Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1992-11-27, Aktenzeichen 19 U 82/92
ECLI:DE:OLGK:1992:1127.19U82.92.00

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 28. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 26.2.1992 (Az.: 28 0 150/91) wird zurückgewiesen.

Auf die Anschlußberufung des Klägers wird das Urteil der 28. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 26.2.1992 (Az.: 28 0 150/91) hinsichtlich Ziffer 2 des Tenors teilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 17.165,67 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 2.4 .1991 sowie weitere 1.429,91 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 11.9.1992 zu zahlen. Im übrigen wird die Zahlungsklage abgewiesen.

Es wird festgestellt, daß die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger auch die zukünftig für das Grundstück, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Blatt 0000, Gemarkung R., Flur 01, Flurstück 002, anfallenden Haftpflichtprämien und Grundbesitzabgaben zu erstatten.

Im übrigen wird die Anschlußberufung zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vo]]streckbar.

Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 750.000,- DM abzuwenden, sofern nicht der Kläger zuvor in gleicher Weise Sicherheit leistet.

Zu erbringende Sicherheiten können auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer in der Bundesrepublik Deutschland ansässigen Großbank oder öffentlich-rechtlichen Sparkasse erbracht werden.

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T a t b e s t a n d:

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Die Beklagte erwarb im Jahre 1983 als Grundpfandrechtsgläubigerin das Eigentum an

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dem 55.000 qm großen Betriebsgrundstück der in wirtschaftliche Schwierigkeiten geratenen R. Glashütte mbR. Als kurz darauf der Betrieb eingestellt wurde, führte die Stadt C. aufgrund einer vertraglichen Verpflichtung gegenüber der Glashütte umfangreiche Abbruchmaßnahmen durch und ließ auch einen Bodenaustausch bis zu einer maximalen Tiefe von 3,5 m vornehmen. Anschließend wurde ein Bebauungsplan für das ehemalige Betriebsgelände aufgestellt. In der Folgezeit veräußerte die Beklagte jeweils Teilflächen aus dem Gesamtareal an verschiedene Erwerber, welche die erworbenen Grundstücke zum überwiegenden Teil bebaut haben.

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Im Jahre 1986 wurde bei Ausschachtungsarbeiten ein Teerbecken entdeckt, das chemische Rückstände aus der früheren Industrieproduktion aufweist, wobei zwischen den Parteien streitig ist, um welche Stoffe es sich gehandelt hat. Die Beklagte ließ das Becken auf ihre Kosten entsorgen.

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Mit notariellem Kaufvertrag vom 22.3.1990 vor dem Notar Dr. D. - UR-Nr.

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003/1990 - erwarb auch der Kläger von der Beklagten eine Teilfläche des von der Beklagten 1983 erworbenen Grundbesitzes zum Kaufpreise von 675.000,- DM; bei dieser

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Teilfläche handelt es sich nicht um das Grundstück, auf dem im Jahre 1986 das Teerbecken gefunden worden war. In dem notariellen Kaufvertrag vom 22.3.1990 heißt es u. a.:

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"Kaufgegenstand, weitere Vereinbarungen

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Der Käufer bestätigt, vom Verkäufer ausdrücklich darauf hingewiesen worden zu sein, daß er Grundbesitz aus dem ehemaligen Betriebsgelände der Glashütte in R. erwirbt.

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...

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Der Verkäufer sichert dem Käufer zu, daß es sich bei dem verkauften Grundbesitz um Bauland im bauplanerischen Sinne handelt. Für eine bestimmte Bebaubarkeit des Grundbesitzes wird allerdings keine Gewähr übernommen.

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...

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Der Käufer unterwirft sich aus dieser Urkunde gegenüber dem Verkäufer wegen

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der Zahlung des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesam tes Vermögen.

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...

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Der Grundbesitz wird verkauft ohne Gewähr für das im Grundbuch genannte

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Flächenmaß und in dem Zustand, in dem er sich gegenwärtig befindet. Für eine

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bestimmte Beschaffenheit oder Qualität des Grund und Bodens leistet der Verkäufer keine Gewähr.

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Die Beteiligten vereinbaren, daß Besitz, Nutzungen, Gefahr und die allgemeinen

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Verkehrssicherungspflichten auf den Käufer übergehen am I. April 1990.

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Die Lasten gehen auf den Käufer über am gleichen Tage. " .

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Etwa zeitgleich mit den Vertragsverhandlungen waren auf einem Teil des Geländes Schleifschlammrückstände aus der ehemaligen Glasproduktion entdeckt worden, bei

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denen erst eine spätere Untersuchung ergab, daß sie keine gesundheitsgefährdenden

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Grenzwertüberschreitungen aufwiesen. Dem Kläger und der Zeugin Q., die für die Beklagte die Kaufverhandlungen führte, war dieser Fund bis zum Abschluß des notariellen Vertrages unbekannt geblieben.

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Ende April 1990 wurden sodann auf einer in der Nähe des klägerischen Grundstücks gelegenen Teilfläche des ehemaligen Betriebsgrundstücks zwei in großem Umfang mit

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Schadstoffen kontaminierte Betonrohre entdeckt. Nachdem der Kläger gleichwohl unter

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dem 18.5.1990 einen Bauantrag gestellt hatte, teilte ihm das Bauaufsichtsamt mit Schreiben vom 31.7.1990 mit, eine abschließende Bearbeitung könne erst nach Vorlage

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des von der Stadt C. in Auftrag gegebenen Bodengutachtens erfolgen.

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Mit Schreiben vom 24.8.1990 erklärte der Kläger gegenüber der Beklagten die Wandelung des Kaufvertrages. In der Folgezeit führten die Parteien mehrfach - auch telefonisch - Verhandlungen über eine einverständliche Rückabwicklung des Kaufvertrages durch, die jedoch ohne Erfolg blieben. Schließlich lehnte die Beklagte am 18.3.1991 fernmündlich ihr Einverständnis zur Wandelting ab.

