Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2000-01-12, Aktenzeichen 16 Wx 149/99
ECLI:DE:OLGK:2000:0112.16WX149.99.00

Tenor

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G r ü n d e

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Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs. 1 Nr.
1, 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 Abs. 1 Satz 1, 20, 22 Abs. 1 FGG), hat in
der Sache jedoch keinen Erfolg.

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Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung
des Gesetzes (§ 27 FGG). Das Landgericht hat die sofortige
Beschwerde zu Recht zurückgewiesen und die Antragstellerin auf den
Gegenantrag der Antragsgegnerin zur Beseitigung der
Dachflächenfenster und Wiederherstellung des ursprünglichen
Zustandes verurteilt (§§ 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, 15 Abs. 3, 22 Abs.
1, 14 Nr. 1 WEG).

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Der Einbau der sieben Dachflächenfenster im zweiten Obergeschoss
der Wohnungsanlage sowie der Austausch von zwei Dachlukenfenstern
im Speicherraum durch zwei größere Dachflächenfenster stellen einen
durch die Zweckbestimmung des Dachraumes als Speicher nicht
gedeckten Eingriff in die Substanz des Daches und damit bauliche
Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums dar, die über die
ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen (§ 22
Abs. 1 Satz 1 WEG). Denn das im gemeinschaftlichen Eigentum
stehende Dach ist durch die Baumaßnahmen der Antragstellerin in
seiner Substanz erheblich geändert worden. Dies gilt auch für den
Speicherraum, der nach der Teilungserklärung vom 21. Juni 1988
nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist, so dass es sich bei dem
Austausch der Dachfenster im Spitzboden auch nicht um eine erlaubte
ordnungsgemäße Erstherstellung handelt; die ausgebauten kleineren
Fenster stellten sich vielmehr als die übliche Verglasung des
Spitzbodens als Speicherraum dar.

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Eine Zustimmung der Antragsgegnerin zu diesen baulichen
Maßnahmen wäre dann entbehrlich, wenn deren Rechte nicht über das
in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1
Satz 2 WEG). Maßgebend ist, ob dem Wohnungseigentümer durch die
Maßnahme in vermeidbarer Weise ein Nachteil erwächst. Dabei gelten
als Nachteil nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen, die
nicht ganz unerheblich sind; entscheidend ist, ob sich nach der
Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden
Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (vgl. BGH NJW
1992, 978 ff., 979).

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Das Landgericht hat im Ergebnis zutreffend ausgeführt, dass
vorliegend die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich war.

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Die neuen eingebauten sieben Dachflächenfenster im zweiten
Obergeschoss sind unstreitig von außen sichtbar und stellen schon
im Hinblick auf den Umfang der baulichen Veränderung einen nicht
unerhebliche Beeinträchtigung der Rechte der Antragsgegnerin durch
eine wesentliche Änderung des optischen Gesamteindrucks der
Wohnanlage dar. Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, dass
die wesentliche Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes der
Wohnungsanlage eine konkrete und objektive Beeinträchtigung der
anderen Wohnungseigentümer darstellt und die
Zustimmungsbedürftigkeit nicht davon abhängig gemacht werden kann,
ob die Veränderung unter architektonisch-ästhetischen
Gesichtspunkten, die subjektiv bedingt sind und keinen objektiven
Kriterien unterliegen, zu einer Verbesserung oder Verschlechterung
des Gesamteindrucks der Anlage geführt hat.

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Die neu eingebauten größeren Dachfenster im Spitzboden sind
unstreitig von außen nicht sichtbar, so dass eine Beeinträchtigung
der Rechte der Antragsgegnerin durch eine nachteilige Veränderung
des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage insoweit nicht gegeben
ist (vgl. BayObLG ZMR 1999, 118 m. w. N.). Der Einbau der
Dachflächenfenster im Speicherraum ermöglicht jedoch mit den weiter
durchgeführten Renovierungsarbeiten und Baumaßnahmen - Verkleidung
der Dachschrägen, Tapezieren der Wände, Verlegung des Fußbodens,
Einbau einer Stahltreppe - eine Nutzung als Wohnraum (Schlafzimmer)
und damit eine - nach der Teilungserklärung nicht erlaubte -
intensivere Nutzung als zuvor. Eine solche durch den Ausbau
bedingte intensivere Nutzung ist regelmäßig mit nachteiligen
Auswirkungen für die anderen Wohnungseigentümer verbunden und
stellt deshalb - wie auch das Landgericht ausgeführt hat - eine
Beeinträchtigung im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG dar (vgl. BayObLG ZMR
1993, 476, 477; Hans. OLG Hamburg MDR 1997, 816). Wäre die Nutzung
des Spitzbodens als Schlafzimmer gleichermaßen auch ohne Einbau der
vergrößerten Dachfenster möglich gewesen, hätte es des Aus-

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tauchs der Fenster nicht bedurft.

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Es handelt sich mithin bei dem Fenstereinbau im zweiten
Obergeschoss und im ehemaligen Speicherraum um bauliche
Veränderungen, die gemäß § 22 Abs. 1 WEG der einstimmigen
Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bedurften.

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Dass die Antragsgegnerin den baulichen Veränderungen
ausdrücklich zugestimmt hat, wird von der Antragstellerin nicht
behauptet.

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Die Zustimmung ist allerdings nicht an eine bestimmte Form
gebunden und kann auch durch konkludentes Verhalten erteilt werden
(vgl. OLG Bremen NZM 1998, 871; BayObLG NZM 1999, 1009 ff., 1010).
Ein konkludent bekundetes Einverständnis zu baulichen Veränderungen
setzt aber Rechtsfolgewillen voraus, das heißt, der Erklärende muss
das Bewusstsein haben, eine erforderliche Zustimmung zu erteilen
(vgl. OLG Bremen a.a.O.). Eine solche - konkludente - Erklärung der
Antragsgegnerin kann nach dem Ergebnis der in der Beschwerdeinstanz
durchgeführten Beweisaufnahme nicht festgestellt werden. Nach den
landgerichtlichen Feststellungen konnte der Zeuge Sch. konkrete
Angaben lediglich zu einem Gespräch machen, das bereits im Jahre
1995 stattfand und an dem er, die Antragstellerin und die
Antragsgegnerin teilnahmen. Anbei waren - wie der Zeuge bekundet
hat - Anlass des Gesprächs nicht die hier streitgegenständlichen
Fenstereinbauten, weil seinerzeit noch der Beteiligte Vogt im
Dachgeschoss wohnte und es nach dessen Auszug auch noch des Umbaus
der Wohnung im zweiten Obergeschoss bedurfte, in der das
Treppenhaus der Wohnanlage offen endete. Selbst wenn nach der
Aussage des Zeugen im Rahmen dieses Gesprächs auch der Einbau von
zusätzlichen Dachflächenfenstern im zweiten Obergeschoss sowie der
Ausbau des Speicherraums nebst Austausch der dort befindlichen
Fenster zur Sprache gekommen sein sollte, kann, wie das Landgericht
fehlerfrei festgestellt hat, seinen Bekundungen nicht entnommen
werden, dass die Antragsgegnerin bereits zu diesem Zeitpunkt eine
über eine bloße Erörterung hinausgehende verbindliche Regelung
treffen, das heißt, sich für die Zukunft hinsichtlich des Einbaus
von Dachflächenfenstern verbindlich festlegen wollte. Es sind nach
dem von dem Zeugen geschilderten Gespräch keine Umstände
ersichtlich, aufgrund derer die Antragsgegnerin die mögliche
Deutung ihres Verhaltens als Willenserklärung bei Anwendung der
pflichtgemäßen Sorgfalt hätte erkennen können.

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Die Antragsgegnerin braucht daher die eigenmächtig vorgenommenen
baulichen Veränderungen nicht zu dulden und kann deren Beseitigung
und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes gemäß der §§
1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, 15 Abs. 3 WEG verlangen.

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Dem steht der Einwand aus § 242 BGB nicht entgegen.

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Der Beseitigungsanspruch der Antragsgegnerin ist nicht verwirkt.
Sie hat, wie das Landgericht festgestellt hat, die Antragstellerin
alsbald nach Beendigung der Baumaßnahmen mit Schreiben vom 29.
Oktober 1996 auf die Zustimmungsbedürftigkeit des Fenstereinbaus
hingewiesen und ihr Einverständnis hierzu nur unter bestimmten
Voraussetzungen in Aussicht gestellt. Dass sie, nachdem die
Antragstellerin einen den Wünschen der Antragsgegnerin
entsprechenden, die Gemeinschaftsordnung ergänzenden notariellen
Entwurf vorgelegt hatte, weitere Bedingungen an den Inhalt einer
solchen Vereinbarung stellte, lässt ein widersprüchliches Verhalten
nicht erkennen. Denn mittlerweile war eine Änderung der
tatsächlichen Umstände dadurch eingetreten, dass die
Antragstellerin nach Andernach verzogen war und nunmehr
beabsichtigte, ihre Eigentumswohnung zu veräußern. Dies war der
alleinige Grund für die Rücktrittsklausel in § 4 des von allen
Wohnungseigentümern unterschriebenen, die bisherige
Gemeinschaftsordnung abändernden notariellen Vereinbarung vom 31.
Januar 1997. Von der Möglichkeit des Rücktritts, die bis zur
Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zum Verkauf der
Dachgeschosswohnung bestand, hat die Antragsgegnerin mit Schreiben
vom 08. September 1997 Gebrauch gemacht, ohne dass ihr insoweit ein
unredliches Verhalten zur Last gelegt werden kann. Dem Vortrag der
Antragstellerin kann nicht entnommen werden, dass die
Antragsgegnerin ihre Zustimmung zum Verkauf der Dachgeschosswohnung
in treuwidriger Weise verweigert und sich hierdurch die
Rücktrittsmöglichkeit offen gehalten hat. Wenn die Antragsgegnerin
kinderlose Interessenten als Mieter der über ihrer Wohnung
befindlichen Dachgeschosswohnung bevorzugte, liegen dem
schutzwürdige Eigeninteressen zu Grunde. Dass sie mehrfach
Interessenten durch bewusst falsche Informationen über die
Wohnanlage vom Verkauf abgehalten hat, trägt die Antragstellerin
nicht vor. Ein diesbezügliches einmaliges Fehlverhalten der
Antragsgegnerin reicht für die Annahme einer treuwidrigen
Verweigerung der Zustimmung zum Verkauf nicht aus.

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Auch ist nicht die Annahme gerechtfertigt, dass die Antrags-

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gegnerin durch ihr Verhalten vor und während der Bauarbeiten für
die Antragstellerin einen Vertrauenstatbestand geschaffen habe, der
sie zur Hinnahme der baulichen Veränderungen verpflichten würde.
Dass sie nach Aussage des Zeugen Sch. die von der Antragstellerin
beabsichtigten baulichen Veränderungen anlässlich eines Gesprächs
im Jahre 1995 positiv bewertet und während der Baumaßnahmen keine
Anstalten gemacht hat, diese zu verhindern, lässt ihr späteres
Beseitigungsverlangen nicht als rechtsmissbräuchlich erscheinen. Zu
weiteren Gesprächen zwischen den Parteien im Laufe des Jahres 1996,
insbesondere kurz vor und während der Bauarbeiten, die die
fortdauernde positive Bewertung der Baumaßnahmen durch die
Antragsgegnerin unmissverständlich erkennen ließen, vermochte der
Zeuge keine konkreten Angaben zu machen.

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Schließlich stellt sich das Beseitigungsverlangen auch nicht
allein deshalb als unzulässige Rechtsausübung dar, weil die
Antragstellerin zur Erfüllung dieses Anspruchs erhebliche
finanzielle Mittel aufwenden müsste und zudem die bereits
getätigten Aufwendungen wirtschaftlich sinnlos würden (vgl.
Beschluss des Senates vom 13. September 1999, 16 Wx 65/99; BayObLG
NZM 1999, 1150; OLG München ZMR 1996, 396). Wenn der Verpflichtete
die baulichen Veränderungen ohne Zustimmung der übrigen
Sondereigentümer vorgenommen hat, so ist er wissentlich ein hohes
Risiko eingegangen, dessen Folgen die Gemeinschaft ihm nicht
abmildern muss.

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Die Rückführung der Baumaßnahmen ist der Antragstellerin sowohl
rechtlich als auch tatsächlich möglich.

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Die Vermietung der Dachgeschosswohnung steht dem nicht entgegen.
Das Recht des Mieters auf vertragsgemäßen Gebrauch der gemieteten
Wohnung war vielmehr von Anfang an durch die Rechte der anderen
Wohnungseigentümer am Gemeinschaftseigentum eingeschränkt.

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Bei der Rückführung der Baumaßnahme hat die Antragstellerin die
anerkannten Regeln der Technik und die zwingend
öffentlich-rechtlichen Normen des Baurechts einzuhalten. Sie hat
deshalb bei der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes im
Spitzboden (Einbau von Dachfenstern in der ursprünglichen Größe)
die nunmehr geltenden Wärmeschutzvorschriften zu beachten.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Abs. 1 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, der auch im Rechtsbeschwerdeverfahren
unterlegenen Antragstellerin die Gerichtskosten des
Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen. Im Übrigen bestand keine
Veranlassung, von dem Grundsatz, dass außergerichtliche Kosten
nicht zu erstatten sind, abzuweichen.

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Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf
8.000,00 DM festgesetzt.