Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2004-07-02, Aktenzeichen I-3 Wx 318/03
ECLI:DE:OLGD:2004:0702.I3WX318.03.00

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1 und 2 haben den übrigen Beteiligten die ihnen im Verfah-ren der weiteren Beschwerde notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 50.000 Euro.

1

G r ü n d e :

2

I.

3

Das Grundstück G. 102/102 a (Flurstücke a. und b.) wurde von der ehemaligen Eigentümerin, der R.mbH, entsprechend den Teilungserklärungen vom 8. März, 3. Mai und 20. Juni 1990 in zwei 500/1000 Miteigentumshälften aufgeteilt, "verbunden mit dem Sondereigentum an der aus Räumen im Erd- und Dachgeschoß des Hauses Nr. 1 bestehenden Doppelhaushälfte nebst allen Räumen im Kellergeschoß und mit zugeordneter Garage, sämtlich Nr. 1 des Aufteilungsplanes" bzw. "verbunden mit dem Sondereigentum an der aus Räumen im Erd- und Dachgeschoß des Hauses Nr. 2 bestehenden Doppelhaushälfte nebst allen Räumen im Kellergeschoß und mit zugeordneter Garage, sämtlich Nr. 2 des Aufteilungsplanes." Zudem wurden den Miteigentümern Sondernutzungsrechte für bestimmte Grundstücksflächen zugewiesen.

4

Der vormalige Eigentümer verkaufte mit Vertrag vom 27. September 1990 einen Miteigentumsanteil von 500/1000 mit Sondereigentum Nr. 2 an die Beteiligten zu 3 und 4. Die Auflassung wurde am 27. November 1990 erklärt. Die andere Miteigentumshälfte verbunden mit dem Sondereigentum Nr. 1 wurde an die Beteiligten zu 1 und 2 gemäß notariellem Kaufvertrag vom 03. August 1990 verkauft und aufgelassen.

5

Am 30. April 1992 unterteilten die Beteiligten zu 3 und 4 ihren Miteigentumsanteil in einen 375/1000 Miteigentumsanteil und einen 125/1000 Miteigentumsanteil und veräußerten diesen anschließend an die Beteiligten zu 5 und 6. Gleichzeitig wurde die Eintragung der Teilung sowie verschiedener Sondernutzungsrechte im Grundbuch beantragt. Nach Modifizierung der Anträge erfolgte die Eintragung am 22. September 1992 zum Grundbuchblatt X1., Grundbuch von B..

6

Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 wurde durch Beschluss des Oberlandesgerichts vom 7. Oktober 2002 zurückgewiesen.

7

Unter dem 19. Mai 2003 beantragten die Beteiligten zu 1 und 2 im hiesigen Verfahren die Eintragung eines Widerspruchs gegen die am 28. Juni 1990 zum Grundbuchblatt X., Grundbuch von B., erfolgte Eintragung, weil diese inhaltlich von der Teilungserklärung vom 8. März 1990 abweiche. Gegenstand des Sondereigentums seien danach nicht lediglich die Räume der Häuser, sondern jeweils die gesamte Doppelhaushälfte.

8

Mit Verfügung vom 5. Juni 2003 wies das Amtsgericht darauf hin, dass die Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs nicht vorzunehmen sei, weil eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften nicht festzustellen sei.

9

Hiergegen haben sich die Beteiligten zu 1 und 2 mit ihrer Beschwerde vom 16. Juni 2003 gewandt.

10

Sie haben vorgetragen, die vorgenommene Eintragung entspreche zwar den Vorschriften der Grundbuchordnung, nicht aber der Teilungserklärung. In derselben sei das Sondereigentum abweichend von der Eintragung bestimmt worden. Das Grundbuchamt sei nicht befugt gewesen, eine von der Teilungserklärung abweichende Aufteilung zu bewilligen und einzutragen. Abweichend von der Teilungserklärung seien das Gerüst und die bauliche Hülle des Hauses nicht jeweils als Sondereigentum, sondern als Miteigentum eingetragen. Habe aber die begehrte Teilung nicht den Rechtsvorschriften entsprochen, so habe das Grundbuchamt die Eintragung so nicht vornehmen dürfen und deshalb den Antrag zurückweisen müssen. Durch die ihre Rechte reduzierende Eintragung seien für sie, die Beschwerdeführer, umfangreiche Nachteile auch im Hinblick auf die Bildung des weiteren Teileigentums eingetreten.

