Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-03-21, Aktenzeichen 5 K 5122/06
ECLI:DE:VGD:2007:0321.5K5122.06.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die
Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit oder Hinterlegung in Höhe von 110 %
des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der
Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu
vollstreckenden Betrages leistet.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstückes mit der postalischen
Bezeichnung „Tstraße Nr. 55" in E (Steuerobjekt). Das Grundstück ist mit einem
Bürogebäude bebaut, das der Eigentümerin zu Vermietungszwecken dient.

3

Für das Jahr 2005 wurde die Klägerin wegen dieses Steuerobjektes mit Bescheid
vom 7. Januar 2005 zu Grundsteuern in Höhe von 17.594,48 Euro veranlagt.

4

Mit Schreiben vom 13. Februar 2006, beim Beklagten eingegangen am 15.
Februar 2006, beantragte die Klägerin bei dem Beklagten unter Berufung auf § 33
Grundsteuergesetz (GrStG) den teilweisen Erlass der Grundsteuer des Jahres 2005
für das Steuerobjekt. Zur Begründung führte sie an, die Jahresrohmiete sei um mehr
als 20 % gemindert. Die Mieteinnahmen hätten für das Jahr bei 430.392.- Euro
gelegen. Hätten auch die leerstehenden Flächen vermietet werden können, hätten
Mieterträge in Höhe von 703.652,- Euro erzielt werden können. Die Klägerin treffe
kein Verschulden an dem Ertragsausfall, da sie sich intensiv um weitere Mieter
bemüht habe. Es sei ihr ein Betrag von 5.461,33 Euro zu erlassen.

5

Mit Bescheid vom 21. Juni 2006 lehnte der Beklagte den Erlassantrag mit der
Begründung ab, strukturell bedingte Leerstände von Wohn- oder Gewerbeflächen
würden von der Regelung des § 33 Grundsteuergesetz (GrStG) nicht erfasst.
Kurzfristige Leerstände aufgrund eines Mieterwechsels seien typische
Erscheinungen, die ebenfalls einen Erlass nicht rechtfertigten.

6

Hiergegen legte die Klägerin mit Schreiben vom 10. Juli 2006, beim Beklagten
eingegangen am 12. Juli 2006, Widerspruch ein. Zugleich beantragte sie das Ruhen
des Verfahrens mit Blick auf ein Revisionsverfahren, das bei dem Bundesfinanzhof
(BFH) wegen der Frage der Erlassmöglichkeit bei strukturellen Leerständen
anhängig sei und möglicherweise zur Anrufung des Gemeinsamen Senates der
Obersten Gerichtshöfe des Bundes führen könne, weil der BFH die Auffassung zum
Erlassausschluss in diesen Fällen nicht teile.

7

Mit Widerspruchsbescheid vom 22. August 2006 wies der Beklagte den
Widerspruch unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes
(BVerwG) zum Erlassausschluss bei strukturell bedingten Leerständen als
unbegründet zurück.

8

Zur Begründung der am 20. September 2006 erhobenen Klage trägt die Klägerin
ergänzend Folgendes vor. Die Voraussetzungen für einen Erlass nach § 33
Grundsteuergesetz (GrStG) lägen vor. Die bereits im Verwaltungsverfahren
dargelegte Ertragsminderung beruhe nicht auf strukturellen Leerständen im Sinne
der Rechtsprechung des BVerwG. Es bestehe in E kein strukturelles Überangebot an
Büroflächen. Der Leerstand in der Immobilie der Klägerin beruhe zudem nicht auf
einem strukturell bedingten Überangebot von Gewerberäumen in E, selbst wenn man
einen solchen unterstelle. Denn eine Leerstandsrate von ca. 36 % im Jahre 2005
könne nicht mit strukturellen Gründen erklärt werden; die Leerstandsrate liege nach
den Angaben des Beklagten in E in den letzten Jahren bei ca. 10 %. Schließlich
habe der BFH in einem Beschluss vom 13. September 2006 dem
Bundesfinanzministerium aufgegeben, dem Verfahren beizutreten und darin seine
von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts abweichende
Rechtsauffassung dargelegt; das Gericht beabsichtige, den Gemeinsamen Senat der
Obersten Gerichtshöfe des Bundes anzurufen. Daher werde um eine Aussetzung
des Verfahrens gebeten. Die Klägerin teile die Bedenken des BFH gegen die
Rechtsprechung des BVerwG.

