Landgericht Aurich (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-12-15, Aktenzeichen 6 O 4/11

Tenor

1. Auf die Klage wird die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 33.281,61 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Teilbetrag i.H.v. 12.138,- € seit dem 06.11.2010, aus weiteren 12.138,- € seit dem 08.12.2010 und aus weiteren 9.005,61 € seit dem 21.01.2011 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Auf die Widerklage wird die Klägerin und Widerbeklagte verurteilt, an die Beklagte und Widerklägerin 11.781,- € nebst Zinsen hieraus i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.02.2011 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 8% und die Beklagte 92%.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer von der Beklagten erklärten Vertragskündigung.

2

Mit Vertrag vom 30.08.2005 mietete die P. Warenhandelsgesellschaft mbH von dem damaligen Grundstückseigentümer, Herrn B., Geschäftsräume in dem Objekt A.weg in W.. Vereinbart war eine monatliche Nettomiete von 9.900,- € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 300,- €/Monat sowie der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Gemäß § 1 Nr. 3 des Vertrages sollte das Objekt als Einzelhandelsgeschäft genutzt werden. Gemäß § 4 des Vertrages war als Mietbeginn der 14.02.2006 vorgesehen, die Laufzeit sollte 12 Jahre betragen. In § 9 des Vertrages wurde dem Mieter die Untervermietung des Objektes gestattet. Wegen der weiteren Einzelheiten des am 30.08.2005 unterzeichneten Mietvertrages wird auf die als Anlage K 1 zur Akte gereichte Ablichtung desselben verwiesen.

3

In der Folgezeit traten die Parteien dieses Rechtsstreits in das genannte Vertragsverhältnis ein. Die Klägerin erwarb das Objekt und trat in das Mietverhältnis auf Vermieterseite ein. Die Beklagte hatte auf Mieterseite das Mietverhältnis im Wege der Vertragsübernahme von der Fa. P. Warenhandelsgesellschaft mbH übernommen, die ihrerseits im April 2008 den Geschäftsbetrieb in dem Objekt einstellte und dieses räumte. Die Beklagte bemühte sich daraufhin um einen neuen Mietinteressenten und fand diesen in der Firma D. B. GmbH & Co.KG.. Mit Vertragserklärungen vom 12. und 21.04.2010 schlossen die Beklagte und die Fa. D. B. einen Untermietvertrag über das genannte Objekt. Gemäß Abs. VI des Vertrages stand die Wirksamkeit des Vertrages unter der Bedingung einer öffentlich-rechtlichen Zulässigkeit des von der Untermieterin beabsichtigen Einzelhandelsbetriebes. Ergänzt wurde der Vertrag um eine handschriftliche Klausel, wonach der Untermietvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der Erteilung einer Bau-/Nutzungsgenehmigung bis zum 28.06.2010 stehen sollte. Wegen der weiteren Einzelheiten dieses Untermietvertrages wird auf die als Anlage B 3 zur Akte gereichte Ablichtung desselben verwiesen.

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Die Fa. D. B. beantragte daraufhin beim Landkreis A. die Erteilung einer Nutzungsänderungsgenehmigung. Dieser informierte die Untermieterin zunächst formlos, die beantragte Genehmigung versagen zu wollen. Hiervon setzte die Beklagte die Klägerin mit Schreiben vom 30.06.2010 in Kenntnis und forderte diese zugleich auf, bis zum 31.07.2010 dafür Sorge zu tragen, dass der geplante Einzelhandelsbetrieb der Untermieterin zugelassen wird. Gleichzeitig stellte sie in Aussicht, die seit April des Jahres gezahlten Mieten zurückzufordern. Wegen der weiteren Einzelheiten des Schreibens der Beklagten vom 30.06.2010 wird auf die als Anlage B 4 zur Akte gereichte Ablichtung desselben verwiesen.

