Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht ()
Urteil vom 2007-04-24, Aktenzeichen 1 KN 74/05

Tatbestand

1

Der Antragsteller wendet sich mit der Begründung gegen den eine Wohnnutzung ermöglichenden Bebauungsplan Nr. 185 „Die H.“ der Antragsgegnerin, dass er bei Planvollzug mit Geldforderungen aufgrund von Umlegung und Erschließung rechnen müsste und die Planung zudem zu einer Entwertung seines Grundstücks sowie zu einer Erschwerung der gegenwärtigen Nutzung führen werde.

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Das 10,5 ha große Gebiet des Bebauungsplanes Nr. 185 liegt etwa 1,8 km südöstlich der Innenstadt von Delmenhorst. Es wird im Westen von dem Leipziger Weg, im Norden von der Syker Straße, im Osten von der Berliner Straße und im Süden von dem St. Damm begrenzt. Zum Zeitpunkt der Planung waren die Blockränder dieses Straßengevierts fast durchgängig bebaut. Vereinzelt fand sich auch eine Bebauung in zweiter Linie, der weitere Blockinnenbereich war frei von baulicher Nutzung. Die Grundstücke in diesem Block waren vielfach ungewöhnlich große Selbstversorgergrundstücke, die vom Blockrand bis weit in den Blockinnenbereich hineinragten.

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Der Antragsteller ist Eigentümer des Grundstücks Leipziger Weg A. an der Westseite des Plangebietes. Das Grundstück ist eines der wenigen im Planbereich liegenden bebauten Grundstücke in zweiter Reihe; es handelt sich um ein sogen. Pfeifenstielgrundstück. Das Grundstück ist im westlichen Bereich mit einem Einfamilienhaus bebaut. Der größere östliche Bereich wird als Gartenland genutzt.

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Die Antragsgegnerin hatte bereits in den Jahren ab 1981 die Absicht, eine Wohnbebauung in der Innenfläche des Blockes zu ermöglichen, und dabei Kontakt zu den einzelnen Grundstückseigentümern aufgenommen. Die Antragsgegnerin gab ihre Planungen wegen des bestehenden Widerstandes der betroffenen Grundstückseigentümer 1988 auf. Auf eine erneute Anregung einer Reihe von Grundstückseigentümern wurde dann aber im März 1997 ein Aufstellungsbeschluss für einen entsprechenden Bebauungsplan gefasst. Der Planentwurf wurde in den Folgejahren in vielfacher Abstimmung mit den betroffenen Grundstückseigentümern in zahlreichen Details modifiziert. Die Antragsgegnerin führte in den Jahren 2000 und 2001 zwei frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligungen durch. Auf einem Hinweisblatt der Antragsgegnerin aus dem Dezember 2000 stellte sie die Planung vor und wies dabei darauf hin, dass die notwendige Umlegung der Grundstücke Kostenlasten für die Grundstückeigentümer zur Folge haben könne. Nach der Auslegung des Planentwurfes im April und Mai 2003 ging wiederum eine Fülle von Anregungen ein. Die Antragsgegnerin führte im Juni 2003 und im September 2004 vereinfachte Auslegungen durch, in denen jeweils der neueste Planungsstand vorgestellt wurde. Die Behörden und die Träger öffentlicher Belange wurden jeweils beteiligt. In der Entscheidung über die Anregungen am 8. März 2005 wurde der Planentwurf in mehreren Punkten nochmals modifiziert. Die Antragsgegnerin verschob auf Anregung der Betroffenen vor allem einige Baugrenzen in geringfügigem Ausmaß. Öffentlichkeit oder Betroffene wurden nicht erneut beteiligt. Keine dieser Änderungen führte zu einer Lücke in den Reihen der Baufenster entlang den Erschließungsstraßen. Die Antragsgegnerin wies die Anregung des Antragstellers, sein Grundstück nicht in den Bebauungsplan einzubeziehen, weil er kein Interesse an einer Bebauung habe, während des Planaufstellungsverfahrens mehrfach zurück. In gleicher Weise handelte sie in einem das Grundstück Berliner Straße 144 A betreffenden Parallelfall, in dem die Herausnahme des Grundstücks wie im Falle des Antragstellers eine geschlossene Reihe von Baufenstern durchbrochen hätte. Im Zusammenhang mit der zweiten frühzeitigen Bürgerbeteiligung regte das Umweltamt der Antragsgegnerin an, die Gartenfläche des Grundstücks des Antragstellers als private Grünfläche festzusetzen.

