Landgericht Karlsruhe (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-04-08, Aktenzeichen 16 O 20/09 Baul

Tenor

1. Der Umlegungsplan „K.K.“ der Stadt K. vom 09. Dezember 2008 wird bzgl. Grundstück Flurstück 13741 (Gemarkung K.) - Ordnungsnummer 28 - wie folgt geändert:

Es wird bei der Berechnung des Geldausgleichs statt eines Betrages von EUR 31.302,- eine Abfindung von EUR 66.673,26 festgesetzt.

2. Im Übrigen wird der Antrag zurückgewiesen.

3. Von den Kosten des Verfahrens hat der Antragsteller 28 % und hat die Antragsgegnerin 72 % zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Antragsteller jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Zwangsvollstreckung der Antragsgegnerin wegen der Kosten kann durch den Antragsteller durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abgewendet werden, wenn nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

5. Der Streitwert wird auf EUR 48.778,95 festgesetzt.

Tatbestand

1

Der Antragsteller begehrt die Aufhebung eines Umlegungsplanes, hilfsweise die Festsetzung eines höheren Abfindungsbetrages.

2

Der Antragsteller ist Eigentümer des unbebauten Grundstücks Fl.St.Nr. 13741 auf der Gemarkung der Antragsgegnerin. Von diesem Grundstück bringt er in eine Umlegung der Antragsgegnerin ein Teilstück von 5.217 m² ein.

3

Am 11. Dezember 2001 hatte der Gemeinderat der Antragsgegnerin beschlossen, für ein „Gewerbegebiet K.K.“ 1. Bauabschnitt einen Bebauungsplan aufzustellen und die Umlegung „K.K.“ angeordnet. Diese Umlegung umfasste noch nicht das Grundstück FlSt.Nr. 13741 (Beilage 149/2001 - in der beigezogenen Akte „Baulandumlegung“). Dieser Beschluss wurde in der Folgezeit mehrfach geändert, ohne dass das streitgegenständliche Grundstück in die Umlegung einbezogen wurde (Beilagen 18/2003, 20/2003, 87/2003). In der Sitzung vom 23. Oktober 2007 wurde beschlossen, eine Verteilung nach Werten durchzuführen und den Verkehrswert der Einwurfsgrundstücke innerhalb des Umlegungsgebietes mit EUR 12,78 je Quadratmeter (Einheitlicher Einwurfswert) und für die Ersatz- bzw. Tauschflächen außerhalb des Umlegungsgebietes mit EUR 5,11 je Quadratmeter festzulegen.

4

Erstmals in der nichtöffentlichen Verhandlung des Umlegungsausschusses vom 29. Juli 2008 wurde beschlossen, das Umlegungsgebiet „K.K.“ so zu ändern, dass auch von dem Flurstück 13741 der südöstliche Teil mit einer Fläche von 5216 m² einbezogen wurde, um das bisherige Umlegungsgebiet auf den Bereich des im Bebauungsplanentwurf ausgewiesenen Retentionsbeckens zu erweitern.

5

Der Bebauungsplan „K.K.“ wurde am 14. Oktober 2008 beschlossen und am 17. Oktober 2008 öffentlich bekanntgemacht. In dem Bebauungsplan liegt das streitgegenständliche Grundstück im nordwestlichen Bereich von der für die gewerbliche Bebauung vorgesehenen Fläche getrennt und ist für ein Regenrückhaltebecken (RRB) vorgesehen. Auf den Bebauungsplan in der beigezogenen Akte „Bebauungsplan K.K.“ wird verwiesen.

6

In der nichtöffentlichen Sitzung des Umlegungsausschusses vom 09. Dezember 2008 wurde die Aufstellung des Umlegungsplans „K.K.“ beschlossen. In dem Umlegungsplan ist unter der Ordnungsnummer 28 das Grundstück Flurstück 13741 mit einer Teilfläche von 5217 m² erfasst und bei einem Wert von EUR 6,00 je m² ein Einwurfswert von insgesamt EUR 31.302,00 aufgeführt. Die Zuteilung eines Grundstücks ist nicht vorgesehen. Der zu zahlende Wertausgleich wird mit EUR 31.302,00 angegeben (vgl. Umlegungsplan - ON 28 - Seiten 1 - 4).

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Gegen den am 27. Januar 2009 zugestellten Planauszug richtet sich der Antrag auf gerichtliche Entscheidung vom 25. Februar 2009. In der ersten Begründung wird von dem Antragsteller - ebenso wie in einem vorangegangenen Schreiben vom 23. Februar 2009 - ausgeführt, dass „im Prinzip gegen den Umlegungsplan nichts einzuwenden“ ist, jedoch für die Fläche des streitgegenständlichen Grundstücks ein Betrag von EUR 10 je m² angesetzt werden soll.

8

Am 27. März 2009 wurde im Amtsblatt der Antragsgegnerin die Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes - uneingeschränkt auch für das Grundstück Flurstück 13741 - mit Rechtsbehelfsbelehrung (Hinweis auf die Möglichkeit eines Antrags auf gerichtliche Entscheidung) bekannt gemacht. Zu dieser Bekanntmachung wurde kein Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt.

9

Der Antragsteller trägt vor,

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der der Umlegung zugrunde liegende Bebauungsplan sei rechtswidrig, da er gegen das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB verstoße. Der Umlegungsplan sei aufzuheben, da die Einbeziehung von externen Retentionsflächen im vorliegenden Fall einen unzulässigen, gewillkürten Interessenverbund darstelle. Der Einwurfswert sei mit EUR 6,00 deutlich zu niedrig; richtigerweise müsse der im übrigen Gewerbegebiet geltende Wert von EUR 12,78, bzw. darüber hinaus sogar ein Wert von EUR 15,35 angesetzt werden. Eine unterschiedliche Behandlung der verschiedenen Grundstücke sei unzulässig. Alle Flächen seien, unabhängig von ihrer Bebaubarkeit, als Rohbauland zu bewerten.

11

Er beantragt,

12

den Umlegungsplan der Umlegungsstelle der Stadt K. aufzuheben;

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hilfsweise:

14

im Umlegungsplan vom 09.12.2008 statt einer Abfindung von 12,78 EUR je m² einen Betrag von EUR 15,35 je m² festzusetzen.

15

Die Antragsgegnerin beantragt,

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den Antrag zurückzuweisen.

17

Sie trägt vor,

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da der ursprüngliche Antrag auf gerichtliche Entscheidung auf die Höhe des Wertausgleichs beschränkt gewesen sei, habe die Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes am 27. März 2009 bekannt gemacht werden können. Wegen dieser Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes könnten nunmehr weder Bebauungsplan noch Umlegungsplan angegriffen werden. Allenfalls die Höhe des Wertausgleichs bliebe im Streit, die aber ordnungsgemäß mit EUR 6,00 je m² ermittelt worden sei. Aufgrund der abschüssigen Lage des Grundstücksgeländes und auch aus naturschutzrechtlichen bzw. wasserrechtlichen Gründen sei eine vollständige Bebaubarkeit dieser Retentionsflächen gar nicht möglich. Deshalb sei eine unterschiedliche Festsetzung der Einwurfswerte zulässig.

19

Das Gericht hat verhandelt am 8. Dezember 2009 und in dieser Verhandlung Hinweise erteilt.

20

Es hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens (Beweisbeschluss vom 12. März 2010 - AS. 137/139), welches am 2. November 2010 erstattet und in der mündlichen Verhandlung vom 8. April 2011 mit der Sachverständigen erörtert wurde.

21

Die Bau- und Umlegungsakten der Antragsgegnerin zum Baugebiet „K.K.“ waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlungen.

22

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Protokolle der mündlichen Verhandlungen verwiesen.

Entscheidungsgründe

23

Der zulässige Antrag ist teilweise begründet.

I.

24

Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist zulässig (§ 217 BauGB). Er richtet sich gegen einen in einem Umlegungsverfahren nach dem 4. Teil des ersten Kapitels des Baugesetzbuches erlassenen Verwaltungsakt. Der Antragsteller hat form- und fristgerecht gegen den ihn betreffenden Auszug aus dem Umlegungsplan vom 9. Dezember 2008, zugestellt am 27. Januar 2009, am 25. Februar 2009 Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt (§ 217 Abs. 2 BauGB). Dieser Antrag richtet sich allein gegen den Umlegungsplan. Ein Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen die Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit vom 27. März 2009 bzgl. des Grundstücks FlSt.Nr.13741 wurde nicht gestellt. Im Zusammenhang mit dieser Bekanntmachung wurde auch nach Hinweisen der Kammer in der mündlichen Verhandlung vom 18. Dezember 2009 auf die sich daraus ergebende beschränkte Überprüfbarkeit von Bebauungs- und Umlegungsplan (vgl. unten II 1.) kein Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand eingereicht (§ 218 BauGB).

II.

25

Das Gericht hat wegen des nur beschränkt gestellten Antrages auf gerichtliche Entscheidung bzw. der Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes lediglich über die Höhe der zu zahlenden Abfindung zu entscheiden (sub. 1.). Der Umlegungsplan der Antragsgegnerin vom 9. Dezember 2008 ist bzgl. des Grundstücks Flurstück 13741 (Gemarkung K.) - Ordnungsnummer 28 - mit dem angesetzten Wertausgleich von EUR 6,00 je m² fehlerhaft; das Flurstück hätte mit einem Wert von EUR 12,78 je m² höher bewertet werden müssen (sub. 2). Dieser Fehler führt jedoch nicht zu einer Aufhebung des gesamten Umlegungsplanes, sondern lediglich zu einer Festsetzung der von der Gemeinde zu leistenden Abfindung auf EUR 66.673,26 (sub. 3.).

26

1. Die Antragsgegnerin hat am 27. März 2009 ortsüblich bekannt gemacht, dass der Umlegungsplan unanfechtbar geworden ist (§ 71 BauGB). Die Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit kann selbständig angefochten werden. Wenn auch mit einem Rechtsmittel dann eine Änderung des Umlegungsplanes nicht mehr zu erreichen ist, so kann doch geltend gemacht werden, die Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes sei zu Unrecht angenommen worden. Ist die Bekanntmachung unanfechtbar geworden, so wird mit ihr der bisherige Rechtszustand durch den im Umlegungsplan vorgesehenen neuen Rechtszustand ersetzt. Die Rechtsänderung vollzieht sich außerhalb des Grundbuchs, das unrichtig wird. Spätestens seit diesem Zeitpunkt ist es den Beteiligten verwehrt geltend zu machen, das Umlegungsverfahren sei fehlerhaft durchgeführt worden oder ihm habe ein unwirksamer Bebauungsplan zugrunde gelegen (vgl. BGH, Urt. vom 20. November 1980 III ZR 35/79, in DVBl. 1981, 395 ff.). Diese Bekanntmachung steht jedoch einer Überprüfung der Höhe der Abfindung nicht entgegen.

