Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2018-06-27, Aktenzeichen 1 L 105/15

Tenor

Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Schwerin vom 24. Februar 2015 – 2 A 809/12 – wird abgelehnt.

Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

Der Streitwert wird für das Zulassungsverfahren auf 5.643 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Beteiligten streiten um einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag.

2

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks A. Das Grundstück lag im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet „Stadtzentrum Rostock“. Die Sanierung ist nach Teilaufhebung der Sanierungssatzung seit dem 13. Januar 2011 abgeschlossen.

3

Mit Bescheid vom 5. Januar 2012 setzte der Beklagte gegen den Kläger für das genannte Grundstück einen Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Baugesetzbuch in Höhe von 5.643 Euro fest. Den Widerspruch des Klägers gegen diesen Bescheid wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 3. Mai 2012 zurück. Am 11. Mai 2012 hat der Kläger Klage zum Verwaltungsgericht Schwerin erhoben und beantragt, den Bescheid des Beklagten vom 5. Januar 2012 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 3. Mai 2012 aufzuheben. Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 24. Februar 2015 – 2 A 809/12 – abgewiesen. Das Urteil ist dem Kläger am 2. März 2015 zugestellt worden. Am 3. März 2015 hat der Kläger beantragt, die Berufung gegen das Urteil zuzulassen. Diesen Antrag hat der Kläger am 30. April 2015 begründet.

II.

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Der fristgemäß gestellte (§ 124a Abs. 4 Satz 1 VwGO) und begründete (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO) Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. Der geltend gemachte Zulassungsgrund rechtfertigt die Zulassung der Berufung nicht. Dabei berücksichtigt der Senat, dass die Anforderungen an die Darlegung der Zulassungsgründe und deren Auslegung und Anwendung mit Blick auf Art. 19 Abs. 4 GG nicht überspannt werden dürfen (vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 07.11.2013 – 2 BvR 1895/11 –, juris Rn. 14).

5

Die Begründung des Zulassungsantrags benennt keinen Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 VwGO ausdrücklich. Der Kläger begründet seinen Antrag zunächst mit der Behauptung, das Urteil des Verwaltungsgerichts habe mehrere näher bezeichnete Rechts-sätze aus dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 27. November 2014 – 4 C 31/13 – nicht beachtet. Damit macht er den Zulassungsgrund der Divergenz nicht, auch nicht konkludent, geltend. Die Darlegung einer Divergenz setzt voraus, dass nachgewiesen wird, welcher der vom Verwaltungsgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegten tragenden Rechtssätze zu einer Rechts- oder Tatsachenfrage einem Rechtssatz widerspricht, den eines der in § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO genannten Gerichte in tragender Weise mit gegenteiligem Inhalt aufgestellt hat (OVG Greifswald, Beschl. v. 16.12.2014 – 1 L 274/11 –, juris Rn. 20). Eine nur unrichtige Anwendung eines in der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten und vom Verwaltungsgericht nicht in Frage gestellten Rechtsgrundsatzes auf den Einzelfall stellt dagegen keine Abweichung dar. Die Divergenzrüge kann gegen eine reine Tatsachenwürdigung im Einzelfall nicht erhoben werden (OVG Greifswald, Beschl. v. 25.06.2014 – 3 L 218/13 –, juris Rn. 15). Das Zulassungsvorbringen legt nicht dar, dass das Verwaltungsgericht einen vom genannten Urteil des Bundesverwaltungsgerichts abweichenden Rechtssatz aufgestellt hätte. Der Kläger rügt in der Sache vielmehr Rechtsanwendungsfehler.

6

Der Begründung des Zulassungsantrags lässt sich deshalb entnehmen, dass sich der Kläger (konkludent) auf den Zulassungsgrund der ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) beruft. Dieser Zulassungsgrund ist jedoch nicht hinreichend dargelegt.

