Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1994-05-18, Aktenzeichen 11 U 48/93
ECLI:DE:OLGK:1994:0518.11U48.93.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

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Der im März 1993 verstorbene Beklagte
zu 1. war Eigentümer des Objektes S.-straße 2 c in St., das er am
2. Mai 1975 durch einen Vertrag mit Wert-sicherungsklausel dem
Kläger vermietet hat. Der Vertrag wurde mit Nachtrag vom 21.10.1980
bis zum 30.6.2001 verlängert. Am 31.10.1991 erfolgte als Nachtrag
zum ursprünglichen Vertrag eine weitere Verlängerung bis
31.12.2021, der außer vom Kläger und dem ehemaligen Beklagten zu 1.
auch von der Beklagten zu 2. und der Tochter der Beklagten
unterschrieben ist (Bl. 49 d.A.). Letztere ist Rechtsnachfolgerin
ihres verstorbenen Vaters.

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Am 7.11.1991 unterzeichneten der Kläger
und die Zeugin V. und M. einen Mietvertrag über gewerb-liche Räume
in diesem Objekt für die Dauer von 10 Jahren zu einem
Brutto-Mietzins von 6.619,-- DM (Bl. 50).

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Nach vorangegangener Korrespondenz
kündigte der Beklagte zu 1. den Mietvertrag mit dem Kläger unter
dem 20.1.1992 fristlos. Er wiederholte diese Kündigung mit
Schriftsatz vom 31.3.1992. Dagegen wehrt sich der Kläger mit der
Klage.

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Er hat die Ansicht vertreten, die
fristlose Kün-digung sei schon deshalb unwirksam, weil der
Be-klagte zu 1. nicht allein dazu berechtigt gewesen sei. Auch die
Beklagte zu 2. und deren Tochter, J. L., seien Parteien des
Mietvertrages geworden, das folge bereits aus deren
Mitunterzeichnung des Nachtrages vom 31.10.1991. Im übrigen
bestünden materiell keinerlei Kündigungsgründe.

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Der Kläger hat beantragt,

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bezüglich beider Beklagten
festzustellen, daß der zwischen den Parteien abgeschlossene
Miet-vertrag betreffend das Objekt St., S.-straße 2 c nicht durch
Kündigungserklärung des Be-klagten vom 20.1.1992 bzw. 31.3.1992
fristlos aufgelöst ist und bis zum 31.12.2021 fortbe-steht.

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Die Beklagten haben beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte zu 1. hat darüber hinaus
Widerklage erhoben mit dem Antrag,

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an ihn das im Erdgeschoß und
Kellergeschoß des Hauses S.-straße 2 c, .... St., gelegene
Laden-lokal mit Außenvitrine sowie einen Kellerraum mit Toilette
herauszugeben;

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hilfsweise, den Kläger und
Widerbeklagten zu verurteilen, ihm den Anspruch auf Herausgabe des
vorgenannten Ladenlokals nebst Kellers und Toilettenraumes gegen
die derzeitigen Untermie-ter Ch. V. und K. M. abzutreten.

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Sie haben ausgeführt, der Beklagte zu
1. sei allein zur Kündigung befugt gewesen. Lediglich auf Wunsch
des Klägers und im Hinblick auf Nr. 3 der Vertragsverlängerung sei
der Nachtrag auch von der Beklagten zu 2. und deren Tochter
unterschrieben worden.

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Nach ihrer Ansicht habe der Kläger den
Beklagten zu 1. im Rahmen der Verhandlungen, die zur
Ver-tragsverlängerung vom 31.10.1991 führten, argli-stig getäuscht.
Er habe nämlich erklärt, nachdem die Firma Sch. aus dem
Mietverhältnis ausgeschie-den sei, seien andere Interessenten wegen
der viel zu hohen Miete nicht zum Abschluß eines Vertrages bereit.
Das käme für die potentiellen Mieter nur in Betracht, wenn die
Miete bei lediglich 3.500,-- DM bis 4.000,-- DM inclusive
Mehrwert-steuer zuzüglich Nebenkosten liege und wenn er, der
Kläger, mit den Interessenten einen Vertrag für die Dauer von
mindestens 30 Jahren abschließen könne. Tatsächlich habe der Kläger
verschwiegen, daß er schon zu diesem Zeitpunkt den am 7.11.1991
unterzeichneten Mietvertrag mit den Zeugen V. und M. abgeschlossen
gehabt habe. Der Kläger habe auch gewußt, daß der Beklagte zu 1.
angesichts der Dif-ferenz von ca. 2.000,-- DM monatlich zwischen
dem Mietpreis, der an ihn zu zahlen sei und den der Kläger erhalten
sollte, entsprechend § 5 Nr. 5 ei-nen Untermietzuschlag verlangt
hätte.

