Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1994-08-17, Aktenzeichen 11 U 49/94
ECLI:DE:OLGK:1994:0817.11U49.94.00

Tenor

1

T A T B E S T A N D

2

Der Kläger verlangt Schadensersatz wegen des Abbruchs von
Vertragsverhandlungen sowie Minderung von Mietzins.

3

Mit Mietvertrag vom 18. Juni 1982 hatte der Kläger Gewerberäume
in Parterre und im Kellergeschoß des Anwesens B.straße 14, L., von
der W.B. GmbH ##blob##amp;. Co.KG angemietet (vgl. Ablichtung des
Mietvertrages Bl. 1 ff. AH). Die für seine Offsetdruckerei
genutzten Räume um- faßten ca. 240 m2 Fläche (der genaue Umfang ist
unklar, da teilweise auch von 260 m2 die Rede ist) im Erdge- schoß
und 120 m2 Lagerfläche im Keller sowie einen Ab- stellplatz im Hof.
Das Mietverhältnis war bis 31. Juli 1992 befristet; danach
verlängerte es sich jeweils um ein Jahr, wenn keine der Parteien
widersprach.

4

Der Beklagte erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 28. Juli
1989 (Anlage 4) dieses Grundstück und setzte das Mietverhältnis
fort. Die Nettomiete ohne Nebenko- sten betrug zuletzt 3.100,-- DM
monatlich.

5

Zur besseren wirtschaftlichen Nutzung des Objekts plan- te der
Beklagte Ende 1990/Anfang 1991 Umbaumaßnahmen, und zwar die
Umgestaltung des Altbaus und einen rück- wärtigen Anbau im Hof,
wobei eine Aufteilung des Gebäu- des in Teileigentumseinheiten mit
Verkauf an Dritte er- wogen wurde. In diesem Zusammenhang nahm er
mit dem an einem Erwerb interessierten Kläger Verhandlungen
auf.

6

In der Folge kam es im Beisein des Zeugen E. am 13. März 1991 zu
einer Besprechung zwischen den Partei- en, die sich mit einem
Teileigentumserwerb des Klägers befaßte, wobei von einem Kaufpreis
von 750.000,-- DM die Rede war. Die weiteren Einzelheiten dieser
Ver- tragsverhandlungen, auch hinsichtlich des erwähnten
Kaufpreises, und deren Ergebnis sind zwischen den Par- teien
streitig.

7

Der Beklagte begann im Mai 1991 mit Umbau- und Erwei-
terungsarbeiten für den geplanten Anbau im Hof. Bereits seit 25.
April 1991 führte der Kläger, dem der Beklagte Baupläne überlassen
hatte, seinerseits Umbau-, später nach Übergabe eines Teils des
Anbaus im Rohbauzustand auch Ausbaumaßnahmen durch. Diese dauerten
bis Februar 1992. Im Oktober 1991 bezog der Beklagte die im ersten
Stock des Anwesens befindliche, neu eingerichtete Arzt- praxis.

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Ende Oktober 1991 und nochmals Anfang Dezember 1991 kam es
zwischen den Parteien zu Gesprächen wegen der Durchführung eines
Notartermins, wobei die Parteien über die Gründe, weshalb dieser
Termin nicht zustande- kam, streiten. Jedenfalls Ende 1991 war auch
nach Darstellung des Beklagten die Finanzierung eines Kaufpreises
von 750.000,-- DM seitens des Klägers gesichert. Zu diesem
Zeitpunkt erklärte ihm der Beklagte, zum geplanten Ver- kauf der
Gewerbefläche nur zu einem erhöhten Preis von 1.000.000,-- DM
bereit zu sein. Unter dieser Bedingung lehnte der Kläger den
Abschluß eines Kaufvertrages ab. In der sich anschließenden
Korrespondenz konnte zwi- schen den Parteien keine Einigkeit über
den Erwerb von Teileigentumsanteilen erzielt werden.
Zwischenzeitlich kündigte der Beklagte das Mietverhältnis zum 31.
Juli 1992; mit Schreiben vom 1. April 1992 erklärte er alle
Verhandlungen für gescheitert. Der Kläger hat inzwischen das Objekt
geräumt und seinen Betrieb verlegt.

9

Er hat behauptet, in der Besprechung vom 13. März 1991 hätten
sich die Parteien endgültig über den Ankauf des anläßlich der
Umbau- und Anbauarbeiten entstehenden Teileigentums geeinigt;
dieses sollte die bereits angemieteten 240 m2 im Erdgeschoß
zuzüglich 50 m2 im Anbau, 85 m2 im Obergeschoß (Altbau) sowie 35 m2
im er- sten Obergeschoß (Anbau) umfassen. Weitere Einzelheiten des
Grundstücksgeschäftes seien abschließend besprochen worden, wie
z.B. die Aufteilung der Kellerräume, die Frage der Autostellplätze
und der Hofflächennutzung. Er habe dies in einer dem
Verhandlungsergebnis entspre- chenden Aktennotiz niedergelegt,
ebenso wie der damals anwesende Zeuge E., der ihm seinen Vermerk
später zuge- sandt habe. Hierzu wird auf die vorgelegten Ablichtun-
gen der Aktenvermerke Bezug genommen (Bl. 10, 11, 117, 118 AH).
Insbesondere sei nach längeren Verhandlungen auch Einigkeit über
den Kaufpreis von 750.000,-- DM erzielt worden. Mit Rücksicht auf
den vereinbarten Erwerb des Teileigentums sei er bereit gewesen,
die mit den Bauarbeiten des Beklagten verbundenen Erschwernisse
hinzunehmen. Weiter sei man darin übereingekommen, daß der Kläger
bereits nach Fertigstellung der jeweiligen Rohbauabschnitte den
weiteren Ausbau des Neubaus für seine Zwecke durchführe. Auf Wunsch
des Beklagten sei die notarielle Beurkundung aus steuerlichen
Gründen auf den Zeitraum nach dem 3. November 1991 verschoben
worden.

