Landgericht Karlsruhe (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-12-02, Aktenzeichen 9 S 236/11

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe vom 29.03.2011 – 5 C 32/11 – wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten der Berufung einschließlich der Kosten der Streithelfer.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

1

Die Klägerin macht als Mieterin gegen die Beklagte als Vermieterin aus einem Wohnraummietverhältnis geltend, für eine Entfernung bzw. Beseitigung der im Garten des Nachbargrundstücks entlang der Grenze zur Klägerin hin errichteten Holztrennwand zu sorgen. Die Beklagte nimmt die Klägerin im Wege der Widerklage wegen entsprechender Mietminderung der Klägerin auf Zahlung restlicher Miete in Anspruch. Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf das Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe vom 29.03.2011 verwiesen. Zweitinstanzliche Änderungen haben sich nicht ergeben. Die Streitverkündeten sind dem Rechtsstreit in zweiter Instanz auf Seiten der Beklagten beigetreten.

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Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Die Klägerin habe gegen die Beklagte keinen Anspruch darauf, dass diese für eine Entfernung der nachträglich errichteten Holztrennwand sorge. Ein Mangel der Mietsache liege durch das nachträgliche Errichten der Holztrennwand nicht vor. Zunächst teile das Amtsgericht insoweit die Ansicht des Amtsgerichts Fürth im Urteil vom 17.10.2006, WuM 2007, 317 – 319, wonach der bloße Umstand, dass die Aussicht einer Wohnung sich verschlechtere, keine unmittelbare Beeinträchtigung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache habe. Die Streitverkündeten seien im Rahmen des § 535 BGB auch berechtigt, als Ausdruck des vertragsgemäßen Mietgebrauchs den Garten mit Einfriedungen zu versehen. Unstreitig verstoße die nachträglich erweiterte Holztrennwand weder gegen Vorschriften des Nachbarrechts Baden-Württemberg noch gegen Vorschriften der Landesbauordnung. Auch § 3 Abs. 4 des Mietvertrages sei insoweit nicht einschlägig, da es sich unstreitig nicht um eine Hecke handele. Einer analogen Anwendung auf die Höhe der Holztrennwand bedürfe es nicht. Auch könnten die von der Klägerin zitierten Entscheidungen für die Beurteilung einer baulichen Änderung gemäß § 14 WEG hier keine Anwendung finden. Die Widerklage sei demgegenüber zulässig und begründet. Die Beklagte habe gegen die Klägerin einen Anspruch auf Bezahlung der geltend gemachten Mieten, da die Klägerin zur Mietminderung nicht berechtigt gewesen sei.

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Gegen dieses Urteil hat die Klägerin Berufung eingelegt, mit der sie unter Wiederholung und teilweiser Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens ihren erstinstanzlichen Klageantrag sowie die Abweisung der Widerklage weiterverfolgt. Das Amtsgericht habe fehlerhafte rechtliche Abwägungen getroffen. Die strittige Holztrennwand stelle sehr wohl einen Mangel der von der Klägerin angemieteten Wohnung dar. Diese Holztrennwand sei außerordentlich hässlich und beeinträchtige die Sicht der Klägerin in die parkähnlich angelegte Gartenstruktur der dortigen 5 Gärten. Die Klägerin habe ihre Wohnung gerade wegen der offenen und weiträumigen Gartenlandschaft hinter dem Haus angemietet. Soweit nun das Amtsgericht darauf abstelle, der bloße Umstand, dass sich die Aussicht aus einer Wohnung verschlechtere, könne nicht zur Annahme eines Mietmangels führen, sei dies in solcher Allgemeinheit unrichtig. Das Amtsgericht Fürth habe nämlich auch ausgeführt, dass es anders sein könne, wenn die besondere Lage der Wohnung von den Parteien als wohnwertbildendes Merkmal vorausgesetzt sei und auch im Mietpreis Berücksichtigung finde. Im vorliegenden Fall sei hiervon auszugehen. Selbstverständlich sei insoweit der Gartenanteil mietpreisprägend. Hinzu komme, dass im Mietvertrag in § 3 Abs. 4 ausdrücklich festgehalten worden sei, dass die Hecken, welche die ausschließlich zu den vermieteten Wohnungen gehörenden Gärten von einander trennten, die Höhe von 1 m nicht überschreiten dürften. Diese Regelung würde jeden Sinn verlieren, wenn stattdessen Holztrennwände oder gar Mauern errichtete werden dürften. Was zudem zwischen zwei benachbarten Wohnungseigentümern gelte, habe für die Frage der Beeinträchtigung auch zwischen zwei benachbarten Mietern zu gelten. Die Klägerin sei insoweit auch berechtigt gewesen, die Miete zu mindern. Die Widerklage sei deshalb abzuweisen.