27

a) Im vorliegenden Fall war bereits vor der Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit am 25. Februar 2009 Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen den Umlegungsplan vom 9. Dezember 2008 - beschränkt auf die Höhe der Abfindung - gestellt worden. Denn dieser Antrag betraf nach seiner „Abhilfebegründung“ die Höhe der festgesetzten „Abfindung“ von lediglich EUR 6,00 je m² und verfolgte das Ziel, EUR 10,00 je m² zu erhalten. Bereits nach Zustellung des Umlegungsplanauszugs vom 27. Januar 2009 hatte der Antragsteller der Antragsgegnerin in seinem Schreiben vom 20. Februar 2009 mitgeteilt, dass gegen den Umlegungsplan im Prinzip nichts einzuwenden sei. In einem späteren Schreiben vom 11. März 2009 begehrte der Antragsteller dann Gleichbehandlung mit den übrigen Flächen im Umlegungsgebiet und verlangte EUR 12,78 je m². Ausweislich einer Gesprächsnotiz der Antragsgegnerin vom 16. März 2009 wurde erläutert, dass sich der Antrag des Antragstellers lediglich auf die Höhe der Geldabfindung richte, weshalb die Unanfechtbarkeitsfeststellung nicht gefährdet sei und weshalb dann am 27. März 2009 die Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes vom 09. Dezember 2008 bekanntgemacht wurde. Demzufolge ist davon auszugehen, dass der Umlegungsplan nur bzgl. der Höhe der Geldabfindung nicht unanfechtbar geworden ist, wie es § 71 Abs. 1 Satz 2 BauGB auch ausdrücklich vorsieht.

28

b) Dass die Antragsgegnerin in der Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit vom 27. März 2009 nicht die zwischen den Parteien streitige Höhe der Abfindung ausdrücklich ausgenommen hat, steht einer prozessualen Geltendmachung durch den Antragsteller nicht entgegen.

29

Grundsätzlich kann der Umlegungsplan nur insgesamt in Kraft treten. Es sind jedoch Fälle denkbar, in denen Regelungen des Umlegungsplanes streitig sind, die nur begrenzte Wirkungen haben. In diesen Fällen soll nach § 71 Abs. 2 Satz 1 BauGB zur Beschleunigung des Verfahrens der nicht betroffene Teil des Umlegungsplanes vorab in Kraft gesetzt werden. Sind Geldabfindungen dem Grunde nach angefochten oder noch anfechtbar, so scheidet eine Teilinkraftsetzung aus. Denn eine Entscheidung kann insoweit sich auf die Neuverteilung der Grundstücke auswirken, weil unter Umständen eine Neuverteilung der Grundstücke erforderlich wird, wenn eine Geldabfindung durch eine Naturalzuteilung ersetzt werden soll.

30

Ist jedoch die den Ausgleichsleistungen zugrunde liegende Ermittlung der Grundstückswerte angefochten, so hat dies in der Regel nur begrenzte Auswirkungen auf die Grundstückseinteilung, den Grenzverlauf und die an den Grundstücken bestehenden Rechte; zuerst geht es um die Auswirkungen auf die Höhe der Geldleistungen. Der Umlegungsplan kann dann insoweit sachlich und ortsüblich in Kraft gesetzt werden. Ist bei den einzelnen Grundstücken eine Ausgleichsleistung streitig, so ist der Umlegungsplan räumlich auf das gesamte Umlegungsgebiet und sachlich für alle Regelungen in dem Gebiet mit Ausnahme der Regelung über die Ausgleichszahlung in dem einen Fall in Kraft zu setzen (vgl. dazu auch LG Darmstadt - Kammer für Baulandsachen - Urteil vom 16. Oktober 1996 - 9 O(B) 5/96 - veröffentlicht in juris). Ist eine Geldabfindung nur der Höhe nach angefochten, so liegt ein Fall des § 71 Abs. 1 Satz 2 BauGB und nicht des § 71 Abs. 2 BauGB vor (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, Kommentar, 11. Auflage, 2009, Rn 8/9 zu § 71; Brügelmann/Schriever, Kommentar zum BauGB, Loseblattsammlung, Stand: 2010, Rn 9/10 zu § 71).

31

Wenngleich die Bekanntmachung vom 27. März 2009 die oben skizzierte Ausnahme des streitgegenständlichen Grundstücks von der Unanfechtbarkeit nicht ausdrücklich aufgegriffen hat, so hat sie in diesem Fall nicht die Wirkung, dass der Antragsteller nunmehr seine mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen den Umlegungsplan eingeforderten Rechte nicht mehr durchsetzen kann.

32

Aus der Bekanntmachung folgen die Rechtswirkungen des § 72 BauGB. Der Umlegungsplan entfaltet rechtsgestaltende Wirkung: an die Stelle der Einwurfsgrundstücke treten die Zuteilungsgrundstücke, es entstehen die neuen Grundstückslasten (72 Abs. 1 Satz 1, 2 BauGB), Geldleistungen werden fällig (§ 64 Abs. 2 BauGB). Hierauf ist ohne Einfluss, wenn der Umlegungsplan lediglich wegen der Höhe der Abfindung anfechtbar oder angefochten ist. § 71 Abs. 1 Satz 2 BauGB stellt daher den Fall der Anfechtbarkeit lediglich wegen der Höhe einer Geldabfindung der Unanfechtbarkeit insgesamt gleich. Dabei ist davon auszugehen, dass § 71 Abs. 1 Satz 2 BauGB entgegen seinem Wortlaut nicht nur den Fall erfasst, in dem der Umlegungsplan wegen der Höhe der Geldabfindung anfechtbar ist, also angefochten werden kann, sondern auch den Fall, in dem der Umlegungsplan deswegen angefochten worden ist (vgl. dazu Battis/Krautzberger/Löhr, aaO., Rn 3 zu § 71 m.w.N.; Dieterich, Baulandumlegung, 5. Auflage, 2006, Rn 367). Aus den Wirkungen des § 72 BauGB und der Formulierung des § 71 Abs. 1 Satz 2 BauGB folgt, dass auch die ausnahmslose Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit nicht die Geldabfindungen nach §§ 59 Abs. 4, 5 und 6, oder 60 BauGB erfasst. Einer ausdrücklichen Ausnahme dieser Abfindungsleistungen im Rahmen der ortsüblichen Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes bedurfte es daher nicht.

33

Im Übrigen besteht für das Gericht kein Zweifel, dass ausweislich der Gesprächsnotiz vom 16. März 2009 der Bekanntmachung vom 27. März 2009 nicht die Wirkung einer umfassenden Unanfechtbarkeit zugewiesen werden sollte. Dafür, dass sich die Antragsgegnerin bewusst über den Antrag auf gerichtliche Entscheidung vom 25. Februar 2009 hinwegsetzen wollte, hat das Gericht keine Anhaltspunkte.

34

c) Entgegen der Formulierungen im Umlegungsplan handelt es sich bei der angegriffenen Maßnahme der Antragsgegnerin nicht um einen Wertausgleich, sondern tatsächlich um eine Geldabfindung im Sinne von § 59 Abs. 5 BauGB, die einer Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes deshalb auch nicht entgegensteht (§ 71 Abs. 1 Satz 2 BauGB).

35

Das Umlegungsrecht kennt drei verschiedene Arten von Geldleistungen: den Geldausgleich als Wertausgleich in Geld (§§ 57 Satz 5, 58 Abs. 2, 59 Abs. 2, 60 Satz 1 Alt. 2, und 61 Abs. 2 BauGB), den Geldbeitrag als Flächenbeitrag in Geld (§ 58 Abs. 1 BauGB) und die Geldabfindung als Entschädigung für enteignungsgleiche Eingriffe (§§ 59 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 5 und Abs. 6, 60 Satz 1 Alt.1 BauGB). § 71 Abs. 1 Satz 2 BauGB erfasst hiervon lediglich die Geldabfindung.

36

Der wesentliche Unterschied zwischen dem Geldausgleich nach § 59 Abs. 2 BauGB und der Geldabfindung nach § 59 Abs. 5 BauGB besteht darin, dass im ersteren Fall eine Zuteilung eines Grundstücks nach §§ 57, 58 BauGB erfolgt, welche durch einen Geldausgleich nach den Vorschriften über die Entschädigung der §§ 93 ff BauGB ergänzt wird, soweit die Zuteilung den Einwurfswert oder mehr als nur unwesentlich den Sollanspruch unterschreitet. Kommt es überhaupt nicht zu einer Zuteilung eines anderen Grundstücks, so regelt demgegenüber § 59 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1, 2. Halbsatz BauGB, dass dann ebenfalls nach den Entschädigungsregeln der §§ 93 ff. BauGB eine Abfindung in Geld erfolgen soll.

37

Im vorliegenden Fall wurde zur Ordnungsnummer 28 kein Grundstück zugeteilt, sondern lediglich in Höhe des Einwurfswertes „nach den § 57 und 59 BauGB die Wertdifferenz der Grundstücke zwischen altem und neuen Bestand ausgeglichen“ (vgl. Umlegungsplan zu ON 28). Wenn hier der Umlegungsplan zwar nicht ausdrücklich eine Abfindung nach §§ 59 Abs. 5, 93 ff BauGB regelt, sondern sich lediglich auf einen Wertausgleich nach §§ 57, 59 Abs. 2 BauGB bezieht, so ist dennoch von einer - fehlerhaft berechneten - Abfindungsregelung auszugehen. Entgegen der Wortwahl war von der Antragsgegnerin mangels Grundstückszuteilung eine Abfindungsregelung gewollt. Nur unter Annahme einer solchen Abfindungsregelung war es der Antragsgegnerin überhaupt möglich, die Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes bekanntzugeben (vgl. § 71 Abs. 1 Satz 2 BauGB und oben 1 b)), bzw. für das Gericht, ohne Aufhebung des gesamten Umlegungsplanes, die Höhe der Abfindung neu festzusetzen (vgl. unten 3)).

