Verwaltungsgericht Aachen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-09-25, Aktenzeichen 5 K 1664/06
ECLI:DE:VGAC:2008:0925.5K1664.06.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der
außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Die
Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe
von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn
nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu
vollstreckenden Betrages leistet.

1

T a t b e s t a n d:

2

Die Klägerin ist im Jahr 2001 im Wege der erbrechtlichen
Gesamtrechtsnachfolge nach ihrer verstorbenen Mutter L. S. Eigentümerin des
Grundstücks G1 geworden. Dieses in unmittelbarer Nähe zur früheren Grenz- und
Zollstation "C. " gelegene Grundstück ist bebaut mit dem heute zu Wohnzwecken
genutzten Gebäude der ehemaligen "H. " (M. Straße 597 und 597a, B.
).

3

Nach dem Tod ihrer Mutter ist die Klägerin als Erbin zugleich in einen
Pachtvertrag eingetreten, den ihre Mutter im Jahr 1977 mit der Erbengemeinschaft
nach der verstorbenen Frau N. -U. E. als Eigentümerin des
Nachbargrundstücks G2 geschlossen hatte. Zu dieser Erbengemeinschaft gehört seit
dem Jahr 1983 auch die Beigeladene. Bei dem Pachtgrundstück handelt es sich um
eine insgesamt 28.288 m² große, im Hinterland der M. Straße gelegene
Parzelle, die unter anderem vom U1. durchflossen wird und 3.460 m²
Waldfläche aufweist. Seit Eintritt in den Pachtvertrag, der zunächst auf zwei Jahre
geschlossen wurde und sich - falls ungekündigt - um ein weiteres Jahr verlängern
sollte, führt die Klägerin regelmäßig den vereinbarten Pachtzins von jährlich 300,--
DM (entspricht 153,39 EUR) an die die Erbengemeinschaft vertretenden
Rechtsanwälte T. und Partner in B. ab. Im Pachtvertrag wurde überdies
vereinbart, dass die Erbengemeinschaft berechtigt sei, den Vertrag im Falle eines
Grundstücksverkaufs jederzeit fristlos zu kündigen.

4

Am 21. Juli 2005 zeigte ein Mieter des Hauses M. Straße 597 gegenüber
dem Bauordnungsamt des Beklagten an, dass auf dem Grundstück G2 eine illegal in
den 80er Jahren errichtete, ca. 50 qm große Holzbaracke in unmittelbarer Nähe zum
dort verlaufenden U1. stehe. Die Baracke sei früher für einen
Restaurationsbetrieb zum Aufarbeiten von Möbeln genutzt worden. Heute diene sie
als Künstleratelier. Vermietet werde die Holzbaracke von der Klägerin als Pächterin
des Grundstücks.

5

Nach den anlässlich eines daraufhin durchgeführten Ortstermins getroffenen
Feststellungen des Beklagten handele es sich bei der Holzbaracke um eine
7 m x 11 m große bauliche Anlage, die in einem Abstand von 8 m zum U1.
errichtet worden sei. Es handele sich um das ehemalige Grenzschutzgebäude, das
früher unmittelbar neben dem denkmalgeschützten Gebäude M. Straße 597
gestanden habe und zu einem späteren Zeitpunkt offensichtlich versetzt worden sei.
Für den jetzt vorgefundenen Standort fehle eine Baugenehmigung. Der Bereich liege
im Übrigen im Landschaftsschutzgebiet und sei im Landschaftsplan für den
"besonderen Schutz von naturnahen Lebensräumen" vorgesehen.

6

Mit der vorliegend streitgegenständlichen Ordnungsverfügung vom 15. März
2006, der Klägerin zugestellt am 24. März 2006, forderte der Beklagte die Klägerin
nach erfolgter Anhörung zur Beseitigung der fraglichen Holzbaracke binnen einer
Frist von acht Monaten nach Bestandskraft der Ordnungsverfügung auf und drohte
zugleich für den Fall, dass die Klägerin der Anordnung nicht oder nicht ausreichend
Folge leiste, ein Zwangsgeld in Höhe von 2.000,-- EUR an. Zur Begründung wies der
Beklagte darauf hin, dass die Holzbaracke formell und materiell illegal sei. Die
Beseitigung der baulichen Anlage, die illegal im Landschaftsschutzgebiet errichtet
worden sei, sei zur Aufrechterhaltung bzw. Wiederherstellung der öffentlichen
Sicherheit und Ordnung unbedingt erforderlich. Bereits die formelle Illegalität
rechtfertige ein bauordnungsbehördliches Eingreifen, da die bauliche Anlage einen
starken Anreiz zum Schwarzbau bewirken und damit zu einem Unterlaufen des
bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens führen würde. Im Übrigen würde ein
Belassen der formell illegalen Situation zu einer negativen Vorbildwirkung
führen.

