Amtsgericht Langenfeld (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-10-12, Aktenzeichen 11 C 123/05
ECLI:DE:AGME2:2005:1012.11C123.05.00

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, mit Wirkung ab dem 01. März 2005 der Erhöhung der Wohnraum-Nettomiete für die im Erdgeschoss des Hauses N-Straße in 40724 Hilden gelegene Wohnung, bestehend aus 4 Zimmern, Loggia, Küche, Diele, Bad und dazugehörigem Kellerraum von bisher monatlich 499,54 EUR (977,01 DM) über den anerkannten Betrag von 522,87 EUR hinaus auf insgesamt 570,00 EUR zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 30 % und die Beklagten zu 70 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird gestattet, die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteiles vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

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(Hier Freitext: Tatbestand, Gründe etc.)

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T a t b e s t a n d

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Die Kläger begehren von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

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Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über Wohnraum. Der monatliche Nettomietzins betrug bis zum 28. Februar 2005 499,54 EUR. Nach § 8 Nr. 2 des Mietvertrages vom 25. Mai 1977 sind die Beklagten verpflichtet, alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen nach Ablauf bestimmter Zeiträume auf ihre Kosten ausführen zu lassen.

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Mit anwaltlichem Mieterhöhungsschreiben vom 31. Januar 2005 forderten die Kläger die Beklagten auf, einer Mieterhöhung von 499,54 EUR auf 599,45 EUR zum 01. März 2005 zuzustimmen. Dem Mieterhöhungsverlangen der Kläger lag eine sich aus dem Mietspiegel der Stadt Hilden für 2004 ergebende ortsübliche Vergleichsmiete von 5,65 EUR / qm zzgl. von Zuschlägen in Höhe von 0,36 EUR / qm für die Isolierverglasung, in Höhe von 0,41 EUR / qm für die Wärmedämmung, in Höhe von 0,06 EUR / qm für den Kabelanschluss und in Höhe von rund 0,71 EUR / qm für die aufgrund der nach der Rechtsprechung unwirksamen Klausel in § 8 Nr. 2 des Mietvertrages von dem Vermieter auszuführenden Schönheitsreparaturen zugrunde. Die Grundfläche beträgt 87 qm. Mit Schreiben des Mieterbundes vom 22. Februar 2005 stimmten die Beklagten einer Mieterhöhung auf 6,01 EUR / qm, mithin auf 522,87 EUR, zu, wobei sie auf die ortsübliche Vergleichsmiete lediglich einen Zuschlag für die Isolierverglasung akzeptierten.

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Die Kläger haben in der Folge auf den Zuschlag wegen der Wärmedämmung verzichtet und bei Erhebung der Klage beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, mit Wirkung ab dem 01. März 2005 der Erhöhung der Wohnraum-Nettomiete für die im Erdgeschoss des Hauses N-Straße in 40724 Hilden gelegene Wohnung, bestehend aus 4 Zimmern, Loggia, Küche, Diele, Bad und dazugehörigem Kellerraum von bisher monatlich 499,54 EUR (977,01 DM) über den anerkannten Betrag von 522,87 EUR hinaus auf insgesamt 589,72 EUR zuzustimmen. Mit Schriftsatz vom 27. Juni 2005 haben die Kläger auch von der Berechnung eines Zuschlages für den Kabelanschluss Abstand genommen und die Klage insoweit zurückgenommen, so dass lediglich noch die Mieterhöhung wegen der von den Vermietern auszuführenden Schönheitsreparaturen streitgegenständlich ist.

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Die Kläger behaupten insoweit, der Mietspiegel der Stadt Hilden beinhalte die Übernahme der Kosten der Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Sie sind daher der Ansicht, für den Fall, dass der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen habe, sei ein Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete vorzunehmen. Dieser belaufe sich entsprechend § 28 Abs. 4 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung auf 8,50 EUR / qm / Jahr, mithin auf monatlich rund 0,71 EUR / qm.

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Sie beantragen nunmehr,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, mit Wirkung ab dem 01. März 2005 der Erhöhung der Wohnraum-Nettomiete für die im Erdgeschoss des Hauses N-Straße in 40724 Hilden gelegene Wohnung, bestehend aus 4 Zimmern, Loggia, Küche, Diele, Bad und dazugehörigem Kellerraum von bisher monatlich 499,54 EUR (977,01 DM) über den anerkannten Betrag von 522,87 EUR hinaus auf insgesamt 584,50 EUR zuzustimmen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie sind der Ansicht, die Kläger trügen als Verwender des vorformulierten Mietvertrages das Risiko, dass einzelne Klauseln unwirksam seien. Eine Anpassung des Mietzinses sei aufgrund dieser Unwirksamkeit nicht vorzunehmen. Ein Zuschlag für die Tragung der Kosten der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter sei allenfalls dann zulässig, wenn dieser die Kosten aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung trage. Indes trage der Vermieter die Kosten für die Vertragsgemäßheit der Wohnung nicht vertraglich, sondern bereits von Gesetzes wegen.

