Niedersächsisches Finanzgericht ()
Urteil vom 2017-12-07, Aktenzeichen 1 K 219/15

Tatbestand

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Streitig ist, ob der Beklagte den Grundstückswert zutreffend festgestellt hat.

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Mit notariellem Übergabevertrag vom 26. Februar 2009 erhielt die Klägerin von ihrer Tochter unentgeltlich einen halben Miteigentumsanteil an dem Wohnungseigentum Aufteilungsplan Nr. 2 in X (künftig: Grundstück) im Rahmen einer Erbauseinandersetzung.

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Die Schenkungsteuerstelle bat die Einheitliche Grundbesitzstelle, den Grundbesitzwert auf den 27. Februar 2009 zu ermitteln. Nach Aufforderung reichte die Klägerin 2010 eine Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts des Grundstücks ein. Der Beklagte (das Finanzamt) stellte einen Grundstückswert in Höhe von 190.000 € fest, wovon 95.000 € auf die Klägerin übertragen worden seien.

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Der Senat hob mit Urteil vom 11. April 2014 1 K 107/11 (EFG 2014, 1364) den Bescheid und die Einspruchsentscheidung mit der Begründung auf, das Finanzamt habe die Vorgaben der §§ 182, 183 Bewertungsgesetz (BewG) nicht beachtet, das im Streitfall grundsätzlich die Anwendung des Vergleichswertverfahrens vorsehe. Die Vorgehensweise des Finanzamts, den Wert anhand des auf der Website der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte angebotenen Immobilienpreiskalkulators zu ermitteln, habe keine gesetzliche Grundlage. Das Finanzamt legte die vom Senat zugelassene Revision nicht ein. Das Urteil wurde im Jahr 2014 rechtskräftig.

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Das Finanzamt bat daraufhin den zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte (GAG), die Preise von Vergleichsgrundstücken für das näher beschriebene Grundstück auf den Bewertungsstichtag 27. Februar 2009 mitzuteilen.

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Der GAG entschied am 10. Dezember 2014 in der Besetzung mit einem Vorsitzenden und zwei Gutachtern, es seien für den Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag 27. Februar 2009 13 Vergleichspreise (umgerechnete Kaufpreise) zwischen 179.000 und 247.000 € vorhanden. Der GAG teilte sie dem Finanzamt mit und erläuterte auch die Ermittlungsmethode.

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Das Finanzamt stellte mit Bescheid vom 17. Februar 2015 den Grundstückswert entsprechend R B 183 Abs. 2 Satz 5 ErbStH 2012 mit dem Durchschnittswert der Vergleichspreise in Höhe von 214.692 € fest, wovon 107.346 € auf die Klägerin übertragen worden seien. Die Feststellung erfolgte auf den Besteuerungszeitpunkt 26. Februar 2009. Das Finanzamt wies den Einspruch mit Bescheid vom 4. August 2015 als unbegründet zurück. Es bezog sich auf die Mitteilung des GAG. Den nach § 198 BewG möglichen Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts habe die Klägerin nicht erbracht. Hiergegen richtet sich die Klage.

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Die Klägerin meint, die Werte des GAG seien nicht diskutabel, da die konkreten Vergleichsobjekte nicht zu erkennen seien. Es sei bereits erkennbar, dass es sich nicht um geeignete Vergleichsobjekte handeln könne, weil hier Ein- bis Zweifamilienhäuser mit - den mitgeteilten Miteigentumsanteilen nach zu urteilen - Eigentumswohnungen, teilweise in Altstadtlage, teilweise aus umliegenden Dörfern zum Vergleich herangezogen würden, um eine Vergleich mit einer Doppelhaushälfte in einer mittleren Wohnlage in Braunschweig herzustellen. Zudem seien noch wertmindernde Faktoren des Grundstücks zu berücksichtigen.

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Darüber hinaus seien die Regelungen der §§ 182 Abs. 2 BewG i. V. m. 183 Abs. 1 BewG verfassungswidrig. Sie verstießen gegen Art. 2 Abs. 1, Art. 3 und Art. 14 BewG. In seiner Entscheidung zur Verfassungswidrigkeit das Erbschaftsteuerrecht bzw. des Bewertungsrechtes habe das Bundesverfassungsgericht klargestellt, dass die Bewertung von zu verschenkenden bzw. zu vererbenden Eigentumsgegenständen so genau sein müsse, dass es lediglich zu einer Abweichung von höchstens. 20 v. H. des tatsächlichen Wertes komme. Diese Vorgaben erfüllten die Regelungen der §§ 182, 183 BewG nicht.

