Oberlandesgericht Stuttgart ()
Urteil vom 2010-08-05, Aktenzeichen 7 U 82/10

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart – Az. 18 O 483/09 – vom 31.03.2010 wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten der Berufung.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

4. Die Revision wird zugelassen.

Streitwert: 6.733,54 EUR

Gründe

I.

1

Der Kläger macht wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft H.str. 31 – 33 in S. gegen die Beklagten als ehemalige Mieter einer in der Wohnanlage gelegenen Wohnung geltend.

2

Im Dezember 2009 erhob der Kläger nach Abtretung der Ansprüche durch die Eigentümergemeinschaft Klage.

3

Er behauptet, die Beklagten hätten bei ihrem – unstreitig am 28.06.2008 erfolgten – Auszug sechs der im Personenaufzug befindlichen Edelstahl-Paneelen beschädigt. Hierdurch sei ein Schaden i. H. v. 6.777,05 EUR entstanden.

4

Die Beklagten berufen sich auf die nach § 548 Abs. 1 BGB eingetretene Verjährung.

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Im Übrigen wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Stuttgart – Az. 18 O 483/09 – vom 31.03.2010 Bezug genommen.

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Das Landgericht hat die Klage wegen Verjährung abgewiesen.

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Die Berufung begehrt die Aufhebung des landgerichtlichen Urteils und verfolgt den Klaganspruch insbesondere mit Hinweis auf den Beschluss des LG Stuttgart vom 28.11.2007 – NZM 2009, 36 – in voller Höhe weiter.

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Der Kläger beantragt (Bl. 71 d. A.):

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1. Das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 31.03.2010, Az. 18 O 483/09 wird aufgehoben.

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2. Die Bekl./Berufungsbeklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kl./Berufungskläger EUR 6.733,54 nebst Zinsen hieraus i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 04.01.2009 zu bezahlen.

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Die Beklagten beantragen (Bl. 83 d. A.)

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die Zurückweisung der Berufung.

13

Sie verteidigen das landgerichtliche Urteil.

II.

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Die Berufung der Beklagten ist zulässig. Sie ist indessen unbegründet.

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Zu Recht hat es das Landgericht dahin stehen lassen, ob die Beklagten die Edelstahl-Paneelen beschädigt haben und in welcher Höhe hierdurch ein Schaden entstanden ist. Auf jeden Fall ist der Anspruch nach § 548 Abs. 1 BGB verjährt, so dass es auch auf die Abtretung der Ansprüche durch die Wohnungseigentümergemeinschaft an den Kläger nicht ankommt. Denn die Verjährung begann nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB mit dem Auszug der Beklagten am 28.06.2008 und endete folglich am 28.12.2008. Der Kläger erhob die Klage jedoch erst ca. 1 Jahr später. Andere verjährungshemmenden Maßnahmen ergriff er nicht.

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Die Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB ist auf den streitgegenständlichen Schadensersatzanspruch einer – sich vom Vermieter unterscheidenden – Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung des Gemeinschaftseigentums auch anwendbar (so auch LG Essen, NJW-RR 1998, 874 und ihm folgend: Gather in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 548, Rn. 31; Staudinger, Emmerich, § 548 BGB, Rn. 14; wohl auch: Schmid, Rieke, § 548 BGB, Rn. 36; Soergel, Heintzmann, § 548 BGB, Rn. 5).

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Zwar erfasst § 548 Abs. 1 BGB seinem Wortlaut nach lediglich vertragliche Ansprüche des Vermieters wegen der Verschlechterung der Mietsache, nicht aber gesetzliche Ansprüche eines Dritten wie der Eigentümergemeinschaft.

18

Da der meist vermietende Eigentümer jedoch bei Verschlechterung der Mietsache in der Regel auch konkurrierende, gesetzliche Ansprüche gegen seinen Mieter unter anderem aus §§ 823 Abs. 1, 1004 Abs. 1 BGB hat, liefe der Schutz des § 548 Abs. 1 BGB bei Beschränkung auf rein mietvertragliche Ansprüche regelmäßig leer. Daher ist er nach wohl einhelliger Meinung auch auf gesetzliche Ansprüche anzuwenden, die ein Vermieter wegen der Verschlechterung der Mietsache hat (s. statt vieler nur Gather in: Schmidt-Futterer, § 548 BGB, Rn. 29 m. w. N.).

