Verwaltungsgericht Freiburg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-01-28, Aktenzeichen 7 K 2391/02

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, welche diese auf sich behält.

Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

1

Die Klägerin wendet sich gegen die Aufhebung eines Bescheides, mit welchem sie ein Vorkaufsrecht ausgeübt hat.

2

Die Beigeladene ist Eigentümerin des Grundstücks Flst.-Nr. 1338 auf Gemarkung der Beklagten. Das unbebaute Grundstück liegt im Außenbereich. Mit notariellem Kaufvertrag vom 27.03.2002 verkaufte die Beigeladene das Grundstück an Herrn M.; dabei wurde im Vertrag ein Kaufpreis von 2.472,60 EUR ausgewiesen.

3

Mit Bescheid vom 27.05.2002 übte die Klägerin das Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB aus. Zur Begründung führte sie aus: Der Flächennutzungsplan des Gemeindeverwaltungsverbandes Nördlicher Kaiserstuhl weise auf Gemarkung der Beklagten für das Grundstück eine künftige Nutzung als Wohnbaufläche aus. Der Gemeinderat habe in seiner nicht-öffentlichen Sitzung vom 15. Mai 2002 beschlossen, das Vorkaufsrecht auszuüben. Die Sicherung der Bauleitplanung sowie eine Verwirklichung der Erschließung liege nach Auffassung des Gemeinderates im öffentlichen Interesse. Ein privater Erwerb des Grundstückes würde die Verwirklichung der Bauleitplanung sowie die Erschließung zumindest erheblich erschweren. Unter Abwägung der privaten Interessen werde die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Wohl der Allgemeinheit für gerechtfertigt gehalten.

4

Zur Begründung ihres am 17.06.2002 erhobenen Widerspruchs führte die Beigeladene aus: Der Kaufvertrag sei nichtig. Der protokollierte Kaufpreis und der tatsächliche Kaufpreis stimmten nicht überein. Daher fehle es dem Kaufvertrag an der gesetzlich vorgeschriebenen Form. Eine Eintragung ins Grundbuch sei bislang nicht erfolgt, so dass der Formfehler auch nicht geheilt worden sei. Die Nichtigkeit eines Vertrages entziehe dem Vorkaufsrecht die Grundlage.

5

Mit an die Beigeladene gerichtetem Widerspruchsbescheid vom 02.10.2002 gab das Landratsamt Emmendingen dem Widerspruch statt. Zur Begründung wurde ausgeführt: Nach der Kommentierung zu § 24 BauGB müsse der Kaufvertrag nicht nur formell sondern auch materiell wirksam abgeschlossen sein. Das Scheingeschäft sei grundsätzlich nichtig. Im vorliegenden Kaufvertrag sei ein Kaufpreis beurkundet worden, der mit dem tatsächlich bezahlten Kaufpreis nicht übereinstimme. Der beurkundete Vertrag sei somit nach § 117 Abs. 1 BGB nichtig (Scheingeschäft). Der gewollte oder verdeckte Vertrag sei nach §§ 125, 311 b Abs. 1 BGB mangels notarieller Beurkundung nichtig. Der Widerspruchsbescheid wurde mit gleichem Inhalt, aber mit Datum vom 15.11.2002 versehen, am 18.11.2002 an die Klägerin zugestellt.

6

Die Klägerin hat am 04.12.2002 Klage erhoben, zu deren Begründung im Wesentlichen ausgeführt wird: Es sei unrichtig und durch nichts bewiesen, dass der zwischen den Kaufvertragsparteien protokollierte Kaufpreis nicht dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis entspreche. Die Vertragsparteien wüssten, dass sie sich bei der Beurkundung eines Kaufpreises, der niedriger sei als der tatsächlich gewollte, sowohl der Steuerhinterziehung hinsichtlich der Grunderwerbsteuer als auch des Gebührenbetrugs zu Lasten des beurkundenden Notars bzw. des Landes Baden-Württemberg schuldig machten. Die Klägerin gehe davon aus, dass es sich bei den Kaufvertragsparteien nicht um Straftäter handle. Gegen eine Falschbeurkundung spreche auch der Umstand, dass sich der Käufer unmittelbar vor dem Beurkundungstermin bei der Klägerin danach erkundigt habe, ob diese von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen werde. Ihm sei gesagt worden, dies sei der Fall. Hätte die Beigeladene angesichts der angekündigten Ausübung des Vorkaufsrechts tatsächlich nur zu einem höheren Kaufpreis veräußern wollen, so wäre dieser auch beurkundet worden. Der Widerspruchsbescheid des Landratsamts Emmendingen sei zunächst aus formellen Gründen rechtswidrig, weil für die Entscheidung der Widerspruchsbehörde zur zivilrechtlichen Wirksamkeit des zu Grunde liegenden Vertrages der Verwaltungsrechtsweg nicht eröffnet sei. Der Widerspruchsbescheid sei auch materiell rechtswidrig. Für die der Klägerin zur Erteilung des Negativattestes vorgelegte Kaufvertragsurkunde gelte die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit der echten Urkunde. Diese sei nicht widerlegt. Selbst wenn eine Falschbeurkundung vorgelegen habe, habe dies gegenüber der Klägerin nicht die Unwirksamkeit des notariellen Kaufvertrages zur Folge. Nach Treu und Glauben müssten sich die Vertragsparteien gegenüber der Klägerin an ihren beurkundeten Erklärungen festhalten lassen. Dies folge auch aus der entsprechenden Anwendung von § 4 Abs. 3 RSiedlG.

