Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2002-01-30, Aktenzeichen I-3 Wx 381/01
ECLI:DE:OLGD:2002:0130.I3WX381.01.00

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1 und 2 tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der so-fortigen weiteren Beschwerde. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 27.098,47 Euro.

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G r ü n d e :

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I.

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Die Beteiligten zu 1, 2 und 4 bis 7 bilden die im Rubrum genannte Eigentümergemeinschaft. Die Beteiligte zu 3 ist deren Verwalterin.

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Mit notariellem Vertrag vom 7.12.1999 veräußerten die Beteiligten zu 1 und 2 das ihnen jeweils zur Hälfte zustehende Wohnungseigentum an die Schwester des Beteiligten zu 1, Frau H. P.. Diese bewohnt die Wohnung mit ihrem Lebensgefährten, Herrn M., als Mieterin bereits seit dem 1.3.1993.

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§ 8 der Teilungserklärung vom 12.7.1982 enthält folgende Regelung:

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8.2. Die Veräußerung und die ganze oder teilweise Überlassung des Sondereigentums an Dritte zur Benutzung bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Verwalters, mit Ausnahme des ersten Verkaufsfalles. Dies gilt nicht im Falle der Veräußerung oder Überlassung an den Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten Grades in einer Seitenlinie ...

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8.3. Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagen. Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn durch Tatsachen begründete Zweifel daran bestehen, dass...der Erwerber beziehungsweise Nutzungsberechtigte oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person sich in die Hausgemeinschaft einfügen werden.

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8.4. Verweigert der Verwalter die Zustimmung, so entscheidet auf Antrag des Sondereigentümers die Eigentümerversammlung."

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Die Beteiligte zu 3 teilte den Beteiligten zu 1 und 2 mit Schreiben vom 27.12.1999 mit, als Verwalterin von der Eigentümergemeinschaft beauftragt zu sein, der Veräußerung des Wohnungseigentums an Frau P. nicht zuzustimmen.

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Die Beteiligten zu 1 und 2 haben geltend gemacht, Frau H. P. und Herr M. hätten sich bereits in die Hausgemeinschaft eingefügt und deshalb im vorliegenden Verfahren von der Beteiligten zu 3 die Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung verlangt.

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Die Beteiligte zu 3 hat gemeint, sie sei nicht passiv legitimiert, da zunächst die Eigentümergemeinschaft zu einer Entscheidung berufen sei. Im übrigen sei aber auch ein wichtiger Grund gegeben, da Frau P. und Herrn M. die Hausgemeinschaft laufend störe; Mitte Oktober 2000 sei der Beteiligte zu 6 von Herrn M. tätlich angegriffen und in erheblicher Weise beleidigt worden.

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Das Amtsgericht hat die Beteiligte zu 3 antragsgemäß durch Beschluss vom 27.3.2001 zur Erteilung der Zustimmung verpflichtet. Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 3 hat das Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts abgeändert und den Antrag der Beteiligten zu 1 und 2 zurückgewiesen. Gegen den Beschluss des Landgerichts haben die Beteiligten zu 1 und 2 sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

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Die Beteiligte zu 3 ist dem Rechtsmittel entgegengetreten.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

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II.

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Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27,29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 hat in der Sache keinen Erfolg, denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften ( § 27 FGG ).

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1. Das Landgericht hat ausgeführt, die Beteiligten zu 1 und 2 seien nicht verpflichtet gewesen, gemäß der Regelung in Ziffer 8.4 der Teilungserklärung zunächst eine Entscheidung der Eigentümerversammlung herbeizuführen. Der ordentliche Rechtsweg sei durch diese Bestimmung lediglich bis zur Ausschöpfung der gemeinschaftsinternen Rechtsbehelfe aufgeschoben. Nachdem die übrigen Miteigentümer nicht nur die Beteiligte zu 3 angewiesen hätten, die Zustimmung nicht zu erteilen und im vorliegenden Verfahren auch selbst schriftlich erklärt hätten, der Veräußerung nicht zustimmen zu wollen, sei das Verfahrenshindernis entfallen. Es sei zudem für die Beteiligten zu 1 und 2 auch nicht zumutbar, vor dem gerichtlichen Verfahren eine Entscheidung der Eigentümerversammlung herbeizuführen. In der Sache selbst liege ein wichtiger Grund im Sinne von § 8.3 der Teilungserklärung vor. Der Zeuge M. habe bei dem Vorfall vom 13.10.2000, bei dem er den Beteiligten zu 6 tätlich angegriffen, beleidigt und verleumdet habe, ein für eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht hinnehmbares Verhalten gezeigt, das weit über eine Meinungsverschiedenheit hinausgegangen sei. Der Versagung der Zustimmung stehe schließlich nicht entgegen, dass die Miteigentümer den Erwerb des Wohnungseigentums durch Frau Helga P. nicht verhindern können, wenn die Beteiligte zu 1 zunächst ihren Hälfteanteil auf den Beteiligten zu 2 überträgt und dieser das Eigentum auf seine Schwester gemäß Ziffer 8.2 der Teilungserklärung zustimmungsfrei übertragen kann. Es sei vielmehr wünschenswert und möglich, dass die Antragsteller von der Veräußerung an die Zeugin P. Abstand nehmen, wenn ihnen durch das Gericht bescheinigt werde, dass ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung gegeben sei.

