Amtsgericht Siegburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-05-02, Aktenzeichen 150 C 36/07
ECLI:DE:AGSU1:2008:0502.150C36.07.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

1

Die Klägerin ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft Q-Weg in T. Sie hat zwei Sondereigentumseinheiten an den Käufer Herrn U2 veräußert, in dessen Eigentum bereits mehrere Sondereigentumseinheiten in dieser Wohnungseigentümergemeinschaft stehen.

2

Die Teilungserklärung sieht vor, dass eine Veräußerung der Zustimmung des WEG Verwalters bedarf. Diese Zustimmung hat die Beklagte, die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft Q-Weg ist, trotz Aufforderung nicht erteilt.

3

Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass diese Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagt werden darf. Als solcher gilt insbesondere die begründete Besorgnis, dass der in Aussicht genommene Erwerber die ihm als Wohnungseigentümer obliegenden finanziellen Verpflichtungen nicht erfüllt, sich nicht in die Gemeinschaft einfügen oder sich aus anderen Umständen nicht als Wohnungseigentümer eignen wird.

4

Die Klägerin ist der Meinung, ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung liege nicht vor- insbesondere sei an der finanziellen Leistungsfähigkeit des Erwerbers zweifeln, da dieser laufend weitere Wohnungen in der Eigentümergemeinschaft erwerbe und auch bezahle.

5

In der Eigentümerversammlung vom 25.10. 2007 fand der Beschlussantrag:

6

"Die Eigentümerversammlung beschließt die ersatzweise Genehmigung der schwebend unwirksamen Kaufverträge mit Herrn U keine Mehrheit.

7

Die Klägerin ist der Ansicht, dieser Beschluss hindere nicht die Inanspruchnahme der Beklagten auf Erteilung der Zustimmung zu dem Veräußerungsgeschäft.

8

Sie beantragt,

9

die Beklagte zu verurteilen, ihre Zustimmung zu dem Verkauf der im Wohnungsgrundbuch von ccc, Blatt xxxx und xxxx eingetragenen Miteigentumsanteile durch die Klägerin an Herrn U2 (Kaufvertrag des Notars Dr. E in T2, Urkundenrolle Nr. #####/####) zu erteilen.

10

Die Beklagte beantragt,

11

die Klage abzuweisen.

12

Sie verweist darauf, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft mit ihrem Beschlussorgan, der Wohnungseigentümerversammlung, die Entscheidung über die Zustimmung zu dem Veräußerungsgeschäft der Klägerin an sich gezogen habe und dass damit eine Entscheidungsbefugnis bezüglich der Genehmigung der Kaufverträge durch die Beklagte nicht mehr vorliege.

13

Darüberhinaus verweisen die Beklagte darauf, dass der Erwerber Herr U2 als ungeeignet anzusehen sei, weitere Einheiten in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erwerben. So lass er auf einem in seinem Sondereigentum stehenden Autoabstellplatz Mülltonnen und Müllcontainer einer benachbarten Wohnungseigentumsanlage, in der er auch über Eigentum verfügt, abstellen. Dies widerspreche der bestimmungsgemäßen Nutzung eines Pkw Abstellplatzes.

14

Der Erwerber habe eigenmächtig im Jahre 2005 und 2006 Arbeiten am gemeinschaftlichen Grundstücke durchführen lassen, die der Herstellung einer neuen Feuerwehrzufahrt hätten dienen sollten. Hierbei habe er sich weder mit der Wohnungseigentümergemeinschaft noch dem WEG Verwalter abgestimmt.

15

Ferner habe der Erwerber in seiner damaligen Eigenschaft als Mitglied, nicht Vorsitzender, des Verwaltungsbeirates unter Verstoß gegen die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen; die auf dieser Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse mussten letztendlich durch ein Gerichtsverfahren für ungültig erklärt werden.

16

Der Erwerber sei strafrechtlich in Erscheinung getreten und wegen Betruges rechtskräftig verurteilt worden; die Straftat stehe im Zusammenhang mit der Vermietung einer der Sondereigentumseinheiten des Erwerbers.

17

Letztlich hätte der Erwerber für die Monate Dezember 2006 bis einschließlich März 2007 für keine seiner Sondereigentumseinheiten Wohngelder bezahlt, so dass ein Gerichtsverfahren zur Beitreibung erheblicher Wohngeldrückstände eingeleitet worden sei.

18

Aus all diesen Umständen folge, dass ein weiterer Erwerb von Sondereigentumseinheiten durch den Erwerber Herrn U2 nicht im Interesse der Eigentümergemeinschaft liege.

19

Entscheidungsgründe:

20

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

21

Die von der Klägerin in Anspruch genommene Verwalterin der WEG ist die richtige Beklagte. Die Teilungserklärung legt fest, dass die Zustimmung zur Veräußerungsgeschäften durch den WEG-Verwalter zu erteilen ist. Lediglich ersatzweise kann die Wohnungseigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit die Zustimmung erteilen. Dies ist nicht geschehen.

22

Damit verbleibt die Zuständigkeit für die Zustimmungserteilung weiterhin beim Verwalter, denn die Eigentümerversammlung hat ausdrücklich weder die Entscheidung an sich gezogen noch eine Anweisung an den Verwalter formuliert, wie dieser zu handeln hat (OLG Zweibrücken, Beschluß vom 18.2.1994, Aktenzeichen 3 W 200/93).

23

Die Beklagte ist jedoch nicht verpflichtet, die Zustimmung zu dem von der Klägerin abgeschlossenen Kaufvertrag zu erteilen, da in der Person des Erwerbers Herrn U2 wichtige Gründe gegeben sind, die gegen einen konfliktfreies Verhalten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft sprechen.

24

Dies läßt sich aus dem bisherigen Verhalten des Erwerbers Herrn U2 in der Wohnungseigentümergemeinschaft herleiten.

25

Er hat unstreitig über 4 Monate hinweg eigenmächtig für die ihm gehörenden Sondereigentumseinheiten kein Wohngeld gezahlt. Hieraus folgte die Notwendigkeit von Gerichtsverfahren, die zu einer teilweisen Verurteilung des Erwerbers Herrn U2 führten und die derzeit in der Berufungsinstanz anhängig sind.

26

Wiederholt sich ein derart eigenmächtiges Verhalten nach Erwerb weiterer Sondereigentumseinheiten durch Herrn U2, gerät die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft in akute finanzielle Bedrängnis.

27

Auch die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung durch Herrn U2, der hierzu nicht befugt war, legt die Befürchtung nahe, dass dieser die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes auch zukünftig mißachten könnte. Sein Einsatz für eine andere, neue Verwalterfirma, die im Rahmen der unzulässig einberufenen, außerordentlichen Eigentümerversammlung zum Verwalter bestimmt worden war und die mit seinen Stimmen auch in einer benachbarten Wohnungseigentümergemeinschaft zum Verwalter gewählt wurde, legt den Schluß nahe, dass Herr U2 weiterhin einen Wechsel in der Person des Verwalters, gegebenenfalls auch unter Mißachtung gesetzlicher Vorschriften, herbeizuführen bemüht sein wird.

28

Unterstützt wird diese Zukunftsprognose von nicht durch Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung abgedeckter Eingriffe der Erwerbers in das Gemeinschaftseigentums (Bauarbeiten im Rahmen einer neu zu erstellenden Feuerwehrzufahrt). Unstreitig sind diese Arbeiten zumindest unter Mitwirkung des Erwerbers Herrn U2 durchgeführt worden, wobei dahinstehen kann, ob und in welcher Größenordnung die Gemeinschaft geschädigt worden ist – alleine die Mißachtung des Verbotes, eigenmächtig in Gemeinschaftseigentum einzugreifen, spricht gegen eine Genehmigung des weiteren Erwerbs von Sondereigentumseinheiten in dieser Gemeinschaft.

29

Abgerundet wird die negative Zukunftsprognose durch Verurteilung des Erwerbers Herrn U2 wegen Betruges; hierbei ist entscheidungserheblich, dass nicht beispielsweise ein Straßenverkehrsdelikt zur Verurteilung führte, sondern strafbare Handlungen im Rahmen der Vermietung einer Wohnung, so dass die Schlußfolgerung naheliegt, dass der Erwerber Herr U2 in diesem Themenbereich nicht mit absoluter Korrektheit vorzugehen gewillt ist. Auch dies bedeutet eine potentielle Gefährdung der übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, da gerade mit dem Eigentümer mehrerer Sondereigentumseinheiten vielfältige finanzielle Verbindung mit der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen. Auch wenn jeder einzelne der oben wiedergegebenen Sachverhalte für sich alleine nicht gegen eine Genehmigung des weiteren Erwerbs von Sondereigentumseinheiten sprechen würde, so ist nach Ansicht des Gerichtes in der Gesamtschau aller Ereignisse in der Person des Erwerbs Herrn U2 ein wichtiger Grund gegeben, der die Beklagte berechtigt, die Erteilung der Zustimmung zu dem hier streitbefangenen Rechtsgeschäft zu verweigern.

30

Der Antrag des Klägers war abzuweisen mit der Kostenfolge des § 91 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den § § 708 und 711 ZPO.

31

Streitwert: 7960.- Euro