Verwaltungsgericht Freiburg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2021-06-30, Aktenzeichen 6 K 935/21

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Der Streitwert wird auf 105.000,-- EUR festgesetzt.

Gründe

I.

1

Der Antrag gemäß § 80 Abs. 5 VwGO ist zulässig.

2

Die Antragstellerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, wendet sich gegen den Bescheid der Antragsgegnerin vom 11.03.2019. Darin ist der Antragstellerin, gestützt auf § 76 Abs. 1 LBO, aufgegeben worden, im Gebäude X für die Wohnungen Nr. 5 (1. OG) und Nr. 10 (2. OG) sowie die Maisonette-Wohnungen Nrn. 11 bis 15 (3. OG und DG) bis zum 15.09.2019 einen ausreichenden baulichen zweiten Flucht- und Rettungsweg nachzuweisen. Zugleich ist der Sofortvollzug angeordnet worden. Unter dem 17.10.2019 ist die Erfüllungsfrist zunächst bis zum 31.12.2019 und sodann unter dem 03.02.2020 bis zum 02.03.2020 verlängert worden. Mit ebenfalls von der Antragstellerin angegriffenem Bescheid vom 21.12.2020 hat die Antragsgegnerin ferner im Anschluss an eine bestandskräftige vorherige Androhung vom 27.03.2020 ein Zwangsgeld i.H.v. 10.000,-- EUR festgesetzt und ein weiteres Zwangsgeld i.H.v. 20.000,-- EUR angedroht, falls die Verfügung vom 11.03.2019 nicht bis zum 01.04.2021 erfüllt wird.

3

Unter dem 26.10.2020 ist der Antragstellerin auf ihren Bauantrag vom 16.12.2019 hin die Baugenehmigung für die Modernisierung der an der nordwestlichen Seite des Gebäudes angebrachten Feuerleiter erteilt worden. Für die Wohnungen Nrn. 5, 10 und 15 ist darin die Eignung als zweiter baulicher Rettungsweg festgestellt, hinsichtlich der Wohnungen Nrn. 11 bis 14 hingegen abgelehnt worden. Bezogen auf diese Ablehnung hat die Antragstellerin am 30.11.2020 Widerspruch erhoben, über den ebenfalls noch nicht entschieden ist. Dieses Verfahren ist vorliegend nicht streitgegenständlich.

4

Das Begehren der Antragstellerin (vgl. zur Beteiligtenfähigkeit § 9a Abs. 1 WEG) richtet sich sachdienlich auf die Wiederherstellung bzw. Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs vom 08.04.2019 gegen den kraft Einzelfallanordnung (§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO) sofort vollziehbaren Bescheid vom 11.03.2019 und ihres Widerspruchs vom 11.01.2021 gegen die als Maßnahme der Verwaltungsvollstreckung kraft Gesetzes vollziehbare (§ 80 Abs. 2 Satz 2 VwGO i.V.m. § 12 Satz 1 LVwVG) Zwangsgeldfestsetzung vom 21.12.2020. Über diese Widersprüche ist noch nicht entschieden worden.

5

Eine (teilweise) Erledigung der Verfügung vom 11.03.2019 ist durch die Baugenehmigung vom 26.10.2020 nicht eingetreten. Denn unabhängig davon, dass diese Verfügung Rechtsgrundlage für die Herstellung eines baulichen zweiten Rettungsweges ist, hat die Antragstellerin von der Genehmigung bislang keinen Gebrauch gemacht, die Feuerleiter noch nicht modernisiert und folglich auch insoweit noch keinen zweiten Rettungsweg nachgewiesen.

II.

6

Der Antrag ist unbegründet. Das öffentliche Interesse an einer zügigen, nicht durch den Suspensiveffekt des § 80 Abs. 1 VwGO gehinderten Herstellung eines zweiten Rettungsweges überwiegt das private Interesse der Antragstellerin, vor unanfechtbaren Abschluss eines Hauptsacheverfahrens von einer Vollziehung verschont zu bleiben. Ausgehend hiervon bestehen auch keine ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldfestsetzung und -androhung vom 21.12.2020.

7

1.) Die im Bescheid vom 11.03.2019 für die Anordnung des Sofortvollzugs gegebene Begründung genügt dem (nur) formellen Begründungsgebot des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO. Die Antragsgegnerin hat sich nicht auf eine nur formelhafte Wendung zurückgezogen, sondern auf den ihre gesamte Verfügung tragenden und für die Antragstellerin offensichtlichen Aspekt der Abwendung von Brandgefahren für Leben und Gesundheit abgestellt. Das wird dem Informationszweck, der dem Begründungsgebot im Hinblick auf den Adressaten, insbesondere im Interesse einer Einschätzung seiner Rechtsschutzmöglichkeiten zukommt, noch ebenso gerecht wie der Warnfunktion gegenüber der Behörde selbst, durch die ihr der Ausnahmecharakter der sofortigen Vollziehung vor Augen geführt werden soll (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 29.03.2011 - 8 S 2910/10 - juris Rn. 21).

