Landgericht Duisburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-03-16, Aktenzeichen 6 O 121/09
ECLI:DE:LGDU:2010:0316.6O121.09.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

T a t b e s t a n d :

Mit Mietvertrag vom 16.9./23.9.1993 vermietete die Firma aus Bremen der Klägerin eine Tiefgaragenfläche im Objekt in Duisburg. (Bl. 9 ff d. GA). Der Vertrag hat u.a. folgenden Inhalt:

„1.

Vertragsgegenstand

Die Firma errichtet auf den Grundstücken zwischen

eine Tiefgarage.

Diese Baumaßnahme wird nachfolgend als Tiefgarage bezeichnet.

Oberhalb der Tiefgarage errichtet die

das Einkaufszentrum mit Läden und Büroflächen.

a) Mietobjekt

aa)

Der Vermieter vermietet an den Mieter mit Ausnahme von 15 Stellplätzen sowie

mehrerer Technik- und Nebenräume die restliche aus 2 Untergeschossen bestehen-

de Tiefgarage mit ca. 330 Stellplätzen.

…

2.

Für das Mietobjekt sind vom Tage der Übergabe an monatlich zu zahlen:

a)

Miete für die Tiefgarage gem. Ziff. 1 a)

vom Tage der Eröffnung des Einkaufszentrums an DM 57.500 zzgl. MwSt.

Für die Zeit ab Übergabe der Tiefgarage an den Mieter bis zum Tage vor Eröffnung

des Einkaufszentrums Galeria durch die Mieter zahlt der Mieter:

aa)

60 % der Miete zzgl. MwSt. gem. Ziffer 2 a) wenn der Vermieter dem Mieter das

Mietobjekt bis einschl. 01.12.1993 übergibt

bb)

55 % der Miete zzgl. MwSt. gem. Ziffer 2 a) wenn der Vermieter dem Mieter das

Mietobjekt nach dem 01.12.1993 übergibt“

…

Ziff 8 . des Vertrages regelt u.a. die Übergabe und den Beginn des Tiefgaragenbetriebes. Unter Ziff. a) ist u.a. geregelt, dass dem Mieter bekannt ist, dass die Tiefgarage spätes-tens am 31.12.1993 in Betrieb genommen und behördlich abgenommen sein muss. Es heißt dort weiter, dass dem Mieter bekannt ist, dass das Einkaufszentrum in der 1. Sep-temberwoche 1994 eröffnet wird. U.a. regelt diese Ziffer auch, dass alle vorab geschilder-ten Fälle den Mieter nicht zu Minderungsansprüchen gegen den Vermieter berechtigen, es sei denn, die Durchführung von mehr als 50 % des Tiefgaragenbetriebs ist für länger als 24 Stunden nicht möglich. Ziff. 21 des Vertrages regelt die Betreibungspflicht. „Die Öffnungszeiten der Tiefgarage müssen den jeweiligen Öffnungszeiten des Einkaufszentrums angepasst werden. … Der Mieter ist berechtigt, die Tiefgarage über die vorgenannten Zeiten hinaus zu betreiben. …“ Ziff. 26 des Vertrages enthält unter d) für den Fall von Geschäftsbehinderungen folgende Regelung: „Nach Mietbeginn auftretende Geschäftsbehinderungen, insbesondere durch Straßenarbeiten, durch Arbeiten an einem Nachbargrundstück oder durch Nacharbeiten auf dem Grundstück des Einkaufszentrums begründen keine Ansprüche auf Mietminderung oder Schadensersatz“.

In einem Nachtrag zum Mietvertrag zwischen der Klägerin und der Firma wurde die Laufzeit um 10 Jahre bis zum 31.12.2013 verlängert und die monatliche Nettomiete ab dem 01.01.2004 auf 23.750,- € festgesetzt.

