Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1995-01-16, Aktenzeichen 16 WX 174/94
ECLI:DE:OLGK:1995:0116.16WX174.94.00

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Grundsatz der Amtsermittlung in WEG-Sachen

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Der Amtsermittlungsgrundsatz des § 12 FGG gilt auch in den
sogenannten privatrechtlichen Streitsachen der Freiwilligen
Gerichtsbarkeit, insbesondere den Wohnungseigentumssachen. Der
gebotene Umfang der Ermittlungen ergibt sich aus den
Voraussetzungen des in Frage stehenden materiellen Rechts.
Unsubstantiierter oder zu pauschaler Vortrag der Parteien ist in
diesen Verfahren daher nicht von vornherein unbeachtlich, sondern
muß Anlaß für das Gericht sein, auf eine Vervollständigung
hinzuwirken, die gegebenenfalls eine Beweiserhebung möglich
macht.

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beschlossen :

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Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner vom
4.11.1994 wird der angefochtene Beschluß des Landgerichts Köln vom
13.10.1994 -29 T 59/94aufgehoben. Der in der Antragschrift vom
10.12.1993 erhobene Hauptantrag wird abgewiesen. Zur Verhandlung
und Entscheidung über den am 4.2.1994 angekündigten Hilfsantrag
wird das Verfahren an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses hat
dann auch über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu
entscheiden.

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Gründe :

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Das Rechtsmittel der Antragsgegner ist zulässig. Ihre sofortige
weitere Beschwerde gegen die vorbezeichnete Entscheidung des
Landgerichts Köln wurde form- und fristgerecht eingelegt. In der
Sache führt die Beschwerde zur Aufhebung des landgerichtlichen
Beschlusses, zur Abweisung des Hauptantrages und zur
Zurückverweisung des Verfahrens hinsichtlich des Hilfsantrages. Der
angefochtene Beschluß beruht auf einer Gesetzesverletzung im Sinne
von § 27 Abs. 1 FGG. Bezüglich des Hilfsantrages ist dies ein
Verfahrensmangel, weil der Sachverhalt nicht hinreichend aufgeklärt
wurde, § 12 FGG.

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Der Hauptantrag des Antragstellers ist nicht begründet. Die von
den Vorinstanzen gegebene Begründung trägt seinen Zahlungsanspruch
nicht. Der Vorwurf, bereits die Art der Kontoführung der
Antragsgegner zur Instandhaltungsrücklage führe zur
Schadensersatzpflicht, geht fehl. Ob diese Praxis der Kontoführung
mit den Pflichten eines sorgfältigen Verwalters in Einklang
gebracht werden kann, darf offenbleiben. Der erforderliche
Ursachenzusammenhang zwischen dieser vermeintlichen
Pflichtverletzung der Antragsgegner und dem vom Antragsteller
eingeklagten Schaden fehlt. Der vom Antragsteller geforderte
Schaden ist der nicht ausgezahlte Anteil an der
Instandhaltungsrücklage. Dieser Schaden kann durch die Tatsache,
daß die Antragsgegner die Rücklage im Gesamtobjekt hausbezogen und
nicht bezogen auf die einzelnen Gemeinschaften führten, nicht
ursächlich entstanden sein. Das von den Antragsgenern vorgelegte
Kontenblatt dokumentiert vielmehr augenscheinlich, daß eine
Trennung und Berechnung der Einzelanteile buchhalterisch problemlos
möglich war. Ein Ursachenzusammenhang zwischen einer vertraglichen
Pflichtverletzung der Antragsgegner mit dem vom Antragsteller
verlangten Schadensausgleich ist nur denkbar, wenn man auf die
Umbuchung der Instandhaltungsrücklage auf das
Bewirtschaftungskostenkonto abstellt. Doch auch insoweit ist der
Antragsteller nicht berechtigt, von den Antragsgegnern 7801,25 DM
zu verlangen. Sein Begehren, ihm die auf seinen Wohnungsanteil
entfallende Instandhaltungsrücklage nach einem Verwalterwechsel
vollständig auszuzahlen, anstatt das Geld an den neuen Verwalter zu
überweisen, läuft darauf hinaus, die Instandhaltungsrücklage
insoweit aufzulösen. Dazu gibt es keine tragfähige rechtliche
Grundlage. Ein entsprechender verbindlicher Beschluß ist nicht
ersichtlich. Ein zustimmender Beschluß erscheint auch nicht
nachholbar. Die Auflösung der Instandhaltungsrücklage ist mit dem
Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung nicht in Einklang zu bringen, § 21
Abs. 5 Ziff. 4 WEG. Vertretbar ist eine solche Maßnahme allein,
wenn gerade die vorzeitige Auflösung der Rücklage ordnungsgemäßer
Verwaltung entspricht. Diese Feststellung ist hier nicht möglich,
und dürfte ohnehin nur in eng begrenzten Ausnahmefällen denkbar
sein ( vgl. BayObLG Rpfleger 1981, 284 ).