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Der Kläger hat Abweisung der Widerklage
beantragt. Er hat behauptet, er habe den Mieter M. zufäl-lig nach
der Unterzeichnung der Verlängerung am 4.11.1991 getroffen. Dieser
habe noch an diesem Tag einen Mietvertrag abschließen wollen,
nachdem er erfahren habe, daß er einen weiteren Inter-essenten für
das gesamte Objekt habe. Dazu sei es jedoch nicht gekommen, weil
er, der Kläger, erklärt habe, er müsse die Verträge vorbereiten.
Nach weiteren Verhandlungen sei dann der Vertrag mit den Zeugen V.
und M. am 7.11.1991 unterzeich-net worden.

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Wegen weiterer Einzelheiten des
erstinstanzlichen Parteivortrags wird auf die gewechselten
Schrift-sätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen. Hinsichtlich
des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der
Sitzungsniederschrift vom 3.12.1992 verwiesen.

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Das Landgericht hat durch das
angefochtene Urteil vom 28. Januar 1993 - auf das verwiesen wird -
die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Widerklage verurteilt,
das im Erdgeschoß und Kellergeschoß des Hauses der Beklagten
gelegene Ladenlokal mit Außenvitrine sowie einen Kellerraum mit
Toilette herauszugeben.

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Zur Begründung hat das Landgericht
ausgeführt, in-folge der fristlosen Kündigung des Beklagten zu 1.
vom 20.1.1992 sei das Vertragsverhältnis zwischen dem Kläger und
dem Beklagten beendet worden. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme
sei zudem nicht davon auszugehen, daß auch die Beklagte zu 2. und
deren Tochter Mietvertragsparteien geworden seien.

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Gegen das ihm am 2. Februar 1993
zugestellte Urteil hat der Kläger am 26. Februar 1993 Berufung
eingelegt und diese nach Verlängerung der
Beru-fungsbegründungsfrist bis zum 26.4.1993 mit einem bei Gericht
an diesem Tage eingegangenen Schrift-satz begründet.

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Mit der Berufung macht der Kläger
weiterhin die Fortgeltung des mit ihm geschlossenen Mietver-trages
geltend und beharrt darauf, daß Frau und Tochter des verstorbenen
Herrn L. durch die Mit-unterzeichnung des Nachtrages zum
Mietvertrag vom 31.10.1991 zusätzliche Vertragspartner geworden
seien, so daß die Kündigung von allen dreien hät-ten ausgesprochen
werden müssen.

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Er vertritt die Auffassung, wegen
arglistiger Täu-schung kündbar sei allenfalls der Nachtrag, nicht
der gesamte Mietvertrag gewesen entsprechend § 123 BGB, der nur die
Anfechtung der auf der Täuschung beruhenden Willenserklärung
gestatte.

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Er bestreitet nach wie vor, in der ihm
vorge-worfenen Weise getäuscht zu haben und behauptet weiterhin,
bis zum 31.10.1991 habe sich für ihn keine Möglichkeit ergeben, das
Ladenlokal auch nur kostendeckend unterzuvermieten. Er bestreitet,
dem verstorbenen Beklagten zu 1. erklärt zu haben, er könnte
Untermieter nur gewinnen, wenn er ihnen bei einer Miethöhe von
maximal 4.000,-- DM eine Miet-zeit von 30 Jahren anbiete. Er listet
13 Mietinte-ressenten auf, die wegen der Miethöhe, der Lage oder
aus anderen Gründen abgesagt hätten, und 7, die am 4.11.1991 neben
den Zeugen V. und M. noch "im Rennen gewesen seien", einschließlich
des In-teressenten Weber, der über 6.000,-- DM zu zahlen bereit
gewesen sei.

