Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2003-04-02, Aktenzeichen 3 Wx 223/02
ECLI:DE:OLGD:2003:0402.3WX223.02.00

Tenor

Unter Änderung der angefochtenen Entscheidung wird der Beschluss des Amtsgerichts Neuss vom 04. Februar 2002 mit der Maßgabe wieder hergestellt, dass die dort ausgesprochene Aufhebung der Eigentümerbeschlüsse lediglich zur Klarstellung erfolgt.

Die Beteiligten zu 2 tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weite-ren Beschwerde.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet in allen drei Rechtszügen nicht statt.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 50.000 EUR

1

G r ü n d e :

2

I. Die Beteiligten zu 1 und 2 sind die Mitglieder von
Eigentümergemeinschaften in der Anlage "Wohnpark ..."; die
Beteiligte zu 3 ist die Verwalterin.

3

Die Anlage wurde auf einem Grundstück errichtet, das
ursprünglich im Grundbuch von ... - Amtsgericht Neuss - Band 85
Blatt ... verzeichnet war. Auf dem Grundstück wurden 27 Häuser
errichtet, die mit den Buchstaben des Alphabets sowie dem
Buchstaben "Ü" gekennzeichnet wurden.

4

Mit Urkunde des Notars Dr. L... vom 23. Juni 1966 (Urk.-Nr.
1105/1966) wurde das Grundstück in 8 Flächen geteilt, die unter
Bezugnahme auf rote Umrandungen und Bezeichnungen mit
Großbuchstaben auf einen der Teilungserklärung anliegenden Plan
bestimmt wurden. Auf den Teilflächen entstanden die Häuser A und B,
C und D, T und U und Ü, K und L und M, N und O und P, Q und R und
S, V und W sowie Z. In der Teilungserklärung heißt es, dass das
Grundstück wie folgt in Teilflächen aufzuteilen ist:

5

"- jeweils jede der genannten
Grundstücksflächen für sich allein in Miteigentumsanteile in der
Weise aufzuteilen, daß mit jedem Miteigentumsanteil Sondereigentum
an einer bestimmten in der als Anlage 2 beigefügten Aufstellung
jeweils näher bezeichneten Wohnung ... verbunden ist, und diese
Aufteilung mit dem Sondereigentum im Grundbuch einzutragen."

6

Weiter heißt es in der Urkunde:

7

"Das Verhältnis der Wohnungseigentümer
eines jeden Hausblocks bestimmt sich grundsätzlich nach den
einschlägigen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes
(WEG)."

8

§ 13 der Teilungserklärung bestimmt :

9

"Angelegenheiten, über die nach dem
Wohnungseigentumsgesetz oder nach dem Inhalt dieses Vertrages die
Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch
Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer
geordnet."

10

Gleichlautende Bestimmungen enthielt hinsichtlich der Teilung
eine weitere Teilungserklärung in der Urkunde des Notars Dr. L...
vom 26. Juli 1966 (Urk.-Nr. 1488/1966) für zwei weitere Teilflächen
aus dem ursprünglichen Grundstück, auf denen die Blöcke X und Y
errichtet wurden. Hinsichtlich der Verwaltung enthält diese
Teilungsurkunde in § 13 jedoch die folgende Regelung:

11

"Angelegenheiten, über die nach dem
Wohnungseigentumsgesetz oder nach dem Inhalt dieses Vertrages die
Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch
Beschlußfassung in einer Versammlung aller Wohnungseigentümer der
auf dem Gesamtgrundbesitz, also der zur Zeit mit Flur 6 Nummer
323 bezeichneten Parzelle, stehenden und zum Wohnpark ...
gehörenden Eigentumswohnungen geordnet. Als
Wohnungseigentümerversammlung im Sinne dieses Vertrages gilt also
mit Rücksicht auf die wirtschaftliche Einheit des Wohnparks ...
jeder Wohnungseigentümer auf dem genannten Gesamtgrundbesitz."

12

Gleichlautende Bestimmungen wie in der Urkunde vom 26. Juli 1966
finden sich in weiteren Teilungserklärungen vom 19. August 1966 des
Notars Dr. L... (Urk.-Nr. 1649/1966) für die Häuser H und I und J,
vom 25. Oktober 1967 (Urk.-Nr. 1926 für 1967) für die Häuser E und
F und G, vom 03. Juli 1968 (Urk.-Nr. 1032/1968) für das Punkthaus
und vom 10. Juli 1968 (Urk.-Nr. 1053/1968) für die Ladenlokale.

