Niedersächsisches Finanzgericht ()
Urteil vom 2004-08-13, Aktenzeichen 3 K 343/02

Tatbestand

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Zwischen den Parteien ist die Höhe der Bemessungsgrundlage für die festzusetzende Eigenheimzulage ab dem Jahr 1997 ist Streit.

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Die Eltern des Klägers haben mit notariellem Vertrag vom 27.12.1995 dem Kläger, ihrem Sohn, einen Miteigentumsanteil von 50% an dem mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstück in A übertragen. In § 6 des notariellen Vertrages wurde hinsichtlich der Gebrauchsregelung für das gemeinschaftliche Miteigentum vereinbart, dass den Eltern sämtliche Räume des Untergeschosses und dem Kläger sämtliche Räume des Obergeschosses zur Nutzung zur Verfügung stehen. In § 3 des notariellen Vertrages verpflichtete sich der Kläger, als Gegenleistung für die Übertragung die vorhandenen Verbindlichkeiten zu übernehmen. Als Geschäftswert wurde in § 9 des Vertrages ein Betrag in Höhe von 120.000 DM angenommen.

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Bei der Bemessung der Eigenheimzulage schätzte das Finanzamt den Verkehrswert bei Übernahme im Kalenderjahr 1995 auf 200.000 DM. Diese Schätzung wurde seitens des Klägers nicht beanstandet. Da nur ein Miteigentumsanteil von 50% an dem Einfamilienhaus übernommen wurde, berücksichtigte das Finanzamt für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage den hälftigen Wert (100.000 DM). Das Finanzamt setzte zunächst eine Eigenheimzulage ab 1995 in Höhe von jährlich 68 DM fest, wobei es zunächst von einer Bemessungsgrundlage von 2.692 DM ausging. Tatsächlich gezahlt für den Anteilserwerb wurden jedoch unter Berücksichtigung der übernommenen Verbindlichkeiten 3.922 DM. Bezogen auf die Entgeltquote ergibt dies einen unstreitigen Anteil von 4%. Die zutreffende Bemessungsgrundlage bis 31.12.1996 betrug daher unstreitig 3.922 DM.

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Mit Antrag vom November 1998 beantragte der Kläger ab dem Jahr 1997 eine höhere Eigenheimzulage, da ein Ausbau bzw. eine Erweiterung der eigenen Wohnung vorliegen würde. Das Finanzamt setzte mit Bescheid vom 14.12.1998 die Eigenheimzulage ab dem Kalenderjahr 1997 lediglich um den prozentual entgeltlich erworbenen Anteil erhöht an (3.922 DM). Des Weiteren berücksichtigte es die angefallenen Baukosten in Höhe von insgesamt 199.622,46 DM für die Bemessungsgrundlage nur zur Hälfte, mithin von 99.811,23 DM. Da der entgeltlich erworbene Anteil lediglich 4% betrug, berücksichtigte das Finanzamt lediglich von diesen hälftigen Baukosten im Jahr 1997 einen Betrag von 4%, somit 3.993 DM. Die Bemessungsgrundlage ab 1997 setzte das Finanzamt daher auf 7.915 DM fest.

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Hiergegen legte der Kläger Einspruch ein. Er begehrte nunmehr die Gewährung einer Eigenheimzulage in Höhe von 5% der Baukosten, da eine neue abgeschlossene Wohnung entstanden sei. Er beantragte daher im Einspruchsverfahren zunächst, die Eigenheimzulage rückwirkend ab 1995 unter dem Gesichtspunkt der Neuschaffung des Wohnraums mit 5% von höchstens 100.000 DM erneut zu berechnen. Wegen der Bauzeichnungen für das Erdgeschoss und das erste Obergeschoss wird auf die vorgelegten Bauzeichnungen in der Eigenheimzulageakte verwiesen. Daraus ergibt sich, dass lediglich im Erdgeschoss eine geringfügige Erweiterung des Wohnraumes vorgenommen wurde. Der Wohnraum des Klägers im Obergeschoss wurde nicht erweitert.

