Oberlandesgericht Hamm ()
Urteil vom 2011-05-12, Aktenzeichen I-5 U 1/11
ECLI:DE:OLGHAM:2011:0512.I5U1.11.00

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 29.10.2010 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund (3 O 175/10) unter Klageabweisung im Übrigen und Zurückweisung der weitergehenden Berufung abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt,

1. die von ihm genutzte Wohnung im Erdgeschoss des Hauses C-Straße in ####1 X zu räumen und an die Klägerin herauszugeben,

2. an die Klägerin 11.135,46 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 897,06 € seit dem 22.07.2009, aus 527,68 € seit dem 09.09.2009 sowie aus 1.055,36 € seit dem 11.03.2010 zu zahlen und

3. an die Klägerin ab dem 01.05.2011 eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von jeweils von 475 € bis zur Räumung der unter Ziffer 1 genannten Wohnung zu zahlen.

Von den Kosten des Rechtsstreits in erster Instanz tragen die Klägerin 20 % und der Beklagte 80 %. Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin 15 % und der Beklagte 85 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem jeweiligen Vollstreckungsschuldner bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der jewei­lige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Gründe

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I.

3

Mit Beschluss vom 08.06.2009 ordnete das Amtsgericht Lünen im Rahmen der von der Sparkasse X unter anderem aus der notariellen Urkunde des Notars I vom 23.08.1994 betriebenen Zwangsvollstreckung gegen Y die Zwangsverwaltung unter anderem über das Grundstück Flurstück X an und be­stellte die Klägerin zur Zwangsverwalterin. Der Beklagte bewohnt eine auf Flurstück X gelegene Erdgeschosswohnung mit einer Wohnfläche von 95 m². Die Zwangs­verwalterin begehrt die Räumung und die Zahlung einer Nutzungsentschädi­gung einschließlich einer Betriebskostenvorauszahlung von Juni 2009 bis zu einer zukünf­tigen Räumung.

4

Ursprünglich war der Beklagte Alleineigentümer des Grundstücks. In notarieller Urkunde vom 23.08.1994 bestellte er zugunsten der Sparkasse X am Grund­stück Flur X Flurstück X eine sofort fällige Buchgrundschuld über 400.000 DM nebst Zinsen und unterwarf sich insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung. Die Grundschuld wurde am 20.10.1994 im Grundbuch eingetragen.

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Am 04.01.2006 wurde das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten eröffnet. In dessen Rahmen veräußerte der Insolvenzverwalter mit notariell beurkun­detem Vertrag vom 28.03.2007 unter anderem das Grundstück Flur X, Flurstück X an die damalige Ehefrau des Beklagten, Y. Der Kaufvertrag erfolgte in Absprache mit der Sparkasse X. In § 3 des Kaufvertrags wird dem Beklagten unter Ziffer 3. ein „lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht gem. § 1090 BGB“ im Erdgeschoss des Hauses C-Straße (Flurstück X) bestellt, wobei dieser anteilig Nebenkosten zu tragen habe. Die Eigentumsumschreibung und die Eintragung des Wohnrechts erfolgten am 11.09.2007.

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Nach Anordnung der Zwangsverwaltung teilte die Klägerin dem Beklagten mit Schreiben vom 07.07.2009 mit, er müsse eine jeweils spätestens zum 3. Werktag eines Monats zu entrichtende monatliche Nutzungsentschädigung von 500 € zuzüg­lich einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 150 € leisten, und mahnte ausstehende Zahlungen für Juni und Juli in Höhe von insgesamt 1.300 € an. Mit Schreiben vom 25.08.2009 kündigte sie das Nutzungsverhältnis wegen ausstehen­der Zahlungen für drei Monate fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30.11.2009 und verlangte die Räumung.

