Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1997-01-08, Aktenzeichen 11 U 1O9/96
ECLI:DE:OLGK:1997:0108.11U1O9.96.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

2

Die Kläger machen mit der Klage Schadensersatz und
Rückabwicklung eines mit dem Beklagten am 28. 1. 1993 geschlossenen
notariellen Vertrages über den Erwerb einer Eigentumswohnung
geltend.

3

Bei Abschluß dieses notariellen Kaufvertrages ließ sich der
Beklagte durch den Zeugen A. H. vertreten, dem er u.a. die
Veräußerung und Vermarktung der Wohnung übertragen hatte. Der Zeuge
betrieb eine "Wirtschaftsberatung", die unter Mitwirkung der Zeugin
S. die Kläger als Kaufinteressenten gewann.

4

Der Zeuge H. hatte für das Objekt ein Verkaufsprospekt
entwickelt, das eine Beispielsrechnung über den finanziellen
Aufwand in der Erwerbsphase und der Mietphase für die Wohnung bei
vollständiger Fremdfinanzierung zum Gegenstand hatte. Diese
Beispielsrechnung legte eine Steuerbelastung von 4O % zugrunde. Für
die Erwerbsphase kam sie danach zu einem Überschuß von 9.6O5,OO DM.
Für die Mietphase wurde eine "Liquiditätsunterdeckung" nach Steuern
und vor Tilgung in Höhe von 1.493,OO DM pro Jahr errechnet. Bei
ihren Beratungsgesprächen mit den Klägern hielt sich die Zeugin S.
an die aus dem Prospekt ersichtlichen Angaben.

5

Die Wirtschaftsberatung H. wandte sich wegen des Erwerbs von
Eigentumswohnungen gezielt auch an Bevölkerungskreise mit geringem
oder mittlerem Einkommen (u. a. 11 U 88/96, 11 U 89/96 und 11 U
1O4/96).

6

Insbesondere wurden u.a. in den neuen Bundesländern gezielt
Käufer gesucht, wie dem Senat aus mehreren Parallelverfahren
bekannt ist.

7

Der Beklagte hatte das hier streitige Objekt zu einem Kaufpreis
von 6OO,OO DM pro Quadratmeter erworben und 1992 vertreten durch
den Zeugen H. in Eigentumswohnungen aufteilen lassen. Der mit den
Klägern vereinbarte Kaufpreis für die 62,66 qm große Wohnung lag
bei 143.366,00 DM.

8

In den genannten Parallelverfahren hat der Vermarktungsaufwand
der Wirtschaftsberatung H. bei 3O % des Gesamtkaufpreises
gelegen.

9

Unmittelbar vor dem Termin zur notariellen Beurkundung des
Kaufvertrages am 28. 1. 1993 hat der Zeuge H. den Klägern ein
"Merkblatt" übergeben, dessen Kenntnisnahme diese quittierten. In
dem "Merkblatt" wurde u. a. darauf hingewiesen, daß es sich bei dem
Objekt um eine "langfristige Anlage" handele. Auch die Möglichkeit
der Zinserhöhung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist und die
Notwendigkeit einer Instandhaltungsrücklage wird darin
angesprochen. Schließlich wurde in dem "Merkblatt" eine
"persönliche Unterdeckung" für die Kläger vor Steuern und ohne
Tilgung von ca. 272,OO DM monatlich errechnet.

10

Die Kläger haben die Auffassung vertreten, das Verkaufsprospekt
sei in mehrerlei Hinsicht unzureichend. Es werde nicht erläutert,
daß die darin aufgeführten Werbungskosten zunächst finanziert
werden müßten. Fehlerhaft sei auch, daß für die Vermietungsphase
bei der Berechnung der Belastung der Nominalzins zugrundegelegt
worden sei. Ein Hinweis auf das Zinsrisiko nach Ablauf der
Zinsbindungsfrist oder eine Berechnung der dann anfallenden Kosten
fehle.