10

In der Folgezeit habe der Beklagte Kenntnis von den sich
anschließenden Baumaßnahmen gehabt, denn diese seien sozusagen
"unter dessen Augen" durchgeführt wor- den. Als er den Beklagten im
Herbst 1991 auf den Notar- termin angesprochen habe, habe dieser
ihn erneut hinge- halten.

11

Der Kläger hat die Meinung vertreten, der Beklagte schulde ihm
aus culpa in contrahendo Schadenersatz in Höhe der getätigten
Investitionen, die er mit insgesamt 164.380,82 DM brutto beziffert
hat. Im einzelnen wird auf die Zusammenstellung des Klägers Bl. 34
AH und die dazu vorgelegten Rechnungen Bl. 35 ff. AH hingewiesen.
Ferner hat er Ersatz von Kosten in Höhe von 6.493,99 DM brutto für
durch Baumaßnahmen des Beklagten bedingte Umsetzarbeiten und
Reparaturkosten an seinen Geräten verlangt. Darüber hinaus hat der
Kläger vorgetragen, daß er die gemieteten Räume vom 1. Mai 1991 bis
31. Mai 1992 wegen der Bauarbeiten des Beklagten nur eingeschränkt
habe nutzen können, so daß für diesen Zeitraum eine Mietmin- derung
von 50 % (20.150,-- DM) anzusetzen sei. Unter Abzug der unstreitig
nicht gezahlten Mieten für die Monate April bis Juni 1992 sowie der
Mehrwert- steuer hat der Kläger den mit der Klage geltend gemach-
ten Betrag errechnet.

12

Er hat beantragt,

13

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 154.716,34 DM nebst 14,25 %
Zinsen seit Kla- gezustellung zu zahlen.

14

Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

16

Weiter hat er widerklagend beantragt,

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1. den Kläger zur Zahlung von 24.069,32 DM nebst 14,25 % Zinsen
seit dem 1. April 1992 an ihn zu verurteilen (rückständige Miete
von Februar bis Juli 1992);

18

2. ihn zur Zahlung von weiteren 32.947,14 DM zuzüglich 14,25 %
Zinsen seit Zustellung der Widerklageerweiterung an den Beklag- ten
zu verurteilen (Beseitigungskosten für Einbauten);

19

3. sowie den Kläger zur Zahlung von weiteren 9.670,24 DM nebst
14 % Zinsen seit 1. Au- gust 1992 an ihn zu verurteilen (Nutzungs-
entschädigung August 1992).

20

Der Kläger hat Abweisung der Widerklage beantragt.

21

Der Beklagte hat behauptet, am 13. März 1991 sei noch keine
abschließende Einigung zustandegekommen. Über die in dem
klägerischen Aktenvermerk niedergelegten Einzel- heiten sei als
Planungsdetails gesprochen worden; der Betrag von 750.000,-- DM sei
eine Preisidee gewesen, keineswegs habe man sich darauf als
verbindlichen Kauf- preis geeinigt. Baumaßnahmen habe der Kläger
ohne Kenntnis des Beklag- ten und ohne dessen Billigung voreilig
und in eigener Verantwortung in Angriff genommen. Einzig die
Heizungs- renovierung und eine Fenstererneuerung seien ihm be-
kannt und mit ihm abgestimmt gewesen. Als er den Kläger im Oktober
und im Dezember 1991 nochmals auf einen No- tartermin angesprochen
habe, habe dieser wegen der noch nicht gesicherten Finanzierung um
Aufschub gebeten. Ende 1991 sei der vom Kläger gewünschte Preis
nicht mehr realisierbar gewesen.

22

Der Beklagte hat die Ansicht vertreten, Ansprüche aus
Verschulden bei Vertragsschluß stünden seinem Vertrags- partner
nicht zu. Es sei weder ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden,
noch liege ein Verschulden des Be- klagten vor. Vielmehr schulde
ihm der Kläger noch rückständigen Mietzins für Frühjahr 1992 sowie
für die Nutzung der Räume im ersten Obergeschoß, welche nicht
Gegenstand des Mietvertrages geworden seien. Weiter sei er zum
Ersatz der Kosten verpflichtet, die ihm, dem Beklagten, durch die
Entfernung der Einbauten entstünden, wozu auf die Aufstellung im
Schriftsatz vom 22. Oktober 1992 verwiesen werde. Schließlich habe
er, der Beklagte, Anspruch auf Nutzungsentschädigung für den Monat
August 1992, da verspätet geräumt worden sei.

23

Wegen aller weiterer Einzelheiten des erstinstanzlichen
Parteivortrages wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst
Anlagen ergänzend Bezug genommen.

24

Nach Beweiserhebung durch Zeugenvernehmung und Hinweis auf den
möglichen Erlaß eines Grundurteils hat das Landgericht mit
Teil-Grundurteil vom 14. Januar 1994 die Klage als dem Grunde nach
gerechtfertigt angesehen. Die Entscheidung über die Widerklage hat
es noch nicht getroffen und dem weiteren Verfahren vorbehalten. Zur
Begründung ist ausgeführt worden, daß dem Kläger ein
Schadenersatzanspruch aus Verschulden bei Vertrags- schluß zustehe.
Der Beklagte habe den beabsichtigten und im einzelnen
ausgehandelten Vertragsabschluß für den Kläger als sicher
dargestellt und dessen Baumaßnah- men gebilligt. In dem dann
erfolgten Abbruch der Ver- handlungen ohne triftigen Grund liege
eine schuldhafte Verletzung der vorvertraglichen Verpflichtung zur
Rück- sichtnahme auf die berechtigten Belange des Verhand-
lungspartners.

