Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1997-05-21, Aktenzeichen 16 WX 129/97
ECLI:DE:OLGK:1997:0521.16WX129.97.00

Tenor

1

G r ü n d e :

2

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere
Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig ( §§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 45
Abs. 1 WEG, 20, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG ). In der Sache hat sie
keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluß des Landgerichts beruht
jedenfalls im Ergebnis nicht auf einer Verletzung des Gesetzes ( §§
27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO ).

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Der Antrag ist zulässig.

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Die Antragstellerin ist als Verwalterin nach den Grundsätzen
über die gewillkürte Prozeßstandschaft befugt, Ansprüche der
Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen von § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG
im eigenen Namen geltend zu machen und Zahlung an sich zu verlangen
( vgl. BGH, NJW 1994, 1866; NJW 1988, 1910; BGHZ 73, 302, 306;
Weitnauer/Hauger, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., § 27 Rn. 10 ).
Die Ermächtigung der Antragstellerin zur Prozeßführung ( § 27 Abs.
2 Nr. 5 WEG ) folgt aus dem Beschluß der Wohnungseigentümer vom 23.
Mai 1991. Das erforderliche eigene schutzwürdige Interesse der
Antragstellerin ergibt sich bereits aus ihrer Pflicht als
Verwalterin, die ihr obliegenden Aufgaben ordnungsgemäß und
reibungslos zu erfüllen ( vgl. BGH, NJW 1988, 1910; BGHZ 73, 302,
307 ).

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Der Antrag ist auch begründet.

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Die Antragsgegner sind aufgrund des unangefochtenen Beschlusses
der Wohnungseigentümer vom 26. April 1996 über die Jahresabrechnung
und die Einzelabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 1995 zur Zahlung
von Wohngeldrückständen in Höhe von insgesamt 3.213,27 DM
verpflichtet.

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Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen
Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des
gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung,
Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen
Gebrauchs nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Der
Verwalter hat nach § 28 WEG für jeweils ein Kalenderjahr einen
Wirtschaftsplan aufzustellen und nach Ablauf des Kalenderjahrs eine
Abrechnung zu erstellen. Die Wohnungseigentümer sind nach § 28 Abs.
2 WEG verpflichtet, dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende
Vorschüsse zu leisten. Der Anspruch auf Zahlung von
Wohngeldvorschüssen gelangt erst durch den Beschluß der
Wohnungseigentümer über den Wirtschaftsplan zur Entstehung ( vgl.
BGH, NJW 1996, 725, 726; NJW 1994, 1866, 1867; Weitnauer/Hauger, a.
a. O., § 16 Rn. 50 ). Durch diesen Beschluß werden im Rahmen der in
§ 16 Abs. 2 WEG vorgesehenen allgemeinen Beitragspflicht die
Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber den
anderen Wohnungseigentümern begründet ( vgl. BGH, NJW 1994, 1866,
1867; NJW 1988, 1910 ). Der Beschluß der Wohnungseigentümer über
die Jahresabrechnung für das jeweilige Wirtschaftsjahr bringt
dagegen die Forderung auf rückständiges Wohngeld nicht in vollem
Umfang neu zur Entstehung ( vgl. Weitnauer/Hauger, a. a. O., § 16
Rn. 51; Wenzel, WE 1997, 124, 125 f. ). Soweit ein Saldo auf
rückständigen Vorauszahlungen aus dem Wirtschaftsplan beruht, kommt
dem Beschluß über die Jahresabrechnung lediglich eine den
Wirtschaftsplan bestätigende oder rechtsverstärkende Wirkung zu.
Eine Schuldumschaffung im Sinne einer Novation, das heißt eine
Aufhebung des Beschlusses über den Wirtschaftsplan und eine
vollständige Ersetzung durch den Beschluß über die
Jahresabrechnung, ist damit nicht verbunden ( vgl. BGH, NJW 1996,
725, 726; NJW 1994, 1866, 1867 ). Vielmehr kann der Beschluß über
die Jahresabrechnung originär nur eine Verbindlichkeit hinsichtlich
des Betrages begründen, um den die tatsächlich entstandenen Kosten
die nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse übersteigen,
also hinsichtlich der sogenannten "Abrechnungsspitze" ( vgl. BGH,
NJW 1996, 725, 726; NJW 1994, 1866, 1867; Weitnauer/Hauger, a. a.
O., § 16 Rn. 51 ). Der Beschluß der Wohnungseigentümer über die
Jahresabrechnung vermag zudem Verbindlichkeiten nur für die zur
Beschlußfassung berufenen Wohnungseigentümer, nicht aber für deren
Rechtsvorgänger zu begründen, da sonst ein - unzulässiger -
Gesamtakt zu Lasten Dritter vorläge ( vgl. BGH, NJW 1996, 725, 726
).

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Aus den oben dargelegten Grundsätzen folgt, daß der Erwerber von
Wohnungseigentum grundsätzlich nicht für Wohngeldrückstände seines
Rechtsvorgängers haftet ( vgl. OLG Düsseldorf, WE 1997, 193;
Wenzel, WE 1997, 124, 127 ). Im Falle eines Eigentümerwechsels kann
daher durch eine Jahresabrechnung, welche die rückständigen
Wohngeldvorschüsse des Rechtsvorgängers als Fehlbeträge des
Erwerbers ausweist, eine Zahlungsverpflichtung nicht rechtswirksam
begründet werden ( vgl. Wenzel, WE 1997, 124, 128 ). Ein
entsprechender Beschluß der Wohnungseigentümer wäre daher
fehlerhaft und aufgrund einer Anfechtung aufzuheben ( vgl.
Weitnauer/Hauger, a. a. O., § 16 Rn. 51 ). Der Beschluß der
Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung vermag mithin eine
Verbindlichkeit des zwischenzeitlich in die Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer eingetretenen Erwerbers nur in dem Umfang zu
begründen, in dem sich gegenüber dem Wirtschaftsplan für dasselbe
Rechnungsjahr eine "Abrechnungsspitze" ergibt ( vgl. BGH, NJW 1996,
725, 726; NJW 1994, 1866, 1867 ). Dies gilt auch, wenn - wie hier -
der Erwerb des Wohnungseigentums im Rahmen einer
Zwangsversteigerung erfolgt ist ( vgl. OLG Düsseldorf, WE 1997,
193; Weitnauer/Hauger, a. a. O., § 16 Rn. 46, 49; Wenzel, WE 1997,
124, 128 ).

