Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht ()
Urteil vom 2001-08-27, Aktenzeichen 1 K 2816/00

Tatbestand

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Die Antragstellerin wendet sich mit ihrem Normenkontrollantrag gegen den Teilbereich A der 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 102 "M. E." der Antragsgegnerin, der lediglich das Flurstück 49/4 der Flur 5, Gemarkung H., der Antragstellerin umfasst mit Ausnahme eines etwa 6 m breiten Streifens, der sich nördlich des Flurstücks 48 bis auf ca. 5 m Entfernung bis zur Straße "U. H." erstreckt.

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Der Bebauungsplan Nr. 102 wurde vom Rat der Antragsgegnerin am 14. Dezember 1972 als Satzung beschlossen und die Genehmigung des Regierungspräsidenten wurde am 31. Juli 1973 im Amtsblatt der Regierung O. öffentlich bekannt gemacht. Das Plangebiet liegt südöstlich des Ortskerns der Antragsgegnerin im Wesentlichen beiderseits der Straßen "M. E." und "I. D.".

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Durch notariellen Vertrag vom 4. Februar 1975 veräußerte die Antragstellerin das heutige Flurstück 49/3 (im Vertrag als Teilfläche I bezeichnet) an die Antragsgegnerin für Straßenzwecke (das Flurstück ist heute Teil der Straße M. E.). Nach § 2 des Vertrages verpflichtete sich die Antragsgegnerin "im Rahmen ihrer Möglichkeiten den Wünschen der Erschienenen zu 1.) [Antragstellerin] hinsichtlich der Bebauung des in ihrem Eigentum verbleibenden Grundstücks Rechnung zu tragen."

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Ursprünglich setzte der Bebauungsplan Nr. 102 für das Flurstück der Antragstellerin eine überbaubare Grundstücksfläche fest, die sich von Südosten nach Nordwesten erstreckte und deren südliche Grenze 25 m lang war und in einer Entfernung von 30 m parallel zur Straße "I. D." verlief. Die südwestliche Grenze verlief in einem Abstand von etwa10 m parallel zur Straße "M. E." bis zur nördlichen Grenze des Flurstücks 49/4. An der nördlichen Grenze betrug die Breite der überbaubaren Grundstücksfläche etwa 14 m. Die nordöstliche Grenze war 3 m von der Grenze der Böschung entfernt, die südwestlich der Straße "U. H." liegt. Ferner enthielt der Bebauungsplan für das Flurstück 49/4 im Wesentlichen folgende Festsetzungen: Allgemeines Wohngebiet, offene Bauweise, zwei Vollgeschosse, Grundflächenzahl (GRZ) höchstens 0,4, Geschossflächenzahl (GFZ) höchstens 0,8.

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Nachdem der Planungsausschuss der Antragsgegnerin in seiner Sitzung am 28. Januar 1999 dem Gesamtkonzept für die Änderung des Bebauungsplans zugestimmt und den daraufhin vorgelegten Entwurf in seiner Sitzung am 29. April 1999 beraten hatte, erhob die Antragstellerin am 30. April 1999 Einwendungen, die sie im Laufe des Verfahrens vertiefte. Am 20. Mai 1999 beschloss der Rat der Antragsgegnerin sinngemäß, den Plan zur 5. Änderung des Bebauungsplans Nr. 102 "M. E." aufzustellen, und am 10. Februar 2000 beschloss er die genannte Änderung mit örtlichen Bauvorschriften über die Gestaltung in der vorliegenden Form als Satzung. Der Satzungsbeschluss wurde am 15. März 2000 im Amtsblatt Nr. 5 für den Landkreis O. bekannt gemacht.

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Die 5. Änderung zum Bebauungsplan Nr. 102 setzt für den Teilbereich A (Flurstück 49/4) im Wesentlichen Folgendes fest: Auf der nordöstlichen Seite hauptsächlich entlang der Straße "U. H." eine private Grünfläche mit einer Breite von maximal 8 m, einer Größe von 720 m² und versehen mit der Festsetzung "Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern" gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB, im Übrigen allgemeines Wohngebiet, offene Bauweise, höchstens zwei Vollgeschosse, Einzel- und Doppelhäuser zulässig, GRZ 0,3, GFZ 0,6. Außerdem werden im allgemeinen Wohngebiet zwei überbaubare Grundstücksflächen festgesetzt, die jeweils 15 m breit sind. Die Länge der nördlich gelegenen Fläche beträgt an der südwestlichen Seite ca. 35 m und an der nordöstlichen Seite ca. 32 m. Die südöstlich gelegene Fläche ist ca. 37 m lang. Ergänzt wird der Plan durch weitere textliche Festsetzungen. Im Teilbereich A betragen die maximalen Traufhöhen 6,5 m sowie die Firsthöhen maximal 11,5 m (Nr. 1). Ferner sind je Wohngebäude maximal vier Wohnungen zulässig (Nr. 2). Die örtlichen Bauvorschriften über die Gestaltung enthalten Anforderungen an die Dachneigung, Dachform und Dachdeckung. Der Teilbereich B, der ebenfalls zum Geltungsbereich der 5. Änderung gehört, liegt mindestens etwa 65 m östlich des Teilbereichs A.

