Finanzgericht Baden-Württemberg (Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-10-21, Aktenzeichen 6 K 1107/12

Tenor

Der Körperschaftsteuerbescheid für 2005 vom 7. Februar 2012 sowie der Gewerbesteuermessbescheid für 2005 vom 16. Februar 2010, jeweils in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 7. März 2012, werden dahingehend abgeändert, dass eine Teilwertabschreibung auf den Grund und Boden in Höhe von 498.772 EUR berücksichtigt wird.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Verfahrens tragen die Klägerin 1/3 und der Beklagte 2/3.

Die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren wird für notwendig erklärt.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann der vorläufigen Vollstreckung widersprechen, wenn die Klägerin nicht zuvor in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Kostenanspruchs Sicherheit geleistet hat.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Streitig ist die Vornahme einer Teilwertabschreibung auf den Grund und Boden.

2

Die Klägerin ist eine mit notarieller Urkunde errichtete GmbH. Bis zum 1.1.2005 war Gegenstand des Unternehmens der Klägerin die …. Mit Wirkung vom 2. Januar 2005 übertrug die Klägerin ihren gesamten operativen Betrieb, jedoch ohne das streitgegenständliche Grundstück A-Straße in Y, im Wege der Ausgliederung gemäß § 123 Abs. 3 Umwandlungsgesetz zum steuerlichen Teilwert auf ihre Tochtergesellschaft Z GmbH.

3

Zwischen der Klägerin als Organträgerin und der Z GmbH als Organgesellschaft besteht eine Organschaft mit Gewinnabführungsvertrag.

4

Am 25. April 1994 schloss die Klägerin mit der Gemeinde Y einen Kaufvertrag über den Erwerb der Flurstücke x../1 (A-Straße, 6.537 qm) und x../2 (782 qm), mithin einer Gesamtfläche von 7.319 qm zu einem Kaufpreis von 4.025.450 DM (550 DM/qm bzw. 281,21 EUR/qm). Zuzüglich Erschließungskosten (499.700,70 DM), Anschaffungsnebenkosten (95.491 DM) bzw. sonstigen Kosten (5.125 DM) wurde der Grund und Boden mit einem Buchwert von 4.625.766,70 DM (= 2.365.116,96 EUR, 323,15 EUR/qm) bilanziert.

5

Im Anschluss an den Erwerb überbaute die Klägerin das Grundstück mit einer Produktionshalle und Büroräumen. Dabei wurden die Gesamtmöglichkeiten des Bebauungsplanes nicht ausgeschöpft. Aufgrund der vorhandenen Grundstücksfläche bestand sowohl Raum für eine Erweiterung der Produktionshalle als auch für eine Aufstockung bei dem Gebäudeteil der Büroräume.

6

In der Bilanz zum 31.12.2005 nahm die Klägerin, ausgehend von einem Teilwert von 220 EUR/qm, wegen gesunkener Bodenrichtwerte eine Teilwertabschreibung auf den Grund und Boden um 755.116,96 EUR vor.

7

Am 13. November 2010 veräußerte die Klägerin die Flurstücke x../1 (A-Straße) und x../2 zu einem Kaufpreis von 2.800.000 EUR. Die Besitzübergabe erfolgte zum 31.12.2010. Zu diesem Zeitpunkt wies das Gebäude einen Buchwert von 516.634 EUR aus.

8

Zur Dokumentation des Wertansatzes von 220 EUR gegenüber dem Beklagten legte die Klägerin ein Schreiben der Gemeinde Y vom 15. Oktober 2009 vor, auf das Bezug genommen wird (Bl. 37 der Akten). Darin werden „auf der Grundlage der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses und unter Berücksichtigung der Lage, des Zuschnitts und der Größe des Grundstücks, folgende Bodenrichtwerte mitgeteilt:

9

31.12.1992

230 EUR/qm (450 DM/qm)

31.12.1994

265 EUR/qm (520 DM/qm)

31.12.1996

275 EUR/qm (540 DM/qm)

31.12.1998

265 EUR/qm (520 DM/qm)

31.12.2000

230 EUR/qm (450 DM/qm)

31.12.2002, 2004, 2006, 2008:

220 EUR/qm.

10

Bei den angegeben Werten handelt es sich um den reinen Bodenwert erschließungsbeitragsfrei ohne bauliche Anlagen. In der rückblickenden Darstellung der Bodenwerte spiegelt sich die konjunkturelle Entwicklung und insbesondere der wirtschaftliche Einbruch Ende der 90er Jahre wider. Diese Entwicklung hatte auch auf den Grundstücksmarkt nachhaltige Auswirkungen. Seit 2002 ist bei den Bodenpreisen für Gewerbeflächen in Y eine Stagnation auf dem bestehenden Niveau zu verzeichnen“.

