Landgericht Wuppertal (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-01-14, Aktenzeichen 4 O 381/03
ECLI:DE:LGW:2004:0114.4O381.03.00

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.668,94 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszins seit dem 16.08.2003 zu zah-len.

Die Klage im übrigen wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreites werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 100 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

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T a t b e s t a n d

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Der Kläger verlangt von der Beklagten, die als Maklerin tätig ist, Schadensersatz wegen Schlechterfüllung und - teils aus abgetretenem Recht - Rückzahlung von Courtage.

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Der Kläger war Eigentümer hinterliegenden Grundstücks E-Straße a sowie Miteigentümer des Grundstücks E-Straße in Z1. Während das Vordergrundstück mit einem Mehrfamilienhaus bebaut war, befand sich auf dem Hintergrundstück ein ehemaliger freikirchlicher Bet- bzw. Gemeindesaal (im folgenden: Gemeindesaal). Mit Bescheid vom 19.8.87 genehmigte die Stadt dem Kläger die Änderung der Nutzung des Gemeindesaales in ein Poster-Lager (Bl. 75 d. BA). Anfang 1997 vermietete der Kläger den Gemeindesaal offiziell als Gewerberaum (Mietvertrag vom 3.1.97, Bl. 27 - 29 d. A.), wobei der Kläger - zumindest in der Folgezeit - die illegale Nutzung des - entsprechend hergerichteten - Gemeindesaales als Wohnraum duldete.

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Zur Veräußerung beider Grundstücke schlossen der Kläger und die übrigen Eigentümer einerseits sowie die Beklagte andererseits am 15.6.98 einen sogenannten Vermittlungsauftrag, in dem die Beklagte u.a. bevollmächtigt wurde, "alle für den Verkauf erforderlichen Unterlagen einzusehen" (Bl. 30 d. A.). Die Parteien nahmen gemeinsam das Hinterhaus in Augenschein. Die Beklagte erstellte ein Exposé, in dem es u.a. hieß, ehemaliger Betsaal innen wohnraummäßig umgebaut (Bl. 31f d. A.). Sie schaltete Zeitungsanzeigen, in denen von dem Hintergebäude ausschließlich als von einem Einfamilienhaus mit ca. 100 m² die Rede war (Bl. 33f d. A.).

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Die zunächst vom Kläger angestrebte Veräußerung beider Hausgrundstücke "im Paket" scheiterte. Das vordere Grundstück wurde schließlich am 30.12.98 verkauft (Bl. 118ff d. A.). Am 12.1.99 schlossen der Kläger einerseits und ein Ehepaar J(im folgenden: Käufer) einen notariellen Kaufvertrag (Bl. 67 - 84 d. A.) über das hinterliegende Grundstück(Nr. 21a), wobei als Kaufpreis 150.000 DM vereinbart wurden. Angaben über die Art der Bebauung und die erlaubte Nutzung enthielt der Vertrag grundsätzlich nicht. Allerdings wurde in § 5 versichert, dass keine Mietverhältnisse bestünden, und dem Käufer das Recht eingeräumt, bereits vor Besitzübergang Umbau- und Renovierungsarbeiten auszuführen. In § 6 wurde zudem ein Gewährleistungsausschluss festgelegt, wobei K versicherte, dass ihm keine versteckten Mängel bekannt seien und keine Wohnungsbindung bestehe. Während in diesem Vertrag in § 5 von Grundbesitz die Rede war, hieß es in dem am 30.12.98 im selben Notariat abgeschlossenen anderen Vertrag an entsprechender Stelle: Wohnung.

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Anschließend zahlte der Kläger an die Beklagte 1.740 DM als Vermittlungsprovision, welche die Beklagte ihm in Rechnung (Bl. 35 d. A.) gestellt hatte. Der Käufer zahlte 5.220 DM als Provision an die Beklagte.

