Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-06-02, Aktenzeichen 4 K 4146/04
ECLI:DE:VGD:2005:0602.4K4146.04.00

Tenor

Der Beklagte wird unter Aufhebung seines Ablehnungsbescheides vom
15. April 2003 und des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E vom 30. Juni 2004
verpflichtet, die Bauvoranfrage der Klägerin vom 15. Oktober 2002 zur Errichtung eines
Einzelhandelsbetriebes auf dem Grundstück G1 positiv zu bescheiden.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des
vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

1

Tatbestand:

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Die Klägerin stellte unter dem 15. Oktober 2002 bei dem Beklagten einen Antrag
auf Erlass eines positiven Bauvorbescheides zum Neubau eines
Lebensmittelmarktes auf dem Grundstück G1. Zur Zeit der Antragstellung wurden die
auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude von einer Firma „Q" genutzt. Dieser
Zustand besteht bis heute. Im Falle der Verwirklichung des Bauvorhabens der
Klägerin sollen die auf dem Grundstück stehenden Gebäude komplett abgerissen
und das Grundstück frei geräumt werden. Der geplante Neubau folgt dem
M-Konzept. Die Verkaufsfläche des Lebensmittelmarktes in einem eingeschossigen
Gebäude soll 698 qm betragen, die Geschossfläche 1086 qm; auf den Freiflächen
des Grundstücks werden 106 Stellplätze angelegt. Wegen der Einzelheiten der
Planung wird auf den Vorbescheidantrag, seine Anlagen, insbesondere die
„Allgemeine Baubeschreibung", und auf die beigefügten Pläne Bezug
genommen.

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Das knapp 1000 qm große Grundstück G1 liegt nicht im Bereich eines
Bebauungsplanes. Der Flächennutzungsplan stellt es als Mischgebietsfläche dar.
Entlang der östlichen Grundstücksgrenze verläuft der M2bach. Im Westen quert der
„I" das Grundstück. Er mündet auf dem Grundstück in den M2bach. Der I ist verrohrt
und verläuft zum Teil unterhalb der vorhandenen Gebäude.

4

Im Rahmen der behördeninternen Prüfung erhob die Untere Wasserbehörde
Einwendungen gegen das Bauvorhaben. Sie machte geltend: Der M2bach solle
renaturiert werden. An seinem südlichen Ufer sei danach ein Streifen von 10 Metern
von jeglicher Bebauung und Benutzung frei zu halten. Würden die vorhandenen
Gebäude abgerissen, könne einer erneuten Verrohrung und Überdeckung des I nicht
zugestimmt werden. Der I müsse, um das Bauvorhaben der Klägerin zu ermöglichen,
nach Nordwesten verlegt werden. Dazu müsse ein Planfeststellungsverfahren
durchgeführt werden. Nach einer Verlegung dieses Baches seien auch an dessen
Seiten Sicherheitsstreifen frei zu halten.

5

Am 31. März 2003 beschloss der Rat der Stadt X die Aufstellung eines
Bebauungsplanes (Nr. 0000), der unter anderem das Vorhabengrundstück erfasst.
Der Aufstellungsbeschluss wurde am 5. April 2003 veröffentlicht. Ziel des
Bebauungsplanverfahrens ist es nach der entsprechenden Ratsvorlage vom
18. März 2003 unter anderem, Einzelhandelseinrichtungen auszuschließen, um
städtebaulich negative Folgen für den Ortskern von S zu vermeiden.

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Mit Bescheid vom 15. April 2003 lehnte der Beklagte den Erlass eines positiven
Bauvorbescheides ab. Zur Begründung war zum einen ausgeführt, dass das
Bauvorhaben gegen die wasserwirtschaftlichen Planungsziele der Stadt und gegen
wasserrechtliche Bestimmungen verstoße. Zum anderen wies der Beklagte darauf
hin, dass mit dem Aufstellungsbeschluss für den zukünftigen Bebauungsplan
Nr. 0000 die Zurückstellung des Bauvorhabens möglich wäre.

7

Am 24. Juni 2004 hat die Klägerin (Untätigkeits-) Klage erhoben. Die
Bezirksregierung E hat ihren Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom
30. Juni 2004 zurück gewiesen.

8

Die Klägerin trägt vor: Die wasserrechtlichen Bedenken seien überwindbar. Das
Bauvorhaben werde den gebotenen Abstand zum M2bach wahren. Was den I
angehe, sei zweifelhaft, ob es sich dabei überhaupt noch um ein Gewässer handele.
Der X1 habe jedenfalls eine Genehmigung nach § 99 LWG zur Beibehaltung der
Verrohrung in Aussicht gestellt. Die Einzelheiten könnten nach Erteilung des
Vorbescheides für den Lebensmittelmarkt geklärt werden.

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Die Klägerin beantragt,

10

den Beklagten unter Aufhebung seines
Ablehnungsbescheides vom 15. April 2003 und des
Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E vom
30. Juni 2004 zu verpflichten, ihre Bauvoranfrage vom
15. Oktober 2002 für die Errichtung eines
Einzelhandelsbetriebes auf dem Grundstück G1 positiv zu
bescheiden.

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hilfsweise,

12

festzustellen, dass der Beklagte bis zum 20. Juli 2004
verpflichtet war, die Bauvoranfrage der Klägerin vom
15. Oktober 2002 für die Errichtung eines
Einzelhandelsbetriebes auf dem Grundstück G1 positiv zu
bescheiden.

13

Der Beklagte beantragt,

14

die Klage abzuweisen.

15

Das Gericht hat Beweis erhoben durch eine von dem Berichterstatter
durchgeführte Ortsbesichtigung. Wegen des Ergebnisses der Inaugenscheinnahme
wird auf das Protokoll vom 25. Februar 2005 Bezug genommen.

16

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der beigezogenen Akten und der Gerichtsakten verwiesen.

17

Entscheidungsgründe:

18

Die Klage ist mit dem Hauptantrag begründet.

19

Die Klägerin hat einen Anspruch auf eine positive Bescheidung der mit dem
Vorbescheidantrag zur Beantwortung gestellten Fragen zu ihrem Bauvorhaben.
Innerhalb des durch den Antrag vom 15. Oktober 2002 abgesteckten Rahmens
stehen der Errichtung eines M-Marktes keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften
entgegen (§§ 71 Abs. 1, Abs. 2, § 75 Abs. 1 BauO NRW).

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1. Dem Vorbescheidantrag können Einwände aus wasserrechtlichen Vorschriften
(§§ 2, 6, 31 Abs. 2 WHG; §§ 99, 100 Abs. 2 LWG NW) nicht entgegen gehalten
werden. Der Vorbescheidantrag betrifft Fragen des materiellen
Bau-(planungs-) rechtes. Wasserrechtliche Benutzungserlaubnisse oder
Bewilligungen oder die Durchführung eines wasserrechtlichen
Planfeststellungsverfahrens werden nicht beantragt, ebenso wenig die
wasserrechtliche Genehmigung zur Errichtung einer Anlage an oder in einem
Gewässer. Ein derartiger Antrag muss in bestimmter Form gestellt werden. Er ergibt
sich nicht allein daraus, dass in den mit den Vorbescheidunterlagen vorgelegten
Lageplänen die Lage des zu errichtenden Gebäudes den Verlauf des I überdeckt
oder die geplanten Parkflächen näher als 10 Meter an die derzeit vorhandene
Uferlinie des M2baches heranreichen. Ob die Klägerin für ihr Vorhaben einer
wasserrechtlichen Zulassung in welcher Rechtsform auch immer bedarf und diese
erhalten kann, wird in besonderen Verwaltungsverfahren zu klären sein, bevor ihr als
Schlusspunkt des vollständigen öffentlich-rechtlichen Prüfungsprogramms mit der
Baugenehmigung die Baufreigabe erteilt wird. Mit dem Antrag vom 15. Oktober 2002
beschränkt die Klägerin sich nach der Verwendung des Antragsformulars und dem
Inhalt der Baubeschreibung ausschließlich auf ausgewählte bauplanungsrechtliche
Zulässigkeitsprobleme.

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2. Die Klägerin hat ein rechtlich schutzwürdiges Interesse an der
Sachbescheidung. Die wasserrechtlichen Einwände gegen das Bauvorhaben
(unerwünschte erneute Überbauung des I, fehlende Planfeststellung oder
Plangenehmigung für die Verlegung des I, Einhaltung eines ausreichenden
Sicherheitsabstandes zu dem im Wege der Planfeststellung oder Plangenehmigung
zu renaturierenden M2bach) sind nach der Aktenlage zur Zeit der mündlichen
Verhandlung nicht unüberwindbar. Nach den Stellungnahmen des X1 vom
25. März 2003 und 9. November 2004 zur zukünftigen Gestaltung des M2baches und
des I soll frühestens in der 2. Jahreshälfte 2005 ein Planfeststellungs- oder
Plangenehmigungsverfahren eingeleitet werden. Derzeit existieren lediglich
Planungsabsichten. Sie können als ein eine spätere Baugenehmigung auf Dauer
ausschließendes Hindernis nicht berücksichtig werden. Daran ändert die
Sollvorschrift über die Renaturierung nicht naturnah ausgebauter Gewässer in § 31
Abs. 1 WHG nichts. Das Renaturierungsgebot richtet sich als rein objektives Recht
allein an die für den Gewässerausbau verantwortlichen Stellen. Es enthält keine
unmittelbaren Rechte oder Pflichten Dritter (Kotulla, Wasserhaushaltsgesetz,
Kommentar, § 31 Rdn. 2). Bleibt es bei den gegenwärtigen Zuständen, ist fraglich, ob
nach Abriss der vorhandenen Gebäude die erneute Überbauung des auf dem
Vorhabengrundstück unterirdisch verrohrt verlaufenden Hüttensiefen der
Genehmigung nach § 99 LWG bedarf. Versagt werden kann die Genehmigung nur
aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit (§ 99 Abs. 2 LWG). Ob die erneute
Überbauung eines über lange Jahre unterirdisch unterhalb von gewerblich genutzten
Bauwerken geführten Gewässers allgemeinwohlschädlich ist, steht nicht eindeutig
und nach jeder denkbaren rechtlichen Betrachtungsweise fest. Die Prüfung muss
dem wasserrechtlichen Genehmigungsverfahren vorbehalten bleiben. Die
Verwirklichung des Bauvorhabens der Klägerin ist dadurch nicht schon gegenwärtig
definitiv ausgeschlossen. Erst recht gilt das, wenn die Wasserbehörden den I
entsprechend ihren Absichten in der Folge eines Planfeststellungs- oder
Genehmigungsverfahrens an die Grundstücksgrenze verlegen.

22

3. Der Bauvorbescheid scheitert nicht an § 15 BauGB. Der Beklagte hat, wie sich
aus dem Wortlaut seines Ablehnungsbescheides ergibt, keine Zurückstellung
ausgesprochen, sondern sie lediglich als Möglichkeit in Betracht gezogen. Darüber
hinaus ist im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung der Zurückstellungszeitraum von
12 Monaten abgelaufen. Er begann mit der faktischen Zurückstellung durch den
Ablehnungsbescheid vom 15. April 2003. Eine Veränderungssperre gemäß § 14
BauGB besteht nicht. Der Bebauungsplan 1061 der Stadt X, der nach der
entsprechenden Ratsvorlage vom 18. März 2003 unter anderem anstrebt,
Einzelhandelseinrichtungen auszuschließen, ist bislang nicht in Kraft getreten.

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4. Der Vorbescheidantrag vom 15. Februar 2002 hat nach der Allgemeinen
Baubeschreibung folgende Fragen zum Inhalt: Planungsrechtliche Zulässigkeit eines
M-Lebensmittelmarktes mit 698 qm Verkaufsfläche, 1086 qm Geschossfläche und
106 Stellplätzen nach der Art der baulichen Nutzung und nach dem Maß als
eingeschossiges Gebäude nach Maßgabe der mit dem Antrag eingereichten
Entwurfszeichnungen.

24

4.1 Das Bauvorhaben ist seiner Art nach auf dem Grundstück G1 zulässig.

25

4.1.1 Anzuwenden ist das Baugesetzbuch in der zur Zeit der mündlichen
Verhandlung geltenden Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004.
Mangels Überleitungsbestimmungen für Baugenehmigungsverfahren in den
§§ 233 ff. BauGB gelten die allgemein für Verpflichtungsklagen anzuwendenden
Grundsätze (Battis u.a., BauGB, Kommentar, 9. Auflg., § 233 Rdn. 1; VG Düsseldorf
Urteil vom 15. November 2004, 4 K 4311/03).

26

4.1.2 Das Grundstück liegt weder in einem durch einen Bebauungsplan erfassten
Bereich noch im Außenbereich. Seine Bebaubarkeit richtet sich nach § 34 BauGB.
Die Grundstücke an der Ostseite der S1 Straße sind nach den von dem Beklagten
vorgelegten Karten und nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung von S aus
kommend zusammenhängend bis weit über das Grundstück der Klägerin hinaus
bebaut. Eine rückwärtige Grenze für die Bebauungstiefe zieht nach den natürlichen
Geländeverhältnissen erst der M2bach. Jedenfalls bis zum Grundstück der Klägerin
reicht die vorhandene Bebauung einschließlich der Gebäude auf diesem Grundstück
weit ins Hintergelände hinunter bis in die Nähe des Bachlaufes.

27

4.1.3 Der Beklagte hält die Bebauung in der Umgebung des Grundstücks der
Klägerin für ein faktisches Mischgebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB, § 6 Abs. 1 BauNutzVO).
Mischgebiete dienen gleichrangig dem Wohnen und der Aufnahme von das Wohnen
nicht wesentlich störenden Gewerbebetriebe. Die Ortsbesichtigung hat derartige
Verhältnisse nicht uneingeschränkt bestätigt. Das Vorhabengrundstück selbst
beherbergt derzeit einen Palettenhandel mit erheblicher Ausdehnung, der nach dem
bei der Ortsbesichtigung gewonnenen Eindruck einen durchaus störenden An- und
Abfahrtverkehr mit großen Lastwagen auszulösen geeignet ist. In der Nachbarschaft
nach Norden hin befinden sich Gebäude, die dem äußeren Anschein nach einem
kleineren Industriebetrieb gedient haben. Darauf weist noch ein hoher Schornstein
hin. Derzeit wird in den Räumen, ganz oder zum Teil, eine Dachdeckerei betrieben.
Noch weiter nördlich wird ein Gewerbe betrieben, das mit Schwertransportern
angefahren wird, deren Ein- und Ausrangieren vom Grundstück auf die S1 Straße zu
erheblichen Behinderungen für den allgemeinen Verkehr führt. Das für ein
Mischgebiet überdimensionierte, eher in ein Gewerbegebiet (§ 8 Abs. 2 Nr. 1
BauNutzVO) gehörende Palettenlager auf dem Grundstück der Klägerin und die
industriell anmutende Bebauung des nördlichen Nachbargrundstücks prägen die
nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks mit. Zu der reinen Wohnbebauung auf
der westlichen Seite der S1 Straße bildet dieser stark befahrene und gut ausgebaute
Verkehrsweg eine deutliche Zäsur. Bei einer großräumigeren Betrachtungsweise
mag der Bebauungszusammenhang wegen der nicht unerheblichen Präsenz der
Wohnbebauung als Mischgebiet eingestuft werden. Im unmittelbaren Umkreis des
Vorhabengrundstücks östlich der S1 Straße ist jedoch eine Verdichtung vorhandener
gewerblicher Bauten mit einer den Rahmen eines Mischgebietes überschreitenden
Tendenz festzustellen.

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4.1.4 Innerhalb der Gewerbeinsel im faktischen Mischgebiet fügt sich der von der
Klägerin geplante Einzelhandelsbetrieb in die vorhandene Bebauung ein. Im
Mischgebiet sind Einzelhandelsbetriebe generell zulässig (§ 2 Abs. 2 Nr. 3
BauNutzVO), in einem Gewerbegebiet als Gewerbetrieb „jeder Art" ebenfalls.

29

4.1.5 Die Klägerin plant kein Einkaufszentrum oder großflächigen
Einzelhandelsbetrieb, der nur in einem (faktischen) Kern- oder Sondergebiet zulässig
wäre (§ 11 Abs. 3 BauNutzVO). Die Regelvermutung von § 11 Abs. 3 Satz 3
BauNutzVO greift nicht ein, weil die Geschossfläche des M-Marktes mit 1068 qm
unterhalb von 1200 qm liegt. Zudem wird der geplante Einzelhandelsbetrieb nicht
großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Nr. 2, 3 BauNutzVO sein. Maßgebend ist
insoweit die Verkaufsfläche, die für einen nicht großflächigen, der wohnungsnahen
Versorgung dienenden Einzelhandel maximal nicht wesentlich über 700 qm liegen
darf. Das Bauvorhaben der Klägerin weist eine Verkaufsfläche von lediglich 698 qm
auf.

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4.1.6 Der geplante M-Markt hat keine schädlichen Auswirkungen auf den
zentralen Versorgungsbereich im Zentrum des Stadtteils X-S im Sinne von § 34
Abs. 3 BauGB. Die Angaben des Beklagten und seine Erhebungen über die Situation
des Einzelhandels in dem betroffenen Gebiet geben derartige Auswirkungen nicht
zur vollen Überzeugung des Gerichtes her. Das Ergebnis der durch den
Berichterstatter durchgeführten Ortsbesichtigung spricht gegen derart schädliche
Auswirkungen, so dass sich weiter gehende Sachverhaltsermittlungen nicht
aufdrängen. Die materielle Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen des
§ 34 Abs. 3 BauGB liegt bei dem Beklagten.

31

4.1.6.1 Als schädlich sind unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art auf die
städtebauliche Ordnung und Entwicklung eines vorhandenen zentralen
Versorgungsbereiches zu verstehen. Es muss sich um städtebauliche Auswirkungen
handeln. Veränderungen der bestehenden Wettbewerbssituation reichen nicht aus.
Mit dem Hinweis auf den „Abzug von Kaufkraft" ist allein ebenfalls nichts gewonnen.
Jeder hinzu tretende Wettbewerber lenkt mehr oder weniger stark die Richtung einer
quantitativ im Wesentlichen unverändert bleibenden Kaufkraft um. Schädlich ist ein
derartiger Vorgang erst dann, wenn ein signifikanter Teil der Kundschaft dauerhaft
abwandert und sich dies in städtebaulichen Auswirkungen niederschlägt. Es muss in
absehbarem zeitlichen Zusammenhang mit der Errichtung des Bauvorhabens eine
sichtbare Einschränkung der Nachfrage und des Angebotes eintreten mit der Folge
leer stehender Geschäftslokale und zunehmend weniger Verkehr auf den Straßen
bis hin zu einer Verödung des zentralen Versorgungsbereiches.

32

4.1.6.2 Das Bauvorhaben wird Auswirkungen auf den Ortskern des Vorortes S
haben. Das in weiten Bevölkerungskreisen als attraktiv angesehene Angebot der
Klägerin wird in nicht unerheblichem Umfang Käufer anziehen. Zwar macht es die bei
der Ortsbesichtigung festgestellte Außenbezirkslage und die Entfernung zum
Ortskern wenig wahrscheinlich, dass der M-Markt, außer von den in unmittelbarer
Nähe gelegenen Wohnhäusern aus, zu Fuß aufgesucht wird. Auch die an sich
günstige Anbindung des Grundstücks an das Nahverkehrsnetz wird nach den derzeit
herrschenden Einkaufsgewohnheiten nicht zu wesentlichen Kundenströmen
beitragen. Das Betriebsgrundstück ist jedoch über eine gut ausgebaute, bequem
befahrbare Straße mit dem Kraftfahrzeug erreichbar; die Anfahrt aus den
Wohngebieten von S ist nicht allzu weit und das Geschäft wird über vergleichsweise
sehr gute Parkmöglichkeiten verfügen. Da die weitaus meisten Einkäufe, auch
weniger einkommensstarker Bevölkerungskreise oder von Menschen vorgerückten
Alters, mit dem Kraftfahrzeug unternommen werden, erweist sich die Randlage des
M-Marktes nicht als offensichtlicher Standortnachteil. Das großzügige
Parkplatzangebot, die für einen Discounter typischen Niedrigpreise, die (oft
wiederholt angebotenen) Sonderaktionen (z.B. Verkauf von elektronischen Geräten
und Zubehör) und der Markenname wird dem Einzelhandelsbetrieb der Klägerin eine
nicht unwesentliche Attraktivität verleihen. Das wird sich in dem nahe gelegenen
Ortskern von X-S bemerkbar machen.

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4.1.6.3 Die Auswirkungen werden jedoch die Schädlichkeitsschwelle im Sinn von
§ 34 Abs. 3 BauGB nicht überschreiten. Die Befürchtungen des Beklagten in dieser
Hinsicht überzeugen nach den von ihm vorgelegten Untersuchungen zur Situation
des Einzelhandels nicht. Danach stellt sich X S als vergleichsweise kompaktes
Siedlungsgebiet mit einer hohen Bevölkerungsdichte dar (gut 22000 Einwohner).
Dem damit verbundenen starken Nachfragepotenzial steht im Vergleich zum
gesamten X Stadtgebiet in S nur eine unterdurchschnittliche Gesamtverkaufsfläche
an SB-Märkten, Verbrauchermärkten, Discountern und Warenhäusern gegenüber.
Der Ausstattungsgrad pro Kopf beträgt 135 qm Verkaufsfläche. Das ist der niedrigste
Wert in der Stadt X. Schon diese Umstände lassen zweifelhaft erscheinen, ob eine
Kaufkraftminderung eintritt, die die im Zentrum vorhandenen Geschäfte über das
hinaus beeinträchtigt, was sie als Folge des Hinzutretens eines Konkurrenten im
Wettbewerb einer freien Wirtschaft hinnehmen müssen. Ein Kaufkraftabfluss, der
einen Nachfrageüberhang beseitigt, ist für den Verbraucher auch und gerade im
Ortszentrum nicht schädlich, sondern von Vorteil, weil dadurch auch hier
Preissenkungen, Qualitätsverbesserungen und Servicevorteile ausgelöst werden.
Das erhöht die Attraktivität des Zentrums und wirkt damit seiner Auszehrung
entgegen.

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4.1.6.4 Die verbrauchernahe Versorgung wird durch das Bauvorhaben nicht
ernsthaft gefährdet. Das ergibt sich schon aus der Lage des geplanten M-Marktes. Er
wird nicht in ein großflächiges Gewerbegebiet oder gar in den Außenbereich platziert,
sondern in eine Umgebung, in der sich etliches an Wohnbebauung befindet. Der
M-Markt ist nicht großflächig, sondern mit einer Verkaufsfläche von unter 700 qm
durchaus im Bereich der Läden zur wohnungsnahen Versorgung. Für die am
südlichen Rand von S wohnende Bevölkerung verbessert sich die Versorgungslage.
Für sie werden die Einkaufswege kürzer. Es ist nicht der Sinn des § 34 Abs. 3
BauGB, derartige Vorteile unmöglich zu machen und die Bevölkerung in den
Stadtrandlagen zur Stärkung des Ortsteilszentrums zu weiten Wegen zu zwingen.
Derartige Ziele können nur mit einer ordnungsgemäßen Bauleitplanung verfolgt
werden.

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4.1.6.5 Die konkrete Konkurrenzsituation spricht ebenfalls gegen schädliche
Auswirkungen im Sinne städtebaulich fühlbarer Nachteile. Im Ortskern von S
befinden sich nach den Angaben des Beklagten, bestätigt durch das Ergebnis der
Ortsbesichtigung, bereits fünf Lebensmitteldiscounter oder vergleichbare Betriebe (L,
F, Q1, B und L2), darunter mit Q1 und B Konkurrenten mit einer bundesweit
ähnlichen Strategie, vergleichbarer Angebotspalette und mindestens gleichwertiger
Wirtschaftskraft. Alle Betriebe sind, soweit das bei der Ortsbesichtigung
auszumachen war, mit Parkplätzen ausgestattet, die zwar hinter dem
Parkplatzangebot des geplanten Lebensmittelmarktes der Klägerin zurück bleiben,
aber auch nicht erkennbar unterdimensioniert sind. Das geballte Angebot dieser
Geschäfte wird verhindern, dass die Kundschaft in Scharen aus dem S Zentrum
abwandert. Der geplante M-Markt an der S1 Straße weist den im Ortskern
ansässigen Märkten gegenüber keinen uneinholbaren Wettbewerbsvorsprung auf. Er
wird dauerhaft und in der Breite keine deutlichen Preisvorteile gegenüber den im
Zentrum vorhandenen Discountern bieten können. Das „permanente Sonderangebot"
wird es im Ortskern von S, noch dazu in überlegener Vielfalt (B, Q1, L1), ebenfalls
geben. Hinzu kommt, dass der M-Markt allein das Bedürfnis nach (vornehmlich
preiswerten Lebensmittel-) Einkäufen um ihrer selbst willen befriedigen kann. Das
nicht ganz kleine, aber überschaubare Ortszentrum von S bietet über die Auswahl
zwischen mehreren Discountern hinaus Einkaufsmöglichkeiten in Fachgeschäften,
Angebote, die über den täglichen Bedarf hinausgehen und, nicht zu vergessen,
Restaurants, Kneipen, Cafes und Eisdielen. Der Ortskern von S kann einen
„erlebnisorientierten" Einkauf bieten, der vereinzelt im Außenbezirk liegende M-Markt
nicht in gleicher Weise. Das Ortszentrum von S befindet sich nach Wirtschaftskraft,
Preisniveau und „Ambiente" in einer starken Wettbewerbsposition. Sie schließt aus,
dass das Bauvorhaben zu städtebaulich unverträglichen Kaufkraftabflüssen führt.

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4.1.6.6 Die Beweisaufnahme durch Augenschein hat die Bewertung des aus den
Akten gewonnenen Bildes eindrucksvoll bestätigt. Der Ortskern von S ist vital,
frequentiert und angebotsstark. Seine Attraktivität konkretisiert sich in einem
erheblichen Publikumsbetrieb auf den Straßen und in den Geschäften.
Nennenswerte Leerstände in den Geschäftsgebäuden waren, mit Ausnahme des
ehemaligen L2-Hauses, nicht festzustellen. Die Parkplätze waren gut ausgelastet,
aber nicht überlastet. Es gab keine Hinweise auf übermäßigen Parksuchverkehr. Ein
Vorortzentrum dieser Struktur und Wirtschaftskraft kann einen im bebauten Gebiet
am Ortsrand gelegenen Lebensmitteldiscounter verkraften.

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4.2 Der geplante M-Markt fügt sich nach dem Maß und der überbauten
Grundstücksfläche in die vorhandene Bebauung ein. Das eingeschossige
Geschäftsgebäude hält sich innerhalb des Bereichs möglicher faktischer
Baugrenzen. Bauplanungsrechtliche Probleme bei der Anordnung der Stellplätze
sind nicht zu erkennen.

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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 VwGO. Die vorläufige
Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 167 VwGO, 709 ZPO.

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