Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2016-08-31, Aktenzeichen 2 A 1503/15
ECLI:DE:OVGNRW:2016:0831.2A1503.15.00

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Kläger tragen die Kosten des Zulassungsverfahrens.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 250.000,00 Euro festgesetzt.

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G r ü n d e :

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Der Zulassungsantrag hat keinen Erfolg.

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Die von den Klägern vorgebrachten, für die Prüfung maßgeblichen Einwände (§ 124 a Abs. 4 Satz 4 VwGO) begründen weder ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO (1.) noch ergeben sie besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten der Rechtssache nach § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO (2.) oder deren grundsätzliche Bedeutung nach § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO (3.).

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1. Ernstliche Zweifel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO liegen vor, wenn erhebliche Gründe dafür sprechen, dass die verwaltungsgerichtliche Entscheidung einer rechtlichen Prüfung wahrscheinlich nicht standhalten wird. Sie sind (nur) begründet, wenn zumindest ein einzelner tragender Rechtssatz der angefochtenen Entscheidung oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird und sich die Frage, ob die Entscheidung etwa aus anderen Gründen im Ergebnis richtig ist, nicht ohne weitergehende Prüfung der Sach- und Rechtslage beantworten lässt.

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Derartige Zweifel weckt das Antragsvorbringen nicht.

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Das Verwaltungsgericht hat mit dem angegriffenen Urteil die Klage der Kläger mit dem Antrag,

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festzustellen, dass der öffentlich-rechtliche Vertrag zwischen den Klägern und der Beklagten, von den Klägern unterzeichnet am 15. März 2007 und von den Vertretern der Beklagten unterzeichnet am 11. April 2007, nichtig ist,

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abgelehnt. Ferner hat das Verwaltungsgericht auf den Klageantrag des Klägers zu 1. die Pfändungs- und Überweisungsverfügungen der Beklagten vom 2. April 2013 an Christoph O. und Bruno T. aufgehoben, die sich auf die Kaufpreisforderung des Klägers zu 1. aus dem Verkauf von Grundstücken beziehen, die Vertragsgegenstand des genannten öffentlich-rechtlichen Vertrags waren. Zur Begründung der Klageabweisung hat das Verwaltungsgericht im Wesentlichen ausgeführt: Der Vertrag sei nicht nach § 59 Abs. 2 Nr. 1 VwVfG NRW nichtig. Nichtigkeitsgründe nach § 44 VwVfG NRW seien weder vortragen, noch sonst ersichtlich. Ein Nichtigkeitsgrund nach § 59 Abs. 2 Nr. 2 VwVfG NRW sei ebenfalls nicht gegeben. Ein Fall eines kollusiven Zusammenwirkens, um einen rechtswidrigen Zustand herbeizuführen, liege nicht vor. Die Parteien hätten den Vertrag - was sich aus dem in den Verwaltungsvorgängen dokumentierten Schriftverkehr erschließen lasse - abgeschlossen, um eine unklare und durch eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten geprägte baurechtliche Situation abschließend nach geltendem Recht zu bereinigen und nicht um einen (bau-)rechtswidrigen Zustand zu schaffen. Die Voraussetzungen zum Abschluss eines Vergleichsvertrags nach § 55 VwVfG NRW hätten vorgelegen. Hier habe eine Ungewissheit über die Sach- und Rechtslage im Hinblick auf die Genehmigungssituation der zahlreichen auf den Grundstücken aufstehenden Gebäude und Anlagen im Außenbereich bestanden. Insbesondere seien Fragen zum Bestandsschutz des Wohngebäudes Stadtwaldstraße 695 im Hinblick auf die privilegierte Nutzung in Verbindung mit dem Betrieb der Gärtnerei und die Aufgabe dieser privilegierten Nutzung streitig gewesen. Die Erteilung einer Baugenehmigung in § 8 des Vertrages habe wirksam zugesichert werden können. Der Wirksamkeit des Vertrages stehe auch nicht § 59 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG NRW i. V. m. § 56 VwVfG NRW entgegen. Die Beklagte habe die Beseitigung der Anlagen hier nach § 61 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW verlangen können, weil der Bestandsschutz für die Gebäude infolge endgültiger Nutzungsaufgabe des Gärtnereibetriebes entfallen sei und sie im Außenbereich nicht genehmigungsfähig seien. Eine entsprechende Beseitigungsverfügung sei auch nicht unverhältnismäßig gewesen. Auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur Zustandsverantwortlichkeit bei einer Altlastensanierung könne sich der Kläger zu 1. als insoweit allein Verpflichteter nicht berufen. Ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot liege ebenfalls nicht vor. Der Beklagte habe die Erteilung der Baugenehmigung nicht davon abhängig gemacht, dass die Kläger die übrigen baulichen Anlagen beseitigten. Vielmehr hätten die Parteien mehrere Verfahrensgegenstände in einem Vertrag geregelt. Wesentlicher Inhalt des geschlossenen Vertrages sei die einvernehmliche Bereinigung der unklaren baurechtlichen Situation für die in Streit stehenden Grundstücke gewesen. Allein die Regelung über die Sicherung der Ersatzvornahmekosten (§ 5) sei unwirksam, weil nicht zuvor eine Ersatzvornahme wirksam angeordnet worden sei. Dies berühre die Wirksamkeit des Vertrags im Übrigen nicht, sondern führe allenfalls zu einer Regelungslücke. Allgemeine Nichtigkeitsgründe lägen nicht vor. Der Vertrag verstoße namentlich nicht gegen die guten Sitten (§138 BGB) und auch nicht gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB).