8

2.) In materieller Hinsicht überwiegt nach der im summarischen Verfahren möglichen Erkenntnis das öffentliche Interesse am Sofortvollzug. Dies folgt daraus, dass der Bescheid vom 11.03.2019 sehr wahrscheinlich rechtmäßig ist und die für das Anwesen der Antragstellerin verfügte Brandschutzanforderung - sie dient der Gefahrenabwehr und begründet damit zugleich auch ein Dringlichkeitsinteresse - wegen der überragenden Bedeutung des Schutzes von Leben und Gesundheit der Bewohner und Nutzer des Gebäudes keinen zeitlichen Aufschub duldet.

9

a.) Der Bescheid vom 11.03.2019 ist sehr wahrscheinlich rechtmäßig und verletzt die Antragstellerin nicht in ihren Rechten. Entsprechend wird der rechtzeitig erhobene Widerspruch in der Sache voraussichtlich erfolglos bleiben.

10

Rechtsgrundlage der Forderung eines zweiten baulichen Rettungsweges dürfte allerdings nicht, wie ausschließlich von der Antragsgegnerin angeführt, § 76 Abs. 1 LBO sein. Danach kann, wenn Leben oder Gesundheit bedroht sind, ein nachträgliches Anpassungsverlangen an bestehende Anlagen gestellt werden, wenn in der LBO oder in den aufgrund der LBO erlassenen Vorschriften andere Anforderungen als nach dem bisherigen Recht gestellt werden. Die brandschutzrechtlich in § 15 LBO (aktuelle Fassung) an einen zweiten Rettungsweg gestellten Anforderungen unterscheiden sich indessen inhaltlich nicht von der im Zeitpunkt der Genehmigung des Umbaus und der Renovierung des Gebäudes der Antragstellerin am 28.10.1985 geltenden Vorschrift des § 18 LBO (1983).

11

Die Forderung der Antragsgegnerin findet ihre Rechtsgrundlage indessen in § 58 Abs. 6 Satz 1 LBO. Danach können auch nach Erteilung der Baugenehmigung Anforderungen gestellt werden, um Gefahren für Leben oder Gesundheit von den Benutzern der baulichen Anlage abzuwenden. Die demgemäß unzutreffende Begründung durch die Antragsgegnerin ist unschädlich. Ist der Entscheidungssatz eines Verwaltungsakts zwar bei Anwendung der von der Behörde herangezogenen Vorschrift fehlerhaft, erweist er sich aber bei Heranziehung einer anderen Rechtsgrundlage als zutreffend, ohne dass am Ausspruch etwas Wesentliches geändert werden muss, dann ist der Verwaltungsakt, wenn alle für die richtige Rechtsgrundlage geltenden formellen und materiellen Voraussetzungen vorliegen, nicht rechtswidrig im Sinne des § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO (BVerwG, Beschluss vom 26.04.2011 - 7 B 34.11 - juris Rn. 7; Urteil vom 31.03.2010 - 8 C 12.09 - juris Rn. 16). Gestützt auf § 58 Abs. 6 Satz 1 LBO, ist die Maßnahme der Antragsgegnerin voraussichtlich weder in formeller noch in materieller Hinsicht rechtlich zu beanstanden:

12

Eine Wesensänderung des Bescheids bei Anwendung der richtigen Rechtsgrundlage findet nicht statt. § 76 Abs. 1 LBO und § 58 Abs. 6 LBO schränken im Sinne gesetzlicher Auflagenvorbehalte den baurechtlichen Bestands- und Vertrauensschutz zum Schutz überragend wichtiger Rechtsgüter ein (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 29.03.2011, a.a.O., Rn. 23). Erfasst werden Sicherheitsrisiken, von denen nicht nur die Eigentümer selbst, sondern eine von vornherein nicht bestimmbare Zahl von Bewohnern, Besuchern (Gästen) und unter Umständen auch Passanten betroffen sind. Diese Einbindung rechtfertigt auch am Maßstab von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG eine detaillierte und weitgehende Bestimmung des Inhalts und der Schranken der Eigentümerbefugnisse (vgl. für Art. 54 Abs. 4 BayBO: Bayerischer VGH, Beschluss vom 03.04.2020 - 15 ZB 19.1024 - juris Rn. 12). Beide Vorschriften räumen der zuständigen Baurechtsbehörde schließlich Ermessen ein.

