Amtsgericht Neuss (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1988-01-22, Aktenzeichen 36 C 532/87
ECLI:DE:AGNE:1988:0122.36C532.87.00

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 125,96 DM zu zahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Die Parteien streiten im wesentlichen über die Billigkeit des von dem Kläger gewählten Verteilungsmaßstabs für die Umlage der Betriebskostenarten Grundsteuer, Haftpflicht und Versicherungen. Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im ersten Stock des im Rubrum genannten Hauses. Das Haus besteht aus acht Wohnungen und wurde in den Abrechnungszeiträumen #####/####und #####/####von 14 bzw. 15 Personen bewohnt. Die dreiköpfige Familie der Beklagten bewohnt eine 86 qm große Wohnung. Der Kläger bewohnt im Dachgeschoss eine 150 qm große Wohnung allein.

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Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger von den Beklagten die Zahlung restlicher Betriebskosten für die Abrechnungsperioden #####/####und #####/####in Gesamthöhe von 734,19 DM. In den Nebenkostenabrechnungen vom 21.08.1986 und 19.08.1987, auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird (Bl. 12, 13 und 49 der Akten), hat der Kläger die allgemeinen Betriebskosten nach Personen umgelegt.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 734,19 DM nebst 4 % Zinsen von 538,76 DM ab 29.08.1986 und von 195,43 DM seit dem 04.12.1987 zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten behaupten, der von dem Kläger gewählte Verteilerschlüssel sei unbillig und verstoße gegen § 315 BGB. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 09.10.1987 (Bl. 20 ff d.A.) verwiesen. Im übrigen beanstanden sie die Ordnungsgemäßheit der Heizkostenabrechnung.

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Demgegenüber trägt der Kläger vor, eine Änderung des Abrechnungsverfahrens werde von vier Mietparteien abgelehnt. Im übrigen sei der Differenzbetrag aus der in gleicher Weise erstellten Nebenkostenabrechnung #####/####von den Beklagten unbeanstandet gezahlt worden.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist lediglich in Höhe von 125,96 DM begründet, in Höhe von 608,83 DM ist sie nicht begründet.

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Die Beklagten sind gemäß § 535 Satz 2 BGB verpflichtet, an den Kläger restliche Betriebskosten für die Abrechnungsperiode #####/####in Höhe von 125,96 DM zu zahlen. Die Leistung der Beklagten wird mit der Rechtskraft des Urteils fällig. Ein weitergehender Nachzahlungsanspruch aus den Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungsperioden #####/####und #####/####steht dem Kläger gegen die Beklagten nicht zu, denn die von ihm bei der Abrechnung der verbrauchsunabhängigen Kosten (Grundsteuer, Haftpflicht und Versicherungen) bestimmte Umlage nach Personen ist unbillig und bindet die Beklagten nicht.

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Da die Parteien eine Vereinbarung über den anzuwendenen Verteilungsmaßstab nicht getroffen haben, hat der Kläger als Vermieter nach § 316 BGB ein einseitiges Bestimmungsrecht zur Festlegung des Verteilungsschlüssels. Die von dem Kläger getroffene Leistungsbestimmung ist gemäß § 315 Abs. 3 BGB für die Beklagten nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Indem die Beklagten gegenüber der Leistungsklage des Klägers geltend machen, der zugrundegelegte Personenschlüssel entspreche nicht der Billigkeit, haben sie im Sinne des § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB das Gericht angerufen. Bei der Überprüfung der Billigkeit ist zu berücksichtigen, dass sich eine absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht finden lässt und von einem Mieter vernünftigerweise nicht erwartet werden kann. Für die Annahme der Billigkeit der getroffenen Bestimmung muss es danach grundsätzlich als ausreichend angesehen werden, wenn der gewählte Verteilungsmaßstab dem Verursacherprinzip im weitesten Sinne Rechnung trägt und alle Nutzer in den Grnzen des Möglichen und Zumutbaren gleichbehandelt (vgl. OLG I NJW 1984, 984; Sternel, 2. Aufl., II 68, III 287). Dabei ist zu beachten, dass das Bestimmungsrecht nach billigem Ermessen begriffsnotwendig nicht nur eine einzig mögliche Entscheidung zulässt, sondern die Wahl unter den Möglichkeiten eines bis an die Grenzen der Billigkeit reichenden Ermessensspielraums gewährt.

