Amtsgericht Münster (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-02-28, Aktenzeichen 38 C 1040/06
ECLI:DE:AGMS:2007:0228.38C1040.06.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von

120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

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I. Tatbestand

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Die Klägerin begehrt die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der Miete ab dem 01.12.2005.

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Die Klägerin war unstreitig zumindest bis zum 31.07.2006 Eigentümerin des Hauses I-Straße in N, in welchem der Beklagte eine Wohnung im ersten Obergeschoss angemietet hatte. Die von dem Beklagten bewohnte Wohnung des Hauses weist eine Größe von 65 qm auf, ausgestattet mit Zentralheizung sowie Teppichboden. Die letzte Renovierung der Wohnung durch den Vermieter erfolgte Anfang der neunziger Jahre. Ab dem 01.03.2001 erhöhte sich die Kaltmiete für die Wohnung des Beklagten auf 5,23 €/qm. Im Erdgeschoss des Hauses befindet sich seit Anfang des Jahres 2006 ein Schnellimbiss. Zum 31.12.2006 zog der Beklagte aus der Wohnung in dem Haus I-Straße aus, das Mietverhältnis endete zu diesem Zeitpunkt.

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Die Klägerin begehrt nunmehr die Zustimmung des Beklagten zur Mieterhöhung von 5,23 €/qm auf 6,06 €/qm ab dem 01.12.2005. Sie trägt dazu vor, dem Beklagten sei am 30.09.2005 ein entsprechendes schriftliches Mieterhöhungsverlangen durch Einwurf in den Briefkasten des Beklagten mittels Boten zugegangen. Die erhöhte Miete sei unter Berücksichtigung der Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel der Stadt N ermittelt worden und sei angemessen sowie ortsüblich. Die Wohnung aus dem Baujahr 1959 weise keine Mängel auf, auch seien Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm oder den im Erdgeschoss befindlichen Schnellimbiss nicht festzustellen. Auch die Form des schriftlichen Erhöhungsverlangens sei ordnungsgemäß. Das Erhöhungsverlangen weise insbesondere die erforderliche konkrete Begründung auf sowie die Bezugnahme auf den aktuellen Mietspiegel der Stadt N. Einer Übersendung des Mietspiegels selbst habe es nicht bedurft.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, der Mieterhöhung für seine im Hause I. ##, I. Obergeschoss innegehaltene Mietwohnung zum 01.12.2005 von 5,23 €/qm auf 6,06 €/qm zuzustimmen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte trägt vor, die Immobilie I-Straße habe unter Zwangsverwaltung gestanden und sei dann im Wege der Zwangsversteigerung am 01.08.2006 von der S GbR erworben worden, so dass es an der Zulässigkeit der Klage und der Aktivlegitimation der Klägerin fehle.

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Ferner sei das schriftliche Mieterhöhungsverlangen dem Beklagten nicht zugegangen, so dass es an einem formgerechten Verlangen fehle.

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Schließlich sei das Mieterhöhungsverlangen überhöht. Die Wohnung sei aufgrund starker Lärmbelästigung durch den Straßenverkehr der I-Straße sowie aufgrund von Lärm- und Geruchsbeeinträchtigungen durch den Schnellimbiss mängelbehaftet. Aufgrund dieser Umstände und des Zeitablaufs seit der letzten Renovierung der Wohnung sei der erhöhte Mietzins unangemessen.

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Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, verwiesen.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen T. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 12.10.2006 Bezug genommen.

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II. Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist insgesamt unbegründet.

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Entgegen der Auffassung des Beklagten ist die Klage zulässig. Eine Zwangsverwaltung für die Immobilie hat nicht bestanden (Amtsgericht N, Grundbuch von N, Blatt #####). Darüber hinaus ist für die Frage der Zulässigkeit der Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung maßgeblich (Zöller-Greger, vor § 253, Rn. 9). Der Beklagte trägt aber selbst vor, dass die Immobilie zum 01.08.2006 veräußert wurde, so dass zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung auch nach seinem Vortrag keine Zwangsverwaltung mehr bestand.

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Soweit der Beklagte aufgrund der behaupteten Veräußerung die Verfügungsbefugnis der Klägerin bestreitet, hat dies keine Auswirkungen auf die Zulässigkeit der vorliegenden Klage. Die Aktivlegitimation der Klägerin ist vielmehr im Rahmen der Begründetheit der Klage zu prüfen.

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Die zulässige Klage ist unbegründet, da der Klägerin kein Anspruch auf Zustimmung des Beklagten zur Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1 Satz BGB zusteht.

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Es kann insoweit offen bleiben, ob die Klägerin, wie von dem Beklagten behauptet, die Immobilie veräußert hat und aufgrund dessen nicht mehr befugt ist, den Anspruch im eigenen Namen geltend zu machen.

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Die Klage ist jedenfalls unbegründet, weil die Klägerin die Mieterhöhung nicht im Sinne des § 558 a BGB formgerecht verlangt hat.

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Ein Mieterhöhungsverlangen ist gegenüber dem Mieter in schriftlicher Form mit Begründung abzugeben. Soweit der Beklagte bereits den Zugang des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens bestritten hat, ist der Klägerin der Beweis des Zugangs gelungen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme, der Vernehmung des Zeugen T, steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass dem Beklagten am 30.09.2005 das entsprechende Schriftstück durch Einwurf in seinen Briefkasten zugegangen ist.

