Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2001-08-28, Aktenzeichen 10 A 3051/99
ECLI:DE:OVGNRW:2001:0828.10A3051.99.00

Tenor

Das angefochtene Urteil wird geändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin wehrt sich mit ihrer Klage gegen die Anordnung
(des Funktionsvorgängers) des Beklagten, eine Spindeltreppe
als zweiten Rettungsweg am Hintergebäude W. straße 37 in
D. (Gemarkung U. , Flur 1, Flurstücke 133 und
134) anzubringen. Das Gebäude W. straße 37 besteht aus
einem zur Straße gelegenen Vorderhaus und einem rückwärtigen
Hinterhaus. Vorderhaus und Hinterhaus sind grenzständig zum
Gebäude W. straße 39 errichtet. Jeweils seitlich neben dem
Gebäude Nr. 37 befindet sich entlang der W. straße eine
geschlossene Bebauung mit mehrgeschossigen Gebäuden. Das
Vorderhaus und das Hinterhaus werden über ein vor dem
Hinterhaus gelegenes zentrales Treppenhaus erschlossen,
welches von der W. straße aus über einen ca. 5,30 m
langen, im Erdgeschoss des Vorderhauses befindlichen Flur zu
erreichen ist. Im Erdgeschoss des Treppenhauses führt
rechtwinklig am Unterbau der Treppe vorbei ein Ausgang auf den
neben sowie zum Teil hinter dem Hinterhaus liegenden Hof. Die
rückwärtige Hofgrenze wird von einer 2,50 m bis 3 m hohen
massiven Mauer gebildet. Auf der Grenze zum Grundstück
W. straße 35 steht eine 1,50 m hohen Mauer, vor der sich
ein Maschendrahtzaun von ca. 2,20 m Höhe befindet. Das
zentrale Treppenhaus ist in jedem seiner Geschosse mit
größeren, über 1 m hohen Fenstern versehen und verfügt über
einen Rauchabzug, der mittels zweier im Treppenhaus
befindlicher Schalter manuell zu betätigen ist. Ein Schalter
ist vor der Dachgeschosswohnung des Vorderhauses angebracht,
der andere Schalter befindet sich im Eingangsbereich des
Erdgeschosses.

3

Das Gebäude W. straße 37 wurde mit Bauerlaubnisschein
Nr. 8554 vom 29. März 1905 genehmigt und in den Jahren
1905/1906 errichtet. Die genehmigte Bauzeichnung enthält für
das 1. bis 3. Obergeschoss jeweils die textliche Angabe "3
Wohnungen". Die Grundrissdarstellungen weisen für die
vorgenannten Geschosse im Vorderhaus jeweils vier sogenannte
"Zimmer" sowie eine Küche mit daneben liegendem Toilettenraum
und für das rückwärtige Hinterhaus jeweils drei hintereinander
liegende so bezeichnete "Zimmer" aus. In dem seinerzeit
genehmigten Entwässerungsplan ist für das Erdgeschoss des
Hinterhauses im ersten der drei hintereinander liegenden
"Zimmer" ein Spülstein eingetragen und werden die beiden
weiteren "Zimmer" als "Wohnräume" bezeichnet. Ferner enthält
die Bauzeichnung die textliche Angabe "Die Treppe ist eine
Eisentreppe". In ihrer heutigen Form besteht die Treppe aus
einer Unterkonstruktion aus Blechplatten, aufliegenden
Holzdielen und seitlich angebrachten Metallschienen bzw.
-trägern. Nach dem zur Baugenehmigung gehörigen Lageplan waren
die jeweils seitlich neben dem Grundstück W. straße 37
gelegenen Grundstücke zum Zeitpunkt der Errichtung des
Gebäudes noch nicht bebaut.

4

Mit Bauerlaubnisschein aus dem Jahre 1912 wurde die
Genehmigung zur Nutzung des Erdgeschosses des Vorderhauses als
Laden erteilt.

5

Während des II. Weltkrieges wurde das Gebäude durch
Bombentreffer beschädigt und wieder instandgesetzt.

6

Mit so bezeichneter "Nachtragsgenehmigung" vom 11. April
1972 erteilte der Beklagte die Genehmigung zum Einbau von
Bädern jeweils in den im 1. bis 3. OG des Hinterhauses
gelegenen vorderen Zimmern.

7

In den Jahren 1993 bis 1994 erteilte er zudem zwei
Baugenehmigungen zum Ausbau des Dachgeschosses des
Vorderhauses als eigenständige Wohnung.

8

Unter dem 24. August 1993 wurde der früheren Eigentümerin
des Gebäudes im Zuge der Umwandlung der Wohnungen in
Eigentumswohnungen die Abgeschlossenheit der in dem
dazugehörigen Aufteilungsplan so bezeichneten Wohnungen Nr. 2
bis 9 sowie der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten
gemäß Nr. 1 (Erdgeschoss des Vorderhauses) bescheinigt. Bei
den letztgenannten Räumlichkeiten handelt es sich um die 1905
zunächst als Wohnung, 1912 dann zur gewerblichen Nutzung
genehmigten und auch jetzt noch zu diesem Zweck genutzten
Räume im Erdgeschoss des Vorderhauses. Die Wohnungen mit der
Nr. 3, 5 und 7 des Aufteilungsplanes wurden aus den im
Vorderhaus im 1. bis 3. OG gelegenen je vier Zimmern nebst
Küche gebildet. Bei der Wohnung Nr. 9 des Aufteilungsplanes
handelt es sich um die nachträglich im Dachgeschoss
hergestellte Wohnung. Die Wohnungen Nr. 2, 4, 6 und 8 des
Aufteilungsplanes wurden von den in den vier Geschossen des
Hinterhauses jeweils vorhandenen, 1905 so bezeichneten
hintereinander liegenden Zimmern (nebst später eingebauten
Badezimmern) gebildet.

9

In der Folgezeit wurden die derart gebildeten Wohn- bzw.
Nutzungseinheiten als Eigentumswohnungen veräußert. Die
Klägerin erwarb im April 1996 das (Sonder-)Eigentum an der im
Dachgeschoss des Vorderhauses gelegenen Wohnung.

10

Bereits mit Ordnungsverfügung vom 30. Mai 1994 forderte der
Beklagte die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die
Fa. S. Immobilien GmbH, auf, als zweiten Rettungsweg
für die Wohnungen im 1. bis 3. OG des Hinterhauses eine
Spindeltreppe anzubringen. Gleichzeitig wurde die sofortige
Vollziehung angeordnet.

11

Einen hiergegen von der Fa. S. Immobilien GmbH
gestellten Antrag auf Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes
lehnte das Verwaltungsgericht D. ab. Im
anschließenden Beschwerdeverfahren stellte der 7. Senat des
erkennenden Gerichts mit Beschluss vom 28. Dezember 1994
- 7 B 2890/94 - die aufschiebende Wirkung des von der
benannten Rechtsvorgängerin gegen die Ordnungsverfügung
eingelegten Widerspruchs wieder her bzw. ordnete diese an. Zur
Begründung wurde in dem Beschluss u.a. ausgeführt, der
Beklagte habe die zur Rechtmäßigkeit der verlangten Maßnahme
erforderliche konkrete Gefahr nicht hinreichend ermittelt und
dargelegt.