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Jedoch ist von einer Zahlungsverpflichtung des Erwerbers auch
hinsichtlich Wohngeldrückständen seines Rechtsvorgängers in dem
Fall auszugehen, in dem ein entsprechender Beschluß der
Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung nach unterbliebener
Anfechtung bestandskräftig ist. Der Erwerber haftet aus einer nach
seinem Eintritt unangefochten genehmigten Jahresabrechnung auch
insoweit, als diese noch offene Ansprüche gegen seinen
Rechtsvorgänger auf Wohngeldvorschüsse mit einbezieht ( vgl. OLG
Düsseldorf, WE 1997, 193; vgl. ferner bereits Senat, Beschluß vom
24. Januar 1997 - 16 Wx 2/97 - hinsichtlich der Einbeziehung von
Wohngeldrückständen aus einem Vorjahr ). Ein Beschluß der
Wohnungseigentümer ist nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nur ungültig,
wenn er angefochten und gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig
erklärt worden ist. Es kann auch nicht von einer Nichtigkeit eines
solchen Beschlusses ausgegangen werden ( vgl. Weitnauer/Hauger, a.
a. O., § 16 Rn. 51; vgl. auch BGH, NJW 1994, 1866, 1868,
hinsichtlich einer § 16 Abs. 2 WEG nicht entsprechenden Regelung;
Senat, Beschluß vom 24. Januar 1997 - 16 Wx 2/97 - ). Eine den
neuen Eigentümer mit Wohngeldrückständen des Voreigentümers
belastende Jahres-abrechnung verletzt weder zwingendes Recht, noch
verstößt sie gegen die guten Sitten ( vgl. OLG Düsseldorf, WE 1997,
193; Wenzel, WE 1997, 124, 128 ). Nach Ablauf der Anfechtungsfrist
kann daher der Einwand rechtswidriger Rückstandshaftung nicht mehr
mit Erfolg geltend gemacht werden. Vielmehr begründet der
verbindliche Beschluß der Wohnungseigentümer wie bei einem
Abrechnungsvertrag eine Verpflichtung des neuen Eigentümers, für
die fremde Schuld aufzukommen. Die Rechtswirkungen des Beschlusses
sind mithin ähnlich wie bei einem vertraglichen Saldoanerkenntnis
zu beurteilen, wenn in dem anerkannten Saldo Ansprüche enthalten
sind, die ein Dritter schuldet ( vgl. OLG Düsseldorf, WE 1997, 193
).

10

Unter Berücksichtigung der oben dargelegten Grundsätze haften
die Antragsgegner aufgrund des bestandskräftigen Beschlusses der
Wohnungseigentümer vom 26. April 1996 über die Jahresabrechnung für
das Wirtschaftsjahr 1995 für die rückständigen Wohngeldvorschüsse.
Den Antragsgegnern ist bereits unter dem 13. April 1996
Einzelabrechnung erteilt worden. In der Einzelabrechnung war der
aufgrund der rückständigen Wohngeldvorschüsse für die Monate Januar
bis Juli 1995 entstandene Fehlbetrag zu Lasten der Antragsgegner
berücksichtigt. Die Wohnungseigentümer haben in der Versammlung am
26. April 1996 auf der Grundlage der Einzelabrechnungen die
Jahresabrechnung und die für jeden Eigentümer errechneten
Einzelabrechnungsbeträge einstimmig beschlossen. Die Antragsgegner
haften daher aufgrund des unangefochten gebliebenen Beschlusses der
Wohnungseigentümer auch für die rückständigen Wohngeldvorschüsse
ihrer Rechtsvorgänger. Mit der Bestandskraft des Beschlusses vom
26. April 1996 ist die Schuld der Antragsgegner unanfechtbar
festgestellt worden. Dies gilt - wie oben bereits ausgeführt worden
ist - auch unter Berücksichtigung des Umstands, daß sie diese
Verpflichtung zuvor durch Anfechtung hätten beseitigen können.

11

Der Zinsanspruch folgt aus dem Beschluß der Wohnungseigentümer
vom 23. Mai 1991, der nach § 10 Abs. 3 WEG auch für die
Antragsgegner verbindlich ist. Der Zinssatz von 15 % p. a.
übersteigt den marktüblichen Zins nicht um 12 % ( vgl.
Palandt/Heinrichs, BGB, 56. Aufl., § 138 Rn. 27 m. w. N. ), so daß
die von den Wohnungseigentümern beschlossene Regelung nicht nach §
138 Abs. 1 BGB nichtig ist.

12

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, die Gerichtskosten des Verfahrens den
unterlegenen Antragsgegnern aufzuerlegen. Hingegen besteht bereits
in Anbetracht der unterschiedlichen Entscheidungen der Vorinstanzen
keine Veranlassung, von dem im Wohnungseigentumsverfahren geltenden
Grundsatz abzuweichen, daß jeder Beteiligte seine
außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat.

13

Die Festsetzung des Gegenstandswerts für das
Rechtsbeschwerdeverfahren folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und entspricht
der von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung der
Vorinstanzen.