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Der Beklagte hat auf seinen Namen Versorgungsverträge für Strom und Gas abge­schlossen. Zahlungen für weitere Betriebskosten hat er nach seinem Vortrag in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat nicht an Frau Baric erbracht, und zwar als Ausgleich dafür, dass diese eine seinem Wohnrecht unterfallende Garage zu einem Preis von 50 bis 60 € vermietete und die Mieteinnahmen nicht an den Beklagten auskehrte. Die Klägerin hat in der Berufungsinstanz eine Abrechnung über üblicher­weise abgerechnete Betriebskosten erstellt, die die für die vom Beklagten bewohnte Erdgeschosswohnung zu tragende Kosten für 2009 auf 632,17 € beziffert, wobei die Klägerin ausdrücklich ausgeführt hat, dass dieser Betrag auf das gesamte Kalen­derjahr und nicht nur den in der Abrechnung angegebenen Zeitraum umzulegen sei, woraus sich eine monatliche Zahlungspflicht von knapp 53 € ergebe. Wegen der unstreitig gebliebenen Einzelheiten der Abrechnung wird auf Bl. 180 der Akte Bezug genommen.

8

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, das Wohnrecht des Beklagten stehe den geltend gemachten Ansprüchen nicht entgegen, da es im Rang hinter der Grund­schuld stehe, aus der vollstreckt werde, und zudem die Zwangsvollstreckung auch gegen den Beklagten betrieben werde, da er bei Grundschuldbestellung Eigentümer gewesen sei. Sie sei berechtigt und verpflichtet, gegenüber dem Beklagten eine Nut­zungsentschädigung festzusetzen, und müsse kein nur schuldrechtlich vereinbartes Nutzungsverhältnis dulden.

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Der Beklagte hat die Auffassung vertreten, weiterhin die Wohnung leihweise nutzen zu dürfen, zumal die Sparkasse gewusst habe, dass dem Beklagten ein Wohnrecht eingeräumt werden solle. Die Geltendmachung einer Nutzungsentschädigung sei treuwidrig, da die Sparkasse an der Veräußerung des Grundstücks an Y maßgeblich beteiligt war. Die Zwangsverwalterin sei nicht berechtigt, ein Ent­gelt zu verlangen, da eine Gefährdung des Grundstücks bzw. des Zwangsverwal­tungsverfahrens nicht ersichtlich sei; zudem unterliege ein Anspruch auf Ersatz nicht gezogener Nutzungen nicht der Zwangsverwaltung. Ein Duldungstitel gegen den Beklagten liege nicht vor, da sich der Beschluss des Amtsgerichts Lünen nur zur Schuldnerin Y verhalte.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

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Das Landgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben und den geltend gemach­ten Anspruch auf Nutzungsentschädigung lediglich wegen der geringeren Wohnflä­che und anteilig für den vor der Anordnung der Zwangsverwaltung liegenden Teil des Monats Juni 2009 gekürzt. Der Beklagte habe kein Wohnrecht aus einer unentgelt­lichen Nutzungsvereinbarung, da diese die Zwangsverwalterin nicht binde. Auch das dingliche Wohnrecht sei kein Recht zum Besitz, da es der Grundschuld im Rang nachgehe und in der Urkunde vom 23.08.1994 ein Duldungstitel vorliege. Anspruch auf Nutzungsentschädigung und Nebenkostenvorauszahlung bestehe gem. §§ 987, 988 BGB. Das Bestreiten der Angemessenheit und Ortsüblichkeit durch den Beklag­ten sei pauschal und damit unbeachtlich. Auch künftige Leistungen bis zur Räumung seien zu titulieren. Zinsen seien aus Verzug zu zahlen. Zu der zu zahlenden ortsübli­chen Miete gehöre neben der Nebenkostenvorauszahlung auch die Fälligkeit am dritten Werktag.

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Gegen dieses Urteil wendet sich die fristgerecht eingereichte und begründete Beru­fung des Beklagten, die er insbesondere wie folgt begründet: § 152 Abs. 2 ZVG um­fasse auch das dingliche Wohnrecht, weshalb die Klägerin auch an dieses gebunden sei. Das Landgericht habe übersehen, dass die Zwangsverwaltung nicht gegen den Beklagten habe angeordnet werden dürfen, da er nicht Eigentümer des Grundstücks sei, weshalb die Zwangsverwalterin aus dem Anordnungsbeschluss auch keine Rechte ihm gegenüber geltend machen könne.