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Die Beklagte und die Streithelfer sind der Berufung entgegengetreten. Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter weitgehender Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens und beantragen die Zurückweisung der Berufung. Hinsichtlich § 3 Abs. 4 des Mietvertrages gehe es vorliegend nicht um Hecken, sondern um eine Sichtschutztrennwand. Aus dem Mietvertrag ergebe sich zudem nicht, dass Hecken die Höhe von 1 m nicht überschreiten dürften. Es liege kein Mietmangel vor. Ausdrückliche vertragliche Abreden zur Aussicht aus der Wohnung der Klägerin in den dahinterliegenden Garten oder die dahinterliegende Gartenlandschaft seien zwischen den Parteien nicht getroffen worden. Das Amtsgericht habe zudem zu Recht die Berechtigung der Streithelfer zur Errichtung der Sichtschutztrennwand aus ihrem Recht zum vertragsgemäßen Gebrauch gegenüber der Klägerin festgestellt. Es liege zudem nicht ein wohnungseigentumsrechtlicher, sondern ein mietrechtlicher Sachverhalt vor.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird auf die in der Berufung gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

II.

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Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Klägerin ist zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.

7

Das Amtsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte, für die Entfernung bzw. Beseitigung der im Garten des Nachbargrundstücks der Streithelfer entlang der Grenze zur Klägerin hin errichteten Holztrennwand zu sorgen, abgelehnt, bzw. der Widerklage wegen entsprechender Mietminderung der Klägerin auf Zahlung restlicher Miete in Höhe von 120,00 EUR stattgegeben.

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Das Berufungsgericht schließt sich den überzeugenden Ausführungen in dem angefochtenen Urteil nach eigener Prüfung der Sach- und Rechtslage an und nimmt auf diese auch zur Begründung der vorliegenden Entscheidung Bezug. Im Hinblick auf die Ausführungen der Klägerin in der Berufung ist lediglich das Folgende ergänzend anzumerken.

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Die Annahme durch das Amtsgericht dahingehend, dass durch das streitgegenständliche Errichten der Holztrennwand kein Mangel der Mietsache vorliege, erscheint rechtsfehlerfrei.

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Zu Recht hat das Amtsgericht unter Verweis auf die Entscheidung des Amtsgerichts Fürth vom 17.10.2006 ausgeführt, dass der bloße Umstand, dass die Aussicht einer Wohnung sich verschlechtert, keine unmittelbare Beeinträchtigung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache hat.

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Es ist zwar richtig, dass dies dann anders gesehen werden kann, wenn die besondere Lage der Wohnung von den Mietvertragsparteien als wohnwertbildendes Merkmal bei Vertragsschluss vorausgesetzt wurde und insoweit auch im Mietpreis Berücksichtigung gefunden hat.

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Dafür aber, dass gemäß der Behauptung der Klägerin eine "offene und weiträumige Gartenlandschaft hinter dem Haus" vertraglicher Gegenstand des streitgegenständlichen Mietvertrages zwischen der Klägerin und der Beklagten geworden ist, ist weder durch die Klägerin zureichend vorgetragen worden, noch ist hierzu Beweis angeboten worden.