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Die Antragsgegnerin hatte schon während des Planaufstellungsverfahrens eine Umlegung innerhalb des Planbereiches begonnen. Diese Umlegung bezweckte, die großen Selbstversorgergrundstücke zu kleineren Wohnbaugrundstücken zuzuschneiden, außerdem sollten Erschließungsflächen im Blockinnenbereich gewonnen werden. Aufgrund des Normenkontrollantrages des Antragstellers wurde dessen Grundstück von der Umlegung zunächst ausgenommen. Die das restliche Plangebiet umfassende Umlegung wurde aufgrund des Beschluss des Umlegungsausschusses vom 20. Juni 2005 bestandskräftig abgeschlossen. Die Antragsgegnerin kündigte dem Antragsteller an, durch eine weitere Umlegung dessen Grundstück einzubeziehen. Der Antragsteller hatte seit der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wiederholt deutlich darauf hingewiesen, dass er auch von der Umlegung ausgespart werden wolle, weil er kein Interesse an Bauplätzen habe und nicht mit Kosten für die Umlegung und Erschließung belastet werden wolle. In den Besprechungen zwischen den Beteiligten kam die Frage der Kostenbelastung wiederholt zur Sprache; die Antragsgegnerin verwies darauf, dass konkrete Beträge erst nach Abschluss der gesamten Umlegung, und zwar einschließlich des Grundstücks des Antragstellers, genannt werden könnten. In einem Umlegungsentwurf unter Einbeziehung des Antragstellers vom 22. Februar 2005 kam der Umlegungsausschuss zu einer prognostizierten Ausgleichsforderung in Höhe von 43.245.-- Euro zu Lasten des Antragstellers.

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Der Rat beschloss am 8. März 2005 den Bebauungsplan Nr. 185 als Satzung, die am 11. März 2005 bekannt gemacht wurde.

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Der Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin stellt den Planbereich als Wohnbaufläche dar. Der angegriffene Bebauungsplan Nr. 185 setzt den Planbereich großenteils als allgemeines Wohngebiet, im Norden des Blockes als Mischgebiet fest. Der Plan sieht eine Erschließungsstraße im Blockinneren vor. Beiderseits dieser Erschließungsstraße sind geschlossene Reihen von Baufenstern in offener Bebauung vorgesehen. Das ca. 60 m x 35 m große Grundstück des Antragstellers ist als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Östlich seines Wohnhauses sieht der Plan auf seinem Grundstück einen ca. 20 m breiten nicht überbaubaren Geländestreifen vor, dann folgt eine ca. 15 m breite Wohnbaufläche, die Raum für zwei Bauplätze (623 und 607 m²) bietet. Diese Bauplätze werden durch die geplante neue Erschließungsstraße im Blockinneren erschlossen, die an die östliche Schmalseite des Grundstückes des Antragstellers angrenzt.

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Hinsichtlich der durch den Planvollzug ermöglichten Eingriffe in Natur und Landschaft sieht der Plan einen Ausgleich teilweise innerhalb, teilweise außerhalb des Plangebietes vor. Die textliche Festsetzung Nr. 13 lautet: „Die Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe in Natur und Landschaft werden, soweit sie nicht im Plangebiet durchgeführt werden, im Bereich der Flurstücke 18/1 der Flur 5, Gemarkung Klein Henstedt, Gemeinde Prinzhöfte und 144/2 der Flur 4, Gemarkung Harpstedt, Gemeinde Harpstedt durchgeführt.“ Die Planbegründung enthält auf den Seiten 30 und 31 eine zeichnerische Darstellung der Lage der Ausgleichsflächen. Die Ausgleichsflächen stehen im Eigentum der Antragsgegnerin. Die textliche Festsetzung Nr. 14 nennt die Gehölze, mit denen die Ausgleichsflächen zu bepflanzen sind und beschreibt die Art der Bepflanzung: „Flächige Anpflanzung zur Ausprägung eines Gehölzstreifens mit randlich niederwüchsigen und mittig höherwüchsigen Arten, Bäume und Sträucher sind in lockeren Reihen zu setzen.“

