Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1997-01-28, Aktenzeichen 14 A 3863/93
ECLI:DE:OVGNRW:1997:0128.14A3863.93.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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Tatbestand:

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Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks G. -F. -Straße 59 in N. ,
das mit einem Wohngebäude bebaut ist. Im Jahre 1965 waren für die Errichtung
dieses Gebäudes öffentliche Mittel bewilligt worden, die am 30. Dezember 1987 ohne
rechtliche Verpflichtung vorzeitig zurückgezahlt worden sind.

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Mit Bescheid vom 16. Mai 1990 erteilte der Beklagte dem Kläger für die
Umwandlung von vier Wohnungen in Hotelzimmer eine
Zweckentfremdungsgenehmigung, der er folgende Bedingungen beifügte:

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1.	Es ist von Ihnen nachzuweisen, daß die Unterbringung der Bewohner der
Wohnungen im I. und II. Obergeschoß in eine angemessene Wohnung zu
zumutbaren Bedingungen sichergestellt ist. Diese Bedingung muß erfüllt sein, bevor
diese Genehmigung wirksam wird.

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2.	Die Genehmigung wird unter der aufschiebenden Bedingung erteilt, daß sie
entsprechend ihres Angebotes auf dem Grundstück B.---------weg 30 durch Neubau
Ersatzwohnraum in vergleichbarer Größe zu der entfallenden Gesamtwohnfläche im
Gebäude G. -F. -Straße 59 schaffen.

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3.	Der neu zu errichtende Wohnraum ist durch eine beschränkte persönliche
Dienstbarkeit im Grundbuch einem Besetzungsrecht der Stadt N. bis zum Ablauf
des Kalenderjahres 1995 zu unterwerfen. Bis zu diesem Zeitpunkt darf die
Höchstdurchschnittsmiete nach der jeweiligen Fassung der
Wohnungsbauförderungsbestimmungen nicht überschritten werden.

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Mit Schreiben vom 31. Mai 1990 bat der Kläger den Beklagten um Prüfung, ob
für zwei der Wohnungen im Hause G. -F. -Straße 59, die inzwischen
leerstünden, eine vorübergehende Freistellung von der Wohnungsbindung möglich
sei.

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Im Verlauf der sich anschließenden Verhandlungen und des Briefwechsels wies
der Beklagte den Kläger mehrfach darauf hin, ggfls. Maßnahmen gemäß § 25 Abs. 1
i.V.m. § 6 Abs. 5 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) wegen Leerstandes
von Wohnungen einleiten zu wollen.

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Mit Bescheid vom 15. April 1991 zog der Beklagte den Kläger wegen
Leerstandes von drei öffentlich geförderten Wohnungen im genannten Objekt zu
Geldleistungen für die Zeit vom 1. Juli 1990 bis zum 31. März 1991 in Höhe von
8.262,- DM und für die Zeit ab dem 1. April 1991 für jeden Leerstandsmonat in Höhe
von insgesamt 918,- DM heran. Zur Begründung führt er aus, der Kläger habe
aufgrund des Leerstandes der Wohnungen schuldhaft gegen § 6 WoBindG
verstoßen. Angesichts der Erteilung der wohnungsrechtlichen
Zweckentfremdungsgenehmigung vom 16. Mai 1990 unter der aufschiebenden
Bedingung der Errichtung von Ersatzwohnraum sei es dem Kläger zumindest
möglich gewesen, im Juni 1990 die Wohnungen befristet zu vermieten. Bei der
Bemessung der Höhe der Geldleistungen sei neben der Schwere des Verstoßes und
des Wohnwerts der Wohnungen auch die Situation auf dem Wohnungsmarkt
berücksichtigt worden.

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Der Kläger legte am 6. Mai 1991 Widerspruch ein und führte zur Begründung
aus: Die Handlungsweise des Beklagten sei nicht nachvollziehbar. Unter
Berücksichtigung der Vertragsverhandlungen über eine vorläufige Freistellung der
Wohnungen von der Wohnungsbindung handele es sich bei der Heranziehung zu
den umstrittenen Geldleistungen um eine völlig überraschende Entscheidung des
Beklagten, zumal er Geldleistungen sogar für den zurückliegenden
Verhandlungszeitraum ab dem 1. Juli 1990 fordere.

