Oberlandesgericht Stuttgart ()
Urteil vom 2010-12-14, Aktenzeichen 10 U 52/10

Tenor

1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 19.3.2010 (27 O 26/09) wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen den Klägern zur Last.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von 115 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 115 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Berufungsstreitwert: 60.000,00 EUR

Gründe

I.

1

Die Kläger machen Nacherfüllung bzw. Erfüllung eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung geltend. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen.

2

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Kläger hätten keine Erfüllungsansprüche aus dem Kaufvertrag der Parteien oder darüber hinaus bestehender Absprachen gemäß § 631 BGB dahingehend, dass die Beklagte zur Erstellung schwellenloser Austritte zur umliegenden Dachterrasse oder zur Erstellung der Terrassenfenster/-türen bzw. der Küchenfenster in einer bestimmten Anschlagrichtung verpflichtet sei.

3

Im Kaufvertrag sei ein schwellenloser Austritt von der Wohnung zu den Terrassen und zurück nicht ausdrücklich vereinbart worden. In den Plänen der Beklagten sei dies nicht enthalten, auch nicht in den Werkplänen. Die Ausbildung einer Schwelle entspreche vielmehr gerade diesen Werkplänen, aber auch den Baugesuchsplänen. In der Baubeschreibung selbst sei eine barrierefreie bzw. rollstuhlgerechte Ausführung des Terrassenzugangs nicht erkennbar. Auch aus sonstigen Anhaltspunkten in der Planung, etwa zu Gully, Notüberläufen oder Ablaufrinnen, könne nicht zwingend auf eine zu erbringende Schwellenhöhe von nur 2 cm geschlossen werden. Eine DIN-Vorschrift, wie hoch Schwellen höchstens sein dürften, gäbe es nicht. Die DIN 18105 regle nur eine Mindesthöhe von 5 cm, es sei denn, man habe eine Sonderkonstruktion i. S. d. DIN 18025 von 2 cm geplant. Nach den Feststellungen der Sachverständigen betrage die Schwellenhöhe innen 24,5 cm unter Berücksichtigung eines Fliesenbelages und außen ca. 18 cm ab Fertigbelag Terrasse. Eine Stufe halte die Gutachterin vor diesem Hintergrund nicht für notwendig. Die DIN 18025 Teil 2 (die barrierefreie Wohnung) sei nach Ziff. 1 der DIN besonders zu vereinbaren. Eine solche Vereinbarung sei nicht nachgewiesen. Sie ergebe sich jedenfalls nicht aus den Vertragsunterlagen, die den Anschein der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich hätten. Die Vereinbarung eines schwellenlosen Zugangs zu den Terrassen folge auch nicht aus den vor Abschluss den Klägern übergebenen Vertragsunterlagen und Verkaufsprospekten. Aus dem Umstand, dass vor Abschluss des Kaufvertrages oder später über die Ausgestaltung der Wohnung im Zusammenhang mit der künftigen Nutzung durch die behinderte Mutter der Kläger gesprochen worden sei, könne eine solche Verpflichtung nicht abgeleitet werden. Vielmehr sei es den Klägern klar gewesen, dass die Wohnung noch nach den speziellen Bedürfnissen ihrer Mutter anzupassen gewesen sei, was auch aus dem Sonderwunsch bezüglich der verbreiterten Terrassentüren deutlich werde. Ein schwellenloser Zugang zu den Terrassen sei auch nicht später vereinbart worden, insbesondere nicht in der Sonderwunschvereinbarung vom 24.01.2008.

4

Hinsichtlich der Anschlagrichtung der Terrassentüren werde nicht zwischen sog. Linkshändertüren oder Rechtshändertüren unterschieden. Eine bestimmte Anschlagrichtung sei nicht im Kaufvertrag vereinbart worden. Die nun beanstandete Anschlagrichtung entspreche auch dem Werkplan .. B, welcher den Klägern vorgelegt worden sei, zumal sie ihren Erfüllungsanspruch bezüglich des Bads auf diesen Werkplan stützen würden (vgl. 27 O 197/09 = 10 U 56/10).

5

Den Klägern stehe auch in Bezug auf die Fensteröffnung in der Küche kein Erfüllungsanspruch auf eine bestimmte Öffnungsrichtung zu. Es gäbe keine Regelung oder DIN-Vorschrift, wie Küchenfenster anzuschlagen seien. Beide Fenster seien gleichzeitig zu öffnen und bei geöffneten Fenstern eine Eckspüle, wie geplant, bedienbar. Die Funktion der Fenster bei Lüftung der Küche sei gewährleistet. Die Sachverständige habe keinen Baumangel feststellen können.

6

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Ausführungen des Landgerichts in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

7

Die Kläger tragen vor, die Wohnung, der zugehörige TG-Platz und der Kellerraum seien als barrierefrei erschlossen angeboten worden, die Wohnung sogar von einem Fahrstuhl, dessen Tür direkt barrierefrei in die Wohnung öffne. Die Wohnung werde auf ca. 180 Grad von großzügigen, umlaufenden Dachterrassen ergänzt. Die Beklagte hätte in ihrem Prospekt damit geworben, dass sie auch für ältere Menschen baue und dabei berücksichtige, dass die Senioren andere Prioritäten setzen würden, als junge Paare und Familien. Weiterhin sei mit einer attraktiven Ausstattung für einen gehobenen Wohnkomfort geworben worden.

8

In den Verkaufsgesprächen sei den Klägern zugesichert worden, dass die Wohnung eine bodenebene Dusche erhalte und die Terrassentüren abweichend von der Teilungserklärung problemlos mit Rollstuhl/Rollator passierbar seien. Im Notartermin hätten die Kläger diese Zusicherungen in die notarielle Urkunde aufnehmen wollen. Hierauf habe der Vertreter der Beklagten, der Zeuge D erklärt, es sei zu viel Aufwand, die standardmäßig vorbereitete notarielle Urkunde zu ändern. Deshalb werde man jeweils eine Sonderwunschvereinbarung schließen. Die Beklagte habe sich dadurch jedenfalls widersprüchlich und arglistig verhalten. Das Landgericht hätte den angebotenen Zeugenbeweis bezüglich der Verkaufsgespräche zwischen den Parteien und im Notartermin unmittelbar vor Unterzeichnung erheben müssen.

9

Nach Abschluss der notariellen Urkunde hätten die Parteien zu den sechs Türen der Dachterrasse die Sonderwunschvereinbarung geschlossen, dass diese Türen abweichend von der Teilungserklärung 1/3 zu 2/3 geteilt werden, damit wegen der Breite des Rollstuhls/Rollators nur ein Flügel geöffnet werden müsse.

10

Das Bauvorhaben habe sich dann so gestaltet, dass abweichend von den Baugesuchsplänen die Ebenen von Wohnung und der umlaufenden Dachterrasse auf unterschiedlichen Höhen zu liegen gekommen seien und der Zugang zu den umliegenden Dachterrassen und zurück nur durch Überwindung einer Schwelle möglich sei, die schwieriger als eine Treppenstufe zu bewältigen sei.

