Amtsgericht Siegburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-12-16, Aktenzeichen 115 C 112/05
ECLI:DE:AGSU1:2005:1216.115C112.05.00

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Wohnung im

Erdgeschoß und im ersten Obergeschoß des Hauses xx in zz, bestehend aus sechs Zimmern, Küche, Diele, Bad und Toilette einschließlich einer Garage zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten als Gesamtschuldnern auferlegt.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 7.500 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe geleistet hat.

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Die Klägerin nimmt die beklagten Eheleute auf Räumung eines Hauses in Anspruch, dass die Klägerin im Rahmen einer gegen den Beklagten zu 2) betriebenen Zwangsvollstreckung ersteigert hat. Die Beklagten widersetzen sich dem Räumungsbegehren unter Berufung auf ein Mietrecht der Beklagten zu 1) aus einem vor der Einleitung der Zwangsvollstreckung und der Eheschließung mit dem Beklagten zu 2) geschlossenen Mietvertrag.

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Der Beklagte zu 2) war Gesellschafter und Geschäftsführer der yy. Die Gesellschaft hatte Darlehensschulden bei der Klägerin. Der Beklagte zu 2) hatte sich für diese Verbindlichkeiten verbürgt. Zur Sicherung der klägerischen Forderungen war eine Grundschuld auf dem Hausgrundstück "xx‘ in zz bestellt worden. Diese Grundschuld war nachrangig gegenüber weiteren Grundpfandrechten der Volksbank gg, der der Beklagte zu 2) die Rückzahlung eines Darlehens in Raten schuldete. Das Haus stand zunächst im Alleineigentum des Beklagten zu 2). Dieser übertrug einen Miteigentumsanteil von vier Fünfteln auf seine damalige Ehefrau.

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Im Jahr xxxx trennte sich der Beklagte zu 2) von seiner damaligen Ehefrau. Unter anderem dadurch geriet der Beklagte zu 2) im Herbst xxxx in einen finanziellen Engpaß. Da sich auch die yy in einer sehr schlechten Situation befand, war der Beklagte zu 2) nicht in der Lage, aus eigenen Mitteln die Unterhaltsverpflichtungen gegenüber seiner Ehefrau und seinen Kindern, die laufenden Raten des vorrangig gesicherten Darlehens und notwendige Reparaturarbeiten am Haus zu finanzieren. Als er zu dieser Zeit die Beklagte zu 1) kennenlernte, schilderte er ihr seine persönliche Situation.

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Am xxxx wurde das lnsolvenzverfahren über das Vermögen der Gesellschaft eröffnet. Am xxxx leitete die Klägerin zur Befriedigung ihrer Forderung die Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück ein. Dieses wurde am xxxx beschlagnahmt.

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Am xxxx wurde der Beklagte zu 2), nachdem er auf dem Klageweg die Rückübertragung des Miteigentumsanteils durch seine zwischenzeitlich geschiedene Ehefrau erzwungen hatte, wieder Alleineigentümer des Grundstücks. Mit notariellem Vertrag vom xxxx wurden zugunsten der Beklagten zu 1) ein Wohnrecht sowie eine Grundschuld über 200.000 € bestellt, daß im xxxx in das Grundbuch eingetragen wurden. Am xxxx heiratete der Beklagte zu 2) die Beklagte zu 1).

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Am xxxx wurde das lnsolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten zu 2) eröffnet. In diesem Verfahren machte die Beklagte zu 1) zunächst eine Darlehensforderung gegen den Beklagten zu 2) in Höhe von 400.000 DM geltend. Mit Schreiben vom xxxx erläuterte sie, daß das Darlehen in mehreren Teilbeträgen in Höhe von insgesamt 250.000 DM ausgezahlt worden sei. Der Insolvenzverwalter akzeptierte diese Forderung nicht. Das mit dem Grundpfandrecht belastete Hausgrundstück gab er aus der lnsolvenzmasse frei.