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Im Herbst 1990 hatte zuvor der Sachverständige Dr. -Ing. T. ein Gutachten über die Gefährdungsabschätzung in dem Gebiet der ehemaligen R. Glashütte vorgelegt, das die Ergebnisse der zwischenzeitlich erfolgten Probebohrungen darstellte. Ein weiteres von der Stadt C. in Auftrag gegebenes toxikologisches Gutachten liegt bis heute nicht vor.

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Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger, die Zwangsvollstreckung aus dem notariellen Kaufvertrag vom 22.3.1990 für unzulässig zu erklären, und macht im übrigen Ersatz der ihm durch den Vertragsschluß entstandenen nutzlosen Aufwendungen geltend.

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Der Kläger hat sich zunächst darauf gestützt, die Beklagte habe die sofortige Bebaubarkeit des Grundstücks zugesichert. Diese sei jedoch nicht gegeben, da die fehlende Erteilung der Bauerlaubnis zu einer faktischen Unbebaubarkeit führe.

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Im übrigen hat Kläger vorgetragen, das Grundstück weise einen Sachmangel auf, so daß er zur Wandelung berechtigt gewesen sei; denn das Grundstück sei in gesundheitsbedenklichem Maße schadstoffbelastet. Auf den Gewährleistungsausschluß könne sich die Beklagte nicht berufen, denn dieser habe Altlasten nicht erfaßt.

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Außerdem hat der Kläger die Auffassung vertreten, die Beklagte habe eine ihm gegenüber obliegende Aufklärungspflicht verletzt. Die Bevollmächtigte der Beklagten, die Zeugin Q., habe anläßlich der Verkaufsgespräche lediglich erklärt, das gesamte Gelände sei von der Stadt C. entsorgt worden. Sie habe in diesem Zusammenhang aber nicht auf eine mögliche Schadstoffbelastung aufmerksam gemacht. Insbesondere habe sie ihn nicht über den Teerbeckenfund im Jahre 1986 aufgeklärt, wobei der Kläger insoweit behauptet hat, daß das Becken hochgiftige chemische Substanzen wie Phenole, Kresole, Naphtaline und Phenanthreme enthalten habe. Von dieser Tatsache habe er selbst erstmalig durch Presseveröffentlichungen im Mai 1990 Kenntnis erlangt. Bei rechtzeitiger Kenntnis hätte er den Kaufvertrag nicht abgeschlossen.

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Auch sei der Beklagten im Februar 1990 der Fund von Schleifschlämmen auf dem Betriebsgelände bekannt gewesen, so daß auch insoweit eine Aufklärungspflicht bestanden habe. Jedenfalls müsse sich die Beklagte insoweit das Wissen ihres Mitarbeiters E. zurechnen lassen.

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Schließlich hat der Kläger behauptet, die Zeugin Q. habe bei den Kaufverhandlungen,

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auf etwaige Altlasten angesprochen, lediglich erwähnt, wegen der durch die Beseitigung der baulichen Anlagen weichen Bodenqualität könne die Verwendung verstärkter Betonbodenplatten erforderlich sein.

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Darüber hinaus hat der Kläger Ersatz der ihm durch den Vertragsschluß entstandenen

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Aufwendungen geltend gemacht, nämlich Wertschätzungskosten zur Erlangung der Finanzierung (300,- DM), Kosten der Grundstückshaftpflichtversicherung für die Zeit ab 1.4.1990 (71,20 DM), Grunderwerbssteuer (13.500,- DM), Gebühren für den Teilungsantrag (200,- DM) sowie Notarkosten (3.665,67 DM).

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Der Kläger hat beantragt,

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1. die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde des Notars Dr. F. D., G. 3 in C., vom 22.3.1990 – UR-Nr. 003/1990 - für unzulässig zu erklären.

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2. die Beklagte zu verurteilen, an ihn Vertragskosten in Höhe von 17.736,87 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 2.4.1991 zu zahlen.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, das konkrete Grundstück sei nicht mangelhaft. Im übrigen habe die Stadt C. für das betroffene Gelände im gleichen Zeitraum bereits Baugenehmigungen in vergleichbarer Lage und in unmittelbarer Nähe erteilt; zumindest sei absehbar, daß auch für das klägerische Grundstück eine Baugenehmigung erteilt werden müsse.

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Außerdem hat die Beklagte die Ansicht vertreten, sie habe gegenüber dem Kläger keine Aufklärungspflicht verletzt. Denn ihr selbst sei zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses von Kontaminationen nichts bekannt gewesen. Auch das 1986 aufgefundene Teerbecken habe lediglich Altölreste enthalten.

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Im übrigen hätten sowohl die Zeugen Q. anläßlich der Vertragsverhandlungen als auch der beurkundende Notar ausdrücklich auf die möglichen Risiken aus dem ehemaligen

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Betrieb der Glashütte hingewiesen.

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Darüber hinaus hat sich die Beklagte auf den vertraglich geregelten Gewährleistungsa usschluß berufen und die Einrede der Verjährung erhoben.

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Nach Beweiserhebung hat das Landgericht Köln mit Urteil vom 26.2.1992 der Klage zum überwiegenden Teil stattgegeben und insbesondere die Zwangsvollstreckung aus

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der notariellen Urkunde für unzulässig erklärt.

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Zur Begründung hat das Gericht im wesentlichen ausgeführt, der Kläger habe den Kaufvertrag rechtswirksam gemäß den §§ 459, 462, 465, 467 BGB gewandelt. Denn das vom Kläger erworbene Grundstück weise wegen seiner Schadstoffbelastung einen

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Fehler im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB auf.

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Die Beklagte könne sich auch nicht auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluß berufen. Es sei bereits zweifelhaft, ob der Haftungsausschluß überhaupt eine Freizeichnung für Schadstoffbelastungen regele. Denn mit den in der Klausel verwandten Begriffen der "Beschaffenheit" und der "Qualität" des Grund und Bodens seien üblicherweise der natürlich gewachsene Zustand, nicht hingegen Verunreinigungen durch Stoffe gemeint, die z.B. als Giftrückstände aus früheren Industrieproduktionen von außen in den Boden eingebracht worden seien. Darüber hinaus habe der Zeuge Dr. D. bestätigt, daß es sich beim Gewährleistungsausschluß um eine Standardklausel gehandelt habe und daß anläßlich der Beurkundung die Altlastproblematik nicht zur Sprache gekommen sei.

