Verwaltungsgericht Minden (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-11-03, Aktenzeichen 3 K 920/02
ECLI:DE:VGMI:2003:1103.3K920.02.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird
nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils
beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

1

Tatbestand:

2

Im Juni 2000 einigten sich die Beklagten sowie die Vertreter des Verbandes der Haus-,
Wohnungs- und Grundeigentümer P. und M. e.V., des Haus-, Wohnungs- und
Grundeigentümervereins I. (X. .) e.V., des Haus-, Wohnungs- und
Grundeigentümervereins W. e.V., des Mieterbundes P. -M. e.V. sowie die
Kreiswohnstättengenossenschaft I. (X. .) e.G. dahingehend, zur Fortschreibung des
Mietspiegels des Nordkreises H. für das Jahr 2002 im Rahmen der Datenerhebung
Fragebögen zusammen mit den Grundbesitzabgaben-bescheiden Ende Januar 2001 an alle
Grundbesitzer zu versenden. Von den anschließend versandten 14.000 bis 15.000 Fragebögen
wurden 1.969 Fragebögen zurückgesandt, die insgesamt 2.664 Haushalte erfassten. Am 6.
November 2001 beschlossen die Beklagten sowie die Interessenvertreter der Vermieter und
Mieter mehrheitlich, dass der anhand dieser Daten erstellte Mietspiegel ab dem 1. Januar 2002
in Kraft treten und als qualifizierter Mietspiegel herausgegeben werden sollte. Der Vertreter
des Verbandes der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer P. -g. und M. e.V., Herr
V. , sowie der Vertreter des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereins I. (X. .)
e.V., Herr M. , stimmten dagegen, den Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel zu
veröffentlichen.

3

In dem im Anschluss veröffentlichten Mietspiegel 2002 des Nordkreises H. heißt es
u.a.:

4

"Zusammengestellt vom:

5

Verband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer P. und M. e.V. ..., Haus-,
Wohnungs- und Grundeigentümerverein I. (X. .) e.V., Haus-, Wohnungs- und
Grundeigentümerverein W. e.V., Mieterbund P. -M. e.V. ...,
Kreiswohnstättengenossenschaft I. (X. .) e.G. ...,

6

unter Mitwirkung der Städte C. , I. (X. .), W. , X. (X. .) und der
Gemeinde T. .

7

Der Verband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer P. und M. e.V. hat
der Kennzeichnung des Mietspiegels als "qualifizierter Mietspiegel" nicht zugestimmt. ...

8

Dieser Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel gem. § 558 d BGB, auf Grund dessen
vermutet wird, dass die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete
wiedergeben.

9

Er dient als Begründungsmittel bei Mieterhöhungsverlangen und als Orientierungshilfe
beim Abschluss von Neuvermietungen. ...".