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Die Planbegründung rechtfertigt die Wohnbaulandausweisung mit der Knappheit an Grundstücken für freistehende Einfamilienhäuser; die Antragsgegnerin weist auf die Tendenz zur Inanspruchnahme größerer Wohnraumflächen und zur Bildung kleinerer Haushalte hin. In dem Beschluss über die Anregungen wies der Rat der Antragsgegnerin die Anregungen des Antragstellers, sein Grundstück nicht als Wohnbauland auszuweisen, wie folgt zurück: „Der Antragsteller hat bereits in zweiter Reihe gebaut und benötigt keinen neuen Bauplatz. Er hat jahrelang die Vorteile der ruhigen Lage in der zweiten Reihe genossen; ein rechtlich begründbarer Anspruch auf Beibehaltung dieser Situation besteht nicht. Das städtebauliche Konzept sieht eine optimale Erschließung des gesamten Baulandpotenzials vor. Eine Lücke in der Reihe der Baugrundstücke ist städtebaulich nicht zu rechtfertigen. ... die vorhandene Nutzung kann somit bestehen bleiben. Es fallen allerdings Kosten im Rahmen der Umlegung für die Wertsteigerung und für die zu erwartende Mehrzuteilung sowie Erschließungskosten an. Hier soll dem städtebaulichen Gesamtkonzept mehr Gewicht beigemessen werden als dem Wunsch eines einzelnen Eigentümers, eine Baumöglichkeit nicht in Anspruch zu nehmen, da ansonsten das Gesamtkonzept auch von anderen unterlaufen werden kann.“

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Der Antragsteller hat am 7. April 2005 seinen Normenkontrollantrag gestellt.

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Der Antragsteller macht geltend, es bestehe keine Nachfrage nach Wohnbauland im Gebiet der Antragsgegnerin. Die Planbetroffenen seien großenteils mit dem Plan nicht einverstanden gewesen; sie seien über die anstehenden Kostenforderungen durch Erschließung und Umlegung nicht informiert worden.

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Der Plan sei mangels Wohnbaulandnachfrage nicht erforderlich, jedenfalls nicht, soweit sein Grundstück in den Planbereich einbezogen werde. Die Abwägung sei fehlerhaft. Seine Belange seien falsch gewichtet worden. Sein Grundstück werde durch den Plan nicht aufgewertet, sondern entwertet. Das Argument, er habe lange die Vorteile einer ruhigen Lage genossen, verkenne den Bedeutungsgehalt der Eigentumsgarantie. In die Abwägung sei fehlerhaft die Kostenbelastung und ein gegebenenfalls daraus resultierender Verkaufszwang für die Planbetroffenen nicht eingestellt worden. Die Stellungnahme der unteren Naturschutzbehörde sei nicht berücksichtigt worden. Schließlich seien die naturschutzrechtlichen Ausgleichsflächen nicht gesichert.

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Der Antragsteller beantragt,

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den am 8. März 2005 vom Rat der Antragsgegnerin als Satzung beschlossenen Bebauungsplan Nr. 185 „Die H.“ - U 3 - für unwirksam zu erklären.

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Die Antragsgegnerin beantragt,

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den Normenkontrollantrag zurückzuweisen.

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Sie erwidert, es gebe durchaus eine Nachfrage nach Einfamilienhäusern.

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Der Plan sei erforderlich. Die Belange des Antragstellers seien in der Abwägung berücksichtigt und zumindest vertretbar abgewogen worden. Das gleiche gelte für die Stellungnahme des Amtes für Umweltschutz. Die naturschutzrechtlichen Ausgleichsflächen seien durch die Festsetzungen des Planes Nr. 185 ausreichend gesichert.

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Wegen der Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vortrages der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin Bezug genommen, die in ihren wesentlichen Teilen Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe

II.

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Der fristgerecht gestellte Normenkontrollantrag ist zulässig. Nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO ist antragsbefugt, wer geltend macht, durch die angegriffene Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in seinen Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt. Der Bebauungsplan enthält Vorgaben für die Nutzbarkeit des im Planbereich gelegenen Grundstückes des Antragstellers, bewirkt also eine Inhalts- und Schrankenbestimmung für das betroffene Eigentum. Es erscheint auch nicht ausgeschlossen, dass der Antragsteller in seinem Recht auf Berücksichtigung seiner Belange nach § 1 Abs. 6 BauGB (idF von 1997) verletzt ist, weil die Antragsgegnerin seinen Anregungen nicht gefolgt ist. Der Antragsteller hat die im Normenkontrollverfahren vorgebrachten Bedenken bereits als Einwendungen im Planaufstellungsverfahren vorgebracht.

