Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2007-03-27, Aktenzeichen 14 A 197/06
ECLI:DE:OVGNRW:2007:0327.14A197.06.00

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auch für das Zulassungsverfahren auf
1.462,77 Euro festgesetzt.

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G r ü n d e :

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Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

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Das Verwaltungsgericht hat sich unter Bezugnahme auf die
Rechtsprechung,

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vgl. Bay VGH, Urteil vom 31. März 2005 - 4 B 01.1818 -, in: NJW 2006, 936, und
VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13. Dezember 2001 - 2 S 1450/01 - u.a. in:
DÖV 2002, 580,

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auf den Standpunkt gestellt, zum einen könnten die mit den Umbau- und
Renovierungsarbeiten verbundenen Ertragseinbußen nicht als atypisch und
vorübergehender Natur bewertet werden. Denn die Situation, dass ein Investor ein
sanierungsbedürftiges, in seiner bisherigen Form nicht mehr oder nicht mehr rentabel
nutzbares Objekt erwerbe und durch Umbau- und Renovierungsmaßnahmen einer
wirtschaftlichen Nutzung zuführe, sei keineswegs unüblich und typischerweise mit
einem Leerstand des Objektes sowie damit einhergehenden Ertragsverlusten
verbunden. Zum anderen habe die Klägerin die Ertragslosigkeit zu vertreten. Der
Entschluss, das Grundstück im Hinblick auf Bauzustand und Ertragslosigkeit
umzugestalten und einer anderen Nutzung zuzuführen, möge unter wirtschaftlichen
Gesichtspunkten unumgänglich gewesen sein. Dies ändere aber nichts daran, dass
der durch Renovierungs- und Umbaumaßnahmen eintretende Ertragsausfall von der
Klägerin herbeigeführt worden und von ihr zu vertreten sei.

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Soweit es die Frage der atypischen Ertragseinbußen betrifft, sind die geltend
gemachten ernstlichen Zweifel im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO nicht
dargelegt. Die Klägerin führt zwar aus, die Ertragslosigkeit sei aufgrund der
Umbaumaßnahmen lediglich vorübergehend. Das Verwaltungsgericht ist jedoch nicht
davon ausgegangen, bei den Umbaumaßnahmen handele es sich nicht um einen nur
vorübergehenden Zustand. Entscheidend für das Verwaltungsgericht war vielmehr
der Erwerbsvorgang betreffend ein nicht mehr oder nicht mehr rentabel nutzbares
Objekt durch die Klägerin als Investorin. Dabei ist es unerheblich, ob die Klägerin,
wie vorgetragen, den Umfang der Umbaumaßnahmen erst nach dem Erwerb hat
ermitteln können. Denn der Zustand des Objekts und dessen Sanierungsbedürftigkeit
mussten der Klägerin ausweislich ihrer Ausführungen in der Klageschrift vom 21.
April 2005 bekannt gewesen sein. Danach konnte bereits in der Zwangsverwaltung
das Grundstück weder als Pension betrieben noch eine Vermietung oder
Verpachtung durchgeführt werden. Da es sich - nach dem von der Klägerin
vorgelegten Gutachten aufgrund vernachlässigter Instandsetzung - in einem
außerordentlich schlechten baulichen Zustand befand, waren eine Nutzung als
Pensionsbetrieb bzw. Vermietung oder Verpachtung nicht möglich. Für die Klägerin
war es zum Zeitpunkt des Erwerbs schlechterdings unmöglich, die Gebäude zu
nutzen oder zu vermieten.

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Ernstliche Zweifel sind ebenfalls nicht gegeben, soweit sich das
Verwaltungsgericht auf den Standpunkt gestellt hat, die Klägerin habe die
Ertragslosigkeit auch zu vertreten. Dass das Objekt bereits bei dem Erwerb durch die
Klägerin über gravierende Mängel verfügt hat, stellt das Verwaltungsgericht nicht in
Abrede. Die Frage des "Vertretenmüssens" beurteilt sich jedoch nicht ausschließlich
nach der Verursachung dieser Mängel sondern auch danach, dass die Klägerin sich
entschieden hat, in das Objekt zu investieren. Damit fällt der mit den
Sanierungsmaßnahmen zwangsläufig verbundene Leerstand in den Risikobereich
der Klägerin,

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vgl. auch Bay VGH - 4 B 01/1818 -, a.a.O.

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Die geltend gemachte grundsätzliche Bedeutung im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3
VwGO ist nicht dargelegt. Die Klägerin beruft sich darauf, streitentscheidend und
damit klärungsbedürftig sei das Vorliegen der Voraussetzungen für einen Erlass der
Grundsteuer gemäß § 33 GrStG, wenn ein Erwerber eines ursprünglich zu
gewerblichen Zwecken genutzten Grundstücks aufgrund des nicht von diesem zu
vertretenden schlechten baulichen Zustandes über die Dauer eines mehrjährigen
Zeitraums Umbau- und Renovierungsmaßnahmen zum Zweck einer Umgestaltung
zu Wohnzwecken durchführt und das Grundstück auch in seiner ursprünglichen
Nutzungsart nicht ohne langwierige Renovierungsmaßnahmen hätte genutzt werden
können. Diese Frage stellt sich nach dem Vorstehenden nicht in dieser Form. Im
Übrigen wird mit der bloßen Behauptung, die Frage sei klärungsbedürftig, da sie
noch nicht letztinstanzlich entschieden worden sei, die grundsätzliche Bedeutung
nicht dargelegt. Sie ergibt sich auch nicht daraus, dass noch weitere Erlassanträge
für den Umbauzeitraum im konkreten Fall der Klägerin im Raum stehen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die
Streitwertfestsetzung auf § 52 Abs. 3 GKG.

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Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

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