Landgericht Kleve (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-09-16, Aktenzeichen 6 S 131/04
ECLI:DE:LGKLE:2004:0916.6S131.04.00

Tenor

Auf die Berufungen des Klägers und des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts z vom 24. März 2004 teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 4.607,72 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.12.2002 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehenden Berufungen des Klägers und des Beklagten werden zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreites erster Instanz tragen der Kläger

52 % und der Beklagte 48 %.

Von den Kosten des Rechtsstreites zweiter Instanz tragen der Kläger

67 % und der Beklagte 33 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch den Kläger abzuwenden durch Erbringen einer Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird zugelassen.

1

Gründe

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A.

3

Der Kläger verfolgt mit der Klage einen Anspruch auf Zahlung von letztlich 20.833,71 € nebst Zinsen als Schadenersatz und auf Feststellung, dass der Beklagte verpflichtet ist, ihm auch den diesen Betrag übersteigenden Schaden zu ersetzen, der im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien über eine Wohnung im Haus Bahnhofstraße 9a in Rheinberg entstanden ist. Hinsichtlich eines ursprünglich geltend gemachten weiteren Zahlungsanspruches haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Der Beklagte hat bei Einzug in die unstreitig nicht renovierte Wohnung im Frühjahr 1998 u.a. in jedem Raum Fliesen legen lassen und die Wände und Decken neu ver-kleidet. Er hat auch Sanitärgegenstände austauschen lassen. Die Parteien streiten insbesondere darüber, ob der Beklagte die Wohnung vor seinem Auszug beschädigt hat.

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Der Kläger berechnet seine Forderung wie folgt:

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1.
Beseitigung der Fliesenschäden 6.515,57 €

2.
Erneuerung der Sanitärausstattung 3.373,46 €

3.
Erneuerung der Decken 2.910,16 €

4.
Montagearbeiten Schiebetür 508,08 €

5.
Beseitigung der Fettaufbringung 2.283,12 €

6.
Wiederanklemmen einer Erdleitung 40,11 €

7.
Erneuerung zweier Schlösser 61,94 €

8.
Ersatz der zerkratzten Scheiben 278,40 €

9.
Persönlicher Aufwand 2 x 25 x 20 € 1.000,00 €

10.
Nutzungsentschädigung für 09/02-01/03 2.428,65 €

11.
Rechnung SV Rahne 1.434,22 €

6

Das Amtsgericht z hat nach Beweisaufnahme durch Zeugenvernehmung mit Urteil vom 24. März 2004, auf dessen tatbestandliche Feststellungen wegen der weiteren Sachdarstellung bezug genommen wird, den Beklagten verurteilt, an den Kläger 5.829,36 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.12.2002 zu zahlen und die Klage im übrigen abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, der Kläger habe einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von 5.829,36 € aus § 823 Abs. 1 BGB sowie aus positiver Vertragsverletzung des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages.

