Amtsgericht Kerpen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2000-07-17, Aktenzeichen 22 C 160/99
ECLI:DE:AGBM3:2000:0717.22C160.99.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 3.931,59 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 1.5.1999 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger zu 7 % dem Beklagten zu 93 % auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger allerdings nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 6.000 DM.

Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 200 DM abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Als Sicherheit genügt stets eine selbstschuldnerische, unwiderrufliche Bürgschaft einer deutschen Großbank, einer öffentlich-rechtlichen Sparkasse oder einer sonstigen, als Zoll- oder Steuerbürge zugelassenen beziehungsweise dem Einlagensicherungsfonds angeschlossenen Bank.

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T a t b e s t a n d :

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Der Beklagte hat von dem Schuldner des Zwangsverwaltungsverfahrens AG Kerpen, 31 L 2/99 Geschäftsräume zum Betrieb eines Fitnessstudios im Hause I - Straße, L1, angemietet. Die mietvertraglich geschuldeten Leistungen, die sich einschließlich der Nebenkosten auf 4.680,47 DM belaufen, sind bis spätestens zum dritten Werktag eines jeden Monats im voraus zu zahlen.

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Durch Beschluß des AG Kerpen vom 10.2.1999 (Aktenzeichen: 31 L 2/99) wurde die Zwangsverwaltung über die vom Beklagten gemieteten Räume angeordnet und der Kläger zum Zwangsverwalter bestellt. Mit Einschreiben vom 25.2.1999 wurde der Beklagte von der eingerichteten Zwangsverwaltung in Kenntnis gesetzt. Dabei wurde er darauf hingewiesen, daß Zahlungen künftig nur noch an den Kläger zu leisten sind.

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Wegen Mängeln im Deckenbereich stand der Kläger dem Beklagten eine Mietminderung in Höhe von 10 % der Bruttomiete zu, so daß nach Auffassung des Klägers eine monatliche Miete in Höhe von 4.212,42 DM zu entrichten ist.

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Mit seiner Klage macht der Kläger den Mietzins für den Monat April 2000 geltend.

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Der Kläger beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an ihn 4.212,42 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 1.5.1999 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte behauptet, daß sich die Hoffläche des Grundstücks in einem verheerenden Zustand befunden habe. Teilweise seien dort Personen gestürzt, was zumindest zu einem Prozeß vor dem AG Kerpen (22 C 31/99) geführt habe.

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Außerdem weise das Fitnessstudio diverse Mängel auf. Der Aerobic-Raum befänden sich am Boden zur Hofseite hin mehrere Öffnungen, die durch nicht zu Ende geführte Bauarbeiten entstanden seien. Weiter sei an der Decke des Raumes Feuchtigkeit feststellbar. Die Decke blättere dorrt ab, vermutlich die darüber liegende Terrasse undicht sei.

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Weiter sei Feuchtigkeit, teilweise mit Tropfenbildung, im Deckenbereich des Thekenraumes feststellbar. Im Trainingsraum fänden sich ebenfalls Feuchtigkeitsschäden an der Decke sowie an der Fensterfront. Desgleichen sei die Decke in der Hofgarage (Lagerraum) oft naß und tropfe teilweise.

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Die zwei hofwärts gelegenen Außentüren würden nicht ordnungsgemäß schließen; an allen drei Außentüren seien durch Bauarbeiten Beschädigungen entstanden, welche die ausführenden Arbeiter verursacht hätten.

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Die Pissoirs auf der Männertoilette seien verstopft, so daß nur die Sitztoilette zur Verfügung stehe.

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Im übrigen bezieht sich der Beklagte wegen seines Minderungsrechts auf eine Entscheidung des OLG Köln vom 5.10.1999 (Aktenzeichen 24 U 46/99, Bl. 192 ff. der Beiakte; Ausgangsrechtsstreit: LG Köln, 22 O 260/98), welche sein Minderungsrecht voll bestätigt habe.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinsnahme. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme sowie hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Prozeßvortrages wird auf den Schriftwechsel der Parteien sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 16.5.2000 Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist weit überwiegend begründet.

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Aufgrund der Anordnung der Zwangsverwaltung stehen dem Kläger die Nutzungen - hier also der Anspruch auf den Mietzins - zu. Dies folgt aus §§ 148 Abs. 1, 21 Abs. 2, 152 Abs. 1 ZVG in Verbindung mit § 535 Satz 2 BGB.

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Der Beklagte kann dem Kläger dabei nicht entgegenhalten, einen Teil der Miete für den Monat April - nämlich 2.340,47 DM - bereits an die Stadtsparkasse L gezahlt zu haben.

