Verwaltungsgericht Arnsberg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-11-15, Aktenzeichen 14 K 5237/02
ECLI:DE:VGAR:2004:1115.14K5237.02.00

Tenor

Die Bescheide des Beklagten vom 10. November 2000 in der
Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 6. Dezember 2002
werden aufgehoben, soweit die gegen den Kläger festgesetzten
Ausgleichsbeträge folgende Beträge übersteigen:
12.325,00 DM (6.301,67 Euro) für das Flurstück 317,
11.925,00 DM (6.097,16 Euro) für das Flurstück 420 und
325,00 DM (166,17 Euro) für das Flurstück 1432.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Verfahrens tragen der Kläger 29 Prozent
und der Beklagte 71 Prozent.

Die Berufung wird zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Der Kläger wendet sich gegen seine Heranziehung zu einem
sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag. Er ist Eigentümer des 983 qm großen
Grundstücks Gemarkung G. Flur 13 Flurstücke 317, 420 und 1432, welches
mit dem zweigeschossigen Geschäftshaus Bahnhofstraße 44 bebaut ist. Das
Grundstück lag im Sanierungsgebiet "Stadtmitte I E" der Stadt G. . Die
Sanierung erfasste einen Bereich, der sich auf einer Länge von etwa 250 Metern
südostwärts der C1.-------straße erstreckte und in Richtung Südosten eine
Ausdehnung von bis zu 130 Metern hatte. Das Gelände wurde ursprünglich
erschlossen durch die von der C1.-------straße nach Südosten abzweigende Straße
"B1. T. ", die in ihrem weiteren Verlauf nach Süden verschwenkte, sowie
durch zwei Stichwege, über die unter anderem ein größeres Fabrikgelände (Firma
T1. -C2. ) erreicht werden konnte. Das Industriegelände erstreckte sich im
Nordwesten bis zur C3.------straße und in Richtung Südosten bis zum Rand des
Bebauungszusammenhanges. In der Nachbarschaft dieses Betriebes waren entlang
der C3.------straße überwiegend gemischt genutzte Grundstücke anzutreffen,
während im Hintergelände beiderseits der Straße "B1. T. " auch reine
Wohnnutzung stattfand. Das fragliche Gebiet wurde von dem im Wesentlichen
parallel zur C3.------straße verlaufenden Gewässer "X1. " durchzogen, das
allerdings in weiten Bereichen seit Jahrzehnten überbaut war, unter anderem von
dem bereits angesprochenen Industriebetrieb und auch von weiteren Gebäuden
entlang der C3.------straße .

3

In seiner Sitzung vom 30. Mai 1974 beschloss der Rat der Stadt G. auf der
Grundlage von § 4 des damaligen Städtebauförderungsgesetzes (StBFG) die
vorbereitenden Untersuchungen für das künftige Sanierungsgebiet "Stadtmitte".
Gegenstand des Beschlusses, der sämtliche betroffenen Grundstücke nach
Gemarkung, Flur und Flurstück aufzählt, war allerdings nicht die Flur 13, in welcher
der Grundbesitz des Klägers liegt. Mit der Durchführung der Untersuchungen wurde
die Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen (LEG) betraut, die ihre
Ergebnisse im Mai 1976 vorlegte. Die LEG hatte in diesem Zusammenhang auch die
Verhältnisse in der Flur 13 untersucht; nach den Feststellungen der LEG war das
Gelände der inzwischen erloschenen Firma T1. -C2. zum damaligen Zeitpunkt
bereits "öffentlicher Grundbesitz".

4

B1. 16. Juni 1976 beschloss der Rat der Stadt G. die "Satzung über die
förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes 'Stadtmitte I E' der Stadt G. ",
die mit Verfügung des Regierungspräsidenten Arnsberg vom 5. Oktober 1976
genehmigt wurde. Zuvor hatte die Stadt G. das Verfahren zur Aufstellung des
Bebauungsplans Nr. 43 "Stadtmitte I E" eingeleitet. Die Veröffentlichung des Plans
gem. § 12 des damaligen Bundesbaugesetzes (BBauG) erfolgte am 26. Juli 1977.
Mit Urteil vom 8. März 1983 - 7 a NE 32/77 - stellte das Oberverwaltungsgericht für
das Land Nordrhein-Westfalen die Nichtigkeit des Bebauungsplans fest, weil die von
der Stadt G. gewählte Form der Schlussbekanntmachung nicht die
erforderliche Anstoßwirkung entfaltet habe. Die von den damaligen Antragstellern
ebenfalls angegriffene Sanierungssatzung wurde vom Oberverwaltungsgericht
indessen ausdrücklich gebilligt. Später betrieb die Stadt G. eine
Neubeplanung des Gebiets. Hierzu stellte sie den Bebauungsplan Nr. 43 a
"Neufassung - Stadtmitte I E" auf, der den Bereich südostwärts der C3.------straße
und nordostwärts der Straße "B1. T. " als Kerngebiet sowie den Bereich
südwestlich der Straße "B1. T. " als Mischgebiet ausweist. Ferner wird eine
Erschließungsstraße "M. " festgesetzt, die von der Straße "B1. T. " im
Wesentlichen nach Nordosten abzweigen und unweit des Grundstücks des Klägers
an einem Wendeplatz enden soll. Entlang dieser Straße wie auch auf weiteren nicht
überbaubaren Flächen sind zahlreiche Stellplätze dargestellt. Die vorhandene
Bebauung, namentlich das Geschäftshaus des Klägers, befindet sich auf durch
Baugrenzen festgesetzten überbaubaren Flächen, und zwar auch insoweit, als die
vorhandene Bebauung die "X1. " überdeckt. Mittlerweile ist das Gelände durchweg
plangemäß bebaut. B1. Standort der ehemaligen Fabrik ist ein sogenanntes
"Geschäftszentrum" entstanden, welches im Erdgeschoss Ladenlokale und in den
Obergeschossen freiberufliche Nutzungen aufnimmt. Die Andienung der Läden kann
über die Straße "M1. " erfolgen, deren Verkehrsfläche im Übrigen bis an die
rückwärtige Grenze des Grundstücks des Klägers reicht, so dass auch das dort
angesiedelte Geschäft über diese Straße erreicht werden kann.

5

B1. 30. April 1998 beschloss der Rat der Stadt G. die Aufhebung der
Sanierungssatzung; der Beschluss wurde am 20. Mai 1998 veröffentlicht. Bereits in
den Jahren 1994 und 2000 hatte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im
Kreis T2. -X2. Wertgutachten für das fragliche Sanierungsgebiet erstellt mit
dem Ziel, die Anfangs- und Endwerte im Sinne von § 154 Abs. 2 des
Baugesetzbuches (BauGB) zu ermitteln. In seinem Gutachten vom 23. Februar 2000
hatte der Ausschuss für das Grundstück des Klägers zum Stichtag 21. Mai 1998 eine
sanierungsbedingte Wertsteigerung von 175,00 DM auf 205,00 DM je qm
angenommen.

6

Mit Schreiben vom 24. Mai 2000 teilte der Beklagte dem Kläger mit, es sei
beabsichtigt, für seinen Grundbesitz einen Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB zu
erheben. Wegen der Höhe des voraussichtlich zu zahlenden Betrages verwies er auf
das Wertgutachten des Ausschusses vom 23. Februar 2000.

