete Quadratmeterpreis einer solchen Einwertung sehr nahe und lasse keinen signifikanten „Aufschlag" für eine Ortsnähe erkennen. Der Kaufpreis für die zwei Nachbargrundstücke zu 3 EUR/m2 liege zwar über dem ermittelten Wert. Es sei jedoch nicht zu erkennen, dass er auf einer Orts(rand)nähe beruhe; denn davon lägen sie zwischen 300 und 750 m entfernt. Dass selbst für einzelne noch "relativ ortsnahe", jedoch weiter vom (bebauten) Ortsrand entfernt gelegene Grundstücke mitunter höhere Preise gezahlt worden sein mögen, belege ebenfalls keinen solchen signifikanten Zusammenhang, zumal der Grundstückspreis nicht allein von der Entfernung zur Ortslage, sondern von einer Vielzahl von Faktoren abhänge. Nicht jede Fläche, für die anlassbezogen mehr als für reines Agrarland bezahlt werde, sei höherwertiges Agrarland. Auch dies begründete noch keinen Anspruch auf Abfindung in alter oder vergleichbar nutzbarer Lage. Maßgebliche Wertumstände, die (generell) bei der Wertermittlung nicht oder nicht ausreichend erfasst worden seien, seien ggf. noch im Flurbereinigungsplan zu berücksichtigen.

20

Gegen den ihm am 02.05.2014 zugestellten Widerspruchsbescheid hat der Kläger am 30.05.2014 Klage zum Flurbereinigungsgericht erhoben, mit der er sein Begehren weiterverfolgt. Sein Einlageflurstück Nr. ...27 sei nicht im Einklang mit den im Wertermittlungsrahmen niedergelegten Grundsätzen bewertet worden. Zu Unrecht sei ihm die Qualität als Bauerwartungsland abgesprochen worden. Denn die sonstige städtebauliche Entwicklung sei von der Ortsmitte aus eindeutig nach Norden gerichtet. Die planungsrechtlich ausgewiesene und tatsächlich erfolgte Wohnbebauung sei seit ca. 1990 um 330 m an sein Flurstück Nr. ...27 herangerückt. Zwischen dem heutigen Ortsrand und seinem Grundstück liege nur noch ein schmaler Grundstücksstreifen. Diese Entwicklung werde sich fortsetzen, sodass das Grundstück spätestens in 10 - 12 Jahren als Wohnbaufläche überplant sein werde. Dies ergebe sich aus lokalen, aber auch regionalen Entwicklungen. Die Bevölkerung Nellingens habe sich in den letzten 20 Jahren mehr als verdoppelt. Nellingen liege in unmittelbarer Nähe zur jüngst ausgebauten Autobahnanschlussstelle Merklingen und eigne sich damit hervorragend als Wohnort für in Nellingen, Merklingen und Ulm gewerblich Tätige. Aufgrund des sechsstreifigen Ausbaus der A 8 und des Ausbaus der ICE-Strecke sei mit einem wirtschaftlichen Aufschwung zu rechnen. Nellingen profitiere auch von der Nähe zu den Industrie- und Gewerbestandorten im Filstal. All dies werde sich im Wachstum der Bevölkerung, der gewerblichen Wirtschaft und einer steigenden Nachfrage nach Wohn- und Gewerbebauflächen niederschlagen. Hinzukomme, dass sich die schon jetzt günstige Verkehrslage an der L 1230 weiter verbessern werde. Dementsprechend sei in der 5. Fortschreibung des Flächennutzungsplans auch eine Umgehungstraße dargestellt, die teilweise weniger als 100 m nordöstlich von seinem Grundstück entfernt vorbeiführe und optimal der Erschließung diene. Da die geplante Umgehungsstraße den gesamten nordöstlichen Bereich umfasse, dränge sich eine weitere bauliche Entwicklung geradezu auf. Nach städteplanerischer Praxis werde der „Innenbereich“ einer solchen Umgehungsstraße zur baulichen Entwicklung genutzt. Damit werde nicht nur eine kostengünstige Erschließung ermöglicht, sondern eine etwaige Störung des Landschaftsbildes minimiert. Eine solche Bebauung entspreche dem gebotenen sparsamen Umgang mit Grund und Boden. Die Ausweisung größerer Wohnflächen an anderer Stelle erscheine nicht mehr möglich. Im Westen hätten sich bereits landwirtschaftliche Tierhaltungsbetriebe angesiedelt. Demgegenüber beeinträchtigte der nördlich gelegene landwirtschaftliche Betrieb eine Bebauung nicht nennenswert. Gegen eine Ausweisung von Bauflächen im Süden sprächen topographische und naturschutzrechtliche Gründe sowie der Umstand, dass jene sich in den letzten 20 Jahren hauptsächlich auf im Norden gelegenen Flächen konzentriert habe. Eine Planfeststellung der Umgehungsstraße sei durchaus realistisch. Das Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum und der sich daraus ergebende Querverkehr erforderten eine solche in den nächsten fünf bis sechs Jahren. Dadurch werde eine optimale und beschleunigte Entwicklung eines Wohnbaugebiets ermöglicht. Der Bundesgerichtshof lasse es ohnehin genügen, dass eine Bebauung „mit mehr oder weniger großer Wahrscheinlichkeit zu erwarten oder (sogar nur) zu erhoffen sei". Eine Wartezeit von 10 - 12 Jahren sei noch angemessen. Für Bauerwartungsland werde ein Verkehrswert von 4 EUR/m2 angenommen. Zumindest sei von „begünstigtem Agrarland" auszugehen. Hierzu gehörten das Vorfeld von Großstädten, das nähere Umland wachsender Mittelstädte sowie bei Dörfern die an die Bebauung anschließenden, erschlossenen oder leicht erschließbaren, baugeeigneten Flächen, sofern sie entsprechend nachgefragt würden. Dazu rechneten auch nicht beplante landwirtschaftliche Flächen in Ortsrandlage („Erwartung der Bauerwartung“). Der im Gutachten errechnete Wert von 3,50 EUR/m2 beruhe auf den Verkaufsfällen betreffend die Grundstücke Flst. Nrn. ...55 und ...53, die 2007 zu 3,57 EUR/m2 und 2,95 EUR/m2 verkauft worden seien. Auch das Grundstück Flst. Nr. ...92 sei Ende 2008 immerhin zu einem Preis von 3,00 EUR/m2 verkauft worden. Auf den Verkaufsfall von 2013 komme es nicht an, zumal hier von einem „Ausreißer" auszugehen sei. Auch handle es sich um einen „Zuruf-Preis", der ohne weitere Überprüfung systemwidrig verwendet werde. Zu Unrecht werde bei den vom Gutachter angeführten Preisen ein Kausalzusammenhang zur Orts(rand)nähe verneint. So befänden sich die Grundstücke Flst. Nrn. ...53 und ...55 an der K 7315, wenige 100 m nördlich des Ortsrands. Das Flurstück Nr. ...53 sei von dem im Flächennutzungsplan dargestellten Bauland lediglich 100 - 150 m entfernt. Die Grundstücke Flst. Nrn. ...92 und ...14 lägen nördlich seines Grundstücks und seien von diesem nur durch einen Wirtschaftsweg getrennt. Auch das Flurstück Nr. ...92 liege an der L 1230, der Hauptverbindungsstraße nach Geislingen. Beide Grundstücke lägen im Bereich der Umgehungsstraße, sodass davon auszugeben sei, dass sie künftig an einer Bebauung teilnähmen. Entscheidend sei, dass eine spätere Bebauung nicht unwahrscheinlich sei.

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Der Kläger beantragt,

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den Beklagten zu verpflichten, den Feststellungsbeschluss des Landratsamts Alb-Donau-Kreis vom 02.05.2012 hinsichtlich der Wertfeststellung für das Grundstücks Flst. Nr. ...27 Gemarkung Nellingen zu ändern und dessen Wert unter Beachtung der Rechtsauffassung des Flurbereinigungsgerichts neu festzustellen sowie den Widerspruchsbescheid des Landesamtes für Geoinformation und Landentwicklung Baden-Württemberg vom 28.04.2012 aufzuheben, soweit er dem entgegensteht.

23

Das beklagte Land beantragt,

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die Klage abzuweisen.

