Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-12-02, Aktenzeichen 2 S 1729/10

Tenor

Das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 23. März 2010 - 1 K 3888/09 - wird geändert. Die Beklagte wird unter Aufhebung ihrer Bescheide vom 25. März und 14. September 2009 verpflichtet, den Klägern die Grundsteuer für das Grundstück ... ... in ... ... in Höhe von 50 Prozent zu erlassen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

1

Die Kläger begehren einen Grundsteuererlass.

2

Die Kläger sind Erbbauberechtigte des Grundstücks ... ... in ... .... Das am 23.11.1954 begründete Erbbaurecht endet mit Ablauf des 31.12.2053. Das 1.800 m
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große Grundstück ist mit einem in den sechziger Jahren errichteten viergeschossigen Fabrikationsgebäude, einem zweigeschossigen Büro- und Wohnungsanbau sowie Nebengebäuden bebaut. Das Grundstück war in der Zeit ab der Errichtung der Gebäude bis 31.12.2004 an die Fa. ... ... ..., ... vermietet. Die Gebäude auf dem Grundstück stehen seit der Beendigung des Mietverhältnisses leer. Eine Ausnahme davon gilt für eines der Nebengebäude, das aufgrund eines im November 2009 geschlossenen Mietvertrags seit 1.1.2010 von einem Kälte- und Klimatechnikbetrieb zu Lagerzwecken genutzt wird.

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Mit Schreiben vom 6.3.2009 beantragten die Kläger, ihnen die Grundsteuer für das Jahr 2008 zu erlassen oder die Grundsteuer zu reduzieren. Zur Begründung beriefen sie sich darauf, dass es ihnen trotz vielfältiger Bemühungen bis heute nicht gelungen sei, das Gebäude (wieder) zu vermieten oder zu verkaufen.

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Die Beklagte lehnte den Antrag am 25.3.2009 mit der Begründung ab, es lasse sich nicht feststellen, dass die Ertragsminderung auf atypische Umstände oder einen strukturell bedingten Leerstand zurückzuführen sei. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts könnten die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrags nur erfüllt sein, wenn der (geringe) Ertrag eines Grundstücks auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgehe, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch seien. Aus dem Umstand, dass das Bundesverwaltungsgericht auf die Kritik des Bundesfinanzhofs hin nunmehr auch strukturell bedingte Ertragsminderungen als Erlassgrund anerkenne, folge nicht, dass auch auf das Merkmal der Atypizität verzichtet werden müsse. Atypische Umstände seien im vorliegenden Fall nicht zu erkennen. Bei einem gewerblichen Objekt mit spezifischer Ausstattung und besonderem Verwendungsprofil, für dessen Anmietung von vornherein nur ein begrenzter Interessentenkreis in Frage komme, sei ein längerer Leerstand vor einer Neuvermietung nicht atypisch. Die Mietausfälle beruhten auch nicht auf einem strukturell bedingten Leerstand, d.h. einem Leerstand, der auf eine nachhaltige und länger andauernde Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse, die sich im allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen hätten, zurückzuführen sei.

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Gegen diesen Bescheid legten die Kläger am 24.4.2009 Widerspruch ein und brachten zur Begründung vor, nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs seien alle Differenzierungen nach typischen oder atypischen, nach strukturell bedingten oder nicht strukturell bedingten, nach vorübergehenden oder nicht vorübergehenden Ertragsminderungen und nach den verschiedenen Möglichkeiten, diese Merkmale zu kombinieren, hinfällig. Ein Grundsteuererlass sei danach auch bei schwacher Mietnachfrage bzw. Unvermietbarkeit aufgrund der allgemein schwierigen Wirtschaftslage zu gewähren. Entscheidend sei nur, ob sich der Vermieter nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht habe. Dies sei hier der Fall.

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Die Widersprüche der Kläger wurden von der Beklagten mit Widerspruchsbescheid vom 14.9.2009 zurückgewiesen. Zur Begründung führte sie aus, das Bundesverwaltungsgericht habe sich der Auffassung des Bundesfinanzhofs nur in der Frage nach der Relevanz eines strukturell bedingten Leerstands angeschlossen, aber nicht zu erkennen gegeben, dass auch auf das Vorliegen atypischer Umstände zu verzichten sei. Atypische Umstände seien im vorliegenden Fall nicht zu erkennen. Es sei daher zu prüfen, ob ein sogenannter strukturell bedingter Leerstand vorliege. Ein solcher sei gegeben, wenn sich die Marktlage so darstelle, dass bspw. ein dauerhaftes Überangebot an Gewerbeimmobilien herrsche oder aufgrund der vorhandenen Infrastruktur kaum Chancen bestünden, einen Mieter auch für vergleichbare Objekte zu finden. Auf die Stadt Ostfildern träfen diese Faktoren nicht zu. Die Ertragsminderungen dürften vielmehr auf individuelle Gründe zurückzuführen sein. Vor allem die ungünstige Aufteilung, die ihren Grund in der frühere Nutzung habe, wirke für potentielle Mieter aus heutiger Sicht unattraktiv. Zudem erschwerten die geringe Hallenhöhe und ein Bürobereich, der nach der Auskunft eines der von den Klägern beauftragten Maklers im Stil der sechziger Jahre erscheine, die Mietersuche. Die Tatsache, dass das Grundstück im Erbbaurecht stehe, stelle eine zusätzliche Belastung dar.

