Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1998-02-12, Aktenzeichen 12 U 113/97
ECLI:DE:OLGK:1998:0212.12U113.97.00

Tenor

1

T A T B E S T A N D :

2

Die Kläger bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft L. Straße
18 - 22 in K.. Die Beklagte war vom 01.01.1988 bis 31.12.1992
Verwalterin des Objekts. Vorhergehende Verwalterin war eine Firma
A. Haus- und Grundstücksverwaltung GmbH (im folgenden: Firma A.),
deren Verwaltervertrag zunächst bis zum 31.12.1985 abgeschlossen
und mit Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 19.12.1985
bis zum 31.12.1988 verlängert worden war.

3

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.09.1987 beschloß die
Wohnungseigentümergemeinschaft, den Verwaltervertrag mit der Firma
A. zum 31.12.1987 aus wichtigem Grund zu kündigen. Außerdem faßte
sie folgenden Beschluß:

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"Die Wohnungseigentümergemeinschaft
beschließt, ab 01.01.1988 die W. ... Gesellschaft für aktive Haus-
und Wohnungsverwaltung mbH, M. 82, ... K., zum Verwalter der
Wohnanlage bis zum 31.12.1989 unter der Voraussetzung zu bestellen,
daß die Firma W. ... die Eigentümergemeinschaft von eventuellen
Entschädigungsansprüchen aus dem WEG-Verwaltungsvertrag für die
vorzeitige Vertragsauflösung durch die Firma A. H. freistellt und
dem Verwaltungsbeirat zusätzlich dafür eine Bankbürgschaft in Höhe
von 30.000,00 DM bis zum 31.12.1987 übergeben wird. Der
Verwaltungsvertrag muß zu den gleichen Konditionen wie mit der
Firma A. H. abgeschlossen werden. Die Bankbürgschaft muß bis zur
Klärung der Entschädigungsansprüche der Firma A. H. gelten."

6

Mit Schreiben vom 31.12.1987 an den Verwaltungsbeirat der
Eigentümergemeinschaft übersandte die Beklagte zwei
Bankbürgschaften der C.bank AG K. über 20.000,00 DM und 10.000,00
DM und führte aus:

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"Entsprechend dem Beschluß der
Eigentümergemeinschaft L. Straße 18 - 22 vom 12. September 1987
überreiche ich Ihnen treuhänderisch insgesamt zwei Bürgschaften
über DM 30.000,00 der C.bank AG, K., die als Absicherung für
eventuelle Entschädigungsansprüche der Firma H. A. GmbH, K. ...,
für die vorzeitige Auflösung des bisherigen WEG-Verwaltervertrages
dienen sollen.

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10

Es gilt als einvernehmlich vereinbart,
daß die Bankbürgschaften nur in Anspruch genommen werden dürfen,
wenn ein rechtsgültiger Entschädigungsanspruch gerichtlich
festgestellt worden ist.

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12

Sobald feststeht, daß der Firma H. A.
keine Entschädigungsansprüche zustehen, darf ich um entsprechende
Rückgabe der Bürgschaften bitten."

13

In den Bürgschaftsurkunden heißt es:

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15

"Die Wohnnungseigentümergemeinschaft L.
Straße 18 - 22, ... K., beschließt, ab 01.01.1988 die Firma W. ...
Gesellschaft für aktive Haus- und Wohnungsverwaltung GmbH, M. 82,
... K. zum Verwalter der Wohnungsanlage bis zum 31.12.1989 unter
der Voraussetzung zu bestellen, daß die Firma W. ... die
Eigentümergemeinschaft von eventuellen Entschädigungsansprüchen aus
dem WEG-Verwaltungsvertrag für die vorzeitige Vertragsauflösung
durch die Firma A. H. freistellt und dem Verwaltungsbeirat dafür
eine Bankbürgschaft in Höhe von DM 20.000,00 (Anmerkung des Senats:
In der zweiten Urkunde lautet der Betrag DM 10.000,00) übergeben
wird. Der Verwaltungsvertrag muß zu den gleichen Konditionen, wie
der mit der Firma A. H. abgeschlossen werden. Die Bankbürgschaft
muß bis zur Klärung der Entschädigungsansprüche der Firma A. H.
gelten.