10

Die Klägerin ist Eigentümerin eines Mietwohnhauses in I. (X. .). Am 26. März 2002
hat sie Klage erhoben, mit der sie sich gegen die Veröffentlichung des Miet-spiegels als
qualifizierten Mietspiegel wendet. Zur Begründung trägt die Klägerin vor: Die Klage sei
zulässig. Zwar habe das Bundesverwaltungsgericht im Jahre 1996 entschieden, dass die Klage
eines Vermieters gegen die Gemeinde mit dem Ziel, den kommunalen Mietspiegel
verwaltungsgerichtlich allgemein daraufhin überprüfen zu lassen, ob die darin angegebenen
ortsüblichen Vergleichsmieten zutreffend ermittelt worden sind, unzulässig sei. Diese
Entscheidung sei allerdings zu einem Mietspiegel nach § 2 des Gesetzes zur Regelung der
Miethöhe (MHG) und damit zur alten Rechtslage ergangen, bei der der Mietspiegel so
ausgestaltet gewesen sei, dass es sich hierbei um eine schlicht verwaltende Tätigkeit der
Gemeinde ohne bindende Außenwirkung gehandelt habe. Die Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts habe dabei insbesondere darauf basiert, dass der Mietspiegel kein
Beweismittel im Sinne der Zivilprozessordnung (ZPO) sei und das Gesetz auch keine
Vermutung im Sinne des § 292 ZPO dahingehend aufstelle, dass ein Mietspiegel die
ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergebe. Genau dies habe sich nunmehr geändert,
da gem. § 558 d Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zumindest im Rahmen eines
Zustimmungsprozesses einem qualifizierten Mietspiegel eine Vermutungswirkung im Sinne
des § 292 ZPO zukomme. Deshalb sei die Literatur einhellig der Auffassung, dass ein
qualifizierter Mietspiegel nunmehr der verwaltungsgerichtlichen Überprüfung zugänglich sei.
Die Klagebefugnis sei zu bejahen, weil sie bei einem Mieterhöhungsverlangen dem Mieter
mitteilen müsste, dass die geforderte Miete (gegebenenfalls) über den in dem qualifizierten
Mietspiegel aufgeführten Entgelten liege. Wenn aber dieser Mietspiegel nicht nach
wissenschaftlichen Methoden erstellt worden sei, berge dies die Gefahr falscher Werte, die
dann unter Umständen von ihr im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens hingenommen
werden müssten. Darüber hinaus sei die Klage auch begründet. Der streitbefangene
Mietspiegel erfülle nicht die Voraussetzungen für eine Bewertung als qualifizierter
Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB. Es fehle bereits an der erforderlichen Anerkennung
durch die Gemeinde oder die Interessenvertreter der Vermieter oder Mieter. Vorliegend habe
sowohl der Verband der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer P. und M. e.V. als
auch der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein I. (X. .) e.V. der Anerkennung
als qualifiziertem Mietspiegel widersprochen. Ferner hätten auch die Beklagten keine
entsprechende Willenserklärung nach außen abgegeben bzw. keinen Beschluss durch den
Gemeinderat gefasst. Allein die Feststellung in den allgemeinen Erläuterungen des
Mietspiegels, dass es sich hierbei um einen qualifizierten Mietspiegel handele, genüge nicht
den Anforderungen an eine Anerkennung. Überdies - und dem komme besondere Bedeutung
zu - sei der Mietspiegel auch nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen - wie
§ 558 d BGB dies verlange - erstellt worden. Insbesondere die Art der Datenermittlung durch
die Versendung von Fragebögen, aber auch die anhand der ausgefüllten Fragebögen
ermittelten Daten widersprächen den Regeln der Gültigkeit, Zuverlässigkeit und
Repräsentativität. Schließlich sei die Erstellung des Mietspiegels auch nicht in ausreichendem
Maße dokumentiert worden. Die Klägerin beantragt,

11

festzustellen, dass der Mietspiegel 2002 des Nordkreises H. kein
qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB, sondern nur ein einfacher
Mietspiegel sei;

12

hilfsweise,

13

den Mietspiegel 2002 des Nordkreises H. als qualifizierten Mietspiegel im
Sinne von § 558 d BGB für ungültig zu erklären.

14

Die Beklagten beantragen,

15

die Klage abzuweisen.

16

Sie machen geltend, dass die Klage bereits unzulässig sei. Dass ein Mietspiegel nach § 2
MHG kein Beweismittel im Sinne der ZPO sei und das Gesetz diesbezüglich auch keine
Vermutung im Sinne des § 292 ZPO aufstelle, sei nur einer von mehreren Gründen gewesen,
die das Bundesverwaltungsgericht im Jahre 1996 zu der Entscheidung bewogen hätten, die
Zulässigkeit sowohl einer Leistungs- als auch einer Feststellungsklage gegen einen
kommunalen Mietspiegel zu verneinen. Die Einführung des § 558 d BGB habe daran nichts
geändert. Vorliegend fehle es (weiterhin) an einem konkreten Rechtsverhältnis, da weder eine
konkrete Rechtsbeziehung noch ein überschaubarer Sachverhalt vorliege. Darüber hinaus sei
ein Mietspiegel kein Rechtssatz, der im Rahmen einer abstrakten Normenkontrolle zur
Überprüfung durch das Oberverwaltungsgericht gestellt werden könnte. Des Weiteren sei die
Klagebefugnis zu verneinen. Außerdem könne die Klägerin ihr Rechtsschutzziel, die
Rechtswirkungen des Mietspiegels zu beseitigen, mit der anhängigen Klage nicht erreichen,
da die Rechtskraft eines in diesem Verfahren ergangenen Urteils nur die Parteien binde.

17

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte
sowie die Verwaltungsvorgänge der Beklagten (1 Heft) Bezug genommen.

18

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

19

Die mit dem Hauptantrag verfolgte Feststellungsklage ist unzulässig.

20

Der Verwaltungsrechtsweg ist gem. § 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO eröffnet. Danach ist der
Verwaltungsrechtsweg in allen öffentlich-rechtlichen Streitigkeiten
nichtverfassungsrechtlicher Art gegeben, soweit die Streitigkeiten nicht durch Bundesgesetz
einem anderen Gericht ausdrücklich zugewiesen sind. Die Streitigkeit ist dann als öffentlich-
rechtlich zu qualifizieren, wenn durch die streitgegenständlichen Normen der Staat oder ein
sonstiger Hoheitsträger als solcher berechtigt oder verpflichtet wird

21

- vgl. Sodan/Ziekow, Kommentar zur Verwaltungsgerichtsordnung, Band I, Stand:
Januar 2003, § 40 Rdnr. 302 -.

22

Zwar bestimmt § 558 d Abs. 1 BGB, dass ein qualifizierter Mietspiegel ein Mietspiegel
ist, der nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt und von der Gemeinde oder
von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist, weshalb es an
einer zwingenden Mitwirkung der Gemeinden bei der Erstellung und Anerkennung eines
qualifizierten Mietspiegels fehlt. Zu beachten ist allerdings, dass § 558 c Abs. 4 BGB
normiert, dass die Gemeinden einen Mietspiegel erstellen sollen, wenn hierfür ein Bedürfnis
besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Es bleibt daher dabei, dass den
Gemeinden die Erstellung von Mietspiegeln als eine Aufgabe der Daseinsvorsorge
zugewiesen ist

23

- vgl. BayVG München, Urteil vom 27. Juli 1993 - M 12 K 92.2501 -, ZMR 1994,
81 ff. -.

24

Aus dem Zusammenspiel beider Regelungen ergibt sich somit, dass deren
Zuordnungssubjekt weiterhin ein Träger öffentlicher Gewalt ist, der hierdurch berechtigt bzw.
verpflichtet wird, weshalb eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit vorliegt.

25

Die von der Klägerin begehrte Feststellung, dass der Mietspiegel 2002 des Nordkreises
H. kein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB, sondern ein einfacher
Mietspiegel ist, ist allerdings unstatthaft.

26

Eine Feststellungsklage kann nur auf die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens
eines Rechtsverhältnisses (§ 43 Abs. 1 Alt. 1 VwGO) oder die Nichtigkeit eines
Verwaltungsaktes (§ 43 Abs. 1 Alt. 2 VwGO) gerichtet sein. Der vorliegende Streit, ob ein
kommunaler Mietspiegel qualifiziert ist oder nicht, erfüllt weder die Voraussetzungen der
ersten noch die der zweiten Alternative des § 43 Abs. 1 VwGO. Rechtliche Beziehungen
haben sich nur dann zu einem Rechtsverhältnis im Sinne des § 43 Abs. 1 Alt. 1 VwGO -
allein diese Variante kommt vorliegend überhaupt in Betracht - verdichtet, wenn die
Anwendung einer bestimmten Norm des öffentlichen Rechts auf einen bereits übersehbaren
Sachverhalt streitig ist. Daran fehlt es hier.

