Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-11-19, Aktenzeichen 5 K 3456/09
ECLI:DE:VGD:2009:1119.5K3456.09.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

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Der Kläger begehrt einen Teilerlass der Grundsteuer des Jahres 2002 für das streitgegenständliche Steuerobjekt, dem Grundstück mit der postalischen Bezeichnung "A 53" in P.

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Für das Jahr 2002 wurde der Kläger wegen dieses Steuerobjektes zu Grundsteuern in Höhe von letztlich insgesamt 14.845,84 Euro veranlagt.

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Das Steuerobjekt, das eine zu vermietende Nutzfläche von 18.242 qm umfasst, war seit dem Jahre 1997 an die Fa. D vermietet, die Tiernahrung herstellte. Am 26. Februar 2003 wurde für das Unternehmen ein vorläufiger Insolvenzverwalter bestellt.

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Spätestens seit Februar 2002 sind die monatlichen Mietforderungen nicht voll oder gar nicht mehr bezahlt worden. Das Mietverhältnis wurde seitens des Klägers am 2. Dezember 2002 fristlos gekündigt; er hat der Mieterin eine Räumungsfrist bis zum 15. Januar 2003 zugestanden.

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Mit Schreiben vom 8. September 2003, beim Beklagten eingegangen am 11. September 2003, beantragte der Kläger bei dem Beklagten unter Berufung auf § 33 Grundsteuergesetz (GrStG) den teilweisen Erlass der Grundsteuer des Jahres 2002 für das Steuerobjekt, die sich seinerzeit auf einen Betrag in Höhe von 8.420.- Euro belief. Zur Begründung führte er an, für das Jahr 2002 sei ein Mietausfall über eine Zeit von 8 Monaten festzustellen und für das Jahr 2003 habe er bislang keine Mietzahlung erhalten.

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Nach Aufforderung des Beklagten, den Antrag näher zu begründen, führte der Kläger mit Schreiben vom 1. Juni 2005 an, für das Jahr 2002 sei ein Mietausfall über eine Zeit von 8 Monaten festzustellen. Die vereinbarte Jahresmiete 2002 habe 142.567,62 Euro betragen; die Mieteinnahmen hätten bei 72.488,48 Euro gelegen - nach dem später vorgelegten Mietvertrag hatte die Mieterin zudem die Nebenkosten zu tragen und soweit möglich direkt mit den Lieferanten abzurechen; die Übrigen Nebenkosten waren zwischen den Mietparteien abzurechnen. Mit Zahlungen aus der Insolvenzmasse sei nicht zu rechnen. Die Immobilie sei auf die Nutzung durch den bisherigen Mieter zugeschnitten (Herstellung von Tiernahrungsmitteln). Die Immobilie sei nicht geräumt, da dies nicht im Interesse des Insolvenzverwalters sei. Es habe lediglich die Möglichkeit einer Teilvermietung ab September 2003 bestanden. Angesprochene Hersteller aus diesem Bereich hätten kein Anmietungsinteresse gezeigt. Ergänzend führte der Kläger später aus, der Geschäftsführer der früheren Mieterin, der sich für deren Mietschulden verbürgt habe, sei nicht zahlungsfähig.

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Nachdem das zuständige Finanzamt für das Steuerobjekt den Einheitswert und den Grundsteuermessbescheid im Jahre 2005 mit Wirkung zum 1. Januar 2001 erhöhend geändert hatte, erhob der Beklagte die infolgedessen erhöhte Grundsteuer für das Jahr 2002 mit Bescheid vom 24. Juni 2005 nach. Die Erhöhung erfolgte von einem Steuerbetrag in Höhe von 8.420.- Euro auf einen Betrag in Höhe von 22.071,04 Euro. Mit Schreiben vom 19. Juli 2005, beim Beklagten eingegangen am 20. Juli 2005, stellte der Kläger unter Hinweis auf den geänderten Heranziehungsbescheid den Erlassantrag für das Jahr 2002 erneut.

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Nach einer erneuten Änderung der Feststellung des Einheitswertes und des Grundsteuermessbetrages reduzierte der Beklagte die Grundsteuerfestsetzung u.a. für das Jahr 2002 mit Bescheid vom 16. Februar 2006 auf den eingangs genannten Betrag.

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Mit Schreiben vom 8. Juli 2008 bat der Beklagte den Kläger unter eingehender Darlegung des sich ihm darstellenden Sachverhaltes und seiner Rechtsauffassung um die Beantwortung einer Reihe ergänzender Fragen. Eine Antwort blieb jedoch aus.

