Amtsgericht Stuttgart (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-12-02, Aktenzeichen 34 C 3461/13

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung aus dem Urteil durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 8.562,72 EUR festgesetzt.

Tatbestand

1

Die Parteien streiten um die Verpflichtung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe einer angemieteten 4-Zimmerwohnung in Stuttgart.

2

Zwischen der Klägerin als Vermieterin und dem Beklagten als Mieter besteht ein Mietverhältnis aufgrund eines Mietvertrages vom 24.05.1991. Die an den Beklagten vermietete 4-Zimmerwohnung ist in einem Mehrfamilienhaus gelegen, wobei derzeit lediglich noch zwei Mietparteien in dem Gebäude wohnen. Mit Schreiben vom 27.03.2012 erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten zum 30.04.2013 und begründete dies damit, dass die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert sei und erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Klägerin beabsichtigt, das Gebäude, in der sich die Wohnung des Beklagten befindet, abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen. Eine Abbruchgenehmigung und ein Bauvorbescheid der Landeshauptstadt Stuttgart liegt bereits vor.

3

Die Klägerin behauptet, dass in dem streitgegenständlichen Gebäude umfangreiche Sanierungsmaßnahmen in absehbarer Zeit durchgeführt werden müssten. Dabei seien folgende Sanierungsmaßnahmen kurz- und mittelfristig erforderlich: Erneuerung der Wasser- und Abwasserleitungen, Erneuerung der Küchen und Bäder mit Grundrissänderungen, Erneuerung der Wand und Bodenbeläge, Einbau einer neuen Heizung unter Einbeziehung regenativer Energieformen, Einbau neuer Fenster und Türen, Einbau einer Lüftungsanlage, Einbau neuer Vorstellbalkone, Einbau eines Vollwärmeschutzes, Einbau eines Estrichs zur Erhöhung des Schallschutzes. Eine Vollsanierung des Objekts würde Sanierungskosten in Höhe 1,2 Mio. EUR, wobei der Anteil notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen 300.000 EUR betragen würden, hervorrufen. Die Sanierungskosten seien mit 1.884 EUR/qm Wohnfläche zu veranschlagen und würden damit 70,51 EUR der Herstellungskosten betragen. Insgesamt ergebe sich im Falle einer Vollsanierung des Gebäudes und einer Weitervermietung der darin enthaltenen Wohnungen eine Rendite von 4,66 %, wobei mit einem Mietpreis von 11,30 EUR pro Quadratmeter zu rechnen sei. Im Falle einer Mindestsanierung sei sogar von einer zu erzielbaren Rendite von weniger als 4 % auszugehen. Bei Abriss des Gebäudes und Neubau seien Kosten in Höhe von 2,8 Mio. EUR zu veranschlagen. Zwischenzeitlich habe sich ergeben, dass eine weitaus höhere bauliche Nutzung des Grundstücks (1.100 qm Wohnfläche statt 700 qm Wohnfläche) öffentlich-rechtlich zulässig sei und angestrebt werde. Daraus ergebe sich eine mögliche Rendite von 6,28 %. Die Klägerin ist der Auffassung, dass es für eine wirksame Verwertungskündigung, die der Geschäftsführer der Klägerin unterschrieben habe, ausreichend sei, dass der Vermieter seine Rendite mit der von ihm beabsichtigten Verwertung erheblich verbessern könnte, was vorliegend durch die zu erwartenden Mieteinnahmen der Fall sei. Ein erheblicher Nachteil durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei im vorliegenden Fall bereits daraus abzuleiten, dass die Klägerin als Treuhänder fremden Vermögens gehalten sei, eine optimale Rendite zu erwirtschaften.

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Die Klägerin beantragt,

5

den Beklagten zu verurteilen, die von ihm gemietete 4-Zimmerwohnung im ersten Obergeschoss rechts des Hauses ... sofort zu räumen und die Klägerin herauszugeben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte bestreitet, dass in dem Gebäude in erheblichem Umfang Sanierungsarbeiten erforderlich sind. Desweiteren bestreitet der Beklagte, dass im Falle einer Voll- oder Mindestsanierung bei einer weiteren Vermietung lediglich eine Rendite von ca. 4 % zu erwarten ist. Darüber hinausgehend bestreitet der Beklagte, dass die Klägerin im Falle eines Abrisses und Neubaus eine Rendite von mehr als 6 % zu erwarten habe. Er bestreitet auch, dass bei einem Neubau 1.100 m² bebaut werden könnten. Ferner sei für den Beklagten nicht ersichtlich gewesen, ob die Kündigung von einer vertretungsberechtigten Person unterschrieben wurde. Schließlich trägt der Beklagte vor, dass ausreichende Härtegründe für die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Sozialklausel des § 574 BGB gegeben seien. Er lebe seit 22 Jahren in der streitgegenständlichen Wohnung, davor schon weitere 15 Jahre in derselben Gegend. Da ihm das vorherige Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt worden sei, habe er angesichts der Eigenschaft der Klägerin als Körperschaft des öffentlichen Rechts gewusst, dass eine erneute Eigenbedarfskündigung nicht erfolgen werde, weshalb er angesichts des gewachsenen sozialen Umfelds trotz der zeitweise enormen Miete davon abgesehen, Eigentum zu erwerben. Desweiteren sei er krankheitsbedingt beeinträchtigt, habe seinen ausgeübten Beruf bereits vor der Verrentung krankheitsbedingt aufgeben müssen und beziehe lediglich eine Rente von monatlich ca. 1.950,00 EUR (vor Steuern). Eine vergleichbare Wohnung sei für ihn unbezahlbar bzw. nicht erhältlich. Aufgrund seiner gesundheitlichen Beschwerden sei der Betroffene darauf angewiesen, dass im Bekannte zur Hand gehen und ganz in der Nähe wohnen. Alle ihn behandelnden Arztpraxen seien für ihn fußläufig zu erreichen.

