Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2001-08-31, Aktenzeichen 16 Wx 137/01
ECLI:DE:OLGK:2001:0831.16WX137.01.00

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 14.05.2001 - 1 T 312/00 - wird zurückgewiesen.

Der Antragsgegner hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 2.129,64 DM festgesetzt.

1

G r ü n d e

2

I.

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In der Eigentümerversammlung vom 10.12.1997 beschlossen die
Eigentümer der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentumsanlage unter
T 5 die Sanierung und Optimierung des Fernwärmeanschlusses und der
Wärmeversorgungsanlage mit einer Investitionssumme von 1.196.673,00
DM zzgl. Mehrwertsteuer, die durch eine Sonderumlage von
1.400.000,00 DM finanziert werden sollte. Diese nach
Miteigentumsanteilen zu berechnende Sonderumlage sollte zum
10.01.1998 fällig und zahlbar werden.

4

Die Antragstellerin ist Verwalterin der Anlage und hat von dem
Antragsgegner, der am 06.01.1998 durch Zuschlag in der
Zwangsversteigerung eine Wohnung erworben hat, die Zahlung eines
mit 2.129,64 DM errechneten Anteils an der Sonderumlage zuzüglich 4
% Zinsen seit dem 11.01.1998 begehrt. Das Amtsgericht hat dem
Antrag entsprochen. Eine hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde
hat das Landgericht mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass Zinsen
erst seit dem 15.10.1998 zu zahlen sind.

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Mit der hiergegen eingelegten sofortigen weiteren Beschwerde
verfolgt der Antragsgegner, der die Antragstellerin nicht als
prozessführungsbefugt ansieht und in der Sache meint, er könne
nicht aus einem vor Erwerb seines Wohnungseigentums gefassten
Beschluss zur Zahlung einer Sonderumlage verpflichtet werden, sein
Begehren auf Zurückweisung des Antrags weiter.

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II.

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Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere
Beschwerde ist zulässig (§ 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG) jedoch
nicht begründet.

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Die Entscheidung des Landgerichts hält rechtlicher Überprüfung
stand.

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1.

10

Der Antrag ist zulässig; insbesondere kann die Antragstellerin
den Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft in
Prozessstandschaft geltend verfolgen.

11

Die Antragstellerin ist nach § 6 Ziffer 8. des Verwaltervertrags
ermächtigt, die Wohnlast einschließlich der Vergütung und etwaiger
Umlagen im eigenen Namen außergerichtlich und gerichtlich geltend
zu machen. Einer Zustimmung des Verwaltungsbeirats der
Wohnungseigentümergemeinschaft bedurfte es hierzu nicht. Rechtlich
nicht zu beanstanden ist nämlich die Auslegung des Amts- und
Landgerichts, es handele sich hierbei um eine spezielle Regelung
für Wohngeldansprüche, welche der allgemeinen Vollmachtsregelung in
§ 4 Ziff. 1. vorgehe, nach der eine Zustimmung des
Verwaltungsbeirates für gerichtliche Verfahren mit einem Streitwert
über 1.000,00 DM erforderlich ist. Ähnliche Differenzierungen
zwischen der Regelung allgemeiner Vertretungsbefugnisse, teilweise
mit, teilweise ohne eine solche für gerichtliche Verfahren
einerseits und einer gesonderten Ermächtigung für die
Geltendmachung von Wohngeldansprüchen andererseits findet sich in
einer Vielzahl von Verwalterverträgen. Ihnen gemeinsam ist in der
Regel selbst dann, wenn die Vertretungsbefugnis des Verwalters sich
nicht auf gerichtliche Verfahren erstreckt, die uneingeschränkte
Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Durchsetzung von
Wohngeldansprüchen, sei es als Prozessstandschafter, sei es im
Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hierdurch wird der
Gemeinschaft eine schnelle und effektive Möglichkeit zur Erhaltung
ihrer Liquidität eröffnet, während es bei sonstigen Streitigkeiten
in der Regel weniger auf eine möglichst schnelle Titulierung von
Ansprüchen ankommt und die Frage, ob es zweckmäßig ist, einen
Anspruch gerichtlich geltend zu machen bzw. sich gegen einen
Anspruch zu verteidigen oder (weitere) außergerichtliche
Lösungsversuche zu unternehmen, von einer Reihe von Faktoren
abhängen kann. Zu letzterem macht ein Zustimmungsvorbehalt für den
Verwaltungsbeirat auch Sinn. Anders ist es dagegen beim Wohngeld.
Insoweit besteht eine Pflicht zur Einziehung, ohne dass der
Verwalterin oder dem Verwaltungsbeirat, die sich eventuell
gegenüber der Gemeinschaft im Falle einer Nichtverfolgung oder
verzögerlichen Durchsetzung von Ansprüchen und einer hierdurch
bedingten Uneinbringlichkeit der Forderung schadensersatzpflichtig
machen würden, ein Ermessen zustünde.

