Landgericht Aachen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-04-24, Aktenzeichen 2 S 410/13
ECLI:DE:LGAC:2014:0424.2S410.13.00

Tenor

1. Die Berufung der Klägerinnen gegen das am 14.11.2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts Aachen (107 C 75/13) wird zurückgewiesen.2. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerinnen jeweils zur Hälfte zu tragen.3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

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Gründe

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A.

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Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird nach § 540 Abs. 1 ZPO auf den nicht ergänzungsbedürftigen Tatbestand der angegriffenen Entscheidung Bezug genommen.

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Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, es könne kein tatsächlicher Nutzungswille der Klägerin zu 1) festgestellt werden, weil es am Vortrag entsprechender „Stütztatsachen“ fehle. Vielmehr spreche der Sachverhalt sogar gegen einen solchen Nutzungswillen, insbesondere vor dem Hintergrund der in einem vorangegangenen Räumungsstreit nur hilfsweise „nachgeschobenen“ Begründung der damaligen Kündigung mit einem angeblichen Eigenbedarf.

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Die Klägerinnen verfolgen ihr ursprüngliches Begehren unter Ergänzung und Präzisierung des diesbezüglichen Sachvortrags weiter. Im Rahmen des Berufungsverfahrens tragen sie insbesondere in aller Ausführlichkeit vor, dass und warum sich der Beklagte aus ihrer Sicht in der Vergangenheit als nicht kooperativ erwiesen und die Installation einer neuen Heizungsanlage verhindert habe. Auch schildern die Klägerinnen Differenzen zwischen ihnen und dem Beklagten im Hinblick auf die Instandsetzung eines Boilers in der Wohnung des Beklagten.

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Die Klägerinnen beantragen,

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unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Aachen vom 14.11.2013, dortiges Aktenzeichen 10 C 75/13, den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im 2. Obergeschoss, Vorderhaus des Objektes I-Allee, , bestehend aus 2 Zimmern, 1 Kochnische, 1 Diele und 1 Dusche/WC vollständig geräumt und mit allen Schlüsseln an die Kläger herauszugeben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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B.

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I. Die zulässige Berufung ist unbegründet. Denn das Amtsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen, weil ein ernsthaft verfolgter Nutzungswille der Klägerin zu 1) nicht festgestellt werden kann.

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1. Dabei kann die zwischen den Parteien auch umstrittene Frage, ob die Kündigungserklärung vom 30.03.2012 in formeller Hinsicht ausreichend war, für die Kammer offen bleiben.

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a) Nach § 573 Abs. 3 BGB müssen die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben angegeben werden, mit dem das Mietverhältnis beendet werden soll. Der Zweck der Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend (BGH, Urteil vom 17.3.2010 – VIII ZR 70/09). Die Kernthese des geltend gemachten Grundes muss also im Kündigungsschreiben selbst mitgeteilt werden (z. B. Gründung eines eigenen Hausstands, bisherige Wohnung zu klein, Pflegebedürftigkeit der Bedarfsperson). Nähere Einzelheiten hingegen, insbesondere solche, die der Mieter kennt oder kennen muss, kann der Vermieter im gerichtlichen Verfahren vortragen. Vom Vermieter kann auch nicht gefordert werden, die Bedarfstatsachen so umfassend mitzuteilen, dass der Mieter schon alleine auf Grund der Kündigungserklärung in der Lage ist, die Erfolgsaussichten der Kündigung in einem Prozess überschlägig überprüfen zu können. Denn der Zweck der Vorschrift erfordert nur die Information des Mieters, nicht aber eine dem Räumungsprozess vorbehaltene Substantiierung der Kündigung nebst Beweisführung (Feindl, NZM 2013, 7 ff.). Die Beurteilung dessen, wann unter diesen Gesichtspunkten ein Kündigungsschreiben ausreichend ist, muss sich vor allem an der verfassungsrechtlich geschützten Position des Vermieters orientieren. Hiermit ist es nicht vereinbar, die Begründungspflicht in einer Weise zu überspannen, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen unzumutbar erschwert. Das ist dann der Fall, wenn das Gericht vom Vermieter Angaben verlangt, die über das anerkennenswerte Informationsbedürfnis des Mieters hinausgehen. Es ist ausreichend, dass sich für den Mieter das Vermieterinteresse an der Kündigung aus dem Schreiben erschließt und somit der in einem eventuellen Räumungsprozess zu beurteilende Sachverhalt beschränkt wird. Die Feststellung, ob die Kündigung gerechtfertigt ist, hat das Gericht nicht auf der Grundlage des Kündigungsschreibens, sondern auf Grund einer umfassenden gerichtlichen Prüfung der Begründetheit der Räumungsklage zu treffen (BVerfG, Beschluss vom 03.02.2003 – 1 BvR 619/02).

