Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-12-18, Aktenzeichen 10 D 104/06.NE
ECLI:DE:OVGNRW:2008:1218.10D104.06NE.00

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Der Antragsteller wendet sich mit seinem Normenkontrollantrag gegen die
Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des städtebaulichen
Entwicklungsbereichs "Westerweiterung Chemiepark N. ". Er ist seit ca. 30 Jahren
Mieter einer auf dem Grundstück Gemarkung N. , Flur 61, Flurstück 134 (N. , In
der T. 7) befindlichen Doppelhaushälfte. Eigentümerin des im
Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücks ist die E. Immobilien GmbH Co.
KG.

3

Der festgelegte Entwicklungsbereich befindet sich im Stadtgebiet der
Antragsgegnerin nördlich der B. und westlich des D. . . Er umfasst
neben zwei vom übrigen Satzungsgebiet getrennt gelegenen ehemaligen Hofstellen
im Norden (X. Straße 11 und Q.---straße 27) die östlich der C.-------straße
gelegene sog. T. -Siedlung und das daran südlich angrenzende Pachtgelände
eines I. sowie das Betriebsgrundstück einer T1. (C.-------straße
208).

4

Die T. -Siedlung wurde in den Jahren 1954 bis 1956 als
Bereitschaftssiedlung für die ehemalige Zeche C1. Schachtanlage 3 errichtet.
Sie umfasst auf einer Fläche von ca. 6 ha 48 zweigeschossige Wohngebäude mit
insgesamt 146 Mietwohnungen an den Straßen In der T. und E1. Weg sowie
29 Reiheneigenheime an der Straße H. Die Zeche wurde 1972 aufgegeben.
Inzwischen stehen sämtliche Mietwohnungsgebäude sowie der weitaus
überwiegende Teil der Reihenhäuser im Eigentum der E. Immobilien GmbH Co.
KG.

5

Östlich der Siedlung und von dieser durch einen ca. 85 m breiten Waldstreifen
und den E2. getrennt liegt das insgesamt ca. 680 ha große Betriebsgelände
des Chemieparks N. . Der Chemiepark wird von dem X1. -E3. -Kanal und der
M. im Norden, dem Gelände der Zeche B1. W. im Osten, der A 52 im
Süden sowie der bereits erwähnten T. -Siedlung und dem ehemaligen Gelände
der Zeche C1. im Westen umgrenzt. Der Industriestandort ist seit Ende der 30er
Jahre des vorigen Jahrhunderts zunächst von den X2. genutzt worden. In den
90er Jahren erfolgte eine Umwandlung des bis dahin bestehenden Ein-
Unternehmen-Standorts der I1. , später E. , in einen Mehr-Unternehmen-
Standort unter der Bezeichnung Chemiepark N. , an dem sich verschiedene
Betriebe der chemischen Industrie angesiedelt haben. Der größte Teil der Fläche des
Parks steht im Eigentum der E. Immobilien GmbH Co. KG.

6

Bereits seit Ende der 70er Jahre gibt es Überlegungen, das Betriebsgelände
durch die Aufstellung von Bebauungsplänen nach Westen zu erweitern. Eine in den
80er Jahren angestrebte Ausweisung der an die T. -Siedlung angrenzenden
Freiflächen als Industriegebiete konnte wegen der Schutzansprüche der
Bereitschaftssiedlung nicht realisiert werden.

7

Am 17. März 2005 beschloss der Rat der Antragsgegnerin für einen 94,86 ha
umfassenden Bereich, begrenzt durch den Chemiepark im Osten, die A 52 im
Süden, die Abraumhalde der Zeche C1. im Westen und die Straße B2. im Norden
die Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 Abs. 3 BauGB
für einen geplanten städtebaulichen Sanierungsbereich "Westerweiterung
Chemiepark N. ". Der Beschluss wurde am 26. April 2005 im Amtsblatt der Stadt
N. öffentlich bekannt gemacht, dabei wurde auf die Auskunftspflicht gemäß § 138
BauGB hingewiesen. Mit der Durchführung der Voruntersuchungen wurden als
externe Träger das Büro für Raumplanung, Städtebau und Architektur Planquadrat
E4. , das Institut für Bodenmanagement IBoMa aus E4. (Wert- und
Kostenermittlungen) sowie das Unternehmen S. aus I2. (Moderation)
beauftragt.

8

Im Rahmen der Untersuchungen wurden von den Planungsträgern nach einer
von der Antragsgegnerin erstellten Beteiligungsliste die Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange über die beabsichtigte Sanierungsmaßnahme informiert
und um Auskunft gebeten, ob und in welchem Maße die beabsichtigte Maßnahme
die von den Trägern jeweils wahrzunehmenden Belange berührt. Am 23. Mai 2005
und 13. Juni 2005 wurden Bewohnerversammlungen für die Mieter bzw. Eigentümer
durchgeführt. Vom 21. bis 27. Juni 2005 fand eine Befragung der Bewohner statt, bei
der auch die subjektive Bewertung der Lebensqualität in der T. -Siedlung durch
die Mieter und Eigentümer sowie die im Falle eines erforderlich werdenden Umzugs
bestehenden Erwartungen an eine Ersatzwohnung erfragt wurden. Anschließend
wurden Ermittlungen zur Situation auf dem Wohnungsmarkt in N. angestellt. Die
Ergebnisse der Befragungen und Ermittlungen wurden den Bewohnern im Oktober
2005 vorgestellt. Die Grundstückseigentümer, Mieter, Pächter und sonstigen
Nutzungsberechtigten der übrigen Flächen im Untersuchungsgebiet, die nicht bereits
im Rahmen der Beteiligung der Bewohner der T. -Siedlung erfasst worden
waren, wurden gesondert über die beabsichtigte Maßnahme informiert und um
Stellungnahme zu einer eventuellen Berührung ihrer Belange gebeten.

9

Im Januar 2006 legte das Büro Q1. E4. der Antragsgegnerin den
Abschlussbericht über die vorbereitenden Untersuchungen sowie eine Kurzfassung
dieses Berichtes vor. Der Bericht enthielt Ausführungen zur Entwicklung der
Investitionen, Umsätze und Beschäftigtenzahlen der Unternehmen in der Stadt N.
sowie im Landes- und Kreisvergleich unter besonderer Berücksichtigung der
chemischen Industrie, eine Beschreibung des Standorts Chemiepark N. und seiner
Besonderheiten sowie eine Flächenbedarfsprognose für einen Zeitraum von 15
Jahren. Weiter wurden in dem Bericht die derzeitigen Nutzungen im
Untersuchungsgebiet dargestellt sowie die Siedlungs- und Bewohnerstruktur in der
T. -Siedlung und das Ergebnis der Befragung der Bewohner. Es folgten
Ausführungen zur Situation auf dem Wohnungsmarkt und zum Ergebnis der
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange. Weiter wurden Fragen der
Rahmenplanung, mögliche Nutzungskonzepte sowie die Wirtschaftlichkeit und
Finanzierung der Maßnahme untersucht. Der Bericht schloss mit einer
Gegenüberstellung und Abwägung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange
und der Empfehlung, statt einer Sanierung eine städtebauliche
Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 BauGB durchzuführen.

10

Am 16. Februar 2006 nahm der Rat der Antragsgegnerin das Ergebnis der
vorbereitenden Untersuchungen zustimmend zur Kenntnis und beschloss, Teile des
Untersuchungsgebietes förmlich als Entwicklungsbereich gemäß den §§ 165 ff.
BauGB festzugelegen. In der Beschlussvorlage ist insoweit zur Begründung
ausgeführt, dass anders als eine Sanierungsmaßnahme die städtebauliche
Entwicklungsmaßnahme das Gemeinwohl (Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten oder
die Wiedernutzung von Brachflächen) in den Vordergrund stelle und
Lösungsverfahren ermögliche für den Fall, dass sich Grundstückseigentümer nicht
an der Umsetzung der Ziele beteiligen wollten.

11

Weiter beschloss der Rat in der Sitzung am 16. Februar 2006 die Satzung über
die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs
"Westerweiterung Chemiepark N. " (Entwicklungssatzung). Der
Entwicklungsbereich umfasst eine gegenüber dem Untersuchungsgebiet deutlich
kleinere Fläche von insgesamt ca. 8 ha, die sich auf die bereits oben benannten
ehemaligen Hofstellen sowie die T. -Siedlung, den Hundeübungsplatz und den
Schreinereibetrieb beschränkt. Die Grenzen des Entwicklungsbereichs sind in § 2
der Entwicklungssatzung ebenso bezeichnet wie die Flurstücke, die von dem
Entwicklungsbereich umfasst werden. Bestandteil der Satzung sind weiter zwei
Lagepläne im Maßstab 1:2000 und 1:7500, in denen die Flurstücke und die Grenzen
des Entwicklungsbereichs zeichnerisch dargestellt sind. § 1 Abs. 3 der
Entwicklungssatzung verweist zur Notwendigkeit und zu den Zielen der
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme auf die der Satzung beigefügte
Begründung (Erläuterungsbericht).

12

Der Beschluss über die Entwicklungssatzung wurde am 13. März 2006 im
Amtsblatt der Stadt N. öffentlich bekannt gemacht. Der Bekanntmachung beigefügt
waren der Wortlaut der Satzung und eine verkleinerte Darstellung des Lageplans mit
den Grenzen des Entwicklungsbereichs. Gleichzeitig wurde auf Ort und Zeit der
Auslegung der Entwicklungssatzung einschließlich der Begründung und der
Lagepläne hingewiesen. Weiter wurde auf die Genehmigungspflicht nach den
§§ 144, 145, 153 Abs. 2 BauGB sowie die §§ 214 und 215 Abs. 1 BauGB und die
§§ 7 Abs. 6 und 54 Abs. 4 GO NRW hingewiesen und diese Vorschriften im Wortlaut
wiedergegeben.

13

Auf Antrag der Antragsgegnerin vom 31. März 2006 trug das Grundbuchamt des
Amtsgerichts N. am 25. Juli 2006 in die Grundbücher der von der
Entwicklungsmaßnahme betroffenen Grundstücke den Entwicklungsvermerk ein.

