Landgericht Hannover ()
Urteil vom 2007-01-09, Aktenzeichen 11 O 142/07

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 709,07 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.06.2007 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung aller Rechte des Klägers an dem Anteil an der D. G. KG R. F. GmbH & Co. mit einem Nominalbetrag von 40.000,00 DM (20.451,68 €) - Nr. 1658 des Treugeberregisters der Treuhänderin, Fa. C. Treuhand GmbH B.

2. Es wird festgestellt, dass keine Darlehensrückzahlungsansprüche der Beklagten gegen den Kläger aus dem Darlehensvertrag vom 11.10./ 23.10.2001 (Vertrags-Nr.: 9636542060) bestehen.

3. Die Beklagte wird verurteilt, die in dem Darlehensvertrag vom 11.10./ 23.10.2001 abgetretenen Sicherheiten freizugeben, Zug um Zug gegen Abtretung aller Rechte des Klägers an dem unter Ziffer 1. genannten Fondsanteil.

4. Es wird festgestellt, dass die Beklagte auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet, der sich aus den oben genannten Darlehen und der Fondsbeteiligung über den 31.12.2006 hinaus ergibt.

5. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte in Annahmeverzug befindet.

6. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

7. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 13 % und die Beklagte zu 87 %.

8. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % der zur Vollstreckung anstehenden Forderung. Die gegen ihn gerichtete Vollstreckung kann der Kläger durch Sicherheit in Höhe von 120 % der vollstreckbaren Forderung abwenden, falls nicht zuvor die Beklagte Sicherheit in Höhe von 120 % der jeweils zur Vollstreckung anstehenden Forderung leistet.

Tatbestand

1

Der Kläger macht mit seiner am 07.05.2007 eingegangenen, der Beklagten am 25.06.2007 zugestellten Klage Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit einer von der Beklagten finanzierten Fondsbeteiligung an der „D. G. KG R. F. GmbH & Co. B.“ geltend.

2

Der Kläger beteiligte sich gemäß Treuhandauftrag vom 04.10.2001, den die Treuhänderin am 15.10.2001 annahm, an der „D. G. KG R. F. GmbH & Co.“ mit einem Betrag von 40.000,- DM zzgl. 5 % Agio (Anlage A1, Bl. 14). Es handelt sich um einen geschlossenen Immobilienfonds, dessen Konzeption hinsichtlich der Fondsobjekte im Verlauf der Emission teilweise geändert wurde (vgl. Fondsprospekt (Anlage A5, Bl. 23 ff. d.A.), S. 22 zu Beiratsbeschlüssen vom 16.12.1999 und 19.04.2000). Nach Durchführung der Objektänderungen sah die Anlageplanung den Erwerb von Immobilieneigentum - überwiegend Wohnungen - in 5 Objekten in B. und Br. vor (s. Prospekt S. 23 = Bl. 46 d.A.).

3

Die Beteiligung des Klägers wurde finanziert durch ein zum 30.10.2006 endfälliges Darlehen der Beklagten (vgl. Kreditvertrag vom 11.10. / 23.10.2001, „Investitionskredit zur freien Verfügung“, Anlage A3, Bl. 16).

4

Die Bereitstellung dieses Finanzierungsproduktes „Investitionskredit zur freien Verfügung“ bis zum 31.12.2000 hatte die Beklagte den Fondsinitiatoren zuvor mit Schreiben vom 13.04.2000 (Anlage A17, Bl. 144 d.A.) bestätigt. Bereits mit Schreiben vom 23.02.1999 (Anlage A9, Bl. 146 d.A.) hatte die B. H. AG der Fonds-Komplementärin „R. M. GmbH“ bestätigt, seit April 1998 in intensiveren Geschäftsbeziehungen zu stehen. Es sei ein Kooperationsvertrag zwischen der R. M. GmbH und der Beklagten zur Finanzierung von Endkunden beim Erwerb von Anteilen an Geschlossenen Immobilienfonds der R. und eine Vertriebsvereinbarung mit der B. B. AG zum Mitvertrieb von Grundbesitzfondsanteilen an dem streitgegenständlichen Fonds geschlossen worden. Hierzu hatte die Beklagte unter dem 13.03.1998 (Anlage A8, Bl. 145 d.A.) und 05.08.1998 (Anlage A17, Bl. 161 d.A.) Kooperationsvereinbarungen mit den Fondsinitiatoren geschlossen.

5

Die Fondsinitiatoren hatten ursprünglich das Objekt S. R. als Bauträger geplant; die B. I. GmbH hatte eine Vertriebsgarantie für Teile des Objekts übernommen, wonach diese verpflichtet gewesen wäre, die am 30.06.1998 unverkauften Einheiten zu erwerben (vgl. Schreiben der B. I. GmbH vom 25.05.1998, Anlage A15, Bl. 159 d.A.). Die Fondsinitiatoren hatten die Bereitschaft erklärt, die unverkauften Wohneinheiten sowie Gewerbeeinheiten des Projekts M. Straße in einen neuen R.-Fonds aufzunehmen, wenn es der B. I. GmbH gelingt, die Beklagte als kompetenten Gesamtfinanzierer für die Fondsanteilsfinanzierung von Endkunden aufzunehmen (aaO). Entsprechend wurde in der Folgezeit verfahren.