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Mit Bescheid vom 22. April 2009 lehnte der Beklagte den Erlassantrag für das Jahr 2002 ab. Zur Begründung führte er aus, der Erlassantrag vom 8. September 2003 bzgl. der ursprünglichen Veranlagung wegen eines Steuerbetrages von 8.420,60 Euro sei nach Ablauf der gesetzlichen Antragsfrist und damit verspätet gestellt. Insoweit werde der Antrag wegen Verfristung abgelehnt. Allerdings sei der Erlassantrag vom 19. Juli 2005, der sich auf den Erhöhungsbetrag in Höhe von (zuletzt) 6.425,24 Euro beziehe, innerhalb der Rechtsbehelfsfrist des Änderungsbescheides und damit fristgerecht gestellt worden. Der Kläger habe aber nicht ausreichend dargelegt, welchen Umfang der Ertragsausfall genau gehabt habe und dass er die Ertragsausfälle nicht zu vertreten habe.

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Zur Begründung der am 20. Mai 2009 gegen den Ablehnungsbescheid erhobenen Klage trägt der Kläger ergänzend Folgendes vor.

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Das Mietverhältnis zu der ursprünglichen Mieterin sei zum 15. Januar 2003 gekündigt worden; die Mieterin habe das Grundstück zumindest bis zur Einleitung des Insolvenzverfahrens am 26. Februar 2003 noch genutzt. Erst zum 1. August 2003 habe er eine Teilfläche an die Fa. D1 vermieten können; zum 1. September 2003 habe die Fa. L eine weitere Teilfläche angemietet (vgl. Klagebegründung im Parallelverfahren 5 K 3457/09).

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Die mit der Mieterin für das Jahr 2002 vereinbarte Miete, die der üblichen Rohmiete entspreche, habe bei 144.951,25 Euro gelegen; hinzu kämen pauschale Nebenkosten (Betriebskosten) in Höhe von 36.000,- Euro. Für das Jahr 2002 seien ihm insgesamt Mieterträge in Höhe von 96.688,40 Euro zugeflossen. Mit weiteren Zahlungseingängen sei nicht zu rechnen, da die Mieterin und ihr Geschäftsführer insolvent seien. Die Minderung des Rohertrages belaufe sich demnach auf 84.262,85 Euro oder 58,13 %. Er habe diese Minderung auch nicht zu vertreten. Auf den Eintritt der Insolvenz seiner Mieterin habe er keinen Einfluss gehabt. Sein Erlassanspruch belaufe sich auf 46,5 % der festgesetzten Grundsteuer in Höhe von 14.845, 84 Euro, das seien 6.903,32 Euro. Da der Erlassantrag mit Blick auf den Änderungsbescheid mit seinem Erhöhungsbetrag von 6.425,25 Euro gestellt worden sei, beschränke er den geltend gemachten Minderungsbetrag auf 6.425,25 Euro.

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Der Kläger beantragt,

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den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 22. April 2009 zu verpflichten, die für das Steuerobjekt für das Jahr 2002 festgesetzte Grundsteuer in Höhe eines Betrages von 6.425,25 Euro zu erlassen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er tritt der Klagebegründung unter Bezugnahme auf den angefochtenen Bescheid entgegen und führt ergänzend aus: Ungeachtet der Frage, ob die vom Kläger nunmehr angegebenen Zahlen zu seinem Ertragsausfall stimmten, könne die Ertragsminderung lediglich bezogen auf den erhöhten Steuerbetrag von 6.425,25 Euro erlassrelevant berücksichtigt werden. Die Divergenzen in den Ertragsangaben des Klägers seien ungeklärt. Bei der Antragstellung habe er von Mieteinnahmen in Höhe von 60.396,35 Euro gesprochen; später einen Betrag von 72.488,48 Euro genannt. Jedenfalls habe der Kläger den Ertragsausfall zu vertreten, weil er sich nicht um eine Realisierung seiner Ansprüche aus der selbstschuldnerischen Bürgschaft des Geschäftsführers der früheren Mieterin für deren Mietschulden bemüht habe. Außerdem müsse sich der Kläger auf den Ertragsausfall die Mietsicherheit über fast 70.000,- DM anrechnen lassen, die nach dem Mietvertrag als Kaution vereinbart war. Schließlich sei das ungeschriebene Tatbestandsmerkmal eines atypischen Leerstandes nicht erfüllt. Ein längerer Leerstand vor einer Neuvermietung sei bei einem gewerblichen Objekt mit spezifischer Ausstattung und besonderem Verwendungsprofil, für dessen Anmietung von vornherein nur ein begrenzter Interessentenkreis in Betracht komme, kein atypischer, einen Grundsteuererlass rechtfertigender Umstand. Bei dem vorliegenden Objekt handele es sich um ein solches Objekt.