12

Daraufhin holte der Beklagte eine Stellungnahme der
Feuerwehr zur Frage der brandschutzrechtlichen Anforderungen
an das Gebäude W. straße 37 ein. Die
Brandschutzdienststelle nahm unter dem 20. März 1995 wie folgt
Stellung:

13

"Bei dem o.g. Objekt handelt es sich um ein
Gebäude nicht geringer Höhe gemäß § 2 (3) BauO NW
mit insgesamt 9 Nutzungseinheiten, von denen
4 Einheiten mit Aufenthaltsräumen im rückwärtigen
Bereich liegen und nicht von der öffentlichen
Verkehrsfläche erkennbar sind. Aufgrund der
Gebäudehöhe ist gemäß § 17 (3) BauO NW der zweite
Rettungsweg durch eine mit Rettungsgeräten der
Feuerwehr (tragbare Leitern oder
Hubrettungsfahrzeuge) erreichbare Stelle bzw. ein
notwendiges Fenster oder durch eine weitere
notwendige Treppe sicherzustellen. Der zweite
Rettungsweg ist nicht erforderlich, wenn die Rettung
über einen Sicherheitstreppenraum nach 33.14 VV BauO
NW möglich ist.

14

Im konkreten Fall ist festzustellen, dass die 4
Wohnungen im rückwärtigen Bereich keine notwendigen
Fenster nach § 36 (4) aufweisen, da die Fenster zwar
die notwendige Mindestgröße von 0,90 x 1,20 m
aufweisen, aber Menschen sich von diesen nicht zu
öffentlichen Verkehrsflächen oder zu Flächen für die
Feuerwehr bemerkbar machen können.

15

Die Notwendigkeit des zweiten Rettungsweges
ergibt sich aus der Tatsache, dass der
1. Rettungsweg (Notwendige Treppe in einem
Treppenraum) durch Brandeinflüsse nicht mehr für die
Benutzer der Wohnungen zu begehen ist. Als konkrete
Szenarien können hier ein Keller- oder Wohnungsbrand
mit gleichzeitiger Verqualmung des Treppenraumes
oder der Brand der zum Teil aus brennbaren
Baustoffen hergestellten Treppe selbst sein. Legt
man eines dieser wahrscheinlichen Szenarien den
weiteren Betrachtungen zugrunde, so bedeutet dies
für die Benutzer der rückwärtigen Wohnungen, dass
diese durch die Einsatzkräfte der Feuerwehr
wesentlich später entdeckt werden können, da
zunächst für den Einsatzleiter von der öffentlichen
Verkehrsfläche nicht erkennbar ist, was sich auf der
rückwärtigen Gebäudeseite abspielt. Die hierzu
erforderliche Erkundung kann in den angenommenen
Fällen durch andere ebenso wichtige Maßnahmen der
Feuerwehr (z.B. Menschenrettung aus einer Wohnung im
Vorderhaus oder Löschangriff in einer Wohnung)
verzögert werden. Im Falle des Treppenbrandes kann
sogar eine Erkundung über die Tür vom Treppenraum
zum Hinterhof unmöglich werden.

16

Der Gesetzgeber fordert deshalb in solchen Fällen
in § 5 (1) einen Zu- oder Durchgang bzw. nach § 5
(2) eine Zu- oder Durchfahrt zu Flächen für die
Feuerwehr.

17

Im vorliegenden Fall der W. straße 37 ist
eine Realisierung einer Zu- oder Durchfahrt aufgrund
der vorhandenen Gebäudesituation nicht möglich.

18

Ebenso ist ein Durchgang zum Hinterhof, der für
den Einsatz von tragbaren Leitern erforderlich ist,
nur über den vorhandenen Treppenraum (1.
Rettungsweg) durch eine Hoftür möglich. Dies steht
jedoch der Anforderung des § 17 (3) BauO NW
entgegen, in dem die Unabhängigkeit des
2. Rettungsweges vom ersten gefordert wird.

19

Außerdem wird die Vorgabe des § 5 (1) BauO NW an
die Gradlinigkeit des Durchganges zur Gewährleistung
eines Instellungbringen von tragbaren Leitern
entsprechend der Feuerwehrdienstvorschrift (FwDV 10)
nicht erfüllt, da der Hausflur im hinteren Bereich
um 90° abgewinkelt verläuft, so dass ein
Hindurchtragen einer tragbaren Leiter nicht möglich
ist. Der 2. Rettungsweg ist somit für die
rückwärtigen Wohneinheiten nicht mit Rettungsgeräten
der Feuerwehr sicherzustellen.

20

Scheiden Rettungsgeräte der Feuerwehr zur
Sicherstellung des 2. Rettungsweges aus, so können
nur noch bauliche Maßnahmen vorgesehen werden. Dies
kann nach § 17 (3) BauO NW eine weitere notwendige
Treppe in einem eigenen Treppenraum nach § 33 BauO
NW oder ein Sicherheitstreppenraum nach 33.14 VV
BauO NW sein. Beide Varianten lassen sich im
konkreten Objekt nicht ausführen.

21

Nach pflichtgemäßem Ermessen ist aber eine 2.
notwendige Treppe in Form einer bis zum Erdboden
durchgehenden Nottreppe an der Außenfassade der
hinteren Wohneinheiten ohne eigenen Treppenraum
realisierbar. Die Ausführung als Nottreppe - im
Gegensatz zu einer Notleiter - trägt dem Umstand
Rechnung, dass sich die betroffenen Personen nicht
zur öffentlichen Verkehrsfläche oder zu einer Fläche
für die Feuerwehr bemerkbar machen können, nicht
über tragbare Leitern durch die Feuerwehr gerettet
werden können und somit auf eine Selbstrettung
angewiesen sind. Dabei sind die unterschiedlichen
Altersgruppen zu berücksichtigen, die alle diesen
2. Rettungsweg benutzen müssen. Das Begehen einer
Notleiter durch ungeübte Personen ohne zusätzliche
Sicherung durch die Feuerwehr wird als nicht
vertretbar angesehen. Auf der vorhandenen Hoffläche
können sich die Personen weit genug von der
Gefahrenstelle entfernen, so dass sie in
ausreichender Sicherheit sind."

22

Unter dem 31. August 1995 hob der Beklagte seine gegen die
S. Immobilien GmbH gerichtete Ordnungsverfügung vom
30. Mai 1994 auf.

23

Nach vorheriger Anhörung forderte der Beklagte die Klägerin
mit Ordnungsverfügung vom 18. November 1996 - gestützt auf
§§ 61 und 87 BauO NRW - auf, den zweiten Rettungsweg für die
Wohnungen im 1. bis 3. Obergeschoss des Hinterhauses durch
Anbringung einer Spindeltreppe an der im beigefügten Plan
markierten Stelle herzustellen. Zudem drohte er ein Zwangsgeld
in Höhe von 1.000,- DM für den Fall der Nichtbefolgung
innerhalb von sechs Wochen nach Eintritt der Bestandskraft an.
Zur Begründung wurde ausgeführt: Nach § 17 Abs. 3 BauO NRW
müsse jede Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen in jedem
Geschoss über einen zweiten Rettungsweg verfügen. Ein solcher
sei für die Wohnungen im 1. bis 3. Obergeschoss des
Hinterhauses nicht vorhanden. Das eingeräumte Ermessen werde
dahingehend ausgeübt, als zweiten Rettungsweg die Anbringung
einer Spindeltreppe anzuordnen. Die Bewohner des Hinterhauses
könnten sich im Gefahrfall nicht zur öffentlichen
Verkehrsfläche hin für die Feuerwehr bemerkbar machen. Zudem
könne die Feuerwehr das Hinterhaus nicht mit Rettungsgeräten
erreichen, da der Hauseingangsbereich so gestaltet sei, dass
eine Leiter nicht hindurchgetragen werden könne. Da die
Bewohner des Hinterhauses bei einem Brand oder einer
Verqualmung des Treppenhauses nicht durch die Feuerwehr in
Sicherheit gebracht werden könnten, müssten sie die
Möglichkeit haben, sich selbst zu retten. Hierzu sei die
Anbringung einer Spindeltreppe unabdingbar. Als
(Mit-)Eigentümerin sei die Klägerin für den Zustand der
baulichen Anlage verantwortlich.