11

Die Parteien hätten eine Beschaffenheit vereinbart, nämlich, dass die Dachterrassenaustritte mit Rollstuhl/Rollator begehbar sein müssen. Das ergebe sich zum einen aus dem Verkaufsprospekt aus Sicht des Empfängers. Denn die barrierefreie Erschließung beschränke sich nicht nur auf die Wohnung, sondern auch auf das funktionale Umfeld, wozu die Kellerräume und Tiefgaragenplätze gehörten. Die umlaufende Dachterrasse gehöre zur Wohnung und habe daher nicht besonders erwähnt werden müssen. Zum anderen hätten die Kläger bei den Verkaufsgesprächen und unmittelbar vor der Unterzeichnung des Notarvertrages immer wieder betont, dass die Wohnung für ihre Mutter geeignet sein solle, wenn diese wieder auf Rollstuhl/Rollator angewiesen sei. Dadurch, dass die Kläger gegenüber dem Verkäufer der Beklagten den Kauf davon abhängig gemacht hätten, dass ihre Mutter eine bodenebene Dusche erhalte, sei von ihnen klargemacht worden, dass sie in der Wohnung keine Hindernisse haben möchten.

12

Die Ausführungen des Landgerichts hinsichtlich der Vereinbarung des Sonderwunsches zu den Dachterrassentüren mit einer Aufteilung von 1/3 zu 2/3 würden, falls sie richtig wären, zu einem arglistigen Verhalten der Beklagten führen. Es sei arglistig und eine bösartige Täuschung, wenn die Beklagte gemeinsam mit den Klägern abweichend von der Teilungserklärung Türen erörtere, plane und liefere, an denen nur ein Flügel geöffnet werden müsse, um diese mit Rollstuhl/Rollator passieren zu können und dafür Mehrkosten beanspruche und insgeheim verschweige, dass diese Türen wegen einer Stolperfalle von 26,5 cm mit Rollstuhl/Rollator überhaupt nicht passierbar seien.

13

Ein Besteller könne redlicherweise erwarten, dass das Werk zum Zeitpunkt der Fertigstellung und Abnahme diejenigen Qualitäts- und Komfort-Standards erfülle, die auch vergleichbare und zeitgleich fertiggestellte und abgenommene Bauwerke erfüllen würden. Der Unternehmer sichere üblicherweise stillschweigend bei Vertragsschluss die Einhaltung dieses Standards zu. Die Kläger hätten im November 2008 das Bauvorhaben der Beklagten X-weg 1 + 3 in W. besichtigt. Dort werbe die Beklagte nicht mit barrierefreier Erschließung der Wohnungen, Tiefgaragen und Kellerräume. Dort betrage die Schwellenhöhe jedoch nur 5 cm.

14

Die Beklagte habe die Vorgaben in der Baugenehmigung nicht beachtet. Die genehmigten Baugesuchspläne sähen vor, dass es keinen Höhenunterschied zwischen dem Fußboden der Wohnung und den umlaufenden Dachterrassen gäbe. Auch die Auflagen der Baugenehmigung würden der Beklagten vorschreiben, dass die Zugänge zu den Dachterrassen maximal eine Schwelle von 2 cm haben dürften (Ziff. 27 der Baugenehmigung). Im Teilungsplan seien Entwässerungs- und Gitterrost-Rinnen vor den Dachterrassentüren vorgesehen. Dies sei eine Vorgabe der DIN 18025 Teil 2 (barrierefreie Wohnungen), damit eine Schwelle von maximal 2 cm vor Hausaustritten zur Ausführung gelangen könne. Ferner sehe die Planung der Beklagten entsprechend der DIN 18025 für barrierefreie Terrassenaustritte zwei weitere Entwässerungsmöglichkeiten auf jeder Dachterrasse vor, nämlich einen Flachdach-Gully und einen zusätzlichen Notüberlauf in der Brüstung (lt. Werkplan 2 cm über Rohfußboden). Auch in dem Verkaufsprospekt der Beklagten seien die Entwässerungsrinnen vor den Dachterrassentüren dargestellt worden. Auch die Beklagte habe von ihrem Empfängerhorizont aus erfasst, dass sie in Ausführung ihres Vorhabens die DIN 18025 Teil 1 anwenden müsse, denn sonst hätte sie nicht die barrierefreie Erschließung der Wohnungen, Kellerräume und Tiefgaragenplätze des gesamten Bauvorhabens in ihrem Prospekt angepriesen. Die Beklagte sei als Verkäuferin den Klägern gegenüber verpflichtet, die Auflagen der Baugenehmigung einzuhalten. Nach den Baugesuchsplänen lägen Terrasse und Wohnebene auf einer Ebene.

15

Hinsichtlich der Anschlagrichtung der Fenster hätten die Parteien vereinbart, dass die Ausstattung der Wohnung miteinander abgestimmt werde. Dies habe die Beklagte einfach übergangen und die Türen wahllos in der Anschlagrichtung bestellt. Die Beklagte wäre aus der Vereinbarung der Parteien, dass die Ausstattung der Wohnung abgestimmt werde, auch zur Abstimmung der Anschlagrichtung verpflichtet gewesen.

16

Für die Anschlagrichtung der beiden Küchenfenster gelte dasselbe. Wenn beide Fenster gleichzeitig geöffnet seien, könnten diese aneinanderschlagen, was Scherben verursachen könne.

17

Die Kläger beantragen zuletzt:

18

Das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 19.03.2010, Az. 27 O 26/09 wird wie folgt abgeändert:

19

1. Es wird festgestellt, dass sich der Rechtsstreit, soweit die Kläger die Ausführung der Terrassentür im Raum Bad/WC in Ornament-Glas „Master carre“ geltend gemacht haben, erledigt hat.

20

2. Die Beklagte wird verurteilt, am Wohnungseigentum der Kläger, nämlich: X Str. , Stuttgart-F, …/10.000 Miteigentumsanteil an vorbezeichnetem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 7 bezeichneten Wohnung im Dachgeschoss folgende Mängel zu beseitigen:

21

− beim Austritt aus vorbezeichneter Wohnung auf die umliegenden Dachterrassen und von dort zurück in die Wohnung darf bei allen 6 Terrassentüren die Bodenschwelle maximal 2 cm, hilfsweise maximal 5 cm betragen und die Fenster bzw. Terrassentüren müssen wie folgt angeschlagen werden, wobei am größeren Flügel (sog. Gehflügel) der Fenstergriff montiert sein muss:

22

− im Raum Bad/WC der Gehflügel von innen betrachtet links,

23

− im Raum Schlafen der Gehflügel von innen betrachtet rechts,

24

− im Raum Wohnen/Essen bei allen vier Terrassentüren jeweils der Gehflügel von innen betrachtet rechts;

25

− die beiden Fenster über Eck in der Küche müssen so angeschlagen werden, dass diese in geöffnetem Zustand beide offen sind und nicht ein Flügel die andere Öffnung überdeckt bzw. es nicht möglich ist, dass die beiden Flügel aneinanderschlagen.

26

Hilfsweise:

27

Es wird festgestellt, dass die Beklagte das den Klägern in der Herstellung geschuldete Wohnungseigentum X Str. .., Stuttgart-F, Wohnung im Aufteilungsplan Nr. 7 so zu leisten hat, dass beim Austritt aus vorbezeichneter Wohnung auf die umliegenden Dachterrassen und von dort in die Wohnung zurück an allen 6 Terrassentüren die Bodenschwelle maximal 2 cm beträgt und diese Terrassentüren wie folgt angeschlagen sein müssen, wobei am größeren Flügel (sog. Gehflügel) der Fenstergriff montiert sein muss:

28

− im Raum Bad/WC der Gehflügel von innen betrachtet links,

29

− im Raum Schlafen der Gehflügel von innen betrachtet rechts,

30

− im Raum Wohnen/Essen bei allen vier Terrassentüren jeweils der Gehflügel von innen betrachtet rechts.

31

Ferner müssen in der Küche die beiden Fenster über Eck so angeschlagen werden, dass diese in geöffnetem Zustand beide offen sind und nicht ein Flügel die andere Öffnung überdeckt.