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Im Übrigen seien die Zuschläge in § 28 der II. Berechnungsverordnung auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar, da diese sich nur auf öffentlich geförderten Wohnraum bezögen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

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Die Kläger können gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB von den Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete von 499,54 EUR auf insgesamt 570,00 EUR verlangen. Dies ist bis zu einem Betrag von 522,87 EUR unstreitig. Insoweit haben die Beklagten einer Mieterhöhung mit Schreiben des Mieterbundes vom 22. Februar 2005 bereits zugestimmt. Die Voraussetzungen des § 558 BGB liegen unstreitig vor. Der anerkannten Nettomiete liegt eine ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel der Stadt Hilden für das Jahr 2004 für das streitgegenständliche Mietobjekt in Höhe von 5,65 EUR / qm zzgl. 0,36 EUR / qm für die vorhandene Isolierverglasung zugrunde. Bezogen auf die Gesamtfläche von unstreitig 87 qm errechnet sich danach eine Nettomiete von 522,87 EUR.

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Entgegen der Auffassung der Beklagten ist auf die ortsübliche Vergleichsmiete über den Betrag von 6,01 EUR / qm hinaus noch ein Zuschlag vorzunehmen, nachdem die regelmäßig erforderlichen Schönheitsreparaturen hier nicht von den Beklagten sondern von den Klägern geschuldet werden. Insoweit ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die entsprechende Klausel im Mietvertrag, wonach die Schönheitsreparaturen von den Beklagten durchzuführen sind, aufgrund der darin enthaltenen starren Fristenregelung unwirksam ist. Auf die hierzu ergangene Rechtsprechung, die aufgrund der wechselseitigen Schriftsätze als bekannt vorausgesetzt werden kann, wird Bezug genommen.

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Trägt jedoch ein Vermieter auf Grund einer vertraglichen Vereinbarung die laufenden Schönheitsreparaturen, dann kann er zur Begründung eines Verlangens auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses nach § 558 BGB einen Zuschlag zu dem maßgeblichen Wert des Mietspiegels machen, der sich an dem Höchstbetrag von jährlich 8,50 EUR / qm des § 28 Abs. 4 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung orientiert (LG Berlin, Urteil vom 18.11.1999, Az: 67 S 239/99, Grundeigentum 2000, 472; LG Frankfurt, Urteil vom 29.04.2003, Az: 2-11 S 296/02, NJW-RR 2003, 1522).

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Dies gilt auch, wenn der Vermieter die laufenden Schönheitsreparaturen wie hier lediglich wegen der Unwirksamkeit einer dies ausschließenden Klausel im Mietvertrag zu tragen hat. Insoweit kann es grds. keinen Unterschied machen, ob die Parteien sich bewusst dafür entschieden haben, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen soll, oder ob dies sich allein daraus ergibt, dass der Vermieter von Gesetzes wegen in Ermangelung einer abweichenden Vereinbarung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Durch die Unwirksamkeit der Vertragsklausel soll nicht der Vermieter bestraft werden, sondern der Mieter vor einer unangemessenen Benachteiligung durch eine Verpflichtung zur Durchführung übermäßiger Schönheitsreparaturen geschützt werden. Die Unwirksamkeit der Klausel stellt daher lediglich den Zustand wieder her, der bestanden hätte, wenn eine Vereinbarung über die Durchführung der Schönheitsreparaturen überhaupt nicht (ausdrücklich) getroffen worden wäre, so dass sie den Vermieter nicht daran hindert, die in diesem Fall bestehenden Ansprüche geltend zu machen.

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Diese Ansprüche beinhalten jedoch auch den Anspruch, im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB auf die Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel einen Zuschlag für die Übernahme der Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Dem Mietspiegel liegen nämlich überwiegend solche Mietverträge zu Grunde, in denen die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wurde. Dies ergibt sich bereits aus dem Vorwort zum Mietspiegel der Stadt Hilden für das Jahr 2004, wo es ausdrücklich heißt: "Die Vergleichsmieten beinhalten die Übernahme der Kosten der Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Trägt der Vermieter vertraglich diese Kosten, ist ein Zuschlag zulässig." Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen entspricht jedoch im Übrigen auch der üblichen vertraglichen Regelung, so dass entsprechend davon auszugehen ist, dass der umgekehrte Fall im Mietspiegel nicht angemessen Berücksichtigung findet.

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Zur Berechnung der Höhe des vorzunehmenden Zuschlages kann § 28 Abs. 4 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung jedenfalls als Schätzungsgrundlage herangezogen werden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die II. BV auf das streitgegenständliche Mietverhältnis überhaupt unmittelbar anwendbar ist. Unabhängig davon ergeben sich hieraus nämlich brauchbare Werte.

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Entgegen der Auffassung der Kläger beträgt der Zuschlag auf den Mietzins jedoch nicht jährlich 8,50 EUR / qm. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass es sich bei dem Wert von 8,50 EUR / qm um einen Höchstbetrag handelt. Die Kläger haben jedoch nicht dargelegt, dass im vorliegenden Fall die Kosten der Schönheitsreparaturen überdurchschnittlich hoch sind. Auszugehen ist daher hier lediglich von einem Mittelwert, der nach der Einschätzung des Gerichts bei jährlich 6,50 EUR / qm liegen dürfte. Daraus errechnet sich bei einer Grundfläche von 87 qm ein monatlicher Erhöhungsbetrag von weiteren 47,13 EUR.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Die Berufung wird zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert.

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Streitwert:

bis zu 900,00 EUR