Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-11-27, Aktenzeichen 10a D 124/01.NE
ECLI:DE:OVGNRW:2003:1127.10A.D124.01NE.00

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Antragstellerin wendet sich mit ihrem Normenkontrollantrag gegen die
Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des städtebaulichen
Entwicklungsbereichs "H. -L. ". Sie ist Eigentümerin des im
Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücks Gemarkung L. , Flur 9,
Flurstück 16. Das Grundstück ist 28.598 qm groß. Es wird als Ackerland genutzt. Die
Antragstellerin hat es an Landwirte verpachtet.

3

Der Entwicklungsbereich liegt im nördlichen Teil des Stadtgebietes und umfasst
ein bislang landwirtschaftlich genutztes Gebiet am westlichen Ortsrand des Ortsteils
H. -L. südwestlich der Talstraße. Im nördlichen Teil des
Entwicklungsbereichs befinden sich zwei landwirtschaftliche Hofstellen. Weiter im
Westen verläuft die A 46 mit der etwa 1 km nördlich vom Entwicklungsbereich
gelegenen Anschlussstelle H. -L. . Am südöstlichen Rand des
Entwicklungsbereichs verläuft die Bahnstrecke von E. nach E. . Östlich des
Entwicklungsbereichs - getrennt von diesem durch die Talstraße und die sich daran
südwestlich anschließende Bebauung - schließt sich der Bahnhof L. -
X. an.

4

Am 20. März 1997 beschloss der Rat der Antragsgegnerin zunächst für einen ca.
86,5 ha umfassenden Bereich westlich des Stadtteils L. begrenzt durch die A 46,
die Talstraße, die Gleise der Deutschen Bahn AG und die Straße "Auf dem N. "
die Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 BauGB
für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme. Der Beschluss wurde am 4. bzw.
5 April 1997 öffentlich bekannt gemacht; auf die Auskunftspflicht gemäß § 138
BauGB wurde hingewiesen. Mit der Durchführung der Voruntersuchungen wurde die
Landesentwicklungsgesellschaft NRW GmbH (LEG) beauftragt. In der Folgezeit
beteiligte die Antragsgegnerin Träger öffentlicher Belange und entwickelte zunächst
ein Entwicklungs- und Strukturkonzept für den Bereich der vorbereitenden
Untersuchungen. Dieses sah (in seiner Alternative 1) westlich der Straße "Auf den
I. N. " ein Gewerbe- und Mischgebiet vor. Der Bereich östlich dieser Straße war
in zwei durch einen Grünzug getrennte Wohnquartiere aufgeteilt. Das nördlich
gelegene Wohngebiet schloss unmittelbar an einen geplanten Bahnhaltepunkt an,
um den ein neuer Versorgungsschwerpunkt entstehen sollte. Am 18. Juni 1998
beschloss der Rat der Antragsgegnerin, dieses Konzept den vorbereitenden
Untersuchungen zugrunde zu legen. Gleichzeitig beschloss er die Verkleinerung des
Untersuchungsgebietes durch Herausnahme der südwestlich der Talstraße
gelegenen bebauten Parzellen.

5

Im Anschluss daran holte die LEG im Juli 1998 Stellungnahmen Träger
öffentlicher Belange ein und schrieb ebenfalls im Juli 1998 sowie erneut im Februar
2000 die insgesamt etwa 55 Eigentümer von Grundstücken im Planbereich an, u.a.
um die Nutzungsverhältnisse und die Verkaufs- bzw. Tauschbereitschaft der
Eigentümer zu erkunden. Ferner wurde die geplante Entwicklungsmaßnahme auf
Wunsch mit den einzelnen Eigentümern mündlich erörtert. Mit Schreiben vom
17. Juni 1999 wurden die Pächter von Flächen im Untersuchungsbereich
angeschrieben, über die geplante Entwicklungsmaßnahme informiert und um
Angaben über Nutzung und Größe der Grundstücke, Erweiterungsabsichten und
mögliche Existenzgefährdungen bei Aufgabe der im Plangebiet liegenden Flächen
gebeten. Parallel dazu wurde ein städtebaulicher Realisierungswettbewerb "Wohnen
und Arbeiten am Bahnhaltepunkt" ausgelobt und im Dezember 1999 abgeschlossen.
Im Januar 2000 beschloss der Planungsausschuss, den auf den nordöstlichen Teil
des Untersuchungsgebiets beschränkten Entwurf des Planungsbüros "Stadtraum"
zur Grundlage der weiteren Planung zu machen.

6

Der Entwurf sieht südöstlich der Straße "Auf den I. N. " in einem kleineren
Teil ein Mischgebiet und im restlichen Bereich Wohnnutzung vor. Im Wohngebiet ist
die Errichtung eines Kindergartens geplant. Für den Bereich nordwestlich der Straße
"Auf den I. N. " ist eine Nutzung als Gewerbefläche vorgesehen. Das gesamte
Plangebiet wird durch einen von Nordwesten nach Südosten verlaufenden
Grünstreifen geteilt. Im Osten des Entwicklungsbereichs ist ein neuer
Bahnhaltepunkt vorgesehen.

7

Ferner beauftragte die Antragsgegnerin das Institut für Wohnungswesen,
Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung GmbH an der Ruhr-Universität
Bochum (InWIS) mit der Erstellung einer Prognose über den Wohnungsbedarf im
Zeitraum 1998 bis 2015, über die Wohnbauflächenpotenziale im Zeitraum 1998 bis
2015 sowie über den gewerblichen Flächenbedarf und die Bauflächenreserven im
Zeitraum 1999 bis 2015. Die entwicklungsunbeeinflussten Anfangswerte der im
vorgesehenen Entwicklungsbereich liegenden Grundstücke wurden vom zuständigen
Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt. Eine Kosten- und
Finanzierungsübersicht wurde erstellt.

8

Am 15. Juni 2000 beschloss der Rat der Antragsgegnerin die Satzung über die
förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs "H. -L. ".
Dessen Flächen erfassen abweichend von dem Bereich, der Gegensstand der
Voruntersuchungen aufgrund der Ratsbeschlüsse vom 20. März 1997 bzw. 18. Juni
1998 war, eine deutlich verkleinerte Fläche im Nordosten des Bereichs der
vorbereitenden Untersuchungen. § 1 Abs. 2 der Satzung bezeichnet die
Grundstücke, aus denen der Entwicklungsbereich besteht; Bestandteil der Satzung
ist (gemäß § 1 Abs. 4 der Satzung) ferner ein Lageplan im Maßstab 1:1000, in dem
der Entwicklungsbereich zeichnerisch dargestellt ist. Gleichzeitig hob der Rat seinen
Beschluss vom 20. März 1997 über die Einleitung vorbereitender Untersuchungen für
einen in einem Lageplan näher gekennzeichneten Teilbereich auf und beschloss die
Durchführung "vertiefender" vorbereitender Untersuchungen für einen - in einem
weiteren Lageplan dargestellten - Teilbereich zwischen der A 46 und der Straße "Auf
den I. N. ", um "Beurteilungsunterlagen über die Festlegungsvoraussetzungen
für eine Erweiterung des bereits beschlossenen Entwicklungsbereichs zu gewinnen".
Der Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen wurde zustimmend zur
Kenntnis genommen und der Satzung als Begründung beigefügt.

9

Die Bezirksregierung E. genehmigte die Satzung mit Verfügung vom
29. November 2000. Die Antragsgegnerin machte die Satzung und die Genehmigung
am 18. Januar 2001 öffentlich bekannt.

10

Nach der Satzungsbegründung sollen im Entwicklungsbereich, der eine Fläche
von 33,8 ha umfasst, innerhalb von zehn Jahren 700 bis 750 Wohneinheiten
entstehen. Mit der Entwicklungsmaßnahme sollen zum einen die für H. -L.
festgelegten regionalen Ziele der Raumordnung und Landesplanung in einem
Teilbereich umgesetzt werden. In dem gültigen Gebietsentwicklungsplan aus dem
Jahr 1999 sei der Entwicklungsbereich als "allgemeiner Siedlungsbereich" dargestellt
sowie als regional bedeutsamer Wohnstandort ausgewiesen. Dieser soll in
Verknüpfung mit dem bestehenden Ort am Halteort des schienengebundenen
Personennahverkehrs, in dessen Nähe ein neuer Versorgungsbereich entstehen
solle, entwickelt werden. Diesem Ziel diene die zum anderen vorgesehene
Bereitstellung von Bauland zur Deckung des Wohnungs- und Arbeitsstättenbedarfs
in der Stadt H. sowie die ebenfalls geplante Schaffung von wohnungsnahen
Arbeitsplätzen.

11

In der Stadt H. sei ein erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten zu
verzeichnen. Die Bedarfsprognose des InWIS gehe bis zum Jahre 2010 unter
Berücksichtigung aller Varianten von einem Wohnungsbedarf von im Mittel 4.246
Wohnungen aus. Dem stehe ein mobilisierbares Wohnbaulandpotenzial bis zum
Jahre 2010 von 3.111 Wohnungen gegenüber. Danach fehle in der Stadt bis zum
Jahre 2010 Bauland für 1.135 Wohneinheiten. Dies entspreche etwas mehr als
einem Viertel des gesamten Wohnungsbedarfs bis 2010. Bei Zugrundelegung des
gemeindespezifischen Schlüssels von 30 Wohneinheiten je ha Bruttowohnbauland
fehlten in den Jahren bis 2010 etwa 38 ha Bauland. Mit der Bereitstellung von 24 ha
Wohnbauland im Entwicklungsbereich könnten ca. 64 % des bis zum Jahre 2010
bestehenden Bedarfs abgedeckt werden. Dabei solle sichergestellt werden, dass
Grundstücke zu tragbaren Preisen zur Verfügung gestellt werden, um den Bau von
preiswertem Wohnraum für weite Kreise der Bevölkerung zu ermöglichen. Außerdem
sei beabsichtigt, Wohnbauflächen für den sozialen Wohnungsbau auszuweisen.

12

Ferner bestehe in der Stadt H. ein Bedarf an Gewerbeflächen zur
Deckung eines Arbeitsstättenbedarfs. Nach der gutachterlichen Ermittlung des
InWIS bestehe bis zum Jahre 2010 ein Bedarf an gewerblicher Nutzfläche für
Betriebsansiedlungen und Betriebsverlagerungen von 47,6 ha. Dem stehe nach der
Prognose von InWIS bis 2010 ein mobilisierbares Potenzial an Gewerbeflächen von
33,8 ha gegenüber. Bei der Berechnung des Gewerbeflächenpotenzials werde eine
Fläche im Gewerbegebiet Ost nicht einbezogen. Es fehle an der Bereitschaft des
Eigentümers, die Fläche zu einem marktgerechten Preis zu veräußern. Ferner
bestehe dort wegen der schlechten verkehrlichen Anbindung kein Interesse
ansiedlungswilliger Unternehmen. Deshalb werde die insoweit zunächst
beabsichtigte Änderung des Flächennutzungsplans, der den Bereich als Fläche für
die Landwirtschaft darstelle, nicht weiterverfolgt. Der bis zum Jahre 2010
prognostizierte zusätzliche Gewerbeflächenbedarf von 13,8 ha könne im geplanten
verkehrsgünstig gelegenen Entwicklungsbereich mit einer gewerblichen
Bruttobaulandfläche in einer Größenordnung von etwa 5,5 ha abgedeckt werden.
Diese Fläche stelle eine größere zusammenhängende gewerbliche Baufläche dar,
auf der eine zielgerichtete Ansiedlung von nicht wesentlich störenden Betrieben des
Dienstleistungs- und produktionsnahen Dienstleistungsbereiches mit einem
günstigen Verhältnis von Arbeitsplätzen pro qm in Anspruch genommener Fläche
erfolgen solle. Das vom InWIS ermittelte mobilisierbare Gewerbeflächenpotenzial
stehe lediglich zu etwa 35 % (ca. 12 ha von 33,8 ha) im Eigentum der
Antragsgegnerin. Für die in Privatbesitz stehenden Restflächen könne die
beabsichtigte gezielte Steuerung der Ansiedlung bestimmter Betriebe nicht
verwirklicht werden. Dies sei nur über eine Entwicklungsmaßnahme gewährleistet,
bei der die Antragsgegnerin über die Grundstücke verfügen könne. Darüber hinaus
existiere im gesamten Stadtgebiet keine geeignete Fläche mit Anschluss an den
öffentlichen Personennahverkehr in vergleichbarer Qualität und vergleichbarem
Umfang, die die regional- und stadtentwicklungsplanerisch gewollte Schaffung von
wohnungsnahen Arbeitsplätzen ermögliche. Ferner gelte es, dem Strukturwandel im
Bereich Energieversorgung und Bergbau offensiv zu begegnen. In diesen Branchen
werde es in den nächsten Jahren erhebliche Arbeitsplatzverluste geben, die
kompensiert werden müssten. Bei RWE und Rheinbraun, die in H. zu den
größten Arbeitgebern zählten (insgesamt 4.420 Beschäftigte im Bereich Energie,
Wasser und Bergbau, der weitaus größte Teil davon bei RWE und Rheinbraun)
werde es in den nächsten Jahren zu einem massiven Stellenabbau kommen. Von
16.000 Stellen im rheinischen Braunkohlenrevier sollten bis 2004 ca. 30 %, mithin
4.800 Stellen abgebaut werden, bis 2001 bereits 15 %, also 2.400 Stellen. Damit
gingen in H. bis 2001 etwa 650 und bis 2004 ca. 1.300 Arbeitsplätze verloren.
Die gewerblich zu nutzenden Flächen innerhalb des Entwicklungsbereichs dienten
der Ansiedlung von Betrieben, bei denen darauf geachtet werden solle, dass sie ihre
Arbeitskräfte aus dem Kreis der Arbeitssuchenden schöpften.

13

Die zwei im Entwicklungsbereich liegenden landwirtschaftlichen Hofstellen
- davon ein selbstwirtschaftender Betrieb - sowie weitere Betriebe, die zum Teil
erhebliche Anteile ihrer Betriebsflächen im Plangebiet hätten, seien nach Angaben
der Landwirtschaftskammer Rheinland vom 25. August 1998 existenziell betroffen;
der Verlust von Pachtland könne betriebsnah kaum kompensiert werden. Daraus
resultierten nach Auskunft der Landwirtschaftskammer erhebliche
Einkommensverluste für diese Betriebe. Die Eigentümerbeteiligung habe ergeben,
dass sich 5 % der Eigentümer mit insgesamt etwa 12 % der Flächen des
Entwicklungsbereichs gegen die vorgesehenen Maßnahme aussprächen. Weitere
21 % der Eigentümer mit etwa 15 % der Gesamtfläche im Entwicklungsbereich
lehnten einen Verkauf ab. 31 Grundstückseigentümer (56 %) seien zwar verkaufs-
oder tauschbereit, davon allerdings nur fünf zu dem vom Gutachterausschuss
ermittelten Anfangswert. Die restlichen 26 Grundstückseigentümer mit ca. 60 % aller
Flächen im Entwicklungsbereich seien nur zu wesentlich höheren Anfangswerten
zum Verkauf ihrer Grundstücke bereit. Ein Pächter habe angegeben, ohne die
angepachtete Fläche im Entwicklungsbereich in seiner Existenz als
Nebenerwerbslandwirt gefährdet zu sein.

14

Insgesamt seien die Festlegungsvoraussetzungen für die geplante
Entwicklungsmaßnahme gegeben. Der Entwicklungsbereich sei als Teil des
Gemeindegebietes mit erheblichem Gewicht sowohl in quantitativer Hinsicht
aufgrund der Flächengröße als auch in qualitativer Hinsicht aufgrund der
vorgesehenen Nutzung zu werten. Bei der Entwicklungsmaßnahme handele es sich
ferner um eine solche, die besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung
und Ordnung der Gemeinde habe und die darüber hinaus auch regional bedeutsam
sei. Dies werde durch den Umfang des Vorhabens, die Qualität der angestrebten
Nutzung, dem Beitrag für die Wohnraum- und Arbeitsplatzversorgung sowie die
regionalplanerische Qualifizierung als regionalbedeutsamer Standort belegt. Das
Allgemeinwohlerfordernis ergebe sich aus der regionalplanerischen Bedeutung in
Verbindung mit dem erheblichen "Wohnungs- und Gewerbebedarf" in der Stadt
H. . Es bestehe ein qualifiziertes öffentliches Interesse an der Entwicklung
gerade des vorgesehenen Bereichs, da L. aufgrund seiner räumlichen Lage ein
bevorzugter Wohn- und Arbeitsstandort innerhalb des Stadtgebietes sei und damit
ein beachtliches Entwicklungspotenzial besitze. In den südlichen Ortsteilen in der
Nähe der Braunkohlekraftwerke (G. , O. ) sei eher ein geringeres
Nachfragepotenzial vorhanden. Mit anderen städtebaulichen Instrumenten sei eine
Bereitstellung von Bauland in zügiger und koordinierter Weise zur Erreichung der
Entwicklungsziele nicht gewährleistet. Nur die Entwicklungsmaßnahme sichere die
vollständige Bebauung im vorgesehenen Zeitraum und trage deshalb zum
sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden bei. Weiterhin sei nur so
die Berücksichtigung breiter Bevölkerungskreise bzw. bestimmter Betriebe bei der
Bauplatzvergabe sichergestellt. Daneben hätten die Ergebnisse der
Eigentümerbeteiligung ergeben, dass ein zügiges Erreichen der angestrebten Ziele
durch Umlegung oder durch städtebauliche Verträge nicht möglich sei. Aufgrund der
Vielzahl der Eigentümer und der unterschiedlich bekundeten Interessen scheide eine
Lösung auf vertraglicher Basis aus, insbesondere auch deshalb, weil eine
Verkaufsbereitschaft zu entwicklungsunbeeinflussten Anfangswerten der
Grundstücke überwiegend nicht vorhanden sei. Schließlich sei die
Entwicklungsmaßnahme erforderlich, um auf die Preisentwicklung im Ortsteil L.
Einfluss zu nehmen. So hätten im letzten Jahr weit überhöhte Preise für
Wohnbaugrundstücke bzw. gewerbliche Bauflächen gezahlt werden müssen. Damit
könnten Grundstückseigentümer die vorgesehene zügige Umsetzung der
Entwicklungsmaßnahme nachhaltig verzögern. Daneben würde die beabsichtigte
Berücksichtigung breiter Bevölkerungskreise als Bauherren oder Mieter bzw. die
Ansiedlung bestimmter Gewerbebetriebe unmöglich gemacht oder jedenfalls
wesentlich erschwert. Die zügige Durchführung der Maßnahme bis zum Jahre 2010
sei nach Maßgabe eines Zeit- und Maßnahmenplanes im Hinblick auf den Stand der
Planung, des dargelegten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, der günstigen
verkehrlichen Lage des Standortes sowie seiner herausgehobenen Bedeutung für
die Gemeinde und hinsichtlich der Regionalplanung gewährleistet. Der
Entwicklungsbereich sei zweckmäßig abgegrenzt. Die vorgenommene Verkleinerung
des Bereichs der vorbereitenden Untersuchungen gewährleiste die Zügigkeit der
Durchführung der Entwicklungsmaßnahme. Im Rahmen der Abwägung sei dem
öffentlichen Interesse an der Entwicklung des Standortes L. mittels
städtebaulicher Entwicklungsmaßnahme größeres Gewicht beizumessen als dem
entgegenstehenden Interesse insbesondere der betroffenen Eigentümer bzw.
Landwirte. Während die meisten Landwirte voraussichtlich nicht in ihrer
wirtschaftlichen Existenz gefährdet seien, könne dies bei einigen Landwirten nicht
völlig ausgeschlossen werden, wenn sie im Verhältnis zu ihrem Gesamtbesitz
Flächen in größerem Umfang abgeben müssten. Diesen nachteiligen Auswirkungen
solle nach Möglichkeit durch Bereitstellung von geeigneten Ersatzflächen begegnet
werden. Ersatzflächen stünden bereits zur Verfügung oder würden im Laufe der
Entwicklungsmaßnahme noch erworben. Für die beiden im Entwicklungsbereich
angesiedelten Hofstellen seien entsprechende Kosten für Entschädigungen, Umzüge
und Betriebsverlagerungen eingestellt worden.