25

Gegen dieses Urteil, das dem Beklagten am 28. Januar 1994
zugestellt worden ist, hat er am 28. Februar 1994 Berufung
eingelegt. Nach entsprechender Fristverlängerung hat er sein
Rechtsmittel mit am 27. Mai 1994 eingegangenem Schrift- satz
begründet.

26

Er wiederholt und vertieft sein Vorbringen erster Instanz.
Ergänzend führt er aus, daß der Abschluß eines notariellen
Vertrages nicht als sicher dargestellt worden sei. Vielmehr habe es
sich um unverbindliche Überlegungen gehandelt; dem Kläger sei der
Erwerb des Teileigentumsanteils lediglich in Aussicht gestellt
worden. Er selber habe zwar von einem Preis in der Grö- ßenordnung
von 750.000,-- DM gesprochen, dem habe seine damalige Kalkulation
der Investitionskosten mit ca. 2,5 Millionen DM zugrundegelegen.
Bei den Gesprächen habe er auf diese Grundlage hingewiesen und
erklärt, daß dieser Preis bei Änderung der kalkulierten Beträge
nicht mehr gelten könne. Eine irgendwie geartete Si- cherheit oder
gar endgültige Bindung des Beklagten habe nicht vorgelegen.

27

Gegenteiliges sei auch nicht aus der Aussage des Zeugen E.
herzuleiten. Dieser habe in wesentlichen Punkten unzutreffende und
widersprüchliche Angaben gemacht, wie z.B. zur Frage des
Aktenvermerks. Daß der Vermerk des Klägers bereits Anfang 1991
verfaßt worden sei, bestreitet der Beklagte. Vielmehr sei diese
Notiz erst zu Prozeßzwecken gefertigt worden. Gegen die vom Zeugen
E. bestätigte Vereinbarung, Umbauarbeiten bereits vor
Eigentumsübergang vornehmen zu dürfen, spreche sowohl das Datum des
Bauantrages vom 13. Dezember 1991 wie das der Erteilung der
Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 25. Februar 1992. Die
Vorläufigkeit des Angebots des Beklagten ergebe sich auch bereits
aus dem letzten Pas- sus des vom Kläger selber vorgelegten
Aktenvermerks.

28

Der Beklagte habe von den ungenehmigten Bauarbeiten des Klägers
nichts mitbekommmen. Bis Oktober 1991 habe er sich kaum auf der
Baustelle aufgehalten; nach seinem Einzug in die dortige Praxis sei
ihm ebenfalls nichts aufgefallen, denn die Tür zu den
Geschäftsräumen des Klägers sei ständig geschlossen gewesen.
Erstmals habe er im Dezember 1991 von den Arbeiten erfahren.
Dagegen spreche auch nicht die Aussage P.. Denn diese lasse of-
fen, zu welchem Zeitpunkt der Beklagte informiert wor- den sei.

29

Ende 1991 sei er mit einer enormen Steigerung der Baukosten
konfrontiert worden, u.a. wegen der Sanierung der gesamten
Heizungsanlage, so daß der Gesamtaufwand sich auf 4 Millionen DM
statt auf zunächst angenommene 2,5 Millionen DM belaufen habe. Die
anfangs kalkulierte Rendite hätte wegen unzutreffender Angaben des
Zeugen E. über die Nutzfläche nach unten korrigiert werden müssen.
Ihm könne deshalb wegen der Forderung eines hö- heren Kaufpreises
kein Vorwurf gemacht werden, andern- falls hätte er das Objekt
nicht halten können.

30

Schließlich treffe den Kläger ein erhebliches Mitver- schulden,
das einen etwaigen Schadenersatzanspruch auf Null reduziere, denn
dieser habe ohne die in seinem Vermerk vorgesehene notarielle oder
anwaltliche Absi- cherung die umfangreichen Baumaßnahmen
ergriffen.

31

Der Beklagte beantragt,

32

unter Abänderung des landgerichtlichen Ur- teils nach seinen
erstinstanzlichen Schlußan- trägen zu erkennen, in bezug auf das
Grundur- teil die Klage abzuweisen,

33

hilfsweise ihm nachzulassen, etwaige Sicher- heit durch
Beibringung einer Bürgschaft einer deutschen Großbank, Volksbank
oder Sparkasse leisten zu dürfen.

34

Der Kläger beantragt

35

Zurückweisung der Berufung;

36

hilfsweise ebenfalls Sicherheit durch eine selbstschuldnerische
Bürgschaft einer deut- schen Großbank oder öffentlichen Sparkasse
leisten zu dürfen.

37

Er hält die Voraussetzungen eines Schadenersatzanspru- ches aus
culpa in contrahendo in Übereinstimmung mit der landgerichtlichen
Entscheidung für gegeben. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme
erster Instanz sei das Landgericht zu Recht von einer ein
besonderes Vertrau- ensverhältnis begründenden Zusage des späteren
Verkaufs zu dem besprochenen Preis ausgegangen. Ebenso sei zu-
treffend das Vorliegen einer weiteren Zusage zur Durch- führung von
Bauarbeiten im Vorgriff auf die notarielle Beurkundung, die
lediglich im steuerlichen Interesse des Beklagten aufgeschoben
worden sei, bejaht worden.