24

Gleich lautende Ordnungsverfügungen ergingen an die übrigen
acht (Mit-)Eigentümer. Die gegenüber den Wohnungseigentümern
der vier Wohnungen im Hinterhaus ergangenen
Ordnungsverfügungen sind zwischenzeitlich bestandskräftig,
nachdem das Verwaltungsgericht mit Urteilen jeweils vom
20. Mai 1999 die Klagen der Eigentümer dieser Wohnungen
rechtskräftig abgewiesen hat.

25

Die Klägerin legte gegen die Ordnungsverfügung am
5. Dezember 1996 Widerspruch ein, den die Bezirksregierung
D. mit Widerspruchsbescheid vom 13. Februar 1997 als
unbegründet zurückwies.

26

Die Klägerin hat am 14. März 1997 Klage erhoben und zur
Begründung vorgetragen: Die Ordnungspflicht zur Anlegung eines
zweiten Rettungsweges treffe die Eigentümer der jeweiligen
Nutzungseinheit, hier also allein die Eigentümer der Wohnungen
im 1. bis 3. Obergeschoss des Hinterhauses. Sie sei jedenfalls
für einen etwaigen ordnungswidrigen Zustand am Hinterhaus
nicht verantwortlich und könne infolgedessen nicht als
Störerin herangezogen werden. Im Übrigen sei auch nicht
dargelegt, dass die für das Anpassungsverlangen notwendige
konkrete Gefahr überhaupt gegeben sei. Schließlich sei auch
das Ermessen nicht ordnungsgemäß ausgeübt worden, da mildere
Maßnahmen, wie etwa die Anbringung einer Rauchwarnanlage oder
von Feuerlöschern nicht geprüft worden seien.

27

Die Klägerin hat beantragt,

28

die Ordnungsverfügung des Beklagten
vom 18. November 1996 in der Gestalt
des Widerspruchsbescheides der
Bezirksregierung D. vom
13. Februar 1997 aufzuheben.

29

Der Beklagte hat beantragt,

30

die Klage abzuweisen.

31

Zur Begründung hat er unter Wiederholung der Ausführungen
in den angefochtenen Bescheiden zusätzlich geltend gemacht,
nach der eingeholten Stellungnahme der Feuerwehr sei hier die
für den Eingriff erforderliche konkrete Gefahr gegeben. Als
geeignete Gefahrenabwehrmaßnahme komme bei den örtlichen
Gegebenheiten nur die Anbringung der geforderten Spindeltreppe
in Betracht. Sie versperre nicht den hofseitigen
Kellerzugang.

32

Das Verwaltungsgericht hat der Klage durch Urteil vom
20. Mai 1999 stattgegeben. Es hat die angefochtenen Bescheide
mit der Begründung aufgehoben, die Klägerin sei keine
ordnungspflichtige Störerin.

33

Der Beklagte hat gegen das ihm am 9. Juni 1999 zugestellte
Urteil am 28. Juni 1999 die Zulassung der Berufung beantragt.
Das erkennende Gericht hat die Berufung durch Beschluss vom
26. Oktober 1999 zugelassen. Während des Berufungsverfahrens
hat die Klägerin ihr (Sonder-)Eigentum an eine
Familienangehörige veräußert. Dies hat der
Prozessbevollmächtigte dem Senat in der mündlichen Verhandlung
mitgeteilt.

34

Zur Begründung der Berufung trägt der Beklagte vor: Bei der
gebotenen baurechtlichen Betrachtungsweise sei auf das
Gesamtgebäude abzustellen. Das Vorhandensein erforderlicher
Rettungswege betreffe zwingend immer das
Gemeinschaftseigentum. Die damit korrespondierende
Ordnungspflicht obliege somit allen Miteigentümern, was hier
zur Folge habe, dass auch die Eigentümer solcher Wohnungen,
die im vorderen Haus lägen, als ordnungspflichtige Störer in
Anspruch genommen werden könnten. Aus der im
Verwaltungsverfahren eingeholten Stellungnahme der Feuerwehr
ergebe sich eindeutig, dass ein zweiter Rettungsweg in der
verlangten Form erforderlich sei. Die Inanspruchnahme der
Klägerin sei zu Recht erfolgt.

35

Der Beklagte beantragt,

36

das angefochtene Urteil zu ändern
und die Klage abzuweisen.

37

Die Klägerin beantragt,

38

die Berufung zurückzuweisen.

39

Zur Begründung wiederholt sie ihren erstinstanzlichen
Vortrag. Zudem führt sie aus, das Verwaltungsgericht habe
zutreffend dargelegt, dass sie nicht als verantwortliche
Störerin anzusehen sei. Die hier geforderte Spindeltreppe sei,
wie das erkennende Gericht mit Beschluss vom 28. Dezember 1994
im Verfahren - 7 B 2890/94 - festgestellt habe, nicht
erforderlich. Ihr sei auch keine Befugnis zugekommen,
gegenüber den anderen Miteigentümern die Anbringung der
verlangten Treppe durchzusetzen.

40

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands
wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie die im Verfahren
10 A 3052/99 beigezogenen Verwaltungsvorgänge und
Gerichtsakten Bezug genommen.

41

Entscheidungsgründe:

42

Die zugelassene Berufung ist zulässig und begründet. Das
Verwaltungsgericht hat der Anfechtungsklage der Klägerin zu
Unrecht stattgegeben.

43

Die Klage ist zulässig.

44

Die Veräußerung des Sonder- und Miteigentums durch die
Klägerin im Berufungsverfahren hat auf den Prozess keinen
Einfluss, da § 265 ZPO gem. § 173 VwGO entsprechend anzuwenden
ist.

45

Vgl. BVerwG, Urteil vom 7. September
1984 - 4 C 19/83 - NJW, 1985, 281,
wonach auch kein Fall notwendiger
Beiladung der neuen Eigentümerin
vorliegt sowie OVG Münster Urteil vom
15. September 1980 - 11 A 2306/78 -,
NJW 1981, 598 = BRS 36 Nr. 188.

46

Die Klägerin hat durch die Veräußerung weder ihre
Prozessführungs- noch Klagebefugnis verloren.

47

Die Klage ist jedoch unbegründet.