15

Die Antragstellerin hat am 27. Dezember 2001 den Normenkontrollantrag
gestellt. Sie macht geltend, die §§ 165 - 171 BauGB als Ermächtigungsgrundlagen
für die angegriffene Satzung seien verfassungswidrig. Die in § 165 Abs. 2 BauGB
enthaltenen Begriffe "Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der
Gemeinde" und "angestrebte Entwicklung des Landesgebietes" seien zu unbestimmt,
um die Voraussetzungen einer planerischen Maßnahme mit enteignungsrechtlicher
Vorwirkung zu regeln. Ferner sei dadurch eine verlässliche Abgrenzung der Ziele des
allgemeinen Städtebaurechts von denen der besonderen städtebaulichen
Maßnahmen - etwa des Sanierungsrechts und der Entwicklungsmaßnahme - nicht
möglich. Dem könne die nach § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB erforderliche Prüfung
des Allgemeinwohlerfordernisses nicht entgegengehalten werden. Auch für diese
Prüfung fehle es an normierten, den hohen Anforderungen des Art. 14 Abs. 3 Satz 1
GG genügenden Maßstäben. Vielmehr werde die antizipierte Enteignungsprüfung
lediglich an eine Prognoseentscheidung geknüpft. Zu deren Wesen gehöre es, dass
sie im Ergebnis unzutreffend sein dürfe, solange sie nur sorgfältig, nach anerkannten
Methoden und unter Berücksichtigung aller verfügbaren Faktoren erstellt werde. Die
damit bestehende Unsicherheit bei der Feststellung des Allgemeinwohlerfordernisses
sei mit Art. 14 Abs. 3 GG unvereinbar. Um Willkürentscheidungen der Gemeinden im
Rahmen der Prognoseentscheidung entgegen zu wirken, hätte der Gesetzgeber
etwa eine Bedürfnisprognose auf interkommunaler Basis vorschreiben müssen,
damit nicht jede Gemeinde einen auf ihr Gemeindegebiet beschränkten Scheinbedarf
feststellen könne. Der bei erwiesener Unrichtigkeit der Prognose bestehende
Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums könne einen - im Rückblick -
verfassungswidrigen Eigentumseingriff nicht nachträglich kompensieren. Die der
Prognose anhaftende Unsicherheit sei bei der Normierung der Voraussetzungen der
Enteignung im Rahmen einer Entwicklungsmaßnahme billigend in Kauf genommen
worden. Keine staatliche Gewalt dürfe jedoch bedingt vorsätzlich gegen Grundrechte
verstoßen. Weiterhin sei eine Enteignung zum Zwecke der Einnahmebeschaffung
unzulässig. Zwar seien nach Durchführung der Entwicklungsmaßnahme erzielte
Überschüsse gemäß § 171 Abs. 1 Satz 2 BauGB auf die Eigentümer zu verteilen.
Dabei bleibe aber offen, welche Maßnahmen aus den im Rahmen der Durchführung
erzielten Einnahmen überhaupt finanziert werden dürften. Dies sei vor dem
Hintergrund des Art. 3 Abs. 1 GG problematisch. Eine Entwicklungsmaßnahme dürfe
nicht dazu dienen, dass bestimmte Gemeinbedarfseinrichtungen, die sonst aus
allgemeinen Haushaltsmitteln zu finanzieren seien, in ein Entwicklungsgebiet
integriert und im Rahmen der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme finanziert
würden. Hinzu komme, dass eine Ausschüttung der Gewinne erst nach Beendigung
der Entwicklungsmaßnahme, bis zu der mehrere Jahre vergehen könnten,
vorgenommen werde. In der Zwischenzeit entstünde ein verfassungswidriger
Zustand, weil teilweise über den Allgemeinwohlzweck hinaus enteignet worden sei.
Ein solcher Zustand sei verfassungsrechtlich unhaltbar, zumal Grundeigentümer
dadurch gezwungen seien, den Gemeinden gleichsam ein zinsloses Darlehen zu
gewähren, ohne dass das Gesetz einen Ausgleich vorsehen würde. Die Regelungen
der §§ 166 Abs. 3 Satz 4, 169 Abs. 1 Nr. 7, 154 Abs. 2 BauGB seien wegen
Verstoßes gegen Art. 3 GG verfassungswidrig, soweit mit dem Ausgleichsbetrag
Gemeinbedarfseinrichtungen im Entwicklungsbereich finanziert werden, die
ansonsten aus Steuermitteln bezahlt werden müssten oder die auch solchen
Personen zu Gute kämen, die außerhalb des Entwicklungsbereichs wohnten und
nichts zur Finanzierung im Entwicklungsgebiet beigetragen hätten. Es sei
gleichheitswidrig, wenn jemand, dessen Grundstück durch einen Bebauungsplan
überplant werde, den vollen Planungsmehrwert behalte und dennoch an den von den
betroffenen Grundstückseigentümern im Entwicklungsbereich finanzierten
Einrichtungen teilhabe, obwohl bei den Letztgenannten die planungsbedingten
Wertsteigerungen ihrer Grundstücke abgeschöpft würden. Schließlich stelle der
gemäß § 166 Abs. 3 Satz 4 BauGB zu leistende Ausgleichsbetrag, soweit er nicht
der Deckung der Entwicklungskosten im engeren Sinne insbesondere der Kosten der
Erschließung diene, sondern der Schaffung von Gemeinbedarfseinrichtungen im
Entwicklungsbereich, eine unzulässige Sonder- bzw. Ausgleichsabgabe dar. Damit
würde gegen Art. 2 Abs. 1 GG verstoßen. Als Sonderabgabe sei der
Ausgleichsbetrag unzulässig, weil er nicht "gruppennützig" verwendet werde. Denn
es sei zum einen nicht sichergestellt, dass die im Entwicklungsbereich geschaffenen
Gemeinbedarfseinrichtungen nur von abgabepflichtigen Grundstückseigentümern
genutzt würden. Zum anderen sei nicht gewährleistet, dass verbleibende
Überschüsse nicht für andere Aufgaben, die mit der Entwicklungsmaßnahme nicht im
Zusammenhang stünden, verwendet würden. Als Ausgleichsabgabe sei der
Ausgleichsbetrag, soweit er nicht der Kostendeckung diene, unzulässig, weil er nicht
an die Stelle einer von den Grundstückseigentümern zu erfüllenden öffentlich-
rechtlichen Pflicht trete.

16

Die Antragstellerin macht ferner geltend, die angegriffene Entwicklungssatzung
sei auch dann nichtig, wenn ihre Rechtsgrundlagen verfassungsmäßig seien.

17

Die Satzung leide an beachtlichen formellen Mängeln. Diese habe die
Antragstellerin mit an das Gericht adressiertem Schriftsatz vom 14. Januar 2002
dargestellt und mit Telefax vom gleichen Tage auch gegenüber der Antragsgegnerin
rechtzeitig gerügt. Der Ratsbeschluss vom 18. Juni 1998 sei nicht ortsüblich bekannt
gemacht worden. Es fehle ferner an einer schriftlichen Bestätigung des
Bürgermeisters, dass der Wortlaut der Satzung mit dem Ratsbeschluss
übereinstimme. In der Bekanntmachungsanordnung fehle das Datum der
Unterzeichnung durch den Bürgermeister. Schließlich enthalte die Satzung in ihrer
Überschrift kein Datum, unter dem die Bekanntmachungsanordnung vom
Bürgermeister unterzeichnet worden sei. Die Bestimmungen der
Bekanntmachungsverordnung habe die Antragsgegnerin beachten müssen, weil sie
sich bei der ortsüblichen Bekanntmachung nicht auf die Erteilung der Genehmigung
beschränkt, sondern bewusst die Verfahrensweise der Bekanntmachung von
Genehmigung und Satzung gewählt habe.

18

Die Satzung leide auch an materiellen Mängeln, die zu ihrer Nichtigkeit führten.
Die Satzung erfülle nicht die Voraussetzungen des § 165 Abs. 2 BauGB. Die
Antragsgegnerin gehe selbst davon aus, dass die Voraussetzungen eines Ortsteils
im Sinne der Vorschrift nicht gegeben seien. Darüber hinaus stelle der geplante
Entwicklungsbereich auch keinen "anderen Teil des Gemeindegebietes" im Sinne der
Vorschrift dar. Er umfasse lediglich etwa 34 ha und damit nur 0,33 % des
Gemeindegebietes von 102 qkm. Die Zahl der geplanten Wohneinheiten von 700 bis
750 betrage gerade 2,7 % des Wohnungsbestandes von 25.790 Wohnungen in
H. . Dem Entwicklungsbereich komme keine besondere Bedeutung für die
städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Gemeindegebietes zu. Die
Plankonzeption beschränke sich im Wesentlichen auf die Ausweisung eines Misch-
und eines Wohngebietes. Folge- und sonstige Struktureinrichtungen, die über den
Entwicklungsbereich hinaus für die städtebauliche Entwicklung des
Gemeindegebietes bedeutsam sein könnten, fehlten. Auch unter infrastrukturellen
Gesichtspunkten seien gebietsübergreifende Maßnahmen nicht vorgesehen. Daher
sei nicht erkennbar, weshalb die verschiedenen Einzelmaßnahmen ein planmäßiges
und aufeinander abgestimmtes Vorgehen in Form einer Entwicklungsmaßnahme
erforderten. Außerdem werde nicht dargelegt, wie die Zielerreichung im Einzelnen
sichergestellt werden solle.

19

Das Wohl der Allgemeinheit erfordere die Durchführung der
Entwicklungsmaßnahme nicht. Es fehle am dafür notwendigen qualifizierten
öffentlichen Interesse. Soweit das Allgemeinwohlerfordernis mit einem erhöhten
Bedarf an Wohnstätten begründet werde, fehle es bereits an diesbezüglichen
Feststellungen hinsichtlich der Region, deren erstmalige Entwicklung nach der
Satzungsbegründung ein Ziel der Entwicklungsmaßnahme sei. Hinsichtlich der für
das Gebiet der Antragsgegnerin erstellten InWIS-Prognose bestünden nachhaltige
Bedenken, ob diese im Ergebnis einwandfrei erstellt worden sei und auf der sicheren
Seite liege. Hinsichtlich der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung gehe das
Gutachten zunächst selbst von einem Nachlassen der Bevölkerungszunahme und
einem Sinken der Wanderungsgewinne aus. Zudem werde eingeräumt, dass
Wanderungsgewinne an sich nicht prognosefähig seien. Ferner werde ab 2015 ein
Wendepunkt in der Einwohnerentwicklung erkannt. Trotz alledem werde nachfolgend
die mittlere und obere Prognosevariante bevorzugt. Hinsichtlich der
Haushaltsentwicklung erscheine bereits zweifelhaft, ob insoweit eine Anlehnung an
die auf Kreisebene ermittelten Ergebnisse erfolgen könne. Entscheidend sei
jedenfalls, dass die Prognose des Statistischen Bundesamtes in zweifacher Hinsicht
modifiziert worden sei. Eine plausible Erklärung dafür werde nicht gegeben. Es
dränge sich der Verdacht auf, dass die Modifizierungen den Zweck gehabt hätten, zu
einem höheren Wohnungsbedarf zu gelangen. Die im Stadtgebiet bestehende
Mobilitätsreserve werde ebenfalls nach oben korrigiert. Bei der Ermittlung der
Bedarfsnormen werde keine Begründung dafür gegeben, weshalb bei
Untermietverhältnissen die Mehrpersonenhaushalte praktisch vollständig zu den
Wohnungsbedarfsträgern gezählt werden könnten. Gleiches gelte für die
Nebenwohnsitzhaushalte.

20

Die Bewertung der Wohnbauflächenpotenziale durch das InWIS scheine
ebenfalls zu Gunsten einer niedrigeren Annahme von entsprechenden Potenzialen
geschönt zu sein. Aus der Bilanzierung würden die Spitzenjahre 1996 und 1997
herausgenommen, obwohl es sich dabei um einen von InWIS für vergleichbar große
Kommunen festgestellten Trend handele. Bei der Mobilisierung der Baulücken werde
ein geringerer Mobilisierungsgrad angenommen, obwohl konkrete Hemmnisse nicht
benannt werden könnten. Fragwürdig sei, ob bei den im Flächennutzungsplan
dargestellten Wohnbauflächen ein doppelter Abschlag in Höhe von insgesamt 13 %
vorgenommen werden könne. Des Weiteren werde die Fläche des
Entwicklungsbereichs ohne weitere Begründung aus dem Wohnbauflächenpotenzial
herausgenommen. Hier sei unter Umständen eine teilweise oder sukzessive
Mobilisierung im Wege der Bauleitplanung möglich gewesen. Eine überzeugende
städtebauliche Begründung für die Herausnahme von zwei Flächen aus dem
Wohnbauflächenpotenzial, die im Gebietsentwicklungsplan als
Wohnsiedlungsbereiche dargestellt seien, werde nicht geliefert. Nach dem
Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin mit Stand vom 30. April 1999 seien die
dort dargestellten Wohnbauflächen in O. -Süd, O. -Nord, I. -Ost,
N. -Süd, I. -Ost, X. -Südost, B. -Süd, H. -Nord, O. -Süd und
G. -Süd mit in die Bewertung einzubeziehen. Die Flächen seien aufgrund ihrer
Größe von städtebaulicher Bedeutung und baulich noch nicht ausgeschöpft. Zudem
verweist die Antragstellerin auf mehrere Zeitungsausschnitte aus dem Jahre 2003, in
denen auf die bevorstehende Ausweisung neuer Wohnbaugebiete hingewiesen
wird.

21

Hinsichtlich der Prognosesicherheit der Ermittlung und Bewertung des
gewerblichen Flächenbedarfs und der gewerblichen Bauflächenreserven äußere das
InWIS-Gutachten selber grundsätzlich Zweifel, in dem es langfristige
Wirtschaftsprognosen von über 15 Jahren als mit erheblichen Unsicherheiten
behaftet ansehe. Die gewerblichen Bauflächenreserven würden nur unzureichend
berücksichtigt. Für die Gewerbeflächen L. und M. X. sei es angezeigt
gewesen, eine Variantenberechnung durchzuführen, da nach dem InWIS-Gutachten
nicht sicher davon ausgegangen werden könne, ob die Gewerbefläche nicht bis
2010/2015 zur Verfügung stünden. Nach dem Flächennutzungsplan der
Antragsgegnerin mit dem Stand 30. April 1999 seien nämlich noch nicht
ausgeschöpfte Gewerbeflächen in den Stadtteilen O. , L. -Nord, B. ,
O. (Süd-Ost) sowie die Gewerbefläche zwischen H. und dem Stadtteil
X. mit in die Bewertung einzustellen gewesen. Im September 2002 habe der
Rat der Antragsgegnerin die 133. und 134. Änderung des Flächennutzungsplans
beschlossen. Diese Änderungen hätten die Erweiterung des Gewerbegebietes L.
Teilbereiche 1 und 2 zum Gegenstand. Beide Teilflächen von 14 ha bzw. 15 ha
Größe würden in dem Bereich liegen, der Gegenstand der vorbereitenden
Untersuchungen für die streitige Entwicklungsmaßnahme gewesen sei. Nach einer
Erklärung des technischen Beigeordneten der Antragsgegnerin könne die 15 ha
große Fläche am schnellsten realisiert werden, da die Antragsgegnerin in diesem
Bereich den größten Teil der Grundstücke besitze. Hier zeige sich die willkürliche
Handhabung des Instruments der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme durch die
Antragsgegnerin. Bei annähernd gleicher Lage und Größe der Gebiete werde in
einem Falle eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme angeordnet und im
anderen Fall trotz eines angeblich erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten
hierauf verzichtet und eine herkömmliche Bauleitplanung durchgeführt. Selbst wenn
ein erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten bestünde, sei nicht überzeugend
dargelegt, dass er sich nicht mit Mitteln der herkömmlichen Bauleitplanung
bewältigen lasse. Angesichts der relativ geringen Fläche des Entwicklungsbereichs
sei nicht erkennbar, warum eine koordinierte Abstimmung in organisatorischer,
baulicher und finanzieller Hinsicht erforderlich sei. Auch wenn die Verwirklichung der
Maßnahme durch Bebauungsplan zu Lücken im Plangebiet führen würde, seien
keine Feststellungen dazu getroffen worden, weshalb dies einer einheitlichen und
zügigen Verwirklichung des Plankonzepts entgegenstehen würde.

22

Eine Bilanzierung der verschiedenen Gemeinwohlgesichtspunkte bei der Prüfung
des Gemeinwohlerfordernisses sei nicht vorgenommen worden.

23

Eine zügige Durchführung der Entwicklungsmaßnahme innerhalb des Zehn-
Jahres-Zeitplans sei nicht gewährleistet. Die Annahme der Antragsgegnerin, die
Entwicklungsmaßnahme bis zum Jahre 2010 abgeschlossen zu haben, entbehre
einer konkreten nachvollziehbaren Begründung.

24

Schließlich leide die Satzung an zur Nichtigkeit führenden Abwägungsmängeln.
Die Abgrenzung des Entwicklungsbereichs sei nicht gemäß § 165 Abs. 5 Satz 1
BauGB vorgenommen worden. Der bis 2010 prognostizierte Wohnungsbedarf werde
nur zu etwa 64 % abgedeckt. Die im Bericht enthaltene Begründung, der Wohnungs-
und Gewerbebedarf sei nicht so hoch, dass auch der ursprünglich ins Auge gefasste
Bereich zügig entwickelt werden könne, sei nicht nachvollziehbar. Es fehle an einer
Auseinandersetzung mit Planungsalternativen. Konkrete Alternativstandorte seien
weder dargestellt noch abgearbeitet worden. Die Abwägungsentscheidung sei
fehlerhaft, weil das private Interesse der Grundstückseigentümer und der betroffenen
Landwirte nicht mit dem ihnen objektiv gebührenden Gewicht in die Abwägung
eingestellt worden sei. So enthielten die einschlägigen Ausführungen im Bericht der
LEG die Formulierung, bei vier Pächtern dürfe von einer echten Existenzgefährdung
nicht auszugehen sein. Dabei bleibe offen, was unter einer "echten"
Existenzgefährdung zu verstehen sei. Daneben würden in der Kosten- und
Finanzierungsübersicht 6 Mio. DM an Entschädigungskosten für Verlagerungen bzw.
Umsiedlungen und sonstige Vermögensnachteile eingestellt. Wohin eine
Verlagerung der beiden im Entwicklungsbereich existierenden Hofstellen erfolgen
solle, bleibe aber offen. Soweit im Bericht eine Existenzgefährdung von Landwirten
nicht ausgeschlossen werde, sollten "nach Möglichkeit" geeignete landwirtschaftliche
Ersatzflächen angeboten werden. Die bloße Einstellung von Entschädigungssummen
in die Finanzierungsübersicht und der abstrakte Verweis auf Ersatzland werde
jedoch dem Gewicht des Eigentumsrechts nicht gerecht. Die Geeignetheit der
ohnehin nicht konkretisierten Ersatzflächen werde pflichtwidrig nicht in die Abwägung
eingestellt. Eine nachvollziehbare Bewertung der Hofstellen sei unterblieben.
Schließlich seien die Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes, der
Landschaftspflege, des Naturhaushaltes, des Wassers, der Luft, des Bodens und
des Klimas nicht berücksichtigt worden.

25

Die Antragstellerin beantragt,

26

die Satzung der Antragsgegnerin über die
förmliche Festlegung des städtebaulichen
Entwicklungsbereichs "H. -L. "
(Satzungsbeschluss vom 15. Juni 2000) für nichtig
zu erklären.

27

Die Antragsgegnerin beantragt,

28

den Antrag abzulehnen.

29

Die der Satzung zugrundeliegenden Rechtsvorschriften seien
verfassungsgemäß. Dies sei durch die Rechtsprechung mehrfach bestätigt worden.
Sämtliche in der Antragsbegründung herangezogenen Erwägungen zur Begründung
der die Verfassungswidrigkeit der städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
betreffenden Vorschriften seien nicht durchgreifend.

30

Die von der Antragstellerin in formaler Hinsicht vorgetragenen Einwendungen
könnten nicht überzeugen. Die zeitgleich mit der Bekanntmachung des
Satzungsbeschlusses am 18. Januar 2001 öffentlich bekannt gemachte
Teilaufhebung des Bereichs der vorbereitenden Untersuchungen sei formell
ordnungsgemäß erfolgt. Der Ratsbeschluss vom 18. Juni 1998 habe nicht öffentlich
bekannt gemacht werden müssen. Etwaige Verstöße gegen die Bekanntmachungs-
verordnung spielten keine Rolle. Die Bekanntmachung der Entwicklungssatzung sei
in zulässiger und ausreichender Weise in Form der Ersatzbekanntmachung gemäß
§ 165 Abs. 8 Satz 2 BauGB erfolgt. Dass daneben zusätzlich der Satzungstext
veröffentlicht worden sei, begründe kein anderslautendes Ergebnis. Die
Ersatzbekanntmachung habe den Hinweis enthalten, an welchem Ort die Satzung
eingesehen werden könne. Damit sei eine Rüge, die auf der
Bekanntmachungsverordnung beruhe, ausgeschlossen. Denn gemäß § 1 der
Bekanntmachungsverordnung richteten sich Verfahren und Form bei der öffentlichen
Bekanntmachung von Satzungen nur dann nach den Vorschriften der
Bekanntmachungsverordnung, wenn und soweit nicht Bundes- oder Landesrecht
darüber eine besondere Regelung enthalte. Eine Verletzung von bundesrechtlichen
Form- oder Verfahrensvorschriften habe die Antragstellerin nicht geltend gemacht.
Eine Verletzung von Form- und Verfahrensvorschriften auf der Grundlage der GO
NRW könnte nicht mehr wirksam geltend gemacht werden, weil die dafür nach § 7
Abs. 6 Satz 1 GO NRW bestimmte Jahresfrist abgelaufen sei und § 7 Abs. 6
Buchstabe d) GO NRW zur Fristwahrung auch die hier unterbliebene Bezeichnung
der als verletzt geltend gemachten Rechtsvorschrift vorschreibe. Etwaige formale
Mängel wären im Übrigen auch rückwirkend heilbar.

