Landgericht Itzehoe (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-01-03, Aktenzeichen 9 S 27/05
ECLI:DE:LGITZEH:2007:0103.9S27.05.0A

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 22.02.2005 – Aktenzeichen: 62 C 169/04 – teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 1.379,34 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.03.2004 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

2. Die Anschlussberufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin zu 34 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 66 % zu tragen. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben die Klägerin zu 30 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 70 % zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

5. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

I.

1

Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Rückzahlung ihrer Mietkaution.

2

Die Beklagten hatten der Klägerin und deren Lebensgefährten eine Wohnung vermietet. Die Mieter hatten eine Kaution in Höhe von umgerechnet 2.096,30 EUR durch Stellung einer Bankbürgschaft geleistet. Am 31.01.2003 endete das Mietverhältnis vorzeitig. Die Beklagten forderten die Klägerin und deren Lebensgefährten in der Folgezeit ergebnislos unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung und zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf. Sodann übersandten die Beklagten der Klägerin und ihrem Lebensgefährten diverse Kostenvoranschläge in der Gesamthöhe von 2.295,35 EUR und verlangten Zahlung. Diese erfolgte nicht. Daraufhin nahmen die Beklagten am 22.12.2003 die Kaution in Anspruch.

3

Der Lebensgefährte der Klägerin trat dieser seine Ansprüche auf Rückzahlung der Mietkaution ab. Die Klägerin setzte den Beklagten erfolglos eine Frist zur Rückzahlung der Kaution bis zum 01.03.2004.

4

Die Beklagten behaupten, dass sie gegenüber der Klägerin Forderungen in die Bürgschaftssumme übersteigender Höhe hätten. Im Einzelnen wird Abgeltung von Schönheitsreparaturen, Schadensersatz wegen Beschädigungen der Mietsache sowie eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 geltend gemacht. Die Beklagten haben mit den vorgenannten Ansprüchen gegen die Mietkaution aufgerechnet.

5

Im Hinblick auf der weiteren Einzelheiten der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils (Bl. 154-163 d.A.) Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

6

Das Amtsgericht hat die Klage größtenteils abgewiesen, weil der Erstattungsanspruch der Klägerin nahezu in voller Höhe infolge der Aufrechnung erloschen sei.

7

Das Amtsgericht hat ausgeführt, dass die Klägerin und ihr Lebensgefährte bei Mietende gem. § 15 Nr. 2 des Mietvertrages verpflichtet gewesen seien, die Küche, das Wannenbad und das Duschbad zu renovieren und gem. § 15 Nr. 7 des Mietvertrages wegen der übrigen Wohnräume einen Kostenersatz für die seit Mietbeginn verstrichene Abwohnzeit zu zahlen. Beide Mietvertragsklauseln seien wirksam, da sie keinen starren Fristenplan enthielten bzw. nicht an einen solchen gebunden seien.

8

Bei der Bemessung der erforderlichen Kosten könne von dem seitens der Beklagten eingeholten Kostenvoranschlag der Firma ... ausgegangen werden, welchen die Klägerin nicht hinreichend substantiiert angegriffen habe. Allerdings seien die Kosten für die Zusatzbeschichtung des Wohnzimmers abzuziehen, da die Beklagten nicht hätten beweisen können, dass diese Zusatzbeschichtung erforderlich gewesen sei. Zudem seien die geltend gemachten Kosten für den Kellerraum abzuziehen, da dieser von der Renovierungsklausel nicht erfasst sei.

9

Auch seien sowohl Balkon als auch Zargen zu renovieren gewesen. Soweit die Klägerin das Vorhandensein von Stahlzargen ohne nähere Erläuterung bestritten habe, sei dies unzureichend gewesen.

10

Ferner hätten die Beklagten gegen die Klägerin auch einen Schadensersatzanspruch wegen Beschädigungen der Mietsache. Da in dem Mietvertrag festgehalten sei, dass die Wohnung ohne Mängel und in einwandfreiem Zustand übergeben wurde, begründe das Übergabeprotokoll bei Mietende, in welchem diverse Mängel aufgeführt worden seien, einen Anscheinsbeweis dahingehend, dass die Mängel erst während der Mietzeit entstanden seien. Diesen Anscheinsbeweis habe die Klägerin lediglich im Hinblick auf die Verschmutzung der Silikonfuge der Dusche entkräften können.

11

Ferner stünden den Beklagten Schadensersatzansprüche auf Erstattung der Kosten der Rechtsverfolgung, der Einholung der Kostenvoranschläge und der Anfertigung von Lichtbildern zwecks Mängeldokumentation und ein Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2003 in Höhe von 130,10 EUR zu.

12

Dagegen wendet sich die Berufung der Klägerin. Sie ist der Ansicht, die Klauseln bezüglich der Durchführung von Schönheitsreparaturen in dem Mietvertrag seien unwirksam, so dass den Beklagten kein Anspruch auf Ersatz der Kosten für Schönheitsreparaturen zustehe. Dies gelte auch für die Quotenabgeltungsklausel in § 15 Nr. 7 des Mietvertrages.

13

Die betreffenden Klauseln in § 15 des Mietvertrages lauten wie folgt:

14

§ 15 Schönheitsreparaturen

1. Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung die laufenden Schönheitsreparaturen fachgerecht nach Maßgabe der folgenden Ziffer 2 auf eigene Kosten vorzunehmen, ( .......).

2. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen:

in Küchen, Bädern, Duschen, alle 3 Jahre

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten, offenen Balkonen

und Loggien, alle 5 Jahre

in anderen Räumen alle 7 Jahre

3. Verlangt es der Zustand der Räume und trifft nicht den Vermieter, seinen gesetzlichen Vertreter oder Erfüllungsgehilfen Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit daran, sind die laufenden Schönheitsreparaturen wie folgt auszuführen:

a) bei Übergabe renovierter Räume vor Ablauf des jeweiligen ersten Fristenzeitraumes seit Mietbeginn, oder

b) bei Übergabe nicht renovierter Räume nach Ablauf des jeweils ersten in Ziffer 2 genannten Fristenzeitraumes seit Mietbeginn vor Ablauf des jeweils nächsten Fristenzeitraumes.

4. Von den in Ziffer 2 genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieträume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.

5. (.....)

6. (.....)

7. Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffern 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2-4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt, oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.

Die Höhe des Kostenansatzes wird anhand eines Kostenvoranschlags eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziffern 2-4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.

15

Die Klägerin meint weiter, das Amtsgericht habe das Bestreiten der Angemessenheit des Kostenvoranschlages und der Stahlzargen nicht als unsubstantiiert zurückweisen dürfen, ohne die Klägerin zuvor darauf hinzuweisen. Die Klägerin hat in der Berufungsinstanz einen eigenen Kostenvoranschlag eingeholt. Sie behauptet, dass sich ihr eingeholter Kostenvoranschlag auf dieselben Leistungspositionen beziehe wie derjenige der Beklagten. Der seitens der Klägerin eingeholte Kostenvoranschlag kommt jedoch nur zu anteiligen Kosten für die Renovierung in Höhe von 985,37 EUR.

16

Die Klägerin ist weiter der Ansicht, die Beklagten hätten der Klägerin und deren Lebensgefährten keine ordnungsgemäße Frist zur Durchführung der Reparaturen gesetzt.

17

Bezüglich der Beschädigungen der Fliesen in der Küche habe das Amtsgericht der Klägerin wiederum zu Unrecht die Beweislast dafür auferlegt, dass die Fliesen nicht durch sie beschädigt worden seien. Dabei habe das Amtsgericht übersehen, dass der Zeuge ... glaubhaft bekundet habe, dass die Beschädigung bei Einbau des Gasboilers durch einen von den Beklagten beauftragten Handwerker erfolgt sei und die Klägerin Sachverständigenbeweis dafür angeboten hatte, dass die Beschädigung mit den Maßen des Boilers exakt übereinstimme. Bezüglich der Fliesen im Wannenbad seien der Klägerin die Kosten ebenfalls zu Unrecht auferlegt worden. Die Aussage des Zeugen ... zu diesem Punkt habe das Amtsgericht außer Acht gelassen.

18

Auch bezüglich der Beschädigung der Wasserhähne sei das Amtsgericht von einer falschen Beweislastverteilung ausgegangen und habe zudem zu Unrecht die Mehrwertsteuer zugesprochen, ohne dass deren Anfall durch Rechnungen nachgewiesen worden sei.

19

Kosten für die Anfertigung von Fotos und Erstellung des Malerangebotes seien ebenfalls nicht erstattungsfähig.

20

Bezüglich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 verfolgt die Klägerin ihren Kautionsrückzahlungsanspruch in der zweiten Instanz hingegen ausdrücklich nicht weiter.

21

Die Klägerin beantragt,

22

die Beklagten unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Pinneberg vom 22.02.2005, Aktenzeichen: 62 C 169/04, als Gesamtschuldner zu verurteilen, über zuerkannte 179,62 EUR hinaus weitere 1.786,59 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.03.2004 an die Klägerin zu zahlen und den Beklagten vollen Umfangs die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

23

Die Beklagten beantragen,

24

die Berufung zurückzuweisen.

25

Die Beklagten haben mit Schriftsatz vom 17.06.2005, eingegangen am 20.06.2005, Anschlussberufung eingelegt und beantragen im Wege der Anschlussberufung,

26

das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg Az. 62 C 169/04 vom 22.02.2005 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

27

Die Klägerin beantragt,

28

die Anschlussberufung zurückzuweisen.

29

Die Beklagten sind der Ansicht, das Amtsgericht habe zu Unrecht die Kosten der Zusatzbeschichtung von den Renovierungskosten abgezogen. Sie meinen, das Amtsgericht hätte darauf hinweisen müssen, dass es diese Frage für beweisbedürftig hielt und den Beweis noch nicht als erbracht sah. Dann hätten die Beklagten den Zeugen ... als weiteren Zeugen benannt, der seinerzeit den Kostenvoranschlag erstellt habe. Zudem seien auch die Kosten für den Kellerraum erstattungsfähig, da dieser zu den vermieteten Räumen gehöre und daher ebenfalls der Schönheitsreparaturklausel unterliege. Sie sind der Ansicht, § 15 Nr. 7 des Mietvertrages sei wirksam und enthalte eine Schiedsvereinbarung, so dass die Kosten gem. Kostenvoranschlag für beide Parteien verbindlich seien.

30

Die Beklagten behaupten unter Vorlage der Baubeschreibung ferner in der Berufungsinstanz erstmalig, dass auch aus der Baubeschreibung hervorgehe, dass die Wohnung mit Stahlzargen ausgestattet sei.

31

Die Klägerin erwidert darauf, dass für sie nicht erkennbar gewesen sei, dass es sich um Stahlzargen gehandelt habe, und rügt den Vortrag der Beklagten als verspätet.

32

Durch Annahme des Vergleichsvorschlags der Klägerin aus deren Schriftsatz vom 09.02.2006 (Bl. 249 d.A.) mit Schriftsatz der Beklagten vom 24.02.2006 (Bl. 253 d.A.) haben sich die Parteien dahingehend teilweise geeinigt, dass die Kosten für den Austausch der Wasserhähne in Höhe von 62,99 EUR zwischen den Parteien hälftig geteilt werden.