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In Höhe von 3.257,78 € beruhe dieser Anspruch auf der Beschädigung von Fliesen in der vermieteten Wohnung. Durch den Einbau bei Mietbeginn seien diese in das Eigentum des Klägers übergegangen als wesentlicher Bestandteil der Wohnung. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe aber insbesondere aufgrund der Aussage der Zeugen a und b, c und d zur Überzeugung des Gerichts fest, dass ein nicht unerheblicher Teil der Fliesen in allen Räumen während der Mietzeit des Beklagten vorsätzlich beschädigt worden sei. Da jedoch ein Abzug "neu für alt" vorzunehmen sei, bestehe ein Anspruch nur in Höhe von 50 % der Gesamtkosten. Nach Aussage der Zeugen e und f sei nämlich davon auszugehen, dass die Wohnung bei Einzug des Beklagten sich nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand befunden habe, da die Wohnung zuvor 20 Jahre von dem Kläger bewohnt worden sei, ohne dass vor Einzug des Beklagten eine Renovierung durchgeführt worden sei. Weiterhin habe der Kläger einen Anspruch wegen der Nichtbeseitigung des Einbauschrankes im Flur in Höhe von 30,16 €, da der Beklagte seiner Verpflichtung, die errichteten Einbauten zu beseitigen, insoweit trotz Aufforderung nicht nachgekommen sei. Hinsichtlich der Schiebetür bestehe ein Anspruch auf Beseitigung der – bei Einzug des Beklagten nicht vorhandenen – Tür, nicht dagegen auf deren Neuerstellung. Die Beseitigungskosten schätze das Gericht auf 50 €. Der Kläger habe weiterhin einen Anspruch auf Zahlung von 1.141,56 €, da nach der Aussage der Zeugen e, g und c zur Überzeugung des Gerichts feststehe, dass in der Mietzeit des Beklagten die Wandflächen vorsätzlich mit einer öligen Flüssigkeit beschmutzt worden seien, die es notwendig gemacht habe, die Tapeten zu entfernen und die Wände zu behandeln. Von den dadurch verursachten Kosten könne der Kläger jedoch lediglich 50 % erstattet erhalten, da nach den glaubhaften Aussagen der Zeugen e und f die Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe an den Beklagten nicht renoviert gewesen sei. Zu einer Renovierung bei Auszug sei der Beklagte aus diesem Grund und auch weil er nach dem Mietvertrag lediglich das Verlassen in sauberem Zustand geschuldet habe, nicht verpflichtet gewesen. Der Beklagte sei nur zur Entfernung der Fettflecken, etwaiger Einbuchtungen und Dübellöcher verpflichtet. Weiterhin habe der Kläger einen Anspruch auf Zahlung von 278,40 € wegen der Beschädigung der Isolierscheibe im Wohnzimmer und auf eine geschätzte Reinigungspauschale in Höhe von 100,00 € wegen der Verunreinigung der Scheiben mit der fettigen Flüssigkeit. Einen höheren Aufwand habe der Kläger bereits nicht schlüssig vorgetragen. Auch habe der Kläger Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die Monate September und Oktober 2002 in Höhe von 971,46 €, da vorher eine Weitervermietung aufgrund der Mängel, die der Beklagte nicht beseitigt habe, nicht stattgefunden habe.

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Im übrigen stehe dem Kläger ein Anspruch auf Schadenersatz nicht zu: Ein Wohnungstürschloss mit einer ausreichenden Anzahl Schlüssel sei bei Auszug des Beklagten vorhanden gewesen, so dass der Kläger die aufgewandten 61,49 € für den Austausch des Schlosses nicht ersetzt verlangen könne. Die in der Wohnung bei Mietbeginn vorhandenen Styropor- bzw. Korkdecken, seien nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme schon zu diesem Zeitpunkt abgewohnt gewesen. Auch sei dem Beklagten gestattet worden, die Holzdecken einzubauen, was notwendigerweise mit einer Beschädigung der vorhandenen Decke einhergehe, so dass daraus ein Schadenersatzanspruch nicht folgen könne. Da die Gardinenleiste jedenfalls bereits 25 Jahre alt gewesen wäre, hätte sie keinen Sachwert mehr gehabt, so dass schon deshalb insoweit ein Anspruch nicht bestehe.

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Die Sanitärgegenstände hätten sich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme jedenfalls nicht in einem Zustand befunden, der dem dann über 20 jährigen vertragsgemäßen Gebrauch nicht entsprochen habe. Aus dem Verschleiß der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch erwachse dem Kläger aber kein Schadenersatzanspruch. Dass das Abklemmen der Erdleitung dem Beklagten zuzurechnen sei, habe die Beweisaufnahme nicht ergeben. Ersatz des Nutzungsausfalls für mehr als 2 Monate könne der Kläger nicht geltend machen, da es ihm zumutbar gewesen wäre, binnen dieser Frist die Mängel beseitigen zu lassen und die Wohnung sodann weiter zu vermieten. Auch auf Erstattung der Gutachterkosten habe der Kläger keinen Anspruch, da das Gutachten für das vorliegende Verfahren nur eingeschränkt brauchbar gewesen sei, da der tatsächliche Schaden in wesentlichem Umfang von dem zunächst festgestellten abweiche und der Kläger auch die Möglichkeit gehabt hätte, über Kostenvoranschläge kostengünstig seinen Schaden beziffern zu können. Der Feststellungsantrag sei unbegründet, da unklar sei, welche Schäden noch zu erwarten seien, die sich gegenwärtig nicht beziffern ließen.

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Die von dem Beklagten erklärte Aufrechnung mit einer Gegenforderung in Höhe von 12.782,30 € bringe die Forderung des Klägers nicht zu erlöschen, da bereits diese Gegenforderung nicht hinreichend konkret dargetan sei.

