Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1995-07-31, Aktenzeichen 2 WX 20/95
ECLI:DE:OLGK:1995:0731.2WX20.95.00

1

G r ü n d e:

2

I.

3

Im Grundbuch von W., Blatt 4552, sind der Bauunternehmer E.B.
als ursprünglicher Allein-Eigentümer und weitere 13 Parteien als
Miteigentümer eines rund 60 ar großen Grundstücks eingetragen, auf
dem die Wohnanlage A. Straße errichtet ist. Das Grundstück ist
belastet mit einem Erbbaurecht von 99 Jahren. Dieses Erbbaurecht
ist gemäß §§ 3, 30 WEG in Wohnungs- und Teilerbbaurechte unter
jeweiliger Einräumung von Sondereigentum aufgeteilt. Für die
Eheleute Dr. W. - die Beteiligten zu 1) - sind eingetragen:

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Im Wohnungserbbaugrundbuch von W., Bl. 3618, ein
199/10.000telAnteil an dem Erbbaurecht - verbunden mit dem
Sondereigentum an der Wohnung Nr. 38 des Aufteilungsplans;

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im Teilerbbaugrundbuch von W., Bl. 3674, ein 12/10.000telAnteil
am Erbbaurecht - verbunden mit dem Sondereigentum am
Tiefgaragenplatz Nr. 38.

6

Im Wohnungs- und im Teil-Erbbaugrundbuch ist jeweils vermerkt,
daß der Wohnungs- und Teilerbbauberechtigte zur Veräußerung sowie
zur Belastung des Wohnungserbbaurechts und des Teilerbbaurechts mit
einer Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld, Reallast oder einem
Dauerwohnrecht der Genehmigung des Grundstückseigentümers
bedarf.

7

Die Beteiligten zu 1) haben ihren Grundbesitz durch einen vor
Notar H. E. in L. am 28.12.1993 (UR.-Nr. 2634/1993) geschlossenen
Vertrag an die Beteiligten zu 2) verkauft und aufgelassen. Im
Grundbuch sind am 7.2.1994 (Blatt 3618 und 2674) sowie am 31.5.1994
(Blatt 4552) jeweils Auflassungsvormerkungen eingetragen
worden.

8

Am 18.2.1994 hat Frau A. C. als Bevollmächtigte des
MitEigentümers E.B. und weiterer 13 namentlich aufgelisteter
MitEigentümer - darunter die Eheleute M. H. (Nr. 5) und I. Sch.
(Nr. 7) - in notariell beglaubigter Form (UR.-Nr. C 279/1994) für
alle Mit-Eigentümer der Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts
zugestimmt. Auf Antrag des Urkundsnotars vom 8.3.1994 wurde am
6.4.1994 im Wohnungserbbaugrundbuch und im Teilerbbaugrundbuch eine
- von Frau C. am 28.12.1993 bewilligte -
Finanzierungsbuchgrundschuld zugunsten der Stadtsparkasse K. in
Höhe von 307.000,- DM eingetragen.

9

Mit Schriftsatz vom 18.8.1994, beim Grundbuchamt eingegangen am
20.8.1994, beantragte der Urkundsnotar unter Vorlage einer
Ausfertigung der Kaufvertragsurkunde vom 28.12.1993 (UR.-Nr.
2634/1993) und der notariell beglaubigten Veräußerungszustimmungen
vom 18.2.1994 (UR.-Nr. C 279/1994) die Eigentumsumschreibung.

10

Zwischenzeitlich waren als Rechtsnachfolger der bisherigen
MitEigentümer Eheleute M.H. (Nr. 5) und I.Sch. (Nr. 7) am 20.7.1994
R.S. und am 15.3.1994 die Eheleute A.H. im Grundbuch, Blatt 4552,
eingetragen worden. Eine Veräußerungszustimmung dieser beiden neuen
Mit-Eigentümer wurde bisher nicht vorgelegt.

11

Mit Zwischenverfügung vom 5.9.1994 hat der
GrundbuchRechtspfleger das Fehlen dieser Veräußerungszustimmungen
beanstandet und zur Behebung dieses Eintragungshindernisses eine
Monatsfrist gesetzt.

12

Gegen diese Beanstandung (Entscheidung) hat der Notar mit
Schriftsatz vom 21.9.1994 Erinnerung mit der Begründung eingelegt,
sowohl bei Beurkundung des Kaufvertrages am 28.12.1993 als auch bei
der Erteilung der Veräußerungsgenehmigung am 18.2.1994 seien die
Eheleute H. und Herr R.S. noch nicht Mit-Eigentümer gewesen; im
übrigen habe Frau C. auch für diese Rechtsnachfolger als
Bevollmächtigte die Zustimmungserklärung abgeben können.

