Landgericht Wuppertal (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-08-30, Aktenzeichen 1 O 72/01
ECLI:DE:LGW:2002:0830.1O72.01.00

Tenor

Die Beklagten werden verurteilt, und zwar ein jeder für sich, gegenüber der Stadt Remscheid (Bauaufsichtsbehörde) zu Lasten ihres Grundstücks eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Remscheid, Flur xxx, Flurstück xxxxxx, ## und # und zugunsten des Grundstücks, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Remscheid, Blatt 7194, Flur xxx, Flurstück yyy und yyyyyy folgende Baulasterklärung abzugeben:

Wir räumen dem jeweiligen Eigentümer an unserem Grundstück, eingetragen im Grundbuch, Amtsgericht Remscheid, Flur xxx, Flurstück xxxxxx, ## und #, zugunsten des Grundstückes, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Remscheid, Blatt 7194, Flur xxx, Flurstück yyy und yyyyyy, das Recht ein, das dienende Grundstück zu begehen und zu befahren.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist für den Kläger wegen der Kosten vorläufig gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.900,‑‑ € vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d

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Die Beklagten sind Miteigentümer des Grundstücks eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Remscheid, Flur xxx, Flurstücke xxxxxx, ## und #. Die Gebrüder U sind Eigentümer des Grundstückes eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Remscheid Blatt 7194, Flur xxx, Flurstück yyy und yyyyyy. Zugunsten des Klägers ist insoweit eine Auflassungsvormerkung am 30. April 1999 bezüglich dieses Grundstückes eingetragen. Zugunsten dieses Grundstückes und zu Lasten des Grundstücks der Beklagten ist im Rahmen eines notariellen Kaufvertrages vom 24.04.19#9 das Recht eingetragen, die Zufahrtswege zu den übertragenen Parzellen, nämlich die damaligen Flurstücke Nr. # und ++++, jetzt ##, xxxxxx und # unentgeltlich zu benutzen. Insbesondere erstreckte sich der Umfang der Nutzung auf ein Befahren der Wege auch mit Lastkraftwagen. Damit war die Zuwegung zu den öffentlichen Verkehrsflächen gesichert. Zum damaligen Zeitpunkt war das Grundstück Flurstück yyy unter anderem mit einem Wohnhaus bebaut.

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In den Folgejahren ist unter anderem das Flurstück *** mit einem Mehrfamilienhaus bebaut worden, in dem ein Teil der Beklagten wohnt.

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Der Kläger erwarb von den Gebrüdern U das Grundstück Flur xxx, Flurstück yyy und yyyyyy, um das Grundstück zu bebauen. Eine Eigentumsumschreibung ist noch nicht erfolgt. Nachdem der Kläger zunächst beabsichtigte, auf dem Grundstück ein Mehrfamilienhaus zu errichten, hat er bei der Stadt Remscheid eine Bauvoranfrage bezüglich der Bebaubarkeit mit einem Doppelhaus mit je einer Wohneinheit, sowie einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung gestellt. Wegen der Örtlichkeit im einzelnen wird auf den Lageplan Bl. 4, # d.A. und Bl. 93 d.A., sowie auf die Lichtbilder Bl. 61 f. d.A. Bezug genommen.

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Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger die Abgabe einer Baulasterklärung zugunsten des Grundstückes Flur xxx, Flurstück yyy und yyyyyy. Er ist der Auffassung, dass aus der eingetragenen Grunddienstbarkeit sich die Verpflichtung der Beklagten ergebe, eine entsprechende Baulasterklärung abzugeben. Er sei zwar noch nicht Eigentümer des Grundstückes, die jetzigen Eigentümer, die Gebrüder U hätten ihn aber ermächtigt, eine entsprechende Klage zu erheben.