25

Hierzu verweist es auf den Widerspruchsbescheid. Ergänzend wird ausgeführt: Den Annahmen des Klägers zur Qualifizierung seines Grundstücks Flst. Nr. ...27 als Bauerwartungsland, stehe die Aussage des Bürgermeisters vom 13.10.2014 entgegen, der zufolge die wohnbauliche Entwicklung Nellingens absehbar nach Westen gehe, darüber hinaus der Innenentwicklung Vorrang eingeräumt werde und die Bevölkerungszahlen relativ konstant geblieben seien. Auch von einer Realisierung der Ortsumfahrung könne in absehbarer Zeit nicht ausgegangen werden. Das angeführte Urteil des Bundesgerichtshofs betreffe die hier nicht bedeutsame Höhe einer Enteignungsentschädigung. Die dortige Aussage werde so auch nicht mehr vertreten. Auch der Wertrahmen für landwirtschaftliche nutzbare Flächen sehe eine gewisse Wertspanne vor. Bei der Wertfindung könne der Verkaufsfall von 2013 nicht außer Betracht bleiben. Mit der vom Kläger gegebenen Begründung ließen sich auch die von seinem Gutachter angeführten Preise in Frage stellen. Ferner werde auf die von der Gemeinde vorgelegte Anlage mit einer Visualisierung der Vorkaufsfälle Bezug genommen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bei einzelnen Kauffällen seien nicht bekannt. Um einen etwaigen funktionalen Zusammenhang zwischen der Entfernung zum Ortsrand und der Kaufpreishöhe festzustellen, sei eine „Regressionsanalyse“ erstellt worden; danach habe sich ausweislich der als „Trendlinie“ dargestellten linearen Regressionsgerade nur ein geringer Zusammenhang ergeben. Die starke Streuung der Werte deute darauf hin, dass weitere Faktoren wie Bodenqualität, Größe und Form preisbildend gewesen seien. Aufgrund der Planunterlagen könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass sich aufgrund der 6. Fortschreibung des Flächennutzungsplans irgendwelche Änderungen ergäben.

26

Der Kläger hat daraufhin repliziert: Die vom Landesamt herangezogenen Unterlagen berücksichtigten nicht die sich seit Juli 2016 konkretisierende Einrichtung eines ICE-Haltepunkt in Merklingen. Dies führe auch in Nellingen zu einer Steigerung der Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken. Neue Bahnhalte brächten eine dynamische Entwicklung in ihrem Umfeld mit sich. Aufgrund der Anschlussnotwendigkeiten werde dann auch der Bau der Umgehungsstraße erforderlich. Die Nachfrage nach Bauplätzen habe sich zuletzt wesentlich verstärkt. Nach Aussage des Bürgermeisters seien in den letzten zehn Jahren 40.000 m2 gewerbliche Grundstücke veräußert worden. Aufgrund der erheblichen Nachfrage hätten zuletzt keine weiteren Baugrundstücke mehr angeboten werden können. Aus der vorgelegten Nutzen-Kosten-Untersuchung für den Bahnhalt Merklingen ergebe sich, dass diesem bereits 2014 ein volkswirtschaftlicher Nutzen bescheinigt worden sei. Da Vorüberlegungen bereits Anfang 2012 angestellt worden seien, sei das Landratsamt von einer Realisierung des Projekts ausgegangen, wenn nur seine Machbarkeit gutachterlich unterlegt würde. Eine Bauerwartung habe daher bereits am 02.05.2012 bestanden. Da die 1. - 15. Änderung der 5. Fortschreibung des Flächennutzungsplans eine gewerbliche Entwicklung im Osten Nellingens vorsehe, gewinne auch die „Ostumfahrung“ an Bedeutung. Da Gewerbebauland teilweise in nördlicher Richtung in gleicher Höhe wie das Einlagegrundstück ausgewiesen worden sei, sei dieses nunmehr von Bauland „eingerahmt“; die Abstände zu den nördlichen Aussiedlungsstandorten würden daher nicht weiter verkürzt. Der dortige Betrieb Sch. betreibe ohnehin keine Tierhaltung mehr. Ein dringender Bedarf an der „Ostumfahrung“ ergebe sich aus der 6. Fortschreibung des Flächennutzungsplans. Bei seiner Stellungnahme, wonach das Einlagegrundstück im Rahmen der Flächennutzugsplanung zu keiner Zeit als Baufläche ausgewiesen gewesen sei, lasse der Gemeindeverwaltungsverband die „Einhüllung“ durch die Wohnbebauung im Süden, die L 1230 im Westen, die vorgesehene Umgehungsstraße und das Gewerbegebiet im Osten außer Betracht. Demgegenüber stünden einer Baulandentwicklung in westlicher und südlicher Richtung die zu den dortigen Aussiedlerhöfen einzuhaltenden Abstandsflächen entgegen. Auch der gebotene sparsame Umgang mit Grund und Boden spreche für eine Einbeziehung des Grundstücks in die Bebauungsplanung und gegen ein im Gemeindeentwicklungskonzept von 2003 aufgezeigtes „Entwicklungspotential Interkommunales Gewerbe“ im Osten. Die beschriebene „Einhüllung“ dränge nachgerade dazu.

27

Dem Senat liegen die vom Landesamt vorgelegten Verwaltungsvorgänge sowie die beigezogenen Planungsunterlagen der Gemeinde Nellingen und des Gemeindeverwaltungsverbands vor. Hierauf sowie auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze wird ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

28

Die auf eine Änderung des Wertermittlungsergebnisses für das Einlagegrundstück Flst. Nr. ...27 gerichtete Klage ist zulässig (I.), jedoch nicht begründet (II.).

I.

29

Die Klage ist als (Bescheidungs-)Verpflichtungsklage statthaft (vgl. §§ 42 Abs. 2, 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO, § 144 Satz 1 2. Alt. FlurbG). Sie ist auch innerhalb eines Monats nach Zustellung des Widerspruchsbescheids und damit fristgerecht beim Flurbereinigungsgericht erhoben worden (vgl. § 74 Abs. 2 u. 1 VwGO).

30

Auch das erforderliche Widerspruchsverfahren (vgl. § 141 Abs. 1 Nr. 1 FlurbG) war ordnungsgemäß durchgeführt worden. Denn das vorab per Telefax übermittelte Widerspruchsschreiben vom 21.06.2012 war noch am gleichen Tage und damit fristgerecht (vgl. § 70 VwGO) bei der unteren Flurbereinigungsbehörde eingegangen (vgl. AS 221/223 der Senatsakten). Aufgrund der ebenfalls (vgl. BVerwG, Urt. v. 28.10.1982 - 5 C 46.81 -, Buchholz 424.01 § 110 FlurbG Nr. 4 zum Flurbereinigungsbeschluss) bekanntzumachenden Bodenwertkarte (vgl. § 110 FlurbG, § 1 Abs. 4 DVO GemO entspr.; BVerwG, Beschl. v. 28.12.1959 - I CB 170.59 -, Buchholz 424.01 § 4 FlurbG Nr. 2; Beschl. v. 27.05.1986 - 5 B 57.84 - RzF - 29 - zu § 4) hatte die Widerspruchsfrist gemäß § 115 Abs. 1 FlurbG erst mit dem ersten Tag von deren Bekanntmachung („Auslegung ab 21.05.2012“) zu laufen begonnen. Da dieser Tag bei der Fristberechnung nicht mitgerechnet wird (vgl. BVerwG, Beschl. v. 09.08.2007 - 9 B 13.07 -, Buchholz 424.01 § 6 FlurbG Nr. 3), endete die Widerspruchsfrist erst mit Ablauf des 21.06.2012.

31

Der Kläger ist auch klagebefugt (vgl. § 42 Abs. 2 VwGO), da nicht von vornherein ausgeschlossen erscheint, dass er dadurch in seinem Recht auf eine den Wertermittlungsvorschriften entsprechende Bewertung seines Einlagegrundstücks verletzt wurde, dass dieses allein nach dem Bodennutzungswert bewertet wurde.

II.

32

Die Klage ist jedoch unbegründet. Das vom Landratsamt Alb-Donau-Kreis für das Grundstück des Klägers am 02.05.2012 festgestellte Wertermittlungsergebnis und der Widerspruchsbescheid des Landesamts für Geoinformation und Landentwicklung vom 28.04.2014 sind rechtmäßig, sodass der Kläger auch nicht in seinem Anspruch auf eine den Wertermittlungsvorschriften entsprechende Bewertung des von ihm eingebrachten Grundstücks verletzt ist (vgl. § 113 Abs. 5 u. 1 VwGO, § 144 FlurbG). Insofern kommt weder die beantragte Neubescheidung noch eine Änderung des Feststellungsbeschlusses unmittelbar durch das Flurbereinigungsgericht in Betracht (vgl. § 144 Satz 1 1. Alt. FlurbG).

33

Um die Teilnehmer - eingeschränkt durch die im vorliegenden Unternehmensverfahren anwendbaren Sondervorschriften des § 88 Nr. 4 u. 5 FlurbG - mit Land von gleichem Wert - nicht von gleicher Fläche - abfinden zu können (vgl. § 44 Abs. 1 Satz 1 FlurbG), ist nach den §§ 27 ff. FlurbG der Wert der alten Grundstücke zu ermitteln (vgl. § 44 Abs. 1 Satz 2 FlurbG, auch § 88 Nr. 4 Satz 1 FlurbG). Hierbei ist das tatsächliche Wertverhältnis der Grundstücke für den Zeitpunkt festzustellen, in dem die Bewertung nach § 32 FlurbG durchgeführt wird (vgl. BVerwG, Beschl. v. 10.05.1996 - 11 B 33.96 -, juris), nicht dagegen für den nach § 44 Abs. 1 Satz 3 FlurbG für die Wertgleichheit maßgebenden und hier noch ausstehenden Stichtag der vorläufigen Besitzeinweisung. Insofern kommt es auch nicht auf den Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Flurbereinigungsgericht an. Spätere, nach der Wertermittlung eingetretene Änderungen des Wertverhältnisses wären von den Flurbereinigungsbehörden im Zusammenhang mit der - derzeit jedoch noch nicht anstehenden - Ermittlung des Abfindungsanspruchs im Wege einer Nachbewertung zu berücksichtigen (vgl. BVerwG, Urt. v. 31.01.1979 - V B 72.77, V B 76.77 -, Buchholz 424.01 § 60 FlurbG Nr. 3; SächsOVG, Urt. v. 27.07.2006 - 7 D 27/04.F -, RdL 2007, 157; OVG Brbg. Urt. v. 08.04.2004 - 8 D 68/01.G -, RdL 2007, 358).