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Nach Abweisung des Hauptantrages muß jetzt der Hilfsantrag der
Antragsteller beschieden werden, den geforderten Betrag an den
neuen Verwalter der Gemeinschaft zu zahlen. Auch wenn den Akten
weder eine Zustellung des Schriftsatzes der Antragsteller vom
4.2.1994 mit diesem Antrag, noch eine Verhandlung darüber entnommen
werden kann, darf davon ausgegangen werden , daß dieser Antrag mit
zur Entscheidung des Landgerichts stand. Im Tatbestand des
angefochtenen Beschlusses heißt es, daß der Antragsteller
hilfsweise Zahlung an den neuen Verwalter fordere. Eine
Entscheidung des Hilfsantrages ist dem Senat verwehrt. Der
Sachverhalt ist dazu nicht hinreichend aufgeklärt, § 12 FGG. Da
dies durch das Rechtsbeschwerdegericht nicht nachgeholt werden
kann, muß das Verfahren insoweit aufgehoben und zurückverwiesen
werden.

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Das Verfahren in Wohnungseigentumssachen wird gemäß § 43 Abs.1
S. 1 WEG nach der Verfahrensordnung der freiwilligen
Gerichtsbarkeit geführt. Diese bestimmt in § 12 FGG den Grundsatz
der Amtsermittlung. Anders als im Zivilprozeß bleibt das Gericht
danach nicht auf die vorgetragenen Behauptungen und Beweisangebote
beschränkt. Es kann und muß eigene Nachforschungen anstellen.
Dieses Prinzip besteht auch in den sogenannten privatrechtlichen
Streitsachen der Freiwilligen Gerichtsbarkeit, wozu die
Wohnungseigentumssachen gehören. Sie unterliegen lediglich insoweit
einer Parteidisposition, als die Beteiligten das Verfahren durch
Antragsrücknahme, Verzicht, Vergleich, oder durch übereinstimmende
Erledigungserklärung beschränken und beenden können. Ferner ist es
in der Regel vertretbar, bei unbestritten gebliebenem Sachvortrag
von weiteren Ermittlungen Abstand zu nehmen. Alles das ändert
nichts am grundsätzlichen Bestand der Amtsermittlungspflicht. (
vgl. Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 13.Aufl. § 12, Rdnr. 195, 196
m.w.N. ) . Der gebotene Umfang der Ermittlungen ist mit dem in § 12
FGG genannten Wort erforderlich vorgegeben, wobei dies in jedem
Einzelfall neu konkretisiert und bestimmt werden muß ( vgl. OLG
Köln, OLGZ 1989, 144/147 ). Der Maßstab dieser Konkretisierung
ergibt sich aus den Vorraussetzungen des in Frage stehenden
materiellen Rechtes ( vgl. OLG Köln a.a.O. ). Für das hier zu
beurteilende Geschehen bedeuten diese Grundsätze, daß alle
Ermittlungen durchgeführt sein müssen, die zur Feststellung einer
Pflichtverletzung der Antragsgegner, und einer dadurch entstandenen
Ersatzpflicht in der vom Antragsteller geforderten Höhe
erforderlich sind.

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Dieser Ermittlungspflicht ist die Vorinstanz nicht gerecht
geworden. Die angefochtene Entscheidung geht davon aus, die durch
die Antragsgegner vorgenommene Umbuchung der anteiligen
Instandhaltungsrücklage auf ein notleidend gewordenes
Bewirtschaftungskostenkonto sei ohne Rechtsgrund erfolgt. Der im
nachhinein gefaßte Beschluß zur Genehmigung dieses Vorgehens ändere
an dieser Sichtweise nichts. Die Pflichtverletzung der
Antragsgegner liege darin, einen solchen Beschluß herbeigeführt zu
haben. Deshalb bestehe die Verpflichtung der Antragsgegner, dem
Antragsteller den Schaden in Form der ausgefallenen
Instandhaltungsrücklage zu zahlen. Der Antragsteller könne auch
Zahlung an sich selbst verlangen. Diese Begründung wird vom
bisherigen Ermittlungsergebnis nicht getragen. Wesentliche Bereiche
der beiderseitigen Rechtsbeziehungen sind ungewiß. Die mögliche
weitere Aufklärung kann zu einer anderen Entscheidungsgrundlage
führen.

