Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2007-06-25, Aktenzeichen 2 U 39/07
ECLI:DE:OLGK:2007:0625.2U39.07.00

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Berufung des Beklagten vom 7. März 2007 gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Aachen – 1 O 326/06 – vom 8. Februar 2007 durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

Der Beklagte erhält Gelegenheit, hierzu bis zum 17. Juli 2007 abschließend Stellung zu nehmen. Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass mit einer Verlängerung der Stellungnahmefrist nicht gerechnet werden kann.

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Gründe

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1.

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Es bedarf derzeit noch keiner abschließenden Beurteilung durch den Senat, ob dem Beklagten entsprechend dem Antrag vom 23. April 2007 wegen der Versäumung der Berufungsbegründungsfrist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren ist. Geht man zugunsten des Beklagten davon aus, er bzw. sein Prozessbevollmächtigter, dessen Verschulden sich der Beklagte zurechnen lassen muss (§ 85 Abs. 2 ZPO), habe ohne Verschulden die Frist zur Begründung der Berufung versäumt, so liegen die Voraussetzungen für eine Zurückweisung der Berufung durch einstimmigen Beschluss vor. Die Berufung des Beklagten bietet auf der Grundlage der Berufungsbegründung keine Aussicht auf Erfolg (§ 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).

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a)

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Das Landgericht hat zutreffend die Voraussetzungen eines Anspruchs der Klägerin gegen den Beklagten nach §§ 154 Satz 1, 152 Abs. 1 ZVG bejaht. Unstreitig hat der Zwangsverwalter die Mietzinsen für die ab dem Monat Mai 2003 vermietete Wohnung Nr. 1 nicht eingezogen, sondern zugelassen, dass ein Unbefugter, nämlich der frühere Eigentümer und Vollstreckungsschuldner diese in Höhe eines Betrages von 11.440,00 € (Mieten für Mai 2003 bis zur Ablösung des Beklagten im April 2005) an sich gebracht hat. Damit hat der Beklagte seine ihm als Zwangsverwalter obliegenden Pflichten in schuldhafter Weise verletzt.

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Gemäß § 152 Abs. 1 ZVG ist der Zwangsverwalter u.a. dazu verpflichtet, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu nutzen. Unzutreffend ist die mit der Berufung vertretene Auffassung, der Zwangsverwalter habe die Wohnung nicht vermieten dürfen bzw. bei Kenntnis des bereits bestehenden Mietvertrages das Nutzungsverhältnis sofort beenden müssen, um so die Verwertbarkeit der Eigentumswohnung im Zwangsversteigerungsverfahren nicht zu beeinträchtigen. Den Beklagten als Zwangsverwalter traf keine Verpflichtung, durch einen "bewussten Leerstand" für eine wirtschaftlich möglichst sinnvolle Verwertung des Objektes im Rahmen der Zwangsversteigerung zu sorgen.

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Vielmehr obliegt nach der gesetzgeberischen Vorstellung dem Zwangsverwalter originär die Pflicht, aus dem verwalteten Objekt die erzielbaren Nutzungen zu ziehen. So sah § 5 Abs. 2 Satz 1 ZwVwV in der bis zum 31. Dezember 2003 gültigen Fassung die Pflicht vor, das Grundstück durch Vermietung nutzbar zu machen. Die Zwangsverwaltung ist neben der Zwangsversteigerung und der Zwangshypothek die dritte selbständige Art der Immobiliarvollstreckung. Der Gläubiger soll aus den Erträgnissen des Grundstücks befriedigt werden. Ihr Zweck ist es, durch einen Zwangsverwalter an Stelle des unfähigen oder unwilligen Schuldners aus laufenden Einnahmen die Lasten und die Vollstreckungsforderung des Gläubigers zu decken (Zeller/Stöber, ZVG, 16. Auflage 1999, § 146 Anm. 2.2). Damit gehört es zu den vorrangigen Aufgaben des Zwangsverwalters, die sich aus der Verwaltung des Grundstücks ergebenden und die mit der Anordnung der Zwangsverwaltung beschlagnahmten Ansprüche, also im Wesentlichen die Miet- und Pachtzinsforderungen geltend zu machen (§§ 148 Abs. 1 S. 1, 20, 21 Abs. 2 ZVG, 1123 BGB). Zudem trifft ihn die Pflicht, die aus dem Objekt möglichen Nutzungen herauszuholen (Zeller/Stöber, aaO, § 152 Anm. 3.10). Um das der Zwangsverwaltung unterliegende Objekt ordnungsgemäß zu nutzen, muss der Verwalter vermietbare Grundstücke oder Wohnung vermieten (Zeller/Stöber, aaO, § 152 Anm. 3.7, 9.4).

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Damit ist dem Beklagten möglicherweise bereits deshalb eine schuldhafte Pflichtverletzung vorzuwerfen, da er sich nicht um die Vermietung und damit wirtschaftlichen Nutzung der leerstehenden Wohnung gekümmert hat. Dies bedarf indes keiner abschließenden Entscheidung durch den Senat. Denn das Landgericht hat mit zutreffenden Erwägungen eine schuldhafte Pflichtverletzung des Zwangsverwalters darin gesehen, dass dieser den Vermietungsstand der Wohnung vor Ort nicht überprüft und die Mietzinsen für die Wohnung Nr. 1 für die Zwangsverwaltungsmasse eingezogen hat.

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Die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung umfasst auch eine regelmäßige Überprüfung des Mietobjektes. Dem Beklagten als Zwangsverwalter oblag auch die Erhaltung des zwangsverwalteten Objekts in seinem wirtschaftlichen Bestand (vgl. Zeller/Stöber, aaO, Rn. 3.7). Dazu gehörte die gelegentliche Begehung des – so die Vorstellung des Beklagten - leerstehenden Objektes, um möglichen Erhaltungsbedarf festzustellen. Da der Zwangsverwalter den Eigentümer nach den § 150 Abs. 2, 148 Abs. 2 ZVG aus der Verwaltung und dem mittelbaren Besitz der Wohnung verdrängt, muss er sich mit der verkehrüblichen Sorgfalt eines Verwalters fremden Vermögens um die Erhaltung einer Wohnung einsetzen (BGH, WuM 2005, 597).

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Wäre der Beklagte seiner Überprüfungs- und Besichtigungspflicht in dem gebotenen Umfange nachgekommen, wäre ihm sicherlich die Vermietung der Wohnung Nr. 1 aufgefallen. Zwar war die Verfügung des Vollstreckungsschuldners über sein nach §§ 146 ff. ZVG beschlagnahmtes Grundstück, hier der Abschluss eines Mietvertrages über die Wohnung und der anschließende Einzug der Mieten, nach § 148 ZVG unwirksam. Die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks war dem Vollstreckungsschuldner in der Zwangsverwaltung entzogen (§ 148 Abs. 2 ZVG). Insbesondere durfte er nicht vermieten und die Mietzinsen einziehen (Zeller/Stöber, ZVG, 16. Auflage 1999, § 148 Anm. 3.1). Der Beklagte hätte jedoch in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter (§ 182 Abs. 1 BGB) den abgeschlossenen Mietvertrag genehmigen (§ 185 Abs. 2 BGB) können und müssen, um so die Mietzinsen einziehen zu können.