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Den Widerspruch wies die Bezirksregierung N. mit Bescheid vom
28. November 1991 zurück, worauf der Kläger am 4. Januar 1992 Klage erhoben
hat. Zur Begründung hat er vorgetragen: Es werde nicht bestritten, daß während des
gesamten Verhandlungszeitraumes die Wohnungen leergestanden hätten. Er - der
Kläger - habe jedoch für den Zeitraum bis zum Abbruch der Verhandlungen mit
Schreiben vom 25. Februar 1991 darauf vertrauen können, nicht mit
Sondergeldleistungen belegt zu werden. Zumindest fehle es an dem gemäß § 25
Abs. 1 WoBindG erforderlichen Verschulden, nachdem der Beklagte in mehrfachen
Stellungnahmen die Verhandlungen über die Nutzung des Objekts G. -F. -
Straße 59 bestätigt und nach Scheitern der Verhandlungen Fristsetzungen
vorgenommen habe, in denen die Erhebung von Sondergeldleistungen angekündigt
worden sei. Die Vorgehensweise des Beklagten widerspreche zumindest dem
Grundsatz von Treu und Glaube und erweise sich auch aus diesem Grunde als
rechtswidrig.

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Der Kläger hat beantragt,

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den Sondergeldleistungsbescheid des Beklagten vom 15. April 1991 in der
Gestalt des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung N. vom
28. November 1991 aufzuheben.

14

Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Zur Begründung hat er sich darauf berufen, wiederholt den Kläger auf seine
Verpflichtungen und die Rechtsfolgen des Leerstehenlassens von öffentlich
geförderten Wohnungen hingewiesen zu haben. Dem Kläger sei lediglich in einem
persönlichen Gespräch am 19. Dezember 1990 zugesagt worden, Maßnahmen nach
§ 25 WoBindG auszusetzen, bis über die Erfüllung der Bedingungen der
wohnungsrechtlichen Zweckentfremdungsgenehmigung vom 16. Mai 1990
entschieden sei. Erst aufgrund der Festsetzungen der Sondergeldleistungen seien
die Wohnungen im Juni 1991 neu vermietet worden. Die langwierigen
Verhandlungen seien vom Kläger nur sekundär bezüglich der bestehenden
Wohnungen geführt worden. Primär sei es ihm bei diesen Verhandlungen darum
gegangen, nach Rechtskraft der wohnungsrechtlichen
Zweckentfremungsgenehmigung vom 16. Mai 1990 noch Änderungen von deren
Bedingungen zu erreichen.

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Das Verwaltungsgericht hat die Klage durch das angefochtene Urteil, auf das
Bezug genommen wird, abgewiesen.

18

Der Kläger hat Berufung eingelegt, zu deren Begründung er sein bisheriges
Vorbringen vertieft und ergänzend ausführt: Obschon der Beklagte bei den mehr als
acht Monate dauernden Verhandlungen den Eindruck erweckt habe, sein - des
Klägers - Verhalten geschehe in Übereinstimmung mit dem Beklagten, habe dieser
ihn zur Zahlung verpflichtet. Damit habe der Beklagte gegen den auch im öffentlichen
Recht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen. Denn die Ausübung
eines Rechts sei ausgeschlossen, wenn der Berechtigte das Recht nach seiner
Entstehung oder Fälligkeit über einen längeren Zeitraum nicht geltend gemacht habe
und besondere Umstände vorlägen. Er - der Kläger - habe nicht mehr damit rechnen
können, vom Beklagten rückwirkend zu Sondergeldleistungen veranlagt zu werden.
Hierauf habe er - der Kläger - vertraut, was auch dem Beklagten bekannt gewesen
sei. Auch weil die Verhandlungen im Interesse des Beklagten gelegen hätten,
erscheine es nunmehr treuewidrig, im nachhinein von ihm - dem Kläger -
Geldleistungen zu fordern. Dies werde insbesondere dann deutlich, wenn man sich
vergegenwärtige, daß es im Februar 1991 auch zu einer Einigung zwischen den
Parteien hätte kommen können. Es erscheine kaum denkbar, daß der Beklagte dann
die Geldleistungen rückwirkend gefordert hätte.