38

d) Nach § 73 BauGB kann nach Eintritt der Unanfechtbarkeit der Umlegungsplan nur geändert werden, wenn 1. der Bebauungsplan geändert wird, 2. eine rechtskräftige Entscheidung eines Gerichts die Änderung notwendig macht oder 3. die Beteiligten mit der Änderung einverstanden sind. Diese Voraussetzungen liegen hier ersichtlich nicht vor. Die Regelung der Nr. 2 scheidet aus, weil damit nicht gerichtliche Entscheidungen gemeint sind, die sich auf den Umlegungsplan selbst beziehen (vgl. BGH, Urt. v. 20. Dezember 1980, a.a.O.).

39

2. Der Antragsteller hat Anspruch auf Festsetzung einer Abfindung von EUR 66.673,26 (§ 59 Abs. 5, 93 ff BauGB, § 287 ZPO).

40

a) Bei der Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken ist die erkennende Kammer weithin auf Schätzungen angewiesen und die Anwendung des § 287 ZPO geboten. Das bedeutet, dass die Kammer im Rahmen dieser Bestimmung befugt ist, von den Parteien angebotene Beweise abzulehnen und ohne jede Beweiserhebung, selbst unter Berücksichtigung nicht vorgetragener Tatsachen über die Höhe der Entschädigung nach freiem Ermessen zu befinden. Dabei wird jedoch vorausgesetzt, dass das von den Parteien Vorgebrachte gewürdigt ist und die Ablehnung der Beweise begründet wird, wobei freilich der Tatrichter noch in stärkerem Umfang als bei § 286 ZPO nicht auf jedes einzelne Vorbringen und auf jedes einzelne Beweismittel einzugehen braucht. Doch muss seine Begründung erkennen lassen, dass eine sachentsprechende Beurteilung überhaupt stattgefunden hat und dass nicht wesentliche, die Entscheidung bedingende Momente außer Acht gelassen worden sind. Hinzu kommt, dass auch bei der grundsätzlichen Anwendung des § 287 ZPO der Tatrichter, weil er die die Entscheidung begründenden Tatsachen soweit als möglich festzustellen hat, damit seine Schätzung der Wirklichkeit tunlichst nahekommt, Tatsachen, die die Grundlage für die Ausübung des ihm eingeräumten Ermessens geben sollen, unter Heranziehung des § 286 ZPO festzustellen und zusammen mit ihrer Auswertung auch im Urteil darzulegen hat (vgl. BGH, Urteil vom 19. Juni 1986 - III ZR 22/85, in NVwZ 1986, 1053; Reisnecker in Brügelmann, a.a.O. Rn 22 zu § 95).

41

b) Die Entschädigung für den Rechtsverlust bemisst sich zu einem festgelegten Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag. Soweit ein Geldausgleich bzw. eine Abfindung nach Entschädigungsgrundsätzen in Frage kommt, ist für die Bewertung nicht vom Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses, sondern von dem der Aufstellung des Umlegungsplans auszugehen (vgl. BGH, Urteile vom 12. März 1998 - III ZR 37/97, in NVwZ 1998, 657/658; vom 21. Februar 1980 - III ZR 84/78, in NJW 1980, 1634 f; Schriever in Brügelmann, aaO, Rn. 29 zu § 59). Maßgeblich ist für die Ermittlung des Verkehrswertes hier der Zeitpunkt des Umlegungsplans - Aufstellungsbeschlusses am 9. Dezember 2008 (§ 66 Abs. 1 BauGB) bzw. der der Erlangung der Rechtswirksamkeit dieses Umlegungsplanes durch Zustellung am 27. Januar 2009 (§ 70 Abs. 1 BauGB). Zu diesen kurz aufeinanderfolgenden Zeitpunkten war der Bebauungsplan bereits rechtskräftig (Rechtskraft am 17. Oktober 2008).

42

Nach ständiger Rechtsprechung beantwortet sich die Frage nach der "Qualität" eines Grundstücks nicht allein nach formalen Gesichtspunkten (Ortsplanung, Festsetzung von Fluchtlinien usw.) und auch nicht danach, ob eine bestimmte Nutzungsart, z. B. bauliche Nutzung, tatsächlich schon verwirklicht war. Entscheidend ist die "von der Natur der Sache" her gegebene Möglichkeit der Benutzung und der wirtschaftlichen Ausnutzung, wie sie sich aus den Gegebenheiten der örtlichen Lage des Grundstücks bei vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise objektiv anbietet. Durchschlagend für die enteignungsrechtliche "Qualität" sind Lage und Beschaffenheit des Grundstücks sowie seine gesamten Umweltverhältnisse (vgl. BGH, Urteil vom 26. Mai 1983 - III ZR 152/82, in WM 1983, 918 unter Hinweis auf die st. Rspr, u.a. BGHZ 63, 240, 244 m. w. Nachw.). Der Entwicklungszustand eines Grundstücks ist einer der maßgeblichen Bewertungsfaktoren. Maßgebend für die Qualifizierung eines Geländes soll die Preisbildung im gesunden Grundstücksverkehr sein. Sind Vergleichspreise aus der näheren Nachbarschaft nicht zu ermitteln, so sind Preise aus anderen vergleichbaren Gebietsteilen heranzuziehen (vgl. Reisnecker in Brügelmann, a.a.O., Rn 35 zu § 95 m.w.N. der st. Rspr.).

43

Für die Ermittlung der maßgebenden Qualität der Einwurfsgrundstücke ist grundsätzlich nicht nach den Festsetzungen des Bebauungsplans, dessen Verwirklichung die Umlegung dient, und dessen Vorwirkungen, sondern es ist auf die alte, auf ihnen realisierbare Nutzbarkeit, d.h. auf die Qualität, wie sie vor der Aufstellung des Bebauungsplans vorhanden war, abzuheben. Dabei nimmt die Praxis allerdings bei Erschließungsumlegungen bisher landwirtschaftlich genutzter Flächen in der Regel die Qualität von Rohbauland - hier: Gewerberohbauland - an (vgl. BGH, Urteil vom 10. März 2005- III ZR 224/04, in BauR 2005, 1450-1452 unter Hinweis auf BGHZ 72, 51, 54; m.w.N.; Dieterich, Baulandumlegung, 2006, Rn 192/232 e).

44

Dabei macht es keinen Unterschied, ob das Grundstück künftig Straßenfläche, Grünfläche oder andere Gemeinbedarfsfläche wird, zumindest soweit es sich um örtliche Erschließungsflächen handelt. Unterschiedliche Rohbaulandpreise wird es in der Regel nicht geben. In aller Regel ist also nicht nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes innerhalb der Qualität Rohbauland für Grundstücke gleicher Nutzungsart zu differenzieren. Hierin drückt sich der Umlegungsgrundsatz der Lastenverteilung auf die Solidargemeinschaft der an der Umlegung beteiligten Eigentümer aus (vgl. zu dem auf die Verfassung zurückzuführenden und vom Baugesetzbuch verwirklichten Grundsatz möglichst gleichmäßiger Belastung aller durch Erschließungsmaßnahmen begünstigter Eigentümer auch BGH, Urteil vom 09. Oktober 1997 - III ZR 148/97, in BauR 1998, 166 - 170 mit Hinweisen auf die st. Rspr. seit 1974; Dieterich a.a.O., Rn 232 e).

45

Das Gericht hat vorliegend das Vergleichswertverfahren zugrunde gelegt. Beim Vergleichswertverfahren werden Kauffälle vergleichbarer Objekte (Alter, Bauzustand, Ertrag usw.) zur Wertfindung herangezogen. Unterschiede zu den Vergleichsgrundstücken in den wertbeeinflussenden Merkmalen werden durch Zu- und Abschläge berücksichtigt. Dieses Verfahren kommt in der Regel bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken zur Anwendung. Hierbei wird der Wert je m² Wohn- bzw. Nutzfläche ermittelt bzw. der Wert pro m² Grundstücksfläche.

46

Der Bereich des Rückhaltebeckens, auch wenn das Teilstück etwas abgerückt liegt, gehört zu dem Gewerbegebiet „K.K.“. Dies und die Lage im Umlegungsgebiet rechtfertigen es, das Grundstück als Gewerberohbauland anzusehen und den gleichen Grundstückswert anzusetzen, wie für die anderen, im künftigen Gewerbegebiet liegenden Grün- und Ackerflächen alten Bestandes.

47

Im vorliegenden Fall liegt das streitgegenständliche Grundstück im Regionalplan 2015 in einem Gebiet, das für „Gewerbe und Industrie in Planung“ und als „Interkommunales Gewerbegebiet“ (IKG) sowie im Flächennutzungsplan als Fläche für Land- und Forstwirtschaft und gleichzeitig als Gewerbeschwerpunkt K.K. ausgewiesen ist. Es liegt innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans „K.K.“, rechtsverbindlich seit dem 17. Oktober 2008. Die Teilfläche des Bewertungsgrundstücks wird hierin als Fläche für ein Regenrückhaltebecken und zum Teil als öffentliche Grünfläche ausgewiesen. Im Textteil ist ausgeführt, dass die Abkoppelung des unverschmutzten Oberflächenwassers vom bestehenden Kanalisationssystem und die Zurückführung in den natürlichen Wasserkreislauf eine ökologisch wertvolle Alternative zum herkömmlichen Mischsystem darstellt. Der nicht behandlungsbedürftige Regenabfluss wird im vorgesehenen Grünbereich (Klinge) durch das Regenrückhaltebecken „RRB K.K.“ zurückgehalten und gedrosselt der Vorflut zugeführt (Ziffer 7 des Textteils).

48

Aus dem Bebauungsplan geht sowohl zeichnerisch als auch textlich in der Begründung hervor, dass die beiden Stichstraßen in dem neuen Gewerbegebiet an der westlichen Grenze so ausgelegt sind, dass eine spätere Erschließung weiterer Flächen in Richtung des Bewertungsgrundstücks ohne Probleme erfolgen kann (siehe auch „Begründung zum Bebauungsplan“ Seite 2 „Erschließung“, zweites Kapitel). Hierdurch begründet die Antragsgegnerin ihre Absicht, weitere Bauflächen in weiterer Zukunft in westlicher Richtung zu entwickeln.

