Amtsgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-05-28, Aktenzeichen 8 C 582/08
ECLI:DE:AGBN:2009:0528.8C582.08.00

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als

Gesamtschuldner zu 75 Prozent, die Kläger zu 25 Prozent.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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TATBESTAND:

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– ohne Tatbestand gemäß §§ 313a, 495a ZPO –

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ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE:

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Die zulässige Klage ist unbegründet.

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I.

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Den Klägern steht ein Anspruch auf Erstattung der verbleibenden Nebenkostennachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung 2007 vom 07.06.2008 in Höhe von verbleibenden 115,37 EUR nicht zu, weil die darlegungs- und beweisbelasteten Kläger eine für die Umlage notwendige Vereinbarung zwischen den Parteien nur hinsichtlich der Posten Wasserversorgung und Entwässerung sowie Fernwärme vorgetragen haben.

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Für die Umlage von Betriebskosten ist, auch bei preisgebundenem Wohnraum, eine Vereinbarung zwischen den Mietparteien erforderlich, wenn die Betriebskosten nicht durch die Grundmiete abgegolten sein, sondern daneben entrichtet werden sollen (BGH NJW 2008, 283, 284; NZM 2004, 418; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 556 Rz. 5). Enthält der Mietvertrag nur Angaben zu einzelnen Betriebskostenarten, so beziehen sich die Vorauszahlungen nur auf diese; darüber hinaus anfallende Kosten sind im Übrigen Mietzins als Teilinklusivmiete enthalten (Langenberg, in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rz. 257). Zwar können solche beschränkten Vereinbarungen stillschweigend erweitert werden, allerdings sind an das Zustandekommen solcher stillschweigenden Vertragserweiterungen strenge Maßstäbe zu stellen (BGH NJW 2008, 283, 284; Blank, in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 Rz. 82 f.). Insgesamt gilt, dass die Frage des Vertragsschlusses durch konkludente Handlung auf Grund der Umstände des Einzelfalls zu beantworten ist. Eine stillschweigende Erweiterung kommt nur dann zustande, wenn zu einer von der Regelung des Ursprungsvertrags abweichenden Handhabung weitere Umstände hinzutreten, die für beide Parteien aus der Sicht der jeweils anderen auf einen Vertragsänderungswillen schließen lassen (BGH NJW 2008, 283, 284; Blank, in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 Rz. 83; Schmid NZM 2003, 55). In diesem Sinne liegt eine Erweiterung regelmäßig vor, wenn ein Mieter über einen Zeitraum von 10 Jahren nicht geschuldete, sonstige Betriebskosten bezahlt hat (BGH NZM 2004, 418, 419; Blank, in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 Rz. 82 f.). Es genügt aber keinesfalls, wenn der Mieter die zu Unrecht abgerechneten Kosten zunächst nicht beanstandet. Selbst eine ungekürzte Zahlung der Betriebskostenabrechnung reicht nicht aus, weil hierin zunächst allein die Vorstellung des Mieters zum Ausdruck kommt, hierzu verpflichtet zu sein. Anders ist es nur, "wenn aufgrund besonderer Umstände der Änderungswille des Vermieters für den Mieter erkennbar ist." (BGH NJW 2008, 283, 284; NJW 2008, 1302). Die Darlegungs- und Beweislast für das Zustandekommen einer Umlagevereinbarung für Betriebskosten im jeweils geltend gemachten Umfang trifft den Vermieter (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 109; OLG Koblenz GuT 2002, 43; Schmid ZMR 2009, 335).

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Davon ausgehend haben die Kläger Umstände, die eine stillschweigende Erweiterung der ursprünglichen Umlagevereinbarung in dem Mietvertrag begründen könnten, nicht vorgetragen. Zwar bestand zwischen den Parteien unstreitig ein Mietverhältnis. Ausweislich des von den Klägern vorgelegten, dem Inhalt nach unstreitigen Mietvertrags vom 18.12.1979 sind Vorauszahlungen für Betriebskosten neben dem laufenden Mietzins in § 3 Abs. 4 des Vertrags nur für Wasserversorgung und Entwässerung sowie Fernwärme vereinbart. Die Kläger haben ausweislich der vorgelegten Nebenkostenabrechnung aus 2007 weitere Betriebskosten geltend gemacht, für die keine ausdrückliche Umlagevereinbarung gegeben war. Allein in der Zusendung der Nebenkostenabrechnung und teilweisen Begleichung durch die Beklagten liegt allerdings noch keine stillschweigende Erweiterung der ursprünglichen Vereinbarung begründet, weil die Beklagten als Mieter allein von der Vorstellung getragen sind, zur Zahlung verpflichtet zu sein. Es hätte vor diesem Hintergrund dann den Klägern oblegen, besondere Umstände darzutun, aus denen sich die stillschweigende Erweiterung der Umlagevereinbarung ergibt. Allein das Bestehen des Mietverhältnisses seit 1979 reicht hierfür nicht aus. Dies insbesondere auch deshalb, weil die Beklagten mit ihrer Klageerwiderung vom 27.01.2009 auf diesen Umstand hingewiesen haben, eine Ergänzung seitens der darlegungs- und beweisbelasteten Kläger jedoch nicht erfolgt ist. So hätten die Kläger ohne weiteres weitere Abrechnungen über Betriebskosten der vergangenen Jahre vorlegen können. Deren Existenz haben sie jedoch nichtmals vorgetragen, noch Abrechnungen vorgelegt.

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II.

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Aus den gleichen Gründen besteht ein Nachzahlungsanspruch hinsichtlich des von den Beklagten einbehaltenen Mietzinses für den Monat Oktober 2008 in Höhe von 61,87 EUR nicht, weil jedenfalls der Posten der Gartenarbeiten, der in der Betriebskostenabrechnung aus 2007 als Nr. 9 aufgeführt war, nicht von der vertragsmäßig vereinbarten Umlagevereinbarung umfasst war.

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III.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91a ZPO. Nachdem beide Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der am 13.11.2008 gezahlten 483,23 EUR für erledigt erklärt haben, war diesbezüglich über die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen zu entscheiden. Dies führte zur Auferlegung der Kosten auf die Beklagten, da sie ohne den Eintritt des erledigenden Ereignisses in dem Rechtsstreit aller Voraussicht nach unterlegen wären. Der Mietzins für Oktober 2008 war unstreitig zum 05.10.2008 fällig. Die Beklagten wurden durch die Klägerin mehrfach zur Zahlung aufgefordert, zuletzt mit Schreiben vom 15.10.2008. Nach Einleitung des Mahnverfahrens im Nachgang hierzu durch die Kläger wurde der Mahnbescheid den Beklagten am 12.11.2008 zugestellt. Die tatsächliche Zahlung erfolgte am 13.11.2008. Soweit sich die Beklagten darauf berufen, die Verzögerung in der Zahlung beruhe auf Fehlern bei der überweisenden Bank, können sie sich hiermit nicht entlasten. Die Verzögerungen im Bankverkehr gehen zulasten der Beklagten. Jedenfalls nach Kenntnis des fehlenden Eingangs hätten die Beklagten umgehend eine Zahlung veranlassen können. Dies haben sie nicht getan.

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IV.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

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Der Streitwert wird bis zum 23.12.2008 auf 660,47 EUR, ab dem 23.12.2008 auf 177,24 EUR festgesetzt.