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Als der Käufer sich bei der Stadtsparkasse Z1 um die Finanzierung bemühte, stellte diese fest, dass eine Wohnnutzung des Objektes mangels entsprechender Genehmigung unzulässig sei. In der Zwischenzeit hatte der Käufer aber bereits mit Bauarbeiten im Gebäudeinneren begonnen. Die Beklagte beantragte erfolglos bei der Stadt Z1 die Erteilung einer Bauerlaubnis für die Umbau- und die Umnutzungsmaßnahmen.

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Sodann focht der Käufer den Kaufvertrag an. Der Kläger seinerseits erklärte den Rücktritt vom Kaufvertrag wegen Zahlungsverzuges des Käufers und verklagte ihn auf Schadensersatz (LG Wuppertal, 2 O 49/00), wobei er u.a. vortrug, das Gebäude sei als Wohnraum genutzt worden und als solcher auch ohne weiteres nutzbar gewesen (Bl. 4 BA). Er sei aufgrund einer entsprechenden Absprache mit dem Käufer davon ausgegangen, dass dieser lediglich Tapezier- und die üblichen Renovierungsarbeiten durchführen würde. Der Käufer sei auch darauf hingewiesen worden, dass es sich um ein Gewerbeobjekt handele, wobei der Kläger Beweis durch Zeugnis der hiesigen Beklagten antrat (Bl. 106 BA). Frau L (Anm.: Die hiesige Beklagte) als auch Herr L hätten die Käufer sehr wohl über alle erforderlichen Informationen in Kenntnis gesetzt (Bl. 128 BA). Der Käufer erhob Widerklage. Die 2. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal wies die Klage ab und gab der Widerklage teilweise statt, weil der Kläger wahrheitswidrig verschwiegen habe, dass für die Nutzung als Wohnraum keine behördliche Genehmigung vorgelegen habe. Die Zeugen L hätten die Behauptungen des Klägers nicht bestätigt. In der Berufungsinstanz verglichen sich die dortigen Parteien im wesentlichen mit dem Ergebnis des landgerichtlichen Urteils. Ergänzend wurde nur vereinbart, dass der Käufer seinen Courtagerückzahlungsanspruch an den Kläger abtrat.

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Der Kläger verlangt Rückzahlung der geleisteten Courtagezahlungen und insbesondere Schadensersatz. Hierzu trägt er vor:

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Er habe die Schriftsätze seiner Prozessbevollmächtigten im laufenden und im vorangegangenen Prozess gelesen. Die dort aufgestellten Behauptungen beruhten auf seinen Angaben. (Auf Nachfrage:) Dass der Käufer auf die Eigenschaft Gewerbeimmobilie von der Maklerin hingewiesen worden sei, habe er dem Rechtsanwalt im Vorprozess nicht gesagt. Er, der Kläger, habe der Beklagten in ihrem ersten Gespräch die Bauantragsunterlagen überlassen, die vorgenommene Nutzungsänderung als Posterlager ausdrücklich erwähnt und immer nur von der Kapelle gesprochen. Außerdem habe er der Beklagten u.a. den Lagergrundriss (Bl. 156 d. A.) übergeben. Auf Befragen habe seine Ehefrau der Beklagten geantwortet, eine Nutzungsänderung zu Wohnzwecken sei unzulässig. Er habe von einem bekannten baulichen Mangel des Objektes erzählt, nämlich dem, dass unter besonderen Witterungsbedingungen Feuchtigkeit bzw. Nässe von unten aufsteige.

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Das Exposé der Beklagten sei ihm nicht bekannt geworden und nicht mit ihm abgestimmt gewesen. Als er, der Kläger, von seiner Tochter erfahren habe, das in der Zeitungsannonce mit dem Hinweis auf ein Einfamilienhaus geworben worden sei, habe er die Beklagte angerufen und dieser den Hinweis erteilt, es handele sich tatsächlich nicht um ein Einfamilienhaus.

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Unmittelbare Kontakte zwischen ihm und dem Käufer hätten vor dem Notartermin nicht stattgefunden (Schriftsatz 05.01.2004, Bl. 13 = Bl. 149 d. A.) Den Käufer habe er etwa 14 Tage vor dem Notartermin bei einem verabredeten Termin zu einer erneuten Besichtigung kennengelernt. Bei der Gelegenheit hätte dieser ihn gefragt, ob u.a. der Boden geöffnet werden dürfte, um die Möglichkeit der Installation einer Fußbodenheizung prüfen zu können.