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Die Kläger haben am 15.10.2009 beim Verwaltungsgericht Stuttgart Klage erhoben und beantragt, die Bescheide der Beklagten vom 25.3. und 14.9.2009 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihnen die Grundsteuer für das Grundstück ... ... in Höhe von 50 Prozent erlassen. Zur Begründung haben die Kläger geltend gemacht, sie hätten die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude nach der Beendigung des Mietverhältnisses mit einem Aufwand von insgesamt 109.441,69 EUR instandgehalten und modernisiert. Sie hätten sich ferner durch Einschaltung mehrerer Makler erfolglos um einen neuen Mieter bemüht. Die Immobilie sei dabei zunächst entsprechend einer von der Kreissparkasse ... am 19.4.2005 erstellten Mietpreisberechnung zu einer Jahresmiete von 90.834 EUR angeboten worden. Die Forderung sei später auf 78.000 EUR reduziert worden. Sie hätten damit alles getan, um den seit 2005 vorhandenen Leerstand zu beseitigen. Die Behauptung der Beklagten, dass die Gebäude wegen einer ungünstigen Aufteilung für Mietinteressenten unattraktiv wirkten, treffe nicht zu. Die Gründe für die bisher ergebnislose Suche nach einem Mieter seien vielmehr ausschließlich in der Lage des gewerblichen Immobilienmarkts zu suchen, der seit Jahren durch eine äußerst schwache Nachfrage gekennzeichnet sei.

8

Die Beklagte hat Klagabweisung beantragt und erwidert: Das Fehlen atypischer Umstände werde von den Klägern nicht bestritten. Es handele sich somit um einen "gewöhnlichen" Leerstand, wie er häufig vorkomme. Die von den Klägern vorgelegten Rechnungen zeigten zudem, dass das meiste Geld für Instandsetzungsmaßnahmen ausgegeben worden sei. Bemühungen, das Objekt so um- oder auszubauen, dass es für den Immobilienmarkt attraktiver werde, seien nicht erkennbar.

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Das Verwaltungsgericht hat die Klagen mit Urteil vom 26.8.2009 abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Ein Grundsteuererlass komme nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht, sondern könne auch strukturell bedingte Ertragsminderungen nicht nur vorübergehender Natur erfassen. Eine strukturell bedingte Ertragsminderung sei im vorliegenden Fall nicht zu erkennen. Nach einer Studie der IHK Region Stuttgart vom 17.5.2009 hätten sich in den vergangenen vier Jahren 298 Betriebe in der Region Stuttgart neu angesiedelt und 2.359 Betriebe seien umgezogen. Der Landkreis ... habe von dem Standortwechsel am meisten profitiert und 123 Unternehmen hinzugewonnen. Eine Verringerung der Zahl der Gewerbebetriebe, die zu Problemen bei der Vermietung hätte führen können, sei danach nicht zu verzeichnen. Die Kläger hätten die Ertragsminderung für das Jahr 2008 auch zu vertreten, da sie nicht alle zumutbaren Anstrengungen unternommen hätten, Mieter für das Objekt zu finden. Nach dem Vorbringen der Beklagten sei ein wesentliches Hindernis für die erneute Vermietung des Objekts die schwierige bauliche Situation. Die Kläger hätten deshalb auch einen Umbau in Betracht ziehen müssen. Bei den von ihnen getätigten Investitionen handele es sich jedoch vorwiegend um Instandhaltungs- und nicht um Modernisierungsmaßnahmen.

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Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts richtet sich die vom Senat mit Beschluss vom 16.7.2010 zugelassene Berufung der Kläger. Zu deren Begründung machen die Kläger geltend, entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts liege in dem maßgebenden Zeitraum eine strukturell bedingte Ertragsminderung vor. Die vom Verwaltungsgericht verwerteten Studien seien nicht aussagekräftig. Soweit das Verwaltungsgericht ausführe, die Kläger hätten die Ertragsminderung selbst zu vertreten, beruhe dies ausschließlich auf den ungeprüften und von ihnen bestrittenen Angaben der Beklagten. Die Raumaufteilung entspreche den Erfordernissen eines kleineren Betriebs. Eine Anhebung der im Übrigen stets ausreichenden Deckenhöhe würde einen Aufwand erfordern, der dem eines Abbruchs und anschließenden Neubaus entsprechen würde. Eine solche Maßnahme widerspreche daher jeder kaufmännischen Vernunft, zumal der Erbbaurechtsvertrag bereits im Jahre 2053 ende.

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Die Kläger beantragen,

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das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 23. März 2010 - 1 K 3888/09 - zu ändern und die Beklagte unter Aufhebung ihrer Bescheide vom 25. März und 14. September 2009 zu verpflichten, ihnen die Grundsteuer für das Grundstück ... ... in ... ... ... in Höhe von 50 Prozent erlassen.

