Amtsgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1989-04-21, Aktenzeichen 44 C 764/88
ECLI:DE:AGD:1989:0421.44C764.88.00

Tenor

hat das Amtsgericht Düsseldorf

auf die mündliche Verhandlung vom 15. März 1989

durch die Richterin am Amtsgericht X

für R e c h t erkannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die

Kläger als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Vollstreckung durch

Sicherheitsleistung von 550,-- DM abwen-

den, wenn nicht zuvor die Kläger Sicherheit

in gleicher Höhe leisten.

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T a t b e s t a n d

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Die Kläger sind Eigentümer und Vermieter der in der X-straße

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13 in Y gelegenen Mietwohnung, die der

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Beklagte seit 1973 zu einem Mietpreis von monatlich 312,--

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DM plus 50,-- DM Nebenkosten bewohnt. Mit der vorliegenden

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Klage machen die Kläger einen Räumungsanspruch aus § 564 b

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Abs. 2 Ziffer 3 BGB geltend.

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Mit Schreiben vom 22. Juni 1988 kündigten die Kläger das

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Mietverhältnis mit Wirkung zum 30. Oktober 1988. In dem

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Kündigungsschreiben wird ausgeführt, daß die Vermieter

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durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer

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angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks

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verhindert seien. Die Vermieter würden beabsichtigen,

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das sich auf dem lediglich teilweise bebauten Grundstück

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befindliche verfallene Gebäude abzureißen. Nach dem Ab-

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bruch bestehe die Absicht, das Grundstück wieder zu ver-

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kaufen. Der Abbruch sei erforderlich, um eine Rentabili-

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tät des Grundstücks zu erreichen und den Verkauf zu er-

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möglichen.

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Die Kläger tragen vor, das Miethaus X-straße 13

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schließe an die Baulücke X-straße 11 an. Es sei

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geplant, beide Gründstücke zusammenhängend zu verkaufen,

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um sodann ein Mehrfamilienhaus zu errichten, das zu einer

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Wohnwert- und Wohnumfeldverbesserung beitrage. In dem

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derzeitigen Mietshaus bestehe keine Warmwasserversorgung,

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die Toiletten würden im Treppenhaus jeweils eine Treppe

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tiefer liegen. Alle Versorgungsleitungen im Haus würden

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aus dem Baujahr ca. 1905 stammen. Es sei also nicht nur

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erforderlich, die Baulücke zu schließen, worauf die

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Stadt Y dränge, sondern auch die gesamte Straßen-

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ansicht zu erneuern unter Einbeziehung des abzureißenden

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Gebäudes.

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Die Kläger behaupten, für das Objekt X-straße 13

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könnte ein um mindest 15 % höherer Kaufpreis für den Fall

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erzielt werden, daß keine Mieter übernommen werden müssen.

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Ein Minderpreis von 15 % sei als wesentlicher Nachteil

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im Sinne des § 564 b BGB für den Verkauf mit dem Mieter

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anzusehen.

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Die Kläger beantragen,

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der Beklagte wird verurteilt, die

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von ihm im 1. OG innegehabten Räum-

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lichkeiten im Objekt X-straße

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13 in Y, bestehend aus

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3 Zimmern sowie Küche zu räumen und

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geräumt herauszugeben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte bestreitet, daß die Kläger beabsichtigen,

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das Gebäude abzureißen, bzw. das Grundstück zu verkaufen,

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bzw. neu bebauen zu lassen. Unzutreffend sei, daß das Ge-

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bäude verfallen sei. Die für den Abriß des Gebäudes er-

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forderliche Abbruchgenehmigung wie auch die Zweckentfrem-

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dungsgenehmigung der Stadt Y liege bis zum heu-

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tigen Zeitpunkt nicht vor. Die Erteilung der Zweckent-

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fremdungsgenehmigung habe die Stadt Y mit Schrei-

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ben vom 23.09.1988 erst "in Aussicht gestellt". Bisher

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hätten die Kläger nicht substantiiert dargelegt, daß

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Neubaupläne entsprechend der von der Stadt Y

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angekündigten Auflage vorhanden seien. Im übrigen reiche

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die Möglichkeit, durch den Verkauf eines geräumten Hauses

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einen höhreren Kaufpreis zu erzielen, nicht aus, um ein

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Mietverhältnis zu kündigen. Schließlich hätten die Kläger

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auch nicht substantiiert vorgetragen, wie die angemessene

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wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks aussehen

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soll.