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Bestreitet der Mieter - wie hier die Beklagten - die Billigkeit des zugrundegelegten Umlageschlüssels mit Gründen, die die Billigkeit der Vermieterbestimmung deutlich in Frage stellen, so trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass seine Bestimmung der Billigkeit entspricht (BGH Urt. v. 06.03.1986, BGHZ 97, 212, 223; Urt.v. 02.04.1964, BGHZ 41, 271). Es obliegt dann dem Vermieter, die Tatsachen darzulegen, die im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung dem Gericht die Feststellung der Billigkeit ermöglichen.

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Dieser Darlegungs- und Beweislast ist der Kläger nicht nachgekommen. Eer hat den von den Beklagten vorgetragenen und für die Unbilligkeit des Personenschlüssels sprechenden Umständen keinen erheblichen Sachvortrag entgegengesetzt, §§ 138 Abs. 2, 139 Abs. 3 ZPO. Danach ist der Abrechnungsmodus so beschaffen, dass der Kläger in einer nicht mehr hinzunehmenden und dem Gerechtigkeitsgebot (§§ 242, 315 BGB) widersprechenden Weise bei der Abrechnung der verbrauchsunabhängigen Kosten einseitig begünstigt wird. Obwohl der Kläger in dem Haus die mit 150 qm bei weitem größte Wohnung allein bewohnt, entfällt auf die nur 86 qm große Wohnung der Beklagten bei der Umlage nach Personenzahl der dreifache Kostenanteil. Von den in der Abrechnung für #####/####in Ansatz gebrachten Gesamtkosten von 3.604,17 DM (= Grundsteuer 2.436,04 DM + Versicherungen 882,80 DM + Haftpflicht 187,83 DM + 97,50 DM) sollen die Beklagten nach der Berechnung des Klägers insgesamt 837,88 DM (= 20,02 DM x 8 Monate x 3 Personen + 21,58 DM x 4 Monate x 3 Personen) zahlen, während der Anteil des Klägers nur 245,96 DM beträgt. Demgegenüber ergibt sich bei einer Umlage nach dem Flächenmaßstab für die Beklagten ein Betrag von 425,18 DM, für den Kläger ein solcher von 741,60 DM (3.604,17 DM : 729 qm Gesamtfläche x 150 qm bzw. 86 qm). Der im Verhältnis der Parteien angewandte Personenschlüssel lässt insbesondere außer Acht, dass einerseits nach dem Verursacherprinzip die Koten jedenfalls grundsätzlich von der Partei zu tragen sind, die für ihre Entstehung, sei es durch Verbrauch oder allein durch die verbrauchsunabhängige Nutzung der Wohnung verantwortlich zeichnet, dass andererseits aber die beanstandeten Betriebskosten für Grundsteuer, Haftpflicht und Versicherungen bereits durch die Bereitstellung des Wohnraums entstehen und ihre Berechnung üblicherweise von der flächenmäßigen Größe des Hauses abhängig ist (vgl. U ZMR 1986, 271). Dementsprechend sind von den Beklagten nach dem Verursachungsprinzip nur die verbrauchsunabhängigen Kosten zu verantworten, die der Kläger seinerseits im Rahmen der Bewirtschaftung des Hauses für ihre Wohnung flächenmäßig aufwenden muss. Eine sachliche Rechtfertigung für diese unter Überschreitung seines Ermessensspielraums vorgenommene Ungleichbehandlung der Beklagten ist nicht erkennbar und wird von dem Kläger auch nicht dargetan. Die Verteilung der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten nach den Personenschlüssel ist vielmehr ersichtlich von dem Bestreben des Klägers getragen, die Kosten für die eigengenutzte Wohnung weitgehend auf die Mieter des Hauses abzuwälzen. Besonders deutlich wird dies auch bei einem Vergleich mit einem weiteren Mieter im ersten Stock des Hauses. Dieser hat für seine nur 26 qm große Wohnung den gleichen Anteil zu tragen, wie der Kläger. Ein sachlicher Grund für die Leistungsbestimmung des Klägers ist auch nicht darin zu sehen, dass vier Mietparteien des Hauses bisher ihre Zustimmung zu einer