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Gemäß § 22 Abs. 1 ZVG in Verbindung mit § 146 Abs. 1 ZVG wurde wird die Beschlagnahme eines Grundstückes mit dem Zeitpunkt wirksam, in welchem dem Schuldner der Beschluß, durch den die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, zugestellt wurde. Durch Einsichtnahme in die Akte mit dem Geschäftszeichen AG Kerpen, 31 L 2/99 hat das Gericht dazu festgestellt, daß die Zustellung an den Schuldner unter dem 23.2.1999 vorgenommen wurde (vgl. Bl. 9 der Akte mit dem Geschäftszeichen 31 L 2/99; des weiteren ging am 23.2.1999 das Gesuch auf Eintragung des Zwangsverwaltervermerks beim Grundbuchamt ein (vgl. Bl. 11 der Akte mit dem Geschäftszeichen 31 L 2/99), was ebenfalls die zur Wirksamkeit des Beschlusses führt.

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Da es im vorliegenden Fall um die Erstreckung der Beschlagnahme auf eine Forderung (Mietforderung) geht, ist diese Beschlagnahme nach § 22 Abs. 2 Satz 2 ZVG gegenüber dem Beklagten in dem Zeitpunkt wirksam geworden, als ihm die Beschlagnahme bekannt gemacht wurde. Dem Schreiben des Beklagtenvertreters vom 12.3.1999 (Bl. 29 GA) kann dabei entnommen werden, daß dem Beklagten spätestens zu diesem Zeitpunkt das Schreiben des Klägers vom 25.2.1999 (nebst Fragebogen) bekannt gewesen sein muß.

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Damit durfte der Beklagte aber die Miete für den Monat April 1999 nicht mehr an die Stadtsparkasse L erbringen, welcher der Mietzinsanspruch unstreitig vom Schuldner abgetreten worden war. Denn der Umfang der Beschlagnahme richtet sich nach § 148 ZVG in Verbindung mit § 1124 Abs. 2 BGB (vgl. Zeller/Stöber, ZVG, 16. Aufl., § 148 Anm. 2.3 b). Danach ist die Verfügung über die Miete (hier: die Abtretung) aber gegenüber dem Zwangsverwalter unwirksam, soweit sie sich auf den Mietzins "für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat bezieht" (§ 1124 Abs. 2 1. Halbsatz). Anderes gilt nur dann, wenn die Beschlagnahme nach dem fünfzehnten Tage des Monats erfolgt (vgl. § 1124 Abs. 2 2. HS). Da dem Beklagten hier die Beschlagnahme zumindest am 12.3.1999 bekannt war, hätte daher schon die April-Miete an den Kläger entrichtet werden müssen. Der Beklagte kann sich dabei auch nicht mit Erfolg darauf berufen, daß er noch die Stadtsparkasse L für empfangsberechtigt hielt. Vielmehr hätte der Beklagte die Rechtslage dazu entweder mit seinem Anwalt, der ja mit dem Schreiben des Klägers vom 25.2.1999 befaßt wurde (vgl. erneut das Schreiben des Beklagtenvertreters vom 12.3.1999 = Bl. 29 GA) oder aber mit dem Kläger ins Benehmen setzen müssen. Keinesfalls durfte der Beklagte die Miete noch "gleichsam auf gut Glück" an die Stadtsparkasse L entrichten.

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Der Kläger ist auch nicht gehalten, sich die anteilige Miete "von der Stadtsparkasse L" wiederzuholen. Sollte der Kläger - entsprechend dem Vortrag des Beklagten - sinngemäß geäußert haben, sich um eine solche Überweisung zu kümmern, so ergibt sich daraus nichts anderes. Denn unstreitig ist die Miete in der Folgezeit nicht von der Stadtsparkasse L an den Kläger ausgekehrt worden. Vielmehr hat die Stadtsparkasse L unter dem 20.7.1999 (Bl. 28 GA) nur mitgeteilt, daß "das Verfahren ... betreffend den Betrag in Höhe von DM 2.340,47/Miete 04/99 -

nicht

" weiter betrieben werden solle. Dem Schreiben und dem Vortrag der Parteien dieses Prozesses kann sinngemäß entnommen werden, daß die Stadtsparkasse einerseits die Miete behalten wollte, andererseits aber den Kläger anweisen wollte, sich um diesen Betrag nicht mehr zu kümmern.