33

Die Kammer hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens gem. Beweisbeschluss vom 15.03.2006 (Bl. 256 d.A.) über die Angemessenheit der Preise der in dem Kostenvoranschlag der Firma ... (Bl. 29 ff. d.A.) aufgeführten Arbeiten und über die Erforderlichkeit einer Zusatzbeschichtung aufgrund des vorhandenen gelben Farbanstrichs. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten (Bl. 269-274 d.A.) Bezug genommen.

34

Wegen der weiteren Einzelheiten im Sach- und Streitstand wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen und den Hinweisbeschluss der Kammer vom 20.01.2006 (Bl. 239-241 d.A.) sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 25.11.2005 (Bl. 220-222 d.A.) und 15.12.2006 (Bl. 290 d.A.) ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

II.

35

Die zulässige Berufung hat in der Sache teilweise Erfolg. Die zulässige Anschlussberufung ist unbegründet.

36

Der Klägerin steht gegen die Beklagten einen Anspruch auf Erstattung von insgesamt 1.379,34 EUR gem. § 6 Nr. 2 des Mietvertrages in Verbindung mit der Abtretungserklärung vom 01.04.2004 zu. Im Übrigen ist der Anspruch auf Erstattung der Kaution durch die seitens der Beklagten erklärte Aufrechnung erloschen.

37

1. Schönheitsreparaturen

a. Küche und Bäder

38

Den Beklagten steht gegen die Klägerin ein Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in den Bädern und der Küche der Wohnung gem. §§ 280, 281, 535, 249 ff. BGB i.V.m. § 15 Nr. 2, Nr. 6 des Mietvertrages in Höhe von 361,52 EUR zu.

39

aa. Nach dem beiderseitigen Parteivorbringen ist davon auszugehen, dass sich die Küche und die Bäder bei Wohnungsrückgabe in einem renovierungsbedürftigen Zustand befanden. Denn die Klägerin behauptet selbst nicht, dass die Wände noch in einwandfreiem Zustand gewesen wären, und bestreitet die Renovierungsbedürftigkeit der Räume nicht.

40

bb. Die Klägerin und ihr Lebensgefährte waren daher nach § 15 Nr. 1 - 4 des Mietvertrages verpflichtet, die Küche, das Wannenbad und das Duschbad zu renovieren.

41

Die Klauseln zur Übernahme der Schönheitsreparaturen in § 15 Nr. 1-4 des Mietvertrages sind wirksam und stellen insbesondere keine unangemessene Benachteiligung der Mieter im Sinne von § 307 BGB dar.

42

Zwar handelt es sich bei den Klauseln in dem Formularmietvertrag unzweifelhaft um allgemeine Geschäftsbedingungen, d.h. Formularklauseln, die in einer Vielzahl von Fällen Anwendung finden sollen und von den Vermietern gestellt werden.

43

Allerdings ist es auch in AGB grundsätzlich zulässig, dem Mieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufzuerlegen, sofern diese nicht an einen starren Fristenplan geknüpft ist und der Mieter nicht für eine Abnutzung vor Mietbeginn einzustehen hat (vgl. Palandt-Weidenkaff § 535 BGB Rn 43, 64. Auflage 2005). Vorliegend werden die Schönheitsreparaturen den Mietern gerade nicht im Rahmen eines starren Fristenplans auferlegt, sondern § 15 Nr. 4 des Mietvertrages lässt eine Abweichung von den Fristen des § 15 Nr. 2 des Mietvertrages, orientiert am tatsächlichen Zustand der Wohnung, ausdrücklich zu. Entgegen der Ansicht der Klägerin ist auch der erstmalige Fristbeginn klar und transparent in § 15 Nr. 3 des Mietvertrages geregelt. Der Fristenplan beginnt ausdrücklich erst mit Mietbeginn, auch wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Die Mieter müssen daher auch nicht für die Abnutzung durch die Vormieter einstehen. Eine Unwirksamkeit ergibt sich auch nicht aus einem Summierungseffekt, wie die Klägerin meint. Die Klägerin meint, die Regelung sei insgesamt unwirksam, weil § 15 Nr. 3a zulasse, dass ein Mieter bei überdurchschnittlicher Abnutzung bereits nach zwei Jahren renovieren müsse, obwohl die üblichen Fristen weitaus länger liefen. Dabei übersieht die Klägerin jedoch, dass Sinn und Zweck der Regelung bzgl. der Durchführung von Schönheitsreparaturen derjenige ist, dass der Mieter die Kosten der Abnutzung der Wohnung tragen soll, die er verursacht hat. Damit steht es im Einklang, wenn der Mieter, der die Wohnung übermäßig beansprucht, auch vor Ablauf der üblichen Fristen des § 15 Nr. 2 renovieren muss. Die Regelung des § 15 Nr. 3 stellt nach Auffassung der Kammer auch keine eigene Fristenregelung dar, sondern regelt lediglich den Beginn der Fristen und den Zeitpunkt, zu dem – je nach tatsächlichem Zustand – erstmalig renoviert werden müsste. Auch § 15 Nr. 3 stellt dabei ausdrücklich auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung ab und enthält keine generelle Renovierungspflicht vor Ablauf des ersten Fristenzeitraums gem. § 15 Nr. 2. Eine Verpflichtung zur Endrenovierung oder übermäßige Belastung mit Renovierungskosten seitens der Mieter lässt sich den Klauseln nach Auffassung der Kammer auch bei ungünstigster Auslegung nicht entnehmen, da stets der tatsächliche Zustand der Wohnung zum Maßstab genommen wird.