12

2.

13

In der Sache ist die jeweils näher begründete Auffassung des
Amts- und des Landgerichts richtig, dass der Antragsgegner für die
Zahlung der Sonderumlage hafte, weil diese erst nach seinem
Eigentumserwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung fällig
geworden sei.

14

Bei der beschlossenen Sonderumlage handelt es sich um eine
Ergänzung des Wirtschaftsplans, und zwar für das Jahr 1998, da die
Umlage erst in diesem Jahr zahlbar und fällig sein sollte. Die
Qualifizierung einer Umlage als Ergänzung bzw. als Nachtrag zum
Wirtschaftsplan entspricht allgemeiner Meinung (vgl. beispielsweise
Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 28 Rdn. 35) und die
von der Beschwerde vertretene abweichende Auffassung gibt keinen
Anlass diesen Punkt näher zu vertiefen. Mit der Verwendung der
juristisch eindeutigen und keiner weiteren Auslegung zugänglichen
Begriffe "fällig und zahlbar" hat die
Wohnungseigentümergemeinschaft auch mit aller Klarheit zum Ausdruck
gebracht, dass es sich um eine Fälligkeitsregelung handelt und
keine Stundung gewollt war.

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Die von der Außenhaftung nach § 56 S. 2 ZVG i. V. m. § 103 BGB
zu unterscheidende Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer
gegenüber der Gemeinschaft folgt daher der allgemeinen für Wohngeld
geltenden Regel des § 16 Abs. 2 WEG.

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Der Bundesgerichtshof vertritt zu der Frage einer etwaigen
Erwerberhaftung für Wohngeld die sog. Fälligkeitstheorie. Hiernach
haftet der frühere Eigentümer nur für solche Verbindlichkeiten, die
bis zur Eigentumsumschreibung entstanden und fällig geworden sind
(vgl. Beschlüsse vom 21.04.1987 - V ZB 10/87 - BGHZ 104, 197 = NJW
1988, 1910 = MDR 1988, 765, vom 18.05.1989 - V ZB 14/88 - BGHZ 107,
285 = NJW 1989, 1149 = ZMR 1989, 525 u. vom 23.09.1999 - V ZB 17/99
- BGHZ 142, 290 = NJW 1999, 3713 = NZM 1999, 1101 = ZMR 1999, 834;
kritisch hierzu z. B. Merle in Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., § 28
Rdn. 44 - 44e). Diese Entscheidungen betrafen zwar jeweils Fälle,
in denen die Beschlussfassung erst nach dem Eigentumserwerb durch
den Käufer bzw. Ersteher erfolgt war, während der Bundesgerichtshof
die hier entscheidungserhebliche Frage, was gilt, wenn die
Beschlussfassung und damit die Entstehung der Beitragspflicht vor
dem Eigentumserwerb lag, indes die Fälligkeit erst zu einem
Zeitpunkt danach eintreten sollte, zunächst ausdrücklich
offengelassen hat (Beschluss vom 21.04.1987 a. a. O. am Ende) und
auch in der Folgezeit nicht zu entscheiden brauchte. Von dem
Ausgangspunkt des Bundesgerichtshofs, dass der frühere Eigentümer
nicht für solche Verbindlichkeiten haftet, die erst nach der
Eigentumsumschreibung fällig geworden sind, kann die einzig logisch
richtige Lösung nur dahin gehen, dass in derartigen Fällen der
Erwerber zur Zahlung verpflichtet ist; denn ansonsten wäre eine
Deckungslücke da. Auch ist es - wie die vorliegende Konstellation
zeigt - in der Regel der Erwerber, dem die noch durchzuführende
Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahme, die über eine
Sonderumlage finanziert werden soll, zugute kommt. Deswegen und im
Hinblick auf den Rechtsgedanken des - nicht unmittelbar
eingreifenden - § 103 BGB steht die Rechtsprechung und die h. M. in
der Literatur zu Recht auf dem Standpunkt, dass bei bereits vorher
beschlossenen aber erst nach Erwerb fällig werdenden Beiträgen der
Erwerber haftet, und zwar nicht nur für das nach dem
Wirtschaftsplan monatlich fällig werdende Wohngeld, sondern auch
für eine Sonderumlage bzw. einzelne Raten auf eine solche Umlage
(vgl. KG KGR 1993, 133; OLG Hamm NJW-RR 1996, 911 = WE 1996, 353 =
ZMR 1996, 337 mit Nachweisen zum Meinungsstand; Weitnauer/Hauger,
WEG 8. Auflage, § 16 Rdn. 49 f.; Palandt/Bassenge, BGB 60. Auflage,
§ 16 WEG Rdn. 32; a. A. Müller, Praktische Fragen des
Wohnungseigentums, 2. Auflage, S. 226).