7

Die Klägerin beantragt,

8

den Widerspruchsbescheid des Landratsamts Emmendingen vom 15.11.2002 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, den Widerspruch der Beigeladenen vom 17.06.2002 zurückzuweisen.

9

Der Beklagte beantragt,

10

die Klage abzuweisen.

11

Die Frage der zivilrechtlichen Wirksamkeit des Kaufvertrages stelle eine zivilrechtliche Vorfrage dar, über welche die Widerspruchsbehörde inzident entscheide. Voraussetzung für die Ausübung eines Vorkaufsrechts sei das Vorliegen eines formell und materiell wirksamen Kaufvertrags. Es habe kein Grund bestanden, am Vorliegen eines so genannten Schwarzkaufs zu zweifeln. Die Beigeladene habe auf Nachfrage der zuständigen Sachbearbeiterin mitgeteilt, dass der tatsächliche Kaufpreis 3.709.-- EUR betragen habe. Diese Auskunft seit glaubhaft gewesen, da kein Grund zur Annahme bestanden habe, dass die Beigeladene gelogen habe. Der Kaufvertrag sei auch nicht aus dem Gedanken des § 242 BGB gegenüber der Klägerin als wirksam zu behandeln. Sollten die Kaufvertragsparteien einen neuen, formgültigen Kaufvertrag schließen, könne die Klägerin bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen des § 24 BauGB selbstverständlich ihr Vorkaufsrecht ausüben. Damit sei sie ausreichend geschützt und es sei nicht erforderlich, dass sie ihr Vorkaufsrecht auf Grund eines nichtigen Kaufvertrages ausüben könne.

12

Die Beigeladene stellt keinen Antrag.

13

Im Termin zur Erörterung des Sach- und Streitstandes vor dem Berichterstatter am 03.12.2003 wurde Herr W. M. als Zeuge zu den Umständen des streitgegenständlichen Kaufvertrages vernommen. Wegen des Ergebnisses der Zeugenvernehmung wird auf die Niederschrift verwiesen.

14

Die Beteiligten sind mit einer Entscheidung des Rechtsstreits ohne mündliche Verhandlung (§ 101 Abs. 2 VwGO) einverstanden.

15

Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze und den Inhalt der vorliegenden Verwaltungsakte (ein Heft) verwiesen.

Entscheidungsgründe

16

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der angefochtene Widerspruchsbescheid des Landratsamts Emmendingen vom 15.11.2002 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin daher nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 VwGO). Zu Recht hat das Landratsamt Emmendingen den Bescheid vom 27.05.2002 aufgehoben, weil die gesetzlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht vorlagen.

17

Nach § 24 Abs. 1 Nr. 5 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Klägerin erweist sich vorliegend deshalb als unzulässig, weil es an dem hierfür erforderlichen rechtswirksamen Kaufvertrag über das streitgegenständliche Grundstück fehlt (1.) und dieser Umstand auch gegenüber der Klägerin zu berücksichtigen ist (2.).

18

1. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist die Wirksamkeit des Kaufvertrages im vorliegenden Verfahren zu prüfen; insbesondere sind die Beteiligten insoweit nicht auf den Zivilrechtsweg zu verweisen. Denn bei der Frage der Wirksamkeit des Kaufvertrages handelt es sich um eine Tatbestandsvoraussetzung des § 24 Abs. 1 BauGB, der ausdrücklich den Kauf eines Grundstücks voraussetzt. Bei der von der Klägerin zur Begründung ihrer gegenteiligen Auffassung angeführten Entscheidung des VG Braunschweig hat es sich - soweit ersichtlich - um einen anders gelagerten Sachverhalt gehandelt, welcher zudem nicht das Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB betroffen hat. Die danach erforderliche Überprüfung führt hier zum Ergebnis, dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht vorliegt:

19

Zwar hat die Beigeladene mit notariellem Kaufvertrag vom 27.03.2002 das streitgegenständliche Grundstück an den Zeugen M. verkauft. Dieser Kaufvertrag ist jedoch gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtig, da er nur zum Schein abgeschlossen wurde. Die Kaufvertragsparteien haben absichtlich einen niedrigeren Kaufpreis beurkunden lassen, um Kosten zu sparen. In Wirklichkeit hatten sie zuvor mündlich vereinbart, das Grundstück zu einem Kaufpreis von 3.709.-- EUR zu verkaufen. Dieser Sachverhalt steht zur Überzeugung des Gerichts aufgrund des Sachvortrags der Beigeladenen und der Zeugenaussage des Käufers M. fest. Obwohl der notarielle Kaufvertrag als öffentliche Urkunde besondere Beweiskraft gemäß § 98 VwGO i.V.m. § 415 Abs. 1 ZPO genießt, ist dessen Wirksamkeit dadurch widerlegt, da § 415 Abs. 1 ZPO keine Aussage über die inhaltliche Richtigkeit der abgegebenen Erklärungen trifft (vgl. Thomas/Putzo, ZPO, 21. Aufl., § 415 RdNr. 5).

20

An der Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen M. bestehen keine begründeten Zweifel, wie auch die Klägerin im Anschluss an die Vernehmung eingeräumt hat. Auch ist kein besonderes Interesse des Zeugen an der Unwirksamkeit des notariellen Kaufvertrages erkennbar, weil auf Grund der bekannten Absicht der Klägerin, ihr Vorkaufsrecht auszuüben, ein Grundstückserwerb durch ihn auch in Zukunft unwahrscheinlich erscheint. Für die Richtigkeit der Zeugenaussage und damit für die Unwirksamkeit des Kaufvertrages spricht zudem, dass sich der Zeuge mit seiner Einlassung - trotz Belehrung über sein Zeugnisverweigerungsrecht - einer möglichen Strafverfolgung wegen Steuerhinterziehung (§ 370 AO) und Betruges zu Lasten des Notars (§ 263 StGB) ausgesetzt hat. Es erscheint als unwahrscheinlich, dass sich der Zeuge einer Straftat bezichtigt, die er gar nicht begangen hat, insbesondere dann, wenn er ohne weiteres die „Schwarzgeldabrede“ leugnen und sich auf die besondere Beweiskraft der notariellen Urkunde berufen könnte, wodurch er eine mögliche Strafverfolgung vermeiden könnte. Im Ergebnis ist daher vom Vorliegen eines nach § 117 Abs. 1 BGB unwirksamen Scheingeschäfts auszugehen.

21

Der tatsächlich gewollte Kaufvertrag ist gemäß § 125 Satz 1 BGB ebenfalls nichtig, da er nicht der Form des § 311 b Satz 1 BGB entspricht, nachdem er nur mündlich geschlossen wurde. Eine Heilung des Formmangels gemäß § 311 b Satz 2 BGB scheidet mangels Auflassung und Eintragung des Eigentumsübergangs ins Grundbuch aus.

22

2. Das Vorliegen eines Scheingeschäfts ist auch nicht deshalb unbeachtlich, weil die Beigeladene und der Käufer M. sich gegenüber der Klägerin an dem formnichtigen Kaufvertrag festhalten lassen müssten. Es ist nämlich keine Rechtsgrundlage ersichtlich, aufgrund derer das nichtige Scheingeschäft als gültig und damit den Vorkaufsfall auslösend fingiert werden könnte. In seinem rechtskräftigen Urteil vom 25.09.2000 (AN 18 K 98.01234) führt das Bayerische Verwaltungsgericht Ansbach zu dieser Frage aus:

23

„In der Literatur werden zwar unterschiedliche Lösungsmodelle vorgeschlagen, den Vorkaufsfall - trotz Nichtigkeit des Scheingeschäfts - als eingetreten zu behandeln, die aber allesamt nicht überzeugen können (so bereits Ebert, NJW 1956, 621, 624). Teilweise wird eine analoge Anwendung von § 4 Abs. 3 Reichssiedlungsgesetz (i.d.F. der Bekanntmachung vom 02.08.1961, BGBl. I S. 1098) auf alle Vorkaufsrechte befürwortet (Staudinger/Mayer/Maly, 12. Auflage, § 504 RdNr. 24, Staudinger/Mader, 13. Auflage, § 504 RdNr. 25). § 4 Abs. 3 Reichssiedlungsgesetz ist jedoch eine Sondervorschrift, die nicht verallgemeinerungsfähig ist (Wandel, BWNotZ 1985, 55, 59; Soergel/Huber, 12. Auflage, § 504 RdNr. 25). Im Übrigen liegt auch keine ausfüllungsbedürftige, planwidrige Gesetzeslücke vor, zumindest nicht im Bereich des öffentlichen Baurechts. Die Neufassung des § 4 Abs. 3 Reichssiedlungsgesetz stellt eine Reaktion des Gesetzgebers auf die Rechtsprechung von Reichsgericht und OGH dar, wonach der Vorkaufsfall bei zu niedrig beurkundetem Kaufpreis nicht eintritt. Der Gesetzgeber hat es jedoch - in Kenntnis dieser Rechtsprechung - unterlassen, eine entsprechende Vorschrift in das damalige, bereits am 23. Juni 1960 verkündete Bundesbaugesetz und in das jetzige Baugesetzbuch einzufügen.

