Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2001-12-11, Aktenzeichen 22 U 301/00
ECLI:DE:OLGK:2001:1211.22U301.00.00

Tenor

1

E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E

2

Die form- und fristgerecht eingelegte
und auch im übrigen zulässige Berufung des Beklagten hat auch in
der Sache Erfolg.

3

I.

4

Den Klägern steht gegen den Beklagten
kein Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses gemäß § 535 BGB in
Verbindung mit § 3 des Mietvertrages für die Zeit von Juli 1997 bis
Mai 1999 zu. Der für diese Zeit geschuldete Mietzins ist vom
Beklagten nicht nur vollständig gezahlt, sondern in Höhe eines
Betrages von 3.031,75 DM überzahlt.

5

1.

6

Entgegen der Auffassung des
Landgerichts war die Miete gemäß § 537 BGB für die Zeit von Juli
1997 bis Januar 1999 um 80 %, für die Zeit von Februar 1999 bis Mai
1999 um 50 % gemindert.

7

a)

8

Wie das Landgericht zutreffend
ausgeführt hat, war der hintere Besprechungsraum im gesamten hier
fraglichen Zeitraum von Juli 1997 bis Mai 1999 aufgrund der durch
die Feuchtigkeit in den Wänden bewirkten hohen Luftfeuchtigkeit und
der erheblichen Geruchsbelästigungen als Büroraum nicht nutzbar. Im
Sekretariat war dies bis Januar 1999 einschließlich der Fall. Der
Senat nimmt insoweit in vollem Umfang Bezug auf die zutreffenden
Ausführungen in dem angefochtenen Urteil, die von den Parteien
nicht angegriffen werden.

9

b)

10

Abweichend vom erstinstanzlichen Urteil
bewertet der Senat die hierdurch bedingten Beeinträchtigungen in
der Nutzung der gemieteten Räume höher, nämlich für die Zeit, in
der sowohl das hintere Besprechungszimmer und das Sekretariat
Feuchtigkeitserscheinungen aufwiesen, mit 80 % und in der
Folgezeit, als nur noch das hintere Besprechungszimmer nicht
nutzbar war, mit 50 %.

11

Angesichts der nachvollziehbaren und
überzeugenden Feststellungen der Sachverständigen T. und B. waren
die Mieträume insgesamt in einem eigentlich unbenutzbaren Zustand.
Wie insbesondere der Sachverständige B. in seinem Gutachten vom
23.08.1998 (Bl. 58, 61 d.A. 5 OH 8/97 LG Köln) ausgeführt hat,
schlug dem Besucher bereits beim Betreten der Kanzlei ein
beißender, unangenehmer Geruch entgegen (vgl. auch Gutachten Prof.
T. vom 31.10.1997 (Bl. 35 ff. d.A.); die Wände waren nicht nur im
hinteren Besprechungszimmer, sondern auch im Sekretariat teilweise
mit Schimmel und Stockflecken behaftet (Bl. 35, 44 d.A.); die
Luftfeuchtigkeit war deutlich erhöht, ein längerer Aufenthalt
insbesondere im hinteren Besprechungszimmer daher und aufgrund des
Geruchs nur schwer erträglich, wie beide Sachverständige
festgestellt haben. Dabei kann dahinstehen, ob der Geruch und die
Schimmelbildung tatsächlich mit einer Gesundheitsgefahr verbunden
waren, wie der Beklagte behauptet hat. Es genügt nämlich das
naheliegende und ohne weiteres nachvollziehbare Empfinden für jeden
dort Arbeitenden und für Besucher, dies könne der Fall sein. Daß
der Beklagte und seine Sekretärin die Mieträume in dieser Zeit
überhaupt -teilweise - nutzten, kann angesichts der gravierenden
Beeinträchtigungen nur als notgedrungene Duldung mangels anderer
Möglichkeiten zum Betrieb der Kanzlei gewertet werden. Die
tatsächliche Nutzungsbeeinträchtigung beschränkte sich jedenfalls
nicht nur auf die beiden feuchten Räume selbst, sondern betraf die
gesamten Kanzleiräume. Sie ist daher höher anzusetzen, als der
Anteil der Größe der unmittelbar durch die Feuchtigkeit betroffenen
Räume im Verhältnis zur Gesamtmietfläche.