13

Schließlich wurde mit Urkunde Nr. 1577/1966 vom 08. August 1966
des Notars Dr. L... die erste Teilungserklärung vom 23. Juni 1966
geändert und § 13 der in den anderen Teilungserklärungen
enthaltenen Formulierung angepasst.

14

Für jede der insgesamt 13 Teilgemeinschaften wurden entsprechend
der Teilungserklärung Beiräte gebildet. In der Folgezeit wurden in
den Jahresabrechnungen die Kosten jeweils teilgemeinschaftsbezogen
ermittelt und abgerechnet. Entsprechend wurde bei der Aufstellung
der Wirtschaftspläne verfahren. Ebenso wurden jeweils
teilgemeinschaftsbezogene Rücklagen gebildet, über deren Höhe die
jeweiligen Sondereigentümer einer Teilgemeinschaft abstimmen.

15

In der Eigentümerversammlung vom 24. Oktober 2001 wurde unter
TOP 2 die Jahresabrechnung 2000 und unter TOP 3 der Wirtschaftsplan
2002 beschlossen.

16

Der Beteiligte zu 1 hat diese Eigentümerbeschlüsse angefochten
und die Auffassung vertreten, die geübte Form der Abrechnung sei
nicht hinzunehmen, weil die Gefahr bestehe, dass die
Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes nach außen hin durch
Beschlüsse von Teilgemeinschaften verpflichtet würde. Es bestehe
insbesondere ein Haftungsrisiko für Teilgemeinschaften, die nicht
über ausreichende Rücklagen verfügten. So habe die Teilgemeinschaft
des Hauses X - wie unstreitig - zur Finanzierung einer
Sanierungsmaßnahme ein Darlehen von 133.135,10 DM aus der
Gesamtrückstellung aufgenommen.

17

Eine ordnungsgemäße Rechnungsprüfung habe nicht stattgefunden,
da jeweils nur die die Teilgemeinschaften betreffenden Belege durch
die Beiräte der Teilgemeinschaften gesichtet und geprüft worden
seien.

18

Die Abrechnung 2000 sei rechtswidrig, weil die Kosten für das
zentrale Heizwerk - wie unstreitig - über eine von einigen
Eigentümern gegründete Interessengemeinschaft abgerechnet
würden.

19

Der Beteiligte zu 1 hat beantragt,

20

die in der
Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft
"Wohnpark ..." am 24. Oktober 2001 zu TOP 2 und 3 gefassten
Beschlüsse für unwirksam zu erklären.

21

Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung am 04. Februar
2002 dem Antrag stattgegeben, weil die Teilungserklärung eine
hausbezogene Abrechnung der Instandhaltungs- und
Instandsetzungskosten nicht vorsehe. Die Kosten seien vielmehr von
den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer
Miteigentumsanteile zu tragen.

22

Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 2 sofortige
Beschwerde eingelegt.

23

Das Landgericht hat am 20. Juni 2002 auf das Rechtsmittel der
Beteiligten zu 2 den amtsgerichtlichen Beschluss aufgehoben und den
Antrag abgelehnt.

24

Gegen diese Entscheidung wendet sich der Beteiligte zu 1 mit der
sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligten zu 2 entgegen
treten.

25

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug
genommen.

26

II.

27

Das zulässige Rechtsmittel ist begründet. Die angefochtene
Entscheidung beruht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27
FGG).

28

Die in der Wohnungseigentümerversammlung der Wohngemeinschaft
"Wohnpark ..." am 24. Oktober 2001 gefassten Beschlüsse über die
Jahresabrechnung 2000 (TOP 2) und den Wirtschaftsplan 2002 (TOP 3)
sind nichtig, ohne dass sie eigens der Aufhebung bedürfen, die
allerdings zur Klarstellung auszusprechen ist.

29

1.

30

Gemäß §§ 28 Abs. 5, 23 Abs. 1 WEG beschließen die
Wohnungseigentümer über die vom Verwalter vorgelegte
Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan mit Stimmenmehrheit.
Hierbei ist strikt darauf zu achten, dass die Abstimmung durch
Wohnungseigentümer im Rechtssinne, also solche Eigentümer erfolgt,
die einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück inne haben
(vgl. § 1 Abs. 4 WEG; Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Auflage 2000 § 3
Rdz. 7, § 1 Rdz. 21) und diese über die mit diesem Grundstück
verbundenen Angelegenheiten abstimmen.

