Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2019-01-23, Aktenzeichen 19 A 681/17
ECLI:DE:OVGNRW:2019:0123.19A681.17.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht das beklagte Land vor der Vollstreckung in entsprechender Höhe Sicherheit leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

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Der klagende Verein ist Träger der Freien Waldorfschule H. , einer einzügigen Grund- und Gesamtschule mit gymnasialer Oberstufe, die seit 1991 als Ersatzschule genehmigt ist. Er begehrt eine Anhebung der Refinanzierung seiner Mietaufwendungen für seine Schulgebäude.

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Der Kläger betreibt die Schule in vier Gebäuden, dem 1954 errichteten, mehrfach erweiterten und 2010 grundlegend renovierten Hauptgebäude, einem 2001 errichteten Werkgebäude, einer Turnhalle aus dem Jahr 1969 und einem ebenfalls 2001 errichteten Gartenbauhaus. Diese vier Gebäude befinden sich auf den beiden aneinander angrenzenden Grundstücken S. -Straße 7, XXXXX H. (Gemarkung G. , Flur 1, Flurstück 854 (Hauptgebäude und Turnhalle)) sowie N.----weg 24, XXXXX H. (Gemarkung G. , Flur 1, Flurstück 853 (Werkgebäude) und Gemarkung B. , Flur 1, Flurstück 3342 (Gartenbauhaus)). Die Flurstücke 853 und 854 stehen im Eigentum der Stadt H. . An ihnen steht dem Verein zur Förderung einer Freien Waldorfschule für den Raum C. -Süd/H. e. V. (im Folgenden: Förderverein) ein Erbbaurecht für die Dauer von 60 Jahren seit dem 17. März 2000 zu. Untererbbauberechtigt an dem Flurstück 853 (Werkgebäude) ist für die Dauer von 50 Jahren seit dem 23. Juli 2001 die I. Pensionskasse VVaG in Hannover. Das Flurstück 3342 (Gartenbauhaus) steht im Eigentum des Fördervereins.

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Der Förderverein hat das Hauptgebäude und die Turnhalle ab dem 1. Oktober 1998 an den Kläger vermietet und erhält dafür seit dem 1. Januar 2012 eine Nettokaltmiete von 8,50 Euro/m2 (Mietvertrag vom 30. September 1998 mit Ergänzungen vom 30. Januar 2004, 9. Dezember 2008, vom 25. Juni 2009 und vom 5. November 2012). Das Werkgebäude hat der Förderverein von der I. Pensionskasse gemietet und ab dem 1. Mai 2001 auf 20 Jahre fest für eine Nettokaltmiete von 10,74 Euro/m2 an den Kläger untervermietet (Mietvertrag vom 2. April 2001 mit Ergänzung vom 30. Januar 2004). Das Gartenbauhaus hat der Förderverein ab dem 1. Mai 2001 auf 20 Jahre fest für eine Nettokaltmiete von 10,74 Euro/m2 an den Kläger vermietet (Mietvertrag vom 2. April 2001 mit Ergänzung vom 12. Januar 2004).

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Für alle vier Gebäude sagte die Bezirksregierung dem Kläger mit Schreiben vom 26. Juni 2001 die Refinanzierung einer Miete von 14,00 DM/m2 für eine Fläche von 5.450 m2 ab dem 1. Mai 2001 zu.

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Mit Schreiben vom 5. August 2011 teilte sie dem Kläger mit, ihre Mietrefinanzierungszusage über 14,00 DM/m2 (=7,16 Euro/m2) aus dem Jahr 2001 bedürfe nach inzwischen über 10 Jahren einer Neufestsetzung. Der aktuelle Immobilienpreisspiegel Gewerbeimmobilien – Büromieten – des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) weise für H. einen mittleren Nutzungswert von 5,00 Euro aus. Sie beabsichtige deshalb, die Mietrefinanzierung für das Jahr 2012 auf 6,73 Euro, für das Jahr 2013 auf 6,30 Euro, für das Jahr 2014 auf 5,87 Euro, für das Jahr 2015 auf 5,44 Euro und für die Jahre ab 2016 auf 5,00 Euro zu reduzieren, und gab dem Kläger Gelegenheit zur Äußerung.

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Der Kläger teilte durch Schreiben vom 5. September 2011 mit, er halte eine Herabsetzung auf 5,00 Euro/m² nicht für gerechtfertigt und beabsichtige, ein Mietwertgutachten erstellen zu lassen. Mit Bescheid vom 7. September 2011 sagte die Bezirksregierung dem Kläger für das Jahr 2012 die Refinanzierung einer Miete von 6,73 Euro/m2 und eine rückwirkende Neufestsetzung zum 1. Januar 2012 nach Vorlage einer bestandskräftigen Mietwertermittlung zu.

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Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt H. erstattete im Auftrag des Klägers unter dem 5. Januar 2012 ein Mietwertgutachten, in dem er die ortsübliche Nettokaltmiete nach dem Vergleichswertverfahren mit 7,03 Euro/m2 bezifferte. Die Umsatzsteuer sei nicht refinanzierbar und bleibe daher unberücksichtigt. Hierzu gab der ebenfalls vom Kläger beauftragte öffentlich bestellte und vereidigte Bau- und Immobiliensachverständige Dipl.-Ing. O. J. T. unter dem 30. März 2012 eine gutachterliche Stellungnahme ab. Er forderte darin, dass die Nettokaltmiete für ein Schulgebäude „die zwangsläufigen Bruttobaukosten (einschließlich darin enthaltene Mehrwertsteueranteile) kalkulatorisch berücksichtigen“ müsse. Die zum Vergleich herangezogenen Nettokaltmieten umsatzsteuerpflichtig genutzter Bürogebäude seien nur vergleichbar, wenn man sie mit einem Zuschlag versehe, weil mit ihnen die Bruttobaukosten der Schulen finanziert werden müssten. Die Berücksichtigung der Mehrwertsteuer in der Mietpreiskalkulation sei ebenso selbstverständlich wie ihre Berücksichtigung bei den Neuherstellungskosten für Schul- oder Wohngebäude. Nur im umsatzsteuerpflichtig genutzten gewerblichen Bereich falle die Mehrwertsteuer nicht als Kostenposition an, weil der Bauherr sie aufgrund der regelmäßig ausgeübten Umsatzsteueroption vom Finanzamt zurückerstattet bekomme. Das Mietwertgutachten des Gutachterausschusses negiere, dass ein Vermieter umsatzsteuerpflichtig genutzter gewerblicher Bürogebäude „eben nicht gleiche Herstellungskosten, sondern um rd. 19 % Mehrwertsteuer niedrigere Herstellungskosten … bei gleichen Renditeerwartungen mit zwangsläufig auch 19 % niedrigeren Mieten zu finanzieren bzw. amortisieren“ habe. Unter Berücksichtigung der Bruttobaukostenfinanzierung im Schulbereich sei eine Vergleichsmiete von 7,80 Euro/m2 angemessen. Der Kläger legte das Mietwertgutachten des Gutachterausschusses und die gutachterliche Stellungnahme des Dipl.-Ing. T. unter dem 19. April 2012 der Bezirksregierung vor und beantragte, die refinanzierungsfähige Miete ab dem 1. Januar 2012 mit 7,80 Euro/m2 festzusetzen.