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Gegen dieses dem Beklagten am 30.03.2004 und dem Kläger am 14.04.2004 zugestellte Urteil wendet sich der Beklagte mit der am 29.04.2004 eingelegten und am 30.06.2004 innerhalb der verlängerten Frist begründeten Berufung und der Kläger mit der am 14.05.2004 eingegangenen und am 14.06.2004 begründeten "Berufung als selbständige Anschlussberufung".

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Der Beklagte greift die Verurteilung zur Zahlung in dem amtsgerichtlichen Urteil wie folgt an:

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- Fliesen: Die Zeugin c habe die Wohnung erst eine Woche nach dem Auszug des Beklagten gesehen, so dass deren Aussage für den Zustand der Wohnung bei Auszug nicht aussagekräftig sei, wohl aber die der Zeugen f und h, die die Wohnung unmittelbar nach Auszug gesehen und Löcher in den Fliesen nicht haben bestätigen können. Auch die Meinung des Zeugen d, dass die Schäden nicht durch normale Abnutzung entstanden sein könnten, habe das Gericht übernommen, ohne dass dieser Zeuge, der nicht Sachverständiger sei, diese Meinung näher begründet habe. Auch die Übernahme des Ansatzes des Sachverständigen K der Höhe nach sei fehlerhaft und unter Übergehen des Beweisangebotes, ein Gutachten einzuholen, durchgeführt worden.

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- Einbauschrank: Dessen Beseitigung hätte allenfalls 5 Minuten gedauert, so dass die Stunde, die das Amtsgericht angesetzt habe mit 26 € netto übersetzt sei.

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- Schiebetür: Diese sei unstreitig nicht in der Wohnung gewesen, so dass der Beklagte hier auch für die Beseitigung nichts zahlen müsse.

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-Verunreinigung von Wandflächen: Das Amtsgericht habe nicht hinreichend gewertet, dass die Zeugin Heuten bekundet habe, sie könne sich an Fettflecken an Tapeten nicht erinnern, die Tapete sei in einem ordnungsgemäßen Zustand gewesen.

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- Isolierglasscheibe: Insoweit seien sehr viele verschiedene Aussagen getätigt worden, so dass bereits nicht nachvollziehbar sei, warum das Amtsgericht den Aussagen folge, die den Beklagten belasteten. Es sei nicht festzustellen, dass der Beklagte den Schaden verursacht habe.

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- Reinigungspauschale: Ein Nachweis, dass der Beklagte Fenster oder Wände beschmiert habe, sei dem Kläger nicht gelungen.

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- Nutzungsentschädigung für September und Oktober 2002: Nach Aussage u.a. des Zeugen h hätten sich keine Mängel der Wohnung ergeben, als er diese unmittelbar vor Rückgabe der Schlüssel gesehen habe.

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Der Beklagte beantragt,

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das Urteil des AG z vom 24.03.2004, zugestellt am 30.03.2004, abzuändern und die Klage abzuweisen.

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Der Kläger beantragt,

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1. die Berufung zurückzuweisen,

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2. unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts z vom 24.03.2004, 12 C 585/02, den Beklagten über den bereits ausgeurteilten Betrag hinaus zu verurteilen, an den Kläger weitere 7.346,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 14.12.2002 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

27

Der Kläger greift das amtsgerichtliche Urteil an, soweit es folgende geltend gemachte Ansprüche nicht zuerkannt hat:

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- Fliesen: Da lediglich 50 % zugesprochen worden seien ohne Angabe tragfähiger Gründe, verfolge er einen Anspruch auf Zahlung weiterer 25 % der Gesamtkosten weiter und damit auf Zahlung weiterer 1.628,89 €. - Fettverschmierte Wände und Fenster: Da der Beklagte die Wände und Fenster der Wohnung vorsätzlich fett- bzw. ölverschmiert hinterlassen habe, habe er mutwillig die Kosten der Beseitigung verursacht, die in vollem Umfang und damit in Höhe weiterer 1.141,56 € zu erstatten seien.

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- Deckenverkleidungen: Da der Beklagte zwar die Holzdecken mit Erlaubnis des Klägers eingebracht habe, diese aber nicht im Objekt belassen sondern beim Entfernen die vorhandenen Decken beschädigt habe, habe er zumindest 50 % der so verursachten Kosten und damit 1.455,08 € zu erstatten.

