Verwaltungsgericht Stuttgart (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-06-09, Aktenzeichen 2 K 3893/03

Tenor

Die Klagen werden abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

Tatbestand

1

Die Kläger wenden sich gegen einen Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart, der auf den Widerspruch der Beigeladenen eine den Klägern von der Stadt G. erteilte Baugenehmigung zur Errichtung eines Bürogebäudes mit Garagen und Stellplätzen auf dem Grundstück in G. aufgehoben hat.

2

Die Kläger sind Eigentümer des derzeit im mittleren Bereich mit einem Wohngebäude und im vorderen Bereich mit Garagen bebauten Grundstücks . Das Baugrundstück befindet sich im nicht überplanten Innenbereich. In der näheren Umgebung des Bauvorhabens wird die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens durch Bebauungspläne geregelt. Diese Bebauungspläne weisen allgemeines Wohngebiet bzw. reines Wohngebiet aus. Bei dem handelt es sich um eine schmale Sackgasse ohne Wendemöglichkeit. Auf beiden Seiten des s steigt das Gelände im Bereich des Bauvorhabens steil an.

3

Mit Bescheid vom 11.11.2002 erteilte die Stadt G. den Klägern eine Baugenehmigung für ein Bürogebäude im vorderen Grundstücksbereich unter Abriss der dort befindlichen Garagen. Das Bürogebäude soll für überregional tätige Kanzleien des Klägers Ziffer 2 als Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bzw. der Klägerin Ziffer 1 als Rechtsanwältin mit insgesamt 7 Beschäftigten genutzt werden. Es soll 2-geschossig mit einer Nutzfläche von 194 qm errichtet werden, wobei das obere Geschoss zurückversetzt geplant ist, und das Dach jeweils begrünt werden soll.

4

Gegen die Baugenehmigung hat die Beigeladene als Eigentümerin des südlich angrenzenden Grundstücks Widerspruch eingelegt, der zur Aufhebung der Baugenehmigung mit Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 29.08.2003 führte. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass der Widerspruch zulässig und auch begründet sei, denn die Baugenehmigung sei objektiv rechtswidrig und hierdurch sei die Beigeladene in ihren subjektiven Rechten verletzt. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteile sich nach § 34 Abs. 2 BauGB, der nachbarschützend sei. In der näheren Umgebung des Baugrundstücks befänden sich ausschließlich Wohngebäude mit den zulässigen Nebengebäuden (Garagen). Zugunsten der Kläger werde unterstellt, dass es sich bei dem Baugebiet um ein allgemeines Wohngebiet i.S.v. § 4 BauNVO handle. Zulässig seien gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO Wohngebäude, die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Gemäß § 13 BauNVO seien für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger oder solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausführten, in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 4 BauNVO Räume zulässig. Im vorliegenden Fall solle das neu zu errichtende Gebäude in vollem Umfang als Büro für die freiberufliche Tätigkeit der Kläger genutzt werden. Da § 13 BauNVO die allgemeine Zulässigkeit für die genannten Nutzungen in den Gebieten nach §§ 2 bis 4 BauNVO auf Räume beschränke, entfalle dort die Zulässigkeit für (ganze) Gebäude. Die Tatbestandsvoraussetzungen der ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Abs. 3 BauNVO lägen nicht vor, denn § 13 BauNVO stelle eine lex spezialis zu den im Übrigen in § 4 Abs. 2 Ziffer 2 und 3 BauNVO allgemein zulässigen bzw. der in § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen dar. Bei § 13 BauNVO handle es sich um eine Vorschrift, die an der nachbarschützenden Wirkung der Gebietsfestsetzung teilhabe, da auch sie die Art der baulichen Nutzung betreffe. Ob von der unter Verstoß gegen § 13 BauNVO ausgeübten Nutzung unzumutbare Belästigungen für einen Nachbarn ausgingen, sei grundsätzlich unerheblich. Lediglich ergänzend werde ausgeführt, dass auch eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB nicht zur Rechtmäßigkeit des Bauvorhabens führen könne. In Betracht käme lediglich eine Befreiung von der Art der Nutzung. Wie bereits ausgeführt worden sei, habe § 13 BauNVO teil an der zulässigen Art der zulässigen Nutzung. Insofern sei die Überprüfung der Baugenehmigung im Hinblick auf eine Rechtsverletzung der Beigeladenen nicht auf die von der Rechtsprechung zum Gebot der Rücksichtnahme entwickelten Grundsätze beschränkt, sondern es müssten im Einzelnen die Tatbestandsmerkmale des § 31 Abs. 2 BauGB erfüllt sein. Die Abweichung sei jedoch weder städtebaulich vertretbar noch führe die Ablehnung des Bauvorhabens zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte (§ 31 Abs. 2 Ziffer 2 und 3 BauGB). Die von der Stadt G. in den Vordergrund gestellte Tatsache, dass das Bauvorhaben in den Hang hineingebaut und das Flachdach begrünt werden solle, ändere nichts daran, dass durch die Bebauung - würde sie zugelassen - eine zweite Reihe entstehen würde. Eine Zulassung würde negative Vorbildwirkung für Bauwünsche anderer Bauherren auf benachbarten Grundstücken in vergleichbaren Fallgestaltungen haben. Das Baugrundstück weise auch keine Besonderheiten auf, die es von den benachbarten Grundstücken unterscheide. Die steile Hanglage des Baugrundstücks sei bei den benachbarten Grundstücken ebenfalls und in gleicher Weise gegeben. Als Indiz für die Rechtswidrigkeit einer Befreiung könne auch die hypothetische Beurteilung des Bauvorhabens nach dem Maßstab des § 34 Abs. 1 BauGB herangezogen werden. Dürfte das Vorhaben bei Anwendung dieser Vorschrift nicht genehmigt werden, weil es sich in seine Umgebung nicht einfüge, so könne es auch nicht im Wege der Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans genehmigt werden. Solle von nachbarschützenden Vorschriften mit einigem Gewicht - besonders über die Art der baulichen Nutzung - und in spürbarem Umfang abgewichen werden, so seien in der Regel die Voraussetzungen für eine Befreiung nicht gegeben. Die vorliegende Fallkonstellation gebiete es nicht, hiervon abzuweichen.

