Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2000-08-08, Aktenzeichen 1 S 43/00
ECLI:DE:LGDO:2000:0808.1S43.00.00

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird - unter Zurückwei-

sung des Rechtsmittels im Übrigen -das am 22.12 .1999

verkündete Urteil des Amtsgericht Kamen teilweise abge-

ändert und wie folgt neu gefasst:

.

Es wird festgestellt, dass die monatliche Grundmiete

des Beklagten für die Wohnung H-Straße , ####

L, ab dem 01.0.8.1999 DM 477,92 und ab dem

O1.04.2000 DM 567,80 beträgt.

Im übrigen bleibt die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die

Klägerin zu 80% und der Beklagte zu 20 %. Die Kosten

der Berufungsinstanz trägt die Klägerin.

Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf bis

2.400,— DM festgesetzt.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird nach § 543

Abs. 1 ZPO abgesehen.

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

2

Die Berufung hat teilweise Erfolg.

3

1. Zahlungsantrag

4

Soweit sich die Klägerin gegen die erstinstanzlich er-

5

folgte Abweisung des Zahlungsantrags wendet, ist die

6

Berufung unbegründet.

7

Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Zahlungsan-

8

spruch in Höhe von 1.632,50 DM zuzüglich Zinsen zu.

9

Soweit sie von dem geklagten die Zahlung von ausstehen-

10

dem Mietzins in Höhe von 1.618,36 DM begehrt, ist vorab

11

festzustellen, dass sich dieser Betrag rechnerisch

12

nicht nachvollziehen lässt. Die Klägerin verlangt für

13

den Zeitraum von August 1997 bis Juli 1999, d.h. für 24

14

Monate, eine monatliche Nachzahlung von 67,41 DM; in

15

der Summe ergibt dies einen Betrag von lediglich

16

1.617,84 DM. Legt man die exakte monatliche Differenz

17

zwischen der gezahlten Miete von 459,19 DM und der be-

18

gehrten Miete von 526,61 DM zugrunde, d.h.

19

67,42 DM/Monat, ergäbe sich ein Betrag von 1.618,08 DM.

20

Unabhängig von der rechnerischen Unstimmigkeit bzgl.

21

der Forderungshöhe ist der Anspruch auf Mietnachzahlung

22

für die Zeit von August 1997 bis Juli 1999 aber schon

23

dem Grunde nach nicht gegeben. Die zugrundeliegende

24

Mieterhöhung der Klägerin ist nicht zum 01.08.1997

25

wirksam geworden.

26

Es fehlt an einer den formellen Anforderungen des

27

§ 18 f) WoBindG i.V.m. § 10 WoBindG genügenden Erhö-

28

hungserklärung, die für den fraglichen Zeitraum Wirk-

29

samkeit zu entfalten vermag.

30

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts findet hinsicht-

31

lich der formellen Anforderungen an die Mieterhöhungs-

32

erklärung der Klägerin § 10 WoBindG über die Verweisung

33

in §18 f) WoBindG Anwendung. Es geht um die Durchfüh-

34

rung von Mieterhöhungen aufgrund der Reduzierung von

35

Aufwendungshilfen aus dem Bereich des Bergarbeiterwohn-

36

baus im Sinne des § 18 e) WoBindG, den § 18 f) WoBindG

37

-ebenso wie die § 18 a) bis d) WoBindG - in Bezug

38

nimmt. Zwar ist festzustellen, dass § 18 f) WoBindG le-

39

diglich Zuschüsse nach den § 18 a) bis e) WoBindG,

40

nicht aber Darlehen zur Deckung der laufenden Aufwen-

41

dungen nennt. Insoweit handelt es sich aber nach dem

42

Sinn und Zweck der Gesamtregelung um ein redaktionelles

43

Versehen; es gibt keinen Grund, Aufwendungsdarlehen

44

nach dem Gesetz zur Förderung des Bergarbeiterwohnbaus

45

anders zu behandeln als Zuschüsse zu demselben Zweck.