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Der Kläger beantragt,

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das angefochtene Urteil abzuändern und
nach seinem Schlußantrag zur Klage und Widerklage aus erster
Instanz zu erkennen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen,

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ihnen hilfsweise zu gestatten,
Sicherheit auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer
deutschen Großbank, Genossenschaftsbank oder öffentlichen Sparkasse
leisten zu können.

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Die Beklagten verteidigen das
angefochtene Urteil und treten den Ausführungen des Klägers unter
Wie-derholung ihres Vorbringens aus dem ersten Rechts-zug
entgegen.

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64

Wegen des Vorbringens der Parteien im
einzelnen wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schrift-sätze
nebst Anlagen Bezug genommen. Der Senat hat Beweis erhoben.
Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die
Sitzungsniederschrift vom 8. April 1994 verwiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d
e

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Die Berufung ist zulässig, jedoch nicht
begründet.

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Mit Recht hat das Landgericht die
Passivlegitima-tion der Beklagten zu 2. verneint und daher die
gegen sie gerichtete Klage abgewiesen.

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Den gesamten Umständen - insbesondere
dem Wortlaut der Vereinbarung vom 31.10.1991 - ist nicht zu
entnehmen, daß der verstorbene Beklagte zu 1. seinen "beiden Damen"
volle Vermieterrechte neben sich einräumen wollte, noch ist davon
auszugehen, daß die Beklagte zu 2., die kein eigenes
Verfü-gungsrecht über die Mietsache besaß, und ihre Tochter neben
dem Beklagten zu 1. - und nicht nur ggf. an seiner Stelle -
Vermieterpflichten über-nehmen wollten. Vielmehr gibt der gesamte
Text der am 31.10.1991 unterschriebenen Vertragsergänzung keinerlei
Hinweis darauf, daß bei den Parteien des ergänzten Vertrages eine
personelle Änderung ein-treten sollte. Insbesondere Nr. 4 des
Nachtrages steht einer solchen Annahme entgegen. Danach gibt Herr
L. seine Zustimmung zu einer Übertragung des Mietvertrages mit
Nachtrag auf die Gesellschaft für den Fall, daß der Kläger eine
Kapitalgesell-schaft gründet oder mitgründet. Die Tatsache, daß
drei Zeilen für Unterschriften eines Vermieters vorgesehen sind und
daß die Damen L. ihre Unter-schrift dorthin gesetzt haben,
rechtfertigt dem-gegenüber keine Auslegung im Sinne des Klägers.
Wenn auch der Beklagte zu 1. in seinem Schreiben vom 28.11.1991 die
Formulierung wählt:"Meine Damen und...ich sind nicht mehr gewillt",
und der Kläger in seiner Entgegnung vom 7.12.1991 erinnert,
auf-grund seines Alters und seines Gesundheitszustan-des habe L.
gewünscht, daß bei der Vertragsver-längerung seine Frau und Tochter
neben ihm selbst "als Vertragspartner" ebenfalls mit eingebracht
werden sollten. So kann daraus im Rahmen einer Gesamtwürdigung
nicht geschlossen werden, auch die Beklagte zu 2. sei Vermieterin
geworden. Näher liegt die Erklärung des Beklagten zu 1., Ehefrau
und Tochter hätten die Urkunde vom 31.10.1991 wegen des Nachtrages
zu Nr. 3 unterschrieben und zur weiteren Information, weil sich die
Regelung mit 30 Jahren beschäftigte, die er voraussichtlich nicht
erleben werde (vgl. Bl. 86 GA und Schreiben vom 26.10.1992, Bl. 133
d. GA).

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Die vom Beklagten zu 1. erklärte
fristlose Kündi-gung des gesamten Mietverhältnisses war aufgrund
des vertragswidrigen Verhaltens des Klägers ge-rechtfertigt (§ 545
a BGB). Insoweit kann zunächst auf die Ausführungen des
Landgerichts verwiesen werden.

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Der Kläger hatte L. unter Vorspiegelung
falscher Tatsachen zum Verzicht auf die ihm vertraglich zu-stehende
Mietanhebung für 5 Jahre und zum Abschluß des
Mietverlängerungsvertrages vom 31.10.1991 be-wogen, indem er ihn
über die bestehenden Unter-vermietungsaussichten täuschte. Dies
rechtfertigte die mit Schreiben vom 28.11.1991 erklärte Anfech-tung
des Vertrages vom 31.10.1991 sowie die frist-lose Kündigung des
gesamten Mietverhältnisses. Das erwiesene Verhalten des Klägers
läßt zudem die Fortsetzung des Dauerschuldverhältnisses als
unzu-mutbar erscheinen.

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Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme in
Verbindung mit dem unstreitigen Sachverhalt steht fest, daß die
Zeugen V. und M. bereits im Oktober 1991 das Geschäftslokal
besichtigt haben und bereit waren, einen Mietpreis zu zahlen, der
nach ihrer Erinne-rung unter den von der Firma Sch. gezahlten von
8.000,-- DM und um die 6.600,-- DM einschließlich Nebenkosten
liegen sollte. Schon zu diesem Zeit-punkt hielten die Zeugen nach
Besichtigung des Ge-schäftslokals den ihnen vom Kläger genannten
Miet-preis für angemessen und wollten sich nur noch die Dauer des
Mietvertrages überlegen. Der Abschluß bereits im Oktober scheiterte
jedoch am Kläger, der vorgab, noch andere Interessenten zu haben.
Auch unter Berücksichtigung des weiteren Termins im Geschäftslokal
vom 4.11.1991 und des engen zeitlichen Zusammenhangs zu der
schriftlichen Niederlegung des Untermietvertrages am 7.11.1991
bestand die sichere Aussicht, einen derartigen Vertrag mit den
Zeugen V. und M. bereits vor dem 31.10.1991 abzuschließen. Die in
der Berufungs-begründung aufgelistete Zahl von Anfang Novem-ber
noch vorhandenen ernsthaften Mietinteressenten spricht weiter
dafür, daß der Kläger am 31.10.1991 sicher war, das Objekt für weit
mehr als 4.000,-- DM untervermietet zu bekommen. Diese si-chere
Erwartung verschwieg der Kläger dem verstor-benen Herrn L., um eine
langjährige Verlängerung des Mietvertrages zu erreichen. In Verfolg
dieser Absicht schrieb der Kläger noch am 15.12.1991 es sei ihm:
"anscheinend nun doch gelungen, einen Mieter zu finden". Soweit der
Kläger diese For-mulierung damit zu erklären versucht, die beiden
Zeugen hätten keinen seriösen Eindruck gemacht, er habe sie
notgedrungen akzeptiert, da es für ihn "eine Minute vor 12" gewesen
sei, steht dies auch in Widerspruch zu den von ihm selbst
aufgelisteten schwebenden Kontakten am 4.11.1991 und vermag sein
treuwidriges von unlauterer Absicht getragenes Verhalten dem
verstorbenen Herrn L. gegenüber nicht zu rechtfertigen.

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Nach erneuter Vernehmung der Zeugen V.
und M. ist auch der Senat von deren Glaubwürdigkeit über-zeugt.
Ihre Bekundungen sind widerspruchsfrei, sie decken sich mit ihrer
Aussage in erster Instanz und stimmen in allen wesentlichen Punkten
überein. Weder ihr angebliches eigenes Interesse noch der Inhalt
der Akten des Rechtsstreits 12 O 137/92 LG Aachen, soweit er vom
Kläger vorgetragen worden ist, rechtfertigen durchgreifende Zweifel
an der Zuverlässigkeit der Zeugen. Dies gilt auch bei
Berücksichtigung der Bekundung des Zeugen D.. Ihr läßt sich nicht
entnehmen, daß der Kläger den Zeugen M. erstmalig am 4.11.1991
kennengelernt hat. Selbst wenn D. den Zeugen M. Anfang November vor
oder später mit dem Kläger in dem Ladenlokal gesehen hat, begründet
dies keine Zweifel in die Glaubhaftigkeit der Bekundungen der
Zeugen V. und M.. Die Aussage des Zeugen D., er habe sich im
November 1991 als Interessent bei der angegebenen Telefonnummer
gemeldet, und der Kläger habe am selben Tag zurückgerufen,
unterstützt aber die Schilderung dieser Zeugen, die den Kläger
bereits im Oktober in dem Ladenlokal getroffen haben. Das Treffen
des Zeugen D. mit dem Kläger scheiterte nämlich nur daran, daß der
Zeuge D. vorher nicht abkömmlich war. Auch die unstreitige
Tatsache, daß der Kläger mit den Zeugen M. und V. bereits am 7.11.
den schriftlichen Vertrag geschlossen hat, paßt eher in die
Darstellung dieser Zeugen und spricht angesichts der zeitlichen
Nähe gegen ein erstes Treffen des Klägers mit M. am 4.11.1991.

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Das Vorbringen des Klägers, er sei mit
M. am 04.11.1991 "per Zufall" zusammengekommen, steht auch im
Widerspruch zum Inhalt seines Schreibens vom 25.01.1992. Danach hat
er, nachdem ihm die Übereinkunft des verstorbenen Herrn L. mit der
Fa. Sch. bekannt war, "Herrn K. angerufen und am glei-chen Abend
einen zweiten und letzten Ortstermin mit ihm gehabt".

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Rechtfertigt sich das außerordentliche
Kündigungs-recht bereits aus dem vorgeschilderten vertrags-widrigen
Verhalten des Klägers, so kann dahinste-hen, ob der Vorwurf
weiterer gravierender Pflicht-verletzungen begründet ist.

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Die fristlose Kündigung des
Mietverhältnisses ist auch innerhalb angemessener Frist nach
Bekanntwer-den des Kündigungsgrundes erklärt worden. Im Miet-recht
ist die außerordentliche Kündigung an keine feste Frist gebunden.
Eine vertragliche Regelung haben die Parteien auch nicht getroffen.
Gemäß § 9 Abs. 4 des Mietvertrages muß zwar der Vermieter eine
nicht genehmigte Untervermietung binnen eines Monats beanstanden,
nachdem er davon Kenntnis erlangt hat, um sein daraus abzuleitendes
Kündi-gungsrecht nicht zu verlieren. Diese Regelung läßt sich aber
nicht auf andere außerordentliche Kündi-gungsrechte übertragen.

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Offenbar hat L. von dem Ausmaß der vom
Kläger verübten Täuschung in zwei Etappen erfahren. Bei Abfassung
seines Schreibens vom 28.11.1991 wußte er, daß der Kläger nicht auf
die erstrebte Ver-tragsverlängerung angewiesen war, um einen neuen
Untermieter zu finden. Aber nach seinem Schreiben vom 20.1.1992 hat
er erst im Dezember 1991 erfah-ren, daß die neuen Untermieter dem
Kläger mehr als 4.000,-- DM im Monat zahlten. Diese zusätzliche
Erkenntnis dürfte der Auslöser für seinen Kündi-gungsentschluß
gewesen sein. Bis zu dessen Aus-führung hat er insgesamt weniger
als 7 Wochen ge-braucht, eine unter Berücksichtigung aller
Umstän-de noch angemessene Zeit.

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Die auf Rückgabe der Mietsache
gerichtete Widerklage ist gem. § 556 BGB gerechtfertigt, da - wie
dargelegt - die am 20.1.1992 ausgesprochene Kündigung des
Mietverhältnisses wirksam ist.

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Die Ausführungen des Klägers mit nicht
nachgelas-senem Schriftsatz vom 26.4.1994 und der zu den Akten
gereichte Terminkalender rechtfertigen keine Wiedereröffnung der
Verhandlung. Abgesehen davon, daß neues Vorbringen verspätet ist,
bringt der Eintrag, daß am 4.11. um 19.15 Uhr ein Treffen mit M.
stattfinden sollte, kaum weitere sichere Er-kenntnis, die im Rahmen
einer Gesamtwürdigung ge-eignet wäre, die Glaubwürdigkeit der
Zeugen V. und M. ernstlich in Zweifel zu ziehen.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 97
Abs. 1 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbar-keit
aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Gebührenstreitwert für das
Berufungsverfahren: 95.514,00 DM.

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Beschwer des Klägers: weit über
100.000,00 DM (§ 8 ZPO).