13

Die Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

15

Sie erwidert: Das Bundesverwaltungsgericht habe seine Ansicht, dass der Erlass der Grundsteuer das Vorhandensein atypischer Umstände voraussetze, bisher nicht aufgegeben. Die Änderung des § 33 GrStG lasse nicht darauf schließen, dass der Gesetzgeber die vom Bundesfinanzhof geäußerte Ansicht gebilligt habe. Die Kläger hätten den Leerstand des Gebäudes zu vertreten. Gegen ihre Ansicht, dass die Ertragsminderungen ihren Grund ausschließlich in der Marktlage vor Ort hätten, spreche schon das enorme Wachstum der Stadt Ostfildern in den letzten Jahren und die gute Anbindung an Autobahn und Flughafen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Akten des Verwaltungsgerichts sowie auf die Schriftsätze der Beteiligten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Die Berufung der Kläger ist begründet. Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts ist die Beklagte verpflichtet, den Klägern die Grundsteuer für das in ihrem Erbbaurecht stehende Grundstück ... ... in Höhe von 50 Prozent erlassen. Das Verwaltungsgericht hat die Klagen somit zu Unrecht abgewiesen.

18

1. Die Frage, ob die Kläger einen Erlass der - von ihnen als Erbbauberechtigte des Grundstücks ... ... geschuldeten - Grundsteuer für das Jahr 2008 beanspruchen können, richtet sich nach § 33 GrStG in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19.12.2008 (BGBl. I, S. 2794), die nach § 38 GrStG erstmals für die Grundsteuer des Kalenderjahres 2008 anzuwenden ist. Nach § 33 Abs. 1 GrStG wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstands um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat (S. 1). Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen (S. 2).

19

2. Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts sind die Voraussetzungen dieser Vorschrift im vorliegenden Fall erfüllt. Die Beklagte hat den von den Klägern begehrten Erlass somit zu Unrecht abgelehnt.

20

a) Das Grundstück der Kläger war bis 31.12.2004 an die Fa. ... ... ..., ... vermietet. Die auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude stehen seither mit Ausnahme eines im November 2009 an einen Kälte- und Klimatechnikbetrieb vermieteten und zu Lagerzwecken genutzten Nebengebäudes leer. Der normale Rohertrag des Steuergegenstands war daher im Jahr 2008 um 100 Prozent gemindert.

21

b) Das Verwaltungsgericht hat eine Verpflichtung der Beklagten, den Klägern die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen, gleichwohl verneint und zur Begründung ausgeführt, ein Grundsteuererlass komme nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht, sondern könne auch strukturell bedingte Ertragsminderungen nicht nur vorübergehender Natur erfassen. Eine strukturell bedingte Ertragsminderung sei jedoch im vorliegenden Fall nicht zu erkennen. Dem liegt offenbar die Meinung zugrunde, die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrags seien nur erfüllt, wenn entweder die Ertragsminderung auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgehe, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch seien, oder es sich um strukturell bedingte Ertragsminderungen handele. Das trifft nicht zu. Darauf, ob die nach § 33 Abs. 1 GrStG erforderliche Minderung des normalen Rohertrags des Steuergegenstands auf typische oder atypische, strukturell bedingte oder nicht strukturell bedingte, vorübergehende oder nicht vorübergehende Umstände zurückzuführen ist, kommt es nicht an. Die - nach Ansicht des Verwaltungsgerichts zu verneinende - Frage, ob der Leerstand des Gebäudes der Kläger strukturell bedingt ist, bedarf deshalb keiner Beantwortung.

22

Das Bundesverwaltungsgericht hat allerdings in seiner früheren Rechtsprechung zu § 33 GrStG a.F. (Urt. v. 3.5.1991 - 8 C 13.89 - NVwZ-RR 1992, 93) angenommen, dass die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrags eines Grundstücks nur erfüllt sein könnten, wenn die Minderung des Rohertrags auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgehe, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch seien. Es hat daraus weiter geschlossen, dass zu einem Erlass nach § 33 GrStG nur solche Ertragsminderungen führen könnten, die von erkennbar vorübergehender Natur seien. Auf dieser Grundlage hat das Bundesverwaltungsgericht ferner entschieden, die Ertragsminderung eines Grundstücks, die darauf zurückgehe, dass die auf dem Grundstück befindlichen Wohnungen wegen des strukturell bedingten Überangebots in einer Gemeinde nicht vermietbar seien, rechtfertige keinen Grundsteuererlass (Urt. v. 4.4.2001 - 11 C 12.00 - BVerwGE 114, 132).