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Die Antragstellerin hat am 3. August 2000 den Normenkontrollantrag gestellt.

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Sie trägt im Wesentlichen vor: Die 5. Änderung zum Bebauungsplan verstoße gegen das Verbot der Einzelfallregelung. Einzige Intention der Antragsgegnerin sei die Befürchtung einer Veräußerung an eine Baugesellschaft und eine sich daraus ergebende (ausschließlich von der Antragsgegnerin befürchtete) intensive Form der Bebauung gewesen. Offensichtlich habe durch die 5. Änderung zum Bebauungsplan die von der Antragsgegnerin im notariellen Vertrag abgegebene Erklärung abgeändert werden sollen, obwohl eine Veränderung nicht notwendig sei. Der Bebauungsplan verletze auch § 1 Abs. 6 BauGB. Wegen der notariell beurkundeten Verpflichtungserklärung müssten ihre privaten Belange besonders berücksichtigt werden, was jedoch überhaupt nicht geschehen sei. Dies gelte insbesondere dann, wenn keine anderen privaten oder öffentlichen Belange ersichtlich seien, die es zu schützen gelte. Es sei kein objektiver Anlass dafür geboten, den nicht bebaubaren Bereich ihres Grundstücks als Ausgleichsfläche für ein anderes Grundstück bereit zu stellen. Ferner werde ihr Grundstück insoweit beeinträchtigt, als eine Erschließung durch die Straße "U. H." nicht erfolgen könne. Außerdem seien sämtliche Grundstücke in der Umgebung ihres Grundstücks mit einer Grundflächenzahl von 0,4 und einer Geschossflächenzahl von 0,8 bebaut. Ausschließlich ihr Grundstück solle lediglich eingeschränkt bebaubar sein.

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Die Antragstellerin beantragt,

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die am 10. Februar 2000 beschlossene 5. Änderung zum Bebauungsplan Nr. 102 "M. E." der Antragsgegnerin hinsichtlich des Teilbereiches A für nichtig zu erklären.

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Die Antragsgegnerin beantragt,

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den Normenkontrollantrag zurückzuweisen.

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Sie erwidert, sie habe nicht gegen das "Verbot der Einzelfallregelung" verstoßen. Die Überarbeitung und Änderung bestehender Bebauungspläne sei für sie nicht zuletzt deshalb geboten, weil die extensive Auslegung der Geschossregelungen der NBauO ("Luftgeschosse") zu städtebaulich unerwünschten Entwicklungen geführt habe, die - gerade im ländlich strukturierten Raum - den vorhandenen Gebietscharakter bedroht hätten. Durch die neue Beplanung des Teilbereichs A solle gesichert werden, dass eine mögliche zukünftige Bebauung durch Einfamilienhäuser sich nach der Art und Weise der umliegenden Bebauung richte. Es sei befürchtet worden, dass nach einer etwaigen Veräußerung des Grundstücks an einen Investor dieser die alte Rechtslage ausnutzen könne und aufgrund des alten Bebauungsplans Nr. 102 einen Anspruch auf Genehmigung eines Gebäudes beziehungsweise Gebäudekomplexes gehabt hätte, das/der nicht den heutigen Maßstäben einer nachhaltigen und ordentlichen städtebaulichen Entwicklung im Sinne von § 1 Abs. 5 BauGB entspreche. Es sei nicht ihre Motivation gewesen, durch die Änderung des Bebauungsplans die 1975 von ihr in dem notariellen Vertrag abgegebene Erklärung abzuändern. Die Bauwünsche der Antragstellerin hätten durch die Änderung des Bebauungsplans gerade nicht unmöglich gemacht werden sollen. Ein Verstoß gegen das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 BauGB liege nicht vor. Aufgrund des notariellen Vertrages vom 4. Februar 1975 sei sie nicht verpflichtet gewesen, die Interessen der Antragstellerin im Rahmen der Abwägung "quasi final" zu berücksichtigen. Lediglich als privater Belang könne das private Interesse der Antragstellerin für die Abwägung in Betracht kommen. Die neue Regelung sei darüber hinaus inhaltlich zulässig als Gliederung des Plangebiets gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 und 6 BauGB. Die auf dem Grundstück der Antragstellerin vorgesehenen Ausgleichsflächen seien als Ausgleich für etwaige Gebäude auf ihrem Grundstück selbst gedacht. Die private Grünfläche sei aufgrund der topografischen Situation und der vorhandenen Böschung zur Straße "U. H." festgesetzt worden. Hierdurch solle der mögliche Eingriff auf dem großen Grundstück der Antragstellerin minimiert und kompensiert werden. Die Erschließung des Grundstücks der Antragstellerin durch die Straße "U. H." habe auch wegen deren geringen Breite verhindert werden sollen. Diese durch die angefochtene Änderung des Bebauungsplans nicht mehr bestehende Möglichkeit der Erschließung und die damit verbundene Einschränkung der Baufreiheit führten nicht zur Rechtswidrigkeit der Planung. Im Rahmen der Abwägung überwiege das Interesse der Allgemeinheit an einer geordneten städtebaulichen Entwicklung im Sinne von § 1 Abs. 5 BauGB. Die Festsetzung der Grundflächenzahl und der Geschossflächenzahl sei von ihrem Planungsermessen gedeckt. Insoweit liege unter Berücksichtigung der Begründung keine rechtswidrige Ungleichbehandlung im Vergleich zu der das betreffende Grundstück umgebenden Bebauung vor.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die Gerichtsakte und die von der Antragsgegnerin überreichten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. Diese Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

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Der zulässige Normenkontrollantrag ist in dem sich aus dem Tenor ergebenden Umfang begründet.

