Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1998-06-30, Aktenzeichen 9 O 425/97
ECLI:DE:LGD:1998:0630.9O425.97.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 377.130,56 DM zu zahlen nebst 3 % Zinsen über dem jeweiligen Diskontsatz der deutschen Bundesbank, mindestens aber 8 % aus 16.169,25 DM seit dem 4.5.1996, aus 12.553,15 DM seit dem 4.6.1996, aus 25.057,15 DM seit dem 4.7.1996, aus 28.666,96 DM seit dem 4.8.1996, aus jeweils 13.022,51 DM seit dem 4.9.1996 und 4.10.1996, aus 3.644,51 DM seit dem 4.11.1996, aus22.400,51 DM seit dem 4.12.1996, aus 27.224,76 DM seit dem 4.1.1997, aus 33.491,21 DM seit dem 4.2.1997, aus 29.725,56 DM seit dem 4.3.1997, aus 33.491,21 DM seit dem 4.4.1997 sowie aus jeweils 9.127,79 DM seit dem 4.5.1997,4.6.1996, 4.7.1997, 4.8.1997, 4.9.1997, 4.11.1997, 4.12.1997, 4.1.1998,4.2.1997, 4.3.1998, 4.4.1998 und 4.5.1998 .

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 10 % und der Beklagte zu 90 %.

Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 450.000,00 DM vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.500,00 DM abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. die Sicherheit kann jeweils auch durch Bürgschaft einer Bank oder Sparkasse mit Sitz in der Bundesrepublik Deutschland geleistet werden.

1

Tatbestand:

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Die Klägerin nimmt den Beklagten aus persönlicher Haftung für gewerbliche Mietschulden der C am T GmbH in Anspruch.

3

Der Beklagte war bis Mitte 1997 Alleingesellschafter und Geschäftsführer dieser GmbH. Er verkaufte die gesamten Geschäftsanteile der C am T GmbH für

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1,00 DM an deren derzeitigen Geschäftsführer B. Gegen Die Hauptschuldnerin ist am 7.1.1998 ein Vollstreckungsbescheid über 166.535,40 DM erlassen worden. Die Vollstreckung ist gemäss Gerichtsvollzieherprotokoll vom 19.2.1998 ( Bl.97 GA )

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erfolglos geblieben.

6

Die C am T GmbH mietete ab 1.11.1991 von der Klägerin mit Mietvertrag vom 27.9./4.10.1991 525,qm Büroräume im 5. OG des Gewerbeobjekts C Am T 24 nebst 18 Stellplätzen für EdieDauer von 10 Jahren zu einem Quadratmeterpreis von -23,50 DM bei Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel.

7

Der Mietvertrag enthält hinsichtlich des Beklagten folgenden Zusatz:

8

"vertreten durch den Geschäftsführer Herrn' L2 der für die Erfüllung des Vertrages persönlich haftet"

9

Mit der 2. Zusatzvereinbarung vom 24.1.92 { Bl. 65 GA )

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mietete die C GmbH weitere 314 gm im 5. OG ab 1.1.1992, insgesamt 839 qm nebst weiteren 6 Stellplätzen an. Die C am T GmbH untervermietete die Räume nebst diversen Serviceleistungen voll möbliert für

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50,00 DM /qm.

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Die Klägerin bezifferte die Miete nebst Nebenkostenvorauszahlung mit Schreiben vom 9.4.96 ( Bl. 67 GA ) unter Berücksichtigung der Wertsicherungsklausel wie folgt :

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1. Bürofläche 839 qm a 25,97: 21.788,83 DM

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2.Nebenkosten 839qma3,50DM: 2.936,50 DM

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3. Heizkosten 839 qm a 1,50 DM: 1.258,50 DM

16

4. 24 Stellplätze a 130,79 DM: 3.138,96 DM

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insgesamt: 29.122,79 DM

18

zzgl. 15 % MWS: 4.368,42 DM

19

33.491,21 DM

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Die Klägerin kündigte den Mietvertrag mit Schreiben vom 7.4.1997 wegen Zahlungsverzuges fristlos mit Räumungsfrist bis 15.4.1997 unter Geltendmachung des Vermieterpfandrechts.