31

So wie bei einer Mehrhausanlage die Wohnungseigentümer eines
Hauses nicht über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan für
dieses allein beschließen können, weil die Abrechnung
notwendigerweise Kosten enthält, die das Gemeinschaftseigentum
insgesamt betreffen, über die nur alle Wohnungseigentümer gemeinsam
beschließen können (Bärmann/Pick/Merle WEG a.a.O. Rdz. 92), kann
über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne einzelner
selbständiger Wohnungseigentümergemeinschaften nicht eine aus allen
Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaften gebildete
"Dachgemeinschaft" beschließen.

32

a)

33

Dies vorausgeschickt, ist das Landgericht zunächst ohne
Rechtsfehler und mit im Wesentlichen zutreffender Begründung davon
ausgegangen, dass durch die Teilungserklärung bezüglich der in Rede
stehenden Häuserblocks im "Wohnpark ..." selbständige
Wohnungseigentümergemeinschaften entstanden und die
Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne deshalb jeweils für die
einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften aufzustellen sind,
ferner dass Betriebs- Instandsetzungs- und Reparaturkosten sowie
die aufzubringenden Anteile an der Instandhaltungsrücklage nach dem
Verhältnis der Miteigentumsanteile an dem jeweiligen ("Teil-")
Grundstück, nicht aber an einem Gesamtgrundstück der Anlage
"Wohnpark Kaarst" zu verteilen sind, an dem die Wohnungseigentümer
Miteigentumsanteile nicht inne haben.

34

b)

35

Es kann offen bleiben, ob - wie das Landgericht weiter meint -
durch die Neufassung des § 13 TE lediglich die Frage der Verwaltung
abweichend von § 21 WEG dahin geregelt werden sollte, dass die
Wohnungseigentümerversammlungen ihre Willensbildung durch eine
gemeinsame Versammlung aller Eigentümergemeinschaften vornehmen,
ohne dass an den Kostentragungsregelungen im übrigen etwas geändert
werden sollte oder ob auch eine Modifizierung der Kostenverteilung
beabsichtigt war. Denn eine gemeinsame Verwaltung durch ein
übergeordnetes Beschlussorgan (gemeinsame Versammlung aller
Eigentümergemeinschaften) ist weder im Falle der Bejahung noch im
Falle der Verneinung einer Änderungsabsicht im Hinblick auf die
Kostenverteilung wirksam statuiert worden. Abgesehen von der Frage
nämlich, ob der teilende Eigentümer, als er zu Urk.-Nr. 1577/1966
des Notars Dr. L... vom 08. August 1966 erklärte, die Urkunde des
Notars Dr. L... vom 23. Juni 1966 - Urk.-Nr. 1105/1966 hinsichtlich
§ 13 Ziffer 1 ändern zu wollen, seine Befugnis, über
gemeinschaftliche Rechte zu verfügen nicht bereits verbraucht hatte
(vgl. dazu Bärmann/Pick/Merle WEG a.a.O. § 8 Rdz. 32), konnten die
in Wohnungseigentum aufgeteilten Einheiten (Hausblöcke) wegen der
unterschiedlichen beteiligten Interessen nicht wirksam einer
gemeinsamen Verwaltung unterstellt und damit als übergeordnete
"Gesamtwohnungseigentumsanlage (Mehrhausanlage)" organisiert
werden, ohne dass die Miteigentumsanteile in Bezug zu der
Gesamteinheit "Wohnpark ..." gesetzt, also neu "zugeschnitten"
wurden und dies in das Grundbuch eingetragen wurde. Letzteres ist
vorliegend nicht geschehen und auch nicht ohne weiteres möglich,
weil die Wohnungseigentumseinheiten (Blöcke) auf unterschiedlichen
Grundstücken liegen.

36

2.

37

Da die angefochtenen Beschlüsse von der
"Wohnungseigentümergemeinschaft Wohnpark ...", demnach von
Wohnungseigentümern gefasst worden sind, die zwar Miteigentümer der
jeweils von ihnen bewohnten Häuserblöcke sind, Miteigentumsanteile
in Bezug auf ein Gesamtgrundstück der Wohnanlage Wohnpark ... indes
nicht inne haben und deshalb eine entsprechende
(Gesamt-)Wohnungseigentümergemeinschaft nicht bilden können, sind
die demnach nicht von einer Versammlung der Wohnungseigentümer im
Rechtssinne gefassten Beschlüsse über die Jahresabrechnung 2000 (
TOP 2) und den Wirtschaftsplan 2002 (TOP 3) wegen Verstoßes gegen
§§ 28 Abs. 5, 23 Abs. 1, 20 WEG nichtig und - lediglich zum Zwecke
der Klarstellung - aufzuheben.

38

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 und 2 WEG. Die
Anordnung einer Kostenerstattung aus Billigkeitsgesichtspunkten ist
nicht veranlasst.