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Dem setzt der Zulassungsantrag nichts Erhebliches entgegen, das im oben genannten Sinne zu ernstlichen Zweifeln an der Richtigkeit der Bewertung des Verwaltungsgerichts zur Wirksamkeit des streitigen Vertrages führen könnte.

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a) Ohne Erfolg wendet sich der Zulassungsantrag gegen die Feststellung des Verwaltungsgerichts, der streitige Vertrag enthalte keinen relevanten Verstoß gegen das Koppelungsverbot nach § 59 Abs. 2 Nr. 4 i. V. m. § 56 Abs. 1 und 2 VwVfG NRW.

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Das allgemeine Koppelungsverbot folgt aus dem Rechtsstaatsprinzip mit den Teilaspekten des Rechtsmissbrauchsverbots, des Übermaßverbots und des Willkürverbots.

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Vgl. Spieth, in: Bader/Ronellenfitsch, VwVfG, 10. Auflage 2010, § 56 Rn. 9; Bonk/Neumann, in: Stelkens/Bonk, VwVfG 8. Auflage 2010, § 56 Rn. 3; zur Herleitung des Instituts vgl. BVerwG, Urteil vom 13. Juli 1979 ‑ IV C 67.76 -, BRS 35 Nr. 126.

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Es besagt im Wesentlichen, dass - zum einen - durch einen verwaltungsrechtlichen Vertrag nichts miteinander verknüpft werden darf, was nicht ohnedies schon in einem inneren Zusammenhang steht, und - zum anderen - hoheitliche Entscheidungen ohne entsprechende gesetzliche Ermächtigung nicht von wirtschaftlichen Gegenleistungen abhängig gemacht werden dürfen („Verkauf von Hoheitsakten“), es sei denn, erst die Gegenleistung würde ein der Entscheidung entgegenstehendes rechtliches Hindernis beseitigen. Das Koppelungsverbot beschränkt sich nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts jedoch nicht auf derartige oder vergleichbare Fälle. Ein sachlicher Zusammenhang zwischen Leistung und Gegenleistung kann auch dann entfallen, wenn die vom Bürger zu erbringende Leistung einem anderen öffentlichen Interesse zu dienen bestimmt ist als die von der Behörde zu erbringende oder von ihr in Aussicht gestellte Leistung.

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Vgl. BVerwG, Urteile vom 16. Mai 2000 - 4 C 4.99 - BVerwGE 111, 162 = BRS 63 Nr. 233 = juris Rn. 27, vom 16. Dezember 1993 - 4 C 27.92 -, BRS 56 Nr. 241 = juris Rn. 10, und vom 6. Juli 1973 - IV C 22.72 -, BRS 37 Nr. 14 = juris Rn. 24; OVG NRW, Urteil vom 6. März 2006 - 7 D 124/05.NE -, BRS 70 Nr. 17 = juris Rn. 42.

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Das Koppelungsverbot findet für den Bereich der sog. subordinationsrechtlichen öffentlich-rechtlichen Verträge seine einfach gesetzliche Ausgestaltung in der Regelung des § 56 Abs. 1 Satz 2 VwVfG. Danach muss die Gegenleistung, zu der sich der Vertragspartner der Behörde verpflichtet hat, unter anderem im sachlichen Zusammenhang mit der vertraglichen Leistung der Behörde stehen.

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Die Vorschrift erfasst aber nicht nur den Austauschvertrag im engeren Sinne, in dem jeder Vertragspartei auf der Grundlage der Gegenseitigkeit ein Rechtsanspruch auf die Leistung der anderen Vertragspartei eingeräumt wird. § 56 Abs. 1 VwVfG findet auf einen unvollständigen („hinkenden“) Austauschvertrag, in dem die Leistung der Behörde (oder Gemeinde) Bedingung bzw. Geschäftsgrundlage für die vertraglich vereinbarte Gegenleistung des Bürgers ist, zumindest entsprechende Anwendung.

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Vgl. BVerwG, Urteile vom 20. März 2003 - 2 C 23.02 -, NVwZ-RR 2003, 874 = juris Rn. 25, vom 16. Mai 2000 - 4 C 4.99 -, BVerwGE 111, 162 = BRS 63 Nr. 233 = juris Rn. 18, und vom 24. August 1994 - 11 C 14.93 -, BVerwGE 96, 326 = NJW 1995, 1104 = juris Rn. 19.