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Damit verkennt aber die Stadtsparkasse L die Stellung eines Zwangsverwalters, worauf der Kläger zu Recht hingewiesen hat. Denn der Zwangsverwalter ist grundsätzlich nur an gerichtliche Weisungen (gemäß § 153 Abs. 1 ZVG) gebunden. Soweit von Zeller/Stöber die Ansicht vertreten wird, daß der Zwangsverwalter gegebenenfalls auch Anweisungen des Gläubigers zu befolgen hätte, insbesondere der Gläubiger in der Lage sein soll, auf einzelne Wirkungen der Beschlagnahme verzichten und etwa dem Vollstreckungsschuldner einzelne Nutzungen zur freien Verfügung überlassen (vgl. Zeller/Stöber, ZVG, 16. Aufl., § 153 Anm. 3.8, § 148 Anm. 2.4; § 149 Anm. 4.6), kann das Gericht dem nicht folgen. Denn dabei wird verkannt, daß der Zwangsverwalter kraft Gesetzes die Verpflichtung hat, "die Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen" (vgl. § 152 Abs. 1 2. Halbsatz). Diese gesetzliche Verpflichtung kann der Gläubiger nicht durch eine Weisung an den Zwangsverwalter unterlaufen. Will der Gläubiger daher in die Befugnisse und die Verpflichtung des Zwangsverwalters eingreifen, so kann er lediglich gegenüber dem Gericht anregen, eine entsprechende Weisung zu erlassen, § 153 Abs. 1 ZVG. Eine unmittelbares Weisungsrecht ist dem Gläubiger darüber hinaus nicht zuzubilligen. Ein solches Weisungsrecht kann auch deshalb nicht anerkannt werden, weil dies die Erfüllung der Arbeit des Zwangsverwalters in einer nicht hinnehmbaren Weise erschweren würde. So hat der Zwangsverwalter insbesondere gemäß § 155 Abs. 1 ZVG aus den Nutzungen vorab die Ausgaben der Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens zu bestreiten (letztes mit Einschränkungen, vgl. § 155 Abs. 1 ZVG). Des weiteren hat der Zwangsverwalter wie ein Eigentümer für die bauliche Sicherheit des beschlagnahmten Grundstücks zu sorgen (Zeller/Stöber, a.a.O., § 152 Anm. 3.4) und gegebenenfalls vorrangige Ansprüche (vgl. § 10 ZVG) zu befriedigen.

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Der Zwangsverwalter ist daher für die Erfüllung seiner Aufgabe darauf angewiesen, die Nutzungen des Grundstückes ziehen zu können, weil er sonst kein Substrat hat, um die Ausgaben und die Verfahrenskosten zu decken. Mit dieser Vorschrift ist daher auch nicht in Einklang zu bringen, wenn der Gläubiger einfach auf die Wirkung der Beschlagnahme verzichten könnte und etwa die Weisung erteilen könnte, bestimmte Nutzungen nicht zu ziehen. Dies gilt erst recht, wenn dem das Zwangsverfahren betreibenden Gläubiger eben dieser Betrag zugeflossen ist und der Gläubiger durch den "Verzicht" erreichen könnte, daß ihm die Nutzung ungeschmälert (also ohne den Vorwegabzug des § 155 Abs. 1 ZVG) verbliebe. Erwirkt der Gläubiger daher keine Anweisung des Gerichts (§ 153 Abs. 1 ZVG), so kann er die Wirkung der einmal beschlossenen Zwangsverwaltung nur durch eine Rücknahme des Antrages wieder beseitigen; jedenfalls kann der Gläubiger dem Zwangsverwalter aus den aufgezeigten Gründen nicht einseitig Weisungen erteilen.