6

Die streitgegenständliche Fondsbeteiligung wurde dem Kläger durch die Firma S. F. vermittelt. Deren Mitarbeiter K. O. rief den Kläger im September 2001 an und vereinbarte einen Beratungstermin, der einige Tage später in einem Restaurant in Hamburg stattfand. Der Zeuge O. erklärte dem Kläger die grundsätzliche Funktionsweise eines Immobilienfonds und bot ihm an, einmal genau alles für ihn durchzurechnen. Der Kläger machte einige Angaben zu seinen finanziellen Verhältnissen; dann wurde ein neuer Termin für den 04.10.2001 vereinbart.

7

Zu diesem neuen Termin erschien mit dem Zeugen O. der Anlageberater A. K.. Die Anlageberater legten eine Angebotsberechnung (Anlage A4, Bl. 17 ff. d.A.) und den Fondsprospekt, Ausgabe Dezember 2000 (Anlage A5, Bl. 23 ff. d.A.) vor, die Gegenstand des Vermittlungsgesprächs waren. Der Hergang dieses Gesprächs, zu dessen Abschluss der Kläger die Beteiligung zeichnete, ist im Einzelnen zwischen den Parteien streitig.

8

Nach dem überreichten Prospekt (S. 4 = Bl. 27 d.A.) sollen die Ausschüttungen „ab dem Jahr 2000 3,5 % betragen und dann ansteigen bis zu 8 % im Jahr 2034“. Dort heißt es unter „Das Angebot im Überblick“: „Die R. B. GmbH & Co. KG garantiert ab 01.01.2001 für das jeweilige Bauvorhaben für die Dauer von insgesamt 5 Jahren die prognostizierten durchschnittlichen Mieten wie folgt:“ In der folgenden Aufstellung der Mieten für die verschiedenen Objekte ist für „R.“ eine Miete von „14,00 DM/m²/Monat“ angegeben. In den Erläuterungen der Prognoserechnung ist unter „Mieten / Mietgarantie / Mieterhöhung / Mietausfallrisiko“ für das Objekt R. angegeben: „In R. beläuft sich die Durchschnittsmiete auf 14,00 DM/m² Wohnfläche, ...“. Die Prognoserechnung sieht eine Erhöhung der Mieteinnahmen ab 2005 vor (S. 26). Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Prospekt Bezug genommen.

9

In den Geschäftsführungsberichten des Fonds für 1999 (vom 31.10.2000) und 2000 (vom 05.10.2001) wurde mitgeteilt, dass die „Einstiegsmieten“ für das Objekt R. durchschnittlich zwischen 12,00 und 12,50 DM liegen, bei einem Vermietungsstand für 1999 von 91,42 % bzw. 93,06 % und für 2000 von 94 % (Anl. B1/B2 = Bl. 102 ff. d.A.). Weiter teilt der Geschäftsführungsbericht für 2000 mit, dass „in diesem Jahr“ „eine zusätzliche Finanzierung in Höhe von 15 Mio. DM aufgenommen“ worden sei (Bl. 110 d.A.).

10

Mit Schreiben der B. I. GmbH vom 23.05.2000 (Anl. A10, Bl. 147 f. d.A.) an die R. M. GmbH wurden Nachfragen zur wirtschaftlichen Entwicklung des streitgegenständlichen Fonds gestellt: Grund des Schreibens seien die im Gespräch mit der Beklagten anscheinend zu Tage getretenen Fragen hinsichtlich der Entwicklung der Mieterträge und des Vermietungsstandes. Weiter heißt es in dem Schreiben: „
Wie Sie wissen stehen wir als Partner, der Ihren Fonds sowohl vertreibt als auch die KG-Anteile finanziert, auf Grund jüngster Urteile in der vollen Prospekt-, Berater-und Produkthaftung, und zwar so, als wenn der 3. Grundbesitz-Immobilienfonds unser eigener Fonds wäre. Wir sind daher verpflichtet, uns über die Validität der Prospektaussagen ein realistisches Bild zu machen. Nach den mir vorliegenden Informationen liegt der Vermietungsstand und die realisierten Mieterträge rund 850 TDM unter dem im Prospekt angegebenen Prognosewert für die Mieterträge. Vor diesem Hintergrund wäre ich Ihnen für die kurzfristige Beantwortung folgender Fragen dankbar: Wie hoch ist die Soll / Ist-Abweichung zwischen der im Prospekt enthaltenen Kalkulationsgröße für die Mieterträge und dem tatsächlich erreichten Ist-Wert per Ende April 2000? Von welcher Mietertragsprognose gehen Sie aufgrund eingetretener Marktänderungen bei Vollvermietung aller Objekte nunmehr aus? Welche wirtschaftlichen Folgen auf die mittel- und langfristige Ausschüttungsfähigkeit und die Entwicklung der Liquiditätsreserve haben die eventuell nach unten korrigierten Mietertragsprognosen. Wenn absehbar ist, dass die in der Prognoserechnung angenommenen Prämissen zumindest für die absehbare Zeit so nicht realisierbar sind, wie soll dies im weiteren Vertriebsprozess kommuniziert werden?“
In ihrem Antwortschreiben nahm die R. M. GmbH Bezug auf ein an die Beklagte gerichtetes Schreiben vom 10.05.2000 (Anlage B4, Bl. 115 d.A.) und führte im Übrigen aus, dass für die „Mindererträge“ des Fonds „im Wesentlichen das Objekt M. Straße # verantwortlich“ sei (Anlage A21, Bl. 202 d.A.).

11

Mit Schreiben vom 09.10.2001 teilte die R. F. GmbH der Beklagten eine neue Prognoserechnung für den Fonds mit, wonach die Ausschüttungen nicht wie ursprünglich prognostiziert steigen, sondern ab 2006 auf 3,00 % sinken sollten (Anlage A23, Bl. 209 ff. d.A.).

12

Der Kläger verlangt die Rückabwicklung der finanzierten Fondsbeteiligung im Wege des Schadensersatzes. Mit seinem Klagantrag zu 1. verlangt der Kläger die Erstattung geleisteter Darlehenszahlungen von insgesamt 6.501,80 € abzüglich erhaltener Ausschüttungen von insgesamt 1.731,31 €.

13

Der Kläger trägt zu dem Vermittlungsgespräch vor, der Zeuge K. habe ihm mittels der Berechnungen im Prospekt aufgezeigt, welche Mieteinnahmen der Fonds erwirtschafte, und darauf hingewiesen, das die Mieteinnahmen in den nächsten Jahren noch steigen würden, sodass es auch zu höheren Ausschüttungen - ansteigend von 3,5 % auf 6 % der Beteiligungssumme - käme. Die Ausschüttungen seien sicher, da der Fonds nur in gute Immobilien investiere und es zudem mit dem Mietgaranten einen zusätzlichen Garantiegeber für die Ausschüttungen gebe. Ihm sei anhand des Fondsprospekts eine nachhaltig erzielbare Nettomieteinnahme von insgesamt 1.876.578 DM suggeriert worden.

14

Der Vermittler habe erklärt, dass er - der Kläger - den Fondsanteil auch nach einigen Jahren bereits mit Gewinn verkaufen könne. Er habe nicht darüber aufgeklärt, dass es sich um eine unternehmerische Beteiligung mit hohem Verlustrisiko - bis hin zum Totalverlust - handele. Zum Ende des Gesprächs habe der Zeuge K. erklärt, er werde sich um die Finanzierung kümmern und melde sich, sobald der Darlehensvertrag unterschrieben werden könne. Hinsichtlich des dann abgeschlossenen Darlehensvertrages sei keine Aufklärung über die Risiken des Disagios erfolgt. Mit der Unterzeichnung des Darlehensvertrages habe sich der Anlageberater - entsprechend der Vorgaben der Beklagten - einen ausgefüllten Überweisungsträger über die Beteiligungssumme zzgl. Agio unterzeichnen lassen und an sich genommen.

15

Die Beklagte habe mit den Fondsinitiatoren hinsichtlich des streitgegenständlichen Fonds - wie sich aus den vorgelegten Unterlagen ergebe - in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet.

16

Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagte hafte aufgrund eines Wissensvorsprungs wegen eigenen Verschuldens bei Vertragsschluss. Der Beklagten sei aufgrund ihrer aktiven Beteiligung an der Gestaltung des Fondsprodukts von Anfang die Diskrepanz zwischen den prospektierten und den erzielbaren Mieteinnahmen sowie die unrealistische Verzinsung der Liquiditätsreserve - 6 % p.a. laut Prospekt - bekannt gewesen. Es sei der Beklagten positiv bekannt gewesen, dass die avisierte Ausschüttung nicht nachhaltig erzielt werden konnte. Der Beklagten sei positiv bekannt gewesen, dass die Mieteinnahmen schon im Jahr 2000 deutlich hinter den versprochenen Mieteinnahmen zurückgeblieben seien (s. Gewinnermittlung für das Jahr 2000, Anlage A20, Bl. 194 ff. d.A.). Dies gelte auch für das Jahr 2001 (Gewinnermittlung, Anlage A13, Bl. 153 ff. d.A.). Der Beklagten sei auch bekannt gewesen, dass die Annahme einer Vollvermietung falsch gewesen sei. Aus dem Prospektprüfungsbericht der Wirtschaftprüfungsgesellschaft T. vom 15.04.1999 (Anlage A22, Bl. 204 ff. d.A.) sei der Beklagten von Anfang an bekannt gewesen, dass die in der Anlagenplanung angesetzten Mieten zunächst nicht erzielbar gewesen seien.

17

Er - der Kläger - habe auch keine Informationen über die gegenüber dem Prospekt geänderte Prognoserechnung erhalten.

18

Die Verjährungseinrede der Beklagten greife nicht durch. Die erforderliche Kenntnis in Bezug auf eine Haftung der Beklagten habe erst aufgrund anwaltlicher Beratung erhalten.

19

Der Kläger beantragt,

20

1. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 4.770,49 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung aller Rechte des Klägers an dem Anteil an der „D. G. KG R. F. GmbH & Co.“ mit einem Nominalbetrag von 40.000,00 DM (20.451,68 €),

21

2. festzustellen, dass keine Darlehensrückzahlungsansprüche der Beklagten gegen den Kläger aus dem Darlehensvertrag vom 11.10./23.10.2001 (Vertrags-Nr.: 9636542060) bestehen,

22

3. die Beklagte zu verurteilen, alle abgetretenen Sicherheiten freizugeben,

23

4. festzustellen, dass die Beklagte auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet ist, der sich aus dem Darlehen und der Beteiligung über den 31.12.2006 hinaus ergibt,

24

5. festzustellen, dass sich die Beklagte in Annahmeverzug befindet.

