Landgericht Stuttgart (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-11-20, Aktenzeichen 13 S 120/13

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Stuttgart vom 16.07.2013 - Az. 32 C 5985/12 -

abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung im 1. OG links des Hauses ... von bisher monatlich 462,65 Euro auf nunmehr monatlich 503,71 Euro mit Wirkung ab 01.02.2013 zuzustimmen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen tragen die Klägerin 1/12 und der Beklagte 11/12.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Berufungsstreitwert: 492,72 Euro

Gründe

I.

1

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens. Die Klägerin und Vermieterin, eine GmbH, wurde im Vorfeld gemeinsam mit ihrer Mutter-GmbH von der Konzernmutter an ein Investorenkonsortium veräußert. Im Rahmen dieser Veräußerung wurde vertraglich eine sogenannte Sozialcharta vereinbart, wonach bestimmte Schutzpflichten der Käuferin gegenüber den Bestandsmietern festgeschrieben wurden. So verpflichtete sich die die Käuferin auf Eigenbedarfskündigungen unter bestimmten Voraussetzungen zu verzichten und von Luxussanierungen abzusehen (§ 1, 1.2, 1.2.1-1.2.3 Anlage 9 zum Kaufvertrag, „Sozialcharta“, Bl. 79 f. d. A.). Diese Regelungen sollten zum Gegenstand der jeweiligen Mietverträge gemacht werden (§ 1, 1.2.4 der Sozialcharta). Ein entsprechendes Angebot übersandte die Klägerin auch an den Beklagten am 02.04.2012.

2

Des weiteren sieht die Sozialcharta vor, dass die Nettokaltmieten der Bestandsmieter kalenderjährlich im Durchschnitt über diesen Bestand gegenüber den Vorjahresmieten um nicht mehr als 3 % zuzüglich der prozentualen Steigerung des Verbraucherindexes erhöht werden dürfen. Gem. § 2, 2.5 der Sozialcharta sollten - soweit nicht etwas anderes bestimmt ist - die Regelungen der Sozialcharta keine drittschützende Wirkung entfalten.

3

Im Juli 2012 wandte sich die S. GmbH über ihre Homepage an die Öffentlichkeit und veröffentlichte die Sozialcharta, Erklärungen hierzu sowie am 09.08.2012 eine Pressemitteilung des Geschäftsführers. Diese lautet:

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„Die Regelungen der Sozialcharta aus dem Kauvertrag sind für jeden Bestandsmieter Teil des Mietvertrages geworden.“, erklärte J., Geschäftsführer der S. GmbH. Dazu wurde jedem Mieter seitens der S. GmbH ein schriftliches Angebot zur Vertragserweiterung gemacht.[…].

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Die Klägerin ist der Auffassung, jedenfalls ihr Mieterhöhungsverlangen vom 19.11.2012 sei formell wirksam und inhaltlich richtig, so dass ihr ein Anspruch auf entsprechende Mieterhöhung zustehe.

6

Der Beklagte ist der Ansicht, die Klägerin müsse sich an den Informationen, die die S. GmbH an die Öffentlichkeit gegeben hat, festhalten lassen. Danach sei davon auszugehen, dass die in der Sozialcharta vereinbarte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen Bestandteil des Mietvertrages geworden sei, so dass zur formalen Richtigkeit des Erhöhungsverlangens eine entsprechende Darlegung gehöre, dass diese Grenze eingehalten sei.

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Das Amtsgericht folgte der Argumentation des Beklagten und hat demzufolge die Klage abgewiesen.

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Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin.

9

Auf die tatsächlichen Feststellungen im Urteil des Amtsgerichts Stuttgart vom 13.06.2012 wird im Übrigen gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Von der Darstellung des Berufungsvorbringens wird gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 i. V. m. § 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

II.

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1. Die Klage ist zulässig. Die dem Beklagten eingeräumte Überlegungsfrist gem. § 558 b Abs. 2 S. 1 BGB ist im Laufe des Rechtsstreits abgelaufen. Die besondere Prozessvoraussetzung ist gegeben (Weidenkaff in Palandt, BGB, 72. Aufl., § 558 b Rn. 2). Mit Schreiben vom 19.11.2012 lag ein formell wirksames Erhöhungsverlangen der Klägerin vor. Zu diesem Zeitpunkt begann die zweimonatige Überlegungsfrist für den Beklagten. Dass die Klage bereits am 11.12.2012 erhoben worden war, ist unschädlich. Eine verfrüht eingereichte Klage wird mit Ablauf der Zustimmungsfrist zulässig (OLG Celle, WuM 1996, 20).

