Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2004-09-08, Aktenzeichen 7 B 1494/04
ECLI:DE:OVGNRW:2004:0908.7B1494.04.00

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird geändert.

Der Antrag wird abgelehnt.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen
Kosten der Beigeladenen.

Der Streitwert wird auch für das Beschwerdeverfahren auf 2.500,-- EUR festgesetzt.

1

G r ü n d e:

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Die zulässige Beschwerde ist begründet. Es lässt sich nicht feststellen, dass das den
Beigeladenen genehmigte Vorhaben zu Lasten des Antragstellers gegen nachbarschützende
Vorschriften des öffentlichen Baurechts verstößt.

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Der vom Verwaltungsgericht angenommene Verstoß gegen die landesrechtlichen
Abstandregelungen liegt nicht vor.

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Allerdings wahrt das Vorhaben der Beigeladenen, namentlich der auf dem vorhandenen
Flachdachgebäude genehmigte, dem Grundstück des Antragstellers zugewandte Giebel, den
nach § 6 Abs. 5 Satz 5 BauO NRW erforderlichen Mindestabstand von 3 m zum Grundstück
des Antragstellers nicht. Die Abstandunterschreitung um 74 cm ist jedoch unschädlich, da
durch die auf dem Grundstück des Antragstellers lastende Baulast gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1
BauO NRW gesichert ist, dass die erforderliche Abstandfläche (0,74 m Tiefe auf einer Länge
von 10,24 m) nicht überbaut und auf die auf dem Grundstück des Antragstellers
erforderlichen Abstandflächen nicht angerechnet werden kann.

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Die Baulasterklärung hat folgenden Wortlaut:

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"Wir... sind Eigentümer des Flurstücks 439.... Auf dem benachbarten
Flurstück 438... beabsichtigt... die Errichtung eines Einfamilienwohnhauses. Gem.
§ 7 Abs. 1 und 2 BauO NW... müsste das Gebäude in einem Abstand von
mindestens 3,00 m von unserer Grenze errichtet werden. Nach den eingereichten
Plänen beträgt der Abstand aber nur 2,26 m.
Gem. § 9, 99 der BauO NW gestatten wir hiermit, dass der fehlende Abstand von
0,74 m auf einer Länge von 10,24 m auf unser o.a. Flurstück 439 übernommen
wird und erkennen gegenüber dem Kreis T. als Bauaufsichtsbehörde an, dass
die dadurch entstehende Linie (3,00 m von dem geplanten Gebäude) als
bauaufsichtliche Grenze für unser Grundstück gilt.
Erst von dieser neuen bauaufsichtlichen Linie an werden die für unser Grundstück
vorgeschriebenen Bauwiche, hinteren Grenzabstände, Abstandflächen oder
Abstände gerechnet.
Auf einen Überbau des auf unser Grundstück übernommenen Bauwiches
verzichten wir ausdrücklich."

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Mit diesem Wortlaut ist im Sinne der Regelungen des seinerzeit maßgeblichen § 9 Abs. 1
BauO NRW 1970 (nunmehr: § 7 Abs. 1 BauO NRW 2000) festgelegt worden, dass der von
der Baulast erfasste Teil des Grundstücks des Antragstellers für die Berechnung der
jeweiligen Abstandflächen - und zwar auf beiden Grundstücken - als Teil des Grundstücks der
Beigeladenen zu betrachten ist.

8

Ebenso zu § 7 LBO BW: VGH BW, Beschluss vom
30. Juli 2001 - 8 S 1485/01 - BRS 64 Nr. 131.

9

Dem Antragsteller verbleibt zwar das Eigentum an der mit der Baulast belasteten
Fläche mit der Folge, dass er diese auch zu solchen baulichen Zwecken nutzen darf,
die generell in den Abstandflächen eines Gebäudes zulässig sind, sie insbesondere -
wie hier geschehen - etwa auch mit einer grenzständigen Garage bebauen darf.

10

Vgl.: OVG NRW, Urteil vom 29. September 1981
- 11 A 2133/80 - BRS 38 Nr. 133.

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Mit einer Baulast nach § 9 Abs. 1 BauO NRW 1970 (bzw. § 7 Abs. 1 BauO NRW 2000), wie
sie hier bewilligt worden ist, wird jedoch der Bauwich (bzw. die Abstandfläche) ganz oder
teilweise auf das Nachbargrundstück verlagert, um die bauliche Ausnutzbarkeit des
"begünstigten" Grundstücks zu erweitern und zugleich zu sichern.

12

Vgl.: OVG NRW, Urteil vom 29. September 1981
- 11 A 2133/80 - BRS 38 Nr. 133.

13

Für die abstandrechtliche Beurteilung des begünstigten Grundstücks ist damit nicht die
tatsächliche Grundstücksgrenze maßgeblich, sondern die fiktive Größe des um die
Baulastfläche vergrößerten Grundstücks.

14

Vgl. zu § 7 LBO BW: VGH BW, Beschluss vom
30. Juli 2001 - 8 S 1485/01 - BRS 64 Nr. 131.

