Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1986-04-28, Aktenzeichen 6 S 342/85
ECLI:DE:LGBN:1986:0428.6S342.85.00

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 30.07.1985 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bonn - 6 C 680/84 - wird zurückgewiesen.

Die Feststellungsklage wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden der Berufungsklägerin auferlegt.

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Tatbestand

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Die Klägerin hat den Beklagten, mit dem sie einen Mietvertrag über eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Altenwohnung geschlossen hat, auf Mietzinszahlung in Anspruch genommen, und zwar 273,42 DM als Nachzahlung aufgrund einer für das Jahr 1980 erteilten Nebenkostenabrechnung, in der neben einem - unstreitigen - Betrag von 230,46 DM für Heizkosten restliche 42,96 DM aus einer Umlagenabrechnung vom 23.11.1981 enthalten sind, welche einen Ansatz für "Hausmeister/Hausreinigung" aufweist. Die Klägerin hat ferner einen Betrag von 120,87 DM verlangt, den sie mit Mieterhöhungsverlangen vom 11.06.1982 gem. § 8 a Abs. 4 WoBindG aufgrund eines Genehmigungsbescheides der Stadt C vom 05.04.1982 mit Rückwirkung ab Mietbeginn berechnet hat. Sie hat schließlich für die Zeit von Mai 1983 bis Juni 1984 eine in § 3 Abs. 4 des Mietvertrages vereinbarte monatliche Vorauszahlung in Höhe von 30,--DM, insgesamt 420,-- DM, als Vergütung für Betreuungsleistungen im Sinne von § 9 Abs. 6 WoBindG i. V. m. , § 27 NMV geltend gemacht, ferner Rückbelastungskosten von 15,-- DM sowie 5,-- DM vorgerichtliche Kosten.

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Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Wegen der Darstellung des Sachvortrages der Parteien sowie der Einzelheiten der Begründung wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

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Gegen dieses ihr am 12.08.1985 zugestellte Urteil wendet sich die Klägerin mit der am 09.04.1985 eingelegten und am 11.10.1985 begründeten Berufung. Sie tritt den Rechtsausführungen des angefochtenen Urteils entgegen und beantragt,

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unter Aufhebung des angefochtenen Urteils den Beklagten zu verurteilen, an sie 829,29 DM zuzüglich 5,-- DM vorgerichtlicher Kosten nebst 4 % Rechtshängigkeitszinsen zu zahlen,

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festzustellen, daß die Anhebung der Grundmiete ab dem 01.07.1982 gem. Mietänderungserklärung vom 11.06.1982 wirksam geworden ist.

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Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Es ist Beweis erhoben worden durch Zeugenvernehmung.

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Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 07.04.1986 Bezug genommen. Wegen des Vortrages der Parteien im übrigen wird auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze verwiesen.

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Entscheidungsgründe

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Die hinsichtlich ihrer Förmlichkeit nicht zu beanstandende Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

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Die im Berufungsverfahren erhobene Feststellungsklage ist ebenfalls unbegründet.

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Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung einer erhöhten Miete - welche für die Zeit bis Juni 1982 mit dem Betrag von 120,87 DM, für die Zeit ab Juli 1982 mit der Feststellungsklage geltend gemacht wird - aufgrund der Mietänderungserklärung vom 11.06.1982. Diese Mietänderungserklärung ist unwirksam, weil sie nicht die nach § 10 WoBindG erforderliche Erläuterung enthält. Sie lässt nämlich nicht erkennen, aufgrund welcher Veränderung einzelner Kostenpositionen die Mieterhöhung eingetreten ist. Daß eine den Anforderungen des § 10 WoBindG genügende Erläuterung vorliegt, meint auch die Klägerin nicht.