46

§ 10 WoBindG ist auch nicht etwa deshalb unanwendbar,

47

weil die Parteien eine Mietgleitklausel vereinbart ha-

48

ben. Vielmehr bestimmt § 4 Abs. 8 NMV, dass, wenn - wie

49

hier - die jeweils zulässige Miete als vertragliche

50

Miete vereinbart ist, für die Durchführung der Mieter-

51

höhungen § 10 Abs. 1 WoBindG entsprechend gilt.

52

Die Unwirksamkeit der Mieterhöhung zum 01.08.1997 folgt

53

nicht daraus, dass der Mieterhöhungserklärung der Klä-

54

gerin, die sie erstmals mit schreiben vom 07.07.1997

55

formulierte, keine Wirtschaftlichkeitsberechnung beige-

56

fügt war. Soweit sich, wie hier, die Mieterhöhung nur

57

auf Grund der §§ 18 a) bis e) WoBindG ergibt, muss

58

- abweichend von § 10 Abs. 1 WoBindG - der Vermieter

59

keine Wirtschaftlichkeitsberechnung beifügen,

60

§ 18 f)Abs. 1 S. 2 WoBindG.

61

Wie das Amtsgericht zutreffend feststellt, setzt aber

62

§ 10 Abs. 1 S. 2 WoBindG - unabhängig von der Geltung

63

des § 18 f) WoBindG. - voraus, dass in der Erklärung die

64

Erhöhung berechnet und erläutert wird.

65

Das Schreiben der Klägerin vom 07.07.1997 (Bl. 32 d.A.)

66

genügt diesen Anforderungen nicht. Anhand dieses

67

Schreibens, dass lediglich ausführt, dass Verringerun-

68

gen des Aufwendungsdarlehens zum 01.08.1993, zum

69

01.08.1995 und zum 01.08.1997 zu Mieterhöhungen um je-

70

weils 0,30 DM/qm führten, konnte ein verständiger Mie-

71

ter in der Situation des Beklagten nicht nachvollzie-

72

hen, wie sich die monatliche Erhöhung um 0,30 DM/qm er-

73

rechnet.

74

Auch das - erstmals in der Berufungsinstanz vorgelegte

75

- Schreiben der Klägerin vom 14.08.1997 (Bl. 113 d.A.)

76

genügt den formellen Anforderungen an eine wirksame

77

Mieterhöhungserklärung nicht. Dabei kann an dieser

78

Stelle offen bleiben, ob und inwieweit eine Erhöhungs-

79

erklärung für einen zeitlich früheren Mietzeitraum

80

Wirksamkeit entfalten kann. Das Schreiben vom

81

14.08.1997 ist deshalb als Mieterhöhungserklärung un-

82

tauglich, weil es nur einen Ausschnitt der in dem frü-

83

heren Schreiben vom 07.07.1997 erklärten Mieterhöhung

84

nachträglich erläutert, nicht aber vollständig die be-

85

gehrte Mieterhöhung umfasst. In dem Schreiben wird le-

86

diglich die rechnerische Ermittlung einer Mietanhebung

87

um 0,30 DM/qm offen gelegt, ohne dies zu erläutern und

88

ohne die begehrte Mieterhöhung umfassend darzulegen.

89

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH NJW

90

1982, 1587, 1588) kann zwar, wenn die Parteien eine

91

Mietgleitklausel vereinbart haben und wenn die Erhö-

92

hungserklärung nicht den Voraussetzungen des

93

§ 10 Abs. 1 WoBindG entspricht, der Vermieter die form-

94

gerechte Mieterhöhungserklärung nachholen.