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2. Diese Ausführungen halten der dem Senat als Rechtsbeschwerdegericht obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand. Die Einwendungen der Beteiligten zu 1 und 2 greifen nicht durch.

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2.1. Die Kammer hat zu Recht die Zulässigkeit des Antrags, insbesondere die Passivlegitimation des Verwalters und das Rechtsschutzbedürfnis der Beteiligten zu 1 und 2 bejaht.

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Der Verwalter handelt bei der Entscheidung über die Zustimmung im eigenen Namen und in eigener Zuständigkeit, auch wenn er dabei als Treuhänder in mittelbarer Stellvertretung und im Interesse der Wohnungseigentümer tätig wird ( vgl. Bay ObLG, Beschl. vom 29.6.1988, AZ.: BReg. 2 Z 164/87; Staudinger- Kreuzer, WEG, 12. Aufl., § 12 Rn. 36 ). Der Anspruch auf Erteilung der Zustimmung ist daher gegen ihn zu richten ( vgl. OLG Zweibrücken NJW-RR 1994, 1103; Bärmann/Pick/Merle WEG, 7. Aufl., § 12 Rn. 21; Bärmann/Pick WEG 15. Aufl., § 12 Rn. 8 ). Etwas anderes mag in Betracht kommen, wenn die Eigentümerversammlung die Entscheidung bereits an sich gezogen hätte; daran fehlt es hier.

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Der Zulässigkeit des Antrags steht weiterhin nicht der Umstand entgegen, dass die Beteiligten zu 1 und 2 zuvor nicht eine Entscheidung der Eigentümerversammlung herbeigeführt haben. Die Verwalterzustimmung kann ausnahmsweise, nämlich dann, wenn die Einberufung einer Versammlung dem Antragsteller vor der Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens nicht zugemutet werden kann, direkt eingeklagt werden ( vgl. Bay ObLGZ 1990, Nr. 7; Bay ObLG NJW-RR 1986, 45). Diese Voraussetzungen liegen hier vor, da sämtliche Miteigentümer in ihren zu den Gerichtsakten gereichten schriftlichen Stellungnahmen erklärt haben, der Veräußerung nicht zuzustimmen. Steht aber von vornherein fest, dass ein Antrag in der Wohnungseigentümerversammlung keinen Erfolg haben wird, ist es dem Antragsteller nicht zuzumuten, dennoch den in der Teilungserklärung vorgesehenen Weg einem gerichtlichen Verfahren vor zu schalten.

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2.2. Entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 1 und 2 lag ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung vor. Das Landgericht hat aufgrund der beigezogenen Strafakte und der hierin enthaltenen Zeugenaussagen festgestellt, dass der Zeuge M. den Beteiligten zu 6 am 13.10.2000 tätlich angegriffen, beleidigt und verleumdet hat. An die tatsächlichen Feststellungen der Kammer ist der Senat als Rechtsbeschwerdegericht gebunden; die rechtliche Nachprüfung beschränkt sich insoweit auf die Frage, ob dem Landgericht bei der Feststellung des Sachverhalts ein Rechtsfehler unterlaufen ist. Dies ist nicht der Fall:

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Entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 1 und 2 durfte und mußte das Landgericht den Vorfall vom 13.10.2000 bei seiner Entscheidung berücksichtigen, da im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit im Beschwerdeverfahren neue Tatsachen bis zur mündlichen Verhandlung in die Entscheidung einzubeziehen sind. Hierauf hat die Kammer in dem angefochtenen Beschluss ausdrücklich hingewiesen. Es ist daher nicht nachvollziehbar, aus welchem Grund die Beteiligten zu 1 und 2 meinen, ihr Schriftsatz vom 6.11.2001 sei von der Kammer nicht berücksichtigt worden; in diesem Schriftsatz führen die Beteiligten zu 1 und 2 aus, dass es ihrer Ansicht nach lediglich auf die Frage ankommt, ob im Zeitpunkt der Ablehnung der Zustimmung durch die Beteiligte zu 3 am 27.12.1999 ein wichtiger Grund gegeben war und spätere Ereignisse nicht zu berücksichtigen sind.