32

3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger vorprozessuale RA-Vergütung i. H. v. 3.882,49 EUR zzgl. Zinsen für das Jahr 5 %-Punkte über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen

33

Die Beklagte beantragt:

34

Zurückweisung der Berufung.

35

Die Kläger seien noch nicht Eigentümer der Wohnung, sondern zu ihren Gunsten sei lediglich eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Eine Abnahme der streitgegenständlichen Wohnung habe noch nicht stattgefunden.

36

Maßgeblich für die Herstellungspflicht der Beklagten sei der notarielle Kaufvertrag vom 02.07.2007 (Anlage B 1) sowie die dem Bauvertrag zugrunde liegende Teilungserklärung (Anlage B 2) und die nachträglich getroffene Sonderwunschvereinbarung vom 24.01.2008 (Anlage B 3). Weitere Beschaffenheitsvereinbarungen seien nicht getroffen worden. Hieran ändere der Verkaufsprospekt der Beklagten nichts. Unabhängig davon, ob der Verkaufsprospekt Grundlage einer Beschaffenheitsvereinbarung sein könne, könne aus den Vertrags- und Verkaufsunterlagen sowie dem dort enthaltenen Hinweis auf eine barrierefreie Erschließung der Wohnung, Kellerräume und Tiefgaragenstellplätze nicht auf einen barrierefreien Zugang zur Terrasse geschlossen werden. Vielmehr beziehe sich die Formulierung des Verkaufsprospektes auf den Wohnungszugang. Aus der weiteren Darstellung des Prospekts könne ein verständiger Leser die Formulierung nicht so verstehen, dass es sich um eine behindertengerechte Ausstattung der Wohnung oder einen schwellenlosen Ausbau dieser Wohnung mit einer der DIN 18025 Teil 2 entsprechenden Schwelle von maximal 2 cm zur Terrasse handele. Die Beklagte habe kein behindertengerechtes Gebäude errichtet und den Erwerbern versprochen, sondern das Objekt als geeignet für Singles, junge Paare, Familien und Senioren angeboten.

37

Ferner ergebe sich aus dem Prospekt nicht, dass die Beklagte verpflichtet gewesen sei, jedem Sonderwunsch eines Erwerbers Folge zu leisten. Vielmehr sei hierfür § 3.1 des Kaufvertrages maßgeblich, wonach ein Rechtsanspruch auf Berücksichtigung von Sonderwünschen gerade nicht bestehe. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die Niveauunterschiede zwischen Terrasse und Boden der Wohnung konstruktiv bedingt seien. Die Klägerin Ziff. 2 müsste als Architektin bei Durchsicht der Baupläne auch erkannt haben, dass der Hinweis „BRH 0,000“ eine Bezugsgröße zur Brüstungshöhe darstelle, hieraus aber die Schwellenhöhe für den Terrassenzugang gerade nicht abgeleitet werden könne, sondern sich die Bezugsgröße auf den Rohfußboden ohne entsprechende Bodenaufbauten beziehe. Aus den Baugesuchsplänen könne gerade nicht geschlossen werden, dass der Terrassenaustritt schwellenlos sein müsse (vgl. S. 4, Ziff. 3.3 des Gutachtens vom 09.12.2009). Im Übrigen seien weder die Baugesuchspläne noch die Werkpläne Gegenstand der vertraglichen Vereinbarung geworden.

38

Vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages sei der Beklagten nicht bekannt gewesen, dass die Mutter der Kläger die Wohnung mit einem Rollstuhl/Rollator bewohnen würde. Die Thematik des Zugangs zur Terrasse mittels Rollstuhl oder Rollator sei im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht besprochen und schon gar nicht vereinbart worden. Man habe auch nicht vereinbart, der Klägerin Ziff. 2 die auszuführende Werkplanung jeweils zuzusenden, damit die Kläger evtl. Änderungs- und Ergänzungswünsche noch einbringen könnten. Die Beklagte sei bereit gewesen, Änderungswünsche der Käuferseite zu prüfen, soweit die Ausstattung der Wohnung hiervon betroffen gewesen sei. Tragende Bauteile oder Bauteile im Gemeinschaftseigentum seien von derartigen Sonderwünschen von vornherein ausgenommen.

39

Auch aus der Sonderwunschvereinbarung zur geänderten Ausführung der Terrassentüren könne nicht abgeleitet werden, dass deshalb ein schwellenloser Zugang geschuldet sei. Die DIN 18025 komme hinsichtlich ihres Teils 2 nur zur Anwendung, wenn eine barrierefreie Wohnung ausdrücklich vereinbart werde. Dies sei hier nicht der Fall. Entsprechend der Regelung der LBO habe die streitgegenständliche Wohnung nicht barrierefrei hergestellt werden müssen. Die Auflage der Baugenehmigung habe sich nur auf ein Geschoss des Objekts bezogen, dessen Auswahl der Beklagten überlassen worden sei. Die Beklagte habe hierfür nicht das Dachgeschoss mit der streitgegenständlichen Wohnung vorgesehen. Auch aus sonstigen Umständen wie Lage der Terrassenabläufe, Gullys oder Ähnliches könne keine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich eines barrierefreien Terrassenzugangs entsprechend DIN 18025 abgeleitet werden.

40

Die ausgeführte Schwelle halte die Vorgaben der DIN 18195 ein, wie die Sachverständige K auf S. 5 ihres Gutachtens ausgeführt habe. Daher handele es sich bei dem barrierefreien Zugang nicht um eine „selbstverständliche Beschaffenheit“, die nicht ausdrücklich vereinbart werden müsse. Derartige Stufen seien bei Flachdachzugängen geradezu gängig.

41

Eine andere Art und Weise der Ausführung der Böden sei bautechnisch im vorliegenden Fall gar nicht möglich und auch zu einem früheren Zeitpunkt nicht möglich gewesen. Schon gar nicht wäre bei der streitgegenständlichen Wohnung ein Terrassenaustritt mit einer Schwelle von maximal 2 cm im Hinblick auf die übrige Bausituation einerseits sowie die vorliegende Baugenehmigung andererseits realisierbar gewesen.

42

Das Objekt in Stuttgart-X sei mit dem vorliegenden nicht vergleichbar, weil es in X keine Flachdächer gäbe.

43

Hinsichtlich der Anschlagrichtung der Fenster bestehe weder eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung noch ergebe sich eine bestimmte Fensteranschlagrichtung aus der Funktionstauglichkeit. Die Beklagte sei nicht zur Abstimmung über die Anschlagrichtung der Fenster und Türen verpflichtet gewesen. Eine entsprechende Vereinbarung gäbe es nicht und könne auch nicht aus der Praxis, die Ausstattung abzuklären, abgeleitet werden. Maßgeblich für eine mangelfreie Herstellung der Fenster bzw. deren Anschlagrichtung sei ausschließlich die Funktionstauglichkeit. Diese sei gegeben.

44

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze jeweils mit Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 08.11.2010 Bezug genommen.

II.

45

Die Berufung der Kläger ist zulässig, aber nicht begründet.

1.

46

Es liegt keine Klageänderung gemäß § 533 ZPO vor.

a)

47

Beim Aktenzeichen des angefochtenen Urteils des Landgerichts Stuttgart „27 O 27/09“ handelt es sich hinsichtlich des tatsächlichen Aktenzeichens „27 O 26/09“ um einen Schreibfehler.

b)

48

Bezüglich der Modifikation des letzten Absatzes vor dem Hilfsantrag handelt es sich um keine Klagänderung nach § 533 ZPO, weil lediglich der Antrag präzisiert wird. Zwar reagieren die Kläger insoweit auf die Feststellung des Landgerichts, dass die Fensterflügel im geöffneten Zustand nicht zusammenstoßen könnten, so dass eine Beschädigungsgefahr nicht vorliege. Dies haben die Kläger jedoch bereits mit dem in I. Instanz gestellten Antrag verhindern wollen, wenn vermieden werden soll, dass im geöffneten Zustand ein Flügel die andere Öffnung überdeckt.

