Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2004-12-08, Aktenzeichen 8 T 176/03
ECLI:DE:LGBN:2004:1208.8T176.03.00

Tenor

Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des Amtsgerichts Bonn vom 14.04.2003 – 28 II 28/02 WEG - wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens tragen die Antragsgegner. Eine weitergehende Kostenerstattung findet nicht statt.

1

G r ü n d e

2

I.

3

Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft L-Strasse

4

in C-. Der Antragsteller ist Eigentümer der im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnung Nr. 4. Die Wohnung ist ca. 66 m2 groß und verfügt über einen Balkon von ca. 6 m2. Die darunter gelegene Wohnung Nr. 2 der Antragsgegner D ist ca. 98 m2 groß.

5

Zugunsten des jeweiligen Eigentümers der Wohnung Nr. 2 besteht gemäß Ziffer IV b der Teilungserklärung vom 11.02.1993 u.a. ein Sondernutzungsrecht an dem im Anlageplan V rot umrandeten Gartenteil.

6

Die Antragsgegner beabsichtigen, auf diesem Gartenteil als Anbau des Hauses einen Wintergarten zu errichten, der unter anderem unter dem Balkon des Antragstellers stehen soll.

7

Zur Regelung baulicher Veränderungen und Instandhaltung enthält die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft unter § 4 Abs. 2 folgende Regelung:

8

In Abweichung von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG können bauliche Veränderungen oder Erneuerungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen sowie Erweiterungen des Sondereigentums unter Inanspruchnahme von gemeinschaftlichem Eigentum von der Eigentümerversammlung mit einer 3/4-Mehrheit beschlossen werden. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG gilt entsprechend.

9

In der Eigentümerversammlung vom 25. Januar 2002, an der mit Ausnahme des Antragstellers alle Wohnungseigentümer teilnahmen, wurde zunächst die Beschlussfähigkeit festgestellt, da 7932,24/10.000 Miteigentumsanteile vertreten waren.

10

Unter TOP 7 wurde sodann folgender Beschluss gefasst:

11

Die Eigentümergemeinschaft beschließt mit 7932,24/10.000 Miteigentumsanteilen den Antrag von Familie D auf Errichtung eines Wintergartens im Bereich der zur Wohnung WE 02 gehörenden Sondernutzungsfläche, gemäß den während der Versammlung vorgelegten und allen Miteigentümern seit Oktober 2001 bekannten Architektenplänen, unter folgenden Auflagen zu genehmigen:

12

Alle Kosten und Folgekosten, insbesondere die Kosten späterer Instandhaltung und Instandsetzung des Wintergartens, sowie Kosten, die durch behördliche Auflagen – auch für den Fall, dass diese erst zu einem späteren Zeitpunkt bekannt werden – trägt Familie D bzw. der Rechtsnachfolger der WE 02.

Die aus dieser Baumaßnahme resultierende Vergrößerung der Wohnfläche wird bei der Umlage der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechend berücksichtigt.

Die Baumaßnahme wird durch einen bei der AK NW zugelassenen Architekten geplant und die Ausführung durch geeignete Fachhandwerker entsprechend überwacht.

Zur Sicherstellung von Haftungsansprüchen der übrigen Eigentümer, die durch Schäden während der Baumaßnahme entstehen können, schließt Familie D die erforderlichen Versicherungen ab. Der Nachweis hierüber ist dem Verwalter anzuzeigen.

Familie D verpflichtet sich ferner zur Wiederherstellung des Balkons auf der Dachfläche des Anbaus in der bisherigen Größe, Beschaffenheit und Güte.

Sollte die während der Baumaßnahme zu erwartende vorübergehende Beeinträchtigung des Wohnwertes der darüber gelegenen Wohnung WE 04 eine Mietminderung zur Folge haben, so wird diese selbstverständlich durch den beantragenden Eigentümer ersetzt.

13

Die Eigentümergemeinschaft beschließt ferner, dem Wohnungseigentümer der WE 04 die Sondernutzung der gesamten Dachfläche auf Antrag einzuräumen.

14

Auf Antrag des Antragstellers hat das Amtsgericht den Beschluss zu TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 25.01.2002 aufgehoben und dies im Wesentlichen damit begründet, dass der Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche, da die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss weder Sondereigentum an einem neuen Gebäudeteil noch ein Sondernutzungsrecht begründen könne.

15

Die Antragsgegner beantragen, den Beschluss des Amtsgerichts Bonn aufzuheben. Die Eigentümergemeinschaft habe zu keiner Zeit die Begründung eines Sondereigentums beschließen wollen. Durch den Beschluss habe den Antragsgegnern lediglich ein Sondernutzungsrecht bzw. eine Nutzungsänderung in Bezug auf ein bereits bestehendes Sondernutzungsrecht eingeräumt werden sollen. Dies sei auf Grund der Öffnungsklausel in § 4 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluss möglich.

16

II.

17

Die sofortige Beschwerde ist zulässig, jedoch in der Sache ohne Erfolg.

18

Grundsätzlich darf die Eigentümergemeinschaft mit einer 3/4-Mehrheit über Nutzungsänderungen eines bereits bestehenden Sondernutzungsrechts beschließen.

19

Wenngleich es sich bei der Änderung eines Sondernutzungsrechts um einen Gegenstand handelt, der nach § 15 Abs. 1 WEG nur durch Vereinbarung, d.h. nur einstimmig, geregelt werden kann, so ist doch anerkannt, dass eine Änderung durch Mehrheitsbeschluss dann für wirksam zu erachten ist, wenn die Gemeinschaftsordnung eine solche Möglichkeit ausdrücklich vorsieht. Die Gestaltungsfreiheit der Wohnungseigentümer soll nicht mehr als notwendig beschränkt werden. Dem entspricht es, wenn § 23 Abs. 1 WEG Vereinbarungen darüber zulässt, ob eine Angelegenheit durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden kann. Einer Regelung durch Mehrheitsbeschluss unterliegen mithin nicht nur die gesetzlich bestimmten Fälle. Den Wohnungseigentümern wird vielmehr ausdrücklich die Befugnis eingeräumt, durch Vereinbarung zusätzliche Angelegenheiten von dem Einstimmigkeitsprinzip auszunehmen. Besteht somit auch in diesem Umfang weitgehend Gestaltungsfreiheit, begegnet es keinen Bedenken, wenn die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass auch dort Mehrheitsbeschlüsse zulässig sein sollen, wo das Gesetz an sich eine Vereinbarung vorschreibt. Denn mit Billigung einer Abänderungsklausel in der Gemeinschaftsordnung erklären sich die Wohnungseigentümer mit der Geltung des Mehrheitsgrundsatzes einverstanden.

20

Die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft enthält unter § 4 Nr. 2 eine solche sog. Öffnungsklausel, da nach dieser Klausel bauliche Veränderungen oder Erneuerungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen sowie Erweiterungen des Sondereigentums unter Inanspruchnahme von gemeinschaftlichem Eigentum von der Eigentümerversammlung mit einer 3/4-Mehrheit beschlossen werden können.

21

Es kann dahingestellt bleiben, ob der Gegenstand des angefochtenen Beschlusses unter TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 25. Januar 2002 von dieser Öffnungsklausel gedeckt war oder ob der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlte, weil die Errichtung eines Wintergartens nicht nur als Änderung eines bereits bestehenden Sondernutzungsrechts, sondern als Neubegründung eines Sondernutzungsrechtes zu qualifizieren war. In letzterem Falle wäre der Beschluss über die Errichtung eines allein von den Antragsgegnern genutzten Wintergartens mit dem Beschluss über die erstmalige Einrichtung eines Sondernutzungsrechts gleichzusetzen. Die Einrichtung eines Sondernutzungsrechts kann jedoch nur durch Vereinbarung, nicht auch durch Mehrheitsbeschluss begründet werden.

22

Der Beschluss über die Errichtung des Wintergartens war aber schon deshalb für ungültig zu erklären, weil er auf Grund des Umfangs und der Bedeutung der Änderung für den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 4 im ersten Obergeschoss einer Zustimmung des Antragstellers bedurfte. Selbst bei Bejahung einer durch die Öffnungsklausel begründeten Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft ergibt sich dies aus § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG. Auf diese Vorschrift, nach der die Zustimmung eines Wohnungseigentümers stets dann erforderlich ist, wenn seine Rechte über das in § 14 WEG bestimmt Maß hinaus beeinträchtigt werden, wurde in § 4 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich Bezug genommen.

23

Die Rechte des Antragstellers wurden vorliegend über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt. Entscheidend ist, ob dem Wohnungseigentümer in vermeidbarer Weise ein Nachteil, d.h. eine nach der Verkehrsanschauung objektiv gegebene und konkrete Beeinträchtigung, entsteht, ob also ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage sich verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Dies ist hier der Fall. Die konkreten Beeinträchtigungen des Antragstellers ergeben sich schon aus dem Wortlaut des angegriffenen Beschlusses. Im Beschluss wurde festgestellt, dass der Balkon des Antragstellers durch die Errichtung des Wintergartens derart in Mitleidenschaft gezogen würde, dass eine Wiederherstellung notwendig wäre. Nach dieser Wiederherstellung würde erstmalig eine Dachfläche vor der Wohnung des Antragstellers entstehen, d.h. es würde eine Änderung des optischen und architektonischen Gesamteindrucks des Anwesens eintreten. Bereits im Beschluss wurde auch vermutet, dass zugunsten des Mieters des Antragstellers durch die geplanten Baumaßnahmen ein Mietminderungsrecht entstehen könnte. Diese sich aus dem Beschluss zu entnehmenden Beeinträchtigungen gehen über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus.

24

Unterstellt man die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft für den angegriffenen Beschluss vom 25. Januar 2002, so ergibt sich das Zustimmungserfordernis des Antragstellers auch daraus, dass eine vereinbarungsersetzende Änderung durch einen auf Grund einer Öffnungsklausel ermöglichten Mehrheitsbeschluss nur dann zulässig ist, wenn ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden. Die bereits dargestellten mit einem Wintergartenbau verbundenen Beeinträchtigungen des Antragsteller beinhalten auch eine unbillige Benachteiligung gegenüber dem bisherigen Rechtszustand. Die von den Antragsgegnern als positive Auswirkung des geplanten Anbaus bezeichnete Erweiterung der vor der Wohnung Nr. 4 befindlichen Freifläche durch die Möglichkeit der Nutzung des Wintergartendaches als Balkon steht die damit verbundene Änderung der Aussicht aus der Wohnung Nr. 4 entgegen. Es stellt einen Unterschied dar, ob aus einer Wohnung bzw. von einem Balkon ein unmittelbarer Blick in den Garten möglich ist oder ob sich der Blick über ein Wintergartendach erstreckt. Wenngleich die mit der Errichtung eines Wintergartens verbundene mögliche Erweiterung des Balkons des Antragstellers zu einer Dachterrasse als Vorteil empfunden werden kann und von einer Vielzahl von möglichen Eigentümern auch empfunden würde, so ist der Wunsch des Antragstellers, den bisherigen Rechtszustand und damit die bisherigen Sichtverhältnisse und den optischen Gesamteindruck zu erhalten, nachvollziehbar.

25

Nach alldem musste der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 25. Januar 2002 zu TOP 7 für ungültig erklärt werden. Die zutreffende Entscheidung des Amtsgericht Bonn war daher zu bestätigen.

26

Die Entscheidung über die Gerichtskosten ergibt sich aus § 47 S. 1 WEG. Diese waren nach billigem Ermessen dem Antragsgegnern aufzuerlegen, da sie im Beschwerdeverfahren unterlegen sind. Die Kammer sieht keinen Anlass, von der grundsätzlichen Regelung des § 47 S. 2 WEG abzuweichen, wonach die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner war weder mutwillig noch von vornherein aussichtslos.

27

Wert des Beschwerdeverfahrens:

10.000 €