27

Bei der Aufstellung und Veröffentlichung eines örtlichen Mietspiegels durch eine
Gemeinde handelt es sich um eine schlicht-verwaltende Tätigkeit ohne bindende
Außenwirkung. Die positiven oder negativen Einflüsse eines kommunalen Mietspiegels auf
die Durchsetzbarkeit privater Mieterhöhungsansprüche verleihen ihm selbst noch keinen
regelnden Charakter

28

- vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1996 - 8 C 19/94 -, NJW 1996, 2046 ff. -.

29

An dieser Wertung hat sich durch die Einführung des qualifizierten Mietspiegels in
§ 558 d BGB nichts geändert. Zwar sieht § 558 Abs. 1 BGB u.a. die Anerkennung eines
qualifizierten Mietspiegels durch die Gemeinde vor, hierbei handelt es sich jedoch nicht um
eine hoheitliche Maßnahme mit regelndem Charakter. Hieran fehlt es bereits deshalb, weil die
Gemeinde in § 558 Abs. 1 BGB gleichberechtigt neben den Interessenvertretern der
Vermieter und Mieter genannt wird. Darüber hinaus macht das Anerkenntnis die Feststellung,
ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt worden ist, nicht
entbehrlich. Sinn und Zweck des Anerkenntnisses, das sowohl von der Gemeinde als auch
von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter ausgesprochen werden kann, ist
vielmehr lediglich, hierdurch breite Akzeptanz auszudrücken und eine größere
streitbefriedende Wirkung zu erzielen

30

- vgl. Deutscher Bundestag, Entwurf eines Gesetzes zur Neugliederung,
Vereinfachung und Reform des Mietrechts, BT-Drucksache 14/4553, S. 57 -.

31

Gegenteiliges ergibt sich auch nicht daraus, dass § 558 d Abs. 3 BGB für den Fall, dass
die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten ist, die Vermutung aufstellt, dass die im
qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete
wiedergeben. Da der Beweis des Gegenteils gemäß § 292 ZPO für beide Prozessparteien
zulässig bleibt - je nachdem, zu wessen Gunsten die Vermutung im Einzelfall streitet -,
handelt es sich um eine widerlegliche Vermutung, was deren Bedeutung erheblich
verringert

32

- vgl. Börstinghaus, Der qualifizierte Mietspiegel - Die Geschichte einer
"Verschlimmbesserung", NZM 2000, 1087 ff.

33

Hiervon ausgehend kann selbst das Anerkenntnis einer Gemeinde, dass ein Mietspiegel
nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt worden sei, nicht dazu führen, dass
dieser - trotz der ihm unter Umständen zukommenden Vermutungswirkung - zu einer
hoheitlichen Maßnahme mit regelndem Charakter erstarkt.

34

Ferner begründet der angegriffene Mietspiegel noch keine konkreten Rechtsbeziehungen
mit Blick auf einen bereits überschaubaren Sachverhalt. Denn ein kommunaler Mietspiegel
enthält - insoweit einer Verwaltungsvorschrift ähnelnd - lediglich abstrakt generelle Angaben
der ortsüblichen Vergleichsmieten allgemein umschriebener Kategorien von Wohnungen.
Verwaltungsvorschriften, die - wie ein kommunaler Mietspiegel - keine unmittelbare
verbindliche Außenwirkung gegenüber dem Bürger entfalten und dessen subjektiv-
öffentlichen Rechte nicht unmittelbar berühren, können aber mangels Rechtssatzqualität nicht
zum Gegenstand einer abstrakten Normenkontrolle gemacht werden, die der Gesetzgeber in §
47 VwGO gerade nicht vorgesehen hat

35

- vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1996 - 8 C 19/94 -, NJW 1996, 2046 ff. -
.

36

Überdies fehlt der Klägerin die Klagebefugnis, da sie nicht geltend machen kann, in ihren
Rechten verletzt zu sein (§ 42 Abs. 2 VwGO analog). Die Vorschriften der
§§ 558 a Abs. 3, 558 c Abs. 4, 558 d Abs. 1 BGB begründen keine subjektiv-öffentlichen
Rechte von Vermietern, die ihnen eine Rechtsverfolgung vor den Verwaltungsgerichten
ermöglichten. Denn diese sind bereits ohne solche Rechte angemessen geschützt.