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Die Klägerin bevollmächtigte E2 GmbH mit Schreiben vom 8.4.97 { Bl.50 GA ) mit den Untermietern

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der V GmbH in ihrem-Namen zu verhandeln und die Untermietverträge im eigenen Namen zu übernehmen. E2 GmbH traf mit der C am T GmbH am 8.4.1997 eine schriftliche Vereinbarung. Darin heißt es u.a. wörtlich:

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"Die Fa. E GmbH und die Fa.V am T GmbH vereinbaren, daß die Fa.E GmbH mit Wirkung zum 15.4.1997 über sämtliche im Vermieterpfandrecht befindlichen Gegenstände verfügen kann und zwar so lange bis durch den Konkursverwalter eine Regelung getroffen wird. Die Fa.E GmbH wird mit Wirkung zum 15.4.19977 in Einverständnis mit der Fa. V am T GmbH die bestehenden Untermietverträge übernehmen "

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E2 GmbH bot den Untermietern im Einvernehmen mit der C am T GmbH mit Schreiben vom 16.4.97 ( Bl.51 GA ) die Vertragsübernahme zum 16.4.1997 an.

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Die C am T GmbH übergab die Räumlichkeiten zum 15.4.1997. E2 GmbH schloß mit den Untermietern neue Mietverträge ab und vereinnahmte die Untermieten seit 1.5.1997. Das vorhandene Büromobiliar nebst technischer Ausstattung verblieb in den Räumen. Das Mobiliar wird von den Untermietern weiter genutzt.

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Um den Untermieter den Verbleib zu ermöglichen, vermietete die Klägerin gemäß schriftlichem Mietvertrag ( Bl. 90 GA ) zum 1.6.1997 die untervermieteten Teilflächen im 2., 3. und 5. OG, davon unstreitig 839 qm im 5. Obergeschoß nebst 24 dazugehörigen Stellplätzen, an E2 GmbH als Zwischenvermieterin.

27

Die Klägerin bietet das Gesamtobjekt mit 8.100 qm über die N GmbH bisher erfolglos an Makler auch anderweitig zur Vermietung an bei einem Mietzins von 17,90 DM netto/ qm (Bl.88 GA) .

28

Die Klägerin hat zunächst Mietrückstände einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum Mai 1996 bis August 1997 in Höhe von 434.542,34 DM geltend gemacht.

29

Sie macht nunmehr Mietrückstande bis einschließlich April 1997 in Höhe von 300.658,65 DM geltend. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 31.10.1997 (Bl. 18 GA ) und die Mietaufstellung ( Bl. 64 GA ) verwiesen.

30

Sie verlangt Schadensersatz für den Zeitraum nach der fristlosen Kündigung ab Mai 1997 bis Mai 1998 wegen Mietmindereinnahmen von 118.988,48 DM. Den zunächst mit 12.733,54 DM brutto bezifferten monatlichen Mietausfall berechnet sie nunmehr mit 9.152,95 DM netto, insgesamt 118.988,48 DM für 13 Monate. Die Klageforderung hat sie von 443.115,01 DM auf 419.647,13 DM reduziert.

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Die monatliche Mindereinnahme berechnet der Kläger wie folgt :

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1. Nettomietdiff. 839 qm a 10,00 DM: 8.390,00 DM

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3. Nettomietdiff. 24 Stellplätze a 31,79 DM; 762,96 DM

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insgesamt: 9.152,96 DM

36

Die Klägerin stützt ihre Zinsforderung auf § 6 Pkt.2 des Mietvertrages.

37

Die Klägerin behauptet:

38

Die N GmbH bezahle einem Quadratmeterpreis von

39

16,00 DM netto und 99,00 DM netto pro T-Platz gemäß Rechnung vom 22.12.1997 ( Bl.77 GA ).

40

Bei den dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstände habe es sich um die im Eigentum der V GmbH stehenden Büromöbel gehandelt. Die vorhandene technischen Ausstattung Kopier- und Faxgeräte, Telefonanlage sowie Videoüberwachung, Alarmanlage und Zutrittskontrollsysteme seien gemietet oder geleast gewesen.

