Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2007-05-07, Aktenzeichen 29 T 55/06
ECLI:DE:LGK:2007:0507.29T55.06.00

Tenor

Auf die sofortigen Beschwerde des Antragstellers zu 1) und der Antragsgeg-ner gegen den Beschluss des Amtsgerichts Brühl (90 II WEG 54/04 ) vom 8.2.2005 wird der Beschluss des Amtsgerichts teilweise aufgehoben und wie folgt neu gefasst:

Die Anträge der Antragstellerin zu 2) werden zurückgewiesen.

Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 6.5.2004 zu

TOP 14 (Balkonsanierung)

TOP 16 (Lüftungsanlage Hochhaus)

TOP 17 (Abdichtung Tiefgarage)

werden für ungültig erklärt. Im Übrigen werden die Anträge des Antragstellers zu 1) zurückgewiesen.

Die weitergehende sofortige Beschwerde des Antragstellers zu 1) wird zu-rückgewiesen.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens 1. Instanz und des Beschwerdever-fahrens tragen die Antragsteller zu 1) und 2) zu 3/4 und die Antragsgegner zu 1/4.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

1

G r ü n d e :

2

I.

3

Die Antragsteller und die Antragsgegner bilden die X-Straße in F. Die Wohnungseigentumsanlage wurde bis zum 30.4.2002 von der Firma W verwaltet. Danach übernahm die Verwaltung die Fa. Immobilien G, Frau G, die sie bis Ende 2005 führte. Seit 2006 ist die Fa. J Immobilien und Baubetreuung GmbH neue Verwalterin.

4

Der Antragsteller hat mit Antrag vom 3.6.2004 die Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung vom 6.5.2004 angefochten und mit Schriftsatz vom 26.8.2004 seinen Antrag dahingehend konkretisiert, dass er die Beschlüsse zu TOP 3, 4, 5, 6, 7, 8, 11, 14, 15, 16 und 17 anficht. Für den Inhalt der Beschlüsse wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung (Bl.11-16 GA) Bezug genommen.

5

Mit Schriftsatz vom 30.8.2004 (Bl. 86 GA) ist die Antragstellerin zu 2) dem Verfahren auf Seiten des Antragstellers zu 1) beigetreten und hat ebenfalls beantragt, die oben genannten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

6

Das Amtsgericht Brühl hat mit Teilbeschluss vom 22.10.2004 den Anfechtungsantrag der Antragsteller zu TOP 14 (Balkonsanierung) zurückgewiesen.

7

Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat die Kammer mit Beschluss vom 17.2.2005 (29 T 260/04) den Teilbeschluss des Amtsgericht Brühl aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückverwiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zu 2) wurde zurückgewiesen.

8

Die Antragsteller sind der Auffassung, dass die Beschlüsse zu TOP 3 (Jahresabrechnung 2002) und TOP 5 (Jahresabrechnung 2003) für ungültig zu erklären seien, da die Jahresabrechnungen nicht den von der Rechtsprechung aufgestellten Anforderungen an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung entsprechen würden, so seien die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben aus den Jahresabrechnungen nicht ersichtlich, vielmehr stelle die Verwalterin die Soll-Vorauszahlungen in die Jahresabrechnung ein. Bei der Einzelabrechnung dürften die Kosten nur den tatsächlich geleitsteten Vorauszahlungen gegenüber gestellt werden.

9

Des Weiteren sei die Entwicklung des Bankkontos und der Finanzanlagekonten weder nachvollziehbar noch plausibel. Auch die in die Jahresabrechnung eingestellten Kosten für Heizung und Abwasser/Kanal seien nicht nachvollziehbar. Der Bildung von Abgrenzungspositionen bedürfe es.

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Angesichts der Fehlerhaftigkeit der Jahresabrechnungen habe weder der Verwalterin noch dem Verwaltungsbeirat Entlastung (Beschlussfassungen zu TOP 4 und 5 ) erteilt werden dürfen.

11

Die Beschlussfassung zu TOP 7 (Beauftragung der Verwalterin G mit der Neuerstellung der Jahresabrechnungen 1999-2001; Heizkostenabrechnung) entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da der Kostenrahmen viel zu hoch angesetzt sei.

12

Die Beschlussfassung zu TOP 8 (Ausbuchung uneinbringlicher Forderungen) ist nach Ansicht der Antragsteller nicht ordnungsgemäß, da allenfalls hätte beschlossen werden können, die Forderungen nicht mehr geltend zu machen. Die Forderungen seien nicht verjährt, so dass sie noch geltend gemacht werden könnten.

