Verwaltungsgericht Karlsruhe (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2022-04-27, Aktenzeichen 4 K 2951/20

Tenor

Die Baugenehmigung des Landratsamts Karlsruhe vom 24. Februar 2020 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 5. Juni 2020 werden aufgehoben.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser auf sich behält.

Die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren wird für notwendig erklärt.

Tatbestand

1

Die Klägerin wendet sich gegen eine dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung.

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Die Klägerin ist hälftige Miteigentümerin des Grundstücks Flurstück Nr. ..., ..., in .... Der Beigeladene betreibt auf dem südlich angrenzenden Grundstück Flurstück Nr. ..., ..., eine Monteursunterkunft. Beide Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans „...“, 1. Änderung, vom ..., öffentlich bekannt gemacht am ..., der in Nr. 1.1 folgende schriftliche Festsetzung enthält:

3

Das Plangebiet wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen. Die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 sind zulässig (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen).

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Im Sommer 2019 erlangte das Landratsamt Karlsruhe Kenntnis davon, dass der Beigeladene in dem auf seinem Grundstück bestehenden Wohnhaus Monteurzimmer zur Vermietung anbietet. Gemäß dem in der Akte des Landratsamts Karlsruhe enthaltenen Internetauftritt des Beigeladenen umfasst das Angebot neben der bloßen Übernachtungsmöglichkeit die Nutzung einer komplett ausgestatteten Küche, einer Waschmaschine und eines Badezimmers, eine wöchentliche Reinigung sowie die Zurverfügungstellung von Bettwäsche mit vierzehntäglichem Wechsel. Der Übernachtungspreis wird tageweise berechnet. Eine durch das Landratsamt Karlsruhe am 12. September 2019 durchgeführte Ortsbesichtigung ergab, dass der Beigeladene einen Beherbergungsbetrieb mit neun Betten, aufgeteilt auf zwei Wohnungen, unterhält.

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Nachdem das Landratsamt Karlsruhe den Beigeladenen darauf hingewiesen hatte, dass eine Änderung der auf dem Grundstück genehmigten Wohnnutzung hin zu einem Beherbergungsbetrieb genehmigungsbedürftig sei, eine Baugenehmigung jedoch nicht vorliege, beantragte der Beigeladene am 18. November 2019 die Erteilung einer Baugenehmigung für die Änderung der auf dem in Rede stehenden Grundstück genehmigten Wohnnutzung hin zu einer „Beherbergungsstätte (Vermietung von Monteurzimmern)“. Die hierzu eingereichten Bauvorlagen weisen insgesamt neun Schlafplätze verteilt auf zwei Wohnungen mit jeweils drei Zimmern aus.

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Im Rahmen der Nachbarbeteiligung nach § 55 LBO erhob die Klägerin Einwendungen gegen das Bauvorhaben des Beigeladenen. Bereits in der Vergangenheit seien von dem Vorhaben erhebliche Belästigungen ausgegangen. So entstehe erheblicher Lärm durch An- und Abfahrtsverkehr und Parksuchverkehr sowie durch die Gäste des Beigeladenen, die sich oft bis spät in der Nacht in alkoholisiertem Zustand im Freibereich des Vorhabengrundstücks aufhielten. Außerdem fühle sie sich durch die mögliche Einblicknahme auf ihr Grundstück erheblich belästigt. Das Bauvorhaben sei im Baugebiet nicht allgemein zulässig, da keine Wohnnutzung im baurechtlichen Sinne vorliege. Eine Ausnahme nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO könne für das Bauvorhaben, das einen Beherbergungsbetrieb darstelle, nicht erteilt werden. Denn es handle sich um ein in besonderer Weise ruhiges Wohngebiet, welches durch eine sehr aufgelockerte Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt sei. Die von dem Bauvorhaben zu erwartenden Störungen, die sich bereits in der Vergangenheit gezeigt hätten, gingen über das gebietsverträgliche Maß hinaus. Denn es werde typischerweise durch alleinstehende Männer ohne soziale Bindungen genutzt, die dazu neigten, sich unter Alkoholkonsum lautstark zu verhalten. Das Bauvorhaben verfüge über keine Aufenthaltsräume, weshalb die Nutzer gezwungen seien, den Freibereich des Vorhabengrundstücks zu nutzen. Dies verstärke das Störungspotenzial erheblich. Unter Berücksichtigung der die nähere Umgebung prägenden Nutzungsform des „Familienheims“ stelle sich das Bauvorhaben als gebietsfremd dar. Diese Nutzungsform werde auch durch den Bebauungsplan geschützt. Denn dieser sehe vor, dass der bisherige Charakter des Plangebiets gewahrt bleiben solle. Außerdem seien die eingereichten Bauvorlagen zu unbestimmt, da auf ihrer Grundlage die nachbarliche Betroffenheit in Art und Umfang nicht abschließend geprüft werden könne. Dies gelte insbesondere für die zu erwartenden erheblichen Lärmbelästigungen. Außerdem seien zu wenig Kfz-Stellplätze ausgewiesen. Diese Beeinträchtigungen führten zu einer Verletzung des Rücksichtnahmegebots. Schließlich würden die an Gemeinschaftsunterkünfte und Beherbergungsstätten, die Sonderbauten im Sinne des § 38 LBO seien, zu stellenden erhöhten Brandschutzanforderungen nicht gewahrt.

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Mit Bescheid vom 24. Februar 2020 erteilte das Landratsamt Karlsruhe dem Beigeladenen die beantragte Baugenehmigung. Auf die von der Klägerin vorgebrachten Einwendungen entgegnete es im Wesentlichen, nach den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplans seien Beherbergungsbetriebe im Plangebiet allgemein zulässig. Der genehmigte Nutzungsumfang sei durch die Bauvorlagen hinreichend bestimmt, da aus ihnen klar hervorgehe, dass der Beherbergungsbetrieb sechs Zimmer mit insgesamt neun Betten umfasse. Die durch eine zulässige Nutzung bedingten Störungen seien grundsätzlich hinzunehmen. Kfz-Stellplätze seien in der erforderlichen Zahl ausgewiesen. Auch sei das Rücksichtnahmegebot nicht verletzt. Denn das Bauvorhaben stehe in dem genehmigten Umfang der allgemeinen Zweckbestimmung des Baugebiets, welche durch die beherrschende Stellung des Wohnens gekennzeichnet sei, nicht entgegen. Ein Recht auf Beibehaltung des bisherigen Zustands bestehe nicht. Einblickmöglichkeiten lägen in Baugebieten in der Natur der Sache und seien von den Eigentümern und Bewohnern des Gebiets regelmäßig hinzunehmen. Im Übrigen seien unzumutbare Auswirkungen auf das Grundstück der Klägerin nicht zu befürchten. Die Anforderungen des Brandschutzes würden durch die zu der erteilten Baugenehmigung erlassenen Nebenbestimmungen gewahrt.

