Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-05-26, Aktenzeichen 8 A 12009/03
ECLI:DE:OVGRLP:2004:0526.8A12009.03.0A

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Neustadt an der Weinstraße vom 21. Oktober 2003 wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen, mit Ausnahme der Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst trägt.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

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Die Kläger begehren eine Abrissgenehmigung für ein denkmalgeschütztes Gebäude.

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Der Kläger zu 2) ist zusammen mit seiner Ehefrau Eigentümer des Grundstücks Flurstück Nr. ... in N.../G..., G... ..; der Kläger zu 1) ist sein Sohn. Auf dem Grundstück befindet sich zur Straße hin ein im Wesentlichen im 19. Jahrhundert errichtetes zweigeschossiges Fachwerkhaus, das bis etwa Ende 1995 als Wohnhaus und zuletzt im Erdgeschoss auch als Lager genutzt wurde und seitdem leer steht.

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Am 14. Januar 1996 beantragte der Kläger zu 1) die Genehmigung für den Abriss dieses Gebäudes sowie des rückwärtig daran angebauten Nebengebäudes.

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Mit Bauschein vom 22. März 1996 wurde die Abrissgenehmigung lediglich für das Nebengebäude erteilt mit der Auflage, das denkmalwerte Vorderhaus nicht zu beschädigen. Dagegen erhob der Kläger zu 1) Widerspruch, soweit die beantragte Abrissgenehmigung versagt worden war. Der Widerspruch wurde mit Widerspruchsbescheid vom 7. Oktober 1996 zurückgewiesen. Mit seiner am 6. November 1996 erhobenen Klage hat der Kläger sein Begehren weiterverfolgt.

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Am 12. April 1998 trat die Rechtsverordnung zur Unterschutzstellung der Denkmalzone "Ortskern G..." in C-Stadt in Kraft, in deren Bereich das umstrittene Gebäude liegt. Mit Verfügung vom 26. Mai 1998 gab die Beklagte dem Kläger zu 1) und seiner Ehefrau Sicherungsmaßnahmen auf, insbesondere die Schließung von Tür- und Fensteröffnungen und die Abdichtung des Daches. Nach erfolglosem Eilverfahren wurde die Verfügung im Wesentlichen im Wege der Ersatzvornahme durchgesetzt.

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Mit Bescheid vom 13. November 1998 stellte die Beklagte das umstrittene Gebäude als Einzeldenkmal unter Schutz. Die Klage gegen diesen Bescheid blieb erfolglos (Urteil des OVG Rheinland-Pfalz vom 20. Februar 2002 - 8 A 11243/01.OVG -).

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Zur Begründung der vorliegenden Klage haben die Kläger vorgetragen, die Erhaltung des Gebäudes könne ihnen nicht zugemutet werden, da für die Sanierung ein unüberschaubarer Kostenaufwand notwendig sei. Nach einem Kostenvoranschlag des Architekten R... vom Mai 1998 seien für die Sanierung des Gebäudes rund 665.000,-- DM aufzubringen. Nach Berücksichtigung weiterer notwendiger Kosten ergebe sich ein Betrag von rund 980.000,-- DM. Demgegenüber verursache ein Neubau mit entsprechendem Bauvolumen nur Kosten in Höhe von etwa 350.000,-- DM. Danach bestehe keine sinnvolle, wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit für das umstrittene Gebäude. Das vom Gericht eingeholte Gutachten des Sachverständigen Prof. Dr. D... sei mangelhaft. Es befasse sich nur mit den sichtbaren Schäden, einzelne Posten seien zudem falsch kalkuliert. Ein Abzug von den Sanierungskosten wegen unterlassener Instandhaltungsmaßnahmen sei nicht zulässig. Die verfügbare Wohnfläche und die erzielbare Miete seien zu hoch angesetzt, die Bewirtschaftungskosten zu niedrig. Es sei zweifelhaft, ob die Aufwendungen steuerlich abgesetzt werden könnten, da sie nicht mit der Absicht der Einkunftserzielung getroffen werden könnten. Ein Antrag auf die Gewährung von Zuschüssen durch das Land Rheinland-Pfalz habe keine Aussicht auf Erfolg.

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Die Kläger haben beantragt,

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unter Aufhebung des ablehnenden Bescheides vom 22. März 1996 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 7. Oktober 1996 die Beklagte zu verpflichten, ihnen die beantragte Abrissgenehmigung für den Abbruch sämtlicher auf dem Grundstück G..., Flurstück Nr..., in C-Stadt befindlichen baulichen Anlagen zu erteilen.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie macht geltend: Unter Berücksichtigung der steuerlichen Vorteile sei eine Renovierung wirtschaftlich durchaus sinnvoll. Sie schloss sich den Ausführungen im Gutachten des Prof. Dr. D... an.

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Der Beigeladene hat beantragt,

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die Klage abzuweisen

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und ausgeführt: Das Gebäude sei erhaltungsfähig, die vorhandenen Schäden ließen sich mit vertretbarem Aufwand beseitigen. Dies könne dem Eigentümer auch zugemutet werden. Dabei sei zu berücksichtigen, dass der Kläger das jahrelange Leerstehen des Gebäudes zu vertreten habe und dass die wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit auch durch die zusätzliche Bebauung des rückwärtigen Grundstücksteils verbessert werden könne. Die notwendigen höheren Anfangsinvestitionen stünden einer steuerlichen Berücksichtigung in der Folge einer Steuervergünstigung nicht entgegen. Auch Zuschüsse der Denkmalpflege seien zu berücksichtigen. Nach Ablauf der Haushaltssperre für das Jahr 2003 komme ein Zuschuss in Höhe von 10.000,-- EUR bis maximal 20.000,-- EUR in Betracht.

