Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken ()
Beschluss vom 2005-08-11, Aktenzeichen 3 W 21/05
ECLI:DE:POLGZWE:2005:0811.3W21.05.0A

Tenor

I.
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

II.
Die Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde haben die Beteiligten zu 1) bis 4) zu tragen.

III.
Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird auf 20 000,-- EUR festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Beteiligten sind Miteigentümer der im Rubrum genannten Wohnungseigentumsanlage. Die Beteiligte zu 5) hat ihr Teileigentum an die R... vermietet, die darin seit Ende 2003 eine Tagesstätte mit Kontakt- und Informationsstellenfunktion für Menschen mit psychischer Behinderung unterhält. Hiergegen wenden sich die Beteiligten zu 1) bis 4) im wesentlichen mit der Argumentation, dieser Nutzung stehe der Inhalt der Teilungserklärung, die Bezeichnung der Kellerräume im Aufteilungsplan und die Vereinbarungen in dem zwischen den Beteiligten zu 1) und 5) geschlossenen Kaufvertrag entgegen. Amts- und Landgericht haben die auf Untersagung dieser Nutzung gerichteten Anträge zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) bis 4) hat keinen Erfolg.

II.

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Die sofortige weitere Beschwerde ist in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 45 Abs. 1 WEG, § 29 Abs. 1, 2 und 4, §§ 27, 22 Abs. 1 FGG).

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In der Sache führt das Rechtsmittel nicht zum Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts (§ 43 Abs. 1 Satz 1 WEG, § 27 Abs. 1 FGG, § 546 ZPO). Das Landgericht hat die Erstbeschwerde der Beteiligten zu 1) bis 4) zu Recht mit der Begründung zurückgewiesen, die in den Räumen der Beteiligten zu 5) eingerichtete Tagesstätte stehe weder im Widerspruch zu der Teilungserklärung vom 18. Juni 1982 noch zu deren Ergänzung in der notariellen Urkunde vom 13. März 1992, dem Kaufvertrag gleichen Datums oder aber dem Gesellschaftsvertrag vom 19. März 1981. Der von den Beteiligten zu 1) bis 4) geltend gemachte Anspruch auf Untersagung des Betriebes der Tagesstätte nach § 1004 BGB in Verbindung mit § 15 Abs. 1 und 3 WEG ist nicht begründet. Denn die hier streitgegenständliche Nutzung der Räume der Beteiligten zu 5) als Tagesstätte für Menschen mit psychischer Behinderung verstößt nicht gegen eine verbindliche Gebrauchsregelung i. S. v. § 15 Abs. 1 WEG.

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Bei der Bezeichnung des Teileigentums in der Teilungserklärung handelt es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im Sinne der §§ 10 Abs. 1, 15 Abs. 1 WEG (vgl. BayObLG ZMR 2000, 234, zitiert nach juris). § 5 Ziffer 2 der Teilungserklärung vom 18. Juni 1982 bestimmt, dass „zu Gewerbezwecken ausschließlich die Räume im ersten Obergeschoß, im Erdgeschoß sowie die zu dieser Teileigentumseinheit gehörenden Räume im Kellergeschoß dienen.“ Bei der Auslegung einer solchen Zweckbestimmung, die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht ohne Bindung an die Tatsacheninstanz selbst vornehmen kann, ist auf den Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt, abzustellen (vgl. BGHZ 113, 374, 378 und 37, 147, 149; Senat, etwa Beschluss vom 30. Januar 2004 - 3 W 100/03 - m.w.N.). Ausgehend hiervon erfordert die Verwendung des Begriffes Gewerbe im hier vorliegenden Fall nicht, dass die Absicht der Gewinnerzielung im Vordergrund steht. Vielmehr ist davon auszugehen, dass in den genannten Räumen eine Nutzung gestattet sein soll, die mit Publikumsverkehr und somit unter Umständen mit einer intensiveren Nutzung des Teileigentums einhergehen kann, als dies bei Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten der Fall ist (vgl. auch zur Zulässigkeit von Unterrichts- und Schulungsräumen für Asylbewerber und Aussiedler im Rahmen der Zweckbestimmung als gewerbliche Räume BayObLG NJW 1992, 919).

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Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1) bis 4) ergibt sich auch nicht etwa aus der Anlage zur Teilungserklärung die Unzulässigkeit der Tagesstätte. Zwar ist dort ein Teil des Kellergeschosses als „Lagerraum“ bezeichnet. Im Rahmen der Zweckbestimmung des Teileigentums kommt jedoch der Beschriftung der einzelnen Räume im Aufteilungsplan keine ausschlaggebende Bedeutung zu (vgl. etwa BayObLG ZMR 2000, aaO). Ansonsten müsste auch die im Aufteilungsplan gewählte Bezeichnung einzelner Räume einer Wohnung, etwa als Wohn- oder Schlafzimmer den Charakter einer Zweckbestimmung haben. Dass dies nicht der Fall ist, liegt auf der Hand. Bei solchen Angaben kann es sich demnach allenfalls um Nutzungsvorschläge handeln. Damit bleibt die in das Grundbuch übernommene Teilungserklärung maßgebend, die im vorliegenden Fall eine gewerbliche oder ihr gleichstehende Nutzung erlaubt.

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Weder aus der in der notariellen Urkunde vom 13. März 1992 beurkundeten Fassung der Teilungserklärung noch aus dem in der Ergänzung der Teilungserklärung vom 13. Juli 1982 ausdrücklich in Bezug genommenen Gesellschaftsvertrag vom 19. März 1991 ergibt sich Gegenteiliges. Zwar sind im Gesellschaftsvertrag jedenfalls die Räume im Erdgeschoß als „Ladeneinheit“ ausgewiesen. Die Nutzung als Tagesstätte stört oder beeinträchtigt die Beteiligten zu 1) bis 4) jedoch nicht mehr als ein Laden, in dem auch Publikumsverkehr unbestimmter Zahl und Art stattfindet. Dies gilt auch im Hinblick darauf, dass das Wesen eines Geschäftsbetriebes in einem Laden von der Vorstellung geprägt ist, dass beschränkte Betriebszeiten bestehen (vgl. etwa BayObLG ZMR aaO und 1993, 427, jeweils zitiert nach juris). Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen der Kammer ist die Tagesstätte in der Regel von 8.30 Uhr bis

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16.30 Uhr geöffnet. Selbst unter Berücksichtigung der erweiterten Öffnungszeiten als Kontakt- und Informationsstelle werden damit die Öffnungszeiten eines Ladens nicht überschritten.

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Auch die von der Kammer aus § 5 Nr. 4 des zwischen der Beteiligten zu 1) und der Beteiligten zu 5) geschlossenen Kaufvertrages vom 13. März 1992 gezogenen Schlussfolgerungen sind rechtsfehlerfrei. Die Ermittlung und Feststellung der entscheidungserheblichen Tatsachen ist Sache des Tatrichters. An einwandfrei festgestellte Tatsachen ist das Rechtsbeschwerdegericht gebunden. Es kann die vom Tatrichter getroffenen Feststellungen und die Beweiswürdigung nur beschränkt, nämlich auf Rechtsfehler und damit dahin überprüfen, ob der Tatrichter den maßgeblichen Sachverhalt ausreichend erforscht (§ 12 FGG) und bei der Erörterung des Beweisstoffes alle wesentlichen Umstände berücksichtigt hat (§ 25 FGG), ob seine Beweiswürdigung in sich widerspruchsfrei ist und nicht gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstößt, ferner ob die Beweisanforderungen vernachlässigt oder überspannt worden sind (vgl. Senat, etwa Beschluss vom 12. 4. 2005 - 3 W 14/05 -).

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Die Beteiligten zu 5) haben sich in § 5 Nr. 4 des Kaufvertrages verpflichtet, bei einer etwaigen Veräußerung oder Vermietung des Teileigentumsrechts am Erdgeschoß und/oder Untergeschoß sicherzustellen, dass "keine Nutzung zugelassen wird, die im Widerspruch zum Charakter einer Arztpraxis steht, insbesondere keine Diskothek, Sex-Shop, Gaststätte, Bar, Videothek o. Ä. zu gestatten, desgleichen keine Nutzung zur Ausübung einer konkurrierenden ärztlichen Fachrichtung, solange eine Arztpraxis betrieben wird". Dieser Regelung hat die Kammer den Zweck beigemessen, den Ehemann der Beteiligten zu 1) vor der Ansiedlung konkurrierender Arztpraxen und im Hinblick auf dessen überwiegend jugendliche Patienten vor jugendgefährdenden Betrieben zu schützen. Dass die Kammer eine jugendgefährdende Auswirkung der Tagesstätte zu Recht verneint hat, belegt bereits die Tatsache, dass die Beteiligten zu 1) bis 4) eine solche im Laufe des Verfahrens nicht konkret dargetan haben, obwohl die Tagesstätte bereits seit dem 18. November 2003 betrieben wird. Ihrem Vorbringen ist vielmehr zu entnehmen, dass sie die rückläufige Patientenzahl der Praxis ihres Ehemannes der „abschreckenden“ Wirkung der Besucher der Tagsstätte zuschreibt, ohne dies jedoch in irgendeiner Weise zu belegen.

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Darüber hinaus hat das Landgericht auch unter Hinweis auf die eingeschränkten Öffnungszeiten zutreffend ausgeführt, dass die Tagesstätte nicht den Charakter einer Gaststätte hat. Zur weiteren Begründung hat die Kammer in rechtlich nicht zu beanstandender Weise dargetan, dass die Tagesstätte - anders als eine Gaststätte - von einem auf etwa 15 Personen begrenzten Stamm von Betreuten frequentiert wird und - bereits bedingt durch die Anwesenheit der Betreuer - auch keine Alkoholexzesse zu erwarten sind. Solche haben die Beteiligten zu 1) bis 4) auch nicht behauptet.

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Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1) bis 4) ist auch der Vergleich mit der Einrichtung einer neurologischen Praxis nicht ohne weiteres von der Hand zu weisen. Es kann dahinstehen, ob in einer solchen Praxis gleichzeitig bis zu fünfzehn psychisch kranke Personen einbestellt werden. Denn Hauptargument der Beteiligten zu 1) bis 4) ist, dass von solch einer Praxis weder Essens- noch Nikotingerüche ausgingen. Allein die Geruchsbelästigung - die im Rahmen eines Abwehranspruches bislang nicht Gegenstand des Verfahrens war - kann auf der Grundlage der vorstehenden Ausführungen jedoch nicht dazu führen, die Nutzung der Räume als Tagesstätte zu untersagen. Vielmehr steht es den Beteiligten zu 1) bis 4) frei, insoweit ihre Rechte wahrzunehmen und einer bestehenden Beeinträchtigung gegebenenfalls auf der Grundlage von § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 14 Nr. 1 WEG entgegen zu treten (vgl. etwa BayObLG NJW-RR 2001, 156 ff, zitiert nach juris, m. w. N.).

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Wegen der Zulässigkeit der Umbaumaßnahmen nimmt der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen auf die nicht zu beanstandenden Ausführungen der Kammer Bezug. Wegen der dadurch bedingten Änderung bzw. Intensivierung der Nutzung der Räume wird auf die vorstehenden Ausführungen Bezug genommen, wonach die Beteiligten zu 1) bis 4) gerade keinen Anspruch auf Unterlassung derselben haben.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Es erscheint angemessen, den auch im Verfahren der weiteren Beschwerde unterlegenen Beteiligten zu 1) bis 4) die Gerichtskosten des Verfahrens aufzuerlegen. Eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten war entbehrlich, da der Senat niemand außer den Beteiligten zu 1) bis 4) förmlich am Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde beteiligt hat.

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Den Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Senat in Übereinstimmung mit der unangefochtenen Wertfestsetzung des Landgerichts bestimmt (§ 48 Abs. 3 Satz 1 WEG).