Amtsgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2000-05-30, Aktenzeichen 21 C 1338/00
ECLI:DE:AGD:2000:0530.21C1338.00.00

Tenor

hat das Amtsgericht Düsseldorf

auf die mündliche Verhandlung vom 4. April 2000

durch den Richter am Amtsgericht X

für R e c h t erkannt:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 660,-- DM nebst 4 % Zinsen aus

300,-- DM seit dem 5. August 1999 sowie 4 % Zinsen aus weiteren jeweils

90,-- DM seit dem 4. September, dem 5. Oktober, dem 5. November sowie

dem 4. Dezember 1999 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreites tragen die Kläger zu 46/100 sowie die Be-

klagten zu 54/100.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist nur teilweise begründet.

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Die Kläger sind gemäß § 535 BGB i.V.m. § 4 des Mietvertrages vom 6. April 1998 berechtigt, die Beklagte auf Zahlung rückständigen Mietzinses in Höhe von 660,-- DM in Anspruch zu nehmen. Eine darüber hinausgehende Zahlungsforderung steht ihnen hingegen derzeit nicht zu.

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1.

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Die Beklagte schuldet den zuerkannten Mietzinsbetrag für den Zeitraum von Mai bis Dezember 1999. Unstreitig hat sie während dieses Zeitraumes für ihre Wohnung im Hause X in XX von dem jeweils bis spätestens am 3. Werktag eines Monats im voraus geschuldeten Mietzins monatliche Teilbeträge in Höhe von jeweils 90,-- DM einbehalten. Abzüglich eines von den Klägern anerkannten Teilbetrages von 60,-- DM verbleibt von dem einbehaltenen Gesamtbetrag von 720,-- DM ein restlicher Mietzinsanspruch der Kläger in zuerkannter Höhe.

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Gegenüber der berechtigten Klageforderung kann sich die Beklagte nicht mit Erfolg auf ein Minderungsrecht gemäß § 537 BGB berufen. Dabei kann für die vorliegende Entscheidung dahinstehen, ob die von der Beklagten behaupteten Wohnungsmängel tatsächlich vorliegen und ob und ggf. in welchem Umfange die Beklagte deren Beseitigung verhindert hat oder nicht. Mit der Geltendmachung ihres behaupteten Gewährleistungsanspruches ist die Beklagte jedenfalls gemäß §§ 537 Abs. 1 Satz 2, 539 und 545 Abs. 2 BGB ausgeschlossen.

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Soweit sich die Beklagte erstmals mit Schriftsatz vom 24. Februar 2000 darauf stützt, dass sie Zarge der Wohnungseingangstür ausgerissen sei, unterhalb der Balkonbrüstung Putz abblättere, im Treppenhaus ein Lampenschirm fehle und erhöhte Gebrauchsspuren anzutreffen seien, ist nicht ersichtlich, dass diese Umstände schon in dem vorliegend relevanten Zeitraum von Mai bis Dezember 1999 vorhanden waren. Jedenfalls hat es die Beklagte versäumt, diese Umstände den Klägern im Zeitraum von Mai bis Dezember 1999 anzuzeigen. Ein entsprechendes Minderungsrecht kommt danach gemäß § 545 Abs. 2 BGB für den Zeitraum bis Dezember 1999 nicht in Betracht. Im übrigen bedeuten die angeblichen Balkon- und Treppenhausmängel allenfalls eine bloß unerhebliche Tauglichkeitsminderung der Wohnung im Sinne von § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB, die keine Mietzinsminderung rechtfertigt.

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Entsprechendes gilt, soweit die Beklagte rügt, dass der Innenrahmen der Balkontür lose sein soll. Inwieweit die Balkontür oder die Verglasung dadurch funktionsbeeinträchtigt sind, trät die Beklagte in substantiierter Form jedenfalls nicht vor. Derartiges ist auch nicht den vorgelegten Lichtbildern zu entnehmen.

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Dass die Küchentür weder über einen Türbeschlag noch ein Schloss verfügen, die Steckdosen- und Kabelanschlüsse im Wohnzimmer lose bzw. aus der Verankerung gerissen und der Boden in der Küche abgewohnt und abgenutzt sein soll, kann die Beklagte bei Vertragsabschluss schwerlich übersehen haben. Eine auf diese Umstände gestützte Minderung ist folglich gemäß § 539 BGB ausgeschlossen. Dass das Spülbecken schon bei Mietbeginn einen Rostfleck aufwies, hat die Beklagte selbst bestätigt.

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Was nun die behauptete Hellhörigkeit des Hauses und der Wohnung anbelangt, die ihr bei Vertragsabschluß nicht bekannt gewesen ist, hatte die Beklagte zumindest nach einer Nutzungszeit von 1 Monat hinreichend Gelegenheit, diesen behaupteten Umstand wahrzunehmen. Entsprechendes gilt, um Feststellungen dazu zu treffen, dass sich der Rostfleck im Spülbecken nicht entfernen ließ, sondern sich durch den Gebrauch der Spüle sogar noch vergrößerte und auch eine vollständige Reinigung des Küchenbodens nicht möglich war. Gleichwohl hat die Beklagte in der Folgezeit bis April 1999 den vereinbarten Mietzins vorbehaltlos weiter bezahlt. Setzt aber der Mieter trotz längerer Kenntnis von den Mängeln den Mietgebrauch fort und zahlt vorbehaltlos den vollen Mietzins, ohne Beanstandungen zu erheben, so verliert er die Gewährleistungsrechte einschließlich des Kündigungsrechtes aus § 542 BGB für die Vergangenheit und für die Zukunft (vgl. OLG Düsseldorf, NJW-RR 1987, 911). Dies trifft den vorliegenden Fall. Nach allgemeiner Auffassung reicht dabei ein Zeitraum von 6 Monaten aus, um bei Kenntnis der Mängel und vorbehaltloser Zahlung den Gewährleistungsrechtsverlust zu begründen (vgl. Landgericht Köln, WM 1988, 15; Amtsgericht Frankfurt, WM 1992, 242). Die Beklagte hat insoweit immerhin ca. 1 Jahr keine Veranlassung gesehen, von der vorbehaltslosen Mietzinszahlung abzuweichen. Dabei kann letztlich auch dahinstehen, ob sie die behaupteten Mängel - so ihr in zeitlicher Hinsicht unsubstantiierter und von den Klägern bestrittener Sachvortrag - schon vor der Mängelanzeige ihrer Prozessbevollmächtigten vom 13. April 1999 telefonisch gegenüber den Klägern gerügt hat oder nicht. Die Beanstandungen bezüglich der Mängel stellen keinen Vorbehalt hinsichtlich der Mietzinszahlung dar (vgl. Amtsgericht Frankfurt a.a.O.).

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Soweit der Duschschlauch einen Defekt aufgewiesen haben soll, geht aus dem Vorbringen der Beklagten nicht substantiiert hervor, wann dieser Umstand eingetreten sein soll und ob er überhaupt eine über § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB hinausgehende Tauglichkeitsminderung nach sich zog. Auch versäumt die Beklagte konkreten und nachvollziehbaren Sachvortrag dazu, wann ihr wo und in welcher Form ein Kostenaufwand für den Ersatz des Duschschlauches durch ihren Bekannten entstanden sein soll. Mangelnder Sachvortrag kann insoweit auch nicht durch einen Beweisantritt ersetzt werden. Die beantragte Vernehmung des Zeugen X würde erkennbar auf eine unzulässige Ausforschung hinauslaufen.

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2.

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Dagegen sind die Kläger - zumindest derzeit - nicht berechtigt, von der Beklagten gemäß § 4 des Mietvertrages die Zahlung restlicher Heiz- und Nebenkosten in Höhe von 559,78 DM für den Abrechnungszeitraum 1998/99 zu verlangen.

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Eine entsprechende Nachzahlungsforderung ist zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht fällig. Hierauf weist die Beklagte zu Recht hin. Nach allgemeiner Ansicht wird der Saldo aus der Betriebskostenabrechnung nicht fällig, so lange der Vermieter nicht die verlangte vollständige Einsicht in die Abrechnungsbelege gewährt hat. Um entsprechende Einsichtnahme hat die Beklagte im vorliegenden Fall aber gebeten. Insoweit ist nicht ausschlaggebend, ob das Schreiben der Beklagten vom 28. Juni 1999 der Klägerin zu 1) nun zugegangen ist oder nicht. Zumindest aber Zugang des Schriftsatzes vom 24. Februar 2000 ist den Klägern bekannt, dass die Beklagte von ihrem Recht auf Einsichtnahme der Belege Gebrauch machen will. Die Kläger hatten danach Gelegenheit, Ablichtungen der Belege entweder dem späteren Schriftsatz vom 23. März 2000 beizufügen oder direkt gegen Kostenerstattung an die Beklagte zu übersenden. Dies ist indes nicht geschehen. Zur Kostenerstattung hat sich die Beklagte im übrigen ausdrücklich bereit erklärt.

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Der Zinsanspruch ist aus dem Gesichtspunkt der Verzugszinsen gemäß §§ 286 und 288 BGB gerechtfertigt.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Ziff. 11 und 713 ZPO.

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Streitwert:

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1. bis zum 08.12.1999 360,- - DM

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2. danach 1.219,78 DM