Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-11-10, Aktenzeichen 5 K 4668/03
ECLI:DE:VGGE:2006:1110.5K4668.03.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden
Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in derselben
Höhe leistet.

1

T a t b e s t a n d :

2

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks Q. und
(Gemarkung H. , Flur , Flurstück ) in C. . Das Flurstück liegt nicht
innerhalb eines Bebauungsplanes, aber im Geltungsbereich des
Landschaftsplanes C. -Mitte/Ost und im Landschaftsschutzgebiet. Im
Flächennutzungsplan der Stadt C. ist für diesen Bereich Fläche für die
Land- und Forstwirtschaft/Wald dargestellt. Die Straße Q. ist in diesem
Bereich nur als schmaler Fußweg nutzbar. Die verkehrsmäßige Erschließung
des klägerischen Grundstücks erfolgt über die Tenthoffstraße. Direkt
gegenüber des klägerischen Grundstücks liegt auf der anderen Seite des
Weges Q. das Wohnhaus Nr. . Ansonsten schließen sich in
nördlicher, östlicher und südlicher Richtung weite Freiflächen an. Das
nächste, seinerseits von Freiflächen umgebene Gebäude in nördlicher
Richtung steht, wie das in südlicher Richtung ebenfalls, in ca. 100 m
Entfernung auf. Wegen der Einzelheiten der Örtlichkeit wird auf die Pläne
Blatt 72 und 106 der Beiakte Heft 3 Bezug genommen.

3

Auf dem klägerischen Grundstück steht seit längerer Zeit eine in den 30er
Jahren des letzten Jahrhunderts errichtete bauliche Anlage auf, die früher -
unstreitig zwischen den Beteiligten wohl bis Mitte der 70er Jahre - als
Wohnhaus (eines ehemaligen landwirtschaftlichen Betriebes) genutzt
wurde.

4

Am 04. Februar 1975 beantragten die Kläger erstmals die Sanierung des
Hauses. Daraufhin fand am 03. Dezember 1975 ein Ortstermin statt. In dem
Vermerk heißt es: „Das Gebäude war - nach Mitteilung von Frau C1. bis
September 1975 bewohnt... Die Bewohnbarkeit des Gebäudes kann, wie an
Ort und Stelle festgestellt wurde, nicht in Frage gestellt werden... Der
Dachstuhl über dem östlichen Teil des zweigeschossigen Gebäudes ist nicht
mehr standsicher und muss neu hergestellt werden..."

5

Mit Bescheid vom 18. April 1977 genehmigte die Beklagte der Klägerin
den Umbau und die Renovierung des vorhandenen Wohnhauses innerhalb
der bestehenden Wohnfläche. Zu einer Ausnutzung der Baugenehmigung
vom 18. April 1977 kam es in der Folgezeit aber offensichtlich nicht.

6

Am 29. Mai 2001 wandte sich der direkte Nachbar des klägerischen
Grundstücks, der Bewohner des Hauses Q. , an die Beklagte und
teilte mit, das Nachbargebäude der Kläger sei akut einsturzgefährdet. Bei
dem am selben Tag von der Beklagten durchgeführten Ortstermin, an dem
auch die Kläger und ihr Architekt teilnahmen, wurde festgestellt, dass der
größte Teil der Dachkonstruktion sowie Teile der Geschossdecken eingestürzt
waren. Ein Betreten des Gebäudes war auf Grund akuter Einsturzgefahr nicht
möglich. Eine Nutzung des Gebäudes oder der Gebäudeteile war nicht
feststellbar. Die Eigentümer, die Kläger, erklärten sich bei dem Ortstermin
bereit, zusätzlich zu den Absperrungen Schilder anzubringen, die auf die
akute Einsturzgefahr des Gebäudes hinweisen. Außerdem wurde der
Architekt von den Klägern beauftragt, ein Konzept für weitere
Sicherungsmaßnahmen zum Erhalt der Bausubstanz zu erarbeiten und
weiterhin ein umfassendes Sanierungskonzept für das Gebäude zu
erstellen.