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Die Kammer war auch nicht etwa gehalten, den Sachverhalt vom 13.10.2000 durch Zeugenvernehmung weiter aufzuklären. Die Zeugen haben bereits im Strafverfahren ausgesagt, die Strafakte war beigezogen. Die Richtigkeit der Zeugenaussagen ist von den Beteiligten zu 1 und 2 nicht in Zweifel gezogen worden. Sie haben auch mit ihrem Schreiben vom 3.11.2000 ( Bl. 298 GA ) den von dem Beteiligten zu 6 in seiner Strafanzeige niedergelegten Sachverhalt nicht etwa bestritten, sondern vielmehr gemeint, "es war nahezu vorprogrammiert, dass es zu einer Situation, wie in der Strafanzeige des Herrn K. geschildert, kommen mußte...". Das Landgericht konnte daher von einem unstreitigen Sachverhalt ausgehen; dies hatte auch die Beteiligte zu 3 in ihrem Schriftsatz vom 30.8.2001 ( Bl. 352 GA ) angenommen, ohne dass die Beteiligten zu 1 und 2 dem entgegengetreten sind.

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In der Sache selbst hält auch der Senat einen wichtigen Grund für die Verweigerung der Zustimmung für gegeben. Selbst wenn der Zeuge M.– wie er vorträgt - von dem Beteiligten zu 6 "provoziert" worden wäre, wäre dies für seine in einem tätlichen Angriff und massiven Beleidigungen bestehende Reaktion keine Rechtfertigung. Dies gilt um so mehr, als er von dem vorliegenden Verfahren Kenntnis hatte, in welchem er bereits vom Amtsgericht als Zeuge zu den geltend gemachten Meinungsverschiedenheiten mit dem Beteiligten zu 6 vernommen war; ihm war weiterhin bekannt, dass es für die Entscheidung auf seine Persönlichkeit und Charakterstärke ankommt. Wenn er sich dennoch zu solchen Entgleisungen innerhalb der Räumlichkeiten des Gemeinschaftseigentums hinreißen ließ, beeinträchtigte er nicht nur den Beteiligten zu 6, sondern auch die übrigen Miteigentümer, die sich teilweise schon durch die früheren Vorfälle erheblich belastet gefühlt hatten.

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2.3. Die Verweigerung der Zustimmung ist schließlich auch nicht als unzumutbare Förmelei im Hinblick darauf zu werten, dass der Beteiligte zu 2 nach vorheriger Übertragung des Miteigentumsanteils der Beteiligten zu 1 nach § 8.2 der Teilungserklärung das Wohnungseigentum auf seine Schwester übertragen könnte, ohne dass es einer Zustimmung durch den Verwalter bedarf. Den Beteiligten zu 1 und 2 wird, wie die Kammer zu Recht ausgeführt hat, aufgrund der gerichtlichen Entscheidung vor Augen gehalten, dass ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Verwalterzustimmung vorliegt. Es ist daher nicht auszuschließen, dass die Beteiligten zu 1 und 2 unter diesen Umständen von der Durchführung des Rechtsgeschäfts – auch über den zuvor beschriebenen Umweg - Abstand nehmen.

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Das Vorbringen der Beteiligten zu 1 und 2 in ihrem Schriftsatz vom 25.1.2002 ist für das vorliegende Verfahren ohne Bedeutung. Bei dem hier vorgetragenen Sachverhalt handelt es sich um neues tatsächliches Vorbringen, das im Verfahren der Rechtsbeschwerde nicht zu berücksichtigen ist. Mit der weiteren Beschwerde kann lediglich ein Rechtsfehler des Landgerichts geltend gemacht werden ( § 27 FGG ); dabei kommt es auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung an.

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Das Rechtsmittel konnte danach keinen Erfolg haben.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Für die Anordnung einer Erstattung außergerichtlicher Kosten aus Billigkeitsgründen bestand keine Veranlassung.