Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2000-06-07, Aktenzeichen 3 O 604/99
ECLI:DE:LGDO:2000:0607.3O604.99.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger

nach einem Streitwert von 190.851,34 DM.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe

von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages

vorläufig vollstreckbar.

1

T a t b e s t a n d

2

Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom

3

06.03.1996 boten der Kläger und seine Ehefrau der D

4

(im Folgenden D) den Kauf der im Wohnungsgrundbuch

5

von P BI. 5267 eingetragenen Eigentumswohnung und

6

Stellplatz Nr. 92 des Aufteilungsplans zu

7

einem Kaufpreis von 131.570,00 DM an. Dieses Angebot

8

nahm D mit notariell beurkundeter Erklärung

9

vom 19.03.1996 an.

10

Zur Finanzierung des Kaufpreises schlossen der Kläger

11

und seine Ehefrau im März 1996 mit der C zwei Bausparverträge mit Bausparsummen von

12

jeweils 76.000,00 DM und, insoweit handelte die C

13

im Namen und für Rechnung der

14

Beklagten, einen Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen

15

in Höhe von 152.000,00 DM und einer Zinsfestschreibungszeit

16

von fünf Jahren. In der von dem Kläger

17

und seiner Ehefrau unterschriebenen Vertragsurkunde

18

heißt es unter anderem wie folgt:

19

"Die monatliche Zinsrate beträgt 823,33 DM.

20

Während der Vorfinanzierungszeit wird das Darlehen

21

nicht getilgt.

22

Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung

23

entspricht der Vorausdarlehenssumme, da bis zur Zuteilung

24

des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt.

25

Die Tilgung des Vorausdarlehens soll mit der/den

26

zugeteilten Bausparsumme/n der nachgenannten Bausparverträge

27

erfolgen. ...

28

Die monatliche Sparrate beträgt:

29

1. - 3. Jahr 114,00 DM,

30

4. - 6. Jahr 159,60 DM,

31

7 . - 9. Jahr 220,40 DM,

32

ab dem 10. Jahr 281,20 DM. …"

33

Gesichert wurde das Darlehen durch Eintragung einer

34

Grundschuld in Höhe von 152.000,00 DM zu Gunsten der

35

C sowie durch die Guthaben aus

36

den vorzufinanzierenden Bausparverträgen. Zudem mussten

37

der Kläger und seine Ehefrau der Mieteinnahmegemeinschaft

38

(im Folgenden Mietpool) beitreten.

39

Sämtliche Verträge wurden durch den Zeugen X angebahnt.

40

Er führte die Vertragsverhandlungen

41

mit dem Kläger und dessen Ehefrau. Einen persönlichen

42

Kontakt zwischen dem Kläger und seiner Ehefrau einerseits

43

und der Beklagten bzw. der C

44

andererseits gab es nicht. Der Inhalt der Vertragsverhandlungen

45

ist streitig.

46

Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger Freistellung

47

von den Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag,

48

Schadensersatz sowie Feststellung der weiteren

49

Ersatzpflicht Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung.

50

Er und seine Ehefrau zahlten seit Mai 1996

51

an die Beklagte monatlich 823,33 DM und an den Mietpool

52

monatlich 66,98 DM. Von dem Mietpool erhielten sie

53

monatlich 443,17 DM und seit Mai 1999 313,52 DM. Wegen

54

der weiteren Einzelheiten der Schadensberechnung wird

55

auf BI. 27 d.A. verwiesen. Am 06.12.1999 trat die

56

Ehefrau des Klägers ihre Rückabwicklungsansprüche an

57

den Kläger ab.

58

Der Kläger behauptet, der Zeuge X habe während

59

der Vertragsverhandlungen folgendes erklärt:

60

1. Der Kläger und seine Ehefrau hätten zwei Bausparverträge

61

jeweils sieben Jahre ansparen müssen und dann kämen keine

62

weiteren Belastungen auf sie.

63

2. Über die vorgestellte Aufwandsberechnung hinaus

64

seien keine weiteren Zahlungen zu leisten.

65

3. Die monatliche Belastung betrage 824,00 DM

66

Zinsen und Tilgung sowie 156,00 DM vermögenswirksame

67

Leistungen.

68

4. Ihre Eigenleistung nach Abzug der Steuerersparnis

69

werde 145,20 DM auf keinen Fall übersteigen.

70

Tatsächlich beliefe sich die Eigenleistung auf 550,00 DM.

