Verwaltungsgericht Hannover (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2018-05-14, Aktenzeichen 4 A 8334/17

Tenor

Der Kostenbescheid des Beklagten vom 8. Dezember 2016 in der Fassung des Widerspruchsbescheids vom 11. August 2017 und der Kostenbescheid vom 11. August 2017 werden aufgehoben.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand

1

Die Kläger wenden sich gegen einen Kostenbescheid für eine Verfügung zur Beseitigung von Mängeln einer Feuerstätte.

2

Die Kläger haben neben acht anderen Wohnungseigentümern jeweils zur Hälfte Teileigentum an dem von ihnen bewohnten, 2015/16 von einem Bauträger errichteten Gebäude. In einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Anbau befindet sich die Heizungsanlage. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat eine Verwaltung.

3

Mit Schreiben vom 1. März 2016 forderte der Bezirksschornsteinfegermeister die Verwaltung auf, die Abgasleitung des Heizungsraums zu erhöhen, und setzte eine Frist bis zum 5. Mai 2016. Vergebens erinnerte der Bezirksschornsteinfegermeister am 19. Mai 2016 an die Mängelbeseitigung. Der Bauträger erklärte am 2. Juni 2016, der Raum sei mit Material eines Wohnungseigentümers verstellt, so dass der Aufforderung nicht Folge geleistet werden könne.

4

Am 20. Juli 2016 bat der Bezirksschornsteinfegermeister den Beklagten, seine Aufforderung durchzusetzen. Mit Schreiben vom 21. Juli 2016 forderte der Beklagte die Verwaltung auf, die Beseitigung der Mängel bis zum 25. August 2016 nachzuweisen. Ansonsten werde er kostenpflichtig per Bescheid zur Mängelbeseitigung auffordern. Die Verwaltung entgegnete darauf, vergebens habe man den Bauträger zur Mängelbeseitigung aufgefordert.

5

Mit Schreiben vom 9. und 26. September 2016 hörte der Beklagte die seinerzeitigen Wohnungseigentümer, u. a. die Kläger, zu seiner Absicht an, eine bauordnungsrechtliche Verfügung zur Mängelbeseitigung zu erlassen.

6

Nachdem sich die Hausgemeinschaft nicht über die Kostentragung hatte einigen können, ordnete der Beklagte im Dezember mit Bescheiden gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern die Mängelbeseitigung an und setzte hierzu eine Frist von 20. Januar 2017. Jeweils an die einzelnen Kläger gerichtete Bescheide vom 8. Dezember 2016, zugestellt am 10. Dezember 2016, setzten Kosten für die Mängelbeseitigungsanordnung in Höhe von jeweils 104,55 € fest.

7

Die Kläger erhoben jeweils am 29. Dezember 2016 Widerspruch gegen die Kostenbescheide, die der Beklagte jeweils mit Bescheiden vom 11. August 2017, den Klägern zugestellt am 15. August 2017, zurückwies. Zugleich erließ der Beklagte jeweils einen Kostenbescheid für die Durchführung des Widerspruchsverfahrens über 53,13 € gegenüber den Klägern.

8

Noch am 25. September 2017 waren die Mängel nicht beseitigt.

9

Bereits am 13. September 2017 haben die Kläger Klage erhoben. Sie wenden ein, es habe keine Dringlichkeit für die angeordnete Maßnahme gegeben. Es sei nicht ersichtlich, warum der Bauträger nicht in Haftung genommen worden sei. Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft hätten abgewartet werden können. Die Kläger beantragen jeweils,

10

den Kostenbescheid des Beklagten vom 8. Dezember 2016, seinen Widerspruchsbescheid vom 11. August 2017 und den Kostenbescheid vom 11. August 2017 aufzuheben.

11

Der Beklagte beantragt,

12

die Klagen abzuweisen.

13

Der Beklagte habe keine Möglichkeit gesehen, die Verwaltung nach den Vorschriften der Niedersächsischen Bauordnung zielführend in Anspruch zu nehmen. Die volle kostenrechtliche Inanspruchnahme aller Eigentümer rechtfertige sich zudem in der Berücksichtigung individueller Sachverhalte und den Abweichungen hinsichtlich der Eigentümerstellungen.

14

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des beigezogenen Verwaltungsvorgangs Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

15

Die zulässige Klage ist begründet.

16

Der angefochtene Kostenbescheid vom 8. Dezember 2016 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 11. August 2017 sowie der Widerspruchskostenbescheid vom 11. August 2017 sind rechtswidrig und verletzen die Kläger jeweils in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

17

Der Kostenbescheid vom 8. Dezember 2016 ist rechtswidrig, weil die Kläger die zur Kostenpflicht gestellte Amtshandlung nicht veranlasst haben.

