Landgericht Bielefeld (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-05-14, Aktenzeichen 5 O 194/13
ECLI:DE:LGBI:2014:0514.5O194.13.00

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Die Parteien streiten um Ansprüche aufgrund eines Versicherungsfalles.

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Die Klägerin ist Eigentümerin des Objekts S. in L.. Bei diesem Objekt handelt es sich um ein Gewerbeobjekt, das die Klägerin bei der Beklagten gegen Feuer versichert hat (Versicherungsschein vom 05.03.2009 zur Immobilienversicherung GSV 93/0330/319571/630). Einbezogen wurden die Bedingungen für die Firmen Immobilienversicherung. Gem. § 13 Abs.1 lit. a) ist auch ein etwaiger Mietverlust mitversichert, soweit der Mieter gesetzlich berechtigt ist, die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zu verweigern. Am 30.04.2011 kam es zu einem Brandschaden an dem streitgegenständlichen Objekt, dabei wurde ein Teilbereich von 550 qm so stark beschädigt, dass er nicht mehr nutzbar und eine Komplettsanierung erforderlich war. Mit Mietvertrag vom 20.07.2010 hat die Klägerin diesen Teilbereich an S. G. vermietet, der dort ein holzverarbeitendes Unternehmen betreibt. Die Laufzeit war befristet bis zum 30.06.2015 und die Kaltmiete betrug 900,00 € pro Monat. Der Mieter G. kündigte mit Schreiben vom 27.05.2011 fristlos diesen Mietvertrag wegen Nichtnutzbarkeit des Mietobjekts und stellte die Zahlungen der Miete ein. Es kam somit zwischen dem 01.05.2011 und dem 30.06.2012 zu einem Ausfall der Kaltmiete in Höhe von insgesamt 12.600,00 €. Mit Schreiben vom 06.07.2012 forderte die Klägerin die Beklagte zur Zahlung des Mietausfallschadens bis zum 16.07.2012 auf. Diese weigerte sich mit der Begründung, der Brand sei im Risikobereich des Mieters entstanden. Im Rahmen eines staatsanwaltlichem Ermittlungsverfahrens wurde der Sachverständige Dipl.-Ing. S. mit der Begutachtung beauftragt. Dieser machte mit allergrößter Wahrscheinlichkeit als Hauptbrandstelle den Aufenthaltsraum des gemieteten Teilbereichs aus. Da keine Brandbeschleuniger gefunden worden sei, schloss der Sachverständige eine vorsätzliche Brandlegung aus. Das vorgefundene Brandbild sprach auch nicht dafür, dass ein dort gelagertes elektrisches Gerät den Brand verursacht habe. In dem Aufenthaltsraum hielt sich am Brandtag weder der Mieter, noch einer seiner Mitarbeiter auf. Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten konnten aber nicht nur von der Mieterin betreten werden. Türen von einer angerenzende Räumlichkeit zu den Räumlichkeiten des Mieters G. konnten von innen nicht von ihm verriegelt werden. Auf diese Weise hatte jeder Zutritt, der aus dem Innenbereich der großen Halle in die entsprechende Halle des Mieters G. gelangen wollte. Auch unbefugte Besucher der Klägerin, also des Blumendiscounts, hätten unbeobachtet in die Räumlichkeiten gelangen können

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Die Klägerin behauptet, dass aufgrund der Kündigung der Mieter G. nicht mehr zur Zahlung der Kündigung berechtigt war. Der Mieter und seine Mitarbeiter hätten den Brand nicht verursacht. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses war dem Mieter G. auch nicht zuzumuten, da der Entzug der Nutzbarkeit nicht auf einem Verschulden des Mieters beruhte. Ersatzfähig sei auch die Grundbesitzabgaben, die anteilig umgelegt wäre in Höhe von 1.920,43 €. Sie ist der Ansicht, dass die Beklagte den Beweis führen müsste, dass ein Ausschluss des Kündigungsrechts aufgrund des Verschuldens des Mieters gegeben sei und diesen Beweis könne sie nicht führen.