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Vor dem ersten Versteigerungstermin legten zunächst der Beklagte zu 2) mit Schreiben vom xxxx, sodann die Beklagte zu 1) mit Schreiben vom xxxx dem Vollstreckungsgericht einen auf den

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xxxx datierten Mietvertrag zwischen ihr und dem Beklagten zu 2) vor. Die Vertragsurkunde enthält anstelle einer Regelung zur Höhe des Mietzinses folgende Vereinbarung:

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"Frau aa hat bb ein Darlehen gewährt, in Höhe von 400.000,- DM. Dafür hat sie als dingliche Absicherung ein grundbuchrechtlich eingetragenes Wohnrecht bekommen. Die monatliche Miete mit allen Nebenkosten verrechnet sie mit dem Darlehen und wohnt somit auf 10 Jahre mietfrei."

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Die Beklagte zu 1) machte außerdem geltend, daß die von ihr an den Beklagten zu 2) ausgezahlten Beträge im Sinne von § 57c ZVG für die Instandsetzung des Mietraums verwendet worden sei.

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Bei einem ersten Versteigerungstermin am xxxx wurden keine Gebote abgegeben. Daraufhin erwirkte die Klägerin in einem Rechtsstreit vor dem Landgericht cc (Az. bbbbb) ein zwischenzeitlich rechtskräftig gewordenes Urteil, in welchem die Beklagte zu 1) verurteilt wurde, die Anmeldung geleisteter Beträge zurückzunehmen.

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In einem zweiten Versteigerungstermin, in dem wiederum keine Gebote von dritter Seite abgegeben wurden, ersteigerte die Klägerin das Grundstück selbst und erhielt am xxxx den Zuschlag. Vorrangige Grundpfandrechte einer anderen Gläubigerin löste sie ab. Die Klägerin beabsichtigt, das Grundstück nach einer Räumung durch die Beklagten zu verkaufen. Bislang wurde lediglich das Souterrain des Gebäudes geräumt. Mit einem der Beklagten am xxxx zugestellten Schreiben kündigte die Klägerin das Mietverhältnis unter Hinweis auf § 57a ZVG und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Mit einem Schreiben vom xxxx sprach die Klägerin wegen Zahlungsverzuges vorsorglich eine weitere Kündigung aus.

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Die Klägerin behauptet, der Mietvertrag vom xxxx und die darin erwähnte Darlehensgewährung seien fingiert worden. Die Beklagten hätten insofern planmäßig zusammengewirkt, um Interessenten von der Abgabe eines Gebotes abzuhalten und letztlich die Verwertung des Hausgrundstücks zu verhindern. Die Klägerin ist der Auffassung, daß ein etwaiger Mietvertrag wegen Sittenwidrigkeit nichtig, wegen Gläubigerbenachteiligung anfechtbar, zumindest aber wegen der bestehenden Verwertungsabsicht kündbar sei.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Wohnung im Erdgeschoß und im ersten Obergeschoß des Hauses zz, xx, bestehend aus sechs Zimmern, Küche, Diele, Bad und Toilette einschließlich einer Garage zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten behaupten, daß die Beklagte zu 1) dem Beklagten zu 2) in dessen finanzieller Notlage Ende xxxx geholfen habe. Insgesamt habe sie ihm verschiedene Beträge in einer Gesamthöhe von umgerechnet rund 145.000 € darlehensweise überlassen. Die notwendigen Mittel habe sich die Beklagte zu 1) in erheblichem Umfang selbst geliehen, um dem Beklagten zu 2) helfen zu können. Allerdings sei die Beklagte zu 1) irgendwann in Panik geraten, weil sie nicht wußte, was sie machen sollte, wenn der Beklagte zu 2) das Geld nicht zurückzahlen könne. Der damalige Rechtsanwalt des Beklagten zu 2) habe der Beklagten zu 1) dringend geraten, sich durch eine notariell gestaltete Vereinbarung abzusichern. In dieser Situation sei am xxxx auf Vorschlag des Beklagten zu 2), der hierzu von seiner Ehefrau bevollmächtigt gewesen sei, der Mietvertrag entsprechend der vorgelegten Vertragsurkunde abgeschlossen worden. Im Vertrag sei eine höhere Darlehenssumme als die tatsächlich gezahlten Beträge angegeben worden, um die Notwendigkeit von Vetragsanpassungen bei weiteren Zahlungen der Beklagten zu 2) zu vermeiden. Ein weiterer Grund für den Vertragsabschluß sei gewesen, daß die Beklagte zu 1) kurz zuvor vor ihrer eigenen Wohnung in tt Opfer eines Überfalls geworden sei. Sie sei deshalb gerne bereit gewesen, in das Haus des Beklagten zu 2) umzuziehen. Allerdings sei man zu diesem Zeitpunkt noch nicht liiert gewesen. Der Beklagte zu 2) sei zunächst ins Souterrain des Hauses gezogen, während die Beklagte zu 1) das angemietete Erd- und Obergeschoß bewohnt habe. Zum Notar sei man allerdings erst viel später gegangen. Die Bestellung des im Mietvertrag vorgesehenen Wohnrechts habe sich daher verzögert. Erst nach der Heirat im xxxx sei der Beklagte zu 2) auch wieder in die oberen Räume eingezogen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 21. November 2005 (Bl. 159 d. A.) in der Fassung des