9

Die Klägerin beantragt,

10

den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 21.
Juni 2006 und des Widerspruchsbescheides vom 22. August
2006 zu verpflichten, die für das Steuerobjekt für das Jahr 2005
festgesetzte Grundsteuer in Höhe von 5.461,33 Euro zu
erlassen.

11

Der Beklagte beantragt,

12

die Klage abzuweisen.

13

Er tritt der Klagebegründung unter Bezugnahme auf seine Bescheide und unter
näheren Angaben zu den Leerstandsdaten für Büroflächen in E entgegen. Mit einem
Ruhen des Verfahrens hat er sich nicht einverstanden erklärt.

14

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den Inhalt der
Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug
genommen.

15

Entscheidungsgründe:

16

Das Gericht konnte gemäß § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung
durch den Einzelrichter, auf den das Verfahren übertragen ist, entscheiden, weil die
Beteiligten sich hiermit einverstanden erklärt haben.

17

Das Gericht hat das Verfahren nicht ausgesetzt, weil die Voraussetzungen dafür
nicht gegeben sind.

18

Eine Aussetzung nach § 94 VwGO setzt voraus, dass die Entscheidung des
Rechtsstreits ganz oder zum Teil von dem Bestehen oder Nichtbestehen eines
Rechtsverhältnisses abhängt, das den Gegenstand eines anderen anhängigen
Rechtsstreits bildet oder von einer Verwaltungsbehörde festzustellen ist. Ein
derartiges vorgreifliches Rechtsverhältnis besteht nicht, wenn dem anderen
Verfahren lediglich die gleiche Rechtsfrage zugrund liegt, oder wenn in dem anderen
Verfahren über die Auslegung oder Gültigkeit einer Rechtsnorm zu entscheiden ist.
Danach kam keine Aussetzung des Verfahrens mit Blick auf das Verfahren vor dem
Bundesfinanzhof - II R 5/05 - (ZFK 2006,283) und der in Aussicht stehenden
Anrufung des Gemeinsamen Senates der obersten Gerichtshöfe des Bundes in
Betracht. Auch diesem Verfahren liegt kein vorgreifliches Rechtsverhältnis zugrunde,
sondern lediglich die gleiche und dort möglicherweise anders beurteilte
Rechtsfrage.

19

Die Anordnung des Ruhens des Verfahrens nach § 251 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 173
VwGO kommt ebenfalls nicht in Betracht, da keine Gründe ersichtlich sind, die die
Anordnung des Ruhens des Verfahrens als zweckmäßig erscheinen lassen. Davon
abgesehen setzt die Anordnung des Ruhens des Verfahrens Anträge der
Hauptbeteiligten voraus. Einen derartigen Antrag hat der Beklagte nicht gestellt.

20

Die zulässige Klage ist unbegründet.

21

Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in
ihren Rechten; der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf
Grundsteuererlass nicht zu (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

22

Der hier aufgrund von Ertragsminderungen begehrte Erlass findet keine
Rechtsgrundlage in der Vorschrift des § 33 Abs. 1 Satz 1 Grundsteuergesetz
(GrStG). Ist nach dieser Regelung bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und
bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um
mehr als 20 vom Hundert gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des
Rohertrages nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes
erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht.

23

§ 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG ist allerdings in einem Fall strukturell bedingter
Ertragsminderung, wie er hier vorliegt, nicht anwendbar, weil dies mit der
gesetzlichen Konzeption der Erhebung der Grundsteuer als Real- oder Objektsteuer
nach dem Objektwert unter Anknüpfung an die Bewertung nach dem
Bewertungsrecht nicht vereinbar wäre.

24

Die Grundsteuer ist eine ertragsunabhängige Real- oder Objektsteuer, die nicht
nach Ertragsmerkmalen, sondern auf der Grundlage des Grundstückswertes -
genauer: des nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes ermittelten
Einheitswertes - erhoben wird (vgl. § 2 GrStG) und deshalb grundsätzlich auch bei
ertragslosen Grundstücken anfällt. Aus einer mangelhaften Ertragslage eines
Grundstückes lässt sich deshalb - abgesehen von den gesetzlich geregelten
Ausnahmefällen in §§ 32 und 33 GrStG - eine zum Billigkeitserlass berechtigende
sachlicher Härte nicht herleiten.