7

Am 06. Juni 2001 kam es zu einem nächtlichen Polizei- und
Feuerwehreinsatz, nachdem sich wiederum der Nachbar - diesmal bei der
Polizei - gemeldet hatte. Ausweislich ihres Einsatzberichtes stellten die
Polizeibeamten vor Ort fest, dass sich der Dachstuhl des klägerischen
Gebäudes immer mehr senkte und Dachpfannen bereits auf das
Nachbargrundstück fielen. Die von der Polizei zu Hilfe gerufene Feuerwehr
holte daraufhin einen Baustatiker zum Einsatzort, auf dessen Veranlassung
der Kamin des Gebäudes gebrochen wurde. Beim am Folgetag
stattgefundenen Ortstermin (vgl. auch die Bilder Bl. 80 - 90 der Beiakte Heft 3)
stellte der Statiker die weiteren Gebäudeschäden fest. In seinem Vermerk
(vgl. Bl. 91 der Beiakte Heft 3) vom 07. Juni 2001 heißt es dazu: „Das Dach
des vorderen Gebäudeteils ist eingebrochen, teilweise wohl auch durch den
Abbruch des Kamins, so dass die Außenwände, insbesondere die Giebel am
vorderen zum Nachbargebäude hin liegenden, höheren Gebäudeteil oben
nicht mehr gehalten sind. Der talseitige Giebel weist breite grobe Risse auf
und ist auch witterungsbedingt stark geschädigt, so dass er offensichtlich
nicht mehr standsicher ist. Dieser Giebel wurde umgehend vom oben
genannten Einsatzkommando abgebrochen. Der gegenüberliegende Giebel
ist nicht so stark beschädigt - außerdem besteht keine direkte Gefährdung, da
dieser Bereich von außen wegen Gebüsch u.ä. praktisch nicht zugänglich
ist."

8

Erstmals mit Schreiben vom 21. Juni 2001 und mit weiterem Schreiben
vom 10. Juli 2001 beantragten die Kläger bei der Beklagten die Erteilung
eines planungsrechtlichen Vorbescheides für ihr Grundstück. In dem
Anschreiben heißt es, das Haus sei durch die Familie des Klägers bis 1997
bewohnt worden. Durch das defekte Dach sei es zu Feuchtigkeitsschäden
gekommen und Holzbauteile des Hauses seien beschädigt worden. Ein
starker Sturm und das Abknicken eines großen Astes hätten dann zu den
außergewöhnlichen Beschädigungen und dem Absacken des Dachstuhles
geführt, was wiederum später zum Einsturz des Dachstuhls und der
Holzbalkendecken geführt habe. Die Bauherren beabsichtigten die verfallene
Bausubstanz wieder in Stand zu setzen. Die äußere Gestalt des Wohnhauses
solle im Wesentlichen erhalten bleiben und die Nutzung solle durch die
Eigentümer erfolgen. Aus statischer Sicht sei die Erhaltung des
Außenmauerwerks unbedenklich. Aus wirtschaftlichen Gründen sei aber ein
Neuaufbau sinnvoll und anzustreben. In den Formularen und den
zeichnerischen Darstellungen, die mit dem Antrag eingereicht wurden, wurde
dann jeweils ein Neubauvorhaben unter Abbruch des Altbestandes
eingezeichnet.

9

Mit Bescheiden vom 17. August 2001 lehnte die Beklagte den
beantragten Bauvorbescheid mit der Begründung ab, das Bauvorhaben liege
im Außenbereich. Eine Privilegierung nach § 35 Abs. 1 BauGB bestehe nicht.
Der Bestandsschutz sei erloschen, da das Gebäude nicht mehr funktionsfähig
sei. Ein Wiederaufbau nach § 35 Abs. 4 Nr. 1 (gemeint ist wohl Nr. 3) BauGB
sei nur für Gebäude zulässig, die durch Brand, Naturereignisse oder andere
außergewöhnliche Ereignisse zerstört würden. Bei einem allmählichen Verfall
liege kein außergewöhnliches Ereignis vor. Daher sei § 35 Abs. 2 BauGB
anzuwenden, wonach sonstige Vorhaben nur zugelassen werden könnten,
wenn ihre Ausführung oder Nutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtige.
Nach § 35 Abs. 3 BauGB liege eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange u.a.
dann vor, wenn das Vorhaben wie hier den Darstellungen des
Flächennutzungsplanes und des Landschaftsplanes widerspreche. Das
Grundstück sei im Flächennutzungsplan als Fläche für die Land- oder
Forstwirtschaft/Wald dargestellt und nach dem Landschaftsplan C. -
Mitte/Ost liege es im Landschaftsschutzgebiet Nr. 3. Diesen Darstellungen
und Festsetzungen komme die Funktion zu, den Bereich vor jedweder
Bebauung frei zu halten.