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Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen erstattete im Auftrag der Bezirksregierung unter dem 21. Februar 2014 ein weiteres Mietwertgutachten, in dem er die ortsübliche Nettokaltmiete mit 6,86 Euro/m2 bezifferte. Der Mietwert einer Immobilie sei vorrangig nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln, weil es auf der mittelbaren oder unmittelbaren Heranziehung von im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Vergleichsmieten beruhe und sich somit direkt auf die Wertbeurteilung durch die Marktteilnehmer stütze, d. h. auf tatsächlich gezahlte Mieten. Vergleichsmieten von Schulräumen lägen jedoch meist nicht in ausreichendem und gesichertem Umfang vor. Zudem agierten hier häufig keine unabhängigen Marktteilnehmer. Diesen Umständen trage § 109 Abs. 2 SchulG NRW Rechnung, indem die Bestimmung auf die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzwert abstelle. Ob eine Mieteinheit umsatzsteuerlich genutzt werde, hänge von persönlichen Eigenschaften des Mieters ab, die nach der gesetzlichen Definition des Verkehrswertes unberücksichtigt bleiben müssten. Würde bei der Mietwertermittlung eine diesbezügliche Unterscheidung erfolgen, ergäbe sich eine mieterbedingte Wertdifferenz zwischen ansonsten gleichartigen Objekten. Zur Ermittlung der ortsüblichen Nettokaltmiete zog der Ausschuss die Nettokaltmieten von 10 Büroobjekten in H. (Anlage 8) und 7 schulisch oder schulähnlich genutzten Objekten in H. und Q. (Anlage 9) heran. Die ortsübliche Nettokaltmiete errechnete er als gewogenes Mittel aus den Büroobjekten mit 40 % und den schulisch oder schulähnlich genutzten Objekten mit 60 %.

10

Mit Bescheid vom 29. April 2014 setzte die Bezirksregierung die refinanzierungsfähige Miete für die Waldorfschule H. ab dem 1. Januar 2012 auf 6,86 Euro/m2 anerkannter schulisch genutzter Fläche fest und befristete diese Festsetzung auf den 31. Dezember 2019. Der Bescheid enthielt keine Rechtsmittelbelehrung.

11

Der Kläger hat am 6. März 2015 Klage erhoben und zwei ergänzende gutachterliche Stellungnahmen des Sachverständigen Dipl.-Ing. T. vom 3. Februar 2015 und vom 14. November 2015 vorgelegt. Wegen des Inhalts dieser Stellungnahmen nimmt der Senat auf Blatt 80 bis 83 der Beiakte Heft 1 sowie Blatt 54 bis 76 der Gerichtsakte Bezug. Der Kläger vertritt die Rechtsauffassung, der Begriff der Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert in § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW sei dahin zu interpretieren, dass im Falle einer Schulnutzung eines vergleichbaren Gebäudes auf die Miete die fiktive Umsatzsteuer aufzuschlagen sei. Das ergebe sich jedenfalls daraus, dass § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW den Begriff der ortüblichen gewerblichen Nettokaltmiete nur „grundsätzlich“ zum Refinanzierungsmaßstab erkläre. Den Gutachten der beiden Gutachterausschüsse liege insofern eine unzutreffende juristische Interpretation zugrunde, welche den wesentlichen Unterschied des Ausschlusses eines Vorsteuerabzugs im Bereich gemeinnütziger Schulgebäude unberücksichtigt lasse. Zudem habe der Obere Gutachterausschuss zu Unrecht zwei sehr alte, unrenovierte und ungünstig gelegene Vergleichsobjekte (lfd. Nrn. 1 und 3 der Anlage 9 des Gutachtens) in seine Vergleichswertberechnung einbezogen und die Vergleichsmieten der drei benachbarten Waldorfschulen in C. und E. unberücksichtigt gelassen. Für die W. -Schule C. legte er das Mietwertgutachten des Gutachterausschusses C. vom 27. März 2015 vor, das die ortsübliche Nettokaltmiete zum Wertermittlungsstichtag 1. Januar 2014 mit 10,70 Euro/m2 beziffert. Für die Freie Waldorfschule H. ergebe sich eine angemessene ortsübliche Miete von 8,13 Euro/m2, wenn man die vorbezeichneten Fehler in den beiden Mietwertgutachten korrigiere.

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Der Kläger hat beantragt,

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das beklagte Land unter teilweiser Aufhebung des Festsetzungsbescheides der Bezirksregierung Detmold vom 29. April 2014 zu verpflichten, die refinanzierungsfähige Miete für die Waldorfschule H. ab dem 1. Januar 2012 auf 7,80 Euro/m2 anerkannter schulisch genutzter Fläche festzusetzen.

