Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-01-27, Aktenzeichen 16 S 45/09
ECLI:DE:LGD:2010:0127.16S45.09.00

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 31.03.2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wesel – 30 C 316/08 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der in der Eigentümerversammlung vom 12.09.2008 zu TOP III. II. gefasste Beschluss über die Abberufung der Klägerin als Verwalterin aus wichtigem Grund wird für ungültig erklärt.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Gründe:

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A.

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Die Beklagten sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft X . Die Klägerin ist Verwalterin des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Klägerin wurde gemäß § 11 Nr. 1 der Teilungserklärung vom 24.08.2005 (GA 203) für die Dauer von 5 Jahren bestellt. Nach § 11 Nr. 2 der Teilungserklärung können die Sondereigentümer die Klägerin jederzeit mit einfacher Mehrheit aus wichtigem Grund abberufen. In der Eigentümerversammlung vom 12.09.2008 beschlossen die Beklagten zu TOP III.II (GA 7) die Abberufung der Klägerin aus wichtigem Grund. In der gleichen Versammlung beschlossen die Beklagten zu TOP II I. die Hausgeldabrechnung für das Jahr 2007 und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen (GA 6). Die Beklagten begründen die Abberufung unter anderem mit einem Verstoß der Klägerin gegen die ihr obliegende Verpflichtung zur Aufstellung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung. Unzulässig habe die Klägerin in der Abrechnung für 2007 die Jahre 2006 und 2007 zusammengefasst. Daneben habe sie das genaue Eintrittsdatum der einzelnen Beklagten bei Umlegung der Kosten nicht berücksichtigt. Zudem habe die Klägerin an das Unternehmen Projekt Grün für die Positionen Objektreinigung, Pflege der Außenanlagen, Hausmeistertätigkeit, Winterdienst und Notdienst einen Betrag in Höhe von 5.837,23 € geleistet, obwohl im Vertrag mit dem Unternehmen Projekt Grün die Gesamtkosten auf 4.462,50 € festgelegt worden sind. Daneben würden in der Abrechnung Positionen auftauchen, die über die Gewährleistung der Bauträger hätten laufen müssen. Entgegen der Darstellung in der Abrechnung wurde keine Rücklage von 5.000,00 € einem Rücklagenkonto zugeführt. Ein solches habe gar nicht bestanden. Im Jahr 2008 seien Zahlungen von der Klägerin erfolgt, die nicht nachvollziehbar seien oder über die Versicherung hätten laufen müssen. Daneben habe sich die Klägerin nicht ausreichend um die von Anfang an bestehenden Mängel am Gemeinschaftseigentum gekümmert. Erst nach jahrelanger Leidenszeit und jahrelanger Beanstandung seinen einzelne Mängel beseitigt worden.

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Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, den Beklagte stünde es offen, die Klägerin jederzeit abzuberufen.

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Hiergegen richtet sich die Berufung, mit der die Klägerin ihr ursprüngliches Klagebegehren weiterverfolgt. Von der Darstellung tatsächlicher Feststellungen im Übrigen wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 313a Abs. 1 S. 1 ZPO i.V.m. § 62 Abs. 2 WEG abgesehen.

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B.

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Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache Erfolg.

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I.

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Die Berufung der Klägerin ist zulässig. Sie ist statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt worden, §§ 511, 517, 519 ZPO. Die Berufungsbegründung genügt den formellen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO. Die Klägerin rügt Rechtsverletzungen durch das Amtsgericht im Sinne von § 546 ZPO, die – als wahr unterstellt – entscheidungserheblich wären. Das Amtsgericht habe verkannt, dass die Abberufung der Klägerin auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt worden sei. Aus diesem Grunde habe sich das Amtsgericht nicht mit der Frage befasst, ob ein wichtiger Grund für die Abberufung vorliege. Entgegen der Auffassung der Beklagten liege ein solcher nicht vor.

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II.

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Die Berufung ist begründet, da die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung zum Nachteil der Klägerin (§§ 513, 546 ZPO) beruht und die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.

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1.

