Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-06-25, Aktenzeichen 10 S 352/07
ECLI:DE:LGK:2008:0625.10S352.07.00

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 02.10.2007 – Az.: 219 C 107/07 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gem. den §§ 540 II, 313 a I 1, 542 I, 543, 544 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

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Entscheidungsgründe

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Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat aber in der Sache keinen Erfolg. Die Entscheidung des Amtsgerichts lässt Rechtsfehler nicht erkennen.

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Zu Recht hat das Amtsgericht es abgelehnt, das vorgerichtliche Schreiben des Mietervereins vom 02.11.2006 als Anerkenntnis des Beklagten in Höhe des nach der Teilklagerücknahme noch verbliebenen Teils der geltend gemachten Aufzugskosten anzusehen. Die Kammer folgt dem Amtsgericht in der rechtlichen Beurteilung, dass das vorgenannte Schreiben lediglich als Vergleichsangebot in Erwartung einer außergerichtlichen Gesamteinigung über die Nebenkostenabrechnung ausgelegt werden kann und nicht als vorbehaltloses Anerkenntnis der Zahlungspflicht in diesem Umfang, §§ 133, 157 BGB. Dieses Vergleichsangebot ist seitens der Klägerin nicht angenommen worden, wie schon der Umstand, dass die Klägerin zunächst den vollen Betrag mit der Klage geltend gemacht hat, zeigt. Liegt aber ein Anerkenntnis oder ein Vergleich über einen Teil der Aufzugskosten nicht vor, ist die Klage hinsichtlich der gesamten Aufzugskosten unbegründet. Denn eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, die zur Fälligkeit der Forderung führen könnte, liegt nicht vor. Die von der Klägerin erteilte Abrechnung lässt die Gesamtaufzugskosten nicht ersehen, da ein Teil dieser Kosten vorab in Abrechnung gebracht wurde. Sie erfüllt damit nicht die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung aufgestellten Voraussetzungen für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung (vgl. hierzu BGH NJW 2007, 1059; vgl. auch Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556 Rn. 336 f.).

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Auch hinsichtlich der Müllgebühren lässt die amtsgerichtliche Entscheidung Rechtsfehler nicht erkennen. Insoweit scheidet die Annahme eines Anerkenntnisses bereits nach dem Wortlaut des Schreibens vom 02.11.2006 ersichtlich aus, da in diesem eine Überprüfung der Müllgebühren angekündigt wird. Auch hinsichtlich dieser Position fehlt es aber – wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat – an einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung durch die Klägerin. Denn auch insoweit ist der Gesamtbetrag der Kosten aus der Abrechnung nicht ersichtlich. Vielmehr hat die Klägerin die auf das Gebäude, in dem der Beklagte seine Wohnung hat, entfallenden Müllgebühren anhand eines einheitlich für dieses sowie das Nachbargebäude N-Straße ergangenen Bescheides errechnet, ohne die sich aus dem Bescheid ergebenden Gesamtkosten und den Verteilungsschlüssel zwischen den beiden Gebäuden in der Abrechnung anzugeben. Zwar verkennt die Kammer nicht, dass die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14.02.2007 (NJW 2007, 1059) nur den Fall, dass ein Vorwegabzug nicht umlagefähiger Kostenteile vom Vermieter vorgenommen wird, zum Gegenstand hat, während es vorliegend um einen Vorwegabzug von Kostenteilen geht, die auf ein anderes Gebäude entfallen. Beide Fälle können indes nach Auffassung der Kammer rechtlich nicht unterschiedlich beurteilt werden. Denn auch in letztgenanntem Fall ist für den Mieter in gleichem Maße wie bei der vom Bundesgerichtshof für unzulässig gehaltenen Vorabbereinigung der Gesamtkosten um nicht umlagefähige Kostenbestandteile nicht ersichtlich, ob und in welcher Höhe Teile der einheitlich entstandenen Kosten für das Nachbargebäude vorab abgesetzt worden sind. Ohne diese Angaben ist es dem Mieter aber nicht möglich, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Denn auch diese Angaben haben zweifelsfrei Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten. Die Kammer vermag sich auch nicht der von Klägerseite geäußerten Auffassung anzuschließen, die fehlende Angabe der Gesamtkosten betreffe - anders als in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall - nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung, sondern lediglich die Prüfung der rechnerischen Richtigkeit im Weg der Belegeinsicht. Denn die Belegeinsicht dient nur der Überpüfung der in der Abrechnung enthaltenen Angaben. Vorliegend scheitert eine Überprüfung der in der Abrechnung enthaltenen Angaben mangels Angabe der Gesamtkosten aber bereits deshalb, weil ein Beleg, der die in der Abrechnung genannte Summe ausweist, bei der Klägerin nicht vorhanden ist, sondern lediglich ein Beleg über die Gesamtkosten, aus dem wiederum nicht ersichtlich ist, wie der in der Abrechnung angegebene Teilbetrag seitens der Klägerin ermittelt worden ist.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, (711 S. 1), 713 ZPO.

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Streitwert für das Berufungsverfahren: 762,25 €