14

Der Antragsteller hat am 23. August 2006 den Normenkontrollantrag gestellt. Er
macht geltend, die Entwicklungssatzung verstoße gegen formelles und materielles
Recht. Bei der Beschlussfassung am 16. Februar 2006 hätten Ratsmitglieder mit
abgestimmt, die wegen ihrer Beschäftigung bei der Grundstückseigentümerin
befangen gewesen seien. Die beabsichtigte Entwicklungsmaßnahme entspreche
nicht den Zielen und Zwecken des § 165 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Die
T. -Siedlung stelle aufgrund ihrer geringen Größe und Bedeutung keinen Ortsteil
im Sinne des § 165 Abs. 2 BauGB dar und habe auch kein beachtliches
Eigengewicht, das im Gesamtgefüge der Gemeinde wahrnehmbar sei. Die
Entwicklungsmaßnahme erfülle nicht die Voraussetzungen des § 165 Abs. 3 Satz 1
Nr. 2 BauGB, wonach das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, insbesondere zur Deckung eines erhöhten
Bedarfs an Arbeitsstätten, erfordern müsse. Ein erhöhter Bedarf an Arbeitsstätten sei
nur gegeben, wenn die Nachfrage nach Flächen zur Errichtung von Arbeitsstätten
das verfügbare Angebot aus strukturellen Gründen auf längere Sicht deutlich
übersteige. Hierfür müsse der gegenwärtige und künftige Bedarf an Arbeitsstätten
ermittelt werden. Weiter müsse ermittelt werden, welche Möglichkeiten zur Deckung
des festgestellten Arbeitsstättenbedarfs ohne die Entwicklungsmaßnahme
bestünden. Solche Ermittlungen habe die Antragsgegnerin nicht angestellt. Die
Prognose über die Nachfrage nach Flächen genüge nicht den Anforderungen der
Rechtsprechung. Eine Feststellung, dass das Angebot an Arbeitsstätten deutlich
hinter der Nachfrage zurückbleibe, sei nicht getroffen worden. Die Antragsgegnerin
habe auch nicht hinreichend die bereits vorhandenen Flächen zur Ansiedlung neuer
Unternehmen berücksichtigt. Im Chemiepark seien mindestens 30 ha kurz- bzw.
mittelfristig verfügbar. Außerhalb des Chemieparks stehe aufgrund der
rechtsverbindlichen Bebauungspläne 94c, 94i und 94f eine nutzbaren Fläche von
mindestens 50 ha zur Verfügung. Dabei handele es sich um eine unzulässige
Angebotsplanung. Die Antragsgegnerin habe sich nicht ansatzweise mit der Frage
räumlicher Standortalternativen auseinandergesetzt. Neben den bereits benannten
nutzbaren Flächen innerhalb und außerhalb des Chemieparks stünden in dem
Industriepark Dorsten/N. und auf der Industriefläche T2. ausreichende
Flächen zur Verfügung. Auch sei die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb
eines absehbaren Zeitraums nicht gewährleistet. Angaben über diesen Zeitraum
fehlten. Die nach § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB erforderliche Abwägung sei nicht
hinreichend erfolgt. Die Belange des Umwelt- und Naturschutzes seien nicht
gesehen worden. Die Führung des E1. Bach als offenes Gewässer durch den
Chemiepark sei wasserrechtlich unzulässig. Die Entwicklungsmaßnahme diene nicht
dem öffentlichen Interesse, sondern überwiegend dem Interesse der
Grundstückseigentümerin des Chemieparks an niedrigen Produktionskosten.

15

Der Antragsteller beantragt,

16

die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des
städtebaulichen Enwicklungsbreichs "Westerweiterung Chemiepark N. " vom 16.
Februar 2006 für unwirksam zu erklären.

17

Die Antragsgegnerin beantragt,

18

den Antrag abzulehnen.

19

Sie erwidert, die Entwicklungssatzung sei formell und materiell rechtmäßig. Für
das Ratsmitglied Dr. I3. habe kein Ausschließungsgrund vorgelegen, da er seit
1999 nicht mehr bei der damaligen E. -I4. AG beschäftigt sei. Das Bestehen
von Pensionsansprüchen reiche für ein Mitwirkungsverbot nicht aus. In materiell-
rechtlicher Hinsicht lägen die Voraussetzungen des § 165 BauGB vor. Die
einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der Entwicklungsmaßnahme
liege im öffentlichen Interesse. Die Maßnahme diene vordringlich dem Erhalt
bestehender und der Schaffung neuer Arbeitsplätze, auch wenn die
Entwicklungsmaßnahme auch der Eigentümerin der Flächen im Chemiepark und der
Flächen im Erweiterungsgebiet zugute komme. Der Chemiepark sei schon heute für
jedes in der chemischen Produktion tätige Unternehmen zugänglich. Bei dem
förmlich festgelegten Entwicklungsbereich handele es sich zwar nicht um einen
Ortsteil sondern um einen anderen Teil des Gemeindegebietes, der entsprechend
seiner besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der
Gemeinde einer neuen Entwicklung zugeführt werden solle. Die besondere
Bedeutung ergebe sich aus seiner räumlichen Lage zum Chemiepark. Dieser stelle
aufgrund seiner flächenmäßigen Ausdehnung einen Ortsteil dar. Durch die
beabsichtigte Maßnahme werde eine weitere Entwicklung des gesamten
Chemieparks ermöglicht. Die T. -Siedlung stelle sich für den Chemiepark in
zweifacher Hinsicht als Entwicklungshindernis dar. Zum einen würden durch die
Siedlung Flächen in Anspruch genommen, die als einzige für eine notwendige
Erweiterung des Chemieparks in Betracht kämen. Zum anderen wirke sich die
Siedlung durch ihren geringen Abstand zum Chemiepark bereits heute negativ auf
den Betrieb emittierender Anlagen und die Ansiedlung neuer Unternehmen im
westlichen Teils des Parks aus. Derzeit stehe mehr als ein Drittel der Parkfläche für
eine Ansiedlung störfallrelevanter Anlagen nicht uneingeschränkt zur Verfügung. Die
besondere Bedeutung des Entwicklungsbereichs folge nicht allein aus der
Umnutzung des Satzungsgebietes. Vielmehr ermögliche sie erst das Gesamtprojekt
der Westerweiterung. Die besondere Qualität des förmlich festgelegten
Entwicklungsbereichs ergebe sich somit aus der Zusammenschau mit dem
Chemiepark und aus der Bedeutung des Chemieparks für die angestrebte
Entwicklung des Landesgebietes und der Region gemäß § 165 Abs. 2 BauGB. In
dem Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk N1. - Teilabschnitt F.
-M. - aus dem Jahr 2004 sei die vorrangige Ansiedlung von Betrieben der
chemischen Industrie als Ziel der Raumordnung definiert. Das Gelände des
Chemieparks sowie weite Flächen westlich davon seien als Gewerbe- und
Industrieansiedlungsbereiche (GIB), die T. -Siedlung als allgemeiner Freiraum-
und Agrarbereich dargestellt. Das Ziel der Entwicklungsmaßnahme, die Umnutzung
eines bereits bebauten Gebietes vorzubereiten und durchzuführen, entspreche dem
§ 165 Abs. 2 BauGB. Die Entwicklungsmaßnahme sei auch gemäß § 165 Abs. 3
Satz 1 Nr. 2 BauGB aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit erforderlich. Die
Maßnahme diene der Deckung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten. Dieser
liege vor, wenn die Nachfrage das Angebot aus strukturellen Gründen langfristig
deutlich übersteige. Die Bedarfsentwicklung lasse sich nur im Wege einer Prognose
erfassen. Da eine unmittelbare Bedarfsprognose nicht möglich gewesen sei, sei
diese rechnerisch nach dem GIFPRO-(Gewerbe- und Industrieflächen-Prognose)-
Modell erfolgt. Danach sei für einen Zeitraum von
15 Jahren ein Flächenbedarf von 65 bis 100 ha ermittelt worden. Die Prognose
werde durch die bisherigen Erfahrungen des Chemiepark-Managements bestätigt,
wonach in dem genannten Zeitraum ein Flächenbedarf von mehr als 60 ha entstehen
werde. Neben dieser Ermittlung des Bedarfs an Arbeitsstätten sei es ein dringendes
Interesse des Parkbetreibers durch die Größe und hohe Auslastung des Standortes
die Kostenstruktur wettbewerbsfähig zu gestalten. Dies gelte unabhängig davon, ob
die ansässigen Betriebe Erweiterungsabsichten hätten oder
Neuansiedlungswünsche vorlägen. Ohne die vorgesehene Entwicklungsmaßnahme
bestünden nur unzureichende Möglichkeiten zur Deckung des festgestellten Bedarfs
an Arbeitsstätten. Innerhalb des Chemieparks N. seien lediglich Flächenreserven
von insgesamt 30 ha vorhanden, die fast ausschließlich am westlichen Rand lägen
und aufgrund der räumlichen Nähe zur angrenzenden T. -Siedlung für
emittierende Anlagen nur eingeschränkt nutzbar seien. Außerhalb des Chemieparks
kämen als Erweiterungsflächen 38 ha in Betracht, von denen nur Flächen im
Geltungsbereich des Bebauungsplans 94i mit einer Größe von 8 ha als
Industriegebiet festgesetzt seien. Die anderen Flächen seien nur als Gewerbegebiet
festgesetzt bzw. könnten aufgrund ihrer Nähe zur Siedlung nur als solches
ausgewiesen werden. Die prognostizierte Nachfrage nach Flächen für die chemische
Industrie gehe somit längerfristig deutlich über das Angebot hinaus. Für die
Ansiedlung von Betrieben der chemischen Industrie gebe es keine
Standortalternativen. Eine Erweiterung des Chemieparks sei nur in westlicher
Richtung möglich. Der interkommunale Industriepark E5. -N. sei bereits durch
einen städteübergreifenden Bebauungsplan realisiert und in Betrieb. Der für den
Chemiepark prognostizierte Bedarf an Arbeitsstätten bestehe unabhängig von der
Existenz des Industrieparks. Der Industriepark sei zudem für Unternehmen
verschiedener Branchen offen und weise nicht die besondere Ausstattung des
Chemieparks auf. Der Standort T2. liege auf dem Gebiet der Stadt H1.
und sei daher einer alternativen Planung seitens der Antragsgegnerin entzogen.

