Amtsgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-10-26, Aktenzeichen 6 C 242/05
ECLI:DE:AGBN:2005:1026.6C242.05.00

Tenor

Es wird festgestellt, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, mit der Firma F E GmbH, Cstraße ##, ##### H, einen Vertrag über die Lieferung und Abrechnung von Wasser sowie die Abrechnung der Entwässerungsgebühren abzuschließen.

Es wird weiter festgestellt, dass die Kläger berechtigt sind, gegenüber der Beklagten für den Fall von Leistungsstörungen hinsichtlich eines Versorungsvertrages für Heizwärme und Warmwasser mit der Firma F E GmbH, Cstraße ##, ##### H, ihre mietrechtlichen Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die gegen sie gerichtete Vollstreckung seitens der Kläger hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

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Tatbestand:

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Die Kläger sind aufgrund eines Mietvertrages mit der Stadt C seit dem 23.02.1989 Mieter einer Wohnung im Hause B # in C. Das Haus B # wurde ebenso wie eine Vielzahl anderer Häuser von der Stadt C an die Beklagte veräußert. Bis zum Übergang auf die Beklagte wurde die Wohnung der Kläger mit Kohleöfen beheizt. Die Kläger waren selbst für die Beheizung verantwortlich und leisteten insoweit auch keine Vorauszahlungen an die Beklagte. Die Wasserversorgung erfolgte durch die Stadt C und später durch die Beklagte, insoweit leisteten die Kläger Vorauszahlungen. Die Beheizung wurde durch die Beklagte geändert, indem für die Häuser B #-## eine Heizzentrale installiert wurde. Mit Schreiben vom 08.12.2004 teilte die Beklagte mit: "Die Wärmeversorgung Ihrer Wohnung (Beheizung/Warmwasser) und deren verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgt nicht durch uns, sondern die F E GmbH. Ebenfalls erfolgt die Versorgung und die verbrauchsabhängige Abrechnung des Frischwassers und der Entwässerung durch die Firma F E. Die Firma F E GmbH wird Ihnen diesbezügJich die abzuschließenden Versorgungsverträge kurzfristig zukommen lassen." Mit Schreiben gleichen Datums meldete sich auch die Firma F E GmbH und übersandte den Klägern einen Versorgungsvertrag für Heizwärme und Warmwasser sowie einen Vertrag über die Lieferung und Abrechnung von Wasser sowie die Abrechnung der Entwässerungsgebühren. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der einzelnen Verträge verwiesen (Anlagen K 3 bis K 5 zur Klageschrift). Die Kläger sind nicht damit einverstanden, mit der Firma F E, bei der es sich um ein Tochterunternehmen der Beklagten handelt, die entsprechenden Verträge abzuschließen. Der von der Firma F E GmbH zugrunde gelegte Preis ist marktadäquat und bewegt sich nicht über dem der Stadtwerke C, hinsichtlich der Wasser- und Entwässerungsgebühren werden die Preise und Gebühren der Stadt C weitergereicht

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Die Kläger beanstanden im Wesentlichen §§ 6, 7, 9, 32 und 33 der Verträge mit der Firma F E sowie den Umstand, dass § 556 Abs. 3 BGB nicht gelte, ebensowenig Vorauszahlungen für Mietzinsminderungen genutzt werden können. Sie könnten sich den Vertragspartner nicht selbst aussuchen und hätten aufgrund des bereits bestehenden Mietverhältnisses auch nicht die freie Wahl, ob sie einem Vertragsschluss mit der Firma F E zustimmen oder nicht.

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Die Kläger beantragen,

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1. festzustellen, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, mit der Firma F E GmbH, C-Straße ##, ##### H, einen

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a) Versorgungsvertrag für Heizwärme und Warmwasser,

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b) Vertrag über die Lieferung und Abrechnung von Wasser sowie die Abrechnung der Entwässerungsgebühren abzuschließen;

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2. hilfsweise festzustellen, dass

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a) die Kläger berechtigt sind, gegenüber der Beklagten für den Fall von Leistungsstörungen ihre mietrechtlichen Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche geltend zu machen;

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b) sämtliche Einwendungen aus Abrechnungen der Firma F E aus mietrechtlichen Vorschriften gegenüber der Beklagten geltend zu machen und diese ggf. in Regress zu nehmen.

