Amtsgericht Neuss (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-06-26, Aktenzeichen 92 C 58/13
ECLI:DE:AGNE:2013:0626.92C58.13.00

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, eine Eigentümerversammlung der Heizungsgemeinschaft der Wohnungseigentümergemeinschaften B-Straße 1, B-Straße 2, B-Straße 3, M-Straße 4, M-Straße 5, M-Straße 6 , N-Straße 7, N-Straße 8, B-Straße 9, einzuberufen mit folgenden Tagesordnungspunkten:

a. Wahl des Versammlungsleiters,

b. Beschlussfassung über die fristlose Kündigung des Verwalters der Heizungsgemeinschaft aufgrund grober Vertragsverletzung und die Wahl eines neuen Heizungsverwalters,

c. Beschlussfassung über die Anbringung von Messgeräten zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der jeweiligen Einzelgemeinschaft,

d. Beschlussfassung über die Sanierung der unterirdisch verlegten Rohrleitungen, insbesondere zur umfassenden Wärmedämmung der im Erdreich liegenden Rohrleitungen,

e. Beschlussfassung über die Sanierung der Heizungsanlage in Form des Einbaus einer Brennwertanlage.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

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Beschluss:

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Der Streitwert wird auf 1.000,00€ festgesetzt.

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Tatbestand

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Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), wird zusammen mit weiteren WEGs über eine gemeinsame Heizungsanlage mit Heizwärme versorgt.

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Sie verlangt von dem beklagten Verwalter der Heizungsgemeinschaft die Einberufung einer Eigentümerversammlung.

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Die Grunddienstbarkeit zur Nutzung und Unterhaltung der Heizungsanlage wurde im Jahr 1979 aufgrund notariellen Vertrages begründet und im Grundbuch eingetragen. Zu einem späteren Zeitpunkt wurde das Eigentum an den beteiligten Grundstücken in Wohnungseigentum aufgeteilt. In den Notarverträgen regelten die Eigentümer u.a., dass die Kosten der Heizungsanlage im Verhältnis der Nutzfläche gemäß DIN 280 anteilmäßig zu tragen ist (Punkt 7) und dass die jeweiligen Eigentümer den Bezug oder die Herstellung von anderer Heizwärme ohne Zustimmung der anderen Berechtigten zu unterlassen haben (Punkt 8).

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Am 15.06.1989 stimmte die Verwalterversammlung der betroffenen WEGs der Beauftragung des Beklagten als Heizungsverwalter gegen ein monatliches Entgelt von 150,00DM zu (Anlage 2). Ein schriftlicher Verwaltervertrag wurde nicht abgeschlossen.

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Versammlungen der Mitglieder der Heizungsgemeinschaft werden von dem Beklagten in unregelmäßigen Abständen einberufen, zuletzt im Jahr 2009 bezüglich der Beschlussfassung zu einer Jahresabrechnung. Sämtliche Monats- und Jahresrechnungen adressiert er an die Klägerin und schließt in ihrem Namen und im Namen der weiteren im Tenor genannten WEGs Lieferverträge über den Erdgasbezug ab.

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Im Jahr 2011 führte die Klägerin umfangreiche Wärmedämmmaßnahmen an ihrem Gebäude durch. Aufgrund dessen möchte sie eine Modernisierung der ca. 30 Jahre alten Heizungsanlage bzw. eine Änderung des Maßstabs der Kostenverteilung erreichen.

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Mit Schreiben vom 20.07.2012 und 14.11.2012 verlangte die Klägerin von dem Beklagten die Einberufung einer Eigentümerversammlung mit den nunmehr streitgegenständlichen Tagesordnungspunkten. Ausweislich des Protokolls der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung der Klägerin vom 05.12.2012 beschlossen nicht näher benannte Eigentümer einstimmig, den Verwalter der Klägerin mit der gerichtlichen Durchsetzung der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung zu beauftragten. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage 6 zum Schriftsatz vom 14.02.2013 Bezug genommen.

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Die Klägerin ist der Ansicht,

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sie sei selbst Mitglied der Heizungsgemeinschaft und damit aktivlegitimiert. Dem Beklagten sei es jedenfalls aber aufgrund seiner bisherigen Abrechnungen und Vertragsgestaltungen nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf eine fehlende Aktivlegitimation der Klägerin zu berufen.

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In der Sache selbst behauptet sie, es bestehe ein dringender Sanierungsbedarf an der Heizungsanlage. Die Klägerin meint, sie habe daher nach §§ 740 ff. BGB einen Anspruch auf Durchführung der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung. Der Beklagte weigere sich zu Unrecht, eine derartige Versammlung einzuberufen.