20

Die Antragsgegnerin habe die aufgrund der enteignungsrechtlichen Vorwirkung
(§ 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB) bei Erlass der Entwicklungssatzung erforderliche
Bilanzierung der verschiedenen entgegenstehenden Interessen vorgenommen. Die
privaten Interessen der Eigentümer und Mieter seien im Rahmen der vorbereitenden
Untersuchung durch Versammlungen und individuelle Bewohnerbefragungen
ermittelt worden. Dabei sei eine hohe Zufriedenheit der Bewohner mit ihrer
Wohnsituation, insbesondere der Nachbarschaft und der hohen Grünausstattung
sowie Befürchtungen bezüglich der Zerstörung sozialer Bindungen festgestellt
worden. Unter Berücksichtigung der Bedürfnisse der Bewohner sei in der
vorbereitenden Untersuchung auf die Situation auf dem Wohnungsmarkt in N.
eingegangen worden. Durch eine Umsiedlung in die geplante Gartenstadtsiedlung
"G. " in N. -E6. könnten gewachsene Nachbarschaftsbeziehungen
aufrechterhalten und Möglichkeiten einer eigenen Gartennutzung geschaffen
werden. Die vorbereitende Untersuchung sei auch auf entgegenstehende öffentliche
Interessen eingegangen, wie die wasserwirtschaftlichen und naturschutzrechtlichen
Belange im Zusammenhang mit dem das Untersuchungsgebiet durchfließenden
E2. und die forst- und naturschutzrechtlichen Belange aufgrund eines
Verlustes von Waldflächen. Der E2. werde in der Rahmenplanung als offenes
Gewässer mit beidseitigem Schutzstreifen berücksichtigt. Eine Verlegung sei nicht
vordringlich, könne aber bei Bedarf mit einem naturnahen Ausbau und damit einer
ökologischen Aufwertung des Gewässers erfolgen. Diese Erwägungen reichten für
eine Abwägung nach § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB aus. Die Entwicklung eines
konkreten planerischen Konzeptes könne den nachfolgenden Planungsverfahren
überlassen werden. Die privaten und öffentlichen Interessen seien dem öffentlichen
Interesse an der Entwicklung neuer Industrieflächen zur Deckung des erhöhten
Bedarfs an Arbeitsstätten gegenüber gestellt worden. Es sei davon ausgegangen
worden, das ein Arbeitsplatz in der chemischen Industrie zwei weitere Arbeitsplätze
im Umfeld nach sich ziehe und sich die weitere Entwicklung des Chemieparks in der
von hoher Arbeitslosigkeit geprägten Region in erheblichen Maße auf das
Allgemeinwohl auswirke. Die T. -Siedlung sei aus städtebaulicher Sicht ein
Fremdkörper inmitten eines großflächigen Gewerbe- und
Industrieansiedlungsbereichs. Die ehemalige Bereitschaftssiedlung habe nach
Schließung der nahe gelegenen Zeche ihre ursprüngliche Funktion verloren. Sie
verfüge zudem nicht über Grundversorgungseinrichtungen oder über andere
Infrastruktureinrichtungen. Der Leerstand habe bereits zum Zeitpunkt der
vorbereitenden Untersuchung 20 % betragen. Die Untersuchung komme zu dem
Ergebnis, dass den von den Trägern öffentlicher Belange genannten
Gesichtspunkten Rechnung getragen werden könne. Die Wünsche der Bewohner
könnten bei einer Westerweiterung zwar nicht erfüllt werden, doch könnten die
umzugsbedingten Belastungen erheblich reduziert werden. Die für die
Westerweiterung sprechenden öffentlichen Interessen verdienten im Rahmen der
Abwägung angesichts der großen Bedeutung für die Region den Vorrang. Die
Antragsgegnerin habe zwischenzeitlich zusammen mit dem Kreis S1. Mittel
für den Ausgleich der den Mietern entstehenden Vermögensnachteile in Höhe von
zwei Millionen Euro bereitgestellt und zur Abstimmung der Auswirkungen der
Entwicklungsmaßnahme mit den Betroffenen eine Informations- und Beratungsstelle
eingerichtet. Auch die zügige Durchführung der Maßnahme sei gewährleistet. Der
Bericht über die vorbereitende Untersuchung, auf den sich der Satzungsbeschluss
ausdrücklich beziehe, gehe von einem Zeitraum von bis zu 15 Jahren aus.
Angesichts der notwendigen Umsiedlung der Bewohner der T. -Siedlung sei ein
gewisser Zeitraum erforderlich. Da sich jedoch die Flächen im Erweiterungsgebiet
überwiegend im Eigentum der E.
Immobilien GmbH & Co. KG befänden und diese ihre Bereitschaft an der
Entwicklungsmaßnahme mitzuwirken, schriftlich bekundet habe, sei eine zügige
Durchführung der Maßnahme gewährleistet. Es bestünden auch keine Zweifel, dass
die Finanzierung der Maßnahme gesichert sei.

21

Der Berichterstatter des Senats hat am 2. Dezember 2008 eine Ortsbesichtigung
durchgeführt. Hinsichtlich des Ergebnisses wird auf das Terminsprotokoll vom
gleichen Tage verwiesen.

22

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakte und der von der Antragsgegnerin eingereichten Unterlagen und
Pläne Bezug genommen.

23

Entscheidungsgründe:

24

Der Normenkontrollantrag ist zulässig.

25

Der Antragsteller ist antragsbefugt. Dem steht nicht entgegen, dass er nur Mieter
einer im Geltungsbereich der Entwicklungssatzung gelegenen Wohnung ist und dass
die Eigentümerin des Grundstücks die angegriffene Maßnahme ausdrücklich
befürwortet.

26

Nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO kann einen Normenkontrollantrag stellen, wer
geltend machen kann, durch die angegriffene Rechtsvorschrift oder deren
Anwendung in seinen Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu
werden. Er muss Tatsachen vortragen, die es zumindest als möglich erscheinen
lassen, dass die geltend gemachte Rechtsverletzung eintritt. Eine Verletzung eigener
Rechte kann sich auch aus einer Verletzung des in § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB
enthaltenen Abwägungsgebots ergeben. Abwägungsrelevant kann nicht nur ein
durch die Planung berührtes subjektives Recht, sondern auch jedes mehr als
geringfügige Interesse sein, soweit es schutzwürdig ist. Die Tatsache, dass eine
bestimmte Grundstücksnutzung nur aufgrund eines Miet- oder Pachtvertrages
geschieht, führt nicht aus sich dazu, dass die damit zusammenhängenden Interessen
bei der planerischen Abwägung unberücksichtigt zu bleiben hätten.

27

Vgl. BVerwG, Urteil vom 21. Oktober 1999 - 4 CN 1.98 -, BRS 62 Nr. 51;
Beschlüsse vom 9. November 1979 - 4 N 1.78 und 2-4.79 -, BRS 35
Nr. 24, vom 11. November 1988 - 4 NB 5.88 -, BRS 48 Nr. 23, vom 18. Mai 1994 - 4
NB 27.93 -, BRS 56 Nr. 31, vom 7. April 1995 - 4 NB 10.95 -, BRS 57 Nr. 44 und vom
25. Januar 2002 - 4 BN 2/02 -, BRS 65 Nr. 52; OVG NRW, Urteile vom 22. April 2005
- 7 D 7/05.NE - und vom 11. September 2008 - 7 D 64/07.NE -, juris; Beschluss vom
30. November 1999 - 10a D 14/97.NE -.

28

Nach diesen Grundsätzen ist die Antragsbefugnis des Antragstellers gegeben.
Die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs nach § 165
Abs. 3 BauGB kann unter anderem die Grundlage dafür bilden, bestehende
Mietverhältnisse - also auch dasjenige des Antragstellers - gemäß § 182 BauGB
aufzuheben; die sich aus § 182 Abs. 2 BauGB ergebenden zusätzlichen
Anforderungen an eine Aufhebung des Mietverhältnisses mildern die Folgen einer
solchen Maßnahme lediglich ab. Deshalb muss das Interesse des Antragstellers an
der Aufrechterhaltung seines Mietverhältnisses in die Abwägung der für bzw. gegen
die Entwicklungsmaßnahme sprechenden Belange einbezogen werden. Daran
ändert auch der Umstand nichts, dass im vorliegenden Fall die
Grundstückseigentümerin eine Durchführung der Entwicklungsmaßnahme
ausdrücklich begrüßt, weil sie ein erhebliches Interesse an der Erweiterung des
Chemieparks hat. Der zwischen dem Antragsteller und der Eigentümerin bestehende
Interessenkonflikt muss vom Satzungsgeber in seiner Abwägungsentscheidung
berücksichtigt werden; Abwägungsfehler können daher eine Rechtsverletzung im
Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sowohl zu Lasten des Grundstückseigentümers
als auch zu Lasten des Antragstellers als Mieters begründen.

29

Der Antrag ist jedoch unbegründet.

30

Die Entwicklungssatzung leidet nicht an zu ihrer Unwirksamkeit führenden
beachtlichen formellen Mängeln (1.). Sie ist auch materiell rechtmäßig (2.).

31

1. Durchgreifende formelle Mängel bestehen nicht. Der Antragsteller hat bereits
nicht form- und fristgemäß geltend gemacht, dass ein Verstoß gegen das
Mitwirkungsverbot der §§ 43 Abs. 2, 31 GO NRW vorliegt. Die Antragsgegnerin hat
bei der öffentlichen Bekanntmachung der Entwicklungssatzung auf die
Bestimmungen der § 7 Abs. 6 und § 54 Abs. 4 GO NRW hingewiesen. Nach § 7
Abs. 6 GO NRW kann die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses
Gesetzes u.a. gegen Satzungen nach Ablauf eines Jahres seit ihrer Verkündung
nicht mehr geltend gemacht werden, es sei denn, der Formmangel ist gegenüber der
Gemeinde vorher gerügt und dabei die verletzte Rechtsvorschrift und die Tatsache
bezeichnet worden, die den Mangel ergibt. Entsprechendes gilt gemäß § 54 Abs. 4
GO NRW auch für die Geltendmachung einer Verletzung des Mitwirkungsverbotes
nach § 43 Abs. 2 i.V.m. § 31 GO NRW. Die im vorliegenden Fall von dem
Antragsteller erhobene Rüge genügt ohne die Nennung der Namen der Betreffenden
den Anforderungen an die Substantiierung nicht. Der Gemeinde soll durch die
Darstellung des maßgebenden Sachverhalts ermöglicht werden, die behaupteten
Fehler zu prüfen und gegebenenfalls zu beheben. Dies schließt eine nur pauschale
Rüge aus. Diese hat für die Gemeinde keinen Erkenntniswert.

32

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Mai 1995 - 4 NB 16.95 -, juris.

33

Hinsichtlich des Ratsmitglieds Dr. I3. hat die Antragsgegnerin zutreffend
darauf hingewiesen, dass sich aus dem Umstand, dass er bis 1999 Angestellter der
damaligen E. -I4. AG war und noch eine Pension des Unternehmens bezieht,
kein Ausschließungsgrund ergibt. Nach § 43 Abs. 2 i.V.m. § 31 Abs. 2 Nr. 1 GO
NRW gilt ein Mitwirkungsverbot, wenn der Betreffende bei einer juristischen Person,
der die Entscheidung ein unmittelbaren Vorteil oder Nachteil bringen kann, gegen
Entgelt beschäftigt ist und nach den tatsächlichen Umständen, insbesondere der Art
seiner Beschäftigung, ein Interessenwiderstreit anzunehmen ist. Die Regelung
erfasst nach ihrem Wortlaut nur bestehende Beschäftigungsverhältnisse und gilt
nicht für ehemalige Betriebsangehörige.