In der Folgezeit erwarb die Beklagte von der die Tiefgaragenfläche und von der Firma das Einkaufszentrum und trat in den bestehenden Mietvertrag mit der Klägerin ein. Der aktuelle Nettomietzins betrug zuletzt 29.891,94 €. Im März 2008 erhielt die Klägerin Kenntnis vom Eigentümerwechsel. In einem Gespräch mit einem Gesellschafter der, Herrn erfuhr die Klägerin, dass das Einkaufszentrum Galeria E2 wegen Umbauarbeiten temporär schließe und sie erwarten müsse, dass Kunden ausbleiben würden; er wolle ihr entgegenkommen und sie aus dem Mietvertrag entlassen. Dies lehnte die Geschäftsführerin der Klägerin ab, da nach dem Umbau zu erwarten sei, dass hohe Umsätze erzielt werden. Nachfolgend gaben dann immer mehr Mieter ihr Geschäftslokal in dem Einkaufszentrum auf.

Mit der Klage begehrt die Klägerin Mietminderungsansprüche für die Monate Januar bis März 2009.

Die Klägerin behauptet, es gäbe in dem Einkaufszentrum nur noch ein Geschäft, ein Friseurgeschäft. Sie ist der Ansicht, dass nunmehr aufgrund des Umstandes, dass das Einkaufszentrum nicht mehr als solches betrieben werde, ein Fehler der Mietsache im Sinne des § 536 I BGB vorliege. Damit sei die Tiefgarage sinnlos geworden. Der Umsatz sei zurückgegangen. Da sich die Beklagte auch nicht um eine Erreichung einer Vermietung bemühe, sei durch diese Gesamtumstände eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache gegeben. Der Betrieb des Einkaufszentrums stelle eine vertragsimmanente zugesicherte Eigenschaft dar. Durch den Leerzug sei der vertragsgemäße Gebrauch als Tiefgarage für das Einkaufszentrum entzogen. In jedem Falle liege aber eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, die eine Vertragsanpassung notwendig mache. Gegenstand des Vertrages sei gewesen, dass oberhalb der Tiefgarage ein Einkaufszentrum und Büroflächen betrieben werden sollten. So hätten auch die Mietzahlungen erst mit der Eröffnung des Einkaufszentrums beginnen sollen. Auch sei sie verpflichtet gewesen, die Tiefgarage mit der Eröffnung des Einkaufszentrums zu betreiben und ihre Öffnungszeiten an die Öffnungszeiten des Einkaufszentrums anzupassen. Durch den Leerzug sei die Grundlage für den Betrieb der Tiefgarage nicht mehr vorhanden. Da auch Autofahrer die Tiefgarage nutzen würden, die keine Kunden des Einkaufszentrums seien, komme zwar keine 100 %-ige, wohl aber eine 50 %-ige Mietminderung in Betracht.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 44.837,91 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozent-

punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte bestreitet, dass das Einkaufszentrum leergezogen ist. Sie ist der Auffas-sung, dass kein Anspruch auf Mietminderung besteht. Der Betrieb der Tiefgarage sei nicht mit dem Betrieb des Einkaufszentrums gekoppelt gewesen. Für die Beurteilung, ob die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet sei, komme es nicht auf den Vermietungszustand des Einkaufszentrums an, sondern darauf, ob die Tiefgarage zum vertragsgemäßen Gebrauch bestimmt sei. Dies sei der Fall, da sämtliche Stellplätze der Klägerin uneingeschränkt zur Verfügung stehen würden. Der Umbau des Einkaufszent-rums stelle auch keine unmittelbare Einwirkung dar. Bei der Anzahl der Pkw-Fahrer, die das Parkhaus nutzen würden, handle es sich auch nicht um eine zusicherungsfähige Eigenschaft einer Mietsache. Ob und in welchem Umfang potentielle Kunden das Geschäftslokal aufsuchen und aus diesem Grunde einen Parkplatz in unmittelbarer Nähe benötigen, beurteile sich aufgrund von Umständen, die außerhalb des Mietobjektes liegen würden und ihre Ursache nicht in seiner Beschaffenheit hätten. Es fehle auch an einer Zusicherung i.S.d. § 536 II BGB. Schließlich sei sie nur in den bestehenden Mietvertrag eingetreten. Aus dem Vertrag lasse sich nicht entnehmen, dass der dauernde Betrieb des Einkaufszentrums zugesichert worden wäre, zumal der damalige Eigentümer der Tiefgarage nicht die Verpflichtung eingegangen sei, das Einkaufszentrum zu betreiben und schon gar nicht unterbrechungsfrei. Auch ein Anspruch wegen Störung der Geschäftsgrundlage bestehe nicht. Die Grundsätze würden nur dann eingreifen wenn der Anwendungsbereich der §§ 536 ff nicht betroffen sei. Zudem sei sie bei Abschluss des ursprünglichen Mietvertrages nicht zugegen gewesen und habe daher keine Vorstellungen gehabt, die zur Geschäftsgrundlage hätten werden können. Auch hafte sie nicht für das Ertragsrisko.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschrift vom 19.01.2010 verwiesen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Rückzahlung von 44.837,91 € als Mietminderungsbetrag für die Monate Januar bis März 2009 nicht zu.

