Landessozialgericht Mecklenburg-Vorpommern (Sozialgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-05-27, Aktenzeichen L 8 AS 71/08

Tenor

Auf die Berufung wird das Urteil des Sozialgerichts Stralsund vom 25. Juli 2008 geändert.

Die Beklagte wird verurteilt, unter Aufhebung ihres Bescheides vom 21. Februar 2007 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 26. Juni 2007 Kosten für die Auszugsrenovierung in Höhe von 2.541,87 EUR zu übernehmen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Beklagte hat den Klägern 5/6 ihrer notwendigen außergerichtlichen Kosten beider Instanzen zu erstatten. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Die Kläger stehen im Leistungsbezug nach dem SGB II seit dem 01. Januar 2005. Sie bewohnten seit 01. März 2002 eine Wohnung in Z., und zwar ... 5a. Vermieterin war die beigeladene ... GbR Wohnungsbaugesellschaft, ..., .... Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Bl. 76 ff. des Verwaltungsvorganges Bezug genommen, und zwar insbesondere im Hinblick auf § 8 des Mietvertrages, der Schönheitsreparaturen und Bagatellschäden regelt.

2

Am 28. August 2006 händigte die Beklagte der Klägerin zu 1 ein Merkblatt aus und forderte die Kläger zur Senkung der Kosten der Unterkunft auf. Ab 01. Dezember 2006 gewährte die Beklagte nur noch die angemessenen Kosten der Unterkunft. Am 08. Februar 2007 sprach die Klägerin zu 1 bei der Beklagten vor. Es erfolgte - so der Vermerk über das Gespräch - eine Beratung zum Umzug. Darin verwies die Beklagte u. a. darauf, dass der Mietvertrag in Z. starre Regelungen zum Renovieren beinhalte und von daher die diesbezügliche Regelung nichtig sei. Seitens der Beklagten würden keine Kosten für die Renovierung übernommen. Weiterhin sei der neue Mietvertrag gesichtet worden. Dieser entspreche den Richtlinien des Landkreises Nordvorpommern. Im Februar 2007 zogen die Kläger in ihre jetzige Wohnung um.

3

Durch Schreiben vom 15. Februar 2007 teilte die Beigeladene der Klägerin zu 1 mit, sie habe die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses am 28. Februar 2007 in vertragsgerechtem Zustand zu übergeben gehabt. Der malermäßige Zustand der Wohnung (u. a. zum Teil mit Rauputz versehene Decken, intensive und unterschiedliche Wandfarben in allen Räumen) mache es zwingend erforderlich, dass die Wohnung neu tapeziert und gemalert werde. Da die Klägerin zu 1 die Wohnung auch 5 Jahre bewohnt habe, sei der mietvertraglich vereinbarte Fristenplan auch abgelaufen, wonach ohnehin die malermäßige Instandsetzung notwendig werde. Hierzu forderte die Beigeladene die Klägerin zu 1 auf. Sie fügte einen Kostenvoranschlag der Firma Immobilien- und Wohnungsservice ..., ..., bei, der von einem Kostenansatz von 2.636,80 ausging.

4

Die Kläger nahmen keine Arbeiten mehr an der Wohnung vor. Die Beigeladene beauftragte dann die Firma ..., die am 05. April 2007 der Beigeladenen für die durchgeführten Maßnahmen einen Betrag von 2.955,10 EUR in Rechnung stellte.

5

Mit Schreiben vom 24. Januar 2007 beantragten die Kläger die Übernahme dieser Kosten bei der Beklagten.

6

Durch Bescheid vom 21. Februar 2007 lehnte die Beklagte dies ab.

7

Hiergegen erhoben die Kläger mit Schreiben vom 02. März 2007 Widerspruch und verwiesen darauf, dass die Renovierungskosten nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II erstattungsfähig seien.