44

cc. Die Klägerin und ihr Lebensgefährte haben die Küche und die Bäder am Ende der Mietzeit trotz dessen, dass sich diese in einem renovierungsbedürftigen Zustand befunden haben, nicht renoviert. Dabei hätten sie unschwer bei Durchsicht des Mietvertrages erkennen können und müssen, dass sie die Räume hätten streichen müssen.

45

dd. Es kann dahinstehen, ob die Aufforderung an die Klägerin zur Durchführung der Schönheitsreparaturen mit Schreiben der Beklagten vom 15.11.2003 ausreichend war, um die Voraussetzungen des § 281 Abs. 1 BGB zu erfüllen. Denn eine Fristsetzung war gem. § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich, da der Lebensgefährte der Klägerin eine Renovierung mit Schreiben vom 11.11.2003 ausdrücklich abgelehnt hat und die Klägerin und deren Lebensgefährte zu keinem Zeitpunkt bereit waren, die Räume zu renovieren. Dieses Verhalten ist als ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung anzusehen.

46

ee. Der Betrag, welcher zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in Küche, Wannen- und Duschbad erforderlich ist, beträgt unter Zugrundelegung des Kostenvoranschlags der Firma ... vom 01.12.2003 (Bl. 29 d.A.) 166,52 EUR netto zzgl. der Kosten für das Lackieren der in den Räumen befindlichen Stahlzargen und Heizkörper in Höhe von insgesamt 195,00 EUR netto.

47

Dass sich in der Wohnung Stahlzargen befanden, ist zwischenzeitlich zwischen den Parteien unstreitig. Die Klägerin hat zwar einerseits die Vorlage der Baubeschreibung des Objektes in der Berufungsinstanz als verspätet gerügt, aber andererseits darauf erwidert, dass für sie nicht erkennbar gewesen sei, dass die Wohnung mit Stahlzargen ausgestattet ist. Mithin hat die Klägerin den Umstand, dass Stahlzargen in der Wohnung vorhanden sind, nicht mehr bestritten. Einer Beweisaufnahme zu dem Material der Zarge bedurfte es daher nicht mehr, so dass es unerheblich ist, ob im Rahmen der (entbehrlich gewordenen) Beweisaufnahme nur auf das seitens der Beklagten in erster Instanz angebotene Beweismittel der Augenscheinseinnahme oder auf dasjenige der Berufungsinstanz der Baubeschreibung hätte zurückgegriffen werden dürfen.

48

Aus dem Kostenvoranschlag der Firma ... lassen sich die Kosten für den Anstrich der Küche und Bäder sowie die Lackierung der darin befindlichen Heizkörper und Stahlzargen auch ohne Weiteres entnehmen. Es handelt sich offensichtlich um die Positionen 1.01, 1.02, 1.10 und 1.13 (Bl. 29/30 d.A.) in Höhe von insgesamt 361,52 EUR netto.

49

Der Kostenvoranschlag ist nicht bereits deshalb verbindlich für die Parteien, weil die Beklagten diesen nach § 15 Nr. 7 des Mietvertrages eingeholt haben. Zwar sieht § 15 Nr. 7 vor, dass die Höhe des Kostenansatzes anhand eines Kostenvoranschlags eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebs des Malerhandwerks ermittelt wird. Die Klausel regelt jedoch nicht den hier einschlägigen Fall, dass sich eine Partei an der Auswahl nicht beteiligt. Insbesondere lässt sich der Klausel nicht entnehmen, dass der einseitig durch eine Partei ausgewählte Kostenvoranschlag gegenüber den Parteien Verbindlichkeit erlangen sollte. Sofern die Beklagten einen solchen Regelungsinhalt gewollt hätten, geht dieser aus der Klausel nicht hervor. Insofern gilt der Grundsatz, dass Unklarheiten in allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders gehen. Raum für eine ergänzende Vertragsauslegung bleibt daher nicht.

50

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht aber zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Preise für die Renovierung der Räume aus dem Kostenvoranschlag der Firma ... ortsüblich und angemessen sind. Der Sachverständige ... hat in seinem Gutachten die Preise aus dem Kostenvoranschlag mit den Mittelwerten der Formblätter der Grundlagen der Preisberechnung im Maler- und Lackiererhandwerk verglichen. Diese Formblätter dienen der Ausbildung in den Meisterschulen. Dabei hat der Sachverständige festgestellt, dass die mittleren Preise der Formblätter sogar über denjenigen liegen, welche die Firma ... berechnet hat. Das Angebot der Firma ... ist mithin sogar günstiger als die mittleren Preise, die im Malereihandwerk verwendet werden, und damit ortsüblich und angemessen.

51

Nicht erstattungsfähig ist hingegen die Mehrwertsteuer auf die kalkulierten Beträge. Denn die Beklagten haben nicht nachgewiesen, dass diese angefallen ist (vgl. § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB).

52

b. Übrige Räume

53

Den Beklagten steht gegen die Klägerin hingegen kein Anspruch auf anteilige Tragung der Kosten der Renovierung für die übrigen Räume nach § 15 Nr. 7 des Mietvertrages zu. Denn die entsprechende Klausel ist nach Auffassung der Kammer intransparent und daher unwirksam. Die Kammer hält insofern nicht mehr an ihrer im Hinweisbeschluss vom 20.01.2006 geäußerten Rechtsauffassung fest.

54

Unzweifelhaft handelt es sich bei den Regelungen in § 15 des Mietvertrages um Formularklauseln, die in einer Vielzahl von Fällen verwendet werden sollen und seitens des Vermieters gestellt wurden, mithin um allgemeine Geschäftsbedingungen.