7

Am 21. April 2006 legte die Klägerin Widerspruch gegen diese
Ordnungsverfügung ein. Zur Begründung wies sie darauf hin, sie habe das Haus
M. Straße 597 im Jahre 2001 von ihrer Mutter geerbt und auch die Pacht für
das Nachbargrundstück übernommen. Damals sei in der Baracke bereits ein
Künstleratelier gewesen. Im Interesse der jetzt dort arbeitenden Künstlerin bitte sie
um einen langfristigen Abrisstermin. Ein solcher sei auch deswegen erforderlich, weil
sie aus finanziellen Gründen zu einem Abriss derzeit überhaupt nicht in der Lage sei.
Schließlich wolle sie auch darauf hinweisen, dass die Baracke seit dem Jahr 1977 an
der fraglichen Stelle stehe und seitdem nie jemanden gestört habe.

8

Die Bezirksregierung L1. wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom
29. November 2006 als unbegründet zurück.

9

Die Klägerin hat am 8. Dezember 2006 Klage erhoben, zu deren Begründung sie
ihr Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren wiederholt und vertieft. Ergänzend
weist sie darauf hin, dass einem bauaufsichtlichen Einschreiten
Bestandsschutzgesichtspunkte entgegenstünden. Es sei bereits fraglich, ob das
Grundstück im Zeitpunkt der Errichtung der Baracke schon im
Landschaftsschutzgebiet gelegen habe und durch die Errichtung damals schon
öffentliche Belange beeinträchtigt worden seien. Vieles spreche daher dafür, dass
die Errichtung der Baracke früher jedenfalls genehmigungsfähig gewesen sei.
Überdies sei eine Befugnis des Beklagten zum bauaufsichtlichen Einschreiten
angesichts des langen Zeitablaufes von mehr als dreißig Jahren inzwischen auch
verjährt bzw. verwirkt. Ungeachtet dessen sei sie die falsche Adressatin der
Ordnungsverfügung. Sie sei nicht Grundstückseigentümerin, sondern lediglich
Pächterin des Grundstücks. Damit sei sie aber auch nicht Eigentümerin der Baracke.
Nach § 94 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zählten Gebäude zu den
wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks und seien daher nicht
sonderrechtsfähig. Die Baracke sei ersichtlich auch nicht lediglich zu einem
vorübergehenden Zweck dort errichtet worden. Die Mutter der Klägerin habe vor
mehr als dreißig Jahren die fragliche Baracke vielmehr mit einem hohen
Kostenaufwand auf das Pachtgrundstück versetzen lassen. Es könne
ausgeschlossen werden, dass sie beabsichtigt habe, die Baracke zu einem späteren
Zeitpunkt dort wieder abzubrechen. Bereits der geringe Pachtzins sei auch Indiz
dafür, dass bei Vertragsschluss die durch die Mutter der Klägerin vorgenommene
Bereicherung des Pachtgrundstückes angemessen berücksichtigt worden sei.
Letztlich gehe eine Unaufklärbarkeit der damaligen Motive der Mutter der Klägerin
aber zu Lasten des Beklagten, der sich darauf berufe, dass die Baracke entgegen
der gesetzlichen Grundwertung des § 94 Abs. 1 BGB einen Ausnahmetatbestand
erfülle und lediglich einen sog. "Scheinbestandteil" darstelle. Diesen Beweis könne
der Beklagte aber nicht führen. Die Baracke sei daher in das Eigentum der
Eigentümer des Pachtgrundstücks übergegangen. Gegen diese müsse die fragliche
Ordnungsverfügung gerichtet werden.

10

Die Klägerin beantragt,

11

die Ordnungsverfügung des Beklagten vom 15. März 2006
in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der
Bezirksregierung L1. vom 29. November 2006
aufzuheben.

12

Der Beklagte beantragt,

13

die Klage abzuweisen.

