Verwaltungsgericht Karlsruhe (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2019-08-21, Aktenzeichen 4 K 7178/18

Tenor

1. Die Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger einen Bauvorbescheid über die Bebaubarkeit des Grundstücks Flst-Nr. ... mit Wohngebäuden in den folgenden Grenzen zu erteilen:

Der Bescheid der Beklagten vom 15.11.2017 wird aufgehoben, soweit er dem entgegensteht.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Der Kläger und die Beklagte tragen die Kosten des Verfahrens je zur Hälfte.

Tatbestand

1

Der Kläger begehrt die Erteilung eines Bauvorbescheids zwecks Bebauung seines Grundstücks mit Wohngebäuden.

2

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks, ..., ..., Flst-Nr. 1719/2. Das Grundstück befindet sich außerhalb der Geltung eines Bebauungsplans. Auf dem Grundstück befindet sich eine aufgegebene Tankstelle mit Werkstatt.

3

Unter dem 25.07.2017, bei der Beklagten am 21.09.2017 eingegangen, stellte der Kläger einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids und bat um Beantwortung folgender Frage:

4

„Geplant ist die best. Gewerbebebauung durch Nutzungsänderung und Aufteilung in Bauplätze für Wohnbebauung zu ändern.

5

Ist diese geplante Wohnbebauung aus bauplanungsrechtlicher Sicht zulässig?“

6

Mit Bescheid vom 15.11.2017 erließ die Beklagte einen Bauvorbescheid, wonach eine Wohnbebauung „innerhalb der Rahmenbedingungen eines Bebauungsplans zulässig“ sei. Sie begründete ihre Entscheidung wie folgt: Das Baugrundstück liege nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und sei aufgrund der Ortsrandlage als Außenbereichsgrundstück nach § 35 BauGB zu beurteilen. Demnach sei die geplante Wohnbebauung nach heutiger Rechtslage unzulässig. Zwar weise der Flächennutzungsplan die Fläche als Mischbaufläche aus, allerdings könne der einzelne daraus für sich keinen Rechtsanspruch auf Bebauung ableiten. Eine Wohnbebauung wäre daher nur machbar, wenn für diesen Bereich ein Bebauungsplan aufgestellt würde.

7

Am 29.11.2017 erhob der Kläger Widerspruch und begründete diesen im Wesentlichen wie folgt: Aufgrund der auf dem Grundstück bestehenden gewerblich genutzten Halle sei lediglich die Änderung der Nutzung von einer gewerblichen in eine Wohnnutzung beantragt. Entgegen der Ansicht der Beklagten befinde sich das Grundstück im Innenbereich. Im Flächennutzungsplan sei das Gelände als Baufläche ausgewiesen. Die auf dem Grundstück seit Jahrzenten bestehende Halle stelle sich als Fortsetzung der geschlossenen Bebauung auf beiden Seiten der Straße dar.

8

Das Regierungspräsidium Karlsruhe hat bis heute nicht über den Widerspruch entschieden.

9

Der Kläger hat am 17.07.2018 Klage erhoben. Er macht im Wesentlichen geltend: Im Jahr 1986 sei der Antrag auf Teilung des Grundstücks Flst-Nr. 1719/1 in die beiden heute bestehenden Flurstücke mit den Nrn. 1719/1 und 1719/2 gestellt worden. Damals seien alle Beteiligten davon ausgegangen, dass sich das ursprüngliche Grundstück Flst-Nr. 1719/1 im Innenbereich befunden habe. Ebenfalls sei 2008 ein Bausachverständiger bei der Erstellung eines Wertgutachtens über das Grundstück davon ausgegangen, dass sich das streitgegenständliche Grundstück im Innenbereich befinde. Zudem sei 2010 im hinteren Bereich des neu entstandenen kleineren Grundstücks Flst-Nr. 1719/1 eine Wohnbebauung genehmigt worden (...). Die Beklagte räume mittlerweile ein, dass der südliche Teil des streitgegenständlichen Grundstücks dem Innenbereich zuzuordnen sei. Weshalb der nördliche Teil des Grundstücks Außenbereich sei, sei nicht nachvollziehbar und willkürlich.

10

Auch der Umstand, dass in einem Schaubild, das in der Klageerwiderung wiedergegeben werde, das gesamte streitgegenständliche Grundstück rot unterlegt sei, verdeutliche die Anwendbarkeit des § 34 BauGB.

11

Bei dem beantragten Bauvorbescheid gehe es um die grundsätzliche Bebaubarkeit des gesamten Grundstücks und nicht um Details der tatsächlich umzusetzenden Bebauung. Über die konkrete Bebauung müsse im Anschluss nach Vorlage eines konkreten Bauantrags gestritten werden.

12

Die Beklagte versuche mit allen Mitteln, die wirtschaftliche Verwertung seines Grundstücks zu verhindern, bis er sich dazu hingebe, das Grundstück an die Beklagte unter Marktwert zu verkaufen.

13

Er beantragt,

14

den Bescheid der Beklagten vom 15.11.2017 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihm den Bauvorbescheid gemäß seinem Antrag vom 25.07.2017 zu erteilen.

15

Die Beklagte beantragt,

16

die Klage abzuweisen.

17

Sie macht im Wesentlichen geltend: Die Bauvoranfrage des Klägers beziehe sich nicht auf eine Nutzungsänderung. Das Grundstück solle in „Bauplätze für Wohnbebauung aufgeteilt“ werden. Das bestehende Gebäude solle entfernt und durch Neubauten ersetzt werden.

18

Mit der Bauvoranfrage solle nicht nur die grundsätzliche Bebaubarkeit geklärt werden. Es sei konkret die Frage gestellt worden, ob die Aufteilung des Grundstücks in Bauplätze für eine Wohnbebauung zulässig sei. Diese Fragestellung ziele auf die Prüfung des Einfügens nach § 34 BauGB ab. Insofern habe sie zugunsten des Klägers dessen zu einem früheren Zeitpunkt vorgelegte Planung in die Beurteilung einfließen lassen.

19

Der südliche Teil des Grundstücks könne sich tatsächlich in einem Bebauungszusammenhang befinden. Eine bauliche Ausdehnung, wie sie seitens des Klägers vorgesehen sei, sei jedoch nicht machbar, da diese in den Außenbereich hineinführe. Der Außenbereich beginne direkt nördlich des bestehenden Gebäudes. Die Abgrenzung des Innenbereichs vom Außenbereich könne auch verwinkelt erfolgen. Es sei nicht bloß eine Verbindungslinie der am weitesten in den rückwärtigen Bereich reichenden Gebäude zu ziehen. Die Grenzziehung solle regelmäßig nach der Leitlinie „eng, aber nicht kleinteilig“ erfolgen. Entscheidend sei, ob eine Baulücke vorliege oder ob Nebenanlagen noch ein hinreichendes Gewicht besäßen, um den Bebauungszusammenhang auszudehnen. Hiernach richte sich die Bautiefe nicht nach dem Objekt .... Soweit ein Bausachverständiger das gesamte Grundstück dem Innenbereich nach § 34 BauGB zugeordnet habe, sei dies nicht verbindlich.

20

Der Flächennutzungsplan könnte nicht zur Abgrenzung von Innen- und Außenbereich herangezogen werden. Er entfalte keine unmittelbare Wirkung gegenüber Privaten.

21

Im Hinblick auf den Teil, der dem Innenbereich zuzuordnen sei, werde die nähere Umgebung nach § 34 Abs. 1 BauGB durch das Straßengeviert bestimmt, in dem sich das Bauvorhaben befinde. Werde der maßgebliche Bereich betrachtet, so sei die geplante Anordnung von Wohneinheiten nicht vorhanden. Der Bereich sei überwiegend von einer geschlossenen bzw. halboffenen Bauweise geprägt, wobei die baulichen Anlagen direkt an der Grundstücksgrenze errichtet worden seien. Bei den Anwesen ... und ..., Flst-Nr. 1719/1, handele es sich um Ausreißer, die daher nicht in die Betrachtung einflössen.

22

Die gegenüberliegende Straßenseite bleibe im Hinblick auf das Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung außer Betracht. Mit Blick auf das Maß der baulichen Nutzung habe häufig nur die in direkter Nachbarschaft befindliche Bebauung eine prägende Wirkung. Zudem komme der ... Straße trennende Wirkung zu. Soweit im Bereich südlich der ... Straße teilweise die offene Bebauung zu finden sei (..., ... etc.), sei dies darauf zurückzuführen, dass sich diese Gebäude innerhalb eines beplanten Bereichs befänden.

23

Die Befreiungsregel des § 34 Abs. 3a BauGB finde keine Anwendung, da es an einem bestehenden Gewerbebetrieb bzw. Wohnzwecken dienenden Gebäude fehle. Die Neuerrichtung eines zuvor nicht vorhandenen Wohngebäudes könne daher nicht nach § 34 Abs. 3a BauGB zugelassen werden.

24

Mittelfristig wolle die Beklagte im Bereich des klägerischen Grundstücks (Gewann „...“) ein größeres Wohnbaugebiet ausweisen. Einen genauen Zeithorizont gebe es noch nicht.

25

In der mündlichen Verhandlung hat das Gericht durch Einnahme eines Augenscheins Beweis erhoben. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das darüber gefertigte Protokoll verwiesen. Dem Gericht liegen die Verwaltungsakte der Beklagten (1 Heft), die Widerspruchsakte des Regierungspräsidiums Karlsruhe (1 Heft), die Bauakten betreffend das Grundstück ... (Flst-Nr. 1719/1; 1 Heft) wie auch betreffend die Gebäude auf dem klägerischen Grundstück (3 Hefte), ein Lageplan der Beklagten vom 29.07.2019 und ein Aktenvermerk der Beklagten vom 20.08.2019 vor. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf deren Inhalt und den der gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Entscheidungsgründe

26

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

I.

27

Der Zulässigkeit steht nicht entgegen, dass das Regierungspräsidium Karlsruhe über den Widerspruch des Klägers noch nicht entschieden hat. Zwar ist vor Erhebung einer Verpflichtungsklage nach § 68 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO ein Vorverfahren durchzuführen. Hieran anknüpfend regelt § 74 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO, dass die Verpflichtungsklage innerhalb eines Monats nach Zustellung des Widerspruchsbescheids erhoben werden muss, wenn der Antrag auf Vornahme des Verwaltungsakts abgelehnt worden ist. Allerdings erlaubt § 75 Satz 1 VwGO, dass die Klage abweichend von § 68 VwGO zulässig ist, wenn über einen Widerspruch oder über einen Antrag auf Vornahme eines Verwaltungsakts ohne zureichenden Grund in angemessener Frist sachlich nicht entschieden worden ist. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung und nicht jener der Klageerhebung (vgl. (BVerwG, Urt. v. 11.07.2018 - 1 C 18.17 - juris Rn. 15 mwN). Dies ist vorliegend der Fall. Zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung lag die Einlegung des Widerspruchs am 29.11.2017 bereits über ein Jahr, acht Monate und drei Wochen zurück. Damit sind bereits mehr als die nach § 75 Satz 2 VwGO erforderlichen drei Monate abgelaufen. Gemäß dieser Vorschrift kann die Klage nicht vor Ablauf einer Sperrfrist von drei Monaten seit dem Antrag auf Vornahme des Verwaltungsaktes erhoben werden, sofern nicht wegen besonderer Umstände des Falles eine kürzere Frist geboten ist. Die Einhaltung der Frist des § 75 Satz 2 VwGO ist eine besondere Prozessvoraussetzung, nach deren Ablauf eine daraufhin erhobene Klage unabhängig davon zulässig ist, ob sich die Verzögerung der Verwaltungsentscheidung als unzureichend begründet erweist oder nicht. Die Eröffnung der Klagemöglichkeit nach Ablauf der Sperrfrist soll dem Bürger unter anderem das Risiko abnehmen, mit Folgen für die Zulässigkeit der Klage jeweils selbst entscheiden zu müssen, ob die Voraussetzungen des § 75 Satz 1 VwGO gegeben sind, ob also nach den Umständen des konkreten Falles von der Behörde ohne zureichenden Grund in angemessener Frist sachlich nicht entschieden worden ist. Hält der Rechtssuchende die gesetzliche Sperrfrist ein, so ist seine daraufhin erhobene Klage daher unabhängig davon zulässig, ob sich die Verzögerung der Verwaltungsentscheidung in Wahrheit, d.h. nach der letzten Endes maßgebenden Beurteilung durch das Gericht, als zureichend begründet erweist oder nicht (vgl. BVerwG, Urt. v. 23.03.1973 - IV C 2.71 - juris Rn. 26; Urt. v. 11.07.2018 - 1 C 18.17 - juris Rn. 14). Hieraus folgt allerdings nicht zwingend, dass das Gericht eine Sachentscheidung treffen kann. Besteht ein zureichender Grund, wird dem Kläger zugemutet, im Rahmen des anhängig bleibenden gerichtlichen Verfahrens die Widerspruchsentscheidung im Vorverfahren abzuwarten (vgl. BVerwG, Urt. v. 23.03.1973 - IV C 2.71 - juris Rn. 28).

28

Vorliegend war das Gericht nicht nach § 75 Satz 3 VwGO verpflichtet, das Verfahren bis zum Ablauf einer von ihm bestimmten Frist auszusetzen, so dass der Kläger den Ausgang des Vorverfahrens nicht abwarten muss, da kein zureichender Grund dafür vorliegt, dass über seinen Widerspruch noch nicht entschieden ist. Ob ein „zureichender Grund“ für die Verzögerung vorliegt, ist nach objektiven Gesichtspunkten zu beurteilen. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein „zureichender Grund“ vorliegt, sind neben den vielfältigen Umständen, die eine verzögerte behördliche Entscheidung dem Grunde nach zu rechtfertigen geeignet sind, auch eine etwaige besondere Dringlichkeit einer Angelegenheit für den Kläger zu berücksichtigen. Zureichende Gründe sind dabei nur solche, die mit der Rechtsordnung in Einklang stehen. Als mögliche zureichende Gründe für eine Verzögerung sind u.a. anerkannt worden ein besonderer Umfang und besondere Schwierigkeiten der Sachaufklärung oder die außergewöhnliche Belastung einer Behörde, auf die durch organisatorische Maßnahmen nicht kurzfristig reagiert werden kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 11.07.2018 - 1 C 18.17 - juris Rn. 16 mwN). Hier sind keine, mit der Rechtsordnung in Einklang stehende Gründe ersichtlich, warum das Regierungspräsidium noch nicht über den Widerspruch des Klägers entschieden hat. Hierfür ist auch nach dem Vorbringen der Beklagten nichts ersichtlich. Diese weist in ihrer Klageerwiderung lediglich darauf hin, dass sich die Bearbeitung des Widerspruchs beim Regierungspräsidium etwas verzögert habe. Dafür, dass das Fehlen einer Widerspruchsentscheidung mit dem besonderen Umfang der Sache oder besonderen Schwierigkeiten bei der Sachaufklärung gerechtfertigt werden könnte, ist nichts ersichtlich. Im Gegenteil ist Gegenstand des Vor- wie auch des Klageverfahrens lediglich eine Bauvoranfrage, die sich nicht als außergewöhnlich komplex erweist.

II.

29

Die Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Im Übrigen ist sie unbegründet.

1.

30

In dem in der Urteilsformel genannten Umfang hat der Kläger einen Anspruch auf Erteilung eines Bauvorbescheids über die Bebaubarkeit seines Grundstücks mit Wohngebäuden. Insofern erweist sich die Ablehnung der Bauvoranfrage durch die Beklagte als rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

31

Die Bauvoranfrage des Klägers ist gemäß dem objektiven Empfängerhorizont dahingehend auszulegen, dass er lediglich zu wissen begehrt, ob sein Grundstück mit Wohngebäuden bebaubar ist. Nur dies hat der Kläger beantragt. Soweit er der Bauvoranfrage keine Bauzeichnungen beigefügt hat, anhand derer sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines konkreten Vorhabens genauer bestimmen lässt, geht dies zu seinen Lasten, da nur die gestellte Bauvoranfrage zu beantworten ist. Dass er zu einem früheren Zeitpunkt (im Jahr 2013) an die Beklagte mit bestimmten Bauzeichnungen herangetreten war, rechtfertigt - entgegen der Ansicht der Beklagten - nichts Anderes. Hierauf wird in der streitgegenständlichen Bauvoranfrage aus dem Jahr 2017 in keiner Weise Bezug genommen. In Einklang mit dieser Rechtsauffassung spricht sich der Klägervertreter im Klageverfahren gegen eine Berücksichtigung der Bauzeichnungen aus dem Jahr 2013 aus. Im Übrigen hatte sich der Klägervertreter bereits im Vorfeld der streitgegenständlichen Bauvoranfrage im Hinblick auf die (seiner Ansicht nach gestellten) Bauvoranfrage aus dem Jahr 2013 dafür ausgesprochen, dass Planskizzen erst bei den „konkreten Bauplanungen ... eine Rolle spielen würden.“ Soweit der Kläger mit seiner Bauvoranfrage auf eine nicht näher definierte „Aufteilung in Bauplätze für Wohnbebauung“ Bezug nimmt, folgt hieraus ebenfalls nichts Anderes. Mangels Präzisierung der begehrten Grundstücksaufteilung kann diese nicht geprüft werden und nimmt nicht an der Bauvoranfrage teil.

32

Gemäß § 57 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 i.V.m. § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO kann vor Einreichen eines Bauantrags auf schriftlichen Antrag dem Bauherrn ein positiver schriftlicher Bescheid zu einzelnen Fragen des Vorhabens erteilt werden, wenn dem keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Das Bauplanungsrecht in den §§ 29 ff. BauGB steht der Bebaubarkeit des klägerischen Grundstücks mit Wohngebäuden nicht auf seiner gesamten Fläche entgegen. Da sich das Grundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans befindet und für dieses Gebiet auch kein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst ist, sind die §§ 30 und 33 BauGB nicht anwendbar. Vielmehr richtet sich die Bebaubarkeit nach § 34 BauGB und § 35 BauGB. Das Grundstück ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang nach § 34 BauGB bebaubar, da es sich insofern innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, also im sog. unbeplanten Innenbereich und nicht im Außenbereich nach § 35 BauGB befindet (a). Wohngebäude fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein (b).

a)

33

Das Vorliegen eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB setzt einen Bebauungszusammenhang voraus, der durch Bauwerke gebildet wird, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen. Zudem muss sich dieser als Ortsteil qualifizieren lassen, das heißt als Bebauungskomplex, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (stRspr; vgl. nur BVerwG, Urt. v. 06.09.2018 - 3 A 14.15 - juris Rn. 21 mwN). Zweifelhaft ist nur, inwieweit das Grundstück des Klägers Bestandteil eines Bebauungszusammenhangs ist.

34

Ein Bebauungszusammenhang im Sinne von § 34 BauGB ist gegeben, soweit die aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt. Die Merkmale der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit sind dabei nicht im Sinne eines harmonischen Ganzen, eines sich als einheitlich darstellenden Gesamtbildes der Bebauung zu verstehen (stRspr; vgl. nur BVerwG, Beschl. v. 16.07.2018 - 4 B 51.17- juris Rn. 7). Maßgeblich ist die tatsächlich vorhandene Bebauung. Da es alleine auf die aktuell vorhandene Bebauung ankommt, ist es auch unerheblich, wenn die Bestandsgebäude im Zuge der Neubebauung abgebrochen und neue Gebäude errichtet werden. Die Gründe für deren Genehmigung sind unerheblich (vgl. BVerwG, Urt. v. 30.06.2015 - 4 C 5.14 - juris Rn. 14 mwN).

35

Unmaßgeblich sind ebenfalls Darstellungen des Flächennutzungsplans (vgl. BVerwG, Urt. v. 23.05.1980 - IV C 79.77 - juris Rn. 15). Darüber, wo die Grenze des Bebauungszusammenhangs verläuft, ist nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden, die gesamten örtlichen Gegebenheiten erschöpfend würdigenden Wertung und Bewertung des konkreten Sachverhalts zu entscheiden (vgl. nur BVerwG, Urt. v. 30.06.2015 - 4 C 5.14 - juris Rn. 16 mwN). Ob Straßen oder Wege geeignet sind, einen Bebauungszusammenhang herzustellen, eine trennende Funktion erfüllen oder für die Abgrenzung von Innen- und Außenbereich ohne jegliche Aussagekraft sind, kann stets nur das Ergebnis einer Wertung und Bewertung des konkreten Sachverhalts sein. Selbst eine unterstellte „Regelvermutung“ für eine trennende Wirkung einseitig bebauter Straßen zwischen Innen- und Außenbereich macht die Berücksichtigung der konkreten örtlichen Gegebenheiten nicht überflüssig. Es ist ferner eine Frage des jeweiligen Einzelfalls, ob sich aus einem bestimmten Geländeverlauf Rückschlüsse auf die Grenze des Bebauungszusammenhangs gewinnen lassen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 01.04.1997 - 4 B 11.97 - juris Rn. 3 mwN). Die Frage, ob eine Bebauung nach § 34 Abs. 1 BauGB zulässig ist, ist eine Rechtsfrage, die der uneingeschränkten gerichtlichen Überprüfung unterliegt. Die Anerkennung eines kommunalen „Einschätzungsspielraumes“ verbietet sich (vgl. BVerwG, Beschl. v. 04.10.2006 - 4 BN 26.06 - juris Rn. 5).

36

Nach umfassender, die gesamten örtlichen Gegebenheiten erschöpfend würdigender Wertung und Bewertung des konkreten Sachverhalts ist das Gericht davon überzeugt, dass das klägerische Grundstück in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang am Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit der umliegenden Bebauung teilnimmt. Zunächst besteht ein Bebauungszusammenhang des auf dem klägerischen Grundstück befindlichen Gebäudes mit der westlich hiervon gelegenen Bebauung, der es rechtfertigt, einen Bebauungszusammenhang anzunehmen, der entlang der nördlichen Gebäudewände verläuft und sich in Verlängerung der nördlichen Wand des Werkstattgebäudes bis zum Nachbargrundstück Flst-Nr. 1719/1 erstreckt. Dies wird - soweit ersichtlich - auch von der Beklagten nicht bestritten. Entgegen der Ansicht der Beklagten sieht das Gericht allerdings keinen Anlass, den Schuppen im rückwärtigen Bereich des Grundstücks, der sich unmittelbar an das Werkstattgebäude anschließt, vom Bebauungszusammenhang auszunehmen. Dafür, dass dieser Schuppen nicht hinreichend Gewicht hätte, einen solchen zu begründen, ist nichts ersichtlich. Ob es sich bei dem Gebäudeteil um eine Nebenanlage etwa im Sinne von § 14 Abs. 1 Satz 1 BauNVO handelt, ist irrelevant.

37

Ferner besteht ein Bebauungszusammenhang des auf dem klägerischen Grundstück befindlichen Gebäudes mit der südlich hiervon gelegenen Bebauung, der es rechtfertigt, einen Bebauungszusammenhang anzunehmen, der entlang der östlichen Seitenwände des Gebäudes verläuft und sich in Verlängerung der am weitesten im Osten befindlichen Wand des Gebäudes Richtung ... Straße im Süden erstreckt. Zwischen dem klägerischen Gebäude und der Bebauung südlich der ... Straße besteht insofern ein hinreichender Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit. Dabei ist weder die ... Straße noch der Parkplatz vor dem Netto-Lebensmitteldiscounter geeignet, eine trennende Funktion zu erfüllen. Dies ergibt sich nicht zuletzt daraus, dass sich östlich des Grundstücks, auf dem sich der Lebensmitteldiscounter befindet, eine dichte, straßennahe Wohnbebauung befindet, die es nach wertender Betrachtung nicht zulässt, den Bebauungszusammenhang an der südlichen Kante des Gebäudes auf dem klägerischen Grundstück enden zu lassen. Darüber hinaus ergibt sich die Zugehörigkeit der südlich des ehemaligen Tankstellen- und Werkstattgebäudes gelegenen Fläche, die dem Abstellen von Pkws und der Zufahrt zur Werkstatt diente, zum Innenbereich daraus, dass insofern ein Bebauungszusammenhang mit der straßennahen Bebauung entlang der ... Straße in westlicher Richtung (..., ... etc.) besteht.

38

Das Gericht sieht keinen Anlass, den aufgrund des besonderen Zuschnitts des Gebäudes gebildeten hofähnlichen Einschnitt an der östlichen Seite des Gebäudes vom Bebauungszusammenhang auszunehmen. Eine solche Abgrenzung des Innenbereichs vom Außenbereich streng entlang der Gebäudekante wäre unnatürlich kleinteilig.

b)

39

Eine Wohnbebauung auf dem Teil des klägerischen Grundstücks, der dem Innenbereich zuzuordnen ist, würde sich nach der Art der baulichen Nutzung gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB auch in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Maßstabsbildend im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist die Umgebung, insoweit sich die Ausführung eines Vorhabens auf sie auswirken kann und insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (stRspr; grundlegend BVerwG, Urt. v. 26.05.1978 - IV C 9.77 - juris Rn. 33; aus neuerer Zeit etwa BVerwG, Beschl. v. 13.05.2014 - 4 B 38.13 - juris Rn. 7). Vorliegend finden sich in unmittelbarer Nachbarschaft des klägerischen Grundstücks Wohngebäude (..., ... und ...), so dass sich auch eine Wohnbebauung auf dem Grundstück des Klägers ohne weiteres innerhalb des aus seiner maßgebenden Umgebung ableitbaren Rahmens hält, keine bodenrechtlich beachtlichen ausgleichsbedürftigen Spannungen auslöst und damit einfügt. Wie genau die Eigenart der näheren Umgebung als Baugebiet im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 2, §§ 2 ff. BauNVO einzustufen ist, kann dahingestellt bleiben. Eine weitergehende bauplanungsrechtliche Beurteilung ist mangels näherer Angaben zum klägerischen Vorhaben nicht möglich. Es werden daher keine weitergehenden Feststellungen etwa zum Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise bzw. der Grundstücksfläche getroffen, die überbaut werden soll. Auch braucht nicht geprüft zu werden, ob ein Fall des § 34 Abs. 3a BauGB vorliegt.

c)

40

Soweit die Beklagte mit angegriffenem Bescheid vom 15.11.2017 einen dahingehend lautenden „Bauvorbescheid“ erlassen hat, dass eine Wohnbebauung „innerhalb der Rahmenbedingungen eines Bebauungsplans zulässig“ sei, hat sie - in den aus dem Tenor ersichtlichen Grenzen - die Erteilung des beantragten Bauvorbescheids rechtswidrig abgelehnt. Dies ergibt sich aus den „Hinweise(n) zum Bauvorbescheid“, wonach das Baugrundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liege und die geplante Wohnbebauung demnach nach heutiger Rechtslage nicht zulässig sei.

2.

41

Im Übrigen, soweit also der Kläger die Bebaubarkeit seines Grundstücks mit Wohngebäuden nördlich und östlich der im Tenor dargestellten Grenzen festgestellt haben will, ist die Klage unbegründet. Insofern erweist sich die Ablehnung der Bauvoranfrage als rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 BauGB).

a)

42

Der genannte Bereich des klägerischen Grundstücks nimmt nicht am oben dargestellten Bebauungszusammenhang im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB teil und befindet sich daher im Außenbereich gemäß § 35 Abs. 1 BauGB.

43

Zwar muss der Bebauungszusammenhang (auch wenn dies die Regel ist) nicht am letzten Baukörper enden. Möglich ist, dass ihm noch ein oder mehrere unbebaute Grundstücke bis zu einer sich aus der örtlichen Situation ergebenden natürlichen Grenze zuzuordnen sind (vgl. BVerwG, Beschl. v. 08.10.2015 - 4 B 28.15 - juris Rn. 6 mwN). Dementsprechend kann auch ein befestigter Parkplatz je nach tatrichterlicher Würdigung als typischer Bestandteil einer Anlage (z.B. eines Verbrauchermarkts), selbst wenn diese am Ortsrand liegt, als Teil des Innenbereichs angesehen werden, wenn er der Gesamtanlage erkennbar zugeordnet ist. In diesem Fall wird sich der optische Eindruck der Geschlossenheit im Regelfall auch auf den Parkplatz erstrecken (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.06.1993 - 4 C 17.91 - juris Rn. 12; OVG Sachsen-Anhalt, Beschl. v. 18.08.2009 - 4 M 112/09 - juris Rn. 6; ähnlich BVerwG, Beschl. v. 06.03.1992 - 4 B 35.92 - juris Rn. 5; einen Bebauungszusammenhang bei einem nur mit Schotter befestigten Stellplatz am Ortsrand hingegen ablehnend BVerwG, Urt. v. 14.09.1992 - 4 C 15.90 - juris Rn. 12).

44

Vorliegend befindet sich auf den Flächen des Grundstücks außerhalb der im Tenor dargestellten Grenzen jedoch keine Bebauung, die den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit mit einer angrenzenden Bebauung vermitteln könnte. Das gilt für den bestehenden Stahlzaun, für die nur 20 bis 25 cm hohe Mauer entlang der östlichen und erst recht für die kaum sichtbare Mauer entlang der nördlichen Grundstücksgrenze wie auch die niedrige Mauer, die zu einem kleinen Versatz zwischen dem befestigten und dem dahinterliegenden Bereich in Richtung Norden führt. Auch die Pflasterung mit Verbundsteinen führt nicht zu einer Ausweitung des Innenbereichs. Sie ist nach wertender Betrachtung nicht hinreichend gewichtig, um einen Bebauungszusammenhang herzustellen. Eine derart typische Beziehung des gepflasterten Bereichs zu den baulichen Anlagen der Tankstelle und der Werkstatt, die sich auf dem klägerischen Grundstück befinden, wie sie etwa im Verhältnis eines Parkplatzes zu einem Verbrauchermarkt bestehen kann, konnte das Gericht nicht feststellen. Vielmehr hatte das Gericht bei Einnahme des Augenscheins den Eindruck, dass sich die Zuordnung des gepflasterten Bereichs nördlich der Gebäude auf dem klägerischen Grundstück zum Innenbereich als willkürlich erweisen würde.

b)

45

Die Errichtung von Wohngebäuden auf dem Teil des Grundstücks des Klägers, der dem Außenbereich zuzuordnen ist, ist nach § 35 BauGB unzulässig. Wohngebäude im Außenbereich sind nicht privilegiert im Sinne von § 35 Abs. 1 BauGB und deren Errichtung würde öffentliche Belange im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB beeinträchtigen. Wohngebäude würden über die bestehenden baulichen Anlagen hinaus Belange die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 Alternativen 5 BauGB). Darüber hinaus erweist sich die - durch verbindliche Bauleitplanung nicht geordnete - Ausweitung eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils in den Außenbereich als Vorgang der städtebaulich unerwünschten, unorganischen Siedlungsweise, die zu vermeiden ein öffentlicher Belang im Sinne des § 35 Abs. 2 und 3 BBauG ist (vgl. nur BVerwG, Urt. v. 25.01.1985 - 4 C 29.81 - juris Rn. 7 ff. mwN). Die genannten öffentlichen Belange werden nicht dadurch entkräftet, dass der Flächennutzungsplan der Errichtung von Wohngebäuden nicht entgegensteht. Darstellungen eines Flächennutzungsplans haben unmittelbar keine solche positive Wirkung, sondern allenfalls Indizwirkung für tatsächliche, die Kraft öffentlicher Belange abschwächende Umstände (aaO Rn. 12).

3.

46

Das Gericht hat sich im Sinne möglichst großer Bestimmtheit und Verständlichkeit entschieden, bereits im Tenor eine Abbildung aufzunehmen, um den mit Wohngebäuden bebaubaren Innenbereich des klägerischen Grundstücks vom Außenbereich abzugrenzen. Für die Beteiligten ist damit zweifelsfrei erkennbar, wie das Gericht entschieden hat (zum Maßstab der Bestimmtheit vgl. BVerwG, Urt. v. 17.12.1963 - II C 20.63 - juris Rn. 53; Urt. v. 28.10.1981 - 8 C 4.81 - juris Rn. 17). Die Aufnahme von Abbildungen in der Urteilsformel ist in der zivilrechtlichen Rechtsprechung anerkannt (vgl. nur BGH, Urt. v. 06.02.1986 - I ZR 243/83 - juris Rn. 27; Urt. v. 14.10.1999 - I ZR 117/97 - juris Rn. 16 mwN) und bietet sich bei schwer zu beschreibenden Verfahrensgegenständen auch in verwaltungsgerichtlichen Urteilen an.

47

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 VwGO.

48

BESCHLUSS

49

Der Streitwert wird in Abänderung der vorläufigen Streitwertfestsetzung vom 20.07.2018 gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf 65.000,-- EUR festgesetzt. Im Hinblick auf die Größe des Grundstücks und der damit verbundenen Möglichkeit, hierauf etwa zwei Doppelhäuser und vier Einfamilienhäuser zu errichten, geht das Gericht zunächst von einem Streitwert in Höhe von 130.000 EUR aus. Dabei legt es zugrunde, dass der Streitwert einer Klage auf Erteilung einer Baugenehmigung für ein Doppelhaus bei 25.000 EUR (vgl. Nr. 9.1.1.2 des Streitwertkatalogs 2013) und für ein Einfamilienhaus bei 20.000 EUR liegt (vgl. Nr. 9.1.1.1 des genannten Streitwertkatalogs; 2 x 25.000 EUR + 4 x 20.000 EUR = 130.000 EUR). Die Summe von 130.000 EUR war in einem zweiten Schritt um die Hälfte zu kürzen (130.000 EUR / 2 = 65.000 EUR), da die Klage lediglich auf die Erteilung eines Bauvorbescheids gerichtet war (vgl. Nr. 9.2 des Streitwertkatalogs; zur hälftigen Kürzung vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 31.07.2007 - 5 S 2103/06 - juris Rn. 92 mwN).

50

Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.

Gründe

26

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

I.

27

Der Zulässigkeit steht nicht entgegen, dass das Regierungspräsidium Karlsruhe über den Widerspruch des Klägers noch nicht entschieden hat. Zwar ist vor Erhebung einer Verpflichtungsklage nach § 68 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO ein Vorverfahren durchzuführen. Hieran anknüpfend regelt § 74 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO, dass die Verpflichtungsklage innerhalb eines Monats nach Zustellung des Widerspruchsbescheids erhoben werden muss, wenn der Antrag auf Vornahme des Verwaltungsakts abgelehnt worden ist. Allerdings erlaubt § 75 Satz 1 VwGO, dass die Klage abweichend von § 68 VwGO zulässig ist, wenn über einen Widerspruch oder über einen Antrag auf Vornahme eines Verwaltungsakts ohne zureichenden Grund in angemessener Frist sachlich nicht entschieden worden ist. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung und nicht jener der Klageerhebung (vgl. (BVerwG, Urt. v. 11.07.2018 - 1 C 18.17 - juris Rn. 15 mwN). Dies ist vorliegend der Fall. Zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung lag die Einlegung des Widerspruchs am 29.11.2017 bereits über ein Jahr, acht Monate und drei Wochen zurück. Damit sind bereits mehr als die nach § 75 Satz 2 VwGO erforderlichen drei Monate abgelaufen. Gemäß dieser Vorschrift kann die Klage nicht vor Ablauf einer Sperrfrist von drei Monaten seit dem Antrag auf Vornahme des Verwaltungsaktes erhoben werden, sofern nicht wegen besonderer Umstände des Falles eine kürzere Frist geboten ist. Die Einhaltung der Frist des § 75 Satz 2 VwGO ist eine besondere Prozessvoraussetzung, nach deren Ablauf eine daraufhin erhobene Klage unabhängig davon zulässig ist, ob sich die Verzögerung der Verwaltungsentscheidung als unzureichend begründet erweist oder nicht. Die Eröffnung der Klagemöglichkeit nach Ablauf der Sperrfrist soll dem Bürger unter anderem das Risiko abnehmen, mit Folgen für die Zulässigkeit der Klage jeweils selbst entscheiden zu müssen, ob die Voraussetzungen des § 75 Satz 1 VwGO gegeben sind, ob also nach den Umständen des konkreten Falles von der Behörde ohne zureichenden Grund in angemessener Frist sachlich nicht entschieden worden ist. Hält der Rechtssuchende die gesetzliche Sperrfrist ein, so ist seine daraufhin erhobene Klage daher unabhängig davon zulässig, ob sich die Verzögerung der Verwaltungsentscheidung in Wahrheit, d.h. nach der letzten Endes maßgebenden Beurteilung durch das Gericht, als zureichend begründet erweist oder nicht (vgl. BVerwG, Urt. v. 23.03.1973 - IV C 2.71 - juris Rn. 26; Urt. v. 11.07.2018 - 1 C 18.17 - juris Rn. 14). Hieraus folgt allerdings nicht zwingend, dass das Gericht eine Sachentscheidung treffen kann. Besteht ein zureichender Grund, wird dem Kläger zugemutet, im Rahmen des anhängig bleibenden gerichtlichen Verfahrens die Widerspruchsentscheidung im Vorverfahren abzuwarten (vgl. BVerwG, Urt. v. 23.03.1973 - IV C 2.71 - juris Rn. 28).

28

Vorliegend war das Gericht nicht nach § 75 Satz 3 VwGO verpflichtet, das Verfahren bis zum Ablauf einer von ihm bestimmten Frist auszusetzen, so dass der Kläger den Ausgang des Vorverfahrens nicht abwarten muss, da kein zureichender Grund dafür vorliegt, dass über seinen Widerspruch noch nicht entschieden ist. Ob ein „zureichender Grund“ für die Verzögerung vorliegt, ist nach objektiven Gesichtspunkten zu beurteilen. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein „zureichender Grund“ vorliegt, sind neben den vielfältigen Umständen, die eine verzögerte behördliche Entscheidung dem Grunde nach zu rechtfertigen geeignet sind, auch eine etwaige besondere Dringlichkeit einer Angelegenheit für den Kläger zu berücksichtigen. Zureichende Gründe sind dabei nur solche, die mit der Rechtsordnung in Einklang stehen. Als mögliche zureichende Gründe für eine Verzögerung sind u.a. anerkannt worden ein besonderer Umfang und besondere Schwierigkeiten der Sachaufklärung oder die außergewöhnliche Belastung einer Behörde, auf die durch organisatorische Maßnahmen nicht kurzfristig reagiert werden kann (vgl. BVerwG, Urt. v. 11.07.2018 - 1 C 18.17 - juris Rn. 16 mwN). Hier sind keine, mit der Rechtsordnung in Einklang stehende Gründe ersichtlich, warum das Regierungspräsidium noch nicht über den Widerspruch des Klägers entschieden hat. Hierfür ist auch nach dem Vorbringen der Beklagten nichts ersichtlich. Diese weist in ihrer Klageerwiderung lediglich darauf hin, dass sich die Bearbeitung des Widerspruchs beim Regierungspräsidium etwas verzögert habe. Dafür, dass das Fehlen einer Widerspruchsentscheidung mit dem besonderen Umfang der Sache oder besonderen Schwierigkeiten bei der Sachaufklärung gerechtfertigt werden könnte, ist nichts ersichtlich. Im Gegenteil ist Gegenstand des Vor- wie auch des Klageverfahrens lediglich eine Bauvoranfrage, die sich nicht als außergewöhnlich komplex erweist.

II.

29

Die Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Im Übrigen ist sie unbegründet.

1.

30

In dem in der Urteilsformel genannten Umfang hat der Kläger einen Anspruch auf Erteilung eines Bauvorbescheids über die Bebaubarkeit seines Grundstücks mit Wohngebäuden. Insofern erweist sich die Ablehnung der Bauvoranfrage durch die Beklagte als rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

31

Die Bauvoranfrage des Klägers ist gemäß dem objektiven Empfängerhorizont dahingehend auszulegen, dass er lediglich zu wissen begehrt, ob sein Grundstück mit Wohngebäuden bebaubar ist. Nur dies hat der Kläger beantragt. Soweit er der Bauvoranfrage keine Bauzeichnungen beigefügt hat, anhand derer sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines konkreten Vorhabens genauer bestimmen lässt, geht dies zu seinen Lasten, da nur die gestellte Bauvoranfrage zu beantworten ist. Dass er zu einem früheren Zeitpunkt (im Jahr 2013) an die Beklagte mit bestimmten Bauzeichnungen herangetreten war, rechtfertigt - entgegen der Ansicht der Beklagten - nichts Anderes. Hierauf wird in der streitgegenständlichen Bauvoranfrage aus dem Jahr 2017 in keiner Weise Bezug genommen. In Einklang mit dieser Rechtsauffassung spricht sich der Klägervertreter im Klageverfahren gegen eine Berücksichtigung der Bauzeichnungen aus dem Jahr 2013 aus. Im Übrigen hatte sich der Klägervertreter bereits im Vorfeld der streitgegenständlichen Bauvoranfrage im Hinblick auf die (seiner Ansicht nach gestellten) Bauvoranfrage aus dem Jahr 2013 dafür ausgesprochen, dass Planskizzen erst bei den „konkreten Bauplanungen ... eine Rolle spielen würden.“ Soweit der Kläger mit seiner Bauvoranfrage auf eine nicht näher definierte „Aufteilung in Bauplätze für Wohnbebauung“ Bezug nimmt, folgt hieraus ebenfalls nichts Anderes. Mangels Präzisierung der begehrten Grundstücksaufteilung kann diese nicht geprüft werden und nimmt nicht an der Bauvoranfrage teil.

32

Gemäß § 57 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 i.V.m. § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO kann vor Einreichen eines Bauantrags auf schriftlichen Antrag dem Bauherrn ein positiver schriftlicher Bescheid zu einzelnen Fragen des Vorhabens erteilt werden, wenn dem keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Das Bauplanungsrecht in den §§ 29 ff. BauGB steht der Bebaubarkeit des klägerischen Grundstücks mit Wohngebäuden nicht auf seiner gesamten Fläche entgegen. Da sich das Grundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans befindet und für dieses Gebiet auch kein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst ist, sind die §§ 30 und 33 BauGB nicht anwendbar. Vielmehr richtet sich die Bebaubarkeit nach § 34 BauGB und § 35 BauGB. Das Grundstück ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang nach § 34 BauGB bebaubar, da es sich insofern innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, also im sog. unbeplanten Innenbereich und nicht im Außenbereich nach § 35 BauGB befindet (a). Wohngebäude fügen sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein (b).

a)

33

Das Vorliegen eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB setzt einen Bebauungszusammenhang voraus, der durch Bauwerke gebildet wird, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen. Zudem muss sich dieser als Ortsteil qualifizieren lassen, das heißt als Bebauungskomplex, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (stRspr; vgl. nur BVerwG, Urt. v. 06.09.2018 - 3 A 14.15 - juris Rn. 21 mwN). Zweifelhaft ist nur, inwieweit das Grundstück des Klägers Bestandteil eines Bebauungszusammenhangs ist.

34

Ein Bebauungszusammenhang im Sinne von § 34 BauGB ist gegeben, soweit die aufeinanderfolgende Bebauung trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt. Die Merkmale der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit sind dabei nicht im Sinne eines harmonischen Ganzen, eines sich als einheitlich darstellenden Gesamtbildes der Bebauung zu verstehen (stRspr; vgl. nur BVerwG, Beschl. v. 16.07.2018 - 4 B 51.17- juris Rn. 7). Maßgeblich ist die tatsächlich vorhandene Bebauung. Da es alleine auf die aktuell vorhandene Bebauung ankommt, ist es auch unerheblich, wenn die Bestandsgebäude im Zuge der Neubebauung abgebrochen und neue Gebäude errichtet werden. Die Gründe für deren Genehmigung sind unerheblich (vgl. BVerwG, Urt. v. 30.06.2015 - 4 C 5.14 - juris Rn. 14 mwN).

35

Unmaßgeblich sind ebenfalls Darstellungen des Flächennutzungsplans (vgl. BVerwG, Urt. v. 23.05.1980 - IV C 79.77 - juris Rn. 15). Darüber, wo die Grenze des Bebauungszusammenhangs verläuft, ist nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden, die gesamten örtlichen Gegebenheiten erschöpfend würdigenden Wertung und Bewertung des konkreten Sachverhalts zu entscheiden (vgl. nur BVerwG, Urt. v. 30.06.2015 - 4 C 5.14 - juris Rn. 16 mwN). Ob Straßen oder Wege geeignet sind, einen Bebauungszusammenhang herzustellen, eine trennende Funktion erfüllen oder für die Abgrenzung von Innen- und Außenbereich ohne jegliche Aussagekraft sind, kann stets nur das Ergebnis einer Wertung und Bewertung des konkreten Sachverhalts sein. Selbst eine unterstellte „Regelvermutung“ für eine trennende Wirkung einseitig bebauter Straßen zwischen Innen- und Außenbereich macht die Berücksichtigung der konkreten örtlichen Gegebenheiten nicht überflüssig. Es ist ferner eine Frage des jeweiligen Einzelfalls, ob sich aus einem bestimmten Geländeverlauf Rückschlüsse auf die Grenze des Bebauungszusammenhangs gewinnen lassen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 01.04.1997 - 4 B 11.97 - juris Rn. 3 mwN). Die Frage, ob eine Bebauung nach § 34 Abs. 1 BauGB zulässig ist, ist eine Rechtsfrage, die der uneingeschränkten gerichtlichen Überprüfung unterliegt. Die Anerkennung eines kommunalen „Einschätzungsspielraumes“ verbietet sich (vgl. BVerwG, Beschl. v. 04.10.2006 - 4 BN 26.06 - juris Rn. 5).

36

Nach umfassender, die gesamten örtlichen Gegebenheiten erschöpfend würdigender Wertung und Bewertung des konkreten Sachverhalts ist das Gericht davon überzeugt, dass das klägerische Grundstück in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang am Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit der umliegenden Bebauung teilnimmt. Zunächst besteht ein Bebauungszusammenhang des auf dem klägerischen Grundstück befindlichen Gebäudes mit der westlich hiervon gelegenen Bebauung, der es rechtfertigt, einen Bebauungszusammenhang anzunehmen, der entlang der nördlichen Gebäudewände verläuft und sich in Verlängerung der nördlichen Wand des Werkstattgebäudes bis zum Nachbargrundstück Flst-Nr. 1719/1 erstreckt. Dies wird - soweit ersichtlich - auch von der Beklagten nicht bestritten. Entgegen der Ansicht der Beklagten sieht das Gericht allerdings keinen Anlass, den Schuppen im rückwärtigen Bereich des Grundstücks, der sich unmittelbar an das Werkstattgebäude anschließt, vom Bebauungszusammenhang auszunehmen. Dafür, dass dieser Schuppen nicht hinreichend Gewicht hätte, einen solchen zu begründen, ist nichts ersichtlich. Ob es sich bei dem Gebäudeteil um eine Nebenanlage etwa im Sinne von § 14 Abs. 1 Satz 1 BauNVO handelt, ist irrelevant.

37

Ferner besteht ein Bebauungszusammenhang des auf dem klägerischen Grundstück befindlichen Gebäudes mit der südlich hiervon gelegenen Bebauung, der es rechtfertigt, einen Bebauungszusammenhang anzunehmen, der entlang der östlichen Seitenwände des Gebäudes verläuft und sich in Verlängerung der am weitesten im Osten befindlichen Wand des Gebäudes Richtung ... Straße im Süden erstreckt. Zwischen dem klägerischen Gebäude und der Bebauung südlich der ... Straße besteht insofern ein hinreichender Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit. Dabei ist weder die ... Straße noch der Parkplatz vor dem Netto-Lebensmitteldiscounter geeignet, eine trennende Funktion zu erfüllen. Dies ergibt sich nicht zuletzt daraus, dass sich östlich des Grundstücks, auf dem sich der Lebensmitteldiscounter befindet, eine dichte, straßennahe Wohnbebauung befindet, die es nach wertender Betrachtung nicht zulässt, den Bebauungszusammenhang an der südlichen Kante des Gebäudes auf dem klägerischen Grundstück enden zu lassen. Darüber hinaus ergibt sich die Zugehörigkeit der südlich des ehemaligen Tankstellen- und Werkstattgebäudes gelegenen Fläche, die dem Abstellen von Pkws und der Zufahrt zur Werkstatt diente, zum Innenbereich daraus, dass insofern ein Bebauungszusammenhang mit der straßennahen Bebauung entlang der ... Straße in westlicher Richtung (..., ... etc.) besteht.

38

Das Gericht sieht keinen Anlass, den aufgrund des besonderen Zuschnitts des Gebäudes gebildeten hofähnlichen Einschnitt an der östlichen Seite des Gebäudes vom Bebauungszusammenhang auszunehmen. Eine solche Abgrenzung des Innenbereichs vom Außenbereich streng entlang der Gebäudekante wäre unnatürlich kleinteilig.

b)

39

Eine Wohnbebauung auf dem Teil des klägerischen Grundstücks, der dem Innenbereich zuzuordnen ist, würde sich nach der Art der baulichen Nutzung gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB auch in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Maßstabsbildend im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist die Umgebung, insoweit sich die Ausführung eines Vorhabens auf sie auswirken kann und insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (stRspr; grundlegend BVerwG, Urt. v. 26.05.1978 - IV C 9.77 - juris Rn. 33; aus neuerer Zeit etwa BVerwG, Beschl. v. 13.05.2014 - 4 B 38.13 - juris Rn. 7). Vorliegend finden sich in unmittelbarer Nachbarschaft des klägerischen Grundstücks Wohngebäude (..., ... und ...), so dass sich auch eine Wohnbebauung auf dem Grundstück des Klägers ohne weiteres innerhalb des aus seiner maßgebenden Umgebung ableitbaren Rahmens hält, keine bodenrechtlich beachtlichen ausgleichsbedürftigen Spannungen auslöst und damit einfügt. Wie genau die Eigenart der näheren Umgebung als Baugebiet im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 2, §§ 2 ff. BauNVO einzustufen ist, kann dahingestellt bleiben. Eine weitergehende bauplanungsrechtliche Beurteilung ist mangels näherer Angaben zum klägerischen Vorhaben nicht möglich. Es werden daher keine weitergehenden Feststellungen etwa zum Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise bzw. der Grundstücksfläche getroffen, die überbaut werden soll. Auch braucht nicht geprüft zu werden, ob ein Fall des § 34 Abs. 3a BauGB vorliegt.

c)

40

Soweit die Beklagte mit angegriffenem Bescheid vom 15.11.2017 einen dahingehend lautenden „Bauvorbescheid“ erlassen hat, dass eine Wohnbebauung „innerhalb der Rahmenbedingungen eines Bebauungsplans zulässig“ sei, hat sie - in den aus dem Tenor ersichtlichen Grenzen - die Erteilung des beantragten Bauvorbescheids rechtswidrig abgelehnt. Dies ergibt sich aus den „Hinweise(n) zum Bauvorbescheid“, wonach das Baugrundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liege und die geplante Wohnbebauung demnach nach heutiger Rechtslage nicht zulässig sei.

2.

41

Im Übrigen, soweit also der Kläger die Bebaubarkeit seines Grundstücks mit Wohngebäuden nördlich und östlich der im Tenor dargestellten Grenzen festgestellt haben will, ist die Klage unbegründet. Insofern erweist sich die Ablehnung der Bauvoranfrage als rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 BauGB).

a)

42

Der genannte Bereich des klägerischen Grundstücks nimmt nicht am oben dargestellten Bebauungszusammenhang im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB teil und befindet sich daher im Außenbereich gemäß § 35 Abs. 1 BauGB.

43

Zwar muss der Bebauungszusammenhang (auch wenn dies die Regel ist) nicht am letzten Baukörper enden. Möglich ist, dass ihm noch ein oder mehrere unbebaute Grundstücke bis zu einer sich aus der örtlichen Situation ergebenden natürlichen Grenze zuzuordnen sind (vgl. BVerwG, Beschl. v. 08.10.2015 - 4 B 28.15 - juris Rn. 6 mwN). Dementsprechend kann auch ein befestigter Parkplatz je nach tatrichterlicher Würdigung als typischer Bestandteil einer Anlage (z.B. eines Verbrauchermarkts), selbst wenn diese am Ortsrand liegt, als Teil des Innenbereichs angesehen werden, wenn er der Gesamtanlage erkennbar zugeordnet ist. In diesem Fall wird sich der optische Eindruck der Geschlossenheit im Regelfall auch auf den Parkplatz erstrecken (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.06.1993 - 4 C 17.91 - juris Rn. 12; OVG Sachsen-Anhalt, Beschl. v. 18.08.2009 - 4 M 112/09 - juris Rn. 6; ähnlich BVerwG, Beschl. v. 06.03.1992 - 4 B 35.92 - juris Rn. 5; einen Bebauungszusammenhang bei einem nur mit Schotter befestigten Stellplatz am Ortsrand hingegen ablehnend BVerwG, Urt. v. 14.09.1992 - 4 C 15.90 - juris Rn. 12).

44

Vorliegend befindet sich auf den Flächen des Grundstücks außerhalb der im Tenor dargestellten Grenzen jedoch keine Bebauung, die den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit mit einer angrenzenden Bebauung vermitteln könnte. Das gilt für den bestehenden Stahlzaun, für die nur 20 bis 25 cm hohe Mauer entlang der östlichen und erst recht für die kaum sichtbare Mauer entlang der nördlichen Grundstücksgrenze wie auch die niedrige Mauer, die zu einem kleinen Versatz zwischen dem befestigten und dem dahinterliegenden Bereich in Richtung Norden führt. Auch die Pflasterung mit Verbundsteinen führt nicht zu einer Ausweitung des Innenbereichs. Sie ist nach wertender Betrachtung nicht hinreichend gewichtig, um einen Bebauungszusammenhang herzustellen. Eine derart typische Beziehung des gepflasterten Bereichs zu den baulichen Anlagen der Tankstelle und der Werkstatt, die sich auf dem klägerischen Grundstück befinden, wie sie etwa im Verhältnis eines Parkplatzes zu einem Verbrauchermarkt bestehen kann, konnte das Gericht nicht feststellen. Vielmehr hatte das Gericht bei Einnahme des Augenscheins den Eindruck, dass sich die Zuordnung des gepflasterten Bereichs nördlich der Gebäude auf dem klägerischen Grundstück zum Innenbereich als willkürlich erweisen würde.

b)

45

Die Errichtung von Wohngebäuden auf dem Teil des Grundstücks des Klägers, der dem Außenbereich zuzuordnen ist, ist nach § 35 BauGB unzulässig. Wohngebäude im Außenbereich sind nicht privilegiert im Sinne von § 35 Abs. 1 BauGB und deren Errichtung würde öffentliche Belange im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB beeinträchtigen. Wohngebäude würden über die bestehenden baulichen Anlagen hinaus Belange die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 Alternativen 5 BauGB). Darüber hinaus erweist sich die - durch verbindliche Bauleitplanung nicht geordnete - Ausweitung eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils in den Außenbereich als Vorgang der städtebaulich unerwünschten, unorganischen Siedlungsweise, die zu vermeiden ein öffentlicher Belang im Sinne des § 35 Abs. 2 und 3 BBauG ist (vgl. nur BVerwG, Urt. v. 25.01.1985 - 4 C 29.81 - juris Rn. 7 ff. mwN). Die genannten öffentlichen Belange werden nicht dadurch entkräftet, dass der Flächennutzungsplan der Errichtung von Wohngebäuden nicht entgegensteht. Darstellungen eines Flächennutzungsplans haben unmittelbar keine solche positive Wirkung, sondern allenfalls Indizwirkung für tatsächliche, die Kraft öffentlicher Belange abschwächende Umstände (aaO Rn. 12).

3.

46

Das Gericht hat sich im Sinne möglichst großer Bestimmtheit und Verständlichkeit entschieden, bereits im Tenor eine Abbildung aufzunehmen, um den mit Wohngebäuden bebaubaren Innenbereich des klägerischen Grundstücks vom Außenbereich abzugrenzen. Für die Beteiligten ist damit zweifelsfrei erkennbar, wie das Gericht entschieden hat (zum Maßstab der Bestimmtheit vgl. BVerwG, Urt. v. 17.12.1963 - II C 20.63 - juris Rn. 53; Urt. v. 28.10.1981 - 8 C 4.81 - juris Rn. 17). Die Aufnahme von Abbildungen in der Urteilsformel ist in der zivilrechtlichen Rechtsprechung anerkannt (vgl. nur BGH, Urt. v. 06.02.1986 - I ZR 243/83 - juris Rn. 27; Urt. v. 14.10.1999 - I ZR 117/97 - juris Rn. 16 mwN) und bietet sich bei schwer zu beschreibenden Verfahrensgegenständen auch in verwaltungsgerichtlichen Urteilen an.

47

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 VwGO.

48

BESCHLUSS

49

Der Streitwert wird in Abänderung der vorläufigen Streitwertfestsetzung vom 20.07.2018 gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf 65.000,-- EUR festgesetzt. Im Hinblick auf die Größe des Grundstücks und der damit verbundenen Möglichkeit, hierauf etwa zwei Doppelhäuser und vier Einfamilienhäuser zu errichten, geht das Gericht zunächst von einem Streitwert in Höhe von 130.000 EUR aus. Dabei legt es zugrunde, dass der Streitwert einer Klage auf Erteilung einer Baugenehmigung für ein Doppelhaus bei 25.000 EUR (vgl. Nr. 9.1.1.2 des Streitwertkatalogs 2013) und für ein Einfamilienhaus bei 20.000 EUR liegt (vgl. Nr. 9.1.1.1 des genannten Streitwertkatalogs; 2 x 25.000 EUR + 4 x 20.000 EUR = 130.000 EUR). Die Summe von 130.000 EUR war in einem zweiten Schritt um die Hälfte zu kürzen (130.000 EUR / 2 = 65.000 EUR), da die Klage lediglich auf die Erteilung eines Bauvorbescheids gerichtet war (vgl. Nr. 9.2 des Streitwertkatalogs; zur hälftigen Kürzung vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 31.07.2007 - 5 S 2103/06 - juris Rn. 92 mwN).

50

Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.