38

Bei den geführten Gesprächen sei dagegen nicht zum Ausdruck
gekommen, daß der vereinbarte Preis von 750.000,-- DM nur unter dem
Vorbehalt der Gültigkeit der Kalkulation des Beklagten bestehe. Der
Beklagte, der regelmäßig auf der Baustelle gewesen sei und später
in dem Gebäude seine Praxis ausgeübt habe, sei über das Bauvorhaben
des Klägers unterrichtet gewesen. Er ver- weist hierzu auf die
Aussage des Zeugen P. und auf die im Herbst 1991 erfolgte Übergabe
des Rohbaus. Den Beklagten, der dadurch eine besondere
Vertrauenssi- tuation geschaffen habe, treffe auch ein Verschulden,
da er von seiner als sicher hingestellten Zusage ohne hinreichenden
Grund abgerückt sei. Bei Unklarheit über die Höhe des Kaufpreises
hätte er den Kläger darauf hinweisen müssen, bevor dieser
umfangreiche Investitio- nen in Angriff genommen habe.

39

Das Vorbringen des Beklagten, soweit es die spätere
Preiserhöhung betrifft, werde bestritten. Für angebli- che
Mehrkosten für den Ausbau habe der Beklagte selber Sorge zu
tragen.

40

Wegen weiterer Einzelheiten des beiderseitigen Vorbrin- gens
wird auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze der
Parteien und die dazu überreichten Un- terlagen ergänzend Bezug
genommen.

41

Der Senat hat gemäß Beschluß vom 13. Juli 1994 auf den verwiesen
wird (Bl. 224 d. A.) Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeuginnen
B., Sch. und V.. Die Aussagen ergeben sich aus der
Verhandlungsniederschrift dessel- ben Tag (Bl. 224 ff. d. A.).

42

E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E

43

Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber nicht begründet.
Dem Kläger stehen gegen den Beklagten ein Anspruch auf Ersatz des
Vertrauensschadens wegen Ver- schuldens bei Vertragsabschluß und
ein Mietminderungs- anspruch (§ 537 BGB) wegen zeitweiliger
Einschränkungen der Nutzbarkeit der gemieteten Gewerberäume zu, wie
das Landgericht zu Recht entschieden hat.

44

Der Antrag des Beklagten in zweiter Instanz ist dahin
auszulegen, daß er Aufhebung des Teil-Grundurteils und insoweit
Klageabweisung beantragt; weitergehende Anträ- ge gehen ins Leere,
da nur dieses Urteil Gegenstand des Berufungsverfahrens ist.

45

Das Teil-Grundurteil ist in zulässiger Weise ergangen, §§ 301,
304 ZPO. Davon, daß im Betragsverfahren zu Gunsten des Klägers ein
Schadensbetrag und ein Minderungsbetrag festge- stellt werden, kann
mit hinreichender Wahrscheinlich- keit ausgegangen werden (vgl.
MünchKomm-Musielak, ZPO, § 304 Rdn. 19).

46

Ein Schadenersatzanspruch wegen Abbruchs von Vertrags-
verhandlungen bei nicht formbedürftigen Geschäften setzt voraus,
daß ein Vertragspartner sich mit der Gegenseite über den Inhalt
eines noch abzuschließenden Vertrages ganz oder im wesentlichen
einig geworden ist, später den beabsichtigten Vertragsabschluß ohne
trifftigen Grund ablehnt, obwohl er sich vorher so ver- halten hat,
daß der andere Teil berechtigterweise auf das Zustandekommen des
Vertrages vertraut und deswegen wirtschaftliche Nachteile auf sich
genommen hat (vgl. z.B. MünchKommEmmerich, BGB, 3. Aufl., vor § 275
Rdn. 158 ff.; BGH NJW 70, 1840). In Anbetracht der Schutz- funktion
des § 313 BGB, die durch eine Verpflichtung zum Ersatz des
Vertrauensschadens und einen damit unter Umständen verbundenen
indirekten Zwang zur Erfüllung des Grundstücksgeschäfts unterlaufen
werden könnte, ist Voraussetzung für eine Haftung bei
formbedürftigen Verträgen ein der endlichen Verweigerung des
Vertrags- abschlusses vorangehendes Verschulden (vgl. BGH NJW 70,
1840; BGH NJW 75, 43; BGH WM 79, 458; BGH DNotZ 83, 621 = WM 82,
1436; OLG Köln, NJW-RR 87, 801; OLG Hamm NJW- RR 91, 1043; OLG
Stuttgart DB 89, 1817).

47

Das Verhalten des Beklagten während der Verhandlungen bis zu
deren endgültigem Scheitern erfüllt diese Anfor- derungen. Denn er
hat gegenüber dem Kläger Vertrauen auf das sichere Zustandekommen
des Vertrages erweckt, dieses durch sein Einverständis mit den
Baumaßnahmen, deren Duldung und der späteren Überlassung des
Rohbaus, soweit dieser vom Kläger erworben werden sollte, be-
kräftigt, ohne zugleich auf vorhandene Vorbehalte sei- nerseits
hingewiesen zu haben, bevor der Kläger umfang- reiche Umbau- und
Ausbauarbeiten vornahm.

