Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2005-03-10, Aktenzeichen 25 T 683/04
ECLI:DE:LGD:2005:0310.25T683.04.00

Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden den Beteiligten zu 2. auferlegt.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

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G r ü n d e :

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Die Beteiligte zu 1) wurde in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27. September 2001 (Protokoll Bl. 164 GA) unter TOP 4 zur Verwalterin der eingangs näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft ab 1. Januar 2002 bestellt.

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Im Verwaltervertrag (Bl. 9 – 13 d.A.) ist vereinbart, dass die Verwaltertätigkeit am 1. Januar 2002 beginnt und am 31. Dezember 2005 endet.

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In dem Verwaltervertrag heißt es u.a.:

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"§ 3 Abschnitt 4

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Jede Ausgabe von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen über Euro 1.500,-- ist im Einzelfall vorher mit dem Verwaltungsbeirat abzustimmen. Im Falle notwendiger Reparaturen am Gemeinschaftseigentum hat der Verwalter entsprechende Angebote einzuholen und Auftragsvergaben mit dem Verwaltungsbeirat abzustimmen, sofern entsprechende Beschlussfassungen zeitlich nicht möglich sind. Weiterhin hat der Verwalter die Rechnungsprüfung und den Rechnungsausgleich vorzunehmen und sich um etwaige Mängelgewährleistungen fristgerecht zu kümmern.

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§ 4 Absatz 4

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Mit der Verwaltervergütung nach Abs. (2) abgegolten sind in keinem Falle:

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- Gebühren für Mahnungen an säumige Wohnungseigentümer (je Mahnung Euro 10,25);

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- Kosten für eigentümerseits erwünschte Kopien aus Verwaltungsakten (Euro 0,50 zzgl. MWSt. und Porti);

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- Gutachter- und Sachverständigenhonorare (Rechtsanwälte, Architekten, Ingenieure), von der Gemeinschaft beauftragt;

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- Gerichts- und Anwaltskosten;

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- Kosten für Sonderleistungen gegenüber einzelnen Eigentümern oder der WEG insbesondere Mitwirkung bei Gerichts-, Streit und Mahnverfahren sowie Beweissicherungsverfahren (je angefangene halbe Stunde zum Satz der gültigen Stundensätze, zzgl. Sachaufwand und der gesetzl. MWSt.);

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- Kopie- und Zustellungskosten für notwendige Informationsschreiben an die Eigentümer (Ausn. Ladungen zur Eigentümerversammlungen, Abrechnungen, Wirtschaftspläne, Protokolle,)

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- Bearbeitungskosten für vorgeschriebene Verwalterzustimmungen bei Wohnungsverkäufen (je Verkauf Euro 127,80, zzgl. gesetzlicher MWSt.) vom Erwerber zu erheben;

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- Mitwirkung bei größeren Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen (gestaffelt nach Auftragsvolumen pro Wohn-/Teileigentum und Geschäftsjahr, wobei das Geschäftsjahr mit höchstens 12 Monate gerechnet wird.

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Auftragsvolumen DM % Mindestbeitrag

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,00 - 1.000,00 - ---

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1.001,00 - 2.500,00 2,0 ---

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2.501,00 - 10.000,00 1,0 50,00

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10.001,00 - 4,0 pauschal 100,00 zzgl. MwSt.

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Diese Kosten werden in der anfallenden bzw. in der in den Klammersätzen ausgewiesenen Höhe dem jeweiligen Leistungsempfänger berechnet bzw. weiterberechnet.

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(6) Der Verwalter ist berechtigt, der Eigentümerversammlung eine Erhöhung der Verwaltergebühr vorzuschlagen, wenn die wirtschaftliche Gesamtentwicklung dazu berechtigt. Eine Erhöhung der Verwaltergebühr bedarf jedoch in jedem Fall der mehrheitlichen Zustimmung der Eigentümerversammlung.