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Das rechtfertigt sich aus der rechtsstaatlichen Zielsetzung der in § 56 VwVfG normierten Schranken für öffentlich-rechtliche Austauschverträge. Für die Erfordernisse der Angemessenheit der Gegenleistung des Bürgers und ihres sachlichen Zusammenhangs mit der Leistung der Behörde macht es keinen Unterschied, ob der Bürger auf die Leistung der Behörde einen vertraglichen Anspruch besitzt oder ob die Leistung der Behörde nur als Bedingung oder Geschäftsgrundlage für den Abschluss des Vertrags in Erscheinung tritt und damit eine Abhängigkeit zwischen Leistungspflicht und Handlungserwartung geschaffen wird.

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Vgl. BVerwG, Urteil vom 16. Mai 2000 - 4 C 4.99 - BVerwGE 111, 162 = BRS 63 Nr. 233 = juris Rn. 18.

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Zu den „hinkenden“ (genauer: kausal/konditional verknüpften) Austauschverträgen gehören auch einseitige Leistungsverpflichtungen auf selbständiger, gesonderter Rechtsgrundlage, etwa einseitig verpflichtende abstrakte oder kausale Schuldversprechen oder -anerkenntnisse, wenn sie in der für die Behörde erkennbaren Erwartung abgegeben werden, die Behörde zu einer Leistung zu veranlassen.

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Vgl. Bonk/Neumann, in: Stelkens/Bonk, VwVfG 8. Auflage 2010, § 56 Rn. 3.

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Darüber hinaus ist das Verbot sachwidriger Koppelung ein für das öffentliche Recht geltender allgemeiner Rechtsgedanke, der nicht nur für Austauschverträge, sondern schlechthin gilt, insbesondere auch für die Beifügung von Nebenbestimmungen zu Verwaltungsakten nach § 36 VwVfG und für Baulasterklärungen.

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Vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG 15. Auflage 2014 § 56 Rn. 1a; ähnlich auch Spieth, in: Bader/Ronellenfitsch, VwVfG 10. Auflage 2010, § 56 VwVfG Rn. 20 ff.; Bonk/Neumann in: Stelkens/Bonk, VwVfG 8. Auflage 2010, § 56 Rn. 29, 41; vgl. dazu, dass eine Baulasterklärung nicht durch einen Vorgang unzulässiger Koppelung „erzwungen“ werden kann, auch: OVG Lüneburg, Urteil vom 3. November 1977 ‑ I A 28/76 ‑, BRS 32 Nr. 143; Boeddinghaus/Hahn/Schulte/Radeisen, BauO NRW, Stand: Januar 2014, § 83 Rn. 37.

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Von diesen Grundsätzen ist auch das Verwaltungsgericht der Sache nach ausgegangen und hat auf dieser Grundlage nachvollziehbar unter Verweis darauf, dass wesentlicher Inhalt des geschlossenen Vertrages die einvernehmliche Bereinigung der unklaren baurechtlichen Situation für die in Streit stehenden Grundstücke gewesen sei, also ein nicht ohne Weiteres als Austauschvertrag zu behandelnder Vergleichsvertrag nach § 55 VwVfG NRW vorliege,

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vgl. dazu allg. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 15. Auflage 2014, § 55 Rn. 8,

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begründet, dass ein nach Maßgabe des § 56 VwVfG unzulässiges Austauschverhältnis hinsichtlich der Erteilung der Baugenehmigung einerseits und der Beseitigung der übrigen baulichen Anlagen durch den Vertrag nicht begründet worden sei.