7

Unter dem 26. Mai 2000 meldete sich der Kläger bei dem Beklagten und machte
geltend: Sein Grundstück habe in den letzten zehn Jahren keine Wertsteigerung
erfahren, sondern drastische Wertminderungen, namentlich durch die Ansiedlung
eines Globus-Kaufhauses, den Wegzug eines Aldi-Marktes, die Einrichtung eines
Lidl-Marktes mit einer daneben gelegenen Verkaufsstelle sowie die Ansiedlung
weiterer großflächiger Betriebe auf der sogenannten X3. .

8

Mit drei Bescheiden vom 10. November 2000 setzte der Beklagte für den
Grundbesitz des Klägers einen Ausgleichsbetrag in Höhe von insgesamt
29.490,00 DM fest. Hierbei hatte er angenommen, jedes der drei dem Kläger
gehörenden Flurstücke habe durch die Sanierung eine Wertsteigerung von
175,00 DM/qm auf 205,00 DM/qm erfahren.

9

Gegen diese Entscheidung erhob der Kläger mit Schreiben vom 23. November
2000 Widerspruch, zu dessen Begründung er sich auf seine Ausführungen im
Anhörungsverfahren bezog.

10

Aufgrund der entsprechenden Rechtsbehelfe eines anderweitig
sanierungsbetroffenen Eigentümers ordnete die seinerzeit zuständige 13. Kammer
des erkennenden Gerichts mit Beschluss vom 2. März 2001 - 13 L 1770/00 - die
aufschiebende Wirkung des in jener Sache erhobenen Widerspruchs an. Mit
eingehenden Ausführungen begründete das Gericht seine Ansicht, das Gutachten
des Ausschusses vom 23. Februar 2000 sei fehlerhaft und könne keine taugliche
Grundlage für die Wertfestsetzung sein. Daraufhin setzte der Beklagte mit Bescheid
vom 30. März 2001 auf der Grundlage von § 80 Abs. 4 der
Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) die Vollziehung der angefochtenen Bescheide
aus.

11

In der Folgezeit untersuchte der Gutachterausschuss erneut die
Bodenwertsteigerungen in dem fraglichen Sanierungsgebiet. In seiner Sitzung vom
16. Mai 2002 beschloss er das Gutachten Nr. 1155/2002 über die "Basiswerte als
besondere Bodenrichtwerte". B1. 6. September 2002 beschloss der Ausschuss
ferner das Gutachten Nr. 1158/2002 betreffend die Ermittlung des Anfangs- und des
Endwertes im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB für den Grundbesitz des Klägers.
Hierbei gelangte der Gutachterausschuss zu der Auffassung, der Wert des
Grundstücks habe sich sanierungsbedingt von 140,00 DM/qm auf 175,00 DM/qm
erhöht.

12

Mit drei Widerspruchsbescheiden vom 6. Dezember 2002 änderte der Beklagte
die angefochtenen Bescheide vom 10. November 2000 dergestalt, dass er nunmehr
eine Wertsteigerung in Höhe von 35,00 DM/qm annahm, so dass sich ein
Ausgleichsbetrag in Höhe von 34.405,00 DM entsprechend 17.591,00 Euro
ergab.

13

B1. 31. Dezember 2002 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben. Zur
Begründung trägt er im Wesentlichen vor: Bei der Anwendung des § 154 BauGB
dürften nur sanierungsbedingte Werterhöhungen berücksichtigt werden. Der Betrieb
T1. -C2. sei schon 1974 in Konkurs gegangen und stillgelegt worden, während
die Sanierungssatzung aus dem Jahre 1976 stamme. Es habe auch keine Alternative
zum Abriss der industriellen Bausubstanz gegeben, weil schon nach damaliger
Auffassung in dem fraglichen Umfeld eine Neubelebung des Betriebes nicht zulässig
gewesen sei. Das Gelände habe durch die neue Bodennutzung auch keine
Aufwertung erfahren. Das neu errichtete Einzelhandelszentrum hätte nach § 34
BauGB auch ohne Bauleitplanung genehmigt werden können. Im Übrigen sei dessen
Ansiedlung nicht werterhöhend. Ein großflächiger Einzelhandel sei für eine
Wohnnutzung wertmindernd, während sich für den Einzelhandel wegen der
Konkurrenzsituation ebenfalls kein Vorteil ergebe. Eine "Zentrumsfunktion" sei nicht
eingetreten; eine solche sei auch gar nicht gewollt gewesen. Eine Wertverbesserung
sei schließlich nicht dadurch eingetreten, dass nunmehr die Erschließungsanlage
"M1. " vorhanden sei. Dass er - der Kläger - insoweit Aufwendungen erspart
habe, dürfe bei der Ermittlung des Wertzuwachses des Grundstücks nicht
berücksichtigt werden. Etwas anderes gelte nur im Falle einer Ersterschließung,
durch welche die Qualität eines Grundstücks von Rohbauland in Bauland wechsele.
Das Anrechnen fiktiver Erschließungsbeiträge sei im Rahmen von § 154 Abs. 1
Satz 2 BauGB unzulässig. Das Einkaufszentrum "M1. " habe keine
Werterhöhung mit sich gebracht sondern eher eine Minderung des
Grundstückswerts. Der Umsatz in seinem Geschäft habe sich halbiert. Im Übrigen
setzt sich der Kläger näher mit den Gutachten auseinander, die den angefochtenen
Bescheiden zugrunde liegen. Auf die einschlägigen Überlegungen wird das Gericht
sogleich im Rahmen der Entscheidungsgründe eingehen.

14

Der Kläger beantragt,

15

die Bescheide des Beklagten vom 10. November 2000 in der
Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 6. Dezember 2002
aufzuheben.

16

Der Beklagte beantragt,

17

die Klage abzuweisen.

18

Er erläutert eingehend die Wertermittlung, namentlich die Festlegung des
Stichtages auf den 21. Mai 1998 und die Ermittlung der Anfangswerte nach dem
Stand des 30. Mai 1974, weil seinerzeit mit der Sanierung begonnen worden sei. Im
Übrigen führt der Beklagte - zusammengefasst - aus: Durch die Herstellung von
Erschließungsanlagen erhöhe sich auch der Bodenwert. Wenn ein Grundstück noch
mit Beiträgen und Abgaben zu belasten sei, weise es einen entsprechend geringeren
Bodenwert auf. Die Beseitigung der Firma T1. -C2. sei durchaus eine Folge
der Sanierung. Auch durch die rückwärtige Erschließung des Grundstücks des
Klägers habe sich eine Werterhöhung eingestellt, weil das Grundstück in den Vorteil
der Beitragsfreiheit komme.

19

In Ausführung des Beschlusses vom 13. Februar 2004 hat der Berichterstatter
die örtlichen Verhältnisse am 5. April 2004 in Augenschein genommen. Wegen der
hierbei getroffenen Feststellungen wird auf den Inhalt der Niederschrift (Blätter 69 bis
75 der Gerichtsakte) verwiesen.

20

Wegen weiterer Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der
Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

21

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

22

Die nach § 42 Abs. 1 VwGO zulässige Anfechtungsklage hat in der Sache nur
teilweise Erfolg. Denn der Kläger wird durch die angefochtenen Bescheide insoweit
in seinen Rechten verletzt im Sinne von § 113 Abs. 1 VwGO, als die darin
ausgeworfenen Ausgleichsbeträge die im Tenor dieses Urteils bezeichneten Beträge
übersteigen. Die Festsetzung von Ausgleichsbeträgen in der im Tenor angegebenen
Höhe ist hingegen nicht zu beanstanden, so dass die Klage im Übrigen abzuweisen
ist.