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Die im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit habe seinerzeit dazu gedient, unter anderem die Bebauung des Grundstücks zu ermöglichen. Die Bebauung sei auch zulässig. Die Stadt Remscheid mache die Baugenehmigung aber von einer entsprechenden Baulasterklärung abhängig. Die von ihm beabsichtigte Bebauung halte sich im Rahmen dessen, was bei den damaligen Vertragsverhandlungen im Jahre 1959 besprochen worden sei. Eine unzumutbare Belastung der übrigen anliegenden Grundstückseigentümer sei nicht erkennbar. Die Grunddienstbarkeit lasse sogar ausdrücklich Lkw-Verkehr zu, der dann nicht mehr stattfinde. Auch sei keine massive Bebauung mehr geplant.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagten kostenpflichtig zu verurteilen, folgende Willenserklärung zur Eintragung einer Baulast in das örtliche Baulastverzeichnis Remscheid zugunsten des Klägers abzugeben:

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Die Beklagten räumen dem Kläger an ihrem Grundstück, eingetragen im Grundbuch, Amtsgericht Remscheid, Flur xxx, Flurstück xxxxxx, ## und # zugunsten des Grundstücks des Klägers, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Remscheid, Blatt 7194, Flur xxx, Flurstück yyy und yyyyyy, das Recht ein, das dienende Grundstück der Beklagten zu begehen und zu befahren.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten sind der Auffassung, dass aus der Grunddienstbarkeit sich kein Anspruch des Klägers ergebe, eine entsprechende Baulasterklärung abzugeben.

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Der Kläger sei, da er noch nicht Eigentümer des Grundstücks sei, nicht berechtigt, in eigenem Namen zu klagen. Dass die Eigentümer damit einverstanden seien, sei nicht zutreffend.

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Im übrigen sei der Klageantrag in der Form unzulässig, da er pauschal die Abgabe einer Willenserklärung hinsichtlich einer Baulast beinhalte, ohne auf ein konkretes Bauvorhaben Bezug zu nehmen.

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Im übrigen habe das damalige eingetragene Wegerecht nicht dazu gedient, eine bauliche Nutzung des Grundstücks generell zu gewährleisten. Mit der Regelung habe lediglich die Zuwegung zu öffentlichen Verkehrsflächen für das gekaufte Grundstück gesichert werden sollen, nicht aber eine intensive Bebauung des Grundstücks. Die geplante Bebauung würde auch die Belastbarkeit der teilweise äußerst engen Privatstraße bei weitem sprengen. Begegnungsverkehr sei nicht möglich. Bei der geplanten Bebauung käme es zu erheblichem Baustellenverkehr mit Lkw's, der die auf der Straße spielenden Kinder gefährde.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der Akte Bezug genommen.

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Das Gericht hat durch Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit und durch Zeugen Beweis erhoben.

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Wegen des Umfanges und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Beschluss vom 16.04.2002 (Bl. 64 d.A.) und auf die Sitzungsniederschrift vom 31.0#.2002 (Bl. 89 ff. d.A.) Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Klage ist zulässig und begründet.

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Der Kläger ist im Rahmen einer gewillkürten Prozessstandschaft berechtigt, in eigenem Namen gegen die Beklagten Klage auf Erteilung der Baulasterklärung zu erheben.

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Nach den Äußerungen der Eigentümer, der Gebrüder U, im Termin vom 31. Mai 2002 kann es keinem Zweifel unterliegen, dass diese mit der Erhebung der Klage einverstanden sind. Darüber hinaus hat der Kläger auch ein eigenes rechtliches Interesse an der Klärung der Rechtsfrage. Der Kläger ist als Vormerkungsberechtigter eingetragen. Die Gebrüder U sind mit einer Bebauung des Grundstücks einverstanden. Die Bebaubarkeit des Grundstücks ist nach Vortrag des Klägers davon abhängig, dass eine entsprechende Baulasterklärung der Beklagten erteilt wird. Es ist daher mit einer zukünftigen rechtlichen Beeinträchtigung zu Lasten des Klägers zu rechnen.

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Der Klageantrag ist auch bestimmt genug.

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Die Baulasterklärung selbst muss sich inhaltlich mit der Grunddienstbarkeit decken. Die Grunddienstbarkeit selbst enthält im vorliegenden Fall keine Einschränkung dergestalt, in welcher Form das Grundstück zu bebauen ist. Dies ergibt sich aus der Grunddienstbarkeit nicht, so dass im Antrag auch keine entsprechende Einschränkung zu machen ist.