5

Gegen diesen den Klägern am 02.09.2003 zugestellten Widerspruchsbescheid haben sie am 25.09.2003 Klage erhoben. Diese haben sie im Wesentlichen damit begründet, dass sie ihre berufliche Tätigkeit bisher in G. in gemieteten Räumen ausüben würden und dies künftig in eigenen Räumen in unmittelbarer Nähe zur Wohnnutzung tun möchten, damit gerade auch für die Klägerin Ziffer 1 Haushalt, Familie und Beruf besser vereinbart würden. Ein ursprünglich beabsichtigter unmittelbarer Anbau der für die Büronutzung notwendigen Räume an das Wohngebäude scheitere an der extremen Hanglage, die speziell auf dem klägerischen Grundstück gegeben sei und letztlich in der unmittelbaren Umgebung nirgendwo so ausgeprägt sei. Um beide Nutzungen auf dem Grundstück zu verwirklichen biete sich nur die Situierung im Bereich der bereits im vorderen Grundstücksbereich bestehenden Garagen an, die abgebrochen werden sollten und an deren Stelle das Bürogebäude errichtet werden solle. Die geplante Büronutzung liege nach dem Bauantrag deutlich unter 50 % der Gesamtnutzungsfläche des Grundstücks. Die Stadt G. habe das Bauvorhaben mit Bescheid vom 11.11.2002 genehmigt und zugleich sei von den Klägern eine Baulast gegenüber der Stadt G. gefordert und auch übernommen worden, in der sich diese verpflichten würden, die Nutzung des neu zu erstellenden Bürogebäudes auf die Ausübung der freiberuflichen Tätigkeit als Rechtsanwalt, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer zu beschränken und diese Nutzung lediglich im Zusammenhang mit der Wohnnutzung im bestehenden Gebäude Nr. ... auf demselben Grundstück auszuüben. Damit sei sichergestellt, dass eine vom Wohnen unabhängige Nutzung des Bürogebäudes auf Dauer unmöglich sei. Damit müsse die Privilegierung des § 13 BauNVO von freiberuflichen Nutzungen in einzelnen Räumen eines Gebäudes auch für den vorliegenden Fall gelten. Dem Sinngehalt der Vorschrift sei hier ausreichend Rechnung getragen. Nur eine solche Auslegung sei mit Sinn und Zweck des Gesetzes vereinbar. Selbst wenn man dieser Auffassung nicht folge, müsse jedenfalls eine ausnahmsweise Zulässigkeit angenommen werden, wie dies auch die Baugenehmigungsbehörde bereits ausgeführt habe. Die ausnahmsweise Zulassungsfähigkeit als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb sei auch in den Bereichen möglich, die nach § 13 BauNVO nicht bereits privilegiert seien, also beispielsweise für eigenständige Gebäude. Eine gegenteilige Auslegung würde dazu führen, dass ein Freiberufler nur einzelne Räume in einem WA benutzen dürfe, er aber kein eigenes Gebäude genehmigt bekommen könne, während beispielsweise ein Lohnsteuerhilfeverein, der nicht dem Begriff der Freiberuflichkeit unterfalle, obwohl er vergleichbare Leistungen erbringe, gewerblich tätig sei und dementsprechend jederzeit auch ein Gebäude für diese Nutzung ausnahmsweise zulässig sein könne. Damit sei es jedenfalls gerechtfertigt, im streitgegenständlichen Fall eine Ausnahme dahingehend zu gewähren, dass auch ein Gebäude für die geplante Büronutzung möglich sei, jedenfalls in Verbindung mit der vereinbarten Baulast. Insbesondere sei nicht zuletzt wegen des bereits vorhandenen Beherbergungsbetriebs und einer Anwaltskanzlei auf dem Grundstück der Widerspruchsführer und Beigeladenen davon auszugehen, dass derartige Nutzungen den Gebietscharakter der Umgebung nicht wesentlich beeinträchtigen würden. Vorsorglich werde darauf hingewiesen, dass von Seiten der Kläger zwischenzeitlich ausdrücklich bei der Baugenehmigungsbehörde, der Stadt G., ein Befreiungsantrag gestellt worden sei. Nach Auffassung der Stadt G. seien die Voraussetzungen dafür gegeben. Das Vorhaben sei nicht nur hinsichtlich der Nutzung, sondern auch im Hinblick auf die Gebäudesituierung und überbaute Grundstücksfläche zulässig. Da in dem Gebiet bereits Gebäude in zweiter Reihe vorhanden seien, teilweise in Form von Nebengebäuden, teilweise auch in Form einer zweiten Baureihe und einer Hinterliegerbebauung, sei entsprechend § 34 Abs. 1 BauGB davon auszugehen, dass eine solche Bebauung dort zulässig sei. Schließlich seien nachbarliche Belange, wie etwa die Störung der Wohnruhe, in keinem Fall beeinträchtigt.