23

Die Befugnis des Gerichts, die streitgegenständlichen Bescheide nur teilweise
und nicht vollumfänglich aufzuheben, ergibt sich unmittelbar aus § 113 Abs. 1 Satz 1
VwGO, weil danach ein Verwaltungsakt aufgehoben wird, soweit er rechtswidrig ist
und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt wird. Dies setzt allerdings voraus,
dass der zu betrachtende Verwaltungsakt überhaupt teilbar ist. Hieran fehlt es, wenn
der in Frage stehende Teil mit den übrigen Teilen in einem untrennbaren inneren
Zusammenhang steht und die übrigen Teile gerade nicht selbstständig bestehen
können,

24

vgl.	hierzu nur Kopp/Schenke, Verwaltungsgerichtsordnung, 13.
Auflage
(2003) § 113 Rdnr. 16.

25

Im vorliegenden Fall sind die Bescheide des Beklagten eindeutig teilbar in
diesem Sinne. Denn die dort genannten Beträge lassen in Verbindung mit dem für
das Anwesen des Klägers erstellten Wertgutachten erkennen, auf welche Weise sie
zustande gekommen sind. Der Gutachterausschuss und - ihm folgend - der Beklagte
haben bei der Wertermittlung unter anderem einen sogenannten "fiktiven Beitrag"
angenommen, der mit einem bestimmten Zahlenwert (DM je Quadratmeter) in die
Berechnung eingegangen ist. Soweit dieser Teil der Grundstücksbewertung
fehlerhaft ist - dies wird sogleich näher dargelegt werden -, während die weiteren
Wertermittlungsschritte einer rechtlichen Überprüfung Stand halten, kann das Gericht
die Bescheide des Beklagten in entsprechendem Umfang aufheben.

26

Die mit der vorliegenden Klage angegriffenen Bescheide des Beklagten, welche
als belastende Verwaltungsakte einer gesetzlichen Ermächtigung bedürfen, finden
diese nur in § 154 Abs. 1 BauGB. Nach dieser Vorschrift, die in der
Neubekanntmachung des Baugesetzbuches vom 23. September 2004 keine
Änderung erfahren hat, muss der Eigentümer eines im förmlich festgelegten
Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die
Gemeinde einen Ausgleichsbetrag entrichten, der der durch die Sanierung bedingten
Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Der Tatbestand des § 154
Abs. 1 Satz 1 BauGB setzt also zunächst voraus, dass das fragliche Grundstück in
einem förmlichen Sanierungsgebiet liegt. Dieses Merkmal ist hier erfüllt. Nach § 5
Abs. 1 StBauFG, der nach dem Inkrafttreten des Baugesetzbuches durch dessen
§ 142 Abs. 1 BauGB ersetzt worden ist, beschloss die Gemeinde, die eine Sanierung
beabsichtigte, die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets durch eine
gemeindliche Satzung, die das Sanierungsgebiet genau bezeichnen und die
betroffenen Grundstücke einzeln aufführen musste; nach § 5 Abs. 2 StBauFG
bedurfte die Satzung der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde. Von
dieser Ermächtigung hatte der Rat der Stadt G. Gebrauch gemacht und am
16. Juni 1976 für das Sanierungsgebiet "Stadtmitte I E" die Sanierungssatzung
erlassen. Weil die Beteiligten des vorliegenden Verfahrens nicht geltend machen,
jene Satzung sei unwirksam, besteht für die Kammer keine Veranlassung, deren
ordnungsgemäßes Zustandekommen zu prüfen, zumal das Oberverwaltungsgericht
in seinem im Tatbestand mitgeteilten Urteil vom 8. März 1983 die Satzung
ausdrücklich gebilligt hat.

27

Die Erhebung eines Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB setzt nach Abs. 3
dieser Vorschrift sodann voraus, dass die Sanierung nach Maßgabe der §§ 162, 163
BauGB abgeschlossen ist. Der Abschluss der Sanierung erfolgt regelmäßig durch
Aufhebung der Sanierungssatzung auf der Grundlage von § 162 Abs. 1 Nr. 1 BauGB,
nachdem die Sanierung durchgeführt ist. Im vorliegenden Fall ist der Rat der Stadt
G. entsprechend verfahren und hat am 30. April 1998 die Aufhebung der
Satzung beschlossen.

28

Wenngleich danach die Voraussetzungen vorlagen, um auf der Grundlage von
§ 154 Abs. 4 BauGB für den Grundbesitz des Klägers Ausgleichsbeträge zu fordern,
erweisen sich die angefochtenen Bescheide teilweise als fehlerhaft. Nach § 154
Abs. 1 BauGB wird mit dem Ausgleichsbetrag die durch die Sanierung bedingte
Erhöhung des Bodenwerts eines Grundstücks abgeschöpft. Die Werterhöhung
besteht nach § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert,
der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt
noch durchgeführt worden wäre (sogenannter Anfangswert), und dem Bodenwert,
der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung ergibt
(Endwert). Im vorliegenden Fall hat der Beklagte - dem Gutachterausschuss
folgend - bei der Ermittlung des Anfangswerts fiktive Erschließungskosten
berücksichtigt, nämlich die Beiträge, welche die Anlieger für die Erschließung hätten
entrichten müssen, lägen die Grundstücke nicht in einem Sanierungsgebiet. Dies ist
jedoch nicht zulässig.

29

Allerdings ist es nicht fraglich, dass, wenn in einem Sanierungsgebiet Straßen
und ähnliche Erschließungsanlagen hergestellt oder vorhandene Anlagen erweitert
oder verbessert werden, diese Maßnahmen den Bodenwert der von ihnen
betroffenen Grundstücke beeinflussen können. Dieser Gesichtspunkt ist bei der
Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB zu berücksichtigen. Wird
ein Grundstück im Zuge einer Sanierung erstmals erschlossen, tritt die
Wertsteigerung offen zutage: Ein nicht erschlossenes Grundstück kann weder
baulich (§§ 30, 34, 35 BauGB) noch auf sonstige Weise wirtschaftlich sinnvoll genutzt
werden. Aber auch ein bereits erschlossenes Grundstück kann durch eine
zusätzliche Erschließung eine Bodenwerterhöhung erfahren, etwa wenn es aufgrund
der weiteren Anbindung an das Verkehrsnetz wirtschaftlich besser genutzt werden
kann,

30

vgl.	hierzu etwa Kleiber in Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrs-
ermittlung von Grundstücken, 4. Auglage (2002)
§ 14 WertV Rdnr. 134.

31

Gleichwohl ist es der Gemeinde verwehrt, auf der Grundlage des § 154 BauGB
die Kosten der Erschließungsmaßnahmen nach Maßgabe der Vorschriften des
Erschließungsbeitragsrechts bzw. des Kommunalabgabenrechts und des
gemeindlichen Satzungsrechts auf die Eigentümer umzulegen. Ein solches Vorgehen
wird durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB ausgeschlossen. Nach dieser Bestimmung
sind, wenn und soweit im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet
Erschließungsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 BauGB (Straßen, Wege. Plätze
usw.) hergestellt, erweitert oder verbessert werden, die Vorschriften über die
Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen nicht anzuwenden. Dies gilt übrigens
nicht nur für das bundesrechtliche Erschließungsbeitragsrecht, sondern auch für
landesrechtliche Straßenbaubeiträge nach den Bestimmungen der
Kommunalabgabengesetze. Es soll eine Doppelbelastung der Eigentümer von
Grundstücken im Sanierungsgebiet vermieden werden, die nicht einerseits die
Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB und zusätzlich Beiträge für den Straßenbau
leisten sollen. Mit dieser Intention des Gesetzes ist indessen eine
Bodenwertermittlung unvereinbar, die einen "fiktiven Erschließungsbeitrag" feststellt,
der ohne die Sanierung von den Eigentümern zu entrichten wäre, und sodann diesen
Betrag ohne Rücksicht auf die konkrete Grundstückssituation in die Bestimmung des
Anfangs- oder des Endwertes einfließen lässt.