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Hiergegen erhob die Klägerin am 20. März 2020 Widerspruch, zu dessen Begründung sie ihr bisheriges Vorbringen wiederholte.

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Mit Widerspruchsbescheid vom 5. Juni 2020, den Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 13. Juni 2020 zugestellt, wies das Regierungspräsidium Karlsruhe den Widerspruch zurück. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus, die erteilte Baugenehmigung verletze keine nachbarschützenden Vorschriften. Sie genüge dem Bestimmtheitsgebot, da sich ihr Regelungsgehalt hinreichend aus dem Gesamtzusammenhang ergebe. Aus den Planzeichnungen gehe klar hervor, dass der genehmigte Beherbergungsbetrieb sechs Zimmer mit insgesamt neun Betten umfasse, womit der genehmigte Nutzungsumfang hinreichend bestimmt sei. Das Bauvorhaben sei bauplanungsrechtlich zulässig, da nach dem maßgeblichen Bebauungsplan Beherbergungsbetriebe allgemein zulässig seien. Das Rücksichtnahmegebot sei nicht verletzt, da unzumutbare Auswirkungen auf das klägerische Grundstück nicht zu befürchten seien. Auch müsse die Klägerin die Möglichkeit, dass ihr Grundstück eingesehen werde, hinnehmen. Nachbarschützende Vorschriften des Bauordnungsrechts seien ebenfalls nicht verletzt. Soweit die Klägerin rüge, dass Kfz-Stellplätze nicht in der erforderlichen Anzahl ausgewiesen seien, seien die entsprechenden Bestimmungen nicht drittschützend. Jedenfalls seien Beeinträchtigungen des klägerischen Grundstücks im Hinblick auf die durch das Bauvorhaben zu erwartende geringe Verkehrszunahme nicht zu befürchten.

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Mit ihrer hiergegen am 13. Juli 2020 erhobenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Sie wiederholt und vertieft ihr bisheriges Vorbringen und beantragt,

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die Baugenehmigung des Landratsamts Karlsruhe vom 24. Februar 2020 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 5. Juni 2020 aufzuheben sowie die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

14

Zur Begründung bezieht er sich auf den Inhalt der Behördenakte.

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Der mit Beschluss vom 16. Juli 2020 Beigeladene stellte keinen Antrag.

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Der Kammer liegen zwei Bände Akten des Landratsamts Karlsruhe und ein Band Akten des Regierungspräsidiums Karlsruhe vor. Wegen der weiteren Einzelheiten wird hierauf, auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze sowie auf das Protokoll über die mündliche Verhandlung verwiesen.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist begründet. Denn die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung des Landratsamts Karlsruhe vom 24. Februar 2020 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

18

Das Bauvorhaben des Beigeladenen ist nur ausnahmsweise zulässig (hierzu unter 1.). Dass das Landratsamt Karlsruhe das Bauvorhaben des Beigeladenen mit der vorliegend angefochtenen Baugenehmigung dennoch zugelassen hat, verletzt die Klägerin in ihren Rechten (hierzu unter 2.).

19

1. Bei dem Bauvorhaben des Beigeladenen handelt es sich um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO (hierzu unter a)). Solche Anlagen können nach den Bestimmungen des maßgeblichen Bebauungsplans „...“, 1. Änderung, vom ... nur im Wege der Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO in der bei Aufstellung dieses Bebauungsplans geltenden und in seinem Wortlaut seitdem unveränderten Fassung vom 23. Januar 1990 zugelassen werden (hierzu unter b)).

20

a) Das mit der angefochtenen Baugenehmigung zugelassene Bauvorhaben stellt einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO dar.

21

aa) Ein Beherbergungsbetrieb im Sinne der Baunutzungsverordnung liegt vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.05.1989 - 4 B 78.89 - BauR 1989, 440, juris Rn. 3). Ungeachtet der möglichen Variationsbreite solcher Betriebe etwa im Hinblick auf den Nutzungszeitraum zeichnet sich ein Beherbergungsbetrieb durch die Überlassung von Übernachtungsmöglichkeiten aus (vgl. BVerwG, Beschluss vom 31.07.2013 - 4 B 8.13 - BauR 2013, 1996, juris Rn. 5 m. w. N.). In Abgrenzung hierzu setzt eine Wohnnutzung im bauplanungsrechtlichen Sinn eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit voraus, die durch die Möglichkeit eigenständiger Haushaltsführung und unabhängiger Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet ist. Dazu gehört unter anderem eine eigene Kochgelegenheit für die Zubereitung von Speisen und eine gewisse Unabhängigkeit von der Inanspruchnahme von Gemeinschaftsräumen. Bei einer Zimmervermietung, die sich auf eine reine Übernachtungs- und Aufenthaltsmöglichkeit beschränkt und bei welcher der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen sowie auf Gemeinschaftseinrichtungen angewiesen ist, handelt es sich nicht um eine Wohnnutzung, sondern um einen Beherbergungsbetrieb (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 17.01.2017 - 8 S 1641/16 - VBlBW 2017, 383, juris Rn. 17; Beschluss vom 03.08.2017 - 5 S 1030/17 - juris Rn. 8). Eine nach Tagen bemessene Mietdauer schließt die Annahme einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit regelmäßig aus (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 11.05.2015 - 3 S 2420/14 - juris Rn. 25 m. w. N.).

