Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-03-23, Aktenzeichen 5 K 7930/08
ECLI:DE:VGD:2010:0323.5K7930.08.00

Tenor

Der Beklagte wird unter teilweiser Aufhebung des Bescheides vom 24. Oktober 2008 verpflichtet, gegenüber dem Kläger die für das Jahr 2006 gezahlte Grundsteuer für das Grundstück M Straße 150,152 hinsichtlich eines Betrages von 808,64 Euro zu erlas-sen; im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens tragen der Beklagte zu 3/4 und der Kläger zu 1/4.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

1

Tatbestand:

2

Dem Kläger gehört das Grundstück M Straße 150, 152 in T (Steuerobjekt), das mit einer 752 qm großen Halle bebaut ist.

3

Im Januar 2007 beantragte er einen teilweisen Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2006, den er mit Ertragsminderungen begründete. Hierzu gab er einen Jahressollrohertrag von 45.000,00 Euro (3.750,00 Euro/Monat) und einen tatsächlich erzielten Ertrag von Null Euro an. Der Kläger legte im Laufe des Verfahrens für das Jahr 2006 Annoncenaufträge gegenüber städtischen Anzeigenblättern vor, aus denen sich ergibt, dass er die Halle in diesem Jahr regelmäßig zur Vermietung angeboten hat. Wegen der Einzelheiten wird der Akteninhalt in Bezug genommen. Ferner legte der Kläger einen mit der S GmbH geschlossenen Mietvertrag vor, aus dem sich ergibt, dass er das Steuerobjekt an diese vom 1. Oktober 2006 bis 31. Dezember 2008 vermietet hat. In dem Mietvertrag war allerdings geregelt, dass für die Mietzeit vom 1. November bis 31. Dezember 2006 keine Miete anfiel und für die Einrichtungszeit ab ca. 15. bis 20. Oktober 2006 "keine Zahlung" anfiel.

4

Mit Bescheid vom 24. Oktober 2008 lehnte der Beklagte den Antrag des Klägers mit folgender Begründung ab: Nach § 33 Abs. 1 GrStG werde die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspreche, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 v.H. gemindert sei und der Steuerschuldner die Minderung zu vertreten habe. Das Nichtvertretenmüssen eingetretener Ertragsminderungen sei seitens des Steuerschuldners nachzuweisen. Maßgebend für die Entscheidung seien die Verhältnisses des Erlasszeitraumes. Nach den eingereichten Unterlagen ergäbe sich für das Jahr 2006 folgende Ertragssituation:

5

Normaler Rohertrag 45.000,00 Euro Maßgeblicher tatsächlicher Ertrag 11.250,00 Euro

6

Ertragsminderung 33.750,00 Euro

7

In Prozent: 75.

8

Die seit Juli 2005 leer stehende Halle sei gemäß § 4 des Mietvertrages erneut zum 1. Oktober 2006 vermietet worden. Die eingetretenen Ertragsminderungen für die Monate Oktober bis Dezember 2006, die darauf beruhten, dass für diese drei Monate keine Mietzahlungen vereinbart worden seien, habe der Kläger in seiner Eigenschaft als Vermieter im grundsteuerrechtlichen Sinne selbst zu vertreten und könne nicht zu Lasten des Steuergläubigers in der Weise gehen, dass dieser eine solche Verfahrensweise als begründeten Ertragsausfall zu akzeptieren habe. Insofern sei für das Jahr 2006 von einem maßgeblichen Ertrag von 11.250,00 Euro auszugehen.

9

Die eingetretenen Ertragsminderungen würden damit begründet, dass aufgrund der nicht günstigen Wirtschaftslage für Gewerberaum in T keine Neuvermietung der leer stehenden Objekte möglich gewesen sei. Darauf folge jedoch nicht, dass die Ertragsminderungen strukturell bedingt gewesen seien. Bezogen auf gewerblich nutzbare Mietobjekte müsse analog zu dem Sachverhalt in der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 4. April 2001 – 11 C 12.00 – ein gravierender nicht nur vorübergehender Leerstand von vermietbaren Gewerbeobjekten in einer Gemeinde zu verzeichnen sein, weil der Markt für derartige Objekte nachhaltig zusammen gebrochen sei, um eine strukturell bedingte Ertragsminderung zu begründen. Dies wäre nicht auszuschließen, wenn im Ter Stadtgebiet mehrere 100.000 qm an Gewerbe- oder Büroflächen leer stünden, was aber nicht der Fall sei. Damit scheide ein Grundsteuererlass aus strukturellen Gründen aus. Ein Erlassgrund liege auch deshalb nicht vor, weil keine atypische Situation gegeben sei.