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17

Dies vorausgeschickt übernehmen wir
gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft L. Straße 18 - 22, ...
K., zur Sicherung aller Forderungen aus o.g. Verwaltervertrag die
selbstschuldnerische Bürgschaft bis zum Höchstbetrag von ... ."

18

Die Firma A. focht den Beschluß über ihre vorzeitige Abberufung
als Verwalterin erfolgreich an und nahm sodann die
Wohnungseigentümer auf Zahlung der Vergütung für die Zeit von
Januar bis Dezember 1988 gerichtlich in Anspruch. Durch Beschluß
des Amtsgerichts Köln vom 04.03.1992 - 204 II 353/87 - wurden die
Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage L. Straße 18 - 22 als
Gesamtschuldner verpflichtet, an die Firma A. 49.849,92 DM nebst 5
% Zinsen aus 9.300,00 DM seit dem 30.03.1988 und aus 40.549,92 DM
seit dem 30.01.1989 zu zahlen. Die hiergegen eingelegte sofortige
Beschwerde der Wohnungseigentümer wurde durch Beschluß des
Landgerichts Köln vom 11.10.1993 - 30 T 46/92 - mit der Maßgabe
zurückgewiesen, daß die Entscheidung über die Aufrechnung der
Wohnungseigentümer mit einer Schadensersatzforderung wegen
Schlechterfüllung der Sonderverwaltungsverträge vorbehalten bleibt.
Diese Entscheidung wurde durch Beschluß des Oberlandesgerichts Köln
vom 09.03.1994 - 16 Wx 201/93 - in der Sache bestätigt. Mit
Beschluß vom 30.04.1996 - 29 T 4/94 - hielt das Landgericht Köln
seine Entscheidung vom 11.10.1993 - 30 T 46/92 - aufrecht mit der
Maßgabe, daß der Vorbehalt entfällt.

19

Durch Schreiben vom 23.03.1994 forderten die
Verfahrensbevollmächtigten der Firma A. die damaligen
Verfahrensbevollmächtigten der Wohnungseigentümergemeinschaft zur
Zahlung bis spätestens 31.03.1994 auf. Am 26.04.1994 beschlossen
die Wohnungseigentümer, daß die jetzige Verwalterin die Zahlung
bewirken solle. Gleichzeitig beauftragten sie die Verwalterin, die
Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Freistellung von
den Entschädigungsansprüchen der Firma A. bzw. die
Schadensersatzansprüche wegen unterbliebener Freistellung gegenüber
der Beklagten außergerichtlich und gerichtlich unter Einschaltung
eines fachkundigen Rechtsanwalts geltend zu machen.

20

Am 04.05.1994 überwies die Verwalterin der Firma A. einen Betrag
in Höhe von 63.357,65 DM, der sich aus der Hauptforderung von
49.849,92 DM sowie den darauf bis zum 04.05.1994 aufgelaufenen
Zinsen in Höhe von 13.507,73 DM zusammensetzt.

21

Mit der Klage haben die Kläger einen Anspruch auf Erstattung des
vorgenannten Betrages sowie der ihnen entstandenen
Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 15.642,35 DM geltend gemacht,
die sie wie folgt beziffert haben:

22

7.449,00 DM gemäß Honorarrechnung des Rechtsanwalts Dr. Ho. vom
24.02.1989,

23

8.193,35 DM als Teilbetrag aus der sich über eine Forderung von
11.490,80 DM belaufenden Honorarnote des Rechtsanwalts Bö. vom
01.02.1994.

24

Die Kläger haben beantragt,

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26

an sie zu Händen der Verwalterin
79.000,00 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

