Amtsgericht Steinfurt (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-02-13, Aktenzeichen 21 C 1668/12
ECLI:DE:AGST1:2014:0213.21C1668.12.00

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 14,06 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.1.2013 zu zahlen sowie 46,41 Euro vorgerichtlich angefallene Anwaltskosten zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.1.2013.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf 490,53 Euro festgesetzt.

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Entscheidungsgründe

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(ohne Tatbestand gemäß § 495 a ZPO)

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Die Klage ist nur teilweise begründet.

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Dem Kläger steht ein Anspruch auf Nachzahlung von 14,06 Euro aus der Abrechnung der Betriebskosten für den Zeitraum vom 1.2.2011 bis 31.12.2011 gegen die Beklagten aus dem Mietvertrag gemäß §§ 535, 556 BGB zu.

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Zwischen den Parteien bestand in dem genannten Zeitraum ein Mietverhältnis über Wohnraum. Grundlage des Mietverhältnisses war der schriftliche Mietvertrag vom 29.11.2010. Dieser sah in § 4 Ziffer 4 die Umlage der dort aufgeführten Betriebskosten auf den Mieter vor.

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Der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2011 ist fällig. Der Kläger hat die Betriebskosten für das Jahr 2011 abgerechnet und die Abrechnung den Beklagten innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB zugestellt.

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Die Einwände der Beklagten gegen die Abrechnung haben aber teilweise Erfolg.

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Die Rechnungsposition „Versicherungen für das Objekt“ ist vom Kläger zutreffend berechnet worden. § 4 Ziffer 4 m) des Mietvertrages umfasst die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Eine Terrorversicherung gehört als Teil der Gebäudeversicherung zu den Kosten der Sachversicherung. Ob die Kosten einer Terrorversicherung umlagefähig sind oder gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen, kann im vorliegenden Fall dahin stehen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass durch den Abschluss einer Terrorversicherung für das Gebäude keine zusätzlichen Kosten verursacht worden sind. Die Zeugin K hat schriftlich ausgesagt, dass die Versicherung für Terrorakte beitragsfrei in der konkreten Gebäudeversicherung mitversichert ist. Eine Beitragspflicht entsteht erst ab einer Versicherungssumme von mehr als 25 Millionen. An der Richtigkeit der Aussage bestehen keine Bedenken.

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Der Einwand der Beklagten gegen die Rechnungsposition „Allgemeinstrom“ hat sich durch die teilweise Klagerücknahme in Höhe eines Betrages von 7,94 Euro erledigt. Die vom Kläger geltend gemachten Kosten für „Allgemeinstrom“ sind nach der vertraglichen Vereinbarung gemäß § 4 Ziffer 4 des Mietvertrages als Nebenkosten umlagefähig. Der Kläger hat die aufgeführten Gesamtkosten für Allgemeinstrom in Höhe von 359,17 Euro auf 329,60 Euro korrigiert und den anteilmäßig zu viel berechneten Betrag für die Beklagten zurückgenommen.

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Die Rechnungsposition „Hausmeisterkosten“ ist von den Beklagten zu Recht beanstandet worden. Gemäß § 4 Ziffer 4 n) des Mietvertrages i.V.m. § 2 BetrKV sind nach Nr. 14 die Kosten eines Hauswarts zwar umlagefähig. Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt. Die gezahlten Kosten für Lohn- und Gehaltsabrechnungen an den Steuerberater in Höhe von insgesamt 185,64 Euro gehören aber nicht dazu. Hierbei handelt es sich um Verwaltungskosten.

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Die Kosten, die durch die Übertragung des Winterdienstes auf die Hausmeisterin entstanden sind, waren nicht umlagefähig. Zwar handelt es sich bei Kosten für den Winterdienst um umlagefähige Betriebskosten nach § 4 Ziffer 4 g) i.V.m. § 2 BetrKV Nr. 8 „Kosten der Straßenreinigung“. Dem Vermieter steht vorliegend aber kein Wahlrecht zu, ob er die Kosten für den Winterdienst den Mietern in Eigenarbeit auferlegt oder als Fremdleistung vergibt. Die Handhabung des Kostenkatalogs nach freier Wahl des Vermieters scheidet vorliegend deshalb aus, weil der Mietvertrag selbst Festlegungen enthält. Gemäß § 11 Ziffer 2 des Mietervertrages ist der Winterdienst den Mietern des Hauses übertragen worden. Eine Öffnungsklausel, d.h. eine Möglichkeit der Übertragung auf Dritte, sieht § 11 Ziffer 2 des Mietvertrages nicht vor. Auch § 4 Ziffer 4 g) sieht anders, als bei § 11 Ziffer 1 „Reinigung der gemeinsam genutzten Räume“ oder § 8 Ziffer 19 (vgl. Seite 6 des Mietvertrages) keine Öffnungsmöglichkeit vor. Bei einer vertraglichen Festlegung der Ausführung der Arbeiten durch den Mieter ohne Öffnungsklausel ist ein Wahlrecht der Vermieters ausgeschlossen (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556 Rz. 45). Eine Fremdvergabe ist dem Vermieter zwar nicht verwehrt. Die Möglichkeit der Kostenumlage kann aber nur erfolgen, wenn die Mieter ihrer Verpflichtung schuldhaft nicht nachgekommen sind oder einer Fremdvergabe ausdrücklich zugestimmt haben. Hierzu hat der Kläger nichts näher dargelegt.

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Umlagefähig sind gemäß § 4 Ziffer 4 g), h) und i) i.V.m. § 2 BetrKV die Aufgaben der Hausmeisterin C, soweit sie die Reinigung der gemeinsam genutzten Räume (Treppenhaus, Keller); der Parkflächen vor dem Haus, und Pflege der Grünanlagen, soweit diese nicht den Mietern zur eigenen Nutzung zugewiesen wurden.

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Die vom Vermieter angesetzten Verdienstkosten von pauschal 150 Euro im Monat für die Tätigkeit verletzten aber den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz. Bei der Abrechnung der Betriebskosten ist gemäß § 556 Abs. 3 BGB der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz zu beachten. Den Vermieter trifft deshalb die Verpflichtung, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind. Zur Konkretisierung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes kann auf dessen Definition in § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV zurückgegriffen werden. Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgeblich ist somit der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge hat (vgl. BGH NJW 2008, 440). Dabei steht dem Vermieter zwar ein Entscheidungsspielraum zu. Er ist nicht gehalten, stets die billigste Lösung zu wählen, sondern darf andere für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung relevante Kriterien, wie z.B. die Zuverlässigkeit, mit in seiner Entscheidungsfindung einbeziehen.