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Das zugrundeliegende Vertragsverständnis des Verwaltungsgerichts ist Ergebnis einer überzeugenden Auslegung der Regelungen des Vertrags, die den Rahmen der üblichen juristischen Auslegungsmethodik nicht verlässt. So lassen sich Zweifel daran, dass - wie das Verwaltungsgericht auf Bl. 12 der Entscheidungsgründe ausführt - „nach verständiger Auslegung des Vertrages nur der jeweilige Eigentümer der Grundstücke zum Abbruch und zur Entsorgung der baulichen Anlagen verpflichtet“ sei, nicht etwa damit begründen, im Rubrum des Vertrages seien die Kläger zu 1., zu 2., und zu 3. als „Eigentümer“ bezeichnet und entsprechend auch jeweils alle verpflichtet, wenn im weiteren Vertrag vom Eigentümer die Rede sei. Der Begriff „Eigentümer“ lässt sich grundsätzlich sowohl für eine Einzahl (der Eigentümer) als auch als für eine Mehrzahl (die Eigentümer) verwenden. Entscheidend ist der Regelungskontext. Schon die Kostenregelung in § 7, wonach „die“ Eigentümer ihre Kosten alleine tragen sowie auch der - nach unwidersprochener Einlassung der Beklagten auf Intervention der anwaltlichen Vertretung der Kläger bei Vertragsabschluss - in § 9 eingesetzte Zusatz „jeweilige“, zeigen, dass mit der Wendung „der Eigentümer“ in den jeweiligen Regelungen nicht zwangsläufig (gesamtschuldnerische) Handlungspflichten für alle Kläger begründet werden sollten, unabhängig davon, ob sie hinsichtlich des Grundstücks, auf das sich die entsprechende Regelung zum Abriss von Gebäuden bzw. zur Bestellung von Baulasten bezog, Eigentümer sind. Dies ergibt sich auch aus den Regelungen über die Rücknahme der Bauanträge, Widersprüche und Rechtsbehelfsverfahren. Auch in diesem Zusammenhang spricht der Vertrag davon, dass „die Vertragsparteien“ die genannten gerichtlichen Verfahren für erledigt erklären, „der Eigentümer“ folgende Bauanträge zurücknimmt und „der Eigentümer“ die aufgeführten Widersprüche zurücknimmt. Wessen Handlungspflicht im Einzelnen auf Seiten der Kläger damit begründet war, ergibt sich aus dem jeweiligen Sachzusammenhang. Davon geht auch der Zulassungsantrag bei der Auflistung der aus seiner Sicht durch den Vertrag begründeten Pflichten wie selbstverständlich aus. Ist der Vertrag augenscheinlich in diesem Zusammenhang einer sinnhaften Auslegung zugänglich, ist kein Grund ersichtlich, warum die Verwendung des Begriffs „der (jeweilige) Eigentümer“ nicht auch in anderen Zusammenhängen einer sinnhaften Auslegung zugänglich ist und zwar einer, die dem Wortlaut entspricht, wonach „der Eigentümer“ der betroffenen Grundstücke Erklärender ist, wie bei den Baulasterklärungen und der Pflicht zur Beseitigung aufstehender Gebäude.

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Davon unabhängig ist, dass den Handlungspflichten im vertraglichen Kontext selbstredend entsprechende Duldungspflichten der übrigen Vertragsparteien entsprechen. Sie könnten insbesondere dem Abbruch und der Entsorgung der baulichen Anlagen keine anderweitigen Nutzungsrechte entgegenhalten.

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§ 9 Satz 2 des Vertrages ist auch nicht dahin zu verstehen, dass auch die Klägerin zu 2. und die Klägerin zu 3. zur Zahlung der Vertragsstrafe in Höhe von 95.000,00 Euro verpflichtet wären, sollte es der Kläger zu 1. bei einem Verkauf eines der in seinem Eigentum stehenden vom Vertrag bezeichneten Grundstücke rechtswidrig unterlassen, die Verpflichtungen aus dem Vertrag dem Käufer aufzuerlegen. Ein derartiges Verständnis stellte eine sachwidrige Ausweitung des Geregelten dar. Dies findet schon im Wortlaut keine ernsthafte Stütze, der - auf Intervention der Kläger – ausdrücklich vom jeweiligen Eigentümer spricht, und vernachlässigt die auch bei der Auslegung öffentlich-rechtlicher Verträge gebotene Einbeziehung des für den Erklärungsempfänger erkennbaren Kontextes der Erklärung und deren Sinnhaftigkeit.

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Nach allem kann keine Rede davon sein, es liege ein Fall vor, in dem sich ein Bürger der sofortigen Vollziehung eines öffentlichen-rechtlichen Vertrages zur Erfüllung einer Verpflichtung unterwerfe, die er (mangels Eigentumsbefugnis) aus Rechtsgründen nicht erfüllen könne und die, wenn sie mit Verwaltungsakt festgesetzt würde, dessen Nichtigkeit zur Folge hätte.