48

Das Ergebnis der Beweisaufnahme wie das Verhalten der
Beteiligten bestätigen den Vortrag des Klägers. Danach würde bei
den Verhandlungen im März 1991 bei objekti- ver Betrachtung
Einigkeit über den wesentlichen Inhalt eines noch zu schließenden
notariellen Kaufvertrages erzielt, und der Beklagte hat den Erwerb
genau bezeich- neter Teile des Objekts (zum Teil im Altbau, zum
Teil im noch zu erstellenden Anbau) zu einem Kaufpreis von
750.000,-- DM als sicher hingestellt. Der Zeuge E. hat diesen
Sachverhalt bestätigt. Er hat nicht nur das Gespräch vom März 1991
detailliert ge- schildert, sondern darüber hinaus von monatelangen
und intensiven Verhandlungen, auch unter Hinzuziehung der
beiderseitigen Rechtsanwälte, berichtet. Nach seiner Darstellung
sei auch über den Preis von 750.000,-- DM, dessen Höhe er
ausdrücklich bestätigen konnte, umfang- reich verhandelt worden.
Der wesentliche Vertragsinhalt sei, wie im Aktenvermerk des Klägers
und in dem von ihm erstellten, festgelegt worden; lediglich mit
Rück- sicht auf steuerliche Interessen des Beklagten sei die
notarielle Beurkundung noch unterblieben und für Herbst 1991
vorgesehen gewesen.

49

Der Senat sieht keine Veranlassung, die Richtigkeit der Angaben
des Zeugen in Zweifel zu ziehen. Er hat den Ablauf
widerspruchsfrei, plausibel und in Einklang mit dem üblichen
Verlauf vergleichbarer Geschäfte geschil- dert. Die vom Beklagten
gegen die Zuverlässigkeit der Aussage erhobenen Einwände vermögen
nicht zu überzeu- gen. Daß der Zeuge zunächst nicht den eigenen
Vermerk in Erinnerung hatte, ist im Hinblick auf den zeitlichen
Abstand zur Vernehmung durchaus verständlich. Es haben sich keine
Anhaltspunkte ergeben, daß der Zeuge wegen seiner guten
Bekanntschaft zum Kläger (Schulfreund) dessen Version in besonderer
Weise unterstützt haben könnte. Vielmehr hat er zum zweiten
Beweisthema, obwohl er auch dazu vom Kläger benannt worden war,
sofort klargestellt, daß er hierzu keine weiteren Angaben ma- chen
könne. Seine Aussage bestätigt auch die zeitnahe Niederschrift des
Aktenvermerks des Klägers, obwohl dessen Herstel- lungsdatum
entgegen der Ansicht des Beklagten nicht von entscheidender
Bedeutung ist. Der in diesem Zusammen- hang vom Beklagten
aufgestellten Behauptung, der Ver- merk sei später für Prozeßzwecke
gefertigt, war nicht weiter nachzugehen, da es sich erkennbar
lediglich um eine Vermutung handelt, für die jegliche konkreten
Hin- weise fehlen.

50

Die vom Beklagten geltend gemachte Einschränkung, der Kaufpreis
sei nur unter dem Vorbehalt der unveränderten
Kalkulationsgrundlagen diskutiert worden, hat der Zeuge nicht
bestätigt. Aus seiner Aussage ergeben sich keine Hinweise, daß
dieser Punkt erörtert wurde. Die geschil- derten langwierigen
Verhandlungen sprechen eher da- gegen.

51

Die unstreitig im Herbst 1991 erfolgten Gespräche der Parteien
über einen Notartermin bekräftigen im übrigen den vom Zeugen E.
geschilderten Ablauf, wonach die not- arielle Beurkundung nach dem
3. November 1991 erfolgen sollte.

52

Das Fehlen einer Abgeschlossenheitsbescheinigung und einer
Teilungserklärung zum damaligen Zeitpunkt steht der Annahme einer
festen Zusage nicht entgegen, da mit deren problemloser Erteilung
gerechnet werden konnte. Der später Ablauf hat diese Erwartung
bestätigt.

53

Entgegen der Meinung des Beklagten belegt die Formulie- rung des
letzten Absatzes (Ziffer 7) der vom Kläger er- stellten Aktennotiz,
daß der wesentliche Inhalt des zu schließenden Kaufvertrages
bereits festgelegt war, denn die unter Ziffer 7 vorgesehene
Regelung sollte ledig- lich der "Absicherung" dienen.

54

Die damit erwiesene Absprache der Parteien im März 1991 enthält
zwar mangels der Form des § 313 BGB keine hinsichtlich des
Vertragsabschlusses rechtlich bindende Vereinbarung, hat jedoch zu
Gunsten des Klägers einen Vertrauenstatbestand geschaffen. Dieser
wird durch die weitere Abmachung, er könne bereits vor dem
Eigentumsübergang mit Baumaßnahmen sowohl im Altbau wie auch in dem
noch zu erstellenden Anbau beginnen, bestärkt. Dabei kann offen
bleiben, ob diese weitere Verabredung als Rechtsgeschäft wiederum
der Form des § 313 BGB unterliegt und damit unter Umständen
unwirksam ist, denn jedenfalls ist darin auch eine wirksame
Einwilligung oder zumindest tatsächliche Gestattung des Beklagten
hinsichtlich der zukünftigen Bauarbeiten enthalten (§§ 182, 183
BGB).

55

Daß eine Vereinbarung über diese Baumaßnahmen getroffen wurde,
wird durch die Aussagen der beiden Zeugen E. und P. bestätigt. Der
Zeuge E. hat bekräftigt, daß in seinem Beisein wäh- rend der
entscheidenden Verhandlungen auch diese Frage einvernehmlich in dem
beschriebenen Sinne geregelt wur- de. Der Zeuge P. ergänzte dies,
da aus der Reaktion des Beklagten, als er diesem von den
Investitionen des Klä- gers berichtete, zweifelsfrei erkennbar
wurde, daß die Aktivitäten des Klägers auf einer solchen Abrede be-
ruhten.