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Auch die Erstreckung des Anwendungsbereiches auf Dritte ist jedenfalls für den Fall anerkannt, in dem der eine Verschlechterung der Mietsache verursachende Dritte in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen ist (BGH NJW 2006, 2399 m. w. N.; Staudinger, Emmerich, § 548 BGB, Rn. 15; Gather in: Schmidt-Futterer, § 548 BGB, Rn 27). Andernfalls liefe entweder der Schutz durch Einbeziehung in den Vertrag zu schützenden Dritten oder die Privilegierung des Mieters nach § 548 Abs. 1 BGB leer, wenn der Dritte Regressansprüche gegen ihn geltend machen könnte.

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Zwar geht es vorliegend um Ansprüche – überhaupt nicht am Mietverhältnis beteiligter – Dritter gegen den Mieter. Einer Erstreckung des Anwendungsbereichs des § 548 Abs. 1 BGB auf solche Ansprüche könnte entgegen gehalten werden, dass die Mietvertragsparteien dann mit dem Mietvertrag gleichsam einen Vertrag zu Lasten Dritter schlössen. Das wäre nicht nur systemfremd, sondern insbesondere mit den Grundprinzipien des Privatrechts nicht zu vereinbaren (so auch Palandt, Grüneberg, Vor § 328 BGB, Rn. 10 m. w. N.), soweit man die Belastung durch die Verjährungswirkung gegenüber dem Dritten nicht lediglich als unbeachtlichen Reflex auffassen will (vgl. dazu BGH NJW 2004, 3326 [3327]).

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So wird insbesondere nach den Erwägungen des Beschlusses des Landgerichts Stuttgart vom 27.11.1997 (Az. 13 S 136/07, NZM 2009, 36) zunehmend vertreten, Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB zu unterstellen, da ihnen die erforderlichen vertraglichen Beziehungen nicht zugrunde liegen (Praxishinweis in NJW-Spezial 2008, 162; Wenzel in: Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, § 13, Rn. 154; Bärmann/Pick, § 21 WEG, h); Abramenko in: Fachanwaltskommentar, § 13 Rn. 4 und Palandt, Weidenkaff, § 548 BGB, Rn. 5a).

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Es ist indessen anerkannt, § 548 Abs. 1 BGB auch auf Ansprüche Dritter gegen den Mieter jedenfalls unter den einschränkenden Voraussetzungen anzuwenden, dass die Ansprüche zumindest auch in der Verschlechterung der Mietsache begründet sind und der Dritte sich entweder mit der Vermietung einverstanden erklärt hat (BGH NJW 1997, 1983 [1984]; Staudinger, Emmerich, § 548 BGB, Rn. 14; Palandt, Weidenkaff, § 548 BGB, Rn. 5a) oder mit dem Vermieter wirtschaftlich eng verflochten ist (so BGH NJW 1992, 1820 [1821]). Denn wenn der Dritte sein Einverständnis zur Vermietung erklärt hat, ist er zum einen nicht schutzwürdig, zum anderen kennt er die besonderen mietrechtlichen Schutzmechanismen. Wenn er mit dem Vermieter wirtschaftlich eng verflochten ist, ist die Personenverschiedenheit jedenfalls aus Sicht des Mieters bloß zufällig, was nicht zu seinen Lasten gehen kann.

23

Die Wohnungseigentümergemeinschaft und der vermietende Miteigentümer sind sicher wirtschaftlich nicht ausreichend eng miteinander verflochten, als dass sie gleichsam wie eine einheitliche Person zu behandeln wären. Zwar ist der Miteigentümer Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sowohl seine Rechte als auch seine Pflichten gegenüber der Gemeinschaft richten sich aber insgesamt Großteils nach seinem Miteigentumsanteil (vgl. nur §§ 16, 17, 10 Abs. 8 WEG) bzw. nach Kopfteilen (§ 25 WEG); beide verlieren mit zunehmender Größe der jeweiligen zur Eigentümergemeinschaft gehörenden Wohnanlage an Gewicht.

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Wie bereits das Landgericht Essen in seiner Entscheidung vom 11.12.1997 (Az. 10 S 433-97, NJW-RR 1998, 874) ausgeführt hat, sind die Eigentümer aber nach § 13 Abs. 1 WEG zur Vermietung ihres Sondereigentums berechtigt. Diese gesetzlich vorgesehene Berechtigung ist gleichsam einer Ermächtigung eines Dritten zur Vermietung seines Eigentums gleichzusetzen. Denn eine Vermietung des Sondereigentums ohne Einräumung des Rechts zur Mitbenutzung der Gemeinschaftseinrichtungen ist nicht möglich. Der Mieter muss die Wohnung ja erreichen können. Dementsprechend ist anerkannt, dass der vermietende Sondereigentümer seinem Mieter das ihm zustehende Mitbenutzungsrecht überträgt (Wenzel in: Bärmann, § 13 WEG, Rn. 59; BayObLG WE 1998, 352), auch wenn es nicht ausdrücklich in den Mietvertrag aufgenommen wird (so auch Lüke in: Weitnauer, 9. Aufl. 2005, Nach § 13, Rn. 3).

