Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-04-02, Aktenzeichen 5 O 608/03
ECLI:DE:LGD:2008:0402.5O608.03.00

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, die obere Regenrinne des Gebäudes, welche direkt unterhalb und seitlich an der darüber liegenden Terrasse verläuft und welche an das Obergeschoss des Gebäudes anschließt, durch eine neue den aktuellen Regeln des Handwerks entsprechende Regenrinne zu ersetzen und mit einer geeigneten Abdichtung zu versehen, die gewährleistet, dass in der Regenrinne aufgefangenes Wasser nicht mit der Außenwand des Gebäudes in Kontakt kommt

sowie die untere Regenrinne des Gebäudes, die abschließend an das Glasvordach angebracht ist und die in die Außenwand des Gebäudes eingelassen ist, durch eine neue, den aktuellen Regeln des Handwerks entsprechende Regenrinne zu ersetzen und zwar so, dass sie nicht mehr in die Wand des Gebäudes eingelassen wird, sondern vor dieser endet, so dass gewährleistet ist, dass darin aufgefangenes Wasser nicht mehr in das Mauerwerk des Gebäudes eindringen kann und

an die Klägerin 1.601,16 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.01.2004 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin sämtlichen weiteren Schaden zu ersetzen, der der Klägerin daraus entstanden ist und noch entsteht, dass die Beklagte den ausgesprochenen Reparaturverpflichtungen nicht nachkommt und dadurch Feuchtigkeitsschäden an der Wand des Gebäudes entstehen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 1/10 und die Beklagte zu 9/10.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 9.000 €. Der Klägerin wird nachgelassen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% der vollstreckbaren Kosten abzuwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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Tatbestand

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Die Klägerin ist Eigentümerin des Gebäudes in Düsseldorf, die Beklagte ist Eigentümerin des benachbarten Grundstücks. Die Häuser stammen aus dem 19. Jahrhundert. Ursprünglich hatten die Gebäude und die dazugehörigen Regenrinnen dieselbe Höhe und die Dachlinie des Gebäudes verlief schräg. Anfang 1999 erhöhte die Klägerin die Grenzmauer und begradigte im Jahr 2001 im Zuge eines Innenausbaus des Dachgeschosses die Dachlinie. Seitdem schließen zwei Regenrinnen des Nachbargebäudes an die Außenwand des Gebäude Nr. 76 an. Die Regenrinnen sind etwa 15 Jahre alt. Am 22.08.2003 versah die Klägerin die Giebelwandkrone mit einer Zinkabdeckung und brachte ein Abweisblech in Höhe der oberen Regenrinne an. Für die weiteren Einzelheiten der örtlichen Verhältnisse wird auf die Anlage K 13 (Bl. 75 GA) verwiesen.

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Seit September 2001 kam es in der Dachgeschosswohnung des Gebäudes zu Wasserschäden.

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Per Umlaufbeschluss vom 12.11.2003 wurde die Klägerin zur gerichtlichen Geltendmachung der Schäden, auch der Schäden am Sondereigentum des Eigentümers der Dachgeschosswohnung, durch alle Eigentümer bevollmächtigt.

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Die Klägerin behauptet, die Wasserschäden würden dadurch verursacht, dass mangels eines geeigneten Regenrinnenabschlusses nach Regenfällen das Wasser in der Regenrinne gegen die Hauswand des Gebäudes stehe. Vom über der Regenrinne des Gebäudes liegenden Balkon fielen regelmäßig Kies, Sand und Mörtelreste hinab und verstopften die Rinne. Im September 2001 habe sich erstmals ein Wasserfleck mit Schimmelbildung am Gebäude gezeigt. Im Februar 2002 sei es zu Ablösungen des Innenputzes und zur weiteren Bildung von Schimmelflecken gekommen. Die Beklagte habe im März 2002 Dachdeckerarbeiten an ihrem Gebäude durchgeführt, woraufhin die Feuchtigkeiten im Gebäude abzutrocknen begannen. Im Januar 2003 sei es jedoch erneut zu Wasserschäden im Dachgeschossbereich des Gebäudes gekommen. Die Klägerin behauptet weiter, von Februar bis Mai 2003 hätten die Mieter der Dachgeschosswohnung gegenüber dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung die Miete um monatlich 67,50 € gemindert. Aufgrund einer Verschlimmerung des Schadens werde seit Juni 2003 ein Nutzungsausfall von 100 € monatlich geltend gemacht. Die Kosten der Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden beliefen sich auf 1.261,80 €.

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Die Klägerin hat ihre Klageanträge im Laufe des Verfahrens mehrfach präzisiert und beantragt nunmehr,

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die Beklagte zu verurteilen, die obere Regenrinne des Gebäudes, welche direkt unterhalb und seitlich an der darüber liegenden Terrasse verläuft und welche an das Obergeschoss des Gebäudes anschließt, durch eine neue den aktuellen Regeln des Handwerks entsprechende Regenrinne zu ersetzen und mit einer geeigneten Abdichtung zu versehen, die gewährleistet, dass in der Regenrinne aufgefangenes Wasser nicht mit der Außenwand des Gebäudes in Kontakt kommt sowie

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den Wasserschaden an der Terrasse des Gebäudes vollumfänglich zu sanieren in Form einer kompletten Neueindeckung der Terrasse, die sicherstellt, dass die Eindeckung der Terrasse nicht ständig feuchtigkeitsdurchtränkt ist und somit dauerhaft das Eindringen von Feuchtigkeit von der Terrasse aus in das Gemäuer des Gebäudes Benrodestraße 76 verhindert wird sowie

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die untere Regenrinne des Gebäudes, die abschließend an das Glasvordach angebracht ist und die in die Außenwand des Gebäudes eingelassen ist, durch eine neue, den aktuellen Regeln des Handwerks entsprechende Regenrinne zu ersetzen und zwar so, dass sie nicht mehr in die Wand des Gebäudes eingelassen wird, sondern vor dieser endet, so dass gewährleistet ist, dass darin aufgefangenes Wasser nicht mehr in das Mauerwerk des Gebäudes eindringen kann

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die Beklagte zu verurteilen, an sie 2.231,80 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.01.2004 zu zahlen und

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festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin sämtlichen weiteren Schaden zu ersetzen, der der Klägerin daraus entstanden ist und noch entsteht, dass die Beklagte dem Klageantrag zu 1) nicht nachkommt und dadurch Feuchtigkeitsschäden an der Wand des Gebäudes entstehen.

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Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte rügt die fehlende Aktiv- und Passivlegitimation der Beteiligten. Sie ist der Ansicht, die Geltendmachung des Schadens sei von dem jeweiligen Sondereigentümer der betroffenen Wohnung vorzunehmen. Sie selbst sei als reine Innenrechts-Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht parteifähig. Sie bestreitet die Schäden im Gebäude sowie die Mietminderungen und die Höhe der Schadensbeseitigungskosten mit Nichtwissen. Sie behauptet, verantwortlich für das Überlaufen der Regenrinne im Jahr 2002 sei von der Giebelwand des Gebäudes herabfallender Putz gewesen, der über das Dach des Gebäudes in die Regenrinne gespült worden sei. Die Beklagte ist der Ansicht, jedenfalls habe die Klägerin sich einen Abzug neu für alt anrechnen zu lassen.

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Das Gericht hat gemäß der Beweisbeschlüsse vom 15.09.2004, 04.05.2005, 01.03.2006 und 15.12.2006 Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin sowie Einholung zweier Sachverständigengutachten der Sachverständigen und. Zudem hat das Gericht den Sachverständigen mündlich zu seinem Gutachten angehört. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf die Gutachten vom 25.01.2005, 27.09.2005 und 09.07.2007 sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 03.05.2006 und 11.10.2006 verwiesen.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet.

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Die Klage ist zulässig. Die Zuständigkeit des Landgerichts Düsseldorf ergibt sich aus §§ 71 Abs. 1, 23 Nr. 1 GVG, 24 ZPO. Das besondere Feststellungsinteresse der Klägerin gemäß § 256 ZPO ergibt sich aus der derzeitigen Unsicherheit weiterer Wasserschäden. Die fehlende aktuelle Bezifferbarkeit ergibt sich insbesondere daraus, dass trotz Regenfällen die Feuchtigkeiten zeitweise abtrocknen und noch Arbeiten an Regenrinnen und Hauswand erforderlich sind, die weitere Schadenseintritte nicht abschließend vorhersehen lassen.

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Die Klage ist auch überwiegend begründet.

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Die Klägerin hat einen Anspruch auf Reparatur der Regenrinnen und Beseitigung der Wasserschäden durch die Beklagte aus §§ 1004 Abs. 1, 823 Abs. 1 BGB.

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Die Klägerin ist zur Geltendmachung der Klageforderung aktivlegitimiert. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann wegen Mängeln am Gemeinschafts- und Sondereigentum Klage erheben, wenn eine entsprechende Absprache der Eigentümer vorliegt. Es handelt sich insoweit um einen zulässigen Fall der gewillkürten Prozessstandschaft (BGHZ 100, 939; Zöller-Vollkommer, 26. Aufl., vor § 50 Rn. 49). Die Voraussetzungen hierfür hat die Klägerin durch den Umlaufbeschluss vom 12.11.2003 dargelegt.