18

Der Beklagte stützt den Bescheid auf §§ 1, 5 NVwKostG i. V. m. Bestimmungen der Baugebührenordnung. Im Rahmen der Prüfung der Rechtmäßigkeit des staatlichen Zahlungsanspruchs in Form des Heranziehungsbescheids ist nach § 11 NVwKostG auch die Rechtmäßigkeit der zu Grunde liegenden Amtshandlung zu untersuchen, da die Vorschrift einen Kostenerlass bei „unrichtiger Sachbehandlung” vorsieht (vgl. speziell für das niedersächsische Landesrecht: BVerfG, Beschluss vom 29.7.2010 – 1 BvR 1634/04 -, NVwZ 2010, 1482).

19

Die gegen die Kläger gerichteten Mängelbeseitigungsaufforderungen vom 8. Dezember 2016 sind nicht rechtmäßig, weil die Kläger als einzelne Wohnungseigentümer für die zur Beseitigung gestellten Mängel nicht verantwortlich sind.

20

Die wohl auf § 79 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 NBauO gestützte Mängelbeseitigungsanordnung beruht darauf, dass die Heizungsanlage im Haus der Kläger mit dem öffentlichen Baurecht nicht im Einklang stand. Sie ist gegen die Kläger gerichtet, weil der Beklagte nach § 56 Satz 1 NBauO jeden einzelnen Wohnungseigentümer, und damit auch die Kläger, als für die Heizungsanlage ihres Hauses verantwortlich betrachtete. Grundsätzlich sind die Kläger wie jeder Miteigentümer des ganzen Hauses (§ 1 Abs. 2 WEG) zusammen mit den anderen Wohnungseigentümern auch für das ganze Haus verantwortlich (Wiechert, in: Große-Suchsdorf, NBauO, 9. Aufl., § 56, Rn. 3). Adressat einer Mängelbeseitigungsanordnung können die einzelnen Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch nur dann sein, wenn sie auch rechtlich zur Mängelbeseitigung in der Lage sind. Dies ist im vorliegenden Fall nicht gegeben. Der Beklagte konnte die Mängelbeseitigung nur von dem Verwalter oder allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich verlangen. Beides ist nicht geschehen.

21

Trotz der Zustandsverantwortlichkeit der Kläger als Eigentümer nach § 56 NBauO bestand im Rahmen einer Wohnungseigentumsgemeinschaft für einen einzelnen Wohnungseigentümer nicht die Möglichkeit, die von dem Beklagten geforderten Mängelbeseitigungen an der Heizungsanlage – die im Gesamteigentum der Wohnungseigentümer steht – vorzunehmen. Gemäß § 21 Abs. 2 WEG sind dem einzelnen Wohnungseigentümer Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum nur zur Abwehr eines unmittelbar drohenden Schadens möglich. Im Übrigen hat der einzelne Wohnungseigentümer nur Rechte und Pflichten am Sondereigentum, § 14 WEG. Das – hier streitbetroffene – gemeinschaftliche Eigentum unterliegt ausschließlich der gemeinschaftlichen Verwaltung der Wohnungseigentümer, § 21 Abs. 1 WEG.

22

Ein drohender Schadenseintritt für das Gemeinschaftseigentum im Sinne von § 21 Abs. 2 WEG liegt nur vor, wenn ein verständiger Eigentümer mit der Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung nicht länger warten würde und weder den Verwalter noch die anderen Wohnungseigentümer zur Behebung heranziehen kann. Dies kann vor allem dann der Fall sein, sollte der Verwalter nicht erreichbar sein oder sich weigern entsprechende Maßnahmen zu ergreifen, und die Herbeiführung einer gerichtlichen Entscheidung zur Ersetzung eines Eigentümerbeschlusses nicht abgewartet werden kann. Da es grundsätzlich der Eigentümerversammlung und dem Verwalter obliegt, für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen, stellt die Notgeschäftsführung einen Ausnahmetatbestand dar, der eng auszulegen ist (Engelhart, in Münchener Kommentar [2017], § 21 WEG Rn. 3).

23

Eine solche Notlage bestand vorliegend gerade nicht, da der Verwalter stets seine grundsätzliche Handlungsbereitschaft signalisiert hatte und darüber hinaus auch eine gerichtliche Entscheidung hätte eingeholt werden können. Die Umsetzung der vom Beklagten angeordneten Maßnahmen war somit für den einzelnen Wohnungseigentümer tatsächlich und rechtlich nicht möglich.

24

Entsprechend hätte der Beklage die Anordnung zur Mängelbeseitigung entweder gegenüber dem Verwalter oder den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich erlassen können. Beides ist nicht geschehen.