27

Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

29

Sie hat gerügt, daß die Prozeßbevollmächtigten der Kläger nicht
bevollmächtigt seien. Im übrigen hat sie die Auffassung vertreten,
sich nicht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft
verpflichtet zu haben, diese von eventuellen
Entschädigungsansprüchen der Firma A. wegen vorzeitiger Auflösung
des Verwaltervertrages freizustellen. Eine etwaige
Freistellungsverpflichtung übersteige keinesfalls einen Betrag in
Höhe von 30.000,00 DM, wie sich aus dem Beschluß der
Eigentümerversammlung vom 12.09.1987 und den übersandten
Bankbürgschaften ergebe. Die den Eigentümern entstandenen Kosten
der Rechtsverfolgung, die zudem im Hinblick auf die geltend
gemachte Erhöhungsgebühr gemäß § 6 BRAGO nicht richtig berechnet
seien, seien nicht Gegenstand einer etwaigen Freistellungserklärung
gewesen. Der Firma A. habe tatsächlich, u.a. mangels wirksamer
Verlängerung ihres Verwaltervertrages, kein Vergütungsanspruch für
das Jahr 1988 zugestanden. Außerdem könnten die Kläger dieses
Rechtsstreits keinen Anspruch aus einer eventuellen
Freistellungsverpflichtung herleiten, da sich die Zusammensetzung
der Wohnungseigentümergemeinschaft, was unstreitig ist, sowohl seit
Ende des Jahres 1987 als auch nach der gerichtlichen Entscheidung
über die Zahlungsverpflichtung der Wohnungseigentümer an die Firma
A. geändert habe.

30

Das Landgericht hat durch das am 20.03.1997 verkündete Urteil
die Beklagte antragsgemäß verurteilt, an die Kläger zu Händen der
Verwalterin 79.000,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 30.03.1995 zu
zahlen. Gegen das ihr am 04.04.1997 zugestellte Urteil, auf das
wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird, hat die
Beklagte mit einem am 02.05.1997 eingereichten Schriftsatz Berufung
eingelegt und diese nach entsprechender Fristverlängerung am
02.07.1997 begründet.

31

Mit der Berufung wendet die Beklagte sich gegen ihre
Verurteilung. Sie rügt die mangelnde Bevollmächtigung auch der
zweitinstanzlichen Prozeßbevollmächtigten der Kläger. Im übrigen
wiederholt und vertieft sie ihr erstinstanzliches Vorbringen.

32

Die Beklagte beantragt,

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34

unter Abänderung des angefochtenen
Urteils die Klage abzuweisen.

35

Die Kläger beantragen,

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37

die Berufung zurückzuweisen.

38

Sie verteidigen das angefochtene Urteil.

39

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird
auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten
Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

40

E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E :

41

Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im übrigen
zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen
Erfolg.

42

Die Voraussetzungen für eine Sachentscheidung durch den Senat
aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 22.01.1998 liegen vor, da
die Kläger im Berufungsverfahren wirksam durch einen beim
Oberlandesgericht Köln zugelassenen Rechtsanwalt vertreten
sind.

43

Die Wohnungseigentümer haben ihre jetzige Verwalterin, die Firma
I. GmbH, mit Beschluß vom 26.04.1994 ermächtigt, Ansprüche der
Wohnungseigentümergemeinschaft auf Freistellung von den
Entschädigungsansprüchen der Firma A. bzw. die
Schadensersatzansprüche wegen unterbliebener Freistellung gegenüber
der Beklagten außergerichtlich und gerichtlich unter Einschaltung
eines fachkundigen Rechtsanwalts geltend zu machen. Dies ergibt
sich aus dem "Protokoll der ordentlichen Eigentümerversammlung" zu
Tagesordnungspunkt 9 c. b. (GA Bl. 22 ff, 29, 30). Daß ein
wirksamer Beschluß mit vorgenanntem Inhalt getroffen wurde, hat die
Beklagte nicht bestritten.

44

Ob diese Ermächtigung auch die Beauftragung eines Rechtsanwalts
für das Berufungsverfahren umfaßt, braucht der Senat nicht zu
entscheiden. Jedenfalls war die Verwalterin berechtigt, namens und
im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft die erstinstanzlich
tätigen Rechtsanwälte He. und Dr. S. zur gerichtlichen Durchsetzung
der Klageforderung zu bevollmächtigen. Die entsprechende Vollmacht-
erteilung ist durch Vorlage der Original-Vollmachtsurkunde vom
12.10.1995 nachgewiesen worden (GA Bl. 195). Diese Prozeßvollmacht,
die nach dem Inhalt der vorgelegten Urkunde ausdrücklich auch die
Befugnis zur Einlegung von Rechtsmitteln umfaßt und insoweit keine
Beschränkung des gesetzlich festgelegten Vollmachtsumfangs enthält,
ermächtigte die Rechtsanwälte He. und Dr. S. gemäß § 81 ZPO zur
Bestellung eines Bevollmächtigten für die höhere Instanz. Die
Bevollmächtigung der Rechtsanwälte Dr. Kr. und Me. für das
Berufungsverfahren durch Rechtsanwalt He. ergibt sich aus der in
der mündlichen Verhandlung vor dem Senat im Original überreichten
Vollmachtsurkunde vom 21.01.1998 (GA Bl. 536).