22

bb) Nicht nur nach der von dem Beigeladenen in den genehmigten Bauvorlagen verwendeten Bezeichnung seiner beabsichtigten gewerblichen Tätigkeit als „Beherbergungsstätte (Vermietung von Monteurzimmer)“, sondern auch nach dem aus ihnen objektiv erkennbaren Nutzungszweck (vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 29.04.1992 - 4 C 43.89 - BVerwGE 90, 140, juris Rn. 15 m. w. N.) handelt es sich bei dem in Rede stehenden Bauvorhaben um einen Beherbergungsbetrieb im Sinne des dargelegten Maßstabs. Maßgeblich hierfür spricht, dass es nach der ihm vom Beigeladenen beigemessenen und in der mündlichen Verhandlung betonten Zweckbestimmung dazu dient, einen wechselnden Personenkreis für eine zeitlich begrenzte Dauer zur Übernachtung unterzubringen. Zudem bietet die räumliche Aufteilung des Bauvorhabens den Nutzern keine Möglichkeit zur eigenständigen Gestaltung ihres häuslichen Wirkungskreises. Nach den genehmigten Plänen für das Erdgeschoss und das Dachgeschoss stehen den Nutzern insgesamt drei Einbettzimmer und drei Zweibettzimmer zur Verfügung. Damit bestünde zwar für diejenigen Personen, die ein Einbettzimmer nutzen, die Möglichkeit eines räumlichen Rückzugs unter Ausschluss der übrigen Nutzer. Gegen eine Wohnnutzung des Bauvorhabens spricht jedoch, dass den Bewohnern der Zweibettzimmer eine solche Rückzugsmöglichkeit und damit eine Gelegenheit zur eigenständigen Gestaltung des privaten Lebensraums nicht zur Verfügung steht. Zudem verfügen sowohl das Erdgeschoss als auch das Dachgeschoss über nur eine Küche mit einem gemeinschaftlichen Essraum. Daher sind die Gäste des Beigeladenen maßgeblich darauf angewiesen, zur Nahrungszubereitung und -aufnahme Gemeinschaftseinrichtungen zu nutzen. Ebenso verfügt jedes Geschoss über nur ein Badezimmer, welches jeweils gemeinschaftlich genutzt werden muss. Diese Gestaltung des Bauvorhabens schließt eine selbstbestimmte Haushaltsführung auch für die Nutzer eines Einbettzimmers aus. Hinzu kommt, dass der Beigeladene neben der Zurverfügungstellung einer Übernachtungsmöglichkeit ausweislich des in der Behördenakte dokumentierten Internetauftritts eine wöchentliche Reinigung der Räumlichkeiten anbietet und seinen Gästen Bettwäsche zur Verfügung stellt, die alle 14 Tage gewechselt wird. Diese Leistungen sind als hoteltypisch zu qualifizieren (so auch VG Freiburg, Beschluss vom 14.07.2021 - 1 K 1501/22 - juris Rn. 14). Schließlich bietet der Beigeladene die Übernachtungsmöglichkeiten mit einer tageweisen Abrechnung an, was nach dem dargelegten Maßstab der Annahme einer Wohnnutzung ebenfalls entgegensteht.

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b) Beherbergungsbetriebe, wie jener des Beigeladenen, sind nach der Festsetzung Nr. 1.1 des maßgeblichen Bebauungsplans „...“, 1. Änderung, vom ... nicht gemäß § 30 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 6 Nr. 2, § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig, sondern bedürfen der Erteilung einer Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO.

24

Entgegen der Auffassung des Beklagten hat die plangebende Gemeinde in Nr. 1.1 der schriftlichen Festsetzungen des hier maßgeblichen Bebauungsplans nicht geregelt, dass Beherbergungsbetriebe, die in einem allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nur ausnahmsweise zugelassen werden können, unter Anwendung des § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO in der bei Aufstellung dieses Bebauungsplans geltenden und in seinem Wortlaut seitdem unveränderten Fassung vom 23. Januar 1990 allgemein zulässig sein sollen. Gegen ein solches Verständnis der genannten Festsetzung spricht bereits, dass ihr Wortlaut die genannten baulichen Anlagen nicht für „allgemein“ zulässig erklärt. Das Fehlen dieses Adjektivs lässt ein Verständnis dieser Regelung dahingehend zu, dass der Plangeber betonen wollte, dass jene Ausnahmen, die in § 4 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 BauNVO genannt sind, auch nach Erlass des in Rede stehenden Bebauungsplans nur ausnahmsweise zulässig sein sollen und die Ausnahmen in § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO nicht Bestandteil dieses Bebauungsplans werden sollten. Hinzu kommt, dass § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO, der die Rechtsgrundlage für eine Festsetzung, wonach ausnahmsweise zulässige Anlagen allgemein zulässig sein sollen, darstellt, im Gegensatz zu § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und § 4 BauNVO nicht als Rechtsgrundlage für die Festsetzung in Nr. 1.1 des Bebauungsplans genannt wird. Dies indiziert, dass der Plangeber eine solche Regelung nicht treffen wollte.

25

Maßgeblich gegen die Annahme, dass Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen in dem vorliegend festgesetzten allgemeinen Wohngebiet nach dem Willen der plangebenden Gemeinde allgemein zulässig sein sollen, sprechen die Begründung und die Entstehungsgeschichte zu dem in Rede stehenden Bebauungsplan. Mit dem Bebauungsplan „...“, 1. Änderung, wurden die aus dem Jahr 1961 stammenden Bebauungsvorschriften, die unter anderem für das mit dem heutigen Plangebiet weitgehend identische Gewann „...“ aufgestellt worden waren, geändert. Nach § 6 Nr. 1 dieser Bebauungsvorschriften durften in dem Gewann „...“ nur Wohngebäude mit den dazugehörigen Nebengebäuden (Schuppen, Abstellraum) erstellt werden. Nach der Nr. 2 dieser Regelung konnten Gewerbebetriebe nur zugelassen werden, soweit dies mit den Bedürfnissen des Wohngebiets zu vereinbaren war. Diese Regelungen lassen zweifellos erkennen, dass das Gewann „...“ vorwiegend der Wohnnutzung dienen sollte und die Zulassung von Gewerbebetrieben gesonderter Zulassungsentscheidungen bedurfte, die an weiteren rechtlichen Voraussetzungen zu messen waren. Nach der Begründung des Bebauungsplans „...“, 1. Änderung, betreffen die „wesentlichen“ Änderungen im Vergleich zu den Vorgängervorschriften das Maß der überbaubaren Grundstücksfläche, indem die bisher dargestellten Baufluchten durch Baugrenzen ersetzt wurden. Dadurch sollten moderate Nachverdichtungen im Gebiet ermöglicht werden, wobei der bisherige Gebietscharakter möglichst auch in Zukunft erhalten bleiben sollte. Weiter führt der Plangeber aus, dass durch die Planung eine größere Nutzung der Grundstücke ermöglicht werde, um der Maxime „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ Rechnung zu tragen. Hingegen solle der Charakter des Plangebiets grundsätzlich gewahrt bleiben. Diese Ausführungen sprechen gegen die Annahme, dass der Plangeber in Nr. 1.1 Satz 2 der schriftlichen Festsetzungen die dort genannten baulichen Anlagen für allgemein zulässig erklären wollte. Denn wäre dies der Fall, hätte sich das bislang vorrangig der Wohnnutzung dienende Gebiet in die Richtung eines Mischgebiets im Sinne des § 6 BauNVO entwickelt. Dies wäre eine mindestens ebenso wesentliche Änderung im Vergleich zu den bisherigen Bebauungsvorschriften, zu denen sich der Plangeber in der Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB in der bei Aufstellung des Bebauungsplans geltenden Fassung vom 27. August 1997 hätte äußern müssen. Dass er dies unterlassen hat, spricht gegen die Annahme eines planerischen Willens, solche baulichen Anlagen für allgemein zulässig zu erklären. Dies gilt umso mehr, als der Plangeber an mehreren Stellen das Regelungsziel betont, den bisherigen Gebietscharakter zu bewahren und nur im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung den Bauherren eine flexiblere Nutzung ihrer Grundstücke zu ermöglichen. Eine allgemeine Zulassung weiterer baulicher Anlagen als jener des § 4 Abs. 2 BauNVO, insbesondere solcher gewerblicher Art, war hingegen ersichtlich nicht Regelungsziel der Gemeinde bei Aufstellung des in Rede stehenden Bebauungsplans.