25

Die Beklagte beantragt,

26

die Klage abzuweisen.

27

Die Beklagte stellt eine Haftung in Abrede. Den Fondsvermittlern sei keine vorsätzliche Falschberatung anzulasten. Die Beratung sei auf der Grundlage des Prospekts erfolgt.

28

Eine Haftung für eigenes Verschulden komme nicht in Betracht. Die Funktionsweise des Disagio sei erklärt worden. Sie - die Beklagte - habe ihre Rolle als Kreditgeberin nicht überschritten und auch keinen Wissensvorsprung gehabt. Sie habe nicht vorhersehen können, dass die prospektierten Mieteinnahmen - nach Auslaufen der Mietsicherheit - nicht zu erzielen sein würden. Die in dem Schreiben der B. I. genannte Differenz von 850 TDM sei kein realer Betrag, sondern eine Hochrechnung an Hand der Zahlen des 1. Quartals 2000 gewesen. Sie habe auf ihre Nachfrage erfahren, dass Grund für die Diskrepanz nicht in einer fehlerhaften Kalkulation der qm-Miete liege, sondern in der noch nicht abgeschlossenen Vermietung zu Beginn der Fondsaktivität, was sich in der Folgezeit bestätigt habe. Die im Jahr 2000 erzielten Mieteinnahmen könnten schon aufgrund der noch im Jahr 2000 vorgenommenen Umstrukturierungen des Fonds, bei dem sich der Fonds von als „Problemkinder“ anzusehenden Objekten getrennt habe, nicht maßgeblich sein.

29

Die für das Objekt R. erzielten Einstiegsmieten bedeuteten nicht, dass keine höheren Mieten zu erzielen seien. Einstiegsmieten würden zu Beginn der Vermietungsphase geringer angesetzt, um zunächst die Vermietung anzukurbeln. Da eine durchschnittliche Miete von 14,- DM prognostiziert worden sei, seien geringere Einstiegsmieten überhaupt nicht bedenklich. Laut Geschäftsführungsbericht vom 19.07.2002 habe es Feuchtigkeitsschäden und Defekte an Heizungsleitungen gegeben, was sich natürlich auf die erzielbaren Mieten ausgewirkt habe. Auch sei die Mietgarantie zu berücksichtigen, weil es für sie - die Beklagte - keinerlei Anhaltspunkte dafür gegeben habe, dass die Miete von 14,- DM/qm nicht zumindest mittel- bis längerfristig, jedenfalls vor Ablauf der Mietgarantie erreicht werde. So sei in einer „Wertschätzung“ der B. B. „für B.-interne Beleihungszwecke“ vom 02.10.1996 für eine Wohnung des Objekts R. eine Miete von 15,50 DM/qm zugrunde gelegt worden (Anlage B13, Bl. 259 ff. d.A.)

30

Die geänderte Prognose, die einen Rückgang der Ausschüttungen vorgesehen habe, sei nur ein Entwurf. Statt dessen sei in der Gesellschafterversammlung vom 27.11.2001 eine geänderte Investitions- und Prognoserechnung beschlossen worden, wonach die Ausschüttungen auf 3,5 % für den gesamten Prognosezeitraum festgelegt worden seien. Grund für diese verschlechterte Prognose sei gewesen, dass der Fonds 10 Mio. DM weniger Eigenkapital aufgebracht und im Gegenzug 15 Mio. DM Fremdkapital aufgenommen habe, das teurer gewesen sei als das Eigenkapital. Nach ihrer - der Beklagten - Information seien alle Gesellschafter, die in der Phase der Prognoseänderung der Gesellschaft beigetreten seien, jedoch zur Gesellschafterversammlung noch nicht - mit Einladung vom 08.11.2001 - eingeladen gewesen seien durch eine Beilage zum Prospekt informiert worden.

31

Außerdem erhebt die Beklagte die Einrede der Verjährung und trägt hierzu vor, der Kläger habe spätestens 2003 merken müssen, dass die Ausschüttungen nicht, wie angeblich versprochen, gestiegen seien. Der Kläger habe auch die Möglichkeit gehabt, Gesellschaftsprotokolle und Geschäftsführungsberichte einzusehen. Da erwartet werden könne, dass der Kläger den überlassenen Prospekt auch lese, habe er spätestens seit Ende 2001 gewusst, dass der Fonds nicht risikolos sei.

32

Wegen des übrigen Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze, insbesondere die o.g. Anlagen, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

33

Die Klage ist zulässig und im Wesentlichen begründet.

I.

34

Der Kläger hat einen Schadensersatzanspruch in Bezug auf die von der Beklagten finanzierte Fondsbeteiligung.

35

1. Die Beklagte hat im Zusammenhang mit der Beteiligung des Klägers an der D. G. KG R. F. GmbH & Co. und deren Finanzierung durch das von ihr gewährte Darlehen ihr persönlich obliegende Aufklärungspflichten in schuldhafter Weise verletzt.