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Das Verwaltungsgericht hat Gutachten eingeholt zur Frage, ob es sich um ein erhaltungsfähiges Kulturdenkmal handelt, und zur Höhe der Investitionen und der Erträge. Dazu wurden Gutachten vorgelegt von Prof. Dr. H..., Dezember 1997, Dr. Ing. W..., Januar 1999 und Prof. Dr. D..., 12. Juni 2003, ergänzt 27. August 2003.

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Sodann hat das Gericht die Klage abgewiesen: Die Beklagte habe die beantragte Abrissgenehmigung für das Hauptgebäude zu Recht versagt. Aufgrund einer verfassungskonformen Auslegung von § 13 Abs. 1 Satz 1 DSchPflG sei die Abrissgenehmigung zu erteilen, wenn die Erhaltung des Gebäudes dem Eigentümer unzumutbar sei, weil er keinen vernünftigen Gebrauch mehr davon machen könne. Dies sei hier nicht der Fall. Denn hier hielten sich voraussichtlich Kosten und Einnahmen die Waage. Die Investitionskosten seien gegenüber dem Gutachten ... geringfügig zu korrigieren. Für den Einbau zweiflügeliger Fenster entstünden Mehrkosten von 1.728,-- EUR, für das Dach etwa Mehrkosten von 1.200,-- EUR. Kosten für Unvorhergesehenes seien dagegen ausreichend berücksichtigt. Zu Recht seien Kosten für die Maßnahmen abgesetzt worden, die aus einer Pflichtverletzung der Kläger herrührten, nämlich dem Instandhaltungsrückstau des seit 1995 vernachlässigten Gebäudes, obwohl seit Ende 1995 bekannt gewesen sei, dass es sich um ein Denkmal handele. Danach seien Investitionskosten in Höhe von 194.000,-- EUR zu berücksichtigen. Die Finanzierungskosten seien mit 11.640,-- EUR anzusetzen, da von einem Zinssatz von lediglich 6 % auszugehen sei. Die Ausgaben für Bewirtschaftung seien mit 15 % der jährlichen Mieteinnahmen, also 1.490,40 EUR, zutreffend angesetzt, ebenso die voraussichtliche Miete in Höhe von 9.936,-- EUR. Rücklagen für Substanzverluste seien danach nicht zusätzlich erforderlich. Die steuerlichen Vorteile seien zutreffend ermittelt, es handele sich nicht um eine nicht steuerbegünstigte Liebhaberei. Insgesamt stünden danach jährliche Ausgaben von 13.130,-- EUR (Investitionskosten 11.640,-- EUR und Bewirtschaftungskosten 1.490,-- EUR), jährlichen Einnahmen von 12.970,-- EUR (Mieteinnahmen 9.936,-- EUR, Steuervorteil 3.031,-- EUR) gegenüber, so dass sich ein jährlicher Verlust von 160,-- EUR ergebe. Dieses geringe Defizit führe nicht zur Unzumutbarkeit, zumal möglicherweise noch ein Zuschuss der Denkmalpflegebehörde gewährt werde und eine weitergehende Nutzung des Restgrundstücks möglich sei.

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Die Kläger haben die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung eingelegt und wie folgt begründet: Der Gesetzgeber habe innerhalb der vom Bundesverfassungsgericht gesetzten Frist keine gesetzliche Regelung bezüglich der Voraussetzungen für eine Genehmigungsversagung und auch keine wirksame Befreiungs- und Ausgleichsregelung getroffen. Einer solchen gesetzlichen Regelung hätte es jedoch bedurft. Es müsse sich aus der Rechtsvorschrift selbst ergeben, welche Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung gegeben sein müssen oder aus welchen Gründen die Genehmigung versagt werden dürfe, weil die Eigentumsgarantie berührt sei. Dies sei auch aus Gründen der Rechtsklarheit geboten.

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Die Abrissgenehmigung sei auch deshalb zu erteilen, weil ihnen die Erhaltung des Kulturdenkmals nicht zumutbar sei und deshalb das Ermessen der Beklagten auf Null reduziert sei. Sie hätten selbst nachvollziehbar einen Verlust von 34.910,-- EUR jährlich prognostiziert. Der Gutachter Prof. Dr. D... habe einen jährlichen Verlust von 4.949,-- EUR angenommen, das Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße negative Einkünfte in Höhe von 160,-- EUR jährlich. Alle diese Ergebnisse zeigten, dass eine wirtschaftliche Nutzung nicht möglich erscheine. Damit sei die Zumutbarkeitsgrenze überschritten.