34

Andere nur auf Rüge beachtliche Form- oder Verfahrensfehler sind nicht erhoben
worden. Ohne Rüge beachtliche Fehler dieser Art liegen nicht vor.

35

Die am 16. Februar 2006 beschlossene Entwicklungssatzung ist nach
Unterzeichnung der Bekanntmachung durch die Bürgermeisterin am 2. März 2006 im
Amtsblatt der Stadt N. vom 13. März 2006 im Wege der Ersatzverkündung gemäß
§ 165 Abs. 8 Satz 2 i.V.m. § 10 Abs. 3 BauGB ortsüblich bekannt gemacht
worden.

36

Zu den Anforderungen an die Ausfertigung und Ersatzverkündung vgl. OVG
NRW, Urteil vom 27. November 2003 - 10a D 124/01.NE -, juris.

37

Der Entwicklungsbereich ist in der Satzung durch Angabe der Parzellennummern
und durch die zeichnerische Abgrenzung in den Lageplänen, die Bestandteil der
Satzung sind, mit hinreichender Bestimmtheit bezeichnet (§ 165 Abs. 6 Satz 2
BauGB). Der sich aus § 165 Abs. 7 BauGB ergebenden Verpflichtung, der
Entwicklungssatzung eine Begründung beizufügen, ist die Antragsgegnerin dadurch
nachgekommen, dass sie in der Satzung auf einen "Erläuterungsbericht" verwiesen
hat. Der Umstand, dass es sich dabei um den Abschlussbericht über die
vorbereitenden Untersuchungen handelt, genügt noch den an eine Begründung zu
stellenden Anforderungen. Denn in Kapitel 12 des Abschlussberichts (S. 179 ff.) sind
die Gründe dargelegt, die die förmlichen Festlegung des entwicklungsbedürftigen
Bereichs rechtfertigen. Diese hat sich der Rat der Antragsgegnerin zu eigen
gemacht.

38

Für die formelle Wirksamkeit der Entwicklungssatzung kommt es nicht darauf an,
dass der Rat der Antragsgegnerin die vorbereitenden Untersuchungen im Hinblick
auf eine zunächst beabsichtigte Sanierungsmaßnahme veranlasst und dann nach
Abschluss der Untersuchung die Durchführung einer städtebaulicher
Entwicklungsmaßnahme beschlossen hat. Der öffentlichen Bekanntmachung der
Beschlussfassung über den Beginn vorbereitender Untersuchungen kommt trotz der
anderen Zielsetzung eine ausreichende Anstoßfunktion zu. Entscheidend für die
Wahrung der Anstoßfunktion ist, dass sie dazu dient, den interessierten Bürger
darauf aufmerksam zu machen, welchen Teil des Gemeindegebietes die
Untersuchung umfassen soll. Die in der Bekanntmachung hierzu enthaltenen
Angaben müssen ihm eine vorläufige Entscheidung darüber ermöglichen, ob die
städtebauliche Planungsabsicht der Gemeinde sein näheres Interesse findet. Hierfür
muss ihm bereits die Bekanntmachung einen ersten informativen Hinweis
geben.

39

Vgl. für die Aufstellung von Bauleitplänen: BVerwG, Urteil vom 6. Juli 1984 - 4 C
22.80 -, BRS 42 Nr. 23; OVG NRW, Urteile vom 30. August 2007 - 7 D 102/05.NE -,
juris, und vom
14. März 2008 - 7 D 100/06.NE -.

40

Soweit es um die räumliche Abgrenzung geht, reicht regelmäßig ein Anknüpfen
an geläufige geografische Bezeichnungen aus. Dies ist mit der Angabe
"Westerweiterung Chemiepark N. " geschehen. Weitere Informationen ergeben
sich aus dem veröffentlichen Lageplan und der beigefügten Liste der betroffenen
Grundstücke. Hinsichtlich der inhaltlichen Darstellung der Planungsabsicht ergibt
sich die Anstoßfunktion aus der Bezeichnung der Maßnahme als Westerweiterung
des Chemieparks. Hieraus kann der interessierte Bürger entnehmen, dass geplant
ist, die in dem Bereich gelegenen Grundstücke einer Nutzung durch den Chemiepark
zuzuführen. Ob die Planungsabsicht durch eine städtebauliche Sanierungs- oder
eine Entwicklungsmaßnahme umgesetzt werden soll, ist vor dem Hintergrund, dass
die Durchführung vorbereitender Untersuchungen sich für beide städtebaulichen
Maßnahmen nach den §§ 137 bis 141 BauGB (vgl. § 165 Abs. 4 Satz 2 BauGB)
richtet, für die Anstoßfunktion nachrangig.

41

Die nach Abschluss der Untersuchungen getroffene Entscheidung des Rates,
statt einer Sanierung eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchzuführen,
stellt in Bezug auf die Entwicklungssatzung keinen Verfahrensmangel dar, da von
vorbereitenden Untersuchungen ganz oder teilweise abgesehen werden kann, wenn
bereits hinreichende Beurteilungsgrundlagen vorliegen (§ 165 Abs. 4 Satz 2 BauGB).
Ob die Voruntersuchungen der Sache nach ausreichen, um die gesetzlichen
Voraussetzungen für die förmliche Festlegung eines Entwicklungsbereichs zu
belegen, ist keine Frage der formellen, sondern der materiellen Rechtmäßigkeit.

42

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 19. Juni 2001 - 10a D 210/97 -, NVwZ-RR 2002, 626
und vom 1. Dezember 1997 - 10a D 62/94.NE -, DVBl. 1998, 351.

43

2. Die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des
städtebaulichen Entwicklungsbereichs "Westerweiterung Chemiepark N. " ist
materiell rechtmäßig.

44

2.1. Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme entspricht den Zielen und
Zwecken des § 165 Abs. 2 BauGB (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Danach
können mit städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen Ortsteile und andere Teile des
Gemeindegebietes entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche
Entwicklung und Ordnung der Gemeinde u.a. im Rahmen einer städtebaulichen
Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden.

45

Aus der Stellung des § 165 BauGB im Kapitel "Besonderes Städtebaurecht"
ergibt sich, dass das Instrument der Entwicklungsmaßnahme zur Lösung von
besonderen städtebaulichen Problemen bestimmt ist und einen qualifizierten
städtebaulichen Handlungsbedarf voraussetzt. Das städtebauliche Vorhaben muss
den Charakter einer Gesamtmaßnahme haben, die darauf angelegt ist, für einen
bestimmten Bereich ein Geflecht mehrerer Einzelmaßnahmen über einen längeren
Zeitraum koordiniert und aufeinander abgestimmt vorzubereiten und durchzuführen.
Es muss sich um ein koordiniertes Maßnahmenbündel handeln, das durch eine
"flächendeckende und zeitlich geschlossene Planungskonzeption für ein exakt
umgrenztes Gebiet" verwirklicht werden soll.

46

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, BRS 60 Nr. 229; Beschluss
vom 9. November 2001 - 4 BN 51.01 -, BRS 64 Nr. 223;
Urteil vom 12. Dezember 2002 - 4 CN 7.01 -, BRS 65 Nr. 230; OVG NRW, Urteil vom
8. April 2002 - 7a D 213/97.NE, juris; Urteil vom 27. No-
vember 2003 - 10a D 124/01.NE -, a.a.O.

47

Aus § 165 Abs. 2 BauGB folgt weiterhin, dass in diesem Zusammenhang auch
der räumliche Bezug der Entwicklungsmaßnahme vom Charakter des Besonderen
geprägt sein muss.

48

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998
- 4 CN 2.97 -, BRS 60 Nr. 225.

49

Es kann demnach nicht jedes städtebauliche Vorhaben Gegenstand einer
Entwicklungsmaßnahme sein. Mit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme
sollen vielmehr nur Ortsteile und andere im vorgenannten Sinne besonders
bedeutsame Teile des Gemeindegebietes entwickelt werden.

50

Unter Ortsteil ist dabei ein Teil des Gemeindegebiets zu verstehen, der
wesentliche Teilfunktionen des vorhandenen Ortes in sich vereinigt. Der Ortsteil ist
begrifflich mit einer gewissen flächenmäßigen Größe verbunden, welche seine
besondere städtebauliche Bedeutung regelmäßig impliziert. Letzteres gilt auch für
andere Teile des Gemeindegebiets, die ihrer Fläche nach einem Ortsteil vergleichbar
sind. Abgesehen von diesen Gebietsteilen, denen allein auf Grund ihrer Ausdehnung
eine besondere städtebauliche Bedeutung beizumessen ist, gehören zu den anderen
Teilen des Gemeindegebiets im Verständnis von § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB etwa
solche städtebaulichen Gebilde, die wegen ihrer Stellung im Gesamtgefüge des
Gemeindegebiets, des Landesgebiets oder der Region städtebaulich bedeutsam
sind, insbesondere für das Funktionieren dieses Gesamtgefüges auf der Grundlage
aufeinander abgestimmter und tauglicher Teilfunktionen.

51

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 1. Dezember 1997
- 10a D 62/94.NE -, a.a.O. und vom 27. Novem-
ber 2003 - 10a D 124/01.NE -, jeweils a.a.O.

52

Das bedeutet, dass nicht jedes Baugebiet für eine Entwicklungsmaßnahme in
Frage kommt. Vielmehr muss der betreffende Gebietsteil ein beträchtliches
Eigengewicht haben, das auch im Gesamtgefüge der Gemeinde deutlich
wahrnehmbar ist. Der in § 165 Abs. 2 BauGB verwandte Begriff der besonderen
Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde beinhaltet
neben dem quantitativen Aspekt in der Regel auch eine qualitative Komponente.

53

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 2.97 -, a.a.O. und Beschluss vom
9. Novem-
ber 2001 - 4 BN 51.01 -, a.a.O.

54

Nach diesen Grundsätzen handelt es sich bei dem festgesetzten
Entwicklungsbereich zwar nicht um einen Ortsteil, aber um einen anderen Teil des
Gemeindegebietes der Antragsgegnerin. Der Entwicklungsbereich hat zwar nur eine
geringe flächenmäßige Ausdehnung von ca. 8 ha. Ihm kommt jedoch aufgrund seiner
exponierten Lage unmittelbar neben dem Chemiepark eine besondere Bedeutung für
die städtebauliche Entwicklung der Gemeinde zu.