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Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz nicht eingehalten worden ist. Der tatsächliche Aufwand stimmt im vorliegenden Fall mit dem kalkulierten Aufwand nicht überein. Der Kläger hat dargelegt, dass der Verdienst von 150 Euro monatlich mit etwa durchschnittlich 15,25 Stunden kalkuliert worden ist. Die Zeugin C hat den kalkulierten Zeitaufwand aber nicht bestätigt. Sie hat angegeben, dass etwa 1 Stunde wöchentlich für das Reinigen des Treppenhauses einschließlich der Waschräume im Keller anfällt sowie etwa 2 Stunden monatlich für das „Sauberhalten“ des Eingangsbereichs (außen) einschließlich der drei Parkplätze auf der linken Seite. Hinzu komme das Reinigen der fünf kleinen Kellerfenster sowie des Fensters in der Haustür einmal im Monat, Reinigungen des Treppenhauses aus besonderen Anlass (z.B. Verschmutzung bei Auszug eines Mieters oder besonderer Wetterverhältnisse), das große Fenster im Flur ein- bis zweimal im Jahr und das Schneiden der zwei Akazienbäume einmal im Jahr. Die Aussage der Zeugin C hält das Gericht im Hinblick auf die ausgeführten Tätigkeiten grundsätzlich für glaubhaft. Sie wurde durch die Aussagen der Zeugen H, M1 und T auch nicht widerlegt. Die Zeugen H und M1 sind erst nach dem hier streitgegenständlichen Abrechnungszeitraum eingezogen. Sie sind beide auch Mieter des Hauses, so dass ein Eigeninteresse am Ausgang des Rechtsstreits nicht ausgeschlossen werden kann. Rügen sind von den Mietern des Hauses im Jahr 2011 offensichtlich nicht erfolgt, so dass es letztlich keinen konkreten Anhaltspunkt dafür gibt, dass die von den Zeugen behaupteten Missstände schon im Jahr 2011 bestanden haben. Die Aussage des Zeugen T war zu pauschal gehalten, um hieraus konkret abzuleiten, dass bestimmte Tätigkeiten nicht ausgeführt wurden. Die Einschätzung des Treppenhauses als „eher dreckig“ ist subjektiv geprägt und wenig aussagekräftig. Im Übrigen besagt dieses noch nicht, dass die Tätigkeiten nicht ausgeführt worden sind. Liegt eine hohe Frequentierung des Treppenhauses durch die Bewohner und Besucher vor, verschmutzt das Treppenhaus schneller und sieht bereits wenige Tage nach der Reinigung wieder unsauber aus.

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Die Zeugin C hat den Zeitaufwand für alle Tätigkeiten aber nicht angeben können. Mangels konkreter Angaben und Nachweise (z.B. Stundenzettel) schätzt das Gericht gemäß § 287 ZPO den Zeitaufwand, soweit er nicht angegeben wurde oder nicht nachvollziehbar durch Tätigkeiten ausgefüllt worden ist. Danach schätzt das Gericht die Zeiten wie folgt:

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1 h wöchentlich Treppenhausreinigung, einschließlich Waschraum

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0,75 h (geschätzt) monatlich Reinigung der kleinen Fenster Keller / Haustür

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1 h (geschätzt) im Monat Parkflächen und Eingangsbereich außen

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2,5 h (geschätzt) im Jahr Akazien schneiden

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2,5 h im Jahr Reinigung großes Fenster im Flur

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6 (geschätzt) x 1 h im Jahr Reinigung des Treppenhauses aus besonderen Anlass

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Daraus errechnet sich ein Gesamtaufwand pro Jahr von ca. 80 Stunden. Bei dem kalkulierten Stundenlohn des Klägers von 10 Euro, was nicht zu beanstanden ist, wäre ein Verdienst von 800 Euro angemessen und entspräche dem Wirtschaftlichkeitsgebot.

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Weiter sind die Sozialabgaben für den Hauswart umlagefähig. Der Kläger hat hier – trotz Bestreitens der Beklagten - allerdings nicht belegt, dass an die Knappschaft 561,82 Euro gezahlt wurden. Ohne Beleg ist der Nachweis von Zahlungen an die Knappschaft nicht geführt. Ohne Nachweis, dass überhaupt an die Knappschaft gezahlt worden ist, vermag das Gericht hier nicht einen geringeren Betrag auf einen Verdienst von 800 Euro als abzugsfähig anzusetzen. Im konkreten Fall bleiben die Abgaben an die Knappschaft mangels Nachweises unberücksichtigt.

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Umlagefähig sind aber die Kosten, die an die Berufsgenossenschaft in Höhe von 82,02 Euro gezahlt werden.

