Verwaltungsgericht Karlsruhe (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-07-23, Aktenzeichen 6 K 2252/13

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

1

Die Beteiligten streiten um die Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung und eine im Zusammenhang mit deren Ablehnung verfügte Nutzungsuntersagung.

2

Die Klägerin ist Sondereigentümerin von Wohnungen der auf dem Baugrundstück, Flst. Nr. ... der Gemarkung Baden-Baden, stehenden Gebäude in der ..., .... Das Grundstück ist nach dem WEG aufgeteilt. Bei diesen handelt es sich um das ehemals als Ladengeschäft genutzte Erdgeschoss im sog. Vorderhaus und um das Obergeschoss im sog. Hinterhaus, welches im rückwärtigen Bereich des Baugrundstücks liegt. Das Anwesen liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.

3

Im Hinterhaus wurde bereits seit Januar 2007 Prostitution betrieben. Im Frühjahr 2011 wurde das Ladengeschäft im Vorderhaus umgebaut. Es gingen mehrere Nachbarbeschwerden u.a. des Pfarrers der Katholischen Kirchengemeinde ..., die am benachbarten ... eine Kirche sowie einen Kindergarten unterhält, sowie von Anwohnern ein.

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Am 01.06.2011 beantragte der damalige Sondereigentümer der vor ihrem Erwerb an die Klägerin vermieteten Wohnungen die baurechtliche Genehmigung einer Nutzungsänderung „zum Wohnen und Arbeiten in einem“. Es werde lediglich auf Termin gearbeitet und es werde keine Laufkundschaft geben. Die Beklagte forderte zu diesem Bauantrag verschiedene Unterlagen und Angaben nach.

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Mit Schreiben vom 30.03.2012 zeigte die Klägerin einen Bauherrenwechsel an und legte ergänzte Bauvorlagen zur Umnutzung der genehmigten Nutzung als Laden und Wohnung in eine gewerbliche Zimmervermietung zur Wohnungsprostitution nach Terminvereinbarung vor.

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Mit Bescheid vom 18.03.2013 lehnte die Beklagte den Antrag auf Genehmigung der Nutzungsänderung des Ladens und der Wohnung in eine gewerbliche Zimmervermietung zur Wohnungsprostitution nach Terminvereinbarung ab (Ziffer1), untersagte die Nutzung des ehemaligen Ladengeschäfts im Erdgeschoss des vorderen Wohnhauses sowie die Nutzung der Wohnung im Hinterhaus als bordellartigen Betrieb (Ziffer 2) und erhob hierfür eine Gebühr von 192,00 Euro (Ziffer 3). Zur Begründung führte sie aus, das Baugrundstück befinde sich innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile im Sinne von § 34 BauGB, wobei die Eigenart der näheren Umgebung einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO entspreche. Bei dem Betrieb der Klägerin handle es sich um einen bordellartigen Betrieb. Dies ergebe sich aus der Werbung in der Tagespresse und im Internetauftritt der Klägerin, die für einen kurzen Aufenthalt der Angestellten und nicht für ein dauerhaftes Wohnen spreche. Wohnungsprostitution sei aber dadurch gekennzeichnet, dass die betreffende Person in der Wohnung arbeite und in der Regel über Jahre hinweg wohne. Dass die Klägerin die Wohnungen nur über kurze Zeiträume vermiete, spreche für Terminwohnungen, die einen bordellartigen Betrieb darstellten. Bordellartige Betriebe seien als sonstige Gewerbebetriebe nach der typisierenden Betrachtungsweise regelmäßig als störende Nutzungen anzusehen. Dies folge aus der prinzipiellen Unvereinbarkeit derartiger Gewerbebetriebe mit dem planungsrechtlichen Begriff des Wohnens und des Wohngebiets zugrunde liegenden städtebaulichen Ordnungszielen. Die Störung des Wohnens, auf die es nach einer typisierenden Betrachtungsweise ankomme, liege in einer Beeinträchtigung der Wohnruhe sowie ganz allgemein in den negativen milieubedingten Auswirkungen derartiger Einrichtungen. Diese milieubedingten Auswirkungen auf das Wohnumfeld führten zu einer negativen Einschätzung und damit zur Unzulässigkeit bordellartiger Betriebe in Wohn- und Mischgebieten. Zudem werde das Gebot der Rücksichtnahme verletzt. Die Prostitution sei gegenüber dem Wohnumfeld in höchstem Maße rücksichtslos. Zudem grenze der Betrieb unmittelbar an die katholische Kirchengemeinde ... an. Da die bereits aufgenommene Nutzung bauplanungsrechtlich nicht zulässig sei und außerdem die erforderliche Baugenehmigung vor der Umnutzung nicht eingeholt worden sei, werde sie nach § 65 Satz 2 LBO untersagt. Die Nutzungsuntersagung diene dazu, baurechtmäßige Zustände zu schaffen. Sie sei geeignet und erforderlich, um die erheblichen negativen Auswirkungen auf das vorhandene Wohngebiet abzuwehren. Mildere Mittel seien nicht ersichtlich. Die Verfügung diene der Erhaltung des Gebietscharakters und damit einem nachbarschützenden Anspruch. Dem stünden das wirtschaftliche Interesse am Weiterbetrieb des bordellartigen Betriebs, sowie das Recht am Eigentum und der allgemeinen Handlungsfreiheit gegenüber. Der Schutz der Anwohner, insbesondere hinsichtlich einer verträglichen Wohnsituation, genieße bei der Abwägung den Vorrang.

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Am 16.04.2013 legte die Klägerin gegen den am 20.03.2013 zugestellten Bescheid Widerspruch ein. Sie rügte, die Entscheidung sei aus mehreren Gründen willkürlich, da sie von falschen Voraussetzungen ausgehe. Sie habe wie von der Beklagten gewünscht Mietverträge, die in der Regel unbefristet geschlossen worden seien, vorgelegt. Aus diesen ergebe sich die Langfristigkeit der jeweiligen Mietverhältnisse. Vor diesem Hintergrund sei die Aussage, die Angestellten seien nur für einen kurzen Aufenthalt von mehreren Wochen anwesend, unverständlich. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus den angeführten Internetauftritten. Es sei nicht ersichtlich, wie sich aus diesen ergeben solle, dass ständig wechselnde Damen anwesend seien, zumal der Stadt Baden-Baden die Mieterinnen namentlich bekannt seien. Es finde lediglich Wohnungsprostitution statt. Einen bordellartiger Betrieb betreibe die Klägerin nicht. Inzwischen habe sie die gewerbliche Zimmervermietung sowohl im Vorder- als auch im Hinterhaus aufgegeben. Dort hätten sich nun jeweils Massagebetriebe etabliert. Die Klägerin legte hierzu Gewerbean- und Abmeldungen vom 28.03.2013 vor. Weiter führte sie aus, es werde nicht mehr wie bisher im Internet geworben. Die neue Werbung nehme Geschlechtsverkehr ausdrücklich vom Angebot aus. Die Unhaltbarkeit der Entscheidung ergebe sich auch daraus, dass ein Bürgermeister der Beklagten sich in einem Zeitungsinterview dahingehend geäußert habe, man müsse bei käuflichem Sex differenzieren. Wohnungsprostitution sei in Mischgebieten zulässig. Man könne in Baden-Baden davon ausgehen, dass die Straßenzüge um die Innenstadt herum als Mischgebiet einzustufen seien. Die ... sei als Verbindungsstraße zwischen der ... und der Fußgängerzone im direkten Stadtmittelpunkt. Die ... selbst sei eindeutig Mischgebiet mit Wohnhäusern und Geschäftsbetrieben, die sich aneinander reihten. Das gleiche gelte für die ... zur Fußgängerzone hin. Es seien verschiedene gastronomische Betriebe vorhanden sowie in einer Entfernung von ca. 250 Metern zur Hausnummer ... ein Möbelgeschäft und ein Maklerbüro. In der ... befinde sich das „Laufhaus ...“. Dieses habe eine Bordell-Genehmigung mit Getränkeausschank und eine Konzession für Spielautomaten. In der Hausnummer ... habe sich früher der „Salon ...“ befunden, dessen Genehmigung noch bestehe und an dessen Stelle wohl ein Etablissement vergleichbaren Zuschnitts wieder eröffnen werde. Das Etablissement „..." liege ebenfalls nahe einer Kirche, sodass die Nähe zu einer Kirche kein Grund für einen negativen Bescheid sei. In der ... gebe es seit Anfang 2013 ein weiteres Unternehmen, welches mit Lötzinn handle. Die nähere Umgebung des Baugrundstücks lasse sich nicht als Wohngebiet nach § 4 BauNVO einstufen, sondern sei als Mischgebiet zu qualifizieren. Der Polizei schließlich seien keine Auffälligkeiten im Zusammenhang mit der ... bekannt.

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Das Regierungspräsidium Karlsruhe wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 19.08.2013, zugestellt am 21.08.2013, kosten- und gebührenpflichtig zurück. Darin wird ausgeführt, die Eigenart der näheren Umgebung entspreche aufgrund der deutlich vorherrschenden Wohnnutzung bei nur vereinzelten ausnahmsweise zulässigen nicht störenden Gewerbebetrieben einem allgemeinen Wohngebiet. Dort sei das geplante Vorhaben unzulässig. Die geänderte Nutzung sei als bordellartiger Betrieb und nicht als Wohnungsprostitution zu qualifizieren. Nach dem Nutzungskonzept der Klägerin sei klar, dass ein paralleles normales Wohnen aufgrund der konzentrierten Ansammlung von Räumen zur Ausübung der Prostitution nicht möglich sei. Ein bordellartiger Betrieb lasse sich mit dem Begriff des Wohnens und den dem Wohngebiet zugrunde liegenden städtebaulichen Ordnungszielen nicht vereinbaren. Die Unverträglichkeit ergebe sich bereits aus den negativen milieubedingten Auswirkungen. Dies sei eine wesentliche Störung, die auch einer ausnahmsweisen Zulässigkeit nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO entgegenstehe. Auf konkrete Beeinträchtigungen komme es dabei nicht an. Dies gelte auch für Massagesalons, wenn in diesen sexuelle Handlungen gegen Entgelt durchgeführt würden. Ob es zum Geschlechtsverkehr komme, sei insoweit unerheblich. Zwar habe die Klägerin die Massagesalons als Gewerbe angemeldet, den Bauantrag insoweit aber nicht abgeändert. Somit ändere sich nichts an dem zur Genehmigung gestellten Vorhaben. Die baurechtliche Bewertung falle aber auch im Hinblick auf erotische Massagesalons nicht anders aus. Von dem Vorhaben gehe eine so wesentliche Störung aus, dass es selbst in einem Mischgebiet nicht nach § 6 Abs. 1 BauNVO zulässig sei. Die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung seien ebenfalls gegeben. Das Vorhaben sei materiell rechtswidrig, da die Nutzung als bordellartiger Betrieb weder in einem allgemeinen Wohngebiet noch in einem Mischgebiet zulässig sei. Das Einschreiten der Baurechtsbehörde sei geboten, um den subjektiven Anspruch der Anwohner auf Wahrung des Gebietscharakters durchzusetzen. Die Klägerin sei als Hauptmieterin auch richtige Adressatin der Nutzungsuntersagung, da sie die Untervermietung organisiere. Sie habe die Möglichkeit, die rechtswidrige Nutzung zu beenden. Eine Fristsetzung zur Beendigung der rechtswidrigen Nutzung sei nicht erforderlich.

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Am 30.08.2013 hat die Klägerin Klage zum Verwaltungsgericht Karlsruhe erhoben. Sie trägt vor, die Beklagte gehe zu Unrecht von einer Nutzung als bordellartiger Betrieb aus. Die Klägerin nutze das Hinterhaus zur Wohnungsprostitution. Wohnungsprostitution zeichne sich dadurch aus, dass die Prostituierte in dem betreffenden Gebäude lebe, die gewerbliche Betätigung nach außen hin nur wohnähnlich in Erscheinung trete und dem Gebäude nicht das Gepräge gebe. Wohnungsprostitution sei nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts in allgemeinen Wohngebieten und Mischgebieten nur noch verboten, wenn sie nach außen in Erscheinung trete und eine milieuartige Unruhe befürchten lasse. Der Betrieb der Klägerin trete nicht nach außen in Erscheinung und habe auch noch nie milieubedingte Unruhe ausgelöst. Sie betreibe ein nicht störendes Gewerbe und genieße den Schutz des Prostitutionsgesetzes. Im vorderen Gebäudekomplex würden ohnehin ausschließlich Massagen angeboten, die keinerlei sexuelle Handlungen enthielten. Nur im hinteren Anwesen werde inzwischen bereits seit über zehn Jahren Wohnungsprostitution betrieben. Auch in der ... gebe es Wohnungsprostitution, welche die Beklagte dulde. Mit Blick auf diese Duldung habe die Klägerin erhebliche Aufwendungen in einer Höhe von 26.000,00 Euro getätigt.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 18.03.2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 19.08.2013 zu verpflichten, die beantragte Baugenehmigung zur Nutzungsänderung – Nutzung des Anwesens ..., Hinterhaus, ..., Flst.-Nr. ..., zum Zwecke der Wohnungsprostitution – zu erteilen und
den Nutzungsuntersagungsbescheid der Beklagten vom 18.03.2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 19.08.2013 betreffend das Anwesen ..., ..., Flst.-Nr. ..., – insgesamt – aufzuheben.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie trägt vor, die Eigenart der näheren Umgebung werde durch die Bebauung der westlich vom Baugrundstück beginnenden ... und die Bebauung der südlich verlaufenden ... bestimmt. Einzubeziehen sei ebenfalls die katholische Kirche ... auf dem ... Die so bestimmte nähere Umgebung sei fast ausschließlich durch Wohnbebauung gekennzeichnet. Gewerbe sei nur vereinzelt, z.B. in der ..., in der ein Kopiershop betrieben werde, angesiedelt. Damit entspreche die Umgebungsbebauung einem allgemeinen Wohngebiet. Eine Durchmischung von Wohnen und nicht störendem Gewerbe im Sinne eines Mischgebiets liege gerade nicht vor. Das zur Genehmigung gestellte Vorhaben sei in einem allgemeinen Wohngebiet unzulässig. Es handle sich um einen bordellartigen Betrieb und nicht um Wohnungsprostitution. Dies ergebe sich aus den eingereichten Bauunterlagen und der Werbung im Internet sowie in der lokalen Presse. Der Bezeichnung als Wohnungsprostitution werde ferner weder die ausgeübte Nutzung noch die tatsächliche Eignung der Räumlichkeiten gerecht. Es handle sich, neben einem Bad und einer Küche, um drei Zimmer, die alle mit einem großen Bett ausgestattet seien. Diese Einrichtung dominiere das jeweilige Zimmer und mache ein normales Wohnen parallel zur Prostitution unmöglich. Auch der Mietpreis von 1.500,00 Euro pro Zimmer indiziere das Vorliegen einer so genannten Terminwohnung und damit eines bordellartigen Betriebes. Bordelle und bordellartige Betriebe wie auch erotische Massagestudios seien in allgemeinen Wohngebieten nicht zulassungsfähig. Ob es dort zum Geschlechtsverkehr komme, sei hierfür irrelevant. Sie könnten aufgrund der mit ihnen verbundenen negativen milieubedingten Auswirkungen auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Mehrere Schreiben der Anwohnerschaft bestätigten, dass es zu derartigen Beeinträchtigungen bereits gekommen sei. Mit der Einführung des Prostitutionsgesetzes schließlich sei eine bauplanungsrechtliche Zulassung nicht verbunden. Auch die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung lägen vor. Mangels Erteilung einer Baugenehmigung sei die Nutzungsänderung formell illegal. Aufgrund der bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit verstoße sie seit ihrem Beginn außerdem gegen materielles Baurecht. Die Nutzungsänderung sei auch verhältnismäßig. Der Klägerin sei bewusst gewesen, dass eine Nutzungsänderung unter dem Vorbehalt der Erteilung einer Baugenehmigung gestanden habe. Es fehle ihr daher im Hinblick auf die getätigten Investitionen an einer relevanten Schutzwürdigkeit. Aufgrund der zahlreichen nachbarlichen Beschwerden habe sie auch gewusst, dass die Nutzung problematisch sei. Da die Beklagte sie mehrfach darauf hingewiesen habe, dass die Nutzung unzulässig sei, sei auch durch die vorübergehende Duldung keine gesicherte Rechtsposition entstanden. Die Beklagte gehe gegen baurechtswidrige Nutzungen im Bereich der Prostitution gemessen am jeweiligen Störungsgrad und ihren personellen Möglichkeiten vor. Dabei greife sie neu aufgenommene baurechtswidrige Nutzungen zuerst auf. Dies entspreche dem vom Gemeinderat verabschiedeten Vergnügungsstättenkonzept. In einem weiteren Schritt werde die der Baurechtsbehörde seit 2013 bekannte ungenehmigte Nutzung in der ... aufgegriffen.

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Die Kammer hat das Baugrundstück und seine nähere Umgebung im Termin zur mündlichen Verhandlung am 23.07.2014 in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Inaugenscheinnahme wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen.

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Zwei Ablehnungsgesuche der Klägerin vom 22.07.2014 gegen den Vorsitzenden und die beisitzenden Richter wegen Besorgnis der Befangenheit hat die Kammer mit Beschlüssen vom 22.07.2014 und vom 23.07.2014 abgelehnt. Auf die dort dargestellten Gründe wird Bezug genommen.

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Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten sowie der Einzelheiten zum Sachverhalt wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie die beigezogenen Behördenakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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1. Der erneute Antrag auf Ablehnung des Vorsitzenden und der beisitzenden Richter wegen Besorgnis der Befangenheit vom 23.07.2014 hinderte eine Entscheidung der Kammer in der Sache nicht. Aus den im Beschluss vom 23.07.2014 bereits dargelegten Gründen konnte die Kammer über das zweite Ablehnungsgesuch der Klägerin vom 22.07.2014 unter Mitwirkung der abgelehnten Richter entscheiden. Nachdem dieses wiederholte Ablehnungsgesuch bereits als rechtsmissbräuchlich anzusehen war, kann allein der Umstand der Mitwirkung der abgelehnten Richter an der Beschlussfassung eine Befangenheit derselben schlechterdings nicht begründen und ist daher ebenfalls unzulässig. Individuelle Ablehnungsgründe hat die Klägerin auch jetzt nicht geltend gemacht, so dass die Kammer über das neuerliche Ablehnungsgesuch nicht gesondert zu entscheiden hatte (vgl. hierzu Meissner, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, 26. Ergl. 2014, § 54 Rdnrn. 61 ff. m.w.N.). Inhaltlich hat die Anwesenheit des Prozessbevollmächtigten der Klägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung im Übrigen bestätigt, dass dessen als erheblicher Grund im Sinne von § 173 VwGO i.V.m. § 227 ZPO geltend gemachte Verhinderung nicht vorgelegen hat und die zur Begründung der Besorgnis der Befangenheit angeführte Ablehnung der Verlegung des Termins zur mündlichen Verhandlung durch Verfügung vom 21.07.2014 zu Recht erfolgt ist.

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Soweit der Bevollmächtigte der Klägerin einen Mangel bezüglich der ordnungsgemäßen Bekleidung der Berufsrichter der Kammer gerügt hat, bleibt unklar, welche Rechtsfolgen er an einen solchen knüpfen möchte. Das Tragen der Amtstracht in den gesetzlich angeordneten Fällen ist zwar Dienstpflicht des Berufsrichters. Ein Besetzungsfehler folgt hieraus aber jedenfalls nicht (vgl. insoweit allgemein zu Verstößen gegen Vorschriften des richterlichen Dienstrechts Stelkens/Panzer, in; Schoch/Schneider/Bier, VwGO, 26. Ergl. 2014, § 5 Rdnr. 30). Im Übrigen ordnet das Gesetz für Verhandlungen außerhalb des Sitzungssaals wie den Termin zur mündlichen Verhandlung am 23.07.2014 das Tragen der Amtstracht nur an, wenn dies mit Rücksicht auf das Ansehen der Rechtspflege angemessen erscheint (§ 21 Abs. 1 Satz 2 AGGVG, § 6a Abs. 1 Satz 2 AGVwGO). Eine solche Notwendigkeit hat die Kammer im Fall der Klägerin entsprechend der ständigen Übung des Gerichts bei baurechtlichen Außenterminen nicht gesehen.

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2. Die zulässige Klage ist nicht begründet. Die Ablehnung des Baugenehmigungsantrags vom 15.05.2011, soweit sie von der Klägerin noch angefochten wird, sowie die von der Beklagten verfügte Nutzungsuntersagung sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 Satz 1 VwGO).

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a) Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die beantragte bauaufsichtliche Genehmigung der Nutzungsänderung der Wohnung im sog. Hinterhaus in eine gewerbliche Zimmervermietung zur Wohnungsprostitution nach Terminvereinbarung.

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Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung hat der Bauherr nur, wenn dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen stehen (§ 58 Abs. 1 Satz 1 LBO).

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aa) Bei der Änderung der genehmigten Wohnnutzung in die gewerbliche Zimmervermietung zur Wohnungsprostitution nach Terminvereinbarung handelt es sich um ein nach § 49 LBO genehmigungspflichtiges Vorhaben. Die Nutzungsänderung ist nicht verfahrensfrei, da für die neue Nutzung weitergehende Anforderungen gelten als für die bisherige (§ 50 Abs. 2 Nr. 1 LBO). Denn diese unterscheidet sich wesentlich von der genehmigten Nutzung als Wohnung, zu der sie ein aliud darstellt. Insbesondere im Hinblick auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit ergeben sich insoweit grundlegend andere Anforderungen (vgl. hierzu Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.09.2012 – 3 S 2236/11, Rdnr. 11 ).

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bb) Die beantragte Nutzungsänderung erweist sich bauplanungsrechtlich als unzulässig, so dass die Erteilung der beantragten Baugenehmigung in Ziffer 1 des angefochtenen Bescheids zu Recht verweigert wurde.

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Für das Gebiet, in dem das Baugrundstück belegen ist, existiert kein Bebauungsplan. Da es sich um einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil handelt, richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens daher nach § 34 BauGB. Danach sind Vorhaben zulässig, die sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, sofern die Erschließung gesichert ist (§ 34 Abs. 1 BauGB). Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in BauNVO bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre (§ 34 Abs. 2 BauGB).

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(1) Die Kammer bewertet das Baugebiet nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme der Umgebung als faktisches allgemeines Wohngebiet im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. §§ 1 Abs. 2 Nr. 3, 4 BauNVO. Dabei sieht die Kammer die angrenzende Bebauung an der ... beginnend von deren Beginn am ... bis zur Einmündung der ... als prägenden Bebauungszusammenhang an. Maßstabsbildend ist hierbei die Umgebung, insoweit sich die Ausführung eines Vorhabens auf sie auswirken kann und insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (st. Rspr., vgl. hierzu Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 13.05.2014 – 4 B 38.13, Rdnr. 7 m.w.N. ). Nach diesem Maßstab hat der ... mit der angrenzenden ... einen grundlegend anderen städtebaulichen Charakter als die ..., die dort in Gestalt einer ganz überwiegend von Wohnbebauung geprägten, im Vergleich zur vielbefahrenen ... im städtischen Kontext ruhigen Straße als Tempo-30-Zone und Sackgasse beginnt. Das Bauvorhaben kann sich daher auf diese Gegend nicht auswirken und erhält durch diese auch nicht selbst sein Gepräge. Beginnend jedenfalls ab der Einmündung der ... ist die Bebauung sodann derart weit vom Baugrundstück entfernt, dass es sich insoweit ebenfalls nicht mehr prägend auswirken kann bzw. die weitere Umgebung den maßgeblichen Bebauungszusammenhang prägt.

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(2) Die so abgegrenzte nähere Umgebung charakterisiert sich wesentlich durch die dort vorherrschende Wohnnutzung. Nur vereinzelt finden sich gewerbliche Nutzungen wie das von der Klägerin angeführte Spielwaren- und das Metallwarenunternehmen in der ..., ein weiteres "Massagestudio" in der ..., das Büro eines Hausverwaltungsunternehmens in der ..., ein Vermögensberatungsunternehmen in der ..., ein Kopierstudio in der ... sowie ein Ingenieurbüro in der ... Diese Unternehmen sowie eine ebenfalls vorhandene kinderärztliche und eine podologische Praxis erreichen in Anbetracht der Häufigkeit ihres Vorkommens, ihrer Art und des von ihnen jeweils ausgehenden Störpotenzials nicht annähernd ein Ausmaß, welches das Vorherrschen der Wohnnutzung in Frage stellen würde. Die Umgebung ist daher entgegen der Auffassung der Klägerin weder als faktisches besonderes Wohngebiet noch als faktisches Mischgebiet, sondern als faktisches allgemeines Wohngebiet zu qualifizieren.

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(3) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen (§ 4 Abs. 1 BauNVO). Allgemein zulässig sind dort neben Wohngebäuden unter anderem die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Sonstige nicht störenden Gewerbebetriebe können ausnahmsweise zugelassen werden (§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Der von der Klägerin im Hinterhaus – trotz gewerberechtlicher Abmeldung am 29.04.2013 – fortgesetzte Betrieb einer gewerblichen Zimmervermietung stellt sich hier weder als allgemein zulässig noch ausnahmsweise als zulassungsfähig dar.

29

Für die Zulässigkeit der geänderten Nutzung in dem faktischen allgemeinen Wohngebiet kann es letztlich dahinstehen, ob diese als Wohnungsprostitution oder als sonstiger bordellartiger Betrieb im Sinne einer Terminwohnung anzusehen ist. Diese Unterscheidung kann im Hinblick auf das unterschiedliche Störpotenzial bauplanungsrechtlich zwar grundsätzlich von Bedeutung sein. Insbesondere wird unter der Voraussetzung, dass die gewerbliche Nutzung nach außen nur wohnähnlich in Erscheinung tritt und dem Gebäude, in dem sie stattfindet, nicht das Gepräge gibt, davon ausgegangen, dass die auch bei der Wohnungsprostitution regelmäßig gegebene störende Wirkung typischerweise nicht so weit gehen muss, dass das Vorhaben in einem planungsrechtlichen Mischgebiet generell unzulässig wäre (vgl. Oberverwaltungsgericht des Saarlandes, Beschluss vom 08.01.2014 – 2 A 437/13, Rdnr. 15; Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 10.09.2010 – 7 A 1057/10, Rdnr. 5; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 24.07.2002 – 5 S 149/01, Rdnrn. 23 f.; Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 19.05.1999 – 26 ZB 99.770, Rdnr. 5 ).

30

In einem auch faktischen allgemeinen Wohngebiet ist demgegenüber auf Grundlage einer typisierenden Betrachtungsweise auch die wie hier gewerbsmäßig ausgeübte Wohnungsprostitution bauplanungsrechtlich als generell unzulässig anzusehen, ohne dass es auf das Störpotenzial im Einzelfall ankäme. Dies folgt aus der prinzipiellen Unvereinbarkeit mit den den bauplanungsrechtlichen Begriffen des Wohnens und des Wohngebietes zugrunde liegenden städtebaulichen Ordnungszielen. Bei der gebotenen typisierenden Betrachtung gehen von der Nutzung zur Prostitution oder zu prostitutionsähnlichen Zwecken Beeinträchtigungen der Wohnruhe aus, welche die Grenzen der Gebietsverträglichkeit überschreiten und allgemein Belästigungen befürchten lassen, die das Wohnumfeld erheblich beeinträchtigen und zu Spannungen führen (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 29.10.1997 – 4 B 8.97, Rdnr. 8; Beschluss vom 28.06.1995 – 4 B 137.95, Rdnr. 3; Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14.11.2005 – OVG 10 S 3.05, Rdnr. 11; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 04.08.1995 - 5 S 846/95; Rdnr. 21 ; Stühler, BauR 2010, S. 1013, 1033). Aus dem Prostitutionsgesetz kann die Klägerin unabhängig von der hier nicht streiterheblichen gaststättenrechtlichen Bewertung (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 23.03.2009 – 8 B 2/09 ) mit Blick auf das Bauplanungsrecht nichts Abweichendes ableiten (vgl. hierzu Sächsisches Oberverwaltungsgericht, Beschluss vom 28.06.2010 – 1 A 659/08, Rdnr. 7; Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14.11.2005 – OVG 10 S 3.05, Rdnr. 13; Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 15.01.2004 – 8 B 11983/03.OVG, Rdnr. 5; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 24.07.2002 – 5 S 149/01, Rdnr. 28 ).

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(4) Selbst wenn man die Wohnungsprostitution auch in allgemeinen Wohngebieten im Einzelfall als zulässig ansehen wollte (so offenbar Oberverwaltungsgericht Bremen, Beschluss vom 07.04.1999 – 1 B 25.99 : Genehmigungsfähigkeit im Einzelfall, wenn nach der Zahl der tätigen Prostituierten ein bauplanungsrechtliches Störungspotential der Wohnungsprostitution ausgeschlossen werden kann) oder entgegen der Einschätzung der Kammer mit der Klägerin von einem Mischgebietscharakter oder einem besonderen Wohngebiet ausgehen wollte, stünde der Charakter des Betriebs der Klägerin der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit entgegen. Denn die Kammer ist nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme zu der Einschätzung gelangt, dass es sich in der ausgeübten und zur Genehmigung gestellten Form nicht um Wohnungsprostitution, sondern um einen bordellartigen Betrieb in Form einer Terminwohnung handelt. Nach den Angaben im Termin zur mündlichen Verhandlung kann nicht davon ausgegangen werden, dass die beiden aktuellen Mieterinnen tatsächlich ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnung haben. Die Mieterin ... hat ihren Wohnsitz nicht in ..., sondern ist in Stuttgart gemeldet. Die Mieterin ... hat in ... lediglich einen Zweitwohnsitz angemeldet. Beide halten sich "wochenweise" in der Wohnung auf, was abgesehen von der melderechtlichen Situation nicht dafür spricht, dass sie dort ihren Lebensmittelpunkt haben. Hinzu kommt, dass sich im Eingangsbereich der Wohnung kein Hinweis darauf findet, dass die beiden Damen hier privat wohnhaft sind. Vielmehr ist etwa das Klingelschild allein mit "Massage Studio" beschriftet. Hinzu kommt, dass beide Mieterinnen ihr Gewerbe nicht in dem angemieteten Zimmer, sondern nach Angaben des Verlobten der Klägerin in einem gemeinsam genutzten Arbeitszimmer verrichten, das ausweislich der vorgelegten Mietverträge nicht einmal Gegenstand der jeweiligen Mietverhältnisse ist. Davon, dass nicht die Prostitution, sondern das Wohnen der Wohnung das Gepräge gibt, kann unter diesen Umständen nicht die Rede sein. Hiergegen spricht nicht zuletzt auch der vereinbarte Mietzins von 1.500,00 Euro, der für die Anmietung eines überwiegend dem Wohnen dienenden Zimmers deutlich überhöht erscheint. Ohnedies hat die Kammer ausgehend von der Situation vor Ort, wie sie sich bei Einnahme des Augenscheins dargestellt hat, unter Berücksichtigung der vorliegenden Mietverträge Zweifel, dass nur eine der Räumlichkeiten zur Prostitution genutzt wird. Hiergegen spricht einerseits, dass sich die Einrichtung der privaten Zimmer und des Arbeitszimmers nicht wesentlich voneinander unterscheiden und eine individuelle Gestaltung oder auch nur persönliche Gegenstände der Mieterinnen in den ihnen zur privaten Nutzung zugeschriebenen Räumlichkeiten nicht vorzufinden waren. Andererseits fehlt eine mietvertragliche Grundlage für die Nutzung des separaten Arbeitszimmers, da Gegenstand des Mietvertrags jeweils nur ein Zimmer mit Bad/Toilette und Küche bzw. separatem Bad ist. Dementsprechend wurden in den Bauvorlagen auch drei und nicht nur ein Zimmer ausgewiesen, die zur Wohnungsprostitution nach Terminvereinbarung vermietet werden sollten. Für die Kammer haben die Räumlichkeiten nach alldem den Charakter einer Terminwohnung und damit eines bordellartigen Betriebes. Bordellartige Betriebe sind aber aufgrund der mit ihnen typischerweise verbundenen Auswirkungen, insbesondere der typischen milieubedingten Unruhe, mit der umliegenden Wohnnutzung schlechterdings unvereinbar. Sie sind als von der Typik her generell störende Gewerbebetriebe damit auch in Misch- und besonderen Wohngebieten, erst Recht aber in allgemeinen Wohngebieten wie hier nicht zulässig oder zulassungsfähig (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 12.09.2013 – 4 C 8.12, Rdnr. 14 m.w.N. ).

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b) Auch die in Ziffer 2 des angefochtenen Bescheids verfügte Nutzungsuntersagung ist nicht zu beanstanden.

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Nach § 65 Satz 2 LBO kann die Nutzung untersagt werden, wenn bauliche Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften liegt vor, wenn die Nutzung nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt ist und seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht verstößt. Maßgeblich ist hierbei der Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung (vgl. Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 19.10.2009 – 5 S 347/09, Rdnr. 22 m.w.N. ).

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aa) Weder die Nutzung des Hinterhauses zur Wohnungsprostitution noch diejenige des Vorderhauses, in dem nach Aufgabe der gewerblichen Zimmervermietung ein Massagestudio betrieben wird, ist von einer Baugenehmigung gedeckt.

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bb) Beide Nutzungen erweisen sich als materiell baurechtswidrig.

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Hinsichtlich der Nutzung des Hinterhauses ergibt sich die materielle Illegalität aus den vorstehenden Ausführungen. Diese gelten entsprechend auch für andere bordellartige Betriebe als solche zur Wohnungsprostitution. Auch solche widersprechen dem Gebietscharakter der näheren Umgebung und sind aus den dargelegten Gründen bauplanungsrechtlich nicht zulassungsfähig. Ein Bestandsschutz aufgrund der Nutzung des Hinterhauses zur Prostitution durch vorherige Betreiber besteht nicht, da diese zu keinem Zeitpunkt mit dem materiellen Baurecht im Einklang stand.

37

Mit der Aufgabe der Wohnungsprostitution im Vorderhaus hat sich die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung in Bezug auf die dortige Nutzung auch nicht etwa erledigt, was im Übrigen ansonsten zum Entfallen des Rechtsschutzinteresses und damit zur Unzulässigkeit der Klage insoweit führen müsste. Denn die Beklage hat allgemein die weitere Nutzung des ehemaligen Ladengeschäfts als bordellartigen Betrieb untersagt. Bei dem zunächst ausweislich der Gewerbeanmeldung vom 28.03.2013 am 01.04.2013 von der Klägerin selbst aufgenommenen und ab dem 03.07.2014 von ihrer jetzigen Mieterin aufgenommenen Massagebetrieb handelt es sich um einen bordellartigen Betrieb. Wie den aktenkundigen Auszügen aus dem Internetauftritt des zuletzt als „...“ firmierenden Betriebs zu entnehmen ist, beschränkt sich das Angebot nicht auf Massagen mit dem Ziel der Gesundheitsförderung und des Abbaus von Muskelverspannungen, sondern steht eindeutig erkennbar eine erotische Zweckbestimmung im Vordergrund. Massagestudios, die wie hier „erotische Massagen, Body-to-Body-Massagen, Tantra-Massagen, Synchron-Massagen, Paar-Massagen, Lingam-Massagen und Pr*stata-Massagen“ anbieten, sind als erotische Massagestudios aber ohne Weiteres den bordellartigen Betrieben zuzurechnen. Darauf, ob im Zusammenhang der Massage die Ausübung von Geschlechtsverkehr gegen Entgelt angeboten wird, kommt es hierfür nicht an. Entscheidend ist vielmehr, dass es sich um eine Dienstleistung handelt, die ihrer Art nach erkennbar auf die sexuelle Stimulation des Kunden ausgerichtet ist (vgl. hierzu Oberverwaltungsgericht Berlin, Beschluss vom 09.04.2003 – 2 S 5.03, Rdnr. 6; Verwaltungsgericht Köln, Urteil vom 07.01.2014 – 2 K 3358/13, Rdnr. 26; Verwaltungsgericht Neustadt a.d. Weinstraße, Beschluss vom 04.07.2012 – 3 L 571/12.NW, Rdnrn. 10 ff. siehe auch Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 21.07.2014 – 2 S 3/14, Rdnrn. 31 ff. zur Erhebung von Vergnügungssteuer für Tantra-Massagen aufgrund einer Einordnung als gezielte Einräumung der Gelegenheit zu sexuellen Vergnügungen).

38

Die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung lagen damit vor.

39

cc) Der gerichtlichen Überprüfung unterliegende Ermessensfehler (§ 114 Satz 1 VwGO) im Zusammenhang mit der Untersagungsentscheidung liegen nicht vor. Dies gilt einerseits für das Entschließungsermessen. Insoweit war zugunsten der Klägerin kein schutzwürdiges Vertrauen zu berücksichtigen. Im Hinblick auf den eigenen Betrieb der Klägerin hat die Beklagte ebenfalls keinen Vertrauenstatbestand geschaffen. Ein solcher kann auch nicht daraus abgeleitet werden, dass die Beklagte gegen einen anderen Prostitutionsbetrieb bislang nicht bauaufsichtlich vorgegangen ist. Das Einschreiten gegen die Klägerin verstößt insoweit insbesondere nicht gegen das Gleichbehandlungsgebot (Art. 3 Abs. 1 GG). Ihr Betrieb wurde nicht willkürlich herausgegriffen, sondern die Beklagte geht in Umsetzung ihres Vergnügungsstättenkonzepts nach und nach gegen baurechtswidrige Prostitutionsbetriebe vor und nimmt hierbei – was nicht zu beanstanden ist – sachlich begründete Priorisierungen vor (vgl. hierzu Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 19.02.1992 – 7 B 106/91, Rdnr. 2; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 16.04.2004 – 3 S 1962/13, Rdnr. 50 ).

40

Die Nutzungsuntersagung stellt sich auch in der Sache auch unter Berücksichtigung der Investitionen der Klägerin, welche diese ohne Vorliegen der erforderlichen Baugenehmigung und damit letztlich auf eigenes Risiko durchgeführt hat, als verhältnismäßig dar. Die Klägerin als ehemalige Betreiberin auch des Massagestudios ist insoweit auch hinsichtlich des seit Kurzem nunmehr verpachteten Massagestudios richtige Adressatin der Untersagungsverfügung. Als Eigentümerin ist sie insoweit nach den Grundsätzen der Zustandsstörerhaftung baupolizeilich verpflichtet und in der Lage, die baurechtswidrige Nutzung zu beenden (vgl. hierzu Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 19.10.1990 – 5 S 3103/89 ). Demgegenüber war der Beklagten bis zum Termin zur mündlichen Verhandlung der Name der jetzigen Betreiberin nicht bekannt, so dass hinsichtlich der Störerauswahl ebenfalls kein Ermessensfehler ersichtlich ist.

41

2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

42

3. Die Berufung ist nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 124 Abs. 2 Nrn. 3 oder 4 VwGO vorliegt (§ 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO).

43

Beschluss

44

Der Streitwert wird in Abänderung der vorläufigen Streitwertfestsetzung vom 02.09. 2013 gemäß §§ 52 Abs. 1, 39 Abs. 1 GKG auf 34.650,00 Euro festgesetzt. Dabei hat sich die Kammer unter Berücksichtigung der mit den Bauvorlagen vorgelegten Flächenberechnung auch für die Schätzung des durch die Nutzungsuntersagung verursachten Schadens gemäß Ziff. 9.4 an Ziff. 9.1.2.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit angelehnt (hinsichtlich der Baugenehmigung 81 Quadratmeter Wohnungsfläche im Hinterhaus sowie hinsichtlich der Nutzungsuntersagung 150 Quadratmeter Gesamtfläche, jeweils multipliziert mit 150,00 Euro).

45

Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.

Gründe

18

1. Der erneute Antrag auf Ablehnung des Vorsitzenden und der beisitzenden Richter wegen Besorgnis der Befangenheit vom 23.07.2014 hinderte eine Entscheidung der Kammer in der Sache nicht. Aus den im Beschluss vom 23.07.2014 bereits dargelegten Gründen konnte die Kammer über das zweite Ablehnungsgesuch der Klägerin vom 22.07.2014 unter Mitwirkung der abgelehnten Richter entscheiden. Nachdem dieses wiederholte Ablehnungsgesuch bereits als rechtsmissbräuchlich anzusehen war, kann allein der Umstand der Mitwirkung der abgelehnten Richter an der Beschlussfassung eine Befangenheit derselben schlechterdings nicht begründen und ist daher ebenfalls unzulässig. Individuelle Ablehnungsgründe hat die Klägerin auch jetzt nicht geltend gemacht, so dass die Kammer über das neuerliche Ablehnungsgesuch nicht gesondert zu entscheiden hatte (vgl. hierzu Meissner, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, 26. Ergl. 2014, § 54 Rdnrn. 61 ff. m.w.N.). Inhaltlich hat die Anwesenheit des Prozessbevollmächtigten der Klägerin im Termin zur mündlichen Verhandlung im Übrigen bestätigt, dass dessen als erheblicher Grund im Sinne von § 173 VwGO i.V.m. § 227 ZPO geltend gemachte Verhinderung nicht vorgelegen hat und die zur Begründung der Besorgnis der Befangenheit angeführte Ablehnung der Verlegung des Termins zur mündlichen Verhandlung durch Verfügung vom 21.07.2014 zu Recht erfolgt ist.

19

Soweit der Bevollmächtigte der Klägerin einen Mangel bezüglich der ordnungsgemäßen Bekleidung der Berufsrichter der Kammer gerügt hat, bleibt unklar, welche Rechtsfolgen er an einen solchen knüpfen möchte. Das Tragen der Amtstracht in den gesetzlich angeordneten Fällen ist zwar Dienstpflicht des Berufsrichters. Ein Besetzungsfehler folgt hieraus aber jedenfalls nicht (vgl. insoweit allgemein zu Verstößen gegen Vorschriften des richterlichen Dienstrechts Stelkens/Panzer, in; Schoch/Schneider/Bier, VwGO, 26. Ergl. 2014, § 5 Rdnr. 30). Im Übrigen ordnet das Gesetz für Verhandlungen außerhalb des Sitzungssaals wie den Termin zur mündlichen Verhandlung am 23.07.2014 das Tragen der Amtstracht nur an, wenn dies mit Rücksicht auf das Ansehen der Rechtspflege angemessen erscheint (§ 21 Abs. 1 Satz 2 AGGVG, § 6a Abs. 1 Satz 2 AGVwGO). Eine solche Notwendigkeit hat die Kammer im Fall der Klägerin entsprechend der ständigen Übung des Gerichts bei baurechtlichen Außenterminen nicht gesehen.

20

2. Die zulässige Klage ist nicht begründet. Die Ablehnung des Baugenehmigungsantrags vom 15.05.2011, soweit sie von der Klägerin noch angefochten wird, sowie die von der Beklagten verfügte Nutzungsuntersagung sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 Satz 1 VwGO).

21

a) Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die beantragte bauaufsichtliche Genehmigung der Nutzungsänderung der Wohnung im sog. Hinterhaus in eine gewerbliche Zimmervermietung zur Wohnungsprostitution nach Terminvereinbarung.

22

Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung hat der Bauherr nur, wenn dem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegen stehen (§ 58 Abs. 1 Satz 1 LBO).

23

aa) Bei der Änderung der genehmigten Wohnnutzung in die gewerbliche Zimmervermietung zur Wohnungsprostitution nach Terminvereinbarung handelt es sich um ein nach § 49 LBO genehmigungspflichtiges Vorhaben. Die Nutzungsänderung ist nicht verfahrensfrei, da für die neue Nutzung weitergehende Anforderungen gelten als für die bisherige (§ 50 Abs. 2 Nr. 1 LBO). Denn diese unterscheidet sich wesentlich von der genehmigten Nutzung als Wohnung, zu der sie ein aliud darstellt. Insbesondere im Hinblick auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit ergeben sich insoweit grundlegend andere Anforderungen (vgl. hierzu Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Beschluss vom 03.09.2012 – 3 S 2236/11, Rdnr. 11 ).

24

bb) Die beantragte Nutzungsänderung erweist sich bauplanungsrechtlich als unzulässig, so dass die Erteilung der beantragten Baugenehmigung in Ziffer 1 des angefochtenen Bescheids zu Recht verweigert wurde.

25

Für das Gebiet, in dem das Baugrundstück belegen ist, existiert kein Bebauungsplan. Da es sich um einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil handelt, richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens daher nach § 34 BauGB. Danach sind Vorhaben zulässig, die sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, sofern die Erschließung gesichert ist (§ 34 Abs. 1 BauGB). Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in BauNVO bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre (§ 34 Abs. 2 BauGB).

26

(1) Die Kammer bewertet das Baugebiet nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme der Umgebung als faktisches allgemeines Wohngebiet im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. §§ 1 Abs. 2 Nr. 3, 4 BauNVO. Dabei sieht die Kammer die angrenzende Bebauung an der ... beginnend von deren Beginn am ... bis zur Einmündung der ... als prägenden Bebauungszusammenhang an. Maßstabsbildend ist hierbei die Umgebung, insoweit sich die Ausführung eines Vorhabens auf sie auswirken kann und insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (st. Rspr., vgl. hierzu Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 13.05.2014 – 4 B 38.13, Rdnr. 7 m.w.N. ). Nach diesem Maßstab hat der ... mit der angrenzenden ... einen grundlegend anderen städtebaulichen Charakter als die ..., die dort in Gestalt einer ganz überwiegend von Wohnbebauung geprägten, im Vergleich zur vielbefahrenen ... im städtischen Kontext ruhigen Straße als Tempo-30-Zone und Sackgasse beginnt. Das Bauvorhaben kann sich daher auf diese Gegend nicht auswirken und erhält durch diese auch nicht selbst sein Gepräge. Beginnend jedenfalls ab der Einmündung der ... ist die Bebauung sodann derart weit vom Baugrundstück entfernt, dass es sich insoweit ebenfalls nicht mehr prägend auswirken kann bzw. die weitere Umgebung den maßgeblichen Bebauungszusammenhang prägt.

27

(2) Die so abgegrenzte nähere Umgebung charakterisiert sich wesentlich durch die dort vorherrschende Wohnnutzung. Nur vereinzelt finden sich gewerbliche Nutzungen wie das von der Klägerin angeführte Spielwaren- und das Metallwarenunternehmen in der ..., ein weiteres "Massagestudio" in der ..., das Büro eines Hausverwaltungsunternehmens in der ..., ein Vermögensberatungsunternehmen in der ..., ein Kopierstudio in der ... sowie ein Ingenieurbüro in der ... Diese Unternehmen sowie eine ebenfalls vorhandene kinderärztliche und eine podologische Praxis erreichen in Anbetracht der Häufigkeit ihres Vorkommens, ihrer Art und des von ihnen jeweils ausgehenden Störpotenzials nicht annähernd ein Ausmaß, welches das Vorherrschen der Wohnnutzung in Frage stellen würde. Die Umgebung ist daher entgegen der Auffassung der Klägerin weder als faktisches besonderes Wohngebiet noch als faktisches Mischgebiet, sondern als faktisches allgemeines Wohngebiet zu qualifizieren.

28

(3) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen (§ 4 Abs. 1 BauNVO). Allgemein zulässig sind dort neben Wohngebäuden unter anderem die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Sonstige nicht störenden Gewerbebetriebe können ausnahmsweise zugelassen werden (§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Der von der Klägerin im Hinterhaus – trotz gewerberechtlicher Abmeldung am 29.04.2013 – fortgesetzte Betrieb einer gewerblichen Zimmervermietung stellt sich hier weder als allgemein zulässig noch ausnahmsweise als zulassungsfähig dar.

29

Für die Zulässigkeit der geänderten Nutzung in dem faktischen allgemeinen Wohngebiet kann es letztlich dahinstehen, ob diese als Wohnungsprostitution oder als sonstiger bordellartiger Betrieb im Sinne einer Terminwohnung anzusehen ist. Diese Unterscheidung kann im Hinblick auf das unterschiedliche Störpotenzial bauplanungsrechtlich zwar grundsätzlich von Bedeutung sein. Insbesondere wird unter der Voraussetzung, dass die gewerbliche Nutzung nach außen nur wohnähnlich in Erscheinung tritt und dem Gebäude, in dem sie stattfindet, nicht das Gepräge gibt, davon ausgegangen, dass die auch bei der Wohnungsprostitution regelmäßig gegebene störende Wirkung typischerweise nicht so weit gehen muss, dass das Vorhaben in einem planungsrechtlichen Mischgebiet generell unzulässig wäre (vgl. Oberverwaltungsgericht des Saarlandes, Beschluss vom 08.01.2014 – 2 A 437/13, Rdnr. 15; Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 10.09.2010 – 7 A 1057/10, Rdnr. 5; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 24.07.2002 – 5 S 149/01, Rdnrn. 23 f.; Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Beschluss vom 19.05.1999 – 26 ZB 99.770, Rdnr. 5 ).

30

In einem auch faktischen allgemeinen Wohngebiet ist demgegenüber auf Grundlage einer typisierenden Betrachtungsweise auch die wie hier gewerbsmäßig ausgeübte Wohnungsprostitution bauplanungsrechtlich als generell unzulässig anzusehen, ohne dass es auf das Störpotenzial im Einzelfall ankäme. Dies folgt aus der prinzipiellen Unvereinbarkeit mit den den bauplanungsrechtlichen Begriffen des Wohnens und des Wohngebietes zugrunde liegenden städtebaulichen Ordnungszielen. Bei der gebotenen typisierenden Betrachtung gehen von der Nutzung zur Prostitution oder zu prostitutionsähnlichen Zwecken Beeinträchtigungen der Wohnruhe aus, welche die Grenzen der Gebietsverträglichkeit überschreiten und allgemein Belästigungen befürchten lassen, die das Wohnumfeld erheblich beeinträchtigen und zu Spannungen führen (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 29.10.1997 – 4 B 8.97, Rdnr. 8; Beschluss vom 28.06.1995 – 4 B 137.95, Rdnr. 3; Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14.11.2005 – OVG 10 S 3.05, Rdnr. 11; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 04.08.1995 - 5 S 846/95; Rdnr. 21 ; Stühler, BauR 2010, S. 1013, 1033). Aus dem Prostitutionsgesetz kann die Klägerin unabhängig von der hier nicht streiterheblichen gaststättenrechtlichen Bewertung (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 23.03.2009 – 8 B 2/09 ) mit Blick auf das Bauplanungsrecht nichts Abweichendes ableiten (vgl. hierzu Sächsisches Oberverwaltungsgericht, Beschluss vom 28.06.2010 – 1 A 659/08, Rdnr. 7; Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 14.11.2005 – OVG 10 S 3.05, Rdnr. 13; Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 15.01.2004 – 8 B 11983/03.OVG, Rdnr. 5; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 24.07.2002 – 5 S 149/01, Rdnr. 28 ).

31

(4) Selbst wenn man die Wohnungsprostitution auch in allgemeinen Wohngebieten im Einzelfall als zulässig ansehen wollte (so offenbar Oberverwaltungsgericht Bremen, Beschluss vom 07.04.1999 – 1 B 25.99 : Genehmigungsfähigkeit im Einzelfall, wenn nach der Zahl der tätigen Prostituierten ein bauplanungsrechtliches Störungspotential der Wohnungsprostitution ausgeschlossen werden kann) oder entgegen der Einschätzung der Kammer mit der Klägerin von einem Mischgebietscharakter oder einem besonderen Wohngebiet ausgehen wollte, stünde der Charakter des Betriebs der Klägerin der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit entgegen. Denn die Kammer ist nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme zu der Einschätzung gelangt, dass es sich in der ausgeübten und zur Genehmigung gestellten Form nicht um Wohnungsprostitution, sondern um einen bordellartigen Betrieb in Form einer Terminwohnung handelt. Nach den Angaben im Termin zur mündlichen Verhandlung kann nicht davon ausgegangen werden, dass die beiden aktuellen Mieterinnen tatsächlich ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnung haben. Die Mieterin ... hat ihren Wohnsitz nicht in ..., sondern ist in Stuttgart gemeldet. Die Mieterin ... hat in ... lediglich einen Zweitwohnsitz angemeldet. Beide halten sich "wochenweise" in der Wohnung auf, was abgesehen von der melderechtlichen Situation nicht dafür spricht, dass sie dort ihren Lebensmittelpunkt haben. Hinzu kommt, dass sich im Eingangsbereich der Wohnung kein Hinweis darauf findet, dass die beiden Damen hier privat wohnhaft sind. Vielmehr ist etwa das Klingelschild allein mit "Massage Studio" beschriftet. Hinzu kommt, dass beide Mieterinnen ihr Gewerbe nicht in dem angemieteten Zimmer, sondern nach Angaben des Verlobten der Klägerin in einem gemeinsam genutzten Arbeitszimmer verrichten, das ausweislich der vorgelegten Mietverträge nicht einmal Gegenstand der jeweiligen Mietverhältnisse ist. Davon, dass nicht die Prostitution, sondern das Wohnen der Wohnung das Gepräge gibt, kann unter diesen Umständen nicht die Rede sein. Hiergegen spricht nicht zuletzt auch der vereinbarte Mietzins von 1.500,00 Euro, der für die Anmietung eines überwiegend dem Wohnen dienenden Zimmers deutlich überhöht erscheint. Ohnedies hat die Kammer ausgehend von der Situation vor Ort, wie sie sich bei Einnahme des Augenscheins dargestellt hat, unter Berücksichtigung der vorliegenden Mietverträge Zweifel, dass nur eine der Räumlichkeiten zur Prostitution genutzt wird. Hiergegen spricht einerseits, dass sich die Einrichtung der privaten Zimmer und des Arbeitszimmers nicht wesentlich voneinander unterscheiden und eine individuelle Gestaltung oder auch nur persönliche Gegenstände der Mieterinnen in den ihnen zur privaten Nutzung zugeschriebenen Räumlichkeiten nicht vorzufinden waren. Andererseits fehlt eine mietvertragliche Grundlage für die Nutzung des separaten Arbeitszimmers, da Gegenstand des Mietvertrags jeweils nur ein Zimmer mit Bad/Toilette und Küche bzw. separatem Bad ist. Dementsprechend wurden in den Bauvorlagen auch drei und nicht nur ein Zimmer ausgewiesen, die zur Wohnungsprostitution nach Terminvereinbarung vermietet werden sollten. Für die Kammer haben die Räumlichkeiten nach alldem den Charakter einer Terminwohnung und damit eines bordellartigen Betriebes. Bordellartige Betriebe sind aber aufgrund der mit ihnen typischerweise verbundenen Auswirkungen, insbesondere der typischen milieubedingten Unruhe, mit der umliegenden Wohnnutzung schlechterdings unvereinbar. Sie sind als von der Typik her generell störende Gewerbebetriebe damit auch in Misch- und besonderen Wohngebieten, erst Recht aber in allgemeinen Wohngebieten wie hier nicht zulässig oder zulassungsfähig (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 12.09.2013 – 4 C 8.12, Rdnr. 14 m.w.N. ).