25

Vgl. Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Beschluss vom 10. Februar 1994 - 8 B 229.93 -,
ZKF 1994, 203 (204).

26

Vor dem Hintergrund des sog. Gebotes der Abgabengleichheit, d.h. im Hinblick
auf den Gleichbehandlungsgrundsatz, darf ein Erlassanspruch nur
Ausnahmecharakter haben mit der Folge, dass bei einer Objektsteuer die
Erlassmöglichkeit wegen Ertragsminderung auf solche Fälle beschränkt ist, die im
Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Fällen atypisch sind; andernfalls würde aus
der Objektsteuer eine Ertragssteuer. Atypische Fälle in diesem Sinne liegen vor,
wenn die Ertragsminderung von erkennbar vorübergehender Natur ist. Wirft ein
Grundstück aber auf Dauer einen geringeren Ertrag ab als andere (vergleichbar
bewertete) Grundstücke, sind Umstände gegeben, die die Situation dieses
Grundstücks nicht als im Vergleich zu anderen Grundstücken atypisch erscheinen,
sondern auf seine abweichende (Wert-)Beschaffenheit schließen lassen.
Minderungen dieser Art führen nicht zur Anwendbarkeit des § 33 GrStG; ihnen muss
vielmehr auf der Bewertungsebene Rechnung getragen werden.

27

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13.89 - KStZ 1991, 170.

28

Auch die hier in Rede stehende strukturell bedingte fehlende Mieternachfrage
nach Büroflächen in E, die bei dem Steuerobjekt zu Leerstand und
Ertragsminderungen führt, stellt eine solche dauerhafte wertrelevante Gegebenheit
dar, die die Anwendbarkeit des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG ausschließt. Derart
verursachte Mietausfälle können nach der Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichtes (BVerwG) gemäß der gesetzlichen Konzeption der
Grundsteuererhebung keine erlasswirksame Ertragsminderung auslösen.

29

Vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, (juris) u.a. auch in DVBl. 2001, S.
1368 ff.

30

Zur Begründung hat das BVerwG sich auf folgenden Argumentationsgang
gestützt.

31

Der (Einheits-)Wert eines Grundstückes, das Gegenstand der
Grundsteuererhebung ist und nach dessen Wert sich die Objektsteuer vermittelt über
Messbetrag und Hebesatz bemisst (§§ 2, 13, 16 - 18 und 25 GrStG), knüpft bei
bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz (BewG) - wie hier
- im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, an die Jahresrohmiete an (vgl. §§ 79 ff.
BewG), die bei einer Hauptfeststellung maßgebend ist (vgl. §§ 9, 21, 68, 70, 74 ff.
BewG). Da die Erlassregelung in § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG für bebaute
Grundstücke, deren Wert nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, über die
Begriffe des „normalen Rohertrages" und der „Jahresrohmiete" nicht allein auf § 79
Abs. 1 und 2 BewG, sondern über diese Regeln auch auf die Systematik der
Grundbesitzbewertung überhaupt verweist, scheiden Wertveränderungen in der
„Jahresrohmiete" bzw. im „normalen Rohertrag", die bei einer Hauptfeststellung zur
Feststellung eines verminderten Einheitswertes des Grundstückes führen würden
(vgl. § 9 Abs. 1 und 2 BewG), als Erlassgrund aus. Denn solche Wertänderungen
beruhen nicht auf für die bewertungsrelevante Ertragslage außergewöhnlichen,
„atypischen" Umständen, sondern sie sind für die Einheitsbewertung erheblich; ihnen
ist daher auf dem „normalen" Wege bei der (neuen) Einheitsbewertung in einer
Hauptfeststellung und nicht im Erlasswege Rechnung zu tragen. Aus der Anknüpfung
des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG an den „normalen Rohertrag" ergibt sich, dass nach
der Vorstellung des Gesetzgebers nur solche Ertragsminderungen einen
Grundsteuererlass rechtfertigen, die auf für die Ertragslage außergewöhnlichen
(atypischen) Umständen beruhen, also zufälliger und vorübergehend Art sind.
Umständen, die den normalen Rohertrag mindern und als solche für den Einheitswert
erheblich sind, soll im Rahmen der Einheitsbewertung und nicht im Wege des
Steuererlasses begegnet werden.

32

Zu den erlassfeindlichen Wertminderungen, die bei der Einheitsbewertung in der
Hauptfeststellung zu berücksichtigen sind, gehören aus folgenden Gründen
Ertragsminderungen, die auf einer strukturell bedingten fehlenden Mieternachfrage -
hier nach Büroflächen - beruhen.

33

Nach § 79 Abs. 1 BewG ist die der Ermittlung des Grundstückswertes zugrunde
zu legende Jahresrohmiete das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die
Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem
Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Statt des Betrages
nach § 79 Abs. 1 BewG gilt nach § 79 Abs. 2 Satz 1 BewG die übliche Miete als
Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt,
ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind (Nr. 1)
oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen
Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat (Nr. 2). In diesen Fällen ist
die übliche Miete in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume
gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 79
Abs. 2 Satz 2 BewG).

34

Bereits der Wortlaut des § 79 Abs. 2 BewG deutet darauf hin, dass die Vorschrift
nur den Fall erfasst, dass am Bewertungsstichtag Grundstücke oder
Grundstücksteile bzw. Räume zufällig und vorübergehend nicht oder zu
Bedingungen genutzt werden, die den auf dem Markt erzielbaren Mieten nicht
entsprechen. Das Gesetz geht von deren Vermietbarkeit und der Bildung der
Mietpreise auf einem Immobilienmarkt aus, wenn es auf die "übliche Miete" Bezug
nimmt, die in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen ist, welche für Räume
gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung "regelmäßig" gezahlt wird.
Äußerstenfalls, nämlich dann, wenn nach bestimmten Grundstücken oder
Grundstücksteilen bzw. Räumen überhaupt keine Nachfrage besteht, ist für diese die
Jahresrohmiete mit Null anzusetzen. Im Grundsatz nichts anderes kann für die hier in
Rede stehenden Fälle gelten, in denen aufgrund des nachhaltigen Überangebotes
bestimmter Mietobjekte nicht nur die Mieten sinken, sondern auch ein Teil von ihnen
unvermietet bleiben muss.

35

Allein dieses Verständnis steht im Einklang mit der Systematik des
Bewertungsrechts. Bei einer Hauptfeststellung sind alle den Wert beeinflussenden
Umstände zu berücksichtigen (vgl. § 9 Abs. 1 und 2 BewG). Dabei kommt es
entscheidend auf den Markt für Objekte der zu bewertenden Art, Lage und
Ausstattung an. Ist ein Grundstück vermietet, geht das Gesetz zwar grundsätzlich
davon aus, dass die vereinbarte Miete marktgerecht ist (§ 79 Abs. 1 BewG).
Namentlich die Regelung des § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG, wonach die übliche
Miete dann gilt, wenn die tatsächliche Miete um mehr als 20 vom Hundert von der
üblichen Miete abweicht, belegt aber, dass das Bewertungsrecht letztlich auf den
objektiven Marktwert der Grundstücke abstellt (vgl. auch § 9 Abs. 1 und 2 BewG).
Dem entspricht, dass ein zufälliger und vorübergehender Leerstand von Räumen am
Bewertungsstichtag die Jahresrohmiete nicht mindern kann und deshalb an die Stelle
der vereinbarten die übliche Miete zu treten hat (vgl. Entscheidung des
Reichsfinanzhofs vom 13. Oktober 1938 - III 343/37 - RStBl 1938 S. 1138 ).
Hingegen reduzierte ein Leerstand, soweit er auf tatsächlichen Umständen beruht,
die durch Fortschreibung berücksichtigt werden können (vgl. § 22 BewG), die
Jahresrohmiete; tritt eine derartige Änderung im Laufe eines
Hauptfeststellungszeitraumes ein, kann er durch eine Wertfortschreibung des
Steuerobjektes berücksichtigt werden. Ebenso reduziert ein Leerstand, der auf eine
Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen ist, die
Jahresrohmiete; tritt eine derartige Änderung im Laufe eines
Hauptfeststellungszeitraumes ein, wird sie aber erst bei der nächsten
Hauptfeststellung (vgl. § 21 und auch § 27 BewG) erfasst und wirkt sich bis dahin auf
die Erhebung der Grundsteuer nicht aus (§§ 16 - 18 GrStG).

