Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1999-01-22, Aktenzeichen 16 Wx 218/98
ECLI:DE:OLGK:1999:0122.16WX218.98.00

Tenor

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G r ü n d e:

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Unter dem 23. Juni 1982 lud die Antragstellerin zu 1) als
damalige Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft zu einer
Eigentümerversammlung auf den 2. Juli 1982 ein. Die Einladung
nannte als Tagesordnungspunkt 3 a: "Abberufung des Verwalters und
Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund." Zu diesem
Tagesordnungspunkt wurde in der Versammlung folgender Antrag
gestellt:

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"Sollte der jetzige Verwalter, die
Firma V. Verwaltungsgesellschaft für Wohnungseigentum mbH vorm. R.
und Partner GmbH, ordnungsgemäß zum Verwalter bestellt sein, so
wird dieser abberufen; der Verwaltervertrag soll aus wichtigem
Grunde gekündigt werden.

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Die Kündigungsgründe sind insbesondere folgende:

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1. Von dem Konto auf das die Eigentümer
die Instandhaltungsrücklage gezahlt haben, wurde im Jahre 1981 nach
den eigenen Angaben des Verwalters ein Betrag von mindestens
128.000,00 DM für die Bezahlung von Kosten verwendet, die die Firma
B. R. GmbH als gewerblicher Pächter zu tragen hat.

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2. Der Verwalter hat nicht für die
Bezahlung der Heizungskosten an die Fa. D. Sorge getragen, bzw.,
soweit er die Zahlung der Firma B. R. GmbH überließ, überwacht. Die
Firma D. berühmt sich nun einer Forderung gegenüber der
Eigentümergemeinschaft in Höhe von mehr als 600.000,00 DM.

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3. Während der gesamten Dauer der
Verwaltung hat der Verwalter keine oder nicht ordnungsgemäße
Abrechnungen vorgelegt.

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4. Forderungen der
Eigentümergemeinschaft wurden nicht mit dem nötigen Nachdruck
geltend gemacht, das gilt insbesondere gegen die Firma J. und B.,
die mit Zahlungen in Höhe von ca. 47.000,00 DM in Rückstand sein
soll."

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Der Antrag wurde von den Eigentümern einstimmig angenommen.

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Mit am 26. Juli 1982 beim Amtsgericht Köln eingegangenem
Schriftsatz hat die Antragstellerin zu 1) neben weiteren am
Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr beteiligten Antragstellern
unter anderem beantragt, den vorgenannten Beschluss zu TOP 3 a der
Wohnungseigentümerversammlung vom 2. Juli 1982 für ungültig zu
erklären. Durch Beschluss vom 27. August 1997 hat das Amtsgericht
Köln diesen Antrag zurückgewiesen. Auf die Beschwerde der
Antragstellerin zu 1) hin hat das Landgericht Köln durch Beschluss
vom 13. Juli 1998 die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert und
den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 2. Juli 1982 zu TOP 3 a
für ungültig erklärt. Dieser Beschluss ist den
Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner erst am 3. Dezember
1998 zugestellt worden. Mit am 9. Dezember 1998 beim Landgericht
eingegangenem Schriftsatz haben die Antragsgegner gegen die
Entscheidung des Landgerichts sofortige weitere Beschwerde erhoben
mit dem Antrag,

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den Beschluss des Landgerichts
aufzuheben und den Antragstellern die Kosten des Verfahrens
einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner
aufzuerlegen.

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Die Antragstellerin, der Gelegenheit zur Stellungnahme zu diesem
Rechtsmittel bis zum 19. Januar 1999 gegeben worden war, hat sich
nicht geäußert.

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Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig
(§§ 45 WEG, 27, 29 FGG). Sie ist auch in der Sache begründet. Die
fristlose Kündigung des Verwaltervertrages mit der Antragstellerin
zu 1) gemäß dem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung am 2.
Juli 1982 zu TOP 3 a der Einladung (= 1 der Tagesordnung auf der
Versammlung selbst) ist berechtigt (§§ 26 Abs. 1, 21, Abs. 4 WEG).
Die fristlose Kündigung eines Verwaltervertrages ist grundsätzlich
zulässig, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und
der Wohnungseigentümergemeinschaft nachhaltig gestört ist (vgl. die
Beschlüsse des Senats vom 21. September 1998 - 16 Wx 126/98 - und
vom 25. November 1998 - 16 Wx 156/98 -). Das Vertrauensverhältnis
kann nicht nur durch einzelne, schwerwiegende Verfehlungen
zerrüttet werden, sondern auch durch eine Vielzahl von
Verfehlungen, die einzeln die Wohnungseigentümergemeinschaft
möglicherweise zu einer Kündigung des Vertrages nicht veranlassen
würden, die aber in ihrer Gesamtheit, insbesondere im Hinblick auf
ihre Dauer das Vertrauensverhältnis zerstören. Bereits die
Rechtsvorgängerin der Antragstellerin zu 1) hatte der
Eigentümerversammlung am 29. September 1981 eine Jahresabrechnung
für die Jahre 1979 und 1980 vorgelegt, die von der
Eigentümerversammlung zurückgewiesen worden war. Als die
Antragstellerin am 1. Januar 1982 als Rechtsnachfolgerin der Firma
R. und Partner GmbH das Amt als Verwalterin antrat, war ihr dieser
Umstand bekannt. Dennoch lag in der Eigentümerversammlung am 14.
Juni 1982 immer noch keine Jahresabrechnung für die beiden Jahre
vor. In ihrer Einladung vom 23. Juni 1982 zur Versammlung am 2.
Juli 1982 kündigte die Antragstellerin zu 1) die Vorlage einer
Jahresabrechnung im Termin vom 2. Juli 1982 an. Der
Verwaltungsbeirat erhalte bereits vor dem Termin die Möglichkeit
der Prüfung dieser Jahresabrechnung. Trotz dieser Ankündigung legte
die Antragstellerin zu 1) in der Versammlung am 2. Juli 1982 keine
Jahresabrechnung vor. Sie hat dem Verwaltungsbeirat auch nicht vor
diesem Termin einen Entwurf zur Vorabprüfung zugeleitet. Daß in der
Versammlung vom 2. Juli 1982 keine Jahresabrechnung vorgelegt
worden war, ergibt das Protokoll. Dort ist nur von einer Diskussion
über den Abberufungsantrag die Rede, nicht jedoch davon, dass die
Antragstellerin zu 1) im Rahmen dieser Diskussion eine
ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt habe. Zudem ergibt bereits das
Einladungsschreiben vom 23. Juni 1982, daß das, was die
Antragstellerin zu 1) in der Versammlung vorzulegen versprach,
nicht den Anforderungen des Gesetzes entsprechen würde, selbst
dann, wenn der Verwaltungsbeirat diese Form der Abrechnung
genehmigt haben sollte. Denn es wurde in diesem Schreiben eine
einheitliche Gesamtabrechnung für die Jahre 1979 und 1980
angekündigt. Ein solches Verfahren widerspricht den Regeln des WEG.
Entgegen der Ansicht des Amts- und Landgerichts handelte die
Versammlung nicht treuwidrig, als sie die Kündigung auf die
fehlenden Abrechnung stützte. Wenn die Antragstellerin zu 1) in der
Versammlung vom 14. Juni 1982 auch keine Ausschlussfrist für die
Erstellung der Abrechnung gestellt wurde, so wusste sie doch aus
der Vorgeschichte, dass die alsbaldige ordnungsgemäße Abrechnung
für die Wohnungseigentümergemeinschaft ein mehr als dringendes
Problem war. Unter diesen Umständen hätte die Antragstellerin zu 1)
für die Versammlung am 2. Juli 1982 nicht einfach die Erstellung
einer Abrechnung ankündigen dürfen, um diese dann nicht vorzulegen,
sondern sie hätte zumindest eine detaillierte und nachvollziehbare
Begründung im Einzelnen dafür geben müssen, warum und wie lange die
Abrechnung sich verzögert. Die Wohnungseigentümergemeinschaft
durfte aus dem Verhalten der Antragstellerin zu 1) den Schluss
ziehen, dass die Abrechnung weiter dilatorisch behandelt werde. Ein
solches Verhalten musste das Vertrauen der
Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verwaltung zerstören (vgl. den
Beschluss des Senats vom 21. September 1998 - 16 Wx 126/98 -).

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Da die Antragstellerin zu 1) im Verfahren unterlegen ist, hat
sie gemäß § 47 WEG die Gerichtskosten des Verfahrens zu tragen. Es
entspricht der ständigen Rechtsprechung des Senats, dass eine
Erstattung außergerichtlicher Kosten in Wohnungseigentumsverfahren
regelmäßig nicht stattfindet. Es besteht keine Veranlassung, von
dieser Regel vorliegend abzuweichen.

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Der Beschwerdewert wird auf 111.327,60 DM festgesetzt.