Amtsgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2008-05-05, Aktenzeichen 290 II 15/08 WEG
ECLI:DE:AGD:2008:0505.290II15.08WEG.00

Tenor

1.

Die unter Tagesordnungspunkt 4 der Eigentümerversammlung vom 28.04.07 gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.

2.

Im Übrigen wird der Antrag zurückgewiesen.

3.

Von den Gerichtskosten des Verfahrens tragen die Beteiligten zu 1. und 2. je 10,5 % und die Beteiligten zu 3. und 4. je 39,5 %.

Die Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

5.

Der Geschäftswert wird auf 11.404,-- Euro (2.407,06 zu Top 3 und 9.000,-- Euro zu Top 4) festgesetzt.

1

G r ü n d e :

2

Die Beteiligten zu 1. bis 4. bilden die eingangs bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft, die von der Beteiligten zu 5. verwaltet wird.

3

Am 28.04.07 fand eine Eigentümerversammlung statt, zu der die Beteiligte zu 5. unter Mitteilung der Tagesordnung unter dem 14.04.07 eingeladen hatte. Hinsichtlich der Einladung wird auf die eingereichte Ablichtung (Bl. 8 bis 10 d.A.) und hinsichtlich der Niederschrift auf die eingereichte Ablichtung vom 04.05.07 (Bl. 11 bis 14 d.A.) Bezug genommen.

4

Die Beteiligten zu 1. und 2. fechten mit ihrem am 28.04.07 eingegangenen Antrag den Beschluss zur Hausgeldabrechnung 2006 an, gefasst unter Tagesordnungspunkt 3 a und darüber hinaus die Beschlüsse zu Tagesordnungspunkt 4 hinsichtlich der Sanierung der Garagenzufahrt, des Metallgeländers und des Müllhäuschens.

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Dabei hatten die Beteiligten zu 1. und 2. zunächst hinsichtlich der Hausgeldabrechnung die Kostenpositionen Hausmeister, Außenanlagen und Instandhaltung ebenso beanstandet, wie einen, nur ihnen in Rechnung gestellten Mehraufwand in Höhe von 66,47 Euro. Unter Berücksichtigung der Erklärungen zu diesen Kostenpositionen in der Erwiderung zur Antragsschrift halten die Beteiligten zu 1. und 2. diese Beanstandungen nicht mehr aufrecht.

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Sie beanstanden nunmehr noch die Heizkostenabrechnung U 2006 und die Verwaltergebühren.

7

Ausweislich der in Ablichtung vorgelegten Einzelabrechnung U (vgl. Bl. 17 d.A.) sind als Betriebsstrom für die Anlage 200,-- Euro angesetzt worden, während in den Vorjahren nur 46,-- Euro aufgeführt waren. Der Geschäftsführer der Beteiligten zu 5. hat insoweit in der mündlichen Verhandlung erklärt, dies entspreche 8 % der Gesamtkosten und sei lediglich eine Schätzung, die aber dazu führe, dass der übrige Allgemeinstrom, der ausschließlich noch die Treppenhausbeleuchtung betreffe, entsprechend reduziert sei. Zu den Kosten der Verwaltung haben die Beteiligten zu 3. bis 5. einen Eigenbeleg der Miteigentümerin H (Bl. 46 d.A.) vorgelegt, aus dem Mietkosten für den Raum, in welchem die Eigentümerversammlung abgehalten wurde, in Höhe von 75,-- Euro folgen (vgl. Bl. 46 d.A.). Darüber hinaus wurde eine Quittung vom 04.05.06 über diesen Betrag vorgelegt (vgl. Bl. 48 d.A.).

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Hinsichtlich der unter Tagesordnungspunkt 4 verabschiedeten Sanierung der Garageneinfahrt lagen während der Eigentümerversammlung 3 Angebote vor (vgl. einerseits Bl. 22 d.A. sowie andererseits Bl. 77 ff. d.A. Hinsichtlich der darüber hinaus verabschiedeten Erneuerung des Geländers wird Bezug genommen auf das Angebot „H1“ vom 26.04.07 (Bl. 86 d.A.).

9

Die Beteiligten zu 1. und 2. tragen im Wesentlichen vor:

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Die Heizkostenabrechnung widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, denn 200,-- Euro Betriebsstrom seien unter Berücksichtigung der Werte des Vorjahres schlechterdings nicht nachvollziehbar, Schätzungsgrundlagen würden nicht mitgeteilt. Schließlich gehörten auch die Kosten in Höhe von 150,-- Euro, die zu den Verwaltergebühren gerechnet seien, überhaupt nicht da hin, schließlich seien die Kosten für die Raummiete auch zu bestreiten.

11

Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 4 widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Nicht in der Einladung bezeichnet seien zum einen die Erneuerung des Geländers und zum anderen die Verkleidung der Seitenwände des an anderer Stelle stehenden Müllhäuschens. Das Unternehmen Q & F Co. KG sei eine reine Bauplanungs- und Bauservicefirma, die in ihrem Briefkopf noch nicht einmal eine Bankverbindung ausweise. Schließlich sei diese auch im Haus L-Straße 000 überhaupt nicht auffindbar. Das Geländer sei in Ordnung und bedürfe keiner Erneuerung, es sei vor 2 Jahren zuletzt komplett neu angestrichen worden. Zur Verkleinerung des Müllhäuschens fehle es überhaupt an einem Angebot. Schließlich sei auch die Vergütung für die Bauaufsicht mit maximal 50,-- Euro pro Stunde unter lit. c des Tagesordnungspunkt 4 zu beanstanden. Es genüge insoweit, wenn ausschließlich eine Abnahme durch einen Fachmann durchgeführt werde. Eine dauerhafte Bauaufsicht sei nicht vonnöten, sie sei zudem bei dem Miteigentümer H nicht in fachkundiger Hand, dieser solle augenscheinlich damit betraut werden. Schließlich sei auch die Stundenzahl nicht beschränkt, so dass „eine Selbstbedienung“ absehbar seien.

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Die Beteiligten zu 1. und 2. beantragen,

die unter den Tagesordnungspunkten 3 und 4 der Eigentümerversammlung vom 28.04.07 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

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Die übrigen Beteiligten beantragen,

diese Anträge zurückzuweisen.

14

Sie tragen im Wesentlichen vor:

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Kosten in Höhe von 8 % der Brennkosten seien maximal als Stromkosten umlegbar. Wie aus dem unterschriebenen Beleg ersichtlich, seien für die Raummiete 75,-- Euro angefallen. Das Geländer zähle optisch zur Garagenzufahrt und sei daher von der Sanierungsankündigung der Einladung umfasst. Das Gelände weise starke Rostspuren auf, seine Stabilität lasse zu wünschen übrig. Man habe das günstigste Angebot angenommen. Die Bauaufsicht sei vonnöten im Hinblick auf die Probleme in der Gemeinschaft.

16

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

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II.

18

Die zulässigen Anträge sind im tenorierten Umfang begründet.

19

Die unter Tagesordnungspunkt 4 der genannten Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse widersprechen ordnungsgemäßer Verwaltung, sie waren daher im Verfahren nach §§ 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG a.F. in Verbindung mit 23 Abs. 4 WEG a.F. für ungültig zu erklären, demgegenüber entspricht der Beschluss über die Verabschiedung der Jahresabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung und war der Antrag insoweit zurückzuweisen.

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Für das Verfahren gilt nach § 62 Abs. 1 WEG altes Recht, da die Anfechtungsanträge vor Inkrafttreten der Gesetzesänderung anhängig gemacht wurden. Unter Berücksichtigung der Übergangsvorschriften gilt zudem für die Entscheidung des Verfahrens neben dem alten Verfahrensrecht darüber hinaus auch das materielle Wohnungseigentumsrecht in der bis zum 01.07.07 geltenden Fassung.

21

2.

22

Die Beschlüsse zu Tagesordnungspunkt 4 der genannten Eigentümerversammlung bezogen auf die Sanierung der Garagenzufahrt und weiterer Arbeiten widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne der § 21 Abs. 3 und Abs. 4 WEG a.F.

23

Jedenfalls verstößt die Beschlussfassung hinsichtlich der Verkleidung des Müllhäuschens, welches in keinem Zusammenhang mit der Garagenzufahrt steht, der in § 23 Abs. 2 WEG normierten Bezeichnungspflicht in der Einladung. Denn zu der Sanierung des Müllhäuschens finden sich keinerlei Hinweise in der Einladung. Schließlich fehlt es für die Beschlussfassung auch an einer nachvollziehbaren Grundlage, denn Kosten, die insoweit entstehen werden, sind aus keinem der vorgelegten Angebote ersichtlich. Damit aber bleibt der Kostenaufwand unklar und widerspricht die Beschlussfassung insoweit schon ordnungsgemäßer Verwaltung. Soweit die Erneuerung des Metallgeländers beschlossen wurde, kann dahinstehen, ob insoweit tatsächlich Erneuerungsbedarf besteht. Dies erscheint unter Berücksichtigung des Vorbringens der Beteiligten zu 1. und 2. allerdings kaum nachvollziehbar, zumal die übrigen Beteiligten hierfür keine substantiierten Argumente finden konnten. Entscheidend ist aber, dass offensichtlich für Arbeiten mit einem Kostenaufwand über 1.000,-- Euro Alternativangebote nicht eingeholt worden sind, so dass die Beschlussfassung allein aus diesem Grund ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Schließlich aber widerspricht auch die Vergabe der übrigen Arbeiten an die Q & F GmbH & Co. KG mit Sitz in E ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Beteiligten zu 3. bis 5. haben auf die Rüge der Beteiligten zu 1. und 2. hinsichtlich der mangelnden Sachkunde und der Indizien für die Zweifel an dem genannten Unternehmen, keinerlei Argumente vorgebracht, die zur Überzeugung des Gerichts geeignet wären, von der Fachkunde des genannten Unternehmens auszugehen. Die Beteiligten zu 1. und 2. haben insoweit gerügt, dass es schon auf dem Angebot an einer Bankverbindung fehle, zudem im Haus L-Straße 000 in E keinerlei Hinweise auf das vorgenannte Unternehmen bestünden. Hierzu haben sich die Beteiligten zu 3. bis 5. nicht erklärt. Diese muss aber auch im echten Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit von den Beteiligten verlangt werden, die die ihnen günstigen Umstände ungefragt vorzubringen haben. Dies gilt, zumal die Beteiligten zu 1. ihre Anfechtung ausdrücklich darauf gestützt haben. Aus diesem Grund sind aber auch die weiteren Beschlüsse, die unter Tagesordnungspunkt 4 gefasst wurden ohne Weiteres für ungültig zu erklären. Denn es ist unter Heranziehung des Auslegungsgrundsatzes von § 139 BGB davon auszugehen, dass die übrigen Beschlüsse zur Bauaufsicht und Finanzierung ohne die genannten Beschlüsse zur Vergabe des Sanierungsauftrages nicht gefasst worden wären. Das Gericht merkt insoweit hinsichtlich der Bauaufsicht an, dass jedenfalls erhebliche Zweifel an der Ordnungsgemäßheit dieser Beschlussfassung bestehen, zumal offensichtlich beabsichtigt war, die Bauaufsicht einem der Miteigentümer zu übertragen. Dies begegnet schon aus Gründen der Sachkunde wie auch hinsichtlich der Höhe der Vergütung erheblicher Bedenken, die jedoch im Ergebnis dahinstehen können.

24

Die Beschlüsse waren daher insgesamt für ungültig zu erklären.

25

3.

26

Demgegenüber ist der Beschluss zur Verabschiedung der Hausgeldabrechnung 2006 nicht für ungültig zu erklären.

