Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1999-04-21, Aktenzeichen 3 A 954/94
ECLI:DE:OVGNRW:1999:0421.3A954.94.00

Tenor

Die Berufung wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Die
Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des
beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung
in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin wendet sich gegen die Heranziehung zu einem
Erschließungsbeitrag für die erstmalige Herstellung des
B. Weges in C. H. bach -I. .

3

Die Klägerin ist Eigentümerin des 6.493 qm großen
Grundstücks Gemarkung I. , Flur 2, Flurstück 1601.
Dieses grenzt in Ecklage westlich an den B. Weg und
nördlich an eine ca. 145 Meter lange, an ihrem Ende als
Wendehammer ausgebaute Stichstraße, die im Bebauungsplan
Nr. 4222 ("C. ") als Planstraße C bezeichnet ist. Das
Grundstück ist - zusammen mit weiteren Parzellen (1898, 1900
und 1188) - Teil des umfangreichen Grundbesitzes der Klägerin,
auf dem diese ihren Gewerbebetrieb führt. Bei der Parzelle
1601 handelt es sich in ihrem nördlichen (dem B. Weg
und der Stichstraße zugewandten) Bereich zum ganz
überwiegenden Teil um eine Wiesenfläche mit einigen
Sträuchern, Laub- und Nadelbäumen. Sie schließt sich in der
Form eines rechten Winkels nördlich und östlich an die
Parzelle 1188 an. Letztere ist mit einem Wohnhaus und
Nebengebäuden (Garage und Schwimmhalle) sowie gewerblich
genutzten Hallen bebaut, von denen eine über die
Parzellengrenze hinweg mit einer Fläche von ca. 160 qm auf den
(vom B. Weg aus) rückwärtigen Teil der
streitbefangenen Parzelle 1601 reicht. Hinter dieser Halle
wurde im Jahr 1989 im rückwärtigen Bereich der Parzelle 1601
eine weitere gewerblich genutzte Halle errichtet, die außer-
halb der vom Beklagten angenommenen beitragspflichtigen Grund-
stücksfläche im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 4222
liegt, der insoweit die Festsetzung Gewerbegebiet
vorsieht.

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Der B. Weg verläuft von der Landstraße L 289 mit
der Bezeichnung Straßen im Süden bis I. im Norden.
In den 80er Jahren ließ der Beklagte die Straße ausbauen. Im
Jahre 1987 zog er die Klägerin zu einem Erschließungsbeitrag
heran. Die damaligen Bescheide wurden vom Verwaltungsgericht
L. mit Urteil vom 26. Januar 1989 aufgehoben, weil der tat-
sächliche Ausbau in Teilen wesentlich von den Festsetzungen
des damals maßgeblichen Bebauungsplans Nr. 119/1 abweiche und
es somit an einer rechtmäßigen Herstellung der Straße im Sinne
von § 125 BauGB fehle. Nach Aufhebung des Bebauungsplans
Nr. 119/1 durch den Rat der Stadt C. H. bach
(hinsichtlich seines östlichen Bereichs mit Beschluß des
Bebauungsplans Nr. 4222 am 6. März 1986, hinsichtlich seines
Restbereichs durch Satzungsbeschluß vom 19. Dezember 1989)
stimmte der Regierungspräsident L. dem Straßenausbau unter
dem 8. April 1992 nachträglich insoweit zu, als die Straße im
Bereich des aufgehobenen Bebauungsplans lag. Bereits unter dem
22. April 1987 hatte er insoweit zugestimmt, als sie nicht im
Bereich dieses und des Bebauungsplans Nr. 4121 liegt.

5

Mit Bescheid vom 15. Mai 1992 zog der Beklagte die Klägerin
(erneut) für die erstmalige Herstellung des Abschnitts des
B. Weges von Straßen bis H. straße für die
Teileinrichtungen Freilegung, Fahrbahn, Gehwege, Beleuchtung
und Straßenoberflächenentwässerung unter Kostenspaltung hin-
sichtlich des Grunderwerbs zu einem Erschließungsbeitrag in
Höhe von 33.616,60 DM heran. Dabei sah er in Anwendung der
satzungsrechtlichen Tiefenbegrenzungsregelung (lediglich) eine
Grundstücksteilfläche von 3.043 qm als beitragsfähig an und
setzte wegen überwiegend gewerblicher Nutzung des Grundstücks
einen Artzuschlag (Nutzungsfaktor in Höhe von 1,75) an. Den
Widerspruch der Klägerin wies er mit Widerspruchsbescheid vom
24. Juni 1992 zurück.