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Berichtigungsbeschlusses vom 8. Dezember 2005 (Bl. 166 d. A.) Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist zulässig und begründet.

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Für die Streitigkeit zwischen den Parteien ist nach § 23 Nr. 2 a) GVG das Amtsgericht sachlich zuständig. Die Parteien streiten über den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum. Soweit die Klägerin ihren Anspruch auch mit den ausgesprochenen Kündigungen begründet, macht sie einen Räumungsanspruch aus einem solchen (beendeten) Mietverhältnis geltend. Daß die Klägerin auch geltend macht, der Mietvertrag sei rückdatiert worden, wegen Sittenwidrigkeit nichtig bzw. wegen Gläubigerbenachteiligung anfechtbar, steht der sachlichen Zuständigkeit des Amtsgerichts nicht entgegen (vgl. Zöller, ZPO, 25. Aufl. 2005, § 29a Rn. 13 zur vergleichbaren Problematik bei der örtlichen Zuständigkeit).

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Die Beklagten sind der Klägerin gemäß §§ 546, 985 BGB zur Räumung verpflichtet.

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Die Klägerin ist durch den Zuschlagsbeschluß vom xxxx Eigentümerin des Grundstücks geworden (§ 90 ZVG). Damit ist sie zugleich als Vermieterin in das durch den auf den xxxx datierten Mietvertrag begründete Mietverhältnis eingetreten (§ 57 ZVG, § 566 BGB).

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1. Es ist davon auszugehen, daß der Mietvertrag wirksam war. Ein Scheingeschäft im Sinne von § 117 BGB liegt bereits deshalb nicht vor, weil die Begründung des Mietverhältnisses als rechtlicher Erfolg von den Beklagten gewollt war. Dies gilt gerade dann, wenn die Beklagten - wie die Klägerin behauptet - durch den Mietvertrag eine Verwertung des Grundstücks verhindern wollten. Der Vertrag ist auch nicht als sittenwidrig und damit gemäß § 138 BGB nichtig anzusehen. Es kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, daß die Beklagten im Sinne des Urteils des Bundesgerichtshofs vom 5. April 2005 (NZM 2005, 432 (433)) beim Vertragsabschluß planwidrig zusammengewirkt haben, um den Vollstreckungszugriff zu vereiteln. Zweifelhaft ist insbesondere, ob es auch der Beklagten zu 1) nicht nur auf die eigene Absicherung, sondern auch darauf ankam, das Grundstück vor dem Zugriff der Klägerin zu retten. Ein Indiz hierfür läge zwar vor, wenn der Mietvertrag rückdatiert worden wäre. Dafür könnte wiederum sprechen, daß der Vertragstext ein "grundbuchlich eingetragenes Wohnrecht" erwähnt, das tatsächlich erst im xxxx begründet worden ist. Jedoch haben die Beklagten eine Rückdatierung des Mietvertrags unter Beweisantritt bestritten. Ohne Einholung des gegenbeweislich angebotenen Sachverständigengutachtens ist deshalb zu Gunsten der Beklagten davon auszugehen, daß der Mietvertrag nicht rückdatiert worden ist. Auf dieser Grundlage sieht das Gericht keine hinreichenden Anhaltspunkte für die subjektiven Voraussetzungen einer Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB.

