Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-10-08, Aktenzeichen 6 S 119/09
ECLI:DE:LGBN:2009:1008.6S119.09.00

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 05.06.2009 – 10 C 591/08 – wird zurückgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Die Revision wird zugelassen.

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G r ü n d e:

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I.

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Die Beklagte rechnete mit den Nebenkostenabrechnungen vom 19.11.2007 und 18.12.2007 über die Nebenkosten der Abrechnungsjahre 2005 und 2006 ab. Die Kläger verlangten vorprozessual die Übersendung von Belegen gegen Kostenerstattung; dies geschah jedoch nicht. In dem Verfahren erster Instanz legte die Beklagte sodann einige Unterlagen zu den Heizkosten 2006 vor; weitere Unterlagen oder Belege hat sie nicht zu den Akten gereicht. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist nicht beendet.

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Die Kläger begehren von der Beklagten die Zahlung eines Betrags in Höhe sämtlicher Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2005 und 2006, d.h.von insgesamt 3.717,45 Euro, nebst Zinsen. Sie sind der Auffassung, dass die Beklagte hinsichtlich der Frage, in welchem Umfang Nebenkosten angefallen sind, mangels Vorlage von Belegen beweisfällig geblieben sei. Sie sei daher verpflichtet, die Nebenkostenvorauszahlungen zurückzuzahlen bzw. ein den Vorauszahlungen entsprechendes Guthaben auszuzahlen, soweit nicht bereits aufgrund der erteilten Abrechnungen eine Guthabenerstattung erfolgt ist.

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Die Beklagte meint, dass ein Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen im laufenden Mietverhältnis nicht bestehe. Substanziierte Einwendungen hinsichtlich der abgerechneten Nebenkosten seien nicht vorgetragen worden. Die Kläger seien auf das ihnen zustehende Einsichtnahmerecht zu verweisen. Allenfalls bestehe ein Zurückbehaltungsrecht an weiteren Vorauszahlungsbeträgen.

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Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, da keine Rechtsgrundlage für den Anspruch bestehe. Insbesondere liege kein bereicherungsrechtlicher Anspruch vor, da die Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen mit Rechtsgrund – aufgrund einer vertraglichen Verpflichtung – erfolgt sei. Die Belegeinsicht könne allenfalls mithilfe eines Zurückbehaltungsrechts an einer Nachforderung durchgesetzt werden.

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Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, die ihr erstinstanzliches Klagebegehren weiterverfolgen. Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und begehrt die Zurückweisung der Berufung.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze, die zu den Akten gereichten Urkunden und Unterlagen sowie die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts Bonn in dem Urteil vom 05.06.2009 ergänzend Bezug genommen.

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II.

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Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet. Die Kläger haben gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung eines Betrags in Höhe der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2005 und 2006, also von insgesamt 3.717,45 Euro.

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Zunächst ist festzuhalten, dass die Kläger nicht etwa die Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen wegen einer formell fehlerhaften oder ganz fehlenden Abrechnung über die Nebenkosten verlangen. Die Kläger stellen sich vielmehr auf den Standpunkt, dass die Beklagte beweisfällig hinsichtlich der Frage geblieben sei, ob und in welcher Höhe Nebenkosten in dem streitgegenständlichen Zeitraum angefallen sind. Es bestehe daher ein Rückforderungsanspruch bzw. ein Anspruch auf Auszahlung eines entsprechenden Guthabens.

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Dies überzeugt jedoch nicht, und zwar auch nicht unter Berücksichtigung der ergänzenden rechtlichen Ausführungen der Kläger in dem Schriftsatz vom 23.09.2009. Jedenfalls im laufenden Mietverhältnis können die Nebenkostenvorauszahlungen nicht zurückverlangt werden. Für den Fall, dass nicht ordnungsgemäß abgerechnet worden ist, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter dadurch hinreichend geschützt werde, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (BGH NJW 2006, 2552). Nichts anderes kann nach der gesetzlichen Wertung gelten, wenn der Vermieter – anders als in dem höchstrichterlich entschiedenen Fall – über die Nebenkosten abgerechnet hat, jedoch die Belege nicht vorlegt. Vorliegend kommt Folgendes hinzu:

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Es trifft zwar zu, dass die Beklagte ihre Abrechnungspflicht nicht dadurch erfüllen konnte, dass sie auf die Einsichtnahme der Belege an ihrem Sitz (E oder C) verweist. Sie hat bisher lediglich einen Beleg der Firma T GmbH über die Kosten der Verbrauchserfassung für das Jahr 2006 vorgelegt (Bl. 36 d.A.); die Aufstellung der Brennstoffkosten nebst Wartung für das Jahr 2006 (Bl. 34 d.A.) stellt keinen Beleg dar, sondern ist lediglich eine Auflistung der angeblichen, nicht vorgelegten Rechnungen. Gemäß § 259 Abs. 1 BGB hat der zur Rechenschaft Verpflichtete indes dem Berechtigten nicht nur eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen, sondern auch Belege "vorzulegen" (so der Wortlaut des Gesetzes), soweit diese erteilt zu werden pflegen (vgl. BGH NJW 2006, 1419). Im Zusammenhang mit der Abrechnung über Nebenkosten in einem Mietverhältnis wird dieser "Vorlagepflicht" zwar regelmäßig bereits dadurch Genüge getan, dass die Belegeinsicht bei dem Vermieter angeboten wird. Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von Rechnungsbelegen kommt nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann (BGH NJW 2006, 1419; WuM 2006, 616). Dies ist hier jedoch der Fall, da von den Klägern nicht verlangt werden kann, dass sie sich zur Einsichtnahme nach E oder C begeben.