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Die Beklagte hafte, weil sie nicht auf das Fehlen einer Nutzungsgenehmigung zu Wohnzwecken hingewiesen habe. Sie hätte Käufer und Notar über die vertragswesentlichen Eigenschaften der Immobilie richtig ins Bild setzen müssen. Sie habe zudem bewirkt, dass die Käufer vor der Kaufpreiszahlung mit Umbaumaßnahmen beginnen konnten, ohne auf das durch die Renovierungsklausel erhöhte Risiko hinzuweisen. Der Käufer habe das Gebäudeinnere weitgehend zerstört. Der Kläger verlangt 37.068,66 Euro als entgangenen Gewinn (näher Klageschrift, Bl. 21-23) sowie die Rückzahlung der von ihm und der vom Käufer geleisteten.

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Der Kläger beantragt,

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1.

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die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 40.627,22 Euro zu zahlen,

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2.

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Weiter wird die Beklagte verurteilt, auf den Betrag von 28.271,03 Euro mit Wirkung vom 16.08.2003 an und auf einen Betrag von 12.356,19 Euro vom Zeitpunkt des Eintritts der Rechtshängigkeit an Zinsen zu entrichten, und zwar zu einem Zinssatz von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäss § 247 B per anno.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte wendet sich gegen ihre Inanspruchnahme nach Grund und Höhe. Sie trägt vor:

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Der Kläger habe vom Hinterhaus ausdrücklich als von einem Wohnhaus gesprochen. Von einer Einschränkung auf eine gewerbliche Nutzung sei keine Rede gewesen. Mit der Beauftragung habe er ihr, der Beklagten, einen Wohnungsgrundriss (Bl. 116 d. A.) überlassen. Das Exposé sei dem Kläger persönlich frühzeitig ausgehändigt worden. Die Renovierungsklausel sei das Ergebnis einer Absprache zwischen dem Kläger und dem Käufer gewesen. Außerdem hätte der Kläger gegen die Zerstörungen einschreiten können.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die zulässige Klage hat aus den bereits im Gütetermin im einzelnen erörterten Gründen nur im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. I. Das für das Schuldverhältnis der Parteien maßgebliche Recht richtet sich nach den bis zum 31.12.2001 geltenden Gesetzen (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB). II. Der Kläger kann von der Beklagten die Rückzahlung der Provision, welche der Käufer an die Beklagte geleistet hat, nebst Zinsen gemäß §§ 284 I 1, 288 I 1 BGB a.F. (Zahlungsaufforderung vom 08.07.03, Bl. 37 - 43 d.A.) verlangen. Der Anspruch ergibt sich aus §§ 812 I, 654 analog BGB in Verbindung mit der Abtretung des Käufers an den Kläger. Analog § 654 BGB verliert ein Makler seinen Lohnanspruch, wenn er zumindest grob leichtfertig durch Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwider handelt (Sprau in: Palandt, 62. Aufl., § 654, Rdn. 1). Hat der Auftraggeber den Maklerlohn bereits entrichtet, ist der Makler ungerechtfertigt bereichert und zur Rückzahlung verpflichtet. Ob daneben oder stattdessen ein Schadensersatzanspruch nach den Grundsätzen der positiven Vertragverletzung in Betracht kommt, bedarf letztlich keiner Entscheidung, weil dessen Voraussetzungen erst recht erfüllt wären.

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Die Beklagte hat ihre dem Käufer als ihrem Auftraggeber gegenüber bestehenden Pflichten in der oben dargestellten Weise bereits nach ihrem eigenen Vortrag verletzt.

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Ein Makler darf nämlich keine Informationen erteilen, für die es an einer hinreichenden Grundlage fehlt. Hat der Makler sich die erforderliche Grundlage nicht verschafft oder nicht verschaffen können, so muss er zumindest diesen Umstand offen legen (BGH Urteil vom 28.9.00, III ZR 43/99, dort S. 5).