12

Auch nachdem im Februar 1999 die
Feuchtigkeit im Sekretariat beseitigt war, verblieb eine
Beeinträchtigung der Nutzbarkeit in Höhe von 50 %. Dies folgt
bereits daraus, daß eine Anwaltskanzlei, die neben dem Sekretariat
aus zwei Arbeitsräumen besteht, bei Wegfall eines dieser
Arbeitsräume, auch wenn dessen Größe nur knapp 40 % der
Gesamtmietfläche beträgt, in höherem Maße beeinträchtigt ist als es
diesem Größenanteil entspricht. Dabei kann dahinstehen, ob
Rechtsanwalt M. beabsichtigte, in die Mieträume einzuziehen und
sich an den Mietzahlungen hälftig zu beteiligen. Es muß nämlich
mangels anderweitiger Anhaltspunkte davon ausgegangen werden, daß
der Beklagte bei Anmietung der Räume eine gleichwertige Nutzung
beider Besprechungsräume beabsichtigte, sei es selbst oder durch
einen weiteren Anwalt.

13

2.

14

Die Mietzinsverpflichtung des Beklagten
bestand danach für den gesamten Zeitraum in Höhe von 17.110,50 DM,
während er tatsächlich 20.142,25 DM geleistet hat. Es liegt daher
eine Überzahlung in Höhe von 3.031,75 DM vor.

15

a)

16

In der Zeit von Juli 1997 bis März
1998, also für 9 Monate, schuldete der Beklagte 20 % der Miete in
Höhe von 2.932,50 DM, also 586,50 DM x 9 = 5.278,50 DM.

17

Soweit der Beklagte in 1. Instanz
vorgetragen hat, das Mietverhältnis habe erst am 15.07.1997
begonnen, ist dies auch unter Berücksichtigung des
Abnahmeprotokolls vom 15.07.1997 (Bl. 115, 116 d.A.) nicht
nachvollziehbar.

18

Für die Zeit von April 1998 bis Januar
1999, also für 10 Monate, schuldete der Beklagte 20 % der Miete in
Höhe von 2.958,- DM, also 591,60 DM x 10 = 5.916,-- DM.

19

Für die Zeit von Februar 1999 bis Mai
1999, also für 4 Monate, schuldete der Beklagte 50 % der Miete in
Höhe von 2.958,- DM, also 1.479,- DM x 4 = 5.916,-- DM.

20

Insgesamt schuldete der Beklagte
17.110,50 DM.

21

b)

22

Gezahlt hat der Beklagte nach der
unbestrittenen Aufstellung des Landgerichts insgesamt einen Betrag
in Höhe von 20.142,25 DM einschließlich des Betrages von 398,83 DM,
den das Landgericht in Zusammenhang mit der Durchführung der
Elektro- und Malerarbeiten vom 6.2.1998 bis 11.2.1998 als Minderung
für 5 Tage, an denen das Büro nicht nutzbar war, und für
Vorbereitungs- und Reinigungsarbeiten durch den Beklagten für
gerechtfertigt gehalten hat (Bl. 13 d. Urteils d. LG) und gegen
dessen Berücksichtigung sich die Kläger nicht gewendet haben.

23

Die Differenz ergibt eine Überzahlung
durch den Beklagten in Höhe von 3.031,75 DM.

24

c)

25

Der Berücksichtigung der Minderung in
dem vorgenannten Umfang steht auch nicht entgegen, daß der Beklagte
tatsächlich die Miete nur um ca. 61 % gemindert hat und damit für
die Zeit bis zur Behebung der Feuchtigkeit im Sekretariat nur in
geringerem Umfang als vom Senat zugrundegelegt.

26

Da die Minderung nach § 537 BGB kraft
Gesetzes eintritt und der geminderte Mietzins als der vertraglich
geschuldete gilt, bedurfte es der Erklärung der Minderung in vollem
Umfang durch den Beklagten nicht.