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Ist die Stadtsparkasse L somit aber offenbar nicht bereit dem Kläger die von ihr vereinnahmte Mietzinsforderung herauszugeben, so muß sich der Kläger auch nicht weiter mit der Stadtsparkasse L auseinandersetzen. Dabei kann dahinstehen, ob der Kläger sinngemäß gegenüber dem Beklagten äußerte, daß er "sich bei der Sparkasse L den Mietbetrag holen und überweisen lassen (werde)" (vgl. den Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 23.9.1999 auf S. 2 = Bl. 21 GA). Dies kann schon deshalb offen bleiben, weil der Kläger von der Stadtsparkasse L die Überweisung der Miete gar nicht verlangen kann. Denn die Zahlung ist ihm gegenüber wirkungslos, was oben dargelegt wurde. Damit kann aber nur dem Beklagten ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegenüber der Stadtsparkasse L zustehen. Bei dieser Sachlage kann die Äußerung des Klägers - solle sie denn gefallen sein - allenfalls dahingehend verstanden werden, daß er sich bei der Stadtsparkasse um eine Überweisung an ihn kümmern werde. Dem ist der Kläger aber offenbar auch nachgekommen - wenn auch ohne Erfolg, was das Schreiben der Stadtsparkasse vom 20.7.1999 (Bl. 28 GA) beweist. Denn in diesem Schreiben hat die Sparkasse mitnichten angekündigt, den von ihr vereinnahmten Betrag an den Kläger auszuzahlen. Eine solche Auszahlung behauptet auch der Beklagte nicht für die Folgezeit. Da die Sparkasse somit einerseits - zu Unrecht - mein, dem Kläger Anweisungen erteilen zu können, sie aber andererseits offenbar nicht bereit ist, den vereinnahmten Betrag an ihn herauszugeben, muß sich der Kläger nicht weiter darum kümmern, von der Sparkasse die Miete in Höhe von 2.340,47 DM zu erhalten. Vielmehr wäre es angesichts der auch dem Beklagten bekannten Umstände seine Sache gewesen, sich darum zu kümmern, daß die Sparkasse den Betrag an den Kläger überweist.

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Kann somit der Kläger die Miete für den Monat April 1999 dem Grund nach trotz der Teilzahlung des Beklagten in voller Höhe geltend machen, so muß sich der Kläger jedoch wegen der Mängel der Mietsache eine Mietminderung entgegenhalten lassen.

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Nicht gefolgt werden kann dem Beklagten dabei darin, daß der Hof nach wie vor nicht ordnungsgemäß hergerichtet worden sei. Dieser Einwand, auf den sich der Beklagte vor allem mit Erfolg im Verfahren LG Köln, 22 O 260/98 (= OLG Köln, 24 U 46/99) berufen hat, greift hier schon deshalb nicht ein, weil sich der Hof nach der Darstellung des Beklagtenvertreters im Schriftsatz vom 12.3.1999 "seit Ende Februar 1999 in einem bauseits erträglichen neuen Zustand" befindet (vgl. hier Bl. 30 GA).

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Für die weiteren Mängel hat der Beklagte keinen Beweis angetreten (vgl. Bl. 4 f. des Schriftsatzes vom 23.9.1999, Bl. 23 f. GA). Da das Vorhandensein von Mängeln jedoch streitig ist, kann dem Beklagten daher nur insofern eine Mietminderung zugestanden werden, als sich das Gericht bei der Augenscheinseinnahme von dem Vorhandensein der Mängel hat überzeugen können.

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Danach ist für die vom Beklagten behauptete Feuchtigkeit im Deckenbereich des Aerobic-Raumes keine Mietminderung zu gewähren. Denn bei der Decke im Aerobic-Raum konnte nur festgestellt werden, daß die Deckenplatten an einzelnen Stellen am Rand einen nach oben gewölbten Eindruck machten. Diese Wölbung bei den Deckenplatten war jedoch nur bei genauer Betrachtung feststellbar und fällt nicht nachteilig ins Gewicht. Es handelt sich allenfalls um einen geringfügigen Mangel. Der Beklagte kann auch keine Minderung verlangen, soweit er behauptet hat, daß das Wasser teilweise von der Decke auf den Boden im Aerobic-Raum tropfe. Denn für diesen Vortrag fehlt es - wie bereits erwähnt - an einem Beweisantritt. Das Gericht hat diese Behauptung des Beklagten auch nicht durch Augenscheinseinnahme bestätigt gefunden.

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Ein gravierender Mangel findet sich demgegenüber im Thekenbereich. Dort ist eine Deckenfliese, die sich oberhalb der Spüle befindet, deutlich zum Rauminneren hin ausgewölbt. Weiter befinden sich im Deckenbereich an den Stellen, wo die Platten aneinanderstoßen, Rostspuren. Das eingedrungene Wasser hat dort offenbar zu Korrosionsschäden geführt. Wenn der Kläger für diese Nachteile im Deckenbereich einen Abzug in Höhe von 10 % der (Brutto-) Miete angesetzt hat, erscheint dies dem Gericht zutreffend zu sein. Mehr kann der Beklagte jedenfalls auch für diesen Schaden nicht in Abzug zu bringen, da er nicht einmal substantiiert vorgetragen hat, in welchem Umfang noch Wasser durch die Decke eintritt und von dort auf den Thekenbereich tropft. In der Klageerwiderung heißt es dazu nur: "Feuchtigkeit im Deckenbereich des Thekenraumes, teilweise Tropfenbildung ..." Damit ist aber nicht einmal ansatzweise dargetan, wie häufig angeblich Feuchtigkeit aus der Decke austritt und nach unten tropft.

