Amtsgericht Münster (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-06-10, Aktenzeichen 61 C 3254/15
ECLI:DE:AGMS:2016:0610.61C3254.15.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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T a t b e s t a n d :

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Die Klägerin vermietete mit Vertrag vom 14. Mai 1981 eine Wohnung im ersten Geschoss im Objekt N11 in Münster an die Beklagten. Vereinbart war eine Teilinklusivmiete, die zuletzt 926,85 EUR betrug.

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Mit Schreiben vom 1.4.2015 begehrte die Klägerin gestützt auf den Mietspiegel der Stadt Münster die Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung der Teilinklusivmiete auf 1005,85 EUR ab dem 01.07.2015. Den auf die Nebenkosten entfallenden Anteil der Teilinklusivmiete bezifferte die Klägerin in diesem Schreiben mit 0,89 EUR/m²/monatlich.

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Hierauf reagierte der Deutsche N1 mit einem Schreiben vom 7.5.2015, in welchem um nähere Darlegung der in den Betriebskosten enthaltenen Beträge für Hauswartleistungen und Hausreinigung gebeten wurde. Die Klägerin gab hierzu Erklärungen ab, eine Zustimmung wurde gleichwohl nicht erteilt.

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Die am 30.9.2015 bei Gericht eingegangene Klage ist den Beklagten am 28.10.2015 zugestellt worden. Mit Schreiben vom 5.10.2015 haben die Beklagten erklärt, der Erhöhung der Teilinklusivmiete auf 985,83 EUR ab dem 1. Juli zuzustimmen.

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Die Klägerin ist der Auffassung, dass Kosten für einen Hauswart bei der Berechnung des in der Teilinklusivmiete enthaltenen Anteils für die Betriebskosten zu berücksichtigen seien. Vor Ort sei ein Hauswart tätig. Auch die Kosten für die Gartenpflege seien in voller Höhe einzustellen.

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Die Klägerin hat zunächst beantragt, die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung N11, Münster, erstes Geschoss, links, von bisher monatlich 926,85 EUR zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung wie bisher auf nunmehr monatlich 1005,85 EUR netto mit Wirkung ab dem 1.7.2015 zuzustimmen.

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Aufgrund der teilweisen Zustimmung in Höhe 985,83 EUR hat die Klägerin die Klage wegen des überschießenden Anteils zurückgenommen und beantragt nunmehr,

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die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung N11, Münster, erstes Geschoss, links, von bisher monatlich 985,83 EUR zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung wie bisher auf nunmehr monatlich 1.005,85 EUR netto mit Wirkung ab dem 1.7.2015 zuzustimmen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie sind der Auffassung, dass Kosten für die Gartenpflege und Hauswartleistungen nicht in die Berechnung der Teilinklusivmiete einbezogen werden könnten. Sie behaupten hierzu, Hausreinigungsarbeiten würden ausschließlich von den Mietern vorgenommen. Ein Hausmeister sei bislang überhaupt nicht tätig geworden. Die Gartenpflegekosten seien nach Auffassung der Beklagten deutlich überhöht. Diese würden pauschal abgerechnet werden, ohne dass anhand der Belege festgestellt werden könne, welche Tätigkeiten im Einzelnen durchgeführt würden. Auch Nebenkosten pauschal für die Wintermonate berechnet, obwohl während dieser Zeit eine Gartenpflege nicht stattfände.

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Wegen des weiteren Vorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

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Die zulässige Klage hat in dem zuletzt noch geltend gemachten Umfang keinen Erfolg.

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Die Klägerin kann nicht die Erhöhung der Miete auf einen Betrag in Höhe von 1.005,85 EUR verlangen. Die Beklagten stimmten bereits einer Erhöhung der Teilinklusivmiete auf einen Betrag in Höhe von 985,83 EUR zu. Ein darüber hinausgehender Anspruch der Klägerin besteht nicht.

