Verwaltungsgericht Minden (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-02-23, Aktenzeichen 1 K 273/09
ECLI:DE:VGMI:2010:0223.1K273.09.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die nicht erstattungsfähig sind.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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Tatbestand:

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Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks mit der Lagebezeichnung W. T1. .../... im Ortsteil I. der T2. Q. X1. . Das Grundstück weist eine Gesamtfläche von mehr als 47.000 qm auf. Neben einem Park mit altem Baumbestand befindet sich das sog. Herrenhaus H. P. , das im Jahre 1690 erbaut wurde.

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Während des Zweiten Weltkrieges wurde das Herrenhaus als Lazarett genutzt. Von 1952 bis 1987 stand es im Eigentum des E. S1. L. , das dort zunächst ein Mütter-Kurheim und danach ein Erholungsheim für Senioren unterhielt. Die Klägerin erwarb das Anwesen 1987 zu einem Kaufpreis von 2 Mio. DM. Von 1989 bis 1991 wurde das Gebäude als Asylbewerberunterkunft genutzt. Seither steht es leer.

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Am 26.06.1984 wurde das "ehemalige" H. P. von 1690 mit folgender Beschreibung in die Denkmalliste der T2. Q. X1. eingetragen:

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"Zweiflügelanlage, zweigeschossig, mit noch 3. Flügel, moderner Rauputz, stark entstellend und verändert. Alter Türsturz mit Rahmen und Allianzwappenstein (von H2. , von E1. ), Walmdach. Scheunen von 1858 dort ebenfalls Allianzwappenstein. Ehemaliges eingeschossiges Verwalterhaus mit Wappenstein über der Tür. Alte Parkanlage mit Erbbegräbnis von 1907."

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1999 beantragte die Klägerin die Herausnahme der unter Denkmalschutz gestellten Gebäude aus der Denkmalliste. Dabei handelte es sich neben dem Haupthaus um zwei Scheunen und das ehemalige Verwaltergebäude. Nachdem der Antrag abgelehnt und das Widerspruchsverfahren ohne Erfolg geblieben war, erhob die Klägerin Klage vor dem erkennenden Gericht. Der damalige Berichterstatter regte eine vergleichsweise Regelung in der Weise an, dass die Genehmigung zur Beseitigung der beiden Scheunen und des Verwaltergebäudes erteilt wurden. Wörtlich heißt es in dem Protokoll des Erörterungstermins vom 13.03.2002 (1 K 676/01):

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"Wenn diese Flächen freigelegt werden und - nach entsprechender Planung durch die T2. Q. X1. - bebaut werden, so lasse sich aus diesem wirtschaftlichen Gewinn auch ein Betrag abzweigen, um das Haupthaus zu erhalten und zu sanieren. Insofern sehe er einen inneren sachlichen Zusammenhang zwischen dem Abbruch der Scheunen und dem Erhalt des Hauptgebäudes."

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Dieser Anregung folgend erteilte der Beklagte unter dem 27.11.2002 die Erlaubnis zum Abbruch der beiden Scheunen, des Verwalterhauses und des nicht denkmal-werten Anbaus an das Haupthaus. Die genannten Gebäude bzw. Gebäudeteile wurden abgebrochen.

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In der Folgezeit kam es zu verschiedenen Kontakten zwischen der Klägerin und potentiellen Nutzern des Haupthauses. U. a. wurde eine Nutzung als Ausstellungs-zentrum durch einen Möbelhersteller und die Nutzung als Hauptschule für die T2. Q. X1. in Erwägung gezogen. Diesbezügliche Erwartungen erfüllten sich jedoch nicht. Die Vermarktungsbemühungen scheiterten nach Angabe der Klägerin an den mit der Wiederaufnahme einer Nutzung verbundenen hohen Investitions-kosten. Im Bereich der abgerissenen Scheunen wurde sowohl eine Nutzung für ein Einkauf-Center als auch für Wohnzwecke in Betracht gezogen. Diesbezügliche Bemühungen scheiterten nach Angaben der Klägerin an der Ungewissheit über das Schicksal des nahe gelegenen Haupthauses des ehemaligen Guts P. , das nach Abbruch eines Flügels und in Ermangelung von Erhaltungs- und Moderni-sierungsaufwendungen einen verwahrlosten Eindruck vermittelte.

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Mit Schreiben vom 23.09.2006 stellte die Klägerin u. a. einen Antrag auf Erteilung der Erlaubnis zur Beseitigung des Haupthauses durch den Beklagten als Untere Denkmalbehörde. Mit Bescheid vom 12.01.2009 lehnte der Beklagte die Erlaubnis zur Beseitigung des Herrenhauses ab. Zur Begründung wurde ausgeführt, der Abriss der Nebengebäude sei genehmigt worden, um den Belastungen durch das Herrenhaus Rechnung zu tragen. Es fehle an dem Nachweis kontinuierlicher und ernsthafter Verkaufsbemühungen.