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Vorliegend wusste die Beklagte, dass das Hinterhaus ursprünglich ein sakraler Bau, ein Bethaus, gewesen war. Von daher war offensichtlich, dass eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung stattgefunden hatte. Dennoch bewarb die Beklagte das Objekt als Einfamilienhaus, was trotz der äußeren Gegebenheiten des Gebäudes und des Zusatzes im Exposé "ehemals Betraum" bei potenziellen Käufern den Eindruck erwecken musste, einer Nutzung als Wohnhaus stehe diesbezüglich aus öffentlich-rechtlicher Sicht nichts entgegen.

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Die Beklagte hätte deshalb die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit der Wohnnutzung überprüfen oder den Käufer darauf hinweisen müssen, dass sie diese Zulässigkeitsfrage nicht selbst überprüft hatte (vgl. BGH NJW-RR 03, 700, 702) Sie hätte lediglich sagen dürfen, dass der Betsaal zuletzt als Wohnung genutzt worden sei (vgl. BGH Urteil vom 28.9.00, III ZR 43/99, dort S. 7). Diese Pflichtverletzung war zumindest grob leichtfertig, weil die offensichtliche Nutzungsänderung einer entsprechenden Erlaubnis bedurfte. Dass die Beklagte damit den Interessen ihres Auftraggebers erheblich zuwider handelte, versteht sich von selbst. Es entlastet die Beklagte entgegen ihrer im Gütetermin geäußerten Rechtsansicht auch nicht, dass sie in ihrem Exposé einen Passus aufgenommen hatte, wonach alle Angaben vom Verkäufer stammen würden und sie nicht für falsche Angaben haften würden. Hierbei handelte es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen, die schon nach § 11 Nr. 7 AGB-Gesetz unwirksam sind. Denn ansonsten würden selbst vorsätzlich falsche Angaben des Maklers sanktionslos bleiben. III. Darüber hinaus stehen dem Kläger gegen die Beklagte schon nach seinem eigenen Sachvortrag keine Zahlungsansprüche zu. 1. Das gilt zunächst hinsichtlich des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs hinsichtlich des entgangenen Gewinns bzw. der durch den Käufer verursachten Zerstörungen. Ein Anspruch nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung besteht jedenfalls im Ergebnis nicht.

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Offenbleiben kann die Frage, ob ein Makler im Verhältnis zum Auftraggeber verpflichtet ist, den Geschäftsgegner zutreffend aufzuklären, da die Pflicht zur umfassenden und wahrheitsgemäßen Information über alle für den Entschluss des Kunden wesentlichen Punkte eben gegenüber dem jeweiligen Kunden besteht (Dehner, "Die Entwicklung des Maklerrechts ...", NJW 02, 3747, 3753), Kunde in diesem Sinne aber der Käufer war. Dabei kommt allerdings auch in Betracht, dass die Beklagte den Kläger darauf hätte hinweisen müssen, dass sie den Käufer nicht auf die mögliche Nutzungseinschränkung hingewiesen hatte, zumal die Beklagte die Vertragsanbahnung übernommen hatte.

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Selbst wenn insoweit angenommen würde, die Beklagte habe Pflichten gegenüber dem Kläger verletzt, so wäre ein Schadensersatzanspruch jedenfalls aus dem Gesichtspunkt des überwiegenden Mitverschuldens ausgeschlossen. Der Kläger hatte es nämlich in der Hand, den Schadenseintritt zu verhindern und dies war ihm auch zuzumuten. Der Nutzungsänderungsbescheid von 1987 war ihm nämlich bekannt. Er hatte die illegale Nutzung zu Wohnzwecken zumindest geduldet. Weiter wusste er nach seinem eigenen Vortrag spätestens seit dem ersten Gespräch mit der Beklagten, dass eine Nutzung zu Wohnzwecken unzulässig war. Darüber hinaus will er stets nur von der "Kapelle", nicht aber von dem Wohnhaus gesprochen haben.

