Landgericht Duisburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-01-28, Aktenzeichen 2 O 198/00
ECLI:DE:LGDU:2002:0128.2O198.00.00

Tenor

Das Versäumnisurteil vom 12.02.2001 wird aufgehoben.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 8.802,24 Euro (= 17.215,69 DM nebst 4 % Zinsen aus je 2.026,76 Euro = 3.964,00 DM) seit dem 03.12.1999 und dem 03.01.2000 sowie 4 % Zinsen aus je 766,94 Euro (= 1.500,00 DM) seit dem 03.02.2000, 03.03.2000 und 03.04.2000 sowie 4 % Zinsen aus 2.447,91 Euro (= 4.787,69 DM) seit dem 19.04.2000 zu zahlen. Wegen des weitergehenden Zinsanspruchs wird die Klage abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten ihrer Säumnis. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten als Gesamtschuldnern auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrags. Die Klägerin darf die gegen sie gerichtete Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 250,00 Euro abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

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T a t b e s t a n d :

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Die Klägerin macht Ansprüche aus einem Mietverhältnis (Mietzinszahlung und Nebenkosten) in Höhe des ausgeurteilten Betrages geltend.

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Die Beklagten unterschrieben am 06.12.1993 einen Mietvertrag über Räumlichkeiten auf dem in Schermbeck. Vermieter und Eigentümer des vermieteten Objekts war seinerzeit der Zeuge . Als Mieter waren in dem Vertrag die Beklagten angegeben. Ausweislich des Mietvertrages wurden die Räumlichkeiten zum Betrieb eines Lackauslieferungslagers vermietet. Das Mietverhältnis begann am 01.12.1993 und wurde für die Dauer von 5 Jahren abgeschlossen. Wegen der Einzelheiten des Vertrages wird auf die als Anlage zur Klageschrift zu den Akten gereichte Vertragsurkunde (Bl. 30 f. d. GA) verwiesen.

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Die Beklagten waren seinerzeit Geschäftsführer der mit Gesellschaftsvertrag vom 24.09.1993 von einer Frau und der Zeugin gegründeten GmbH. Diese GmbH war zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrages noch in Gründung und noch nicht im Handelsregister eingetragen. Die später eingetragene GmbH nahm den Geschäftsbetrieb in den angemieteten Räumlichkeiten auf. Sie zahlte auch den vereinbarten Mietzins. An sie wurden von seiten des Vermieters auch die Nebenkostenabrechnungen gerichtet. Der Beklagte zu 1) beendete seine Geschäftsführertätigkeit in der GmbH zum 15.11.1995. Danach war er nur noch als Angestellter dort tätig. Der Beklagte zu 2) beendete seine Geschäftsführertätigkeit zum 01.01.1998. Der Zeuge verkaufte das Grundstück mit dem vermieteten Objekt im Jahre 1998 an die Klägerin. Auflassung und Eintragung ins Grundbuch sind erfolgt.

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Mit Schreiben vom 31.03.1998 (Bl. 24 d. GA) erfolgte die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1997. Diese endete mit einem Nettonachzahlungsbetrag in Höhe von 6.962,63 DM. Hierauf wurden 4.457,05 DM gezahlt. Mit Schreiben vom 16.02.1999 (Bl. 43 f. d. GA) erfolgte die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1998. Danach war noch ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.809,36 DM netto zu erbringen. Die Nebenkosten für das Jahr 1999 wurden mit Schreiben vom 28.01.2000 (Bl. 26 d. GA) abgerechnet.

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Ausweislich der Abrechnung war noch ein Nachzahlungsbetrag von 473,04 DM netto zu erbringen.

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Nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit wurde das Mietobjekt nicht zurückgegeben, sondern weiterhin von der GmbH genutzt. Seit Dezember 1999 wurde kein Mietzins mehr bezahlt. Über das Vermögen der GmbH wurde am 25.01.2000 das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Klägerin und der Beklagte zu 1) vereinbarten ein Mietzinsreduzierung auf 1.500,00 DM ab Februar 2000. Mit Schreiben vom 10.04.2000 kündigte die Kläger das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos zum Monatsende.

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Die Beklagten haben in der mündlichen Verhandlung vom 12. Februar 2001 ein klageabweisendes Versäumnisurteil gegen die Klägerin erwirkt. Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 23.02.2001, bei Gericht eingegangen am 27.02.2001, Einspruch gegen das am 23.02.2001 zugestellte Versäumnisurteil eingelegt.

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Die Klägerin beantragt nunmehr,

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das Versäumnisurteil vom 12.02.2001 aufzuheben und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 17.215,69 DM nebst 4 % Zinsen aus je 3.964,00 DM seit dem 03.12.1999 und 03.01.2000 sowie 4 % Zinsen aus je 1.500,00 DM seit dem 03.02.2000, 03.03.2000 und 03.04.2000 sowie 4 % Zinsen aus DM 2.505,29 seit dem 01.04.1998 sowie 4 % Zinsen aus DM 1.809,36 seit dem 20.02.1999 sowie 4 % Zinsen aus DM 473,04 seit dem 01.02.2000 zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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das Versäumnisurteil vom 12.02.2001 aufrechtzuerhalten.

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Sie behaupten, der Vertrag sei damals nicht mit ihnen persönlich als Mieter, sondern für die GmbH in Gründung geschlossen worden. Dies sei zwischen den Vertragsparteien auch klar gewesen. Sei bestreiten die geltend gemachten Nebenkostenforderung dem Grunde und der Höhe nach. Sie sind der Ansicht, daß das Mietverhältnis jedenfalls konkludent auf die GmbH übertragen wurde. Jedenfalls seien sie nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietzeit nicht mehr Mieter gewesen. Im übrigen seien sie durch ihr jeweiliges Ausscheiden aus der Geschäftsführung der GmbH nicht mehr verpflichtet, den Mietzins zu zahlen. Der Beklagte zu 2) erklärt hilfsweise die Aufrechnung mit der laut Mietvertrag zu erbringende Kaution. Im übrigen beruft er sich im Hinblick auf einzelne in der Nebenkostenabrechnung vom 31.03.1998 geltend gemachten Position auf die Einrede der Verjährung.

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Das Gericht hat Beweis erhoben nach Maßgabe der Beweisbeschlüsse vom 15.11.2000 (Bl. 113 f. d. GA) und vom 30.07.2001 (Bl. 199 f. d. GA) mit dem aus den Sitzungsprotokollen vom 25.06.2001 (Bl. 108 f. d. GA) und 05.11.2001 (Bl. 229 d. GA) ersichtlichem Ergebnis.

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Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätzen nebst Anlagen Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist hinsichtlich der Hauptforderung begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten den geltend gemachten Anspruch auf Zahlung restlicher Nebenkosten für die Jahre 1997 bis 1999 sowie auf Mietzinszahlung für die Monate Dezember 1999 bis April 2000.

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Die Ansprüche ergeben sich aus § 535 BGB i.V.m. dem Mietvertrag.

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Aufgrund des Mietvertrages sind die Beklagten persönlich zur Zahlung verpflichtet. Dies ergibt sich bereits daraus, daß die Beklagten in dem Mietvertrag als Mieter genannt sind. Sie haben den Mietvertrag ohne Vertretungszusatz oder ähnlichem unterzeichnet. Aufgrunddessen streitet bereits die tatsächliche Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit von Verträgen dafür, dass sie Mieter sind. Nach der allgemeinen Lebenserfahrung nämlich ist grundsätzlich davon auszugehen, daß die zwischen zwei Parteien geschlossenen schriftlichen Verträgen den Inhalt der getroffenen Vereinbarungen richtig und vollständig wiedergeben. Diese Vermutung vermochten die Beklagten nicht zu entkräften. Ihre Behauptung, es sei bei Vertragsschluß "klar gewesen” daß die GmbH in Gründung Vertragspartner seien soll, vermochten sie nicht hinreichend darzulegen und zu beweisen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht nicht davon überzeugt, daß die Beklagten bei Vertragsschluß klargestellt haben, daß nicht sie, sondern die GmbH in Gründung durch den Vertrag verpflichtet werden soll. Insofern kommt der Aussage der Zeugin nicht die erforderliche Überzeugungskraft zu. Sie vermochte lediglich die Absicht zu bekunden, der Vertrag sollte für die GmbH geschlossen werden. Tatsachen dafür, daß der Vertrag tatsächlich mit der GmbH geschlossen wurde, vermochte sie jedoch nicht zu bekunden. So konnte sie sich weder daran erinnern, bei dem Abschluß des Vertrages anwesend gewesen zu sein, noch konnte sie sich an ein Gespräch mit dem damaligen Vermieter erinnern.