7

Nach Maßgabe der ständigen Rechtsprechung des Senats muss sich ein auf den Zulassungsgrund der ernstlichen Zweifel gestützter Antrag im Hinblick auf das Darlegungserfordernis des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO mit den entscheidungstragenden Annahmen des Verwaltungsgerichts auseinandersetzen und im Einzelnen darlegen, in welcher Hinsicht und aus welchen Gründen diese ernsthaften Zweifeln bezüglich ihrer Richtigkeit begegnen. Erforderlich dafür ist, dass sich unmittelbar aus der Antragsbegründung sowie der angegriffenen Entscheidung selbst schlüssig Gesichtspunkte ergeben, die ohne Aufarbeitung und Durchdringung des gesamten bisherigen Prozessstoffes vorbehaltlich späterer Erkenntnisse eine hinreichend verlässliche Aussage dahingehend ermöglichen, das noch zuzulassende Rechtsmittel werde voraussichtlich zum Erfolg führen (vgl. OVG Greifswald, Beschl. v. 25.02.2016 – 1 L 244/12 –, juris Rn. 11). Solche Gesichtspunkte ergeben sich aus der Antragsbegründung vom 30. April 2015 nicht.

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Der Kläger konnte nicht darlegen, dass sich ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen Urteils daraus ergeben, dass die Grundlagen der angefochtenen Bescheide ungenügend dokumentiert worden sind. Das Begründungserfordernis zwingt nicht generell dazu, die einzelnen Schritte der Ermittlung und Bewertung von sanierungsrechtlichen Abgaben in einem detaillierten Abschlussbericht zusammenzufassen und zu erläutern. In formeller Hinsicht genügt es für die Rechtmäßigkeit der Abgabenerhebung nach § 154 BauGB, dass die Eckdaten für die Ermittlung und Bewertung angegeben werden, auch wenn diese einen weiteren Erläuterungsbedarf auslösen können. Eine zusammenfassende Dokumentation in Form eines Abschlussberichts oder Schlussgutachtens ist sachlich nur dann geboten, wenn sich die Ermittlung und Bewertung im konkreten Fall anders nicht nachvollziehen lassen (BVerwG, Urt. v. 27.11.2014 – 4 C 31/13 –, juris Rn. 8 f.).

9

Von diesen Rechtssätzen ist auch das Verwaltungsgericht ausgegangen. Das Zulassungsvorbringen weckt keine Zweifel an der Richtigkeit von dessen Annahme, die Eckdaten für die Ermittlung und Bewertung ergäben sich hinreichend aus der Begründung der angefochtenen Bescheide und dem Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Hansestadt Rostock vom 5. Mai 2011. Die Methode des verwendeten Verfahrens zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung (Seite 12 ff. des Gutachtens) und dessen Anwendung auf das zu bewertende Grundstück des Klägers (Seite 21 des Gutachtens) sind in diesen Unterlagen nachvollziehbar dargestellt. Dass Ermittlung und Bewertung im Einzelfall erläuterungsbedürftig sind, hat das Verwaltungsgericht gesehen und den Vorsitzenden des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung am 9. Dezember 2014 dazu weiter befragt und von den Beteiligten befragen lassen. Ob dessen Erläuterungen zutreffend waren, ist keine Frage der formellen Rechtmäßigkeit der Abgabenbescheide. Soweit der Kläger die Bewertungsgrundlagen vermisst, nach denen mittels einer Vergleichswertanalyse ein fiktives Eckwertgrundstück mit einem Punktwert von 20 und einem durchschnittlicher Bodenwert von 174 Euro je Quadratmeter als lagetypischem Grundwert ermittelt wurde (vgl. OVG Greifswald, Urt. v. 18.07.2017 – 1 L 206/14 –, juris Rn. 21), trägt er nicht vor, dass er sich danach nicht hätte konkret erkundigen können. Einen entsprechenden Beweisantrag hat er auch nach Vernehmung des Vorsitzenden des Gutachterausschusses nicht gestellt. Gleiches gilt, wenn der Kläger die fehlende Nachvollziehbarkeit der Bewertungsgrundlagen für die Veränderung der Standortqualität rügt. Auch aus diesem Vortrag wird deutlich, dass der Zulassungsantrag die formellen Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen für die Begründung des Bescheides über den Ausgleichsbetrag überschätzt.