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2. Das Fehlen eines ausdrücklichen Ausspruchs über die Erteilung einer nach oben Gesagtem erforderlichen Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO verletzt die Klägerin in ihren Rechten (hierzu unter a)). Unabhängig hiervon leidet die angefochtene Baugenehmigung, die die Erteilung einer nach § 31 Abs. 1 BauGB erforderlichen Ausnahme einschließt, an einem Ermessensausfall, der die Klägerin ebenso in ihren Rechten verletzt (hierzu unter b)).

27

a) Das Landratsamt Karlsruhe hat das in Rede stehende Bauvorhaben nicht im Wege der Ausnahme zugelassen, weil es aufgrund eines rechtsirrtümlichen Verständnisses der Festsetzung in Nr. 1.1 des maßgeblichen Bebauungsplans der Auffassung war, das Bauvorhaben sei allgemein zulässig. Bereits dieser Rechtsfehler verletzt die Klägerin in ihren Rechten.

28

aa) Gemäß § 58 Abs. 1 Satz 4 LBO sind Erleichterungen, Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen - und damit auch solche Ausnahmen nach § 31 Abs. 1 BauGB (vgl. Schlotterbeck/Hager/Busch/Gammerl, LBO, 8. Aufl. 2020, § 58 Rn. 441) - in einer zu erteilenden Baugenehmigung ausdrücklich auszusprechen. Zwar bedarf es für die Erteilung einer Erleichterung, Abweichung, Ausnahme oder Befreiung keines gesonderten Antrags des Bauherrn. Aus Gründen der Rechtssicherheit und der Rechtsklarheit hat der Gesetzgeber in der genannten Norm gleichwohl vorgeschrieben, dass derartige Gestattungen ausdrücklich ausgesprochen werden müssen. Dies dient auch dem Schutz eines durch die Baugenehmigung potenziell in seinen Rechten beeinträchtigten Nachbarn. Fehlt ein ausdrücklicher Ausspruch über die Erteilung einer Erleichterung, Abweichung, Ausnahme oder Befreiung, wurde diese nicht wirksam erteilt. Auf einen solchen Rechtsmangel kann sich ein Nachbar auch berufen (vgl. zum Ganzen Sauter, LBO, 3. Aufl., 21. Lfg. Dezember 2001, § 58 Rn. 92 f.). Denn für ihn wird aus der § 58 Abs. 1 Satz 4 LBO missachtenden Baugenehmigung nicht ersichtlich, ob eine Erleichterung, Abweichung, Ausnahme oder Befreiung von einer von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschrift erteilt wurde, die gerade auch dem Schutz seiner Rechte dient. Zum Schutz auch des potentiell betroffenen Nachbarn führt eine Verletzung des § 58 Abs. 1 Satz 4 LBO durch die Baurechtsbehörde daher dazu, dass die von Rechts wegen notwendige gestaltende und von den maßgeblichen Bauvorschriften abweichende Begünstigung nicht erteilt wurde.

29

bb) Gemessen hieran verletzt die vorliegend angegriffene Baugenehmigung die Klägerin in ihren Rechten. Denn die für die Zulassung des Bauvorhabens notwendige Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO hat das Landratsamt Karlsruhe nicht den Anforderungen des § 58 Abs. 1 Satz 4 LBO entsprechend erteilt. Vielmehr ging es rechtsirrtümlich davon aus, dass das Bauvorhaben gemäß Nr. 1.1 der schriftlichen Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplans allgemein zulässig ist. Dieser Rechtsfehler führt nach oben Gesagtem ohne weiteres zu einer Verletzung der subjektiven Rechte der Klägerin.

30

b) Außerdem verletzt die angefochtene Baugenehmigung die Klägerin in ihren Rechten, weil das Landratsamt Karlsruhe das ihm gemäß § 31 Abs. 1 BauGB zustehende Ermessen nicht erkannt hat und deshalb ein Ermessensausfall vorliegt.

31

aa) Gemäß § 31 Abs. 1 BauGB können von den Festsetzungen eines Bebauungsplans solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme vor, was für den vorliegenden Fall mangels Entscheidungserheblichkeit nicht weiter zu prüfen ist, erfordert dies in aller Regel nicht schon deren Erteilung. Vielmehr hat die Baurechtsbehörde auf der Rechtsfolgenseite das ihr nach der genannten Norm zustehende Ermessen auszuüben und zu prüfen, ob städtebauliche Gründe einem grundsätzlich ausnahmefähigen Bauvorhaben entgegengehalten werden können (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.11.2003 - 5 S 2726/02 - VBlBW 2004, 141, juris Rn. 40; Urteil vom 16.12.2020 - 8 S 1784/18 - VBlBW 2021, 428, juris Rn. 42; jeweils m. w. N.). Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die Erteilung einer Ausnahme nicht dazu dienen darf, den Bebauungsplan in seinen Grundzügen zu verändern. Ausnahmsweise zugelassene Vorhaben müssen quantitativ deutlich hinter der Regelbebauung zurückbleiben. Sie dürfen keine prägende Wirkung auf das Baugebiet haben. Insbesondere darf der Nutzungscharakter eines Baugebiets durch Ausnahmen nicht in einer seiner gesetzlichen Typik widersprechenden Weise verändert werden. Das Ermessen hat vor allem für den Umfang der Ausnahme Bedeutung. Eine Ausnahme kann nämlich auch versagt werden, wenn durch sie eine Entwicklung eingeleitet würde, die zu einer Beeinträchtigung der Eigenart des Baugebiets führen könnte. Die Baurechtsbehörde kann so der Gefahr eines „Umkippens“ des Baugebiets begegnen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 18.01.1995 - 3 S 3153/94 - VBlBW 1996, 24, juris Rn. 7; Beschluss vom 25.01.1995 - 3 S 3125/94 - VBlBW 1995, 402, juris Rn. 9; Urteil vom 19.11.2003 - 5 S 2726/02 - VBlBW 2004, 141, juris Rn. 40; Urteil vom 10.10.2017 - 8 S 1606/15 - VBlBW 2018, 247, juris Rn. 33; jeweils m. w. N.). Die Baurechtsbehörde hat daher im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens die Belange des Bauherrn und der Nachbarn sowie denkbare öffentliche Interessen an dem betreffenden Vorhaben untereinander und gegeneinander abzuwägen und ist dabei an die Zwecke des Bebauungsplans und die Wesensart des jeweiligen Baugebiets gebunden (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 18.01.1995 - 3 S 3153/94 - VBlBW 1996, 24, juris Rn. 7; ferner Dürr/Leven/Speckmaier, Baurecht Baden-Württemberg, 17. Aufl. 2021, Rn. 119; jeweils m. w. N.).