27

Die seitens der Beteiligten zu 5. mit 8 % der Gesamtkosten geschätzten Betriebsstromkosten der Heizung mögen eine fehlerhafte und nicht begründete Schätzung darstellen. Dies nötigt jedoch im Ergebnis nicht zur Ungültigerklärung der Jahresabrechnung. Denn durch diese gegebenenfalls fehlerhafte Schätzung fallen Mehrkosten zu Lasten irgendeines Beteiligten allenfalls in marginaler Höhe deswegen an, weil diese Betriebsstromkosten nunmehr über den Kostenverteilungsschlüssel der Heizkostenabrechnung umgelegt werden, während die Stromkosten, soweit sie unter der Position Allgemeinstrom verblieben wären, zu einem Drittel umgelegt worden wären. Kleinere Ungenauigkeiten, die durch eine solche gegebenenfalls fehlerhafte Umlage entstehen können, sind jedoch von den Wohnungseigentümern hinzunehmen und rechtfertigen die Ungültigerklärung der Jahresabrechnung nicht. Hier hat der Geschäftsführer der Beteiligten zu 5. nachvollziehbar erklärt, dass die Kosten entweder als Allgemeinstrom gemeinsam mit den Kosten der Treppenhausbeleuchtung umgelegt werden oder, wie durch die von ihm vorgenommene Schätzung nunmehr jedenfalls teilweise im Bereich der Heizkostenabrechnung. Dies erscheint nachvollziehbar, zumal aus der vorgelegten Abrechnung in Abgleich mit der Jahresabrechnung 2005 zu erkennen ist, dass trotz erheblicher Steigerung der Strompreise die Kosten für Allgemeinstrom erheblich gesunken sind. Dies folgt daraus, dass nunmehr statt der 46,-- Euro Betriebsstromkosten Heizung 200,-- Euro angesetzt worden sind und sich der Betrag der Allgemeinstromkosten im Übrigen dadurch nachvollziehbar vermindert hat.

28

Schließlich rechtfertigt auch die Umlage von 150,-- Euro unter der Kostenposition Verwalter die Ungültigerklärung der Abrechnung nicht. Insoweit bestehen zunächst einmal keine Bedenken, diese Nebenkosten der Verwaltertätigkeit auch unter dieser Kostenposition aufzuführen. Denn die Zusammenfassung von Kostenpositionen erscheint zur Übersichtlichkeit der Abrechnung ohne Weiteres geboten. Die hierfür entstehenden Kosten fallen zudem unter dieses Sachgebiet, denn es handelt sich um Nebenkosten der Verwaltertätigkeit. Ob dies für die weiteren Kosten ebenso gilt, kann dahinstehen. Jedenfalls sind die Kosten in der Jahresabrechnung, da entstanden, aufzuführen und umzulegen, auch wenn sie sachlich gegebenenfalls an einer anderen Stelle hätten aufgeführt werden müssen. Da die Abrechnung insoweit jedoch nicht falsch ist sondern gegebenenfalls in ihrem Informationswert verbesserungsbedürftig, kommt eine Ungültigerklärung allein aus diesem Grund auch im Hinblick auf die Höhe der hier in Rede stehenden Kosten nicht in Betracht. Die Raumkosten sind zudem durch eine Quittung, die zwar nicht an der vorgesehenen Stelle, jedoch weiter unten unterschrieben ist, belegt. Das Gericht sieht insoweit keine Zweifel, dass diese Kosten tatsächlich entstanden sind, ebenso, wie die weiteren Kosten, deren Entstehen nicht gerügt wird. Ob die Kosten überhöht sind, spielt für die Frage der Richtigkeit der Abrechnung keine Rolle.

29

Der Antrag war daher insoweit zurückzuweisen.

30

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, die Gerichtskosten des Verfahrens nach dem Obsiegen und Unterliegen zu verteilen. Demgegenüber sind besondere Umstände, die es ausnahmsweise rechtfertigen könnten, einem der Beteiligten notwendig entstandene außergerichtliche Kosten eines anderen Beteiligten aufzuerlegen, nicht zutage getreten.

31

Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.