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Das Gutachten von Prof. Dr. D... sei im Übrigen fehlerhaft und als Grundlage einer Kostenberechnung unbrauchbar, wie die vorgenommenen Korrekturen zeigten. Beispielsweise sei die angenommene Miete von 6 EUR/cbm fehlerhaft ermittelt. Der Mietspiegel gelte ausdrücklich nicht für Einfamilienhäuser und zeige im Übrigen für das Jahr 2004 ein rückläufiges Preisniveau. Bei seiner Anwendung ergebe sich eine Miete von 4,79 EUR/qm, von der wegen geringer Raumhöhe und des Fehlens von Keller, Waschküche oder Trockengelegenheit Abschläge zu machen seien, so dass die Miete 4,63 EUR/qm betrage. Darüber hinaus seien weitere Abschläge wegen der Deckenhöhe von 2,30 m im Obergeschoss und der Gesamtfläche von 120 qm erforderlich, so dass eine Miete von 4,50 EUR/qm realistisch sei. Die Kosten seien nur geschätzt worden, ohne die erforderliche endoskopische Untersuchung vorzunehmen. Das Verwaltungsgericht habe deshalb die Ansätze dieses Gutachtens nicht übernehmen dürfen. Die Berechnung des Verwaltungsgerichts sei fehlerhaft, soweit die Kosten des Instandhaltungsrückstaus von den Investitionskosten in Abzug gebracht worden seien. Die erforderlichen zumutbaren Erhaltungsmaßnahmen seien im Wege der Ersatzvornahme durchgeführt worden. Höhere Erhaltungsmaßnahmen seien nicht zumutbar gewesen. Der Erhaltungsaufwand hätte nur zu weiteren negativen Einkünften geführt, ohne dass das Gebäude hätte vermietet werden können. Der Erhaltungsaufwand könne nicht vom Investitionsaufwand abgezogen werden, da ihm dadurch Strafcharakter beigemessen werde. Die Anforderungen des Bundesverfassungsgerichtes an einem vom Eigentümer hinzunehmenden Eingriff würden damit verkannt. Nach Mitteilung der Denkmaleigenschaft seien keine Substanzverschlechterungen eingetreten. Die im Gutachten D... berücksichtigten Mängel hätten bereits 1997 vorgelegen, denn sie seien bereits im Gutachten H... beschrieben worden.

21

Die Finanzierungskosten seien unzureichend berücksichtigt. Das sanierte Objekt reiche nicht zur Kreditsicherung, so dass weitere Sicherheiten erbracht werden müssten. Der vom Gutachten D... zugrunde gelegte Zinssatz von 7 % sei entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts, das von 6 % ausgehe, nicht zu hoch. Außerdem seien die Tilgungskosten zu berücksichtigen, weil es um eine Wirtschaftlichkeitsberechnung durch Gegenüberstellung von Aufwand und Ertrag gehe.

22

Das Verwaltungsgericht habe auch fälschlich einen Steuervorteil angenommen. Die Investitionskosten könnten nicht als abzugsfähige Ausgaben berücksichtigt werden, da auf Dauer ein Einnahmenüberschuss nicht erzielt werden könne und somit die Einkunftserzielungsabsicht zu verneinen sei. Sie hätten bereits seit 1997 negative Einkünfte erwirtschaftet. Das Finanzamt Neustadt habe bereits angedeutet, dass die Einkunftserzielungsabsicht zu verneinen sei, eine Auskunft aber abgelehnt, da wegen der klaren Rechtslage kein Auskunftsinteresse der Kläger bestehe. Seit dem 1.April 2004 sei der Abschreibungszeitraum von 10 auf 12 Jahre gestreckt, so dass der jährliche Steuervorteil nur noch 8,33 % der Herstellungskosten betrage.

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Mögliche Zuschüsse der Denkmalpflegebehörden müssten sich die Kläger nicht entgegenhalten lassen. Sie seien so unsicher, dass sie bei der Berechnung der Wirtschaftlichkeit nicht berücksichtigt werden könnten. Nach ihrer Wirtschaftlichkeitsberechnung ergebe sich ein jährlicher Verlust von 28.872,80 EUR.

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Die Kläger beantragen,

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unter Abänderung des angefochtenen Urteils noch ihrem Antrag aus dem ersten Rechtszug zu erkennen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Zur Begründung verweist sie auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil.

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Der Beigeladene nimmt wie folgt Stellung: Es sei unschädlich, dass die Novellierung des Denkmalschutz- und -pflegegesetzes bislang nicht zum Abschluss gebracht worden sei. Angesichts der ohne weiteres erkennbaren Interessenlage sei bei verfassungskonformer Auslegung auf der Grundlage der geltenden Gesetzesformulierung eine Konfliktlösung möglich. Auch der Gesetzgeber könne letztlich den vom Bundesverfassungsgericht gesetzten Rahmen nicht überschreiten. Hier ständen Erhaltungskosten und Nutzungsmöglichkeit nach den vorliegenden Gutachten nicht in einem offenkundigen Missverhältnis. Die geradezu ins Auge springende Unzumutbarkeit, die ein völliges Zurückweisen der öffentlichen Belange des Denkmalschutzes rechtfertige, liege nicht vor. Grundsätzliche Zweifel an der Seriosität des Gutachtens seien aufgrund der marginalen Korrekturen nicht gerechtfertigt. Die tatsächlich erzielbaren Steuervorteile seien bei der Zumutbarkeitsberechnung zu berücksichtigen. Es handele sich um einen Normalfall, der jedes Jahr dutzendweise von den Finanzämtern nach §§ 7 i oder 10 f Einkommensteuergesetz bearbeitet werde. Der anfänglich höhere Aufwand, der in den ersten Jahren nach einer Gesamteinschätzung naturgemäß vergleichsweise geringeren Erträgen gegenüberstehe, führe nicht dazu, eine Liebhaberei anzunehmen. Am Ende des Abschreibungszeitraumes stehe kein Gebäuderestwert von Null, sondern ein instand gesetztes Gebäude, das einem Neubau nach Lebensdauer und Nutzungsmarktwert nicht nachstehen müsse. Ein in Aussicht gestellter oder gar bewilligter Zuschuss der Denkmalpflegebehörde müsse bei der Zumutbarkeitsprüfung berücksichtigt werden. Eine Zuschusszusage setze allerdings einen entsprechenden Antrag voraus. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt bestehe keine Haushaltssperre, so dass im Rahmen der Haushaltsführung Handlungsfähigkeit in dem angesprochenen Rahmen gegeben sei.