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Die Antragstellerin hat weder nichtigkeitsbegründende Fehler gerügt noch sind sie sonst ersichtlich. Die 5. Änderung des Bebauungsplans leidet aber an Abwägungsmängeln, die gemäß § 215 a BauGB behebbar sind und deshalb nur zur Unwirksamkeit führen.

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1. An der Erforderlichkeit der Planung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB bestehen keine durchgreifenden Bedenken. Was erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen planerischen Konzeption. Welche städtebaulichen Ziele sich die Gemeinde setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Erforderlich ist eine bauleitplanerische Regelung nicht nur dann, wenn sie dazu dient, Entwicklungen, die bereits im Gange sind, in geordnete Bahnen zu lenken, sondern auch dann, wenn die Gemeinde die planerischen Voraussetzungen schafft, die es ermöglichen, einer Bedarfslage gerecht zu werden, die sich erst für die Zukunft abzeichnet. Als zur Rechtfertigung geeignete städtebauliche Gründe kommen allein öffentliche Belange in Betracht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 - 4 BN 15/99 -, NVwZ 1999, 1338 <1338 f.>). Allein der Umstand, dass sich ein Bebauungsplan räumlich nur auf wenige Grundstücke oder nur ein einziges Grundstück erstreckt, ist noch kein hinreichender Grund für die Annahme der Nichtigkeit des Planes. Das gilt selbst dann, wenn die Gemeinde beispielsweise erst aus Anlass eines konkreten Bauantrages mit der Aufstellung des Bebauungsplans reagiert und dabei auch mitbezweckt, die künftig vom Eigentümer gewollte Nutzung zu verhindern. Die Gemeinde überschreitet in diesem Zusammenhang nicht generell den die Bauleitplanung im Sinne des § 1 BauGB kennzeichnenden Rahmen städtebaulicher Entwicklungs- und Ordnungsziele, wenn sie statt auf eine Veränderung der bestehenden Situation auf die Bewahrung vorhandener Strukturen abzielt. Die Bauleitplanung kann auch in solchen Fällen ein im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB "erforderliches" Sicherungsinstrument sein, das eine positive planerische Aussage insofern enthält, als einer sich abzeichnenden Fehlentwicklung entgegengesteuert werden soll (vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. Juni 1992 - 4 B 55/92 -, NVwZ-RR 1993, 456 <456>). Negative Zielvorstellungen können sogar den Hauptzweck einer konkreten Planung bilden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1990 - 4 NB 8/90 -, NVwZ 1991, 875 <876>). Demgegenüber setzt eine im Ergebnis unzulässige "Negativplanung" bzw. "Verhinderungsplanung" voraus, dass eine positive Zielsetzung nur vorgeschoben wird, um einen bestimmten Bauwunsch zu durchkreuzen. Der Umstand, dass der räumliche Geltungsbereich der planerischen Festsetzung für eine bestimmte Art der baulichen Nutzung lediglich auf ein einziges relativ kleines Grundstück beschränkt wird, ist kein Indiz dafür, dass hinter der Festsetzung in Wirklichkeit kein städtebauliches Konzept der Gemeinde steht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. Juni 1992, a.a.O.).

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Diese Anforderungen werden erfüllt.

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Die Antragsgegnerin beabsichtigte zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses hinsichtlich des Teilbereichs A nicht lediglich, eine bisher zulässige Nutzung des Flurstücks 49/4 durch die Antragstellerin zu verhindern oder - wie die Antragstellerin meint - die im notariellen Vertrag vom 4. Februar 1975 unter § 2 abgegebene Erklärung abzuändern, die wie folgt lautet:

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"Die Erschienene zu 2) (Antragsgegnerin) verpflichtet sich, im Rahmen ihrer Möglichkeiten den Wünschen der Erschienenen zu 1) (Antragstellerin) hinsichtlich der Bebauung des in ihrem Eigentum verbleibenden Grundstückes Rechnung zu tragen."

