Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-03-20, Aktenzeichen 10 A 1406/08
ECLI:DE:OVGNRW:2009:0320.10A1406.08.00

Tenor

Das Urteil des Verwaltungsgerichts Arnsberg vom 7. April 2008 wird
geändert. Der Übernahmebeschluss der Beklagten vom 18. Dezember 2006 in
Gestalt der Berichtigungsbeschlüsse vom 21. Dezember 2006 und 5. Januar 2007
wird aufgehoben.

Die Gerichtskosten des Verfahrens sowie die außergerichtlichen Kosten der
Klägerin tragen in beiden Rechtszügen die Beklagte und die Beigeladene je zur
Hälfte. Im Übrigen tragen die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin wendet sich gegen die ihr durch Übernahmebeschluss der
Beklagten auferlegte Verpflichtung, ein im Eigentum der Beigeladenen stehendes
Baudenkmal - ehemalige Textilfabrik C. - gegen Zahlung einer Entschädigung in
Höhe von 1.275.000,00 EUR zu übernehmen.

3

Bei dem Baudenkmal handelt es sich um einen im Jahre 1914 von den
Architekten G. & T. als Fabrik für gestrickte Oberkleidung der C. & Co. -
Inhaber war der Großvater des Komplementärs der Beigeladenen - errichteten
Industriebau mit rechteckigem Grundriss, Flachdach und einem den Eingangsbereich
sowie das Haupttreppenhaus aufnehmenden turmartigen Anbau. Das in einer
Entfernung von etwa 2 km zur Innenstadt von M. gelegene Grundstück
(Gemarkung M. -Stadt, Flur 22, Flurstück 387, postalische Anschrift I.
Straße 2) hat eine Größe von 3.307 m². In seiner näheren Umgebung befinden sich
überwiegend Wohngebäude sowie einzelne Gewerbe- und Einzelhandelsbetriebe.
Das Gebäude umfasst ein Erdgeschoss (Nutzfläche ca. 670 m²) sowie drei
Obergeschosse, die jeweils eine Nutzfläche von etwa 405m² aufweisen. Die
Geschosse sind im wesentlichen ungeteilt; lediglich einige Funktions- und Büroräume
sind in Leichtbauweise eingefügt. Das Haupttreppenhaus wird durch eine Vielzahl
von Fenstern belichtet, die in jugendstilhaften Formen mit teilweise farbigem Dekor
verglast sind. Die Putzfassaden werden durch waagerechte und senkrechte
Putzbänder gegliedert. Die Obergeschosse weisen entlang der Traufseiten
durchgehend und überwiegend auch an den Giebelseiten fast raumhohe eiserne
Sprossenfenster mit Einfachverglasung auf, die in regelmäßige Dreiergruppen
untergliedert und weitgehend vollständig im Originalzustand erhalten sind. Auch Teile
der Heizungsanlage sowie die gesamte statische Konstruktion des Gebäudes sind im
wesentlichen erhalten. Ein Lastenaufzug bis zum dritten Obergeschoss, eine
Laderampe sowie ein eingeschossiger Flachbau wurden später angebaut. Bis etwa
1960 wurde das Gebäude als Strickwarenfabrik, danach bis etwa zur
Jahrtausendwende für andere gewerbliche Zwecke genutzt. Seitdem stehen die
Obergeschosse überwiegend leer. Im Erdgeschoss waren und sind fast durchgehend
bis heute wechselnde Einzelhandelsnutzungen sowie ein Kiosk / Imbiss
untergebracht.

4

Im Jahre 1987 befasste sich das Westfälische Amt für Denkmalpflege erstmals
mit dem Gebäude und ersuchte im Dezember 1990 die Klägerin - Untere
Denkmalbehörde - um Eintragung in die Denkmalliste. Durch Verfügung vom 16.
Dezember 1994 wurde das Gebäude mit Ausnahme des Lastenaufzugs und des
eingeschossigen Anbaus sowie der Rampe unter Anordnung der vorläufigen
Vollziehung vorläufig, am 14. Dezember 1995 endgültig in die Denkmalliste
eingetragen.

5

Zur Begründung der Unterschutzstellung hieß es im Bescheid vom 14. Dezember
1995 u.a.:

6

"Das Fabrikgebäude ist bedeutend für die Stadt M. , weil es ein
anschauliches Dokument für die Entwicklung ihrer Wirtschaftsgeschichte darstellt. ...
Das Objekt ist weiterhin bedeutend für die Geschichte des Menschen, weil es ein
wichtiges Belegstück für die Entwicklung der Industriearchitektur in X. bis in die
ersten Kriegsjahre hinein darstellt. Es verdeutlicht die Reformbestrebungen innerhalb
der Industriearchitektur zu Beginn des 20. Jahrhunderts, die bereits auf die
Schaffung einer sachlichen, zweckbezogenen Gestaltung ausgerichtet waren, ohne
jedoch das bis dahin herrschende Formenchaos des Historismus zu überwinden. ...
Das Fabrikgebäude ist in seiner Grundstruktur bereits modern und auf Sachlichkeit
und Funktionalität angelegt. Gleichwohl verwendet es historistische Elemente ... und
ist daher ein vorzügliches Beispiel für die sich parallel zur traditionellen Baukunst
entwickelnde moderne Fabrikarchitektur.

Für die Erhaltung und Nutzung des Objekts sind wissenschaftliche Gründe zu
nennen, da es für die Forschung in mehrfacher Hinsicht von Bedeutung ist. Zum
einen dient es einer Aufarbeitung der Firmengeschichte von P. C. & Co. ... In
diesem Zusammenhang ist auch die Verbreitung und Bewertung der Textilindustrie
im n. Sauerland sowie ihr Einfluss auf die sozialgeschichtliche Entwicklung zu
erforschen. Zum anderen dient das Objekt der weiteren Erforschung des Werkes der
F. Architekten G. & T. , ... Darüber hinaus besteht ein weiteres
besonderes Forschungsinteresse an der Erhaltung ... in Bezug auf die Entwicklung
des Eisenbetonskelettbaus. Das Gebäude ... ist eines der frühen und zugleich wohl
seltenen Beispiele der weiter entwickelten Eisenbetonskelettbauweise, das im
westfälischen Raum nach heutigem Kenntnisstand erhalten ist. ... Die reine
Skelettbauweise mit ihrer rasterförmigen Fassadenteilung tritt zu dieser Zeit erst
zögerlich in Erscheinung. Um so größere Bedeutung kommt dem hier in Rede
stehenden Objekt für ... ihre weitere wissenschaftliche Erforschung zu."

7

Die Beigeladene erhob Widerspruch gegen die vorläufige und endgültige
Unterschutzstellung, der durch Bescheide vom 16. und 29. Juli 2003 zurückgewiesen
wurde. Das hiergegen eingeleitete Klageverfahren wurde nach Klagerücknahme am
11. Dezember 2003 eingestellt.

8

In der Zeit seit Beendigung der gewerblichen Nutzung in den Obergeschossen
des Gebäudes erwies sich die infolge der einfachverglasten Fenster aus der
Errichtungszeit besonders schlechte Wärmedämmung des Gebäudes als
gravierendes Hindernis für eine weitere Nutzung. Deshalb plante die Beigeladene die
Ersetzung dieser Fenster durch moderne Kunststofffenster mit
Wärmeschutzverglasung (Scheibenstärke 24mm, kw-Wert 1,3). Hierfür holte sie bei
der Fa. M1. im Februar 2000 einen Kostenvoranschlag ein, der die Kosten für
neue Fenster einschließlich Montage auf etwa 61.000 EUR bezifferte. Wegen der
vom Westfälischen Amt für Denkmalpflege geäußerten Bedenken hinsichtlich der
Denkmalunverträglichkeit derartiger Fenster wurden weitere Kostenvoranschläge
eingeholt. Die Fa. T1. bot die Restaurierung der vorhandenen Fenster - Ausbau,
Überarbeitung der Eisenrahmen, Anstrich und Montage - für etwa 245 EUR je m²
Fensterfläche ohne Neuverglasung an und wies darauf hin, dass wegen der geringen
Profiltiefe der Fensterrahmen von nur 15mm eine Isolierverglasung nicht möglich sei.
Ein weiteres Unternehmen (Fa. B. ) unterbreitete ein Angebot für den Einbau
neuer Industriebau-Aluminiumfenster mit Wärmeschutzglas für einen Betrag von ca.
262.000 EUR. Ein vierter Anbieter (U. ) veranschlagte eine Summe von etwa
287.000 EUR und führte schriftlich aus, er sehe keine Möglichkeit, die vorhandenen
Fenster sinnvoll zu ertüchtigen; bei einem solchen Versuch werde man "viel Geld für
Murks ausgeben". Das zur Stellungnahme aufgeforderte Westfälische Amt für
Denkmalpflege führte aus, eine Aufarbeitung der Fenster sei möglich und werde etwa
175.000 EUR kosten; die Sicherstellung des Wärmeschutzes könne durch
vorgesetzte weitere Fenster erreicht werden. Hierfür seien die Angebot etwa der Fa.
B. jedoch zu teuer.

9

Die Beigeladene beantragte am 4. Februar 2000 bei der unteren
Denkmalbehörde der Klägerin die denkmalrechtliche Erlaubnis, die vorhandenen
Eisensprossenfenster gegen zweiflüglige weiße Kunststofffenster mit feststehendem
Oberlicht austauschen zu dürfen. Dieser Antrag wurde durch Bescheid vom 19.
Februar 2004 abgelehnt. Weitere Anträge auf Erteilung denkmalrechtlicher
Erlaubnisse zur Veränderung des Gebäudes bzw. auf Erteilung einer Bau- oder
Nutzungsänderungsgenehmigung zur Durchführung konkret bezeichneter Umbau-
oder Nutzungsänderungsvorhaben wurden nicht gestellt. Statt dessen beantragte die
Beigeladene am 5. April 2001 und in weiteren Schreiben die Löschung des
Denkmals aus der Denkmalliste sowie am 15. September 2003 die
denkmalrechtliche Erlaubnis für den Abbruch des Denkmals. Der Löschungsantrag
wurde am 20. Februar 2004, der Abbruchantrag am 26. April 2004 abgelehnt. Auch
eine vom Rat der Klägerin ausgehende Initiative zur Löschung des Denkmals aus der
Denkmalliste blieb nach Durchführung des Ministeranrufungsverfahrens (Entscheid
vom 21. August 2007, § 21 Abs. 4 Satz 3 DSchG NRW) ohne Erfolg. Schließlich
wandte sich die Beigeladene seit dem Jahr 2000 mehrfach an die untere
Denkmalbehörde und bat um Übernahme von Kosten, die für die Reparatur und
Sicherung der Jugendstilfenster im Treppenhaus oder ähnliche Maßnahmen
erforderlich waren. Die Klägerin beantwortete diese Anfragen - u.a. durch Schreiben
vom 11. Mai 2004 - jeweils mit dem Hinweis, dass eine vollständige Übernahme
denkmalbedingter Kosten nicht möglich sei, dass aber je nach zur Verfügung
stehenden Mitteln eine Bezuschussung mit bis zu einem Drittel der
zuwendungsfähigen Kosten in Frage komme. Laufende Unterhaltungsarbeiten am
Denkmal wurden in gewissem Umfang durchgeführt, betrafen allerdings weder die
Fenster noch die Heizkörper im Gebäude oder die tragende Eisenskelettkonstruktion
sowie die Fassaden.