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Unabhängig hiervon könne sich die Beklagte wegen § 476 BGB nicht auf den Gewährleistungsausschluß berufen, weil sie den Sachmangel arglistig verschwiegen habe. Denn aufgrund des Teerbeckenfundes im Jahre 1986 habe sie mit der Möglichkeit gerechnet, daß die seinerzeit durch die Stadt C. durchgeführte Sanierung nicht zu einer vollständigen Entsorgung des Geländes geführt habe. Trotz bestehender Aufklärungspflicht habe die Beklagte den Kläger nicht auf die naheliegende Möglichkeit einer Schadstoffbelastung hingewiesen. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe fest, daß sie den Kläger weder über den Fund des Teerbeckens im Jahre 1986 noch über die im Februar 1990 entdeckten Schleifschlämme informiert habe.

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Auf das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft im Sinne von § 459 Abs. 2 BGB könne sich der Kläger hingegen nicht berufen. Die vertraglich übernommene Zusicherung sei nämlich nur im bauplanungsrechtlichen Sinne zu verstehen, die hier nicht berührt sei; denn die Bauerlaubnis sei nur wegen der vorgefundenen Flächenkontamination und damit aus Gründen der ordnungsrechtlichen Gefahrenabwehr nicht erteilt worden.

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Die Zahlungsklage hat das Landgericht gemäß §§ 467 Satz 2, 448, 449 BGB insoweit

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für begründet erachtet, als der Kläger Ersatz für die Grunderwerbssteuer und die Notarkosten verlangt. Hingegen stellten die weiteren Schadenspositionen keine Vertragskosten im Sinne des § 467 Satz 2 BGB dar, und sie seien auch nicht gemäß

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§§ 467 Satz 1, 347, 994 BGB als notwendige Verwendungen erstattungsfähig.

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Wegen weiterer Einzelheiten wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

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Gegen dieses Urteil, der Beklagten zugestellt am 11.3.1992, hat sie mit dem am Montag, dem 13.4.1992, eingegangenen Schriftsatz vom selben Tag Berufung eingelegt

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und diese nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 15.6.1992 mit dem unter demselben Datum beim Oberlandesgericht Köln eingegangenen Schriftsatz begründet.

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Die Beklagte wiederholt ihr erstinstanzliches Vorbringen und bestreitet weiterhin, daß

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das klägerische Grundstück in gesundheitsgefährdender Anreicherung kontaminiert sei. Sie ist der Ansicht, das Gutachten des Dr.-Ing. T., das Schreiben des Oberkreisdirektors

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vom 9.11.1990 sowie auch die Aussage des Zeugen U. seien zu unbestimmt, um gesundheitsgefährdende Bodenverunreinigungen auf dem Grundstück mit der erforderlichen Sicherheit annehmen zu können.

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Weiterhin meint die Beklagte, das Landgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, der

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vertragliche Gewährleistungsausschluß betreffe nicht die Verunreinigungen des Grundstücks mit Altlasten. Vielmehr ergebe der Gesamtzusammenhang der vertraglichen

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Regelungen, daß auch derartige Schadstoffbelastungen von dem Regelungsgegenstand des Haftungsausschlusses erlaßt seien, zumal durch die Klausel gerade die Haftung für verborgene Fehler ausgeschlossen werden sollte.

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Jedenfalls aus § 460 Satz 2 BGB sei dem Kläger ein Berufen auf Giftverunreinigungen

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verwehrt, da ihm die ehemalige Betriebstätigkeit der Glashütte bekannt gewesen sei und er deshalb mit der Mangelhaftigkeit habe rechnen müssen.

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Außerdem vertritt die Beklagte die Auffassung, entgegen der Ansicht des Landgerichts

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habe sie auch keinen Sachmangel arglistig verschwiegen. Sie sei nämlich von einer umfassenden Sanierung des ehemaligen Betriebsgrundstücks der Glashütte durch die Stadt C. ausgegangen und habe nicht mit weiteren Kontaminationen gerechnet. Insbesondere der Teerbeckenfund im Jahre 1986 habe keine Veranlassung zu Zweifeln gegeben, da das Teerbecken nicht unmittelbar auf dem klägerischen Grundstück gefunden worden sei und es sich hierbei um einen lokalen Fund handele, der keine Anhaltspunkte für eine Flächenkontamination ergebe. In diesem Zusammenhang behauptet die Beklagte, sie habe sich nach dem Fund des Teerbeckens bei der Stadt C. nach der Wahrscheinlichkeit weiterer Entdeckungen erkundigt, was diese jedoch verneint habe. Darüber hinaus habe die Zeugin Q. den Kläger vor Vertragsschluß darauf hingewiesen, er könne sich bei der Stadt C. nach etwaigen Auswirkungen der ehemaligen Betriebstätigkeit der Glashütte auf das Grundstück erkundigen.

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Auch in bezug auf die Schleifschlämme sei ein arglistiges Verhalten nicht gegeben, denn die Gefahrlosigkeit der Schleifschlämme habe sich bereits vor dem Kaufvertragsschluß herausgestellt. Im übrigen habe lediglich ihr - in untergeordneter Funktion tätiger

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- Mitarbeiter E. von den Schleifschlammfunden gewußt, und dessen Kenntnis könne ihr nicht gemäß § 166 Abs. 2 BGB zugerechnet werden.

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Schließlich könne der Kläger nicht die gezahlte Grunderwerbssteuer unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes geltend machen, da er ggf. schon einen Rückzahlungsanspruch gegen das Finanzamt habe. Auch die Mehrwertsteuer auf die Notarkosten sei nicht ersatzfähig, weil der Kläger vorsteuerabzugsberechtigt sei.