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Im Laufe des Klageverfahrens hat der Kläger auf gerichtliche Veranlassung mit Blick auf die Klageerwiderung ergänzend ausgeführt, dass die Mietsicherheit im Jahre 1998 derart geleistet worden sei, dass der Geschäftsführer der Mieterin ihm, dem Kläger, mitgeteilt habe, dass er für einen Betrag von 70.000,- DM Inhaberschuldverschreibungen erworben habe, die er bei der Hbank F hinterlegt habe. Diese Wertpapiere seien ihm vom Geschäftsführer der Mieterin am 30. Juni 1998 unter der Zusicherung verpfändet worden, die Bank von der Verpfändung zu unterrichten. Nach Aufforderung habe die Bank ihm, dem Kläger, im Oktober 2002 mitgeteilt, dass das Wertpapierdepot nicht mehr bestehe und sie von der Verpfändung erst durch das klägerische Schreiben aus dem Jahr 2002 erfahren habe. Gegen den Geschäftsführer laufe ein Insolvenzverfahren bei dem AG Düsseldorf unter dem Aktenzeichen 00 N 00/94.

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Trotz der Mietausfälle im Jahre 2002 habe er das Mietverhältnis erst am 2. Dezember 2002 fristlos gekündigt, weil die Mieterin sich seinerzeit um die Sanierung ihres Unternehmens bemüht hätte. Wegen der Ausrichtung des Objektes auf die Nutzung durch einen entsprechenden Betrieb und die Dauer und die Kosten eines Räumungsverfahrens habe er mit der Kündigung bis zu dem Zeitpunkt gewartet, zu dem ihm die Rettungsbemühungen der Mieterin nicht mehr aussichtsreich erschienen seien.

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Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Der Einzelrichter, dem die Kammer das Verfahren nach § 6 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) zur Entscheidung übertragen hat, konnte gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung entscheiden, weil die Beteiligten sich hiermit einverstanden erklärt haben.

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Die zulässige Klage ist unbegründet.

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Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten; dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf Grundsteuererlass nicht zu (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

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Die begehrte Erlassentscheidung findet keine Rechtsgrundlage in § 33 Abs. 1 GrStG in der für das Jahr 2002 geltenden Fassung. Ist danach bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 vom Hundert gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht (Satz 1). Bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken wird der Erlass nur gewährt, wenn die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre (Satz 2). Satz 2 der Norm ist hier nicht anzuwenden, da das Grundstück vom Kläger nicht eigengewerblich genutzt wird. Der Kläger vermietet ihm gehörenden Gewerberaum. Er führt damit keinen Gewerbetrieb, sondern verwaltet lediglich eigenes Vermögen.

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Die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG sind nicht erfüllt. Der normale Rohertrag des Steuergegenstandes ist nicht in erlassrelevanter Weise um mehr als 20 vom Hundert gemindert, weil der Ertragsausfall des Jahres 2002, soweit er nicht vom Kläger zu vertreten ist, zu keiner 20-%-igen Ertragsminderung führt.

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Ein Grundsteuerschuldner hat nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung (im Erlasszeitraum) weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.

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Vgl. BVerwG, Urteile vom 15. April 1983 - 8 C 146 und 150/81 -, und das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 25. Juni 2008 - 9 C 8/07 -, veröffentlicht in juris.

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Für die Beurteilung, ob eine Ertragsminderung zu vertreten ist oder nicht, kommt es auf die Verhältnisse des Erlasszeitraumes an (§ 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG). Deshalb ist für die Entscheidung über den Erlass der Grundsteuer für diesen Zeitraum alles unerheblich, was sich auf die frühere Nutzung bezieht. Mithin ist allein entscheidend, ob der Steuerschuldner im Erlasszeitraum alles ihm Zumutbare unternommen hat, um (höhere) Mieterträge zu erzielen.

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Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008 - 9 C 8/07 -, veröffentlicht in juris (dort Rdnr. 19).

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Die streitgegenständlichen Ertragsminderungen des Jahres 2002 beruhten auf folgenden Umständen:

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Die damalige Mieterin geriet spätestens im Februar des Jahres 2002 in Zahlungsschwierigkeiten, die dazu führten, dass sie die Mieten für die Monate Februar, April, Juni und August 2002 nur hälftig, für die übrigen Monate des Jahres bis auf den Januar gar nicht zahlte und im Januar 2003 eine Nachzahlung in Höhe von 24.200,- Euro, also in Höhe von etwa einer Monatsmiete leistete (vgl. Angaben des Klägers in seinem Schriftsatz vom 7. September 2009); die Zahlungsschwierigkeiten mündeten schließlich im Jahre 2003 in ein Insolvenzverfahren ein.