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Den Beklagte trifft auch ein Verschulden. Dazu heißt es bereits in einem Vermerk des Rechtspflegers vom 8. Februar 2006 (Bl. 17 d.GA.; Bl. 202 d. Akten 4 L 3/03 Amtsgericht Monschau): "Wie es dem Zwangsverwalter verborgen blieb, dass die nach seinen Bekunden vom August 2003 leerstehende Wohnung zu dieser Zeit in Wirklichkeit vermietet war, ist hier nicht nachvollziehbar. Dies hätte dem Zwangsverwalter bekannt werden müssen." Eine Erklärung für das Fehlverhalten kann letztlich in der eigenen Einschätzung des Beklagten gesehen werden. So hat er mit Schreiben an das Amtsgericht Monschau vom 9. Februar 2006 (Bl. 204 d. Akten 4 L 3/03 Amtsgericht Monschau) ausgeführt: "Ergänzend möchte ich anmerken, dass die Sache M erst das dritte (und gleichzeitig auch das letzte!) Verfahren für mich als Zwangsverwalter war. Eine gute Portion Unerfahrenheit mag man mir seitens der Sparkasse E und auch seitens des Vollstreckungsgerichts also zugestehen."

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b)

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Für den durch die schuldhafte Pflichtverletzung eingetretenen Schaden hat sich der Beklagte gemäß § 154 Satz 1 ZVG gegenüber den Beteiligten zu verantworten. Beteiligte sind die in § 9 ZVG Genannten, also insbesondere die das Zwangsverwaltungsverfahren betreibende Gläubigerin. Da das Zwangsverwaltungsverfahren bereits beendet ist, kann die an dem Verfahren beteiligte Gläubigerin den ihr durch die Pflichtverletzung entstandenen Schaden im Wege der Klage verfolgen. In Höhe der nicht gezogenen Mieten ist den Beteiligten im Sinne des § 9 ZVG und damit auch der Gläubigerin ein nach § 154 S. 1 ZVG, 251 Abs. 1 BGB vom Beklagten zu ersetzender Schaden erwachsen.

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c)

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Auf das umfangreiche neue tatsächliche Vorbringen der Berufungsbegründung zu den wirtschaftlichen Verhältnissen der Mieter und den vorgetragenen massiven Probleme des neuen Zwangsverwalters mit den Mietern und das erstmalige Bestreiten der Mietzinszahlungen an den Zeugen M kann die Berufung nach § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO nicht gestützt werden, weil die Voraussetzung, unter denen nach § 531 Abs. 2 ZPO die Berücksichtigung dieses neuen Vorbringen allein zulässig wäre, nicht vorliegen. Insbesondere ist das Verfahren des Landgerichts nicht zu beanstanden. Der nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung im ersten Rechtszug zur Akte gereichte Schriftsatz des Beklagten ist zu Recht gemäß § 296a Satz 1 ZPO unberücksichtigt geblieben. Ein Schriftsatznachlass war dem Beklagten nicht gewährt und von ihm auch nicht beantragt worden. Die Voraussetzungen für eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung (§ 156 Abs. 1 ZPO) waren nicht gegeben. Insbesondere hatte der Beklagte bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz ausreichend Gelegenheit zu den nunmehr vorgetragenen wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Mieter bzw. Nutzer der Wohnung vorzutragen. Zumal der mit der Klage erhobene Vorwurf bereits Gegenstand des Zwangsverwaltungsverfahrens sowie des vorprozessualen Schriftverkehrs der Parteien war.

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2.

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Die Annahme der Berufung des Beklagten ist trotz fehlender Erfolgsaussicht ebenso wenig aus einem der Gründe des § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 oder Nr. 3 ZPO gegeben. Der vorliegende Rechtsstreit hat keine grundsätzliche Bedeutung, und eine Entscheidung des Senats ist auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung geboten. Die maßgeblichen Rechtsfragen sind durch die vorstehend von dem Senat herangezogenen obergerichtlichen Entscheidungen hinreichend geklärt. Im übrigen basiert die Beurteilung des Streitfalls auf einer Würdigung der Besonderheiten des konkreten Einzelfalls.

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Gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO gibt der Senat dem Beklagten Gelegenheit, zu der beabsichtigten Zurückweisung des Rechtsmittels innerhalb der in der Beschlussformel bezeichneten Frist Stellung zu nehmen.