Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-05-28, Aktenzeichen 9 S 135/08
ECLI:DE:LGK:2009:0528.9S135.08.00

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 28.10.2008 – 202 C 164/08 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

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Gründe:

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(Gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 ZPO)

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I.

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Die Klägerin ist Eigentümerin der Dachgeschosswohnung in der aus dem Passivrubrum ersichtlichen WEG. Die WEG besteht aus 14 Wohneinheiten, von denen 5, zu denen auch die der Klägerin gehört, keinen Balkon haben. Mit ihrer Klage hat die Klägerin begehrt, die Kosten für eine anstehende Balkonsanierung nach Wohneinheiten zu verteilen, wobei sie in erster Linie begehrt, die Kosten nur auf die Wohneinheiten zu verteilen, die über Balkone verfügen. In der Eigentümerversammlung vom 27.05.2008 hat sie beantragt, zu beschließen, dass die Kosten nach Wohneinheiten aufgeteilt werden, was abgelehnt wurde. Vor dem Amtsgericht hat sie beantragt,

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1.

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den Beschluss der Eigentümerversammlung B-Straße vom 27.05.2008 zu TOP 11 für ungültig zu erklären, soweit der Antrag der Klägerin abgelehnt wurde, die Kosten der Sanierung der 6 Balkone des Hauses B-Straße 5 nach Einheiten zu verteilen (: 14), statt nach Anteilen, stattdessen zu entscheiden, dass nur die 6 Eigentümer an den Kosten der Sanierung der Balkone zu beteiligen sind, zu deren Wohnung ein Balkon gehört.

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hilfsweise,

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die Kosten der Balkonsanierung nach Einheiten (: 14), statt nach Anteilen zu verteilen,

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weiter hilfsweise,

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die Beklagten zu verurteilen, einer Vereinbarung dahingehend zuzustimmen, dass die Kosten jeglicher Balkonsanierung nur von den 6 Eigentümern zu tragen sind, zu deren Eigentumswohnung ein Balkon an der Fassade zur I-Straße gehört, hilfsweise, die Kosten der Balkonsanierung nach Einheiten (: 14), statt nach Anteilen zu verteilen.

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2.

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Die Nichtigkeit des Beschlusses festzustellen, hilfsweise die Ungültigkeit, einen Beschluss auf schriftlichem Wege herbeizuführen, ob die Zahlung der Kosten 100 % durch Sonderzahlung oder 50 % von den Rücklagen und 50 % durch Sonderzahlung erfolgt.

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Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 28.10.2008, auf dessen Inhalt zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, in Bezug auf den Hauptantrag zu 1. als unbegründet und in Bezug auf den Antrag zu 1. im Übrigen als unzulässig abgewiesen. In Bezug auf den Antrag zu 2. erfolgte ebenfalls eine Abweisung. Das Urteil ist der Klägerin am 28.10.2008 zugestellt worden. Die Berufung der Klägerin ist am 28.11.2008 bei Gericht eingegangen.

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Die Klägerin ist der Ansicht, die Balkone stünden im Sondereigentum. Sie meint, das vorherige Anrufen der Eigentümerversammlung sei nicht zumutbar, da eine Änderung der Kostenverteilung durch Vereinbarung Einstimmigkeit voraussetze und einige Eigentümer bereits deutlich gemacht haben, dass sie einer solchen Vereinbarung nicht zustimmen würden. Anspruchsgrundlage für die Änderung sei § 10 Abs. 2 S. 3 WEG als lex specialis gegenüber § 21 Abs. 4 WEG.

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Jetzt beantragt die Klägerin,

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das angefochtene Urteil abzuändern und die Beklagten entsprechend den in der ersten Instanz zuletzt gestellten Anträgen zu verurteilen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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II.

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Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

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Der Anfechtungsantrag zu 1.) ist unbegründet.

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Der ablehnende Beschluss zu TOP 11 ist nicht aufzuheben, da er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, da die Klägerin keinen Anspruch auf eine vom geltenden Verteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung dahingehend hat, dass die Kosten für die bereits beschlossene Balkonsanierung durch die Anzahl der vorhandenen Einheiten zu teilen sind.

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Weder aus § 10 Abs. 2 S. 3 WEG noch aus § 21 Abs. 4 WEG lässt sich ein solcher Anspruch herleiten. Richtig ist, dass § 10 Abs. 2 S. 3 WEG sich nur auf die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels selbst bezieht. Nicht hingegen auf ein einmaliges Abweichen von einem bestehenden Kostenverteilungsschlüssel. Selbst wenn man jedoch annimmt, dass § 10 Abs. 2 S. 3 WEG a majore ad minus einen solchen Anspruch hergäbe, lägen dessen Voraussetzungen nicht vor: Die Vorschrift setzt voraus, dass ein Festhalten an der bestehenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Eine solche Unbilligkeit ist jedoch ausgeschlossen, wenn dem Erwerber des Wohnungseigentums bei Erwerb die Regelung erkennbar war (vgl. Wenzel in: Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz Kommentar, 10. Auflage 2008, § 10 Rn. 158 zur alten Rechtsprechung, die allerdings im Rahmen der Billigkeitsprüfung auch zu der Neuregelung Bestand hat), für die Klägerin also ersichtlich gewesen war, dass im Falle einer Balkonsanierung die Kosten die Gemeinschaft zu tragen hat. Genau so liegen die Dinge hier. Die Kostentragung ergibt sich nämlich bereits aus § 7 Ziffer 1 der Teilungserklärung, nach der die Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums von der Gemeinschaft getragen werden. Die Balkone gehören auch zum Gemeinschaftseigentum. Zwar ist der Klägerin dahingehend Recht zu geben, dass Balkone grundsätzlich Sondereigentumsfähig sind. Jedoch sind die Regelungen der Teilungserklärung dahingehend auszulegen, dass sich das jeweilige Sondereigentum lediglich auf die Räume der Wohnung, den jeweiligen Kellerraum und die Garage bezieht. Zur Klärung der Frage, was Inhalt des Sondereigentums ist, regelt § 3 Ziffer 1 der Teilungserklärung dass es sich dabei um die in § 1 der Teilungserklärung bezeichneten Räume handelt. Zunächst handelt es sich bei Balkonen nicht um Räume, da sie offen sind. Ferner bezeichnet § 1 auch die Gegenstände des Sondereigentums genau (Wohnung, Garage, Kellerraum). Insofern muss davon ausgegangen werden, dass Balkone und Loggien in diese Aufzählung mit aufgenommen worden wären, wenn sie auch zum Sondereigentum hätten gehören sollen. Die Zusammenschau von § 1 und § 3 der Teilungserklärung ergibt daher, dass die Balkone nicht zum Sondereigentum gehören und folglich als Teil des Gemeinschaftseigentums unter die Kostentragungsregel des § 7 Ziffer 1 der Teilungserklärung fallen. Diese Regelung war der Klägerin bei Erwerb des Wohnungseigentums erkennbar. Mithin liegt bereits aus diesem Grund keine Unbilligkeit vor. Darüber hinaus streitet auch die Tatsache, dass die Sanierung bereits beschlossen wurde und insofern alle übrigen Miteigentümer sich bei Beschlussfassung auf die bestehende Kostentragungsregel verlassen haben, für die Beklagten, da im Rahmen der Frage, ob die bestehende Regelung unbillig war, insbesondere die Interessen auch der anderen Miteigentümer zu berücksichtigen sind.

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Aus § 10 Abs. 2 S. 3 WEG kann die Klägerin also keinen Anspruch auf abweichende Kostenverteilung herleiten, wie das Amtsgericht richtigerweise festgestellt hat. Dies ergibt sich auch aus folgender Kontrollüberlegung: Wenn es sich bei der begehrten Balkonsanierung um eine solche handelt, die keine Besonderheiten gegenüber anderen aufweist, würde es der Wertung des § 10 Abs. 2 S. 3 WEG widersprechen, wenn aus dem Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung nach § 21 Abs. 4 WEG dann für jede Balkonsanierung eine Einzelabweichung verlangt werden könnte. Auf diese Weise würden die vom Gesetzgeber vorgegebenen Voraussetzungen für eine generelle Änderung umgangen, weil jedesmal eine Abweichung für den Einzelfall verlangt werden könnte.

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Das OLG Hamm geht nach der Auffassung der Kammer in der Entscheidung vom 10.09.2007 – 15 W 358/06 auch zurecht davon aus, dass der Anspruch auf einmaliges Abweichen ein solcher auf ordnungsgemäße Verwaltung ist, in deren Rahmen der Eigentümerversammlung ein Ermessen eingeräumt ist, so dass allenfalls dann, wenn eine Ermessensreduzierung auf die begehrte Verteilung besteht, verlangt werden kann, dass in genau der Form von der geltenden Verteilung abgewichen wird. Die mit dem Antrag zu 1) zunächst verfolgte Anfechtung der Ablehnung der Verteilung nach Einheiten kann insofern schon nicht erfolgreich sein, da die Ablehnung einer von mehreren Möglichkeiten im Rahmen des Ermessens der WEG liegt.

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Im zweiten Halbsatz begehrt die Klägerin eine gerichtliche Entscheidung dahingehend, dass die Kosten auf die Miteigentümer zu verteilen sind, zu deren Einheiten Balkone gehören. Diese mögliche Verteilung ist bisher nicht zur Entscheidung der Eigentümerversammlung gestellt worden. Das führt hier aber nicht zur Unzulässigkeit des Antrags. Es ist in der Tat nicht zu erwarten, dass die Eigentümerversammlung, die eine Aufteilung nach Anteilen abgelehnt hat, mit qualifizierter Mehrheit für eine Aufteilung nur auf die Inhaber solchen Wohnungseigentums, die einen Balkon nutzen können stimmt, weswegen eine Vorbefassung der Eigentümerversammlung unzumutbar ist.

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Allerdings ist die Kammer, ohne dass es vorliegend darauf ankäme, der Auffassung, dass auch kein genereller Änderungsanspruch in Bezug auf den geltenden Kostenverteilungsschlüssel besteht, da die Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 S. 3 WEG wie oben dargelegt nicht erfüllt sind.

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Zu dem Antrag zu 2) ist nicht ersichtlich, dass ein Beschluss gefasst worden ist. In sämtlichen anderen Fällen in denen die Versammlung Beschlüsse gefasst hat, ist dies anhand des Protokolls deutlich erkennbar an der Darstellung des Abstimmungsergebnisses und der Verkündung des Beschlussergebnisses. Auch behaupten die Beklagten gar nicht, dass hier ein Beschluss gefasst wurde. Vor diesem Hintergrund muss auch die Entscheidung des Amtsgerichts zum Antrag zu 2) Bestand haben.

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III.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs.1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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Die Revision ist zuzulassen, denn die dafür erforderlichen Voraussetzungen liegen vor. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung. Die Fortbildung des Rechts erfordert eine Entscheidung des Revisionsgerichts, da es sich bei der Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Miteigentümer eine einmalige Abweichung von einem in der Teilungserklärung geregelten Kostenverteilungsschlüssel verlangen kann, um eine solche handelt, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und die deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einheitlicher Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt.

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Berufungsstreitwert:

6.100,00 € entsprechend der unbeanstandeten Festsetzung des Amtsgerichts