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Nach der Rechtsprechung des BGH bedarf es bei einer Bruttomiete, die unter Heranziehung eines Mietspiegels, der Nettomieten ausweist, erhöht werden soll, einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen - Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits - zu gewährleisten. Dieses gilt entsprechend im Falle einer Teilinklusivmiete, bei der - wie hier - nur ein Teil der Betriebskosten in der Grundmiete enthalten ist. (BGH,Urteil vom20.01.2010, VIII ZR 2141/09)

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Die Vergleichbarkeit ist dabei in der Weise herzustellen, dass entweder in Höhe der auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten, die in der Grundmiete enthalten sind, ein Zuschlag zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettomiete vorgenommen oder der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet wird. Angaben zur Höhe der in der Brutto- oder Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskosten gehören dabei zu der nach § 558 a BGB erforderlichen (formellen) Begründung des Mieterhöhungsverlangens, die dem Mieter die Möglichkeit geben soll, die sachliche Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH aao)

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Diesen formellen Anforderungen ist die Klägerin nachgekommen. Sie hat die in der bisherigen Teilinklusivmiete enthaltenen Anteil der Betriebskosten herausgerechnet und mit 0,89 EUR je m²/monatlich beziffert.

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In materieller Hinsicht besteht zwischen den Parteien kein Streit über die sich aus dem Mietspiegel ergebende Nettokaltmiete. Diese beträgt 6,068 EUR/m². Die Klägerin kann zukünftig jedoch als in der Teilinklusivmiete enthaltenen Betriebskostenanteil lediglich einen Betrag in Höhe einen Betrag in Höhe von .0,72 EUR /m² verlangen. Dieses ergibt sich daraus, dass in die Berechnung der in der Teilinklusivmiete enthalten Betriebskosten Hauswartkosten und Gartenpflegekosten nicht eingestellt werden können.

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Hinsichtlich der Gartenpflegekosten wandten die Beklagten ein, dass diese deutlich überhöht seien. Diese würden – auch in den Wintermonaten – pauschal abgerechnet, ohne dass nachvollziehbar sei, welche Arbeiten überhaupt durchgeführt würden. Grundsätzlich gilt, dass die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot der Mieter trägt. Die Darlegungs- und Beweislast des Mieters ist allerdings im Hinblick darauf, dass die für die Beurteilung der Wirtschaftlichkeit notwendigen Kenntnisse und Informationen allein der Vermieter besitzt, durch die Grundsätze der sekundären Darlegungslast einzuschränken. Danach ist es Sache des Mieters, konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzutragen. Ist dies geschehen, so kann der Vermieter die Behauptung der Unwirtschaftlichkeit nur wirksam bestreiten, indem er die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen und Gesichtspunkte substantiiert dargelegt. Sodann ist es wiederum Sache des Mieters, in Auseinandersetzung hiermit die Unwirtschaftlichkeit darzulegen und zu beweisen (LG Heidelberg, Urteil vom 26.11.2010, 5 S 40/10; m.w.N)

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Ihrer Verpflichtung, zunächst konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzutragen, sind die Beklagten vorliegend nachgekommen. Es genügte hier der Hinweis darauf, dass die Kosten pauschal abgerechnet werden, ohne dass ersichtlich sei, welche Leistungen dem gegenüberständen. Darüber hinaus trugen sie vor, dass auch über die Wintermonate pauschal abgerechnet wurde, ohne dass Gartenpflegearbeiten stattfinden würden. Es oblag der Klägerin mithin im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast vorzutragen, welche Arbeiten in welchem Umfang regelmäßig erbracht werden und wie diese monatlich vergütet werden. Dieser Obliegenheit ist sie jedoch nicht nachgekommen. Konkret vorgetragen wurde hierzu nicht. Auch die vorgelegten Stundenzettel der Firma H sind nicht geeignet, einen entsprechenden Vortrag zu ersetzten. Zum einen ist es nicht die Aufgabe des Gerichts, sich aus dem umfangreichen Anlagenkonvolut die benötigten Angaben herauszusuchen. Darüber hinaus geht aus den Stundenzetteln zwar hervor, dass auch in der „WIE 4405“ - zu dem auch das Objekt gehört, in welchem sich die Wohnung der Beklagten befindet - Arbeiten verrichtet wurden. Die Stundenzettel betreffen jedoch nicht nur die „WIE 4405“, es sind regelmäßig mehrere Wirtschaftseinheiten zusammengefasst. So betrifft der Leistungsnachweis vom 20.02.2013 beispielsweise die Einheiten 4412, 4405, 4408, 4409 und 4407. Es werden im Folgenden die Arbeiten aufgeführt, die an diesem Tag geleistet wurden, ohne dass jedoch nach den einzelnen Einheiten differenziert wurde. Es ist nicht erkennbar, welche Arbeiten und welche Arbeitszeiten auf die einzelnen Einheiten entfallen. So ist eine Auseinandersetzung der Beklagten ob der geleisteten Arbeit eine angemessene Vergütung gegenüber steht nicht möglich. Auch aus der vorgelegten Rechnung lässt sich nichts herleiten. Die Rechnung betrifft Arbeiten, die im Dezember 2013 durchgeführt worden sein sollen. Auffällig ist hier bereits, dass die vorgelegten Stundenzettel sich nicht über im Dezember 2013 durchgeführte Arbeiten verhalten. Diese enden im November 2013. Darüber hinaus lässt sich der Rechnung nicht entnehmen, welche Arbeiten durchgeführt wurden. Es wurde lediglich ein pauschaler Betrag ohne nähere Bezeichnung der durchgeführten Tätigkeit abgerechnet. Für die Beklagten ist mithin nicht erkennbar, welche Leistungen den auf sie umgelegten Kosten gegenüberstehen, so dass sie zu einer Beurteilung, ob diese wirtschaftlich sind oder nicht, nicht in der Lage sind.

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Auch die Hauswartkosten können nicht in die Berechnung der in der Teilinklusivmiete enthaltenen Nebenkosten einbezogen werden. Die Beklagten haben die Kosten mit der Begründung für nicht anrechnungsfähig gehalten, dass sämtliche Reinigungsarbeiten von den Hausbewohnern geleistet würden, ein Hauswart mithin nicht tätig sei. Dieses ist – mit Ausnahme der Glasreinigungsarbeiten – inzwischen unstreitig. Mit Schriftsatz vom 25.05.2016 legt die Klägerin nunmehr dar, dass die Aufgabe des Hauswarts lediglich in der Überwachung der von den Mietern bzw. den extern beauftragten Firmen geleisteten Arbeit bestehe. Zum Nachweis für die Durchführung der Arbeiten im Jahr 2013 legt die die Beklagte die Rechnung der Fa. Wohnbau T über 1.460,73 EUR vor. Zum einen korrespondiert der Rechnungsbetrag nicht mir der in der Aufstellung der Nebenkosten für das Jahr 2013 enthaltenen Summe. Darüber hinaus hat die Rechnung keinerlei Aussagekraft über die durchgeführten Arbeiten, da hier lediglich pauschal abgerechnet wird. Es ist daher in keiner Weise ersichtlich, wann welche Arbeiten durchgeführt wurden. Dieser Vortrag wäre jedoch angesichts des Bestreitens der Beklagten, dass ein Hausmeister nicht tätig sei, erforderlich gewesen, worauf das Gericht hingewiesen hat. Auch hat die Klägerin keinen Beweis für die Durchführung der Hauswartleistungen angetreten. Die Vorlage eines Vertrags bzw. Leistungsverzeichnisses und einer Rechnung sind hierfür nicht ausreichend.

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Überdies stellt sich die Frage, ob es mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot vereinbar ist, lediglich für die Überwachung extern beauftragter Firmen einen Hausmeister zu beauftragen. Diese Frage bedarf jedoch hier keiner Beantwortung.

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Es ergibt sich mithin folgende Berechnung

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Gesamtkosten laut Aufstellung

20.130,38 EUR

Abzügl. Gartenpflege

75,23 EUR

2.372,39 EUR

Abzügl. Hauswart

53,98 EUR

1.377,54 EUR

Verbleiben

16.251,24 EUR

/ 1.876,16 m² /12 Monate

0,72 EUR

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Die Gesamtmiete beträgt mithin 6,78 EUR /m² (6,068 + 0,72), also 982,63 EUR für die gesamte Wohnung. Da die Beklagten bereits einem höheren Betrag zugestimmt haben, ist die Klage unbegründet.

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Auf die Frage, ob und in welchem Umfang Hausreinigungskosten in den Betriebskostenanteil eingerechnet werden können, kommt es mithin nicht mehr an.

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II.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 269 III, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Soweit die Klägerin die Klage zurückgenommen hat, waren die Kosten gem. § 269 III den Beklagten aufzuerlegen. Dieses entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes. In Höhe eines Betrages von 982,63 EUR war die ursprüngliche auf Zustimmung zur Mieterhöhung begründet. Dieses entspricht einem Anteil von 71 %.

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Der Streitwert wird festgesetzt wie folgt:

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Bis zum 02.06.2016 auf 948 00EUR

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Ab dem 03.06.2016 auf 240,24 EUR

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

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2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

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Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143 Münster, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

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Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen.

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Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

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Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

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B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Münster statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Münster, Gerichtsstr. 2-6, 48149 Münster, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

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Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

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Unterschrift