10

Durch Schreiben vom 16. September 2003, gerichtet an die Klägerin, und erneut
durch förmliches Schreiben vom 12. Juli 2004 an die Beklagte beantragte die
Beigeladene, die Klägerin zur Übernahme des Baudenkmals gegen Entschädigung
zu verpflichten. Zur Begründung wies sie darauf hin, dass das Gebäude aus
denkmalrechtlichen Gründen nicht so verändert werden dürfe, dass es unter
aktuellen Marktbedingungen wirtschaftlich nutzbar sei. Dies betreffe insbesondere
die Fenstersanierung, die wegen der aus Gründen des Denkmalschutzes
erforderlichen Beibehaltung der Eisensprossenfenster besonders aufwändig sei; eine
realistische Möglichkeit stelle lediglich die Verschiebung der vorhandenen Fenster in
den Fensterlaibungen nach Außen und das Davorsetzen eines Wärmeschutzfensters
aus Kunststoff dar; eine derartige Konstruktion schrecke jedoch die Nutzer ab. Zu
den im Vorfeld des Antrags ermittelten Kosten müssten die für weitere erforderliche
Arbeiten nötigen Kosten noch hinzugerechnet werden. Das Gebäude stehe bis auf
den noch darin befindlichen Imbiss - Monatskaltmiete 1.175 EUR - leer. Das
Erdgeschoss sei bis Oktober 2002, die Obergeschosse bis Juni 2000 genutzt
worden. Die Klägerin habe auch das Angebot, das Gebäude zu Vorzugskonditionen
zu mieten, ausgeschlagen. Der Versuch, das Gebäude zu vermieten oder zu
verkaufen, sei trotz Hunderter von Immobilienanzeigen erfolglos geblieben. Es habe
zwar Dutzende von Begehungen mit Interessenten gegeben, doch hätten diese
wegen der Wärmeschutzproblematik ihr Interesse ausnahmslos verloren. Zusätzlich
habe es mehrere Möglichkeiten gegeben, Einrichtungen der Klägerin im Gebäude
unterzubringen, etwa die Volkshochschule, Teile der Musikschule oder das
Stadtarchiv. Keine davon sei realisiert worden, weil der Klägerin letztlich die
Renovierungskosten zu hoch gewesen seien.

11

Die Beigeladene legte zwei Wertgutachten von 1983 und 2004 vor. Das
Gutachten von 1983 (Gutachten W. ) kommt bei einem Bodenwert von ca. 77
EUR sowohl bei Anwendung des Sachwertverfahrens als auch unter
Zugrundelegung des Ertragswertverfahrens auf einen Gesamtwert von etwa 1.278
230 EUR. Das Gutachten von 2004 (Gutachten L. ) weist einen Gesamtwert von
1.780 000 EUR aus. Es beruht auf dem Sachwertverfahren und setzt als Bodenwert
200 EUR / m² an. Die Beigeladene führte aus, dass es zu Verhandlungen zwischen
ihr und der Klägerin über einen möglichen Kaufpreis gekommen sei; man sei einer
Einigung auf einen Betrag von 1.275 000 EUR nahe gewesen.

12

Im Übernahmeverfahren holte die Beklagte im Dezember 2005 zwei
Wertgutachten des Gutachterausschusses über Grundstückswerte im N. Kreis
ein. Zum Tag der Versagung der Abbruchgenehmigung (26. April 2004) ermittelte der
Ausschuss bei Anwendung des Sachwertverfahrens einen Gesamtwert von etwa
1.072.000 EUR bzw. - unter Berücksichtigung denkmalbedingter Belastungen - von
etwa 952.000 EUR, während unter Zugrundelegung des Ertragswertverfahrens ein
Gesamtwert von ca. 720.000 EUR bzw. unter Berücksichtigung denkmalbedingter
Einschränkungen von ca. 540.000 EUR ermittelt wurden. Als Bodenwert setzte der
Ausschuss 130 EUR / m² an. Das zweite Wertgutachten von demselben Tag
bezifferte die Werte für den Tag der vorläufigen Unterschutzstellung (16. Dezember
2004) und kam zu einem Verkehrswert von ca. 1.022 000 EUR bzw. unter
Berücksichtigung des Denkmalschutzes von 833.000 EUR.

13

Nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung am 16. November 2006 erließ
die Beklagte am 18. Dezember 2006 den streitgegenständlichen
Übernahmebeschluss, durch den die Klägerin verpflichtet wurde, das Baudenkmal
gegen Zahlung einer Entschädigung an die Beigeladene in Höhe von 1.275.000 EUR
in ihr Eigentum zu übernehmen. Zur Begründung führte die Beklagte aus, die
Beigeladene habe nach Unterschutzstellung des Gebäudes ausreichend lange und
nachhaltig versucht, das Objekt an die Klägerin zu veräußern. Sie sei auch
Adressatin behördlicher Maßnahmen nach dem DSchG NRW geworden, nämlich der
Aufforderung, den Einbau von Kunststofffenstern zu unterlassen, sowie der
Ablehnung ihres Antrags auf Erteilung einer Abbrucherlaubnis. Die
denkmalbedingten Mehrkosten allein der Fensterrenovierung lägen bei realistischer
Betrachtung in einer Größenordnung von etwa 200.000 EUR. Zu bedenken sei
weiter, dass die Beigeladene das Objekt nicht in Kenntnis seiner Denkmaleigenschaft
erworben habe. Der Komplementär der Beigeladenen verfüge auch nicht über
weitere Vermögenswerte, so dass ihm denkmalbedingte Mehrkosten in einer Höhe
von 200.000 EUR nicht zuzumuten seien.

14

Der Übernahmepreis sei nach entschädigungsrechtlichen Grundsätzen mit dem
Verkehrswert zu bemessen (§§ 95, 194 BauGB, 10 EEG NRW). Der festgesetzte
Betrag sei zwischen der Beigeladenen und der Klägerin so gut wie ausgehandelt
gewesen. Die Klägerin werde durch die Übernahmepflicht auch nicht überfordert, da
sie ggf. die Möglichkeit habe, beim Land O. -X. um Refinanzierung
nachzusuchen.

15

Der Beschluss wurde dem Prozessbevollmächtigten der Beigeladenen und der
Klägerin am 19. Dezember 2006 zugestellt. Am 21. Dezember 2006 wurde durch
Berichtigungsbeschluss die Rechtsmittelbelehrung des Beschlusses geändert
(zugestellt am 27. bzw. - der Klägerin - am 29. Dezember 2006), durch weiteren
Beschluss vom 5. Januar 2007 wurde das Rubrum des Beschlusses berichtigt.

16

Am 25. Januar 2007 hat die Klägerin Anfechtungsklage gegen den
Übernahmebeschluss erhoben. Zur Begründung hat sie ausgeführt, eine
wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung und -nutzung liege nicht vor.
Die hohen Kosten für die Sanierung der Fenster seien nur teilweise auf Umstände
des Denkmalschutzes zurückzuführen und in diesem Umfang zu einem Drittel
zuschussfähig; letztendlich wäre sie lediglich mit etwa 114.000 EUR an
denkmalbedingten Mehrkosten belastet gewesen, so dass die Annahme des
Übernahmebeschlusses, diese Kosten lägen im Bereich von 200.000 EUR, nicht
nachvollziehbar sei. Im Hinblick auf den Wert der Immobilie und eine mehrjährige
Nutzungsmöglichkeit zur Refinanzierung der Investitionen sei von wirtschaftlicher
Unzumutbarkeit nicht auszugehen. Die Beigeladene sei im Übrigen nur zu einer
Sanierung bereit gewesen, wenn der volle denkmalbedingte Mehrbetrag erstattet
würde, was nach den Förderbestimmungen nicht zulässig sei. Sie habe ihren
Übernahmeantrag auch nicht hinreichend begründet. Es fehlten insbesondere
jegliche Wirtschaftlichkeitsrechnungen. Außerdem dürfe kein subjektiver
Zumutbarkeitsmaßstab angelegt werden, sondern es müsse objektbezogen beurteilt
werden, ob eine wirtschaftliche Nutzung des Denkmals möglich sei.

17

Die Behauptung der Beigeladenen, sie habe fast 670 Immobilienanzeigen
geschaltet, um das Baudenkmal zu vermieten oder zu verkaufen, sei nicht glaubhaft;
auch sei die Denkmaleigenschaft für den Leerstand möglicherweise nicht einmal
kausal, da derzeit über 10% aller Gewerbeimmobilien in M2. ungenutzt seien.
Fehlerhaft sei auch die Bemessung des Übernahmepreises, da der Verkehrswert
vom Gutachterausschuss mit Beträgen zwischen 540.000 und 720.000 EUR ermittelt
worden sei; dabei komme es auf den Verkehrswert zum Zeitpunkt der Übernahme
bzw. des Übernahmeantrags an. Eine Bezugnahme auf angebliche
Kaufpreisverhandlungen zwischen den Beteiligten sei nicht angemessen, da es
ernsthafte Verhandlungen nie gegeben habe. Schließlich habe die Beklagte es
unterlassen, die laufenden Mieteinnahmen in Höhe von 1.175,00 EUR monatlich in
ihre Rechnung einzustellen.

18

Die Beigeladene habe auf die Bemühungen der Klägerin, ihr bei der Nutzung und
Vermarktung zu helfen, überhaupt nicht reagiert. So habe man im Amt für
Wirtschaftsförderung und Projektsteuerung der Klägerin ein Projekt entwickelt, das
die Errichtung von 5 Reihenhäusern auf dem Grundstück sowie den Einbau von
Wohnungen und von PKW-Stellplätzen in das Baudenkmal vorsah, um die
Rentabilität zu sichern.

19

Die Klägerin hat beantragt,

20

den Übernahmebeschluss der Beklagten vom 18. Dezember 2006 in der Gestalt
des Berichtigungsbeschlusses vom 21. Dezember 2006 aufzuheben.

21

Der Beklagte hat beantragt,

22

die Klage abzuweisen.

23

Er hält die Bestimmung des Verkehrswerts für zutreffend. Die Schwierigkeit im
vorliegenden Verfahren bestehe darin, dass das Objekt niemals am
Grundstücksverkehr teilgenommen habe, so dass es angemessen sei, auf die
Verhandlungen zwischen Klägerin und Beigeladener zurückzugreifen. Richtig sei es
auch, von einem subjektiven Zumutbarkeitsbegriff auszugehen. Denn gerade der
nicht sehr vermögende Eigentümer solle sich von einer wirtschaftlichen Last befreien
können, die ihn überfordere. Deshalb komme es auf seine subjektive
Leistungsfähigkeit an.

24

Die Beigeladene hat beantragt,

25

die Klage abzuweisen.