8

Durch Widerspruchsbescheid vom 26. Juni 2007 wies die Beklagte den Widerspruch im Wesentlichen mit der Begründung zurück, die im Formularmietvertrag vereinbarte Regelung, die den Mieter verpflichte, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Dies führe im vorliegenden Fall dazu, dass die Regelungen über die Schönheitsreparaturen insgesamt nichtig seien. Dem Schreiben der Beigeladenen vom 15. Februar 2007 sei u. a. zu entnehmen, dass die Kläger die Wohnung bereits seit 5 Jahren bewohnten und der mietvertraglich vereinbarte Fristenplan auch abgelaufen sei, wonach ohnehin die malermäßige Instandsetzung notwendig sei. Des Weiteren würden die Kläger aufgefordert, bis zum 28. Februar 2007 insbesondere die notwendigen Malerarbeiten selbst bzw. durch Dritte durchführen zu lassen. Im vorliegenden Fall sei seitens der Kläger gerade nicht die Selbsthilfemöglichkeit auch durch Angehörige und nahestehende Personen zu erkennen, sodass eine Kostenübernahme der Rechnung vom 05. April 2007 gerade nicht erfolgen könne.

9

Die Kläger haben am 24. Juli 2007 Klage erhoben. Sie vertiefen ihre Rechtsauffassung, dass die Auszugsrenovierung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II als angemessene Kosten der Unterkunft zu erstatten sei. Entgegen der Auffassung der Beklagten enthalte der Mietvertrag keinen sog. "starren Fristenplan". Wenn dem Mieter die Möglichkeit bleibe, die Regelvermutung für eine Schönheitsreparatur bei normaler Abnutzung zu widerlegen, bliebe die entsprechende Klausel nach der Rechtsprechung des BGH wirksam. So liege der vorliegende Sachverhalt.

10

Die Kläger haben beantragt,

11

en Bescheid der Beklagten vom 21. Februar 2007 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 26. Juni 2007 aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, die Kosten für die Auszugsrenovierung in Höhe von 2.955,10 EUR zu gewähren.

12

Die Beklagte hat beantragt,

13

die Klage abzuweisen.

14

Sie hat ihre Rechtsauffassung verteidigt, dass die mietvertragliche Regelung über die Schönheitsreparaturen insgesamt nichtig sei, sodass die Kläger nicht verpflichtet seien, bei ihrem Auszug zu renovieren. Ferner hätten die Kläger nicht dargelegt, dass der ehemalige Vermieter überhaupt Ansprüche gegen die Kläger geltend gemacht und durchgesetzt habe. Zudem seien die in der Rechnung vom 05. April 2007 enthaltenen Kosten nicht angemessen. Teilweise hätten die Kläger die Arbeiten auch selbst durchführen können.

15

In der mündlichen Verhandlung vom 25. Juli 2008 haben die Kläger dargestellt, dass sie die Rechnung der Beigeladenen vom 05. April 2007 noch nicht bezahlt haben.

16

Durch Urteil vom 25. Juli 2008 hat das Sozialgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, die Kosten für die Auszugsrenovierung seien grundsätzlich nach § 22 Abs. 1 SGB II als Leistungen für die Unterkunft zu erbringen. Die angemessenen Unterkunftskosten im Sinne des § 22 Abs. 1 SGB II umfassten nicht nur die laufenden Kosten, sondern auch einmalige Aufwendungen, die mit Bezug, Unterhaltung und wechselnder Unterkunft zusammenhingen. Voraussetzung sei aber, dass solche Schönheitsreparaturen - und damit auch die Endrenovierung - tatsächlich mietvertraglich geschuldet seien.

17

Das Sozialgericht hat dann im Einzelnen dargelegt, dass § 8 des Mietvertrages unwirksam sei, da er einen starren Fristenplan enthalte. Das SG verweist auf die Rechtsprechung des BGH. Auch die Abgeltungsklausel des § 8 Abs. 4 des Mietvertrages sei unwirksam, da diese ebenso auf einen starren Fristenplan verweise und nicht das tatsächliche Erscheinungsbild der Wohnung berücksichtige. Die Unwirksamkeit dieser Fristenbestimmung führe zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturverpflichtung. Der Mietvertrag richte sich nach den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen (§ 306 Abs. 2 BGB). Danach obliege im Mietrecht die Vornahme von Schönheitsreparaturen allein dem Vermieter.

18

Die Kläger haben gegen das ihnen am 11. August 2008 zugestellte Urteil am 09. September 2008 Berufung eingelegt. Der Senat hat durch Beschluss vom 30. März 2010 die Wohnungsbaugesellschaft beigeladen.

