Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2013-11-04, Aktenzeichen I-9 U 8/13
ECLI:DE:OLGD:2013:1104.I9U8.13.00

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 07.12.2012 geändert.

Der Beklagte wird verurteilt, die Löschung der im Grundbuch des Amtsgerichts D… von L…, Blatt 1…, in Abteilung III unter den laufenden Nummern 3, 4 und 5 zu seinen Gunsten eingetragenen Zwangssicherungshypotheken im Nennwert von 397.000 €, 1.500 € und weiteren 1.500 € zu bewilligen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

G r ü n d e :

2

I.

3

Die Klägerin begehrt vom Beklagten die Bewilligung der Löschung von drei zu seinen Gunsten eingetragenen Zwangssicherungshypotheken im Nennwert von insgesamt 400.000 € auf dem Grundstück Gemarkung L…, Flur …, Flurstücke …, … und …, I… L… … in D….

4

Die Klägerin ist die geschiedene Ehefrau des am 16.08.2008 in V… D…, K…, verstorbenen Herrn G… (genannt G…) W… S… (im Folgenden: G… S…). Sie ist zugleich die Mutter des aus dieser Ehe hervorgegangenen, am 21.02.1992 geborenen Herrn G… M… J… G… S… (im Folgenden: G… S…).

5

Herr G... S... war zu Lebzeiten Initiator, Gründungsmitglied und 1. Vorsitzender des Beklagten. Außerdem war er ursprünglich alleiniger Anteilseigner der am 11.05.2001 gegründeten G… H… C… mit Sitz in B… C…, B…, M… (im Folgenden: G…). Geschäftsführer (Director und General Manager) dieser Gesellschaft war seit dem 12.07.2002 Herr S… G…. Dieser ernannte Herrn G... S... am 15.07.2002 zum weiteren Geschäftsführer (Director). Am 02.10.2003 wurde auf dessen Betreiben der in B… C… ansässige „M… T…“ gegründet, auf den sämtliche Anteile der G... übertragen wurden. Trustee (Verwalterin) war die I… S… Ltd., alleiniger Begünstigter der Sohn der Klägerin, Herr G... S.... Die Klägerin wurde als „Protector“ eingesetzt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den von der Klägerin in der englischen Originalfassung und in beglaubigter Übersetzung vorgelegten T… A… verwiesen (Anlage K 40, Anlagenhefter zum Schriftsatz der Klägerin vom 06.06.2013).

6

Am 08.03.2004 kaufte der Beklagte das Grundstück I… L… F… … in D… von der damaligen Eigentümerin M… D… zu einem Kaufpreis von 400.000 € (Anlage K 14). Der Kaufpreis wurde vom Beklagten entrichtet, nachdem auf seinem Konto am 16.03.2004 zwei Verrechnungsschecks über diesen Gesamtbetrag gutgeschrieben worden waren (Anlage K 5, Bl. 33 GA). Nachdem das Finanzamt S… am 21.04.2004 beim Beklagten bezüglich der Kaufpreisfinanzierung nachgefragt hatte (Anlage K 16), legte Herr G... S... einen auf den 08.03.2004 datierten Darlehensvertrag über 400.000 € zwischen ihm selbst und dem Beklagten vor (Anlage K 6,Bl. 34 ff. GA).

7

Durch notariellen Kaufvertrag vom 04.11.2005 verkaufte der Beklagte, vertreten durch Herrn G... S... als 1. Vorsitzenden, den genannten Grundbesitz für 400.000 € an die G..., vertreten durch den vom Geschäftsführer S... G... mit Vollmacht ausgestatteten Herrn H… J… W… (Abschrift im Anlagenheft II). Nach Aufforderung des Notars bestätigte Herr G... S... mit Schreiben vom 08.12.2005 den Eingang des Kaufpreises beim Beklagten (Abschrift im Anlagenheft II). Tatsächlich war ein entsprechender Zahlungseingang auf dem Konto des Beklagten nach Abschluss des Kaufvertrages nicht zu verzeichnen. Am 13.04.2006 wurde die G... als Eigentümerin des Grundstücks ins Grundbuch eingetragen (Bl. 184 GA).