41

Ein Teil der Büromöbel sei von der V am T GmbH geleast worden ausgehend von einem Restwert in Höhe von 5 % des Anschaffungswertes gemäß Leasingvertrag der W GmbH vom 31.10.1995 (Bl. 98 GA ) und der N vom Leasingunternehmen zum Kauf angeboten worden.

42

Die Zwangsvollstreckung ins Vermögen der V GmbH werde nicht zur Befriedigung der Mietforderung führen. Die GmbH sei seit April 1996 zahlungsunfähig.

43

Die Klägerin hat die Klage hinsichtlich eines Teilbetrages in Höhe von 23.467,88 DM sowie der Mahnkosten zurückgenommen und beantragt nunmehr:

44

den Beklagten zu verurteilen, an sie 419.647,13 DM zu zahlen nebst 3 % Zinsen über dem jeweiligen

45

Diskontsatz der deutschen Bundesbank, mindestens aber 8 % aus 20.993,50 DM seit dem 4.5.1996, aus 20.972,76 DM seit dem 4.6.1996, aus 29.881,40 DM seit dem 4.7.1996, aus 33.491,21 DM seit dem 4.8.1996, aus jeweils 17.846,76 DM seit dem 4.9.1996 und 4.10.1996, aus 8.468,76 DM seit dem 4.11.1996,aus jeweils 27.224,76 DM seit dem 4.12.1996 und 4.1.1997, aus 33.491,21 DM seit dem 4.2.1997, aus 29.725,56 DM seit dem 4.3.1997, aus 33.491,21 DM seit dem 4.4.1997 sowie aus jeweils 9.152,96 DM seit dem 4.5.1997,4.6.1997,4.7.1997,4.8.1997,4.9.1997, 4.10.1997, 4.11.1997, 4.12.1997, 4.1.1998, 4.2.1998, 4.3.1998, 4.4.1998 und 4.5.1998.

46

Der Beklagte beantragt,

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Die Klage abzuweisen,

48

Der Beklagte erhebt die Einrede der Vorausklage.

49

Er ist der Ansicht, daß die von ihm im Mietvertrag übernommene persönliche Haftung als auf den ursprünglichen Mietvertrag beschränkte Bürgschaft auszulegen sei.

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Der Beklagte behauptet:

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Aus der Vollmacht der Klägerin vom 8.4.1997 ergebe sich, daß die N GmbH die Mietzahlungen der Untermieter in voller Höhe an die Klägerin weiterleite. Die Vereinbarung vom 8.4.1997 zwischen der V am T GmbH und der N GmbH habe sich nur auf die technische Ausrüstung bezogen.

52

Die Parteien hätten seit Dezember 1996 über eine Möglichkeit verhandelt, die Untermieter der V am T GmbH im Haus zu halten und im Verlauf des Januar 1997 vereinbart, daß die Klägerin die im Privatvermögen des Beklagten stehenden bis zu 4 Jahrealten Büromöbel auf ca. 3.500 qm-Fläche des Gebäudes C im Fall der Vertragsauflösung unter Anrechnung auf die persönliche Haftung dès Beklagten übernahm. Der Beklagte habe Ende 1995 von der Fa.VL Leasing oHG E Büromöbel als Leasingrückläufer aus 6 abgelaufenen Leasingverträgen ( Bl. 104, 105 GA )gekauft.

53

Die Parteien seien davon ausgegangen, daß die Möbel mit einem Wert von 368.000,00 DM ( 25 % des Anschaffungspreises von 1.472.000,00 DM ) angerechnet werden sollten. Es habe sich um hochwertige Holzmöbel ( Eschefurnier grau ) und graue Ledersessel gehandelt, jeweils 1 Schreibtisch, 2 Schreibtischcontainer, 1 Schreibtischstuhl, 3 Sideboards, 1 Besuchertisch für 74 Standardbüros a 28 qm und 11 große 'Büros a 42 gm mit je drei Arbeitsplätzen. Der Wert sei marktüblich. Das Eigentum sei zum 15.4.1997 auf die Klägerin übergegangen. Der Klägerin sei mit Schreiben vom 15.7.97 ( Bl.54 GA ) eine Rechnung zwecks Verrechnung zugegangen.

