Amtsgericht Plön (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-04-30, Aktenzeichen 2 C 1104/08
ECLI:DE:AGPLOEN:2009:0430.2C1104.08.0A

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.

II. Dem Kläger werden die Kosten des Rechtsstreits auferlegt.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

1

Der Kläger verlangt von den Beklagten rückständige Miete, Schadensersatz und Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen.

2

Die Parteien waren durch einen Mietvertrag über das Objekt X verbunden. Hiernach waren die Beklagten verpflichtet, auf die Betriebskosten eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von X € und eine Mietkaution in Höhe von X € zu zahlen. Es finden sich handschriftliche Zusätze, u.a. in § 8 Ziff. 5 b „ nach den durchgelaufenen m³ der Verbrauchsuhr“, in Ziff. 9 d „Der Erwärmungspreis lieg 5% unter dem der Stadtwerke“ sowie unter § 27.

3

Wegen des gesamten Inhalts wird auf die Anlage K 1, Bl. 23 - 26 d.A., Bezug genommen.

4

Im laufenden Verfahren ist unstreitig gestellt worden, dass die Beklagten einen Betrag von X € auf die Kaution gezahlt hatte.

5

In dem Objekt befinden sich geeichte Verbrauchszähler für Strom, Kalt- und Warmwasser und Heizung. Die Zählerstände wurden zu Beginn des Mietverhältnisses notiert.

6

Mit der Klage macht der Kläger 6 Abrechnungen Nebenkosten in Höhe von X €, Energie in Höhe von X €, Kosten für den Austausch der Tür in Höhe von X € und das Fliegengitter in Höhe von X €, sowie einen Wasserschaden in Höhe von X sowie Sockelleisten in der Küche in Höhe von X € sowie Kosten für de- und Montage der Küche in Höhe von X € und Fliesen in Höhe von X € geltend. Weiter verlangt er Mietausfall in Höhe von X € und Rechtsberatungskosten in Höhe von X €.

7

Wegen des Inhalts wird auf die Anlagen K 2 - K 12, Bl. 27 - 68 d.A., Bezug genommen.

8

Der Kläger hatte Abrechnungen erstellt, die die Beklagten mit Schreiben vom 17.01.2008 und 14.02.2008 rügten.

9

Wegen des Inhalts wird auf die Anlagen B 2 und B 3 , Bl. 91/92 und 93/94 d.A., Bezug genommen.

10

Am 31.07.2008 ließ der Kläger die Wohnung durch einen Mitarbeiter von X abnehmen. Es wurde ein Abnahmeprotokoll gefertigt.

11

Wegen des Inhalts wird auf die Anlage B 5, Bl. 96- 98 d.A., Bezug genommen.

12

Der Kläger ließ die Arbeiten in der Küche nicht vornehmen.

13

Der Kläger behauptet, dass die Beklagten die Miete nur unregelmäßig und in „Kleckerbeträgen“ gezahlt hätten. Er verweist dazu auf eine Berechnung Anlage K 4 ( gemeint laut mdl. Verhandlung vom X ist Anlage Bl. 36-39). Er beruft sich auf seine Wohnflächenberechnung, Anlage K 15, Bl. 104 - 110 d.A..

14

Die hohen Heizkosten seien darauf zurückzuführen, dass die Beklagten zum Fenster hinaus geheizt hätten.

15

Die Beklagten hätten die Fliegengitterrollos dadurch mutwillig zerstört, dass sie in der Küche den Entlüftungsschlauch des Wäschetrockners ständig aus der Küchenterrassentür gesteckt und das Rollo dann geschlossen hätten, so dass sich der untere Teil verschoben habe und aus der Führungsschiene gerissen sei. Eine Beschädigung bei dem Abbau durch den Kläger sei ausgeschlossen ( B: X ).

16

Im Wohnzimmer sei das Gitter aus der Führungsschiene gerissen worden, weil versucht worden sei, bei geschlossenem Gitter nach außen zu gelangen.

17

Der Wasserschaden sei im Bad des Klägers aufgetreten und den Beklagten am X mitgeteilt worden. Diese hätten zugesagt, den Schaden über ihre Versicherung zu regulieren. Daraus lasse sich auf das schuldhafte Verhalten schließen.

