Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-09-04, Aktenzeichen 16 O 346/04
ECLI:DE:LGD:2008:0904.16O346.04.00

Tenor

Die Beklagte zu 1) wird verurteilt an die Kläger 44.650,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 07.10.2004 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Gerichtskosten tragen die Kläger zu 31 %, die Beklagte zu 1) zu 69 %. Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2) werden den Klägern auferlegt. Die außergerichtlichen Kosten der Kläger tragen die Kläger zu 31 %, die Beklagte zu 69 %. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) tragen die Kläger 31 %, die Beklagte zu 1) 69 %.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Die Kläger machen gegen die Beklagten Ansprüche im Zusammenhang mit der fehlenden denkmalschutzrechtlichen Genehmigungsfähigkeit einer Loggia in der von den Klägern von der Beklagten zu 1) erworbenen Eigentumswohnung.

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Die Beklagte zu1) erwarb zum Zwecke der Renovierung und des Verkaufs das Objekt Q-Straße in 4059 Ratingen. Dabei handelt es sich um ein denkmalgeschütztes Altbauhaus. Nach Aufteilung in Eigentumswohnungen wurden diese verkauft. Sodann erwarben die Kläger durch notariellen Kaufvertrag vom 24.08.1999 von der Beklagten zu 1) eine Altbau-Eigentumswohnung im oben bezeichneten Objekt. Der Preis für die Wohnung betrug 565.000,00 DM.

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Bei der Wohnung handelt es sich um eine solche, die zwei Etagen umfasst (Dachgeschoss und Spitzboden). Die obere Etage der Wohnung zeichnet sich dadurch aus, dass dort die vorhandene Dachgaube zurückgesetzt und an dieser Stelle eine 7,83 qm große Loggia eingebaut wurde. Eine Baugenehmigung für diese Umbaumaßnahme lag nicht vor und wurde im Hinblick auf die denkmalschutzrechtliche Unzulässigkeit der Umbaumaßnahme nicht erteilt.

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Vielmehr hat das Bauordnungsamt der Stadt Ratingen der Beklagten zu 1) mit Bauordnungsverfügung vom 25.02.2000 aufgegeben, die Dachloggia im Gebäude auf dem Grundstück Q in 40878 Ratingen zurückzubauen. Die Rückbauverfügung wurde zunächst im Hinblick auf die Frage nach der Verhältnismäßigkeit zurückgenommen.

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Das Bauordnungsamt und die untere Denkmalschutzbehörde der Stadt Ratingen verlangen von den Klägern nach wie vor den Rückbau der Loggia wegen der denkmalschutzrechtlichen Unzulässigkeit des Umbaus.

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Die Kläger behaupten, ohne die Loggia hätten sie die Wohnung nicht erworben. Sie hätten besonderen Wert darauf gelegt, einen Balkon oder eine Loggia, die großzügig genutzt werden könnten, zu besitzen. Die Beklagten hätten bereits vor Abschluss des Kaufvertrages gewusst, dass eine Genehmigung für den Umbau nicht vorliege.

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Die Kläger müssten nun die Kosten für den Rückbau der Loggia tragen. Zudem sei der Wert der Wohnung ohne die Dachloggia gemindert. Für diese Kosten hätten die Beklagten aufzukommen. Dabei seien für den Rückbau der Loggia mindestens 15.000,00 € anzusetzen, der Wert der Minderung betrüge 50.000,00 €. Die Beklagte zu 1) hafte, weil sie in der Person ihrer Geschäftsführerin vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages am 24.08.1999 gewusst habe, dass die Loggia nicht genehmigt war. Zudem müsse sich die Beklagte zu 1) das Verhalten des Beklagten zu 2) anrechnen lassen. Dieser aber sei den Klägern gegenüber schadensersatzpflichtig, da er im besonderen Maße Vertrauen der Kläger für sich in Anspruch genommen habe und sich als der maßgeblich an dem Umbau der Eigentumswohnung beteiligte Architekt ausgab. Er habe dabei die Beklagte zu 1) bei den Preis- und Verkaufsverhandlungen vertreten. Der Beklagte zu 1) sei den Klägern gegenüber wie ein vertraglicher Berater aufgetreten. Insbesondere habe er als Architekt schon vor Abschluss des Kaufvertrages gewusst, dass die Loggia rechtswidrig errichtet worden war und die zuständigen Behörden deshalb den Rückbau verlangten.

