Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2005-06-21, Aktenzeichen 22 U 8/05
ECLI:DE:OLGK:2005:0621.22U8.05.00

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Köln vom 13.12.2004 - 15 O 308/04 - teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.495,15 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.12.2001 zu zahlen; im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen werden der Klägerin zu 20 % und dem Beklagten zu 80 % auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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G r ü n d e :

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A

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Gegenstand des Verfahrens sind Nachforderungsansprüche aus Betriebskosten-abrechnungen für die Jahre 1998, 1999 und 2000.

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Der Beklagte betrieb seit 1979 im Haus B. 36-42 in L. eine Münzhandlung und schloss mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin einen mit "Mietvertrag für gewerbliche Räume" überschriebenen Mietvertrag nebst Zusatzvereinbarungen (Bl. 12 ff d.A.). Dem Beklagten wurde gestattet, die Räume teilweise auch zu Wohnzwecken zu nutzen. Seit dem 01.09.1998 ist die Klägerin als Vermieterin in den Vertrag eingetreten.

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Die Klägerin hat aufgrund der Nebenkostenabrechnungen für den Zeitraum 01.09.1998 bis 31.12.2000 (Bl. 24 ff d.A.) einen Nachforderungsbetrag in Höhe von insgesamt 5.561,65 € verlangt. Das Landgericht, auf dessen tatsächliche Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen wird, hat der Klage bis auf einen Teilbetrag von 82,24 € stattgegeben und den Beklagten zur Zahlung von 5.479,41 € nebst Zinsen verurteilt.

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Mit der hiergegen gerichteten Berufung begehrt der Beklagte die Aufhebung des angefochtenen Urteils mit dem Ziel der vollständigen Klageabweisung. Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil.

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Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

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B

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Die Berufung ist zulässig, jedoch nur teilweise begründet.

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Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebs- und Nebenkosten für den streitgegenständlichen Zeitraum in Höhe von 4.495,15 € gemäß § 535 BGB a.F. i.V.m. § 3 Ziffer 4. des Mietvertrags in der Fassung der Zusatzvereinbarung vom 17.05.1989.

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I.

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Die von der Klägerin erstellten Abrechnungen entsprechen den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung in gewerblichen Mietverhältnissen nach Maßgabe der §§ 242, 259 BGB (vgl. OLG Düsseldorf, NJW-RR 2000, 279; Palandt-Weidenkaff, 63. Aufl., § 535 BGB, Rn. 93). Die Nachforderungsansprüche sind mithin fällig (vgl. Schmidt-Futterer/ Langenberg, 8. Aufl., § 556 Rn. 422).

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1.

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Der Vertrag ist nach den Vorschriften für gewerbliche Mietverhältnisse zu beurteilen, obwohl der Beklagte die an ihn vermieteten Räume auch als Wohnung genutzt hat. Dies ergibt sich sowohl aus dem Mietvertrag selbst ("Mietvertrag für gewerbliche Räume") als auch aus Ziffer 1. zu § 1 des Mietvertrags gemäß Zusatzvereinbarung vom 01.04.1979 (Bl. 19 d.A.). Darin ist ausdrücklich vereinbart, dass sich "das Mietverhältnis .... insgesamt nach den gesetzlichen Vorschriften für Geschäftsraummiete ... " richtet.

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2.

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Zu den Mindestanforderungen an eine Abrechnung gehören eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde liegenden Verteilerschlüssels sowie die sich hieraus unter Anrechnung etwaiger Vorausleistungen ergebende Berechnung des auf den Schuldner entfallenden Anteils.

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Der Einwand des Beklagten gegen die von der Klägerin zugrunde gelegte Gesamtfläche (2.381,86 m²) und damit gegen die Richtigkeit des Verteilerschlüssels ist nicht erheblich. Eine Beschwer des Beklagten ist nicht ersichtlich Die Gesamtfläche von 2.381,86 m ist um lediglich 7,11 m³ größer als die von den Voreigentümern den Abrechnungen zugrunde gelegte Fläche von 2.374,75 m². Wegen einer solch geringfügigen Abweichung kann aus Gründen der Verhältnismäßigkeit kein Anspruch auf genauen Nachweis der Ermittlung der Gesamtfläche hergeleitet werden. Darüber hinaus wirkt sich die größere Gesamtfläche bei Berechnung des Anteils des Beklagten für diesen günstiger aus. Er erläutert nicht, warum die für ihn günstigere Flächenangabe falsch sein soll.

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3.

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Die Fälligkeit des Anspruchs entfällt nicht deshalb, weil dem Beklagten nicht ausreichend Einsicht in die Unterlagen gewährt worden ist. Auf das Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 08.10.2001 hin hat die Klägerin Unterlagen übersandt, aufgrund derer der Prozessbevollmächtigte des Beklagten mit Schreiben vom 10.01.2002 umfangreich Stellung genommen hat. Soweit darin die Vorlage weiterer Unterlagen angefordert wurde, insbesondere hinsichtlich der mit der Hausverwaltung und der Firma M. Gebäude Service GmbH geschlossenen Verträge, ist nach dem unwiderlegten Vortrag der Klägerin davon auszugehen, dass hinsichtlich des streitgegenständlichen Zeitraums keine schriftlichen Verträge bestanden haben. Die Verletzung eines Einsichtsrechts des Beklagten scheidet mithin aus.

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Das neue Vorbringen des Beklagten im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 06.06.2005 (Bl. 204ff d.A.) gibt zu einer anderen Beurteilung keinen Anlass.

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II.

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Die von dem Beklagten in der Berufungsinstanz erhobenen weiteren Einwendungen haben jedoch teilweise Erfolg und führen zu einer weiteren Verminderung der geltend gemachten Nachforderungsansprüche.

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Im Einzelnen:

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1.

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Die Berechnung der Umlage für Müllabfuhr und Abwasserbeseitigung ist ordnungsgemäß erfolgt. Der Abrechnung war kein besonderer Aufteilungsschlüssel im Hinblick auf die Tatsache, dass sich in dem Objekt Gastronomiebetriebe (F. G.) befinden, zugrunde zu legen. Die Verwendung unterschiedlicher Umlageschlüssel ist zwar bei gemischt genutzten Objekten anerkannt (OLG Braunschweig, WuM 1999,173; Schmidt-Futterer, a.a.O., Rn. 356); jedoch handelt es sich hier nicht um ein unterschiedlich genutztes Objekt, sondern um ein ausschließlich gewerblich genutztes. Dies ergibt sich – wie bereits dargelegt - aus dem zwischen den Parteien geschlossenen gewerblichen Mietvertrag nebst Zusatzvereinbarungen. Die teilweise Nutzung der Räume zu Wohnzwecken durch den Beklagten ändert hieran nichts.

26

2.

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Soweit der Beklagte rügt, die Kosten der Stromrechnungen der H. für die betreffenden Abrechnungsjahre seien nicht nachvollziehbar und bedürften daher der Erläuterung, ist ein Grund hierfür nicht ersichtlich. Vergleicht man die von ihm selbst eingereichten Strom- und Wasserabrechnungen aus den Jahren 1995 bis August 1998, ergibt sich kein maßgeblicher Unterschied zu den streitgegenständlichen, der eine weitere Erläuterung über die –unstreitig – von der Klägerin vorgelegten Abrechnungen der Firma H. hinaus erforderlich erscheinen ließe.

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3.

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Schließlich ist auch der Einwand des Beklagten, nach dem Zusatzvertrag vom 17.03.1989 sei mündlich mit den Voreigentümern eine Abrechnung der Wasserkosten nach tatsächlichem Verbrauch (eigener Wasserzähler für jede Mietpartei) vereinbart worden, nicht erheblich. Das Landgericht, auf dessen Ausführungen insoweit Bezug genommen wird, hat zutreffend auf die vertraglichen Vereinbarungen (insbesondere Zusatzvereinbarung vom 17.03.1989) abgestellt, wonach eine Umlage nach der Quadratmeterfläche und nicht nach dem Verbrauch vereinbart gewesen sei. Eine Änderung dieser Abrechnungsweise hätte gemäß § 21 Ziffer 4. des Mietvertrags vom 01.04.1979 der Schriftform bedurft und ist mangels einer solchen für die Klägerin nicht verbindlich geworden. Ferner ist eine konkrete Abrechnung nach Verbrauch auch nicht aus Gründen der Verhältnismäßigkeit geboten. Vergleicht man die vom Beklagten vorgelegten Abrechnungen aus den Jahren 1995 bis 1998 mit den streitgegenständlichen, kommt man zu keinen gravierend anderen Beträgen.

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4.

31

Im Hinblick auf die Einwendungen des Beklagten zu der Position "Aufzugwartung" wird auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen. Soweit der Beklagte, dem die entsprechenden Rechnungen vorgelegen haben, behauptet, es habe sich um Instandsetzungsarbeiten gehandelt, die nicht umgelegt werden können, basiert dieser Vortrag auf Vermutungen und nicht auf konkret begründetem Sachvortrag.

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5.

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In Bezug auf die Positionen "Hausreinigung, Hausmeister-Service und Verwaltung" sind die Einwendungen des Beklagten jedoch zum Teil erheblich.

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a)

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Dies gilt allerdings nicht, soweit hierfür Pauschalbeträge abgerechnet wurden. Wie bereits dargelegt, ist davon auszugehen, dass mit der Fa. T. Immobilien GmbH und der Firma M. Gebäude Service GmbH mündliche Vereinbarungen getroffen worden sind. Insbesondere gegen die Höhe der geltend gemachten Verwaltervergütung von 4,5% der Jahresbruttomiete bestehen keine Bedenken. Die Klägerin hat durch Vorlage entsprechende Vergleichsangebote nachgewiesen, dass die vereinbarte Vergütung am unteren Rand der üblichen Vergütung anzusiedeln ist. Weitere erhebliche Einwendungen hat der Beklagte nicht erhoben.

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b)

37

Andererseits weisen die Abrechnungen gerade im Hinblick auf die Positionen "Hausreinigung und Hausmeister-Service" Unstimmigkeiten auf, die die Klägerin trotz der vom Beklagten erhobenen Einwendungen nicht ausreichend erläutert bzw. aufgeklärt hat. Die Kosten für die Hausreinigung haben sich im Jahr 2000 im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt, wohingegen die Kosten für den Hausmeister-Service weniger als die Hälfte des Vorjahrs betrugen. Dies ist ohne nähere Begründung nicht nachvollziehbar und damit unschlüssig. Der Hinweis darauf, dass die Kosten in jedem Fall angefallen seien, unabhängig davon, auf welcher Position sie verrechnet worden seien, genügt den Anforderungen an substantiierten Vortrag nicht.

38

c)

39

Bei dieser Sachlage sind die Kostenbeträge für die Hausreinigung und den Hausmeister-Service gemäß § 287 Abs. 2 ZPO vom Senat zu schätzen, wobei mangels konkreter und nachvollziehbarer Darlegung der Kostenerhöhungen um mehr als das Doppelte im Zweifel von dem jeweils niedrigeren Jahresbetrag auszugehen ist. Dies ergibt für die Hausreinigung einen Jahresbetrag von gerundet 7.500,-- DM und für den Hausmeister-Service einen Jahresbetrag von gerundet 5.000,-- DM. Hieraus errechnen sich für die einzelnen Abrechnungsjahre folgende Zuvielforderungen:

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01.09.1998 – 31.12.1998:

41

Der Anteil des Beklagten an den Hausreinigungskosten (2.500,-- DM) beträgt 193, 21 DM, an den Kosten für den Hausmeister-Service (1666,67 DM) 128,81 DM. Die Klägerin hat mithin 218,30 DM zuviel verlangt.

42

01.01.1999 – 31.12.1999 und

01.01.2000- 31.12.2000:

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Der Anteil des Beklagten an den Hausreinigungskosten (7.500,-- DM) beträgt 579,63 DM sowie an den Kosten für den Hausmeister-Service (5.000,-- DM) 386,42 DM. Die Abrechnungen sind daher in diesen Positionen für 1999 um 677,77 DM und für 2000 um 623,70 DM zu hoch.

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6.

45

Teilweise erheblich ist der Vortrag des Beklagten auch im Hinblick auf die Heizkostenabrechnungen für die Jahre 1999 und 2000.

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Die Klägerin hat die auf den Bezug von Fernwärme entfallenden Kosten für beide Jahre auf der Grundlage der Abrechnung der H. vom 23.08.2000 (Bl. 168 d.A.) betreffend den Abrechnungszeitraum 12.08.99 bis 16.08.2000 beziffert. Dabei hat sie für beide Abrechnungsjahre den vollen Betrag in Höhe von 17.818,61 DM angesetzt. Für das Jahr 2000 war sie hierzu berechtigt, da zum Zeitpunkt der Abrechnung die Folgerechnung der H. noch nicht vorlag und die Klägerin daher für die noch nicht abgerechneten 4,5 Monate (17.08 – 31.12.2000) einen gleich bleibenden Verbrauch unterstellen durfte. Im Hinblick auf das Jahr 1999 hat die Klägerin allerdings ebenfalls den ganzen Jahresbetrag berechnet, obwohl die Einzelabrechnung der Firma C. vom 03.09.2001 (Bl. 166 d.A.) den Zeitraum 01.06.1999 bis 31.12.1999 betraf, mithin also lediglich sieben Monate. Die Klägerin kann daher nur anteilig den auf sieben Monate entfallenden Betrag für den Bezug von Fernwärme verlangen. Dies sind 10.394,31 DM. Der Heizkostenanteil des Beklagten gemäß C.-Abrechnung vom 03.09.2001 beträgt daher 619,46 DM statt der verlangten 1024,74 DM. Auch diese Zuvielforderung in Höhe von 405,28 DM ist in Abzug zu bringen.

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III.

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Die Nachzahlungsansprüche der Klägerin für die Betriebs- und Nebenkosten berechnen sich mithin wie folgt:

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- 1998:

50

Von der Abrechnung (Bl. 26 d.A.) sind 218,30 DM abzuziehen, so dass eine Forderung von 910,42 DM begründet ist, dies entspricht 465,49 €.

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- 1999:

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Die Abrechnung (Bl. 25 d.A.) ist um 677,77 DM sowie um 405,28 DM zu reduzieren. Es verbleibt eine Restforderung von 3.992,18 DM, dies entspricht 2.041,17 €. Hiervon sind die vom Landgericht bereits abgesetzten 16,89 € abzuziehen, so dass eine Restforderung von 2024,28 € verbleibt.

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- 2000:

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Von der Abrechnung (Bl. 24 d.A.) sind 623,70 DM abzuziehen. Es verbleibt eine Restforderung von 4.049,99 DM, dies entspricht 2.070,73 €. Abzüglich der vom Landgericht abgesetzten Beträge von insgesamt 65,35 € ergibt sich eine Forderung von 2.005,38 €.

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Nach alledem kann die Klägerin daher von dem Beklagten noch Zahlung der restlichen Betriebs- und Nebenkosten in Höhe von 4.495,15 € verlangen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr.10, 713 ZPO.

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Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Weder weicht der Senat von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ab, noch hat die Entscheidung über die Rechtsanwendung auf den konkreten Fall hinaus grundsätzliche Bedeutung.

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Streitwert für das Berufungsverfahren: 5.479,41 Euro