26

Sie hält den Übernahmebeschluss für rechtmäßig. Die Erhaltung und Nutzung
des Denkmals sei ihr wirtschaftlich nicht zumutbar. Bei ihren Bemühungen um eine
Vermietung sei sie von der Klägerin vollkommen im Stich gelassen worden; die im
Klageverfahren vorgelegten Unterlagen des Amtes für Wirtschaftsförderung habe sie
nie erhalten. Obwohl es mehrere Mietinteressenten gegeben habe, sei es nicht zu
einem Abschluss gekommen, weil die Aufwendungen für eine Sanierung der Fenster
und Einschränkungen wegen der Unveränderlichkeit der statischen
Grundkonstruktion eine marktgerechte Ausstattung des Gebäudes nicht zuließen.
Zuschüsse seien nur vage in Aussicht gestellt, nicht aber zugesagt worden. Die
Bemühungen um einen Verkauf oder eine Vermietung seien professionell
durchgeführt worden und hätten dennoch keinerlei greifbares Ergebnis erbracht.
Neben den bereits angegebenen seien im Verlauf des Verfahrens weitere 260
Anzeigen geschaltet worden.

27

Die Zumutbarkeit sei subjektiv zu bestimmen. Daraus folge auch, dass ihr die
Geltendmachung steuerlicher Vorteile nicht weiterhelfe, weil sie nur sehr geringe
Einnahmen aus dem Objekt habe. Der Umstand, dass dem Komplementär der
Beigeladenen und Enkel des Unternehmensgründers ein 9-Familienhaus in M3.
gehöre, ändere an der Unzumutbarkeit nichts, weil dieses Gebäude keinen Gewinn
abwerfe. Schließlich sei auch der Übernahmewert zutreffend ermittelt worden. Dies
werde durch die vorliegenden Gutachten bestätigt; in dem ausgewiesenen Betrag
seien noch nicht einmal begründete Entschädigungsansprüche der Beigeladenen
enthalten, die für denkmalbedingte Mietausfälle und Zinsverluste mit etwa 320.000
EUR zu bemessen seien. In die Verhandlungen mit der Klägerin sei die Beigeladene
mit einer Kaufpreisvorstellung von 1,8 Millionen Euro gegangen, während die
Klägerin zur Zahlung von 900.000 EUR bereit gewesen sei. Erst nach vielen
Gesprächen habe man sich im Grundsatz auf 1.275 000 EUR geeinigt.

28

Im Rahmen eines Ortstermins vor der mündlichen Verhandlung hat das
Verwaltungsgericht festgestellt, dass das Baudenkmal zusätzlich zu der Nutzung
durch den Kiosk / Imbiss im Erdgeschoss durch ein "Second-hand-Kaufhaus" sowie
im Dachgeschoss zu Lagerzwecken genutzt wurde; die monatlichen Mieteinnahmen
betrugen nach Angaben der Beigeladenen 2.600 EUR zusätzlich zu den Einnahmen
durch Vermietung an den Kiosk, insgesamt also 3.775 EUR.

29

Durch Urteil vom 7. April 2008 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen.
Die Erhaltung und Nutzung des Baudenkmals sei der Beigeladenen nicht zumutbar.
Diese Voraussetzung sei subjektiv, bezogen auf den jeweiligen Eigentümer, zu
prüfen. Die Beigeladene habe dargelegt, dass eine gewerbliche Vermietung
insbesondere des ersten und zweiten Obergeschosses wegen des
Energieverbrauchs im Gebäude praktisch nicht mehr möglich sei. Die Einnahmen
aus der Vermietung seien von etwa 107.000 EUR im Jahre 1999 auf etwa 36.000
EUR im Jahr 2007 zurückgegangen; auch dies belege die wirtschaftliche
Unzumutbarkeit. Auch die weitere Voraussetzung des § 31 DSchG NRW liege vor,
da die Beigeladene Adressatin mehrere ablehnender Bescheide sei, die ihr eine
wirtschaftlich tragbare Sanierung durch Kunststofffenster bzw. den Abbruch des
Denkmals untersagten. In diesem Stadium des Verfahrens sei es nicht mehr Aufgabe
der Beigeladenen gewesen, Erwägungen über weitere Nutzungsmöglichkeiten
anzustellen; sie habe im Rahmen ihrer Mitwirkungspflicht alles Erforderliche getan.
Weder die untere Denkmalbehörde noch das Westfälische Amt für Denkmalpflege
seien in der Lage gewesen, im Laufe der folgenden Jahre ein nachvollziehbares
Konzept für die Sanierung der Fenster vorzulegen.

30

Die denkmalbedingten Mehrkosten bei der Sanierung der Fenster seien auf
mindestens 200.000 EUR zu schätzen; dies folge auch aus der Auswertung
ähnlicher Sanierungsvorhaben in vergleichbaren Gebäuden, wie sie Klägerin,
Westfälisches Amt für Denkmalpflege und Beigeladene gemeinsam in Augenschein
genommen hätten. Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Beigeladenen, die nur
aus zwei Personen bestehe und deren einziger Geschäftsgegenstand das
streitgegenständliche Baudenkmal sei, sei mit der Sanierung des Gebäudes
überfordert, auch im Hinblick auf die schon bestehenden Bankverbindlichkeiten von
etwa 200.000 EUR. Fördermaßnahmen und steuerliche Vorteile führten nicht zu
einer anderen Beurteilung.

31

Die Klägerin hat rechtzeitig die Zulassung der Berufung gegen das ihr am 18.
April 2008 zugestellte Urteil beantragt. Durch Beschluss vom 10. Oktober 2008 hat
der Senat die Berufung zugelassen.

32

Die Klägerin führt zur Begründung ihrer Berufung aus, die Beigeladene müsse
hinnehmen, dass bei der Nutzung des Baudenkmals eine Rendite nicht erwirtschaftet
werden könne. Sie habe nicht unerhebliche Einnahmen erzielt, sogar während des
Zeitraums, in dem mehrere Geschosse des Gebäudes leer gestanden hätten.
Demgegenüber habe sie nicht nachgewiesen, dass diesen Einnahmen Kosten
gegenüber gestanden hätten, die aus den Einnahmen nicht zu bestreiten gewesen
wären. Schon die Beibehaltung des unrenovierten Zustandes sei demnach für die
Beigeladene nicht unzumutbar.

33

Dies gelte auch für den Fall einer denkmalgerechten Sanierung der Fenster. Eine
aussagekräftige Wirtschaftlichkeitsrechnung für diesen Fall fehle vollständig. Die
Beigeladene habe keinerlei Daten ermittelt und vorgetragen, aus denen sich ergebe,
dass sich das Denkmal nicht selbst trage. Demgemäß fehle es auch an einer
Prognose über mögliche Einnahmen; es sei schon keinerlei Vorstellung dargelegt
worden, welche Nutzung möglich sein werde. Damit habe sie die ihr obliegende
Darlegungslast nicht erfüllt. Dies gelte auch für die Behauptung der
Unvermietbarkeit.

34

Offen sei auch, ob der Leerstand von Teilen des Gebäudes überhaupt auf
denkmalbedingte Anforderungen zurückzuführen sei. Wenn die Beigeladene sich zur
Begründung der Unvermietbarkeit u.a. auf die Lage des Treppenhauses und die
Raumhöhe berufe, so hätte es nahe gelegen, hierzu Anträge auf Umgestaltung des
Gebäudes vorzulegen, die zur Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis geführt
hätten.

35

Die Klägerin beantragt,

36

das Urteil des Verwaltungsgerichts Arnsberg vom 7. April 2008 zu ändern und
den Übernahmebeschluss der Beklagten vom 18. Dezember 2006 in Gestalt der
Berichtigungsbeschlüsse vom 21. Dezember 2006 und 5. Januar 2007
aufzuheben.

37

Die Beklagte beantragt,

38

die Berufung zurückzuweisen.

39

Schriftsätzliche Ausführungen zur Begründung ihres Antrages hat sie nicht
vorgelegt.

40

Die Beigeladene beantragt,

41

die Berufung zurückzuweisen.

42

Sie weist darauf hin, dass insgesamt 949 Anzeigen für Vermietung und Verkauf
in der lokalen und überregionalen Presse erschienen seien; auch im Internet sei das
Objekt in drei Immobilienportalen intensiv beworben worden. Raumhöhen,
Gebäudeschnitt und Energiekosten seien die Gründe für die Unvermietbarkeit;
denkmalrechtliche Einschränkungen hätten ihr nicht erlaubt, diese Hindernisse zu
beseitigen.

43

Der Berichterstatter des Senats hat am 5. März 2009 die Örtlichkeit in
Augenschein genommen. Auf die Niederschrift vom 5. März 2009 wird verwiesen. In
der mündlichen Verhandlung hat der Senat Beweis durch Vernehmung der Maklerin
erhoben, die mit der Vermarktung des Objekts befasst war. Wegen der weiteren
Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und
der zum Verfahren beigezogenen Verwaltungsakten verwiesen.

44

Entscheidungsgründe:

45

Die zulässige Berufung ist begründet. Die zulässige Anfechtungsklage - der
angegriffene Übernahmebeschluss vom 18. Dezember 2006 ist ein Verwaltungsakt
(§ 35 Satz 1 VwVfG NRW) - ist begründet, so dass die Entscheidung des
Verwaltungsgerichts vom 7. April 2008 abzuändern und der Übernahmebeschluss
aufzuheben ist. Die Beigeladene hat nach § 31 des Gesetzes zum Schutz und zur
Pflege der Denkmäler im Lande Nordrhein-Westfalen (DSchG NRW, dazu 1.) keinen
Anspruch auf Übernahme des Baudenkmals, da sie die Voraussetzungen dieser
Vorschrift (unten 2.) im entscheidungserheblichen Zeitpunkt (unten 3.) nicht erfüllt hat
(unten 4.).

46

Der Senat ist an einer Entscheidung nicht durch den Antrag der Beigeladenen
auf Vertagung der mündlichen Verhandlung gehindert. Der Antrag,

47

"die Entscheidung des Rechtsstreits zu vertagen und der Beigeladenen
Gelegenheit zu geben, zur Frage rückständiger modernisierender Investitionen aus
der Sicht des Datums 1.1.2007 noch genauer zum Sachverhalt vortragen zu
können",

48

war abzulehnen, da keine erheblichen Gründe für eine Vertagung vorlagen. Die
Frage, ob die von der Beigeladenen im Zeitpunkt der Übernahmeentscheidung
geltend gemachte wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung teilweise auf
einen zu diesem Zeitpunkt bestehenden Instandhaltungsstau zurückzuführen sein
könnte, war von der Klägerin schon mit ihrer Begründung zum Antrag auf Zulassung
der Berufung (Juni 2008) geltend gemacht worden. Die Beigeladene hatte daher
hinreichend Gelegenheit, hierzu vorzutragen. Auch im Hinblick auf das
verfassungsrechtliche Gebot, ihr rechtliches Gehör zu gewähren, ist weder
vorgetragen noch erkennbar, dass dies in dem seitdem verstrichenen Zeitraum nicht
möglich gewesen sein könnte. Im Übrigen kommt es aus den nachfolgenden
Gründen auf die Frage eines solchen Instandhaltungsstaus für die Entscheidung
nicht an. Denn der Senat stützt seine Entscheidung maßgeblich auf die
Einschätzung, dass auch ohne Berücksichtigung eines möglicherweise bestehenden
Instandhaltungsstaus weder hinreichend dargelegt noch sonst erkennbar ist, dass
die Schwelle der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit im maßgeblichen Zeitpunkt
überschritten gewesen sein könnte.