48

Die angegriffene Ordnungsverfügung des Beklagten vom
18. November 1996 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides
der Bezirksregierung D. vom 13. Februar 1997 ist
rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten
(§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

49

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der
Rechtmäßigkeit baurechtlicher Ordnungsverfügungen ist - von
hier nicht betroffenen Ausnahmefällen abgesehen - der
Zeitpunkt der letzten behördlichen Entscheidung, mithin hier
des Widerspruchsbescheides.

50

Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte,
Bauordnung für das Land Nordrhein-
Westfalen, Loseblatt-Kommentar, Stand:
April 2001, § 61, Rn. 143 m.w.N.

51

Zu diesem maßgeblichen Zeitpunkt war die Klägerin sowohl
Sondereigentümerin als auch Mitglied der
Eigentümergemeinschaft.

52

Die mit der angegriffenen Ordnungsverfügung getroffene
Anordnung, durch Anbringung einer Spindeltreppe einen zweiten
Rettungsweg für die Wohnungen im 1. bis 3. Obergeschoss des
Hinterhauses zu schaffen, hat ihre Rechtsgrundlage in § 87
Abs. 1 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen in der
hier maßgeblichen Fassung vom 7. März 1995 (BauO NRW 1995).
Sollten die Voraussetzungen dieser Bestimmung nicht vorliegen,
ist die Ordnungsverfügung jedenfalls auf der Grundlage des
§ 61 Abs. 1, Sätze 1, 2, Abs. 2 BauO NRW 1995 rechtmäßig.

53

Nach § 87 Abs. 1 BauO NRW 1995 können die
Bauaufsichtsbehörden verlangen, dass rechtmäßig bestehende
bauliche Anlagen, die nicht den Vorschriften der Bauordnung
1995 oder den auf ihrer Grundlage erlassenen Vorschriften
entsprechen, diesen Vorschriften angepasst werden, wenn dies
im Einzelfall wegen der Sicherheit für Leben oder Gesundheit
erforderlich ist. Damit erstreckt sich der Anwendungsbereich
der Vorschrift auf bestandsgeschützte Anlagen in jenen Fällen,
in denen eine Verschärfung der Anforderungen an diese Anlagen
im Verhältnis zu dem bei der Errichtung maßgeblichen
Bauordnungsrecht eingetreten ist.

54

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom
23. Dezember 1996 - 10 B 2813/96 -;
anders noch zur Vorgängervorschrift OVG
NRW, Beschluss vom 13. Juli 1990
- 7 B 855/90 -, BRS 50, Nr. 203.

55

Kommt einer baulichen Anlage kein Bestandsschutz zu
und/oder ist keine Verschärfung der Anforderungen eingetreten,
sondern eine Gefahrensituation durch Veränderung der
tatsächlichen Verhältnisse neu entstanden, ist § 87 Abs. 1
BauO NRW 1995 nicht anwendbar. In derartigen Fallgestaltungen
kann die Bauaufsichtsbehörde zur Beseitigung einer
nachträglich eingetretenen Gefahrensituation jedenfalls
Maßnahmen auf der Grundlage der allgemeinen Ermächtigungsnorm
des § 61 Abs. 1 Sätze 1, 2 i.V.m. Abs. 2 BauO NRW 1995
ergreifen.

56

Im vorliegenden Falle bedarf es keiner Entscheidung, ob
das Gebäude W. straße 37 und die darin gelegenen Wohnungen
im 1. bis 3. Obergeschoss des Hinterhauses in ihrer Nutzung
als abgeschlossene Wohnungen mit Küche und Bad insgesamt auf
Grund formeller Legalität oder aber zumindest wegen der
Übereinstimmung mit dem materiellen Baurecht für einen
nennenswerten Zeitraum Bestandsschutz genießen. Zweifel an der
formellen Legalität können sich zum einen daraus ergeben, dass
die heute eigenständigen Wohnungen mit Küche nach dem im Jahre
1905 erteilten Bauschein und den genehmigten Bauzeichnungen
jeweils lediglich als drei hintereinander liegende einzelne
"Zimmer" ohne eigenständige Küche genehmigt worden sind. Den
seinerzeitigen Bauzeichnungen lässt sich nämlich nicht
hinreichend deutlich entnehmen, ob diese drei hintereinander
liegenden "Zimmer" in den jeweiligen Geschossen als
geschlossene Wohneinheiten, wenn auch möglicherweise ohne
eigenständige Küche, genutzt werden sollten.

57

Zum anderen stellt sich ein auf der formellen Legalität
beruhender Bestandsschutz des Gebäudes deshalb als fraglich
dar, weil die mit der Baugenehmigung von 1905 zwingend
vorgeschriebene Eisentreppe - möglicherweise als Folge der
Kriegsschäden - nicht mehr vorhanden ist und die Treppe
mittlerweile aus Holzdielen mit seitlich angeordneten
Metallschienen besteht.

58

Weiterhin bedarf es auch keiner Entscheidung, ob die in
§ 17 Abs. 1, 3 BauO NRW 1995 niedergelegten, grundsätzlich
zwingenden Anforderungen an das Vorhandensein eines zweiten
Rettungsweges für jede Nutzungseinheit bereits im Jahre 1905,
in zumindest ähnlicher Weise Geltung beanspruchten oder ob
seither eine Verschärfung des maßgeblichen Bauordnungsrechtes
eingetreten ist.

59

Jedenfalls kann nach § 87 Abs. 1 BauO NRW die Anpassung an
die nunmehr geltende Vorschrift des § 17 Abs. 1, 3 BauO NRW
1995 verlangt werden, wenn dies im Einzelfall wegen der
Sicherheit für Leben und Gesundheit erforderlich ist. Dies ist
hier der Fall. Nach § 17 Abs. 1 BauO NRW 1995 müssen bauliche
Anlagen unter Berücksichtigung insbesondere der Anordnung von
Rettungswegen so beschaffen sein, dass bei einem Brand u.a.
die Rettung von Menschen und Tieren möglich ist. § 17 Abs. 3
Sätze 1, 2 BauO NRW 1995 konkretisiert diesen Grundsatz
dahingehend, dass jede Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen
in jedem Geschoss über mindestens zwei Rettungswege erreichbar
sein muss, wobei der erste Rettungsweg in Nutzungseinheiten,
die nicht zu ebener Erde liegen, über mindestens eine
notwendige Treppe führen muss, während der zweite Rettungsweg
eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle oder
eine weitere notwendige Treppe sein kann. Gemäß § 17 Abs. 3
Satz 3 BauO NRW 1995 ist ein zweiter Rettungsweg lediglich
dann nicht erforderlich, wenn die Rettung über einen
Sicherheitstreppenraum, in den Feuer und Rauch nicht
eindringen können, möglich ist.