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Dagegen spricht auch nicht, dass der einzelne Wohnungseigentümer seinem Mieter das Recht zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums nach dem Rechtsgedanken des § 399 BGB nur insoweit übertragen kann, wie es ihm selbst zusteht, die gegen ihn gerichteten Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft aber nach §§ 195 ff. BGB verjähren, und die Anwendung des § 548 Abs. 1 BGB auf die der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehenden Schadensersatzansprüche gleichsam zu einer Inhaltsänderung des Mitbenutzungsrechts führen würde. Denn zum einen ist dem Mieter der Gebrauch selbst – vorbehaltlich anderweitiger vertraglicher Regelungen – immer nur in dem auch dem Eigentümer eingeräumten Rahmen gestattet (so auch Lüke in: Weitnauer, Nach § 13 WEG, Rn. 3). Zum anderen sieht § 13 Abs. 1 WEG die Vermietung – mit der Konsequenz der Anwendung der mietrechtlichen Sonderregelungen – vor, womit dann eine gesetzliche Einschränkung der Verfolgungsrechte der Eigentümergemeinschaft einhergeht.

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Allerdings ist zwingende Voraussetzung einer weiten Auslegung des § 548 Abs. 1 BGB auf Ansprüche Dritter, dass zumindest auch die Mietsache selbst verschlechtert wird und der eingetretene Schaden hinreichenden Bezug zum Mietobjekt hat (BGH NJW 2000, 3203 [3204 f.]). Dass der in der Wohnanlage befindliche, streitgegenständliche Personenaufzug ausreichenden Bezug zum vermieteten Sondereigentum hat, bedarf keiner weiteren Vertiefung. So hat selbst das – eher zurückhaltende – AG Nürtingen in seinem Urteil vom 30.05.2007 (Az. 11 C 618/07, BeckRS 2008, 00372) die Erstreckung des Anwendungsbereichs auf Ansprüche einer Wohnungseigentümergemeinschaft bzgl. der in räumlicher Nähe zur Wohnung liegenden Einrichtung des Treppenhauses nicht problematisiert. Wenn allerdings das Mitbenutzungsrecht – wie üblich – nicht ausdrücklich in den Mietvertrag einbezogen wird, liegt unter Umständen die erforderliche Verschlechterung der Mietsache selbst nicht vor.

27

Es ist aber anerkannt, dass Ansprüche des Vermieters wegen Beschädigungen ausschließlich regelmäßig nur mitbenutzter Sachen des Vermieters wie Treppenhäusern, Fluren oder Eingängen nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren (BGHZ 61, 227 [229]; Staudinger, Emmerich, § 548 BGB, Rn. 11; Blank/Börstinghaus, Mietrecht, § 548 BGB, Rn. 9; Soergel, Heintzmann, § 548 BGB, Rn. 5; Palandt, Weidenkaff, § 548 BGB, Rn. 9), selbst wenn sie nicht ausdrücklich mit vermietet sind (so auch LG Berlin, Urteil vom 29.09.1987, Az. 64 S 85/87).

28

Selbst wenn man daher unterstellt, dass den Beklagten das Nutzungsrecht des streitgegenständlichen Aufzugs nicht ausdrücklich im Mietvertrag eingeräumt wurde, und deshalb nicht zur Mietsache im engeren Sinne gehört, kann für die Beschädigung des Aufzugs nichts anders gelten als für die Beschädigung einer – ebenfalls nicht ausdrücklich mitvermieteten – im Alleineigentum des Vermieters stehenden Treppenhauseinrichtung. Denn Zweck des § 548 Abs. 1 BGB ist die rasche Klärung von Ansprüchen im Zusammenhang mit dem Zustand des Mietobjektes (BGH NZM 2005, 176 [178]; Gather in: Schmidt-Futterer, § 548 BGB, Rn. 28). Daher verbietet sich die unterschiedliche Behandlung des Mieters einer Wohnung in einem im Alleineigentum des Vermieters stehenden Mehrfamilienhaus gegenüber einem Mieter einer Eigentumswohnung.

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Die Kostenentscheidung beruht für die Berufung auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeht auf der Grundlage der §§ 708 Nr. 10, 711 S. 1, 711 S. 2 i.V.m. 709 S. 2 ZPO.

30

Die Revision war nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zuzulassen, da die Sache grundsätzliche Bedeutung hat.