49

Das im Bebauungsplan ausgewiesene, sich auf dem Bewertungsgrundstück befindliche Regenrückhaltebecken ist die technische Voraussetzung für das Gewerbegebiet und dient ausschließlich diesem Gebiet. Die Fläche hat sich idealerweise an dieser Stelle, etwas abgerückt vom Bebauungsplan angeboten, da man sonst mit erheblichem Aufwand innerhalb des etwas abgerückten Gewerbegebietes, mit entsprechenden Kosten, eine ähnliche Topographie erst hätte schaffen müssen (vgl. zu diesen Gesichtspunkten auch die öffentliche Verhandlung des Gemeinderates vom 8. Juli 2008 Seiten 1 und 2 nebst Beilage 111/2008, sowie das Gesprächsprotokoll der nichtöffentlichen Sitzung des Umlegungsausschusses vom 29. Juli 2008 - Seite 2 nebst Beilage 133/2008 und der Sitzung vom 9. Dezember 2008 - Seite 1). War in den ersten Entwürfen und Beschlüssen zum Bebauungsplan im Textteil noch von „Retentionsräumen“ die Rede (Ziffer 7 „Entwässerung“ 4. Absatz), so wird nach Hinweisen des Landratsamtes E. in dessen Stellungnahme vom 16. September 2008 (dort Seite 6 zu IV „Regenrückhaltebecken“) und des Abwasserverbandes W. vom 13. August 2008 in dem am 14. Oktober 2008 verhandelten und beschlossenen Bebauungsplan nunmehr im textlichen Teil das Regenrückhaltebecken „RRB K.K.“ erstmals ausdrücklich aufgeführt. Dementsprechend hat der Umlegungsausschuss in seiner Sitzung vom 29. Juli 2008 auch die Einbeziehung des streitgegenständlichen Grundstücks in die Umlegung beschlossen. Von daher ist der Bereich des Rückhaltebeckens, auch wenn das Teilstück etwas abgerückt liegt, als zu dem Gewerbegebiet zugehörig zu sehen.

50

Der Verkehrswert der Einwurfsflurstücke zum Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses vom 4. Februar 2003 wurde am 23. Oktober 2007 (= Vergleichswert aus dem Jahr 2007) innerhalb des Umlegungsgebietes einheitlich mit 12,78 EUR je m² ermittelt (vgl. Sitzungsprotokoll vom 23. Oktober 2007 Seiten 1 ff und Beschluss über den Verteilungsmaßstab). Andere direkt vergleichbare Vergleichspreise zu früheren vergleichbaren Kauffällen (Kauffälle für Regenrückhaltebecken bzw. im Zusammenhang mit einem Neubaugebiet) konnten durch die Sachverständige W. weder bei der Antragsgegnerin noch bei den umliegenden Städten und Gemeinden ermittelt werden. Dies betrifft sowohl Grundstücke, die für die gewerbliche Nutzung vorgesehen sind, als auch bloße Grünflächen.

51

Im Umlegungsplan vom 9. Dezember 2008 wurde entsprechend dem o.g. Beschluss vom 23. Oktober 2007 als Wert für den alten Bestand tatsächlich genutzten Grün- oder Ackerlandes ein Einwurfswert von EUR 12,78 festgesetzt (vgl. u.a. ON 2, 17, 29, 30, 34, 40, 42, 44, 63, 66, 105). Dieser Betrag ist deshalb der maßgebliche Vergleichswert. Einzig die Grundstücke mit den Ordnungsnummern 28 und 107 weisen als Einwurfswert den Betrag von EUR 6,00 auf, wie er am 9. Dezember 2008 vor Beschlussfassung über den Umlegungsplan gesondert festgesetzt worden war (vgl. Sitzungsprotokoll Seite 1). Diese Grundstücke des Antragstellers (ON 28) und des B. (ON 107) bilden die mit Beschluss vom 29. Juli 2008 innerhalb des Umlegungsgebietes für das Regenrückhaltebecken einbezogenen Flächen. Deshalb ist für das Teilstück des Bewertungsgrundstücks auch der gleiche Wert von 12,78 EUR je m² anzusetzen.

52

Das Gericht folgt insoweit zur Bestimmung des Verkehrswertes für das Grundstück FlSt.Nr.13741 den nachvollziehbaren und überzeugenden Ausführungen der Sachverständigen W. in ihrem Gutachten vom 2. November 2010 bzw. in der mündlichen Verhandlung vom 8. April 2011. Der Gedanke der Solidarität und Lastengleichheit verlangt, dass zukünftig vorgesehene Verkehrs- und Gemeinbedarfsflächen nicht anders bewertet werden wie zukünftige Bauflächen. Nur bei Bauflächen (was hier nicht gegeben ist), die später eine unterschiedliche bauliche Nutzung (abgesehen von den öffentlichen Flächen) haben, kann sich dies auf den Einwurfswert niederschlagen. Das Bewertungsgrundstück ist auch durch keine besondere Situation (z.B. Topographie) einer anderen Nutzung (z.B. spätere bauliche Nutzung) schlechthin entzogen. Die anderen Grundstücke im Gewerbegebiet weisen ebenfalls Hanglagen auf.

53

c) Selbst bei einer aufgrund der topographischen Besonderheit durch einen Geländeeinschnitt (eine Klinge) nur unwahrscheinlichen Bebaubarkeit des Grundstücks FlStNr. 13741 ergibt sich im vorliegenden Fall keine andere Beurteilung.

54

Topographische Besonderheiten verhindern, dass das Grundstück als Rohbauland anzusehen ist, wenn eine Bebauung erhebliche weitere Kosten verursachen würde. Dann wäre grundsätzlich von einem geringeren Wert auszugehen. Wird aber ein Grundstück mit solchen Besonderheiten zur örtlichen Grünfläche bestimmt, so ist jedoch wieder eine Rohbaulandbewertung angebracht (vgl. dazu Dieterich a.a.O., RN 232 e). Dies rechtfertigt sich aus dem oben bereits aufgeführten Grundsatz der Solidarität und Lastengleichheit.

55

Im vorliegenden Fall wurde erstmals in der nichtöffentlichen Verhandlung des Umlegungsausschusses vom 29. Juli 2008 beschlossen, das Umlegungsgebiet „K.K.“ so zu ändern, dass auch von dem Flurstück 13741 der südöstliche Teil mit einer Fläche von 5216 m² einbezogen wurde, um das bisherige Umlegungsgebiet auf den Bereich des im Bebauungsplanentwurf ausgewiesenen Retentionsbeckens zu erweitern. Das auf dem streitgegenständlichen Grundstück vorgesehene Regenrückhaltebecken ist die technische Voraussetzung für das Gewerbegebiet und dient ausschließlich diesem Gebiet. Diese Fläche hat sich idealerweise an dieser Stelle, etwas abgerückt vom restlichen Gewerbegebiet, angeboten, da sonst mit erheblichem Aufwand innerhalb des Gewerbegebietes mit entsprechenden Kosten eine ähnliche Topographie erst hätte geschaffen werden müssen. Es handelt sich also um eine Fläche mit einem unabdingbaren örtlichen Bezug zum Gewerbegebiet, die eine von diesem Gebiet getrennte Betrachtung und Bewertung verbietet (vgl. zum Ablauf der verschiedenen Beratungen bereits oben 2 b und die Sachverständige W. in ihrem Gutachten vom 2. November 2010 bzw. in der mündlichen Verhandlung vom 8. April 2011).

56

3. Das Gericht konnte den Abfindungsbetrag durch Änderung des Umlegungsplanes festsetzen. Einer Änderung der für die Einwurfs- und Verteilungsmasse maßgeblichen Einwurfswerte und damit einer Aufhebung des gesamten Umlegungsplanes vom 9. Dezember 2008 bedurfte es nicht.

57

Vor einer Gesamtaufhebung hat das Gericht Änderungen oder Teilaufhebungen eines Umlegungsplanes zu prüfen (vgl. BGH, Urteil vom 10. März 2005 - III ZR 224/04, in ZfBR 2005, 473).

58

Zwar ist grundsätzlich der Vorrang der Zuteilung eines Grundstücks vor dem Wertausgleich zu beachten, weshalb ein Wertausgleich in Geld erst in Betracht kommt, wenn dem Eigentümer auch bei Beachtung des Grundsatzes der wertgleichen Abfindung (§ 57 Satz 2 BauGB) ein nach den im Einzelfall festzustellenden Qualitätsmerkmalen völlig wertgleiches Grundstück nicht zugeteilt werden kann (vgl. dazu BGH, Urteil vom 14. Juli 1977 - III ZR 139/74 in WM 1977, 1153 = DVBl. 1978, 372). Das folgt aus den die Wertumlegung prägenden Grundsätzen der wert- und anteilsgleichen Zuteilung von Grund und Boden (§ 57 Satz 1 und 2 BauGB). Danach hat der beteiligte Eigentümer Anspruch auf denjenigen Anteil an der Verteilungsmasse, der seinem Anteil an der Einwurfsmasse entspricht (Sollanspruch). Außerdem soll ihm ein Grundstück mit mindestens dem Verkehrswert zugeteilt werden, den sein früheres Grundstück im Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses hatte. Eine Verletzung dieser Grundsätze hat die Rechtswidrigkeit des Umlegungsplans zur Folge. Nur wenn dem Eigentümer bei pflichtgemäßer Beachtung und Prüfung dieser Grundsätze nach den im Einzelfall festzustellenden Qualitätsmerkmalen ein dem Sollanspruch genügendes, völlig wertgleiches Grundstück nicht zugeteilt werden kann, kommt der in § 57 Satz 5 BauGB vorgesehene Wertausgleich in Geld in Betracht (vgl. BGH, Urteil vom 14. Juli 1977 a.a.O.). Entsprechendes gilt, wenn die tatsächliche Zuteilung von der nach § 57 BauGB errechneten Sollzuteilung abweicht (§ 59 Abs. 2 BauGB). Dabei ist, wenn der Eigentümer einen im Umlegungsplan zu seinen Gunsten angeordneten Wertausgleich mit der Begründung angreift, die festgesetzte Ausgleichszahlung sei zu niedrig bemessen, in aller Regel vorrangig zu prüfen, ob die vom Eigentümer für geboten erachtete Bewertung die Zuteilung einer größeren Grundstücksfläche, als sie im Umlegungsplan vorgesehen ist, gebietet. Das kann - etwa bei einer Neubewertung der Einwurfsgrundstücke - dazu führen, dass sich die Anteile der beteiligten Eigentümer an der Verteilungsmasse ändern und eine andere Zuteilung erforderlich wird mit der Folge, dass ein Wertausgleich entfällt oder die entsprechende Festsetzung in anderer Weise zu Lasten des Eigentümers zu ändern ist. Dies zeigt, dass die Entscheidung über den Wertausgleich, wenn sie zugunsten des beteiligten Eigentümers ergeht, grundsätzlich nicht von der Entscheidung über die Zuteilung getrennt werden kann (vgl. BGH a.a.O.), die Zuteilungsfrage also in solchen Fällen offengehalten werden muss (vgl. auch BGH, Urteil vom 7. November 1991 - III ZR 161/90, in DVBl 1992, 557 (558)).