14

Das beklagte Land hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Es hat eine ergänzende Stellungnahme des Oberen Gutachterausschusses vom 5. Mai 2015 vorgelegt und sich dessen Auffassung zu Eigen gemacht, man könne vorliegend nicht von steuerrechtlich bedingt unterschiedlichen Teilmärkten sprechen. Die steuerrechtlichen Optionen der Mietparteien gewerblich genutzter Objekte seien im Sinn der gesetzlichen Definition des Verkehrswertbegriffs den ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen zuzurechnen, nicht hingegen den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Objekts. Insbesondere liege den differierenden Mieten in unterschiedlichen Mietspiegeln (Wohnungsmietspiegel und Gewerbemietspiegel) einzig die im Mietvertrag vereinbarte Zweckbestimmung der Räume zugrunde, nicht hingegen eine Differenzierung nach Mietern oder eine Bezogenheit auf Brutto- oder Nettobaukosten. Es sei nicht zu negieren, dass ein identisches Objekt bei optionsfähiger Nutzung in Höhe der Nettobaukosten und bei nicht optionsfähiger Nutzung in Höhe der Bruttobaukosten zu finanzieren sei. Dies bedeute jedoch nicht, dass letzteres einen höheren oder ersteres einen niedrigeren Verkehrswert habe. Es müsse zwischen den Kosten und dem Wert einer Sache unterschieden werden. Außerdem sei der für den Verkehrswertbegriff maßgebliche gewöhnliche Geschäftsverkehr dadurch geprägt, dass vorsteuerabzugsberechtigte und nicht vorsteuerabzugsberechtigte Vermieter miteinander im Wettbewerb stünden, so dass sich letztere an der Höhe der Mietforderungen ersterer orientierten. So seien in gewerblichen Mietspiegeln auch oftmals undifferenzierte Durchschnittsmieten unabhängig davon angegeben, ob eine Vermietung steuerpflichtig oder steuerfrei stattfinde. Auch schulisch genutzte Gebäude bildeten hier keine Ausnahme, weil sie ebenfalls gewerblich als Weiterbildungseinrichtung, wirtschaftliches Schulungszentrum oder Fortbildungsakademie genutzt werden könnten. Die Mieten der Waldorfschulen in E. oder C. seien zum einen wegen fehlender Vergleichbarkeit dieser Standorte, aber auch aufgrund des Innenverhältnisses zwischen Trägerverein und Schule unberücksichtigt geblieben. Abgesehen davon befänden sich auch diese Ersatzschulen in Mieten-Abstufungsverfahren.

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Mit dem angefochtenen Urteil hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Der festgesetzte Refinanzierungsbetrag von 6,86 Euro/m2 sei angemessen. Er entspreche der ortsüblichen gewerblichen Nettokaltmiete. Es lägen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die Anmietung einer für Schulzwecke geeigneten Immobilie hiermit nicht realisierbar sei. Die Festsetzung des Refinanzierungsbetrages stütze sich auf das Mietwertgutachten des Oberen Gutachterausschusses. Dieses sei in der Darstellung transparent, in sich schlüssig und fehlerfrei. Das angewandte Vergleichswertverfahren stehe mit der Vorstellung des Gesetzgebers im Einklang, wonach sich der Mietzuschuss an den ortsüblichen Mieten für Büroräume orientieren solle. Die Vergleichsobjekte seien aufgrund der Ortskenntnis und Sachkunde des Oberen Gutachterausschusses nach sachgerechten und methodisch einwandfreien Kriterien ausgewählt worden. Die vom Kläger unter Berufung auf die Stellungnahmen des Gutachters Dipl.-Ing. T. erhobenen Kritikpunkte griffen nicht durch.

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Gegen das am 21. Februar 2017 zugestellte Urteil hat der Kläger am 10. März 2017 die vom Verwaltungsgericht wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassene Berufung eingelegt. Er macht geltend, dem Gesetzgeber sei die Unterscheidung zwischen Büromieten und Schulmieten beim Erlass der Vorschriften des SchulG NRW nicht bekannt und nicht bewusst gewesen. Er habe lediglich die Verwaltungspraxis der Bezirksregierungen übernommen, die es vor Erlass des § 109 SchulG NRW gegeben habe. Entscheidend sei, dass in § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW der Begriff „grundsätzlich“ stehe. Das heiße, es sollten Büromieten zum Vergleich herangezogen werden, soweit sie tatsächlich vergleichbar seien. Dies sei in Bezug auf die Vorsteuerabzugsberechtigung nicht der Fall. Das Verwaltungsgericht habe insbesondere verkannt, dass es sich bei dem Verweis auf die Nettokaltmiete für Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert um eine nicht unabänderliche, in jedem Fall der Festsetzung des Mietzuschusses zugrunde zu legende Größe handele, sondern um einen pauschalierenden Orientierungsmaßstab. Zu Unrecht sei der Obere Gutachterausschuss von einer Vergleichbarkeit mit den beiden Vergleichsobjekten zu Nr. 1 und Nr. 3 der Anlage 9 zum Gutachten des Oberen Gutachterausschusses ausgegangen, obwohl die für sie ausgewiesenen Quadratmeterpreise von 4,82 Euro und 4,28 Euro von den Quadratmeterpreisen der übrigen Vergleichsobjekte evident abwichen. Sie hätten nicht berücksichtigt werden dürfen.

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Der Kläger beantragt,

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das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem erstinstanzlichen Klageantrag zu erkennen.

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Das beklagte Land beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Es macht ergänzend geltend, ein Vergleich mit den beiden Objekten zu Nr. 1 und Nr. 3 der Anlage 9 sei durchaus möglich, weil auch das Hauptgebäude der Freien Waldorfschule H. seit seiner Errichtung im Jahr 1954 mehrfach erweitert worden sei.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes nimmt der Senat auf den Inhalt der Gerichtsakte und des beigezogenen Verwaltungsvorganges der Bezirksregierung Detmold (Beiakte Heft 2) Bezug.

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Entscheidungsgründe:

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Die Berufung des Klägers ist nach den §§ 124 Abs. 1, 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO statthaft, weil das Verwaltungsgericht sie zugelassen hat, und auch im Übrigen zulässig.