27

Auch eine entsprechende Anwendung der
Bestimmung des § 539 BGB kommt, soweit der Senat eine höhere als
die tatsächlich vom Beklagten vorgenommene Mietminderung angenommen
hat, nicht in Betracht. Zum einen ist den vorprozessualen Schreiben
des Beklagten nicht zu entnehmen, daß er die vorgenommene
Mietminderung für die höchstens berechtigte hielt, vielmehr mußten
die Kläger damit rechnen, daß der Beklagte die tatsächlich
vorgenommene Mietminderung schon aufgrund der Gefahr einer
fristlosen Kündigung nach § 554 BGB vorsichtig berechnet hatte. Zum
anderen ist, worauf der Senat bereits mit Beschluß vom 17.07.2001
hingewiesen hat, die Bestimmung des § 539 BGB auf Fälle, in denen
tatsächlich eine Mietminderung vorgenommen worden ist, nicht
anwendbar (insoweit a.A. Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und
Wohnraummiete 3. Auflage § 539 Rn 31). Hat der Mieter nämlich die
Miete teilweise gemindert, entspricht die Interessenlage nicht
derjenigen, die der Bestimmung des § 539 BGB zugrundeliegt, wenn
nämlich der Mieter die Miete in Kenntnis der Mängel vollständig
gezahlt hat. Die - wenn auch in geringerem Umfang - vorgenommene
Minderung hat für den Vermieter hinreichende Warnfunktion, zumal im
Einzelfall die tatsächlich berechtigte Minderung schwer
abzuschätzen ist und der Mieter bei einer höheren Minderung mit
einer Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs rechnen
muß.

28

II.

29

Die prozessualen Nebenentscheidungen
folgen aus §§ 91, 91 a, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

30

Die Kosten waren den Klägern auch im
Hinblick auf den Feststellungsantrag aufzuerlegen, hinsichtlich
dessen die Parteien im Termin vor dem Senat vom 12.6.2001 den
Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben.
Hinsichtlich dieses Antrags wäre die Klage nämlich abzuweisen
gewesen.

31

a)

32

Der Antrag ist von den Klägern in der
Klageschrift ausdrücklich als Zwischenfeststellungsklage nach § 256
II ZPO bezeichnet worden. Er betraf daher nur den Zeitraum bis Mai
1999, und zwar, wovon auch das Landgericht ausgegangen ist, nur die
- angeblich bereits beseitigte - Feuchtigkeit im hinteren
Besprechungszimmer und die Feststellung, daß nach Beseitigung der
hierdurch entstandenen Schäden, also nach Durchführung von
Renovierungsarbeiten, die Miete aufgrund dieses Mangels nicht mehr
gemindert werden durfte.

33

Dies war jedenfalls im
streitgegenständlichen Zeitraum nicht der Fall.

34

b)

35

Angesichts der ausdrücklichen
Bezeichnung als Zwischenfeststellungsantrag nach § 256 II ZPO kann
der Antrag auch nicht als über die Zeit bis Mai 1999 hinaus in die
Zukunft gerichteter Antrag ausgelegt werden. Er wäre aber auch in
diesem Fall jedenfalls bis zur vollständigen Beseitigung der
Feuchtigkeit im April 2000 unbegründet gewesen. Daß die
Feuchtigkeitsmängel bereits vor diesem Zeitpunkt beseitigt waren,
behaupten die Kläger im Berufungsverfahren nicht. Dies ist auch,
wie sich aus den diesbezüglichen Ausführungen des Senats in dem am
gleichen Tage wie das vorliegende Urteil verkündeten Urteil im
Parallelverfahren 22 U 300/00 OLG Köln ergibt, auf dessen Inhalt
Bezug genommen wird, nicht feststellbar. Ab diesem Zeitpunkt wäre
aber das Feststellungsinteresse entfallen, weil der Beklagte
unmittelbar nach Erhalt des Gutachtens des Sachverständigen K. vom
5.4.2000 mit Schriftsatz vom 8.5.2000 erklärt hat, aufgrund des
Gutachtens stelle er fest, daß die ursprünglichen
Feuchtigkeitsmängel nicht mehr vorlägen und sodann ab Juni 2000 die
Miete vollständig gezahlt hat. Es fehlte daher an einer Berühmung
des Beklagten, aufgrund der Feuchtigkeitsschäden zur Minderung
berechtigt zu sein, und damit an einem Feststellungsinteresse der
Kläger.

36

Streitwert für das
Berufungsverfahren:

37

Bis zum Termin vom 12.6.2001: 19.943,20
DM

38

(Zahlung: 14.943,20 DM; Feststellung:
5.000,- DM)

39

ab dem Termin vom 12.6.2001: Zahlung:
14.943,20 DM; Feststellung: Kosteninteresse

40

Wert der Beschwer: unter 60.000,-
DM