11

Der Kläger habe für die unzureichenden Angaben in dem Prospekt
des Zeugen H. sowie die unzureichende Beratung durch die vom Zeugen
H. eingesetzte Vermittlerin, die Zeugin S., einzustehen.

12

Die Kläger haben darüber hinaus ausgeführt, der Prospekt sei
insbesondere deshalb unzureichend gewesen, weil er keine Auskunft
darüber gegeben habe, welche finanziellen Belastungen genau auf sie
zukommen würden. Zu einer derartigen auf die konkrete Einkommens-
und Vermögenssituation bezogenen Beratung sei der Zeuge H. und die
für ihn tätige Zeugin S. verpflichtet gewesen.

13

Die Kläger haben beantragt,

14

den Beklagten zu verurteilen,

15

an die Kläger zu Händen eines von den
Klägern zu beauftragenden Notars 165.OOO,OO DM nebst 4 % Zinsen
seit dem 3O. 12. 1995 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abbgabe folgender
notarieller Erklärung der Kläger vor dem beauftragten Notar:

16

"Wir sind eingetragene Eigentümer der
im Objekt E in Eschweiler gelegenen, im Grundbuch des Amtsgerichts
Eschweiler von Eschweiler, Blatt X verzeichneten Eigentumswohnung
Nr. 1.

17

Wir verpflichten uns hiermit das
vorbezeichnete Wohnungseigentum auf Herrn M. R. zu übertragen, frei
von der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuch eingetragenen
Grundschuld der Commerzbank, Filiale Aachen in Höhe von 165.OOO,OO
DM. Wir erteilen hiermit dem Herrn M. R. die Vollmacht, in unserem
Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die
Auflassung zu erklären.

18

Wir erklären unser Einverständnis mit
einer Weisung des Herrn R. an den unterzeichneten Notar, den
eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des
Grundbuchs eingetragenen Grundschuld der Commerzbank, Filiale A.,
zu verwenden.

19

Wir bewilligen die Eintragung des Herrn
M. R. als Eigentümer unter der aufschiebenden Bedingung, daß
Zahlungseingang in Höhe des durch die Klage geforderten Betrags auf
dem Konto des unterzeichneten Notars erfolgt. Der nach Ablösung der
Grundschuld überschießende Geldbetrag ist an uns zu zahlen.

20

Der Beklagte hat beantragt,

21

die Klage abzuweisen.

22

Er hat die Auffassung vertreten, der Prospekt sei in jeder
Hinsicht einwandfrei. Die Beratung der Kläger entsprechend dem
Prospekt habe genügt. Er hat im übrigen die Einrede der Verjährung
erhoben.

23

Durch Urteil vom 14. 3. 1996 hat das Landgericht Aachen den
Beklagten antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Es hat einen
Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß bejaht. Die
Beratungspflichtverletzung des Zeugen H. hat es u.a. darin gesehen,
daß eine auf die Einkommens- und Vermögenssituation der Kläger
bezogene Rentabilitätsberechnung verabsäumt worden ist. Für diese
unvollständige Aufklärung habe der Beklagte gemäß § 278 BGB
einzustehen.

24

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das angegriffene Urteil
(Bl. 193 bis 2O3 d. A.) Bezug genommen.

25

Gegen dieses ihm am 17. 4. 1996 zugestellte Urteil hat der
Beklagte am 13. 5. 1996 Berufung eingelegt. Nach Verlängerung der
Berufungsbegründungsfrist durch Verfügung des Vorsitzenden bis zum
13. 7. 1996 hat er das Rechtsmittel mit am 9. 7. 1996 eingegangenen
Schriftsatz begründet.

26

Der Beklagte vertritt die Auffassung weder nach dem Prospekt
noch in den mündlichen Erörterungen mit der Zeugin S. seien den
Klägern unzutreffende Zusicherungen über die Beschaffenheit der
Eigentumswohnung gemacht worden. Dies träfe auch auf deren Wert zu,
der nicht Gegenstand des Prospekts oder der Vorgespräche gewesen
sei.