45

Die Klage ist zulässig. Sie ist durch postulationsfähige
Rechtsanwälte, welche die Kläger wirksam vor dem Landgericht haben
vertreten können, erhoben worden. Aus den oben dargelegten Gründen
kann die Beklagte mit ihrer Rüge, die Rechtsanwälte He. und Dr. S.
seien von den Klägern nicht zur Durchführung des Klageverfahrens
bevollmächtigt worden, nicht durchdringen.

46

Die Klage ist auch begründet.

47

Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Schadensersatzanspruch
in Höhe von 79.000,00 DM wegen Verletzung der Verpflichtung zur
Freistellung der Wohnungseigentümergemeinschaft L. Straße 18 - 22
in K.. Die Beklagte hat sich durch die Übersendung der
Bankbürgschaften und ihre Erklärungen in dem begleitenden Schreiben
vom 31.12.1987 gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft L.
Straße 18 - 22 in K. verpflichtet, diese von eventuellen Ansprüchen
der früheren Verwalterin, der Firma A., freizustellen, die aus der
vorzeitigen Auflösung des Verwaltervertrages herrühren können.

48

In den Bürgschaftsurkunden ist der Beschluß der
Wohnungseigentümergemeinschaft vom 12.09.1987 seinem Wortlaut nach
wiedergegeben. Darin heißt es ausdrücklich, daß die Beklagte unter
der Voraussetzung zum Verwalter der Wohnanlage bestellt wird, daß
sie die Eigentümergemeinschaft von eventuellen
Entschädigungsansprüchen aus dem WEG-Verwaltervertrag für die
vorzeitige Vertragsauflösung durch die Firma A. H. freistellt und
dafür eine Bankbürgschaft in Höhe von 30.000,00 DM übergibt. In dem
Schreiben vom 31.12.1987 hat der Geschäftsführer der Beklagten
ausgeführt, daß die Bürgschaften als Absicherung für eventuelle
Entschädigungsansprüche der Firma A. für die vorzeitige Auflösung
des bisherigen WEG-Verwaltervertrages dienen sollen. Auch wenn in
diesem Schreiben nicht ausdrücklich erwähnt ist, daß die Beklagte
die Wohnungseigentümer von Ansprüchen der Firma A. freistellen
wird, so kann doch ihre Erklärung in keinem anderen Sinn verstanden
werden, zumal in den Bürgschaftsurkunden ihre
Freistellungsverpflichtung als zu sichernde Schuld genannt ist.
Welchen Sinn die Übersendung der Bürgschaftsurkunden "als
Absicherung für eventuelle Entschädigungsansprüche der Firma A."
sonst gehabt haben soll, hat die Beklagte nicht näher erklärt.

49

Hinzukommt, daß der Geschäftsführer der Beklagten, der

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außerdem Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft war, vor
der Eigentümerversammlung vom 12.09.1997 in einem an die Eigentümer
gerichteten Rundschreiben vom 28.08.1987 (GA Bl. 478 ff)
Fehlleistungen der Firma A. aufgezeigt und empfohlen hat, den
Verwaltervertrag mit dieser aus wichtigem Grund zum 31.12.1987
vorzeitig zu kündigen. Zugleich hat er vorgeschlagen, das
Verwalteramt ab dem 01.01.1988 "seiner eigenen Firma", der
Beklagten, zu übertragen. Außerdem hat er ausdrücklich angeführt,
daß der neue Verwalter sich vorher verpflichten muß, zu Lasten
seiner Verwaltergebühr für das Jahr 1988 eine Entschädigung an die
Firma A. zu zahlen, falls diese nach vorzeitiger Kündigung einen
Entschädigungsanspruch sollte durchsetzen können (GA Bl. 482). In
der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.09.1987 hat er nach dem
unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Kläger in der
Berufungserwiderung sich für die Bestellung seiner Gesellschaft zur
Verwalterin eingesetzt und ausdrücklich seine Bereitschaft zur
Abgabe der Freistellungserklärung, die für die anwesenden
Wohnungseigentümer aufgrund des mit der Firma A. noch bestehenden
Verwaltervertrages Voraussetzung für die Annahme des Angebotes des
Geschäftsführers der Beklagten war, erklärt.