5

In der Folgezeit kam es zu weiterem Schriftwechsel einerseits zwischen den Vertragsparteien, andererseits zwischen der Klägerin und dem Landkreis. Diesem gegenüber vertrat die Klägerin die Auffassung, dass lediglich ein Mieterwechsel vorliege, der keiner Nutzungsänderungsgenehmigung bedürfe. Die Beklagte stellte ab August 2010 die Zahlung der Mietraten ein und setzte mit Schreiben vom 26.07.2010 noch einmal eine Frist bis zum 31.08.2010, binnen der die Klägerin sicherzustellen habe, dass das Objekt durch die Untermieterin wie vorgesehen genutzt werden könne, andernfalls solle das Vertragsverhältnis gekündigt werden. Ende August lag noch keine abschließende Entscheidung des Landkreises vor. Mit Schreiben vom 06.09.2010 kündigte die Beklagte daraufhin das Mietverhältnis zur Klägerin mit Wirkung zum 30.09.2010. Auf den Inhalt des als Anlage K 4 in Ablichtung zur Akte gereichten Kündigungsschreibens der Beklagten wird Bezug genommen.

6

Mit Bescheid vom 05.10.2010, welcher der Fa. D. B. am 08.10.2010 zuging, erteilte der Landkreis A. entgegen vorangegangener anderslautender Mitteilungen die beantragte Nutzungsgenehmigung. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auch insoweit auf die als Anlage K 5 zur Akte gereichte Ablichtung des Bescheides vom 05.10.2010 verwiesen.

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Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Zahlung der Bruttomonatsmieten für Oktober bis einschließlich Dezember 2010. Sie ist der Ansicht, dass die am 06.09.2010 erklärte Kündigung unwirksam sei, da kein Kündigungsgrund vorgelegen habe. Das Objekt sei tatsächlich nutzbar gewesen und auch das öffentliche Baurecht habe dem nicht entgegengestanden. Soweit der Landkreis A. zunächst angekündigt habe, eine - ohnehin nicht erforderliche - Nutzungsänderungsgenehmigung nicht zu erteilen, habe eine von ihr - der Klägerin - nicht zu verantwortende falsche Sachbehandlung des Landkreises vorgelegen.

8

Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an sie EUR 36.414,00 nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf jeweils EUR 12.138,00 seit dem 08.10., 06.11. und 08.12.2010 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

12

Die Beklagte ist der Ansicht, dass das Objekt jedenfalls ab April 2010, dem Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrages, nicht mehr nutzbar gewesen sei, da dem die Aussage des Landkreises entgegen gestanden habe, die begehrte Nutzungsänderung nicht genehmigen zu wollen. Dies stelle einen Mangel dar, der von der Klägerin trotz mehrfacher Fristsetzungen nicht beseitigt worden sei. Dieser Umstand habe sie zur Kündigung des Vertragsverhältnisses berechtigt. Vielmehr sei der Gebrauch bereits vor der Kündigung dermaßen beeinträchtigt gewesen, dass eine Miete seit April 2010 nicht mehr geschuldet werde. Mit ihrer Widerklage begehrt die Beklagte daher neben der Feststellung der Wirksamkeit ihrer Kündigungserklärung auch die Rückzahlung der in den Monaten April bis einschließlich Juli 2010 gezahlten Miete ohne Nebenkostenvorauszahlung.

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Die Beklagte beantragt widerklagend,

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1. festzustellen, dass das mit Vertrag vom 30.08.2005 begründete Mietverhältnis zwischen den Parteien über die Geschäftsräume/-flächen in W., A.weg , durch ihre außerordentliche fristlose Kündigung mit Wirkung zum 30. September 2010 beendet worden sei;

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2. die Klägerin zu verurteilen, an sie € 47.124,-- nebst Zinsen hieraus i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB ab Zustellung der Widerklage zu zahlen.

16

Die Klägerin beantragt,

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die Widerklage abzuweisen.

18

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.

19

Mit Schriftsätzen vom 03.01.2011 und 10.02.2011 haben sich die Parteien mit einer Entscheidung des Rechtsstreits durch den Vorsitzenden einverstanden erklärt.

