Amtsgericht Geilenkirchen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-11-30, Aktenzeichen 10 C 136/10
ECLI:DE:AGGK:2011:1130.10C136.10.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für das Einfamilienhaus, gelegen… , von bisher monatlich 270,58 Euro auf nunmehr monatlich 324,69 Euro netto zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung wie bisher mit Wirkung ab 01.01.2010 zuzustimmen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

T a t b e s t a n d

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Die Klägerin begehrt die Erhöhung der monatlichen Kaltmiete für ein von ihr an den Beklagten vermietetes Einfamilienreihenmittelhaus in der …

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Der Beklagte mietete das streitgegenständliche Mietobjekt mit Mietvertrag vom 12.03.1992/17.03.1992 ab dem 01.03.1992. Das Haus wurde im Jahr 1953 erbaut. Die Wohnfläche beträgt 68,5 qm. Die derzeit gezahlte Kaltmiete beläuft sich seit mehr als 15 Monaten unverändert auf 270,58 Euro, was einem Quadratmeterpreis von 3,95 Euro entspricht. Die Klägerin forderte den Beklagten mit Schreiben vom 22.09.2009, ihm zugegangen am 28.09.2009, zur Zustimmung zur Mieterhöhung mit Wirkung ab dem 01.01.2010 auf. Der Beklagte reagierte weder innerhalb der ursprünglichen Frist bis zum 30.11.2009, noch innerhalb der mit klägerischen Schreiben vom 04.12.2009 bis zum 18.12.2009 verlängerten Frist.

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Zwischenzeitlich wurde das Mietverhältnis gekündigt und der Beklagte ist aus dem streitgegenständlichen Mietobjekt ausgezogen.

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Die Klägerin ist der Ansicht, die Wohnlage sei als einfach, gehobener Bereich, einzustufen. Unter Berücksichtigung des Mietpreisspiegels der Stadt G sei ein monatlicher Nettokaltmietzins von 4,74 Euro pro qm und damit bei der Wohnungsgröße von 68,5 qm insgesamt ein Kaltmietzins von 324,69 Euro angemessen. Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB sei eingehalten. Wegen der klägerischen Berechnung wird im Einzelnen auf die Ausführungen in der Klageschrift vom 20.02.2010 (Bl. 3f. GA) Bezug genommen.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für das Einfamilienhaus, gelegen …, von bisher monatlich 270,58 Euro auf nunmehr monatlich 324,69 Euro netto zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung wie bisher mit Wirkung ab 01.01.2010 zuzustimmen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er ist der Ansicht, die hier betroffene ehemalige Fliegerhorstsiedlung sei wegen der erheblichen Flugbelästigung und der damit einhergehenden Geruchsbelästigung sowie der großen Belastung durch Verkehrslärm vor der ...allee und dem Zulieferverkehrs der Fabrik C nur als einfache Wohnlage, mittlerer Bereich einzustufen. Wegen der schlechten Ausstattung des Mietobjekts und der Tatsache, dass in der näheren Umgebung keine Infrastruktur und am Wochenende sowie an Feiertagen kein öffentlicher Personennahverkehr vorhanden sei, würde gegen eine Mieterhöhung sprechen.

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Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die beiderseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens sowie dessen mündlicher Erläuterung. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen I vom 28.07.2011 (Bl. 124ff. GA) sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 15.11.2011 (Bl. 222ff. GA) verwiesen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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I.

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Die zulässige Klage ist begründet.

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Der Klägerin steht gemäß § 588 Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen die Beklagten auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete auf 324,69 Euro, mithin 4,74 Euro pro qm, beginnend ab 01.01.2010 zu.

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Das gemäß §§ 557 Abs. 3, 558, 558 a, 558 b BGB formell ordnungsgemäße Erhöhungsverlangen, welches gemäß § 167 ZPO wegen fristgerechter Einreichung der Klageschrift bei Gericht im Februar 2010 auch innerhalb der Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB gerichtlich geltend gemacht worden ist, ist der Höhe nach gerechtfertigt.