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Es stelle einen unangemessenen Eingriff in die Eigentumsgarantie und Testierfreiheit der Bürger dar, wenn Grundstücke mit besonderen privatrechtlichen oder öffentlich-rechtlichen Belastungen in guten Lagen grundsätzlich zu hoch bewertet würden. Die Möglichkeit der Einholung eines Gegengutachtens könne nicht als Rechtfertigung dienen. Es könne nicht sein, dass der Bürger zum Zwecke einer gerechten Behandlung ein Gutachten „kaufen“ müsse, weil ihm jeglicher andere Einwand schlicht abgeschnitten werde.

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Die gesetzliche Regelung verstoße zudem gegen Art. 3 Grundgesetz (GG). Unterschiedliche Grundstücke würden gleichbehandelt. Unabhängig vom wirklichen Wert erfolge eine pauschalierte Beurteilung, die der praktischen und rechtlichen Belastung einzelner Grundstücke nicht Rechnung trage.

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Zudem stelle der Umstand, dass besondere Bewertungsfaktoren vom Bürger gegenüber der Behörde nicht vorgetragen werden könnten, ohne dass dies in Form eines Sachverständigengutachtens geschehe, eine unangemessene Verkürzung des Rechtsschutzes dar. Der Bürger habe Anspruch auf rechtliches Gehör. Es gelte der Grundsatz der Amtsermittlung.

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Es werde der Einwand der Festsetzungsverjährung erhoben. Der Bescheid verstoße gegen das Verböserungsverbot.

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Die Klägerin könne sich ein Sachverständigengutachten nach § 198 BewG nicht leisten. Sie sei nicht bereit, ihre wirtschaftlichen Verhältnisse offenzulegen.

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Die Klägerin beantragt,

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den Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundstückswerts zum Besteuerungszeitpunkt 26. Februar 2009 für das Grundstückseigentum Aufteilungsplan Nr. 2 Immengarten 9 in 38104 Braunschweig vom 17. Februar 2015 in der Gestalt des Einspruchsbescheides vom 4. August 2015 aufzuheben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er meint, der Grundstückswert sei entsprechend den Regelungen des Bewertungsgesetzes festgestellt worden. Wohnungseigentum sei grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Dabei sei das Finanzamt gesetzlich an die Mitteilung des GAG über vorliegende Vergleichspreise gebunden. Aus den Erläuterungen des GAG ergebe sich, dass aus der Kaufpreissammlung anhand der wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Grundstücks die am besten mit dem zu bewertenden Grundstück übereinstimmenden Vergleichsgrundstücke ausgewählt worden seien. Ihre Kaufpreise seien durch Zu- und Abschläge angepasst worden, um die Abweichungen bei den Vergleichsgrundstücken zu berücksichtigen. Da mehrere Vergleichspreise benannt worden seien, habe das Finanzamt den Durchschnittswert angesetzt.

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Die Mitteilung des GAG sei kein Verwaltungsakt und daher nicht selbständig angreifbar. Die Öffnungsklausel des § 198 BewG ermögliche es, den niedrigeren gemeinen Wert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige diesen nachweise. Der Gesetzgeber habe bewusst entschieden, dass gemäß § 183 Abs. 3 BewG wertmindernde Umstände zunächst unberücksichtigt blieben. Er habe es als ausreichend angesehen, dass dem Steuerpflichtigen der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG offenstehe (BT-Drucks. 16/11107 zu § 183 Abs. 3 BewG).

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Die Regelungen seien auch nicht verfassungswidrig. Typisierungen seien verfassungsrechtlich zulässig. Der Gesetzgeber habe das steuerliche Bewertungsverfahren bewusst als typisierende Bewertungsmethode mit Pauschalisierungen konzipiert und dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit eingeräumt, einen niedrigeren gemeinen Wert gegebenenfalls nachzuweisen (BT-Drucks. 16/11107 zu § 198 BewG).

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist begründet.

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1. Der angefochtene Bescheid und die hierzu ergangene Einspruchsentscheidung sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten.