11

Im Gemeindeanzeiger Y wurden folgende vom Gutachterausschuss der Gemeinde Y ermittelten Bodenrichtwerte amtlich bekannt gemacht:

12

Bodenrichtwert für gewerbliche Bauflächen/baureifes Land

13

für 1992

450 DM/qm

für 1994

520 DM/qm

14

Erstmals für 1996 wurde eine Differenzierung nach Straßen vorgenommen. Für die A-Straße sind folgende Werte ausgewiesen:

15

für 1996

400 DM/qm bis 550 DM/qm

für 1998

400 DM/qm bis 520 DM/qm.

16

Ab dem Jahr 2000 wurde lediglich ein durchschnittlicher Wert veröffentlicht und zwar für die A-Straße jeweils in Höhe von 230 EUR/qm.

17

Im Anschluss an den Bp-Bericht vom 1. Februar 2010 wurden die Bescheide über den Gewerbesteuermessbetrag für 2005 vom 16. Februar 2010 bzw. über Körper-schaftsteuer für 2005 vom 25. Februar 2010 dahingehend abgeändert, dass die vor-genommene Teilwertabschreibung nicht berücksichtigt wurde.

18

Dagegen legte die Klägerin Einspruch ein.

19

Im Anschluss an einen Verlustrücktrag aus dem Jahr 2006 wurde der Körperschaftsteuerbescheid am 7. Februar 2012 nochmals geändert.

20

Die Einsprüche wurden in der Einspruchsentscheidung vom 7. März 2012, auf die Bezug genommen wird, als unbegründet zurückgewiesen.

21

Dagegen richtet sich die Klage vom 27. März 2012, auf deren Begründung Bezug genommen wird.

22

Die Klägerin beantragt,

23

den Körperschaftsteuerbescheid für 2005 vom 7. Februar 2012 sowie den Gewerbesteuermessbescheid für 2005 vom 16. Februar 2010, jeweils in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 7. März 2012, dahingehend abzuändern, dass eine Teilwertabschreibung auf den Grund und Boden in Höhe von 755.116,96 EUR berücksichtigt wird,

24

die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären.

25

Der Beklagte beantragt,

26

die Klage abzuweisen.

27

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen C, des Vorsitzenden des Gutachterausschusses der Gemeinde Y, entsprechend dem im Anschluss an die mündliche Verhandlung vom 10. Juni 2013 ergangenen Beweisbeschluss.

28

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze, die sich in der finanzgerichtlichen Akte befinden, die vom Finanzamt vorgelegten Steuerakten sowie die Niederschrift über den Erörterungstermin vom 23. April 2013 und die Verhandlungstermine vom 10. Juni 2013 bzw. 21. Oktober 2013 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

29

Die Klage ist teilweise begründet.Die Nichtberücksichtigung einer Teilwertabschreibung in Höhe von 498.772 EUR auf den Grund und Boden des Grundstücks „A-Straße, Y“ verletzt die Klägerin in ihren Rechten, § 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung (FGO).

30

1. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 2 Satz 1 EStG sind nicht abnutzbare Wirtschaftsgüter --wie im Streitfall der Grund und Boden-- mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder dem an deren Stelle tretenden Wert, vermindert um Abzüge nach § 6b EStG und ähnliche Abzüge, anzusetzen. Auch insoweit kann jedoch der Teilwert (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG) angesetzt werden, wenn dieser auf Grund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung niedriger ist (§ 6 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 EStG). Teilwert ist der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde; dabei ist davon auszugehen, dass der Erwerber den Betrieb fortführt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

31

2. Der Teilwert des Grund und Bodens des streitgegenständlichen Grundstücks betrug zum 31.12.2005 aufgrund einer Wertminderung 1.866.345 EUR.

32

a) Für die Bestimmung des Teilwerts gilt die Vermutung, dass der Teilwert eines Wirtschaftsguts im Zeitpunkt des Erwerbs den Anschaffungskosten entspricht und sich zu einem späteren Zeitpunkt mit den Wiederbeschaffungskosten deckt (z.B. BFH-Urteil vom 20. Mai 1988 III R 151/86, BFHE 153, 566, BStBl II 1989, 269 m.w.N.). Bei einem Grundstück lassen sich die Wiederbeschaffungskosten aus dem Verkehrswert ableiten (vgl. BFH-Urteil vom 25. August 1983 IV R 218/80, BFHE 139, 268, BStBl II 1984, 33).

33

Geht es um die Bewertung bebauter Grundstücke, so sind die Teilwerte für Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits jeweils gesondert zu ermitteln (Beschluss des Großen Senats des BFH vom 16. Juli 1968 GrS 7/67, BFHE 94, 124, BStBl II 1969, 108; BFH-Urteil vom 14. März 2006 I R 22/05, BStBl II 2006, 680).