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2. Das damit nach dem Eigentumserwerb der Klägerin zwischen dieser und der Beklagten zu 1) übergegangene Mietverhältnis ist jedoch durch die der Beklagten zu 1) am 30. November 2004 zugegangenen Kündigung zum

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28. Februar 2005 wirksam beendet worden.

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Die Klägerin war gemäß § 57a ZVG berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen. Das Sonderkündigungsrecht des Erstehers besteht nur im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen zum Kündigungsschutz bei Wohnraummietverhältnissen (BGH NJW 1986, 1696). Das damit nach § 573 Abs. 1 BGB erforderliche berechtigte Interesse der Klägerin an der Kündigung ergibt sich aus der beabsichtigten Verwertung des Grundstücks durch Weiterveräußerung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

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a) Die Klägerin möchte das ersteigerte Grundstück weiterveräußern, also anderweitig verwerten.

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b) Die beabsichtigte Verwertung ist nach den Gesamtumständen des Falles auch angemessen.

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Insofern ist zwar davon auszugehen, daß es unter gewöhnlichen Umständen nicht als angemessen angesehen wird, wenn eine Bank als Grundpfandgläubigerin das vermietete Einfamilienhaus eines zahlungsunfähigen Schuldners ersteigert und das Mietverhältnis sodann mit der Begründung kündigt, man müsse das Mietobjekt möglichst gewinnbringend verkaufen (Schmitt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, § 573 Rn. 153, 156 m. w. Nachw.). Die zugrundeliegende Erwägung, daß notleidende Kredite zum typischen Risiko des Bankgeschäfts gehören und nicht über die Kündigungsbefugnis auf den Mieter abgewälzt werden sollten, ist jedenfalls dann überzeugend, wenn die Bank das Grundstück ersteigert hat, weil andere Interessenten im Hinblick auf das bestehende Mietverhältnis keine Gebote abgegeben haben.

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Im vorliegenden Fall, auf den diese Überlegungen im Grundsatz zutreffen, gibt es allerdings die Besonderheit, daß das Mietverhältnis zu einem Zeitpunkt begründet worden ist, zu dem es dem Schuldner finanziell bereits sehr schlecht ging. Die Beklagten haben im Termin am 21. November 2005 eindrucksvoll geschildert, daß die damals vom Beklagten zu 2) betriebene yy, aus der dieser seine Einkünfte bezogen hatte, bereits Anfang xxxx "gewissermaßen am Tropf‘ hing bzw. "den Bach hinunter ging. In dieser Situation bedurfte es entgegen der von Beklagtenseite schriftsätzlich vertretenen Auffassung keiner hellseherischen Fähigkeiten, um die konkrete Gefahr einer Zwangsvollstreckung in das haftende Grundstück zu erkennen. Auch dies gehört zu den Gesamtumständen, vor deren Hintergrund die Angemessenheit der beabsichtigten Verwertung zu beurteilen ist.

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Die aufgezeigten Besonderheiten rechtfertigen es, die von der Klägerin beabsichtigte Verwertung als angemessen anzusehen. Dabei bedarf es keiner genauen Festlegung der Grenze, jenseits deren die Belange des Mieters hinter einem bereits bei Abschluß des Mietvertrags erkennbaren Verwertungsinteresse des Gläubigers zurückzustehen haben. Diese Grenze ist jedenfalls überschritten, wenn der Mietvertrag wegen Gläubigerbenachteiligung anfechtbar war und die für den betreffenden Anfechtungstatbestand vorgesehene Anfechtungsfrist noch nicht abgelaufen ist, bevor die Anfechtbarkeit gerichtlich geltend gemacht wird. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, besteht keine Gefahr, daß die im Anfechtungsgesetz festgelegten Grenzen des Gläubigerschutzes durch eine zu großzügige Handhabung des Kündigungsrechts nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB unterlaufen werden.