6

Die Kläger beantragen,

7

den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 29.08.2003, mit dem die baurechtliche Entscheidung des Bürgermeisteramts G. vom 11.11.2002 aufgehoben wurde, aufzuheben und das beklagte Land zu verpflichten, einen neuen Widerspruchsbescheid bezüglich des Widerspruchs der Beigeladenen zu erlassen und den Widerspruch gegen die Baugenehmigung des Bürgermeisteramts G. vom 11.11.2002 zurückzuweisen.

8

Der Beklagte ist der Klage entgegengetreten und beantragt,

9

die Klage abzuweisen.

10

Er verteidigt die Rechtmäßigkeit des angefochtenen Widerspruchsbescheids und führt ergänzend aus, dass sich die Genehmigungsfähigkeit nicht durch die unterzeichnete Baulast ergebe. Im vorliegenden Fall sei relevant, dass die Baulast durch die Kläger zulasten ihrer Nachbargrundstücke unterzeichnet worden sei. Der Nachbarschutz stehe jedoch nicht zur Disposition der Bauherrenschaft, er stehe sogar nicht einmal zur Disposition der betroffenen Nachbarn. Selbst wenn die Beigeladene auf die Einhaltung drittschützender Normen verzichten würden, seien diese nach wie vor im öffentlichen Interesse zu prüfen. Nach § 7 LBO könne ein Abstandsflächenverstoß durch die Übernahme einer Baulast ausgeräumt werden, erforderlich sei jedoch, dass der betroffene Nachbar, auf dessen Grundstück die Abstandsfläche liege, die Baulast übernehme. Es sei nicht ausreichend, dass der Bauherr eine Baulast unterzeichne. Auch im Fall der Flächenbaulast müsse der betroffene Nachbar, hier also die Beigeladenen, die Baulast übernehmen. Darüber hinaus würde durch die Baulast lediglich die Voraussetzung für die Erteilung einer Befreiung geschaffen. Die Baulast allein reiche jedoch nicht aus, um eine Befreiung zu rechtfertigen.

11

Die Beigeladene, die nach dem Tod ihres Ehemannes während des Klageverfahrens allein in der Stellung der Beigeladenen verbleibt, beantragt,

12

die Klage abzuweisen.

13

Sie hat sich dem Vorbringen des Beklagten im Wesentlichen angeschlossen und ergänzend ausgeführt, dass seit dem Tod ihres Ehemannes keine freiberufliche Nutzung im Nachbargebäude ... mehr stattfinde. Die Einliegerwohnung sei zwischenzeitlich nur noch im Rahmen einer reinen Wohnnutzung durch ihre Tochter erfolgt. Auch zuvor habe es sich nicht um einen Beherbergungsbetrieb, sondern um eine reine Wohnnutzung ohne Nebenleistungen wie Verpflegung, Wäsche, Reinigung usw. im Rahmen eines Mietverhältnisses gehandelt. Schließlich sei bei der Auslegung von § 13 BauNVO auch zu beachten, dass die Nutzungsart des Gebiets erhalten bleibe. Dies beinhalte auch, dass ein Wohngebiet von dem Zu- und Abgangsverkehr freigehalten werden solle, der erfahrungsgemäß mit allen oder bestimmten Erscheinungsformen freiberuflicher Tätigkeit verbunden sei. Auch die übernommene Baulast könne aus verschiedenen Gründen nicht über die bauplanungsrechtliche Unzulässigkeit des Vorhabens hinweghelfen.

14

Am 01.04.2004 fand eine Augenscheinseinnahme mit anschließender Erörterung der Sach- und Rechtslage durch die Berichterstatterin statt. Auf das Protokoll und die Lichtbilder wird Bezug genommen.