31

Die Satzung erfülle alle an sie zu stellenden materiellen Anforderungen. Dies
ergebe sich im Einzelnen aus dem Bericht der LEG über die vorbereitenden
Untersuchungen. Die strittige städtebauliche Entwicklungsmaßnahme müsse vor
dem Hintergrund der städtischen Gesamtentwicklung gesehen werden. Die
hervorragende Standortqualität L. in unmittelbarer Nähe zur Schiene und auch
zur A 46 werde mit Blick auf die Bevölkerungsentwicklung in diesem Ortsteil deutlich.
Seit 1960 sei die Einwohnerzahl bis zum Jahre 2003 um 3.250 auf mehr als das
Doppelte gestiegen. Mit der Gesamtfläche des Entwicklungsbereichs von 34 ha
werde die bebaute Fläche von L. um ca. ein Drittel anwachsen. Künftig sei damit
die Auslastung der Infrastruktureinrichtungen im Ortsteil gesichert. Mit rund
700 Wohneinheiten erreiche die Entwicklungsmaßnahme eine Größe, die die
zahlreicher Ortsteile in H. (B. , Noithausen, H. , O. ) übersteige. Nach
der Rahmenplanung sei eine optimale Anbindung des neuen Stadtteils an die
bestehende Ortslage durch Untertunnelung der Bahnanlagen mit daraus
erwachsenden Synergien vorgesehen. Somit diene die Entwicklungsmaßnahme
zugleich der Überwindung der von den Gleisanlagen ausgehenden barriereartigen
Wirkung. Für die Entwicklung des Gebietes spiele die Planung der DB eine wichtige
Rolle; im Rahmen der Taktverdichtung werde der Außenbahnsteig des
Bahnhaltepunktes L. für die aus Richtung Neuss kommenden Züge unmittelbar
in das Gebiet des Entwicklungsbereichs verlegt. Am Haltepunkt entstehe ein neues
Ladenzentrum als Pendant zum Nahversorgungsstandort am Kreisverkehr Talstraße.
Damit komme dem Entwicklungsbereich insgesamt eine besondere städtebauliche
Bedeutung zu, die von einem Gesamtkonzept getragen werde.

32

Der Hinweis der Antragstellerin auf die Beschlüsse zur Aufstellung der 133. und
134. Flächennutzungsplanänderung hätte auf die Gültigkeit der Entwicklungssatzung
keinen Einfluss. Die mit Ratsbeschluss vom 15. Juni 2000 eingeleiteten vertiefenden
vorbereitenden Untersuchungen hätten ergeben, dass die Voraussetzungen für eine
städtebauliche Entwicklungsmaßnahme auch für diesen Bereich als gegeben
anzusehen seien. Allerdings habe sich gezeigt, dass damit ein hoher
Subventionsbedarf aus dem städtischen Haushalt verbunden gewesen wäre. Die
Antragsgegnerin führe ihren Haushalt jedoch im Rahmen eines
Haushaltssicherungskonzeptes. Deshalb sollten die geplanten Änderungen des
Flächennutzungsplans der Vorbereitung einer beabsichtigten Angebotsplanung
dienen. Im Übrigen sei die geplante Darstellung im Flächennutzungsplan vor dem
Hintergrund einbrechender Arbeitsplatzzahlen im Energiesektor auf dem Gebiet der
Antragsgegnerin zu sehen.

33

Die eingeholten prognostischen Beurteilungen durch InWIS zeigten unter
Anwendung einer nicht zu beanstandenden Methode einen erhöhten Bedarf an
Wohnstätten in H. auf. Mit der Entwicklungsmaßnahme in L. werde der
bis 2015 ermittelte Bedarf von 1.282 Wohneinheiten bewusst nur teilweise gedeckt,
um den anderen Ortsteilen in H. mittel- bis langfristig eine Eigenentwicklung
durch Aufstellung von Bebauungsplänen zu ermöglichen. Nach der Prognose gebe
es bis 2005 ohne die Entwicklungsmaßnahme und unter Berücksichtigung der
Wohnbaupotenziale einen zusätzlichen Bedarf von 1.185 Wohneinheiten. Zwar gehe
der Bedarf bis 2010 auf 1.135 zurück. Dies sei darauf zurückzuführen, dass in
diesem Zeitraum mehrere Bauleitplanverfahren, die in der Prognose berücksichtigt
worden seien, realisiert werden sollten. Danach steige der Wohnungsbedarf bis 2015
auf 1.182 Wohneinheiten an. Das Gleiche gelte entsprechend für den durch das
InWIS-Gutachten ermittelten Flächenbedarf. Insgesamt ergebe die Prognose einen
mittelfristig zu deckenden Bedarf. Die InWIS-Prognose stelle bei der
Wohnbedarfsermittlung nicht allein auf die Tendenz zur Verkleinerung der Haushalte
ab, sondern betrachte gleichzeitig die Entwicklung der Bevölkerungszahl. Die Zahl
der Asylbewerber als Wohnbedarfsträger sei dabei zutreffend als rückläufig
betrachtet worden.

34

Die Wohnbauflächenpotenziale seien zutreffend ermittelt worden. Die südliche
Arrondierung des Ortsteils U. in Gestalt eines Wohngebietes sei aufgegeben
worden. Die 112. Änderung des Flächennutzungsplanes sei inzwischen ohne eine
solche Darstellung bekannt gemacht worden. Mit der Aufstellung des
Bebauungsplans G 170 B in B. im Oktober 2000 sollten 43 Wohneinheiten zur
bereits angesprochenen Eigenentwicklung von Ortsteilen geschaffen werden. Der
Aufstellungsbeschluss des von der Antragstellerin angesprochenen
Bebauungsplans N 39 vom 14. März 1991 sei mit Ratsbeschluss vom 12. Dezember
2002 aufgehoben worden. Die Planung werde nicht weiter verfolgt. Das Baugebiet in
H. sei in der InWIS-Prognose berücksichtigt worden. Auf dem ehemaligen
Firmengelände M. -X. sei nach Abschluss der Sanierungsarbeiten keine
Wohnnutzung vorgesehen. Auf dem Gelände der Katholischen Grundschule und im
Bereich der landwirtschaftlichen Flächen an der G. Straße könnten allenfalls
ein bis zwei Wohnhäuser auf der Grundlage des § 34 BauGB verwirklicht werden.
Für die Tragfähigkeit der Prognose seien diese Flächen erkennbar ohne
ausschlaggebende Bedeutung. Dasselbe gelte, soweit Wohnbauflächenpotenziale in
O. -Nord und O. -Süd unberücksichtigt geblieben seien.

35

Der in H. bestehende erhöhte Bedarf an Arbeitsstätten sei von InWIS in
methodisch und rechnerisch einwandfreier Weise ermittelt worden. Die mit 15 ha
Größe angegebene Fläche im Industriegebiet Ost sei als Reservefläche nicht in
Betracht gekommen. Eine Änderung des Flächennutzungsplans sei insoweit weder
beabsichtigt noch eingeleitet. Potenzielle Gewerbeflächen an der Stadtgrenze zu
O. gebe es nicht. Der Bereich sei durch bestehende kulturelle Nutzungen deutlich
geprägt. Das Flurstück 36 in der Gemarkung I. gehöre zum Geltungsbereich
des Bebauungsplans K 19 und sei in der Prognose berücksichtigt worden. Die
Flächen des Gutes A. seien für eine bauliche Entwicklung ungeeignet und
zudem mit langjährigen Pachtverhältnissen belegt. Für diese Flächen sei eine
vorrangige Nutzung als Ausgleichsflächen und zur Umsetzung des F. -Konzeptes
vorgesehen. Gewerbeflächen in O. und O. -Südost seien entweder
vollständig ausgenutzt gewesen oder durch im Februar 2000 genehmigte
Änderungen des Flächennutzungsplanes als gewerblich nutzbare Flächen
aufgegeben worden. Noch vorhanden gewesene Gewerbeflächenreserven im
Bereich zwischen H. und dem Ortsteil X. seien in die Prognose
eingeflossen (Gewebegebiete "Ehem. Zuckerfabrik" und "südl. H. Str.").

36

Die zügige Durchführung der Entwicklungsmaßnahme sei gewährleistet. Noch im
Laufe des Jahres 2003 werde mit der Auslegung des Bebauungsplans K 25
begonnen. Für ein zentral benötigtes Grundstück sei das Enteignungsverfahren in
Gang gesetzt worden. In den Jahren 2001 bis 2003 seien bereits 16 notarielle
Kaufverträge mit einzelnen Grundstückseigentümern über eine Gesamtfläche von
81.234 qm in der Gemarkung L. und von 25.249 qm in der Gemarkung I.
geschlossen worden. Der Eigentümer des landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetriebes
sei bereits ausgesiedelt und habe sein Wohnhaus Ende August 2003 geräumt.
Dieser Umstand zeige, dass sich die Antragsgegnerin bereits auf der Ebene der
Abwägung entschieden den landwirtschaftlichen Belangen angenommen habe.
Hinzu komme, dass der Rat der Antragsgegnerin in seiner Sitzung am 15. Juni 2000
die Notwendigkeit der Bereitstellung von Ersatzland gesehen habe. Das komme
deutlich in dem in dieser Sitzung einstimmig gefassten Beschluss zum Ausdruck,
wonach zur Realisierung der Entwicklungsmaßnahme L. geeignetes Ersatzland
in einer Größenordnung von ca. 3 ha und ca. 12 ha Pachtland für den
Entwicklungsbereich L. beschafft oder bereit gestellt und der Gemeinde
gehörende Grundstücke als Ersatzland und Pachtland zur Verfügung gestellt werden
sollten. Im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses habe die Antragsgegnerin bereits
über ca. 14,8 ha Ersatzland in Gestalt von Ackerland in guter bis sehr guter Qualität
verfügt. Umlegungsverfahren und Baugebote stellten keine alternativen
städtebaulichen Instrumentarien dar. Sie ermöglichten insbesondere keine zügige
und koordinierte Durchführung der notwendigen Maßnahmen zur Deckung des
festgestellten erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten.

37

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakte und der von der Antragsgegnerin überreichten Unterlagen und
Pläne Bezug genommen.

38

Entscheidungsgründe:

39

Der Normenkontrollantrag ist zulässig.

40

Die Antragstellerin ist antragsbefugt. Die förmliche Festlegung des
städtebaulichen Entwicklungsbereichs bildet gemäß § 169 Abs. 3 BauGB - in der hier
anzuwendenden (vgl. § 235 Abs. 1 Satz 1 BauGB) Fassung der Bekanntmachung
vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, ber. BGBl. 1998 I S. 137) - die Grundlage
dafür, die im Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke der Antragstellerin zu
enteignen. Dies begründet die Möglichkeit einer Rechtsverletzung im Sinne des § 47
Abs. 2 Satz 1 VwGO.

41

Der Antrag ist jedoch unbegründet.

42

Die Satzung beruht auf einer wirksamen Ermächtigungsgrundlage (1.). Sie leidet
nicht an zu ihrer Unwirksamkeit führenden beachtlichen formellen Mängeln (2.). In
materieller Hinsicht erfüllt sie die Voraussetzungen der §§ 165 ff. BauGB (3.).

43

1. Die von der Antragstellerin gegen die §§ 165 ff. BauGB geltend gemachten
verfassungsrechtlichen Einwände greifen nicht durch.

44

In der Rechtsprechung ist geklärt, dass die Vorschriften über die städtebauliche
Entwicklungsmaßnahme nach §§ 165 ff. BauGB verfassungsrechtlich, insbesondere
mit Blick auf Art. 14 Abs. 3 GG unbedenklich sind.

45

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 4. Juli 2002 - 1 BvR
390/01 - , DVBl 2002, 1467; BVerwG, Urteil vom
12. Dezember 2002 - 4 CN 7.01 -, ZfBR 2003,
483 und Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -,
BRS 60 Nr. 229; OVG NRW, Urteil vom 8. April 2002 -
7a D 213/97.NE - und Urteil vom 1. Dezember 1997 -
10a D 62/94.NE -, DVBl.
1998, 351; BayVGH, Urteil vom 16. Juni 1997
- 14 N 94.2157 u.a. -, BayVBl. 1999, 46.

46

Entgegen den insoweit von der Antragstellerin vorgetragenen Bedenken
beschreiben die Regelungen der §§ 169 Abs. 3 Satz 1, 165 Abs. 1 und 2 BauGB mit
hinreichender Genauigkeit den Enteignungszweck.

47

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 -
4 CN 5.97 -, a.a.O.

48

Die von der Antragstellerin vermisste nähere Konkretisierung der
Enteignungszwecke ist verfassungsrechtlich unbedenklich. Der Gemeinde wird nicht
ermöglicht, beliebige städtebauliche Maßnahmen zum Gegenstand einer
Entwicklungsmaßnahme zu machen. § 165 Abs. 1 BauGB gibt hinreichend bestimmt
den Maßstab vor und begrenzt den Kreis der in Betracht kommenden Maßnahmen
auf solche, die auf einem qualifizierten städtebaulichen Handlungsbedarf beruhen
und deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im Sinne einer
Gesamtmaßnahme im öffentlichen Interesse liegt. Ob die Enteignung dem
Allgemeinwohl dient, hängt zudem vom Ergebnis einer spezifisch
enteignungsrechtlichen Gesamtabwägung aller Gemeinwohlgesichtspunkte ab.

49

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998
- 4 CN 5.97 -, a.a.O. und Beschluss vom 16. Februar
2001 - 4 BN 55.00 -, BRS 64 Nr. 221.

50

Aus den in den genannten Vorschriften enthaltenen Vorgaben ist mithin ablesbar,
für Vorhaben welcher Art der Gesetzgeber die Enteignung hat zulassen wollen. Mit
Hilfe der verwendeten Tatbestandsmerkmale lässt sich die städtebauliche
Entwicklungsmaßnahme, für welche die Enteignung zugelassen wird, von den
Maßnahmen des allgemeinen Städtebaurechts abgrenzen.

51

OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997
- 10a D 62/94.NE -, a.a.O.

52

Soweit die Antragstellerin bemängelt, die Beantwortung der Frage des
Allgemeinwohlerfordernisses sei von einer mit potenziellen Unsicherheiten
behafteten Prognoseentscheidung abhängig, ist dagegen unter
verfassungsrechtlichen Aspekten ebenfalls nichts zu erinnern. Die
enteignungsrechtliche Funktion, die die Entwicklungssatzung erfüllt, schließt
gerichtlich nur beschränkt überprüfbare Bewertungs- und Prognosespielräume nicht
aus.

53

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 5. August 2002
- 4 BN 32.02 -, NuR 2003, 225.

54

Stellt sich die zugrundeliegende Prognose später als unzutreffend heraus, führt
dies in der Zwischenzeit nicht - wie die Antragstellerin meint - zu einer rechtlichen
Schutzlosigkeit des "im Rückblick verfassungswidrig enteigneten
Grundstückseigentümers". Die Gültigkeit der Entwicklungssatzung und damit die
Rechtmäßigkeit der nach Maßgabe des § 169 Abs. 3 BauGB zulässigen Enteignung
wird dadurch nämlich nicht berührt. Vielmehr hat die Fehlerhaftigkeit der Prognose
zur Folge, dass die Satzung gemäß § 169 Abs. 1 Nr. 8 i.V.m. § 162 Abs. 1 S.1 Nr. 2
oder 3 BauGB aufzuheben ist und dem früheren Eigentümer unter den
Voraussetzungen der §§ 169 Abs. 1 Nr. 8, 164 BauGB ein Anspruch auf
Rückübertragung des Grundstücks zusteht.

55

Der Einwand der Antragstellerin, bei Erwirtschaftung eines Gewinns bei der
Vorbereitung und Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme werde
"teilweise über den Gemeinwohlzweck hinaus enteignet", wobei die
Grundstückseigentümer gezwungen seien, der Gemeinde während der langen Zeit
der Durchführung einer Entwicklungsmaßnahme "gleichsam ein zinsloses Darlehen
zu gewähren", geht fehl. Letzteres gilt schon deshalb, weil sich ein etwaiger
finanzieller Überschuss erst aufgrund einer endgültigen Bilanzierung nach Abschluss
der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme ergeben kann, der sodann gemäß
§ 171 Abs. 1 Satz 2 BauGB zu verteilen ist. Ohnehin ist bislang ungeklärt, ob es
verfassungsrechtlich überhaupt geboten ist, einen von der Gemeinde erzielten
Überschuss auf die Grundstückseigentümer zu verteilen.

56

Offengelassen vom BVerwG im Urteil vom 3. Juli
1998 - 4 CN 5.97 -, a.a.O.

57

Nach Abschluss der Entwicklungsmaßnahme verbleibende Gewinne resultieren
nicht aus Leistungen der Grundstückseigentümer im Entwicklungsbereich, sondern
aus Bodenwerterhöhungen, die die Gemeinde durch wertsteigernde Maßnahmen im
Rahmen der Durchführung der Ersatzmaßnahme erbracht hat. Die §§ 171 Abs. 1
Satz 2, 169 Abs. 8 Satz 1 BauGB sollen sicherstellen, dass Erlöse aus dem Verkauf
der Grundstücke zweckgebunden allein zur Finanzierung der dem Allgemeinwohl
dienenden Entwicklungsmaßnahme zu verwenden sind und etwaige Überschüsse
nicht für den allgemeinen Haushalt vereinnahmt werden dürfen.

58

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998
- 4 CN 5.97 -, a.a.O.

59

Mit einer teilweisen Enteignung "über den Gemeinwohlzweck hinaus" hat dies
alles nichts zu tun.

60

Welche Kosten im Entwicklungsbereich zulässigerweise in die Kostenermittlung
eingestellt werden dürfen, hat der Gesetzgeber hinreichend bestimmt geregelt. § 171
Abs. 2 Satz 2 BauGB legt näher fest, welche Kosten durch die Einnahmen finanziert
werden dürfen. Zu berücksichtigen sind danach (nur) die Kosten, die nach den Zielen
und Zwecken der Entwicklung erforderlich sind. Kosten, die in keinem notwendigen
Sachzusammenhang mit der Entwicklungsmaßnahme stehen, können deshalb aus
den Einnahmen nicht finanziert werden. Diese Begriffe sind zwar
auslegungsbedürftig, aber in einem dem Bestimmtheitserfordernis genügenden
Maße auch auslegungsfähig.

61

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997
- 10a D 62/94.NE -, a.a.O.

62

Die Bedenken im Hinblick auf den Gleichbehandlungsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1
GG, die die Antragstellerin gegen die §§ 166 Abs. 3 Satz 4, 169 Abs. 1 Nr. 7 i.V.m.
§ 154 Abs. 2 BauGB geltend macht, greifen ebenfalls nicht durch. Eine differenzierte
Behandlung von einerseits Eigentümern innerhalb und andererseits Eigentümern
außerhalb von Gebieten, die Regelungen des besonderen Städtebaurechts
unterfallen, ist aus Sachgründen gerechtfertigt. In den fraglichen räumlichen
Bereichen sind städtebauliche Besonderheiten anzutreffen, die die Anwendung eines
besonderen städtebaulichen Instrumentariums rechtfertigen.

63

Vgl. Krautzberger, in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg-
Krautzberger, BauGB, Stand: 1. Mai 2003, vor § 136
Rdn. 92 und Kleiber, ebenda, § 154 Rdn. 33; vgl.
auch BGH, Urteil vom 8. Mai 1980 - III ZR 27/77 -,
BRS 45 Nr. 115.

