Oberlandesgericht Stuttgart ()
Urteil vom 2011-02-02, Aktenzeichen 3 U 154/10

Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Ravensburg vom 21.07.2010 - 2 O 412/09 - wird

zurückgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Berufungsstreitwert: bis 110.000 EUR

Gründe

I.

1

Der Kläger begehrt von dem Beklagten Schadensersatz wegen Verletzung von Aufklärungspflichten aus einem Maklervertrag.

2

Wegen des Sachverhalts wird auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils verwiesen. Das Landgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen.

3

Innerhalb des zwischen den Parteien nach § 652 BGB zustande gekommenem Maklervertrags liege eine Vertragspflichtverletzung nicht vor. Aufgrund seiner Aufklärungspflicht habe der Makler seinem Auftraggeber alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände mitzuteilen, die sich auf den Geschäftsabschluss bezögen und für den Willensentschluss des Auftraggebers von Bedeutung sein könnten. Der Umfang der Pflicht ergebe sich aus den konkreten Umständen des Einzelfalls. Zu eigenen Nachforschungen sei der Makler nur verpflichtet, wenn dies vereinbart sei oder sich aus der Verkehrssitte ergebe. Angaben zum Objekt, die der Makler von der Gegenseite oder seinem Auftraggeber erhalten habe, dürfe er im Grundsatz ungeprüft weitergeben, sofern sie von ihm sorgfältig erhoben und nach dem beruflich vorauszusetzenden Kenntnisstand glaubwürdig und plausibel seien. Wenn der Makler erkenne, dass Angaben unrichtig oder ungesichert seien, müsse er den Auftraggeber, dem es erkennbar auf diese Angaben ankomme, hierüber informieren. Ermittlungen schulde der Makler grundsätzlich nicht. Zweifel an der Eignung des Objekts zum beabsichtigten Gebrauch brauche er selbst nicht zu verfolgen, müsse sie aber dem Auftraggeber mitteilen.

4

Eine Pflichtverletzung des zwischen den Parteien abgeschlossenen Maklervertrags könne nicht festgestellt werden. Eine solche könne für jeden der einzelnen vom Kläger angeführten Punkte nicht festgestellt werden.

5

- Im Rahmen der baurechtlichen Genehmigungssituation habe der Kläger seine Auskunftspflicht nicht verletzt. Beide Parteien seien übereinstimmend davon ausgegangen, dass das vom Kläger erworbene Objekt als Wohnhaus genutzt werden könne. Die Angaben im Exposé ließen einen Rückschluss darauf nicht zu, dass die Wohnnutzung formell baurechtlich über eine Baugenehmigung abgesichert sei. Im Übrigen stehe derzeit der Wohnnutzung des Objekts durch den Kläger nichts entgegen.

6

- Aus der Erschließungssituation hinsichtlich der Wasserversorgung lasse sich eine Aufklärungspflichtverletzung nicht ableiten. Das Haus sei zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits seit vielen Jahren als Wohnhaus genutzt worden. Die Voreigentümerin und Verkäuferin des Anwesens habe den Beklagten offensichtlich nicht auf Probleme mit der Wasserversorgung hingewiesen. Hinzu komme, dass es für den Kläger bei den Besichtigungen selbst erkennbar gewesen sei, dass das Grundstück von anderen Grundstücken umgeben ist und insbesondere neben der Bahnlinie liegt.

7

- Der Beklagte habe bezüglich der Schneeräumpflicht und der vom Kläger gerügten zeitweisen Überflutungen auf dem Weg zu dem erworbenen Objekt keine Ermittlungen durchführen müssen. Von keiner Seite sei auf Probleme hingewiesen worden. Wegen der Alleinlage des Bahnwärterhauses hätten sich dem Beklagten in seiner Eigenschaft als Makler keine Probleme aufdrängen müssen, welche überprüfungsrelevant gewesen seien.