Entscheidungsgründe

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Klage und Widerklage sind zulässig. Namentlich das für den Widerklageantrag zu 1.) zu fordernde Feststellungsinteresse liegt vor (§ 256 Abs. 1 ZPO). Die Wirksamkeit der Kündigung ist zwar auch im Rahmen der Entscheidung über die Klageforderung zu prüfen. Insoweit wäre die Bindungswirkung einer gerichtlichen Entscheidung zwischen den Parteien aber auf den mit der Klage geltend gemachten Zeitraum von 3 Monaten begrenzt. Von daher besteht ein berechtigtes Interesse der Beklagten, die Wirksamkeit ihrer Kündigungserklärung für die gesamte Laufzeit des Vertrages feststellen zu lassen.

21

Die Klage ist auch überwiegend, die Widerklage dagegen nur zu einem geringfügigen Teil begründet. Die über den jeweils zuerkannten Teil hinausgehenden Forderungen der Parteien stehen diesen aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

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I. Klageforderung

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Die Klägerin hat einen Anspruch aus Gewerberaummietvertrag i.V.m. § 535 Abs. 2 BGB gegen die Beklagte auf Zahlung einer Bruttomiete i.H.v. insgesamt 33.281,61 € für den Zeitraum Oktober bis einschließlich Dezember 2010.

24

1. Das zwischen den Parteien auf Grundlage des Mietvertrages vom 30.08.2005 bestehende Mietverhältnis ist von der Beklagten mit ihrem Schreiben vom 06.09.2010 nicht wirksam gekündigt worden, mit der Folge, dass die Klägerin grundsätzlich weiterhin die Zahlung der vereinbarten Miete beanspruchen kann.

25

Ein Recht, das Vertragsverhältnis unter Beachtung der Frist gemäß §§ 542, 580a Abs. 2 BGB ordentlich zu kündigen, stand der Klägerin nicht zu, da eine feste Vertragslaufzeit von insgesamt 12 Jahren vereinbart worden ist.

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Die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 BGB liegen ebenfalls nicht vor. In der Aussage des Landkreises Aurich, die von ihrer Untermieterin beantragte Nutzungsänderung nicht genehmigen zu wollen, liegt zwar ein Mangel, welcher der Beklagten den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache jedenfalls teilweise i.S.v. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB entzogen hatte (hierzu unten a)). Trotz Verwirklichung dieses Regelbeispiels nach § 543 Abs. 2 BGB liegt aber ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung nach Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 BGB nicht vor (hierzu unten b)).

27

a) Die Aussage des Landkreises, die beantragte Nutzungsänderung nicht genehmigen zu wollen, hat vorliegend zu einem Entzug der Gebrauchstauglichkeit des Objektes für die Dauer des laufenden Genehmigungsverfahrens geführt. Auch wenn das Objekt als solches weiterhin nutzbar war und vieles dafür spricht, dass aufgrund der vorangegangen Nutzung des Objektes durch die Fa. P. als Einzelhandelsgeschäft überhaupt keine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung vorlag, hatte die Aussage des Landkreises zur Konsequenz, dass die Beklagte das ihr vertraglich eingeräumte Recht zur Untervermietung während des laufenden Genehmigungsverfahrens faktisch nicht ausüben konnte. Dieses ist vorliegend von besonderer Bedeutung, da sich seit dem Mieterwechsel von der Fa. P. zur Beklagten, der nicht ohne Zustimmung der Klägerin erfolgen konnte, der vertraglich vorgesehene Gebrauch des Mietobjektes geändert hat. Während zuvor die Fa. P. das Objekt als Einzelhändler selber betrieben hatte, war es nach dem Mieterwechsel allen Beteiligten bewusst, dass die Beklagte, welche die leerstehenden und ehemals von der Tengelmann-Gruppe genutzten Gebäude verwaltet und die selber kein Einzelhandelsgewerbe ausübt, darauf angewiesen ist, die angemieteten Objekte entsprechend der Abrede in § 9 des Mietvertrages unter zu vermieten.

