Verwaltungsgericht Stuttgart (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-07-05, Aktenzeichen 6 K 3897/03

Tenor

Die Beklagte wird verpflichtet, die östliche Außenwand des Gebäudes T.-gasse in Sch. von der Wandaußenseite derart abzudichten, dass kein Wasser in die hinter dieser Wand liegenden Räume eintritt.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

1

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks T.-gasse in Sch.. Die Beklagte ist Eigentümerin der an das Grundstück des Klägers auf der Ostseite angrenzenden, denkmalgeschützten Stadtmauer. Diese ist ein Teil des Gebäudes. Der Kläger stellte in den untersten Räumen seines Hauses den Eintritt von Feuchtigkeit fest, wodurch sich u.a. vermehrt Schimmel bildet.

2

Der Kläger stellte am 12.07.2001 beim Amtsgericht Sch. einen Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 f. ZPO. Diesen Antrag lehnte das Amtsgericht Sch. durch Beschluss vom 15.10.2001 ab, jedoch änderte das Landgericht Ellwangen durch Beschluss vom 21.12.2001 diesen Beschluss ab und erhob Beweis durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen Dipl. Ing. U.. Dieser kam in seinem Gutachten vom 15.07.2002 zusammenfassend zu dem Ergebnis, durch die Stadtmauer, die gleichzeitig die östliche Außenwand des Gebäudes T.-gasse sei, dringe Wasser in die hinter dieser Wand liegenden Räume und durchfeuchte dort die Wand- und Bodenbeläge. Ursächlich für den Wasserzutritt ins Gebäude sei vor allem das nicht ordnungsgemäß abgeleitete Niederschlagswasser vom Dach über der östlichen Dachhälfte des Hauses T.-gasse und der Stadtmauer. Dieses durchfeuchte das unter der Traufe befindliche Erdreich. Da dort die alte Stadtmauer nicht gemäß den Anforderungen an ein Wohngebäude abgedichtet sei und das im Erdreich vorhandene Wasser nicht über eine Dränung abgeführt werde, dringe es über Mörtelfugen und auch kapillar durch das Mauerwerk ins Gebäude ein. Möglich sei zudem ein kapillarer Wasseranstieg über das Mauerfundament aus dem Baugrund. Der derzeitige Zustand beeinträchtige die Nutzung der hinter der Mauer gelegenen Räume zu Wohnzwecken in einem auf die Dauer nicht hinnehmbaren Maße. Zur Unterbindung des Wasserzutritts ins Gebäude sei das Niederschlagswasser aus der Dachfläche ordnungsgemäß aufzufangen und abzuleiten. Des weiteren sei der erdberührte Bereich der Wand bis mindestens 0,2 m unter Oberkante Rohboden der an die Mauer grenzenden Räume abzudichten und mit einer Dränung zu versehen. Zusätzlich sei eine Wärmedämmung anzubringen.

3

Nachdem die Beklagte dem Kläger durch Schreiben vom 07.08.2002 mitgeteilt hatte, dass sie die nunmehr festgestellten Schäden bzw. Mängel nicht zu vertreten habe und diese daher auch nicht beheben müsse, erhob der Kläger am 29.10.2002 Feststellungsklage beim Landgericht Ellwangen. Er wollte festgestellt haben, dass die Beklagte verpflichtet sei, die östliche Außenwand des Gebäudes T.-gasse in Sch. derart abzudichten, dass kein Wasser in die hinter dieser Wand liegenden Räume eintrete und dort Wand- und Bodenbeläge durchfeuchte.

4

Das Landgericht Ellwangen erklärte durch Beschluss vom 25.08.2003 den Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten für unzulässig und verwies den Rechtsstreit an das Verwaltungsgericht Stuttgart. Dort ging die Klage am 25.09.2003 ein.