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Das Mieterhöhungsverlangen ist aber nicht formgerecht erfolgt, da dem Schriftstück die Mietspiegelbroschüre der Stadt N hätte beigefügt werden müssen, dies aber unstreitig nicht erfolgt ist.

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Nach dem Wortlaut des § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann auf den Mietspiegel in der Begründung des Erhöhungsverlangens Bezug genommen werden. Dennoch ist der Mietspiegel über den Wortlaut des Gesetzes hinaus beizufügen, wenn er nicht allgemein kostenlos zugänglich ist (Münchener Kommentar – Artz, § 558 a, Rn. 18; Schmidt-Futterer – Börstinghaus, § 558a, Rn. 39 m. w. N.). Dies ergibt sich aus dem Zweck des Gesetzes. Nach § 558 a BGB trifft den Vermieter die gesetzliche Begründungspflicht. Der Mieter soll die zur Prüfung notwendigen Informationen erhalten, so dass ein Rechtsstreit vermieden wird. Daher muss es dem Mieter ermöglicht werden, sich aufgrund der Begründung ein eigenes Bild zu machen und die Richtigkeit der Erhöhung zu überprüfen. Dem Mieter ist es nicht zuzumuten, zunächst finanzielle Mittel aufwenden zu müssen, um die Richtigkeit des Mieterhöhungsverlangens überprüfen zu können. In dem Fall würde die Begründungspflicht in einem wesentlichen Punkt, nämlich der Überprüfung der Vergleichbarkeit der verlangten Miete, faktisch auf den Mieter zu dessen Lasten übergehen. Dies widerspräche aber gerade dem Zweck des § 558 a BGB.

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Die Bezugnahme der Klägerin auf den Mietspiegel der Stadt N allein reichte damit nicht aus; die Klägerin hätte ihrem Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Beklagten den vollständigen Mietspiegel beifügen müssen, da der Mietspiegel in N nicht kostenlos zugänglich ist. Die Stadt N bietet den Mietspiegel als Broschüre zu einem Preis von 3,00 € an, eine Veröffentlichung des Mietspiegels erfolgt nicht. Damit ist der Mietspiegel der Stadt N nicht kostenlos verfügbar. Auch die Möglichkeit der Mietspiegelabfrage im Internet ist nicht mit dem vollständigen Mietspiegel vergleichbar. Im Internet kann eine Abfrage erfolgen, wesentliche Bestandteile der Mietspiegelbroschüre, z. B. die Begründung der Einordnung der Straßen in die einzelnen Kategorien, sind aber nicht über das Internet erhältlich. Damit kann mit der Internetabfrage keine so umfassende Prüfung wie mit der Mietspiegelbroschüre erfolgen, die dem Mieter gerade ermöglicht werden soll.

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Schließlich war es der Klägerin auch zumutbar, die Broschüre beizufügen. Die Mietspiegelbroschüre der Stadt N hat nicht einen solchen Umfang, dass sie nicht dem Beklagten hätte zugeleitet werden können. Ferner ist auch der Kostenaufwand für den Vermieter, gegebenenfalls durch Anfertigung von Kopien noch reduzierbar, gering. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber dem Vermieter mit den in § 558 a Abs. 2 Nr. 2 – 4 BGB aufgeführten weiteren Möglichkeiten zur Begründung der Mieterhöhung gegebenenfalls deutlich arbeits- und kostenintensivere Alternativen zumutet.

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Demnach ist das Mieterhöhungsverlangen nicht formgerecht im Sinne des § 558 a BGB erfolgt, ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zum 01.12.2005 besteht damit gemäß § 558 b BGB nicht.

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Eine Heilung dieses Mangels ist zwar gemäß § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB auch im Prozess auf Zustimmung zur Mieterhöhung noch möglich. Es besteht, falls die weiteren Voraussetzungen vorliegen, auch weiterhin ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung mit Ablauf der Zustimmungsfrist nach § 558 b Abs. 1 BGB. Diese Frist beginnt mit dem Zeitpunkt der Heilung des Mangels (§ 558 b Abs. 3 Satz 2 BGB). In einem solchen Fall ist der Rechtsstreit grundsätzlich bis zum Ablauf der Zustimmungsfrist zu vertragen, um einen erneuten Rechtsstreit nach Fristablauf zu vermeiden (vgl. Münchener Kommentar - Artz, § 558 b, Rn. 19). Das Vertagen des Rechtsstreits war vorliegend aber nicht geboten, da das Mietverhältnis über die Wohnung unstreitig zum 31.12.2006 beendet wurde. Aufgrund der nachgeholten Übersendung des Mietspiegels am 04.01.2007 würde die Zustimmungsfrist gemäß § 558 b Abs. 1 BGB zum 01.04.2007 ablaufen. Tatsächlich ist vorliegend aber zu dem Zeitpunkt keine Zustimmung mehr möglich, da kein Mietverhältnis mehr besteht. Aus dem Grund war ein Vertragen nicht erforderlich, eine teilweise Stattgabe der Klage durch Verurteilung zur Zustimmung ab dem 01.04.2007 ist aufgrund der bereits eingetretenen Beendigung des Mietvertrages nicht möglich.

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Die Klage war daher insgesamt abzuweisen.

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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.