59

Der Bundesgerichtshof hat bei dieser letztgenannten Entscheidung zur Problematik der Wirkungen geänderter Einwurfswerte im Umlegungsverfahren die Frage der Rechtswidrigkeit des gesamten Umlegungsplanes bei lediglich zu ändernder Abfindung ausdrücklich offen gelassen.

60

Im vorliegenden Fall hat der Antragsteller zu keinem Zeitpunkt die Zuteilung eines bebaubaren Grundstücks begehrt. Wie sich aus dem Schriftverkehr ergibt, verlangt er lediglich eine andere Abfindung. War - wie hier - von der Gemeinde im Umlegungsplan eine Abfindung nach §§ 59 Abs. 5, 93 ff BauGB überhaupt nicht errechnet worden, obwohl für den Antragsteller eine Zuteilung eines Grundstücks gar nicht vorgesehen war, sondern lediglich der Einwurfswert des streitgegenständlichen Grundstücks als Höhe der maßgeblichen Abfindung angesetzt worden, so bedurfte es im vorliegenden Fall einer Änderung dieses Einwurfswertes nicht. Der Umlegungsplan war daher lediglich bzgl. der nach §§ 59 Abs. 5, 93 ff BauGB zu zahlenden Abfindung zu ändern bzw. es war eine solche Abfindung (erstmals) festzusetzen (§ 226 Abs. 2 Satz 1 BauGB).

61

Aus oben dargelegten Gründen steht dem Antragsteller statt eines Wertausgleichs von EUR 31.302,- für die Grundstücks(teil-)fläche von 5.217 m² eine Abfindung von EUR 12,78 je m², mithin ein Gesamtbetrag von EUR 66.673,26 zu. Der weitergehende (Haupt- und Hilfs-) Antrag war zurückzuweisen.

III.

62

1. Die Kostenentscheidung folgt aus § 221 BauGB in Verbindung mit § 92 ZPO.

63

2. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 221 BauGB in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 709, 711, 108 ZPO.

64

3. Der Streitwert war auf EUR 48.778,95 festzusetzen.

65

Im Regelfall ist der Streitwert eines gegen den Umlegungsplan gerichteten Antrags auf gerichtliche Entscheidung des Grundstückseigentümers mit 20 % des Wertes der eingeworfenen Fläche zu bewerten (vgl. BGH, 22. Februar 1968, III ZR 140/66, BGHZ 49, 317; BGH, 13. Februar 1969, III ZR 123/68, BGHZ 51, 341; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 20. März 2006, 21 U 1/05 Baul, in NJW-RR 2006,1250.). Dies ergäbe im vorliegenden Fall bei einer Teilfläche von 5.217 m² und einem im Umlegungsplan festgesetzten Einwurfswert von EUR 6,-/m² einen Betrag von EUR 6.260,40 (20 % aus EUR 31.302,-). Wird aber mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung hilfsweise eine höhere Abfindung erstrebt, so ist das für den Streitwert maßgebliche Rechtsschutzinteresse nach dem durch Schätzung (§ 3 ZPO) zu ermittelnden wirtschaftlichen Interesse festzusetzen, im vorliegenden Fall mithin nach der begehrten (Mehr-) Abfindung (vgl. zum wirtschaftlichen Interesse: BGH, Beschluss vom 20.12.1990 III ZR 130/89, in BGHR BauGB § 59 Abs. 2 S 1 Geldausgleich 1 (Gründe), sowie zum erweiterten Grundbesitz: OLG Karlsruhe a.a.O.). Da der Antragsteller je m² eine Abfindung von EUR 15,35 begehrt, umfasst die verlangte Abfindung einen Betrag von insgesamt EUR 80.080,95. Sein wirtschaftliches Interesse richtet sich auf die Differenz zu dem im Umlegungsplan festgesetzten Betrag von EUR 31.302,-, mithin auf EUR 48.778,95.

Gründe

23

Der zulässige Antrag ist teilweise begründet.

I.

24

Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist zulässig (§ 217 BauGB). Er richtet sich gegen einen in einem Umlegungsverfahren nach dem 4. Teil des ersten Kapitels des Baugesetzbuches erlassenen Verwaltungsakt. Der Antragsteller hat form- und fristgerecht gegen den ihn betreffenden Auszug aus dem Umlegungsplan vom 9. Dezember 2008, zugestellt am 27. Januar 2009, am 25. Februar 2009 Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt (§ 217 Abs. 2 BauGB). Dieser Antrag richtet sich allein gegen den Umlegungsplan. Ein Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen die Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit vom 27. März 2009 bzgl. des Grundstücks FlSt.Nr.13741 wurde nicht gestellt. Im Zusammenhang mit dieser Bekanntmachung wurde auch nach Hinweisen der Kammer in der mündlichen Verhandlung vom 18. Dezember 2009 auf die sich daraus ergebende beschränkte Überprüfbarkeit von Bebauungs- und Umlegungsplan (vgl. unten II 1.) kein Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand eingereicht (§ 218 BauGB).

II.

25

Das Gericht hat wegen des nur beschränkt gestellten Antrages auf gerichtliche Entscheidung bzw. der Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes lediglich über die Höhe der zu zahlenden Abfindung zu entscheiden (sub. 1.). Der Umlegungsplan der Antragsgegnerin vom 9. Dezember 2008 ist bzgl. des Grundstücks Flurstück 13741 (Gemarkung K.) - Ordnungsnummer 28 - mit dem angesetzten Wertausgleich von EUR 6,00 je m² fehlerhaft; das Flurstück hätte mit einem Wert von EUR 12,78 je m² höher bewertet werden müssen (sub. 2). Dieser Fehler führt jedoch nicht zu einer Aufhebung des gesamten Umlegungsplanes, sondern lediglich zu einer Festsetzung der von der Gemeinde zu leistenden Abfindung auf EUR 66.673,26 (sub. 3.).

26

1. Die Antragsgegnerin hat am 27. März 2009 ortsüblich bekannt gemacht, dass der Umlegungsplan unanfechtbar geworden ist (§ 71 BauGB). Die Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit kann selbständig angefochten werden. Wenn auch mit einem Rechtsmittel dann eine Änderung des Umlegungsplanes nicht mehr zu erreichen ist, so kann doch geltend gemacht werden, die Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes sei zu Unrecht angenommen worden. Ist die Bekanntmachung unanfechtbar geworden, so wird mit ihr der bisherige Rechtszustand durch den im Umlegungsplan vorgesehenen neuen Rechtszustand ersetzt. Die Rechtsänderung vollzieht sich außerhalb des Grundbuchs, das unrichtig wird. Spätestens seit diesem Zeitpunkt ist es den Beteiligten verwehrt geltend zu machen, das Umlegungsverfahren sei fehlerhaft durchgeführt worden oder ihm habe ein unwirksamer Bebauungsplan zugrunde gelegen (vgl. BGH, Urt. vom 20. November 1980 III ZR 35/79, in DVBl. 1981, 395 ff.). Diese Bekanntmachung steht jedoch einer Überprüfung der Höhe der Abfindung nicht entgegen.

27

a) Im vorliegenden Fall war bereits vor der Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit am 25. Februar 2009 Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen den Umlegungsplan vom 9. Dezember 2008 - beschränkt auf die Höhe der Abfindung - gestellt worden. Denn dieser Antrag betraf nach seiner „Abhilfebegründung“ die Höhe der festgesetzten „Abfindung“ von lediglich EUR 6,00 je m² und verfolgte das Ziel, EUR 10,00 je m² zu erhalten. Bereits nach Zustellung des Umlegungsplanauszugs vom 27. Januar 2009 hatte der Antragsteller der Antragsgegnerin in seinem Schreiben vom 20. Februar 2009 mitgeteilt, dass gegen den Umlegungsplan im Prinzip nichts einzuwenden sei. In einem späteren Schreiben vom 11. März 2009 begehrte der Antragsteller dann Gleichbehandlung mit den übrigen Flächen im Umlegungsgebiet und verlangte EUR 12,78 je m². Ausweislich einer Gesprächsnotiz der Antragsgegnerin vom 16. März 2009 wurde erläutert, dass sich der Antrag des Antragstellers lediglich auf die Höhe der Geldabfindung richte, weshalb die Unanfechtbarkeitsfeststellung nicht gefährdet sei und weshalb dann am 27. März 2009 die Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes vom 09. Dezember 2008 bekanntgemacht wurde. Demzufolge ist davon auszugehen, dass der Umlegungsplan nur bzgl. der Höhe der Geldabfindung nicht unanfechtbar geworden ist, wie es § 71 Abs. 1 Satz 2 BauGB auch ausdrücklich vorsieht.

28

b) Dass die Antragsgegnerin in der Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit vom 27. März 2009 nicht die zwischen den Parteien streitige Höhe der Abfindung ausdrücklich ausgenommen hat, steht einer prozessualen Geltendmachung durch den Antragsteller nicht entgegen.

29

Grundsätzlich kann der Umlegungsplan nur insgesamt in Kraft treten. Es sind jedoch Fälle denkbar, in denen Regelungen des Umlegungsplanes streitig sind, die nur begrenzte Wirkungen haben. In diesen Fällen soll nach § 71 Abs. 2 Satz 1 BauGB zur Beschleunigung des Verfahrens der nicht betroffene Teil des Umlegungsplanes vorab in Kraft gesetzt werden. Sind Geldabfindungen dem Grunde nach angefochten oder noch anfechtbar, so scheidet eine Teilinkraftsetzung aus. Denn eine Entscheidung kann insoweit sich auf die Neuverteilung der Grundstücke auswirken, weil unter Umständen eine Neuverteilung der Grundstücke erforderlich wird, wenn eine Geldabfindung durch eine Naturalzuteilung ersetzt werden soll.

30

Ist jedoch die den Ausgleichsleistungen zugrunde liegende Ermittlung der Grundstückswerte angefochten, so hat dies in der Regel nur begrenzte Auswirkungen auf die Grundstückseinteilung, den Grenzverlauf und die an den Grundstücken bestehenden Rechte; zuerst geht es um die Auswirkungen auf die Höhe der Geldleistungen. Der Umlegungsplan kann dann insoweit sachlich und ortsüblich in Kraft gesetzt werden. Ist bei den einzelnen Grundstücken eine Ausgleichsleistung streitig, so ist der Umlegungsplan räumlich auf das gesamte Umlegungsgebiet und sachlich für alle Regelungen in dem Gebiet mit Ausnahme der Regelung über die Ausgleichszahlung in dem einen Fall in Kraft zu setzen (vgl. dazu auch LG Darmstadt - Kammer für Baulandsachen - Urteil vom 16. Oktober 1996 - 9 O(B) 5/96 - veröffentlicht in juris). Ist eine Geldabfindung nur der Höhe nach angefochten, so liegt ein Fall des § 71 Abs. 1 Satz 2 BauGB und nicht des § 71 Abs. 2 BauGB vor (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, Kommentar, 11. Auflage, 2009, Rn 8/9 zu § 71; Brügelmann/Schriever, Kommentar zum BauGB, Loseblattsammlung, Stand: 2010, Rn 9/10 zu § 71).