32

Ist demzufolge die Baurechtsbehörde im Rahmen des § 31 Abs. 1 BauGB ermächtigt, Ermessen auszuüben, ist die gerichtliche Kontrolle insoweit auf die Prüfung beschränkt, ob sie die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten oder sie von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hat, § 114 Satz 1 VwGO. Verkennt die Baurechtsbehörde das ihr zustehende Ermessen, ist ein der gerichtlichen Kontrolle ebenso unterliegender Ermessensausfall gegeben, der zur Rechtswidrigkeit des ergangenen Verwaltungsakts führt (vgl. Rennert in Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 114 Rn. 17 m. w. N.).

33

bb) Gemessen hieran wurde die gemäß § 31 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO für die baurechtliche Zulassung des in Rede stehenden Bauvorhabens erforderliche Ausnahme auch ermessensfehlerhaft erteilt. Denn es besteht ein der gerichtlichen Kontrolle unterliegender Ermessensausfall, weil das Landratsamt Karlsruhe rechtsirrtümlich davon ausgegangen war, das Bauvorhaben sei nach den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplans allgemein zulässig und es habe daher eine gemäß § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO gebundene Entscheidung zu ergehen.

34

Dieser Ermessensfehler verletzt die Klägerin in ihren subjektiven Rechten. Denn der maßgebliche Bebauungsplan setzt für die Grundstücke der Klägerin und des Beigeladenen ein allgemeines Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO fest, welches nach Absatz 1 dieser Norm vorwiegend dem Wohnen dient. Gegen diese Festsetzung verstößt das Bauvorhaben, weil es sich um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes handelt, der gerade nicht der Wohnnutzung, sondern gewerblichen Zwecken dient. Dementsprechend hätte das Landratsamt Karlsruhe bei der Ausübung des ihm nach § 31 Abs. 1 BauGB zustehenden Ermessens unter anderem prüfen müssen, ob durch die Zulassung des Bauvorhabens die Eigenart des Plangebiets als vorwiegend dem Wohnen dienendes Gebiet, auf deren Beibehaltung die Klägerin grundsätzlich einen Anspruch hat (vgl. Spannowsky in Spannowsky/Hornmann/Kämper, BeckOK BauNVO, 29. Edition Stand: 15.04.2022, § 1 Rn. 142 m. w. N.), eine Veränderung erfährt. Dass dies im vorliegenden Fall nicht zu befürchten sein könnte, weil es sich bei dem Bauvorhaben nach Aktenlage um das erste seiner Art im Plangebiet handelt, steht der Feststellung eines Nachbarrechte verletzenden Ermessensausfalls nicht entgegen. Denn der Kammer ist es verwehrt, bei einer fehlenden Ausübung des gesetzlich vorgegebenen Ermessens durch die Baurechtsbehörde eigene Ermessenserwägungen anzustellen und dadurch die vorliegend angefochtene Baugenehmigung in ihrem rechtlichen Bestand zu erhalten (vgl. insoweit nur Rennert in Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 114 Rn. 1 m. w. N.). Vielmehr ist es ausschließlich Aufgabe der Baurechtsbehörde im Rahmen der Ermessensausübung nach § 31 Abs. 1 BauGB zu prüfen, ob das durch § 4 BauNVO vorgegebene Regel-Ausnahme-Verhältnis zwischen Wohn- und gewerblicher Nutzung bei Zulassung des Bauvorhabens dem in § 4 Abs. 1 BauNVO festgeschriebenen Gebietscharakter abträglich wäre.

35

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Da der Beigeladene keinen Antrag gestellt hat, können ihm gemäß § 154 Abs. 3 VwGO keine Kosten auferlegt werden. Aus demselben Grund entspricht es der Billigkeit im Sinne des § 162 Abs. 3 VwGO, dass er seine außergerichtlichen Kosten selbst trägt.

36

4. Gemäß § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO ist im vorliegenden Fall die Notwendigkeit der Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren und damit die Erstattungsfähigkeit seiner Gebühren und Auslagen zu bejahen. Denn der Klägerin war es aufgrund ihrer persönlichen Kenntnisse und Erfahrungen und im Hinblick auf die rechtlichen und tatsächlichen Probleme des Falls nicht zuzumuten, ihre Rechte gegenüber der Verwaltung ohne einen Bevollmächtigten wahrzunehmen (vgl. BVerwG, Urteil vom 26.01.1996 - 8 C 15.95 - juris Rn. 11 m. w. N.).

37

B E S C H L U S S

38

Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG in Anlehnung an Nr. 9.7.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 auf 7.500 Euro festgesetzt (vgl. insoweit zu einem Nachbarrechtsbehelf gegen eine Monteurunterkunft mit 17 Betten VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 11.05.2015 - 3 S 2420/14 - juris).

Gründe

17

Die zulässige Klage ist begründet. Denn die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung des Landratsamts Karlsruhe vom 24. Februar 2020 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

18

Das Bauvorhaben des Beigeladenen ist nur ausnahmsweise zulässig (hierzu unter 1.). Dass das Landratsamt Karlsruhe das Bauvorhaben des Beigeladenen mit der vorliegend angefochtenen Baugenehmigung dennoch zugelassen hat, verletzt die Klägerin in ihren Rechten (hierzu unter 2.).

19

1. Bei dem Bauvorhaben des Beigeladenen handelt es sich um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO (hierzu unter a)). Solche Anlagen können nach den Bestimmungen des maßgeblichen Bebauungsplans „...“, 1. Änderung, vom ... nur im Wege der Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO in der bei Aufstellung dieses Bebauungsplans geltenden und in seinem Wortlaut seitdem unveränderten Fassung vom 23. Januar 1990 zugelassen werden (hierzu unter b)).

20

a) Das mit der angefochtenen Baugenehmigung zugelassene Bauvorhaben stellt einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne des § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO dar.

21

aa) Ein Beherbergungsbetrieb im Sinne der Baunutzungsverordnung liegt vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.05.1989 - 4 B 78.89 - BauR 1989, 440, juris Rn. 3). Ungeachtet der möglichen Variationsbreite solcher Betriebe etwa im Hinblick auf den Nutzungszeitraum zeichnet sich ein Beherbergungsbetrieb durch die Überlassung von Übernachtungsmöglichkeiten aus (vgl. BVerwG, Beschluss vom 31.07.2013 - 4 B 8.13 - BauR 2013, 1996, juris Rn. 5 m. w. N.). In Abgrenzung hierzu setzt eine Wohnnutzung im bauplanungsrechtlichen Sinn eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit voraus, die durch die Möglichkeit eigenständiger Haushaltsführung und unabhängiger Gestaltung des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet ist. Dazu gehört unter anderem eine eigene Kochgelegenheit für die Zubereitung von Speisen und eine gewisse Unabhängigkeit von der Inanspruchnahme von Gemeinschaftsräumen. Bei einer Zimmervermietung, die sich auf eine reine Übernachtungs- und Aufenthaltsmöglichkeit beschränkt und bei welcher der Gast ausstattungsbedingt auf die Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen sowie auf Gemeinschaftseinrichtungen angewiesen ist, handelt es sich nicht um eine Wohnnutzung, sondern um einen Beherbergungsbetrieb (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 17.01.2017 - 8 S 1641/16 - VBlBW 2017, 383, juris Rn. 17; Beschluss vom 03.08.2017 - 5 S 1030/17 - juris Rn. 8). Eine nach Tagen bemessene Mietdauer schließt die Annahme einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit regelmäßig aus (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 11.05.2015 - 3 S 2420/14 - juris Rn. 25 m. w. N.).