23

Auf die an dieser Rechtsprechung geäußerte Kritik des Bundesfinanzhofs (Beschl. v. 13.9.2006 - II R 5/05 - BFHE 213, 390) hat jedoch das Bundesverwaltungsgericht seine Auffassung inzwischen geändert und sich mit Beschluss vom 24.4.2007 - GmS-OGB 1/07 - (ZKF 2007, 211) der Auffassung des Bundesfinanzhofs angeschlossen, dass ein Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht komme, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen könne. Der Bundesfinanzhof hat seine Kritik an der Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts u.a. damit begründet, dass die Beschränkung des § 33 Abs. 1 GrStG auf atypische und nur vorübergehende Ertragsminderungen eine teleologische Reduktion der Vorschrift darstelle, die nicht nur nicht geboten sei, sondern gerade diejenigen Steuerpflichtigen um die Steuerentlastung bringe, die besonders auf sie angewiesen seien. Er hat dabei außerdem darauf hingewiesen, dass den Eigentümern leer stehender Räume auch mit einer neuen Hauptfeststellung unter Berücksichtigung gesunkener Wertverhältnisse nur geringfügig geholfen wäre, weil dies lediglich eine Minderung der Bezugsgröße der üblichen Miete bewirkte, aber einen völligen Einnahmeausfall unberücksichtigt ließe.

24

Der Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 24.4.2007 kann vor diesem Hintergrund in Übereinstimmung mit dem Bundesfinanzhof (Urt. v. 24.10.2007 - II R 6/05 - BFH/NV 2008, 407) und dem OVG Sachsen (Beschl. v. 23.12.2009 - 5 B 449/06 - SächsVBl 2010, 121) nur so verstanden werden, dass auch das Bundesverwaltungsgericht nunmehr der Meinung ist, ein Grundsteuererlass setze nicht voraus, dass die Ertragsminderung auf atypischen und nur vorübergehenden Umständen beruhe (a.M. OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 26.3.2009 - 14 A 3168/07 - Juris).

25

Diese Auslegung des § 33 Abs. 1 GrStG erscheint dem Senat im Übrigen aus dem vom Bundesfinanzhof in seinem Beschl. v. 13.9.2006 (aaO) angeführten Gründen auch allein sachgerecht. Sie entspricht zudem offensichtlich dem Willen des Gesetzgebers. Der Gesetzgeber knüpft den Erlass der Grundsteuer außer an ein bestimmtes Maß der Minderung des Rohertrags des Grundstücks zum einen an die Voraussetzung, dass der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat, und zum anderen daran, dass die Ertragsminderung für den Erlasszeitraum weder durch Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden kann noch bei rechtzeitiger Stellung des Antrags auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können. Dafür, dass der Gesetzgeber eine darüberhinausgehende Einschränkung des Anwendungsbereichs der Norm durch weitere ungeschriebene Tatbestandsmerkmale beabsichtigt hätte, ist nichts zu erkennen.

26

Was § 33 GrStG in seiner hier maßgeblichen Fassung des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19.12.2008 betrifft, kommt hinzu, dass die mit diesem Gesetz vorgenommene Novellierung der Vorschrift erfolgte, um die in Folge der geänderten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu erwartenden Grundsteuerausfälle in Grenzen zu halten (vgl. die Beschlussempfehlung des Finanzausschusses des Bundestags, BT-Drs. 16/11055, S. 1, 3). In den Empfehlungen der Ausschüsse des Bundesrats (BR-Drs. 545/1/08, S. 102 f.) wird dabei außer auf den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 24.4.2007 ausdrücklich auch auf das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 24.10.2007 - II R 6/05 - (BFH/NV 2008, 407) hingewiesen. Der Bundesfinanzhof hat in diesem Urteil im Hinblick auf den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts die Meinung geäußert, dass damit alle Differenzierungen nach typischen oder atypischen, nach strukturell bedingten oder nicht strukturell bedingten, nach vorübergehenden oder nicht vorübergehenden Ertragsminderungen und nach den verschiedenen Möglichkeiten, diese Merkmale zu kombinieren, hinfällig seien. § 33 GrStG in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2009 verlangt deshalb eine Ertragsminderung von mindestens 50 Prozent (bisher 20 Prozent) und sieht als Rechtsfolge - von dem in Abs. 1 S. 2 genannten Sonderfall abgesehen - einen Erlass der Grundsteuer in Höhe von nur 25 Prozent (bisher vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung) vor. Eine "Anreicherung" des Tatbestands der Vorschrift durch zusätzliche Voraussetzungen nach dem Beispiel der früheren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist dabei unterblieben. Der Gesetzgeber hat sich damit das im Urteil des Bundesfinanzhofs vom 24.10.2007 (aaO) geäußerte Verständnis der Vorschrift zu eigen gemacht. Der Senat hält deshalb an seinen bisherigen, mit der früheren Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts übereinstimmenden Rechtsprechung (vgl. u.a. Urt. v. 16.3.2006 - 2 S 1002/05 - VBlBW 2006, 321) nicht länger fest.

27

c) Nach Ansicht des Verwaltungsgerichts steht dem von den Klägern begehrten Erlass der Grundsteuer weiter entgegen, dass die Kläger die Ertragsminderung für das Jahr 2008 zu vertreten hätten, da sie nicht alle zumutbaren Anstrengungen unternommen hätten, einen neuen Mieter für das Objekt zu finden. Auch dem vermag der Senat nicht zu folgen.