34

Der Verkehrswert (gemeiner Wert) unbebauter Grundstücke ist nach der Rechtsprechung des BFH entweder unmittelbar aus Verkaufspreisen für benachbarte vergleichbare Grundstücke oder auf der Grundlage von Durchschnittswerten (Richtwerten) oder --in Ausnahmefällen-- durch Einzelgutachten zu ermitteln (z.B. Urteile vom 26. September 1980 III R 21/78, BFHE 132, 101, BStBl II 1981, 153, und vom 21. Juli 1993 II R 13/91, BFH/NV 1994, 610). Der Wertermittlung unmittelbar aus Verkaufspreisen für benachbarte Vergleichsgrundstücke kommt grundsätzlich der Vorrang vor den anderen Wertermittlungsmethoden zu. Voraussetzung für die Wertermittlung durch unmittelbaren Vergleich mit Verkaufspreisen ist jedoch, dass eine ausreichende Zahl repräsentativer und stichtagsnaher Verkaufsfälle in der näheren Umgebung vorliegt (BFH-Urteil vom 8. September 1994 IV R 16/94, BStBl II 1995, 309). Andernfalls verdient --und dies dürfte in der Praxis die Regel sein-- aus Gründen der gleichmäßigen Besteuerung die Ableitung des gemeinen Werts aus Richtwerten den Vorzug (z.B. BFH-Urteil in BFH/NV 1994, 610, unter 2. m.w.N.; vom 8. September 1994 IV R 16/94, BStBl II 1995, 309).

35

b) Der Bodenrichtwert betrug zum 31.12.2005 220 EUR/qm.

36

aa) Auszugehen ist von den vom Gutachterausschuss der Gemeinde Y im Gemeindeanzeiger Y veröffentlichten Bodenrichtwerten für das Gewerbegebiet A-Straße.

37

Der Zeuge hat zur Art und Weise der Ermittlung der Bodenrichtwerte überzeugend und nachvollziehbar ausgesagt, zu den Stichtagen werde aus Kaufverträgen ein Mittelwert gebildet und unter Zuhilfenahme weitere Einflussgrößen (marktbezogen, Umland) der Bodenwert im Rahmen einer Gesamteinschätzung festgelegt. Im konkreten Fall sei für das Gewerbegebiet A-Straße in der Vergangenheit ein Richtwert von 230 EUR/qm ermittelt worden, wobei zuletzt maximal 3-4 Verkäufe ca. in 2002 stattgefunden hätten. Zwar hätten zum 31.12.2004 keine direkten Verkäufe aus dem Gewerbegebiet A-Straße zur Verfügung gestanden, wohl aber im jüngeren Gewerbegebiet W (Rechtskraft des Bebauungsplanes: nach der Jahrtausendwende). Dieses zeichne sich durch eine andere Lage (an Landesstraße, Autobahnzubringer) aus und weise eine andere Wertigkeit/andere Nutzungszahlen (Geschossflächenzahl 2,4 zu 1,5) auf. Dort sei ein Richtwert von 250 EUR/qm ermittelt worden. Dieser habe dem bisherigen Richtwert entsprochen. Da im Gewerbegebiet A-Straße von 2004 – 2006 ohnehin Stagnation zu verzeichnen gewesen sei und sich aus wirtschaftlichen Gründen ein Abschlag rechtfertige, sei der bisherige Richtwert von 230 EUR/qm für die A-Straße bestätigt worden.

38

Angesichts dieser Ausführungen hält der Senat die Bodenrichtwerte für verwertbar, zumal der Zeuge mitteilte, die im Gemeindeanzeiger für 2004 und 2006 veröffentlichten Richtwerte seien einstimmig beschlossen worden, auch der Vertreter des Finanzamtes im Gutachterausschuss habe zugestimmt.

39

bb) Dieser Richtwert für das Gewerbegebiet A-Straße ist, bezogen auf das streitgegenständliche Grundstück A-Straße, auf den im Schreiben der Gemeinde Y vom 15. Oktober 2009 mitgeteilten Wert von 220 EUR/qm zu mindern.

