Oberlandesgericht Stuttgart ()
Beschluss vom 2012-05-11, Aktenzeichen 8 W 164/11

Tenor

1. Die Beschwerde der Beteiligten Ziff. 2 gegen die Ablehnung der Eintragung eines Amtswiderspruches durch das Notariat Reutlingen IX - Grundbuchamt - betreffend die erfolgte Eintragung von Sondernutzungsrechten zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Sondereigentumseinheit Nr. 6 an den verschiebbaren Stellplätzen Nr. 43 bis 45 im Haus ..., ..., wird zurückgewiesen.

2. Die Beteiligte Ziff. 2 trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

3. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf EUR 15.000,00 festgesetzt.

Gründe

I.

1

Auf der Grundlage der Teilungserklärung vom 13.12.1999 und des Nachtrags zu derselben vom 24.02.2002 hat die Beteiligte Ziff. 1 gegenüber dem Notariat Reutlingen IX - Grundbuchamt - unter dem 28.01.2011 Zuweisungserklärungen betreffend verschiedene Sondernutzungsrechte zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Einheit Nr. 6 in der Wohnungseigentumsanlage ... in ... abgegeben und zugleich jeweils die Eintragung dieser Gebrauchsregelung im Grundbuch bewilligt und beantragt. Die beantragten Eintragungen wurden vom Grundbuchamt am 24.02.2011 vollzogen. Die Sondernutzungsrechte betreffen 3 Stellplätze im 1. Untergeschoss und einen Abstellraum sowie ein Lager im 2. Untergeschoss.

2

§ 8 der Teilungserklärung vom 13.12.1999 enthält folgende Regelungen:

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1. Nachbenannter Abstellraum, die nachgenannten Stellplätze und die nachgenannten Flurabschnitte werden aufschiebend bedingt durch die nachgenannte Zuweisung durch die ... Gesellschaft mit beschränkter Haftung von der gemeinschaftlichen Nutzung durch die Wohnungs- und Teileigentümer ausgenommen:
…

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2. Die ... Gesellschaft mit beschränkter Haftung behält sich vor, jeweils die Person des Sondernutzungsberechtigten durch notariell beurkundete oder notariell beglaubigte Erklärung gegenüber dem zuständigen Grundbuchamt zu bestimmen. Das Sondernutzungsrecht kann auch mehreren Berechtigten als gemeinschaftliches Recht zugewiesen werden. Das Sondernutzungsrecht an jeden in vorstehend Ziff. 1 genannten Teil ist jeweils aufschiebend bedingt durch den Eingang dieser Bestimmungserklärung beim zuständigen Grundbuchamt. Das Sondernutzungsrecht steht dem jeweiligen Eigentümer des so bestimmten Wohnungs- bzw. Teileigentums zu und kann dann ohne dessen Zustimmung weder geändert noch aufgehoben werden. Das Bestimmungsrecht kann von der ... Gesellschaft mit beschränkter Haftung auch dann noch ausgeübt werden, wenn sie nicht mehr Wohnungs- oder Teileigentümer im Objekt ist. Schuldrechtlich, also nicht als Inhalt des Sondereigentums, wird bestimmt, dass ein für die Zuweisung des Sondernutzungsrechts gewährtes Entgelt ausschließlich der ... Gesellschaft mit beschränkter Haftung zusteht.
…

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3. Bei den Stellplätzen Nr. 43 bis Nr. 45 handelt es sich um Parkplätze auf einer Verschiebeeinrichtung, die Stellplätze Nr. 43 und 44 auf einer Tandemparkplatte und der Stellplatz Nr. 45 auf einer Einzelparkplatte. Jede Parkplatte ist um ihre eigene Länge auf einer Verschiebeeinrichtung verschiebbar. Der Verschiebebereich jeder dieser beiden Parkplatten ist auf Blattnr. A-02 des Aufteilungsplanes ersichtlich gemacht. Durch die Verschiebung der jeweiligen Parkplatte wird die Zu- und Abfahrt von anderen Stellplätzen in der Tiefgarage ermöglicht bzw. erleichtert. Das Sondernutzungsrecht an den Stellplätzen Nr. 43 bis 45 geht jeweils dahin, auf der Parkplatte den betreffenden Stellplatz zu benutzen und gleichzeitig aber dulden zu müssen, dass die Parkplatte (und damit auch der betreffende Stellplatz, ggf. mit dem darauf parkenden Fahrzeug) durch beliebige andere Nutzer von Stellplätzen in der Tiefgarage jederzeit im Verschiebebereich der Parkplatte verschoben wird.