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Der Einspruch blieb ohne Erfolg.

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Hiergegen richtet sich die Klage.

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Seit Anbeginn der Überlegungen seien sich die Eltern und der Kläger darüber einig gewesen, dass das von den Eltern bewohnte Einfamilienhaus sanierungsbedürftig sei. Der Sohn habe ein Interesse daran gehabt, sich eine Wohnung dort einzubauen und so sei man sich darüber einig gewesen, dass der Sohn sich an den Reparaturen und Umbauten finanziell und mit Arbeitsleistung beteiligt. Als Gegenleistung sollte er von seinen Eltern einen Anteil an dem Gebäude erhalten. Dieses sehe insbesondere der Vertragsentwurf der Eltern des Klägers an den Herrn Notar vom 15.11.1995 vor. Die Einholung von Angeboten, Baubesichtigung, diverse Besprechungen mit Bauausführenden sowie schließlich die Einholung eines Sachverständigengutachtens hätten einige Zeit in Anspruch genommen, jedoch seien die notwendigen Baumaßnahmen in relativ kurzer Zeit durchgeführt worden. Der Übertragungsvertrag über den Miteigentumsanteil hätte ohne die Übereinstimmung über die Übernahme der Renovierungskosten durch den Kläger gar nicht erst zur Diskussion gestanden. Uneingeschränkte Voraussetzung zum Zustandekommen des notariellen Übertragungsvertrages sei daher die Übernahme der anteiligen Renovierungskosten des Klägers gewesen. Da der Kläger tatsächlich später die Sanierungen durchgeführt habe, ergäbe sich daraus, dass die Übernahme der Renovierungskosten durch den Kläger Bestandteil des Vertrages gewesen sei. Er habe nachweislich seine anteiligen Renovierungskosten bezahlt.

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Der Sachverständige habe zudem in seinem Gutachten aus März 1997 festgestellt, dass für die notwendigsten Reparaturen ein Betrag von 60.000 DM aufzuwenden sei.

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Der Kläger trägt vor, von den Sanierungsaufwendungen sei auf seine Wohnung ein Betrag in Höhe von 122.341,91 DM entfallen. Diese seien zudem als Sanierungsaufwendungen als Bemessungsgrundlage für die Gewährung der Eigenheimzulage zu berücksichtigen. Er weist dabei insbesondere auf Bl. 13 des Sachverständigengutachtens des Sachverständigen hin. Der Sachverständige hat dort festgestellt:

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"Das Wohngebäude wurde 1962 gebaut und hinterlässt jetzt einen ordentlichen und gepflegten Zustand, obwohl ein gewisser Reparaturanstau nicht zu übersehen ist. Folgende Mängel wurden festgestellt:

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- diverse Setzrisse im Innen- und Außenmauerwerk

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- alte Dachhaut mit teilweise undichtem Dach

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- keine Isolierung in den Dachschrägen der oberen Räume

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- überwiegend alte Holzfenster mit defekten Außenrolläden

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- der Parkettfußboden ist teilweise hoch gefroren

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- einige Türzargen sind defekt

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- ältere Ölzentralheizung mit Stahlradiatoren

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- die Kosten für die notwendigsten Reparaturen schätzt der Sachverständige auf ca. DM 60.000."

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In der mündlichen Verhandlung legte die Prozessbevollmächtigte eine Erklärung an Eides statt der Mutter des Klägers sowie des Klägers vor, die als Anlage zum Protokoll genommen wurde. Danach wird klargestellt, dass die Höhe der Sanierungssumme schon zum Zeitpunkt des 15.11.1995 als sehr hoch eingestuft wurde. Da der Vater das Haus seinerzeit (1961) selbst geplant hatte, sei ihm schon damals ersichtlich gewesen, dass die Sanierungskosten sich in der Größe eines Neubauvorhabens bewegen würden. Die Grundlage war für unsere Planung der Umbau- und Sanierungsmaßnahme ausschlaggebend, auch wenn sie nicht schriftlich fixiert wurde.