49

Im Übrigen wäre die Klagänderung auch sachdienlich i. S. v. § 533 Nr. 1 ZPO und die Entscheidung auf Grundlage der Feststellungen des Landgerichts gemäß § 533 Nr. 2 ZPO möglich.

c)

50

Hinsichtlich des in der mündlichen Verhandlung vom 8.11.2010 erstmals gestellten Hilfsantrags bezüglich einer Schwelle von maximal 5 cm liegt eine zulässige qualitative Klagänderung nach § 264 Abs. 2 ZPO vor, nachdem die Kläger darauf hingewiesen worden sind, dass ihr Hauptantrag nur eine Schwelle von 2 cm erfasse und jede Abweichung hiervon als aliud anzusehen sei.

2.

51

Die Kläger haben keinen Anspruch darauf, dass die beiden Fenster über Eck in der Küche so angeschlagen werden, dass diese in geöffnetem Zustand beide offen sind und nicht ein Flügel die andere Öffnung überdeckt bzw. es nicht möglich ist, dass die beiden Flügel aneinanderschlagen, weil es sich hierbei nicht um einen Mangel handelt und die Beklagte hinsichtlich des Öffnungsanschlags und der Öffnungsgriffe nicht den Wünschen der Kläger entsprechen muss.

a)

52

Das Landgericht hat, gestützt auf die Ausführungen der Sachverständigen K, zutreffend festgestellt, dass kein Mangel hinsichtlich der Ausführung der beiden Küchenfenster vorliegt. Das gilt auch im Hinblick auf den Umstand, dass die beiden Fensterflügel aneinanderstoßen können.

53

Entgegen der Auffassung des Landgerichts kann es zwar sein, dass im Extremfall, also bei Öffnung beider Fenster und einem Windstoß, die beiden Fensterflügel aneinanderstoßen. Dies ergibt sich aus Bild 36 und 37 der Tischvorlage der Sachverständigen K (Bl. 234 d. A.) und aus den Bildern der Kläger in der Anlage zur Berufungsbegründung (Bl. 300 d. A.). Trotzdem stellt dies keinen Mangel dar. Denn es ist bereits sehr unwahrscheinlich, dass im täglichen Leben beide Fensterflügel gleichzeitig geöffnet werden. Hauptgrund für den Einbau von zwei Fenstern an dieser Stelle, an der sich später die Spüle befinden soll, ist die Sicherstellung eines ausreichenden Lichteintritts. Aber selbst, wenn später tatsächlich die Situation entstehen sollte, dass beide Fensterflügel gleichzeitig geöffnet werden, wäre die Gefahr einer Beschädigung durch einen Zugwind dadurch auszuschließen, dass das linke Fenster auf Bild 36 der Tischvorlage K mittels eines Stoppers gesichert wird. Dies ist im Hinblick auf die Sicherung der Fenster gegen Beschädigung infolge von Zugluft ohnehin sinnvoll oder sogar notwendig.

b)

54

Entgegen der Auffassung der Kläger haben sie keinen Anspruch darauf, dass die Beklagte sich hinsichtlich der Anschlagrichtungen der Fenster mit ihnen abstimmt oder - noch weitergehend - dem Wunsch der Kläger entspricht.

55

Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus der von den Klägern behaupteten Vereinbarung mit der Beklagten, dass die Ausstattung der Wohnung mit den Erwerbern abgestimmt werde. Denn eine solche Vereinbarung würde nur die Inneneinrichtung der Wohnung im Rahmen des Sondereigentums der Kläger betreffen. Im Bereich des Gemeinschaftseigentums kann - auch aus Sicht der Kläger - die Beklagte nicht auf einzelne Sonderwünsche in der Form eingehen, dass ein Anspruch der Erwerber besteht. Die Fassade und - nach B. 3. c) der Teilungserklärung (Anl. K 2) - die Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum. Folglich ist aus dem objektiven Empfängerhorizont der Kläger heraus die Zusage einer Abstimmung der Ausstattung der Wohnung nur auf den Bereich des Sondereigentums beschränkt. Im Übrigen weist die Beklagte zutreffend darauf hin, dass sie hinsichtlich der Außenfassade ein einheitliches Erscheinungsbild berücksichtigen müsse, um nicht mit anderen Erwerbern in Konflikt zu geraten.

3.

56

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Herstellung von Zugängen zur Dachterrasse an allen 6 Terrassentüren mit einer Bodenschwelle von maximal 2 cm in jede Richtung. Eine entsprechende Verpflichtung der Beklagten aufgrund des notariellen Kaufvertrages vom 02.07.2007 liegt nicht vor (a) und kann dem Vertrag auch nicht im Wege der Auslegung entnommen werden (b). Sie ergibt sich nicht aus der Vereinbarung des Sonderwunsches hinsichtlich der asymmetrischen Teilung der Terrassentüren vom 24.01.2008 (c) und nicht im Zusammenhang mit der Baugenehmigung, den Baugenehmigungsplänen oder der Ausführung der Terrasse (d) sowie den Regeln der Technik (e). Die Kläger haben schließlich keinen inhaltsgleichen Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen gemäß § 311 Abs. 3 BGB (f) und keinen Anspruch auf entsprechende Vertragsanpassung gemäß § 242 BGB (g).

57

Vereinbart ist die Beschaffenheit, wenn sie im Vertrag oder stillschweigend festgelegt ist. Sie bedarf beim formbedürftigen Vertrag ebenfalls der Form (Sprau in Palandt, BGB, 68. Aufl., § 633 Rn. 6). Welche Beschaffenheit eines Werkes die Parteien vereinbart haben, ergibt sich aus der Auslegung des Vertrages. Zur vereinbarten Beschaffenheit i. S. d. § 633 Abs. 2 S. 1 BGB gehören alle Eigenschaften des Werkes, die nach der Vereinbarung der Parteien den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführen sollen. Der vertraglich geschuldete Erfolg bestimmt sich nicht allein nach der zu seiner Erreichung vereinbarten Leistung oder Ausführungsart, sondern auch danach, welche Funktion das Werk nach dem Willen der Parteien erfüllen soll (BGH, BauR 2008, 344, juris Rn 15 f.). Eine einseitige Vorstellung einer Vertragspartei ist für die Bestimmung des Vertragsinhalts von Bedeutung, wenn der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden erkennt und in Kenntnis dieses Willens den Vertrag abschließt (BGH, BauR 2004, 847, juris Rn 19, 21).

a)

58

Eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Bodenschwelle zwischen Wohnung und der Dachterrasse von maximal 2 cm ergibt sich nicht aus der Vertragsurkunde und der in Bezug genommenen Teilungserklärung. Die ausdrückliche Vereinbarung einer behindertengerechten Wohnung wird nicht vorgetragen und ist auch aus dem Text des Vertrages nicht ersichtlich.