28

b) Dieser teilweise Entzug der Gebrauchstauglichkeit rechtfertigt vor dem Hintergrund der besonderen Umstände des vorliegenden Sachverhalts jedoch eine außerordentliche Kündigung nicht. Tatsächlich darf das Objekt für die vorgesehene Nutzung der Untermieterin genutzt werden, wie die letztlich erteilte Baugenehmigung vom 05.10.2010 zeigt. An der zunächst fehlerhaften Handhabung des Antrages durch die Genehmigungsbehörde traf die Klägerin kein Verschulden, auch wenn sie als Vermieterin gleichwohl das Risiko dafür trägt, dass das Objekt dem gemeinsamen Vertragszweck entsprechend genutzt werden kann. Entscheidend ist, dass der Beklagten keine Nachteile bis zur Beendigung des Genehmigungsverfahrens drohten, so dass ihr ein Zuwarten zuzumuten war. Die Beklagte hatte zum Zeitpunkt der Kündigung bereits die Mietzahlungen eingestellt. Tatsächlich war sie während der Ungewissheit des laufenden Genehmigungsverfahrens - wie noch auszuführen ist - von der Verpflichtung zur Mietzahlung befreit. Im Gegenzug hatte die Untermieterin weiterhin Interesse an der Vertragsbeziehung gezeigt und das von ihr selbst eingeleitete Genehmigungsverfahren trotz der abschlägigen Aussagen des Landkreises weiter betrieben.

29

Der Umstand, dass die von der Beklagten gesetzten Fristen ergebnislos verstrichen, ändert an dieser Einschätzung nichts. Die Klägerin hatte erkennbar keinen Einfluss auf den Zeitpunkt der Entscheidung der Behörde. Eine Fristsetzung war daher von vornherein nicht Erfolg versprechend. Von der Klägerin konnte erwartet werden, dass sie sich an dem Verfahren beteiligt und die Untermieterin in ihrem Anliegen unterstützt. Dies ist mit der Einlassung der Klägerin vom 03.08.2010 geschehen. Die Klägerin hatte aus ihrer Sicht mit diesem Schreiben an den Landkreis alles Erforderliche getan, um die Nutzung des Objektes durch die Untermieterin zu ermöglichen. Die tatsächlich erteilte Baugenehmigung bestätigt sie in dieser Auffassung.

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2. Im Hinblick auf die Höhe der geschuldeten Miete für den geltend gemachten Zeitraum ist indes zu berücksichtigen, dass der Bescheid, der die vorgesehene Nutzung durch die Untermieterin gestattet, erst am 05.10.2010 erlassen wurde und der Untermieterin erst am 08.10.2010 zugegangen ist. Die vorgesehene Nutzung war daher der Beklagten noch bis zum 08.10.2010 entzogen. Dies hat gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB zur Folge, dass die Beklagte bis zu diesem Zeitpunkt noch von der Verpflichtung zur Mietzahlung befreit war.

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Eine Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 S.2 BGB, bei der die Miete nur angemessen herabzusetzen wäre, kommt vorliegend nicht in Betracht. Zwar war das Objekt als solches nutzbar. Wie aber bereits ausgeführt, hat sich der vertraglich vorausgesetzte Gebrauch mit dem Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis geändert. Hiernach bestand der vertragsgemäße Gebrauch in der Möglichkeit, das Objekt untervermieten zu können. Diese Möglichkeit war während des Genehmigungsverfahrens vollständig aufgehoben und nicht lediglich herabgesetzt.