36

Dadurch, dass derartige allgemeine Wertveränderungen erst bei der nächsten
Hauptfeststellung zu veränderten Einheitswerten führen und (nur) auf diese Weise
bei der Steuererhebung zu berücksichtigen sind, trägt der Gesetzgeber zum einen
dem Umstand Rechnung, dass Änderungen der allgemeinen wirtschaftlichen
Verhältnisse im Grundsatz alle Vermieter in vergleichbarer Weise treffen und deshalb
unter dem Aspekt einer korrekturbedürftigen Sonderbelastung des Einzelnen kein
Anlass für einen Grundsteuererlass besteht. Zum andern kann von Veränderungen
der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse im Sinne des Bewertungsrechts nur bei
nachhaltigen, länger andauernden Veränderungen der Wertverhältnisse die Rede
sein. Zumal bei typisierender Betrachtungsweise ist es daher systemgerecht, diese
Veränderungen ausschließlich bei der Hauptfeststellung zu berücksichtigen, die nach
dem Konzept des Bewertungsgesetzes in Zeitabständen von je sechs Jahren
stattfindet (§ 21 Abs. 1 BewG). Im Interesse der Stetigkeit und Gleichmäßigkeit der
Grundsteuererhebung bleiben Veränderungen der Wertverhältnisse unberücksichtigt,
die zwischen den Hauptfeststellungen eintreten.

37

Die Erwägung, der Grundsteuererlass bezwecke, den Steuerschuldner teilweise
zu entlasten, soweit er ohne sein Verschulden keinen Ertrag erziele und auch die
Grundsteuer nicht auf einen Mieter abwälzen könne, und auf diese Weise die Härte
zu mindern, die in diesen Fällen sonst mit der Erhebung der Grundsteuer als
ertragsunabhängiger Realsteuer verbunden wäre, wird den Zwecken des § 33 GrStG
nicht in vollem Umfang gerecht. Sie vernachlässigt die Einordnung des
Grundsteuererlasses in die Systematik des Bewertungsrechts. Aus dieser ergibt sich,
wie bereits dargelegt, dass ein Grundsteuererlass vorübergehenden Mietausfällen
aufgrund außergewöhnlicher Umstände des Einzelfalls vorbehalten ist. Diese
Entscheidung des Gesetzgebers ist in sich schlüssig und plausibel und weist keine
durch ergänzende Auslegung zu korrigierenden Fehlgewichtungen auf. Die
systematische Ausgestaltung der gesetzlichen Regelung steht der Ansicht entgegen,
der Gesetzgeber sei davon ausgegangen, dass zur Vermietung geschaffene
Räumlichkeiten typischerweise vermietet würden und dass deshalb ein vom
Steuerschuldner nicht zu vertretender Leerstand ohne weiteres zu einem
Grundsteuererlass führen müsse. Gegen die Ansicht spricht zudem, dass dem
Gesetzgeber nicht unterstellt werden kann, er wolle über eine weitgehende
Grundsteuerbefreiung den Steuerschuldnern einen Anreiz dafür geben, nicht
marktgerechte Mietobjekte zu erhalten statt sie durch objektbezogene
Veränderungen aus dem Markt zu nehmen oder im Hinblick auf die Nachfrage
umzugestalten.

38

Auch die Begründung des Regierungsentwurfs eines Zweiten
Steuerreformgesetzes (BTDrucks 6/3418 S. 95) spricht nicht gegen das oben
gefundene Ergebnis. Dort ist zwar zu § 33 GrStG u.a. das "Leerstehen von
Wohnungen oder Geschäftsräumen infolge mangelnder Mieternachfrage" als
Beispiel für eine erlassbegründende Ertragsminderung genannt, die der Eigentümer
nicht zu vertreten hat. Dies besagt jedoch nichts für die hier zu entscheidende Frage,
unter welchen Voraussetzungen die fehlende Nachfrage im Rahmen des
Grundsteuererlasses zu berücksichtigen ist und wann sie ausschließlich bei der
Einheitsbewertung erheblich wird.

39

Die Entscheidung des Gesetzgebers, die nächste Hauptfeststellung der
Einheitswerte des Grundbesitzes abweichend von § 21 Abs. 1 BewG durch
besonderes Gesetz zu bestimmen (Art. 2 Abs. 1 Satz 3 des Gesetzes zur Änderung
des Bewertungsgesetzes vom 13. August 1965 (BGBl I S. 851)), kann nicht zu einem
anderen Verständnis der hier maßgeblichen Vorschriften führen. Sollte diese
Entscheidung zu einer gleichheitswidrigen Verzerrung der Besteuerungsgrundlagen
führen, wäre ein etwaiger Verfassungsverstoß durch Rechtsbehelfe bereits gegen die
Veranlagung geltend zu machen.

