Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2002-09-27, Aktenzeichen 16 Wx 121/02
ECLI:DE:OLGK:2002:0927.16WX121.02.00

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers werden der Teilbeschuss des Amtsgerichts Leverkusen vom 12.03.2001 - 16 UR II 82/00 a WEG - und der Beschluss der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 23.11.2001 teilweise abgeändert.

Der in der Eigentümerversammlung vom 28.06.2000 zu TOP 4 gefasste Beschluss, dass der mit der Einladung zu dieser Versammlung zugestellte Vergleich von der Eigentümergemeinschaft angenommen wird, wird für unwirksam erklärt.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der Erstbeschwerde haben der Antragsteller zu 40 % und die Antragsgegner zu 60 % zu tragen. Die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens fallen dem Antragsteller zu 16 % und den Antragsgegnern zu 84 % zur Last.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten für das Erst- und das Rechtsbeschwerdeverfahren wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird für die Zeit bis zum 30.07.2002 auf 40.250,00 EUR und für die Zeit danach auf 25.000,00 EUR festgesetzt.

1

G r ü n d e

2

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere
Beschwerde, die der Antragsteller aufgrund der erteilten Hinweise
unter Rücknahme des Rechtsmittels im übrigen, auf die Anfechtung
des zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 28.06.2000 gefassten
Beschlusses beschränkt hat, ist zulässig (§§ 27, 29 FGG, § 45 Abs.
1) und begründet.

3

Die Entscheidung des Landgerichts ist in diesem Punkt nicht frei
von Rechtsfehlern. Der Beschluss, den Vergleich mit der Fa. B. GmbH
zu genehmigen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und war
daher auf den rechtzeitig gestellten Anfechtungsantrag hin
aufzuheben.

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Ohne Erfolg ist allerdings die Rüge der nicht hinreichenden
Bezeichnung des Beschlussgegenstandes i. S. d. § 23 Abs. 2 WEG, das
sich nach dem berechtigten Informationsbedürfnis der
Wohnungseigentümer zu richten hat. Das Informationsbedürfnis kann
es in Fällen, in denen eine Beschlussfassung weitreichende
Bedeutung hat, zwar auch erforderlich machen, dass die rechtlichen
und tatsächlichen Folgen der Entschließung darzustellen sind (vgl.
Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 23 Rdn. 69). Dem ist
der Beteiligte zu 3. aber dadurch in jeder Hinsicht nachgekommen,
dass er der Einladung einen 5-seitigen Bericht beigefügt hat, der
in einem Vorspann zunächst die Darstellung der Verfahrenssituation
zu den Streitigkeiten mit der Fa. B. GmbH enthielt und in dem
sodann die einzelnen Beschlussvorschläge aufgeführt wurden, die
Gegenstand des abzuschließenden Vergleichs sein sollten und in
denen nicht nur klare und aus sich heraus verständliche
detaillierte Regelungen enthalten waren, sondern auch Gründe
hierfür aufgezeigt wurden (etwa: nicht mehr nachvollziehbare
Buchungen des früheren Verwalters), der Regelungsgegenstand in
seiner historischen Entwicklung erläutert wurde (z. B.:
Neuanpflanzung von Bäumen) und rechtliche Erläuterungen gegeben
wurden (Hinweis darauf dass die Teilungserklärung eine Änderung mit
3/4 Mehrheit zulässt und mit diesem Quorum auch bauliche
Veränderungen genehmigt werden können). Umfassender hätte trotz der
für einen juristischen Laien komplizierten Regelungen dem
Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer kaum noch Rechnung
getragen werden können.

5

Inhaltlich ist die Annahme des Vergleichs indes zu beanstanden,
und zwar wegen der Jahresabrechnungen 1989 bis 1993, soweit es
hierin heißt, dass die Bildung von Abgrenzungspositionen in den
Jahren 1989 bis 1993 nochmals bestätigt werde. Gerade wegen dieser
Abgrenzungspositionen hatte - wie in der Erläuterung zu dem
Vergleich dargestellt wird - bereits vorher das Amtsgericht
Leverkusen einen in der Eigentümerversammlung vom 29-06.1998
gefassten Beschluss auf eine Anfechtung der B. GmbH bestandskräftig
für unwirksam erklärt. Weitere in der Eigentümerversammlung vom
27.07.1998 gefasste Beschlüsse sind inzwischen auf
Anfechtungsanträge hin -bestandskräftig - für ungültig erklärt
worden, weil das Landgericht die Bildung von Abgrenzungspositionen
für unwirksam hielt. Damit befindet sich das Landgericht in
Einklang mit der ganz herrschenden Meinung, insbesondere
einheitlicher obergerichtlicher Rechtsprechung (vgl. nur BayObLG
NZM 2002, 455 = ZMR 2002, 684; OLG Hamm ZMR 2001, 1001; OLG
Zweibrücken NZM 1999, 276 jeweils mit Nachweisen zum
Meinungsstand). Die Billigung einer entsprechenden Abrechnung
entspricht daher nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