55

Nach der neueren Rechtsprechung des BGH ist eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbildes der Wohnung noch nicht gegeben ist, gem. § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (vgl. BGH Urteil vom 18.10.2006, Aktenzeichen: VIII ZR 52/06).

56

Das Landgericht Kiel hat wiederum mit Urteil vom 27.04.2006 (Aktenzeichen: 1 S 263/05) entschieden, dass die auch im vorliegenden Fall verwendete „weiche“ Abgeltungsklausel gem. § 307 BGB unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt, intransparent ist und zu unbilligen Ergebnissen führt. Die Kammer schließt sich der Auffassung des Landgerichts Kiel hinsichtlich der Unwirksamkeit der vorliegenden Abgeltungsklausel ausdrücklich an.

57

Zwar handelt es sich im vorliegenden Fall nicht, wie auch das Landgericht Kiel bereits in dem vorstehend genannten Urteil ausgeführt hat, um eine „starre“ Abgeltungsregelung, wie sie der Entscheidung des BGH zugrunde lag. Denn vorliegend wird der Kostenanteil nicht starr nach den Fristen gem. § 15 Nr. 2 des Mietvertrages festgelegt, sondern durch die Verweisung auch auf § 15 Nr. 4 des Mietvertrages zugleich auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung abgestellt. Denn nach § 15 Nr. 4 des Mietvertrages kann von den Fristen gem. § 15 Nr. 2 abgewichen werden, wenn der Zustand der Wohnung deren Einhaltung nicht erfordert.

58

Gerade diese „weiche“ Abgeltungsregelung führt jedoch zu einer Intransparenz und Unklarheit der Klausel in § 15 Nr. 7, die für einen durchschnittlichen Mieter nicht zu durchschauen ist.

59

Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 BGB kann sich auch aus einer Unklarheit oder Undurchschaubarkeit einer Regelung ergeben. Daher verpflichtet das Transparenzgebot den Verwender, Rechte und Pflichten in seinen AGB möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dabei sind jedoch keine allzu strengen Anforderungen zu stellen. Die Verpflichtung, den Inhalt einer vertraglichen Regelung klar und verständlich zu formulieren, besteht nur im Rahmen des Möglichen (vgl. Palandt-Heinrichs § 307 BGB Rn 16 ff., 64. Auflage 2005).

60

Gemessen an diesen Anforderungen hält die Klausel dem Transparenzgebot nicht stand. Denn ein verständiger, sorgfältiger Mieter ist anhand der Klausel nicht in der Lage abzuschätzen, in welchem Maß er im Falle des Auszugs mit Kosten belastet wird, selbst wenn er die Wohnung besonders schonend behandelt, um den Kostenanteil gering zu halten. Im Falle einer unter- oder überdurchschnittlichen Abnutzung gelten nicht die Fristen des § 15 Nr. 2, sondern eine Abweichung nach § 15 Nr. 4. Unklar bleibt jedoch, wie die Abweichung von den üblichen Fristen im Rahmen der Berechnung des Abgeltungsquotienten berücksichtigt wird.

61

Um den Abgeltungsquotienten, d.h. den prozentualen Anteil der Renovierungskosten, welchen der Mieter zu tragen hat, ermitteln zu können, muss zunächst der Divisor feststehen, d.h. die Zeitdauer, nach welcher die Wohnung bei fortdauernder und gleichbleibender Nutzung definitiv renoviert werden müsste. Dieser Faktor steht aber vorliegend gerade nicht als bloße Rechengröße fest, wenn eine unter- oder überdurchschnittliche Abnutzung vorliegt.

62

Zieht ein berufstätiger Mieter, der stets in der Kantine gegessen hat und daher fast nie zu Hause gekocht hat, beispielsweise nach drei Jahren aus und entspricht die tatsächliche Abnutzung der Küche nur einem durchschnittlichen Abnutzungszeitraum von einem Jahr, sind für die Ermittlung des Endpunktes, wann eine Renovierung erfolgen müsste, zwei Rechenwege denkbar:

63

- Man könnte die Differenz zwischen normaler und tatsächlicher Abnutzung an die normale Frist anhängen, d.h. im vorliegenden Fall zwei Jahre (3 Jahre – 1 Jahre) zu der üblichen Frist von drei Jahren addieren, so dass die Endfrist 5 Jahre betragen würde. Dann müsste der Mieter bei Auszug hinsichtlich der Küche 3/5, also 60 % tragen.

- Oder man ermittelt zunächst den Abnutzungsgrad bezogen auf die üblichen Fristen, also hier für die Küche 1/3 und errechnet auf dieser Basis die Endnutzung, hier 9 Jahre. Dann müsste der Mieter bei Auszug nach drei Jahren nur 33 % der Kosten der Renovierung der Küche tragen.

(in Anlehnung an LG Kiel, Urteil vom 27.04.2006, Az: 1 S 263/05)

64

Für die „normale“ Renovierungsverpflichtung des § 15 Nr. 2 mag die „weiche“ Regelung des § 15 Nr. 4 noch hinnehmbar sein, da dort nur entschieden werden muss, ob der tatsächliche Zustand der Wohnung eine Renovierung zum aktuellen Zeitpunkt erfordert oder nicht. Dies lässt sich anhand einer Besichtigung unschwer feststellen, auch wenn darüber zwischen Menschen unterschiedliche Auffassungen existieren können.

65

Bei § 15 Nr. 7 des Mietvertrages geht es hingegen darum, wann die Renovierung bei gleichbleibenden Umständen in Zukunft erforderlich werden würde, und um den Anteil an den Kosten einer erst künftig erforderlich werdenden Renovierung. Um diesen Prozentsatz bestimmen zu können, ist die Regelung des § 15 Nr. 4 nach Auffassung der Kammer ungeeignet, wie das vorstehende Beispiel gezeigt hat.