40

Vgl. zu Vorstehendem insgesamt: BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, (juris)
u.a. auch in DVBl. 2001, S. 1368 ff.

41

Letztlich sind auch mit Blick auf den Beschluss des Bundesfinanzhofs (BFH) vom
13. September 2006 - II R 5/05 - (ZFK 2006, 283), mit dem der BFH dem
Bundesfinanzministerium aufgegeben hat, dem dortigen Verfahren beizutreten und in
dem er seine von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts abweichende
Rechtsauffassung zur Auslegung des § 33 GrstG bei strukturell bedingten
Ertragsminderungen dargelegt hat, Zweifel an der Rechtsprechung des BVerwG
nicht gegeben. Denn das BVerwG schließt mit seiner Rechtsprechung an die
gesetzliche Konzeption der Grundsteuer als Real- und Objektsteuer mit der engen
Anknüpfung an das Bewertungsrecht an. Aus der Einordnung des
Grundsteuererlasses in die Systematik des Bewertungsrechts ergibt sich, dass ein
Grundsteuererlass vorübergehenden Mietausfällen aufgrund außergewöhnlicher
Umstände des Einzelfalls vorbehalten ist. Diese Entscheidung des Gesetzgebers ist
in sich schlüssig und plausibel und weist keine durch ergänzende Auslegung zu
korrigierenden Fehlgewichtungen auf.

42

Die Frage, ob und wie eine Ertragsminderung bei der Grundsteuererhebung zu
berücksichtigen ist, beantwortet sich nach dem Vorstehenden aus dem
systematischen Zusammenspiel von Grundsteuergesetz und Bewertungsgesetz wie
folgt.

43

Beruht die von einem Steuerschuldner geltend gemachte Ertragsminderung -
erstens - auf einer Änderung, die zu einer Wertfortschreibung führen kann (vgl. § 22
BewG), schließt bereits § 33 Abs. 5 GrStG einen Grundsteuererlass aus. Dieser Fall
ist gegeben, wenn die Ertragsminderung aus einer Änderung der tatsächlichen
Verhältnisse i.S. von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG folgt, die das Bewertungsobjekt
selbst oder seine nähere Umgebung betreffen.

44

Ist die Ertragsminderung - zweitens - auf eine Änderung der allgemeinen
Wertverhältnisse im Sinne von § 27 BewG zurückzuführen und minderte sich
deswegen die Jahresrohmiete, wenn bei einer Hauptfeststellung der Beginn des
Erlassjahres maßgebend wäre, scheidet ein Grundsteuererlass aus, weil eine
derartige Änderung erst bei der nächsten (tatsächlich durchzuführenden)
Hauptfeststellung (§ 21 BewG) erfasst wird und sich die Änderung bis dahin auf die
Erhebung der Grundsteuer nicht auswirkt (vgl. §§ 16 - 18 GrStG). Unter allgemeinen
Wertverhältnissen im Sinne von § 27 BewG sind die allgemeinen politischen und
wirtschaftlichen Verhältnisse im gesamten Gemeindegebiet oder darüber hinaus zu
verstehen, die sich im allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben.
Derartige Wertveränderungen führen bei einer Hauptfeststellung zu veränderten
Einheitswerten und sind (nur) auf diese Weise bei der Steuererhebung zu
berücksichtigen.

45

Ist die Ertragsminderung - drittens - zufälliger und vorübergehender Art, sodass
bei der Ermittlung der Jahresrohmiete die übliche Miete anzusetzen ist, kommt ein
Grundsteuererlass in Betracht.

46

Vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, (juris) u.a. auch in DVBl. 2001, S.
1368 ff.

47

Die früher für das Grundsteuerrecht zuständige Kammer des
Verwaltungsgerichtes E hat sich bereits in mehreren Entscheidungen,

48

vgl. etwa Urteile vom 9. Dezember 2002 - 25 K 6233/00 - und - 25 K 5861/00 -,

49

der oben dargelegten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu § 33
GrStG angeschlossen. Die nunmehr zuständige Kammer sieht keinen Anlass, von
dieser Rechtsprechung abzuweichen.

50

In Anwendung dieser Grundsätze scheidet auch im Falle der Klägerin ein
Grundsteuererlass wegen wesentlicher Ertragsminderung nach § 33 GrStG aus. Der
teilweise Leerstand des Bürogebäudes in E-M ist auf nachhaltige strukturelle Gründe
zurückzuführen. Es besteht im Stadtgebiet E nämlich ein deutliches Überangebot von
Büromietflächen, das nicht nur zufällig oder vorübergehend ist.

51

Zur Beurteilung der Frage, ab welcher Zeitdauer Veränderungen der
Wertverhältnisse als mehr nur zufällig und vorübergehend zu betrachten sind und ab
wann sie (erlassausschließend) als nachhaltig einzuschätzen sind, bietet sich in
Anlehnung daran, dass nach § 21 BewG grundsätzlich die Einheitswerte im
Zeitabstand von 6 Jahren festgestellt werden sollten, eine Sechsjahresbetrachtung
an. Haben dementsprechend Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen bei
prognostischer Betrachtungsweise hinreichend zuverlässig über einen Zeitraum von
etwa sechs Jahren Bestand, sind sie als nachhaltig zu bewerten.

52

Vgl. in diesem Sinne zu diesem Zeitraum als Anhaltspunkt für eine vom Gericht
durchzuführende prognostische Nachhaltigkeitsbewertung wohl auch: BVerwG, Urteil vom 4.
April 2001 - 11 C 12.00 -, (juris) Rdnr. 20.

53

So liegt der Fall hier. Aus der vom Beklagten durchgeführten Auswertung von
Erhebungen über den Flächenbestand und den Leerstand von Büroflächen, an
denen örtlich tätige Makler und eine immobilienwirtschaftliche Forschungseinrichtung
beteiligt waren, ergibt sich, dass seit dem Jahr 2000 der Flächenbestand an
Büroflächen in E gestiegen ist und sich gleichzeitig der Leerstand deutlich
überproportional erhöht hat. Danach ist der Flächenbestand von 4.800.000 qm im
Jahre 2000 über 5.800.000 im Jahre 2004 auf 6.984.100 qm im Jahre 2005
gestiegen. Die Leerstände hatten folgenden Umfang: 2000: 4,9 %; 2001: 3,98 %;
2002: 9,35 %; 2003: 14,81 %; 2004: 13,29 %; 2005: 11,27 %. Die Differenz zwischen
2004 und 2005 ist erhebungsverfahrensbedingt.

54

Der Prozentsatz der leerstehenden Flächen hat sich mithin gegenüber dem
Gesamtflächenbestand von 4,9 % im Jahr 2000 bis zum Jahr 2003 auf 14,81 %
erhöht. Zwar ist dieser Prozentsatz im Jahr 2004 leicht rückläufig, befindet sich aber
immer noch auf einem sehr hohen Niveau von 13,29 %. Der Rückgang im Jahr 2005
auf 11,27 % ist im wesentlichen auf das nunmehr angewandten Erhebungsverfahren
zurückzuführen. Davon abgesehen lässt auch diese Zahl einen nach wie vor
ausgesprochen hohen Leerstand von Büroflächen erkennen.

55

Ausweislich der im Internet veröffentlichten Mitteilung der Stadt über den
„Büromarkt E" (s. www.duesseldorf.de; Suchstichwort: Büromarkt) lag die Büro-
Leerstandsrate auch im Jahre 2006 bei 10,7 %.

56

Dieses strukturelle Überangebot ist auch als nachhaltig zu bewerten, da es
voraussichtlich über einen Zeitraum von mindestens sechs Jahren Bestand haben
wird.

57

Jedenfalls für die Jahre, in denen sich die Leerstände im Bereich von rund 9 %
und mehr des Flächenbestandes bewegten, ist von einem derartigen
Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nach Büromietraum auszugehen,
dass es die allgemeinen Marktverhältnisse im Hinblick auf die Vermietbarkeit von
Büroräumen negativ beeinflusst und in dem Sinne einheitswertrelevant wird, dass
nicht mehr davon ausgegangen werden kann, dass in E jede Bürofläche zu der
üblichen Miete insgesamt vermietet werden kann.

58

Die genannte Leerstands-Marge wird in E zumindest seit 2002 erreicht und ist bis
2006 z.T. deutlich überschritten; es bestehen derzeit keinerlei Anhaltspunkte dafür,
dass die Leerstandsrate in den kommenden Jahren deutlich absinken wird.

