Amtsgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2005-02-28, Aktenzeichen 28 II 212/04 WEG
ECLI:DE:AGBN:2005:0228.28II212.04WEG.00

Tenor

Die Anträge der Antragstellerinnen werden zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten werden den Antragstellerinnen auferlegt, eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

1

G r ü n d e :

2

I.

3

Die Antragstellerinnen und die Antragsgegner zu Ziff. 3) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft A G #-## in C. Die Antragsgegnerin zu 4) ist Verwalterin der Anlage seit dem Jahre 1994.

4

In zwei unterhalb des Kellergeschosses befindlichen Tiefgeschossen verfügt das Anwesen über ein- zwei- und dreifach Stellplätze in einem Gesamtumfang von 105 Abstellmöglichkeiten. Diese Stellplätze werden über ein Rampengrundstück erschlossen.

5

Mit Schreiben vom 16.08.2004 lud die Verwalterin zur Eigentümerversammlung vom 10.09.2004 ein (vgl. Bl. 82 und 83 d.A.). Im Vorfeld der Versammlung erweiterte die Verwalterin gemäß dem Antrag der Antragstellerin zu2) die Tagesordnung nach Maßgabe deren beigefügten Schreibens vom 20.08.2004 (Bl. 102 d.A.).

6

Die Wohnungseigentümerversammlung wurde durchgeführt und das Protokoll erstellt (vgl. Bl. 106-144 d.A.). Dort fasste die Gemeinschaft diverse Beschlüsse. Nach Beschlussfassung bis TOP 10) sowie Bericht über den Ausgang des Gerichtsverfahrens H-S ./. WEG B G #-# durch Abschluss eines Vergleiches zu TOP 5) verließen diverse Eigentümer die Versammlung mit der Folge, dass diese nicht mehr beschlussfähig war. Sie wurde daraufhin abgebrochen, bevor über die Zusatzanträge der Antragstellerin zu 2) entschieden werden konnte.

7

Die Antragstellerinnen behaupten, die Versammlung sei deswegen beendet worden, weil die Antragsgegnerin zu 4) nicht genügend Stimmzettel vorbereitet gehabt habe, so dass die Abstimmung über die von der Antragstellerin zu 2) eingebrachten Punkte nicht mehr habe erfolgen können. Im Übrigen habe der Geschäftsführer der Antragsgegnerin zu 4) darauf hin gewirkt, dass die Mehrheitseigentümer den Saal verließen und so provoziert, dass die Versammlung beschlussunfähig geworden sei.

8

In diesem Zusammenhang kritisieren die Antragstellerinnen - wie die Antragstellerin zu 2) bereits in zahlreichen vor dem erkennenden Gericht anhängig gewesenen Verfahren, die letztlich durch einen Gesamtvergleich beendet wurden - die Machtstrukturen und das Stimmverhalten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.

9

Dieser beruht darauf, dass in der Teilungserklärung eine vom Gesetz abweichende Stimmrechtsregelung vorhanden ist, die dazu führt, dass die Eigentümer der Ladeneinheiten gegenüber den Eigentümern der Wohnungseinheiten eine deutlich erhöhte Stimmenmehrheit inne haben.

10

Die Antragstellerinnen vertreten die Auffassung, diese Verteilung der Stimmenmehrheit ließe sich unter dem Aspekt eines längst institutionalisierten Stimmrechtsmissbrauchs mit § 242 BGB nicht in Einklang bringen. Die Antragstellerin zu 1) begehrt die Abänderung der Stimmrechtsregelung.

11

Die Antragstellerinnen kritisieren die Tätigkeit der Antragsgegnerin zu 4) und beanstanden in diesem Zusammenhang, dass die Antragsgegnerin zu 4) auf der Versammlung, ohne dass dies voraussehbar gewesen wäre, die Frage der Stellplatzmieten angesprochen habe. Dabei habe sich ergeben, dass die seinerzeitigen Mieten seit Jahren unverändert niedrig gewesen seien mit der Folge, dass der Gemeinschaft ein nicht unerheblicher Schaden durch die verabsäumte Erhöhung der Stellplatzmieten entstanden sei.