34

Der danach maßgebende Zeitpunkt war für die hier in Frage stehende Grundstücksqualität auch nicht nach den auch bei der Wertermittlung anwendbaren Grundsätzen der enteignungsrechtlichen Vorwirkung auf einen früheren Zeitpunkt vorzuverlegen (anders wohl das vom Kläger vorgelegte Gutachten v. 23.09.2013, S. 5 f.), „in dem das Grundstück endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wurde“ (vgl. BVerwG, Beschl. v. 06.03.2006 - 10 B 80.05 -, Buchholz 424.01 § 29 FlurbG Nr. 1; Nieders. OVG, Urt. v. 08.07.2015 - 15 KF 6/13 -, RdL 2015, 302; BGH, Beschl. v. 27.05.2009 - III ZR 285/08 -, NVwZ 2009, 1184). Denn das Einlagegrundstück selbst wird für das Unternehmen nicht unmittelbar benötigt.

35

Der Wert des Einlageflurstücks Nr. ...27 war auch zu Recht gemäß § 28 Abs. 1 FlurbG nach dem Nutzen ermittelt worden, den es bei gemeinüblicher ordnungsgemäßer Bewirtschaftung jedem Besitzer ohne Rücksicht auf die Entfernung zum Wirtschaftshof oder von der Ortslage nachhaltig gewähren kann. Denn es ist (lediglich) ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück (1.), für das auch keine Ausnahme von der in § 28 Abs. 1 FlurbG aufgestellten Regel galt (2.).

36

1. Entgegen der Auffassung des Klägers handelte es sich bei dem Grundstück Flst. Nr. ...27 nicht um eine Baufläche oder Bauland, für die bzw. das die Wertermittlung gemäß § 29 Abs. 1 FlurbG auf der Grundlage des Verkehrswerts (vgl. § 194 BauGB) zu erfolgen hatte. Es war daher auch nicht in eine der im Wertrahmen bereits vorgesehenen, aber noch nicht abschließend konkretisierten Bodenklassen 11 bis 14 einzuwerten.

37

Bauflächen oder Bauland sind baureifes Land, Rohbauland oder Bauerwartungsland i. S. v. § 5 Abs. 2, 3 und 4 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19.05.2010 (BGBl. I S. 639). Das Einlageflurstück ist ersichtlich kein Rohbauland (§ 5 Abs. 3 ImmoWertV) und damit erst recht kein baureifes Land (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV). Bei dem Einlageflurstück Nr. ...27 handelt es sich entgegen der Auffassung des Klägers aber auch nicht um Bauerwartungsland, das in die Bodenklasse 11 einzuwerten gewesen wäre.

38

Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (§ 6 ImmoWertV), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen (§ 5 Abs. 2 ImmoWertV). Nach § 6 Abs. 4 ImmoWertV sind Lagemerkmale insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse. Nach § 6 Abs. 5 ImmoWertV sind weitere Merkmale insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Erträge, die Grundstücksgröße, der Grundstückszuschnitt und die Bodenbeschaffenheit wie etwa die Bodengüte, Eignung als Baugrund oder schädliche Bodenveränderungen. Von maßgeblicher Bedeutung sind damit die aus der Natur der Sache gegebenen Möglichkeiten der Bodennutzung und der wirtschaftlichen Ausnutzung, wie sie sich aus der örtlichen Lage des Grundstücks bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise objektiv anbieten („Situationsgebundenheit des Grundstücks“). Von Bedeutung sind neben dem Stand der Bauleitplanung auch ein in der Gemeinde bestehender Siedlungsdruck aufgrund von Wanderungen oder der Zunahme der Bevölkerung oder im gewerblich-industriellen Bereich ein sich daraus ergebender Baulandbedarf. Auch eine günstige Lage innerhalb des Siedlungsgebiets, etwa aufgrund vorhandener Infrastruktureinrichtungen einschließlich günstiger Verkehrsverhältnisse kann von Bedeutung sein (vgl. zum Ganzen Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 8. A. 2017, § 5 Rn.162 f.).

39

Danach lagen zum maßgeblichen Zeitpunkt auch die Voraussetzungen für Bauerwartungsland nicht vor.

40

Das Einlageflurstück Nr. ...27 des Klägers liegt nördlich der Ortslage von Nellingen im Außenbereich unmittelbar an der nach Türkheim führenden L 1230 in einem Bereich, der sowohl in dem - bei der Wertfeststellung noch maßgeblichen - Flächennutzungsplan des Gemeindeverwaltungsverbandes „Laichinger Alb“ vom 16.03.2006 (4. Fortschreibung 2020) als auch im bereits vom 26.03. bis 27.04.2012 öffentlich ausgelegten (und am 26.07.2012 unverändert als Satzung beschlossenen und am 11.12.2012 genehmigten) Entwurf der 5. Fortschreibung 2030, nicht als Baufläche, sondern weiterhin als landwirtschaftliche Fläche dargestellt ist.

41

Dem Erläuterungsbericht zur 5. Fortschreibung ist zwar zu entnehmen (S. 74 f.), dass aufgrund einer weiterhin steigenden Einwohnerentwicklung und einer erhöhten Baulandnachfrage, die sich aus der überdurchschnittlichen Infrastruktur, der verkehrsgünstigen Lage, den attraktiven Grundstückspreisen und dem hohen Freizeitwert der Region ergebe (S. 3), grundsätzlich auch in Nellingen Flächenausweisungen erfolgen sollen.

42

Eine Neuausweisung von Wohnbau- bzw. Mischbauflächen wurde jedoch - abgesehen von 0,27 ha („Herdsteig“) bzw. 0,16 ha („Gartenstraße“) im süd(öst)lichen Siedlungsbereich Nellingens - seinerzeit nicht für erforderlich gehalten, weil die Gemeinde auf der Basis der bislang gültigen Flächennutzungsplanung (4. Fortschreibung) noch über ausreichende Flächenreserven an Wohnbauflächen (ca. 0,8 ha Baulücken in Bebauungsplangebieten, die zu 50 % im Besitz der Gemeinde stehen, sowie weitere 6,50 ha ausgewiesene Bauflächen, insbesondere „Bruckäcker III“ und „Bruckäcker IV“) und Mischbauflächen (von 2,56 ha, insbesondere „Bruckäcker IV“ und „Aichen“) verfügte. Schließlich sollte vorrangig eine Innenentwicklung betrieben werden (S. 75). Die künftige bauliche Wohnentwicklung sollte sich dann - entsprechend den bereits im Rahmen der 4. Fortschreibung des Flächennutzungsplans vom 16.03.2006 und auch im Gemeindeentwicklungskonzept der Gemeinde von 2003 zum Ausdruck gebrachten planerischen Vorstellungen - auch über den Zeithorizont 2030 hinaus - nach Westen und nicht (mehr) - wie früher - nach Norden und Süden vollziehen und zwar ungeachtet der auf andere Weise zu lösenden Nutzungskonflikte mit den im Westen vorhandenen Aussiedlerhöfen, die größere Abstände erforderlich machten (S. 76).

43

Um den Bedarf an gewerblichen Bauflächen zu decken, wurde im Rahmen der 5. Fortschreibung über die noch aufgrund der 4. Fortschreibung im Osten („Oppinger Grund“) vorhandenen Flächenreserven hinaus eine neue Gewerbebaufläche von ca. 1,72 ha im nordöstlichen Bereich („Amstetter Burren“) vorgesehen. Die weitere gewerbliche Entwicklung sollte sich dann - ebenfalls entsprechend den bereits im Rahmen der 4. Fortschreibung des Flächennutzungsplans und im Gemeindeentwicklungskonzept der Gemeinde von 2003 zum Ausdruck gebrachten planerischen Vorstellungen - im Osten und zwar östlich des Gewerbegebiets „Oppinger Grund“ vollziehen (S. 75, 77). Dabei sollten gegebenenfalls die durch die mögliche Umfahrung Ost entstehenden Flächen genutzt werden.

44

Ein vorzeitiger Bebauungsplan (vgl. § 8 Abs. 4 BauGB), aus dem sich für das Einlagegrundstück anderes ergäbe, befand sich nicht in Aufstellung.