15

Ob dieses "Zuwachsen" der Baulastfläche zu dem begünstigten Grundstück zwecks
Ermittlung der erforderlichen Abstandflächen grundsätzlich nicht auf einen einmaligen
Vorgang etwa in der Weise beschränkt ist, dass die Baulastfläche durch die Genehmigung des
Vorhabens, aus dessen Anlass die Baulast bewilligt worden ist, gewissermaßen "verbraucht"
wird, sondern gem. § 7 BauO NRW in der gleichen Weise auch bei späteren Bauvorhaben -
etwa der Erweiterung des in der Folgezeit errichteten Gebäudes oder dessen Ersetzung durch
einen Neubau - zu beachten ist,

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- so zu § 7 LBO BW: VGH BW, Urteil vom 27.
Oktober 2000 - 8 S 1445/00 - BRS 63 Nr. 184 -,

17

oder ob (genehmigungspflichtige) Veränderungen des Vorhabens, dessen Errichtung Anlass
zur Bewilligung der Abstandsbaulast war, im Einzelfall nicht mehr von der Baulast gedeckt
sind, so dass bei solchen Veränderungen die katastermäßigen Grundstücksgrenzen zu
beachten sind, lässt sich nicht abschließend in dem einen oder anderen Sinne beantworten.
Entscheidend ist vielmehr, wie der Inhalt der jeweiligen konkreten Baulast bei verständiger
Würdigung zu verstehen ist.

18

Soweit das Verwaltungsgericht zur Begründung seiner Wertung, dass die hier strittige
Aufstockung des vorhandenen Flachdachgebäudes der Beigeladenen von der Baulast nicht
mehr gedeckt sei, ausgeführt hat, die Baulast sei "nach nordrhein-westfälischem Landesrecht
vorhabenbezogen", ist zunächst klarzustellen, dass in der vom Verwaltungsgericht
angesprochenen Rechtsprechung des beschließenden Gericht zwar verschiedentlich von einer
"Vorhabenbezogenheit" der Baulast die Rede ist. Ein Rechtssatz des Inhalts, dass Baulasten
aller Art, insbesondere auch Abstandsbaulasten nach § 7 BauO NRW, nach dem im Land
Nordrhein-Westfalen maßgeblichen Landesrechts stets in dem Sinne vorhabenbezogen wären,
dass sie jeweils nur das konkrete Vorhaben absichern, dessen sonst nicht genehmigungsfähige
Errichtung Anlass für die Bestellung der Baulast war, lässt sich dieser Rechtsprechung jedoch
nicht entnehmen.

19

Soweit in der Rechtsprechung des beschließenden Gerichts eine "Vorhabenbezogenheit"
der Baulast betont wurde, handelte es sich regelmäßig um Fallgestaltungen, in denen der
genaue Umfang der durch die Baulast begründeten Duldungspflichten einer Auslegung
bedurfte, die Baulast mithin auslegungsbedürftig und auslegungsfähig war. Dies betraf
insbesondere Fallgestaltungen, in denen die Baulast die Erschließung eines bestimmten
Vorhabens auf dem begünstigten Grundstück durch Duldung des über das belastete
Grundstück zu führenden Erschließungsverkehrs sichern sollte. Hierzu wurde ausgeführt, dass
Baulasten, die zur Erschließung eines bestimmten Vorhabens übernommen werden,
regelmäßig dahin auszulegen sind, dass sie nur für den Verkehr gelten, der durch die typische
Nutzung dieses Vorhabens ausgelöst wird.

20

Vgl.: OVG NRW, Urteil vom 30. November 1989
- 7 A 772/88 - BRS 49 Nr. 130 und Urteil vom
15. Mai 1992 - 11 A 890/91 - BRS 54 Nr. 158.

21

Dieser Grundsatz zur Auslegung des Inhalts einer Baulast zwecks Sicherung der
wegemässigen Erschließung eines Grundstücks wurde auch auf Baulasten zur Sicherung von
Leitungsrechten übertragen.

22

Vgl.: OVG NRW, Beschluss vom 10. Oktober 1997
- 7 B 1974/97 - BRS 59 Nr. 228.

23

Auch soweit in der Fachliteratur

24

- vgl.: Hoppenberg/de Witt, Handbuch des
öffentlichen Baurechts (Stand: Januar 2004), A I Rd
Nr. 222 -

25

ausgeführt wird, eine Abstandsbaulast rechtfertige nicht die spätere Aufstockung eines
Gebäudes, auch wenn die Tiefe der baulastmäßig übernommenen Abstandfläche rechnerisch
für die beabsichtigte Erhöhung des Gebäudes ausreicht,
lässt sich der dort in Bezug genommenen Rechtsprechung

26

- OVG NRW, Beschluss vom 5. Mai 1999
- 7 A 5359/98 -

27

keine generelle Aussage zu den Wirkungen einer (Abstands-) Baulast entnehmen. In
jenem Beschluss des Senats ist vielmehr konkret darauf abgestellt worden, die dort in Rede
stehende Baulast sei "ausdrücklich nur zur Übernahme des Bauwichs für die 1964 zur
genehmigte Aufstockung und damit vorhabenbezogen erteilt worden".