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Die Klägerin hat am 05.02.2009 Klage erhoben. Sie trägt zur Klagebegründung vor: Die Denkmaleigenschaft des Haupthau-ses sei erloschen, weil dieses ursprünglich als Bestandteil eines Ensembles zusam-men mit dem Verwalterhaus und den Scheunen sowie der Parkanlage unter Schutz gestellt worden sei. Durch den Abriss des Verwaltergebäudes und der Scheunen sei dieses Ensemble nicht mehr vorhanden. Darüber hinaus sei die Unterschutzstellung rechtswidrig, weil ein Denkmalwert von vornherein nicht gegeben gewesen sei. Die Unterschutzstellung sei rechtswidrig, weil die Eintragung nicht hinreichend bestimmt sei. Jedenfalls sei die Denkmaleigenschaft des Haupthauses infolge des Abbruchs der Nebengebäude sowie des Verfalls des Haupthauses nachträglich entfallen. Die begehrte Erlaubnis zur Beseitigung sei zu erteilen, weil es ihr - der Klägerin - nicht zuzumuten sei, die Lasten dauerhaft aus ihrem Vermögen zu tragen. Die in dem gerichtlichen Protokoll vom 14.03.2002 geäußerte Erwartung, durch die Vermarktung der durch den Abriss der Nebengebäude frei werdenden Bauflächen Mittel zur Sanierung des Hauptgebäudes zu erwirtschaften, habe unter dem Vorbehalt der Schaffung entsprechender planungsrechtlicher Grundlagen durch die T2. Q. X1. gestanden. Diese Erwartung habe sich aber nicht erfüllt.

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Entgegen der Auffassung des Beklagten habe sie - die Klägerin - ausreichende Bemühungen zur Vermarktung des Haupthauses unternommen. Im Hinblick auf die grundgesetzlich gewährleistete Eigentumsgarantie sei es ihr nicht zuzumuten, das Objekt zu veräußern. Im Übrigen habe sie umfangreiche Bemühungen zur Vermietung/Verpachtung bzw. zur Veräußerung des Objekts unternommen.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten unter Aufhebung seines Ablehnungsbescheides vom 12.01.2009 zu verpflichten, der Klägerin die beantragte Erlaubnis zur Beseitigung des Herrenhauses des ehemaligen H1. P. nach § 9 Abs. 1 a) DSchG zu erteilen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Das beigeladene Amt für Denkmalpflege stellt keinen Antrag.

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Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten 1 K 273/09, 1 K 272/09, 1 K 1499/08 und 1 K 676/01 sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Verpflichtungsklage der Klägerin ist unbegründet. Die Ablehnung der Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis zum Abbruch des Herrenhauses H. P. ist nicht rechtswidrig und verletzt die Klägerin daher nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

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Nach § 9 Abs. 1 a) DSchG NRW bedarf einer Erlaubnis der Unteren Denkmalbe-hörde, wer ein Baudenkmal beseitigen will. Diese Bestimmung ist hier einschlägig. Bei dem Herrenhaus des H1. P. handelt es sich aufgrund der bestandskräftigen Eintragung in die Denkmalliste gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 DSchG NRW vom 26.06.1984 um ein Baudenkmal. Das ergibt sich aus der Bezeichnung "Ehemaliges H. P. von 1690, W. T1. 118" mit dem Zusatz "Zweiflügelanlage, zweigeschossig mit noch 3. Flügel". Das Herrenhaus ist Bestandteil eines En-sembles, das ursprünglich auch die inzwischen abgerissenen Scheunen sowie das Verwalterhaus und die Parkanlage umfasste. Dass der ursprünglich vorhandene dritte Flügel des Haupthauses sowie die Scheunen und das ehemalige Verwaltergebäude zwischenzeitlich abgerissen worden sind, ändert nichts an der Wirksamkeit der Eintragung des Herrenhauses in die Denkmalliste. Weder weist die Eintragung Fehler der in § 44 Abs. 2 VwVfG NRW genannten Art auf noch leidet sie an einem besonders schwerwiegenden und offensichtlichen Fehler i. S. d. § 44 Abs. 1 VwVfG NRW. Insbesondere ist sie hinreichend bestimmt. Ob die Unterschutzstellung den Begründungsanforderungen des § 39 VwVfG NRW entspricht, bedarf keiner Entscheidung. Ein derartiger Mangel führt jedenfalls nicht zur Nichtigkeit des Verwaltungsakts (vgl. § 45 Abs. 1 Nr. 2 VwVfG NRW).