14

Er bezieht sich zur Begründung seines Klageabweisungsantrags auf den Inhalt
der angefochtenen Bescheide. Ergänzend weist er darauf hin, dass die Klägerin zwar
nicht Eigentümerin des Grundstücks sei. Sie sei jedoch Eigentümerin der fraglichen
Holzbaracke und damit richtige Adressatin der Ordnungsverfügung. Unstreitig sei die
Baracke von der Mutter der Klägerin errichtet worden. Es spreche eine tatsächliche
Vermutung dafür, dass der Pächter eines Grundstücks, der auf dem Pachtgrundstück
ein Gebäude errichte, dem Eigentümer des Grundstücks dieses Gebäude nicht
zufallen lassen wolle. Es werde daher nicht zum wesentlichen Bestandteil des
Grundstücks. Im Übrigen sei die angefochtene Ordnungsverfügung auch nicht aus
Gründen der Verwirkung oder des Bestandsschutzes rechtswidrig. Ein bloßer
Zeitablauf sei hierfür nicht ausreichend.

15

Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.

16

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten und
der Widerspruchsbehörde (jeweils 1 Heft) Bezug genommen.

17

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

18

Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zulässig, aber nicht begründet.

19

Der angefochtene Bescheid des Beklagten vom 15. März 2006 in der Gestalt des
Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung L1. vom 29. November 2006 ist
rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 der
Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

20

Rechtsgrundlage der Ordnungsverfügung ist § 61 Abs. 1 Satz 1 und 2 der
Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen - Landesbauordnung - (BauO NRW).
Danach haben die Bauaufsichtsbehörden bei der Errichtung, der Änderung, dem
Abbruch, der Nutzung, der Nutzungsänderung sowie der Instandhaltung baulicher
Anlagen darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die
aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden und in
Wahrnehmung dieser Aufgaben nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen
Maßnahmen zu treffen.

21

Die angefochtene Beseitigungsverfügung ist rechtmäßig. Denn die Errichtung der
streitgegenständlichen Holzbaracke verstößt gegen öffentlich-rechtliche
Vorschriften.

22

Sie ist zunächst formell illegal, da die Baracke ohne Baugenehmigung errichtet
worden ist. Gemäß § 63 Abs. 1 BauO NRW bedarf die Errichtung, Änderung und die
Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Baugenehmigung. Da die hier
streitgegenständliche Errichtung einer Holzbaracke nicht zu den genehmigungsfreien
Vorhaben im Sinne der §§ 65 bis 67 BauO NRW zählt, bedurfte sie einer
Genehmigung. Diese liegt jedoch unstreitig nicht vor.

23

Allein die formelle Illegalität einer baulichen Anlage rechtfertigt aber aufgrund
ihrer endgültigen, häufig substanzverletzenden und nicht ohne weiteres rückgängig
zu machenden Wirkung unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten regelmäßig nicht
eine Beseitigungsanordnung. Eine derartige behördliche Maßnahme erfordert nach
der Rechtsprechung vielmehr zusätzlich auch die materielle Illegalität der Anlage,
also ihre fehlende Genehmigungsfähigkeit,

24

vgl.	Heintz in: Gädtke/Temme/Heintz/Czepuck, Kommentar
zur BauO NRW, 11. Auflage 2008, § 61 Rdnr. 68 m.w.N.; vgl. auch
Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG
NRW), Beschlüsse vom 13. November 2006 - 7 B 2363/06 -, und
vom 12. Januar 1998 - 10 B 3025/97 -, BRS 60, Nr. 166.

25

Die Errichtung der Holzbaracke ist jedoch auch materiell illegal. Sie ist
planungsrechtlich unzulässig und deshalb nicht genehmigungsfähig.

26

Das Grundstück, auf dem die fragliche Holzbaracke errichtet ist, liegt
planungsrechtlich - insoweit zwischen den Beteiligten unstreitig - im Außenbereich im
Sinne des § 35 des Baugesetzbuches (BauGB). Da einer der
Privilegierungstatbestände des § 35 Abs. 1 Nrn. 1 bis 7 BauGB nicht gegeben ist,
richtet sich die planungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens nach § 35 Abs. 2
BauGB. Nach dieser Vorschrift können sog. "sonstige Vorhaben" im Einzelfall
zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht
beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Diese Voraussetzungen sind hier
nicht erfüllt. Denn durch die Holzbaracke werden öffentliche Belange
beeinträchtigt.

