Amtsgericht Duisburg-Hamborn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-02-17, Aktenzeichen 6 C 414/08
ECLI:DE:AGDU2:2009:0217.6C414.08.00

Tenor

Der Klageanspruch ist im Grunde nach gerechtfertigt.

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Tatbestand

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Die Klägerin macht gegenüber dem Beklagten einen Schadensersatzanspruch wegen der Kündigung eines Mietverhältnisses geltend.

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Die Beklagten sind Rechtsnachfolger des Anfangs des Jahres 2008 verstorbenen Herrn XXX. Mit diesem hatte die Klägerin unter dem 01.12.2004 ein Mietverhältnis über die Wohnung XXX, 2. Obergeschoss in Duisburg-Neumühl geschlossen. Die Klägerin ließ den Rechtsvorgänger der Beklagten wiederholt, unter anderem am 23.02.2007, zur Instandsetzung der Wohnung auffordern. Mit Schreiben vom 20.11.2007 erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Sie räumte die Wohnung im Dezember 2007 und zog in eine andere Wohnung. Mit Schreiben vom 06.02.2008 ließ sie die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz auffordern.

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Die Klägerin behauptet, sie habe im November 2006 großflächige Feuchtigkeitsschäden im Bad, der Küche und der Toilette der streitgegenständlichen Wohnung festgestellt. Im August 2007 habe sie gleichartige Feuchtigkeitsschäden in den Wohnräumen, das heißt dem Schlafzimmer und dem Wohnzimmer, festgestellt. Es habe sich großflächig Schwarzschimmelpilz in Form von toxischen Spuren gebildet, so dass eine Gesundheitsgefahr bestehe. Ursache für diese Feuchtigkeitsschäden und die Schimmelpilzbildung seien Baumängel der streitgegenständlichen Wohnung.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 3.120,10 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie bestreiten, dass bereits seit November 2007 Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung aufgetreten sind. Es seien lediglich Stockflecken und Verfärbungen, jedoch nicht großflächig, vorhanden. Eine Gesundheitsgefahr bestehe nicht. Die Ursache für die Feuchtigkeitserscheinung liege im fehlerhaften Nutzungsverhalten der Klägerin. Die Beklagten berufen sich auf Verjährung.

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Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst der dazugehörigen Anlagen und Urkunden verwiesen.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Anhörung des Sachverständigen XXX. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 20.01.2009 (Bl. 135 d. A.) verwiesen.

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Die Parteien haben unter dem Az: XXX beim Amtsgericht Duisburg-Hamborn ein selbstständiges Beweisverfahren durchgeführt, in dem ein schriftliches Gutachten des Sachverständigen XXX eingeholt worden ist. Die Akte XXX war beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist im Grunde nach begründet. Über den Grund des Anspruchs war nach § 304 ZPO vorab zu entscheiden, weil der Rechtsstreit insoweit zur Entscheidung reif ist, während über die Höhe der klägerischen Ansprüche noch weitere Ermittlungen erforderlich sind.

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Die Klägerin hat dem Grunde nach einen Anspruch gegen die Beklagten auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens aus den §§ 535, 569 Abs. 1, 280 Abs. 1 BGB. Die Parteien waren verbunden durch den Mietvertrag, wobei die Beklagten als Rechtsnachfolger des Herrn XXX in den Mietvertrag eingetreten sind. Ein Mieter hat einen Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens, wenn der Vermieter seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt und der Mieter deshalb das Mietverhältnis kündigt (vgl. Blank/Börstinghaus, 3. Auflage, § 542 BGB, Rn. 94). Die Beklagten haben ihre aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB resultierende Pflicht zur Erhaltung der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand verletzt. Nach den Feststellungen des Sachverständigen Drumm ist die streitgegenständliche Wohnung in allen Räumen von Feuchtigkeit und Schimmelpilzbildung befallen. Dies bezieht sich auf die nordöstliche Außenwand der Küche, die nordöstliche Außenwand des Badezimmers, die nordöstliche Außenwand des Gäste-WC sowie die südwestlichen Außenwände des Schlafzimmers und des Wohnzimmers. Dieser Zustand stellt einen nicht vertragsgemäßen Zustand der Mietsache dar, auch wenn im Schlaf- und Wohnzimmer der streitgegenständlichen Wohnung keine großflächigen Feuchtigkeitsschäden oder großflächiger Schimmelbefall festgestellt werden konnte.

