Amtsgericht Siegburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-07-24, Aktenzeichen 106 C 7/14
ECLI:DE:AGSU1:2014:0724.106C7.14.00

Tenor

1.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 490,99 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.03.2014 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 85 Prozent und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 15 Prozent.

3.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien können die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

1

Auf Grund schriftlichen Mietvertrages vom 17.04.2013 sind die Beklagten seit dem 01.07.2013 Mieter einer - zusammen mit ihren vier minderjährigen Kinder bewohnten - Wohnung der Klägerin im Dachgeschoss rechts des Hauses T, zum Mietpreis von monatlich 700,00 € zuzüglich 35,00 € Stellplatz, zuzüglich 280,00 € Nebenkostenvorauszahlung, insgesamt als 1.015,00 €. Auf Grund einer zwischenzeitlichen, inzwischen rückwirkend wieder aufgehobenen Entziehung der den Beklagten gewährten Sozialleistungen kam es in der Zeit von November 2013 bis Februar 2014 vorübergehend zu Mietrückständen.

2

Mit Anwaltsschreiben vom 29.01.2014 hat die Klägerin den in den Monaten November 2013 bis Januar 2014 entstandenen Rückstand in Höhe von 2.004,88 € angemahnt und das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt. Im Hinblick auf eine Zahlung des Jobcenters am 10.02.2014 in Höhe von 1.422,84 € sowie die nunmehr ebenfalls fällig gewordene Februarmiete in Höhe von 1.015,00 € hat die Klägerin mit der am 19.02.2014 eingereichten und - nach Einzahlung des angeforderten Kostenvorschusses - am 19.03.2014 zugestellten Klage - unter gleichzeitig erneuter fristloser, hilfsweise fristgemäßer Kündigung - die Räumung des Mietobjekts sowie Zahlung des damaligen Mietrückstandes in Höhe von 1.600,04 € und vorprozessualer Rechtsanwaltskosten in Höhe von 490,99 € geltend gemacht. Nach Aufhebung der Leistungskürzungen mit Bescheid des Jobcenters vom 25.02.2014 sowie Tilgung des Mietrückstandes durch Zahlungen am 28.02.14 (1.541,61 €) und am 04.03.2014 haben die Parteien den Rechtsstreit bezüglich des entsprechenden Zahlungsantrages übereinstimmend für erledigt erklärt.

3

Die Klägerin meint aber, die nachträgliche Tilgung der Mietrückstände habe gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lediglich die erste fristlose Kündigung vom 29.01.2014, nicht aber auch die in der Klageschrift ausgesprochene zweite fristlose Kündigung unwirksam gemacht und greife im Übrigen bereits grundsätzlich nicht gegenüber den beiden jeweils hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen.

4

Die Klägerin beantragt daher weiterhin,

5

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,

6

a) die von ihnen innegehaltene und im Dachgeschoss rechts befindliche

7

Wohnung T, bestehend aus

8

fünf Zimmern, Küche, Diele, zwei Bäder, zwei Balkone sowie dazuge-

9

hörigem Keller und Stellplatz zu räumen und geräumt an die Klägerin

10

herauszugeben,

11

b) an die Klägerin für entstandene außergerichtliche Anwaltskosten

12

490,99 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basis-

13

zinssatz seit dem 19.03.2014 zu zahlen.

14

Die Beklagten beantragen,

15

die Klage abzuweisen.

16

Sie sind der Auffassung, dass mit der Begleichung sämtlicher Mietrückstände die Räumungsklage hinfällig sei. Auch die künftige Mietzahlung sei auf Grund der Absprache mit dem Jobcenter gesichert.

17

Entscheidungsgründe:

18

Die Klage ist zulässig, aber nur bezüglich der vorprozessualen Rechtsanwaltskosten nebst Rechtshängigkeitszinsen auch begründet. Diese - nach den einschlägigen Regelungen des RVG richtig berechneten (0,65 Gebühr zuzüglich Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer) - Kosten schulden die Beklagten der Klägerin nämlich gemäß §§ 286, 291 BGB, da sie sich zum Zeitpunkt der anwaltlichen Zahlungsaufforderung und Kündigungen vom 29.01.2014 unstreitig mit nahezu zwei vollen Monatsmieten (2004,88 €) aus den Monaten November 13 bis Januar 14 in Verzug befanden und die Kündigungen daher gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a, 569 Abs. 3 Nr. 1 und 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB begründet waren. Auch der auf den ursprünglichen, inzwischen übereinstimmend für erledigt erklärten Zahlungsantrag entfallende Kostenanteil geht daher gemäß § 91a ZPO zu Lasten der Beklagten.

19

Die trotz der vollständigen Zahlung sämtlicher Mietrückstände aufrecht erhaltene Räumungsklage ist dagegen unbegründet. Zwar waren sowohl die Kündigungen vom 29.01.2014 als auch die in der Klageschrift vom 18.02.14 ausgesprochenen erneuten Kündigungen - letztere wegen des einschließlich Februar 2014 auch zu diesem Zeitpunkt noch bestehenden Mietrückstandes in Höhe von 1.600,04 € - jedenfalls zum Zeitpunkt ihres Ausspruches gerechtfertigt. Sämtliche Kündigungen sind jedoch durch die dann zeitnahe Tilgung sämtlicher Rückstände am 28.02.2014 in Höhe von 1.541,61 € und bezüglich des geringfügigen Restbetrages am 04.03.2014 letztlich ins Leere gegangen.

20

Die fristlose Kündigung vom 29.01.2014 ist hierdurch unstreitig gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Die erneute fristlose Kündigung vom 18.02.2014 hat dagegen gemäߠ § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB schon gar keine Wirksamkeit erlangt, da die Klägerin bereits vor dem gemäß § 130 BGB erforderlichen Zugang dieser Kündigung durch Zustellung der Klage am 19.03.2014 vollständig befriedigt worden war.

21

Bezüglich der jeweils gleichzeitig und hilfsweise ausgesprochenen, auf den jeweils selben Zahlungsrückstand gestützten ordentlichen Kündigungen ist nach Auffassung des Gerichts entgegen der Rechtsansicht des Bundesgerichtshofes (vgl. Entscheidung vom 16.02.2005, WuM 2005, 250 ff, und vom 10.10.2012, WuM 2012, 682 ff) und der Klägerin § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB analog anwendbar. Insoweit wird in vollem Umfang auf die zutreffenden Erwägungen des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg im Urteil vom 21.02.2013 - 23 C 262/12 - (m.w.N.) sowie zahlreiche kritische Anmerkungen zur BGH-Rechtsprechung, z.B. von Blank in WuM 05, 250 ff bzw. Zehelein in WuM 13, 46) Bezug genommen. Insbesondere die auf Grund der BGH-Rechtsprechung zumindest teilweise geänderte Praxis der Sozialhilfeträger (durch nunmehr grundsätzliche Verweigerung von auch nur darlehnsweise gewährter Übernahme von Mietrückständen) hat sich teilweise als fatal für die Mieter und der gesetzgeberischen Intention von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB widersprechend erwiesen.

22

Aber selbst auf der Basis der o.a. BGH-Entscheidungen dürften im vorliegenden Fall die ordentlichen Kündigungen nicht zu Beendigung des Mietverhältnisses geführt haben, da die vorübergehend eingetretenen Zahlungsrückstände der Beklagten letztlich nicht als erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 1, 2 BGB eingestuft werden können. Ausweislich der von ihnen vorgelegten Urkunden beruhten diese nämlich allein auf einem zwischenzeitlichen, offenbar unberechtigten und daher auf ihren Widerspruch hin wieder aufgehobenen Entzug von Sozialleistungen durch das Jobcenter. Insbesondere die nach den Kündigungen zeitnahe Tilgung sämtlicher Mietrückstände noch vor Zustellung der Klage lässt auch nach Auffassung des BGH (a.a.O.) ein etwaiges vorheriges Fehlverhalten der Beklagten aber jedenfalls "in einem milderen Licht" bzw. das Festhalten der Klägerin an einer möglicherweise wirksamen ordentlichen Kündigung hier als rechtsmissbräuchlich gemäß § 242 BGB erscheinen.

23

Nach allem war die Räumungsklage abzuweisen. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 a, 92, 708 Ziff. 11, 711 ZPO.

24

Streitwert: bis zum 26.05.2014: 10.420,04 €

25

danach: 8.820,00 €.

26

Rechtsbehelfsbelehrung:

27

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

28

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

29

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

30

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht X, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

31

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht X zu begründen.

32

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht X durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

33

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

34