13

Rechtspfleger und Amtsrichter haben dieser Erinnerung nicht
abgeholfen und sie der Beschwerdekammer des Landgerichts Köln zur
Entscheidung vorgelegt.

14

Auf Anregung des Landgerichts hat der Notar zunächst mit
Schriftsatz vom 3.11.1994 die Erinnerung (Beschwerde)
zurückgenommen.

15

Mit Schriftsatz vom 24.2.1995 hat der Notar erneut Erinnerung
eingelegt unter Hinweis auf eine im Informationsdienst des
Deutschen Notarinstituts (D Not I - Report I/1995) im Leitsatz
veröffentlichte Entscheidung des OLG Hamm vom 22.9.1994 - 15 W
262/94 -.

16

Der Notar ist der Ansicht, daß die einmal erteilte Zustimmung
eines Grundstücksmiteigentümers zur Veräußerung des Erbbaurechts
auch dessen Rechtsnachfolger binde. Diese Bindungswirkung sei der
vom OLG Hamm in der zitierten Entscheidung angenommenen Wirkung der
Zustimmung eines Grundpfandrechtgläubigers zu einer Änderung der
Teilungserklärung einer WEG-Gemeinschaft zur Begründung eines
Sondernutzungsrechts auch gegenüber seinem Sonderrechtsnachfolger
vergleichbar.

17

Rechtspfleger und Amtsrichter haben der Erinnerung erneut nicht
abgeholfen und sie dem Landgericht Köln zur Entscheidung
vorgelegt.

18

Durch Beschluß vom 5.4.1995 hat das Landgericht die nunmehr als
Beschwerde geltende Erinnerung zurückgewiesen.

19

Gegen diese Entscheidung, auf deren Inhalt Bezug genommen wird,
richtet sich die vom Notar mit Schriftsatz vom 31.5.1995 beim
Oberlandesgericht eingelegte weitere Beschwerde.

20

II.

21

Die nach §§ 78, 80 GBO statthafte und formgerecht eingelegte
weitere Beschwerde ist nicht begründet.

22

Der angefochtene Beschluß des Landgerichts beruht nicht auf
einer Verletzung des Gesetzes, §§ 78 S. 2 GBO, 550 ZPO. Das
Landgericht hat die gegen die Zwischenverfügung des
Grundbuchrechtspflegers vom 5.9.1994 gerichtete
Erinnerung/Beschwerde zu Recht zurückgewiesen; der Rechtspfleger
hat das Fehlen der Veräußerungszustimmungen der beiden
Miteigentümer-Rechtsnachfolger (R.S. und Eheleute H.) mit Recht
beanstandet.

23

Nach §§ 30, 2 und 4 WEG; 11 Abs. 1 S. 1 ErbbauVO gelten für die
Übertragung des Wohnungserbbaurechts und des Teilerbbaurechts die
§§ 873 ff BGB entsprechend. Bis zur Vollendung des Rechtserwerbs
durch Grundbuch-Eintragung muß deshalb eine nach § 873 Abs. 1 BGB
wirksame Einigung über den Eintritt der Rechtsänderung zwischen dem
verfügungsberechtigten Veräußerer und dem Erwerber vorliegen.
Insbesondere muß grundsätzlich die Verfügungsbefugnis des
Rechtsinhabers bis zu der einer Einigung nachfolgenden
Grundbucheintragung uneingeschränkt fortbestehen (vgl. z.B.
Palandt-Bassenge, BGB, 54 Aufl., § 873 Rdnr. 11 und § 878 Rdnr. 1 -
jeweils m.w.N.).

24

Hier ist gemäß § 5 Abs. 2 ErbbauVO als Inhalt des Erbbaurechts
vereinbart und mit dinglicher Wirkung im Grundbuch eingetragen
worden, daß der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts
(hier des Wohnungs- und Teilerbbaurechts) der Zustimmung des
Grundstückseigentümers bedarf. Bei diesem Zustimmungsvorbehalt
handelt es sich um eine in Ausnahme zum grundsätzlichen
Einschränkungsverbot des § 137 BGB zulässige Verfügungsbeschränkung
des Erbbauberechtigten i.S.d. § 878 BGB (vgl. BGH NJW 1963, 36 f;
Ingenstau, Kommentar zum Erbbaurecht, 6. Aufl., Rdnr. 14;
Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 10. Aufl., Rdnr. 114 - alle
m.w.N.).

25

Zum Tatbestand der voll wirksamen Einigung über die Veräußerung
des Wohnungs- und Teilerbbaurechts gehört damit hier auch das
Vorliegen der nach § 5 Abs. 1 ErbbauVO erforderlichen
Veräußerungszustimmung aller verfügungsberechtigten
Grundstücksmiteitgentümer zum Zeitpunkt der für die Vollendung des
Rechtserwerbs maßgeblichen Grundbucheintragung. Der Kauf- und
Einigungsvertrag vom 28.12.1993 ist daher gemäß § 6 Abs. 1 ErbbauVO
schwebend unwirksam, solange nicht alle Grundstücksmiteigentümer
die erforderlichen Veräußerungszustimmungen erteilt haben. Diese
sind dem Grundbuchamt nach § 15 ErbbauVO in der Form des § 29 GBO
nachzuweisen.

26

Zwar hatten zunächst alle ursprünglichen Miteigentümer ihre
Zustimmung in notariell beglaubigter Form am 18.2.1994 durch die
Bevollmächtigte C. erteilt. Die Wirksamkeit dieser
Veräußerungszustimmungen ist nach den allgemeinen Regeln für die
Wirksamkeit einseitiger empfangsbedürftiger Willenserklärungen
gemäß §§ 182 ff BGB zu beurteilen (vgl. Palandt-Bassenge, a.a.O., §
5 ErbbauVO Rdnr. 4; von Oefele/Winkler, Handbuch des Erbbaurechts,
Rdnr. 182). Die Zustimmungserklärungen sind also am 18.2.1994
wirksam abgegeben worden und haben die bis dahin bestehende
Verfügungsbeschränkung der Veräußerer - der Beteiligten zu 1) -
zunächst beseitigt.

27

Zum maßgeblichen Zeitpunkt der - ausstehenden -
Grundbucheintragung der Rechtsänderung ist die von der Zustimmung
aller Miteigentümer abhängige GesamtVerfügungsberechtigung der
Beteiligten zu 1) aber durch den Eintritt zweier Rechtsnachfolger
in die Miteigentümergemeinschaft wieder eingeschränkt worden. Der
MitEigentümerwechsel H./S. bzw. Sch./H. führte nicht zu einem
Verlust der Rechtsinhaberschaft auf Seiten der Beteiligten zu 1).
Der dadurch lediglich ausgelöste Wiedereintritt der
Verfügungsbeschränkung könnte daher auf den Fortbestand der
bisherigen Zustimmungserklärungen nach den - entgegen der Ansicht
des Landgerichts - hier grundsätzlich anwendbaren §§ 878, 873 Abs.
2 BGB ohne Einfluß gewesen sein.

28

Im Falle einer nach § 5 Abs. 2 ErbbauVO zur Hypothekenbestellung
erforderlichen Zustimmungserklärung des Grundstückseigentümers hat
der Bundesgerichtshof (a.a.O.) angenommen, daß diese bis zur
Vornahme der Eintragung im Grundbuch gemäß § 183 BGB zwar
grundsätzlich frei widerruflich sei, daß aber bei Widerruf der
Zustimmung der (Wieder-)Eintritt der Verfügungsbeschränkung des
Erbbauberechtigten dann auf die Einigung gemäß § 878 BGB ohne
Einfluß bleibe, wenn die Einigung des Erbbauberechtigten und des
Hypothekengläubigers mit der Zustimmung des Grundstückseigentümers
gemäß § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden und der Eintragungsantrag
beim Grundbuchamt eingegangen sei. Dieser Rechtsprechung ist das
Schrifttum gefolgt (vgl. z.B. Palandt-Bassenge, a.a.O. Rdnr. 4;
MüKo - von Oefele, BGB 2. Aufl., § 5 ErbbVO Rdnr. 4;
Staudinger-Ring, BGB, 12. Aufl., § 5 ErbbauVO, Rdnr. 22; Ingenstau,
a.a.O., Rdnr. 14; Haegele/Schöne/Stöber, a.a.O., Rdnr. 114 und
1783).

29

Dem Wiedereintritt der Verfügungsbeschränkung durch
Zustimmungswiderruf ist das Wiederaufleben der
Verfügungsbeschränkung durch einen Wechsel von
zustimmungsberechtigten Grundstücksmiteigentümern vergleichbar.
Eine auch die beiden Rechtsnachfolger S. und H. bindende Wirkung
der von den früheren Miteigentümern H. und Sch. abgegebenen
Zustimmungserklärungen wäre hier aber nach §§ 873 Abs. 2, 878 BGB
nur dann eingetreten, wenn der durch den Eigentümerwechsel
ausgelöste Wiedereintritt der Verfügungsbeschränkung erst nach
Stellung des Grundbucheintragungsantrags erfolgt wäre. Das ist
jedoch nicht der Fall. Die ggf. nach § 873 Abs. 2 BGB bindenden
Zustimmungserklärungen der beiden früheren Mit-Eigentümer H. und
Sch. wurden durch deren Bevollmächtigte Frau C. am 18.2.1994
abgegeben. Der Eintritt der beiden Rechtsnachfolger S. und H. in
die Miteigentümergemeinschaft erfolgte laut Grundbucheintragung am
20.7.1994 bzw. am 15.3.1994. Der mit Schriftsatz des Urkundsnotars
vom 18.8.1994 gestellte Eintragungsantrag ging aber erst am
20.8.1994 und damit nach Wiedereintritt der Verfügungsbeschränkung
beim Grundbuchamt ein.

30

Der auf die zitierte Entscheidung des OLG Hamm (15 W 262/94)
gestützten Auffassung des Notars, die Bindungswirkung der
Zustimmungserklärungen der beiden ausgeschiedenen
Grundstücksmiteigentümer gegenüber ihren beiden Rechtsnachfolgern
ergebe sich hier aus einer entsprechenden Anwendung der §§ 877, 876
S. 3 BGB bzw. dem aus §§ 404, 413 BGB abzuleitenden Rechtsgedanken,
ist das Landgericht zu Recht und mit zutreffender, vom Senat
geteilter Begründung nicht gefolgt. Die vom OLG Hamm zur
Unwiderruflichkeit der Zustimmungserklärung eines
Grundpfandrechtsgläubigers zu einer auf Einräumung eines
Sondernutzungsrechts gerichteten Änderung der Teilungserklärung der
Wohnungseigentümergemeinschaft auch gegenüber einem durch
Teil-Abtretung eingetretenen Sonderrechtsnachfolger entwickelten
Grundsätze sind auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Mit
Recht hat das Landgericht darauf hingewiesen, daß es sich bei der
Veräußerung des Erbbaurechts weder um die Aufhebung eines mit einem
Drittrecht belasteten Grundstücksrechts (§ 876 BGB) noch um eine
Inhaltsänderung i.S.d. § 877 BGB handelt. Der Zustimmungsvorbehalt
nach § 5 ErbbauVO ist auch nach Ansicht des Senats keine Belastung
des Erbbaurechts im Sinne dieser Vorschriften - wie schon die
Differenzierung zwischen der Belastung des Erbbaurechts selbst mit
verschiedenen Grundpfandrechten u.ä. und der hierzu erforderlichen
Zustimmungserklärung des Grundstückseigentümers in § 5 Abs. 2
ErbbauVO verdeutlicht. Der Zustimmungsvorbehalt für die Aufhebung
und Inhaltsänderung von belasteten Grundstücksrechten gemäß §§ 876
S. 3, 877 BGB und der Zustimmungsvorbehalt gemäß § 5 ErbbauVO zur
Veräußerung und Belastung von Erbbaurechten sind strukturell
verschiedenartige Rechtspositionen. In den Fällen der §§ 876, 877
BGB ist die Zustimmung des Drittberechtigten deshalb erforderlich,
weil die Verfügung über das zu seinen Gunsten belastete
Grundstücksrecht sowohl bei der Aufhebung als auch bei der
inhaltlichen Veränderung unmittelbar zum Erlöschen bzw. zur
Beeinträchtigung des Drittrechts (der Belastung) führt; entbehrlich
ist die Zustimmung deshalb nur bei Ausschluß einer Beeinträchtigung
des Drittrechts (vgl. Palandt-Bassenge, § 876 BGB Rdnr. 3, 877
Rdnr. 5 - jeweils m.w.N.).

31

Der Zustimmungsvorbehalt nach § 5 ErbbauVO ist keine Belastung
des Erbbaurechts selbst mit einem Drittrecht - eine solche
Belastung soll etwa die Zustimmung nach Abs. 2 erst ermöglichen -
sondern lediglich eine dem Sinn und Zweck des Erbbaurechts
angemessene Veräußerung und Belastung sichernde
Verfügungsbeschränkung. Diese Beschränkung ändert aber nichts an
dem in § 1 ErbbauVO normierten Grundsatz der uneingeschränkten
Veräußerlichkeit des Erbbaurechts. Im übrigen ist die Wirkung des
Zustimmungsvorbehalts durch den - gegebenenfalls gerichtlich
durchsetzbaren - Gegenanspruch des Erbbauberechtigten auf Erteilung
der - unberechtigt vorenthaltenen - Zustimmung nach § 7 ErbbauVO
begrenzt (vgl. von Oefele/Winkler a.a.O., Rdnr. 177; Ingenstau,
a.a.O., Rdnr. 13).

32

Beschwerdewert im Verfahren der weiteren Beschwerde: 5.000,-
DM

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