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Die Beklagte ist als Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch rechts- und parteifähig. Der Bundesgerichtshof hat bereits in seiner Entscheidung vom 29.01.2001 die Rechts- und Parteifähigkeit der Außen-Gesellschaft bürgerlichen Rechts anerkannt (BGHZ 146, 341). Vorliegend kann entgegen der Behauptung der Beklagten nicht davon ausgegangen werden, dass es sich bei ihr um eine reine Innenrechts-Gesellschaft ohne Auftreten im Rechtsverkehr handelt, da die Beklagte zumindest ausweislich eines Schreibens der Hausverwalterin des Gebäudes Benrodestraße 78 diese mit der Verwaltung beauftragte und damit im Rechtsverkehr nach außen auftrat (Anlage K7, Bl. 29 GA).

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Ein Anspruch der Klägerin auf Reparatur der Regenrinnen ergibt sich aus § 1004 Abs. 1 BGB.

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Durch die mangelhaften Anschlüsse der Regenrinnen an die Hauswand des Gebäudes gelangt Wasser in die Dachgeschosswohnung des Gebäudes Dies ergibt sich aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen Braun vom 25.01.2005 und 27.09.2005 und dessen mündlicher Anhörung vom 03.05.2006. Der Sachverständige hat in den beiden Ortsterminen zwei abgetrocknete Durchfeuchtungen im Küchengiebel der gartenseitig gelegenen Dachgeschosswohnung des Gebäudes festgestellt. Die untere Durchfeuchtung befände sich unmittelbar am Ende der an die Außenwand grenzenden Nachbardachrinne. Aufgrund der neu angebrachten Zinkabdeckung könne zur Zeit jedoch kein Wasser in die Giebelwand fließen. Im Bereich des Rinnenkopfstücks sei ein Abweisblech angebracht, das jedoch nicht ordnungsgemäß nach oben verwahrt sei. Die Regenrinnen entsprächen nicht mehr dem Stand der Technik, es liege eine Bitumenverrostung vor, die die Traufbleche angegriffen habe. Die Dachrinnen seien zudem stark verschmutzt, so dass es bei starken Regenfällen zum Überlaufen der Rinne und zu Durchfeuchtungen der Innenwand kommen könne. Das Durchfeuchten der Wände sei nicht auf die Umbaumaßnahmen im Jahr 2001 zurückzuführen. In seinem Ergänzungsgutachten und der mündlichen Anhörung hat der Sachverständige genauer ausgeführt, bei der unteren Rinne sei der Anschluss zum Mauerwerk des Gebäudes mit Versiegelungsmasse unsachgemäß durchgeführt worden. Es zeige sich Moosbildung, was auf eine Durchfeuchtung schließen lasse. Verantwortlich hierfür sei nicht nur überlaufendes Wasser aus der Rinne, sondern bereits das normal ablaufende Wasser. Die Rinne sei mindestens 10 Jahre alt und nachträglich eingeputzt worden. Es hätte den Regeln der Technik entsprochen, wenn die Rinne mit einem ordnungsgemäßem Kopfstück an das Rohmauerwerk geführt worden wäre. Bei nachträglicher Verputzung hätte die Rinne ordnungsgemäß eingebunden werden müssen. Die obere Rinne verfüge über ein nicht ordnungsgemäß eingebautes Traufblech ohne aufgekanteten Anschluss an das Mauerwerk. Auch hier zeige sich Moosbildung. Die Eindeckung des Balkons sei feuchtigkeitsdurchtränkt. Das von der Klägerin angebrachten Abweisblech führe hinsichtlich des Wassers in der Regenrinne jedoch insgesamt zu einer Verbesserung des Zustands, hinsichtlich von oben herablaufenden Niederschlagswassers weder zu einer Verbesserung noch zu einer Verschlechterung.

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Das Gericht folgt den Einschätzungen des Sachverständigen.

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Der Sachverständige hat sein Gutachten aufgrund unmittelbarer Besichtigung vorgenommen, schildert und dokumentiert seine Feststellungen verständlich und legt seine Folgerungen nachvollziehbar dar. Der Sachverständige räumt selbst ein, dass die Durchfeuchtungen bereits abgetrocknet waren und zeigt dennoch anhand der Bilder das stehende Wasser und die Wanddurchfeuchtungen deutlich auf. Dem Sachverständigen war ausdrücklich aufgegeben, auch Ursachen in den Umbaumaßnahmen nicht außer Betracht zu lassen, die er anhand der vorgefunden Fehlerhaftigkeit der Rinnenabschlüsse ausschließt. In seinem Ergänzungsgutachten und der mündlichen Anhörung hat er seine Feststellung präzisiert und hinsichtlich der beiden Rinnen differenziert, jedoch im Ergebnis auch nach nochmaliger Besichtigung konstant festgehalten. Anhaltspunkt für eine Parteilichkeit des Sachverständigen sind nicht erkennbar.

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Nach den Feststellungen des Sachverständigen steht daher zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Wasserschäden am Gebäude durch die verschmutzten und nicht fachgerecht an der Nachbarwand angebrachten Regenrinnen der Beklagten verursacht wurden.

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Soweit die Beklagte geltend macht, der Schaden insbesondere an der unteren Rinne sei durch die nachträglichen Arbeiten der Klägerin im Jahr 2001 verursacht worden, ist dies unbeachtlich. Das Gericht hat die Beklagte bereits im Beschluss vom 30.10.2006 auf die nicht ausreichende Substantiierung dieses Vortrags nach § 139 Abs. 2 ZPO hingewiesen. Die Beklagte hat ihren Vortrag nicht ergänzt, so dass eine mögliche Teilverantwortlichkeit der Klägerin außer Betracht bleibt.

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Soweit die Beklagte ferner geltend macht, die Durchfeuchtungen seien zwischenzeitlich und auch derzeit trotz starker Niederschläge abgetrocknet und trocken geblieben, ist dies gleichfalls unerheblich. Nach den Feststellung des Sachverständigen hat vor allem das von der Klägerin provisorisch angebrachte Abweisblech Feuchtigkeit abgehalten. Dieses Provisorium kann bereits nach den Bildern nicht als fachgerechte und dauerhafte Lösung in Betracht kommen. Jedenfalls ist aufgrund der von dem Sachverständigen festgestellten Mängel damit zu rechnen, dass es immer wieder zu Durchfeuchtungen kommen kann.

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Durch den Wassereintritt wird sowohl das Eigentum der Wohnungsgemeinschaft an der Hauswand als auch das Eigentum des Sondereigentümers an der Dachgeschosswohnung verletzt.

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Eine Pflicht der Klägerin, diese Beeinträchtigung zu dulden, ist nicht ersichtlich.

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Den Anträgen der Klägerin war auch hinsichtlich der konkreten Maßnahmen stattzugeben. Der Sachverständige hat in der mündlichen Anhörung zugleich die erforderlichen fachgerechten Maßnahmen erläutert, um die Beeinträchtigungen mit Sicherheit zu beseitigen. Danach sind die untere Rinne zu erneuern und nicht mehr in die Nachbarwand einzulassen und der Wasserschaden an der Terrasse durch eine vollständige Neueindeckung zu beheben. Auf entsprechenden Hinweis des Gerichts hat der Kläger seine Anträge im Sinne dieser Maßnahmen umgestellt. Dass auch andere (und insbesondere welche) Maßnahmen geeignet wären, zukünftige Wasserschäden zu vermeiden, ist dem Gericht nicht ersichtlich. Dem Gericht lag eine sachverständige Expertise zur Frage der Mängelbehebung vor. Die vom Sachverständigen vorgeschlagenen Maßnahmen erscheinen jedenfalls als geeignet, die Mängel mit Sicherheit zu beseitigen und als nicht unverhältnismäßig aufwändig.

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Einen Abzug Neu für Alt muss sich die Klägerin weder für die Reparaturarbeiten an der Regenrinne noch für die Beseitigung der Wasserschäden anrechnen lassen. Es ist nicht erkennbar, inwieweit die Reparaturen eine messbare Vermögensmehrung der Klägerin darstellen, zumal die Regenrinnen nicht ihr, sondern der Beklagte gehören.

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Die Klägerin hat daneben einen Anspruch auf Schadensersatz gegen die Beklagte aus §§ 823 Abs. 1 BGB.

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Die Beklagte hat durch die nicht fachgerechte Unterhaltung der Regenrinnen das Gemeinschafts- bzw. Sondereigentum der Wohnungseigentümer verletzt. Ihnen ist hieraus auch ein Schaden in Höhe von 1.601,16 € entstanden.

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Die Kosten zur Beseitigung des Wasserschadens belaufen sich entgegen der Darstellung der Klägerin nur auf 544,10 € netto. Dies ergibt sich aus dem Gutachten des Sachverständigen Ullrich vom 09.07.2007. Der Sachverständige konnte seine Feststellungen nur anhand der Aktenlage und der Überprüfung des Reparaturangebots treffen, da die Schäden bereits beseitigt waren. Der Sachverständige kommt unter Abzug der Positionen Baustelleneinrichtung, die aufgrund der ausschließlich verwendeten Kleingeräte nicht nötig sei, Facharbeiterstunden, für die Tagelohnzettel nicht vorlägen und Elektroarbeiten, die im Rahmen von Verputzarbeiten nicht ersichtlich seien, zu Gesamtkosten von 544,10 € netto. Unter Hinzurechnung der ausweislich der Rechnung der Firma Seebach vom 15.06.2005 (Bl. 315 GA) angefallenen Mehrwertsteuer in Höhe von 16% ergibt sich ein Gesamtbetrag von 631,16 €. Das Gericht schließt sich insoweit dem Gutachten des Sachverständigen an. Der Sachverständige hat mit nachvollziehbarer Begründung das von der Klägerin vorgelegten Angebot überprüft und dabei das konkrete, anhand der Fotos belegte Schadensbild nicht außer Acht gelassen. Die vom Sachverständigen in Abzug gebrachten Positionen erscheinen ebenso wie die von ihm als angemessen erkannten nachvollziehbar.

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Die Klägerin hat neben den Beseitigungskosten für die Wasserschäden Miet- und Nutzungsausfälle im Wert von 970,00 € erlitten. Die Mieter der Dachgeschosswohnung haben bis Mai 2003 eine monatliche Mietminderung in Höhe von 67,50 € in Ansatz gebracht. Dies ergibt sich aus der Aussage der Zeugin, der Mieterin der Dachgeschosswohnung. Die Zeugin hat ausgesagt bis Mai 2003 die Miete aufgrund der Wasserschäden monatlich um 67,50 € gemindert zu haben und danach ausgezogen zu sein. Die Aussage der Zeugin erscheint glaubhaft, da sie anhand eigener Unterlagen die Mietminderung bestätigt und zugleich die weitere Frage einer Mietminderung von 100,00 € verneint mit der Begründung, das Mietverhältnis sei nach Mai 2003 durch den Miteigentümer wegen Eigenbedarfs gekündigt worden. Die Zeugin war Mieterin des Gebäudes, steht ansonsten jedoch nicht erkennbar in Verbindung mit einer der Parteien, so dass Anhaltspunkte für eine fehlende Glaubwürdigkeit nicht gegeben sind.

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Der Klägerin steht zudem ein Schadensersatzanspruch für die durch die Wasserschäden eingetretene Nutzungsminderung in Höhe von 100 € im geltend gemachten Zeitraum zwischen Juni 2003 und Dezember 2003 zu. Wohnungen stellen zentrale Güter der eigenwirtschaftlichen Lebensführung dar, die durch die Wasserschäden und die damit verbundene Schimmelbildung fühlbar beeinträchtigt wurden. Unter Berücksichtigung der Intensität und Dauer der Beeinträchtigung erscheint die von der Klägerin geltend gemachte Nutzungsminderung in Höhe von 100 € pro Monat nicht überhöht.

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Die Zinsforderung ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.

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Der weiter geltend gemachte Feststellungsantrag ist begründet, da bis zur Behebung der Beeinträchtigung durch die Beklagte weitere Wasserschäden eintreten können. Die übrigen Klageanträge decken daher nicht den gesamten zu erwartenden Schaden ab und der schadenbegründende Sachverhalt befindet sich insbesondere aufgrund der noch erforderlichen Arbeiten in der Fortentwicklung.

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Hinsichtlich des über den festgestellten Reparaturaufwandes hinaus geltend gemachten Betrages in Höhe von 630,64 € (2.231,80 € abzüglich 1.601,16 €) war die Klage abzuweisen, der Kläger ist seiner diesbezüglichen Beweislast nicht nachgekommen.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 709 S. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Zuvielforderung der Klägerin stellte sich nicht als verhältnismäßig gering im Sinne des § 92 Abs. 2 ZPO dar, da sie über 10% des von der Klägerin selbst zu Grunde gelegten Streitwerts ausmacht und zudem einen Gebührensprung veranlasst. Bei der Bestimmung der Sicherheitsleistung hat das Gericht voraussichtliche Umbaukosten von 3.000 €, den zahlbaren Betrag von 1.600 € sowie Kosten von etwa 4.000 € zu Grunde gelegt.

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Der Streitwert beträgt bis 6.000 €.