66

Die Verweisung von § 15 Nr. 7 auch auf § 15 Nr. 4 gibt dem Vermieter die Möglichkeit, sich je nach Bedarf eine der beiden Möglichkeiten auszuwählen, ohne dass dies für den Mieter überprüfbar wäre. Ob überhaupt anhand des aktuellen Abnutzungsgrades eine verlässliche Aussage darüber gemacht werden könnte, wann die nächste Renovierung fällig würde, ist zudem fraglich. Es bestehen bereits erhebliche Bedenken, ob selbst ein Sachverständiger dazu eine zuverlässige Aussage treffen könnte. Letztlich dürfte die Frage, nach wieviel Jahren wohl in Zukunft eine Renovierung der Wohnung zu erwarten sein wird, unter Einfluss von Spekulation und Mutmaßungen zu beantworten sein. Konkrete Anknüpfungstatsachen, wie die Wohnräume nach Ablauf der üblichen Fristen aussehen würden oder was bei abweichender Darstellung entscheidendes Kriterium für die Bemessung der Frist sein soll, enthält die vertragliche Regelung nicht.

67

Diese Unwägbarkeiten in der Ermittlung des Quotienten führen dazu, dass der Vermieter regelmäßig den Abgeltungsquotienten anhand der üblichen Fristen des § 15 Nr. 2 des Mietvertrages berechnen wird und insofern eine versteckte „starre“ Abgeltungsklausel vorliegt. Denn die Bemessung des Kostenanteils anhand der tatsächlichen (unter- oder über)durchschnittlichen Abnutzung ist praktisch nicht durchführbar. Eine „starre“ Abgeltungsklausel ist jedoch nach der Rechtsprechung des BGH unzulässig.

68

Der Rückgriff in § 15 Nr. 7 auf die Fristen des § 15 Nr. 2 des Mietvertrages hat zudem den Effekt, dass dem Mieter erhebliche Beweisschwierigkeiten aufgebürdet werden. Denn er wird dann darlegen und ggf. beweisen müssen, dass der tatsächliche Zustand der Wohnung positiv von dem Zustand bei durchschnittlicher Abnutzung abweicht und in wieviel Jahren eine Renovierung erst erforderlich werden würde. Angesichts der oben aufgezeigten tatsächlichen Schwierigkeiten erscheint es zweifelhaft, ob der Mieter diesen Beweis würde führen können.

69

Die Unwirksamkeit von § 15 Nr. 7 erfasst auch entgegen der Ansicht der Berufung nach Auffassung der Kammer nicht die Überwälzung der Schönheitsreparaturpflicht in § 15 Nr. 1-4.

70

Die Regelungen des § 15 Nr. 1-4 stellen eigenständige Regelungen dar, welche durch die Unwirksamkeit von § 15 Nr. 7 keinen anderen Regelungsgehalt bekommen und die unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die Regelung des § 15 Nr. 7 auch nicht verstärken.

71

Zwar ist anerkannt, dass sich die Unwirksamkeit einer Formularklausel, die für sich genommen nicht zu beanstanden ist, daraus ergeben kann, dass sie zusammen mit den anderen Klauseln eine Gesamtwirkung entfaltet, die den Kunden unangemessen benachteiligt (vgl. Klimke/Lehmann-Richter, WuM 2006, 653(654)). Dies ist insbesondere der Fall, wenn die zulässige Klausel die unangemessene Benachteiligung durch die andere Klausel verstärkt, d.h. eine Benachteiligung verursacht, die von der isolierten Vereinbarung der anderen Klausel nicht ausgegangen wäre (vgl. Klimke/Lehmann-Richter a.a.O.). Im vorliegenden Fall stellt sich die Regelung in § 15 Nr. 7 des Mietvertrages zwar zunächst durch die Verweisung auf § 15 Nr. 2-4 als scheinbare Gesamtregelung mit den weiteren Vorschriften des § 15 dar. Allerdings ist dies bloße Folge dessen, dass auf die weichen Fristen des § 15 Nr. 2-4 abgestellt wird. Ebenso gut hätte man die Fristenregelung von § 15 Nr. 2-4 in § 15 Nr. 7 auch noch einmal gesondert aufführen können.

72

§ 15 Nr. 7 ergänzt zwar die weiteren Regelungen des § 15 des Mietvertrages und schließt die Lücke, dass eine Renovierung aufgrund des tatsächlichen Zustands noch nicht (wieder) erforderlich ist, der Mieter aber gleichwohl die Wohnung teilweise abgenutzt hat. § 15 Nr. 7 lässt sich jedoch problemlos von den übrigen Regelungen des § 15 abtrennen, ohne dass deren Regelungsinhalt in Frage gestellt würde.

73

Ebenso wie bei § 15 Nr. 2-4 soll der Mieter auch bei § 15 Nr. 7 grundsätzlich nur die Kosten seiner Abnutzung tragen. Wenn der vertragstreue Mieter die Renovierungsfristen des § 15 Nr. 1-4 eingehalten hat, wird er bei Auszug daher grundsätzlich auch nur mit anteiligen Kosten entsprechend seiner Abnutzung seit Durchführung der letzten Renovierung belastet. Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen führt daher nicht dazu, dass er im Rahmen der Abgeltungsklausel mehr Kosten tragen müsste, als sie der durch ihn verursachten tatsächlichen Abnutzung entspräche. Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Rahmen des Fristenplans führt daher zu keiner Benachteiligung im Rahmen der Abgeltungsklausel. Die Schwierigkeit bei § 15 Nr. 7 besteht nur darin, den Abgeltungsbetrag aufgrund des tatsächlichen Zustands des Objekts zu ermitteln (s.o.).