40

Insoweit führte der Zeuge überzeugend und nachvollziehbar aus, auf dem Grundstück befinde sich eine Pflanzgebotsfläche, die nur 30 % des eigentlichen Bodenwertes wert sei, wodurch sich der Richtwert auf ca. 223 EUR/qm mindere. Da die Marktlage für bebaute Gewerbegrundstücke in der benachbarten, infolge ihrer Größe marktprägenden Stadt P zum 31.12.2005 rückläufig, die Ausschläge in Y gleichwohl nicht so groß gewesen seien, sei ein Abschlag auf den Wert von 220 EUR/qm vorgenommen worden. Diesen Wert habe er als Vorsitzender des Gutachterausschusses gemeinsam mit dem Ortsbaumeister, einem Architekten, ermittelt. Die Ausführungen der Bausachverständigen des Finanzamtes, wonach größere Grundstücke im Gewerbebereich tendenziell im Verhältnis einen höheren Preis erzielen würden, wollte er aus seiner Erfahrung heraus nicht teilen. Es sei vielmehr eine unternehmerische Entscheidung, welches Grundstück passgenau gekauft werde.

41

Diesen schlüssigen Ausführungen schließt sich der Senat an.

42

c) Aus diesem Bodenrichtwert ist der für den Teilwert maßgebliche qm-Preis von 255 EUR/qm abzuleiten. Nach der Überzeugung des Senats würde ein Erwerber des ganzen Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises für den Grund und Boden diesen Wert ansetzen.

43

aa) Die Klägerin hat bei Erwerb des Grundstücks im April 1994 auch nicht den im Schreiben der Gemeinde Y vom 15. Oktober 2009 für die Stichtage 31.12.1992 bzw. 31.12.1994 mitgeteilten Wert von 230 EUR/qm bzw. 265 EUR/qm bezahlt, sondern ca. 281 EUR/qm (zzgl. Nebenkosten ca. 323 EUR/qm). Es ist davon auszugehen, dass ein Erwerber des Betriebs gleichfalls einen entsprechend höheren Preis für das Grundstück ansetzen würde. Durch Interpolation der Werte auf den 31.12.1992 und 31.12.1994 ergibt sich für den Monat April 1994 ein Wert von 253 EUR/qm. Die Differenz zum Grundstückspreis von 281 EUR/qm beträgt somit 28 EUR/qm. Wird diese Differenz zum oben ermittelten Richtwert von 220 EUR/qm addiert errechnet sich ein Wert von 248 EUR/qm.

44

bb) Von den im April 1994 angefallenen Nebenkosten müsste der gedachte Erwerber die Erschließungskosten nicht noch einmal erbringen. Die übrigen Nebenkosten taxiert der Senat, ausgehend von den im Tatbestand genannten Werten, auf 7 EUR/qm, so dass sich ein Teilwert für den Grund und Boden von (248 EUR/qm + 7 EUR/qm =) 255 EUR/qm * 7.319 qm = 1.866.345 EUR ergibt.

45

3. Der Teilwert war zum 31.12.2005 aufgrund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung niedriger als der Buchwert.

46

a) Eine voraussichtlich dauernde Wertminderung liegt vor, wenn der Teilwert nachhaltig unter den maßgeblichen Buchwert gesunken ist (Bundestags-Drucksache (BTDrucks) 14/443, S. 22; Urteil des BFH vom 9. September 1986 VIII R 20/85, BFH/NV 1987, 442) und deshalb aus Sicht des Bilanzstichtags aufgrund objektiver Anzeichen ernstlich mit einem langfristigen Anhalten der Wertminderung gerechnet werden muss (BFH-Urteil vom 21. September 2011 I R 7/11, BFH/NV 2012, 310). Hierfür bedarf es einer an der Eigenart des Wirtschaftsgutes ausgerichteten Prognose (BFH-Urteil vom 14. März 2006 I R 22/05, BFHE 212, 526, BStBl II 2006, 680; vom 9. September 2010 IV R 38/08, BFH/NV 2011, 423).

47

Das Erfordernis einer dauernden Wertminderung entspricht einer Gesetzesänderung durch das Steuerentlastungsgesetz (StEntlG) 1999/2000/2002 vom 24. März 1999 (BGBl I 1999, 402, BStBl I 1999, 304). Nach der Vorstellung des Gesetzgebers bedeutet der von ihm dem Handelsrecht (vgl. § 253 Abs. 2 Handelsgesetzbuch (HGB) a.F., der § 253 Abs. 3 HGB in der ab 29. Mai 2009 geltenden Fassung des Gesetzes zur Modernisierung des Bilanzrechts vom 25. Mai 2009, BGBl I 2009, 1102, entspricht) entliehene Begriff der dauernden Wertminderung ein nachhaltiges Absinken unter den maßgeblichen Buchwert; eine nur vorübergehende Wertminderung reicht für eine Teilwertabschreibung nicht aus, vgl. BTDrucks 14/443, S. 22 (BFH-Urteil vom 9. September 2010 IV R 38/08, BFH/NV 2011, 423).