60

Diesen Anforderungen genügen die Wohnungen im 1. bis
3. Obergeschoss des Hinterhauses nicht. Sie verfügen nur über
einen ersten Rettungsweg durch das zentrale Treppenhaus,
welches die Voraussetzungen eines Sicherheitstreppenraumes
nicht erfüllt. Ein zweiter Rettungsweg in Form einer weiteren
Treppe oder einer für die Feuerwehr mit Rettungsgeräten
erreichbaren Stelle ist nicht vorhanden. Die in den Wohnungen
vorhandenen Fenster zum Hof stellen keine erreichbare Stelle
im letztgenannten Sinne dar. Denn sie sind jedenfalls für die
Feuerwehr nicht mit den erforderlichen Rettungsgeräten
- insbesondere mit Leitern - hinreichend sicher erreichbar. Da
das Gebäude W. straße 37 rückwärtig von allen Seiten durch
angrenzende Umgebungsbebauung eingeschlossen ist und die
rückwärtige Hofgrenze von einer ca. 2,50 m hohen massiven
Mauer gebildet wird, kann die Feuerwehr nur von der
W. straße her über den schmalen Hausflur und den
rechtwinklig abzweigenden Ausgang zum Hof den Hinterhof
erreichen. Nach der im Verwaltungsverfahren eingeholten
sachverständigen Stellungnahme der Feuerwehr vom 20. März
1995, die in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat von
einem Bediensteten der Feuerwehr - Herrn Brandamtmann
P. - nachvollziehbar und plausibel erläutert worden ist,
kann die Feuerwehr diesen Weg mit Rettungsgeräten jedoch nicht
passieren, da infolge des engen rechtwinkligen Abzweiges des
Hofeinganges ein Hindurchtragen von Rettungsleitern auch im
Transportzustand auf Grund deren Länge von 4,60 m
ausgeschlossen ist. Zudem folgt die fehlende hinreichende
sichere Erreichbarkeit der Fenster des Hinterhauses mit
Rettungsgeräten auch daraus, dass hierzu notwendigerweise das
zentrale Treppenhaus durchquert werden muss. Im Falle eines
Brandes ist es jedoch hinreichend wahrscheinlich, dass das
Treppenhaus infolge Verqualmung oder des Brandes eigener
Bestandteile, etwa der zum Teil in Holz gefertigten Treppe,
nicht oder jedenfalls nicht ohne erhebliche zeitliche
Verzögerung durchquert werden kann. Somit fehlt der in § 17
Abs. 1, 3 BauO NRW 1995 zwingend vorgeschriebene zweite
Rettungsweg für die Wohnungen im 1. bis 3. Obergeschoss des
Hinterhauses. Gerade unter Berücksichtigung der örtlichen
Gegebenheiten besteht auch die zur Anwendung des § 87 Abs. 1
BauO NRW erforderliche konkrete Gefahr für Leben oder
Gesundheit der Bewohner und Besucher des Hinterhauses in einem
Brandfalle.

61

Eine konkrete Gefahr in diesem Sinne liegt vor, wenn aus
einer tatsächlich vorhandenen Situation hinreichend
wahrscheinlich eine Gefährdung der Rechtsgüter Leben oder
Gesundheit folgt. Gerade in dem jeweiligen Einzelfall muss in
überschaubarer Zukunft mit einem Schadenseintritt zu rechnen
sein. Dabei hängen die Anforderungen an die Wahrscheinlichkeit
von der Qualität des möglicherweise eintretenden Schadens ab.
Bei Gefährdung von Leben oder Gesundheit als geschützten
Rechtsgütern sind an die Feststellungen der Wahrscheinlichkeit
des Schadenseintrittes keine übermäßig hohen Anforderungen zu
stellen.

62

Vgl. BVerwG, Urteil vom 6. Juni 1970
- IV C 99.67 -, NJW 1970, 1890.

63

Es kommt hinzu, dass mit der Entstehung eines Brandes
praktisch jederzeit gerechnet werden muss. Der Umstand, dass
in vielen Gebäuden jahrzehntelang kein Brand ausgebrochen ist,
beweist nicht, dass insofern keine Gefahr besteht, sondern
stellt für die Betroffenen lediglich einen Glücksfall dar, mit
dessen Ende jederzeit gerechnet werden muss.

64

Vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom
23. September 1976 - I A 94/74 -, BRS
30, Nr. 163 sowie Hamburgisches OVG,
Beschluss vom 4. Januar 1996
- Bs II 61/95 -, BRS 58, Nr. 112.

65

Zur Annahme einer konkreten Gefahr ist eine fachkundige
Feststellung erforderlich, dass nach den örtlichen
Gegebenheiten der Eintritt eines erheblichen Schadens nicht
ganz unwahrscheinlich ist. Diese muss Grundlage der
Ermessensentscheidung der Behörde sein.

66

Vgl. Boeddinghaus/Hahn/ Schulte,
a.a.O., § 87, Rn. 25 m.w.N.; zu
geringeren Anforderungen vgl.
Hessischer VGH, Beschluss vom
18. Oktober 1999 - 4 TG 3007/97 -,
BRS 62, Nr. 144.

67

Bei Anwendung dieser Grundsätze ist der Beklagte zu Recht
davon ausgegangen, dass hier für die Bewohner des Hinterhauses
eine konkrete Gefahr für Leben oder Gesundheit gegeben ist.

68

Wie bereits dargelegt, ist mit dem Beginn eines
Schadenseintritts in Form eines Brandes jederzeit zu rechnen.
Als Folge eines solchen jederzeit und mithin auch für die
überschaubare Zukunft in Rechnung zu stellenden Brandes ist
bei den hier festgestellten örtlichen Gegebenheiten eine
Beeinträchtigung der Schutzgüter Leben oder Gesundheit mit
hoher Wahrscheinlichkeit zu befürchten.

69

Aus der in der mündlichen Verhandlung mit Brandamtmann
P. erläuterten Stellungnahme der Feuerwehr vom 20. März
1995 folgt, dass es im Brandfalle ohne Vorhandensein eines
zweiten Rettungsweges in der geforderten Form mit hoher
Wahrscheinlichkeit zu erheblichen Schäden für Leib und Leben
kommen kann. Danach ist bei einem etwaig auftretenden Keller-
oder Wohnungsbrand mit einer Verqualmung oder unter Umständen
sogar mit einer Inbrandsetzung des zentralen, zum Großteil aus
brennbaren Materialien bestehenden Treppenhauses zu rechnen.
Insofern sind selbst bei einer bloßen Verqualmung des
Treppenhauses der Rauchabzug im Dach sowie die großen
Flurfenster nicht mit der erforderlichen Sicherheit geeignet,
ausreichende Abhilfe zu schaffen, da diese jeweils von Hand
geöffnet bzw. betätigt werden müssen. Gleichzeitig ist eine
Rettung der Bewohner der Wohnungen im 1. bis 3. Obergeschoss
des Hinterhauses über die zum Hof gelegenen Fenster weder im
Wege der Selbstrettung noch durch die Feuerwehr möglich. Eine
Abstiegsmöglichkeit zum Hof besteht ohne die geforderte
Spindeltreppe nicht. Die Feuerwehr kann diese Fenster
jedenfalls nicht mit den erforderlichen Rettungsleitern
erreichen. Angesichts dessen besteht auf Grund der örtlichen
Gegebenheiten im Gebäude W. straße 37 eine erhebliche
Gefahr für die Bewohner und Besucher der Wohnungen im 1. bis
3. Obergeschoss des Hinterhauses, an Leben oder Gesundheit bei
einem Brand Schaden zu nehmen.

70

Die in der Ordnungsverfügung angeordnete Anbringung einer
Spindeltreppe an der Außenfassade des Hinterhauses ist auch
verhältnismäßig. An der Geeignetheit einer Spindeltreppe zur
Beseitigung der zuvor dargelegten Gefahrensituation bestehen
keine Zweifel. Die Bewohner und/oder Besucher der betroffenen
Wohnungen können im Brandfalle über die Treppe den Hinterhof
erreichen und sich dort in Bereiche begeben, die einen
ausreichenden Sicherheitsabstand von mindestens 10 m zum
Gebäude aufweisen.