11

Die Beteiligten zu 1 und 2 haben beantragt,

12

einen Widerspruch von Amts wegen gegen die Eintragung vom 20. Juni 1990 einzutragen, soweit es dort heißt:

13

"verbunden mit Sondereigentum an allen Räumen der Doppelhaushälfte jeweils Aufteilungsplan 1" und

14

"verbunden mit Sondereigentum an allen Räumen der Doppelhaushälfte, jeweils Aufteilungsplan 2".

15

Mit Schriftsatz vom 8. September 2003 haben sie hilfsweise beantragt,

16

festzustellen, dass folgende Bestimmungen der Teilungserklärung vom 8. März 1990 rechtsunwirksam sind, insofern den Eigentümern das Sondereigentum an der Doppelhaushälfte einschließlich der Teile, die für deren Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, zugewiesen wird:

17

in der Präambel die Absichtserklärung, das Sondereigentum an einem Einfamilienhaus - Doppelhaushälfte - zu begründen,

in § 1

18

die Verbindung der Miteigentumsanteile mit Sondereigentum an den Doppelhaushälften und

der in Bezug genommene Aufteilungsplan,

19

in § 2 die Zuweisung der Nutzungsrechte am Grundstück an die Eigentümer der Doppelhaushälften,

in § 3 die Geltung

20

der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht,

der Pflicht zur verbundenen Gebäudeversicherung,

sonstiger den Gebäuden zurechenbarer Leistungspflichten für die kompletten Doppelhaushälften,

21

in § 5 die Bewilligung und Beantragung, die Bestimmungen der §§ 1, 2 und 3 der Teilungserklärung als Inhalt des Sondereigentums einzutragen, insofern die Bestimmungen der §§ 1, 2 und 3 der Teilungserklärung rechtsunwirksam sind.

22

Die Beteiligten zu 3 und 4 haben beantragt,

23

die Beschwerde und den Hilfsantrag der der Beteiligten zu 1 und 2 zurückzuweisen.

24

Zur Begründung haben sie vorgetragen, die von den Beschwerdeführern angenommene Teilung sei weder in der Teilungserklärung vom 8. März 1990 enthalten, noch sei sie mit § 5 Abs. 2 WEG zu vereinbaren.

25

Das Amtsgericht hat am 21. August 2003 die Nichtabhilfe beschlossen und die Akten dem Landgericht zur Entscheidung über die Beschwerde vorgelegt.

26

Die Kammer hat am 16. Oktober 2003 die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgericht Mülheim an der Ruhr vom 5. Juni 2003 zurückgewiesen.

27

Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2, der die Beteiligten zu 3 und 4 entgegen treten.

28

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

29

II.

30

Die gemäß §§ 78, 80 GBO zulässige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.

31

1.

32

Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 sei - soweit mit dem Hauptantrag die Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs geltend gemacht werde - nach §§ 71 Abs. 2 Satz 2, 53 GBO zulässig, in der Sache jedoch nicht erfolgreich. Das Amtsgericht habe die Eintragung eines Widerspruchs nach § 53 Abs. 1 GBO zu Recht abgelehnt, weil eine Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht vorliege. Nach § 53 GBO sei ein Widerspruch von Amts wegen einzutragen, wenn eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorliege. Dies sei der Fall, wenn die Eintragung unter Verletzung formeller oder materieller Bestimmungen erfolgt sei, wenn somit das Grundbuchamt materielles oder formelles Recht nicht oder nicht richtig angewendet habe. Beruhe die Eintragung auf der Auslegung einer nicht eindeutigen Urkunde, so komme die Eintragung dann nicht unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften zustande, wenn die Auslegung des Grundbuchamtes rechtlich vertretbar sei.

33

Die am 28. Juni 1990 vorgenommene Eintragung des Umfangs des Gemeinschafts- und Sondereigentums, nämlich eines 500/1000 Miteigentumsanteils an den Flurstücken a. und b., verbunden mit "Sondereigentum an allen Räumen der Doppelhaushälfte und der Garage, jeweils Aufteilungsplan Nr. 1" sei rechtlich nicht zu beanstanden. Die angegriffene Eintragung entspreche der formellen Vorschrift des § 3 Abs. 1 c) der Verordnung über die Anlegung und Führung von Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern, wonach im Bestandsverzeichnis einzutragen sind das mit dem Miteigentumsanteil verbundene Sondereigentum an bestimmten Räumen und die Beschränkung des Miteigentumsanteils durch die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte. Die Eintragung sei auch nicht deshalb materiell gesetzeswidrig, weil sie in Widerspruch zu den Teilungserklärungen vom 8. März 1990, 3. Mai 1990 und 20. Juni 1990 stehe. Die vom Grundbuchamt vorgenommene Auslegung der Teilungserklärungen ergebe zutreffend, dass durch diese Erklärungen nur das Sondereigentum an den einzelnen Räumen, nicht aber auch an den konstruktiven Bauteilen begründet werden könne und solle. Der Zweck des Grundbuchs, auf sicherer Grundlage bestimmte und eindeutige Rechtsverhältnisse zu schaffen und zu erhalten und der öffentliche Glaube des Grundbuchs (§ 892 BGB) erforderten klare und unzweideutige Eintragungen. Sie seien nur möglich, wenn auch die Eintragungsunterlagen unzweideutig und zweifelsfrei seien. Dieser Grundsatz dürfe jedoch nicht überspannt werden. Auch Grundbucherklärungen, insbesondere der Eintragungsantrag und -bewilligung oder die Auflassung seien vielmehr - wie Verfahrenshandlungen als Prozesshandlungen allgemein - der Auslegung fähig. Für die Auslegung gelte gemäß §§ 133, 157 BGB der Grundsatz, dass auf den Wortlaut und Sinn der Grundbucherklärung abzustellen sei, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergebe. Die Auslegung müsse mit Blick auf die Anforderungen des Grundbuchverfahrens zu einem dem Bestimmtheitsgrundsatz genügenden eindeutigen Ergebnis führen. Diese Grundsätze seien auch bei der Auslegung der Bestimmung von Teilungserklärungen anzuwenden. Eine Auslegung von § 1 der Teilungserklärung vom 8. März 1990 bzw. vom 20. Juni 1990 ergebe eindeutig, dass durch die Erklärung entgegen dem Wortlaut nicht das Sondereigentum an der gesamten Doppelhaushälfte einschließlich der konstruktiven Teile, sondern dass hierdurch lediglich - wie auch eingetragen - das Sondereigentum an den einzelnen Räumen habe begründet werden sollen. Zwar sei den Beschwerdeführern darin zuzustimmen, dass der Wortlaut der Teilungserklärung, nämlich "Sondereigentum an der aus Räumen ... bestehenden Doppelhaushälfte" für sich allein betrachtet dafür spricht, dass die Zuweisung der gesamten Doppelhaushälfte habe erfolgen sollen. Entsprechendes gelte für den Text der Präambel. Eine Auslegung der Gesamtregelungen der Teilungserklärung und insbesondere der mit der Erklärung beabsichtigte Zweck rechtfertigten jedoch für einen unbefangenen Betrachter nur den Schluss, dass eine Eintragung des Sondereigentums allein an den Räumen der Doppelhaushälfte gewollt gewesen sei. Hierfür spreche zum einen der von den Beschwerdeführern - allerdings in anderem Sinn zitierte - § 3 der Teilungserklärung, wonach die jeweiligen Eigentümer verpflichtet sein sollten, ihr Sondereigentum und den ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Grundstücksteil instand zu setzen. Soweit dort in Satz 2 des ersten Absatzes zusätzlich angeordnet werde, dass diese Pflicht auch für "alle Teile der Doppelhaushälfte (gelten soll), die für deren Bestand oder Sicherheit erforderlich sind", spreche dies für eine Begründung des Sondereigenturms nur an den jeweiligen Räumen der Doppelhaushälfte. Wäre die Teilungserklärung in § 1 in dem Sinne zu verstehen, dass jeweils die - nach den Angaben der Beteiligten zu 1 und 2 - selbständigen Gebäude vom Sondereigentum umfasst sein sollten, so würde die zusätzliche Anordnung in § 3 Satz 2 keinen Sinn machen. Vielmehr könne die Erklärung nur in dem Sinne verstanden werden, dass die Auferlegung dieser Pflichten gerade nicht durch die Bezugnahme auf das Sondereigentum habe erfolgen können und sollen und dass deshalb auch das Sondereigentum gerade die konstruktiven, also für den Bestand notwendigen Gebäudeteile nicht habe umfassen sollen.

34

In der Auferlegung und Aufteilung der lnstandhaltungspflicht sei danach nur eine schuldrechtliche Verpflichtung, nicht aber eine sich notwendig aus dem Sondereigentum ableitende Verpflichtung zu sehen.

