Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1992-07-07, Aktenzeichen 23 U 14/91
ECLI:DE:OLGK:1992:0707.23U14.91.00

Tenor

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Rechtsmittel beider Parteien sind
zulässig und haben auch teilweise - die Berufung der Beklagten
allerdings lediglich wegen der Höhe des Zinsan-spruchs -
Erfolg.

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1. Berufung der Beklagten

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a)

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Ohne Erfolg berufen sie sich darauf,
das Pacht-objekt habe sich bei Pachtbeginn in keinem bes-seren
Zustand als bei Pachtende befunden. Auf-grund der insoweit
übereinstimmenden Erklärun-gen der Parteien in der vorgerichtlichen
Kor-respondenz steht fest, daß sie den Sachverstän-digen W. nicht
lediglich mit einer Beschrei-bung der Pachtsache beauftragen
wollten. Dieser sollte vielmehr für beide Seiten verbindlich
feststellen, welche Maßnahmen zur Herstellung eines ordnungsgemäßen
Zustands der Gebäude und Außenanlage erforderlich seien und was sie
kosteten, sowie die erforderlichen Arbeiten un-ter Zugrundelegung
der einschlägigen Bestimmun-gen des Pachtvertrages dem jeweiligen
Verant-wortungsbereich der Parteien zuordnen. Damit war den
Beklagten der - ohnehin zweifelhafte (vgl. §§ 586 Abs. 2, 539 Satz
1 BGB) - Einwand abgeschnitten, die Pachtsache habe sich schon bei
Vertragsbeginn nicht in einem ordnungsge-mäßen Zustand befunden.
Das wird verdeutlicht durch das Schreiben ihrer ursprünglichen
Pro-zeßbevollmächtigten vom 17. Mai 1990, in dem sie sich gegen die
von der Klägerin bei der Besichtigung am 7. Mai 1990 erhobenen
Forderun-gen teilweise zur Wehr setzte und zum Schluß erklärte,
ihre Mandantschaft sehe den Feststel-lungen des gemeinsam zu
beauftragenden land-wirtschaftlichen Sachverständigen mit
Gelassen-heit entgegen.

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b)

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Die Beklagten dringen auch nicht mit
dem Ein-wand durch, sie schuldeten keine Geldentschä-digung, weil
ihnen gestattet sei, die erfor-derlichen Arbeiten selbst
durchzuführen, und sie dies auch der Klägerin stets angeboten
hätten. Er scheitert allerdings nicht an der unter a) dargelegten
Einigung der Parteien über die Beauftragung des Sachverständigen
W.. Dem steht nämlich das Schreiben des erstinstanzli-chen
Prozeßbevollmächtigten der Klägerin vom 28. März 1990 an den
zunächst als Vertreter der Beklagten eingeschalteten R.L.-Verband
entge-gen, in dem er im Anschluß an den Vorschlag zur Beauftragung
eines Sachverständigen wörtlich ausführte:

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"Die Eheleute L. hätten dann die
Möglich-keit, die vom Sachverständigen festgestell-ten Mängel zu
beseitigen und fehlende Ein-richtungen zu ersetzen oder vom
Sachverstän-digen ermittelten Kosten zu zahlen."

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Im Ergebnis können indessen die
Beklagten daraus nichts für sich herleiten. Indem sie nämlich nach
dem Eingang des für sie ungünsti-gen Gutachtens in erheblichem
Umfang Einwen-dungen erhoben (vgl. ihr Schreiben vom 12. Sep-tember
1990), verwirkten sie das Recht auf Selbstbeseitigung anerkannter
Mängel. Mit Recht macht die Klägerin geltend, daß es ihnen nach dem
Sinn der Vereinbarung nicht gestattet sein kann, sich einzelne
Maßnahmen "herauszupicken"; dies erscheint schon wegen der
Schwierigkeiten der Koordination der gesamten erforderlichen
Arbeiten unzumutbar.

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c)

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Unerheblich ist ferner die Behauptung
der Be-klagten, die Klägerin wolle das Pachtobjekt oh-nehin nicht
instandsetzen, sondern es abreißen. Die von den Beklagten in diesem
Zusammenhang zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (NJW 86,
309 f.) ist nicht einschlägig, weil es dort um die Verpflichtung
des Mieters zur Wie-derherstellung der für seine Zwecke umgebauten
Räume bei Ablauf des Mietvertrages ging. Abge-sehen davon haben die
Beklagten für ihre Be-hauptung keinen Beweis angeboten.