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Danach kann dem Inhalt des Schreibens vom 31.12.1987 sowie der
Übersendung der Bankbürgschaften, die in Ausführung des von dem
Geschäftsführer der Beklagten angeregten und sodann gefaßten
Beschlusses übersandt worden sind, kein anderer als der oben
dargelegte Erklärungsinhalt beigemessen werden.

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Als zusätzliche Bestätigung des Verpflichtungswillens der
Beklagten kann die am 25.02.1988 erfolgte Unterschriftsleistung
ihres Geschäftsführers unter das den vorgenannten Beschluß
ausweisende Protokoll der Wohnungseigentümergemeinschaft vom
12.09.1987 gewertet werden, auch wenn dieser nach dem Vorbringen
der Beklagten nicht als deren Geschäftsführer, sondern "nur" als
Wohnungseigentümer gehandelt haben will. Dies gilt umsomehr, als
das Protokoll vom 12.09.1987 am 20.02.1988 durch die Bestätigung
eines Verwaltungsbeiratsmitglieds ergänzt wurde, daß die
Voraussetzungen für die Bestellung des Verwalters erfüllt seien und
der Geschäftsführer der Beklagten nach Aufnahme dieses Zusatzes am
14.03.1988 seine Unterschrift unter das Protokoll hat notariell
beglaubigen lassen.

53

Mit der Auslegung der von der Beklagten abgegebenen Erklärungen
und ihres Verhaltens als Freistellungsverpflichtung befindet sich
der Senat im übrigen im Einklang mit mehreren Entscheidungen des
16. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln (Beschluß vom
11.07.1994 - 16 Wx 33/94 -; vom 18.06.1996 - 16 Wx 109/96 -; vom
11.04.1997 - 16 Wx 233/96 -) sowie den zugrunde liegenden
Entscheidungen des Amtsgerichts und Landgerichts Köln.

54

Entgegen der Auffassung der Beklagten kann gegen eine
Freistellungsverpflichtung nicht angeführt werden, daß in dem am
08.02.1988 zwischen der Eigentümergemeinschaft und der Beklagten
abgeschlossenen Verwaltervertrag die Freistellungsverpflichtung
nicht erwähnt ist. Ein Regelungsbedürfnis für die
Freistellungsverpflichtung bestand bei Abschluß des
Verwaltervertrages nicht mehr, da die Beklagte die
Freistellungserklärung bereits bindend abgegeben hatte. Daher kann
aus dem Unterbleiben einer ausdrücklichen Erwähnung dieser
Verpflichtung nichts hergeleitet werden.

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Auch geht der Hinweis der Beklagten auf die Schriftformklausel
in § 9 des Verwaltervertrages fehl. Das Schrift-

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formerfordernis umfaßt seinem Inhalt nach nämlich nur Änderungen
und Ergänzungen des Verwaltervertrages und nicht die bereits vor
Abschluß des Verwaltervertrages eingegangenen Verpflichtungen.