21

Der Plan ist verfahrensrechtlich rechtsfehlerfrei zustande gekommen. Die Antragsgegnerin hat ohne Verstoß gegen das Baugesetzbuch in der abschließenden Abwägungsentscheidung den Planentwurf noch einmal geringfügig modifiziert. Diese Änderungen machten keine erneute Auslegung oder sonstige Beteiligung erforderlich, weil es sich nicht um Änderungen im Sinne des § 3 Abs. 3 BauGB handelte. Diese Vorschrift ist wegen §§ 233 Abs. 1, 244 Abs. 1 BauGB hier noch in der Fassung der Neubekanntmachung des BauGB vom 8.12.1986 (BGBl. I S. 2253) anzuwenden. Eine Änderung nach § 3 Abs. 3 BauGB liegt nicht vor, wenn auf Vorschläge der Betroffenen einzelne Festsetzungen modifiziert werden, zu denen diese schon vorher Gelegenheit zur Äußerung hatten und die keine sonstigen Auswirkungen auf andere Belange haben (BVerwG, B. v. 18.12.1987 - 4 NB 2.87 - NVwZ 1988, 822). So verhielt es sich hier.

22

Die materielle Beurteilung eines Bebauungsplanes, der eine Umlegung vorbereitet, unterliegt denselben Rechtmäßigkeitsanforderungen wie jeder andere Bebauungsplan. Zusätzlich hat die Gemeinde bei der Planung die möglichen Ergebnisse und Grenzen der Bodenordnung zu berücksichtigen, wenn diese für den Plan erheblich sind (BGH, Urt. v. 12.3.1987 - III ZR 29/86 - DVBl 1987, 898; Urt. v. 11.11.1976 - III ZR 114/75 - BGHZ 67, 320; BauR 1977, 48; DVBl 1987, 898; Otte, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 7/06, § 45 Rn. 14). Die Begründung des Bebauungsplanes soll Darlegungen zur beabsichtigten Umlegung als Mittel des Planvollzuges enthalten (Reinhardt, DÖV 1995, 21; Otte, in: Ernst u.a., a.a.O. § 52 Rn. 1). Für die Entscheidung über die Ausdehnung des Umlegungsgebietes und bei einer planakzessorischen Umlegung auch über den Geltungsbereich des Planes verfügt die Gemeinde über einen erheblichen Gestaltungs- bzw. Ermessensspielraum (Otte, in: Ernst u.a., a.a.O. § 52 Rn. 7). Bereits bei der Planaufstellung ist das Interesse einzelner Eigentümer an der Beibehaltung des Grundstückszuschnittes und der bisherigen Nutzung in der Abwägung zu berücksichtigen und mit gegenläufigen Privatinteressen in einen fairen Ausgleich zu bringen (BVerfG, B. v. 22.5.2001 - 1 BvR 1512 und 1677/97 - BVerfGE 104, 1; B. v. 19.12.2002 - 1 BvR 1402/01 - BauR 2003, 1338).

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Ausgehend von diesem Maßstäben stellt sich die Rechtslage wie folgt dar: Der Plan ist erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB. Das ist der Fall, wenn er nach der planerischen Konzeption der Gemeinde notwendig ist (BVerwG, Urt. v. 22.1.1993 - 8 C 46.91 - BVerwGE 92, 8). Die planerische Konzeption kann auch in der Ausweisung von Wohnbauland bestehen. Nach der Planbegründung besteht die städtebauliche Konzeption für den Plan Nr. 185 in der Ausweisung von Wohnbauland in Gestalt von Einfamilienhausgrundstücken. Dieser Bedarf wurde während des Planungsverfahrens plausibel mit dem Trend zu kleinen Haushalten begründet, der ebenso wie der Trend zu größeren Wohnflächen einen zusätzlichen Wohnflächenbedarf auslöst. Die Erforderlichkeit eines solchen Planes hängt nicht davon ab, dass eine spezifische Bedarfsanalyse für die aktuelle Nachfrage nach Wohnbauflächen erstellt wird (BVerwG, B. v. 14.8.1995 - 4 NB 21.95 -, Buchholz § 1 BauGB Nr. 86; Söfker, in: Ernst u. a., a.a.O. § 1 Rn. 30) und diese Nachfrage auch tatsächlich im Einzelnen vorhanden ist. „Das Merkmal der Erforderlichkeit ist nicht so zu verstehen, dass für die konkrete Planung ein akutes Bedürfnis bestehen oder gar zwingende Gründe vorliegen müssten.“ (OVG Koblenz, Urt. v. 16.1.1985 - 10 C 13.84 -, BRS 44 Nr. 15).