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Der Beklagte beantragt,

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das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund aufzuheben und die Klage abzuweisen.

15

Die Klägerin beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie verteidigt das Urteil unter Wiederholung und Vertiefung des erstinstanzlichen Vortrags.

18

II.

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Die zulässige Berufung ist nur teilweise begründet.

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Die Klage ist zulässig. Die Klägerin ist infolge der wirksamen Anordnung der Zwangsverwaltung über das Grundstück C-Straße gem. § 152 ZVG befugt, die rechtshängigen Ansprüche im eigenen Namen geltend zu machen. Das Herausgabe-verlangen der Klägerin entspricht ebenso wie das Verlangen nach Nutzungsentschä­digung der Pflicht des Zwangsverwalters gem. § 152 Abs. 1 ZVG, das Grundstück „ordnungsgemäß zu benutzen“, also im Rahmen der ordnungsgemäßen Wirtschaft, zugunsten der Vollstreckungsgläubigerin Erträge aus diesem zu erwirtschaften.

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Die Zwangsverwaltung wurde zutreffend ausschließlich gegen die Vollstreckungs­schuldnerin angeordnet. Die Beschlagnahme erfolgt gegenüber dem Schuldner, der als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (§ 17 ZVG) oder der das Grundstück als Eigenbesitzer besitzt (§ 137 ZVG), aber nicht gegenüber demjenigen, der das der Zwangsverwaltung unterworfene Grundstück als mittelbarer Fremdbesitzer nutzt. Gründe, die zur Nichtigkeit der Anordnung der Zwangsverwaltung im Beschluss vom 08.06.2009 führen könnten, sind nicht ersichtlich. Dies gilt unbeschadet dessen, dass die erfolgte uneingeschränkte Anordnung der Zwangsverwaltung wegen des beste­henden nachrangigen Wohnrechts und des Fehlens eines Duldungstitels der Voll­streckungsgläubigerin (Sparkasse X) gegen den Beklagten fehlerhaft sein dürfte (vgl. zum Nießbrauch: BGH, Beschlüsse vom 14.03.2003 - IXa ZB 47/03 und IXa ZB 45/03 - zitiert nach juris). Dieser Mangel führt lediglich zur Anfechtbarkeit des Anord­nungsbeschlusses. Da eine solche nicht erfolgt ist, ist der Senat an die uneinge­schränkte Anordnung des Zwangsverwaltung gebunden.

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Der Antrag zu 3., der sich auch auf zukünftige Leistungen bezieht, entspricht den Anforderungen des § 259 ZPO. Für ein Sich-Entziehen im Sinne dieser Vorschrift genügt es, dass der Schuldner die Forderung ernstlich bestreitet, was hier der Fall ist. Auch sind die Voraussetzungen der §§ 257, 258 ZPO erfüllt, da Ansprüche auf Nutzungsentschädigung aus einem gesetzlichen Schuldverhältnis nicht mit einem Anspruch auf eine Gegenleistung verknüpft sind (vgl. BGH, Beschl. v. 20.11.2002 - VIII ZB 66/02 - NJW 2003, 1395).

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Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

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1. Herausgabeanspruch

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Der Beklagte ist gem. §§ 985 BGB, 152 ZVG verpflichtet, die von ihm bewohnte Erd­geschosswohnung an die Zwangsverwalterin herauszugeben. Die Vollstreckungs­schuldnerin ist Eigentümerin des Grundstücks, der Beklagte ist Besitzer und hat im Verhältnis zur Vollstreckungsgläubigerin - und damit im Verhältnis zur klagenden Zwangsverwalterin - kein Recht zum Besitz.

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Das im Verhältnis zwischen Vollstreckungsschuldnerin und Beklagtem aus dem Wohnrecht bestehende Besitzrecht wirkt nicht gegenüber der Vollstreckungsgläubi­gerin, da die bzgl. Flurstück X am 20.10.1994 eingetragene Grundschuld als das Recht, aus dem die Zwangsverwaltung betrieben wird, gegenüber dem am 11.09.2007 eingetragenen Wohnungsrecht gem. § 879 Abs. 1 S. 2 BGB vorrangig ist.