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Der Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot stellt die Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht aus dem Mietvertrag dar und führt zu einem Schadensminderungsanspruch des Mieters nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB. Der Mieter ist von den unwirtschaftlichen Kosten freizustellen. Dieser Anspruch setzt ein Verschulden des Vermieters voraus. Das Verschulden des Vermieters wird vermutet. Der Kläger hat nicht dargelegt, dass ihm kein Verschulden tritt. Zwar haben die Beklagten den Vermieter nicht vor der Vorlage der Betriebskostenabrechnung auf die Unwirtschaftlichkeit und behaupteten Missstände hingewiesen und auch nicht dargetan, dass andere Mieter bereits Rügen gegenüber den Vermieter erhoben haben. Dies führt im vorliegenden Fall aber zu keiner Entlastung des Vermieters. Für die kleine Wohnanlage ist eine Verwaltung von dem Vermieter engagiert worden. Dieser sind regelmäßige Kontrollen auch ohne Rüge der Vermieter zuzumuten und eine Überprüfung des Hausmeisters, z.B. durch Vorlage von Stundenzetteln. Eine ausreichende Kontrolle durch die Verwaltung hat der Kläger weder hinreichend dargelegt, noch belegt. Insofern reicht es nicht aus, dass der Verwalter C ausgesagt hat, es seien regelmäßig Mitarbeiter im Haus gewesen und für sein Dafürhalten sei das Haus sauber gewesen. Es fehlt bereits an einer Überprüfung der eigenen Kalkulation, die offensichtlich mit dem geleisteten Aufwand, wie von der Zeugin C angegeben, nicht übereinstimmt.

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Ein Verschulden wird auch nicht dadurch widerlegt, dass die vorgelegten Angebote von Reinigungsfirmen nicht günstiger sind. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Reinigungsfirmen mit anderen Stundensätzen arbeiten und deshalb eine Vergleichbarkeit ausscheidet. Beauftragt der Vermieter einen Mieter im Haus mit den Reinigungsarbeiten, dann ist ein Stundenlohn entsprechend einer Hilfskraft – wie sich im Übrigen auch seinem eigenen Kalkulationsaufwand entnehmen lässt – zugrunde zu legen. Die Angebote wären erst dann als Vergleichsmaßstab heranzuziehen, wenn eine günstigere Arbeitskraft überhaupt nicht zur Verfügung stehen würde. Dies hat der Kläger aber nicht dargetan. Das Verschulden des Klägers entfällt auch nicht bereits deshalb, weil der Hausmeistervertrag schon vor Einzug der Beklagten bestand. Hierauf kann er sich nur dann berufen, wenn er sich während des Verlaufs des Mietverhältnisses nicht von dem unwirtschaftlichen Vertrag hätte lösen und günstiger kontrahieren können. Dies ist hier vom Kläger auch nicht dargetan.

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Die Position „Hausmeisterkosten“ ist demnach um die nicht umlagefähigen Positionen (Steuerberaterkosten und Winterdienst) sowie den gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßenden Betrag zu reduzieren.

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Die Abrechnung der Position „Hausmeisterkosten“ ist danach wie folgt zu korrigieren:

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Anteil Gesamt: 800 Euro (Verdienst) + 82,02 Euro (BG) = 882,02 Euro

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Anteil der Kläger: 882,02 x 83,05 : 283,19 = 258,66 Euro ; 11 Monate: 237,11 Euro

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Die Abrechnung der Betriebskostenabrechnung ist wie folgt zu korrigieren:

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Position „Allgemeinstrom“: 88,45 Euro statt 96,39 Euro

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Position „ Hausmeisterkosten“: 237,11 Euro statt 705,64 Euro

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Summe auf den Mieter umlegbare Kosten danach: 2438,06

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Geleistete Vorauszahlungen: 2424 Euro

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Nachzahlung: 14,06 Euro

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Die Beklagen sind beide Mieter des Mietvertrages gewesen und haben deshalb als Gesamtschuldner für die Nachzahlungsforderung einzustehen.

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Der Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlichen Anwaltskosten ergibt sich als Verzugsschaden aus §§ 280, 286 BGB. Die Höhe der vorgerichtlichen Anwaltskosten reduziert sich und war nach einem Gebührenstreitwert bis 300 Euro zu berechnen. Hieraus errechnet sich nach dem RVG ein Betrag von insgesamt 46, 41 Euro.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Nr. 1w ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

41

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

42

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

43

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

44

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143 Münster, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

45

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen.

46

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

47

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

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Unterschrift