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Sie beantragt deshalb,

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den Beklagten zu verurteilen, eine Eigentümerversammlung der Heizungsgemeinschaft der Wohnungseigentümergemeinschaften B-Straße 1, B-Straße 2, B-Straße 3, M-Straße 4, M-Straße 5, M-Straße 6, N-Straße 7, N-Straße 8, B-Straße 9., N, einzuberufen mit folgenden Tagesordnungspunkten:

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1. Wahl des Versammlungsleiters,

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2. fristlose Kündigung des Verwalters der Heizungsgemeinschaft aufgrund grober Vertragsverletzung,

18

3. Wahl eines neuen Heizungsverwalters,

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4. Beschlussfassung über die Anbringung von Messgeräten zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der jeweiligen Einzelgemeinschaft,

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5. Beschlussfassung über die Sanierung der unterirdisch verlegten Rohrleitungen, insbesondere zur umfassenden Wärmedämmung der im Erdreich liegenden Rohrleitungen,

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6. Beschlussfassung über die Sanierung der Heizungsanlage in Form des Einbaus einer Brennwertanlage.

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Der Beklagte beantragt

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Klageabweisung.

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Er ist der Ansicht,

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aktivlegitimiert im vorliegenden Verfahren seien die einzelnen Wohnungseigentümer, nur diese seien aus der Grunddienstbarkeit berechtigt. Aus § 10 Abs.6 WEG ergebe sich nichts anderes, vielmehr beziehe sich die Rechtsfähigkeit nur auf die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ein Beschluss nach § 10 Abs.6 S.3 WEG liege nicht vor und wäre mangels Beschlusskompetenz auch nichtig.

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In der Sache selbst behauptet der Beklagte, ein dringender Sanierungsbedarf sei angesichts der ihm bislang trotz Anforderung unstreitig nicht vorgelegten Wärmebedarfsberechnung nicht nachvollziehbar dargelegt. Aus diesem Grund bestehe auch kein Anspruch auf Durchführung einer Eigentümerversammlung zu diesem Thema.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist begründet. Die Klägerin kann von dem Beklagten die Einberufung einer Mitgliederversammlung mit den im Tenor genannten Tagesordnungspunkten gem. §§ 10 Abs.6 S.3 WEG, 745, 675 Abs.1 BGB in Verbindung mit dem Auftrag vom 15.06.1989 verlangen.

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I.

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Die Klägerin kann von dem Beklagten die Einberufung der Eigentümerversammlung verlangen, da sie selbst Partei des Geschäftsbesorgungsvertrages mit dem Beklagten ist und sich aus diesem Vertrag die Pflicht des Beklagten zur Einberufung und Aufnahme der streitgegenständlichen Tagesordnungspunkte ergibt, §§ 675, 157, 242 BGB.

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1.

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Bei dem streitgegenständlichen Verwaltervertrag handelt es sich um einen formfreien entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag gem. § 675 BGB mit teilweise dienst- und teilweise werkvertraglichem Charakter. Der Verwalter hat die Rechte und Pflichten eines Beauftragten gem. §§ 665 bis 670 BGB. Er ist an die Weisungen seiner Auftraggeber gebunden und darf hiervon nur abweichen, wenn er nach den Umständen annehmen darf, dass die Auftraggeber dies bei Kenntnis der Sachlage billigen würden.

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Danach hat vorliegend die Klägerin einen Anspruch gegen den Beklagten auf Einberufung einer Eigentümerversammlung. Unstreitig hat sie selbst, ebenso wie die weiteren in Tenor genannten Wohnungseigentümergemeinschaften, den Beklagten am 15.06.1989 mit der Verwaltung der Heizungsbetriebsgemeinschaft beauftragt und hat der Beklagte dies auch angenommen. Die Klägerin ist damit Vertragspartei des Geschäftsbesorgungsvertrages nach § 675 BGB geworden und als solche hieraus berechtigt und verpflichtet. Da die Parteien den Vertragsinhalt nicht näher konkretisiert haben, ist der Umfang der Verwalterpflichten des Beklagten nach dem Sinn und Zweck seiner Beauftragung sowie nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte (§§ 242, 157 BGB) zu ermitteln.