48

Ob bei nicht abnutzbaren Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens (u.a. Grund und Boden) eine Wertminderung voraussichtlich andauern wird, richtet sich danach, ob aus Sicht des Bilanzstichtags mehr Gründe für ein Andauern der Wertminderung sprechen als dagegen. Welcher Prognosezeitraum hierbei zugrunde zu legen ist, kann nicht generell beantwortet werden, sondern richtet sich nach den prognostischen Möglichkeiten zum Bilanzstichtag, die je nach Art des Wirtschaftsguts und des auslösenden Moments für die Wertminderung unterschiedlich sein können (BFH-Urteil vom 16. September 2007 I R 58/06, BStBl II 2009, 294; vom 9. September 2010 IV R 38/08, BFH/NV 2011, 423).

49

b) Diese Voraussetzungen für eine dauernde Wertminderung sind im Streitfall erfüllt.

50

Seit dem Stichtag 31.12.1996 minderte sich der Bodenrichtwert für das streitgegenständliche Grundstück von 265 EUR/qm auf 220 EUR/qm seit dem 31.12.2002. Somit war das Preisniveau zum Stichtag 31.12.2005 seit nahezu einer Dekade nicht mehr gestiegen. Gemäß den – auch nach Ansicht des Zeugen – eingeschränkten prognostischen Möglichkeiten zum Bilanzstichtag war nach der Überzeugung des Senats ernstlich mit einem langfristigen Anhalten der Wertminderung zu rechnen. Der Zeuge führte auch insofern überzeugend und nachvollziehbar aus, diese Preisentwicklung nach unten sei infolge der konjunkturellen Entwicklung eingetreten. Dass sich insoweit eine signifikante Änderung im Vergleich zu den zurückliegenden neun Jahren dahingehend ergeben könnte, dass die Nachfrage nach Grundstücken im Gewerbegebiet A-Straße wieder anzöge, war zum 31.12.2005 nicht ersichtlich (und ist in der Folgezeit tatsächlich auch nicht eingetreten). Ausweislich der weiteren Aussage des Zeugen hätten statistische Auswertungen der Kaufpreissammlung der Gemeinde ergeben, dass sich die Umsätze aus Grundstücksverkäufen in 2004 extrem nach unten entwickelten (hinsichtlich unbebauter Grundstücke von 4 auf 2,7 Mio EUR, bzgl. bebauter Grundstücke von 11 auf 6,3 Mio EUR) und in 2005 das Niveau von 2003 nicht wieder erreicht hätten. Die Situation auf dem Markt sei verhalten, das Niveau 2004 und 2006 stagnierend gewesen. Es seien keine neuen Gewerbegebiete geplant gewesen. Im Gewerbegebiet W sei noch etwas voran gegangen, im Gewerbegebiet A-Straße sei alles saturiert gewesen. Damals habe es keine Festlegung für die Ausweisung eines weiteren Gewerbegebietes gegeben. Auch die Ansiedlung neuer Unternehmen sei in Y seinerzeit nicht ersichtlich gewesen.

51

Somit gab es zum 31.12.2005 mehrere Gründe, die für ein Andauern der Wertminderung sprachen, aber keine Gründe, die für eine steigende Nachfrage bzw. steigende Preise stritten.

52

4. Die Teilwertabschreibung beträgt 2.365.116,96 EUR ./. 1.866.345 EUR = 498.772 EUR.

53

5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 136 Abs. 1 Satz 1 FGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 151 FGO i.V.m. 708 Nr. 11, 711 Satz 1 Zivilprozessordnung (ZPO).

54

6. Die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren wird gemäß § 139 Abs. 3 Satz 3 FGO infolge der rechtlichen Problematik des Falles für notwendig erklärt.

55

7. Die Revision ist nicht zuzulassen, da die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 115 Abs. 2 FGO nicht erfüllt sind.

Gründe

29

Die Klage ist teilweise begründet.Die Nichtberücksichtigung einer Teilwertabschreibung in Höhe von 498.772 EUR auf den Grund und Boden des Grundstücks „A-Straße, Y“ verletzt die Klägerin in ihren Rechten, § 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung (FGO).

30

1. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 2 Satz 1 EStG sind nicht abnutzbare Wirtschaftsgüter --wie im Streitfall der Grund und Boden-- mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder dem an deren Stelle tretenden Wert, vermindert um Abzüge nach § 6b EStG und ähnliche Abzüge, anzusetzen. Auch insoweit kann jedoch der Teilwert (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG) angesetzt werden, wenn dieser auf Grund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung niedriger ist (§ 6 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 EStG). Teilwert ist der Betrag, den ein Erwerber des ganzen Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde; dabei ist davon auszugehen, dass der Erwerber den Betrieb fortführt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

31

2. Der Teilwert des Grund und Bodens des streitgegenständlichen Grundstücks betrug zum 31.12.2005 aufgrund einer Wertminderung 1.866.345 EUR.

