Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-11-20, Aktenzeichen 13 O 22/14
ECLI:DE:LGD:2015:1120.13O22.14.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

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Tatbestand

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Die Kläger erwarben von den Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 31.10.2013 das auf Blatt 496 unter der laufenden Nummer 1 des Bestandsvereichnisses im Grundbuch von Vielank des Amtsgerichts Ludwigslust verzeichnete Grundstück G1, Flur X, Flurstück 71/1, Gebäude- und Freifläche für Land- und Forstwirtschaft, T-Straße der Freundschaft 16, 1.843qm groß zu einem Kaufpreis in Höhe von 95.000 EUR. Die Beklagten hatten das Haus von ihrem kurz zuvor verstorbenen Vater geerbt, der das Haus bewohnt hatte. Nach Zahlung des Kaufpreises und Übergabe des vorgenannten Hausgrundstückes stellten die Kläger fest, dass das Schleppdach Hauses undicht war und sich in Räumen Schimmel zeigte. Sie erklärten gegenüber den Beklagten sodann mit Anwaltsschreiben vom 13.12.2013 die Anfechtung des Grundstückskaufvertrages wegen arglistiger Täuschung.

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Die Kläger verlangen von den Beklagten die Rückzahlung des Kaufpreieses sowie die Erstattung der Kosten für die Beurkundung von Kaufvertrag und Grundschuldbestellung und ihrer vorgerichtlichen Anwaltskosten. Sie behaupten, die Beklagten hätten die Feuchtigkeit in dem Haus gekannt. Dies ergebe sich daraus, dass sie bzw. ein Freund der Beklagten zu 1., der Zeuge G, das Dach notdürftig mit Dachpappe repariert hätten. Außerdem habe den Beklagten Schimmelbefall in einem Kleiderschrank des Schlafzimmers ihres verstorbenen Vaters nicht entgehen können. Ihnen könne auch nicht verborgen geblieben sein, dass in der Decke eines Badezimmers ein Wasserrohr geplatzt gewesen sei, so dass nach Aufdrehen des Hauptwasserhahns dort in erheblichem Umfang Wasser in die Holzdecke habe eindringen können.

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Die Kläger beantragen,

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1.

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die Beklagten zu verurteilen, Zug um Zug gegen Erteilung einer Löschungsbewilligung hinsichtlich der in der zweiten Abteilung des Grundbuches Vielank des Amtsgerichts Ludwigslust Blatt 496 bezüglich des unter der lfd. Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses verzeichneten Grundstücks Germarkung Vielank Flur X, Flurstück 71/1, Gebäude- und Freifläche für Land- und Forstwirtschaft, T-Straße der Freundschaft 16, groß 1.843 qm, zugunsten der Kläger eingetragenen Auflassungsvormerkung, gegenüber dem Notar Dr. L in Düsseldorf folgende Willenserklärung abzugeben:

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Wir – die Beklagten – weisen den Notar Dr. L in Düsseldorf hiermit an, den von den Klägern aufgrund der notariellen Urkunde vom 31.10.2013 (UR-Nr. #####/####) auf das Notaranderkonto der Deutschen Bank mit der Kontonummer #####/#### (BLZ 300 700 24) überwiesenen Betrag in Höhe von 95.000 EUR auf das Konto der Kläger bei der Sparkasse Mecklenburg-Schwerin mit der B, BIC NOLADE21LWL, zu überweisen.

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2.

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die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 1.688,85 EUR sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 2.885,51 EUR, jeweils zuzüglich zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.12.2013 zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie behaupten, sie hätten von Schimmelbefall oder Feuchtigkeit in dem an die Kläger veräußerten Haus nichts gewusst. Weder sie selbst, noch der Zeuge G habe das Dach repariert. Ihr Vater habe weder ihnen, noch dem Zeugen G berichtet. Weder Schimmelbefall noch sonst Feuchtigkeit sei für sie wahrnehmbar gewesen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

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Die Kammer hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 10.06.2014 (Bl. 29f. GA) durch Vernehmung der Zeugen N3, G und F. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die zunächst schriftlich gemachten Aussagen der Zeugen N3 vom 07.12.2014 (Bl. 27ff. GA) und G vom 18.11.2014 (Bl. 69 GA) sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 18.09.2015 (Bl. 101ff. GA).

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Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist unbegründet. Den Klägern steht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch gegen die Beklagten auf Kaufpreisrückzahlung und Ersatz von Beurkundungskosten und vorgerichtlicher Anwaltskosten zu.