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Der angegriffene Bebauungsplan bezieht rechtmäßig das Grundstück des Antragstellers in das Plangebiet ein. Die Erforderlichkeit der Festsetzung des Planes hinsichtlich der Gebietsabgrenzung richtet sich, wie die Erforderlichkeit des Planes selbst, nach § 1 Abs. 3 BauGB, weil das Plangebiet in engstem Zusammenhang mit der planerischen Konzeption steht. Die Einbeziehung des Grundstückes des Antragstellers in den Planbereich ist unabhängig davon rechtmäßig, ob bezüglich dieses Grundstückes eine weitere Umlegung noch erfolgen wird (und rechtmäßig sein kann). Die für die Einbeziehung des Grundstückes sprechenden Gründe sind von der weiteren Umlegung unabhängig. Der Zuschnitt des Grundstückes des Antragstellers soll nach dem Plankonzept unverändert bleiben, weil es auch im vorhandenen Zustand die Nachverdichtung des Blockinnenbereiches ermöglicht. Gegenstand der weiteren Umlegung könnte daher nur noch ein Wertausgleich sein. Die planerische Konzeption geht nach der Abwägungsentscheidung des Rates dahin, die im Blockinnenbereich erschließbaren Flächen optimal für die Schaffung von Baugrundstücken zu nutzen. Daher sei eine Lücke in der überbaubaren Fläche städtebaulich nicht vertretbar. Diese Ausführungen begegnen keinen rechtlichen Bedenken. Die optimale Flächenausnutzung durch Nachverdichtung eines Blockinnenbereiches steht mit dem Gebot der Flächensparsamkeit im Einklang. § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB spricht der Schonung des Außenbereiches durch Nachverdichtung des Innenbereiches - wie es hier geschehen soll - ausdrücklich einen hohen Wert zu. Zutreffend geht die Antragsgegnerin auch davon aus, dass eine Lücke in den überbaubaren Flächen entlang der Erschließungsstraße städtebauliche Konflikte auslösen könnte. Denn auf den überbaubaren Flächen der Nachbargrundstücke könnten gerade aufgrund der Vielfalt der im Allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 2 BauNVO zulässigen Regelnutzungen (z. B. nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für sportliche Zwecke) Immissionen entstehen, die auf den gärtnerisch genutzten Bereich des klägerischen Grundstückes einwirken würden. Die textliche Festsetzung Nr. 1 des Planes erklärt für die Nachbarschaft des Grundstückes des Antragstellers lediglich die Ausnahmenutzungen des § 4 Abs. 3 BauNVO für unzulässig. Es entspricht hier einer präventiv konfliktmindernden Vorgehensweise, Lücken in der offenen Straßenrandbebauung zu vermeiden. Eine generelle Rechtspflicht, Grundstücke nicht zu beplanen, deren Eigentümer eine Bebaubarkeit nicht anstreben - wie es der Antragsteller wünscht -, würde dazu führen, dass die Gemeinden ein Plankonzept nicht mehr widerspruchsfrei verwirklichen könnten. Es würde ein Flickenteppich von Bauflächen und nicht überbaubaren Flächen entstehen, der konfliktanfällig wäre und einen hohen Flächenverbrauch auslösen würde. Zwar trifft zu, dass der Antragsteller zu einer Bebauung seines Grundstückes auch nach Inkrafttreten des Planes Nr. 185 nicht verpflichtet ist. Dieser Umstand, der den Antragsteller ja nur begünstigt, führt aber nicht zu demselben städtebaulichen Konflikt, den die vom Antragsteller angeregte Ausweisung seines Grundstückes als private Grünfläche hätte. Denn das planungsrechtliche Konfliktpotenzial zwischen einem Grünflächengebiet und einem Allgemeinen Wohngebiet ist größer als dasjenige zwischen Nutzungen innerhalb eines Allgemeinen Wohngebietes. Für die Einbeziehung des Grundstückes des Antragstellers in das Allgemeine Wohngebiet spricht auch, dass dieses Grundstück am östlichen Rand durch die neue Straße im Block-innenbereich erschlossen sein wird.

25

Diese angegriffenen Festsetzungen sind abwägungsgerecht.

26

Ein Satzungsbeschluss über einen Bebauungsplan ist rechtswidrig, wenn eine Abwägung überhaupt nicht stattgefunden hat. Das Abwägungsgebot ist ferner verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge einzustellen war. Schließlich liegt eine Verletzung auch vor, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen diesen in einer Weise vorgenommen wurde, die zur objektiven Gewichtigkeit der Belange außer Verhältnis steht (BVerwG, Urt. v. 12.12.1969 - IV C 105.66 - BVerwGE 34, 301).

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Eine Abwägung hatte bei dem Satzungsbeschluss über den angegriffenen Bebauungsplan Nr. 185 in intensiver Weise stattgefunden. Zahlreiche Bürger haben ihre Belange in das Aufstellungsverfahren eingebracht. Die Antragsgegnerin hatte daraufhin vielfach Änderungen der Planung vorgenommen. In den beiden zuvor angeführten Fällen, in denen die erwünschte Änderung nach den Vorstellungen der Antragsgegnerin ihr Plankonzept durchbrochen hätte, hatte die Antragsgegnerin die Anregung konsequent zurückgewiesen. Dies ist nicht zu beanstanden.

28

Die Antragsgegnerin hat in der Abwägung berücksichtigt, dass einige betroffene Grundstückseigentümer mit der Einbeziehung in den Plan und in die Umlegung nicht einverstanden waren. Dies musste aber nicht dazu führen, diese Grundstücke nicht in den Plan einzubeziehen. Das Umlegungsrecht der §§ 45 ff BauGB stellt gegenteilig gerade auf solche Situationen ab, in denen eine Einigung nicht freiwillig zustande kommt. Wäre eine freiwillige Einigung möglich, so wäre eine Umlegung im Rechtssinne nicht erforderlich (BGH, Urt. v. 12.3.1987, a.a.O.; Dieterich, a.a.O. Rn. 86; Schriever, in: Brügelmann, BauGB, Stand 9/06, § 45 Rn. 41). Der Widerstand eines oder mehrerer Grundstückseigentümer ist also bei einer Umlegung die Regel. Auch der Bebauungsplan selbst setzt kein Einverständnis der betroffenen Grundstückseigentümer voraus. Der Beschluss des Rates betreffend die Anregung des Antragstellers zeigt, dass dem Rat die Ablehnung des Planes durch den Antragsteller bewusst war.

29

Die Antragsgegnerin hat die auf die Planung folgende Umlegung in der Abwägung berücksichtigt. Das ergibt sich aus dem Teil 9 der Planbegründung. Schon im Jahr 2000 ist auf die Kostenfolgen der Umlegung hingewiesen worden. Unschädlich ist, dass die Antragsgegnerin keine konkreten Beträge in die Abwägung eingestellt hat. Konkrete Ausgleichsbeträge für die einzelnen Grundstückseigentümer müssen nicht in die Abwägung des Bebauungsplanes eingestellt werden. Das Baugesetzbuch zwingt die Gemeinde nicht, den Umlegungsplan so frühzeitig aufzustellen, dass dessen Ergebnisse im Detail schon in die Planung Eingang finden können. Die früher im BBauG enthaltene Pflicht zur Kostenschätzung in der Begründung schon des Bebauungsplanes ist im BauGB entfallen (Otte, a.a.O. § 45 Rn. 14). Dass sich für einzelne Grundstückseigentümer ein Verkaufszwang ergeben könnte, ist weder allgemein ein Planungshindernis noch generell in der Abwägung zu berücksichtigen. Ein Plangeber muss nur das berücksichtigen, was er wissen kann. Die Planbetroffenen haben daher die Obliegenheit, eine Sondersituation mitzuteilen. Soweit das geschehen ist - nach Aktenlage in einem Fall -, hat die Antragsgegnerin dieses Problem in der Abwägung berücksichtigt und gelöst. Der Antragsteller hat für sich selbst zu keiner Zeit eine solche Sondersituation vorgetragen.