55

Der Entwicklungsbereich, der im Wesentlichen aus der von Industrie- und
Außenbereichsflächen umgebenen T. -Siedlung besteht, ist ohne Bauleitplanung
betriebsbezogen neben einer Zeche entstanden und hat nach deren Schließung
seine ursprüngliche Funktion als Bereitschaftssiedlung verloren. Seine Bedeutung
gewinnt er durch den angrenzenden Chemiepark mit einer Fläche von ca. 680 ha.
Die dort vorhandenen Anlagen der chemischen Industrie stellen wegen der von ihnen
einzuhaltenden Abstände und Immissionsbestimmungen besondere Anforderungen
an den Standort und seine Umgebung. Deshalb stellt sich die T. -Siedlung in
zweifacher Hinsicht als ein Entwicklungshemmnis dar. Zum einen stehen schon jetzt
Flächen auf dem westlichen Teil des Parkgeländes wegen der erforderlichen
Schutzabstände zu den Wohngebäuden für die Ansiedlung und den Betrieb
emittierender und störfallrelevanter Anlagen nicht uneingeschränkt zur Verfügung.
Zum anderen befindet sich die Siedlung auf einer Fläche, die als einzige für eine
Erweiterung des Chemieparks in Betracht kommt.

56

Regelmäßig setzt die Durchführung einer Entwicklungsmaßnahme wegen ihres
besonderen Charakters als integrierte Gesamtmaßnahme eine zusammenhängende
Fläche des Entwicklungsbereiches voraus. Im Einzelfall kann eine einheitliche
Entwicklungsmaßnahme auch auf voneinander getrennten Flächen rechtlich möglich
sein. Dies setzt voraus, dass diese Flächen untereinander in einer funktionalen
Beziehung zueinander stehen, die die gemeinsame Überplanung und die einheitliche
Durchführung zur Erreichung des bestimmten Entwicklungsziels nahe legt.

57

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998
- 4 CN 2.97 -, a.a.O.

58

Ob ein solcher Funktionszusammenhang auch bezüglich der beiden von dem
übrigen Entwicklungsbereich getrennten ehemaligen Hofstellen X. Straße 11
und Q.---straße 27 besteht, bedarf letztendlich keiner Entscheidung. Sollte ihre
Einbeziehung rechtswidrig sein, würde dies allenfalls zu einer Teilunwirksamkeit
führen, die nicht die Gesamtunwirksamkeit der Entwicklungssatzung zur Folge
hätte.

59

Die Antragsgegnerin war auch nicht daran gehindert, einen vorhandenen
Baubestand durch die Entwicklungsmaßnahme zu überplanen. Die Gemeinde ist
nämlich befugt, ein bereits baulich genutztes Gebiet nach den §§ 165 ff. BauGB zu
entwickeln.

60

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. November 2001 - 4 BN 51.01 -, a.a.O.

61

2.2. Die Entwicklungssatzung erfüllt die Voraussetzungen des § 165 Abs. 3
Satz 1 Nr. 2 BauGB. Danach kann die Gemeinde einen Bereich, in dem eine
städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, nur dann förmlich
als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn das Wohl der Allgemeinheit
die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordert,
insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur
Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung
brachliegender Flächen.

62

2.2.1. Die Regelung des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB steht in engem
Zusammenhang mit § 169 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wonach im städtebaulichen
Entwicklungsbereich die Enteignung ohne Bebauungsplan zu Gunsten der
Gemeinde oder des Entwicklungsträgers zur Erfüllung ihrer Aufgaben zulässig ist.
Bei der Prüfung, ob das Wohl der Allgemeinheit die Entwicklungsmaßnahme
erfordert, ist daher bereits in Rechnung zu stellen, dass im Grundsatz alle
Grundstücke im Entwicklungsbereich in das Eigentum der Gemeinde überführt
werden sollen (§ 166 Abs. 3 BauGB), erforderlichenfalls im Wege der Enteignung.
Die Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen ist aus diesem Grunde auf den
Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorverlagert, wobei es sich allerdings um eine
eher pauschale Prüfung handelt. Da der Entwicklungsbereich regelmäßig große
Flächen beansprucht und im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses noch keine bis ins
Einzelne gehende Plankonzeption vorliegen muss, können die
Enteignungsvoraussetzungen zu diesem Zeitpunkt nicht schon für jedes Grundstück
abschließend geprüft werden. Das Wohl der Allgemeinheit muss aber generell die
geplante Entwicklung in dem beschlossenen räumlichen Umfang - einschließlich der
Enteignung - rechtfertigen.

63

Vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Januar 1982 - 4 C 94.79 -, BRS 39 Nr. 244; Urteil
vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, a.a.O.; OVG NRW, Urteil vom
27. November 2003 - 10a D 124/01.NE -, a.a.O.

64

Nur ein im Verhältnis zu entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen
überwiegendes öffentliches Interesse ist als besonderes und als dringend zu
qualifizierendes Interesse geeignet, den Zugriff auf privates Eigentum zu
rechtfertigen.

65

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. Juni 2008
- 1 BvR 349/04 -, 1 BvR 378/04 - NVwZ 2008, 1229; BVerwG, Beschlüsse vom
16. Februar 2001 - 4 BN 55.00 -, BRS 64
Nr. 221 und vom 5. August 2002 - 4 BN 32.02 -, BRS 65 Nr. 232.

66

2.2.2. Die strittige Entwicklungsmaßnahme erfüllt auch die inhaltlichen
Voraussetzungen des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Danach kann die Gemeinde
einen Bereich, in dem eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt
werden soll, förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbereich festlegen, wenn das
Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahme erfordert, insbesondere zur Deckung eines erhöhten
Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und
Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen. Die in der
Regelung enthaltene Aufzählung der Gründe, die die Durchführung einer
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordern können, ist nicht abschließend.
Dies folgt bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift ("insbesondere"). An der
Durchführung der Entwicklungsmaßnahme kann auch aus anderen Gründen ein
überwiegendes öffentliches Interesse bestehen.

67

Dies ist hier der Fall. Nach dem Ergebnis der Voruntersuchungen können
gegenwärtig in einem beachtlichen Umfang Flächen auf dem westlichen Teil des
Geländes des Chemieparks für die Ansiedlung und den Betrieb emittierender
oder störfallrelevanter Anlagen trotz einer grundsätzlichen bauplanungsrecht-
lichen Zulässigkeit nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden, weil die
erforderlichen Schutzabstände zu den Wohngebäuden in der T. -Siedlung nicht
eingehalten werden können. Unabhängig von einer flächenmäßigen Erweiterung des
Chemieparks stellt die Siedlung bereits für die interne Weiterentwicklung ein
beachtliches Hemmnis dar, an dessen Beseitigung nicht nur ein betriebliches,
sondern auch ein erhebliches öffentliches Interesse besteht. Die Siedlung selbst hat
ihre städtebauliche Rechtfertigung bereits vor Jahren durch die Schließung des
Zechenstandorts verloren. Die Wohngebäude sind als Bereitschaftssiedlung
betriebsbezogen errichtet worden, ohne dass eine städtebauliche Planung
vorausgegangen war. Eine nachträgliche bauplanerische Absicherung und eine
Fortentwicklung zu einem nicht betriebsbezogenen Wohnen sind nicht erfolgt. Die
Siedlung stellt wegen ihrer Nachbarschaft zu dem Chemiepark einen städtebaulichen
Missstand dar, an dessen Korrektur ein qualifiziertes öffentliches Interesse
besteht.

68

2.2.3. Die strittige Entwicklungsmaßnahme dient weiter der Deckung eines in
N. bestehenden erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten. Nach dem Ergebnis der
Voruntersuchungen ging die Anzahl der Beschäftigten in N. von 33.644
Beschäftigten im Jahr 1980 auf 25.960 Beschäftigte im Jahr 2003 zurück. Auch unter
Berücksichtigung einer geänderten Erfassung der Beschäftigten im Bergbau ist seit
Beginn der 90er Jahre eine Abkopplung der Stadt und des Kreises von der
allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und ein Rückstand gegenüber den
Wachstumsregionen in Nordrhein-Westfalen festzustellen. In der chemischen
Industrie hat sich die Zahl der Beschäftigen zwischen 1990 und 1997 um ein Drittel
verringert.

69

Das Bestehen eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten begründet hier ein
überwiegendes öffentliches Interesse. Dem steht nicht entgegen, dass die
Maßnahme zugleich auch im privaten Interesse der E. Immobilien GmbH & Co.
KG als Eigentümerin der weitaus meisten Grundstücke im Chemiepark und im
Erweiterungsgebiet liegt. Im Bereich des Städtebaus liegen öffentliche und private
Interessen häufig dicht nebeneinander und überlagern sich. Eine
Entwicklungsmaßnahme zur Schaffung von Arbeitsplätzen begünstigt zugleich auch
die davon berührten Unternehmen. Hierzu gehört hier nicht nur die E. als
Grundstückseigentümerin sondern auch eine Vielzahl von chemischen Betrieben, die
ihre bestehenden Anlagen auf dem Parkgelände erweitern oder die sich dort neu
ansiedeln wollen. Werden durch die Zurverfügungstellung von Erweiterungsflächen
gefährdete Arbeitsplätze gesichert oder neue geschaffen, kann darin zugleich ein
qualifiziertes öffentliches Interesse liegen.

70

Vgl. Runkel, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB,
Loseblattkommentar, Stand: 1. Juni 2008, § 165 Rn. 20.

71

Der in § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB verwendete Begriff "erhöhter Bedarf"
unterliegt als unbestimmter Rechtsbegriff der vollen gerichtlichen Überprüfung.

72

Vgl. Bay VGH, Urteil vom 23. Oktober 1995
- 15 N 94.1693 -, BRS 57 Nr. 286; OVG NRW, Urteile vom 1. Dezember 1997 - 10a
D 62/94.NE - und vom 27. November 2003
- 10a D 124/01.NE -, jeweils a.a.O.

73

Ein erhöhter Bedarf geht über die allgemeinen Bedürfnisse hinaus, welche die
Aufstellung eines Bebauungsplans im Verständnis von § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich
machen. Die Entwicklungsmaßnahme ist ein Instrument für besondere
Bedarfssituationen, die durch das herkömmliche Instrumentarium des
Baugesetzbuches nicht abgedeckt werden können. Die Ausweisung von Bauland
zählt zu den typischen planerischen Aufgaben der Gemeinde. Um das
einschneidende Instrument der Entwicklungssatzung anzuwenden, genügen
demnach nicht die allgemeinen städtebaulichen Belange, die ein Planerfordernis im
Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB auslösen. Der Gesetzgeber erläutert nicht näher, was
unter einem erhöhten Bedarf zu verstehen ist, macht aber deutlich, dass nicht jeder
Nachfrageüberhang es rechtfertigt, an Stelle des Mittels der Bauleitplanung vom
Instrumentarium des Entwicklungsrechts Gebrauch zu machen. Er knüpft die
Anwendung der §§ 165 ff. BauGB an ein besonderes Qualifikationsmerkmal. Ein
erhöhter Bedarf im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB weist eine sachliche
und eine zeitliche Komponente auf. Von einem erhöhten Bedarf kann erst dann
gesprochen werden, wenn die Nachfrage das Angebot aus strukturellen Gründen
längerfristig deutlich übersteigt. Der Überhang muss zudem so groß sein, dass es zu
seiner Beseitigung mit einer Ausweisung von Flächen, die von ihren Dimensionen
und ihren Funktionen her hinter den in § 165 Abs. 2 Satz 1 BauGB bezeichneten
Merkmalen zurückbleiben, nicht sein Bewenden haben kann.

