Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2006-12-14, Aktenzeichen I-10 U 74/06
ECLI:DE:OLGD:2006:1214.I10U74.06.00

Tenor

Auf die Anschlussberufung des Klägers werden das am 21. April 2006 verkündete Teilurteil (I-10 U 74/06) und das am 24. Juli 2006 verkündete Schlussurteil (I- 10 U 117/06) der Einzelrichterin der 13. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf unter Zurückweisung der Rechtsmittel der Beklagten teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden wie Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger

1. 28.862,75 € nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB aus 21.405,30 € seit dem 18.01.2006 (Beklagter zu 1) bzw. seit dem 30.12.2005 (Beklagte zu 2) und aus weiteren 7.457,49 € seit dem 27.03.2006,

2. weitere 2.482,23 € nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 6.04.2006

3. sowie weitere 2.457,49 € nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 28.08.2006

zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass der Freistellungsanspruch des Klägers in der Hauptsache erledigt ist.

Die Kosten der Berufungen – einschließlich der Kosten der Anschlussberufung - tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vorab in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

1

T a t b e s t a n d

2

Die Beklagte zu 2) hat von dem Kläger mit Unterpachtvertrag vom 23.05.2005 (Anlage K 3) die
Gaststätte "F." in der "K.-G." in D. gepachtet. Der Beklagte zu 1) hat unter
dem 13.05.2005 "für alle bestehenden und zukünftigen Forderungen, die der Firma K. aus
Lieferung, Leistung und Verpachtung für die Gaststätte "F." gegenüber der
Beklagten zu 2) zustehen oder demnächst zustehen werden" die selbstschuldnerische Bürgschaft
übernommen. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die Bürgschaftsurkunde verwiesen
(Anlage K 2). Mit Schreiben vom 26.10.2005 (Anlage K 7) erklärte die Beklagte zu 2) gegenüber
dem Kläger die Anfechtung des Pachtvertrages wegen arglistiger Täuschung. Zum 31.10.2005 gab
sie die Gaststätte an den Kläger zurück. Die Parteien haben erstinstanzlich über
rückständige Pacht, nicht gezahlte Getränkelieferungen, die nicht gezahlte Kaution und
einen Freistellungsanspruch des Klägers gestritten. Wegen des erstinstanzlichen Parteivortrags,
der gestellten Anträge und der getroffenen Feststellungen wird auf die angefochtenen Urteile
verwiesen (GA 47 ff.; 103 ff).

3

Das Landgericht hat die Beklagten mit Teilurteil vom 21.04.2006 zur Zahlung von 28.862,75 €
nebst den sich aus dem Urteilstenor ergebenden Zinsen, sowie zur Freistellung des Klägers von
allen Ansprüchen der Hauptvermieterin verurteilt. Mit Schlussurteil vom 24.07.2006 hat es dem
Kläger weitere 2.482,23 € nebst im Einzelnen bezeichneter Zinsen zugesprochen. Wegen der
näheren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe der genannten Urteile (GA 55 ff; 109
ff.) Bezug genommen.