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- Auch die Sanitärausstattung sei vorsätzlich von dem Beklagten zerkratzt worden, so dass er zumindest Anspruch auf nicht beschädigte und funktionierende Teile habe, so dass ihm zumindest 50 % der geltend gemachten Kosten der Ersetzung und damit 1.686,73 € zuständen. – Gutachterkosten: Der Kläger sei ohne das Gutachten nicht in der Lage gewesen, auch nur annähernd anzugeben, welche Arbeiten in der Wohnung durchgeführt werden müssten und welche Aufwendungen dafür erforderlich sein würden, so dass ihm auch diese Kosten i.H.v. 1.434,22 € von dem Beklagten erstattet werden müssten.

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B.

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I.

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Beide Parteien haben Berufung gegen die Entscheidung des Amtsgerichts eingelegt. Zwar ist die Eingabe des Klägers mit Schriftsatz vom 14.05.2004 insoweit vom Wortlaut her nicht ganz eindeutig, da er "Berufung als selbständige Anschlussberufung" eingelegt hat. Nach der Reform der ZPO gibt es die Unterscheidung zwischen selbständiger und unselbständiger Anschlussberufung nicht mehr. Da der Kläger jedoch das Wort "Berufung" hervorgehoben hat in dem Schriftsatz, den er innerhalb der Berufungsfrist eingelegt hat und in dem er angekündigt hat, dass Anträge und Begründung einem gesonderten Schriftsatz vorbehalten bleiben sollen, hat er deutlich gemacht, eine selbständige Berufung einlegen zu wollen (vgl. BGH, BB 2003, Bl. 1356).

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Die Berufungen sind beide zulässig und beide teilweise begründet.

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Berufung des Beklagten:

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1) Fliesen Die Berufung des Beklagten ist begründet, soweit er von dem Amtsgericht verurteilt worden ist, wegen der beschädigten Fliesen 3.257,78 € an den Kläger zu zahlen. Hinsichtlich der Fliesen in der gesamten Wohnung ist unstreitig, dass diese von dem Beklagten auf eigene Kosten in die Wohnung eingebracht worden sind, als er diese im Frühjahr 1998 bezogen hat.

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Was den Zustand des Bodenbelags aller Räume und der vorhandenen Wandfliesen bei Vermietung an den Beklagten anbetrifft, kann dem Vortrag des Klägers insoweit nichts konkretes entnommen werden, obwohl das Amtsgericht bereits in der mündlichen Verhandlung vom 29.01.2003 ausweislich des Sitzungsprotokolls darauf hingewiesen hatte, dass das Aussehen der von den behaupteten Mängeln betroffenen Teile bei Mietbeginn darzustellen sei (Bl. 79). Insoweit hat der Kläger sich darauf beschränkt vorzutragen, die Wohnung habe sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befunden und die nun vorliegenden Schäden hätten bei Übergabe der Wohnung an die Beklagten nicht bestanden. Insbesondere letzteres ist aber selbstverständlich, da damals auch diese Fliesen weitaus überwiegend nicht in der Wohnung vorhanden gewesen sind. Der notwendige konkrete Vortrag zum Zustand der Wohnung hinsichtlich der betroffenen Ausstattungselemente ist darin aber nicht zu sehen. Im übrigen ist unstreitig, dass der Kläger selbst die Wohnung vor 1998 mindestens 20 Jahre bewohnt hat. Dazu welche Art von Bodenbelag in welcher Qualität sich konkret in welchen Räumen befunden hat und seit wann dieser Bodenbelag dort vorhanden gewesen ist, hat der Kläger jedoch nichts vorgetragen. Insoweit hat lediglich die Ehefrau des Klägers ausgesagt, die Bodenbeläge hätten sich in einem der Nutzungsdauer von 20 Jahren entsprechenden Zustand befunden. In dem Wohnzimmer sei einmal ein neuer Teppich verlegt worden, vielleicht 4 Jahre vor dem Einzug der Beklagten, genau wisse sie das jedoch nicht, der PVC-Boden in der Küche sei zweimal gewechselt worden, wann wisse sie jedoch nicht. Allerdings seien alle Böden in Ordnung gewesen. Auch daraus lässt sich jedoch nicht hinreichendes dazu entnehmen, in welchem Erhaltungszustand sich die Fußbodenbeläge und die Wandfliesen befunden haben, als der Beklagte die Wohnung bezogen hat. Der Kläger hat jedoch lediglich einen Anspruch darauf, die Wohnung nach Mietende mit einer Ausstattung zurückzuerhalten, die dem Erhaltungszustand bei Einzug des Mieters entspricht unter Berücksichtigung des Verschleißes während der Mietzeit aufgrund vertragsgemäßen Gebrauchs (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V.B. Rn 255, S. 1407). Sofern die durchschnittliche Lebensdauer des betroffenen Ausstattungsteiles bei Eintritt der Beschädigung bereits überschritten ist, ist der Mieter zum Schadenersatz nicht verpflichtet, da die Beschädigung nicht mehr kausal geworden ist für die Notwendigkeit der zu ersetzenden Teile (vgl. LG Köln, NZM 1999, 456 / Schmidt-Futterer – Langenberg, § 538 BGB, Rn 373). Etwas anderes kann auch dann nicht gelten, wenn der Mieter in der Zwischenzeit die Fußbodenbeläge und Wandfliesen auf eigene Kosten ersetzt und dann diesen neuen Ausstattungsteilen Schäden zugefügt hat. Es ist bei einer Veränderung des Ausstattungszustandes auf Kosten des Mieters während der Mietzeit deshalb eine hypothetische Betrachtung anzustellen, dahingehend, ob der bei Einzug der Beklagten vorhandene Bodenbelag, hätten ihn die Beklagten nicht entfernt, infolge der Nutzungszeit verbraucht gewesen wäre (vgl. Schmidt-Futterer – Langenberg, § 538 BGB, Rn 375).

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Vorliegend ist davon auszugehen, dass die bei Einzug der Beklagten vorhandenen Bodenbeläge und Wandfliesen spätestens bei Auszug der Beklagten aufgrund der Nutzungsdauer keinen Wert mehr gehabt und daher von dem Kläger hätten ausgetauscht werden müssen, da mangels näherem Vortrag zu dem genauen Alter und der gewählten Qualität nicht festgestellt werden kann, dass sich die Teppichböden und der PVC-Boden in einem solchen Zustand befunden haben, dass ihnen auch Mitte Juli 2002 bei bestimmungsgemäßen Gebrauch noch ein Sachwert zugekommen wäre. Hinsichtlich der Fliesen hat der Kläger selbst in dem Schriftsatz vom 27.07.2004 vorgetragen, dass diese frühestens nach Ablauf von 20 Jahren als abgewohnt gelten. Nach dem bisher Unstreitigen und dem Ergebnis der Beweisaufnahme, ist aber davon auszugehen, dass die in der Wohnung bei Einzug des Beklagten vorhandenen Fliesen zu diesem Zeitpunkt schon mindestens 20 Jahre alt waren, so dass ihnen jedenfalls nach dem Ablauf weiterer 4 Jahre (Mietzeit des Beklagten) kein Restwert mehr zukommen würde.

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Daher kann letztlich dahinstehen, ob der Beklagte die Fliesen in der Wohnung selbst vorsätzlich beschädigt hat, da nicht festgestellt werden kann, dass der Kläger die Wohnung insoweit in einem wertmäßig schlechteren Zustand zurückerhalten hat, als er sie ohne die von dem Beklagten vorgenommenen Arbeiten und die angerichteten Schäden erhalten hätte. Soweit das Amtsgericht allein darauf abstellt, dass die von dem Beklagten auf eigene Kosten eingebrachten Fliesen als wesentlicher Bestandteil in das Eigentum des Klägers übergegangen seien, lässt dies zum einen die besonderen Regelungen des Mietrechts außer betracht, nach denen der Mieter ohne Berücksichtigung der Frage, in wessen Eigentum eingebrachte Gegenstände stehen, berechtigt ist, diese wieder zu entfernen oder aber von dem Vermieter eine Entschädigung für die Belassung der eingebrachten Ausstattung zu erhalten (§ 539 BGB) .

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Zum anderen wird auch nicht hinreichend dem Aspekt Rechnung getragen, dass von dem Mieter eingebrachte Ausstattung in aller Regel lediglich zu einem vorübergehenden Zweck eingebracht werden und daher nicht Bestandteil des Gebäudes ist (§ 95 BGB).

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2) Einbauschrank

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Hinsichtlich der von dem Amtsgericht zugesprochenen 30,16 € für die Beseitigung der restlichen Bestandteile des Einbauschrankes hat die Berufung des Beklagten keinen Erfolg. Zutreffend hat das Amtsgericht insoweit ausgeführt, dass der Beklagte verpflichtet gewesen ist, diese Einrichtung bei Vertragsende wieder aus der Mietwohnung zu entfernen, was er trotz Aufforderung unterlassen hat. Dass der Kläger für die Entfernung durch einen Dritten 26 € nebst MWSt. = 30,16 € aufbringen musste, hat er durch die Rechnung der GB Montageservice vom 25.10. 2002 hinreichend belegt. Dies ist in erster Instanz auch von dem Beklagten nicht substantiiert angegriffen worden, so dass er mit dem erstmaligen konkreten Vortrag zur Dauer der Arbeiten in zweiter Instanz gem. § 531 Abs. 2 ZPO nicht zugelassen werden kann.

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3) Schiebetür Auch hinsichtlich der von dem Amtsgericht auf 50 € geschätzten Kosten der Beseitigung der Schiebetür hat die Berufung des Beklagten keinen Erfolg. Insoweit ergibt sich aus dem unstreitigen Vortrag der Parteien, dass der Beklagte die Tür nicht gänzlich beseitigt sondern lediglich das Türblatt abgesägt hat, die Reste des Türblattes und der Türkonstruktion jedoch in der Wohnung verblieben sind. Auch hier schuldet der Beklagte dem Kläger, die Wegnahme der in die Wohnung eingebrachten Einrichtung. Da er diese nicht vollständig vorgenommen hat, steht dem Kläger ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Beseitigung der Reste zu. Diesen hat das Amtsgericht zutreffend auf 50 € geschätzt.

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4) Verunreinigung von Wandflächen Hinsichtlich der Kosten der Beseitigung der Verunreinigung der Wandflächen hat die Berufung des Beklagten keinen Erfolg. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat das Amtsgericht zutreffend festgestellt, dass von einer stellenweisen Verunreinigung der Wandflächen mit einer fetthaltigen Substanz auszugehen ist. Diese ist unmittelbar nach Rückgabe der Wohnung an die Kläger festgestellt worden, so dass sinnvoll nur der Schluss gezogen werden kann, dass diese Verunreinigung durch die Beklagten verursacht worden ist. Zwar hat die Zeugin f, die Ehefrau des Beklagten bekundet, sich an Fettflecken an Tapeten nicht erinnern zu können und die Zeugin f, die Schwester des Beklagten, hat gesagt, sie habe keine Schmierereien an den Tapeten gesehen. Der Zeuge h, hat insoweit bekundet, nicht auf etwaige Schäden oder Mängel geachtet zu haben, als er die Wohnung beim Auszug der Beklagten gesehen habe. Demgegenüber haben die Zeugen a, b, der Zeuge g, die Zeugin c und der Zeuge M jeweils nachvollziehbar geschildert, an den Wänden eine fettige Substanz gesehen und gefühlt zu haben.

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Diese Verunreinigung mit einer fetthaltigen Substanz hat jedoch eine besondere Behandlung der Wandflächen notwendig gemacht, die Kosten verursacht hat. Der Kläger hat durch die Rechnung des Malerbetriebs M vom 15.10.2002 die insoweit entstandenen Kosten mit insgesamt 1.743,00 € netto und somit mit 2.021,88 € brutto belegt. Diese Kosten hat der Beklagte dem Kläger auch zu erstatten. Sie umfassen lediglich die Arbeiten zur Wiederherstellung der Tapezierfähigkeit der Wände und sind damit auch ohne Abzug durch den Beklagten zu erstatten.