8

Nachdem Herr G... S... von einer lebensbedrohlichen Erkrankung erfahren hatte, trat er als Vorstand des Beklagten zurück. An seiner Stelle wurde Herr R... F... am 17.09.2007 zum 1. Vorsitzenden gewählt. Durch Testamente vom 18.02.2008 und 02.07.2008 setzte Herr G... S... seinen Sohn G... S... als alleinigen Erben seines Vermögens ein. Seine weitere (nichteheliche) leibliche Tochter Y… S… bedachte er nicht. Am 16.08.2008 verstarb Herr G... S.... Ein Erbschein zugunsten seines Sohnes wurde bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht erteilt. Am 23.02.2010, zwei Tage nach Erreichen der Volljährigkeit, übernahm Herr G... S... die Funktion des „Directors“ der G....

9

Ebenfalls am 23.02.2010 beantragte der Beklagte bei dem den Kaufvertrag vom 04.11.2005 beurkundenden Notar Dr. T… eine vollstreckbare Ausfertigung des Vertrages gegen die G.... Nachdem diese der Aufforderung des Notars, die Kaufpreiszahlung bis zum 26.03.2010 nachzuweisen, nicht nachgekommen war, wurde die vollstreckbare Ausfertigung am 31.03.2010 antragsgemäß erteilt.

10

Durch notariellen Vertrag vom 26.05.2010 verkaufte die G..., unter dem Vorbehalt der Genehmigung vertreten durch die Schwester der Klägerin, Frau B… D…, das Grundstück I… L… F… … zum Kaufpreis von 211.382 € an die Klägerin, wobei bestätigt wurde, dass der Kaufpreis bereits vollständig bezahlt worden sei (Bl. 182 ff. der Grundakten des Amtsgerichts D… v… L…, Blatt 1…, im Folgenden: Grundakten). Am 27.05.2010 genehmigte Herr G... S... diesen Vertragsabschluss für die G... (Bl. 196 f. Grundakten). Auf den am 31.05.2010 beim Amtsgericht eingegangenen Antrag der Notarin (Bl. 181 Grundakten) wurde am 28.07.2010 eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Klägerin im Grundbuch eingetragen (Bl. 186 GA).

11

Am 12.07.2010 beantragte der Beklagte beim Grundbuchamt auf der Grundlage der vollstreckbaren Ausfertigung vom 31.03.2010 die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek über 400.000 € zu Lasten des genannten Grundbesitzes (Bl. 211 ff. Grundakten). Nach entsprechender Anpassung des Antrags (Bl. 219 Grundakten) wurden die drei im Tenor bezeichneten Zwangssicherungshypotheken am 30.07.2010 zu Lasten der einzelnen Flurstücke im Grundbuch eingetragen (Bl. 220 Grundakten, 188 f. GA). Im Anschluss wurde die Klägerin am 10.09.2010 als Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Sie forderte den Beklagten auf, in die Löschung der zu seinen Gunsten eingetragenen Zwangssicherungshypotheken einzuwilligen. Dies lehnte der Beklagte ab.

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Am 13.3.2011 wurde die G... gelöscht (Anlage K 28).

13

Die Klägerin ist der Ansicht, die zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung sei wirksam und gegenüber den eingetragenen Zwangssicherungshypotheken vorrangig. Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

14

Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Voraussetzungen des § 888 Abs. 1 BGB seien nicht erfüllt, weil die G... mangels Verfügungsbefugnis schon nicht zur Bewilligung der Auflassungsvormerkung berechtigt gewesen sei. Sie habe das Grundstück nicht wirksam vom Beklagten erworben, weil die dingliche Einigung zwischen ihr und dem Beklagten analog § 181 BGB schwebend unwirksam, die Zustimmung vom Beklagten aber verweigert worden sei. Die Klägerin habe die Vormerkung auch nicht gutgläubig erworben, denn sie sei zum maßgeblichen Zeitpunkt im Rahmen einer Gesamtbetrachtung der unstreitigen Umstände nicht gutgläubig gewesen.

