Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-07-12, Aktenzeichen 10 A 1769/10
ECLI:DE:OVGNRW:2012:0712.10A1769.10.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 von Hundert des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 von Hundert des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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Tatbestand:

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Die Beklagte genehmigte unter dem 29. Februar 1972 für das Grundstück Gemarkung P. , Flur 6, Flurstück 284 (N.------straße 23) in E. den Neubau eines Appartementhauses für 24 Appartements mit einer Gaststätte im Erdgeschoss. Unter dem 26. März 1973 erteilte sie eine Baugenehmigung für eine veränderte Ausführung des Bauvorhabens und die Nutzung des Neubaus als Hotel. Während die Bauvorlagen zur Baugenehmigung vom 29. Februar 1972 separate Eingänge für das Appartementhaus und die Gaststätte vorsahen, genehmigte die Beklagte das Hotel nach den Bauvorlagen zur Baugenehmigung vom 26. März 1973 mit nur einem Eingang und einem zum Treppenhaus offenen Empfangsbereich im Erdgeschoss. Die Klägerin erwarb das Grundstück im Jahre 1993 zu einem Kaufpreis von 2 Millionen DM. Sie verpachtete das Hotel zu einem monatlichen Pachtzins von zunächst 18.000 DM. Ab 2007 betrug der Pachtzins 13.606,81 Euro. Bei einer Brandschau im Jahre 2006 stellte die Beklagte Mängel fest und beanstandete insbesondere, dass der erste Rettungsweg über den Treppenraum nicht unmittelbar ins Freie führe.

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Die Beklagte nahm mit an den Pächter und die Klägerin gerichteten Bescheiden vom 10. Oktober 2006 den Bescheid vom 26. März 1973 zur veränderten Ausführung des am 29. Februar 1972 genehmigten Beherbergungsbetriebs zurück. Zur Begründung führte sie aus, dass die Rücknahme der Baugenehmigung für die veränderte Ausführung des Treppenraumes unverzichtbar sei. Auf eine entsprechende Nachfrage der Klägerin vom 15. November 2006 und ihren Widerspruch stellte die Beklagte mit Schreiben vom 14. Dezember 2006 "nochmals klar", dass sich der Rücknahmebescheid nur auf die Ausführung des Treppenraumes im Erdgeschoss beziehe, der nicht direkt ins Freie führe und in offener Verbindung zu dem angrenzenden Frühstücksraum stehe.

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Die Klägerin forderte die Beklagte erstmals unter dem 15. November 2006 auf, eine Entschädigungspflicht nach § 48 Abs. 3 Satz 3 VwVfG NRW dem Grunde nach anzuerkennen. Nachdem die Klägerin bauliche Änderungen vorgenommen hatte, stellte die Beklagte im Juni 2007 fest, dass sämtliche Mängel behoben seien, insbesondere ein Ausgang unabhängig vom Empfangs- und Aufenthaltsbereich hergestellt worden sei. Sie teilte der Klägerin im August 2007 mit, dass sie den Vorgang abschließe.

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Mit Schreiben vom 10. Oktober 2007 beantragte die Klägerin, die Entschädigung auf 112.691,24 Euro festzusetzen. Mit Schreiben vom 20. November 2007 ergänzte sie den Antrag um 26.163,62 Euro wegen des Einbehaltens von zwei Monatspachtzinsen durch den Pächter. Die Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 8. Januar 2008 ab.

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Mit Kaufvertrag vom 24. September 2008 verkaufte die Klägerin das Grundstück zu einem Kaufpreis von 1.200.000,00 Euro.