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Vielmehr ging (und geht) es ihr im Wesentlichen darum, eine von ihr andernfalls befürchtete städtebauliche Fehlentwicklung bei der Wohnbebauung zu vermeiden. Die Erforderlichkeit der Bebauungsplanänderung wird zwar in der Begründung nur knapp und unübersichtlich dargestellt. Dort wird unter "2. Planungserfordernis" lediglich dargelegt, dass im Teilbereich A der überbaubare Bereich neu gefasst und die Böschung zur Straße "U. H." als Grünland festgesetzt werden solle, da aufgrund der geringen Breite dieser Straße ein Anbau an der westlichen Seite nicht vorgesehen werden solle (S. 4). An anderer Stelle heißt es, Planungsabsicht sei es, im Teilbereich A den überbaubaren Bereich neu zu ordnen (s. 4., S. 4). Des Weiteren wird unter "7. Abwägung" ausgeführt, die Änderung werde aus städtebaulichen Gründen vorgenommen (S. 10). Ferner lässt sich der Begründung entnehmen, dass die Festsetzungen für den Teilbereich A der umliegenden Wohnbebauung angepasst werden sollten. Unter "4. Planungsabsichten" heißt es hinsichtlich des Teilbereichs A, im gesamten Planungsraum sei eine offene Bauweise vorhanden; diese werde hier ebenfalls aufgenommen (S. 4). Außerdem wird ausgeführt, mit den Höhenfestsetzungen solle gewährleistet werden, dass die neuen Gebäude sich in die vorhandene Bebauung einfügten. Im Bereich der Straße "M. E." seien vorwiegend zweigeschossige Gebäude vorhanden, bei denen oft das Dachgeschoss über dem zweiten Vollgeschoss ausgebaut worden sei. Um eine optimale Ausnutzung hier zu gewährleisten und ein Einfügen der neuen baulichen Anlagen in die vorhandenen zu ermöglichen, werde hier eine Traufhöhe von maximal 6,5 m aufgenommen (S. 6). Es kann offen bleiben, ob diese Erwägungen allein ausreichend wären, um die Erforderlichkeit i.S.v. § 1 Abs. 3 BauGB zu begründen. Denn zumindest gilt dies unter Berücksichtigung der Stellungnahme der Antragsgegnerin zu den vorgebrachten Bedenken und Anregungen, die dem Satzungsbeschluss des Rates der Antragsgegnerin vom 10. Februar 2000 zugrunde lag, und in der zu den Einwendungen der Antragstellerin unter anderem ausgeführt wird, die 5. Änderung zum Bebauungsplan Nr. 102 sei in diesem Teilbereich aufgestellt worden, um städtebauliche Fehlentwicklungen zu vermeiden. In der Vergangenheit habe es sich gezeigt, dass auf Grundstücken mit größeren überbaubaren Bereichen erhebliche Baumassen erstellt worden seien, die zu Konflikten mit dem Nachbarschaftsbereich geführt hätten.

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2. Die Antragsgegnerin hat das Abwägungsgebot gemäß § 1 Abs. 6 BauGB verletzt.

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Nach dieser Vorschrift, die auch für die Änderung von Bebauungsplänen gilt (s. § 2 Abs. 4 BauGB), sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und die privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Die maßgeblichen Gesichtspunkte für die Abwägung ergeben sich aus der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 12. Dezember 1969 (- IV C 105.66 -, BVerwGE 34, 301 <309>). Sie lassen sich wie folgt zusammenfassen: Eine sachgerechte Abwägung muss überhaupt stattfinden. In diese muss eingestellt werden, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Dabei darf die Bedeutung der betroffenen privaten Belange nicht verkannt und muss der Ausgleich zwischen den von der Planung betroffenen öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen werden, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange im Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot nicht verletzt, wenn sich die Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung eines anderen entscheidet. Ferner ist zu beachten, dass im Falle einer - hier vorliegenden - Planänderung eine Gemeinde ihr Planungsermessen nicht mehr so frei ausüben kann wie bei der Neuaufstellung eines Bebauungsplans. Vielmehr ist das Vertrauen eines Betroffenen in die bisherigen Festsetzungen grundsätzlich um so schutzwürdiger und stärker zu gewichten, je weiter sie realisiert worden sind.

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a) Allerdings kann der Auffassung der Antragstellerin nicht beigetreten werden, wegen der (bereits vorgenannten) notariell beurkundeten Verpflichtungserklärung vom 4. Februar 1975 müssten ihre privaten Belange besonders berücksichtigt werden. Für die Auslegung einer empfangsbedürftigen Willenserklärung nach den §§ 133, 157 BGB ist maßgebend, wie diese vom Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben und nach der Verkehrsauffassung verstanden werden musste. Die Erklärung der Antragsgegnerin konnte die Antragstellerin aufgrund der Verwendung der Worte "im Rahmen ihrer Möglichkeiten" lediglich dahingehend verstehen, dass die Antragsgegnerin den Wünschen der Antragstellerin hinsichtlich der Bebauung des in ihrem Eigentum verbleibenden Grundstücks zwar möglichst Rechnung tragen, aber (selbstverständlich) die gesetzlichen Vorschriften beachten werde, zu denen insbesondere das Abwägungsgebot gehört(e) (s. § 1 Abs. 6 BauGB bzw. zum damaligen Zeitpunkt § 1 Abs. 4 Satz 2 BBauG 1960). Der Antragstellerin mag es damals zwar wegen der Erklärung der Antragsgegnerin "leichter" gefallen sein, den Vertrag abzuschließen. Sie musste jedoch ohnehin damit rechnen, das Eigentum an dem veräußerten Grundstück zu verlieren. In der Vorbemerkung des Vertrags heißt es nämlich sinngemäß, wenn die Antragstellerin die für Wegeflächen benötigte Fläche an die Antragsgegnerin veräußere, so geschehe dies lediglich, um die drohende und bereits angekündigte Enteignung abzuwenden.

