Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1996-03-27, Aktenzeichen 11 U 229/95
ECLI:DE:OLGK:1996:0327.11U229.95.00

Tenor

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

2

Die in förmlicher Hinsicht unbedenkliche Berufung hat in der
Sache keinen Erfolg.

3

Das Landgericht hat mit zutreffenden Erwägungen der Klage
stattgegeben. Die Angriffe der Berufung veranlassen keine
abweichende Beurteilung.

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Die Beklagte hat schuldhaft Leistungspfichten aus dem
Treuhandvertrag verletzt und ist dem Kläger unter dem Gesichtspunkt
der positiven Vertragsverletzung zum Ersatz des daraus entstandenen
Schadens verpflichtet.

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Die Beklagte hat ihre Pflichten aus dem zwischen den Parteien
geschlossenen Treuhandvertrag verletzt, indem sie eine andere, als
die in der Baubeschreibung vorgesehene Deckenkonstruktion in der
Wohnung des Klägers zuließ. Dadurch verletzte sie ihre Pflicht zur
sachkundigen Wahrnehmung der Interessen des Klägers, die in Bezug
auf die Baudurchführung insbesondere darin bestand, keine gegenüber
der Baubeschreibung minderwertigen Leistungen des
Generalbauunternehmers zu dulden.

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Nach dem zwischen den Parteien zustandegekommenen
Treuhandvertrag traf die Beklagte eindeutig die Pflicht, die
Baudurchführung im Interesse der einzelnen Bauherren zu überwachen.
In dem Treuhandvertrag zwischen den Parteien heißt es nämlich
ausdrücklich:

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"Zur Wahrung seiner Rechte... bei der Durchführung des
Bauvorhabens, setzt der Bauherr hiermit die im Handelsregister des
Amtsgerichts Köln - HRB - eingetragene T., als Treuhänderin ein und
beauftragt diese, ihn insoweit zu vertreten."

8

Hintergrund dieser umfassenden Beauftragung der Beklagten u.a.
für die Durchführung des Bauvorhabens war nach dem
Dokumentarprospekt, das dem Bauvorhaben zugrunde lag (dort Bl. 40),
die Entlastung des Bauherrn bei der Abwicklung der Baumaßnahme.
Durch die Einschaltung einer Treuhänderin sollten darüber hinaus
die Voraussetzungen dafür geschaffen werden,

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"daß die Interessen der Bauherrn sachkundig gewahrt werden
können".

10

Vor diesem Hintergrund war die Beklagte von den Kläger
bevollmächtigt worden,

11

"sämtliche im Rahmen der Investition vorgesehenen
Rechtsgeschäfte und sonstigen Handlungen vorzunehmen" (Bl. 40
Dokumentarprospekt).

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Da sich die Investoren in der Regel um die Einzelheiten der
Baudurchführung nicht kümmern konnten oder wollten, war die
Einschaltung der Beklagten zur Interessenwahrung insofern sinnvoll.
Entsprechend der ihr erteilten umfassenden Vollmachten und der
Beschreibung ihrer Aufgaben im Treuhandvertrag und in dem
Dokumentarprospekt, das die Beklagte bei Abschluß des
Treuhandvertrages kannte und sich deshalb inhaltlich zurechnen
lassen muß, war sie gehalten, die Einhaltung der den Bauherrn im
Dokumentarprospekt und den Baubeschreibungen gemachten Zusagen
sicherzustellen. Nach dem Dokumentarprospekt (dort Bl. 32) sollten
insbesondere Wertänderungen gegenüber der Baubeschreibung
ausgeschlossen sein. Bei der in der Wohnung des Klägers gewählten
Deckenkonstruktion handelte es sich um eine Billiglösung, die den
vertraglichen Grundlagen nicht entspricht.

13

Zur Deckenausführung heißt es in dem Dokumentarprospekt unter
der Rubrik Geschoßdecken:

14

"In Stahlbeton gemäß statlischen Anforderungen" (Bl. 27 des
Dokumentarprospekts).

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Dementsprechend hat die Beklagte einen
Generalunter-nehmervertrag mit der Firma W. geschlossen, in dem es
heißt:

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"Die Geschoßdecken werden als Massivdecken aus Ortbeton
ausgeführt. Die Abmessungen, Bewehrungen sowie Betongüte richtet
sich nach den statischen und bauphysikalischen Erfordernissen" (Bl.
23 des Generalübernehmervertrages).