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Die Berufung ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Sie ist als Verpflichtungsklage nach § 42 Abs. 1 VwGO zulässig, aber unbegründet. Die Festsetzung der refinanzierungsfähigen Miete für die Freie Waldorfschule H. auf 6,86 Euro/m2 anerkannter schulisch genutzter Fläche für den Zeitraum vom 1. Januar 2012 bis zum 31. Dezember 2019 im Bescheid der Bezirksregierung vom 29. April 2014 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Er hat keinen Anspruch auf die von ihm begehrte Anhebung auf 7,80 Euro/m2 anerkannter schulisch genutzter Fläche.

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Nach § 105 Abs. 1 Satz 1 SchulG NRW haben genehmigte Ersatzschulen Anspruch auf die zur Durchführung ihrer Aufgaben und zur Erfüllung ihrer Pflichten erforderlichen Zuschüsse des Landes nach näherer Bestimmung „dieses Abschnitts“, also des Zweiten Abschnitts des Elften Teils des Schulgesetzes. Erforderlich sind insbesondere Zuschüsse zu den fortdauernden Sachausgaben (Satz 2). Nach § 105 Abs. 2 SchulG NRW gewährt das Land Schulträgern auf Antrag Zuschüsse unter anderem zur angemessenen Abgeltung des Aufwands für die Bereitstellung der Schulgebäude und -räume. Zu den Sachkosten, die nach den tatsächlichen Ausgaben zu bezuschussen sind, gehört nach § 106 Abs. 2 Nr. 2 Buchstabe d) SchulG NRW die ortsüblich angemessene Miete oder Pacht für die Bereitstellung der Schulgebäude und -räume. Schulträger als Mieter oder Pächter der Schulgrundstücke, Schulgebäude und -räume erhalten nach § 109 Abs. 1 SchulG NRW einen Zuschuss, der die Aufwendungen an Miete oder Pacht angemessen abgilt. Miete oder Pacht können nur für die anerkannte schulisch genutzte Fläche und in angemessener Höhe bezuschusst werden (Abs. 2 Satz 1). Die tatsächlich gezahlte Miete ist grundsätzlich angemessen, wenn sie die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert nicht überschreitet (Abs. 2 Satz 2). Die Mietfestsetzungen sind regelmäßig anhand der Mietpreisentwicklung auf ihre ortsübliche Angemessenheit hin zu überprüfen (Abs. 3). Die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete gemäß § 109 Abs. 2 SchulG NRW ist angemessen, wenn sie der Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert für die Gemeinde des Schulstandortes entspricht, die in dem zum Zeitpunkt des Beginns oder der Änderung des Mietverhältnisses aktuellen Immobilienpreisspiegel Gewerbeimmobilien – Büromieten ‑ des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) angegeben ist (§ 6 Abs. 1 der Verordnung über die Finanzierung von Ersatzschulen (Ersatzschulfinanzierungsverordnung – FESchVO NRW) vom 18. März 2005 in der Fassung des Art. 1 Nr. 8 Buchstabe b) der Änderungsverordnung vom 8. Oktober 2007 (GV. NRW. S. 408)). Ist der Schulträger mit der nach Abs. 1 erfolgten Feststellung nicht einverstanden, kann er auf eigene Kosten eine neutrale Mietwertermittlung der angemessenen ortsüblichen Nettokaltmiete nach der Gutachterausschussverordnung NRW (GAVO NRW) vom 23. März 2004 (GV. NRW. S. 146) in der jeweils geltenden Fassung für die Mietfestsetzung der oberen Schulaufsichtsbehörde veranlassen (§ 6 Abs. 2 Satz 1 FESchVO NRW).

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Am Maßstab dieser gesetz- und verordnungsrechtlichen Bestimmungen kann der Kläger keine Refinanzierung seiner Mietaufwendungen beanspruchen, die über die Festsetzung auf 6,86 Euro/m2 anerkannter schulisch genutzter Fläche im Bescheid der Bezirksregierung vom 29. April 2014 hinausgeht. In seinem Fall bemisst sich die Angemessenheit der ortsüblichen gewerblichen Nettokaltmiete im Sinn des § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW ergänzend nach den Maßstäben einer neutralen Mietwertermittlung nach der GAVO NRW (§ 6 Abs. 2 Satz 1 FESchVO NRW). Denn der Kläger hat in seinem Schreiben vom 5. September 2011 mitgeteilt, er halte eine Herabsetzung auf 5,00 Euro/m² (wie von der Bezirksregierung unter Bezugnahme auf den Immobilienpreisspiegel seinerzeit beabsichtigt) nicht für gerechtfertigt und beabsichtige, ein Mietwertgutachten erstellen zu lassen. Hierin liegt die Erklärung im Sinn des § 6 Abs. 2 Satz 1 FESchVO NRW, dass er mit einer Mietwertfeststellung auf der Grundlage des am 1. Januar 2012 aktuellen IVD-Immobilienpreisspiegels nach § 6 Abs. 1 FESchVO NRW nicht einverstanden ist. Da der Kläger bis heute weiterhin eine Refinanzierung der tatsächlich gezahlten Miete nach Maßgabe der von ihm auf der Grundlage des § 6 Abs. 2 Satz 1 FESchVO NRW vorgelegten Mietwertgutachten begehrt, richtet sich die Angemessenheit der ortsüblichen gewerblichen Nettokaltmiete im Sinn des § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW nicht mehr nach der objektübergreifend ermittelten Durchschnittsmiete nach § 6 Abs. 1 FESchVO NRW, sondern nach den Maßstäben einer neutralen Mietwertermittlung für das konkrete Schulgrundstück nach § 6 Abs. 2 Satz 1 FESchVO NRW und der in dieser Vorschrift in Bezug genommenen GAVO NRW.