10

Die eingetretene Ertragsminderung beruhe für den Erlasszeitraum 2006 darauf, dass die vermietbare Halle von Juli 2005 bis 1. Oktober 2006 leer gestanden habe und nicht habe vermietet werden können. Für die Ertragslage außergewöhnliche Umstände im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts seien hierin nicht zu erkennen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, vgl. Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13/89 - könnten die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrages (grundsätzlich) nur erfüllt sein, wenn der (geringe) Ertrag eines Grundstücks auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgehe, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sei. Ausweislich der Urteile des OVG NRW vom 16. Januar 2008 - 14 A 461/07 und 14 A 930/07 - sowie Beschluss vom 13. März 2008 – 14 A 2509/07 - werde dieser Grundsatz ebenfalls zur Zeit als maßgeblich angesehen. Dort heiße es:

11

"...Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, vgl. u.a. Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13/89 -, u.a. in BSTBl. II 1992, 580, der sich der Senat in ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts angeschlossen hat, vgl. u.a. Urteil vom 9.10.2007 - 14 A 2985 -, können die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrages (grundsätzlich) nur erfüllt sein, wenn der (geringe) Ertrag eines Grundstücks auf vorübergehend vorliegende Umstände zurück geht, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind. Dieser Grundsatz ist auch nicht dadurch in Zweifel zu ziehen, dass sich das Bundesverwaltungsgericht, vgl. Beschluss vom 24.04.2007 - GMS-OGB 1/07 -, in ZKF 2007,211, auf die Kritik des Bundesfinanzhofes, vgl. Beschluss vom 13. September 2006 - II R 5/05 -, u.a. in BSTBl. II 2006, 921, dessen Rechtsprechung angeschlossen hat und nunmehr auch strukturell bedingte Ertragsminderungen als Erlassgrund anerkennt."

12

Es sei nicht erkennbar, dass damit eine grundsätzliche Änderung der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung in dem Sinn erkennbar sei, dass auf den Gesichtspunkt der Atypizität in jedem Fall zu verzichten sei und damit im Ergebnis jeder Leerstand als für einen Grundsteuererlass berücksichtigungsfähig in Betracht kommen könne. Der Einwand, die v.g. Urteile des Bundesverwaltungsgerichts beträfen eine ganz andere Konstellation, sei nicht von Belang. Entscheidungserheblich sei, wie bereits ausgeführt, dass der Gesichtspunkt der Atypizität weiterhin Gültigkeit habe. Für gewerbliche Objekte, wie im vorliegenden Fall, komme von vornherein nur ein begrenzter Interessenkreis in Frage. Insofern erweise sich ein längerer Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen nicht als atypischer Umstand im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts.

13

Der Umstand, dass durch Mieterwechsel Ertragsminderungen einträten, liege im allgemeinen Vermieterrisiko begründet, das alle Vermieter von Gewerbeobjekten gleichermaßen betreffe. Der Gesichtspunkt der Atypizität habe somit weiterhin Gültigkeit und sei zuletzt durch das OVG NRW in einem Urteil vom 26. August 2008 - 14 A 2509/07 - nochmals bestätigt worden.

14

Der Kläger hat am 18. November 2008 Klage erhoben, mit der er vorträgt: Der vorletzte Mieter des Steuerobjektes sei im Juli 2005 ausgezogen. Trotz intensiver Vermietungsbemühungen, die er dem Beklagten nachgewiesen habe, habe er erst zum Oktober 2006 einen neuen Mieter gefunden, die S GmbH. Mit ihr sei ein Mietzins von 3.750,00 Euro vereinbart worden, was der üblichen Miete für solche Geschäftsräume in der Größe, Lage und Ausstattung entsprochen habe. Der Mieter habe jedoch einen Beginn der Mietzahlungen erst ab 1. Januar 2007 ausgehandelt, weil er bis dahin die Räume für seine Geschäftszwecke habe herrichten und mit Verkaufsware bestücken müssen. Weil es nicht so leicht gewesen sei, die Räume zu vermieten, habe er - der Kläger - sich auf diese Forderung des Mieters eingelassen, der sonst gar nicht gemietet haben würde. Die Annahme des Beklagten, dass er es zu vertreten habe, von Oktober bis Dezember 2006 keine Miete erhalten zu haben sei das reinste "Wolkenkukucksheim". Würde er auf der Mietforderung schon für die ersten drei Monate bestanden haben, würde die S GmbH nicht gemietet haben und er würde weder für 2006 noch wer weiß wann in 2007 einen Mietzins bekommen haben. Er habe doch nicht auf den Mietzins verzichtet, um dem Mieter einen Gefallen zu tun. Im übrigen begründe der Beklagte die Ablehnung damit, dass der Mietausfall nicht strukturell bedingt sei und dass er nicht im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sei. Dem Gesetz seien aber keine atypischen Regelfälle zu entnehmen. Diese Argumentation sei schwer nachvollziehbar und von der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, dem die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts unter Aufgabe ihrer bisherigen Rechtsprechung gefolgt sei, nicht gedeckt.