57

Gläubiger des Freistellungsanspruchs bzw. des nunmehr mit der
Klage verfolgten Schadensersatzanspruches wegen Nichterfüllung der
Freistellungsverpflichtung sind die Kläger als Mitglieder der
Eigentümergemeinschaft in ihrer bei Klageerhebung bestehenden
Zusammensetzung. Die Auslegung der von der Beklagten abgegebenen
Freistellungserklärung ergibt, daß die Beklagte sich nicht
bestimmten einzelnen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichten
wollte, sondern gegenüber den Mitgliedern der
Eigentümergemeinschaft in ihrer jeweils aktuellen Zusammensetzung.
Hierfür spricht schon der Wortlaut der übersandten
Bankbürgschaften, in denen es heißt, daß die Beklagte die
"Eigentümergemeinschaft" freistellt und daß gegenüber der
"Wohnungseigentümergemein-schaft" die Bürgschaft übernommen wird.
Hinzu kommt, daß der mit der Freistellungserklärung verfolgte Zweck
wirkungsvoll nur durch eine Verpflichtung gegenüber den
Wohnungseigentümern in ihrer jeweils aus dem Grundbuch
ersichtlichen Zusammensetzung erreicht werden konnte. Bei Abgabe
der Erklärung war es völlig ungewiß, welche Personen eventuell von
der Firma A. in Anspruch genommen und aus wessen Vermögen
schließlich etwaige Forderungen beglichen werden würden, da die
Zusammensetzung der mehr als 150 Mitglieder umfassenden
Eigentümergemeinschaft einem laufenden Wechsel unterworfen ist.
Weder die Beklagte noch die Eigentümergemeinschaft konnten davon
ausgehen, daß die Firma A. etwaige Ansprüche gegen diejenigen
Wohnungseigentümer durchsetzen würde, die Ende 1987 im Grundbuch
eingetragen waren. Nach dem Inhalt der abgegebenen Erklärungen war
zunächst gerichtlich zu klären, ob der Firma A. überhaupt Ansprüche
gegen die Wohnungseigentümer zustehen. Dies ergibt sich zum einen
aus dem in der Bürgschaftsurkunde zitierten Beschluß vom
12.09.1987, in dem es heißt: "Die Bankbürgschaft muß bis zur
Klärung der Entschädigungsansprüche der Firma A. H. gelten."
Außerdem hatte der Geschäftsführer der Beklagten in dem Schreiben
vom 31.12.1987 ausdrücklich ausgeführt: "Es gilt als einvernehmlich
vereinbart, daß die Bankbürgschaften nur in Anspruch genommen
werden dürfen, wenn ein rechtsgültiger Entschädigungsanspruch
gerichtlich festgestellt worden ist."

58

Daher lag es nahe, daß bis zum rechtskräftigen Abschluß des
Gerichtsverfahrens Wechsel in der Eigentümergemeinschaft
stattfinden würden. Im Falle der Verurteilung mußten auch
zwischenzeitlich neu eingetretene Wohnungseigentümer damit rechnen,
daß sie in Anspruch genommen werden würden. All das konnte auch dem
Geschäftsführer der Beklagten, der ausweislich seines
Rundschreibens vom 28.08.1987 im Wohnungseigentumsrecht nicht
unerfahren war, nicht unbekannt sein. Letztlich lag es auch in
seinem Interesse, sich im Fall der Inanspruchnahme nicht der
Prüfung aussetzen zu müssen, ob alle Wohnungseigentümer schon bei
Abgabe der Verpflichtungserklärung Mitglieder der
Wohnungseigentümergemeinschaft waren und auf welche Weise er ggf.
Ansprüche der ausgeschiedenen Wohnungseigentümer erfüllen
konnte.

59

Da sich die Beklagte gegenüber den Wohnungseigentümern in ihrer
jeweils aktuellen Zusammensetzung verpflichtet hat, ist es entgegen
der Auffassung der Beklagten auch unerheblich, ob die im Rubrum der
Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln vom 09.03.1994, durch die
die Verurteilung der Wohnungseigentümer zur Zahlung der Vergütung
an die Firma A. rechtskräftig geworden ist, aufgeführten Eigentümer
mit sämtlichen Klägern des vorliegenden Verfahrens identisch
sind.

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Daß die an der Beschlußfassung vom 12.09.1987 beteiligten
Wohnungseigentümer die Erklärungen der Beklagten nicht anders
verstanden haben, zeigt der Umstand, daß sich ersichtlich keiner
der inzwischen ausgeschiedenen Wohnungseigentümer an die Beklagte
gewandt und von ihr Erfüllung der Zusage verlangt hat.

61

Im übrigen würde auch eine abweichende Würdigung der
Freistellungserklärung nicht zu einer anderen Beurteilung führen.
Es ist nämlich davon auszugehen, daß die ausscheidenden
Wohnungseigentümer ihren Anteil an dem Freistellungsanspruch
jedenfalls stillschweigend auf den jeweiligen Erwerber übertragen
haben. Einen solchen Rechtsübergang bejaht das Oberlandesgericht
Düsseldorf (NJW-RR 1994, 1038) hinsichtlich des Anteils am
Instandhaltungsfonds in analoger Anwendung von §§ 314, 926 Abs. 1
Satz 2 BGB. Dieser Rechtsauffassung schließt der Senat sich an. Der
Anteil an dem hier in Rede stehenden Freistellungsanspruch bildet
ebenso wie der Anteil am Instandhaltungsfonds gemeinschaftliches
"Eigentum" aller Wohnungseigentümer. Ähnlich wie Zubehör gemäß § 97
BGB dient der Anteil der Wohnungseigentümer an dem
Freistellungsanspruch dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache und
geht damit im Zweifel analog §§ 314, 926 Abs. 1 Satz 2 BGB mit
dieser auf den Erwerber über.