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Hieraus folgt allerdings, dass die Beklagte ihre Abrechnungspflicht bisher nicht vollständig erfüllt hat. Denn die "Vorlage" der Belege im Sinne des § 259 BGB ist Teil einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Damit liegt der Fall letztlich nicht anders als in dem Sachverhalt, welcher der Entscheidung BGH NJW 2006, 2552 zugrunde lag.

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Soweit die Kläger meinen, dass sie angesichts der Weigerung der Beklagten, die Belege vorzulegen, niemals die tatsächlich angefallene Höhe der Nebenkosten erfahren werden, sodass sie sich letztlich damit begnügen müssten, auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung zu vertrauen (vgl. Seite 4 der Berufungsbegründung, Bl. 69 d.A.), überzeugt dies nicht. Aus den dargelegten Gründen können die Kläger die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten und auf diesem Wege entweder die Beklagte zwingen, ihrer Abrechnungspflicht vollständig nachzukommen, oder aber – sofern die Beklagte bei ihrer Verweigerung bleibt – den wirtschaftlichen Gegenwert der bereits geleisteten Vorauszahlungen zurückerlangen, wobei hier offen bleiben mag, ob die Zurückbehaltung bis zur Höhe aller geleisteten Vorauszahlungen oder nur bis zur Höhe einer zu erwartenden Erstattung berechtigt ist, die von den Klägern darzulegen wäre.

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Hinzu kommt, dass die Kläger – entgegen ihrer eigenen Annahme – gegen die Beklagte einen einklagbaren Anspruch auf Vorlage der Belege gemäß § 259 BGB haben. Sie könnten somit die Beklagte notfalls gerichtlich zwingen, Kopien der Belege – ggf. gegen Kostenerstattung – an sie herauszugeben.

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Auch die Rechtsauffassung der Kläger überzeugt nicht, dass die Beklagte hinsichtlich der Frage, ob und in welcher Höhe überhaupt Nebenkosten angefallen sind, beweisfällig geblieben sei, sodass ein Anspruch auf Auszahlung eines Guthabens in Höhe der geleisteten Vorauszahlungen bestehe. Dieser Ansatzpunkt ist allerdings bedenkenswert, denn der Vermieter ist in der Tat in vollem Umfang beweispflichtig für den Anfall von Nebenkosten im Abrechnungszeitraum. Soweit er eine bestimmte Kostenposition nicht beweisen kann, ist im Grundsatz von einem entsprechend höheren Guthaben zugunsten des Mieters auszugehen. Wenn der Vermieter daher im Prozess überhaupt keine Angaben zu den verbrauchten Nebenkosten macht und keinerlei Belege vorlegt, könnte man die Ansicht vertreten, dass er in vollem Umfang beweisfällig geblieben sei und die angefallenen Nebenkosten mit Null anzusetzen seien. Darüber hinaus meinen die Kläger, dass von ihnen nicht verlangt werden könne, erst auf Belegerteilung zu klagen, wenn die Beklagte bereits zu erkennen gegeben habe, dass sie die Belege nicht vorlegen will. Zudem sei es nicht ihre – also der Kläger – Aufgabe, die Beklagte erst auf dem Klageweg zu der Erbringung des dieser obliegenden Nachweises zu zwingen. Wenn sie – die Kläger – nicht substanziiert die Höhe der Nebenkosten bestreiten könnten, weil die Belege zu Unrecht nicht vorgelegt worden sind, sei dies nicht ihnen vorzuwerfen, sondern der Beklagten. Sie könnten nach allem sofort eine "Saldoklage" (d.h. auf Auszahlung eines Guthabens in Höhe von 100 % der Vorauszahlungen) erheben und müssten nicht erst auf Vorlage der Belege klagen.

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Die Kammer schließt sich gleichwohl dieser Auffassung nicht an. Es ist nicht möglich, die angefallenen Nebenkosten einfach mit Null anzusetzen, weil die Beklagte keine Belege vorgelegt hat. Die Kläger werden hierdurch nicht ihrer Pflicht enthoben, zunächst die Belege einzusehen und dann substanziiert zu bestreiten. Es ist ihnen nicht unzumutbar, zunächst auf Vorlage der Belege zu klagen. Die Beklagte hat in dem vorliegenden Verfahren auch keineswegs erklärt, dass sie die Belege nicht herausgeben werde, selbst wenn sie hierzu gerichtlich verurteilt wird. Die Gefahr, dass erst auf Herausgabe vollstreckt werden müsste, ist daher nicht konkret zu befürchten (sodass auch die in dem klägerischen Schriftsatz vom 23.09.2009 erörterte Frage offen bleiben mag, ob der Mieter schon dann von seiner Pflicht zum substanziierten Bestreiten befreit ist, wenn er ein entsprechendes Urteil erwirkt hat, oder ob er zunächst Vollstreckungsversuche bis hin zur "Verhaftung des Vermieters" unternehmen muss). Zudem haben die Kläger – wie dargestellt – ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen, wodurch sie hinreichend geschützt werden. Im Übrigen ist anzumerken, dass von vornherein nicht erwartet werden kann, dass – zumal bei einem derartigen Mietobjekt, das zahlreiche Wohnungen aufweist – überhaupt keine Nebenkosten angefallen sind. Die Annahme, dass ein Guthaben in Höhe von 100 % der Vorauszahlungen bestehen könne, ist daher von vornherein nicht schlüssig.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Die Revision war zuzulassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Die Frage, ob im laufenden Mietverhältnis eine "Saldoklage" auf Auszahlung eines Guthabens in Höhe der geleisteten Vorauszahlungen erhoben werden kann, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur Belegvorlage nicht nachkommt und somit hinsichtlich der abgerechneten Nebenkosten beweisfällig bleibt, ist bisher höchstrichterlich nicht entschieden.

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Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf

3.717,45 Euro

festgesetzt.