22

bb) Nicht nur nach der von dem Beigeladenen in den genehmigten Bauvorlagen verwendeten Bezeichnung seiner beabsichtigten gewerblichen Tätigkeit als „Beherbergungsstätte (Vermietung von Monteurzimmer)“, sondern auch nach dem aus ihnen objektiv erkennbaren Nutzungszweck (vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 29.04.1992 - 4 C 43.89 - BVerwGE 90, 140, juris Rn. 15 m. w. N.) handelt es sich bei dem in Rede stehenden Bauvorhaben um einen Beherbergungsbetrieb im Sinne des dargelegten Maßstabs. Maßgeblich hierfür spricht, dass es nach der ihm vom Beigeladenen beigemessenen und in der mündlichen Verhandlung betonten Zweckbestimmung dazu dient, einen wechselnden Personenkreis für eine zeitlich begrenzte Dauer zur Übernachtung unterzubringen. Zudem bietet die räumliche Aufteilung des Bauvorhabens den Nutzern keine Möglichkeit zur eigenständigen Gestaltung ihres häuslichen Wirkungskreises. Nach den genehmigten Plänen für das Erdgeschoss und das Dachgeschoss stehen den Nutzern insgesamt drei Einbettzimmer und drei Zweibettzimmer zur Verfügung. Damit bestünde zwar für diejenigen Personen, die ein Einbettzimmer nutzen, die Möglichkeit eines räumlichen Rückzugs unter Ausschluss der übrigen Nutzer. Gegen eine Wohnnutzung des Bauvorhabens spricht jedoch, dass den Bewohnern der Zweibettzimmer eine solche Rückzugsmöglichkeit und damit eine Gelegenheit zur eigenständigen Gestaltung des privaten Lebensraums nicht zur Verfügung steht. Zudem verfügen sowohl das Erdgeschoss als auch das Dachgeschoss über nur eine Küche mit einem gemeinschaftlichen Essraum. Daher sind die Gäste des Beigeladenen maßgeblich darauf angewiesen, zur Nahrungszubereitung und -aufnahme Gemeinschaftseinrichtungen zu nutzen. Ebenso verfügt jedes Geschoss über nur ein Badezimmer, welches jeweils gemeinschaftlich genutzt werden muss. Diese Gestaltung des Bauvorhabens schließt eine selbstbestimmte Haushaltsführung auch für die Nutzer eines Einbettzimmers aus. Hinzu kommt, dass der Beigeladene neben der Zurverfügungstellung einer Übernachtungsmöglichkeit ausweislich des in der Behördenakte dokumentierten Internetauftritts eine wöchentliche Reinigung der Räumlichkeiten anbietet und seinen Gästen Bettwäsche zur Verfügung stellt, die alle 14 Tage gewechselt wird. Diese Leistungen sind als hoteltypisch zu qualifizieren (so auch VG Freiburg, Beschluss vom 14.07.2021 - 1 K 1501/22 - juris Rn. 14). Schließlich bietet der Beigeladene die Übernachtungsmöglichkeiten mit einer tageweisen Abrechnung an, was nach dem dargelegten Maßstab der Annahme einer Wohnnutzung ebenfalls entgegensteht.

23

b) Beherbergungsbetriebe, wie jener des Beigeladenen, sind nach der Festsetzung Nr. 1.1 des maßgeblichen Bebauungsplans „...“, 1. Änderung, vom ... nicht gemäß § 30 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 6 Nr. 2, § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO allgemein zulässig, sondern bedürfen der Erteilung einer Ausnahme gemäß § 31 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO.

24

Entgegen der Auffassung des Beklagten hat die plangebende Gemeinde in Nr. 1.1 der schriftlichen Festsetzungen des hier maßgeblichen Bebauungsplans nicht geregelt, dass Beherbergungsbetriebe, die in einem allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nur ausnahmsweise zugelassen werden können, unter Anwendung des § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO in der bei Aufstellung dieses Bebauungsplans geltenden und in seinem Wortlaut seitdem unveränderten Fassung vom 23. Januar 1990 allgemein zulässig sein sollen. Gegen ein solches Verständnis der genannten Festsetzung spricht bereits, dass ihr Wortlaut die genannten baulichen Anlagen nicht für „allgemein“ zulässig erklärt. Das Fehlen dieses Adjektivs lässt ein Verständnis dieser Regelung dahingehend zu, dass der Plangeber betonen wollte, dass jene Ausnahmen, die in § 4 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 BauNVO genannt sind, auch nach Erlass des in Rede stehenden Bebauungsplans nur ausnahmsweise zulässig sein sollen und die Ausnahmen in § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO nicht Bestandteil dieses Bebauungsplans werden sollten. Hinzu kommt, dass § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO, der die Rechtsgrundlage für eine Festsetzung, wonach ausnahmsweise zulässige Anlagen allgemein zulässig sein sollen, darstellt, im Gegensatz zu § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und § 4 BauNVO nicht als Rechtsgrundlage für die Festsetzung in Nr. 1.1 des Bebauungsplans genannt wird. Dies indiziert, dass der Plangeber eine solche Regelung nicht treffen wollte.