15

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakten und die vorliegenden Behördenakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

16

Die Klage ist als Anfechtungs- und Verpflichtungsklage zulässig. Die Kläger haben ein schützenswertes Interesse daran, dass in entsprechender Anwendung von § 115 VwGO nicht nur der sie erstmalig belastende Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 29.08.2003 aufgehoben wird, sondern das beklagte Land auch dazu verpflichtet wird, den Widerspruch der Beigeladenen gegen die von der Stadt G. am 11.11.2002 erteilte Baugenehmigung zurückzuweisen (vgl. Jörg Schmidt in Eyermann, VwGO, Rdnr. 2 zu § 115 mwN).

17

Die Klage ist jedoch nicht begründet. Der angefochtene Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 29.08.2003 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten. Das Regierungspräsidium hat auf den Widerspruch der Beigeladenen zu Recht die den Klägern von der Stadt G. erteilte Baugenehmigung aufgehoben, denn die Beigeladene wird durch die Baugenehmigung in nachbarschützenden Rechten verletzt.

18

Die den Klägern erteilte Baugenehmigung verstößt gegen den über § 34 Abs. 2 BauGB anwendbaren § 13 BauNVO. Die baurechtliche Zulässigkeit des Vorhabens der Kläger beurteilt sich nach § 34 BauGB, weil ein Bebauungsplan für dieses Gebiet nicht vorhanden ist. Vorliegend kommt § 34 Abs. 2 BauGB zur Anwendung, da die Eigenart der näheren Umgebung jedenfalls einem allgemeinen Wohngebiet entspricht. Im nordöstlichen Bereich grenzt das Baugrundstücks an den Bebauungsplan „T.“ vom 1.04.1987 an, der ein Allgemeines Wohngebiet ausweist. Im nordwestlichen Bereich auf der anderen Straßenseite des s weist der Bebauungsplan „H.“ vom 9.12.1966 ein Reines Wohngebiet aus. Unter Einbeziehung des Eindrucks der Augenscheinseinnahme ist die vom Regierungspräsidium im Widerspruchsbescheid zu Gunsten der Kläger zugrundegelegte Annahme, dass die Eigenart der näheren Umgebung zumindest einem allgemeinen Wohngebiet i.S.v. § 4 BauNVO entspricht, nicht zu beanstanden. Die dynamische Verweisung des § 34 Abs. 2 BauGB auf die Vorschriften der BauNVO umfasst auch § 13 (vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, Kommentar zum BauGB, Band 4, RdNr 5 Zu § 13 BauNVO).

19

Nach § 13 BauNVO sind für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, in den Baugebieten nach §§ 2 bis 4 Räume, in den Baugebieten nach §§ 4a bis 9 auch Gebäude zulässig. Somit sind hier für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger nur Räume zulässig. Bei der beabsichtigten Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzlei handelt es sich fraglos um eine Berufsausübung freiberuflich Tätiger. Es sollen auch das gesamte zur Genehmigung gestellte Gebäude und nicht nur einzelne Räume in diesem Gebäude für die freiberufliche Berufsausübung genutzt werden. Dies ist nach dem klaren Wortlaut des § 13 BauNVO nicht zulässig.

20

Soweit die Kläger einwenden, dass eine zweckorientierte Auslegung im vorliegenden Fall gebiete, dass Wohn- und Bürogebäude hier als Einheit zu sehen seien und dass deshalb nur Räume des Gesamtobjekts für die freiberufliche Tätigkeit genutzt würden, die bei einer Gesamtbetrachtung nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche in Anspruch nähmen, ist dem nicht zu folgen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu § 13 BauNVO ( vgl. BVerwG, Urt. v. 25.01.1985 - 4 C 34/81 -, NJW 1986, 1004) will der Verordnungsgeber verhindern, dass in einem reinen Wohngebiet durch eine zu starke freiberufliche Nutzungsweise -- generell -- die planerisch unerwünschte Wirkung einer Zurückdrängung der Wohnnutzung und damit einer zumindest teilweisen Umwidmung des Plangebietes eintreten kann. Bei dieser Normauslegung kommt es also nicht auf eine jeweils individuell konkrete Gefährdung, sondern auf die abstrakte Betrachtungsweise an. Nur dies wird auch der planerischen Überlegung gerecht, dass eine städtebaulich unerwünschte Verdrängung der primären Wohnnutzung möglichst vermieden wird. Es ist damit rechtlich unerheblich, ob im vorliegenden Fall durch die Behandlung der Gebäude als Einheit eine individuelle konkrete Gefährdung des Gebietscharakters vermieden wird, da dies jedenfalls bei abstrakter Betrachtung durch die Nutzung eines gesamten Gebäudes der Fall ist. Dementsprechend geht das Bundesverwaltungsgericht (vgl. Urt. v. 25.01.1985 aaO) auch davon aus, dass niemals die geänderte Nutzungsweise für ein einzelnes Gebäude prägend werden darf. Vielmehr muss der spezifische Gebietscharakter - auch für das einzelne Gebäude - gewahrt bleiben.

