Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1998-06-22, Aktenzeichen 16 Wx   99/98
ECLI:DE:OLGK:1998:0622.16WX99.98.00

Tenor

1

G r ü n d e

2

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere
Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig (§§ 45 Abs. 1 WEG, 20, 22
Abs. 1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie aber keinen Erfolg. Der
angefochtene Beschluß des Landgerichts beruht nicht auf einer
Verletzung des Gesetzes (§§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO).

3

Soweit das Landgericht den Beschluß der Eigentümerversammlung
vom 15. April 1996 zu TOP 8 bezüglich der Gestattung der bisherigen
Nutzung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartens der
Wohnungseigentumsanlage durch die Eigentümer A. und M. K. und P. B.
für ungültig erklärt hat, ist diese Entscheidung aus Rechtsgründen
nicht zu beanstanden. Der Beschluß der Eigentümerversammlung
beinhaltete die Genehmigung eines bisher bereits faktisch
ausgeübten Sondernutzungsrechts an Teilen des Gartens. Da ein
solches Sondernutzungsrecht nach der Behauptung keiner der Parteien
in der Teilungserklärung vorgesehen war, konnte es auch als
schuldrechtliche Berechtigung nur durch einstimmige Vereinbarung
aller Wohnungseigentümer begründet werden. Denn auch die Begründung
einer rein schuldrechtlichen Berechtigung zur Sondernutzung von
Teilen des gemeinschaftlichen Gartengrundstücks stellt nicht eine
einfache Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung des
Gemeinschaftseigentums dar, sondern greift in den Kernbereich des
Gemeinschaftseigentums ein (vgl. die Entscheidung des Senats in
NJW-RR 1992, 598). Ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht kann
nach der Rechtsprechung des Senats zwar auch durch langjährige
einverständliche Übung begründet werden (vgl. die Entscheidung des
Senats in OLG-Report 1996, 185), eine solche langjährige
einverständliche Übung konnte aber vorliegend nicht festgestellt
werden, da die Sondernutzung von Teilen des Gartens durch die
Eigentümer A. und M. K. und die Eigentümerin P. B. bzw. durch deren
Rechtsvorgänger, von denen diese das Wohnungseigentum erworben
haben, frühestens im Jahre 1988 begonnen haben kann, als das
Wohnungseigentum im Rechtssinne errichtet wurde. Denn erst von
diesem Zeitpunkt an konnte hinsichtlich der Nutzung des Grundstücks
und aller Gebäudeteile zwischen Wohnungs- bzw. Sondereigentum und
Gemeinschaftseigentum, zwischen gemeinschaftlicher Nutzung und
Sondernutzung unterschieden werden. Bereits auf der
Eigentümerversammlung vom 22. April 1993 ist, wie das Protokoll
ausweist, ausdrücklich darüber gesprochen worden, daß der Garten in
seiner Gesamtheit grundsätzlich allen Eigentümern zur
gemeinschaftlichen Nutzung zusteht. Die Antragsgegner Eheleute
Klapperich haben auch in ihren persönlichen Stellungnahmen
gegenüber dem Amtsgericht eingeräumt, daß die Antragstellerin von
Anfang an, als sie die Eigentumswohnung erworben hatte, also seit
1993, mit der Sondernutzung des Gartens durch einzelne
Miteigentümer nicht einverstanden war.

4

Die Entscheidung des Landgerichts ist auch nicht zu beanstanden,
soweit es die Antragsgegner verurteilt hat, das im hinteren
rechten, zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Gartenbereich der
Eigentumsanlage gelegene, von den Wohnungseigentümern A. und M. K.
errichtete Gartenhaus sowie die den Gartenbereich abtrennende
Zaunanlage mit Tor zu beseitigen. Die Errichtung eines
Gartenhäuschens auf dem Gemeinschaftseigentum stellt ohne Zweifel
eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG dar (vgl.
die Entscheidung des Senats in OLG-Report 1997, 205; ferner:
BayObLG, NJW-RR 1988, 591 und BayObLG-Report 1992, 9; OLG
Frankfurt, OLGZ 1985, 50). Da derartige bauliche Veränderungen der
Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen, kann jeder einzelne
betroffene Wohnungseigentümer die Beseitigung einer unzulässigen
baulichen Veränderung, die nicht von allen Wohnungseigentümern
gebilligt worden war, verlangen. Das Gartenhäuschen der Eheleute
Klapperich ist frühestens 1993 errichtet worden, wie die vom Amts-
und Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme ergeben haben. Da die
Antragstellerin von Anfang an zu erkennen gegeben hatte, daß sie
mit diesen baulichen Veränderungen nicht einverstanden war, hat sie
ihren Beseitigungsanspruch auch nicht verwirkt. Auch die Errichtung
eines Zaunes ist eine bauliche Veränderung des
Gemeinschaftseigentums (vgl. OLG Düsseldorf, NJWE-MietR 1997, 111,
KG, NJW-RR 1997, 713). Dies gilt auch dann, wenn sich an der
genannten Stelle bereits ein Zaun aus der Zeit, als die Häuser noch
nicht im Wohnungseigentum standen, befunden haben sollte, der in
einem so heruntergekommenen Zustand war, daß die Antragsgegner ihn
nur erneuerten. Einen neuen Zaun anstelle des hinfällig gewordenen
auf dem Gemeinschaftseigentum zu errichten, um durch diesen Zaun
Teile des im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartens zur
Sondernutzung für einzelne Wohnungseigentümer abzutrennen, stellt,
da der neue Zaun nun eine Funktion erhält, die der ursprüngliche
Zaun nicht gehabt haben konnte, da es noch keine
Wohnungseigentumsanlage gab, schon aus diesem Grunde eine bauliche
Veränderung dar. Daß die Wohnungseigentümergemeinschaft mit diesem
Zaun nicht zufrieden war, zeigt der Beschluß auf der
Miteigentümerversammlung vom 22. April 1993 (Bl. 91 ff. d.A.).

5

Die Kostenentscheidung für das Rechtsbeschwerdeverfahren beruht
auf § 47 WEG. Es besteht auch unter Billigkeitsgesichtspunkten

6

keine Veranlassung, die außergerichtlichen Kosten eines der
Beteiligten einem der anderen Beteiligten aufzuerlegen.

7

Der Beschwerdewert für das Beschwerdeverfahren beträgt:

8

3.000,00 DM