15

Mit ihrer Berufung verfolgt die Klägerin ihr erstinstanzliches Begehren weiter. Sie macht geltend, der Kaufvertrag zwischen der Beklagten und der G... sei nicht als unzulässiges In-Sich-Geschäft zu werten, weil der Vertreter der G..., Herr H… J… W…, seine Vollmacht zur Vertretung der G... beim Kaufvertragsabschluss am 04.11.2005 nicht von Herrn G... S..., sondern vom Geschäftsführer S... G... erhalten habe. Herr G... S... sei nicht einmal mehr wirtschaftlich Berechtigter der Anteile an der G... gewesen, denn diese seien infolge der Übertragung auf den M… T… vollständig in das Sondervermögen übergegangen und daher auch nicht mehr Herrn G... S... zuzurechnen. Auch ein Fall der Kollusion liege nicht vor. Das Landgericht habe insoweit ihre Behauptung, Herr G... S... habe dem Beklagten als Gegenleistung für die Grundstücksübertragung die Rückzahlung des Darlehens in Höhe von 400.000 € erlassen, nicht berücksichtigt. Ein kollusives Zusammenwirken zum Nachteil des Beklagten scheitere damit sowohl an einem objektiven Nachteil als auch an der Kenntnis der maßgeblichen Handelnden auf Seiten der G....

16

Die Klägerin beantragt,

17

in Abänderung des Urteils des Landgerichts Düsseldorf vom 07.12.2012 den Beklagten zu verurteilen, die Löschung der im Grundbuch beim Amtsgericht D… Gemarkung L…, Blatt 1…, Flur …, Flurstücke …, … und …, zu seinen Gunsten eingetragenen Zwangssicherungshypotheken im Nennwert von 397.000 €, 1.500 € und 1.500 € zu bewilligen,

18

hilfsweise

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den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen.

20

Der Beklagte beantragt,

21

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

22

Er verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens und macht geltend, der Kaufvertrag vom 26.05.2010 sei als Scheingeschäft gemäß § 117 BGB nichtig, so dass die hierzu bewilligte und eingetragene Eigentumsübertragungsvormerkung unwirksam und damit nicht rangwahrend sei. Im Übrigen sei auch der zwischen Herrn G... S... und dem Beklagten abgeschlossene Darlehensvertrag gemäß § 181 BGB unwirksam. Ein sonstiger Rückforderungsanspruch im Hinblick auf die 400.000 € könne allenfalls den Geldgebern zustehen.

23

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen, die Sitzungsniederschriften beider Rechtszüge und den Inhalt der beigezogenen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemachten Akten (Grundakten des Amtsgerichts D… v… L…, Blatt 1…, sowie Akten 93 a IV 34/08 und 93 a VI 633/08 Amtsgericht Düsseldorf und 13 O 338/10 Landgericht Düsseldorf) verwiesen.

24

II.

25

Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache Erfolg.

26

Die Klägerin kann vom Beklagten die Bewilligung der Löschung der zu seinen Gunsten eingetragenen Zwangssicherungshypotheken aus §§ 888 Abs. 1, 883 Abs. 2 BGB verlangen, denn der Erwerb dieser am 30.07.2010 im Wege der Zwangsvollstreckung eingetragenen Sicherungshypotheken ist wegen der bereits am 28.07.2010, also zeitlich früher eingetragenen Auflassungsvormerkung zugunsten der Klägerin dieser gegenüber unwirksam.

27

1.

28

Die Klägerin hat die am 28.07.2010 zu ihren Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung aufgrund des mit der G... abgeschlossenen Kaufvertrages vom 26.05.2010 wirksam erworben.

29

a)

