Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-06-20, Aktenzeichen 6 S 151/04
ECLI:DE:LGBN:2005:0620.6S151.04.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten gegen das am 09. Juni 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bonn - 5 C 28/04 - wird unter teilweiser Abänderung des vorgenannten Urteils die Klage insgesamt abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt die Klägerin.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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T a t b e s t a n d :

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Wegen des Vorbringens der Parteien in der ersten Instanz wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO verwiesen.

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Die Beklagten wenden sich mit der Berufung gegen die unter Abweisung der Klage im Übrigen erfolgte Verurteilung zur Zahlung eines Betrages von 2.268,40 € anteiliger Renovierungskosten ( netto) gemäß dem Kostenvoranschlag des Malermeisters T vom 06.12.2003.

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Die Beklagten rügen mit der Berufung die Unwirksamkeit der Quotenklausel in § 15 Abs. 7 des Mietvertrages. Darüber hinaus sind sie der Ansicht, dass das Amtsgericht zu Unrecht ihre Hilfsaufrechnung mit der in der Zeit vom 11. bis 31.08.2003 gezahlten Miete von 597,48 € als nicht begründet angesehen habe, da es für den vorliegenden Vertrag die weiter geltende "alte Kündigungsfrist des § 564 BGB a. F." als über § 24 des Mietvertrages weiterhin gültig angesehen habe mit der Folge, dass die Kündigungsfrist erst am 31.10.2003 geendet habe.

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Dementsprechend beantragen die Beklagten das Urteil im Umfange ihrer Verurteilung aufzuheben und die Klage abzuweisen sowie die Revision zuzulassen.

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Die Kläger beantragt die Berufung zurückzuweisen und tritt dem Vorbringen der Beklagten entgegen.

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Wegen des Sach- und Streitstandes im Einzelnen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ebenso Bezug genommen wie wegen des Ergebnisses der von der Kammer durchgeführten Beweisaufnahme durch Vernehmung von Zeugen auf das Sitzungsprotokoll vom 29.11.2004 sowie auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen I vom 04.02.2005.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Berufung der Beklagten ist zulässig und begründet.

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I.

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Die Klage ist unbegründet.

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Der Klägerin steht aufgrund der von den Parteien im Mietvertrag vom 01.05.1994 in § 15 Abs. 7 vereinbarten Quotenklausel lediglich ein Zahlungsanspruch von 254,13 € zu.

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Dieser der Klägerin grundsätzlich zustehende Anspruch ist jedoch aufgrund der insoweit erfolgreichen Hilfsaufrechnung der Beklagten mit einem entsprechend hohen Teilbetrag aus der versehentlich gezahlten Miete für September 2003 von insgesamt 882,-- € untergegangen.

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In diesem Zusammenhang nimmt die Kammer Bezug auf die im Rahmen der mündlichen Verhandlungen erteilten Hinweise sowie den Hinweis- und Beweisbeschluss vom 24.01.2005.

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Danach gilt im Wesentlichen folgendes:

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Auch bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung ist eine Quotenklausel mit dem Inhalt des § 15 Abs. 7 Mietvertrag ausdrücklich zulässig. Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Rechtsentscheid vom 06.07.1988 - VIII ARZ 1/88 - ausdrücklich bestätigt. Hierzu haben sich durch die Mietrechtsnovelle und in der Zwischenzeit ergangene neuere Rechtsprechung noch keine Änderungen ergeben.

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Die Kammer hat bereits schon darauf hingewiesen, dass für die Anwendung der Quotenklausel irrelevant ist, dass die Klägerin nach der Behauptung der Beklagten, soweit diese durch die Zeugen bestätigt worden ist, geäußert habe, dass die Wünsche der Nachmieter hinsichtlich der vorzunehmenden Renovierungsarbeiten unbekannt seien. Desweiteren ist davon auszugehen, dass durch die von der Klägerin durchgeführten Arbeiten die Ausführungen der Schönheitsreparaturen nur im geringen Umfange behindert worden sind. So haben die Zeugen D und C bekundet, dass auf Veranlassung der Klägerin im Wohnzimmer ein circa 1 Meter Streifen des Bodenbelages von dem Esszimmer und Flurputz entfernt worden sei. Die Zeugen waren sich jedoch in ihrer subjektiven Einschätzung nicht einig, inwieweit hierdurch nach dem 11.08.2003 ein Wiedereinzug noch möglich gewesen wäre.

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Nach den Bekundungen der vorgenannten Zeugen, wobei die Zeugin C, insoweit lediglich von Hörensagen Angaben machen konnte, ist nicht davon auszugehen, dass aufgrund der Äußerungen der Klägerin die Beklagten nicht selbst renovieren durften. Soweit in diesem Zusammenhang die Zeugen bekundet haben, die Klägerin habe geäußert, die Beklagten bräuchten nicht zu renovieren, reicht dies für den Nachweis eines bindenden Verzichts der Klägerin auf Ausführung der Renovierungsarbeiten nicht aus.