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Ein Anspruch der Kläger wegen ungerechtfertigter Bereicherung in Form der so genannten Leistungskondiktion nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB scheidet aus, da der Zahlung des Kaufpreises nicht der rechtliche Grund fehlte. Rechtsgrund war der Kaufvertrag vom 31.10.2013. Dieser war nicht wegen der von den Klägern erklärten Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach §§ 123 Abs. 1, 142 Abs.1 BGB nichtig. Denn die Beklagten haben die Kläger bei Abschluss des Kaufvertrages nicht arglistig getäuscht.

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Die Kläger haben nicht vorgetragen, dass die Beklagten sie durch aktives Tun getäuscht hätten. Die Beklagten haben den Klägern Feuchtigkeit oder Feuchtigkeitserscheinungen in dem in Rede stehenden Haus auch nicht arglistig verschwiegen. Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind (zuletzt BGH a.a.O.). Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne Weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (zuletzt BGH a.a.O.).

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Die Kläger haben nicht unter Beweis gestellt, dass die Beklagten von dem Rohrbruch in der Badezimmerdecke wussten. Der Beweis dafür, dass die Beklagten die Undichtigkeit des Daches oder hierauf zurückzuführende Feuchtigkeitserscheinungen in dem Haus gekannt hätten, ist nicht geführt worden. Für die Überzeugungsbildung gemäß § 286 ZPO ist ein für das praktische Leben brauchbarer Grad von Gewissheit erforderlich, der etwaigen Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (Musielak-Foerste, 8. Aufl. § 286 Rn. 19). Eine derartige Überzeugung von der Richtigkeit der Behauptungen der Kläger hat die Kammer sich nicht bilden können. Der Zeuge N3 hat in seiner Vernehmung am 18.09.2015 bekundet, der Vater der Beklagten habe gelegentlich gesagt, dass es in seiner Schlafstube durchregne. Die Schlafstube habe er, der Zeuge N3, selbst nicht gesehen. Es sei dann so gewesen, dass die Beklagte zu 1) mit ihrem Freund, dem Zeugen G, dort Urlaub gemacht habe. Der Vater der Beklagten habe dann lediglich berichtet, dass der Zeuge G mal oben auf dem Dach gewesen sei und nachgeschaut habe. Ob und ggf. was der Zeuge G oben auf dem Dach gemacht habe, das habe der Vater der Beklagten ihm nicht berichtet. Anschließend habe der Vater der Beklagten nach seiner Erinnerung nicht mehr davon berichtet, dass es durchregne. Ob ihr Vater mit den Beklagten oder dem Zeugen G über Feuchtigkeit im Haus gesprochen habe, das wisse er nicht. Der Zeuge G hat bekundet, der Vater der Beklagten habe ihn anlässlich eines Besuches, den er ihm mit der Beklagten zu 1) auf dem X in den Urlaub zur Seenplatte abgestattet habe, gebeten, das Dach abzufegen. Dies habe er kurz gemacht. Dabei sei ihm keine Undichtigkeit aufgefallen. Er habe dementsprechend das Dach auch nicht repariert. Von Feuchtigkeit habe der Vater der Beklagten nicht berichtet. Er, der Zeuge, selbst habe der Beklagten zu 1) von diesem Vorfall nicht berichtet.

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Aufgrund dieser Zeugenaussagen kann nicht festgestellt werden, dass der Vater der Beklagten diesen oder dem Zeugen G berichtete oder sie gar eine Reparaturmaßnahme mithilfe von Dachpappe selbst durchgeführt hätten. Zwar hat der Zeuge N3 noch in seiner schriftlichen Zeugenaussage vom 07.12.2014 erklärt, der Vater der Beklagten habe ihm berichtet, dass seine Tochter, die Beklagte zu 1), und deren Freund das Dach bei ihrem Besuch repariert und Dachpappe aufgenagelt hätten. Es kann dahinstehen, ob der betagte Zeuge N3 diese Aussage tatsächlich selbst maschinenschriftlich verfasst hat und ob Wortwahl und Duktus übereinstimmen mit dem persönlichen Eindruck, den sich die Kammer von dem Zeugen in der mündlichen Verhandlung machen konnte. Die Kammer hat sich für seine Vernehmung Zeit gelassen und nach vorläufigem Abschluss der Bekundungen ihn eigens gebeten, vor dem Sitzungssaal für den Fall, dass eine Nachvernehmung erforderlich werden würde, zu warten. Der Zeuge ist dann am Ende der Sitzung nochmals hereingerufen und nachvernommen worden. Der Zeuge hat in der Sitzung durchweg eindeutig und konsistent ausgesagt. Er wirkte bei der Aussage authentisch. Anzeichen von Nervosität oder Erinnerungsschwierigkeiten waren auch nicht im Ansatz erkennbar. Angesichts dessen kann sich die Kammer nicht die hinreichende Überzeugung davon bilden, dass das, was der Zeuge schriftlich ausgesagt hat, die Wahrheit sein und dementsprechend das, was er und der Zeuge G in der Vernehmung ausgesagt haben, die Unwahrheit sein muss.