15

Für die rechtliche Beurteilung sei die folgende Entwicklung der höchstrichterlichen Rechtsprechung maßgebend. Der Bundesfinanzhof habe mit Beschluss vom 13. Juni 2006 die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kritisiert, wonach ein Grundsteuererlass nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht komme und ausgeführt, dass es nach Lage der Dinge der Anrufung des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes bedürfe. Auf die Vorlage hin, habe der kritisierte 10. Senat des Bundesverwaltungsgerichts beschlossen, sich der Auffassung des 2. Senats des Bundesfinanzhofes anzuschließen, wonach ein Grundsteuererlass nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen, sondern auch bei strukturell bedingten Ertragsminderungen in Betracht komme (Beschluss vom 24. April 2007, BVerwG GmS-OGB 1.07), so dass eine Entscheidung des gemeinsamen Senats nicht mehr erforderlich gewesen sei. In der Sache habe dann der BFH mit Urteil vom 24. Oktober 2007 (II R 5/05) seinen Beschluss vom 13. September 2006 bestätigt und zum Teil noch klarer gefasst und unter Rnr. 13 des Urteils formuliert:

16

"Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hat seine Rechtsprechung, wonach in Fällen strukturell bedingter Ertragsminderungen von gewisser Dauer ein Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nicht in Betracht komme, durch Beschluss vom 24. April 2007 BVerwG GmS-OGB 1/07 (Zeitschrift für Kommunalfinanzen – ZKF – 207, 211) aufgegeben und sich der abweichenden Ansicht des erkennenden Senats (Beschlüsse vom 13.9.2006 II R 5/05, BFH 213, 390 BSTBl II 2006, 921 sowie vom 26. Februar 2007 II R 5/05, Leitsatz, BSTBl II 2007, 469) angeschlossen. Damit sind alle Differenzierungen nach typischen oder atypischen, nach strukturell bedingten oder nicht strukturell bedingten, nach vorübergehenden oder nicht vorübergehenden Ertragsminderungen und nach den verschiedenen Möglichkeiten, diese Merkmale zu kombinieren, hinfällig".

17

Der 9. Senat habe mit Urteil vom 25. Juni 2008 (BVerwG 9 C 8.07) ausgeführt:

18

"Das Berufungsgericht hat in seinem Urteil § 33 Abs. 1 GrStG unter Bezugnahme auf frühere Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts dahingehend ausgelegt, dass von vornherein ein Grundsteuererlass nur bei atypischer Sachlage und nur bei vorübergehender Ertragsminderung in Betracht komme. Das Bundesverwaltungsgericht hat sich mit dem Beschluss vom 24. April 2008 - BVerwG GmS-OGB 1.07 (Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 27 S. 1) der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs angeschlossen, wonach ein Grundsteuererlass nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht kommt, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen kann...".