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Hätte er den Käufer gefragt, ob diesem bekannt sei, dass es nur eine Genehmigung für eine Nutzung als Posterlager gebe, hätte er diesen rechtzeitig aufklären können. Dasselbe wäre geschehen, wenn er die Beklagte gefragt hätte, ob diese den Käufer entsprechend informiert habe. Dazu hatte er auch als Laie jeden Anlass. Denn, als er erfuhr, in der Zeitungsannonce sei von einem Einfamilienhaus die Rede, meinte er, die Beklagte darauf hinweisen zu müssen, dass es sich um kein Einfamilienhaus handele. Dann aber lag es mehr als nahe, sich zu vergewissern, dass der Käufer keiner Fehlvorstellung unterlag. Der Kläger hatte entgegen seinem ursprünglichen Sachvortrag auch durchaus schon vor dem Notartermin Kontakt mit dem Käufer. Er wusste auch oder musste zumindest davon ausgehen, dass das Objekt als Wohnhaus gekauft werden sollte. Dann aber war es in erster Linie seine Sache als Vertragspartner des Käufers arglistige Täuschungen desselben zu vermeiden, weshalb das Ausmaß seines Verschuldens zum Zurücktreten der etwaigen Haftung der Beklagten führt.

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Es mag zugunsten des Klägers unterstellt werden, dass die sogenannte Renovierungsklausel auf Veranlassung der Beklagten in den Vertrag aufgenommen worden ist. Daraus ergibt sich aber im Ergebnis keine dem Kläger günstigere Beurteilung der Rechtslage. Denn die - allgemein bekannt nicht unübliche - Renovierungsklausel hätte sich nicht ausgewirkt, wäre der Vertrag durchgeführt worden. Davon abgesehen kann eine Pflichtverletzung der Beklagten insoweit nicht angenommen werden. Schon der Vertrag über das Haupthaus enthielt bereits eine entsprechende Klausel. Dem Kläger war sehr wohl bekannt, dass der Käufer nicht nur tapezieren und ähnliches wollte, sollte doch der Fußboden geöffnet werden und gegebenenfalls eine Fußbodenheizung eingebaut werden. Schließlich handelte es sich um einen Notarvertrag mit entsprechenden Aufklärungspflichten des Notars.

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Unbeschadet der obigen Ausführungen - insoweit nicht im Gütetermin erörtert - hätte der Käufer ohnehin vom Vertrag zurücktreten können. Denn nach dem eigenen Vortrag des Klägers hat er diesen auch hinsichtlich des Vorhandenseins von Mängeln arglistig getäuscht. Im Notarvertrag hat er nämlich versichert, dass ihm keine versteckten Mängel bekannt seien. Tatsächlich gab es ein ihm bekanntes Problem mit aufsteigender Feuchtigkeit bzw. Nässe (vergleiche Tatbestand).

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Mithin bedarf es keiner Entscheidung, ob der Kläger seinen diesbezüglichen Schadensersatzanspruch der Höhe nach hinreichend substanziiert dargelegt hat, obwohl die angeblichen Substanzverschlechterungen lediglich pauschal behauptet worden sind. Schon gar nicht war der Rechtsstreit dem Antrag des Klägers entsprechend zu vertagen, um ihm Gelegenheit zu geben, den Minderwert sachverständig ermitteln zu lassen, da sich ein Kläger - bei hinreichendem Sachvortrag - insoweit auf den Beweisantritt Einholung eines Sachverständigengutachtens beschränken darf (vgl. BGH NJW 03,1038). 2. Ein Anspruch auf Rückzahlung der vom Kläger selbst gezahlten Courtage besteht ebenfalls nicht. Er ergibt sich weder aus §§ 812 I, 654 analog BGB noch als Schadensersatzanspruch nach den Grundsätzen der positiven Forderungsverletzung. Auch insoweit ist nämlich ein Anspruch spätestens aufgrund des eigenen Verhaltens des Klägers ausgeschlossen. Zur Vermeidung bloßer Wiederholungen wird auf die vorstehenden Ausführungen Bezug genommen. IV. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 II und 709 ZPO. V. Streitwert: 40.627,22 Euro (§§ 12 I GKG, 6 ZPO)