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Die Klage ist auch begründet.

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Die Beklagten sind angesichts des zugunsten des Grundstücks bewilligten Wegerechtes nach Treu und Glauben verpflichtet, die von dem Kläger begehrte Baulast zu übernehmen.

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Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann sich aus Zweck und Inhalt einer Grunddienstbarkeit für den belasteten Grundstückseigentümer die Nebenpflicht ergeben, daran mitzuwirken, dass der bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit erstrebte Zweck auch eintritt. Zur Übernahme einer mit der Grunddienstbarkeit deckungsgleichen Baulast ist der belastete Grundstückseigentümer nach Treu und Glauben dann verpflichtet, wenn die beiderseitigen Interessenabwägungen einen Vorrang des aus der Grunddienstbarkeit Berechtigten ergibt. Dies ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes regelmäßig dann der Fall, wenn

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1. die Grunddienstbarkeit zu dem Zweck bestellt wurde, das Grundstück baulich - besser - nutzen zu können,

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2. Inhalt und Umfang der geforderten Baulast der zugrunde liegenden Grunddienstbarkeit entsprechen,

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3. die Übernahme der Baulast zwingende Voraussetzung für die Bebauung oder deren Nutzungsänderung ist,

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4. zum Zeitpunkt der Bestellung der Grunddienstbarkeit kein Anlass zu der Annahme bestand, die Übernahme einer Baulast in Erwägung zu ziehen.

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Die Interessenabwägung führt nach Auffassung der Kammer vorliegend dazu, dass dem Interesse des Klägers bzw. den Eigentümern, Vorrang vor den Beklagten gebührt, so dass diese verpflichtet sind, die begehrte Baulast zu übernehmen.

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Mit der zugunsten der Flurstücke yyy und yyyyyy bestellten Grunddienstbarkeit sollte nach Auffassung der Kammer auch eine andere oder weitere bauliche Nutzung gewährleistet werden. Zwar ist es richtig, dass sich aus dem Wortlaut der Grunddienstbarkeit lediglich ergibt, dass insofern ein Wegerecht eingeräumt worden ist. Zu berücksichtigen ist aber zum einen, dass nach Aussage des Zeugen U schon damals daran gedacht worden ist, dass zu dem bestehenden Haus ein weiteres Haus auf dem erworbenen Grundstück gebaut werden sollte, und zwar für die jetzigen Eigentümer als Söhne. Angesichts der Größe des Grundstückes lag dies auch nah. Mit der Zuwegung sollte erreicht werden, dass das Grundstück jederzeit einen Zugang zur öffentlichen Verkehrsfläche hatte. Das Wegerecht wurde eingeräumt im Jahre 1959, also vor mehr als 40 Jahren. Schon zu diesem Zeitpunkt war abzusehen, dass sich gegebenenfalls die Bebauung des Grundstücks ändern würde, etwa dergestalt, dass das alte Haus abgerissen und ein Neubau errichtet werden sollte, oder aber auch, dass zu dem bestehenden Haus weitere Gebäude hinzukommen sollten. Insofern ist das, was der Zeuge U ausgesagt hat, nachvollziehbar und auch glaubhaft. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass der Zeuge U als Verkäufer des Grundstücks sicherlich ein Interesse daran hat, dass das Grundstück bebaut werden kann, um so einen höheren Preis zu erzielen. Dass mit baulichen Veränderungen entlang der Wegeparzelle zu rechnen war, ergibt sich auch aus dem Umstand, dass auch die Beklagten selbst ein Mehrfamilienhaus entlang der Wegeparzelle errichtet haben bzw. haben errichten lassen. Dies zeigt, dass auch schon damals eine andere bzw. bessere Bebauung auf dem Grundstück vorausgesehen worden ist. Insofern ändert sich durch die von dem Kläger geplante Bebauung auch nicht die Nutzungsart des Grundstücks. Es bleibt dabei, dass Wohnbebauung errichtet werden soll. Dabei spielt es letztendlich dann keine Rolle, in welcher Form die Wohnbebauung durchgeführt wird. Auch ein Mehrfamilienhaus erscheint dem Gericht noch im Rahmen der Nutzung als zulässig, wenn auch vom Kläger überhaupt nicht mehr geplant. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass auch das Grundstück der Beklagten, Flurstück *** nicht mit einem Einfamilienhaus, sondern mit einem größeren Mehrfamilienhaus, wie die Ortsbesichtigung ergeben hat, bebaut ist.

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Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der örtlichen Gegebenheit. Den Beklagten ist zuzugestehen, dass die Wegeparzelle sehr schmal ist. Ein Begegnungsverkehr ist nicht möglich. Dies ist aber auch jetzt schon bei der bisher bestehenden Bebauung nicht möglich, so dass zwar mit einem zusätzlichen Verkehrsaufkommen bei der entsprechenden Bebauung gerechnet werden muss. Dadurch wird aber die Bebauung nicht unzulässig. Es ist mit erhöhtem Pkw-Verkehr zu rechnen. Die Beklagten müssten ja, nach dem Inhalt der Grunddienstbarkeit, sogar einen Lkw-Verkehr in größerem Umfange dulden, der mit Sicherheit nicht mehr stattfinden wird. Bei dem erhöhtem Fahrzeugaufkommen ist dann eine entsprechende höhere Vorsicht erforderlich, die gewährleistet werden kann.

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Angesichts der von dem Kläger geplanten Bebauung mit einer Doppelhaushälfte und einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung hält sich die Mehrbelastung in Grenzen. Im übrigen kommt es grundsätzlich nicht darauf ein, ob bei Einräumung der Grunddienstbarkeit bereits bekannt war, welche konkrete Bebauung einmal erfolgen werde. Für den Umfang der Verpflichtungen, die sich aus der Grunddienstbarkeit ergeben, ist das jeweilige Bedürfnis des Berechtigten maßgebend. Wächst dieses nachträglich, so wird dadurch der Umfang, der sich aus der Grunddienstbarkeit ergebenden Rechte und Pflichten erweitert, soweit sich die Steigerung in den Grenzen der Art nach gleichbleibenden Nutzung des dienenden Grundstücks hält und nicht auf unvorhersehbare willkürliche Änderung der Benutzung des herrschenden Grundstücks zurückzuführen ist. Dies ist bei einer Bebauung mit einem Einfamilienhaus und einer Doppelhaushälfte sicherlich der Fall. Der Kläger will sogar noch den Umfang der Bebauung reduzieren und so den Beklagten entgegenkommen. Dass Veränderungen vorhersehbar waren, ergibt sich auch daraus, dass die Zuwegung nur teilweise bebaut, jetzt aber insgesamt bis zum Grundstück Flurstück yyy, yyyyyy bebaut ist.

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Belastungen er Beklagten zu vermeiden und nur passende und öffentlich-rechtliche zulässige Bebauung zuzulassen ist Aufgabe des Bauordnungsrechtes.

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Die Baulast ist auch zwingende Voraussetzung für die von dem Kläger beabsichtigte Bebauung. § 4 BauONW schreibt eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zuwegung vor. Über einen unmittelbaren Zugang zu öffentlichen Verkehrswegen verfügt das Grundstück nicht. Um den Zugang öffentlich-rechtlich abzusichern und das Bauvorhaben genehmigungsfähig zu machen, muss der Kläger deshalb eine entsprechende Baulast beibringen.

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Eine Befreiung vom Baulastzwang kommt ersichtlich nicht in Betracht.

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Grunddienstbarkeit und Baulast sind überdies inhaltsgleich. Die Beklagten sollen entsprechend der Grunddienstbarkeit die Baulasterklärung abgeben.

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Zum Zeitpunkt der Bestellung der Grunddienstbarkeit im Jahre 1959 bestand kein Anlass zu der Annahme, die Übernahme einer Baulast in Erwägung zu ziehen, da diese zum damaligen Zeitpunkt von den Bauaufsichtsbehörden nicht verlangt wurde. Die Baulast als bauaufsichtliches Instrument ist in Nordrhein-Westfalen erst 1962 eingeführt worden.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

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Streitwert: 25.564,60 € (§ 3 ZPO).