4

Hiergegen richten sich die form- und fristgerecht eingelegten Berufungen der Beklagten, mit denen
sie ihre erstinstanzlichen Klageabweisungsanträge weiter verfolgen. Die Beklagten rügen die
Unzulässigkeit des Teilurteils und machen mit ihren Berufungsbegründungen vom 26.07.2006
(GA 134 ff.) und vom 2.11.2006 (GA 178 ff.), auf die im Einzelnen verwiesen wird, weiterhin geltend,
dass sie berechtigt gewesen seien, sich aufgrund der unterlassenen Aufklärung über die
realistische Umsatzmöglichkeit vorzeitig von dem Vertrag zu lösen. Entgegen der Auffassung
der Kammer sei ein "Mindestbezug" von 30 Hektolitern pro Quartal vereinbart gewesen. Der
Kläger sei über die tatsächlich erzielten und erzielbaren Umsätze im Detail
informiert gewesen. Daher habe er gewusst, dass die Vorpächterin wegen zu geringer Umsätze
Insolvenz habe anmelden müssen und dass die Umsätze mit dem für die Profitabilität
einer solchen Kneipe entscheidenden "Fassbier" niemals 30 hl pro Quartal, sondern allenfalls
10 hl pro Quartal ausgemacht hätten. Die nachhaltig geringen Umsätze und die nachhaltigen
Verluste hätten seit Jahren ihre Ursache in der – weil versteckt hinter anderen Geschäften
- schlechten Lage der "Pils-Kneipe" innerhalb des K.-C. sowie einer Veränderung der
Konsumgewohnheiten. Gleichwohl habe der Kläger bei seinen Vermietungsversuchen - auch ihnen
gegenüber - versucht, den Eindruck zu erwecken, dass es sich um ein lukratives Geschäft
handele, bei dem die vertraglich geforderten Mindestumsätze beim Fassbier leicht erreicht und
bei weitem überschritten und damit die Pacht verdient würde. Im Übrigen sei die Kammer
ihrem Vortrag nicht nachgegangen, dass das Lokal seit dem 1.11.2005 mit anderer Besetzung wieder
geöffnet sei und insofern die Miete nicht mehr von ihnen verlangt werden könne. Bei dieser
Sachlage könne der Kläger auch nicht zusätzlich zur Miete die volle Kaution einfordern.
Mit ihrer Berufung gegen das Schlussurteil (GA 178 ff.) wiederholen die Beklagten ihre bereits in der
Berufung gegen das Teilurteil dargestellte Begründung.

5

Der Kläger verteidigt die angefochtenen Urteile und bittet nach Maßgabe seiner
Berufungserwiderungen vom 24.08.2006 (GA 150 ff.) und vom 12.09.2006 (GA 171) um Zurückweisung
der Berufungen. Er erklärt den Freistellungsanspruch für erledigt und beantragt im Wege
der form- und fristgerechten Anschlussberufung,

6

die Beklagten zu verurteilen, an ihn weitere 2.457,49 € nebst Zinsen in Höhe von 8
Prozentpunkten über Basiszinssatz seit dem 28.08.2006 zu zahlen.

7

Die Beklagten beantragen die Zurückweisung der Anschlussberufung.

8

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt
der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu
den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.

9

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

10

Die zulässigen Berufungen der Beklagten gegen das Teilurteil vom 21.04.2006 und gegen das
Schlussurteil vom 24.07.2006 haben in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Beklagten
mit zutreffender Begründung zur Zahlung von 28.862,75 € (Teilurteil v. 21.04.2006), von
weiteren 2.482,23 € (Schlussurteil v. 24.07.2006) und zur Freistellung von Ansprüchen der
Hauptvermieterin (Teilurteil v. 21.04.2006) verurteilt. Die angefochtenen Urteile beruhen im Ergebnis
weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2, 546 ZPO) noch
rechtfertigen die im Berufungsverfahren zu Grunde zu legenden Tatsachen (§§ 520 Abs. 3
Satz 2 Nr. 3, 529 Abs. 1 ZPO) eine abweichende Entscheidung. Demgegenüber sind die Beklagten
auf die Anschlussberufung des Klägers zur Zahlung weiterer 2.457,49 € zu verurteilen.
Darüber hinaus ist auf den einseitig gebliebenen Antrag des Klägers die Erledigung des
zuerkannten Freistellungsanspruchs festzustellen. Insgesamt schulden die Beklagten dem Kläger
"wie Gesamtschuldner" einen Betrag von 33.802,47 €. Der Senat folgt den
Gründen der angefochtenen Urteile nach Maßgabe der folgenden durch das Berufungs- und
Anschlussberufungsvorbringen veranlassten Ausführungen.

11

A. Berufung der Beklagten gegen das Teilurteil v. 21.04.2006

12

I.

13

Es mag dahinstehen, ob es sich bei dem Teilurteil der Kammer vom 21.04.2006 um ein unzulässiges
Teilurteil handelt. Selbst wenn der Erlass des Teilurteils wegen der

naheliegenden

Gefahr
widersprechender Entscheidungen im Schlussurteil unzulässig war, wird der darin liegende
Verfahrensfehler geheilt, wenn das Rechtsmittelgericht - wie hier unter dem federführenden
Aktenzeichen I-10 U 74/06 - die gegen das Teilurteil und das Schlussurteil eingelegten zulässigen
Rechtsmittel zu gemeinsamer Verhandlung und Entscheidung verbindet (BGH, Urt. v. 10.7.1991, NJW 1991, 3036).