32

a) Für die Bestimmung des Teilwerts gilt die Vermutung, dass der Teilwert eines Wirtschaftsguts im Zeitpunkt des Erwerbs den Anschaffungskosten entspricht und sich zu einem späteren Zeitpunkt mit den Wiederbeschaffungskosten deckt (z.B. BFH-Urteil vom 20. Mai 1988 III R 151/86, BFHE 153, 566, BStBl II 1989, 269 m.w.N.). Bei einem Grundstück lassen sich die Wiederbeschaffungskosten aus dem Verkehrswert ableiten (vgl. BFH-Urteil vom 25. August 1983 IV R 218/80, BFHE 139, 268, BStBl II 1984, 33).

33

Geht es um die Bewertung bebauter Grundstücke, so sind die Teilwerte für Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits jeweils gesondert zu ermitteln (Beschluss des Großen Senats des BFH vom 16. Juli 1968 GrS 7/67, BFHE 94, 124, BStBl II 1969, 108; BFH-Urteil vom 14. März 2006 I R 22/05, BStBl II 2006, 680).

34

Der Verkehrswert (gemeiner Wert) unbebauter Grundstücke ist nach der Rechtsprechung des BFH entweder unmittelbar aus Verkaufspreisen für benachbarte vergleichbare Grundstücke oder auf der Grundlage von Durchschnittswerten (Richtwerten) oder --in Ausnahmefällen-- durch Einzelgutachten zu ermitteln (z.B. Urteile vom 26. September 1980 III R 21/78, BFHE 132, 101, BStBl II 1981, 153, und vom 21. Juli 1993 II R 13/91, BFH/NV 1994, 610). Der Wertermittlung unmittelbar aus Verkaufspreisen für benachbarte Vergleichsgrundstücke kommt grundsätzlich der Vorrang vor den anderen Wertermittlungsmethoden zu. Voraussetzung für die Wertermittlung durch unmittelbaren Vergleich mit Verkaufspreisen ist jedoch, dass eine ausreichende Zahl repräsentativer und stichtagsnaher Verkaufsfälle in der näheren Umgebung vorliegt (BFH-Urteil vom 8. September 1994 IV R 16/94, BStBl II 1995, 309). Andernfalls verdient --und dies dürfte in der Praxis die Regel sein-- aus Gründen der gleichmäßigen Besteuerung die Ableitung des gemeinen Werts aus Richtwerten den Vorzug (z.B. BFH-Urteil in BFH/NV 1994, 610, unter 2. m.w.N.; vom 8. September 1994 IV R 16/94, BStBl II 1995, 309).

35

b) Der Bodenrichtwert betrug zum 31.12.2005 220 EUR/qm.

36

aa) Auszugehen ist von den vom Gutachterausschuss der Gemeinde Y im Gemeindeanzeiger Y veröffentlichten Bodenrichtwerten für das Gewerbegebiet A-Straße.

37

Der Zeuge hat zur Art und Weise der Ermittlung der Bodenrichtwerte überzeugend und nachvollziehbar ausgesagt, zu den Stichtagen werde aus Kaufverträgen ein Mittelwert gebildet und unter Zuhilfenahme weitere Einflussgrößen (marktbezogen, Umland) der Bodenwert im Rahmen einer Gesamteinschätzung festgelegt. Im konkreten Fall sei für das Gewerbegebiet A-Straße in der Vergangenheit ein Richtwert von 230 EUR/qm ermittelt worden, wobei zuletzt maximal 3-4 Verkäufe ca. in 2002 stattgefunden hätten. Zwar hätten zum 31.12.2004 keine direkten Verkäufe aus dem Gewerbegebiet A-Straße zur Verfügung gestanden, wohl aber im jüngeren Gewerbegebiet W (Rechtskraft des Bebauungsplanes: nach der Jahrtausendwende). Dieses zeichne sich durch eine andere Lage (an Landesstraße, Autobahnzubringer) aus und weise eine andere Wertigkeit/andere Nutzungszahlen (Geschossflächenzahl 2,4 zu 1,5) auf. Dort sei ein Richtwert von 250 EUR/qm ermittelt worden. Dieser habe dem bisherigen Richtwert entsprochen. Da im Gewerbegebiet A-Straße von 2004 – 2006 ohnehin Stagnation zu verzeichnen gewesen sei und sich aus wirtschaftlichen Gründen ein Abschlag rechtfertige, sei der bisherige Richtwert von 230 EUR/qm für die A-Straße bestätigt worden.