25

Maßgeblich gegen die Annahme, dass Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen in dem vorliegend festgesetzten allgemeinen Wohngebiet nach dem Willen der plangebenden Gemeinde allgemein zulässig sein sollen, sprechen die Begründung und die Entstehungsgeschichte zu dem in Rede stehenden Bebauungsplan. Mit dem Bebauungsplan „...“, 1. Änderung, wurden die aus dem Jahr 1961 stammenden Bebauungsvorschriften, die unter anderem für das mit dem heutigen Plangebiet weitgehend identische Gewann „...“ aufgestellt worden waren, geändert. Nach § 6 Nr. 1 dieser Bebauungsvorschriften durften in dem Gewann „...“ nur Wohngebäude mit den dazugehörigen Nebengebäuden (Schuppen, Abstellraum) erstellt werden. Nach der Nr. 2 dieser Regelung konnten Gewerbebetriebe nur zugelassen werden, soweit dies mit den Bedürfnissen des Wohngebiets zu vereinbaren war. Diese Regelungen lassen zweifellos erkennen, dass das Gewann „...“ vorwiegend der Wohnnutzung dienen sollte und die Zulassung von Gewerbebetrieben gesonderter Zulassungsentscheidungen bedurfte, die an weiteren rechtlichen Voraussetzungen zu messen waren. Nach der Begründung des Bebauungsplans „...“, 1. Änderung, betreffen die „wesentlichen“ Änderungen im Vergleich zu den Vorgängervorschriften das Maß der überbaubaren Grundstücksfläche, indem die bisher dargestellten Baufluchten durch Baugrenzen ersetzt wurden. Dadurch sollten moderate Nachverdichtungen im Gebiet ermöglicht werden, wobei der bisherige Gebietscharakter möglichst auch in Zukunft erhalten bleiben sollte. Weiter führt der Plangeber aus, dass durch die Planung eine größere Nutzung der Grundstücke ermöglicht werde, um der Maxime „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ Rechnung zu tragen. Hingegen solle der Charakter des Plangebiets grundsätzlich gewahrt bleiben. Diese Ausführungen sprechen gegen die Annahme, dass der Plangeber in Nr. 1.1 Satz 2 der schriftlichen Festsetzungen die dort genannten baulichen Anlagen für allgemein zulässig erklären wollte. Denn wäre dies der Fall, hätte sich das bislang vorrangig der Wohnnutzung dienende Gebiet in die Richtung eines Mischgebiets im Sinne des § 6 BauNVO entwickelt. Dies wäre eine mindestens ebenso wesentliche Änderung im Vergleich zu den bisherigen Bebauungsvorschriften, zu denen sich der Plangeber in der Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB in der bei Aufstellung des Bebauungsplans geltenden Fassung vom 27. August 1997 hätte äußern müssen. Dass er dies unterlassen hat, spricht gegen die Annahme eines planerischen Willens, solche baulichen Anlagen für allgemein zulässig zu erklären. Dies gilt umso mehr, als der Plangeber an mehreren Stellen das Regelungsziel betont, den bisherigen Gebietscharakter zu bewahren und nur im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung den Bauherren eine flexiblere Nutzung ihrer Grundstücke zu ermöglichen. Eine allgemeine Zulassung weiterer baulicher Anlagen als jener des § 4 Abs. 2 BauNVO, insbesondere solcher gewerblicher Art, war hingegen ersichtlich nicht Regelungsziel der Gemeinde bei Aufstellung des in Rede stehenden Bebauungsplans.

26

2. Das Fehlen eines ausdrücklichen Ausspruchs über die Erteilung einer nach oben Gesagtem erforderlichen Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO verletzt die Klägerin in ihren Rechten (hierzu unter a)). Unabhängig hiervon leidet die angefochtene Baugenehmigung, die die Erteilung einer nach § 31 Abs. 1 BauGB erforderlichen Ausnahme einschließt, an einem Ermessensausfall, der die Klägerin ebenso in ihren Rechten verletzt (hierzu unter b)).

27

a) Das Landratsamt Karlsruhe hat das in Rede stehende Bauvorhaben nicht im Wege der Ausnahme zugelassen, weil es aufgrund eines rechtsirrtümlichen Verständnisses der Festsetzung in Nr. 1.1 des maßgeblichen Bebauungsplans der Auffassung war, das Bauvorhaben sei allgemein zulässig. Bereits dieser Rechtsfehler verletzt die Klägerin in ihren Rechten.

28

aa) Gemäß § 58 Abs. 1 Satz 4 LBO sind Erleichterungen, Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen - und damit auch solche Ausnahmen nach § 31 Abs. 1 BauGB (vgl. Schlotterbeck/Hager/Busch/Gammerl, LBO, 8. Aufl. 2020, § 58 Rn. 441) - in einer zu erteilenden Baugenehmigung ausdrücklich auszusprechen. Zwar bedarf es für die Erteilung einer Erleichterung, Abweichung, Ausnahme oder Befreiung keines gesonderten Antrags des Bauherrn. Aus Gründen der Rechtssicherheit und der Rechtsklarheit hat der Gesetzgeber in der genannten Norm gleichwohl vorgeschrieben, dass derartige Gestattungen ausdrücklich ausgesprochen werden müssen. Dies dient auch dem Schutz eines durch die Baugenehmigung potenziell in seinen Rechten beeinträchtigten Nachbarn. Fehlt ein ausdrücklicher Ausspruch über die Erteilung einer Erleichterung, Abweichung, Ausnahme oder Befreiung, wurde diese nicht wirksam erteilt. Auf einen solchen Rechtsmangel kann sich ein Nachbar auch berufen (vgl. zum Ganzen Sauter, LBO, 3. Aufl., 21. Lfg. Dezember 2001, § 58 Rn. 92 f.). Denn für ihn wird aus der § 58 Abs. 1 Satz 4 LBO missachtenden Baugenehmigung nicht ersichtlich, ob eine Erleichterung, Abweichung, Ausnahme oder Befreiung von einer von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschrift erteilt wurde, die gerade auch dem Schutz seiner Rechte dient. Zum Schutz auch des potentiell betroffenen Nachbarn führt eine Verletzung des § 58 Abs. 1 Satz 4 LBO durch die Baurechtsbehörde daher dazu, dass die von Rechts wegen notwendige gestaltende und von den maßgeblichen Bauvorschriften abweichende Begünstigung nicht erteilt wurde.

29

bb) Gemessen hieran verletzt die vorliegend angegriffene Baugenehmigung die Klägerin in ihren Rechten. Denn die für die Zulassung des Bauvorhabens notwendige Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO hat das Landratsamt Karlsruhe nicht den Anforderungen des § 58 Abs. 1 Satz 4 LBO entsprechend erteilt. Vielmehr ging es rechtsirrtümlich davon aus, dass das Bauvorhaben gemäß Nr. 1.1 der schriftlichen Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplans allgemein zulässig ist. Dieser Rechtsfehler führt nach oben Gesagtem ohne weiteres zu einer Verletzung der subjektiven Rechte der Klägerin.

30

b) Außerdem verletzt die angefochtene Baugenehmigung die Klägerin in ihren Rechten, weil das Landratsamt Karlsruhe das ihm gemäß § 31 Abs. 1 BauGB zustehende Ermessen nicht erkannt hat und deshalb ein Ermessensausfall vorliegt.