45

Ein anderweitiges Verhalten der Gemeinde Nellingen, das gleichwohl mit hinreichender Sicherheit eine Bebauung gerade im Bereich des Einlagegrundstücks des Klägers hätte erwarten lassen, lässt sich seinem umfangreichen Vorbringen nicht entnehmen, zumal auch die ortsnäheren Grundstücke im Gewann „Geislinger Linde“ nach wie vor nicht zur Wohnbebauung vorgesehen wurden. Vielmehr ergibt sich aus den Stellungnahmen der Gemeinde Nellingen vom 22.10.2012 und 13.10.2014, dass - übrigens auch nach dem 02.05.2012 - keinerlei Absichten verfolgt wurden, das Grundstück des Klägers - etwa in Erweiterung des Baugebiets „Geislinger Linde“ - abweichend von der Flächennutzungsplanung, an der sich die Gemeinde durchweg orientierte, einer baulichen Nutzung zuzuführen. Auch Erschließungsmaßnahmen waren und sind im Bereich des Grundstücks Flst. Nr. ...27 nicht vorgesehen. Die entlang des Grundstücks verlaufende Landestraße L 1230 dient derzeit - ebenso wenig wie die geplante Umgehungsstraße (L 1230 neu) - nicht der Erschließung der dortigen Grundstücke, sondern dem durchgehenden Verkehr (vgl. § 3 Abs. 1 Nr. 1 StrG).

46

Aber auch sonst fehlt es an „konkreten Tatsachen“, die „mit hinreichender Sicherheit“ eine Ausweisung von Bauflächen in nördlicher Richtung unter Einbeziehung gerade auch des (gesamten) Grundstücks Flst. Nr. ...27 hätten erwarten lassen.

47

Inwiefern die natürlichen Verhältnisse ungeachtet dessen, dass die nach 2000 vorgenommenen Flächennutzungsplanfortschreibungen für 2010, 2020 und 2030 keine Wohnbauentwicklung mehr in nördlicher Richtung vorsahen und im Westen der Ortslage noch Wohnbauflächen zur Verfügung stehen, bei einem unterstellten Bedarf gleichwohl auf eine Wohnbauentwicklung gerade in nördlicher Richtung unter Einbeziehung des (gesamten) Einlagegrundstücks hingezielt haben sollten, erschließt sich dem Senat nicht. Nicht zuletzt vor dem Hintergrund der von klassifizierten Straßen ausgehenden Verkehrslärmwirkungen (vgl. DIN 18005 sowie den Trennungsgrundsatz nach § 50 BImSchG) drängte sich eine Bebauung zwischen der bereits bestehenden Landesstraße L 1230 und der möglicherweise einmal östlich davon verlaufenden Umgehungsstraße (L 1230 neu) auch keineswegs auf, mag der nördlich gelegene Betrieb auch keine geruchsbedingten Abstände mehr erfordern. Wegen des Trennungsgrundsatzes drängte sich solches auch nicht aufgrund der teilleisen nördlichen Entwicklung („Amstetter Burren“) des östlichen Gewerbegebiets auf.

48

Die vom Kläger aus der allgemeinen wirtschaftlichen, lokalen und regionalen Entwicklung für Nellingen abgeleiteten Entwicklungsperspektiven rechtfertigten keine andere Beurteilung. Abgesehen davon, dass diese dem Erläuterungsbericht zufolge vom Gemeindeverwaltungsverband durchaus gesehen und berücksichtigt wurden und es auf davon abweichende subjektive Erwartungen oder allgemeine Vermutungen nicht ankommt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 05.10.1998 - 7 S 1316/96 -, RdL 1999, 127; Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB Bd. VI <1. Feb. 2017>, § 5 ImmoWertV Rn. 53), sprachen sie allenfalls für die Ausweisung weiterer Bauflächen überhaupt. Objektive, konkret auf das Einlagegrundstück bezogene Umstände, die entgegen den in den Fortschreibungen des Flächennutzungsplanes zum Ausdruck gebrachten Vorstellungen des Gemeindeverwaltungsverbands zwangsläufig auf diesen Bereich hinzielten, lagen demgegenüber nicht vor. Im Übrigen wäre vor dem Hintergrund der hier vorliegenden, gegenteiligen Bauleitplanung auch dann nicht mit hinreichender Sicherheit von einer entsprechenden baulichen Entwicklung auszugehen gewesen. Denn einer solchen, die aus guten Gründen auch gegen einen etwaigen Trend gerichtet sein kann, kann ungeachtet dessen, dass sie auch wieder geändert werden kann, nicht die ihr zukommende Steuerungsfunktion abgesprochen werden (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, a.a.O., § 5 ImmoWertV Rn. 160). Dass planerische Festsetzungen auf Markt- und Erwerbschancen Einfluss nehmen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 09.11.1979 - 4 N 1.78 -, BVerwGE 59, 87), liegt schließlich in der Natur der Sache.

49

Insofern handelt es sich bei der gegenteiligen Einschätzung des Klägers um eine bloße Spekulation bzw. um eine nicht auf konkrete Tatsachen gründende Bauhoffnung, die nach den maßgeblichen Rechtsvorschriften noch kein Bauerwartungsland begründen konnte (vgl. §§ 2, 5 Abs. 2 ImmoWertV; auch § 95 Abs. 2 Nr. 1 BauGB; Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielen-berg/Krautzberger, a.a.O., § 5 ImmoWertV Rn. 58). Schon gar nicht kann eine seinerzeitige Bauerwartung - aufgrund des insoweit maßgeblichen Zeitpunkts - mit in den Verantwortungsbereich anderer Planungsträger (Eisenbahn-Bundesamt bzw. Deutsche Bahn und/oder Landes- bzw. Bundesstraßenverwaltung) fallenden weiteren Entwicklungen begründet werden, die bei der Wertfeststellung so noch gar nicht bekannt oder absehbar waren.

50

2. Entgegen der Auffassung des Klägers war auch nicht von sog. höherwertigem Agrarland (vgl. § 4 Abs. 3 Nr. 1 ImmoWertV) auszugehen, das entgegen dem aufgestellten Wertrahmen ausnahmsweise eine Bewertung nach dem Verkehrswert hätte rechtfertigen können (vgl. § 28 Abs. 1 FlurbG).

51

Zwar unterscheidet § 5 ImmoWertV anders als § 4 der Wertermittlungsverordnung vom 06.12.1988 (BGBl. I S. 2209) nicht mehr zwischen reinem Agrarland (§ 4 Abs. 1 Nr. 1 WertV 1988) und sog. begünstigtem Agrarland (§ 4 Abs. 1 Nr. 2 WertV 1988), doch bleibt ungeachtet dessen, dass es sich um keine besondere Entwicklungsstufe werdenden Baulands (mehr) handelt und die typischen Grundstücksmerkmale einer land- oder forstwirtschaftlichen Fläche durch § 5 Abs. 1 ImmoWertV ausreichend erfasst sind, eine differenzierte Behandlung von Agrarland entsprechend seiner jeweiligen Wertigkeit zulässig (ebenso FlurbG Koblenz, Urt. v. 24.11.2010 - 9 C 10548/10.OVG -, RzF - 117 - zu § 44 Abs. 2 FlurbG). Dies wird durch § 4 Absatz 3 ImmoWertV verdeutlicht, der „neben dem Entwicklungszustand“ die Berücksichtigung wertrelevanter Besonderheiten vorsieht (vgl. Regierungsbegründung, BR-Drs. 296/09, S. 39). Solche können bei der Bewertung - zumal in einem an Stelle einer Enteignung tretenden Unternehmensverfahren - nicht unberücksichtigt bleiben.

52

Eine außerlandwirtschaftliche Nutzung war jedoch - aufgrund der auch hier vorausgesetzten qualifizierten Entwicklungserwartung (vgl. § 2 Satz 2 ImmoWertV; Regierungsbegründung, a.a.O., S. 37; Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, a.a.O., § 4 ImmoWertV Rn. 23; Zimmermann, ImmoWertV 2010, § 2 Rn. 10) - nicht in absehbarer Zeit zu erwarten (vgl. § 4 Abs. 3 Nr. 1 ImmoWertV). Dass jedenfalls eine Bebauung nicht mit hinreichender Sicherheit zu erwarten war, ergibt sich bereits aus den obigen Ausführungen zum Nichtvorliegen von Bauerwartungsland. Dass eine noch in Betracht zu ziehende Nutzung nichtbaulicher Art - etwa zu Erholungs- oder Freizeitzwecken - zu erwarten gewesen wäre, wird vom Kläger weder behauptet noch ist dies sonst ersichtlich. Auch dessen Hinweis in der mündlichen Verhandlung, dass zunehmend Ausgleichsflächen (vgl. § 4 Abs. 3 Nr. 6 ImmoWertV) benötigt würden, lässt nicht erkennen, dass gerade sein Einlagegrundstück hierfür in Betracht gekommen und eine solche Nutzung mit der Folge absehbar gewesen wäre, dass es sich um höherwertiges Agrarland handelte.