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Der Beseitigung stehen Gründe des Denkmalschutzes entgegen (§ 9 Abs. 2 a) DSchG). Die vollständige Beseitigung einer in die Denkmalliste eingetragenen baulichen Anlage ist nur gerechtfertigt, wenn die Verweigerung der Erlaubnis sich im Einzelfall als unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung darstellt, weil die Erhaltung des Denkmals nicht mehr möglich ist, oder weil das Beseitigungsverbot für den Eigentümer aus anderen Gründen unzumutbar ist.

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Vgl. OVG NRW, Urteil vom 04.05.2009 - 10 A 699/07 -.

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Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt.

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Die Denkmaleigenschaft des Herrenhauses ist weder durch die Entfernung der Nebengebäude noch durch den seit der Eintragung im Jahre 1984 infolge langjährigen Leerstandes sowie unterbliebener Erhaltungsmaßnahmen eingetretenen Renovierungsbedarf entfallen.

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Wird - wie hier - nicht nur ein Einzelobjekt, sondern eine Gesamtanlage unter Schutz gestellt, entfällt die Schutzbedürftigkeit einzelner Bestandteile des Ensembles entgegen der Auffassung der Klägerin nicht stets dann, wenn andere Objekte beseitigt werden. Das ist vielmehr nur dann der Fall, wenn die verschiedenen Bestandteile erst in ihrem Zusammenhang und Zusammenwirken die Denkmaleigenschaft begründen.

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Vgl. OVG NRW, Urteil vom 12.03.2007 - 10 A 1544/05 -.

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Ein derartiger Fall liegt hier nicht vor. Das beigeladene Amt für Denkmalpflege hat in seiner Stellungnahme vom 03.11.2008 überzeugend dargelegt, dass durch den Abriss der Nebengebäude die Bedeutung des zweiflügeligen Herrenhauses aus dem Jahr 1690 nicht entfallen ist. Die für die Geschichte der T2. Q. X1. wesentliche Existenz eines adeligen Gutes sei nach wie vor in hinreichender Deutlichkeit ablesbar. Für die Erhaltung und Nutzung der Wirtschaftsgebäude und des Verwalterhauses als Bestandteile des Gesamtdenkmals sei - im Zusammenhang mit Herrenhaus und Park - deren Zeugniskraft für die landwirtschaftliche Nutzung des Gutes als einer Grundlage der adeligen Lebensführung und dadurch ihr Beitrag zur volkskundlichen Bedeutung des Objektes maßgeblich gewesen. Durch den Abbruch der Nebengebäude seien die volkskundlichen Gründe für die Erhaltung und Nutzung des Denkmals reduziert, jedoch nicht gänzlich untergegangen. Das Hauptgebäude vermittele auch weiterhin einen hinreichend deutlichen Eindruck von den Lebensverhältnissen der Führungsschicht der Region seit dem Ende des 17. Jahrhunderts. Der Abbruch der Wirtschaftsgebäude sei zwar - wie bei vielen vergleichbaren Adelssitzen ebenfalls erfolgt - bedauerlich, ziehe jedoch nicht den Verlust der Denkmaleigenschaft des Adelssitzes mit Herrenhaus und Park insgesamt nach sich.

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Dieser schlüssigen Stellungnahme des Beigeladenen kommt erhebliches Gewicht zu. Die Denkmalpflegeämter der Landschaftsverbände sind gemäß § 22 Abs. 3 Nr. 1 DSchG NRW zur fachlichen Beratung und Erstattung von Gutachten in allen Angelegenheiten des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege berufen. Ihnen ist damit die Rolle unparteilicher, fachlich weisungsungebundener Gutachter zugewiesen, so dass von ihnen sachkundige Stellungnahmen zur Schutzwürdigkeit von Baudenkmälern erwartet werden können.

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Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 12.03.2007 - 10 A 1544/05 -; Beschluss vom 20.02.2003 - 8 A 1145/00 -; Beschluss vom 25.02.2003 - 8 A 5690/00 -.

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Die Grundlage für das Beseitigungsverbot des § 9 DSchG NRW ist auch nicht durch die Notwendigkeit erheblicher Erhaltungsarbeiten infolge des langjährigen Leerstan-des des Objekts entfallen. Davon wäre nur auszugehen, wenn die erforderlichen Maßnahmen so weit gingen, dass die Denkmalaussage verloren ginge. Dies würde voraussetzen, dass die notwendigen Restaurierungsarbeiten einen Umfang erreichen, bei dem die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustandes prak-tisch einer Neuerrichtung gleich kommt.