12

Ein nach mündlicher Verhandlung eingereichter Stellplatzplan sei so undurchsichtig, dass dazu im Einzelnen noch nicht Stellung genommen werden könne.

13

Im Übrigen beanstanden die Antragstellerinnen weit überhöhte Hausmeisterkosten sowie Papierentsorgungskosten.

14

Darüber hinaus kritisieren die Antragstellerinnen die Praxis der Vergabe von Instandhaltungsmaßnahmen und rügen dabei insbesondere die Informationspolitik der Verwaltung. Sie weisen darauf hin, dass bereits vor Jahren ein sogenannter Instandhaltungsplan seitens der Verwaltung vorgelegt worden sei. Die nunmehr beschlossene Dachsanierung zum Beispiel habe bereits vor 20 Jahren in Auftrag gegeben werden müssen. Dies zeige wiederum die schleppende und fehlerhafte Behandlung und Amtsführung der Verwalterin. Beide Antragstellerinnen haben im Termin zur mündlichen Verhandlung deutlich zu erkennen gegeben, dass sie grundsätzlich die dringend notwendigen beschlossenen Sanierungen wünschen, jedoch - wie oben bereits erwähnt - mit der diesbezüglich vorhandenen Informationspolitik der Antragsgegnerin zu 4) nicht einverstanden sind.

15

Die Antragstellerinnen beantragen,

16

die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 10.09.2004 zu

17

TOP 3) (Abrechnung 2003)

18

TOP 4) (Wirtschaftsplan 2004)

19

TOP 6) (Erneuerung der Heizungsanlage)

20

TOP 7) (Sanierung der Dachfläche)

21

TOP 8) (Erneuerung der Steuerung der Aufzugsanlage) sowie

22

TOP 9) (Finanzierung der Sanierungen)

23

für unwirksam zu erklären, sowie

24

die Antragsgegnerin zu 4) Fa. Stadtgrund aus wichtigem Grunde mit sofortiger Wirkung durch richterliche Entscheidung als Verwalterin abzuberufen,

25

respektive die Zustimmung der Antragsgegner zu einem entsprechenden Abberufungsbeschluß zu ersetzen.

26

Die Antragsgegnerin zu 1) beantragt darüber hinaus,

27

die in der Teilungserklärung festgeschriebene Stimmrechtsregelung abzuändern und diejenige des § 25 Abs. 2 WEG einzuführen.

28

Die Antragsgegner haben einen Antrag nicht gestellt.

29

Die Antragsgegner tragen vor, die Mehrheit der Eigentümer habe eine Abstimmung über die seitens der Antragstellerinnen eingebrachten Punkte zum damaligen Zeitpunkt nicht mehr gewünscht. Diese würden auf der nächsten Eigentümerversammlung, die im ersten Quartal diesen Jahres stattfinden werde, erneut zur Abstimmung gestellt.

30

Der Verwalter trägt vor, er habe es nur gut gemeint, in der Versammlung die Frage der Stellplatzmieten anzusprechen, um die Gemeinschaft darauf hinzuweisen, dass eine Erhöhung der Mieten ohne weiteres möglich sei und den benachbarten Stellplätzen angeglichen werden könne.

31

Die Vorwürfe der Antragstellerin hinsichtlich überhöhter Kosten entbehre jeglicher Grundlage. Das Thema der Dachsanierung sei bereits seit einigen Jahren auf der Tagesordnung und nunmehr nach Beauftragung eines Sachverständigen mit der Erstellung eines Leistungsverzeichnisses und der dazu gehörigen Ausschreibung im Jahr 2003 beschlossen worden. So sei nunmehr auch vorgegangen worden.

32

II.

33

Die Anträge der Antragstellerinnen sind zulässig, die Anfechtungsanträge insbesondere innerhalb der Monatsfrist eingegangen, jedoch unbegründet.

34

Die Antragstellerinnen haben keine gewichtigen Gründe vorgetragen, die ihre Anfechtungsanträge stützten. Konkrete Angaben zur Anfechtung der Jahresabrechnung 2003 sowie des Wirtschaftsplanes 2003 werden vermisst. Mit keinem Wort legen die Antragstellerinnen dar, was an den angefochtenen Abrechnungen bzw. dem Wirtschaftsplan nicht in Ordnung sein soll.

35

Die - dem Gericht bereits aus den zahlreichen von der Antragstellerin zu 2) geführten Anfechtungsverfahren bekannten - Hinweise auf die in der Teilungserklärung niedergelegten Stimmrechtsverhältnisse führen diesbezüglich zu keinem anderen Ergebnis. Diese Stimmrechtsverhältnisse finden ihre Stütze eben in jener Teilungserklärung, gegen das die das Gericht keine Bedenken hat. Die von den Antragstellerinnen inzidenter beklagte Majorisierung der Gemeinschaft durch die Ladeneigentümer führt nicht zur Wirksamkeit der Anfechtungen. In keiner Weise ist erkennbar, ob ggfs. und wie die Mehrheit der Eigentümer ihre Stimmenmehrheit dazu nutzt, zu ihren Gunsten und zu Lasten der übrigen Wohnungseigentümer ihr Stimmrecht zu missbrauchen.

36

Die von den Antragstellerinnen angegriffenen Hinweise des Geschäftsführers der Antragsgegnerin zu 4) auf die Stellplatzmieten sind in keiner Weise geeignet, in irgendeiner Form die Anfechtbarkeit der Jahresabrechnung zu begründen. Die Frage der Höhe der Stellplatzmieten stand nicht auf der Tagesordnung. Der Geschäftsführer der Antragsgegnerin zu 4) kam mit dem Aufgreifen dieses Punktes und mit seinem Hinweis auf eine möglicherweise erzielbare höhere Stellplatzmiete seiner ihm bzw. der Antragsgegnerin zu 4) aufgrund seiner Verwalterstellung obliegenden Pflicht nach, die Gemeinschaft darauf hinzuweisen, dass eine bessere Bewirtschaftung durch Erhöhung der Stellplatzmieten möglich erschiene. Nach seinen Angaben ist dieser Vorschlag im Anschluss an die Versammlung auch durchgeführt worden und die Mieten erhöht worden. Dass dies in irgendeiner Form die Richtigkeit der Jahresabrechnung oder des Wirtschaftsplanes tangieren könnte, ist für das Gericht in keiner Weise erkennbar.

37

Darüber hinaus macht das - von den Antragstellerinnen reklamierte - Fehlen weiterer Stimmzettel nach Durchführung der Abstimmung über Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan diese nicht anfechtbar. Im übrigen ist das Benutzen von Stimmzetteln bei der Abstimmung über Tagesordnungspunkte nicht vorgeschrieben und erforderlich.

38

Soweit sich die Antragstellerinnen gegen überhöhte Hausmeister - und Papierentsorgungskosten wenden, so mag diesbezüglich - wie angekündigt - in einer alsbald stattfindenden Wohnungseigentümerversammlung abgestimmt werden. Die Jahresabrechnung hat nur die tatsächlich erfolgten Zahlungen zu berücksichtigen. Das diese insoweit falsch sein sollen, haben die Antragstellerinnen nicht vorgetragen.

39

Auch die Anfechtungen der Tagesordnungspunkte 6), 7) oder 8) hinsichtlich der Erneuerung der Heizungsanlage, der Dachflächen und der Steuerung der Aufzüge sowie zu TOP 9) hinsichtlich der Finanzierung dieser Beschlüsse gehen ins Leere. Die Antragstellerinnen haben in keiner Weise dargelegt, dass diese Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und deshalb aufzuheben seien. Im Gegenteil haben beide Antragstellerinnen in der mündlichen Verhandlung angegeben, sie wendeten sich nicht gegen die Durchführung der Beschlüsse als solcher, diese seien vielmehr notwendig. Wie auch der von der Antragstellerin zu 2) als Zusatz zu Ziff. 5) (Bl. 104) ihres Schreibens vom 20.08.2004 formulierte Antrag zeigt, ist dieser an der zügigen Sanierung der beschlossenen Gewerke gelegen.