6

Die Klägerin hat am 10. Juli 1992 Klage erhoben. Zur
Begründung hat sie im wesentlichen vorgetragen: Der
Heranziehung liege keine korrekte Abschnittsbildung zugrunde,
weil die in der Anlegung begriffene, entlang ihres
Firmengeländes verlaufende Stichstraße eine unselbständige und
folglich zum B. Weg gehörende Erschließungsanlage
darstelle. Ferner sei zu berücksichtigen, daß sie hinsichtlich
der baulichen Nutzung ihres Grundstücks auf den Bestandsschutz
beschränkt sei, nachdem der Beklagte die Verlängerung eines
positiven Bauvorbescheides abgelehnt habe.

7

Die Klägerin hat beantragt,

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den Heranziehungsbescheid des
Beklagten vom 15. Mai 1992 und seinen
Widerspruchsbescheid vom 24. Juni 1992
aufzuheben.

9

Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

11

Er hat vorgetragen, daß die Planstraße C aufgrund ihrer Länge
und der Zahl der durch sie erschlossenen Grundstücke als selb-
ständige Erschließungsanlage anzusehen und daher nicht gemein-
sam mit dem B. Weg abzurechnen sei.

12

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit dem angefochtenen
Urteil, auf dessen Begründung Bezug genommen wird, abgewiesen.

13

Die Klägerin hat gegen das ihr am 10. Januar 1994
zugestellte Urteil am 4. Februar 1994 Berufung eingelegt. Sie
trägt zur Begründung vor: Zu Unrecht sehe das
Verwaltungsgericht die Planstraße C als selbständige
Erschließungsanlage an. Bei der gebotenen natürlichen
Betrachtungsweise sei zu berücksichtigen, daß diese Planstraße
auf der einen Seite nur das klägerische Grundstück erschließe.
Zwar sei nicht auszuschließen, daß sie zusammen mit den
anderen (geplanten) Stichstraßen nach deren Fertigstellung
einmal ein gemeinsames System bilden werde; davon könne aber
derzeit keine Rede sein. Zu Unrecht habe der Beklagte einen
Artzuschlag wegen überwiegend gewerblicher Nutzung der
Parzelle festgesetzt. Die einzige gewerbliche Nutzung finde in
dem auf die Parzelle ragenden Hallenteil mit einer Größe von
ca. 160 qm statt. Die weit überwiegende Fläche des der
Heranziehung zugrunde gelegten Grundstücksteils, nämlich die
oben genannte Wiesenfläche, sei dagegen dem auf der Parzelle
1188 stehenden Wohnhaus zuzuordnen. Diese Fläche könne als
"Hausgarten" angesehen werden. Auch der Beklagte betrachte sie
bauplanungsrechtlich als Teil des Wohngebietes; Letzteres
ergebe sich aus einem Schreiben des Beklagten vom 28. Juli
1992, in dem dieser eine Erweiterung der vorhandenen gewerbli-
chen Nutzung abgelehnt habe. Somit werde die Parzelle gegen-
wärtig nicht überwiegend gewerblich genutzt und werde auch in
Zukunft nicht in dieser Weise genutzt werden können. Die Rich-
tigkeit der Auffassung des Beklagten unterstellt, daß die
Stichstraße eine selbständige Erschließungsanlage ist, sei au-
ßerdem eine Eckgrundstücksvergünstigung zu gewähren.

14

Die Klägerin beantragt,

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das angefochtene Urteil zu ändern
und nach dem Klageantrag zu
erkennen.

