Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-11-28, Aktenzeichen 23 S 34/12 U. 8 C 357/11Amtsgericht Ratingen
ECLI:DE:LGD:2012:1128.23S34.12U8C357.11.00

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird unter Zurückweisung ihres weitergehenden Rechtsmittels das am 28.12.2011 verkündete Urteil des Amtsgerichts Ratingen – 8 C 357/11 – teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an Herrn xxx 831,34 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 07.11.2012 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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G r ü n d e:

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A.

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Die Klägerin nimmt die Beklagte aus einem vormals zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis auf Zahlung von Zinsen für eine im Jahr 1975 geleistete Kaution in Anspruch. Die von der Klägerin bewohnte Wohnung ist zwischenzeitlich an einen Herrn xxx veräußert worden, mit dem das Mietverhältis als neuen Vermieter fortgesetzt wird. Erstinstanzlich hat die Klägerin Zahlung an sich selbst begehrt. Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird nach § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

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Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Klägerin nicht aktivlegitimiert sei, weil das Mietverhältnis mit dem neuen Eigentümer der Wohnung fortgesetzt werde und damit allenfalls dieser von der Beklagten die Zahlung von Zinsen verlangen könnte. Darüber hinaus enthalte der Mietvertrag vom 05.01.1975 in § 25 einen wirksamen Ausschluss der Zinsberechnung.

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Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie ihren erstinstanzlichen Antrag weiterverfolgt.

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In der mündlichen Verhandlung vom 07.11.2012 hat die Klägerin ihren Klageantrag auf Zahlung an den Erwerber der Wohnung umgestellt.

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Sie beantragt nunmehr,

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unter Abänderung des am 28.12.2011 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Ratingen – 8 C 357/11 – die Beklagte zu verurteilen, an Herrn xxx 831,34 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.07.2011 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

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Sie bestreitet die Prozessführungsbefugnis der Klägerin hinsichtlich einer Zahlung an Herrn xxx.

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Von weiteren tatbestandlichen Ausführungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

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B.

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I.

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Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt, §§ 511, 517, 519 ZPO, und ordnungsgemäß begründet worden, § 520 ZPO.

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II.

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In der Sache hat die Berufung der Klägerin Erfolg. Die auf Zahlung an Herrn xxx umgestellte Klage ist zulässig und begründet.

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1.

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Die Zulässigkeit der Klage scheitert insbesondere nicht daran, dass die Klägerin die Umstellung ihrer Klage auf Zahlung an Herrn xxx erst im Berufungsverfahren vorgenommen hat. Die Voraussetzungen gemäß § 533 ZPO für eine Klageänderung im Berufungsrechtszug sind erfüllt. Da sich die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 07.11.2012 zur geänderten Klage eingelassen und einen Antrag gestellt hat, ist nach § 267 ZPO eine Einwilligung in die Änderung der Klage anzunehmen. Darüber hinaus ist die umgestellte Klage auf Tatsachen gestützt, welche die Kammer seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat. Hierunter fällt vor allem der Eigentumserwerb des Herrn xxx, der schon erstinstanzlich Gegenstand des unstreitigen Vortrags beider Parteien war.

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Auch fehlt es nicht an der erforderlichen Prozessführungsbefugnis der Klägerin. Sie macht mit ihrem geänderten Antrag kein fremdes, sondern ein eigenes Recht im eigenen Namen geltend (s. u., Ziffer II.2 lit. b).

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2.

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Die Klägerin kann verlangen, dass die Beklagte die auf den Kautionsbetrag von 766,94 € (= 1.500,00 €) seit dem Jahr 1975 entfallenden Zinsen an den neuen Eigentümer der Wohnung, Herrn xxx, zahlt.

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a)

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Die Beklagte hat die im Jahr 1975 geleistete Kaution zu verzinsen. Dem steht § 25 des Mietvertrages vom 05.01.1975 (Bl. 55 d. A.), wonach der Mieter beim Vermieter eine Kaution in Höhe von DM 1.500,00 € hinterlegt und die Kautionszinsen Bestandteil der Miete sind, nicht entgegen, weil diese Regelung gemäß § 307 Abs. 1 BGB i. V. m. Art. 229 § 5 S. 2 EGBGB wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam ist.

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aa)

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Die Regelungen der §§ 305 ff. BGB finden auf das Mietverhältnis der Parteien, welches seit dem 01.02.1975 besteht, Anwendung. Gemäß Art. 229 § 5 S. 2 EGBGB gelten für Dauerschuldverhältnisse vom 01.01.2003 an, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, die Vorschriften des BGB in der dann geltenden Fassung. Eine abweichende Bestimmung ist vorliegend nicht ersichtlich.

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bb)

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Bei der vorbenannten Klausel in § 25 des Mietvertrages handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB. Insbesondere ist sie eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung, welche von dem ursprünglichen Vermieter der Wohnung, Herrn Paul Krauthäuser, den ursprünglichen Mietern gestellt wurde. Unerheblich ist, dass die Einfügung der Klausel in den Mietvertrag handschriftlich erfolgte. Ausreichend für die Annahme einer für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingung ist, dass die jeweilige Regelung mit Wiederholungsabsicht hand- oder maschinenschriftlich in den Vertrag aufgenommen wurde (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 70. Auflage 2011, § 305 Rn. 8). Dies ist hier der Fall. Nach dem eigenen Vortrag der Beklagten in erster Instanz hat ihr Vater, der ursprüngliche Vermieter, in seinen Mietverträgen in Bezug auf die Kaution grundsätzlich – zumindest sinngemäß – eine mit § 25 des Mietvertrages vergleichbare Regelung aufgenommen. Die Einfügung der Vertragsbedingung geschah daher mit Wiederholungsabsicht.