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Eine Bindung an das Wohnrecht besteht auch nicht gem. § 152 Abs. 2 ZVG. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, regelt diese Norm ausschließlich eine Bindung an Miet- und Pachtverhältnisse. Eine Bindung des Zwangsverwalters an sonstige, insbesondere unentgeltliche Nutzungsvereinbarungen besteht nicht (Senat, Beschl. v. 26.03.2007 - 5 U 5/07; OLG Brandenburg, Urt. v. 10.03.2004 - 3 U 104/03 - ZinsO 2004, 443, 444 m.w.N.).

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Auch § 149 ZVG begründet kein Besitzrecht des Beklagten. Diese Norm, nach der dem Vollstreckungsschuldner, wenn dieser im Zwangsverwaltungsobjekt Räume bewohnt, die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen sind, schützt nur den Zwangsverwaltungsschuldner, also den Eigentümer des zwangsverwalteten Grundstücks, und nicht einen Dritten, der von ihm ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht ableitet (BGH, Urt. v. 13.07.1995 - IX ZR 81/94 - NJW 1995, 2846).

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Schließlich kann ein Besitzrecht auch nicht aus § 242 BGB hergeleitet werden. Die Beteiligung der Sparkasse an der Vereinbarung über die Übertragung des Grund­stücks an Frau Y, in deren Rahmen dem Beklagten das Wohnrecht einge­räumt wurde, gibt keinerlei Anhaltspunkt dafür, dass die nunmehr durchge­führte Zwangsverwaltung gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denken­den verstoßen könnte. Ein Versprechen der Vollstreckungsgläubigerin, das Wohn­recht des Beklagten dauerhaft zu schonen, ist nicht zu erkennen. Die Rechtsauffas­sung des Beklagten, Voraussetzung eines Herausgabeanspruchs sei eine Gefähr­dung des Grundstücks bzw. des Zwangsverwaltungsverfahrens, ist angesichts der bereits dar­gestellten Zweckrichtung der Zwangsverwaltung, Erlöse aus dem Grund­stück zu erwirtschaften, nicht nachvollziehbar.

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2. Zahlungsansprüche

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a) Netto-Nutzungsentschädigung

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Solange der Beklagte die Erdgeschosswohnung nicht geräumt hat, kann die Klägerin von ihm gem. §§ 988, 818 Abs. 2 BGB, 152 ZVG eine Nutzungsentschädigung ver­langen. Innerhalb der bereits dargelegten Vindikationslage besitzt der Beklagte die Erdgeschosswohnung aufgrund des ihm im Verhältnis zur Vollstreckungsgläubigerin nicht zustehenden Nutzungsrechts unentgeltlich. Damit muss der Beklagte die Nut­zung in der Weise herauszugeben, dass der objektive, ortsübliche Mietwert ersetzt wird (Palandt/Bassenge, 2011, § 987 BGB Rn. 4; Palandt/Sprau, § 818 BGB Rn 22/23).

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Dieser umfasst einen der ortsüblichen Nettomiete entsprechenden Betrag. Die Wohnfläche von 95 m² war bereits erstinstanzlich unstreitig. Dass der von der Kläge­rin angesetzte m²-Preis von 5 € angesichts der Lage und des Baujahrs der Immobilie und dem Mietspiegel für Werne nicht zu hoch ist, wurde nach Erörterungen im Ter­min vor dem Senat nicht mehr in Abrede gestellt. Daraus folgt eine monatliche Netto-Nutzungsentschädigung von 475 €.

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Wie das Landgericht zutreffend ausführt, kann für den Monat Juni 2009 Nutzungs­entschädigung erst ab Beschlagnahme des Grundstücks begehrt werden. Die Beschlagnahme erfolgte vorliegend gem. § 22 Abs. 1 S. 2 ZVG durch Eingang des Eintragungsersuchens beim Grundbuchamt, das ausweislich der beigezogenen Akten des Zwangsverwaltungsverfahrens 23 L 35/08 am 10.06.2009 erfolgte. Daraus ergibt sich für Juni 2009 eine Nutzungsentschädigung von 332,50 € (21 x 475 €/30).

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Zur Vereinfachung der Vollstreckung hat der Senat unter teilweiser Zusammenfas­sung der Anträge zu 2. und 3. die bislang angefallene Nutzungsentschädigung bis einschließlich April 2011 im Tenor auf 10.782,50 € (332,50 € + 22 x 475 €) beziffert. Der Zeitraum ab dem 01.05.2011 bis zur Räumung wurde in die Bezifferung nicht einbezogen, weil insoweit noch nicht feststeht, für wie viele volle Monate Nutzungs­entschädigung zu zahlen sein wird.

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b) Nebenkostenvorauszahlung

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Nebenkosten sind gem. §§ 988, 818 Abs. 2 BGB, 152 ZVG als Teil der Nutzungsent­schädigung zu ersetzen, wenn sie im örtlichen Bereich der streitgegenständlichen Räumlichkeiten üblicherweise vom Mieter zu tragen und für das genutzte Objekt tat­sächlich angefallen sind (vgl. zur Nutzungsentschädigung bei einem gem. § 142 Abs. 1 BGB nichtigen Mietverhältnis: BGH, Urt. v. 06.08.2008 - XII ZR 67/06 - zitiert nach juris Tz. 52-55). Vorauszahlungen sind mangels entsprechender vertraglicher Absprachen nicht geschuldet (vgl. zur entsprechenden Situation im Mietrecht: Palandt/Weidenkaff, 2011, § 535 BGB Rn. 92).

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Nach den im Tatbestand wiedergegebenen Erörterungen vor dem Senat entfielen für das Jahr 2009 auf die vom Kläger bewohnte Wohnung im Jahr 2009 monatlich Betriebskosten in Höhe von 632,17 €/12 = 52,68 € zu zahlen, also für die Monate Juli bis Dezember 2009 insgesamt 316,08 € (6 x 52,68 €) und für den nur anteilig anzu­setzenden Monat Juni 2009 weitere 36,88 € (21/30 x 52,68 €). Nebenkosten für die Folgemonate können nicht beziffert werden, weil insoweit noch keine Abrechnung erfolgt ist.

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c) Zinsen

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Soweit die Klägerin wegen der Nutzungsentschädigung für die Monate Juni-Oktober 2009 Zinsen verlangt, hat der Antrag nur im reduzierten Umfang Erfolg.

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Verzug trat gem. § 286 Abs. 1 BGB hinsichtlich der vorgerichtlich eingeforderten An­sprüche durch Mahnung ein, und zwar hinsichtlich der Entschädigung für Juni und Juli 2009 am 22.07.2009, hinsichtlich der Augustentschädigung am 09.09.2009, und hinsichtlich der Entschädigung für September und Oktober 2009 durch Klagezustel­lung am 11.03.2010.

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Ein früherer Verzugseintritt gem. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB scheidet aus, da ein Leis­tungszeitpunkt nicht vereinbart, sondern von der Klägerin vorgegeben wurde. Die Regeln des Mietvertragsrechts sind nicht ohne Weiteres auf die Nutzungsentschädi­gung zu übertragen, insbesondere, wenn zuvor - wie vorliegend - keine vertragliche entgeltliche Gebrauchsüberlassung erfolgt war. Soweit der Bundesgerichtshof die Fälligkeit entsprechend den mietvertraglichen Regeln bestimmt hat, beruhte der Anspruch auf einer solchen Gebrauchsfortsetzung nach Beendigung des Mietver­hältnisses (vgl. BGH, Urt. v. 23.01.1974 - VIII ZR 219/72 - WM 1974, 260). Eine Anwendung mietrechtlicher Vorgaben (§ 556b Abs. 1 BGB: Fälligkeit des Mietzinses am 3. Werktag) folgt auch nicht daraus, dass der Anspruch der Höhe nach auf die ortsübliche Miete beschränkt ist.

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III.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Der Senat hat die Zulassung der Revision gem. § 543 Abs. 2 ZPO geprüft und abgelehnt, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des Revisionsgerichts weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist.