Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-04-26, Aktenzeichen 12 O 382/11
ECLI:DE:LGDO:2012:0426.12O382.11.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d

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Die Klägerin nimmt aus eigenem und abgetretenem Recht die Beklagte auf Rückabwicklung eines finanzierten Eigentumswohnungskaufs mit werkvertraglichen Elementen in Anspruch.

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Die Klägerin und ihr Lebensgefährte unterzeichneten am 14.03.2007 im Rahmen eines Beratungsgesprächs in den Geschäftsräumen der E GmbH in F einen Vermittlungsauftrag für einen „Sachwert Investment“. Auf dessen als Anlage B 1 zu den Akten gereichte Ablichtung wird wegen der Einzelheiten Bezug genommen.

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In einem weiteren Beratungsgespräch mit einem Mitarbeiter der E GmbH am 17.03.2007 erhielten die Klägerin und ihr Lebensgefährte ein Berechnungsbeispiel für die Finanzierung der Wohnung Nr. 01 (Erdgeschoss links) in M, T Straße ## ausgehändigt und unterzeichneten einen Reservierungs- und Vermittlungsauftrag über dieses Objekt. Die Ablichtungen dieser Unterlagen wurden als Anlagen K 5 und B 2 zu den Akten gereicht, wegen der Einzelheiten wird hierauf Bezug genommen. In dem Berechnungsbeispiel, in dessen Kopf sich die Angabe: „Überreicht von: E GmbH“ findet, war für das Jahr 2007 nach Einrechnung eines Steuervorteils ein Überschuss angegeben, für die Folgejahre bis 2016 monatliche Belastungen bis 90,00 €.

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Ebenfalls am 17.03.2007 gaben die Klägerin und ihr Lebensgefährte ein notarielles Kaufvertragsangebot (Anlage K 2) für die bezeichnete Wohnung ab, auf dessen Ablichtung bezüglich der Einzelheiten Bezug genommen wird und ausweislich dessen von dem Kaufpreis in Höhe von 135.419,00 € auf den Grund und Boden 5.119,00 € entfielen, auf die Altbausubstanz 6.730,00 € und auf den Sanierungsaufwand 123.570,00 €. Am 13.04.2007 nahm die Beklagte das Angebot an.

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Unter dem 31.05.2007 schlossen die Klägerin und ihr Lebensgefährte einen Darlehensvertrag mit der X Kreditbank AG C über eine Nettodarlehenssumme von 148.900,00 € zur Finanzierung der Wohnung ab. Am 06.03.2008 unterzeichneten die Parteien eine Vereinbarung über eine Erstvermietungsgarantie (Anlage B 6), auf deren Ablichtung wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird. Mit Vereinbarung vom 13.12.2011 trat der Lebensgefährte der Klägerin dieser sämtliche Ansprüche im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnung von der Beklagten ab. Die Klägerin nahm die Abtretung an.

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Am 04.04.2012 ist die E2 GbR als Rechtsnachfolgerin der E GmbH dem Verfahren als Nebenintervenientin auf der Seite der Beklagten beigetreten.

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Die Klägerin behauptet, der Kontakt zur E GmbH sei von dieser mittels eines sogenannten Cold Calls aufgenommen worden. In diesem Telefonat und in dem Beratungsgespräch vom 14.03.2007 sei ihr und ihrem Lebensgefährten in Aussicht gestellt worden, man könne durch den Erwerb einer Wohnung in erheblichem Umfang Steuern sparen. Im persönlichen Gespräch sei ihnen weiter zugesagt worden, die Firma E GmbH werde die Wohnung nach 10 Jahren abkaufen, es sei dann ein Gewinn von 50.000,00 bis 60.000,00 € erzielbar. Sie behauptet weiter, die Beispielsberechnung, die der Klägerin und ihrem Lebensgefährten vorgelegt wurde, sei von der Beklagten erstellt worden. Die dort aufgeführten Kosten seien bewusst zu niedrig angesetzt gewesen.

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Die Klägerin ist der Ansicht, zwischen ihr und der Beklagten sei ein Beratungsvertrag zustande gekommen, da die Vermittler in den Beratungsgesprächen für die Beklagte gehandelt hätten. Dies ergebe sich aus der zwischen den Parteien unstreitigen Tatsache, dass zwischen der Beklagten und der E GmbH ein Vertragsverhältnis bestand, aufgrund dessen die Beklagte der E GmbH für erfolgreich vermittelte Verträge Provisionen zahlte. Sie ist weiter der Ansicht, dass eine Falschberatung stattgefunden habe, da die tatsächlich zu leistenden monatlichen Zuzahlungen erheblich höher seien als im Berechnungsbeispiel angegeben.

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Die Klägerin beantragt,

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1.

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die Beklagte zu verurteilen, Zug um Zug gegen Übertragung des im Wohnungsgrundbuch des AG M, Blatt ####, eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend aus einem 1.036/10.000teil Miteigentumsanteil an dem Grundstück G1, Gebäude- und Freifläche, zur Größe von 300 m², gelegenen in der T Straße ## in M, bebaut mit einem Mehrfamilienhaus, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung Nummer 01 mit einer Wohnfläche von 71,65 m² nebst Keller Nummer 01 im Untergeschoss und Sondernutzungsrecht an dem Balkon Nummer 01, gelegen im Erdgeschoss, auf die Beklagte, und zwar belastetet mit der in Abt. III des Grundbuches zugunsten der X Kreditbank AG, C, zur Finanzierung des Kaufpreises eingetragenen Grundschuld in Höhe von 148.900,00 €,

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a) an die Klägerin 25.275,16 € nebst 5 %-Punkten Zinsen

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über dem jeweiligen Basiszins seit dem 13.12.2011 zu zahlen und

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b) die Klägerin von den Verbindlichkeiten aus dem Darlehens-

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vertrag mit der X Kreditbank AG, C Darlehensnummer: #########, in Höhe einer ursprünglichen Nettodarlehenssumme von 148.900,00 € freizustellen.