32

Der Beklagte kann seine gegenteilige Auffassung nicht auf die namentlich in der
mündlichen Verhandlung erörterte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts
stützen. Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht,

33

vgl.	das Urteil vom 21. Oktober 1983 - 8 C 40.83 -, Entscheidungen
des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwGE) Bd. 68 S. 130,

34

ausgeführt, die beitragsrechtliche Bevorzugung von Eigentümern in
Sanierungsgebieten, die im Vergleich mit anderen Grundeigentümern keine Beiträge
zahlen müssten, bedürfe mit Rücksicht auf den Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 des
Grundgesetzes (GG) eines sie rechtfertigenden Grundes, der durch das
Städtebauförderungsgesetz (bzw. heute das Baugesetzbuch) bewirkt werde, indem
nur die Eigentümer in Sanierungsgebieten mit Ausgleichsbeträgen belastet würden;
der Freistellung von zukünftigen Erschließungs- und Ausbaubeitragspflichten stehe
gleichsam als Äquivalent die zukünftige Belastung mit anteiligen Ausgleichsbeträgen
gegenüber. Soweit der Beklagte nun meint, jene Entscheidung des
Bundesverwaltungsgerichts rechtfertige die von ihm geübte Praxis bzw. verlange
diese gar, folgt die Kammer dem aber nicht.

35

Zunächst nötigt der Hinweis des Bundesverwaltungsgerichts auf Art. 3 GG nicht
zu der Annahme, das Bundesverwaltungsgericht erachte es zur Wahrung der
Gleichheit vor dem Gesetz für geboten, der durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB
heutiger Fassung bewirkten Ersparnis einen um genau diesen Ersparnisbetrag
erhöhten Ausgleichsbetrag gegenüber zu stellen. Bekanntlich verlangt der
grundrechtliche Gleichheitssatz, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich
Ungleiches ungleich zu behandeln; keineswegs verbietet er sachlich begründete
Differenzierungen. Die Eigentümer von Grundstücken in einem Sanierungsgebiet
sind jedoch für die Dauer der Sanierung mannigfaltigen Einschränkungen
unterworfen, denen die übrigen Grundeigentümer gerade nicht ausgesetzt sind. So
bedarf etwa jedwede Baumaßnahme im Sanierungsgebiet nicht nur der
Genehmigung durch die zuständige Bauordnungsbehörde, sondern auch der von der
Gemeinde zu erteilenden Sanierungsgenehmigung nach §§ 144, 145 BauGB. Der
Sanierungsvermerk im Grundbuch sowie das Erfordernis, zu Rechtsgeschäften in
Ansehung von Grundstücken und sonstigen grundstücksbezogenen Vorgängen
Genehmigungen einzuholen (vgl. § 144 Abs. 2 BauGB), mögen als weitere Beispiele
genügen. Wenn indessen die Eigentümer von Grundstücken in Sanierungsgebieten
durch § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht nur eine Entlastung erfahren, sondern in
anderer Hinsicht eine deutliche Schlechterstellung im Vergleich mit anderen
Grundstückseigentümern, gebietet es der Gleichheitssatz nicht, hinsichtlich der
Erschließungs- und Straßenbaubeiträge eine Gleichheit zu 100 Prozent
herzustellen.

36

Gegen die Annahme des Beklagten spricht im Übrigen der Wortlaut des § 154
Abs. 2 BauGB, der ausschließlich auf Bodenwerte abstellt und namentlich den
Anfangswert abschließend definiert. Bei der Ermittlung des Anfangswerts sind jedoch
alle wertbildenden Faktoren auszuschließen, welche durch die beabsichtigte
Sanierung ausgelöst werden. Bereits deshalb ist es bedenklich, Erwägungen
betreffend ersparte Erschließungskosten bei der Bildung des Anfangswerts
anzusiedeln, weil ja die im Zuge der Sanierung hergestellten Erschließungsanlagen
eine sanierungsbedingte Werterhöhung bewirken, so dass sie - wenn überhaupt -
beim Endwert zu berücksichtigen wären. Im Übrigen sind die Überlegungen des
Beklagten auch deshalb fehlerhaft, weil sie an den wirtschaftlichen Realitäten vorbei
gehen. Der Käufer eines bislang nicht erschlossenen Grundstücks, der dieses
baulich nutzen möchte, ist sich bewusst, dass er zuvor die Erschließung finanzieren
muss. Denn ein nicht erschlossenes Grundstück kann unabhängig davon, welche
planungsrechtlichen Vorschriften einschlägig sind (§§ 30, 34, 35 BauGB), nicht
bebaut werden. Die voraussichtlichen Kosten einer erstmaligen Erschließung sind
mithin ohne Weiteres ein wertbildender Faktor, der in voller Höhe in die
Wertermittlung eingestellt werden mag. Für eine weitere Erschließung stellt sich die
wirtschaftliche Situation indessen vollkommen anders dar. So ist etwa ein gewerblich
nutzbares Grundstück, welches an seiner Vorderseite und im rückwärtigen Bereich
erschlossen ist, tendenziell mehr wert als ein lediglich einseitig erschlossenes
Grundstück, zumal für viele gewerbliche Nutzungen die sogenannte rückwärtige
Andienung deutliche Vorteile mit sich bringt. Die Annahme des Beklagten, die
Werterhöhung des Grundstücks gerade durch eine zusätzliche Erschließung
entspreche betragsmäßig der Höhe der Beiträge, die der Eigentümer hierfür hätte
zahlen müssen, ist jedoch eine unzulässige Fiktion. Es mag gewerbliche Nutzungen,
z. B. Einzelhandel, geben, für welche eine rückwärtige Andienung unverzichtbar ist,
damit auch während der Anlieferungszeiten im vorderen Bereich, dem Ladenlokal,
der Geschäftsbetrieb unbehindert fortgesetzt werden kann. Für etliche andere
Nutzungen, namentlich etwa auch für Wohnnutzungen, ist eine zweite Erschließung
möglicherweise zwar angenehm, ohne dass der Nutzer indessen bereit wäre, für
diese Annehmlichkeit einen Mehrwert zu zahlen, der betragsmäßig den
Erschließungsbeiträgen entspricht, die für die betreffende Anlage erhoben werden.
Würde der Veräußerer versuchen, die von ihm bereits entrichteten Kosten für die
Zweiterschließung in vollem Umfang an einen Käufer weiterzugeben, würden sich
zahlreiche potenzielle Erwerber, die angesichts der von ihnen beabsichtigten
Nutzung des Grundstücks mit einer "einfachen" Erschließung vollauf zufrieden sind,
im Zweifel nach einem preisgünstigeren und auf Dauer nur einfach erschlossenen
Grundstück umsehen.

37

Die Auffassung des Beklagten, bei der Ermittlung der Anfangswerte im Sinne von
§ 154 Abs. 2 BauGB seien fiktive Erschließungsbeiträge zu berücksichtigen,
entspricht sonach nicht den gesetzlichen Vorschriften. Deshalb sind die
angefochtenen Bescheide, soweit sie auf dieser Überlegung beruhen und den Kläger
in seinen Rechten verletzen, in entsprechendem Umfang aufzuheben.