27

Das Landgericht habe die inhaltlichen Anforderungen an den
Verkaufsprospekt überspannt. Eine konkrete Rentabilitätsberechnung
sei nicht gefordert gewesen. Die im Prospekt enthaltene
Beispielsrechnung beruhe zum Teil auf ungünstigeren Annahmen, als
die von den Klägern gewählte Finanzierung. Im übrigen habe das im
Notartermin überreichte Merkblatt, in dem eine monatliche Belastung
der Kläger von ca. 272,OO DM ausgewiesen sei, hinreichende Angaben
enthalten.

28

Der Beklagte beantragt,

29

das angefochtene Urteil abzuändern und
die Klage abzuweisen.

30

Die Kläger beantragen,

31

die Berufung zurückzuweisen.

32

Sie verteidigen das landgerichtliche Urteil und behaupten, der
Beklagte habe die Eigentumswohnung billig eingekauft und überteuert
an die Kläger weiter veräußert. Hierbei habe man sich die
Unerfahrenheit der gezielt in den neuen Bundesländern
angesprochenen Erwerber zu Nutze gemacht.

33

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den vorgetragenen
Inhalt der Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

34

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

35

Die in förmlicher Hinsicht unbedenkliche Berufung hat in der
Sache keinen Erfolg.

36

Das Landgericht hat den Beklagten zu Recht zur Zahlung Zug um
Zug gegen "Rückauflassung" verurteilt. Den Klägern steht gegen den
Beklagten ein Schadensersatzanspruch auf Rückabwicklung des
Kaufvertrages aus Verschulden bei Vertragsschluß in Verbindung mit
§ 278 BGB zu.

37

Nach ständiger Rechtsprechung (BGH NJW 1982, 1O95; NJW 1983,
173O (1731)) trifft den Anlagevermittler gegenüber dem Erwerber die
Pflicht, über alle Umstände, die für die Investition erkennbar von
wesentlicher Bedeutung sind, wahrheitsgemäß, sorgfältig und
vollständig Auskunft zu erteilen. Der Umfang der Beratungs- und
Auskunftspflicht hängt dabei entscheidend von den auf Seiten des
Geschäftsgegners vorauszusetzenden Kenntnissen und den mit dem
Geschäft verbundenen Risiken ab. Der im vorliegenden Fall
bestehenden Verpflichtung zur eingehenden Beratung der Kläger ist
die H. Vermögensberatung und die Zeugin S. nach dem unstreitigen
Parteivorbringen nicht hinreichend nachgekommen. Das unmittelbar
vor dem Notartermin übergebene "Merkblatt" ändert daran nichts.

38

1.

39

Wer gezielt Unerfahrene für risikoreiche Immobilienanlagen mit
erheblich finanzieller Tragweite wirbt, ist in einem gesteigerten
Maße zur Beratung und Aufklärung verpflichtet. Dies gilt
insbesondere für den Zeugen H. und seine Zuarbeiter, die gerade
unter der Firmenbezeichnung "Wirt-schaftsberatung" ihre Geschäfte
betrieben.

40

a.