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Vgl. OVG NRW, Urteil vom 04.05.2009 - 10 A 699/07 -.

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Ein derartiger Fall ist hier nach Aktenlage offensichtlich nicht gegeben und wird auch von der Klägerin nicht substantiiert geltend gemacht.

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Die Klägerin kann die Erteilung der beantragten Abbrucherlaubnis auch nicht deshalb beanspruchen, weil ihr die Erhaltung des Gebäudes wirtschaftlich nicht mehr zumut-bar ist.

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Die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals in der bisherigen oder in einer anderen zulässigen Weise ist für den Eigentümer im Allgemeinen wirtschaftlich unzumutbar, wenn er das Denkmal auf Dauer nicht aus den Erträgen des Objekts finanzieren kann, wenn sich das Denkmal also auf Dauer nicht "selbst trägt". Denn der Eigen-tümer darf zwar im öffentlichen Interesse an der Erhaltung des kulturellen Erbes in seiner Eigentumsnutzung eingeschränkt, nicht aber gezwungen werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften bzw. aus seinem sonstigen Vermögen "zuzuschießen". Wann dies der Fall ist, kann nur für jeden Einzelfall und unter Berücksichtigung aller den Fall prägenden Umstände entschieden werden.

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Vgl. OVG NRW, Urteil vom 04.05.2009 - 10 A 699/07 -; Urteil vom 20.03.2009 - 10 A 1406/08 -; Beschluss vom 22.08.2007 - 10 A 3453/06 -.

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Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Der Denk-maleigentümer kann deshalb nicht beanspruchen, bei gewerblicher Nutzung seines Eigentums eine besonders hohe oder auch nur die für derartige Nutzungen durch-schnittlich erzielbare Rendite zu erzielen. In begründeten Ausnahmefällen kann sich die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung und -nutzung auch daraus ergeben, dass wegen der Umstände des Einzelfalles die Prognose gerechtfertigt ist, dass das Objekt selbst nach einer Anpassung an moderne Nutzungsstandards im Markt keinerlei Aussicht auf Erzielung von Erträgen haben wird. In einer solchen Situation würde es die verfassungsrechtliche Grenze der Unzumutbarkeit überschreiten, wenn der Eigentümer "sehenden Auges" zu einer Fehlinvestition gezwungen würde, die ihn in eine dauerhaft defizitäre Lage treiben würde; das Prognoserisiko kann in derartigen Fällen unter Anlegung strenger Maßstäbe nicht ausschließlich auf Seiten des Eigentümers liegen. Im Hinblick auf §§ 7 Abs. 1 Satz 3, 27 DSchG NRW ist allerdings zu berücksichtigen, dass wirtschaftliche Belastungen, die das Spiegelbild vorausgegangener Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten darstellen, in die Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht einzustellen sind. Denn sonst könnte der Denkmaleigentümer bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals regelmäßig die Zurücknahme oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes erzwingen.

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Vgl. OVG NRW, Urteil vom 04.05.2009 - 10 A 699/07 -.

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In Anwendung dieser Grundsätze ist der Klägerin die Erhaltung des Baudenkmals wirtschaftlich zuzumuten. Da die Klägerin keine nichtwirtschaftlichen Interessen an der Erhaltung und Nutzung des Denkmals hat, kann ihr neben der Vermietung oder Verpachtung auch der Verkauf des Denkmals zugemutet werden. Sie kann sich demgegenüber auch nicht darauf berufen, denkmalbedingte Steuervorteile nicht ausschöpfen zu können.

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Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20.03.2009 - 10 A 1406/08 -; Urteil vom 04.05.2009 - 10 A 699/07 -.

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Die Klägerin macht geltend, sie habe vielfältige Vermarktungsanstrengungen unter-nommen und das Denkmal sowohl als Miet- als auch als Kaufobjekt zu marktge-rechten Bedingungen angeboten. Sämtliche Bemühungen seien gescheitert. Mit diesem Vorbringen dringt die Klägerin jedoch nicht durch.