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Da die Klausel des § 15 Nr. 7 mithin gem. § 307 BGB unwirksam ist, kann dahinstehen, ob auch der Kellerraum von der Verpflichtung zur Schönheitsreparatur erfasst wird und ob im Wohnzimmer eine Zusatzbeschichtung erforderlich war. Denn ein Anspruch auf anteilige Tragung der Kosten für die Renovierung des Kellers und des Wohnzimmers besteht nach den vorstehenden Ausführungen bereits dem Grunde nach nicht.

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2. Beschädigungen

a. Fliesen in der Küche

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Den Beklagten steht kein Anspruch auf Schadensersatz gem. §§ 280, 535, 249 ff. BGB i.V.m. dem Mietvertrag wegen der Beschädigung der Fliesen in der Küche zu.

77

Zwar erbringt das Übergabeprotokoll im vorliegenden Fall den Beweis für das Vorhandensein der Beschädigungen der Fliesen. Denn in dem Mietvertrag wurde ausdrücklich handschriftlich eingefügt, dass Mängel nicht festgestellt wurden und die Wohnung in einwandfreiem, renoviertem Zustand übergeben wurde, was zugleich beweist, dass die Mängel bei Mietbeginn noch nicht vorlagen. Allerdings oblag es entgegen der Ansicht des Amtsgerichts den Beklagten, die Möglichkeit einer in ihren Verantwortungsbereich fallenden Schadensursache auszuräumen. Diesen Beweis haben die Beklagten nicht erbracht.

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Im Rahmen der Beschädigung einer Mietsache ist bezüglich der Beweislastverteilung zu differenzieren. Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass die Mängel vorhanden sind, dass er dem Mieter die Mietsache unbeschädigt überlassen hat und dass die Ursache des Schadens in dem unmittelbaren Einflussbereich des Mieters gesetzt worden ist. Dabei muss er die Möglichkeit einer in seinen Verantwortungsbereich fallenden Schadensursache ausräumen. Gelingt ihm dies, hat der Mieter zu beweisen, dass er von der Sache keinen anderen als den vertragsgemäßen Gebrauch gemacht und Schäden, die in seinem Gefahrenkreis entstanden sind, weder verursacht noch zu vertreten hat (vgl. MüKo-Schilling § 538 BGB Rn 7, 4. Auflage).

79

Hier hat die Klägerin eine in den Verantwortungsbereich der Beklagten fallenden Schadensursache substantiiert dargelegt, nämlich den Einbau des Gasboilers. Dass dieser Einbau erfolgt ist, ist auch unstreitig.

80

Das Amtsgericht hat daraufhin die Zeugen ... und ... vernommen, sich aber nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme weder zugunsten der einen noch zugunsten der anderen Partei eindeutig festlegen können. Die Kammer sieht keinen Anlass, an der Beweiswürdigung des Amtsgerichts zu zweifeln. Denn die Beweiswürdigung ist weder in sich widersprüchlich noch läuft sie Denkgesetzen oder allgemeinen Erfahrungssätzen zuwider oder lässt wesentliche Teile des Beweisergebnisses unberücksichtigt. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte, welche der Kammer die Möglichkeit einer anderen Beweiswürdigung erschließen würden, etwa eine fehlende Glaubwürdigkeit eines der Zeugen. Unter Berücksichtigung objektiver Gesichtspunkte ist das Ergebnis der Beweiswürdigung des Amtsgerichts nachvollziehbar, so dass nicht ersichtlich ist, dass das Beweisergebnis bei einer erneuten Vernehmung ein anderes werden könnte.

81

Insofern bleibt es bei dem non liquet, welches allerdings aus den eingangs geschilderten Gründen zu Lasten der Beklagten geht.

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b. Fliesen im Bad

83

Hingegen steht den Beklagten gegen die Klägerin ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Fliesen im Bad gem. §§ 280 Abs. 1, 535, 249 ff. BGB in Höhe von 161,00 EUR zu. Denn die Klägerin hat nicht beweisen können, dass sie den Schaden nicht zu vertreten hat.

84

Auch hinsichtlich der Fliesen in den Bädern begründet das Übergabeprotokoll unter Berücksichtigung der Eintragungen in dem Mietvertrag über den Zustand der Wohnung bei Übergabe den Beweis dafür, dass die Schäden während der Mietzeit entstanden sind. Die Möglichkeit einer in den Verantwortungsbereich der Beklagten fallenden Schadensursache hat die Klägerin insofern nicht dargelegt. Daher ist die Klägerin beweisbelastet dafür, dass sie von der Sache keinen anderen als den vertragsgemäßen Gebrauch gemacht und die Schäden weder verursacht noch zu vertreten hat. Dieser Beweis ist ihr jedoch nicht gelungen.

85

Auch insoweit bestehen keine Anhaltspunkte, an der Beweiswürdigung des Amtsgerichts zu zweifeln. Das Amtsgericht hat die Zeugen ..., ... und ... zu der Beweisfrage vernommen und sich in den Urteilsgründen mit deren Aussagen auseinandergesetzt. Der Zeuge ... wusste selbst nicht, woher die Beschädigungen der Fliesen im Bad kamen. Auch die Zeugen ... haben zu den Beschädigungen nichts sagen können. Dies genügt jedoch nicht, um den Anscheinsbeweis zu entkräften, dass die Beschädigungen erst während der Mietzeit der Klägerin verursacht wurden. Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts ist daher weder in sich widersprüchlich noch läuft sie Denkgesetzen oder allgemeinen Erfahrungssätzen zuwider. Insofern bestand keine Veranlassung zur erneuten Vernehmung der Zeugen durch die Kammer.

86

Bei Bemessung der Höhe des Anspruchs konnte von dem seitens der Beklagten eingeholten Kostenvoranschlag ausgegangen werden, den die Klägerin hinsichtlich der Angemessenheit der Preise auch in der Berufungsinstanz nicht angegriffen hat. Abzuziehen waren jedoch die Kosten für die Anschaffung einer Fliese, welche bereits das Amtsgericht abgezogen hatte und gegen deren Abzug sich die Beklagten mit ihrer Anschlussberufung auch nicht wenden, und die Mehrwertsteuer, deren tatsächlichen Anfall die Beklagten nicht nachgewiesen haben.

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Insofern ergab sich ein Betrag von 230,00 EUR. Zusätzlich war ein Abzug neu für alt vorzunehmen, da die Fliesen offensichtlich – wie auf den Lichtbildern unschwer zu erkennen ist - schon etwas älter waren und durch den Einsatz von neuen Fliesen deren Haltbarkeit und Lebensdauer gesteigert wird. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass Fliesen bei normaler Benutzung keiner allzu starken Abnutzung ausgesetzt sind, sondern sich hauptsächlich die Fugen durch Rückstände von Reinigungsmitteln dunkel verfärben. Insofern hat die Kammer den Abzug neu für alt mit 30% bemessen, so dass sich ein Anspruch auf Zahlung von 161,00 EUR ergibt.

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c. Wasserhähne

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Hinsichtlich der Wasserhähne haben sich die Parteien dahingehend geeinigt, dass die Kosten in Höhe von 62,99 EUR zwischen den Parteien hälftig geteilt werden. Mithin steht den Beklagten gegen die Klägerin insoweit ein Anspruch auf Zahlung von 31,50 EUR zu.

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3. Lichtbilder

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Den Beklagten steht ferner ein Anspruch auf Ersatz der Kosten zweckentsprechender Rechtsverfolgung für die Erstellung der Lichtbilder gem. §§ 280 Abs. 1, 249 ff. BGB in Höhe von pauschal 5 EUR zu, soweit sich die Lichtbilder auf die Beschädigungen der Fliesen im Bad und an den Wasserhähnen bezogen. Die Lichtbilder waren zur Dokumentation der Beschädigungen geeignet und auch notwendig. Der Höhe nach hat die Kammer die Kosten für die Erstellung der Bilder gem. § 287 ZPO auf pauschal 5 Euro geschätzt.

92

Aus der Akte sind ca. sieben von den Beklagten eingereichte Lichtbilder ersichtlich, welche sich auf die Beschädigungen im Bad und an den Wasserhähnen beziehen. Bei Bemessung des Preises für die Erstellung der sieben Lichtbilder hat die Kammer ebenfalls berücksichtigt, dass insoweit für die Erstellung von Lichtbildern regelmäßig auch eine pauschale Entwicklungsgebühr und ggf. Kosten für Filmmaterial anfallen. Insofern hält die Kammer einen Betrag von 5,00 EUR für angemessen.

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4. Kosten für Malerangebot

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Den Beklagten steht ferner ein Anspruch auf anteiliger Kosten für die Erstellung des Malerangebotes gem. §§ 280 Abs. 1, 249 ff. BGB in Höhe von 27,84 EUR zu.

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Grundsätzlich war die Einholung des Malerangebotes zur Bezifferung der erhobenen Ansprüche geeignet und erforderlich. Allerdings steht den Beklagten nur insoweit ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für das Malerangebot zu, als dieses auch erstattungsfähige Positionen enthält. Wie oben ausgeführt sind lediglich 361,52 EUR von den geltend gemachten 1.497,92 EUR erstattungsfähig, mithin rund 24 %. Daher sind auch nur 24% der Kosten für die Erstellung des Angebots erstattungsfähig, also 27,84 EUR (116,00 EUR x 24 %).

96

5. Aufgrund der vorstehenden Ausführungen ergibt sich folgende Abrechnung über die Mietkaution:

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- 716,96 EUR

ergibt einen Restanspruch von

1.379,34 EUR

in Anspruch genommener Kautionsbetrag:

2.096,30 EUR

Abzüge gem. Aufrechnung der Beklagten:

Schönheitsreparaturen

- 361,52 EUR

Fliesenarbeiten Bad

- 161,00 EUR

Wasserhähne

- 31,50 EUR

Fotos

- 5,00 EUR

Kosten für Malerangebot

- 27,84 EUR

Nachzahlung Betriebskostenabrechnung

- 130,10 EUR

98

6. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.

99

7. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 ZPO, wobei der Wert der Anschlussberufung bei der Bemessung der Kostenquote zweiter Instanz berücksichtigt werden musste.

100

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

101

8. Die Revision war gem. § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zuzulassen. Denn die Rechtsfrage, unter welchen Voraussetzungen und in welcher Form Quotenabgeltungsklauseln wirksam sind, die sich an einer weichen Fristenregelung orientieren und keine starre prozentuale Auferlegung der Renovierungskosten enthalten, ist von grundsätzlicher Bedeutung, da derartige Klauseln im gesamten Bundesgebiet verwenden werden. Gleiches gilt für die Frage, ob die Unwirksamkeit der hier vorliegenden Abgeltungsklausel zugleich zur Unwirksamkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturpflicht insgesamt führt. Die aufgeworfenen Fragen sind – soweit ersichtlich - bislang auch nicht höchstrichterlich geklärt.