16

Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

18

Er trägt zur Begründung im wesentlichen vor: Der
Artzuschlag für die gewerbliche Nutzung sei zu Recht angesetzt
worden. Der satzungsrechtliche Verteilungsmaßstab halte sich
innerhalb des bundesrechtlichen Rahmens, wenn er auf die
tatsächliche und nicht auf die zulässige Nutzung eines
Grundstücks abstelle. Dies eröffne die Möglichkeit, gewerblich
genutzte Grundstücke stärker zu belasten, wenn sie tatsächlich
zu einer intensiveren Inanspruchnahme der Erschließungsanlage
führten. Ausreichend sei dann auch, wenn die gewerbliche
Nutzung nicht auf Dauer, sondern nur in etwa entsprechend der
Lebensdauer der Erschließungsanlage zulässig sei. Dies sei im
Falle der Klägerin gegeben, weil ihrem Gewerbebetrieb im
unbeplanten Innenbereich nicht nur der "normale", sondern
sogar der übergreifende Bestandsschutz (vgl. § 34 Abs. 3 BauGB
a.F.) zustehe und damit selbst eine Weiterentwicklung des
Gewerbebetriebs möglich sei.
Ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung sei anzunehmen, wenn
ein Grundstück zu mehr als 50 % in einer bestimmten Weise ge-
nutzt werde. Unter Berücksichtigung des im Beitragsrecht
grundsätzlich anzuwendenden Buchgrundstücksbegriffs sei die
einzige auf der Parzelle 1601 stattfindende Nutzung eine ge-
werbliche. Nur auf der Nachbarparzelle 1188, auf der sowohl
ein Wohnhaus wie auch ein gewerblich genutztes Gebäude aufste-
he, sei überhaupt eine Aufteilung bzw. Zuordnung der Freiflä-
chen nach Nutzungsarten möglich. Demgegenüber sei die Parzelle
1601 (immer bezogen auf den innerhalb der Tiefenbegrenzung ge-
legenen Grundstücksteil) ausschließlich mit einem gewerblich
genutzten Gebäude bebaut. Die besagte Wiesenfläche werde kei-
neswegs als Hausgarten genutzt, sondern liege ungenutzt brach;
sie könne somit nur der gewerblichen Nutzung auf gleicher Par-
zelle zugeordnet werden. Eine Zuordnung zu dem Wohnhaus auf
der Nachbarparzelle 1188 sei eindeutig nicht gegeben; dieser
Eindruck werde noch verstärkt durch einen auf der Parzelle
1188 errichteten Zaun, der einen Durchgang zwischen den ver-
schiedenen Gebäuden verhindere. Wollte man die vorhandenen
Freiflächen nicht der gewerblichen Nutzung zuordnen, müßten
sie bei der Feststellung der überwiegenden Nutzung gänzlich
außer Betracht bleiben, da sie eben auch keiner anderen Nut-
zung zugerechnet werden könnten. Auch in diesem Falle überwie-
ge somit eindeutig das Gewerbe.

19

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes
wird auf den Inhalt der Gerichtsakte nebst Beiakten Bezug ge-
nommen.

20

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

21

Die Berufung ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht
abgewiesen. Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die
Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Sie finden ihre
Rechtsgrundlage in den §§ 127 ff. BauGB i.V.m. der Erschließungsbeitragssatzung
der Stadt C. H. bach vom 25. Juli 1988 in der Fassung der
1. Nachtragssatzung vom 31. Oktober 1990 (EBS 1988/1990).

22

1. Der Beklagte hat der Beitragserhebung einen zutreffenden Ermittlungsraum
zugrunde gelegt. Mit Recht hat er die nördlich des klägerischen Grundstücks
verlaufende Planstraße C nicht als Bestandteil des B. Weges, sondern als
selbständige Erschließungsanlage angesehen und daher diese Verkehrsstrecke und
die (nur) durch sie erschlossenen Grundstücke nicht in die Abrechnung mit
einbezogen.
Ob eine Straße oder ein Straßenzug eine einheitliche Erschließungsanlage darstellt
oder in mehrere selbständige Anlagen zerfällt, ist aufgrund einer natürlichen
Betrachtungsweise nach dem äußeren Erscheinungsbild zu beurteilen. Dies gilt auch
für die Frage, ob eine Stichstraße oder Sackgasse unselbständiger Bestandteil der
Anbaustraße ist, von der sie abzweigt. Hierbei sind von besonderer Bedeutung die
Länge der Stichstraße, die Zahl der durch sie erschlossenen Grundstücke und das
Maß der Abhängigkeit zwischen ihr und der Straße, in die sie einmündet.

23

Vgl. Driehaus, Erschließungs- und
Ausbaubeiträge, 5. Aufl. 1999, § 12
Rdnr. 13 ff. (m.w.N.).