21

Daran vermag auch die auf Veranlassung der Stadt G. ins Baulastenbuch eingetragene Baulast, die eine selbständige Nutzbarkeit des Bürogebäudes verhindern soll, nichts zu ändern. Bei der gebotenen abstrakten Betrachtungsweise bleibt der Gebietscharakter hier nicht für das einzelne Gebäude gewahrt (s.o.). Es ist in der Rechtsprechung auch geklärt, dass es dem Ziel des § 13 BauNVO, den Charakter als Wohnhaus zu erhalten, schon widerspricht, wenn mehrere Wohnungen zum Zwecke der freiberuflichen oder ähnlichen Berufsausübung verbunden werden (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.01.1984 - 4 C 56/80 -, BVerwGE 68, 324 bis 330). Dementsprechend kann auch die - hier rein rechtliche - Verbindung mehrerer Gebäude nicht geeignet sein, den Charakter des Komplexes als Wohnhaus zu erhalten. Hinzu kommt, dass erhebliche Zweifel an der Wirksamkeit und Rechtmäßigkeit der bestellten Baulast bestehen. Nach § 71 Abs. 1 LBO können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden und Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Im vorliegenden Fall fehlt es schon an einem öffentlichen Interesse an der Baulast, bei dessen Nichtbestehen von der Baurechtsbehörde ein Verzicht zwingend zu erklären ist (§ 71 Abs. 3 LBO). Vielmehr handelt es sich um das rein private Interesse der Kläger an einer höheren Ausnutzbarkeit ihres Grundstücks. Außerdem geht die obergerichtliche Rechtsprechung davon aus, dass die Baulast kein Rechtsinstitut ist, mit dem planungsrechtlich verbindliche Festsetzungen verdrängt, aufgehoben oder verändert werden können (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 11.04.2002 - 2 S 2239/00-). Schließlich ist gerade für § 13 BauNVO obergerichtlich schon entschieden, dass sogar durch eine Baulast der Nachbargrundstücke, die ihrerseits auf Räume verzichten, die grundsätzliche Beschränkung auf Räume auf einem Grundstück nicht umgangen werden kann (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 21.10.1987 - 3 S 2206/87 - , ESVGH 38, 239; sowie Ziegler in Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand März 2004, RdNr 43 zu § 13 BauNVO mwN). Dies muss umso mehr für eine Baulast auf dem eigenen Grundstück zu Lasten der Umgebung ohne deren Beteiligung gelten. Aufgrund der rechtlichen Zweifel an der Zulässigkeit der Baulast kann auch dahinstehen, ob diese überhaupt einen wirksamen Schutz darstellen kann, weil man sie möglicherweise durch eine genehmigungsfreie Teilung des Grundstücks umgehen könnte.

22

Soweit die Kläger einwenden, dass die freiberufliche Nutzung hier als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässig wäre, ist dem ebenfalls nicht zu folgen. Dabei kann die rechtliche Bewertung des Verhältnisses von § 13 BauNVO zu § 4 Abs. 3 BauNVO dahinstehen. Denn auch wenn man die Auffassung des Regierungspräsidiums im angefochtenen Widerspruchsbescheid, also dass es sich bei § 13 BauNVO insoweit um eine "lex spezialis" handele, die nicht im Wege der Ausnahme umgangen werden kann, nicht teilt, würde sich die Unzulässigkeit der Ausnahme dann aus § 15 BauNVO ergiben, weil die städtebaulichen Gründe, die den Verordnungsgeber zu den Beschränkungen für die Baugebiete nach §§ 2 bis 4 BauNVO veranlasst haben, auch bei Anwendung der Ausnahmevorschriften - statt des § 13 BauNVO - nicht ignoriert werden können (vgl. Brügelmann, aaO, RdNr 21 zu § 13 BauNVO mwN). Dass es sich bei § 13 BauNVO um eine eigenständige Regelung handelt, die nicht durch eine Ausnahme i.S.v. § 4 Abs. 3 BauNVO verdrängt werden darf, zeigt auch ein Vergleich der Vor- bzw. Nachteile des § 13 BauNVO. Er wirkt insoweit begünstigend, dass er zulässt, dass grundsätzlich in jedem Gebäude eines Wohngebiets Räume bis zur Hälfte der Wohnfläche für freiberufliche Nutzung verwendet werden können. Im Gegenzug muss die vom Gesetzgeber bewusst gewollte gebäudebezogene Wahrung der Gebietsart, wie sie für die allenfalls vereinzelt ausnahmsweise zulässigen Gewerbebetriebe nach § 4 Abs. 3 BauNVO nicht verlangt wird, hingenommen werden. Schließlich wäre die von der Klägern als Beispiel angeführte Lohnsteuerhilfe auch nicht nach § 4 Abs. 3 BauNVO zulässig, da § 13 BauNVO nicht nur die freiberufliche Tätigkeit sondern auch die von Gewerbetreibenden, die ihren beruf in ähnlicher Weise ausüben, auf Räume beschränkt.

