Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2000-02-18, Aktenzeichen 19 U 76/99
ECLI:DE:OLGK:2000:0218.19U76.99.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d :

2

Die Beklagte war Eigentümerin der im Grundbuch des Amtsgerichts
Bergisch Gladbach, Gemarkung R., Blatt .... Flur 1, Flurstücke ....
und .... eingetragenen Grundstücke an der F.er Straße in B. G.. Bei
dem Grundstück .... handelt es sich um ein 3579 qm großes
Grundstück - im Grundbuch als Gebäude- und Freifläche bezeichnet -,
das im vorderen Teil mit einer Villa bebaut ist; das Flurstück ....
ist 70 qm groß und im Grundbuch als Gartenland ausgewiesen. Die
Zufahrt zu den Grundstücken erfolgt über das im Eigentum des Zeugen
Dr. N. stehende Flurstück ..../39 auf welchem im Grundbuch
zugunsten des Flurstücks .... ein Wegerecht eingetragen ist.

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1996 beabsichtigte die Beklagte, das Hausgrundstück zu verkaufen
und bot den vorderen, bebauten Grundstücksteil mit einer Größe von
ca. 2400 qm zu einem Preis von 1,2 Mio DM an. Hinsichtlich des
hinteren, unbebauten Teils des Flurstücks .... lag der Beklagten
ein positiver Vorbescheid für die Errichtung zweier
Einfamilienhäuser als Doppelhaus vor. In den Nebenbestimmungen zu
diesem Vorbescheid wurde darauf hingewiesen, dass gemäß § 83 BauO
NRW eine Baulasteintragung eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechts
erforderlich sei. Die Beklagte verklagte den Nachbarn und Zeugen
Dr. N. am 19.03.1997 vor dem Amtsgericht Bergisch Gladbach - AZ. 26
C 18/97 - auf Zustimmung einer dem Wegerecht deckungsgleichen
Baulast auf dessen Grundstück .... und ..../39, nachdem dieser die
Zustimmung verweigert hatte.

4

Im Rahmen der Kaufverhandlungen mit dem Kläger über den vorderen
Grundstücksteil wurde dieser von dem durch die Beklagte
eingeschalteten Makler, dem Zeugen St., auf die Bebaubarkeit des
hinteren Grundstückteils, das vorhandene Wegerecht und den
positiven Vorbescheid hingewiesen. Von der Weigerung des Nachbarn
zur Eintragung der Baulast und der in diesem Zusammenhang erhobenen
Klage wurde der Kläger nicht in Kenntnis gesetzt.

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Mit notariellem Vertrag vom 22.07.1997 erwarb der Kläger von der
Beklagten das gesamte Grundstück bestehend aus den Grundstücken
.... und .... zum Preis von 1,3 Mio DM. Unter Ziffer III 1 heisst
es hier unter anderem: "Für die Zulässigkeit einer weiteren
Bebauung leistet der Veräußerer keine Gewähr. Für einen Teil des
vertragsgegenständlichen Grundbesitzes wurde mit Datum des 25.
September 1996 unter dem Aktenzeichen .... durch die Untere
Aufsichtsbehörde der Stadt B. G. ein Vorbescheid über die
Möglichkeit einer Bebauung erteilt. Eine Kopie dieses
Bauvorbescheides hat der Käufer vor Unterzeichnung des heutigen
Vertrages erhalten. Der Veräußerer tritt dem Erwerber mit Wirkung
von dem Besitzübergangszeitpunkt gemäß nachstehender Ziffer 4. alle
Rechte und Ansprüche aus diesem Vorbescheid ab." Hinsichtlich
weiterer Einzelheiten des Kaufvertages wird auf dessen Ablichtung
Bl. 10 - 23 des Beiheftes ergänzend Bezug genommen. Im September
1997 nahm die Beklagte ihre Klage gegen den Zeugen Dr. N. zurück.
Der Bauvorbescheid wurde auf Antrag des Klägers bis zum 25.09.1999
verlängert.