71

5. Der Wert der Immobilie steige und sie könne

72

nach drei bis vier Jahren mit enormen Gewinn

73

weiterveräußert werden. Die Veräußerung der

74

Immobilie sei problemlos möglich. Tatsächlich

75

belaufe sich der Wiederverkaufswert auf höchstens

76

85.088,64 DM.

77

6. Es handele sich um ein Steuersparmodell mit

78

gleichbleibender Steuerersparnis.

79

Verschwiegen habe der Vermittler,

80

7. dass bis zur Zuteilung der Bausparverträge keine

81

Tilgung erfolge,

82

8. dass Ausfallrisiken/ Nachzahlungspflichten des

83

Mietpools infolge Unterdeckung oder Instandhal-

84

tungsaufwand bestünden.

85

9. dass die Bausparraten erheblich ansteigen würden,

86

10. dass die Zuteilung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist

87

nicht sicher sei,

88

11. die Art und das Ausmaß des Finanzierungsmodells

89

und der streitigen versteckten Innenprovisionen.

90

Der Kläger beantragt,

91

1. die Beklagte zu verurteilen,

92

a) an den Kläger 18.851,34 DM nebst 4 %

93

Zinsen seit den 19.10.1999 zu zahlen,

94

b) den Kläger von allen Verbindlichkeiten aus

95

dem Darlehen mit der Beklagten zur Konto Nr.

96

########## freizustellen,

97

c) das an die Beklagte zur Sicherheit abgetretene

98

Bausparguthaben bei der C mit den Bausparvertrags-Nrn.

99

#######/701 und #######/702 an den Kläger

100

zurück abzutreten,

101

Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämtlicher

102

Erklärungen, die zur Übertragung des

103

im Wohnungsgrundbuch von P, Bl. 5267 eingetragenen-

104

Wohnungseigentums, bestehend aus

105

einem 33,36/10.000 Miterbbaurechtsanteil nach

106

WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an der

107

im Aufteilungsplan mit Nr. 92 bezeichneten

108

Wohnung und dem mit Nr. 92 bezeichneten PKW Abstellplatz,

109

gelegen in V,

110

mit sämtlichen im Grundbuch eingetragenen

111

und nicht eingetragenen Belastungen

112

und Beschränkungen auf die Beklagte erforderlich sind,

113

2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet

114

ist, dem Kläger sämtliche über den Monat

115

September 1999 hinausgehenden, noch künftig

116

entstehenden Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang

117

stehen mit dem Kauf der aus dem

118

Klageantrag zu 1) c) ersichtlichen Immobilie.

119

Die Beklagte beantragt,

120

die Klage abzuweisen.

121

Sie behauptet, dem Kläger und seiner Ehefrau sei

122

empfohlen worden, sich die Immobilie anzusehen. Die

123

Risikohinweise Anlage B 3 seien besprochen worden und

124

dem Kläger und seiner Ehefrau eine Fotokopie übergeben

125

worden. Die Modalitäten der Finanzierung seien so besprochen

126

worden, wie in der Anlage B 4 dargestellt. Die

127

Gesamtfinanzierungsdauer sei mit etwa 27 bis 30 Jahren

128

angegeben worden.

129

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

130

Die Klage ist nicht begründet.

131

Anspruchsgrundlage ist allein ein Verschulden bei Vertragsschluss

132

(im Folgenden c.i.c.). Eine Haftung nach

133

den Grundsätzen der c.i.c. setzt zunächst eine Verletzung

134

von Sorgfaltspflichten voraus. Dabei ist zu

135

unterscheiden zwischen objektiv unrichtigen Angaben

136

(unten a) und unterlassenen Hinweisen (unten b) .

137

a)

138

Macht ein Vertragspartner oder eine Person, deren er

139

sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten

140

bedient, konkrete Angaben, die über allgemeine und reklamehafte

141

Anpreisungen hinausgehen und die für den

142

Vertragsschluss des anderen Teils von Bedeutung sein

143

können, dann müssen diese Angaben richtig sein. Andernfalls

144

verletzt er Sorgfalts- und Aufklärungspflichten

145

(BGH NJW 1998, 302, NJW 1991, 2556). Für die Erklärungen

146

der Vermittler muss die Beklagte nach § 278 BGB

147

aber nur einstehen, wenn die Falschangaben zu ihrem

148

Pflichtenkreis gehören (von Heymann in NJW 1999, 1578

149

ff. (1584), OLG Köln WM 1999, 1817, OLG Stuttgart WM

150

1999, 844, OLG Zweibrücken WM 1999, 2022). Aus der von

151

ihr übernommenen Rolle als Kreditgeber ergeben sich für

152

die Beklagte nur Pflichten aus dem Kreditverhältnis,

153

nicht jedoch hinsichtlich des Anlageobjekts, sofern

154

nicht die unter b) genannten Voraussetzungen vorliegen,

155

was vorliegend nicht der Fall ist. Dahinstehen können

156

daher die behaupteten Falschangaben zur Höhe und Garantie

157

der Mieteinnahmen, zur Steuerersparnis und zum Wert

158

und Zustand der Immobilie. Die entsprechenden Erklärungen

159

zielen auf den Abschluss des Wohnungskaufvertrages.

160

Sie werden nicht vom Willen und Pflichtenkreis der Beklagten

161

erfasst und können ihr deshalb nicht zugerechnet

162

werden (BGH WM 1992, 602, von Heymann a.a.O., OLG

163

Köln, Stuttgart, Zweibrücken jeweils a.a.O.).

164

Dass der Vermittler X konkrete Falschangaben,

165

die zum Pflichtenkreis der Beklagten, mithin zum

166

Kreditverhältnis, gehören, gemacht hat, hat der Kläger

167

nicht dargelegt. Die Modalitäten der Finanzierung ergeben

168

sich ausdrücklich aus dem Darlehensvertrag und den

169

Besuchsberichten Anlagen B 4 und 8. Sämtliche Urkunden

170

haben der Kläger und seine Ehefrau unterschrieben. Die

171

darin enthaltenen Angaben zur Vorfinanzierungssumme, zu

172

den Bausparsummen, zur Zinsfestschreibungszeit, zum

173

Zinssatz, zur Zinsrate und zu den Sparraten, einschließlich

174

Anstieg derselben, sind zutreffend. Zudem

175

heißt es im Darlehensvertrag unter anderen, dass das

176

Darlehen während der Vorfinanzierungszeit nicht getilgt

177

wird und die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung

178

der Vorausdarlehenssumme entspricht, weil bis zur

179

Zuteilung des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt.

180

Daraus ergibt sich auch für einen geschäftsunerfahrenen

181

Kreditnehmer, dass das Vorausdarlehen bis zur Zuteilung

182

der Bausparverträge nicht getilgt wird. Eine weitergehende

183

Aufklärung (worüber?) war unter keinem rechtlichen

184

Gesichtspunkt geschuldet. Dass der Vermittler

185

X Angaben zum Kreditverhältnis gemacht hat, die

186

von den Angaben im Darlehensvertrag und/oder den Besuchsberichten

187

abweichen, hat der Kläger nicht dargelegt.

188

Die behaupteten Falschangaben zu den Mieterträgen

189

und der Steuerersparnis sowie zum Wert bzw.

190

zur Wertermittlung der Immobilie sind für die Entscheidung

191

des vorliegenden Falls nach dem oben Gesagten ohne

192

Bedeutung, weil diese Umstände nicht zum Pflichtenkreis

193

der Beklagten gehören und die unter b) dargelegten Voraussetzungen

194

nicht vorliegen.

195

Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Vermittler

196

X falsche Angaben gemacht hat, obliegt

197

dem Kläger (Palandt § 282 Rdn. 11).

198

b)

199

Das Verschweigen von Tatsachen begründet dagegen nur

200

eine Haftung, wenn der andere Teil -hier der Kläger nach

201

Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte

202

redlicherweise Aufklärung erwarten durften

203

(Palandt § 276, 78).

204

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist eine kreditgebende

205

Bank grundsätzlich nicht verpflichtet, den

206

Darlehensnehmer über die Risiken der von ihm beabsichtigten

207

Verwendung des Darlehens aufzuklären (BGH NJW-RR

208

1992, 879, Hamm WM 1998, 1230, von Heymann in

209

Assmann/Schütze Handbuch des Kapitalanlagerechts, § 6

210

Rdn. 122, 130 ff.). Der Kreditnehmer trägt das wirtschaftliche

211

Risiko der Vermögensanlage und die Bank das

212

Risiko für die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers.

213

Deshalb ist auch der von der Beklagten kalkulierte Beleihungswert

214

ohne Bedeutung. Nur unter besonderen Umständen

215

können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten

216

der Bank ergeben. Das kann etwa der Fall sein, wenn die

217

Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung

218

oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin

219

hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen

220

wirtschaftlichen Risiken solcher Projekte hinzutretenden

221

besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden

222

schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie

223

sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an

224

den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in

225

schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn

226

sie in Bezug auf die speziellen Risiken des Vorhabens

227

einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer

228

hat (BGH NJW-RR 1992, 879). Diese speziellen

229

Voraussetzungen für eine Aufklärungspflicht liegen entgegen

230

der Ansicht des Klägers nicht vor.