35

Wesentlich für diese Auslegung spreche aber, dass die mit der Teilungserklärung gewollte Aufteilung der Grundstücke in Wohnungseigentum nur in der eingetragenen Form habe erreicht werden können. Nach § 5 WEG könne zwar das Sondereigentum auch an sämtlichen Räumen eines von mehreren auf demselben Grundstück befindlichen selbständigen Gebäuden begründet werden. Eine Erstreckung des Sondereigentums auf die konstruktiven Teile des Gebäudes sei jedoch ausgeschlossen [vgl. BGHZ 50, 56 f. ...]. Soweit teilweise vertreten werde, dass gerade bei Doppelhaushälften eine Zuweisung der gesamten Gebäude zum Sondereigentum zulässig und sinnvoll sei [so u.a. Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage, § 3 WEG Rdz. 23], könne dem im Hinblick auf die überzeugend begründete Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht gefolgt werden. Die zitierte Gegenmeinung sei weder mit dem vom Gesetzgeber gewollten Charakter des Wohnungseigentums vereinbar, noch führe diese Form der Begründung von Sondereigentum zur sicheren Vermeidung von Streitigkeiten zwischen den Miteigentümern. Für diese Auffassung spreche auch nicht zuletzt der zum 10. Dezember 1994 neu gefasste § 3 Wohnungsgrundbuchverfügung (WGV). Hätte der Gesetzgeber auch die Begründung von Sondereigentum an konstruktiven Gebäudeteilen gewollt, so würde es nahe gelegen haben, bei der Neufassung der besonderen Eintragungsvorschriften auch diese Eintragungsmöglichkeit zu berücksichtigen. Sei danach die beabsichtigte Begründung von Teileigentum nur unter Beschränkung des Sondereigentums auf die jeweiligen Räume der Doppelhaushälften möglich gewesen, so könne auch die Teilungserklärung aus Sicht eines unbefangenen Betrachters nur in diesem Sinn verstanden werden. Soweit die Beschwerdeführer darüber hinaus darauf abstellten, dass die Urkunde auch im Übrigen insgesamt nur von den "Doppelhaushälften" spreche, also gerade nicht auf die einzelnen Räume Bezug nehme, stehe dies der vom Grundbuchamt zutreffend angenommenen Auslegung nicht entgegen. Der Wortlaut der Erklärungen müsse nämlich nicht zwingend im Sinne der Beteiligten zu 1 und 2 zu verstehen sein. Vielmehr lasse sich die Erklärung auch in dem Sinne verstehen, dass faktisch zwar eine ausschließliche Nutzung der Doppelhaushälften und Grundstücksteile habe erfolgen sollen, dass diese jedoch rechtlich im Rahmen des nach dem Wohnungseigentumsgesetz Möglichen habe erfolgen sollen, was jedoch - wie ausgeführt - die Zuweisung von konstruktiven Bauteilen zum Sondereigentum nach § 5 WEG ausschließe.

36

Soweit die Beteiligten zu 1 und 2 meinten, die nach ihrer Auslegung beabsichtigte Zuweisung auch der konstruktiven Teile der Gebäude zum Sondereigentum sei "von der Justiz" akzeptiert worden, weshalb zu ihren Gunsten ein Gutglaubensschutz eingreife, könne dem nicht gefolgt werden. Wie die vom Grundbuchamt vorgenommene Eintragung zeige, habe das Grundbuchamt die Teilungserklärung gerade nicht in dem von den Antragstellern angenommenen Sinn verstanden. Im Übrigen hätten die Beteiligten zu 1 und 2 das Eigentum gemäß der am 14. September 1990 erfolgten Auflassungserklärung, die am 28. November 1990 eingetragen wurde, auch gutgläubig nur im Umfang des Bestandsverzeichnisses erworben.

37

Soweit die Antragsteller zum hiesigen Grundbuchblatt die Eintragung eines Widerspruchs gegen die Eintragung des Sondereigentums gemäß dem Aufteilungsplan Nr. 2 begehrten, sei die Beschwerde bereits deshalb unbegründet, weil das insoweit begründete Sondereigentum nicht auf dem hiesigen Grundbuchblatt, sondern auf dem Grundbuchblatt X1. zur Eintragung gebracht worden sei, so dass ein Widerspruch nach § 53 GBO allenfalls dort einzutragen wäre. Ob der von den Beschwerdeführern erstmals in der Beschwerdeinstanz angebrachte Hilfsantrag überhaupt zulässig ist, weil über Anträge der Beteiligten zunächst das Grundbuch zu entscheiden habe, könne im Ergebnis offen bleiben. Er sei jedenfalls unbegründet, weil die Grundbuchordnung die von den Antragstellern begehrte Feststellung der Unwirksamkeit von Bestimmungen einer Teilungserklärung nicht kenne.

