Amtsgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1997-03-07, Aktenzeichen 125 C 16832/96
ECLI:DE:AGDO:1997:0307.125C16832.96.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger und Widerbeklagten werden verurteilt, an den Beklagten und Widerkläger 366,85 DM (i.B.: Dreihundertundsechsundsechzig, 85/100 Deutsche Mark) nebst 4 % Zinsen aus je 73,37 DM seit dem 05. September 1996, dem 05. Oktober 1996, dem 07. November 1996, dem 05. Dezember 1996 und dem 07. Januar 1997 zu zahlen.

Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Von der Darstellung des Tatbestandes wurde gem. §§ 495 a, 313 a ZPO abgesehen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

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Die Klage ist unbegründet.

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Für die Monate September 1996 bis Januar 1997 ist die Klage bereits unzulässig. Dadurch, daß der Beklagte Widerklage bezüglich der Minderungsbeträge erhoben hat, fehlt das Rechtsschutzbedürfnis für die Feststellungsklage. Insofern hätte die Feststellungsklage vom Klägervertreter für erledigt erklärt werden müssen. Dies ist nicht geschehen.

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Aber auch für die Zukunft, d. h. ab 01. Februar 1997, ist die Miete entgegen den Vorstellungen der Kläger nicht gemindert.

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Gem. § 537 Abs. I BGB tritt eine Mietminderung hinsichtlich des geschuldeten Mietzinses dann ein, wenn die Mietsache mit einem die Gebrauchstauglichkeit der Räume beeinträchtigenden Fehler behaftet ist. Ein solcher Fehler ist hier in den beiden Feuchtigkeitsschäden im Badezimmer und in der Küche zu sehen.

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Wie sich aus den überreichten Fotos ergibt, befindet sich im Badezimmer in einer Ecke über der Badewanne ein wohl abgetrockneter Wasserfleck, dessen brauner Rand zu sehen ist. Die Ausmaße dieses Fleckes betragen ca. 80 x 40 cm. In der Küche ist ebenfalls ein solcher Feuchtigkeitsfleck in einer Größe von ca. 40 x 40 cm zu sehen. Dies sind unstreitig Fehler der Mietsache, deren Beseitigung der Beklagte schuldet.

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Gem. § 537 Abs. I S. 2 BGB berechtigen jedoch solche Fehler zu Mietminderung nicht, die nur eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit der Meitsache zur Folge haben. Durch diese erst 1964 in das Mietrecht eingefügte Beschränkung wollte der Gesetzgeber "kleinliche Streitigkeiten verhindern, die den Frieden in der Hausgemeinschaft stören" (Bundestagsdrucksache IV/2195, S. 2). In der Literatur werden hierzu verschiedene feste Mindestprozentsätze angenommen, unter denen nur ein unerheblicher Mangel vorliegt. Franke ( ZMR 1996, 297, 300) will Minderungen unter 5 % nicht zulassen, an anderer Stelle (Fischer-Dieskau-Franke, Wohnungsbaurecht, 128. Ergänzungslieferung November 1995, § 537, Anm. 8) hält er eine Grenze von 3 % für angemessen, während Beuermann (GE 1996, 948, 950) und Pfeifer (GE 1994, 955) bei einer Minderungsquote von 0,5 % die "Grenze zur Komik" überschritten sehen.

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Nach Ansicht des erkennenden Gerichts sind Minderungen im Bereich unter 3 % auf letztendlich unerhebliche Beeinträchtigungen der Gebrauchstauglichkeit zurückzuführen. Vorliegend kommt aufgrund der behaupteten Mängel eine Minderung von allenfalls 2,95 % in Betracht. Das Gericht folgt bei der Berechnung der Mietminderung im wesentlichen der Nutzwertanalyse und dem von Isenmann hierzu entwickelten Verfahren zur richterlichen Bestimmung der mietzinsminderung (DWW 1995, 361).

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Demnach stellt sich die Berechnung der Mietminderung wie folgt dar:

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Raum
Wohnwert
Mietanteil
Wertigkeit Beeinträchtigung
Tage
Monat = 30
Minderwert

Wohnzimmer
23,26
170,64

0,00

Diele
20,93
153,57

0,00

Kinderzimmer
18,60
136,51

0,00

Arbeitszimmer
0,00
0,00

0,00

Küche
13,95
102,38
30
10
10,24

Eßzimmer
0,00
0,00

0,00

Bad/WC
9,30
68,25
50
10
11,38

Schlafzimmer
9,30
68,25

0,00

Vorratskammer
4,65
34,13

0,00

Keller
0,00
0,00

0,00

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Dabei geht das Gericht von folgenden Wertigkeiten der Zimmer aus:

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Wohnzimmer 100

14

Diele 90

15

Kinderzimmer 80

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Küche 60

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Bad/WC 40

18

Schlafzimmer 40

19

Abstellraum 20.

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Dies führt dann zu dem jeweiligen prozentualen Wohnwertanteil in obiger Tabelle.

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Die Wertigkeit der Beeinträchtigung in der Küche beurteilt das erkennende Gericht als mäßig. Dieser begrifflichen Umschreibung einer Beeinträchtigung wird der Prozentsatz 30 % zugeordnet. Im Bad/WC ist die Beeinträchtigung etwas größer. Die dort insbesondere wegen der sich am oberen Rand etwas lösenden Tapeten vorliegende Beeinträchtigung würde das erkennende Gericht verbal mit dem Wort deutlich, schon etwas stärker oder auch schon stark bezeichnen. Geht man zugunsten der Kläger daovn aus, daß die Beeinträchtigung stark ist, wäre ein Prozentsatz von 50 % angemessen.

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Bei der zeitlichen Komponente war zu berücksichtigen, daß die Stellen nahezu austrocknen und erst dann, wenn Regenfälle wieder auftreten, zu nässen beginnen. Unter Berücksichtigung dieser von den insofern darlegungspflichtigen Klägern nicht weiter umschriebenen zeitlichen Umstände und der Regenfallhäufigkeit in den hiesigen Regionen geht das erkennende Gericht von einer Beeinträchtigung an 10 von 30 Tagen im Monat aus. Dies ergäbe grundsätzlich eine mietminderung von 21,61 DM, was einer prozentualen Minderung bei der Grundmiete von 733,74 DM von 2,95 % entspricht.

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Bei einer Minderungsquote in dieser Höhe geht das Gericht von einer unerheblichen Beeinträchtigung i. S. d. § 537 Abs. I S. 2 BGB aus, wobei das Gericht sicher nicht verkennt, daß die Mängel, wenn sie denn nach Regenfällen auftreten, für die Mieter unangenehm sind. Für die Berechnung der Mietminderung kommt es jedoch auf die insgesamt vorliegende Wohnwertbeeinträchtigung an. Diese ist im Hinblick auf die Gesamtgröße der Wohnung und den Zeitfaktor zu berechnen.

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Davon unberührt ist der Erfüllungsanspruch, den die Kläger gegenüber dem Beklagten haben. Er hat den Mangel selbstverständlich gem. § 536 BGB aufgrund seiner Erhaltungspflicht zu beseitigen.

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Da der Kläger die Miete seit September 1996 um 73,37 DM gemindert überwiesen haben, waren sie entsprechend dem Widerklageantrag zur Zahlung zu verurteilen.

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Der geltend gemachte Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 284, 288 BGB.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 713 ZPO.

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Beschluß

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Der Streitwert für den Klageantrag wird auf 462,-- DM (sieben Monate x 66,-- DM) festgesetzt.