53

Doch selbst dann, wenn aufgrund der nicht abschließenden Aufzählung in § 4 Abs. 3 ImmoWertV auch eine bloße „Erwartung der Bauerwartung“ (vgl. Köhne, Landwirtschaftliche Taxationslehre 4. A. 2007, S. 150 m.N.; Sprengnetter, Immobilienbewertung, Bände 5 - 16, <April 2016> Kap. 1.3) ungeachtet dessen zu berücksichtigen sein sollte, dass die besonderen Entwicklungsstufen werdenden Baulands in § 5 ImmoWertV abschließend geregelt sind und § 4 Abs. 3 Nr. 1 ImmoWertV lediglich eine bereits absehbare (und nach § 2 Satz 2 ImmoWertV nur aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit zu erwartende) anderweitige Nutzung berücksichtigt wissen will, fehlte es jedenfalls an konkreten, auf das Einlagegrundstück bezogenen Tatsachen, die für eine solche „Erwartung der Bauerwartung“ hätten sprechen können. Denn die Voraussetzungen für ein so verstandenes begünstigtes Agrarland i. S. des § 4 Abs. 1 Nr. 2 WertV 1988 lagen nicht vor.

54

Nach der noch unter der Geltung der Wertermittlungsverordnung vom 06.12.1988 (BGBl. I S. 2209) ergangenen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Beschl. v. 4.2.1991 5 B 91.90 -, Buchholz 424.01 § 28 FlurbG Nr. 7; Beschl. v. 29.5.1991 5 B 27.91 -, Buchholz 424.01 § 28 FlurbG Nr. 8; Urt. v. 16.12.1992 - 11 C 3.92 -, Buchholz 424.01 § 44 FlurbG Nr. 72) war eine Abweichung von dem landwirtschaftlichen Nutzungswert (§ 28 Abs. 1 Satz 1 FlurbG) geboten, wenn ein Grundstück Eigenschaften besaß, die im Nutzungswert nicht zum Ausdruck kamen. Dabei mussten nach § 4 Abs. 1 Nr. 2 WertV kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllt sein: Die Fläche musste land- oder forstwirtschaftlich genutzt oder nutzbar sein, wobei sie sich durch besondere Eigenschaften auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen musste. Ferner musste im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine Nachfrage bestehen, die auf die außerlandwirtschaftlichen oder außerforstwirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten gerichtet war und es durfte auf absehbare Zeit noch keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorstehen. Dabei handelte es sich vor allem um land- oder forstwirtschaftliche Flächen, die sich insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für eine Nutzung zu Erholungs- bzw. Freizeitzwecken eigneten (vgl. Senatsurt. v. 11.05.1995 - 7 S 2194/94 -, RdL 1996, 127).

55

Ob hier von einer Eignung des Einlagegrundstücks zu außerlandwirtschaftlichen Zwecken ausgegangen werden konnte, erscheint durchaus fraglich, da in dem vom Kläger im Verwaltungsverfahren vorgelegten Gutachten vom 23.09.2013 lediglich von einem „Entwicklungspotential zu außerlandwirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten“ die Rede ist (S. 10) und ein Wert von 4,40 EUR/m2 (nur) für den Fall für „sicherlich gerechtfertigt“ angesehen wird, w e n n eine außerlandwirtschaftliche Verwendung in Aussicht steht (S. 20). Jedenfalls müsste darüber hinaus eine dahingehende („verobjektivierte“) Nachfrage im gewöhnlichen Geschäftsgang bestanden haben, die gerade auf die geltend gemachte außerlandwirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit - hier als potentielles (Wohn-)Bauland - gerichtet gewesen sein müsste (vgl. Senatsurt. v. 11.05.1995, a.a.O., u. v. 26.04.1996 - 7 S 1906/94 -). Daran fehlt es jedenfalls.

56

Aus den verschiedenen, vom Kläger im Anschluss an das von ihm vorgelegte Gutachten angeführten Verkaufsfällen lässt sich hinsichtlich der ortsnahen Grundstücke im Norden eine solche Nachfrage nicht herleiten. Aus den Verkaufspreisen lässt sich, wie das Landesamt in seiner „Regressionsanalyse“ (AS 85 der Senatsakten) überzeugend dargestellt hat, noch nicht einmal ein eindeutiger Zusammenhang zur jeweiligen Nähe zur Ortslage feststellen. Gerade weil auch für wesentlich weiter von der Ortslage entfernte Grundstücke, hinsichtlich der die „Erwartung einer Bauerwartung“ gänzlich unwahrscheinlich war, höhere Grundstückspreise erzielt wurden, spricht nichts dafür, dass eine „verobjektivierte“ Nachfrage gerade nach Flächen am unmittelbaren oder nahen nördlichen Ortsrand bestanden hätte, die auf eine potentielle Nutzung als (Wohn-)Bauland gerichtet gewesen wäre. Auch wenn sich der vom Landesamt herangezogene Verkaufsfall von 2013 nach der Wertermittlung ereignete, bestätigt er doch, dass 2012 von einer gefestigten Nachfrage nach potentiell bebaubaren Grundstücken am nördlichen Ortsrand nicht die Rede sein konnte.

57

Allein der Umstand, dass für das landwirtschaftlich genutzte Einlagegrundstück wegen seiner Nähe zur Ortslage bei einem Verkauf möglicherweise ein höherer Verkaufspreis erzielbar gewesen sein mag, rechtfertigte es demgegenüber noch nicht, den Wert entgegen § 28 Abs. 1 FlurbG nach dem Verkehrswert zu ermitteln. Denn die Entfernung von der Ortslage als solche ist bei der Ermittlung des Werts nur landwirtschaftlich genutzter Grundstücke gerade nicht zu berücksichtigen (§ 28 Abs. 1 Satz 1 FlurbG; hierzu FlurbG Koblenz, Urt. v. 15.12.2004 - 9 C 11309/04.OVG -, RdL 2005, 150; FlurbG Greifswald, Urt. v. 28.01.2009 - 9 K 25/05 -, RzF - 17 - zu § 27 FlurbG), sondern kann erst im Rahmen der Gestaltung der Abfindung Bedeutung erlangen (vgl. § 44 Abs. 4 FlurbG: „soll … entsprechen“).

58

Nach alledem konnte die Klage keinen Erfolg haben.

III.

59

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch über die Gebührenpflicht und die Erhebung eines Auslagenpauschsatzes zu Lasten des Klägers beruht auf § 147 Abs. 1 FlurbG.

60

Die Revision zum Bundesverwaltungsgericht war nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

61

Beschluss vom 23. Juni 2017

62

Der Streitwert wird auf 97.751,20 EUR festgesetzt (64.310 m2 x 1,52 EUR/m2 <Wertdifferenz 3,50 EUR - 1,98 EUR>; vgl. Widerspruchsbescheid, S. 19; vgl. § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. 13.2.1 des Streitwertkatalogs 2013).

63

Der Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

28

Die auf eine Änderung des Wertermittlungsergebnisses für das Einlagegrundstück Flst. Nr. ...27 gerichtete Klage ist zulässig (I.), jedoch nicht begründet (II.).

I.

29

Die Klage ist als (Bescheidungs-)Verpflichtungsklage statthaft (vgl. §§ 42 Abs. 2, 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO, § 144 Satz 1 2. Alt. FlurbG). Sie ist auch innerhalb eines Monats nach Zustellung des Widerspruchsbescheids und damit fristgerecht beim Flurbereinigungsgericht erhoben worden (vgl. § 74 Abs. 2 u. 1 VwGO).

30

Auch das erforderliche Widerspruchsverfahren (vgl. § 141 Abs. 1 Nr. 1 FlurbG) war ordnungsgemäß durchgeführt worden. Denn das vorab per Telefax übermittelte Widerspruchsschreiben vom 21.06.2012 war noch am gleichen Tage und damit fristgerecht (vgl. § 70 VwGO) bei der unteren Flurbereinigungsbehörde eingegangen (vgl. AS 221/223 der Senatsakten). Aufgrund der ebenfalls (vgl. BVerwG, Urt. v. 28.10.1982 - 5 C 46.81 -, Buchholz 424.01 § 110 FlurbG Nr. 4 zum Flurbereinigungsbeschluss) bekanntzumachenden Bodenwertkarte (vgl. § 110 FlurbG, § 1 Abs. 4 DVO GemO entspr.; BVerwG, Beschl. v. 28.12.1959 - I CB 170.59 -, Buchholz 424.01 § 4 FlurbG Nr. 2; Beschl. v. 27.05.1986 - 5 B 57.84 - RzF - 29 - zu § 4) hatte die Widerspruchsfrist gemäß § 115 Abs. 1 FlurbG erst mit dem ersten Tag von deren Bekanntmachung („Auslegung ab 21.05.2012“) zu laufen begonnen. Da dieser Tag bei der Fristberechnung nicht mitgerechnet wird (vgl. BVerwG, Beschl. v. 09.08.2007 - 9 B 13.07 -, Buchholz 424.01 § 6 FlurbG Nr. 3), endete die Widerspruchsfrist erst mit Ablauf des 21.06.2012.

