Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1998-05-06, Aktenzeichen 14 A 6274/95
ECLI:DE:OVGNRW:1998:0506.14A6274.95.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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Tatbestand:

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Die Klägerin ist Eigentümerin des mit einem Mehrfamilienhaus bebauten
Grundstücks C.-----weg 31 in T. . Die Errichtung des Hauses mit sechs
Werkswohnungen wurde im Jahre 1966 u.a. mit öffentlichen Baudarlehen in Höhe
von 74.400,-- DM gefördert. Die Klägerin zahlte die öffentlichen Mittel vorzeitig
freiwillig am 20. Dezember 1991 zurück.

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Die Klägerin vermietete die 92 qm große Wohnung im 2. Obergeschoß rechts an
Herrn Q. und die 81 qm große Wohnung im 2. Obergeschoß links an die
Familie L. , ohne daß Wohnberechtigungsbescheinigungen vorgelegt wurden.
Nachdem der Beklagte dies im Rahmen einer Bestands- und Besetzungskontrolle im
November 1991 festgestellt hatte, setzte er mit Bescheid vom 7. Dezember 1992,
adressiert an die Firma C1. GmbH T. z.Hd. Herrn N. , für die Wohnung im
2. Obergeschoß links Geldleistungen gemäß § 25 Abs. 1 des
Wohnungsbindungsgesetzes - WoBindG - für den Zeitraum vom 1. März 1991 bis
zum 31. Oktober 1992 in Höhe von 8.100,-- DM und für die Zeit nach dem
31. Oktober 1992 in Höhe von 405,-- DM monatlich fest. Dies entsprach einem
Betrag von 5,-- DM je Quadratmeter Wohnfläche. Durch weiteren Bescheid vom
selben Tag forderte er bezüglich der Wohnung im 2. Obergeschoß rechts für die Zeit
vom 1. September 1989 bis zum 31. Oktober 1992 Geldleistungen in Höhe von
11.960,-- DM und für die Zeit ab dem 31. Oktober 1992 in Höhe von 460,-- DM
monatlich.

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Gegen beide Bescheide erhob die Klägerin Widerspruch.

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Durch Bescheid vom 20. Oktober 1993 ersetzte der Beklagte den Bescheid vom
7. Dezember 1992 bezüglich der Wohnung im 2. Obergeschoß rechts und setzte für
den Zeitraum vom 1. September 1989 bis zum 31. Oktober 1992 Geldleistungen in
Höhe von 17.480,-- DM und für die Zeit nach dem 31. Oktober 1992 von monatlich
460,-- DM fest. Dieser Bescheid war ebenfalls an die Firma C1. GmbH T.
z.Hd. Herrn N. gerichtet. Auch gegen diesen Bescheid erhob die Klägerin
Widerspruch.

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Mit Bescheid vom 8. Februar 1994 wies der Oberkreisdirektor des Kreises T.
die Widersprüche der Klägerin zurück.

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Zur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin geltend gemacht: In den
Ausgangsbescheiden und im Widerspruchsbescheid seien keine
Ermessenserwägungen zu der Festsetzung und der Bemessung der Geldleistung
getroffen worden. Demgegenüber hätte berücksichtigt werden müssen, daß sie - die
Klägerin - auch nicht öffentlich geförderten Wohnraum besitze, in denen
Betriebsangehörige bzw. ehemalige Betriebsangehörige wohnten, die aufgrund ihres
geringen Einkommens berechtigt seien, einen Wohnberechtigungsschein zu
erhalten. Hätte sie - die Klägerin - wohnberechtigte Mieter in die leerstehenden
Wohnungen im Haus C.-----weg 31 umgesetzt und die Familien Q. und
L. in den freifinanzierten werkseigenen Wohnungen untergebracht, hätte dies
für die jeweiligen Mieter eine unzumutbare Härte bedeutet.

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Die Klägerin hat beantragt,

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die Bescheide des Beklagten vom 7. Dezember 1992 und 20. Oktober 1993 in
der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Oberkreisdirektors des Kreises T.
vom 8. Februar 1994 aufzuheben.

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Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er hat geltend gemacht: Die Klägerin habe unstreitig gegen § 4 Abs. 2 WoBindG
verstoßen, weil sie bewußt von der Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines
abgesehen habe. Auch wenn die Klägerin freifinanzierte Wohnungen an Personen
vermietet habe, denen ein Wohnberechtigungsschein zustehe, stelle dies keinen
Grund dar, von dem Erlaß der Geldleistungsbescheide abzusehen. Dies liefe nämlich
auf die Billigung eines unzulässigen Bindungstausches hinaus.

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Durch das angefochtene Urteil hat das Verwaltungsgericht den Bescheid des
Beklagten vom 20. Oktober 1993 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides
insoweit aufgehoben, als für den Zeitraum vom 1. September 1989 bis zum 31. Mai
1990 eine Geldleistung in Höhe von 4.140,-- DM festgesetzt worden ist. Im übrigen
hat es die Klage abgewiesen.

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Zur Begründung ihrer Berufung macht die Klägerin geltend, die Bescheide seien
ermessensfehlerhaft ergangen, weil, ohne auf Punkte wie die Schwere des
Verstoßes einzugehen, pauschal ein Betrag von 5,-- DM je Quadratmeter
Wohnfläche festgesetzt worden sei. Es sei insbesondere nicht berücksichtigt worden,
welche Interessen sie - die Klägerin - bewogen hätten, die Wohnungen an die
Familien Q. und L. zu vermieten. Auch hätte die besondere Härte
beachtet werden müssen, die die Umsiedlung der Mieter aus den freifinanzierten
Wohnungen in die hier strittigen Wohnungen bedeutet hätte. Bei der
Ermessensausübung sei auch nicht bewertet worden, daß sie - die Klägerin - keine
Vorteile aus der Vermietung gehabt habe. Der Mietzins liege sogar wesentlich unter
den ermittelten Durchschnittsmieten.