41

Wie das Landgericht zu Recht entschieden hat wurde die
Beratungspflicht jedenfalls dadurch verletzt, daß eine auf die
wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Kläger bezogene
Rentabilitätsberechnung nicht erstellt wurde. Für die Kläger war
das Ziel des Geschäfts nämlich erkennbar eine steuerlich
begünstigte Kapitalanlage, die nur eine ihren Einkommens- und
Vermögensverhältnissen angemessene, geringe monatliche Belastung
mit sich bringen durfte. Nach der dem Kreditvertrag
zugrundegelegten Selbstauskunft verfügte der Kläger über ein
Nettoeinkommen von 2.458,OO DM die Klägerin über ein solches von
1.286,OO DM monatlich. Vermögen war nicht vorhanden. Bei diesem
wirtschaftlichen Hintergrund und der daraus folgenden für den
Zeugen H. und die Zeugin S. erkennbaren Interessenlage der Kläger
bedurfte es angesichts der Risiken des Geschäfts einer eingehenden
Beratung zu den konkreten wirtschaftlichen Folgen im Erwerbsjahr
und in den Folgejahren. Der Prospekt, der von einem Steuersatz von
4O % ausgeht, genügt insofern nicht. Er vermittelt im Gegenteil
insgesamt den Eindruck, als könne die hier streitige Immobilie ohne
nennenswerte monatliche Zuzahlung voll finanziert werden. Es mag
letztlich dahinstehen, ob die in dem Prospekt angestellte
Berechnung in sich folgerichtig ist. Da ihre Einkommens- und
Vermögensverhältnisse ganz anders lagen als in der
Beispielsrechnung mußte bei den in steuerlichen Dingen unerfahrenen
Klägern ohne nähere Erläuterung die wirtschaftliche Tragweite des
Geschäfts unklar bleiben. Unstreitig haben die Kläger erstmals im
Erwerbsjahr 1993 eine Einkommenssteuererklärung abgegeben. Die
steuerlichen Wirkungen eines Immobilienkaufs konnten die Kläger,
die als ehemalige DDR-Bürger über einen anderen Erfahrungshorizont
verfügten, ohne nähere Erläuterung nicht überblicken.

42

b.

43

Daneben wird in dem Prospekt nicht mit der gebotenen
Deutlichkeit auf weitere Risiken des Geschäfts hingewiesen. Zu
Recht hat das Landgericht es im vorliegenden Fall als
Beratungsfehler angesehen, daß trotz der beengten wirtschaftlichen
Verhältnisse der Kläger kein Hinweis auf die nach Ablauf der
fünfjährigen Zinsbindung mögliche höhere Zinsbelastung erfolgte. Es
kann offenbleiben, ob derartige Erläuterungen bei Anlageberatungen
regelmäßig geboten sind. Jedenfalls dann, wenn sich für den
kundigen Berater -wie im vorliegenden Fall- aufdrängt, daß nach
Ablauf der Bindungsfrist finanzielle Probleme entstehen, die dem
Anleger nicht ohne weiteres bewußt sein müssen, bedarf es
eingehender Hinweise auf die Risiken.

44

c.

45

Darüber hinaus ist die Beispielsberechnung auch deshalb
unvollständig und für die Immobilienfragen zum Zeitpunkt des
Vertragsschlußes unerfahrenen Kläger deshalb irreführend, weil
jedweder Hinweis auf die Notwendigkeit einer
Instandhaltungsrücklage für anfallende Reparaturen der über 2O
Jahre alten Immobilie fehlt.

46

2.

47

Die Mängel der Beratung werden nicht dadurch ausgeglichen, daß
der Zeuge H. unmittelbar vor dem Notartermin den Klägern ein
"Merkblatt zur Beratung beim Erwerb einer Kapitalanlage" übergab
und sich die Kenntnisnahme quittieren ließ.

48

Zwar sind in diesem formularmäßigen Merkblatt Hinweise zum
Risiko der Zinsentwicklung nach Ablauf der Zinsbindung und zur
Notwendigkeit einer Instandhaltungsrücklage enthalten. Auch wird
erstmals die "persönliche Unterdeckung" der Kläger (vor Steuern und
ohne Tilgung) konkret auf ca. 272,OO DM monatlich berechnet.

49

Da das Formular indessen überwiegend Angaben enthält, die auf
die Kläger nicht zutreffen, entfaltet es nicht die nötige, der
wirtschaftlichen Bedeutung und Risikolage des Geschäfts angemessene
Warnfunktion.