36

Bei vorsätzlichen Täuschungen durch die Fondsinitiatoren oder sonst verantwortlichen Personen besteht eine eigenständige Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank im Falle eines Wissensvorsprungs, wobei im Falle eines institutionalisiertem Zusammenwirkens bei evidenten Abweichungen die Kenntnis der Bank von einer vorsätzlichen Täuschung vermutet wird.

37

a) Auch die Beklagte stellt insoweit nicht mit Substanz in Zweifel, dass schon in den Jahren 2000 und 2001 die in dem Prospekt genannten Mieteinnahmen mit den tatsächlichen Mieterträgen nicht übereinstimmten. Prospektiert waren für 2001 Einnahmen in Höhe von 1.876.578,00 DM, während tatsächlich - wie sich auch aus der Gewinnermittlung für das Jahr 2001 (Anlage A13, Bl. 151 ff. d.A.) ergibt - nur 1.409.874,00 DM erzielt wurden. Konkrete Einwendungen hierzu sind von der Beklagten nicht erhoben worden. Wie der Kammer aus anderen Rechtsstreitigkeiten bekannt ist, war im Prospekt Stand 2000 sogar noch eine Mieteinnahme von ca. 2,2 Mio. DM prognostiziert worden, die ab der folgenden Prospektauflage zwar unter Berücksichtigung einer geänderten Struktur des Fonds - insbesondere hinsichtlich der Fondsobjekte - massiv reduziert wurde. Auch dieser reduzierte Betrag lag aber immer noch ca. 33 % über den tatsächlich erzielten Mieteinnahmen. Bezüglich des Objektes R., aus dem insgesamt ca. 47 % der gesamten Mieteinnahmen des Fonds erzielt werden sollten, war ausweislich der Seiten 4 und 29 des Prospektes ausdrücklich eine tatsächlich zu erzielende Miete von 14,00 DM/qm für die Zeit ab 01.01.2001 prognostiziert worden. Der gleiche Wert ist auch in die auf Seite 23 des Prospektes enthaltene Anlageplanung eingestellt. In Wirklichkeit konnten nur Mieten von 12,00 DM bis 12,50 DM, d.h. zwischen ca. 14 und 11 % weniger, am Markt erzielt werden, woraus sich in Bezug auf dieses für den wirtschaftlichen Erfolg des Fonds bei weitem wichtigste Fondsobjekt - zusätzlich zu den Einnahmeausfällen durch Leerstand - erhebliche Mindereinnahmen ergaben.

38

b) Die Beklagte hätte die Anleger über diese Diskrepanzen, die für die Anlageentscheidung von grundlegender Bedeutung sind, in geeigneter Weise informieren müssen. Sie wusste, dass der Prospekt mit den unzutreffenden Angaben für den Vertrieb der Anlagebeteiligungen verwendet wurde. Dies stellte sich als eine vorsätzliche Täuschung der Anleger durch Fondsinitiatoren und die sonst verantwortlichen Personen dar. Die Beklagte kannte auch die maßgeblichen Abweichungen. Wie sich aus dem vorliegenden Schriftwechsel ergibt, war sie über die grundlegende Entwicklung des Fonds laufend informiert. Dies ergibt sich z.B. auch aus dem Schreiben der R. vom 14.04.2000 (Anlage A14, Bl. 158 d.A.), mit dem der Beklagten die aktuellen Vermietungsstände des streitgegenständlichen Fonds, der Soll/Ist-Vergleich für das Jahr 1999, das Protokoll der Gesellschafterversammlung und auch der Geschäftsführungsbericht übersandt wurden.

39

Dass seitens der Beklagten die wirtschaftliche Situation des Fonds aufmerksam und genau beobachtet wurde, ergibt sich schon aus dem Schreiben vom 23.05.2000 (Anlage A13), in dem von einer eigenen Prospekt-, Berater- und Produkthaftung die Rede ist. Dass dieses Schreiben von der B. I. GmbH stammte, ist insoweit ohne Belang. Denn die Beklagte behauptet selbst nicht, dass ihr dieses Schreiben nicht bekannt und im eigenen Verantwortungs- und Rechtsbereich ohne Bedeutung gewesen sei. Soweit sie geltend macht, die in dem Schreiben genannte Deckungslücke beruhe auf einer nicht maßgeblichen Hochrechnung, ist dies in diesem Zusammenhang ebenfalls ohne Belang. Gerade weil der Beklagten bewusst war, dass der Fonds bereits im Hinblick auf die von ihr als „Problemkinder“ bezeichneten Objekte in erheblichem Maße umstrukturiert worden war, ist davon auszugehen, dass sie die weitere Entwicklung der Mieteinnahmen aufmerksam verfolgt hat. Die knappen Antwortschreiben der Fondsinitiatoren stellten schon auf den ersten Blick keine zufriedenstellende Antwort auf die berechtigten Fragen dar.

40

Die Beklagte hat nichts mit Substanz dazu dargetan, inwiefern ihr Wissensstand - trotz der laufend erhaltenen Informationen - von den Zahlen, die sich aus den vorliegenden Unterlagen ergaben, abwich.