71

Die Anbringung der Spindeltreppe an der in der
Ordnungsverfügung mittels der beigefügten Planzeichnung
bestimmten Stelle ist auch nicht deshalb ungeeignet, weil sie
zu einem Verstellen des Kellereingangs führen wird. Die der
Ordnungsverfügung beigefügte Zeichnung sieht die Anbringung
der Treppe im Eckbereich der Balkone des Hinterhauses vor.
Dies hat zur Folge, dass die Treppe mit ihrem Fuß nicht
unmittelbar im Bereich des Kellereingangs, sondern seitlich
versetzt hierzu - praktisch vor den Balkonen - steht und die
aufsteigende Spindel den Treppenabgang zum Keller nicht
versperrt.

72

Die angeordnete Maßnahme ist auch erforderlich. Ein gleich
geeignetes milderes Mittel zur Abwehr der oben dargelegten
konkreten Gefahr ist nicht ersichtlich. Wie bereits zuvor
dargelegt, scheidet das zentrale Treppenhaus für die Nutzer
der in Streit stehenden Wohnungen im Falle eines größeren
Brandes mit hoher Wahrscheinlichkeit als Rettungsweg aus.
Insofern ist auch nicht ersichtlich, dass etwa das Anbringen
einer Rauchwarnanlage oder von Feuerlöschern geeignete
Maßnahmen zur hinreichend sicheren Offenhaltung dieses
Rettungsweges sein könnten. Eine Rauchwarnanlage verhindert
oder unterbindet eine im Brandfalle gegebenenfalls in
kürzester Zeit entstehende Verqualmung oder gar Inbrandsetzung
des Treppenhauses nicht. Feuerlöscher erfordern eine
fachkundige Bedienung, die im Brandfalle von etwaig Anwesenden
nicht unbedingt erwartet werden kann, und ermöglichen eine
erfolgreiche Brandbekämpfung allenfalls im frühesten
Anfangsstadium eines Brandes. Zur Unterbindung oder
Beseitigung einer auftretenden Verqualmung des Treppenhauses,
etwa ausgelöst durch einen Brand im Keller oder Erdgeschoss,
sind sie gänzlich ungeeignet. Da auch die im Bedarfsfall
vorzunehmende Schaffung eines zweiten Rettungsweges durch von
der Feuerwehr auf den Hof zu transportierende und
anzustellende Leitern nach den obigen Feststellungen
ausgeschlossen ist, kommt als geeignete Gefahrenabwehrmaßnahme
nur die Anlegung eines stationären zweiten Rettungsweges an
der Außenwand des Hinterhauses in Betracht. Dies ist das
nachvollziehbare und in sich schlüssige Ergebnis der
fachlichen Stellungnahme der Feuerwehr vom 20. März 1995, das
der Brandamtmann P. in der mündlichen Verhandlung vor
dem Senat bestätigt hat.

73

Es bestehen auch keine Bedenken gegen die geforderte
Spindeltreppe als zweiten Rettungsweg, weil etwa eine
Notleiter ausreichend wäre. Insofern ist zu berücksichtigen,
dass die Nutzer der Wohnungen im 1. bis 3. Obergeschoss des
Hinterhauses im Brandfalle auf eine Selbstrettung ohne
jegliche Mithilfe fachkundiger Personen angewiesen sein
können. Der erforderliche zweite Rettungsweg an der Außenwand
des Hinterhauses muss daher, auch dies ist in der fachkundigen
Stellungnahme der Feuerwehr vom 20. März 1995 im Einzelnen
nachvollziehbar dargelegt, so beschaffen sein, dass er auch
von älteren, gebrechlichen Personen, Kindern usw. ohne
Schaffung neuer zusätzlicher Gefahrenquellen genutzt werden
kann. Diesen Anforderungen genügt eine bloße Notleiter, welche
beim Absteigen ein gewisses Maß an körperlicher Beweglichkeit
und Geschicklichkeit verlangt, im Gegensatz zu der in der
Ordnungsverfügung geforderten Spindeltreppe nicht.

74

Die Ordnungsverfügung ist auch angemessen. Der dargelegte
hochrangige Schutzzweck überwiegt die mit der Befolgung der
Anordnung auf die einzelnen Wohnungseigentümer letztlich
zukommenden Nachteile, die im Wesentlichen aus einer
finanziellen Belastung bestehen, die nach der
Teilungserklärung vom 14. Oktober 1993 (B § 3 Abs. 4) von
allen Pflichtigen zu tragen ist. Dies hat zur Folge, dass die
nach Innenausgleich von den neun Miteigentümern zu tragenden
Kosten unter 10.000,- DM liegen werden.

75

Der Beklagte hat die Klägerin mit der angefochtenen
Ordnungsverfügung zu Recht als Zustandsstörerin in Anspruch
genommen. Geht von einer Sache eine Gefahr aus, so sind nach
§ 18 Abs. 1 Satz 1 OBG NRW die Maßnahmen gegen den Eigentümer
zu richten.

76

Die in dieser Vorschrift geregelte verschuldensunabhängige
Zustandshaftung des Eigentümers für solche Gefahren, die von
seiner Sache ausgehen, begegnet keinen verfassungsrechtlichen
Bedenken. Hierbei handelt es sich grundsätzlich um eine
zulässige Regelung von Inhalt und Schranken des Eigentums
i.S.v. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 des Grundgesetzes (GG). Die damit
verbundenen Nachteile hat der jeweilige Eigentümer ungeachtet
eines persönlichen Verschuldens hinzunehmen, um eine effektive
Gefahrenabwehr zu ermöglichen.

77

Vgl. BVerfG, Beschluss vom
16. Februar 2000 - 1 BvR 242/91 u.a. -,
NJW 2000, S. 2573 ff.

78

Es ist auch nicht ersichtlich, dass hier die in der
genannten Entscheidung weiter aufgezeigten Grenzen, bei deren
Überschreitung ausnahmsweise die Inanspruchnahme des
Eigentümers unzumutbar werden kann, erreicht wären. Das folgt
bereits aus der Höhe der Kosten des 2. Rettungsweges, die die
Klägerin anteilig zu tragen hat.

79

Verantwortlich für die Anpassung einer baulichen Anlage
nach § 87 BauO NRW 1995 an die Anforderungen des § 17 BauO NRW
1995 ist nach § 18 OBG NRW auch die Klägerin als
Sondereigentümerin ihrer Wohnung und als Miteigentümerin des
Gemeinschaftseigentums. Bauliche Anlage i.S.d. §§ 87, 17 BauO
NRW 1995 ist im vorliegenden Falle - entgegen der Meinung der
Klägerin - nicht die einzelne im Sondereigentum stehende
Nutzungseinheit, sondern das Gebäude W. straße 37 mit
Vorder- und Hinterhaus.

80

§ 17 BauO NRW 1995 knüpft mit seiner Generalklausel im
Abs. 1 - wonach bauliche Anlagen u.a. so beschaffen sein
müssen, dass bei einem Brand die Rettung von Menschen und
Tieren möglich ist - an die bauliche Anlage in ihrer
Gesamtheit an. § 17 Abs. 3 BauO NRW 1995 beschreibt lediglich
die Bedingung und den Bezugspunkt für die Anforderungen, die
in brandschutztechnischer Hinsicht mit Blick auf erforderliche
Rettungswege von der baulichen Anlage in seiner Gesamtheit zu
erfüllen sind. Hierdurch wird die Ordnungspflicht nicht auf
die einzelne Nutzungseinheit beschränkt.