31

aa) Gemäß § 31 Abs. 1 BauGB können von den Festsetzungen eines Bebauungsplans solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Liegen die Tatbestandsvoraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme vor, was für den vorliegenden Fall mangels Entscheidungserheblichkeit nicht weiter zu prüfen ist, erfordert dies in aller Regel nicht schon deren Erteilung. Vielmehr hat die Baurechtsbehörde auf der Rechtsfolgenseite das ihr nach der genannten Norm zustehende Ermessen auszuüben und zu prüfen, ob städtebauliche Gründe einem grundsätzlich ausnahmefähigen Bauvorhaben entgegengehalten werden können (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.11.2003 - 5 S 2726/02 - VBlBW 2004, 141, juris Rn. 40; Urteil vom 16.12.2020 - 8 S 1784/18 - VBlBW 2021, 428, juris Rn. 42; jeweils m. w. N.). Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die Erteilung einer Ausnahme nicht dazu dienen darf, den Bebauungsplan in seinen Grundzügen zu verändern. Ausnahmsweise zugelassene Vorhaben müssen quantitativ deutlich hinter der Regelbebauung zurückbleiben. Sie dürfen keine prägende Wirkung auf das Baugebiet haben. Insbesondere darf der Nutzungscharakter eines Baugebiets durch Ausnahmen nicht in einer seiner gesetzlichen Typik widersprechenden Weise verändert werden. Das Ermessen hat vor allem für den Umfang der Ausnahme Bedeutung. Eine Ausnahme kann nämlich auch versagt werden, wenn durch sie eine Entwicklung eingeleitet würde, die zu einer Beeinträchtigung der Eigenart des Baugebiets führen könnte. Die Baurechtsbehörde kann so der Gefahr eines „Umkippens“ des Baugebiets begegnen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 18.01.1995 - 3 S 3153/94 - VBlBW 1996, 24, juris Rn. 7; Beschluss vom 25.01.1995 - 3 S 3125/94 - VBlBW 1995, 402, juris Rn. 9; Urteil vom 19.11.2003 - 5 S 2726/02 - VBlBW 2004, 141, juris Rn. 40; Urteil vom 10.10.2017 - 8 S 1606/15 - VBlBW 2018, 247, juris Rn. 33; jeweils m. w. N.). Die Baurechtsbehörde hat daher im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens die Belange des Bauherrn und der Nachbarn sowie denkbare öffentliche Interessen an dem betreffenden Vorhaben untereinander und gegeneinander abzuwägen und ist dabei an die Zwecke des Bebauungsplans und die Wesensart des jeweiligen Baugebiets gebunden (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 18.01.1995 - 3 S 3153/94 - VBlBW 1996, 24, juris Rn. 7; ferner Dürr/Leven/Speckmaier, Baurecht Baden-Württemberg, 17. Aufl. 2021, Rn. 119; jeweils m. w. N.).

32

Ist demzufolge die Baurechtsbehörde im Rahmen des § 31 Abs. 1 BauGB ermächtigt, Ermessen auszuüben, ist die gerichtliche Kontrolle insoweit auf die Prüfung beschränkt, ob sie die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten oder sie von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hat, § 114 Satz 1 VwGO. Verkennt die Baurechtsbehörde das ihr zustehende Ermessen, ist ein der gerichtlichen Kontrolle ebenso unterliegender Ermessensausfall gegeben, der zur Rechtswidrigkeit des ergangenen Verwaltungsakts führt (vgl. Rennert in Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 114 Rn. 17 m. w. N.).

33

bb) Gemessen hieran wurde die gemäß § 31 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO für die baurechtliche Zulassung des in Rede stehenden Bauvorhabens erforderliche Ausnahme auch ermessensfehlerhaft erteilt. Denn es besteht ein der gerichtlichen Kontrolle unterliegender Ermessensausfall, weil das Landratsamt Karlsruhe rechtsirrtümlich davon ausgegangen war, das Bauvorhaben sei nach den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplans allgemein zulässig und es habe daher eine gemäß § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO gebundene Entscheidung zu ergehen.

34

Dieser Ermessensfehler verletzt die Klägerin in ihren subjektiven Rechten. Denn der maßgebliche Bebauungsplan setzt für die Grundstücke der Klägerin und des Beigeladenen ein allgemeines Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO fest, welches nach Absatz 1 dieser Norm vorwiegend dem Wohnen dient. Gegen diese Festsetzung verstößt das Bauvorhaben, weil es sich um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes handelt, der gerade nicht der Wohnnutzung, sondern gewerblichen Zwecken dient. Dementsprechend hätte das Landratsamt Karlsruhe bei der Ausübung des ihm nach § 31 Abs. 1 BauGB zustehenden Ermessens unter anderem prüfen müssen, ob durch die Zulassung des Bauvorhabens die Eigenart des Plangebiets als vorwiegend dem Wohnen dienendes Gebiet, auf deren Beibehaltung die Klägerin grundsätzlich einen Anspruch hat (vgl. Spannowsky in Spannowsky/Hornmann/Kämper, BeckOK BauNVO, 29. Edition Stand: 15.04.2022, § 1 Rn. 142 m. w. N.), eine Veränderung erfährt. Dass dies im vorliegenden Fall nicht zu befürchten sein könnte, weil es sich bei dem Bauvorhaben nach Aktenlage um das erste seiner Art im Plangebiet handelt, steht der Feststellung eines Nachbarrechte verletzenden Ermessensausfalls nicht entgegen. Denn der Kammer ist es verwehrt, bei einer fehlenden Ausübung des gesetzlich vorgegebenen Ermessens durch die Baurechtsbehörde eigene Ermessenserwägungen anzustellen und dadurch die vorliegend angefochtene Baugenehmigung in ihrem rechtlichen Bestand zu erhalten (vgl. insoweit nur Rennert in Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 114 Rn. 1 m. w. N.). Vielmehr ist es ausschließlich Aufgabe der Baurechtsbehörde im Rahmen der Ermessensausübung nach § 31 Abs. 1 BauGB zu prüfen, ob das durch § 4 BauNVO vorgegebene Regel-Ausnahme-Verhältnis zwischen Wohn- und gewerblicher Nutzung bei Zulassung des Bauvorhabens dem in § 4 Abs. 1 BauNVO festgeschriebenen Gebietscharakter abträglich wäre.

35

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Da der Beigeladene keinen Antrag gestellt hat, können ihm gemäß § 154 Abs. 3 VwGO keine Kosten auferlegt werden. Aus demselben Grund entspricht es der Billigkeit im Sinne des § 162 Abs. 3 VwGO, dass er seine außergerichtlichen Kosten selbst trägt.

36

4. Gemäß § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO ist im vorliegenden Fall die Notwendigkeit der Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren und damit die Erstattungsfähigkeit seiner Gebühren und Auslagen zu bejahen. Denn der Klägerin war es aufgrund ihrer persönlichen Kenntnisse und Erfahrungen und im Hinblick auf die rechtlichen und tatsächlichen Probleme des Falls nicht zuzumuten, ihre Rechte gegenüber der Verwaltung ohne einen Bevollmächtigten wahrzunehmen (vgl. BVerwG, Urteil vom 26.01.1996 - 8 C 15.95 - juris Rn. 11 m. w. N.).

37

B E S C H L U S S

38

Der Streitwert wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG in Anlehnung an Nr. 9.7.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 auf 7.500 Euro festgesetzt (vgl. insoweit zu einem Nachbarrechtsbehelf gegen eine Monteurunterkunft mit 17 Betten VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 11.05.2015 - 3 S 2420/14 - juris).