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Im Nachtrag vom 24.02.2011 zur Teilungserklärung wurde unter anderem folgende Regelung getroffen:

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3. Durch veränderte Bauausführung im 2. Untergeschoss im Bereich der „Grube 04 Doppelparker“ (so eingezeichnet und gekennzeichnet im Aufteilungsplan Anlage 1 zu gegenwärtiger Niederschrift, Grundrißplan 2. Untergeschoss, Ebene -02) ist zusätzlicher Raum entstanden. In diesem Bereich befindet sich auch ein Raumabschnitt, der im Aufteilungsplan Anlage 1 zu dieser Niederschrift (Grundrißplan 2. Untergeschoss, Ebene -02) mit „Lager“ bezeichnet und rot umrandet und mit den Eckpunkten A5-B5-C5-D5-A5 bezeichnet ist. In § 8 Ziffer 1 und 2 der Teilungserklärung vom 13. Dezember 1999 wurde ein Zuweisungsvorbehalt für Sondernutzungsrechte getroffen, der durch die Grundbucheintragung Inhalt des Sondereigentums wurde. In diese Regelung wird nunmehr auch das vorbezeichnete Lager einbezogen. Dieses Lager wird aufschiebend bedingt durch die Zuweisung durch die ... GmbH von der gemeinschaftlichen Nutzung durch die Wohnungs- und Teileigentümer ausgenommen. Die in § 8 Ziffer 1 und 2 der Teilungserklärung vom 13. Dezember 1999 getroffene Regelung gilt nunmehr auch für dieses Lager. Die ... GmbH bewilligt und beantragt die Eintragung dieser Regelung als Inhaltsänderung des Sondereigentums im Grundbuch.

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Durch Schriftsatz an das Grundbuchamt vom 08.03.2011 hat die Beteiligte Ziff. 2 die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Eintragung der Sondernutzungsrechte zugunsten der Sondereigentumseinheit Nr. 6 an den verschiebbaren Stellplätzen Nr. 43 bis 45 beantragt. Zur Begründung wurde vorgetragen, die Eintragung sei zu Unrecht erfolgt. Der Zuweisungsvorbehalt in § 8 Nr. 2 der Teilungserklärung sei unwirksam. Abgesehen davon sei das Zuweisungsrecht untergegangen, weil es vor der jetzt erfolgten Eintragung im Grundbuch - soweit bekannt - zur Veräußerung von Sondereigentumseinheiten gekommen sei. Die Eintragung der Sondernutzungsrechte sei daher unter Verstoß gegen gesetzliche Bestimmungen geschehen. Die Beteiligte Ziff. 2 verweist zudem darauf, dass die Beteiligte Ziff. 1 in dem Objekt nur noch 4 PKW-Stellplätze habe. Eine Wohnung oder eine Teileigentumseinheit gehörten ihr schon lange nicht mehr. Mit dem Verkauf der letzten Wohnung (oder Gewerbeeinheit) sei ihr Zuweisungsrecht erloschen.

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Durch Schreiben an die Beteiligte Ziff. 2 vom 29.03.2011 lehnte das Grundbuchamt die Eintragung eines Amtswiderspruches ab. Hiergegen wendet sich die Beteiligte Ziff. 2 mit ihrer Beschwerde.

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Das Notariat Reutlingen IX - Grundbuchamt - hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Akten dem Oberlandesgericht Stuttgart zur Entscheidung vorgelegt.

II.

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Die zulässige Beschwerde der Beteiligten Ziff. 2 hat in der Sache keinen Erfolg.

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1. Die Beschwerde ist gemäß §§ 71 ff. GBO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Die Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO ist statthaft, wenn das Grundbuchamt die von einem Beteiligten angeregte Eintragung eines Amtswiderspruchs ablehnt (OLG München, 34 Wx 143/10, Beschluss vom 10.03.2011 [zitiert nach JURIS]; Demharter, Grundbuchordnung, 28. Auflage 2012, § 53 GBO, Rdnr. 32 und § 71, Rdnr. 26). Beschwerdeberechtigt ist (nur) derjenige, dem der Anspruch nach § 894 BGB zusteht, für den also der Widerspruch gebucht werden müsste (OLG München, a.a.O.). Das sind vorliegend die Beteiligte Ziff. 2 beziehungsweise die einzelnen weiteren Eigentümer, in deren Namen die Beschwerde zugleich eingelegt ist.

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2. Das Grundbuchamt hat die Eintragung eines Widerspruches gegen die verfahrengegenständlichen Eintragungen zu Recht abgelehnt. Die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruches gemäß § 53 Abs. 1 GBO sind nicht gegeben.

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a) Gemäß § 53 Abs. 1 GBO ist von Amts wegen ein Widerspruch einzutragen, wenn sich ergibt, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. Die Gesetzesverletzung muss feststehen, die Unrichtigkeit des Grundbuchs dagegen nur glaubhaft sein (Demharter, a.a.O., § 53 GBO, Rdnr. 28 m.w.N.).