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Es unterliegt auch keinen Zweifeln, dass die Beklagte - wie das Verwaltungsgericht zutreffend herausgestellt hat - die Erteilung der Baugenehmigung nicht unter Verstoß gegen das Koppelungsverbot davon abhängig gemacht hat, dass die übrigen baulichen Anlagen, wie die Gewächshäuser bereits beseitigt sind. Bei der gebotenen wertenden Betrachtung ist zum einen einzustellen, dass die Parteien letztlich mehrere Verfahrensgegenstände in einem Vertrag geregelt und eine unmittelbare Verknüpfung zwischen Abriss und Erteilung der Baugenehmigung nicht hergestellt haben. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass wesentlicher Inhalt des geschlossenen Vertrags die einvernehmliche Bereinigung der unklaren baurechtlichen Situation für die in Streit stehenden Grundstücke war, und zwar einerseits der Flurstücke der Klägerin zu 3., auf denen das vorgestellte Wohnbauvorhaben einschließlich der zugehörigen Nebenanlagen verwirklicht werden sollte und anderseits die verbleibenden ehemaligen Betriebsgrundstücke im Eigentum des Klägers zu 1. So zielte die Zusicherung der Baugenehmigung für das im Vertrag bezeichnete Wohnbauvorhaben T1.--------straße 695 auf die Beilegung des Streites zwischen den Beteiligten, ob und in welchem Umfang eine Wiedernutzbarmachung und Erweiterung des Altbestandes im Außenbereich zuzulassen ist. Rechtsunklarheiten ergaben sich hier insbesondere im Hinblick auf die Frage nach der genehmigungs- bzw. bestandsschutzrechtlichen Absicherung der Wohnnutzung. Der 22. Senat des beschließenden Gerichts hatte in seinem Beschluss vom 6. Mai 2003 – 22 B 2058/02 – offengelassen, ob eine Wohnnutzung nur in Verbindung mit dem Betrieb der Gärtnerei zulässig war und ob – unbeschadet der Frage, ob nur eine privilegierte Wohnnutzung genehmigt war – der Bestandsschutz des Wohngebäudes durch erfolgte Baumaßnahmen entfallen war. Diese Fragen waren – worauf das Verwaltungsgericht zu Recht abstellt – entgegen der nicht weiter begründeten wiederholten Annahme der Kläger, die Genehmigung aus dem Jahr 1948 gelte fort und eine neue sei ersichtlich nicht erforderlich und für sie faktisch wertlos, in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht schwierig und offen. Insoweit trifft auch der wiederholte Verweis des Zulassungsantrags auf § 56 Abs. 2 VwVfG NRW, wonach, wenn auf die Leistung der Behörde ein Anspruch bestehe, nur eine solche Gegenleistung vereinbart werden darf, die bei Erlass eines Verwaltungsaktes Inhalt einer Nebenbestimmung nach § 36 VwVfG NRW sein könnte, letztlich nicht die vorliegende Vertragsgestaltung; ob ein Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung bestand, ließ sich gerade nicht so ohne weiteres feststellen. Dafür, dass die Voraussetzungen für einen aufgrund dessen abgeschlossenen Vergleichsvertrag nach § 55 VwVfG NRW nicht vorgelegen haben könnten, lässt sich dem Zulassungsantrag nichts an Substanz entnehmen.

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Die in § 4 des Vertrages geregelte Verpflichtung zum Abbruch und zur Entsorgung von baulichen Anlagen wiederum ist auf die Beseitigung der hierauf bezogenen Rechtsunsicherheiten gerichtet. Die Verpflichtung trifft – wie gesagt – bei verständiger Auslegung den Eigentümer der betroffenen Grundstücke im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Das Entgegenkommen der Behörde bestand dabei in erster Linie in den eingeräumten Fristen, um - wie es in § 1 des Vertrages ausgeführt ist - dem Eigentümer die Möglichkeit zu geben, innerhalb der genannten Fristen die Genehmigungsfähigkeit eines privilegierten Betriebes im Rahmen eines Bauantrags nachzuweisen, das Vorhaben der Genehmigung entsprechend auszuführen und dadurch den Fortbestand der hierfür benötigten baulichen Anlagen zu sichern. Dabei erscheint die eingeräumte Frist mit Blick auf den Zeitraum seit Aufgabe der Grundstücksnutzung durch den Gartenbaubetrieb durchaus angemessen.

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Bei dieser Ausgangslage steht der Annahme einer unzulässigen Koppelung der Abrissverpflichtung mit der Erteilung einer Baugenehmigung für ein benachbartes Grundstück im Weiteren die Feststellung des Verwaltungsgerichts entgegen, dass die Verpflichtung auch durch den Erlass einer entsprechenden Ordnungsverfügung hätte erreicht werden können. Den überzeugenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts hierzu stellt der Zulassungsantrag nichts Erhebliches entgegen.

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Im Kern wiederholt er die Einwände im Klageverfahren, welche das Verwaltungsgericht im Einzelnen als nicht zielführend erachtet hat. Insbesondere hat das Verwaltungsgericht überzeugend ausgeführt, dass und aus welchen Gründen sich der Kläger zu 1. auf eine Haftungsbegrenzung nach Maßgabe der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur Zustandsverantwortlichkeit bei einer Altlastensanierung, wie sie sich aus dem Beschluss vom 16. Februar 2000 – 1 BvR 242/91 – ergibt, nicht berufen könne. Das Bundesverfassungsgericht habe in seiner Entscheidung ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine Kostenbelastung, die den Verkehrswert des Grundstücks übersteige, zumutbar sei, wenn der Eigentümer das Risiko der bestehenden Gefahr bewusst in Kauf genommen habe. Davon sei hier auszugehen. Der Kläger zu 1. habe das ehemalige Betriebsgrundstück sehenden Auges mit all seinen Belastungen erworben. Ihm sei bekannt gewesen, dass der Gärtnereibetrieb aufgegeben worden sei und u. a. die Gewächshäuser über eine lange Zeit nicht genutzt worden seien. Sollten die tatsächlichen Kosten für die Beseitigung der streitbefangenen baulichen Anlagen höher sein als die in § 5 des Vertrages geschätzten 250.000,00 Euro, wäre das im Übrigen gegebenenfalls im Rahmen des vertraglichen Anpassungsrechts nach § 60 VwVfG NRW oder unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu prüfen, mache den Vertrag aber als solchen nicht nichtig.