19

Zur Begründung ihrer Berufung tragen die Kläger im Wesentlichen vor, der Mietvertrag enthalte unter § 8 Nr. 3 Satz 1 keine sog. unwirksame starre Fristenregelung. Zudem führte die Unwirksamkeit eines Teils der Vereinbarungen über die Schönheitsreparaturen nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Passus im Mietvertrag, solange es sich um mehrere, sinnvoll voneinander zu trennende Einzelregelungen handele (Verweis auf Rechtsprechung des BGH). Im vorliegenden Fall könne jedenfalls die Rechtswidrigkeit der Fristenregelung des § 8 Nr. 3 des Mietvertrages nicht auf die in § 8 Nr. 4 getroffene Vereinbarung betreffend die Auszugsrenovierung ausgedehnt werden. Die Kläger sähen sich einem wirksamen zivilrechtlichen Anspruch ihres ehemaligen Vermieters auf die Auszugsrenovierung ausgesetzt und hätten daher sozialrechtlich einen Anspruch gegen die Beklagte auf Übernahme der daraus resultierenden notwendigen Aufwendungen aus § 22 Abs. 1 SGB II. Diesem Anspruch stehe nicht entgegen, dass die Kläger bislang noch nicht wegen des zivilrechtlichen Anspruchs durch den Vermieter angegangen worden seien. Zum einen gebe es zwischen den Parteien eine "Stillhaltevereinbarung" dergestalt, dass der Vermieter bis zur rechtskräftigen Klärung des Anspruchs der Kläger zuwarten werde. Zum anderen könne nicht verlangt werden, dass sich die Kläger erst einem Kosten auslösenden Zivilprozess aussetzen müssten, um später von der Beklagten die Kosten der Auszugsrenovierung erstattet zu erhalten, jedoch auf den Kosten der zivilrechtlichen Prozessführung "sitzen blieben".

20

Die Kläger beantragen,

21

unter Abänderung des Urteils des Sozialgerichts Stralsund vom 25. Juli 2008 die Beklagte zu verurteilen, den Klägern unter Aufhebung des Bescheides vom 21. Februar 2007 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 26. Juni 2007 die Kosten für die Auszugsrenovierung in Höhe von 2.955,10 EUR zu übernehmen.

22

Die Beklagte beantragt,

23

die Berufung zurückzuweisen.

24

Die Beklagte hält an ihrer erstinstanzlichen Rechtsauffassung fest.

25

Die Beigeladene stellt keinen Antrag.

26

In der mündlichen Verhandlung vom heutigen Tage hat der Senat die Sach- und Rechtslage mit den Beteiligten erörtert und insbesondere sich weitergehend über den Zustand der ehemaligen Wohnung der Kläger informiert sowie über die Einzelheiten der Abwicklung des Mietverhältnisses zwischen den Klägern und der Beigeladenen sowie die Beauftragung und Durchführung der Renovierungsarbeiten.

27

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

28

Die Berufung ist zulässig.

29

Sie ist auch im Wesentlichen begründet. Das Urteil und die angefochtenen Bescheide sind aufzuheben.

30

Die Kläger haben einen Anspruch auf Gewährung eines Betrages in Höhe von 2.541,87 EUR aus Mitteln der Grundsicherung nach dem SGB II als Kosten der Unterkunft (1). Der weitergehend mit der Klage bzw. der Berufung geltend gemachte Betrag stellt sich nach Auffassung des Senates teilweise als Schadensersatzanspruch des ehemaligen Vermieters der Kläger dar, der nicht als Kosten der Unterkunft durch den Grundsicherungsträger zu übernehmen ist (2). Teilweise wären die erforderlichen Arbeiten im Wege der Selbsthilfe von den Klägern durchzuführen gewesen - Reinigungsarbeiten (3).

31

1. Zwischen den Beteiligten ist zu Recht unstreitig, dass nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II auch Renovierungskosten (Schönheitsreparaturen) als Kosten der Unterkunft anzusehen sind (vgl. auch BSG, Urteil vom 19. März 2008 - B 11b AS 31/06 R). Nach dieser Vorschrift werden Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit diese angemessen sind.