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Die tatsächlich eingebaute Deckenkonstruktion mit
Rigipsverkleidung der vorhandenen Stahlträger ist eine
Billiglösung, die in Widerspruch zu den dargestellten
Vertragsgrundlagen steht. Die Beklagte als Interessenwahrerin der
Bauherrn hatte insbesondere zu verhindern, daß gegenüber den in dem
Bauvertrag und dem ihm entsprechenden Dokumentarprospekt
rechtsverbindlich vorgegebenen Standard minderwertige und optisch
unschöne Lösungen verwirklicht wurden.

18

Diese Pflichtverletzung hat die Beklagte entsprechend § 282 BGB
zu vertreten. Sie kann insbesondere nicht damit gehört werden,
aufgrund von Auflagen der Denkmalschutzbehörde die vorhandene
Stahlträgerkonstruktion der Decken lediglich verkleidet zu haben.
Erstistanzlich war nämlich unstreitig, daß baurechtlich und
insbesondere unter dem Gesichtspunkt des Denkmalschutzes der Einbau
von Betondecken statthaft war. Dies ergibt sich auch aus dem in dem
Gutachten des Sachverständigen B. wiedergegebenen Äußerungen des
zuständigen Denkmalpflegers Dr. K. beim Ortstermin, der erläuterte,
daß es bezüglich der Decken keine behördlichen Auflagen gebe. Die
Decken im Inneren seien nämlich nicht denkmalpflegerisch relevant.
Da die Stahlkonstruktion des vorhandenen Deckenbestandes keine
erhaltenswerte Besonderheit darstellte und der äußere Eindruck der
sanierten Gebäude nicht durch eine andere Deckenkonstruktion
beeinträchtigt werden konnte, lag diese Einschätzung nahe. Vor dem
Hintergrund der Ausführungen des zuständigen Denkmalpflegers im
Ortstermin ist das Vorbringen der Beklagten in der
Berufungsbegründung, die vorhandenen Decken hätte auf ausdrückliche
Anweisung der Denkmalschutzbehörde erhalten werden müssen, nicht
hinreichen substantiiert. Es hätte näherer Ausführungen dazu
bedurft, wann und von wem eine derartige dem Akteninhalt
widersprechende Anweisung gegeben wurde. Da das Vorbringen in der
Berufungsbegründung nähere Angaben vermissen läßt, ist es als
Vortrag "ins Blaue" prozessual unbeachtlich.

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Den aufgrund der schuldhaften Pflichtverletzung der Beklagten
dem Kläger erwachsenen Schaden hat das Landgericht in Anlehnung an
das Gutachten des Sachverständigen B. vom 20.03.1994 im
Beweis-sicherungsverfahren 18 OH 18/93 LG Köln zutreffend mit
52.500,00 DM beziffert. Der Schadensersatzanspruch des Klägers geht
nämlich dahin, wirtschaftlich so gestellt zu werden, wie er bei
Beachtung der im Treuhandvertrag festgelegten Pflichten der
Beklagten gestanden hätte. Wie der Sachverständige B. zutreffend
ermittelt hat, war die vom Kläger erworbene Eigentumswohnung
infolge der unschönen Deckengestaltung in ihrem Wert um 52.500,00
DM gemindert. Die gegenüber dem Prospekt und Bauvertrag
minderwertige Deckenkonstruktion führt zu nicht unerheblichen
Einschränkungen der Nutzbarkeit der betroffenen Räume, in denen
Möbel einer bestimmten Höhe nicht mehr aufgestellt werden können.
Besonders nachteilig zeigt sich dies in der Küche, wo Hochschränke
oder höhere Einbauschränke an den betroffenen Stellen nicht
eingebaut werden können. Darüber hinaus führt die
Deckenkonstruktion zu einer nicht unbeachtlichen Beeinträchtigung
der Lichtzufuhr. In seinem Gutachten hat der Sachverständige
nachvollziehbar und zutreffend die aus diesen funktionalen und
optischen Mängel erwachsenen Nachteile mit 15 % des
Gesamtkaufpreises bewertet. Hinsichtlich der Einzelheiten der
Berechnung kann auf die überzeugenden Ausführungen des Gutachtens
zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden.