13

Hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 11 (Abrechnung der Heizkosten kalenderjährlich) sind die Antragsteller der Ansicht, dass eine solche Beschlussfassung der Teilungserklärung widerspreche und der Gemeinschaft daher die Beschlusskompetenz fehle.

14

Die Beschlussfassung zu TOP 14 (Balkonsanierung) halten die Antragsteller für nicht ordnungsgemäß, da die Sanierung nicht erforderlich sei.

15

Hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 15 (Sanierung Tiefgaragenlüftung) vertreten die Antragsteller die Auffassung, dass der Beschluss ungültig sei, da die konkreten Sanierungsmaßnahmen in dem Beschluss nicht genannt worden seien.

16

Den Beschluss zu TOP 16 (Instandsetzung Lüftung Hochhaus) halten die Antragsteller für zu unbestimmt, da dem Eigentümerbeschluss nicht zu entnehmen sei, welche konkreten Maßnahmen durchgeführt werden sollten.

17

Die Beschlussfassung zu TOP 17 (Abdichtung Tiefgarage) widerspricht nach Ansicht der Antragsteller ordnungsgemäßer Verwaltung, da Handwerker nicht geeignet seien, die Ursache für den Wassereintritt in der Tiefgarage zu ergründen. Der Beauftragung müsse eine Vorprüfung durch einen Bauingenieur vorausgehen.

18

Die Antragsgegner halten die vorgelegten Jahresabrechnungen für ordnungsgemäß. Insbesondere sei es erforderlich Abgrenzungsposten für Heizungskosten und Wasser/Abwasserkosten zu bilden. Die Erstellung einer Jahresabrechnung allein auf der Basis von tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben komme nicht in Betracht, da Abrechungsspitzen der Wasser- und Heizkostenabrechnung verteilt werden müssten,

19

In die Jahresabrechnung sei auch das Wohngeldsoll zu übernehmen, da auch nach Erstellung der Jahresabrechnung der Wirtschaftsplan weiter Bestand habe und so die Fehlbeträge im Vorauszahlungssoll weiterhin auf der Basis des Wirtschaftsplans geltend gemacht werden könnten. Das Rücklagenkonto stelle den Soll-Bestand der Rücklage dar. Es zeige, welcher Bestand vorhanden sein müsste, wenn alle Wohnungseigentümer ihren Verpflichtungen nachkämen.

20

Die Entlastung von Verwaltung und Verwaltungsbeirat habe nach Vorlage der ordnungsgemäßen Jahresabrechnungen beschlossen werden dürfen.

21

Hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 7 sind die Antragsgegner der Ansicht, dass der Beschluss durch den Zweitbeschluss vom 8.9.2004 erledigt sei. Nach Vorlage der Jahresabrechnungen 1991-2001 durch die Verwalterin Frau G sei beschlossen worden, an die Verwalterin 13.344,61 € als Vergütung zu zahlen.

22

Die Beschlussfassung zu TOP 8 entspricht nach Auffassung der Antragsgegner ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Forderungen uneinbringlich und größtenteils verjährt seien. Es handele sich um eine Buchungsanweisung an die Verwalterin.

23

Hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 11 vertreten die Antragsgegner die Ansicht, dass die kalenderjährliche Abrechnung der Heizkosten eine Konsequenz aus § 28 Abs. 3 WEG darstelle, wonach der Verwalter eine kalenderjährliche Abrechnung vorzulegen habe, während nach der Regelung in der Teilungserklärung nach Ablauf der jeweiligen Heizperiode Abrechnungen vorzulegen seien. Der Beschluss bestätige daher lediglich die gesetzliche Regelung.

24

Die Antragsgegner halten die Balkonsanierung (Beschluss zu TOP 14) für dringend erforderlich.

25

Zur Beschlussfassung zu TOP 15 legen die Antragsgegner dar, dass Gegenstand der Beschlussfassung lediglich die Finanzierung der Maßnahmen sei. Darüber, welche Arbeiten zur Sanierung der Tiefgaragenlüftung durchgeführt werden sollten, sei bereits in der Eigentümerversammlung vom 22.3.2001 beschlossen worden.