38

2.
Die angefochtene Beschluss der Kammer weist eine entscheidungsursächliche Rechtsverletzung nicht auf, § 78 GBO.

39

a)
Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Mülheim an der Ruhr vom 5. Juni 2003 (betreffend die Ablehnung der Eintragung eines Amtswiderspruchs) zurückgewiesen.

40

aa)
Voraussetzung des Amtswiderspruchs ist vor allem die Unrichtigkeit des Grundbuchs. Sie muss durch die Eintragung verursacht und unter Gesetzesverletzung durch das Grundbuchamt bewirkt worden sein. Unrichtigkeit des Grundbuchs liegt vor, wenn der Inhalt des Grundbuchs mitsamt der in Bezug genommenen Bewilligung und die wirkliche Rechtslage einander widersprechen. Solche Eintragungen, die unter Gesetzesverstoß vorgenommen wurden, aber nicht der materiellen Rechtslage widersprechen, werden deshalb nicht von § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO erfasst. Da das Tatbestandsmerkmal der Unrichtigkeit dem Begriff in § 894 BGB entspricht, sind Fehleintragungen nur dann widerspruchsfähig, wenn wegen ihnen einer bestimmten Person ein Berichtigungsanspruch zusteht (Bauer/von Oefele - Meincke GBO 1999 § 53 Rdz. 54). Bevor - ggf. auf Antrag eines Betroffenen - ein Amtswiderspruch eingetragen werden kann, muss zur Überzeugung des Grundbuchamtes feststehen, dass die vorliegende Eintragung unter Gesetzesverletzung vorgenommen wurde (BayObLG DNotZ 1985, 47; Bauer/von Oefele - Meincke a.a.O. Rdz. 87). Auf der anderen Seite muss die Unrichtigkeit nur für das Grundbuchamt glaubhaft gemacht sein. Da der Amtswiderspruch ein vorläufiges Sicherungsmittel ist, sind an die Beweislast keine sehr hohen Anforderungen zu stellen. Bloße Zweifel an der Richtigkeit reichen aber noch nicht (Bauer/von Oefele - Meincke a.a.O.).

41

bb)
Hiernach haben die Vorinstanzen zu Recht die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs verneint.

42

Die Eintragung vom 28. Juni 1990 (500/1000 Miteigentumsanteil an den Flurstücken a. und b., verbunden mit "Sondereigentum an allen Räumen der Doppelhaushälfte und der Garage, jeweils Aufteilungsplan Nr. 1") entspricht - so zutreffend die Kammer - den Vorschriften der GBO und insbesondere § 3 Abs. 1 c der Wohnungsgrundbuchverfügung. Nach der letztgenannten Bestimmung ist in dem durch die Spalte 3 gebildeten Raum des Bestandsverzeichnisses das mit dem Miteigentumsanteil verbundene Sondereigentum an bestimmten Räumen und die Beschränkung des Miteigentums durch die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen, wobei die Grundbuchblätter der übrigen Miteigentumsanteile anzugeben sind. Dass die vorgenommene Eintragung den grundbuchrechtlichen Vorschriften entspricht, gestehen auch die Beschwerdeführer zu.

43

Es besteht aber bei verständiger Würdigung auch keine Diskrepanz zwischen der Eintragung und der Teilungserklärung vom 8. März, 3. Mai und 20. Juni 1990 (Aufteilung in zwei 500/1000 Miteigentumshälften ..., "verbunden mit dem Sondereigentum an der aus Räumen im Erd- und Dachgeschoß des Hauses Nr. 1 bestehenden Doppelhaushälfte nebst allen Räumen im Kellergeschoß und mit zugeordneter Garage, sämtlich Nr. 1 des Aufteilungsplanes" bzw. "verbunden mit dem Sondereigentum an der aus Räumen im Erd- und Dachgeschoß des Hauses Nr. 2 bestehenden Doppelhaushälfte nebst allen Räumen im Kellergeschoß und mit zugeordneter Garage, sämtlich Nr. 2 des Aufteilungsplanes.").

44

Der Senat teilt die Auslegung der Vorinstanzen.