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(7) Steht ein Wohnungs- oder Teileigentum mehreren Personen zu, so haften für die Verwaltervergütung alle Teilhaber als Gesamtschuldner. Für Honorarausfälle haften die restlichen Eigentümer dem Verwalter ebenfalls samtverbindlich."

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Die Teilungserklärung befindet sich auf Blatt 14 bis 30 der Akten.

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Die Dachflächen des Objektes XXX wurden ursprünglich über das Nachbarhaus XXX entwässert. Der Eigentümer des Nachbarhauses XXX sanierte Ende des Jahres 2001 die Entwässerung seines Daches und verlangte im Zuge dieser Maßnahmen von den Beteiligten zu 2., für das Objekt XXX eine eigene Entwässerung zu schaffen. Zudem wurde im Rahmen der Sanierungsarbeiten am Nachbarhaus festgestellt, dass die Brandmauer zwischen den Objekten XXX und XXX undicht war. Die Beteiligte zu 1. holte daraufhin das Angebot der Firma XXX vom 18. Januar 2002 (Bl. 258-268, 284-287 GA) über die Trennung der Entwässerung vom Nachbargrundstück XXX ein. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 6. Februar 2002 (Protokoll Bl. 60 GA) beschlossen die Beteiligten zu 2. unter TOP 1, dass die Firma XXX den Zuschlag für die auszuführenden Arbeiten bei einem voraussichtlichen Kostenvolumen nach Kostenvoranschlag von ca. 15.500,00 € erhalten und die Kosten hierfür aus der Instandhaltungsrücklage entnommen werden sollten. Unter TOP 2 dieser Wohnungseigentümerversammlung beschlossen die Beteiligten zu 2. weiterhin ebenfalls einstimmig, dass im Zuge der Trennung der Entwässerung vom Nachbargrundstück XXX auch die erforderlichen Abdichtungsarbeiten an der Brandmauer bei einem geschätzten Kostenvolumen von 3.000,00 € und einer Finanzierung aus der Rücklage durchgeführt werden sollten. Schließlich erörterten die Beteiligten zu 2. , ob nicht im Hinblick darauf, dass für die beschlossenen Arbeiten bereits ein Gerüst aufgebaut werden müsste, auch gleich erforderliche Sanierungsarbeiten an den Geländern und Platten der Laubengänge zur Straßenseite hin durchgeführt werden könnten. Die Beteiligten zu 2. entschieden insofern, kurzfristig Angebote einzuholen und notfalls auf einer weiteren außerordentlichen Versammlung einen Beschluss über diese Maßnahmen zu fassen. Die zur Straßenseite hin offenen und mit einer Absturzsicherung in Form eines Metallgeländers versehenen Laubengänge waren sanierungsbedürftig. An der vorderen Kante bröckelte der Beton ab und die Standfestigkeit der Geländer war fraglich. Der Bodenaufbau der Laubengänge war dergestalt, dass auf der Betonplatte Betonestrich aufgebracht und dieser mit einem Fliesenbelag versehen war. Die Firma XXX erstellte unter dem 21. Februar 2002 (Bl. 86, 87 GA) ein Angebot über Sanierungsarbeiten an den Laubengängen, nach dessen Inhalt der Beton an der vorderen Kante der Laubengänge im Bereich der Befestigung des Geländers auf einer Breite von ca. 30 cm abgestemmt, ein dort befindliches horizontales Eisen abgetrennt und entsorgt, die Geländerpfosten und Rohre entrostet, angeschliffen, rostgeschützt und lackiert, eine neue Geländerverkleidung geliefert und montiert sowie die abgeschlagene Betonkante nach Abdichtung mit Betonspachtel beigearbeitet werden sollte. Das Angebot der Firma XXX bezogen auf einen Laubengang endete mit einer Angebotssumme einschließlich Mehrwertsteuer in Höhe von 4.806,86 €.