41

c) Darüber hinaus besteht hinsichtlich dieser evidenten Abweichungen auch eine - von der Beklagten nicht widerlegte - Vermutung ihrer Kenntnis:

42

In Fällen eines institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber eines finanzierten Objekts können sich Anleger unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die eine eigene Aufklärungspflicht auslösende Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs-oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGH, Urteil v. 16.05.2006, Az. XI ZR 6/04). Diese Grundsätze gelten - wie der BGH mit Urteil v. 21.11.2006, Az.: XI ZR 347/05 klargestellt hat - auch bei einem verbundenen Geschäft, wenn die außerhalb des Verbunds stehenden Fondsinitiatoren oder Gründungsgesellschafter die arglistige Täuschung begangen haben und die Klägerin mit ihnen in institutionalisierter Art und Weise zusammengewirkt hat. Ein institutionalisiertes Zusammenwirken ist gegeben, wenn zwischen Verkäufer oder Fondsinitiator, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen, etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen, bestanden (BGH, XI ZR 6/04, Abs. 53).

43

Von einem solchen institutionalisierten Zusammenwirken ist hier auszugehen. Wegen der Einzelheiten der intensiven Geschäftsbeziehung zwischen den Fondsinitiatoren und der Beklagten, die vorsah, dass die Fondsbeteiligungen mit einer Finanzierung durch die Beklagte vermittelt wurden, wird auf den Urteilstatbestand (S. 3) Bezug genommen. Nach den vorliegenden Unterlagen kann kein Zweifel daran bestehen, dass die Fondsinitiatoren mit der Beklagten in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet haben. Die Beklagte ist dem auch nicht mit Substanz entgegengetreten. Dass die Beklagte auch tatsächlich eine Vielzahl von Fondsbeteiligungen privater Anleger des streitgegenständlichen Fonds finanziert hat, ist der Kammer aus einer Reihe von Parallelverfahren bekannt.

44

d) Soweit die Beklagte dennoch eine vorsätzliche Täuschung in Abrede stellt und darauf verweist, dass die Prospektaussagen Prognosen gewesen seien und nach dem damaligen Erkenntnisstand nicht zu beanstanden gewesen seien, geht dies schon vom Ansatz her fehl. Denn die „Prognosen“ hatten sich durch die tatsächliche Entwicklung zum Zeitpunkt der Beteiligung des Klägers bereits als falsch herausgestellt.

45

Soweit sich die Beklagte darauf beruft, dass es sich um geringere „Einstiegsmieten“ gehandelt habe, um zunächst die Vermietung anzukurbeln, ist dies ohne Substanz. Bereits die in dem Geschäftsführungsbericht 1999 genannten „Einstiegsmieten“ haben sich schon auf einen Vermietungsstand von über 90 % bezogen. Die „Einstiegsmieten“ haben sich auch im Jahr 2000 - trotz weiter erhöhtem Vermietungsstand - nicht erhöht.

46

Die Beklagte hat auch nichts mit Substanz dazu vorgetragen, dass und in welcher Weise - etwa durch Vereinbarung von Staffelmieten - eine Steigerung der Mieteinnahmen in kurzfristiger Zeit auf das prospektierte Niveau gewährleistet werden sollte. Hinzu kommt, dass ausweislich des Prospektes bereits nach vier Jahren - ab 2005 - eine
weitere
Steigerung der prognostizierten Beträge um ca. 16 % vorgesehen war. Wie dies erreicht werden sollte, ist nicht ersichtlich. Wenn sich bereits die Prognosen für die Anfangsjahre als falsch herausgestellt hatten, begründete dies vielmehr erhebliche Zweifel daran, dass die Prognosen für die folgenden Jahre - mit deutlichen Mietsteigerungen - erreicht werden konnten. Offensichtlich beruhten die Prognosen auf einer zu optimistischen Einschätzung der Marktlage. Gerade weil es noch wenig Erfahrungen auf diesem Markt gab, waren derartige Signale besonders ernst zu nehmen. Die B.-interne Beleihungswertermittlung steht dem nicht entgegen; diese stammt vom 02.10.1996, als noch versucht wurde, die Wohnungen des Objekts R. separat zu veräußern. Dass die B. I. GmbH ihre Vertriebsgarantie bzgl. der Wohnungen teilweise nicht erfüllen konnte und diese Wohnungen daher in den Fonds eingebracht wurden, hätte eher Anlass zu einer besonders vorsichtigen Betrachtungsweise geben müssen. Auch die sonstigen von der Beklagten vorgelegten Unterlagen könnten keinen sicheren Anlass für die Hoffnung geben, dass die prognostizierten Mieten - einschließlich der bereits für das Jahr 2004 vorgesehenen Steigerung um 16 % und der weiteren Steigerung für 2005 - zeitnah zu erreichen sein würden. Schon der Prospektprüfungsbericht aus dem Jahr 1999, der der Beklagten unstreitig bekannt war, ging bereits davon aus, dass sich der derzeitige Marktpreis für R. bei 12 DM/qm bewege, daher die Mietprognosen für R. zu positiv seien und die kalkulierte Miete nur mittel-bis langfristig erreichbar sei (Bl. 205 d.A.). Mittelfristig (ab 2005) waren aber bereits - wie ausgeführt -
weitere
erhebliche Mietsteigerungen in die Prognose eingerechnet.