23

Die Kläger können auch nicht mit Erfolg einwenden, dass ihnen eine Befreiung zustehe und erforderlichenfalls erteilt werden müsste. Es würde sich hier um eine Befreiung von der Art der baulichen Nutzung handeln, die nur unter strengen Voraussetzungen möglich ist. Im vorliegenden Fall läge ein Eingriff in die Grundzüge der Planung vor, da planerisches Ziel von § 13 BauNVO ist, dass eine städtebaulich unerwünschte Verdrängung der primären Wohnnutzung möglichst vermieden wird. Auch hier reicht eine abstrakte Gefährdung dieses Ziels für einen Eingriff in die Grundzüge der Planung aus (vgl. BVerwG, Urt. v. 25.01.1985 - 4 C 34/81 -, NJW 1986, 1004). Zudem würde eine Befreiung die Zielsetzung des § 13 BauNVO leerlaufen lassen. Damit kommt es auch nicht darauf an, ob im Hinblick auf die ungünstige Topographie des Grundstücks möglicherweise die Voraussetzungen einer unbeabsichtigten Härte i.S.v. § 31 Abs. 2 Nr. 3 BauGB vorliegen. Es ist im übrigen schon nicht substantiiert dargelegt, dass eine Vergrößerung des Wohngebäudes zur Unterbringung der freiberuflichen Nutzung nicht möglich wäre.

24

§ 13 BauNVO ist als Abwehranspruch zur Gebietserhaltung auch nachbarschützend und zwar nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung grundsätzlich unabhängig davon, ob der Nachbar durch die freiberufliche oder gewerbliche Nutzung im Sinne eines Verstoßes gegen das Rücksichtnahmegebot unzumutbar beeinträchtigt wird (vgl. BVerwG, Beschl. v. 13.12.1995, aaO). Damit kommt es auch nicht darauf an, ob zum Zeitpunkt der angefochtenen Entscheidung auf dem Grundstück der Beigeladenen ebenfalls eine freiberufliche Tätigkeit ausgeübt wurde, zumal diese unstreitig auf einen Raum innerhalb des Gebäudes beschränkt war.

25

Wegen der Unzulässigkeit des Bauvorhabens wegen Verstoßes gegen § 13 BauNVO kann offen bleiben, ob auch der Standort des Bauvorhabens in 2. Reihe auf dem Grundstück bzw. eine Überschreitung des Maßes der baulichen Nutzung geeignet gewesen wäre, dem Widerspruch der Beigeladenen zum Erfolg zu verhelfen.

26

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO i. V. m. § 162 Abs. 3 VwGO.

Gründe

16

Die Klage ist als Anfechtungs- und Verpflichtungsklage zulässig. Die Kläger haben ein schützenswertes Interesse daran, dass in entsprechender Anwendung von § 115 VwGO nicht nur der sie erstmalig belastende Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 29.08.2003 aufgehoben wird, sondern das beklagte Land auch dazu verpflichtet wird, den Widerspruch der Beigeladenen gegen die von der Stadt G. am 11.11.2002 erteilte Baugenehmigung zurückzuweisen (vgl. Jörg Schmidt in Eyermann, VwGO, Rdnr. 2 zu § 115 mwN).

17

Die Klage ist jedoch nicht begründet. Der angefochtene Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 29.08.2003 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten. Das Regierungspräsidium hat auf den Widerspruch der Beigeladenen zu Recht die den Klägern von der Stadt G. erteilte Baugenehmigung aufgehoben, denn die Beigeladene wird durch die Baugenehmigung in nachbarschützenden Rechten verletzt.

18

Die den Klägern erteilte Baugenehmigung verstößt gegen den über § 34 Abs. 2 BauGB anwendbaren § 13 BauNVO. Die baurechtliche Zulässigkeit des Vorhabens der Kläger beurteilt sich nach § 34 BauGB, weil ein Bebauungsplan für dieses Gebiet nicht vorhanden ist. Vorliegend kommt § 34 Abs. 2 BauGB zur Anwendung, da die Eigenart der näheren Umgebung jedenfalls einem allgemeinen Wohngebiet entspricht. Im nordöstlichen Bereich grenzt das Baugrundstücks an den Bebauungsplan „T.“ vom 1.04.1987 an, der ein Allgemeines Wohngebiet ausweist. Im nordwestlichen Bereich auf der anderen Straßenseite des s weist der Bebauungsplan „H.“ vom 9.12.1966 ein Reines Wohngebiet aus. Unter Einbeziehung des Eindrucks der Augenscheinseinnahme ist die vom Regierungspräsidium im Widerspruchsbescheid zu Gunsten der Kläger zugrundegelegte Annahme, dass die Eigenart der näheren Umgebung zumindest einem allgemeinen Wohngebiet i.S.v. § 4 BauNVO entspricht, nicht zu beanstanden. Die dynamische Verweisung des § 34 Abs. 2 BauGB auf die Vorschriften der BauNVO umfasst auch § 13 (vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, Kommentar zum BauGB, Band 4, RdNr 5 Zu § 13 BauNVO).