74

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, a.a.O.; OVG NRW, Urteil vom
27. No-
vember 2003 - 10a D 124/01.NE -, a.a.O.

75

Entscheidend ist letztlich, ob nach Ausschöpfung der vorrangig einzusetzenden
herkömmlichen Instrumente der Bauleitplanung ein unbefriedigter
Nachfrageüberhang verbleibt. Enteignungsrechtlich erforderlich ist die städtebauliche
Entwicklungsmaßnahme als letztes der zur Verfügung stehenden Instrumente.

76

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 1. Dezember 1997
- 10a D 62/94.NE -, vom 19. Juni 2001 - 10a D 210/97.NE - und vom 27. November
2003 - 10a D 124/01.NE -, jeweils a.a.O.

77

Die Beantwortung der Frage, ob die Durchführung der städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahme zur Deckung eines erhöhten Arbeitsstättenbedarfs
erforderlich ist, macht eine Prognose in zwei Richtungen notwendig. Zum einen ist
der gegenwärtige und künftige Bedarf an Arbeitsstätten zu ermitteln. Zum anderen ist
zu ermitteln, welche Möglichkeiten zur Deckung des festgestellten
Arbeitsstättenbedarfs ohne die Entwicklungsmaßnahme bestehen. Ergibt sich
zwischen dem prognostizierten längerfristigen Bedarf und den anderweitigen
Möglichkeiten seiner Deckung eine Lücke, kann zu ihrer Schließung die
städtebauliche Entwicklungsmaßnahme eingesetzt werden, soweit auch die übrigen
Voraussetzungen vorliegen. Der Arbeitsstättenbedarf und die Möglichkeiten seiner
Deckung sind für den Zeitraum zu prognostizieren, innerhalb dessen die
beabsichtigte städtebauliche Entwicklungsmaßnahme verwirklicht werden soll.

78

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 1. Dezember 1997
- 10a D 62/94.NE -, vom 19. Juni 2001 - 10a D 210/97.NE - und vom 27. November
2003 - 10a D 124/01.NE -, jeweils a.a.O.

79

Das bedeutet, dass die Gemeinde anhand der Fakten und Erfahrungswerte, über
die sie verfügt, ein Wahrscheinlichkeitsurteil über die zukünftige Entwicklung des
Arbeitsstättenbedarfs zu fällen hat. Dass eine solche Prognosenentscheidung nicht
frei von Unsicherheiten ist, macht sie für die planerische Praxis nicht untauglich.
Vorauszusetzen ist nur, dass die Prognose in einer der jeweiligen Materie
angemessenen, methodisch einwandfreien Weise erarbeitet wird. Dagegen kommt
es grundsätzlich nicht darauf an, ob die Annahmen, die ihr zugrunde liegen, durch
die spätere Entwicklung mehr oder weniger bestätigt oder widerlegt werden.

80

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, a.a.O.; Beschlüsse vom
16. Februar 2001 - 4 BN 55.00 -, a.a.O. und vom 5. August 2002
- 4 BN 32.02 -, a.a.O.; zur verfassungsrechtlichen Zulässigkeit eines gerichtlich nur
beschränkt
überprüfbaren Prognosespielraums der Gemeinde vgl. BVerfG, Beschluss vom 2.
Juni 2008
- 1 BvR 349/04 -, 1 BvR 378/04 - a.a.O.

81

Ein wichtiger Indikator für den Arbeitsstättenbedarf ist die Nachfrage von
Unternehmen nach Gewerbeflächen. Denn die Befriedigung dieser Nachfrage
garantiert regelmäßig die Errichtung von Arbeitsstätten.

82

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998
- 4 CN 5.97 -, a.a.O.

83

Hinzukommen muss unter dem Blickwinkel der Arbeitsplatzbeschaffung darüber
hinaus, dass die Entwicklungsmaßnahme eine nachfragegerechte Planung zum
Inhalt hat, d. h., dass sie darauf abzielt, investitionsbereite Betriebe anzusiedeln, die
die Erwartung rechtfertigen, ihren Arbeitskräftebedarf aus dem Kreis der
vorhandenen Arbeitskräfte zu befriedigen.

84

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998
- 4 CN 5.97 -, a.a.O.

85

2.2.4. Eine Überprüfung anhand dieser Maßstäbe ergibt, dass die
Entwicklungsmaßnahme zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Arbeitsstätten im
Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB erforderlich ist. Die Abschätzung, ob in
der Zukunft ein erhöhter Bedarf besteht, hat die Antragsgegnerin im Wege einer
Prognose ermitteln lassen, die nach den vorstehenden Maßstäben methodisch
einwandfrei und nachvollziehbar erstellt wurde. Die von dem Büro Q1. E4.
erstellte Prognose ist in Methode und Ergebnis nicht zu beanstanden. Dem steht
nicht entgegen, dass der Bedarf nicht anhand der konkreten Nachfrage, sondern
unter Rückgriff auf ein Rechenmodell ermittelt wurde. Entscheidend ist, ob die
Fakten und Daten, die in die Rechnung eingegangen sind, genügend Aussagekraft
besitzen.

86

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998
- 4 CN 5.97 -, a.a.O.

87

Das Büro Q1. E4. hat im Rahmen der vorbereitenden
Untersuchungen den aktuelle Flächenbestand im Chemiepark sowie den in den
nächsten
15 Jahren bestehenden Flächenbedarf ermittelt. Danach stehen auf dem Gelände
des Chemieparks kurzfristig (innerhalb eines Jahres) 10 ha und mittelfristig
(innerhalb von vier Jahren) 20 ha zu Verfügung. Außerhalb des Geländes seien
nördlich der T. -Siedlung kurzfristig 8 ha und mittelfristig nördlich und südlich
insgesamt 30 ha verfügbar. Von der Gesamtfläche könne mit Rücksicht auf die
bestehende Wohnsiedlung jedoch weniger als die Hälfte uneingeschränkt für
Industrienutzungen herangezogen werden.

88

Die Ermittlung des Flächenbedarfs erfolgte rechnerisch nach dem GIFPRO-
(Gewerbe- und Industrieflächenprognose)-Modell, da nach dem Ergebnis der
Untersuchung eine unmittelbare Bedarfsprognose aus betrieblichen oder
gesamtwirtschaftlichen Rahmendaten nicht möglich war. Dabei wurde für die
chemische Industrie empirisch eine beschäftigtenbezogene Flächenkennziffer von
minimal 500 m² und maximal 750 m² pro Beschäftigten bestimmt. Die Anzahl der
Gewerbe- und Industrieflächen beanspruchenden Beschäftigten in der chemischen
Industrie wurde für die Stadt N. und ihren Einzugsbereich mit 10.000 Personen
angenommen. Unter Berücksichtigung der ebenfalls empirisch ermittelten
Mobilitätsquote, die ein Maß für die Häufigkeit der Neugründung, Neuansiedlung
oder innerstädtischen Verlagerung von Betrieben darstellt, wurde für einen Zeitraum
von 15 Jahren bei einer Flächenkennziffer von 500 m²/Beschäftigten eine Nachfrage
von 65 ha und bei einer Flächenkennziffer von 750 m²/Beschäftigten eine Nachfrage
von 100 ha prognostiziert.

89

Die beschriebene Prognosemethode lässt rechtlich erhebliche Zweifel nicht
erkennen. Bestätigt wird die Verlässlichkeit der Prognose nach Aussage des
Gutachters durch einen Vergleich mit dem Ergebnis von in anderen Städten
durchgeführten Betriebsbefragungen und Untersuchungen über die in den letzten
Jahren tatsächlich erfolgten Ansiedlungen. Danach ist in einem Zeitraum von 15
Jahren mit einem großen Ansiedlungsfall mit einem Flächenbedarf von 15 bis 25 ha,
etwa fünf größeren Ansiedlungsfällen mit jeweils 3 bis 5 ha und rund 30 bis 40
Ansiedlungen mit einem Bedarf von jeweils 1 ha zu rechnen. Hieraus ergebe sich
eine Gesamtnachfrage von mehr als 60 ha. Die Ansiedlung größeren
Betriebseinheiten mit Flächen von mehr als 5 ha habe bislang nicht realisiert werden
können, da sich herausgestellt habe, dass diese nur auf der Basis einer
Westerweiterung möglich sei.

90

Die Voruntersuchung kommt weiter zu dem Ergebnis, dass nach den
Grundsätzen der Regionalökonomie die Schaffung eines Arbeitsplatzes in der
chemischen Industrie bedingt durch die damit ausgelöste Nachfrage nach
sekundären Leistungen das Entstehen von zwei bis drei weiteren Arbeitsplätzen im
Einzugsgebiet erwarten lasse.

91

Diese Feststellungen rechtfertigen insgesamt die der Entwicklungsmaßnahme
zugrunde liegende Annahme der Antragsgegnerin, durch eine Westerweiterung des
Chemieparks und den Wegfall der Nutzungseinschränkungen für die Flächen im
westlichen Teil des vorhandenen Geländes den bestehenden erhöhten
Arbeitsstättenbedarf zumindest teilweise decken zu können.

92

Entgegen der Ansicht des Antragstellers kann die festgestellte Nachfrage nicht
mit den bereits vorhandenen Industrieflächen befriedigt werden. Zwar kann die
Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs zur Deckung eines erhöhten
Bedarfs an Arbeitsstätten im Einzelfall unzulässig sein, wenn das Wohl der
Allgemeinheit die Durchführung der städtebaulichen Maßnahme nicht erfordert, weil
eine Planungsalternative vorhanden ist.

93

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. März 1998
- 4 BN 4.98 -, BRS 60 Nr. 227

94

Einer Entwicklungssatzung kann jedoch nicht entgegen gehalten werden, dass
an anderen Standorten beliebige Gewerbeflächen verfügbar sind. Zur Deckung des
erhöhten Bedarfs geeignet sind nur solche Flächen, die den mit der städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahme verfolgten Zielen und den sich daraus ergebenden
spezifischen Standortanforderungen genügen.

95

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998
- 4 CN 5.97 -, a.a.O.