47

An der Bejahung einer vorsätzlichen Täuschung ändert auch nichts, dass für die ersten fünf Jahre eine Mietgarantie abgegeben worden war. Zwar dürfte diese Garantie (Anlage B7, Bl. 245 ff. d.A.) auch das Risiko von Wohnungsleerständen abgedeckt haben. Entscheidend ist aber, dass die Mietgarantie aus der Sicht der Anleger, geprägt durch die Prospektangaben und die Prognosen, den Sinn hatte, zukünftige und noch nicht konkret absehbare Risiken und Ausfälle abzusichern. Sie konnte deshalb die Fondsinitiatoren, die sonstigen verantwortlichen Personen und damit auch die Beklagte im Rahmen ihres konkreten Wissensvorsprungs nicht von der Verpflichtung entbinden, die Anleger über die
gegenwärtigen
tatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Fonds und die sich hieraus ergebenden Risiken und Gefahren umfassend und wahrheitsgemäß aufzuklären. Hinzu kommt das zumindest allgemein bestehende Insolvenzrisiko der Mietgarantin für die 5-jährige Dauer der Mietgarantie. Darüber hinaus bezog sich die Mietgarantie auch nicht einmal auf die Mietsteigerungen, die schon ab 2005 - d.h. noch während der Dauer der Garantiezeit - prognostiziert waren. Für die Beurteilung der Abweichungen zwischen den prognostizierten und den tatsächlichen Mieteinnahmen haben die zusätzlichen Zahlungen der Mietgarantin unberücksichtigt zu bleiben, da sie für die Beurteilung der grundsätzlichen Ertragskraft des Fonds und der Fondsobjekte ohne Bedeutung waren.

48

e) Der Kläger ist auch hinsichtlich der prospektierten Ausschüttungen getäuscht worden. Nach dem Prospekt sollten die Ausschüttungen von ursprünglich 3,5 % ab dem Jahre 2007 auf 4 %, ab 2014 auf 4,5 %, ab 2017 auf 5 %, ab 2019 auf 6 % und schließlich auf bis zu 8 % im Jahr 2034 steigen. Die Fondsgesellschaft ging - wie der Beklagten jedenfalls aus dem Schreiben vom 09.10.2001, d.h. vor Abschluss des Darlehensvertrages, bekannt war - davon aus, dass diese Prognose aus dem Prospekt nicht zu halten war und die Ausschüttungen ab 2006 dauerhaft auf nur 3 % absinken würden. Soweit die Beklagte hierzu behauptet, es sei dann tatsächlich am 27.11.2001 eine neue Investitionsrechnung beschlossen worden, wonach Ausschüttungen von 3,5 % für die gesamte Zeit prognostiziert waren, kann dies zu keiner Entlastung führen. Unterlagen hierzu hat die Beklagte in diesem Verfahren nicht vorgelegt. Es ist auch nicht ersichtlich, welche geänderte Tatsachengrundlage zu dieser Abweichung von der Prognoserechnung vom 09.10.2001 geführt haben sollte. Unabhängig davon ist auf jeden Fall unstreitig, dass es - mit Kenntnis der Beklagten - erhebliche negative Abweichungen von den prospektierten Ausschüttungen gab, was - nach dem Vorbringen der Beklagten - daran lag, dass es dem Fonds nicht gelungen war, Eigenkapital in dem prospektierten Umfang zu erlangen, weshalb teureres Fremdkapital aufgenommen werden musste. Hierüber hätten alle potentiellen Anleger und damit auch der Kläger aufgeklärt werden müssen. Die Beklagte hat nur „ins Blaue hinein“ und ohne ausreichende Substanz vorgetragen, dass eine solche Aufklärung tatsächlich erfolgt sei. In welcher Weise der Kläger informiert worden sein sollte, ist nicht konkret dargetan. Nicht ersichtlich ist auch, aufgrund welcher konkreten Umstände die Beklagte darauf vertrauen durfte, eine solche Aufklärung werde erfolgen. Im Übrigen stellt der Umstand, dass das 10 Mio. DM (ca. 17 %) des gemäß dem Prospekt vorgesehenen Eigenkapitals nicht aufgebracht werden konnte und deshalb teureres Fremdkapital aufgenommen werden musste, selbst eine aufklärungspflichtige Tatsache dar.

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f) Wäre der Kläger darüber aufgeklärt worden, dass der Fonds in seiner wirtschaftlichen Entwicklung bereits seit 2000 deutlich hinter den Erwartungen und Prognosen zurückgeblieben war, hätte er Abstand von einer Beteiligung genommen. Angesichts der Unsicherheiten der zukünftigen Entwicklung, die sich dann ja auch bereits ab 2004 realisiert haben, kam bei verständiger Sicht nur eine solche Entscheidung in Betracht. Dafür dass sich auch der Kläger in dieser Weise entschieden hätte, spricht eine nicht widerlegte Vermutung.

50

Wäre der Kläger vor Abschluss des Darlehensvertrages von der Beklagten pflichtgemäß darüber aufgeklärt worden, dass er auch hinsichtlich der prognostizierten Ausschüttungen unzutreffend informiert worden war, hätte er aufgrund dieser Täuschung die Einzahlung der Einlage - auch noch nach Zeichnung der Beteiligung - verweigern können.