64

Schließlich ist der vom Grundstückseigentümer im Entwicklungsbereich unter
den Voraussetzungen des § 166 Abs. 3 Satz 4 BauGB zu zahlende Ausgleichsbetrag
keine unzulässige Sonder- bzw. Ausgleichsabgabe. Sollte der Ausgleichsbetrag mit
den Ausführungen der Antragstellerin überhaupt eine Sonderabgabe darstellen,

65

so Freise, in: Brügelmann, BauGB, § 154 Rdn. 4
(zulässige Sonderabgabe); anders (Beitrag bzw.
beitragsähnliche Abgabe mit Finanzierungsfunktion):
BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1992
- 4 C 30.90 -, NVwZ 1993, 1112; Fislake, in: Berliner
Kommentar zum BauGB, § 154 Rdn. 3; Kleiber ,
a.a.O., § 154 Rdn. 27 f,

66

wird ihre "Gruppennützigkeit" nicht dadurch in Frage gestellt, dass im
Entwicklungsbereich geschaffene Gemeinbedarfseinrichtungen nicht nur von
abgabepflichtigen Grundstückseigentümern genutzt werden dürfen. Für eine
gruppennützige Verwendung der Abgabe reicht es nämlich aus, dass das
Aufkommen unmittelbar oder mittelbar überwiegend im Interesse der Gruppe der
Abgabepflichtigen verwendet wird; unschädlich ist, wenn daneben auch andere
Gruppen oder die Allgemeinheit gewisse Vorteile aus der Abgabenverwendung
haben.

67

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 17. Juli 2003
- 2 BvL 1/99 u.a. -, NVwZ 2003, 1241 (1246)
m.w.N.

68

Eine Qualifizierung des Ausgleichsbetrages als (unzulässige) Ausgleichsabgabe
scheidet schon deshalb aus, weil Ausgleichsabgaben nicht - wie der hier fragliche
Ausgleichsbetrag - der Finanzierung einer besonderen Aufgabe dient, sondern dem
Ausgleich einer Belastung, die sich aus einer primär zu erfüllenden
öffentlich-rechtlichen Pflicht ergibt.

69

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 24. Januar 1995
- 1 BvL 18/93 u.a. -, BVerfGE 92, 91 (117).

70

2. Die Entwicklungssatzung leidet nicht an zu ihrer Unwirksamkeit führenden
Form- oder Verfahrensfehlern.

71

Die Rügen der Antragstellerin in Bezug auf das Fehlen des Datums der
Unterzeichnung durch den Bürgermeister in der Bekanntmachungsanordnung und
das Fehlen dieses Datums in der Überschrift der Satzung sowie den Mangel einer
schriftlichen Bestätigung des Bürgermeisters über die Übereinstimmung des
Wortlauts der Satzung mit dem Ratsbeschluss greifen nicht durch. Der damit der
Sache nach erhobene Einwand, die Bekanntmachung der Entwicklungssatzung
genüge nicht den sich aus der Bekanntmachungsverordnung vom 26. August 1999
(GV.NRW. S. 516) - BekanntmVO - ergebenden Anforderungen bzw. die Satzung sei
nicht ordnungsgemäß ausgefertigt, ist unbegründet. Weder ist die öffentliche
Bekanntmachung der Entwicklungssatzung fehlerhaft noch liegt ein
Ausfertigungsmangel vor.

72

2.1 Die Entwicklungssatzung ist ordnungsgemäß öffentlich bekannt gemacht
worden. Die von der Antragstellerin herangezogenen Vorschriften der BekanntmVO
finden dabei keine Anwendung: Gemäß § 1 Abs. 1 BekanntmVO richten sich
Verfahren und Form bei der öffentlichen Bekanntmachung von Satzungen u.a. der
Gemeinden nach den Vorschriften der BekanntmVO, soweit nicht Bundes- oder
Landesrecht hierüber besondere Regelungen enthält. Besondere Regelungen über
Form und Verfahren der Bekanntmachung einer Entwicklungssatzung enthält § 165
Abs. 8 BauGB. Danach ist die Entwicklungssatzung zusammen mit der Erteilung der
Genehmigung ortsüblich bekannt zu machen (Satz 1). Gemäß § 165 Abs. 8 Satz 2
BauGB kann sich die Gemeinde aber auch auf die ortsübliche Bekanntmachung der
Erteilung der Genehmigung beschränken, wobei § 10 Abs. 3 Sätze 2 bis 5 BauGB
entsprechende Anwendung finden. Entsprechend § 10 Abs. 3 Satz 3 BauGB ist in
der Bekanntmachung darauf hinzuweisen, wo die Entwicklungssatzung eingesehen
werden kann.

73

Die streitige Entwicklungssatzung ist wirksam im Wege der Ersatzverkündung
gemäß § 165 Abs. 8 Satz 2 i. V. m. § 10 Abs. 3 Satz 3 BauGB bekannt gemacht
worden. Die Antragsgegnerin hat die Genehmigung der höheren
Verwaltungsbehörde ortsüblich bekannt gemacht. Sie hat daneben - über die
gesetzlich vorgeschriebenen Anforderungen an eine Ersatzverkündung hinaus - auch
den vollen Wortlaut des aus den §§ 1 und 2 bestehenden Textteils der Satzung
veröffentlicht. In § 1 Abs. 4 des veröffentlichten Satzungstextes wird auf den
Lageplan im Maßstab 1 : 1000, der Bestandteil der Satzung ist, verwiesen.
Gleichzeitig wird darauf hingewiesen, dass dieser Lageplan während der
allgemeinen Dienstzeit im Zimmer 212 des Neuen Rathauses, P. wall 6, in H.
eingesehen werden kann. Zudem enthält die Bekanntmachung den Abdruck eines
Übersichtsplanes, in dem der Entwicklungsbereich verkleinert dargestellt ist. Damit
sind die sich aus § 10 Abs. 3 Satz 3 BauGB ergebenden Vorgaben erfüllt. Der mit
der Schlussbekanntmachung verfolgte Hinweiszweck,

74

vgl. BVerwG, Urteil vom 6. Juli 1984 - 4 C 28.83 ,
BRS 42 Nr. 26,

75

ist damit zusammen mit dem gleichzeitig bekannt gemachten Abdruck des
beschriebenen Übersichtsplans zweifellos erreicht.

76

Unerheblich ist, dass die Antragsgegnerin die Bekanntmachungsform des § 165
Abs. 8 Satz 1 BauGB beabsichtigt hat, was sich aus dem Ratsbeschluss Nr. 265 vom
15. Juni 2000 ("4. ) Die Satzung ist zusammen mit der Erteilung der Genehmigung
ortsüblich bekannt zu machen.") ergibt. Entscheidend ist, dass die von der
Antragsgegnerin tatsächlich vorgenommene Form der Bekanntmachung die
Voraussetzungen einer wirksamen Ersatzverkündung erfüllt. Dies ist hier, wie
dargelegt, der Fall.

77

Soweit die Antragstellerin das Fehlen einer schriftlichen Bestätigung des
Bürgermeisters über die Übereinstimmung des Wortlauts der Satzung mit dem
Ratsbeschluss rügt, greift diese Rüge ebenfalls nicht durch. Die damit
angesprochenen Zweifel an einer ordnungsgemäßen Ausfertigung sind unbegründet.
Die Entwicklungssatzung ist formwirksam ausgefertigt. Durch die Ausfertigung der
als Satzung und damit als Rechtsnorm beschlossenen förmlichen Festlegung des
städtebaulichen Entwicklungsbereichs soll sichergestellt werden, dass der Inhalt der
Satzung mit dem Willen des gemeindlichen Beschlussorgans übereinstimmt.

78

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. Mai 1996 - 4 B
60.96 -, BRS 58 Nr. 41 zum Bebauungsplan.

79

Dabei lässt das Bundesrecht ungeregelt, welche Anforderungen im Einzelnen an
eine derartige Ausfertigung zu stellen sind.

80

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 24. Mai 1989 - 4
NB 10 89 -, BRS 49 Nr. 25 und vom 16. Mai 1991 - 4
NB 26.90 -, BRS 52 Nr. 32.

81

Besondere Anforderungen ergeben sich insoweit lediglich in zeitlicher Hinsicht,
als die Satzung vor dem Bekanntmachungsakt ausgefertigt werden muss.

82

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. Januar 1999 -
4 B 129.89 -, BRS 62 Nr. 29.

83

Für das Landesrecht ist in Bezug auf die Ausfertigung von Bebauungsplänen geklärt
- für die Ausfertigung von Entwicklungssatzungen gilt nichts anderes -, dass es
mangels ausdrücklicher normativer Vorgaben für die Ausfertigung ausreicht, wenn
eine Originalurkunde geschaffen wird, auf welcher der Bürgermeister als
Vorsitzender des Rates zeitlich nach dem Ratsbeschluss und vor Verkündung der
Satzung schriftlich bestätigt, dass der Rat an einem näher bezeichneten Tag "diesen
Bebauungsplan als Satzung beschlossen" hat.

84

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 18. Dezember 1991 -
7a NE 77/90 -, NWVBl. 1992, 357.

85

Entscheidend für die Ausfertigung einer aus zeichnerischen und textlichen
Festsetzungen bestehenden Entwicklungssatzung, die wie dargelegt im Wege der
Ersatzverkündung bekannt gemacht worden ist, ist die Herstellung einer
Originalurkunde, hinsichtlich der dokumentiert wird, dass sie den Inhalt der vom Rat
beschlossenen Festsetzungen zutreffend wiedergibt.

86

Vgl. zur entsprechenden Ausfertigung von
Bebauungsplänen: OVG NRW, Urteil vom
12. März 2003 - 7a D 20/02.NE -.

87

Sämtliche danach an eine wirksame Ausfertigung zu stellenden Voraussetzungen
liegen hier vor. Mit dem auf den textlichen Teil der Entwicklungssatzung gesetzten
schriftlichen Ausfertigungsvermerk vom 25. August 2000, mithin nach dem
Ratsbeschluss vom 15. Juni 2000 und vor der ortsüblichen Bekanntmachung am
18. Januar 2001, hat der Bürgermeister der Antragsgegnerin (sinngemäß) die
Übereinstimmung des Satzungstextes mit dem Ratsbeschluss vom 15. Juni 2000
bestätigt ("Aufgrund des § 165 Abs. 6 [...] erlässt die Stadt H. nach
Beschlussfassung durch den Rat am 15.06.00 folgende Satzung:"). Der zur Satzung
gehörende amtliche Lageplan im Maßstab 1 : 1000 enthält den Aufdruck "Stadt
H. / Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme / H. L. / Förmliche
Festlegung des Entwicklungsbereichs". Auf diesen Lageplan wird in § 1 Abs. 4 des
Satzungstextes Bezug genommen. Gleichzeitig wird er dort zum Bestandteil der
Satzung gemacht. Er enthält folgenden, vom Bürgermeister ebenfalls am
25. August 2000 unterzeichneten Vermerk: "Der Rat der Stadt H. hat die
Satzung über die förmliche Festlegung der Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 (6)
BauGB am 15.06.2000 beschlossen." Ungeachtet dessen, ob dieser Vermerk - wofür
manches spricht - als Ausfertigung des zeichnerischen Teils der Satzung gewertet
werden kann, ergibt sich daraus jedenfalls eine hinreichend deutliche Zuordnung
zum textlichen Satzungsteil, der den Ausfertigungsvermerk trägt. Dies genügt den
Anforderungen an eine formwirksame Ausfertigung. Damit sind sämtliche zur
Entwicklungssatzung gehörenden (textlichen und zeichnerischen) Bestandteile in
ihrer Gesamtheit ausreichend identifizierbar, so dass die Eigenschaft der
Ausfertigung als Originalurkunde selbst dann nicht zweifelhaft erscheint, wenn nur
der textliche Satzungsteil den Ausfertigungsvermerk enthält.

88

Soweit die Antragstellerin schließlich rügt, der Beschluss des Rates der
Antragsgegnerin vom 18. Juni 1998 über die teilweise Aufhebung des Bereichs der
vorbereitenden Untersuchungen sei nicht öffentlich bekannt gemacht worden, stellt
dies keinen formellen Fehler dar, der die Wirksamkeit der angegriffenen Satzung in
Frage stellen könnte. Das Gesetz schreibt die öffentliche Bekanntmachung eines
Beschlusses über die Veränderung des Untersuchungsgebietes nicht vor.

89

Vgl. Krautzberger, a.a.O., § 141 Rdn. 58.

90

Andere nur auf Rüge beachtliche Form- oder Verfahrensfehler sind nicht gerügt
worden. Ohne Rüge beachtliche Fehler dieser Art liegen nicht vor. Insbesondere ist
der Entwicklungsbereich in der Satzung durch Angabe der Parzellennummern und
durch die zeichnerische Abgrenzung im amtlichen Lageplan im Maßstab 1 : 1000,
der Bestandteil der Satzung ist, mit hinreichender Bestimmtheit bezeichnet (§ 165
Abs. 6 Satz 2 BauGB).

91

3. Die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des
städtebaulichen Entwicklungsbereichs "H. -L. " erfüllt die an sie gemäß
§ 165 BauGB gestellten materiellen Anforderungen.

92

3.1 Die beabsichtigte Entwicklungsmaßnahme entspricht den Zielen und
Zwecken des § 165 Abs. 2 BauGB (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Danach
können mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen Ortsteile und andere Teile des
Gemeindegebietes entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche
Entwicklung und Ordnung der Gemeinde erstmalig entwickelt werden.

93

Die Stellung des § 165 BauGB im Kapitel "Besonderes Städtebaurecht" deutet
darauf hin, dass das Instrument der Entwicklungsmaßnahme zur Lösung von
besonderen städtebaulichen Problemen bestimmt ist und einen qualifizierten
städtebaulichen Handlungsbedarf voraussetzt. Das städtebauliche Vorhaben muss
den Charakter einer Gesamtmaßnahme haben, die darauf angelegt ist, für einen
bestimmten Bereich ein Geflecht mehrerer Einzelmaßnahmen über einen längeren
Zeitraum koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und durchzuführen.
Es muss sich um ein koordiniertes Maßnahmenbündel handeln, das durch eine
"flächendeckende und zeitlich geschlossene Planungskonzeption für ein exakt
umgrenztes Gebiet" verwirklicht werden soll.

94

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN
5.97 -, a.a.O.; Beschluss vom 9. November 2001 - 4
BN 51.01 -, BRS 64 Nr. 223; Urteil vom
12. Dezember 2002 - 4 CN 7.01 -, a.a.O. S. 484.

95

Aus § 165 Abs. 2 BauGB folgt weiterhin, dass in diesem Zusammenhang auch der
räumliche Bezug der Entwicklungsmaßnahme vom Charakter des Besonderen
geprägt sein muss.

96

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN
2.97 -, BRS 60 Nr. 225.

97

Es kann demnach nicht jedes städtebauliche Vorhaben Gegenstand einer
Entwicklungsmaßnahme sein. Mit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme
sollen vielmehr nur Ortsteile und andere im vorgenannten Sinne besonders
bedeutsame Teile des Gemeindegebietes entwickelt werden.

98

Unter Ortsteil ist dabei ein Teil des Gemeindegebiets zu verstehen, der
wesentliche Teilfunktionen des vorhandenen Ortes in sich vereinigt. Der Ortsteil ist
begrifflich mit einer gewissen flächenmäßigen Größe verbunden, welche seine
besondere städtebauliche Bedeutung regelmäßig impliziert. Letzteres gilt auch für
andere Teile des Gemeindegebiets, die ihrer Fläche nach einem Ortsteil vergleichbar
sind. Abgesehen von diesen Gebietsteilen, denen allein auf Grund ihrer Ausdehnung
eine besondere städtebauliche Bedeutung beizumessen ist, gehören zu den anderen
Teilen des Gemeindegebiets im Verständnis von § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB etwa
solche städtebaulichen Gebilde, die wegen ihrer Stellung im Gesamtgefüge des
Gemeindegebiets, des Landesgebiets oder der Region städtebaulich bedeutsam
sind, insbesondere für das Funktionieren dieses Gesamtgefüges auf der Grundlage
aufeinander abgestimmter und tauglicher Teilfunktionen.

99

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997 -
10a D 62/94.NE -, a.a.O. m.w.N.

100

Das bedeutet, dass nicht jedes neues Baugebiet für eine Entwicklungsmaßnahme in
Frage kommt. Vielmehr muss der betreffende Gebietsteil ein beträchtliches
Eigengewicht haben, das auch im Gesamtgefüge der Gemeinde deutlich
wahrnehmbar ist. Der in § 165 Abs. 2 BauGB verwandte Begriff der besonderen
Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde beinhaltet
neben dem quantitativen Aspekt in der Regel auch eine qualitative Komponente.

101

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN
2.97 -, a.a.O. und Urteil vom 9. November 2001 - 4
BN 51.01 -, a.a.O.

102

Hiervon ausgehend handelt es sich beim Entwicklungsbereich "H. -L. "
zwar nicht um einen Ortsteil im beschriebenen Sinn, sondern um einen anderen Teil
des Gemeindegebietes der Stadt H. .

103

Der förmlich festgelegte Entwicklungsbereich stellt keinen selbständigen Ortsteil
dar und soll auch nicht zu einem solchen entwickelt werden. Der
Entwicklungsbereich schließt sich an den westlichen Ortsrand des Ortsteils L.
auf bisher unbebauten landwirtschaftlich genutzten Flächen an. Er soll den
vorhandenen Ortsteil erweitern und fortentwickeln.

104

Bei dem Entwicklungsbereich "H. -L. " handelt es sich jedoch um einen
"anderen Teil des Gemeindegebietes" im Sinne des § 165 Abs. 2 BauGB, der
erstmalig entwickelt werden soll. Ihm kommt zwar nicht allein aufgrund seiner
flächenmäßigen Ausdehnung und der Zahl der vorgesehenen Wohneinheiten,
maßgeblich aber in Zusammenschau mit der bereits bestehenden und mit der
Entwicklungsmaßnahme weiter zu entwickelnden Bedeutung des Ortsteils L. im
Gesamtgefüge des Gemeindegebietes besondere Bedeutung für die städtebauliche
Entwicklung der Gemeinde zu. Mit einer Größe von knapp 35 ha und einer
vorgesehenen Zahl von 700 bis 750 Wohneinheiten weist der Entwicklungsbereich
immerhin ein Umfang auf, der den einiger Ortsteile von H. übersteigt. Die
genannte Zahl geplanter Wohneinheiten ist angesichts der Einwohnerzahl im Ortsteil
L. (rund 5.700) nicht unbeträchtlich. Beträchtliches Eigengewicht und besondere
Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes kommt dem
Entwicklungsbereich indes entscheidend aufgrund seiner Stellung im Gesamtgefüge
des Gemeindegebietes zu. Dabei ist beachtlich, dass ausweislich der
Satzungsbegründung (vgl. S. 46) der Ortsteil L. mit Blick auf seine räumliche
Lage im Norden des Stadtgebietes ein bevorzugter Wohn- und Arbeitsstandort mit
beachtlichem Entwicklungspotenzial darstellt. Die im südlichen Gemeindegebiet
vorhandenen Braunkohlekraftwerke in G. und O. führen zu einem
geringeren Nachfragepotenzial in diesem Bereich. Hinzu kommt die diesen Prozess
begünstigende besondere Lagegunst des Entwicklungsbereichs mit unmittelbarer
Anbindung an das Schienen- und Straßennetz. An diese Situation knüpft die
beabsichtigte Entwicklungsmaßnahme an und trägt ihr in verschiedenen Formen
Rechnung. So dienen die vorgesehenen Wohn- , Misch- bzw. Gewerbegebiete der
Weiterentwicklung und Stärkung des Ortsteils L. als attraktiver Wohn- und
Arbeitsstandort. Es soll dem Wohnungsbedarf entsprechend ein vielfältiges Angebot
an verschiedenen Wohnformen (Geschosswohnungen, Doppel- und Reihenhäuser,
Einzelhäuser) zu tragbaren Preisen sichergestellt und desweiteren der Bau von
Sozialwohnungen gefördert werden. Durch den Bau einer Bahnunterführung für
Fußgänger und Radfahrer soll die Verknüpfung mit dem bestehenden Ort hergestellt
werden. Die Errichtung eines Bahnhaltepunktes sichert die Anbindung an den
Personennahverkehr. Ein in dessen unmittelbarer Nähe geplantes Ladenzentrum
sowie ein weiteres Nahversorgungszentrum an der Straße "Auf den I. N. "
dienen der Versorgung der Bewohner mit dem laufenden Bedarf. Vorgesehen ist
ferner die Errichtung eines Kindergartens in zentraler Lage. Weiter soll die
Entwicklungsmaßnahme dazu beitragen, dem Bedarf an Gewerbeflächen Rechnung
zu tragen. Es sollen auf einer zusammenhängenden Fläche wohnungsnahe
Arbeitsplätze zur Reduzierung des Verkehrsaufkommens geschaffen werden.
Außerdem soll auf diese Weise insgesamt der Darstellung des Ortsteils L. im
Gebietsentwicklungsplan als "Allgemeiner Siedlungsbereich" und regional
bedeutsamer Wohnstandort entsprochen werden (vgl. zum Vorstehenden: S. 13 bis
18 der Satzungsbegründung sowie das Planungshandbuch zum städtebaulichen
Rahmenplan (BA Heft 19)).