26

Die Antragsgegner vertreten weiter die Auffassung, dass die Beschlussfassung zu TOP 16 ordnungsgemäß gewesen sei, da der Beschlussgegenstand in den Erläuterungen zur Tagesordnung beschrieben gewesen sei. Zudem seien die Maßnahmen vor der Beschlussfassung mündlich erläutert worden.

27

Schließlich sei auch die Beschlussfassung zu TOP 17 nicht zu beanstanden, da die eigentliche Beschlussfassung über die Durchführung der Maßnahme bereits auf der Eigentümerversammlung vom 22.3.2001 erfolgt sei, wie sich aus dem Protokoll vom 22.3.01 (Bl. 207 GA) ergebe.

28

Das Amtsgericht hat die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 3, 4, 5, 6, 8 und 14 für ungültig erklärt und im Übrigen die Anträge der Antragsteller zurückgewiesen.

29

Für die Begründung und wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.

30

Gegen diese Entscheidung wenden sich die Antragsteller wie auch die Antragsgegner mit ihren sofortigen Beschwerden.

31

Zur Begründung wiederholen und vertiefen sie ihr erstinstanzliches Vorbringen.

32

Die Antragstellerin zu 2) hat ihre sofortige Beschwerde zurückgenommen.

33

Die Antragsgegner haben ihre sofortige Beschwerde hinsichtlich der Entscheidung des Amtsgerichts zu TOP 14 (Balkonsanierung) zurückgenommen.

34

Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

35

II.

36

1.

37

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte Beschwerde des Antragstellers zu 1) ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt.

38

Die sofortige Beschwerde des Antragsstellers zu 1), mit der er begehrt auch die Beschlüsse zu TOP 7, 11, 15, 16 und 17 für ungültig zu erklären, hat einen teilweisen Erfolg.

39

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht Brühl die Beschlussfassungen zu den TOP 7, 11 und 15 für gültig erachtet.

40

Ergänzend ist folgendes auszuführen:

41

Die Beschlussfassung zu TOP 7 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Erstellung der Abrechnungen, die von der Vorverwalterin nicht vorgelegt worden waren, war dringend erforderlich, um die Liquidität und Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft zu sichern. Die Vergütung auf der Basis eines Stundenlohns von 40,--€ ist angemessen. Bei einer Vergütung von 10.000,-- € sind 250 Stunden für die Erstellung von drei Jahresabrechnungen und drei Heizkostenabrechnungen kalkuliert. Dass diese Arbeiten aber unter Umständen mehr Zeit in Anspruch nehmen, ist plausibel. Die Beschlussfassung, die die Möglichkeit vorsieht, über 10.000,-- € hinaus Nachverhandlungen über die Vergütung der Verwalterin für diese Arbeiten zu führen, ist daher nicht zu beanstanden.

42

Die Beschlussfassung zu TOP 11 entspricht den gesetzlichen Vorgaben und zudem entstehen dem Antragsteller zu 1) durch diese klarstellende Beschlussfassung keine Nachteile.

43

Auch die Beschlussfassung zu TOP 15 ist ordnungsgemäß erfolgt. Eine Sanierungsmaßnahme zu Lasten der Rücklage entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Rücklage in ausreichender Höhe besteht. Dazu, dass die Rücklage nicht in ausreichender Höhe vorhanden ist, hat der Antragsteller zu 2) nichts vorgetragen. Die Maßnahmen an sich sind auf der Eigentümerversammlung vom 22.3.2001 beschlossen worden und mussten bei der Beschlussfassung über die Frage der Finanzierung nicht noch einmal erörtert werden.

44

Die sofortige Beschwerde hat hinsichtlich der Beschlussfassungen zu den TOP 16 und 17 Erfolg. Diese Beschlüsse waren für ungültig zu erklären.

45

Die Beschlussfassung zu TOP 16 (Instandhaltung Lüftungsanlage Hochhaus) entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Beschluss ist nicht hinreichend bestimmt. Aus dem protokollierten Beschluss lässt nicht entnehmen, welche Maßnahmen ergriffen werden sollen, um die Mängel an der Lüftungsanlage des Hochhauses zu beheben. Auch der in der Einladung zur Eigentümerversammlung vorgesehen Beschlussvorschlag enthält dazu keine Informationen.