28

Ein Grundsteuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung nicht im Sinne des § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (BVerwG, Urt. v. 25.6.2008 - 9 C 8.07 - NVwZ-RR 2008, 814; Urt. v. 15.4.1983 - 8 C 150.81 - BVerwGE 67, 123). Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben. Das Grundstück der Kläger war bis 31.12.2004 an die Fa. ... ... ..., ... ... vermietet, die sich nach der Einstellung ihres Geschäftsbetriebs zu einer Kündigung des Mietvertrags gezwungen sah. Die Kläger haben die Ertragsminderung somit nicht durch ein ihnen zurechenbares Verhalten selbst herbeigeführt. Der Senat vermag anders als das Verwaltungsgericht auch nicht festzustellen, dass die Kläger die Ertragsminderung durch geeignete und ihnen zumutbare Maßnahmen hätten verhindern können.

29

Die Kläger haben sich nach der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Firma ... ... ... um eine Wiedervermietung des Objekts bemüht und dazu mehrere Makler eingeschaltet. Für die Kläger waren u.a. die Gewerbeimmobilienabteilung der Kreissparkasse ..., die Fa. ... ... ... GmbH, die Landesbank Baden-Württemberg sowie die Firma ... ... GmbH tätig. Nach der übereinstimmenden Auskunft dieser Makler war das Interesse an einer Anmietung des Objekts der Kläger nur gering. Die Kreissparkasse ... hat mitgeteilt, dass von insgesamt 33 Interessenten nur vier ein näheres Interesse gezeigt und eine Innenbesichtigung vorgenommen hätten. Von den drei anderen Maklern wurde übereinstimmend berichtet, dass sich auf ihre Aktivitäten kein einziger ernsthafter Interessent gemeldet habe.

30

Die Kreissparkasse ... hat als Hauptgrund für ihre erfolgslosen Bemühungen die Marktverhältnisse genannt, die in dem betreffenden Zeitraum von einer schwachen Nachfrage nach Gewerbeflächen gekennzeichnet gewesen seien. Als weiterer Grund wurde angeführt, dass sich die Hauptmietflächen über vier Etagen erstreckten. Gewerbeflächen in den Obergeschossen eines Gebäudes mit Ausnahme von Büros würden so gut wie nicht mehr nachgefragt. Keinesfalls habe es am Alter oder am Zustand des Gebäudes gelegen. Die Landesbank Baden-Württemberg und die Firma ... haben den Misserfolg ebenfalls damit erklärt, dass der größte Teil der Gesamtfläche nicht auf einer Ebene liege, sondern auf vier Geschosse verteilt sei. Diese Flächenaufteilung sei am Markt nicht nachgefragt gewesen. Von der Firma ... wurden allerdings als weitere Gründe auch genannt, dass die Kläger keine Teilflächen hätten vermieten wollen und der Mietpreis für den Zustand des Gebäudes zu hoch gewesen sei. Die Fa. ... ... GmbH hat allgemein auf den Nachfrageeinbruch infolge der Wirtschaftskrise hingewiesen.

31

Aufgrund dieser Informationen vermag der Senat nicht festzustellen, dass die Kläger die Ertragsminderung durch geeignete und ihnen zumutbare Maßnahmen hätten verhindern können. Er sieht insbesondere keine hinreichenden Anhaltspunkte für die Annahme, dass sich die von den Klägern genannte Miete nicht innerhalb der marktüblichen Preisspanne bewegt hätte und potentielle Mieter dadurch abgeschreckt worden wären. Nach der Darstellung der Kläger wurde das Objekt zunächst auf der Grundlage einer von der Kreissparkasse ... erstellten Mietpreisberechnung zu einer Jahresmiete von 90.834 EUR angeboten. Nachdem sich bis dahin keine ernsthaften Interessenten gemeldet hätten, sei die Miete im Mai 2008 auf 78.000 EUR ermäßigt worden. Sie, die Kläger, seien zudem bereit gewesen, ihre Mietpreisforderung noch weiter zu verringern. Bedenken hinsichtlich der Miethöhe seien auch von keinem der eingeschalteten Makler geäußert worden. Die von den bereits genannten Maklern eingeholten Auskünfte bestätigen diese Darstellung. Die Firma ... hat zwar in ihrem Schreiben vom 28.9.2010 bekundet, dass der Mietpreis für den Zustand des Objekts zu hoch sei. Die Kreissparkasse ..., die Landesbank Baden-Württemberg und die Fa. ... ... ... GmbH haben dagegen jeweils bekundet, dass der Fehlschlag der Vermittlungsbemühungen nicht an einer zu hohen Mietpreisforderung gelegen hätte. In dem von der Firma ... erstellten Exposé wird zudem ein konkreter Mietpreis gar nicht genannt, sondern angemerkt, der Mietpreis sei Verhandlungssache.