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b) Vor dem Hintergrund dieser Maßstäbe ist die Frage, ob das Kündigungsschreiben der Klägerinnen vom 30.03.2012 die formellen Anforderungen des §§ 573 Abs. 3 BGB erfüllt, nicht einfach zu beantworten. Auf der einen Seite erfüllt die Kündigung wohl ihre „Begrenzungsfunktion“, indem sie die relevanten Kündigungsgründe – wirtschaftliche Gründe und günstigere Lage im Hinblick auf das alltägliche Leben der Klägerin zu 1) – benennt und einen eventuellen Streit darauf beschränkt. Auf der anderen Seite ist jedoch höchst zweifelhaft, ob die „Informationsfunktion“, die den Mieter in die Lage versetzen soll, seine Rechtsposition einzuschätzen und alles Erforderliche zu deren Wahrung zu veranlassen, ebenfalls erfüllt wird. Denn in dieser Hinsicht ist das streitgegenständliche Kündigungsschreiben nicht sonderlich aussagekräftig.

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c) Die Kammer kann jedoch diese Frage offen lassen, weil – wie noch zu zeigen ist – das in Rede stehende Mietverhältnis aus materiellrechtlichen Gründen auch durch eine formell wirksame Kündigung nicht beendet wurde.

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2. Denn das Amtsgericht hat sich zu Recht und mit zutreffender Begründung auf den Standpunkt gestellt, dass im konkreten Fall und unter Berücksichtigung sämtlicher relevanter Aspekte ein ernsthafter Nutzungswille der Klägerin zu 1) nicht ausreichend vorgetragen wurde, weshalb auch eine Beweiserhebung nicht veranlasst war. Die Kündigung war deshalb unwirksam und konnte einen Räumungsanspruch nicht begründen.

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a) Dabei verkennt die Kammer nicht, dass die Entscheidung von Vermietern, wie sie ihr Eigentum künftig nutzen wollen, nur in eingeschränktem Umfang einer Nachprüfung unterzogen werden kann; vielmehr darf und muss sich das entscheidende Gericht lediglich von der Vernünftigkeit und Nachvollziehbarkeit der Kündigungsgründe überzeugen (BVerfG, Beschl. v. 14.9.1989 – 1 BvR 674/89; OLG Düsseldorf, Urt. v. 11.6.1992 – 10 U 168/91). Dennoch impliziert die Formulierung des Gesetzes, welches verlangt, dass die jeweilige Wohnung „benötigt“ wird, eine Überprüfung der objektiven Umstände des Einzelfalls. Diese müssen nicht nur einen – wie erwähnt – vernünftigen und nachvollziehbaren Eigennutzungswunsch ergeben; vielmehr muss dieser Nutzungswunsch vor dem Hintergrund der ebenfalls verfassungsrechtlich verfestigten Position des betroffenen Mieters auch ernsthaft verfolgt werden (BVerfG, Beschluss vom 25.10.1990 – 1 BvR 953/90; BVerfG, Beschluss vom 13.1.1995 – 1 BvR #####/####; BerlVerfGH, Beschluss vom 24.8.2000 – VerfGH 73/99). In diesem Zusammenhang sind verschiedene Indizien anerkannt, die gegen die Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens streiten und bei deren Vorliegen umso höhere Anforderungen an die Überzeugungsbildung des Gerichts zu stellen sind. Solche Indizien liegen namentlich vor, wenn der Kündigung ein erfolgloser Mieterhöhungsversuch oder andere Streitigkeiten vorausgegangen sind, wenn der Vermieter in kürzerer Zeit mehrere Kündigungen ausspricht und diese unterschiedlich begründet und wenn sich aus dem Prozessvortrag oder den Äußerungen des Vermieters im Prozess ergibt, dass dieser in erster Linie einen unliebsamen Mieter loswerden will (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 573 Rn 62 m.w.N.).