14

II.

15

Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, dass dem Kläger gegen die Beklagte zu 2) als
Pächterin ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Pacht (7-12/05 + 1-3/06/Teilurteil;
5-7/06/Anschlussberufung/= insgesamt 24.797,72 €), der vereinbarten Kaution (6.000,00 €/Teilurteil)
und von nicht bezahlten Getränkelieferungen (522,52 €/Teilurteil) in Höhe von insgesamt
31.320,24 € sowie der zuerkannte – zweitinstanzlich vom Kläger zu Recht für
erledigt erklärte - Freistellungsanspruch zusteht. Hierfür haftet der Beklagte zu 1) dem
Kläger gemäß § 765 BGB aus der vom ihm übernommenen selbstschuldnerischen
Bürgschaft.

16

1.

17

Als Pächterin haftet die Beklagte zu 2) gemäß §§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 2 BGB
auf Zahlung rückständiger Pacht für die Monate Juli bis Dezember 2005 und Januar bis
März 2006 in Höhe von insgesamt 22.340,23 € (= 28.862,75 € - 6.000 € -
522,52 €) sowie gemäß § 433 Abs. 2 BGB i.V.m. dem Unterpachtvertrag vom 23.5.2005
aus unbezahlter Getränkelieferung in – unstreitiger – Höhe von 522,52 €.

18

Demgegenüber berufen sich die Beklagten – wie schon in erster Instanz – auch
zweitinstanzlich ohne Erfolg darauf, die Beklagte zu 2) habe sich wegen einer unterlassenen
Aufklärung über die realistische Umsatzmöglichkeit vorzeitig von dem Vertrag mit dem
Kläger lösen können. Zwar können unrichtige oder unvollständige Angaben
über Umsätze oder Erträge eines Unternehmens eine Haftung wegen Verschuldens bei
Vertragschluss auslösen und dieses Verschulden Grund für eine fristlose Kündigung
sein (BGH, Urt. v. 16.4.1997, NJWE-MietR 1997, 150). Die Voraussetzungen für ein solches
Verschulden des Klägers sind jedoch entgegen der Auffassung der Beklagten nach den gemäß
§ 529 ZPO zugrunde zu legenden Feststellungen nicht erfüllt, so dass die von der Beklagten
zu 2) mit Schreiben vom 26.10.2005 (Anlage K 7) erklärte Anfechtung wegen arglistiger Täuschung
unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu einer vorzeitigen Beendigung des bis zum 31.7.2006 abgeschlossenen
Unterpachtvertrages (§ 4 UPV) geführt hat. Der Senat vermag auch unter Berücksichtigung
des Berufungsvorbringens eine Aufklärungspflichtverletzung durch den Kläger nicht festzustellen.

19

Dem Vermieter obliegt grundsätzlich eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Mieter
hinsichtlich derjenigen Umstände und Rechtsverhältnisse mit Bezug auf die Mietsache, die -
für den Vermieter erkennbar - von besonderer Bedeutung für den Entschluss des Mieters zur
Eingehung des Vertrages sind und deren Mitteilung nach Treu und Glauben erwartet werden kann (BGH,
Urt. v. 28.6.2006, XII ZR 50/04; Urt. v. 28.4.2004, GuT 2004, 160 = MDR 2004, 1177 = NJW 2004, 2674
= NZM 2004, 619 = ZMR 2004, 653; Urt. v. 16.2.2000, ZIP 2000, 887). Bestehen bzw. Umfang der
Aufklärungspflicht richten sich hierbei nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere
nach der Person des Mieters und dessen für den Vermieter erkennbarer Geschäftserfahrenheit
oder Unerfahrenheit. Allerdings ist der Vermieter nicht gehalten, dem Mieter das Vertragsrisiko
abzunehmen und dessen Interessen wahrzunehmen. Der Mieter muss selbst prüfen und entscheiden,
ob der beabsichtigte Vertrag für ihn von Vorteil ist oder nicht. Es ist seine Sache, sich
umfassend zu informieren und zu klärungsbedürftigen Punkten in den Vertragsverhandlungen
Fragen zu stellen. Macht er hiervon keinen Gebrauch, kann er sich gegenüber dem Vermieter nicht
auf eine Aufklärungspflicht berufen.