105

Die aufgrund der Lagegunst bestehende besondere Funktion des Ortsteils L.
als bevorzugter Wohn- und Arbeitsstandort innerhalb des Gebiets der Stadt H.
soll mit der beschriebenen Maßnahme im Entwicklungsbereich weiterentwickelt
werden. Ihm kommt deshalb im Gesamtgefüge des Gemeindegebietes besondere
Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung der Gemeinde zu. Dass die
Antragsgegnerin ausweislich der Planbegründung (vgl. S. 45 unter 6.1.2) der
Entwicklungsmaßnahme daneben auch eine besondere Bedeutung für die
Entwicklung der Region zugemessen hat, was allerdings zweifelhaft sein dürfte,

106

zu den insoweit erforderlichen Voraussetzungen
vgl. Runkel, in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg-
Krautzberger, a.a.O., § 165 Rdn. 21,

107

ist angesichts der festgestellten besonderen städtebaulichen Bedeutung für das
Gemeindegebiet ohne Belang. Die Zwecke des § 165 Abs. 2 BauGB stehen
selbständig nebeneinander.

108

Vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 2002 - 4
CN 7.01 - a.a.O., S. 483.

109

Die strittige Entwicklungsmaßnahme ist auch als Gesamtmaßnahme im oben
dargestellten Sinn ausgelegt. Es sollen innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren
verschiedene Einzelmaßnahmen angefangen vom Grunderwerb über die
Parzellierung und die Anlage von Erschließungsanlagen bis zur Veräußerung der
Flächen zum Zwecke der Bebauung bzw. Nutzung entsprechend den Erfordernissen
der Entwicklungsmaßnahme in genauer zeitlicher, organisatorischer und finanzieller
Abstimmung durchgeführt werden (vgl. S. 58 f. der Satzungsbegründung). Dass die
Maßnahme abschnittsweise (vgl. S. 59 der Satzungsbegründung) erfolgen soll, steht
dem Charakter einer Gesamtmaßnahme nicht entgegen. Das Instrument der
Entwicklungsplanung soll auch dann eingesetzt werden können, wenn verschiedene
Einzelmaßnahmen aus städtebaulichen Gründen ein planmäßiges und aufeinander
abgestimmtes Vorgehen erfordern.

110

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 8. April 2002 - 7a D
213/97.NE -.

111

Dies ist hier der Fall. Der Entwicklungsbereich soll im Wesentlichen im Rahmen
dreier Bebauungspläne verwirklicht werden (vgl. S. 59 der Satzungsbegründung und
S. 73 des Planungshandbuchs zum städtebaulichen Rahmenplan (BA Heft 19)).
Dabei sollen der nördliche Teil des Plangebietes mit seinen Versorgungszwecken
dienenden Nutzungen und das Gewerbegebiet sowie - mit gewissem zeitlichen
Abstand - das südlich gelegene Wohngebiet entwickelt werden. Da dabei
insbesondere die Maßnahmen zur Errichtung der Erschließungsanlagen für den
Verlauf der Durchführungsmaßnahmen maßgebliche Bedeutung haben, ist es
städtebaulich sinnvoll, die verschiedenen Einzelmaßnahmen aufeinander
abzustimmen und als Gesamtkonzept zu verwirklichen.

112

3.2 Die Entwicklungssatzung erfüllt die Voraussetzungen des § 165 Abs. 3
Satz 1 Nr. 2 BauGB. Danach kann die Gemeinde einen Bereich, in dem eine
städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, nur dann förmlich
als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn das Wohl der Allgemeinheit
die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert,
insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur
Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung
brachliegender Flächen.

113

3.2.1 Die Regelung des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB steht in engem
Zusammenhang mit § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wonach im städtebaulichen
Entwicklungsbereich die Enteignung ohne Bebauungsplan zu Gunsten der
Gemeinde oder des Entwicklungsträgers zur Erfüllung ihrer Aufgaben zulässig ist.
Bei der Prüfung, ob das Wohl der Allgemeinheit die Entwicklungsmaßnahme
erfordert, ist daher bereits in Rechnung zu stellen, dass im Grundsatz alle
unbebauten Grundstücke im Entwicklungsbereich in das Eigentum der Gemeinde
überführt werden sollen (§ 166 Abs. 3 Satz 1 BauGB), erforderlichenfalls im Wege
der Enteignung. Die Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen ist aus diesem
Grunde auf den Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorverlagert, wobei es sich
allerdings um eine eher pauschale Prüfung handelt. Da der Entwicklungsbereich
regelmäßig große Flächen beansprucht und im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses
noch keine bis ins Einzelne gehende Plankonzeption vorliegen muss, können die
Enteignungsvoraussetzungen zu diesem Zeitpunkt nicht schon für jedes Grundstück
abschließend geprüft werden. Das Wohl der Allgemeinheit muss aber generell die
geplante Entwicklung in dem beschlossenen räumlichen Umfang - einschließlich der
Enteignung - rechtfertigen.

114

Vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Januar 1982 - 4 C
94.79 -, BRS 39 Nr. 244 und Urteil vom 3. Juli 1998 -
4 CN 5.97 -, a.a.O.

115

Nur ein im Verhältnis zu entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen
überwiegendes öffentliches Interesse ist als besonderes und als dringend zu
qualifizierendes Interesse geeignet, den Zugriff auf privates Eigentum zu
rechtfertigen.

116

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar
2001 - 4 BN 55.00 -, NVwZ 2001, 1050 (1051)
und Beschluss vom 5. August 2002 - 4 BN
32.02 -, a.a.O.

117

3.2.2 Die strittige Entwicklungsmaßnahme dient nach der Satzungsbegründung
(vgl. S. 14 und S. 45 bis 53) der Deckung des in H. bestehenden erhöhten
Bedarfs an Wohnungen und Arbeitsstätten. Im Stadtgebiet sei in den nächsten 10
Jahren mit einem erheblichen Wohnungs- und Arbeitsstättenbedarf zu rechnen. Bis
zum Jahre 2010 fehlten 1.135 Wohneinheiten, was mehr als ein Viertel des
gesamten Wohnbedarfs ausmache. Bei einer Verwirklichung der Planung im
Entwicklungsbereich könnten etwa 64 % des bis 2010 bestehenden
Wohnungsbedarfs abgedeckt werden (vgl. S. 50 f. der Satzungsbegründung).
Daneben bestehe auch erhöhter Bedarf an Arbeitsstätten. In den nächsten Jahren
sei mit erheblichen Arbeitsplatzverlusten bei RWE und Rheinbraun zu rechnen, die in
H. zu den größten Arbeitgebern zählten (vgl. S. 53 der Satzungsbegründung).
Dabei bestehe ein erheblicher Bedarf an neuen Gewerbeflächen zur Deckung des
Arbeitsstättenbedarfs. Für betriebliche Verlagerungen und Aussiedlungen ergebe
sich bis zum Jahre 2010 ein Flächenbedarf von 13,8 ha, was etwa 30 % des
Gesamtflächenbedarfs in Höhe von 47,6 ha entspreche (vgl. S. 51 der
Satzungsbegründung).

118

Die Bewältigung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten kann - wie
im vorliegenden Fall - ein überwiegendes öffentliches Interesse begründen.
Der Begriff "erhöhter Bedarf" im Sinne von § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB
unterliegt als unbestimmter Rechtsbegriff der vollen gerichtlichen Überprüfung.

119

Vgl. Bay VGH, Urteil vom 23. Oktober 1995 - 15
N 94.1693 -, BRS 57 Nr. 286; OVG NRW, Urteil vom
1. Dezember 1997 - 10a D 62/94.NE -, a.a.O.

120

Der erhöhte Bedarf geht über die allgemeinen Bedürfnisse hinaus, welche die
Aufstellung eines Bebauungsplans im Verständnis von § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich
machen. Die Entwicklungsmaßnahme ist ein Instrument für besondere
Bedarfssituationen, die durch das herkömmliche Instrumentarium des
Baugesetzbuches nicht abgedeckt werden können. Bauland auszuweisen, zählt zu
den typischen planerischen Aufgaben der Gemeinde. Um das einschneidende
Instrument der Entwicklungssatzung anzuwenden, genügen demnach nicht die
allgemeinen städtebaulichen Belange, die ein Planerfordernis im Sinne von § 1
Abs. 3 BauGB auslösen. Der Gesetzgeber erläutert nicht näher, was unter einem
erhöhten Bedarf zu verstehen ist, macht aber deutlich, dass nicht jeder
Nachfrageüberhang es rechtfertigt, an Stelle des Mittels der Bauleitplanung vom
Instrumentarium des Entwicklungsrechts Gebrauch zu machen. Er knüpft die
Anwendung der § 165 ff. BauGB an ein besonderes Qualifikationsmerkmal. Ein
erhöhter Bedarf im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB weist eine sachliche
und eine zeitliche Komponente auf. Von einem erhöhten Bedarf kann erst dann
gesprochen werden, wenn die Nachfrage das Angebot aus strukturellen Gründen
längerfristig deutlich übersteigt. Der Überhang muss zudem so groß sein, dass es zu
seiner Beseitigung mit einer Ausweisung von Flächen, die von ihren Dimensionen
und ihren Funktionen her hinter den in § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB bezeichneten
Merkmalen zurückbleiben, nicht sein Bewenden haben kann.

121

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN
5.97 -, a.a.O.

122

Entscheidend ist letztlich, ob nach Ausschöpfung der vorrangig einzusetzenden
herkömmlichen Instrumente der Bauleitplanung ein unbefriedigter
Nachfrageüberhang verbleibt. Enteignungsrechtlich erforderlich ist die städtebauliche
Entwicklungsmaßnahme als letztes der zur Verfügung stehenden Instrumente.

123

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997
- 10a D 62/94.NE -, a.a.O.; Urteil vom 19. Juni 2001 -
10a D 210/97.NE -.

124

Von dem Ziel der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme hängt es ab, für welches
Gebiet die Nachfrage nach Wohnungen bzw. Arbeitsstätten das Angebot längerfristig
deutlich übersteigen muss. Wie sich aus § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB ergibt, kann
eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme stärker der örtlichen oder der
überörtlichen (regionalen oder landesweiten) Entwicklung dienen. Je nachdem ist
auch der erhöhte Bedarf für das Gemeindegebiet, für die Region oder für das
Landesgebiet festzustellen.

125

Vgl. Bay VGH, Urteil vom 23. Oktober 1995 - 15
N 94.1693 -, a.a.O.

126

Die Beantwortung der Frage, ob die Durchführung der städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahme zur Deckung eines erhöhten Wohn- oder
Arbeitsstättenbedarfs erforderlich ist, macht eine Prognose in zwei Richtungen
notwendig. Zum einen ist der gegenwärtige und künftige Bedarf an Wohnungen bzw.
Arbeitsstätten zu ermitteln. Zum anderen ist zu ermitteln, welche Möglichkeiten zur
Deckung des festgestellten Wohn- bzw. Arbeitsstättenbedarfs ohne die
Entwicklungsmaßnahme bestehen. Ergibt sich zwischen dem prognostizierten
längerfristigen Bedarf und den anderweitigen Möglichkeiten seiner Deckung eine
Lücke, kann zu ihrer Schließung die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
eingesetzt werden, soweit auch die übrigen Voraussetzungen vorliegen. Der Wohn-
bzw. Arbeitsstättenbedarf und die Möglichkeiten seiner Deckung sind für den
Zeitraum zu prognostizieren, innerhalb dessen die beabsichtigte städtebauliche
Entwicklungsmaßnahme verwirklicht werden soll.

127

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 1. Dezember 1997
- 10a D 62/94.NE -, a.a.O.; Urteil vom
19. Juni 2001 - 10a D 210/97.NE -.

128

Das bedeutet, dass die Gemeinde anhand der Fakten und Erfahrungswerte, über die
sie verfügt, ein Wahrscheinlichkeitsurteil über die zukünftige Entwicklung des Wohn-
bzw. Arbeitsstättenbedarfs zu fällen hat. Dass eine solche Prognosenentscheidung
nicht frei von Unsicherheiten ist, macht sie für die planerische Praxis nicht untauglich.
Vorauszusetzen ist nur, dass die Prognose in einer der jeweiligen Materie
angemessenen, methodisch einwandfreien Weise erarbeitet wird.

129

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN
5.97 -, a.a.O. und Beschluss vom 16. Februar 2001 -
4 BN 55.00 -, a.a.O. und vom 5. August 2002 - 4 BN
32.02 -, a.a.O.

130

3.2.3 Eine Überprüfung anhand dieser Maßstäbe ergibt, dass die
Entwicklungsmaßnahme zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- bzw.
Arbeitsstätten erforderlich ist. Die Abschätzung, ob in der Zukunft ein erhöhter Bedarf
besteht, hat die Antragsgegnerin im Wege einer Prognose ermitteln lassen, die nach
den vorstehenden Maßstäben methodisch einwandfrei und nachvollziehbar erstellt
wurde. Die von der Antragsgegnerin zur Ermittlung des künftigen Bedarfs an Wohn-
und Arbeitsstätten in Auftrag gegebenen Prognosen des InWIS sind in Methode und
Ergebnis nicht zu beanstanden. Sie beruhen auf Fakten und Daten, die sich aus
jeweils im Einzelnen angegebenen Datenerhebungen ergeben. Eine Prognose muss
auf Daten und Fakten beruhen, die genügend Aussagekraft für die aus ihnen
gezogenen Schlüsse besitzen. Woher die Daten und Fakten stammen, ist
unerheblich. Auch Daten, die zu einem länger zurückliegenden Zeitpunkt erhoben
worden sind, können sich als Prognosebasis eignen, wenn sie nicht durch neues
Material überholt sind.

131

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001
- 4 BN 55.00 -, a.a.O. und Urteil vom 3. Juli 1998
- 4 CN 5.97 -, a.a.O.

132

Dafür, dass hier Daten verwendet wurden, die diesen Anforderungen nicht
entsprechen, bestehen keine Anhaltspunkte.

133

3.2.3.1 Die Wohnungsbedarfsprognose des InWIS ermittelt unter Analyse der
dafür maßgeblichen und sogleich darzustellenden Faktoren, wieviele Wohnungen -
gestaffelt nach den untersuchten Zeiträumen bis 2005, 2010 sowie 2015 - benötigt
werden. Ausgehend vom Stichtag 1. Januar 1998 errechnet sie den
Gesamtwohnungsbedarf für die Prognosezeiträume aus der Addition des (am
Stichtag bestehenden) Nachholbedarfs, des Ersatzbedarfs (oder
Erneuerungsbedarfs) an Wohnungen, des Neubedarfs sowie einer Mobilitätsreserve.

134

Grundlage für die Prognose des Nachhol- und Neubedarfs ist dabei die
Bestimmung der Bevölkerungsentwicklung und der Zahl der Haushalte als
diejenigen, die auf dem Wohnungsmarkt als "Nachfrager" auftreten. Für den Stichtag
1. Januar 1998 ermittelt die Prognose (vgl. Bl. 122 ff. BA 1) auf der Grundlage einer
vom Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik - LDS - für den Kreis O. im
Jahre 1996 erstellten Vorausschätzung der Einwohnerentwicklung, die für H.
in verschiedenen Varianten (untere Variante, mittlere Variante, obere Variante)
fortgeschrieben wird, eine nach Maßgabe verschiedener Kriterien (vgl. Bl. 143 BA 1)
modifizierte Zahl von Personen in Privathaushalten von 64.041. Durch Division
dieser Zahl durch die ebenfalls in der Prognose zum Stichtag 1. Januar 1998 für
H. auf der Basis einer modifizierten Prognose der Haushaltsgröße durch das
Statistische Bundesamt aus dem Jahre 1995 ermittelten Kennzahl von 2,344 (zur
Berechnung im Einzelnen vgl. Bl. 127 ff. BA 1) für die durchschnittliche
Haushaltsgröße gelangt sie zu der Zahl von 27.321 Privathaushalten für den Bereich
der Antragsgegnerin zum Stichtag 1. Januar 1998. Hiervon zieht sie
Untermiethaushalte und Zweitwohnsitzhaushalte ab (vgl. Bl. 139 f. BA 1) und kommt
so auf die Zahl von Haushalten mit Wohnungsbedarf von 27.001. Hinzugerechnet
wird eine Mobilitätsreserve für Wohnungswechsel oder Wohnungsmodernisierungen
in Höhe von 2 % aller Wohnungsbedarfsträger (vgl. Bl. 141 und 144 BA 1). Daraus
ergibt sich zum Stichtag 1. Januar 1998 eine Gesamtzahl von Haushalten mit
Wohnungsbedarf von 27.541.

135

Dem stand zu diesem Stichtag ein Wohnungsbestand von 25.790 Wohnungen
gegenüber (Bl. 135 BA 1). Davon werden Freizeit- und "Schlicht"-Wohnungen sowie
eine ermittelte Quote von 0,16 % (vgl. Bl. 145 und 136 BA 1) für sogenannte
Fortschreibungsfehler (statistisch nicht erfasste negative Veränderungen im
Wohnungsbestand durch nicht gemeldete Abrisse, Umwandlungen von Wohnungen
zu Gewerberäumen, Zusammenlegung von Wohnungen) abgezogen. Dies ergibt
einen verfügbaren Wohnungsbestand von 25.306 zum Stichtag 1. Januar 1998.

136

Aus der Differenz dieses Wertes zum ermittelten Wohnungsbedarf von 27.541
ergibt sich zu diesem Stichtag ein Nachholbedarf von 2.235 Wohnungen.

137

Den Wohnungsersatzbedarf (Wohnungserneuerungsbedarf) ermittelt das
Gutachten des InWIS (vgl. Bl. 136 und 145 BA 1) aufgrund des für H.
vorliegenden Datenmaterials aus einer errechneten Quote von 0,18 % statistisch
erfasster Wohnungsabgänge (gemeldete Abrisse) zuzüglich der statistisch nicht
erfassten Wohnungsabgänge (Fortschreibungsfehler, s.o.) die mit einer Quote vom
0,16 % des Wohnungsbestandes angesetzt werden. Insgesamt wird in den
Prognosevarianten eine Quote für den Ersatzbedarf von 0,34 % des verfügbaren
Wohnungsbestandes eingestellt, was bezogen auf den Stichtag 1. Januar 1998
einen Ersatzbedarf von 86 Wohneinheiten ergibt.

138

Schließlich bestimmt das InWIS-Gutachten den Neubedarf als den Bedarf an
Wohnungen, der sich aus der Entwicklung der Zahl der Haushalte mit
Wohnungsbedarf in den Prognosezeiträumen ergibt. Auf der Basis von insgesamt 5
verschiedenen Varianten (Entwicklungspfade V 1 bis V 5 für unterschiedliche
Bevölkerungs- und Haushaltsgrößenentwicklungen (vgl. Bl. 147 f. BA 1) wird nach
der bereits beschriebenen Methodik die Zahl der Haushalte mit Wohnungsbedarf für
unterschiedliche Zeiträume (2000, 2005, 2010, 2015) ermittelt. Bei Hinzurechnen der
Mobilitätsreserve ergibt sich der jeweilige Gesamtwohnungsbedarf. Die Differenz
zum verfügbaren Wohnungsbestand am jeweiligen Stichtag (1.1.1998; 1.1.2000;
1.1.2005; 1.1.2010; 1.1.2015) ergibt den für den jeweiligen Zeitraum prognostizierten
Wohnungsnachholbedarf bzw. -neubedarf.

139

Der nach diesen Kriterien ermittelte Gesamtbedarf an Wohnungen ergibt für das
Jahr 2010 in den einzelnen Varianten eine Zahl, die zwischen 4.675 und 4.809
Wohnungen liegt (im Mittel: 4.742). Dies entspricht nach der Prognose unter
Berücksichtigung allein der von ihr bevorzugten Varianten 2 bis 5 einer jährlichen
Neubauleistung von durchschnittlich 390 bis 400 Wohnungen.

140

Soweit die Antragstellerin darauf verweist, in der Satzungsbegründung werde auf
Seite 47 f. auf die Regionalbedeutsamkeit der Entwicklungsmaßnahme abgestellt,
was eine Ermittlung (auch) des erhöhten Wohnungsbedarfs auf die Region bezogen
erforderlich gemacht hätte, greifen diese Bedenken nicht durch. Wie oben bereits
dargelegt, stehen die Ziele der Entwicklung der Gemeinde bzw. der Region
selbständig nebeneinander. Dass die Antragsgegnerin möglicherweise zu Unrecht
(auch) von einer Regionalbedeutsamkeit der fraglichen Entwicklungsmaßnahme
ausgegangen ist, ist ohne Belang. Es genügt in Fällen, in denen - wie hier - eine
Entwicklungsmaßnahme mit besonderer Bedeutung für die Entwicklung des
Gemeindegebietes in Rede steht, wenn die Prognose einen auf das Gemeindegebiet
bezogenen erhöhten Bedarf feststellt.