13

Dass die Antragsgegnerin ihren Bescheid im Anschluss an das Brandereignis vom 05.03.2019 erlassen hat, ohne die Antragsgegnerin zuvor anzuhören, ist unschädlich. Seit Beginn des Jahres 2015 war die Antragstellerin immer wieder auf einen fehlenden zweiten Rettungsweg hingewiesen und aufgefordert worden, diesen herzustellen bzw. eine entsprechende Planung vorzulegen. Nachdem zwar zwischen Dezember 2015 und Januar 2017 im Auftrag der Antragstellerin drei Brandschutztechnische Stellungnahmen des Ingenieurbüros R. GmbH & Co. KG ergangen, eine Herstellung des zweiten Rettungsweges indessen immer noch nicht erfolgt war, stellte das Brandereignis vom 05.03.2019 eine „Zuspitzung“ der Situation im mehrjährigen Verfahren dar. Vor diesem Hintergrund aber war eine zusätzliche Anhörung der Antragstellerin im Vorfeld der nunmehr förmlichen Anordnung entbehrlich.

14

Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 58 Abs. 6 Satz 1 LBO liegen aller Voraussicht nach vor. Die danach erforderliche Gefahr für Leben oder Gesundheit muss konkret sein. Dies erfordert eine auf Tatsachen gestützte Prognose, dass in dem zu beurteilenden Einzelfall in überschaubarer Zukunft mit dem Eintritt eines Schadens hinreichend wahrscheinlich zu rechnen ist, wobei hinsichtlich des Grades der Wahrscheinlichkeit nach der Schutzbedürftigkeit des gefährdeten Schutzgutes zu differenzieren ist. Geht es - wie bei den Rechtsgütern Leben und Gesundheit - um den Schutz überragend wichtiger Rechtsgüter, genügt schon die entfernte Möglichkeit eines Schadenseintritts. Das kommt vor allem in Betracht, wenn eine bauliche Anlage nicht mit dem erforderlichen Brandschutz ausgestattet ist, da mit der Entstehung eines Brandes praktisch jederzeit gerechnet werden muss. Allein die Tatsache, dass eine bestandsgeschützte bauliche Anlage nicht jeder aktuell geltenden Vorschrift über den vorbeugenden Brandschutz entspricht, stützt aber nicht ohne Weiteres die Prognose einer konkreten Gefahr für Leben oder Gesundheit. Die Baurechtsbehörde hat das Gefährdungspotential vielmehr im jeweiligen Einzelfall durch fachliche Begutachtung ihres Bauverständigen, gegebenenfalls auch unter Beteiligung der Feuerwehr oder durch Heranziehung eines Sachverständigen zu ermitteln und zu bewerten (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 29.03.2011, a.a.O., Rn. 24; Saarländisches OVG, Beschluss vom 24.09.2018 - 2 B 211/18 - juris Rn. 21). Eine Gefahr in diesem Sinne kann darin begründet sein, dass diese erst nachträglich auftritt oder erst nachträglich erkannt bzw. ihre Schwere nunmehr - etwa unter Berücksichtigung der fortschreitenden technischen Entwicklung oder neuer Erkenntnisse der Brandabwehr - anders beurteilt wird (Bayerischer VGH, Beschluss vom 03.04.2020, a.a.O., Rn. 12).

15

Den im ersten bzw. zweiten Obergeschoss gelegenen Wohnungen Nrn. 5 und 10 sowie den Maisonette-Wohnungen Nrn. 11 bis 15, welche im dritten Obergeschoss und Dachgeschoss liegen, fehlt sehr wahrscheinlich der zweite Rettungsweg. Dies widerspricht § 15 Abs. 3 LBO, wonach jede Nutzungseinheit in jedem Geschoss mit Aufenthaltsräumen über mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege erreichbar sein muss. Der zweite Rettungsweg dient nicht als Ersatz des ersten Rettungsweges (hier: des Treppenhauses), sondern als zusätzlicher Fluchtweg. Sein Fehlen führt dazu, dass Bewohner bzw. Nutzer bei Ausbruch eines Brandes und Unzugänglichkeit des Treppenhauses „in der Falle“ sitzen (für einen solchen Fall bereits eine konkrete Gefahr bejahend: OVG Bremen, Beschluss vom 28.06.2004 - 1 B 130/04 - juris Rn. 4; ebenso Bayerischer VGH, Beschluss vom 03.04.2020, a.a.O., Rn. 16).

16

Auf den mit der Genehmigung vom 28.10.1985 für die Wohnungen Nrn. 11 bis 15 genehmigten (und tatsächlich so ausgeführten) zweiten Rettungsweg kann sich die Antragstellerin nicht schon im Zusammenhang mit der Bestandskraft berufen, was bereits zuvor dargelegt wurde. Diese Baugenehmigung sah vor, dass an der Südseite des älteren Gebäudeteils eine stationäre Feuerleiter anzubringen sei, die es ermögliche, vom 1. DG abzusteigen und die in der Mitte des Balkons der Wohneinheit Nr. 15 angeordnet werden müsse. Die Wohneinheiten Nrn. 11, 12 und 13 seien untereinander durch Klappen oder Türen so zu verbinden, wie dies bereits bei den Wohneinheiten Nrn. 13, 14 und 15 vorgesehen sei. Die Feuerleiter müsse für die Wohneinheiten Nrn. 11 bis 15 direkt erreichbar sein (gesicherter Fluchtweg). Auch in tatsächlicher Hinsicht gewährleistet diese damals genehmigte (und etwas später durch eine Brandmeldeüberwachung und Magnetschließung der Türen/Klappen ergänzte) bauliche Rettungswegeausgestaltung indessen gemäß mittlerweile besserer Erkenntnis keine wirksame Selbstrettung der Bewohner bzw. Benutzer. Die einen Höhenunterschied von etwa 13 m abdeckende, bestehende Feuerleiter (vgl. Lichtbild und Ansicht-Zeichnung, VAS. 589/591) bietet im Brandfall keine gefahrfreie und sichere Benutzbarkeit. Sowohl die Stellungnahmen des Feuerwehramts der Antragsgegnerin (vom 26.04.2019, VAS. 555-559) als auch - insoweit - die von Seiten der Antragstellerin eingeholten brandschutztechnischen Stellungnahmen des Ingenieurbüros R. GmbH & Co. KG und zuletzt der G. GmbH vom 09.11.2019 (GAS. 161-165) bestätigen dies. Entgegen der DIN 14094-1 fehlen Rückenschutz, Haltevorrichtungen und Podeste. Ein selbstrettender Abstieg über diese Notleiter würde überdies ein Mindestmaß an körperlicher Konstitution und psychischer Verfassung erfordern, was im Brandfall weder allgemein noch insbesondere bei vulnerablen Personen (Kranke, Senioren und Kinder) hinreichend verlässlich vorausgesetzt werden kann. Schließlich fehlen, soweit nach Aktenlage erkennbar, auch jegliche Sicherheitsbeleuchtung sowie ein Witterungsschutz in Fällen von Nässe und Frost, so dass selbst eine grundsätzlich des Kletterns befähigte Person immer noch der Gefahr des Absturzes ausgesetzt wäre.

17

Betreffend die Wohnungen Nrn. 11 bis 14 ist ferner deren mit Durchgangsklappen bis zur Wohnung 15 (mit der dort vor dem Fenster angebrachten Notleiter) ermöglichter Zugang untauglich, einen zweiten Rettungsweg zu gewährleisten. Mag noch von Wohnung Nr. 14 im Brandfall nur eine Wandklappe zu durchqueren sein, so sind es für die Wohnungen Nrn. 11 bis 13 schon zwei bzw. drei oder sogar vier Durchgänge. Zutreffend weist das Feuerwehramt der Antragsgegnerin in seiner Stellungnahme vom 26.04.2019 (VAS. 555-559) darauf hin, dass dieser Zustand bereits § 15 Abs. 3, erster Halbsatz LBO widerspricht, wonach jede Nutzungseinheit (also Wohnung) in jedem Geschoss mit Aufenthaltsräumen einen zweiten Rettungsweg haben muss, womit ein Rettungsweg über angrenzende Nutzungseinheiten (ausgenommen im Fall desselben notwendigen Flurs, vgl. § 15 Abs. 3, zweiter Halbsatz LBO) nicht zulässig ist. Darüber hinaus sind alle Durchgangsklappen aber auch in tatsächlicher Hinsicht ungeeignet, eine schnelle und ungehinderte Selbstrettung im Brandfall zu gewährleisten. In der Antragserwiderung hat die Antragsgegnerin ergänzend und zutreffend darauf hingewiesen, dass Bewohner oder auch Nutzer der einzelnen Wohneinheiten kaum Kenntnis von den Räumlichkeiten und Einrichtungen (Möblierung) der zu durchquerenden Nachbarwohnungen haben dürften und sich das Auffinden der einzelnen Durchgangsklappen insbesondere in der Nacht und bei einem im Brandfall nicht ungewöhnlichen Stromausfall aufgrund von Dunkelheit als sehr problematisch bzw. sogar unmöglich darstellen dürfte. Diese Prognose rechtfertigt sich erst recht, wenn man von einer im Brandfall hinzukommenden hektischen bis panikartigen Verfassung flüchtender Personen und einer dadurch zusätzlich erheblich erschwerten Orientierung ausgeht.

18

Zwar kann gemäß § 15 Abs. 5 Satz 1, zweite Alternative LBO der zweite Rettungsweg auch eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein (sog. nicht-baulicher Rettungsweg). Entgegen der Auffassung der Antragstellerin ist es jedoch nicht möglich, die vom angefochtenen Bescheid erfassten Wohnungen mit Leitern der Feuerwehr zu erreichen. Vorweg ist hierbei bereits zu bedenken, dass eine Personenrettung über Rettungsgeräte der Feuerwehr mit Zeitaufwand verbunden und deshalb nur bei einem begrenzten Personenkreis vertretbar ist. Zur Anfahrtszeit der Feuerwehr kommen ferner die für den eigentlichen Rettungseinsatz erforderlichen Zeiten hinzu (vgl. Sauter, LBO, 3. Aufl., , § 15 Rn. 34). Die 15 Wohneinheiten im Gebäude der Antragstellerin befinden sich sämtlich in den Obergeschossen (1.-3. OG und DG). Ausgenommen das (gewerblich genutzte) Erdgeschoss, wo eine ebenerdige Zugänglichkeit gegeben ist, bedürften sämtliche Obergeschosse einer Sicherstellung des zweiten Rettungsweges über Rettungsgeräte der Feuerwehr (vgl. Brandschutztechnische Stellungnahme der R. GmbH & Co. KG vom 07.12.2015, Seite 7 ). Können nicht alle erforderlichen Voraussetzungen zur Sicherstellung des zweiten Rettungswegs aufgrund der Art der Nutzer (Kinder, Senioren, gebrechliche bzw. kranke Personen) und deren Anzahl über das Gerät der Feuerwehr erfüllt und damit die Bedenken wegen der Eignung des zweiten Rettungsweges zur Rettung von Menschen nicht zurückgestellt werden, so scheidet diese Möglichkeit der Rettungswegführung aus (VG München, Urteil vom 12.03.2018 - M 8 K 16.5945 - juris Rnrn. 68/69). Hierbei ist gerade auch zu beachten, dass während der Zeitspanne zwischen dem Bemerken des Brandes und der Möglichkeit, mittels einer Leiter gerettet zu werden, Personen bereits bewusstlos sein können, während sie sich über einen baulichen zweiten Rettungsweg bereits seit langem in Sicherheit gebracht hätten.

19

Angesichts einer bei 15 Wohnungen im Anwesen der Antragstellerin vorhandenen Größenordnung von ca. 30 Personen erscheint damit aber eine Eignung der Rettung mittels Feuerwehrleitern schon grundsätzlich fraglich. Letztlich kann dies jedoch dahinstehen. Denn jedenfalls die vom Bescheid (nur) erfassten Wohnungen Nrn. 5, 10,13 und 15 sind mit Leitern der Feuerwehr nicht bzw. nicht in hinreichend verlässlicher Weise zugänglich. Auch insoweit liegt mit der Stellungnahme des Feuerwehramts vom 26.04.2019 (VAS. 555-559) eine nachvollziehbare fachliche Darstellung vor. Die beiden rückwärtigen Wohnungen Nrn. 5 und 10 müssten danach, da sie keinen Zugang zur festinstallierten Notleiter haben, mittels Anstellleitern bedient werden. Hierfür fehlten allerdings die notwendigen Aufstellflächen und eine ausreichende Zugänglichkeit im rückwärtigen Grundstücksbereich. Diese Situation wird gut nachvollziehbar durch die Abbildung 8 in der Brandschutztechnischen Stellungnahme der R. GmbH & Co. KG vom 07.12.2015 (dort Seite 12) wiedergegeben. Zugleich dient die dortige Abbildung auch zur plausiblen Bestätigung der weiteren Ausführung des Feuerwehramts, wonach auch ein Anleitern der Wohnung Nr. 15 über eine dreiteilige Schiebleiter nicht realistisch ist. Diese fachlichen Ausführungen und tatsächlichen Umstände sind von der Antragstellerin nicht substantiiert infrage gestellt worden.

20

Bereits in einer Stellungnahme vom 02.12.2016 (VAS. 359 bzw. 553), ferner aber erneut auch in derjenigen vom 26.04.2019 sowie ergänzend in der Antragserwiderung vom 23.04.2021 (GAS. 221 ff.) hat das Feuerwehramt der Antragsgegnerin schließlich dargelegt, warum ein Zugang zum Dachgeschoss-Balkon der Wohnung Nr. 13 mithilfe der Kraftfahrdrehleiter nicht infrage kommt. Danach setze das Anleitern des Balkons eine zentimetergenaue Platzierung dieser Leiter voraus, was bei einem Brandereignis in diesem Gebäude mit erforderlicher Rettung über weitere Leitern der Feuerwehr vollkommen unrealistisch bzw. ein „Glücksfall“ sei. Man müsse davon ausgehen, dass beim Eintreffen der Feuerwehr bereits an anderen Fenstern Personen auf Hilfe warteten und die Drehleiter im Ersteinsatz an einem Standort in Stellung gebracht werde, der ein späteres Versetzen nicht mehr ermögliche. Weiterhin dürfe man bei der beengten Situation nicht davon ausgehen, in der entscheidenden Ersteinsatzphase eine zweite Drehleiter exakt an der infrage kommenden Stelle platzieren zu können. Das Brandereignis vom 05.03.2019 habe diese Schwierigkeit unterstrichen. Bedingt durch eine Baustelle sei die Einfahrt vom X aus nicht möglich gewesen. Ein zeitaufwändiges Umsetzen des Fahrzeugs über die X sei daran gescheitert, dass dort bereits ein Löschfahrzeug den Weg zum Gebäude versperrt habe. Einer nachgeforderten kleineren Drehleiter sei es zwar platzmäßig gelungen, an der erwähnten Baustelle vorbeizufahren. Eine Rettungsfähigkeit hierüber sei jedoch erst ca. 20-25 Minuten nach Eintreffen der Feuerwehr möglich gewesen. Bedingt durch die bereits erfolgte Löschfahrzeugaufstellung sei auch dieses Rettungsmittel nur in der Lage gewesen, eine einzelne Dachgaube anzuleitern.

21

Den Wohnungen Nrn. 5 und 10 sowie 11 bis 15 im Gebäude der Antragstellerin fehlt es damit sehr wahrscheinlich an einem zweiten Rettungsweg, so dass es für Bewohner und Nutzer des Gebäudes im Brandfall, sollte das Treppenhaus unzugänglich sein, kein anderweitiges Entkommen gibt. Diese Situation begründet angesichts der jederzeitigen Möglichkeit eines Brandausbruchs eine konkrete Gefahr für Leib und Leben. Die Antragstellerin kann dem nicht entgegenhalten, beim Brandereignis am 05.03.2019 hätten sich sämtliche Bewohner über das Treppenhaus retten können, was gegen eine konkrete Gefahr spreche. Wie auch insoweit das Feuerwehramt mehrfach dargelegt hat, ist der Ablauf der Ereignisse vom 05.03.2019 lediglich dem (glücklichen) Umstand zu verdanken, dass sich der Brandausbruch am Tage ereignete und bei Verlassen der Brandwohnung die Wohnungstür zugezogen wurde, wodurch eine Rauchentwicklung im Treppenhaus erst später bzw. nach der Flucht der Bewohner eintrat. Es liegt auf der Hand, dass ein solches Szenario bei einem weiteren Brandgeschehen nicht identisch ablaufen muss bzw. wird. Auch insoweit weisen die fachlichen Stellungnahmen eindeutig darauf hin, dass bei einem Brandausbruch zu einer anderen Zeit - insbesondere des Nachts - ein völlig anderer Verlauf mit einem dann aufgrund Rauchentwicklung für Personen unzugänglichen Treppenhaus erwartet werden kann bzw. sogar muss.

22

Anhaltspunkte für eine fehlerhafte Betätigung des der Antragsgegnerin auf der Rechtsfolgenseite des § 58 Abs. 6 Satz 1 LBO (nicht anders als auf derjenigen des § 76 Abs. 1 LBO) eingeräumten Ermessens kann die Kammer nicht erkennen. Bei - wie hier sehr wahrscheinlich zu bejahender (siehe zuvor) - konkreter Gefahr für Leib und Leben ist das Entschließungsermessen angesichts einer behördlichen Schutzpflicht aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG auf Null reduziert und verlangt ein bauaufsichtliches Einschreiten. Ordnungsrechtliche Eingriffsbefugnisse auf dem Gebiet der Gefahrenabwehr können auch nicht etwa verwirkt werden (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 01.04.2008 - 10 S 1388/06 - juris Rn. 50; Urteil vom 09.11.2020 - 3 S 2590/18 - juris Rn. 94). Vertrauensschutzgesichtspunkte spielen ebenfalls im Rahmen der §§ 58 Abs. 6 Satz 1, 76 Abs. 1 LBO grundsätzlich keine ausschlaggebende Rolle. Denn diese Befugnisnormen finden, wie bereits oben ausgeführt, auch und gerade bei bestandsgeschützten baulichen Anlagen Anwendung, mithin selbst dann, wenn ein (heute) als gefährlich eingeordneter baulicher Zustand sogar durch eine bestandskräftige Baugenehmigung abgedeckt ist (in diesem Sinne zu Art. 54 Abs. 4 BayBO: Bayerischer VGH, Beschluss vom 03.04.2020, a.a.O., Rn. 28).

23

Schließlich sind keine Rechtsfehler im Rahmen des Auswahlermessens erkennbar. Auch wenn sich die baurechtliche Anordnung nur auf sieben von insgesamt fünfzehn Wohneinheiten bezieht, so ist doch die Antragstellerin richtiger Inhaltsadressat und nicht etwa die einzelnen Wohnungseigentümer. Die brandschutzrechtlichen Anforderungen des § 15 LBO, namentlich damit auch diejenige des zweiten Rettungsweges, beziehen sich auf die bauliche Anlage. Die baurechtliche Verpflichtung betrifft mithin das gesamte Gebäude, was zur Folge hat, dass die Sonder- bzw. Miteigentümer in ihrer Verbundenheit zur Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungspflichtig sind (ebenso OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 28.08.2001 - 10 A 3051/99 - juris Rn. 41/42).

24

Die Anordnung, einen zweiten baulichen Rettungsweg nachzuweisen, ist ferner hinreichend bestimmt gemäß § 37 Abs. 1 LVwVfG. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin sich darauf beschränkt hat, den Nachweis im Sinne der Herstellung eines zweiten Rettungswegs anzuordnen, ohne die hierzu erforderlichen Maßnahmen konkret vorzuschreiben. Es ist angesichts der die Anforderungen an Rettungswege betreffenden Vorschriften in § 15 LBO sowie ergänzend der LBOAVO für die Antragstellerin mit fachkundiger Unterstützung erkennbar, welche Kriterien erfüllt werden müssen (in diesem Sinne auch: VG Ansbach, Beschluss vom 03.12.2020 - AN 3 S 20.02378 - juris Rn. 56 ff.).

25

Die Verpflichtung der Antragstellerin ist schließlich auch nicht unverhältnismäßig. Da die Wohnungen nach dem oben unter cc. Ausgeführten sehr wahrscheinlich mit Rettungsgeräten der Feuerwehr nicht erreichbar sind, bedarf es, obwohl es sich beim Gebäude nicht um einen Sonderbau im Sinne von § 38 LBO handelt, eines zweiten baulichen Rettungsweges. Die Antragsgegnerin hat dessen Herstellung keine unüberwindbaren rechtlichen Hindernisse in den Weg gelegt. Zwar ist sie einer in den Brandschutztechnischen Stellungnahmen der R. GmbH & Co. KG vom 29.11.2016 und vom 17.01.2017 vorgeschlagenen Wegeführung über das Dach und Anbindung an den Balkon der Wohnung Nr. 13 bzw. ein zusätzlich zu errichtendes Podest an der Gebäudeseite zur X ablehnend entgegengetreten. Für die in der ersten Brandschutztechnischen Stellungnahme der Gutachterin der Antragstellerin vom 07.12.2015 vorgeschlagene Außentreppe im rückwärtigen Grundstücksbereich (auch Spindeltreppe oder Treppenturm genannt) hat sie jedoch, zugleich unter Hinweis auf Erleichterungen bei der Ausführung, eine Genehmigungsfähigkeit signalisiert. Dass der letztgenannten Ausführung von vornherein Belange der ausreichenden Belichtung und Belüftung sowie der (über eine Treppe bewirkten) Einbruchsgefahr entgegenstünden, ist angesichts der Möglichkeit, dies bei der baulichen Ausführung zu berücksichtigen, zu verneinen.

26

Die Kammer hat schließlich im summarischen Verfahren auch keine durchgreifenden Bedenken, was die Angemessenheit der Maßnahme angeht. Die für die Herstellung des Rettungsweges zunächst gesetzte Frist (15.09.2019) ist zuletzt bis zum 02.03.2020 verlängert worden und mithin ausreichend gewesen. Das gilt erst recht vor dem Hintergrund, dass dieses Erfordernis der Antragstellerin bereits seit Mitte 2015 bekannt ist. Die Behauptung, eine Außen- bzw. Spindeltreppe werde 250.000,-- EUR kosten, was völlig unverhältnismäßig sei, hat sie zu keiner Zeit belegt. Irgendwelche Anhaltspunkte für mögliche Kosten der bislang zwischen den Beteiligten erörterten Alternativen finden sich auch in den genannten Brandschutztechnischen Stellungnahmen der R. GmbH & Co. KG nicht. Der hochrangige Schutzzweck des Lebens und der Sicherheit von Menschen dürfte indessen gegenüber bei der Erfüllung der Anordnung auf die Antragstellerin zukommenden finanziellen Nachteilen schwerer wiegen. Speziell im Bereich des bei Nichtbeachtung mit ganz erheblichen Gefahren für Menschen verbundenen Brandschutzes gilt auch hinsichtlich der wirtschaftlichen Zumutbarkeit nachträglicher Anforderungen eine gegenüber anderen Bereichen deutlich geringere Toleranzschwelle für eine „kostengünstige“ Beibehaltung des Status quo (Saarländisches OVG, Beschluss vom 24.09.2018, a.a.O., Rn. 32). Nicht zu Unrecht weist die Antragsgegnerin in diesem Zusammenhang darauf hin, dass ein (aus ihrer Sicht auch für eine Spindeltreppe deutlich unter 250.000,-- EUR liegender) wirtschaftlicher Aufwand nicht nur durch den Schutz von Menschenleben, sondern auch durch die zu erwirtschaftenden Mieteinnahmen und den in den letzten Jahren erheblich gestiegenen Marktwert einer Immobilie aufgewogen wird.

27

b.) Das öffentliche Interesse an einem effektiven Brandschutz in einem von einer Vielzahl von Personen bewohnten Gebäude ist elementar. Die sehr wahrscheinlich zum Anlass einer rechtmäßigen Verfügung genommenen Brandschutzmängel stellen eine Gefahr für das Leben und die Gesundheit von Menschen dar. Entgegen § 80 Abs. 1 VwGO rechtfertigt dies die sofortige Vollziehung (vgl. selbst für den Fall einer von den Erfolgsaussichten weitgehend unabhängigen Interessenabwägung: VG Karlsruhe, Beschluss vom 18.04.2016 - 3 K 2926/15 - juris Rn. 47).

28

3.) An der Rechtmäßigkeit der an die bestandskräftige Androhung vom 27.03.2020 anknüpfenden Zwangsgeldfestsetzung vom 21.12.2020 bestehen keine ernstlichen Zweifel, was auch ein öffentliches Interesse am Sofortvollzug, wie im Gesetz niedergelegt, rechtfertigt. Die Höhe des festgesetzten (10.000,-- EUR) und des angedrohten weiteren Zwangsgelds (20.000,--. EUR) ist angesichts der Bedeutung des Brandschutzes, der Langwierigkeit des bisherigen Verfahrens sowie des wirtschaftlichen Hintergrunds der Antragstellerin nicht unangemessen. Die unter dem 26.10.2020 für die Herstellung eines zweiten baulichen Rettungsweges für die Wohnungen Nrn. 5, 10 und 15 erteilte Baugenehmigung musste bei der Festsetzung des Zwangsgeldes nicht berücksichtigt werden. Die Antragstellerin hat diese Planung zwar genehmigen lassen, indessen bislang nicht ausgeführt. Insofern liegt auch nicht teilweise eine Erfüllung der Grundverfügung bzw. Erledigung des Vollstreckungsverfahrens vor.

III.

29

Die Kostentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Festsetzung des Streitwerts folgt aus §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG. Das gegen die Grundverfügung vom 11.03.2019 ins Feld geführte (wirtschaftliche) Interesse der Antragstellerin hat die Kammer mit dem Differenzbetrag zwischen den behaupteten ca. 250.000,-- EUR (Spindeltreppe) und den Kosten einer modernisierten Feuerleiter (Rohbaukosten ca. 49.000,-- EUR, vgl. Bauantrag BA-2020-712-1 vom 16.12.2019), mithin einem Differenzbetrag von 200.000,-- EUR angesetzt und diesen Betrag für das vorläufige Rechtschutzverfahren halbiert. Ferner ist das festgesetzte Zwangsgeld von 10.000,-- EUR mit 1/4 und das weiter angedrohte Zwangsgeld von 20.000,-- EUR mit 1/8 angesetzt worden (vgl. Nr. 1.7.1 des Streitwertkatalogs 2013).