20

Hieran gemessen lässt sich weder feststellen, dass der Kläger der Beklagten zu 2) einen
bestimmten Mindestumsatz garantiert hat noch irrtums- bzw. täuschungsrelevante Erklärungen
über die mit der verpachteten Gaststätte erzielbaren Umsätze abgegeben oder solche
Erklärungen pflichtwidrig unterlassen hat. Das Landgericht hat ausweislich des Verhandlungsprotokolls
bereits in der mündlichen Verhandlung vom 29.3.2006 darauf hingewiesen, dass der diesbezügliche
Vortrag der Beklagten unschlüssig sei, ohne dass diese in der Folge eine ausreichende Spezifizierung
vorgenommen haben. Ihre Behauptungen, der Kläger habe sie über die tatsächlichen
Umsätze des streitgegenständlichen Geschäftslokals bewusst nicht aufgeklärt und
insofern arglistig getäuscht und er habe den Eindruck zu erwecken versucht, es würde sich
um ein lukratives Geschäft handeln, bei dem die Mindestumsätze leicht erreicht würden
und die Pacht leicht zu verdienen sei (Schriftsatz v. 7.4.06, GA 42 ff.), sind substanzlos. Welche
konkreten Erklärungen der Kläger über den Inhalt des schriftlichen Vertrages hinaus
insoweit abgegeben haben soll, haben die Beklagten nicht dargelegt. Aufgrund welcher Umstände
der Kläger von den geringen Umsätzen, der Verlustsituation und der fehlenden Fähigkeit,
Pachten zu zahlen, gewusst haben soll, wird nicht substantiiert. Dass die Umsätze vier Jahre vor
Abschluss des Unterpachtvertrages nicht ausgereicht haben sollen, um die Pacht zu erwirtschaften, ist
mangels Angabe der hierzu notwendigen Umsatzzahlen nicht nachvollziehbar. Zu den angeblich zu geringen
Umsätzen der Vorpächter enthält das Vorbringen der Beklagten ebenso wenig Angaben wie
zu ihren eigenen Umsätzen. Zweitinstanzlich hat die Beklagte im Wesentlichen lediglich ihr
substanzloses Vorbringen mit teils geänderter Wortwahl wiederholt, ohne den Vorwurf der
Aufklärungspflichtverletzung in der Sache zu konkretisieren. Ihre erstmalige Behauptung, der
Kläger habe gewusst, dass die Umsätze mit dem für die Profitabilität einer
solchen Kneipe angeblich entscheidenden "Fassbier" niemals 30 hl pro Quartal, sondern
allenfalls 10 hl pro Quartal ausmachten, ist nicht ausreichend spezifiziert, jedenfalls
gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO präkludiert. Dem Vorbringen der Beklagten ist
nicht zu entnehmen, dass sie diesen Vortrag erstinstanzlich nicht aus Nachlässigkeit unterlassen haben.

21

Selbst wenn aber "ein Mindestbezug" von 30 hl – wie die Beklagten im Schriftsatz
vom 2.11.2006 substanzlos vortragen - nicht einmal ansatzweise realisierbar gewesen sein sollte,
rechtfertigt dies auch im Hinblick auf die pachtvertraglichen Vorgaben des Klägers ohne weitere
konkrete Angaben zu den betriebswirtschaftlichen Rahmenbedingungen (Konzept, Material- und
Personaleinsatz; tatsächlich erzielte Umsätze) nicht ihre Schlussfolgerung, damit
habe von vornherein festgestanden, dass das Vertragsobjekt nur mit hohem Verlust werde betrieben können.