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In der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 6. März 2002 (Protokoll Bl. 61 GA) wurde die Sanierung der Laubengänge nach dem Angebot der Firma XXX von den Beteiligten zu 2. erörtert. Der Inhaber und Geschäftsführer der Firma XXX war persönlich erschienen und erläuterte den anwesenden Eigentümern die Vorgehensweise und Durchführung der Sanierung. Unter anderem wurde festgestellt, dass bei der Angebotssumme für einen Laubengang die Gesamtsanierung für vier Laubengänge sich auf 19.227,84 € belaufen würde. Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 6. März 2002 entschlossen sich die Beteiligten zu 2. nach Diskussion dazu, den kompletten Oberbelag der Laubengänge bis zum Beton abschlagen zu lassen, damit die Sanierung fachgerecht und langfristig erfolgreich durchgeführt werden könne. Als neuen Belag der Laubengänge entschieden sich die Beteiligten zu 2. für Betonplatten auf Stelzlager. Es wurde der einstimmige Beschluss gefasst, dass die Firma XXX den Zuschlag für die auszuführenden Arbeiten bei einer Finanzierung aus der vorhandenen Instandhaltungsrücklage erhalten sollte. Die Beteiligte zu 1. beauftragte dementsprechend die Firma XXX mit den durchzuführenden Arbeiten. Die Firma XXX entfernte von den Laubengängen den kompletten Betonestrich einschließlich Oberbodenbelag und stellte sodann fest, dass die Stützen des Geländers komplett im Estrich weggerostet waren und erneuert werden mussten. Mit Schreiben vom 29. April 2002 (Bl. 62 GA) teilte die Beteiligte zu 1. den Beteiligten zu 2. zudem mit, dass die Firma XXX im Zuge der Dachsanierungsarbeiten Mängel im Bereich einer Dachgaube festgestellt habe, die für die Beseitigung dieser Mängel erforderlichen Kosten sich auf ca. 3.000,00 € beliefen und sie – die Beteiligte zu 1. - die Firma XXX am 29. April 2002 mit der Ausführung der entsprechenden Arbeiten in Abstimmung mit dem Beirat beauftragt habe.

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Am 24. Juni 2002 (Protokoll Bl. 103-106 GA) fand eine weitere außerordentliche Eigentümerversammlung statt, in der unter TOP 7 Herr XXX die anwesenden Eigentümer über die Laubengangsanierung informierte und gestellte Fragen beantwortete. Unter anderen erläutere er ausweislich des Protokolls dieser Wohnungseigentümerversammlung anhand einer von ihm mitgebrachten Betonplatte auf Stelzlager, wie der neue Oberbodenbelag aussehen würde. Aus dem Inhalt des Protokolls der Versammlung vom 24. Juni 2002 geht des weiteren hervor, dass die Beteiligten zu 2. irrtümlich davon ausgegangen waren, dieser Oberbodenbelag bestehend aus Betonplatten auf Stelzlagern sei bereits im Angebotspreis laut Beschlussprotokoll der Versammlung vom 6. März 2002 enthalten. Nachdem sie darüber aufgeklärt wurden, dass dies nicht der Fall war, entschieden sich die Beteiligten zu 2. dafür, keine Betonplatten auf Stelzlagern als Oberbodenbelag verlegen zu lassen, sondern die Laubengänge wie bereits vor der Sanierung mit einem Fliesenbelag zu versehen.

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Im Zuge der Durchführung der Sanierungsarbeiten am Dach und an den Laubengängen erteilte die Firma XXX mehrere Abschlagsrechnungen, auf die die Beteiligte zu 1. á-conto insgesamt etwas mehr als 52.000,00 € zahlte, zuletzt in bar am 20. Mai 2003 einen Betrag in Höhe von 15.000,00 €. Die Beteiligte zu 1. stellte den Beteiligten zu 2. des weiteren unter dem 13. Mai, 17. Juli und 2. Oktober 2002 Abschlagsrechnungen über 4 % Regiekosten entsprechend den á-conto- Rechnungen der Firma XXX in Rechnung. Insgesamt entnahm die Beteiligte zu 1. dem Gemeinschaftskonto der Beteiligten zu 2. 2.241,21 €.

