Landgericht Kleve (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-08-18, Aktenzeichen 6 S 27/16
ECLI:DE:LGKLE:2016:0818.6S27.16.00

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Kleve vom 22.01.2016 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Gründe:

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I.Auf die Darstellung des Tatbestands wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO verzichtet.

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II.Die zulässige Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Kleve vom 22.01.2016 ist unbegründet.

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Das Amtsgericht hat im Ergebnis zutreffend die Beklagten zur geräumten Herausgabe des streitgegenständlichen Mietobjektes verurteilt. Das Mietverhältnis wurde jedenfalls durch die außerordentliche Kündigung vom 14.04.2016 beendet.

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1.Die außerordentliche Kündigung vom 14.08.2015 wegen Zahlungsverzuges hat das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet.

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Es kann an dieser Stelle dahin stehen, ob die Parteien einen wirksamen Zeitmietvertrag geschlossen haben. Durch die Vereinbarung eines Zeitmietvertrages wird die Möglichkeit der Beendigung des Mietverhältnisses durch eine außerordentliche Kündigung nicht berührt (vgl. Weidenkaff in Palandt, BGB, 75. Aufl., § 575 Rn. 4).

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Die Kläger haben mit Schreiben vom 14.08.2015 das Mietverhältnis außerordentlich wegen Zahlungsverzuges gem. §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a, 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB gekündigt.

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Unstreitig haben die Beklagten seit Juli 2014 einen Mietanteil in Höhe von 113,50 € monatlich nicht gezahlt, so dass zum Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung für 14 Monate ein Mietrückstand in Höhe von 1.589,00 € aufgelaufen ist. Bei einer – nach dem Klägervortrag - vereinbarten Bruttomiete in Höhe von 860,40 € lag zum Kündigungszeitpunkt kein Zahlungsverzug für zwei aufeinander folgende Termine (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB – auf den die Kündigung gestützt wird) vor. Dies hätte einen Rückstand in zwei aufeinander folgenden Terminen von mindestens 1.720,80 € erfordert. Der Rückstand erreicht diesen Betrag nicht und ist außerdem nicht in zwei aufeinander folgenden Terminen aufgelaufen. Zudem befanden sich die Mieter auch nicht in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht.

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Entgegen der Ansicht der Beklagten liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die Vereinbarung des Mietzinses in dem Mietvertrag und hinsichtlich eines weiteren Anteils in Höhe von 113,50 € in der Zusatzvereinbarung vom 24.02.2014 unwirksam ist. Es ist den Parteien unbenommen, einen Mietanteil zu vereinbaren, der neben den von den Sozialhilfeträgern gezahlten Beträgen zu zahlen ist.

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2.Das Mietverhältnis der Parteien wurde jedoch durch die mit Schriftsatz vom 14.04.2016 ausgesprochene außerordentliche Kündigung beendet.

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Soweit die Kläger in der Berufungsinstanz ihre Klageforderung auf die im Schriftsatz vom 14.04.2016 ausgesprochene außerordentliche Kündigung stützen, liegt eine wirksame Klageänderung i. S. d. § 263 ZPO vor. Gem. § 533 ZPO ist eine Klageänderung in der Berufungsinstanz nur zulässig, wenn der Gegner einwilligt oder das Gericht dies für sachdienlich hält und diese auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat. Zwar liegt keine Zustimmung der Beklagten zu der Klageänderung vor. Die Kammer hält sie jedoch für sachdienlich. Auch die übrigen Voraussetzungen einer wirksamen Klageänderung in der Berufungsinstanz liegen vor.

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Die Beklagten waren zum Zeitpunkt des Ausspruches der außerordentlichen Kündigung unstreitig mit der Zahlung von 3.839,51 € im Rückstand. Damit waren sie in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete von zwei Monaten erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB). Soweit die Kläger die Kündigung erneut auf den unzutreffenden § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB stützen, ist dies unschädlich.

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Die Miete ist entgegen der Ansicht der Beklagte nicht gem. § 536 Abs. 1 BGB gemindert.Die Kläger haben unwidersprochen vorgetragen, dass das Mietobjekt bereits bei dem Erwerb und dem Abschluss des Mietvertrages sich im jetzigen Zustand befand. Damit lagen die von den Beklagten behaupteten Mängel ebenfalls bei Abschluss des Mietvertrages vor. Die Kläger haben weiter unwidersprochen vorgetragen, dass die Beklagten Kenntnis von dem Zustand des Mietobjektes bei Abschluss des Mietvertrages hatten. Hierfür spricht auch die Mängelanzeige der Beklagten vom 16.05.2014 (Bl. 139 d. GA), die u. a. lautet: „… in unserem Haus sind folgende Mängel aufgetreten bzw. waren bereits bei Einzug vorhanden….“. Substantiiertes Vorbringen der Beklagten dazu, wann welche Mängel erstmals aufgetreten sind, liegt nicht vor.Vor diesem Hintergrund steht den Beklagten als Mieter gem. § 536 b S. 1 BGB ein Minderungsrecht aus § 536 BGB nicht zu. Etwas anderes würde nur gelten, wenn sich die Beklagten die Rechte aus § 536 BGB bei der Annahme des Mietobjektes vorbehalten hätten (§ 536 S. 3 BGB). Dies ist jedoch nicht ersichtlich.

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3)a)Soweit die außerordentliche Kündigung vom 14.04.2016 auf unzumutbare Zahlungsunregelmäßigkeiten gestützt wird, ist die Kündigung unwirksam. Insoweit hätte es vor Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung zunächst einer Abmahnung bedurft, § 543 Abs. 3 BGB.

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b)Es kann dahin stehen, ob die Parteien einen wirksamen befristeten Mietvertrag abgeschlossen haben und welche Folgen dies für die von den Klägern ausgesprochene Eigenbedarfskündigung hatte. Auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs kommt es aufgrund der Beendigung des Mietvertrages durch die außerordentliche Kündigung vom 14.04.2016 im Hinblick auf den Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht an.

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4)Dem erstmals in der Berufungsinstanz gestellten Antrag auf Bewilligung einer Räumungsfrist gem. § 721 ZPO war nicht zu entsprechen. Die Voraussetzungen für die Bewilligung einer Räumungsfrist liegen nicht vor. Bei der Entscheidung über die Einräumung einer Räumungsfrist sind die Interessen der Parteien gegeneinander abzuwägen. Dabei besteht bei § 721 ZPO kein allgemeiner Grundsatz, wonach das befristete Bestandsinteresse des Schuldners generell höher zu bewerten ist, als das Erlangungsinteresse des Gläubigers. § 721 ZPO soll den Schuldner davor schützen, durch die Räumung obdachlos zu werden oder unzumutbaren Ersatzwohnraum beziehen zu müssen. Die Gewährung einer Räumungsfrist setzt daher jedenfalls voraus, dass keine zumutbare Umzugsmöglichkeit besteht. Die Unzumutbarkeit des Umzugs kann dabei auf zwei Faktoren beruhen: Entweder fehlte es bereits an einer zumutbaren Ersatzwohnung oder dem Schuldner ist der Umzug als solches unzumutbar (vgl. Schmidt/Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 721 ZPO Rn. 16, 19). Die Beklagten haben zur Begründung ihres Antrages lediglich vorgetragen, dass sie drei Kinder im Alter von 6, 11 und 14 Jahren hätten, sie Hartz-IV-Bezieher seien und es ihnen schwer falle, zeitnah Ersatzwohnraum zu finden. Hieraus ergibt sich zunächst nicht, dass den Beklagten der Umzug als solcher unzumutbar wäre. Auch ist nicht ersichtlich, dass zumutbarer Ersatzwohnraum nicht zur Verfügung steht. Das Fehlen von zumutbarem Ersatzwohnraum muss der Schuldner darlegen und beweisen. Hierfür ist erforderlich, dass der Schuldner nachweist, dass er sich hinreichend um Ersatzwohnraum bemüht hat (vgl. Schmidt/Futterer, a.a.O., § 721 Rn. 21). Ob und welche Bemühungen die Beklagten im Hinblick auf die Erlangung von Ersatzwohnraum unternommen haben, haben die Beklagten weder dargelegt, noch unter Beweis gestellt.

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5)Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.

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Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

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Streitwert: 10.324,80 €Der Streitwert ist durch das Amtsgericht zutreffend auf 10.324,80 € festgesetzt worden. Gem. § 41 Abs. 2, Abs. 1 S. 2 GKG umfasst das Entgelt gem. § 41 Abs. 1 S. 1 GKG neben dem Nettogrundentgelt Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden. Ausweislich § 3 Nr. 1 des Mietvertrages betragen die Miete 536,80 € und die Nebenkosten 210,10 €. Danach haben die Parteien keine Vorauszahlung, sondern eine bei der Streitwertfestsetzung zu berücksichtigende Pauschale vereinbart.