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Der Anspruch der Klägerin aus der Quotenklausel ist jedoch nicht in Höhe des vom Amtsgericht zuerkannten Nettobetrages von 3.150,40 € gemäß der auf der Basis des Angebots des Malermeisters T vom 06.12.2003 erstellten und mit Schreiben vom 15.12.2003 an den für die Beklagten tätigen Mieterverein gefertigten Aufstellung der Klägerin gerechtfertigt.

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Abweichend von den Ausführungen des Amtsgerichts in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils muss die Höhe der Forderung der Klägerin schon als in erster Instanz seitens der Beklagten angegriffen angesehen werden. Schon in erster Instanz hatten die Beklagten auch behauptet, der der Abrechnung der Klägerin zugrundeliegende Kostenvoranschlag des Malermeisters T sei ohne Besichtigung der Wohnung erstellt worden.

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Die in der Berufungsinstanz durchgeführte Beweisaufnahme hat ergeben, dass es sich dabei nicht um eine Behauptung ins Blaue hinein gehandelt hat, sondern diese Behauptung nach den eigenen Bekundungen des Malermeisters T zutreffend ist.

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Der Zeuge T hat bei seiner Vernehmung vor der Kammer bekundet, er sei nach seiner Schätzung eine Woche vor Erstellung des Angebots vom 06.12.2003 in der Wohnung gewesen, die zu diesem Zeitpunkt schon von anderen Leuten als den Beklagten wieder bewohnt gewesen sei. Davor sei er das letzte Mal anlässlich der Beseitigung eines Wasserschadens circa 1 ½ Jahre vorher in der Wohnung gewesen.

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Unstreitig haben die Beklagten am 10.08.2003 die Schlüssel der Wohnung zurückgegeben.

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Das von dem Zeugen T stammende Angebot, das die Klägerin zur Grundlage ihrer Abrechnung aufgrund der mietvertraglich vereinbarten Quotenklausel gemacht hat, beruht demnach nicht auf eigenen Feststellungen dieses Zeugen. Vielmehr hat nach seinen Bekundungen die Klägerin ihn gebeten, in die Wohnung zu gehen und ein Angebot mit der Fragestellung zu erstellen: "Alttapeten runter, Rauhfasertapeten neu aufbringen und Anstrich". Ein solches Angebot hat er dann der Klägerin gefertigt. Im Zusammenhang damit hat er nicht geprüft, ob die Arbeiten notwendig waren, insbesondere vor dem Hintergrund, da die Klägerin ihm gesagt hatte, die Arbeiten sollten in jedem Fall gemacht werden.

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Die Kammer hat schon darauf hingewiesen, dass aufgrund dieser Bekundungen des Zeugen T nicht bewiesen ist, dass in seinem Angebot vom 06.12.2003 insgesamt notwendige Arbeiten erfasst worden sind.

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Darüber hinaus ist aufgrund der Bekundungen der Zeugen D, C und G davon auszugehen, dass die Beklagte zumindest in der Küche die Tapete vollständig entfernt hat. Diese Zeugen haben die Tapeten in den übrigen Räumen als an und für sich in Ordnung bezeichnet.

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Zuverlässige Feststellungen darüber, ob tatsächlich ein Entfernen und Neuaufbringen mit anschließenden Dispersionsanstrich erforderlich war und die hierfür anfallenden Kosten zur Grundlage eines nach der Quotenklausel den Beklagten anzulastenden Kostenvoranschlags gemacht werden können, sind als Ergebnis der gerichtlichen Beweisaufnahme nicht mehr möglich.

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Die Kammer hat schon bereits darauf hingewiesen, dass der Zeuge T eine vollständig tapezierte und von den Nachfolgemietern bewohnte Wohnung vorgefunden hat, als er weisungsgemäß das Angebot für die Klägerin erstellt hat.

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Vollständige Klarheit hat sich auch nicht aufgrund der Bekundungen der Zeugen X und Y insoweit ergeben. Ersterer hatte bekundet, in Küche, Wohn-, Ess- und Schlafzimmer hätten sie selbst Tapezierarbeiten veranlasst. Im Übrigen hätten sie die von den Beklagten aufgebrachten Tapeten belassen. In diesem Zusammenhang bekundete er weiter, dass in der Küche, dem Wohnzimmer und dem Esszimmer sich keine Tapeten mehr an den Wänden befunden hätten. Aus diesem Grunde ist es nicht gerechtfertigt, das Beseitigen dieser Tapeten in einen Kostenvoranschlag zu Lasten der Beklagten aufzunehmen. Des weiteren bekundete der Zeuge X in den übrigen außer den vorgenannten Räumen die von den Beklagten aufgebrachte Tapete belassen zu haben.