27

Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt nach § 35 Abs. 3 Nr. 2 BauGB
u.a. dann vor, wenn das Vorhaben den Darstellungen eines Landschaftsplans
widerspricht. Insoweit ist anhand der tatsächlichen Verhältnisse zu überprüfen, ob
der Widerspruch zu den Darstellungen des Landschaftsplans zu einer konkreten
Beeinträchtigung öffentlicher Belange führt,

28

vgl.	Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger,
Kommentar zum BauGB, Loseblatt-Sammlung (Stand: Februar
2008), § 35 Rdnr. 76, 82 f. mit weiteren Nachweisen zur
Rechtsprechung.

29

Ausgehend hiervon ist vorliegend eine konkrete Beeinträchtigung der mit dem
Landschaftsplan der Stadt B. verfolgten öffentlichen Belange festzustellen. Der
Landschaftsplan der Stadt B. stellt den fraglichen Bereich, in den textlichen
Festsetzungen bezeichnet als "Feuchtgebiet östlich des I. Weges in C. "
(LB 48), entsprechend § 23 des Gesetzes zur Sicherung des Naturhaushalts und zur
Entwicklung der Landschaft (Landschaftsgesetz - LG NRW -) als geschützten
Landschaftsbestandteil fest, und zwar zum "besonderen Schutz von naturnahen
Lebensräumen". Nach Ziffer 3.2.4.1 - Unterpunkt 5 - der textlichen Festsetzungen
des Landschaftsplans ist es in den dargestellten und geschützten naturnahen
Lebensräumen insbesondere verboten, eine "bauliche Anlage zu errichten oder
bestehende bauliche Anlagen sowie deren Nutzung zu ändern, auch wenn es keiner
bauaufsichtlichen Genehmigung oder Anzeige bedarf". Dass die in einer Entfernung
von lediglich 8 m zum U1. erfolgte Errichtung einer ca. 77 m² großen und
zudem als Künstleratelier genutzten Holzbaracke den Darstellungen und
Festsetzungen des Landschaftsplans widerspricht und hierdurch öffentliche Belange,
nämlich den Schutz des dort befindlichen Feuchtgebietes als naturnaher und
besonders schutzbedürftiger Lebensraum, konkret beeinträchtigt, hält die Kammer
nicht für zweifelhaft. Auch die Klägerin zeigt keine Umstände auf, die
ausnahmsweise eine andere Bewertung rechtfertigen könnten.

30

Der Beklagte konnte angesichts der somit bestehenden formellen und
materiellen Illegalität der Holzbaracke auch deren Beseitigung anordnen.

31

Bestandsschutzgesichtspunkte stehen der Ordnungsverfügung dabei nicht
entgegen. Zwar kann der Eigentümer einer baulichen Anlage, die im Zeitpunkt der
behördlichen Entscheidung gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt und
damit (auch) materiell illegal ist, einer bauaufsichtlichen Beseitigungsverfügung unter
Berufung auf (passiven) Bestandsschutz entgegentreten, wenn die Anlage zum
Zeitpunkt der Errichtung oder während eines festgestellten Zeitraumes nicht gegen
öffentlich-rechtliche Vorschriften verstoßen hat und während eines längeren
Zeitraums damit materiell-rechtlich legal war,

32

vgl.	u.a. Heintz, a.a.O., § 75 Rdnr. 113 ff. m.w.N.

33

Das im Außenbereich verwirklichte Vorhaben, namentlich die Errichtung der
fraglichen Holzbaracke auf der Parzelle 737, war jedoch zu keinem Zeitpunkt
genehmigungsfähig.

34

Baubeschränkungen außerhalb des beplanten Innenbereiches bzw. der im
Zusammenhang bebauten Ortsteile waren auch früheren Fassungen des § 35
BauGB bzw. des § 35 des Bundesbaugesetzes (BBauG) nicht fremd. Zielsetzung der
Regelung war seit jeher, im Außenbereich Baumöglichkeiten nur land- und
forstwirtschaftlichen Nutzungen zu gewähren sowie solchen, die auf eine
Verwirklichung im Außenbereich angewiesen sind. Der Außenbereich sollte, mit
Ausnahme der durch die Aufstellung eines Bebauungsplanes entwickelten Flächen,
grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden,

35

vgl.	Söfker; a.a.O., § 35 Rdnr. 1 ff., insbesondere die Synopse
zur historischen Entwicklung des § 35 des Bundesbaugesetzes
bzw. des Baugesetzbuches in Rdnr. 12.