38

Angesichts dieser Ausführungen hält der Senat die Bodenrichtwerte für verwertbar, zumal der Zeuge mitteilte, die im Gemeindeanzeiger für 2004 und 2006 veröffentlichten Richtwerte seien einstimmig beschlossen worden, auch der Vertreter des Finanzamtes im Gutachterausschuss habe zugestimmt.

39

bb) Dieser Richtwert für das Gewerbegebiet A-Straße ist, bezogen auf das streitgegenständliche Grundstück A-Straße, auf den im Schreiben der Gemeinde Y vom 15. Oktober 2009 mitgeteilten Wert von 220 EUR/qm zu mindern.

40

Insoweit führte der Zeuge überzeugend und nachvollziehbar aus, auf dem Grundstück befinde sich eine Pflanzgebotsfläche, die nur 30 % des eigentlichen Bodenwertes wert sei, wodurch sich der Richtwert auf ca. 223 EUR/qm mindere. Da die Marktlage für bebaute Gewerbegrundstücke in der benachbarten, infolge ihrer Größe marktprägenden Stadt P zum 31.12.2005 rückläufig, die Ausschläge in Y gleichwohl nicht so groß gewesen seien, sei ein Abschlag auf den Wert von 220 EUR/qm vorgenommen worden. Diesen Wert habe er als Vorsitzender des Gutachterausschusses gemeinsam mit dem Ortsbaumeister, einem Architekten, ermittelt. Die Ausführungen der Bausachverständigen des Finanzamtes, wonach größere Grundstücke im Gewerbebereich tendenziell im Verhältnis einen höheren Preis erzielen würden, wollte er aus seiner Erfahrung heraus nicht teilen. Es sei vielmehr eine unternehmerische Entscheidung, welches Grundstück passgenau gekauft werde.

41

Diesen schlüssigen Ausführungen schließt sich der Senat an.

42

c) Aus diesem Bodenrichtwert ist der für den Teilwert maßgebliche qm-Preis von 255 EUR/qm abzuleiten. Nach der Überzeugung des Senats würde ein Erwerber des ganzen Betriebs im Rahmen des Gesamtkaufpreises für den Grund und Boden diesen Wert ansetzen.

43

aa) Die Klägerin hat bei Erwerb des Grundstücks im April 1994 auch nicht den im Schreiben der Gemeinde Y vom 15. Oktober 2009 für die Stichtage 31.12.1992 bzw. 31.12.1994 mitgeteilten Wert von 230 EUR/qm bzw. 265 EUR/qm bezahlt, sondern ca. 281 EUR/qm (zzgl. Nebenkosten ca. 323 EUR/qm). Es ist davon auszugehen, dass ein Erwerber des Betriebs gleichfalls einen entsprechend höheren Preis für das Grundstück ansetzen würde. Durch Interpolation der Werte auf den 31.12.1992 und 31.12.1994 ergibt sich für den Monat April 1994 ein Wert von 253 EUR/qm. Die Differenz zum Grundstückspreis von 281 EUR/qm beträgt somit 28 EUR/qm. Wird diese Differenz zum oben ermittelten Richtwert von 220 EUR/qm addiert errechnet sich ein Wert von 248 EUR/qm.

44

bb) Von den im April 1994 angefallenen Nebenkosten müsste der gedachte Erwerber die Erschließungskosten nicht noch einmal erbringen. Die übrigen Nebenkosten taxiert der Senat, ausgehend von den im Tatbestand genannten Werten, auf 7 EUR/qm, so dass sich ein Teilwert für den Grund und Boden von (248 EUR/qm + 7 EUR/qm =) 255 EUR/qm * 7.319 qm = 1.866.345 EUR ergibt.

45

3. Der Teilwert war zum 31.12.2005 aufgrund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung niedriger als der Buchwert.

46

a) Eine voraussichtlich dauernde Wertminderung liegt vor, wenn der Teilwert nachhaltig unter den maßgeblichen Buchwert gesunken ist (Bundestags-Drucksache (BTDrucks) 14/443, S. 22; Urteil des BFH vom 9. September 1986 VIII R 20/85, BFH/NV 1987, 442) und deshalb aus Sicht des Bilanzstichtags aufgrund objektiver Anzeichen ernstlich mit einem langfristigen Anhalten der Wertminderung gerechnet werden muss (BFH-Urteil vom 21. September 2011 I R 7/11, BFH/NV 2012, 310). Hierfür bedarf es einer an der Eigenart des Wirtschaftsgutes ausgerichteten Prognose (BFH-Urteil vom 14. März 2006 I R 22/05, BFHE 212, 526, BStBl II 2006, 680; vom 9. September 2010 IV R 38/08, BFH/NV 2011, 423).