5

Der Kläger macht geltend, sein Leistungsanspruch ergebe sich aus dem Gutachten des Sachverständigen U.. Ihm selbst sei es aus denkmalschutzrechtlichen Gründen verwehrt, Maßnahmen an der historischen Stadtmauer zu ergreifen. Jeder Grundstückseigentümer sei verpflichtet, das Oberflächenwasser von seinem Grundstück abzuleiten und es nicht einfach zuzulassen, dass dieses Oberflächenwasser das Grundstück der Nachbargrundstücke durchfeuchte. Es werde bestritten, dass die vom Sachverständigen vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen der Genehmigung des Landesdenkmalamtes bedürften bzw. dass diese Genehmigung versagt würde. Er habe das Grundstück 1992 käuflich erworben. Die Erdgeschosswohnung sei schon seit mehreren Jahrzehnten zu Wohnzwecken genutzt worden, so dass von Bestandsschutz auszugehen sei. Im Übrigen könne eine Durchfeuchtung der Erdgeschossräume, auch wenn diese nicht zu Wohnzwecken genutzt würden, nicht geduldet werden, da die Durchfeuchtung die Substanz des Gebäudes auf Dauer angreife. Für die Durchfeuchtung sei allein die Beklagte verantwortlich. Dies ergebe sich aus dem Sachverständigengutachten. Es sei nicht der typische Weg, dass das für die Stadtmauer anfallende Regenwasser im Wege der Versickerung abgeleitet werde. Die Stadtmauer bilde auch die Außenwand des Gebäudes T.-straße, so dass nicht von einem unbebauten Grundstück auszugehen sei. Es sei nicht richtig, dass der Sachverständige U. von falschen Voraussetzungen ausgehe bzw. falsche Schlussfolgerungen treffe. Richtig sei, dass das Dach seines Gebäudes und das Dach der Stadtmauer getrennt seien und keine gemeinsame Dachfläche bildeten. Das anfallende Regenwasser seines Anwesens werde ordnungsgemäß durch Dachrinnen und entsprechende Fallrohre abgeleitet. Vom Dach der Stadtmauer bzw. des Wehrgangs laufe das Regenwasser aufgrund fehlender Ableitung ungehindert an der Mauer entlang und durchfeuchte den Boden, der schließlich die ganze Mauer und damit auch seine Einliegerwohnung durchfeuchte. Es sei nicht richtig, dass das Regenwasser an der westlichen Dachhälfte an der Stadtmauer ursprünglich durch eine Regenrinne abgeleitet worden sei. Er habe die Regenrinne auch nicht entfernt. Er habe Befestigungsteile angebracht, weil er eine Dachrinne habe anbringen wollen. Eine Dachrinne sei vorher nie vorhanden gewesen. Nachdem die Beklagte das Anbringen der Dachrinne untersagt habe, seien die zwei Befestigungen montiert geblieben. Bestritten werde, dass das in eine Blechwanne gelangte Wasser nicht vollständig über eine Abwasserrinne abgeleitet werde. Bestritten werde weiterhin, dass die Oberfläche der Stadtmauer nicht verändert werden dürfe. Es könne eine Lösung gefunden werden, die sowohl die Interessen der Beklagten an der Erhaltung der Stadtmauer als eingetragenes Denkmal als auch seine Interessen an der Nutzung der vorhandenen Räume wahre. Er habe auch keinen Betonsturz über dem in der Stadtmauer befindlichen Fensterloch angebracht. Richtig sei, dass an der Innenseite Rigipsplatten angebracht worden seien. Dies habe jedoch nicht das Feuchtigkeitsverhalten der Stadtmauer verändert; es sei zur Nutzung der Räume als Wohnräume notwendig gewesen. Es treffe nicht zu, dass er das Haus in dem Wissen gekauft habe, dass Wasser durch die im Eigentum der Beklagten stehende Stadtmauer eindringe. Diese sei stets dazu verpflichtet, entsprechende Gefahren, welche durch ihr Eigentum drohten, gegenüber benachbarten Eigentümern abzuwehren. Der Anspruch sei daher auch nicht verjährt.

6

Der Kläger beantragt,

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die Beklagte zu verpflichten, die östliche Außenwand des Gebäudes T.-gasse in Sch. von der Wandaußenseite derart abzudichten, dass kein Wasser in die hinter dieser Wand liegenden Räume eintritt und dort Wand und Bodenbeläge durchfeuchtet.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

10

Sie erwidert, sämtliche Maßnahmen an der Stadtmauer bedürften einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung. Es könne davon ausgegangen werden, dass das Landesdenkmalamt einer Trockenlegung der Stadtmauer nicht zustimmen werde. Die Wohnung des Klägers im Untergeschoss sei baurechtlich nicht genehmigt. Allenfalls dann, wenn mit Wissen des Bauordnungsamtes eine Nutzung als Wohnung über Jahrzehnte vorhanden sei, könne möglicherweise von einem Bestandschutz ausgegangen werden. Der Kläger sei dafür verantwortlich, dass er das Niederschlagswasser von seinem Dach nicht ordnungsgemäß ableite. Er habe das Anwesen in seinem jetzigen Zustand gekauft und also gewusst, dass eine Sandsteinmauer die Außenmauer seines Hauses bilde. Er habe Wassereintritt in Kauf nehmen müssen. Die fraglichen Räume seien schon damals feucht gewesen. Die Voreigentümer - die Eheleute L. - hätten das Haus 1981 erworben, als die fraglichen Räume schon feucht gewesen seien. Sie hätten die Räume im Untergeschoss vermietet und dafür ohne Baugenehmigung den Boden abgegraben, bis eine Zimmerhöhe von 2,10 m bis 2,20 m erreicht worden sei. Ohne die Abgrabung wären die Räume trockener. Der Kläger müsse sich das Verhalten der Rechtsvorgänger zurechnen lassen. Er sei vor dem Kauf des Hauses von den Eheleuten L. auch darüber aufgeklärt worden, dass die strittigen Räume feucht seien. Zudem habe er Gipskartonplatten aufgebracht. Eine Mängelbehebung von außen sei aus denkmalschutzrechtlichen Gründen nicht zulässig. Soweit Wasser nicht über das Dach des Hauses des Klägers auf die Stadtmauer und in das Erdbereich tropfe, sondern unmittelbar als Regenwasser in das an die Stadtmauer anschließende Gelände eindringe, sei sie, die Beklagte, nicht verpflichtet, durch besondere Maßnahmen das Wasser abzuleiten, vielmehr sei die Versickerung der normale Weg der Beseitigung von Oberflächenwasser. Eine Besichtigung des Anwesens des Klägers mittels eines Hubsteigers von oben habe ergeben, dass der Sachverständige U. von falschen Voraussetzungen ausgegangen sei. Der Gutachter sei offensichtlich der Auffassung gewesen, dass die Stadtmauer und das angebaute Gebäudes des Klägers das gleiche Dach hätten. Dies sei jedoch nicht richtig. Während der First der Bedachung der Stadtmauer in Nord- Süd- Richtung verlaufe, sei dies beim Gebäude des Klägers in Ost- West- Richtung der Fall. Das auf dem Gebäude anfallende Regenwasser könne also - zumindest bei ordnungsgemäßer Ableitung, für die der Kläger verantwortlich sei - nicht in die Stadtmauer eindringen. Außerdem sei festgestellt worden, dass die geringe Regenwassermenge der westlichen Dachhälfte der Stadtmauer ursprünglich in eine Regenrinne eingeleitet worden sei. Diese Rinne sei offensichtlich vom Kläger entfernt worden, weil die Befestigungsteile von oben noch zu sehen seien. Weiter sei festgestellt worden, dass auf dem Grundstück des Klägers zwischen Stadtmauer und Dach des Gebäudes eine Blechverwahrung eingerichtet worden sei, die über ein Abflussrohr und das nördliche Dach über dem Gebäude des Klägers entwässert werde. Ob diese Wanne dicht sei oder ob hierdurch Wasser in die Stadtmauer gelange, habe nicht festgestellt werden können. Es sei aber zu sehen gewesen, dass das in diese Wanne gelangte Wasser nicht vollständig über eine Abwasserrinne abgeleitet werde, sondern teilweise in der Wanne stehen bleibe. Die nach der Behauptung des Klägers vorhandene Durchfeuchtung der Stadtmauer könne nur in geringem und daher vernachlässigbaren Maße von dem östlichen Dach über der Stadtmauer kommen. Die Oberfläche der Stadtmauer dürfe nicht verändert werden, weil sie ein eingetragenes Denkmal sei. Es komme noch hinzu, dass der Kläger über dem in der Stadtmauer befindlichen Fensterloch einen Betonsturz angebracht und außerdem die Innenseite der Stadtmauer durch Anbringung von Rigipsplatten verändert habe. Deshalb seien Veränderungen im Feuchtigkeitsverhalten der Stadtmauer aufgetreten. Von der Beklagten könne nicht verlangt werden, den seit Jahrhunderten bestehenden Zustand zu verändern, zumal die Untergeschosswohnungen nicht zum Wohnen gedacht seien. Die Nutzung als östliche Außenwand des Gebäudes T.-gasse seit über 300 Jahren halte sich im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung. Auch seien die Beeinträchtigungen durch eindringendes Wasser ortsüblich. Sie seien ihr, der Beklagten, nicht zuzuordnen. Schließlich werde die Einrede der Verjährung erhoben.