30

Der Kaufvertrag vom 26.05.2010, der - wie bereits das Landgericht zutreffend festgestellt hat - ohne Verstoß gegen § 181 BGB abgeschlossen wurde, ist nicht unter offensichtlichem Missbrauch der Vertretungsmacht des Herrn G... S... für die G... zustande gekommen. Herr G... S... war ausweislich der dem notariellen Kaufvertrag beigefügten Urkunden vom 23.02.2010 und 27.04.2010 (Bl. 191 und 193 Grundakten) seit dem 23.02.2010 zum Director der G... bestellt. In dieser Funktion war er zur Vertretung der Gesellschaft befugt. Er konnte daher den Kaufvertragsabschluss mit Wirkung für und gegen die G... am 27.05.2010 genehmigen. Dass er dabei unter offensichtlichem Missbrauch seiner Vertretungsmacht zum Nachteil der Gesellschaft handelte, kann schon deshalb nicht angenommen werden, weil die Klägerin wenige Tage zuvor durch Darlehensvertrag vom 20.05.2010 (Anlage K 26) eine Darlehensverpflichtung in Höhe des „gestundeten“ Kaufpreises eingegangen war, wobei das Darlehen unter bestimmten Umständen fällig bzw. kündbar und gegebenenfalls auch verzinslich sein sollte. Zudem waren die Anteile an der G... auf den M… T… übertragen, dessen alleiniger Begünstigter Herr G... S... war. Auch deshalb kann nicht allein aus dem Verzicht auf eine sofortige Kaufpreiszahlung auf einen Missbrauch seiner Vertretungsmacht geschlossen werden. Auf die weitere Frage, ob Herr G... S... auch Alleinerbe nach seinem Vater G... S... ist, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.

31

Der Kaufvertrag war auch nicht gemäß § 117 BGB nichtig. Ein Scheingeschäft liegt vor, wenn die Parteien einverständlich nur den äußeren Schein eines Rechtsgeschäftes hervorrufen, die mit dem Geschäft verbundenen Rechtswirkungen aber nicht eintreten lassen wollen (vgl. BGH NJW 1980, 1572, 1573; Palandt/Ellenberger, 72. Aufl., § 117 BGB Rdnr. 3 m.w.N.). Das kann hier nicht festgestellt werden. Der notarielle Vertrag vom 26.05.2010 bezeichnet das Geschäft eindeutig als Kaufvertrag und sieht neben der Eigentumsübertragung als entscheidendes Merkmal die Zahlung eines Kaufpreises als Gegenleistung vor. Zwar wurde der Klägerin der „Kaufpreis“ durch den bereits erwähnten „Darlehensvertrag“ vom 20.05.2010 durch Gewährung eines unbefristeten Darlehens „gestundet“ (Anlage K 26). Das bedeutet jedoch nicht, dass die vereinbarte Gegenleistung tatsächlich nicht gewollt gewesen wäre. Der ersichtlich laienhaft abgefasste Darlehensvertrag ist vielmehr dahin zu verstehen, dass die Klägerin ein Darlehen in Höhe des Kaufpreises erhalten und beides miteinander verrechnet werden sollte, so dass es sich nur wirtschaftlich um eine „Stundung“, tatsächlich aber um eine Ersetzung der Kaufpreis- durch eine Darlehensschuld handelte. Dass diese etwa nur zum Schein begründet werden sollte, lässt sich ebenfalls nicht feststellen. Der Darlehensvertrag weist insoweit eindeutig eine Verpflichtung der Klägerin aus. Dass das Darlehen grundsätzlich auf unbestimmte Zeit laufen sollte und nur für den Fall der Weiterveräußerung des Grundstücks oder der „Geldnot“ des Darlehensgebers eine Rückzahlung konkret in Aussicht genommen wurde, rechtfertigt für sich allein keine abweichende Würdigung. Damit sollte möglicherweise nur Liquiditätsproblemen der Klägerin Rechnung getragen werden, was unter nahen Angehörigen weder zu beanstanden noch ungewöhnlich ist. Auch der Umstand, dass die Verrechnung zwischen Kaufpreis und Darlehen im notariellen Kaufvertrag nicht offengelegt, sondern lediglich die Kaufpreiszahlung quittiert wurde, ist letztlich nicht als tragfähiges Indiz für ein Scheingeschäft zu werten. Insoweit ist zu bedenken, dass der Klägerin und ihrem Sohn G... S... aufgrund des Schreibens des Notars Dr. T… an die G... vom 12.03.2010 (Bl. 330 GA) bekannt gewesen sein dürfte, dass eine vollstreckbare Ausfertigung der notariellen Urkunde vom 04.11.2005 gegen die G... beantragt worden war und der Nachweis der Erfüllung der daraus resultierenden Forderung nach der Aktenlage auf Schwierigkeiten stieß. Es erscheint menschlich nachvollziehbar, dass der Aufschub der Zahlungsverpflichtung bei dieser Sachlage nicht schon im notariellen Kaufvertrag in Erscheinung treten sollte, um dem Beklagten nicht von vornherein weitere Angriffspunkte zu bieten. Dass die gesamte Vertragsgestaltung oder auch nur die Darlehensabrede nur zum Schein getroffen worden wären, lässt sich daraus nicht herleiten.

32

Ob die Abrede über die Verrechnung des Kaufpreises mit dem Darlehensbetrag grundsätzlich formbedürftig gewesen wäre (§ 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB), bedarf hier keiner Entscheidung. Ein solcher Formmangel wäre nämlich dann unschädlich, wenn der Käufer die Belegung des Kaufpreises zu beweisen vermag (vgl. BGH NJW 2000, 2100, 2101 m.w.N.; Palandt/Grüneberg, § 311 b BGB Rdnr. 28). Das ist hier der Fall. Die Klägerin hat die Darlehensgewährung und die Verrechnung mit dem Kaufpreis, die sich jedenfalls im Wege der Auslegung aus der „Stundung“ des Kaufpreises ergibt, durch Vorlage des Darlehensvertrages vom 20.05.2010 (Anlage K 26) belegt. Die G... hat die Kaufpreiszahlung auf dieser Grundlage im notariellen Vertrag vom 26.05.2010 zudem quittiert. Bei dieser Sachlage ist entgegen § 139 BGB davon auszugehen, dass der Kaufvertrag auch ohne die nicht mitbeurkundete nochmalige Verrechnungsvereinbarung geschlossen worden wäre (vgl. BGH a.a.O.).

33

Die Höhe des vereinbarten Kaufpreises von 211.382 € spricht auch nicht für eine gemischte Schenkung, da er nicht in einem so auffälligen Missverhältnis zum vom Privatsachverständigen Rademacher ermittelten Verkehrswert des Grundstücks von 311.000 € (Anlage K 37, Bl. 112 ff. GA) steht, dass schon deshalb davon ausgegangen werden könnte, die Vertragsparteien hätten das Grundstück teilweise unentgeltlich übertragen wollen. Eine gemischte Schenkung setzt voraus, dass die Vertragsparteien wissen und übereinstimmend wollen, dass der Wert der einen Leistung den der anderen übersteigt und der überschießende Wert unentgeltlich übertragen werden soll (vgl. Palandt/Weidenkaff, § 516 BGB Rdnr. 13 m.w.N.). Das lässt sich im Hinblick auf die von der Klägerin unter Beweis gestellte Behauptung, sie und ihr Sohn seien von Sanierungskosten in Höhe von 188.618 € ausgegangen (Bl. 68 GA), die vom früheren Kaufpreis in Höhe von 400.000 € in Abzug gebracht worden seien, hier nicht feststellen. Jedenfalls hat der Beklagte diese Behauptung nicht widerlegt. Die Auffassung des Landgerichts, die Klägerin habe nicht bestritten, dass allein der Grundstückswert bei über 400.000 € liege, trifft in Anbetracht des Vorbringens der Klägerin jedenfalls nicht zu.

34

b)

35

Die G... war zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses mit der Klägerin auch Eigentümerin des Grundstücks und damit in der Lage, der Klägerin wirksam eine Auflassungsvormerkung zu bewilligen und anschließend das Eigentum zu übertragen. Sie war zum Zeitpunkt des Verkaufs als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Die daran anknüpfende Vermutung des § 891 Abs. 1 BGB hat der Beklagte nicht widerlegt. Insoweit genügt es nicht, die Vermutung zu erschüttern. Vielmehr muss der volle Beweis des Gegenteils erbracht werden (vgl. BGH NJW-RR 2006, 662, 663 m.w.N.).