36

Die Klägerin kann in diesem Zusammenhang nicht erfolgreich einwenden, dass
die im Jahr 1977 erfolgte Errichtung der Holzbaracke vor Inkrafttreten des
Landschaftsplans der Stadt B. im Jahre 1988 materiell-rechtlich legal gewesen
sei. Denn sowohl nach der aktuellen Gesetzeslage als auch unter Geltung der
Vorgängerfassungen des § 35 BauGB beeinträchtigte ein nicht privilegiertes
Vorhaben öffentliche Belange insbesondere dann, wenn es die natürliche Eigenart
der Landschaft beeinträchtigte oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung
einer Splittersiedlung befürchten ließ. Dies ist für das Vorhaben der Klägerin
anzunehmen. Dabei ist für eine Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der
Landschaft nicht Voraussetzung, dass das Vorhaben mehr oder weniger auffällig in
Erscheinung tritt. Es kommt nicht darauf an, ob es - wie hier - durch Bäume oder
Hecken der Sicht entzogen, ob insgesamt seine Zweckbestimmung erkennbar
ist,

37

vgl.	Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 30. April
1969 - 4 C 63.68 -, BauR 1970, 93; Söfker, a.a.O., § 35 Rdnr.
96.

38

Denn es besteht ein besonderes öffentliches Interesse an größtmöglicher
Erhaltung der natürlichen Nutzungsart des Außenbereichs mit dem Ziel der
Bewahrung dieses Bereiches als natürliches Erholungsgebiet. Dieses Ziel wird
regelmäßig beeinträchtigt durch die Errichtung baulicher Anlagen in einem - wie hier
nicht vorbelasteten - Bereich, der grundsätzlich von Bebauung freizuhalten ist.
Überdies kann der im Außenbereich erfolgenden Errichtung baulicher Anlagen, die
mit dem Aufenthalt von Menschen verbunden sind, Vorbildwirkung für weitere Bauten
zukommen, so dass bereits die erstmalige Zulassung eines solchen Vorhabens die
Entstehung einer Splittersiedlung und damit eine nicht gewollte Zersiedelung des
Außenbereichs befürchten ließe,

39

vgl.	Söfker, a.a.O., § 35 Rdnr. 107 m.w.N.

40

So liegt der Fall hier. Einer Zulassung der Errichtung einer 77 m² großen, für den
Aufenthalt von Menschen bestimmten baulichen Anlage käme ohne weiteres eine
Vorbildwirkung für weitere Bauten zu und ließe daher eine planungsrechtlich nicht
gewünschte Entstehung einer Splittersiedlung im Außenbereich befürchten. Die
Klägerin hat keine Gesichtspunkte aufgezeigt, die eine andere Bewertung der
planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens geböten. Es ist daher davon
auszugehen, dass das Vorhaben auch in der Vergangenheit zu keinem Zeitpunkt
genehmigungsfähig gewesen ist, so dass ihm unter diesem Gesichtspunkt kein
(passiver) Bestandsschutz zukommen kann.

41

Schließlich unterliegen bauaufsichtliche Eingriffsbefugnisse auch bei einer
längeren Untätigkeit der Baubehörde nicht der Verwirkung. Lediglich eine - hier
unstreitig nicht vorliegende - vorbehaltlose, schriftliche Zusicherung könnte eine
Bindung der Bauaufsichtsbehörde begründen, einen baurechtswidrigen Zustand zu
dulden und nicht einzuschreiten,

42

vgl.	Heintz, a.a.O., § 61 Rdnr. 75 m.w.N., sowie § 75 Rdnr.
113 f.

43

Allein ein - wenn auch über viele Jahre erfolgtes - Nichteinschreiten der
zuständigen Behörde erfüllte diese Voraussetzung demnach selbst dann nicht, wenn
sie, wovon vorliegend nach der Aktenlage zudem nicht ausgegangen werden kann,
von dem baurechtswidrigen Zustand positive Kenntnis hatte.

44

Die formelle und materielle Illegalität der Errichtung der Holzbaracke berechtigte
den Beklagten daher zum bauaufsichtlichen Einschreiten. Die getroffene
Entscheidung, namentlich die angefochtene Beseitigungsverfügung, ist schließlich
auch im Übrigen ermessensfehlerfrei und ohne Verletzung des
Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes ergangen.