22

Auch aus dem Umstand, dass der Kläger mit allen Vorpächtern gleichlautende Verträge
abgeschlossen haben soll, lässt sich – ohne hier ersichtlich nicht erfolgte gezielte
Nachfrage der Beklagten zu 2) – keine pflichtwidrig unterlassene Aufklärung ableiten.
Nach dem Gesetz trägt der Pächter das volle Verwendungsrisiko für die Gaststätte
(§§ 581 Abs. 2, 537 BGB). Es obliegt ihm zu kalkulieren, ob er die Gaststätte - auch
unter Berücksichtigung des vereinbarten Pachtzinses - rentabel führen kann (BGH, Urt. v.
28.4.1999, NJW 1999, 3187). Demgemäß hätte sich die Beklagte zu 2) zur Abschätzung
ihres Verwendungsrisikos für das Pachtlokal gegebenenfalls aussagekräftige betriebswirtschaftliche
Umsatz- und Ertragszahlen aus der Zeit der Vorbetreiber vorlegen lassen müssen. Bereits das Landgericht
hat zutreffend darauf verwiesen, dass die Beklagte zu 2) hiervon keinen Gebrauch gemacht hat.
Rechtserhebliches hierzu ist auch zweitinstanzlich nicht dargelegt. Die angeblich schlechte Lage der
"Pilskneipe" innerhalb des K.-C. war für jedermann erkennbar. Die angebliche
Veränderung der Konsumgewohnheiten und deren Auswirkungen auf den Bierkonsum sind Umstände,
die ihr alleiniges Verwendungsrisiko betreffen und über die sie sich als kaufmännisch denkende
Partei im Vorfeld des Vertragsabschlusses selbst hätte informieren müssen. Hiervon wurde sie
auch durch die in § 15.4 UPV getroffene Regelung nicht befreit. Insoweit geht der Senat aus den
im angefochtenen Urteil dargelegten Erwägungen mit dem Landgericht davon aus, dass mit dieser
Regelung ein erzielbarer Mindestumsatz von 30 hl nicht zugesichert wird. Soweit die Beklagten erstmals
in zweiter Instanz geltend machen, reine Pils- und Bierkneipen seien nicht mehr profitabel zu führen,
sind sie hiermit bereits nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO präkludiert. Im Übrigen war der
Getränkeausschank nach den vertraglichen Regelungen nicht auf Pils und Bier beschränkt.
Soweit die Beklagten mit Schriftsatz vom 2.11.2006 erstmals behauptet haben, der Kläger habe
die Pachtinteressenten jeweils darin bestärkt, dass die 30 hl Mindestumsatz bei weitem
überschritten würden, lässt ihr Vorbringen nicht erkennen, auf welche Weise der
Kläger hier tätig geworden sein soll. Darüber hinaus ist sie hiermit auch gemäß
§ 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO präkludiert. Das Gesagte gilt auch, soweit die Beklagten im Schriftsatz
vom 2.11.2006 behaupten, in gleicher Weise habe der Kläger ihnen gegenüber argumentiert, als
sie sich für die Pils-Kneipe interessierten und Details (welche?) hinsichtlich der Umsatzmöglichkeiten
erfragten. Von der naheliegenden Möglichkeit, die Umsatzzahlen einzusehen, haben Sie ersichtlich
keinen Gebrauch gemacht.

23

Soweit die Beklagten ihr nach Vorstehendem unsubstantiiertes Bestreiten unter Zeugenbeweis gestellt
haben (Martina S.; Marion W.; S.; B.) ist diesen Beweisantritten nicht nachzugehen, da dies auf eine
prozessual unzulässige Ausforschung hinausliefe.

24

Dass die streitgegenständliche Kneipe nach dem 31.10.2005 mit anderer Besetzung wieder
geöffnet haben soll, lässt den Pachtzinsanspruch des Klägers entgegen der Auffassung
der Beklagten nicht entfallen. Der Mieter kann sich gegenüber dem Mietzinsanspruch des sonst
vertragstreuen Vermieters regelmäßig nicht darauf berufen kann, dieser sei wegen einer
Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung nicht mehr in der Lage gewesen (§ 537 Abs. 1
Satz 1 BGB), wenn der Mieter ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag einfach
ausgezogen ist und keine Miete mehr bezahlt hat; in einem solchen Einwand läge dann eine gegen
Treu und Glauben verstoßende unzulässige Rechtsausübung (BGH, Urt. v. 22.12.1999, ZMR
2000, 207). Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich das Verhalten des Mieters – wie hier die
unbegründete vorzeitige Aufgabe der Gaststätte - als grober Vertragsbruch darstellt (vgl.
BGH, Urt. v. 22.10.2003, NJW 2004, 284). Die Beklagte zu 2) konnte auch nicht ernsthaft davon ausgehen,
dass das Mietverhältnis durch die von ihr mit Schreiben vom 26.10.2005 ausgesprochene Anfechtung
und die Rückgabe der Gaststätte zum 31.10.2005 beendet war, nachdem der Kläger sie
bereits durch Schreiben vom 5.8.2005 nachdrücklich auf die Vertragserfüllung hingewiesen
und damit auch dem Schreiben ihres jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 2.8.2005 widersprochen hatte.