11

Die Beklagte machte in der mündlichen Verhandlung unter Mitwirkung ihres Gutachters Prof. Dr. R. noch geltend, sie sei für den Wassereintritt auch deshalb nicht verantwortlich, weil es sich um ein „Naturereignis“ handle, denn Regenwasser führe zu den Feuchtigkeitserscheinungen. Der Kläger bzw. seine Rechtsvorgänger hätten die Schäden selbst dadurch verursacht, dass Rigipsplatten angebracht worden seien und dass der Boden um ca. 30 cm abgegraben worden sei. Vorher sei das Wasser im Boden versickert. Durch die Platten sei auch der natürliche Wasserhaushalt verändert worden. Würde das Wasser durch die Stadtmauer eindringen, so wären bei der gesamten Mauer Feuchtigkeitsschäden festzustellen. Da solche Schäden aber nur in den Ecken aufträten, dringe das Wasser vom Boden her in die Wand ein. Weil das Gebäude keine Abdichtung habe, hätte man trotz Abdichtung der Mauer auf der Außenseite noch Wasser im Gebäude. Auch sei der Anspruch verjährt, weil es sich bei dem Eintritt von Feuchtigkeit um einen fortdauernden, gleichmäßigen Prozess handle. Daher sei die einmal begonnene Verjährungsfrist weiter gelaufen.

12

Der Prozessbevollmächtigte des Klägers berief sich dem gegenüber auf die eingeholten Gerichtsgutachten. Nicht erst die Eheleute L. hätten das Haus zum Wohnen genutzt, sondern dies sei schon ab 1940 geschehen. Der Kläger habe die Schäden nicht selbst verursacht. Die Eheleute L. hätten die Räume ausgebaut. Im Übrigen sei die Wohnnutzung nicht ursächlich für die Feuchtigkeit. Der Eigentümer sei stets - unabhängig von der Verjährung - dafür verantwortlich, dass Niederschlagswasser ordnungsgemäß abgeleitet werde.

13

Der Kammervorsitzende hat am 29.06.2004 in Sch., T.-gasse einen Augenschein eingenommen. Wegen des Ergebnisses des Augenscheins wird auf die Niederschrift Bezug genommen.

14

Der Vorsitzende hat Stellungnahmen des Landesdenkmalamtes Baden-Württemberg vom 10.08.2004 sowie des Sachverständigen U. vom 19.08.2004 eingeholt. Auf die Stellungnahmen wird Bezug genommen. Ferner hat die Beklagte ein Gutachten von Prof. Dr.-Ing. R. vom 11.10.2004 vorgelegt. Auch hierauf wird Bezug genommen.

15

Durch Beweisbeschluss vom 10.01. 2005 hat der Kammervorsitzende ein weiteres Sachverständigengutachten eingeholt. Dieses wurde von Dipl. Ing. M. am 19.04.2005 erstattet. Auf das Gutachten wird Bezug genommen.

16

Die einschlägigen Akten des Amtsgerichts Sch. liegen dem Gericht vor. Auf sie sowie auf die Verwaltungsgerichtsakte wird wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen.

Entscheidungsgründe

17

Die Klage ist zulässig. Die Verweisung des Rechtsstreits an das Verwaltungsgericht Stuttgart ist hinsichtlich des Rechtsweges bindend (§ 17 a Abs. 2 Satz 3 GVG). Sachdienliche Klageart ist die allgemeine Leistungsklage.