50

Den Klägern mußte zudem Gelegenheit gegeben werden, die
weitreichenden Folgen des Kaufs, dem Wert des Kaufgegenstandes
entsprechend, in Ruhe zu prüfen. Die Vorlage eines Formulars
unmittelbar vor dem Notartermin, zu dem sie über 5OO Kilometer
angereist waren, ist nicht ausreichend. Der Berater H. hat sich
vielmehr treuwidrig die Situation der Kläger nach der Anreise zum
Notartermin zu Nutze gemacht, um sich die Unterschrift unter eine
formularmäßige Erläuterung zu verschaffen. Es ist nämlich kein
Grund ersichtlich, warum die in dem Formular enthaltenen Hinweise
nicht bereits zu einem ganz frühen Zeitpunkt, als sich die Kläger
noch nicht in Zugzwang gesetzt hatten, gegeben worden sind. Vor dem
Notartermin mußten die Kläger auf derartiges nicht gefaßt sein.
Ihnen gleichwohl überraschend bis dahin verabsäumte Hinweise zu
geben und Unterschriften abzunötigen, ist als widersprüchliches
Verhalten nach § 242 BGB rechtlich unbeachtlich.

51

3.

52

Die Beratungspflichtverletzung des Zeugen H. und der für ihn
handelnden Zeugin S. sind dem Beklagten zurechenbar. Der Beklagte
hat die "Wirtschaftsberatung" H. mit der Vermarktung seiner
Immobilie beauftragt. Der Zeuge H. ist damit als Erfüllungsgehilfe
des Beklagten hinsichtlich der Verkaufsbemühungen anzusehen.

53

Die Zurechnung des Verhaltens von Erfüllungsgehilfen wird nicht
dadurch berührt, daß sich die "Wirtschaftsberatung" H. weiterer
Hilfsperson bei der Vermarktung bediente. Ob diese selbständig oder
arbeitsrechtlich abhängig tätig wurden, kann dahinstehen. Für die
Zurechnung gemäß § 278 BGB ist nämlich die vertragliche Beziehung
zum Geschäftsherrn unerheblich (Palandt-Heinrichs, BGB, 55.
Auflage, § 278 Rdnr. 7). Es genügt vielmehr, daß die Hilfsperson
mit Wissen und Wollen bei der Erfüllung einer dem Geschäftsherrn
obliegenden Verbindlichkeit tätig wurde. Die den Verkäufer
unmittelbar treffenden Hinweispflichten wurden hier von den
verschiedenen für ihn und mit seinem Wissen handelnden Berater und
Vermarkter nicht ordnungsgemäß wahrgenommenen.

54

4.

55

Nach der ständigen Rechtsprechung ist bei der Verletzung von
Aufklärungs- und Beratungspflichten nach dem ersten Anschein davon
auszugehen, daß bei ordnungsgemäßer Aufklärung der Vertrag nicht
geschlossen worden wäre. Es wäre vor diesem Hintergrund Sache des
Beklagten gewesen, Umstände darzutun, die im vorliegenden Fall die
Annahme begründen könnten, die Kläger hätten in jedem Fall die hier
streitige Immobilie erworben. Insoweit ist indessen nichts
vorgetragen.

56

5.

57

Der Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluß
ist gemäß § 249 BGB darauf gerichtet, den Zustand wieder
herzustellen, der ohne die Pflichtverletzung bestanden hätte. Im
vorliegenden Fall bedeutet dies die Rückabwicklung des
Kaufvertrages.

58

Eine Zahlungsverpflichtung Zug-um-Zug gegen Rückauflassung
besteht demnach in Höhe des vereinbarten Kaufpreises. Darüber
hinaus ist den Klägern ein Schaden auch dadurch entstanden, daß sie
zur Finanzierung des Objekts und der Erwerbsnebenkosten einen den
Kaufpreis übersteigenden Kredit in Anspruch genommen haben.

59

Der von den Klägern geltend gemachte Schadensersatzanspruch ist
nicht unter dem Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung gemindert.
Insbesondere kann nicht von vornherein angenommen werden, daß bei
einer wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung die ihnen zugekommene
steuerliche Entlastung vor dem Hintergrund der vertragsbedingten
erheblichen Unkosten einen Vermögenszuwachs gebracht hat.

60

6.

61

Der Anspruch auf zuerkannten Zinsen ergibt sich unter dem
Gesichtspunkt des Verzuges aus § 291 BGB.

62

7.

63

Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 97 Abs.
1, 7O8 Nr. 1O, 711 ZPO.

64

Streitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer für den
Beklagten: 165.OOO,OO DM