49

1.

50

Nach § 31 Satz 1 DSchG NRW kann der Eigentümer eines Denkmals die
Übernahme durch die Gemeinde verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht
auf seine Pflicht zur Erhaltung des Denkmals auf Grund einer behördlichen
Maßnahme nach diesem Gesetz wirtschaftlich nicht zuzumuten ist, das Denkmal zu
behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Die
Vorschrift hat in Verbindung mit den §§ 7 Abs. 1 Satz 1, 9 Abs. 2 und 33f. DSchG
NRW nach der Systematik des nordrhein-westfälischen Denkmalrechts die -
unverzichtbare - Funktion sicherzustellen, dass durch den Vollzug des DSchG NRW
das Verbot unverhältnismäßiger Eigentumseingriffe (Art. 14 GG)

51

- BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, BVerfGE 100, 226 -

52

nicht verletzt wird.

53

Zu §§ 31, 33 DSchG NRW: OVG NRW, Urteil vom 18. Mai 1984 - 11 A 1776/83 -
EzD 2.2.6.1 Nr. 6 mit zutreffender Kritik Kapteina; Urteil vom 4. Dezember 1991 - 7 A
1113/90 -, EzD 2.2.6.1 Nr. 2; Urteil vom 15. August 1997 - 7 A 133/95 -, EzD 5.4 Nr.
3 -.

54

Mit der unabhängig von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit oder
nichtwirtschaftlichen Interessen des Denkmaleigentümers zu vollziehenden
Eintragung eines Denkmals in die Denkmalliste (§ 3 DSchG NRW) unterliegt der
Eigentümer des Denkmals erheblichen Einschränkungen. Er hat das Denkmal -
allerdings nur im Rahmen des Zumutbaren - zu erhalten (§ 7 DSchG NRW), ist
Einschränkungen der Nutzungsfreiheit unterworfen (§ 8 DSchG NRW) und unterliegt
einem Veränderungs- und Beseitigungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt (§ 9 DSchG
NRW). Diese Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse sind durch das öffentliche
Interesse an der Erhaltung geschützter Denkmäler im Regelfall als zulässige
Inhaltsbestimmung des Eigentums anzusehen. Sie können erforderlichenfalls durch
behördliche Maßnahmen konkretisiert und notfalls auch erzwungen werden, etwa
durch eine Erhaltungs- oder Nutzungsanordnung bzw. durch die Ablehnung von
Anträgen auf Erteilung einer Erlaubnis für Veränderung oder Beseitigung des
Denkmals. Solange die genannten gesetzlichen Pflichten oder behördlichen
Maßnahmen die Grenze der wirtschaftlichen oder ideellen - also auf
nichtwirtschaftlichen Faktoren beruhenden - Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung
nicht überschreiten, sind sie bei Einhaltung der übrigen
Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen verhältnismäßig; ein Anspruch auf Übernahme
des Denkmals kommt nicht in Betracht. Dies gilt auch für die denkmalrechtliche
Unterschutzstellung selbst, da diese ungeachtet der wirtschaftlichen Zumutbarkeit -
diese ist erst auf der zweiten Stufe des denkmalrechtlichen Schutzsystems von
Bedeutung - erfolgen muss, wenn ein Objekt als Denkmal einzustufen ist.

55

Überschreiten behördliche Maßnahmen auf der zweiten Stufe des
Denkmalschutzsystems - insbesondere: Erhaltungsanordnung, Versagung
beantragter Erlaubnisse - aber die Grenze der Zumutbarkeit, führen sie zu
unverhältnismäßigen Eigentumseinschränkungen und sind rechtswidrig. Der
Adressat ist auf den Primärrechtsschutz verwiesen und muss sich entscheiden, ob er
die von ihm für rechtswidrig gehaltene Maßnahme anfechten will oder nicht. Lässt er
die Maßnahme bestandskräftig werden, kommt eine Entschädigung für die
unverhältnismäßige Eigentumsbeeinträchtigung nicht mehr in Betracht; auch insoweit
bedarf es eines Anspruchs auf Übernahme des Denkmals nicht. Für die
Denkmalbehörde ist zudem selbstverständlich, dass sie im Hinblick auf die
Gesetzesbindung der Verwaltung auf den Erlass behördlicher Maßnahmen, die zu
einer unverhältnismäßigen Belastung des Eigentümers führen, grundsätzlich zu
verzichten hat. Denn der Schutz der Denkmäler darf nicht davon abhängen, dass der
Denkmaleigentümer auf die Anfechtung einer rechtswidrigen Erhaltungsmaßnahme
verzichtet.

56

Das Gesetz eröffnet den Denkmalbehörden zusätzliche Möglichkeiten, damit sie
ihren gesetzlichen Auftrag, das kulturelle Erbe zu erhalten und zu schützen, ohne
unverhältnismäßige Belastung der Denkmaleigentümer erfüllen können: Denkbar ist
zunächst ein auf Verzicht auf die vollständige und unveränderte Erhaltung des
Denkmals, d.h. die Erteilung einer Erlaubnis für eine begrenzte Veränderung oder
Nutzungsänderung des Denkmals nach § 9 Abs. 1 a) DSchG NRW. Dem Eigentümer
wird erlaubt, das Denkmal unter Beeinträchtigung - nicht aber Beseitigung - der
Denkmalaussage in begrenztem Umfang zu verändern, um es einer wirtschaftlich
zumutbaren Nutzung zuführen zu können. Dies kommt in Frage, wenn das öffentliche
Interesse an der ungeschmälerten Erhaltung des Denkmals gegenüber dem privaten
Interesse an einer Veränderung - etwa im Hinblick auf die eingeschränkte
Denkmalbedeutung des Objekts - zurücktreten kann. Das Denkmal wird zwar nicht
ohne Einbußen erhalten, kann seine Aussage aber wenigstens teilweise bewahren,
ohne den Eigentümer zugleich unzumutbar zu beeinträchtigen. In Ausnahmefällen -
etwa wenn die Denkmalbedeutung besonders gering ist - setzt sich das öffentliche
Erhaltungsinteresse gegenüber dem privaten Interesse an der Vermeidung einer
unzumutbaren Eigentumsbeeinträchtigung überhaupt nicht durch, so dass sogar ein
Verzicht auf die behördliche Maßnahme oder eine Erlaubnis zur Beseitigung des
Denkmals in Betracht kommt.

57

Wenn hingegen die hohe Bedeutung des Denkmals und damit das öffentliche
Interesse an seiner unveränderten Erhaltung eine Einschränkung der
Denkmalaussage nicht zulassen, die Erhaltung dem Eigentümer zugleich aber
wirtschaftlich nicht zumutbar ist, kann die Verhältnismäßigkeit der sich daraus
ergebenden Eigentumsbeeinträchtigung - abgesehen von der Möglichkeit einer
Enteignung (§ 30 DSchG NRW) - nur durch die Zahlung einer die Unzumutbarkeit
beseitigenden Entschädigung (§ 33 DSchG NRW) oder durch die Übernahme des
Denkmals gegen Entschädigung zum Verkehrswert (§ 31 DSchG NRW) hergestellt
werden. In einem solchen Fall kann die Denkmalbehörde ihren gesetzlichen Auftrag
nur erfüllen, wenn sie über den Erlass einer Erhaltungsanordnung oder über die
Ablehnung beantragter Veränderungs- oder Abbruchbegehren hinaus dem
Denkmaleigentümer eine Entschädigung oder die Übernahme des Denkmals
anbietet. Aus Art. 14 GG folgt, dass dies nicht im Belieben der Denkmalbehörden
steht, sondern dass ggf. ein Anspruch des Eigentümers auf Entschädigung oder
Übernahme begründet ist, der sich im Übrigen nicht auf bloße Zuschüsse im Rahmen
des Denkmalförderungsprogramms (vgl. § 36 DSchG NRW; auch § 35 Abs. 2 Satz 2
DSchG NRW ist im Rahmen der §§ 31, 33 DSchG NRW nicht anwendbar) erschöpft.

58

Mit Blick auf das Verwaltungsverfahren zur Ausführung des
Denkmalschutzgesetzes ist zudem zu beachten, dass die Denkmalbehörde nach der
oben genannten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts gehalten ist,
bereits die zu einer an sich unverhältnismäßigen Eigentumseinschränkung führende
Maßnahme mit dem Angebot einer Entschädigung oder Übernahme - ggf. nach Wahl
des Denkmaleigentümers - zu verbinden.

59

- BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, BVerfGE 100, 226 -;
ebenso unter Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung ausdrücklich: BayVGH,
Urteil vom 27. September 2007 - 1 B 00.2474 -, BRS 71 Nr. 200.

60

Denn dem Betroffenen kann nicht zugemutet werden, einen Verwaltungsakt, den
er für unverhältnismäßig und damit rechtswidrig hält, in der unsicheren Erwartung
eines nachträglich in einem anderen Verfahren zu bewilligenden Ausgleichs
bestandskräftig werden zu lassen. Eine die Grenze der Zumutbarkeit
überschreitende behördliche Maßnahme ist also nur dann rechtmäßig, wenn sie
zugleich eine Kompensationsmöglichkeit für die Unzumutbarkeit in verbindlicher
Form anbietet. Nur unter diesen Voraussetzungen kann nämlich der Eigentümer
verlässlich beurteilen, ob die Maßnahme als rechtswidrig anzufechten oder als
rechtmäßig zu akzeptieren ist. Die §§ 31 und 33 DSchG NRW erlauben es den
Denkmalbehörden deshalb, das Denkmalrecht auf verfassungsgemäße Weise
umzusetzen, ohne im Fall der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit zu dem Mittel der
Enteignung greifen zu müssen; erforderlich ist lediglich das Angebot, die
Unzumutbarkeit durch Entschädigungszahlungen oder Übernahme auszugleichen.
Dem Denkmaleigentümer steht es frei, welche der beiden Möglichkeiten er in
Anspruch nehmen will oder ob er statt dessen die Denkmalerhaltung unter
Inanspruchnahme seines übrigen Vermögens finanzieren möchte, ohne auf
staatliche Mittel zurückzugreifen. Aus diesem Grunde verbietet sich im Übrigen die
Annahme, § 31 DSchG NRW sei mangels Anwendungsmöglichkeiten obsolet.

61

Wenn allerdings die Erhaltung des Denkmals für den Eigentümer aus
nichtwirtschaftlichen Gründen unzumutbar ist, etwa weil er schutzwürdige ideelle
Interessen an einer Veränderung oder Beseitigung des Denkmals geltend machen
kann, reicht das Angebot finanzieller Entschädigung oder Übernahme regelmäßig
nicht aus, die Unverhältnismäßigkeit des mit dem Erhaltungsgebot verbundenen
Eigentumseingriffs zu kompensieren. In einem solchen Fall, wenn also administrative
Maßnahmen oder finanzielle Mittel die Verhältnismäßigkeit der
Eigentumseinschränkung nicht sicherstellen können, kommt ein Anspruch auf
Veränderung oder Beseitigung des Denkmals in Betracht, weil das private Interesse
des Eigentümers das öffentliche Interesse an der ungeschmälerten Erhaltung der
Denkmalaussage überwiegt.

62

2.

63

Ein Anspruch auf Übernahme eines Denkmals nach § 31 DSchG NRW besteht
unter vier Voraussetzungen (nachfolgend 2.1); insbesondere ist ein solcher Anspruch
nur gegeben, wenn dem Eigentümer die Erhaltung oder Nutzung des Denkmals
wirtschaftlich nicht zuzumuten ist (unten 2.2). Wenn diese Voraussetzungen
vorliegen, kann der Eigentümer die Übernahme des Denkmals gegen Entschädigung
beanspruchen. Hierfür maßgeblich ist der Verkehrswert des Objekts, allerdings nur
unter Berücksichtigung der denkmalrechtlichen Unterschutzstellung; denn diese aus
der Situationsgebundenheit des Eigentums sich ergebende
Eigentumseinschränkung, die nicht selten mit einer Minderung des Verkehrswerts
verbunden ist, muss der Eigentümer entschädigungslos hinnehmen. § 31 DSchG
NRW kommt nur die Funktion zu, die darüber hinaus gehenden, zur Unzumutbarkeit
führenden Belastungen zu kompensieren.

64

2.1

65

Erforderlich ist zunächst die bestandskräftige Unterschutzstellung des Denkmals;
denn solange die Denkmaleigenschaft des Objekts nicht abschließend geklärt ist,
können Rechtsfolgen aus dieser Eigenschaft nicht in Betracht kommen; der Senat
lässt offen, ob an der Auffassung festzuhalten ist, dass auch die vorläufige
Eintragung nach § 4 DSchG NRW ausreicht.

66

So aber: OVG NRW, Urteil vom 18. Mai 1984 - 11 A 1776/83 - EzD 2.2.6.1 Nr.
6.

67

Zweitens muss entweder die Erhaltung des Denkmals oder seine Nutzung in der
bisherigen Weise oder seine Nutzung in einer anderen zulässigen Weise für den
Eigentümer wirtschaftlich unzumutbar sein. Die Unzumutbarkeit muss, drittens,
kausal auf die dem Eigentümer obliegende Erhaltungspflicht zurückzuführen sein.
Schließlich muss diese Erhaltungspflicht "aufgrund einer behördlichen Maßnahme
nach diesem Gesetz" bestehen. Diese Formulierung, die im ersten Entwurf für ein
Denkmalschutzgesetz nicht enthalten war

68

- vgl. LT-Ds 8/4492 vom 4. Mai 1979, § 33, gegenüber LT-Ds 8/5625 vom 25.
Februar 1980, § 31 und die Erläuterung hierzu auf S. 60 der Drucksache -,

69

stellt eine Reaktion auf die Hinwendung des Gesetzgebers zu einem System der
konstitutiven Unterschutzstellung dar, in dem Denkmalwirkungen stets erst durch die
Eintragung in die Denkmalliste, also einen behördlichen Akt, ausgelöst werden
können. Dabei kann im vorliegenden Fall offen bleiben, ob als derartige behördliche
Maßnahme bereits die Unterschutzstellung selbst genügt oder ob die
Erhaltungspflicht des Eigentümers durch zusätzliche behördliche Maßnahmen
"aktiviert" werden muss, bevor sich der Eigentümer auf § 31 DSchG NRW berufen
kann. Allerdings spricht Überwiegendes dafür, dass derartige zusätzliche
Maßnahmen nicht erforderlich sind. Denn andernfalls könnte ein Eigentümer, dem
die Nutzung eines Baudenkmals etwa im Hinblick auf hohe laufende Kosten nicht
zumutbar ist, eine Übernahme nicht verlangen, solange eine zusätzliche behördliche
Maßnahme nicht ergriffen wird; ggf. müsste er eine solche Maßnahme durch einen
Umnutzungs-, Veränderungs- oder Abbruchantrag provozieren, bevor er den Antrag
nach § 31 DSchG NRW stellen könnte. Dies dürfte die verfassungsrechtliche
Schwelle der Unverhältnismäßigkeit überschreiten. Denn auch derjenige Eigentümer,
dessen unzumutbare wirtschaftliche Belastung allein schon auf Grund der Eintragung
seines Objekts in die Denkmalliste und der daraus folgenden Erhaltungspflicht eintritt
und festgestellt werden kann - etwa wenn es sich um eine keinerlei Einnahmen
erwirtschaftende Ruine, ein Bodendenkmal oder ein bedeutendes bewegliches
Denkmal handelt -, kann ggf. die Übernahme des Objekts verlangen. Für das
Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen eines Übernahmeanspruchs ist der
Denkmaleigentümer darlegungspflichtig, da er aus der Vorschrift einen Anspruch
ableitet.

70

2.2

71

Die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals - entweder in der bisherigen oder in
einer anderen zulässigen Weise - ist für den Eigentümer im Allgemeinen
wirtschaftlich unzumutbar, wenn er das Denkmal auf Dauer nicht aus den Erträgen
des Objekts finanzieren kann, wenn sich das Denkmal also auf Dauer nicht "selbst
trägt". Denn der Eigentümer darf zwar im öffentlichen Interesse an der Erhaltung des
kulturellen Erbes in seiner Eigentumsnutzung - erheblich - eingeschränkt, nicht aber
gezwungen werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften bzw. aus seinem sonstigen
Vermögen "zuzuschießen". Wann dies der Fall ist, kann nur für jeden Einzelfall und
unter Berücksichtigung aller den Fall prägenden Umstände entschieden werden.

72

BVerwG, Beschluss vom 7. Februar 2002 - 4 B 4.02 -, EzD 2.2.6.1 Nr. 23 (zum
DSchG RP); OVG NRW, Beschluss vom 22. August 2007 - 10 A 3453/06 -, BRS 71
Nr. 202; vgl. auch VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 10. Mai 1988 - 1 S 1949/87 -
, EzD 2.2.6.1 Nr. 8; OVG Saarland, Urteil vom 20. November 2008 - 2 A 269/08 -,
juris.

73

Dabei bedarf es nicht zwingend der Erstellung eines
Wirtschaftlichkeitsgutachtens, dessen Kosten für den Eigentümer die
denkmalbedingten Lasten wiederum vergrößern. Es müssen jedoch in einer
Wirtschaftlichkeitsrechnung alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise
ermittelt und bewertet werden. Dies ist nur möglich, wenn zuvor deutlich wird, welche
Nutzung für das Denkmal angestrebt wird. Denn nach § 31 Satz 1 DSchG NRW
muss der Denkmaleigentümer drei Varianten prüfen und die wirtschaftliche
Unzumutbarkeit für jede von ihnen darlegen: Neben dem bloßen Behalten des
Denkmals - dies betrifft den Ausnahmefall von Denkmälern, die einer Nutzung nicht
zugänglich sind - sind dies die Nutzung in der bisherigen Weise und die Nutzung in
einer anderen zulässigen Art. Ohne ein Konzept, das zumindest im Ansatz erkennen
lässt, in welcher Weise das Denkmal genutzt wird bzw. genutzt werden soll, kann der
Eigentümer seiner Darlegungspflicht nicht nachkommen und kann im Übrigen auch
nicht beurteilt werden, ob und ggf. welche Investitionen getätigt werden müssen und
welche Erträge den Investitionen voraussichtlich gegenüber stehen werden.

74

OVG NRW, Beschluss vom 22. August 2007 - 10 B 3453/06 -, BRS 71 Nr. 202;
OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 29. Januar 2008 - 2 M 358/07 -, LKV 2008,
418; ähnlich auch OVG Niedersachsen, Urteil vom 13. März 2002 - 1 L 4339/00 -,
BRS 65 Nr. 213; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 26. Mai 2004 - 8 A 12009/03 -,
EzD 2.2.6.1 Nr. 24.

75

Diese den Eigentümer treffende Darlegungslast ist - entgegen der von der
Beigeladenen im Verfahren vertretenen Ansicht - nicht unzumutbar. Sie entspricht
vielmehr der zwischen Denkmaleigentümer und Denkmalbehörden bestehende
Aufgabenverteilung und ist schon deshalb angemessen, weil regelmäßig nur der
Eigentümer über die Informationen über die wirtschaftliche Situation des Denkmals
verfügen wird, die zur Darlegung einer Unzumutbarkeit der Erhaltung erforderlich
sind. Hinzu kommt, dass die Formulierung eines Nutzungskonzepts durch die
Denkmalbehörde aus verfassungsrechtlichen Gründen problematisch wäre. Denn
Folge einer solchen Aufgabenverteilung wäre, dass dann, wenn sich ein von der
Behörde formuliertes Konzept als wirtschaftlich tragfähig erwiese, der Eigentümer
ggf. faktisch gezwungen wäre, es gegen seinen Willen umzusetzen. Der Behörde
obliegt also keine "Bringschuld" bei der Ermittlung eines denkmalfachlich und
wirtschaftlich tragfähigen Nutzungskonzepts. Die Grundentscheidung zu treffen, wie
das Denkmal künftig genutzt werden soll, ist vielmehr Sache des Eigentümers. Auch
wenn er nicht gezwungen werden kann, hohe Kosten für eine alle
Nutzungsmöglichkeiten ermittelnde Begutachtung auf sich zu nehmen, muss er
gewünschte Nutzungen und die dafür erforderlichen Investitionen doch zumindest
ansatzweise ermitteln; Überwiegendes spricht auch für die Annahme, dass er dabei
auf der Hand liegende, sich auch dem Laien aufdrängende Nutzungsmöglichkeiten in
seine Überlegungen einzubeziehen hat, etwa die Umnutzung einer gewerblichen
Immobilie für Wohnzwecke oder die Veräußerung von Teilen eines großen
Betriebsgrundstücks, um auf diese Weise Mittel für eine denkmalgerechte
Restaurierung des Baudenkmals gewinnen zu können. Solange dies nicht erfolgt ist,
muss weder die Behörde von sich aus ein Nutzungskonzept ermitteln noch ist das
Gericht ggf. gezwungen, dies im Wege der Beweisaufnahme zu tun. Hat der
Eigentümer allerdings ein Nutzungskonzept zumindest ansatzweise erstellt, kann er
einen umfassenden Beratungsanspruch gegenüber der Behörde geltend machen.

76

Bei der Erarbeitung einer derartigen Wirtschaftlichkeitsrechnung, die in nicht
unerheblichem Maße auch durch wertende und prognostische Elemente geprägt
wird, ist von folgenden Grundsätzen auszugehen:

77

Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Der
Denkmaleigentümer kann deshalb nicht beanspruchen, bei gewerblicher Nutzung
seines Eigentums eine besonders hohe oder auch nur die für derartige Nutzungen
durchschnittlich erzielbare Rendite zu beanspruchen. Es ist (noch)
verfassungsgemäß, wenn denkmalbedingte Sonderlasten dauerhaft dazu führen
würden, dass die Erträge aus dem Denkmal dessen Kosten decken; allerdings ist
dabei zu berücksichtigen, dass der Eigentümer die Möglichkeit haben muss, aus
Überschüssen Rücklagen für die Erhaltung des Denkmals oder zur Deckung des
Nutzungsausfallrisikos - etwa für Mietausfälle - zu bilden. Denn der Eigentümer kann
nicht gezwungen werden, aus seinem sonstigen Vermögen dauerhaft
"zuzuschießen"; die Frage der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit ist objektbezogen zu
beantworten. Die im vorliegenden Fall etwa von der Beklagten angestellten
Ermittlungen dazu, ob der Komplementär der Beigeladenen aus einem
Mehrfamilienhaus, das nicht in wirtschaftlichem Zusammenhang mit dem
Baudenkmal steht - schon weil es nicht zum Gesellschaftsvermögen der
Beigeladenen zählt -, Erträge erwirtschaftet, waren aus diesem Grunde verfehlt. Die
wirtschaftliche Betrachtung der durch ein Denkmal verursachten
Eigentumsbeeinträchtigungen ist auf das Denkmal selbst zu beschränken; lediglich
dann, wenn es Teil einer größeren Wirtschaftseinheit ist - etwa eines umfangreichen
Werksgeländes, auf dem ein Einzelgebäude mit Denkmalwert steht -, können die
Erträge dieser Wirtschaftseinheit wegen des untrennbaren Zusammenhangs mit dem
Denkmal in die Rechnung einzustellen sein.

78

Allerdings fordert Art. 14 Abs. 1 GG nicht, dass die Erträge aus dem Denkmal
dessen Kosten jederzeit - d.h. in jedem beliebigen Zeitraum - ausgleichen können.
Insbesondere in der Investitionsphase während erforderlicher Umbau- oder
Restaurierungsarbeiten wird es regelmäßig dazu kommen, dass die
denkmalbedingten Kosten höher als die Erträge sein werden und deshalb finanziert
werden müssen. Erforderlich ist eine Betrachtung, die bei privaten wie gewerblichen
Nutzungen einen für derartige Investitionen üblichen und dem jeweils betroffenen
Objekt angemessenen Zeithorizont von regelmäßig 10-15 Jahren erfasst und die
Prognose rechtfertigt, dass die zu erzielenden Erträge dauerhaft über den Kosten
des Objekts liegen werden. Solange es eines Einsatzes von Finanzierungsmitteln
bedarf, müssen die Erträge des Objekts die Kosten der Finanzierung also ebenfalls
decken.

79

In die Wirtschaftlichkeitsrechnung sind alle relevanten Faktoren einzubeziehen,
die das in Rede stehende Objekt kennzeichnen. Auf der einen Seite sind sämtliche
laufenden und einmaligen Kosten - auch nicht denkmalbedingte Kosten wie
Grundsteuern, die für das Objekt auch dann anfallen würden, wenn es nicht in die
Denkmalliste eingetragen wäre - zu berücksichtigen. Denn aus Sicht des in seinem
Eigentumsrecht ggf. unzumutbar beeinträchtigten Eigentümers spielt es keine Rolle,
ob er auf Grund denkmalbedingter Sonderlasten bei Restaurierung bzw. Erhaltung
oder wegen der ohnehin anfallenden laufenden Ausgaben für die Erhaltung und
Nutzung des Objekts Belastungen ausgesetzt ist, die durch Erträge nicht
ausgeglichen werden können. Auch das die Ertragslage mitbestimmende
Mietausfallrisiko muss ggf. bewertet und in die Rechnung eingestellt werden. Denn in
begründeten Ausnahmefällen kann sich die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der
Denkmalerhaltung und -nutzung auch daraus ergeben, dass wegen der Umstände
des Einzelfalles die Prognose gerechtfertigt ist, dass das Objekt selbst nach einer
Anpassung an moderne Nutzungsstandards im Markt keinerlei Aussicht auf Erzielung
von Erträgen haben wird. In einer solchen Situation würde es die
verfassungsrechtliche Grenze der Unzumutbarkeit überschreiten, wenn der
Eigentümer "sehenden Auges" zu einer Fehlinvestition gezwungen würde, die ihn in
eine dauerhaft defizitäre Lage treiben würde; das Prognoserisiko kann in derartigen
Fällen unter Anlegung strenger Maßstäbe nicht ausschließlich auf Seiten des
Eigentümers liegen. Im Hinblick auf § 7 Abs. 1 Satz 3, § 27 DSchG NRW ist
allerdings darauf hinzuweisen, dass wirtschaftliche Belastungen, die lediglich das
Spiegelbild vorausgegangener Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten darstellen,
in die Wirtschaftlichkeitsrechnung nicht einzustellen sind. Denn sonst könnte der
Denkmaleigentümer bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals
regelmäßig die Zurücknahme oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes
erzwingen.

80

Auf der anderen Seite sind sämtliche vermögenswerten Vorteile in Rechnung zu
stellen, die in Verbindung mit dem Denkmal anfallen. Hierzu zählen Miet- oder
Pachteinnahmen bzw. bei Eigennutzung Gebrauchsvorteile ebenso wie das
Potenzial des Objekts, Steuervorteile durch Abschreibungsregelungen zu generieren.
Es spricht zudem viel dafür, dass - nur - die mit hoher Wahrscheinlichkeit zu
erwartenden öffentlichen Mittel ebenfalls einzubeziehen sind und dass schließlich
auch schuldhaft nicht erzielte Nutzungen zu Lasten des Eigentümers in die
Wirtschaftlichkeitsrechnung einzustellen sind. Der Einwand eines Eigentümers, ihm
selbst sei die Erzielung von Steuervorteilen mangels hinreichenden Einkommens
überhaupt nicht möglich, führt hingegen im Allgemeinen nicht dazu, die
Berücksichtigung des steuerlichen Potenzials zu unterlassen. Lediglich dann, wenn
der Eigentümer ein über wirtschaftliche Belange hinausgehendes Interesse an dem
Baudenkmal hat - etwa wenn es sich um ein von ihm selbst genutztes Wohnhaus
oder um einen zur Sicherstellung seines Lebensunterhalts betriebenes Unternehmen
handelt -, kann dies anders sein. In einem solchen Falle darf der Eigentümer
regelmäßig nicht dazu gezwungen werden, das Objekt notfalls zu veräußern, damit
das Ertragspotenzial bei dem Erwerber zum Tragen kommen kann. Stehen jedoch
derartige nicht ausschließlich wirtschaftliche Erhaltungs- und Nutzungsinteressen des
Eigentümers nicht in Rede, sondern handelt es sich bei dem Denkmal um ein reines
Investitionsobjekt, kann der Eigentümer, der das Potenzial des Objekts selbst nicht
ausschöpfen kann, darauf verwiesen werden, das Baudenkmal zu veräußern bzw.
das Ertragspotenzial in vollem Umfang in die Wirtschaftlichkeitsrechnung
einzustellen. Dasselbe gilt auch dann, wenn der Eigentümer des Denkmals die für
eine Erhaltung und ggf. Restaurierung oder einen Umbau erforderlichen Mittel am
Markt nicht erhält. Auch in einem solchen Fall spricht viel dafür, dass er nicht unter
Berufung auf seine fehlende Kreditwürdigkeit die Beseitigung des Denkmals
beanspruchen kann, sondern sich ggf. auf den Versuch verweisen lassen muss, das
Baudenkmal zu verkaufen.

81

Die Denkmalbedeutung spielt im Rahmen einer solchen
Wirtschaftlichkeitsrechnung keine Rolle; sie ist von den Denkmalbehörden erst im
Rahmen der nachgelagerten Frage zu berücksichtigen, wie auf die wirtschaftliche
Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung oder -nutzung zu reagieren ist (Erlaubnis zur
Veränderung, Entschädigungszahlungen, Übernahme, Erlaubnis zur Beseitigung,
Enteignung).

82

3.

83

Die vorgenannten Voraussetzungen des § 31 DSchG NRW müssen bei einer
gegen einen Übernahmebeschluss gerichteten Klage im Zeitpunkt der letzten
behördlichen Entscheidung gegeben sein, während sie bei einer Klage des
Denkmaleigentümers auf Verpflichtung der Gemeinde zur Übernahme des Denkmals
im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung einer gerichtlichen
Tatsacheninstanz gegeben sein müssen. Es besteht kein Anlass, insbesondere den
für die hier vorliegende Anfechtungsklage maßgeblichen Zeitpunkt zu verschieben.
Denn falls ein stattgebender Übernahmebeschluss rechtswidrig sein sollte, weil die
Voraussetzungen des § 31 DSchG NRW bei seinem Erlass nicht vorgelegen haben,
steht es dem Denkmaleigentümer frei, jederzeit einen erneuten Übernahmeantrag zu
stellen, wenn sich die Sachlage zu seinen Gunsten ändert bzw. wenn er die ihm
obliegende Darlegungspflicht durch Vorlage aussagekräftiger Unterlagen erfüllt. Die
Aufrechterhaltung einer zunächst rechtswidrigen Übernahmeentscheidung durch
Verlagerung des maßgeblichen Entscheidungszeitpunkts in das Gerichtsverfahren
hinein kommt schon deshalb nicht in Betracht, weil sich der für die
Übernahmeentschädigung maßgebliche Verkehrswert des Objekts im Zeitraum
zwischen der rechtswidrigen ursprünglichen Übernahmeentscheidung und dem
Zeitpunkt, in dem die Übernahmevoraussetzungen schließlich vorliegen, sowohl zu
Gunsten als auch zu Lasten des Denkmaleigentümers ändern kann. Hinzu kommt,
dass der Anspruch auf Zahlung der Übernahmeentschädigung vom Zeitpunkt seines
Ausspruchs an zu verzinsen ist; auch dies spricht für die Maßgeblichkeit des
Zeitpunkts der behördlichen Entscheidung für eine Anfechtungsklage gegen die
Übernahmeentscheidung.

84

Aus diesen Gründen war der von der Beigeladenen gestellte Beweisantrag,

85

"dass es der Beigeladenen nicht zuzumuten ist ..., die Immobilie zu behalten" ...
"durch Einholung eines betriebswirtschaftlichen Sachverständigengutachtens zu der
Frage, ob das Fabrikgebäude ... so bewirtschaftet werden kann ..., dass die
Immobilie 'sich selbst trägt'",

86

als unerheblich abzulehnen, soweit er auf die Feststellung der wirtschaftlichen
Unzumutbarkeit der Denkmalnutzung zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor
dem Senat zielt.

87

4.

88

Die Voraussetzungen des § 31 DSchG NRW sind im vorliegenden Fall nicht
gegeben. Zwar ist die Beigeladene Eigentümerin eines bestandskräftig in die
Denkmalliste eingetragenen Baudenkmals. Sie hat jedoch nicht hinreichend
dargelegt, dass es ihr im Zeitpunkt der Übernahmeentscheidung (18. Dezember
2006 / 5. Januar 2007) wirtschaftlich unzumutbar war, die ehemalige
Strickwarenfabrik zu erhalten oder sie wie bisher gewerblich oder in einer anderen
baurechtlich und denkmalrechtlich zulässigen Weise zu nutzen. Aus den im
Verfahren vorgelegten Unterlagen folgt im Gegenteil, dass zumindest die bisherige
Nutzung des Denkmals im Zeitraum bis zum Erlass der angegriffenen
Übernahmeentscheidung so viel an Einnahmen erbrachte, dass das Denkmal sich
"selbst tragen konnte". Dies gilt sowohl für die unveränderte Nutzung des Gebäudes
zur gewerblichen Vermietung ohne wesentliche Umbauten (dazu nachfolgend 4.1)
als auch für eine Fortführung der gewerblichen Nutzung des Gebäudes nach
Anpassung an moderne Gebäudestandards (dazu unten 4.2) sowie für eine
zulässige andere Nutzung nach Umbau für Wohnzwecke (dazu unten 4.3).

89

4.1

90

Die Beigeladene hat unmittelbar vor dem Termin zur mündlichen Verhandlung
vor dem Senat ihre Jahresabschlüsse für die Jahre 2003 bis 2007 vorgelegt. Da der
einzige Geschäftsgegenstand der Beigeladenen der Betrieb des Baudenkmals ist,
sind die darin ausgewiesenen Zahlen für die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit
der Nutzung des Gebäudes aussagekräftig. Angegeben sind jeweils Umsatzerlöse -
Mieteinnahmen - und Aufwendungen für Zinsen der Darlehen, Abschreibungen,
Steuern, laufende Betriebskosten, Beratungs-, Abschluss- und Prüfungskosten sowie
ggf. Instandhaltungskosten und Kosten für Werbemaßnahmen zur Vermietung der
freistehenden Teile des Gebäudes. Zu betrachten sind die Gewinn- und
Verlustrechnungen für die Jahre 2003 bis 2006, weil der entscheidungserhebliche
Zeitpunkt die Jahreswende 2006/07 ist. Aus den Jahresabschlüssen für diese Jahre
folgt, dass nur in einem Jahr - 2003 - ein Verlust erwirtschaftet wurde, während im
Übrigen Gewinne zwischen ca. 7.300 EUR und ca. 39.000 EUR erzielt wurden.
Durchschnittlich wurde zwischen 2003 und 2006 ein Ergebnis von 11.582,25 EUR
erzielt; diese Tendenz wird durch den Jahresabschluss für 2007 (Ergebnis:
14.997,18 EUR) bestätigt. Diese Daten begründen zum maßgeblichen Zeitpunkt die
Prognose, dass der Betrieb des Denkmals nicht dauerhaft defizitär sein würde.

91

Anhaltspunkte dafür, dass das Gebäude zum maßgeblichen Zeitpunkt in so
schlechtem Zustand gewesen sein könnte, dass eine weitere Nutzung
unwahrscheinlich erscheinen musste, bestehen nicht. Auch wenn grundlegende
Renovierungsarbeiten offenbar nicht durchgeführt worden sind, sind in den
Jahresabschlüssen für den Vierjahreszeitraum 2003 bis 2006
Instandhaltungsaufwendungen von insgesamt etwa 23.000 EUR ausgewiesen.
Zahlen für die Jahre seit der Unterschutzstellung - d.h. ab 1995 - hat die Beigeladene
nicht vorgelegt; sie hat lediglich ausgeführt, dass noch 1999 Mieteinnahmen von
etwa 107.000 EUR erzielt werden konnten, da bis zu diesem Jahr ein
Lebensmitteldiscountmarkt das Erdgeschoss im Rahmen eines 20jährigen
Mietverhältnisses genutzt hat. Daraus folgt, dass die Einnahmen jedenfalls bis 1999 -
also jedenfalls während der ersten fünf Jahre der Unterschutzstellung - so hoch
waren, dass erhebliche Überschüsse erwirtschaftet worden sind. Dies hat die
Beigeladene mit der Angabe bestätigt, es sei ihr seinerzeit gelungen, bestehende
Verbindlichkeiten von etwa 200.000 EUR auf 100.000 EUR zurückzuführen.

92

Der Einwand der Beigeladenen, die Zahlen für 2003 bis 2006 bzw. 2007 seien
nicht hinreichend aussagekräftig, weil etwa die Geschäftsführervergütung für den
Komplementär der Beigeladenen nicht erfasst sei, überzeugt den Senat nicht. Es ist
schon erklärungsbedürftig, dass die Aufwendungen für die Tätigkeit eines
Geschäftsführers im Jahresabschluss der Beigeladenen nicht erwähnt sind. Vor
allem aber erlaubten die erzielten Gewinne mit Ausnahme eines Jahres (2003) auch
in der mitgeteilten Größenordnung die Entnahme von Mitteln für die Entlohnung
eines Geschäftsführers, zumal dessen Tätigkeit im Hinblick auf den Geschäftszweck
der Gesellschaft (Vermietung der vorhandenen Räumlichkeiten) begrenzt gewesen
sein dürfte.

93

Auch die weiteren von der Beigeladenen vorgelegten Unterlagen begründen eine
wirtschaftliche Unzumutbarkeit der weiteren Nutzung des Gebäudes nicht. Die
Behauptung, es müsse mit Instandhaltungskosten von 15-20 EUR/m² jährlich
gerechnet werden (bei ca. 1.800m² Nutzfläche also zwischen 27.000 und 36.000
EUR), wird durch die Jahresabschlüsse selbst widerlegt. Die eingereichten
Wirtschaftlichkeitsberechnungen "Stand 2007", die ohne Berücksichtigung der
Unterschutzstellung einen Gewinn von 48.350 EUR, mit Berücksichtigung der
Unterschutzstellung hingegen einen Verlust von 27.650 EUR prognostizieren,
entbehren jeglicher Plausibilität, da sie sich auf eine bloße Zusammenstellung
weniger, im Einzelnen weder belegter noch erläuterter Zahlenwerte beschränken und
ebenfalls mit den vorhandenen und geprüften Jahresabschlüssen nicht annähernd in
Übereinstimmung zu bringen sind.

94

Die mitgeteilten Gewinn- und Verlustrechnungen ergeben mithin schon für sich
genommen, dass eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit der bisherigen Nutzung nicht
vorgelegen hat, ohne dass die Positionen der Gewinn- und Verlustrechnungen einer
näheren Prüfung unterzogen würden. Dazu besteht indes im Hinblick auf die in
Ansatz gebrachten Zinszahlungen für Darlehen (34.769,80 EUR zwischen 2003 und
2006) jedoch Anlass. Denn auch auf mehrfache Nachfrage hat die Beigeladene
lediglich ausgeführt, es handle sich bei den zu bedienenden Darlehen um
Altschulden aus früherer Geschäftstätigkeit, ohne auszuführen, für welche Zwecke
die Darlehensmittel eingesetzt worden waren. Darauf kommt es jedoch für die
Betrachtung im Rahmen des § 31 DSchG NRW an. Denn nur solche
Darlehenszinsen wären als denkmalbedingte Aufwendungen zu berücksichtigen, die
durch Maßnahmen zur Erhaltung oder zum Umbau des Baudenkmals veranlasst
sind. Handelt es sich hingegen um Zinsen für Darlehen, die beispielsweise durch den
defizitären Betrieb der in dem Baudenkmal durchgeführten gewerblichen Nutzungen
- u.a. Strickwarenproduktion - verursacht worden sind, wären dies zwar
Aufwendungen im Zusammenhang mit dem früheren Geschäftszweck der
Beigeladenen, nicht aber Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Baudenkmal
selbst. Dasselbe gilt - erst recht - für den Fall, dass die Darlehen durch
Privatentnahmen mitentstanden sein sollten. Müsste man also die Aufwendungen für
Darlehen aus der Wirtschaftlichkeitsrechnung für das Baudenkmal herausrechnen,
ergäbe sich für die Jahre 2003 bis 2006 ein rechnerischer Überschuss von
durchschnittlich 20.274,70 EUR pro Jahr. Damit ist weder vorgetragen noch
erkennbar, dass das Objekt im Zeitpunkt der angefochtenen
Verwaltungsentscheidung bei einer Fortführung der bisherigen Nutzung ohne
Umbauarbeiten mehr gekostet hat als es einbrachte. Aus den Umständen des Falles
konnte im Zeitpunkt der Übernahmeentscheidung auch nicht die Prognose abgeleitet
werden, dass es zu einem weiteren Rückgang der Einnahmen kommen werde. Auf
die Frage einer Kausalität der denkmalrechtlichen Unterschutzstellung oder einer
anderen denkmalrechtlichen Maßnahme - etwa die Ablehnung des Abbruchantrags -
für die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Nutzung kommt es deshalb hier nicht mehr
an.

95

4.2

96

Unabhängig davon, dass der von der Beigeladenen geltend gemachte
Übernahmeanspruch schon an der Möglichkeit einer kostendeckenden Nutzung des
Baudenkmals ohne bauliche Veränderungen scheitert (soeben 4.1), hat die
Beigeladene eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit auch für den Fall einer weiteren
gewerblichen Nutzung des Gebäudes, jedoch nach Anpassung an moderne
Gebäudestandards, nicht dargetan. Denn aus den Ausführungen der Beigeladenen
zu den Kosten einer erforderlichen Wärmedämmung des Gebäudes folgt nicht, dass
diese Kosten zur wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Nutzung in dem ertüchtigten
Zustand führen würden, da die Beigeladene insoweit ihrer Darlegungslast nicht
genügt hat.

97

Im Verfahren ist ausschließlich über die Frage gestritten worden, ob die
Restaurierung der Fenster und die Verbesserung der Wärmedämmung der
Fensterfassaden wirtschaftlich unzumutbar seien oder nicht. Die hierfür von der
Beigeladenen dargelegten Zahlen reichen für eine derartige Annahme jedoch nicht
einmal ansatzweise aus. Richtig ist lediglich, dass die Ersetzung der vorhandenen
Fenster durch wärmegedämmte Kunststofffenster erheblich preisgünstiger wäre als
die denkmalgerechte Aufarbeitung der Fenster - unterstellt, sie sei im maßgeblichen
Zeitpunkt überhaupt erforderlich gewesen - und ihre Ergänzung um eine zusätzliche
Wärmeschutzverglasung. Die Beigeladene hat sich im Verfahren auf den Hinweis
beschränkt, der Unterschied zwischen den beiden Lösungen liege - abgesehen
davon, dass jede Lösung unter Erhaltung der Originalfenster von einem
Fachunternehmen als "Murks" bezeichnet worden sei - bei mindestens 200.000 EUR.
Selbst wenn, wovon der Senat ausgeht, dieser Wert in seiner Größenordnung
zutreffen sollte, ist damit nichts über die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit
gesagt. Ob ein denkmalbedingter Mehraufwand von 200.000 EUR wirtschaftlich
unzumutbar ist, d.h. ob er zu einer dauerhaft defizitären Situation bei Erhaltung und
Nutzung des Objekts führen kann, lässt sich nämlich nicht ins Blaue hinein allein
anhand weniger isolierter Zahlenwerte beurteilen. Vielmehr ergibt sich erst aus einem
plausiblen Nutzungskonzept, ob eine derartige Investition in Relation zu den
erwarteten Erträgen unwirtschaftlich wäre oder nicht. Die Frage der wirtschaftlichen
Zumutbarkeit kann nur auf der Grundlage einer Darlegung der angestrebten
Nutzung, der dafür erforderlichen Investitionen und der prognostizierten Erträge
beantwortet werden. Ein solches Konzept hat die Beigeladene in keiner Phase des
Verfahrens vorgelegt. Sie hat lediglich ausgeführt, ihr gehe es um eine
Wärmedämmung der durchfensterten Fassaden und eine anschließende gewerbliche
Nutzung irgend einer Art bis hin zu einer bloßen Lagernutzung. Angaben dazu,
welche Kosten zusätzlich zur Fenstererneuerung anfallen würden und welche
Einnahmen mit derart modernisierten Gewerberäumen zu erzielen gewesen wären,
fehlen gänzlich oder bleiben überaus vage. Dasselbe gilt für den Einwand der
Beigeladenen, denkmalrechtliche Gründe hätten die von Einzelhandelsunternehmen
gewünschte Verlegung des Eingangs zur Straße hin - als Voraussetzung für eine
wirtschaftlich attraktive Nutzung - verhindert. Denn die Beigeladene hat einen
derartigen Bau- oder denkmalrechtlichen Erlaubnisantrag nicht gestellt, obwohl ein
solcher Antrag wegen des sehr beschränkten Denkmalwerts des Erdgeschosses
begründete Aussicht auf Erfolg gehabt hätte.