54

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

55

Entscheidungsgründe ;

56

Die Klage ist teilweise begründet.

57

Die Klägerin kann vom Beklagten die Zahlung von 377.130,56 DM verlangen.

58

Der Beklagte haftet für die Ansprüche der Klägerin gegen die C am T GmbH aus dem Mietvertrag über das 5. OG des Gewerbeobjekts C Am T 24 als Gesamtschuldner aus Schuldmitübernahme.

59

Der Beklagte hat unstreitig am 4.10.1991 als damaliger Geschäftsführer der V am T GmbH den Mietvertrag über 52S gm Bürofläche nebst 18 Stellplätzen unterschrieben mit dem Zusatz "vertreten durch den Geschäftsführer, der für E Erfüllung persönlich haftet".

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Die Erklärung ist als Schuldbeitritt des Beklagten auszulegen. Bereits nach dem Wortlaut erklärte sich der Beklagte als Geschäftsführer neben der mietenden GmbH ausdrücklich bereit, die Haftung für die Vertragserfüllung zu übernehmen. Anders als im Regelfall der Bürge, der eine fremde Schuld sichert, verfolgte der Beklagte als alleiniger GmbH-Gesellschafter und Geschäftsführer eigene wirtschaftliche Interessen. Er hat daneben als Kaution eine Bürgschaft gestellt, so daß es nahegelegen hätte, auch seine Eigenhaftung als Mietbürgschaft auszugestalten, wenn das gewollt gewesen wäre.

61

Der Beklagte haftet als Mitschuldner auch für die zum 1.2.1992 eintretende Erweiterung des zum 1.11.1991 geschlossenen Mietvertrages auf 83 9 gm und 24 Stellplätze. Der Beklagte selbst hat die diesbezügliche 2.Zusatzvereinbarung mit der Klägerin getroffen. Es handelt sich lediglich um eine Vertragserweiterung, wobei in Ziffer 4 ausdrücklich die Geltung des ersten Mietvertrages für die Erweiterung bestimmt ist.

62

Die Klägerin hat gegen den Beklagten Anspruch auf Zahlung von 258.469,29 DM aus Mietrückständen für den Zeitraum Mai 1996 bis einschließlich April 1997.

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Der monatliche Mietzins betrug ab dem 1.1.1996 pro gm Bürofläche 25,97 DM und pro T-Platz,79 DM. Der Beklagte hat dieser Berechnung der Klägerin nicht widersprochen.

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Für den Zeitraum 1.5.1996 bis '31.12.1996 kann Die Klägerin die seit Abschluß des ersten Mietvertrages unveränderten monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 4.824,25 DM brutto nicht mehr geltend machen, sondern allenfalls einen sich nach Abrechnung der tatsächlichen Nebenkosten ergebenden Rückstand. Denn die Klägerin war gemäß § 4.9 des Mietvertrages zur jährlichen Abrechnung der Nebenkosten verpflichtet, die für das Jahr 1996 bis 31.12.1997 vorzunehmen war. Nach Ablauf dieses Termins kommt die Geltendmachung von Vorauszahlungen nicht mehr in Betracht.

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Die Klägerin hat bei ihrer der Klageberechnung zugrundeliegenden Mietabrechnung bis auf August 1996, Februar und April 1997 einen monatlichen Mietbetrag von

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33.476,76 DM anstelle von 33.491,21 DM zugrundegelegt. Der nach Abzug der Nebenkostenvorauszahlung geltend gemachte monatliche Mietbetrag 1996 beläuft sich auf 28.652,45 DM. Diesen Betrag macht die Klägerin für 6 Monate (6./7./9./10./11./12.96) geltend, den erhöhten Betrag von 28.666,96 DM für einen Monat ( 8.96 ),

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insgesamt 200,582,02 DM.