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Auch aus sonstigen Umständen läßt sich nicht entnehmen, daß der Vertrag seinerzeit für die GmbH geschlossen wurde. Das bei den Vertragsverhandlungen klar war, daß die Räumlichkeiten zum Betrieb eines Lackvertriebs genutzt werden sollten, steht der persönlichen Verpflichtung der Beklagten nicht entgegen. Eine Firma kann grundsätzlich auch durch natürliche Personen betrieben werden, so daß allein der Hinweis auf eine gewerbliche Nutzung einer persönlichen Verpflichtung nicht entgegen steht. Selbst wenn man jedoch davon ausginge, daß aufgrund des Nutzungszwecks in dem Mietvertrag der Mietvertrag für eine Firma abgeschlossen werden sollte, stünde dies einer persönlichen Haftung der Beklagten nicht entgegen. In diesem Fall nämlich würde sich die Haftung der Beklagten aus Rechtscheinsgrundsätzen ergeben. Stellt der Geschäftsführer einer GmbH bei der Vertragsschluß für die Firma nicht klar, daß es sich bei der Firma um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung handelt, so haftet er unter dem Gesichtspunkt der Rechtscheinhaftung (vgl. BGH in BGHZ 64, 11, 16).

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Soweit die Beklagten vortragen, es sei aufgrund sonstiger Umstände bekannt gewesen, daß die GmbH Mieterin sein sollte, vermag dies ebenfalls nicht durchzugreifen. Soweit die Beklagten sich darauf beziehen, daß die Miete von der GmbH gezahlt wurde die Nebenkosten der GmbH gegenüber abgerechnet worden sind und daß ein Firmenschild mit GmbH-Zusatz auf dem Firmengelände aufgestellt wurde, spricht dies ebenfalls nicht dafür, daß die GmbH Vertragspartner geworden ist. Diese Umstände haben sich zeitlich nach dem Abschluß des Vertrages abgespielt. Sie sind daher nicht geeignet, die Frage, wer Mieter geworden ist, zu beeinflussen. Maßgeblich sind insofern lediglich die Vereinbarungen der Parteien bei Vertragsschluß. Auch der Umstand, daß die GmbH vor / zu Beginn der Geschäftstätigkeit Arbeiten für die GmbH in Gründung erbrachte und dieser gegenüber auch in Rechnung gestellt hat bzw. daß die makelnde Bank ihre Maklercourtage seinerzeit ebenfalls der GmbH in Gründung berechnet hat, spricht nicht gegen eine persönliche Verpflichtung der Beklagten. Diese Umstände betreffen Geschäftsbeziehungen zu Dritten und nicht zu dem damaligen Vermieter, dem Zeugen , so daß hieraus keinerlei Rückschlüsse auf das Vertragsverhältnis zu ziehen sind.

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Entgegen der Ansicht der Beklagten hat auch kein konkludenter Mieterwechsel stattgefunden. Die Tatsache, daß die GmbH die Miete bezahlt hat, führt nicht zu einem konkludenten Mieterwechsel. Der Mieterwechsel wäre eine Vertragsänderung die - wie Verträge - durch Angebot und Annahme eintritt. In der Zahlung des Mietzinses durch die GmbH ist ein Angebot auf Vertragsänderung nicht zu sehen, da die Erklärung insofern nicht eindeutig ist. Es kann sich dabei nämlich auch einfach um die grundsätzlich zulässige Tilgung einer fremden Schuld oder einen Schuldbeitritt handeln. Auch der Umstand, daß der Vermieter diese Zahlungen angenommen hat, sprechen nicht für eine Zustimmung zur Vertragsänderung. Dem Vermieter ist es in aller Regel gleichgültig, wer die Miete zahlt, solange der Mietzins entrichtet wird. Allein in der Annahme des Mietzinses ist demnach kein Erklärungswert hinsichtlich eines möglichen Mieterwechsels zu sehen. Auch die Übersendung der Nebenkostenabrechnung an die GmbH spricht nicht für ein konkludenten Mieterwechsel. Die Kläger hat insofern unwidersprochen vortragen, daß dies auf ausdrücklichen Wunsch der Beklagten erfolgte, damit die GmbH diese Kosten steuerlich berücksichtigen lassen kann.

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Die Beklagten sind auch über die vertraglich vereinbarte Mietdauer hinaus zur Entrichtung des Mietzinses verpflichtet. Gemäß § 545 BGB neue Fassung (§ 568 BGB alte Fassung) verlängert sich das Mietverhältnis bis auf unbestimmte Zeit, sofern der Mieter nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Mietsache fortsetzt. Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. Die Beklagten sind nach Ende der Mietzeit ihrer Rückgabepflicht nicht nachgekommen, sondern haben die Räumlichkeiten vielmehr weiter genutzt. Daß nicht sie selbst, sondern die GmbH dort weiterhin das Geschäft betrieben hat, steht dem nicht entgegen. Die GmbH hat nach dem Vortrag der Beklagten stets die Räumlichkeiten genutzt. Bei der Nutzung durch die Beklagten handelte es sich somit stets um eine mittelbare Nutzung, bestehend in der Nutzungsüberlassung an die GmbH. Diese Nutzung haben die Beklagten fortgesetzt, was grundsätzlich ausreichend ist (vgl. Palandt, BGB, 60. Auflage, zu § 568 Rd. Ziffer 7). Dieser verlängerte Mietvertrag war - ausweislich der ausdrücklichen Vereinbarung in § 2 des Mietvertrages; nur mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten zu kündigen, so daß es auf die Frage, ob die mit Schreiben vom 11.11.1999 erklärte Kündigung durch den Beklagten zu 1) wirksam war, nicht ankommt.

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Die Beklagten sind daher verpflichtet, den geltend gemachten Mietzins zu zahlen. Daß sie jeweils schon vorher ihrer Geschäftsführertätigkeit aufgegeben haben, steht dem nicht entgegen. Vorliegend geht es um die persönliche Haftung der Beklagten. Insofern kommt es auf ihr Verhältnis zu der GmbH nicht an. Zudem kann grundsätzlich eine einseitigen Erklärung einer Partei, nicht mehr für Verbindlichkeiten haften zu wollen, die Verbindlichkeit nicht entfallen lassen. Eine Zustimmung der Vermieterseite zum Austritt aus dem Mietvertrag ist nicht gegeben, so daß auch ein Aufhebungsvertrag nicht in Betracht zu ziehen ist.

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Die Beklagten sind auch zur Zahlung der Nebenkosten für die Jahre 1997, 1998 und 1999 verpflichtet. Die entsprechende Verpflichtung ergibt sich aus § 4 des Mietvertrages. Der Anspruch ist auch hinsichtlich der Abrechnung aus dem Jahre 1997 (Grundsteuer, Beträge für 1994, 1995) nicht verjährt. § 197 gilt auch für Mietnebenkosten (vgl. Palandt, § 197, Rd. Ziffer 7). Bei Mietnebenkosten beginnt die Verjährung mit dem Zugang der Rechnung (vgl. Palandt, aaO., zu § 198 Rd.-Nr. 7). Die Nebenkostenabrechnung ist im April 1998 zugegangen. Verjährung ist somit nicht eingetreten.

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Soweit die Beklagten die angefallenen Nebenkosten dem Grund und der Höhe nach bestreiten, ist dieses Bestreiten nicht ausreichend. Die Nebenkostenabrechnungen sind übersichtlich gegliedert und in die einzelnen Kostenpositionen aufgesplittet. Die Klägerseite hat zudem die zugrundeliegenden Abrechnungsbelege vorgelegt. Die Beklagten wären insofern verpflichtet gewesen, ihr Bestreiten zu substantiieren. Es ist nicht ersichtlich, welche genauen Einwände sie gegen welche genaue Position erheben wollen.

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Auch die erklärte Aufrechnung mit der Kaution in Höhe von 7.928,00 DM vermag nicht durchzugreifen. So hat der Beklagte zu 2) in der mündlichen Verhandlung selbst angegeben, daß eine Barkaution nicht gezahlt wurde. Insofern vermag auch keine Aufrechnung zu erfolgen.

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Der zuerkannte Zinsanspruch ergibt sich aus Verzugsgesichtspunkten. Soweit die Klägerin für die Nebenkostennachzahlung Zinsen ab dem frühen Zeitpunkt geltend macht, war die Klage insoweit abzuweisen. Es ist nicht ersichtlich, daß die Beklagten insoweit in Verzug gewesen sind. Zinsen war insofern nur ab dem Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zuzusprechend.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO sowie § 92 Abs. 2 ZPO.