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Die Behauptung des Klägers zu 1., er habe das Risiko, welches mit den brachliegenden Gebäuden verbunden gewesen sei, nämlich das Risiko, sie abreißen zu müssen, in Bezug auf den Kostenaufwand unterschätzt, führt zu keiner anderen Bewertung. Ohne Erfolg macht der Kläger zu 1. auch geltend, er könne nur als Zustandsstörer in Anspruch genommen werden. Hiervon ist auch das Verwaltungsgericht ausgegangen. Daraus lässt sich indes eine generelle Haftungsbeschränkung auf den Verkehrswert, wie es der Zulassungsantrag auf S. 25 des Zulassungsbegründungsschriftsatzes der Sache nach behauptet, gerade nicht ableiten. Auch die von ihm zitierte Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluss vom 16. Februar 2000 – 1 BvR 242/91 u. a.), die im Übrigen auch das Verwaltungsgericht zugrunde gelegt hat, benennt den Verkehrswert des Grundstücks nach erfolgter Sanierung (nur) als einen Anhaltspunkt für die Grenze der Zumutbarkeit der Zustandsverantwortlichkeit. Sie lässt zugleich aber - wie vom Verwaltungsgericht zutreffend angeführt - keine Zweifel daran aufkommen, dass eine Kostenbelastung, die den Verkehrswert des sanierten Grundstücks übersteigt, zumutbar sein kann, wenn der Eigentümer das Risiko der entstandenen Gefahr bewusst in Kauf genommen oder in fahrlässiger Weise die Augen vor Risikoumständen verschlossen hat. Denn das freiwillig übernommene Risiko mindere die Schutzwürdigkeit des Eigentümers. Entsprechend schließt auch das Bundesverwaltungsgericht (vgl. Beschluss vom 11. Oktober 1996 – 1 B 120/96 –, juris) die Annahme einer „Opferposition" und einer daraus folgenden Haftungsbegrenzung von vornherein aus, wenn der Zustandsverantwortliche bei Begründung des Eigentums bzw. der Sachherrschaft vom ordnungswidrigen Zustand der Sache wusste oder doch zumindest Tatsachen kannte, die auf das Vorhandensein eines solchen Zustandes schließen lassen konnten; wer dieses Risiko eingeht, muss auch die gesetzliche Folge der ordnungsrechtlichen Verantwortlichkeit tragen. Daran anknüpfend hat das Verwaltungsgericht den Kläger zu 1. zu Recht darauf verwiesen, er hätte vor dem Erwerb des Grundstücks mit augenfällig baufälliger Substanz prüfen müssen, inwieweit die Verwertung baulicher Substanz im Außenbereich noch zulässig ist. Dazu gehöre auch die Prüfung der Frage, ob ein Bestandsschutz für die Gebäude noch bestehe. Diese Prüfungspflicht schließt in der gegebenen Grundstückssituation im Außenbereich notwendig auch Erwägungen dazu ein, dass die Anlagen bei fehlender Möglichkeit einer Legalisierung abgerissen werden müssen.

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Die Argumentation des Verwaltungsgerichts wird, ohne dass es entscheidungstragend darauf ankäme, im Übrigen dadurch gestützt, dass der Zulassungsantrag die Sicht auf den Verkehrswert der im Zeitpunkt des Vertragsschusses im Eigentum des Klägers zu 1. verbliebenen Grundstücke beschränkt und nicht den gesamten von ihm ursprünglich erworbenen Bereich einstellt, den er in das Wohnbauvorhaben einbringen konnte. Das betrifft namentlich das Grundstück Gemarkung S. , Flur 59, Flurstück 65 (I. Hütte) und das erst durch Teilung begründete Flurstück S. , Flur 59, Flurstück 227, die nach Aktenlage erst später der Klägerin zu 3. übertragen wurden. Ob der Kläger sich bei der Bestimmung der Belastungsgrenze auch die weiteren (Spekulations-)Gewinne aus dem Wohnbauvorhaben T1.--------straße 695 entgegenhalten lassen müsste, mag dahinstehen. Eine tatsächliche Verflechtung der Interessenlage ergibt sich augenscheinlich schon aus der dokumentierten ursprünglichen gemeinsamen Bauherrneigenschaft von Kläger zu 1. und Klägerin zu 3.

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Einen Verstoß gegen das Koppelungsverbot aus § 59 Abs. 2 Nr. 4 i. V. m. § 56 Abs. 2 VwVfG NRW zeigt der Zulassungsantrag auch im Hinblick auf die vom Kläger zu 1. bzw. der Klägerin zu 3. unter § 6 abgegebenen Baulasterklärungen zur Anzahl der Wohnungen auf dem jeweiligen Grundstück und zum Verzicht auf bauliche Erweiterungen bzw. die Errichtung eines Wohngebäudes nicht auf.

