Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2000-02-17, Aktenzeichen 3 O 381/99
ECLI:DE:LGDO:2000:0217.3O381.99.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger

als Gesamtschuldner nach einem Streitwert von

233.440,67 DM.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe

von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages

vorläufig vollstreckbar.

1

Ta t b e s t a n d

2

Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom

3

15.11.1994 bot die B(im folgenden B) den Klägern die im Erbbaugrundbuch

4

von P Bl. 8235 eingetragene Eigentumswohnung

5

Nr. 25 des Aufteilungsplans zu einem Kaufpreis von

6

164.221,00 DM zum Kauf an. Dieses Angebot nahmen die

7

Kläger mit notariell beurkundeter Erklärung vom 18 .11.199

8

mit Bausparsummen von 96.000,00

9

und 97.000,00 DM und, insoweit handelte die C

10

im Namen und für Rechnung der

11

Beklagten, einen Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen

12

in Höhe von 193.000,00 DM und einer Zinsfestschreibungszeit

13

von fünf Jahren. In der von den Klägern

14

unterschriebenen Vertragsurkunde heißt es unter anderem wie folgt:

15

"Die monatliche Zinsrate beträgt 1.182,12 DM.

16

Während der Vorfinanzierungszeit wird das Darlehen

17

nicht getilgt.

18

Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung

19

entspricht der Vorausdarlehenssumme, da bis zur Zuteilung

20

des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt.

21

Die Tilgung des Vorausdarlehens soll mit der/den

22

zugeteilten Bausparsumme/n der nachgenannten Bausparverträge

23

erfolgen. ...

24

Die monatliche Sparrate beträgt:

25

1. - 3. Jahr 145,50 DM,

26

4. - 6. Jahr 203,70 DM,

27

7. - 9. Jahr 281,30 DM,

28

ab dem 10. Jahr 358,90 DM. …"

29

Gesichert wurde das Darlehen durch Eintragung einer

30

Grundschuld in Höhe von 193.000,00 DM zu Gunsten der

31

C sowie durch die Guthaben aus

32

den vorzufinanzierenden Bausparverträgen. Zudem mussten

33

die Kläger der Mieteinnahmegemeinschaft (im folgenden

34

Mietpool) beitreten.

35

Sämtliche Verträge wurden durch den Zeugen S angebahnt.

36

Er führte die Vertragsverhandlungen mit den

37

Klägern. Einen persönlichen Kontakt zwischen den Klä-

38

gern und der Beklagten bzw. der C

39

gab es nicht. Der Inhalt der Vertragsverhandlungen ist

40

streitig.

41

Mit der vorliegenden Klage begehren die Kläger Freistellung

42

von den Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag,

43

Schadensersatz sowie Freistellung von der weiteren

44

Ersatzpflicht Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung.

45

Sie zahlten seit Januar 1995 an die Beklagte

46

monatlich 1.182,12 DM und seit April 1997 an den

47

Mietpool monatlich 112,88 DM. Von dem Mietpool erhielten

48

sie monatlich 592,38 DM. Wegen der weiteren

49

Einzelheiten der Schadensberechnung wird auf Bl. 20 und

50

21 d.A. verwiesen.

51

Die Kläger behaupten, der Zeuge S habe während

52

der Vertragsverhandlungen folgendes erklärt:

53

1. Die Kläger hätten zwei Bausparverträge

54

sieben Jahre ansparen müssen und dann kämen

55

keine weiteren Belastungen auf sie zu, weil die

56

Belastung von der Miete getragen werde, wobei

57

noch ein Gewinn übrig bleibe.

58

2. Die Mieteinnahmen seien durch den Mietpool

59

mit hunderten bzw. tausenden von Teilnehmern garantiert

60

und durch jährliche Mieterhöhungen verringere

61

sich die persönliche Belastung.

62

3. Über die vorgestellte Aufwandsberechnung hinaus

63

seien keine weiteren Zahlungen zu leisten.

64

4. Die monatliche Belastung betrage 1.182,12 DM

65

Zinsen und Tilgung sowie 145,50 DM vermögenswirksame

66

Leistungen.

67

5. Der Wert der Immobilie steige und sie könne nach

68

fünf bis zehn Jahren mit hohem Gewinn weiterveräußert

69

werden. Die Veräußerung der Immobilie sei

70

problemlos möglich. Tatsächlich belaufe sich der

71

Wiederverkaufswert auf höchstens 142.171,20 DM.

72

6. Es handele sich um ein Steuersparmodell mit

73

erheblichen steuervorteilen.

74

Verschwiegen habe der Vermittler,

75

7. dass bis zur Zuteilung der Bausparverträge keine

76

Tilgung erfolge,

77

8. dass Ausfallrisiken/ Nachzahlungspflichten des

78

Mietpools infolge Unterdeckung oder Instandhaltungsaufwand

79

bestünden,

80

9. dass die Bausparraten erheblich ansteigen

81

würden,

82

10. dass die Zuteilung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist

83

nicht sicher sei,

84

11. die Art und das Ausmaß des Finanzierungsmodells

85

und der streitigen versteckten Innenprovisionen.

86

Die Kläger beantragen,

87

die Beklagte zu verurteilen,

88

a) an die Kläger 20.440,67 DM nebst 4 %

89

Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

90

b) die Kläger von allen Verbindlichkeiten aus

91

dem Darlehen mit der Beklagten zur Konto Nr.

92

1241856488 freizustellen, das mit Wirkung

93

zum 01.01.1999 von der Beklagten an

94

die C abgetreten wurde,

95

c) das an die Beklagte zur Sicherheit abgetretene

96

Bausparguthaben bei der C mit der Bausparvertrags-

97

Nr. #######/101 an die Kläger zurück abzutreten,

98

Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämtlicher

99

Erklärungen, die zur Übertragung des

100

im Wohnungsgrundbuch von P, BI. 8235

101

eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend

102

aus einem 1.243/100.000 Miteigentumsanteil

103

nach WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an

104

der im Aufteilungsplan mit Nr. 25 bezeichneten

105

Wohnung, gelegen in P, mit sämtlichen im Grundbuch

106

eingetragenen und nicht eingetragenen

107

Belastungen und Beschränkungen auf die Beklagte

108

erforderlich sind,

109

2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet

110

ist, den Klägern sämtliche über den Monat Dezember

111

1999 hinausgehenden, noch künftig entstehenden

112

Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang

113

stehen mit dem Erwerb der streitgegenständlichen

114

Immobilie.

115

Die Beklagte beantragt,

116

die Klage abzuweisen.

117

Sie behauptet, den Klägern sei empfohlen worden, sich

118

die Immobilie anzusehen. Die Risikohinweise Anlage B 3

119

seien besprochen worden und den Klägern eine Fotokopie

120

übergeben worden.

121

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der

122

Zeugen T und S. Wegen des Ergebnisses der

123

Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom

124

27.01.2000 Bezug genommen.

125

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

126

Die Klage ist nicht begründet.

127

Anspruchsgrundlage ist allein ein Verschulden bei Vertragsschluss

128

(im folgenden c.i.c.). Eine Haftung nach

129

den Grundsätzen der c.i.c. setzt zunächst eine Verletzung

130

von Sorgfaltspflichten voraus. Dabei ist zu unterscheiden

131

zwischen objektiv unrichtigen Angaben (unten

132

a) und unterlassenen Hinweisen (unten b) .

133

a)

134

Macht ein Vertragspartner oder eine Person, deren er

135

sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten

136

bedient, konkrete Angaben, die über allgemeine und

137

reklamehafte Anpreisungen hinausgehen und die für den

138

Vertragsschluss des anderen Teils von Bedeutung sein

139

können, dann müssen diese Angaben richtig sein. Andernfalls

140

verletzt er Sorgfalts- und Aufklärungspflichten

141

(BGH NJW 1998, 302, NJW 1991, 2556). Für die Erklärungen

142

der Vermittler muss die Beklagte nach § 278 BGB

143

aber nur einstehen, wenn die Falschangaben zu ihrem

144

Pflichtenkreis gehören (von Heymann in NJW 1999, 1578

145

ff. (1584), OLG Köln WM 1999, 1817, OLG Stuttgart WM

146

1999, 844,OLG Zweibrücken WM 1999, 2022). Aus der von

147

ihr übernommenen Rolle als Kreditgeber ergeben sich für

148

die Beklagte nur Pflichten aus dem Kreditverhältnis,

149

nicht jedoch hinsichtlich des Anlageobjekts, sofern

150

nicht die unter b) genannten Voraussetzungen vorliegen,

151

was vorliegend nicht der Fall ist. Dahinstehen können

152

daher die behaupteten Falschangaben zur Höhe und Garantie

153

der Mieteinnahmen, zur Steuerersparnis und zum Wert

154

und Zustand der Immobilie. Die entsprechenden Erklärungen

155

zielen auf den Abschluss des Wohnungskaufvertrages.

156

Sie werden nicht vom Willen und Pflichtenkreis der Beklagten

157

erfasst und können ihr deshalb nicht zugerechnet

158

werden (BGH WM 1992, 602, von Heymann a.a.O., OLG

159

Köln, Stuttgart, Zweibrücken jeweils a.a.O.).

160

Die weitergehenden behaupteten Falschangaben über die

161

Finanzierung haben die Kläger nicht beweisen können.

162

Der Zeuge S hat keine ihre Angaben bestätigt. Die

163

Beweislast dafür, dass der Vermittler falsche Angaben

164

gemacht hat, obliegt den Klägern (Palandt § 282, 11).

165

Unbeachtlich ist, welche Erklärungen die von der Firma

166

I und C2 beauftragten Vermittler in ähnlich gelagerten

167

Fällen abgegeben haben. Angesichts der Aussage

168

des Zeugen S und der nachstehend aufgeführten Urkunden

169

und Indizien lassen sich daraus keine sicheren

170

Schlüsse auf den konkreten Inhalt der Vertragsverhandlungen

171

zwischen den Klägern und dem Zeugen S ziehen.

172

Da der Zeuge S die Behauptungen der Kläger

173

nicht bestätigt hat, kommt es auch nicht auf die Beurteilung

174

der Glaubhaftigkeit seiner Aussage an, so dass

175

auch in diesem Zusammenhang unbeachtlich ist, welche

176

Angaben die Vermittler in ähnlich gelagerten Fällen ge-

177

macht haben.

178

Gegen die Behauptungen der Kläger sprechen die von

179

ihnen unterschriebenen Risikohinweise B 3, die Besuchsberichte

180

B 4 und 7, der Darlehensvertrag und der

181

Zeitablauf zwischen der Zahlungsaufnahme im Januar 1995

182

und der erstmaligen Geltendmachung von Schadensersatz und

183

Rückabwicklungsansprüchen im Mai 1999. Die monatlichen

184

Belastungen ergeben sich offensichtlich und ohne

185

weiteres erkennbar -auch für einen geschäftsunerfahrenen

186

Darlehensnehmer- aus dem Darlehensvertrag (Zinsrate

187

1.182,12 DM, Sparrate von 145,50 DM bis 358,90 DM) und

188

dem Besuchsbericht (Aufwand vor Steuern 739,00 DM).

189

Eine Parteivernehmung der Kläger nach § 448 ZPO kam

190

nicht in Betracht. Voraussetzung dafür ist, dass für

191

die zu beweisenden Tatsachen eine gewisse Wahrschein-

192

lichkeit besteht. Dies ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme

193

und der Würdigung der vorstehenden Indizien

194

nicht der Fall, sondern eher das Gegenteil.

195

Letztlich lässt sich angesichts der Risikohinweise B 3,

196

der Besuchsberichte B 4 und 7, der Mietpoolvereinbarung

197

B 5 und des Darlehensvertrages nicht feststellen, dass

198

die behaupteten fehlerhaften Angaben des Zeugen S

199

für den Immobilienkauf der Kläger ursächlich waren.

200

Wegen der Einzelheiten der Begründung wird insoweit auf

201

BI. 8-10 der Entscheidungsgründe des Urteils des OLG

202

Hamm vom 22.03.1999, Az.: 31 U 169/98, Bezug genommen.

203

b)

204

Das Verschweigen von Tatsachen begründet dagegen nur

205

eine Haftung, wenn der andere Teil -hier die Kläger nach

206

Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte

207

redlicherweise Aufklärung erwarten durften

208

(Palandt § 276, 78).

209

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist eine kreditgebende

210

Bank grundsätzlich nicht verpflichtet, den

211

Darlehensnehmer über die Risiken der von ihm beabsichtigten

212

Verwendung des Darlehens aufzuklären (BGH NJW-RR

213

1992, 879, Hamm WM 1998, 1230, von Heymann in Assmann/

214

Schütze Handbuch des Kapitalanlagerechts, § 6

215

Rdn. 122, 130 ff.). Der Kreditnehmer trägt das wirtschaftliche

216

Risiko der Vermögensanlage und die Bank das

217

Risiko für die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers.

218

Deshalb ist auch der von der Beklagten kalkulierte Beleihungswert

219

ohne Bedeutung. Nur unter besonderen Umständen

220

können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten

221

der Bank ergeben. Das kann etwa der Fall sein, wenn die

222

Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung

223

oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin

224

hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen

225

wirtschaftlichen Risiken solcher Projekte hinzutretenden besonderen

226

Gefährdungstatbestand für den Kunden

227

schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie

228

sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an

229

den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in

230

schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn

231

sie in Bezug auf die speziellen Risiken des Vorhabens

232

einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer

233

hat (BGH NJW-RR 1992, 879). Diese speziellen

234

Voraussetzungen für eine Aufklärungspflicht liegen entgegen

235

der Ansicht der Kläger nicht vor.

236

Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang der Wert der

237

Eigentumswohnung, die Höhe der Beleihung und die Zahlung

238

von "Innenprovisionen". Bei steuersparenden Bauherren-

239

oder Erwerbermodellen hat sich der Anleger

240

selbst -ggf. unter Hinzuziehung eines Fachberaters darüber

241

zu unterrichten, ob die aufzuwendenden Gesamtkosten

242

in angemessenem Verhältnis zum Wert der zu erwerbenden

243

Immobilie stehen (BGH NJW-RR 1992, 879, WM

244

1997, 1426). Etwas anderes kann allenfalls dann gelten,

245

wenn die Bank weiß, dass dem Objekt Mängel anhaften,

246

die der Anleger nicht kennt (von Heymann, Rdn. 157

247

ff.). Davon kann hier keine Rede sein. Schwerwiegende

248

Baumängel und/oder einen unerwartet geringen Mietertrag

249

behaupten die Kläger nicht.

250

Die Modalitäten der Finanzierung ergaben sich ausdrücklich

251

aus dem Darlehensvertrag. Darin heißt es unter

252

anderem, dass während der Vorfinanzierungszeit das Darlehen

253

nicht getilgt wird und dass die monatliche Rate

254

ansteigt. Daraus ergibt sich auch für einen geschäftsunerfahrenen

255

Kreditnehmer, dass das Vorausdarlehen bis

256

zur Zuteilung des Bauspardarlehens nicht getilgt wird

257

und die Zuteilungszeit länger als fünf Jahre dauert.

258

Eine weitergehende Aufklärung (worüber?) war unter

259

keinem rechtlichen Gesichtspunkt notwendig.

260

Über ihre Rolle als Kreditgeberin ist die Beklagte

261

nicht hinausgegangen. Dies ist nur dann anzunehmen,

262

wenn die Bank nach außen erkennbar Funktionen des Verkäufers

263

übernimmt, indem sie etwa die Käufer wirbt,

264

sich aktiv in die Veräußerung einschaltet oder ihr die

265

gesamte Ausgestaltung des Dreiecksverhältnisses zuzurechnen

266

ist und gleichsam als Partei des finanzierenden

267

Geschäfts erscheint und so einen zusätzlichen Vertrauenstatbestand

268

schafft (BGH NJW-RR 1992, 879, NJW 1988,

269

1583, von Heymann Rdn. 150 ff.). Dies war vorliegend

270

nicht der Fall. Allein mit der Übernahme der Zwischen-

271

finanzierung der Verkäufe aller Wohnungen der B und

272

der Unternehmenstöchter der I und C2 ist

273

sie nicht über die bankübliche Finanzierung hinausgegangen

274

Nach außen ist sie nicht in Erscheinung getreten.

275

Konkrete Tatsachen, aus denen sich eine Interessenkollision

276

der Beklagten (vgl. dazu von Heymann Rdn. 166)

277

oder eine besondere Gefährdung der Kreditnehmer (vgl.

278

dazu von Heymann Rdn. 155) ergeben könnte, sind weder

279

dargelegt noch ersichtlich.

280

Eine Verpflichtung, die Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers

281

zu erforschen und bei dem Vertragsabschluss

282

zu berücksichtigen, trifft den Darlehensgeber

283

grundsätzlich nicht gegenüber dem Darlehensnehmer (BGH

284

NJW-RR 1988, 1512). Allein die Beklagte trägt nämlich

285

das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers.

286

Dahinstehen kann schließlich, ob der Kaufvertrag nach

287

§138 BGB sittenwidrig ist oder den Klägern sonstige

288

Einwendungen aus dem Kaufvertrag gegenüber der Verkäuferin zustehen.

289

Ein Einwendungsdurchgriff nach § 9 Abs.

290

3VerbrKG scheidet ,aus, weil diese Vorschrift nach § 3

291

Abs. 2Nr. 2 VerbrKG auf das Darlehensverhältnis der

292

Parteien keine Anwendung findet. Bei dem den Klägern

293

von der Beklagten zur Verfügung gestellten Darlehen

294

handelt es sich um einen zu im Hinblick auf Laufzeit

295

und Verzinsung banküblichen Bedingungen gewährten und

296

von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig

297

gemachten sogenannten Realkredit, der von der Regelung

298

des § 9 VerbrKG ausgenommen ist. Unbeachtlich ist in

299

diesem Zusammenhang der Beleihungswert. Die Einhaltung

300

bestimmter Beleihungsgrenzen wird bei der Gewährung von

301

Realkrediten im eigenen Interesse der Bank zwar üblich

302

sein, gehört aber nicht zu den Wesensmerkmalen eines

303

Realkredits im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKG (OLG

304

Hamm WM 1998, 1230 ff. (1233)). Der vereinbarte Zinssatz

305

in Höhe von 8,66 % übersteigt den von der Bundesbank

306

veröffentlichten Durchschnittszinssatz für Realkredite

307

mit fünf jähriger Laufzeit in Höhe von 8,42 %

308

nur unerheblich.

309

Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO

310

abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit

311

beruht auf § 709 ZPO .