47

Das Erfordernis einer dauernden Wertminderung entspricht einer Gesetzesänderung durch das Steuerentlastungsgesetz (StEntlG) 1999/2000/2002 vom 24. März 1999 (BGBl I 1999, 402, BStBl I 1999, 304). Nach der Vorstellung des Gesetzgebers bedeutet der von ihm dem Handelsrecht (vgl. § 253 Abs. 2 Handelsgesetzbuch (HGB) a.F., der § 253 Abs. 3 HGB in der ab 29. Mai 2009 geltenden Fassung des Gesetzes zur Modernisierung des Bilanzrechts vom 25. Mai 2009, BGBl I 2009, 1102, entspricht) entliehene Begriff der dauernden Wertminderung ein nachhaltiges Absinken unter den maßgeblichen Buchwert; eine nur vorübergehende Wertminderung reicht für eine Teilwertabschreibung nicht aus, vgl. BTDrucks 14/443, S. 22 (BFH-Urteil vom 9. September 2010 IV R 38/08, BFH/NV 2011, 423).

48

Ob bei nicht abnutzbaren Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens (u.a. Grund und Boden) eine Wertminderung voraussichtlich andauern wird, richtet sich danach, ob aus Sicht des Bilanzstichtags mehr Gründe für ein Andauern der Wertminderung sprechen als dagegen. Welcher Prognosezeitraum hierbei zugrunde zu legen ist, kann nicht generell beantwortet werden, sondern richtet sich nach den prognostischen Möglichkeiten zum Bilanzstichtag, die je nach Art des Wirtschaftsguts und des auslösenden Moments für die Wertminderung unterschiedlich sein können (BFH-Urteil vom 16. September 2007 I R 58/06, BStBl II 2009, 294; vom 9. September 2010 IV R 38/08, BFH/NV 2011, 423).

49

b) Diese Voraussetzungen für eine dauernde Wertminderung sind im Streitfall erfüllt.

50

Seit dem Stichtag 31.12.1996 minderte sich der Bodenrichtwert für das streitgegenständliche Grundstück von 265 EUR/qm auf 220 EUR/qm seit dem 31.12.2002. Somit war das Preisniveau zum Stichtag 31.12.2005 seit nahezu einer Dekade nicht mehr gestiegen. Gemäß den – auch nach Ansicht des Zeugen – eingeschränkten prognostischen Möglichkeiten zum Bilanzstichtag war nach der Überzeugung des Senats ernstlich mit einem langfristigen Anhalten der Wertminderung zu rechnen. Der Zeuge führte auch insofern überzeugend und nachvollziehbar aus, diese Preisentwicklung nach unten sei infolge der konjunkturellen Entwicklung eingetreten. Dass sich insoweit eine signifikante Änderung im Vergleich zu den zurückliegenden neun Jahren dahingehend ergeben könnte, dass die Nachfrage nach Grundstücken im Gewerbegebiet A-Straße wieder anzöge, war zum 31.12.2005 nicht ersichtlich (und ist in der Folgezeit tatsächlich auch nicht eingetreten). Ausweislich der weiteren Aussage des Zeugen hätten statistische Auswertungen der Kaufpreissammlung der Gemeinde ergeben, dass sich die Umsätze aus Grundstücksverkäufen in 2004 extrem nach unten entwickelten (hinsichtlich unbebauter Grundstücke von 4 auf 2,7 Mio EUR, bzgl. bebauter Grundstücke von 11 auf 6,3 Mio EUR) und in 2005 das Niveau von 2003 nicht wieder erreicht hätten. Die Situation auf dem Markt sei verhalten, das Niveau 2004 und 2006 stagnierend gewesen. Es seien keine neuen Gewerbegebiete geplant gewesen. Im Gewerbegebiet W sei noch etwas voran gegangen, im Gewerbegebiet A-Straße sei alles saturiert gewesen. Damals habe es keine Festlegung für die Ausweisung eines weiteren Gewerbegebietes gegeben. Auch die Ansiedlung neuer Unternehmen sei in Y seinerzeit nicht ersichtlich gewesen.

51

Somit gab es zum 31.12.2005 mehrere Gründe, die für ein Andauern der Wertminderung sprachen, aber keine Gründe, die für eine steigende Nachfrage bzw. steigende Preise stritten.

52

4. Die Teilwertabschreibung beträgt 2.365.116,96 EUR ./. 1.866.345 EUR = 498.772 EUR.

53

5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 136 Abs. 1 Satz 1 FGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 151 FGO i.V.m. 708 Nr. 11, 711 Satz 1 Zivilprozessordnung (ZPO).

54

6. Die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren wird gemäß § 139 Abs. 3 Satz 3 FGO infolge der rechtlichen Problematik des Falles für notwendig erklärt.

55

7. Die Revision ist nicht zuzulassen, da die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 115 Abs. 2 FGO nicht erfüllt sind.