36

Der Einwand des Beklagten, die G... habe ihrerseits das Eigentum nicht wirksam erworben, weil der mit ihm am 04.11.2005 abgeschlossene Kaufvertrag gemäß § 181 BGB zunächst schwebend und aufgrund seiner verweigerten Zustimmung nunmehr endgültig unwirksam sei, greift nicht durch, denn Herr G... S... ist nicht auf beiden Seiten als Vertreter der Vertragsparteien aufgetreten. Zwar vertrat er beim notariellen Kaufvertrag vom 04.11.2005 den Beklagten in seiner Funktion als 1. Vorsitzender. Auf Seiten der G... war er allerdings weder als Vertreter noch als Vollmachtgeber für eine von ihm abgeleitete Untervollmacht beteiligt. Bestellt der Vertreter einen Untervertreter und nimmt er das Rechtsgeschäft diesem gegenüber vor, ist § 181 BGB nach seinem Normzweck analog anwendbar, weil die Gefahr, die kollidierenden Interessen eigennützig zu bewerten, durch die Einschaltung eines Untervertreters nicht beseitigt wird (vgl. BGH NJW 1991, 691, 692; Palandt/Ellenberger, § 181 BGB Rdnr. 12; beide m.w.N.). Der Vertreter bleibt auch als Vollmachtgeber der Untervollmacht am Rechtsgeschäft beteiligt und kann typischerweise auf die Entscheidung des Untervertreters Einfluss nehmen, so dass die Interessenkollision auch in diesem Fall auf der Hand liegt (vgl. Schramm in Münchener Kommentar, 5. Aufl., § 181 BGB Rdnr. 27 m.w.N.). Ein solcher Fall liegt hier indes nicht vor. Herr G... S... war zwar als einer der „Directors“ der G... vertretungsbefugt. Der für die G... auftretende Untervertreter H… J… W… war jedoch nicht von ihm, sondern vom Geschäftsführer S... G... mit Untervollmacht ausgestattet worden. Geschäfte mit einem weiteren einzelvertretungsberechtigten Organ und folglich auch mit einem von diesem bevollmächtigten Untervertreter unterliegen aber nicht den Beschränkungen des § 181 BGB. Dass Herr G... S... zu einem früheren Zeitpunkt der alleinige wirtschaftliche Inhaber der G... gewesen sein mag und damit Einfluss auf die Entscheidungen der Gesellschaft nehmen konnte, führt ebenfalls zu keiner anderen Beurteilung, denn die Anteile an der G... werden bereits seit 2003 vom Sondervermögen des M… T… gehalten. Die G... war Herrn G... S... deshalb bei Vertragsabschluss am 04.11.2005 auch wirtschaftlich nicht mehr zuzurechnen.

37

Eine analoge Anwendung des § 181 BGB kann auch nicht mit einer möglichen Interessenkollision in der Person des Herrn G... S... begründet werden. Die genannte Vorschrift regelt nicht den materiellen Interessenkonflikt, der als Abgrenzungskriterium auch zu unbestimmt wäre, sondern lediglich die unzulässige formale Beteiligung derselben Person auf beiden Seiten bei einem Vertragsabschluss (vgl. BGH NJW 1991, 982, 983; Schramm in Münchener Kommentar, § 181 BGB Rdnr. 35; beide m.w.N.). Die gegebenenfalls verbleibenden Problemfälle können durch die Vorschriften der §§ 138, 242, 164 BGB (Kollusion und Missbrauch der Vertretungsmacht) erfasst werden.