31

Wenngleich die Bekanntmachung vom 27. März 2009 die oben skizzierte Ausnahme des streitgegenständlichen Grundstücks von der Unanfechtbarkeit nicht ausdrücklich aufgegriffen hat, so hat sie in diesem Fall nicht die Wirkung, dass der Antragsteller nunmehr seine mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen den Umlegungsplan eingeforderten Rechte nicht mehr durchsetzen kann.

32

Aus der Bekanntmachung folgen die Rechtswirkungen des § 72 BauGB. Der Umlegungsplan entfaltet rechtsgestaltende Wirkung: an die Stelle der Einwurfsgrundstücke treten die Zuteilungsgrundstücke, es entstehen die neuen Grundstückslasten (72 Abs. 1 Satz 1, 2 BauGB), Geldleistungen werden fällig (§ 64 Abs. 2 BauGB). Hierauf ist ohne Einfluss, wenn der Umlegungsplan lediglich wegen der Höhe der Abfindung anfechtbar oder angefochten ist. § 71 Abs. 1 Satz 2 BauGB stellt daher den Fall der Anfechtbarkeit lediglich wegen der Höhe einer Geldabfindung der Unanfechtbarkeit insgesamt gleich. Dabei ist davon auszugehen, dass § 71 Abs. 1 Satz 2 BauGB entgegen seinem Wortlaut nicht nur den Fall erfasst, in dem der Umlegungsplan wegen der Höhe der Geldabfindung anfechtbar ist, also angefochten werden kann, sondern auch den Fall, in dem der Umlegungsplan deswegen angefochten worden ist (vgl. dazu Battis/Krautzberger/Löhr, aaO., Rn 3 zu § 71 m.w.N.; Dieterich, Baulandumlegung, 5. Auflage, 2006, Rn 367). Aus den Wirkungen des § 72 BauGB und der Formulierung des § 71 Abs. 1 Satz 2 BauGB folgt, dass auch die ausnahmslose Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit nicht die Geldabfindungen nach §§ 59 Abs. 4, 5 und 6, oder 60 BauGB erfasst. Einer ausdrücklichen Ausnahme dieser Abfindungsleistungen im Rahmen der ortsüblichen Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes bedurfte es daher nicht.

33

Im Übrigen besteht für das Gericht kein Zweifel, dass ausweislich der Gesprächsnotiz vom 16. März 2009 der Bekanntmachung vom 27. März 2009 nicht die Wirkung einer umfassenden Unanfechtbarkeit zugewiesen werden sollte. Dafür, dass sich die Antragsgegnerin bewusst über den Antrag auf gerichtliche Entscheidung vom 25. Februar 2009 hinwegsetzen wollte, hat das Gericht keine Anhaltspunkte.

34

c) Entgegen der Formulierungen im Umlegungsplan handelt es sich bei der angegriffenen Maßnahme der Antragsgegnerin nicht um einen Wertausgleich, sondern tatsächlich um eine Geldabfindung im Sinne von § 59 Abs. 5 BauGB, die einer Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes deshalb auch nicht entgegensteht (§ 71 Abs. 1 Satz 2 BauGB).

35

Das Umlegungsrecht kennt drei verschiedene Arten von Geldleistungen: den Geldausgleich als Wertausgleich in Geld (§§ 57 Satz 5, 58 Abs. 2, 59 Abs. 2, 60 Satz 1 Alt. 2, und 61 Abs. 2 BauGB), den Geldbeitrag als Flächenbeitrag in Geld (§ 58 Abs. 1 BauGB) und die Geldabfindung als Entschädigung für enteignungsgleiche Eingriffe (§§ 59 Abs. 4 Nr. 1, Abs. 5 und Abs. 6, 60 Satz 1 Alt.1 BauGB). § 71 Abs. 1 Satz 2 BauGB erfasst hiervon lediglich die Geldabfindung.

36

Der wesentliche Unterschied zwischen dem Geldausgleich nach § 59 Abs. 2 BauGB und der Geldabfindung nach § 59 Abs. 5 BauGB besteht darin, dass im ersteren Fall eine Zuteilung eines Grundstücks nach §§ 57, 58 BauGB erfolgt, welche durch einen Geldausgleich nach den Vorschriften über die Entschädigung der §§ 93 ff BauGB ergänzt wird, soweit die Zuteilung den Einwurfswert oder mehr als nur unwesentlich den Sollanspruch unterschreitet. Kommt es überhaupt nicht zu einer Zuteilung eines anderen Grundstücks, so regelt demgegenüber § 59 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1, 2. Halbsatz BauGB, dass dann ebenfalls nach den Entschädigungsregeln der §§ 93 ff. BauGB eine Abfindung in Geld erfolgen soll.

37

Im vorliegenden Fall wurde zur Ordnungsnummer 28 kein Grundstück zugeteilt, sondern lediglich in Höhe des Einwurfswertes „nach den § 57 und 59 BauGB die Wertdifferenz der Grundstücke zwischen altem und neuen Bestand ausgeglichen“ (vgl. Umlegungsplan zu ON 28). Wenn hier der Umlegungsplan zwar nicht ausdrücklich eine Abfindung nach §§ 59 Abs. 5, 93 ff BauGB regelt, sondern sich lediglich auf einen Wertausgleich nach §§ 57, 59 Abs. 2 BauGB bezieht, so ist dennoch von einer - fehlerhaft berechneten - Abfindungsregelung auszugehen. Entgegen der Wortwahl war von der Antragsgegnerin mangels Grundstückszuteilung eine Abfindungsregelung gewollt. Nur unter Annahme einer solchen Abfindungsregelung war es der Antragsgegnerin überhaupt möglich, die Unanfechtbarkeit des Umlegungsplanes bekanntzugeben (vgl. § 71 Abs. 1 Satz 2 BauGB und oben 1 b)), bzw. für das Gericht, ohne Aufhebung des gesamten Umlegungsplanes, die Höhe der Abfindung neu festzusetzen (vgl. unten 3)).

38

d) Nach § 73 BauGB kann nach Eintritt der Unanfechtbarkeit der Umlegungsplan nur geändert werden, wenn 1. der Bebauungsplan geändert wird, 2. eine rechtskräftige Entscheidung eines Gerichts die Änderung notwendig macht oder 3. die Beteiligten mit der Änderung einverstanden sind. Diese Voraussetzungen liegen hier ersichtlich nicht vor. Die Regelung der Nr. 2 scheidet aus, weil damit nicht gerichtliche Entscheidungen gemeint sind, die sich auf den Umlegungsplan selbst beziehen (vgl. BGH, Urt. v. 20. Dezember 1980, a.a.O.).

39

2. Der Antragsteller hat Anspruch auf Festsetzung einer Abfindung von EUR 66.673,26 (§ 59 Abs. 5, 93 ff BauGB, § 287 ZPO).

40

a) Bei der Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken ist die erkennende Kammer weithin auf Schätzungen angewiesen und die Anwendung des § 287 ZPO geboten. Das bedeutet, dass die Kammer im Rahmen dieser Bestimmung befugt ist, von den Parteien angebotene Beweise abzulehnen und ohne jede Beweiserhebung, selbst unter Berücksichtigung nicht vorgetragener Tatsachen über die Höhe der Entschädigung nach freiem Ermessen zu befinden. Dabei wird jedoch vorausgesetzt, dass das von den Parteien Vorgebrachte gewürdigt ist und die Ablehnung der Beweise begründet wird, wobei freilich der Tatrichter noch in stärkerem Umfang als bei § 286 ZPO nicht auf jedes einzelne Vorbringen und auf jedes einzelne Beweismittel einzugehen braucht. Doch muss seine Begründung erkennen lassen, dass eine sachentsprechende Beurteilung überhaupt stattgefunden hat und dass nicht wesentliche, die Entscheidung bedingende Momente außer Acht gelassen worden sind. Hinzu kommt, dass auch bei der grundsätzlichen Anwendung des § 287 ZPO der Tatrichter, weil er die die Entscheidung begründenden Tatsachen soweit als möglich festzustellen hat, damit seine Schätzung der Wirklichkeit tunlichst nahekommt, Tatsachen, die die Grundlage für die Ausübung des ihm eingeräumten Ermessens geben sollen, unter Heranziehung des § 286 ZPO festzustellen und zusammen mit ihrer Auswertung auch im Urteil darzulegen hat (vgl. BGH, Urteil vom 19. Juni 1986 - III ZR 22/85, in NVwZ 1986, 1053; Reisnecker in Brügelmann, a.a.O. Rn 22 zu § 95).

41

b) Die Entschädigung für den Rechtsverlust bemisst sich zu einem festgelegten Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag. Soweit ein Geldausgleich bzw. eine Abfindung nach Entschädigungsgrundsätzen in Frage kommt, ist für die Bewertung nicht vom Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses, sondern von dem der Aufstellung des Umlegungsplans auszugehen (vgl. BGH, Urteile vom 12. März 1998 - III ZR 37/97, in NVwZ 1998, 657/658; vom 21. Februar 1980 - III ZR 84/78, in NJW 1980, 1634 f; Schriever in Brügelmann, aaO, Rn. 29 zu § 59). Maßgeblich ist für die Ermittlung des Verkehrswertes hier der Zeitpunkt des Umlegungsplans - Aufstellungsbeschlusses am 9. Dezember 2008 (§ 66 Abs. 1 BauGB) bzw. der der Erlangung der Rechtswirksamkeit dieses Umlegungsplanes durch Zustellung am 27. Januar 2009 (§ 70 Abs. 1 BauGB). Zu diesen kurz aufeinanderfolgenden Zeitpunkten war der Bebauungsplan bereits rechtskräftig (Rechtskraft am 17. Oktober 2008).