17

Anhaltspunkte dafür, dass die Fälligstellung der Sonderumlage
erst am 10.01.1998 rechtsmissbräuchlich bewusst im Hinblick auf den
am 06.01.1998 anstehenden Versteigerungstermin beschlossen worden
ist, um den potentiellen Ersteher anstelle des insolventen
bisherigen Eigentümers der Wohnung Nr. ####1 als Schuldner der
Umlage zu erhalten, sind schon wegen der Vielzahl der Wohnungen im
"U-Center" - nach dem Kenntnisstand des Senats ca. 3000 - und der
deswegen aller Erfahrung nach regelmäßig anstehenden
Zwangsversteigerungen einzelner Objekte nicht erkennbar. Vielmehr
diente die Fälligstellung einen Monat nach Beschlussfassung
ersichtlich dazu, den Wohnungseigentümern Gelegenheit zu geben, zur
Vermeidung der Verzugsfolgen des § 284 Abs. 2 BGB ihren Anteil -
ggfls. nach vorheriger Beschaffung der Mittel - bereitzuhalten und
zum Fälligkeitszeitpunkt zu zahlen.

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Die von dem Antragsgegner dargelegten unrichtigen Informationen
seitens des Zwangsverwalters zu Wohngeldrückständen und möglichen
zusätzlichen Belastungen vor Ersteigerung der Wohnung sind für das
Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft ohne Relevanz.

19

3.

20

Eine Verbindung des Verfahrens entsprechend § 147 ZPO mit dem
ebenfalls beim Senat anhängigen und derzeit wegen
außergerichtlicher Vergleichsverhandlungen ruhenden Verfahren eines
anderen Wohnungseigentümers, der den der Sonderumlage zugrunde
liegenden Beschluss angefochten hat, ist nicht möglich. Zwischen
beiden Verfahren besteht kein rechtlicher Zusammenhang. Vielmehr
ist die zu beurteilende Problematik jeweils eine gänzlich
andere.

21

Für das von dem Antragsgegner des weiteren beantragte Ruhen des
Verfahrens fehlt es an der entsprechend § 251 ZPO erforderlichen
Zustimmung der Antragstellerin.

22

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, der unterlegenen Beteiligten zu 1. die
Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen.

23

Für eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten
bestand keine Veranlassung. Wie bereits das Landgericht zutreffend
ausgeführt hat, handelt es sich nicht um den typischen Fall der
Betreibung von Beiträgen gegen einen säumigen Wohnungseigentümer,
bei dem eine Kostenerstattung regelmäßig angezeigt ist. Vielmehr
geht es um Rechtsfragen, deren Klärung gerade bei der
Wohnungseigentumsanlage "U-Center" mit einem wegen ihrer Größe
naturgemäß häufigen Eigentümerwechsel letztlich im Interesse aller
Wohnungseigentümer liegt und zu denen der Standpunkt des
Antragsgegners - wie oben aufgezeigt - mit einer in der Literatur
vertretenen Meinung übereinstimmt. Es muss dem Antragsgegner daher
unbenommen bleiben, für seine Rechtsauffassung den Instanzenzug
auszuschöpfen, ohne befürchten zu müssen,
Kostenerstattungsansprüchen der Gegenseite ausgesetzt zu sein.

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Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 WEG.