96

Eine Erweiterung des Chemieparks kommt nur in westlicher Richtung in Betracht,
da ihr in den anderen Richtungen städtebaulich nicht überwindbare Hindernisse
entgegenstehen. Als gleichwertige Alternativstandorte stehen für die Betriebe, die
eine Ansiedlung im Bereich des Chemieparks in Betracht ziehen, auch weder der
interkommunale Industriepark E5. -N. noch der Chemiestandort H1. -
T2. zur Verfügung. Beide Standorte verfügen nicht über die spezielle
Infrastruktur, die die Standortgesellschaft des Chemieparks N. interessierten
Betrieben anbieten kann und die nach dem Ergebnis der Voruntersuchungen die
besondere Attraktivität des Parks ausmacht. Das Industriegebiet T2. kann
zudem aufgrund seiner Lage auf dem Gebiet der Stadt H1. der
Antragsgegnerin nicht als Alternative für ihre Planungen vorgehalten werden.

97

Insgesamt ist daher die Annahme gerechtfertigt, dass die
Entwicklungsmaßnahme geeignet und erforderlich ist, einen im Gemeindegebiet
bestehenden erhöhten Arbeitsstättenbedarf zu befriedigen.

98

2.2.5. Die Antragsgegnerin hat die von der Entwicklungssatzung betroffenen
Belange bilanziert. Der Gesetzgeber hat der Gemeinde mit der Entwicklungs-
satzung zugleich das Enteignungsrecht zum Erwerb grundsätzlich aller Grund-
stücke im Entwicklungsbereich vor Aufstellung verbindlicher Bebauungspläne
verliehen (§ 169 Abs. 3 BauGB). Eingriffe in das private Eigentum können aber nur
zum Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sein (Art. 14 Abs. 3 GG). Vom Wohl der
Allgemeinheit erfordert wird die Durchführung einer städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahme indes nur, wenn die Maßnahme durch ein dringendes, im
Verhältnis zu entgegenstehenden öffentlichen und/oder privaten Interessen
überwiegendes öffentliches Interesse gerechtfertigt ist. Erforderlich ist deshalb auf
dieser Ebene eine Bilanzierung der verschiedenen entgegenstehenden Interessen,
die allerdings nicht mit planerischer Abwägung gleichzusetzen ist.

99

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 5. August 2002
- 4 BN 32.02 -, vom 16. Februar 2001 - 4 BN 55.00 - und vom 9. November 2001 - 4
BN 51.01 -, jeweils a.a.O.; OVG NRW, Urteil vom
27. November 2003 - 10a D 124/01.NE -, a.a.O.

100

Die Antragsgegnerin hat eine solche Bilanzierung vorgenommen. Sie lässt sich
jedenfalls sinngemäß aus der Satzungsbegründung entnehmen. So hat die
Antragsgegnerin die privaten Interessen der Eigentümer, Pächter und Mieter im
Gebiet des Entwicklungsbereichs ermittelt. Sie hat dabei deren Interesse an einer
weiteren Nutzung der betroffenen Flächen, Gebäude und Wohnungen ebenso
erkannt wie die Notwendigkeit der Bereitstellung von Ersatzwohnungen und von
Entschädigungszahlungen bei der Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen
sowie von Kostenübernahmen für die Verlagerung eines Gewerbebetriebes. Sie hat
auch die entgegenstehenden öffentlichen Interessen im Blick gehabt. Der mit der
Realisierung der Entwicklungsmaßnahme verbundene Verlust von Wald-
flächen wird ebenso in der Satzungsbegründung angeführt wie auf die Belange des
Naturschutzes und der Landschaftspflege sowie der Wasserwirtschaft eingegangen
wird.

101

Diesen privaten und öffentlichen Interessen hat die Antragsgegnerin das
öffentliche Interesse an der internen Weiterentwicklung sowie der Erweiterung des
Chemieparks gegenüber gestellt und als überwiegend bewertet. Sie konnte davon
ausgehen, dass die Eigentümer der weitaus meisten Flächen im
Entwicklungsbereich mit der Entwicklungsmaßnahme einverstanden sind, hat aber
auch erkannt, dass zur Überwindung der im übrigen entgegenstehenden
Eigentumsrechte ein qualifiziertes öffentliches Interesse erforderlich ist.

102

Die Antragsgegnerin hat ihre Entscheidung für die Entwicklungsmaßnahme
maßgeblich auf die weitere Erwägung gestützt, dass aufgrund der alternativlosen
Lagegunst des Entwicklungsbereichs die entgegenstehenden privaten und
öffentlichen Interessen zurückstehen müssen. Die geltend gemachten öffentlichen
Belange könnten in die Planung der Westerweiterung integriert werden. Den
Anforderungen der Bewohner könne im Falle der Westerweiterung nicht unmittelbar
nachgekommen werden, aber die geschaffenen Voraussetzungen reduzierten die
wirtschaftlichen und organisatorischen Belastungen des erforderlichen Umzugs
erheblich und würden in der Mehrzahl der Fälle auch zu besseren Wohn- und
Lebensverhältnissen führen. Angesichts der hohen Qualität des Standorts
Chemiepark und seiner besonderer Bedeutung für die Region sei in der Abwägung
den Anforderungen des Chemieparks der Vorzug vor anderen Forderungen zu
geben.

103

Das Ergebnis dieser Gesamtabwägung ist nicht zu beanstanden. Die
Erwägungen tragen die Annahme eines für die Entwicklungsmaßnahme streitenden
überwiegenden öffentlichen Interesses.

104

2.3. Die Antragsgegnerin ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Umsetzung
der im Entwicklungsbereich geplanten Maßnahmen mit Mitteln des allgemeinen
Städtebaurechts keinen geeigneten Weg zur einheitlichen Vorbereitung und zügigen
Durchführung der angestrebten Entwicklungsziele darstellt. Sie konnte den
städtebaulichen Entwicklungsbereich förmlich festlegen, weil nach dem Ergebnis der
vorbereitenden Untersuchungen ein Teil der Grundstückseigentümer ihre von der
Maßnahme betroffenen Grundstücke grundsätzlich nicht veräußern wollte und
insbesondere viele Mieter der T. -Siedlung nicht bereit waren, ihre Wohnungen
aufzugeben. Im Hinblick auf die mit der förmlichen Festlegung eines
Entwicklungsbereichs verbundene "eigentumsrechtliche Vorwirkung" (vgl. § 169
Abs. 3 Satz 1 BauGB), die unter dem Vorbehalt des Artikels 14 Abs. 3 GG stehen,
kommt es nicht nur darauf an, ob der festgestellte Entwicklungsbedarf allgemein
durch eine Bauleitplanung im Gemeindegebiet bewältigt werden kann, sondern auch
darauf, ob die geplante Entwicklungsmaßnahme als solche nicht gleichfalls durch
Instrumente des allgemeinen Städtebaurechts durchgeführt und verwirklicht werden
kann. Könnte die Gemeinde die geplante Maßnahme ebenso im Wege der
herkömmlichen Bauleitplanung realisieren, bedürfte es unter
Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten der besonderen städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahme nicht. Diese wäre dann nicht zum Wohl der Allgemeinheit
erforderlich, weil ein weniger einschneidendes städtebauliches Instrument zur
Verfügung stünde.

105

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 19. September 2007
- 1 BvR 1698/04 -, juris; BVerwG, Beschluss vom 27. Mai 2004 - 4 BN 7.04 -, BRS
67 Nr. 229 und BVerwG, Urteile vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 - und - 4 CN 2.97 -,
jeweils a.a.O.; Beschluss vom 9. November 2001 - 4 BN 51.01 -, a.a.O.; OVG NRW,
Urteil vom 27. November 2003 - 10a D 124/01.NE -, a.a.O.

106

Die planerische Entwicklung ist - wie bereits oben dargelegt - im Sinne einer
Gesamtmaßnahme auf die Realisierung verschiedener Einzelmaßnahmen angelegt,
die ein koordiniertes Vorgehen in organisatorischer, zeitlicher, baulicher und
finanzieller Hinsicht erfordert. Dieses Zusammenspiel der verschiedenen
Maßnahmen lässt sich im Rahmen eines Bebauungsplans oder mehrerer
Bebauungspläne nicht oder jedenfalls nicht zügig durchführen. Ein Bebauungsplan
und eine Entwicklungssatzung verfolgen unterschiedliche Zielsetzungen: Der
Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche
Ordnung der Gemeinde (§ 8 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Als Regelung im Sinne des
Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG gestaltet er die Art und Weise der Bodennutzung, löst aber
als Angebotsplanung für den Eigentümer im Plangebiet keine die negative
Baufreiheit überwindende Realisierungsverpflichtung aus.

107

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. März 1998
- 4 BN 5.98 -, BRS 60 Nr. 11.

108

Weiter bietet ein Bebauungsplan auch keine Handhabe für eine Beendigung
bestehender schuldrechtlicher Miet- und Pachtverhältnisse. Dem gegenüber ist die
städtebauliche Entwicklungssatzung Ausdruck einer auf Durchführung angelegten
Gesamtmaßnahme (vgl. § 165 Abs. 1 und § 166 Abs. 1 Satz 1 BauGB), deren
Verwirklichung u.a. auch die Aufstellung von Bebauungsplänen dient (vgl. § 166
Abs. 1 Satz 2 BauGB). Ohne die Entwicklungsmaßnahme könnte die
Antragsgegnerin eine zügige, einheitliche und lückenlose Durchführung ihres
Planungskonzepts nicht bewerkstelligen. Wenn nicht alle Grundstücke im
Entwicklungsbereich erworben und nicht alle schuldrechtlichen Nutzungsrechte
aufgehoben werden könnten, wäre eine Umsetzung der Maßnahme nicht
durchführbar. Die mit der Entwicklungsmaßnahme verfolgten städtebaulichen Ziele
können auch nicht mit weniger einschneidenden Mitteln verwirklicht werden. Die
Gemeinde darf eine Entwicklungssatzung erst beschließen, wenn sie geprüft hat, ob
sich die von ihr angestrebten Entwicklungsziele nicht mit den Instrumenten des
allgemeinen Städtebaurechts einschließlich des Abschlusses von städtebaulichen
Verträgen erreichen lassen (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Solange Grund zu
der Annahme besteht, dass insbesondere vertragliche Lösungen als geeignetes
Mittel der einheitlichen Vorbereitung und zügigen Durchführung der städtebaulichen
Maßnahme in Betracht kommen, erfordert das Wohl der Allgemeinheit nicht den
Einsatz des besonderen Instrumentariums des städtebaulichen
Entwicklungsrechts.

109

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. Mai 2004
- 4 BN 7.04 -,a.a.o; OVG NRW, Urteil vom
27. November 2003 - 10a D 124/01.NE -, a.a.O.