38

Im Übrigen erweist sich die Klage allerdings als unbegründet. Denn der
Grundbesitz des Klägers hat durch die Sanierung einen Wertzuwachs erfahren, der
jedenfalls den im Tenor dieses Urteils ausgeworfenen Beträgen entspricht. Die
Kammer folgt insoweit den diversen Gutachten, die der Vertreter des
Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung näher erläutert hat. Ob der
Wertzuwachs noch höher ist als in diesem Urteil angenommen, weil das Grundstück
nunmehr eine rückwärtige Erschließung hat, deren "Wert" von dem
Gutachterausschuss nicht bzw. rechtlich unzutreffend berücksichtigt worden ist, kann
auf sich beruhen. Denn der Kläger wird insoweit jedenfalls nicht in seinen Rechten
verletzt. Die Art und Weise, in welcher im vorliegenden Fall die
Bodenwerterhöhungen festgestellt worden sind, ist abgesehen von dem zuvor
dargestellten Mangel der Wertgutachten im Grundsatz nicht zu beanstanden.

39

Zunächst ist es nicht zweifelhaft, dass die Sanierung eines Gebiets, welches
städtebauliche Missstände aufweist, grundsätzlich geeignet ist, den Bodenwert eines
in dem betreffenden Gebiet gelegenen Grundstücks zu erhöhen. Hierbei kommt es
nicht darauf an, ob (auch) auf dem fraglichen Grundstück selbst
Sanierungsmaßnahmen stattgefunden haben. Bereits die positive Veränderung des
Umfeldes vermag den Verkehrswert eines Grundstücks anzuheben, wie umgekehrt
negative Entwicklungen diesen Wert zu schmälern geeignet sind. Der potentielle
Erwerber eines Wohnhauses etwa wird in den Verhandlungen über den Kaufpreis
unter anderem Störungen der Wohnruhe durch einen Gewerbebetrieb zur Sprache
bringen; der Veräußerer eines Geschäftshauses hingegen wird in diesem
Zusammenhang auf die "gute Lage" der Immobilie inmitten nachweisbarer
Kundenströme hinweisen. Auch im vorliegenden Fall ist die Kammer, ohne freilich
genaue Kenntnis von den tatsächlichen Gegebenheiten in G. in der Mitte der
70er Jahre des vergangenen Jahrhunderts haben zu können, davon überzeugt, dass
das hier interessierende Gelände südostwärts der C3.------straße im Zuge der
Sanierung eine Aufwertung erfahren hat, indem der weder für die
Wohnnachbarschaft noch für die geschäftlichen Nutzungen vorteilhafte
Industriebetrieb T1. -C2. "wegsaniert" worden ist und ein kleineres
Geschäftszentrum mit - wie die Ortsbesichtigung ergeben hat - zahlreichen
Parkmöglichkeiten angesiedelt werden konnte. Zwar mag der Erfolg der Sanierung
hinter den Erwartungen der Anlieger und wohl auch der Stadt G.
zurückgeblieben sein, nachdem eine "Magnetnutzung" in der Gestalt des Aldi-
Marktes weggezogen ist und außerhalb des Sanierungsgebiets (Stichwort: X3.
) Nutzungen etabliert wurden, die Kundenströme aus der Innenstadt Freudenbergs
abziehen. Dass die Grundstücke im Sanierungsgebiet "Stadtmitte I E" gleichwohl
einen Wertzuwachs erlebt haben, steht für die Kammer auch nach dem Eindruck,
den der Berichterstatter in der Ortsbesichtigung gewonnen und der Kammer
vermittelt hat, außer Frage. Für den Ausgang des Rechtstreits ist mithin allein von
Interesse, wie hoch der Zuwachs im Einzelfall, d.h. für jedes der zu betrachtenden
Grundstücke, ausgefallen ist.

40

Zur Ermittlung der Werte von Grundstücken stellt die "Verordnung über
Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken - WertV -"
bestimmte Regeln auf, wobei im vorliegenden Fall § 28 Abs. 1 WertV einschlägig ist,
der zur Ermittlung der sogenannten Anfangs- und Endwerte im Sinne von § 154
Abs. 2 BauGB eine entsprechende Anwendung der §§ 26, 27 WertV anordnet. Die
Wertermittlungsverordnung enthält jedoch keinen abschließenden Katalog denkbarer
Wertermittlungsverfahren. Kann angesichts der konkreten Verhältnisse eine dort
vorgesehene Methode nicht angewandt werden, hindert dies nicht, andere geeignete
Methoden zu entwickeln und in Gebrauch zu nehmen,

41

vgl.	BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -,
Baurechtssammlung (BRS) Bd. 58 Nr. 243.

42

Zudem lassen sich Bodenwerte auch nicht einfach "ausrechnen" oder in ihrer
Höhe einer Tabelle entnehmen, sondern sie sind regelmäßig das Produkt eines
differenzierten Ermittlungsverfahrens, das zumindest praktisch vielfältig Gelegenheit
bietet, so oder eben auch anders vorzugehen.

43

Vgl.	schon BVerwG, Urteil vom 24. November 1978 - IV C 56.76 -,
BVerwGE Bd. 57 S. 88 = Baurecht (BauR) 1979 S. 142.

44

In jedem Sanierungsgebiet und dort auf nahezu allen Grundstücken sind nämlich
unterschiedliche Verhältnisse anzutreffen, die nicht alle mit dem gleichen Maßstab
beurteilt werden können. Deshalb ist es in der Rechtsprechung,

45

vgl.	z. B. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen
- OVG NRW -, Urteil vom 9. April 1990 - 22 A 1185/89 -,
NWVBl 1990 S. 412,

46

sowie in der Literatur,

47

vgl.	etwa Fislake in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch,
3. Auflage (2002) § 154 Rdnr. 21,

48

anerkannt, dass die zu vergleichenden Bodenwerte nicht in einer Weise
berechnet werden können, die anschließend nur ein Ergebnis liefert, das für sich
beanspruchen kann, objektiv "richtig" zu sein. Weil der Wert eines Grundstücks von
zahlreichen Faktoren abhängt, die sich einer rein mathematischen Bewertung
entziehen, ist die Gemeinde bei der Anwendung von § 154 Abs. 2 BauGB bei allen
Bemühungen um Objektivität und Transparenz letztlich auf Schätzungen
angewiesen, die jedenfalls dann von den betroffenen Eigentümern und auch vom
Gericht hinzunehmen sind, wenn die Gemeinde bzw. die von ihr mit der
Begutachtung betraute Stelle von einem zutreffend ermittelten Sachverhalt
ausgegangen ist, nachvollziehbare Bewertungskriterien angelegt und insbesondere
sachfremde Erwägungen ausgeschieden hat. Hierbei haben sich in der Praxis
verschiedene Berechnungsmethoden herausgebildet, die - wie Fislake aaO
feststellt - alle ihre Vor- und Nachteile haben, ohne dass damit ihre generelle
Eignung in Frage stünde. Für den vorliegenden Fall ergibt sich aus diesen
Überlegungen Folgendes:

49

Zunächst hat der Beklagte die Bewertung des Grundstücks des Klägers und der
übrigen im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke nicht aufgrund eigener
Kenntnis und Sachkunde vorgenommen, sondern er hat den Gutachterausschuss für
Grundstückswerte des Kreises T2. -X2. eingeschaltet. Diese
Verfahrensweise, die nach den Beobachtungen des Gerichts von wohl allen
Gemeinden des Bezirks praktiziert wird, ist nicht zu beanstanden. Der
Gutachterausschuss für Grundstückswerte, der nach § 192 Abs. 1 BauGB
Unabhängigkeit genießt, ist ein mit besonderer Sachkunde, Fachwissen und
Erfahrung ausgestattetes Gremium, dessen Stellungnahme von den Gemeinden als
eigene Beurteilung übernommen und zur Grundlage der Entscheidung nach
§ 154 BauGB gemacht werden kann,

50

vgl.	OVG NRW, Urteil vom 9. April 1990 aaO.