30

Die Antragsgegnerin hat sich erkennbar damit auseinandergesetzt, dass der Antragsteller subjektiv sein Grundstück durch die ermöglichte Nachbarbebauung als entwertet empfindet. Der Ratsbeschluss argumentiert dazu, dass es keinen Anspruch auf Bestand des Lagevorteils gebe. Die Anregung des Amtes für Umweltschutz betreffend das klägerische Grundstück ist der Sache nach berücksichtigt worden. Vorrangig gegenüber der Frage, ob das Grundstück des Antragstellers als Grünfläche (naturschutzrechtliche Ausgleichsfläche) festzusetzen sei, war die Frage, ob es überhaupt aus den überbaubaren Flächen ausgeschieden werden sollte. Schon dies hat die Antragsgegnerin vertretbar ausgeschlossen. Damit war ein gesondertes Eingehen auf den Vorschlag des Amtes für Umweltschutz nicht mehr erforderlich.

31

Es ist nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin in der Abwägung davon ausgegangen ist, dass das Grundstück des Antragstellers durch die Ausweisung des östlichen Grundstücksbereiches als Bauland auf- und nicht abgewertet wird. Bei der Einschätzung der Folgen von Planungen ist nicht auf die subjektiven Verwendungsabsichten der jeweiligen Planbetroffenen abzustellen, sondern auf die objektiven, auch längerfristigen Verhältnisse. Ein Grundstück mit drei Bauplätzen erzielt auf dem Grundstücksmarkt in aller Regel einen höheren Preis als ein Grundstück mit nur einem Gebäude und einer großen nicht überbaubaren Fläche.

32

Die Antragsgegnerin hat die Bedeutung der zugunsten des Antragstellers wirkenden Eigentumsgarantie nicht verkannt. Die aus dem Eigentum und seiner Nutzung resultierenden Interessen gehören zu den abwägungserheblichen Belangen (BVerwG, B. v. 10.3.1998 - 4 CN 6.97 -, BRS 60 Nr. 44). Daher ist das Grundeigentum als Belang in die Abwägungsentscheidung zugunsten betroffener privater Grundstückseigner einzustellen (BVerfG, Urt. v. 15.5.1985 - 2 BvR 397-399/82 - BVerfGE 70, 35; BVerfG, B. v. 19.12.2002 - 1 BvR 1402/01 - BauR 2003, 1338). Dieser private Eigentumsbelang ist darüber hinaus in hervorgehobener Weise zu berücksichtigen (BVerwG, B. v. 6.10.1992 - 4 NB 36.92 -, BRS 54 Nr. 57; Urt. v. 21.3.2002 - 4 CN 14.00 -, BVerwGE 116, 144; Beschl. v. 4.1.2007 - 4 B 74.06 -, ZfBR 2007, 273) und kann nur durch gewichtige öffentliche Belange überwunden werden (VGH Mannheim, Urt. v. 22.4.1996 - 5 S 833/95 - BRS 58 Nr. 12). Das Eigentümerinteresse ist auch dann geschützt, wenn es auf die Beibehaltung der ausgeübten Nutzung zielt. Die Antragsgegnerin hat diesen Belang erkennbar mit dem ihm zukommenden Gewicht in die Abwägung eingestellt, dann aber in der Abwägung vertretbar gegenüber noch gewichtigeren Belangen der Allgemeinheit zurückgestellt. Der Plan Nr. 185 verhindert oder erschwert die gegenwärtige Gartennutzung durch den Antragsteller nicht wesentlich. Dass die Antragsgegnerin die Eigentümerinteressen generell mit dem gebührenden Gewicht in die Abwägung eingestellt hat, zeigt sich u. a. daran, dass sie den Planentwurf während des Planaufstellungsverfahrens vielfach an die Eigentümerinteressen angepasst hat.

33

Ein zu geringes Gewicht des Eigentumsbelanges ist nicht daraus abzuleiten, dass dieser Belang im Ergebnis zu Lasten des Antragstellers zurücktreten musste. Denn die kollidierenden Allgemeininteressen, das Konfliktvermeidungsgebot und das Bodenspargebot haben einen sehr hohen Rang und können gewichtiger sein als das private Eigentumsinteresse. Die in dem Beschluss über die Anregungen zum Ausdruck gebrachte Rechtsmeinung der Antragsgegnerin, dass Art. 14 GG keinen Anspruch auf Fortdauer des Lagevorteils gewähre, ist demnach nicht zu beanstanden. Der Lagevorteil eines Grundstückes, das über die Grenze zum nicht bebaubaren Bereich hinausreicht, unterliegt der Sozialbindung des Eigentums. Diese Sozialbindung war für den Antragsteller umso absehbarer, als der Flächennutzungsplan das gesamte Gebiet bereits als Wohnbaufläche auswies; dadurch war das Gewicht der Eigentümerinteressen an einer Freihaltung von Bebauung reduziert. Auch die Lage des Grundstückes innerhalb eines städtischen Gesamtbebauungszusammenhanges mindert die Schutzwürdigkeit eines Freihaltungsinteresses, weil jeder Eigentümer die Gesamtlage des Grundstückes als prägend hinnehmen muss.