24

Nach anderer Ansicht soll die Berufung auf § 117 Abs. 1 BGB unter Umständen eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung i.S.d. § 826 BGB darstellen, die schadensersatzrechtlich dazu verpflichtete, den Vorkaufsberechtigten so zu stellen, als ob der ursprüngliche Vertrag in der mitgeteilten Fassung wirksam gewesen wäre (Wandel, a.a.O.; Peßler, NJW 1960, 1785, 1786 ff.). Allerdings darf durch die leichtfertige Annahme einer Schadensersatzpflicht nicht die gesetzgeberische Wertung überspielt werden, dass § 117 BGB eben keinen typisierten Vertrauensschutz enthält, wie etwa § 916 Abs. 2 des Österreichischen ABGB („einem Dritten, der im Vertrauen auf die Erklärung Rechte erworben hat, kann die Einrede des Scheingeschäfts nicht entgegengesetzt werden“), weshalb § 117 BGB in § 122 BGB auch keine Erwähnung gefunden hat (Wandel, a.a.O.). Schließlich gesteht selbst Peßer zu, dass es an der Sittenwidrigkeit dem Berechtigten gegenüber fehlen würde, wenn die Vertragsparteien das Geschäft nur zum Schein geschlossen haben, ohne den Berechtigten in seinem Recht schädigen zu wollen. Da die Kläger vorwiegend zur Steuer- und Gebührenersparnis handelten, aber nicht, um das Vorkaufsrecht des Beklagten zu vereiteln, scheidet § 826 BGB aus.

25

Auch eine Differenzierung zwischen privat-rechtlichen und öffentlich-rechtlichen (gesetzlichen) Vorkaufsrechten wird befürwortet: Sinn und Zweck der gesetzlichen öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechte, sowie allgemeine Grundsätze des Verwaltungsrechts gebührten es, eine Berufung auf die Nichtigkeit des Scheingeschäfts als treuwidrig abzulehnen (Wandel, a.a.O.; Ebert, a.a.O.). Zur Ausübung dieser Vorkaufsrechte müsse genügen, dass der bisherige Eigentümer seine Verkaufsabsicht erkennen lasse, indem er sich in dem Kaufvertrag mit einem Dritten zur Veräußerung des Grundeigentums bereit erklärt habe. Diese Ansicht überzeugt in zweierlei Hinsicht nicht: Ein verwaltungsrechtlicher Grundsatz der Art, dass rechtswidrige Verwaltungsakte dann nicht aufhebbar seien, wenn sie auf ein Verhalten des den Verwaltungsakt Anfechtenden zurückzuführen sind, existiert nicht und lässt sich auch nicht Art. 48, 49 BayVwVfG entnehmen. Im Übrigen haben hier die Kläger noch im Widerspruchsverfahren die Nichtigkeit des Kaufvertrags offenbart, so dass es der Widerspruchsbehörde nach gebotener Amtsermittlung möglich gewesen wäre, den Sachverhalt aufzuklären und den rechtswidrigen Verwaltungsakt aufzuheben. Schließlich aber entfernt sich diese Auslegung des gemeindlichen Vorkaufsrechts in unvertretbarer Weise vom Gesetzeswortlaut, der eben auf den tatsächlichen Verkauf und nicht auf die nach außen offenbarte Verkaufsabsicht abstellt. Schließlich müsste nach dieser Ansicht der Vorkaufsfall sogar dann ausgelöst werden, wenn die Parteien einen offensichtlich formnichtigen Vertrag geschlossen haben, weil auch ein solcher die Verkaufsabsicht des Eigentümers hinreichend deutlich zum Ausdruck bringen kann.

26

Teilweise wird auch eine analoge Anwendung von § 162 Abs. 1 BGB befürwortet (Schurig, Das Vorkaufsrecht im Privatrecht, S. 154 - 157; Jauernig/Vollkommer, 5. Auflage, § 504 Anm. 5 a; seit 6. Auflage aber aufgegeben). Allerdings ist einer solchen Ausdehnung des § 162 Abs. 1 BGB bereits das Reichsgericht (RGZ 98, 45, 51 ff.) überzeugend mit dem Argument entgegengetreten, dass der Berechtigte keinen Anspruch auf Eintritt des Vorkaufsfalls habe. Der Bundesgerichtshof hat sich dieser Ansicht in ständiger Rechtsprechung angeschlossen. Schurig selbst hält den Einwand treuwidrigen Verhaltens dann für nicht anwendbar, wenn nicht das Vorkaufsrecht des Berechtigten vereitelt, sondern Steuern oder Ähnliches erspart werden sollen. Genauso liegt der Fall hier.

27

Zwar ist auch der Bundesgerichtshof bemüht, die „einfallsreiche Kautelarpraxis (BGHZ 115, 337, 339), die versucht, Vorkaufsrechte zu unterlaufen, auf unterschiedliche Weise zu begrenzen, etwa durch extensive Auslegung des § 506 BGB (BGHZ 110, 230, 232 ff.) oder des § 504 BGB auf „kaufähnliche Verträge“ (BGHZ 115, 337, 339 ff.). Damit soll jedoch einer Umgehung des Vorkaufsfalls entgegengewirkt werden. Ein Scheingeschäft ist jedoch kein Umgehungsgeschäft, da bei jenem die Rechtsfolgen tatsächlich, so wie verabredet gewollt sind (ganz herrschende Meinung: Schurig, a.a.O., Ebert, a.a.O., Palandt/Heinrichs, § 58 Auflage § 117 RdNr. 5; unklar und deshalb wenig überzeugend, Wandel, a.a.O., der zwar Scheingeschäfte thematisiert, jedoch von Umgehungsgeschäften spricht). Der Bundesgerichtshof orientiert sich bei dieser neuen Rechtsprechung offensichtlich an einem Vorschlag Schurigs (vgl. BGHZ 115, 337, 340 m.w.N.). Auch Schurig a.a.O. trennt entschieden zwischen Vereitelung und Umgehung des Vorkaufsfalls. Nur in letzterem Fall können „rein formale Kriterien unter Umständen zurücktreten gegenüber einer materiellen Betrachtungsweise und einem interessengerechten Verständnis“. Vorliegend wollten die Käufer das Vorkaufsrecht des Beklagten nicht umgehen, sondern Steuern und Notargebühren sparen.

28

Den Grundsatz von Reichsgericht und OGH, dass ein Scheingeschäft keinen Vorkaufsfall auslöst, dem sich auch der Bundesgerichtshof und auch die herrschende öffentlich-rechtliche Literatur angeschlossen hat (Battis/Krautzberger/Löhr, 9. Auflage, § 504 RdNr. 6; Dyong/Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, 55. Lieferung Februar 1997, § 24 RdNr. 34, zumindest für den Fall der absichtlichen Unterverbriefung: MünchKomm/Westermann, 3. Auflage, § 504 RdNr. 14; Soergel/Huber, 12. Auflage, § 504 RdNr. 24, 25), ist im Ergebnis zuzustimmen, da allein dieser eine dogmatisch fundierte Lösung des Problems ermöglicht. Dass dabei rechtspolitisch unerwünschte Folgen eintreten, mag zu bedauern sein, kann jedoch nur durch ein Tätigwerden des Gesetzgebers, nicht aber mangels ausführungsbedürftiger Regelungslücke durch Rechtsfortbildung aufgehoben werden.“

29

Die Kammer schließt sich diesen überzeugenden Ausführungen an. Ergänzend ist anzumerken: Auch im vorliegenden Verfahren bestehen keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass der Abschluss eines Scheingeschäfts bzw. dessen Offenbarung vorrangig in der Absicht erfolgt ist, die Klägerin zu schädigen. Vielmehr ist nach den Ausführungen des Zeugen M. und den Gesamtumständen davon auszugehen, dass die Angabe eines niedrigeren als des tatsächlich vereinbarten Kaufpreises vor allem dazu dienen sollte, Kosten zu sparen. Demgegenüber betrafen die genannten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs regelmäßig Fälle, in welchen eine - rechtlich wirksame - Vertragsgestaltung gerade dazu dienen sollte, die Ausübung des Vorkaufsrechts zu vereiteln und einem Dritten unter Ausschaltung des Vorkaufsberechtigten jedenfalls das wirtschaftliche Eigentum zu verschaffen. Damit ist der vorliegende Fall indes nicht vergleichbar. Denn die Offenlegung des Scheingeschäfts führt dazu, dass die ursprünglich am streitgegenständlichen Grundstück bestehenden Eigentumsverhältnisse unverändert bleiben. Zudem könnte die Klägerin bei einem Verkauf des Grundstücks ihr Vorkaufsrecht weiterhin ausüben, sofern die sonstigen Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 BauGB erfüllt sind. Vor diesem Hintergrund vermag die Kammer nicht festzustellen, dass die Klägerin eines darüber hinausgehenden zusätzlichen Schutzes dadurch bedarf, dass der formunwirksame Kaufvertrag ihr gegenüber als wirksam behandelt wird.

30

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Da die Beigeladene keinen Antrag gestellt und sich damit keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§ 154 Abs. 3 VwGO), entsprach es nicht der Billigkeit i. S. des § 162 Abs. 3 VwGO, der Klägerin auch deren außergerichtliche Kosten aufzuerlegen. Es besteht kein Anlass, die Kostenentscheidung nach § 167 Abs. 2 VwGO für vorläufig vollstreckbar zu erklären.

Gründe

16

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der angefochtene Widerspruchsbescheid des Landratsamts Emmendingen vom 15.11.2002 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin daher nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 VwGO). Zu Recht hat das Landratsamt Emmendingen den Bescheid vom 27.05.2002 aufgehoben, weil die gesetzlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht vorlagen.

17

Nach § 24 Abs. 1 Nr. 5 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Klägerin erweist sich vorliegend deshalb als unzulässig, weil es an dem hierfür erforderlichen rechtswirksamen Kaufvertrag über das streitgegenständliche Grundstück fehlt (1.) und dieser Umstand auch gegenüber der Klägerin zu berücksichtigen ist (2.).

18

1. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist die Wirksamkeit des Kaufvertrages im vorliegenden Verfahren zu prüfen; insbesondere sind die Beteiligten insoweit nicht auf den Zivilrechtsweg zu verweisen. Denn bei der Frage der Wirksamkeit des Kaufvertrages handelt es sich um eine Tatbestandsvoraussetzung des § 24 Abs. 1 BauGB, der ausdrücklich den Kauf eines Grundstücks voraussetzt. Bei der von der Klägerin zur Begründung ihrer gegenteiligen Auffassung angeführten Entscheidung des VG Braunschweig hat es sich - soweit ersichtlich - um einen anders gelagerten Sachverhalt gehandelt, welcher zudem nicht das Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB betroffen hat. Die danach erforderliche Überprüfung führt hier zum Ergebnis, dass ein wirksamer Kaufvertrag nicht vorliegt:

19

Zwar hat die Beigeladene mit notariellem Kaufvertrag vom 27.03.2002 das streitgegenständliche Grundstück an den Zeugen M. verkauft. Dieser Kaufvertrag ist jedoch gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtig, da er nur zum Schein abgeschlossen wurde. Die Kaufvertragsparteien haben absichtlich einen niedrigeren Kaufpreis beurkunden lassen, um Kosten zu sparen. In Wirklichkeit hatten sie zuvor mündlich vereinbart, das Grundstück zu einem Kaufpreis von 3.709.-- EUR zu verkaufen. Dieser Sachverhalt steht zur Überzeugung des Gerichts aufgrund des Sachvortrags der Beigeladenen und der Zeugenaussage des Käufers M. fest. Obwohl der notarielle Kaufvertrag als öffentliche Urkunde besondere Beweiskraft gemäß § 98 VwGO i.V.m. § 415 Abs. 1 ZPO genießt, ist dessen Wirksamkeit dadurch widerlegt, da § 415 Abs. 1 ZPO keine Aussage über die inhaltliche Richtigkeit der abgegebenen Erklärungen trifft (vgl. Thomas/Putzo, ZPO, 21. Aufl., § 415 RdNr. 5).

20

An der Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen M. bestehen keine begründeten Zweifel, wie auch die Klägerin im Anschluss an die Vernehmung eingeräumt hat. Auch ist kein besonderes Interesse des Zeugen an der Unwirksamkeit des notariellen Kaufvertrages erkennbar, weil auf Grund der bekannten Absicht der Klägerin, ihr Vorkaufsrecht auszuüben, ein Grundstückserwerb durch ihn auch in Zukunft unwahrscheinlich erscheint. Für die Richtigkeit der Zeugenaussage und damit für die Unwirksamkeit des Kaufvertrages spricht zudem, dass sich der Zeuge mit seiner Einlassung - trotz Belehrung über sein Zeugnisverweigerungsrecht - einer möglichen Strafverfolgung wegen Steuerhinterziehung (§ 370 AO) und Betruges zu Lasten des Notars (§ 263 StGB) ausgesetzt hat. Es erscheint als unwahrscheinlich, dass sich der Zeuge einer Straftat bezichtigt, die er gar nicht begangen hat, insbesondere dann, wenn er ohne weiteres die „Schwarzgeldabrede“ leugnen und sich auf die besondere Beweiskraft der notariellen Urkunde berufen könnte, wodurch er eine mögliche Strafverfolgung vermeiden könnte. Im Ergebnis ist daher vom Vorliegen eines nach § 117 Abs. 1 BGB unwirksamen Scheingeschäfts auszugehen.

21

Der tatsächlich gewollte Kaufvertrag ist gemäß § 125 Satz 1 BGB ebenfalls nichtig, da er nicht der Form des § 311 b Satz 1 BGB entspricht, nachdem er nur mündlich geschlossen wurde. Eine Heilung des Formmangels gemäß § 311 b Satz 2 BGB scheidet mangels Auflassung und Eintragung des Eigentumsübergangs ins Grundbuch aus.

22

2. Das Vorliegen eines Scheingeschäfts ist auch nicht deshalb unbeachtlich, weil die Beigeladene und der Käufer M. sich gegenüber der Klägerin an dem formnichtigen Kaufvertrag festhalten lassen müssten. Es ist nämlich keine Rechtsgrundlage ersichtlich, aufgrund derer das nichtige Scheingeschäft als gültig und damit den Vorkaufsfall auslösend fingiert werden könnte. In seinem rechtskräftigen Urteil vom 25.09.2000 (AN 18 K 98.01234) führt das Bayerische Verwaltungsgericht Ansbach zu dieser Frage aus:

23

„In der Literatur werden zwar unterschiedliche Lösungsmodelle vorgeschlagen, den Vorkaufsfall - trotz Nichtigkeit des Scheingeschäfts - als eingetreten zu behandeln, die aber allesamt nicht überzeugen können (so bereits Ebert, NJW 1956, 621, 624). Teilweise wird eine analoge Anwendung von § 4 Abs. 3 Reichssiedlungsgesetz (i.d.F. der Bekanntmachung vom 02.08.1961, BGBl. I S. 1098) auf alle Vorkaufsrechte befürwortet (Staudinger/Mayer/Maly, 12. Auflage, § 504 RdNr. 24, Staudinger/Mader, 13. Auflage, § 504 RdNr. 25). § 4 Abs. 3 Reichssiedlungsgesetz ist jedoch eine Sondervorschrift, die nicht verallgemeinerungsfähig ist (Wandel, BWNotZ 1985, 55, 59; Soergel/Huber, 12. Auflage, § 504 RdNr. 25). Im Übrigen liegt auch keine ausfüllungsbedürftige, planwidrige Gesetzeslücke vor, zumindest nicht im Bereich des öffentlichen Baurechts. Die Neufassung des § 4 Abs. 3 Reichssiedlungsgesetz stellt eine Reaktion des Gesetzgebers auf die Rechtsprechung von Reichsgericht und OGH dar, wonach der Vorkaufsfall bei zu niedrig beurkundetem Kaufpreis nicht eintritt. Der Gesetzgeber hat es jedoch - in Kenntnis dieser Rechtsprechung - unterlassen, eine entsprechende Vorschrift in das damalige, bereits am 23. Juni 1960 verkündete Bundesbaugesetz und in das jetzige Baugesetzbuch einzufügen.