32

Den Klägern kann ferner nicht vorgehalten werden, dass sie durch bauliche Maßnahmen an den Gebäuden die Chancen für eine Vermietung hätten erhöhen können. Nach dem Vortrag der Kläger wurden in der Zeit zwischen 2004 und 2009 verschiedene bauliche Maßnahmen an den Gebäuden durchgeführt, deren Gesamtaufwand mit 109.441,69 EUR beziffert wird. Diesem mit den jeweiligen Rechnungen belegten Vortrag hat die Beklagte nicht widersprochen. Bei den vorgenommenen Maßnahmen handelt es sich allerdings, wie das Verwaltungsgericht zutreffend bemerkt, überwiegend nicht um Modernisierungs-, sondern um bloße Instandhaltungsmaßnahmen. Für die Annahme, dass sich das Objekt nach einer vorherigen Modernisierung der Gebäude leichter hätte vermieten lassen, fehlen jedoch konkrete Anhaltspunkte. Sowohl die Kreissparkasse ... als auch die Landesbank Baden-Württemberg haben die Frage, ob sich durch einen Umbau oder eine Modernisierung des Gebäudes die Marktchancen des Objekts verbessern ließen, ohne Einschränkung verneint. Auch die Firma ... hält eine solche Verbesserung der Marktchancen nur bei "elementaren Modernisierungen" für gegeben.

33

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

34

Die Zulassung der Revision beruht auf § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO. Die Frage, ob ein Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 GrStG auch dann gewährt werden kann, wenn die Ertragsminderung nicht auf atypischen und nur vorübergehenden Umständen beruht, hat angesichts der unterschiedlichen Interpretationen der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts durch den Bundesfinanzhof (Urt. v. 24.10.2007, aaO) und das OVG Sachsen (Beschl. v. 23.12.2009, aaO) einerseits sowie das OVG Nordrhein-Westfalen (Urt. v. 26.3.2009, aaO) andererseits grundsätzliche Bedeutung.

35

Beschluss

36

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 1.971,34 EUR festgesetzt (§ 52 Abs. 3 GKG).

37

Der Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

17

Die Berufung der Kläger ist begründet. Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts ist die Beklagte verpflichtet, den Klägern die Grundsteuer für das in ihrem Erbbaurecht stehende Grundstück ... ... in Höhe von 50 Prozent erlassen. Das Verwaltungsgericht hat die Klagen somit zu Unrecht abgewiesen.

18

1. Die Frage, ob die Kläger einen Erlass der - von ihnen als Erbbauberechtigte des Grundstücks ... ... geschuldeten - Grundsteuer für das Jahr 2008 beanspruchen können, richtet sich nach § 33 GrStG in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19.12.2008 (BGBl. I, S. 2794), die nach § 38 GrStG erstmals für die Grundsteuer des Kalenderjahres 2008 anzuwenden ist. Nach § 33 Abs. 1 GrStG wird die Grundsteuer in Höhe von 25 Prozent erlassen, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstands um mehr als 50 Prozent gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat (S. 1). Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen (S. 2).

19

2. Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts sind die Voraussetzungen dieser Vorschrift im vorliegenden Fall erfüllt. Die Beklagte hat den von den Klägern begehrten Erlass somit zu Unrecht abgelehnt.

20

a) Das Grundstück der Kläger war bis 31.12.2004 an die Fa. ... ... ..., ... vermietet. Die auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude stehen seither mit Ausnahme eines im November 2009 an einen Kälte- und Klimatechnikbetrieb vermieteten und zu Lagerzwecken genutzten Nebengebäudes leer. Der normale Rohertrag des Steuergegenstands war daher im Jahr 2008 um 100 Prozent gemindert.

21

b) Das Verwaltungsgericht hat eine Verpflichtung der Beklagten, den Klägern die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen, gleichwohl verneint und zur Begründung ausgeführt, ein Grundsteuererlass komme nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht, sondern könne auch strukturell bedingte Ertragsminderungen nicht nur vorübergehender Natur erfassen. Eine strukturell bedingte Ertragsminderung sei jedoch im vorliegenden Fall nicht zu erkennen. Dem liegt offenbar die Meinung zugrunde, die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrags seien nur erfüllt, wenn entweder die Ertragsminderung auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgehe, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch seien, oder es sich um strukturell bedingte Ertragsminderungen handele. Das trifft nicht zu. Darauf, ob die nach § 33 Abs. 1 GrStG erforderliche Minderung des normalen Rohertrags des Steuergegenstands auf typische oder atypische, strukturell bedingte oder nicht strukturell bedingte, vorübergehende oder nicht vorübergehende Umstände zurückzuführen ist, kommt es nicht an. Die - nach Ansicht des Verwaltungsgerichts zu verneinende - Frage, ob der Leerstand des Gebäudes der Kläger strukturell bedingt ist, bedarf deshalb keiner Beantwortung.