59

Die von den Klägern behauptete Einigung vor und während des Notartermins am 02.07.2007 hinsichtlich eines barrierefreien Zugangs von der Wohnung zur Dachterrasse ist nicht in den Vertrag aufgenommen worden. Diese Absprache wäre als zusätzliche Vereinbarung zum Vertragsgegenstand gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB wegen der fehlenden notariellen Beurkundung nichtig, weil auch Nebenabsprachen zum Vertragsgegenstand formbedürftig sind (Grüneberg in Palandt, BGB, 68. Aufl., § 311 b, Rn. 25). Eine Heilung gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB durch Auflassung und Eintragung der Kläger als Eigentümer im Grundbuch ist nicht erfolgt.

b)

60

Die Auslegung des Vertrages vom 02.07.2007 führt hier nicht dazu, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Terrassenzugänge mit einer Schwelle von 2 cm in jede Richtung herzustellen.

aa)

61

Die von den Klägern behauptete Zusicherung in den Verkaufsgesprächen, dass die Wohnung abweichend von der Teilungserklärung Türen erhalte, die problemlos mit Rollstuhl/Rollator passierbar seien, führt hier nicht zu einer entsprechenden Verpflichtung der Beklagten in Form einer zugesicherten Eigenschaft, weil diese behauptete Zusicherung ausdrücklich und mit Zustimmung der Kläger nicht in den notariellen Vertrag aufgenommen wurde. Nach dem Vortrag der Kläger seien sie mit ihrem Wunsch der Aufnahme dieser Zusicherung in den notariellen Vertrag am 02.07.2007 nicht durchgedrungen. Der Zeuge D habe sie auf eine noch zu schließende Sonderwunschvereinbarung verwiesen. Den Klägern und insbesondere der Klägerin Ziff. 2 als Architektin war dabei bewusst, dass folglich kein vertraglicher Anspruch auf die entsprechende Herstellung der Terrassentüren bestand, sondern die entsprechende Vereinbarung später getroffen werden sollte. Den Klägern war auch bekannt, dass nach § 3 Nr. 1 des Kaufvertrages Sonderwünsche grundsätzlich mit den jeweiligen Firmen abgeschlossen werden und der Zustimmung der Beklagten bedürfen, nachdem sie gemäß 13 Nr. 6 des Kaufvertrages den Entwurf gemäß § 17 Abs. 2 a Satz 2 BeurkG zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten hatten. Nach § 3 Nr. 1 Abs. 2 des Kaufvertrages kann die Beklagte die Ausführung eines Sonderwunsches auch ablehnen, wenn er technisch nicht durchführbar ist oder die Abwicklung des Bauvorhabens erschwert. Somit war auch aus Sicht der Kläger am 02.07.2007 klar, dass die Beklagte sich nicht im notariellen Kaufvertrag zur Herstellung einer Passierbarkeit der Terrassentüren verpflichten wollte und nicht verpflichtet hat. Dann kann diese Verpflichtung nicht entgegen dem von den Klägern akzeptierten Willen der Beklagten im Wege der Auslegung in den Vertrag hineininterpretiert werden. Auf eventuelle Zusicherungen bei den Verkaufsgesprächen kommt es dann nicht an, was insbesondere der als Architektin auch in Grundstücksgeschäften erfahrenen Klägerin Ziff. 2 bekannt war, bzw. bekannt gewesen sein muss. Insoweit ist die Entscheidung des BGH BauR 2004, 847 nicht einschlägig, da hier die Parteien nicht übereinstimmend von einer bestimmten Eigenschaft der Wohnung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ausgegangen sind, sondern dies späteren Absprachen vorbehalten bleiben sollte.

bb)

62

Aus den Angaben im Prospekt bezüglich des streitgegenständlichen Gebäudes, wonach das großzügige Treppenhaus mit Personenaufzug die barrierefreie Erschließung der Wohnungen, Kellerräume und Tiefgaragenplätze ermögliche, können die Kläger nicht den begehrten Anspruch auf Herstellung eines barrierefreien Zugangs zur Dachterrasse mit einer maximalen Schwelle von 2 cm herleiten.

63

Wie das Landgericht bereits zutreffend festgestellt hat, kann aus dem Prospekt nur entnommen werden, dass der Zugang zur Wohnung, den Kellerräumen und den Tiefgaragenplätzen barrierefrei ausgeführt werden soll. Eine verbindliche Aussage der Beklagten dahin, dass auch die Terrassen der Wohnung barrierefrei zugänglich seien, ist damit nicht verbunden. Das gilt auch im Hinblick auf den Umstand, dass die Dachterrassen der Dachwohnungen im vorstehenden Absatz des Prospekts als besonderes Merkmal hervorgehoben werden. Denn die Hervorhebung des barrierefreien Zugangs bezieht sich für den aufmerksamen Leser - nur - auf das großzügige Treppenhaus und insbesondere auf den Aufzug. Von einer behindertengerechten oder seniorengerechten Wohnung ist nicht die Rede. Solches kann nicht aus dem Hinweis entnommen werden, dass - auch - für Familien und Senioren gebaut werde. Denn diese Aussage ist so allgemein, dass sie nur als Anpreisung verstanden werden kann. Aus ihr kann nicht der Schluss gezogen werden, dass die Wohnungen seniorengerecht oder insgesamt barrierefrei ausgeführt werden sollen.

64

Auch aus dem Hinweis im folgenden Absatz des Prospekts, wonach die Wohnungen einen „gehobenen Wohnkomfort“ hätten, kann kein Zugang zur Dachterrasse mit einer maximal 2 cm hohen Schwelle abgeleitet werden. Diese Aussage steht unmittelbar im Zusammenhang mit großen Fensterflächen, Fußbodenheizung und der attraktiven Ausstattung der Wohnungen. Eine Bezugnahme auf die Barrierefreiheit innerhalb der Wohnung fehlt. Aber auch, wenn man den „gehobenen Wohnkomfort“ als allgemeines Merkmal der streitgegenständlichen Wohnung versteht, kann daraus kein von den Klägern gewünschter barrierefreier Zugang zur Dachterrasse abgeleitet werden. Denn dieser würde, wie die DIN 18 025 in Abgrenzung zur DIN 18 195 zeigt, eine besondere Vereinbarung der Parteien oder jedenfalls eine entsprechende Erklärung des Erstellers der Wohnungen voraussetzen. Auch die Sachverständige K hat betont, dass es sich bei der Ausführung einer Schwelle von bis zu 2 cm um eine Sonderkonstruktion handele (Protokoll vom 16.12.2009, Bl. 142 der Akte des Parallelverfahrens LG Stuttgart, 27 O 202/09; OLG Stuttgart, 10 U 53/10). Eine besondere Erklärung der Beklagten zur Barrierefreiheit der Wohnungen an sich liegt aber nicht vor.

c)

65

Die Parteien haben unstreitig keine ausdrückliche Sonderwunschvereinbarung bezüglich einer Schwellenhöhe von maximal 2 cm an den Terrassentüren abgeschlossen. Aus der Sonderwunschvereinbarung vom 24.01.2008 zu den asymmetrischen Terrassentürelementen kann entgegen der Auffassung der Kläger keine Vereinbarung hinsichtlich einer Schwellenhöhe von maximal 2 cm hergeleitet werden.

aa)

66

Gemäß ihrem Wortlaut betrifft die Sonderwunschvereinbarung nur den Einbau asymmetrischer Türelemente. Irgendein Hinweis auf die Schwellenhöhe der Terrassenzugänge an den Türöffnungen findet sich nicht.

bb)