51

Allerdings dürfen weder die Gemeinde noch das Verwaltungsgericht
Grundstücksbewertungen durch den Gutachterausschuss gleichsam ungeprüft
übernehmen; vielmehr ist zu untersuchen, ob die Überlegungen des
Gutachterausschusses nachvollziehbar und an den gesetzlichen Bestimmungen
orientiert sind. Dies ist vorliegend jedoch ungeachtet der nicht auf den ersten Blick
von der Hand zu weisenden Bedenken, die seitens des Klägers und seiner
Prozessbevollmächtigten insoweit vorgetragen werden, jedenfalls im Ergebnis der
Fall.

52

Die Kammer folgt zunächst der Ansicht des Gutachterausschusses, wonach der
Anfangswert im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB anhand der Verhältnisse zu ermitteln
war, wie sie sich im Mai 1974 darstellten. Ausgangspunkt der Ermittlungen nach
§ 154 Abs. 2 BauGB ist die Qualifizierung des Grundstückszustandes, wie er
seinerzeit ohne Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung
bestand. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, von dem an Sanierungseinflüsse festzustellen
sind,

53

vgl.	Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 154 Rdnr.
133.

54

Insoweit steht allerdings zur Überzeugung der Kammer fest, dass im
Frühsommer 1974 im hier interessierenden Gebiet eine Sanierung bereits in Aussicht
stand, auch wenn der Auftrag der Stadt G. an die LEG, vorbereitende
Untersuchungen durchzuführen, die Flur 13 der Gemarkung G. noch nicht
zum Gegenstand hatte. Soweit seitens des Klägers und seiner
Prozessbevollmächtigten schriftsätzlich und erneut in der mündlichen Verhandlung
geltend gemacht wird, die damaligen Verlautbarungen der Stadt G. hätten
keine "Anstoßwirkung" gezeitigt, vermag die Kammer nicht zu erkennen, dass es für
die Ermittlung des maßgeblichen Zeitpunkts auf eine Anstoßfunktion ankommt. Der
Begriff "Sanierung Stadtmitte" war damals in G. durchaus geläufig. Ob die
Einwohner hiermit den Bereich westlich der C3.------straße meinten - dies wurde in
der mündlichen Verhandlung nachdrücklich betont - oder ob auch die ostwärts der
Straße gelegenen Flächen, auf denen sich etwa der Bahnhof befand, im G1.
Sprachgebrauch zur "Stadtmitte" zählten, kann hierbei auf sich beruhen. Jedenfalls
war in G. im weiteren Sinne eine Sanierung angelaufen. Nachdem für die
Firma T1. -C2. im Frühjahr 1974 das Anschlusskonkursverfahren eingeleitet
worden war, stellte sich für die Stadt, aber auch für den Konkursverwalter die Frage,
wie das betreffende Gelände weiter genutzt werden sollte. Dass die einschlägigen
Erwägungen der damals Beteiligten ausdrücklich geheim gehalten worden seien,
lässt sich der Aktenlage nicht entnehmen. Der Schriftwechsel zwischen dem
Konkursverwalter und der Stadt belegt vielmehr das Gegenteil. So heißt es in einem
Schreiben des Konkursverwalters an die Stadt vom 8. März 1974:

55

"Ich bin der Auffassung, daß die Stadt G. insofern erhebliches
Interesse an den Grundstücken haben könnte, als bei einem Verkauf an
eine andere Firma diese Rechtsnachfolgerin später Bestandsschutz
geltend machen würde und daher von der Stadt G. mit erheblichem
Kostenaufwand verlegt werden müßte. Die Interessenten wissen dies und
kalkulieren dies auch ein, während andere Interessenten jedoch gerade
deswegen ihre Kaufabsichten fallen ließen."

56

Diese Verlautbarung ist eindeutig: Die Absicht der Stadt G. , auf dem
Firmengrundstück städtebauliche Maßnahmen im Sinne des damaligen
Städtebauförderungsgesetzes zu ergreifen, war nicht nur nicht geheim, sondern sie
wurde auf dem G1. Grundstücksmarkt offen erörtert und in die
Vertragsverhandlungen mit dem Konkursverwalter eingeführt. Deshalb bestand für
am Grundstücksmarktgeschehen interessierte Kreise jedenfalls die "Aussicht auf die
Sanierung" (vgl. § 153 Abs. 1 BauGB), die sich bereits auf die Entwicklung der
Grundstückswerte auswirken konnte.

57

In diesem Zusammenhang kann die in der mündlichen Verhandlung von den
Beteiligten unterschiedlich beantwortete Frage auf sich beruhen, in welchem Monat
genau die Firma T1. -C2. ihre Tätigkeit eingestellt hat. Hierauf kommt es nicht
an, weil entgegen der Auffassung der Prozessbevollmächtigten des Klägers das
fragliche Grundstück mit der endgültigen Aufgabe der dort ausgeübten Nutzung
keineswegs nicht mehr für ähnliche Nutzungen offen war. Die industriellen Anlagen
waren augenscheinlich seit vielen Jahrzehnten vorhanden und prägten die
planungsrechtliche Situation nach § 34 Abs. 1 BBauG. Hieran änderte sich nichts mit
der konkursbedingten Einstellung des Industriebetriebes. Damit mag zwar der
Bestandsschutz, den die nach den Feststellungen des Beklagten erheblich störende
Nutzung genossen hat, entfallen sein, auch wenn der - nicht unbedingt im
öffentlichen Baurecht besonders kundige - Konkursverwalter ausweislich des oben
wiedergegebenen Zitats anderer Ansicht war. Auf Bestandsschutzgesichtspunkte
kommt es indessen für die Anwendung des § 34 BauGB gar nicht an. Denn diese
Vorschrift stellt auf die tatsächlich vorhandene Bebauung ab, wobei selbst von
abgerissenen Gebäuden, die als rechtlich fortwirkend zu berücksichtigen sind, noch
prägende Wirkungen ausgehen können,

58

vgl.	BVerwG, Urteil vom 19. September 1986 - 4 C 15.84 -,
BVerwGE, Bd. 75 S. 34 = BRS Bd. 46 Nr. 62 = NauR 1987 S. 52.

59

Im vorliegenden Fall hätte mithin auf dem Grundstück der erloschenen Firma
T1. -C2. erneut eine gewerbliche Nutzung ausgeübt werden können. Es spricht
übrigens Vieles dafür, dass das betreffende Gelände seinerzeit ein "faktisches"
Industriegebiet war. Deshalb wäre wohl auch eine störende Anschlussnutzung
planungsrechtlich statthaft gewesen, zumal nach § 34 BBauG damaliger Fassung ein
Vorhaben im unbeplanten Innenbereich bereits zugelassen werden musste, wenn es
nach der vorhandenen Bebauung und Erschließung "unbedenklich" war. Die
strengere Forderung des "Sich - Einfügens" findet sich erst in der im Jahre 1976 in
Kraft getretenen Novelle zum Baugesetzbuch.