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Der Kläger beantragt,

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die Bemessungsgrundlage ab dem Jahr 1997 um die anteiligen Herstellungskosten von 122.341,91 DM zu erhöhen und nicht nur, wie bislang vom Finanzamt angenommen, um 3.993 DM.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er hält an seiner bisherigen Rechtsauffassung fest.

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Der Vertreter des Finanzamtes erklärte in der mündlichen Verhandlung, es würde nicht bestritten, dass von den Sanierungsaufwendungen ein Betrag in Höhe von 122.341,91 DM ausschließlich auf die Wohnung des Klägers entfallen sei.

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Nach § 8 Eigenheimzulagengesetz seien die Herstellungskosten oder Anschaffungskosten der Wohnung zuzüglich der Anschaffungskosten für den Grund und Boden als Bemessungsgrundlage für den Förderbetrag nach § 9 Abs. 2 Eigenheimzulagengesetz zu Grunde zu legen.

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Zu den Anschaffungskosten gehören dabei alle Aufwendungen, die der Erwerber erbringen müsse, um die tatsächliche Sachherrschaft über das Grundstück zu erlangen. Zu den Anschaffungskosten zählen daher auch die Aufwendungen für durch einen Werkvertrag gesondert vereinbarte Umbau- und Modernisierungsarbeiten.

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Aus dem Schreiben vom 15.11.1995 an den Notar gehe jedoch lediglich hervor, dass die Eltern des Klägers beabsichtigten, einen Miteigentumsanteil auf den Sohn zu übertragen. In diesem Schreiben sei nicht vereinbart worden, dass der Kläger für den Erwerb des Miteigentumsanteils bestimmte Sanierungsaufwendungen tragen müsse, um den Miteigentumsanteil zu erhalten. Weder aus dem Grundstücksübertragungsvertrag noch aus dem Schreiben vom 15.11.1995 an den Notar gehe hervor, welche Aufwendungen der Kläger im Einzelnen zusätzlich zu den übernommenen Verbindlichkeiten erbringen müsse, um Miteigentümer zu werden. Die Sanierungsaufwendungen seien daher nicht als Anschaffungskosten zu berücksichtigen. Der Kläger habe daher seinen Miteigentumsanteil lediglich zu 4% entgeltlich erworben. Von den weiteren Aufwendungen seien deshalb lediglich in Höhe des entgeltlich erworbenen Anteils 4% ab 1997 der Bemessungsgrundlage für die Eigenheimzulage hinzuzurechnen.

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Beide Parteien haben ihr Einverständnis mit einer Entscheidung durch den Berichterstatter erteilt.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist im erkannten Umfang begründet, im Übrigen war sie abzuweisen.

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Der Kläger hat keine neue Wohnung hergestellt, da ein Vollverschleiß des Wohnraumes nicht vorgelegen hat. Er war zudem aufgrund des notariellen Übertragungsvertrages gegenüber seinen Eltern nicht verpflichtet gewesen, Renovierungsarbeiten an dem Haus in einer Gesamthöhe von ca. 200.000 DM durchzuführen.

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Kein Vollverschleiß bei Bewohnbarkeit