67

Aus dem Umstand des Einbaus asymmetrischer Elemente an sich kann nicht geschlossen werden, dass die Beklagte von einer Schwellenhöhe von 2 cm ausging oder ausgehen musste. Es mag sein, dass aus Sicht der Kläger der Einbau von asymmetrischen Terrassentüren für das problemlose Passieren mit einem Rollator/Rollstuhl eine barrierefreie Ausführung der Terrassentür voraussetzt. Aus Sicht der Beklagten ist das jedoch nicht zwingend, weil es ausreichend sein kann, dass der Rollator oder Rollstuhl über eine vorhandene Schwelle hinweggehoben werden kann, wenn nur die Terrassentür breit genug ist. Jedenfalls konnten die Kläger nicht erwarten, dass die Beklagte ihre ursprüngliche Planung, wie sie aus dem Werkplan ... B (Anlage zum Protokoll vom 16.12.2009, Bl. 239 d.A.), Stand Oktober 2006, ersichtlich ist, wegen der Vereinbarung von Terrassentüren mit asymmetrischen Elementen abändert. Aus der Tischvorlage der Sachverständigen K (Bl. 234 d.A.) geht hervor, dass sich aus diesem Werkplan ergibt, dass ein schwellenloser oder auf maximal 2 cm herabgesetzter Zugang zur Terrasse nicht vorgesehen war. Dieser Werkplan war den Klägern nach ihrer Einlassung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat bereits vor Vertragsschluss bekannt. Die Abänderung der Planung in Richtung eines (schwellenlosen) Zugangs mit einer auf wenige Zentimeter herabgesetzten Türschwelle zur Terrasse hätte umfangreiche Umplanungen im Hinblick auf die Ausführung des Bodenaufbaus der Terrasse einerseits und der Wohnung andererseits zur Folge gehabt. Eine Anhebung des Bodenniveaus der Wohnung hätte wiederum eine Änderung der Aufzugsanlage zur Folge gehabt, um den barrierefreien Zugang zur Wohnung zu erhalten. Auch im Hinblick auf die vereinbarten Mehrkosten von jeweils 100,00 EUR für die asymmetrischen Terrassentüren, bzw. von 147,00 EUR für die asymmetrischen Terrassentüren statt der Fensterelemente konnten die Kläger nicht von einer Vereinbarung hinsichtlich der Ausführung der Terrassentürschwellen von maximal 2 cm im Gegensatz zur bisherigen Planung ausgehen.

d)

68

Die Kläger können aus dem Umstand, dass die Baugenehmigung in Ziff. 27 auf die DIN 18025 Teil 1 und die in Ziff. 28 auf § 35 Abs. 3 LBO verweist, keinen Anspruch auf Herstellung einer Terrassentürschwelle von maximal 2 cm herleiten. Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in den Entscheidungsgründen auf S. 14 des Urteils verwiesen. Die Baugenehmigung wurde nicht Bestandteil des Vertrages. Die Beklagte hat jedenfalls nicht das Dachgeschoss als barrierefreies Geschoss bestimmt, sondern eine Wohnung im Erdgeschoss barrierefrei gebaut. Ob sie alle Wohnungen im Erdgeschoss barrierefrei gebaut hat, ist streitig, kann aber für den vorliegenden Rechtsstreit dahinstehen bleiben. Denn die Kläger haben keinen subjektiven Anspruch aus der Baugenehmigung gegen die Beklagte, dass das Dachgeschoss barrierefrei ausgeführt wird.

69

Entsprechendes gilt für die Baugesuchsplanung. Die Sachverständige K hat zwar in Ziff. 3.3 der Tischvorlage (Bl. 234 d. A.) ausgeführt, dass gemäß der vorgelegten Baugesuchspläne (Anlage K 17, Az. 27 O 26/09) die Fertigfußbodenhöhe innen und auf den Terrassen mit +8.16 m angegeben sei, somit innen und außen gleich hoch. Jedoch könne allein aufgrund gleicher Fußbodenhöhe in den Baugesuchsplänen nicht verbindlich von einem nahezu schwellenlosen Terrassenaustritt ausgegangen werden, da hierfür die Detailplanung der Türschwellenausbildung als solche maßgeblich sei. In diesem Zusammenhang verweist die Sachverständige auf den Plan Nr. ... B. Hinzu kommt, dass die Kläger nach ihrer Einlassung in der mündlichen Verhandlung vom 08.11.2010 - im Gegensatz zu ihrem schriftlichen Vortrag - vor dem Vertragsschluss keine Kenntnis von der Baugesuchsplanung hatten. Ihnen hätten aber Vorababzüge der Werkpläne vorgelegen.

70

Entsprechendes gilt auch hinsichtlich der Ausführung des Terrassenbelages und des Einbaus von Rinnen vor den Terrassentüren. Denn die Beklagte kann ohne Bezug auf eine Schwelle von 2 cm zur Sicherheit gegen Wassereinbrüche an den Terrassentüren die entsprechenden Vorrichtungen zur Ableitung des Wassers vorgesehen haben. Nachdem der Plan Nr. ... B, wie von der Sachverständigen K dargelegt, eine unterschiedliche Höhe des Fußbodens der Terrasse und der Wohnung vorsah, konnten die Kläger und hier insbesondere die Klägerin Ziff. 2 als Architektin nicht daraus schließen, dass sich die Beklagte zum Bau eines barrierefreien Zugang zur Dachterrasse verpflichten wollte oder verpflichtet hat.

e)

71

Die Kläger haben keinen Anspruch auf einen barrierefreien Zugang zur Terrasse mit einer Schwelle von maximal 2 cm aufgrund der anerkannten Regeln der Technik oder einer selbstverständlichen Beschaffenheit gemäß § 633 Abs. 2 S. 2 BGB. Wie oben dargelegt, setzt die Ausführung eines barrierefreien Zugangs eine besondere Vereinbarung voraus, die hier fehlt.

f)

72

Die Kläger haben auf Grundlage ihres Sachvortrag auch keinen Anspruch auf Herstellung der Türschwellen zur Dachterrasse mit einer Höhe von maximal 2 cm gemäß § 311 Abs. 3 BGB wegen einer Täuschung oder eines widersprüchlichen Verhaltens der Beklagten im Zusammenhang mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags am 02.07.2007.

aa)

73

Grundsätzlich ist bei einem Verschulden bei Vertragsverhandlungen der Vertrauensschaden zu ersetzen. Der Geschädigte ist danach so zu stellen, wie er bei Offenbarung der für seinen Vertragsschluss maßgeblichen Umstände stünde. Wäre der Vertrag infolge der Pflichtverletzung nicht oder zu anderen Bedingungen zustande gekommen, steht dem Geschädigten kein Anspruch auf Anpassung des Vertrages zu. Er hat nur das Recht, an dem für ihn ungünstigen Vertrag festzuhalten. Geschieht das, reduziert sich der zu ersetzende Vertrauensschaden auf die berechtigten Erwartungen des Geschädigten, die durch den zustande gekommenen Vertrag nicht befriedigt werden. Es geht dann nicht darum, den Vertrag an die neue Situation anzupassen, sondern darum, den so reduzierten Vertrauensschaden zu berechnen (BGH NJW 2006, 3139).

74

Hätten danach die Kläger im vorliegenden Fall am 02.07.2007 gewusst, dass die Beklagte entgegen ihrer angeblichen Zusage nicht bereit war, einen barrierefreien Zugang zu der Dachterrasse herzustellen, hätten sie den Vertrag nicht abgeschlossen. Nur so ist ihr Vortrag, wonach die Nutzung der Wohnung durch ihre eingeschränkt gehfähige Mutter vorgesehen sei, zu verstehen. Folglich könnte auf Basis des Vertrauensschadens eine Rückabwicklung des Kaufvertrages oder eine Geldentschädigung für den reduzierten Vertrauensschaden in Betracht kommen. Das wollen die Kläger aber ausdrücklich nicht. Eine Verpflichtung zur Herstellung des barrierefreien Zugangs würde eine Anpassung des Vertrages voraussetzen, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber nicht auf der Grundlage des Vertrauensschadens geltend gemacht werden kann.

bb)

75

Der als Folge einer Pflichtverletzung bei Vertragsschluss zu ersetzende Schaden kann unter besonderen Umständen zwar auch ein Erfüllungsinteresse umfassen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass bei erfolgter Aufklärung ein für den Geschädigten günstigerer Vertrag zustande gekommen wäre. Dann kann der Geschädigte verlangen, so gestellt zu werden, wie wenn er diesen günstigeren Vertrag geschlossen hätte. Das aber hat der Geschädigte darzulegen und zu beweisen (BGH a.a.O.).

76

Ein solcher Vortrag der Kläger fehlt hier. Vielmehr ergibt sich aus ihrem Vortrag zur arglistigen Täuschung der Beklagten und ihrem widersprüchlichen Verhalten, dass die Beklagte weder im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses noch später auf Grundlage einer Sonderwunschvereinbarung bereit gewesen wäre, sich zur Herstellung eines barrierefreien Zugangs zur Dachterrasse zu verpflichten. Dagegen spricht auch die notwendige erhebliche Umplanung gegenüber der von der Beklagten vorgesehenen Werkausführung ausweislich Werkplan ... B (vgl. o. 3. c) bb)).

cc)

77

Auch im Hinblick auf den Abschluss der Sondervereinbarung hinsichtlich der Terrassentüren kommt aus den genannten Gründen ein entsprechender Schadensersatzanspruch nach § 311 Abs. 3 BGB nicht in Betracht.

g)

78

Den Klägern steht auch kein Anspruch auf Vertragsanpassung nach § 242 BGB zu.

79

Ein solcher Anspruch wäre grundsätzlich auf die Entlassung aus dem zustande gekommenen Vertrag gerichtet (BGH a.a.O.). Das wollen die Kläger ausdrücklich nicht. Vielmehr verlangen sie, am Vertrag festzuhalten und die Herstellung eines barrierefreien Zugangs zur Dachterrasse aufgrund der von ihnen behaupteten Zusage der Beklagten. Ein solcher Anspruch lässt sich nur unter besonderen Umständen auf § 242 BGB stützen (vgl. BGH a.a.O.), die hier aber auch nach dem Vortrag der Kläger nicht vorliegen.

80

Es ist bereits nicht ersichtlich, ob und unter welchen Umständen die Kläger den Abschluss der zugesagten Sonderwunschvereinbarung gefordert und die Beklagte abgelehnt haben. Die Kläger tragen in der Klage lediglich vor, die Parteien hätten nach dem Notarvertrag eine von den Verkaufs- und Teilungsplänen abweichende, den Kaufpreis erhöhende Ausführung vereinbart, wobei es sich um die Sonderwunschvereinbarung vom 24.01.2008 handelt. Zu einer die Kosten weiter erhöhenden Vereinbarung hinsichtlich der Ausführung der Türen zur Dachterrasse mit einer Schwelle von maximal 2 cm wird nichts vorgetragen. Vielmehr gingen die Kläger nach ihrem Vortrag trotz des behaupteten ausdrücklichen Hinweises des Zeugen E bezüglich des Abschlusses einer Sonderwunschvereinbarung davon aus, dass sich ihr Anspruch bereits aus dem Vertrag ergebe (vgl. S. 8 der Klage, wonach man bei den Dachterrassenaustrittstüren nicht über schwellenlose Zugänge habe sprechen müssen, da die von der Beklagten vorgegebene Planung und die schriftliche vertragliche Vereinbarung diese bereits vorgesehen habe). Dies war tatsächlich nicht der Fall. Vor dem Hintergrund der von ihnen behaupteten Einlassung des Zeugen E beim Notartermin hätten sie auch nicht davon ausgehen dürfen. Für eine ganz ausnahmsweise Vertragsanpassung über § 242 BGB reicht dies nicht aus.

h)

81

Ob die Realisierung der Schwelle von 2 cm bei allen 6 Türen im jetzigen Zeitpunkt technisch unmöglich ist, wie von der Beklagten behauptet oder auch einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordert, kann mangels entsprechendem Anspruch der Kläger dahinstehen bleiben.

4.

82

Die Kläger haben auch keinen Anspruch auf eine Ausführung der Türaustritte zur Dachterrasse mit einer Schwelle von maximal 5 cm.

a)

83

Hinsichtlich der fehlenden ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarungen wird auf die vorstehenden Ausführungen unter 3. a) verwiesen.

b)

84

Entgegen der Auffassung der Kläger können sie den geltend gemachten Anspruch nicht aus der DIN 18 195 ableiten.

85

Nach den Ausführungen der Sachverständigen K in der mündlichen Verhandlung vom 16.12.2009 im Parallelverfahren LG Stuttgart 27 O 202/09, Bl. 141 f der dortigen Akte (OLG Stuttgart 10 U 53/10) geht die DIN 18 195 von einer Mindestschwelle von 5 cm aus, wenn eine Rinne vor der Schwelle vorhanden ist. Alles, was unter 5 cm sei, sei eine Sonderkonstruktion. Aus der DIN 18 195 ergebe sich auch der Versatz von 15 cm von der Fußbodenhöhe zur Balkonhöhe für den Fall, dass keine Rinne vor der Tür verlaufe. Eine DIN-Vorschrift, die besagt, wie hoch die Schwelle höchstens sein dürfe, gebe es nicht. Es sei nicht DIN-widrig, wenn die Schwelle bis zu 26 cm hoch sei.

86

Daraus folgt, dass die DIN 18 195 unter bestimmten Voraussetzungen eine Mindestschwelle von 5 cm zulässt. Aus diesem Umstand kann aber nicht der Schluss gezogen werden, dass die Schwelle von 5 cm bei Vertragsschluss der Parteien am 02.07.2007 als übliche bauliche Ausführung technischer (Mindest-)Standard und daher geschuldet sei. Vielmehr handelt es sich dabei im Gegenteil um das Maximum, welches technisch bei den in der DIN-Norm genannten Voraussetzungen an Schwellenabsenkung möglich ist.

c)

87

Die Auslegung des Kaufvertrages führt nicht zu einer entsprechenden Verpflichtung der Beklagten.

aa)

88

Hinsichtlich der von den Klägern behaupteten Umstände vor und bei Vertragsschluss wird auf die vorstehenden Ausführungen zu 3. b) aa) Bezug genommen. Auch im Hinblick auf eine Schwelle von maximal 5 cm ergibt sich danach kein Anspruch der Kläger durch Auslegung des Vertrages. Vielmehr ist auch insoweit festzustellen, dass eine Vereinbarung zur Schwellenhöhe bewusst unterblieben ist.

bb)

89

Ein entsprechender Anspruch der Kläger aus dem geschlossenen Kaufvertrag ergibt sich nicht unter Berücksichtigung der Angaben der Beklagten im Verkaufsprospekt oder aufgrund der parallelen Ausführung anderer Bauvorhaben zur streitgegenständlichen Wohnung durch die Beklagte.