32

Das Ergebnis der Ermittlung des Senates, insbesondere die Erörterung in der mündlichen Verhandlung vom heutigen Tage, hat ergeben, dass die im vorliegenden Verfahren streitigen Kosten in Höhe von 2.955,10 EUR, wie sie in der Rechnung der Firma Immobilien und Wohnungsservice H. enthalten sind (Blatt 173 f. Verwaltungsvorgang), tatsächlich angefallen sind. Der Senat hat keinen begründeten Zweifel daran, dass die Rechnung der oben genannten Firma angemessen ist, das heißt nicht überhöht. Dies basiert auf dem nachvollziehbaren Ausführungen der Vertreterin der Beigeladenen. In der mündlichen Verhandlung ist der Zustand der Wohnung bei Auszug der Kläger eingehend erörtert worden. Insbesondere ist von den Klägern Farbe unterschiedlichster Art verwendet worden, es sind Deckenplatten angebracht worden, teilweise sind Decken mit Rauputz versehen worden, teilweise ist lediglich um einen Schrank herumtapeziert worden. Abgesehen davon wies die Wohnung auch noch Schäden auf, wie zum Beispiel ein Türblatt bzw. eine Heizungsrohrverkleidung.

33

Die in Rechnung gestellten Kosten sind allerdings nach Auffassung des Senates nur im Hinblick auf unter Nr. 1 und Nr. 3 niedergelegte Positionen als Kosten der Unterkunft anzusehen. Dabei handelt es sich um die Beträge unter Nr. 1 in Höhe von 1.182,67 EUR und 913,88 EUR sowie einen Teilbetrag von 119,25 EUR sowie unter Nr. 3 in Höhe von 29,91 EUR, jeweils zuzüglich 19 v. H. Mehrwertsteuer. Aus diesen Beträgen hat der Senat die Summe der zugesprochenen 2.541,87 EUR geschätzt bzw. dann errechnet. Dieser Betrag ist von der Beklagten dementsprechend zu übernehmen.

34

Für die Übernahme der weitergehenden Beträge durch die Beklagte fehlt es an einer Rechtsgrundlage, insbesondere in § 22 SGB II.

35

Nach der Rechtsprechung des BSG (vgl. Urteil vom 22. September 2009 - B 4 AS 8/09 R -), der der Senat sich anschließt, sind Mietzinsen als tatsächliche Aufwendungen berücksichtigungsfähig, soweit sie auf der Grundlage einer mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarung beruhen und vom Hilfebedürftigen tatsächlich gezahlt werden. Gleiches gilt nach Auffassung des Senates auch für die Kosten einer mietvertraglich vereinbarten Auszugsrenovierung. Ausreichend ist also, dass der Hilfebedürftige einer ernsthaften Mietzinsforderung ausgesetzt ist (so auch BSG, Urteil vom 07. Mai 2009 - B 14 AS 31/07 R -). In seiner Entscheidung vom 22. September 2009 hat der 4. Senat des BSG noch ergänzend ausgeführt, eine Ausnahme sei evtl. zu erwägen für Fallkonstellationen, bei denen die Unwirksamkeit der getroffenen Vereinbarung entweder bekannt ist oder bekannt sein müsste.

36

Aus der vorstehend skizzierten Rechtsprechung des BSG wird deutlich, dass der Prüfungsmaßstab im vorliegenden Sozialrechtsstreit nicht zuvörderst das tatsächliche Bestehen oder Nichtbestehen der Mietzinsforderung bzw. hier der Übernahme der Kosten der Schönheitsreparaturen oder Auszugsrenovierung ist. Erforderlich und ausreichend ist, dass die streitige Forderung der ehemaligen Vermieterin "soziale Wirksamkeit" besitzt. Lediglich dann, wenn bekannt ist oder hätte bekannt sein müssen, dass die streitige zivilrechtliche Forderung nicht besteht, das heißt offenkundig nicht vorliegt, kann eventuell etwas anderes gelten. Damit trifft ein erheblicher Teil der rechtlichen Erwägungen der Beteiligten nicht den Kern der vorliegenden rechtlichen Problematik, wie auch mit den Beteiligten in der mündlichen Verhandlung erörtert worden ist.