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Die Klägerin beantragt,

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das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag I. Instanz, soweit
dem das Verwaltungsgericht nicht bereits entsprochen hat, zu erkennen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der
Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die
Klage, soweit sie Gegenstand des Berufungsverfahrens ist, zu Recht abgewiesen.
Die angefochtenen Bescheide sind nämlich insoweit - der Bescheid vom 20. Oktober
1993 ab dem 1. Juni 1990 - rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren
Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

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Die Klägerin ist gemäß § 42 Abs. 2 VwGO klagebefugt, weil sie Adressatin der
angefochtenen Bescheide ist. Abweichendes ergibt sich auch nicht aus der Anrede
und anderen Formulierungen in den Bescheiden. Wie aus der Adressierung folgt,
erging der Bescheid lediglich zu Händen von Herrn N. , ohne daß er persönlich zu
Geldleistungen herangezogen werden sollte. Leistungspflichtige ist vielmehr - wovon
auch die Beteiligten übereinstimmend ausgehen - die Klägerin als
Verfügungsberechtigte.

23

Rechtsgrundlage für die Heranziehung der Klägerin zu den im
Berufungsverfahren noch strittigen Geldleistungen ist § 25 Abs. 1 WoBindG in der ab
dem 30. Mai 1990 geltenden Fassung des Gesetzes zur Änderung des
Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindGÄndG) vom 17. Mai 1990, BGBl. I S. 934.
Danach kann die zuständige Stelle für die Zeit, während der der
Verfügungsberechtigte schuldhaft u.a. gegen die Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 1
WoBindG verstößt, durch Verwaltungsakt von dem Verfügungsberechtigten
Geldleistungen bis zu 10,-- DM monatlich je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung
erheben, auf die sich der Verstoß bezieht. Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG darf
der Verfügungsberechtigte die Wohnung einem Wohnungssuchenden nur zum
Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm vor der Überlassung eine Bescheinigung
über die Wohnberechtigung im öffentlich geförderten Sozialwohnungsbau übergibt.
Das Verwaltungsgericht hat im einzelnen dargelegt, daß die Klägerin schuldhaft
gegen die Vorschrift des § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG verstoßen hat. Insoweit sieht
der Senat von einer weiteren Darstellung der Gründe ab und verweist gemäß § 130 b
VwGO auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils.

24

Zu dem Berufungsvorbringen, mit dem im übrigen lediglich die bisherigen
Darlegungen im wesentlichen wiederholt werden, ist ergänzend anzumerken, daß die
Klägerin ihre Behauptung, ihr gehörende freifinanzierte Wohnungen würden von im
sozialen Wohnungsbau wohnberechtigten Familien genutzt, nicht durch die Vorlage
von Wohnberechtigungsscheinen belegt hat. Im übrigen ist es unerheblich, ob die
Klägerin freifinanzierten Wohnraum an wohnberechtigte Personen übergeben hat,
weil sie dies nicht berechtigt, Wohnraum, der der Wohnungsbindung unterliegt, ohne
Vorlage einer Wohnberechtigungsbescheinigung an Mieter zu überlassen. Dies
würde nämlich auf einen unzulässigen Bindungstausch hinauslaufen. Die
Eigenschaft "öffentlich gefördert" entsteht nach abschließender gesetzlicher
Regelung durch die Bewilligung öffentlicher Mittel und entfällt nach deren
Rückzahlung gemäß §§ 13 bis 17 WoBindG. Daher ist ein sogenannter
Bindungstausch nicht möglich.

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Vgl. Urteil des Senats vom 22. Oktober 1978 - 14 A 1505/77 -, ZMR 1980, 61,
auch dazu, daß die Eigenschaft "öffentlich gefördert" von Wohnungen nicht infolge
Verwirkung enden kann; Urteil des Senats vom 10. Juli 1995 - 14 A 1364/94 -;
Fischer-Dieskau/ Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, WoBindG § 13
Anm. 2.2 m.w.N. auch zum früheren Wohnraumbewirtschaftungsrecht.

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Ist es somit bedeutungslos, an wen die Klägerin die freifinanzierten Wohnungen
vermietet hat, kann dieser Gesichtspunkt auch bei der Ermessensentscheidung, ob
und in welcher Höhe Geldleistungen festgesetzt werden, nicht berücksichtigt werden.
Ebensowenig spielen die betrieblichen Überlegungen der Klägerin, die Wohnungen
an die Mieter Q. und L. zu überlassen, eine Rolle. Der Hinweis der
Klägerin, sie habe durch die Vermietung an die Nichtwohnberechtigten keinen Vorteil
erlangt, geht gleichfalls fehl, weil der Zweck der Geldleistungen in einem
Schadensausgleich besteht. Es soll der Nachteil ausgeglichen werden, der der
Allgemeinheit dadurch entsteht, daß Sozialwohnungen nicht oder nicht
bestimmungsgemäß genutzt werden.

27

Vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/ Schwender, Wohnungsbaurecht, § 25 WoBindG
Anm. 3.2 m.w.N.

28

Im übrigen hatte die Klägerin durch die Vermietung durchaus einen Vorteil, weil
ausweislich ihres Schreibens vom 12. November 1992 die Mieter in ihrem Betrieb im
Bedarfsfall kurzfristig eingesetzt werden mußten und deshalb auf eine Wohnung in
Betriebsnähe angewiesen waren.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167
VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

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Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen der §§ 132 Abs. 2
und 137 Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.

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