10

Den dagegen am 30. August 2001 ohne Begründung eingelegten
Widerspruch wies die Bezirksregierung mit
Widerspruchsbescheiden vom 12. August 2003, zugestellt am 21. August
2003, unter Wiederholung und Vertiefung der Argumentation des
Ausgangsbescheides als unbegründet zurück.

11

Dagegen haben die Kläger am 19. September 2003 die vorliegende Klage
erhoben und zur Begründung ausgeführt, das Grundstück liege innerhalb des
Bebauungszusammenhanges und das Bauvorhaben füge sich nach § 34
BauGB in die nähere Umgebung ein. Selbst wenn man davon ausgehe, dass
das Bauvorhaben im Außenbereich nach § 35 BauGB liege, sei es
planungsrechtlich zulässig. Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange nach §
35 Abs. 3 BauGB sei nicht gegeben. Der Flächennutzungsplan sei
unwirksam. Seine Aussagekraft als land- und forstwirtschaftliche Fläche sei
auf Grund der in diesem Bereich vorhandenen Bebauung aufgehoben.
Andere öffentliche Belange kämen ohnehin nicht in Betracht. Außerdem
könnten die öffentlichen Belange dem Vorhaben nicht entgegen gehalten
werden, da es sich um eine nach § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB und § 35 Abs. 4
Nr. 2 BauGB zulässige Neuerrichtung handele.

12

Das zur Zeit auf dem Grundstück aufstehende Gebäude genieße nach
wie vor Bestandsschutz, zumindest aber habe es Bestandsschutz bis zum
Zeitpunkt der Antragstellung genossen. Das von ihnen in Auftrag gegebene
Gutachten belege, dass die Erhaltung der Bausubstanz möglich und die
bauliche Anlage nach wie vor standssicher sei.

13

Der jetzige Gebäudezustand sei nicht Folge eines allmählichen Verfalls,
sondern Folge einer unsachgemäßen Notmaßnahme der Feuerwehr. Ihr
Einschreiten sei allein auf Grund der subjektiven Einschätzung des Nachbarn
erfolgt. Es handele sich um eine Maßnahme in Form einer Zerstörung durch
Dritte gegen den Willen des Eigentümers, die auch zu den
außergewöhnlichen Ereignissen i.S.v. § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB zähle. Auf
deren Rechtmäßigkeit oder Rechtswidrigkeit komme es in diesem
Zusammenhang nicht an. Zudem sei das Gebäude zwischenzeitlich am
6. März 2004 durch einen Brand, in Folge von Brandstiftung, weiter zerstört
worden. Im Jahre 1197 seien die letzten Mieter aus dem Haus ausgezogen.
Das Gebäude sei danach bis zum Jahre 2004 von den Eigentümern, zuletzt
als Lagerstätte genutzt worden. Sie, die Klägerin, selbst habe ihren
Lebensschwerpunkt dorthin verlegt, es zumindest über das Jahr 1997 hinaus
als Sommerhaus genutzt. Auf das amtliche Melderegister komme es in
diesem Zusammenhang nicht an. Deshalb sei auch ein Wasseranschluss und
die Nutzung einer Abfalltonne unterhalten worden. Die übersandte
Wasserabrechnung aus dem Jahre 2000 - 2001, (Bl. 47 der Gerichtsakte)
enthält allerdings keinerlei Verbräuche und der Grundbesitzabgabenbescheid
von 2002 (Bl. 49 f der Gerichtsakte) bezieht sich auf das Flurstück 122.