1.

Ein Anspruch aus § 536 Abs. 1 BGB scheitert schon daran, dass ein Mangel nicht vor-liegt. Der „Quasi“-Leerstand des über der Tiefgarage befindlichen Einkaufszentrums Galeria stellt keinen Mangel dar.

Unter einem Mangel versteht man die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten Zustand, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen können. So können bestimmte äußere Einflüsse oder Umstände einen Fehler des Mietobjekts begründen. Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Miet-sache, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind (vgl. BGH MDR 2006, 506; BGH NJW 2000, 1714, 1715).

Der Leerstand des über der Tiefgarage liegenden Einkaufszentrums stellt keinen Man-gel für die Tiefgarage dar, da es an einer Unmittelbarkeit der Beeinträchtigung fehlt. An einer Unmittelbarkeit fehlt es in der Regel, wenn Umfeldeinwirkungen den Zustand der Mietsache selbst sowie deren vertragsgemäße Nutzungsmöglichkeit unberührt lassen. Die Möglichkeit, an dem von anderen Geschäften in einem Einkaufszentrum angezoge-nen Kundenstrom zu partizipieren, kann sich zwar – mittelbar- auf den zu erwartenden Umsatz und damit auf den wirtschaftlichen Erfolg des einzelnen Geschäfts auswirken. Insoweit steht aber nicht die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts in Frage, sondern das allgemeine unternehmerische Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko, das grundsätzlich beim Mieter und nicht bei dem Vermieter liegt (vgl. BGH NJW 2000, 1714, 1715). Zwar dürfte sich vorliegend die „Quasi“- Einstellung des Geschäftsbetriebs des Einkaufszentrums durch die mangelnde Kundenfrequentierung auch nachteilig auf den Geschäftsbetrieb der Klägerin auswirken. Die Tauglichkeit der Tiefgarage als solche ist jedoch nicht betroffen, da sie vorliegend weiter betrieben werden kann. Sie kann und wird auch nach dem Vorbringen der Klägerin weiterhin von Kunden genutzt, die trotz des Leerstandes des Einkaufszentrums ihr Fahrzeug in der von der Klägerin betriebenen Tiefgarage abstellen. Eine Unmittelbarkeit einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit infolge des Leerstandes wäre dagegen nur zu bejahen, wenn eine generelle Nutzbarkeit oder Erreichbarkeit der Tiefgarage z.B. durch Zugangsbehinderung, nicht gegeben wäre. Das Frequenz- und damit verbundene Ertragsrisiko hat hingegen grundsätzlich der Mieter zu tragen. Selbst wenn ein Center seinen Charakter als Einkaufs- und Vergnügungszentrum (teilweise) verliert, liegt darin kein Mangel, sondern nur eine (gewährleistungsrechtlich nicht erhebliche) Beeinträchtigung des Mietgebrauchs (vgl. BGH MDR 2006, 506). Keine Ge-währleistungsrechte bestehen, wenn der Vermieter Umbauarbeiten in einem Einkaufs-zentrum durchführt, die zu einer Änderung des Kundenverhaltens führen( vgl. OLG Dresden NZM 2001, 336).