38

Schließlich lässt sich auch ein kollusives Zusammenwirken des Herrn G... S... mit Herrn W… bzw. Herr G… bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 04.11.2005 zum Nachteil des Beklagten nicht feststellen. Der Vertragsinhalt als solcher gibt dafür nichts her, denn der Beklagte sollte mit dem Kaufpreis von 400.000 € eine gleichwertige Gegenleistung erhalten. Dass der Vertrag bereits in der Absicht geschlossen wurde, den Kaufpreis nicht zu zahlen, steht ebenfalls nicht fest. Zwar ist unstreitig, dass der Kaufpreis nach Vertragsabschluss tatsächlich nicht auf das Konto des Beklagten eingezahlt wurde. Herr G... S... bestätigte aber als 1. Vorsitzender des Beklagten gegenüber dem Notar am 08.12.2005 die Kaufpreiszahlung. Allein der fehlende Geldeingang auf dem Konto des Beklagten belegt dabei noch keinen Missbrauch der Organstellung des Herrn G... S.... Vielmehr kann eine wirtschaftliche Kompensation auch auf anderem Wege erfolgt sein. So hat die Klägerin vorgetragen und durch Vorlage von Kontoauszügen und Scheckeinreichern (Anlage K 5, Bl. 33 GA, und Anlagen K 21 bis K 23) belegt, dass der Beklagte auf Veranlassung des Herrn G... S... bereits im März 2004 400.000 € in zwei Tranchen von 125.000 € und 175.000 € erhalten hatte, die dem am 04.11.2005 vereinbarten Kaufpreis entsprachen. Der hierzu vorgelegte Darlehensvertrag vom 08.03.2004 (Anlage K 6, Bl. 34 ff. GA) war zwar gemäß § 181 BGB unwirksam, bestätigt aber die Einbindung des Beklagten in ein Geflecht von Rechtsbeziehungen, aus dem sich anderweitige Verpflichtungen - gegebenenfalls auch aus § 812 BGB - und diesbezügliche Verrechnungsmöglichkeiten ergeben haben können. Vor diesem Hintergrund kann die Bestätigung des Herrn G... S... in seinem Schreiben vom 08.12.2005 auch als Erfüllungsbestätigung in Form eines Rückzahlungserlasses oder einer Verrechnung verstanden werden, zumal es sich um einen identischen Betrag handelte und der Beklagte selbst nicht behauptet, von Herrn G... S... oder dessen Unternehmen noch nach Abschluss des Kaufvertrages vom 04.11.2005 zur Rückzahlung des erhaltenen Betrages aufgefordert worden zu sein oder gar das Geld zurückgezahlt zu haben. Dass der Kaufpreis nach der ursprünglichen Abrede auf das Konto des Beklagten überwiesen werden sollte, ändert daran nichts. Gegen die Annahme einer Erfüllungsbestätigung kann schließlich auch nicht angeführt werden, dass keine Personenidentität zwischen der G... als Schuldnerin der Kaufpreisforderung und dem Gläubiger möglicher Ansprüche gegen den Beklagten bestand. Angesichts der persönlichen Verflechtungen können eine solche Gegenseitigkeit durchaus hergestellt oder anderweitige Verrechnungen erfolgt sein.

39

Im Ergebnis bleibt damit unklar, auf welcher Grundlage Herr G... S... seine Zahlungsbestätigung vom 08.12.2005 abgegeben hat. Damit mag der Beweis der Vertragserfüllung nicht geführt sein. Unter dem hier relevanten Gesichtspunkt der Wirksamkeit des Kaufvertrages und der auf seiner Grundlage erfolgten Eigentumsübertragung auf die G... geht die verbleibende Ungewissheit jedoch zu Lasten des insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten, denn allein aus der Tatsache, dass nach Abschluss des Kaufvertrages vom 04.11.2005 kein Betrag in Höhe des Kaufpreises auf dem Konto des Beklagten einging, ist nicht der Schluss zu ziehen, Herr G... S... müsse mit der G... zum Nachteil des Beklagten kollusiv zusammengewirkt haben.

40

2.

41

Da die Zwangssicherungshypotheken den Anspruch der Klägerin auf Übertragung des unbelasteten Grundstücks beeinträchtigen und zeitlich nach der somit wirksamen Auflassungsvormerkung eingetragen worden sind, sind sie gegenüber der Klägerin gemäß § 883 Abs. 2 BGB unwirksam. Die Klägerin kann vom Beklagten daher die Bewilligung der Löschung verlangen (§ 888 Abs. 1 BGB).

42

3.

43

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

44

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht erfüllt. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

45

Der Streitwert wird für beide Rechtszüge - zugleich in Abänderung der Festsetzung im angefochtenen Urteil (§ 63 Abs. 3 GKG) - auf bis zu 320.000 € festgesetzt. Er entspricht grundsätzlich dem Nennwert der zu löschenden Sicherungshypotheken, ist hier jedoch durch den Verkehrswert des Grundstücks, den der Senat anhand des Privatgutachtens R… (Anlage K 37, Bl. 112 ff. GA) schätzt, begrenzt.