81

§ 17 BauO NRW 1995 knüpft an die Eigenschaft baulicher
Anlagen als Gebäude i.S.d. § 2 Abs. 2 BauO NRW 1995 an.
Gebäude nach dieser Vorschrift ist hier das Wohngebäude
W. straße 37, gebildet aus dem Vorderhaus, dem Hinterhaus
und dem zentralen Treppenhaus. Es kommt insbesondere nicht in
Betracht, das Vorderhaus und das Hinterhaus in zwei
selbstständige bauliche Anlagen und mithin in zwei Gebäude
aufzuspalten, die jeweils für sich genommen Gegenstand
eigener, nur sie bzw. die Eigentümer der im jeweiligen Haus
gelegenen Wohnungen treffender brandschutzrechtlicher
Ordnungspflichten wären. Eine derartige Aufspaltung
widerspricht schon dem maßgeblichen Gebäudebegriff des § 2
Abs. 2 BauO NRW 1995, wonach die bauliche Anlage selbstständig
benutzbar und von Menschen betretbar sein muss. Dies setzt
etwa eine selbstständige Ein- und Ausgangsmöglichkeit und im
Falle der Mehrgeschossigkeit eine eigene notwendige Treppe
voraus.

82

Vgl. dazu Boeddinghaus/Hahn/Schulte,
Die neue Bauordnung in Nordrhein-
Westfalen, Handkommentar, 2. Auflage
2000, § 2 Rn. 32, 34.

83

Diese Voraussetzungen erfüllen Vorder- und Hinterhaus
jeweils für sich genommen nicht. Sie verfügen lediglich über
einen Ein- bzw. Ausgang und über eine gemeinsame Treppe, die
sämtliche Wohnungen sowohl des Vorder- als auch des
Hinterhauses erschließt. Infolgedessen bilden Vorder- und
Hinterhaus nicht etwa zwei, einer getrennten baurechtlichen
Betrachtung zugängliche Anlagen sondern gemeinsam mit dem
Treppenhaus eine bauliche Anlage als das Gebäude
"W. straße 37". Zudem ist gerade auch unter
Brandschutzaspekten eine solche getrennte Betrachtung deshalb
von vornherein ausgeschlossen, weil angesichts des gemeinsamen
Treppenhauses von Vorder- und Hinterhaus die
brandschutzrechtliche Situation notwendigerweise nur mit Blick
auf das Gebäude in seiner Gesamtheit, nicht aber isoliert für
einzelne Teile des Gebäudes geprüft und beurteilt werden
kann.

84

Knüpft die Ordnungspflicht demnach richtigerweise an das
Gebäude W. straße 37 in seiner Gesamtheit an, so hat dies
zur Folge, dass sämtliche Miteigentümer des Gebäudes, hier
also sämtliche Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als
anteilsmäßige Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum und als
Sondereigentümer der einzelnen Nutzungseinheiten, für die
Erfüllung der brandschutzrechtlichen Ordnungspflicht
verantwortlich sind. Es ist in Rechtsprechung und Literatur
seit langem anerkannt, dass im Falle einer Mehrheit von
Eigentümern einer Gefahr auslösenden Sache jeder Miteigentümer
polizeipflichtig ist. Dies gilt auch für die
Wohnungseigentümergemeinschaft.

85

Vgl. allgemein zur Störereigenschaft
aller Miteigentümer:
Drews/Wacke/Vogel/Martens,
Gefahrenabwehr, 9. Auflage 1986, § 21,
2.a), S. 326, 327 m.w.N. sowie zum
Wohnungseigentum OVG Berlin, Beschlüsse
vom 30. August 1990 - OVG 2 S 13.90 -
DÖV 1991, 557 und vom 17. August 1990
- OVG 2 S 11.90 -, in: Entscheidungen
des OVG Berlin, Bd. 19 Nr. 20.

86

Nach alledem ist die Klägerin in ihrer Eigenschaft als
Miteigentümerin am Gemeinschaftseigentum und als
Sondereigentümerin zum entscheidungserheblichen Zeitpunkt
verantwortlich für die Beseitigung der festgestellten, vom
Gebäude W. straße 37 ausgehenden Gefahr und konnte damit
als Zustandsstörerin im Sinne des § 18 Abs. 1 Satz 1 OBG NRW
in Anspruch genommen werden.

87

Diese Inanspruchnahme erweist sich auch nicht als
ermessensfehlerhaft. Der Beklagte hat vor Erlass der
angegriffenen Ordnungsverfügung mit der Einholung der
erwähnten fachkundigen Stellungnahme der Feuerwehr den
maßgeblichen Sachverhalt mit Blick auf das Vorliegen einer
konkreten Gefahr ausreichend ermittelt. Die so gewonnenen
Feststellungen sind, wie aus der Begründung der
Ordnungsverfügung in der Gestalt des Widerspruchsbescheides
ersichtlich wird, der Entscheidung zugrunde gelegt worden.
Angesichts des Umstandes, dass danach - wie oben im Einzelnen
dargelegt - eine konkrete Gefahr für die hochwertigen
Schutzgüter Leben und Gesundheit besteht und andere Maßnahmen
als die geforderte Spindeltreppe keine geeignete
Gefahrenabwehr versprechen, begegnet es keinen
ermessensrechtlichen Bedenken, dass sich der Beklagte zum
Einschreiten in Form der hier getroffenen Anordnung
entschlossen hat. Damit genügt die angefochtene
Ordnungsverfügung den Anforderungen, die das OVG NRW in
derartigen Fällen an die erforderliche Ermessensentscheidung
stellt.

88

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom
28. Dezember 1994 - 7 B 2890/94 -,
BRS 57, Nr. 245.

89

Ferner stellt es sich unter Auswahlgesichtspunkten auch
nicht als ermessensfehlerhaft dar, dass - neben den
Eigentümern der Wohnungen im Hinterhaus - auch die Klägerin
und mit ihr alle weiteren Eigentümer der Wohnungen im
Vorderhaus in Anspruch genommen worden sind.

90

Wie bereits oben ausgeführt, ist auch die Klägerin in
gleicher Weise wie die Eigentümer der Wohnungen im Hinterhaus
verantwortliche Zustandsstörerin im Sinne von § 18 Abs. 1
Satz 1 OBG NRW. Die angeordnete Anbringung einer Spindeltreppe
an der Fassade des Hinterhauses verlangt zudem einen Eingriff
in das Gemeinschaftseigentum und schafft darüber hinaus neues
gemeinschaftliches Eigentum, da Teile des Gebäudes, die für
dessen Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des
Sondereigentums werden (vgl. § 5 Abs. 2
Wohnungseigentumsgesetz). Bei dieser Sachlage, nämlich einer
gleichartigen Verantwortlichkeit aller Miteigentümer am
Gemeinschaftseigentum sowie dem mit der angeordneten Maßnahme
erforderlichen Zugriff auf das Gemeinschaftseigentum
einschließlich der Schaffung neuen Gemeinschaftseigentums
stellt es sich als sachgerecht dar, alle insoweit betroffenen
Mit- und Sondereigentümer zur Gefahrenbeseitigung
heranzuziehen. Dies gilt umso mehr, als ansonsten wegen der
aufgezeigten Beziehung der angeordneten Maßnahme zum
gemeinschaftlichen Eigentum ohnehin ggfls. spätestens bei
einer etwaigen Vollstreckung ein Zugriff auf alle Eigentümer
erforderlich werden könnte.