24

In Anwendung dieser Grundsätze ist die Planstraße C nicht als unselbständiges
zufahrtsähnliches "Anhängsel" des B. Weges anzusehen. Dem steht zum
einen ihre Länge von ca. 145 Metern entgegen, zum anderen erschließt sie neben
dem (südlich angrenzenden) Grundstück der Klägerin auf der gegenüberliegenden
Straßenseite ein Schulgrundstück sowie mehrere im Bereich des Bebauungsplans
Nr. 4121 gelegene Wohnhausgrundstücke, die über eine wiederum von ihr
abzweigende, im weiteren Verlauf abknickende Stichstraße erreichbar sind;
außerdem ist sie über einen Rad- und Fußweg mit den Planstraßen A und B des
Bebauungsplans Nr. 4222 ("C. ") verbunden. Schließlich hat sie auch nach dem
Kriterium der Abhängigkeit von der Anbaustraße nicht den Charakter einer bloßen
Zufahrt zu den angrenzenden Grundstücken.

25

2. Auch die Höhe des festgesetzten (Teil-) Erschließungsbeitrags ist nicht zu
beanstanden. Insbesondere durfte der Beklagte gemäß § 6 C der EBS 1988/1990
einen Artzuschlag für die "überwiegend gewerbliche Nutzung" der Parzelle
festsetzen. Die erwähnte Satzungsbestimmung lautet:

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"Werden in einem Abrechnungsgebiet (§ 5)
außer überwiegend gewerblich oder in
gleichartiger Weise (z.B. mit Büro-,
Verwaltungs-, Post-, Bahn-, Krankenhaus- und
Schulgebäuden) genutzten Grundstücken oder
Grundstücken, die nach den Festsetzungen eines
Bebauungsplanes in einem Kern-, Gewerbe-, oder
Industriegebiet liegen, auch andere
Grundstücke erschlossen, so sind für die
Grundstücke in Kern-, Gewerbe- und
Industriegebieten sowie für Grundstücke, die
überwiegend gewerblich oder in gleichartiger
Weise genutzt werden, die in Abs. B (1)
Nrn. 1-5 genannten Nutzungsfaktoren um 0,5 zu
erhöhen."

27

Bei dem Abrechnungsgebiet handelt es sich (nach Aufhebung
des früheren Bebauungsplans Nr. 119/1) überwiegend - mit
Ausnahme einer nördlichen Teilstrecke (im Gebiet des
Bebauungsplans Nr. 4121) - um ein unbeplantes Gebiet mit
überwiegender Wohnnutzung entlang des B. Weges und
mit (nur) teilweiser gewerblicher Nutzung, wie dies die
zitierte Satzungsregelung voraussetzt. In deren Anwendung hat
der Beklagte im angefochtenen Heranziehungsbescheid den
Nutzungsfaktor von 1,25 für die tatsächlich vorhandene
zweigeschossige Bebauung (in Gestalt des die Parzellengrenzen
überschreitenden Hallenteils auf dem Flurstück 1601) um 0,5
auf 1,75 erhöht (§ 6 B (1) Nr. 2 i.V.m. (6) Buchst. a EBS
1988/1990).

28

a) Gegen die Wirksamkeit dieser Satzungsregelung, insbesondere ihre
Vereinbarkeit mit höherrangigem Recht, bestehen keine Bedenken. Nach gefestigter
höchstrichterlicher Rechtsprechung ist es nicht zu beanstanden, wenn sich eine
Verteilungsregelung für unbeplante Gebiete an der tatsächlichen Nutzung der
Grundstücke orientiert, soweit eine solche vorhanden ist. Das gilt für das Maß und
die Art der Nutzung gleichermaßen.

29

Vgl. BVerwG, Urteile vom 3. Juni
1971 - IV C 28.70 -, BVerwGE 38, 147
(148 f.) = BRS 37, Nr. 120 = DÖV 1971,
815 und vom 16. Februar 1973 - IV C
52.71 -, BVerwGE 42, 17 (18 f.); Drie-
haus, a.a.O., § 18 Rdnr. 7.

30

Dabei entspricht das Abstellen auf die tatsächliche Nutzung durchaus der
Abgabengerechtigkeit, weil es die Möglichkeit eröffnet, im maßgeblichen Zeitpunkt
der Entstehung der sachlichen Beitragspflicht gewerblich genutzte Grundstücke auch
dann stärker zu belasten, wenn sie nicht in ausgewiesenen Gewerbe- oder
Industriegebieten liegen.

31

Vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember
1979 - 4 C 23.78 -, NJW 1980, 2208;
Driehaus, a.a.O., § 18 Rdnrn. 54 und
56.

32

Hieran anknüpfend bestehen keine Bedenken, einen Artzuschlag für gewerbliche
Nutzung auch dann zu erheben, wenn - wie dies vorliegend nach dem Vortrag der
Klägerin der Fall ist - ein Gewerbebetrieb an seinem Standort zwar mit
Baugenehmigung errichtet worden ist, aber wegen späterer Änderung des
Gebietscharakters durch hinzutretende Wohn- und Mischbebauung an dieser Stelle
nicht mehr genehmigungsfähig ist und nur noch Bestandsschutz genießt. Denn mit
dem Abstellen auf die tatsächliche (anstatt der zulässigen) Nutzung nimmt der
Satzungsgeber nur den Entscheidungsspielraum wahr, der ihm als Ortsgesetzgeber
in den Grenzen des § 131 Abs. 3 BauGB zusteht. Demgemäß kommt es vorliegend
nicht auf die künftige baurechtliche Zulässigkeit und entsprechende
Nutzungsmöglichkeit an, sondern auf eine aktuelle, tatsächliche "Momentaufnahme"
zum Zeitpunkt der Entstehung der sachlichen Beitragspflicht. Der den
(Erschließungs-)Beitrag von anderen Abgabetypen unterscheidende, mit der
Einmaligkeit seiner Erhebung zusammenhängende Grundsatz, daß der mit dem
Beitrag abgegoltene, ihm äquivalente Vorteil tatsächlich und rechtlich auf Dauer
gesichert sein muß und z.B. ein nach materiellem Baurecht nicht bebaubares Grund-
stück deswegen auch nach rechtswidrig erteilter und ausgenutzter Baugenehmigung
nicht als erschlossen anzusehen ist, kann daher im vorliegenden Zusammenhang
keine Geltung beanspruchen.

33

Vgl. auch Driehaus, a.a.O., § 18
Rdnr. 7, wonach eine Verteilungsrege-
lung selbst Fallgestaltungen berück-
sichtigen dürfte, in denen mit Hilfe
einer Ausnahme oder Befreiung die nach
dem Bebauungsplan zulässige Nutzung
überschritten oder eine vorhandene
Altbebauung oder geduldete - an sich
baurechtswidrige - Nutzung hingenommen
wird.

34

b) Zu Recht hat der Beklagte angenommen, daß das Grundstück der Klägerin im
Sinne der maßgeblichen Satzungsbestimmung
"überwiegend gewerblich genutzt" wird.

35

Maßgeblicher Zeitpunkt für diese Beurteilung ist das Entstehen der sachlichen
Beitragspflicht, hier mit der den Straßenbauarbeiten nachfolgenden Entscheidung
des Beklagten, den (bisher entstandenen) Erschließungsaufwand im Wege der
Kostenspaltung (mit Ausnahme der Kosten des Grunderwerbs) geltend zu machen;
mangels gegenteiliger Anhaltspunkte und in Übereinstimmung mit dem Vortrag der
Beteiligten geht der Senat davon aus, daß seither keine Änderung der Sachlage
eingetreten ist und daher die derzeit vorhandene und die seinerzeitige tatsächliche
Nutzung einander entsprechen. Gegenstand der Nutzungsüberprüfung ist nunmehr
die beitragsfähige Grundstücksfläche, deren Grenze der Beklagte in Anwendung der
Tiefenbegrenzung gemäß § 6 A (2) Buchst. b EBS 1988/1990 in Höhe der hinteren
Wand der auf den Flurstücken 1188/1601 aufstehenden (die Parzellengrenzen über-
schreitenden) Halle gezogen hat.

36

Nach der erwähnten Satzungsbestimmung ist der Artzuschlag anzuwenden auf
Grundstücke, die "überwiegend gewerblich genutzt werden". Ein "Überwiegen" ist
nach allgemeinem Sprachgebrauch anzunehmen, wenn im Rahmen einer Prozent-
Rechnung eine Nutzung mehr als 50 % beträgt.