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Die Klägerin bestreitet, dass der Beklagte lediglich über ein monatliches Einkommen von 1.950 EUR verfügt. Des Weiteren bestreitet die Klägerin, dass der Beklagte aufgrund seiner gesundheitlichen Beeinträchtigung gehindert ist, angemessenen Ersatzwohnraum zu finden.

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Das Gericht hat am 19.09.2013 mündlich verhandelt und dem Klägervertreter einen Schriftsatznachlass gewährt.

11

Hinsichtlich desweiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 19.09.2013 verwiesen.

Entscheidungsgründe

12

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

I.

13

Der Klägerin steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB zu, da das Mietverhältnis nicht durch eine wirksame Kündigung der Klägerin beendet wurde. Es kann dabei dahinstehen, ob in dem Gebäude in erheblichem Umfang Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen notwendig sind und ob die Errichtung eines Neubaus auf vernünftigen Erwägungen beruhen würde und damit als angemessene Verwertung anzusehen wäre. Jedenfalls erleidet die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten keine erheblichen Nachteile im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 Grundgesetz) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen (juris-PK BGB-Mössner, Band 2, 6. Auflage, § 573, Rn 162). Dabei ist im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers anhand sämtlicher im Einzelfall gegebenen Umstände vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385, BGH, Urteil vom 28.01.2009, Az.: VIII ZR 7/08). Im vorliegenden Fall wurde hinsichtlich des Verwertungsinteresses der Klägerin im Falle eines Neubaus gerade einmal eine Renditesteigerung von 1,62 % im Vergleich zu einer Sanierung des Gebäudes bei einer Weitervermietung dargelegt, wobei gerade nicht vorgetragen wurde, dass eine Sanierung des Gebäudes nicht möglich oder nur bei einem denknotwendigen Auszugs der übrigen Mieter möglich wäre. Insofern ist der vorliegende Fall auch gerade nicht mit dem von der Klägerin genannten Fall, der der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.01.2009 (BGH, VIII ZR 7/08) zugrunde lag, zu vergleichen. Dort ging es um ein 1914 errichtetes, sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus mit einer geringen Restnutzungsdauer von 15 bis 20 Jahren, wobei der Vermieter dort eben auch aufgrund der Vermietung an einer Vollsanierung gehindert war und daher nicht auf eine unwirtschaftliche Mindestsanierung verwiesen werden konnte. Eine im Vergleich zu einer Neuerrichtung in der vorgetragenen Größenordnung geringer ausfallende Rendite kann dabei nicht als erheblicher Nachteil für die Klägerin angesehen werden. Dabei kann sich die Klägerin auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie als Versorgungswerk aufgrund der treuhänderischen Verwaltung fremden Vermögens darauf angewiesen ist, eine maximale Rendite zu erzielen. Dieses Argument könnte allenfalls für das Ergreifen neuer Anlageformen durchschlagen. Im Rahmen der hier bereits ergriffenen Vermögensanlageform hat sich die Klägerin bewusst zu einer Vermögensanlage in Form der Vermietung von Wohnungen und damit auch bewusst für ihre Rechte und Pflichte als Vermieterin entschieden. Dementsprechend war für die Klägerin auch ersichtlich, dass sie eine Beendigung der Wohnraummietverhältnisse im Wege der ordentlichen Kündigung nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes i.S.v. § 573 BGB herbeiführen kann. Damit hat sie bewusst auch die Sozialpflichtigkeit ihres Eigentums übernommen. Auch die Entscheidungsträger anderer juristischer Personen, z.B. der Vorstand einer Aktiengesellschaft, treffen Entscheidungen über fremdes Vermögen, wobei die eingesetzten Vermögenswerte ggf. ebenfalls zur Altersvorsorge angelegt wurden, ohne dass sich die juristische Person im Falle einer Vermietung von Wohnräumen mit Erfolg darauf berufen könnte, dass bei ihr bereits eine geringe Renditesteigerung im Falle eines Neubaus zu einer ordentlichen Kündigung der Mietverhältnisse berechtige. Vielmehr ist im Rahmen des Bestandsinteresses des Beklagten zu berücksichtigen, dass dieser bereits Jahrzehnte in der Wohnung lebt, bewusst auch in Zeiten, in denen er berufstätig war, auf einen Eigentumserwerb verzichtet hat und angesichts der gesundheitlichen Einschränkungen aufgrund der fußläufig zu erreichenden Arztpraxen und des gewachsenen sozialen Umfelds ein besonderes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Das berechtigte Interesse der Klägerin an einem optimalen Ertrag ihrer Vermögensanlagen muss daher im vorliegenden Fall hinter dem überwiegenden Interesse des Beklagten an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zurückstehen.