11

Das Erhöhungsverlangen vom 19.11.2012 war formell rechtmäßig. Unstreitig waren die Angaben gem. § 558 a Abs. 2 und Abs. 3 BGB im Bezug auf die Merkmale der Wohnung ausreichend.

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Entgegen der Ansicht des Beklagten musste die Klägerin keine Angaben dazu machen, ob die in der Sozialcharta verankerte Kappungsgrenze bezüglich der durchschnittlichen Mieterhöhung der Bestandsmieten eingehalten worden war. Diese Verpflichtung, die das erwerbende Konsortium gegenüber der ehemaligen Konzernmutter der Klägerin im Wege der Sozialcharta eingegangen war, ist nicht Bestandteil des Mietvertrages der Parteien geworden.

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a) Die vertragliche Verpflichtung, die das erwerbende Konsortium gegenüber der Konzernmutter der Klägerin im Hinblick auf die Mieterhöhungen eingegangen war, entfaltet bezüglich der vereinbarten Kappungsgrenze der Mieterhöhungen keine Drittwirkung zugunsten der Bestandsmieter.

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Ein Vertrag zugunsten Dritter gem. § 328 BGB liegt nicht vor. Die Parteien des Kaufvertrages haben eine Drittwirkung bezüglich der nur beschränkt möglichen Mieterhöhungen ausdrücklich gem. § 2, 2.5 der Sozialcharta ausgeschlossen (Bl. 85 d. A.). Der Wille von Versprechendem und Versprechensempfänger ist ausdrücklich niedergelegt.

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Auch ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter kommt nicht in Betracht. Der Schutz des Dritten im Rahmen dieses Rechtsinstituts ist nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen anhand einer ergänzenden Auslegung (§ 157 BGB) des Vertrages herzuleiten und zu bestimmen (BGHZ 159, 1; Jagmann in Staudinger, BGB, § 328 Rn. 93 m. w. N.). Wenn die Parteien die Rechtsfolge des Drittschutzes ausdrücklich nicht gewollt haben, so bleibt dieser Parteiwille maßgebend, weil er die zu berücksichtigenden Interessen bestimmt und die Lösung möglicher Interessenkollisionen vorgibt. Vorliegend haben die Kaufvertragsparteien eine Drittwirkung der Mieterhöhungsbegrenzung ausdrücklich ausgeschlossen. Sie haben vereinbart, dass es Aufgabe der Verkäuferin sein soll, die Einhaltung dieser Schutzpflicht zu überwachen und eine entsprechende Vertragsstrafenregelung vorgesehen, die mittelbar den Bestandsmietern zu gute kommen soll (vgl. § 2, 2.1.2 Sozialcharta, Bl. 84 d. A.). Sie haben den Fall eines Verstoßes der Erwerberin gegen die Mieterschutzregelungen also bedacht und in ihrem Vertragsverhältnis gelöst. Für eine darüber hinausgehende anderweitige Vertragsauslegung entsprechend der Grundsätze des Vertrages zugunsten Dritter ist dabei kein Raum.

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Die Internetveröffentlichungen der S. GmbH im Juli und im August 2012 vermögen an diesen Feststellungen nichts zu ändern. Zwischen den Parteien ist nicht streitig, dass jedenfalls zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages zwischen der ehemaligen Konzernmutter der Klägerin und dem Konsortium eine Drittwirkung zugunsten der Bestandsmieter nicht gewollt war. Eine nachträgliche Änderung dieser Vertragsbeziehung aufgrund der genannten Äußerungen im Internet, lässt sich nicht begründen. Zum einen ist unklar, inwieweit die Äußerungen der S. GmbH der Klägerin bzw. dem erwerbenden Konsortium zugerechnet werden könnten. Zum anderen müsste es sich bei den dem Vertragsabschluss deutlich nachgelagerten Äußerungen um ein Vertragsänderungsangebot aus dem „Lager“ des erwerbenden Konsortiums handeln, das einer Annahme durch die veräußernde Konzernmutter bedurft hätte. Eine solche Sachverhaltskonstellation ist nicht dargetan und auch nicht ersichtlich.

