Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-05-04, Aktenzeichen 10 A 699/07
ECLI:DE:OVGNRW:2009:0504.10A699.07.00

Tenor

Das Urteil des Verwaltungsgerichts Köln vom 12. Januar 2007 wird
geändert. Der Beklagte wird unter Aufhebung seines Bescheids vom
6. August 2003 und des Widerspruchsbescheids des Landrates des S. -F. -
Kreises vom 2. Juli 2004 verpflichtet, dem Kläger auf seinen Antrag vom 24. Juli
2003 die denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abbruch des Gebäudes T. -
straße in I. -I1. zu erteilen.

Die Kosten des Verfahrens in beiden Instanzen trägt der Beklagte.
Außergerichtliche Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks T1.--------straße 15 in I. -I2.
(Gemarkung I3. , Flur 7, Flurstück 4961, ehemals 3481). Das 110m² große
Grundstück ist mit einem etwa in der Mitte des 19. Jahrhunderts errichteten und zu
Wohnzwecken vermieteten Fachwerkhaus bebaut. Das Haus ist in die Denkmalliste
des Beklagten eingetragen. Es weist eine Grundfläche von etwa 29m² und eine
Wohnfläche von ca. 46m² auf; der Mietzins beträgt ca. 165 Euro (brutto; die
Nebenkosten betragen ca. 40 Euro). Im vorliegenden Verfahren möchte der Kläger
die Verpflichtung des Beklagten zur Erteilung einer denkmalrechtlichen
Abbrucherlaubnis für das Gebäude erreichen.

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Im Februar 2000 wurde das Verfahren zur Eintragung des Fachwerkhauses T1.--
------straße in die Denkmalliste eingeleitet. Der Beigeladene gab am
23. März 2000 - offenbar ohne vorherige Innenbesichtigung - eine Stellungnahme ab,
in der das Gebäude beschrieben und bewertet wurde. Dort hieß es u.a., die
Umgebung des Gebäudes weise zwar teilweise Überformungen der jüngsten
Vergangenheit auf, lasse jedoch durch die Parzellierung der Grundstücke und die
Kubatur der Gebäude auch noch die kleinteilige historische Ortsstruktur erkennen.
Darüber hinaus wurde in der Stellungnahme ausgeführt:

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"Weiterhin ist das Fachwerkhaus nur geringfügig verändert worden, so dass in
ihm die Wohn- und Lebensumstände einfacherer Bevölkerungskreise in der Mitte des
19. Jahrhunderts anschaulich werden. ... Aufgrund des guten Erhaltungszustandes
und der dadurch gegebenen Anschaulichkeit von historischem Gefüge, Hausbau und
Wohnverhältnissen ist es als Denkmal gemäß § 2 DSchG NRW aus hauskundlichen
und sozialgeschichtlichen Gründen zu erhalten und zu nutzen."

5

Durch Bescheid vom 12. November 2002 wurde dem Kläger die Eintragung des
Gebäudes in die Denkmalliste des Beklagten mitgeteilt. Im Widerspruchsverfahren
gegen diesen Bescheid trug der Kläger vor, er erwirtschafte jährlich lediglich 2.024
Euro und habe im gleichen Zeitraum Kosten von 1.945 Euro. Der Beklagte gab
gegenüber der Widerspruchsbehörde am 16. Mai 2003 eine Stellungnahme ab,
wonach die vom Kläger geltend gemachten wirtschaftlichen Gesichtspunkte
zweifelhaft seien. So könne die Miete bei einer Wohnfläche von 75-80m² nicht
unerheblich gesteigert werden. Gegen den am 22. Mai 2003 erlassenen
ablehnenden Widerspruchsbescheid erhob der Kläger Anfechtungsklage und trug
vor, die nach Renovierung erzielbare Kaltmiete betrage jährlich 2.212,64 Euro für
eine Wohnfläche von 42m², jedoch erst nach Investition eines geschätzten Betrages
für die Sanierung in Höhe von 125.500 Euro; dies führe zu einer jährlichen
Unterdeckung von 9.834 Euro bei einer Verzinsung des aufgenommenen Kapitals zu
6%. Er legte eine gutachtliche Stellungnahme des Architekten B. vom
2. Juni 2003 vor, in der es u.a. hieß, die Fundamente des Gebäudes seien stark
durchfeuchtet, so dass alle Grund- bzw. Unterschwellen erneuert werden müssten;
dasselbe gelte für zahlreiche Ausfachungen und das Dach, die Haustür, Fenster und
teilweise für die Klappläden. Insgesamt sei mit Sanierungskosten von etwa 104.500
Euro zu rechnen, in denen die Schaffung eines modernen Standards der
Innenausstattung oder Gebäudedämmung noch nicht enthalten seien. Weiter reichte
der Kläger eine Wirtschaftlichkeitsrechnung des Dipl.-Ing. H. vom 28. Mai 2004
zu den Akten, wonach die Sanierung des Wohnhauses Kosten von etwa 220.000
Euro verursachen werde und deshalb vollkommen unwirtschaftlich sei. Das Gebäude
sei in der Substanz so geschädigt, dass nur noch ein Abbruch zu empfehlen sei. Von
diesen Zahlen ausgehend werde -ge-
rechnet auf 20 Jahre - eine jährliche Unterdeckung von 23.453 Euro zu erwarten
sein. Auch ohne jegliche Investition habe er im Jahre 2003 einen Verlust von 500
Euro und im Jahre 2004 einen Verlust von 600 Euro erwirtschaftet. In einem
gerichtlichen Ortstermin (6. Juli 2005) führte der Mieter des Hauses - er ist bei der
beklagten Stadt beschäftigt - aus, er sei bereit, einer angemessenen Mieterhöhung
zuzustimmen. Die Klage gegen die Unterschutzstellung nahm der Kläger in
demselben Termin zurück. Zu einer Mieterhöhung kam es indes offenbar nicht.

6

Schon zuvor, nämlich durch Schreiben vom 24. Juli 2003, hatte der Kläger die
Erteilung einer Erlaubnis nach § 9 DSchG NRW zum Abbruch des Gebäudes
beantragt. Zur Begründung führte er aus, der Mieter werde Ende 2003 ausziehen,
und danach werde eine sinnvolle Nutzung des Hauses nicht mehr möglich sein. Der
Beklagte lehnte diesen Antrag durch Bescheid vom 6. August 2003 ab, u.a. mit der
Begründung, der Zustand des Hauses rechtfertige einen Abbruch selbst dann nicht,
wenn derzeit oder künftig Restaurierungsangaben erforderlich seien; Angaben zu
den §§ 31, 33 DSchG NRW enthielt der Bescheid nicht. Der Kläger erhob durch
einen Bevollmächtigten mit Schreiben vom 5. September 2003 Widerspruch. Im
Widerspruchsverfahren vertiefte er seine Bedenken hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit
einer weiteren Nutzung des Gebäudes. Nachdem der Beklagte die zu jenem
Zeitpunkt noch nicht bestandskräftige Unterschutzstellung des Objekts für sofort
vollziehbar erklärt hatte, legte der Beigeladene Stellungnahmen vom 11. Mai, 2. und
22. Juni 2004 vor. Darin wurde der bauliche Zustand als zwar renovierungsbedürftig,
jedoch nicht als stark geschädigt beschrieben. Die Dacheindeckung sei intakt, und
das Holzfachwerk habe nur an klar definierten Stellen Schwächungen, die durch eine
fachgerechte Zimmermannsreparatur zu beheben seien. Auch die Reparatur des
Sockelmauerwerks und das Einfügen einer horizontalen Isolierung seien mit
überschaubarem Aufwand möglich.

7

Mit Bescheid vom 2. Juli 2004 wies der Landrat des S. -F. -Kreises als obere
Denkmalbehörde den Widerspruch mit der Begründung zurück, Gründe des
Denkmalschutzes stünden der Erteilung der Abbrucherlaubnis entgegen. Der
erforderliche Erhaltungsaufwand werde voraussichtlich tragbar sein, weil das
Gebäude einen guten Erhaltungszustand aufweise. Hiervon unabhängig stehe es
dem Kläger frei, die Übernahme des Gebäudes nach § 31 DSchG NRW oder eine
Entschädigung nach § 33 DSChG NRW zu verlangen, falls der Erhaltungsaufwand
das Maß des wirtschaftlich Zumutbaren übersteige.

8

Der Kläger hat am 22. Juli 2004 Klage erhoben. Zur Begründung hat er
vorgetragen, die Kosten für eine erforderliche Sanierung führten zur
Unwirtschaftlichkeit der Denkmalerhaltung und seien ihm deshalb nicht zumutbar.
Der Zustand des Gebäudes sei auf Grund zahlreicher Baumängel schlecht; die
gegenteiligen Behauptung des Beklagten und Beigeladenen entbehrten schon
deshalb jeder Grundlage, weil das Haus von Vertretern dieser Behörden im April
2004 erstmals von innen besichtigt worden sei. Im Übrigen sei der Beklagte noch im
Mai 2003 davon ausgegangen, dass die vermietbare Wohnfläche bis zu 80m²
betrage, während es in Wirklichkeit nur 45m² seien. Die zur Sanierung mindestens
erforderlichen Kosten habe der Gutachter B1. mit 104.500 Euro angesetzt; wegen
zusätzlicher Arbeiten, die im Zuge der Sanierung mit Sicherheit anfallen würden, sei
der Kläger von 125.000 Euro ausgegangen. Der Gutachter H. habe sogar einen
Aufwand von 220.400 Euro ermittelt. Allein die Zinsbelastung für entsprechende
Darlehen werde der Kläger niemals tragen können. Selbst wenn die höchstzulässige
- also noch nicht den Tatbestand des Mietwuchers erfüllende - Miete verlangt und
gezahlt werde, wären dies nur etwa 211 Euro Kaltmiete, so dass selbst ohne
Berücksichtigung der Kostenlast für Darlehen eine dauerhafte Unterdeckung
zwangsläufig zu erwarten sei. Erst recht gelte dies, wenn die Sanierung das
Gebäude nicht nur schadensfrei machen, sondern auch in einen den heutigen
Wohnbedürfnissen entsprechenden Zustand versetzen solle. Zu einem Verkauf sei
der Kläger allerdings nicht bereit, da er das Gebäude abbrechen und an dieser Stelle
neu bauen wolle.

9

Der Kläger hat beantragt,

10

den Beklagten unter Aufhebung des Bescheids vom 6. August 2003 und des
Widerspruchsbescheids des Landrates des S. -F. -Kreises vom 2. Juli 2004 zu
verpflichten, die begehrte Abbrucherlaubnis in der T1.--------straße 15 zu
erteilen.

11

Der Beklagte hat beantragt,

12

die Klage abzuweisen

13

und sich zur Begründung auf die angegriffenen Bescheide berufen.

14

Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.

15

Er hat den Denkmalwert des Objekts als des einzig verbliebenen Hauses in der
T1.--------straße hervorgehoben, das die kleinbäuerliche Struktur des früheren Ortes
noch erkennen lasse. Auch wenn es vergleichbare Gebäude in den umliegenden
Orten geben dürfte, sei das Haus des Klägers für den Ortskern von I1. von
hoher Bedeutung.

16

Das Verwaltungsgericht hat die Klage durch Urteil vom 12. Januar 2007 - dem
Kläger zugestellt am 5. Februar 2007 - abgewiesen und die Berufung zugelassen.
Die Denkmaleigenschaft des Gebäudes sei nicht entfallen - auch nicht durch nach
der Unterschutzstellung liegende Entwicklungen - und auch nicht als unbedeutend
einzuschätzen. Die privaten Interessen des Klägers geböten die Erteilung einer
Abbrucherlaubnis nicht. Der Kläger habe insbesondere keine Anstrengungen
unternommen, das Gebäude zu veräußern, obwohl dies angesichts des relativ guten
Erhaltungszustandes aussichtsreich gewesen wäre. Auch wenn es nicht Aufgabe
des Eigentümers sei, alle nur denkbaren Nutzungsmöglichkeiten für sein Denkmal zu
ermitteln und zu bewerten, sei dem Kläger im vorliegenden Fall zumutbar, die auf der
Hand liegende Nutzungsmöglichkeit - Vermietung zu Wohnzwecken -
auszuschöpfen. Außerdem habe der Kläger selbst vorgetragen, dass die
Mieteinnahmen jedenfalls die laufenden Unterhaltungskosten deckten. Schließlich
sei die Erhaltung auch unter Berücksichtigung erforderlicher Sanierungsarbeiten für
den Kläger nicht unzumutbar. Der von ihm angegebene Kostenumfang von 220.000
Euro sei nicht maßgeblich, weil er eine Renovierung deutlich über das Maß des
Erforderlichen hinaus beinhalte. Eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit sei deshalb
derzeit noch nicht gegeben.

17

Mit seiner am 16. Februar 2007 eingelegten Berufung verfolgt der Kläger sein
Begehren weiter. Zur Begründung führt er aus:

18

Die Unterschutzstellung des Gebäudes sei bereits nichtig, weil aus ihr nicht
hervorgehe, ob bzw. dass die zu dem Fachwerkhaus gehörende Hoffläche ebenfalls
in die Denkmalliste eingetragen sei. Hiervon unabhängig müsse die
Denkmaleigenschaft im vorliegenden Verfahren erneut überprüft werden, da die
Bestandskraft der Unterschutzstellung sich nicht auf das Verfahren nach § 9 DSchG
NRW erstrecke. Selbst wenn dies jedoch der Fall sein sollte, müsse die - geringe -
Bedeutung des Denkmals in die Entscheidung über den Abbruch einbezogen
werden. Daraus ergebe sich nämlich, dass Gründe des Denkmalschutzes dem
Abbruch nicht entgegenständen.

19

Jedenfalls begründe der schlechte Erhaltungszustand des Gebäudes einen
Anspruch auf Erteilung der begehrten Erlaubnis, da der erforderliche
Sanierungsaufwand derart hoch sei, dass er dem Kläger wirtschaftlich nicht
zugemutet werden dürfe. Die mit Hilfe hoher Sanierungskosten erzielbaren
steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten stünden dem Kläger nicht zur Verfügung.
Er erhalte ohnehin von keiner Bank das erforderliche Kapital als Darlehen, da er als
Sicherheit nichts außer dem Fachwerkhaus anbieten könne. Selbst bei
Sanierungskosten von nur 50.000 Euro - dieser Betrag werde freilich mit Sicherheit
nicht ausreichen - seien die Bewirtschaftungskosten des Gebäudes mit 3.838 Euro
immer noch deutlich höher als die maximal erzielbare Jahresmiete von 2.541 Euro.
In diesen Zahlen sei die Tilgung der aufzunehmenden Darlehen noch nicht enthalten;
diese Belastung müsse jedoch ebenfalls berücksichtigt werden. Die Ablehnung der
Abbrucherlaubnis sei im Übrigen allein deshalb rechtswidrig, weil der Beklagte nicht
zugleich über Entschädigungsleistungen oder die Möglichkeit der Übernahme
entschieden habe.

20

Der Kläger beantragt,

21

das Urteil des Verwaltungsgerichts Köln vom 12. Januar 2007 zu ändern und den
Beklagten unter Aufhebung seines Bescheids vom 6. August 2003 und des
Widerspruchsbescheids des Landrates des S. -F. -Kreises vom 2. Juli 2004 zu
verpflichten, dem Kläger auf seinen Antrag vom 24. Juli 2003 die denkmalrechtliche
Erlaubnis zum Abbruch des Gebäudes T1.--------straße 15 in I. -I1. zu
erteilen.

22

Der Beklagte beantragt,

23

die Berufung zurückzuweisen.

24

Zur Begründung weist er darauf hin, dass nach den Feststellungen des
städtischen Statikers zwar die Standfestigkeit der hofseitigen Giebelwand nicht mehr
gewährleistet sei, dass jedoch das Gebäude insgesamt erhaltungsfähig sei. Der
Kläger könne die Abbrucherlaubnis im Übrigen schon deshalb nicht beanspruchen,
weil er seit 20 Jahren keine Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt und den Zustand
des Gebäudes damit verschuldet habe.

25

Der Beigeladene stellt keinen Antrag.

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Er führt aus, die vom Kläger vorgelegten Berechnungen gingen zu Unrecht von
einer vollständigen "Rundumsanierung" aus, die denkmalfachlich jedoch nicht
erforderlich sei. Das Haus sei bewohnt und werde angemessen genutzt; es seien
begrenzte Substanzschäden vorhanden, deren Beseitigung nötig sei. Dabei werde
der erforderliche Materialaustausch maximal 15% des Gebäudes betreffen. Fenster
und Schlagläden könnten repariert werden. Das nur im Mittelbereich vorhandene
Schwellholz zum straßenseitigen Giebel etwa müsse derzeit lediglich zu den
Eckständern hin ergänzt werden, ohne dass hier ein akuter Handlungsbedarf
bestehe. Schließlich übersteige die Feuchtigkeit im Keller nicht das für derartige
Gebäude übliche Maß, so dass auch insoweit kein größerer Handlungsbedarf zu
erkennen sei. Wesentliche Innenschäden gebe es nicht. Außerdem seien die
Kostenansätze des Gutachters H. überzogen. Ein Aufwand von etwa 40.000
Euro werde alle erforderlichen Arbeiten abdecken.

27

Der Senat hat durch Einholung eines Sachverständigengutachtens Beweis u.a.
dazu erhoben, ob substanzbedrohende Schäden vorhanden seien, welche Teile des
Bauwerks erneuerungsbedürftig seien und innerhalb welchen Zeitraums bzw. mit
welchen Kosten diese durchzuführen seien. Zur Erstellung des Gutachtens ist ein
Teil des Verputzes der hofseitigen Giebelwand des Gebäudes entfernt und das
Fachwerk freigelegt worden. Der Sachverständige Dipl.-Ing. I4. hat am 17.
Oktober 2008, der Sachverständige Dipl.-Ing. Körbe im Einvernehmen der Beteiligten
am 27. November 2008 einen Ortstermin durchgeführt; der Gutachter Dipl.-Ing. I4.
hat am 10. März 2009 sein Gutachten erstellt. Darin führt er aus, die gesamte
Bausubstanz sei in unterschiedlicher Intensität geschädigt und in wesentlichen, auch
statisch bedeutsamen Teilen abgängig. Eine partielle Reparatur sei praktisch
unmöglich, da die Standsicherheit des Gebäudes nicht mehr gegeben sei. Die
Kosten einer Sanierung - die einen vollständigen Abbau und Wiederaufbau des
Gebäudes umfassen müsste - würden bei etwa 117.000 Euro liegen. Wegen der
Einzelheiten wird auf das dem Senat vorgelegte Gutachten verwiesen.

28

Durch Ordnungsverfügung des Beklagten vom 9. Dezember 2008 ist dem Kläger
deshalb die vollständige Entfernung des Zementputzes an der Giebelwand bis zum
18. Dezember 2008 aufgegeben worden. Weil der Kläger der Ordnungsverfügung
nicht nachkam, wurde die angedrohte Ersatzvornahme durchgeführt und der
gesamte Putz entfernt. Nach einem Schreiben des Beklagten an den
Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 22. Januar 2009 geschah dies am
15. Januar, nach dem Bescheid vom 3. März 2009 über die Anforderung der Kosten
für die Ersatzvornahme am 21. Januar 2009. Sodann hat der Beklagte das Gebäude
durch einen Statiker in Augenschein nehmen lassen. Dieser hat erhebliche
Schädigungen der hofseitigen Giebelwand festgestellt. Insbesondere der Zustand
der Fachwerkhölzer sei so schlecht, dass das Holz teilweise mit der Hand entfernt
werden könne; die Querschnittsverluste betrügen in den ungünstigen Bereichen bis
zu 100%. Dies betreffe sowohl die zur Lastableitung notwendigen Pfosten und
Schwellen als auch das Holz im Bereich des Giebelfensters; das Mauerwerk liege
teilweise nur noch lose in den Gefachen. Der Giebel sei akut einsturzgefährdet. Bei
einem Einsturz müsse auch mit einem Teileinsturz des Daches gerechnet werden,
da die Längswände des Gebäudes die Lasten wegen auch dort bestehender
erheblicher Schäden nicht vollständig aufnehmen könnten. Deshalb seien sofortige
Sicherungsmaßnahmen nötig. Wegen der Einzelheiten wird auf den Vermerk des
Statikers vom 16.1.2009 verwiesen. Der Beklagte veranlasste
Notabstützungsmaßnahmen. Dem Mieter wurde die Nutzung eines Teilbereichs des
Gebäudes untersagt.

29

Als Reaktion auf das vom Senat in Auftrag gegebene Gutachten hat der Beklagte
ein Kurzgutachten des Zimmerermeisters und vereidigten Sachverständigen für das
Zimmererhandwerk T2. vorgelegt, das auf der Grundlage eines am 20. April
2009 durchgeführten Ortstermins erstellt wurde. Der Gutachter, den der Senat in der
mündlichen Verhandlung zur Erläuterung seines Gutachtens angehört hat, führt in
der Stellungnahme vom 22. April 2009 aus, dass u.a. die gesamte
Fachwerkkonstruktion am rückseitigen Giebel abgängig sei, ebenso wie der
komplette Schwellenstrang. Pfosten und Riegel der Wände, die
Geschossbalkenlagen sowie die Bindsparren der Dachkonstruktion müssten saniert
werden; hierfür reiche indes ein Abfangen des Gebäudes in den jeweiligen
Teilbereichen aus. Die Gesamtkosten der Sanierung des Gebäudes betragen -
gerechnet auf der Grundlage dieser gutachtlichen Stellungnahmen - nach Angaben
des Beklagten 100.000 Euro.

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Im Laufe des Berufungsverfahrens hat die Bezirksregierung L. dem Kläger
Landeszuwendungen in Höhe von 15.000 Euro als Anteilsfinanzierung von 25% zu
denkmalpflegerischen Kosten von 60.000 Euro zugesichert. Der Mieter des
Gebäudes hat durch anwaltliches Schreiben vom 16. April 2009 ein bis zum
30. April 2009 befristetes Kaufangebot in Höhe von 45.000 Euro unterbreitet. Der
Bodenrichtwert beträgt nach einer Auskunft des Beklagten 320 Euro. Weiter hat der
Beklagte eine Bewertung des Gebäudes nach dem Ertragswertverfahren vorgelegt.
Danach beträgt der Ertragswert der baulichen Anlage 516,80 Euro, der Bodenwert
35.200 Euro. Die Restnutzungsdauer von 0 Jahren könne durch
Modernisierungsmaßnahmen auf 8 Jahre erhöht werden. Der Sanierungsbedarf wird
mit 100.000 Euro angegeben, der Verkehrswert handschriftlich mit 0 Euro.

31

Der Berichterstatter des Senats hat am 8. Oktober 2007 die Örtlichkeit in
Augenschein genommen; auf die hierüber gefertigte Niederschrift wird verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der
Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

32

Entscheidungsgründe:

33

Die zulässige Berufung ist begründet. Der Kläger hat einen Anspruch auf
Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis zum Abbruch des Gebäudes T3.-------
straße in I. -I3. , so dass die Entscheidung des Verwaltungsgerichts
vom 12. Januar 2007 sowie der Ausgangsbescheid vom 6. August 2003 in der
Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 2. Juli 2004 abzuändern sind.

34

Nach § 9 Abs. 1 Buchst. c) bedarf einer Erlaubnis der unteren Denkmalbehörde,
wer ein Baudenkmal beseitigen will. Diese Erlaubnis muss u.a. dann erteilt werden,
wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen, § 9 Abs. 2 Buchst. a)
DSchG NRW. Wenn ein Anspruch auf Erteilung einer Abbrucherlaubnis geltend
gemacht wird, ist allerdings ein strenger Maßstab anzulegen. Die vollständige
Beseitigung der denkmalwerten Aussage einer in die Denkmalliste eingetragenen
baulichen Anlage kann nur dann gerechtfertigt sein, wenn die Verweigerung der
Erlaubnis sich im Einzelfall als unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung darstellt,
etwa weil die Erhaltung des Denkmals nicht mehr möglich ist (dazu 1.) oder weil das
Beseitigungsverbot für den Eigentümer aus anderen Gründen unzumutbar ist und
dies nicht durch eine Entschädigung, durch die
Übernahme des Denkmals (§§ 33, 31 DSchG NRW) oder auf andere Weise
ausgeglichen werden kann (dazu unten 2.). Die Voraussetzungen beider Alternativen
sind im vorliegenden Fall gegeben.

35

1.

36

Mit der unabhängig von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit oder
nichtwirtschaftlichen Interessen des Denkmaleigentümers zu vollziehenden
Eintragung eines Denkmals in die Denkmalliste (§ 3 DSchG NRW) unterliegt der
Eigentümer des Denkmals erheblichen Einschränkungen. Er hat das Denkmal im
Rahmen des Zumutbaren zu erhalten (§ 7 DSchG NRW), ist Einschränkungen der
Nutzungsfreiheit unterworfen (§ 8 DSchG NRW) und unterliegt einem Veränderungs-
und Beseitigungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt (§ 9 DSchG NRW). Diese
Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse sind durch das öffentliche Interesse an
der Erhaltung geschützter Denkmäler im Regelfall als zulässige Inhaltsbestimmung
des Eigentums anzusehen. Solange die genannten gesetzlichen Pflichten oder
behördliche Maßnahmen auf der Grundlage des DSchG NRW die Grenze der
wirtschaftlichen oder ideellen - also auf nichtwirtschaftlichen Faktoren beruhenden -
Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung nicht überschreiten, sind sie bei Einhaltung
der übrigen Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen verhältnismäßig.

37

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. März 2009
- 10 A 1406/08 -.

38

Dabei ist allerdings stets vorauszusetzen, dass die Erhaltung des Denkmals als
Ziel und rechtfertigender Grund für die denkmalrechtlichen Einschränkungen der
Eigentümerbefugnisse überhaupt möglich ist. Fällt ein Denkmal hingegen endgültig
weg oder führen notwendige Erhaltungsarbeiten zwangsläufig dazu, dass die
historische Substanz und damit die Identität des Denkmals beseitigt werden, entfällt
auch die Grundlage für das Beseitigungsverbot des § 9 DSchG NRW. Denn die über
eine - auch umfassende - Restaurierung eines Denkmals hinausgehende
Umwandlung eines nicht mehr erhaltungsfähigen Originals in eine Kopie des
Originals ist von den Zielen des nordrhein-westfälischen Denkmalrechts nicht erfasst
und vermag deshalb die mit der Fortdauer der Unterschutzstellung verbundenen
Eigentumseinschränkungen nicht zu rechtfertigen. In einem solchen Fall stehen
denkmalrechtliche Gründe der Erteilung einer Abbrucherlaubnis nicht entgegen.

39

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 26. August 2008
- 10 A 3250/07 -, NWVBl 2009, 17; Urteil vom
6. Februar 1996 - 11 A 840/94 -, BRS 58 Nr. 228 = EzD 2.1.1 Nr. 6; Urteil vom 21.
März 1994 - 7 A 1422/87 -, EzD 2.2.1 Nr. 6; Urteil vom 21. Juli 1999 - 7 A 3387/98 -,
EzD 2.2.2 Nr. 9; Bayerischer VGH, Urteil vom 22. September 1986
- 14 B 85 A.707 -, EzD 2.2.6.1 Nr. 7.

40

Allerdings muss unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles
sorgfältig geprüft werden, ob die erforderlichen Erhaltungsarbeiten die
Denkmalaussage eines Objekts bewahren oder ob die Eingriffe in das Denkmal so
weit gehen, dass die Denkmalaussage verloren geht. Auszugehen ist hierbei von den
Gründen für die Unterschutzstellung des Denkmals; darüber hinaus ist eine
Bestandsaufnahme der zu beseitigenden Schäden und der erhaltungsfähigen
Substanz unerlässlich. Für die Abgrenzung der Sanierung eines erhaltungsfähigen
Denkmals von der Herstellung einer Denkmalkopie können schließlich auch
technische Besonderheiten des jeweils betroffenen Denkmaltyps ebenso wie des
konkreten Objekts von Bedeutung sein. So entfällt die Denkmaleigenschaft etwa bei
Fachwerkbauten regelmäßig auch nicht, wenn im Laufe der Zeit zahlreiche Teile des
Fachwerkgefüges oder der Ausfachungen im Zuge üblicher Erhaltungsmaßnahmen
ausgetauscht werden. Selbst wenn dies über Generationen hinweg dazu führt, dass
der überwiegende Teil der Originalsubstanz nach und nach durch Material aus der
Zeit der jeweiligen Erhaltungsmaßnahmen ersetzt wird, fällt die Denkmaleigenschaft
nicht weg. Denn ein derartiges Gebäude ist auf den fortwährenden Austausch
abgängiger Bestandteile angelegt; der Umstand, dass das Denkmal "durch die Zeit
geht", lässt es seine Denkmaleigenschaft regelmäßig nicht verlieren. Anders ist es,
wenn sich der Zustand des Gebäudes infolge äußerer Einflüsse - Feuchtigkeit,
Immissionen, Beanspruchung der Substanz durch übliche oder übermäßige Nutzung
- so stark verschlechtert hat, dass ohne eine Sanierung der Verlust des Gebäudes zu
erwarten ist und die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands wie eine
Neuerrichtung zu werten ist. Die "Rettung" eines abgängigen historischen Gebäudes
durch den im Rahmen einer einzigen baulichen Gesamtmaßnahme erfolgenden
Austausch der seine Denkmalaussage prägenden Substanz mag technisch möglich
sein, führt aber dazu, dass das Denkmal durch ein aliud ersetzt wird. Ist dieses nicht
seinerseits denkmalwert, etwa als Zeugnis eines besonderen Erhaltungs- oder
Wiederaufbauwillens oder einer besonderen Verbundenheit mit dem an sich schon
vergangenen baulichen Erbe aus historischer Zeit, ist die auch unter Verwendung
einiger historischer Materialien neu errichtete bauliche Anlage als Ersatzbau, mithin
als Kopie des früheren Denkmals anzusehen.

41

Wo im Einzelfall die Grenze zwischen laufender Erhaltung und Neuerrichtung
eines abgängigen Denkmals zu ziehen ist, hängt von einer wertenden Betrachtung
der relevanten Umstände ab. Im vorliegenden Fall ist der Senat in Anwendung der
vorerwähnten Grundsätze davon überzeugt, dass das Denkmal T4.------straße als
Folge der unaufschiebbaren Sanierungsarbeiten wegfallen wird. Der bauliche
Zustand des Fachwerkhauses ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme derart
schlecht, dass eine Erhaltung des Gebäudes als Denkmal nicht mehr möglich ist.
Zwar wäre es technisch erreichbar, die Funktion des Objekts als Beispiel für die
Wohn- und Lebensumstände einfacherer Bevölkerungskreise in der Mitte des 19.
Jahrhunderts durch Wiederherstellung der Gebäudekubatur und der noch
erkennbaren Raumaufteilung auch nach einer Beseitigung aller vorhandenen
Schäden zu erhalten. Die zur Verhinderung der völligen Zerstörung des Gebäudes
erforderlichen Sanierungsarbeiten würden jedoch dazu führen, dass diese Aussage
durch ein Gebäude übernommen würde, das in ganz wesentlichen Teilen als Kopie
des ursprünglichen Denkmals anzusehen wäre.

42

Der Senat hat seiner Entscheidungsfindung u.a. die schriftlichen Gutachten der
Sachverständigen I4. und T2. zu Grunde gelegt und die Sachverständigen
L1. und T2. in der mündlichen Verhandlung angehört. Nach den detaillierten
und plausibel begründeten Ausführungen der Sachverständigen I4. und L1. -
die vom Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung geäußerten Zweifel an der
Sachkunde des Sachverständigen L1. teilt der Senat nicht; hiervon abgesehen ist
das schriftliche Gutachten von dem Sachverständigen I4. erstellt worden, dessen
Sachkunde auch vom Beigeladenen nicht in Frage gestellt worden ist - ist das
Gebäude insgesamt abgängig. Einigkeit besteht zwischen den Beteiligten darüber,
dass dies auf die hofseitige Giebelwand zutrifft; dies wird durch die von den
Sachverständigen und vom Beklagten vorgelegten Fotografien bestätigt. Dieselbe
Einschätzung trifft jedoch nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch auf den
Rest des Gebäudes zu. Eine tragfähige Auflage für die Fachwerkständer der Wände,
die auch das Dach tragen, ist insgesamt nicht mehr gegeben. Der gemauerte Sockel
des Gebäudes ist durch langandauernde Durchfeuchtung so schwer geschädigt,
dass er zu mindestens 80% ersetzt werden muss. Dasselbe gilt für die auf diesem
Sockel aufliegenden Grundschwellen, die schon nach dem Eindruck in der
gerichtlichen Ortsbesichtigung teilweise völlig fehlen, teilweise durch Fäule und
Schädlinge massiv geschädigt sind. Sie können ihre Aufgabe, die Lasten aus
Wänden und Decke aufzunehmen und zu verteilen, nicht einmal eingeschränkt
wahrnehmen, so dass sie ebenfalls vollständig oder so gut wie vollständig
ausgetauscht werden müssen. Wie schwer das Gebäude durch Feuchtigkeit
geschädigt ist - u.a. auch deshalb, weil das umgebende Gelände teilweise zu hoch
liegt, so dass Oberflächenwasser in Sockel und Schwellenhölzer eindringt -, ist
darüber hinaus nicht nur im Teilkeller, sondern auch daran erkennbar, dass die
Hauseingangstür im unteren Drittel ihrer Höhe verfault und nicht wieder herstellbar
ist. Nichts anderes gilt hinsichtlich zahlreicher Streben, Pfosten und Riegel des
Fachwerks im Übrigen sowie hinsichtlich des Daches. Auch wenn die
Sachverständigen I4. und L1. nicht jeden einzelnen der Ständer gesondert
untersucht haben, die der Lastableitung von Gefachen und Dach dienen, hält der
Senat ihre Einschätzung für plausibel, dass Dichte und Intensität der Schäden in den
untersuchten Ständern in Giebel- und Traufwänden die Annahme stützen, dass ein
zum Austausch der wesentlichen Teile dieser Hölzer zwingendes Schadensbild auch
bei den nicht untersuchten Hölzern vorliegt. Dies wird u.a. durch die
Konstruktionsweise des Gebäudes bestätigt, die dadurch geprägt ist, dass die
Balkenlagen von Erdgeschoss- und Obergeschossdecke mit dem Fachwerk der
Wände dergestalt verbunden sind, dass die Balkenköpfe von außen dem Einfluss
von Nässe und Witterung ausgesetzt sind. Die in diesem Bereich festgestellten
schweren Schäden haben ebenfalls zum Verlust der statischen Funktion der
Verbindung von Decken und Wänden geführt. Das Dach schließlich ist undicht und
ebenfalls durch Schädlingsbefall der tragenden Hölzer geschwächt. Der
Gesamtzustand des Gebäudes wird dadurch geprägt, dass das Fachwerkgefüge
insgesamt nicht mehr intakt ist, so dass Giebel- und Längswände untereinander
kaum noch Verbindung haben. Der Verlust einzelner Teile - etwa der hofseitigen
Giebelwand, für die der Statiker des Beklagten Querschnittsverluste von bis zu 100%
diagnostiziert hat - wird durch die wenigen verbleibenden und möglicherweise
statisch funktionsfähigen Teile der übrigen Wände nicht kompensiert werden können.
Zugleich wird, wie der Gutachter L1. nachvollziehbar ausgeführt hat, der Verlust
der hofseitigen Giebelwand - mit dem auch nach Ansicht des Beklagten jederzeit
gerechnet werden muss - zu einer starken Mehrbelastung der bereits stark
geschwächten Traufwände und damit zu einer zusätzlichen Überbeanspruchung des
Fachwerkgefüges führen. Hinzu kommt, dass der Zustand der Ausfachungen - die
Steine liegen teilweise lose, ohne Verbund, in den Gefachen, teilweise überragen die
Ausfachungen die Fachwerkhölzer um bis zu 7cm, so dass Feuchtigkeit in das
Gebäude gelenkt wird - gleichermaßen schlecht ist und dass durch unfachmännische
Reparaturen oder das Aufbringen von Zementputz vorhandene Schäden vertieft
wurden und neue entstanden sind.

43

Angesichts dieses Schadensbildes ist die von den Verfahrensbeteiligten in der
mündlichen Verhandlung eingehend erörterte Frage, ob die Sanierung des
Gebäudes abschnittsweise möglich wäre oder ein Niederlegen der
Fachwerkkonstruktion erfordert, nicht entscheidungserheblich. Denn wie auch immer
die Sanierung durchgeführt werden sollte, wird sie dazu führen, dass die historische
Substanz des Gebäudes in maßgeblichem Umfang entfallen wird. Dies gilt nicht nur
für die nicht mehr sanierungsfähigen Hölzer, die insgesamt auszutauschen sind,
sondern sogar für einen nicht unerheblichen Teil der verwendeten Steine, die durch
Feuchtigkeit und Frosteinwirkung so brüchig geworden sind, dass sie
- etwa in den neu hergestellten Gefachen, erst recht im Bereich des Sockels - nicht
mehr verwendet werden können. Ebensowenig kommt es auf die von den
Sachverständigen kontrovers diskutierte Frage an, ob von den Fachwerkständern,
Balken und sonstigen Hölzer 2/3 oder weniger auszutauschen sind oder in welchem
Umfang es möglich sein wird, durch "Anlaschen" Reparaturen vorzunehmen oder ob
die von allen Gutachtern festgestellten Schäden durch Wurmbefall auf "aktive"
Schädlinge zurückgehen. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht fest,
dass das Holzgefüge insgesamt zu einem so großen Teil geschädigt ist, dass so gut
wie kein für die Denkmalaussage wesentliches Bauteil unangetastet bleiben kann.

44

Das Gesamtbild der ohne weitere Eingriffe in die Substanz des Gebäudes bereits
feststellbaren Schäden ist derart gravierend, dass der Senat keine Zweifel daran hat,
dass die Beseitigung der Schäden nicht mehr als umfangreiche bloße Reparatur des
Gebäudes anzusehen wäre, sondern einer Neuerrichtung unter Verwendung weniger
verbleibender originaler Bestandteile gleichkäme. Für diese Einschätzung
maßgeblich ist der von den Sachverständigen I4. und L1. vermittelte Eindruck,
dass die bei dem Gebäude bestehende akute Einsturzgefahr nicht lediglich auf
wenige schwere - letztlich aber isoliert behebbare - Mängel zurückzuführen ist. Sie
hat ihre Ursache vielmehr darin, dass schwere Schäden an fast allen für die
Denkmalaussage maßgeblichen Bauwerksteilen in einer Weise zusammenwirken,
die eine verlässliche Prognose der statischen Folgewirkungen von einzelnen
Sanierungseingriffen ausschließt. Damit ist die bei Fachwerkbauten schwer zu
ziehende Grenze zwischen bloßer Erhaltung und Ersetzung des Originals durch
einen Nachbau überschritten, so dass die Denkmalaussage entfallen würde.

45

Entgegen der Auffassung des Beklagten ändert auch der Umstand, dass der
Kläger seit dem Erwerb des Denkmals keine Erhaltungsarbeiten durchgeführt hat, an
dieser Einschätzung nichts. Es ist schon fraglich, ob der Rechtsgedanke des § 7
Abs. 1 Satz 3 DSchG NRW, wonach sich ein Eigentümer nicht auf die dem
öffentlichen Recht widersprechende Unterlassung von Erhaltungsarbeiten berufen
kann, im vorliegenden Zusammenhang überhaupt anwendbar ist. Denn hier geht es
nicht um die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen in
diesem Zusammenhang muss die Unterlassung notwendiger Erhaltungsarbeiten
selbstverständlich zu Lasten des Eigentümers berücksichtigt werden -, sondern um
den möglichen Wegfall der Denkmaleigenschaft. Aus § 27 Abs. 2 DSchG NRW folgt
nämlich, dass nur bei widerrechtlicher und schuldhafter Beschädigung und
Zerstörung eines Denkmals die Wiederherstellung ungeachtet des Umstandes
gefordert werden kann, dass die Denkmalaussage mit dem Denkmal untergegangen
ist. So liegt der Fall hier aber nicht, da der Kläger das Denkmal nicht vorsätzlich oder
fahrlässig beschädigt oder zerstört hat; diesem Befund entspricht es, dass der
Beklagte zu keinem Zeitpunkt eine auf § 27 DSchG NRW gestützte
Ordnungsverfügung erlassen hat.

46

Hiervon unabhängig lägen jedoch auch die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz
3 DSchG NRW nicht vor. Zwar hat der Kläger selbst so gut wie keine
Erhaltungsarbeiten durchgeführt, doch hat der Mieter in nicht unerheblichem Maße
jedenfalls im Gebäudeinneren Arbeiten durchgeführt und im Gegenzug über einen
gewissen Zeitraum nur Nebenkosten, nicht aber Mietzins bezahlt. Im Übrigen hat der
Beklagte die Unterschutzstellung selbst u.a. mit dem angeblich guten
Erhaltungszustand des Gebäudes begründet und an dieser Einschätzung noch
jahrelang festgehalten, obwohl insbesondere der extrem schlechte Zustand der
hofseitigen Giebelwand nur wegen unzureichender Bestandsaufnahme - nicht zuletzt
wegen des von außen aufgetragenen Zementputzes - unentdeckt geblieben ist. Der
Kläger musste deshalb nicht davon ausgehen, dass Erhaltungsarbeiten schon
damals unerlässlich waren, um das Gebäude als Denkmal überhaupt bewahren zu
können; eine auf § 7 DSchG NRW gestützte Erhaltungsanordnung ist in dem hier
maßgeblichen Zeitraum nicht ergangen.

47

2.

48

Unabhängig von dem Umstand, dass die aus technischen Gründen erforderliche
Sanierung des Gebäudes zum Wegfall der Denkmaleigenschaft führen würde, kann
der Kläger die Erteilung der beantragten Abbrucherlaubnis auch deshalb
beanspruchen, weil ihm die Erhaltung des Gebäudes - unterstellt, die
Denkmaleigenschaft könnte auch nach durchgeführter Sanierung erhalten bleiben -
wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist.

49

Die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals in der bisherigen oder in einer
anderen zulässigen Weise ist für den Eigentümer im Allgemeinen wirtschaftlich
unzumutbar, wenn er das Denkmal auf Dauer nicht aus den Erträgen des Objekts
finanzieren kann, wenn sich das Denkmal also auf Dauer nicht "selbst trägt". Denn
der Eigentümer darf zwar im öffentlichen Interesse an der Erhaltung des kulturellen
Erbes in seiner Eigentumsnutzung - erheblich - eingeschränkt, nicht aber gezwungen
werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften bzw. aus seinem sonstigen Vermögen
"zuzuschießen". Wann dies der Fall ist, kann nur für jeden Einzelfall und unter
Berücksichtigung aller den Fall prägenden Umstände entschieden werden.

50

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. März 2009 - 10 A 1406/08 -; BVerwG, Beschluss
vom 7. Februar 2002 - 4 B 4.02 -, EzD 2.2.6.1 Nr. 23 (zum DSchG RP); OVG NRW,
Beschluss vom 22. August 2007 - 10 A 3453/06 -, BRS 71 Nr. 202; vgl. auch VGH
Baden-Württemberg, Urteil vom 10. Mai 1988 - 1 S 1949/87 -, EzD 2.2.6.1 Nr. 8;
OVG Saarland, Urteil vom 20. November 2008
- 2 A 269/08 -, juris.

51

Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Der
Denkmaleigentümer kann deshalb nicht beanspruchen, bei gewerblicher Nutzung
seines Eigentums eine besonders hohe oder auch nur die für derartige Nutzungen
durchschnittlich erzielbare Rendite zu beanspruchen. Es ist (noch)
verfassungsgemäß, wenn denkmalbedingte Sonderlasten dauerhaft dazu führen
würden, dass die Erträge aus dem Denkmal dessen Kosten decken. Allerdings ist
dabei zu berücksichtigen, dass der Eigentümer die Möglichkeit haben muss, aus
Überschüssen Rücklagen für die Erhaltung des Denkmals oder zur Deckung des
Nutzungsausfallrisikos - etwa für Mietausfälle - zu bilden. Denn der Eigentümer kann
nicht gezwungen werden, aus seinem sonstigen Vermögen dauerhaft
"zuzuschießen"; die Frage der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit ist objektbezogen zu
beantworten.

52

Allerdings fordert Art. 14 Abs. 1 GG nicht, dass die Erträge aus dem Denkmal
dessen Kosten jederzeit - d.h. in jedem beliebigen Zeitraum - ausgleichen können.
Insbesondere in der Investitionsphase während erforderlicher Umbau- oder
Restaurierungsarbeiten wird es regelmäßig dazu kommen, dass die
denkmalbedingten Kosten höher als die Erträge sein werden und deshalb finanziert
werden müssen. Erforderlich ist eine Betrachtung, die bei privaten wie gewerblichen
Nutzungen einen für derartige Investitionen üblichen und dem jeweils betroffenen
Objekt angemessenen Zeithorizont von regelmäßig 10-15 Jahren erfasst und die
Prognose rechtfertigt, dass die zu erzielenden Erträge dauerhaft über den Kosten
des Objekts liegen werden. Solange es eines Einsatzes von Finanzierungsmitteln
bedarf, müssen die Erträge des Objekts die Kosten der Finanzierung also ebenfalls
decken.

53

In die Wirtschaftlichkeitsrechnung, die Auskunft über die wirtschaftliche
Zumutbarkeit der Denkmalerhaltung geben soll, sind alle relevanten Faktoren
einzubeziehen, die das in Rede stehende Objekt kennzeichnen. Auf der einen Seite
sind sämtliche laufenden und einmaligen Kosten - auch nicht denkmalbedingte
Kosten wie Grundsteuern, die für das Objekt auch dann anfallen würden, wenn es
nicht in die Denkmalliste eingetragen wäre - zu berücksichtigen. Denn aus Sicht des
in seinem Eigentumsrecht ggf. unzumutbar beeinträchtigten Eigentümers spielt es
keine Rolle, ob er auf Grund denkmalbedingter Sonderlasten bei Restaurierung bzw.
Erhaltung oder wegen der ohnehin anfallenden laufenden Ausgaben für die
Erhaltung und Nutzung des Objekts Belastungen ausgesetzt ist, die durch Erträge
nicht ausgeglichen werden können. Auch das die Ertragslage mitbestimmende
Mietausfallrisiko muss ggf. bewertet und in die Rechnung eingestellt werden. Denn in
begründeten Ausnahmefällen kann sich die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der
Denkmalerhaltung und -nutzung auch daraus ergeben, dass wegen der Umstände
des Einzelfalles die Prognose gerechtfertigt ist, dass das Objekt selbst nach einer
Anpassung an moderne Nutzungsstandards im Markt keinerlei Aussicht auf
Erzielung von Erträgen haben wird. In einer solchen Situation würde es die
verfassungsrechtliche Grenze der Unzumutbarkeit überschreiten, wenn der
Eigentümer "sehenden Auges" zu einer Fehlinvestition gezwungen würde, die ihn in
eine dauerhaft defizitäre Lage treiben würde; das Prognoserisiko kann in derartigen
Fällen unter Anlegung strenger Maßstäbe nicht ausschließlich auf Seiten des
Eigentümers liegen. Im Hinblick auf §§ 7 Abs. 1 Satz 3, 27 DSchG NRW ist allerdings
auch hier darauf hinzuweisen, dass wirtschaftliche Belastungen, die das Spiegelbild
vorausgegangener Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten darstellen, in die
Wirtschaftlichkeitsrechnung nicht einzustellen sind. Denn sonst könnte der
Denkmaleigentümer bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals
regelmäßig die Zurücknahme oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes
erzwingen.

54

Auf der anderen Seite sind sämtliche vermögenswerten Vorteile in Rechnung zu
stellen, die in Verbindung mit dem Denkmal anfallen. Hierzu zählen Miet- oder
Pachteinnahmen bzw. bei Eigennutzung Gebrauchsvorteile ebenso wie das
Potenzial des Objekts, Steuervorteile durch Abschreibungsregelungen zu generieren.
Auch zugesagte öffentliche Mittel sind zu Lasten des Eigentümers ebenso
einzubeziehen wie schuldhaft nicht erzielte Nutzungen. Wegen des Objektsbezugs
der Wirtschaftlichkeitsrechnung führt der Einwand eines Eigentümers, ihm selbst sei
die Erzielung von Steuervorteilen mangels hinreichenden Einkommens überhaupt
nicht möglich, im Allgemeinen nicht dazu, die Berücksichtigung des steuerlichen
Potenzials zu unterlassen. Lediglich dann, wenn der Eigentümer ein über
wirtschaftliche Belange hinausgehendes Interesse an der durch Denkmalschutz
unbelasteten Nutzung des Grundstücks hat - etwa wenn es sich um ein von ihm
selbst genutztes Wohnhaus oder um einen zur Sicherstellung seines
Lebensunterhalts betriebenes Unternehmen handelt -, kann dies anders sein. In
einem solchen Falle darf der Eigentümer regelmäßig nicht dazu gezwungen werden,
das Objekt notfalls zu veräußern, damit das Ertragspotenzial bei dem Erwerber zum
Tragen kommen kann. Stehen jedoch derartige nicht ausschließlich wirtschaftliche
Erhaltungs- und Nutzungsinteressen des Eigentümers nicht in Rede, sondern
handelt es sich bei dem Denkmal um ein reines Investitionsobjekt, kann der
Eigentümer, der das Potenzial des Objekts selbst nicht ausschöpfen kann, darauf
verwiesen werden, das Baudenkmal zu veräußern bzw. das Ertragspotenzial in
vollem Umfang in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einzustellen. Dasselbe gilt auch
dann, wenn der Eigentümer des Denkmals die für eine Erhaltung und ggf.
Restaurierung oder einen Umbau erforderlichen Mittel am Markt nicht erhält. Auch in
einem solchen Fall spricht viel dafür, dass er nicht unter Berufung auf seine fehlende
Kreditwürdigkeit die Beseitigung des Denkmals beanspruchen kann, sondern sich
ggf. auf den Versuch verweisen lassen muss, das Baudenkmal zu verkaufen.

55

Die Denkmalbedeutung spielt im Rahmen einer solchen
Wirtschaftlichkeitsrechnung keine Rolle; sie ist von den Denkmalbehörden erst im
Rahmen der nachgelagerten Frage zu berücksichtigen, wie auf die wirtschaftliche
Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung oder -nutzung zu reagieren ist (Erlaubnis zur
Veränderung, Entschädigungszahlungen, Übernahme, Erlaubnis zur Beseitigung,
Enteignung).

56

In Anwendung dieser Grundsätze ist dem Kläger die Erhaltung des Baudenkmals
wirtschaftlich nicht zuzumuten.

57

Allerdings hat der Kläger nichtwirtschaftliche Aspekte, die einen Anspruch auf
Erteilung der Abbrucherlaubnis begründen könnten, nicht vorgetragen, so dass er
sich nicht darauf berufen kann, keine Steuervorteile erzielen bzw. keine
Darlehensmittel von den Banken erhalten zu können. Auch rechnet der Senat zu den
Einnahmen aus dem Denkmal nicht nur die tatsächlich erzielte, sondern die
erzielbare Miete, da der Mieter im Laufe des Verfahrens einer Mieterhöhung
zugestimmt hat, ohne dass der Kläger hierauf eingegangen wäre. Doch auch unter
Berücksichtigung dieser Umstände ist die Erhaltung des Denkmals für den Kläger
wirtschaftlich unzumutbar, so dass die Verweigerung der Abbrucherlaubnis
unverhältnismäßig und damit rechtswidrig ist.

58

Zwischen den Beteiligten besteht Einigkeit darüber, dass der Kläger derzeit einen
jährlichen Rohertrag von etwa 2.000 Euro erzielt und dass dieser Ertrag auch nach
umfassender Sanierung des Gebäudes auf höchstens 2.400 Euro steigen wird. Dies
ist plausibel, da die Wohnfläche entgegen früherer Annahmen des Beklagten bei nur
etwa 45m² liegt, so dass die Miete nur in engen Grenzen steigerungsfähig ist.
Zugleich besteht Einigkeit darüber, dass erhebliche Sanierungskosten anfallen
werden, um die Standsicherheit des Gebäudes wiederherzustellen und die sofort
notwendigen Arbeiten an Sockel, Fachwerk, Ausfachungen, Keller, Dach und
Ausstattung durchzuführen. Der Beklagte schätzt diesen Betrag auf 100.000 Euro,
der vom Gericht beauftragte Sachverständige auf ca. 117.000 Euro. Die nicht näher
begründete grobe Schätzung des Beigeladenen - 40.000 Euro - hält der Senat, sollte
sie tatsächlich alle denkmalfachlich erforderlichen Arbeiten umfassen, nicht für
nachvollziehbar. Der Senat neigt vielmehr der - insgesamt noch als äußerst
zurückhaltend anzusehenden - Schätzung des Sachverständigen I4. zu, weil
dieser keinerlei nicht denkmalfachlich veranlasste Arbeiten in Anschlag gebracht hat.
So ist er beispielsweise davon ausgegangen, dass Sanitärobjekte ausgebaut und für
den späteren Wiedereinbau gelagert werden können und dass auch die
Eichenfenster nach Überarbeitung erneut Verwendung finden können. Dennoch legt
der Senat für seine Überlegungen die Angaben des Beklagten zu Grunde, so dass
es offen bleiben kann, welche dieser beiden Schätzungen letztlich zutrifft. Denn auch
eine Investition von 100.000 Euro zur Erzielung eines Rohertrages von jährlich 2.400
Euro - dies entspricht nach der Rechnung des Beklagten einem Reinertrag von 1.752
Euro und einem Ertragswert der Immobilie von 516,80 Euro - ist dem Eigentümer der
streitgegenständlichen Immobilie wirtschaftlich nicht zumutbar. Auch unter
Berücksichtigung denkbarer Zuschüsse von 25.000 Euro - dem Kläger wurden im
Verfahren allerdings nur 15.000 Euro zugesichert - sowie unter Berücksichtigung
steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten für den Sanierungsaufwand läge allein die
Zinsbelastung für ein Darlehen von 75.000 Euro bei 3.750 Euro, die Erreichbarkeit
eines Zinssatzes von 5% für den jeweiligen Eigentümer dieses Grundstücks trotz
begründeter Zweifel hieran vorausgesetzt. Damit stehen schon die bloße
Zinsbelastung und der bestmögliche Ertrag dieser Investition in einem derart krassen
Missverhältnis, dass die Möglichkeit einer Darlehensfinanzierung einer solchen
Investition unabhängig davon ausgeschlossen werden kann, ob der Kläger oder ein
etwaiger Käufer das Darlehen in Anspruch nehmen möchte.

59

Ein wirtschaftlich denkender Eigentümer würde das Risiko einer Verschuldung in
der hier erforderlichen Höhe nicht auf sich nehmen, weil er nicht damit rechnen
könnte, aus den bescheidenen Erträgen das aufgenommene Darlehen innerhalb
eines üblichen Zeitraums zu tilgen oder auch nur zurückzuführen. Denn die Erträge
werden bereits durch die Zinsbelastung dauerhaft mehr als aufgezehrt. Es
widerspräche schon jeder wirtschaftlichen Vernunft, eine Investition von 75.000 Euro
(100.000 Euro abzüglich eines Zuschusses aus Denkmalfördermitteln in Höhe von
25%) vorzunehmen, um einen monatlichen Reinertrag von 146 Euro (Jahresertrag
von 1.752 Euro auf den Monat gerechnet) zu erzielen. Erst recht gilt dies, wenn die
erzielbare Kapitalrendite von 2,3% - unter Abzug des Bodenwerts (35.200 Euro) von
nur noch 1, 59% - durch die Notwendigkeit einer Verzinsung des notwendigen
Kapitals mehr als aufgezehrt wird. Dabei ist nochmals darauf hinzuweisen, dass in
diese grobe Rechnung zwar die erzielbaren Steuervorteile nicht eingerechnet sind,
andererseits aber auch der wirkliche Kapitalbedarf nach der Überzeugung des
Senats um mindestens 17.000 Euro höher liegt und überdies die Bezuschussung nur
in Höhe von 15.000 Euro zugesichert war. Es ist daher mit Sicherheit davon
auszugehen, dass das streitgegenständliche Denkmal sich auf Grund der
zwingenden Erhaltungslasten weder jetzt noch in überschaubarer Zukunft "selbst
trägt" im Sinne der vorzitierten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts.

60

Das von dem derzeitigen Mieter unterbreitete Kaufangebot ändert an diesen
Feststellungen nichts. Es ist nicht als bindendes Kaufangebot anzusehen, da es nicht
notariell beurkundet ist; der Senat bewertet es angesichts der Umstände, unter
denen es abgegeben worden ist, als nicht ernsthaft. So ist es bis zum
30. April 2009, mithin auf einen Zeitpunkt wenige Tage vor der mündlichen
Verhandlung befristet gewesen und mit der Ankündigung einer Mietminderung
verbunden worden für den Fall, dass der Kläger bis zu demselben Termin nicht die
volle Bewohnbarkeit des Gebäudes durch Beseitigung der Mängel der Mietsache
wieder herstellt. Dass dies unmöglich ist, muss dem Mieter allerdings klar gewesen
sein, zumal er Adressat einer behördlichen Nutzungsuntersagungsverfügung für
einen Teil des Gebäudes ist. Infolge der Verknüpfung des Kaufangebots mit der
Aufforderung, Mängel der Mietsache zu beseitigen, bleibt zudem unklar, ob das
Angebot sich auf das Gebäude in seinem jetzigen Zustand beziehen sollte oder auf
ein von Mängeln befreites Gebäude. Schließlich ging aus dem mit anwaltlichem
Schreiben unterbreiteten Angebot nicht hervor, welche Grundstücksfläche umfasst
sein sollte; erst auf Nachfrage durch den Berichterstatter wurde dies auf eine
Teilfläche des betroffenen Flurstücks von etwa 60m² konkretisiert, obwohl die
Unterschutzstellung nach dem ausdrücklichen Willen des Beigeladenen die gesamte
umgebende Hoffläche erfasst. Auch wenn nicht allgemein davon ausgegangen
werden kann, dass Verkaufsmöglichkeiten bei der Prüfung der wirtschaftlichen
Unzumutbarkeit ausnahmslos nur dann berücksichtigt werden können, wenn sie
notariell beurkundet sind, spricht wegen der Besonderheiten des vorliegenden Falles
Überwiegendes dafür, dass der Kläger das Kaufangebot nicht als ernsthafte
Alternative zu einer Erhaltung des Denkmals in Betracht ziehen musste.

61

3.

62

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO. Die
Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i.V.m. §§
708 Nr. 10, 711 ZPO.

63

Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die entscheidungserheblichen
Vorschriften im Wesentlichen dem irrevisiblen Landesrecht angehören und
hinsichtlich der Anwendung von Bundesrecht keiner der Gründe des § 132 Abs. 2
VwGO gegeben ist.

64