37

Das Bundesverwaltungsgericht hat in seiner Entscheidung (Urteil vom 26. Januar 1996 -
8 C 19/94 -) mit Blick auf § 2 Abs. 2, 5 und 6 MHG ausgeführt, dass diese Vorschriften zwar
der Erleichterung von Mieterhöhungsverlangen dienten und insoweit faktisch eine gewisse
Schutzfunktion zu Gunsten der Vermieter hätten. Auch könne ein Vermieter erheblich daran
interessiert sein, einen Mietspiegel, dessen Angaben zu der ortsüblichen Vergleichsmieten er
für fehlerhaft zu niedrig hält, bereits vor Mieterhöhungsverlangen und zivilgerichtlichen
Auseinandersetzungen darüber zu Fall zu bringen. Den obigen Vorschriften lasse sich
indessen nicht entnehmen, der Gesetzgeber trage diesem Interesse durch die Eröffnung eines
vorbeugenden und zusätzlichen verwaltungsgerichtlichen Rechtsschutzes Rechnung. Zur
Beurteilung der Eignung der kommunalen Mietspiegel als Begründungsmittel für
Mieterhöhungsverlangen und ihre Zuverlässigkeit als Grundlage einer Feststellung der
ortsüblichen Vergleichsmiete seien von Rechts wegen die ordentlichen Gerichte berufen. Eine
zusätzliche unmittelbare abstrakte verwaltungsgerichtliche Kontrolle kommunaler
Mietspiegel wäre nicht sinnvoll und würde letztlich leer laufen. Denn das Zivilgericht
entscheide über die Begründung des Mieterhöhungsverlangen gem. § 286 Abs. 1 ZPO unter
Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer
etwaigen Beweisaufnahme nach seiner freien Überzeugung. Eine rechtskräftige
verwaltungsgerichtliche Feststellung der Ungültigkeit eines kommunalen Mietspiegels oder
eine Verurteilung der Gemeinde, einen von ihr aufgestellten und veröffentlichten Mietspiegel
für kraftlos zu erklären, würde die Zivilgerichte nicht daran hindern, in einem Rechtsstreit
über ein Mieterhöhungsverlangen das in dem für ungültig oder kraftlos erklärten Mietspiegel
enthaltene Zahlenmaterial gleichwohl als Hilfsmittel zur Überzeugungsbildung über die Höhe
der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verwerten. Zwar binde die materielle Rechtskraft auch
die Gerichte. Sie erstrecke sich jedoch auch bei einem Feststellungsurteil nicht auf die Mieter,
die an dem Verwaltungsrechtsstreit nicht beteiligt waren (§ 121 VwGO). Ohne die
Einbindung der Mieter und der Zivilgerichte in die Rechtskraftwirkung verfehlte deshalb ein
verwaltungsgerichtliches Urteil von vornherein das Rechtsschutzziel des klagenden
Vermieters, den Mietspiegel gewissermaßen ein für alle Mal aus der Welt zu schaffen. Zur
Rechtskrafterstreckung bedürfte es der Beiladung der Mieter (§§ 121, 63 Nr. 3 VwGO), die
nur so in einem nachfolgenden Zivilprozess an den Inhalt des rechtskräftigen
verwaltungsgerichtlichen Urteils gebunden werden könnten.