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Am 25. Juli 2009 hat sie Klage erhoben. Sie macht Kosten für

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Planung- und Bauleitung in Höhe von 12.610,96 Euro

Statik und Brandschutz in Höhe von 1.311,00 Euro,

Prüfstatik in Höhe von 330,00 Euro,

Herstellung einer provisorischen Haustüranlage in Höhe von 19.358,66 Euro,

Herstellung der endgültigen Haustüranlage in Höhe von 13.496,10 Euro

sowie ausgefalle Pachtzinseinnahmen in Höhe von 26.613,62 Euro

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geltend. Diese Aufwendungen seien im Vertrauen auf den Bestand der Genehmigung aus dem Jahre 1973 entstanden. Das Vertrauen habe sich auch in dem im Jahre 1993 vereinbarten Kaufpreis niedergeschlagen.

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Die Klägerin hat beantragt,

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die Beklagte zu verpflichten, die an sie wegen der mit Bescheid vom 10. Oktober 2006 teilweise erfolgten Rücknahme der Nachtragsgenehmigung vom 26. März 1973 zu leistende Entschädigung auf 74.320,24 Euro nach Maßgabe der Anträge vom 10. Oktober 2007 und 20. November 2007 festzusetzen.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen. Es fehle an der Ursächlichkeit zwischen den geltend gemachten Kosten und dem Vertrauen auf den Fortbestand der Genehmigung. Die Kosten stünden in erheblichem Umfang nur in einem sachlichen Zusammenhang mit der Behebung anderweitiger Brandschutzmängel und nicht mit der Rücknahme der Baugenehmigung. Dies gelte auch für den Ausfall von Pachtzinsen für zwei Monate. Im Übrigen handele es sich nicht um einen ausgleichsfähigen Vermögensnachteil. Die Aufträge zur provisorischen und endgültigen Schaffung des ersten Rettungsweges seien nicht im Vertrauen auf den Fortbestand der Genehmigung vom 26. März 1973, sondern vielmehr unter dem Eindruck der erfolgten Teilrücknahme erteilt worden. Ein in der damaligen Kaufpreisbemessung zum Ausdruck kommender Vermögensnachteil sei nicht Gegenstand des Klagebegehrens. Insoweit fehle es auch an dem Sachbescheidungsinteresse, weil der erforderliche Antrag insoweit nicht gestellt worden sei. Zudem wären auf den geltend gemachten Vermögensnachteil auch die seit dem Abschluss des Pachtvertrages im Mai 1993 zugeflossenen Vermögensvorteile anzurechnen.

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Zur Begründung der vom Senat zugelassenen Berufung macht die Klägerin geltend: Zur Herstellung des von der Beklagten geforderten Zustandes habe sie umfangreiche Umbaumaßnahmen durchgeführt. Die hierfür angefallenen Kosten habe sie noch einmal im Einzelnen geprüft und konkretisiert. § 48 Abs. 3 Satz 1 VwVfG NRW schließe es nicht aus, dass eine Vermögensdisposition, aus der sich der Vermögensnachteil ergebe, erst nach der Rücknahme des Verwaltungsaktes zur Herstellung eines rechtmäßigen Zustandes erfolge. Maßgeblich sei eine Kausalität zwischen Vermögensnachteil und schutzwürdigem Vertrauen. Diese sei im vorliegenden Verfahren hinsichtlich der geltend gemachten Positionen gegeben. Wenn die Beklagte die rechtswidrige und später zurückgenommene Baugenehmigung nicht erlassen hätte, wäre der erste Rettungsweg in rechtmäßiger Weise entsprechend der Baugenehmigung vom 29. Februar 1972 hergestellt worden. In diesem Falle hätte sie, die Klägerin, in den Jahren 2006 und 2007 nicht die mit der vorliegenden Klage geltend gemachten Vermögensnachteile erlitten. Es handele sich hierbei auch lediglich um das negative Interesse. Ein Fall des positiven Interesses läge demgegenüber beispielsweise vor, wenn ein Eigentümer oder Pächter nach Rücknahme der Baugenehmigung entgangene Pachteinnahmen geltend machen würde, die er bei Fortbestehen der Baugenehmigung hätte erzielen können.