32

Die Bruttomiete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung sowie Mehrwertsteuer betrug monatlich 12.138,- €. Diesen Betrag kann die Klägerin für die Monate November und Dezember jeweils in voller Höhe beanspruchen. Im Monat Oktober kann die Klägerin die Miete aus den dargestellten Gründen nur für die Zeit ab dem 08.10., mithin noch für 23 Tage beanspruchen. Hieraus folgt eine anteilige Miete in Höhe von 9.005,61 € (= 23/31 von 12.138,- €). Insgesamt besteht daher der Anspruch der Klägerin in Höhe der zuerkannten 33.281,61 €.

33

3. Die für die Klageforderung zuerkannten Zinsen folgen für die Monatsmieten November und Dezember 2010 aus Verzug gemäß § 288 Abs. 2 i.V.m. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Verzinsung der Oktoberrate folgt aus § 291 i.V.m. § 288 Abs. 2 BGB, da insoweit ein Verzug nicht dargelegt ist. Anfang Oktober 2010 war zunächst noch keine Miete wegen des fortbestehenden Mangels geschuldet. Für die Fälligkeit der Oktoberrate war daher keine Zeit nach dem Kalender bestimmt, so dass es einer verzugsbegründenden Mahnung bedurfte, die nicht vorgetragen wurde.

34

II. Widerklage

35

1. Der Widerklageantrag zu 1), mit dem die Beklagte die Feststellung der Wirksamkeit ihrer Vertragskündigung begehrt, ist aus den bereits dargestellten Gründen unbegründet. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist in Ermangelung eines Kündigungsgrundes nicht wirksam gekündigt worden.

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2. Die Beklagte kann im Wege der Widerklage von der Klägerin die Rückzahlung der im Monat Juli 2010 geleisteten Miete i.H.v. 11.781,- € beanspruchen. Dieser Anspruch folgt aus Bereicherungsrecht gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB. Wie bereits ausgeführt, war der vertraglich vorgesehene Gebrauch des Mietobjektes seit der Erklärung des Landkreises, die begehrte Nutzungsgenehmigung versagen zu wollen, aufgehoben und die Beklagte ab diesem Zeitpunkt von der Verpflichtung zur Zahlung der Miete befreit. Wann der Landkreis sich erstmals zur Frage der Erfolgsaussicht des Antrages geäußert hatte, ist nicht dargelegt worden. Angezeigt wurde der Klägerin der Verlauf des Genehmigungsverfahrens allerdings mit Schreiben vom 30.06.2010, so dass ab diesem Zeitpunkt die Beklagte von der Zahlung weiterer Miete befreit war und die von ihr noch überwiesene Juli-Miete rechtsgrundlos erfolgte.

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Nicht abzustellen ist dagegen auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietverhältnisses im April 2010. Zu diesem Zeitpunkt war das Objekt für den vorgesehenen Zweck geeignet. Ein Grund, die begehrte Genehmigung zu versagen, bestand objektiv nicht, was sich nicht zuletzt darin zeigt, dass diese Genehmigung schließlich erlassen wurde. Darüber hinaus rechtfertigt allein das Fehlen einer behördlichen Genehmigung ohnehin keine Minderung. Hinzutreten muss ein Einschreiten der Behörde, etwa in Form einer ordnungsgeldbewährten Nutzungsuntersagung (vgl. BGH, Urt. v. 16.09.2009, Az. VIII ZR 275/08 = NJW 2009, 3421; OLG Köln, Beschluss v. 10.11.1997, Az. 19 W 48/97 = MDR 1998, 709). Diese Voraussetzung lag erst mit der Aussage des Landkreises vor, die begehrte Genehmigung nicht erteilen zu wollen.

38

3. Die Verzinsung der Widerklageforderung folgt aus § 291 i.V.m. § 288 Abs. 2 BGB. Die höhere Verzinsung ist hier auch auf den Bereicherungsanspruch anzuwenden, da es sich bei der zurückgeforderten Zahlung um das Äquivalent eines Leistungsaustausches handelt und damit noch eine Entgeltforderung im Sinne der Vorschrift vorliegt (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB (69. Aufl.) § 286 RN 27).

III.

39

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 709 ZPO.

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