10

Die Begründung des Zulassungsantrags legt auch hinsichtlich der materiellen Rechtmäßigkeit der streitgegenständlichen Bescheide keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des Urteils dar. Der Kläger rügt in der Sache allein die Bewertung der sanierungsbedingten Veränderung der Gesellschaftslage. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Gemeinde bei der Bewertung von Grundstücksflächen ein Wertermittlungsspielraum zusteht, der nur einer eingeschränkten gerichtlichen Kontrolle zugänglich ist. Die Bewertung kann immer nur eine Schätzung darstellen. Sie setzt Erfahrung und Sachkunde voraus, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Der Wertermittlungsspielraum ist allerdings beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte deshalb in vollem Umfang prüfen. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet jedoch nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (BVerwG, Urt. v. 27.11.2014 – 4 C 31/13 –, juris Rn. 10 ff. m.w.N; OVG Greifswald, Urt. v. 18.07.2017 – 1 L 206/14 –, juris Rn. 23).

11

Das Segment Gesellschaftslage wird im verwendeten Verfahren nach Hagedorn unter anderem nach der soziologischen Struktur der Belegenheitsbewohner beurteilt (Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 8. Auflage, S. 2783, Rn. 683). Entsprechend knüpft das Gutachten vom 5. Mai 2011 an die gesellschaftliche Akzeptanz des Wohnumfeldes an. Durch Sanierung und Neubau der Gebäude und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen habe sich die mittlere zu einer guten Gesellschaftslage verbessert (Seite 14 des Gutachtens). Die durch Sanierungsmaßnahmen bedingte Veränderung der Einwohnerstruktur ist auch im Schriftsatz des Beklagten vom 20. Februar 2015 konkret dargestellt worden („Wandlung der sozialen Struktur“). Die Plausibilität dieser Wertung des sachverständigen (§ 192 BauGB) Gutachterausschusses zieht das Zulassungsvorbringen nicht in Zweifel. Der Kläger legt auch nicht dar, dass der Ausschuss insoweit von unzutreffenden Voraussetzungen ausgegangen wäre und den Umstand übersehen hätte, dass sich in der Nähe des bewerteten Grundstücks ein Bordellbetrieb befindet. Wenn der Kläger erklärt, dass die Gesellschaftslage eines Grundstücks in einem Rotlichtbezirk mit dem Punktwert von 1,0 zu bewerten sei, handelt es sich nicht um erheblichen Vortrag. Die Gesellschaftslage eines Grundstücks ist im Verfahren nach Hagedorn nicht auf den Standort, sondern auf das Gebiet bezogen zu ermitteln. Tatsachen, aus denen sich ergibt, dass sich das vormalige Sanierungsgebiet insgesamt bewertungsrechtlich als Rotlichtviertel bzw. „unmittelbare Rotlichtlage“ darstellt, bringt der Kläger selbst nicht vor. Der Zulassungsantrag setzt sich zudem nicht mit der Annahme des Verwaltungsgerichts auseinander, dass dieser Umstand seit 1990 besteht und schon deshalb auf die sanierungsbedingte Bodenwertentwicklung keinen Einfluss gehabt haben könne. Der Ausgleichsbetrag soll allein die Erhöhung des Bodenwerts abschöpfen, die kausal auf die Sanierung zurückzuführen ist (vgl. BVerwG, Beschl. v. 15.03.2018 – 4 B 66/17 –, juris Rn. 10).

12

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 47, 52 Abs. 3 Satz 1 GKG.

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Hinweis:

14

Der Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO und § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG unanfechtbar.