Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2000-02-16, Aktenzeichen 16 Wx 179/99
ECLI:DE:OLGK:2000:0216.16WX179.99.00

Tenor

1

G r ü n d e

2

I.

3

Die Gegendarstellung der Antragsgegner ist zulässig und führt
zur Aufhebung des Beschlusses des Senats vom 05.01.2000, mit dem
die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wegen
Nichterreichens des Beschwerdewertes des § 45 Abs. 1 als unzulässig
verworfen worden war.

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Zwar sind der Überprüfung und Abänderbarkeit im Rahmen einer
Gegendarstellung oder Gegenvorstellung grundsätzlich alle
Entscheidungen entzogen, die in materielle Rechtskraft erwachsen,
so auch Beschwerdeentscheidungen, die auf ein fristgebundenes
Rechtsmittel hin ergehen. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz
besteht indes - neben dem von der Antragstellerin angesprochenen
und im vorliegenden Fall nicht eingreifenden Gesichtspunkt einer
schwerwiegenden Verletzung von Verfahrensgrundrechten, etwa eines
Verstoßes gegen das Gebot auf ein objektiv willkürfreies Verfahren
oder der Versagung rechtlichen Gehörs (vgl. hierzu z. B. BGH,
Beschluss vom 25.11.1999 - IX ZB 95/99 - ; Senatsbeschluss WuM
1996, 245) - dann, wenn das Gericht überhaupt nicht in eine
Sachprüfung einsteigt, weil es irrtümlich das Fehlen einer
Zulässigkeitsvoraussetzung angenommen hat (vgl. Zöller/Gummer, ZPO
21. Auflage, § 567 Rd. 24; Keidel/Schmidt, FGG 14. Auflage, vor §
19 Rd. 11 c jeweils mit weiteren Nachweisen).

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So liegt der Fall hier. Die Annahme des Senats in dem
Verwerfungsbeschluss, dass der Beschwerdewert des § 45 Abs. 1 WEG
nicht erreicht sei, hat sich im Nachhinein als unzutreffend
erwiesen.

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Den Unterlagen, die dem Schriftsatz des
Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner vom 27.12.1999
beigefügt waren, der - wie glaubhaft dargelegt ist - infolge einer
"Panne" im Büro des Anwalts erst am 11.01.2000 und damit erst nach
Verwerfung der sofortigen Beschwerde bei Gericht eingegangen ist,
ist zu entnehmen, dass die finanziellen Auswirkungen des
angefochtenen Beschlusses erheblich sind. Bezogen auf die Jahre
1995 bis 1997 ergibt sich - im Mittelwert - bei den Kosten eine
Verschiebung um ca. 7 % = ca. 1.500,00 DM pro Jahr mit einer
Entlastung der Antragsgegner zu 2. b) um ca. 750,00 DM sowie einer
Mehrbelastung für die Antragstellerin und den Antragsgegner zu 2.
a) in etwa gleicher Höhe. Jedenfalls bei den Antragsgegner zu 2. b)
liegt daher unter Berücksichtigung der Dauerwirkung des Beschlusses
die Beschwer deutlich über dem gesetzlichen Beschwerdewert.

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Die Ursache für die unrichtigen Vorstellungen zum Beschwerdewert
lag zumindest auch im Einflussbereich des Gerichts, da der Senat
gem. § 12 FGG gehalten war, von Amts wegen den Umfang der Beschwer
der Antragsgegner zu ermitteln. Insofern waren indes im Zeitpunkt
der Verwerfung noch nicht alle Erkenntnisquellen ausgeschöpft. Es
konnte eine telefonische Rückfrage angezeigt sein, weil es wegen
der Weihnachtsfeiertage und des Jahreswechsels zu Abweichungen vom
normalen Büroverlauf kommen konnte, zumal der
Verfahrensbevollmächtigte der Antragsgegner in seinem
Fristverlängerungsantrag vom 15.12.1999 mitgeteilt hatte, dass er
auf Unterlagen angewiesen sei, die bei der Verwalterin
herausgesucht und verglichen werden mussten. Damit hatte er
deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er gewillt war, die Anfrage
des Berichterstatters zu beantworten. Wegen des Hinweises auf die
Abrechnungsunterlagen hätte eine weitere Aufklärungsmöglichkeit
darin bestehen können, die am Verfahren ebenfalls beteiligte
Verwalterin unmittelbar um Vorlage zu bitten.