8

- Den Beklagten habe keine Pflicht zur Aufklärung über einen Mangel in Form von Feuchtigkeit im Keller getroffen. Bei der gemeinsamen Besichtigung der Parteien seien die Wände im Keller unstreitig trocken gewesen und ein Feuchtigkeitsproblematik habe nicht vorgelegen. Anhaltspunkte dafür, dass derartige Erscheinungen in der Vergangenheit dem Beklagten bekannt gewesen sein sollten, lägen nicht vor.

9

- Hinsichtlich eines Holzwurmbefalls im Haus habe eine Aufklärungspflicht des Beklagten nicht bestanden. Es seien auch Laien in der Regel von Schädlingen verursachte Ausflug- bzw. Schlupflöcher in der Holzoberfläche bekannt. Ein Laie sei befähigt, an frei einsehbaren Holzbauteilen einen evtl. vorliegenden Schadensbefall zu erkennen. Vorliegend befänden sich die befallenen Holzbauteile aber entweder an schlecht zugänglichen und/oder unzureichend ausgeleuchteten Bereichen des Gebäudes. Bei üblicher Betrachtungsweise seien die vorhandenen Schlupflöcher kaum erkennbar. Ob zu einem Zeitpunkt, zu dem der Beklagte das Objekt besichtigt habe, Bohrmehlhäufchen sichtbar gewesen seien, lasse sich nicht feststellen. Der Beklagte habe bei normaler Besichtigung ohne nähere Überprüfung, zu der er nicht beauftragt und auch nicht verpflichtet gewesen sei, den Befall nicht erkennen müssen.

10

- Eine Aufklärungspflichtverletzung des Beklagten sei auch nicht im Zusammenhang mit der aktuell vom Landratsamt Unterallgäu vom Kläger verlangten Errichtung einer Kläranlage mit biologischer Reinigungsstufe gegeben. Angesichts der Situation, wonach die Wasserversorgung über längere Zeit ohne Beanstandungen durch die Behörden betrieben worden sei, habe es sich dem Beklagten nicht aufdrängen müssen, dass die Verwaltungsbehörde in Zukunft eine andere Wasserentsorgung vorschreiben würde.

11

Gegen dieses Urteil wendet sich die Berufung des Klägers.

12

Zutreffend gehe das Landgericht davon aus, dass die Parteien durchgehend von einer Nutzung des vermittelten Objekts als Wohnhaus ausgegangen seien. Ebenso zutreffend sei das Landgericht davon ausgegangen, dass das vermittelte Objekt für eine Wohnnutzung formell im Sinne des öffentlichen Baurechts nicht genehmigt gewesen sei. Unzutreffend gehe das Landgericht aber davon aus, dass dies ohne Belang sei. Es sei ein Glück für den Kläger, dass die Behörden nicht eingeschritten seien. Dies ändere jedoch an der Mangelhaftigkeit des vermittelten Objekts nichts. Unabhängig von der fehlenden formellen Genehmigung liege auch eine materielle Rechtswidrigkeit vor. Eine öffentlich-rechtliche Genehmigungsfähigkeit liege nicht vor.

13

Des Weiteren habe der Beklagte den Auftrag gehabt, für den Kläger im Rahmen eines Erwerbs eines Einfamilienhauses tätig zu werden zur wohnlichen Eigennutzung und bevorzugt in Alleinlage. Zumindest habe die Maklerpflicht bestanden, den Kläger auf etwaige Problematiken hinzuweisen und diesem zumindest anheimzustellen, hier doch einmal bei Behörden oder bei der Verkäuferin selbst nachzufragen. Dies sei nicht geschehen. In dieser Angelegenheit gehe es nicht um eine irgendwie belanglose Nebensache, sondern um den zentralen Kern und Punkt einer wohnlichen Nutzung. Das Objekt sei wirtschaftlich nichts wert. Entgegen der Ausführungen des Landgerichts habe es einen konkreten Auftrag des Klägers nicht bedurft, die Frage der wohnlichen Nutzung des Objekts zu überprüfen.