28

Eine Baulast, die aus Anlass der Errichtung eines bestimmten Bauvorhabens
übernommen wurde, sichert mithin nicht stets nur die Errichtung eben dieses
Vorhabens. Sie kann - selbstverständlich - auch mit dem Inhalt übernommen werden,
dass sie über die Errichtung des ihren Anlass bildenden Vorhabens hinaus auch
künftige Änderungen eben dieses Vorhabens deckt, wenn und soweit solche
Änderungen mit dem Inhalt der übernommenen Verpflichtung vereinbar sind. Eine
Einschränkung der Baulast auf die Sicherung eines konkreten Vorhabens setzt
- nicht zuletzt auch mit Blick auf die weitreichenden Auswirkungen der Eintragung
einer Baulast (vgl. § 83 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW) - voraus, dass das Vorhaben in
der Baulasterklärung unmissverständlich und eindeutig so konkret bezeichnet wird,
dass sich die Rechtswirkungen der Baulast hinreichend verlässlich eingrenzen
lassen.

29

Vgl. auch: Niedersächsisches OVG, Urteil vom 27.
September 2001 - 1 LB 1137/01 - BRS 64 Nr. 130.

30

Gemessen an diesen Maßstäben lässt sich im vorliegenden Fall nicht feststellen,
dass die 1975 bewilligte Baulast die hier in Rede stehende Veränderung des
bestehenden Flachdachgebäudes der Beigeladenen nicht mehr abdeckt.

31

Zwar ist in den Eingangssätzen der Baulasterklärung, die deren Anlass erläutern, die Rede
von der beabsichtigten Errichtung eines Einfamilienwohnhaus sowie weiter davon, dass das
Gebäude "nach den eingereichten Plänen" nicht den erforderlichen Grenzabstand aufweist, so
dass "der fehlende Abstand" auf das belastete Grundstück des Antragstellers übernommen
wurde. Die weiteren Ausführungen, die den Inhalt der Baulast festlegen, enthalten jedoch
keine eindeutige Einschränkung, dass die als "bauaufsichtliche Grenze" bzw. "neue
bauaufsichtliche Linie" bezeichnete Abgrenzung der Baulastfläche zu dem übrigen,
unbelasteten Teil des Grundstücks des Antragstellers ausschließlich für die Errichtung und
den Bestand des seinerzeit geplanten Vorhabens in seiner konkreten, durch bestimmte Pläne
fixierten baulichen Ausgestaltung gelten soll. Ob die Bezugnahmen auf das den Anlass der
Baulastbewilligung bildende Vorhaben in der Baulasterklärung ggf. dahin zu werten sind,
dass jedenfalls Umnutzungen des Gebäudes - etwa die Umnutzung des Wohnhauses zu einem
gewerblichen Objekt - nicht mehr von der Baulast gedeckt sind, bedarf aus Anlass des
vorliegenden Verfahrens keiner weiteren Vertiefung. Der Baubestand des begünstigten
Gebäudes ist jedenfalls nicht näher eingegrenzt, so dass die Baulast auch solche Änderungen
eben dieses Gebäudes abdeckt, die abstandrechtlich unter Berücksichtigung der Baulastfläche
zulässig sind.

32

Aus dem im Beschwerdeverfahren vorgetragenen Umstand, dass der zu seinem
Grundstück vorgesehene, mit Öffnungen versehene Giebel auf dem Haus der
Beigeladenen in einem Abstand von weniger als 2,50 m errichtet werde und daher
jedenfalls gegen § 31 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW verstoße, kann der Antragsteller keine
nachbarlichen Abwehrrechte herleiten. Durch die Baulast ist öffentlich-rechtlich
gesichert, dass der - tatsächlich vorhandene - Abstand zwischen den Gebäuden auf
den Grundstücken des Antragstellers und der Beigeladenen insgesamt das Maß von
6 m auch künftig nicht unterschreitet. Damit muss der Giebel nicht gemäß § 31 Abs.
1 Nr. 1 BauO NRW als Gebäudeabschlusswand ausgestaltet werden.

33

Schließlich kommt es nicht darauf an, ob die den Beigeladenen genehmigte Aufstockung
Fenster im Wohnhaus des Antragstellers bezüglich Besonnung, Belichtung, Belüftung u.a.m.
tatsächlich spürbar beeinträchtigt. Der - auch künftig durch die Baulast gesicherte - Abstand
von insgesamt 6 m ist vom Antragsteller hinzunehmen. Er entspricht exakt dem Abstand, der
dann einzuhalten wäre, wenn beide Häuser entsprechend den gesetzlich an sich maßgeblichen
Abstandsregelungen, nämlich jeweils mit einem Grenzabstand von 3 m, errichtet würden, und
liegt damit in jeder Hinsicht im Rahmen der "Normalität".

34

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO, die
Streitwertfestsetzung auf den §§ 53 Abs. 3 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG n.F..

35

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

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