38

Diesen Ausführungen des Bundesverwaltungsgerichts folgt das erkennende Gericht auch
mit Blick auf die §§ 558 a Abs. 3, 558 c Abs. 4, 558 d Abs. 1 BGB. Dass der Gesetzgeber
dem Vermieter hierdurch ein klagefähiges subjektives-öffentliches Recht einräumen wollte,
ist in keiner Weise ersichtlich. Vielmehr dient - wie bereits oben angeführt - das Anerkenntnis
durch die Gemeinde und/oder die Interessenvertreter der Vermieter und Mieter lediglich der
Förderung der Akzeptanz und deshalb der streitbefriedenden Wirkung eines qualifizierten
Mietspiegels. Darüber hinaus - und dem kommt besondere Bedeutung zu - mangelt es für eine
Rechtskrafter-streckung weiterhin an einer Beiladung der betroffenen Mieter. Entgegen der
Auffassung der Klägerin reicht für die Annahme einer Klagebefugnis daher nicht schon aus,
dass ihr durch einen unter Umständen zu Unrecht als qualifiziert anerkannten Mietspiegel
möglicherweise die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens und die Durchsetzung einer
Mieterhöhung erschwert würde.

39

Die mit dem Hilfsantrag verfolgte Leistungsklage ist ebenfalls unzulässig. Das Begehren
der Klägerin, den Mietspiegel 2002 des Nordkreises H. als qualifizierten Mietspiegel im
Sinne von § 558 d BGB für ungültig zu erklären, ist unstatthaft. Denn eine solche vom
Einzelfall losgelöste allgemeine gerichtliche Nachprüfung in der Art einer Normenkontrolle
sieht die Prozessordnung für Mietspiegel ebenso wenig vor wie für Verwaltungsvorschriften
oder sonstige reine Innenrechtssätze und Richtlinien mit sachverständiger Beurteilung

40

- vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1996 - 8 C 19/94 -, NJW 1996, 2046 ff. -
.

41

Darüber hinaus fehlt es zusätzlich an einer Klagebefugnis der Klägerin, da die
§§ 558 a Abs. 3, 558 c Abs. 4, 558 d Abs. 1 BGB - wie bereits oben dargelegt - keine
subjektiv-öffentlichen Rechte von Vermietern begründen.

42

An diesem Ergebnis vermag der Hinweis der Klägerin auf die in der Literatur vertretene
Auffassung, mit Rücksicht auf die gesetzliche Vermutung in § 558 d Abs. 3 BGB sei der
qualifizierte Mietspiegel einer verwaltungsgerichtlichen Prüfung zugänglich

43

- vgl. in diesem Zusammenhang: Börstinghaus, Der qualifizierte Mietspiegel - Die
Geschichte einer "Verschlimmbesserung", NZM 2000, 1087 (1090); Haber, BFM zur
Mietrechtsreform im Rechtsausschuss, NZM 2001, 305 (315); Hinz, Mietrechtsreform im
Rechtsausschuss, NZM 2001, 264 (269); Löwe, Kritische Bemerkungen zum
Referentenentwurf Mietrechtsreformgesetz, NZM 2000, 577 (583); Palandt, Bürgerliches
Gesetzbuch, Kommentar, 62. Aufl., § 558 d Rn. 7 -,

44

nichts zu ändern. Diese Ansicht verkennt, dass die Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts zu kommunalen Mietspiegeln nach § 2 Abs. 2, 5 und 6 MHG
nicht allein darauf basiert, dass ein derartiger Mietspiegel kein Beweismittel im Sinne der
ZPO sei und das Gesetz darüber hinaus keine Vermutung im Sinne des § 292 ZPO aufstelle,
sondern dies nur einer von mehreren selbstständig tragenden Pfeilern ist, auf den das
Bundesverwaltungsgericht seine Entscheidung stützt bzw. gestützt hat. Die Einführung der
gesetzlichen Vermutung in § 558 d Abs. 3 BGB bedeutet daher nicht, dass Klagen von
Vermietern vor den Verwaltungsgerichten gegen einen qualifizierten Mietspiegel
zwangsläufig zulässig sind. Vielmehr sind aus den oben dargelegten Gründen sowohl eine
Feststellungs- als auch eine Leistungsklage nach wie vor unstatthaft und es mangelt einem
klagenden Vermieter weiterhin an der erforderlichen Klagebefugnis

45

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gemäß § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711
ZPO.

46