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§ 6 Abs. 2 Satz 1 FESchVO NRW enthält nicht nur eine Verfahrensvorschrift, sondern ermöglicht zugleich in materieller Hinsicht, dass die Angemessenheit der ortsüblichen gewerblichen Nettokaltmiete im Sinn des § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW ergänzend nach den Vorschriften über die Wertermittlung in den §§ 192 ff. BauGB bestimmt wird, wenn der Ersatzschulträger eine neutrale Mietwertermittlung nach der GAVO NRW beantragt. Rechtsfehlerfrei haben die Gutachterausschüsse daher für die Ermittlung des Mietwertes der Schulgrundstücke des Klägers im Sinn des § 109 Abs. 1 SchulG NRW die Verkehrswertdefinition in § 194 BauGB herangezogen.

31

Diese Definition ist für eine Mietwertermittlung entsprechend anwendbar. Sie erweist sich als sach- und systemgerecht, weil § 194 BauGB nicht nur für die Ermittlung von Grundstückswerten, sondern auch für andere Wertermittlungen zentrale Bedeutung hat.

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Vgl. Stemmler, in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: August 2018, Band III, § 194, Rn. 1.

33

Das ergibt sich aus § 192 Abs. 1 BauGB, wonach selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse nicht nur zur Ermittlung von Grundstückswerten, sondern auch für sonstige Wertermittlungen gebildet werden. Zu diesen sonstigen Wertermittlungen können auch Ermittlungen zum Gebrauchs- oder Nutzungswert eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils oder einer sonstigen baulichen Anlage gehören, wenn ein Miet-, Pacht- oder anderes schuldrechtliches Gebrauchs- oder Nutzungsrechtsverhältnis im Sinn der §§ 182 bis 184 BauGB Gegenstand der Enteignung ist. Dessen Wert bestimmt sich dann ebenfalls nach der Verkehrswertdefinition in § 194 BauGB, weil § 185 Abs. 1 Satz 2 BauGB hierfür die entsprechende Anwendung der allgemeinen Vorschriften über die Enteignungsentschädigung anordnet. Dazu gehört insbesondere § 95 Abs. 1 Satz 1 BauGB, wonach sich die Entschädigung für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust nach dem Verkehrswert (§ 194) des zu enteignenden Grundstücks oder sonstigen Gegenstands der Enteignung bemisst. Die Erstreckung der Maßgeblichkeit des Verkehrswerts auf „sonstige Gegenstände“ einer Enteignung schließt damit auch die Bestimmung eines Mietwerts ein.

34

Darüber hinaus ist die Verkehrswertdefinition in § 194 BauGB auch außerhalb eines Enteignungs- und Entschädigungsverfahrens nach dem BauGB auf den vorliegenden Fall einer ersatzschulfinanzierungsrechtlichen Wertermittlung nach Landesrecht anwendbar. Nach § 199 Abs. 2 Nr. 6 BauGB werden die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung über die im BauGB selbst normierten Aufgaben hinaus weitere Aufgaben auf den Gutachterausschuss zu übertragen. In Nordrhein-Westfalen hat der Landesgesetzgeber von dieser Verordnungsermächtigung dahin Gebrauch gemacht, dass er den Gutachterausschuss ermächtigt hat, auch außerhalb eines Enteignungs- und Entschädigungsverfahrens nach dem BauGB Gutachten über Miet- oder Pachtwerte zu erstatten (§ 5 Abs. 5 Buchstabe a) GAVO NRW).

35

Gemäß § 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Zur Wertermittlung und zur Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung sind Kaufpreise und andere Daten wie Mieten und Bewirtschaftungskosten heranzuziehen, bei denen angenommen werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind (§ 7 Satz 1 der auf der Grundlage des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung ‑ ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639)).

36

Auch bei der Ermittlung einer ortsüblichen Miete ist es geboten, auf den gewöhnlichen Geschäftsverkehr abzustellen und ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse außer Acht zu lassen.

37

Vgl. BayObLG, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 19. März 1981 - Allg Reg 7/81 -, NJW 1981, 1219, juris, Rn. 7 f.

38

Zu Recht haben die Gutachterausschüsse die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert entgegen der Auffassung des Klägers ohne Umsatzsteuer ermittelt (A.). Auch die Einwände des Klägers gegen die vom Oberen Gutachterausschuss herangezogenen Vergleichsimmobilien bleiben erfolglos (B.).

39

A. Die Gutachterausschüsse haben die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert im Sinn des § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW zu Recht ohne einen Zuschlag zur Abgeltung von Umsatzsteueranteilen auf Baukosten ermittelt. Denn die Ausübung der Umsatzsteueroption durch einen Vermieter gewerblicher Büroflächen ist ein persönliches Verhältnis im Sinn der Verkehrswertdefinition in § 194 BauGB und § 7 Satz 1 ImmoWertV, das bei der Ermittlung des im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preises unberücksichtigt zu bleiben hat (I.). Unabhängig davon stellt diese Definition auf einen künftig erzielbaren Preis ab, nicht auf die in der Vergangenheit entstandenen Kosten (II.). Zu Unrecht stützt der Kläger seine Forderung nach Berücksichtigung eines solchen Zuschlags weiter auf den Begriff der Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert in § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW (III.). Ebenso wenig ermöglicht diese Vorschrift die Berücksichtigung eines solchen Zuschlags als Ausnahme („grundsätzlich“, IV.).

40

I. Die Ausübung der Umsatzsteueroption durch einen Vermieter gewerblicher Büroflächen hat als ein persönliches Verhältnis im Sinn der Verkehrswertdefinition in § 194 BauGB und § 7 Satz 1 ImmoWertV bei der Ermittlung des im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preises unberücksichtigt zu bleiben. Die refinanzierungsfähige Nettokaltmiete im Sinn des § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW hat sich unabhängig davon an den ortsüblichen Vergleichsmieten für gewerblich genutzte Büroflächen auszurichten, ob die Vermietung umsatzsteuerpflichtig oder umsatzsteuerfrei erfolgt.