8

II.

9

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig.

10

Wie bereits ausgeführt wurde, ist der Beschwerdewert des § 45
Abs. 1 WEG erreicht. Auch ist das Rechtsmittel form- und
fristgerecht eingelegt worden (§§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG), so dass
die Erwägungen in dem Schriftsatz der Antragsgegner vom 08.02.2000
zum Fehlen einer Wiedereinsetzungsmöglichkeit keine rechtliche
Relevanz haben. Alleine dadurch, dass die Antragstellerin die von
dem Berichterstatter des Senats gesetzte (verlängerte)
Äußerungsfrist nicht eingehalten hat, wurde das zunächst
ordnungsgemäß eingelegte Rechtsmittel nicht unzulässig, wobei im
übrigen die Fristsetzung ohnehin nicht gem. § 16 Abs. 1 FGG i. V.
m. §§ 166 ff., 208 ff. ZPO förmlich bekannt gemacht worden ist.

11

III.

12

In der Sache hat das Rechtsmittel indes keinen Erfolgt. Die
Entscheidung des Landgerichts ist aus Rechtsgründen, die allein
Gegenstand der Überprüfung durch den Senat sein können (§§ 27 FGG,
550 ZPO), nicht zu beanstanden.

13

Der Erfolg des Anfechtungsantrags hängt davon ab, ob der
Beschluss zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 04.11.1998 eine
Änderung des Verteilungsschlüssels i. S. d. § 13 Nr. 2 der
Teilungserklärung enthält, also mit der dort vorgesehenen (und
eingehaltenen) qualifizierten 2/3 Mehrheit gefasst werden konnte
oder ob er eine Änderung der Teilungserklärung zum Gegenstand hat
und demzufolge der Zustimmung aller Miteigentümer bedurft hätte.
Die Beantwortung dieser Frage setzt wiederum eine Auslegung des §
13 Abs. 2 der Teilungserklärung und des Beschlusses voraus.

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Für die Auslegung der Teilungserklärung sind die für
Grundbucheintragungen anzuwendenden Grundsätze maßgebend. Danach
ist nicht auf den Willen der Verfasser der Teilungserklärung
abzustellen, sondern alleine auf den Wortlaut und den Sinn, wie er
sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung
ergibt (vgl. z. B. BayObLG ZMR 1999, 773 = ZfIR 1999, 847; BayObLG
NZM 1999, 866; Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Auflage, § 8 Rd.
26). Entsprechendes gilt wegen des Eigentümerbeschlusses. Er
enthält eine Dauerregelung, die auch für Sondernachfolger gelten
soll, die die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden nicht
kennen und daher auf das objektiv Erklärte vertrauen müssen. Auch
die Auslegung des Beschlusses hat daher wie eine
Grundbucheintragung nach objektiven Kriterien zu erfolgen und kann
durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht in eigener Kompetenz
erfolgen, da hierfür keine weiteren Ermittlungen erforderlich sind
(vgl. BGH NJW 1998, 3713 = NZM 1998, 955 = WE 1999, 93; KG NZM
2000, 137; Merle in Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 23 Rd. 44, § 45
Rd. 85).

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Gemessen hieran ist zunächst festzuhalten, dass die Regelung des
§ 13 Abs. 2 der Teilungserklärung entgegen der Auffassung des
Amtsgerichts alle Fälle einer Veränderung der Verteilungsschlüssel
erfasst. Die Annahme, nur ein Wechsel von einem Schlüssel zum
anderen, etwa von der Wohnfläche zur Personenzahl könne
mehrheitlich beschlossen werden, ist bereits vom Wortlaut her nicht
gedeckt. Wenn es heißt,

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"eine Änderung der in Absatz 1
vorgesehenen Verteilungsschlüssel kann von der
Wohnungseigentümerversammlung mit 2/3 Mehrheit beschlossen
werden",