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Weiter ist dem Beklagten eine Mietminderung in Höhe von 3 % für die Feuchtigkeitsspuren zuzuerkennen, die sich im Deckenbereich des Trainingsraumes zeigen ("Kränze"). Weiter Mängel konnten bei der Ortsbesichtigung nicht bewiesen werden.

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Auch ein Abzug für das angeblich defekte Herrenpissoir ist nicht vorzunehmen, weil bei dem Ortstermin keine Feststellungen dazu getroffen wurden, ob die Becken verstopft sind und ob die Verstopfung vom Mieter oder vom Vermieter zu vertreten ist.

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Die mangelnde Abdichtung der zur Hof gelegenen Eingangstüre sowie der beiden anderen Türen rechtfertigen eine weitere Minderung von 3 %. Soweit der Beklagte behauptet hat, daß dort bei starkem Regen Wasser eindringen könne, hatte dies unberücksichtigt zu bleiben, weil dafür kein gehöriger Beweis angetreten wurde.

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Für die Decke in dem Lagerraum (Garage auf dem Hof) ist eine Minderung nicht anzuerkennen. Soweit es um eine lediglich optische Beeinträchtigung geht, ist diese unerheblich (keine wesentliche Beeinträchtigung des Gebrauchs); soweit angeblich in nennenswertem Umfang Regenwasser eintreten soll, ist dies nicht substantiiert dargetan und erst recht nicht unter Beweis gestellt worden.

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Dem Beklagten ist daher - über die bereits vom Kläger in Ansatz gebrachte Minderung von 10 % - ein weiterer Minderungsbetrag in Höhe von 6 % zuzubilligen.

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Soweit der Beklagtenvertreter dazu die Ansicht vertreten hat, daß es dem Beklagten gestattet sein müsse, über die Höhe der Mietminderung "einen Druck" auf den Vermieter bzw. den Zwangsverwalter auszuüben, rechtfertigt dies nicht die Zuerkennung einer höheren Minderungsquote. Denn durch die Mietminderung sollen nur wieder die gegenseitigen Vertragspflichten in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht werden. Zur Ausübung eines darüber hinausgehenden Druckes hätte sich der Beklagte auf das Rechtsinstitut der Zurückbehaltung, welches neben der Minderung ausgeübt werden kann, berufen können. Dies hat er aber auch nach dem richterlichen Hinweis in der mündlichen Verhandlung vom 16.5.2000 nicht getan, so daß es bei der zuerkannten Minderung von insgesamt 16 % zu verbleiben hat.

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Nach Auffassung des Gerichtes ist dabei für die Berechnung der Mietzinsminderung von der Brutto-Miete auszugehen (ebenso Emmerich, in: Staudinger, 1995, § 537 Rdn. 71 - dort auch weitere Nachweise zum Streitstand). Dies erweist sich deshalb als berechtigt, weil der Mieter für die Nutzungsmöglichkeit der Räume nicht nur mit dem "reinen Mietzins", sondern auch mit den Nebenkosten belastet ist. Sind nun die Räumlichkeiten überhaupt nicht nutzbar, so wäre nicht einzusehen, daß der Mieter gleichwohl Nebenkosten zu zahlen hat. Sollte nämlich eine 100%-ige Mietminderung berechtigt sein, so verfügen die Räumlichkeiten für den Mieter über keinen Nutzwert mehr. Steht damit aber fest, daß der Mieter bei einer vollkommenen Gebrauchsuntauglichkeit des vermieteten Objekts gar nicht mehr zu Zahlung von Mietzins/Nebenkosten verpflichtet sein kann, so sind nach Auffassung des Gerichts auch bei einer nur prozentualen Minderung der Miete die Nebenkosten zu berücksichtigen. Andernfalls ergäben sich nicht zu vertretende Wertungswidersprüche.

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Der Beklagte hatte daher statt der vereinbarten Miete in Höhe von 4.680,47 DM (brutto) nur 3.931,59 DM zu entrichten. Da dem Zwangsverwalter für den Monat April 1999 noch gar keine Miete entrichtet wurde, ist die Klage daher in Höhe eines Betrages von 3.931,59 DM begründet; im übrigen unterliegt sie der Abweisung.

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Der Zinsanspruch rechtfertigt sich in der zugesprochenen Höhe aus §§ 284 ff., 551 BGB.

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Die prozessualen Entscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1 S. 1, 709 Satz 1 ZPO.

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Streitwert:	4.212,42 DM

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(Auch für die Beweisaufnahme.)