110

Nach diesem Maßstab hat die Antragsgegnerin sich zu Recht für den Einsatz des
besonderen entwicklungsrechtlichen Instrumentariums entschieden. Im Rahmen der
vorbereitenden Untersuchungen ist die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer und
Nutzungsberechtigten in dem Gebiet geprüft worden. Dabei sind den Betroffenen in
Gesprächen das Instrument der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, der Ablauf
eines solchen Verfahrens in den Grundzügen, die mit der Maßnahme verfolgten
allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die Möglichkeit eines Ankaufs der Grundstücke
und einer Hilfestellung bei einem Wohnungswechsel erläutert worden. Auch danach
standen einige Eigentümer sowie die Mehrzahl der Mieter der Maßnahme ablehnend
gegenüber. Die Antragsgegnerin konnte daher davon ausgehen, dass eine
einvernehmliche Regelung als realistische Perspektive und damit zugleich
Handlungsinstrument des allgemeinen Städtebaurechts ausschied. Gegenüber der
zunächst geplanten Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme hat
die Antragsgegnerin der Entwicklungsmaßnahme mit der überzeugenden
Begründung den Vorzug gegeben, dass in diese nur die Flächen einbezogen werden
müssen, die zur zweckmäßigen Durchführung der Maßnahme erforderlich sind, und
dass die Entwicklungsmaßnahme im Vergleich zur Sanierung im zu erwartenden
Konfliktfall eine Entscheidung zugunsten der städtebaulichen Zielsetzung erlaube.

111

2.4. Die Antragsgegnerin konnte bei Beschluss der Entwicklungssatzung davon
ausgehen, dass die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines
absehbaren Zeitraums gewährleistet ist (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB). Die
Frage, ob eine zügige Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme
gewährleistet ist, kann nicht allgemein und einheitlich nach einem bestimmten
Zeitraum beurteilt werden.

112

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN

113

5.97 - und Beschluss vom 27. Mai 2004 - 4 BN 7.04 -, jeweils a.a.O.

114

Insoweit kommt es maßgeblich auf den Umfang der jeweiligen
Entwicklungsmaßnahme an. Die Antragsgegnerin hat für die Durchführung der
Entwicklungsmaß
nahme eine Zeitrahmen von 15 Jahren angenommen. Dabei ist sie davon
ausgegangen, dass vor einer Aufhebung der Miet- und Pachtverhältnisse
angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung stehen muss (§ 182 Abs. 2 BauGB)
und noch Verhandlungen über einen Erwerb der restlichen Flächen zu führen sind.
Weiter hat sie berücksichtigt, dass für die Umsetzung der Entwicklungsmaßnahme
Bebauungspläne aufzustellen und städtebauliche Verträge mit der E. AG bzw.
der E. Immobilien GmbH & Co. KG abzuschließen sind, bevor dann über den der
Flächenbedarfsprognose zugrunde gelegten Zeitraum eine Ansiedlung der Betriebe
erfolgen kann. Der angenommene Zeitraum ist aufgrund der vorgesehenen
komplexen Gesamtmaßnahme nicht unangemessen. Im Zeitpunkt des
Satzungsbeschlusses bestanden keine Gründe, welche die Prognose der
Antragstellerin als unrealistisch erscheinen ließen. Dieser Zeitpunkt ist maßgeblich.

115

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 -, a.a.O.

116

Verzögerungen in der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme berühren die
Wirksamkeit der Satzung nicht.

117

2.5. Die strittige Entwicklungssatzung erfüllt die an sie aus § 165 Abs. 3 Satz 2
BauGB zu stellenden Anforderungen. Danach sind die öffentlichen und privaten
Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Diese
maßnahmenbezogene Abwägung ist zu unterscheiden von der
enteignungsrechtlichen Abwägung nach § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB (siehe
dazu oben unter 2.2.4). Erst mit der dort getroffenen positiven Entscheidung über die
an den Maßstäben des Art. 14 Abs. 3 GG zu messende Rechtfertigung der
Entwicklungsmaßnahme ist der Weg frei für die nach § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB
vorzunehmende Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange.

118

Vgl. Runkel, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, a.a.O., § 165
Rn. 91.

119

Im Rahmen dieser Abwägung hat sich der Satzungsgeber gegebenenfalls auch
damit zu befassen, welche mit Umsiedlungen oder ähnlichen Eingriffen verbundene
Belange betroffen und wie eingriffsbedingte Wirkungen auszugleichen oder zu
mildern sind.

120

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001,
- 4 BN 55/00 -. a.a.O.

121

Entgegen der Ansicht des Antragstellers sind Fehler bei der Abwägung nicht zu
erkennen. Sie hat das Abwägungsmaterial vollständig ermittelt und die betroffenen
Belange mit dem ihnen zukommenden Gewicht in die Abwägung eingestellt.

122

Nach dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen befinden sich die
weitaus meisten Grundstücksflächen bereits in der Hand von Eigentümern, die bereit
sind, an der Entwicklungsmaßnahme mitzuwirken. Mit den anderen Eigentümern
waren zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses die Verhandlungen noch nicht
abgeschlossen. In den Verhandlungen mit den Mietern war eine einvernehmliche
Regelung nicht erkennbar. Die Antragsgegnerin hat den Konflikt erkannt, der sich
aus der Verdrängung der vorhandenen Wohnnutzung durch die geplante
Entwicklungsmaßnahme ergibt. Sie hat dem Interesse an der Westerweiterung
mittels der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme größeres Gewicht beigemessen
als den entgegenstehenden privaten Interessen der Eigentümer und Bewohner des
Entwicklungsbereichs. Sie ist sich der Tatsache bewusst gewesen, dass zum Teil
erheblich in private Eigentums- und Nutzungsrechte eingreifen wird. Diese
konkurrierenden Interessen will sie dadurch zu einem gerechten Ausgleich bringen,
dass sie für die Eigentümer und Mieter Entschädigungszahlungen sowie die
Kostentragung für Umzüge bzw. eine Betriebsverlagerung vorgesehen hat. Die
hierfür voraussichtlich entstehenden Kosten sind im Rahmen der vorbereitenden
Untersuchungen ermittelt und für ihre Deckung bereits Mittel in Höhe von zwei
Millionen Euro eingeplant worden. Die Antragsgegnerin hat weiter in die Abwägung
eingestellt, dass mit den eingeplanten Entschädigungen sowie Hilfestellungen, die
eine geplante Informations- und Beratungsstelle leisten soll, die wirtschaftlichen und
organisatorischen Belastungen des erforderlichen Umzugs erheblich reduziert
werden. Diese Erwägungen lassen Abwägungsfehler nicht erkennen.

123

Der Antragsteller rügt, die Antragsgegnerin habe sich nicht ausreichend mit
Planungsalternativen befasst. Ob eine Standortalternative besteht, die vorrangig in
Betracht zu ziehen gewesen wäre, beurteilt sich nach dem Grad der Eignung der
Alternativfläche zur Verwirklichung der städtebaulichen Zielvorstellung und nach der
Bedeutung der Belange der betroffenen Grundstückseigentümer. Muss der
Planungsraum, etwa in Bezug auf die Nähe standortrelevanter Einrichtungen oder
die Anbindung an das Verkehrsnetz, bestimmten Anforderungen entspre-
chen, denen andere Standorte nicht oder nur unzureichend genügen, braucht die
Gemeinde nicht mit diesen weniger geeigneten Flächen Vorlieb zu nehmen.

124

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. März 1998
- 4 BN 4.98 - und Urteil vom 3. Juli 1998 - 4 CN 5.97 - , jeweils a.a.O.

125

Dass für die Antragsgegnerin ein anderer Standort für das geplante
Entwicklungsvorhaben als der förmlich festgelegte Entwicklungsbereich von dem
räumlichen Umfang und der Lage ernsthaft in Betracht gekommen wäre, ist nicht
ersichtlich. Im Hinblick auf eine interne Weiterentwicklung ergibt sich dies bereits aus
der Natur der Sache. Für eine Erweiterung des Chemieparks kommen aus den
bereits dargelegten Gründen wegen der erforderlichen Anbindung an seine spezielle
Infrastruktur nur Flächen in Betracht, die sich unmittelbar an das vorhandene
Gelände anschließen. Dabei kann nur auf die westlich angrenzenden Flächen
zurückgegriffen werden, weil einer Erweiterung in die anderen Richtungen
städtebaulich nicht überwindbare Hindernisse entgegenstehen.

126

2.6. Der Entwicklungsbereich ist auch - soweit die T. -Siedlung betroffen ist -
zweckmäßig abgegrenzt (§ 165 Abs. 5 Satz 1 BauGB).

127

Vgl. dazu, dass die Frage der Zweckmäßigkeit der Abgrenzung Teil der
Abwägung ist: BVerwG, Urteil vom 4. März 1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62
Nr. 229 (zur Sanierungssatzung).

128

Die Antragsgegnerin hat den Entwicklungsbereich nach Durchführung der
vorbereitenden Untersuchungen, die sich auf eine deutlich größere Fläche (ca. 95
ha) bezogen haben, mit einer wesentlich kleineren Fläche (ca. 8 ha) festgesetzt. Sie
hat damit die aus der Untersuchung gewonnene Erkenntnis umgesetzt, dass nur für
diesen Bereich die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme im
oben dargelegten Sinn erforderlich ist, während in den übrigen Teilen des
Untersuchungsgebietes wegen der dort bestehenden Mitwirkungsbereitschaft der
Eigentümer und Nutzer die geplanten Ziele mit Mitteln des allgemeinen
Städtebaurechts verwirklicht werden können. Dies ist unter
Abwägungsgesichtspunkten nicht zu beanstanden.

129

Die Antragsgegnerin hat die Belange des Umwelt- und Naturschutzes, der
Landschaftspflege und der Wasserwirtschaft gesehen und in ihrer Abwägung
ausreichend berücksichtigt. Sie hat dargelegt, dass der Ausgleichspflicht für die
Waldflächen, die der Westerweiterung weichen müssen, im Rahmen der
Bauleitplanung Rechnung getragen werden kann und die wasser- und
naturschutzrechtlichen Belange, die bei einer Verlegung des Dümmerbaches zu
beachten sind, in einem wasserrechtlichen Planfeststellungsverfahren berücksichtigt
werden können. Diese Erwägungen, die erkennen lassen, dass eine Lösung der
Problematik grundsätzlich möglich ist, reichen hier aus. Die Entwicklung konkreter
planerischer Konzepte zum naturschutz- bzw. wasserrechtlichen Ausgleich konnte
den sich anschließenden Bebauungsplanverfahren bzw. der wasserrechtlichen
Planfeststellung überlassen werden.

130

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 27. November 2003
- 10a D 124/01.NE -, a.a.O.

131

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

132

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt
aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

133

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2
VwGO nicht vorliegen.

134