34

Angesichts dieser Vorgaben steht das Ergebnis der Abwägung nicht im Widerspruch zu der objektiven Wertigkeit der betroffenen Belange. Alle hier dem Eigentümerinteresse entgegenstehenden Belange haben ein hohes Gewicht: Dies ergibt sich für die Schaffung von Wohnbauflächen aus § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB, für das Interesse an Nachverdichtung des Innenbereiches zwecks Freihaltung des Außenbereiches und Bodensparsamkeit aus § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB und für das Interesse an Konfliktprävention aus § 1 Abs. 7 BauGB. Diesen Interessen stand der durch die Flächennutzungsplanung und die Situationsgeprägtheit des Grundstückes geminderte Eigentumsbelang des Antragstellers gegenüber.

35

Die Antragsgegnerin hat den Lagevorteil des Antragstellers ebenso wie sein Interesse an der Beibehaltung des status quo in der Abwägung berücksichtigt und vertretbar gegenüber dem Interesse an der Verwirklichung der planerischen Konzeption zurückgestellt. Sie hat auch die dem Antragsteller drohende Kostenlast berücksichtigt, aber hinter den die Planung tragenden Interessen zurücktreten lassen. Selbst wenn man den ausgleichspflichtigen Wertzuwachs des klägerischen Grundstücks durch Erschließung und ggf. Umlegung als „aufgedrängten Erwerb“ begreift und wenn man den Schutzbereich des Art. 14 Abs. 1 GG in solchen Situationen eröffnet sieht, kann dennoch diese aufgedrängte Rechtsposition als Ausdruck der Sozialbindung des Eigentums rechtlich Bestand haben (BVerfG, B. v. 2.12.1999 - 1 BvR 335/89 -, BauR 2000, 537 = NVwZ 2000, 428 = UPR 2000, 110). Ausgleichsbetrag und Planvorteile stehen nicht, was allein ausreichen würde, in einem krassen Missverhältnis zueinander (vgl. BW-VGH, Urt. v. 18.12.1995 - 3 A 1403/93 -; VGH Bw - LS 1996, Beil. 3, B 8; OVG Münster, Urt. v. 12.5.1989 - 11a NE 51/87 -, NVwZ 1990, 894; Hess. VGH, Urt. v. 15.2.1991 - 3 N 779/85, JURIS).

36

Der Senat verkennt nicht, dass der Antragsteller dadurch getroffen wird, Kosten für die Erschließung, ggf. auch für eine folgende Umlegung, tragen zu müssen, obwohl er die Werterhöhung seines Grundstückes nicht erstrebt. Diese Folge ist im Erschließungsbeitragsrecht und in den gesetzlichen Umlegungsvorschriften der §§ 45 ff BauGB aber - gewissermaßen von vornherein - angelegt. Das Bundesverfassungsgericht hat die Verfassungsmäßigkeit der Umlegungsvorschriften als Inhalt- und Schrankenbestimmungen des Eigentums wiederholt bestätigt (zuletzt BVerfG, B. v. 19.12.2002, a.a.O.) und ausgeführt, dass die einen Zusammenhang bildenden Grundstücke eine Solidargemeinschaft darstellen, innerhalb derer Lasten und Vorteile verteilt werden (BVerfG, B. v. 22.5.2001 aaO).

37

Die Festsetzungen des Planes betreffend den Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft gemäß § 1a Abs. 3 BauGB sind hinreichend bestimmt. Art und Maß des Ausgleiches ergeben sich aus den textlichen Festsetzungen Nr. 13 und 14 in Verbindung mit der Planbegründung. Der naturschutzrechtliche Eingriffsausgleich auf den planexternen Ausgleichsflächen ist hinreichend gesichert. Für die Sicherung bedarf es lediglich einer Festsetzung im Bebauungsplan; die Sicherung ist umso mehr gewährleistet, wenn die Ausgleichsflächen im Eigentum der Plangeberin stehen (Krautzberger, in: Ernst u.a., a.a.O. § 1a Rn. 101). Das ist bei den festgesetzten Flurstücken der Fall.

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