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5) Isolierglasscheibe

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Hinsichtlich der angeblich zerkratzten Scheiben kann das Vorliegen von durch die Beklagten verursachten Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, nicht festgestellt werden. Insoweit sind bereits die Aussagen der dazu vernommenen Zeugen so wenig konkret und so verschieden, dass die Kammer nicht festzustellen vermag, welcher Schaden konkret mit welchem Umfang an welchem Fenster bestanden haben soll. Während die Zeugin a bekundet hat, die Scheiben in Bad und Wohnzimmer seien zerkratzt gewesen, hat der Zeuge b ausgesagt, das Wohnzimmerfenster sei zerkratzt gewesen. Der Zeuge g spricht von mehreren zerkratzten Scheiben und die Zeugin c davon, dass die große Scheibe im Wohnzimmer komplett zerkratzt gewesen sei. Dagegen bekunden die Zeugen f, N, f und ff, Kratzer an den Fenstern nicht gesehen zu haben. Der vorgerichtlich tätige Sachverständige K hat in seinem Gutachten festgehalten, das Türblatt der Balkontür sei zerkratzt und ein Flügel des zweiflügeligen Badezimmerfensters. Eine konkrete Beschreibung der Kratzer, deren genaue Lage und Ausmaß enthält aber weder dieses Gutachten noch der Vortrag des Klägers. Auch ein Foto dieses Mangels liegt nicht vor.

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6) Reinigungspauschale Insoweit hat die Berufung des Beklagten keinen Erfolg. Bereits die Entfernung des Schrankes und der Reste der Schiebetür dürften Schmutz verursacht haben, der jedenfalls nach Vornahme dieser Arbeiten auch von dem Beklagten hätte beseitigt werden müssen. Die amtsgerichtliche Schätzung auf 100 € erscheint der Kammer insoweit angemessen.

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7) Nutzungsentschädigung September und Oktober 2002

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Da jedenfalls Arbeiten durchzuführen waren, die dem Beklagten oblegen hätten, hat die Berufung insoweit auch keine Aussicht auf Erfolg. Der Kläger hatte zunächst dem Beklagten Gelegenheit zu geben, die Arbeiten selbst durchzuführen (bis Ende September). Nachdem dies nicht geschehen ist, war der Kläger gehalten, diese Arbeiten alsbald selbst durchzuführen, was in einem weiteren Monat (Oktober 2002) durchführbar war, und wie den genannten Rechnungen der Fa. M Malerbetrieb vom 15.10.2002 und der Fa. xy Montagservice vom 25.10.2002 entnommen werden kann, auch durchgeführt wurde.

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Berufung des Klägers:

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zu 1) Fliesen

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Die Berufung des Klägers mit dem Ziel für die Sanierung der Fliesen weitere 1.628,89 € von dem Beklagten zu erhalten ist unbegründet, da dem Kläger insoweit überhaupt kein Anspruch gegen den Beklagten zusteht, wie oben bereits ausgeführt.

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zu 4) Verunreinigung der Wände Insoweit ist die Berufung des Klägers in Höhe von 880,32 € berechtigt, wie oben bereits ausgeführt. Hinsichtlich der weiteren Arbeiten, die in der genannten Rechnung aufgeführt sind, hat der Kläger jedoch nicht hinreichend vorgetragen, inwiefern diese zur Wiederherstellung des Zustandes, wie er bei Einzug des Mieters bestanden hat, als die Wohnung – unstreitig – nicht frisch tapeziert war, notwendig sind.

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8) Deckenverkleidungen Hinsichtlich der Deckenverkleidungen ist die Berufung des Klägers nicht begründet. Unstreitig war die Korkdecke in der Küche bereits ca. 10 Jahre alt. Nach der Aussage der Zeugin a befand sich auch die Styropordecke bereits in diesem Alter, als der Beklagte die Wohnung gemietet hat. Diese Decken wären also auch wenn sie nicht durch die Aufbringung der Holzdecken zusätzlich beschädigt worden wären, bei Mietende des Beklagten in einem Alter gewesen, in dem von einem Restwert nicht mehr ausgegangen werden kann. Die zusätzliche Beschädigung durch die – erlaubte – Befestigung einer Holzdecke hat daher dem Kläger keinen ersetzungsfähigen Schaden zugefügt. Insoweit war der Beklagte auch nicht verpflichtet, die von ihm eingebrachten Holzdecken in dem Mietobjekt zu belassen. Eine entsprechende Vereinbarung ist auch nicht konkret von dem Kläger behauptet worden. Dass dieser seinerseits davon ausgegangen sein mag, die Decken blieben in der Wohnung, begründet keine andere Wertung.

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Eine konkrete Beschädigung einer Decke, die ohne die Entfernung der von dem Beklagten eingebrachten Decken noch einen Wert gehabt hätte, hat der Kläger nicht vorgetragen.

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9) Sanitärausstattung

58

Hinsichtlich der Sanitärausstattung hat die Berufung des Klägers ebenfalls keinen Erfolg. Es gilt insoweit weitgehend das zu der Position Fliesen Gesagte. Unstreitig hat der Beklagte bei Einzug in die Wohnung in 1998 Badewanne, Duschtasse, Waschbecken und die Armaturen austauschen lassen gegen neue Sanitärgegenstände. Zu diesem Zeitpunkt waren die vorhandenen Sanitärgegenstände zumindest 20 Jahre alt – davon ist auszugehen, weil der Kläger nicht dazu vorgetragen hat, ob und wann er während seiner Wohnzeit diese Gegenstände hat erneuern lassen. Zu dem konkreten Zustand der Gegenstände ist ebenfalls nicht vorgetragen.

59

Die pauschale Behauptung, diese seien ordnungsgemäß und nicht verkratzt oder beschädigt gewesen, ersetzt den notwendigen konkreten Vortrag nicht. Damit war aber die übliche Gebrauchsdauer solcher Gegenstände erreicht, so dass dem Kläger ohnehin ein Austausch der Gegenstände, nach dem Auszug des Beklagten, weitere 4 Jahre später, oblegen hätte. Ein Schaden ist dem Kläger daher durch die behaupteten Beschädigungen und Verkratzungen der von dem Beklagten selbst eingebrachten Gegenstände nicht entstanden.

60

10) Gutachterkosten

61

Hinsichtlich der Gutachterkosten hat die Berufung des Klägers ebenfalls Erfolg. Es erscheint sachgerecht, dass ein Vermieter nach Rückerhalt einer beschädigten Mietwohnung zeitnah einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens zu den angenommenen Schäden beauftragt, um insoweit verwertbare Beweise für den Zustand der Mietsache zu schaffen und sich zum anderen zu ermöglichen, die notwendigen Arbeiten festzustellen und zeitnah für deren Erledigung Sorge zu tragen. Konkrete Einwendungen gegen die Höhe der Rechnung des Sachverständigen hat der Beklagte nicht erhoben.

62

Danach ergibt sich folgende Berechnung des dem Kläger zustehenden Schadenersatzes:

63

Beseitigung des restlichen Einbauschrankes 30,16 € Beseitigung der restlichen Schiebetür 50,00 € Beseitigung der Verunreinigung der Wandflächen 2.021,88 €

64

Reinigungspauschale 100,00 €

65

Nutzungsentschädigung September und Oktober 2002 971,46 €

66

Gutachterkosten 1.434,22 € -------------------- gesamt 4.607,72 €

67

Diese Forderung des Klägers ist auch nicht aufgrund einer erklärten Aufrechnung des Beklagten erloschen. Soweit der Beklagte erstinstanzlich hilfsweise die Aufrechnung mit einem angeblichen Erstattungsanspruch erklärt hatte, hat er dazu in zweiter Instanz nicht mehr vorgetragen. Insbesondere hat er diesen auch trotz des Hinweises des Amtsgerichtes im Urteil, dass der Vortrag insoweit nicht ausreichend konkret sei, nicht ergänzend vorgetragen.

68

Der nicht nachgelassene Schriftsatz des Klägers vom 26.08.2004 gibt keine Veranlassung, die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen.

69

II.

70

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10 analog, 711 ZPO (vgl. LG Landau, NJW 2002,

71

973 / LG München, WuM 2002, 496 ff.).

72

III.

73

Die Revision wird gem. § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO n.F. zugelassen. Soweit erkennbar, ist eine Entscheidung eines Obergerichts zu der Frage des Bestehens eines Schadenersatzanspruches eines Vermieters für den Fall dass der Mieter zwar die Mietsache beschädigt hat, aber insoweit Schäden nur an Ausstattungselementen entstanden sind, die der Mieter zuvor selbst eingebracht hat, nachdem die in der Wohnung bei Übergabe an den Mieter vorhandenen Ausstattungselemente aufgrund ihres Alters jedenfalls bei Auszug des Mieters ohnehin hätten ersetzt werden müssen, bislang nicht ergangen. Die Klärung dieser Frage erscheint aber auch über den Einzelfall hinaus von allgemeiner Bedeutung zu sein, so dass insoweit eine Entscheidung des Revisionsgerichtes erforderlich erscheint.

74

IV.

75

Streitwert für die Berufungsinstanz: 13.175,84 €