60

Erweist sich danach der Ausgangspunkt des Gutachterausschusses, wonach für
den Anfangswert die Verhältnisse im Mai 1974 maßgeblich sind, als rechtens, greifen
auch die weiteren Bedenken, welche der Kläger durch seine
Prozessbevollmächtigten vorträgt, im Ergebnis nicht durch.

61

Zunächst hat der Vertreter des Gutachterausschusses in der mündlichen
Verhandlung nachvollziehbar das Zustandekommen der sogenannten Indexreihen
erläutert. Die aus dem üblichen Rahmen fallende Preisentwicklung betreffend die
Grundstücke entlang der C3.------straße , die ebenfalls Gegenstand der Erörterungen
in der mündlichen Verhandlung waren, wurden vom Gutachterausschuss gesehen
(vgl. S. 20 des Basisgutachtens) und bei der Ermittlung der Bodenpreisindexreihe
berücksichtigt. Die hierbei gefundene Standardabweichung von +/- 16,2 (S. 19 des
Basisgutachtens) wurde von dem Vertreter des Ausschusses in der mündlichen
Verhandlung als "guter Wert" dargestellt. Die Kammer hat keine Veranlassung, diese
Einschätzung anzuzweifeln. Im Übrigen folgt die Kammer dem Basisgutachten (S. 20
daselbst) auch darin, dass etwaige Fehler in der Bodenpreisindexreihe sich in
gleicher Weise sowohl auf die Anfangs- als auch auf die Endwerte auswirken
müssen, so dass der "Abstand" zwischen den Werten, der allein die Wertsteigerung
verkörpert, immer gleich bleiben muss.

62

Der Kläger und seine Prozessbevollmächtigten halten dem Gutachten ferner
entgegen, das auf S. 24 des Basisgutachtens erwähnte "typisierte Grundstück" gebe
es in dem fraglichen Sanierungsgebiet überhaupt nicht. Dieser Vortrag mag durchaus
zutreffen. Es wird hierbei jedoch verkannt, dass das "typisierte Grundstück" in den
weiteren Überlegungen des Gutachtens lediglich als Rechengröße erscheint, der ein
bestimmter Mietzins zugeordnet und aus dem sodann Bodenwerte abgeleitet
werden, an denen die tatsächlich im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke
wertmäßig gemessen werden. Dass die hierbei gefundenen Ergebnisse nicht von
dem Einschätzungsspielraum des Gutachterausschusses gedeckt wären, vermag die
Kammer nicht zu erkennen. Damit erledigt sich zugleich der verschiedentlich in der
mündlichen Verhandlung vorgebrachte Einwand, die in der Tabelle 9 auf S. 24 des
Basisgutachtens ausgeworfenen Mieten seien in dem betreffenden Gebiet nicht zu
erzielen gewesen. Der Vertreter des Gutachterausschusses hat glaubhaft bekundet,
der in den Tabellen 9 und 10 des Basisgutachtens ausgeworfene Betrag von
180,00 DM je qm sei als Bodenwert für ein "mittleres" Grundstück hinreichend belegt.
Soweit im Übrigen in den Tabellen Mieten (Tabelle 9) bzw. Mietsäulen (in Tabelle 10)
auftauchen, dienen diese ersichtlich der Ableitung von Bodenwerten für "bessere"
und "schlechtere" Grundstücke im weiteren Sinne. Die eingesetzten Beträge
erscheinen mithin als Rechengrößen, die keinen Anspruch darauf erheben, den
tatsächlichen Verhältnissen in jeder Hinsicht zu entsprechen. Dieses Vorgehen
erachtet die Kammer als von den methodischen Freiheiten des
Gutachterausschusses noch gerechtfertigt; jedenfalls kann sie die Behauptung des
Klägers und weiterer klagender Beteiligter, es handele sich um
"Phantasieergebnisse", nicht teilen.

63

Soweit in der mündlichen Verhandlung die Frage erörtert wurde, auf welche
Weise der Gutachterausschuss die Miethöhen festgestellt habe, mit denen er in den
Tabellen 9 und 10 arbeite, hat sein Vertreter dem Gericht die Ausführungen auf Seite
24 obere Hälfte des Basisgutachtens erläutert, wonach der Ausschuss Befragungen
durchgeführt habe. Diese Methode der Ermittlung tatsächlicher bodenwirtschaftlicher
Gegebenheiten erachtet die Kammer vom Grundsatz her als zulässig, wobei es
gewiss für alle Beteiligten hilfreich gewesen wäre, die Art und Weise des Vorgehens
des Ausschusses einschließlich der hierbei gefundenen Ergebnisse konkret zu
dokumentieren, indem etwa über die Inhalte und die Ergebnisse der diversen
Befragungen ausführliche Vermerke aufgenommen werden. Zwingend ist dies jedoch
dann nicht, wenn - wie im vorliegenden Fall - jedenfalls im Nachhinein Zweifelsfragen
im Gespräch mit einem sach- und fachkundigen Mitglied des Gutachterausschusses
geklärt werden können.

64

In der mündlichen Verhandlung wurde in diesem Zusammenhang auch
festgestellt, dass der Gutachterausschuss bei seinen Wertermittlungen den Kaufpreis
für das Grundstück des heutigen Geschäftszentrums ("Hermes") nicht berücksichtigt
hat. Welche Beweggründe ihn hierzu veranlasst haben, hat der Vertreter des
Ausschusses den Beteiligten und der Kammer zu erläutern versucht. Einzelheiten
braucht insoweit allerdings nicht nachgegangen zu werden. Denn bei der
Preisbildung zum Zwecke des Verkaufs der städtischen Flächen an einen Investor
hat - dessen ist die Kammer überzeugt - in erster Linie das berechtigte Interesse der
Stadt G. an einer kurzfristigen Vermarktung und plangemäßen Nutzung der
früheren Industriebrache eine wesentliche Rolle gespielt. Ein solchermaßen zustande
gekommener "politischer" Preis, der mit den wirklichen Bodenwertverhältnissen
nichts zu tun hat, kann bei der Ermittlung der Veränderungen der Bodenwerte der
übrigen Grundstücke im Sanierungsgebiet ersichtlich nicht als Vergleichspreis
herangezogen werden.

65

Der Kläger rügt ferner, das Basisgutachten unterscheide die Qualität der
Grundstücke lediglich nach drei Stufen, nämlich nach "gut", "mittel" und "schlecht",
während in den Einzelgutachten weitere Differenzierungen vorgenommen würden.
Dieses Vorgehen ist für die Kammer ohne Weiteres einsichtig. Ein "Basisgutachten",
das für ein größeres Gebiet, nämlich das gesamte Sanierungsgebiet einschließlich
der Flächen nordwestlich der C3.------straße erstellt wird, muss notwendig mit einem
recht groben Raster arbeiten, um nicht - wie es in dem Basisgutachten zutreffend
heißt - den Anschein einer Genauigkeit zu vermitteln, dem es in Wirklichkeit nicht
entsprechen kann. Dies enthebt den Gutachter indessen nicht seiner in § 14 WertV
normierten Verpflichtung, im Einzelfall Zu- oder Abschläge vorzunehmen, die den
Besonderheiten des zu begutachtenden Grundstücks gerecht werden. Entsprechend
ist der Gutachterausschuss im vorliegenden Fall verfahren, wobei die Höhe der Zu-
und Abschläge in Beziehung zu der dafür gegebenen Begründung jedenfalls als
noch vertretbar erscheinen.

66

Soweit der Kläger und seine Prozessbevollmächtigten dem Gutachterausschuss
vorwerfen, dieser habe bei der Bewertung der Einzelgrundstücke und Zustände
zwischen "gut" bzw. "mittel" und "schlecht" nicht interpoliert, sondern "runde" Zu- und
Abschläge ausgeworfen, wurde der Hintergrund für dieses Vorgehen in der
mündlichen Verhandlung deutlich. Der Vertreter des Gutachterausschusses hat -
unter anderem mit Hilfe graphischer Darstellungen - dem Gericht erläutert, dass die
Wertveränderungen im Verhältnis zur unterschiedlichen Qualität der Grundstücke
keineswegs geradlinig verlaufen, sondern - wenn man so will - in Sprüngen. Eine
Interpolation, in der etwa genau das arithmetische Mittel zwischen einem Bodenwert
für "gut" und "mittel" berücksichtigt wird, würde danach dem tatsächlichen Verlauf der
"Wertkurve" nicht gerecht.

67

An dieser Stelle zeigt sich übrigens, dass der Gutachterausschuss keineswegs
aus Gründen der Verfahrensvereinfachung oder Arbeitserleichterung "so und nicht
anders" tätig geworden ist. Es wäre ihm ein Leichtes gewesen, mit Hilfe der ohnehin
eingesetzten Software ein Gutachten auszuarbeiten, in welchem für alle
Grundstücke, deren Eigenschaften zwischen zwei der drei in Betracht kommenden
Stufen liegen, Mittelwerte ausgeworfen werden, die scheinbar einer Interpolation
entsprechen. Dass der Gutachterausschuss so nicht vorgegangen ist, sondern im
Einzelfall Erwägungen angestellt hat, ob und in welcher Höhe Abweichungen nach
§ 14 WertV zu berücksichtigen sind, spricht tendenziell eher für die Qualität des
Gutachtens denn gegen diese.

68

Soweit der Kläger schließlich geltend macht, in dem Basisgutachten werde
einerseits festgestellt, bei gemischt genutzten Grundstücken komme der
Geschäftslage eine größere Bedeutung zu als der Wohnlage bzw. dem Wohnumfeld,
während andererseits dieser Grundsatz in den Einzelgutachten nicht beachtet werde,
erscheint dieser Einwand zwar auf den ersten Eindruck als berechtigt. So wird etwa
in Tabelle 13 der jeweiligen Einzelgutachten bei guter Geschäftslage und schlechtem
Wohnumfeld/Wohnlage ein Bodenwert von 170,00 DM je qm ausgeworfen, während
bei schlechter Geschäftslage und gutem Umfeld/Wohnlage ein Betrag von
180,00 DM je qm erscheint. Diese scheinbare Unstimmigkeit ist jedoch darauf
zurückzuführen, dass auch bei Mischnutzung grundsätzlich drei Merkmale
unterschieden werden, nämlich Geschäftslage, Wohnumfeld und Wohnlage. Die
"Geschäftslage" einerseits und "Wohnumfeld/Wohnlage" andererseits stehen sich
hierbei nicht mit einem jeweiligen Gewicht von 50:50 gegenüber. Andererseits sind
die drei Merkmale auch nicht mit einem Gewicht von jeweils 33,3 % an der
Wertbildung beteiligt. Die zusammengefassten Merkmale "Wohnumfeld" und
"Wohnlage" überwiegen zwar das Merkmal "Geschäftslage", ohne dass allerdings die
"Summe" des Gewichts von "Wohnumfeld" und "Wohnlage" doppelt so groß ist wie
das wertbildende Gewicht in Ansehung des Merkmals "Geschäftslage". Auf diese
Weise errechnen sich die in der Tat auf den ersten Blick erstaunlichen, jedoch für
das Gericht nachvollziehbaren Ergebnisse in der Tabelle 13.

69

Nach alledem sieht die Kammer keine durchgreifenden Bedenken gegen die hier
vorgenommene Grundstücksbewertung. Deshalb braucht sie dem ihr durch
Bezugnahme auf die Ausführungen des Prozessbevollmächtigten des Klägers in der
Sache 14 K 31/03 unterbreiteten Beweisangebot, die Gutachten des
Gutachterausschusses für Grundstückswerte ihrerseits sachverständig untersuchen
zu lassen, nicht nachzugehen. Insoweit kann im Übrigen als zutreffend unterstellt
werden, dass ein vom Gericht bestellter Gutachter zu möglicherweise sogar deutlich
anderen Ergebnissen gelangen könnte als der Gutachterausschuss für
Grundstückswerte. Denn bereits vorangehend wurde darauf hingewiesen, dass die
Bewertung eines Grundstücks in einer Weise, bei der nur ein "richtiger" Betrag
erscheint, schlechterdings nicht möglich ist. Dieses Phänomen ist dem Vorsitzenden
der erkennenden Kammer, der seit Jahren auch in der Kammer für Baulandsachen
des Landgerichts Arnsberg mitwirkt, aus seiner dortigen Tätigkeit bestens geläufig.
Vor dem Hintergrund der weiter oben ebenfalls dargestellten Erwägungen zur nur
eingeschränkten gerichtlichen Überprüfbarkeit einer Grundstücksbewertung sieht die
Kammer im vorliegenden Fall keine Veranlassung, die Gutachten, auf denen der
Beklagte seine Bescheide gestützt hat, zu verwerfen.

70

Der Gutachterausschuss und der Beklagte haben allerdings - von ihrem Ansatz
her konsequent - nicht berücksichtigt, dass das Grundstück des Klägers durch die
nunmehr vorhandene rückwärtige Erschließung eine Bodenwertsteigerung erfahren
haben dürfte, die weder in den Basiswerten berücksichtigt wurde noch in das
Einzelgutachten, welches im Übrigen nicht zu beanstanden ist, durch Zu- oder
Abschläge eingeflossen ist. Die Kammer ist indessen davon überzeugt, dass gerade
für ein gewerbliches Grundstück - wie das des Klägers - die Möglichkeit einer
rückwärtigen Anlieferung einen bodenwertmäßigen Vorteil darstellt, auch wenn - wie
der Kläger dem Berichterstatter im Zuge des Ortstermins überzeugend dargelegt
hat - eine Anlieferung auch von der C3.------straße aus erfolgen kann. Sollten die
angefochtenen Bescheide in der Gestalt, die sie durch das vorliegende Urteil
gefunden haben, indessen deshalb rechtswidrig sein, weil die verbleibenden
Ausgleichsbeträge zu niedrig sind, ist dies im vorliegenden Zusammenhang
unerheblich, weil der Kläger insoweit jedenfalls nicht in seinen Rechten verletzt
ist.

71

Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO und berücksichtigt
das Maß des wechselseitigen Unterliegens und Obsiegens.

72

Die Kammer lässt die Berufung gegen dieses Urteil wegen grundsätzlicher
Bedeutung zu, weil die Frage, ob in Sanierungsgebieten "fiktive"
Erschließungsbeiträge in der vom Beklagten geübten Weise in die Ausgleichsbeträge
nach § 154 BauGB einfließen dürfen, in dem weiter oben zitierten Urteil des
Bundesverwaltungsgerichts vom 21. Oktober 1983 nicht beantwortet wird. Auch im
Übrigen liegen hierzu - soweit ersichtlich - obergerichtliche oder höchstrichterliche
Äußerungen nicht vor.

73