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d)

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Der Klageanspruch scheitert schließlich
auch nicht an der Einrede der Verjährung. Dabei kann unentschieden
bleiben, ob die Rückgabe der Pachtsache bereits am 30. April - so
der Vor-trag der Beklagten - oder erst bei der gemein-samen
Begehung am 7. Mai 1990 - so die Behaup-tung der Klägerin - erfolgt
ist, ferner auch, ob die Klageschrift entgegen dem auf den 1.
No-vember lautenden Eingangsstempel der gemeinsa-men Annahmestelle
für die Justizbehörden Aachen bereits am 31. Oktober 1990 in den
Nachtbrief-kasten gelangt ist. Zutreffend hat nämlich das
Amtsgericht angenommen, daß die 6-monatige Verjährungsfrist (vgl. §
16 des Pachtvertrages, § 591 b BGB) erst ab dem Zugang des
Gutachtens des Sachverständigen W. im August 1990 zu lau-fen
begonnen hatte. Die Parteien waren bereits vor Pachtende über die
Frage nach dem Zustand der Pachtsache und die dementsprechenden
An-sprüche der Klägerin in Verhandlungen getreten. Mit Schreiben
vom 3. April 1990 hatten die Beklagten den Vorschlag gemacht, nach
Mittei-lung ihrer Übergabebereitschaft einen gemeinsa-men
Besichtigungstermin abzuhalten und im Fal-le verbleibender
Meinungsverschiedenheiten über die noch durchzuführenden Arbeiten
einen Sach-verständigen mit der "Tatsachenfeststellung und
Kostenschätzung" zu beauftragen. In ihrem Ant-wortschreiben vom 23.
April 1990 hatte die Klä-gerin diesen Vorschlag zwar mit der
Einschrän-kung des Wunsches nach sofortiger Hinzuziehung des
Sachverständigen angenommen, war dann aber im Anschluß an das
Schreiben der Beklagten vom 27. April 1990 auf deren Vorschlag
durch Teilnahme an dem Termin am 7. Mai 1990 bedin-gungslos
eingegangen. Auch das weitere Vorgehen der Parteien entsprach
dieser Einigung. Sie muß daher in dem Sinn ausgelegt werden, daß
eine gerichtliche Auseinandersetzung bis zum Eingang des Gutachtens
zurückgestellt werden sollte. Dies kommt einer Stundungsabrede im
Sinne von § 202 Abs. 1 BGB gleich. Jedenfalls erscheint die
Berufung der Beklagten auf Verjährung nach den dargestellten
Umständen mit Treu und Glau-ben nicht vereinbar.

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e)

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Hinsichtlich des geltend gemachten
Zinsan-spruchs hat die Berufung der Beklagten teilwei-se Erfolg.
Die erst einen Tag vor der mündli-chen Verhandlung vor dem Senat
von der Klägerin vorgelegten Bescheinigungen der Stadtsparkasse
Aachen sind zum Beleg eines über den gesetz-lichen Zinsfuß
hinausgehenden Verzugsschadens nicht geeignet, weil aus ihnen nicht
mit hin-reichender Deutlichkeit hervorgeht, in welchem Zeitraum die
Klägerin welche genauen Kreditbe-träge zu welchen Zinsbedingungen
in Anspruch genommen hat.

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2. Berufung der Klägerin

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Sie hat überwiegend Erfolg; der
Klägerin steht über dem vom Amtsgericht zuerkannten Betrag hinaus
ein Entschädigungsanspruch in Höhe von insgesamt 25.721,24 DM
zu.

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a)

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Der Sachverständige W. hat die zur
Herstel-lung des Pachtobjekts erforderlichen Kosten in seinem
ursprünglichen Gutachten auf insgesamt 27.518,92 DM geschätzt.
Davon abzusetzen sind zunächst - das hat das Amtsgericht übersehen
- 65,00 DM zuzüglich Mehrwertsteuer; es handelt sich um die Seite
11 und 15 des Gutachtens behandelten Positionen "Teppichoberbelag
ent-fernen" und "Rolladenkasten streichen", die von der Klägerin in
erster Instanz zuletzt nicht mehr geltend gemacht worden sind.