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Es ließ sich auch nicht feststellen, dass die Beklagten auf andere Weise von Feuchtigkeit, etwa durch die Wahrnehmung von nicht bei der Besichtigung für die Kläger erkennbaren Feuchtigkeitserscheinungen erfahren hätten. Zu den von den Klägern vorgelegten Lichtbildern (die Lichtbilder im Anlagenband und nicht die bei Bl. 38 GA eingehefteten Lichtbilder) hat der Zeuge ausgeführt, hierauf seien drei Feuchtigkeitserscheinungen zu sehen. Lichtbild 1 und 7 zeigten das Atelier. Vor der Ecke, in der Feuchtigkeitserscheinungen zu sehen seien, habe ein großer Tisch gestanden. Solange der Tisch da gestanden habe, habe man diese Flecken nicht gesehen. Nachdem der Tisch heraus genommen worden sei, habe man die Flecken dort gesehen. Er habe diese Stelle mit und ohne Tisch gesehen, als er den Klägern beim Ausräumen geholfen habe. Danach waren diese Feuchtigkeitserscheinungen erst nach dem Ausräumen durch die Kläger und nicht schon zuvor für die Beklagten zu sehen. Die Fotos 3 und 8 zeigten einen älteren, abgetrockneten Fleck im Schlafzimmer. Da dieser Fleck älter und abgetrocknet war, deutete er nicht auf akute Feuchtigkeitsprobleme hin. Außerdem war dieser Fleck auch für die Kläger bei Besichtigung des Hauses erkennbar. Die Fotos 2 sowie 4 bis 7 zeigten einen Schrank in der Schlafstube. Dem Zeugen N3 sei ein Brett in dem Schrank herunter gefallen. Dadurch sei die Holzverkleidung am Boden des Schrankes eingebrochen. Er habe dann dort nachgeschaut und die Stelle frei gemacht. Dort habe er dann Schimmel und Feuchtigkeit gesehen. Bevor ihm das Brett runter gefallen sei, habe man lediglich den Fleck hinten an der Wand gesehen. Die Kläger sind insoweit den Bekundungen des Zeugen N3 nicht entgegengetreten.

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Nach den Ausführungen der persönlich angehörten Beklagten zu 1), die der Zeuge G insoweit bestätigt hat, haben mehrere Personen beim Ausräumen des Hauses nach dem Versterben ihres Vaters geholfen. Die Beklagte zu 1) hat selbst ausgeführt, sie habe diesen Schrank nicht ausgeräumt und einen Fleck in diesem Schrank nicht gesehen. Dies haben die Kläger nicht zu widerlegen vermocht. Damit haben die Kläger auch nicht zu beweisen vermocht, dass die Beklagten Feuchtigkeitserscheinungen in diesem Schrank, die für sie selbst bei der Besichtigung nicht erkennbar gewesen waren, erkannt und ihnen gegenüber verschwiegen hätten.

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Da den Beklagten keine vorsätzliche Täuschung nachzuweisen ist, scheiden auch Ansprüche wegen vorsätzlichen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen oder nach § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB und nach § 826 BGB aus.

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Ansprüche aus Sachmängelgewährleistungsrecht, etwas aus § 437 Nr. 3, 281 Abs. 1 S. 1, 280 Abs. 1 BGB, haben die Kläger nicht geltend gemacht. Derartige Ansprüche wären im Übrigen wegen des vertraglich vereinbarten Haftungsausschlusses gemäß § 444 BGB nur dann nicht ausgeschlossen, wenn der Mangel von den Beklagten als Verkäufer arglistig verschwiegen worden wäre. Ein arglistiges Verschweigen kann indes aus den oben genannten Gründen nicht festgestellt werden.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO

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Der Streitwert wird auf 96.688,85 EUR festgesetzt.