46

Auch die Beschlussfassung zu TOP 17 (Abdichtung Tiefgarage) ist zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Antragsgegner weicht der neue Beschluss inhaltlich von der früheren Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vom 22.3.2001 ab, so dass es nicht allein darum ging, eine bereits beschlossene Maßnahme, die die frühere Verwaltung nicht umgesetzt hatte, fortzuführen. Inhalt des Beschlusses ist es die weitere Ursache des Wassereinbruchs in der Tiefgarage zu klären, weil über die vom Hausmeister festgestellten Leckagen hinaus, Wasser in die Tiefgarage drang. Vor diesem Hintergrund ist zweifelhaft, ob die beschlossene Beauftragung von Handwerkern zur Ursachensuche Sinn macht. Aber selbst wenn davon ausgeht, dass auf diese Weise die Ursache der Leckage gefunden werden kann, so ist jedoch eine Beschlussfassung dahingehend, dass die Verwaltung in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat zur Auftragsvergabe ermächtigt wird, nicht ordnungsgemäß. Denn zum Zeitpunkt der Beschlussfassung war weder bekannt, welche Maßnahmen zur Abdichtung erforderlich sein würden noch deren Kosten.

47

2.

48

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Sie hat in der Sache auch Erfolg.

49

Zu Unrecht hat das Amtsgericht Brühl in dem angefochtenen Beschluss die Beschlussfassungen der Eigentümerversammlung zu TOP 3 (Jahresabrechnung 2002); TOP 4 (Entlastung 2002); TOP 5 (Jahresabrechnung 2003); TOP 6 (Entlastung 2003) für ungültig erklärt.

50

Diese Beschlüsse entsprechen den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Gesamtabrechnungen 2002 und 2003 und die hierauf aufbauenden Einzelabrechnungen sind ordnungsgemäß.

51

Zur ordnungsgemäßen Abrechnung einer Wohnungseigentumsanlage zählen eine geordnete und übersichtlich, inhaltlich zutreffende Zusammenstellung aller Einnahmen und Ausgaben, sowie eine Aufteilung des Ergebnisses der Gesamtabrechnung auf die einzelnen Eigentümer. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Dabei sind insbesondere die Einnahmen und Ausgaben so aufzuschlüsseln, dass sich ihre Berechnung überprüfen lässt. Die Bildung von Rechnungsabgrenzungspositionen für die periodengerechte Heizungsabrechnung, die verbrauchsabhängige Ermittlung der umzulegenden Wasserkosten und der korrespondierenden Abwasserkosten, die Verteilung der Abrechnungsspitzen aus den Vorjahren, Tilgungsbestimmung der Schuldner gem. § 366 BGB sowie Zuführungen zur Instandhaltungsumlage ist dabei zwingend geboten. Die Rechnungsabgrenzungsposten sind dabei offen und in nachvollziehbarer Weise auszuweisen (vgl. OLG Hamm ZWE 2001, 446).

52

Die Jahresabrechnungen 2002 und 2003 genügen diesen Anforderungen. Beide Abrechnungen weisen in der Einnahmen/Ausgaben Rechnung in der Spalte Umlage –Saldo die tatsächlichen Ausgaben der Verwaltung aus. Die Ausgabenpositionen sind auch in ausreichendem Umfang aufgeschlüsselt.

53

Die sonstigen Einnahmen werden dargestellt. Soweit der Antragsteller zu 2) die Richtigkeit der dargestellt Mieteinnahmen anzweifelt, ist ihm entgegenzuhalten, dass nur die tatsächlichen Mieteinnahmen in Ansatz zu bringen sind.

54

Die Einnahmen aus Wohngeldzahlungen sind in der Rubrik "Entwicklung Bankkonten", die Bestandteil der Jahresabrechnung ist dargestellt.

55

Soweit der Antragsteller zu 2) bemängelt, dass in der Einnahmen/Ausgaben Rechnung die Soll-Vorauszahlungen der Wohngeldzahlungen mitgeteilt werden, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. Die Mitteilung der angeforderten Wohngeldvorauszahlungen ist sinnvoll, da durch einen Vergleich mit den tatsächlichen Ausgaben festgestellt werden kann, ob der Wirtschaftsplan richtig kalkuliert war und auskömmliche Vorauszahlungen seitens der Verwaltung festgesetzt worden sind.

