Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1994-01-12, Aktenzeichen 11 U 113/93
ECLI:DE:OLGK:1994:0112.11U113.93.00

1

T a t b e s t a n d

2

Wegen des Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug sowie
wegen der gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des
landgerichtlichen Urteils vom 29. April 1993 mit der Maßgabe Bezug
genommen, daß eine Beweisaufnahme nicht stattgefunden hat.

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Das Landgericht hat den Beklagten zur Zahlung von 44.552,68 DM
nebst Zinsen verurteilt und hat die Klage im übrigen abgewiesen.
Auf die Entscheidungsgründe wird ebenfalls Bezug genommen.

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Der Beklagte hat gegen das ihm am 7. Mai 1993 zugestellte Urteil
am 1. Juni 1993 Berufung eingelegt und hat das Rechtsmittel nach
Verlängerungen der Begründungsfrist bis zum 5. Oktober 1993 an
diesem Tage begründet.

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Er trägt vor, die aus Billigkeitsgründen eingeführte Haftung
gegenüber Dritten infolge stillschweigender Ausdehnung der
Schutzwirkung des Vertrages allein auf Grund der Umstände sei
ihrerseits ebenfalls aus Billigkeitsgründen und nach der
Interessenlage zu begrenzen. Wer vereinbarungsgemäß anhand eines
vorgegebenen Formulares für eine geringe Vergütung den Verkehrswert
eine Grundstücks schätze, der sei nicht gewillt, einem Dritten
gegenüber für jeden leichten Fehler zu haften.

6

Bei einem Wertgutachten der vorliegenden Art seien verdeckte
Bestandteile des Hauses nur freizulegen, wenn das äußere Bild Anlaß
zu Bedenken gebe. Ein kleiner Spitzboden oder ein Kriechkeller
brauche nicht untersucht zu werden, wenn das Haus in einem
gepflegten Zustand sei.

7

Der Auftraggeberin hätte er im Falle der Geltendmachung von
Ansprüchen entgegenhalten können, daß ihr Sohn seine Mitarbeiter
von einer Besichtigung der Dachspitze abgehalten habe. Das müsse
dazu führen, daß er Dritten gegenüber nur für grobe Fahrlässigkeit
hafte.

8

Der Auftrag an den Mitarbeiter M., unter Mithilfe von B. die
Wertermittlung durchzuführen, sei sachgemäß gewesen; beide hätten
sich als zuverlässig erwiesen gehabt.

9

Die Angaben im Gutachten seien richtig, da Feuchtigkeitsschäden,
wie sie der Sachverständige K. im Gutachten im Gutachten vom 27.
April 1989 beschrieben habe, nicht vorhanden gewesen seien. Von
einer Besichtigung der Dachspitze hätten die beiden Mitarbeiter
abgesehen, weil entweder keine Leiter zur Verfügung gestanden habe
oder ein Zugang gefehlt habe. Wenn ein Verschulden gegeben sein
sollte, so sei es jedenfalls gering.

10

Im Falle einer Besichtigung der Dachspitze hätte die beiden
Mitarbeiter auch gar keine Mängel feststellen können, weil der
Boden mit Dielen belegt und die Dachschrägen mit Gipskarton
verkleidet gewesen seien. Es sei schon der im März 1989
vorgefundene Zustand gegeben gewesen.

11

Wenn jedoch Mängel sichtbar gewesen sein sollten, so hätten auch
die Kläger sie bemerken können und müssen und treffe sie ein
eigenes Verschulden. Sie hätten das Haus zumindest in demselben
Umfang untersuchen müssen, wie sie das für seine Begutachtung
zugrunde legten.

12

Auf einen Schaden müßten die Kläger sich den Betrag von
1O.OOO,OO DM anrechnen lassen, den sie unstreitig von Frau B. zum
Ausgleich aller gegenseitigen Ansprüche der Kaufvertragsparteien
erhalten haben (Bl. 2O4 GA).