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Was die Verletzung gesetzlicher Vorschriften bei einer Eintragung anbelangt, ist allerdings der begrenzte Umfang der Prüfungspflicht und der Prüfungsmöglichkeiten im Eintragungsverfahren zu berücksichtigen (Meikel/Böttcher, Grundbuchordnung, 10. Auflage 2009, § 53 GBO, Rdnr. 73). Bestehen durch Tatsachen oder Tatsachenbehauptungen begründete Zweifel an dem wirksamen Vorliegen der Eintragungsvoraussetzungen, so muss das Grundbuchamt zwar grundsätzlich den Sachverhalt aufklären, § 18 GBO (vgl. Meikel/Böttcher, a.a.O., Einleitung H, Rdnr. 62 m.w.N.). Dem Grundbuchamt ist aber regelmäßig eine abschließende Beurteilung materieller Rechtsbeziehungen auf der Grundlage der im Eintragungsverfahren vorzulegenden Unterlagen nicht möglich. Die Entscheidung über Fragen wie jene nach der Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäfts gemäß § 138 BGB oder nach einem Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) setzt eine wertende Beurteilung in Kenntnis des gesamten Sachverhaltes und aller Umstände voraus, die dem Grundbuchamt im Regelfall nicht zur Verfügung stehen (vgl. Meikel/Böttcher, a.a.O., Einleitung H, Rdnr. 88; Schöner/Stöber, a.a.O., Rdnr. 210). Zu eigenen Ermittlungen gemäß § 12 FGG beziehungsweise nunmehr § 26 FamFG über den Urkundeninhalt hinaus ist das Grundbuchamt weder verpflichtet noch berechtigt (Schöner/Stöber, a.a.O., Rdnr. 209 m.w.N.). Nur wenn das Grundbuchamt auf Grund feststehender Tatsachen zur sicheren Kenntnis oder Überzeugung kommt, dass durch die beantragte Eintragung das Grundbuch unrichtig würde, kann es die Eintragung beanstanden (Schöner/Stöber, a.a.O., Rdnr. 209 a). Die Eintragung eines Amtswiderspruchs ist bei einer unsicheren Rechtslage ebenso wenig gerechtfertigt wie bei einer bloßen Vermutung oder gedachten Möglichkeit des unrichtigen Grundbuchs (Meincke in: Bauer/von Oefele, Grundbuchordnung, 2. Auflage 2006, § 53 GBO, Rdnr. 64).

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b) Im vorliegenden Fall ist zu beachten, dass Zuweisungsvorbehalte betreffend Sondernutzungsrechte an bestimmtem Gemeinschaftsflächen, insbesondere Kellerräumen oder Stellplätzen, grundsätzlich rechtlich möglich sind (vgl. im Überblick zu den einzelnen Gestaltungen Kümmel in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, Wohnungseigentumsgesetz, 9. Auflage 2010, § 13 WEG, Rdnr. 31). Im vorliegenden Fall wurde eine Gestaltung gewählt, nach der unter der aufschiebenden Bedingung der Zuweisung eines Sondernutzungsrechts an einen bestimmten Wohnungseigentümer die anderen Wohnungs- und Teileigentümer vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums hinsichtlich der Gegenstände des Sondernutzungsrechts ausgeschlossen sind. Eine solche Gestaltung ist rechtlich grundsätzlich zulässig (BayObLGZ 1985, 378; OLG Stuttgart/Senat Justiz 2002, 408; Schöner/Stöber, a.a.O., Rdnr. 2913 a mit weiteren Nachweisen in Fußnote 175). Die in der Teilungserklärung nebst Nachtrag getroffenen Regelungen wirken über § 10 Abs. 3 WEG auch gegenüber Sonderrechtsnachfolgern anderer Wohnungs- und Teileigentümer (vgl. BayObLGZ 1985, 378). Eine Eintragungsbewilligung der übrigen Eigentümer und deren dinglich Berechtigter ist nicht nötig, auch wenn die Zuweisung des Gebrauchs erst nach der Eintragung der Gemeinschaftsordnung erfolgt (Schöner/Stöber, a.a.O., Rdnr. 2913 a).

17

In der Teilungserklärung vom 13.12.1999 und dem Nachtrag vom 24.02.2002 wurden die verfahrensgegenständlichen Sondernutzungsrechte im Übrigen auch hinreichend bestimmt bezeichnet. Auch dass die Sondernutzungsrechte Stellplätze auf Verschiebeeinrichtungen zum Gegenstand haben, ist unschädlich, da gleichwohl räumlich und gegenständlich hinreichend bestimmt ist, worauf sich das Sondernutzungsrecht bezieht. Es handelt sich um eine Nutzungsregelung hinsichtlich einer Teilfläche in der Garage, die im Gemeinschaftseigentum steht. Die technische Konstruktion einer Verschiebeeinrichtung betrifft lediglich die Art der Nutzung.