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Die Beklagte beantragt,

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unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils der 28. Zivilkammer des Landgerichts Köln die restliche Klage abzuweisen,

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hilfsweise, der Beklagten für den Fall des teilweisen oder vollständigen Unterliegens nachzulassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung, auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer in der Bundesrepublik Deutschland ansässigen Großbank oder öffentlichrechtlichen Sparkasse, abzuwenden.

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Der Kläger beantragt,

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die Berufung der Beklagten zurückzuweisen,

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hilfsweise, dem Kläger im Unterliegensfall nachzulassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung abzuwenden, die auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder öffentlichen Sparkasse erbracht werden kann.

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Der Kläger, der sein Begehren nunmehr in erster Linie auf § 463 BGB stützt, verteidigt

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das angefochtene Urteil und wiederholt sein erstinstanzliches Vorbringen. Insbesondere

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behauptet er, daß der Grundbesitz schadstoffbelastet sei, was sich aus dem zu den Akten gereichten Gutachten des Dr.-Ing. T. ergebe. Ein Sachmangel im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB sei im übrigen auch schon bei dem .begründeten Verdacht einer Kontamination gegeben.

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Im übrigen habe die Beklagte jedenfalls arglistig gehandelt, da man ihn weder über

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den Teerbeckenfund im Jahre 1986 noch über die im Februar 1990 entdeckten Schleifschlämmme informiert habe; beide Informationen seien aber erforderlich gewesen, da sie die Gefahr einer möglichen Kontamination des Grundstückes nahegelegt

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hätten. Weiterhin behauptet er, der Zeuge E. habe den Fund der Schleifschlämme den für den Vertragsschluß verantwortlichen Mitarbeitern der Beklagten vor dem Vertragsschluß mitgeteilt. Jedenfalls aber müsse sich die Beklagte dessen Wissen im Rahmen eines Organisationsverschuldens zurechnen lassen.

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Ferner vertritt er die Ansicht, die Zusicherung der sofortigen Bebaubarkeit sei nicht

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erfüllt worden. Hierzu behauptet er, daß ihm nach wie vor wegen des ausstehenden

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Bodengutachtens keine Baugenehmigung erteilt worden sei. Er meint, darüber hinaus

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erfasse die Zusicherung auch die wirtschaftliche Bebaubarkeit, die ebenfalls nicht vorliege. Hierzu behauptet er, wegen der Presseveröffentlichungen im Mai 1990 seien

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keine Kauinteressenten mehr vorhanden. Darüber hinaus ergebe sich dies aus den hohen Entsorgungskosten für das Grundstück.

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Darüber hinaus ist der Kläger der Ansicht, er habe gemäß §§ 463, 826 BGB einen Anspruch auf den Ersatz weiterer nutzloser Aufwendungen im Zusammenhang mit dem am 22.3.1990 geschlossenen Kaufvertrag, den er im Wege der Anschlußberufung geltend macht. Ergänzend zu den bereits im erstinstanzlichen Verfahren beanspruchten Kosten verlangt er Ersatz der Haftpflichtprämien für 1991 in Höhe von 71,40 DM und für 1992 in Höhe von 73,40 DM. Weiterhin macht er die Erstattung der Grundbesitzabgaben für 1991 in Höhe von 805,91 DM und für 1992 anteilig in Höhe von 624,- DM geltend, so daß er die restliche Forderung einschließlich der im erstinstanzlichen Verfahren nicht zugesprochenen Kosten mit insgesamt 2.145,91 DM beziffert.

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Im Wege der Anschlußberufung beantragt der Kläger,

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das angefochtene Urteil teilweise abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere 2.145,91 nebst 4 % Zinsen aus 571,20 DM seit dem 2.4.1991 sowie 4 % Zinsen aus 1.574,71 DM seit dem 11.9.1992 zu zahlen,

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festzustellen, daß die Beklagte verpflichtet ist, ihm auch die zukünftig für das Grundstück, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Bergheim, Blatt 0000, Gemarkung R., Flur 01, Flurstück 002, anfallenden Haftpflichtprämien und Grundbesitzabgaben zu erstatten.

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Die Beklagte beantragt,

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die Anschlußberufung des Klägers zurückzuweisen.

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Die Beklagte ist der Auffassung, der Kläger könne die im Wege der Anschlußberufung

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geltend gemachten Kosten schon deshalb nicht verlangen, weil sie nicht arglistig gehandelt habe.

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Darüber hinaus bestreitet sie, daß der Kläger die Kosten für die Wertschätzung, die

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Haftungsprämien 1990 bis 1992 sowie für den Teilungsantrag in Höhe von insgesamt

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716,- DM bezahlt habe. Ferner ist sie der Ansicht, hinsichtlich der Kosten für den Teilungsantrag und der Kosten für das Wertgutachten scheide eine Erstattungsfähigkeit

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schon mangels Kausalität aus, da diese Kosten bereits vor Vertragsschluß entstanden

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seien. Hilfsweise erhebt die Beklagte hinsichtlich des Ersatzes der Haftpflichtversicherungsbeiträgen und der Grundbesitzabgaben die Einrede der Verjährung.

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Schließlich hält die Beklagte die Feststellungsklage für unzulässig, da das Feststellungsinteresse fehle; die Zahlungsansprüche seien vielmehr im Wege der Leistungsklage zu verfolgen. Darüber hinaus wird auch bezüglich der ini Wege der Feststellungsklage verfolgten Ersatzansprüche die Verjährungseinrede erhoben.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird das schriftsätzlich

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Vorbringen der Parteien und ihre zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg, die zulässige Anschlußberufung hat hingegen im wesentlichen Erfolg.

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Zu Recht hat das Landgericht der Klage stattgegeben.

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Allerdings kann sich der Kläger nicht auf das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft

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berufen. Wenn es in der fraglichen Klausel des Vertrages vom 22.3.1990 nämlich heißt, der Verkäufer sichere dem Käufer zu, "daß es sich bei dem verkauften Grundbesitz um Bauland im bauplanerischen Sinne" handele, so ist dies eindeutig, dahingehend zu verstehen, daß nur die bau

planungsrechtliche

, nicht hingegen auch die bauordnungsrechtliche oder sonstige baurechtliche Situation zugesichert werden sollte. Auch der nachfolgende Satz, der zudem keine eigene Gewährleistung, sondern im Gegenteil den Ausschluß einer Gewährleistung enthält, kann nur im Zusammenhang mit dem Bauplanungsrecht verstanden werden.