25

Soweit sich der Verpächter gemäß §§ 581 Abs. 2, 537 Abs. 1 Satz 2 BGB
nur die Vorteile anrechnen lassen muss, die er aus der anderweitigen Verwertung des Objekts erlangt
hat, ist nach dem unbestrittenen Vorbringen des Klägers davon auszugehen, dass er die Gaststätte
in eigener Regie übernommen hat, mithin keine Mietzahlungen von dritter Seite erfolgen. Dass der
Kläger hieraus anrechenbare Vorteile i.S. der gesetzlichen Regelung erlangt hat, haben die insoweit
darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten nicht konkretisiert. Ihre Behauptung, der Kläger habe
keinen Schaden erlitten, da ihm die Pacht anderweitig zufließe (GA 45), ist substanzlos. Ihrem
Beweisantritt "Zeugnis des Prokuristen S. des Klägers" ist nicht nachzugehen, da dies
auf eine unzulässige Ausforschung hinausliefe.

26

Darüber hinaus kommt eine Befreiung von der Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses wegen
anderweitiger Gebrauchsüberlassung nur in Betracht, wenn der Mieter für den
streitgegenständlichen Zeitraum noch einen Besitzwillen hat. Dies ist dann nicht der Fall,
wenn er – wie hier - endgültig ausgezogen ist (Senat, GuT 2004, 173; Urt. 17.3.2005,
I-10 U 148/04; Urt. v. 4.11.2004, I-10 U 34/04). Auch dies steht einer Berufung auf § 537 BGB entgegen.

27

Den Zinsanspruch haben die Beklagten nicht im Einzelnen angegriffen, so dass es hierbei sein Bewenden hat.

28

2.

29

Da das Pachtverhältnis der Parteien entgegen der Auffassung der Beklagten nicht vorzeitig
beendet worden ist, hat das Landgericht dem Kläger auch zutreffend einen Anspruch auf Zahlung
der vertraglich vereinbarten Kaution in Höhe von 6.000 € zuerkannt. Hat der Mieter seine
vertragliche Verpflichtung zur Leistung der Kaution ganz oder anteilig nicht erfüllt, so kann
diese Sicherung auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich sein. Der Vermieter
soll sich gerade wegen der nach Beendigung des Vertrages noch bestehenden Ansprüche aus der
Kaution auf einfache Weise, nämlich durch Aufrechnung gegen den Rückzahlungsanspruch des
Mieters, befriedigen können. Der Erfüllungsanspruch des Vermieters wirkt über die
Zeit des Vertragsendes hinaus, weil der mit der Sicherheitsleistung bezweckte Schutz vor einer
Insolvenz des Mieters bis zur endgültigen Abwicklung auch nach Vertragsbeendigung gewährleistet
sein muss. Solange und soweit dem Vermieter aus dem Vertrag noch Forderungen zustehen, kann er deshalb
eine fällige Kaution auch noch nach Beendigung des Vertrages verlangen. Es besteht kein Rechtsgrund
dafür, ihn nur deswegen, weil der Vertrag beendet ist, auf den in seinen tatsächlichen und
rechtlichen Voraussetzungen häufig umstrittenen Anspruch selbst zu verweisen, während der
Anspruch auf Leistung der Sicherheit in Form einer Kaution nach dem Inhalt des Vertrages keiner
weiteren Begründung bedarf. Der Vermieter darf durch den Verzug des Mieters mit der Kautionszahlung
nicht schlechter gestellt werden, als er gestanden hätte, wenn der Mieter seine Verpflichtung
erfüllt hätte. Der Vermieter hat deshalb nach Beendigung des Vertrages insbesondere auch
bei einer Vertragsbeendigung durch fristlose Kündigung oder Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages
grundsätzlich die Wahl, ob er die Kaution einklagt oder ob er die Zahlungsansprüche selbst
klageweise geltend macht. Beide Forderungen gleichzeitig einklagen kann er nicht, weil er bei Erfüllung
der Zahlungsansprüche die Kaution sofort wieder zurückgeben müsste (§ 242 BGB). Der
Kautionsklage ist – ohne dass es bei Bestreiten des Mieters einer Beweisaufnahme bedarf bereits
dann stattzugeben, wenn der Vermieter zur Begründung seiner Forderung schlüssig vorträgt,
es bestünden noch Zahlungsansprüche gegen den Pächter, zu deren Sicherung er die Kaution
benötige. Dabei sind an die Darlegungslast des Vermieters keine überzogenen Anforderungen zu
stellen. Er ist nicht verpflichtet, die streitigen Ansprüche in allen Einzelheiten darzustellen.
Die von ihm zur Begründung der Klage vorzutragenden Tatsachen müssen lediglich so konkret
sein, dass sie aufgrund einer juristischen Subsumtion geeignet sind, den geltend gemachten Anspruch
als in der Person des Klägers entstanden erscheinen zu lassen (vgl. BGH NJW 1991, 2707; Senat,
GE 2006, 911 = ZMR 2006, 686; DWW 2000, 307 = GE 2000, 342 = NZM 2001, 380 = ZMR 2000, 211). Für
die Pacht gilt nichts anderes. Hieran gemessen kommt ein fortbestehender, die Kaution übersteigender
Erfüllungsanspruch jedenfalls für die erstinstanzlich nicht streitgegenständlichen Pachten
Mieten Mai bis Juli 2006 in Höhe von insgesamt 7.457,49 € sowie hinsichtlich der ausstehenden
Nebenkostenabrechnung für das vereinbarte Vertragsjahr in Betracht.