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Wenn er meint, die Erteilung einer Baugenehmigung an die Klägerin zu 3. für das Wohnbauvorhaben auf dem Grundstück T1.--------straße 695 hätte nicht mit der Nebenbestimmung versehen werden dürfen, dass der Kläger zu 1. eine Baulast für seine Grundstücke erklärte, lässt er außer Acht, dass jene Erklärung ihren eigentlichen Bezug in den Streitigkeiten über die Nutzungsmöglichkeiten der genannten Grundstücke hat und eine unzulässige Verbindung mit der Erteilung der Baugenehmigung insoweit nicht hergestellt wird. Die Erklärungen, soweit sie sich auf die ehemaligen Betriebsgrundstücke im Eigentum des Klägers zu 1. beziehen, gründen letztlich auf einem gesehenen eigenständigen Regelungsbedarf hinsichtlich der Nutzung der auf den Grundstücken vorhandenen und in dem eingeräumten zeitlichen Rahmen geduldeten Gebäude.

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Der Einwand, die Erteilung einer Baugenehmigung könne nicht von einer Baulastverpflichtungserklärung abhängig gemacht werden, durch die rein prophylaktisch künftige Nutzungen eines Grundstücks, die möglicherweise überhaupt nicht beabsichtigt seien, untersagt würden, ist angesichts dessen ebenfalls nicht zielführend. Eine entsprechende – isolierte – Verknüpfung dieser Aspekte liegt, wie ausgeführt, nicht vor.

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Die abstrakten Erwägungen lassen vielmehr den Bezug zur vorliegenden Sachlage vermissen. Die Baulasterklärung bezogen auf das Wohnbauvorhabengrundstück der Klägerin zu 3. hat ihre Anknüpfung in den im Vorfeld der Einigung bereits erfolgten Baumaßnahmen zur Erweiterung des Bestandsgebäudes, die ihrer Anlage nach die Errichtung einer zweiten Wohneinheit eröffneten, so dass schon nicht von einer nur möglicherweise beabsichtigten Nutzung gesprochen werden kann. Vielmehr hatten sich entsprechende Ausbauvorstellungen insoweit bereits konkretisiert. Die Erklärung diente insoweit auch der Absicherung des vergleichsweise gefundenen Ergebnisses zu der Frage, ob und in welchem Umfang ein Wohnbauvorhaben auf den genannten Grundstücken – unveränderte Verhältnisse vorausgesetzt – zulässig sein sollte. Dass die Baulasterklärung keinen baulastfähigen Inhalt hätte, macht der Zulassungsantrag nicht geltend. Nichts anderes gilt für die Baulasterklärung hinsichtlich der übrigen Grundstücke. Auch sie knüpfen insoweit an konkret vorgefundene Nutzungsvorstellungen des Klägers zu 1. an. Die festgestellten Bautätigkeiten waren u. a. auf die Herstellung einer dritten Wohnung im Gebäude T1.--------straße 685 ausgerichtet.

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Weitere Anknüpfungspunkte für die Unwirksamkeit der Baulasterklärungen, werden vom Zulassungsantrag nicht aufgezeigt. Insbesondere ist weder vortragen noch sonst ersichtlich, dass die Erklärungen auf eine Veränderung der tatsächlichen Grundlagen der gegebenen bauplanungsrechtlichen Situation zielten.

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Vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Februar 1991 - 4 C 51.87 -, BRS 52 Nr. 161 = juris Rn. 28(dazu, dass durch die Bestellung einer Baulast grundsätzlich nur die Einhaltung bauplanungsrechtlicher Regelungen gesichert werden, nicht aber eine Veränderung der tatsächlichen Grundlagen jener Regelungen bewirkt werden kann); BVerwG, Urteile vom 7. Dezember 2000 - 4 C 3.00 -, BRS 63 Nr. 160 = juris Rn. 17, und vom 12. November 1987 - 4 B 216.87 -, Buchholz 406.17 BauordnungsR Nr. 24 = juris Rn. 2 (dazu, dass es bundesrechtlich nicht grundsätzlich ausgeschlossen ist, dass sich ein Grundstückseigentümer durch die Übernahme einer Baulast hinsichtlich der bauplanungsrechtlich zulässigen Nutzung seines Grundstücks enger bindet, als ihn die Bauaufsichtsbehörde auf der Grundlage der geltenden bauplanungsrechtlichen Vorgaben einseitig binden könnte).

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Im Übrigen ist nichts dafür ersichtlich, dass eine Unwirksamkeit des Regelungsinhalts der Baulasterklärung die Nichtigkeit der übrigen Regelungen des Vertrages begründen würde, namentlich die Verpflichtung aus § 4 über den Abbruch und die Entsorgung baulicher Anlagen, gegen die sich die Kläger im Wesentlichen wenden.