37

Im Hinblick auf die nicht unproblematische, diffizile und differenzierende Rechtsprechung der Zivilgerichte und auch des BGH, kann im vorliegenden Fall nicht sicher prognostiziert werden, ob die Hilfeempfänger in einem Zivilrechtsstreit um die Kosten der Auszugsrenovierung unterliegen würden. Auch wenn der Senat die sich zwischen den Beteiligten stellenden zivilrechtlichen Fragen zugunsten oder zulasten der Kläger entscheiden würde, so wäre ein Zivilgericht in einem eventuellen Mietrechtsstreit an diese Einschätzung des Senates nicht gebunden. Aus diesem Grunde ist es in der Sache auch gerechtfertigt, dass der Senat lediglich auf die soziale Wirksamkeit der Vereinbarungen abstellt und von einer ins Einzelne gehenden mietrechtlichen Prüfung Abstand nimmt.

38

Jedenfalls hat die Beigeladene deutlich gemacht, dass sie vor Ablauf der Verjährungsfrist bis Ende des Jahres 2010 gegebenenfalls eine Klage erheben wird. Das bedeutet, dass sich die Kläger einer ernsthaften Forderung ausgesetzt sehen, die auch noch nicht erloschen oder einredebehaftet ist. Lediglich im Hinblick auf das anhängige sozialrechtliche Streitverfahren hat die Beigeladene bislang davon abgesehen, die streitige Forderung gerichtlich geltend zu machen.

39

In den oben genannten Entscheidungen des BSG betont insbesondere der 4. Senat, dass der Hilfebedürftige dann einen Anspruch hat, wenn er die entsprechenden Mietzinsen tatsächlich gezahlt hat. Dies ist im vorliegenden Fall allerdings noch nicht geschehen, das heißt, die Forderung der Beigeladenen ist noch nicht durch die Kläger beglichen. Andererseits kann den Klägern nicht zugemutet werden, sich erst verklagen zu lassen.

40

In der mündlichen Verhandlung hat der Senat daher angeregt, dass die Beklagte sich verpflichten solle, den im Raume stehenden mietrechtlichen Prozess für die Kläger zu führen bzw. die Kosten dieses Prozesses bei einem Unterliegen der Kläger zu übernehmen. Eine Einigung in dieser Hinsicht hat nicht erzielt werden können, sodass diese Lösungsoption ausschied. Dies kann letztlich aber auf sich beruhen. Denn der Senat hält es für rechtlich zulässig, dass die Beklagte - in dem hier vorliegenden Dreiecksverhältnis zwischen Klägern, Beklagte und Beigeladenen - unmittelbar an die Beigeladene mit befreiender Wirkung gegenüber den Klägern leistet (vgl. § 22 Abs. 4 SGB II).

41

2. Soweit die Wohnung Beschädigungen aufweist, zum Beispiel das Türblatt oder die Heizungsrohrverkleidung (insbesondere Positionen Nr. 4 und 5 der Rechnung Hampel), sind die diesbezüglichen Reparaturen keine Kosten der Unterkunft im Sinne des § 22 SGB II. Die Beseitigung diesbezüglicher Schäden der Mietsache durch nicht vertragsgemäßen Gebraucht ist gegebenenfalls durch die Hilfeempfänger aus Mitteln der Regelleistung zu erbringen.

42

3. Die Reinigungsarbeiten (Position Nr. 2) wären von den Klägern selbst vorzunehmen gewesen (Selbsthilfegrundsatz - § 2 Abs. 2 SGB II). Auch ein nichtbedürftiger, nicht im Leistungsbezug nach dem SGB II stehender Mieter wäre gehalten gewesen, die diesbezüglichen Arbeiten selbst vorzunehmen. Allein die Tatsache, dass die Kläger im Leistungsbezug stehen, führt nicht dazu, dass nunmehr auch der Grundsicherungsträger für die diesbezüglichen Kosten aufzukommen hätte.

43

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 193 SGG. Sie folgt dem teilweisen Obsiegen bzw. Unterliegen der Beteiligten. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht für erstattungsfähig zu erklären, weil sie sich im Verfahren nicht mit einem eigenen Antrag beteiligt hat.

44

Gründe, die Revision zuzulassen, liegen nicht vor (§ 160 SGG). Insbesondere sieht der Senat keine Abweichung seiner Entscheidung von der höchstrichterlichen Rechtsprechung des BSG. Der Durchführung einer Revision bedarf es auch nicht, weil nach Auffassung des Senates die Frage, wann Forderungen aus Mietverhältnissen als Kosten der Unterkunft zu berücksichtigen sind, auch in Bezug auf Fallkonstellationen der vorliegenden Art ausreichend geklärt ist.