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Die Beklagte haftet dem Kläger jedoch aus § 463 BGB auf Schadensersatz, weil das

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veräußerte Grundstück mit Giftstoffen kontaminiert ist und somit einen Mangel im Sinne von § 459 BGB aufweist. Zwar hat die Beklagte im Vertrag vom 22.3.1990 die Gewährleistung in zulässiger Weise ausgeschlossen , und dieser Haftungsausschluß bezog sich auch auf Altlasten. Die Beklagte kann sich hierauf jedoch nicht berufen, weil sie den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 476 BGB).

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Daß das Gelände der ehemaligen Glashütte R. schadstoffbelastet ist, steht nach dem vorgelegten Gutachten des Ingenieur-Büros Dr. T. vom 24.9.1990 zur Überzeugung des Senats fest. Die hiergegen gerichteten Bedenken der Beklagten schlagen nicht durch. Denn angesichts dessen, daß der Sachverständige unter Zugrundelegung ausführlicher Auflistungen die Ergebnisse der Probebohrungen unter Bezeichnung der betreffenden Giftstoffe im einzelnen festgestellt hat, war es Sache der Beklagten, konkrete wissenschaftliche Einwendungen zu erheben; das bloße Bestreiten der gutachterlichen Resultate reicht jedenfalls nicht aus.

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Daß auch das vom Kläger erworbene Grundstück betroffen ist, ergibt sich aus den Ausführungen des Zeugen U. in seiner erstinstanzlichen Vernehmung vom 15.11.1991, wonach von acht Probebohrungen an vier oder fünf Stellen Grenzwertüberschreitungen

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festgestellt worden seien, im übrigen aus dem erwähnten Gutachten, wonach zumindest die belastete Probebohrung 28 b anband der (im übrige}) nicht völlig ausreichenden) Pläne dem fraglichen Grundstück eindeutig zugeordnet werden konnte. Auf die Frage, ob schon die Kontaminierung von Nachbargrundstücken und die damit verbundene Gefahr von Belastungen des Kaufgrundstücks einen Mangel im Sinne der Gewährleistungsvorschriften darstellt, kam es hiernach nicht an.

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Die Haftung der Beklagten für die Mangelhaftigkeit des Grundstücks folgt allerdings

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nicht schon daraus, daß kein wirksamer Gewährleistungsausschluß vereinbart worden

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wäre. Soweit das Landgericht im angefochtenen Urteil angedeutet hat, die Gewährleistungsausschlußklausel habe den konkreten Altlastmangel möglicherweise nicht erfaßt,

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kann dem der Senat nämlich nicht folgen.

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Im konkreten Vertrag ist das Grundstück verkauft worden "ohne Gewähr für das . . .

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Flächenmaß und in dem Zustand, in dem er sich gegenwärtig befindet. Für eine bestimmte Beschaffenheit oder Qualität des Grund und Bodens leistet der Verkäufer

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keine Gewähr. n Dabei handelt es sich! wie der beurkundende Notar in der erstinstanzIichen Beweisaufnahme bekundet hat, um eine Standardformulierung des

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rheinischen Notariats, bei der normalerweise nicht an Altlasten auf Grundstücken gedacht werden wird. Dem Landgericht ist daher darin zuzustimmen, daß sich eine solche

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Klausel nach den Vorstellungen der Parteien üblicherweise auf den gewachsenen

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Boden und seine Festigkeit bezieht. Das heißt jedoch nicht notwendigerweise, daß

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damit hier die Haftung für Altlasten nicht ausgeschlossen wäre. Sachgerecht ist es

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vielmehr, wie bei jeder Auslegung auf den Zusammenhang abzustellen.

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Von besonderer Bedeutung ist dabei der Umstand, daß eingangs des Kaufvertrages

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vom 22.3.1990 der Kläger ausdrücklich darauf hingewiesen worden ist, daß es sich bei dem Grundstück um das Betriebsgelände einer ehemaligen Glashütte handelte. Dieser Hinweis wäre aber nicht erfolgt, wenn nicht ein allgemeines Problembewußtsein geschaffen, der Käufer mit anderen Worten darauf hingewiesen werden sollte, daß zwar aus Sicht des Verkäufers keine Hindernisse bestehen, das Grundstück zu veräußern und zu bebauen, daß der Käufer aber hinterher keine Ansprüche daraus herleiten soll, er habe nicht gewußt, daß an jener Stelle früher eine Fabrik gewesen sei. Auch der Kläger mußte daher diese Vertragsklausel als allgemeinen Hinweis auf jegliche Problematik, die im Zusammenhang mit einem ehemaligen Fabrikgelände auftreten konnte, verstehen.

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Ohne Bedeutung ist es, daß die fragliche Klausel in der notariellen Urkunde etliche

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Seiten vor dem Gewährleistungsausschluß steht. Der Hinweis auf den ehemaligen

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Glashüttenbetrieb ist nämlich an so pointierter Stelle in die ersten Sachbestimmungen

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des Vertrags - noch vor den Kaufpreis - gesetzt, daß er auch für den ganzen nachfolgenden Text "nachwirken" sollte.

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Daß die Zeugin Q. die Klausel dem Kläger gegenüber mit möglichen Bodenunausge-wogenheiten erklärt haben soll, steht nicht entgegen, solange die Beklagte nicht wider besseres Wissen gehandelt hat. Denn Gewährleistungsausschlüsse bezwecken nun einmal die Haftungsfreistellung auch hinsichtlich solcher Mängel, von denen man nichts weiß und mit denen man auch nicht konkret rechnet. Entscheidend ist, daß mit der Erwähnung der früheren Betriebstätigkeit das Problemfeld, von dem der später zutage getretene Sachmangel herrührt, ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen worden war.

