Oberlandesgericht Naumburg ()
Urteil vom 2015-04-29, Aktenzeichen 5 U 7/15

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 10. Dezember 2014 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Dieses und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 v.H. des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Der Streitwert für den Berufungsrechtszug beträgt 91.335,00 €.

Gründe

I.

1

Die Klägerin nimmt den beklagten Notar auf Schadensersatz in Anspruch, weil letzterer es im Rahmen der Beurkundung des Kaufs einer Eigentumswohnung pflichtwidrig unterlassen habe, sie als Käuferin vor der Beurkundung der Annahmeerklärung des Verkäufers darauf hinzuweisen, dass ihr vom Beklagten beurkundetes, nach kurzer Bindungsfrist fortbestehendes, aber jederzeit widerrufliches Angebot bereits erloschen gewesen sei.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

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Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass der Beklagte eine etwaige Unwirksamkeit des Angebots anhand der im Beurkundungszeitpunkt veröffentlichten Rechtsprechung und Literatur nicht habe erkennen müssen.

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Hiergegen wendet sich die Klägerin unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens mit ihrer Berufung.

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Die Klägerin beantragt,

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unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils

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1. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 91.335,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11. Januar 2014 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller Erklärung der Klägerin und ihres Ehemanns, J. St. , vor dem beauftragten Notar:

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"Wir sind eingetragene Eigentümer des im Objekt B. Straße 30 und 54/ H. Straße 1 in M. gelegene und im Grundbuch des Amtsgerichts Magdeburg von Magdeburg, Blatt ... , eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend aus einem 174/100.000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück des Amtsgerichts Magdeburg Grundbuch von Magdeburg, Blatt ... , Gemarkung Magdeburg, Flur ... , Flurstück ... zur Größe 9062 m2, Flur ... , Flurstück ... zur Größe von 850 m2, Flur ... , Flurstück ... zur Größe von 58360 m2, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2.3 in der B. Straße 30 und 54/H. Straße 1 des Aufteilungsplanes.

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Wir verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentum auf den Notar M. Sch. zu übertragen, frei von der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuches eingetragenen Grundschuld der Deutschen Kreditbank AG in Höhe von 91.800,00 €.

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Wir erteilen hiermit dem Notar M. Sch. die unwiderrufliche Vollmacht, in unserem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.

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Wir erteilen unser unwiderrufliches Einverständnis mit einer Weisung des Notars M. Sch. an den beauftragten Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundschuld der Deutschen Kreditbank AG in Höhe von 91.800,00 € zu verwenden.

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Wir bewilligen die Eintragung des Notars M. Sch. als Eigentümer.

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Wir verpflichten uns hier, sämtliche und jegliche weitere Willenserklärungen abzugeben, die notwendig sind, um den Notar M. Sch. das Eigentum an der vorbezeichneten Eigentumswohnung zu verschaffen.

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Der beauftragte Notar darf von dieser Erklärung nur Gebrauch machen, wenn die Verurteilungssumme auf seinem Notar-Anderkonto eingegangen ist.

15

Ein etwaiger überschießender Betrag ist an uns auszukehren."

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2. festzustellen, dass der Beklagte auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet ist, soweit die im Klageantrag zu 1 näher bezeichnete Wohnung betroffen ist und der Schaden mit dem Erwerb dieser Wohnung, ihren laufenden Unterhaltskosten und einer eventuell zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung zusammenhängt.

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Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

19

Er verteidigt die angefochtene Entscheidung.

II.

20

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Die Ausführungen des Landgerichts sind zutreffend. Ergänzend ist lediglich auf Folgendes hinzuweisen:

21

Der Beklagte hat nicht gegen seine aus §§ 4, 17 Abs. 2 BeurkG, 14 Abs. 2 BNotO folgenden Belehrungspflichten verstoßen, indem er die Annahme des Antrags des Klägers beurkundet sowie den Vertrag vollzogen und den Kläger nicht darauf hingewiesen hat, dass dessen Kaufvertragsangebot unwirksam war.

22

Zwar beinhalten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vorformulierte Vertragsklauseln mit über einen Zeitraum von vier Wochen hinausgehenden Bindungsfristen eine unangemessene Benachteiligung des Käufers und sind deshalb gem. § 308 Nr. 1 BGB unwirksam, es sei denn der Verkäufer kann ein schutzwürdiges Interesse geltend machen, hinter dem das Interesse des Käufers am baldigen Wegfall der Bindung zurücktreten muss (vgl. BGH, Urt. v. 11. Juni 2010, V ZR 85/09, Rn. 8, 12; Urt. v. 17. Januar 2014, V ZR 5/12, Rn. 7; jeweils zitiert nach juris). Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Klauseln in AGB, wonach das Angebot des Käufers unbefristet fortbesteht und vom Verkäufer jederzeit angenommen werden kann, auch dann mit § 308 Nr. 1 AGB unvereinbar ist, wenn das Angebot nicht bindend, sondern widerruflich ist (vgl. BGH, Versäumnisurt. v. 07. Juni 2013, V ZR 10/12, Rn. 18 ff).