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Diesen Zustand der Mietsache haben die Beklagten auch zu vertreten. Es ist Sache des Vermieters, sich hinsichtlich des Verschuldens oder Vertretenmüssens zu entlasten (vgl. Blank/Börstinghaus, aaO; OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 09.08.1984, Az: 3 REMiet 6/84; Amtsgericht Bremen, Urteil vom 13.02.2004, Az. 7 C 150/03). Eine Beweislast des Mieters kommt zumindest solange nicht in Betracht, wie der Vermieter die Möglichkeit einer in seinen Risikobereich und Verantwortungsbereich liegenden Schadensursache nicht ausgeräumt hat. Den Beklagten oblag der Beweis, dass die vorhanden Feuchtigkeits- und Schimmelpilzschäden auf das Heiz- und Lüftungsverhalten der Klägerin zurückzuführen sind. Die Beklagten sind beweisbelastet dafür, dass eine Ursache aus ihrem Verantwortungsbereich auszuschließen ist. Gerade diesen Beweis haben die Beklagten jedoch nicht geführt. Nach den Feststellungen des Sachverständigen XXX im Gutachten im Rahmen des selbstständigen Beweissicherungsverfahrens liegen der aufgetretenen Schimmelpilzbildung in der streitgegenständlichen Wohnung sowohl bauliche als auch nutzerseitige Verursachungsbeiträge zu Grunde. Die baulichen Ursachen bestehen nach den Feststellungen des Sachverständigen XXX darin, dass an der Außenwand der streitgegenständlichen Wohnung - jedenfalls in der Küche und im Badezimmer - stellenweise extrem niedrige Oberflächentemperaturen festgestellt werden konnten. Diese niedrigen Oberflächentemperaturen beruhen auf hochgradig wärmeleitfähigen Bauteilen über den Fenstern (Betonstützen). Der Sachverständige hat im Rahmen seiner mündlichen Erläuterung des Gutachtens weiterhin ausgeführt, dass die Wanddeckenbereiche oberhalb der Fenster im Badezimmer und in der Küche entsprechend hohe baujahrsbedingte Wärmetransmissionen zulassen. Aufgrund der baulichen Bedingungen hätte nach den Ausführungen des Sachverständigen die erforderliche Oberflächentemperatur von 12,6 °C nicht erreicht werden können. Der Sachverständige hat ausdrücklich ausgeführt, dass er als Ursache für die festgestellten Schäden bauliche Ursachen nicht ausschließen könne. Diese bauliche beziehungsweise architektonische Gestaltung des Gebäudes liegt im alleinigen Verantwortungsbereich der Beklagten als Vermieter. Ein Fehlverhalten der Klägerin als Mieterin im Rahmen des ihr obliegenden Heiz- und Lüftungsverhaltens kann dem gegenüber nicht festgestellt werden. Zwar wurde in einer Langzeitmessung des Klimas in der streitgegenständlichen Wohnung eine relative Raumluftfeuchte von etwa 72 % festgestellt. Diese wäre nach den Feststellungen des Sachverständigen auch bei wesentlicher besserer Dämmfähigkeit der wärmeübertragenden Gebäudehülle geeignet, Schimmelpilze entstehen zu lassen. Nach den Angaben des Sachverständigen in Rahmen seiner mündlichen Anhörung hätte die Klägerin auch unter Veränderung der Wohnsituation aufgrund der baulichen Situation der Wohnung die entstandenen Feuchtigkeitsschäden nicht verhindern können.

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Die Klägerin war daher zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 569 Abs. 1 BGB berechtigt. Nach den Feststellungen des Sachverständigen ist der gemietete Wohnraum so beschaffen gewesen, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Eine Gesundheitsgefährdung ist anzunehmen, wenn ein Gesundheitsschaden ernsthaft in Betracht kommt, ein Gesundheitsschaden muss nicht bereits eingetreten sein (vgl. Blank/Börstinghaus, § 569 BGB, Rn. 9). Nach den Feststellungen des Sachverständigen beziehungsweise der von ihm in Auftrag gegebenen Untersuchung der entnommenen Schimmelpilzprobe handelte es sich zumindest bei dem im Badezimmer aufgetretenen Schimmelpilzbefall um Schimmelpilzsporen der Gattung Aspergillus versicolor. Bei dieser Schimmelpilzart handelt es sich um einen Toxinbildner, der in Innenräumen nicht auftreten darf. Durch den toxischen Schimmelpilzbefall im Badezimmer ist auch die Benutzbarkeit der Wohnung als Ganzes in Frage gestellt. Davon ist auszugehen, wenn die Tauglichkeit einzelner Haupträume zu dauerndem Aufenthalt ausgeschlossen oder wesentlich beeinträchtigt wird, lediglich eine Gebrauchsbeeinträchtigung von Nebenräumen reicht nicht aus (vgl. Blank/Börstinghaus, § 569, Rn. 13). Vorliegend ist davon auszugehen, dass sich die Klägerin zwar nicht dauerhaft aber auch nicht lediglich gelegentlich im Badezimmer ihrer Wohnung aufgehalten hat. Darüber hinaus stellt nicht nur toxische Schimmelpilzbildung sondern auch bereits starke Feuchtigkeit eine Gesundheitsgefährdung dar. Diese war nach den Feststellungen des Sachverständigen auch in den Wohnräumen und in der Küche der streitgegenständlichen Wohnung gegeben. Das Gericht folgt hinsichtlich der Ursache, der Art und des Ausmaßes der Schäden der Mietsache insgesamt den nachvollziehbaren Feststellungen des Sachverständigen. Die Klägerin hat den Beklagten auch mehrfach eine Frist zur Abhilfe der Schäden gesetzt, sodass sie zur außerordentlichen Kündigung nach Ablauf der Frist berechtigt war.

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Der Klageanspruch ist nicht verjährt. Die Verjährungsfrist für den Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens richtet sich nach den § 195, 199 BGB und beträgt demnach 3 Jahre. Die Klägerin hatte frühestens im November 2006 Kenntnis von den zur Kündigung berechtigenden Schäden der Mietsache, sodass die dreijährige Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB ist vorliegend nicht einschlägig, da es nicht um die Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung geht und auch nicht um Ersatzansprüche für Aufwendungen. Denn hiervon werden nur Aufwendungsersatzansprüche wegen Mängelbeseitigung und Ansprüche wegen Ersatz sonstiger Aufwendungen erfasst, bei denen es sich um vermögenswerte Maßnahmen handelt, die den Bestand der Sache als Solche erhalten, wiederherstellen oder verbessern (vgl. Schmidt-Futterer, 9. Auflage, § 548 BGB, Rn. 56). Die Klägerin macht nicht Aufwendungen für die streitgegenständlichen Mietsache geltend, sondern Aufwendungen, die aufgrund der berechtigten Kündigung entstanden sind.

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Eine Kostenentscheidung sowie ein Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit sind nicht veranlasst.