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Der Mietvertrag vom xxxx unterlag als Rechtshandlung des Beklagten zu 2) der Gläubigeranfechtung nach § 1 AnfG. Der Abschluß des Mietvertrags hat die Gläubiger des Beklagten zu 2) objektiv benachteiligt. Eine Benachteiligung liegt vor, wenn die Möglichkeit der Gläubiger, sich aus dem Vermögen des Schuldners zu befriedigen, ganz oder teilweise weggefallen, erschwert oder verzögert ist (Huber, AnfG, 9. Aufl. 2000, § 1 Rn. 32, Nerlich/Niehus, AnfG, 2000, § 1 Rn. 42). Durch den Abschluß des Mietvertrages hat der Beklagte zu 2) der Beklagten zu 1) das Recht eingeräumt, die vermieteten Räume für zehn Jahre mietfrei zu nutzen. Dieses Recht hat gemäß § 57 ZVG, § 566 BGB grundsätzlich auch im Rahmen einer

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Zwangsversteigerung des Grundstücks Bestand. Es mindert damit den bei einer Versteigerung des Grundstücks erzielbaren Erlös und schmälert auf diese Weise die Möglichkeit der Gläubiger, sich aus dem Grundstück zu befriedigen.

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Der Mietvertrag war nach § 3 Abs. 1 Satz 1 AnfG anfechtbar. Der Beklagte zu 2) hat den Vertrag mit dem Vorsatz abgeschlossen, seine Gläubiger zu benachteiligen und die Beklagte zu 1) hat diesen Vorsatz gekannt.

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Vorsatz im Sinne des § 3 Abs. 1 AnfG liegt vor, wenn der Schuldner die Benachteiligung der Gläubiger im allgemeinen als Erfolg seiner Rechtshandlung gewollt oder als mutmaßliche Folge seiner Rechtshandlung erkannt und gebilligt hat; dabei genügt es, wenn er die Benachteiligung der Gläubiger als möglichen Erfolg seines Handelns vorausgesehen und billigend in Kauf genommen hat (Huber, § 3 Rn. 21; Nerlich/Niehus, § 3 Rn. 13). Das Gericht ist auf Grund der Gesamtumstände, insbesondere der von den Beklagten in der mündlichen Verhandlung am xxxx geschilderten Situation bei Abschluß des Mietvertrags davon überzeugt, daß der Beklagte zu 2) eine Benachteiligung seiner Gläubiger als möglichen Erfolg seines Handelns billigend in Kauf genommen hat. Der Beklagten zu 2) kannte seine schlechte finanzielle Situation. Er wußte, daß das Grundstück für die notleidenden Verbindlichkeiten haftete. Der Mietvertrag hatte erklärtermaßen das Ziel, der Beklagten zu 1) eine Sicherheit für erhaltene Darlehensbeträge zu gewähren. Die Beklagte zu 1) hatte keinen Anspruch darauf, daß ihr ein zehnjähriges Nutzungsrecht an den vermieteten Räumen eingeräumt wurde. Darin daß die Beklagte zu 1) mit dem zehnjährigen Nutzungsrecht etwas anderes erhalten, als ihr auf Grund der behaupteten Darlehensverträge von Rechts wegen zustand, liegt darin ein Beweisanzeichen für einen Benachteiligungswillen des Beklagten zu 2). Das Gewicht des Beweisanzeichens hängt vom Ausmaß der lnkongruenz zwischen erbrachter und geschuldeter Leistung ab (Huber, § 3 Rn. 34; vgl. etwa BGH NJW 1995, 1093, NJW 1998, 1591, NJW 1999, 1395). Hier hat die Beklagte zu 1) eine Absicherung erhalten, die durch den Kündigungsschutz bei Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich sogar dem Zugriff der dinglich gesicherten Gläubiger entzogen wäre. Daß diese hierdurch benachteiligt wurden, lag dermaßen auf der Hand, daß das Gericht hinsichtlich des Benachteiligungsvorsatzes des Beklagten zu 2) keinerlei Zweifel hat.