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Der streitige Bescheid entspricht nicht den Anforderungen des § 183 Abs. 1 BewG. Nach § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG ist Wohnungseigentum grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. § 183 Abs. 1 BewG gibt insoweit vor: „Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Grundlage sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs mitgeteilten Vergleichspreise.“

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Das Finanzamt hat diese Vorgaben nicht beachtet. Es hat den GAG nicht gebeten, Vergleichspreise oder -faktoren auf den 26. Februar 2009, den Bewertungsstichtag des Feststellungsbescheids, mitzuteilen. Aufgrund der unterbliebenen Anfrage hat der GAG auch nicht erklärt, auf diesen Stichtag existierten keine Vergleichspreise oder -faktoren. Das Finanzamt hat zwar den GAG um die Mitteilung von Vergleichspreisen gebeten, allerdings auf den Stichtag 27. Februar 2009. Der GAG hat dieser Bitte entsprochen.

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Ohne eine Erklärung des GAG, die Mitteilung von Vergleichspreisen sei nicht möglich, ist wegen des gesetzlich angeordneten Vorrangs der vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise der Rückgriff auf die nachrangigen Verfahren zur Ermittlung des Grundbesitzwertes bebauter Grundstücke - Bewertung anhand von dem Finanzamt bekannten Vergleichspreisen (inzidenter § 183 Abs. 1 Satz 2 BewG), bei fehlenden Vergleichspreisen Bewertung anhand von vom Gutachterausschuss ermittelten und mitgeteilten Vergleichsfaktoren (§ 183 Abs. 2 BewG) oder als letztes Mittel Bewertung im Sachwertverfahren (§ 182 Abs. 4 i. V. m. § 189 BewG) - nicht möglich.

27

Bei dem 26. Februar 2009 dürfte es sich zwar um den materiell-rechtlich zutreffenden Bewertungsstichtag handeln, wie sich aus dem Senatsurteil vom 11. April 2014 ergibt. Der Zeitpunkt der Steuerentstehung gehört auch nicht zu den Besteuerungsgrundlagen, über die in den Bescheiden zur gesonderten Feststellung der Grundbesitzwerte verbindlich zu entscheiden ist. Gleichwohl handelt es sich bei der Angabe des Zeitpunkts, auf den die Bewertung vorgenommen worden ist, um ein zwingendes materielles Erfordernis, der den Grundstückswertbescheid in materiell-rechtlicher Hinsicht kennzeichnet und individualisiert (vgl. BFH-Beschluss vom 27. Januar 2006 II B 6/05, BFH/NV 2006, 908). Grundbesitzwerte werden unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse „zum Bewertungsstichtag“ festgestellt (§ 157 Abs. 1 Satz 1 BewG).

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Es ist nicht entscheidungserheblich, dass sich der vom GAG zugrunde gelegte Stichtag und der Stichtag laut Bescheid nur um einen Tag unterscheiden. Auf die Wahrscheinlichkeit, dass eine Anfrage beim GAG auf den 26. Februar 2009 zu anderen als den auf den 27. Februar 2009 mitgeteilten Ergebnissen führen wird, kommt es nicht an. Mit der in § 183 Abs. 1 und 2 BewG vorgenommenen Zuständigkeitsverteilung wäre es unvereinbar, wenn Finanzbehörde oder Finanzgericht entscheiden dürften, vom GAG auf einen bestimmten Stichtag mitgeteilte Vergleichspreise oder -faktoren seien auch auf einen anderen Stichtag maßgeblich. Der Gesetzgeber hat die Ermittlung von Vergleichspreisen und -faktoren explizit den Gutachterausschüssen aufgegeben, da diesen auf Grund ihrer besonderen Sach- und Fachkenntnis und ihrer größeren Ortsnähe sowie der in hohem Maße von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung eine vorgreifliche Kompetenz bei der Feststellung von Vergleichspreisen und -faktoren zukommt. Eine fachliche Überprüfung durch - mit geringerer Sachkunde ausgestattete - Gerichte würde dem widersprechen. Mit diesem Rechtsgedanken hat der BFH auch entschieden, dass die von den Gutachterausschüssen nach § 145 Abs. 3 Satz 2 BewG ermittelten und den Finanzämtern mitgeteilten Bodenrichtwerte für die Beteiligten im Steuerrechtsverhältnis verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich sind (vgl. BFH-Urteile vom 11. Mai 2005 II R 21/02, BFHE 210, 48, BStBl II 2005, 686; vom 26. April 2006 II R 58/04, BFHE 213, 207, BStBl II 2006, 793 und vom 16. Dezember 2009 II R 15/09, BFH/NV 2010, 1085; Senatsurteil vom 17. September 2015 1 K 147/12, EFG 2016, 185 zu Vergleichspreisen). Ist aber schon eine fachliche Überprüfung der Mitteilungen der Gutachterausschüsse regelmäßig nicht statthaft, kommt erst recht nicht in Betracht, dass Finanzbehörde oder Finanzgericht fehlende Mitteilungen der Gutachterausschüsse auf einen Stichtag durch deren Mitteilungen auf andere Stichtage ersetzen. Anderenfalls beruhte die Feststellung des Bedarfswerts nicht mehr auf einer Mitteilung der Gutachterausschüsse, sondern auf einer Schätzung von Vergleichspreisen oder-faktoren durch die Finanzbehörde oder das Finanzgericht. Eine Schätzungsbefugnis wäre aber nicht ersichtlich. Von den Gutachterausschüssen mitgeteilte Vergleichspreise und -faktoren auf den zutreffenden Stichtag blieben ermittelbar.

29

So dürfen über die bloße Beachtung der vom Gutachterausschuss vorgegebenen Differenzierungen hinaus die Finanzämter auch keine "eigenen" Bodenrichtwerte aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Bodenrichtwerten ableiten. Bei einer solchen Ableitung würde es sich um eine Schätzung handeln, die mit der gesetzlichen Verteilung der Zuständigkeiten zwischen den Gutachterausschüssen und den Finanzämtern sowie mit der vom Gesetzgeber beabsichtigten Typisierung und Vereinfachung der Bedarfsbewertung nicht vereinbar wäre (BFH-Urteil vom 26. April 2006 II R 58/04, BFHE 213, 207, BStBl II 2006, 793).

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Die angefochtenen Bescheide verletzen die Klägerin auch in ihren Rechten. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber bei der Bedarfsbewertung über § 198 BewG die Nachweispflicht eines niedrigeren gemeinen Wertes dem Steuerpflichtigen auferlegt. Dies scheint nur dann - falls überhaupt - gerechtfertigt, wenn die Verwaltung die vom Gesetz vorgegebene Ermittlungsmethode einhält. Anderenfalls könnte die Ermittlung des Finanzamtes selbst bei groben Fehlern nur durch den - für den Steuerpflichtigen regelmäßig kostenträchtigen - Nachweis eines geringeren Wertes widerlegt werden. Es würde aus Sicht des Senates gegen den aus Art. 19 Abs. 4 GG folgenden Anspruch auf einen umfassenden und effektiven gerichtlichen Rechtsschutz verstoßen, wenn der Steuerpflichtige nicht die Möglichkeit hätte, zuerst gerichtlich durchzusetzen, dass das Finanzamt die Wertermittlung dem Gesetz entsprechend durchführt, bevor er eine Entscheidung darüber zu treffen hat, ob er ein für ihn kostenpflichtiges Gutachten einholt oder nicht.

31

Auf die Frage, ob das für die Feststellung des Grundbesitzwerts zuständige Lagefinanzamt befugt ist, die Bewertung auf einen anderen Stichtag durchzuführen als den, den das Schenkungsteuerfinanzamt vorgegeben hat, kommt es nicht mehr an.

32

2. Die Revision wird wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache zugelassen (§ 115 Abs. 2 Nr. 1 Finanzgerichtsordnung - FGO). Klärungsbedürftig erscheint die Frage, ob die Rechtsgrundsätze, die zur Ableitung „eigener“ Bodenrichtwerte durch die Finanzämter aus vom GAG mitgeteilten entwickelt worden sind, auf die vom GAG mitgeteilten Vergleichspreise im Sinne des § 183 Abs. 1 BewG übertragbar sind und, falls das der Fall sein sollte, ausnahmsweise doch eine Ableitungsbefugnis zu bejahen ist, wenn - wie im Streitfall - sich der vom GAG zugrunde gelegte Stichtag und der Stichtag laut Bescheid nur geringfügig - hier: um einen Tag - unterscheiden.

33

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 151 Abs. 1 und 3 FGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).

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