62

Da die Beklagte ihre Verpflichtung zur Freistellung der Kläger
von den Anprüchen der früheren Verwalterin verletzt hat, ist sie
ihnen zum Schadensersatz verpflichtet.

63

Die Beklagte kann sich nicht darauf berufen, daß der Beschluß
des Amtsgerichts Köln vom 04.03.1992 - 204 II 353/87 -, durch den
die Wohnungseigentümer verpflichtet worden sind, an die Firma A.
eine Vergütung zu zahlen, sowie die Beschlüsse des Landgerichts
Köln vom 11.10.1993 - 30 T 46/92 - und des Oberlandesgerichts Köln
vom 09.03.1994 - 16 Wx 201/93 -, mit denen die hiergegen
eingelegten Rechtsmittel zurückgewiesen worden sind, materiell
falsch gewesen seien. Wie oben dargestellt, war nach dem Inhalt der
mit Schreiben vom 31.12.1987 abgegebenen Erklärung der Beklagten
Voraussetzung für ihre Inanspruchnahme, daß ein rechtsgültiger
Entschädigungsanspruch der Firma A. gerichtlich festgestellt wurde.
Damit war für die Freistellungsverpflichtung der Beklagten die
Herbeiführung einer rechtskräftigen Gerichtsentscheidung
erforderlich, aber auch ausreichend. Der Einwand, die
Entscheidungen seien falsch, ist der Beklagten damit
abgeschnitten.

64

Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auch der Höhe
nach zu.

65

Die Beklagte haftet nicht nur bis zu einem Betrag in Höhe von
30.000,00 DM. Eine derartige Beschränkung ergibt sich weder aus dem
Schreiben vom 31.12.1987 noch aus den in Bezug genommenen
Bürgschaftsurkunden. Eine solche kann auch nicht allein aus dem
Umstand hergeleitet werden, daß nach dem Beschluß der
Wohnungseigentümergemeinschaft vom 12.09.1987 die Beibringung einer
Bankbürgschaft in Höhe von 30.000,00 DM gefordert wurde. Daß damit
eine Begrenzung der Freistellung gewollt war, ergibt sich aus dem
Beschluß nicht. Nach der dem Beklagten erkennbaren Interessenlage
der Wohnungseigentümer sollten diese vielmehr das finanzielle
Risiko einer vorzeitigen Abberufung der früheren Verwalterin, für
die sich der Geschäftsführer der Beklagten v. eingesetzt hatte,
nicht tragen.

66

Die Klageforderung ist in voller Höhe berechtigt. Gegen die
Verpflichtung zum Ersatz der an die Firma A. gezahlten
Verwaltervergütung in Höhe von 49.849,92 DM nebst Zinsen in Höhe
von 13.507,73 DM wendet die Beklagte sich nicht.

67

Der Inhalt ihrer Freistellungserklärung umfaßt aber auch die
Kosten, die den Klägern durch die hier in Rede stehenden
Gerichtsverfahren entstanden sind. Da die Kläger nach dem Sinn und
Zweck der Freistellungserklärung nicht mit Kosten belastet werden
sollten, die im Zusammenhang mit der vorzeitigen Abberufung der
Firma A. entstehen würden, die Kläger jedoch aufgrund des
Schreibens vom 31.12.1987 gehalten waren, einen Anspruch der Firma
A. gerichtlich klären zu lassen, kann die Freistellungserklärung
bei vernünftiger Auslegung nur so verstanden werden, daß die
Beklagte auch die Kläger von Kosten der Rechtsverfolgung
freistellen werde.