19

Er – der Kläger – habe schon häufig Schwierigkeiten gehabt, gegenüber dem Beklagten einen Grundsteuererlass durchzusetzen. Während der Beklagte früher argumentiert habe, ihre Vermietungsschwierigkeiten seien strukturell bedingt und deswegen nicht erlasswürdig, klinge es nun so, als seien sie nicht strukturell bedingt und daher sei kein Erlass zu gewähren. Aber Bundesfinanzhof und Bundesverwaltungsgericht hätten entschieden, dass auch bei struktureller Ertragsminderung ein Erlass zu gewähren sei und nicht, dass er nur bei struktureller Ertragsminderung zu gewähren sei. Die strukturelle längerfristige Ertragsminderung sei eine typische, aber auch eine solche rechtfertige bzw. fordere den Grundsteuererlass. Dieses Wirrwarr zeige auch auf, wie unklar die überholte Begrifflichkeit des Bundesverwaltungsgerichts unter dem Deckmantel der teleologischen Reduktion des § 33 GrStG gewesen sei. An einem "atypischen" Ertragsausfall wolle der Beklagte festhalten, verweise auf das OVG NRW und führe aus, dass ein zwischenzeitlicher Vemieterwegfall nicht atypisch sei. Darauf komme es aber eben nicht mehr an. Der Beklagte verweise auf Entscheidungen des OVG NRW, welche in der Tat diese Begrifflichkeiten noch verwende (z.B. Urteil vom 16. Januar 2008 14 A 930/07). In diesem Urteil sei es um den Ertragsausfall in der Phase einer Modernisierung, Renovierung und Umbau gegangen. Hier sei relevant, dass der Eigentümer eine Unvermietbarkeit zu vertreten habe, wenn er nicht renoviere und modernisiere. Also fielen solche Maßnahmen und der damit verbundene zwischenzeitliche Ertragsausfall in seinen Risikobereich. Mit Typizität und Atypizität, erfunden aus Gründen der teleologischen Reduktion des § 33 GRStG, habe dies nichts zu tun. Bei ihr sei ein solcher Sachverhalt ohnehin nicht gegeben.

20

Die Entscheidung vom 26. August 2008 liege hier nicht vor, nur der Beschluss über die Berufungszulassung vom 13. März 2008. Solle diese Entscheidung wirklich nur auf Typizität und Atypizität gestützt sein, was immer das sei, und würde das OVG NRW einen zwischenzeitlichen längeren Mietausfall bei Mieterwechsel für typisch halten, wäre letztlich die Anrufung des Bundesverwaltungsgerichts geboten. Insoweit käme eine Berufungszulassung in Betracht. Einen kurzfristigen Mietausfall scheide die gesetzliche Regelung bereits dadurch als Erlassfall aus, dass die Ertragsminderung 20 v.H. betragen müsse. Auch dadurch sei angezeigt, dass ein längerer zwischenzeitlicher Mietausfall von über 20 v.H. zu einem Erlass führe. Beurteilungszeitraum sei der Erlasszeitraum. Somit seien längerfristige Betrachtungshorizonte schon tatbestandlich aus der Berteilung ausgeklammert und könnten nicht zur Verweigerung des Erlasses führen. Der Bundesfinanzhof stelle darauf ab, ob ein Leerstand bereits zu Beginn des Erlasszeitraums gegeben gewesen sei, dann sei die Jahresrohmiete die übliche Miete. Falle die Miete während des Erlasszeitraums aus, sei die Jahresrohmiete das vereinbarte Entgelt, das auf das Jahr hoch zu rechnen sei. Die von ihr angegebenen Mieten entsprächen den üblichen Mieten.

21

Es sei richtig, wenn der Beklagte darauf hinweise, dass der 14. Senat des OVG NRW weiterhin der Auffassung sei, dass, wenn kein struktureller Leerstand gegeben sei, eine atypische Situation gegeben sein müsse, damit ein teilweiser Grundsteuererlass gewährt werden könne. Dies entspreche aber weder dem Wortlaut des § 33 Abs. 1 GrStG noch seit der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 25. Juni 2008 dessen ständiger Rechtsprechung noch der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Mit seinem Zustimmungsbeschluss habe der 10. Senat des Bundesverwaltungsgerichts dem Bundesfinanzhof auch die Deutungshoheit für eine einheitliche Rechtsprechung gegeben, die dieser in seinem Urteil vom 24. Oktober 2007 auch noch einmal unter Beseitigung jeden Missverständnisses genutzt habe. Das Urteil des Bundesfinanzhofs habe auch der 9. Senat des Bundesverwaltungsgerichts bei seinem Urteil vom 25. Juni 2008 gekannt, bei dem mit Bezug auf den Beschluss vom 24. April 2007 ausgeführt werde, dass sich das Bundesverwaltungsgericht der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs angeschlossen habe.

22

Der Kläger beantragt,

23

den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 24. Oktober 2008 zu verpflichten, gegenüber dem Kläger die für das Jahr 2006 gezahlte Grundsteuer für das Grundstück M Straße 150, 152 hinsichtlich eines Betrages von 1078,92 Euro zu erlassen.

24

Der Beklagte beantragt,

25

die Klage abzuweisen.

