Landgericht Krefeld (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-01-21, Aktenzeichen 2 O 130/02
ECLI:DE:LGKR:2004:0121.2O130.02.00

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 63.666,66 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 3.725,49 € seit dem 16.11.2001 und aus jeweils weiteren 7.450,98 € seit dem 7.12.2001, 09.01., 07.02., 07.03., 06.04., 06.05., 06.06., 06.07. und 06.08.2002 zu zahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden zu 26% der Beklagten und zu 74 % dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T A T B E S T A N D

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Der Kläger war Vermieter, die Beklagte Mieterin des Gewerbeobjektes 0000 in Krefeld-Stahldorf, Xweg 00c. Nach Beendigung des Mietverhältnisses streiten die Parteien um verbleibende Ansprüche aus verspäteter Rückgabe des Objektes und seiner Verschlechterung.

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Zwischen jeweiligen Rechtsvorgängern der Parteien wurde unter dem 21.08.1980 / 15.09.1980 ein Gewerbemietvertrag (Anlage K1) geschlossen, auf den verwiesen wird. Die angemietete Fläche bestand ausweislich eines Nachtrages zum Mietvertrag vom 10.03.1981 aus 401 m² Verkaufsfläche im Erdgeschoß, 193 m² Nebenräumen im Erdgeschoß und 37 m² Nebenräumen im Untergeschoß des Gebäudes.

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Mit Schreiben vom 01.03.1999 teilte die Beklagte dem Kläger mit, sie wünsche eine weitere Vertragsverlängerung nicht und wünsche die Beendigung des Mietverhältnisses zum 15.11.2001 (Anlage K2). Dies akzeptierte der Kläger.

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Die Parteien streiten darum, zu welchem Zeitpunkt die Beklagte ihre Räumungspflicht erfüllte, ob der Kläger die Schlüssel zum Objekt erhielt und ob durch schuldhaftes Verhalten der Beklagten eine geplante lukrative Weitervermietung des Objektes vereitelt wurde.

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Die Beklagte ihrerseits hatte das Objekt untervermietet. Die Rückgabe der Räumlichkeiten an die Beklagte seitens der Untermieterin erfolgte am 13.1.2001. Unter dem 22.11.2001 übersandte der Zeuge G dem Kläger ein Einschreibepäckchen mit Rückschein, dessen Erhalt der Kläger am 03.01.2002 bestätigte. Streitig ist zwischen den Parteien, ob und ggf. welche Schlüssel zu dem zu räumenden Objekt sich hierin befanden.

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Im April 2002 verschaffte sich der Kläger durch Notöffnung Zutritt zu den Räumlichkeiten, in denen ein Supermarkt betrieben worden war.

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Zu diesem Zeitpunkt befanden sich in den Räumlichkeiten verschiedene Gegenstände, so insbesondere ein Kassenhaus inkl. Laufband und Absperrgitter, eine Tiefkühltheke, Kühlregale, Tisch und Stühle. Wegen der vorgefundenen Gegenstände im Einzelnen wird auf die Darstellung in der Klageschrift verwiesen. Darüberhinaus befanden sich in dem Objekt zwei nicht mitvermietete gekachelte und mit den Mieträumen fest verbundene Kühlräume, von denen einer die Maße 6x7 m, der andere die Maße 7x9 m bei einer jeweiligen Höhe von 3 m aufweist. Im August 2002 entfernte die vormalige Untermieterin der Beklagten einen Teil der in den Räumen verbliebenen beweglichen Gegenstände. Es verblieben dort noch 1 Hängeschrank, 1 Spüle, 1 Warmwasserboiler, 1 Schreibtisch, 2 fahrbare Bürostühle, 1 Metallschrank, fünf Feuerlöscher, je eine blaue, gelbe und rote Mülltonne und die fest eingebauten Kühlhäuser.