40

Soweit sich die Antragstellerinnen dagegen wenden, dass zum einen aufgrund verfehlter Informationspolitik der Antragsgegnerin zu 4) und schleppender Behandlung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft im übrigen eine Dachsanierung schon längst hätte durchgeführt werden müssen und nunmehr teurer als vor 20 Jahren werde, vermag dies die - unstreitige - notwendigen Sanierungsmaßnahmen nicht zu tangieren. Wieso eine jahrelang dahin gezogene schleppende Sanierung nunmehr die aufgrund eingeholter Kostenvoranschläge und erstellter Leistungsverzeichnisse beschlossene Sanierung als nicht ordnungsgemäß erscheinen lassen soll, vermag das Gericht nicht zu erkennen und vermögen auch die beiden Antragstellerinnen in ihren Schriftsätzen nicht zu begründen.

41

Der Antrag auf Abberufung des Verwalters geht ebenfalls ins Leere, weil das Gericht keine Versäumnisse der Verwalterin, der Antragsgegnerin zu 4), die ihre sofortige Abberufung durch das Gericht rechtfertigen könnte, zu erkennen vermag. Zwar ergehen sich die Antragstellerinnen - wie auch bereits in den vorausgegangenen Verfahren - in langatmigen Ausführungen über die Versäumnisse der Vergangenheit, das Gericht kann jedoch darin keinerlei Gründe zu erkennen, die die Antragsgegnerin zu 4) als Verwalter ungeeignet erscheinen lassen. Vielmehr liest das Gericht aus den zahlreichen Ausführungen der Antragstellerinnen, dass diese mit der Situation in der Gemeinschaft, in der ihre Stimmen aufgrund der Regelung in der Teilungserklärung kein nennenswertes Gehör zukommt, nicht einverstanden sind, ohne jedoch dem Gericht hinreichend darzulegen, dass sie durch das Verhalten der übrigen Miteigentümer in ihren Rechten so beschränkt sind, dass diese in unzulänglicher Form eingeschränkt werden. So haben sie beispielsweise nicht vorgetragen, dass etwa die Mehrheitseigentümer eine dringend notwendige Dachsanierung seit Jahren mit ihren Mehrheitsstimmen blockiert hätten. Dafür sind keine Anhaltspunkte vorhanden. Vielmehr beschränkt sich der Vortrag der Antragstellerinnen darauf, ihre allgemeine Unzufriedenheit mit der Situation in der Wohnungseigentümergemeinschaft darzustellen.

42

Es bestand kein Grund für das Gericht, die Vorlage weiterer Unterlagen anzuordnen. Es sind keinerlei Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass nach Vorlage weiterer Unterlagen ein erheblicher neuer Sachvortrag der Antragstellerinnen erfolgen kann. Sämtliche Unterlagen, deren Übergabe im Termin beschlossen wurden sind der Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerinnen zur Einsicht zur Verfügung gestellt worden. Weitere Unterlagen erachtet das Gericht nicht als verfahrensrelevant. Dies insbesondere deshalb, weil diese - wie bereits oben dargelegt - mit den beschlossenen Arbeiten ausdrücklich einverstanden sind.

43

Ein Anspruch der Antragstellerin zu 1) auf Änderung der Stimmrechtsregelung in der Teilungserklärung ist aus vorgenannten Gründen ebenfalls nicht gegeben.

44

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entsprach der Billigkeit, den unterlegenen Antragstellerinnen die Gerichtskosten aufzugeben. Anhaltspunkte dafür, außergerichtliche Kosten zu erstatteten, sind ebenfalls nicht vorhanden.

45

Der Geschäftswert wird wie folgt festgesetzt:

46

TOP 3) 25.000,00 EUR,

47

TOP 4) 25.000,00 EUR,

48

TOP 6) 20.000,00 EUR,

49

TOP 7) 50.000,00 EUR,

50

TOP 8) 3.000,00 EUR,

51

TOP 9)

1.000,00 EUR.

52

Gesamt: 124.000,00 EUR.