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a. Gegenstand der Tätigkeit des Beklagte sollte unstreitig die Verwaltung der aus mehreren Parteien bestehenden der Heizungsgemeinschaft i.S.v. §§ 741ff. BGB sein. Dabei hatten die Beschlussfassenden gem. § 745 Abs.2 BGB dem Beklagten als Drittem zulässigerweise die Verwaltung übertragen (BGH NJW 1983, 449). Hierzu gehören grundsätzlich alle alltäglichen, vorhersehbaren Tätigkeiten im Zusammenhang mit dem Bezug von Energie, der Abrechnung gegenüber den Mitgliedern der Gemeinschaft, der Erhaltung der Heizungsanlage (z.B. bei erforderlichen Reparaturen). Dazu zählen aber auch die Maßnahmen zur Ermöglichung bzw. Herbeiführung der Willensbildung der Gemeinschaftsmitglieder in grundlegenden Fragen, die nicht ohne weiteres der Entscheidungsgewalt des Verwalters übertragen werden.

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Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass der Beklagte als Verwalter jedenfalls dann, wenn es um nicht alltägliche Fragen der Verwaltung geht, wie um seine eigene Beauftragung und/oder die Änderung des Verteilungsschlüssels sowie um Sanierungsmaßnahmen, eine Willensbildung der Eigentümer nach § 745 BGB herbeiführen muss.

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b. Wie ein Beschlussverfahren nach § 745 BGB auszusehen hat, können die Teilhaber einer Gemeinschaft weitgehend selbst regeln. Da Verfahrensvorschriften fehlen, sind sie aus allgemeinen Rechtsgedanken zu entwickeln. Wesentlich ist, dass die Rechte jedes Teilhabers auf angemessene Teilnahme an der Willensbildung gewahrt bleiben. Sachlich angemessenes „rechtliches“ Gehör muss allen Teilhabern gewährt werden. Der einzelne Teilhaber darf nicht an der Ausübung seines Teilnahme- und Stimmrechts gehindert werden. Zum rechtlichen Gehör gehört die Information bzw. die Gelegenheit, sich angemessen zu informieren. Wird in einer Versammlung beschlossen, so müssen alle Teilhaber im Rahmen des praktisch Möglichen und Zumutbaren Gelegenheit zur Teilnahme erhalten (vgl. Münchener Kommentar zum BGB – Schmidt, 5.Aufl.2009, § 745 Rn19).

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Daraus folgt für den vorliegenden Fall, dass die Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung zu erfolgen hat. Aufgrund der Vielzahl der beteiligten Bruchteilseigentümer sowie der Komplexität der zu entscheidenden und offensichtlich kontrovers beurteilten Fragen kann nur im Rahmen einer Eigentümerversammlung dem Anspruch jedes einzelnen Teilhabers auf Gewährung rechtlichen Gehörs Genüge getan werden. Zum einen geht es um technisch und betriebswirtschaftlich umfangreiche und für Laien nicht ohne weiteres nachvollziehbare Fragestellungen zur Wärmedämmung sowie Sanierung der Heizungsanlage, zum anderen um die Frage der Änderung des Abrechnungsschlüssels durch Anbringung von Messgeräten. Schließlich bedarf es auch bezüglich der Frage der ordnungsgemäßen Ausübung der Verwaltung durch den Beklagten eines eingehenden Austauschs von Argumenten. All dies kann, jedenfalls im vorliegenden Fall, sinnvoll nur im Rahmen einer mündlichen Diskussion mit gegebenenfalls anschließender Abstimmung erfolgen. Dies umso mehr, als es vor allem bei der Sanierung der Heizungsanlage mehrere verschiedene Wege der Energieeinsparung geben wird, deren Für und Wider einer detaillierten mündlichen Abwägung bedarf. Eine Beschlussfassung im Schriftwege oder gar fernmündlich trägt dem Anspruch auf angemessene Information und angemessenen Meinungsaustausch auch aufgrund der Vielzahl der beteiligten WEGs/Wohnungseigentümer (beteiligt sind neun Wohnungseigentümergemeinschaften) nicht ausreichend Rechnung und ist nicht praktikabel.

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2.

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Die Klägerin hat auch einen Anspruch auf Aufnahme der streitgegenständlichen Tagesordnungspunkte in die Einladung zur Eigentümerversammlung. Denn sämtliche von ihr zur Diskussion und Entscheidung beantragten Fragen betreffen gemeinschaftsbezogene Rechte der von ihr vertretenen Wohnungseigentümer (vgl. § 10 Abs.6 S.3 WEG). Sie ist zwar nicht selbst, sondern es sind die Wohnungseigentümer Mitglieder in der Heizungsbetriebsgemeinschaft. Die Klägerin ist jedoch gem. § 10 Abs.6 S.3 WEG in gesetzlicher Prozessstandschaft berechtigt, den Anspruch im eigenen Namen geltend zu machen.