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Auf die Mietforderung für Mai 1996 hat sie die Kaution in Höhe eines Betrages von 12.483,26 DM verrechnet, so daß ein Restbetrag in Höhe von 16.169,25 DM verbleibt, insgesamt 216.751,27 DM.

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Die V am T GmbH hat im Zeitraum Juni bis Dezember 1996 gemäß Mietaufstellung der Klägerin Mietzahlungen von insgesamt 82.214,72 DM geleistet. Es verbleiben 134.536,55 DM.

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Für den Zeitraum 1.1.1997 bis 3 0.4.1997 kann die Klägerin Miete und Nebenkostenvorauszahlungen geltend machen. Sie hat für diesen Zeitraum-, in Anlehnung an E Mietaufstellung 2 mal 33.476,76 DM sowie zweimal

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33.491,21 DM gemäß Neuberechnung geltend gemacht { insgesamt 133.935,94 DM) abzüglich Mietzahlungen in Höhe von 10.003,20 DM, insgesamt 123.932,74 DM. Der Gesamtmietrückstand beträgt 258.469,29 DM.

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Zwar endete der Mietvertrag durch die fristlose Kündigung der Klägerin zum 15.4.1997. Die Klägerin hat aber für den Zeitraum 16.-3 0.4.97 gemäß § 557 BGB Anspruch auf

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Nutzungsentschädigung, da dem Beklagen die Rückgabe wegen der Untervermietung unmöglich war.

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Die Untermieter setzten vereinbarungsgemäß die Nutzung fort, wobei unstreitig die Büro Service am T GmbH die von ihren Untermietern gezahlten Mieten bis einschließlich April 1997 erhalten hatte, während der neue Zwischenmieter, die N GmbH, erst ab Mai 1997 Mietzahlungen erhielt.

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Die Klägerin hat für den Zeitraum 1.5.1997 bis einschließlich 31.5.1997 Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 118.561,27 DM.

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Der Mietvertrag zwischen der Klägerin und der V am T GmbH war befristet bis 31.3.2000. Der Mietvertrag ist durch die fristlose Kündigung der Klägerin wegen Zahlungsverzuges zum 15.4.1997 beendet worden. Die Nutzung erfolgte ab 1.5.1997 durch die N GmbH, die als neuer Zwischenmieter Untermietverträge mit den vorhandenen Untermietern abschloß und die Untermieten unstreitig auch vereinnahmte. Dem Schadensersatzanspruch steht § 552 S. 3 BGB nicht

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entgegen. Die Berufung auf diese Regelung wäre rechtsmißbräuchlich, da die V am T GmbH endgültig auszog und keine Miete mehr zahlte, so daß die Weitervermietung in erster Linie der Schadensbegrenzung diente, vgl. BGH NJW 1993, 1645.

78

E N GmbH zahlt ausweislich des von der Klägerin auszugsweise vorgelegten Mietvertrages einen qm- Preis von 16,00 DM sowie 99,00 DM pro T-Platz. E Beklagte hat den Inhalt des auszugsweise vorgelegten Mietvertrages nicht mehr bestritten.

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Soweit der Beklagte zunächst behauptet hat, aus dem Vollmachtsschreiben der Klägerin an der Fa, N GmbH vom 8.4.1997 (Bl. 50 GA ) ergebe sich, daß letztere die Mieteinnahmen in voller Höhe an die Klägerin weiterleite, ist ihr Vortrag unerheblich.

80

Aus dem Wortlaut des Schreiben ergibt sich lediglich, daß die N andie Stelle der Vormieterin als Zwischenmieter treten und Zahlungen der Untermieter in Empfang nehmen sollte. Die Modalitäten einer Vereinbarung waren ausdrücklich einer noch später abzuschließenden gesonderten Vereinbarung vorbehalten. Aus diesem Regelungsvorbehalt lassen sich keinerlei Rückschlüsse auf den Inhalt der späteren Vereinbarung ziehen.