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Die Beklagte beantragt Klageabweisung.

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Sie hält die Ausgliederung auf die Firma F E GmbH für zulässig, da diese durch die Modernisierungsmaßnahme erforderlich geworden sei, im Übrigen eine Vergleichbarkeit mit der Stromversorgung vorliege.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Feststellungsklage hat hinsichtlich des Klageanspruchs zu 1.a) in der Sache keine Aussicht auf Erfolg, da die Beklagte zum Verweis der Kläger auf die Firma F E GmbH hinsichtlich der Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser (Fullcontracting) ·berechtigt ist.

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Aus der durchgeführten Modernisierung an der Heizungsanlage ergab sich zwingend, dass die Mieter nicht wie bisher für ihre eigene Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser sorgen konnten, sondern dass eine Versorgung aller Mieter durch einen Betreiber der Heizzentrale zu erfolgen hat. Nach Auffassung des Gerichts muss die Beklagte die Heizzentrale nicht selbst betreiben, sondern kann diese outsourcen und zwar auch in der von der Beklagten gewählten Form des Fullcontractings, in der der Mieter direkt an den Contractor verwiesen wird. Diese Übertragung der Wärmelieferung auf die Firma F E GmbH als Contracting-Firma ist der Beklagten nach § 315 BGB möglich. Eine solche Leistungsbestimmung nach§ 315 BGB ist bei durchgeführter Modernisierung möglich, wenn sie billigem Ermessen auch hinsichtlich der finanziellen Folgen der. Umstellung entspricht (vgl. Derleder, Die mietrechtlichen Voraussetzungen des Wärmecontracting, NZM 2003, 737, 741 ff.). Eine Abwägung der lnteressen von Mieter- und Vermieterseite ergibt, dass hier die Grenzen billigen Ermessens eingehalten sind.

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Insoweit muß insbesondere bei wirtschaftlicher Verflechtung zwischen Vermieterseite und Wärmelieferungsunternehmen, wie auch hier, der Wärmetieferer einen marktgerechten Preis anbieten. Das ist hier der Fall. Soweit die Klägerseite argumentiert, durch die Kopplung des Preises an den Verbraucherpreisindex ständig mit einer Erhöhung unabhängig vom Brennstoffpreis rechnen zu müssen, so betrifft dies nur den Grundpreis, nicht jedoch den Arbeitspreis, der sich nach dem von der Firma F E zugesandten Vertrag am Energiepreis orientiert. Da nur der Grundpreis betroffen ist, ist eine Kopplung an den Verbraucherpreisindex nicht zu beanstanden. Auch die Vertragslaufzeit von zehn Jahren ist nicht zu beanstanden.

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Soweit die Kläger gegen die Übertragung der Wärmeversorgung auf die F E GmbH einwenden, sie hätten vorher selbst entscheiden können, ob überhaupt geheizt wird, steht dies nach Auffassung des Gerichts dem seitens der Beklagten beabsichtigten Outsourcing der Wärme- und Warmwasserver-sorgung nicht entgegen. So entspricht es der Heizkostenverordnung, dass Wärme in Mehrfamilienhäusern nicht nur nach Verbrauch, sondern auch anteilig nach Fläche umzulegen ist, so dass eine Belastung des Mieters mit Heizkosten unabhängig von der Frage auftritt, ob der jeweilige Mieter heizt oder nicht. Durch die ökologisch sinnvolle Modernisierung durch Umstellung auf eine Heizzentrale ist nunmehr eine eigene Versorgung der Mieter mit Heizwärme nicht mehr möglich und der Vermieter bzw. das eingesetzte Versorgungsunternehmen muss sich an den gesetzlichen Maßgaben orientieren.