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Nach dem ausführlichen Gutachten des gerichtserfahrenen Sachverständigen I vom 28.07.2011 ist das streitgegenständliche Mietobjekt in einer mittleren Wohnlage gelegen. Soweit der Sachverständige nach der Bewertung der Lage und der Ausstattungsmerkmale zu einer Vergleichsmiete von gerundet 340,00 Euro, was einem Quadratmeterpreis von 4,92 Euro entspricht und damit jedenfalls die von der Klägerin unter Beachtung der Kappungsgrenze geforderte Nettomiete von 324,69 Euro (4,74 Euro pro qm) rechtfertigt.

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Die Ermittlungen der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Sachverständigen sind nicht zu beanstanden. Der Sachverständige I hat zunächst auf die Sonderstellung der Wohnlage in der ehemaligen Siedlung hingewiesen, die durch die ehemals bestehende Einbeziehung der Siedlung in das militärische Gelände und den heute noch betriebenen Flughafen bedingt ist. Die Wohnlage der sogenannten Fliegerhorstsiedlung ist wegen dieser dort vorhandenen besonderen Bedingungen (Fluglärm, ehemalige Militärsiedlung) nicht mit anderen Wohnlagen im Stadtgebiet von G vergleichbar. Der Sachverständige hat deshalb in zutreffender Weise den ortsüblichen Mietzins anhand der Spanne der allein innerhalb der Fliegerhorstsiedlung in G gezahlten und zu zahlenden Miete ermittelt (vgl. AG Straubing, Urteil vom 09.11.1982, 2 C 526/79, juris Rn. 23ff.). In Übereinstimmung mit den Anforderungen des § 558 Abs. 2 BGB hat der Sachverständige dabei nicht nur die aktuellen Mieten, sondern diejenigen der letzten vier Jahre herangezogen. Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert dabei die Ermittlung der tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Miete für vergleichbare Wohnungen. Der Sachverständige hat durch eine Mieterbefragung zu den maßgeblichen Mietdaten für den Zeitraum 09/2005 bis 08/2009 einen eigenen „Mietpreisspiegel“ für die hier betroffene Siedlung erarbeitet. Ohne Bedeutung ist dabei, dass alle Wohnung in der Siedlung durch die Klägerin vermietet werden. Insgesamt wurden acht Mietdaten von Vergleichsobjekten verglichen und diese nach Wohnungsgrößengruppe und Ausstattungsstand im Verhältnis zum Mietpreis ausgewertet und so die Spanne der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete ermittelt. Diesen speziellen „Mietpreisspiegel“ hat der Sachverständige seiner Beurteilung zugrunde gelegt. Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden (vgl. BGH, Urteil vom 21.10.2009, VIII ZR 30/09). Soweit mithin Wertungen erfolgen, sind diese immer innerhalb der Objektgruppe N--Siedlung zu sehen. Die Tatsache, dass sich die Klägerin sich zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens auf den einfachen Mietspiegel der Stadt G bezogen hat, steht der Verwendung des „speziellen Mietspiegels“ des Sachverständigen nicht entgegen. Bei einem einfachen Mietspiegel sind die dort aufgeführten Mietpreisspannen für das Gericht nicht gerade bindend, so dass im Rahmen der freien Würdigung gemäß § 286 ZPO die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Bestimmung der ortsangemessenen Miete zulässig war. Soweit der Beklagte bestreitet, dass es sich bei den vom Sachverständigen als Vergleichsobjekt herangezogenen Mietwohnungen tatsächlich um vergleichbare Objekte handelt, geht dieser Einwand fehl und steht einer Verwertung des Gutachtens ebenfalls nicht entgegen. Zum einen wurden die Zweifel an der vom Sachverständigen ermittelten Höhe des ortsüblichen Mietzinses nicht substantiiert dargelegt und insbesondere auch keine vergleichbaren Objekte mit wesentlich niedrigerem Mietzins durch den Beklagten benannt. Zum anderen durfte der Sachverständige die Offenlegung der Daten der Vergleichswohnungen unter Berufung auf den Datenschutz verweigern, da spätestens nach Befragung des Sachverständigen etwaige Unklarheiten ausgeräumt wurden.

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Das streitgegenständliche Einfamilienhaus befindet sich nach den schlüssigen und überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen, denen das Gericht folgt, in einer mittleren Wohnlage, wobei die Vorteile deutlich überwiegen, weshalb der Sachverständige die Wohnlage in seinen Bewertungskriterien als gut einstuft (Bl. 134 GA). Er hat hierbei berücksichtigt, dass die zu beurteilende Straße nur Anliegern dient, eine reine, aufgelockerte Wohnbebauung vorliegt und Grünanlagen im umliegenden Gelände vorhanden sind. Das Naturschutzgebiet T liegt in der Nähe. Fußläufig sind keine Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungsangebote vorhanden, die Verkehrsanbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist schwach, die nächste Bushaltestelle befindet sich in einer Entfernung von 400 Metern. Die Autobahnanbindung ist ebenfalls schwach, öffentliche Einrichtungen sind in der Wohnsiedlung nicht vorhanden, das Stadtzentrum mit Schulen und Ärzten ist rund 6 km entfernt. Schließlich hat der Sachverständige auch berücksichtigt, dass in der gesamten Siedlung ein erhebliches, in G allseits bekanntes Fluglärmproblem besteht.

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Die Ausstattung der Wohnung ist nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen als befriedigend bis ausreichend zu beurteilen. Bezogen auf die Erstbezugsjahrsgruppe sind die Elektroinstallationen üblich ebenso wie die Türen, die Fensterbänke, der Fliesenumfang und der Bodenbelag. Die baujahrsgruppenbezogene Sicherheit des Gebäudes ist mit besser als üblich beurteilt worden. Die Größe des streitgegenständlichen Mietobjekts von 68,5 qm führt zu einer Einordnung in die Größengruppe der „kleinen“ Häuser und wird vom Sachverständigen mit gut bis befriedigend bewertet. Die Art und Beschaffenheit des Objekts hält der Sachverständige für befriedigend, da die Wohnräume unter anderem gut belichtet und belüftet sind, und wegen Aufteilung, Zuschnitt und Stellmöglichkeiten funktionsgerecht genutzt werden können. Insgesamt sind Bauqualität, Schall- und Wärmeschutz des Schutzes aus heutiger Sicht zwar geringwertig, entsprechen aber der allgemeinen Objektqualität in der Siedlung. Alle Vergleichsobjekte weisen genau dieselbe Qualität wie das streitgegenständliche Haus auf.

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Den Einwendungen des Beklagten gegen das Gutachten des Sachverständigen I kann nicht gefolgt werden. In erster Linie gehen die Einwendungen dahin, dass der Sachverständige bestimmte negative Aspekte, insbesondere der Wohnlage, nicht hinreichend berücksichtigt habe. Vor allem wird hier die Belästigung durch Fluglärm und die stark befahrene ...allee erwähnt. Diese Punkte hat der Sachverständige in seinem Gutachten sowie seiner Ergänzung jedoch alle aufgegriffen, und es ist nicht ersichtlich, dass die Gesamtbewertung des Sachverständigen fehl geht. Insbesondere ist plausibel, dass die Immissionen bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu keinen großen Unterschieden in der Bewertung führen können, da alle Objekte des Vergleichsgebiets den Lärmbelastungen in ähnlich großem Umfang ausgesetzt sind.

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Soweit der Beklagte einwendet, der Sachverständige habe für seine Begutachtung keine Verkehrszählung und keine Erhebung zu den tatsächlichen Flugbewegungen im Jahr vorgenommen, vermag dies sein Gutachten ebenfalls nicht in Zweifel zu ziehen. Denn der Sachverständige hat deutlich gemacht, dass ihm hinreichende Erkenntnisse zur Bewertung des Fluglärms und der Verkehrsbelastung durch seine zahlreichen Besuche der Siedlung zu jeweils unterschiedlichen Zeitpunkten vorlagen. So hat er in der mündlichen Verhandlung vom 15.11.2011 ausgeführt, dass er anlässlich verschiedener Ortstermine in den zahlreichen zu begutachtenden Objekten das Flugaufkommen selbst habe wahrnehmen können. Hinsichtlich des Verkehrslärms auf der ...allee habe es keiner Verkehrszählung bedurft, da er aufgrund von Multimomentaufnahme eine fundierte Einschätzung der tatsächlichen Belastung habe treffen können. Weitere Erhebungen waren vor diesem Hintergrund nicht erforderlich.

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II.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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III.

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Der Streitwert wird auf 649,32 Euro (12 * 54,11 Euro, § 41 Abs. 5 GKG) festgesetzt.

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Dr. R