6

Der Kläger hat erstinstanzlich behauptet, er sei zum Kauf des
gesamten Grundstücks einschließlich des hinteren Teils erst
aufgrund der Vorlage des Vorbescheides veranlasst worden. Bei
Aufklärung über die Weigerung des Nachbarn zur Zustimmung der
Eintragung der Baulast und der insoweit anhängigen Klage hätte er
den hinteren Teil des Grundstücks nicht erworben. Die Beklagte habe
den Zeugen Dr. N. ausdrücklich aufgefordert, dem Kläger gegenüber
den Rechtsstreit nicht zu erwähnen. Dieser sei auch nach wie vor
nicht bereit, die Zustimmung zur Eintragung der Baulast zu
erteilen. Unter diesen Umständen sei der hintere Teil des
Grundstücks als Gartenland zu bewerten und habe einen Minderwert
von 267.196,49 DM.

7

Der Kläger hat beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an ihn 267.196,49 DM nebst 4 %
Zinsen seit Klagezustellung zu zahlen.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie hat behauptet, der Kläger habe von Anfang an das
Gesamtgrundstück erwerben wollen, da er ein großes parkartiges
Anwesen gesucht habe und die Bebauung des hinteren Teils des
Grundstücks habe ausschließen wollen. Sie hat die Ansicht
vertreten, sie sei zur Aufklärung über den Rechtsstreit nicht
verpflichtet gewesen. Im übrigen bestehe ein Rechtsanspruch gegen
den Nachbarn auf Erteilung der Zustimmung zur Eintragung der
Baulast.

12

Hinsichtlich weiterer Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach-
und Streitstands wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils,
Bl. 56 - 60 d.A., ergänzend Bezug genommen.

13

Durch Grundurteil vom 07.04.1999 hat das Landgericht die Klage
dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Es hat eine Haftung der
Beklagten aus culpa in contrahendo aufgrund Verschuldens bei den
Vertragsverhandlungen angenommen, da die Beklagte zur Aufklärung
über den Rechtsstreit mit dem Zeugen Dr. N. über die Bewilligung
der Baulast verpflichtet gewesen sei.

14

Hinsichtlich weiterer Einzelheiten der Entscheidungsgründe wird
auf Bl. 61 - 65 d.A. ergänzend Bezug genommen.

15

Gegen das ihr am 19.04.1999 zugestellte Grundurteil hat die
Beklagte mit Schriftsatz vom 3. Mai 1999, eingegangen am selben
Tag, Berufung eingelegt und diese nach antragsgemäß gewährter
Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum Samstag, den
03.07.1999 mit Schriftsatz vom Montag, den 05.07.1999, eingegangen
am selben Tag, begründet.

16

Die Beklagte behauptet, dem Kläger sei es nach seinen
Erklärungen bei den Vertragsverhandlungen nur darum gegangen, ein
großzügiges Parkgrundstück zu erwerben; eine Bebauung des
nördlichen Grundstücksteils habe er durch den Kauf gerade
verhindern wollen. Auch der Wert des Grundstücks habe sich in den
Verhandlungen für den Kläger angesichts des einheitlichen
Grundstücks mit parkähnlichem Charakter gerechtfertigt. Der Kläger
hätte auf die Bebaubarkeit keinen Wert gelegt und habe sich auch
nicht weiter dafür interessiert. Sie vertritt die Ansicht, der
Kläger habe von sich aus den Dingen weiter nachgehen und
gegebenenfalls Nachfragen stellen müssen.

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Sie beantragt,

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das landgerichtliche Urteil abzuändern und die Klage
abzuweisen.

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Der Kläger beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

21

Er behauptet, er habe in den Verhandlungen mit dem Makler der
Beklagten, dem Zeugen St., darauf hingewiesen, dass das Grundstück
als Finanzierungsreserve dienen sollte, der Zeuge St. habe erklärt,
die Bebaubarkeit sei mit der Stadt Bergisch Gladbach abgeklärt und
über die Bebauungsmöglichkeiten sei in den Verhandlungen eingehend
gesprochen worden. Der hintere Grundstücksteil sei auch in den
Kaufpreisverhandlungen als Bauland mit 500.000,00 DM bewertet
worden.

22

Im übrigen wiederholen die Parteien ihren erstinstanzlichen
Sachvortrag.

23

Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Dr. N.,
E. und K.-H. H., S.er, St. und W. und T. K.. Hinsichtlich des
Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift
vom 21.01.2000, Bl. 206 - 213 d.A., und auf die schriftliche
Antwort des Zeugen Dr. N. gem. § 377 III ZPO vom 17.12.1990 (Bl.
189 f. d.A.) und vom 11.02.2000 (Bl. 204, 204 R d.A.) Bezug
genommen.

24

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

25

Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und
fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache hat sie
jedoch keinen Erfolg.

26

Zu Recht hat das Landgericht einen Anspruch des Klägers gegen
die Beklagte aus vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung
gemäß § 242 (in culpa in contrahendo) bejaht, weil die Beklagte dem
Kläger bewusst verschwiegen hat, dass der Nachbar Dr. N. sich
weigert, die Baulast eintragen zu lassen und dieserhalb bereits ein
Rechtsstreit von der Beklagten anhängig gemacht worden war. Das
Verschweigen von Tatsachen begründet dann eine Haftung, wenn der
andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der
Verkehrsanschauung redlicher Weise Aufklärung erwarten durfte
(Palandt/Putzo, 58. Auflage 1999, § 242 BGB Rnr. 37, § 276 BGB Rnr.
78; BGH NJW 70, 655; NJW 98, 764; NJW RR 91, 440). Zwar ist es
grundsätzlich Sache jeder Partei, ihre eigenen Interessen selber
wahrzunehmen, es besteht daher keine allgemeine Pflicht, alle
Umstände zu offenbaren, die für die Entschließung des anderen Teils
von Bedeutung sein können (BGH WM 83, 1007). Ungünstige
Eigenschaften des Vertragsgegenstandes brauchen grundsätzlich nicht
ungefragt offengelegt zu werden (OLG München NJW 67, 158).
Entsprechende Fragen muss der Verhandelnde allerdings richtig und
vollständig beantworten. Auch ohne ausdrückliche Frage besteht eine
Aufklärungspflicht im Rahmen der Verkehrsanschauung, aber
jedenfalls hinsichtlich solcher Umstände, die den Vertragszweck
vereiteln oder erheblich gefährden können und die daher für den
anderen Teil von ausschlaggebender Bedeutung sein können (BGH NJW
79, 2243; 80, 2460). Dies gilt auch, wenn der Vertragspartner
erkennbar besonderen Wert auf bestimmte Umstände legt. Bei der
Bebaubarkeit eines Grundstücks als objektiv wertbildendem Faktor
trifft dies in aller Regel zu, so dass bei Vertragsverhandlungen
über ein Baugrundstück bereits der erste Anschein dafür spricht,
dass alle die Bebaubarkeit betreffenden Umstände - soweit sie dem
Veräußerer bekannt sind - zur Erreichung des Vertragszwecks
wesentlich und daher zu offenbaren sind.

27

Die Erteilung der Baulast durch den Nachbarn ist für die
Bebaubarkeit des Grundstücks von entscheidender Bedeutung.
Unabhängig davon, ob sie gerichtlich durchsetzbar ist, stellt
allein der Umstand, dass sie auf dem Rechtsweg erstritten werden
muss einen konkreten finanziellen und zeitlichen Nachteil dar und
birgt das Risiko des Unterliegens in sich.

28

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des
Senats fest, dass der nördliche Grundstücksteil dem Kläger von der
Beklagten selbst, bzw. durch den von ihr beauftragten Makler, als
Bauland angeboten, und auch die Verhandlungen mit dem Inhalt
geführt worden sind, dass dieser Grundstücksteil unter Bezugnahme
auf den Bauvorbescheid als bebaubar dargestellt wurde. So hat die
Zeugin E. H. ausgesagt, der Makler habe zunächst erklärt, dass auf
dem nördlichen Teil der Sohn der Beklagten bauen wolle. Er habe
damals auch einen Plan gezeigt, in dem auf dem nördlichen
Grundstücksteil ein Doppelhaus vorgesehen war, das in
Nord-Süd-Richtung geplant war. Dies hat auch der Zeuge St. indirekt
bestätigt, indem er angegeben hat, auf Nachfrage nach dem Kaufpreis
für das Gesamtgrundstück geantwortet zu haben: "Nicht unter 1,6 Mio
DM", ein Kaufpreis, der mit 400.000,00 DM für das zusätzliche
nördliche Grundstück Baulandpreisen entsprach. Dem entspricht es im
übrigen auch, wenn der Zeuge St. aussagt, die Bauvoranfrage sei
seinerzeit auf seinen Rat hin aus verkaufsfördernden Überlegungen
gestartet worden, weil Interessenten für den Gesamtkomplex nicht zu
finden waren. So war auch nach den Aussagen des Zeugen St. und des
Zeugen W. K. die positiv beschiedene Bauvorantrage bei drei
weiteren Terminen Besprechungsgegenstand. Der Zeuge St. gibt
nämlich an, bei einem Folgetermin in seinem Büro den Kläger darauf
hingewiesen zu haben, dass es für den Nordteil eine positiv
beschiedene Bauvoranfrage gebe. Etwas später habe der Kläger ihn um
eine Kopie des Vorbescheides gebeten, um ihn im Rahmen der
Finanzierungsverhandlung der Bank vorzulegen. Auch der Zeuge K. hat
ausgesagt, an einer weiteren Besichtigung des Hauses mit dem Kläger
teilgenommen zu haben. Hierbei sei es eigentlich nur um den
Kaufpreis gegangen. Die Bauvoranfrage sei erwähnt worden. Man sei
da aber nicht in die Tiefe gegangen. An letzterer Feststellung hat
der Senat erhebliche Zweifel, da der Zeuge auf dreimaliges
Nachfragen, was genau zur Bauvoranfrage besprochen worden sei,
erkennbar ausweichende Antworten gab. Ein zwingendes Indiz für die
Bedeutung der Bebaubarkeit des Grundstücks ist schließlich der
Umstand, dass die positiv beschiedene Bauvoranfrage in Ziffer III
des Kaufvertrages Aufnahme gefunden hat. Auch der Umstand, dass der
Zeuge Dr. N. nach seiner glaubhaften Aussage von der Beklagten und
ihrem Ehemann gebeten worden ist, dem Käufer gegenüber keine
Angaben zu machen über die von ihm verweigerte Einwilligung der
Baulast und den deshalb geführten Rechtsstreit, ist ein deutliches
Indiz dafür, dass auch die Beklagte davon ausging, die Bebaubarkeit
des Grundstücks sei ein für die Willensbildung des Klägers
wesentlicher Faktor.

29

Nach der Aussage des Zeugen Dr. N. steht zur Überzeugung des
Senats auch fest, dass die Beklagte ihre Aufklärungspflicht
vorsätzlich verletzt hat.

30

Dagegen hat die Beklagte nicht bewiesen, dass die unterlassene
Offenbarung des Rechtsstreits gegen Dr. N. und dessen Verweigerung,
die Zustimmung zur Baulast zu erklären, für die
Willensentschließung der Beklagten nicht ursächlich gewesen wäre.
Die Beweisaufnahme hat nämlich die Behauptung der Beklagten nicht
bestätigt, dem Kläger sei es nach seinen Erklärungen bei der
Vertragsverhandlung nur darum gegangen, ein großzügiges
Parkgrundstück zu erwerben; eine Bebauung des nördlichen
Grundstücksteiles habe er durch den Kauf gerade verhindern wollen.
Der hierzu benannte Zeuge St. hat zwar ausgesagt, ihm sei von
konkreten Bauabsichten des Klägers nichts bekannt gewesen, der
Kläger habe ihm, nachdem er diesen auf die positive Bauvoranfrage
hingewiesen habe, erklärt, es komme ihm darauf nicht an, er wolle
das Grundstück so, wie es ist, er wolle nicht bauen. Deshalb wäre
diese Frage für ihn auch kein Preisargument. An Erläuterungen im
Zusammenhang mit dem Vorbescheid sei er nicht interessiert gewesen.
Der Senat hat jedoch erhebliche Zweifel an der Glaubhaftigkeit
dieser Aussage. Zum einen hat der Zeuge als der vermittelnde Makler
ein erhebliches Interesse am Bestand des Kaufvertrages. Zum anderen
hat er in der Verhandlung durch ein glattes, erkennbar
vorbereitetes und ergebnisorientiertes Aussageverhalten einen
persönlich unglaubwürdigen Eindruck hinterlassen. Auch ist die
Aussage des Zeugen in entscheidenden Punkten widersprüchlich.
Während er zunächst ausgesagt hatte, beim Abholen der Bauvoranfrage
durch den Kläger habe er erwähnt, dass noch einige Punkte zu klären
seien, er könne sich jedoch nicht mehr erinnern, ob ausdrücklich
die Baulast in Bezug auf das Nachbargrundstück des Zeugen Dr. N.
erwähnt worden sei, hat er später auf konkretes Nachfragen des
Prozessbevollmächtigten des Klägers erklärt, er habe bei dieser
Gelegenheit dem Kläger von dem Prozess der Beklagten gegen den
Zeugen Dr. N. berichtet, ein Umstand, der bisher von keiner der
Parteien im Prozess vorgetragen worden ist, und der nach Auffassung
des Senats vom Zeugen erkennbar aus der Luft gegriffen ist.

31

Auch soweit der Zeuge Werner K. ausgesagt hat, die Bauvoranfrage
sei bei einer Besprechung erwähnt worden, man sei da aber nicht in
die Tiefe gegangen, der Kläger habe gesagt, das Grundstück solle so
bleiben, wie es ist, hat der Senat auch hier erhebliche Bedenken
dem zu folgen. Gerade in diesem Punkt hat der Zeuge ein erhebliches
Eigeninteresse, was sich für den Senat deutlich in dem Bestreben
des Zeugen zeigte, entsprechende Fragen des Senats zu umgehen und
nicht direkt zu beantworten. Im übrigen stehen sowohl die Aussage
des Zeugen Werner K. als auch die Aussage des Zeugen St. in
deutlichem Gegensatz zur Aussage der Zeugin H., die erklärt hatte,
der Kläger und sie hätten mit Sicherheit mit dem Makler darüber
gesprochen, dass sie auf dem nördlichen Grundstücksteil bauen
wollten. Auch über eine Zufahrtsmöglichkeit zu dem nördlichen
Grundstücksteil sei gesprochen worden für den Fall, dass dort
gebaut würde. Schließlich steht aufgrund der Aussagen der Zeugen
K.-H. H. und H. Sti. zur Überzeugung des Senats fest, dass der
Kläger das Grundstück tatsächlich als Bauland und nicht als
Gartenland erwerben wollte. Der Zeuge K.-H. H. hat ausgesagt, die
Absicht gehabt zu haben, auf dem nördlichen Grundstücksteil selber
zu bauen. Der Zeuge Sti. hat ausgesagt, bei internen Besprechungen
mit dem Kläger und dessen Ehefrau sei immer davon die Rede gewesen,
dass der nördliche Grundstücksteil Bauland wäre. Dass schließlich
auch der Zeuge W. K., der Ehemann der Beklagten, davon ausging, das
Grundstück sei als Bauland zu veräußern, ergibt sich aus der
Aussage des Zeugen T. K., welcher angegeben hat, mit seinem Vater
im Eingangsbereich des Grundstücks vor der Garage Sträucher und
Bäume entfernt zu haben, um die Grundstücksteilung zwischen dem
nördlichen und dem südlichen Teil vorzubereiten. Dies habe man dem
Kläger, den er bei dieser Gelegenheit kennen gelernt habe, auch
gesagt.

32

Da das Landgericht nur über den Grund des Anspruchs entschieden
hat und die Höhe der bestehenden Schadensersatzansprüche aus C.I.C.
zwischen den Parteien streitig ist, ist der Rechtsstreit insoweit
nicht entscheidungsreif. Die Sache war daher nach § 538 I Nr. 3 ZPO
an das Landgericht zurückzuverweisen. Eine eigene Sachentscheidung
des Senats gemäß § 540 ZPO ist nicht sachdienlich.

33

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die
Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708
Ziffer 10, 711 ZPO.

34

Beschwerde für die Beklagte: 267.196,49 DM