91

Schließlich sind hier auch keine zivilrechtlichen
Vereinbarungen zwischen den einzelnen Miteigentümern
ersichtlich, welche einer Inanspruchnahme aller Miteigentümer
zwingend entgegenstehen könnten. Die bereits oben erwähnte
Regelung in der Teilungserklärung, wonach alle Pflichtigen,
mithin alle nach öffentlichem Recht als Störer in Betracht
kommenden Eigentümer die Kosten für die Herstellung eines
zweiten Rettungsweges zu tragen haben, legt es vielmehr nahe,
dem folgend dann auch alle Miteigentümer zur
Gefahrenbeseitigung heranzuziehen.

92

Im Übrigen verlangt die sachgerechte behördliche
Ermessensausübung beim Zugriff auf eine Störermehrheit nicht,
dass die Behörde sich dabei überhaupt an den zivilrechtlichen
Regelungen des internen Ausgleichs innerhalb der
Störermehrheit orientiert.

93

Vgl. BayVGH, Beschluss vom
15. September 2000 - 22 ZS 00.1994 -,
NVwZ 2001, 458 f.

94

Nach alledem erweist sich die angefochtene
Ordnungsverfügung gestützt auf § 87 Abs. 1 BauO NRW 1995 als
rechtmäßig.

95

Nichts anderes gilt, wenn davon ausgegangen wird, dass das
Gebäude mitsamt den genannten Wohnungen entweder schon keinen
Bestandsschutz beanspruchen kann oder aber zumindest keine
Verschärfung der baurechtlichen Anforderungen seit dem
Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes eingetreten ist. Unter
diesen Voraussetzungen ist die Ordnungsverfügung auf der
Grundlage des § 61 Abs. 1 Sätze 1, 2 i.V.m. Abs. 2 BauO NRW
1995 rechtmäßig.

96

Wenn die betroffenen Wohnungen nicht dem Bestandsschutz
unterfallen, unterliegen sie nicht den strengeren
Voraussetzungen des § 87 Abs. 1 BauO NRW 1995. Stattdessen
können Maßnahmen zur Gefahrenabwehr auf § 61 Abs. 1 Sätze 1, 2
BauO NRW gestützt werden.

97

Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte,
Bauordnung für das Land Nordrhein-
Westfalen, Loseblatt-Kommentar, Stand:
April 2001, § 87 Rn. 3.

98

Für diesen Fall war der Beklagte erst Recht auf der
Grundlage der allgemeinen Eingriffsermächtigung befugt, zur
Abwehr der oben festgestellten konkreten Gefahr für Leben
und/oder die Gesundheit der Bewohner und Besucher der
Wohnungen im 1. bis 3. Obergeschoss des Hinterhauses im Falle
eines Brandes die getroffene Anordnung zur Anbringung einer
Spindeltreppe zu erlassen.

99

Gleiches gilt, wenn das Gebäude mit seinen Wohnungen zwar
bestandsgeschützt ist, das Erfordernis eines zweiten
Rettungsweges aber bereits im Zeitpunkt der Errichtung des
Gebäudes im Jahre 1905 bestand und insofern keine Verschärfung
der maßgeblichen Anforderungen seither eingetreten ist. Dann
ist die festgestellte konkrete Gefährdungssituation in Form
des Fehlens eines erforderlichen zweiten Rettungsweges für die
Bewohner des Hauses W. straße 37, das im Jahre 1905
mangels vorhandener angrenzender Bebauung für die Feuerwehr
noch frei zugänglich war, allein durch die im Laufe der Zeit
herangerückte Bebauung bewirkt worden. In derartigen Fällen,
in denen nicht durch später erlassene Rechtsvorschriften neue
Anforderungen gestellt werden, sondern eine Gefahrensituation
(durch Änderung der tatsächlichen Verhältnisse) neu entstanden
ist, greift § 87 Abs. 1 BauO NRW 1995 mit seinen engen
Eingriffsvoraussetzungen ebenfalls nicht ein. Statt dessen
kann auch in derartigen Situationen eine auf die Beseitigung
der Gefahrensituation gerichtete bauaufsichtliche Verfügung
nach § 61 Abs. 1 Sätze 1, 2 i.V.m. Abs. 2 BauO NRW 1995
erlassen werden.

100

vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte,
Bauordnung für das Land Nordrhein-
Westfalen, Loseblatt-Kommentar, Stand:
April 2001, § 87 Rn. 8.

101

Zwar kann im Falle der Schaffung einer Gefahrensituation
durch Änderung der tatsächlichen Verhältnisse grundsätzlich
gestützt auf § 61 Abs. 1 Sätze 1, 2 i.V.m. Abs. 2 BauO NRW
1995 nur die Beseitigung der Gefahrensituation, nicht aber die
Anpassung an das gegenwärtige Recht verlangt werden. Etwas
anderes hat aber dann zu gelten, wenn letztlich als geeignete
Beseitigung der Gefahrenlage nur eine solche Maßnahme in
Betracht kommt, welche im Ergebnis eine Anpassung an das
gegenwärtige Recht bedeutet.

102

So liegt der Fall hier. Wie bereits oben im Einzelnen
dargelegt, kann die hier gegebene konkrete Gefahr für Leben
und/oder Gesundheit der Bewohner und Besucher der Wohnungen im
1. bis 3. OG des Hinterhauses nur durch Herstellung eines
zweiten Rettungsweges in Form der geforderten Spindeltreppe
unterbunden werden.

103

Die weiteren Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen einer auf § 61
Abs. 1 Sätze 1, 2 i.V.m. Abs. 2 BauO NRW 1995 gestützten
Verfügung liegen vor. Das folgt aus den obigen
Ausführungen.

104

Eine Ermessensfehlerhaftigkeit liegt auch insofern nicht
vor. Die Ordnungsverfügung ist ausweislich seiner Begründung
zumindest auch auf § 61 BauO NRW 1995 gestützt worden und die
angestellten, oben bereits als sachgerecht beurteilten
Ermessenserwägungen tragen in gleicher Weise eine allein auf
§ 61 Abs. 1 Sätze 1, 2 i.V.m. Abs. 2 BauO NRW 1995 gestützte
Verfügung.

105

Die Androhung des Zwangsgeldes, die in §§ 55 Abs. 1, 57
Abs. 1 Nr. 2, 60, 63 VwVG NRW ihre Rechtsgrundlage findet, ist
ebenfalls rechtmäßig.

106

Die Veräußerung des Wohnungseigentums durch die Klägerin an
Dritte ist auch materiell-rechtlich ohne Belang. Maßgebender
Zeitpunkt für die erhobene Anfechtungsklage ist der Zeitpunkt
des Erlasses des Widerspruchsbescheides. Zu dieser Zeit war
die Klägerin noch Eigentümerin der Wohnung im Dachgeschoss des
Vorderhauses W. straße 37.

107

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

108

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt
sich auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711, 713
ZPO.

109

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen
des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

110