Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1988-11-25, Aktenzeichen 6 U 107/88
ECLI:DE:OLGK:1988:1125.6U107.88.00

Tenor

1

G r ü n d e :

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Die Beklagte, die Häuser verwaltet, ließ sich von
Grundstückseigentümern wie nachfolgend bevollmächtigen:

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Mit Vertrag vom 01.04.1986 haben wir die Firma A. 77 Immobilien
GmbH, vertreten durch die Geschäftsführer G.B. und B.S. in A.,
S.straße 14 mit der Verwaltung unseres Grundstückes
(Mehrfamilienhauses) in A., S.gasse 21 beauftragt. Die Verwalter
sind zu unserer Vertretung in allen die Verwaltung des Grundstückes
(Mehrfamilienhauses) betreffenden Angelegenheiten gegenüber
Privatpersonen und Behörden ermächtigt. Gleichzeitig erteilen wir
die Zustellungs- und Zahlungsvollmacht für die Abgabenbescheide des
Grundstückes (einschließlich der Grundsteuer).

4

Diese Vollmacht erstreckt sich auf die Wahrung unserer Rechte
aus Versicherungs- und allen sonstigen Verträgen, die sich auf die
Erfüllung behördlicher Vorschriften und die Instandhaltung des
Mehrfamilienhauses beziehen. Sie können solche Verträge in unserem
Namen abschließen und kündigen. Weiterhin können sie Geldbeträge
aus den vorgenannten vertraglichen Verhältnissen für uns in Empfang
nehmen und uns in allen einschlägigen außergerichtlichen und
gerichtlichen Angelegenheiten einschließlich Prozessen
vertreten.

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Sie sind ferner berechtigt, im Fall eines notwendigen
Rechtsstreites diese Vollmacht auch auf dritte Personen nach
vorheriger Zustimmung durch uns zu übertragen.

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Diese Vollmacht gilt für die Dauer der Gültigkeit des
Verwaltervertrages für das Mehrfamilienhaus. Sie ist bei Widerruf
den Unterzeichnern zurückzureichen.

7

In der Befugnis, den Auftraggeber in allen einschlägigen
außergerichtlichen und gerichtlichen Angelegenheiten einschließlich
Prozessen zu vertreten, sahen die Kläger einen Verstoß gegen das
Rechtsberatungsgesetz. Nachdem die Beklagte am 29.12.1987 im
Verfahren vor dem Landgericht Aachen hinsichtlich der Vertretung
ihrer Auftraggeber in gerichtlichen Angelegenheiten in der
mündlichen Verhandlung eine Unterlassungserklärung abgegeben hatte
(Bl. 102 d.A.), haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit
übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt und
wechselseitige Kostenanträge gestellt. Die weitergehende Klage hat
das Landgericht durch das angefochtene Urteil, auf das verwiesen
wird, abgewiesen, da den Klägern die noch geltend gemachten
Unterlassungsansprüche nicht zustünden.

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Mit der Berufung haben die Kläger ihre Anträge - unter
Berücksichtigung der Teilunterlassungserklärung vom 29.12.1987 -
weiterverfolgt. Die Beklagte hat sich dann mit strafbewehrter
Unterlassungsverpflichtungserklärung vom 27.10.1988
verpflichtet,

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10

"es künftig zu unterlassen,

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die Hausverwalter-Vollmacht in Abs. 2
Satz 3 weiterhin in der Form zu verwenden, daß sie sich von
Auftraggebern dort die Befugnis einräumen läßt, die Auftraggeber in
- allen - einschlägigen außergerichtlichen und gerichtlichen
Angelegenheiten einschließlich Prozessen zu vertreten."

13

In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat haben beide Parteien
daraufhin den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt und
wechselseitige Kostenanträge gestellt.

14

Über die Kosten war gemäß § 91 a ZPO unter Berücksichtigung des
bisherigen Sach- und Streitstandes - insbesondere im Hinblick auf
den mutmaßlichen Prozeßausgang ohne die Erledigungserklärungen nach
billigem Ermessen zu entscheiden. Dies führt dazu, den Klägern die
Kosten des Rechtsstreits - bis auf 1/3 der erstinstanzlichen Kosten
- aufzuerlegen. Die Kläger sind in der ersten Instanz mit dem noch
streitigen, unerledigten Teil des Unterlassungsbegehrens
unterlegen. Sie hätten auch in der Berufungsinstanz unterliegen
müssen, wenn die Erledigung nicht erklärt worden wäre.