30

3.

31

Mit zutreffenden Erwägungen hat das Landgericht, auf dessen Ausführungen der Senat
zur Vermeidung einer Wiederholung Bezug nimmt (Urteilsgründe S. 17), dem Kläger auch
gegen beide Beklagten einen Freistellungsanspruch in tituliertem Umfang zuerkannt. Rechtserhebliches
hierzu hat die Berufung nicht vorgebracht. Allerdings hat der Kläger den Freistellungsanspruch
in zulässiger Weise für erledigt erklärt. Da sich die Beklagten der
Erledigungserklärung nicht angeschlossen haben, die Klage insoweit bis zur Abgabe der
Erledigungserklärung zulässig und begründet war, ist die Teilerledigung im
Urteil festzustellen.

32

III.

33

Auf die zulässige Anschlussberufung sind die Beklagten auch zur Zahlung der
rückständigen Pacht für die Monate Mai bis Juli 2006 zu verurteilen. Hierfür
haftet die Beklagte zu 2) aus den unter I. dargelegten Erwägungen als Pächterin
gemäß §§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 2 BGB, der Beklagte zu 1) als Bürge
gemäß § 765 BGB.

34

Für drei Monate errechnet sich eine rückständige Pacht von 7.457,49 €.
Hierauf lässt sich der Kläger seinen Kautionszahlungsanspruch in Höhe von 5.000,00
€ anrechnen, so dass eine Forderung von 2.457,49 € verbleibt.

35

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 2 BGB.

36

B. Berufung gegen das Schluss-Urteil v. 24.7.2006

37

Aus den unter A II. dargestellten Erwägungen ist das Pachtverhältnis mit der Beklagten
zu 2) nicht vorzeitig beendet worden, so dass die Beklagten – die Beklagte zu 2) gemäß
§§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 2 BGB, der Beklagte zu 1) gemäß § 765 BGB aus der
übernommenen Bürgschaft - auch zu Recht zur Zahlung der unstreitig nicht gezahlten Pacht
für den Monat April 2006 in Höhe von 2.482,23 € nebst 8 % Zinsen über dem
Basiszinssatz der EZB seit dem 6.04.2006 verurteilt worden sind. Zur Anwendbarkeit des § 537
BGB gilt das unter A II. Gesagte.

38

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

39

Streitwert

: 33.802,47 €