90

Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH NJW 1998, 2814 m.w.N.) kann der Besteller redlicherweise erwarten, dass das Werk zum Zeitpunkt der Fertigstellung und Abnahme diejenigen Qualitäts- und Komfortstandards erfüllt, die auch vergleichbare andere zeitgleich fertig gestellte und abgenommene Bauwerke erfüllen. Der Unternehmer sichert üblicherweise stillschweigend bei Vertragsschluss die Einhaltung dieses Standards zu. Es kommt deshalb im Allgemeinen auf den Stand der anerkannten Regeln der Technik zur Zeit der Abnahme an. Die DIN-Normen sind keine Rechtsnormen, sondern private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter. Maßgebend ist nicht, welche DIN-Norm gilt, sondern, ob die Bauausführung zur Zeit der Abnahme den anerkannten Regeln der Technik entspricht. DIN-Normen können die anerkannten Regeln der Technik wiedergeben oder hinter diesen zurückbleiben (OLG Stuttgart, NJW-RR 2007, 1614).

(1)

91

Wie dargelegt, hat die Sachverständige in ihrer Tischvorlage angegeben, dass es keine allgemeine Vorgabe in Normen hinsichtlich der Höhe der Schwelle des Zugangs zu einer Dachterrasse gebe. Zu der Frage, ob die tatsächliche Ausführung mit einer Schwelle (innen nach außen) von 24,5 cm (gemäß der Feststellungen der Sachverständigen K) zeitgemäß sei, konnte die Sachverständige nichts sagen. Die DIN 18 195 gibt unter bestimmten Voraussetzungen eine Mindesthöhe vor. Aus diesen Umständen ergibt sich folglich nicht, dass bei Vertragsschluss und Errichtung der streitgegenständlichen Wohnung ein üblicher Qualitäts- und Wohnstandard in der Weise bestand, dass die Mindesthöhe nach der DIN 18 195 die übliche Höhe ist.

(2)

92

Daran ändert die Aussage der Beklagten im Prospekt nichts, wonach die Wohnung einem gehobenen Wohnkomfort entspreche. Denn diese Aussage wird vor allem mit den großen Fensterflächen, der Fußbodenheizung und der attraktiven Ausstattung in Verbindung gebracht. Dass damit - auch - die Herstellung der nach der DIN 18 195 technisch notwendigen Mindesthöhe gemeint und damit geschuldet ist, lässt sich daraus nicht entnehmen. Denn die Mindesthöhe der Schwelle ohne Vorliegen besonderer Voraussetzungen wie einer vor der Schwelle liegenden Rinne beträgt nach dieser Norm 15 cm. Entsprechendes gilt für die barrierefreie Erschließung der Wohnung, da sich diese Aussage auf das Treppenhaus und den Aufzug beschränkt.

93

Zwar ist hier nach dem Werkplan ... B jeweils eine solche Rinne vor der Schwelle geplant und ausgeführt worden, so dass ein Unterschreiten der Schwellenhöhe von 15 cm möglich gewesen wäre. Jedoch kann aus diesem Umstand auch unter Berücksichtigung der gehobenen Ausstattung nicht abgeleitet werden, dass dann die Mindesthöhe von 5 cm geschuldet wäre. Denn bei der Formulierung „gehobene Ausstattung“ handelt es sich um eine Anpreisung, die auch unter Berücksichtigung der „Barrierefreiheit“ im vorstehenden Absatz zu allgemein ist, um bei einem unbefangenen Käufer die Erwartung zu wecken, dass sich die Schwellenhöhe zur Dachterrasse an der technischen Mindesthöhe orientiert.

(3)

94

Schließlich führt der von der Beklagten zugestandene Umstand, dass sie bei einem anderen Bauvorhaben im X-weg 1 + 3 in Stuttgart-X im November 2008 eine Schwellenhöhe von 5 cm ausgeführt hat, nicht zu einem entsprechenden Anspruch der Kläger aus dem Kaufvertrag. Die Beklagte hat dies mit einer völlig anderen Bauausführung (keine Flachdächer in W. ) erklärt. Es kann jedoch dahinstehen bleiben, ob eine Vergleichbarkeit der Bauvorhaben besteht, weil es bei der Frage, was der Qualitäts- und Komfortstandard im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes ist (vgl. OLG Stuttgart a.a.O.) nicht auf den konkreten Hersteller ankommt, sondern auf die allgemeine Üblichkeit. Nur diesen Standard sichert der Hersteller stillschweigend zu. Dass die Beklagte, wie andere Hersteller auch, in der Lage ist, eine Bauausführung über diesen Standard hinaus zu leisten und dies tatsächlich auch tut, spielt für den Vertrag zwischen den Parteien keine Rolle, weil die Beklagte insoweit keine Zusicherung abgegeben hat. Eine Feststellung dergestalt, dass es 2007/2008 allgemein üblich war, bei Neubauwohnungen mit einer gehobenen Ausstattung die Schwellen der Dachterrassendurchtrittstüren mit maximal 5 cm auszuführen, ist vor dem Hintergrund der zitierten Äußerungen der Sachverständigen K nicht möglich. Insoweit unterscheidet sich die Situation zu der des Schallschutzes nach der DIN 4109, die Gegenstand der zitierten Entscheidung des OLG Stuttgarts war.

d)

95

Der geltend gemachte Anspruch ergibt sich nicht aus der Sonderwunschvereinbarung vom 24.01.2008 oder im Zusammenhang mit der Baugenehmigung und der Baugesuchsplanung oder der Ausführung des Terrassenbelags. Auf die entsprechende Ausführungen unter 3. d) bis g) wird entsprechend Bezug genommen.

96

Aus den unter 3. i) und h) genannten Gründen steht den Klägern auch kein inhaltsgleicher Schadensersatzanspruch wegen Verschulden bei Vertragsverhandlungen, bzw. Anspruch auf Vertragsanpassung gemäß § 242 BGB zu.

5.

97

Es kann dahinstehen bleiben, ob die Kläger Anspruch auf eine niedrigere Türschwelle an den zur Dachterrasse führenden Türen haben, als aktuell eingebaut, weil dies nicht von ihrem Hauptantrag auf Herstellung einer Schwelle von maximal 2 cm und ihrem Hilfsantrag auf Herstellung einer Schwelle von maximal 5 cm umfasst ist. Die Formulierung der Anträge mit dem Wort „maximal“ ist so zu verstehen, dass die Kläger nur Türschwellen bis zu der genannten Höhe wollen. Nach dem entsprechenden Hinweis des Senats in der mündlichen Verhandlung vom 08.11.2010 haben die Kläger ihren Hauptantrag von 2 cm um den Hilfsantrag mit maximal 5 cm ergänzt. Einen weiteren Hilfsantrag mit einer höheren Schwelle wollten sie nach dem Hinweis ausdrücklich nicht stellen. Auf die Frage der Gesundheitsgefährdung der eingebauten Schwelle mit einer Höhe von 24,5 cm (von innen nach außen) und 18 cm (von außen nach innen) und die Frage, ob von einer „gehobenen Ausstattung“ Schwellen von mehr oder weniger als 15 cm umfasst sind, kommt es daher nicht an.

6.

98

Hinsichtlich der Griffrichtung/Öffnungsrichtung der Türelemente haben die Kläger keinen Anspruch auf eine ganz bestimmte Ausführung. Auf die entsprechenden Ausführungen zu 2. b) wird Bezug genommen.

7.

99

Mangels eines Anspruchs der Kläger auf Herstellung der Schwelle von maximal 2 cm oder maximal 5 cm besteht auch nicht der hilfsweise geltend gemachte Anspruch auf entsprechende Feststellung. Ferner haben die Kläger keinen Anspruch auf Erstattung ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.

III.

100

Für die Kosten des Berufungsverfahrens gilt § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Anhaltspunkte für das Vorliegen der Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich, nachdem sich das vorliegende Urteil auf der Linie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bewegt und es im Wesentlichen um Auslegungsfragen geht.