45

In diesem Zusammenhang gewinnt die im Mittelpunkt des Streits zwischen den
Beteiligten stehende Frage Bedeutung, ob die Klägerin die richtige Adressatin der
Ordnungsverfügung ist. Diese Frage ist im Sinne des Beklagten zu entscheiden.
Denn die Klägerin ist Eigentümerin der streitgegenständlichen Holzbaracke und
damit nach § 18 Abs. 1 Satz 1 des Ordnungsbehördengesetzes für das Land
Nordrhein-Westfalen (OBG NRW) verantwortlich.

46

Entgegen der Auffassung der Klägerin ist die Holzbaracke nicht in das Eigentum
der Beigeladenen als (Mit-)Eigentümerin des Grundstücks, auf dem die Baracke
errichtet worden ist, übergegangen. Der Klägerin ist zwar zuzugeben, dass sie selbst
nicht Eigentümerin des Grundstücks ist. Dies ist zwischen den Beteiligten auch nicht
streitig. Weiter ist es richtig, dass nach §§ 93, 94 Abs. 1 Satz 1 BGB Gebäude
regelmäßig zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstückes gehören und
damit nicht sonderrechtsfähig sind. Gleichwohl handelt es sich bei der Holzbaracke
vorliegend nicht um einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks, sondern
lediglich um einen - sonderrechtsfähigen - sog. Scheinbestandteil. Denn die Baracke
war gemäß § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem
Grund und Boden verbunden worden.

47

Ob eine Sache zu einem vorübergehenden Zweck mit einem Grundstück
verbunden wird, beurteilt sich in erster Linie nach dem Willen des Erbauers, sofern
dieser mit dem nach außen in Erscheinung tretenden Sachverhalt in Einklang zu
bringen ist. Verbindet ein Mieter, Pächter oder in ähnlicher Weise schuldrechtlich
Berechtigter Sachen mit dem Grund und Boden, so spricht nach feststehender
Rechtsprechung regelmäßig eine tatsächliche Vermutung dafür, dass dies mangels
besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des
Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck geschieht. Diese
Vermutung wird nicht schon bei einer massiven Bauart des Bauwerks oder bei langer
Dauer des Vertrages entkräftet. Hierfür ist vielmehr erforderlich, dass der Erbauer bei
der Errichtung des Baus den Willen hat, das Bauwerk bei Beendigung des
Vertragsverhältnisses in das Eigentum seines Vertragspartners übergehen zu lassen.
Die tatsächliche Vermutung ist daher (nur) dann widerlegt, wenn der Eigentümer
aufgrund vertraglicher Absprachen nach Ablauf der Vertragszeit das Bauwerk gegen
Zahlung einer Ablösung oder unentgeltlich übernehmen darf, jedenfalls ihm die Wahl
eingeräumt wird, nach Ende des Vertrages das Bauwerk zu übernehmen oder seine
Beseitigung zu verlangen,

48

vgl.	Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 22. Dezember
1995 - V ZR 334/94 -, BGHZ 131, 368, vom 12. Juli 1984 - IX ZR
124/83 -, NJW 1985, 789, vom 4. Juli 1984 - VIII ZR 270/83 -,
BGHZ 92, 70, sowie (grundlegend) Urteil vom 31. Oktober 1952 - V
ZR 36/51 -, BGHZ 8, 1; ebenso: Vieweg in: jurisPK-BGB, 3.
Auflage 2006, § 95 Rdnr. 12 und 35; Palandt, Kommentar zum
BGB, 64. Auflage 2005, § 95 Rdnr. 2 f.; Holch in: Münchener
Kommentar zum BGB, 5. Auflage 2006, § 95 Rdnr. 7 ff.