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Rechtsfehlerhaft hat das Amtsgericht die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Beklagten könnten die Klägerin jederzeit abberufen. Das Gegenteil ergibt sich schon aus § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG, wonach die Abberufung des Verwalters auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden kann und daraus, dass dem abberufenen Verwalter in entsprechender Anwendung des § 43 Nr. 4 WEG das Recht eingeräumt wird, den Abberufungsbeschluss anzufechten (vgl. BGH, NZM 2002, 788; OLG Hamm, NZM 2002, 295). Nach § 11 Nr. 1/2 der Teilungserklärung vom 24.08.2008 wurde die Klägerin für 5 Jahre bestellt. Eine Abberufung kann nach Nr. 2 nur aus wichtigem Grund erfolgen. In einem solchen Fall würde die Anfechtungsbefugnis sinnentleert, wenn dem Verwalter zwar eine solche zustünde, er sich aber in der Sache nicht gegen eine Abberufung zur Wehr setzen könnte, weil diese stets ohne Grund möglich wäre.

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2.

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Der Abberufungsbeschluss vom 12.09.2008 zur TOP III.II. ist nicht wirksam ergangen. Es fehlt am Vorliegen eines wichtigen Grundes.

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Ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung ist gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit diesem nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (Merle, in Bärmann: WEG, § 26, Rn. 186 m.w.N.). Das erforderliche Vertrauensverhältnis kann insbesondere infolge schwerwiegender Pflichtverstöße zerstört werden. Einschränkungen findet dieses Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft zum einen dadurch, dass es bei einmaligen Pflichtverstößen geboten sein kann, den Verwalter zunächst durch eine Abmahnung zur Erfüllung der Verwalterpflichten anzuhalten. Zum anderen kann sich durch Zeitablauf und Billigung des bisherigen Verwalterverhaltens eine Verwirkung des Rechtes zur vorzeitigen Abberufung ergeben.

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Unter Zugrundelegung dieser Grundätze liegt kein zur sofortigen Abberufung berechtigender wichtiger Grund vor.

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a.

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Die von den Beklagten behauptete fehlerhafte Erstellung der Jahresabrechnung kann die Abberufung aus wichtigem Grund nicht rechtfertigen.

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Zwar können wesentliche Verstöße gegen die Regeln einer ordnungsgemäßen Abrechnung einen wichtigen Grund für die Abberufung beinhalten. Vorliegend kann die Frage der Fehlerhaftigkeit der Abrechnung jedoch dahinstehen. Indem die Beklagten in der Versammlung vom 12.09.2008 zu TOP II die Jahresabrechnung beschlossen haben, können sie die Abberufung nicht mehr auf formelle Mängel der Abrechnung stützen. Dem steht die unterbliebene Entlastung unter TOP II.IV nicht entgegen.

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Zwischen der Billigung der Jahresabrechnung und der Entlastung des Verwalters besteht ein innerer Zusammenhang (vgl. OLG München, Beschluss vom 07.02.2007, 34 Wx 147/06). Die Entlastung besteht in der Billigung der Geschäftsführung. Aus einer derartigen Billigung lässt sich im Allgemeinen schlussfolgern, dass ein Entlastungsbeschluss zugleich die Genehmigung der Jahresabrechnung enthält (aaO.). Umgekehrt enthält die Genehmigung der Jahresabrechnung zugleich grundsätzlich die Entlastung des Verwalters in Bezug auf die Erstellung der Abrechnung. Dies kann sich jedoch nur auf solche Punkte beziehen, die für die Entlastung und den Jahresabschluss gleichermaßen entscheidend sind. Denn die Genehmigung der Jahresabrechnung und die Entlastung der Verwaltung sind nur zum Teil deckungsgleich. So kann die Jahresabrechnung zu beschließen sein, weil sie zutreffend eine Zusammenstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben enthält (vgl. hierzu Merle, in Bärmann, aaO, § 28, Rn. 79). Die Entlastung des Verwalters in Bezug auf die Jahresabrechnung ist jedoch trotzdem zu verweigern, wenn die Abrechnung unberechtigte Ausgaben enthält.

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Soweit die Beklagten geltend machen, die Abrechnung wurde fehlerhaft jahresübergreifend und nicht stichtagsgemäß erstellt, betrifft dies Punkte, die die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung betreffen und dazu führen, dass die Abrechnung nicht festgestellt werden darf. Gleichzeitig begründen sie einen Grund, die Entlastung des Verwalters zu verweigern. Vor diesem Hintergrund stellt es sich als widersprüchlich (§ 242 BGB) dar, wenn die Beklagten einerseits die Abrechnung billigen und damit die Grundlage für Ansprüche aus der ihrer Auffassung nach fehlerhaften Abrechnung schaffen und anderseits die gebilligte Abrechnung als wichtigen Grund für die Abberufung heranziehen.

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b.

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Soweit die Beklagten ausführen, die Klägerin habe einen höheren Betrag für die Objektreinigung und Pflege der Außenanlage ausgegeben, als im Vertrag mit der Firma X festgelegt, begründet dies keinen wichtigen Grund zur Abberufung.

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Die Klägerin behauptet hierzu, dass sich die Pflege der Außenanlagen zunächst nicht auf den vor dem Haus befindlichen Grünstreifen bezogen hat. Je nach Bewuchs seien zusätzliche Aufträge erteilt und diese zusätzlich vergütet worden. Die Beklagten haben dies nicht bestritten, so dass nicht erkennbar ist, weshalb das Verhalten der Klägerin pflichtwidrig gewesen sein soll.

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c.

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Die behaupteten nicht nachvollziehbaren Zahlungen aus dem Jahre 2008 rechtfertigen ebenfalls nicht die Abberufung. Die Beklagten behaupten zwar, dass diese Zahlungen teilweise über "die Versicherung" oder "die Gewährleistung hätten laufen müssen". Diese Behauptung ist jedoch nicht nachvollziehbar dargelegt.

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d.

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Unbestritten hat die Klägerin vorgetragen, dass eine Instandsetzungsrücklage beschlossen worden ist. Entsprechend ist diese auch in die Abrechnung aufzunehmen (vgl. Merle, in Bärmann, WEG, aaO., § 28, Rn. 68). Die Ausweisung der Rücklage bei den Kosten bedeutet, dass diese von den Wohnungseigentümern noch zu erbringen ist. Insoweit bedarf es auch keines Nachweises darüber, dass die Rücklage dem gemeinschaftlichen Konto gutgeschrieben worden ist, weil diese unstreitig noch gar nicht aufgebracht worden ist. Eine Pflichtverletzung der Klägerin ist nicht erkennbar.

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e.

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Die behauptete Unterlassung der Mängelbeseitigung rechtfertigt ebenfalls keine Abberufung aus wichtigem Grund.

32

Soweit die Klägerin die behaupteten Mängel nicht selbst beseitigt hat, kann dies von vornherein keinen wichtigen Grund für die Abberufung darstellen, weil die Instandsetzung nicht dem Pflichtenkreis der Klägerin zuzuordnen ist. Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG ist in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst. Dem Verwalter obliegt nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG nicht die Instandhaltung und Instandsetzung als solche, sondern nur die Sorge dafür. Die Verpflichtung des Verwalters beschränkt sich grundsätzlich darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen (vgl. hierzu BayObLG in NJW-RR 1992, 1103).

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Ansatzpunkt für eine Verletzung der Pflichten der Klägerin kann demnach nur die unterbliebene Herbeiführung der Entscheidung der übrigen Wohnungseigentümer für das weitere Vorgehen bezüglich der unstreitig seit "Anfang an" bekannten Mängel (Außenzapfsäulen, Carport, Feuchtigkeit) sein. Ob eine solche Pflichtverletzung vorliegt, kann dahinstehen.

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Nach der Bestimmung des § 626 BGB, die für die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages unmittelbar, für die damit verbundene Abberufung des Verwalters entsprechend gilt (vgl. BayOLG, Beschluss vom 17.01.2000, 2Z BR 120/99), kann die außerordentliche Kündigung eines Dienstvertrags nur innerhalb von zwei Wochen ausgesprochen werden. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Kündigungs-/Abberufungsberechtigte von den für die Kündigung/Abberufung maßgebenden Tatsachen Kenntnis erlangt (§ 626 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB). Wegen der Besonderheiten der Willensbildung und Entscheidung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen nach der in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Meinung Abberufung und Kündigung zwar nicht innerhalb der Zweiwochenfrist, jedoch innerhalb angemessener Frist geschehen (vgl. BayObLGZ 1999, 280/288 f.; BayOLG, ZMR 1999, 575/577; OLG Frankfurt OLGZ 1988, 43 f.; OLG Hamm WuM 1991, 218 f.). Für die Wohnungseigentümer, die dieses Ziel verfolgen, bedeutet dies, dass sie wenn auch nicht innerhalb von zwei, so doch innerhalb einer den Umständen nach angemessenen Frist die Einberufung einer Eigentümerversammlung mit diesen Beschlussgegenständen verlangen müssen (vgl. BayOLG ZMR 1999, 575/577).

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Die Beklagten sind nicht innerhalb angemessener Frist tätig geworden. Sie haben das Recht der Abberufung der Klägerin wegen der behaupteten fehlerhaften "Mangelverwaltung" verwirkt. Unstreitig lagen die Mängel "Außenzapfstellen","Carportbeleuchtung" und "Randsteineinfassung" bereits im Jahre 2006 vor. Die Mängel sind der Klägerin unverzüglich gemeldet worden. Nach dem Versuch der Mangelbeseitigung durch den Bauträger seien die fehlerhaften Mangelbeseitigungsarbeiten der Klägerin im April 2008 gemeldet worden. Die Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung Nr. 6 wurden ebenfalls bereits im April 2008 der Klägerin gemeldet. Diese leitete daraufhin ein Beweissicherungsverfahren ein.

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Die Klägerin hat nach dem Vortrag der Beklagten demnach seit ca. 2 ½ Jahren die erhobenen Mängelrügen nicht ordnungsgemäß behandelt, ohne dass die Beklagten die Klägerin abberufen haben. Den Beklagten waren sämtliche Mängel und das Verhalten der Klägerin seit geraumer Zeit bekannt. Die Beklagten sprechen diesbezüglich selbst von einem "langen Leidensweg und jahrelanger Beanstandung". Unter diesen Umständen kann die Abberufung am 12.09.2008 nicht mehr als in angemessener Zeit vorgenommen angesehen werden.

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Hinsichtlich der "Gartenhütte" ist schon eine Verletzung der Pflichten aus § 27 Abs. 1 WEG nicht zu erkennen. Insbesondere tragen die Beklagten keine Beschlussfassung vor, dessen Inhalt die Klägerin auszuführen gehabt hätte.

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III.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

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IV.

41

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO.

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V.

43

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind.

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VI.

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Der Streitwert für den Rechtsstreit beträgt gemäß § 49 a Abs. 1 GKG 4.760,00 €.

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Nach herrschender Rechtsprechung zum alten WEG war bei Verfahren zur Verwalterabberufung als Geschäftswert das Honorar für die Restlaufzeit des Verwaltervertrages als Streitwert festzusetzen (vgl. nur BGH, Beschluss v. 19.09.2002, V ZB 30/02). Dies ist sachgerecht, da die Abberufung des Verwalters für die Gemeinschaft von umso größerer Bedeutung ist, je länger die Laufzeit des Verwaltervertrages und die Bestellung des Verwalters noch dauern. Gründe, weshalb dies nicht für das neue WEG geltend soll, sind nicht erkennbar (vgl. LG München, Beschluss v. 03.06.2009, 1 T 499/09). Die monatliche Vergütung der Klägerin beträgt unstreitig 190,40 €. Die Restlaufzeit des Verwaltervertrages betrug 25 Monate. Dabei stellt das Interesse der Klägerin nach § 49 a Abs. 1 Satz 2 GKG die Untergrenze des Streitwertes dar, so dass es nicht zu einer Absenkung auf 50 % des Interesses aller Beteiligten im Rahmen von § 49 a Abs. 1 Satz 1 GKG kommt.