56

Im übrigen entspricht dem auch das Verhalten der Par- teien. Die
Baumaßnahmen des Klägers, deren geltendge- machter Umfang von
143.534,38 DM netto zwar im einzel- nen streitig ist, werden jedoch
in wesentlichen Teilen auch vom Beklagten eingeräumt, wie sein
Antrag auf Ent- fernung der erfolgten Umbauten erkennen läßt. Sie
wer- den im übrigen durch die Aussage P. als umfangreich be-
stätigt und sind wirtschaftlich nur sinnvoll erklärbar vor dem
Hintergrund einer langfristigen, vertraglich abgesicherten Nutzung
des Gebäudes durch den Kläger.

57

Die Frage, ob bereits eine öffentlich-rechtliche Baugenehmigung
vorlag, ist in diesem Zusammenhang ohne Belang. Zum einen ist es
durchaus vorstellbar, daß Absprache und Baubeginn unabhängig von
deren Vorliegen erfolgten, zum anderen hatte der Beklagte bereits
am 20. November 1990 eine erste Baugenehmigung beantragt (A 3), die
durch den Nachtragsantrag vom 13. Dezember 1991 aktualisiert wurde
(A 1).

58

Der Beklagte wußte auch um die durchgeführten Investi- tionen
des Klägers und billigte diese. Seiner gegentei- ligen Darstellung,
er habe erst im Dezember 1991 - ca. um Weihnachen - davon erfahren,
kann nicht gefolgt werden. Der Zeuge P. hat als Bauleiter die
Baumaßnahmen des Beklagten betreut. Seine Aussage, er habe den
Beklagten über das volle Ausmaß der Bauarbeiten des Klägers
informiert, ist glaubhaft und zeigt in ihrem Gesamtzu- sammenhang,
daß der Beklagte nach Beginn der eigenen Baumaßnahmen zeitgleich
oder jedenfalls im engen zeit- lichen Zusammenhang von denen des
Klägers unterrichtet wurde. Die Version des Beklagten, von seinem
Bauleiter erst im Dezember 1991 informiert worden zu sein, fin- det
in dieser Aussage keine Stütze. Eine nochmalige Vernehmung des
Zeugen P., der bereits umfassend zu dieser Frage gehört wurde, war
nicht gebo- ten (§ 398 ZPO). Die Würdigung seiner Aussage erfolgt
in Übereinstimmung mit der der Vorinstanz. Auf das genaue Datum des
Informationsgespräches kommt es schließlich auch nicht an, da der
Beklagte, wie schon aufgezeigt, bereits aufgrund der ursprünglichen
Vereinbarung, die auch der Zeuge E. bestätigt hat, Be- scheid
wußte.

59

Schließlich ist es nach Meinung des Senats ausgeschlos- sen, daß
der Beklagte als Bauherr und ab Oktober als Praxisbetreiber in
demselben Gebäude keinerlei Aktivi- täten der vom Kläger
beauftragen Baufirmen wahrgenommen haben will. Selbst wenn er
zunächst die Baustelle unre- gelmäßig besucht haben sollte, ist es
kaum vorstellbar, daß die Bauarbeiten seines Vertragspartners
völlig unbemerkbar abliefen. Dies gilt erst recht für die Zeit ab
Oktober 1991, in der sich der Beklagte täglich in dem Objekt
aufhielt. Er als Bauherr konnte auch im Gegensatz zu unbeteiligten
Beobachtern zwischen eigenen Arbeiten und Handwerkern und denen des
Klägers unter- scheiden. Die im Rahmen der Widerklage vom Beklagten
aufgeführten Arbeiten, deren Beseitigung er verlangt, wurden
teilweise erst Ende 1991 in Rechnung gestellt, so daß die
zugrundeliegenden Baumaßnahmen kaum vor Oktober durchgeführt wurden
(siehe z.B. Rechnung U. vom 13. November 1991 laut Angebot vom 13.
Oktober 1991, Rechnung P. über Treppeneinbau vom 14./15. Oktober
1991; Rechnung W. über Estricharbeiten vom 31. Dezember 1991,
Anlage Bl. 60 ff. AH). Dementsprechend konnte die Durchführung
dieser Arbeiten dem Beklagten nicht verborgen bleiben. Auf die
Frage, ob die Tür zum Geschäftsbetrieb der Klägers offenstand,
kommt es dabei nicht an. Denn bereits der Baubetrieb als solcher
innerhalb und die damit verbundenen An- und Abfahrten außerhalb des
Hauses verursachen erhebliche Unruhe und Aufmerksamkeit.

60

Ferner wurden die Teile des Rohbaus, die der Kläger erwerben
sollte, diesem unstreitig im Oktober (Erdge- schoß) und im November
1991 (erstes Obergeschoß) zur Verfügung gestellt. Dieser vom
Beklagten selbst vorge- tragene Umstand bestätigt weiterhin die
Absprache über vorgezogene Bauarbeiten sowie die Kenntnis des
Beklag- ten von diesen, denn ein anderer Grund für die Übergabe ist
weder behauptet worden noch ersichtlich.

61

Schließlich weisen die vom Beklagten vorgelegten, auf den 6.
Dezember 1991 datierten und von ihm unterschrie- benen
Architektenpläne zum Nachtrag der Baugenehmigung vom 21. August
1991 (A 1) eine Ausgestaltung des Erdgeschosses und des ersten
Obergeschosses in der Weise aus, wie sie dem Ergebnis der
Verhandlungen vom 13. März 1991 entsprechen. Pläne gleichen Inhalts
und mit denselben Daten lagen auch dem Antrag auf Abge-
schlossenheitsbescheinigung bei (A 2).

