Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2002-09-26, Aktenzeichen 7 B 1716/02
ECLI:DE:OVGNRW:2002:0926.7B1716.02.00

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird geändert.

Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin vom 12. Juli
2002 gegen die den Beigeladenen erteilte Baugenehmigung des Antragsgegners
vom 16. Januar 2002 wird angeordnet.

Dem Antragsgegner wird aufgegeben, die Baumaßnahmen betreffend die
gewerbliche Nutzung auf dem Grundstück Gemarkung L	Flur 7 Flurstücke
561 und 631 sofort vollziehbar stillzulegen.

Die Kosten des Verfahrens trägt der Antragsgegner; die Beigeladenen tragen
ihre eigenen außergerichtlichen Kosten selbst.

Der Streitwert wird für beide Rechtszüge, für den ersten Rechtszug unter
Änderung der Festsetzung des Verwaltungsgerichts, auf 5.000,-- EUR
festgesetzt.

1

G r ü n d e:

2

Die zulässige Beschwerde ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag
auf einstweiligen Rechtsschutz zu Unrecht abgelehnt. Das Interesse der
Antragstellerin an der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs überwiegt
gegenüber dem Interesse der Beigeladenen an der weiteren sofortigen Ausnutzung
der ihnen erteilten Baugenehmigung, weil diese offensichtlich zu Lasten der
Antragstellerin gegen nachbarschützende Vorschriften des öffentlichen Baurechts
verstößt.

3

Bei der Prüfung der strittigen Baugenehmigung im Hinblick auf ihre
Nachbarverträglichkeit ist davon auszugehen, dass sowohl der Betrieb der
Antragstellerin als auch das Vorhaben der Beigeladenen im Geltungsbereich des
Bebauungsplans Nr. 15 der ehemaligen Gemeinde L liegen und in diesem
Plan als Industriegebiet - "GI" - ausgewiesen sind.

4

Von der Wirksamkeit dieses ein weit reichendes Areal umfassenden
Bebauungsplans ist auszugehen, auch wenn er bislang nur in räumlich geringem
Umfang umgesetzt wurde. Der Bebauungsplan ist insbesondere nicht etwa
funktionslos geworden und deshalb nicht mehr gültig. Die Funktionslosigkeit eines
Bebauungsplans kommt nur dann in Betracht, wenn die Verhältnisse, auf die er sich
bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine
Verwirklichung der Festsetzungen auf unabsehbare Zeit ausschließt, d.h. wenn
nachträgliche Veränderungen eingetreten sind, die der Planverwirklichung objektiv
entgegenstehen.

5

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 17. Juni 1993 - 4 C
7.91 - BRS 55 Nr. 34.

6

Davon kann angesichts des Umstands, dass der weit überwiegende Bereich des
Plangebiets bislang baulich noch nicht genutzt ist, keine Rede sein. Auch der
Umstand, dass die Stadt Menden, die nunmehr Trägerin der kommunalen
Planungshoheit für das Plangebiet ist, für dieses zwischenzeitlich anderweitige
Zielvorstellungen als eine Umsetzung des festgesetzten Industriegebiets, nämlich die
Ansiedlung von Wohngebäuden verfolgt, macht den Plan noch nicht
funktionslos.

7

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 17. Juni 1993
a.a.O..

8

Wenn und soweit der Plan nicht ausdrücklich aufgehoben worden ist, ist er -
abgesehen von den hier nicht in Betracht kommenden Fällen des § 33 BauGB - als
bindendes Ortsrecht weiterhin gemäß § 30 Abs. 1 BauGB alleinige Richtschnur für
die Zulässigkeit von Vorhaben. Der Antragsgegner als Bauaufsichtsbehörde irrt,
wenn er - wie im Bearbeitungsbogen zum Vorbescheidsantrag der Beigeladenen
vom 10. Mai 2001 (Beiakte Heft 9) ausgeführt ist - meint, die Darstellungen des
Bebauungsplans seien wegen der bevorstehenden Umwandlung "nicht mehr
relevant", und deshalb die Auffassung vertritt, im Plangebiet zuzulassende Vorhaben
seien daran auszurichten, ob sie wohngebietsverträglich sind.

9

Ausgehend von der Wirksamkeit der GI-Ausweisung macht die Beschwerde zu
Recht geltend, dass es sich bei dem mit der strittigen Baugenehmigung vom
16. Januar 2002 nach deren Tenor genehmigten "Neubau eines Wohnhauses mit
Carport" ersichtlich nicht um einen im Industriegebiet zulässigen Gewerbebetrieb mit
einer nach § 9 Abs. 3 Nr. 1 der hier einschlägigen BauNVO 1968 ausnahmsweise
zulässigen Wohnung für Betriebsinhaber handelt.

10

Die ausnahmsweise Zulassung von Wohnungen für Betriebsinhaber kommt
sowohl in Gewerbe- als auch in Industriegebieten nur in Betracht, wenn das Wohnen
auf oder nahe dem Betriebsgrundstück mit Rücksicht auf die Art und Größe des
Betriebs aus betrieblichen Gründen objektiv sinnvoll ist.

11

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 16. März 1984 - 4 C
50.80 - BRS 42 Nr. 73.

12

Dabei muss die Betriebswohnung dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm
gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sein.

13

Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 22. Juni 1999 - 4
B 46.99 - BRS 62 Nr. 78.

14

Eine Wohnnutzung, die gegenüber der gewerblichen Nutzung im Vordergrund steht,
ist im Gewerbegebiet - wie auch im Industriegebiet - hingegen nicht zulässig.

15

Vgl.: Niedersächsisches OVG, Urteil vom 14. Juli
1993 - 1 L 6230/92 - BRS 55 Nr. 59 = NVwZ-RR
1984, 248.

16

Letzteres ist hier der Fall. Die Wohnnutzung dominiert das Vorhaben der
Beigeladenen eindeutig, während die nach den genehmigten Bauvorlagen
beabsichtigte gewerbliche Nutzung deutlich in den Hintergrund tritt. Dies wird schon
daran deutlich, dass das Wohnhaus - auch wenn es zwei kleinere Büroräume im
Obergeschoss erhalten soll - mit seinem umbauten Raum von über 600 m3 weit
voluminöser ist als die gewerblichen Zwecken zugeordneten Flachdachanbauten, die
insgesamt nur knapp 330 m3 umbauten Raum aufweisen. Angesichts dessen kann
dahinstehen, ob der immerhin eine Grundfläche von rd. 30 m2 aufweisende Carport
mit seinen typischen Dimensionen eines privater Wohnnutzung zugeordneten
überdachten Stellplatzes für zwei Pkw nicht ganz oder teilweise auch der
Wohnnutzung zuzuordnen ist. Die räumliche Dominanz des Wohngebäudes wird
durch seine zentrale Lage in der Mitte zwischen den beiden Anbauten betont,
während die gewerblicher Nutzung zugeordneten flachen Anbauten ihrem
erkennbaren Erscheinungsbild nach nur den Eindruck mehr oder weniger
untergeordneter Nebenanlagen erwecken.

17

Es liegen des Weiteren keine Anhaltspunkte dafür vor, dass ein Wohnen auf dem
"Betriebsgelände" mit Rücksicht auf die Art und Größe des von den Beigeladenen
beabsichtigten Betriebs objektiv sinnvoll ist. Zwar wird der Betrieb in der
genehmigten Betriebsbeschreibung als "Garten- und Landschaftsbaubetrieb"
bezeichnet. Welche konkreten betrieblichen Aktivitäten auf dem Grundstück selbst
stattfinden sollen, erschließt sich aus den genehmigten Bauvorlagen jedoch nur
rudimentär. So sind in der Baubeschreibung zwar "Fahrzeugstellplätze und -garagen"
erwähnt, Garagen sind in den genehmigten Bauvorlagen jedoch nicht eingetragen.
Bei den Betriebsfahrzeugen bleibt ebenso offen, um was für Fahrzeuge es sich
handeln soll, wie auch die weiteren sächlichen Betriebsmittel, die auf dem
Grundstück selbst genutzt werden sollen, nicht näher umschrieben sind. Die
genehmigte Betriebsbeschreibung enthält keine weiteren Angaben hierzu, sondern
lediglich den Hinweis, dass Betriebsfahrzeuge und Geräte "auf dem Gelände und in
den Betriebsgebäuden" untergebracht werden sollen. Hierzu enthält der genehmigte
Lageplan keine weiteren Angaben über Stellplätze und/oder Lagerflächen, sodass
davon auszugehen ist, dass allenfalls der Carport mit dem als "Lager" bezeichneten
kleinen Anbau von rd. 12 m2 Grundfläche sowie die "Werkstatt", deren
Zweckbestimmung ohnehin nicht näher erläutert ist, dieser Unterbringung dienen.
Bereits hieraus erhellt, dass die gewerblichen Aktivitäten, die auf dem
Betriebsgrundstück stattfinden sollen, nur von geringen Ausmaßen und geringer
Intensität sind. Sie lassen auch nicht ansatzweise erkennen, weshalb sie
sinnvollerweise durch ein Wohnen auf dem Betriebsgrundstück zu ergänzen
sind.