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Entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts, sei auch eine Vermögensdisposition vor der Rücknahme des Verwaltungsakts vorgenommen worden. Hätte sie gewusst, dass die Gestaltung des Eingangsbereichs entsprechend der Baugenehmigung nicht dem öffentlichen Baurecht entspreche und auch zu keinem Zeitpunkt entsprochen habe, hätte sie einen geringeren Kaufpreis gezahlt. Dieser wäre um den Betrag gemindert worden, der erforderlich gewesen sei, um das Gebäude den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechend herzurichten.

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Die Klägerin beantragt,

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das angefochtene Urteil zu ändern, und die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheids vom 8. Januar 2008 zu verpflichten, den an sie wegen der mit Bescheid vom 10. Oktober 2006 teilweise erfolgten Rücknahme der Baugenehmigung vom 26. März 1973 auszugleichenden Vermögensnachteil auf 68.114,49 Euro festzusetzen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Berufung ist unbegründet.

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Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Festsetzung des geltend gemachten Vermögensnachteils, § 113 Abs. 5 VwGO.

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Die Voraussetzungen des § 48 Abs. 3 VwVfG Satz 1 NRW liegen nicht vor. Nach dieser Bestimmung hat die Behörde, die einen rechtswidrigen Verwaltungsakt, der nicht unter § 48 Abs. 2 VwVfG NRW fällt, zurücknimmt, dem Betroffenen auf Antrag den Vermögensnachteil auszugleichen, den dieser dadurch erleidet, dass er auf den Bestand des Verwaltungsaktes vertraut hat, soweit sein Vertrauen unter Abwägung mit dem öffentlichen Interesse schutzwürdig ist.

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Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Festsetzung eines Vertrauensschadens, weil es bereits an einer wirksamen Rücknahme der Baugenehmigung fehlt. Die Beklagte hat mit Bescheid vom 10. Oktober 2006 "die mit Bescheid vom 26.03.73 genehmigte veränderte Ausführung des mit Bauschein ... am 29.02.72 genehmigten Beherbergungsbetriebes" zurückgenommen. Wie sich aus der Begründung des Bescheides und dem weiteren Schreiben der Beklagten vom 14. Dezember 2006 ergibt, hat die Beklagte damit die Baugenehmigung für das Hotelgebäude nur teilweise, nämlich hinsichtlich des als rechtswidrig erkannten ersten Rettungswegs zurückgenommen. Der Rücknahmebescheid soll sich nur auf die "Ausführung des Treppenraumes im Erdgeschoss" beziehen, "der nicht direkt ins Freie führt und in offener Verbindung zu dem angrenzenden Frühstücksraum steht." Auch die Klägerin hat den Rücknahmebescheid so verstanden, wie sich aus der Klageschrift ergibt.

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Diese nur teilweise erfolgte Rücknahme der Baugenehmigung für das Hotelgebäude ist nichtig. Nichtig ist ein Verwaltungsakt gemäß § 44 Abs. 1 VwVfG NRW, soweit er an einem besonders schwerwiegenden Fehler leidet und dies bei verständiger Würdigung aller in Betracht kommenden Umstände offenkundig ist.

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Das ist hier der Fall. Die teilweise Rücknahme der Baugenehmigung steht in einem krassen Widerspruch zur Rechtsordnung. Nach der nur teilweise erfolgten Rücknahme der Baugenehmigung verbliebe ein genehmigtes Hotelgebäude ohne Treppenraum im Erdgeschoss und darüber hinaus ohne ersten Rettungsweg. Darüber bleibt auch unklar, auf welchen genauen Bereich der "Ausführung des Treppenraumes im Erdgeschoss" sich die Rücknahme beziehen soll und welcher Teil weiterhin genehmigt sein soll. Sollte die Beklagte der Auffassung sein, dass die mit Bescheid vom 26. März 1973 genehmigte "veränderte Ausführung des mit Bauschein ... am 29.02.72 genehmigten Beherbergungsbetriebes" zu der ursprünglichen Baugenehmigung vom 29. Februar 1972 lediglich eine sogenannte Nachtragsgenehmigung darstelle, sodass die ursprüngliche Baugenehmigung nach teilweiser Aufhebung des Nachtrags in unveränderter Ausführung fortgegolten habe, geht diese Annahme fehl. Die Baugenehmigung aus dem Jahre 1973 hat gegenüber der ursprünglichen Baugenehmigung ersichtlich ein aliud zum Gegenstand, nämlich ein Hotel anstelle eines Appartementhauses mit Gaststätte. Im Übrigen hat die Beklagte insoweit auch selbst erkannt, dass nicht nur bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollten, sondern – was das aliud kennzeichnet bei der späteren Baugenehmigung andere bauordnungsrechtliche Anforderungen unter anderem hinsichtlich des Brandschutzes zu beachten waren.