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b) Die Internetveröffentlichungen der S. GmbH führen auch nicht unmittelbar zu einer Änderung der Vertragsbeziehung zwischen dem Beklagten und der Klägerin. Mit Schreiben vom 12.03.2012 (Bl. 59 d. A) und vom 02.04.2012 (Bl. 106 d. A.) informierte die Klägerin den Beklagten über ihren Verkauf durch die Konzernmutter. Sie stellt dar, dass der Mietvertrag von diesem Verkauf grundsätzlich unberührt bleibe, skizziert im Schreiben vom 12.03.2012 den erweiterten Mieterschutz und unterbreitet im Schreiben vom 02.04.2012 ein konkretes Vertragsänderungsangebot dahingehend, dass unter bestimmten Bedingungen auf Eigenbedarfskündigungen und Luxussanierungen verzichtet werde. Die Klägerin kam so den in der Sozialcharta in § 1 Nr. 1.2.1 - 1.2.4 vorgesehenen Verpflichtungen nach. Eine Änderung der Bestandsmietverträge dahingehend, dass Mieterhöhungen nur entsprechend der Regelung in der Sozialcharta durchgeführt würden, wurde von Seiten der Klägerin gerade nicht angeboten.

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Die über drei Monate später über das Internet veröffentlichten Informationen und Äußerungen des Geschäftsführers der S. GmbH sind nicht als erneute Vertragsänderungsangebote der Klägerin auszulegen, die zur Aufnahme der fraglichen Regelung in die Bestandsmietverträge führen könnten. Dahin stehen kann insoweit, ob diese Äußerungen der Klägerin zugerechnet werden können. Denn jedenfalls ist der erforderliche Rechtsbindungswille nicht ersichtlich: Soweit der Originaltext der Sozialcharta im Juli 2012 veröffentlicht wurde, war für jeden Leser, der sich in den Text vertiefte, ersichtlich, dass die Mieterschutzverpflichtungen keine Drittwirkung entfalten sollten. Auch die PDF-Datei „Wie sieht die Sozialcharta aus?“ (Bl. 89 d. A.) enthält keine Anhaltspunkte, aus denen zu schließen wäre, dass die Schutzpflichten unmittelbarer Bestandteil der einzelnen Mietverträge werden sollten. Dort wird lediglich dargestellt, dass der Kaufvertrag den Mieterschutz zum Ziel habe und unter anderem Mieterhöhungen nur in beschränktem Umfang erfolgen sollten. Auf welche Art und Weise der Mieterschutz gewährleistet werden würde, ob etwa der Mieter sich direkt auf diese Rechte würde berufen können oder ob der Schutz mittelbar - wie vorliegend durch Vertragsstraferegelungen - durchgesetzt werden sollte, wird dort nicht ausgeführt. Eine entsprechende Willenserklärung zur Änderung der Mietverträge ist deshalb nicht ersichtlich.

19

Dasselbe gilt auch für die veröffentlichte Presseerklärung vom 09.08.2012 (Bl. 76 d. A.). Zwar wird dort erstmals eine Aussage dahingehend getroffen, dass die Regelungen der Sozialcharta für jeden Bestandsmieter Teil des Mietvertrages würden. Direkt im Folgesatz wird aber darauf hingewiesen, dass dazu jedem Mieter bereits ein Angebot zur Vertragserweiterung gemacht wurde. Daraufhin werden zudem allgemein die Inhalte der Sozialcharta nochmals aufgeführt. Diese Pressemitteilung kann auch nach dem maßgeblichen objektiven Empfängerhorizont des Beklagten nicht dahingehend ausgelegt werden, dass von Seiten der Klägerin eine erneute, weitergehende Mietvertragsänderung angeboten wurde. Die möglicherweise missverständliche Formulierung „die Regelung der Sozialcharta sei für jeden Bestandsmieter Teil des Mietvertrages geworden“, wird bereits im Nachsatz relativiert, indem auf die übersandten Änderungsangebote ausdrücklich Bezug genommen wird. Die Pressemitteilung skizziert somit den Ablauf der Geschehnisse und informiert die Öffentlichkeit darüber, dass der Verkauf der L. GmbH zu Änderungen der jeweiligen Mietverträge geführt hat, die den jeweiligen Mietern konkret unterbreitet worden waren. Zusätzlich wird nochmals über die Inhalte der Sozialcharta informiert. Dass diese Inhalte in Erweiterung der schriftlich versandten Angebote unmittelbare Drittwirkung im Verhältnis zu den Mietern entfalten sollten, ist der Erklärung nicht zu entnehmen. Jeder Bestandsmieter, der die Presseerklärung las, musste erkennen, dass sich die Äußerung des Geschäftsführers auf die - im vorliegenden Fall im April 2012 - übersandten schriftlichen Vertragsänderungsangebote bezog und lediglich zum Ziel hatte, die Öffentlichkeit nochmals entsprechend zu informieren.