95

Eine Wiederholung des zunächst formunwirksamen Erhö-

96

hungsverlangens enthält das vorzitierte Schreiben der

97

Klägerin aber nicht, sondern nur einen Ausschnitt der

98

notwendigen Berechnung und Erläuterung. Die Anforderun-

99

gen des § 10 WoBindG an eine wirksame Mieterhöhungser-

100

klärung lassen sich aber nicht Stück für Stück erfül-

101

len. Der Mieter muss in die Lage versetzt werden, das

102

Mieterhöhungsverlangen anhand einer Erklärung des Ver-

103

mieters vollständig nachzuvollziehen. Dies ist nur an-

104

hand einer umfassenden Berechnung und Erläuterung mög-

105

lich, nicht aber, wenn die Mieterhöhungserklärung spä-

106

ter bruchstückhaft um einzelne Berechnungsansätze er-

107

gänzt wird.

108

Eine umfassende, Berechnung und Erläuterung der im ein-

109

zelnen von der Klägerin verlangten Mieterhöhungen ist

110

erstmals in der Berufungsbegründungsschrift vom

111

28.02.2000 enthalten. Dieser Schriftsatz kann indessen

112

nicht als wirksame Mieterhöhungserklärung nach § 10 Wo-

113

BindG für den Zeitraum von August 1997 bis Juli 1999

114

angesehen werden, weil - entgegen der Rechtsansicht der

115

Klägerin - eine Rückwirkung für diese Art der Mieterhö-

116

hung ausscheidet.

117

Zwar haben die Parteien eine Mietpreisklausel verein-

118

bart, so dass eine rückwirkende Erhöhung der Miete ab

119

preisrechtlicher Zulässigkeit grundsätzlich nach § 4

120

Abs. 8 S. 2 NMV in Betracht kommt. Jedoch greifen für

121

den hier gegebenen Erhöhungstatbestand die Regelungen

122

der § 4 Abs. 8 S. 3 NMV und § 18 f) Abs. 2 WoBindG ein;

123

die bestimmen, dass Mieterhöhungen für zurückliegende

124

Zeiträume unzulässig sind, wenn diese ihren Grund in

125

"Zinserhöhungen" nach den §§ 18 a) bis f) WoBindG ha-

126

ben. Dass hier lediglich Zinserhöhungen und keine ande-

127

ren Formen der öffentlichen Förderungen aufgeführt wer-

128

den, wird wiederum als redaktionelles Versehen angese-

129

hen (Heix in Fischer/Dieskau, Wohnungsbaurecht, § 4 NMV

130

Anm 10.7. e.E. ).

131

Angesichts des eindeutigen Wortlauts der zitierten Be-

132

stimmung gibt es auch keinen Anlass, § 4 Abs. 8 S. 3

133

NMV auf planmäßige Verringerungen von Aufwendungssub-

134

ventionen nicht anzuwenden. (vgl.LG Berlin WM 1988,

135

218, 219; Schwender in Fischer/Dieskau, a.a.0.,

136

§ 18 f) WoBindG Anm. 5; a.A. Heix in Fischer/Dieskau,

137

a.a.O., § 4 NMV Anm. 10.9).

138

Ist danach ein Anspruch der Klägerin auf Mietnachzah- .

139

lungen für den Zeitraum von August 1997 bis Juli 1999

140

nicht gegeben, entfällt mangels Verzugs des Beklagten

141

auch der Anspruch auf Erstattung von Mahnkosten in Höhe

142

von 14,14 DM und - mangels Hauptforderung - auch der

143

Zinsanspruch.

144

2. Feststellungsantrag

145

Soweit es um den Feststellungsantrag geht, hat die Be-

146

rufung teilweise Erfolg.

147

Die Feststellungsklage ist zulässig.

148

Das Feststellungsinteresse ist zu bejahen, auch wenn

149

die Klägerin den zugrundeliegenden Anspruch auf Miet-

150

zinszahlung, zumindest soweit es um den vergangenen

151

Zeitraum geht, mit der Leistungsklage verfolgen könnte.

152

Da aber die zugrundeliegende Frage, ob und inwieweit

153

Mieterhöhungen ab dem 01.08.1999 wirksamgeworden sind,

154

auch für spätere Mieterhöhungen von Bedeutung sind,

155

lässt sich - unabhängig von der Möglichkeit der bezif-

156

ferten Leistungsklage - hier das Interesse der Klägerin

157

an der Feststellung der Mietzinshöhe bejahen.