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Ungeklärt ist insbesondere der Umfang der
Wohnungseigentümergemeinschaft des Gesamtkomplexes und die für
deren Rechtsstellung getroffenen Vereinbarungen. Das Gleiche gilt
für das streitbefangene Haus 10 und die eigene
Wohnungseigentümergemeinschaft des Antragstellers. Erst recht ist
bisher nicht festgestellt, in welchem rechtlichen Bezug, die drei
angesprochenen Gemeinschaften zueinander stehen, vor allem ist
ungewiß, ob und welche Regelungen für einen denkbaren Ausgleich der
Gemeinschaften untereinander in dem hier strittigen Komplex der
Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungsrücklagen existieren.
Offen blieb bisher auch der genaue Umfang des Verwaltervertrages.
Es ist nicht erkennbar, ob die Antragsgegner alleine an die
Gesamtgemeinschaft, an eine mögliche Gemeinschaft des Hauses 10
oder an den Antragsteller gebunden waren, sowie mit welcher
inhaltlichen Gestaltung. Eine Aufklärung der angesprochenen Fragen
ist nicht mit dem bisherigen Parteivorbringen möglich. Zum
Verwaltervertrag ist der Vortrag widersprüchlich und unkonkret. Der
Antragsteller spricht davon, daß ursprünglich ein Werkvertrag
seiner Mutter mit der Rechtsvorgängerin der Antragsgegner bestanden
habe. Später sei diese Verwalterin der Wohnungen der Mutter
geworden. Im übrigen sei auf beiden Seiten Rechtsnachfolge
eingetreten. Der Antragsteller habe jetzt alle zunächst der Mutter
gehörenden Wohnungen, die hier in Anspruch genommenen Antragsgegner
hätten die Rechte und Pflichten aus dem Ausgangsvertrag übernommen.
Zu den Einzelheiten der jeweiligen Verträge wird jedoch ebensowenig
gesagt, wie zu der Frage, wie die jeweiligen Rechte und Pflichten
auf die hier handelnden Parteien übergegangen sind. Schon dies
alles zeigt, daß eine für die Entscheidung notwendige verbindliche
Klärung der Rechtsbeziehungen zwischen Eigentümern und ehemaligem
Verwalter derzeit nicht möglich ist. Verstärkt und untermauert wird
diese Einschätzung mit dem Hinweis der Antragsgegner, daß eine
andere Wohnungseigentümergemeinschaft im Haus 10 weiter von den
Antragsgegnen betreut wird, und der neu bestellte Verwalter
lediglich an die Gesamtgemeinschaft gebunden ist. So bleibt offen,
wer mit wem, mit welcher Verbindlichkeit vertraglich verbunden ist.
Ein vergleichbares Bild zeigt sich bei der Frage, welche
Rechtsbeziehungen die Einzelgemeinschaften untereinander. haben.
Auch dazu existieren ausschließlich pauschale Hinweise. Für die
Frage, wie die Rechtsbeziehungen der Gemeinschaften untereinander
insbesondere zum Thema Bewirtschaftungskosten und
Instandhaltungsrücklage konkret gestaltet sind, kann daraus nichts
gewonnen werden.

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Die angeführten Unklarheiten sind alle entscheidungserheblich
und müssen durch Aufklärungsmaßnahmen der Vorinstanz beseitigt
werden. Erst wenn festgestellt ist, welche vertragliche Bindung die
Antragsgegner mit dem Antragsteller zu welchem Zeitpunkt genau
hatten, ist entscheidbar, ob in der Entnahme der
Instandhaltungsrücklage für die Bewirtschaftungskosten eine
positive Vertragsverletzung der Antragsgegner gegenüber dem
Antragsteller liegt. Nur wenn geklärt wurde, welche
Rechtsbeziehungen die Gemeinschaften untereinander haben, kann
gesagt werden, ob und in welchem Umfang der Antragsteller eigene
Ansprüche erheben kann. Die erforderliche Aufklärung ist zu
erreichen. Die Parteien brauchen zunächst nur alle für den
Gesamtkomplex dieses Falles vorhandenen Teilungserklärungen und
alle Verwaltungsverträge vorzulegen. Unabhängig davon, daß diese
Unterlagen in Verfahren der vorliegenden Art immer benötigt werden
und angefordert werden müssen, kann aus ihnen eine Antwort auf die
hier im Raum stehenden Fragen gefunden werden. In der Unterlassung,
diese Urkunden anzufordern und bei der Entscheidung zu
berücksichtigen, liegt der Verfahrensfehler, der zur Aufhebung und
Zurückverweisung nötigt. Das Landgericht wird dann auch über die
Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu entscheiden haben. Der
Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird gemäß § 48
Abs. 2 WEG in Höhe des geltend gemachten Schadensersatzbetrages
festgesetzt. Die verlangten Zinsen haben als Nebenforderung
unberücksichtigt zu bleiben, § 4 Abs. 1 ZPO.

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Unabhängig von alledem ist zu berücksichtigen, daß sowohl die
Antragsgegner, wie auch der neue Verwalter über das streitbefangene
Geschäftsjahr bereits abgerechnet und in die Abrechnung die hier
strittigen Salden eingestellt haben. Sollten diese Abrechnungen
genehmigt worden sein, dürfte dies dem Zahlungsanspruch des
Antragstellers entgegengehalten werden können. 3