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Zudem versperrt die streitgegenständliche Trennwand der Klägerin ausweislich der vorgelegten Lichtbilder in erster Linie nur die Aussicht in den Garten der durch die Streithelfer angemieteten Wohnung.

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Seitens der Klägerin ist insoweit nichts dazu vorgetragen worden, dass die freie Sicht in den Nachbargarten Gegenstand des streitgegenständlichen Mietvertrages mit der Beklagten geworden wäre.

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Die Streithelfer haben vielmehr, wie das Amtsgericht zu Recht ausführt, grundsätzlich einen mietvertraglichen Anspruch darauf, den von ihnen angemieteten Garten mit einer Einfriedung zu versehen, vgl. Schmidt – Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 535 BGB Rdnr. 302.

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Entgegen den Ausführungen der Klägerin in der Berufung ist insoweit auch kein Verstoß gegen § 3 Abs. 4 des Mietvertrages ersichtlich.

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Zum einen ist dort von Einfriedungen wie der streitgegenständlichen Art keine Rede. Der von der Klägerin vorgenommenen Auslegung dahingehend, dass die einzuhaltende Heckenhöhe beim Zurückschneiden entsprechend für die Höhe einer errichteten Einfriedung anzuwenden sei, ist nicht zu folgen.

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Denn im gleichen § 3 Abs. 4 sind insoweit Pflanzungen sogar bis zu 2 m zugelassen. Zudem besteht bereits von Vertragsbeginn an eine Trennwand in mindestens der gleiche Höhe zwischen den beiden Grundstücken. Warum insoweit ausgerechnet die Heckenhöhe hier für errichtete Einfriedungen maßgeblich sein sollte, wurde durch die Klägerin nicht vorgetragen.

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Zudem verstößt die streitgegenständliche Einfriedung unstreitig weder gegen baurechtliche noch gegen nachbarrechtliche Vorschriften. Dies allein spricht bereits für die Zulässigkeit der streitgegenständlichen Trennwand auch nach den mietvertraglichen Vorschriften.

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Die durch die Klägerin zitierten Entscheidungen zum Wohnungseigentumsrecht können nicht entsprechend auf die vorliegende Wohnungsmietstreitigkeit angewandt werden.

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Zudem ist die Entscheidung des Landgerichts Itzehoe vom 21.01.2008 zu einer Trennwand auf dem Balkon ergangen. Dies ist bereits nicht vergleichbar zu einer Trennwand im Garten.

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Der Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichtes vom 20.04.2000, Az.: 2 Z BR 9/00, lag ein Verstoß gegen § 14 Nr. 1 WEG durch eine auffällige Sichtschutzmatte zugrunde. Eine § 14 WEG entsprechende Norm im Mietrecht ist nicht ersichtlich. Im vorliegenden Fall richten sich die Rücksichtnahmepflichten der Mietvertragsparteien vielmehr allein nach dem Mietvertrag. Wie ausgeführt, lässt sich ein Verstoß gegen den Mietvertrag durch die im vorliegenden Fall seitens der Streithelfer errichtete Trennwand aber nicht begründen.

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Ob die Bretterwand hässlich ist, ist eine allein subjektive Sichtweise, die anhand des streitgegenständlichen Mietvertrages nicht objektiv überprüfbar ist.

24

Es ist vielmehr ausweislich der vorgelegten Lichtbilder festzustellen, dass bereits von Beginn des streitgegenständlichen Mietvertrages an eine Trennwand zwischen den Grundstücken bestand. Diese wurde durch die streitgegenständliche Trennwand in höchstens gleicher Höhe letztlich nur verlängert. Ein mietvertraglicher Verstoß ist auch insoweit nicht ersichtlich.

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Da mithin auch kein Mietmangel vorliegt, war auch der Widerklage stattzugeben.

26

Die Berufung der Klägerin war daher im Ergebnis zurückzuweisen.

III.

27

Die Kostenentscheidung findet ihre Grundlage in § 97 ZPO i. V. m. § 101 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

28

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 543 Abs. 2 ZPO).