141

Entgegen der Auffassung der Antragstellerin konnte das InWIS bei der Prognose
der Bevölkerungsentwicklung die mittlere bzw. obere Prognosevariante zugrunde
legen. Anders als die Antragstellerin meint, steht dem nicht die in der Prognose zuvor
getroffene Feststellung über ein Nachlassen der Bevölkerungszunahme bzw. über
rückläufige Wanderungsgewinne entgegen. Dem InWIS-Gutachten über die
Bevölkerungsentwicklung in H. liegt eine regionale Bevölkerungsprognose auf
Kreisebene des LDS aus dem Jahre 1996 zugrunde. Die untere Variante des InWIS
gründet auf der Basisvariante der LDS-Prognose. Bei einem Vergleich der
tatsächlichen Bevölkerungszahl zum Stichtag 1. Januar 1998 im Kreis O. zeigte
sich, dass die Basisvariante der LDS-Prognose die Entwicklung der
Bevölkerungszahl unterschätzt hatte. Wenn die InWIS-Prognose daher die untere
Variante aus ihrer Betrachtung ausklammert, ist dies plausibel begründet und
keineswegs sachwidrig.

142

Der Hinweis der Antragstellerin auf die Feststellung in der Prognose, ab 2015 sei
ein Wendepunkt in der Einwohnerentwicklung zu erwarten, betrifft den hier
maßgeblichen Prognosezeitraum bis zum Jahre 2010 nicht.

143

Soweit die Antragstellerin Zweifel anmeldet, ob bei der Ermittlung der
Haushaltsentwicklung auf die auf Kreisebene ermittelten Ergebnisse abgestellt
werden durfte, sind diese Bedenken unbegründet. Da die letzte empirische
Ermittlung der Haushaltsgröße für die Stadt H. aus der Volkszählung 1987
resultierte, lehnt das InWIS-Gutachten seine Ermittlung der aktuellen Haushaltsgröße
in H. an die entsprechende Haushaltsgrößenentwicklung im Kreis O. an.
Für diesen lagen seit 1996 Ergebnisse auf der Basis des jährlichen Mikrozensus vor.
Die InWIS-Prognose begründet diese Vorgehensweise u.a. damit, dass starke
Austauschprozesse von Haushalten zwischen dem Kreis O. und der Stadt
H. bestünden, die eine vergleichbare Entwicklung der Haushaltsgrößen nahe
legen würden. Auch dieses methodische Vorgehen ist rechtlich bedenkenfrei.
Mangels aktueller Zahlen über die Haushaltsgrößen in H. war es
unumgänglich, auf anderweitiges aussagekräftiges Zahlenmaterial zurückzugreifen.

144

Entgegen der Annahme der Antragstellerin fehlt es nicht an einer plausiblen
Erklärung für die vom InWIS-Gutachten vorgenommene zweifache Modifikation der
vom Statistischen Bundesamt im Jahre 1995 angestellten Prognose der
Haushaltsgrößenentwicklung. Das InWIS modifiziert die Zahlen aus der Prognose
des Statistischen Bundesamtes zum einen deshalb, weil sich hier auf Grund der
nach 1995 ermittelten tatsächlichen Haushaltsgrößen gezeigt hatte, dass das
Statistische Bundesamt die Dynamik der Haushaltsverkleinerungsprozesse
unterschätzt hatte, die in der ersten Hälfte der 90er Jahre noch durch starke
Engpässe am Wohnungsmarkt gebremst worden waren. Die Differenz zwischen der
vom Statistischen Bundesamt vorausgeschätzten und den festgestellten aktuellen
Zahlen über die Haushaltsgröße wird folgerichtig in die Prognose eingestellt. Die
zweite Modifikation folgt laut InWIS daraus, dass die Prognose des Statistischen
Bundesamtes die Veränderung des "Haushaltsbildungsverhaltens" der jüngeren und
mittleren Altersgruppe ab dem Jahre 2005 nicht mehr berücksichtige. Diese
Veränderungen des "Haushaltsbildungsverhaltens" sei, so das InWIS-Gutachten, in
den vergangenen Jahrzehnten primär und in zunehmendem Maße für die
Verringerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße verantwortlich gewesen, weil
der Anteil der jüngeren und mittleren Altersgruppen an der Gesamtzahl der Ein-
personenhaushalte gestiegen sei. Allerdings sei anzunehmen, dass sich der Trend
zur Verkleinerung der Haushaltsgrößen bei den jüngeren und mittleren Altersgruppen
nicht unendlich fortsetzen werde. Daher wurde eine fortgesetzte, aber verlangsamte
Verringerung der Haushaltsgrößen bei den jüngeren und mittleren Altersgruppen
unterstellt, in dem die Zahlen der Prognose des Statistischen Bundesamtes über die
Entwicklung der Haushaltsgrößen nach unten korrigiert wurden und zwar (u.a.) um
1/100 für das Jahr 2010.

145

Diese vom InWIS im Einzelnen angestellten Überlegungen sind ohne weiteres
nachvollziehbar. Für den von der Antragstellerin geäußerten Verdacht, die
Modifikationen der Prognose des Statistischen Bundesamtes hätten die Begründung
eines höheren Wohnungsbedarfs zum Ziel gehabt, fehlt jeglicher Anhaltspunkt.

146

Die von der Antragstellerin ferner gerügte Korrektur der Mobilitätsreserve nach
oben findet ihre Rechtfertigung u.a. in dem Hinweis auf die Zahl von 2,5 % des
Wohnungsbestandes, der laut InWIS in einer Vielzahl von Untersuchungen als für die
Funktionstüchtigkeit eines Wohnungsmarktes notwendiger Überhang an Wohnungen
angesetzt werde. Der vom InWIS in Ansatz gebrachte Wert für die Mobilitätsreserve
von 2 % erscheint vor diesem Hintergrund nicht überhöht. Auch wenn die im Jahre
1987 für H. ermittelte Zahl 1,6 % betrug, muss die Möglichkeit von zeitweisen
Schwankungen dieses Wertes Berücksichtigung finden.

147

Schließlich fehlt es nicht an Begründungen für die im InWIS-Gutachten
vorgenommene Zuordnung der Mehrpersonen- bzw. Nebenwohnsitzhaushalte bei
den Untermietverhältnissen jeweils zu den Wohnungsbedarfsträgern. Die
Mehrpersonenhaushalte in Untermietverhältnissen werden laut InWIS zu den
Wohnungsbedarfsträgern gezählt, da davon auszugehen sei, dass sie nur
vorübergehend aufgrund von Versorgungsengpässen am Wohnungsmarkt ein
Untermietverhältnis eingegangen seien. Diese Einschätzung ist vertretbar und wird
durch den nicht näher substantiierten Vortrag der Antragstellerin nicht widerlegt.
Nichts anderes gilt für die vom InWIS auf S. 31 f. seines Gutachtens (Bl. 140 BA 1)
angegebene Begründung hinsichtlich der Nebenwohnsitzhaushalte.

148

Dem nach alledem in Methodik und Ergebnis bedenkenfrei prognostizierten
Wohnungsbedarf bis zum Jahr 2010 von im Mittel 4.742 Wohneinheiten stehen
ausreichende Möglichkeiten seiner Deckung nicht gegenüber. Die Antragsgegnerin
hat in ihrer Begründung zur Entwicklungssatzung nachvollziehbar dargelegt, dass in
dem Zeitraum, in dem der von der Maßnahme erfasste Bereich entwickelt werden
soll, ein strukturelles Defizit am Wohnungsmarkt besteht. Sie verweist in der
Satzungsbegründung auf die ebenfalls vom InWIS-Institut u.a. für den Zeitraum bis
2010 ermittelten Wohnbauflächenpotenziale. Danach lässt sich allein durch
Mobilisierung der vorhandenen Bauflächen im Gemeindegebiet mit den Instrumenten
des allgemeinen Städtebaurechts der festgestellte erhöhte Wohnungsbedarf nicht
befriedigen. Das InWIS-Gutachten vom 15. September 1998 untersucht für
verschiedene Zeiträume (1998 - 2005, 1998 - 2010, 1998 - 2015) die im Gebiet der
Antragsgegnerin vorhandenen und verfügbaren Wohnbauflächen. Grundlage waren
der seinerzeit gültige Flächennutzungsplan, rechtskräftige oder in Aufstellung
befindliche Bebauungspläne und sich aus Darstellungen von
Wohnsiedlungsbereichen im Gebietsentwicklungplan ergebende Flächenpotenziale.
Ferner wurden Wohnbaupotenziale durch "Bauen im Bestand" einbezogen, d. h. das
durch Aus- bzw. Umbau bestehender Gebäude oder durch Nachverdichtung
(Errichtung von Wohngebäuden auf bereits bebauten Grundstücken) gebildete sowie
das sich durch künftige Abrisse voraussichtlich bildende Baulückenpotenzial.
Außerdem wurden die im planungsrechtlichen Außenbereich nach § 35 BauGB sich
ergebenden Möglichkeiten des Wohnungsbaus berücksichtigt. Die danach
vorgenommene Bilanzierung ergibt ein bis zum Jahre 2010 mobilisierbares Potenzial
von 3.111 Wohneinheiten. Unter Einberechnung des so genannten "Bauüberhangs",
d.h. der genehmigten aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen, ermittelt die
InWIS-Prognose ein nicht durch verfügbare Reserveflächen im Gemeindegebiet
gedecktes Defizit bis zum Jahre 2010 von 1.135 Wohneinheiten. Dies entspricht
etwa 26 % des sich voraussichtlich bis 2010 ergebenden und durch den
Bauüberhang modifizierten Bedarfs und bei einem gemeindespezifischen Schlüssel
von 30 Wohneinheiten je ha Bruttowohnbauland einer Fläche von 36 ha.

149

Die von der Antragstellerin gegen die Prognose der Wohnbaupotenziale
erhobenen Bedenken sind unbegründet. Die kritisierte Herausnahme der
Spitzenjahre 1996 und 1997 bezüglich der Zahl von fertiggestellten Wohneinheiten
bei der Ermittlung des Flächenpotenzials begründet das InWIS-Gutachten neben der
zu erwartenden Zurückhaltung der Wohnungsbauunternehmen bei
Bestandsausbauten mit für dieses Segment typischen starken jährlichen
Schwankungen, die sich nicht prognostizieren ließen. Diese Überlegungen sind
plausibel und werden von den Ausführungen der Antragstellerin nicht ernsthaft in
Frage gestellt.

150

Die Annahme eines geringeren Mobilisierungsgrades bei Baulücken wird
entgegen der Behauptung der Antragstellerin in der InWIS-Prognose nachvollziehbar
begründet. Danach seien in den 90er Jahren viele Baulücken in H. aufgrund
des ansteigenden Wohnungsbedarfs mobilisiert worden, so dass das
Wohnbaupotenzial in Baulücken zurückgegangen sei. Im Vergleich zu anderen
Städten vergleichbarer Größe habe H. ein unterdurchschnittliches Potenzial
an Baulücken. Mit abnehmender Zahl von Baulücken blieben vor allem Flächen
übrig, die - etwa wegen Altlastenverdachts, vorhandener Mindernutzung oder
fehlender Verkaufs- bzw. Investitionsbereitschaft der Eigentümer - nur schwer zu
mobilisieren seien. Diese Gesichtspunkte rechtfertigen die Annahme eines
geringeren Mobilisierungsgrades. Der von der Antragstellerin geäußerte Verdacht,
die Prognose sei unter dem Deckmantel der Wissenschaftlichkeit "geschönt", ist vor
dem Hintergrund der von der Prognose aufgezeigten Umstände objektiv nicht
nachvollziehbar.

151

Gegen die vorgenommenen Abschläge beim Wohnbauflächenpotenzial aus im
Flächennutzungsplan entsprechend dargestellten Flächen von 5 % wegen Altlasten,
ökologischer oder sonstiger Vorbehalte bzw. 8 % im Hinblick darauf, dass
Flächennutzungsplanflächen als Flächen künftiger Bebauungspläne anzusehen
seien, die auf dem Gebiet der Antragsgegnerin im Mittel nur zu 92 % ausgelastet
seien, ist in rechtlicher Hinsicht nichts zu erinnern. Die Antragstellerin hat ihre
diesbezüglich geäußerten Zweifel auch nicht näher konkretisiert.

152

Soweit die Antragstellerin auf weitere im Einzelnen bezeichnete Flächen
verweist, die nach ihrer Ansicht in der Berechnung des Wohnbauflächenpotenzials
hätten eingestellt werden müssen, ist folgendes anzumerken:

153

Die Antragsgegnerin hat im GEP als Wohnsiedlungsbereich dargestellte Flächen
zu Recht nicht in das Wohnbauflächenpotenzial eingestellt. Im Hinblick auf Flächen
in O. und O. -F. benennt das InWIS-Gutachten (vgl. S. 22) konkrete Gründe,
warum - jedenfalls mittelfristig - nicht mit einer entsprechenden Darstellung im
Flächennutzungsplan zu rechnen sei. Dagegen ist rechtlich nichts zu erinnern.
Substanzielle Einwände dagegen hat die Antragstellerin nicht erhoben. Nichts
anderes gilt für die Flächen, auf der sich die geplante Entwicklungsmaßnahme
vollziehen soll. Die Antragsgegnerin durfte davon ausgehen, dass die im GEP als
Wohnsiedlungsbereich dargestellten Flächen nicht zeitgerecht für die Durchführung
der Entwicklungsmaßnahme zur Verfügung stehen. Eine Realisierung der im
Entwicklungsbereich vorgesehenen Planung innerhalb des hier für die
Entwicklungsmaßnahme vorgesehenen 10-Jahres-Zeitraums durch Änderung des
Flächennutzungsplans, anschließende Aufstellung eines oder mehrerer
Bebauungspläne, Neuordnung der Grundstücke im Wege der Umlegung mit
nachfolgender plangemäßer Bebauung und Nutzung kann regelmäßig
ausgeschlossen werden. Etwas anderes könnte möglicherweise im Falle eines schon
fortgeschrittenen Flächennutzungsplanänderungsverfahrens gelten. Ein solcher Fall
ist hier allerdings nicht gegeben.

154

Das Gelände M. -X. schied schon wegen seiner Darstellung im
Flächennutzungsplan als Gewerbefläche als potenzielle Wohnbaufläche aus. Im
Übrigen war wegen der vom InWIS-Gutachten angeführten Altlastensanierung
ohnehin nicht mit einer Mobilisierung innerhalb des Prognosezeitraums zu rechnen.

155

Die von der Antragstellerin genannten Flächen im Flächennutzungsplan und
zwar in O. -Süd (Bebauungsplan N 39 "N. straße ", vgl. S. 17 des InWIS-
Gutachtens), I. -Ost (Bebauungsplan N 35 "Am K. ", vgl. S. 16 des InWIS-
Gutachtens und Telefax der Antragsgegnerin vom 14. November 2003), I. -Ost
(Bebauungsplan H 5, 4. Änderung "E. straße ", vgl. S. 16 sowie S. 20 (FNP-
Fläche) des InWIS-Gutachtens), X. -Südost (Bebauungsplan W 24 a
"X. -Süd", vgl. S. 16 sowie S. 20 (FNP-Fläche) des InWIS-Gutachtens), H. -
Nord (Bebauungsplan Gu 26 "H. -N. -Straße", vgl. S. 17 sowie S. 20 (FNP-
Fläche) des InWIS-Gutachtens) und G. -Süd (vgl. S. 20 des InWIS-
Gutachtens) sind in die Ermittlung des Wohnbauflächenpotenzials eingeflossen. Das
gleiche gilt für N. -Süd. Diese Fläche ist im Baulückenpotenzial enthalten (vgl. S.
10 des InWIS-Gutachtens und Telefax der Antragsgegnerin vom 14.
November 2003). Soweit die übrigen von der Antragstellerin angeführten Flächen
dabei keine Berücksichtigung gefunden haben, kann dieses Versäumnis am
ermittelten erhöhten Wohnstättenbedarf bis 2010 nichts ändern. Wie die
Antragsgegnerin im Schriftsatz vom 21. Oktober 2003 (Bl. 130 GA) bzw. im Telefax
vom 14. November 2003 mitgeteilt hat, betrifft dies insgesamt lediglich 76
Wohneinheiten (2 Wohneinheiten an der G. Straße; 20 Wohneinheiten in
O. -Nord, 43 Wohneinheiten in B. -Süd (Bebauungsplan G 170 B), 11
Wohneinheiten in O. -Süd), so dass auch bei Einberechnung dieser
Wohneinheiten ein strukturelles Defizit von deutlich über 1000 Wohneinheiten bis
2010 verbleibt.

156

3.2.3.2 Neben diesem erhöhten Wohnbedarf besteht im Gebiet der
Antragsgegnerin auch ein erhöhter Bedarf an Arbeitsstätten.

157

Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, dass die Zahl der Arbeitssuchenden im
Stadtgebiet die Zahl der verfügbaren Stellen bei weitem überschreitet. So lag die
Arbeitslosenquote in H. Mitte 1998 bei 8,9 % (insgesamt 3.626 Personen, vgl.
S. 12 des InWIS-Gutachtens vom Januar 2000). Angesichts der allgemeinen Lage
am Arbeitsmarkt und der spezifischen Verhältnisse in H. war zu erwarten,
dass die Beschäftigungssituation in H. angespannt bleiben wird. So verweist
die Begründung zur Entwicklungsmaßnahme (vgl. S. 53) auf die in den nächsten
Jahren zu erwartenden erheblichen Arbeitsplatzverluste bei Rheinbraun und RWE.

158

Die Feststellung, dass das Angebot an Arbeitsstätten deutlich hinter der
Nachfrage zurückbleibt, reicht für die Annahme eines erhöhten Arbeitsstättenbedarfs
im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB allerdings nicht aus. Hinzukommen
muss das Vorliegen von Umständen, die den Schluss zulassen, dass sich an dieser
Situation in überschaubarer Zeit nichts ändern wird. In der Rechtsprechung ist
anerkannt, dass ein wichtiger Indikator hierbei die Nachfrage von Unternehmen nach
Gewerbeflächen ist. Denn die Befriedigung dieser Nachfrage garantiert regelmäßig
die Errichtung von Arbeitsstätten.

159

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998
- 4 CN 5.97 -, a.a.O.

160

Hinzukommen muss unter dem Blickwinkel der Arbeitsplatzbeschaffung darüber
hinaus, dass die Entwicklungsmaßnahme eine nachfragegerechte Planung zum
Inhalt hat, d. h., dass sie darauf abzielt, investitionsbereite Betriebe anzusiedeln, die
die Erwartung rechtfertigen, ihren Arbeitskräftebedarf aus dem Kreis der
vorhandenen Arbeitskräfte zu befriedigen.

161

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998
- 4 CN 5.97 -, a.a.O.

162

Ausgehend von diesen Maßgaben besteht im Gebiet der Antragsgegnerin ein
erhöhter Bedarf an Arbeitsstätten im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB.
Die Antragsgegnerin hat den Bedarf an Gewerbeflächen in ihrem Stadtgebiet sowie
die bestehenden Möglichkeiten, diesen Bedarf durch Gewerbeflächenpotenziale zu
decken, prognostisch ermitteln lassen. Der Prognose lässt sich ferner entnehmen,
dass eine entsprechende Flächennachfrage gerade auch von solchen Betrieben
besteht, die die Antragsgegnerin im Entwicklungsbereich ansiedeln will. Die
Entwicklungsmaßnahme rechtfertigt damit insgesamt die Annahme, dass sie
geeignet und erforderlich ist, den im Gemeindegebiet bestehenden erhöhten
Arbeitsstättenbedarf (teilweise) zu befriedigen.

163

Das von der Antragsgegnerin hierzu eingeholte Gutachten des InWIS vom
Januar 2000 ermittelt den in H. bestehenden Gewerbeflächenbedarf sowie die
vorhandenen gewerblichen Bauflächenreserven. Grundlage für die Ermittlung des
Gewerbeflächenbedarfs ist zunächst die Bestimmung der Zahl der Gewerbeflächen
beanspruchenden Beschäftigten verschiedener Wirtschaftszweige. Danach werden
gemeindespezifische beschäftigtenbezogene Flächenkennziffern bestimmt und zwar
getrennt für verschiedene Wirtschaftszweige nach den betrieblichen
Bedarfskomponenten Verlagerungs-, Ansiedlungs- und Erweiterungsbedarf. Dabei
wird zunächst ermittelt, wieviele Beschäftigte in den verschiedenen
Wirtschaftszweigen in Relation zur Gesamtzahl der Gewerbeflächen
beanspruchenden Personen in dem jeweiligen Wirtschaftszweig auf die einzelnen
Bedarfskomponenten entfallen. Die sich daraus ergebenden so genannten
Verlagerungs-, Ansiedlungs- und Erweiterungsquoten werden anschließend mit
"Flächenkennziffern" multipliziert, die anhand des für H. vorliegenden
Datenmaterials bestimmt bzw. für die Zukunft geschätzt werden. Die
Flächenkennziffer gibt den spezifischen Flächenbedarf pro Beschäftigten an, d. h.
wieviel Fläche (in qm) in Relation zu der Zahl der Beschäftigten in den jeweiligen
Betrieben bei Betriebsverlagerungen, -erweiterungen bzw. -ansiedlungen in
Anspruch genommen wird. Das Produkt aus Ansiedlungs-, Verlagerungs- bzw.
Erweiterungsquote und der jeweiligen Flächenkennziffer ergibt den Flächenbedarf.