31

Der Kläger ist auch klagebefugt (vgl. § 42 Abs. 2 VwGO), da nicht von vornherein ausgeschlossen erscheint, dass er dadurch in seinem Recht auf eine den Wertermittlungsvorschriften entsprechende Bewertung seines Einlagegrundstücks verletzt wurde, dass dieses allein nach dem Bodennutzungswert bewertet wurde.

II.

32

Die Klage ist jedoch unbegründet. Das vom Landratsamt Alb-Donau-Kreis für das Grundstück des Klägers am 02.05.2012 festgestellte Wertermittlungsergebnis und der Widerspruchsbescheid des Landesamts für Geoinformation und Landentwicklung vom 28.04.2014 sind rechtmäßig, sodass der Kläger auch nicht in seinem Anspruch auf eine den Wertermittlungsvorschriften entsprechende Bewertung des von ihm eingebrachten Grundstücks verletzt ist (vgl. § 113 Abs. 5 u. 1 VwGO, § 144 FlurbG). Insofern kommt weder die beantragte Neubescheidung noch eine Änderung des Feststellungsbeschlusses unmittelbar durch das Flurbereinigungsgericht in Betracht (vgl. § 144 Satz 1 1. Alt. FlurbG).

33

Um die Teilnehmer - eingeschränkt durch die im vorliegenden Unternehmensverfahren anwendbaren Sondervorschriften des § 88 Nr. 4 u. 5 FlurbG - mit Land von gleichem Wert - nicht von gleicher Fläche - abfinden zu können (vgl. § 44 Abs. 1 Satz 1 FlurbG), ist nach den §§ 27 ff. FlurbG der Wert der alten Grundstücke zu ermitteln (vgl. § 44 Abs. 1 Satz 2 FlurbG, auch § 88 Nr. 4 Satz 1 FlurbG). Hierbei ist das tatsächliche Wertverhältnis der Grundstücke für den Zeitpunkt festzustellen, in dem die Bewertung nach § 32 FlurbG durchgeführt wird (vgl. BVerwG, Beschl. v. 10.05.1996 - 11 B 33.96 -, juris), nicht dagegen für den nach § 44 Abs. 1 Satz 3 FlurbG für die Wertgleichheit maßgebenden und hier noch ausstehenden Stichtag der vorläufigen Besitzeinweisung. Insofern kommt es auch nicht auf den Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Flurbereinigungsgericht an. Spätere, nach der Wertermittlung eingetretene Änderungen des Wertverhältnisses wären von den Flurbereinigungsbehörden im Zusammenhang mit der - derzeit jedoch noch nicht anstehenden - Ermittlung des Abfindungsanspruchs im Wege einer Nachbewertung zu berücksichtigen (vgl. BVerwG, Urt. v. 31.01.1979 - V B 72.77, V B 76.77 -, Buchholz 424.01 § 60 FlurbG Nr. 3; SächsOVG, Urt. v. 27.07.2006 - 7 D 27/04.F -, RdL 2007, 157; OVG Brbg. Urt. v. 08.04.2004 - 8 D 68/01.G -, RdL 2007, 358).

34

Der danach maßgebende Zeitpunkt war für die hier in Frage stehende Grundstücksqualität auch nicht nach den auch bei der Wertermittlung anwendbaren Grundsätzen der enteignungsrechtlichen Vorwirkung auf einen früheren Zeitpunkt vorzuverlegen (anders wohl das vom Kläger vorgelegte Gutachten v. 23.09.2013, S. 5 f.), „in dem das Grundstück endgültig von jeder konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wurde“ (vgl. BVerwG, Beschl. v. 06.03.2006 - 10 B 80.05 -, Buchholz 424.01 § 29 FlurbG Nr. 1; Nieders. OVG, Urt. v. 08.07.2015 - 15 KF 6/13 -, RdL 2015, 302; BGH, Beschl. v. 27.05.2009 - III ZR 285/08 -, NVwZ 2009, 1184). Denn das Einlagegrundstück selbst wird für das Unternehmen nicht unmittelbar benötigt.

35

Der Wert des Einlageflurstücks Nr. ...27 war auch zu Recht gemäß § 28 Abs. 1 FlurbG nach dem Nutzen ermittelt worden, den es bei gemeinüblicher ordnungsgemäßer Bewirtschaftung jedem Besitzer ohne Rücksicht auf die Entfernung zum Wirtschaftshof oder von der Ortslage nachhaltig gewähren kann. Denn es ist (lediglich) ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück (1.), für das auch keine Ausnahme von der in § 28 Abs. 1 FlurbG aufgestellten Regel galt (2.).

36

1. Entgegen der Auffassung des Klägers handelte es sich bei dem Grundstück Flst. Nr. ...27 nicht um eine Baufläche oder Bauland, für die bzw. das die Wertermittlung gemäß § 29 Abs. 1 FlurbG auf der Grundlage des Verkehrswerts (vgl. § 194 BauGB) zu erfolgen hatte. Es war daher auch nicht in eine der im Wertrahmen bereits vorgesehenen, aber noch nicht abschließend konkretisierten Bodenklassen 11 bis 14 einzuwerten.

37

Bauflächen oder Bauland sind baureifes Land, Rohbauland oder Bauerwartungsland i. S. v. § 5 Abs. 2, 3 und 4 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19.05.2010 (BGBl. I S. 639). Das Einlageflurstück ist ersichtlich kein Rohbauland (§ 5 Abs. 3 ImmoWertV) und damit erst recht kein baureifes Land (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV). Bei dem Einlageflurstück Nr. ...27 handelt es sich entgegen der Auffassung des Klägers aber auch nicht um Bauerwartungsland, das in die Bodenklasse 11 einzuwerten gewesen wäre.

38

Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen (§ 6 ImmoWertV), insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen (§ 5 Abs. 2 ImmoWertV). Nach § 6 Abs. 4 ImmoWertV sind Lagemerkmale insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse. Nach § 6 Abs. 5 ImmoWertV sind weitere Merkmale insbesondere die tatsächliche Nutzung, die Erträge, die Grundstücksgröße, der Grundstückszuschnitt und die Bodenbeschaffenheit wie etwa die Bodengüte, Eignung als Baugrund oder schädliche Bodenveränderungen. Von maßgeblicher Bedeutung sind damit die aus der Natur der Sache gegebenen Möglichkeiten der Bodennutzung und der wirtschaftlichen Ausnutzung, wie sie sich aus der örtlichen Lage des Grundstücks bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise objektiv anbieten („Situationsgebundenheit des Grundstücks“). Von Bedeutung sind neben dem Stand der Bauleitplanung auch ein in der Gemeinde bestehender Siedlungsdruck aufgrund von Wanderungen oder der Zunahme der Bevölkerung oder im gewerblich-industriellen Bereich ein sich daraus ergebender Baulandbedarf. Auch eine günstige Lage innerhalb des Siedlungsgebiets, etwa aufgrund vorhandener Infrastruktureinrichtungen einschließlich günstiger Verkehrsverhältnisse kann von Bedeutung sein (vgl. zum Ganzen Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 8. A. 2017, § 5 Rn.162 f.).

39

Danach lagen zum maßgeblichen Zeitpunkt auch die Voraussetzungen für Bauerwartungsland nicht vor.

40

Das Einlageflurstück Nr. ...27 des Klägers liegt nördlich der Ortslage von Nellingen im Außenbereich unmittelbar an der nach Türkheim führenden L 1230 in einem Bereich, der sowohl in dem - bei der Wertfeststellung noch maßgeblichen - Flächennutzungsplan des Gemeindeverwaltungsverbandes „Laichinger Alb“ vom 16.03.2006 (4. Fortschreibung 2020) als auch im bereits vom 26.03. bis 27.04.2012 öffentlich ausgelegten (und am 26.07.2012 unverändert als Satzung beschlossenen und am 11.12.2012 genehmigten) Entwurf der 5. Fortschreibung 2030, nicht als Baufläche, sondern weiterhin als landwirtschaftliche Fläche dargestellt ist.

41

Dem Erläuterungsbericht zur 5. Fortschreibung ist zwar zu entnehmen (S. 74 f.), dass aufgrund einer weiterhin steigenden Einwohnerentwicklung und einer erhöhten Baulandnachfrage, die sich aus der überdurchschnittlichen Infrastruktur, der verkehrsgünstigen Lage, den attraktiven Grundstückspreisen und dem hohen Freizeitwert der Region ergebe (S. 3), grundsätzlich auch in Nellingen Flächenausweisungen erfolgen sollen.

42

Eine Neuausweisung von Wohnbau- bzw. Mischbauflächen wurde jedoch - abgesehen von 0,27 ha („Herdsteig“) bzw. 0,16 ha („Gartenstraße“) im süd(öst)lichen Siedlungsbereich Nellingens - seinerzeit nicht für erforderlich gehalten, weil die Gemeinde auf der Basis der bislang gültigen Flächennutzungsplanung (4. Fortschreibung) noch über ausreichende Flächenreserven an Wohnbauflächen (ca. 0,8 ha Baulücken in Bebauungsplangebieten, die zu 50 % im Besitz der Gemeinde stehen, sowie weitere 6,50 ha ausgewiesene Bauflächen, insbesondere „Bruckäcker III“ und „Bruckäcker IV“) und Mischbauflächen (von 2,56 ha, insbesondere „Bruckäcker IV“ und „Aichen“) verfügte. Schließlich sollte vorrangig eine Innenentwicklung betrieben werden (S. 75). Die künftige bauliche Wohnentwicklung sollte sich dann - entsprechend den bereits im Rahmen der 4. Fortschreibung des Flächennutzungsplans vom 16.03.2006 und auch im Gemeindeentwicklungskonzept der Gemeinde von 2003 zum Ausdruck gebrachten planerischen Vorstellungen - auch über den Zeithorizont 2030 hinaus - nach Westen und nicht (mehr) - wie früher - nach Norden und Süden vollziehen und zwar ungeachtet der auf andere Weise zu lösenden Nutzungskonflikte mit den im Westen vorhandenen Aussiedlerhöfen, die größere Abstände erforderlich machten (S. 76).

43

Um den Bedarf an gewerblichen Bauflächen zu decken, wurde im Rahmen der 5. Fortschreibung über die noch aufgrund der 4. Fortschreibung im Osten („Oppinger Grund“) vorhandenen Flächenreserven hinaus eine neue Gewerbebaufläche von ca. 1,72 ha im nordöstlichen Bereich („Amstetter Burren“) vorgesehen. Die weitere gewerbliche Entwicklung sollte sich dann - ebenfalls entsprechend den bereits im Rahmen der 4. Fortschreibung des Flächennutzungsplans und im Gemeindeentwicklungskonzept der Gemeinde von 2003 zum Ausdruck gebrachten planerischen Vorstellungen - im Osten und zwar östlich des Gewerbegebiets „Oppinger Grund“ vollziehen (S. 75, 77). Dabei sollten gegebenenfalls die durch die mögliche Umfahrung Ost entstehenden Flächen genutzt werden.

44

Ein vorzeitiger Bebauungsplan (vgl. § 8 Abs. 4 BauGB), aus dem sich für das Einlagegrundstück anderes ergäbe, befand sich nicht in Aufstellung.

45

Ein anderweitiges Verhalten der Gemeinde Nellingen, das gleichwohl mit hinreichender Sicherheit eine Bebauung gerade im Bereich des Einlagegrundstücks des Klägers hätte erwarten lassen, lässt sich seinem umfangreichen Vorbringen nicht entnehmen, zumal auch die ortsnäheren Grundstücke im Gewann „Geislinger Linde“ nach wie vor nicht zur Wohnbebauung vorgesehen wurden. Vielmehr ergibt sich aus den Stellungnahmen der Gemeinde Nellingen vom 22.10.2012 und 13.10.2014, dass - übrigens auch nach dem 02.05.2012 - keinerlei Absichten verfolgt wurden, das Grundstück des Klägers - etwa in Erweiterung des Baugebiets „Geislinger Linde“ - abweichend von der Flächennutzungsplanung, an der sich die Gemeinde durchweg orientierte, einer baulichen Nutzung zuzuführen. Auch Erschließungsmaßnahmen waren und sind im Bereich des Grundstücks Flst. Nr. ...27 nicht vorgesehen. Die entlang des Grundstücks verlaufende Landestraße L 1230 dient derzeit - ebenso wenig wie die geplante Umgehungsstraße (L 1230 neu) - nicht der Erschließung der dortigen Grundstücke, sondern dem durchgehenden Verkehr (vgl. § 3 Abs. 1 Nr. 1 StrG).

46

Aber auch sonst fehlt es an „konkreten Tatsachen“, die „mit hinreichender Sicherheit“ eine Ausweisung von Bauflächen in nördlicher Richtung unter Einbeziehung gerade auch des (gesamten) Grundstücks Flst. Nr. ...27 hätten erwarten lassen.

47

Inwiefern die natürlichen Verhältnisse ungeachtet dessen, dass die nach 2000 vorgenommenen Flächennutzungsplanfortschreibungen für 2010, 2020 und 2030 keine Wohnbauentwicklung mehr in nördlicher Richtung vorsahen und im Westen der Ortslage noch Wohnbauflächen zur Verfügung stehen, bei einem unterstellten Bedarf gleichwohl auf eine Wohnbauentwicklung gerade in nördlicher Richtung unter Einbeziehung des (gesamten) Einlagegrundstücks hingezielt haben sollten, erschließt sich dem Senat nicht. Nicht zuletzt vor dem Hintergrund der von klassifizierten Straßen ausgehenden Verkehrslärmwirkungen (vgl. DIN 18005 sowie den Trennungsgrundsatz nach § 50 BImSchG) drängte sich eine Bebauung zwischen der bereits bestehenden Landesstraße L 1230 und der möglicherweise einmal östlich davon verlaufenden Umgehungsstraße (L 1230 neu) auch keineswegs auf, mag der nördlich gelegene Betrieb auch keine geruchsbedingten Abstände mehr erfordern. Wegen des Trennungsgrundsatzes drängte sich solches auch nicht aufgrund der teilleisen nördlichen Entwicklung („Amstetter Burren“) des östlichen Gewerbegebiets auf.

48

Die vom Kläger aus der allgemeinen wirtschaftlichen, lokalen und regionalen Entwicklung für Nellingen abgeleiteten Entwicklungsperspektiven rechtfertigten keine andere Beurteilung. Abgesehen davon, dass diese dem Erläuterungsbericht zufolge vom Gemeindeverwaltungsverband durchaus gesehen und berücksichtigt wurden und es auf davon abweichende subjektive Erwartungen oder allgemeine Vermutungen nicht ankommt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 05.10.1998 - 7 S 1316/96 -, RdL 1999, 127; Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB Bd. VI <1. Feb. 2017>, § 5 ImmoWertV Rn. 53), sprachen sie allenfalls für die Ausweisung weiterer Bauflächen überhaupt. Objektive, konkret auf das Einlagegrundstück bezogene Umstände, die entgegen den in den Fortschreibungen des Flächennutzungsplanes zum Ausdruck gebrachten Vorstellungen des Gemeindeverwaltungsverbands zwangsläufig auf diesen Bereich hinzielten, lagen demgegenüber nicht vor. Im Übrigen wäre vor dem Hintergrund der hier vorliegenden, gegenteiligen Bauleitplanung auch dann nicht mit hinreichender Sicherheit von einer entsprechenden baulichen Entwicklung auszugehen gewesen. Denn einer solchen, die aus guten Gründen auch gegen einen etwaigen Trend gerichtet sein kann, kann ungeachtet dessen, dass sie auch wieder geändert werden kann, nicht die ihr zukommende Steuerungsfunktion abgesprochen werden (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, a.a.O., § 5 ImmoWertV Rn. 160). Dass planerische Festsetzungen auf Markt- und Erwerbschancen Einfluss nehmen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 09.11.1979 - 4 N 1.78 -, BVerwGE 59, 87), liegt schließlich in der Natur der Sache.

49

Insofern handelt es sich bei der gegenteiligen Einschätzung des Klägers um eine bloße Spekulation bzw. um eine nicht auf konkrete Tatsachen gründende Bauhoffnung, die nach den maßgeblichen Rechtsvorschriften noch kein Bauerwartungsland begründen konnte (vgl. §§ 2, 5 Abs. 2 ImmoWertV; auch § 95 Abs. 2 Nr. 1 BauGB; Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielen-berg/Krautzberger, a.a.O., § 5 ImmoWertV Rn. 58). Schon gar nicht kann eine seinerzeitige Bauerwartung - aufgrund des insoweit maßgeblichen Zeitpunkts - mit in den Verantwortungsbereich anderer Planungsträger (Eisenbahn-Bundesamt bzw. Deutsche Bahn und/oder Landes- bzw. Bundesstraßenverwaltung) fallenden weiteren Entwicklungen begründet werden, die bei der Wertfeststellung so noch gar nicht bekannt oder absehbar waren.

50

2. Entgegen der Auffassung des Klägers war auch nicht von sog. höherwertigem Agrarland (vgl. § 4 Abs. 3 Nr. 1 ImmoWertV) auszugehen, das entgegen dem aufgestellten Wertrahmen ausnahmsweise eine Bewertung nach dem Verkehrswert hätte rechtfertigen können (vgl. § 28 Abs. 1 FlurbG).

51

Zwar unterscheidet § 5 ImmoWertV anders als § 4 der Wertermittlungsverordnung vom 06.12.1988 (BGBl. I S. 2209) nicht mehr zwischen reinem Agrarland (§ 4 Abs. 1 Nr. 1 WertV 1988) und sog. begünstigtem Agrarland (§ 4 Abs. 1 Nr. 2 WertV 1988), doch bleibt ungeachtet dessen, dass es sich um keine besondere Entwicklungsstufe werdenden Baulands (mehr) handelt und die typischen Grundstücksmerkmale einer land- oder forstwirtschaftlichen Fläche durch § 5 Abs. 1 ImmoWertV ausreichend erfasst sind, eine differenzierte Behandlung von Agrarland entsprechend seiner jeweiligen Wertigkeit zulässig (ebenso FlurbG Koblenz, Urt. v. 24.11.2010 - 9 C 10548/10.OVG -, RzF - 117 - zu § 44 Abs. 2 FlurbG). Dies wird durch § 4 Absatz 3 ImmoWertV verdeutlicht, der „neben dem Entwicklungszustand“ die Berücksichtigung wertrelevanter Besonderheiten vorsieht (vgl. Regierungsbegründung, BR-Drs. 296/09, S. 39). Solche können bei der Bewertung - zumal in einem an Stelle einer Enteignung tretenden Unternehmensverfahren - nicht unberücksichtigt bleiben.