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Ist hiernach grundsätzlich ein wirksamer Haftungsausschluß auch hinsichtlich etwaiger

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Altlasten vereinbart worden, so folgt, entgegen der Ansicht des Klägers, auch aus dem Gesichtspunkt der "wirtschaftlichen Unbebaubarkeit" keine Unwirksamkeit der Klausel. Insbesondere beruft sich der Kläger zu Unrecht auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 15.1.1964, WM 1964, 356 ff.

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In jenem Fall ging es um ein Grundstück in einem Kohleabbaugebiet, bei dem sich erst nach Vertragsschluß herausstellte, daß. eine normale Bebauung allenfalls unter größten Sicherheitsvorkehrungen möglich war. Der Bundesgerichtshof hat dabei, S. 358, ausgeführt, daß beide Parteien bei Vertragsschluß von der Bebaubarkeit ausgegangen seien, so daß der mit gleicher Formulierung wie hier vereinbarte Gewährleistungsausschluß nicht greifen könne, wenn das Grundstück tatsächlich unbebaubar sei. Denn es sei widersprüchlich, einerseits die Bebaubarkeit eines Grundstücks für den Vertragsschluß vorauszusetzen, andererseits aber ebendiese Bebaubarkeit dem Gewährleistungsausschluß zu unterstellen. Dabei hat der Bundesgerichtshof die wirtschaftliche Unbebaubarkeit der tatsächlichen Unbebaubarkeit gleich und insoweit darauf abgestellt, ob ein verständiger Mann angesichts der festgestellten Bodenverhältnisse einen Bau errichten würde.

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Mag auch einiges dafür sprechen, daß dieser Fall mit dem vorliegenden vergleichbar ist, so fehlt es doch letztlich an ausreichend gesicherten Anhaltspunkten dafür, daß eine wirtschaftliche Unbebaubarkeit im beschriebenen Sinne vorliegt. Denn angesichts des auch vom Bundesgerichtshof angesprochenen Ausnahmecharakters dieser Fallgestaltung hätte der Kläger mit konkreten Berechnungen aufwarten müssen, die nicht nur wirtschaftliche Erschwernisse angedeutet, sondern eine der völligen tatsächlichen Unbebaubarkeit gleichkommende Unwirtschaftlichkeit untermauert hätten. Solches ist

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aber derzeit schon deshalb nicht möglich, weil das Ausmaß der erforderlichen Sanierungs- und Sicherheitsmaßnahmen noch nicht einmal im Ansatz feststeht. Die bloße Behauptung des Klägers, es würden Kosten entstehen, die den Kaufpreis des Grundstücks erreichen oder gar noch übersteigen, ist hiernach unsubstantiiert und erkennbar ohne sachliche Grundlage, so daß auch dem insoweit angebotenen Beweis durch Sachverständigengutachten nicht nachgegangen zu werden brauchte.

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Kommt der Gesichtspunkt der wirtschaftlichen Unbebaubarkeit nach allem nicht zum

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Tragen, so kann sich die Beklagte gleichwohl nicht auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluß berufen, weil ihr arglistiges Verschweigen im Sinne des § 463 BGB

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zur Last fällt.

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Bei der Frage der Arglist ist allerdings zunächst festzuhalten, daß im Hinblick auf Kontaminationen des fraglichen Grundstücks oder des Gesamtgeländes zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses weder eine Kenntnis der Beklagten noch dolus eventualis unterstellt

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werden kann. Zwar lagen einige Anhaltspunkte dafür vor, daß das Gelände und damit auch das fragliche Grundstück verseucht sein konnten; diese Anhaltspunkte hatten sich aber noch nicht so weit verdichtet, daß man der Beklagten auch nur bedingten Vorsatz unterstellen könnte.

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So konnte der frühere Betrieb der Glashütte als solcher zwar Anlaß sein, damit zu rechnen, daß mit Chemikalien hantiert worden war und Giftstoffe auf dem Grundstück noch nicht entsorgt sein mochten. Dies war jedoch am 22.3.1990 nur eine allgemeine Möglichkeit, ohne daß konkrete Erkenntnisse vorlagen. Unstreitig war einige Jahre zuvor auch ein flächendeckender Aushub bis 3,5 m Tiefe erfolgt, so daß der allgemeine Verdacht ausgeräumt erscheinen konnte. Im übrigen war dem Kläger der Umstand des ehemaligen Betriebs der Glashütte vor Vertragsschluß bekannt, so daß insoweit auch nichts verschwiegen worden ist.

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Auch der Fund des Teerbeckens im Jahre 1986 führt zu keiner anderen Beurteilung.

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Zwar muß insoweit nach der erstinstanzlichen Beweisaufnahme und der nicht zu beanstandenden Beweiswürdigung des Landgerichts als erwiesen angesehen werden, daß dem Kläger dieser Fund bei Vertragsschluß nicht bekannt war, doch war andererseits auch davon auszugehen, daß das Becken lediglich Teerrückstände enthielt. Der gegenteilige Sachvortrag des Klägers ist jedenfalls durch nichts gedeckt. Der zum Beweis angebotene Zeuge U. hat in seiner erstinstanzlichen Vernehmung gerade nichts von "hochgiftigen Stoffen" gesagt, sondern selbst nur von Teerrückständen gesprochen;

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und das Beweisangebot "Sachverständigengutachten" ist untauglich, weil die Inhalte längst entsorgt und einer Analyse nicht mehr zugänglich sind.

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Waren aber nur Teerrückstände vorgefunden worden, so erscheint es dem Senat als

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überzogen, wollte man der Beklagten den Vorwurf machen, sie hätte aus dem Teerbeckenfund notwendigerweise auf die Möglichkeit von Giftverunreinigungen schließen müssen. Dies gilt um so mehr, als in den nachfolgenden Jahren bis zum Vertragsschluß

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nichts Vergleichbares mehr gefunden wurde. Stellte sich der Fund hiernach als Einzelfund und im Hinblick auf Kontaminationen als nicht "einschlägig" dar, dann kann auch kein dolus eventualis in bezug auf Giftstoffe unterstellt werden.