81

Es ergibt sich folgende Abrechnung:

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1. Vertragsmiete ab 1.1.1996; 21.788,83 DM

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3.138,42DM

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24.927,79 DM

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2. N GmbH:: 13.424,00 DM

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2.376,00 DM

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15.800,00DM

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3.monatliche Netto-Differenz: 9.127,79 DM

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4.Gesamtdifferenz (13 * 9.127,79): 118.661,27 DM

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Die Klägerin verstößt mit der Zwischenvermietung auch nicht gegen § 254 BGB. Sie versucht unstreitig, die

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Räumlichkeiten anderweitig zu vermieten. Durch die für die Zwischenzeit getroffene Regelung der

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Zwischenvermietung durch die N GmbH ermöglicht sie den Untermietern das Verbleiben in den Räumen, wodurch weitere Leerstände vermieden werden. Bedenken gegen die Höhe der Zwischenmiete hat der Beklagte angesichts erheblicher vom Zwischenvermieter zu erbringender Zusatzleistungen und zu tragender Kostenrisiken nicht substantiiert vorgetragen.

93

Die Klageforderung ist entgegen der Ansicht der Beklagten nicht durch Aufrechnung mit einer Kaufpreisforderung für Bürormobiliar in Höhe von 368.000,00 DM erloschen.

94

Die Behauptung des Beklagten, er habe der Klägerin in seinem Eigentum stehendes Büromobiliar verkauft und übereignet, i-t mangels au-reichend substantiierten Vortrags unerheblich.

95

Der Beklagte hat weder den Inhalt des Kaufvertrages noch die für die Aufrechnung erforderliche Einredefreiheit der Gegenforderung ausreichend dargelegt.

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Es ist nicht nachvollziehbar, welche der in 4 Geschossen auf insgesamt 3.500 qm tatsächlich vorhandenen Büromöbel dem Beklagten seit wann gehört haben sollen, weshalb für von ihm 1995 erworbene Leasingrückläufer, also Gebrauchtmöbel der Neuwert angesetzt ist und wie sich die genannte Summe zusammensetzt.

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Der Beklagte hat seine Behauptung, er habe Ende 1995 aus 6 abgelaufenen Leasingverträgen Büromöbeln für 74 Büros als Leasingrückläufer gekauft, trotz ausdrücklichen

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Hinweises nicht näher dargelegt und die ausdrücklich angekündigte schriftliche Bestätigung der Verkäuferin nicht vorgelegt. Die von ihm exemplarisch vorgelegten Schreiben ( Bl.104, 105 GA ) stammen aus Januar/Februar 1997. In einem Schreiben übt die W GmbH ein in einem Leasingvertrag mit der Büro Service am T GmbH vereinbartes Andienungsrecht aus, in dem anderen Schreiben bestätigt eine Schweizer Fa. ein unleserliche Zahlung für Möbel. Demgegenüber ergibt sich den von der Klägerin vorgelegten Schreiben der W GmbH vom 29.4.1998 ( Bl.120 GA ), daß diese weiterhin im

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Gebäude vorhandene Leasingmöbel zum Kauf anbietet.

100

Hinzukommt, daß der Beklagte am 8.4.1997 { Bl.68 GA } für die V am T GmbH mit der J GmbH vereinbarte, daß letztere die dem Vermieterpfandrechtunterliegenden Gegenstände weiternutzen sollte, um die Untermietverträge fortführen zu können. Welche Gegenstände außer Büroeinrichtung damit gemeint gewesen sein könnten, ist nicht nachvollziehbar. Die Beklagte hat ihre Behauptung, damit sei die technische Einrichtung gemeint gewesen, nicht unter Beweis gestellt und ist auch der Behauptung der Klägerin, Die technische Büroausstattung sei geleast bzw gemietet gewesen, nicht mehr entgegen getreten.

101

Es ergibt sich eine Gesamtforderung in Höhe von 377.130,56 DM.

102

Der Zinsanspruch folgt aus § 6.2 des Mietvertrages.

103

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs.2, 2 69 ZPO.

104

Durch die teilweise Klagerücknahme sind keine Mehrkosten entstanden. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr.11, 709, 711 ZPO.

105

Der Streitwert wird bis zum 27.1.1998 auf 434.542,34 DM, bis zum 8.6.1998 auf 443.115,01 DM, danach auf 419.647,13 DM festgesetzt.