14

Außerdem haben die Kläger ein Gutachten des Dipl.-Ing. H1. vom 18.
Februar 2002 über die Bausubstanz des Gebäudes und dessen
Sanierungsfähigkeit übersandt, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird (Bl.
34 - 46 der Gerichtsakte).

15

Die Kläger beantragen,

16

die Beklagte unter Aufhebung ihrer Bescheide vom 17. August 2001 und
der Widerspruchsbescheide der Bezirksregierung B. vom 12. August
2003 zu verpflichten, den beantragten Vorbescheid zur Errichtung eines
Wohngebäudes auf dem Grundstück Q. in C. zu erteilen.

17

Die Beklagte beantragt,

18

die Klage abzuweisen.

19

Sie führt zur Begründung aus, es werde bestritten, das die Kläger das
Gebäude bis 1997 wohngenutzt hätten. Der Nachbar habe anlässlich des
Polizeieinsatzes im Jahre 2001 der Polizei gegenüber angegeben, das
Wohnhaus werde seit ca. 27 Jahre nicht mehr genutzt. Melderechtlich seien
die Kläger dort auch nie in Erscheinung getreten. Das auf dem Grundstück
aufstehende Gebäude genieße auch keinerlei Bestandsschutz mehr. Die
ehemals geschützte Nutzung sei schon des längeren vor Beantragung des
Bauvorbescheides unter gegangen. Bereits im Jahre 2001 habe es sich in
einem desolaten Zustand befunden, wie ein Ortstermin vom 29. Mai 2001
belege. Es bestehe auch daher kein Anspruch auf Neuerrichtung unter
Verwendung des alten Außenmauerwerks. Sofern ein Gebäude zerstört oder
so erheblich geändert werde, dass das „neue" Gebäude nicht mehr mit dem
alten bestandsgeschützten Gebäude identisch sei, genieße es auch nicht
dessen Bestandsschutz. Eine mangelnde Identität sei besonders bei der
Erforderlichkeit einer statischen Neuberechnung der Gesamtanlage wie hier
anzunehmen.

20

Die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB lägen nicht vor. Die
Norm sei zum einen nicht auf Bauruinen anwendbar, zudem werde das
Bauvolumen gesteigert und auch die weitere Voraussetzung, dass eine
kontinuierliche Eigennutzung bis zur Inangriffnahme des Ersatzbaus vorliegen
müsse, könne vorliegend nicht bestätigt werden.

21

Auch die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB lägen ersichtlich
nicht vor. Die Norm beziehe sich auf außergewöhnliche Ereignisse und
gerade nicht auf den zunehmenden altersbedingten Verfall von
Gebäuden.

22

Die Berichterstatterin hat am 11. Juli 2005 eine Ortsbesichtigung
vorgenommen. Wegen des Ergebnisses wird auf das Terminsprotokoll vom
selben Tage Bezug genommen.

23

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die
vorliegende Gerichtsakte sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge
Bezug genommen.

24

Entscheidungsgründe:

25

Die zulässige Verpflichtungsklage ist nicht begründet. Die Kläger haben
keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten planungsrechtlichen
Vorbescheide, weil den Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften des
Bauplanungsrechtes entgegenstehen (§ 71 Abs. 1 i. V. m. § 75 Abs. 1 Satz 1
BauO NRW). Die diesen Anspruch versagenden Bescheide der Beklagten
vom 17. August 2001 in Gestalt der Widerspruchsbescheide der
Bezirksregierung B. vom 12. August 2003 sind rechtmäßig und verletzen
die Kläger dadurch nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

26

Die Bauvorhaben sind planungsrechtlich unzulässig, weil sie nach dem für
das Bauen im Außenbereich einschlägigen § 35 BauGB zu beurteilen sind
und sie als sonstige Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB wegen
Beeinträchtigung öffentlicher Belange nach § 35 Abs. 3 BauGB nicht
zugelassen werden können.