41

Die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 Buchstabe a) UStG steuerfrei. Das gilt, da die Vorschrift insoweit keine Differenzierung enthält, auch für eine Vermietung zum Zweck einer gewerblichen Nutzung von Büroflächen. Auf diese Steuerbefreiung kann nur ein gewerblicher Vermieter solcher Büroflächen dann verzichten („zur Mehrwertsteuer optieren“), wenn er an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen vermietet (§ 9 Abs. 1 UStG) und dieser das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (§ 9 Abs. 2 Satz 1 UStG). Die Verwendung eines Grundstücks für unmittelbar dem Schul- und Bildungszweck dienende Leistungen einer genehmigten Ersatzschule schließt den Vorsteuerabzug nach den §§ 4 Nr. 21 Buchstabe a) Unterbuchstabe aa), 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG aus.

42

Entsprechend dieser umsatzsteuerrechtlichen Rechtslage hängt es in mehrfacher Hinsicht von den persönlichen Verhältnissen insbesondere des jeweiligen Mieters ab, ob ein gewerblicher Vermieter bei der Vermietung einer Bürofläche zur Umsatzsteuer optiert, das Objekt also umsatzsteuerpflichtig oder umsatzsteuerfrei genutzt wird (Nutzungsart, Steuersatz usw.). Wechselnde Mieter können dasselbe Objekt zudem zeitweise umsatzsteuerpflichtig (z. B. als Verkaufsfläche oder Büro eines Handwerksbetriebs) und zeitweise umsatzsteuerfrei (z. B. als Büro einer Behörde oder Praxis eines Freiberuflers) nutzen. Solche persönlichen Umstände können den Mietwert einer Immobilie ebenso wenig beeinflussen wie auch deren Verkehrswert. Dementsprechend hat die höchstrichterliche Rechtsprechung bereits entschieden, dass die Vorsteuerabzugsberechtigung des Vermieters zu den ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen gehört, die bei der Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks unberücksichtigt zu bleiben haben.

43

BGH, Urteil vom 10. Juli 1991 ‑ XII ZR 109/90 ‑, NJW 1991, 3036, juris, Rn. 21 (zu § 3 WertV 1972); ebenso VG Minden, Urteil vom 13. Februar 2017 ‑ 8 K 673/15 ‑, juris, Rn. 31; Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 8. Aufl. 2017, § 7 ImmoWertV, Rn. 22.

44

Zu Unrecht vertritt der Kläger demgegenüber die Rechtsauffassung, die Ausnutzung der Umsatzsteueroption präge als rechtliche Gegebenheit den gewöhnlichen Geschäftsverkehr im Sinn des § 194 BauGB. Als gewöhnlicher Geschäftsverkehr in diesem Sinn ist der Handel nach den wirtschaftlichen Grundsätzen von Angebot und Nachfrage zu verstehen, bei dem die Vertragspartner ohne Zwang und nicht aus Not, sondern in Wahrung ihrer eigenen Interessen handeln.

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BFH, Urteil vom 25. April 2018 ‑ II R 47/18 ‑, juris, Rn. 22 m. w. N.

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Als „rechtliche Gegebenheit“ im Sinn des § 194 BauGB prägen nur solche rechtlichen Eigenschaften den Verkehrs -und Nutzungswert eines Grundstücks oder Gebäudes, die als Grundstückmerkmale wertbeeinflussend sind. Hierzu gehören insbesondere die in § 6 Abs. 1 bis 3 ImmoWertV aufgezählten Merkmale, etwa die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung (Abs. 1), Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte, Baulasten sowie wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (Abs. 2) sowie der abgabenrechtliche Zustand des Grundstücks (Abs. 3). Die Ausnutzung der Umsatzsteueroption durch den jeweiligen Vermieter ist im Gegensatz zu diesen rechtlichen Eigenschaften kein wertbeeinflussendes objektives Grundstücksmerkmal, sondern, wie ausgeführt, eine insbesondere von der Unternehmereigenschaft des Mieters und seiner jeweiligen steuerlichen Situation abhängige persönliche Eigenschaft.

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Unzutreffend ist hiernach auch die unter Berufung auf den Sachverständigen Dipl.-Ing. T. aufgestellte Behauptung des Klägers, es gebe unter dem Gesichtspunkt der Umsatzsteueroption bei der Vermietung von Büroflächen „zwei zwingend zu differenzierende Teilmärkte“.

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II. Unabhängig davon stellt die Verkehrswertdefinition in § 194 BauGB und § 7 Satz 1 ImmoWertV auch in ihrer entsprechenden Anwendung auf Mietwertermittlungen auf einen prognostisch künftig erzielbaren Mietpreis ab, nicht auf die in der Vergangenheit entstandenen Baukosten einer Immobilie und die Frage, ob der Bauherr die darauf entfallenden Umsatzsteueranteile endgültig selbst zu tragen hat oder wegen einer Vorsteuerabzugsberechtigung auf den Staat abwälzen kann. Insoweit hat der Obere Gutachterausschuss in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 5. Mai 2015 überzeugend darauf hingewiesen, dass man zwischen den Herstellungskosten eines Gebäudes und dessen Wert unterscheiden muss. Das gilt jedenfalls dann, wenn man, wie hier geschehen und vom Kläger nicht beanstandet, den Verkehrswert im Sinn des § 194 BauGB nach dem Vergleichswertverfahren nach den §§ 8 Abs. 1, 15, 16 ImmoWertV ermittelt.

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III. Zu Unrecht stützt der Kläger seine Forderung nach einem Zuschlag auf die Vergleichsmiete in Höhe der fiktiven Umsatzsteuer auf die Herstellungskosten des Gebäudes weiter auf die Begriffskombination der ortsüblichen gewerblichen Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert in § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW. Weder dem Begriff der Nettokaltmiete (1.) noch den übrigen Begriffselementen (2.) dieser Vorschrift lässt sich eine Rechtfertigung für dieses Verständnis entnehmen.