42

Nach ständiger Rechtsprechung beantwortet sich die Frage nach der "Qualität" eines Grundstücks nicht allein nach formalen Gesichtspunkten (Ortsplanung, Festsetzung von Fluchtlinien usw.) und auch nicht danach, ob eine bestimmte Nutzungsart, z. B. bauliche Nutzung, tatsächlich schon verwirklicht war. Entscheidend ist die "von der Natur der Sache" her gegebene Möglichkeit der Benutzung und der wirtschaftlichen Ausnutzung, wie sie sich aus den Gegebenheiten der örtlichen Lage des Grundstücks bei vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise objektiv anbietet. Durchschlagend für die enteignungsrechtliche "Qualität" sind Lage und Beschaffenheit des Grundstücks sowie seine gesamten Umweltverhältnisse (vgl. BGH, Urteil vom 26. Mai 1983 - III ZR 152/82, in WM 1983, 918 unter Hinweis auf die st. Rspr, u.a. BGHZ 63, 240, 244 m. w. Nachw.). Der Entwicklungszustand eines Grundstücks ist einer der maßgeblichen Bewertungsfaktoren. Maßgebend für die Qualifizierung eines Geländes soll die Preisbildung im gesunden Grundstücksverkehr sein. Sind Vergleichspreise aus der näheren Nachbarschaft nicht zu ermitteln, so sind Preise aus anderen vergleichbaren Gebietsteilen heranzuziehen (vgl. Reisnecker in Brügelmann, a.a.O., Rn 35 zu § 95 m.w.N. der st. Rspr.).

43

Für die Ermittlung der maßgebenden Qualität der Einwurfsgrundstücke ist grundsätzlich nicht nach den Festsetzungen des Bebauungsplans, dessen Verwirklichung die Umlegung dient, und dessen Vorwirkungen, sondern es ist auf die alte, auf ihnen realisierbare Nutzbarkeit, d.h. auf die Qualität, wie sie vor der Aufstellung des Bebauungsplans vorhanden war, abzuheben. Dabei nimmt die Praxis allerdings bei Erschließungsumlegungen bisher landwirtschaftlich genutzter Flächen in der Regel die Qualität von Rohbauland - hier: Gewerberohbauland - an (vgl. BGH, Urteil vom 10. März 2005- III ZR 224/04, in BauR 2005, 1450-1452 unter Hinweis auf BGHZ 72, 51, 54; m.w.N.; Dieterich, Baulandumlegung, 2006, Rn 192/232 e).

44

Dabei macht es keinen Unterschied, ob das Grundstück künftig Straßenfläche, Grünfläche oder andere Gemeinbedarfsfläche wird, zumindest soweit es sich um örtliche Erschließungsflächen handelt. Unterschiedliche Rohbaulandpreise wird es in der Regel nicht geben. In aller Regel ist also nicht nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes innerhalb der Qualität Rohbauland für Grundstücke gleicher Nutzungsart zu differenzieren. Hierin drückt sich der Umlegungsgrundsatz der Lastenverteilung auf die Solidargemeinschaft der an der Umlegung beteiligten Eigentümer aus (vgl. zu dem auf die Verfassung zurückzuführenden und vom Baugesetzbuch verwirklichten Grundsatz möglichst gleichmäßiger Belastung aller durch Erschließungsmaßnahmen begünstigter Eigentümer auch BGH, Urteil vom 09. Oktober 1997 - III ZR 148/97, in BauR 1998, 166 - 170 mit Hinweisen auf die st. Rspr. seit 1974; Dieterich a.a.O., Rn 232 e).

45

Das Gericht hat vorliegend das Vergleichswertverfahren zugrunde gelegt. Beim Vergleichswertverfahren werden Kauffälle vergleichbarer Objekte (Alter, Bauzustand, Ertrag usw.) zur Wertfindung herangezogen. Unterschiede zu den Vergleichsgrundstücken in den wertbeeinflussenden Merkmalen werden durch Zu- und Abschläge berücksichtigt. Dieses Verfahren kommt in der Regel bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken zur Anwendung. Hierbei wird der Wert je m² Wohn- bzw. Nutzfläche ermittelt bzw. der Wert pro m² Grundstücksfläche.

46

Der Bereich des Rückhaltebeckens, auch wenn das Teilstück etwas abgerückt liegt, gehört zu dem Gewerbegebiet „K.K.“. Dies und die Lage im Umlegungsgebiet rechtfertigen es, das Grundstück als Gewerberohbauland anzusehen und den gleichen Grundstückswert anzusetzen, wie für die anderen, im künftigen Gewerbegebiet liegenden Grün- und Ackerflächen alten Bestandes.

47

Im vorliegenden Fall liegt das streitgegenständliche Grundstück im Regionalplan 2015 in einem Gebiet, das für „Gewerbe und Industrie in Planung“ und als „Interkommunales Gewerbegebiet“ (IKG) sowie im Flächennutzungsplan als Fläche für Land- und Forstwirtschaft und gleichzeitig als Gewerbeschwerpunkt K.K. ausgewiesen ist. Es liegt innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans „K.K.“, rechtsverbindlich seit dem 17. Oktober 2008. Die Teilfläche des Bewertungsgrundstücks wird hierin als Fläche für ein Regenrückhaltebecken und zum Teil als öffentliche Grünfläche ausgewiesen. Im Textteil ist ausgeführt, dass die Abkoppelung des unverschmutzten Oberflächenwassers vom bestehenden Kanalisationssystem und die Zurückführung in den natürlichen Wasserkreislauf eine ökologisch wertvolle Alternative zum herkömmlichen Mischsystem darstellt. Der nicht behandlungsbedürftige Regenabfluss wird im vorgesehenen Grünbereich (Klinge) durch das Regenrückhaltebecken „RRB K.K.“ zurückgehalten und gedrosselt der Vorflut zugeführt (Ziffer 7 des Textteils).

48

Aus dem Bebauungsplan geht sowohl zeichnerisch als auch textlich in der Begründung hervor, dass die beiden Stichstraßen in dem neuen Gewerbegebiet an der westlichen Grenze so ausgelegt sind, dass eine spätere Erschließung weiterer Flächen in Richtung des Bewertungsgrundstücks ohne Probleme erfolgen kann (siehe auch „Begründung zum Bebauungsplan“ Seite 2 „Erschließung“, zweites Kapitel). Hierdurch begründet die Antragsgegnerin ihre Absicht, weitere Bauflächen in weiterer Zukunft in westlicher Richtung zu entwickeln.

49

Das im Bebauungsplan ausgewiesene, sich auf dem Bewertungsgrundstück befindliche Regenrückhaltebecken ist die technische Voraussetzung für das Gewerbegebiet und dient ausschließlich diesem Gebiet. Die Fläche hat sich idealerweise an dieser Stelle, etwas abgerückt vom Bebauungsplan angeboten, da man sonst mit erheblichem Aufwand innerhalb des etwas abgerückten Gewerbegebietes, mit entsprechenden Kosten, eine ähnliche Topographie erst hätte schaffen müssen (vgl. zu diesen Gesichtspunkten auch die öffentliche Verhandlung des Gemeinderates vom 8. Juli 2008 Seiten 1 und 2 nebst Beilage 111/2008, sowie das Gesprächsprotokoll der nichtöffentlichen Sitzung des Umlegungsausschusses vom 29. Juli 2008 - Seite 2 nebst Beilage 133/2008 und der Sitzung vom 9. Dezember 2008 - Seite 1). War in den ersten Entwürfen und Beschlüssen zum Bebauungsplan im Textteil noch von „Retentionsräumen“ die Rede (Ziffer 7 „Entwässerung“ 4. Absatz), so wird nach Hinweisen des Landratsamtes E. in dessen Stellungnahme vom 16. September 2008 (dort Seite 6 zu IV „Regenrückhaltebecken“) und des Abwasserverbandes W. vom 13. August 2008 in dem am 14. Oktober 2008 verhandelten und beschlossenen Bebauungsplan nunmehr im textlichen Teil das Regenrückhaltebecken „RRB K.K.“ erstmals ausdrücklich aufgeführt. Dementsprechend hat der Umlegungsausschuss in seiner Sitzung vom 29. Juli 2008 auch die Einbeziehung des streitgegenständlichen Grundstücks in die Umlegung beschlossen. Von daher ist der Bereich des Rückhaltebeckens, auch wenn das Teilstück etwas abgerückt liegt, als zu dem Gewerbegebiet zugehörig zu sehen.

50

Der Verkehrswert der Einwurfsflurstücke zum Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses vom 4. Februar 2003 wurde am 23. Oktober 2007 (= Vergleichswert aus dem Jahr 2007) innerhalb des Umlegungsgebietes einheitlich mit 12,78 EUR je m² ermittelt (vgl. Sitzungsprotokoll vom 23. Oktober 2007 Seiten 1 ff und Beschluss über den Verteilungsmaßstab). Andere direkt vergleichbare Vergleichspreise zu früheren vergleichbaren Kauffällen (Kauffälle für Regenrückhaltebecken bzw. im Zusammenhang mit einem Neubaugebiet) konnten durch die Sachverständige W. weder bei der Antragsgegnerin noch bei den umliegenden Städten und Gemeinden ermittelt werden. Dies betrifft sowohl Grundstücke, die für die gewerbliche Nutzung vorgesehen sind, als auch bloße Grünflächen.

51

Im Umlegungsplan vom 9. Dezember 2008 wurde entsprechend dem o.g. Beschluss vom 23. Oktober 2007 als Wert für den alten Bestand tatsächlich genutzten Grün- oder Ackerlandes ein Einwurfswert von EUR 12,78 festgesetzt (vgl. u.a. ON 2, 17, 29, 30, 34, 40, 42, 44, 63, 66, 105). Dieser Betrag ist deshalb der maßgebliche Vergleichswert. Einzig die Grundstücke mit den Ordnungsnummern 28 und 107 weisen als Einwurfswert den Betrag von EUR 6,00 auf, wie er am 9. Dezember 2008 vor Beschlussfassung über den Umlegungsplan gesondert festgesetzt worden war (vgl. Sitzungsprotokoll Seite 1). Diese Grundstücke des Antragstellers (ON 28) und des B. (ON 107) bilden die mit Beschluss vom 29. Juli 2008 innerhalb des Umlegungsgebietes für das Regenrückhaltebecken einbezogenen Flächen. Deshalb ist für das Teilstück des Bewertungsgrundstücks auch der gleiche Wert von 12,78 EUR je m² anzusetzen.