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Auch hinsichtlich der Schleif schlämme kann jedenfalls so lange nichts anderes gelten,

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als nicht feststeht, daß die Unbedenklichkeit dieses Fundes bei Vertragsschluß noch

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nicht festgestellt war. War nämlich schon vor dem 22.3.1990 "Entwarnung" gegeben

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worden, so kann auch nicht gesagt werden, daß sich zu diesem Zeitpunkt der Schluß

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auf Kontaminationen des Geländes geradezu aufdrängen mußte.

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Soweit der Kläger bestritten hat, daß sich die befürchtete Gesundheitsgefährdung

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durch die Schleifschlammfunde schon vor dem 22.3.1990 als unbegründet herausgestellt hätte, brauchte den entsprechenden Beweisantritten nicht nachgegangen zu werden. Denn wenn auch nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand eine Kenntnis der Beklagten von den Kontaminationen oder auch nur ein bedingter Vorsatz nicht festgestellt werden kann, so folgt ihre Arglist jedenfalls aus dem Gesichtspunkt der Verletzung gebotener Aufklärung.

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Auch dann, wenn die Beklagte subjektiv davon ausgehen durfte, es sei alles in Ordnung, mußte ihr nämlich bewußt sein, daß Kaufinteressenten andere Maßstäbe anlegen

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konnten. Dies mußte um so mehr gelten, als es sich um eine brisante Materie handelte,

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bei der sich - wie hier später auch geschehen - etwaige Mängel aus Altlasten besonders

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verheerend auswirken konnten.

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Mag man auch hier davon ausgehen, daß die Beklagte von einem Teerbeckenfund im

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Jahre 1986 nicht darauf schließen mußte, daß es an anderer Stelle des Geländes Giftrückstände geben würde, so konnte es durchaus Leute geben, denen allein das Teerbecken Anlaß genug gewesen wäre, von einem Grundstückskauf auf dem Fabrikareal

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Abstand zu nehmen; gerade der Umstand, daß das Risiko als solches gering sein mochte, ggf. aber schwerste Vermögenseinbußen nach sich ziehen konnte, läßt derlei Überlegungen zwar nicht als zwingend, jedoch auch nicht als unvernünftig erscheinen. Erst recht gilt das für die Schleifschlammfunde des Jahres 1990, und zwar selbst dann, wenn schon bei Vertragsschluß klar gewesen sein sollte, daß eine gesundheitsgefährdende Belastung nicht vorlag. Denn die Unbedenklichkeit der Funde war, worauf der Kläger mit Recht hinweist, durchaus nicht mit völliger Harmlosigkeit gleichzusetzen, und manchem Interessenten mag schon eine vorhandene, wenn auch die Grenzwerte nicht überschreitende Schadstoffbelastung so wichtig erscheinen, daß er von einem Kauf Abstand nimmt.

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Kann man sich hiernach schon generell fragen, ob die Beklagte nicht verpflichtet war, sämtliche Umstände anzuführen, die im Hinblick auf etwaige Altlasten für einen Kaufinteressenten von Bedeutung sein konnten, so kommt hier hinzu, daß klägerseits - was unstreitig ist - ausdrücklich nach Altlasten gefragt worden ist. Jedenfalls unter diesen Umständen aber mußte die Beklagte sämtliche aus dem Rahmen fallende Vorkommnisse mitteilen, die für die Kaufentscheidung erheblich sein konnten, auch wenn sie ihr selbst nicht gravierend erscheinen, d. h., zumindest hinsichtlich des Teerbecken- und des Schleifschlammfundes hätte auf Befragen der Ehefrau des Klägers eine vorbehaltlose Aufklärung erfolgen müssen.

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Die Beklagte kann sich in diesem Zusammenhang auch nicht damit entlasten, daß die

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Zeugin Q. die Ehefrau des Klägers an die Stadt C. verwiesen haben will. Denn da sie es war, an die die Zeugin L. die Frage gerichtet hatte, war sie auch selbst verpflichtet, die entsprechenden Auskünfte zu erteilen, und durfte diese Verantwortung nicht auf einen Dritten abschieben.

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Bei der Beurteilung der Aufklärungspflichten können diejenigen Maßstäbe herangezogen werden, die von der Rechtsprechung zur Unfallfreiheit von Kraftfahrzeugen aufgestellt worden sind. So hat der Bundesgerichtshof in einem Fall, in dem der Käufer nach der Unfallfreiheit gefragt hatte und diese Frage verneint worden war, tatsächlich aber ein - wenn auch nicht gravierender - Unfallschaden vorgelegen hatte, ausgeführt,

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der Verkäufer dürfe nicht seine Beurteilung der Wichtigkeit an die Stelle derjenigen des Käufers setzen. Er müsse ihm vielmehr auf entsprechendes Befragen alles mitteilen, was ihm bekannt sei, und es dem Kunden überlassen, seine Wertung selbst zu treffen; etwas anderes könne nur hinsichtlich offenkundiger Bagatellschäden gelten. (Urteil vom 29.6.1977, NJW 1977, 1914, 1915.)

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Der Senat sieht keinen Grund, diese Maßstäbe nicht auch auf Altlasten zu übertragen.

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Im Hinblick auf die ggf. viel schwereren Folgen müßten eher noch strengere Maßstäbe

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angelegt werden. Danach gilt: Schon ein Altölbecken ist keine "offensichtliche Bagatelle", und Schleifschlämme - wenn auch nicht hochgradig giftig, so doch Schadstoffe - sind es auch nicht. Daher war die Beklagte verpflichtet, ihre Kenntnisse zu offenbaren und es der Wertung des Klägers überlassen, ob er das Risiko ähnlich gering einschätzte oder lieber von dem Kauf Abstand nehmen wollte. Dabei ist davon auszugehen, daß der Beklagten, auch wenn sie die Dinge als harmlos beurteilte, die Möglichkeit einer anderen Wertung des Kunden ebenso bewußt war wie die mögliche Erheblichkeit für die

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Kaufentscheidung.

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Daß Frau Q., die im Auftrag der Beklagten die Vertragsverhandlungen führte, von dem Schleifschlammfund nichts wußte, spielt hier keine Rolle. Die Beklagte hatte jedenfalls in der Person ihres Herrn E. entsprechende Kenntnis, und dann ist es ihr zumindest als Organisationsverschulden anzulasten, wenn derlei Informationen nicht weitergeleitet werden. Eine Wissenszurechnung ist nämlich jedenfalls dann geboten, wenn der Informationsaustausch möglich und naheliegend gewesen ist (Bundesgerichtshof, Urteil vom 1.6.1989, NJW 1989, 2879, 2881; noch weitergehend Bundesgerichtshof, Urteil vom 8.12.1989, BGHZ 109, 327, 330), und dies ist hier der Fall; denn es lag auf der Hand, daß alle das Gelände betreffenden Dinge für die laufenden Verkaufsverhandlungen von Bedeutung sein konnten, und ein Informationsaustausch der Leute vor Ort mit den Verhandlungsführern war ohne weiteres möglich.

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Unerheblich ist es schließlich, daß der Zeugin Q. keine böse Absicht unterstellt werden kann, und daß auch das aufgezeigte Organisationsverschulden für sich gesehen nicht das typische Gepräge der Arglist aufweist; denn mit dem Vorwurf der Arglist ist, worauf schon der Bundesgerichtshof ausdrücklich hingewiesen hat (BGHZ 109, 327, 333), zwar regelmäßig, nicht aber notwendigerweise eine moralische Wertung verbunden, die Anrechnung des Organisationsverschuldens als "arglistig" erfolgt vielmehr unabhängig von einer Arglist des konkret Auftretenden.

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Ob auch Herr S. von der Beklagten, wie klägerseits jetzt unter Beweis gestellt, Kenntnis von den Schleifschlämmen hatte, brauchte nach allem nicht mehr aufgeklärt zu werden. Gleiches gilt für die beklagtenseits beantragte erneute Vernehmung der Zeugin Q.; denn die Zeugin hat bereits erstinstanzlich zu allen relevanten Beweisthemen umfassend und erschöpfend ausgesagt, so daß zu einer erneuten Befragung kein Anlaß besteht.

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Unbegründet ist die Berufung auch insoweit, als es die Zahlungsanträge betrifft.

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Soweit die Beklagte hinsichtlich der Grunderwerbsteuer darauf verweist, der Kläger könne sich dieselbe wieder vom Finanzamt erstatten lassen, greift diese Überlegung

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nicht ein. Zwar kann von einem Geschädigten im Rahmen der Schadensminderungspflicht verlangt werden, gewisse Anstrengungen. zu machen, um sich mit möglichst geringem Aufwand schadlos zu halten. Hier steht es aber überhaupt nicht fest, daß das

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Finanzamt die gezahlten Beträge anstandslos zurückzahlt, und selbst wenn die Beklagte

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meint, das Finanzamt sei hierzu verpflichtet; ist damit nicht gesichert, daß sich das Finanzamt dieser Rechtsauffassung ohne Diskussion anschließt. Wenn der Kläger anbietet, etwaige Erstattungsansprüche an die Beklagte abzutreten, muß dies jedenfalls so lange ausreichen, bis die Beklagte nicht nachweist, daß die Rückerstattung der Beträge

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auch vom Tatsächlichen her völlig problemlos ist; solches aber trägt die Beklagte selbst nicht vor.

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Auch hinsichtlich der Mehrwertsteuer auf die Notargebühren hat der Kläger erschöpfend

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dargelegt, daß es sich um ein Privatgeschäft gehandelt hat. Die Beklagte hätte insoweit

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substantiiert erwidern müssen; das bloße Bestreiten ist unbeachtlich.

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Schließlich ist auch die Anschlußberufung im wesentlichen begründet. Soweit es die erstinstanzlich abgewiesenen Schadenspositionen sowie weitergehenden Ansprüche für

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zwischenzeitlich angefallene Haftpflichtprämien und Grundbesitzabgaben betrifft, sind diese Ansprüche dem Grunde nach berechtigt, da es - nach der Umstellung der Haftungsgrundlage - nicht mehr auf Vertragskosten im Sinne des § 467 BGB, sondern Vermögensschäden im Sinne des § 463 ~GB ankommt. Soweit die Beklagte sich dabei - hinsichtlich der Wertschätzungskosten und der Kosten für gen Teilungsantrag - darauf beruft, daß insoweit die Arglist nicht kausal geworden sei, weil die entsprechenden Kosten bereits vor dem notariellen Vertrag vom 22.3.1990 angefallen seien, hat der Kläger zutreffend darauf verwiesen, daß der Anspruch jedenfalls aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens beim Vertragsschluß folge.

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Abzuweisen war die Klage freilich in Höhe eines Betrages von 716,- DM, hinsichtlich

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derer die Beklagte in zulässiger Weise bestritten hat, daß diese Beträge tatsächlich geflossen seien. Insoweit hat es sich der Kläger nämlich selbst zuzuschreiben, wenn er

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die notwendigen Beweisantritte nicht rechtzeitig beibringt.

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Hingegen ist das ebenfalls mit der Anschlußbegründung verfolgte Feststellungsbehren

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begründet, da es sich bei den Haftpflichtprämien und Grundbesitzabgaben um Schäden

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im Sinne des § 463 BGB handelt, deren Höhe derzeit noch nicht abschließend feststeht.

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Hinsichtlich aller Zahlungsansprüche kann sich die Beklagte auch nicht· auf Verjährung

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berufen. Denn die kurze Verjährungsfrist des § 477 BGB greift bei Ansprüchen, die auf arglistiges Verschweigen im Sinne von § 463 BGB gestützt werden, nicht ein.

200

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 2, 97 Abs. I, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

201

Streitwert für das Berufungsverfahren: 690.806,87 DM,

202

Streitwert für die Anschlußberufung:

203

- Zahlungsantrag 2.145,91 DM,

204

- für den Feststellungsantrag: 2.000,- DM

205

Beschwer für den Kläger: 716,- DM,

206

Beschwer für die Beklagte: 692.236,78 DM.