15

Der mit der Berufung weiterverfolgte Unterlassungsantrag ist
durch die Unterlassungsverpflichtungserklärung vom 27.10.1988,
deren Abgabe der Senat zur Klarstellung angeregt hatte, nicht -
auch nicht teilweise - erledigt worden. Wenn auch davon auszugehen
ist, daß die Beklagte beabsichtigt, im Rahmen der ihr erteilten
Hausverwalter-Vollmacht für ihre Auftraggeber in "allen
einschlägigen außergerichtlichen und gerichtlichen Angelegenheiten"
tätig zu werden, so begründete dies hier nicht die Begehungsgefahr
unzulässiger Rechtsberatung. Die Kläger haben, sieht man von der
erstinstanzlich erledigten Vertretung in gerichtlichen mündlichen
Verhandlungen ab, keine konkrete unzulässige Rechtsberatung der
Beklagten im Sinne von Art. 1 § 1 RechtsberatungsG vorgetragen. Die
Beklagte hat sich auch keine weitergehende, durch die
Ausnahmevorschrift des Art. 1 § 5 Nr. 3 RechtsberatungsG nicht
abgedeckte Tätigkeit angemaßt. Insbesondere die
Hausverwalter-Vollmacht in der Fassung, wie sie in zweiter Instanz
zunächst Streitgegenstand war, begründete keine ernstliche Gefahr
eines Verstoßes gegen das RechtsberatungsG. Die Ansicht der Kläger,
durch diese Vollmacht habe sich die Beklagte uneingeschränkt die
Befugnis einräumen lassen, für den Auftraggeber außergerichtlich
ggfls. auch in rechtlichen Angelegenheiten tätig zu werden (vgl.
Bl. 67 d.A.), wird durch Wortlaut und Inhalt der Vollmacht in der
ausdrücklich von "einschlägigen" Angelegenheiten die Rede war,
nicht gedeckt.

16

Nachdem eine Vertretung des Vollmachtsgebers in mündlichen
Verhandlungen nicht mehr Streitgegenstand war, blieb die Vertretung
in anderen gerichtlichen Angelegenheiten im Streit; sie ist der
Beklagten nicht allgemein untersagt. Vielmehr erlaubt die
Ausnahmevorschrift des Art. 1 § 5 Nr. 3 RechtsberatungsG dem
Hausverwalter generell rechtsbesorgende Tätigkeit, die mit der
Verwaltung im Zusammenhang steht. Deren sachgemäße und
objektbezogene Durchführung fordert jedenfalls z.B. ein Vorgehen
gegen zahlungsunwillige Mieter in Mahn- und
Vollstreckungsverfahren, also gerichtliche Tätigkeiten (vgl. auch
die von den Klägern vorgelegte "Verordnung über die
Berufsausbildung zum Kaufmann in der Grundstücks- und
Wohnungswirtschaft/zur Kauffrau in der Grundstücks- und
Wohnungswirtschaft" vom 13.02.1981, Seite 8/9 Anlage zu § 4 lfd.
Nr. 2), so dass der Beklagten, schon aus dieser Erwägung heraus
entgegen der von den Klägern geäußerten Ansicht nicht die
Vertretung in allen gerichtlichen Angelegenheiten verboten ist.

17

Zutreffend hat das Landgericht zudem auf die subjektive
Erwartungshaltung des Auftraggebers/Hauseigentümers abgestellt.
Dieser erwartet, daß derartige, das zu verwaltende Objekt
betreffende Hilfs- und Nebengeschäfte vom Hausverwalter miterledigt
werden. Sonstige, einen derartigen Rahmen verlassende Tätigkeiten
der Beklagten, die das Unterlassungsbegehren rechtfertigen würden,
haben die Kläger nicht dargetan, und sie waren auch nach dem Inhalt
der Vollmacht nicht zu besorgen.

18

Auch der Unterlassungsantrag zu 2 b, der die außergerichtliche
streitige Korrespondenz mit Dritten, hier insbesondere mit
Rechtsanwälten über die Berechtigung zur Zurückzahlung einer
Mietkaution gemäß §§ 571 ff BGB zum Gegenstand hatte, wäre ohne die
Erledigungserklärungen zurückgewiesen worden. Auch die Kläger
verkennen nicht, daß eine gewisse Rechtsberatung und -vertretung
durch die Beklagte, insbesondere die Beratung über mietrechtliche
Fragen, zulässig ist. Entgegen ihrer Ansicht besteht auch
hinsichtlich der Frage der Zurückzahlung einer Mietkaution ein
unmittelbarer Zusammenhang zur von der Beklagten vorgenommenen
Hausverwaltung. Der Hauseigentümer erwartet von der Beklagten, daß
sie sich mit der an ihn gerichteten Forderung auf Rückzahlung der
das verwaltete Grundstück betreffenden Kautionsforderung
beschäftigt. Die sich daraus ergebende Korrespondenz - auch mit
Rechtsanwälten - hängt mit der wirtschaftlichen Tätigkeit des
Hausverwalters unmittelbar zusammen. Die konkrete außergerichtliche
Beratung und Vertretung bezüglich der Herausgabe einer Kaution
durch den Mieter - auch wenn der Streit über die Herausgabe durch
den Erwerb des Grundstücks durch den Auftraggeber entstanden ist -
und infolge dessen auch die Korrespondenz mit Rechtsanwälten
gehörte, vorliegend zur Hausverwaltertätigkeit. Diese stand im
Vordergrund, die rechtsberatende Tätigkeit aber in unmittelbarem
Zusammenhang dazu. Dabei ist ein unmittelbarer Zusammenhang schon
dann gegeben, wenn der Hausverwalter ohne die rechtliche Beratung
seine eigentliche Hausverwaltung nicht sachgemäß erledigen könnte
(vgl. BGH NJW 1988, 561-561; Altenhoff-Busch-Kaampmann, § 5 Rd. Nr.
452 mit Nachweisen); nicht erforderlich ist es, daß die
Hausverwaltertätigkeit ohne Rechtsberatung schlechthin unmöglich
ist (vgl. BGH a.a.O., Seite 563).

19

Gegenstandswert der Berufung: Bis zur Erledigung in der
mündlichen Verhandlung 35.000,00 DM, für die Zeit danach die bis
dahin entstandenen Kosten des Rechtsstreits.