Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht ()
Beschluss vom 2021-02-03, Aktenzeichen 1 LA 51/20

Tenor

Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Oldenburg - 4. Kammer (Einzelrichter) - vom 28. Januar 2020 wird abgelehnt.

Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 1. sind erstattungsfähig. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 2. sind nicht erstattungsfähig.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Zulassungsverfahren wird auf 15.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

1

Der Kläger wendet sich gegen eine der Beigeladenen zu 1. erteilte Baugenehmigung zur Errichtung zweier Dachgauben auf einem grenzständig zu seinem Wohnhaus errichteten Gebäude.

2

Der Kläger ist Eigentümer des im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans gelegenen Flurstücks E., Flur F. der Gemarkung A-Stadt. Das Grundstück war zunächst mit einem Wohnhaus mit Erdgeschoss und darüber liegendem Dachgeschoss unter einem Satteldach mit west-östlicher Firstausrichtung bebaut. 1983 erhielt der Vater des Klägers eine Baugenehmigung zur Errichtung eines 5 m breiten, selbständig nutzbaren Anbaus an die Westseite des Bestandsgebäudes, ebenfalls mit Erd- und Dachgeschoss sowie Satteldach mit west-östlicher Firstrichtung. Mit notariellem Vertrag vom 9. März 1983 veräußerte der Vater des Klägers den heute im Eigentum der Beigeladenen zu 1. stehenden, als Flurstück G. erfassten Grundstücksteil, auf dem das Anbauvorhaben genehmigt war. Auf eine Verpflichtungserklärung selben Datums wurde in das Baulastenverzeichnis eine Baulast folgenden Inhalts eingetragen:

3

„Die Eigentümer der Flurstücke G. und E. verpflichten sich und ihre Rechtsnachfolger, ihre Grundstücke für die baurechtliche Beurteilung so zu vereinigen, als wären diese ein Baugrundstück im Sinne von § 4 Abs. 1 NBauO. Die Lage der Flurstücke ergibt sich aus der der Verpflichtungserklärung vom 09. März 1984 beigefügten Flurkarte.“

4

In der Folge errichteten die Käufer den Anbau. Das Dachgeschoss des Wohnhauses des Klägers ist inzwischen auf seiner Südseite derart umgebaut, dass sich im östlichen Anschluss an das Satteldach des Anbaus der Beigeladenen zu 1. ein Flachdach mit drei Lichtkuppeln und dahinter ein Staffelgeschoss mit teils bodentiefen Fenstern zum Flachdach hin befindet.

5

Am 16. Januar 2014 erteilte der Beklagte der Beigeladenen zu 1. im vereinfachten Verfahren die Baugenehmigung zur Errichtung zweier identischer Dachgauben auf der Nord- und Südseite des Anbaudachs. Die Gauben sollen einen Abstand zum Klägergrundstück (und -gebäude) von 1,12 m halten.

6

Die dagegen vom Kläger nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhobene Anfechtungsklage hat das Verwaltungsgericht abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, das Vorhaben verletze keine Nachbarrechte des Klägers. Die Grenzabstandsregel des § 5 NBauO sei hier aufgrund der eingetragenen Vereinigungsbaulast nicht anwendbar. Die Rechtswirkungen dieser Baulast seien nicht auf das in den 1980er Jahren konkret geplante Vorhaben beschränkt. Nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats lasse eine Vereinigungsbaulast, anders als etwa Baulasten nach § 5 Abs. 5 Satz 2 NBauO, eine Beschränkung auf bestimmte bauliche Anlagen nicht zu. Mit der Bestellung einer Vereinigungsbaulast verließen die Nachbarn in gleicher Weise umfassend das wechselseitige Schutzregime des Bauordnungsrechts, als würden sie ihre Grundstücke zivilrechtlich zu einem Buchgrundstück vereinigen. Im Übrigen bestünden auch bei Berücksichtigung der dem Gericht vorliegenden Verwaltungsvorgänge oder nach dem Wortlaut der Baulasteintragung keine Anhaltspunkte für die vom Kläger präferierte einschränkende Auslegung. Ohne Erfolg rüge der Kläger eine Verletzung von § 7 NBauO. Diese für die „inneren“ Abstände geltende Regelung sei nicht nachbarschützend; einer teleologischen Reduktion mit Blick auf eine durch die Bestellung einer Vereinigungsbaulast aufgerissene Schutzlücke bedürfe es nicht. Ergänzend bleibe darauf hinzuweisen, dass für einen Verstoß gegen § 7 NBauO nichts ersichtlich sei. § 7 Abs. 1 NBauO sei auf aneinandergebaute Gebäude nicht anwendbar, § 7 Abs. 3 NBauO finde keine Anwendung auf Dachgauben. Ein Verstoß gegen drittschützende Brandschutzvorschriften liege nicht vor, da der Brandschutz hier nicht zum Prüfprogramm der Genehmigungsbehörde gehört habe. Auch unter dem Aspekt des u.a. in § 15 Abs. 1 BauNVO verankerten Rücksichtnahmegebotes begegne das Vorhaben keinen Bedenken. Die Übereinstimmung des Vorhabens mit den Festsetzungen des Bebauungsplans indiziere im Regelfall dessen Einhaltung. Anhaltspunkte für eine ausnahmsweise abweichende Bewertung bestünden hier nicht. Zwar schließe die Vereinigungsbaulast eine Verletzung nicht gänzlich aus; die einvernehmliche Abbedingung des Grenzabstandsrechts durch die Vereinigungsbaulast lasse aber für einen Rücksichtnahmeverstoß mit Blick auf die große Nähe des Vorhabens zum Dach des Hauses des Klägers keinen Raum. Aus einer inzwischen erloschenen Genehmigung zur Aufstockung seines eigenen Wohnhauses könne der Kläger nichts herleiten; ebenso wenig könne er sich auf zivilrechtliche Abwehransprüche berufen.

II.

7

Der dagegen gerichtete, auf die Zulassungsgründe ernstlicher Zweifel und grundsätzlicher Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nrn. 1 und 3 VwGO) gestützte Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

1.

8

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils sind dann dargelegt, wenn es dem Rechtsmittelführer gelingt, wenigstens einen tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung der angegriffenen Entscheidung mit plausiblen Gegenargumenten derart in Frage zu stellen, dass sich dadurch etwas am Entscheidungsergebnis ändern könnte. Überwiegende Erfolgsaussichten sind nicht erforderlich; es genügt, wenn sich diese als offen darstellen. Ist das Urteil selbständig tragend auf mehrere Gründe gestützt, so muss jeder von diesen mit durchgreifenden Zulassungsgründen angegriffen sein. Das ist dem Kläger nicht gelungen.

a)

9

Die Rechtsausführungen des Klägers zur Frage, ob eine Vereinigungsbaulast gemäß § 4 Abs. 1 Satz 2 NBauO 1973, der insoweit § 2 Abs. 12 Satz 2 NBauO n.F. entsprach, in ihren rechtlichen Wirkungen auf ein konkretes Vorhaben hätte beschränkt werden können, rechtfertigen die Zulassung der Berufung wegen ernstlicher Zweifel nicht. Dies gilt zum einen schon deshalb, weil das Verwaltungsgericht selbst für den Fall, dass diese Möglichkeit bestünde, festgestellt hat, dass es keine Anhaltspunkte dafür gebe, dass die Erklärenden eine entsprechende Einschränkung auch tatsächlich hatten vornehmen wollen. Solche Anhaltspunkte benennt der Kläger auch nicht mit der Zulassungsantragsbegründung. Eine Beschränkung der Vereinigungsbaulast auf ein bestimmtes Vorhaben müsste zum mindesten eine Bezeichnung dieses Vorhabens in seinen für die Reichweite der Beschränkung maßgeblichen Parametern beinhalten. Eine solche fehlt jedoch in der Baulasteintragung; dass sie in der Bewilligungserklärung vom 9. März 1984 enthalten gewesen sein könnte, ist nicht dargelegt. Selbst der der Bewilligung seinerseits zugrundeliegende notarielle Kaufvertrag vom selben Tag spricht lediglich vom Verkauf zur Errichtung „eines Wohnhauses in Form eines Anbaus“, ohne diesen näher zu umschreiben. Allein der Umstand, dass die Veräußerung und Baulastbestellung im zeitlichen Zusammenhang mit einem laufenden Baugenehmigungsverfahren stattfand, dürfte nicht genügen. Dass die Vereinigungsbaulast nicht mit dem Wortlaut einer Verpflichtung „mit allen baulichen Anlagen das Baurecht so einzuhalten, wie es einzuhalten wäre, wenn alle Buchgrundstücke ein Baugrundstück wären“, sondern mit dem Wortlaut einer Verpflichtung, „ihre Grundstücke für die baurechtliche Beurteilung so zu vereinigen, als wären diese ein Buchgrundstück im Sinne von § 4 Abs. 1 NBauO“, eingetragen wurde, lässt einen Bezug auf ein konkretes Vorhaben - bzw. zwei konkrete Vorhaben, da auch der Bestand auf dem Klägergrundstück der Vereinigungsbaulast bedurfte - ebenfalls nicht erkennen. Die von einem Notar beurkundete, wahrscheinlich auch vorgeschlagene, Formulierung zielt erkennbar auf die Bestellung einer „normalen“ Vereinigungsbaulast ab.

10

Ob die Beurkundung (gemeint wohl: der Verpflichtungserklärung) vom 3. (9.) März 1984 sich auf ein noch ungeteiltes Buchgrundstück bezog, ist für die Auslegung der Baulast unerheblich. Auch falls der Kläger mit seinem Hinweis geltend machen möchte, die Verpflichtungserklärungen und damit die Baulast seien mangels Bestimmtheit insgesamt unwirksam, ist ihm nicht zu folgen. Um den Inhalt der Baulasterklärung zu erfassen, bedarf es einer genauen Kenntnis der internen Abgrenzung der betroffenen Grundstücke nicht; von Bedeutung ist lediglich die Gewissheit, welche Fläche insgesamt zu einem Baugrundstück vereinigt werden soll; daran lässt die der Verpflichtungserklärung beigefügte Flurkarte (Beiakte 004 Bl. 6) keinen Zweifel.

11

Auch der Kläger als Sohn des Bewilligungsgebers ist im Übrigen, soweit ersichtlich, bislang nicht davon ausgegangen, dass die Bewilligung die Reichweite der Vereinigungsbaulast auf den Bestand hätte beschränken sollen - hatte er doch 2013 selbst eine (inzwischen erloschene) Baugenehmigung zur Aufstockung seines Gebäudes unter Inanspruchnahme der Vereinigungsbaulast erlangt.

12

Unabhängig davon vermögen die Ausführungen des Klägers die ständige Senatsrechtsprechung, nach der eine Vereinigungsbaulast nicht auf bestimmte Vorhaben beschränkt werden kann (Beschl. v. 4.3.2015 - 1 LA 177/14 -, juris Rn. 8; Urt. v. 26.9.1991 - 1 L 74/91 u.a. -, juris Rn. 72), nicht in Frage zu stellen. Der Wortlaut des § 4 Abs. 1 Satz 2 NBauO 1973 bzw. des § 2 Abs. 12 NBauO 2012 fordert die Zugrundelegung eines einheitlichen Baugrundstücks für die Bewertung aller baulichen Anlagen auf beiden Grundstücken; die Möglichkeit einer gewillkürten Beschränkung auf vorhandene oder bei Abgabe der Verpflichtungserklärung absehbare Anlagen, wie sie der Kläger bevorzugt, ist in diesem Wortlaut nicht einmal angelegt. Die umfassende Geltung der Vereinigungsbaulast hat ihren Grund. Würden unabsehbare künftige Baumaßnahmen nicht erfasst - wäre für diese also wieder eine isolierte Betrachtung der Baugrundstücke vorzunehmen -, so bestünde die Gefahr bauordnungsrechtlich unerwünschter Zustände. So könnte unter Geltung der Vereinigungsbaulast ein Gebäude unmittelbar an die Grenze zum bislang unbebauten Nachbargrundstück gebaut werden. Würde der Bauherr des Nachbargrundstücks später ein von der Vereinigungsbaulast nicht erfasstes Gebäude errichten, so müsste und dürfte er sich am Grenzabstand von ½ h nach § 5 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 NBauO orientieren; im Ergebnis dürften die Gebäude dann enger nebeneinanderstehen, als selbst § 7 Abs. 1 NBauO oder eine Abstandsbaulast nach § 6 Abs. 2 NBauO dies zuließen. Eine solche „Rosinenpickerei“ durch gewillkürten Wechsel zwischen den innerhalb eines Grundstücks einerseits und zwischen benachbarten Grundstücken andererseits geltenden Rechtsregimes verhindert der fest determinierte Inhalt der Vereinigungsbaulast.

13

Das Argument des Klägers, ein unbeschränkter Anwendungsbereich einer Vereinigungsbaulast setze den für die Herbeiführung derselben Rechtsfolge durch Gründung einer BGB-Gesellschaft und zivilrechtliche Zusammenlegung der Grundstücke durch das Erfordernis notarieller Beurkundung geltenden Warnmechanismus außer Kraft, kann für die hier in Rede stehende Vereinigungsbaulast schon deshalb nicht greifen, weil nach § 92 Abs. 2 NBauO 1973 die Verpflichtungserklärung zur Bestellung einer Baulast notarieller Beurkundung bedurfte. Im Übrigen hat die mit der Bestellung einer Vereinigungsbaulast bewirkte weitgehende Außerkraftsetzung des bauordnungsrechtlichen Nachbarschutzes nicht so gravierende Folgen, dass es eines dem Beurkundungserfordernis entsprechenden Schutzes bedürfte. Das zivilrechtliche Eigentum, die von der Vereinigungsbaulast unberührten Vorschriften zur Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse auch innerhalb des Baugrundstücks und die nachbarschützenden Vorschriften des Bauplanungsrechts bieten insoweit ausreichenden Schutz.

b)

14

Das Zulassungsvorbringen zur Frage einer drittschützenden Wirkung des § 7 NBauO ist unerheblich; denn das Verwaltungsgericht hat seine Entscheidung selbständig tragend darauf gestützt, dass diese Norm nicht verletzt sei, da der hier allenfalls einschlägige Absatz 3 nach § 7 Abs. 3 Satz 2 NBauO nicht für Dachgauben gelte. Das hat der Kläger nicht mit durchgreifenden Zulassungsgründen in Frage gestellt. Unabhängig davon hat er nicht dargelegt, welchen Teilen seines Gebäudes die Dachgauben in einem Winkel von weniger als 75 Grad zugekehrt sein sollten - ein solches Verhältnis wäre allerdings nach § 7 Abs. 3 Satz 1 NBauO Voraussetzung eines Abstandsgebots.

c)

15

Die Ausführungen des Klägers zum Rücksichtnahmegebot unterstellen, dass die Gauben an den seinem Haus zugewandten Ostseiten Fenster aufwiesen. Das ist nach den grüngestempelten Bauvorlagen nicht der Fall. In den Grundrissen sind seitliche Fenster nicht eingezeichnet. Eine Ansichtszeichnung mit Fenstern ist lediglich für die Westseite vorhanden; dort ist in jeder Gaube ein rundes Seitenfenster mit 75 cm Durchmesser eingezeichnet. In der dazu gedruckten Erläuterung heißt es: „Die Ausführung der zwei runden Seitenfenster erfolgt optional.“ Daraus ergibt sich, dass insgesamt zwei, nicht vier Seitenfenster zur Genehmigung gestellt werden, die Ostseite des Vorhabens also (wohl mit Blick auf den jedenfalls objektiv-rechtlich zu beachtenden § 7 Abs. 4 NBauO) keine Fenster aufweisen soll.

2.

16

Die vom Kläger als rechtsgrundsätzlich bedeutsam bezeichnete Frage,

17

ob Vereinigungsbaulasten nur so formuliert werden können, dass sie öffentlich-rechtlich einen Freibrief für alle künftigen Baumaßnahmen auf dem Vereinigungsgrundstück bewirken, sofern diese die Vorschriften für ein (durch die Baulast vereinigtes) Baugrundstück einhalten oder ob diese Wirkung der Vereinigungsbaulast auf konkrete vorhandene oder im Zusammenhang mit der Bewilligung der Vereinigungsbaulast beabsichtigte bauliche Anlagen beschränkt werden kann,

18

würde sich im Berufungsverfahren nicht stellen, da das Verwaltungsgericht, wie dargelegt, festgestellt hat, dass unabhängig von der abstrakten Möglichkeit hierzu keine hinreichenden Anhaltspunkte für eine konkrete Absicht zur Beschränkung der Baulast bestehen, und insoweit keine durchgreifenden Zulassungsgründe geltend gemacht sind.

19

Die weiter als rechtsgrundsätzlich klärungsbedürftig bezeichnete Frage,

20

ob § 7 NBauO im Anwendungsbereich von Vereinigungsbaulasten als Surrogat des § 5 NBauO nachbarschützende Wirkung hat,

21

würde sich ebenfalls nicht stellen, da das Vorhaben - wie ausgeführt - § 7 NBauO schon objektiv nicht verletzt.

22

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das angefochtene Urteil rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

23

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO, die Streitwertfestsetzung auf §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 1 GKG.

24

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 VwGO, 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

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