27

Das zur Bebauung vorgesehene Grundstück der Kläger liegt nicht
innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne von § 34 Abs.
1 BauGB. Nach gefestigter Rechtsprechung,

28

vgl. Bundesverwaltungsgericht - BVerwG -, Urteil vom 14. November 1991
- 4 C 1.91 -, BRS 52 Nr. 146; Beschluss vom 1. April 1997 - 4 B 11.97 -, BRS
59 Nr., 75,

29

lässt sich nicht unter Anwendung von geographisch-mathematischen
Maßstäben bestimmen, wo die Grenze eines im Zusammenhang bebauten
Ortsteils und damit die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich verläuft.
Es bedarf vielmehr einer Beurteilung aufgrund einer echten Wertung und
Bewertung des konkreten Sachverhaltes,

30

vgl. BVerwG, Urteil vom 14. September 1992 - 4 C 15.90 -, BRS 54 Nr.
65.

31

Ob ein unbebautes Grundstück, das sich einem
Bebauungszusammenhang anschließt, diesen Zusammenhang bis zur
nächsten Bebauung fortsetzt oder ihn unterbricht, hängt davon ab, inwieweit
nach der maßgeblichen Betrachtungsweise der „Verkehrsauffassung" die
aufeinander folgende Bebauung trotz der vorhandenen Baulücke den
Eindruck der Geschlossenheit bzw. der Zusammengehörigkeit vermittelt.
Dabei endet der Bebauungszusammenhang regelmäßig mit dem letzten
Gebäude. Allerdings können besondere topographische Umstände den
Schluss rechtfertigen, dass der Bebauungszusammenhang abweichend von
der Regel nicht am letzten Gebäude endet, sondern noch unbebaute Flächen
bis zu einer sich aus bestimmten örtlichen Umständen ergebenden
natürlichen Grenze mit einschließt,

32

vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1990, 4 C 40.87 -, BRS 50, Nr. 72
und Beschluss vom 4. Januar 1995 - 4 B 273.94 -, 50 Nr. 93.

33

Ausgehend von diesen Kriterien stellt sich die Antragsfläche nach dem
vorhandenen Karten- und Bildmaterial sowie dem Ergebnis der von der
Berichterstatterin durchgeführten Ortsbesichtigung, das der Kammer vermittelt
worden ist, erkennbar nicht mehr als Teil eines im Zusammenhang bebauten
Ortsteils dar, was keiner weiteren Vertiefung bedarf.

34

Die Kammer sieht in dem mit Schreiben des Architekten vom 21. Juni
2001 und vom 10. Juli 2001 gestellten Antrag die Beantragung von zwei
alternativ gestellten Bauvoranfragen. Einmal die Herstellung eines
Wohnhauses unter Verwendung des noch vorhandenen Ruinenbestandes
und einmal die komplette Neuerrichtung eines Wohnhauses an einem
versetzten Standort. Beide alternativen Bauvoranfragen sind an § 35 BauGB
zu messen.

35

Der Vortrag der Kläger, der Wiederaufbau der Bauruine sei vom
Bestandsschutz gedeckt, geht fehl. Sofern es sich um eine vom
Bestandsschutz erfasste Maßnahme handelte, bedürfte es im Übrigen keiner
bauplanungsrechtlichen Prüfung, da Änderung im Sinne von § 29 BauGB
anders zu verstehen ist als Änderung im Sinne der Bauordnung Nordrhein-
Westfalen - BauO NRW -. Das BauGB verfolgt städtebauliche Interessen, bei
der BauO NRW stehen sicherheitsrelevante Aspekte im Vordergrund,

36

vgl. BverwG, Urteil vom 14. April 2000 - 14 C 5/99 - (juris).

37

Der sogenannte einfache Bestandsschutz erlaubt nur den Erhalt und die
Nutzung des vorhandenen Bestandes einschließlich der dazu notwendigen
Maßnahmen zur Erhaltung und zeitgemäßen Nutzung. Vorhanden sein muss
aber stets ein funktionsgerecht nutzbarer Bestand,

38

vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen - OVG
NRW -, Urteil vom 03. Februar 1994 - 11 A 1149/91 - (juris).

39

Ist ein Haus infolge von Verfall nicht mehr nutzbar, hat es damit sein
Bewenden, der Bestandsschutz ist erloschen.

