Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1997-08-27, Aktenzeichen 16 Wx 86/97
ECLI:DE:OLGK:1997:0827.16WX86.97.01

Tenor

1

G r ü n d e :

2

I.

3

Für die Antragsteller und den Antragsgegner sind im
Wohnungsgrundbuch der Eigentumswohnungsanlage O. Straße 29 a in L.
jeweils Auflassungsvormerkungen eingetragen. Das Objekt wurde
bereits anfangs der 90er Jahre bezogen. Die Eigentumsumschreibung
fand noch nicht statt, da der Restkaufpreis wegen angeblicher
Mängel bislang nicht an den im Grundbuch als Eigentümer
eingetragenen Bauträger gezahlt worden ist. Insofern schwebt zur
Zeit ein Berufungsverfahren vor dem 11. Zivilsenat des
Oberlandesgerichts Köln - 11 U 95/96 - zwischen der
Eigentümergemeinschaft und dem Bauträger.

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In der Eigentümerversammlung vom 06.10.1992 beantragte der
Antragsgegner, ihm den Einbau eines Dachfensters zu gestatten.
Dieser Antrag wurde durch Mehrheitsbeschluß abgelehnt. Der Beschluß
ist nicht angefochten.

5

In den Verkaufsprospekten, die der Bauträger bei der Veräußerung
der Wohnungen den Erwerbern vorlegte, war das hier streitige und
von der Eigentümerversammlung vom 06.10.1992 abgelehnte Dachfenster
für die Wohnung des Antragsgegners vorgesehen. Dies betraf ebenso
die auf der Eingangsseite des Hauses links, spiegelbildlich
gegenüberliegende Wohnung der beteiligten Eheleute Drösser. Im
Laufe des Baugenehmigungsverfahrens sind dann geänderte Pläne
eingereicht worden, die diese Fenster nicht mehr enthielten. Der
der Teilungserklärung zugrunde gelegte Aufteilungsplan sah das vom
Antragsgegner begehrte Fenster gleichfalls nicht mehr vor.

6

Nach Rücksprache mit dem Bauträger ließ der Antragsgegner das
Dachfenster trotz des Beschlusses in der Eigentümerversammlung vom
09.10.1992 nachträglich von diesem einbauen.

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Mit nicht angefochtenem Beschluß vom 07.11.1994 versagte die
Eigentümerversammlung die Genehmigung des Einbaus des streitigen
Dachflächenfensters in der Wohnung des Antragsgegners und beschloß,
die Rückgängigmachung notfalls auf dem gerichtlichen Klagewege zu
fordern.

8

Das Amtsgericht Leverkusen hat durch Beschluß vom 20.12.1995 dem
Antragsgegner aufgegeben, das von ihm in die straßenseitige
Dachhaut eingebaute Fenster zu entfernen. Die hiergegen gerichtete
Beschwerde hat das Landgericht Köln durch Beschluß vom 20.02.1997
zurückgewiesen.

9

II.

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Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG in förmlicher Hinsicht
nicht zu beanstandende Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.
Das Landgericht hat ohne Rechtsfehler (§ 27 Abs. 1 FGG, 561 ZPO)
einen Anspruch der Antragsteller gegen den Antragsgegner auf
Beseitigung des Dachfensters gemäß §§ 1004 Abs. 1 BGB, 15 Abs. 3
WEG bejaht.

11

Über den Beseitigungsantrag war im Wohnungseigentumsverfahren zu
entscheiden, obwohl die Beteiligten noch nicht als
Wohnungseigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen sind. Für die
entsprechende Anwendung der Bestimmungen des
Wohnungseigentumsgesetzes genügt insofern nach einhelliger
Auffassung (BGH NJW-RR 1987, 1036; BayObLG NJW RR 1986, 178;
Weitnauer, WEG, 8 Auflage, Anhang zu § 10 Rn. 1 mit weiteren
Nachweisen), daß die Anwartschaftsrechtsinhaber die
Wohnungseigentumsanlage in Besitz genommen haben. Bereits durch die
Eintragung der Auflassungsvormerkungen und den Einzug der
Beteiligten ist nämlich eine Sachlage entstanden, die nach den
tatsächlichen Gegebenheiten und dem rechtlichen Handlungsbedürfnis
so weit der echten Eigentümergemeinschaft angenähert ist, daß die
Anwendung der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes geboten
ist.

12

Der Beseitigungsanspruch der Antragsteller ergibt sich unter dem
Gesichtspunkt der ungenehmigten nachträglichen baulichen Änderung
im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG.