158

Die Feststellungsklage ist in dem aus dem Tenor er-

159

sichtlichen Umfang begründet.

160

Die monatliche Grundmiete für die Wohnung des .Beklagten

161

betrug ab dem 01.08.1999 zwar nicht, wie die Klägerin

162

festgestellt haben will, 567,80 DM/aber immerhin

163

477,92DM.

164

Die Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 21.06.1999

165

(B1.119 - 120 d.A.) genügt allerdings den formellen

166

Anforderungen des § 10 Abs. 1 WoBindG nicht. Sie ent-

167

hält keine umfassende Berechnung und Erläuterung der

168

zugrundeliegenden Mieterhöhung. In Anbetracht dessen,

169

dass die frühere Mieterhöhung zum 01.08.1997 nicht

170

wirksam durchgeführt worden war - auf obige Ausführun-

171

gen wird Bezug genommen - hätte die jetzige Mieterhö-

172

hungserklärung aber auch jene Erhöhungsbeträge berech-

173

nen und erläutern müssen, die ihren Anlass in den frü-

174

heren Abschmelzungen des Aufwendungsdarlehens (1993,

175

1995, 1997) hatten. Dieses geschah aber nicht; in der

176

Erklärung vom 21.06.1999 wird vielmehr die frühere

177

Mieterhöhung auf 526,61 DM als bekannt und existent

178

vorausgesetzt.

179

Hinzu kommt, dass auch die neuerliche Mieterhöhung um

180

0,30 DM/qm nicht näher erläutert, sondern vielmehr wie

181

selbstverständlich von deren Berechtigung ausgegangen

182

wird.

183

Ein weiterer Formmangel ist festzustellen: Dieser Miet-

184

erhöhungserklärung hätte nach § 4 NMV i.V.m. 10 Abs. 1

185

S. 3 WoBindG eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder

186

ein Auszug hieraus beigefügt werden müssen, was nicht

187

geschehen ist. Soweit es um die Mieterhöhung um 0,25

188

DM/qm geht, greifen die formellen Erleichterungen des

189

§ 18 f) WoBindG, die einen Verzicht auf die Beifügung

190

einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ermöglichen, nicht

191

ein. Die hier in Rede stehende Mietanhebung hat ihren

192

Grund nicht in den §§ 18 c), e) und f) WoBindG; es geht

193

um Zinserhöhungen, die nicht aus einem öffentlichen,

194

sondern aus einem Baudarlehen zunächst der Bank für Ge-

195

meinwirtschaft, dann der Hypothekenbank Essen resul-

196

tierten.

197

Die Berufungsbegründung vom 28.02.2000, dem Beklagten

198

zugestellt am 14.03.2000, hat hinsichtlich der Mieter-

199

höhung um 0,25 DM/qm rückwirkend zu einer Mietanhebung

200

auf insgesamt 477,92 DM/Monat geführt. In ihr ist erst-

201

malig eine dem § 10 WoBindG entsprechende umfassende

202

Berechnung und Erläuterung des Mieterhöhungsbegehrens

203

der Klägerin enthalten und ihr sind die .jeweiligen

204

Wirtschaftlichkeitsberechnungen beigefügt. An der Nach-

205

vollziehbarkeit dieser Erklärung bestehen keine Zwei-

206

fel, werden von dem Beklagten auch nicht geltend ge-

207

macht.

208

Die Kammer hat auch keine durchgreifenden Bedenken, die

209

Berufungsbegründung als eine gegenüber dem Beklagten

210

abgegebene Mieterhöhungserklärung anzusehen, obwohl es

211

sich um einen an das Gericht und nicht an den Beklagten

212

adressierten Schriftsatz handelt. Nicht zuletzt im Hin-

213

blick auf die für die Beklagtenseite bestimmten Ab-

214

schriften steht fest, dass hiermit auch eine Erklärung

215

gegenüber dem Beklagten abgegeben wurde.