37

Vgl. Driehaus, a.a.O., § 18 Rdnr.
63.

38

Die Satzungsbestimmung nennt allerdings nicht die dem gegenüberzustellende
Nutzungsart, im Vergleich zu der die gewerbliche Nutzung überwiegen muß. Die
Regelung ist im vorliegenden Fall eines kombinierten
Grundstücksflächen/Vollgeschoß-Maßstabs in dem Sinne auszulegen, daß die
Konträr-Nutzung jede andere verwirklichte, beitragsrechtlich relevante, nicht-
gewerbliche Nutzung ist.
Bedeutung und Konsequenzen der drei genannten Kriterien ergeben sich aus
Folgendem: Das Merkmal der verwirklichten Nutzung ist unmittelbare Konsequenz
dessen, daß die Satzung auf die tatsächliche Nutzung abstellt.

39

Vgl. auch Driehaus, a.a.O., § 18
Rdnr. 63 ("ausgeübte Nutzung").

40

Dies hat zur Folge, daß etwa Flächen einer "Nichtnutzung", d.h. brachliegende
Flächen (Vorratsflächen), die (noch) keiner Nutzung zugeführt sind, nicht zu
berücksichtigen sind. Daß die Nutzung (erschließungs-)beitragsrechtlich relevant
sein muß, folgt daraus, daß der Artzuschlag neben andere in Ansatz gebrachte
Bemessungsfaktoren tritt, die ihrerseits schon eine beitragsrechtlich relevante
Nutzung voraussetzen (z.B. Zuschläge für eine Bebauung in mehreren Geschossen),
und einen im Vergleich zu diesen höherwertigen Erschließungsvorteil abgelten soll.
Nicht-gewerblich ist insbesondere eine Wohnnutzung, wobei nicht nur entsprechend
genutzte Gebäudeflächen (Gebäudenutzflächen),

41

so aber wohl Driehaus, a.a.O., § 18
Rdnr. 63 (mit der Folge, daß im vor-
liegenden Fall schon deshalb ein
Überwiegen der gewerblichen Nutzung
anzunehmen wäre, weil
Wohngebäudeflächen auf der Parzelle
1601 nicht vorhanden sind),

42

sondern auch der Wohnnutzung dienende und ihr deswegen zuzuordnende
Grundstücksfreiflächen (etwa Terrassen, Freisitze, Vor- oder Hausgärten), zu
berücksichtigen sind.

43

Vgl. bereits das Urteil des Senats
vom 7. September 1995 - 3 A 1164/92 -,
NVwZ-RR 1996, 251 (252).

44

In Anwendung dieser Kriterien sind die gewerblich und die nicht-gewerblich
genutzten (Teil-)Flächen eines Grundstücks quasi zu "bilanzieren". Dies setzt -
idealiter - voraus, daß es sich um deutlich unterscheidbare, abgegrenzte oder
abgrenzbare Teilflächen handelt. Bei gemischt genutzten Grundstücken, auf denen
gewerbliche und nicht-gewerbliche Nutzungen miteinander vermengt werden, wird
dies nur selten der Fall und eine Bilanzierung daher schwierig sein. Soll die
Feststellung des Überwiegens einer Nutzung objektivierbar und praktikabel sein, so
müssen die einzelnen Teilflächen der einen oder anderen Nutzungsart zugeordnet
werden. Soweit dies nicht möglich ist, etwa weil es sich um eine "Nichtnutzung"
handelt oder die Nutzung einer (Teil-)Fläche "diffus" ist, sie also weder eindeutig der
gewerblichen noch der nicht-gewerblichen Nutzung zugeordnet werden kann,
müssen diese (Teil-)Flächen bei der Bilanzierung der gewerblichen und der nicht-
gewerblichen (Teil-) Flächen außer Ansatz bleiben.

45

So schon das Urteil des Senats vom
7. September 1995, a.a.O.