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Nachdem die Arbeiten der Firma XXX im Jahre 2002 beendet worden waren, erteilte die Firma XXX den Beteiligten zu 2. unter dem 13. Mai 2003 eine Schlussrechnung, die sich für alle Arbeiten am Dach, an der Brandmauer und an den Laubengängen einschließlich Mehrwertsteuer auf 85.781,90 € zuzüglich Mehrwertsteuer belief (Bl. 203 – 224 GA). Die Beteiligte zu 1. fertigte sodann eine Gesamtabrechnung aus den Sanierungskosten der Firma XXX und ihren eigenen Regiekosten mit dem Ergebnis, dass ein von der vorhandenen Instandsetzungsrücklage nicht abgedeckter und deshalb zu finanzierender Betrag in Höhe von 28.322,39 € verblieb (Bl. 64 GA) . In der Wohnungseigentümerversammlung vom 21. Mai 2003 (Protokoll Bl. 65 – 67 GA) lehnten die Beteiligten zu 2. einstimmig die Zahlung einer Sonderumlage zur Finanzierung dieser 28.322,39 € und die Schlussrechnung der Firma XXX ab. Sie forderten die Beteiligte zu 1. auf, keine weiteren Zahlungen an die Firma XXX zu leisten und den letzten gezahlten Betrag von 15.000,00 € zurückzufordern. Letztere Aufforderung wiederholten die Beteiligten zu 2. durch Schreiben ihres jetzigen Verfahrensbevollmächtigten vom 22. Mai 2003.

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Mit Schreiben vom 30. Mai 2003 (Bl. 31 GA) lud der Beirat die Wohnungseigentümer zu einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung für den 2. Juni 2003. Unter Tagesordnungspunkt 2 haben die Wohnungseigentümer über folgenden Beschlussgegenstand abgestimmt:

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"Der Verwaltungsbeirat wird beauftragt und bevollmächtigt, den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen und mit der Kündigung und zur Geltendmachung der Ansprüche gegen die Verwaltung Herrn XXX (Rechtsanwalt) zu beauftragen"

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und das Abstimmungsergebnis ist durch Ankreuzen mit ja und die dahinterstehende Unterschrift der Wohnungseigentümer vermerkt, die an der Versammlung und der Abstimmung teilgenommen haben.

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Mit Schreiben vom 8. Juli 2003 erklärte der damalige Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 2. unter Überreichung einer auf ihn ausgestellten Originalvollmacht des Verwaltungsbeirates und Bezugnahme auf den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 2. Juni 2003 die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages.

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Mit Schreiben vom 14. Juli 2003, bei Gericht eingegangen am 16. Juli 2003 hat die Beteiligte zu 1) die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 2. Juni 2003 zu Tagesordnungspunkt 2 angefochten und hilfsweise beantragt,

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festzustellen, dass ein Beschluss in Bezug auf ihre Abberufung nicht zustande gekommen sei und der Verwaltervertrag nicht beendet sei.

37

Auf Hinweis des Gerichts begehrt die Beteiligte zu 1) nur noch die Feststellung, dass der Verwaltervertrag nicht durch die fristlose Kündigung beendet worden sei.

38

Die Beteiligte zu 1) hat die Auffassung vertreten, dass ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages nicht vorgelegen habe.

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Die Beteiligte zu 1) hat beantragt,

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festzustellen, dass der zwischen ihr und den Beteiligten zu 2) geschlossene Verwaltervertrag nicht durch Kündigung beendet sei, insbesondere nicht durch Kündigungserklärung vom 8. Juli 2003, sondern bis zum Ablauf des 31. Dezember 2005 fortbestehe.