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Jedenfalls letzteres war für den Beklagten im Zeitpunkt der Beurkundung aber nicht erkennbar, denn bis dahin gab es die oben zitierte höchstrichterliche Rechtsprechung noch nicht, sondern lediglich Spezialliteratur zum AGBG (vgl. Herrler, DNotZ 2013, 887, 891 mit Fn. 15) sowie ein Urteil des OLG Dresden vom 16. Juni 2003, wonach eine formularmäßige Bindungsfrist von mehr als vier Wochen beim Kauf einer Eigentumswohnung gegen § 10 Nr. 1 AGBG (heute § 308 Nr. 1 BGB) verstößt (MittBayNot 2005, 303 = NotBZ 2004, 356). Mit der Problematik der Annahmefähigkeit eines widerruflich fortbestehenden Angebots hatte sich hingegen allein Thode befasst (ZNotP 2005, 162, 165), wobei er sich wohl nicht einmal gegen eine entsprechende ausdrückliche vertragliche Regelung, sondern lediglich gegen eine entsprechende ergänzende Auslegung einer unangemessen langen und damit unwirksamen Bindungsfrist gewandt hatte (vgl. Herrler, a.a.O., S. 893). Demnach bestand bereits vor der oben zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 11. Juni 2010 zwar Einvernehmen darüber, dass eine formularmäßige Bindungsfrist im Regelfall nicht länger als vier bis maximal sechs Wochen sein darf, was der Beklagte hier auch beachtet hat. Gegen eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung einer kurzen Bindungsfrist mit einer sich anschließenden fortbestehenden Annahmefähigkeit bei freier Widerruflichkeit wurden hingegen keine Bedenken erhoben; jedenfalls spiegelten sich diese nicht ansatzweise in den Gestaltungsempfehlungen der Notarliteratur wider (vgl. Herrler, a.a.O., S. 891-893, m.w.N.).

24

Vor diesem Hintergrund würde es eine Überspannung der an einen Notar zu stellenden Sorgfaltspflichten darstellen, wenn man ihm abverlangen wollte, im Hinblick auf allenfalls eine einzige in Richtung der späteren höchstrichterlichen Rechtsprechung interpretierbare Literaturstimme, welche bis dahin keinen Eingang in die Gestaltungsempfehlungen der Notarliteratur gefunden hatte, von einer entsprechenden Beurkundung abzusehen bzw. den Käufer darauf hinzuweisen, dass sein Angebot (möglicherweise) unwirksam ist.

25

Insoweit vermag sich der Senat auch nicht der Auffassung des OLG Celle anzuschließen, wonach es "auf der Hand gelegen" habe, dass eine Regelung, nach der "die Annahmefähigkeit eines nach Ablauf der Antragsfrist erloschenen Angebots bis zu einem ausdrücklichen Widerruf bestehen bleiben sollte, mit den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar sein konnte und die Wirksamkeit einer entsprechenden Vertragsklausel mithin höchst zweifelhaft" gewesen sei (Urt. v. 05. Oktober 2012, 3 U 42/12, Rn. 64, zitiert nach juris). Insoweit handelt es sich nämlich um eine erst im Nachhinein angestellte Betrachtung, bei der man naturgemäß immer klüger ist (vgl. Herrler, a.a.O., S. 891).

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An der Beurteilung durch den Senat würde es auch nichts ändern, wenn die Bayerische Notarkammer entsprechend dem Vortrag des Klägers bereits im Jahre 1994 darauf hingewiesen hätte, dass eine systematische Aufspaltung der Beurkundung von Angebot und Annahme wegen Umgehung der Belehrungspflicht unzulässig ist. Wie sich der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entnehmen lässt, können in Konstellationen wie der vorliegenden nämlich sowohl der Käufer als auch der Verkäufer durchaus ein schutzwürdiges Interesse an einer derartigen Vertragsgestaltung haben, welches im Einzelfall sogar die Vereinbarung einer über vier Wochen hinausgehenden Bindungsfrist rechtfertigen kann (vgl. BGH, Urt. v. 11. Juni 2010, V ZR 85/09, Rn. 9; Urt. v. 17. Januar 2014, V ZR 5/12, Rn. 7).

III.

27

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gem. §§ 708 Nr. 10, 709 S. 2, 711 ZPO.

28

Die Revision ist zuzulassen, weil im Hinblick auf die Abweichung des Senats von der Rechtsprechung des OLG Celle die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO).

29

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde gem. §§ 43 Abs. 1, 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 GKG, 3 ZPO festgesetzt.