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In diesem Zusammenhang hätte es, worauf schon hingewiesen worden ist, der Klägerin obliegen, unmittelbar nach der Übergabe der Wohnung von den Beklagten an sie den tatsächlichen Renovierungsbedarf entweder selbst oder durch einen von ihr zu beauftragenden Handwerker, wie den Zeugen T, nach den tatsächlichen Gegebenheiten feststellen zu lassen. Dass sie dies unterlassen hat, geht zu ihren Lasten.

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Dies bedeutet hinsichtlich der Höhe der von der Klägerin zu beanspruchenden Renovierungskosten aufgrund der Quotenklausel, dass ihr lediglich die jeweiligen Nettokosten für das Anstreichen der Decken und das in diesem Zusammenhang erforderliche Abdecken der Böden in den folgenden Räumen, nämlich Kinderzimmer 1 und 2, Schlafzimmer, Treppenhaus, Abstellkammer, Bad und Flur klein, zusteht. Hinsichtlich des Anstreichens sind in der Abstellkammer und dem Bad zusätzlich zu den Decken auch die Wandflächen zu streichen, da diese nicht mit Tapete versehen und insoweit keine Tapete zu entfernen und aufzubringen war ( Positionen 8.2 und 9.2. des Angebots). Hieraus ergibt sich eine Gesamtfläche von 100,31 m², die mit dem vom Sachverständigen I als nicht übersetzt bestätigten Einheitspreis von 2,97 € pro m² zu multiplizieren ist. Der Betrag von 297,92 € ist mit 60 % zu multiplizieren, so dass sich hieraus ein Betrag von 178,81 € errechnet.

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An Gesamtflächen für das Abdecken der Böden sind in den genannten Räumen

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76,76 m² zu jeweils 1,64 € pro m² anzusetzen. Die Summe von 125,89 € ist ebenfalls mit 60 % zu multiplizieren, woraus sich ein Endbetrag von 75,32 € ergibt.

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Dies ergibt die berechtigte Klageforderung von 254,13 €.

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Soweit gegenüber diesem Anspruch der Klägerin die Beklagten zunächst hilfsweise die Aufrechnung mit der anteiligen Miete für August 2003 in Höhe von 597,48 € erklärt haben, steht ihnen dieser Anspruch nicht zu.

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Zunächst wird auf die obigen Ausführungen verwiesen, wonach durch die von den Zeugen bekundeten Arbeiten der Klägerin ab dem 11.08.2003 die Beklagten an der Ausführung der Schönheitsreparaturen nur in geringem Umfange behindert gewesen wären, so dass insoweit kein Entziehen der Mietsache in diesem Zeitraum vorliegt.

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Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, dass aufgrund der Kündigung der Beklagten zum nächst möglichen Termin vom 01.02.2003 das Mietverhältnis erst zum 31.10.2003 beendet worden ist.

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Die Kammer hat durch Urteil vom 29.04.2004 - 6 S 317/03 - ausgeführt, dass § 573 c Abs. 4 BGB ( n. F.) nicht anzuwenden ist, wenn die Kündigungsfristen vor dem 01.09.2001 durch Vertrag vereinbart worden sind, wie dies im vorliegenden Fall gegeben ist. Die Übergangsvorschrift des Artikel 229 § 3 Abs. 10 EGBGB wird nicht durch die Übergangsvorschrift des Artikels 229 § 5 Satz 2 EGBGB verdrängt.

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Die Kammer hat bezüglich der vorgenannten Entscheidung die Revision zugelassen, die auch von den damaligen Prozessparteien durchgeführt worden ist. Durch Urteil des Bundesgerichtshofes vom 06.04.2005 - VIII ZR 155/04 - ist das Urteil der Kammer als zutreffend bestätigt worden und damit rechtskräftig.

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Aus diesem Grunde bestand - um dies bereits schon vorweg hier auszuführen - auch keine Veranlassung die Revision wegen der besonderen Bedeutung der Sache und zur Wahrung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung zuzulassen.

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Die Beklagten waren jedoch berechtigt, einen Teilbetrag von 254,13 € hilfsweise aus der von ihnen gezahlten Miete für September 2003 von 882,-- € gegenüber dem der Klägerin zustehenden Anspruch zur Aufrechnung zu stellen.

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Da die Klägerin die Wohnung zum 01.09.2003 wieder vermietet hat, schuldeten die Beklagten die Miete für den Monat September 2003 nicht mehr. Insoweit wirkt sich der Ablauf der Kündigungsfrist zum 31.10.2003 nicht zu ihrem Nachteil aus.

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II.

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Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gemäß §§ 708 Nr. 10 i. V. m. 711, 713 ZPO.

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Streitwert für das Berufungsverfahren:

2.268,40 €