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Ab November 2002 vermietete der Kläger das Objekt weiter. Der neue Mieter zahlte für den Monat November 2002 im Einverständnis mit dem Kläger wegen des Zustandes der Räume keine Miete, im Dezember 2002 einen Betrag von 1.585,73 €

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und seit dem Januar 2003 die vereinbarte Miete von monatlich 2.556,45 €. Mit der Begründung, der Zeuge L habe ein mit ihm ab November 2001 eingegangenes Mietverhältnis zu einem monatlichen Mietzins von 5.624,22 € nur wegen der nicht pünktlich und ordnungsgemäß erfolgten Räumung durch die Beklagte rückgängig gemacht, verlangt der Kläger Ersatz der entgangenen Mieteinnahmen. Seinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung bzw. Schadensersatz für die Zeit bis Dezember 2003 beziffert er auf 176.343,97 €. Hinsichtlich der Berechnung der Klageforderung insoweit wird auf die Schriftsätze des Klägers vom 11.06.2003 (Bl. 251 ff GA) und 16.12.2003 (Bl. 322 ff GA) Bezug genommen.

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Mit am 23.12.2002 bei Gericht eingegangenem und der Beklagten am 10.01.2003 zugestelltem Schriftsatz hat der Kläger die Klage auf Schadensersatzansprüche wegen des behaupteten nicht vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache bei deren Rückgabe erweitert. Insoweit erhebt die Beklagte die Einrede der Verjährung.

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Der Kläger behauptet, er habe bis zur Notöffnung des Objekts im April 2002 keinen Zugang hierzu gehabt. Er ist der Ansicht, angesichts der zu diesem Zeitpunkt noch in dem Objekt befindlichen Gegenstände könne von einer vollständigen Räumung nicht ausgegangen werden. Die verbliebenen Gegenstände seien allesamt von der Beklagten bzw. deren Untermieterin zu entfernen gewesen. Von einer Räumung des Objektes könne allenfalls nach Entfernen der weiteren Gegenstände - mit Ausnahme der Kühlhäuser - im Oktober 2002 ausgegangen werden. Die Schlüssel zu dem Objekt habe er nie erhalten. Das von dem Zeugen G für die Beklagte übersandte Päckchen habe lediglich ein Schreiben vom 22.11.2001 enthalten, nicht aber die hierin erwähnten Schlüssel, worüber er sehr verärgert gewesen sei. Aufgrund der nicht termingerechten Räumung durch die Beklagte habe der Zeuge L den damals bereits abgeschlossenen Anschlußmietvertrag rückgängig gemacht. Das Objekt sei nach Verlassen durch die Beklagte nicht in vertragsgemäßem Zustand zurückgelassen worden. Nach dem Mietvertrag habe die Beklagte das Objekt in dem Zustand zurückzugeben, in dem es sich bei Anmietung befunden habe. Damals seien die Räume frisch renoviert gewesen. Ansprüche wegen Beschädigungen bzw. unterlassener Renovierungen seien auch nicht verjährt. Sie seien teilweise auch erst durch Beschädigungen im Rahmen der Entfernung von Gegenständen aus dem Objekt im Herbst 2001 entstanden. Als er das Objekt im April 2002 erstmals betreten habe, habe er sich aufgrund der nicht vollständigen Räumung noch keinen Überblick über den Zustand der Mietsache verschaffen können. Der Beginn der Verjährung sei daher frühestens im Oktober 2002 anzusetzen.

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Der Zeuge L habe das Objekt durch Mietvertrag vom 14.09.2001 zum Betrieb eines Gastronomiebetriebes für einen Zeitraum vom 16.11.2001 bis zum 31.12.2026 angemietet. Die getroffenen Vereinbarungen gebe der als Anlage K 11 zur Akte gereichte Mietvertrag wieder. Der Zeuge L habe das Miet-

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verhältnis dann am 01.12.2001 gekündigt, weil das Objekt nicht geräumt gewesen sei und der Kläger ihm keinen Schlüssel habe übergeben können.

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Der Kläger beantragt,

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1.

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die Beklagte zu verurteilen, an ihn 176.343,97 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz aus einem Teilbetrag von 4.090,34 € seit dem 16.11.2001, einem jeweiligen Teilbetrag von 8.180,67 € seit dem 07.12.2001, 09.01., 07.02., 07.03., 06.04., 08.05., 06.06., 04.07., 06.08., 05.09., 04.10., 04.11.2002, einem Teilbetrag von 4.090,34 € seit dem 04.12.2002, einem Teilbetrag von 2.504,61 € seit dem 16.12.2002 und einem jeweiligen Teilbetrag von 5.624,22 € seit dem 04.01., 05.02., 05.03., 04.04., 04.05., 05.06., 04.07., 06.08., 04.09., 07.10., 06.11. sowie 04.12.2003 zu zahlen;

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die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere 21.241,47 € nebst Zinsen in Höhe

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von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit

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Rechtshängigkeit zu zahlen;

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festzustellen, dass die Beklagte dem Kläger gegenüber bis zu einem Höchstbetrag von monatlich 8.180,67 € netto für den Zeitraum 01.01.2004 bis einschließlich dem 15. November 2016 zum Schadensersatz verpflichtet ist, bis zu einem Höchstbetrag von 8.436,32 € netto für den Zeitraum vom 01.01.2017 bis 31.12.2019 sowie bis zum Höchstbetrag von 8.691,96 € netto ab 1.1.2020 bis einschließlich dem 15.11.2026 zum Schadensersatz verpflichtet ist.

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Die Beklagte ist der Ansicht, der Kläger habe sich seit dem 13.11.2001 im Annahmeverzug mit der Rücknahme der Räume nach Beendigung des Mietverhältnisses befunden. Man habe ihn von diesem Übergabetermin schriftlich in Kenntnis gesetzt. Auch habe man ihm den Termin per Telefax und durch Hinterlassen einer entsprechenden Nachricht auf dem Anrufbeantworter mitgeteilt. Die Schlüssel zu dem Objekt seien dem Kläger per Einschreiben mit Rückschein durch den Zeugen G übersandt worden, der diese Schlüssel persönlich in die dem Kläger am 03.01.2002 zugegangene Einschreibesendung eingelegt und dann das Packset durch Aufgabe zur Post abgeschickt habe. Ansprüche wegen unterlassener Reparaturen an dem Objekt seien verjährt.

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Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluß vom 07.10.2003 (Bl. 288 GA) durch Vernehmung der Zeugen L und G. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 07.10.2003 verwiesen.

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E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E

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Die Klage ist teilweise - in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang - begründet, im Übrigen unbegründet.

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I.

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Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 557 Abs. 1 BGB a.F. wegen der verspäteten Rückgabe des Mietobjekts für die Monate November 2001 (2.Hälfte) bis einschließlich August 2002. Diese belaufen sich, berechnet auf der Grundlage des während bestehendem Mietverhältnis von der Beklagten zu entrichtenden Mietzinses, der mangels anderer Anhaltspunkte als ortsüblich zu gelten hat, auf monatlich 7.450,98 € zuzüglich einer halben Monatsmiete für November 2001 in Höhe von 3.725,49 €, demnach auf insgesamt 63.333,33 € nebst hierauf entfallender Zinsen.

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Dieser Anspruch entfällt nicht deshalb, weil die Beklagte bereits vorher den bestehenden Räumungsanspruch des Klägers erfüllt oder den Kläger in Annahmeverzug mit der Räumung gesetzt hätte.

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Die Beklagte hat ihre Räumungsverpflichtung mit dem Verlassen der Räume und der Entfernung weiterer Gegenstände aus den Räumen durch die Untermieterin im Verlauf des Monats August 2002 erfüllt. Zu diesem Zeitpunkt waren in den Räumen nur noch die oben erwähnten Gegenstände verblieben. Angesichts der Fläche der vermieteten Räumlichkeiten von mehr als 500 m² stellt das Zurücklassen dieser Gegenstände allenfalls eine Schlechterfüllung der Räumungsverpflichtung dar, dagegen keine Nichterfüllung. Dabei kommt es nicht auf die nach wie vor vorhandenen eingebauten Kühlhäuser an. Zwar bestand nach dem Mietvertrag insoweit möglicherweise ein Wegnahmerecht der Beklagten, wenn sie diese Kühlhäuser eingebaut hat. Der Mietvertrag sieht indes in § 10 keine Wegnahmepflicht des Mieters bei Beendigung des Mietverhältnisses vor. Zudem hat der Kläger selbst vorgetragen, er wisse nicht, ob die Beklagte die Kühlräume errichtet habe. Zwar gehört zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Rückgabepflicht auch die Rückgabe der Schlüssel, die nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht als erfolgt anzusehen ist. An dieser Stelle kann diese Frage jedoch offenbleiben. Denn spätestens seit der im April 2002 erfolgten Notöffnung hatte der Kläger den den unmittelbaren Besitz an dem Mietobjekt erlangt. Durch den zwischenzeitlichen Schriftwechsel der Parteien war auch klargestellt, dass die Beklagte die Räume nicht mehr für sich in Anspruch nehmen wollte. Man stritt nur um den Umfang der Räumungsverpflichtung. Von einer Erfüllung der Räumungsverpflichtung durch Entfernen weiterer Gegenstände ist daher im August 2002 auszugehen.

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Andererseits ist von einer bloßen Schlechterfüllung der Räumungsverpflichtung nicht bereits im November 2001 auszugehen. Zu diesem Zeitpunkt war eine Räumung noch nicht erfolgt. Die zu diesem Zeitpunkt noch in dem Objekt verbliebenen Gegenstände hatten einen erheblichen Umfang. Auch befand sich der Kläger nicht mit der Erfüllung der ihm obliegenden Pflicht zur Mitwirkung an der Rückübertragung des Besitzes im Verzug. Soweit die Beklagte vorträgt, der Beklagte sei zu der zwischen ihr und ihrer Untermieterin für den 13.11.2001 angesetzten Termin nicht erschienen, rechtfertigt dies nicht die Annahme von Verzug. Der Kläger war auch nicht durch Senden eines Telefaxes oder durch Hinterlassen einer Nachricht auf dem Anrufbeantworter in Verzug zu setzen. Erforderlich wäre zumindest der Nachweis des Zuganges einer entsprechenden Mitteilung beim Beklagten. Insoweit hat die Beklagte indes geeigneten Beweis nicht angeboten.

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Auch ist eine Erfüllung der Rückgabeverpflichtung nicht in der bloßen Übersendung der Schlüssel durch den Zeugen G zu sehen, sofern diese überhaupt erfolgt ist, was die Beklagte nicht bewiesen hat. Zwar hat der Zeuge bekundet, er habe in das dem Kläger zugesandte Einschreibepäckchen, das dieser auch erhalten hat, die Schlüssel eingelegt. Insoweit vermochte der Zeuge jedoch nicht mehr im Einzelnen zu beschreiben, um welche Schlüssel es sich gehandelt haben soll. Auch mag er möglicherweise die beiden Versuche der Rücksendung verwechselt haben. Jedenfalls stehen dem die Angaben des Klägers bei seiner informatorischen Anhörung gegenüber, wonach das Paket ohne Schlüssel bei ihm angekommen sein soll. Danach vermag das Gericht nicht zu entscheiden, welchen Angaben der Vorzug zu geben ist, was zu Lasten der für die Erfüllung der Rückgabepflicht beweispflichtigen Beklagten geht.

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II.

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Weitergehende Ansprüche auf Schadensersatz im Hinblick auf die nicht im November 2001 erfolgte Weitervermietung bestehen nicht. Nach dem Ergebnis der hierzu durchgeführten Beweisaufnahme hat das Gericht nicht die Überzeugung gewonnen, dass der Zeuge L ernsthaft die Anmietung des Objektes beabsichtigte, bzw. diese Absicht nur aufgab, weil er tags vor Beginn des Mietverhältnisses feststellte, dass die Räumlichkeiten noch nicht geräumt waren. Einer Fortsetzung der Beweisaufnahme hierzu bedurfte es nicht mehr, weil der Kläger auf eine Vernehmung der zum Beweisaufnahmetermin nicht erschienenen Zeugin P verzichtet hat. Zwar spricht zunächst die vorgelegte Mietvertragsurkunde betr. die Anmietung des Objektes durch den Zeugen L, deren Echtheit die Beklagte nicht angezweifelt hat, dafür, dass der Zeuge insoweit eine vertragliche Bindung eingegangen ist. Jedoch lassen bereits die Umstände des behaupteten Vertragsschlusses erhebliche Zweifel an der Ernsthaftigkeit dieses Geschäftes und daran, dass die Vertragsurkunde die getroffenen Vereinbarungen zutreffend wiedergibt, aufkommen. Der im Gastronomiebereich völlig unerfahrene Zeuge L soll ernsthaft die Absicht gehabt haben, eine vertragliche Bindung bis ins Jahr 2026 einzugehen, die eine erhebliche finanzielle Verpflichtung mit sich brachte. Dabei will er den Mietvertrag geschlossen haben ohne sich zuvor die angemieteten Räumlichkeiten auch nur angesehen zu haben. Das nimmt das Gericht ihm nicht ab. Zwar steht es jedem am Geschäftsleben Beteiligten frei, auch wirtschaftlich völlig untragbare Risiken einzugehen. Gerade den Eindruck des unbesonnenen und kein Risiko scheuenden Geschäftsmannes machte der Zeuge bei seiner Vernehmung aber nicht. Hinzu kommen indes noch weitere Ungereimtheiten. Der Kläger schreibt noch in seinem Schreiben an die Beklagte vom 14.01.2002 (Anlage K4), er habe das Objekt weitervermietet, während jedenfalls der Mietvertrag mit dem Zeugen L nach dem Prozeßvortrag des Klägers längst erledigt war, nachdem der Kläger bereits am 15.11.2001 die Kündigung des Zeugen mündlich akzeptiert haben will und der Zeuge am 1.12.2001 die schriftliche Kündigung nachgereicht haben soll. Hinzu kommt weiter, dass der Zeuge nicht einmal in der Lage war, den handschriftlichen Zusatz zu dem angeblichen Mietvertrag im Termin zu verlesen, der gerade die für den Zeugen angeblich so wesentlichen Vereinbarungen enthielt. Schließlich war es dem Zeugen bis zu seiner Vernehmung auch nicht gelungen, trotz erheblichen Leerstandes an Gewerberäumen in Krefeld ein geeignetes Lokal für seine Geschäftsidee aufzutun, was gleichfalls nicht für die Ernsthaftigkeit seines Entschlusses, den behaupteten Mietvertrag einzugehen, spricht. Letztlich muß sich schließlich der Kläger auch fragen lassen, weshalb er den Zeugen nach Rückerhalt der Räumlichkeiten nicht nochmals auf die Möglichkeit ihrer Anmietung angesprochen und ihm einen neuerlichen Vertragsschluß angeboten hat. Angesichts der aufgezeigten Zweifel konnte das Gericht nicht die Gewissheit erlangt, die es für erforderlich hält, um den behaupteten Vertragsschluß mit dem Zeugen L als erwiesen anzusehen. Diese Zweifel gehen zu Lasten des beweispflichtigen Klägers. Ein Anspruch auf weitergehenden Schadensersatz besteht daher nicht.

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III.

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Der Kläger hat auch keine Schadensersatzansprüche wegen des

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Zustandes der Mietsache, sei es aus § 326 BGB a.F. oder P.V.V.. Solche Ansprüche sind gem. § 558 BGB a.F. verjährt. Nach dieser Vorschrift verjähren Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in 6 Monaten von der Rückgabe an.

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Dabei ist der Beginn der Verjährung mit dem Zeitpunkt anzusetzen, zu dem der Vermieter freien Zugang zu der Mietsache erhält. Das setzt weder eine Räumung überhaupt noch die vollständige Erfüllung der Räumungsverpflichtung durch den Mieter voraus, weshalb das Zurückerhalten im Sinne von § 558 BGB a.F. nicht gleichbedeutend ist mit der Erfüllung der Rückgabepflicht nach § 556 BGB a.F. Erforderlich ist lediglich, dass der Mieter den Besitz endgültig aufgeben will und der Vermieter ungestörten Zugang erhält. Beide Voraussetzungen waren im April 2002 gegeben. Die am 10.01.2002 erfolgte Zustellung der Klageerweiterung vom 23.12.2002 vermochte die zu diesem Zeitpunkt bereits eingetretene Verjährung nicht mehr zu unterbrechen, bzw. zu hemmen. Soweit der Kläger hiergegen vorbringt, ein Teil der jetzt ersetzt verlangten Beschädigungen sei erst bei der Entfernung restlicher Gegenstände aus dem Objekt im Oktober 2002 durch die Beklagte verursacht worden, so mag für diese Schäden die Verjährung erst ab Oktober laufen. Sache des Klägers wäre es dann aber gewesen, vorzutragen, welche Schäden erst zu diesem Zeitpunkt entstanden sein sollen. Hierauf wurde er im Termin vom 7.10.2003 hingewiesen, ohne dass hierzu weiteres vorgetragen worden wäre.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO, die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

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Streitwert:

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bis 237.585 € ( Klageantrag zu 1. zzgl. Klageantrag zu 2.

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gem. Schriftsatz vom 16.12.2003 zzgl. 50.000,00 € (§ 3 ZPO)

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für den Feststellungsantrag zu 3. bis ins Jahr 2026)