Amtsgericht Lemgo (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-11-04, Aktenzeichen 18 C 73/10
ECLI:DE:AGLE:2010:1104.18C73.10.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 200,47 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.04.2010 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht diese Sicherheit in gleicher Höhe vor der Vollstreckung leisten.

Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht dieser Sicherheit in gleicher Höhe vor der Vollstreckung leistet.

Der Wert des Streitgegenstandes wird festgesetzt auf 3.320,00 €.

1

Tatbestand

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Die Kläger nehmen ihren ehemaligen Vermieter auf Rückzahlung von Betriebskostenvo­rauszahlungen in Anspruch.

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Die Parteien schlossen am 08.04.2002 einen Mietvertrag über eine Wohnung, gele­gen auf dem Grundstück in . Die Parteien vereinbarten hierbei zunächst eine Kaltmiete von 300,00 € zzgl. einer Vorauszahlung auf die Betriebskos­ten ohne Heizkosten in Höhe von 55,00 €. Auf den schriftlichen Mietvertrag wird zur Meidung von Wiederholungen Bezug genommen (vgl. Bl. 7 d. A.). Der Beklagte er­teilte den Klägern für das Jahr 2007 eine auf den 31.12.2009 datierende Nebenkostenab­rechnung. Für das Jahr 2008 erstellte der Beklagte den Klägern am gleichen Tage eine Betriebskostenabrechnung, wobei der Tag des Zugangs zwi­schen den Parteien streitig ist.

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Die Kläger leisteten in den Jahren 2003 bis 2006 folgende Zahlungen auf Betriebskos­ten als Vorauszahlungen:

5

- 2003: 12 x 60,00 € = 720,00 €

6

- 2004: 12 x 60,00 € = 720,00 €

7

- 2005: 12 x 60,00 € = 720,00 €

8

- 2006: 12 x 60,00 € = 720,00 €.

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Dem gingen für den Zeitraum von Mai bis Dezember 2002 Vorauszahlungen von 8 x 55,00 €, mithin 440,00 €, mithin Gesamtvorauszahlungen an Nebenkosten für den Zeitraum von Mai 2002 bis Ende 2006 von insgesamt 3.320,00 € vorher.

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Die Kläger zahlten ab Juli 2009 an den Beklagten keine Miete mehr in Höhe von monat­lich 356,70 €.

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Das Mietverhältnis endete durch Kündigung der Kläger, der Zeitpunkt der Beendi­gung des Mietverhältnisses ist zwischen den Parteien ebenfalls streitig.

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Die Kläger sind der Ansicht, dass der Beklagte diese gesamten Betriebskosten für den Zeitraum von Mai 2002 bis Dezember 2006 zurückzuzahlen hat.

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Hierzu behaup­ten sie, dass das Mietverhältnis bereits mit Beginn Oktober 2009 durch vorausgegan­gene Kündigung beendet worden sei. Für den Zeitraum von April 2009 bis Juni 2009 habe die Wohnung derartige Mängel aufgewiesen, dass die Kläger für diesen Zeit­raum berechtigterweise 180,00 € die Miete gemindert hätten. Die Wohnung habe sich in einem fast schlechten Bauzustand befunden. Überdies habe der Beklagte Strafan­zeige bei der Staatsanwaltschaft gegen die Kläger mit der Behaup­tung eingereicht, dass es sich bei den Klägern um Mietnomaden handele.

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Die Kläger beantragen,

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den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 3.320,00 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.04.2010 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte stellt Gegenforderungen zur Aufrechnung. Der Beklagte ist der Ansicht, die Kläger hätten für den Zeitraum von April 2009 bis Juni 2009 weitere 180,00 € als Miete zu zahlen. Ferner sei der Beklagte zur Aufrechnung für Mietzinsansprüche aus dem Zeitraum Juli 2009 bis November 2009 berechtigt. Überdies stünde dem Beklag­ten aus dem Urteil des Amtsgerichts Lemgo zu dem Aktenzeichen 19 C 218/08 vom 18.02.2009 gerichtet gegen die Kläger noch ein Zahlungsanspruch in Höhe von 526,13 € zur Seite. Ferner beruft der Beklagte sich auf die Einrede der Verjäh­rung.

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Auf die gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 04.11.2010 wird zur Meidung von Wiederholungen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die Kläger können von dem Beklagten die Zahlung von 200,47 € nebst der tenorierten Verzinsung desselbigen Betrages verlangen. Im Übrigen war die Klage als unbegründet abzuweisen.

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I.

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Dem Grunde nach ist ein Rückzahlungsanspruch für die geleisteten Betriebskostenvo­rauszahlungen für den Zeitraum von Mai 2002 bis Dezember 2006 entstanden.

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Entgegen der vertraglichen Vereinbarung des Mietvertrages hat der Beklagte es unterlas­sen, über diese Nebenkosten für diese betreffenden Zeiträume abzurechnen. Das Mietverhältnis ist beendet. Ein Rückzahlungsanspruch ist danach entstanden, da der Beklagte es versäumt hat, hier für die gerügten Jahre 2002 bis 2006 Abrechnungen zu erteilen.

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Allerdings sind die mit der Klage geltend gemachten Rückzahlungsansprüche teil­weise durch Aufrechnung erloschen oder verjährt.

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Im Einzelnen:

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1.)

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a)

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Der Beklagte hat in Höhe von 713,40 € mit Mietforderungen, die die Kläger ihrerseits nicht erfüllt haben, für die Monate Juli 2009 bis August 2009 aufgerech­net. Die klägerische Forderung ist demnach in Höhe von 713,40 € durch Aufrechnung erloschen. Die klägerische Partei war verpflichtet, dem Beklagten für diese beiden Monate jeweils eine Miete von 356,70 € zu zahlen, so dass der geltend gemachte Zahlungsanspruch für die Kläger in Höhe von 713,40 € durch Aufrechnung erloschen ist. Sofern die Kläger behaupten, dass sie zur Mietminderung berechtigt gewesen seien, so ist klägerseits nicht substantiiert vorgetragen, dass in der Zeit von Juli 2009 bis August 2009 die Mietwohnung so mangelbehaftet war, dass eine Miete in Höhe von jeweils 356,70 € monatlich gemindert werden hätte können. Die Kläger haben nicht substantiiert dargetan, dass in dieser Zeit überhaupt Mängel bestan­den.

30

b)

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Überdies ist der von den Klägern geltend gemachte Zahlungsanspruch durch die Aufrech­nung seitens des Beklagten auch in Höhe von 526,48 € erloschen. Die Klä­ger sind von dem Amtsgericht Lemgo zu dem Aktenzeichen 19 C 218/08 mit Urteil vom 18.02.2009 zur Zahlung an den Beklagten verurteilt worden. Der Beklagte hat schlüssig dargetan, dass zwar die Hauptforderung aus diesem Urteil lediglich in Höhe von 190,00 € tituliert wurde. Hinzuzurechnen sind indes festgesetzte Kosten von weiteren 170,20 € als auch Zwangsvollstreckungsgebühren in Höhe von 38,56 € sowie Gerichtsvollzieherkosten in Höhe von 86,50 € als auch Zinsen von 28,96 € so­wie weiterer Zinsen auf die Kosten. In Höhe dieser 526,48 € ist der geltend gemachte Zahlungsanspruch demnach erloschen.

32

2.)

33

Soweit die Kläger Rückzahlungsansprüche für geleistete Betriebskostenvorauszahlun­gen aus dem Zeitraum von 2002 bis 2004 in Höhe von insgesamt 1.880,00 €, nämlich 440,00 € aus dem Jahre 2002, 720,00 € aus dem Jahre 2003 und weiterer 720,00 € aus dem Jahre 2004 geltend machen, so ist dieser Anspruch verjährt. Der Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben.

34

Zwar ist nicht zu verkennen, dass der Rückzahlungsanspruch für geleistete Betriebskos­tenvorauszahlungen ohne Abrechnung erst mit Ende des Mietverhältnis­ses fällig werden kann. Hier ist allerdings – auch - der Anspruch auf Abrechnung für die Jahre 2002 bis 2004 zu Lasten der Kläger bereits verjährt. Die Erklärung seitens des Beklag­ten ist insofern auszulegen, dass konkludent auch ein etwaiges Verlangen auf Erteilung einer Abrechnung – was hier allerdings nicht streitgegenständlich geworden ist – nach Auffassung des Beklagten verjährt sein soll. Wenn aber die Mietpartei gegen­über dem Vermieter den Anspruch auf Abrechnung – der auch während eines laufenden Mietverhältnisses geltend gemacht werden kann – verjähren lässt, so muss dies auch für einen etwaigen Rückzahlungsanspruch von geleisteten Betriebskos­tenvorauszahlungen gelten, soweit die Betriebskostenvorauszahlungen in einem Zeitraum geleistet wurden, für den der Anspruch auf Erteilung einer Abrech­nung seinerseits bereits verjährt ist. Der Mieter kann sich nicht auf eine Rückzahlung von geleisteten Betriebskostenzahlungen berufen, wenn er seinerseits den Anspruch auf Abrechnung hat verjähren lassen. Vor diesem Hintergrund kommt es auch nicht darauf an, ob der Beklagte sich gegenüber den Klägern auf eine Verwirkung des Rück­zahlungsanspruches für die geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen aus dem Zeitraum von 2002 bis 2004 deshalb berufen könnte, weil die Kläger ihrerseits eine Klage auf Erteilung einer Abrechnung nicht erhoben haben.

35

3.)

36

Weitergehend ist der klägerische Anspruch aber nicht durch Aufrechnung erloschen.

37

a)

38

Soweit der Beklagte sich auf eine Aufrechnung wegen einer Minderung von Mietzahlun­gen aus dem Zeitraum von April 2009 bis Juni 2009 in Höhe von monat­lich 60,00 €, mithin in Höhe von 180,00 € beruft, so ist diese Aufrechnung nicht wirk­sam, so dass der Anspruch in Höhe von 180,00 € nicht erloschen ist. Der Beklagte ist dem klägerischen Vorbringen, dass die Mietsache mangelhaft gewesen sei, nicht substantiiert entgegengetreten. Die Kläger ihrerseits haben dargetan, dass sie zur Minderung berechtigt waren.

39

b)

40

Soweit die beklagte Partei geltend macht, dass die Kläger unberech­tigt in den Monaten Oktober 2009 bis November 2009 Miete nicht gezahlt hätten, so vermag der Beklagte hiermit nicht durchzudringen. Die Kläger haben vorgetra­gen, dass das Mietverhältnis mit Ablauf des Monats August 2009 durch Kündi­gung endete. Dem ist der Beklagte nicht substantiiert entgegengetreten. Der Beklagte hat nicht substantiiert vorgetragen, dass das Mietverhältnis nicht bereits beendet war. Die Kläger ihrerseits haben indes nunmehr vorgetragen, dass das Mietver­hältnis bereits beendet war. Der Beklagte hat in seiner Klageerwiderung ledig­lich ausgeführt, dass für diesen Zeitraum Mietzins zu zahlen sei, weshalb das Mietverhältnis noch fortbestanden haben soll, ist nicht ersichtlich. Dies ergibt sich auch nicht aus der seitens des Beklagten vom 30.07.2010, in der im Wesentlichen jedenfalls darauf abgestellt wird, dass das Mietverhältnis noch im November 2009 bestanden habe.

41

4.)

42

Soweit tenoriert ergibt sich der Verzinsungsanspruch aus §§ 288, 286 BGB.

43

II.

44

Die Kosten des Rechtsstreits hat hier die klägerische Partei zu tragen. Zwar ist die klägerische Partei mit ihrer Klage zumindest teilweise durchgedrungen. Indes ist das Verhältnis zwischen Obsiegen und Unterliegen zu Lasten des Beklagten derart ge­ring, dass nach § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO die Zuvielforderung seitens der Kläger verhältnis­mäßig geringfügig war und keine bzw. nur geringfügige Kosten hierdurch veranlasst worden sind.

45

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.