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Der beteiligte B. hält das angefochtene Urteil für richtig.

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Dem Senat lagen die Verwaltungsakten vor sowie die Gerichtsakte 5 K 1641/98.NW und 5 K 1655/00.NW sowie die Gutachten H..., W... und D... Diese Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

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Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet.

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Das Verwaltungsgericht hat zu Recht die Klage abgewiesen, da die Kläger keinen Anspruch auf die Erteilung der begehrten Abbruchgenehmigung für das unter Denkmalschutz stehende Gebäude G... auf dem Flurstück Nr. ... in Neustadt-G... haben.

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Nach § 13 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Landesgesetzes zum Schutz und zur Pflege der Kulturdenkmäler (Denkmalschutz- und -pflegegesetz - DSchPflG -) vom 23. November 1978, GVBl. S. 159, darf ein geschütztes Kulturdenkmal nur mit Genehmigung abgebrochen werden. Dieses Genehmigungserfordernis ist nicht dadurch entfallen, dass das Bundesverfassungsgericht § 13 Abs. 1 Satz 2 DSchPflG für unvereinbar mit Art. 14 Abs. 1 GG erklärt hat (BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 - BVerfGE 100, 226 ff.). § 13 Abs. 1 Satz 1 DSchPflG besitzt neben dieser für unwirksam erklärten Bestimmung eine selbständige Bedeutung und wird insoweit von der Unvereinbarkeitsfeststellung des Bundesverfassungsgerichts nicht berührt. Allerdings ist die Regelung über die Genehmigungsvoraussetzungen in § 13 Abs. 1 Nr. 2 DSchPflG nicht mehr anzuwenden (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 11. Oktober 2001 - 1 A 11012/01.OVG -, AS 29, 219, ESOVG, BauR 2002, 306 sowie Urteil vom 21. August 2003 - 1 A 11997/02.OVG - in ESOVG). Der Gesetzgeber hat zwar innerhalb der vom Bundesverfassungsgesetz gesetzten Frist keine neue Regelung getroffen. Deshalb ist jedoch nicht etwa dem Antrag auf Abbruchgenehmigung zwingend stattzugeben, weil es an einer notwendigen gesetzlichen Regelung fehlt. Vielmehr hat die Denkmalschutzbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen unter Berücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes zu entscheiden, wobei die Genehmigung zum Abbruch des Denkmals in verfassungskonformer Ermessensausübung dann zu erteilen ist, wenn dem Eigentümer die Erhaltung des Denkmales nicht zumutbar ist (BVerfGE 100, 226 (247), OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 21. August 2003, a.a.O.).

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Bei dem umstrittenen Gebäude handelt es sich, wie rechtskräftig feststeht (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 20. Februar 2002 - 8 A 11243/01.OVG -), um ein geschütztes Kulturdenkmal, für dessen Abbruch eine Genehmigung erforderlich ist. Diese Genehmigung hat die Denkmalschutzbehörde ermessensfehlerfrei versagt, weil die Erhaltung und Pflege des Kulturdenkmales dem Kläger zu 2) als Miteigentümer zuzumuten ist.

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Nach § 2 Abs. 1 DSchPflG sind Eigentümer, Verfügungsberechtigte und Besitzer verpflichtet, die Kulturdenkmäler im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten und zu pflegen. Unzumutbar ist eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers, der es zwar grundsätzlich hinnehmen muss, dass ihm eine rentablere Nutzung des Grundstückes verwehrt wird, nicht aber, wenn für ein geschütztes Baudenkmal keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Dies ist der Fall, wenn selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch nicht veräußern kann, wenn er also im öffentlichen Interesse eine Last zu tragen hat, ohne dafür die Vorteile einer privaten Nutzung genießen zu können (vgl. BVerfGE 100, 226 (243)).

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Eine sinnvolle Nutzungsmöglichkeit entfällt hier nicht deshalb, weil wegen geänderter Verhältnisse die ursprüngliche Nutzung nicht mehr in Betracht kommt. So stellt sich nicht die Frage, ob der Eigentümer in zumutbarer Weise auf eine andere Nutzung verwiesen werden kann. Vielmehr ist bei entsprechender Wiederherstellung die frühere Nutzung für Wohnzwecke ohne weiteres möglich, es kann also von dem Baudenkmal durchaus ein zweckentsprechender Gebrauch gemacht werden. Da das Gebäude auch früher schon vermietet war, ist auch die Vermietung mit den damit verbundenen besonderen Risiken zumutbar. Allerdings ist eine Vermietung dem Eigentümer nicht zumutbar, wenn er die Erhaltungspflicht aus den mit dem Kulturdenkmal erzielten Einnahmen nicht erfüllen kann, ohne sein sonstiges Vermögen anzugreifen. Dies ist anhand eines Vergleiches der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten sowie der möglichen Nutzungserträge zu beurteilen. Es ist also eine objektive Wirtschaftlichkeitsberechnung hinsichtlich des Schutzobjektes vorzunehmen, bei der allerdings bezüglich der möglichen Steuervorteile die subjektiven Verhältnisse des Begünstigten zu berücksichtigen sind. Dieser Vergleich ist im Hinblick auf eine dauerhafte Erhaltung des Kulturdenkmals vorzunehmen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 11. November 1999 - 1 S 413/99 - in BRS 62 Nr. 220). Die Zumutbarkeit setzt allerdings nicht voraus, dass der Eigentümer einen bestimmten Grundertrag, etwa eine um 10 % geminderte orts- und objektsübliche Rendite erzielt (a.A. Haaß, NVwZ 2002, 1054).