14

Angesichts des fortbestehenden Mietvertrages steht der Klägerin auch kein Anspruch aus §§ 985, 986 Abs. 1 BGB zu, da der Beklagte ein Recht zum Besitz an der Wohnung hat.

II.

15

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

III.

16

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

IV.

17

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 41 Abs. 2, 1 GKG.

Gründe

12

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

I.

13

Der Klägerin steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB zu, da das Mietverhältnis nicht durch eine wirksame Kündigung der Klägerin beendet wurde. Es kann dabei dahinstehen, ob in dem Gebäude in erheblichem Umfang Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen notwendig sind und ob die Errichtung eines Neubaus auf vernünftigen Erwägungen beruhen würde und damit als angemessene Verwertung anzusehen wäre. Jedenfalls erleidet die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten keine erheblichen Nachteile im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 Grundgesetz) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen (juris-PK BGB-Mössner, Band 2, 6. Auflage, § 573, Rn 162). Dabei ist im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers anhand sämtlicher im Einzelfall gegebenen Umstände vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385, BGH, Urteil vom 28.01.2009, Az.: VIII ZR 7/08). Im vorliegenden Fall wurde hinsichtlich des Verwertungsinteresses der Klägerin im Falle eines Neubaus gerade einmal eine Renditesteigerung von 1,62 % im Vergleich zu einer Sanierung des Gebäudes bei einer Weitervermietung dargelegt, wobei gerade nicht vorgetragen wurde, dass eine Sanierung des Gebäudes nicht möglich oder nur bei einem denknotwendigen Auszugs der übrigen Mieter möglich wäre. Insofern ist der vorliegende Fall auch gerade nicht mit dem von der Klägerin genannten Fall, der der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.01.2009 (BGH, VIII ZR 7/08) zugrunde lag, zu vergleichen. Dort ging es um ein 1914 errichtetes, sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus mit einer geringen Restnutzungsdauer von 15 bis 20 Jahren, wobei der Vermieter dort eben auch aufgrund der Vermietung an einer Vollsanierung gehindert war und daher nicht auf eine unwirtschaftliche Mindestsanierung verwiesen werden konnte. Eine im Vergleich zu einer Neuerrichtung in der vorgetragenen Größenordnung geringer ausfallende Rendite kann dabei nicht als erheblicher Nachteil für die Klägerin angesehen werden. Dabei kann sich die Klägerin auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie als Versorgungswerk aufgrund der treuhänderischen Verwaltung fremden Vermögens darauf angewiesen ist, eine maximale Rendite zu erzielen. Dieses Argument könnte allenfalls für das Ergreifen neuer Anlageformen durchschlagen. Im Rahmen der hier bereits ergriffenen Vermögensanlageform hat sich die Klägerin bewusst zu einer Vermögensanlage in Form der Vermietung von Wohnungen und damit auch bewusst für ihre Rechte und Pflichte als Vermieterin entschieden. Dementsprechend war für die Klägerin auch ersichtlich, dass sie eine Beendigung der Wohnraummietverhältnisse im Wege der ordentlichen Kündigung nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes i.S.v. § 573 BGB herbeiführen kann. Damit hat sie bewusst auch die Sozialpflichtigkeit ihres Eigentums übernommen. Auch die Entscheidungsträger anderer juristischer Personen, z.B. der Vorstand einer Aktiengesellschaft, treffen Entscheidungen über fremdes Vermögen, wobei die eingesetzten Vermögenswerte ggf. ebenfalls zur Altersvorsorge angelegt wurden, ohne dass sich die juristische Person im Falle einer Vermietung von Wohnräumen mit Erfolg darauf berufen könnte, dass bei ihr bereits eine geringe Renditesteigerung im Falle eines Neubaus zu einer ordentlichen Kündigung der Mietverhältnisse berechtige. Vielmehr ist im Rahmen des Bestandsinteresses des Beklagten zu berücksichtigen, dass dieser bereits Jahrzehnte in der Wohnung lebt, bewusst auch in Zeiten, in denen er berufstätig war, auf einen Eigentumserwerb verzichtet hat und angesichts der gesundheitlichen Einschränkungen aufgrund der fußläufig zu erreichenden Arztpraxen und des gewachsenen sozialen Umfelds ein besonderes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Das berechtigte Interesse der Klägerin an einem optimalen Ertrag ihrer Vermögensanlagen muss daher im vorliegenden Fall hinter dem überwiegenden Interesse des Beklagten an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zurückstehen.

14

Angesichts des fortbestehenden Mietvertrages steht der Klägerin auch kein Anspruch aus §§ 985, 986 Abs. 1 BGB zu, da der Beklagte ein Recht zum Besitz an der Wohnung hat.

II.

15

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

III.

16

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

IV.

17

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 41 Abs. 2, 1 GKG.