20

Ein rechtsverbindliches Angebot von Seiten der Klägerin zur Änderung der Mietverträge über die versandten, schriftlichen Angebote hinaus, ist aus Sicht der Kammer darin nicht zu erkennen.

21

Letztlich lässt sich auch nicht aus den Grundsätzen von Treu und Glauben gem. § 242 BGB und dem Rechtsinstitut des „venire contra factum proprium“ eine Vertragsänderung zwischen den Parteien aufgrund der Veröffentlichungen im Internet begründen. Es fehlt an einem schutzwürdigen Vertrauenstatbestand auf Seiten des Beklagten. Erstens konnte der Beklagte im Ergebnis ohnehin nicht davon ausgehen, dass er vor der schließlich verlangten Erhöhung geschützt sei, da der Erhöhungsschutz nur für den Gesamtbestand aller Wohnungen gelten sollte und der Einzelne durchaus einer Erhöhung über die genannten 3 % hinaus ausgesetzt sein könnte. Zweitens war den Bestandsmietern angesichts der schriftlich übersandten Vertragsänderungsangebote je individuell bekannt gemacht worden, inwieweit der Verkauf der Klägerin durch deren Konzernmutter zu Änderungen des einzelnen Mietvertragsverhältnisses führen sollte. Zu diesen individualvertraglich vereinbarten Änderungen stehen die über das Internet veröffentlichten Informationen und Äußerungen wie bereits dargetan nicht in Widerspruch.

22

2. Das Mieterhöhungsverlangen ist begründet, soweit die Erhöhung der Miete ab 01.02.2013 begehrt wird. Die Voraussetzungen des § 558, 558 a BGB liegen unstreitig vor.

23

Die Miete ist als erhöht ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des nach Form und Inhalt wirksamen Erhöhungsverlangens anzusehen (Weidenkaff in Palandt, BGB, 72. Aufl., § 558 b, Rn. 16 und 2). Für die Fristberechnung ist somit auf den Erhalt des formal korrekten Erhöhungsverlangens vom 19.11.2012 abzustellen.

III.

24

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 S. 1, 516 Abs. 3 ZPO. Der geänderte Antrag der Klägerin mit Schriftsatz vom 14.10.2013 (Bl. 159 d. A.), wonach die Erhöhung mit Wirkung ab 01.02.2013 statt ab 01.11.2012 wirksam werden sollte, ist als teilweise Berufungsrücknahme gem. § 516 Abs. 1 ZPO auszulegen. Insoweit trifft die Klägerin eine Kostentragungspflicht gem. § 516 Abs. 3 ZPO. Die Berufungsrücknahme des Erhöhungsverlangens bezüglich dreier Monate ergibt unter Zugrundelegung eines Dreijahreszeitraums für zulässige Erhöhungsverlangen eine Kostenquote von 1/12 zu 11/12 zu Lasten des Beklagten (vgl. BGH WuM 2010,161).

25

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

IV.

26

Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 ZPO liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern nicht die Entscheidung des Revisionsgerichts. Es geht vielmehr um die Auslegung von Vertragsverhältnissen in einem Einzelfall.

27

Die Tatsache, dass eine Vielzahl von Mieterhöhungsprozessen mit derselben Fallkonstellation ausgesetzt bzw. zu erwarten sein könnten, erfordert nicht die Zulassung der Revision. Bislang sieht die Kammer die Einheitlichkeit der Rechtsprechung nicht gefährdet.