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2. Die Verjährungseinrede der Beklagten greift nicht durch. Die 3-jährige Verjährungsfrist des § 195 BGB n.F. begann erst mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem der Kläger Kenntnis von der Person des Schädigers und den anspruchsbegründenden Umständen erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen können (§ 199 BGB n.F.). Soweit die Kammer bislang die Auffassung vertreten hat, dass der Beginn der Verjährungsfrist im Rahmen der Übergangsvorschriften kenntnisunabhängig zu beurteilen sei, wird diese Rechtsprechung in Hinblick auf die Entscheidung des BGH vom 23.01.2007 (Az. XI ZR 44/06)

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- insbesondere auch aus Gründen der Rechtssicherheit - aufgegeben. Eine solche Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis vor Ablauf des Jahres 2003 ist im vorliegenden Fall für die o.g. Schadensersatzansprüche wegen Wissensvorsprungs nicht festzustellen. Ausgangspunkt ist dabei, dass die Verjährung für jeden Beratungsfehler und jede sonstige Pflichtverletzung gesondert zu beurteilen ist (vgl. BGH, Urt. v. 09.11.2007, V ZR 25/07).

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Die Fondsausschüttungen gingen erst ab dem Jahre 2004 deutlich zurück (vgl. Aufstellung S. 10 der Klage). Es ist nicht ersichtlich, dass für den Kläger davor Anlass bestand, die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen in Betracht zu ziehen. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist ein Anleger auch nicht gehalten, ohne besonderen Anlass nach Abschluss einer Kapitalanlage noch den Prospekt durchzuarbeiten. Dies kann hier aber auch dahingestellt bleiben, da der Kläger durch die Lektüre des Prospekts nicht hätte erkennen können, dass er durch die Prospektangaben getäuscht wurde. Darüber hinaus waren zur Beurteilung der Frage, ob sich auch die
Beklagte
als finanzierende Bank schadensersatzpflichtig gemacht hatte, weitere Informationen über den Kenntnisstand der Beklagten und ihr Zusammenwirken mit den Fondsinitiatoren erforderlich, die aus den für einen Fondsgesellschafter grundsätzlich zugänglichen Unterlagen nicht zu entnehmen waren. Die Schlüssigkeit des Schadensersatzanspruchs wegen Wissensvorsprungs beruht im Wesentlichen auf Informationen aus dem internen Schriftwechsel zwischen den Fondsinitiatoren und der Beklagten bzw. der B. I. GmbH. Dem Vortrag des Klägers, dass er hiervon erst im Rahmen anwaltlicher Beratungsgespräche Kenntnis erlangt habe, ist die Beklagte nicht mit Substanz entgegengetreten.

54

3. Die Beklagte ist daher zum Ersatz des sogenannten negativen Interesses verpflichtet. Sie hat den Kläger so zu stellen, als wenn er sich nicht zu der Beteiligung an dem Fonds und deren Finanzierung durch das von der Beklagten gewährte Darlehen entschlossen hätte.

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a) Der zu Ziffer 1. gestellte Leistungsantrag ist jedoch nur in Höhe von 709,07 € begründet. Zwar hat der Kläger substantiiert dargelegt, dass sich bis Ende 2006 eine Differenz zwischen Kreditbelastungen und den Ausschüttungen in Höhe von 4.770,49 € ergeben habe. Nachdem der Kläger auch die Zinszahlungen für 2006 belegt hat (Anlage A19, Bl. 163 d.A.), ist die Beklagte dem auch nicht mehr mit Substanz entgegengetreten.

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Die Beklagte macht aber zu Recht geltend, dass der Kläger sich die durch die Fondsbeteiligung erlangten Steuervorteile im Wege des Vorteilsausgleichs anrechnen lassen muss. Dass eine Abänderung der für die Jahre 2001 bis 2005 erlassenen Steuerbescheide gemäß §§ 173, 175 Abgabenordnung zulässig ist, ist nicht ersichtlich. Auch den Ausführungen der Beklagten im Schriftsatz vom 04.10.2007 hat der Kläger insoweit keine substantiierten Einwendungen mehr entgegengesetzt. Nicht ersichtlich ist auch, dass der Kläger den tatsächlich gezahlten Schadensersatz im Jahre des Zuflusses versteuern muss. Steuerrechtlich geht es nämlich nicht um Einnahmen aus unternehmerischer Tätigkeit, sondern aus Vermietung und Verpachtung. Die unstreitigen Steuervorteile für die Jahre 2001 bis 2005 in Höhe von insgesamt 4.061,42 € (vgl. Anlage B14, Bl. 292 d.A.) sind deshalb in Abzug zu bringen.

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b) Im Übrigen sind die Klaganträge zu 2. - 5. begründet, wobei hinsichtlich des Klagantrags zu 3. ebenfalls eine Zug-um-Zug-Einschränkung vorzunehmen war. Bei den Feststellungsanträgen zu 2. und 4. kam diese Einschränkung hingegen nicht in Betracht. Insoweit ist es Sache der Beklagten gegebenenfalls den Anspruch auf Übertragung der Rechte aus dem Fondsanteil eigenständig gegen den Kläger geltend zu machen.

58

Ob auch eine Haftung der Beklagten unter dem Gesichtspunkt des verbundenen Geschäfts - wegen vorsätzlicher Täuschung
durch die Vermittler
- in Betracht kommt, kann dahingestellt bleiben.

59

Die Zinsentscheidung beruht auf den §§ 286, 288 BGB.

II.

60

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht nach §§ 708 Ziffer 11, 709, 711 ZPO.

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