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Für die Kenntnis der Beklagten zu 1) vom Benachteiligungsvorsatz des Beklagten zu 2) gilt im Ergebnis nichts anderes. Auch bezüglich ihrer Person geht bereits von der lnkongruenz der Deckung eine beachtliche lndizwirkung aus. Im übrigen haben die Beklagten im Termin vom 21. November 2005 eingeräumt, daß der Beklagte zu 2) der Beklagte zu 1) geschildert hatte, wie schlecht es ihm Ende xxxx/Anfang xxxx ging. Nachdem sie ihm nach eigener Darstellung bereits Geldbeträge in Höhe von rund 145.000 € geliehen hatte, sogar mit seinem damaligen Rechtsanwalt gesprochen hatte und von diesem gewarnt worden war, "sie könne auf der Straße stehen‘, kannte sie über die drohende Zahlungsunfähigkeit. Mit der Panik, die sie daraufhin ergriffen habe, erklärt sie auch ihre Bemühungen, eine Absicherung zu erlangen. Es war demnach gerade der Sinn des Mietvertrags, ihr mit dem zehnjährigen Nutzungsrecht einen Gegenstand aus dem Vermögen des Schuldners zu sichern. "Absicherung‘ konnte in diesem Zusammenhang aber nur bedeuten, daß andere Gläubiger beim Zugriff auf das vermietete Objekt entsprechend benachteiligt wurden. Auch dies war der Beklagten zu 1) somit bekannt. Unter diesen Umständen wird die Kenntnis vom Benachteiligungsvorsatz des Beklagten zu 2) vermutet (§ 3 Abs. 1 Satz 2 AnfG).

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Die Klägerin hat die Anfechtbarkeit des Mietvertrags konkludent bereits in der am xxxx zugestellten Klageschrift des vorliegenden Verfahrens geltend gemacht, indem sie gegen ein auf den Mietvertrag gestütztes Besitzrecht der Beklagten eingewandt hat, der Vertrag sei ein Versuch, "die Verwertung des Hausgrundstücks als dingliche Gläubigerin zu verhindern". Die für die Vorsatzanfechtung nach § 3 Abs. 1 AnfG vorgesehene Frist von zehn Jahren war zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgelaufen

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Allerdings kann die Klägerin dem von Seiten der Beklagten geltend gemachten mietvertraglichen Besitzrecht nicht im eigentlichen Sinne die Gegeneinrede der Anfechtbarkeit entgegenhalten. Mit dem Zuschlag sind nach § 91 Abs. 1 ZVG die titulierte Grundschuld und das davon nach § 2 AnfG abhängige Anfechtungsrecht der Klägerin erloschen. Andere vollstreckbare Schuldtitel wegen Geldforderungen gegen den Beklagten zu 2) sind nicht ersichtlich. Eine Gegeneinrede der Anfechtbarkeit käme der Klägerin nicht als Gläubigerin des Beklagten zu 2), sondern als Ersteherin des Grundstücks zugute. Das der Beklagten zu 1) eingeräumte Nutzungsrecht fiele dadurch nicht (für Zwecke der Zwangsvollstreckung) ins Vermögen des

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Vollstreckungsschuldners zurück, würde also nicht im Sinne des § 11 AnfG zu einer Befriedigung der Klägerin führen.