24

Nach anderer Ansicht soll die Berufung auf § 117 Abs. 1 BGB unter Umständen eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung i.S.d. § 826 BGB darstellen, die schadensersatzrechtlich dazu verpflichtete, den Vorkaufsberechtigten so zu stellen, als ob der ursprüngliche Vertrag in der mitgeteilten Fassung wirksam gewesen wäre (Wandel, a.a.O.; Peßler, NJW 1960, 1785, 1786 ff.). Allerdings darf durch die leichtfertige Annahme einer Schadensersatzpflicht nicht die gesetzgeberische Wertung überspielt werden, dass § 117 BGB eben keinen typisierten Vertrauensschutz enthält, wie etwa § 916 Abs. 2 des Österreichischen ABGB („einem Dritten, der im Vertrauen auf die Erklärung Rechte erworben hat, kann die Einrede des Scheingeschäfts nicht entgegengesetzt werden“), weshalb § 117 BGB in § 122 BGB auch keine Erwähnung gefunden hat (Wandel, a.a.O.). Schließlich gesteht selbst Peßer zu, dass es an der Sittenwidrigkeit dem Berechtigten gegenüber fehlen würde, wenn die Vertragsparteien das Geschäft nur zum Schein geschlossen haben, ohne den Berechtigten in seinem Recht schädigen zu wollen. Da die Kläger vorwiegend zur Steuer- und Gebührenersparnis handelten, aber nicht, um das Vorkaufsrecht des Beklagten zu vereiteln, scheidet § 826 BGB aus.

25

Auch eine Differenzierung zwischen privat-rechtlichen und öffentlich-rechtlichen (gesetzlichen) Vorkaufsrechten wird befürwortet: Sinn und Zweck der gesetzlichen öffentlich-rechtlichen Vorkaufsrechte, sowie allgemeine Grundsätze des Verwaltungsrechts gebührten es, eine Berufung auf die Nichtigkeit des Scheingeschäfts als treuwidrig abzulehnen (Wandel, a.a.O.; Ebert, a.a.O.). Zur Ausübung dieser Vorkaufsrechte müsse genügen, dass der bisherige Eigentümer seine Verkaufsabsicht erkennen lasse, indem er sich in dem Kaufvertrag mit einem Dritten zur Veräußerung des Grundeigentums bereit erklärt habe. Diese Ansicht überzeugt in zweierlei Hinsicht nicht: Ein verwaltungsrechtlicher Grundsatz der Art, dass rechtswidrige Verwaltungsakte dann nicht aufhebbar seien, wenn sie auf ein Verhalten des den Verwaltungsakt Anfechtenden zurückzuführen sind, existiert nicht und lässt sich auch nicht Art. 48, 49 BayVwVfG entnehmen. Im Übrigen haben hier die Kläger noch im Widerspruchsverfahren die Nichtigkeit des Kaufvertrags offenbart, so dass es der Widerspruchsbehörde nach gebotener Amtsermittlung möglich gewesen wäre, den Sachverhalt aufzuklären und den rechtswidrigen Verwaltungsakt aufzuheben. Schließlich aber entfernt sich diese Auslegung des gemeindlichen Vorkaufsrechts in unvertretbarer Weise vom Gesetzeswortlaut, der eben auf den tatsächlichen Verkauf und nicht auf die nach außen offenbarte Verkaufsabsicht abstellt. Schließlich müsste nach dieser Ansicht der Vorkaufsfall sogar dann ausgelöst werden, wenn die Parteien einen offensichtlich formnichtigen Vertrag geschlossen haben, weil auch ein solcher die Verkaufsabsicht des Eigentümers hinreichend deutlich zum Ausdruck bringen kann.

26

Teilweise wird auch eine analoge Anwendung von § 162 Abs. 1 BGB befürwortet (Schurig, Das Vorkaufsrecht im Privatrecht, S. 154 - 157; Jauernig/Vollkommer, 5. Auflage, § 504 Anm. 5 a; seit 6. Auflage aber aufgegeben). Allerdings ist einer solchen Ausdehnung des § 162 Abs. 1 BGB bereits das Reichsgericht (RGZ 98, 45, 51 ff.) überzeugend mit dem Argument entgegengetreten, dass der Berechtigte keinen Anspruch auf Eintritt des Vorkaufsfalls habe. Der Bundesgerichtshof hat sich dieser Ansicht in ständiger Rechtsprechung angeschlossen. Schurig selbst hält den Einwand treuwidrigen Verhaltens dann für nicht anwendbar, wenn nicht das Vorkaufsrecht des Berechtigten vereitelt, sondern Steuern oder Ähnliches erspart werden sollen. Genauso liegt der Fall hier.

