Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2001-04-05, Aktenzeichen 16 Wx 101/00
ECLI:DE:OLGK:2001:0405.16WX101.00.00

Tenor

1

G r ü n d e

2

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere
Beschwerde ist zulässig (§§ 27, 29 FGG, 45 Abs. 1 WEG);
insbesondere beträgt die Beschwer der Antragstellerin dadurch, dass
das Landgericht der Erstbeschwerde teilweise stattgegeben hat, mehr
als 1.500,00 DM. Im Hinblick darauf, dass es um die Korrektur bzw.
Ergänzung von insgesamt 3 Jahresabrechnungen ist der gesetzliche
Beschwerdewert deutlich überschritten.

3

In der Sache hat das Rechtsmittel nur teilweise Erfolg.

4

1.

5

Entgegen der Meinung der Antragstellerin war das Landgericht
befugt, auf die Erstbeschwerde der Antragsgegnerin die Entscheidung
des Amtsgerichts abzuändern. Denn die Erstbeschwerde war zulässig;
insbesondere betrug die Beschwer der Antragsgegnerin mehr als
1.500,00 DM.

6

Insoweit nimmt der Senat Bezug auf die Gründe der Entscheidung
des Landgerichts, in denen zur Bemessung des Beschwerdewertes von
einem zutreffenden rechtlichen Ansatzpunkt ausgegangen wird,
nämlich von dem voraussichtlichen Zeitaufwand für die
Antragsgegnerin bei der Erstellung neuer Abrechnungen entsprechend
den Anforderungen des Amtsgerichts, und die auch keinen Fehler bei
der Ausübung des in § 45 Abs. 1 WEG eingeräumten
Schätzungsermessens enthalten.

7

2.

8

Die Antragstellerin greift die Entscheidung des Landgerichts nur
noch an, soweit es gemeint hat,

9

die Übersendung einer Saldenliste sei nicht Voraussetzung für
eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung,

10

es bedürfe nicht notwendigerweise der Angabe eines Anfangs- und
Endbestandes des für die Gemeinschaft geführten Girokontos,

11

eine Entnahme aus dem Instandhaltungsrücklagenkonto dürfe in
der Jahresabrechnung erscheinen.

12

Dieses Begehren erweist sich zu (1) und (1) weitgehend als
gerechtfertigt, zu (3) indes nicht.

13

Zu (1)

14

Zur ordnungsgemäßen Abrechnung einer Wohnungseigentumsanlage
zählen nicht nur eine geordnete Zusammenstellung aller Einnahmen
und Ausgaben, sondern auch die Aufteilung des Ergebnisses der
Gesamtabrechnung auf die einzelnen Eigentümer. Nach ständiger
Rechtsprechung des Senats muss daher jeder stimmberechtigte
Eigentümer die Chance haben zu kontrollieren, ob in den
Einzelabrechnungen (Saldenlisten) der anderen zu hohe Guthaben oder
zu niedrige Nachzahlungen zu Lasten der Gemeinschaft und damit
mittelbar zum eigenen Nachteil eingesetzt sind. Da derartige Fehler
nach Eintritt der Bestandskraft des Beschlusses über die
Jahresabrechnung nicht mehr zu beheben sind, ist den Eigentümern
zeitlich vor der Beschlussfassung in zumutbarer Weise die
Möglichkeit zu geben, den Beschlussgegenstand zu prüfen. Hierfür
ist ein effektiver Weg sicherzustellen, bei dem einem Verwalter ein
Gestaltungsspielraum zusteht. So kann er den einzelnen Eigentümern
zusammen mit der Gesamtabrechnung alle Einzelabrechnungen vorab
zukommen lassen. Mindestvoraussetzung ist jedoch, dass vor (und
auch während) der Eigentümerversammlung den Eigentümern
uneingeschränkt und in zumutbarer Weise Gelegenheit gegeben wird,
die Einzelabrechnungen sämtlicher Miteigentümer einzusehen (vgl.
Senatsbeschlüsse vom 29.03.1995 - 16 Wx 36/95 - = NJW-RR 1995,
1295, vom 24.09.1995 - 16 Wx 86/96 - = WuM 1997, 62 und 4.06.1997 -
16 Wx 87/97 - = OLGR 1997, 249 = WuM 1998, 50; Schuschke NZM 1998,
423 und zur Kritik insbesondere Drasdo NZM 1998, 425).