13

Die Kläger hätten gegenüber dem von ihm bezeichneten
Verkehrswert von 155.OOO,OO DM der ihnen nur wegen einer Täuschung
durch H. B. nicht bekannt gewesen sei, einen um 15.OOO,OO DM
überhöhten Preis gezahlt, weshalb die hierauf entfallenden
Kreditzinsen nicht zu seinen Lasten gingen.

14

H. B. habe den Klägern darüber hinaus die ihm bekannten Mängel
arglistig verschwiegen; ihre Klage gegen die Verkäuferin sei zu
Unrecht abgewiesen worden.

15

Der Beklagte beantragt, das angefochtene Urteil teilweise
abzuändern und die Klage in vollem Umfang abzuweisen; ihm zu
gestatten, Sicherheit auch durch die Bürgschaft einer deutschen
Großbank, öffentlichen Sparkasse oder Genossenschaftsbank zu
leisten.

16

Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

17

Sie tragen vor, das Landgericht habe mit Recht eine Haftung des
Beklagten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zu ihren Gunsten
bejaht.

18

Für das Maß der Sorgfaltspflichten komme es nicht auf die Höhe
des Honorars an, bei dem auch nicht ein Abschlag vereinbart worden
sei.

19

Der Beklagte sei verpflichtet gewesen, alle maßgeblichen
Umstände zu erfragen, eventuell weitere Ermittlungen anzustellen
und insbesondere die Beschaffenheit des Hauses im einzelnen zu
überprüfen. Unterstellungen müsse er im Gutachten kenntlich
machen.

20

Dabei habe er damit rechnen müssen, daß das Gutachten Käufern
oder Darlehnsgebern als Grundlage für wichtige
Vermögensdispositionen dienen würde.

21

Es entlaste ihn nicht, wenn er durch den Vertreter seiner
Auftraggeberin davon abgehalten worden sei, bestimmte
Feststellungen zu treffen. Er hätte darauf bestehen müssen, die
Untersuchung vorzunehmen.

22

Für die Wertbildung eines Hauses seien insbesondere die
tragenden Teile maßgebend. Wenn der Sachverständige zum Zustand
keine Erkenntnisse gewinnen könne, so müsse er das im Gutachten
offenlegen.

23

Begonnene Anstricharbeiten im Keller und das behauptete Fehlen
einer Leiter hätten Anlaß zu Mißtrauen geben müssen, zumal bei
alten Häusern am ehesten im Keller und am Dach Schäden
aufträten.

24

Eine Besichtigung der Dachspitze hätte zur Entdekkung der
dortigen Mängel geführt, denn der Fußbodenbelag und die innere
Dachverkleidung seien noch nicht vorhanden gewesen. Die
Rigipsplatten seien etwa zur Zeit des Vertragsabschlusses vom 9.
Mai 1988 angebracht worden. Wenn jedoch neue Abdeckungen
vorgefunden worden wären, dann hätte dies ein Grund sein müssen,
die Beschaffenheit der dadurch verdeckten Teile genauer zu
untersuchen.

25

Im ersten Rechtszug habe der Beklagte bereits zugestanden, daß
eine Luke den Zugang zum Spitzboden bilde.

26

Sie, die Kläger, treffe kein Mitverschulden, da sie sich auf die
Sachkunde des Beklagten und die Richtigkeit seines Gutachtens
hätten verlassen dürfen.

27

Der Vergleichsbetrag von 1O.OOO,OO DM sei auf die Kosten und
Zinsen zu verrechnen, so daß die Hauptforderung in voller Höhe
bestehen bleibe.

28

Das beim Weiterverkauf des Hauses ein deutlich über der
Schätzung des Sachverständigen P. liegender Preis erzielt worden
sei, beruhe auf den zwischenzeitlichen Wertsteigerungen von
Immobilien.

29

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien im
zweiten Rechtszug wird auf die vorbereiteten Schriftsätze nebst
Anlagen Bezug genommen.

30

Die Beiakte 1 O 59/9O LG Aachen ist Gegenstand der mündlichen
Verhandlung gewesen.