46

Die Anwendung dieser Grundsätze ergibt hier: Ausweislich der vom Beklagten
mit Schriftsatz vom 12. März 1998 vorgelegten Fotos, der zugehörigen Planskizze
sowie nach dem - insoweit übereinstimmenden - Vortrag der Beteiligten in der
mündlichen Verhandlung vor dem Senat ist die streitbefangene Parzelle (innerhalb
der beitragspflichtigen Fläche) nur in einem geringen Umfang bebaut, nämlich in
Gestalt des im rückwärtigen Bereich vom Nachbarflurstück 1188 über die
Parzellengrenze "hineinragenden" Hallenteils mit einer Fläche von ca. 160 qm. Im
übrigen handelt es sich um eine Wiesenfläche. Dabei ist die (nördliche und östliche)
Freifläche zwischen der Planstraße C und dem auf der Nachbarparzelle 1181
aufstehenden Wohnhaus (nebst Garage und Schwimmhalle) durch einen Jägerzaun
von der übrigen (südlich dieser Gebäude gelegenen) Freifläche abgetrennt. Das
Wohnhaus verfügt auf seiner Nordseite zur Freifläche hin über keinen Ausgang, es
sind dort auch keine Einrichtungen wie z.B. Terrassen, Freisitze oder im Boden
verankertes Spielgerät vorhanden. Die Fläche ist schon aufgrund ihrer Ausdehnung
zu groß, um eine Vermutung zu begründen, es handele sich um einen Garten (selbst
in Gestalt eines "Wildgartens"). Daß sie wenigstens teilweise dem Wohnhaus als
Garten dient, ist mangels jedweder Anhaltspunkte ebenfalls nicht anzunehmen: Eine
Abgrenzung in Richtung der gewerblich genutzten Halle ist nicht zu erkennen; eine in
Teilflächen unterschiedliche, die Nutzungsvorstellungen des Eigentümers
verdeutlichende Gestaltung oder Pflege ("Kultivierung") der Freifläche ist ebenfalls
nicht festzustellen. Derartige, für einen objektiven Betrachter erkennbare
Anhaltspunkte wären aber nötig, um die satzungsrechtliche Anknüpfung an die
tatsächliche Nutzung nicht leerlaufen zu lassen, die Erhebung des Artzuschlags
objektivierbar und nicht von subjektiven Einschätzungen der Klägerin abhängig zu
machen und sie damit nicht faktisch in deren Belieben zu stellen. Nach all dem
erscheint diese Freifläche nicht als "Hausgarten" des Wohnhauses. Daß man von
dem Wohnhaus aus den Blick über die Freifläche schweifen lassen kann, reicht -
entgegen der vom Prozeßbevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen
Verhandlung vor dem Senat geäußerten Auffassung - hierfür nicht aus; Gleiches gilt
für seine Überlegung, ein "Hausgarten" müsse nicht irgendwelchen gärtnerischen
Vorstellungen des Beklagten entsprechen und auch keinen "in Mark und Pfennig"
ausdrückbaren Nutzwert haben. Bei der gebotenen natürlichen Betrachtung eines
unbefangenen Beobachters kann diese Freifläche daher weder eindeutig der
Wohnnutzung (dem Wohnhaus auf der Parzelle 1188) noch der gewerblichen
Nutzung zugeordnet werden. Es handelt sich um eine brachliegende (Vorrats-)Fläche
mit einer beitragsrechtlich - unter dem Gesichtspunkt des Artzuschlags - irrelevanten
"Nichtnutzung", die nicht im vorstehenden Sinne in eine der Vergleichsgruppen
"katalogisiert" werden kann. Folglich muß sie bei der Bilanzierung der gewerblichen
und der nicht-gewerblichen Teilflächen außer Ansatz bleiben. Dann bleibt als einzige
und eindeutige Nutzungsart die gewerbliche Nutzung in dem (von der Nachbar-
parzelle her überbauten) Hallenteil (mit einer Größe von immerhin 160 qm), so daß
diese - konsequenterweise - auch "überwiegt". Danach ist die Festsetzung des
Artzuschlags zu Recht erfolgt.

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3. Dies hat weiter zur Folge, daß die Klägerin aufgrund der
Ecklage des Grundstücks (am B. Weg und an der
nördlichen Stichstraße) keine Vergünstigung wegen Mehrfacher-
schließung gemäß § 6 D (1) EBS 1988/1990 verlangen kann, weil
§ 6 D (2) Buchst. a EBS 1988/1990 dies für überwiegend gewerb-
lich genutzte Grundstücke ausschließt.

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4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Der
Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167
VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

49

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen
hierfür nicht vorliegen (§ 132 Abs. 2 VwGO).

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