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ist hierin eine entsprechende Beschränkung nicht enthalten,
sondern ohne weiteres auch eine Auslegung dahingehend möglich, dass
der jeweilige Schlüssel selbst geändert werden kann. Erst recht
folgt dies aus Sinn und Zweck der Abrede. Ohne eine entsprechende
Vereinbarung wäre eine Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels an
geänderte oder von Anfang an von der Teilungserklärung abweichende
tatsächliche Verhältnisse nur in ganz eng umgrenzten Ausnahmefällen
möglich, weil ein - ggfls. gerichtlich durchsetzbarer - Anspruch
gegen die Miteigentümer auf Zustimmung zur Änderung des Schlüssels
sei es wegen eines Wechsels der Abrechnungsart, etwa der Umstellung
der Kostenverteilung beim Warmwasser von einem Personenschlüssel
auf Erfassungsgeräte (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 30.03.1998 -
16 Wx 56/98 - = NZM 1998, 484), sei es - wie im vorliegenden Fall
einer fehlenden Übereinstimmung der in der Teilungserklärung
angenommenen Größe der einzelnen Wohnungen mit den tatsächlichen
Verhältnissen - wegen einer Verschiebung von Anteilen bzw. m2 (vgl.
zu einem derartigen Fall BayObLG ZMR 1999, 842) nur dann besteht,
wenn die Versagung der Zustimmung grob unbillig wäre und damit ein
Festhalten an der Vereinbarung gegen Treu und Glauben
verstieße(vgl. BGHZ 95, 137 = ZMR 1986, 19; BGHZ 130, 304 = NJW
1995, 2791; Senatsbeschluss vom 30.03.1998). Um insofern letztlich
eine flexiblere Möglichkeit zur Anpassung an die tatsächlichen
Verhältnisse zu ermöglichen, ist nicht selten in
Teilungserklärungen vorgesehen, dass ein Kostenverteilungsschlüssel
mit einfacher - oder wie hier - mit einer qualifizierten Mehrheit
geändert werden kann. Eine Auslegung aber, die, ohne dass dies vom
Wortlaut her geboten wäre, nur eine der beiden Fallgruppen erfasst,
stände in krassem Gegensatz zu dem verfolgten Zweck.

18

Auch wenn es hiernach möglich gewesen wäre (und weiterhin
möglich ist), - nur - zum Zwecke der Kostenverteilung die
Wohnfläche als Bezugsgröße zu ändern, ist der Anfechtungsantrag
gleichwohl begründet; denn der objektive Erklärungsinhalt des
Eigentümerbeschlusses ist zumindest mehrdeutig und
missverständlich, so dass ein etwaiger Sondernachfolger, der die
Beweggründe, die der Beschlussfassung zugrunde lagen, nicht kennt,
nur nach Einsicht in das Beschlussbuch berechtigten Anlass für die
Annahme haben kann, dass die in der Teilungserklärung angegebenen
Wohnflächen und damit die Teilungserklärung selbst geändert worden
seien. Dies folgt insbesondere daraus, dass eine Änderung der
"Wohnflächen und der Umlageschlüssel" beschlossen worden ist und
nicht etwa nur eine Änderung des in § 13 Nr. 1 der
Teilungserklärung bei verschiedenen Kostenarten bezeichneten
Umlageschlüssels "Wohnfläche". In der Überschrift des
Tagesordnungspunktes ist mit der Formulierung

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"Änderung der Wohnflächen in den
Abrechnungen gemäß Wohnflächenberechnung und Änderung der
Umlageschlüssel"

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die Umschreibung dessen, was Gegenstand der Beschlussfassung
sein soll, zwar etwas genauer, indem wegen der Flächen ein Kontext
zu den Abrechnungen hergestellt wird. Indes erfolgt auch hier
wieder eine kumulative Verwendung der Begriffe "Wohnflächen" und
"Umlageschlüssel", so dass durchaus der Eindruck entstehen kann, es
seien zwei Bezugsgrößen aus der Teilungserklärung geändert worden,
von denen nur eine, der Schlüssel einem Mehrheitsbeschluss
zugänglich war.

21

IV.

22

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, der unterlegenen Beteiligten zu 1. die
Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Für
eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand
keine Veranlassung.

23

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 WEG. Unter
Berücksichtigung der Dauerwirkung des Beschlusses mit dem -
üblichen - Ansatz eines Zeitraums von 10 Jahren ergibt sich bei
einer Kostenverschiebung von etwa 1.500,00 DM pro Jahr ein Wert von
15.000,00 DM. Die Wertfestsetzung des Landgerichts war gem. § 31
Abs. 1 S. 2 KostO entsprechend abzuändern.