19

Der Kläger beantragt,

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das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag erster Instanz zu
erkennen.

21

Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

23

Zur Begründung verweist er auf die Ausführungen im erstinstanzlichen Urteil.

24

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den
Inhalt der Gerichtsakten sowie die Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

25

Entscheidungsgründe:

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Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

27

Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen, weil die
angefochtenen Bescheide rechtmäßig sind und den Kläger nicht in seinen Rechten
verletzen - vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO -.

28

Rechtsgrundlage für die Heranziehung des Klägers zu den umstrittenen
Geldleistungen ist § 25 Abs. 1 WoBindG, hier maßgeblich in der bei Erlaß des
Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung N. vom 28. November 1991
geltenden Fassung vom 31. August 1990. Danach kann die zuständige Stelle für die
Zeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft u.a. gegen die Vorschrift des
§ 6 Abs. 5 WoBindG verstößt, von ihm durch Verwaltungsakt Geldleistungen bis zu
10,- DM monatlich je qm Wohnfläche der Wohnung erheben, auf die sich der Verstoß
bezieht. Gemäß § 6 Abs. 5 WoBindG darf der Verfügungsberechtigte eine öffentlich
geförderte Wohnung nur mit entsprechender Genehmigung leerstehen lassen, wenn
eine Vermietung möglich wäre. Das Verwaltungsgericht hat in der angefochtenen
Entscheidung zutreffend ausgeführt, daß ein solcher schuldhafter Verstoß gegen das
Verbot des Leerstandes vorliegt. Insbesondere hat es überzeugend dargelegt, es sei
nichts dafür ersichtlich, daß der Beklagte einen Vertrauenstatbestand geschaffen
hätte, der den Kläger zu der Erwartung hätte berechtigen können, eine Heranziehung
nach § 25 WoBindG werde für den Zeitraum der Verhandlungen nicht erfolgen.
Daher sieht der Senat insoweit von einer weiteren Darstellung der Gründe ab und
verweist auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil.

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Auch das Vorbringen des Klägers im Berufungsverfahren veranlaßt den Senat
nicht zu einer anderen Beurteilung der Sach- und Rechtslage.

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Insbesondere vermag der Kläger aus der Tatsache, daß der Beklagte während
der laufenden Verhandlungen noch keine Maßnahmen gemäß § 25 Abs. 1 WoBindG
ergriffen hatte, keine für sich günstige Rechtsfolgen herzuleiten. Auf die Möglichkeit,
Geldleistungen zu erheben, hatte der Beklagte den Kläger mehrfach hingewiesen.
Für den Beklagten wiederum schien es durchaus geboten, den endgültigen Abschluß
der Verhandlungen abzuwarten, da es für ihn je nach Ausgang der Verhandlungen
nicht ausgeschlossen war, im Wege des ihm gemäß § 25 Abs. 1 WoBindG
zustehenden Ermessens oder ggfls. im Wege einer Billigkeitsentscheidung gemäß
§ 25 Abs. 3 Satz 1 WoBindG - ganz oder teilweise - von Geldleistungen
abzusehen.

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Schließlich führt auch die Festsetzung der Geldleistungen der Höhe nach nicht
zu einer Rechtsbeeinträchtigung des Klägers. U.a. ist nicht nichts dafür ersichtlich,
daß eine möglicherweise entgegen der neuen Rechtslage erfolgte Berücksichtigung
des "Wohnungsmarkts" zu Lasten des Klägers gegangen wäre.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO
i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der Zivilprozeßordnung (ZPO).

34

Für die Zulassung der Revision fehlt es an den gesetzlichen Voraussetzungen,
vgl. §§ 132 Abs. 3, 137 VwGO.

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