25

Die Verwaltung kann, da die mangelbehaftete Zentralheizung/Abgasleitung im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer stand, Adressat einer bauaufsichtsrechtlichen Anordnung sein, da gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gerade nicht den Wohnungseigentümern, sondern der Verwaltung obliegt (vgl. VG Bayreuth, Urteil vom 7. November 2013 – B 2 K 13.700 -, ZMR 2014, 329). Die Verwaltung ist daher von Gesetzes wegen berechtigt und verpflichtet, die für die Instandsetzung und -haltung erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Entsprechend ist der Verwalter nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft die erforderlichen Maßnahmen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG zu treffen. Die dem Verwalter nach § 27 Abs. 1 und 3 WEG zustehenden Aufgaben und Befugnisse nach Abs. 4 dieser Norm können weder durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander noch durch den Verwaltervertrag eingeschränkt werden können. Der Verwalter hat deshalb das eigene selbstständige Recht, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung notwendigen Maßnahmen zu treffen, und – gewissermaßen spiegelbildlich – die ordnungsrechtliche Möglichkeit, den Verwalter aufgrund dieser Handlungsbefugnis als Störer in Anspruch nehmen zu können (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 28. Januar 2011 – 2 B 1495/10 -, NVwZ-RR 2011, 351; OVG NRW, Beschluss vom 15. April 2009 - 10 B 304/09 -, NJW 2009, 3528; VG Bayreuth, Urteil vom 7. November 2013, a.a.O.).

26

Wegen dieser abschließenden und selbstständigen Handlungsbefugnisse obliegt es der Verwaltung auch, die sichere Benutzbarkeit von Feuerungsanlagen, ortsfesten Verbrennungsmotoren und Blockkraftheizwerken sowie die Tauglichkeit und sichere Benutzbarkeit der zugehörigen Schornsteine und Leitungen zur Abführung der Abgase oder Verbrennungsgase zu gewährleisten. Die Instandhaltung und Instandsetzung umfasst nämlich auch die Anpassung des vorhandenen Zustands an durch zwingendes Recht begründete öffentlich-rechtliche Anforderungen. Beim Unterlassen dieser Verpflichtung steht die Verwaltung einem Handlungsstörer gleich (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 28. Januar 2011, a.a.O.).

27

Das Haus der Kläger erfüllte nicht die Anforderungen der §§ 39, 40 der Niedersächsischen Bauordnung an die Betriebs- und Brandsicherheit. Dieser Widerspruch zum öffentlichen Baurecht verpflichtete die Verwaltung zur Vornahme von Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung. Folglich war die Verwaltung als verantwortlicher Störer zu qualifizieren und konnte selbst Adressat einer bauordnungsrechtlichen Anordnung sein (vgl. VG Bayreuth, Urteil vom 7. November 2013, a.a.O.).

28

Entgegen der Ansicht des Beklagten besteht die Befugnis der Verwaltung auch unabhängig von Vereinbarungen und Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft und ist nicht auf laufende Maßnahmen oder dringende Fälle beschränkt (vgl. VG Bayreuth, Urteil vom 7. November 2013, a.a.O.).

29

Das Gericht hält es für denkbar, statt dem Verwalter auch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich als Störer in Anspruch nach § 21 Abs. 1 i.V.m. § 10 Abs. 6 WEG heranzuziehen (vgl. zu dieser Möglichkeit OVG NRW, Beschluss vom 28. Januar 2011, a.a.O.).

30

Vorrang bei der Heranziehung eines Störers hat die Effektivität der Gefahrenabwehr. Die tatsächliche Inanspruchnahme der Störer bedarf daher einer umfassenden Abwägung. Die Vorschriften des WEG dienen dazu die Kompetenzen abschließend und übersichtlich zu klären. So soll es grundsätzlich gerade nicht möglich sein, die Wohnungseigentümer hinsichtlich des Gesamteigentums in Verantwortung zu nehmen, sollte ein Verwalter berufen worden sein. Gleichermaßen ist es ihnen untersagt, hinsichtlich des Gesamteigentums ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer Veränderungen oder ähnliches vorzunehmen. Die unmittelbare Inanspruchnahme des Verwalters ist damit grundsätzlich als durchaus effektiver anzusehen, da ihm im Verhältnis zur Gemeinschaft eine eigenständige Handlungspflicht obliegt und er im Außenverhältnis im Rahmen seiner gesetzlichen Befugnisse ohnehin tätig wird (vgl. OVG NRW, Beschluss vom 28. Januar 2011, a.a.O.). Im Hinblick auf die Bestimmungen des WEG bedarf es daher bei einem Abweichen von der rechtlich verankerten Kompetenzverteilung einer nachvollziehbaren und gerichtlich überprüfbaren Begründung (vgl. VG Bayreuth, Urteil vom 7. November 2013, a.a.O.).

31

Der dem Widerspruchsbescheid vom 11. August 2017 beigefügte Kostenbescheid ist ebenfalls nach § 11 NVwKostG rechtswidrig, da der Widerspruch nicht hätte zurückgewiesen werden dürfen.

32

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11 und § 711 Satz 1 und 2 ZPO.

Wenn Sie den Link markieren (linke Maustaste gedrückt halten) können Sie den Link mit der rechten Maustaste kopieren und in den Browser oder in Ihre Favoriten als Lesezeichen einfügen.', WIDTH, -300, CENTERMOUSE, true, ABOVE, true );" onmouseout="UnTip()"> Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten:
http://www.rechtsprechung.niedersachsen.de/jportal/?quelle=jlink&docid=MWRE180002062&psml=bsndprod.psml&max=true