49

Ausgehend von diesen Grundsätzen handelt es sich bei der Holzbaracke um
einen Scheinbestandteil. Abzustellen ist für die erforderliche Bewertung des Willens
des Erbauers auf den Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes. Dieses ist hier von der
inzwischen verstorbenen Mutter der Klägerin in ihrer Eigenschaft als Pächterin des
fraglichen Grundstückes Ende der 70er Jahre, vermutlich im Jahre 1977, errichtet
worden. Es handelt sich um ein ehemaliges Grenzschutzgebäude, das früher
unmittelbar an der M. Straße, angrenzend an das Haus Nr. 597, stand und
später auf Betreiben der Mutter der Klägerin in den hinteren Bereich des gepachteten
Nachbargrundstücks jenseits des U1. versetzt worden ist. Verlässliche
Anhaltspunkte dafür, dass sie die Baracke für die Eigentümer und Verpächter dort
aufgestellt hat, oder dass sie aus anderen Gründen das Gebäude dauerhaft den
Grundstückseigentümern zukommen lassen wollte, existieren nicht. Insbesondere
fehlt es an einer entsprechenden vertraglichen Abrede. Der zwischen ihr und den
Grundstückseigentümern geschlossene Pachtvertrag verhält sich hierzu nicht. Er
bietet auch keine Ansatzpunkte für eine entsprechende Vertragsauslegung. Allein die
Vereinbarung eines niedrigen Pachtzinses vermag entgegen der Auffassung der
Klägerin keinen Aufschluss darüber zu geben, ob zwischen den Vertragsparteien
vereinbart war, dass der niedrige Pachtzins einen Ausgleich für die durch die
Pächterin erfolgte und den Grundstückswert gegebenenfalls erhöhende Errichtung
der Holzbaracke darstellen sollte. Eine solche "Anrechnung" hätte einer
ausdrücklichen vertraglichen Abrede bedurft. Gegen die Vermutung einer nur
vorübergehenden Errichtung der Baracke spricht weiter auch nicht der Umstand,
dass die Baracke nur mittels kostenträchtiger Maßnahmen hätte (erneut)
abgebrochen und versetzt werden können. Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofes ist - wie aufgezeigt - selbst die Errichtung einer baulichen
Anlage in massiver Bauweise kein hinreichendes Indiz für eine auf Dauer gewollte
Einbringung des Gebäudes. Im Übrigen hatte die Mutter der Klägerin die
Holzbaracke bereits einmal versetzen lassen und hierdurch aufgezeigt, dass dies
nicht nur technisch, sondern auch wirtschaftlich möglich war. Die Baracke ist zudem
allein für Zwecke der Mutter der Klägerin als Pächterin des Grundstücks genutzt
worden, und zwar zunächst wohl als Möbellager für das Antiquitätengeschäft der
Mutter, später und bis heute als Künstleratelier. Einen unmittelbaren Nutzen aus der
Errichtung der Baracke hat daher nach ihrer Errichtung allein die Mutter der Klägerin
gezogen. Auch der bis heute zu verzeichnende - beträchtliche - Zeitablauf ist nicht
ausreichend zu belegen, dass die Mutter der Klägerin im Zeitpunkt der Errichtung der
Holzbaracke, und nur auf diesen Zeitpunkt kommt es an, eine dauerhafte Verbindung
des Gebäudes mit dem Pachtgrundstück wollte. Insoweit kann sich der Zweck der
Errichtung bzw. das Motiv für die Errichtung oder Erhaltung der baulichen Anlage
zwar nachträglich auch ändern. Die Eigenschaft eines Scheinbestandteils kann ein
ursprünglich nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück
verbundenes Gebäude jedoch nur dann verlieren und somit nur dann wesentlicher
Grundstücksbestandteil werden, wenn sich der Eigentümer mit dem
Grundstückseigentümer über den Eigentumsübergang in Form eines dinglichen
Rechtsgeschäftes einigt,

50

vgl.	Vieweg, a.a.O., § 95 Rdnr. 8 m.w.N.; Holch, a.a.O., § 95
Rdnr. 10 ff.; Palandt, a.a.O., § 95 Rdnr. 4.

51

Hierfür ist aber weder etwas ersichtlich noch ist dies vorgetragen.

52

Die Klägerin beruft sich damit im Ergebnis ohne Erfolg darauf, die
angesprochenen Indizien (niedriger Pachtzins, unwirtschaftliche erneute Versetzung,
fehlende Verwendungsmöglichkeit auf dem eigenen Grundstück, Zeitablauf u.Ä.)
ließen eine andere Auslegung als die Annahme einer dauerhaften Verbindung der
Holzbaracke mit dem Grundstück nicht zu. Diese Auslegung ist aus den dargelegten
Gründen nicht zwingend und nicht hinreichend sicher belegt. Weitere
Aufklärungsmöglichkeiten sind nicht erkennbar, da die Mutter der Klägerin, auf deren
Willen im Zeitpunkt der Errichtung im Jahr 1977 es maßgeblich ankommt, inzwischen
verstorben ist. Die Unaufklärbarkeit geht zu Lasten der Klägerin. Zwar handelt es
sich bei der Regelung des § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB um einen Ausnahmetatbestand
von der Grundregel des § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB, so dass grundsätzlich derjenige,
der sich auf das Vorliegen der Voraussetzungen des § 95 BGB beruft,
beweisbelastet ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der die
Kammer uneingeschränkt folgt, spricht im Fall der Verbindung eines Gebäudes mit
einem Grundstück durch einen Mieter, Pächter oder sonst schuldrechtlich
Berechtigten jedoch eine tatsächliche Vermutung zugunsten des Beweispflichtigen,
hier also des Beklagten, der sich auf § 95 BGB beruft,