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Zwar ist auch der Bundesgerichtshof bemüht, die „einfallsreiche Kautelarpraxis (BGHZ 115, 337, 339), die versucht, Vorkaufsrechte zu unterlaufen, auf unterschiedliche Weise zu begrenzen, etwa durch extensive Auslegung des § 506 BGB (BGHZ 110, 230, 232 ff.) oder des § 504 BGB auf „kaufähnliche Verträge“ (BGHZ 115, 337, 339 ff.). Damit soll jedoch einer Umgehung des Vorkaufsfalls entgegengewirkt werden. Ein Scheingeschäft ist jedoch kein Umgehungsgeschäft, da bei jenem die Rechtsfolgen tatsächlich, so wie verabredet gewollt sind (ganz herrschende Meinung: Schurig, a.a.O., Ebert, a.a.O., Palandt/Heinrichs, § 58 Auflage § 117 RdNr. 5; unklar und deshalb wenig überzeugend, Wandel, a.a.O., der zwar Scheingeschäfte thematisiert, jedoch von Umgehungsgeschäften spricht). Der Bundesgerichtshof orientiert sich bei dieser neuen Rechtsprechung offensichtlich an einem Vorschlag Schurigs (vgl. BGHZ 115, 337, 340 m.w.N.). Auch Schurig a.a.O. trennt entschieden zwischen Vereitelung und Umgehung des Vorkaufsfalls. Nur in letzterem Fall können „rein formale Kriterien unter Umständen zurücktreten gegenüber einer materiellen Betrachtungsweise und einem interessengerechten Verständnis“. Vorliegend wollten die Käufer das Vorkaufsrecht des Beklagten nicht umgehen, sondern Steuern und Notargebühren sparen.

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Den Grundsatz von Reichsgericht und OGH, dass ein Scheingeschäft keinen Vorkaufsfall auslöst, dem sich auch der Bundesgerichtshof und auch die herrschende öffentlich-rechtliche Literatur angeschlossen hat (Battis/Krautzberger/Löhr, 9. Auflage, § 504 RdNr. 6; Dyong/Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, 55. Lieferung Februar 1997, § 24 RdNr. 34, zumindest für den Fall der absichtlichen Unterverbriefung: MünchKomm/Westermann, 3. Auflage, § 504 RdNr. 14; Soergel/Huber, 12. Auflage, § 504 RdNr. 24, 25), ist im Ergebnis zuzustimmen, da allein dieser eine dogmatisch fundierte Lösung des Problems ermöglicht. Dass dabei rechtspolitisch unerwünschte Folgen eintreten, mag zu bedauern sein, kann jedoch nur durch ein Tätigwerden des Gesetzgebers, nicht aber mangels ausführungsbedürftiger Regelungslücke durch Rechtsfortbildung aufgehoben werden.“

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Die Kammer schließt sich diesen überzeugenden Ausführungen an. Ergänzend ist anzumerken: Auch im vorliegenden Verfahren bestehen keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass der Abschluss eines Scheingeschäfts bzw. dessen Offenbarung vorrangig in der Absicht erfolgt ist, die Klägerin zu schädigen. Vielmehr ist nach den Ausführungen des Zeugen M. und den Gesamtumständen davon auszugehen, dass die Angabe eines niedrigeren als des tatsächlich vereinbarten Kaufpreises vor allem dazu dienen sollte, Kosten zu sparen. Demgegenüber betrafen die genannten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs regelmäßig Fälle, in welchen eine - rechtlich wirksame - Vertragsgestaltung gerade dazu dienen sollte, die Ausübung des Vorkaufsrechts zu vereiteln und einem Dritten unter Ausschaltung des Vorkaufsberechtigten jedenfalls das wirtschaftliche Eigentum zu verschaffen. Damit ist der vorliegende Fall indes nicht vergleichbar. Denn die Offenlegung des Scheingeschäfts führt dazu, dass die ursprünglich am streitgegenständlichen Grundstück bestehenden Eigentumsverhältnisse unverändert bleiben. Zudem könnte die Klägerin bei einem Verkauf des Grundstücks ihr Vorkaufsrecht weiterhin ausüben, sofern die sonstigen Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 BauGB erfüllt sind. Vor diesem Hintergrund vermag die Kammer nicht festzustellen, dass die Klägerin eines darüber hinausgehenden zusätzlichen Schutzes dadurch bedarf, dass der formunwirksame Kaufvertrag ihr gegenüber als wirksam behandelt wird.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Da die Beigeladene keinen Antrag gestellt und sich damit keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat (§ 154 Abs. 3 VwGO), entsprach es nicht der Billigkeit i. S. des § 162 Abs. 3 VwGO, der Klägerin auch deren außergerichtliche Kosten aufzuerlegen. Es besteht kein Anlass, die Kostenentscheidung nach § 167 Abs. 2 VwGO für vorläufig vollstreckbar zu erklären.