Verwaltungsgericht Freiburg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2013-03-19, Aktenzeichen 4 K 184/13

Tenor

Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wird abgelehnt.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der Kosten der Beigeladenen.

Der Streitwert wird auf 7.500,-- EUR festgesetzt.

Gründe

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Mit ihrem Antrag begehrt die Antragstellerin durch Rechtsanwalt ... die Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die von der Antragsgegnerin der Beigeladenen am 01.09.2011 erteilte Baugenehmigung zur Errichtung eines Geschäftshauses mit Tiefgarage auf den an ihr Grundstück angrenzenden Grundstücken FlstNrn. 2/6, 2/7 und 3 der Gemarkung F (sog. „C-Eck“).

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Der gemäß § 80a Abs. 3, Abs. 1 Nr. 2, § 80 Abs. 5 VwGO statthafte Antrag hat keinen Erfolg. Er ist bereits unzulässig. Denn die Antragstellerin ist durch Rechtsanwalt ... nicht ordnungsgemäß vertreten.

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Die Bevollmächtigung von Rechtsanwalt ... erfolgte unter dem 26.06.2012 durch den Hausverwalter der Antragstellerin, AW. Nach Aktenlage war er hierzu nicht durch eine (allgemeine) Vereinbarung ermächtigt. Auch lag kein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer vor. Die Wohnungseigentümer der Antragstellerin hatten sich zwar am 22.06.2012 und damit vier Tage vor der Bevollmächtigung von Rechtsanwalt ... zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung getroffen. In dieser Sitzung wurde über die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung und deren Auswirkungen auf das Grundstück der Antragstellerin beraten. In diesem Zusammenhang kam auch zur Sprache, dass zunächst der Widerspruch zu begründen und für den Fall des Baubeginns dieser „durch einen Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung zu verhindern“ sei, um die Schaffung irreversibler Fakten zu verhindern. Dessen ungeachtet beschränkte sich der in der Folge gefasste Beschluss der Eigentümergemeinschaft ausdrücklich auf die Weiterführung des laufenden Widerspruchsverfahrens. Angenommen wurde ein Antrag mit dem Inhalt „Die Eigentümergemeinschaft ermächtigt den Verwalter, Herrn Rechtsanwalt ... mit der Durchführung des Widerspruchsverfahrens und deren Begründungen gegen die Baugenehmigung für das ‚C-Eck‘ zu beauftragen und zu bevollmächtigen.“ Daraus ergibt sich, dass der Verwalter durch die Eigentümergemeinschaft gerade nicht ermächtigt wurde, Rechtsanwalt ... auch mit der Einreichung eines vorläufigen Rechtsschutzantrags beim Verwaltungsgericht zu betrauen. Davon, dass die Bevollmächtigung von Rechtsanwalt ... zur Führung des Rechtsstreits durch den Verwalter AW nicht auf Grundlage eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft erfolgte, gehen im Übrigen sowohl der Rechtsanwalt selbst als auch der Verwalter aus.

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Eine derartige Ermächtigung des Verwalters durch die Eigentümergemeinschaft aber wäre zur Überzeugung der Kammer vorliegend erforderlich gewesen.

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Zwar sind dem Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft in § 27 Abs. 3 WEG bestimmte Aufgaben und Befugnisse bereits von Gesetzes wegen übertragen; insoweit kann er ohne entsprechende Ermächtigung wirksam nach außen im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie tätig werden.

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Kraft Gesetzes (§ 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG) ist der Verwalter zur (gerichtlichen) Vertretung der Wohnungseigentümer zunächst aber nur in Fällen des Passivprozesses entsprechend § 43 Nr. 2, Nr. 5 WEG sowie in den Fällen ermächtigt, in denen er zur Wahrung einer Frist tätig wird. Um Ansprüche in einem Aktivprozess gerichtlich für die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend zu machen, bedarf er dagegen grundsätzlich gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG einer besonderen Ermächtigung durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer. Der Verwalter hat insoweit keine gesetzliche Vertretungsmacht, insbesondere ist die Vertretung der Gemeinschaft in Aktivprozessen, abgesehen von fristwahrenden Handlungen, nicht von der gesetzlichen Ermächtigung des § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG umfasst (Saarländ. OLG, Beschluss vom 12.01.1998 - 5 W 9/97 -, juris; Palandt, BGB, 70. Aufl., § 27 WEG Rn. 15; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 27 Rn. 49; MüKo-BGB, 5. Aufl., § 27 WEG Rn. 21; BeckOK WEG, Stand 02/2013, § 27 Rn. 20).

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Zu weitgehend ist vor diesem Hintergrund die vereinzelt vertretene Auffassung, die Stellung eines - nicht fristgebundenen - Antrags nach § 80 Abs. 5 VwGO, und damit die Führung eines Aktivprozesses, sei von § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG als zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderliche Maßnahme gerechtfertigt (so wohl Palandt, BGB, 70. Aufl., § 27 WEG Rn. 15; ähnlich auch OVG Lüneburg, Beschluss vom 17.01.1986 - 6 B 1/86 -, BauR 1986, 684). Selbst wenn man jedoch, wie es das OVG Lüneburg tat, den Fall, dass Wohnungseigentümern unter Anordnung des Sofortvollzugs die Durchführung bestimmter Maßnahmen innerhalb einer kurzen Frist aufgegeben wurde, aufgrund seiner durch die Fristsetzung ausgelösten Eilbedürftigkeit als von § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG heutiger Fassung umfasst ansehen wollte, lässt sich diese Rechtsprechung nicht auf einen auf Grundlage des § 80a Abs. 3, Abs. 1, § 80 Abs. 5 VwGO erhobenen Rechtsbehelf, wie er vorliegend im Streit steht, übertragen; insoweit handelt es sich vielmehr um einen nicht fristgebundenen Aktivprozess der Eigentümergemeinschaft, der nicht dem § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG unterfällt.

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Ist aber der Verwalter zur Führung eines Aktivprozesses grundsätzlich nur nach Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt, ist er auch nur auf Grundlage eines entsprechenden WEG-Beschlusses befugt, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Aktivprozess zu beauftragen (MüKo-BGB, 5. Aufl., § 27 WEG Rn. 32; BGH, Beschluss vom 30.03.2006 - V ZB 17/06 -, juris; BayObLG, Beschluss vom 05.12.1996 - 2Z BR 61/96 -, NJW-RR 1997, 396).

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Der Verwalter AW war auch nicht auf Grundlage des § 27 Abs. 3 Nr. 4 i.V.m. Abs. 1 Nr. 3 WEG von Gesetzes wegen zur Bevollmächtigung von Rechtsanwalt ... befugt.

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Nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und dem Verband der Wohnungseigentümer zum Handeln in eigener Verantwortung berechtigt und verpflichtet, wenn die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde. Entscheidend ist, ob die Dringlichkeit der Maßnahme keinen Aufschub bis zu einer Eigentümerversammlung duldet. In diesem Zusammenhang sind auch Struktur und Größe der Gemeinschaft zu berücksichtigen (vgl. hierzu BayObLG, Beschluss vom 26.02.2004 - 2 Z BR 266/03 -, juris; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 27 Rn. 12; MüKo-BGB, 5. Aufl., § 27 WEG Rn. 10). Dem Verwalter steht hier ein gewisser Ermessensspielraum zu, der sich nicht auf die Art der zu treffenden Maßnahme beschränkt, sondern auch die Frage umfasst, ob ein eigenmächtiges Handeln zulässig ist (MüKo-BGB, 5. Aufl., § 27 WEG Rn. 10). Auch die Erhebung einer Klage sowie die Stellung eines Eilantrags können von der Notgeschäftsführungskompetenz des Verwalters umfasst sein (jurisPK-BGB Bd. 3, 6. Aufl., § 27 WEG Rn. 19; MüKo-BGB, 5. Aufl., § 27 WEG Rn. 10; für einen vorläufigen Rechtsschutzantrag im Rahmen eines Baunachbarstreits gemäß §§ 80a, 80 Abs. 5 VwGO vgl. VG München, Beschluss vom 12.02.2008 - M 8 SN 08.211 -, juris).

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§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG enthält zwar ausschließlich Rechte und Pflichten im Innenverhältnis und begründet keine nach außen gerichtete Vertretungsmacht des Verwalters (Bärmann/Pick, a.a.O., § 27 Rn. 7). Hält der Verwalter den Rahmen des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG ein, folgt seine Vertretungsmacht jedoch aus § 27 Abs. 3 Nr. 4 WEG.

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Insoweit kann vorliegend dahinstehen, inwieweit die Bevollmächtigung von Rechtsanwalt ... mit der Einlegung eines Antrags nach §§ 80a, 80 Abs. 5 VwGO zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums i.S.v. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG erforderlich war. Allerdings ließe sich dies wohl vertreten, erschwerte doch nach Auffassung der Wohnungseigentümer bereits die Durchführung der Baumaßnahmen die Erschließung ihres Grundstücks, was Wertverlust, funktionale Nachteile und eine schlechtere bauliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks zur Folge hätte, und führte zu erhöhten Schallimmissionen durch die Tiefgaragenzufahrt.

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Vorliegend kann die Kammer jedoch - auch bei Anerkennung eines gewissen Ermessensspielraums des Verwalters - nicht erkennen, dass die Maßnahme - die Bevollmächtigung des Rechtsanwalts im Juni 2012 - im konkreten Fall so dringlich gewesen wäre, dass sie keinen Aufschub bis zu einer Eigentümerversammlung geduldet hätte. Das Widerspruchverfahren lief bereits seit September 2011. Wie der Prozessbevollmächtigte im Zusammenhang mit dem späten Zeitpunkt der Stellung des gerichtlichen Eilantrags ausführte, fanden auf dem Baugrundstück seit Erteilung der Baugenehmigung außer marginalen Vorbereitungsarbeiten keinerlei Bauaktivitäten statt. Die Antragstellerin ging offenbar bis Ende 2012 davon aus, wegen der offensichtlichen Rechtswidrigkeit des Bebauungsplans würde keine Baufreigabe erteilt, vielmehr würde zunächst über den Widerspruch der Antragstellerin entschieden. Dem entspricht es, dass nur vier Tage vor der Bevollmächtigung von Rechtsanwalt ... durch den Verwalter auf der Sitzung der Wohnungseigentümergemeinschaft die Möglichkeit eines Antrags auf vorläufigen Rechtsschutzes zur Sprache kam, aber offenbar seinerzeit kein Anlass dafür gesehen wurde, den Verwalter zur Bevollmächtigung eines Rechtsanwaltes auch insoweit bereits zum damaligen Zeitpunkt zu ermächtigen. Dafür, dass sich die Situation binnen vier Tagen so geändert haben könnte, dass nunmehr der Verwalter AW ermessensfehlerfrei davon ausgehen konnte, ohne Bevollmächtigung des Rechtsanwaltes - der im Übrigen seinerseits erst über sieben Monate später einen Eilantrag bei Gericht einreichte - wäre die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet, gibt es nach Aktenlage keinerlei Anhaltspunkte. Dies sieht offenbar auch Rechtsanwalt ... so, wenn er ausführt, dem Hausverwalter könne nicht zugemutet werden, Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Bevollmächtigung eines Rechtsanwalts mit der Einlegung von Rechtsmitteln auf Vorrat vorzuhalten, wenn zu erwarten sei, dass mit dem Bau nicht zeitnah begonnen würde. Dem ist nicht zu widersprechen. Weshalb ungeachtet dessen andererseits bereits im Juni 2012 die Voraussetzungen einer Notgeschäftsführung vorgelegen haben sollten, erschließt sich der Kammer allerdings nicht.

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Nach alledem handelte der Verwalter AW bei Erteilung der Prozessvollmacht als vollmachtloser Vertreter. Nachdem die Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft konstitutiv für die Berechtigung des Verwalters zum Handeln mit Wirkung für und gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, teilt die Kammer auch nicht die Einschätzung von Rechtsanwalt ..., der Verwalter sei „nach außen“ wirksam bevollmächtigt und allenfalls im Innenverhältnis schadensersatzpflichtig. Allenfalls ließe sich in diesem Zusammenhang an die Grundsätze der Anscheins- oder Duldungsvollmacht denken. Allerdings ist bereits generell fraglich, ob ein von einem Verwalter beauftragter Rechtsanwalt auf dessen Vertretungsbefugnis vertrauen darf, ohne sich eine Vollmachts- oder Ermächtigungsurkunde nach § 27 Abs. 6 WEG vorlegen zu lassen (vgl. dazu KG Berlin, Urteil vom 09.11.2010 - 21 U 133/09 -, juris). Selbst wenn man dies grundsätzlich bejahen wollte, fehlte es vorliegend jedoch an einem schützenswerten Vertrauen von Rechtsanwalt ... auf das Vorliegen einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Vielmehr ist die Annahme, er habe als für die weitere rechtliche Beratung zuständiger Rechtsanwalt keine Kenntnis vom Inhalt des in der Eigentümerversammlung am 22.06.2012 gefassten Beschlusses gehabt, fernliegend und wird auch weder von Rechtsanwalt ... noch von der Antragstellerin vorgetragen. Vielmehr lässt sich sein Vortrag nur so verstehen, dass auch er - zurecht - vom Erfordernis eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeht.

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Der Verwalter AW war folglich zur Beauftragung von Rechtsanwalt ... mit Erhebung eines Eilantrags beim Verwaltungsgericht nicht ermächtigt. Ein Rechtsanwalt, der von einem Verwalter einer WEG bevollmächtigt wird, der seinerseits ohne entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft tätig wird, kann aber nicht zulässig für die Gemeinschaft bei Gericht Klage erheben oder Anträge stellen (vgl. dazu BayObLG, Beschluss vom 05.12.1996, NJW-RR 1997, 396; LG Karlsruhe, Urteil vom 10.05.2011 - 11 S 86/10 -, juris; vgl. auch <zur Unzulässigkeit einer vom Verwalter selbst ohne entsprechenden Beschluss erhobenen Klage> BAG, Urteil vom 11.08.1998 - 9 AZR 83/97 -, juris; OLG München, Urteil vom 11.08.2009 - 9 U 1776/09 -, juris; jurisPK-BGB Bd. 3, 6. Aufl., § 27 WEG Rn. 40). Zwar kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihren Verwalter auch rückwirkend ermächtigen, in ihrem Namen das Verfahren zu führen und Anwälte zu beauftragen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.01.2007 - I-3 WX 139/06 u.a. -, juris); nachdem dies aber bis dato nicht geschehen ist, ist der Antrag als unzulässig abzulehnen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 4 VwGO. Dabei entspricht es der Billigkeit gemäß § 162 Abs. 3 VwGO, der Antragstellerin auch die Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, nachdem diese Anträge gestellt und sich damit einem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt hat.

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Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG und orientiert sich in Ermangelung eines konkreten - etwa aus einem Verkehrswertgutachten ersichtlichen - Betrags der Grundstückswertminderung an Ziff. 9.7.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (vom 07./08.07.2004, abgedruckt in Kopp/Schenke, VwGO, 17. Aufl., Anh. § 164 Rn. 14).