40

Vgl. BVerwG, Urteil vom 21. Januar 1972 - 4 C 212.65 -, DVBl. 1972,
219.

41

Auf welchen Zeitpunkt für diese Prüfung abzustellen ist, lässt die Kammer
offen. Im Rahmen der Verpflichtungsklage ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt
der letzten mündlichen Verhandlung abzustellen. Dass der Bestandsschutz
jetzt unzweifelhaft erloschen ist, bedarf keiner weiteren Ausführung, wie die
Fotos Bl. 80 - 90 der Beiakte Heft 3 eindrucksvoll belegen. Aber selbst wenn
man zugunsten der Kläger auf den Zeitpunkt ihrer Bauvoranfragen abstellt,
handelte es sich auch damals schon um eine verfallene Ruine ohne
Bestandsschutz. Ausweislich eines Aktenvermerks vom 30. Mai 2001 (vgl. Bl.
29 der Beiakte Heft 3) hat am Vortrag unter Beteiligung der Kläger, ihres
Architekten und Vertretern des Bauordnungsamtes der Beklagten ein
Ortstermin auf dem klägerischen Grundstück stattgefunden. Bei diesem
wurde festgestellt, dass bereits der größte Teil der Dachkonstruktion sowie
Teile der Geschossdecken eingestürzt waren. Ein Betreten des Gebäudes
war aufgrund akuter Einsturzgefahr nicht möglich. Damit wird eindrucksvoll
belegt, dass schon am 29. Mai 2001 kein funktionsgerecht nutzbares
Wohnhaus mehr bestand und der Bestandsschutz schon damals erloschen
war.

42

Damit bedürfen die Kläger für ihr Wohnbauvorhaben einer
planungsrechtlichen Prüfung. Bei dieser Prüfung unterliegen beide
alternativen Bauvoranfragen, sowohl der Wiederaufbau aus vorhandenen
Resten, der vom einfachen Bestandsschutz nicht gedeckt ist, als auch eine
komplette Neuerrichtung eines Wohnhauses den selben rechtlichen
Voraussetzungen des § 35 BauGB. Bei dem Wohnhaus handelt es sich um
ein sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB, dem öffentliche Belange
nach Abs. 3 der Norm entgegenstehen. Der Flächennutzungsplan der Stadt
C. enthält für das klägerische Grundstück die aussagekräftige Darstellung
Fläche für Land- und Fortwirtschaft/Wald. Darüber hinaus liegt das
Grundstück innerhalb des Landschaftsplans C. -Mitte/Ost mit einem
Bauverbot. Damit stehen die zwei öffentlichen Belange des § 35 Abs. 3 Nr. 1
und Nr. 2 BauGB dem Wohnbauvorhaben der Kläger entgegen. Da bereits die
Beeinträchtigung eines Belanges zur Unzulässigkeit des
Außenbereichsvorhabens führt, kann offen bleiben, ob auch noch die
Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung zu befürchten ist, § 35
Abs. 3 Nr. 7 BauGB.

43

Die vorgenannten öffentlichen Belange können dem Bauvorhaben auch
entgegengehalten werden. Die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 2 bzw.
Nr. 3 BauGB liegen nicht vor.

44

Gemäß § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB ist die Neuerrichtung eines gleichartigen
Wohngebäudes an gleicher Stelle unter vier Voraussetzungen, die kumulativ
vorliegen müssen, zulässig. Dabei unterstellt die Kammer zugunsten der
Kläger, dass das vorhandene Gebäude zulässigerweise errichtet worden ist, §
35 Abs. 4 Nr. 2 a BauGB. Aber bereits die zweite Voraussetzung, das
vorhandene Gebäude weist Missstände oder Mängel auf (b), liegt nicht vor.
Was Missstände oder Mängel im Sinne der Norm sind, definiert § 35 BauGB
nicht. Das BauGB selbst verwendet den Begriff jedoch in § 177. Aus Sinn und
Zweck der Norm und ihrem systematischen Zusammenhang ist zu folgern,
dass zumindest ein - wenn auch eingeschränkt - funktionsfähiges Gebäude
vorhanden sein muss. Deshalb kommt ein Neubau nur in Betracht, wenn die
Missstände und Mängel nicht durch Instandsetzung oder Modernisierung
beseitigt werden können, welche durch den einfachen Bestandsschutz
gedeckt sind. Erst wenn Instandsetzung für den Eigentümer wirtschaftlich
oder technisch nicht vertretbar ist, darf er ganz oder teilweise einen Neubau
errichten,

45

vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 23. November 1979 - 1 A 143/78 -, BRS
35 Nr. 84.