41

Die Beteiligten zu 2) haben beantragt,

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den Antrag abzuweisen.

43

Die Beteiligten zu 2) haben die Auffassung vertreten, aufgrund der Tätigkeit der Beteiligten zu 1) im Zusammenhang mit den Auftragsvergaben an die Firma XXX und die Zahlung deren Rechnungen seien sie zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen. Die Beteiligte zu 1) habe eigenmächtig gehandelt und so in Kenntnis der Unklarheiten über die Kostenhöhe veranlasst, dass Gesamtkosten entstanden seien, die die Instandhaltungsrücklage bei weitem übersteigen.

44

Das Amtsgericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 4. März 2004 (Bl. 193 – 195 d.A.) durch Vernehmung der Zeugen XXX, XXX, XXX und XXX Beweis erhoben. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 5. Mai 2004 (Bl. 271 – 282 GA) und vom 16. Juni 2004 (Bl. 312 – 324 d.A.) verwiesen.

45

Durch den angefochtenen Beschluss hat das Amtsgericht Langenfeld festgestellt, dass der zwischen den Beteiligten geschlossene Verwaltervertrag vom 31. Oktober 2001 nicht durch die Kündigungserklärung vom 8. Juli 2003 beendet worden ist.

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Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 2) rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt.

47

Die Beteiligten zu 2) sind weiterhin der Auffassung, dass ihnen ein außerordentliches Kündigungsrecht zugestanden habe. Durch das Verhalten der Beteiligten zu 1) sei die Vertrauensgrundlage zwischen ihr und den Wohnungseigentümern derart erschüttert, dass die Wohnungseigentümer nicht mehr von einer künftig pflichtgemäßen Ausübung der Verwaltertätigkeit ausgehen können.

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Die Beteiligten zu 2) beantragen,

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unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses festzustellen, dass der zwischen den Beteiligten geschlossene Verwaltervertrag vom 31. Oktober 2001 durch die Kündigungserklärung vom 8. Juli 2003 beendet ist.

50

Die Beteiligte zu 1) beantragt,

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die Beschwerde zurückzuweisen.

52

Die sofortige Beschwerde ist zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG, 21, 22 Abs. 1 FGG), in der Sache jedoch nicht begründet.

53

Die Anfechtung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 2. Juni 2003 zu TOP 2, der sinngemäß den Abberufungsbeschluss und den Beschluss über die Kündigung des Verwaltervertrages enthält, wird aufgrund des Hinweises des Amtsgerichts auf die Fristversäumnis nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht mehr verfolgt.

54

Vielmehr fordert die Beteiligte zu 1. die Überprüfung der materiellen Voraussetzungen eines Kündigungsrechts, was im Wege eines Feststellungsverfahrens nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO zu verfolgen ist (BayObLG NZM 2004, 390).

55

Das Feststellungsinteresse entsprechend § 256 Abs. 1 ZPO liegt vor, da die Beteiligte zu 1. zur Wahrung ihrer vertraglichen Vergütungsansprüche darauf angewiesen ist, die Wirksamkeit der Vertragsbeendigung gerichtlich überprüfen zu lassen.

56

Der Feststellungsantrag ist auch begründet.

57

Der Verwaltervertrag ist nicht durch die seitens der Beteiligten zu 2. mit Schreiben vom 8. Juli 2003 erklärte fristlose Kündigung beendet worden.

58

Eine außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages erfordert gemäß §§ 675 , 626 Abs. 1 BGB das Vorliegen eines wichtigen Grundes. Insoweit gelten die gleichen Grundsätze wie bei einer sofortigen Abberufung des Verwalters nach § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG (BayObLG NJW-RR 1999, 1390; 2000, 676).

59

Nach allgemeiner Meinung ist von einem wichigen Grund zur Abberufung des Verwalters dann auszugehen, wenn den Wohnungseigentümern, unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände, nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BGHZ 151, 164, 172 mwN).

60

Die seitens der Beteiligten zu 2. angeführten Vorhaltungen sind in ihrer Gesamtheit nicht geeignet, das Vertrauen in eine künftig pflichtgemäße Ausübung der Verwaltertätigkeit der Beteiligten zu 1. grundlegend zu erschüttern.

61

Nach dem Ergebnis der von dem Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme kann nicht festgestellt werden, dass die Beteiligte zu 1. ihre Verwalterpflichten im Rahmen der durch die Firma XXX durchgeführten Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsarbeiten verletzt hat.

62

Die erhebliche Erhöhung der Gesamtsanierungskosten im Vergleich zu den vorliegenden Angeboten beruht auf der Vergabe von Zusatzaufträgen.

63

Ausgangspunkt der Sanierungsarbeiten war die von dem Eigentümer des Nachbarhauses geforderte eigene Entwässerung des Hauses XXX in XXX.

64

Mit der Durchführung dieser Arbeiten wurde die Firma XXX entsprechend ihrem Angebot vom 18. Januar 2002 aufgrund des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 6. Februar 2002 beauftragt und ebenso mit den Abdichtungsarbeiten an der Brandmauer.

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Die diesbezüglichen Kosten sind mit entsprechenden Kosten, welche die Ansätze des Angebotes bzw. der Kostenschätzung nur unwesentlich überschreiten, in der Schlussrechnung enthalten, nämlich Positionen 1.01 bis 1.34 bezüglich der Entwässerung und netto 3.358,50 € bezüglich der Brandmauer.

66

Hinsichtlich der Arbeiten an einer Dachgaube, deren Erforderlichkeit sich erst im Rahmen der Sanierung herausstellte und nicht in Frage gestellt worden ist, erfolgte eine Beauftragung durch die Beteiligte zu 1. nach Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat. Insofern lag kein Angebot der Firma XXX vor, vielmehr ergab sich die Notwendigkeit der Beseitigung der Mängel während der Sanierungsarbeiten. Diese Arbeiten wurden auf Stundenbasis abgerechnet.

67

Auch hinsichtlich der Positionen Ortgang, Kamin und Fallrohr ergab sich während der Sanierungsarbeiten die Notwendigkeit der Durchführung von Instandsetzungsarbeiten.

68

Hinsichtlich der Sanierung der Balkone hat die Firma XXX ein Angebot bezogen auf einen Laubengang über 4.806,96 € unterbreitet, welches eindeutig nur die Erneuerung der Balkonverkleidung und Arbeiten an den Pfosten und Rohren zum Gegenstand hatte. Die Erneuerung des Bodenbelags, - aufbaus war nicht aufgeführt. Dennoch entschlossen sich die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 6. März 2002 zur Entfernung des kompletten Oberbelags bis zum Beton und danach folgender Verlegung von Betonplatten auf Stelzlager. Von diesem Aufbau nahmen die Beteiligten zu 2. in der Eigentümerversammlung vom 24. Juni 2002 Abstand, nachdem sie festgestellt hatten, dass sie irrtümlich davon ausgegangen sind, dass die Erneuerung des Bodenaufbaus in dem Angebot enthalten gewesen sei. Der Beteiligten zu 1. ist jedoch keine Pflichtverletzung im Hinblick auf den Irrtum der Beteiligten zu 2. anzulasten, da das Angebot eindeutig ist und an keiner Stelle behauptet wird, die Beteiligte zu 1. hätte trotz gegenteiligen Wortlautes bekundet, dass die Erneuerung der Balkonböden im Angebotspreis enthalten sei. Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass die Zeugen XXX und XXX die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 6. März 2002 darauf hingewiesen haben, dass die Arbeiten betreffend die Entfernung des Betonestrichs im Angebot nicht enthalten seien und Mehrkosten verursachen würden. Hinsichtlich der Eigentümerversammlung vom 24. Juni 2002 haben die Zeugen XXX und XXX bekundet, dass Herr XXX darauf hingewiesen habe, dass die erneute Änderung der Wahl des Oberbodenbelags eine Änderung des gesamten Aufbaus erfordere, der viel mehr Geld kosten werde.