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1. Der Beklagte hat zutreffend nicht die Herstellung einer neuen, sondern lediglich die steuerbegünstigte Anschaffung einer bereits bestehenden alten Wohnung zu eigenen Wohnzwecken angenommen. Das Wohnhaus war bis zum Zeitpunkt der Übertragung bewohnt gewesen. Sowohl Erdgeschoss als auch Dachgeschoss befanden sich in einem bewohnbaren Zustand. Bereits dieses tatsächliche Bewohnen spricht deshalb gegen einen Vollverschleiß. Dieses ergibt sich aber insbesondere auch aus dem vorgelegten Gutachten des Sachverständigen. Dieser führt auf Seite 13 seines Gutachtens ausdrücklich aus, das Wohngebäude sei 1962 gebaut worden und hinterlasse jetzt einen ordentlichen und gepflegten Zustand, obwohl ein gewisser Reparaturanstau nicht zu übersehen sei. Auch die von dem Sachverständigen dabei aufgeführten Mängel führen nicht zu einem Vollverschleiß des Hauses bzw. der Wohnung des Klägers im Obergeschoss. Der Sachverständige hat weder festgestellt, dass durch diverse Setzrisse im Innen- und Außenmauerwerk eine Gefährdung der tragenden Bauteile vorliegen würde. Allein dass die alte Dachhaut zum Teil undicht ist, führt nicht zu einer Unbewohnbarkeit. Dachziegeln können ohne großen Aufwand durch einen Handwerker ausgetauscht werden. Auch die fehlende Isolierung in den Dachschrägen der oberen Räume entspricht vielmehr dem Baustandard eines Gebäudes aus dem Jahr 1962. Dieses mag zwar nicht mehr dem Baustandard in 1995 entsprechen, führt jedoch nicht dazu, dass hier ein Vollverschleiß eingetreten ist. Auch die weiter festgestellten Reparaturen führen nicht dazu, dass hier ein Vollverschleiß vorliegt. Der Kläger hat zwar den allgemeinen Wohnstandard des Hauses durch die in 1997 getroffenen Maßnahmen deutlich wertverbessernd angehoben, das ansonsten in seiner tragenden Grundsubstanz unverändert gebliebene Haus allerdings wird dabei nicht zu einem bautechnischen Neubau.

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2. Da der Kläger keinen neuen Wohnraum geschaffen hat, ist zu beurteilen, welche Anschaffungskosten der Kläger getragen hat.

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Aufwendungen für Umbauarbeiten nur Anschaffungskosten nur bei einheitlicher Baumassnahme

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Nach der Vorschrift des § 255 Handelsgesetzbuch (HGB), deren Begriffsbestimmungen auch für das Steuerrecht, und zwar auch für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten, sind Anschaffungskosten die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Zur Gegenleistung für den Erwerb können dabei auch Aufwendungen zählen, die neben dem nach dem Kaufvertrag geschuldeten Kaufpreis aufgrund eines gesonderten Vertrages geleistet werden (BFH-Urteil vom 17.12.1996 IX R 47/95, BStBl II 1997, 348). Insbesondere Aufwendungen für Umbauarbeiten und Modernisierungsmaßnahmen an einem Gebäude gehören jedenfalls dann zu den Anschaffungskosten, wenn gleichzeitig mit dem Abschluss des Kaufvertrages über die Wohnung eine andere Firma des Verkäufers durch gesonderten Vertrag mit den Arbeiten beauftragt wird und in diese vertragsgemäß in Form einer einheitlichen Baumaßnahme für das gesamte Gebäude durchgeführt werden (BFH-Urteil vom 17.12.1996 a.a.O.).

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3. Diese Voraussetzungen hingegen liegen im Streitfall nicht vor. Aus dem notariellen Übertragungsvertrag vom 27.12.1995 ergibt sich für den Kläger als Erwerber lediglich die Verpflichtung, die bestehenden Verbindlichkeiten zu übernehmen. In dem Vertrag ist nirgendwo Bezug genommen auf das Schreiben des Vaters vom 15.11.1995 an den Notar; es ist nicht Vertragsbestandteil des notariellen Übertragungsvertrages geworden.

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Allerdings ergibt sich auch aus dem Inhalt des Schreibens vom 15.11.1995 keine für den Kläger vorab vor Übertragung festgelegte Verpflichtung, Renovierungs- und Umbaumaßnahmen in einer bestimmten finanziellen Größenordnung zu tragen. Das Schreiben enthält lediglich den Hinweis, dass der Sohn bereits jetzt schon zum Unterhalt des Hauses beiträgt und sich auch an erforderlichen Reparaturen und Umbauten finanziell beteiligen will. Diese seien Investitionen an Geld und Arbeit müssten von den Eltern irgendwie entgolten werden. In dem notariellen Vertrag sollten bestimmte Regelungen sichergestellt werden. Das Schreiben enthält jedoch keine Verpflichtung dahingehend, dass sichergestellt werden soll, dass der Sohn als Übernehmer des Miteigentumsanteils bestimmte Aufwendungen für Sanierungsaufwendungen treffen soll.