15

Diesen Anforderungen wird die Antragsgegnerin bei der Vorlage
der Jahresabrechnungen für die Jahre 1993, 1994 und 1995 Rechnung
zu tragen haben, wobei im Tenor unter Einschränkung des Antrags dem
Umstand Rechnung getragen wurde, dass die Antragsgegnerin ihrer
Pflicht auch durch ein Bereithalten der Abrechnungen vor und
während der Eigentümerversammlung erfüllen kann.

16

Zu 2.

17

Die von der Antragsgegnerin - zuletzt unter Berücksichtigung der
Anforderungen des Landgerichts am 10.08.2000 erneut korrigierten -
Abrechnungen der Jahre 1993, 1994 und 1995 sind auch deshalb
fehlerhaft, weil hierin die Anfangs- und Endbestände des Girokontos
der Gemeinschaft nicht ausgewiesen sind.

18

Dass die Angabe der Kontenstände notwendiger Bestandteil einer
nachvollziehbaren Jahresabrechnung ist, ist nicht nur vom Senat
wiederholt so entschieden worden, sondern auch sonst durchgängige
Meinung; denn nur so besteht - wie die weitere Beschwerde mit Recht
geltend macht - die Möglichkeit zu kontrollieren, ob in der
Abrechnung das "Geldabflussprinzip" berücksichtigt ist; ob also nur
solche Abrechnungspositionen aufgenommen wurden, für die Zahlungen
im Abrechnungszeitraum erfolgt waren (vgl. Senatsbeschlüsse vom
23.09.1996 - 16 Wx 130/96 und 07.12.1998 - 16 Wx 177/98; BayObLG
WuM 1994, 495 = WE 1995, 91 und WuM 1994, 230 = WE 1995, 30 und WuM
1994, 498; Merle in Merle/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 28 Rdn.
63).

19

Die Erwägungen des Landgerichts geben keinen Anlass hiervon
abzuweichen.

20

Zu 3.

21

Zu Recht hat das Landgericht keinen Anlass gesehen, für das Jahr
1994 die Behandlung der Gutschrift aus der Rücklage zu
beanstanden.

22

Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich nicht um
Ausgeben im üblichen Sinne. Es geht nicht darum, tatsächlich
angefallene Lasten und Kosten abzurechnen, sondern um die Bildung
eines für einen besonderen Zweck bestimmten Vermögens (vgl. BayObLG
NJW-RR 1991, 15, 16). Auch steuerlich werden Zahlungen der
Eigentümer auf die Rücklage lediglich als Umschichtung des
Vermögens des Steuerpflichtigen behandelt. Erst wenn die Rücklage
durch die Gemeinschaft in Anspruch genommen wird und der Betrag
tatsächlich aus ihrem gesamthänderischen Vermögen abfließt, liegen
bei den jeweiligen Eigentümern Werbungskosten vor (vgl. Drasdo WE
1998, 436, 438). Es war daher in dem hier gegebenen Fall, dass
zulässigerweise kein eigenes Bankkonto für die Zu- und Abflüsse zur
Rücklage gebildet wurde - insoweit von der Antragstellerin nicht
angegriffen - richtig und konsequent, dass der Zufluss zur
Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung mit dem im
Wirtschaftsplan angesetzten Sollbetrag von 15.000,00 DM als Ausgabe
angesetzt war (vgl. BayObLG NJW-RR 1991, 15, 16). Da zudem der
Posten "Instandsetzungen/Reparaturen" mit 23.824,10 DM in der
Jahresabrechnung erscheint, bedurfte es, wenn diese Kosten im
wesentlichen aus der Rücklage ausgeglichen werden sollten, einer
Umbuchung auf das Gemeinschaftskonto. Nur so ließ sich aus - dies
war nach den Darlegungen der Antragsgegnerin auch der Hintergrund
für die Sachbehandlung - ein Abfluss der Mittel aus der Rücklage
und damit die Möglichkeit zur anteiligen Geltendmachung als
Werbungskosten erzielen.

23

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Da die
Antragsgegnerin weitgehend unterlegen ist, entspricht es billigem
Ermessen, sie mit dem überwiegenden Teil der in den beiden
Beschwerdeinstanzen entstandenen Gerichtskosten zu belasten. Ferner
hat sie aus den Gründen der Entscheidung des Landgerichts die
Gerichtskosten erster Instanz alleine zu tragen. Für eine Anordnung
der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand keine
Veranlassung.

24

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und
trägt die Umfang Rechnung, dass in dritter Instanz nur noch ein
Teil der ursprünglichen Beanstandungen im Streit ist.