56

Auch die Entwicklung der Finanzanlagekonten und des Rücklagenkonto sind in beiden Jahresabrechungen verständlich und nachvollziehbar dargestellt. Die Finanzanlagekonten weisen das tatsächlich vorhandene Geldvermögen aus, während es sich bei der Entwicklung Rücklagenkonto um die Entwicklung der Soll-Rücklage handelt, der dort ausgewiesene Betrag wäre vorhanden, wenn alle Wohnungseigentümer ordnungsgemäß ihren Wohngeldvorauszahlungen nachkämen. Da die Wohnungseigentümer ein Interesse daran haben zu erfahren, wie hoch die Rücklagengelder wären, wenn sie ordnungsgemäß eingezahlt würden, ist diese Darstellung der Verwaltung notwendig und sinnvoll.

57

Die Gründe dafür, die ausgewiesene Verrechnungsposition " Renngraben" in der Jahresabrechnung 2002 nicht dem tatsächlichen Geldabfluss entspricht, haben die Antragsgegner plausibel dargelegt. Die Kammer vermag darin keinen Fehler der Jahresabrechnung zu erblicken.

58

Auch die vorgelegten Einzelabrechnungen zu den Gesamtabrechnungen 2002/2003 entsprechen den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung. Die Einzelabrechnungen sind aus der Gesamtabrechnung entwickelt und sehen die Verteilung, der sich aus der Gesamtabrechnung ergebenden Kosten vor. Auch die Verrechnung mit den Wohngeldvorauszahlungen erfolgt. Insoweit ist nicht zu beanstanden, dass in der Einzelabrechnung die angeforderten Wohngeldvorauszahlungen zur Verrechnung gestellt werden. Bei ordnungsgemäßer Zahlung der Wohngeldvorauszahlungen entsprechen diese Beträge den tatsächlichen Zahlungen. Im Hinblick auf die Rechtsprechung, dass der Wirtschaftsplan als eigenständiger Schuldgrund auch nach Beschlussfassung über die Jahresabrechnung bestehen bleibt, begegnet diese Darstellung keinen Bedenken, zumal ein Saldo in Form eines Fehlbetrages/Guthabens ausgewiesen ist und die Verpflichtungen aus dem Wirtschaftplans in jedem Fall durch die Höhe der Jahresabrechnung begrenzt sind.

59

Die Beschlüsse zur Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirates (TOP 4 und 6) entsprachen danach ordnungsgemäßer Verwaltung, da die vorgelegten Jahresabrechnungen 2002 und 2003 ordnungsgemäß waren.

60

Hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 8 (uneinbringliche Forderungen) war der Beschluss des Amtsgerichts ebenfalls abzuändern. Der Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Antragsgegner haben unwidersprochen dargelegt, dass den Eigentümern eine Liste der uneinbringlichen Forderungen übersandt worden ist. Es ist wirtschaftlich nicht vertretbar, offen stehende Kleinstbeträge aus den Jahren 1984 – 1998 bei den Eigentümern einzutreiben, zumal deren Rechtsgrund von der neuen Verwaltung nicht mehr nachzuvollziehen war. Der Verzicht auf die Geltendmachung dieser Forderungen stellt eine Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft dar, die nicht fehlerhaft ist, denn sie ist Ergebnis einer nachvollziehbaren Abwägung zwischen Nutzen und Kosten der Geltendmachung von unsicheren Altforderungen. Wie dieser Beschluss in der Jahresabrechung buchungstechnisch richtig umgesetzt wird, ist Sache der Verwaltung.

61

III.

62

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 47 WEG.

63

Es entspricht billigem Ermessen den Antragstellern und den Antragsgegnern die gerichtlichen Kosten des Verfahrens 1. Instanz und des Beschwerdeverfahrens im Verhältnis ihres Unterliegens aufzuerlegen. Soweit die sofortige Beschwerde zurückgenommen worden ist, sind die gerichtlichen Kosten ebenfalls zu tragen.

64

Es bestand keine Veranlassung von dem wohnungseigentumsrechtlichen Grundsatz der Nichterstattung außergerichtlicher Kosten abzuweichen.

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Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren : 310.000,-- €

66

TOP 3: 80.000,--€

67

TOP 4: 4.000,--€

68

TOP 5: 80.000,-- €

69

TOP 6: 4.000,--€

70

TOP 7: 10.000,-- €

71

TOP 8: 10.000,--€

72

TOP 11: 1.000,--€

73

TOP 14: 70.000,-- €

74

TOP 15: 40.000,-- €

75

TOP 16: 10.000,-- €

76

TOP 17: 1.000,-- €

77

(entsprechend den nicht angegriffenen Festsetzungen durch das Amtsgericht)