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Vor diesem Hintergrund hat der Kläger den Ertragsausfall insoweit zu vertreten, als er das Mietverhältnis mit der Fa. D nach Auftreten der Zahlungsschwierigkeiten nicht so schnell wie rechtlich möglich (durch fristlose Kündigung nach § 543 BGB) beendet, sondern es erst am 2. Dezember 2002 gekündigt und eine Räumungsfrist bis zum 15. Januar 2003 eingeräumt hat statt unverzüglich nach einem neuen solventen Mieter zu suchen.

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Zwar hat der Steuerschuldner Ertragsausfälle aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten der Mietpartei zunächst nicht zu vertreten, da er sie nicht verhindern kann. Er muss sich aber mit zumutbaren Maßnahmen um die Minimierung des aus einem solchen Ereignis resultierenden Ertragsausfalles kümmern, um erlasswürdig zu sein.

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Dies ist hier nicht geschehen.

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Aufgrund der dem Steuerschuldner grundsteuerrechtlich auferlegten Last, Ertragsausfälle so weit wie zumutbarer Weise möglich zu vermeiden, ist von einem erlassbegehrenden Steuerschuldner in der hier gegebenen Situation zu erwarten, das durch die nachhaltigen Zahlungsschwierigkeiten des Mieters absehbar erheblich ertragsgeschwächt oder gar -los gewordene Mietverhältnis so schnell wie - rechtlich - möglich zu beenden, um einen zahlungsfähigen Mieter suchen zu können, statt mit der möglichen Kündigung zuzuwarten.

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Der Kläger hat es im Jahre 2002 versäumt, sich dieser Last entsprechend zu verhalten.

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Dieser Bewertung steht nicht entgegen, dass das vorläufige Festhalten am Vertrag mit Blick darauf, dass das Steuerobjekt unstreitig auf eine sehr spezielle Nutzung ausgerichtet ist und es daher zu - ebenfalls ertragsbeeinträchtigenden - Schwierigkeiten bei der Neuvermietung kommen konnte, eine nachvollziehbare unternehmerische Entscheidung gewesen sein mag. Denn es gehört zu dem eigenen unternehmerischen Risikobereich des Steuerschuldners, wenn er es unter den genannten Umständen unter bewusster Hinnahme von möglichen dauerhaften Ertragseinbußen bei einer Aufrechterhaltung des bisherigen Mietverhältnisses belässt statt von seinem Kündigungsrecht Gebrauch zu machen und sich um eine ertragssichernde Neuvermietung zu bemühen; die ertragsmindernden Folgen einer solchen Entscheidung, die einer unternehmerischen Risikoabwägung entspringt, hat er aber auch selbst zu tragen und kann sie nicht teilweise auf den Steuergläubiger im Erlasswege abwälzen.

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Vgl. in diesem Sinne für einen ähnlich gelagerten Fall, in dem im Hinblick auf erwartete Schwierigkeiten bei einer Neuvermietung aus objektbezogen Gründen und eine geringe Zahlungsfähigkeit der - insolventen - Mieterpartei geringe Mietzahlungen vereinbart worden waren: OVG NRW, Urteil vom 26. März 2009 - 14 A 3168/07 -.

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Die Unterlassung der mithin unter Erlassgesichtspunkten zu erwartenden Kündigung hat zur Folge, dass mit Blick auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und die dort genannten (zeitlichen) Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung bei Mietzinsverzug der durch die Zahlungsschwierigkeiten der Mieterin verursachte Ertragsausfall des Jahres 2002 nur für zwei Monate als nicht vom Steuerschuldner zu vertreten anzusehen ist. Denn die Mieterin war nach den mietvertraglich vereinbarten Zahlungsterminen bereits nach dem 3. Werktag des Monats März 2002 mit zwei aufeinander folgenden Monatsmieten hälftig, d.h. mit einem nicht unerheblichen Teil (Februar 2002), bzw. vollständig (März 2002) in Verzug. Der Kläger wäre daher bereits im März 2002 kündigungsberechtigt gewesen. Da er die Miete für Januar 2002 erhalten, d.h. er für diesen Monat keinen Ertragsausfall hatte, und die Ertragsausfälle der 9 Monate von April bis Dezember 2002 aus den genannten Gründen nicht erlassrelevant sind, kann durch einen zweimonatigen erlassrelevanten Mietausfall die Erlassvoraussetzung einer - nicht zu vertretenden - Ertragsminderung von mehr als 20 % des (12-Monats-)Jahresertrages nicht mehr erreicht werden.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO nicht vorliegen (§ 124 a Abs. 1 VwGO).