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Eine Unzumutbarkeit im Sinne dieser Grundsätze ist aufgrund der vom Verwaltungsgericht eingeholten Gutachten und des Vortrages der Kläger nicht festzustellen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Darlegungs- und Beweislast für die Unzumutbarkeit der Denkmalserhaltung beim Eigentümer liegt, der sich auf einen seine Rechtsposition erweiternden Ausnahmetatbestand beruft. Denn aus § 2 Abs. 1 Satz 1 DSchPflG folgt, dass das Denkmal grundsätzlich zu erhalten ist. Nur bei Unzumutbarkeit der Erhaltung ist in verfassungskonformer Auslegung die Erteilung der Abbruchgenehmigung geboten. Im Übrigen ist der Denkmaleigentümer wegen der größeren Sachnähe eher in der Lage, anhand seiner Nutzungsabsicht, des Erhaltungszustandes des Denkmals und der bisherigen Bewirtschaftungskosten sowie der möglicherweise zu erzielenden Nutzungserträge die Unzumutbarkeit der Erhaltung zu belegen. Erst wenn ihm dies gelingt, ist es Sache der Denkmalschutzbehörde, zumutbare Alternativen aufzuzeigen (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 8. November 2001 - 1 A 11013/01.OVG -).

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Im vorliegenden Fall ist es den Klägern nicht gelungen, den Beweis für die Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals zu erbringen. Vielmehr spricht alles dafür, dass das Denkmal auch in Zukunft sinnvoll genutzt werden kann und so die Erhaltung nicht unzumutbar ist. Dies ergibt sich aus einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, bei der einerseits Investitions- und Bewirtschaftungskosten, andererseits Mieterträge und Steuervorteile gegenübergestellt werden. Dabei ist hinsichtlich der Investitionskosten von dem Gutachten des Sachverständigen Prof. Dr. Ing. D... in Verbindung mit seiner Stellungnahme vom 27. August 2003 (Bl. 162 ff. GA) mit den vom Verwaltungsgericht vorgenommenen Korrekturen auszugehen.

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Wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist die Ermittlung der Investitionskosten im Wesentlichen überzeugend und wird durch die Einwendungen der Kläger nicht derart in Frage gestellt, dass es erforderlich erscheint, ein weiteres Gutachten einzuholen. Der von ihnen vorgelegte Kostenanschlag des Architekten R... ist zu pauschal, um die detaillierten Berechnungen des vom Gericht bestellten Sachverständigen zu widerlegen. Soweit die Kläger Angebote von Handwerkern eingeholt haben, sind diese wenig aussagekräftig, da sie nicht in Konkurrenz zu Mitbewerbern erstellt wurden. Dem Umstand, dass der Sachverständige nur einflügelige Fenster und eine zu geringe Dachfläche angenommen hat, hat das Verwaltungsgericht Rechnung getragen, indem es die Investitionskosten entsprechend erhöht hat. Zu Recht hat es eine weitergehende Berücksichtigung von Kosten für Unvorhergesehenes nicht für erforderlich gehalten. Zwar liegt der Aufschlag für nicht vorhergesehene Arbeiten nur bei etwa 6 % der insgesamt ermittelten Baukosten. Dies erscheint jedoch nachvollziehbar, da das Objekt bereits eingehend untersucht worden ist, insbesondere auch unter tragwerksplanerischen Gesichtspunkten.

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Zu Recht und in zutreffendem Umfang wurde auch ein Abschlag von den Investitionskosten wegen eines Instandhaltungsrückstaus vorgenommen. Da der Eigentümer eines Denkmals gemäß § 2 Abs. 1 DSchPflG verpflichtet ist, das Denkmal im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten und zu pflegen, müssen Kosten, die durch die pflichtwidrig unterlassene Unterhaltung entstanden sind, bei der Prüfung, ob die Erhaltung eines Denkmals zumutbar ist, außer Acht bleiben (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 25. Oktober 2001 - 1 A 11012/01.OVG -). Hier waren die Eigentümer zur Erhaltung und Pflege verpflichtet, denn es handelte sich um ein Kulturdenkmal. Zwar wurde das Gebäude erst aufgrund der Rechtsverordnung zur Unterschutzstellung des Ortskerns von G... in C-Stadt vom 31. März 1998 zum Bestandteil einer Denkmalzone erklärt und mit Bescheid vom 13. Oktober 1998 als Einzeldenkmal unter Schutz gestellt. Die Pflicht zur Unterhaltung und Pflege nach § 1 Abs. 1 DSchPflG gilt jedoch ausdrücklich für Kulturdenkmäler schlechthin und nicht etwa (wie § 13 Abs. 1 Satz 1 DSchPflG) lediglich für geschützte Kulturdenkmäler. Die insoweit erforderliche Denkmaleigenschaft haftet dem Denkmal kraft Gesetzes an (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 26. Mai 1983 - 12 A 54/81 - in AS 18, 148, DÖV 1984, 75) und lag auch vor der Unterschutzstellung bereits vor.