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Es ist ferner nicht aus diesem Schreiben erkennbar, welche Sanierungen im Einzelnen durchgeführt werden sollten. Es kann insbesondere nicht festgestellt werden, dass in der geltend gemachten Höhe von ca. 199.000 DM der Sohn sich an den Sanierungsarbeiten des Hauses beteiligen sollte.

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Der Umfang der Sanierungsarbeiten hat nach Überzeugung des Gerichtes zum Zeitpunkt des notariellen Übertragungsvertrages auch nicht feststehen können. Erst aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen aus März 1997 steht fest, dass für die notwendigen Arbeiten zur Beseitigung des Reparaturstaus ein Betrag in Höhe von ca. 60.000 DM aufzuwenden war. Der Sachverständige hat zudem den Verkehrswert mit 260.000 DM ermittelt. Auch dieses spricht dafür, dass das Haus in keinem völlig heruntergewirtschafteten Zustand gewesen ist.

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Dass der Kläger sodann in der Folgezeit einen Betrag von ca. 199.000 DM aufgewendet hat, um das Haus in einen zeitgemäßen und ihm angemessen erscheinenden Zustand zu versetzen, lässt keine Rückschlüsse auf die tatsächlich notwendigen Reparaturen zu. Insbesondere lässt sich daraus nicht erkennen, dass es sich bei diesen durchgeführten Reparaturen um diejenigen handelt, die der Vater in seinem Schreiben vom 15.11.1995 an den Notar erwähnt hat.

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Aus dem Inhalt des Schreibens allerdings ergibt sich für den Vater des Klägers auch kein einklagbarer Anspruch auf Durchführung der Reparaturen. Die Reparaturen sind weder der Art noch dem Umfang, noch in finanzieller Höhe beziffert.

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Der Kläger ist deshalb nicht bereits bei Übertragung des Miteigentumsanteils gegenüber seinen Eltern eine unwiderrufliche Verpflichtung eingegangen, Reparaturmaßnahmen an dem Haus in Höhe von 199.000 DM mitzutragen.

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Diese Aufwendungen sind deshalb nicht als Anschaffungskosten zu berücksichtigen.

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Es verbleibt vielmehr dabei, dass der Kläger im Jahr 1995 lediglich Anschaffungskosten in Höhe von 3.922 DM (4%) getragen, im Übrigen den Miteigentumsanteil aber unentgeltlich erworben hat. Dem Kläger sind jedoch im Streitjahr 1997 nachträgliche Herstellungskosten für das Förderobjekt entstanden (§ 7 a Abs. 1 Einkommensteuergesetz - EStG -). Wird eine Wohnung allerdings, wie im Streitfall, teilentgeltlich erworben, so sind diese nachträglichen Herstellungskosten nur im Verhältnis des Entgelts zu dem Verkehrswert der Wohnung aufzuteilen (BFH-Urteil vom 01.10.1997 X R 149/94, BStBl II 1998, 247).

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Damit sind von den unstreitig im Jahr 1997 angefallenen nachträglichen Herstellungskosten von 122.341,91 DM insgesamt 4% (entgeltlicher Teil der Anschaffung), mithin ein Betrag von 4.893,67 DM zu berücksichtigen. Dieses ergibt unter Berücksichtigung der unstreitigen bisherigen Bemessungsgrundlage von 3.922 DM ab dem Jahr 1997 eine Bemessungsgrundlage von 8.815,67 DM.

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In diesem Umfang war die Klage begründet, im Übrigen war sie abzuweisen.

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Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 135, 136 Abs. 1 Satz 3 Finanzgerichtsordnung (FGO).

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