31

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

32

Die zulässige Berufung des Beklagten ist begründet und führt zur
Abweisung der Klage. Den Klägern stehen gegegen den Beklagten keine
Schadensersatzansprüche zu, da seine Einwendungen aus dem Vertrag
mit seiner Auftraggeberin Frau B. auch gegenüber den Klägern
durchgreifen.

33

Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, daß die
sachgerechte Auslegung des Gutachtensauftrages vom 9. März 1988
ergibt, daß für den Beklagten aus dem Vertrag zwischen ihm und Frau
B. Schutzpflichten zugunsten der Kläger erwachsen sind. Es ist in
der Rechtssprechung seit langem anerkannt, daß Gutachten, die
bestimmungsgemäß dafür vorgesehen sind, gegenüber Dritten
Verwendung zu finden und von ihnen zur Grundlage für ihre
Entscheidung gemacht zu werden, auch ihnen gegenüber, die keinen
unmittelbaren Anspruch auf die Hauptleistung haben,
Sorgfaltspflichten begründen, deren Verletzung zu einer Haftung des
Gutachters führen kann (vgl. BGH-NJW 1982/2431; NJW 1984/355;
NJW-RR 1986/484; NJW 1987/1788 sowie Urteil des Senats in NJW-RR
1992/49 und die jeweils darin und vom Landgericht zitierten
weiteren Entscheidungen ).

34

Im vorliegenden Fall war dem bei der Auftragserteilung durch
seinen Mitarbeiter M. vertretenen Beklagten mitgeteilt worden, daß
die Wertermittlung für Verkaufszwecke benötigt wurde, und ein
darauf ausgerichtetes Gutachten hat er auch erstattet. Dabei kann
es dahin gestellt bleiben, ob der Beklagte, wie das Landgericht
ausgeführt hat, jedem Kaufinteressenten oder Kreditinstitut eines
Kaufinteressenten haftet, wenn sie aufgrund seines Gutachtens einen
Schaden erleiden. Die Kläger als Käufer des Grundstücks stehen
jedenfalls dem Auftraggeber für das Gutachten und dem
Gutachtenzweck so nahe, daß die Voraussetzungen für eine
Schutzwirkung erfüllt sind. Wegen der Anknüpfung an den Kaufvertrag
ergeben sich keine Schwierigkeiten bezüglich der Bestimmbarkeit der
Berechtigten.

35

Die Annahme des Gutachtenauftrages ist als Einverständnisses des
Beklagten mit der Ausdehnung der Haftung zu verstehen. Hätte er im
Gutachten eine Beschränkung vermerkt, so hätte er es für
Kaufinteressenten und damit zugleich auch - vertragswidrig - für
die Auftraggeberin entwertet.

36

Entgegen der Ansicht des Beklagten belastet ihn die Annahme von
Schutzpflichten nicht in unzumutbarer Weise. Die Hauptpflichten aus
dem Vertrag werden nicht erweitert. Es blieb Sache der
Vertragsparteien, Art und Inhalt des Gutachtenauftrages
festzulegen. Das war hier eine Wertermittlung gemäß dem Formular
der Kreissparkassen, und dazu war eine Besichtigung zwecks
Feststellung der Lage und Beschaffenheit des Gebäudes und seines
Erhaltungszustandes erforderlich. Der Beklagte war nicht
verpflichtet, die Besichtigung persönlich durchzuführen; im
Gutachten ist auch bezeichnet, wer daran teilgenommen hat. Er hatte
auch nicht etwa Fundamente aufzugraben oder äußerlich mangelfreie
Wände aufzuschlagen, Wandverkleidungen abzureißen und andere
Zerstörungen vorzunehmen, um nach versteckten Mängeln zu suchen.
Auch dafür war der Vertrag mit Frau B. maßgebend.