18

Er behauptet weiter, dass die Fliesung in der Küche stümperhaft sei. Die Erlaubnis zur Fliesung sei nur erteilt worden, wenn die Arbeit sach- und fachgerecht ausgeführt und nach Auszug zurück gebaut werde. Bei Rückgabe der Wohnung sei der X verwehrt worden, unter die Sockel zu sehen ( B:X ).

19

Den Beklagten sei mit Schreiben vom 11.08.2008 eine Frist zur Beseitigung der Schäden gesetzt worden.

20

Nachdem der Kläger im Mahnverfahren zunächst nur einen Betrag in Höhe von X € geltend gemacht hat, beantragt er nunmehr,

21

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn X € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz zu zahlen

22

Die Beklagten beantragen,

23

die Klage abzuweisen.

24

Die Beklagten rügen die Ordnungsgemäßheit des Abrechnungsschlüssels im Hinblick auf die zugrunde gelegte Wohnfläche und lege die Wohnflächenberechnung als Anlage B 1, Bl. 90 d.A., vor.

25

Jedenfalls seien weder Anfangs- noch Endbestand des Öls noch einzelne Zutankungen angegeben.

26

Sie bestreiten die Schäden wie folgt: Die Fliegengitter habe der Kläger selbst ca. X abgebaut. Soweit es den Wasserschaden angehe, sei dieser im Flur aufgetreten, weil eine Wasserleitung defekt gewesen sei. Der Kläger habe dies mit seiner Versicherung klären wollen. Die Küche sei in Absprache mit dem Kläger neu gefliest worden. Da er die Einbauschränke nicht habe entfernen wollen, sei um diese herum gefliest worden.

27

Die Beklagten akzeptieren Schäden an der Wohnzimmertür in Höhe von X € und an den Sockelleisten der Küche in Höhe von X € und erklären insoweit die Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe der geleisteten Kaution von X €.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist unbegründet.

29

Dem liegt zugrunde, dass dem Kläger über die beklagtenseits zugestandenen Beträge keine Forderungen gegen die Beklagten zustehen und dass die anerkannten Forderungen im Wege der Aufrechnung gem. § 389 BGB erloschen sind.

30

Zugestanden sind nur Forderungen in Höhe von X € und X €, insgesamt somit X €. Diese sind im Wege der Aufrechnung erloschen, weil den Beklagten insoweit ein fälliger Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution in Höhe von X € zusteht.

31

Über diese Forderungen hinaus steht dem Kläger kein Anspruch mehr zu.

32

1. Position:

33

Soweit es die erste eingeklagte Position, ersichtlich bestehend aus Saldierung von 6 Abrechnungen unter Abzug von erteilten Gutschriften ( vgl. Anlage K 2, Bl. 27 d.A.) angeht, ist der Kläger zum einen daran festzuhalten, dass die von ihm erstellten Nebenkostenabrechnungen nicht ordnungsgemäß sind und zum anderen daran, dass es zur Darlegung eines Mietrückstandes nicht ausreicht, ein Saldo zu bilden.

34

Die vorgelegten Nebenkostenabrechnungen entsprechen nicht den Anforderungen, die an eine formell und materiell ordnungsgemäße Abrechnung zu stellen sind.

35

Grundsätzlich steht dem Kläger ein einklagbarer Anspruch aus Nebenkostenabrechnungen nur zur Seite, wenn die jeweilige Abrechnung eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und ggf. Erläuterung des zugrundegelegten Umlageschlüssels, den auf den betreffenden Mieter entfallenden Anteil und das sich nach Abzug der geleisteten Vorauszahlungen ergebende Saldo enthält. Die Darstellung muss für den durchschnittlich gebildeten Mieter in einer aus sich heraus verständlichen Weise erfolgen, so dass allenfalls der Kostenansatz durch Einsichtnahme in Belege zu überprüfen ist (vgl. Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 Rn. 333 ff).

36

Diesen Anforderungen genügt die Abrechnung deshalb nicht, weil sie überhaupt erst ansatzweise dadurch nachvollziehbar wird, dass der Kläger die gewählte Wohnfläche in mehrfachen Schriftsätzen außerhalb der Abrechnung darlegen muss. Allein diese Notwendigkeit belegt, dass sich weder die sich in der Wohnflächenberechnung ergebende Gesamtwohnfläche noch eine aus dieser Aufstellung herausrechenbare Größe in der Umlage wiederfindet. Im Gegenteil liegt es nicht auf der Hand und ergibt sich erst recht nicht aus der Abrechnung, wie der Kläger zu dem für die Wohnfläche zugrundegelegten Wert von X qm gelangt. Dieser Wert ergibt sich nicht einmal ohne weiteres durch Zusammenschau der Abrechnung und der Wohnflächenberechnung, sondern erst durch Ausführungen des Klägers in mehrfachen Schriftsätzen außerhalb der Abrechnung. Hinzu kommt, dass der Kläger selbst hat eine Gesamtwohnfläche von X qm errechnen lassen. Selbst unter Einbeziehung der kompletten Wohnflächenberechnung ist die angegebene qm-Zahl nicht nachvollziehbar vor, zumal der Kläger entgegenstehend zu den Daten in der Abrechnung von X qm selbst vorträgt, dass die Wohnung der Beklagten X qm groß sei ( SS vom, Bl 100 d.A.).

37

Überdies ergibt sich auch nicht aus der Abrechnung heraus, worauf sich die unterschiedlich gewählten Umlageschlüssel - einmal nach qm, einmal nach direktem Verbrauch und einmal nach Personenanzahl - stützen. Auch dies lässt sich mit den oben genannten Grundsätzen nicht mehr in Einklang bringen.

38

Der Kläger kann auch keinen Mietrückstand in Höhe von X € verlangen.

39

Das Gericht verkennt nicht, dass der Kläger in der mündlichen Verhandlung vom X versucht hat, den Beklagten und dem Gericht seine Berechnung näher zu bringen. Das reicht allerdings deshalb nicht aus, weil es nicht zulässig ist, einen Mietrückstand schlicht zu saldieren. Die Bezugnahme auf eine Zinsaufstellung, Anlage K 2, und der Vortrag, dass die Beklagten die Miete kleckerweise gezahlt hätten und der Kläger Zinsen verlange, ersetzen nicht den Vortrag, für welchen Monat ein Mietrückstand bestehen soll.

40

2. Position: X €

41

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Nachzahlung von Energiekosten. Im wesentlichen kann dazu auf die obigen Ausführungen verwiesen werden, unter welchen Voraussetzungen eine Abrechnung ordnungsgemäß ist.

42

Der jedem Vermieter obliegende Verpflichtung, dem Mieter in nachvollziehbarer Weise zu verdeutlichen, was mit seinen Vorauszahlungen geschehen ist, ist mit den vorliegenden Abrechnungen nicht Genüge getan.

43

Dies liegt zum einen daran, dass Kosten eingestellt worden sind, die schlicht nicht umlagefähig sind - hier Wartungskosten, zum anderen aber daran, dass schlicht nicht eingestellt worden ist, dass die eingesetzte Energie nicht ausschließlich zur Wärmeerzeugung dient und nicht 1:1 bei den Mietern ankommt, sondern dass die Beheizung durch ein Blockheizkraftwerk erfolgt, das zur Beheizung der gesamten Anlage genutzt wird und neben Wärme auch Strom produziert wird.

44

Die auf die Stromproduktion entfallenden Kosten sind nicht nur abzuziehen, sie sind in der Abrechnung auch plausibel darzustellen.

45

Es reicht damit nicht, wenn der Kläger pauschal 70 % für die Wärmeerzeugung und 30 % für die Stromerzeugung annimmt. Im Gegenteil ist der auf die Stromerzeugung entfallenden Anteil exakt zu berechnen, insbesondere nach Ölverbrauch und den anteilig auf Reinigungs- und Servicekosten aufzuschlüsseln.

46

3. Position: X €

47

Insoweit kann auf das Anerkenntnis und die Aufrechnungserklärung verwiesen werden.

48

4. Position: X €

49

Auch dieser Anspruch scheitert letztlich an fehlender Darlegung und Beweisantritt des Klägers. Die Darlegung und die Beweisangebote des Klägers reichen angesichts der ihm obliegenden Darlegungs- und Beweislast und angesichts des Bestreitens der Beklagten nicht aus. Dabei ist darauf abzustellen, dass es dem Kläger obliegt, den von ihm geltend gemachten Schadensersatzanspruch darzulegen und zu beweisen.

50

Der Kläger stellt vorliegend allein darauf ab und bietet Beweis dahingehend an, dass die Beschädigung nicht von der Demontage herrühren könne. Darauf aber kommt es nicht an und der hierzu angebotene Beweis ist nicht zu erheben. Denn es geht nicht allein darum, den Kläger von einer (Mit-) verursachung freizustellen, sondern darum, die Verursachung durch die Beklagten zu schildern und unter Beweis zu stellen. Hier hat der Kläger nur die erste Stufe erreicht, nämlich darzustellen, wie die Beklagten den Schaden verursacht haben sollen. Die weitere Darlegung, insbesondere Beweisangebote hierzu fehlen gänzlich. Es fehlt auch jegliche Darlegung, wie der Schaden beschaffen sein soll, welche Maßnahmen zu dessen Beseitigung erforderlich sein sollen und insbesondere, dass der Kläger die Beklagten zur Beseitigung des Schadens aufgefordert und eine Frist gesetzt haben will. Die Anlage K 5, Bl. 58 d.A. enthält eine solche Darlegung und Aufforderung nicht.

51

5. Position: X €

52

Bezüglich des angeblichen Wasserschadens kann auch die Ausführungen zu Ziffer 4 verwiesen werden. Es fehlt jegliche Darlegung, was der Kläger den Beklagten eigentlich als vertragswidriges Verhalten vorzuwerfen hat. Der Umstand allein, dass - so ist es jedenfalls nach dem Vortrag des Klägers zu vermuten - sich im Bad des Klägers ein Wasserschaden gezeigt haben soll, reicht jedenfalls nicht aus, um den ihm obliegenden notwendigen Vortrag zu ersetzen, dass die Beklagten in vertragswidriger Weise über die übliche Wohnnutzung hinaus schuldhaft diesen Schaden verursacht hätten. Es ist dem Kläger schon mit Hinweis vom , Bl. 146 d.A., aufgezeigt worden, dass eine substantiierte Darlegung von ihm erwartet wird. Diese liegt jedenfalls nicht darin, dass der Kläger vorträgt, dass der Umstand, dass die Beklagten dies ihrer Versicherung hätten melden wollen, ein Verschulden vermuten lasse. Der Zivilprozess stützt sich nicht auf Vermutungen, sondern unterliegt dem Beibringungsgrundsatz.

53

6. Position

54

a) X €

55

Insoweit kann auf das Anerkenntnis und die Aufrechnungserklärung verwiesen werden.

56

b) X €

57

Der Kläger hat gegenüber den Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten für Demontage und Montage der Küchenzeile.

58

Zum einen kann er diesen Betrag schon der Höhe nach nicht verlangen, weil dieser Betrag die MwSt. einschließt. Im Rahmen von Schadensersatz gem. § 249 BGB kann nur die Erstattung des Betrages verlangt werden, der tatsächlich angefallen ist. Die MwSt. kann damit erst nach Durchführung der Maßnahme geltend gemacht werden.

59

Aber auch der sich nach Abzug der MwSt. ergebende Nettobetrag steht dem Beklagten nicht zu.

60

Es ist nach dem Parteivorbringen unstreitig, dass die Küchenzeile im Zuge der Neuverfliesung durch die Beklagten nicht demontiert oder abgerückt wurde. Damit steht zugleich fest, dass die Küche unter dem Bereich der Schränke nicht verfliest war. So trug der von dem Kläger beauftragte Rechtsanwalt im Schreiben vom X selbst vor, dass eine Fliesung unter den Schränken vorher nicht vorhanden gewesen sei und auch durch den Beklagten nicht vorgenommen worden sei, wohl „weil er zu bequem gewesen sei, die Objekte aus der Küche zu entfernen“ ( Bl. 65 d.A.). Dies ist damit nicht nur unstreitig nicht, sondern überdies durch die klägerseits eingereichten Fotos der Küche mit den ersichtlich langjährig vorhandenen Spinngewebeschleiern.

61

War schon nach dem eigenen Vortrag des Klägers eine Fliesung unter den Schränken vorher nicht vorhanden, so kann er nicht verlangen, demgegenüber besser gestellt zu werden, nachdem die Beklagten die Fliesung ebenso gehandhabt haben. Der Kläger kann nicht mehr verlangen, als er zu Beginn des Mietverhältnisses hatte, nämlich eine Vollverfliesung der Küche. Für die von ihm behauptete Abrede, wonach er sich nur unter der Voraussetzung einer fachgerechten Vollverfliesung mit einer Neuherstellung des Bodenbelags durch die Beklagten einverstanden erklärt habe, ist der Kläger darlegungs- und beweisfällig geblieben. Nur für die Vollverfliesung aber wäre eine Montage und Demontage der Küchenzeile erforderlich. Alle übrigen Fliesenarbeiten können ohne weiteres sauber bis an die Küche herangearbeitet werden.

62

c) X €

63

Der Kläger kann aber auch eine Neuverfliesung der Küche ohnehin nicht beanspruchen.

64

Auch hier gilt und es kann insoweit auf die Ausführungen unter b) verwiesen werden, dass der Kläger nichts anderes zurückerhalten hatte, als er vorher hatte und er für die angebliche Vereinbarung, dass eine komplette Neuverfliesung der Küche seitens der Beklagten geschuldet gewesen wäre, beweisfällig geblieben ist.

65

Letztlich kann dies allerdings auch dahinstehen, denn jedenfalls steht dem Anspruch des Klägers die negative Ausschlusswirkung des Wohnungsabnahme- Protokolls entgegen. Ausweislich des Protokolls sind keine Mängel in der Küche verzeichnet. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Beklagten das Protokoll nicht unterzeichnet hatten, denn es geht hier um die Beweiskraft der im Namen des Klägers abgegebenen Erklärungen. Hierzu ist darauf zu verweisen, dass das Protokoll als Privaturkunde i.S.d. § 416 ZPO insoweit Beweiskraft entfaltet, als es den Anschein der Vollständigkeit und Richtigkeit aller darin enthaltenen Angaben bietet.

66

Demgegenüber reicht die Darstellung des Klägers wiederum nicht aus. Insbesondere erschüttert sein Vortrag, dass es dem Mitarbeiter von X verwehrt worden sei, unter die Schränke zu sehen, nicht die Beweiskraft, weil nicht vorgetragen ist, dass der Mitarbeiter bei einem Blick unter die Schränke das Protokoll nicht unterzeichnet hätte.

67

Der angebotene Beweis war nicht zu erheben.

68

d) X €

69

Dem Kläger steht auch kein Anspruch auf Mietausfall zu. Kann er nach dem Vorstehenden schon nicht die komplette Neuverfliesung der Küche verlangen, so ist seine Darlegung auch ohnehin nicht ausreichend. Dies deshalb nicht, weil der Kläger den Anforderungen an die Darlegung, dass potentielle Mietinteressenten wegen des Zustandes der Küche abgesprungen seien, nicht nachgekommen ist. Die Einreichung der von ihm vorformulierten Erklärung ist zu vage, zumal es nicht ausreicht, diese schlicht beifügen. Die Beifügung einer Anlage ersetzt den Vortrag nicht.

70

Jedenfalls aber fehlt es an der Darlegung, dass der Zustand der Küche kausal für den verspäteten Einzug sei, denn es ist unstreitig, dass die angeblich notwendige Fliesenneuverlegung immer noch nicht geschehen ist, die „Schäden“ somit immer noch nicht bereinigt sind und die Mieter letztlich trotzdem eingezogen sind. Hing der verspätete Einzug der neuen Mieter damit nur von der schadhaften Sockelblende ab, so ist es unverhältnismäßig und mit dem Grundsatz der dem Kläger obliegenden Schadensminderungspflicht nicht zu vereinbaren, wenn der Kläger diese nicht zeitnah beseitigt hatte, sondern zugewartet hatte.

71

7. Position: X €

72

Der Kläger kann auch die ihm für die außergerichtliche Rechtsberatung entstandenen Kosten nicht ersetzt verlangen.

73

Einmal abgesehen davon, dass die eingereichten Rechnungen Anlagen K 11/12, Bl. 67/68 d.A.,, nicht mit dem eingeforderten Betrag übereinstimmen, ist aus der Anwaltsrechnung nicht ersichtlich, dass es überhaupt um einen diesen Streitgegenstand betreffende Beratung gegangen wäre. Ohnehin sind die Kosten der Rechtsverfolgung nur zu erstatten, wenn dem Kläger ein durchsetzbarer Anspruch gegen die Beklagten zur Seite gestanden hätte, woran es nach den vorstehenden Ausführungen eben fehlt.

74

Mangels Bestehens der Hauptforderung stand dem Kläger auch kein Anspruch auf Zinsen zu, einmal abgesehen davon, dass der Antrag des Klägers insoweit auslegungsbedürftig gewesen wäre.

75

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

76

Der Streitwert wird auf X € festgesetzt.