46

Nach den zuvor gemachten Ausführungen war jedoch ein entsprechendes
funktionsfähiges Wohngebäude nicht mehr vorhanden.

47

Auch an der dritten (c) ebenfalls nicht vorliegenden Voraussetzung des §
35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB wird deutlich, dass ein funktionsfähiges Altgebäude
vorhanden sein muss. Danach muss das Gebäude längere Zeit vom
Eigentümer genutzt worden sein, und zwar eigentlich bis zur Neuerrichtung
ohne Unterbrechung,

48

vgl. BVerwG, Urteil vom 10. März 1989 - 4 B 41/88 -, BauR 88, 324 =
BRS 48 Nr. 71.

49

Nach ihrem eigenen Vorbringen haben die Kläger jedoch schon bei
Stellung der Bauvoranfrage dort nicht mehr gewohnt. Ob dort, wie von den
Klägern vorgetragen, bis 1997 Mieter gewohnt haben, woran die Kammer
erheblichste Zweifel hat, kann daher offen bleiben. Gleiches gilt für die von
den Klägern behauptete Nutzung bis in die Gegenwart als Sommerhaus. Die
Erleichterung des § 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB soll demjenigen zugute kommen,
der sich längere Zeit mit den beengten Wohnverhältnissen abgefunden und
damit unter Beweis gestellt hat, dass dieses Wohnhaus für das Familienleben
eine bedeutende Rolle spielt. Die Errichtung eines Ersatzbaus für eine Ferien-
oder Wohnhausnutzung sollte nicht erleichtert werden,

50

vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2001 - 4 B 42/01 -, BauR 2002, 1059 =
BRS 64 Nr. 106.

51

Der weitere Vortrag der Kläger, der Einsatz der Feuerwehr in der Nacht
vom 06. auf den 07. Juni 2001 sei rechtswidrig gewesen und daher ein
außergewöhnliches Ereignis, was sie berechtige unter den erleichterten
Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB einen Ersatzbau zu errichten,
erscheint abwegig. § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB ermöglicht die alsbaldige
Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand,
Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten
gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle. Die Kammer hat schon keinerlei
Zweifel am Einsatz der Feuerwehr. Diese wurde ausweislich des
Einsatzberichtes der Polizei (vgl. Bl. 78 der Beiakte Heft 3) zur Hilfe gerufen
und zog ihrerseits einen Baustatiker hinzu, nachdem die Polizei vor Ort
festgestellt hatte, dass sich der Dachstuhl des Hauses immer weiter senkte
und vereinzelt Dachpfannen auf das Nachbargrundstück fielen. Aber
unabhängig davon, fehlt es an der Außergewöhnlichkeit des Einsturzes. § 35
Abs. 4 Nr. 3 BauGB will gerade nicht den allmählichen Verfall eines Hauses
im Außenbereich durch die Ermöglichung eines Ersatzbaus belohnen,

52

vgl. Ernst/Zinkhahn/Bielenberg, BauGB, Lose Blattsammlung, Stand: April
2005, § 35 Rdnr. 152 m. w. N.

53

Der weitere Einsturz des Hauses in dieser Nacht war vielmehr die
natürliche absehbare Entwicklung infolge des desolaten Gebäudezustandes
zu diesem Zeitpunkt. Etwa eine Woche zuvor bei dem Ortstermin am 29. Mai
2001 wurde ja bereits die akute Einsturzgefahr festgestellt, die sich in dieser
Nacht realisiert hat.

54

Die Klage war daher mit der Kostenfolge der §§ 154 Abs. 1, 159 VwGO
abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des
Urteils wegen der Kosten ergibt sich aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§
708 Nr. 11, 711 ZPO.

55