98

Bei dieser Bewertung des Vortrags der Beigeladenen verkennt der Senat nicht,
dass diese sich der Hilfe von Fachleuten - etwa des vom Komplementär selbst
betriebenen Maklerbüros - bedient haben mag. Es ist jedoch nicht erkennbar, dass
die umfangreichen Bemühungen um Vermietung des Gebäudes je über das bloße
Angebot verfügbarer Gewerbeflächen hinaus gegenüber Interessenten Umstände
deutlich gemacht hätten, die eine Nutzung hätten attraktiv erscheinen lassen. Die
Vernehmung der Zeugin L1. hat nichts Gegenteiliges ergeben.

99

4.3

100

Schließlich hat die Beigeladene auch nicht dargetan, dass ihr eine andere
zulässige Nutzung im Sinne von § 31 Abs. 1 Satz 1 DSchG NRW, ein Verkauf des
Objekts insgesamt oder ein Teilverkauf von Grundstücksflächen unzumutbar
gewesen wären. Da die Beigeladene nicht aus nichtwirtschaftlichen Gründen auf die
weitere Nutzung des Grundstücks angewiesen ist, wäre insbesondere zu erwägen
gewesen, ob ein Verkauf des Objekts - etwa an einen Erwerber, der das
Steuersparpotenzial des Objekts hätte ausnutzen können -, in Frage gekommen
wäre. Der Einwand der Beigeladenen, das Objekts stelle die Alterssicherung ihres
Komplementärs dar und ein Verkauf sei ohnehin nicht möglich gewesen, überzeugt
den Senat im Hinblick auf die Umstände des vorliegenden Einzelfalles nicht. Die
Vernehmung der Tochter des Komplementärs in der mündlichen Verhandlung hat
vielmehr ergeben, dass ernsthafte Verkaufsbemühungen nicht stattgefunden haben.
Nur eine einzige der nach Angaben der Beigeladenen deutlich über 900
Zeitungsinserate enthielt danach explizit ein Verkaufsangebot; die Zeugin konnte
zwar über Objektbegehungen mit Mietinteressenten, nicht aber mit Kaufinteressenten
berichten. Dies ist auch plausibel, da sie als Maklerin - wie auch die Eigentümerin -
offenbar der Ansicht war, Verkaufsbemühungen seien ohnehin sinnlos. Damit genügt
die Beigeladene ihrer Darlegungslast indes nicht. Es ist zwar nicht zu verkennen,
dass in der schwierigen Marktlage, wie sie für Gewerbeobjekte oder - allgemein - für
stark renovierungsbedürftige Gebäude schon 2006 bestanden haben mag, ein
Verkauf nicht einfach gewesen sein dürfte. Die Beigeladene hat allerdings schon
nicht deutlich gemacht, dass ein Verkauf an denkmalbedingten Umständen und nicht
- beispielsweise - an überzogenen Kaufpreisvorstellungen - die Zeugin hat die
Größenordnung von 1.300.000 EUR genannt, während die im Verfahren eingeholten
Verkehrswertgutachten Werte ab 540.000 EUR ausweisen - gescheitert ist. Erst recht
hat sie nicht dargelegt, dass Umbaumaßnahmen oder ein Teilverkauf des großen
Grundstücks nicht zu einer rentablen Nutzung hätte führen können. Der Senat geht
deshalb nicht davon aus, dass sie sich in einer Situation befunden hat, in der nicht
einmal ein Verkauf des Objekts möglich gewesen wäre.

101

Dem Antrag,

102

" Beweis dahingehend zu erheben, dass es der Beigeladenen ... am 01.01.2007
nicht zuzumuten war, die Immobilie zu behalten. Der Beweis soll erhoben werden
durch Einholung eines betriebswirtschaftlichen Sachverständigengutachtens zu der
Frage, ob das Fabrikgebäude I1. Straße 2 in M2. bei sachgerechter
Verhaltensweise des Eigentümers (Firma Q. . C1. KG) so bewirtschaftet werden
... konnte, dass die Immobilie "sich selbst trägt". Der Begriff soll dabei so verstanden
werden, dass bei einer Beurteilung nach kaufmännischen Grundsätzen nicht
dauerhaft Verluste entstehen werden und langfristig eine Verzinsung des im
Unternehmen gebundenen Kapitals in Höhe von mindestens 5 % gesichert ist. Die
Betrachtung soll außer einer Bewirtschaftung durch Vermietung und Verpachtung
alternativ auch die Möglichkeit eines Verkaufs des Grundbesitzes einbeziehen.

103

musste der Senat in dieser Situation nicht nachgehen. Denn zum einen ist er
nicht auf die Bestätigung behaupteter entscheidungserheblicher Tatsachen gerichtet,
sondern auf Einholung einer sachverständigen Wertung (Zumutbarkeit des Haltens
oder der Nutzung des Baudenkmals), mithin auf die dem Senat obliegende
Subsumtion des Sachverhalts unter § 31 DSchG NRW. Zum anderen ist der Antrag
unsubstantiiert, weil er nicht darauf abzielt, behauptete Tatsachen zu bestätigen,
sondern entscheidungserhebliche Tatsachen erst ermitteln soll. Schließlich war der
Antrag wegen fehlender Erheblichkeit abzulehnen. Denn der protokollierten
Formulierung ist zu entnehmen, dass die Beigeladene der Ansicht ist, nur solche
Nutzungen des Baudenkmals seien geeignet, die wirtschaftliche Zumutbarkeit zu
belegen, die eine Kapitalrendite von mindestens 5% erwirtschaften. Dies ist jedoch
nach der oben angeführten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht
der Fall; der Eigentümer kann sich vielmehr auf eine Nutzung verwiesen werden, die
lediglich zur Vermeidung dauerhafter Verluste führt. Soweit der Beweisantrag den
Zeitraum der mündlichen Verhandlung vor dem Senat betrifft, war er wegen
Unerheblichkeit abzulehnen (siehe schon bei 3.).

104

5.

105

Unabhängig von der Frage des entscheidungserheblichen Zeitpunkts steht der
Beigeladenen auch im Zeitpunkt der Senatsentscheidung ein Übernahmeanspruch
nicht zu. Aus den von ihr vorgelegten Gewinn- und Verlustrechnungen ergibt sich,
dass das Baudenkmal auch im Jahr 2007 noch einen Überschuss erwirtschaftet hat;
sollten die Zinszahlungen für Darlehen nicht berücksichtigungsfähig sein, hätte
dieser 26.464,58 EUR betragen. Seitdem eingetretene wesentliche Änderungen zu
Lasten der Eigentümerin sind weder vorgetragen noch ersichtlich, da auch zum
Zeitpunkt der Ortsbesichtigung durch den Berichterstatter des Senats zwar die im
dritten Obergeschoss betriebene Lagernutzung (Mieteinnahme: 600,00 EUR
monatlich) eingestellt worden war, nicht jedoch die Nutzungen im Erdgeschoss
(Kiosk / Imbiss, Einzelhandel mit Lebensmitteln, Atelier für Kleidung). Auch liegen
nach wie vor keine denkmalrechtlichen Erhaltungsanordnungen vor; die Vertreter der
unteren Denkmalbehörden haben im Ortstermin vielmehr ausgeführt, dass
angesichts des Erhaltungszustands des Gebäudes derzeit kein Anlass hierfür
bestehe. Daraus ergibt sich, dass jedenfalls die bisherige, auf das Erdgeschoss
beschränkte, Nutzung des Gebäudes die laufenden Kosten deckt.

106

Der Senat verkennt dennoch nicht, dass die Erhaltung und Nutzung des
Baudenkmals, das sich derzeit noch "selbst trägt", jederzeit defizitär werden kann,
insbesondere dann, wenn die bisherigen Mieter wegfallen oder wenn Schäden am
Gebäude auftreten, deren nachhaltige Beseitigung finanziert werden muss. In einer
solchen Situation wird ein erneuter Übernahmeantrag auf der Grundlage einer
Wirtschaftlichkeitsrechnung, die auf einem plausiblen Nutzungskonzept basiert, in
Betracht kommen.

107

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO. Die
Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i.V.m. §§
708 Nr. 10, 711 ZPO.

108

Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die entscheidungserheblichen
Vorschriften im Wesentlichen dem irrevisiblen Landesrecht angehören und
hinsichtlich der Anwendung von Bundesrecht keiner der Gründe des § 132 Abs. 2
VwGO gegeben ist.

109

Rechtsmittelbelehrung

110

Die Nichtzulassung der Revision kann durch Beschwerde angefochten
werden.

111

Die Beschwerde ist beim Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-
Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, innerhalb eines Monats nach
Zustellung dieses Urteils schriftlich einzulegen. Die Beschwerde muss das
angefochtene Urteil bezeichnen.

112

Die Beschwerde ist innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils
zu begründen. Die Begründung ist bei dem oben genannten Gericht schriftlich
einzureichen.

113

Statt in Schriftform können die Einlegung und die Begründung der Beschwerde
auch in elektronischer Form nach Maßgabe der Verordnung über den elektronischen
Rechtsverkehr bei den Verwaltungsgerichten und den Finanzgerichten im Lande
Nordrhein-Westfalen - ERVVO VG/FG - vom 23. November 2005 (GV. NRW. S. 926)
erfolgen.

114

Im Beschwerdeverfahren müssen sich die Beteiligten durch
Prozessbevollmächtigte vertreten lassen; dies gilt auch für die Einlegung der
Beschwerde und für die Begründung. Als Bevollmächtigte sind Rechtsanwälte und
Rechtslehrer an einer deutschen Hochschule im Sinne des
Hochschulrahmengesetzes mit Befähigung zum Richteramt sowie die ihnen kraft
Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen. Auf die zusätzlichen
Vertretungsmöglichkeiten für Behörden und juristische Personen des öffentlichen
Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben
gebildeten Zusammenschlüsse wird hingewiesen (vgl. § 67 Abs. 4 Satz 4 der
Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - in der Fassung gemäß Art. 13 des Gesetzes
zur Neuregelung des Rechtsberatungsrechts vom 12. Dezember 2007, BGBl. I S.
2840, und § 5 Nr. 6 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz -
RDGEG -).

115