62

Dagegen können die vor dem Senat gehörten Zeuginnen den Vortrag
des Beklagten nicht erhärten. Die beiden Arzthelferinnen konnten
keine sachdienlichen Angaben machen, da sie zwar die Wahrnehmung
von Bauge- räuschen bestätigten, ohne diese allerdings genauer or-
ten zu können. Die Aussage der Ehefrau vermochte nicht zu
überzeugen. Daß sie sich als Ehefrau des Bauherrn, die sich ab Ok-
tober auch täglich in diesem Gebäude aufhielt, nicht um die
Bauarbeiten gekümmert und nicht gewußt habe, ob und wer in welcher
Etage baut, erscheint lebensfremd. Hinzu kommt, daß sie auch
Unterlagen zum Bauantrag des Be- klagten vom 20. November 1990 (A
3) selber unterschrie- ben hat und somit mit dem Bauvorhaben befaßt
gewesen war. Dementsprechend vermag der Senat ihren Angaben nicht
zu folgen, auch soweit sie zum Kenntnisstand des Beklagten
Bekundungen gemacht hat.

63

Der Abbruch der auf der ursprünglichen Grundlage durch das
Verlangen eines weit höheren Kaufpreises seitens des Beklagten
erfolgte ohne triftige Gründe. Die von ihm verlangte
Kaufpreiserhöhung konnte er nicht plau- sibel machen. Auf steigende
Grundstückspreise kann er sich nicht mit Erfolg berufen, da ihm
dieses Risiko bereits bei Erteilung der Zusage im März 1991 bewußt
war. Einen unvorhergesehenen Anstieg der Baupreise in bezug auf den
Teil des Anbaus, der zur Veräußerung an den Kläger vorgesehen war,
hat er weder konkret behaup- tet noch betragsmäßig dargestellt. Die
geltend gemach- ten Sanierungskosten für die Heizungsanlage sind
nicht zahlenmäßig aufgeschlüsselt, noch anteilig auf das vom Kläger
zu erwerbende Teileigentum bezogen, und können im übrigen eine
Preiserhöhung um 250.000,-- DM nicht begründen. Ebensowenig greift
der Einwand durch, er sei bei der Kalkulation des Kaufpreises von
einer vom Zeu- gen E. erstellten, unzutreffenden
Nutzflächenberechnung ausgegangen; denn bereits der ursprünglich
eingereichte Bauantrag vom 20. November 1990 basierte auf einer vom
Architekten erstellten Nutzflächenberechnung. Die pauschale
Behauptung der Erhöhung der Investitions- kosten von 2,5 Millionen
DM auf 4 Millionen DM reicht mangels weiterer Spezifikation zu
Darlegungen eines triftigen Grundes für die veränderte Haltung des
Be- klagten nicht aus.

64

Neben der Feststellung des unbegründeten Abbruchs der
Verhandlungen auf der Basis des ursprünglich verein- barten
Kaufpreises ist dem Beklagten auch Verschulden vorzuwerfen. Durch
seine Gestattung des Umbaus und des Ausbaus des Rohbaus sowie der
weiteren Billigung der durchgeführten Baumaßnahmen hat er das
Vertrauen des Klägers auf das Zustandekommen des Vertrages in
schuld- hafter Weise unterhalten und bestärkt (vgl. BGH NJW 75,
43). Allein die Formbedürftigkeit eines Vertrages gibt noch kein
Recht zu illoyalem Verhalten gegenüber dem Vertragspartner,
vielmehr ist auch bei solchen Vertragsverhandlungen auf die Belange
des anderen Teils Rücksicht zu nehmen (vgl. MünchKomm/Emmerich,
BGB, 3. Aufl., Rdz. 162 vor § 275). Aufgrund der vorliegen- den
Sondersituation, in der der Kläger mit Einverständ- nis des
Beklagten umfangreiche Investitionen in das erst zu erwerbende
Grundeigentum tätigte, die weit über den Umfang üblicher
Aufwendungen in Erwartung eines Grunderwerbs hinausgingen und im
Falle des Verhand- lungsabbruchs nutzlos wurden, bestanden für den
Beklag- ten besondere Aufklärungs- und Schutzpflichten gegen- über
seinem Vertragspartner.

65

Hatte er also, wie er in Hinblick auf seine Kalkual-
tionsgrundlagen behauptet, seinerseits noch Vorbehalte, oder gab es
für ihn noch Unsicherheitsfaktoren hin- sichtlich des geplanten
Vertragsabschlusses, so mußte er den Kläger spätestens vor Aufnahme
der Bautätigkeit darauf hinweisen, um ihn vor so erheblichen, u.U.
wirtschaftlich wertlosen Aufwendungen zu schützen. Ins- besondere
Bedenken wegen der endgültigen Höhe des Kauf- preises hätte er
rechtzeitig formulieren müssen.

66

Selbst wenn wer aber zum Verkauf fest entschlossen gewesen wäre,
wogegen sein späteres Verhalten und sein prozessuales Vorbringen
sprechen, hätte er sich in der mit seiner Billigung inzwischen
entstandenen Situation ebenfalls nur noch bei Vorliegen erheblicher
sachlicher Gründe von der Vertragszusage lösen dürfen. Daß diese
nicht vorliegen, ist bereits aufgezeigt worden. Infol- gedessen
stellt der Verhandlungsabbruch ein schuldhaft widersprüchliches und
illoyales Verhalten gegenüber dem Vertragspartner dar.