68

Danach hat die Beklagte die Gebühren gemäß Honorarrechnung des
Rechtsanwalts Dr. Ho. vom 24.02.1989 (GA Bl. 76), deren Erstattung
die Kläger in vollem Umfang verlangen, zu ersetzen. Diese Rechnung
betrifft offensichtlich das Verfahren zweiter Instanz, in dem die
Firma A. ihre Abberufung angefochten hat. Auch Kosten, die durch
die Anfechtung des Abberufungsbeschlusses entstanden sind, gehören
zu dem Schaden, der von der Freistellungsverpflichtung umfaßt wird.
Die Wirksamkeit der Verwalterabberufung war als Vorfrage eines
sodann geltend gemachten Vergütungs- bzw. Entschädigungsanspruchs
der Firma A. zu klären.

69

Soweit die Beklagte die Berechtigung der von den
Verfahrensbevollmächtigten der Wohnungseigentümer geltend gemachten
20 3/10 Erhöhungsgebühr gemäß § 6 Abs. 1 BRAGO beanstandet, ist
dies unbeachtlich. Nach fast einhelliger obergerichtlicher
Rechtsprechung, der sich der Senat anschließt, fällt im Fall der
Vertretung einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Erhöhungsgebühr
nach § 6 BRAGO an (vgl. Gerold/Schmidt/v. Eicken/Madert, BRAGO, 13.
Auflage 1997, § 6 Rdnr. 13 und die dort genannten
Rechtsprechungshinweise).

70

Die Beklagte hat danach die im übrigen nicht angegriffenen
Gebühren, die ausweislich der Rechnung vom 24.02.1989 7.413,19 DM
(und nicht wie im Schriftsatz der Kläger vom 18.10.1995 angegeben
7.449,00 DM) betragen, zu ersetzen.

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Weiterhin steht den Klägern ein Teilbetrag in Höhe von 8.229,16
DM gemäß der Honorarnote des Rechtsanwalts Bö. vom 01.02.1994 (GA
Bl. 81) zu. Diese Gebührenrechnung betrifft die Beschwerdeverfahren
vor dem Landgericht Köln - 30 T 46/92 - und vor dem
Oberlandesgericht Köln - 16 Wx 201/93 -, in denen die Verpflichtung
der Wohnungseigentümer zur Zahlung einer Vergütung an die Firma A.
angegriffen wurde. Kosten, die den Wohnungseigentümern in diesem
Zusammenhang entstanden sind, sind nach den oben dargelegten
Grundsätzen von der Freistellungserklärung umfaßt. Gegen die Höhe
der Berechnung wendet die Beklagte nichts ein.

72

Zwar haben die Kläger ausweislich ihres Schriftsatzes vom
18.10.1995 (GA Bl. 194) ihren insoweit geltend gemachten
Teilanspruch lediglich mit 8.193,35 DM beziffert. Ihrem Vorbringen
ist jedoch zu entnehmen, daß sie Ansprüche auf Erstattung der ihnen
entstandenen Rechtsverfolgungskosten jedenfalls bis zum einem
Betrag in Höhe von insgesamt 15.642,35 DM mit der Klage geltend
machen wollen. Da ihnen gemäß Honorarrechnung des Rechtsanwalts Dr.
Ho. vom 24.02.1989 lediglich ein Anspruch auf Erstattung von
7.413,19 DM, nicht 7.449,00 DM, zusteht, war der Restbetrag bis zur
Höhe von 15.642,35 DM mit einem weiteren Teilbetrag aus der
Honorarnote des Rechtsanwalts Bö. vom 01.02.1994 aufzufüllen.

73

Der Zinsanspruch der Kläger ist gemäß §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 1
BGB begründet.

74

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO in Verbindung
mit einer entsprechenden Anwendung des § 92 Abs. 2 ZPO, soweit ein
geringfügiges Unterliegen der Kläger darin liegt, daß sie mit einem
Teilbetrag in Höhe von 35,81 DM nicht aufgrund des in erster Linie
verfolgten Anspruchs auf Erstattung der Gebühren gemäß
Honorarrechnung des Rechtsanwalts Dr. Ho. vom 24.02.1989
durchdringen, sondern mit dem lediglich hilfsweise geltend
gemachten Anspruch aus der Rechnung des Rechtsanwalts Bö. vom
01.02.1994.

75

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus
§§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

76

Streitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer der
Beklagten: 79.000,00 DM.