69

Da die Wohnungseigentümer in beiden Fällen nicht die Einholung eines Angebotes sondern jeweils unmittelbar die Durchführung eines spezifizierten Bodenaufbaus beschlossen, war die insoweit erfolgte Abrechnung nach Tagelohnarbeiten nicht von der Beteiligten zu 1. zu beanstanden.

70

Auch im Hinblick auf die erheblichen Kosten bezüglich der Reparatur des Geländes ist der Beteiligten zu 1. keine Pflichtverletzung vorzuwerfen. Die Wohnungseigentümer entschlossen sich trotz des Hinweises des Zeugen XXX auf Mehrkosten gegenüber der Erneuerung des Geländers zu einer Reparatur des alten Geländers.

71

Eine Pflichtverletzung der Beteiligten zu 1. im Zusammenhang mit der Beschlussfassung über die Sanierungen und die diesbezüglichen Auftragsvergaben ist nicht zu erkennen.

72

Nach dem Gesetz obliegen die Entscheidungen über das "Ob" und das "Wie" von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter hat nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen.

73

Wenn entsprechend dieser Kompetenzverteilung die Beteiligte zu 1. die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchführt, kann darin keine Pflichtverletzung gesehen werden, zumal die Beschlüsse unangefochten geblieben sind.

74

Auch die von der Beteiligten zu 1. an die Firma Rastorfer bewirkten Zahlungen sind der Beteiligten zu 1. nicht vorzuwerfen.

75

Aufgrund der Beschlüsse der Wohnungseigentümer, der Auftragsvergaben an die Firma XXX, der Fortführung der Sanierungsarbeiten war die Beteiligte zu 1. zur Leistung von Zahlungen aufgrund von Abschlagsanforderungen verpflichtet.

76

Die Zahlung von 15.000,-- € einen Tag vor der Eigentümerversammlung vom 21. Mai 2003 in bar ist zwar ungewöhnlich, wurde von der Beteiligten zu 1. anlässlich der Verhandlung vor der Kammer aber nachvollziehbar erläutert.

77

§ 3 Abschnitt 4 des Verwaltervertrages ist insofern nicht einschlägig, da diese Regelung nur Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen betrifft, denen keine entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zugrunde liegt.

78

Auch liegt ein Verstoß der Verwalterpflichten nicht in der Entnahme der besonderen Verwaltergebühr, da diese der Verwalterin nach § 4 Abschnitt 4 des Verwaltervertrages zusteht.

79

Ergänzend wird auf die Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen, denen sich die Kammer vollumfänglich anschließt.

80

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.

81

Für eine Überbürdung außergerichtlicher Kosten bestand kein Anlass. Es entspricht in Wohnungseigentumsangelegenheiten der Regel, dass jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat. Außergewöhnliche Umstände, die eine andere Beurteilung rechtfertigen könnten, sind im vorliegenden Verfahren nicht zu Tage getreten.

82

Gegen diesen Beschluss ist das Rechtsmittel der sofortigen weiteren Beschwerde gegeben. Sie ist binnen einer Frist von 2 Wochen nach der Zustellung des Beschlusses bei dem Amtsgericht Düsseldorf, dem Landgericht Düsseldorf oder dem Oberlandesgericht Düsseldorf durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle eines der genannten Gerichte einzulegen, wobei der Eingang bei einem der Gerichte entscheidet. Erfolgt die Einlegung durch Einreichung einer Beschwerdeschrift, so muss diese von einem Rechtsanwalt unterzeichnet sein.