59

Letztlich ist dem erkennenden Gericht die problematische Marktsituation bei der
Vermietung von Büroflächen in E auch aus zahlreichen Veröffentlichungen etwa in
der Presse bekannt. Dementsprechend hat die bislang zuständige Kammer bereits in
dem Urteil vom 24. November 2004 - 25 K 6378/03 - ausgeführt, dass bezogen auf E
„von einem strukturell bedingten Leerstand auszugehen ist, weil der Kammer aus
eigenen Erkenntnissen bekannt ist, dass der Gewerberaum in E und im Umkreis von
E unter einem starken Überangebot leidet....Die Mietausfälle...(der Klägerseite)...
beruhen auf einem Überangebot von zu vermietenden Gewerbeflächen in E und im
Umkreis von E. Der Leerstand ist nicht lediglich zufällig und vorübergehend, sondern
Folge des nachhaltigen, strukturell bedingten Überangebots von Gewerbeobjekten,
welches zum einen auf erhebliche Bautätigkeit, zum anderen auf Schließung der
Geschäfte wegen Zahlungsschwierigkeiten zurückzuführen ist. Diese aufgeführten
Umstände sind bereits für einen beträchtlichen Zeitraum gegeben. Der
Ertragsrückgang ist mithin Folge einer allgemeinen Verschlechterung der
Vermietbarkeit von Gewerbeobjekten."

60

Vgl zu den strukturellen Ursachen für den Leerstand von Gewerbeflächen in E und zum
Erlassausschluss auch noch: VG E, Urteil vom 11. Dezember 2006 - 25 K 61/06 -.

61

Dem Ausschluss einer Erlassmöglichkeit bei einem strukturell bedingten
Überangebot von Flächen kann der Steuerschuldner nicht mit Erfolg entgegenhalten,
dass in seinem jeweils betroffenen Objekt ein Leerstand zu verzeichnen sei, der
deutlich über der Leerstandsquote am Markt hinausgehe und daher durch diesen
nicht zu erklären sei. Typische Folge struktureller Vermietungsprobleme ist es aber,
dass die nach dem Auszug von Mietern von Leerständen betroffenen Vermieter sich
auf einem übersättigten Markt in der gleichen Lage befinden wie viele andere
Vermieter, die aufgrund der Marktstruktur erfolglos oder mit geringem Erfolg nach
(neuen) Mietern suchen. Daher spielt es für den gänzlichen Ausschluss der - auf
atypische Situationen ausgerichteten - Erlassmöglichkeit nach § 33 Abs. 1 GrStG
keine Rolle, in welchem Umfang sich die strukturellen Probleme gerade auf den
jeweiligen Steuergegenstand auswirken. Damit wird insbesondere dem Umstand
Rechnung getragen, dass ein strukturell bedingtes Fehlen der Mieternachfrage alle
Vermieter im jeweiligen Gemeindegebiet vergleichbar trifft und eine Sonderbelastung
im Einzelfall nicht durch den Grundsteuererlass korrigiert werden kann. Ansonsten
würde ein Grundsteuererlass gerade den wirtschaftlich nicht erfolgreichen
Teilnehmern an einem überbesetzten Markt helfen. Unter
Gleichbehandlungsgesichtspunkten ist es nicht angebracht, fehlende
Durchsetzungskraft an einem solchen Markt durch einen Erlass zu „belohnen".

62

Vgl. im Ergebnis ebenso (Erlassausschluss auch bei strukturell bedingtem vollständigem
Leerstand eines Bürogebäudes): Hessischer VGH, Urteil vom 7. März 2005 - 5 UE 3009/02 -
veröffentlicht u.a. in juris.

63

Vorliegend kommt auch kein Erlass nach §§ 163, 227 AO aus sachlichen
Billigkeitsgründen in Betracht, weil auch diese Möglichkeit eines Erlasses auf
atypische Situationen beschränkt ist, die hier aus den genannten
steuersystematischen Gründen nicht gegeben ist.

64

Vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13. Dezember 2001 - 2 S 1450/01 -, veröffentlicht
u.a. in juris, Rdnr. 31.

65

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO; die Entscheidung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711
ZPO.

66

Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder
4 VwGO nicht vorliegen (§ 124 a Abs. 1 VwGO).

67