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Die danach bestehende Pflicht zur Unterhaltung und Pflege hatte der Kläger zu 2) als Eigentümer in zurechenbarer Weise nicht erfüllt. Er hat zunächst die Unterhaltung objektiv vernachlässigt. Dies ist durch das Gutachten von Prof. Dr. Ing. habil. ... vom 11. Dezember 1997, in dem eine längerfristig unterlassene Bauunterhaltung festgestellt wird (S. 30 des Gutachtens), nachgewiesen. Die Denkmaleigenschaft des Gebäudes und damit die Unterhaltungspflicht mussten sich dem Kläger zu 2) zwar zunächst nicht ohne weiteres aufdrängen, wurden jedoch spätestens in den Gesprächen mit dem Beklagten und dem Beigeladenen Ende 1995 bzw. Anfang 1996 problematisiert. Nach einem Vermerk vom 8. November 1995 wurde dem Kläger zu 1) anlässlich eines Ortstermins eröffnet, dass die begehrte Abrissgenehmigung wahrscheinlich versagt und das Landesamt für Denkmalpflege eingeschaltet werde. Spätestens zu diesem Zeitpunkt musste dem Kläger zu 2) seine besondere Unterhaltungspflicht bewusst werden, zumal er mit dem Kläger zu 1), der von einem Architekten beraten wurde, in engem Kontakt stand.

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Die Unterhaltungsmaßnahmen waren ihm auch zumutbar, weil sie damals noch mit geringem Aufwand verbunden gewesen wären. Nach einem Schreiben des A. vom 8. März 1996 war das Wohnhaus in einem verhältnismäßig guten Zustand erhalten. Die zu beobachtenden Schäden überstiegen danach nicht den Umfang einer normalen Bauunterhaltung eines älteren Anwesens und wurden auf aufsteigende Feuchtigkeit, mangelnde Instandsetzung, fehlende Lüftung usw. zurückgeführt. Das Gebäude wurde auch bis 1996 noch genutzt. Nach einem Vermerk über eine Ortsbesichtigung vom 10. Januar 1996 befand sich damals im Untergeschoss ein Antiquitätenladen, das Obergeschoss war bewohnt. Aus dem Umstand, dass der Beklagte dem Kläger zu 2) mit Bescheid vom 26. Mai 1998 die Schließung von Tür- und Fensteröffnungen und die Abdichtung des Daches aufgab, lässt sich nicht herleiten, dass diesem keine früheren und weitgehenderen Maßnahmen im Rahmen seiner Erhaltungs- und Pflegepflicht oblagen. Offensichtlich beschränkte sich jener Bescheid auf die dringlichsten Maßnahmen. Das Verwaltungsgericht ist zu Recht auch insoweit von den Kosten ausgegangen, die der Sachverständige D... ermittelt hat. Das Gutachten ist nachvollziehbar. Insbesondere gilt dies auch für die Erläuterung, dass die Durchfeuchtung der Außenwände durch das Fehlen einer funktionierenden Dachentwässerung entscheidend gefördert wurde und nicht allein konstruktionsbedingt ist. Es ist auch nachvollziehbar, dass diese Schäden nach 1995 entstanden sind. Der Sachverständige D... geht ausdrücklich davon aus, dass die Dachentwässerung nach Fotografien aus dem Jahr 1995 schon schadhaft war, verweist aber auch auf die seit dem Gutachten H... eingetretene Verschlechterung. Die ermittelten Kosten beziehen sich auf Bauarbeiten, die durch den Instandhaltungsrückstau und Vernachlässigungsschäden seit etwa Mitte der 1990er Jahre erforderlich geworden sind. Eine genauere zeitliche Abgrenzung ist kaum möglich. Die darin liegende Ungewissheit geht wegen der Darlegungslast zu Lasten der Kläger.

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Die anzurechnenden Investitionskosten sind danach unter Berücksichtigung der Korrekturen durch das Verwaltungsgericht mit 194.000,-- EUR anzusetzen. Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts sind davon jedoch 20.000,-- EUR wegen staatlicher Zuschüsse abzusetzen.

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Zuschüsse, die gezahlt oder verbindlich zugesagt wurden, verringern die den Eigentümer belastenden Investitionskosten und sind deshalb von diesen abzuziehen. Hier wurden zwar weder Zuschüsse gezahlt noch verbindlich zugesichert, weil von den Eigentümern kein entsprechender Antrag nach Nr. 6.1 der Verwaltungsvorschrift "Zuwendungen des Landes zur Erhaltung von nichtstaatlichen Kulturdenkmälern" vom 8. Dezember 1994 gestellt wurde. Da die Eigentümer in zurechenbarer Weise die Antragstellung unterlassen haben, sind sie aber so zu behandeln, als ob sie den Antrag gestellt und die zu erwartende Förderung erhalten hätten (vgl. Memmesheimer/Upmeier/Schönstein, Denkmalrecht Nordrhein-Westfalen, 2. Aufl. 1989, § 7 Rn. 15). Ihr Einwand, Finanzhilfen seien abgelehnt worden, weil es förderungswürdigere Objekte gebe und sie außerdem bei der Antragstellung der Unterschutzstellung des Denkmals hätten zustimmen müssen, entlastet sie nicht. Eine Förderung ist keinesfalls ausgeschlossen, insbesondere nicht deshalb, weil eine Bitte um Förderung von der Deutschen Stiftung Denkmalschutz mit Schreiben vom 14. Oktober 1998 abgelehnt wurde. Eine ablehnende Entscheidung des Landes liegt nicht vor. Auch wurde der Bescheid über die Unterschutzstellung des Gebäudes vom 13. November 1998 mit dem am 25. Februar 2002 zugestellten Urteil des Senats vom 20. Februar 2002 bestandskräftig, so dass die Zustimmung zur Unterschutzstellung von da an nicht mehr erforderlich war bzw. keinen Rechtsverzicht des Klägers zu 2) mehr bedeutet hätte.

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Der Beigeladene hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht am 13. Oktober 2003 den möglichen Zuschuss auf 10.000,-- EUR bis maximal 20.000,-- EUR geschätzt mit dem Hinweis auf die Notwendigkeit eines Antrags für die konkrete Berechnung (Bl. 193 GA). An dieser Einschätzung hält er weiter fest (Schriftsatz vom 19. Februar 2004, Bl. 287 GA). Da den Klägern die Darlegungslast für die Unzumutbarkeit zufällt und sie, indem sie keinen Antrag gestellt haben, den Beweis vereitelt haben, dass der Zuschuss weniger als 20.000,-- EUR beträgt, ist von einem Zuschuss von 20.000,-- EUR auszugehen, so dass die zu berücksichtigenden Investitionskosten lediglich 174.000,-- EUR betragen. Dieser Betrag ist der Berechnung der jährlichen Finanzierungskosten zugrunde zu legen, die zusammen mit den Bewirtschaftungskosten die Aufwendungen ergeben. Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung sind diese Aufwendungen den Erträgen aus Mieterlös und Steuervorteilen gegenüberzustellen.

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Bei den Finanzierungskosten hat das Verwaltungsgericht zu Recht nur die Zinsen berücksichtigt und die Tilgung außer Acht gelassen. Zutreffend verweist es darauf, dass der Tilgung eine Vermögensvermehrung gegenübersteht. Diese Vermögensvermehrung wird dem Kläger zu 2) zwar aufgedrängt, da er lieber nicht oder in andere Anlagen investieren möchte. Im Rahmen der Sozialbindung des Eigentums ist ihm jedoch zuzumuten, in das Denkmal zu dessen Erhaltung zu investieren, solange er dabei keinen Verlust erleidet. Dies ist nicht der Fall, wenn nach erfolgter Tilgung ein unbelastetes, (noch) Gewinn bringendes oder jedenfalls keine Verluste verursachendes Objekt vorhanden ist. Dem Verwaltungsgericht ist auch darin zu folgen, dass die vom Gutachter eingesetzten Kreditzinsen zu hoch angesetzt sind, so dass sie zumindest auf 6 % reduziert werden müssen. Soweit die Kläger geltend machen, es sei ihnen schon gar nicht möglich, einen entsprechenden Kredit zu erhalten, weil das umstrittene Grundstück zur Absicherung nicht ausreiche, haben sie dies nicht genügend dargelegt. Sie haben zwar ein Schreiben der VR-Bank Südpfalz vom 14. Juli 2003 vorgelegt, wonach für ein Kredit über 250.000,-- EUR weitere Sicherheiten benötigt werden. Damit ist aber nicht dargelegt, dass allgemein - d.h. gegebenenfalls unter Einbeziehung weiterer Banken - für einen Kredit von lediglich 174.000,-- EUR das Grundstück alleine als Sicherheit nicht ausreicht. Abweichend von der Berechnung des Verwaltungsgerichts ergibt sich wegen der geringeren anrechenbaren Investitionssumme bei einer Verzinsung von 6 % ein Jahreszins von 10.440,-- EUR. Die Bewirtschaftungskosten können mit dem Verwaltungsgericht nach dem Gutachten D... mit 15 % der Jahresmiete, also 1.490,40 EUR angenommen werden. Die pauschale Ermittlung ist angesichts der geringen Größe des Objekts und der Vollsanierung vor der Vermietung nicht zu beanstanden. Eine Berechnung der Bewirtschaftungskosten unter analoger Anwendung der §§ 24 ff. der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (2. Berechnungsverordnung - II. BV) i.d.F. der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178) ist nicht geboten. Die zusätzliche Berücksichtigung von Rücklagen für zur Instandhaltung erforderliche Reparaturen und für Substanzverlust ist nach der Darlegung des Sachverständigen nicht erforderlich, da der pauschale Ansatz die Instandhaltungskosten enthält und der Wert eines ordnungsgemäß instand gehaltenen Gebäudes regelmäßig nicht fällt. Auch soweit das Verwaltungsgericht in Anlehnung an das Gutachten D... von einer Jahresmiete von 9.936,-- EUR ausgegangen ist, kann auf seine Ausführungen verwiesen werden. Wenn die Kläger nunmehr den Mietspiegel 2004 vorlegen, in dem für Wohnungen von über 90 qm die vor 1964 errichtet wurden, eine Durchschnittsmiete von 4,79 EUR pro qm angenommen wird, ist dies nicht geeignet, die Einschätzung des Sachverständigen in Frage zu stellen, da der Mietspiegel ausdrücklich nicht auf Einfamilienhäuser anwendbar ist, worauf die Kläger auch selbst hingewiesen haben.

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Hinsichtlich der zu berücksichtigenden Steuervorteile, die das Verwaltungsgericht dem Gutachten D... folgend mit etwa 3.031,-- EUR jährlich für 10 Jahre angenommen hat, ist eine Korrektur erforderlich. Zutreffend ist das Verwaltungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass eine steuerliche Förderung nicht deshalb entfällt, weil es an der erforderlichen Einkommenserzielungsabsicht fehlt. Der Hinweis im Einkommensteuerbescheid vom 13. August 2002, wonach die Überschusserzielungsabsicht nicht abschließend beurteilt werden könne, ist wohl damit zu erklären, dass für das Finanzamt zu diesem Zeitpunkt keine Anstrengung ersichtlich war, Einnahmen zu erzielen, insbesondere das Gebäude nicht vermietet war. Dies wäre jedoch anders, wenn die Kläger das Gebäude wieder nutzbar machen würden, so dass mit Einkünften gerechnet werden könnte. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung einer Wohnung ist ohne weitere Prüfung davon auszugehen, dass eine Einkunftserzielungsabsicht gegeben ist (vgl. Schmidt, Einkommensteuergesetz Kommentar, 23. Aufl. 2004, § 21 Rdnr. 10; Kleeberg/Eberl, Kulturgüter im Privatbesitz, 2. Aufl. 2001, S. 253 m.w.N.).