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Entgegen der Auffassung der Berufung sind die Voraussetzungen des § 10 WoBindG jedoch auch im hier vorliegenden Falle der erstmalig endgültigen Festsetzung einer zunächst nur vorläufigen Kostenmiete gemäß § 8 a Abs. 4 WoBindG einzuhalten. Denn auch im Falle der zulässigen Vereinbarung einer zunächst nur vorläufigen Miete ist der Mieter bis zur endgültigen Festsetzung gem. § 8 a WoBindG entsprechend dem Wortlaut von § 10 WoBindG nur zur Entrichtung "eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts" verpflichtet gewesen. Die sich aufgrund des Genehmigungsbescheides der Bewilligungsstelle ergebende neue Miete mit der - nicht erläuterungsbedürftigen - vertraglichen Eingangsmiete gleichzustellen, verbietet sich schon deswegen, weil eine rückwirkende Erhöhung nur unter bestimmten Voraussetzungen und innerhalb bestimmter zeitlicher Grenzen möglich ist und durchaus nicht immer bis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurückreicht.

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Daß § 10 WoBindG einzuhalten ist, folgt nach Auffassung der Kammer auch aus der dem § 8 a Abs. 4 WoBindG entsprechenden Regelung in § 4 Abs. 2 NMV, für die die Vorschrift des § 10 WoBindG ausdrücklich in Bezug genommen wird (§ 4 Abs. 8 NMV). Die in Bezug auf die aus § 4 NMV zu ziehenden Folgerungen abweichende Auffassung der Klägerin überzeugt nicht. Daß in § 4 Abs. 8 NMV ausdrücklich auf § 10 WoBindG Bezug genommen wird, während dies in § 8 a WoBindG nicht der Fall ist, erklärt sich dadurch, daß die NMV, die im übrigen gem. § 28 Abs. 1 WoBindG die näheren Durchführungsvorschriften zur Ermittlung der Kostenmiete als dem nach §§ 8 - 8 b WoBindG zulässigen Entgelt enthält, keine dem § 10 WoBindG entsprechende Regelung enthält, während für Mietänderungen nach dem WoBindG dessen § 10 unmittelbar einschlägig ist. Daß § 4 Abs. 8 NMV anders als § 8 a Abs. 4 WoBindG nur für Mietanhebungen nach endgültiger Festsetzung der Kostenmiete maßgeblich sein soll, wie die Klägerin meint, ist den genannten Vorschriften nicht zu entnehmen. Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen sogenannten vorläufigen und endgültigen Kostenmieten, sondern unterwirft lediglich solche Mietänderungen, die aufgrund Erhöhung laufender Aufwendungen vor Anerkennung der Schlussabrechnung, spätestens jedoch vor Ablauf von zwei Jahren nach Bezugsfertigung eintreten, dem Erlaubnisvorbehalt der Bewilligungsbehörde.

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Da die Kammer sich, was die Anwendbarkeit von § 10 WoBindG angeht, soweit ersichtlich in Übereinstimmung mit Literatur und Rechtsprechung befindet (vgl. Fischer-Diskau/Pergande/Schwender, § 8 a WoBindG, Anm. 3.1, § 10 WoBindG, Anm. 1; LG Bochum WUM 84, 332; LG Kiel WUM 84, 333), sah sie keine Veranlassung, einen Rechtsentscheid zu dieser Frage einzuholen.

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Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Bezahlung der in § 3 Abs. 4 des Mietvertrages vereinbarten Vergütung für die dort als "Sonderleistung der Vermieterin (Hausmeister und Reinigung)" bezeichnete Nebenkostenposition, für die für die Zeit von Mai 1983 bis Juni 1984 die vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen von 30,-- DM geltend gemacht werden und die in der Umlagenrechnung für 1980 mit einem Betrag abgerechnet worden sind, der die aus dieser Rechnung noch geltend gemachte Forderung von 42,96 DM übersteigt.

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Die diesbezügliche vertragliche Vereinbarung ist wegen Verstoßes gegen § 20 NMV in der bis zum 30.04.1984 geltenden Fassung unwirksam, da Hausmeister- und Reinigungskosten nicht zu den dort bezeichneten, neben der Einzelmiete umlagefähigen Betriebskosten zählen.