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Ferner war schon mit den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Regelungen die Begründung eines vertraglichen Anspruchs auf Bebauungsplanung nicht zu vereinbaren (vgl. BVerwG, Urteil vom 1. Februar 1980 - 4 C 40.77 -, DVBl. 1980, 686 <688>). Ebenso waren vertraglich vereinbarte Abwägungseinschränkungen unzulässig. Dazu gehört auch, dass private Belange nicht allein wegen eines notariellen Vertrages besonders zu berücksichtigen sind (zur entsprechenden aktuellen Rechtslage s. § 2 Abs. 3 und 4 BauGB und BVerwG, Beschluss vom 9. Oktober 1996 - 4 B 180/96 -, NVwZ-RR 1997, 213 <213>).

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b) Außerdem ist es nicht zutreffend - wie die Antragstellerin sinngemäß geltend macht -, dass der Bereich ihres Grundstücks, der als private Grünfläche festgesetzt wird, als Ausgleichsfläche für ein anderes Grundstück bereit gestellt werden soll. In der genannten Stellungnahme der Antragsgegnerin, die dem Satzungsbeschluss zugrunde lag, wird ausgeführt, aufgrund der topografischen Situation und der vorhandenen Böschung zur Straße "U. H." sei die private Grünfläche festgesetzt worden. Sie diene nicht als Ausgleichs- und Ersatzmaßnahme anderer Bereiche auf fremdem Grundstück, sondern solle den Eingriff auf dem großen Grundstück der Antragstellerin minimieren und den hier möglichen Eingriff kompensieren. Es sei damit kein Fremdausgleich anderer Planbereiche vorgesehen. Der Senat hat allerdings Zweifel, ob die Antragsgegnerin die naturschutzrechtlichen Belange bei der 5. Änderung des Bebauungsplans hinsichtlich des Teilbereichs B in ausreichendem Maße berücksichtigt hat. Letztendlich brauchte dieser Frage indes nicht weiter nachgegangen zu werden.

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c) Bei der Festsetzung der privaten Grünfläche hat sich die Antragsgegnerin von unzutreffenden Erwägungen leiten lassen.

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So ist schon die Begründung hinsichtlich der Festsetzung unstimmig. Während es unter "2. Planungserfordernis" heißt, im Teilbereich A solle die Böschung zur Straße "U. H." als Grünfläche festgesetzt werden, da aufgrund der geringen Breite dieser Straße ein Anbau an der westlichen Seite nicht vorgesehen werden solle (S. 4), wird an anderer Stelle ausgeführt, der zukünftige Eingriff, der durch Versiegelung bisher gärtnerisch genutzter Flächen erfolge, könne innerhalb der privaten Grünflächen (Böschungsbereich) minimiert und ausgeglichen werden (S. 10). Außerdem wird auf den Inhalt der oben genannten, dem Satzungsbeschluss zugrunde liegenden Stellungnahme zu den vorgebrachten Bedenken und Anregungen hingewiesen. Danach dient die Grünfläche der Minimierung und Kompensation des (möglichen) Eingriffs in Natur und Landschaft auf dem Grundstück der Antragstellerin. Im Übrigen steht Nr. 5 der textlichen Festsetzungen im Zusammenhang mit der Festsetzung der privaten Grünfläche. Danach sind bei der Bepflanzung der Grünflächen heimische standortgerechte Laubgehölze zu verwenden. Unabhängig von den dargestellten Unstimmigkeiten lässt sich feststellen, dass die Festsetzung der privaten Grünfläche jedenfalls auch dazu dienen sollte, (mögliche) Eingriffe in Natur und Landschaft auf dem Grundstück der Antragstellerin zu minimieren bzw. auszugleichen.

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Zu berücksichtigen ist jedoch, dass ein Ausgleich nicht vorgenommen werden muss. Gemäß § 1 a Abs. 3 Satz 4 BauGB, der hier deshalb anwendbar ist, weil der Aufstellungsbeschluss am 20. Mai 1999 gefasst und das Bauleitplanverfahren damit nach dem 1. Januar 1998 förmlich eingeleitet wurde (s. § 243 Abs. 2 BauGB), ist ein Ausgleich nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. In diesem Zusammenhang sind die Festsetzungen des geltenden Plans den Festsetzungen der Änderungsplanung gegenüberzustellen. Der "Ist-Zustand" des überplanten Gebietes ist rechtlich unerheblich. Dabei kommt es nicht auf die geplante Nutzung des Vorhabens an, sondern auf die Auswirkungen des Bauwerkes auf den Naturhaushalt und das Landschaftsbild, zum Beispiel den Grad der Versiegelung oder die Beeinträchtigung des Landschaftsbildes durch die Baumasse (vgl. Louis, Bundesnaturschutzgesetz, Komm., 2. Aufl. 1998, § 8 a Rdnr. 14). Das Grundstück der Antragstellerin ist zwar bisher nicht bebaut worden, obwohl der Bebauungsplan Nr. 102 bereits seit dem 31. Juli 1973 rechtsverbindlich ist. Gleichwohl ließen es die bisherigen Festsetzungen des Bebauungsplans zu, das Grundstück der Antragstellerin in erheblich größerem Umfang baulich zu nutzen als es nach den Festsetzungen der angegriffenen Bebauungsplanänderung möglich ist mit der Folge, dass die zu erwartenden Beeinträchtigungen für den Naturhaushalt und das Landschaftsbild reduziert werden. Dies ergibt insbesondere ein Vergleich der Grundflächenzahlen und der für die Berechnung der zulässigen Grundfläche im Sinne von § 19 Abs. 2 BauNVO maßgeblichen Flächen des Baugrundstücks, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegen (s. § 19 Abs. 3 Satz 1 BauNVO). Während der Bebauungsplan Nr. 102 für das Flurstück der Antragstellerin ursprünglich eine Grundflächenzahl (GRZ) von höchstens 0,4 festsetzte, beträgt sie nun 0,3. Ferner reduziert sich die genannte maßgebliche Fläche des Baugrundstücks um 720 m², weil die offensichtlich gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB festgesetzte private Grünfläche kein Bauland i.S.v. § 19 Abs. 3 Satz 1 BauNVO ist. Sie soll nach den getroffenen Festsetzungen nicht gleichzeitig zum allgemeinen Wohngebiet gehören. Dies ergibt sich insbesondere aus der Anlage zur Begründung, in der zwischen den Festsetzungen der privaten Grünfläche (0,072 ha) und des allgemeinen Wohngebiets (0,276 ha) unterschieden wird. Das Bauland umfasst insbesondere die in qualifizierten Bebauungsplänen festgesetzten Baugebiete einschließlich bestimmter Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 BauGB, die zusätzlich zu den Baugebieten getroffen werden können. Dagegen gehören die außerhalb dieser Gebiete nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB festgesetzten privaten Grünflächen nicht zum Bauland i.S.v. § 19 Abs. 3 Satz 1 BauNVO, weil sie gerade nicht für eine Bebauung vorgesehen sind (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 17. Januar 1986 - 9 OVG B 37/85 -, ZfBR 1986, 184; Fickert/Fieseler, BauNVO, Komm., 9. Aufl. 1998, § 19 Rdnr. 6; Ziegler in: Brügelmann, BauNVO, Komm., Stand: Febr. 2001, § 19 Rdnr. 24; König in: König/Roeser/Stock, BauNVO, Komm., 1999, § 19 Rdnr. 13). Da die Antragsgegnerin diese rechtlichen Vorgaben nicht berücksichtigte, hat sie die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege im Abwägungsvorgang zu stark gewichtet.

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Diesen Überlegungen steht nicht entgegen, dass - wie sich aus § 1 Abs. 3 Satz 4 BauGB ergibt - die Pflicht, Eingriffe zu vermeiden, bestehen bleibt und für bauplanungsrechtlich bisher zulässige, aber noch nicht verwirklichte Vorhaben der Vermeidungsgrundsatz uneingeschränkt anzuwenden ist, auch wenn ein Ausgleich ausgeschlossen ist (vgl. Louis, NuR 1998, 113 <119>). Denn es ist nicht hinreichend erkennbar, dass der Gesichtspunkt der Vermeidung es rechtfertigen könnte, auf dem Grundstück der Antragstellerin eine Fläche von 720 m² als private Grünfläche festzusetzen mit der Maßgabe, diese mit heimischen standortgerechten Laubgehölzen zu bepflanzen.

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Dieser Mangel im Abwägungsvorgang bewirkt des Weiteren einen Mangel im Zusammenhang mit der Festsetzung der Grundflächenzahl, weil der Rat der Antragsgegnerin davon ausging, dass die zulässige Grundfläche bei einer Grundflächenzahl von 0,3 nur 828 m² (2760 m² ["Nettobauland"] x 0,3 [GRZ] = 828 m², s. Anl. zur Begründung) beträgt, diese sich aber um 216 m² auf 1.044 m² erhöhen würde, wenn die Antragsgegnerin die Fläche von 720 m² nicht als Grünfläche festgesetzt hätte. Diese Erhöhung der zulässigen Grundfläche wäre auch nicht im Hinblick auf die überbaubare Grundstücksfläche ohne Bedeutung, weil diese insgesamt etwa 1.057,5 m² beträgt (durchschnittlich ca. 33,5 m x 15 m = 502,5 m² zzgl. ca. 37 m x 15 m = 555 m², somit: 1.057,5 m²). Dabei ist zu berücksichtigen, dass die zulässige Grundfläche nach den bisherigen Festsetzungen und unter Berücksichtigung des "Bruttobaulandes" mit einer Größe von 3480 m² (s. Anl. zur Begründung) 1392 m² (0,4 [GRZ] x 3480 m²) betragen hätte und sie durch die angegriffenen Festsetzungen um 564 m² reduziert wird mit der Folge, dass eine Fläche von 216 m² einen nicht unbeträchtlichen Anteil von ca. 38 % darstellt. Außerdem wurde in der Begründung - wie bereits ausgeführt - als Planerfordernis u.a. genannt, im Teilbereich A den überbaubaren Bereich neu zu fassen, bzw. die Planungsabsicht dargelegt, diesen Bereich neu zu ordnen (S. 4).

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Die beschriebenen Mängel im Abwägungsvorgang sind erheblich, weil sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind (s. § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Ein Mangel ist dann offensichtlich, wenn er zur "äußeren" Seite des Abwägungsvorgangs derart gehört, dass er auf objektiv erfassbaren Sachumständen beruht. So sind Fehler und Irrtümer, die zum Beispiel die Zusammenstellung und Aufbereitung des Abwägungsmaterials, die Erkenntnis und Einstellung aller wesentlichen Belange in die Abwägung oder die Gewichtung der Belange betreffen und die sich etwa aus Akten, Protokollen, aus der Entwurfs- oder Planbegründung oder aus sonstigen Unterlagen ergeben, "offensichtlich" (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. August 1981 - 4 C 57/80 -, BVerwGE 64, 33 <39 f.> = BRS 38 Nr. 37). Die Offensichtlichkeit der Mängel erschließt sich ohne Weiteres aus einem Vergleich der Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 102 mit denen der angegriffenen Bebauungsplanänderung sowie aus der ihr beigefügten Begründung.

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Die Mängel sind auch auf das Ergebnis von Einfluss gewesen. Das Vorliegen dieses Tatbestandsmerkmals ist zu bejahen, wenn nach den Umständen des jeweiligen Falles die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel im Vorgang die Planung anders ausgefallen wäre. Eine solche konkrete Möglichkeit besteht immer dann, wenn sich anhand der Planunterlagen oder sonst erkennbarer oder nahe liegender Umstände die Möglichkeit abzeichnet, dass der Mangel im Abwägungsvorgang von Einfluss auf das Abwägungsergebnis gewesen sein kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. August 1981 - 4 C 57/80 -, a.a.O.). Wäre dem Rat der Antragsgegnerin bekannt gewesen, dass ein Ausgleich nicht vorgenommen werden muss, wäre durchaus in Betracht gekommen, dass die private Grünfläche entweder überhaupt nicht oder jedenfalls in geringerer Größe festgesetzt, die zulässige Grundfläche aber durch eine entsprechende Reduzierung der Grundflächenzahl nicht geändert worden wäre. Das Ziel, mit der Festsetzung der privaten Grünfläche die Erschließung des Grundstücks der Antragstellerin über die Straße "U. H." zu verhindern, könnte auch dadurch erreicht werden, dass ein Zu- und Abfahrverbot festgesetzt wird (s. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB, vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 17. Juni 1994 - 8 C 24/92 -, NVwZ 1995, 1211 <1211>). Entgegen der Auffassung der Antragstellerin begegnete eine entsprechende Festsetzung aus städtebaulichen Gründen im Übrigen keinen durchgreifenden Bedenken. Denn die Straße "U. H." ist nach dem Bebauungsplan streckenweise tatsächlich nur ca. 3 m breit und es ist nicht ersichtlich, warum eine Erschließung durch diese Straße möglich sein muss, damit das auch an die Straße "M. E." angrenzende Grundstück der Antragstellerin entsprechend den angegriffenen Festsetzungen bebaut werden kann.

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Die beschriebenen Mängel haben indes nicht die Nichtigkeit der Bebauungsplanänderung zur Folge. Es handelt sich vielmehr um Mängel, die gemäß § 215 a Abs. 1 BauGB in einem ergänzenden Verfahren behoben werden können. Die festgestellten Mängel stellen den Kern der Abwägungsentscheidung nicht in Frage (vgl. dazu BVerwG, Beschluss vom 10. November 1998 - 4 BN 45.98 -, ZfBR 1999, 106 <107> = Buchholz 406.11 § 215 a BauGB Nr. 2). Von zentraler Bedeutung war nämlich für die Antragsgegnerin für die Bebauungsplanänderung im Teilbereich A - wie oben ausgeführt - unabhängig von der Festsetzung der privaten Grünfläche, eine von ihr andernfalls befürchtete städtebauliche Fehlentwicklung bei der Wohnbebauung zu vermeiden. Die Festsetzungen sollten der umliegenden Wohnbebauung angepasst werden. Es ist nicht ersichtlich, dass dieses Ziel nicht im Kern auch dann erreicht werden kann, wenn die Festsetzung der Grünfläche nicht beibehalten wird und sich dadurch eine um 216 m² erhöhte zulässige Grundfläche ergibt. Es erscheint im Übrigen auch nicht ausgeschlossen, dass die Antragsgegnerin die Festsetzung der privaten Grünfläche nachträglich rechtfertigen kann. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Vertrauen der Antragstellerin auf den Fortbestand der Festsetzungen des ursprünglichen Bebauungsplans angesichts des Umstands, dass dieser bereits seit dem 31. Juli 1973 rechtsverbindlich ist, sie ihr Grundstück aber bisher nicht bebaut hat, nicht mehr besonders schutzwürdig ist. Die Begründung in der dem Satzungsbeschluss zugrunde liegenden Stellungnahme, aufgrund der topografischen Situation und der vorhandenen Böschung zur Straße "U. H." sei die private Grünfläche festgesetzt worden, ist indes in städtebaulicher Hinsicht insbesondere wegen der Größe der privaten Grünfläche nicht ausreichend. Den von der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Fotos lässt sich auch nicht ohne Weiteres eine besondere Schutzwürdigkeit des als Grünfläche festgesetzten Böschungsstreifens entnehmen. Bis zur Behebung der Mängel entfaltet der Bebauungsplan keine Rechtswirkung (§ 215 a Abs. 1 Satz 2 BauGB).

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d) Offen bleiben kann, ob die 5. Änderung des Bebauungsplans hinsichtlich des Teilbereichs A auch deshalb an einem Abwägungsmangel leidet, weil die Antragsgegnerin die Grundflächenzahl lediglich für das Flurstück der Antragstellerin von 0,4 auf 0,3 reduziert, eine entsprechende Festsetzung aber nicht für den Teilbereich B getroffen hat, obwohl insoweit ein leicht nach Norden ansteigendes Gebiet oberhalb der Straße "I. D." beplant wird, das auch einige Meter höher als das Flurstück der Antragstellerin liegt. Denn der Kern der Abwägungsentscheidung wäre allein dadurch nicht in Frage gestellt.

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Abschließend ist darauf hinzuweisen, dass sich im Zusammenhang mit den Festsetzungen des überwiegenden Teils des Grundstücks der Antragstellerin als allgemeines Wohngebiet im Übrigen kein Abwägungsmangel erkennen lässt. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin die Geschossflächenzahl von 0,8 auf 0,6 reduzierte. Dazu heißt es - ebenso wie zur Festsetzung der Grundflächenzahl und zur Zahl der Vollgeschosse - in der Begründung, das Maß der baulichen Nutzung werde gegenüber den anderen Grundstücken reduziert, da hier eine erhebliche Grundstückstiefe vorhanden sei und die überbaubaren Bereiche bewusst schmal gefasst seien, um ausreichend Freiflächen auf den Grundstücken zu ermöglichen (S. 4). Des Weiteren sollen sich die nach den angegriffenen Festsetzungen zulässigen baulichen Anlagen in die bestehende Wohnbebauung der näheren Umgebung einfügen und die 5. Änderung zum Bebauungsplan Nr. 102 ist nach der dem Satzungsbeschluss des Rates der Antragsgegnerin vom 10. Februar 2000 zugrunde liegenden, oben bereits genannten Stellungnahme in diesem Teilbereich aufgestellt worden, um städtebauliche Fehlentwicklungen zu vermeiden. Es stellt sich allerdings die - in diesem Verfahren jedoch nicht rechtserhebliche - Frage, ob nicht auch für andere vom Bebauungsplan Nr. 102 umfasste Bereiche, in denen bisher die Grundflächenzahl auf 0,4 und die Geschossflächenzahl auf 0,8 festgesetzt ist, eine Reduzierung dieser Werte angezeigt wäre, weil andernfalls die Gefahr bestehen könnte, dass die Bebauung in diesen Bereichen insbesondere durch Abriss und Neuerrichtung in einer Weise verdichtet wird, die die Antragsgegnerin auf dem Flurstück der Antragstellerin verhindern will. Die Antragsgegnerin war aber berechtigt, zunächst das Flurstück der Antragstellerin neu zu beplanen, weil besonders hier wegen dessen Größe und der fehlenden Bebauung die oben beschriebenen Fehlentwicklungen drohten. Im Übrigen hat die Antragsgegnerin auch den Wünschen der Antragstellerin insoweit Rechnung getragen, als weiterhin eine Bebauung mit Einzel- und Doppelhäusern möglich ist und je Wohngebäude maximal vier Wohnungen zulässig sind (Nr. 2 der textlichen Festsetzungen). Wie bereits ausgeführt, hatte die Antragstellerin mit Schreiben vom 27. Mai 1999 erklärt, sie habe vier Kinder, die gegebenenfalls beabsichtigten, das Grundstück mit Einfamilienhäusern zu bebauen. Ihre Wünsche gingen selbstverständlich dahin, ihren Kindern Bauplätze zur Verfügung zu stellen. Dabei ist in diesem Zusammenhang zur Klarstellung darauf aufmerksam zu machen, dass auf den bebaubaren Flächen auf dem Flurstück der Antragstellerin nicht nur insgesamt maximal 4 Wohnungen zulässig sind.

Sonstiger Langtext

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B e s c h l u s s

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Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 100.000,-- DM festgesetzt (§ 13 Abs. 1 Satz 1 GKG).

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