26

Entgegen der Darlegung des Klägers habe er nicht ausgeführt, dass nur strukturelle Leerstände unter § 33 GrStG fielen. Der Fall des strukturellen Leerstandes sei nur ein Fall, der unter § 33 GrStG falle. Daneben gebe es, wie eben auch vom Bundesverwaltungsgericht ausgeführt, den Fall der atypischen Situation, bei deren Vorliegen ein Erlass ebenfalls in Betracht komme. Wie im Bescheid ausgeführt, lägen beide Fälle nicht vor. Es werde nochmals ausdrücklich darauf hingewiesen, dass das OVG NRW weiterhin der Auffassung sei, dass das Bundesverwaltungsgericht als Voraussetzung, wenn kein struktureller Leerstand vorliege, das Vorliegen einer atypischen Situation fordere. Dies ergebe sich auch aus der Formulierung der Presseerklärung die das Bundesverwaltungsgericht gegeben habe, wonach ein Erlass nicht nur bei atypischer und vorübergehender Ertragsminderung in Betracht komme, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen erfassen könne. Hieraus ergebe sich nur, dass neben den Voraussetzungen von atypischer und vorübergehender Ertragsminderung zusätzlich als weiterer Fall strukturell bedingte Ertragsminderungen hinzu kämen. Liege keiner dieser Fälle vor, komme ein Erlass nicht in Betracht. Nicht nachvollziehbar sei auch, warum der Kläger wegen des erforderlichen Ausfalls von 20 v.H. zu dem Ergebnis komme, dass deswegen kein kurzfristiger Mietausfall eingreifen könne. Je nachdem wie hoch der Mietausfall sei, komme dies durchaus in Betracht.

27

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

28

Entscheidungsgründe:

29

Das Gericht konnte gemäß §§ 87 a Abs. 2, 3 und 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung durch den Berichterstatter entscheiden, weil die Beteiligten hierzu ihr Einverständnis erklärt haben.

30

Die zulässige Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Der angefochtene Bescheid ist insoweit rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten; dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf Grundsteuererlass deshalb in diesem Umfang zu (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO), im Übrigen ist der angefochtene Bescheid rechtens, so dass die darüber hinausgehende Klage abzuweisen war.

31

Die begehrte Erlassentscheidung findet ihre Rechtsgrundlage in diesem Umfang in § 33 Abs. 1 GrStG. Ist danach bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 vom Hundert gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht (Satz 1). Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken wird der Erlass nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre (Satz 2). Satz 2 der Norm ist hier nicht anzuwenden, da das Grundstück von der Klägerin nicht eigengewerblich genutzt wird. Der Klägerin vermietet ihm gehörenden Gewerberaum. Er führt damit dort keinen Gewerbetrieb, sondern verwaltet lediglich eigenes Vermögen.

32

Die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG sind nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang erfüllt. Der normale Rohertrag des Steuergegenstandes ist im Jahr 2006 um mehr als 20 vom Hundert gemindert (1.) und der Steuerschuldner hat die Minderung des Rohertrages teilweise nicht zu vertreten (2.), weshalb ihm rechnerisch die im Tenor ausgeworfene Erlasssumme zusteht (3.), da der Erlassantrag auch rechtzeitig gestellt worden ist (4.) und dem Erlass die Regelung in § 33 Abs. 5 GrStG nicht entgegensteht (5.).

33

1. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhof (BFH),

34

vgl. Urteil vom 24. Oktober 2007 - II R 5 /05 -, veröffentlicht in juris,

35

der sich das BVerwG unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung - jedenfalls soweit es strukturell bedingte Leerstände nicht nur vorübergehender Natur angeht - angeschlossen hat,

36

vgl. Presseerklärung des BVerwG vom 2. Mai 2007 zu dem Verfahren GmS-OGB 1.07,

37

und der das erkennende Gericht unter Abkehr von der bisherigen verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung im Interesse einer rechtseinheitlichen Auslegung in ständiger Rechtsprechung insgesamt folgt,

38

vgl. VG Düsseldorf, Urteil vom 26. März 2008 - 5 K 2768/06 -,

39

ist eine potentiell erlassrelevante Ertragsminderung bei bebauten Grundstücken, deren Wert - wie hier - nach dem Bewertungsgesetz (BewG) im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, nach § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG

auch

in Fällen nicht nur zufälliger und vorübergehender Ertragsminderungen allein wie folgt festzustellen:

40

"Das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) hat seine Rechtsprechung, wonach in Fällen strukturell bedingter Ertragsminderungen von gewisser Dauer ein Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nicht in Betracht komme, durch Beschluss vom 24. April 2007 BVerwG GmS-OGB 1/07 (Zeitschrift für Kommunalfinanzen --ZKF-- 2007, 211) aufgegeben und sich der abweichenden Ansicht des erkennenden Senats (Beschlüsse vom 13. September 2006 II R 5/05, BFHE 213, 390, BStBl II 2006, 921 sowie vom 26. Februar 2007 II R 5/05, Leitsatz, BStBl II 2007, 469) angeschlossen. Damit sind alle Differenzierungen nach typischen oder atypischen, nach strukturell bedingten oder nicht strukturell bedingten, nach vorübergehenden oder nicht vorübergehenden Ertragsminderungen und nach den verschiedenen Möglichkeiten, diese Merkmale zu kombinieren, hinfällig. (Hervorhebung vom Unterzeichner)

41

(...)

42

Ist bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag um mehr als 20 v.H. gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht. Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten Grundstücks, dessen Wert im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, ist gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG die Jahresrohmiete zu verstehen, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums - d.h. des Kalenderjahres, für das die Jahresweise zu erhebende und ggf. zu erlassende Steuer festgesetzt worden ist - maßgebend wäre. Jahresrohmiete wiederum ist gemäß § 79 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) das Gesamtentgelt, das der Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten hat. Ist das Grundstück oder sind Teile desselben eigengenutzt, ungenutzt - d.h. auch leer stehend -, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen, gilt gemäß § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BewG als Jahresrohmiete die übliche Miete, die gemäß Abs. 2 Satz 2 der Vorschrift in Anlehnung an die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlte Jahresrohmiete zu schätzen ist. Die übliche Miete gilt gemäß § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG auch dann als Jahresrohmiete, wenn die Räume für eine um mehr als 20 v.H. von der üblichen Miete abweichende Miete vermietet sind.

43

Damit gibt es zwei mögliche Bezugsgrößen, an denen eine etwaige Ertragsminderung zu messen ist, nämlich zum einen die vereinbarte Jahresrohmiete und zum anderen die übliche Miete, und zwar jeweils vom Beginn des Erlasszeitraums ....

Diese unterschiedlich definierten Jahresrohmieten für tatsächlich vermietete Räume einerseits und leer stehende Räume andererseits führen zu unterschiedlichen Bezugsgrößen für die Berechnung des Ausmaßes einer Ertragsminderung. Hat der Grundstückseigentümer zu Beginn des Erlasszeitraums einer schwachen Mieternachfrage bereits durch geringere Mietforderungen Rechnung getragen und auf diese Weise einen Teil seiner Räumlichkeiten vermieten können, ohne mehr als 20 v.H. von der üblichen Miete abgewichen zu sein, bilden die tatsächlich vereinbarten Mieten für diese Räume die Bezugsgröße, so dass nur noch Veränderungen der tatsächlich vereinnahmten Mieten (Abschn. 40 Abs. 4 der Grundsteuer-Richtlinien 1978 - GrStR -) während des Erlasszeitraums von Bedeutung sein können und die erforderliche mehr als 20%ige Ertragsminderung an der ohnehin schon geminderten Bezugsgröße zu messen ist. Geht es um eine Ertragsminderung wegen leer stehender Räume, und zwar wegen solcher, die bereits zu Beginn des Erlasszeitraums leer gestanden haben, bildet die übliche Miete die Bezugsgröße. Die übliche Miete zu Beginn des Erlasszeitraums ist aber nicht die Durchschnittsmiete, die für die vermieteten Teile vereinbart werden konnte, sondern eine in Anlehnung an die Miete für Räume gleicher Art, Lage und Ausstattung zu schätzende Miete. In Zeiten mangelnder Nachfrage und infolgedessen nachgebender Mieten treffen aber noch zu besseren Zeiten gezahlte Mieten für vergleichbare Räume in schon länger vorhandenen Gebäuden mit geringeren Mieten für neu auf den Markt gekommene Objekte zusammen. Beide Mieten gehen in die gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG i.V.m. § 79 Abs. 2 BewG auf den Beginn des Erlasszeitraums zu schätzende übliche Miete für vergleichbare Räume ein. Dies kann zu einer höheren Bezugsgröße als derjenigen führen, die sich aus den zu Beginn des Erlasszeitraums tatsächlich vereinbarten Mieten für die vermieteten Teile eines neu auf den Markt gekommenen (Büro-)Gebäudes ergibt, sofern diese Mieten nicht mehr als 20 v.H. von der üblichen Miete abweichen. Daraus folgt zum einen, dass leer stehende Räume, für die die übliche Miete die Bezugsgröße darstellt, nur solche Räume sein können, die zu Beginn des Erlasszeitraums leer gestanden haben, und zum anderen, dass die nicht mehr als 20 v.H. von der üblichen Miete abweichenden Mieten für zu Beginn des Erlasszeitraums vermietete Räume auch dann die Bezugsgröße bleiben, wenn die Räume im Verlauf des Erlasszeitraums in einen Leerstand übergehen.