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Die Vereinbarung ist nicht gem. § 9 Abs. 6 WoBindG, § 27 S. 2 NMV wirksam, wonach für Leistungen zur persönlichen Betreuung und Versorgung eine Vergütung mit Genehmigung der zuständigen Behörde verlangt werden kann. Als solche einer besonderen Vergütung zugängliche Sonderleistung des Vermieters können nur Tätigkeiten in Betracht kommen, die über die in der Anlage 3 zu § 27, 2. BRV bezeichneten und als Betriebskosten in der Kostenmiete zu berücksichtigende Leistungen hinausgehen. Dazu gehören die Leistungen, deren gesonderte Vergütung mit einer Vorauszahlung von 30,-- DM in § 3 Abs. 4 des Mietvertrages vereinbart worden ist, entgegen der Auffassung der Klägerin nicht. Die Kammer geht - wie bereits in ihrem Urteil vom 27.06.1985 in dem Verfahren 6 S 104/85 dargelegt - nicht davon aus, daß im Rheinland eine übliche Regelung hinsichtlich der Reinigung der von allen Mietern gemeinsam benutzten Gebäudeteilen (Treppen, Flure, Keller etc.) des Inhalts besteht, daß die Reinigungstätigkeit von den Mietern ausgeführt wird. Wenn überhaupt von einer Üblichkeit gesprochen werden kann, so geht diese nach der Erfahrung der Kammer jedenfalls bei solchen Objekten, die eine größere Zahl von Mietwohnungen umfassen, eher dahin, daß die Hausreinigung durch eine vom Vermieter bestellte Reinigungskraft ausgeführt und die dadurch entstehenden Kosten als Nebenkosten abgerechnet werden.

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Daß die Parteien im vorliegenden Fall über die Leistungsbeschreibung des Mietvertrages hinaus die Erbringung weitergehender Leistungen vereinbart haben, die als Betreuungstätigkeit qualifiziert werden könnten, hat die Klägerin nicht bewiesen.

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Die Aussage der Zeugin Q gibt für den hier in Frage stehenden Mietvertrag schon deswegen nichts her, weil die Zeugin sich an ein konkretes Vermietungsgespräch mit den Beklagten nicht erinnern konnte. Daß die Gewährleistung von Hilfestellung und Betreuung in Notfällen jeglicher Art für viele Mietinteressenten ein sie zum Vertragsschluß bestimmender Moment gewesen sein mag, kann unterstellt werden. Daß dies auch bei dem Beklagten so gewesen ist, ist lediglich eine Vermutung. Abgesehen davon, daß auch die Zeugin die Hausreinigung in Wiederholung der mietvertraglichen Beschreibung der Sonderleistung als Betreuungstätigkeit in erster Linie ansprach, was dafür sprechen könnte, daß auch nur diese Tätigkeit in den Vermietungsgesprächen -entsprechend dem schriftlichen Vertragstext - im Vordergrund gestanden hat, reichen die allgemeinen Ausführungen der Zeugin, selbst wenn sie auch gegenüber dem Beklagten geäußert worden sein sollten, kaum aus, um entgegen der ausdrücklichen Leistungsbeschreibung im Mietvertrag Übereinstimmende Willenserklärungen beider Parteien bezüglich weiterer von der Vergütungsvereinbarung umfasster Leistungen annehmen zu können.

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Aus den vorstehenden Ausführungen folgt, daß dem Beklagten wegen der von ihm in der Zeit von September 1980 bis April 1983 monatlich geleisteten Vorauszahlungsbeträgen von 30,-- DM, insgesamt 930,-- DM, ein Rückzahlungsanspruch gem. § 8 Abs. 2 WoBindG zusteht, mit dem er gegenüber den unstreitigen Ansprüchen der Klägerin auf Bezahlung von Heizkosten in Höhe von 230,46 DM und auf Zahlung von 15,-- DM für Rückbelastungskosten aufgerechnet hat. Diese Forderungen sind daher gem. §§ 387, 389 BGB erloschen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97, 91 ZPO.

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Streitwert für das Berufungsverfahren:

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1.144,68 DM (829,29 DM + 315,39 DM = (80 % von 0,81 x 40,56 x 12)).