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Das Amtsgericht hat von den
festgestellten Herstellungskosten zunächst 512,00 DM zuzüglich
Mehrwertsteuer abgesetzt. Dabei handelt es sich um die Kosten für
den Ausbau einer Marmorfen-sterbank im Wohnzimmer mit 0,40 m.
Breite und den Einbau einer solchen mit 0,60 m. Breite. Unstreitig
war die Fensterbank ursprünglich 0,60 m. breit. Die Beklagten haben
sie auf 0,40 m. gekürzt, weil sie nach Entfernung ei-nes darunter
befindlichen Heizkörpers störend wirkte. Der Sachverständige hat
dazu ergänzend ausgeführt, die Benutzung der Wohnung sei durch den
jetzigen Zustand nicht gemindert, auch wenn nachträglich ein
Heizkörper in diesem Raum wie-der eingebaut werde. Angesichts
dessen hält der Senat in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht das
Ersatzbegehren der Klägerin für nicht red-lich.

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Das Amtsgericht hat weitere 1.000,00 DM
zuzüg-lich Mehrwertsteuer hinsichtlich der im Gutach-ten Seite 27
aufgeführten Position "Herstellung eines neuen Maschendrahtzauns im
Hühnerauslauf" abgesetzt. Der Sachverständige hatte zunächst für
die erforderliche Herstellung Kosten von 4.500,00 DM geschätzt. Auf
den Einwand der Beklagten, er habe die Länge des Zauns zu hoch
angesetzt, hat er in seiner ergänzen-den Stellungnahme einen
Schreibfehler einge-räumt und ist danach zu einer Kostenschätzung
von 3.500,00 DM gelangt. Die Klägerin hat den Schreibfehler
akzeptiert, aber ihrerseits gel-tend gemacht, aufgrund einer
eigenen Nachmes-sung müsse es dennoch bei dem ursprünglichen
Kostenansatz verbleiben. Sie hat aber nicht nä-her dargetan, wieso
der Sachverständige falsch gemessen haben sollte, so daß bei dem
Abzug zu verbleiben hat.

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Die berechtigten Abzüge machen
einschließlich Mehrwertsteuer insgesamt 1.797,78 DM aus, so daß aus
der Kostenaufstellung des Sachverstän-digen 25.721,24 DM
verbleiben.

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b)

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Das Amtsgericht hat den geschätzten
Kostenbe-trag um die Hälfte mit der Begründung gekürzt, die
Beklagten schuldeten nach dem Pachtvertrag nicht die Rückgabe in
neuwertigem Zustand. Das greift die Klägerin mit Erfolg an.
Zutreffend weist sie nämlich darauf hin, daß die gel-tend gemachten
Arbeiten das Pachtobjekt nicht "neuwertig" machen, sondern von den
Beklagten zur Erhaltung eines gebrauchsfähigen Zustands geschuldet
waren. Unzutreffend ist auch die Bezugnahme des Amtsgerichts auf
die Regelung im Pachtvertrag hinsichtlich der Dachreparaturen.
Hierbei handelt es sich um eine Sonderregelung, die keine analoge
Anwendung auf andere von den Pächtern zu erbringende Leistungen
duldet.

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Einen Ersatz für die ursprüngliche
Melkanlage hat das Amtsgericht zu Recht versagt. Die Klä-gerin
selbst ordnet dieses Gerät - zutreffend - dem Begriff des Inventars
zu. Dieses ist in § 2 des Pachtvertrages der Parteien abschließend
aufgeführt. Eine Melkanlage befindet sich nicht darunter.

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Auch hinsichtlich der Heizungsanlage
hat das Amtsgericht eine Ersatzpflicht der Beklagten zutreffend
verneint. Unstreitig wurde die al-te Heizung im Verlauf des
Pachtverhältnisses defekt. Entgegen ihrer Auffassung wäre es die
Pflicht der Klägerin gewesen, die Anlage in Ordnung zu bringen,
weil sie als wesentlicher Bestandteil des Hausgrundstücks eine
"bauliche Anlage" im Sinne von § 5 Abs. 4 des Pachtver-trages war.
Wenn sie Reparatur unterließ und die Beklagten daraufhin mit
Elektroöfen heizten und die Radiatoren - im Rahmen einer
Renovie-rung der Wohnung - abbauten, begründet das nicht ihre
Verpflichtung zur Wiederherstellung der alten Anlage.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§
92 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

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Der Streitwert für die Berufungsinstanz
beträgt 36.078,92 DM.

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Der Wert der durch dieses Urteil
begründe-ten Beschwer liegt für beide Parteien unter 60.000,00
DM.