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Die gegenwärtigen Marktchancen des Objekts sind wesentlich dadurch eingeschränkt, dass es seit Aufgabe der Nutzung als Asylbewerberunterkunft im Jahre 1991 leer steht, ohne dass auch nur grundlegende Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden wären. Es bietet äußerlich einen verwahrlosten Eindruck, weil noch nicht einmal defekte Fensterscheiben ersetzt worden sind und das Innere des Gebäudes dadurch über einen langen Zeitraum ungeschützt den Witterungseinflüssen ausgesetzt ist. Dieser Umstand ist von der Klägerin zu vertreten (§ 7 Abs. 1 Satz 3 DSchG NRW). Sie hat nicht glaubhaft gemacht, dass es ihr im zeitnahen Anschluss an die letzte Nutzung als Asylbewerberunterkunft nicht möglich gewesen wäre, das Objekt in einem marktfähigen Zustand zu erhalten. Dies gilt schon deshalb, weil die diesbezüglich vorgetragenen Bemühungen erst im Jahr 1999 einsetzen und den davor liegenden Zeitraum ab 1991, in dem das Gebäude bereits leer stand, unberücksichtigt lassen.

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Für den Zeitraum ab dem Jahr 1999 fehlt es an aussagekräftigen Belegen darüber, dass ein marktkonformer Miet- bzw. Pachtzins oder Kaufpreis gefordert worden ist. Dies hätte vorausgesetzt, dass die erheblichen Investitionskosten, die von den Beteiligten bereits im Jahr 2007 mit 2,2 Mio. Euro bzw. 2,5 Mio. Euro angegeben worden sind, in die Preisgestaltung einbezogen worden wären. Die Klägerin muss sich in Folge der von ihr zu vertretenden Vernachlässigung des Objekts auf den Marktpreis verweisen lassen, der sich daraus ergibt, dass das Herrenhaus als Baudenkmal zu erhalten ist und sich entsprechende Investitionen für potentielle Erwerber deshalb nur rentieren können, wenn der Kaufpreis entsprechend niedrig gehalten wird. Bei der gebotenen Mischkalkulation wird dies möglicherweise nur zu erreichen sein, wenn bei der Bewertung des Grundstücks - insbesondere im Bereich der potentiellen Bauflächen - ein deutlicher Abschlag von dem Bodenrichtwert vorgenommen wird. Denn die Bodenrichtwerte orientieren sich gem. § 196 Abs. 1 BauGB ausschließlich an den Grundstückswerten; den für die Ermittlung des Verkehrswertes geltenden Besonderheiten für aufstehende (zu erhaltende) Baudenkmäler tragen sie nicht Rechnung.

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Zu einem derartigen marktkonformen Verhalten ist die Klägerin offenbar nicht bereit. Sie trägt selbst vor, zu einem Verkauf unterhalb des Bodenrichtwertes nicht verpflichtet zu sein (vgl. S. 3 des Schriftsatzes vom 26.08.2008 - 1 K 1499/08 -; S. 5 des Schriftsatzes vom 07.12.2009 - 1 K 273/09 -; Schriftsatz vom 23.02.2010 - 1 K 273/09 -). Deshalb sind die von ihr dargestellten Vermarktungsbemühungen auch nicht geeignet zu belegen, dass ihr der Verkauf wirtschaftlich unzumutbar ist.

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Gegen die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals seitens der Klägerin spricht letztlich auch, dass sie nicht alle ihr zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, um die durch den Abriss der Nebengebäude frei gewordenen Flächen einer baulichen Nutzung zuzuführen und die dadurch möglichen Erträge zur Sanierung des Haupthauses einzusetzen.

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Vgl. zu diesem Ansatz: Niedersächsisches OVG, Urteil vom 24.03.2003 - 1 L 601/97 -.

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Dies ist zur Überzeugung des Gerichts nicht daran gescheitert, dass die vom Beklagten weiterhin in Aussicht gestellte bauplanungsrechtliche Absicherung seitens der T2. noch aussteht - mögliche Baugrundstücke waren im Einverständnis mit dem Beklagten schon vorher angeboten worden (vgl. das in der mündlichen Verhandlung vorgelegte Foto des auf dem Grundstück aufgestellten Verkaufsschildes) - sondern daran, dass der abstoßende äußerliche Zustand des Herrenhauses einer derartigen Vermarktung entgegen steht. Denn es liegt auf der Hand, dass mögliche Investoren von einer entsprechenden Investition absehen, solange das Herrenhaus in seinem jetzigen Zustand in unmittelbarer Nähe zu den potentiellen Baugrundstücken erhalten bleibt, ohne dass eine Sanierung und anschließende Folgenutzung gesichert ist.

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Da der Klägerin die Erhaltung des Denkmals zuzumuten ist, war der Beklagte nicht verpflichtet, seine Entscheidung über die Ablehnung der Beseitigungserlaubnis mit dem verbindlichen Angebot einer Entschädigung nach § 33 DSchG NRW oder der Übernahme nach § 31 DSchG NRW zu verknüpfen.

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Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20.03.2009 - 10 A 1406/08 -.

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Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.