14

Der Beklagte habe gesteigerte Pflichten übernommen. Er habe überprüfen müssen, ob sowohl für das „Wohnhaus“ als auch für die Nebengebäude eine Baugenehmigung vorgelegen habe. Der Beklagte habe nicht blind ins Blaue hinein vermitteln dürfen. Zumindest konkludent habe der Beklagte die Verantwortung dafür übernommen, dass der Kläger in dem Objekt wohnen dürfe. Dies ergäbe sich für den Kläger daraus, dass er Laie sei. Die zumindest konkludent erfolgte Information sei falsch gewesen. Dies stelle eine weitere Pflichtverletzung dar.

15

Des Weiteren ergäben sich weitere Pflichtverletzungen des Beklagten, weil er sich nicht kundig gemacht habe und den Kläger nicht über folgende Punkte informiert habe:

16

- öffentlich-rechtliche Genehmigung für Wohnzwecke und Nebengebäude,

- nicht rechtlich gesicherte Wasserversorgung,

- nicht bestehende Räumpflicht der Gemeinde,

- Überflutungsproblematik im Rahmen der Zufahrt zum Gebäude,

- nicht gesicherte Abwasserversorgung,

- Feuchtigkeitsbildung im Gebäude,

- bestehender Holzwurmbefall,

- Notwendigkeit der Errichtung einer Kläranlage mit biologischer Reinigungsstufe

17

Der Kläger selbst sei Laie gewesen. Der Beklagte habe die Qualifikation eines Bauingenieurs aufgewiesen. Die vom Kläger gerügten Mängel des Objekts hätten von dem Beklagten erkannt werden müssen und es hätte eine Hinweispflicht bestanden. Die fehlende Aufklärung sei kausal für die vom Kläger geltend gemachten Schadenspositionen.

18

Der Kläger beantragt,

19

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger den Betrag in Höhe von 98.975,17 EUR zzgl. 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit 12.12.2008 zu bezahlen.

20

2. Es wird festgestellt, dass der Beklagte dazu verpflichtet ist, dem Kläger

21

a) sämtliche Schäden zu ersetzen, die dem Kläger infolge des vermittelten Grundstückskaufs (Kaufvertrag vom 25.08.2005, Notariat P… , Urkunden-Nr. …/05) über den Grundbesitz, vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts M… von P…, Blatt …, Flurstück-Nr. …, zukünftig noch entstehen,

22

sowie

23

b) sämtliche notwendigen Verwendungen und gewöhnlichen Erhaltungskosten zu ersetzen, die dem Kläger bezüglich des Grundstückskaufs (Kaufvertrag vom 25.08.2005, Notariat P…, Urkunden-Nr. …/05) über den Grundbesitz, vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts M.. von P…, Blatt …, Flurstück-Nr. …) künftig noch entstehen.

24

3. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.440,69 EUR an außergerichtlichen Anwaltskosten zzgl., 5 % über dem Basiszinssatz seit 12.12.2008 zu bezahlen.

25

Der Beklagte beantragt,

26

die Berufung zurückzuweisen.

27

Er bringt vor:

28

Aus dem Auftrag, ein Haus zur wohnlichen Nutzung zu vermitteln, könnten keine gesteigerten Nachforschungspflichten abgeleitet werden. Es sei nicht ersichtlich, warum im vorliegenden Fall gesteigerte Pflichten ohne gesonderte Abrede vorlägen.

29

Wegen der Einzelheiten wird auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und auf den Inhalt des Protokolls über die mündliche Verhandlung vom 19.01.2011 (Bl. 248 ff d. A.) verwiesen.

II.

30

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

31

Dem Kläger stehen gegen den Beklagten Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzung des zwischen den Parteien abgeschlossenen Maklervertrags nach den §§ 652, 654, 280 BGB nicht zu.

1.

32

Der Makler steht zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgabe bestimmte Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerlässlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können. Wie weit die Unterrichtungspflicht im Einzelnen zu ziehen ist, hängt von den Umständen des konkreten Falles ab (BGH NJW 2000, 3642, NJW-RR 2007, 711). Der Makler verletzt dann seine Pflichten, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige Informationen über dieses erteilt, ohne sich die erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Wenn ihm eine Grundlage nicht zur Verfügung steht, muss er zumindest dies offenlegen. Der Makler darf Informationen, die er vom Veräußerer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft weitergeben. Dies gilt unter der Voraussetzung, dass der Makler die betreffenden Informationen mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat. Der Makler schuldet jedoch seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen.

2.

33

Im vorliegenden Fall hat der Beklagte in der im Exposé enthaltenen Objektbeschreibung ausgeführt: „Alle Angaben erfolgen nach bestem Gewissen und Angaben des Verkäufers. Für etwaige Abweichungen können wir keine Gewähr übernehmen.“ Dem Kläger musste klar sein, aus welcher Quelle der Beklagte die Angaben zu dem Verkaufsobjekt gemacht hat. Eine Ausforschungs-/bzw. Nachfrageobliegenheit des Beklagten kann vor diesem Hintergrund nicht angenommen werden. Dies wird auch durch diese Formulierung im Expose deutlich. Hinzu tritt, dass sich aus dem notariellen Kaufvertrag eindeutig ergibt, dass keine Zusicherung der Verwendbarkeit des Verkaufsgegenstand durch die Verkäuferin erfolgt. Dafür, dass der Beklagte als Makler, sofern er keine gegenteilige Kenntnis hat und auf die Angaben der Verkäuferin Bezug nimmt, in erweiterten Umfang haften soll, gibt es keine Grundlage.

34

Somit musste der Beklagte den Kläger nicht über folgende, vom Kläger beanstandete Punkte von sich aus umfassend informieren, nämlich baurechtliche Genehmigungssituation, Genehmigungsfähigkeit des Objekts zur Wohnnutzung, öffentlich-rechtliche Genehmigung für Garage, Schuppen und Flüssiggastank, Erschließungssituation im Hinblick auf die Wasserversorgung, Schneeräumungspflicht, Überflutungsproblematik der Zufahrt, eventuelle Feuchtigkeit im Keller, Holzwurmbefall und Notwendigkeit der Errichtung einer Kläranlage mit biologischer Reinigungsstufe.

35

Angesichts der konkreten Umstände des Einzelfalls bestand für den Beklagten auch keine Hinweispflicht auf das Vorliegen von Genehmigungen. Auf die zutreffende, überzeugende Begründung des Landgerichts auf Seite 11 - 14 des Urteils (Bl. 169 - 172 d.A.) wird Bezug genommen. Eine Kenntnis des Beklagten von der fehlenden Genehmigung oder den anderen Mängeln oder gar arglistiges Verhalten behauptet der Kläger selbst nicht. Es gibt dafür auch keine Anhaltspunkte. Auch hat der Kläger während der Verkaufsverhandlungen keine die gerügten Punkte betreffenden Fragen an den Beklagten gestellt, die dieser - was er nicht dürfte - ohne Nachforschung ins Blaue hinein beantwortet hätte. Der Beklagte war jedenfalls nicht verpflichtet, von sich aus darauf hinzuweisen, dass er selbst keine Nachforschungen getätigt hat.

36

Zu den einzelnen gerügten Mängeln kann noch ergänzt werden:

37

a) Baurechtliche Genehmigungssituation:

38

Bereits oben ist ausgeführt, dass der Makler in der Regel zu Nachforschungen nur verpflichtet ist, wenn dies vereinbart ist oder sich aus der Verkehrssitte ergibt. Im vorliegenden Fall führt die Vereinbarung zwischen den Parteien, dem Kläger ein Objekt zu Wohnzwecken zu vermitteln, nicht zu einer gesteigerten Aufklärungspflicht des Maklers. Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass das vermittelte Objekt ehemals als Bahnwärterhaus genutzt worden ist. Der Beklagte war im vorliegenden Fall - im Gegensatz zur Ansicht des Klägers - nicht verpflichtet, bei den Verwaltungsbehörden sich Kenntnis über eine vorliegende baurechtliche Genehmigungssituation zu verschaffen und diese an den Kläger weiterzugeben. Der Beklagte war auch nicht verpflichtet, darüber zu informieren, dass er Nachforschungen im Hinblick auf eine baurechtliche Genehmigung des Bahnwärterhauses über die im Exposé und im Grundbuch enthaltenen Angaben hinaus nicht vorgenommen hat.

39

Im Exposé ist unter der Rubrik Objektbeschreibung wahrheitsgemäß angegeben „Bahnwärterhaus“. Weiter ist von einer Gesamtwohnfläche die Rede. Der gezeichnete Plan der Zimmer stellt diese als Wohnzimmer und auch Wohnküche dar. Unstreitig wurde das Objekt nach der Aufgabe der Nutzung als Bahnwärterhaus über Jahrzehnte hinweg zu Wohnzwecken genutzt. Im Grundbuch ist der Eintrag enthalten Flurstück Nr. … P… Hausnummer … 1/2, Wohnhaus, Nebengebäude, Hofraum und Garten. Der Grundbuchstand wurde in die Vorbemerkungen des Kaufvertrags zwischen der Verkäuferin und dem Kläger aufgenommen (Anl. K 2, I. 1.). In derselben Rubrik des Kaufvertrags ist unter 2. als Vertragsgegenstand bezeichnet: „Es handelt sich dabei nach Angabe um ein Einfamilienhaus mit Garage, Schuppen und oberirdischem Gastank. Die Einbauküche ist mit verkauft. ...“. Trotz der Lage des Objekts im Außenbereich konnte der Beklagte auf die Angaben der Verkäuferin vertrauen. Anlass zu Zweifeln an der Richtigkeit der Angaben der Verkäuferin bestand für den Beklagten gerade auch im Hinblick auf den Grundbucheintrag nicht. Es ist nicht ersichtlich, wie und wodurch der Beklagte dem Kläger eine Information konkludent erteilt haben und diese falsch gewesen sein soll.

40

Im Übrigen steht derzeit einer Wohnnutzung des Objekts nichts entgegen. Seit mehr als 40 Jahren wird das Haus unbeanstandet als Wohnhaus genutzt. Der zuständigen Behörde ist dies bekannt. Auch zur Zeit gibt es keine Beanstandungen der Behörde wegen der Wohnnutzung des Objekts. Das Verlangen des Landratsamts Unterallgäu im Jahr 2010 auf Errichtung einer Kläranlage mit biologischer Reinigungsstufe für die häuslichen Abwässer deutet eher darauf hin, dass seitens der Behörde eine Wohnnutzung des Gebäudes nicht in Frage gestellt wird. Ansonsten lässt sich nicht erklären, weshalb die Behörde die Errichtung einer Kläranlage mit biologischer Reinigungsstufe verlangt, wenn sie in Erwägung zöge, die Wohnnutzung des Gebäudes zu verbieten. Auch der Kläger nutzt das Gebäude bereits 5 Jahre uneingeschränkt.

41

b) Öffentlich-rechtliche Genehmigung für Garage, Schuppen und Flüssiggastank:

42

Hierzu gilt prinzipiell das unter Buchstabe a) Ausgeführte. Eine Aufklärungspflicht seitens des Beklagten bestand nicht.

43

c) Erschließungssituation im Hinblick auf die Wasserversorgung:

44

Auch hierzu kann auf die Ausführungen unter Buchstabe a) verwiesen werden. Eine spezielle Aufklärungspflicht bestand nicht. Eines Hinweises auf eine nicht vorgenommene Klärung der Erschließungssituation durch den Beklagten war nicht notwendig.

45

d) Schneeräumungspflicht:

46

Eine Erkundigung bei der Gemeinde, in welchem Umfang die Schneeräumung durch die Gemeinde durchzuführen ist und welcher Umfang den Privateigentümer bzw. Besitzer eines Grundstücks trifft, musste der Beklagte im Rahmen seiner vertraglichen Pflichten nicht durchführen.

47

e) Überflutungsproblematik der Zufahrt:

48

Zu diesem Punkt gelten die Ausführungen unter Buchstabe a). Es liegen keinerlei Anhaltspunkte vor, dass der Beklagte dieses ihm nicht bekannte Problem im Rahmen seiner Verpflichtungen als Makler hätte überprüfen müssen.

49

f) Feuchtigkeit im Keller:

50

Zu diesem Punkt hat der Kläger selbst angegeben, dass ihm Farbabplatzungen oder abgefallener Putz bei der Besichtigung vor Abschluss des Kaufvertrags nicht aufgefallen sind. Des Weiteren wird auf die Ausführungen des Landgerichts auf Seite 16 - 18 des Urteils (Bl. 174 - 176 d.A.) Bezug genommen. Bei der gemeinsamen Besichtigung der Parteien waren die Wände im Keller trocken. Eine akute Feuchtigkeitsproblematik lag nicht vor. Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte Kenntnis von einer Feuchtigkeitsproblematik des vermittelten Objekts gehabt hätte, liegen nicht vor und sind nicht vorgetragen. Da dem Beklagten die Feuchtigkeitsproblematik nicht bekannt war, hatte er auch nicht die Verpflichtung - auch nicht innerhalb der vom Kläger behaupteten Sachkunde - wie ein Sachverständiger Untersuchungen des Objekts im Hinblick auf eine mögliche Feuchtigkeitsbelastung vorzunehmen.

51

g) Holzwurmbefall:

52

Hierzu gelten prinzipiell die Ausführungen unter Buchstabe f). Mit zutreffenden Gründen hat das Landgericht ausgeführt, dass bei üblicher Betrachtungsweise die im Dachspitz und an der Holztreppe vorhandenen Schlupflöcher kaum erkennbar sind. Auf die Frage, welche berufliche Qualifikation der Beklagte im Rahmen seiner Ausbildung bei der Bundeswehr erlangt hat, kommt es nicht an. Es lässt sich nicht feststellen, dass während einer Besichtigung, an der der Beklagte teilgenommen hat, Bohrmehlhäufchen zu erkennen gewesen sind. Der Beklagte musste eine sachverständige Überprüfung, zu der er nicht beauftragt war, nicht durchführen bzw. durchführen lassen. Deshalb musste er auch gegenüber dem Kläger nicht angeben, keine speziellen Untersuchungen in die Wege geleitet zu haben.

53

h) Notwendigkeit der Errichtung einer Kläranlage mit biologischer Reinigungsstufe:

54

Auch hieraus ergibt sich keine Aufklärungspflichtverletzung des Beklagten. Das Gebäude verfügte zum Zeitpunkt der Vermittlung über eine Zweikammergrube. Für die Wasserentsorgung war gesorgt. Anhaltspunkte dafür, dass das Landratsamt Unterallgäu vom Kläger die Errichtung einer Kläranlage mit biologischer Reinigungsstufe verlangen würde, musste sich dem Beklagten nicht aufdrängen. Weshalb der Beklagte zum Zeitpunkt der Vermittlung über eine spätere behördliche Maßnahme hätte aufklären müssen, erschließt sich für den Senat nicht.

III.

55

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.

IV.

56

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

V.

57

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.