Der Summe dieser solchermaßen bestimmten Bezugsgrößen ist der tatsächlich erzielte Rohertrag gegenüberzustellen (vgl. Urteil des Oberverwaltungsgerichts des Saarlandes vom 28. September 2001 1 Q 26/01, Neue Zeitschrift für Verwaltungsrecht Rechtsprechungs-Report 2002, 885; Abschn. 40 Abs. 1 Satz 1 GrStR 1978, sowie Drosdzol in Kommunale Steuer-Zeitschrift - KStZ - 2001, 183). Unterschreitet er die Bezugsgröße um mehr als 20 v.H., hat der Steuerschuldner einen Anspruch auf Grundsteuererlass in der in § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG vorgesehenen Höhe, sofern weder der Steuerschuldner die Ertragsminderung zu vertreten hat noch der Ausnahmetatbestand des § 33 Abs. 5 GrStG erfüllt ist (vgl. dazu BFH-Urteil vom 10. August 1988 II R 10/86, BFHE 153, 571, BStBl II 1989, 13).”

44

Vgl. Zum Vorstehenden: BFH, Urteil vom 24. Oktober 2007 - II R 5 /05 -, veröffentlicht in juris.

45

Die gemäß dieser Rechtsprechung des BFH den Erlassregelungen zugrundeliegende Vorstellung des Gesetzgebers ist mithin, dass jede Ertragssituation als gegenüber dem vom Gesetz erfassten (Veranlagungs-)Regelfall atypisch und potentiell erlassrelevant anzusehen ist, die hinter der zu Beginn des Erlasszeitraums vereinbarten bzw. üblichen Jahresrohmiete um mehr als 20 % zurückbleibt.

46

Soweit das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) die Auffassung vertritt, durch den Beschluss vom 2. Mai 2007 in dem Verfahren GmS-OGB 1.07 habe das Bundesverwaltungsgericht - entgegen der Meinung des BFH - auf die ungeschriebene Erlassvoraussetzung des Vorliegens vorübergehender, atypischer Leerstandsumstände (Stichwort: "Atypizität"), die seiner bisherigen ständigen Rechtsprechung zugrunde lag, nicht grundsätzlich, sondern allein bezogen auf die Fälle des sogenannten "strukturell bedingten" Leerstandes verzichtet, und der Gesichtspunkt der "Atypizität" sei im Übrigen unverändert anzuwenden,

47

vgl. z. B. OVG NRW, Urteil vom 16. Januar 2008 - 14 A 461/07 - und Beschluss vom 13. März 2008 - 14 A 2509/07 -,

48

und auch durch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 25. Juni 2008 - 9 C 8/07 - (veröffentlicht in juris) sei das ungeschriebene Tatbestandsmerkmal der "Atypizität" nicht aufgegeben worden, folgt dem die Kammer nicht. Dies geschieht aus der Erwägung, dass die Kammer - mit dem BFH - keine Rechtfertigung im Sinne des Art. 3 Abs. 1 GG für eine Ungleichbehandlung "strukturell bedingter" Leerstände und sonstiger "typischer" Leerstandsfälle sieht. Denn bei den sogenannten "strukturell bedingten" Ertragsminderungen handelt es sich gerade um Fälle, in denen typische Umstände, die aus den allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnissen einer Gemeinde resultieren und die eine Vielzahl von Vermietern/Verpächtern treffen, eine Ertragsminderung verursachen. Ein sachgerechter Grund, der es rechtfertigte, strukturell bedingte Ertragsminderungen und Ertragsminderungen, die durch sonstige typische Umstände ausgelöst werden (wie z.B. Leerstände infolge von Renovierungen oder in Zeiten, die im Regelfall benötigt werden, um einen neuen Mieter zu finden), ungleich zu behandeln, besteht nicht.