18

Die Klage ist auch begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Abdichtung der östlichen Außenwand des Gebäudes T.-gasse.

19

Nach § 17 Abs. 2 Satz 1 GVG entscheidet das Gericht des zulässigen Rechtsweges (das ist aufgrund der Rechtswegverweisung das Verwaltungsgericht Stuttgart) den Rechtsstreit unter allen in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkten.

20

Der Kläger hat allerdings keinen öffentlich-rechtlichen Folgenbeseitigungsanspruch gegen die Beklagte. Ein solcher Anspruch setzt u.a. voraus, dass ein hoheitlicher Eingriff vorliegt, welcher ein subjektives Recht des Betroffenen verletzt (vgl. hierzu z.B. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 26.08.1993 - 4 C 24.91 -, BVerwGE 94, 100 = NVwZ 1994, 275). Hieran fehlt es, denn die Beklagte hat als Eigentümerin der fraglichen Stadtmauer keine andere Rechtsstellung als andere Bauwerkseigentümer auch. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Erhaltung von Denkmalen eine hoheitliche Tätigkeit ist, denn im vorliegenden Fall geht es dem Kläger allein um die Abwehr von Beeinträchtigungen durch das Bauwerk; diese sind aber zivilrechtlich geregelt, und die Beklagte ist insoweit in gleicher Weise verantwortlich wie andere Grundstückseigentümer auch, die Eigentümer einer denkmalgeschützten baulichen Anlage sind.

21

Der Kläger hat aber gegen die Beklagte einen Anspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Vorschrift lautet:

22

„Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen“.

23

Zu solchen Beeinträchtigungen zählt auch Feuchtigkeitseintritt (vgl. Palandt, BGB, 62. Auflage, § 1004 Rdnrn. 22 und 29). Die Beklagte ist in dieser Hinsicht Störerin, nämlich Zustandsstörerin. Es kann offen bleiben, ob sie daneben auch Handlungsstörerin ist. Nach 6.2 des Gutachtens des Sachverständigen U. vom 15.07.2002 ist ursächlich für den Wasserzutritt in das Gebäude vor allem das nicht ordnungsgemäß abgeleitete Niederschlagswasser vom Dach über der östlichen Dachhälfte des Hauses T.-gasse und der Stadtmauer. Dieses durchfeuchtet das unter der Traufe befindliche Erdreich. Da dort die alte Stadtmauer nicht gemäß den Anforderungen an ein Wohngebäude abgedichtet ist und das im Erdreich vorhandene Wasser nicht über eine Dränung abgeführt wird, dringt es über Mörtelfugen und auch kapillar durch das Mauerwerk ins Gebäude ein. Möglich ist zudem ein kapillarer Wasseranstieg über das Mauerfundament aus dem Baugrund. - In seiner Gutachtensergänzung vom 19.08.2004 hat der Sachverständige U. unter 6.5 klargestellt, dass mit der „östlichen Dachhälfte des Hauses T.-gasse und der Stadtmauer“ allein die über der Stadtmauer befindliche und das Gebäude T.-gasse teilweise mit abdeckende Satteldachfläche gemeint ist. Westlich des Firstes dieser Dachfläche werde das Wasser regelgerecht in die Kanalisation abgeleitet. Unter 6.7 führt der Sachverständige überdies aus, der Wasseranfall aus der östlichen Dachfläche sei bei einer Regenspende von ca. 20 Liter pro Meter Trauflänge erheblich. Wie er bereits in seinem ersten Gutachten ausgeführt habe, seien die Durchfeuchtungen nicht auf falsches Wohnverhalten, sondern auf von außen eindringendes Wasser zurückzuführen.

24

Das Gericht ist davon überzeugt, dass die Ausführungen des Sachverständigen U. zutreffen. Zwar hat die Beklagte ein Privatgutachten von Prof. Dr. R. vom 11.10.2004 vorgelegt, wonach er die festgestellten Durchfeuchtungen auf bauliche Fehler des Gebäudes zurückführt, nämlich auf das Fehlen von fachgerechten Abdichtungsmaßnahmen im Erdgeschoss. Deshalb trete offenbar Wasser bevorzugt von der Südwand in das Gebäude ein und verteile sich dem Gefälle des Geländes entsprechend an der Ostwand (Stadtmauer) in Richtung Norden. Daher nehme auch die Intensität der Schäden von Süden nach Norden ab (Seite 34 des Gutachtens).

25

Das Gericht misst dem Gutachten von Prof. Dr. R. aber zum einen deshalb weniger Beweiswert zu, weil dieser das Gebäude des Klägers lediglich von außen in Augenschein genommen hat, die Räume im Untergeschoss also selbst gar nicht gesehen hat (vgl. Seite 6 seines Gutachtens). Zum anderen kommt der vom Gericht bestellte Obergutachter, Dipl. Ing. M., in seinem Gutachten vom 19.04.2005 - in Kenntnis beider vorausgegangener Gutachten - zu demselben Ergebnis wie der Sachverständige U.. Herr M. schreibt auf Seite 11 seines Gutachtens, bei einer Feuchtigkeitsbelastung durch aufsteigende Feuchtigkeit aus dem unteren Erdreich wären alle Boden-/Wandbereiche belastet. Schäden seien sowohl durch den Sachverständigen U. als auch durch ihn aber ausschließlich an den Übergängen der östlichen Außenwand vorgefunden worden. Nach Abwägung aller getroffenen Feststellungen in beiden Gutachten und auch nach seinen eigenen Erkenntnissen sehe er als Ursache für die vorhandenen Feuchtigkeitsbelastungen der Innenräume die vorhandene konstruktive Situation der östlichen Außenwand. Diese Wand sei im unteren Bereich zwar ca. 1 m dick, doch das Bruchsteinmauerwerk aus Sandsteinen ohne äußere Sperrschicht und Drainage sei für die vorhandenen Feuchtigkeitsbelastungen nicht offensichtlich ausreichend.

26

Das Gericht hat an der Sachkunde von allen drei Gutachtern keine Zweifel. Jedoch haben lediglich die beiden gerichtlich bestellten Gutachter eine Untersuchung des Gebäudes T.-gasse von innen vorgenommen. Zudem besteht bei einem Privatgutachter naturgemäß eine gewisse „Nähe“ zum Auftraggeber - hier: der Beklagten. Das Gericht folgt daher der Beurteilung der Sachlage in den ausführlichen, einleuchtenden und gut nachvollziehbaren Gutachten der Sachverständigen U. und M..

27

Aus beiden Gutachten ergibt sich ferner, dass von einer mitwirkenden Verursachung des Klägers oder seiner Rechtsvorgänger nicht gesprochen werden kann (vgl. zur mitwirkender Verursachung Palandt aaO, § 1004 Rdnr. 44). Vielmehr sieht der Sachverständige M. die alleinige Ursache für die Feuchtigkeitsbelastungen in der konstruktiven Situation der östlichen Außenwand (Seite 11), und der Sachverständige U. schreibt, die Durchfeuchtungen seien nicht auf falsches Wohnverhalten, sondern auf von außen eindringendes Wasser zurückzuführen (6.7 der Stellungnahme vom 19.08.2004). Unerheblich ist auch, ob die Nutzung der Räume im Untergeschoss des Hauses als Wohnräume baurechtlich genehmigt worden ist. Auch wenn dies nicht der Fall ist, wofür manches spricht, braucht der Kläger eine Durchfeuchtung der östlichen Außenwand seines Gebäudes trotzdem nicht hinzunehmen, weil sich die Feuchtigkeit im Laufe der Zeit immer mehr ausbreiten wird, was zu ganz erheblichen Schäden an dem Gebäude führen kann.

28

Es trifft auch nicht zu, dass der Kläger für das nicht ordnungsgemäß abgeleitete Niederschlagswasser vom Dach über der
östlichen Dachhälfte
des Hauses T.-gasse und der Stadtmauer verantwortlich wäre (6.2 des Gutachtens U. vom 15.07.2002). In der Gutachtensergänzung vom 19.08.2004 hat der Sachverständige klar gestellt, damit sei allein die über der Stadtmauer befindliche und das Gebäude T.-gasse teilweise mit abdeckende Satteldachfläche gemeint. Westlich des Firstes dieser Dachfläche werde das Wasser
regelgerecht
in die Kanalisation abgeleitet. Für die Ableitung des Wassers über der Stadtmauer ist aber allein die Beklagte verantwortlich.

29

Ein Anspruch des Klägers scheitert auch nicht daran, dass Unvermögen der Beklagten zur Beseitigung der Beeinträchtigung vorläge (vgl. zum Unvermögen Palandt a.a.O., § 1004 Rdnr. 43). Dies folgt wiederum aus den überzeugenden Ausführungen der Gerichtsgutachter sowie ergänzend aus der Stellungnahme der Landesdenkmalamtes Baden-Württemberg vom 10.08.2004:

30

Der Sachverständige U. beschreibt im Gutachten vom 15.07.2002 unter 5.3 detailliert, wie die Maßnahmen (von außen) zur Verhinderung des Feuchtigkeitseintritts auszusehen hätten. Die Sanierungsmaßnahmen führten zu keinerlei Beeinträchtigungen des derzeitigen Erscheinungsbildes und verbesserten sogar den Erhaltungszustand der historischen Stadtmauer entscheidend. Der Eintritt von Wasser in das Gebäude könne durch die Sanierung sicher unterbunden werden. Die Maßnahmen führten auch nicht zu einer Trockenlegung der Stadtmauer (5.6 des Ergänzungsgutachtens vom 19.08.2004). Bei sorgfältiger Planung, Bauüberwachung und Ausführung seien keinerlei negative Einflüsse auf die Stadtmauer zu befürchten. Es würden im Gegenteil kurzfristige Einflüsse aus starker Durchfeuchtung und Austrocknung minimiert (5.6). Bestätigt wird dies auch durch den Sachverständigen M.. Dieser sieht in den Vorschlägen des Sachverständigen U. die geeignete Möglichkeit einer Verhinderung weiterer Feuchtigkeitsbelastungen (Seite 12 des Gutachtens).

31

Das Landesdenkmalamt Baden-Württemberg hat gegen die vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen keine grundsätzlichen Bedenken (Seite 2 der Stellungnahme vom 10.08.2004 an das Gericht). Dass die Stadtmauer in enger Abstimmung mit der unteren Denkmalschutzbehörde der Beklagten durchzuführen ist, ist eine Selbstverständlichkeit und wird von den Gutachtern ebenfalls vorausgesetzt (vgl. Stellungnahme U. vom 19.08.2004 unter 5.7 und Gutachten M., V., Seite 11).

32

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Beeinträchtigung des Gebäudes des Klägers durch Feuchtigkeit auch kein „Naturereignis“, welches einen Anspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB ausschließen würde (vgl. zu diesem Aspekt Palandt aaO, § 1004 Rdnr. 19). Im vorliegenden Fall geht es nicht darum, dass das auf dem Grundstück der Beklagten anfallende Niederschlagswasser auf ein tiefer liegendes Grundstück fließen würde(vgl. hierzu Urteil des BGH vom 18.04.1991 - III ZR 1/90, BGHZ 114, 183). Hier geht es vielmehr darum, dass von einem Bauwerk, dessen Eigentümerin die Beklagte ist, Feuchtigkeit auf ein anderes Gebäude übertritt. Eine solche Beeinträchtigung ist aber vermeidbar und nicht die Frage eines von niemandem zu beherrschendem Naturereignisses (vgl. BGH, Urteil vom 30.05.2003, V ZR 37/02, BGHZ 155, 99, zur Überschwemmung durch einen Rohrbruch).

33

Der Anspruch des Klägers ist entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht verjährt. Nach EGBGB Art. 229 § 6 finden die Vorschriften des BGB über die Verjährung in der seit dem 01.01.2002 geltenden Fassung auf die an diesem Tag bestehenden und noch nicht verjährten Ansprüche Anwendung. Folgte man der Argumentation der Beklagten, so wäre der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits verjährt gewesen. Das Gericht kann es aber offen lassen, ob sich die Verjährung nach altem oder neuem Recht richtet, da Verjährung ohnehin nicht eingetreten ist. Mit jedem Feuchtigkeitseintritt entsteht nämlich ein neuer Beseitigungsanspruch des Klägers (vgl. Palandt aaO, § 1004 Rdnr. 45; BGH, Urteil vom 04.03.1977 - V ZR 296/75 -, NJW 1978, 262; BGH, Urteil vom 22.06.1990 - V ZR 3/89 -, NJW 1990, 2555; Münchener Kommentar zum BGB, 3. Auflage, § 1004 Rdnr. 71). Es kann hier nicht davon ausgegangen werden, dass die Feuchtigkeitsschäden an der östlichen Außenwand durch ein und dieselbe Handlung entstanden wären (welche Handlung sollte dies sein?). Vielmehr sickert durch immer neue Regenfälle Wasser durch die Stadtmauer ein und verursacht die Beeinträchtigung damit immer wieder aufs Neue.

34

Der Beklagten war nicht aufzugeben, wie sie die Abdichtung ihrer Mauer im Einzelnen vornimmt, denn darüber kann sie nach Maßgabe der vorliegenden Gutachten selbst entscheiden. Ausreichend ist vielmehr, dass das Gericht der Beklagten das zu erreichende Ziel vorgibt (vgl. hierzu z.B. Palandt aaO, § 1004 Rdnr. 51).

35

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Das Gericht sieht keinen Grund, die Berufung zuzulassen.

Gründe

17

Die Klage ist zulässig. Die Verweisung des Rechtsstreits an das Verwaltungsgericht Stuttgart ist hinsichtlich des Rechtsweges bindend (§ 17 a Abs. 2 Satz 3 GVG). Sachdienliche Klageart ist die allgemeine Leistungsklage.

18

Die Klage ist auch begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Abdichtung der östlichen Außenwand des Gebäudes T.-gasse.

19

Nach § 17 Abs. 2 Satz 1 GVG entscheidet das Gericht des zulässigen Rechtsweges (das ist aufgrund der Rechtswegverweisung das Verwaltungsgericht Stuttgart) den Rechtsstreit unter allen in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkten.

20

Der Kläger hat allerdings keinen öffentlich-rechtlichen Folgenbeseitigungsanspruch gegen die Beklagte. Ein solcher Anspruch setzt u.a. voraus, dass ein hoheitlicher Eingriff vorliegt, welcher ein subjektives Recht des Betroffenen verletzt (vgl. hierzu z.B. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 26.08.1993 - 4 C 24.91 -, BVerwGE 94, 100 = NVwZ 1994, 275). Hieran fehlt es, denn die Beklagte hat als Eigentümerin der fraglichen Stadtmauer keine andere Rechtsstellung als andere Bauwerkseigentümer auch. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Erhaltung von Denkmalen eine hoheitliche Tätigkeit ist, denn im vorliegenden Fall geht es dem Kläger allein um die Abwehr von Beeinträchtigungen durch das Bauwerk; diese sind aber zivilrechtlich geregelt, und die Beklagte ist insoweit in gleicher Weise verantwortlich wie andere Grundstückseigentümer auch, die Eigentümer einer denkmalgeschützten baulichen Anlage sind.

21

Der Kläger hat aber gegen die Beklagte einen Anspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Vorschrift lautet:

22

„Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen“.

23

Zu solchen Beeinträchtigungen zählt auch Feuchtigkeitseintritt (vgl. Palandt, BGB, 62. Auflage, § 1004 Rdnrn. 22 und 29). Die Beklagte ist in dieser Hinsicht Störerin, nämlich Zustandsstörerin. Es kann offen bleiben, ob sie daneben auch Handlungsstörerin ist. Nach 6.2 des Gutachtens des Sachverständigen U. vom 15.07.2002 ist ursächlich für den Wasserzutritt in das Gebäude vor allem das nicht ordnungsgemäß abgeleitete Niederschlagswasser vom Dach über der östlichen Dachhälfte des Hauses T.-gasse und der Stadtmauer. Dieses durchfeuchtet das unter der Traufe befindliche Erdreich. Da dort die alte Stadtmauer nicht gemäß den Anforderungen an ein Wohngebäude abgedichtet ist und das im Erdreich vorhandene Wasser nicht über eine Dränung abgeführt wird, dringt es über Mörtelfugen und auch kapillar durch das Mauerwerk ins Gebäude ein. Möglich ist zudem ein kapillarer Wasseranstieg über das Mauerfundament aus dem Baugrund. - In seiner Gutachtensergänzung vom 19.08.2004 hat der Sachverständige U. unter 6.5 klargestellt, dass mit der „östlichen Dachhälfte des Hauses T.-gasse und der Stadtmauer“ allein die über der Stadtmauer befindliche und das Gebäude T.-gasse teilweise mit abdeckende Satteldachfläche gemeint ist. Westlich des Firstes dieser Dachfläche werde das Wasser regelgerecht in die Kanalisation abgeleitet. Unter 6.7 führt der Sachverständige überdies aus, der Wasseranfall aus der östlichen Dachfläche sei bei einer Regenspende von ca. 20 Liter pro Meter Trauflänge erheblich. Wie er bereits in seinem ersten Gutachten ausgeführt habe, seien die Durchfeuchtungen nicht auf falsches Wohnverhalten, sondern auf von außen eindringendes Wasser zurückzuführen.

24

Das Gericht ist davon überzeugt, dass die Ausführungen des Sachverständigen U. zutreffen. Zwar hat die Beklagte ein Privatgutachten von Prof. Dr. R. vom 11.10.2004 vorgelegt, wonach er die festgestellten Durchfeuchtungen auf bauliche Fehler des Gebäudes zurückführt, nämlich auf das Fehlen von fachgerechten Abdichtungsmaßnahmen im Erdgeschoss. Deshalb trete offenbar Wasser bevorzugt von der Südwand in das Gebäude ein und verteile sich dem Gefälle des Geländes entsprechend an der Ostwand (Stadtmauer) in Richtung Norden. Daher nehme auch die Intensität der Schäden von Süden nach Norden ab (Seite 34 des Gutachtens).

25

Das Gericht misst dem Gutachten von Prof. Dr. R. aber zum einen deshalb weniger Beweiswert zu, weil dieser das Gebäude des Klägers lediglich von außen in Augenschein genommen hat, die Räume im Untergeschoss also selbst gar nicht gesehen hat (vgl. Seite 6 seines Gutachtens). Zum anderen kommt der vom Gericht bestellte Obergutachter, Dipl. Ing. M., in seinem Gutachten vom 19.04.2005 - in Kenntnis beider vorausgegangener Gutachten - zu demselben Ergebnis wie der Sachverständige U.. Herr M. schreibt auf Seite 11 seines Gutachtens, bei einer Feuchtigkeitsbelastung durch aufsteigende Feuchtigkeit aus dem unteren Erdreich wären alle Boden-/Wandbereiche belastet. Schäden seien sowohl durch den Sachverständigen U. als auch durch ihn aber ausschließlich an den Übergängen der östlichen Außenwand vorgefunden worden. Nach Abwägung aller getroffenen Feststellungen in beiden Gutachten und auch nach seinen eigenen Erkenntnissen sehe er als Ursache für die vorhandenen Feuchtigkeitsbelastungen der Innenräume die vorhandene konstruktive Situation der östlichen Außenwand. Diese Wand sei im unteren Bereich zwar ca. 1 m dick, doch das Bruchsteinmauerwerk aus Sandsteinen ohne äußere Sperrschicht und Drainage sei für die vorhandenen Feuchtigkeitsbelastungen nicht offensichtlich ausreichend.

26

Das Gericht hat an der Sachkunde von allen drei Gutachtern keine Zweifel. Jedoch haben lediglich die beiden gerichtlich bestellten Gutachter eine Untersuchung des Gebäudes T.-gasse von innen vorgenommen. Zudem besteht bei einem Privatgutachter naturgemäß eine gewisse „Nähe“ zum Auftraggeber - hier: der Beklagten. Das Gericht folgt daher der Beurteilung der Sachlage in den ausführlichen, einleuchtenden und gut nachvollziehbaren Gutachten der Sachverständigen U. und M..

27

Aus beiden Gutachten ergibt sich ferner, dass von einer mitwirkenden Verursachung des Klägers oder seiner Rechtsvorgänger nicht gesprochen werden kann (vgl. zur mitwirkender Verursachung Palandt aaO, § 1004 Rdnr. 44). Vielmehr sieht der Sachverständige M. die alleinige Ursache für die Feuchtigkeitsbelastungen in der konstruktiven Situation der östlichen Außenwand (Seite 11), und der Sachverständige U. schreibt, die Durchfeuchtungen seien nicht auf falsches Wohnverhalten, sondern auf von außen eindringendes Wasser zurückzuführen (6.7 der Stellungnahme vom 19.08.2004). Unerheblich ist auch, ob die Nutzung der Räume im Untergeschoss des Hauses als Wohnräume baurechtlich genehmigt worden ist. Auch wenn dies nicht der Fall ist, wofür manches spricht, braucht der Kläger eine Durchfeuchtung der östlichen Außenwand seines Gebäudes trotzdem nicht hinzunehmen, weil sich die Feuchtigkeit im Laufe der Zeit immer mehr ausbreiten wird, was zu ganz erheblichen Schäden an dem Gebäude führen kann.

28

Es trifft auch nicht zu, dass der Kläger für das nicht ordnungsgemäß abgeleitete Niederschlagswasser vom Dach über der
östlichen Dachhälfte
des Hauses T.-gasse und der Stadtmauer verantwortlich wäre (6.2 des Gutachtens U. vom 15.07.2002). In der Gutachtensergänzung vom 19.08.2004 hat der Sachverständige klar gestellt, damit sei allein die über der Stadtmauer befindliche und das Gebäude T.-gasse teilweise mit abdeckende Satteldachfläche gemeint. Westlich des Firstes dieser Dachfläche werde das Wasser
regelgerecht
in die Kanalisation abgeleitet. Für die Ableitung des Wassers über der Stadtmauer ist aber allein die Beklagte verantwortlich.

29

Ein Anspruch des Klägers scheitert auch nicht daran, dass Unvermögen der Beklagten zur Beseitigung der Beeinträchtigung vorläge (vgl. zum Unvermögen Palandt a.a.O., § 1004 Rdnr. 43). Dies folgt wiederum aus den überzeugenden Ausführungen der Gerichtsgutachter sowie ergänzend aus der Stellungnahme der Landesdenkmalamtes Baden-Württemberg vom 10.08.2004:

30

Der Sachverständige U. beschreibt im Gutachten vom 15.07.2002 unter 5.3 detailliert, wie die Maßnahmen (von außen) zur Verhinderung des Feuchtigkeitseintritts auszusehen hätten. Die Sanierungsmaßnahmen führten zu keinerlei Beeinträchtigungen des derzeitigen Erscheinungsbildes und verbesserten sogar den Erhaltungszustand der historischen Stadtmauer entscheidend. Der Eintritt von Wasser in das Gebäude könne durch die Sanierung sicher unterbunden werden. Die Maßnahmen führten auch nicht zu einer Trockenlegung der Stadtmauer (5.6 des Ergänzungsgutachtens vom 19.08.2004). Bei sorgfältiger Planung, Bauüberwachung und Ausführung seien keinerlei negative Einflüsse auf die Stadtmauer zu befürchten. Es würden im Gegenteil kurzfristige Einflüsse aus starker Durchfeuchtung und Austrocknung minimiert (5.6). Bestätigt wird dies auch durch den Sachverständigen M.. Dieser sieht in den Vorschlägen des Sachverständigen U. die geeignete Möglichkeit einer Verhinderung weiterer Feuchtigkeitsbelastungen (Seite 12 des Gutachtens).

31

Das Landesdenkmalamt Baden-Württemberg hat gegen die vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen keine grundsätzlichen Bedenken (Seite 2 der Stellungnahme vom 10.08.2004 an das Gericht). Dass die Stadtmauer in enger Abstimmung mit der unteren Denkmalschutzbehörde der Beklagten durchzuführen ist, ist eine Selbstverständlichkeit und wird von den Gutachtern ebenfalls vorausgesetzt (vgl. Stellungnahme U. vom 19.08.2004 unter 5.7 und Gutachten M., V., Seite 11).

32

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Beeinträchtigung des Gebäudes des Klägers durch Feuchtigkeit auch kein „Naturereignis“, welches einen Anspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB ausschließen würde (vgl. zu diesem Aspekt Palandt aaO, § 1004 Rdnr. 19). Im vorliegenden Fall geht es nicht darum, dass das auf dem Grundstück der Beklagten anfallende Niederschlagswasser auf ein tiefer liegendes Grundstück fließen würde(vgl. hierzu Urteil des BGH vom 18.04.1991 - III ZR 1/90, BGHZ 114, 183). Hier geht es vielmehr darum, dass von einem Bauwerk, dessen Eigentümerin die Beklagte ist, Feuchtigkeit auf ein anderes Gebäude übertritt. Eine solche Beeinträchtigung ist aber vermeidbar und nicht die Frage eines von niemandem zu beherrschendem Naturereignisses (vgl. BGH, Urteil vom 30.05.2003, V ZR 37/02, BGHZ 155, 99, zur Überschwemmung durch einen Rohrbruch).

33

Der Anspruch des Klägers ist entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht verjährt. Nach EGBGB Art. 229 § 6 finden die Vorschriften des BGB über die Verjährung in der seit dem 01.01.2002 geltenden Fassung auf die an diesem Tag bestehenden und noch nicht verjährten Ansprüche Anwendung. Folgte man der Argumentation der Beklagten, so wäre der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits verjährt gewesen. Das Gericht kann es aber offen lassen, ob sich die Verjährung nach altem oder neuem Recht richtet, da Verjährung ohnehin nicht eingetreten ist. Mit jedem Feuchtigkeitseintritt entsteht nämlich ein neuer Beseitigungsanspruch des Klägers (vgl. Palandt aaO, § 1004 Rdnr. 45; BGH, Urteil vom 04.03.1977 - V ZR 296/75 -, NJW 1978, 262; BGH, Urteil vom 22.06.1990 - V ZR 3/89 -, NJW 1990, 2555; Münchener Kommentar zum BGB, 3. Auflage, § 1004 Rdnr. 71). Es kann hier nicht davon ausgegangen werden, dass die Feuchtigkeitsschäden an der östlichen Außenwand durch ein und dieselbe Handlung entstanden wären (welche Handlung sollte dies sein?). Vielmehr sickert durch immer neue Regenfälle Wasser durch die Stadtmauer ein und verursacht die Beeinträchtigung damit immer wieder aufs Neue.

34

Der Beklagten war nicht aufzugeben, wie sie die Abdichtung ihrer Mauer im Einzelnen vornimmt, denn darüber kann sie nach Maßgabe der vorliegenden Gutachten selbst entscheiden. Ausreichend ist vielmehr, dass das Gericht der Beklagten das zu erreichende Ziel vorgibt (vgl. hierzu z.B. Palandt aaO, § 1004 Rdnr. 51).

35

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Das Gericht sieht keinen Grund, die Berufung zuzulassen.