67

Da der Beklagte weder auf eventuelle Vorbehalte hinge- wiesen
hat, als der Kläger die Umbau- und Ausbautätig- keit begonnen hat,
noch wichtige Gründe für die Ver- handlungsaufkündigung vorgebracht
hat, hat er schuld- haft gegen die ihm auch unter Berücksichtigung
der Re- gelung des § 313 BGB obliegenden Pflicht zur Rücksicht-
nahme auf die Belange des Vertragspartners verstoßen.

68

Sein Hinweis auf eigene Finanzierungsschwierigkeiten kann ihn
ebenfalls nicht entlasten. Es ist schon frag- lich, ob eigene
wirtschaftliche Schwierigkeiten einen Entschuldigungsgrund abgeben
können. Jedenfalls fehlt dazu ein ausreichender konkreter
Sachvortrag, der auch über die Veränderungen bei den
Kalkulationsgrundlagen Aufschluß geben müßte, was, wie bereits
dargelegt, nicht der Fall ist.

69

Ein Mitverschulden des Klägers, daß darin gesehen werden könnte,
daß er sich vor Beginn der Bauarbei- ten nicht ausreichend
abgesichert hat, wie es der von ihm vorgelegte Aktenvermerk
vorsieht, ist nicht festzustellen. Wenn auch je nach Fallgestaltung
eine solche Schutzmaßnahme in Erwägung zu ziehen ist (vgl. OLG
Stuttgart DB 89, 1817), war sie jedenfalls bei dem vorliegenden
Sachverhalt entbehrlich. Schließlich konnte der Kläger zu Recht
darauf vertrauen, daß der Beklagte den besprochenen Kaufvertrag
nach Ablauf der zweijährigen Spekulationsfrist abschließen würde,
nach- dem er die erwähnten Baumaßnahmen gestattet hatte, den
Baufortschritt verfolgen konnte und die zu veräußernden Rohbauteile
überlassen hatte. In dieser Situation des parallelen
Baufortschrittes beider Vertragspartner be- stand aus der Sicht des
Käufers keine Veranlassung mehr zu einer weiteren Absicherung.
Vielmehr war nach seinem Dafürhalten nur noch die Zweijahresfrist
abzuwarten, um zum Abschluß des notariellen Kaufvertrages zu
kommen. Der Sachverhalt in dem vom Oberlandesgericht Stuttgart
(a.a.0.) entschiedenen Fall lag insofern anders, als dort der
Käufer 16 verschiedenen Verkäufern gegenüber- stand.

70

Der Kläger kann somit Ersatz seines Vertrauensschadens
verlangen, der in dem von ihm in Erwartung des Erwerbs von
Teileigentumsanteilen getätigten Investitionen in das Gebäude
besteht. Deren Höhe im einzelnen ist im Rahmen des
Betragsverfahrens zu ermitteln. Weiter ist der Beklagte zum
Schadenersatz verpflichtet, soweit der Kläger wegen dessen
Bauarbeiten Aufwendungen hinsichtlich seiner Maschinen und Geräte
ebenfalls in Erwartung des Grunderwerbs durchgeführt hat (in Höhe
von 5.696,48 DM netto geltend gemacht), sofern diese im weiteren
Verfahren schlüssig dargelegt und bewiesen werden.

71

Schließlich steht dem Kläger ein Anspruch auf Mietmin- derung
für die Zeit der Bauarbeiten des Beklagten zu, § 537 BGB, soweit
dadurch die Nutzung der gemieteten Räume beeinträchtigt wurde. Ob
dazu eine ausdrückliche Abmachung getroffen worden ist, kann offen
bleiben. Denn nach der Abrede vom 13. März 1991, wie sie nach der
Beweisaufnahme erwiesen ist, liegt es auf der Hand, daß diese auch
einen stillschweigenden Verzicht des Klägers auf seine Rechte auf
Mietminderung wegen der Bauarbeiten des Beklagten im Hinblick auf
den geplanten Eigentumserwerb umfaßte. Diese konkludente Erklärung
basierte wiederum auf den Vorstellungen beider Parteien oder
jedenfalls auf der vom Beklagten nicht beanstandeten Vorstellung
des Klä- gers, daß der in den Verhandlungen geplante Eigentums-
erwerb realisiert werden würde. Durch den Nichteintritt dieses
Umstandes ist die Geschäftsgrundlage für den Verzicht des Klägers
weggefallen, so daß dessen kon- kludente Erklärung rückwirkend
unwirksam geworden ist (vgl. MünchKomm/Roth, BGB, 3. Aufl., § 242,
Rdn. 544 f.; Palandt-Heinrichs, BGB, 53. Aufl., § 242 Rdn. 113
ff.).

72

Diesem Mietminderungsverlangen steht nicht § 539 BGB entgegen,
der zwar grundsätzlich auch bei nachträgli- cher Mängelhaftung zu
beachten ist. Dessen Anwendung entfällt hier bereits deshalb, weil
beide Parteien zunächst davon ausgingen, daß die Berufung auf
Mietmin- derungsansprüche ausgeschlossen sein sollte, so daß an-
dererseits der Kläger auch keine Veranlassung zu einer
Mängelanzeige hatte. Der Umfang der geltend gemachten Mietminderung
ist im Betragsverfahren zu klären.

73

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO (vgl. BGH NJW
76, 1235).

74

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht
auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

75

Streitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer des
Beklagten: 154.716,34 DM.