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Es ist zwar richtig, dass sich die Kläger als Vertragspartner die Firma F E GmbH nicht selbst aussuchen konnten, dies ist aber ebenso bedingt durch die ökologisch sinnvolle Einrichtung der Heizzentrale, die von einem Betreiber unterhalten werden muß, ohne dass die einzelnen Mieter sich ihren Vertragspartner aussuchen können. Im Übrigen ist es so, das auch bei der von Klägerseite begehrten Versorgung mit Wärme und Warmwasser durch die Beklagte selbst sich die Kläger auch nicht aussuchen könnten, von wem die Beklagte die Heizenergie beziehen würde. Da die Leistungen der Firma F E GmbH zu marktgerechten Preisen angeboten werden, ist insoweit auch keine Benachteiligung der Kläger erkennbar.

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Soweit die Kläger die Regelungen in den §§ 6, 7 sowie 9 der Verträge mit der Firma F E angreifen unter dem Aspekt, dass die Aufteilung der Verantwortlichkeiten zwischen Vermieterin und Versorgungsunternehmen vom Mieter nicht zu durchschauen seien, spricht auch diese Argumentation nicht gegen das von der Beklagten beabsichtigte Contracting. Insoweit ist die Argumentation der Beklagten richtig, dass sie als Vermieterin zunächst Ansprechpartner ist und insoweit auch immer haftet. lndem sich die Kläger aber bei Problemen und Schäden an die Beklagte als Vermieterin halten können, ist eine Benachteiligung der Kläger nicht erkennbar.

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Gleiches gilt hinsichtlich der Bedenken der Kläger im Hinblick auf §§ 32 und 33 des Vertrages mit der Firma F E. Da eine Freizeichnungsklausel auf Beklagtenseite hinsichtlich ihrer mietvertraglichen Verpflichtungen mit der Klägerseite fehlt, haftet die Beklagte im Falle des Ablaufes des Vertrages durch Zeitablauf oder bei Insolvenz der Firma F E wieder für eine ordnungsgemäße Versorgung der Kläger mit Heizwärme und Warmwasser (vgl. auch Derleder, a.a.O., Seite 744 f.). Denn die Verweisung auf ein vom Vermieter ausgewähltes Contracting-Unternehmen ist nur eine Maßnahme, um die Versorgung sicherzustellen, entlastet den Vermieter aber nicht von

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der mietvertraglichen Leistungsgewähr. Soweit in den Mietverträgen eine solche Entlastung auch nicht ausdrücklich ausgedungen wird, bleibt es also bei der mietvertraglichen Regelung der Leistungsstörungen und der Mängelgewährleistung. Dies hat die Beklagtenseite hier auch nie in Abrede gestellt.

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Soweit die Klägerseite das Contracting deshalb für unwirksam hält, weil nach § 33 der AVB Fernwärmeverordnung die Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser eingestellt werden kann, wenn der Mieter seinen Zahlungsver-pflichtungen nicht nachkommt, so stellt dies in der hier gegebenen besonderen Konstellation keine Benachteiligung der Klägerseite dar, weil dies auch vorher so der Fall war. Auch vor Einführung des Contracting durch die Beklagtenseite hatten die Kläger durch ihre Verpflichtung zur eigenverantwortlichen Versorgung ihrer Gasetagenheizung diesen Nachteil, dass sie dann, wenn sie entsprechende Einkäufe nicht tätigten oder tätigen konnten, nicht mehr mit Wärme versorgt wurden. Gleiches gilt hinsichtlich der Argumentation der Kläger, dass die Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB hinsichtlich der Abrechnungsfrist nicht gelte, ebenso Vorauszahlungen zu Mietzinsminderungen nicht genutzt werden könnten. Da die Kläger auch zuvor für ihre eigene Beheizung· zu sorgen hatten, konnten sie auch zuvor nicht Ablauf der Abrechnungsfrist einwenden und auch Vorauszahlungen nicht zur Mietzinsminderung nutzen.

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Soweit die Kläger ferner einwenden, da das Mietverhältnis bereits bestehe, hätten sie anders als im Falle eines Fullcontractings bei Neuabschluß eines Mietvertrages nicht die Wahl, ob sie zustimmen sondern seien quasi gezwungen, einen entsprechenden Vertrag mit dem Contractor abzuschließen,. so ist dieses Argument zwar richtig, führt aber nicht zu einer Unwirksamkeit des beabsichtigten Contractings durch die Beklag tenseite, da eben keine entsprechenden Nachteile auf Klägerseite, die dagegen sprechen, ersichtlich sind. Dies wäre dann der Fall, wenn das Contracting-Unternehmen keine marktgerechten Preise anbieten würde, das ist hier aber nicht so.

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Dem Feststellungsantrag hinsichtlich Klageantrag zu Ziffer 1.b) war zu entsprechen, da die Beklagte zum Verweis der Kläger auf die Firma F E GmbH hinsichtlich der Lieferung und Abrechnung von Wasser sowie. der Abrechnung der Entwässerungsgebühren nicht berechtigt ist.

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Die Verpflichtung zur Lieferung und Abrechnung von Wasser sowie die Abrechnung der Entwässerungsgebühren oblag zunächst der Stadt C und dann der Beklagten als Vermieterin. Entsprechend hat die Klägerseite auch bisher Vorauszahlungen über diese Positionen an die Beklagte geleistet. Eine technische, ökologische oder wirtschaftliche Verbesserung der Versorgung der Mieter mit Wasser ist durch die Beklagte nicht durchgeführt worden. Insoweit ist kein Rechtsgrund auf Vermieterseite ersichtlich, warum nunmehr die Versorgung mit Wasser und Entwässerungsgebühren auf die Firma F E GmbH als Contractor übertragen werden sollte, insbesondere auch kein Leistungsbestimmungsrecht der Beklagten nach § 315 BGB.gegeben (vgl. zu den Voraussetzungen eines solchen Leistungsbestimmungsrechts Derleder, a.a.O., S.741). Diese Situation entspricht der Fallvariante des Fullcontracting im laufenden Mietverhältnis unter Beibehaltung einer bereits bestehenden Versorgungsart. Hinsichtlich der Position Wasser und Entwässerungsgebühren sind insoweit die Argumente der Mieter beachtlich, dass bei einer Übertragung auf den Contractor die Vorschrift des § 556 Abs. 3 8GB nicht mehr zu ihren Gunsten gelten würde, ebenso wenig Vorauszahlungen auf Wasser für Mietzinsminderungen genutzt werden könnten. Dies ist den Klägern bisher möglich, bei einer Übertragung dieser Kostenposition auf die Firma F E GmbH würde ihnen insoweit ein Nachteil entstehen. Gleiches gilt hinsichtlich der Vorschrift des § 33 AVB Wasserverordnung, hinsichtlich derer eine Einstellung der Wasserversorgung bei Zahlungsverzug der Kläger möglich wäre, was dem Vermieter bei Zahlungsverzug der Mieter grundsätzlich nicht möglich ist. Soweit die Beklagtenseite argumentiert, dass eine Übertragung sinnvoll ist, da nur ein Ablesetermin besteht, im Übrigen Preise lediglich weitergereicht würden, werden hierdurch die Nachteile auf Klägerseite nicht ausgeglichen.

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Dem Hilfsantrag zu Ziffer 2.a) war im Hinblick auf den abgewiesenen Feststellungsantrag zu Ziff. 1 a) zu entsprechen. Insoweit hat die Beklagte auch nie in Abrede gestellt, dass die Kläger gegenüber der Beklagten für den Fall von Leistungsstörungen ihre mietrechtlichen Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche geltend machen können. Das ergibt sich daraus, dass eine entsprechende Freizeichnungsklausel der Beklagten fehlt, so dass sie nach wie vor ihrer Vermieterhaftung aus § 536 ff. 8GB unterliegt.

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Der Hilfsantrag zu Ziffer 2.b) ist abzuweisen. Die Kläger konnten auch bislang Einwendungen aus Abrechnung betreffend ihre Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser nicht gegenüber der Beklagten geltend machen, es ist nicht ersichtlich, warum sie nunmehr einen entsprechenden Anspruch haben sollten.

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Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 704, 708 Nr. 11, 711 ZPO,.