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b) Unter Berücksichtigung dieser Rechtslage hat das Amtsgericht zu Recht angenommen, dass die Klägerin einen ernsthaften Nutzungswunsch gerade nicht dargelegt haben.

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(1) Im hier zu entscheidenden Fall liegen sämtliche in der Rechtsprechung anerkannten Indizien gegen einen ernsthaft verfolgten Eigenbedarf vor: Es gab ein vorangegangenes Räumungsverfahren, in welchem die Klägerinnen zunächst außerordentlich und dann hilfsweise ordentlich – nämlich unter Berufung auf vermeintlichen Eigenbedarf – eine Kündigung ausgesprochen hatten. Noch am Tag der Verkündung des klageabweisenden Urteils haben sie die hier streitgegenständliche Kündigung ausgesprochen und im erstinstanzlichen Verfahren interessanterweise vorgetragen, nunmehr liege „tatsächlich“ Eigenbedarf vor. Es hat also Streitigkeiten und Differenzen zwischen den Parteien gegeben, in deren Folge kurz nacheinander Kündigungen mit unterschiedlicher Begründung ausgesprochen wurden. Darüber hinaus werden diese Probleme zwischen den Klägerinnen und dem Beklagten im Berufungsverfahren auch aktenkundig gemacht, wenn dort ausführlich von der (vermeintlich) unkooperativen Haltung des Beklagten im Hinblick auf eine Heizungsinstallation und die Reparatur eines Boilers die Rede ist.

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(2) Bei dieser Ausgangslage hat das Amtsgericht zu Recht hohe Anforderungen an den Vortrag eines ernsthaften Nutzungswillens gestellt, welche von den Klägerinnen nicht erfüllt wurden. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass der (vermeintliche) Eigenbedarf zunächst übertrieben dargestellt wird. Wenn die Klägerin zu 1) behauptet, sie müsse von ihrer jetzigen Wohnung erst mit dem Bus nach Haaren fahren, um dort einen Supermarkt aufzusuchen, verschweigt sie offensichtlich die allgemein bekannte Tatsache, dass sie dabei an einem Supermarkt auf der Jülicher Straße, also in ihrer Nähe, vorbeifährt. Weiterhin ist völlig unklar geblieben, warum die Klägerin zu 1) umziehen muss, um „gelegentlich“ einen Arzt in der Nähe der neuen Wohnung aufzusuchen. Darüber hinaus sind die Kündigungsgründe auch offensichtlich widersprüchlich und unplausibel. Denn wenn sich die Notwendigkeit des Umzugs auch aus den körperlichen Beeinträchtigungen der Klägerin zu 1) ergeben soll, für die es besser sei, auf der zweiten und nicht mehr auf der dritten Etage zu wohnen, ist es geradezu widersprüchlich, wenn der Eigenbedarf auch darauf gestützt wird, sie – die Klägerin zu 1) – müsse vor Ort sein, um am Tage der Müllabfuhr persönlich die vollen (!) Mülltonnen vor das Haus stellen zu können. Ebenso bleibt offen, welche konkrete Verbesserung betreffend die Lage mit der neuen Wohnung überhaupt verbunden ist; bekanntlich sind manche Wohnungen auf der zweiten Etage schwerer zu erreichen als andere auf der dritten Etage. Ferner sind auch sämtliche behaupteten Gründe dafür, dass ausschließlich die Wohnung des Beklagten für einen Einzug der Klägerin zu 1) infrage kommt, nicht einleuchtend und nicht nachvollziehbar. Und schließlich weist der Beklagte mit Recht darauf hin, dass sämtliche behaupteten Kündigungsgründe schon immer vorlagen und nicht erst durch eine Änderung tatsächlicher Umstände oder Gegebenheiten eingetreten sind. Dies schließt freilich das Vorliegen von Eigenbedarf durch Änderung der insoweit relevanten Präferenzen des Vermieters nicht aus; es erfordert aber einen gewissen Grad an Substantiierung und Plausibilität, dem die Behauptungen der Klägerinnen insgesamt nicht gerecht geworden sind.

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II. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO.

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III. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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Berufungsstreitwert: 2580 €

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Dr. S

G

C2