231

Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang der Wert der

232

Eigentumswohnung, die Höhe der Beleihung und die Zahlung

233

von "Innenprovisionen". Bei steuersparenden Bauherren-

234

oder Erwerbermodellen hat sich der Anleger

235

selbst -ggf. unter Hinzuziehung eines Fachberaters darüber

236

zu unterrichten, ob die aufzuwendenden Gesamtkosten

237

in angemessenem Verhältnis zum Wert der zu erwerbenden

238

Immobilie stehen (BGH NJW-RR 1992, 879, WM

239

1997, 1426). Etwas anderes kann allenfalls dann gelten,

240

wenn die Bank weiß, dass dem Objekt Mängel anhaften,

241

die der Anleger nicht kennt (von Heymann, Rdn. 157

242

ff.). Davon kann hier keine Rede sein. Schwerwiegende

243

Baumängel und/oder einen unerwartet geringen Mietertrag

244

behauptet der Kläger nicht.

245

Über ihre Rolle als Kreditgeberin ist die Beklagte

246

nicht hinausgegangen. Dies ist nur dann anzunehmen,

247

wenn die Bank nach außen erkennbar Funktionen des Verkäufers

248

übernimmt, indem sie etwa die Käufer wirbt,

249

sich aktiv in die Veräußerung einschaltet oder ihr die

250

gesamte Ausgestaltung des Dreiecksverhältnisses zuzurechnen

251

ist und gleichsam als Partei des finanzierenden

252

Geschäfts erscheint und so einen zusätzlichen Vertrauenstatbestand

253

schafft (BGH NJW-RR 1992, 879, NJW 1988,

254

1583, von Heymann Rdn. 150 ff.). Dies war vorliegend

255

nicht der Fall. Allein mit der Übernahme der Zwischenfinanzierung

256

der Verkäufe aller Wohnungen der B und

257

der Unternehmenstöchter der I und C2 ist

258

sie nicht über die bankübliche Finanzierung hinaus gegangen.

259

Nach außen ist sie nicht in Erscheinung getreten.

260

Konkrete Tatsachen, aus denen sich eine Interessenkollision

261

der Beklagten (vgl. dazu von Heymann

262

Rdn. 166) oder eine besondere Gefährdung der Kreditnehmer

263

(vgl. dazu von Heymann Rdn. 155) ergeben könnte,

264

sind weder dargelegt noch ersichtlich.

265

Eine Verpflichtung, die Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers

266

zu erforschen und bei dem Vertragsabschluss

267

zu berücksichtigen, trifft den Darlehensgeber

268

grundsätzlich nicht gegenüber dem Darlehensnehmer (BGH

269

NJW-RR 1988, 1512). Allein die Beklagte trägt nämlich

270

das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers.

271

Dahinstehen kann schließlich, ob der Kaufvertrag nach

272

§ 138 BGB sittenwidrig ist oder dem Kläger sonstige

273

Einwendungen aus dem Kaufvertrag gegenüber der Verkäuferin

274

zustehen. Ein Einwendungsdurchgriff nach § 9

275

Abs. 3 VerbrKrG scheidet aus, weil diese Vorschrift

276

nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf das Darlehensverhältnis

277

der Parteien keine Anwendung findet. Bei dem

278

dem Kläger von der Beklagten zur Verfügung gestellten

279

Darlehen handelt es sich um einen zu im Hinblick auf

280

Laufzeit und Verzinsung banküblichen Bedingungen gewährten

281

und von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht

282

abhängig gemachten sogenannten Realkredit, der von der

283

Regelung des § 9 VerbrKrG ausgenommen ist. Unbeachtlich

284

ist in diesem Zusammenhang der Beleihungswert. Die Einhaltung

285

bestimmter Beleihungsgrenzen wird bei der Gewährung

286

von Realkrediten im eigenen Interesse der Bank

287

zwar üblich sein, gehört aber nicht zu den Wesensmerk-

288

malen eines Realkredits im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2

289

VerbrKrG (OLG Hamm WM 1998, 1230 ff. (1233)). Der vereinbarte

290

Zinssatz in Höhe von 7,21 % übersteigt den von

291

der Bundesbank veröffentlichten Durchschnittszinssatz

292

für Realkredite mit fünf jähriger Laufzeit in Höhe von

293

6,65 % nur unerheblich.

294

Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO

295

abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit

296

beruht auf § 709 ZPO.