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b. Eine Nichtigkeit des Vertrages nach § 59 Abs. 1 VwVfG i. V. m. § 138 BGB lässt das Zulassungsvorbringen nicht hervortreten. Wie das Verwaltungsgericht zutreffend herausgestellt hat, haben sich die Kläger nicht in einer Zwangs- oder Notsituation befunden, welche die Beklagte unter Verstoß gegen das Anstandsgefühl aller „billig und gerecht Denkenden“ ausgenutzt hätte, weil die Kläger zu 1. und 2. Adressat einer Nutzungsuntersagung betreffend das Haus T1.--------straße 695 gewesen sind. Ihre – angeblich – fehlende anwaltliche Unterstützung/Beratung betreffend die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss führt auf keine andere Bewertung. Wie das Verwaltungsgericht zu Recht herausgestellt hat, kannten sich die Kläger mit Rechtsgeschäften und den Folgen von Verträgen aus und waren nicht etwa hilflos oder unerfahren. Die Kläger waren in zahlreichen Verfahren im Vorfeld des Vertrags immer anwaltlich vertreten und beraten gewesen und kannten den Verhandlungsgegenstand.

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Schließlich können sich die Kläger nicht mit Erfolg darauf berufen, die Abrissverpflichtung führe zur Verkehrsunfähigkeit der betroffenen Grundstücke, weil ein Rechtsnachfolger allein wegen des Fristablaufs zum Abriss zu verpflichten sei, d. h. unabhängig davon, ob er im Rahmen einer genehmigungsfähigen Nutzung die baulichen Anlagen auf den Grundstücken zulässigerweise nutzen könne. Wie ausgeführt, hätte die Abrissverpflichtung ohne Weiteres auch Gegenstand einer Beseitigungsanordnung sein können, die in der gegebenen Situation grundstücksbezogen gewesen wäre und sich gleichermaßen auf die Verkehrsfähigkeit des Grundstück ausgewirkt hätte.

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Vgl. zur Grundstücksbezogenheit: BVerwG, Urteil vom 22. Januar 1971 – IV C 62.66 –, BRS 24 Nr. 193 = juris Rn. 18 ff.

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Im Übrigen bleibt der insoweit vorgestellte Fall eines Grundstücksinteressenten mit einem Vorhaben, in dessen Rahmen die abzureißenden Gebäude zulässigerweise genutzt werden dürften, spekulativ. Den Klägern ist es auch in den großzügig bemessenen Fristen des § 4, die inzwischen schon seit mindestens 4 ½ Jahren abgelaufen sind, nicht gelungen, eine solche Nachnutzung zu bewerkstelligen. Zeichnete sich eine entsprechende Nachfolgenutzung konkret ab, wäre im Übrigen allenfalls die Frage nach einer Vertragsanpassung wegen geänderten Sachlage aufgeworfen und nicht die Nichtigkeit des Vertrages die Folge.

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2. Die Berufung ist nicht gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO wegen besonderer rechtlicher oder tatsächlicher Schwierigkeiten der Rechtssache zuzulassen.

49

Dies wäre nur dann der Fall, wenn die Angriffe der Kläger gegen die Tatsachenfeststellungen oder die rechtlichen Würdigungen, auf denen das angefochtene Urteil beruht, begründeten Anlass zu Zweifeln an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung gäben, die sich nicht ohne Weiteres im Zulassungsverfahren klären ließen, sondern die Durchführung eines Berufungsverfahrens erfordern würden. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Dass der Ausgang des Rechtsstreits in dem vorgenannten Sinn offen ist, lässt sich auf der Grundlage des Zulassungsvorbringens aus den unter 1. genannten Gründen nicht feststellen. Besondere tatsächliche und rechtliche Schwierigkeiten wirft die Rechtssache auch ansonsten nicht auf.

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3. Die Berufung ist auch nicht wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zuzulassen.

51

Eine Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, wenn sie eine im betreffenden Berufungsverfahren klärungsbedürftige und für die Entscheidung dieses Verfahrens erhebliche Rechts- oder Tatsachenfrage aufwirft, deren Beantwortung über den konkreten Fall hinaus wesentliche Bedeutung für die einheitliche Anwendung oder Weiterentwicklung des Rechts hat. Dabei ist zur Darlegung dieses Zulassungsgrunds die Frage auszuformulieren und substantiiert auszuführen, warum sie für klärungsbedürftig und entscheidungserheblich gehalten und aus welchen Gründen ihr Bedeutung über den Einzelfall hinaus zugemessen wird.

52

Diesen Anforderungen wird das Zulassungsvorbringen nicht gerecht. Eine klärungsbedürftige Rechtsfrage wird nicht aufgeworfen und ist dem Zulassungsvorbringen auch nicht sinngemäß zu entnehmen, wie sich aus den vorstehenden Ausführungen zu 1. und 2. ergibt.

53

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2 VwGO.

54

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 1 GKG.

55

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 in Verbindung mit § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

56

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags ist das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124 a Abs. 5 Satz 4 VwGO).