18

Schließlich scheidet auch eine Zulassung des strittigen Vorhabens im Wege der
Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB aus. Sie würde die Grundzüge der Planung
berühren, weil für eine Befreiung sprechende Gründe sich für eine Vielzahl
betroffener Grundstücke im Plangebiet anführen ließen, und dies letztlich zu einer
Änderung der Planungskonzeption führen würde. Die Befreiung kann jedoch nicht als
Vehikel dafür herhalten, die von der Gemeinde getroffene planerische Regelung
beiseite zu schieben.

19

Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 5. März 1999
- 4 B 5.99 - BRS 62 Nr. 99.

20

Aus der nach alledem zu verneinenden Zulässigkeit des Wohnens auf dem im
Industriegebiet gelegenen Grundstück folgt, dass das Vorhaben der Beigeladenen
insgesamt unzulässig ist. Es kann in seiner vorliegenden konkreten Ausgestaltung
nicht in zwei jeweils voneinander unabhängige Bereiche - Gewerbebetrieb einerseits
und Wohnen andererseits - aufgeteilt werden. Dem steht schon entgegen, dass das
Wohnhaus, wenn auch in geringem Umfang, auch gewerblich, nämlich als Büro,
genutzt werden soll. Im Übrigen sind die sog. gewerblichen Bauteile konstruktiv so
mit dem Wohnhaus verzahnt, dass sie bei dessen Wegfall ohne Änderung des
Vorhabens nicht errichtet werden könnten.

21

Aus dem Verstoß des strittigen Vorhabens gegen § 9 BauNVO folgt zugleich,
dass die Antragstellerin dadurch auch in ihren Rechten verletzt ist. Als Eigentümerin
eines Grundstücks, das durch denselben Bebauungsplan ebenfalls als
Industriegebiet festgesetzt ist, kann sie die Zulassung eines mit der
Gebietsfestsetzung unvereinbaren Vorhabens abwehren, weil hierdurch das
nachbarliche Austauschverhältnis gestört und eine Verfremdung des Gebiets
eingeleitet wird.

22

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 24. Februar 2000 - 4 C
23.98 - BRS 63 Nr. 80 m.w.N..

23

Damit erweist sich schon aus den angeführten Gründen, dass der Widerspruch der
Antragstellerin gegen das genehmigte Vorhaben der Beigeladenen voraussichtlich
Erfolg haben wird. Es kann daher letztlich dahinstehen, ob auch weitere Gründe eine
Unvereinbarkeit des Vorhabens mit der getroffenen GI-Ausweisung bewirken.
Insoweit weist die Antragstellerin zu Recht darauf hin, dass die konkrete
Genehmigungspraxis der Antragsgegnerin weitere Ansiedlungsmöglichkeiten
industriegebiets-typischer Betriebe wenig realistisch erscheinen lässt mit der Folge,
dass entgegen § 9 Abs. 1 BauNVO ein "Vorwiegen" störintensiver Betriebe nicht
mehr in Betracht kommen und damit die Zweckbestimmung des festgesetzten
Industriegebiets nicht mehr gewahrt werden kann.

24

Der Beschwerde war nach alledem uneingeschränkt, auch hinsichtlich der
beantragten Maßnahmen zur Sicherung der Rechte der Antragstellerin, stattzugeben.
Der Antragsgegner wird des Weiteren zu prüfen haben, ob den Beigeladenen das -
nach Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin
derzeit nicht von einer Baugenehmigung legalisierte - Wohnen weiterhin gestattet
werden kann.

25

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 1 und 3, 162 Abs. 3 VwGO.
Bei der auf den §§ 25 Abs. 2 Satz 2, 20 Abs. 3, 13 Abs. 1 Satz 1 GKG beruhenden
Festsetzung des Streitwerts hat der Senat die erhebliche Bedeutung einer
Verhinderung des Vorhabens der Beigeladenen für die Antragstellerin
berücksichtigt.

26

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

27