52

Eine außerlandwirtschaftliche Nutzung war jedoch - aufgrund der auch hier vorausgesetzten qualifizierten Entwicklungserwartung (vgl. § 2 Satz 2 ImmoWertV; Regierungsbegründung, a.a.O., S. 37; Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, a.a.O., § 4 ImmoWertV Rn. 23; Zimmermann, ImmoWertV 2010, § 2 Rn. 10) - nicht in absehbarer Zeit zu erwarten (vgl. § 4 Abs. 3 Nr. 1 ImmoWertV). Dass jedenfalls eine Bebauung nicht mit hinreichender Sicherheit zu erwarten war, ergibt sich bereits aus den obigen Ausführungen zum Nichtvorliegen von Bauerwartungsland. Dass eine noch in Betracht zu ziehende Nutzung nichtbaulicher Art - etwa zu Erholungs- oder Freizeitzwecken - zu erwarten gewesen wäre, wird vom Kläger weder behauptet noch ist dies sonst ersichtlich. Auch dessen Hinweis in der mündlichen Verhandlung, dass zunehmend Ausgleichsflächen (vgl. § 4 Abs. 3 Nr. 6 ImmoWertV) benötigt würden, lässt nicht erkennen, dass gerade sein Einlagegrundstück hierfür in Betracht gekommen und eine solche Nutzung mit der Folge absehbar gewesen wäre, dass es sich um höherwertiges Agrarland handelte.

53

Doch selbst dann, wenn aufgrund der nicht abschließenden Aufzählung in § 4 Abs. 3 ImmoWertV auch eine bloße „Erwartung der Bauerwartung“ (vgl. Köhne, Landwirtschaftliche Taxationslehre 4. A. 2007, S. 150 m.N.; Sprengnetter, Immobilienbewertung, Bände 5 - 16, <April 2016> Kap. 1.3) ungeachtet dessen zu berücksichtigen sein sollte, dass die besonderen Entwicklungsstufen werdenden Baulands in § 5 ImmoWertV abschließend geregelt sind und § 4 Abs. 3 Nr. 1 ImmoWertV lediglich eine bereits absehbare (und nach § 2 Satz 2 ImmoWertV nur aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit zu erwartende) anderweitige Nutzung berücksichtigt wissen will, fehlte es jedenfalls an konkreten, auf das Einlagegrundstück bezogenen Tatsachen, die für eine solche „Erwartung der Bauerwartung“ hätten sprechen können. Denn die Voraussetzungen für ein so verstandenes begünstigtes Agrarland i. S. des § 4 Abs. 1 Nr. 2 WertV 1988 lagen nicht vor.

54

Nach der noch unter der Geltung der Wertermittlungsverordnung vom 06.12.1988 (BGBl. I S. 2209) ergangenen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Beschl. v. 4.2.1991 5 B 91.90 -, Buchholz 424.01 § 28 FlurbG Nr. 7; Beschl. v. 29.5.1991 5 B 27.91 -, Buchholz 424.01 § 28 FlurbG Nr. 8; Urt. v. 16.12.1992 - 11 C 3.92 -, Buchholz 424.01 § 44 FlurbG Nr. 72) war eine Abweichung von dem landwirtschaftlichen Nutzungswert (§ 28 Abs. 1 Satz 1 FlurbG) geboten, wenn ein Grundstück Eigenschaften besaß, die im Nutzungswert nicht zum Ausdruck kamen. Dabei mussten nach § 4 Abs. 1 Nr. 2 WertV kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllt sein: Die Fläche musste land- oder forstwirtschaftlich genutzt oder nutzbar sein, wobei sie sich durch besondere Eigenschaften auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen musste. Ferner musste im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine Nachfrage bestehen, die auf die außerlandwirtschaftlichen oder außerforstwirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten gerichtet war und es durfte auf absehbare Zeit noch keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorstehen. Dabei handelte es sich vor allem um land- oder forstwirtschaftliche Flächen, die sich insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für eine Nutzung zu Erholungs- bzw. Freizeitzwecken eigneten (vgl. Senatsurt. v. 11.05.1995 - 7 S 2194/94 -, RdL 1996, 127).

55

Ob hier von einer Eignung des Einlagegrundstücks zu außerlandwirtschaftlichen Zwecken ausgegangen werden konnte, erscheint durchaus fraglich, da in dem vom Kläger im Verwaltungsverfahren vorgelegten Gutachten vom 23.09.2013 lediglich von einem „Entwicklungspotential zu außerlandwirtschaftlichen Nutzungsmöglichkeiten“ die Rede ist (S. 10) und ein Wert von 4,40 EUR/m2 (nur) für den Fall für „sicherlich gerechtfertigt“ angesehen wird, w e n n eine außerlandwirtschaftliche Verwendung in Aussicht steht (S. 20). Jedenfalls müsste darüber hinaus eine dahingehende („verobjektivierte“) Nachfrage im gewöhnlichen Geschäftsgang bestanden haben, die gerade auf die geltend gemachte außerlandwirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit - hier als potentielles (Wohn-)Bauland - gerichtet gewesen sein müsste (vgl. Senatsurt. v. 11.05.1995, a.a.O., u. v. 26.04.1996 - 7 S 1906/94 -). Daran fehlt es jedenfalls.

56

Aus den verschiedenen, vom Kläger im Anschluss an das von ihm vorgelegte Gutachten angeführten Verkaufsfällen lässt sich hinsichtlich der ortsnahen Grundstücke im Norden eine solche Nachfrage nicht herleiten. Aus den Verkaufspreisen lässt sich, wie das Landesamt in seiner „Regressionsanalyse“ (AS 85 der Senatsakten) überzeugend dargestellt hat, noch nicht einmal ein eindeutiger Zusammenhang zur jeweiligen Nähe zur Ortslage feststellen. Gerade weil auch für wesentlich weiter von der Ortslage entfernte Grundstücke, hinsichtlich der die „Erwartung einer Bauerwartung“ gänzlich unwahrscheinlich war, höhere Grundstückspreise erzielt wurden, spricht nichts dafür, dass eine „verobjektivierte“ Nachfrage gerade nach Flächen am unmittelbaren oder nahen nördlichen Ortsrand bestanden hätte, die auf eine potentielle Nutzung als (Wohn-)Bauland gerichtet gewesen wäre. Auch wenn sich der vom Landesamt herangezogene Verkaufsfall von 2013 nach der Wertermittlung ereignete, bestätigt er doch, dass 2012 von einer gefestigten Nachfrage nach potentiell bebaubaren Grundstücken am nördlichen Ortsrand nicht die Rede sein konnte.

57

Allein der Umstand, dass für das landwirtschaftlich genutzte Einlagegrundstück wegen seiner Nähe zur Ortslage bei einem Verkauf möglicherweise ein höherer Verkaufspreis erzielbar gewesen sein mag, rechtfertigte es demgegenüber noch nicht, den Wert entgegen § 28 Abs. 1 FlurbG nach dem Verkehrswert zu ermitteln. Denn die Entfernung von der Ortslage als solche ist bei der Ermittlung des Werts nur landwirtschaftlich genutzter Grundstücke gerade nicht zu berücksichtigen (§ 28 Abs. 1 Satz 1 FlurbG; hierzu FlurbG Koblenz, Urt. v. 15.12.2004 - 9 C 11309/04.OVG -, RdL 2005, 150; FlurbG Greifswald, Urt. v. 28.01.2009 - 9 K 25/05 -, RzF - 17 - zu § 27 FlurbG), sondern kann erst im Rahmen der Gestaltung der Abfindung Bedeutung erlangen (vgl. § 44 Abs. 4 FlurbG: „soll … entsprechen“).

58

Nach alledem konnte die Klage keinen Erfolg haben.

III.

59

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch über die Gebührenpflicht und die Erhebung eines Auslagenpauschsatzes zu Lasten des Klägers beruht auf § 147 Abs. 1 FlurbG.

60

Die Revision zum Bundesverwaltungsgericht war nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

61

Beschluss vom 23. Juni 2017

62

Der Streitwert wird auf 97.751,20 EUR festgesetzt (64.310 m2 x 1,52 EUR/m2 <Wertdifferenz 3,50 EUR - 1,98 EUR>; vgl. Widerspruchsbescheid, S. 19; vgl. § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. 13.2.1 des Streitwertkatalogs 2013).

63

Der Beschluss ist unanfechtbar.