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Der Beklagte behauptet, wegen der Wohnungsknappheit auf

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dem Y-er Wohnungsmarkt seien für ihn als aus-

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ländischer Mitbürger Mietwohnungen in der Preislage von

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500,-- DM pro Monat nicht erhältlich.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.

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Die Klage ist nicht aus § 564 Abs. 2 Nr. 3 BGB gerecht-

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fertigt. Ein berechtigter Kündigungsgrund steht den Klägern

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nicht zur Seite. Nach der genannten Vorschrift ist die

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Kündigung nur möglich, wenn der Vermieter durch die Fort-

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setzung des Mietverhältnisses an der angemessenen Ver-

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wertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erheb-

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liche Nachteile erleiden würde. Eine anderweitige Ver-

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wertung des Grundstücks kann auch in dem Abbruch des

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Hauses bestehen. Derartige Maßnahmen des Vermieters recht-

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fertigen die Kündigung jedoch nicht generell sondern nur

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bei Vorliegen weiterer Voraussetzungen. Solche Voraus-

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setzungen sind gegeben, wenn das Mietshaus baufällig oder

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so veraltet ist, daß es den heutigen Wohnbedürfnissen

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nicht mehr entspricht, keine angemessene Rendite abwirft

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und ein Neubau für den Vermieter eine günstige wirtschaft-

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liche Verwertung sein würde. Dazu bedarf es eines sub-

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stantiierten Sachvortrages, die Kalkulation muß zumindest

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überschlägig offengelegt werden (vgl. dazu AG Darmstadt

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in WM 1987, 321 und LG Düsseldorf in WM 1987, 321). Es

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kommt mithin auf die Wirtschaftlichkeit des Mietgrund-

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stückes im gegenwärtigen Zeitpunkt an, die anhand einer

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Wirtschaftlichkeitsberechnung entsprechend der 2. Berech-

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nungsverordnung aufzustellen ist (vgl. dazu Sternel IV

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Anmerkung 150). Daran fehlt es hier. Als weitere Voraus-

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setzung einer angemessenen Verwertung bei Abbruch des

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Hauses ist die Vorlage der Abbruchs- und Zweckentfrem-

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dungsgenehmigung zu nennen (vgl. dazu OLG Hamburg in NJW

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1981, 2308 und Beuermann in ZMR 1979, Seite 97). Die

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Abriß- und Zweckentfremdungsgenehmigungen sind den Klä-

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gern bislang nicht erteilt worden. Auch bei dem Abriß

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mit geplantem Wiederaufbau handelt es sich um eine Zweck-

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entfremdung im Sinne der entsprechenden Länderverordnungen.

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Die Vorlage beider Genehmigungen ist bereits deshalb

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notwendig, weil eine wirtschaftliche Verwertung, die

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öffentlich-rechtlich nicht erlaubt ist, nicht angemessen

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ist (vgl. dazu Beuermann a.a.O.).

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Der behauptete Mindererlös von 15 % beim Verkauf des

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Grundstücks mit den bestehenden Mietverhältnissen ist

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ebenfalls kein Kündigungsgrund im Sinne des § 564 b Abs.

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2 Ziffer 3 BGB. Zwar ist anerkannt, daß ein solcher Minder-

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erlös die angemessene Verwertung des Grundstücks in Frage

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stellt. Auch wenn die Vermutung eines geringern Kaufpreises

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naheliegt, muß der Vermieter im Streitfall dartun, daß

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und welche Verkaufsbemühungen er unternommen hat und welche

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Mißerfolge oder Erschwerungen dabei aufgetreten sind, weil

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das streitbefangene Objekt vermietet gewesen ist (vgl. dazu

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Sternel IV Anmerkung 152).

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Der Streitfall ist hier gegeben, der Beklagte hat möglichen

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Mindererlös bestritten, ein entsprechender Sachvortrag

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der Kläger fehlt aber. Damit läßt sich auch dieser

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Kündigungsgrund nicht feststellen.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung

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über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Ziffer

125

11, 711 ZPO.