Amtsgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-04-21, Aktenzeichen 35 C 14555/09
ECLI:DE:AGD:2010:0421.35C14555.09.00

Tenor

hat das Amtsgericht Düsseldorf

auf die mündliche Verhandlung vom 24.02.2010

durch den Richter am Amtsgericht T

für Recht erkannt:

Der Beklagte wird verurteilt, die im zweiten Obergeschoss links des Hauses C Str. 00 in E gelegene Wohnung, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Diele und eingerichtetem Bad/WC, nebst zugehörigem Kellerraum zu räumen und mit sämtlichen Schlüsseln an den Kläger herauszugeben.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Zwangsvollstre-ckung des Klägers durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 1.500,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

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T a t b e s t a n d :

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Die Parteien sind durch den Mietvertrag vom 15.06.1999 über die im Tenor bezeichnete Wohnung im Hause C Str. 00 in E verbunden.

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Nachdem in der Vorstandssitzung der Klägerin vom 18.10.2005 der Umbau des Hauses für die Zwecke und Bedürfnisse einer Beratungsstelle in Form einer "Evangelischen Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe- und Lebensfragen in der Altstadt" beschlossen worden war, kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit dem Beklagten mit Schreiben vom 18.10.2006. Hierüber verhielt sich der Rechtsstreit der Parteien 22 C 13172/07, Amtsgericht Düsseldorf, wobei im Ergebnis in der Berufungsinstanz die Räumungsklage abgewiesen wurde. Die Akte des Vorprozesses ist zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden; darauf wird Bezug genommen.

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Mit der vorliegenden Klage verfolgt der Kläger seinen Räumungsanspruch aufgrund der neuerlichen Kündigung vom 23.01.2009 zum Ablauf des 31.10.2009 weiter.

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Inzwischen bewohnt der Beklagte als letzter Mieter des Hauses eine ca. 48 qm große Wohnung in dem ansonsten leerstehenden Gebäude.

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Der Kläger trägt vor, er sei zur Kündigung berechtigt. Es bestehe ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages aufgrund der beabsichtigten Einrichtung der Beratungsstelle. Diese Einrichtung – getragen von dem eingetragenen Verein "E1 in E – Gemeindedienst der evangelischen Kirchengemeinden e. V." – diene der satzungsgemäßen Zielsetzung des Klägers. Die satzungsgemäßen Aufgaben würden unter anderem durch die "E1" wahrgenommen. Eine Zurverfügungstellung der streitgegenständlichen Räumlichkeit müsse entsprechend einem "Eigenbedarf" des Klägers gewertet werden, jedenfalls sei insoweit ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB gegeben. Entsprechendes sei auch in den Gründen des Berufungsurteils im Vorprozess dargelegt.

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Der Kläger beantragt,

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wie erkannt.

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Der Beklagte beantragt

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Klageabweisung

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und trägt vor, im Kündigungsschreiben habe der Kläger einen Kündigungsgrund bzw. Gründe nicht – ausreichend – bezeichnet. Darüber hinaus habe der Kläger nicht – wie erforderlich – selbst einen Bedarf an diesen Räumlichkeiten. Wenn ein Bedarf einer anderen juristischen Person angemeldet werde, bestehe insoweit die Gefahr, dass der Mieterschutz unterlaufen werde. Auf einen Bedarf der "E1" könne sich daher der Kläger nicht beziehen.

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Darüber hinaus sei die Kündigung auch rechtsmissbräuchlich, denn tatsächlich bestehe kein Bedarf, gerade – auch – die Wohnung des Beklagten zu nutzen. Es bestehe genügend anderweitiger Raum im Haus.

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Es werde bestritten, dass die Ausgliederung der Beratungsstelle aus finanziellen Gründen notwendig sei. Im Übrigen habe der Kläger nach wie vor keine Baugenehmigung für das Haus vorliegen.

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Hilfsweise erhebt der Beklagte Widerspruch wegen unbilliger Härte bei Beendigung des Mietverhältnisses und verweist darauf, dass er berufsbedingt eine Wohnung in der Altstadt benötige und erhebliche Investitionen getätigt habe.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die Beiakte Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Räumungsklage ist begründet.

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Der Kläger war zur Kündigung gem. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB berechtigt, denn es besteht sowohl ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses, auch wurde diese Berechtigung ausreichend in dem Kündigungsschreiben vom 23.01.2009 dargelegt und im Übrigen durch den Klagevortrag im vorliegenden Rechtsstreit noch ergänzt.

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Zu Recht bezieht sich der Kläger insoweit auf ein "berechtigtes Interesse" i. S. d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB, denn der Umbau und die Bereitstellung der gesamten Liegenschaft C Str. 00 dient den Zwecken und Bedürfnissen der geplanten Beratungsstelle. Eine solche Einrichtung gehört zu den satzungsgemäßen Aufgaben des Klägers. Das ergibt sich aus den §§ 2, 3 und 4 der zur Gerichtsakte gegebenen Satzung, insbesondere ist der Unterpunkt "Beratungsstelle" in § 2 (3) ausdrücklich aufgeführt. Hiergegen kann der Beklagte nicht mit Erfolg geltend machen, der Kläger verfolge ein Interesse der E1 und damit einer anderen juristischen Person. Der Vermieter ist nicht auf ausschließlich in eigener Person gegebene Gründe begrenzt, wenn er ein Interesse an der Räumung geltend macht, sondern kann gerade auch das Interesse Nahestehender verfolgen, wie dies der Gesetzgeber für den Fall der Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB "insbesondere" dargelegt hat. Es besteht kein Zweifel daran, dass die "E1 in E" eine eng mit der Klägerseite verbundene Einrichtung ist. Es mag sein, dass – um den Kreis der zu Begünstigenden zu begrenzen, wie der Gesetzgeber dies auch bei der Eigenbedarfskündigung vorgesehen hat – ähnliche Anforderungen zu stellen sind. Aber vorliegend wird von der Klägerseite der Bedarf für eine zentrale Seelsorgeaufgabe und für eine sachlich eng verbundene Untergliederung geltend gemacht, mag auch rechtlich eine Trennung bestehen. Die juristische Differenzierung ist nicht entscheidend, wie sich auch aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ergibt, denn neben den Familienangehörigen sind etwa auch "Angehörige des Haushalts" ausdrücklich vom Gesetzgeber in den eigenbedarfsrelevanten Kreis einbezogen.

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Vorliegend ist grundsätzlich von einem "berechtigten Interesse" i. S. d. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB auszugehen, auch wenn eine allgemein gültige Definition dieses Begriffs nicht existiert (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 573, Rdnr. 184 m.w.N.). Macht der Vermieter Bedarf an den Räumen geltend, so ist ein nachvollziehbar dargelegtes Erlangungsinteresse des Vermieters in den Vordergrund zu stellen (vgl. Blank, a.a.O.).

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Die insoweit erforderlichen "vernünftigen, nachvollziehbaren Gründe" hat der Kläger ausreichend – sogar überzeugend – dargelegt. Wie konkret die Bedarfsbefriedigung des Vermieters bei der Verfolgung seines Interesses erfolgt und welche finanzielle Veranlassung dafür besteht, konkrete Räumlichkeiten einer anderweitigen Nutzung zu unterziehen, unterliegt grundsätzlich der Planung und Organisation des Vermieters, solange nicht eine gleich gute und akzeptable Alternative besteht. Vorliegend ist die Auswahl des Hauses für die Beratungsstelle nachvollziehbar und im Übrigen insoweit auch alternativlos dargelegt, als der Beklagte letzter und nunmehr einziger Mieter geblieben ist und den Planungsfortgang blockiert.

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Insoweit ist unerheblich, dass eine konkrete Baugenehmigung noch fehlt. Im Übrigen ist nicht ersichtlich, dass sie versagt werden könnte.

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Bei der gebotenen konkreten Abwägung ist insbesondere kein "Unterlaufen" des Mieterschutzes zu befürchten. Es ist eine Entscheidung des Gesetzgebers, dass im Falle eines vorliegenden "berechtigten Interesses" des Vermieters von diesem auch die Kündigung durchgesetzt werden kann.

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Soweit hilfsweise vom Beklagten Widerspruch – offenbar gem. § 574 BGB – erhoben worden ist, sind keine Umstände ersichtlich, wonach die Kündigung trotz der dargelegten Interessenlage nicht zu rechtfertigen wäre. In der gegebenen Wohnlage in der E Altstadt sind – gerichtsbekannt – genügend Angebote für Wohnraum vorhanden, auch zu bezahlbaren Preisen. Soweit darüber hinaus der Beklagte Mieterinvestitionen geltend macht, mag der Beklagte Ansprüche gem. § 539 stellen, soweit diese durchsetzbar sind. Sein Vortrag hierzu ist unzureichend. In jedem Fall konnte sich der Beklagte seit Jahren auf eine mögliche Beendigung des Mietverhältnisses einstellen. Die von ihm dargelegten Interessen sind in jedem Fall nachrangig und hindern daher die Durchsetzung des Kündigungsbegehrens nicht.

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Nach alledem war der Beklagte – wie erkannt – zur Räumung zu verurteilen.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich hinsichtlich der Kosten aus § 91 ZPO und hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 7, 711 S. 1 ZPO.

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Streitwert

: 2.678,76 EUR