6

Der auf der Argumentation der Antragsgegner beruhenden Erwägung
des Landgerichts, der Beschluss sei gleichwohl nicht zu
beanstanden, weil er keine Billigung von Abrechnungen durch die
Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern nur die Billigung dieser
Abrechnungen durch den Vergleichspartner M. (B. GmbH) beinhalte,
vermag der Senat sich nicht anzuschließen. Nicht von M., sondern
von der Eigentümergemeinschaft wurde die Bildung von
Abrechnungspositionen in den Jahren 1989 bis 1993 "nochmals
bestätigt" und nicht M., sondern die Eigentümergemeinschaft hat -
um einen der beiden weiteren Punkte herauszugreifen - die
Fortführung des Negativsaldos bis 1994 "beschlossen". M. war eine
andere Verpflichtung eingegangen, nämlich "nach Bestandskraft des
vorstehenden Beschlusses" die anhängigen
Beschlussanfechtungsverfahren zurückzunehmen. Es bestand daher in
diesen beiden Vergleichspunkten ein typisches Leistungs -
Gegenleistungs - Verhältnis, das nur damit erklärbar ist, dass aus
welchen Gründen auch immer und von wem auch immer mit der Regelung
das Ziel verfolgt wurde, eine bindende Entschließung der
Eigentümergemeinschaft über die Hinnahme der nicht ordnungsgemäßen
Abrechnungen herbeizuführen. Ansonsten ergäbe die Passage auch
keinen Sinn. Eine bloße Hinnahme und Billigung der Abrechnungen nur
durch die B. GmbH hätte schlicht und einfach durch eine Rücknahme
ihrer Anfechtungsanträge herbeigeführt werden können.

7

Da gerade wegen des angesprochenen typisches Leistungs -
Gegenleistungs - Verhältnisses und wegen des auch im übrigen
detaillierten Regelungsgefüges nicht anzunehmen ist, dass der
Vergleich auch ohne Billigung der Jahresabrechnungen 1989 bis 1993
geschlossen worden wäre, ist in entsprechender Anwendung des § 139
BGB (vgl. hierzu BGH NJW 1998, 3713; Senat NZM 2000, 191 = ZMR
2000, 564) der gesamte Beschluss zu TOP 4 für unwirksam zu
erklären. Es kann daher offen bleiben, ob es für die Wirksamkeit
der Genehmigung etwaiger baulicher Veränderungen zunächst einer
Änderung der Teilungserklärung aufgrund der hierin enthaltenen
Öffnungsklausel bedurfte oder ob - wozu der Senat inzwischen mehr
neigt - hierfür bereits das durch die Erläuterungen in der
Beschlussvorlage geweckte Bewusstsein reichte, mit der Genehmigung
zugleich von der Öffnungsklausel Gebrauch zu machen.

8

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, dass die Beteiligten zu 1. und 2. im Umfang
ihres Unterliegens bzw. der Rechtsmittelrücknahme und unter
Berücksichtigung der Gebührentatbestände des § 48 Abs. 1, 4 WEG bei
der Bildung der Kostenquote die Gerichtskosten der
Beschwerdeinstanzen zu tragen haben. Für eine Anordnung der
Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand keine Veranlassung.
Insbesondere rechtfertigt die - hier zudem auf Anraten des Gerichts
erfolgte - teilweise Rücknahme der Rechtsbeschwerde nach der st.
Rspr. des Senats noch keine Erstattungsanordnung (vgl. hierzu näher
Senat NZM 1999, 855 = ZMR 1999, 788).

9

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt auf der Grundlage der
unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung des Landgerichts aus § 48
Abs. 3 WEG.