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a. Die WEG ist gem. § 10 Abs.6 S.3 WEG berechtigt, unter den dort genannten Voraussetzungen im eigenen Namen Rechte der Wohnungseigentümer auszuüben und deren Pflichten wahrzunehmen. Dies betrifft zum einen gemeinschaftsbezogene Rechte und Pflichten, d.h. solche die allen Wohnungseigentümern gemeinsam zustehen (§ 10 Abs.6 S.3 Fall1). Zum anderen betrifft dies sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit sie gemeinschaftlich geltend gemacht werden können (§ 10 Abs.6 S.3 Fall2).

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Wird ein Grundstück, das herrschendes Grundstück einer Grunddienstbarkeit ist, in Wohnungseigentum aufgeteilt, dann setzt sich diese Berechtigung an den einzelnen Wohnungseigentumsrechten fort. Nach Begründung von Wohnungseigentum besteht die Grunddienstbarkeit als einheitliches Recht in Bruchteilsgemeinschaft fort, sie wird nicht in mehrere selbständige Rechte zerlegt. Vielmehr bleibt sie als einheitliches Recht bestehen, das den Eigentümern im Sinne einer Gesamtberechtigung analog §§ 428, 432 BGB zusteht. Eine Regelung über die Wahrnehmung der Rechte aus der Grunddienstbarkeit kann als Inhalt des Sondereigentums in die Wohnungsgrundbücher eingetragen werden (MK-Joost, ebd., § 1025 BGB Rn2; Staudinger-Rapp, BGB, 13.Aufl.2005, § 1 WEG Rn42).

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b. Daraus ergibt sich nach Ansicht des Gerichts, dass die Rechte und Pflichten aus der Grunddienstbarkeit als gemeinschaftsbezogene Rechte und Pflichten von der Klägerin als aktiver Prozessstandschafter und damit im eigenen Namen gem. § 10 Abs.6 S.3 WEG geltend gemacht werden können. Bei der streitgegenständlichen Grunddienstbarkeit handelt es sich um einen wesentlichen Grundstücksbestandteil im Sinne des § 96 BGB. Mit der Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum bleibt die Grunddienstbarkeit als Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums am Grundstück bestehen. Darüber hinaus hat der ursprünglich alleinige Eigentümer des Grundstücks der Klägerin vor der Aufteilung in Wohnungseigentum in den Punkten 7 und 8 des Notarvertrages eine Unterlassungs- und Duldungsverpflichtung durch die Grunddienstbarkeit abgesichert und dadurch zugleich eine alle künftigen Wohnungseigentümer bindende Ausübungsregelung getroffen. Die jetzigen Eigentümer sind somit immer zugleich als Wohnungseigentümer und als gemeinschaftlich Berechtigte der Grunddienstbarkeit miteinander verbunden. Sachliche Gründe dafür, diese beiden Gemeinschaften - obwohl personenidentisch und durch das Eigentum an demselben Grundstück miteinander verbunden - getrennt und unabhängig voneinander ihre Interessen regeln und wahrnehmen zu lassen, sind nicht ersichtlich. Vielmehr gilt, dass immer dann, wenn die Berechtigten der Grunddienstbarkeit die Ausübung der Grunddienstbarkeit regeln, sie damit quasi automatisch zugleich auch ihr Verhältnis als Wohnungseigentümer untereinander regeln. Hinzu kommt, dass nach § 1025 S.1 BGB eine Teilung des herrschenden Grundstücks nicht dazu führen darf, dass die Ausübung der Grunddienstbarkeit für den Eigentümer des dienenden Grundstücks beschwerlicher wird. Eine solche zusätzliche Beschwer entstünde aber, wenn der Eigentümer des dienenden Grundstücks nicht mehr einem einzelnen Grunddienstbarkeitsberechtigten sondern einer Vielzahl von Bruchteilseigentümern gegenüberstünde, mit denen er sich bei jeder Ausübungsregelung ins Benehmen setzen müsste (vgl. BayObLG, Beschl.v. 10.05.1990, Az. BReg 2 Z 33/90). Auch dies spricht nach Ansicht des Gerichts dafür anzunehmen, dass die Ausübung der Grunddienstbarkeit im Rahmen der Bruchteilsgemeinschaft und der Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinschaftsbezogen ist und die WEG nach interner Willensbildung ihre Mitglieder gem. § 10 Abs.6 S.3 WEG vertritt.

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II.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr.11, 711 ZPO.

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Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 3 ZPO, § 48 Abs.2 GKG.