19

Nach § 13 BauNVO sind für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, in den Baugebieten nach §§ 2 bis 4 Räume, in den Baugebieten nach §§ 4a bis 9 auch Gebäude zulässig. Somit sind hier für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger nur Räume zulässig. Bei der beabsichtigten Rechtsanwalts- und Steuerberatungskanzlei handelt es sich fraglos um eine Berufsausübung freiberuflich Tätiger. Es sollen auch das gesamte zur Genehmigung gestellte Gebäude und nicht nur einzelne Räume in diesem Gebäude für die freiberufliche Berufsausübung genutzt werden. Dies ist nach dem klaren Wortlaut des § 13 BauNVO nicht zulässig.

20

Soweit die Kläger einwenden, dass eine zweckorientierte Auslegung im vorliegenden Fall gebiete, dass Wohn- und Bürogebäude hier als Einheit zu sehen seien und dass deshalb nur Räume des Gesamtobjekts für die freiberufliche Tätigkeit genutzt würden, die bei einer Gesamtbetrachtung nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche in Anspruch nähmen, ist dem nicht zu folgen. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu § 13 BauNVO ( vgl. BVerwG, Urt. v. 25.01.1985 - 4 C 34/81 -, NJW 1986, 1004) will der Verordnungsgeber verhindern, dass in einem reinen Wohngebiet durch eine zu starke freiberufliche Nutzungsweise -- generell -- die planerisch unerwünschte Wirkung einer Zurückdrängung der Wohnnutzung und damit einer zumindest teilweisen Umwidmung des Plangebietes eintreten kann. Bei dieser Normauslegung kommt es also nicht auf eine jeweils individuell konkrete Gefährdung, sondern auf die abstrakte Betrachtungsweise an. Nur dies wird auch der planerischen Überlegung gerecht, dass eine städtebaulich unerwünschte Verdrängung der primären Wohnnutzung möglichst vermieden wird. Es ist damit rechtlich unerheblich, ob im vorliegenden Fall durch die Behandlung der Gebäude als Einheit eine individuelle konkrete Gefährdung des Gebietscharakters vermieden wird, da dies jedenfalls bei abstrakter Betrachtung durch die Nutzung eines gesamten Gebäudes der Fall ist. Dementsprechend geht das Bundesverwaltungsgericht (vgl. Urt. v. 25.01.1985 aaO) auch davon aus, dass niemals die geänderte Nutzungsweise für ein einzelnes Gebäude prägend werden darf. Vielmehr muss der spezifische Gebietscharakter - auch für das einzelne Gebäude - gewahrt bleiben.

21

Daran vermag auch die auf Veranlassung der Stadt G. ins Baulastenbuch eingetragene Baulast, die eine selbständige Nutzbarkeit des Bürogebäudes verhindern soll, nichts zu ändern. Bei der gebotenen abstrakten Betrachtungsweise bleibt der Gebietscharakter hier nicht für das einzelne Gebäude gewahrt (s.o.). Es ist in der Rechtsprechung auch geklärt, dass es dem Ziel des § 13 BauNVO, den Charakter als Wohnhaus zu erhalten, schon widerspricht, wenn mehrere Wohnungen zum Zwecke der freiberuflichen oder ähnlichen Berufsausübung verbunden werden (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.01.1984 - 4 C 56/80 -, BVerwGE 68, 324 bis 330). Dementsprechend kann auch die - hier rein rechtliche - Verbindung mehrerer Gebäude nicht geeignet sein, den Charakter des Komplexes als Wohnhaus zu erhalten. Hinzu kommt, dass erhebliche Zweifel an der Wirksamkeit und Rechtmäßigkeit der bestellten Baulast bestehen. Nach § 71 Abs. 1 LBO können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden und Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Im vorliegenden Fall fehlt es schon an einem öffentlichen Interesse an der Baulast, bei dessen Nichtbestehen von der Baurechtsbehörde ein Verzicht zwingend zu erklären ist (§ 71 Abs. 3 LBO). Vielmehr handelt es sich um das rein private Interesse der Kläger an einer höheren Ausnutzbarkeit ihres Grundstücks. Außerdem geht die obergerichtliche Rechtsprechung davon aus, dass die Baulast kein Rechtsinstitut ist, mit dem planungsrechtlich verbindliche Festsetzungen verdrängt, aufgehoben oder verändert werden können (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 11.04.2002 - 2 S 2239/00-). Schließlich ist gerade für § 13 BauNVO obergerichtlich schon entschieden, dass sogar durch eine Baulast der Nachbargrundstücke, die ihrerseits auf Räume verzichten, die grundsätzliche Beschränkung auf Räume auf einem Grundstück nicht umgangen werden kann (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 21.10.1987 - 3 S 2206/87 - , ESVGH 38, 239; sowie Ziegler in Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand März 2004, RdNr 43 zu § 13 BauNVO mwN). Dies muss umso mehr für eine Baulast auf dem eigenen Grundstück zu Lasten der Umgebung ohne deren Beteiligung gelten. Aufgrund der rechtlichen Zweifel an der Zulässigkeit der Baulast kann auch dahinstehen, ob diese überhaupt einen wirksamen Schutz darstellen kann, weil man sie möglicherweise durch eine genehmigungsfreie Teilung des Grundstücks umgehen könnte.