22

Das Bundesverwaltungsgericht hat allerdings in seiner früheren Rechtsprechung zu § 33 GrStG a.F. (Urt. v. 3.5.1991 - 8 C 13.89 - NVwZ-RR 1992, 93) angenommen, dass die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrags eines Grundstücks nur erfüllt sein könnten, wenn die Minderung des Rohertrags auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgehe, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch seien. Es hat daraus weiter geschlossen, dass zu einem Erlass nach § 33 GrStG nur solche Ertragsminderungen führen könnten, die von erkennbar vorübergehender Natur seien. Auf dieser Grundlage hat das Bundesverwaltungsgericht ferner entschieden, die Ertragsminderung eines Grundstücks, die darauf zurückgehe, dass die auf dem Grundstück befindlichen Wohnungen wegen des strukturell bedingten Überangebots in einer Gemeinde nicht vermietbar seien, rechtfertige keinen Grundsteuererlass (Urt. v. 4.4.2001 - 11 C 12.00 - BVerwGE 114, 132).

23

Auf die an dieser Rechtsprechung geäußerte Kritik des Bundesfinanzhofs (Beschl. v. 13.9.2006 - II R 5/05 - BFHE 213, 390) hat jedoch das Bundesverwaltungsgericht seine Auffassung inzwischen geändert und sich mit Beschluss vom 24.4.2007 - GmS-OGB 1/07 - (ZKF 2007, 211) der Auffassung des Bundesfinanzhofs angeschlossen, dass ein Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht komme, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen könne. Der Bundesfinanzhof hat seine Kritik an der Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts u.a. damit begründet, dass die Beschränkung des § 33 Abs. 1 GrStG auf atypische und nur vorübergehende Ertragsminderungen eine teleologische Reduktion der Vorschrift darstelle, die nicht nur nicht geboten sei, sondern gerade diejenigen Steuerpflichtigen um die Steuerentlastung bringe, die besonders auf sie angewiesen seien. Er hat dabei außerdem darauf hingewiesen, dass den Eigentümern leer stehender Räume auch mit einer neuen Hauptfeststellung unter Berücksichtigung gesunkener Wertverhältnisse nur geringfügig geholfen wäre, weil dies lediglich eine Minderung der Bezugsgröße der üblichen Miete bewirkte, aber einen völligen Einnahmeausfall unberücksichtigt ließe.

24

Der Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 24.4.2007 kann vor diesem Hintergrund in Übereinstimmung mit dem Bundesfinanzhof (Urt. v. 24.10.2007 - II R 6/05 - BFH/NV 2008, 407) und dem OVG Sachsen (Beschl. v. 23.12.2009 - 5 B 449/06 - SächsVBl 2010, 121) nur so verstanden werden, dass auch das Bundesverwaltungsgericht nunmehr der Meinung ist, ein Grundsteuererlass setze nicht voraus, dass die Ertragsminderung auf atypischen und nur vorübergehenden Umständen beruhe (a.M. OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 26.3.2009 - 14 A 3168/07 - Juris).

25

Diese Auslegung des § 33 Abs. 1 GrStG erscheint dem Senat im Übrigen aus dem vom Bundesfinanzhof in seinem Beschl. v. 13.9.2006 (aaO) angeführten Gründen auch allein sachgerecht. Sie entspricht zudem offensichtlich dem Willen des Gesetzgebers. Der Gesetzgeber knüpft den Erlass der Grundsteuer außer an ein bestimmtes Maß der Minderung des Rohertrags des Grundstücks zum einen an die Voraussetzung, dass der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat, und zum anderen daran, dass die Ertragsminderung für den Erlasszeitraum weder durch Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden kann noch bei rechtzeitiger Stellung des Antrags auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können. Dafür, dass der Gesetzgeber eine darüberhinausgehende Einschränkung des Anwendungsbereichs der Norm durch weitere ungeschriebene Tatbestandsmerkmale beabsichtigt hätte, ist nichts zu erkennen.

26

Was § 33 GrStG in seiner hier maßgeblichen Fassung des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19.12.2008 betrifft, kommt hinzu, dass die mit diesem Gesetz vorgenommene Novellierung der Vorschrift erfolgte, um die in Folge der geänderten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu erwartenden Grundsteuerausfälle in Grenzen zu halten (vgl. die Beschlussempfehlung des Finanzausschusses des Bundestags, BT-Drs. 16/11055, S. 1, 3). In den Empfehlungen der Ausschüsse des Bundesrats (BR-Drs. 545/1/08, S. 102 f.) wird dabei außer auf den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 24.4.2007 ausdrücklich auch auf das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 24.10.2007 - II R 6/05 - (BFH/NV 2008, 407) hingewiesen. Der Bundesfinanzhof hat in diesem Urteil im Hinblick auf den Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts die Meinung geäußert, dass damit alle Differenzierungen nach typischen oder atypischen, nach strukturell bedingten oder nicht strukturell bedingten, nach vorübergehenden oder nicht vorübergehenden Ertragsminderungen und nach den verschiedenen Möglichkeiten, diese Merkmale zu kombinieren, hinfällig seien. § 33 GrStG in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2009 verlangt deshalb eine Ertragsminderung von mindestens 50 Prozent (bisher 20 Prozent) und sieht als Rechtsfolge - von dem in Abs. 1 S. 2 genannten Sonderfall abgesehen - einen Erlass der Grundsteuer in Höhe von nur 25 Prozent (bisher vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung) vor. Eine "Anreicherung" des Tatbestands der Vorschrift durch zusätzliche Voraussetzungen nach dem Beispiel der früheren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist dabei unterblieben. Der Gesetzgeber hat sich damit das im Urteil des Bundesfinanzhofs vom 24.10.2007 (aaO) geäußerte Verständnis der Vorschrift zu eigen gemacht. Der Senat hält deshalb an seinen bisherigen, mit der früheren Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts übereinstimmenden Rechtsprechung (vgl. u.a. Urt. v. 16.3.2006 - 2 S 1002/05 - VBlBW 2006, 321) nicht länger fest.