37

Einem Sachverständigen wird im Verhältnis zu Dritten nicht mehr
abverlangt, als zur ordnungsgemäßen Erfüllung des Vertrages mit dem
Auftraggeber gehört. Dessen Interesse mag auf ein günstiges
Ergebnis der Begutachtung gerichtet sein. Vor allem aber kommt es
auch ihm auf ein richtiges Gutachten an, auf das er allein einen
Anspruch hat. Ein Verkäufer will eventuell das Gutachten zum
Gegenstand von preiserhöhenden Zusicherungen machen und will
Schadensersatzpflichten und Rechtsstreitigkeiten vermeiden. Ihm ist
nicht damit gedient, wenn er selbst alsbald auf Ungenauigkeiten
stößt, wenn Kaufinteressenten Fehler feststellen und daraufhin das
Gutachten insgesamt anzweifeln oder wenn er seinen
Verkaufsbemühungen vollkommen unrealistische Preisvorstellungen
zugrundelegt.

38

Eine nur geringe Vergütung von weniger als 5OO,OO DM läßt
erkennen, daß zeitaufwendige Untersuchungen nicht als
Auftragsinhalt angesehen worden sind, besagt aber nichts über den
Sorgfaltsmaßstab bei der vorgenommenen Überprüfung und über die
Haftung.

39

Bei einem Gutachten, das beim Bauwert und beim Ertragswert
Angaben zu einem etwaigen Abschlag wegen eines "Reparaturanstaus"
und bei der Baubeschreibung zum Unterhaltszustand und zu
erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen enthält, gehört bei der
äußeren Besichtigung der Versuch, die Beschaffenheit des Daches und
des Dachstuhls festzustellen, zu den Vertragspflichten. Offen ist
zur Zeit, welche Wahrnehmungen die Mitarbeiter des Beklagten dabei
hätten machen können.

40

Zutreffend hat das Landgericht ferner ausgeführt, daß die
Ursächlichkeit des Gutachtens für den Kaufentschluß der Kläger
nicht zweifelhaft ist. Nach der Lebenserfahrung war es für sie
bedeutsam, daß ein Fachmann Feststellungen und Beurteilungen in dem
Gutachten niedergelegt hatte, was eigene Untersuchungen und
Erkundigungen überflüssig erscheinen ließ, wenn sie nicht über die
des Beklagten hinausgehen sollten. Unterstellt man, daß ein
"richtiges" Gutachten den von den Klägern bezeichneten Inhalt hätte
haben müssen und gehabt hätte, so wäre es nicht zu dem Kaufvertrag
gekommen.

41

Diese Bejahung des ursächlichen Zusammenhangs ist unabhängig von
der Beantwortung der Frage, ob es den Klägern als eigenes
Verschulden zum Vorwurf zu machen ist, daß sie sich bezüglich des
Spitzbodens nicht darüber unterrichtet haben, aufgrund welchen
äußeren Erscheinigungsbildes dort überhaupt Schlußfolgerungen auf
den Zustand des Gebälks gezogen werden konnten.

42

Die Kausalität entfällt auch nicht deshalb, weil den Klägern ein
Exemplar des Gutachtens vorgelegt und später ausgehändigt worden
ist, in dem die Spalte "Verkehrswert" nicht ausgefüllt war (Bl. 42
GA). Das mag für den Preis den die Kläger zu zahlen bereit waren,
von Bedeutung gewesen sein, denn sie konnten sich nur an einen
Sachwert von 179.OOO,OO DM, einem Ertragswert von 171.000,00 DM und
einem Beleihungswert von 143.OOO,OO DM orientieren und mußten
deshalb einen Kaufpreis von 17O.OOO,OO DM als nicht ungünstig
ansehen. Ob sie das Grundstück überhaupt erwerben wollten, war
dagegen auch von anderen Überlegungen abhängig.