Abänderung des Verteilungsmaßstabs im Sinne der von den Beklagten erstrebten Regelung nicht erteilt haben. Abgesehen davon, dass es verständlich ist, dass die Mieter, die bei einer Änderung des hausinternen Umlageschlüssels mit einer Mehrbelastung rechnen müssen, hiermit nicht einverstanden sind, bleibt es dem Kläger grundsätzlich unbenommen, mit den übrigen Mietern in der bisherigen Art und Weise abzurechnen. Da das Haus insgesamt nur 8 Wohneinheiten aufweist, ist die getrennte Einzelabrechnung für den Kläger nicht mit einem unzumutbaren Aufwand verbunden. Ob die übrigen Mieter aus Rechtsgründen einer Abänderung des Verteilungsmaßstabes zustimmen müssten, ist hier nicht zu entscheiden. Mit der einmaligen Zahlung des Nachzahlungsbetrages aus der in gleicher Weise erstellten Betriebskostenabrechnung #####/####haben die Beklagten die Umlage nach dem Personenschlüssel jedenfalls für die hier in Rede stehenden Abrechnungsperioden nicht anerkannt (st. Rspr. LG E 24 S 465/85, urt. v. 10.06.1986; 24 S 115/86, Urt. v. 14.10.1986). Da nach dem vorliegenden Sachverhalt der Flächemaßstab der einzige in Betracht kommende Verteilungsmaßstab ist, ist das Gericht befugt, die dem Kläger zustehende Leistung selbst auszusprechen und durch Urteil festzusetzen. Für die Abrechnungsperiode #####/####steht dem Kläger ein Nachzahlungsbetrag von 125,96 DM zu. Wie bereits ausgeführt entfallen auf die Beklagten bei der Umlage nach dem Flächenmaßstab für die in Rede stehenden Betriebskostenarten Gesamtkosten in Höhe von 425,18 DM, so dass sich zu den tatsächlich von dem Kläger in Rechnung gestellten Kosten ein Differenzbetrag von 412,70 DM ergibt. Um diesen Betrag ist die Abrechnung des Klägers vom 21.08.1986 zu kürzen, so dass ein Restbetrag von 125,96 DM verbleibt. Weitergehende erhebliche Einwendungen haben die Beklagten nicht erhoben. Zwar ist ihnen grundsätzlich zuzugeben, dass die Heizkostenabrechnung den Anfangs- und Endbestand des verbrauchten Heizöls aufweisen muss. Durch die Nichtangabe des Anfangsbestandes in der Abrechnung #####/####weden die Beklagten jedoch nicht benachteiligt, denn nach dem unwidersprochen gebliebenen Sachvortrag des Klägers, der gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden und unstreitig anzusehen ist, ist den Beklagten lediglich die in der Heizkostenabrechnung aufgeführte und verbrauchte Heizöllieferung vom 28.10.1985 über 10.456 Liter in Rechnung gestellt worden.

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Ein Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung für die Abrechnungsperiode #####/####steht dem Kläger nicht mehr zu. Die Umlage der verbrauchsunabhängigen Kosten nach dem Flächenmaßstab ergibt für die Beklagten einen anteiligen Betrag von 442,44 DM, so dass der Kläger den Beklagten auf der Grundlage der für die Abrechnung #####/####vorgenommenen Berechnung insgesamt 338,88 DM zuviel in Rechnung gestellt hat. Um diesen Betrag ist die Abrechnung vm 19.08.1987 zu reduzieren, so dass für die Beklagten ein Guthaben von 143,45 DM verbleibt. Bei der Berechnung der Klageforderung hätte das Gericht dieses Guthaben der Beklagten nur berücksichtigen können, wenn die Beklagten insoweit die Aufrechnung erklärt hätten.

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Aus den dargelegten Gründen kann daher der Kläger von den Beklagten die Zahlung von 125,96 DM verlangen, allerdings wird die Leistung erst mit der Rechtskraft des Urteils fällig (Palandt-Heinrichs, 47. Aufl., § 315 Anm. 4).

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO.

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Streitwert: 734,19 DM