53

vgl.	BGH, Urteile vom 31. Oktober 1952 - V ZR 36/51 -, a.a.O.,
vom 4. Juli 1984 - VIII ZR 270/83 -, a.a.O., und vom 12. Juli 1984 -
IX ZR 124/83 -, NJW 1985, 789; Vieweg, a.a.O., § 95 Rdnr. 35;
Holch, a.a.O., § 95 Rdnr. 7; Palandt, a.a.O., § 95 Rdnr. 1.

54

Diese tatsächliche Vermutung ist unter den eingangs dargestellten
Voraussetzungen zwar widerlegbar. Der Nachweis des Gegenteils ist der Klägerin
jedoch - wie aufgezeigt - nicht gelungen. Die Holzbaracke ist als (bloßer)
Scheinbestandteil des Grundstücks der Beigeladenen damit sonderrechtsfähig. Die
Klägerin, die im Wege der Gesamtrechtsnachfolge Erbin ihrer Mutter geworden ist,
ist daher nach wie vor Eigentümerin der Holzbaracke und als solche
bauordnungspflichtig. Die angefochtene Ordnungsverfügung konnte somit an sie
gerichtet werden.

55

Ermessensfehler im Übrigen sind nicht feststellbar, insbesondere erweist sich die
Maßnahme auch als verhältnismäßig. Selbst wenn an der Erhaltung der
Bausubstanz der Holzbaracke, wofür allerdings nichts vorgetragen ist, angesichts der
geschichtlichen Bedeutung des früheren Grenzschutzgebäudes ein öffentliches
Interesse bestehen sollte, stünde dieser Umstand der Beseitigungsverfügung nicht
entgegen. Denn die Holzbaracke kann, wie die Errichtung im Jahr 1977 gezeigt hat,
ohne Verletzung der Bausubstanz abgebrochen und an einen anderen Ort, an der
öffentliche Belange durch die bauliche Anlage nicht beeinträchtigt sind, versetzt
werden. Die angefochtene Beseitigungsverfügung ist damit im Ergebnis rechtlich
nicht zu beanstanden.

56

Die Androhung des Zwangsgeldes beruht auf § 55 Abs. 1 des
Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVG
NRW). Danach kann ein Verwaltungsakt, der auf die Vornahme einer Handlung
gerichtet ist, mit Zwangsmitteln durchgesetzt werden, wenn er unanfechtbar ist oder
wenn ein Rechtsmittel keine aufschiebende Wirkung hat. Das Zwangsmittel, hier
Zwangsgeld im Sinne von §§ 57 Abs. 1 Nr. 2, 60 VwVG NRW, ist gemäß § 63 Abs. 1
Satz 1 VwVG NRW dem Betroffenen schriftlich anzudrohen, wobei die Androhung
gemäß Abs. 2 der Vorschrift - wie vorliegend geschehen - mit dem Verwaltungsakt,
der durchgesetzt werden soll, verbunden werden kann. Der Beklagte hat der Klägerin
mit der eingeräumten Frist von acht Monaten nach Eintritt der Unanfechtbarkeit der
Ordnungsverfügung gemäß § 63 Abs. 1 Satz 2 VwVG NRW eine angemessene Frist
zur Erfüllung der aufgegebenen Verpflichtung gesetzt. Das Zwangsgeld hält sich in
dem von § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVG NRW gesetzten Rahmen und ist verhältnismäßig
im Sinne von § 58 Abs. 1 VwVG NRW, da es in einem angemessenen Verhältnis zu
seinem Zweck steht, die Klägerin zur Erfüllung ihrer Verpflichtung aus der Verfügung
zu bewegen.

57

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1 und 3, 162 Abs. 3 VwGO. Weil
die Beigeladene sich mangels Stellung eines Antrages einem eigenen Kostenrisiko
nicht ausgesetzt hat, entspricht es der Billigkeit, ihre außergerichtlichen Kosten nicht
für erstattungsfähig zu erklären.

58

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO
i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 der Zivilprozessordnung.