43

Einem etwaigen Anspruch der Klägerin steht jedoch entgegen, daß
der Beklagte ihnen wie bei einem Vertrag zugunsten Dritter (§§ 328
ff. BGB) diejenigen Einwendungen entgegenhalten kann, die aus dem
Gutachtenauftrag gegen die Auftraggeber gerichtet werden können.
Die diesbezügliche Regelung des § 334 BGB ist auf einen Vertrag mit
Schutzwirkungen zugunsten Dritter entsprechend anwendbar. Denn es
ist kein Grund vorhanden, den hierdurch Begünstigen besser zu
stellen, als den Anspruchsberechtigten bei einem echten Vertrag
zugunsten eines Dritten, vgl. Palandt-Heinrichs BGB 52. Auflage §
328 Randziffer 19; Soergel-Hadding BGB 12. Auflage Anhang zu § 328
Randziffer 21 ff; Staudinger-Kaduk BGB 12. Auflage Vorbemerkungen
zu §§ 328 ff. Randziffer 81; Gottwald, Münchener Kommentar zum BGB
2. Auflage § 328 Randziffer 78).

44

Es geht hier nicht allein darum, ob die Parteien des
Gutachtenvertrages den Leistungsumfang beschränken konnten und daß
der Beklagte sich auch gegenüber den Klägern auf ein Mitverschulden
seines Vertragspartners berufen kann, (vgl. BGH NJW 1961/211; NJW
1965/1757; NJW 1975/867). Darüberhinaus ist im vorliegenden Falle
unstreitig, daß H. B. als Vertreter seiner Mutter, die sich sein
Verhalten zurechnen lassen muß, den wahren Zustand des Gebälks
gekannt, sich gegenüber den Mitarbeitern des Beklagten wie auch den
Klägern die Schwierigkeiten bezüglich der Zugänglichkeit des
Spitzbodens zunutze gemacht hat, um die Mängel zu verheimlichen,
und dann arglistig von dem objektiv unrichtigen Gutachten Gebrauch
gemacht hat. Mit diesem Vorbringen haben die Kläger den Vorprozeß
gegen die Familie B. geführt, und daran halten sie fest, indem sie
vortragen, H. B. habe am 21. März 1988 das Fehlen einer Leiter nur
vorgetäuscht und habe zur Kaschierung bestimmte Verkleidungen der
Dachschrägen etwa zur Zeit des Abschlusses des Kaufvertrages vom 9.
Mai 1988 angebracht.

45

Das bedeutet, daß aus dem Gutachtenauftrag keine Ansprüche wegen
einer Fehlerhaftigkeit bezüglich des Spitzbodens hergeleitet werden
können.

46

Ansprüche wegen einer unerlaubten Handlung sind ebenfalls nicht
gegeben. Eine Beihilfe zu einem in Erwägung zu ziehenden
betrügerischen Verhaltens der Familie B. wie auch eine Haftung nach
§ 826 BGB würden ein vorsätzliches Handeln des Beklagten erfordern,
und es ist nicht zweifelhaft, daß in bezug auf eine
Schadenszufügung bei ihm auch kein bedingter Vorsatz vorgelegen
hat. Er wie auch seine Mitarbeiter haben offensichtlich angenommen,
der Dachstuhl sei nicht reparaturbedürftig. Etwas anderes wird auch
von den Klägern nicht behauptet.

47

Die Mitarbeiter des Beklagten haben dem Kläger nicht selbst
einen Schaden zugefügt.

48

Unter den gegebenen Umständen kann es offen bleiben, welche
Feststellungen die Mitarbeiter bei einer Besichtigung der
Dachspitze hätten treffen können, ob den Klägern ein eigenes
Verschulden zur Last fällt, wie ihr Schaden unter Zugrundelegung
des Vorbringens, sie hätten bei Kenntnis von einem richtigen
Gutachten den Kaufvertrag nicht abgeschlossen und ihr Eigengeld
zinsbringend angelegt, zu berechnen ist und ob die Vergleichssumme
von 1O.OOO,OO DM ihren Schaden mindert.

49

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung
über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 7O8 Nr. 1O, 711
ZPO.

50

Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Tragweite des § 334 BGB
bei einem Vertrag mit Schutzwirkungen zugunsten Dritter wird die
Revision zugelassen (§ 546 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

51

Streitwert des Berufungsverfahrens und Beschwer der Kläger:
44.552,68 DM