164

Die beschriebene Prognosemethode lässt rechtlich erhebliche Zweifel nicht
erkennen. Auch die Antragstellerin hat solche nicht aufgezeigt.

165

Auf dieser methodischen Grundlage ermittelt das InWIS-Gutachten für H.
ohne Berücksichtigung von Flächenfreisetzungen einen Bedarf an (neuen)
gewerblichen Bauflächen bis zum Jahre 2010 von 71,25 ha. Grundlage dafür ist u.a.
die Feststellung, dass die Nachfrage nach baureifen Gewerbegrundstücken seit
Jahren das Angebot deutlich übersteigt. Seit 1991 seien insgesamt 69
Betriebsansiedlungen, -verlagerungen oder -erweiterungen in H. registriert
worden, wobei rund 1.700 neue Arbeitsplätze geschaffen worden seien. Die Tendenz
einer hohen Flächennachfrage, hervorgerufen vor allem durch Verlagerungsbedarf
flächenintensiver Gewerbebetriebe aus dem Raum E. , halte an. So seien 1999
insgesamt 7,58 ha an alten und neuen Gewerbestandorten nachgefragt worden. Dies
liege über dem Durchschnitt der vergangenen Jahre von 4,6 ha.

166

Dem InWIS-Gutachten ist ferner zu entnehmen, dass die Beschäftigtenzahl in
H. im Dienstleistungssektor als kontinuierlich wachsender Bereich an
Bedeutung gewinnt. So ist die Beschäftigtenzahl in diesem Sektor von 1987 bis 1998
von 2.658 auf 3.805 (plus 43,2 %) gestiegen. Dem gegenüber sinkt die Zahl der
Beschäftigten im sekundären Sektor, wo sie allerdings noch über dem
Landesdurchschnitt liegt. Dies lässt insoweit auf einen bestehenden Nachholbedarf
schließen. Das begründet zugleich die Erwartung weiter wachsender
Beschäftigtenzahlen im Dienstleistungsbereich. Die Prognose kommt insbesondere
für den Dienstleistungsbereich zu dem Ergebnis einer - was den Flächenbedarf
anbelangt - zwar weniger bedeutsamen Branche, die aber für die Zukunft als
Gewerbeflächen in Anspruch nehmender Wirtschaftszweig präsent bleiben wird (vgl.
S. 16, 18 und 21 des Gutachtens).

167

Diese Feststellungen rechtfertigen insgesamt die der Entwicklungsmaßnahme
zugrunde liegende Annahme der Antragsgegnerin, durch die Bereitstellung von ca.
5,5 ha Gewerbeflächen den bestehenden erhöhten Arbeitsstättenbedarf zumindest
teilweise befriedigen zu können. Nach der Begründung zur Entwicklungssatzung
dienen die im Entwicklungsbereich liegenden Gewerbeflächen der Ansiedlung von
(produktionsnahen) Dienstleistungsbetrieben (vgl. S. 51 der Begründung).

168

Dem ermittelten gewerblichen Flächenbedarf von 71,25 ha wird in der Prognose
das in H. vorhandene Potenzial an Gewerbeflächen gegenüber gestellt. Das
InWIS-Gutachten ermittelt dabei alle Flächen, die unabhängig von ihrer Größe bis
zum Jahre 2010 als gewerbliche Bauflächen zur Verfügung stehen. Dabei stellt sie -
mit Ausnahme von zwei gewerblichen Bauflächen (Gelände M. -X. und eine
Fläche in L. ) - die Flächenreserven in die Berechnung ein, die nach § 30 bzw. §
34 BauGB sowie nach entsprechenden Darstellungen im Flächennutzungsplan
gewerblich genutzt werden können (vgl. Tabelle 11 auf S. 33 f. der Prognose). Die
Prognose errechnet auf dieser Grundlage nach seiner Variante "A", d.h. ohne
Einberechnung einer ca. 15 ha großen Fläche im Industriegebiet-Ost, deren
Verfügbarkeit bei Prognoseerstellung ungeklärt war, eine Flächenreserve bis zum
Jahr 2010 von 57,97 ha. Nach Abzug in Höhe von 5 % aufgrund von angenommenen
Verwertungs- und Spekulationshemmnissen, die einem vollständigen Ausschöpfen
des Flächenpotenzials bis 2010 entgegenstehen, verbleibt eine Fläche von 55,07 ha.
Anschließend erfolgt eine Aufschlüsselung der Flächenreserven gesondert nach
Betriebserweiterungen (21,25 ha in Variante A) einerseits und Betriebsverlagerungen
bzw. -neuansiedlungen (33,82 ha nach Variante A) andererseits. Gleichzeitig wird -
wiederum aufgeschlüsselt nach Betriebserweiterungen (14,33 ha) einerseits und
Betriebsverlagerungen bzw. -neuansiedlungen (56,92 ha) andererseits - der bis 2010
ermittelte Gewerbeflächenbedarf (71,25 ha insgesamt) dargestellt. In einem weiteren
Schritt wird die Größe wiederverwendbarer Gewerbeflächen (durch Freisetzung z.B.
nach Betriebsstilllegungen bzw. -einschränkungen) bestimmt, die vom spezifizierten
Flächenbedarf abgezogen wird. Danach verbleibt bis zum Jahre 2010 ein
Flächenbedarf für Betriebserweiterungen von 11,98 ha, der allerdings durch das
Erweiterungspotenzial von 21,25 ha gedeckt wird. Für betriebliche Verlagerungen
bzw. Ansiedlungen ergibt sich ein Flächenbedarf von 47,60 ha, dem (in Variante A)
ein entsprechendes Flächenpotenzial von (nur) 33,82 ha gegenübersteht.

169

Die Antragstellerin wendet sich gegen die Nichtberücksichtigung der
Gewerbeflächenpotenziale in L. und des Geländes M. -X. bei der Ermittlung
des Gewerbeflächenpotenzials. Die Flächen hätten zumindest in Form einer
Variantenberechnung berücksichtigt werden müssen, da nicht sicher davon hätte
ausgegangen werden können, dass diese Flächen nicht doch bis zum Jahre
2010/2015 zur Verfügung stünden. Dieser Einwand bleibt ohne Erfolg. Die
Antragsgegnerin durfte hier im Rahmen der Prognose davon ausgehen, dass sowohl
die Fläche in L. wegen der seit Jahren andauernden fehlenden
Verkaufsbereitschaft des Eigentümers als auch die Fläche M. -X. wegen der
notwendigen Altlastensanierung jedenfalls mittelfristig nicht zur Verfügung stehen.
Grundlage einer Prognose können nämlich nur solche Tatsachen sein, deren Eintritt
hinreichend wahrscheinlich ist.

170

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998
- 4 CN 5.97 -, .a.a.O.

171

Eine Verfügbarkeit dieser Flächen war hier im maßgeblichen Zeitpunkt des
Satzungsbeschlusses aus den dargestellten Gründen nicht gegeben.

172

Die Antragstellerin benennt ferner (vgl. Bl. 47 GA) mehrere im
Flächennutzungsplan als Gewerbeflächen dargestellte Bereiche, die nach ihrer
Ansicht baulich noch nicht ausgeschöpft seien und daher in die Berechnung des
Flächenpotenzials hätten eingestellt werden müssen. Aus der Tabelle 11
("Gewerbliche Bauflächenreserven in H. bis zum Jahre 2010/2015", S. 33 f.
der Prognose) ergibt sich, dass die dargestellten Gewerbeflächen in L.
berücksichtigt worden sind. Hinsichtlich der dort für die in O. und O. -Südost
mit "0" angesetzten Flächenreserven hat die Antragsgegnerin im Telefax vom 14.
November 2003 darauf hingewiesen, dass Teile dieser Gewerbeflächendarstellungen
durch die vor dem Satzungsbeschluss vorgenommene 64. Änderung des
Flächennutzungsplanes (Teilbereiche 64a und 64c, vgl. BA 6 und 7)) aufgehoben
worden und die übrigen Flächen vollständig ausgenutzt sind. Gewerbeflächen im
Stadtteil B. wurden in die Berechnung eingestellt (vgl. Tabelle 11, S. 34 der
Prognose: "C. Weg"). Dasselbe gilt für die Gewerbeflächen zwischen
H. und dem Ortsteil X. . Die dort gelegenen gewerblich genutzten
Bereiche ("I. ", "O. .", "Ehemal. A. ", "südl. H. Str.") sind
ausweislich der genannten Tabelle berücksichtigt worden (vgl. auch Telefax der
Antragsgegnerin vom 14. November 2003) . Die von der Antragstellerin als weitere
Alternativflächen bezeichneten, in L. gelegenen Bereiche, die Gegenstand der
geplanten 133. und 134. Änderung des Flächennutzungsplans der Antragsgegnerin
sind, konnten bereits deshalb als potenzielle Reserveflächen unberücksichtigt
bleiben, weil sie im maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses im
Flächennutzungsplan als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt und daher einer
gewerblichen Nutzung jedenfalls mittelfristig nicht zugänglich waren.

173

Für die Nichtberücksichtigung der gewerblichen Flächen im Industriegebiet-Ost
(Variante A der Prognose über das Gewerbeflächenpotenzial) liefert die
Satzungsbegründung (S. 9) die hinreichende Rechtfertigung. Danach wird die Fläche
als nicht mobilisierbar bewertet. Es fehle an der Bereitschaft des Eigentümers, das
Grundstück zu markgerechten Preisen zu veräußern. Andererseits bestehe aufgrund
der schlechten verkehrlichen Anbindung kein Interesse ansiedlungswilliger
Unternehmen. Daher werde das eingeleitete
Flächennutzungsplanänderungsverfahren nicht weitergeführt. Diese Erwägungen
lassen Rechtsfehler nicht erkennen. Bei der von der Antragsgegnerin
vorzunehmende Prognoseentscheidung durfte sie im maßgeblichen Zeitpunkt des
Satzungsbeschlusses aus den von ihr benannten Gründen davon ausgehen, dass
eine zumindest mittelfristige Verfügbarkeit dieser Flächen nicht hinreichend
wahrscheinlich war.

174

Nach alledem stehen dem prognostizierten Bedarf von Gewerbeflächen von
47,60 ha mittelfristig keine ausreichenden Möglichkeiten seiner Deckung gegenüber.
Die Antragsgegnerin hat mit der InWIS-Prognose über den gewerblichen
Flächenbedarf und die gewerblichen Bauflächenreserven plausibel dargelegt, dass
bis 2010, mithin in dem Zeitraum, in dem die Entwicklungsmaßnahme durchgeführt
werden soll, ein strukturelles Defizit von 13,8 ha an zusätzlichem gewerblichen
Flächenbedarf für betriebliche Ansiedlungen und Verlagerungen besteht. Dies
entspricht nahezu einem Drittel des bis 2010 bestehenden Gesamtflächenbedarfs,
der nach der Ermittlung des bis 2010 mobilisierbaren gewerblichen
Flächenpotenzials in H. mittelfristig mit herkömmlichen städtebaulichen
Instrumenten nicht gedeckt werden kann.

175

3.2.4 Die Antragsgegnerin hat die von der Entwicklungssatzung betroffenen
Belange bilanziert. Der Gesetzgeber hat der Gemeinde mit der Entwicklungssatzung
zugleich das Enteignungsrecht zum Erwerb grundsätzlich aller Grundstücke im
Entwicklungsbereich vor Aufstellung verbindlicher Bebauungspläne verliehen (§ 169
Abs. 3 BauGB). Eingriffe in das private Eigentum können aber nur zum Wohl der
Allgemeinheit gerechtfertigt sein (Art. 14 Abs. 3 GG). Vom Wohl der Allgemeinheit
erfordert wird die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme indes
nur, wenn die Maßnahme durch ein dringendes, im Verhältnis zu entgegenstehenden
öffentlichen und/oder privaten Interessen überwiegendes öffentliches Interesse
gerechtfertigt ist. Erforderlich ist deshalb auf dieser Ebene eine Bilanzierung der
verschiedenen entgegenstehenden Interessen, die allerdings nicht mit planerischer
Abwägung gleichzusetzen ist.

176

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 5. August 2002 - 4
BN 32.02 -, a.a.O. S. 226; Beschluss vom
30. Januar 2001 - 4 BN 72.00 -, NVwZ 2001, 558
(559); Beschluss vom 16. Februar 2001 - 4 BN
55.00 -, a.a.O.; Beschluss vom 9. November 2001 -
4 BN 51.01 -, a.a.O.

177

Die Antragsgegnerin hat eine solche Bilanzierung vorgenommen. Sie lässt sich
jedenfalls sinngemäß aus der Satzungsbegründung entnehmen. So hat die
Antragsgegnerin die privaten Interessen der Eigentümer und Pächter im Gebiet des
Entwicklungsbereichs ermittelt. Sie hat dabei deren Interesse an einer weiteren
Verfügbarkeit bzw. Nutzung der betroffenen Flächen ebenso erkannt wie die
Notwendigkeit der Bereitstellung von Ersatzflächen, von Entschädigungszahlungen
bei der Aufhebung von Pachtverhältnissen sowie von Kostenübernahmen durch
Verlagerungen von Hofstellen. Sie hat auch die entgegenstehenden öffentlichen
Interessen im Blick gehabt. Der mit der Realisierung der Entwicklungsmaßnahme
verbundene Verlust landwirtschaftlicher Nutzflächen lag auf der Hand. Ebenso
werden die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege in der
Satzungsbegründung angeführt (etwa auf S.15 und 54).

178

Diesen privaten und öffentlichen Interessen hat die Antragsgegnerin das
öffentliche Interesse an der Entwicklung neuer Wohnbau- und Gewerbeflächen zur
Deckung eines erhöhten Wohn- und Arbeitsstättenbedarfs gegenüber gestellt und als
überwiegend bewertet. Sie hat dabei erkannt, dass zur Überwindung gerade der
entgegenstehenden Eigentumsrechte ein qualifiziertes öffentliches Interesse
erforderlich ist (vgl. insbesondere S. 48 bis 53 der Satzungsbegründung). Sie hat
dabei zutreffend ausgeführt, dass nach § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB die
Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten regelmäßig ein
derartiges qualifiziertes Interesse begründet. Dies entspricht der Rechtsprechung
des Bundesverwaltungsgerichts,

179

vgl. Beschluss vom 31. März 1998 - 4 BN 4.98 -,
BRS 60 Nr. 227,

180

wonach in diesen Fällen das Gemeinwohlerfordernis indiziert wird, sofern nicht
entgegenstehende Umstände ersichtlich sind. Auch wenn dem für gewerbliche
Bauflächen vorgesehenen Teil des Entwicklungsbereichs aufgrund seiner geringen
Größe für sich betrachtet im Rahmen der hier vorzunehmenden Bilanzierung der
gegenläufigen Interessen möglicherweise nur geringes Gewicht zukommt, vermag
dies ein anderes Ergebnis nicht zu begründen. Die gute räumliche Erreichbarkeit von
Arbeitsstätten in der Nähe von ohnehin zu errichtenden Wohnstätten entspricht
vernünftigen städtebaulichen Belangen. Wenn ein erhöhter Bedarf an Wohnstätten
besteht und die Schaffung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert,
ist es unbedenklich, wenn sich die Planung nicht nur auf die Flächen für Wohnstätten
beschränkt, sondern zugleich ein erhöhter Bedarf an Arbeitsstätten befriedigt werden
soll, dem isoliert betrachtet möglicherweise nicht das für eine städtebauliche
Entwicklungsmaßnahme gebotene Gewicht zukommen würde.

181

Vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 2002
- 4 CN 7.01 -, a.a.O., S. 486.

182

Die Antragsgegnerin hat ihre Entscheidung für die Entwicklungsmaßnahme
maßgeblich auf die weitere Erwägung gestützt, dass aufgrund der alternativlosen
Lagegunst des fraglichen Standortes im Ortsteil L. die entgegenstehenden
privaten und öffentlichen Interessen zurückstehen müssen. Insbesondere der damit
notwendig verbundene Eingriff in das private Eigentum sollte dabei durch
Bereitstellung von Ersatzland abgemildert werden. Das Ergebnis dieser
Gesamtabwägung ist nicht zu beanstanden. Die Erwägungen tragen die Annahme
eines für die Entwicklungsmaßnahme streitenden überwiegenden öffentlichen
Interesses.

183

3.3 Die Antragsgegnerin ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Umsetzung
der im Entwicklungsbereich geplanten Maßnahmen mit Mitteln des allgemeinen
Städtebaurechts keinen geeigneten Weg zur einheitlichen Vorbereitung und zügigen
Durchführung der angestrebten Entwicklungsziele darstellt. Sie konnte den
städtebaulichen Entwicklungsbereich förmlich festlegen, weil nach dem Ergebnis der
vorbereitenden Untersuchungen eine Mehrzahl der Eigentümer der von der
Maßnahme betroffenen Grundstücke nicht bereit war, ihre Grundstücke zu dem Wert
zu veräußern, der sich in Anwendung des § 169 Abs. 1 Nr. 6 und Abs. 4 BauGB
ergab (§ 165 Abs. 3 S.1 Nr. 3 BauGB). Im Hinblick auf die mit der förmlichen
Festlegung eines Entwicklungsbereichs verbundenen "enteignenden Vorwirkungen"
(vgl. § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB), die unter dem Vorbehalt des Artikels 14 Abs. 3 GG
stehen, kommt es nicht nur darauf an, ob der erhöhte Bedarf an Wohn- bzw.
Arbeitsstätten allgemein durch eine Bauleitplanung im Gemeindegebiet bewältigt
werden kann, sondern auch darauf, ob die geplante Entwicklungsmaßnahme als
solche nicht gleichfalls durch Instrumente des allgemeinen Städtebaurechts
durchgeführt und verwirklicht werden kann. Könnte die Gemeinde die geplante
Maßnahme ebenso im Wege der herkömmlichen Bauleitplanung realisieren, bedürfte
es unter Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten der besonderen städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahme nicht. Diese wäre dann nicht zum Wohl der Allgemeinheit
erforderlich, weil ein weniger einschneidendes städtebauliches Instrument zur
Verfügung stünde.

184

Vgl. BVerwG, Urteile vom 3. Juli 1998 - 4 CN
5.97 -, a.a.O. und - 4 CN 2.97 -, a.a.O.; Beschluss
vom 9. November 2001 - 4 BN 51.01 -, a.a.O.

185

Die planerische Entwicklung ist, wie bereits oben an anderer Stelle dargelegt, im
Sinne einer Gesamtmaßnahme auf die Realisierung verschiedener
Einzelmaßnahmen angelegt, die ein koordiniertes Vorgehen in organisatorischer,
zeitlicher, baulicher und finanzieller Hinsicht erfordert. Dieses Zusammenspiel der
verschiedenen Maßnahmen lässt sich im Rahmen eines Bebauungsplans oder
mehrerer Bebauungspläne nicht oder jedenfalls nicht zügig durchführen. Ein
Bebauungsplan und eine Entwicklungssatzung verfolgen unterschiedliche
Zielsetzungen: Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für
die städtebauliche Ordnung der Gemeinde (§ 8 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Als Regelung
im Sinne des Art. 14. Abs. 1 Satz 2 GG gestaltet er die Art und Weise der
Bodennutzung, löst aber als Angebotsplanung für den Eigentümer im Plangebiet
keine die negative Baufreiheit überwindende Realisierungsverpflichtung aus.

186

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. März 1998 - 4
BN 5.98 -, BRS 60 Nr. 11.