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1. Mit dem Begriff der Nettokaltmiete in § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW erfasst das Gesetz nur die Grundmiete, also nur denjenigen Teil der Miete, welchen der Mieter als Entgelt für die reine Raumnutzung zahlt. Der Begriff ist abzugrenzen von demjenigen der Warmmiete, der auch die Heizkosten einschließt, als auch von demjenigen der Bruttomiete, der auch die sonstigen Nebenkosten umfasst, die ein Mieter einer Wohnung bei entsprechender Vereinbarung nach § 556 BGB neben der Grundmiete zu zahlen hat (Wartungskosten, Kosten für Wasser, sonstige Energie, Reinigung, Gebäude- und Sachversicherungen sowie öffentliche Abgaben). Diese über die Grundmiete hinausgehenden Kosten schließt § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW systematisch konsequent aus der Mietrefinanzierung aus, weil sie nach § 108 Abs. 2 Satz 1 SchulG NRW durch die Bewirtschaftungspauschale abgegolten sind. Demgegenüber sagt der Begriff der Nettokaltmiete in § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW nichts über die Refinanzierbarkeit von Umsatzsteuer auf Neubau-, Instandsetzungs- oder Erweiterungskosten im Sinn des § 110 Abs. 2 SchulG NRW aus, für die ein Vermieter von Schulgebäuden nach den §§ 4 Nr. 21 Buchstabe a) Unterbuchstabe aa), 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG keinen Vorsteuerabzug geltend machen kann.

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2. Auch die übrigen Begriffselemente des § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW vermögen das Begehren des Klägers nicht zu stützen. Insbesondere legen er und der Gutachter Dipl.-Ing. T. ihrer abweichenden Rechtsauffassung zu Unrecht die Prämisse zugrunde, dass ein Vermieter umsatzsteuerpflichtig genutzter gewerblicher Bürogebäude „eben nicht gleiche Herstellungskosten, sondern um rd. 19 % Mehrwertsteuer niedrigere Herstellungskosten … bei gleichen Renditeerwartungen“ nur mit „zwangsläufig auch 19 % niedrigeren Mieten“ „finanzieren bzw. amortisieren“ könne.

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Diese Anknüpfung an „gleiche Renditeerwartungen“ gewerblicher Vermieter findet im Gesetz keine Stütze. § 109 Abs. 1 SchulG NRW billigt dem Ersatzschulträger als Mieter eines Schulgrundstücks nur einen solchen Zuschuss zu, der die Mietaufwendungen „angemessen abgilt“. Dieses Tatbestandsmerkmal hat der Gesetzgeber in § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW im Sinn der dort näher definierten ortsüblichen Vergleichsmiete der Höhe nach begrenzt. Der Senat hat bereits entschieden, dass der Gesetzgeber sich dafür entscheiden durfte, die Mietaufwendungen eines Ersatzschulträgers nur indirekt über den ortsüblichen Mietwert der anerkannten schulisch genutzten Gebäudeflächen teilweise mit zu refinanzieren.

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OVG NRW, Urteil vom 10. Februar 2016 ‑ 19 A 1783/13 ‑, juris, Rn. 35.

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Hieraus ergibt sich ohne Weiteres, dass sich der Gesetzgeber mit dem Tatbestandsmerkmal der angemessenen Abgeltung von Miet- und Pachtaufwendungen in § 109 SchulG NRW nicht an den Renditeerwartungen gewerblicher Vermieter bei der Vermietung gewerblich genutzter Büroflächen orientiert hat. Mit diesem Tatbestandsmerkmal setzt der Gesetzgeber vielmehr die verfassungsgerichtliche Rechtsprechung um, nach welcher weder Art. 7 Abs. 4 Satz 1 GG noch Art. 8 Abs. 4 Satz 3 LV NRW dem Staat gebieten, den Trägern privater Ersatzschulen die Kosten für die Beschaffung des erforderlichen Schulraums vollständig zu refinanzieren. Vielmehr darf der Staat berücksichtigen, dass Miet- oder Pachtzinsen zum Teil auch ein Entgelt für die Errichtungskosten sind, die der Schulträger als Teil seines privatwirtschaftlichen Risikos selbst zu tragen hat. Für diesen Teil steht ihm insbesondere kein Zuschussanspruch aus Art. 8 Abs. 4 Satz 3 LV NRW zu, weil darin indirekt eine Subventionierung der Vermögensbildung Dritter läge, nämlich des Vermieters.

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BVerfG, Beschluss vom 9. März 1994 ‑ 1 BvR 1369/90 ‑, BVerfGE 90, 128, juris, Rn. 65 (Schulbaumaßnahmen); VerfGH NRW, Urteil vom 3. Januar 1983 ‑ VerfGH 6/82 ‑, OVGE 36, 306 (311); OVG NRW, Urteile vom 10. Februar 2016, a. a. O., Rn. 36, und vom 22. August 1986 ‑ 5 A 573/85 ‑, S. 10 des Urteilsabdrucks.

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Auch systematische Gründe sprechen dagegen, einen Zuschlag auf die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert im Sinn des § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW zu dem Zweck vorzunehmen, damit Umsatzsteueranteile auf Baukosten für Schulgebäude abzugelten. Denn die Refinanzierungsfähigkeit solcher Baukosten ist gesondert in § 110 SchulG NRW geregelt. Soweit ein Ersatzschulträger Schulbaumaßnahmen im Sinn dieser Vorschrift fremdfinanziert und mit hierfür aufgenommenen Darlehensmitteln nicht nur die Nettobaukosten, sondern auch die darauf entfallende Umsatzsteuer zu entrichten hat, gehört auch diese zu den tatsächlichen Ausgaben, nach denen Aufwendungen für Bauinvestitionen nach § 110 SchulG NRW zu bezuschussen sind (§ 106 Abs. 2 Nr. 2 Buchstabe e) SchulG NRW). Ebenso gehören sie auch zu dem Bauaufwand, den die Bezirksregierung nach § 110 Abs. 4 SchulG NRW baufachlich als erforderlich anzuerkennen hat. Denn förderungsfähig sind nach § 7 Abs. 2 Satz 1 FESchVO NRW die für eine Baumaßnahme entstehenden Kosten nach den vom Schulträger erstellten Kostenschätzungen gemäß DIN 276 ‑ Kosten im Hochbau ‑, soweit sie auf die als förderungsfähig anzuerkennenden Kostengruppen entfallen. Die Kostenrichtsätze in § 7 Abs. 3 Satz 2 FESchVO NRW, nach denen die zuschussfähigen Baukosten errechnet werden, sind als Richtsätze zu verstehen, welche auch die in den jeweiligen förderungsfähigen Kostengruppen nach Abs. 2 Satz 2 anfallenden Umsatzsteuerbeträge abgelten. Denn Nr. 3.3.11 der am 1. Januar 2012 maßgeblichen DIN 276-1 Kosten im Bauwesen – Teil 1: Hochbau in der Fassung von Dezember 2008 lässt sowohl eine Bruttoangabe der Beträge in den einzelnen Kostengruppen zu, also eine Angabe unter Einbeziehung der Umsatzsteuer, als auch eine Nettoangabe ohne Umsatzsteuer.