13

Entgegen der Auffassung des Antragsgegners ist der Einbau des
Dachfensters nämlich rechtlich als nachträgliche bauliche Änderung
und nicht als Maßnahme zur endgültigen Herstellung des Gebäudes zu
qualifizieren. Ein Beseitigungsanspruch der Gemeinschaft wegen
baulicher Veränderungen besteht zwar dann nicht, wenn der Bauträger
den von der Teilungserklärung abweichenden baulichen Zustand zu
einer Zeit durchführt, in der die Wohnungseigentümergemeinschaft
noch nicht in Vollzug gesetzt ist (BayObLG ZMR 1994, 126 (127)).
Losgelöst von der Eigentumslage verliert der ursprüngliche
Eigentümer und Bauträger seine Gestaltungsbefugnis jedoch ab dem
Zeitpunkt, zu dem die Erwerber zu einer faktischen
Eigentümergemeinschaft verbunden sind. Hierfür genügt nach den
vorstehenden Ausführungen jedenfalls, daß die Beteiligten jeweils
durch die Eintragung einer Vormerkung ein dem Wohnungseigentum
rechtlich nahekommendes Anwartschaftsrecht erworben und die
Wohnungen in Besitz genommen haben. Mit diesem Stichtag ist die
Befugnis zur Bestimmung der äußeren Gestaltung des Gebäudes nach
den Grundsätzen des § 22 Abs. 1 WEG der Eigentümergemeinschaft
zugefallen. Dies betrifft insbesondere auch eine von der
Teilungserklärung abweichende Fertigstellung der
Wohnungseigentumsanlage. Es kommt daher im vorliegenden Fall nicht
darauf an, ob der Bauträger gegenüber dem Antragsgegner vertraglich
verpflichtet war, das streitige Dachfenster einzubauen. Nachdem die
Wohnungseigentümergemeinschaft sich faktisch konstituiert hatte,
waren weder der Antragsgegner selbst noch der Bauträger zu § 22
Abs. 1 WEG widersprechenden baulichen Maßnahmen berechtigt.

14

Der Einbau des Dachflächenfensters stellt im vorliegenden Fall
auch der Sache nach eine bauliche Änderung im Sinne des § 22 Abs. 1
Satz 1 WEG dar. Darunter fallen alle Veränderungen des vorhandenen
Gebäudes, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand
abweichen und eine gegenständliche Veränderung des
gemeinschaftlichen Eigentums bewirken, die über die ordnungsgemäße
Instandsetzung oder Instandhaltung hinaus geht (BayObLG NJW RR
1986, 178 mwNw.). Da das fragliche Fenster im Aufteilungsplan nicht
vorgesehen war, stellt sein Einbau eine bauliche Änderung dar.
Diese war auch nicht nach §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 WEG ohne
Zustimmung aller anderen Miteigentümer statthaft. Dies wäre nur
dann der Fall, wenn der Einbau dieses Fensters keinen Nachteil
verursachen würde, der über das bei geordnetem Zusammenleben
unvermeidliche Maß hinaus geht. Für die Annahme eines Nachteils im
Sinne des § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG genügt nach allgemeiner Meinung
(BayObLG WM 1991, 53 (54); KG NJW RR 1992 1232 OLG Karlsruhe ZMR
1985, 209 (210)), die Beeinträchtigung des optischen
Gesamteindrucks des Gebäudes. Nachdem im Verfahren über die weitere
Beschwerde unstreitig gestellt worden ist, daß auf der
spiegelbildlich gegenüberliegenden Seite der Eingangsfront in der
Wohnung der beteiligten Eheleute Drösser das fragliche Fenster
nicht vorhanden ist, steht fest, daß der symmetrische Eindruck des
Hauses durch das eingebaute Fenster leidet. Wie aus den zu den
Akten gereichten Fotos deutlich wird, ist das Fenster aufgrund
seiner Größe in der Vorderansicht des Gebäudes deutlich sichtbar
und für den äußeren Gesamteindruck - jedenfalls im geringen Umfang
- prägend. Bereits dies schließt die Annahme einer
genehmigungsfreien baulichen Maßnahme im Sinne der §§ 22 Abs. 1
Satz 2, 14 WEG aus.

15

Da die Antragsteller den Beseitigungsanspruch auf § 22 WEG
stützen können, kann dahinstehen, ob sie auch deshalb die
Beseitigung des Fensters verlangen können, weil es dem Beschluß der
werdenden Eigentümergemeinschaft vom 06.10.1992 widerspricht.

16

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, daß der unterlegene Beschwerdeführer die
Gerichtskosten der weiteren Beschwerde trägt. Es besteht hingegen
keine Veranlassung von dem Grundsatz abzuweichen, daß im
Wohnungseigentumsverfahren jeder Beteiligte seine eigenen
außergerichtlichen Kosten zu übernehmen hat.

17

Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird gemäß § 48 Abs. 3 WEG
auf 5.000,00 DM festgesetzt.