187

Ob und inwieweit die Eigentümer von dem Planungsangebot Gebrauch machen,
unterliegt ihrer Entscheidungsbefugnis. Dies kann zur Folge haben, dass eine
Bebauung lückenhaft bleibt und sich das von der Gemeinde entwickelte
städtebauliche Konzept nicht in einem absehbaren Zeitraum erfüllen lässt, wenn
einige der Grundstückseigentümer sich entschließen, ihr Grundstück vorerst
unbebaut zu lassen. Dem gegenüber ist die städtebauliche Entwicklungssatzung
Ausdruck einer auf Durchführung angelegten Gesamtmaßnahme (vgl. § 165 Abs. 1
und § 166 Abs. 1 Satz 1 BauGB), deren Verwirklichung u.a. auch die Aufstellung von
Bebauungsplänen dient (vgl. § 166 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Ohne die
Entwicklungsmaßnahme könnte die Antragsgegnerin eine zügige, einheitliche und
lückenlose Durchführung ihres Planungskonzepts nicht bewerkstelligen. Sofern sich
beispielsweise Eigentümer landwirtschaftlicher Nutzflächen entschließen würden, ihr
Grundstück vorerst weiter unverändert zu nutzen, wären Konflikte mit in der
Umgebung entstehender Wohnbebauung nicht ausgeschlossen. Die
Antragsgegnerin schlussfolgert (vgl. S. 54 der Satzungsbegründung) in nicht zu
beanstandender Weise, dass die im Entwicklungsbereich vorgesehenen
Maßnahmen auch nicht im Wege der Umlegung zu erreichen sind. Die Umlegung
kann nämlich nur die Voraussetzungen dafür schaffen, dass Grundstücke aufgrund
der Neuordnung bebaubar werden. Sie sichert aber nicht gleichzeitig die Bebauung.
Ein Erreichen der mit der Entwicklungsmaßnahme verfolgten städtebaulichen Ziele
mit dem Mittel des Baugebots scheidet ebenfalls aus. Davon konnte die
Antragsgegnerin aufgrund der mit den Eigentümern der im Entwicklungsbereich
gelegenen Grundstücke geführten Gespräche ausgehen. Ausweislich der
Satzungsbegründung (vgl. S. 36 bis 40) sind mit einem Großteil der
Grundstückseigentümer im Entwicklungsbereich Gespräche geführt worden. Dabei
haben sich 5 Grundstückseigentümer, die ca. 12 % der Flächen im
Entwicklungsbereich besitzen, grundsätzlich gegen einen Verkauf und die
Entwicklungsmaßnahme selbst ausgesprochen. Dabei lag der Schluss nahe, dass
sich diese auch einem (anfechtbaren) Baugebot widersetzen bzw. ihre Grundstücke
nicht an einen Dritten verkaufen würden, dem gegenüber ein Baugebot erlassen
werden könnte.

188

Vgl. zu diesem Gesichtspunkt: BVerwG, Urteil
vom 12. Dezember 2002 - 4 CN 7.01 -, a.a.O.
S. 486.

189

Damit wäre eine zügige Verwirklichung auf immerhin 12 % der Fläche des
Entwicklungsbereichs nicht sichergestellt.

190

Die Antragsgegnerin verfolgt mit der strittigen Entwicklungsmaßnahme
ausweislich der Satzungsbegründung (vgl. S. 51) ferner das Ziel einer gezielten
Steuerung der Ansiedlung von Betrieben des Dienstleistungsgewerbes mit einer
günstigen Relation zwischen Arbeitsplätzen und in Anspruch genommener Fläche.
Auch dieses Ziel kann mit Mitteln des allgemeinen Städtebaurechts nicht verwirklicht
werden. Anderes würde dann gelten, wenn die Entwicklungsziele in Kooperation mit
den Grundstückseigentümern durch städtebauliche Verträge erreicht werden könnten
oder die Eigentümer bereit sind, ihre Grundstücke zu dem von der
Entwicklungsmaßnahme unbeeinflussten Eingangswert (§ 169 Abs. 1 Nr. 6 und
Abs. 4 BauGB) zu veräußern. Die Gemeinde darf eine Entwicklungssatzung erst
beschließen, wenn sie geprüft hat, ob sich die von ihr angestrebten
Entwicklungsziele nicht mit den Instrumenten des allgemeinen Städtebaurechts
einschließlich des Abschlusses von städtebaulichen Verträgen erreichen lassen.
Solange Grund zu der Annahme besteht, dass insbesondere vertragliche Lösungen
als geeignetes Mittel der einheitlichen Vorbereitung und zügigen Durchführung der
städtebaulichen Maßnahme in Betracht kommen, erfordert das Wohl der
Allgemeinheit nicht den Einsatz des besonderen Instrumentariums des
städtebaulichen Entwicklungsrechts. An einem rechtlichen Mangel leidet eine
Entwicklungssatzung unter diesem Blickwinkel aber erst dann, wenn die Gemeinde
Verhandlungen, die Erfolg versprechen, nicht aufnimmt oder vorzeitig abbricht. Die
Gemeinde hat vertragliche Lösungen anzustreben, soweit sich für sie eine
einvernehmliche Regelung als realistische Perspektive abzeichnet. Dies beinhaltet
u.a., dass bei den Eigentümern die ernsthafte Bereitschaft besteht, die
entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen für die Kosten der
Entwicklungsmaßnahme einzusetzen.

191

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001
- 4 BN 50.00 -, a.a.O.

192

Nach diesem Maßstab hat die Antragsgegnerin sich zu Recht für den Einsatz des
besonderen entwicklungsrechtlichen Instrumentariums entschieden. Im Rahmen der
vorbereitenden Untersuchungen ist auch die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer
in dem Gebiet geprüft worden. Mit 50 Eigentümern, die 96 % der Fläche des
Entwicklungsbereichs repräsentieren, sind Einzelgespräche geführt worden (vgl.
S. 36 der Satzungsbegründung). Dabei sind ihnen das Instrument der
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, der Ablauf eines solchen Verfahrens in
den Grundzügen, die mit der Maßnahme verfolgten allgemeinen Ziele und Zwecke
sowie die vom Gutachterausschuss ermittelten Anfangswerte der Grundstücke
erläutert worden. Gegen die Entwicklungsmaßnahme und gegen einen Verkauf ihrer
Grundstücke haben sich dabei 5 Eigentümer mit ca. 12 % Flächenanteil
ausgesprochen (vgl. S. 39 der Satzungsbegründung); 26 Eigentümer mit knapp 60 %
der Flächen im Entwicklungsbereich sind nicht bereit, ihre Grundstücke zu dem
ermittelten Anfangswert zu verkaufen (vgl. S. 39 der Satzungsbegründung). Dazu
haben sich lediglich 5 Eigentümer bereit erklärt. Die Antragsgegnerin konnte danach
davon ausgehen, dass eine einvernehmliche Regelung mit den Eigentümern als
realistische Perspektive und damit zugleich Handlungsinstrument des allgemeinen
Städtebaurechts ausschied.

193

3.4 Die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren
Zeitraums war gewährleistet (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB). Die Frage, ob eine
zügige Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gewährleistet ist,
kann nicht allgemein und einheitlich nach einem bestimmten Zeitraum beurteilt
werden.

194

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998
- 4 CN 5.97 -, a.a.O.

195

Insoweit kommt es maßgeblich auf den Umfang der jeweiligen
Entwicklungsmaßnahme an. Die Antragsgegnerin hat sich für die Durchführung der
Entwicklungsmaßnahme eine Zeitvorgabe von 10 Jahren bis zum Jahr 2010 gesetzt
(vgl. S. 58 f. der Satzungsbegründung). Sie hat dabei maßgeblich auf die günstige
Verkehrslage des Entwicklungsbereichs verwiesen, die förderlich für die
Erschließungs- und Investitionstätigkeit wirke. Der Zeitraum ist aufgrund der
vorgesehenen komplexen Gesamtmaßnahme nicht unangemessen. Im Zeitpunkt des
Satzungsbeschlusses bestanden keine Gründe, welche die Prognose der
Antragstellerin als unrealistisch erscheinen ließen. Dieser Zeitpunkt ist maßgeblich.

196

vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998
- 4 CN 5.97 -, a.a.O.

197

Nach dem Zeit- und Maßnahmenplan (S. 59 der Satzungsbegründung) soll das
Gebiet sukzessive überplant werden. Zeitweise Verzögerungen in der Durchführung
der Entwicklungsmaßnahme berühren die Wirksamkeit der Satzung nicht.

198

3.5 Die strittige Entwicklungssatzung erfüllt die an sie aus § 165 Abs. 3 Satz 2
BauGB zu stellenden Anforderungen. Danach sind die öffentlichen und privaten
Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Diese
maßnahmenbezogene Abwägung ist zu unterscheiden von der
enteignungsrechtlichen Abwägung nach § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB (siehe
dazu oben unter 3.2.4). Erst mit der dort getroffenen positiven Entscheidung über die
an den Maßstäben des Art. 14 Abs. 3 GG zu messende Rechtfertigung der
Entwicklungsmaßnahme ist der Weg frei für die nach § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB
vorzunehmende Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange.

199

Vgl. Runkel, in: Ernst - Zinkahn - Bielenberg - Krautzberger,
a,a,O., § 165 Rdn. 91.

200

Im Rahmen dieser Abwägung hat sich der Satzungsgeber ggfs. auch damit zu
befassen, welche mit Umsiedlungen oder ähnlichen Eingriffen verbundene Belange
betroffen und wie eingriffsbedingte Wirkungen auszugleichen oder zu mildern
sind.

201

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001,
- 4 BN 55/00 -. a.a.O.

202

Entgegen den Angriffen der Antragstellerin sind Fehler bei der Abwägung nicht zu
erkennen.

203

Die Antragsgegnerin hat insbesondere das Eigentum der
Grundstückseigentümer und der betroffenen Landwirte als privaten Belang mit dem
gebührenden Gewicht in die Abwägung eingestellt, das diesem vor allem im Hinblick
auf mögliche Existenzgefährdungen objektiv zukommt.

204

Sie hat zunächst das Abwägungsmaterial vollständig ermittelt. Nach dem
Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen sind zwei Grundstücke im
Entwicklungsbereich mit landwirtschaftlichen Hofstellen bebaut (S. 31 der
Satzungsbegründung). Davon wird eine Hofstelle von einem Vollerwerbslandwirt mit
11,2 ha Pachtflächen im Entwicklungsbereich und 5 ha Eigentumsflächen genutzt.
Dieser will seinen Betrieb weiterführen. Ihm wird mit Inanspruchnahme seiner
Nutzflächen die wirtschaftliche Existenzgrundlage entzogen (S. 39 der
Satzungsbegründung). Der Eigentümer des anderen bebauten Grundstücks hat
seinen Betrieb aufgegeben und seine landwirtschaftlichen Nutzflächen verpachtet.
Von den von der Entwicklungsmaßnahme betroffenen Pächtern (Bl. 143 GA)
landwirtschaftlicher Nutzflächen im Entwicklungsbereich haben drei (mit 2 %, 6 %
bzw. 7 % ihrer insgesamt bewirtschafteten Flächen im Entwicklungsbereich, vgl.
S. 42 der Satzungsbegründung) eine Existenzgefährdung bei Entzug ihrer
Pachtflächen angegeben (vgl. Bl. 564 bis 566 BA 1 und S. 42 der
Satzungsbegründung). Ein weiterer Pächter befürchtet dabei einen starken
Gewinnrückgang (Bl. 562 f. BA 1). Ein Pächter (und Eigentümer) gibt an, ohne die im
Entwicklungsbereich gelegenen Flächen von ca. 1 ha sei seine Existenzgrundlage
als Nebenerwerbslandwirt gefährdet (Bl. 539 BA 1 und S. 42 der
Satzungsbegründung).

205

Die Antragsgegnerin hat den Konflikt erkannt, der sich aus der Verdrängung der
vorhandenen landwirtschaftlichen Nutzung durch die geplante
Entwicklungsmaßnahme ergibt. Wie sich aus der Satzungsbegründung (S. 81) ergibt,
hat sie dem Interesse an der Entwicklung des Ortsteils L. mittels städtebaulicher
Entwicklungsmaßnahme größeres Gewicht beigemessen als den
entgegenstehenden privaten Interessen der betroffenen Landwirte und Eigentümer
und zwar auch solcher, die ihre Grundstücke an Landwirte verpachtet haben. Sie hat
dabei erkannt, dass zum Teil erheblich in private Eigentumsrechte eingegriffen wird
bzw. wirtschaftliche Existenzen bedroht sind. Diese konkurrierenden Interessen will
sie dadurch zu einem gerechten Ausgleich bringen, indem sie geeignete
landwirtschaftliche Ersatzflächen bzw. Entschädigungszahlungen anbieten will. Für
die Eigentümer der beiden betroffenen Hofstellen hat sie Entschädigungen und
Kostentragung für Umzüge bzw. Betriebsverlagerungen vorgesehen.

206

Diese Erwägungen lassen Abwägungsfehler nicht erkennen. Allerdings hat der
Planungsträger, wenn der planbedingte Eigentumsentzug zur Existenzgefährdung
bzw. - vernichtung führt, in der Abwägung das hohe Gewicht in Rechnung zu stellen,
das einem solchen Eingriff nach der verfassungsrechtlichen Ordnung zukommt. Das
Eigentümerinteresse ist in seiner Widerstandsfähigkeit nur dann gemindert, wenn
sicher oder mit hinreichender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen ist, dass sich
die Existenzbedrohung durch Ausgleichsmaßnahmen schon im Vorfeld der
Enteignung abwenden lässt. Als hierfür geeignetes Mittel kommt insbesondere die
Bereitstellung von Ersatzland im Rahmen eines als flankierende
Planungsmaßnahme eingeleiteten Flurbereinigungs- oder sonstigen förmlichen
Verfahrens in Betracht. Von einer geringergradigen Betroffenheit, der bereits bei der
Abwägung auf der Planungsstufe Rechnung getragen werden darf, kann freilich auch
hier nur dann die Rede sein, wenn die Vorkehrungen, die die Gemeinde ergriffen hat,
um die Folgen des Eigentumsverlustes auszugleichen, sich bereits soweit verdichtet
haben, dass an ihrer praktischen Wirksamkeit nicht mehr zu zweifeln ist.

207

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001
- 4 BN 55.00 -, a.a.O.

208

So liegt der Fall hier. Die Antragsgegnerin verfügte, wie sich aus ihrem Schriftsatz
vom 7. November 2003 (Bl. 142 GA) ergibt, bereits zum Zeitpunkt des
Satzungsbeschlusses über konkrete Ersatzflächen von insgesamt ca. 14,9 ha guten
bis sehr guten Ackerlandes, das auch von Lage und Zuschnitt her als Ersatzfläche
geeignet ist. Die Antragstellerin hat diesen Angaben nicht widersprochen. Ferner
sind in die Kosten- und Finanzierungsübersicht für die unvermeidbare Verlegung der
Hofstellen jeweils 1,5 Mio. DM eingestellt worden. Weitere 3 Mio. DM sind für
"Sonstiges, z.B. Pachtaufhebungsentschädigung" vorgesehen (vgl. S. 72 der
Satzungsbegründung). Mit dieser nicht unbeträchtlichen Summe ist auch für den Fall
vorgesorgt, dass eine Ersatzlandbeschaffung im Einzelfall nicht möglich sein sollte.
Die Wirksamkeit der von der Antragsgegnerin vorgesehenen Maßnahmen zeigt nicht
zuletzt die inzwischen erfolgte Umsiedlung des Vollerwerbslandwirtes (vgl.
Schriftsatz des Antragsgegnerin vom 21. Oktober 2003, S. 132 GA).

209

Die Antragstellerin rügt, die Antragsgegnerin habe sich nicht ausreichend mit
Planungsalternativen befasst. Ob eine Standortalternative besteht, die vorrangig in
Betracht zu ziehen gewesen wäre, beurteilt sich nach dem Grad der Eignung der
Alternativfläche zur Verwirklichung der städtebaulichen Zielvorstellung und nach der
Bedeutung der Belange der betroffenen Grundstückseigentümer. Muss der
Planungsraum, etwa in Bezug auf die Nähe standortrelevanter Einrichtungen oder
die Anbindung an das Verkehrsnetz, bestimmten Anforderungen entsprechen, denen
andere Standorte nicht oder nur unzureichend genügen, braucht die Gemeinde nicht
mit diesen weniger geeigneten Flächen Vorlieb zu nehmen.

210

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. März 1998 - 4
BN 4.98 -, .a.a.O.; Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN
5.97 -, a.a.O.

211

Dass für die Antragsgegnerin ein anderer Standort für das geplante
Entwicklungsvorhaben als der förmlich festgelegte Entwicklungsbereich von dem
räumlichen Umfang als auch von der Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz her
ernsthaft in Betracht gekommen wäre, ist nicht ersichtlich und wird auch von der
Antragstellerin nicht substanziiert vorgetragen. Insbesondere sind die von der
Antragstellerin im Verfahren 10a D 2/01.NE benannten Flächen (Erweiterung
Gewerbegebiet L. , Teilbereiche 1 und 2) schon deshalb für die von der
Antragsgegnerin bezweckte Fortentwicklung des Ortsteils L. nicht geeignet, weil
sie nicht unmittelbar an die bebaute Ortslage anschließen.

212

Der Entwicklungsbereich ist zweckmäßig abgegrenzt (§ 165 Abs. 5 Satz 1
BauGB).

213

Vgl. dazu, dass die Frage der Zweckmäßigkeit
der Abgrenzung Teil der Abwägung ist: BVerwG,
Urteil vom 4. März 1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229
(zur Sanierungssatzung).

214

Die Antragsgegnerin hat den Entwicklungsbereich nach Durchführung der
vorbereitenden Untersuchungen, die sich auf eine deutlich größere Fläche bezogen,
verkleinert. Nach der Satzungsbegründung (S. 60) sollte damit die Zügigkeit der
Durchführung der Maßnahme innerhalb des vorgesehenen 10-Jahres-Zeitraumes
sichergestellt werden. Dies ist unter Abwägungsgesichtspunkten nicht zu
beanstanden.

215

Die Antragsgegnerin hat die Belange des Umwelt- und Naturschutzes sowie der
Landschaftspflege gesehen und in ihrer Abwägung ausreichend berücksichtigt. Zwar
fehlen insoweit Ausführungen unter Nr. 9 "Abwägung" der Satzungsbegründung (S.
81), die diese Belange nicht ausdrücklich ansprechen. Die Satzungsbegründung
befasst sich jedoch an anderer Stelle (S. 15 unter Nr. 5 "Optimale Berücksichtigung
von Natur- und Landschaftsschutz") mit den diesbezüglichen Belangen. Dort wird
ausgeführt, dass die Entwicklungsmaßnahme die Belange von Natur- und
Landschaftsschutz trotz Inanspruchnahme bisher unversiegelter, landwirtschaftlich
genutzter Flächen optimal durch intensive Begrünung und möglichst geringe
Oberflächenversiegelung des Baugebietes berücksichtige. Es soll eine
Grünvernetzung innerhalb des Gebietes und mit den in L. bereits vorhandenen
Grünbereichen erfolgen. Die erforderlichen Flächen für den ökologischen Ausgleich
sollen innerhalb des Gebiets zur Verfügung gestellt werden. Dabei werde ein
möglichst vollständiger Ausgleich angestrebt. Ferner wird auf S. 24 der
Satzungsbegründung auf vom Landrat des Kreises O. geäußerte Bedenken
hinsichtlich der Eignung der im Entwicklungskonzept vorgesehenen Grünflächen zum
Ausgleich des naturschutzrechtlichen Eingriffs eingegangen. Dort wird die Absicht
bekräftigt, auf der Grundlage des Rahmenplans des Wettbewerbsgewinners den
naturschutzrechtlichen Ausgleich innerhalb des Entwicklungsbereichs zu schaffen.
Dass mit der Entwicklungsmaßnahme zwangsläufig ein Eingriff in Natur und
Landschaft verbunden ist, lag im Übrigen auf der Hand. Dabei konnte die
Antragsgegnerin davon ausgehen, dass aufgrund der geringen Wertigkeit der
betroffenen landwirtschaftlichen Nutzflächen die Intensität des Eingriffs
vergleichsweise gering ist. Daneben sieht die Entwurfsplanung eine intensive
Freiraumbegrünung vor. So ist allein für öffentliche Grün- und Ausgleichsflächen ein
Flächenanteil im Entwicklungsbereich von 18,5 % vorgesehen (vgl. S. 62 der
Satzungsbegründung). In die Kosten- und Finanzierungsübersicht ist für
Ausgleichsmaßnahmen ein Betrag von 561.000,- DM eingestellt worden (S. 76 der
Planbegründung). Diese Erwägungen reichen aus. Die Entwicklung eines konkreten
planerischen Konzeptes zum naturschutzrechtlichen Ausgleich konnte den sich
anschließenden Bebauungsplanverfahren überlassen werden.

216

Der Rat hat die mit der Grundstücksentwässerung zusammenhängenden
öffentlichen Belange gesehen und ausreichend gewichtet. So wurde zur Frage der
Entwässerung eine Studie erstellt (vgl. S. 24 und 28 der Satzungsbegründung).
Danach war eine vollständige und dauerhafte Versickerung des
Niederschlagswassers nicht bzw. in Teilbereichen nur mit erheblichem Aufwand
möglich. Deshalb und mit Blick auf eine geplante Ausweisung des
Entwicklungsbereichs als Wasserschutzzone III A bzw. III B soll die Ableitung des
Niederschlagswassers in die Kanalisation erfolgen. Daraus lassen sich
Abwägungsfehler nicht herleiten.

217

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

218

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt
aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

219

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2
VwGO nicht vorliegen.

220