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Der Fehler, der der teilweisen Rücknahme der Baugenehmigung anhaftet, ist auch offenkundig. Offenkundig bedeutet, dass die schwere Fehlerhaftigkeit für einen unvoreingenommenen, mit den in Betracht kommenden Umständen vertrauten, verständigen Beobachter ohne Weiteres ersichtlich sein muss. Diese Voraussetzung ist gegeben. Die Fehlerhaftigkeit des Rücknahmebescheids drängt sich auf, weil eine Baugenehmigung für einen Hotelbetrieb ohne Treppenraum und ohne Sicherstellung eines ersten Rettungsweges ersichtlich nicht rechtens sein kann.

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Unabhängig von dem Fehlen einer wirksamen Rücknahmeentscheidung hat die Klägerin – die Wirksamkeit der teilweisen Rücknahme der Baugenehmigung unterstellt auch keinen Vermögensnachteil im Sinne der Anspruchsgrundlage erlitten. Zu ersetzen sind nach § 48 Abs. 3 VwVfG NRW die Vermögensnachteile, die der Betroffene infolge seines Vertrauens auf den Bestand des durch die Rücknahme entfallenden Verwaltungsakts erleidet.

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Zu ersetzen ist daher nur das dem negativen Interesse des Zivilrechts entsprechende Vertrauensinteresse, also der Schaden, der dem Begünstigten dadurch entstanden ist, das die Behörde falsch entschieden und er sich auf den Bestand des rechtswidrigen Verwaltungsakts eingerichtet hat. Der Betroffene ist mithin so zu stellen, wie er stünde, wenn der Verwaltungsakt nicht erlassen worden wäre, nicht aber so, wie er stünde, wenn der Verwaltungsakt erlassen worden wäre und weiterhin Bestand hätte. Berücksichtigungsfähig sind nur im Vertrauen auf den Erlass beziehungsweise den Bestand des Verwaltungsakts getätigte Dispositionen, nicht hingegen diejenigen im Falle eines Fortbestands des Verwaltungsakts.

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Der Vermögensnachteil, der dadurch eintritt, dass der Verwaltungsakt entgegen der Erwartung des Betroffenen nicht erlassen wird beziehungsweise keinen Bestand hat, ist nicht auszugleichen.

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Vgl. VGH Bad.-Württ, Beschluss vom 10. Juni 1996 - 4 S 2427/95 -, VBlBW 1997, 18; Ziekow, Verwaltungsverfahrensgesetz, 2. Aufl. 2010, § 48 Rdnr. 43.

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Zu ersetzen sind Aufwendungen im Vertrauen auf eine erteilte Erlaubnis, die nunmehr nutzlos sind, wie anderweitig nicht verwertbare Anschaffungen oder Planungskosten. Auch der Schaden, der dadurch entstanden ist, dass im Vertrauen auf den Bestand des Verwaltungsakts eine anderweitige Gewinnmöglichkeit nicht genutzt worden ist, ist erstattungsfähig. Nicht dazu gehört der entgangene Gewinn, den ein Unternehmer auf Grund einer rechtswidrig erteilten Erlaubnis voraussichtlich hätte erzielen können.

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Vgl. BVerwG, Beschluss vom 1. Februar 2007 - 4 B 1.08 -, BRS 71 Nr. 164 zum Verkaufsgewinn; Ziekow, a.a.O., § 48 Rdnr. 40; Kopp/Ramsauer, VwVfG, 12. Aufl. 2011, § 48 Rdnr. 143.

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In Anwendung dieser Grundsätze scheiden die von der Klägerin als Schaden geltend gemachten ausgebliebenen Pachtzinsen von vornherein aus, weil es sich hierbei um entgangenen Gewinn handelt. Auch die Kosten für die Planung und die Herstellung des ersten Rettungsweges sind nicht auszugleichen. Diese sind keine im Vertrauen auf den Bestand der Baugenehmigung gemachten und nunmehr nutzlos gewordenen Aufwendungen. Sie sind erst nach der teilweisen Rücknahme der Baugenehmigung entstanden, als ein Vertrauen auf das Vorhandensein einer Baugenehmigung nicht mehr bestehen konnte. Die Klägerin hat die Aufwendungen deshalb auch nicht im Vertrauen auf die Existenz der Baugenehmigung getätigt. Die Maßnahmen sind von der Klägerin durchgeführt worden, um die von der Beklagten geforderten brandschutzrechtlichen Anforderungen zu erfüllen, damit der Hotelbetrieb wieder aufgenommen werden konnte.

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Zu keinem anderen Ergebnis führt die pauschale Behauptung der Klägerin, sie hätte im Jahre 1993 einen in Höhe der Klageforderung niedrigeren Kaufpreis gezahlt, wenn sie von der Fehlerhaftigkeit der Baugenehmigung, die im Jahre 2006 zu deren teilweisen Rücknahme geführt habe, gewusst hätte. Dass und in welcher Höhe die Klägerin einen niedrigeren Kaufpreis hätte vereinbaren können, ist durch nichts belegt. Es fehlt insoweit an jeglicher Darlegung, weshalb die damaligen Verkäufer bereit gewesen sein könnten, dass Hotel zu einem mehr als 10 vom Hundert günstigeren Preis zu verkaufen.

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Unabhängig davon scheidet ein Vermögensnachteil auch deshalb aus, weil die Klägerin das Hotelgebäude im Jahre 2008 mit Gewinn veräußert und von 1993 bis 2008 Pachtzinsen in Höhe von 18.000 DM bis 13.000 Euro monatlich erzielt hat. Sind im Vertrauen auf den Bestand eines Verwaltungsakts erworbene Güter anderweitig verwendet, verkauft oder sonst verwertet worden, mindert sich der Ausgleichsanspruch in dem Umfang der insoweit erzielten Einnahmen; denn § 48 Abs. 3 Satz 1 VwVfG NRW will nur solche Vermögensnachteile ausgleichen, die nicht oder nur unter unzumutbaren Nachteilen rückgängig gemacht werden können, das heißt dauerhaft das Vermögen des Betroffenen mindern.

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Vgl. OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 30. April 2000 - 2 L 333/00 -, juris.

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Bei überschlägiger Betrachtung hat die Klägerin im Laufe der Zeit Pachtzins von insgesamt rund 1.800.000 Euro (im Mittel 10.000 Euro x 12 Monate x 15 Jahre) eingenommen. Hinzu kommt, dass die Klägerin das Hotel für 2.000.000 DM gekauft und für 1.200.000 Euro verkauft hat. Welche Ausgaben beziehungsweise Aufwendungen die Klägerin demgegenüber hatte, ist nicht vorgetragen worden und kann im Einzelnen offen bleiben. Es ist jedenfalls auch unter Berücksichtigung des mit der Klage geltend gemachten Aufwandes für die Herstellung des ersten Rettungsweges nichts dafür ersichtlich, dass der Klägerin durch das Vertrauen auf den Bestand der später teilweise zurückgenommenen Baugenehmigung beim Kauf im Jahre 1993 eine dauerhafte Vermögensminderung entstanden sein könnte.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit den §§ 708 ff. ZPO.

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Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.