216

Hinsichtlich der Mietanhebung um 0,25 DM/qm, d.h. bei -

217

Einer Wohnungsgröße von 74,91 qm um insgesamt l8,73

218

DM/Monat, bestehen auch keine Bedenken hinsichtlich der

219

Rückwirkung.

220

Bei dieser nicht auf § 18 f) WoBindG beruhenden Mieter-

221

höhung greift das Rückwirkungsverbot des

222

§ 18 f) Abs. 2 WoBindG/§ 4 Abs. 8 S. 3 NMV nicht ein.

223

Es verbleibt vielmehr bei der in den Grenzen des

224

§ 4 Abs. 8 S. 2 NMV möglichen Rückwirkung.

225

Die Rückwirkung ist danach für den hier in Rede stehen-

226

den Zeitraum ab 01. 08. 1999 möglich. Nach

227

§ 4 Abs. 8,S. 2 NMV ist eine Rückwirkung sogar bis zum

228

Beginn des dem Zugang der Erhöhungserklärung vorange-

229

gangenen Kalenderjahres zulässig. Das wäre hier - aus-

230

gehend vom Zugang des Berufungsbegründungsschriftsatzes

231

im März 20OO - der Beginn des Jahres 1999.

232

Inhaltlich bestehen gegen die Berechtigung der Mietan-

233

hebung um 0,25 DM/qm, d.h. insgesamt um 18,73 DM, auf

234

eine monatliche Grundmiete von 477,92 DM keine Beden-

235

ken. Sie ist nach § 4 Abs. 1,4,5 NMV zulässig. Auf die

236

Erläuterungen der Klägerin in der Berufungsbegründung,

237

denen auch der Beklagte nicht entgegengetreten ist,

238

wird Bezug genommen.

239

Hinsichtlich der weiteren Mieterhöhungen um insgesamt

240

1,20 DM/qm vermochte die Berufungsbegründung keine

241

rückwirkende Mietanhebung zum 01.08.1999 zu bewirken.

242

Insoweit scheidet eine Rückwirkung, wie bereits unter

243

Ziff. 1 ausgeführt, nach § 18 f) Abs. 2 WoBindG /

244

§ 4 Abs. 8 S. 3 NMV aus.

245

Insoweit wurde die Mieterhöhung nach § 10 Abs. 2 S. 1

246

WoBindG zum Ersten des auf den Zugang der Erklärung

247

folgenden Monats, d.h. zum 01.04.2000 wirksam.

248

Die Berufungsbegründung enthält auch, was diese Erhö-

249

hungstatbestände nach § 18 f) WoBindG angeht, eine den

250

formellen Anforderungen des §10 Abs. 1 S. 2 WoBindG

251

genügende nachvollziehbare Berechnung und Erläuterung.

252

Auch bestehen hinsichtlich der inhaltlichen Berechti-

253

gung der einzelnen Mietanhebungen keine Bedenken. Da-

254

nach ergibt sich ausgehend von der (rückwirkend erhöh-

255

ten) Grundmiete von 477,92 DM und einem Erhöhungsbetrag

256

von (1,20 DM/qm x 74,91 qm =) 89,89 DM als aktuelle

257

Grundmiete ein Betrag von 567,81 DM, abgerundet 567,80

258

DM.

259

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 97 ZPO. Soweit

260

es um die Kosten der ersten Instanz geht, entspricht

261

die festgesetzte Quote dem Maß des Obsiegens und Unter-

262

liegens der Parteien. Die Kosten der Berufung waren

263

trotz Teilerfolgs des Rechtsmittels der Klägerin aufzu-

264

erlegen, weil sie aufgrund eines neuen Vorbringens

265

teilweise obsiegt, welches sie in erster Instanz gel-

266

tend zu machen imstande war, § 97 Abs. 2 ZPO.

267

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 3 ZPO, 12, 16

268

Abs. 5 GKG.