52

Das Gericht folgt insoweit zur Bestimmung des Verkehrswertes für das Grundstück FlSt.Nr.13741 den nachvollziehbaren und überzeugenden Ausführungen der Sachverständigen W. in ihrem Gutachten vom 2. November 2010 bzw. in der mündlichen Verhandlung vom 8. April 2011. Der Gedanke der Solidarität und Lastengleichheit verlangt, dass zukünftig vorgesehene Verkehrs- und Gemeinbedarfsflächen nicht anders bewertet werden wie zukünftige Bauflächen. Nur bei Bauflächen (was hier nicht gegeben ist), die später eine unterschiedliche bauliche Nutzung (abgesehen von den öffentlichen Flächen) haben, kann sich dies auf den Einwurfswert niederschlagen. Das Bewertungsgrundstück ist auch durch keine besondere Situation (z.B. Topographie) einer anderen Nutzung (z.B. spätere bauliche Nutzung) schlechthin entzogen. Die anderen Grundstücke im Gewerbegebiet weisen ebenfalls Hanglagen auf.

53

c) Selbst bei einer aufgrund der topographischen Besonderheit durch einen Geländeeinschnitt (eine Klinge) nur unwahrscheinlichen Bebaubarkeit des Grundstücks FlStNr. 13741 ergibt sich im vorliegenden Fall keine andere Beurteilung.

54

Topographische Besonderheiten verhindern, dass das Grundstück als Rohbauland anzusehen ist, wenn eine Bebauung erhebliche weitere Kosten verursachen würde. Dann wäre grundsätzlich von einem geringeren Wert auszugehen. Wird aber ein Grundstück mit solchen Besonderheiten zur örtlichen Grünfläche bestimmt, so ist jedoch wieder eine Rohbaulandbewertung angebracht (vgl. dazu Dieterich a.a.O., RN 232 e). Dies rechtfertigt sich aus dem oben bereits aufgeführten Grundsatz der Solidarität und Lastengleichheit.

55

Im vorliegenden Fall wurde erstmals in der nichtöffentlichen Verhandlung des Umlegungsausschusses vom 29. Juli 2008 beschlossen, das Umlegungsgebiet „K.K.“ so zu ändern, dass auch von dem Flurstück 13741 der südöstliche Teil mit einer Fläche von 5216 m² einbezogen wurde, um das bisherige Umlegungsgebiet auf den Bereich des im Bebauungsplanentwurf ausgewiesenen Retentionsbeckens zu erweitern. Das auf dem streitgegenständlichen Grundstück vorgesehene Regenrückhaltebecken ist die technische Voraussetzung für das Gewerbegebiet und dient ausschließlich diesem Gebiet. Diese Fläche hat sich idealerweise an dieser Stelle, etwas abgerückt vom restlichen Gewerbegebiet, angeboten, da sonst mit erheblichem Aufwand innerhalb des Gewerbegebietes mit entsprechenden Kosten eine ähnliche Topographie erst hätte geschaffen werden müssen. Es handelt sich also um eine Fläche mit einem unabdingbaren örtlichen Bezug zum Gewerbegebiet, die eine von diesem Gebiet getrennte Betrachtung und Bewertung verbietet (vgl. zum Ablauf der verschiedenen Beratungen bereits oben 2 b und die Sachverständige W. in ihrem Gutachten vom 2. November 2010 bzw. in der mündlichen Verhandlung vom 8. April 2011).

56

3. Das Gericht konnte den Abfindungsbetrag durch Änderung des Umlegungsplanes festsetzen. Einer Änderung der für die Einwurfs- und Verteilungsmasse maßgeblichen Einwurfswerte und damit einer Aufhebung des gesamten Umlegungsplanes vom 9. Dezember 2008 bedurfte es nicht.

57

Vor einer Gesamtaufhebung hat das Gericht Änderungen oder Teilaufhebungen eines Umlegungsplanes zu prüfen (vgl. BGH, Urteil vom 10. März 2005 - III ZR 224/04, in ZfBR 2005, 473).

58

Zwar ist grundsätzlich der Vorrang der Zuteilung eines Grundstücks vor dem Wertausgleich zu beachten, weshalb ein Wertausgleich in Geld erst in Betracht kommt, wenn dem Eigentümer auch bei Beachtung des Grundsatzes der wertgleichen Abfindung (§ 57 Satz 2 BauGB) ein nach den im Einzelfall festzustellenden Qualitätsmerkmalen völlig wertgleiches Grundstück nicht zugeteilt werden kann (vgl. dazu BGH, Urteil vom 14. Juli 1977 - III ZR 139/74 in WM 1977, 1153 = DVBl. 1978, 372). Das folgt aus den die Wertumlegung prägenden Grundsätzen der wert- und anteilsgleichen Zuteilung von Grund und Boden (§ 57 Satz 1 und 2 BauGB). Danach hat der beteiligte Eigentümer Anspruch auf denjenigen Anteil an der Verteilungsmasse, der seinem Anteil an der Einwurfsmasse entspricht (Sollanspruch). Außerdem soll ihm ein Grundstück mit mindestens dem Verkehrswert zugeteilt werden, den sein früheres Grundstück im Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses hatte. Eine Verletzung dieser Grundsätze hat die Rechtswidrigkeit des Umlegungsplans zur Folge. Nur wenn dem Eigentümer bei pflichtgemäßer Beachtung und Prüfung dieser Grundsätze nach den im Einzelfall festzustellenden Qualitätsmerkmalen ein dem Sollanspruch genügendes, völlig wertgleiches Grundstück nicht zugeteilt werden kann, kommt der in § 57 Satz 5 BauGB vorgesehene Wertausgleich in Geld in Betracht (vgl. BGH, Urteil vom 14. Juli 1977 a.a.O.). Entsprechendes gilt, wenn die tatsächliche Zuteilung von der nach § 57 BauGB errechneten Sollzuteilung abweicht (§ 59 Abs. 2 BauGB). Dabei ist, wenn der Eigentümer einen im Umlegungsplan zu seinen Gunsten angeordneten Wertausgleich mit der Begründung angreift, die festgesetzte Ausgleichszahlung sei zu niedrig bemessen, in aller Regel vorrangig zu prüfen, ob die vom Eigentümer für geboten erachtete Bewertung die Zuteilung einer größeren Grundstücksfläche, als sie im Umlegungsplan vorgesehen ist, gebietet. Das kann - etwa bei einer Neubewertung der Einwurfsgrundstücke - dazu führen, dass sich die Anteile der beteiligten Eigentümer an der Verteilungsmasse ändern und eine andere Zuteilung erforderlich wird mit der Folge, dass ein Wertausgleich entfällt oder die entsprechende Festsetzung in anderer Weise zu Lasten des Eigentümers zu ändern ist. Dies zeigt, dass die Entscheidung über den Wertausgleich, wenn sie zugunsten des beteiligten Eigentümers ergeht, grundsätzlich nicht von der Entscheidung über die Zuteilung getrennt werden kann (vgl. BGH a.a.O.), die Zuteilungsfrage also in solchen Fällen offengehalten werden muss (vgl. auch BGH, Urteil vom 7. November 1991 - III ZR 161/90, in DVBl 1992, 557 (558)).

59

Der Bundesgerichtshof hat bei dieser letztgenannten Entscheidung zur Problematik der Wirkungen geänderter Einwurfswerte im Umlegungsverfahren die Frage der Rechtswidrigkeit des gesamten Umlegungsplanes bei lediglich zu ändernder Abfindung ausdrücklich offen gelassen.

60

Im vorliegenden Fall hat der Antragsteller zu keinem Zeitpunkt die Zuteilung eines bebaubaren Grundstücks begehrt. Wie sich aus dem Schriftverkehr ergibt, verlangt er lediglich eine andere Abfindung. War - wie hier - von der Gemeinde im Umlegungsplan eine Abfindung nach §§ 59 Abs. 5, 93 ff BauGB überhaupt nicht errechnet worden, obwohl für den Antragsteller eine Zuteilung eines Grundstücks gar nicht vorgesehen war, sondern lediglich der Einwurfswert des streitgegenständlichen Grundstücks als Höhe der maßgeblichen Abfindung angesetzt worden, so bedurfte es im vorliegenden Fall einer Änderung dieses Einwurfswertes nicht. Der Umlegungsplan war daher lediglich bzgl. der nach §§ 59 Abs. 5, 93 ff BauGB zu zahlenden Abfindung zu ändern bzw. es war eine solche Abfindung (erstmals) festzusetzen (§ 226 Abs. 2 Satz 1 BauGB).

61

Aus oben dargelegten Gründen steht dem Antragsteller statt eines Wertausgleichs von EUR 31.302,- für die Grundstücks(teil-)fläche von 5.217 m² eine Abfindung von EUR 12,78 je m², mithin ein Gesamtbetrag von EUR 66.673,26 zu. Der weitergehende (Haupt- und Hilfs-) Antrag war zurückzuweisen.

III.

62

1. Die Kostenentscheidung folgt aus § 221 BauGB in Verbindung mit § 92 ZPO.

63

2. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 221 BauGB in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 709, 711, 108 ZPO.

64

3. Der Streitwert war auf EUR 48.778,95 festzusetzen.

65

Im Regelfall ist der Streitwert eines gegen den Umlegungsplan gerichteten Antrags auf gerichtliche Entscheidung des Grundstückseigentümers mit 20 % des Wertes der eingeworfenen Fläche zu bewerten (vgl. BGH, 22. Februar 1968, III ZR 140/66, BGHZ 49, 317; BGH, 13. Februar 1969, III ZR 123/68, BGHZ 51, 341; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 20. März 2006, 21 U 1/05 Baul, in NJW-RR 2006,1250.). Dies ergäbe im vorliegenden Fall bei einer Teilfläche von 5.217 m² und einem im Umlegungsplan festgesetzten Einwurfswert von EUR 6,-/m² einen Betrag von EUR 6.260,40 (20 % aus EUR 31.302,-). Wird aber mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung hilfsweise eine höhere Abfindung erstrebt, so ist das für den Streitwert maßgebliche Rechtsschutzinteresse nach dem durch Schätzung (§ 3 ZPO) zu ermittelnden wirtschaftlichen Interesse festzusetzen, im vorliegenden Fall mithin nach der begehrten (Mehr-) Abfindung (vgl. zum wirtschaftlichen Interesse: BGH, Beschluss vom 20.12.1990 III ZR 130/89, in BGHR BauGB § 59 Abs. 2 S 1 Geldausgleich 1 (Gründe), sowie zum erweiterten Grundbesitz: OLG Karlsruhe a.a.O.). Da der Antragsteller je m² eine Abfindung von EUR 15,35 begehrt, umfasst die verlangte Abfindung einen Betrag von insgesamt EUR 80.080,95. Sein wirtschaftliches Interesse richtet sich auf die Differenz zu dem im Umlegungsplan festgesetzten Betrag von EUR 31.302,-, mithin auf EUR 48.778,95.