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Die Klägerin beantragt,

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1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 12.600,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.07.2012 zu zahlen,

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2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.920,43 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen,

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3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 861,60 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte behauptet, dass der Mieter nicht berechtigt gewesen ist, den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen. Sie ist der Ansicht, dass der Mieter nicht der Entlastungsbeweis hinsichtlich eines fehlenden Verschuldens seinerseits hätte gelingen können. Der Mieter hätte hierzu darlegen und beweisen müssen, auf welche von ihm nicht zu vertretende Ursache der in dem gemieteten Aufenthaltsraum entstanden Brand zurückgeht.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung ihres Mietausfallschadens gegenüber der Beklagten.

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I.

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Anspruchsgrundlage für die Erstattung dieses Schadens ist der Versicherungsvertrag zu der Nummer GSV 93/0330/3195719/630 in Verbindung mit § 12 Abs.1 lit. a) der Bedingungen für die Firmenimmobilienversicherung. Danach haftet die Beklagte auch für Mietverluste. Ein Mietverlust liegt nach dieser Regelung vor, soweit infolge eines Versicherungsfalles der Mieter von Räumen gesetzlich berechtigt ist, die Zahlungen der Miete ganz oder teilweise zu verweigern. Ein solcher Mietverlust ist im vorliegenden Fall jedoch nicht gegeben, da die Klägerin nicht zur Überzeugung des Gericht substantiiert darlegen und beweisen kann, dass das Kündigungsrecht ihres Mieters nicht ausgeschlossen ist und er somit vollumfänglich gesetzlich berechtigt ist. Mit Schreiben vom 27.05.2011 hat der Mieter der Klägerin, Herr S. G., außerordentlich gekündigt, da ihm der Gebrauch der Mietsache durch den Brand entzogen wurde. Die Klägerin konnte jedoch nicht darlegen und beweisen, dass die Gebrauchsunmöglichkeit der gemieteten Räume eben nicht auf ein fehlendes Verschulden des Mieters zurück zu führen ist. In den Fällen, in denen die Gebrauchsunmöglichkeit auf ein Verschulden des Mieters zurück zu führen ist, ist das Kündigungsrecht ausgeschlossen.

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Das Gericht hält bezüglich des fehlenden Ausschlusses des Kündigungsrechts die Klägerin für darlegungs- und beweispflichtig. Hierbei orientiert es sich an der Grundregel, dass der Anspruchsteller die Beweislast für die rechtsbegründenden Tatbestandsmerkmale, der Anspruchsgegner für die rechtshindernden, rechtsvernichtenden und rechtshemmenden Merkmale trägt (vgl. BGH, NJW, 1991, 1052, 1053; Prütting, in: Münchener Kommentar zur ZPO, 4. Aufl. 2013, § 286 Rn. 111; Greger, in: Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, vor § 284 Rn. 17a). Demnach müsste die Klägerin voll umfänglich den Mietverlust und damit das Kündigungsrecht darlegen und beweisen. Auch der Wortlaut der vertraglichen Regelung kann nicht dahingehend ausgelegt werden, dass die Beklagte als Versicherin sich auf Einwendungen, wie den Ausschluss des Kündigungsrechts, berufen müsste, um den Anspruch zu Fall zu bringen. Alleinige Anspruchsvoraussetzung ist die gesetzliche Berechtigung die Mietzahlung ganz oder teilweise zu verweigern, also der Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mieters und, dass dieses Recht nicht ausgeschlossen ist.

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Das Gericht geht davon aus, dass die Klägerin im Verhältnis zur Beklagten als Versicherin ebenso darlegen und beweisen muss, dass die Gebrauchsunmöglichkeit eben nicht auf ein Verschulden des Mieters zurück zu führen ist. Im Verhältnis zur Beklagten stellt sich der fehlende Ausschluss des Kündigungsrechts als anspruchsbegründende Tatsache dar. Die Klägerin müsste somit darlegen und beweisen, dass ein etwaiges Verschulden des Mieters gerade nicht vorliegt. Ihr Vortrag reicht jedoch nicht aus, dieses fehlende Verschulden des Mieters darzulegen und zu beweisen. Gestützt auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. S. aus dem staatsanwaltlichen Ermittlungsverfahren trägt sie zwar vor, dass eine genaue Brandursache nicht festgestellt werden konnte, jedoch seien eine vorsätzliche Brandlegung auszuschließen, da keine Brandbeschleuniger gefunden worden seien, sowie eine technische Ursache für den Brand. Der Sachverständige, dessen Gutachten die Klägerin als Anlage K 5 zur Akte gereicht hat, kommt zu dem Ergebnis, dass als Brandursache nur eine fahrlässige Brandlegung innerhalb des Aufenthaltsraumes übrig bleibe. Der Brandentstehung kann somit eine Fahrlässigkeit zu Grunde liegen, da ein Brand zur Entstehung grundsätzlich irgendeiner Ursache bedarf. Aufgrund der Stellungnahme des Sachverständigen wird ein Ausschluss jeglicher Verantwortlichkeit des Mieters jedoch eben nicht begründet. Auch das nach Durchführung der Zeugenvernehmung für die Klägerin fest stehe, dass der Mieter und seine Angestellten den Brand nicht verursacht haben könnte, genügt nicht. Dass ein Teil der Mitarbeiter am Tag vor dem Brand diesen nicht verursacht haben und keine Auffälligkeiten beobachtet haben, und ein weiterer Teil der Mitarbeiter am Brandtag selbst den Aufenthaltsraum gar nicht genutzt habe, kann eine Fahrlässigkeit der Mieters nicht gänzlich und zur Überzeugung des Gerichts ausschließen. Es kann zum Beispiel nicht ausgeschlossen werden, dass es aufgrund einer glimmenden Zigarette im Aufenthaltsraum nicht zu einem Schwelbrand gekommen ist, der sich erst über einen längeren Zeitraum zu einem Feuer entwickelt.

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Eine Entlastung des Mieters und damit der Klägerin kommt auch nicht dadurch in Betracht, dass sie sich darauf beruft, dass nicht nur die Mieterin die in Rede stehenden Räumlichkeiten betreten konnte und jeder Zutritt hatte, der aus dem Innenbereich der großen Halle in die entsprechenden Räumlichkeiten gelangen wollte. Dies mag zwar dazu führen, dass die Möglichkeit besteht, dass auch ein Dritter den Brand fahrlässig oder auch vorsätzlich verursacht habe. Allerdings wäre dem Mieter dann der Vorwurf zu machen, dass er seine Räumlichkeiten nicht vor dem Zutritt Dritter ausreichend schützt. Dies wäre ebenfalls als fahrlässig zu bewerten, da es sich bei der Mieterin um einen holzverarbeitenden Betrieb handele und es auch bekannt war, dass immer wieder Personen über den inneren Zugang im Mieterbereich auftauchten.

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Gleiches gilt für die Beweislastverteilung im Zusammenhang mit dem § 326 Abs.2 BGB. Auch diesbezüglich geht das Gericht davon aus, dass es der Klägerin obliegt darzulegen und zu beweisen, dass der Mieter den Umstand, aufgrund dessen der Vermieter von seiner Leistung gem. § 275 BGB befreit ist, nicht allein oder weit überwiegend zu verantworten hat. Die fehlende weit überwiegende Verantwortlichkeit des Mieters kann die Klägerin aufgrund der oben genannten Aspekte nicht zur Überzeugen des Gerichts darlegen.

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Das Gericht hält auch weiterhin an seiner Auffassung aus dem Hinweis vom 19.03.2014 fest, dass die mietrechtliche Beweislastverteilung im Rahmen des § 543 BGB nicht auf den vorliegenden Fall zu übertragen ist. Die mietvertragliche Reglung zwischen Herrn G. und der Klägerin und die versicherungsrechtliche Regelung zwischen der Klägerin und der Beklagten sind getrennt voneinander zu beurteilen. Die dortige Beweislastverteilung entspricht der Pflichtenlage zwischen den Mietparteien. Eine entsprechende Pflichtenlage wie zwischen Mieter und Vermieter besteht jedoch zwischen Versicherungsnehmer und Versicherer nicht.

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II.

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Aufgrund der obigen Feststellungen hat die Klägerin auch keinen Anspruch auf Erstattung der Grundbesitzabgaben in Höhe von 1.920,43 €.

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III.

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Wegen eines vertragsgemäßen Verhaltes seitens der Beklagten, indem sie berechtigt die Zahlung des Mietausfalles verweigert hat, kommt auch eine Haftung für die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nicht in Betracht.

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IV.

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Die Entscheidung über die Kosten und die vorläufige Vollstreckbarkeit beruhen auf § 91, 708 Nr. 11, 709 S. 2 ZPO.

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Der Streitwert wird auf 14.520,43 EUR festgesetzt.