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All dies spricht aber nicht dagegen, die bis zur Versteigerung des Grundstücks bestehende Anfechtbarkeit des Mietvertrags bei der Bewertung der Angemessenheit der beabsichtigten Verwertung im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu berücksichtigen. Es wäre sogar widersprüchlich, eine Verwertung des Grundstücks durch den Ersteher mit Rücksicht auf einen Mietvertrag als unangemessen anzusehen, der bis zur Zwangsversteigerung zu Gunsten der Gläubiger des Vollstreckungsschuldners anfechtbar war.

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c) Die geplante Verwertung wird durch den Bestand des Mietverhältnisses gehindert. Einfamilienhäuser sind in vermietetem Zustand ohnehin nur schwer verkäuflich, weil solche Objekte gewöhnlich von Interessenten zur eigenen Nutzung gesucht werden. Mit einem für den Erwerber nach § 566 BGB bindenden Mietvertrag, demzufolge die Mieterin auf fünf Jahre keine Miete zahlen muß, ist eine Weiterveräußerung, wenn überhaupt, nur zu einem unzumutbaren Preisnachlaß möglich.

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d) Die Klägerin würde durch den Fortbestand des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleiden. Ausgangspunkt bei diesem Tatbestandsmerkmal ist zwar in Fällen, in denen der Vermieter das Objekt mit einem bereits bestehenden Mietverhältnis erworben hat, ein Vergleich des Einkaufspreises und des bei Fortbestand des Mietverhältnisses erzielbaren Verkaufspreises; auf diesen Gesichtspunkt darf sich die Prüfung dieses Tatbestandsmerkmals "erheblicher Nachteil" jedoch nicht beschränken (Schmitt-Futterer, § 573 Rn. 164). Im vorliegenden Fall fällt wiederum maßgeblich ins Gewicht, daß der Mietvertrag wegen Gläubigerbenachteiligung anfechtbar war. Berücksichtigt man diesen Umstand, so erscheint der Fortbestand eines anfechtbar begründeten Mietverhältnisses, das den Ersteher des versteigerten Grundstücks an dessen angemessener Verwertung hindert, als erheblicher Nachteil. Im übrigen ist es nach dem Ablauf des Versteigerungsverfahrens sogar denkbar, daß die Klägerin den dort eingesetzten Betrag bei einem freihändigen Verkauf unter Fortbestand des Mietverhältnisses nicht realisieren könnte.

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3. Das Kündigungsschreiben vom xxxx genügt den formellen

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Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. Der dem Kündigungsrecht zugrundeliegende Sachverhalt wird durch das Schreiben hinreichend identifiziert.

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Nachdem das Mietverhältnis durch die Kündigung zum xxxx sein Ende gefunden hat, sind die Beklagten gemäß § 546 BGB zur Räumung der vermieteten Wohnung verpflichtet. Dem sich zugleich aus § 985 BGB ergebenden Herausgabeanspruch der Klägerin können sie ein mietvertragliches Besitzrecht nicht mehr gemäß § 986 BGB entgegensetzen.

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Das Gericht hat von der Gewährung einer Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO abgesehen. Bei der Abwägung der wechselseitigen Interessen der Parteien fällt zu Gunsten der Klägerin entscheidend ins Gewicht, daß die Beklagten mietfrei gewohnt haben und eine Nutzungsentschädigung im Hinblick auf die finanzielle Situation der Beklagten nicht realisierbar erscheint. Eine besondere, über den Verlust der Wohnung hinausgehende Härtesituation haben die Beklagten nicht geltend gemacht. Vor diesem Hintergrund ist der Gläubigerin eine die mit einer Räumungsfrist verbundene Verzögerung der Durchsetzung ihres Anspruchs nicht zumutbar.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 7, 711 ZPO. Die Höhe der Sicherheitsleistung entspricht (aufgerundet) sechs Monatsmieten von je 1.208 € (berechnet auf der Grundlage des zuletzt in Rede stehenden Darlehensbetrags). § 712 ZPO war wegen des entgegenstehenden und überwiegenden Interesses der Gläubigerin (§ 712 Abs. 2 Satz 1 ZPO) nicht anzuwenden.

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Streitwert: 15.000€