2.

Ein Anspruch aus § 536 Abs. 2 BGB besteht nicht, da der Mietsache keine zugesicherte Eigenschaft fehlt.

Als Eigenschaften i.S.d. § 536 Abs. 2 BGB kommen neben der physischen Beschaffenheit die tatsächlichen und rechtlichen Beziehungen des Mietgegenstands zu seiner Umwelt in Betracht, die für die Brauchbarkeit und den Wert des Mietobjektes von Bedeutung sind. Diese Beziehungen müssen jedoch ihren Grund in der Beschaffenheit des Mietobjekts selbst haben, von ihm ausgehen, ihm auch für eine gewisse Dauer anhaften und nicht lediglich durch Heranziehen von Umständen in Erscheinung treten, die außerhalb der Mietsache liegen (vgl. BGH MDR 2006, 506). Keine Eigenschaften sind bei Vermietung eines Ladenraums in einem Einkaufszentrum die Vollvermietung des Zentrums oder das Vorhandensein von Parkplätzen in dessen Umgebung. Eine (augenblickliche) Vollbelegung (Vollvermietung) eines Einkaufszentrums stellt keine Eigenschaft des einzelnen in dem Einkaufszentrum gemieteten Ladenlokals dar. Zwar wird die Vollvermietung eines Einkaufszentrums für den Mieter des einzelnen Ladenlokals regelmäßig von erheblicher Bedeutung sein. Gleichwohl stellt sie keinen Umstand dar, der dem Mietobjekt als „Eigenschaft“ anhaftet. Denn auch insoweit fehlt es an dem notwendigen Bezug zu der Beschaffenheit des Mietobjekts, in der die Bedeutung und die Auswirkungen der „Umweltbeziehungen“ auf die Mietsache ihren Grund haben müssten. Ob und in welchem Umfang die Lage eines Einkaufszentrums vom Publikum angenommen wird, beurteilt sich auf Grund von Umständen, die außerhalb des Mietobjekts liegen und ihre Ursache eben nicht in seiner Beschaffenheit haben (vgl. BGH NJW 2000, 1714, 1715 f). Insbesondere keine Eigenschaften sind Ertrag, Rentabilität oder Umsatz, da sie nicht unmittelbar der Mietsache anhaften, son-dern deren Nutzwert betreffen (vgl. Sternel. Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rdnr. VIII 32)

Der Umstand, dass die Kundenfrequenz der Tiefgarage durch den „Quasi“-Leerstand des „Einkaufszentrums gemindert wird, zählt zu dem Verwendungsrisiko des Mieters, das er nicht auf den Vermieter abwälzen kann. Der von der Klägerin behauptete Umsatzrückgang hat seinen Grund nicht in der Beschaffenheit des Mietobjektes selbst - Tiefgarage -, sondern tritt nur dadurch in Erscheinung, dass Umstände herangezogen werden, die außerhalb der Mietsache liegen.

Abgesehen davon, dass die von der Klägerin geltend gemachten Umstände nicht die

Voraussetzungen einer zusicherungsfähigen Eigenschaft erfüllen, fehlt es auch an dem Merkmal der Zusicherung. Eine Eigenschaft i.S.d. § 536 Abs. 2 BGB wird zugesichert, wenn der Vermieter durch eine ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung, die Vertragsinhalt geworden ist, dem Mieter zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der betreffenden Eigenschaft und alle Folgen ihres Fehlens einstehen will (vgl. Weidenkaff in Palandt, BGB, 69. Aufl. 2010, § 536 Rdnr. 24).

Abgesehen davon, dass die Beklagte selbst die damaligen Vertragsverhandlungen nicht geführt hat, lässt sich schon dem Mietvertrag zwischen der Klägerin und der nicht ent-nehmen, dass die frühere Eigentümerin, in dem Vertrag den dauernden Betrieb des Ein-kaufszentrums zusichern wollte.

Zwar sieht der Mietvertrag in Ziffer 2 a aa) und bb) vor, dass für die Zeit ab Übergabe der Tiefgarage an bis zum Tage vor der Eröffnung des Einkaufszentrums nur 60 % bzw. 55 % der Miete gezahlt werden sollte. Daraus lässt sich jedoch nicht entnehmen, dass im Falle eines zukünftigen Leerstandes oder eines Einstellen des Betriebs des Einkaufszentrums die Vermieterin auf einen Teil des vertraglichen Mietzinses verzichten und sich so an Ertragseinbußen der Klägerin beteiligen wollte. Vielmehr galt diese Regelung in Ziffer 2 a nur für die Anfangszeit des Betreibens der Tiefgarage bis zur Eröffnung des Einkaufszentrums im September 1994. Damit sollte wohl auch dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Tiefgarage wegen des noch in der Fertigstellung befindlichen Einkaufzentrums nur über ein Treppenhaus zu erreichen war (siehe Ziffer 8 des Vertrages).Dass die Vermieterin einen uneingeschränkten Betrieb des Einkaufszentrums nicht zusichern wollte, ergibt sich auch aus Ziffer 26 d) des Mietvertrages, wonach nach Mietbeginn auftretende Geschäftsbehinderungen keine Ansprüche auf Mietminderung oder Schadensersatz auslösen sollten. Gegen eine Zusicherung des Betriebs des Einkaufszentrums spricht auch die mangelnde Einflussmöglichkeit der Firma auf den Betrieb des Einkaufszentrums, denn sie war nicht zugleich Eigentümerin des Einkaufszentrums, sondern ausschließlich Eigentümerin der Tiefgarage, wie sich aus dem Vertragsgegenstand Ziffer 1 des Mietvertrages ergibt. Dem Mietvertag kann nicht entnommen werden, dass die Firma H2 insoweit eine Zusicherung abgeben wollte. Für eine so weitgehende Haftung hätte es einer ausdrücklichen Vereinbarung bedurft. Der Mietvertrag enthält schließlich auch keine Übertragung des Geschäftsrisikos auf die Firma. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass Ziffer 2 des Mietvertrages eine Umsatzmiete für einen 1.100.001 DM über-steigenden Netto-Jahresumsatz vorsieht. Der Vertrag enthält demgegenüber keine Regelung für eine Risikoverteilung sinkender Jahresumsätze. Eine Abweichung von dem Grundsatz der Verteilung des Geschäfts- und Ertragsrisikos zu Lasten des Mieters hätte aber einer ausdrücklichen Regelung bedurft. Auch die in Ziffer 21 des Mietvertrages vorgesehenen Öffnungszeiten vermögen die Klägerin in ihrer unternehmerischen Gestaltungsfreiheit nicht derart zu beeinträchtigen, dass damit eine Verlagerung des unternehmerischen Risikos auf die Beklagte erfolgen sollte. Es ist grundsätzlich üblich und nachvollziehbar, dass die Öffnungszeiten der Tiefgarage unter einem Einkaufszentrum sich nach dessen Öffnungszeiten richten. Dies reicht aber für eine Risikoverlagerung nicht aus, zumal es der Klägerin nach Ziffer 21 auch freisteht, die Tiefgarage über die vorgenannten Zeiten hinaus zu bertreiben.

3.

Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Rückzahlung der hälftigen Nettomiete auf-grund einer Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage aus § 313 BGB.

Die Grundsätze über das Fehlen oder den Wegfall der Geschäftsgrundlage greifen nur dann ein, wenn und soweit der Anwendungsbereich der Gewährleistungsvorschrifen nicht betroffen ist. Fehlt oder entfällt die Geschäftsgrundlage, so führt dies im Regelfall zur Notwendigkeit der Anpassung des Vertrags an die veränderten Umstände. Ist eine Anpassung im Einzelfall nicht möglich oder unzumutbar, so kann ausnahmsweise die Auflösung des Vertrags verlangt werden (vgl. BGH NJW 2000, 1714, 1716).

Vorliegend scheidet ein Anspruch aus § 313 BGB schon deswegen aus, weil sich die Klägerin ausdrücklich auf einen Anspruch auf Mietminderung aus § 536 Abs. 1 und 2 BGB beruft. Dies gilt unabhängig davon, ob die Mietsache tatsächlich mangelhaft ist oder nicht.

Dass ein Mietmangel zu verneinen ist, ändert nichts an der Unabwendbarkeit des § 313 neben dem ebenfalls für einschlägig gehaltenen Gewährleistungsrecht des Mietrechts (vgl. OLG Düsseldorf , Urteil vom 17.09.2002 – 24 U 1/02 -; OLG Düsseldorf, Urteil vom 1.10.1970 - 13 U 76/70 -; LG Wiesbaden, Urteil vom 24.04.2009 – 7 O 116/08).

Abgesehen von der Unanwendbarkeit scheidet ein Anspruch aus § 313 BGB aber auch deswegen aus, weil der Betrieb des Einkaufszentrums nicht Geschäftsgrundlage des Mietvertrages geworden ist.

Geschäftsgrundlage sind nach ständiger Rechtsprechung die bei Abschluss des Vertra-ges zutage getretenen, dem anderen Teil erkennbar gewordenen und von ihm nicht be-anstandeten Vorstellungen der einen Partei oder die gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dessen Vorstellungen aufbaut (vgl. Grüneberg in Palandt § 313 Rdnr. 3)

Die Beklagte war bei Abschluss des ursprünglichen Mietvertrages aber nicht anwesend. Auch wenn sie in den Mietvertrag eingetreten ist, bedeutet dies jedoch nicht, dass sie auch die Umstände des Vertragsschlusses gegen sich gelten lassen muss. § 566 BGB ordnet nur einen Übergang der Rechte und Pflichten gerade aus dem Miet- oder Pacht-vertrag an. Rechte und Pflichten aus sonstigen Abreden der Parteien, mögen sie auch mit dem Mietvertrag wirtschaftlich verbunden sein, gehen dagegen nicht auf den Erwerber über (vgl. Emmerich in Staudinger, BGB Neubearbeitung 2006 § 566 Rdnr. 39).

Darüber hinaus ist für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage aber grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen oder Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich diese Erwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, das dieser nicht auf den Vermieter verlagern kann (vgl. BGH MDR 2006, 506; BGH NJW 2000, 1714, 1716; OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.09.2002 – 24 U 1/02 -). Für eine Veränderung der Geschäftsgrundlage reicht es nicht aus, dass der eine Vertragsteil durch eine nachträgliche Veränderung der Verhältnisse wirtschaftlich ungünstiger gestellt wird. (vgl. Sternel Rdnr. VIII 216)

Zwar können die Parteien die Risikoverteilung vertraglich ändern und vereinbaren, dass der Vermieter das Geschäftsrisiko ganz oder zum Teil übernimmt. Dafür muss aber der Vertrag konkrete Anhaltspunkte für eine Risikoübernahme durch den Vermieter enthalten. Dabei kann es sich um Vereinbarungen handeln, die den Mieter in seinen unternehmerischen Entscheidungen über das übliche Maß hinaus einschränken, sein Geschäft nach dem äußeren Erscheinungsbild zu einem eingefügten Teil einer Anlage werden lassen (vgl. BGH NJW 2000, 1714, 1717). Solche Vereinbarungen enthält der Mietvertrag zwischen der Klägerin und der Firma jedoch nicht.

Die Klägerin und die frühere Eigentümerin der Tiefgarage dürften zwar bei Vertrags-schluss – wie gewöhnlich – davon ausgegangen sein, dass das Einkaufszentrum durchgehen betrieben wird. Der Mietvertrag enthält aber keine Vereinbarung dahingehend, dass der Vermieter ein Umsatzrisiko übernehmen wollte. Die Auslegung des Mietvertrages ergibt nicht, dass die Höhe des vereinbarten Mietzinses sich nach dem generellen Betrieb des Einkaufszentrums richten sollte. Nach Ziffer 2 a aa) und bb) waren Vereinbarungen bezüglich eines geminderten Zinses nur für die Zeit ab Übergabe der Tiefgarage bis zur Eröffnung des Einkaufszentrums getroffen worden. Eine entsprechende Regelung für den Fall eines Leerstandes wurde aber nicht getroffen. Der vertraglichen Regelung der Ziffer 2 a aa) und bb) kann auch nicht entnommen werden, dass die Klägerin und die Firma die Höhe des Mietzinses ohne Betrieb des Einkaufszentrums als unangemessen oder zu hoch einstuften. Denn aus Ziffer 8 des Mietvertrages lässt sich schließen, dass die Vertragsparteien davon ausgingen, dass das Einkaufszentrum bis zur Fertigstellung noch eine Baustelle sein würde und die Tiefgarage während der Errichtung des Einkaufszentrums nur über einen Treppenzugang erreichbar war. Bestätigt wird diese Auslegung auch durch Ziffer 26 d), wonach Ansprüche der Klägerin auf Minderung oder Schadensersatz infolge von Geschäftsbehinderungen nicht möglich sein sollten. Etwaige Behinderungen sowie Anfangsschwierigkeiten hinsichtlich des Geschäftsbetriebes sollten pauschal mit dem geminderten Mietzins nach Ziffer 2 abgegolten sein. Auch der Umstand, dass die Firma zwar an hohen Umsätzen - über einem 1.000.001 DM übersteigenden Netto-Jahresumsatz -, nicht aber an geringen bzw. sinkenden Umsätzen beteiligt werden sollte, spricht gegen eine Verlagerung des unternehmerischen Risikos. Schließlich kann eine Verlagerung des Risikos auch nicht daraus abgeleitet werden, dass nach Ziffer 21 des Vertrages die Öffnungszeiten der Tiefgarage den jeweiligen Öffnungszeiten des Einkaufszentrums angepasst werden sollten. Der Klägerin stand es darüber hinaus frei, die Tiefgarage über diese Zeiten hinaus zu betreiben. Eine Betriebspflicht während der gesetzlichen Ladenöffnungszeiten führt nicht zu einer Verlagerung des unternehmerischen Risikos auf den Vermieter (vgl. BGH NJW 2000, 1714, 1717). Die Kopplung der Öffnungszeiten sind gebräuchlich und sachbezogen (vgl. OLG Düsseldorf MDR 2004, 1052).

Selbst bei Annahme der Grundsätze über das Fehlen oder den Wegfall der Geschäfts-grundlage wäre ein Festhalten an der Höhe des vereinbarten Mietzinses für die Klägerin zumutbar. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn es sich um einen extremen Ausnahmefall mit einer unvorhergesehenen Entwicklung handeln würde. Angesichts des Umstandes, dass das Einkaufszentrum 1994 errichtet wurde, musste die Klägerin damit rechnen, dass es nach einem gewissen Zeitablauf zu Umbauarbeiten mit einem damit einhergehenden Leerstand kommen würde. Nach eigenen Angaben wird das Parkhaus aber auch weiterhin frequentiert, wenn auch in geringerem Umfang als zuvor. Darüber hinaus ist der Klägerin eine Aufhebung des Vertrages angeboten worden, was sie jedoch abgelehnt hat, so dass nunmehr sie nach § 242 BGB gehindert ist, sich auf Minderungsansprüche zu berufen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Streitwert: 44.837,91 €

Gebhard

1

(Hier Freitext: Tatbestand, Gründe etc.)