45

Inhalt der Grundbucheintragung ist bei der Teilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum die Teilungserklärung als Eintragungsbewilligung (§ 8 Abs. 1 WEG) und der Aufteilungsplan als Anlage dazu (§ 8 Abs. 2 i.V.m. § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Den Inhalt des Grundbuchs kann das Rechtsbeschwerdegericht ohne Bindung an die Auslegung durch das Landgericht selbständig auslegen; dabei ist auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin in zulässiger Weise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung samt Anlagen abzustellen, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergeben (vgl. § 133 BGB). Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Was der Verfasser der Teilungserklärung gewollt hat, ist danach ohne ausschlaggebende Bedeutung (BGHZ 130, 159,166; BayObLG - 2Z BR 86/99 - vom 15.07.1999; BayObLG Rpfleger 1987, 16; WE 1996, 235; NZM 1998, 775; Demharter GBO 24. Aufl. § 19 Rdz. 28 und § 78 Rdz. 15 ff., jeweils mit weiteren Nachweisen). Für die Auslegung der Eintragung über den Gegenstand des Sondereigentums sind grundsätzlich die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan heranzuziehen, welcher der Eintragungsbewilligung als Anlage beizufügen ist. Insbesondere er soll sicherstellen, dass dem Bestimmtheitsgrundsatz des Sachen- und Grundbuchrechts Rechnung getragen wird. Durch ihn soll festgelegt werden, welche Räume nach der Teilungserklärung zu welchem Sondereigentum gehören und wo die Grenzen der im Sondereigentum stehenden Räume untereinander sowie gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum verlaufen (BayObLG - 2Z BR 86/99 - vom 15.07.1999).

46

Diesen Grundsätzen wird die getroffene Auslegung, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, in Ergebnis und Begründung gerecht. Insbesondere der Umstand, dass die mit der Teilungserklärung gewollte Aufteilung der Grundstücke in Wohnungseigentum bei der von den Beschwerdeführern favorisierten Interpretation wegen § 5 Abs. 2 WEG gar nicht hätte erreicht werden können, spricht für die Auslegung der Vorinstanzen. Die Grenzen des § 5 Abs. 2 WEG für die Begründung von Sondereigentum gelten auch bei Wohnungseigentumsanlagen, die sich aus mehreren Häusern zusammensetzen (BGH VII 193/99 vom 25. Januar 2001; BGHZ 50, 56, 57 ff; Weitnauer, WEG 8. Auflage § 5 Rdz. 19, § 3 Rdz. 72; Niedenführ/Schulze, WEG 5. Auflage, § 5 Rdz. 26). Für Bestand und Sicherheit des Bauwerks notwendige Bauteile sind nicht sondereigentumsfähig. Zu diesen Bauteilen gehören insbesondere die Außenmauern und das Dach. Ebenfalls für die getroffene Auslegung spricht die von der Kammer zu Recht heran gezogene Anordnung in § 3 Satz 2 der Teilungserklärung, betreffend die Instandhaltungspflicht der für den Bestand oder die Sicherheit erforderliche Teile der Doppelhaushälfte sowie der Umstand, dass § 3 WGV vom 24. Januar 1995 (BGBl. I, 114) die Begründung von Sondereigentum in dem von den Beschwerdeführern erstrebten Sinne, nämlich einer kompletten Doppelhaushälfte, nicht zulässt.

47

cc)
Das Beschwerdevorbringen gibt zu einer abweichenden rechtlichen Beurteilung keinen Anlass. Es mag sein, dass eine Realteilung der Grundstücke wegen der nach der Satzung der Stadt Mülheim an der Ruhr in dem fraglichen Gebiet einzuhaltenden Mindestgrundstücksgröße von 2000 qm nicht vorgenommen werden konnte und an sich zwei von einander unabhängige Einfamilienhäuser - Doppelhaushälfte - gebaut werden sollten bzw. worden sind und deshalb "die einzelnen Häuser in der Rechtsform des Wohnungseigentumsgesetzes errichtet werden" mussten. Dies kann aber ebenso wenig wie Praktikabilitätserwägungen (vgl. Bärmann/Pick/Merle WEG, 9. Auflage § 3 Rdz. 23) dazu führen, dass deshalb die bestehenden Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes und das maßgebliche Grundbuchrecht dahin "auszulegen" sind, dass die Beschwerdeführer ihrem Wunsch entsprechend quasi wie Eigentümer von Einfamilienhäusern auf Einzelgrundstücken behandelt und eingetragen werden.

48

Die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten ergibt sich aus § 13 a Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 FGG.