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Soweit sich die Beklagte im Berufungsverfahren darauf beruft, sie sei bei dem Abschluss des Mietvertrages vom 05.01.1975 nicht dabei gewesen und es bestehe die Möglichkeit, dass die streitgegenständliche Klausel zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien ausgehandelt worden sei, verfängt dies nicht. Macht der Verwender einer Vertragsbedingung geltend, diese sei nicht bloß in den Vertrag einbezogen, sondern ausgehandelt worden, trifft ihn die Darlegungs- und Beweislast (vgl. BGH, Urteil vom 03.04.1998, Az. V ZR 6/97, Rn. 20 zitiert nach juris). Die Beklagte hat jedoch weder dargelegt, dass die Regelung in § 25 des Mietvertrages bei Vertragsschluss inhaltlich ernsthaft zur Disposition gestellt wurde, noch hat sie hierfür Beweis angeboten. Von einer Individualvereinbarung kann mithin nicht ausgegangen werden.

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cc)

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Die Vertragsbestimmung benachteiligt die Klägerin unangemessen. Die Mietkaution hat grundsätzlich nicht den Zweck, dem Vermieter zusätzliche Einkünfte einzubringen. Sie dient vielmehr allein dazu, als Sicherheit für die Erfüllung der Ansprüche des Vermieters zur Verfügung zu stehen. Zudem hat der Mieter mit Rücksicht auf die fortschreitende Geldentwertung ein Interesse daran, dass das Kautionsguthaben durch Zinsgutschrift stetig anwächst. Denn zum einen wird ihm durch die Stellung der Kaution die Möglichkeit genommen, den Betrag selbst zinsbringend anzulegen. Zum anderen steigen infolge der Geldentwertung mit fortlaufender Vertragsdauer auch die potentiellen Ansprüche des Vermieters, welche die Kaution sichern soll (vgl. LG Lübeck, Urteil vom 22.07.2010, Az. 14 S 59/10, Rn. 15 zitiert nach juris). Vor diesem Hintergrund stellt der Ausschluss einer Verzinsung zugunsten des Mieters eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB dar (so auch zur Vorgängernorm des § 9 AGBG: LG Lübeck, a. a. O.; LG Frankfurt, Urteil vom 20.08.1986, Az. 2/17 S 41/86, Rn. 2 zitiert nach juris; AG München, Urteil vom 14.12.1998, Az. 451 C 17166/98, NZM 1999, 1096; Blank, in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 551 Rn. 7).

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Etwas anderes folgt auch nicht aus dem Umstand, dass gemäß § 25 des Mietvertrages die Kautionszinsen (variabler) Bestandteil der Miete sein sollen. Diese Bestimmung ändert nichts daran, dass jedenfalls zugunsten des Mieters eine Verzinsung unterbleibt und ein Anwachsen des Kautionsguthabens zum Ausgleich der Geldentwertung verhindert wird. Zwar ist der Beklagten zuzugeben, dass die Regelung dem Mieter mittelbar zugutekommen kann, indem sie sich möglicherweise positiv auf die Höhe des „festen Mietzinses“ auswirkt. Dies stellt jedoch eine bloße Vermutung der Beklagten dar. Ebenso erscheint möglich, dass die Bestimmung keinerlei Einfluss auf die Miethöhe hat und dem Vermieter lediglich eine zusätzliche Einnahmequelle eröffnet.

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b)

35

Allerdings ist mit dem Amtsgericht davon auszugehen, dass die Klägerin keine Zahlung an sich selbst verlangen kann. Vielmehr hat sie gegen die Beklagte nur einen Anspruch darauf, dass diese den Zinsbetrag an den neuen Eigentümer der Wohnung weiterleitet.

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Hat der Mieter dem Vermieter einer Wohnung für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, tritt im Falle der Veräußerung der Wohnung gemäß § 566a S. 1 BGB der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Dies bedeutet einerseits, dass der ursprüngliche Vermieter im Verhältnis zum Erwerber verpflichtet ist, die Kaution einschließlich Zinsen an diesen auszuzahlen (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 02.10.1986, Az. 1 U 255/85, Rn. 34 zitiert nach juris). Andererseits kann der Mieter von seinem ehemaligen Vermieter die Weiterleitung der Kaution verlangen. Einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution an sich selbst hat er hingegen nicht (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 30.11.1988, Az. 9 ReMiet 2/88, Rn. 17 zitiert nach juris). Ein solcher Anspruch besteht erst mit Beendigung des Mietverhältnisses, Rückgabe der Mietsache sowie Ablauf einer angemessenen Abrechnungsfrist.

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c)

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Die Beklagte hat den Betrag von 831,34 € erst ab Umstellung und damit Rechtshängigkeit des neuen Klageantrags gemäß §§ 291, 288 Abs. 1 BGB zu verzinsen. Eine vorherige Verzinsungspflicht scheidet mangels Bestehen eines Anspruchs der Klägerin auf Zahlung an sich selbst aus.

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II.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

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III.

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Ein Anlass, die Revision zuzulassen (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO) besteht nicht. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern Belange der Rechtsfortbildung oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

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IV.

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Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 831,34 € festgesetzt.

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