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Das Verwaltungsgericht hat jedoch in Anlehnung an das Gutachten D... fälschlich einen Steuervorteil von etwa 3.031,-- EUR angenommen. Das Gutachten ist insofern fehlerhaft, als der Betrag von 3.031,-- EUR der unter Berücksichtigung einer 10 %igen Sonderabschreibung errechneten Steuer von 3.030,88 EUR für 2001 entspricht. Die Steuerersparnis ist demgegenüber die Differenz zwischen diesem Betrag und der ohne den Abzug zu zahlenden Steuer von 9.058,32 EUR, also 6.027,44 EUR. Es ergäben sich danach Mieterträge von 9.936,-- EUR zuzüglich Steuerersparnis von 6.027,-- EUR, also insgesamt 15.963,-- EUR, so dass nach Abzug der Kosten in Höhe der Zinsen von 10.440,-- EUR und der Bewirtschaftungskosten von 1.490,-- EUR ein Überschuss von 4.033,-- EUR verbleibt.

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Allerdings sind weitere Korrekturen hinsichtlich der Steuervorteile erforderlich, weil die Investitionskosten sich bei Berücksichtigung eines Zuschusses von 20.000,-- EUR auf 174.000,-- EUR verringern, sowie aufgrund der Änderung des Einkommensteuergesetzes, auf die die Kläger zu Recht hingewiesen haben und nach der die erhöhten Absetzungen bei Baudenkmälern nach § 7 i EStG nunmehr 8 Jahre lang bis zu 9 % und 4 Jahre lang bis zu 7 % betragen. Danach wird jedoch jedenfalls in den ersten 12 Jahren ein Überschuss verbleiben.

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Eine wesentliche Änderung dieses Ergebnisses tritt auch nicht ein, wenn man einerseits von einem niedrigeren Zinssatz von 5 % und andererseits von einer niedrigeren Miete von 5,-- EUR/qm ausgeht. Nach einer Umfrage bei 78 Anbietern reichte die Zinsspanne bei einer Zinsfestschreibung auf 10 Jahre von 4,65 % bis 5,95 %, der Mittelwert betrug 5,01 % (www.focus.de, Stand: 25. Mai 2004). Geht man im Hinblick darauf von einem Zinssatz von 5 % aus, so betragen die jährlichen Finanzierungskosten 5 % von 174.000,-- EUR = 8.700,-- EUR, also 1.740,-- EUR weniger als oben angenommen. Mindert man im Hinblick auf das nach dem neuen Mietspiegel generell gesunkene Mietniveau den angenommenen Mieterlös von 6,-- EUR/qm auf 5,-- EUR/qm (also 5,-- EUR/qm x 138 qm x 12), beträgt der jährliche Mietertrag 8.280,-- EUR, also 1.656,-- EUR weniger als oben angenommen. Die Differenz zwischen Einnahme und Ausgabe würde sich also um 84,-- EUR verringern. Dabei wurden die Bewirtschaftungskosten nicht angepasst, sondern bleiben weiter bei 1.490,-- EUR, und machen dann etwa 18 % der mit 8.280,-- EUR angenommenen Miete aus. Daraus wird deutlich, dass selbst unter veränderten Annahmen ein dauerhafter Verlust nicht nachgewiesen ist, es also an der Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals für die Kläger fehlt. Dies gilt auch für die Zeit nach dem Wegfall der Steuervorteile, denn aufgrund der von den Eigentümern zu leistenden Tilgung, der eine Vermögensvermehrung gegenübersteht, und die damit zumutbar ist, verringert sich auch ständig die jährliche Zinslast, so dass zu einem absehbaren Zeitpunkt Zinsen und Bewirtschaftungskosten unter die Mieteinnahmen sinken.

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Dabei ist noch nicht berücksichtigt, dass möglicherweise, worauf das Verwaltungsgericht bereits hingewiesen hat, auch durch eine weitergehende Nutzung des mit dem Denkmal bebauten Grundstückes Gewinne erzielt werden können, die die Zumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals erhöhen. Hier ist zu sehen, dass der Abriss des eigentlich als erhaltenswert angesehenen Nebengebäudes gerade genehmigt wurde, um den Belastungen der Eigentümer Rechnung zu tragen (vgl. Widerspruchsbescheid vom 7. Oktober 1996 sowie Schreiben des Beigeladenen vom 8. März 1996). Der Beigeladene hat sein Einverständnis mit angepassten Neubauten anstelle des abgerissenen Nebengebäudes, gegebenenfalls unter Wiederherstellung des Volumens einer schon früher beseitigten Scheune, an dieser Stelle erklärt. Der Umstand, dass, wie die Kläger in der mündlichen Verhandlung vorgetragen haben, eine Baugenehmigung für ein ganz bestimmtes Vorhaben im rückwärtigen Grundstücksbereich unter Hinweis auf ein Dorferneuerungskonzept und eine Gestaltungssatzung abgelehnt wurde, schließt erkennbar nicht jegliche bauliche Nutzung in diesem Bereich aus.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO. Es besteht keine Veranlassung, den Klägern auch die Kosten des Beigeladenen aufzuerlegen.

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Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO, § 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor.