Landgericht Kleve (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2000-01-28, Aktenzeichen 1 O 395/99
ECLI:DE:LGKLE:2000:0128.1O395.99.00

Tenor

1.

Die Beklagte wird verurteilt, die Halle xxxx insbesondere die von ihr in Besitz gehaltene Küche nebst Nebenräumen, in ... zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

2.

Die Beklagte wird weiter verurteilt, das Kulturzenrum ....., insbesondere die von ihr in Besitz gehaltene Küche nebst Nebenräumen, in .... zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

3.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 25.000,00 DM vorläufig vollstreckbar. Die Sicherheitsleistung kann auch durch eine Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Sparkasse erbracht werden.

1

Tatbestand

2

Die klagende Stadt ist Eigentümerin der Veranstaltungshallen, Kulturzentrum__ und ___ in.

3

Die Bewirtschaftung dieser Hallen sind durch Pachtvertrag der Beklagten übertragen worden.

4

Die Klägerin begehrt nunmehr Räumung der Hallen aufgrund von ihr ausgesprochener Kündigungen.

5

Der Pachtvertrag über die ausschließliche Bewirtschaftung der Sonderveranstaltungen bei den beiden Objekten war im Jahre 1990 zwischen der Klägerin und einer Frau ... zustandegekommen.

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Mit I. Nachtrag vom 31. Juli 1997 trat die Beklagte mit Wirkung vom 1. August 1997 in diesen, bis zum 31. Dezember 2000 laufenden Pachtvertrag ein.

7

Gemäß Absatz 2 des § 1 dieses Nachtrages sollten neben der Beklagten auch ihr Vater, der die Pachtbetriebe tatsächlich betreibt,. und ihre Mutter für die Erfüllung der Vertragspflichten selbstschuldnerisch als Gesamtschuldner haften.

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§ 2 Abs. 2 des Nachtrages lautete nunmehr wie folgt:

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Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, daß der Verpächter die beiden Vertragsobjekte für jeweils maximal 2 Veranstaltungen im Jahr ohne Pächterbindung frei vergeben bzw. selbst nutzen kann, ohne daß hierfür an den Verpächter Ansprüche (z.B. Pachtausfall, Nutzungsentschädigung und ähnliches) gestellt werden können.

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Hinsichtlich des Pachtzinses vereinbarten die Parteien unter § 4 des Vertrages:

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Die Mindestpacht für beide Objekte beträgt künftig zur Zeit 1.500,00 DM/Monat ohne Mehrwertsteuer zuzüglich eventuell anfallender Nebenkosten. Am Ende eines jeden Pachtjahres (31.12.) erfolgt eine zusätzliche Abrechnung in Höhe von 10 des jährlichen Bruttogesamtumsatzes unter Aufführung der durchgeführten Veranstaltungen sowie Berücksichtigung des Abzuges der gezahlten Mindestpacht. Diese Abrechnung bzw. die Zahlung der entsprechenden Umsatzpacht hat bis spätestens zum 31. Januar des darauffolgenden Jahres zu erfolgen.

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(Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Pachtvertrag vom 20. Dezember 1990 und den Nachtrag vom 31. Juli 1997, in Ablichtung bei den Akten Bl. 4 - 10 d.A., Bezug genommen).

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In der Folgezeit vermietete die Klägerin die Hallen an Nutzer, wobei sie diesen aufgab, die Bewirtschaftung durch die Beklagte durchführen zu lassen. Auch die Beklagte hatte die Möglichkeit, Veranstaltungen abzuhalten, falls keine sonstigen Mietverträge vorlagen.

14

Mit der Behauptung, die Klägerin habe im Jahre 1998 bereits schon zwei und mehr "freie" Veranstaltungen im Kulturzentrum abhalten lassen, wendete sich die Beklagte dagegen, daß die Klägerin einer Karnevalsgesellschaft für den 31. Dezember 1998 die Halle unter Ausschluß einer Bewirtschaftung durch sie überlassen hatte. Die Beklagte beantragte zunächst mit Erfolg insoweit den Erlaß einer einstweiligen Verfügung. In der Widerspruchsverhandlung vom 23. Dezember 1998 schlossen die Parteien einen Vergleich, nach dem die Klägerin die Veranstaltung wie geplant durchführen lassen konnte, die Beklagte sich wegen dieser Durchführung aber sämtliche Schadensersatzansprüche vorbehielt (.. 0 540/.. LG ....).

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Für die Halle .......... hatte ebenfalls für den 31. Dezember 1998 eine ....... - 1997 die Anmietung und die Bewirtschaftung durch die Beklagte beantragt. Der Vater der Beklagten ist Mitglied dieser .........gemeinschaft. Die Klägerin lehnte eine Vermietung an die .........gemeinschaft ab.

16

Ab März 1999 leistete die Beklagte keine Pachtzinszahlung in Höhe von 1.500,00 DM monatlich mehr.

17

Bis einschließlich August 1999 war ein Pachtzinsrückstand in Höhe von 9.000,00 DM aufgelaufen.

18

Mit Schreiben vom 30. August 1999, der Beklagten am 31. August 1999 zugegangen, kündigte die Klägerin unter Bezug auf diesen Pachtzinsrückstand das Vertragsverhältnis fristlos.

19

Danach zahlte die Beklagte an die Klägerin einen Betrag von 7.500,00 DM.

20

Die Beklagte bestritt die Wirksamkeit der Kündigung und bestand auf Fortsetzung des Pachtverhältnisses.

21

Hinsichtlich einer Veranstaltung des ....amtes der Klägerin am 19. September 1999 in der Halle ........, die die Klägerin unter Ausschluß einer Bewirtschaftung durch die Beklagte durchführen lassen wollte, beantragte diese den Erlaß einer einstweiligen Verfügung, mit der sie ihre Bewirtschaftungsrechte durchsetzen wollte.

22

Mit Urteil vom 14. September 1999 wies das Amtsgericht -(... C 144/....) den Antrag der Beklagten zurück.

23

Auch hinsichtlich der Silvesterveranstaltungen für 1999 kam es zu Auseinandersetzungen zwischen den Parteien. Die Klägerin hatte die Halle Kulturzentrum wiederum unter Ausschluß der Bewirtschaftung durch die Beklagte an die ...........gesellschaft ----- vermietet.

24

Ein auch hiergegen gerichteter Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung ist von der Kammer mit Beschluß vom 6. Dezember 1999 zurückgewiesen worden (.... 0 530/.....).

25

Die Räumungsklage ist der Beklagten am 18. September 1999 zugestellt worden.

26

Zuvor hatte die Klägerin mit Schreiben vom 10. September 1999 erneut "vorsorglich" mit der Begründung eine Kündigung ausgesprochen, daß die von der Beklagten mitgeteilten Umsatzzahlen für die Veranstaltungen im Jahre 1997 und 1998 nicht korrekt und offensichtlich manipuliert gewesen seien, um so die auch umsatzabhängige Pacht zu verringern (Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Klägerin vom 10. September 1999, Bl. 79 ff. d.A., Bezug genommen.).

27

Mit Schreiben vom 27. Oktober 1999 (Bl. 81 f. d.A.) sprach die Klägerin erneut eine vorsorgliche Kündigung gegenüber der Beklagten aus, wobei sie zur Begründung ausführte, daß der Vater der Beklagten gegenüber ihren Mitarbeitern in Zeitungsartikeln erhebliche Vorwürfe erhoben habe und sich somit der Verleumdung von Personen des öffentlichen Lebens und falschen Verdächtigungen strafbar gemacht habe.

28

Die Klägerin ist der Auffassung, die Kündigung sei zu Recht erfolgt. Die von der Beklagten gegenüber den Pachtzinsforderungen geltend gemachten Schadensersatzansprüche seien nicht begründet, eine Aufrechnungserklärung sei auch nie erfolgt. Auch das Verhalten der Beklagten und ihres Vaters rechtfertige eine fristlose Auflösung des Pachtverhältnisses. Aufgrund der mitgeteilten falschen Umsatzzahlen liege ein Betrug ihr gegenüber vor; nach stichprobenartiger Überprüfung seien jedenfalls die mitgeteilten Umsatzzahlungen für Veranstaltungen vom 13. Oktober 1997, 31. Dezember 1997, 31. Januar, 1. Februar, 7. Oktober und 30. Oktober 1998 bewußt falsch angegeben worden.

29

Die Klägerin beantragt,

30

wie erkannt. Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

32

Die Beklagte ist der Auffassung, die Kündigung der Klägerin wegen Pachtzinsrückstandes sei unwirksam, weil sie sich zu Recht auf ihr zustehende Schadensersatzansprüche berufen habe. Sie habe insoweit auch schon im Februar 1999 der Klägerin gegenüber eine Verrechnung erklärt; mit Schreiben vom 13. Juli 1999 habe sie ihre Schadensersatzansprüche auch gegenüber der Klägerin beziffert.

33

Die Beklagte behauptet, hinsichtlich der Silvesterveranstaltung 1998 sei ihr erheblicher Gewinn entgangen und zwar in Höhe von 13.000,00 DM bezüglich der Halle

34

W und in Höhe von 24.000,00 DM bezüglich der Halle

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Ihr stünden weitere Ansprüche zu, weil die Klägerin eine Veranstaltung der Prinzengemeinschaft der Grafschaft Mb am 2. Oktober 1999 nicht habe zulassen wollen.

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Sie habe auch nie Umsatzzahlen bewußt falsch angegeben,

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es handele sich teilweise um Schreib- oder Rechenfehler. Der einzig gravierende Fehler liege hinsichtlich der Silvesterveranstaltung vom 31. Dezember 1997 im Kulturzentrum vor: Der angegebene Umsatzbetrag von 4.960,00 DM sei unzutreffend, der Bruttoumsatz habe vielmehr 40.800,00 DM betragen. Hinsichtlich der weiteren Ausführungen der Beklagten zu den Umsatzzahlen wird auf den Schriftsatz der Beklagten vom 20. Dezember 1999 (Bl. 95 - 97 d.A.) verwiesen.

38

Auch im übrigen wird hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage hat Erfolg.

41

Das Pachtverhältnis der Parteien ist aufgelöst. Die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen vom 30. August sowie die vom 10. September 1999 waren berechtigt.

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1. Kündigung wegen Zahlungsverzuges

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Die Klägerin war berechtigt, gemäß § 7 des.Pachtvertrages, § 554, 581 BGB, das Pachtverhältnis mit der Beklagten zu kündigen, weil die Beklagte unstreitig mit der Entrichtung des Pachtzinses für zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug war.

44

Unstreitig hat die Beklagte seit März 1999 die vertragliche geschuldeten Pachtzinsraten von mindestens monatlich 1.500,00 DM nicht gezahlt.

45

Eine Nachzahlung ist auch nicht vor Ausspruch der Kündigung der Klägerin vom 30. August 1999 erfolgt.

46

Erst nachträglich hat die Beklagte Zahlungen geleistet, jedoch nur teilweise, so daß noch ein Pachtzinsrückstand in Höhe von 1.500,00 DM offen stand.

47

Die Beklagte hat auch nicht vorgetragen, daß sie unverzüglich nach der Kündigung eine Aufrechnung mit berechtigten Schadensersatzansprüchen gegenüber der Klägerin erklärt habe.

48

Ohne Erfolg beruft sich die Beklagte darauf, bereits vor Kündigung habe sie die Aufrechnung mit ihr zustehenden Schadensersatzansprüchen erklärt, so daß kein Pachtzinsrückstand habe entstehen können.

49

Im Hinblick auf ihre nach Mitteilung der Kündigung erfolgten Zahlungen in Höhe von 7.500,00 DM auf den Pachtzinsrückstand erscheint es schon fraglich, ob ihrem Vortrag, sie habe bereits im Laufe des Jahres 1999 zweimal Aufrechnungserklärungen abgegeben, unter Berücksichtigung des Wahrheitsgebotes gemäß § 138 Abs. 1 ZPO überhaupt weiter nachzugehen ist; ihre Behauptung, die Zahlung sei vorsorglich wegen möglicherweise bestehender Aufrechnungsverbote erfolgt, vermag insoweit nicht zu überzeugen; gesetzlich oder vertraglich begründete Aufrechnungsverbote bestanden nämlich nicht.

50

Letztlich kann jedoch dahinstehen, ob die Beklagte, wie von ihr behauptet, bereits im Jahre 1999, d. h. im Februar und Juli 1999 Aufrechnungserklärungen abgegeben hat.

51

Die Beklagte hat nämlich nicht dargetan, daß ihr gegenüber den Pachtzins-forderungen der Klägerin aufrechenbare Schadensersatzansprüche zustehen.

52

Die Beklagte beruft sich dabei auf Gewinnausfälle, die ihr hinsichtlich der Silvesterveranstaltungen zum 31. Dezember 1998 entstanden sein sollen.

53

Ob sich die Klägerin dem Grunde nach überhaupt schadensersatzpflichtig gemacht hat, weil sie zum 31. Dezember 1998 das Kulturzentrum im Hinblick auf die pachtvertraglichen Bestimmungen nicht mehr unter Ausschluß der Bewirtschaftungsrechte der Beklagten hätte vergeben dürfen und weil sie eine Veranstaltung der ........gemeinschaft - in der Halle ..... verhindert hat, kann dabei dahinstehen.

54

Ob und in welcher Höhe der Beklagten dadurch ein Schaden entstanden ist, ist von dieser nämlich nicht in ausreichender Weise vorgetragen worden.

55

Die Beklagte hat in diesem Rechtsstreit lediglich die Behauptung aufgestellt, der entgangene Gewinn für die Veranstaltung in dem Kulturzentrum betrage 13.000,00 DM, für die in der Halle ........ 24.000,00 DM. Wie sie zu diesen Beträgen gelangt ist, hat die Beklagte nicht dargelegt.

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Sie hat insoweit lediglich die Beiziehung der Akten des Verfahrens .. 0 377/.. der Kammer beantragt, in dem sie Schadensersatzansprüche gegen die Klägerin geltend macht.

57

Dies reicht für einen ordnungsgemäßen Sachvortrag hinsichtlich der behaupteten Schadensersatzansprüche nicht aus.

58

Auch der dortige Vortrag der Beklagten in der Klageschrift vom 2. September 1999 (...0 377/...) reicht im übrigen für eine substantiierte Schadensdarlegung nicht aus.

59

So gibt die Beklagte für die Veranstaltung im Kulturzentrum .... bei Einnahmen von insgesamt 33.000,00 DM (330 angemeldete Personen zum Pauschalpreis von 100,00 DM) Kosten in Höhe von pauschal 20.000,00 DM für Kapelle, GEMA, Kellnern, Speisen- und Getränkeeinkauf an.

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Wie sie zu diesem Betrag von 20.000,00 DM jedoch kommt, ist für die Kammer nicht nachvollziehbar. Eine notwendige Einzelaufstellung der Kosten fehlt. Dieser notwendige Sachvortrag kann auch nicht dadurch ersetzt werden, daß die Beklagte behauptet, bei einem Umsatz von über 30.000,00 DM.sei bislang noch in keinem Fall ein Gewinn von 18.000,00 DM unterschritten worden. Auch insoweit fehlt jeder weitere Sachvortrag. Wieso der angenommene Gewinnbetrag von 13.000,00 DM "anhand der vorgenannten Parameter" nicht zu beanstanden ist, vermag die Kammer nicht nachzuvollziehen.

61

Entsprechendes gilt für die vom Vater der Beklagten geplante Veranstaltung in der Halle.

62

Hier geht die Beklagte bei 400 erwarteten Gästen von Einnahmen von 50.000,00 DM und einem pauschalen Abzug von Selbstkosten von 26.000,00 DM aus. Beide Beträge sind auch nicht ansatzweise näher erklärt und belegt.

63

Da mithin Schadensersatzansprüche der Beklagten gegenüber der Klägerin nicht angenommen werden können, war bereits die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung vom 30. August 1999 wirksam und führte zur fristlosen Beendigung des Pachtverhältnisses.

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2. Kündigung der Klägerin vom 10. September 1999

65

Die Klägerin war darüber hinaus berechtigt, das Pachtverhältnis jedenfalls wegen der unzutreffenden Angaben der Beklagten über die erzielten Umsätze in den Jahren 1997 und 1998 fristlos zu beenden.

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Aufgrund des Verhaltens der Beklagten ergab sich. für die Klägerin ein wichtiger Grund für die außerordentliche Kündigung des Pachtverhältnisses.

67

Dauerschuldverhältnisse, wie das hier vorliegende Pachtverhältnis der Parteien, können außerordentlich - auch ohne vorherige Abmahnung - gekündigt werden, wenn erhebliche Vertragsverletzungen einer Partei vorliegen und dadurch in zumindest billigender Weise berechtigte Interessen der anderen Partei verletzt werden. Dies war hier der Fall.

68

Gemäß § 4 des I. Nachtrages zum Pachtvertrag war die Beklagte verpflichtet, die Umsätze für die jeweiligen Pachtjahre abzurechnen. Die Abrechnung für die Jahre 1997 und 1998, wie sie von der Beklagten unter dem 25. Februar 1999 (B1. 46 ff. d.A.) vorgenommen wurde, gab jedoch ein verfälschtes Bild der tatsächlich erzielten Umsätze wieder.

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Unstreitig hat die Beklagte den Umsatz für die Silvesterveranstaltung 1997 der ..... im Kulturzentrum fälschlich mit nur 4.960,00 DM ausgewiesen. Wie von der Beklagten nunmehr eingeräumt, lag der tatsächlich erzielte Umsatz bei 40.800,00 DM.

70

Insoweit kann auch von einem Schreib- oder Rechenfehler nicht die Rede sein. Angesichts dieser Zahlen ist auch ausgeschlossen, daß hier nur "ein Komma oder ein Punkt verrutscht" oder eine Null "vergessen" worden sein könnte.

71

Unstreitig betrug darüber hinaus der Umsatz für eine Veranstaltung vom 31. Oktober 1997 nicht, wie angegeben, 3.980,00 DM, sondern 5.586,00 DM.

72

Das Herbstfest der .... vom 7. Oktober 1998 brachte der Beklagten nicht, wie angegeben, einen Umsatz von nur 3.048,00 DM, sondern von 3.564,00 DM.

73

Ebenso wurden unstreitig die Umsätze für eine Veranstaltung der ..... vom 30. Oktober 1998 mit 1.840,00 DM falsch angegeben, der tatsächliche Umsatz betrug unstreitig 3.111,00 DM.

74

Zu einer, korrekten Abrechnung der Umsätze war die Beklagte verpflichtet. Nur so konnte die gemäß § 4 der vertraglichen Vereinbarungen eventuell geschuldete Umsatzpacht berechnet werden.

75

Allein die nunmehr von der Beklagten eingeräumten falschen Umsatzzahlen stellten einen groben Vertragsverstoß dar. Dabei kann es dahinstehen, ob sich überhaupt aufgrund der tatsächlich erzielten Umsätze im Hinblick auf deren Gesamthöhe eine über die mit den monatlichen Pachtzinsraten gezahlte Mindestpacht hinausgehende Umsatzpacht gemäß § 4 der vertraglichen Vereinbarungen ergeben hätte.

76

Die Beklagte als Pächterin, die eine Umsatzpacht zu zahlen hatte, hat mit der Angabe falscher Umsatzzahlen das erforderliche Vertrauen in einer derartigen Form erschüttert, daß die Klägerin allein deswegen zur fristlosen Kündigung berechtigt war.

77

Hinzu kommt hier aber, daß die Beklagte z.B. für das Jahr 1997 aufgrund der tatsächlich erzielten Umsätze durchaus eine über die Mindestpacht hinausgehende Umsatzpacht zu zahlen gehabt hätte.

78

Im Hinblick auf die erwähnte Silvesterveranstaltung vom 31. Dezember 1997 ergab sich mit dem tatsächlichen Umsatz von 40.800,00 DM gegenüber angegebenen 4.960,00 DM ein Mehrumsatz von 35.840,00 DM.

79

Im Hinblick auf den Umsatz der Veranstaltung ......vom 31. Oktober 1997 ergab sich ein Mehrumsatz von 1.606,00 DM (5.586,00 DM statt 3.980,00 DM). Im Hinblick auf die von der Beklagten angegebenen Umsätze für 1997 von 16.370,00 DM für die Halle ~~ und 51.722,00 DM für das Kulturzentrum ergibt sich danach, daß der tatsächliche Umsatz im Jahre 1997 nicht bei 68.092,00 DM, sondern bei 105.538,00 DM lag.

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Unstreitig hat die Beklagte im Hinblick auf den Beginn des Pachtverhältnisses zum 1. August 1997 bei der monatlichen Mindestpacht von 1.500,00 DM eine Jahrespacht von 7.500,00 DM bezahlt. Nach § 4 der vertraglichen Vereinbarungen schuldete sie 10 % des jährlichen Bruttogesamtumsatzes unter Berücksichtigung des Abzuges der gezahlten Mindestpacht, mithin 10.553,80 DM abzüglich 7.500,00 DM, so daß über die gezahlte monatliche Mindestpacht hinaus für 1997 bei korrekter Angabe der Umsatzzahlen von ihr noch ein Betrag von 3.053,80 DM zu zahlen ist.

81

Mit den vorgenommenen falschen Umsatzangaben wurden mithin unmittelbar berechtigte finanzielle Interessen der Klägerin beeinträchtigt.

82

Ohne daß es auf eine strafrechtliche Bewertung dieses Vorganges ankäme, läßt sich auch insoweit eine erhebliche Verletzung von Vertragsverpflichtungen und von einer Erschütterung des Vertrauensverhältnisses zwischen der Klägerin und der Beklagten reden, die eine außerordentliche und fristlose Kündigung ohne weiteres rechtfertigten.

83

3.

84

Ob auch die Äußerungen des Vaters der Beklagten gegenüber der Presse zu einer Erschütterung des Vertrauensverhältnisses mit der Klägerin dergestalt führten, daß auch insoweit eine Kündigung gerechtfertigt war, bedarf keiner Erörterung mehr.

85

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 709 ZPO.