32

b) Auch die in Ziffer 2 des angefochtenen Bescheids verfügte Nutzungsuntersagung ist nicht zu beanstanden.

33

Nach § 65 Satz 2 LBO kann die Nutzung untersagt werden, wenn bauliche Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden. Ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften liegt vor, wenn die Nutzung nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt ist und seit ihrem Beginn fortdauernd gegen materielles Baurecht verstößt. Maßgeblich ist hierbei der Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung (vgl. Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 19.10.2009 – 5 S 347/09, Rdnr. 22 m.w.N. ).

34

aa) Weder die Nutzung des Hinterhauses zur Wohnungsprostitution noch diejenige des Vorderhauses, in dem nach Aufgabe der gewerblichen Zimmervermietung ein Massagestudio betrieben wird, ist von einer Baugenehmigung gedeckt.

35

bb) Beide Nutzungen erweisen sich als materiell baurechtswidrig.

36

Hinsichtlich der Nutzung des Hinterhauses ergibt sich die materielle Illegalität aus den vorstehenden Ausführungen. Diese gelten entsprechend auch für andere bordellartige Betriebe als solche zur Wohnungsprostitution. Auch solche widersprechen dem Gebietscharakter der näheren Umgebung und sind aus den dargelegten Gründen bauplanungsrechtlich nicht zulassungsfähig. Ein Bestandsschutz aufgrund der Nutzung des Hinterhauses zur Prostitution durch vorherige Betreiber besteht nicht, da diese zu keinem Zeitpunkt mit dem materiellen Baurecht im Einklang stand.

37

Mit der Aufgabe der Wohnungsprostitution im Vorderhaus hat sich die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung in Bezug auf die dortige Nutzung auch nicht etwa erledigt, was im Übrigen ansonsten zum Entfallen des Rechtsschutzinteresses und damit zur Unzulässigkeit der Klage insoweit führen müsste. Denn die Beklage hat allgemein die weitere Nutzung des ehemaligen Ladengeschäfts als bordellartigen Betrieb untersagt. Bei dem zunächst ausweislich der Gewerbeanmeldung vom 28.03.2013 am 01.04.2013 von der Klägerin selbst aufgenommenen und ab dem 03.07.2014 von ihrer jetzigen Mieterin aufgenommenen Massagebetrieb handelt es sich um einen bordellartigen Betrieb. Wie den aktenkundigen Auszügen aus dem Internetauftritt des zuletzt als „...“ firmierenden Betriebs zu entnehmen ist, beschränkt sich das Angebot nicht auf Massagen mit dem Ziel der Gesundheitsförderung und des Abbaus von Muskelverspannungen, sondern steht eindeutig erkennbar eine erotische Zweckbestimmung im Vordergrund. Massagestudios, die wie hier „erotische Massagen, Body-to-Body-Massagen, Tantra-Massagen, Synchron-Massagen, Paar-Massagen, Lingam-Massagen und Pr*stata-Massagen“ anbieten, sind als erotische Massagestudios aber ohne Weiteres den bordellartigen Betrieben zuzurechnen. Darauf, ob im Zusammenhang der Massage die Ausübung von Geschlechtsverkehr gegen Entgelt angeboten wird, kommt es hierfür nicht an. Entscheidend ist vielmehr, dass es sich um eine Dienstleistung handelt, die ihrer Art nach erkennbar auf die sexuelle Stimulation des Kunden ausgerichtet ist (vgl. hierzu Oberverwaltungsgericht Berlin, Beschluss vom 09.04.2003 – 2 S 5.03, Rdnr. 6; Verwaltungsgericht Köln, Urteil vom 07.01.2014 – 2 K 3358/13, Rdnr. 26; Verwaltungsgericht Neustadt a.d. Weinstraße, Beschluss vom 04.07.2012 – 3 L 571/12.NW, Rdnrn. 10 ff. siehe auch Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 21.07.2014 – 2 S 3/14, Rdnrn. 31 ff. zur Erhebung von Vergnügungssteuer für Tantra-Massagen aufgrund einer Einordnung als gezielte Einräumung der Gelegenheit zu sexuellen Vergnügungen).

38

Die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung lagen damit vor.

39

cc) Der gerichtlichen Überprüfung unterliegende Ermessensfehler (§ 114 Satz 1 VwGO) im Zusammenhang mit der Untersagungsentscheidung liegen nicht vor. Dies gilt einerseits für das Entschließungsermessen. Insoweit war zugunsten der Klägerin kein schutzwürdiges Vertrauen zu berücksichtigen. Im Hinblick auf den eigenen Betrieb der Klägerin hat die Beklagte ebenfalls keinen Vertrauenstatbestand geschaffen. Ein solcher kann auch nicht daraus abgeleitet werden, dass die Beklagte gegen einen anderen Prostitutionsbetrieb bislang nicht bauaufsichtlich vorgegangen ist. Das Einschreiten gegen die Klägerin verstößt insoweit insbesondere nicht gegen das Gleichbehandlungsgebot (Art. 3 Abs. 1 GG). Ihr Betrieb wurde nicht willkürlich herausgegriffen, sondern die Beklagte geht in Umsetzung ihres Vergnügungsstättenkonzepts nach und nach gegen baurechtswidrige Prostitutionsbetriebe vor und nimmt hierbei – was nicht zu beanstanden ist – sachlich begründete Priorisierungen vor (vgl. hierzu Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 19.02.1992 – 7 B 106/91, Rdnr. 2; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 16.04.2004 – 3 S 1962/13, Rdnr. 50 ).

40

Die Nutzungsuntersagung stellt sich auch in der Sache auch unter Berücksichtigung der Investitionen der Klägerin, welche diese ohne Vorliegen der erforderlichen Baugenehmigung und damit letztlich auf eigenes Risiko durchgeführt hat, als verhältnismäßig dar. Die Klägerin als ehemalige Betreiberin auch des Massagestudios ist insoweit auch hinsichtlich des seit Kurzem nunmehr verpachteten Massagestudios richtige Adressatin der Untersagungsverfügung. Als Eigentümerin ist sie insoweit nach den Grundsätzen der Zustandsstörerhaftung baupolizeilich verpflichtet und in der Lage, die baurechtswidrige Nutzung zu beenden (vgl. hierzu Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg, Urteil vom 19.10.1990 – 5 S 3103/89 ). Demgegenüber war der Beklagten bis zum Termin zur mündlichen Verhandlung der Name der jetzigen Betreiberin nicht bekannt, so dass hinsichtlich der Störerauswahl ebenfalls kein Ermessensfehler ersichtlich ist.

41

2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

42

3. Die Berufung ist nicht zuzulassen, da keiner der Gründe des § 124 Abs. 2 Nrn. 3 oder 4 VwGO vorliegt (§ 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO).

43

Beschluss

44

Der Streitwert wird in Abänderung der vorläufigen Streitwertfestsetzung vom 02.09. 2013 gemäß §§ 52 Abs. 1, 39 Abs. 1 GKG auf 34.650,00 Euro festgesetzt. Dabei hat sich die Kammer unter Berücksichtigung der mit den Bauvorlagen vorgelegten Flächenberechnung auch für die Schätzung des durch die Nutzungsuntersagung verursachten Schadens gemäß Ziff. 9.4 an Ziff. 9.1.2.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit angelehnt (hinsichtlich der Baugenehmigung 81 Quadratmeter Wohnungsfläche im Hinterhaus sowie hinsichtlich der Nutzungsuntersagung 150 Quadratmeter Gesamtfläche, jeweils multipliziert mit 150,00 Euro).

45

Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.