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Die Kläger beantragen,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 65.000,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 11.08.2004 zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten tragen vor, die Klage sei schon deswegen unbegründet, weil die „normalen“ Gewährleistungsansprüche verjährt seien. Auch läge eine arglistige Täuschung nicht vor, sodass Schadensersatzansprüche nicht geltend gemacht werden könnten. Die Beklagte zu 1) mag bei Abschluss des Kaufvertrages fehlerhaft gehandelt haben, jedoch keineswegs arglistig. So habe die Geschäftsführerin der Beklagten zu 1) bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages nicht gewusst, dass der Einbau einer Loggia einer Genehmigung bedurft habe. Nach einem Gespräch des mit den baulichen und behördlichen Belangen betrauten Beklagten zu 2) mit einem Sachbearbeiter des Bauordnungsamtes der Stadt Ratingen sei diesem mitgeteilt worden, dass eine Baugenehmigung nicht beantragt werden müsse. Ein Termin des Beklagten zu 2) mit Mitarbeitern der Stadt Ratingen, der im Juli 1999 stattgefunden hätte, hätte ebenfalls nicht verdeutlicht, dass der Einbau der Loggia rechtswidrig sei. Vielmehr habe der Termin offen geendet. Die Geschäftsführerin der Beklagten zu 1) habe aber von diesen Vorgängen persönlich nichts gewusst und sei deshalb nicht in der Lage gewesen, über etwaige Unsicherheiten zeitnah zu berichten. Es sei insbesondere für den Beklagten zu 2) jederzeit klar gewesen, dass alles seine Ordnung habe und die Diskussionen mit den Behörden positiv abgeschlossen werden könnten.

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Der Beklagte zu 2) müsse auch deswegen nicht haften, weil er nur mit den baulichen Dingen, nicht aber mit der Vertragsabwicklung betraut gewesen sei.

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Im Übrigen sei den Klägern auch kein Schaden entstanden. Die Dachloggia sei im Aufteilungsplan, der Grundlage des notariellen Kaufvertrages gewesen sei, nicht ausgewiesen und sei damit auch nicht Gegenstand des Kaufvertrages, sodass die Beibehaltung der Loggia nicht verlangt werden könne. Zudem sei auch ein Minderwert der Wohnung nach Rückbau der Loggia nicht anzunehmen, weil sich so die vollwertige Wohnfläche erhöhe. Auch könne das Dach höherwertiger und attraktiver durch den Einbau einer Fensterfront gestaltet werden. Dies sei nach Auskunft der Behörden möglich. Zudem sei es möglich, die Wohnung mit einem freischwebenden Balkon auszustatten, was eine Verbesserung der Wohnung darstellen würde. Insbesondere seinen auch die Kosten für den Rückbau der Loggia überhöht. Für den Rückbau seien maximal 10.000,00 € aufzuwenden. Die bisher herangezogenen Berechnungsgrundlagen für den Rückbau seinen unsubstanziiert. Hierfür treten die Beklagten im Termin vom 07.08.2008 Beweis durch Sachverständigengutachten an.

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Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und den Hinweisbeschluss vom 09.12.2004 (Bl. 92 ff. d.A.) verwiesen.

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Die Kammer hat Beweis erhoben durch Einholung schriftlicher Gutachten:

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1. des Sachverständigen N. vom 30.08.2005 und eines Ergänzungsgutachtens vom 28.09.2006.

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2. des Sachverständigen Dipl.-Ing. C vom 28.02.2006.

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Nach Anhörung des Sachverständigen Dipl.-Ing C im Termin vom 23.03.2007, hat das Gericht ein Obergutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. G vom 26.01.2008 eingeholt.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist im tenorierten Umfang begründet.

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Die Kläger haben gegen die Beklagte zu 1) einen Anspruch auf Zahlung von 44.650,00 € aus § 463 Satz 2 a.F. BGB.

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I.

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Das zwischen den Parteien gegebene Vertragsverhältnis war dabei gem. Art 229, § 5 Satz 1 EGBGB nach den Vorschriften des BGB in der bis zum 26.11.2001 geltenden Fassung zu beurteilen. Denn der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag wurde vor dem 01.01.2002 abgeschlossen.

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II.

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Anzuwenden waren dabei kaufrechtliche Vorschriften. Die Mängelhaftung bei Veräußerung von Eigentumswohnungen richtet sich nur dann nach Werkvertragsrecht, wenn die Eigentumswohnungen durch Umbau eines Altbaus mit erheblichen Eingriffen in die alte Bausubstanz geschaffen worden sind (vgl. BGH, NJW-RR 1987, 1046; OLG Frankfurt, NJW 1984, 2586). Die von den Beklagten geschuldeten Arbeiten stellten sich nicht als grundlegende Sanierungsarbeiten, sodass nicht von einer „Quasi-Neuerrichtung“ gesprochen werden kann.

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III.

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Der Schadensersatzanspruch der Kläger ergibt sich dabei aus § 463 Satz 2 a.F. BGB. Übrige Gewährleistungsansprüche sind verjährt, die Verjährungseinrede wurde ausdrücklich erhoben.

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Es liegt ein Fehler im Sinne des § 463 Satz 2 a.F. BGB an der verkauften Sache vor. Dieser ergibt sich daraus, dass es an einer Baugenehmigung für die Loggia fehlt und die zuständigen Behörden der Stadt Ratingen den Rückbau der Loggia verlangen können. Dies ergibt sich aus § 27 DSchGNW. Danach kann die zuständige untere Denkmalbehörde die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen, wenn ein Verstoß gegen das Denkmalschutzgesetz vorliegt. Einen solchen Verstoß stellt aber der Einbau der Loggia in einem denkmalgeschützten Haus dar. Der Einwand, dass die Loggia nicht im Aufteilungsplan ausgezeichnet war, führt zu keiner anderen Bewertung. Insoweit war den Parteien klar, dass die Wohnung mit der Loggia verkauft werden soll. Vor dem Hintergrund der Erkennbarkeit der Bedeutung einer Loggia für eine Kaufentscheidung verbietet sich eine andere Betrachtung.

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Diesen Mangel hat die Beklagte zu 1) den Klägern arglistig verschwiegen. Dabei gilt zunächst, dass die Beklagte zu 1) verpflichtet war, die Kläger über die fehlende Baugenehmigung zu informieren. Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH besteht auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck (des anderen) vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten konnte (vgl. BGH vom 02.03.1979, Az.: V ZR 157/77, NJW 1979, 2243 und BGH vom 25.06.1982, Az.: V ZR 143/81, WM 1982, 960. Eine solche Verpflichtung besteht insbesondere bei einer baurechtlichen Unzulässigkeit der ausgeübten Nutzung (vgl. BGH, NJW-RR 1988, 1290).

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Die Beklagte zu 1) hatte auch positive Kenntnis über die fehlende Baugenehmigung. Insoweit haben nach dem Vortrag der Beklagten Gespräche mit Mitarbeitern der Behörden der Stadt Ratingen stattgefunden. Vor diesem Hintergrund war der Beklagten zu 1), zumindest über den Beklagten zu 2) bekannt, dass es an einer Baugenehmigung für die Loggia fehlte. Die Beklagte zu 1) muss sich dabei das Wissen des Beklagten zu 2) zurechnen lassen, da dieser „Wissensvertreter“ im Hinblick auf die baulichen fachtechnischen Fragen und die Auseinandersetzung mit den Behörden war. Das Wissen eines solchen „Wissensvertreters“, der zwar gegebenenfalls ohne Vertretungsmacht aber eigenverantwortlich für den Geschäftsherrn handelt, wird in analoger Anwendung des § 166 Abs. 1 BGB diesem zugerechnet. (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, § 166 Rn. 6). Dass der Beklagte zu 2) ein solcher Wissensvertreter war, ergibt sich aber schon aus dem Vortrag der Beklagten zu 1), die mitteilte, dass dieser „alle baulichen und behördlichen Belange für die Beklagte zu 1) im Rahmen des Bauvorhabens betreute und abwickelte“ (vgl. Bl. 42 d.A.).

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IV.

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Den Klägern ist auch ein Schaden entstanden. Dies gilt sowohl im Hinblick auf die Wertminderung als auch im Hinblick auf die Kosten des Rückbaus.

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Die Wertminderung war dabei anhand des Gutachtens des Sachverständigen G zu bemessen, der in klaren und nachvollziehbaren Schritten die Wertminderung berechnete. Dabei war bei der Minderung der Kaufpreis in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Verkaufs der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde. Dementsprechend gilt: Der Rückbau der Loggia und die Wiederherstellung einer vollflächigen Dachgaube führt zu einer Wertminderung von 21.000,00 €. Da der Kaufpreis in Höhe von 288.880,00 € 15 % über dem Ertragswert hinsichtlich des Ist-Zustands lag, ist der Minderwert durch einen Zuschlag von 15 % zu erhöhen. Die Wertminderung war daher mit einem Wert von 24.150,00 € anzusetzen.

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Soweit es um die Kosten des Rückbaus der Loggia geht, so hat sie der Sachverständige Ullrich mit 20.500,00 € beziffert. Zwar haben die Beklagten noch im Termin vom 07.08.2008 die Höhe dieser Kosten bestritten und ein Sachverständigengutachten als Beweis hierfür angeboten, doch erfolgte dieses Vorbringen verspätet, zumal sich an der durch den Sachverständigen vorgenommenen Berechnung keine nachhaltigen Zweifel an deren Grundlagen ergeben. Allerdings ist hier in analoger Anwendung des § 249 BGB festzuhalten, dass die Kläger nur den für den Rückbau erforderlichen Betrag fordern können. Grundsätzlich gilt nach § 249 Satz 1 BGB für den Fall, dass Schadensersatz zu leisten ist, dass Naturalrestitution geschuldet ist. Eine solche, durch die Beklagte zu erbringende Naturalrestitution, ist den Klägern jedoch auch vor dem Hintergrund des langen Rechtsstreits nicht zumutbar. Aus diesem Grund ist hier dann auf den Rechtsgedanken des § 249 Satz 2 BGB zurückzugreifen. Dieser ermöglicht es einem Geschädigten, den für die Schadensbeseitigung erforderlichen Geldbetrag zu fordern. Diesen Rechtsgedanken hat die Kammer auch auf den vorliegenden Fall übertragen, so dass die Kläger nur den für den Rückbau erforderlichen Betrag verlangen können.

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V.

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Ein Anspruch gegen den Beklagten zu 2) besteht hingegen nicht. Insoweit war die Klage unbegründet. Ein Anspruch gegen den Beklagten zu 2) konnte sich nur aus c.i.c. ergeben, deren Voraussetzungen jedoch nicht gegeben waren. Dieses gilt zunächst vor dem Hintergrund eigener wirtschaftlicher Interessen des Beklagten zu 2). Solche Interessen wurden nicht dargetan und ergeben sich nicht schon daraus, dass der Beklagte zu 2), wie von den Klägern vorgetragen, der Lebensgefährte der Geschäftsführerin der Beklagten zu 1) ist. Keineswegs wird damit dargetan, die Beklagte zu 1) werde wirtschaftlich vom Beklagten zu 2) betrieben.

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Eine Haftung des Beklagten zu 2) ergibt sich auch nicht aus der Inanspruchnahme eines besonderen persönlichen Vertrauens. Umstände die über eine normale Geschäftsbeziehung hinausgehen würden, sind weder vorgetragen worden noch sonst ersichtlich.

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VI.

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Die zuerkannten Zinsen rechtfertigen sich als Rechtshängigkeitszinsen aus §§ 291, 288 Abs. 1, 247 BGB.

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Die Kläger können Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 07.10.2004 verlangen, die Klage wurde der Beklagten zu 1) am 06.10.2004 zugestellt. Zinsen seit dem 11.04.2004 waren nicht zuzusprechen, denn die Kläger haben nicht substanziiert vorgetragen aus welchem Grund bereits ab diesem Zeitpunkt Zinsen verlangt werden.

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VII.

45

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 92 ZPO

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO

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Streitwert: 65.000,00 €

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L2