22

Soweit die Kläger einwenden, dass die freiberufliche Nutzung hier als sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässig wäre, ist dem ebenfalls nicht zu folgen. Dabei kann die rechtliche Bewertung des Verhältnisses von § 13 BauNVO zu § 4 Abs. 3 BauNVO dahinstehen. Denn auch wenn man die Auffassung des Regierungspräsidiums im angefochtenen Widerspruchsbescheid, also dass es sich bei § 13 BauNVO insoweit um eine "lex spezialis" handele, die nicht im Wege der Ausnahme umgangen werden kann, nicht teilt, würde sich die Unzulässigkeit der Ausnahme dann aus § 15 BauNVO ergiben, weil die städtebaulichen Gründe, die den Verordnungsgeber zu den Beschränkungen für die Baugebiete nach §§ 2 bis 4 BauNVO veranlasst haben, auch bei Anwendung der Ausnahmevorschriften - statt des § 13 BauNVO - nicht ignoriert werden können (vgl. Brügelmann, aaO, RdNr 21 zu § 13 BauNVO mwN). Dass es sich bei § 13 BauNVO um eine eigenständige Regelung handelt, die nicht durch eine Ausnahme i.S.v. § 4 Abs. 3 BauNVO verdrängt werden darf, zeigt auch ein Vergleich der Vor- bzw. Nachteile des § 13 BauNVO. Er wirkt insoweit begünstigend, dass er zulässt, dass grundsätzlich in jedem Gebäude eines Wohngebiets Räume bis zur Hälfte der Wohnfläche für freiberufliche Nutzung verwendet werden können. Im Gegenzug muss die vom Gesetzgeber bewusst gewollte gebäudebezogene Wahrung der Gebietsart, wie sie für die allenfalls vereinzelt ausnahmsweise zulässigen Gewerbebetriebe nach § 4 Abs. 3 BauNVO nicht verlangt wird, hingenommen werden. Schließlich wäre die von der Klägern als Beispiel angeführte Lohnsteuerhilfe auch nicht nach § 4 Abs. 3 BauNVO zulässig, da § 13 BauNVO nicht nur die freiberufliche Tätigkeit sondern auch die von Gewerbetreibenden, die ihren beruf in ähnlicher Weise ausüben, auf Räume beschränkt.

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Die Kläger können auch nicht mit Erfolg einwenden, dass ihnen eine Befreiung zustehe und erforderlichenfalls erteilt werden müsste. Es würde sich hier um eine Befreiung von der Art der baulichen Nutzung handeln, die nur unter strengen Voraussetzungen möglich ist. Im vorliegenden Fall läge ein Eingriff in die Grundzüge der Planung vor, da planerisches Ziel von § 13 BauNVO ist, dass eine städtebaulich unerwünschte Verdrängung der primären Wohnnutzung möglichst vermieden wird. Auch hier reicht eine abstrakte Gefährdung dieses Ziels für einen Eingriff in die Grundzüge der Planung aus (vgl. BVerwG, Urt. v. 25.01.1985 - 4 C 34/81 -, NJW 1986, 1004). Zudem würde eine Befreiung die Zielsetzung des § 13 BauNVO leerlaufen lassen. Damit kommt es auch nicht darauf an, ob im Hinblick auf die ungünstige Topographie des Grundstücks möglicherweise die Voraussetzungen einer unbeabsichtigten Härte i.S.v. § 31 Abs. 2 Nr. 3 BauGB vorliegen. Es ist im übrigen schon nicht substantiiert dargelegt, dass eine Vergrößerung des Wohngebäudes zur Unterbringung der freiberuflichen Nutzung nicht möglich wäre.

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§ 13 BauNVO ist als Abwehranspruch zur Gebietserhaltung auch nachbarschützend und zwar nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung grundsätzlich unabhängig davon, ob der Nachbar durch die freiberufliche oder gewerbliche Nutzung im Sinne eines Verstoßes gegen das Rücksichtnahmegebot unzumutbar beeinträchtigt wird (vgl. BVerwG, Beschl. v. 13.12.1995, aaO). Damit kommt es auch nicht darauf an, ob zum Zeitpunkt der angefochtenen Entscheidung auf dem Grundstück der Beigeladenen ebenfalls eine freiberufliche Tätigkeit ausgeübt wurde, zumal diese unstreitig auf einen Raum innerhalb des Gebäudes beschränkt war.

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Wegen der Unzulässigkeit des Bauvorhabens wegen Verstoßes gegen § 13 BauNVO kann offen bleiben, ob auch der Standort des Bauvorhabens in 2. Reihe auf dem Grundstück bzw. eine Überschreitung des Maßes der baulichen Nutzung geeignet gewesen wäre, dem Widerspruch der Beigeladenen zum Erfolg zu verhelfen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO i. V. m. § 162 Abs. 3 VwGO.