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Abgedruckt bei Fuchs/Berger/Seifert, Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, 1. Aufl. 2016, 4. Teil Anhang A.

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Für eine Baumaßnahme betreffend ein Gebäude, das einer genehmigten Ersatzschule unmittelbar zu Unterrichtszwecken dienen soll, ist für die Kostenschätzung gemäß DIN 276 hiernach stets die Bruttoangabe zu wählen, weil die §§ 4 Nr. 21 Buchstabe a) Unterbuchstabe aa), 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG den Vorsteuerabzug für die Kosten einer solchen Schulbaumaßnahme ausschließen.

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IV. Ebenso wenig ermöglicht § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW die Berücksichtigung eines Zuschlags auf die Vergleichsmiete in Höhe der fiktiven Umsatzsteuer auf die Herstellungskosten des Gebäudes als Ausnahme von dem Vergleichsmaßstab der ortsüblichen gewerblichen Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert, der nach dem Wortlaut dieser Vorschrift nur „grundsätzlich“ anzuwenden ist. Im Ausnahmefall soll abweichend von dem in § 6 Abs. 1 FESchVO NRW vorgesehenen Regelfall der Refinanzierung der im IVD-Immobilienpreisspiegel angegebenen Nettokaltmiete bei Büronutzung „mit mittlerem Nutzungswert“ auch eine höhere Nettokaltmiete refinanzierbar sein, etwa diejenige der Büronutzung mit oberem Nutzungswert, wenn der Ersatzschulträger den einzelfallbezogenen Nachweis erbringt, dass nach den örtlichen Verhältnissen die Anmietung einer für Schulzwecke geeigneten Büroimmobilie nur zu dieser höheren Miete realisierbar ist (Nr. 6.2.1 Satz 2 VVzFESchVO). Der vom Kläger begehrte Zuschlag zur Abgeltung von Umsatzsteueranteilen auf Baukosten betrifft jedoch keinen solchen oder einen vergleichbaren Ausnahmefall, sondern jeden Fall einer Mietrefinanzierung nach § 109 SchulG NRW. Die §§ 4 Nr. 21 Buchstabe a) Unterbuchstabe aa), 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG schließen, wie oben bereits ausgeführt, den Vorsteuerabzug für jeden Ersatzschulträger aus, der seine Schulgebäude für unmittelbar dem Schul- und Bildungszweck dienende Leistungen einer genehmigten Ersatzschule angemietet hat.

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B. Erfolglos bleiben schließlich auch die Einwände des Klägers gegen die vom Oberen Gutachterausschuss herangezogenen Vergleichsimmobilien. Zu Unrecht rügt der Kläger insoweit im Berufungsverfahren nur noch, der Ausschuss habe gegen das Gebot der Berücksichtigung einer Anmietungsmöglichkeit zu realisierbaren Mietpreisen in Nr. 6.2.1 Satz 2 VVzFESchVO verstoßen, indem er in den Nrn. 1 und 3 der Anlage 9 zu seinem Gutachten sehr alte unrenovierte Gebäude mit Mieten von 4,82 Euro/m2 und 4,28 Euro/m2 einbezogen habe, von denen sich eines zudem in direkter Nähe des Hauptbahnhofes befinde. Diese Rüge ist schon im Ansatz unzutreffend. Einen solchen Verstoß haben weder der Obere Gutachterausschuss noch die Bezirksregierung begangen. Denn Nr. 6.2.1 Satz 2 VVzFESchVO betrifft, wie oben unter A. IV. bereits ausgeführt, die Frage, ob die Bezirksregierung ausnahmsweise eine höhere als die im IVD-Immobilienpreis

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spiegel angegebene Nettokaltmiete bei Büronutzung „mit mittlerem Nutzungswert“ als Vergleichsmaßstab ansetzen muss, wenn im Einzelfall aufgrund besonderer örtlicher Verhältnisse die Anmietung einer für Schulzwecke geeigneten Büroimmobilie nur zu dieser höheren Miete realisierbar ist. Bei den beiden vom Kläger angesprochenen Vergleichsimmobilien geht es hingegen um die in § 15 ImmoWertV geregelte Frage, welche Vergleichspreise der Gutachterausschuss zur Ermittlung des Mietwertes im Vergleichswertverfahren heranziehen durfte.

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Unabhängig davon haben der Obere Gutachterausschuss, die Bezirksregierung und das Verwaltungsgericht dem genannten Einwand des Klägers überzeugend entgegen gehalten, der Ausschuss habe mittels mathematisch-statistischer Verfahren (Regression) mit negativem Ergebnis untersucht, ob das Baujahr, die Lage oder die Fläche der vom Kläger bezeichneten Vergleichsobjekte signifikanten Einfluss auf deren Miethöhe habe, und deshalb keine entsprechenden Korrekturfaktoren berücksichtigt. Dieses Vorgehen ist am Maßstab des § 15 Abs. 2 ImmoWertV nicht zu beanstanden. Der in seiner Pauschalität unbestreitbar zutreffende Einwand des Klägers im Berufungsverfahren, „gerade Alter und Lage eines Gebäudes [hätten] einen erheblichen Einfluss auf die Höhe des Mietzinses“, vermag die konkret grundstücks- und lagebezogene abweichende Auffassung des Oberen Gutachterausschusses nicht zu entkräften.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

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Der Senat lässt die Revision nicht zu, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.