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2.

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festzustellen, dass sich die Beklagte mit der Annahme der zu Ziff. 1 näher bezeichnete Wohnung in Verzug befindet.

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3.

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festzustellen, dass die Beklagte der Klägerin auch jeden weiteren, ab dem 17.03.2007 entstandenen und noch entstehenden Schaden zu ersetzen hat, soweit die im Klageantrag zu Ziff. 1 näher bezeichneten Wohnung betroffen ist und der Schaden mit dem Erwerb der Wohnung, ihre laufenden Unterhaltskosten und einer eventuell zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung zusammenhängt.

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4.die Beklagte zu verurteilen, der Klägerin vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 3.418,87 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie ist der Ansicht, ein Beratungsvertrag zwischen den Parteien sei nicht zustande gekommen. Etwaige Pflichtverletzungen der Vermittler der E GmbH müsse sie sich nicht zurechnen lassen. Zudem habe die Klägerin auf derartige Ansprüche im Rahmen der Erstvermietungsvereinbarung ohnehin verzichtet.

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Die Nebenintervenientin beantragt ebenfalls,

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die Klage abzuweisen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Klage ist zulässig.

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Die örtliche Zuständigkeit des Landgerichts Dortmund ergibt sich jedenfalls aus § 39 ZPO, nachdem die Beklagte im Termin vom 26.04.2012 rügelos zur Hauptsache mündlich verhandelt hat.

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Die Klage ist aber unbegründet.

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Die Klägerin kann nicht die Rückabwicklung des Kaufvertrags aus dem Gesichtspunkt des Schadenersatzes verlangen, da sie keinen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung von Beratungspflichten gegen die Beklagte hat.

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Ein solcher Anspruch wäre zwar nicht bereits wegen der Erstvermietungsgarantievereinbarung ausgeschlossen. Die hierin enthaltene Vereinbarung der Parteien, sie seien sich darüber einig, dass mit dieser Vereinbarung alle wechselseitigen Ansprüche im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag abgegolten und erledigt seien, dürfte nämlich einer AGB Inhaltskontrolle nicht standhalten.

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Ein Anspruch besteht aber nicht, da die Beklagte keine ihr obliegende Beratungspflicht verletzt hat. Aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag folgt eine Beratungspflicht der Beklagten nämlich nicht. Auch ein selbständiger Beratungsvertrag gemäß § 675 BGB ist zwischen den Parteien nicht zustande gekommen. Ein solcher selbständiger Beratungsvertrag kann zwar neben einem zwischen Erwerber und Veräußerer einer Immobilie geschlossenen Kaufvertrag zustande kommen, wenn der Verkäufer im Rahmen eingehender Vertragsverhandlungen selbst oder durch einen Vermittler einen ausdrücklichen Rat erteilt. Insbesondere kann das Vorliegen eines eigenständigen Beratungsvertrags in Betracht gezogen werden, wenn der Verkäufer dem Käufer Rechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die diesen zum Vertragsabschluss bewegen sollen (BGH NJW 2004, 64, 65 mit Verweis auf BGHZ 140, 111, 115). Unstreitig hat es zwei Beratungsgespräche gegeben, bei denen anhand eines Berechnungsbeispiels über Kosten und Steuervorteile die Klägerin und ihr Lebensgefährte zum Kauf bewegt werden sollten und wurden. Dafür, dass diese Beratung auf die Beklagte zurückgeht, ist aber nichts ersichtlich. Das Berechnungsbespiel selbst trägt auf seiner ersten Seite den Hinweis „überreicht von E GmbH“. Es findet sich kein Hinweis darauf, dass es von der Beklagten stammt. Für ihre diesbezügliche Behauptung hat die Klägerin auch keinen Beweis angeboten.

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Die Beklagte muss sich die Beratung der E GmbH auch nicht zurechnen lassen. Es sind keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die E GmbH die Beklagte bei Abschluss des Beratungsvertrages mit der Klägerin wirksam vertreten hat (§ 164 Abs. 1 BGB). Dass der Wille, im Namen der Beklagten zu handeln, ausdrücklich erklärt worden sei, behauptet die Klägerin nicht. Ein solcher Wille ergibt sich auch nicht aus den Umständen. Vielmehr zeigt der Vermittlungsauftrag der Klägerin und ihres Lebensgefährten an die E GmbH, dass die Klägerin und ihr Lebensgefährte mit dieser in eine vertragliche Beziehung treten wollten. Der Umstand, dass die E GmbH nach erfolgreicher Vermittlung des Kaufvertrags von der Beklagten als Verkäuferin eine Provision erhalten hat, spricht auch nicht dafür, dass sie für die Beklagte handeln bzw. beraten wollte. Eine solche Provisionsabrede entspricht der Üblichkeit im Maklergeschäft.

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Damit kann dahinstehen, ob seitens der E GmbH tatsächlich eine Beratungspflicht gegenüber der Klägerin und ihrem Lebensgefährten verletzt wurde.

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Auch ein Anspruch aus unerlaubter Handlung besteht nicht. Selbst wenn eine Falschberatung anzunehmen wäre, die bereits die Grenze zur vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung überschritten hätte, müsste die Beklagte sich dies aus den oben genannten Gründen nicht zurechnen lassen.

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Da die Klägerin nicht die Rückabwicklung des Kaufvertrags von der Beklagten verlangen kann, ist die Klage auch in den Folgeanträgen unbegründet.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 101 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 Satz 1 und 2 ZPO.