49

Vgl. VG Düsseldorf, Urteil vom 26. März 2008 - 5 K 2768/06 -.

50

2. Der Kläger als Steuerschuldner hat die Ertragsminderung aber teilweise im Sinne des § 33 GrStG zu vertreten, weshalb der entsprechende Teil nicht erlassrelevant ist. Ein Grundsteuerschuldner hat nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes eine Ertragsminderung nur dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung (im Erlasszeitraum) weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.

51

Vgl. BVerwG, Urteile vom 15. April 1983 - 8 C 146 und 150/81 -, und das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 25. Juni 2008 - 9 C 8/07 -, veröffentlicht in juris.

52

Für die Beurteilung, ob eine Ertragsminderung zu vertreten ist oder nicht, kommt es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraumes an (§ 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG). Deshalb ist für die Entscheidung über den Erlass der Grundsteuer für diesen Zeitraum alles unerheblich, was sich auf die frühere Nutzung bezieht. Mithin ist allein entscheidend, ob der Steuerschuldner im Erlasszeitraum alles ihm Zumutbare unternommen hat, um (höhere) Mieterträge zu erzielen.

53

Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008 - 9 C 8/07 -, veröffentlicht in juris (dort Rdnr. 19).

54

Der Steuerschuldner hat dementsprechend Leerstände nach Beendigung eines Mietverhältnisses als ihm zurechenbar zu vertreten, wenn er sich nicht unverzüglich, nachdem ihm ein drohender Leerstand bekannt wird, in angemessener Weise, d.h. mit allen ihm zumutbaren Mitteln um deren Wiedervermietung und damit um die Vermeidung von Ertragsausfällen bemüht. Dazu hat er Anzeigen in Zeitungen und/oder im Internet aufzugeben oder einen - entsprechende Vermittlungsbemühungen entfaltenden - Makler zu beauftragen.

55

Ausgehend von diesen Maßstäben hat der Kläger den Mietausfall bis einschließlich September 2009 nicht zu vertreten, weil er regelmäßig durch Zeitungsanzeigen die Halle angeboten hat.

56

Der Kläger hat es aber zu vertreten, dass er für die letzten drei Monate des Jahres 2006 keine Miete bekommen hat, weil der Mietausfall auf seiner Entscheidung, auf Miete für die ersten drei Monate der Mietzeit zu verzichten, beruhte. Es mag zwar sein, dass der Mieter "abgesprungen" wäre, wenn der Kläger auf einer Mietzahlung auch für die ersten drei Monate der Mietzeit bestanden hätte. Für diesen Fall ist es aber möglich, dass er dann umgehend einen anderen Mieter gefunden haben würde. Daher war es seine eigene Risikoentscheidung, auf Miete für drei Monate zu verzichten, die er sich daher nach den obigen Ausführungen als Vertretenmüssen zurechnen lassen muss.

57

3. Gemäß den obigen Ausführungen sind damit erlassrelevant lediglich Ertragsminderungen im Umfang von [45.000,00 Euro ("normaler" Rohertrag) - 11.250,00, Euro (vom Steuerschuldner zu vertretende Minderung) =] 33.750,00 Euro, d.i. eine Ertragsminderung von 75 %, die zu einem Erlassbetrag in Höhe von 4/5 von 75 % = 60 % von 1.347,74 Euro (Steuerbetrag) = 808,64 Euro führt.

58

4. Der erforderliche Erlassantrag ist im Januar 2007 und damit auch rechtzeitig, d.h. bis zum 31. März der dem Erlasszeitraum des Jahres 2006 folgenden Jahres (§ 34 Abs. 2 GrStG), gestellt worden.

59

5. Der Erlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG scheitert auch nicht an § 33 Abs. 5 GrStG, wonach eine Ertragsminderung kein Erlassgrund ist, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Einheitswertes berücksichtigt werden kann oder bei rechtzeitiger Stellung des Antrages auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können. Es bestehen nämlich keine Anhaltspunkte dafür, dass die Voraussetzungen für eine Wertfortschreibung nach §§ 22 und 27 Bewertungsgesetz (BewG) vorliegen.

60

Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

61

Die Berufung war - soweit der Klage stattgegeben wurde - mit Blick auf die o.a. Rechtsprechung des OVG NRW zur Fortgeltung der Erlassvoraussetzung der "Atypizität" gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO zuzulassen. Im Übrigen war die Berufung nicht zuzulassen, weil die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO nicht vorliegen.