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Aus dem Vorgesagten ergibt sich zum Ersten, dass entgegen der Auffassung der Beteiligten Ziff. 2 das Zuweisungsrecht nicht durch zwischenzeitliche Veräußerungen von Sondereigentumseinheiten „untergegangen“ ist, sondern gemäß § 10 Abs. 3 WEG grundsätzlich auch gegenüber Sonderrechtsnachfolgern anderer Wohnungs- und Teileigentümer wirkt. Der Ausschluss aller nicht begünstigter Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch („negative Komponente“) wurde in der hier gewählten Gestaltung bereits durch die Teilungserklärung seinem ganzen Inhalt nach begründet (vgl. BayObLGZ 1985, 378).

19

Entgegen der Auffassung der Beteiligten Ziff. 2 rechtfertigen auch deren Ausführungen zur Wirksamkeit des vorliegenden Zuweisungsvorbehalts nicht die Eintragung eines Amtswiderspruchs. Das Bestimmungsrecht kann nach dem Inhalt der vorliegenden Teilungserklärung auch dann noch ausgeübt werden, wenn die Beteiligte Ziff. 1 nicht mehr Wohnungs- oder Teileigentümerin im Objekt ist. Die Beteiligte Ziff. 2 macht geltend, der vorliegende Zuweisungsvorbehalt sei unwirksam, da ihm jegliche zeitliche und sachliche Grenze fehle. Die Beteiligte Ziff. 2 verweist insoweit auf das Urteil des Amtsgerichts Reutlingen vom 30.03.2012 (9 C 1939/10 WEG). Das Amtsgericht Reutlingen ist in jener im Verhältnis zwischen den Beteiligten des vorliegenden Verfahrens ergangenen, noch nicht rechtskräftigen Entscheidung auf Grund einer Gesamtabwägung zu dem Ergebnis gekommen, dass der in der vorliegenden Teilungserklärung festgeschriebene unbegrenzte Fortbestand des Zuweisungsrechts die Erwerber entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen benachteilige und deshalb unwirksam sei. Die Zuweisungserklärung der Beteiligten Ziff. 1 vom 28.01.2011 sei deshalb mangels vertraglicher Grundlage unwirksam, § 242 BGB. Wie oben ausgeführt, ist im Grundbuchverfahren die in Bezug auf § 242 BGB erforderliche wertende Beurteilung, die eine Kenntnis des gesamten Sachverhalts und aller Umstände voraussetzt, regelmäßig nicht möglich. Allenfalls unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ließe sich aber eine Unwirksamkeit der Regelung in der Teilungserklärung begründen. Die Ablehnung der Eintragung eines Amtswiderspruches durch das Grundbuchamt ist daher unabhängig davon, ob den Erwägungen des Amtsgerichts Reutlingen in der Sache letztlich gefolgt werden kann, nicht zu beanstanden.

20

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von der Beteiligten Ziff. 2 herangezogenen Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 02.12.2011 (NJW 2012, 676). Auch diese unterzieht die in der dortigen Teilungserklärung getroffenen Regelungen zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten einer an den rechtlichen Maßstäben von § 242 BGB ausgerichteten Inhaltskontrolle, wobei im vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall dem Zuweisenden zusätzlich auch die Ausgestaltung der Nutzung im Einzelnen vorbehalten war. Der Bundesgerichtshof führt in seiner Entscheidung aus, dass es sich auch ohne ausdrückliche Regelung von selbst verstehe, dass die Ermächtigung mit der letzten Veräußerung von Wohnungseigentum an einen Erwerber ende. Im vorliegenden Fall sieht die Teilungserklärung aber gerade anderes vor, weshalb es nach dem Wortlaut des hier vereinbarten Zuweisungsvorbehalts auch nicht darauf ankommt, ob es zu dessen Ausübung ausreichte, dass die Beteiligte Ziff. 1 nur noch Eigentümerin von Stellplätzen ist. Die entscheidende Frage, inwieweit die Wirksamkeit der vorliegenden Regelung zum Zuweisungsvorbehalt nach § 242 BGB in Frage gestellt werden kann, liegt wie gezeigt außerhalb des Grundbuchverfahrens auf Eintragung eines Amtswiderspruchs.

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3. Die Kostenentscheidung im Beschwerdeverfahren beruht auf § 84 FamFG, die Festsetzung des Gegenstandswertes des Beschwerdeverfahrens auf § 131 Abs. 4 KostO in Verbindung mit § 30 Abs. 1 KostO.

22

Gründe für die Zulassung einer Rechtsbeschwerde gemäß § 78 GBO liegen nicht vor.