20

Die Beklagte kann nicht damit gehört werden, dem Kläger sei kein
Schaden entstanden, weil es sich bei dem fraglichen Objekt um ein
Renditeobjekt gehandelt habe. Auch Anlageobjekte müssen
vertragsgemäß errichtet werden. Da die Klägerin die ihr obliegende
Pflicht zur Wahrnehmung der Interessen des Klägers gerade bei der
Bauausführung und damit bezüglich der vom Kläger erworbenen
Bausubstanz verletzt hat, bezieht sich der Schadensersatzanspruch
gerade auf diesen Substanznachteil. Dieser Schaden des Klägers
würde sich insbesondere bei einer eventuellen Veräußerungen des
Objekts zeigen.

21

Die Ausführungen der Beklagten in der Berufungsbegründung,
wonach bei der Berechnung des Minderungsbetrages auf den Wert der
Teilleistung "Decke" abzustellen sei und nicht auf den Gesamtwert
des Objekts überzeugen nicht. Die von der mangelhaften
Deckenkonstruktion ausgehenden Nachteile berühren den Gesamtwert
der Wohnung, wie der Sachverständige zutreffend ermittelt hat.

22

Schließlich kann die Beklagte auch nicht damit gehört werden,
der Kläger habe in die Änderung der Deckenkonstruktion
eingewilligt, in dem er während der Bauphase nichts dagegen
unternommen habe. Die Beklagte trägt zunächst selbst vor, daß der
Kläger gegenüber dem Generalübernehmer Bedenken geäußert hat. Eine
Änderung des mit der Beklagten zustandegekommenen Vertrages unter
konkludenter Billigung der minderwertigen Decken-konstruktion kann
einem schlichten Schweigen bei objektiver Auslegung gemäß §§ 133,
157 BGB nicht entnommen werden. Das Landgericht hat nämlich bereits
zutreffend darauf hingewiesen, daß für den Kläger als
bautechnischem Laien die Tragweite der durch die Planänderung
bewirkten Nachteile während der Bauphase nicht überschaubar war. An
die Annahme eines konkludenten Verzichts des Bauherrn auf die
vertraglich geschuldete Bauleistung sind nach Auffassung des Senats
regelmäßig strenge Anforderungen zu stellen. Der Umstand allein,
daß der Bauherr sieht, was gebaut wird, genügt für sich genommen
nicht. Lediglich eine eindeutige Erklärung, sich eines Rechts
begeben zu wollen, genügt für die Annahme eines Verzichts (BGH NJW
1994, 379).

23

Aus den gleichen Gründen ist es auch nicht treuwidrig, daß der
Kläger sich auf die vertragswidrige Bauausführung in diesem Prozeß
beruft. Die Geltendmachung eines Rechts ist nur dann gemäß § 242
BGB verwirkt, wenn für den Gegner ein schutzwürdiges Vertrauen
begründet wurde, es werde nicht mehr ausgeübt. Da die Beklagte nach
dem Treuhandvertrag die umfassende Wahrnehmung der Interessen der
zumeist ortsabwesenden Bauherrn ausdrücklich übernommen hatte, ist
im übrigen kein Raum für die Erwartung der Beklagten, man werde
sich mit weniger als dem vertraglich Versprochenen zufriedengeben.
Die Wertgerechtigkeit von Änderungen war von ihr zu überwachen.

24

Der Schaden des Klägers ist schließlich nicht entsprechend § 254
BGB dadurch gemindert, daß eine Erneuerung der Decken nicht als
denkmalpflegerische Maßnahme gesondert steuerlich abzugsfähig
gewesen wäre. Die Beklagte hat bislang nicht dargetan, ob überhaupt
und wenn ja in welcher Höhe dem Kläger ein steuerlicher Nachteil
entstanden sein könnte, wenn denkmalpflegerisch nicht
anerkennungsfähige Arbeiten ausgeführt wurden. Im übrigen war die
Beklagte auch nicht berechtigt, unter Abänderung der geschlossenen
Verträge aus angeblich steuerlichen Gründen minderwertige bauliche
Lösungen hinzunehmen.

25

Der Anspruch auf die vom Landgericht zugesprochenen Zinsen
ergibt sich unter dem Gesichtspunkt des Verzuges aus §§ 284 ff
BGB.

26

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 546
Abs. 1 ZPO liegen nicht vor. Der vorliegende Rechtsstreit, der die
Auslegung des konkreten Treuhandvertrages zum Gegenstand hat, hat
keine grundsätzliche Bedeutung. Der Senat weicht mit seinem Urteil
auch nicht von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ab.

27

Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 97 Abs.
1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

28

Streitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer für die
Beklagte: 52.500,00 DM.