27

c) Nach Ansicht des Verwaltungsgerichts steht dem von den Klägern begehrten Erlass der Grundsteuer weiter entgegen, dass die Kläger die Ertragsminderung für das Jahr 2008 zu vertreten hätten, da sie nicht alle zumutbaren Anstrengungen unternommen hätten, einen neuen Mieter für das Objekt zu finden. Auch dem vermag der Senat nicht zu folgen.

28

Ein Grundsteuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung nicht im Sinne des § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (BVerwG, Urt. v. 25.6.2008 - 9 C 8.07 - NVwZ-RR 2008, 814; Urt. v. 15.4.1983 - 8 C 150.81 - BVerwGE 67, 123). Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben. Das Grundstück der Kläger war bis 31.12.2004 an die Fa. ... ... ..., ... ... vermietet, die sich nach der Einstellung ihres Geschäftsbetriebs zu einer Kündigung des Mietvertrags gezwungen sah. Die Kläger haben die Ertragsminderung somit nicht durch ein ihnen zurechenbares Verhalten selbst herbeigeführt. Der Senat vermag anders als das Verwaltungsgericht auch nicht festzustellen, dass die Kläger die Ertragsminderung durch geeignete und ihnen zumutbare Maßnahmen hätten verhindern können.

29

Die Kläger haben sich nach der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Firma ... ... ... um eine Wiedervermietung des Objekts bemüht und dazu mehrere Makler eingeschaltet. Für die Kläger waren u.a. die Gewerbeimmobilienabteilung der Kreissparkasse ..., die Fa. ... ... ... GmbH, die Landesbank Baden-Württemberg sowie die Firma ... ... GmbH tätig. Nach der übereinstimmenden Auskunft dieser Makler war das Interesse an einer Anmietung des Objekts der Kläger nur gering. Die Kreissparkasse ... hat mitgeteilt, dass von insgesamt 33 Interessenten nur vier ein näheres Interesse gezeigt und eine Innenbesichtigung vorgenommen hätten. Von den drei anderen Maklern wurde übereinstimmend berichtet, dass sich auf ihre Aktivitäten kein einziger ernsthafter Interessent gemeldet habe.

30

Die Kreissparkasse ... hat als Hauptgrund für ihre erfolgslosen Bemühungen die Marktverhältnisse genannt, die in dem betreffenden Zeitraum von einer schwachen Nachfrage nach Gewerbeflächen gekennzeichnet gewesen seien. Als weiterer Grund wurde angeführt, dass sich die Hauptmietflächen über vier Etagen erstreckten. Gewerbeflächen in den Obergeschossen eines Gebäudes mit Ausnahme von Büros würden so gut wie nicht mehr nachgefragt. Keinesfalls habe es am Alter oder am Zustand des Gebäudes gelegen. Die Landesbank Baden-Württemberg und die Firma ... haben den Misserfolg ebenfalls damit erklärt, dass der größte Teil der Gesamtfläche nicht auf einer Ebene liege, sondern auf vier Geschosse verteilt sei. Diese Flächenaufteilung sei am Markt nicht nachgefragt gewesen. Von der Firma ... wurden allerdings als weitere Gründe auch genannt, dass die Kläger keine Teilflächen hätten vermieten wollen und der Mietpreis für den Zustand des Gebäudes zu hoch gewesen sei. Die Fa. ... ... GmbH hat allgemein auf den Nachfrageeinbruch infolge der Wirtschaftskrise hingewiesen.

31

Aufgrund dieser Informationen vermag der Senat nicht festzustellen, dass die Kläger die Ertragsminderung durch geeignete und ihnen zumutbare Maßnahmen hätten verhindern können. Er sieht insbesondere keine hinreichenden Anhaltspunkte für die Annahme, dass sich die von den Klägern genannte Miete nicht innerhalb der marktüblichen Preisspanne bewegt hätte und potentielle Mieter dadurch abgeschreckt worden wären. Nach der Darstellung der Kläger wurde das Objekt zunächst auf der Grundlage einer von der Kreissparkasse ... erstellten Mietpreisberechnung zu einer Jahresmiete von 90.834 EUR angeboten. Nachdem sich bis dahin keine ernsthaften Interessenten gemeldet hätten, sei die Miete im Mai 2008 auf 78.000 EUR ermäßigt worden. Sie, die Kläger, seien zudem bereit gewesen, ihre Mietpreisforderung noch weiter zu verringern. Bedenken hinsichtlich der Miethöhe seien auch von keinem der eingeschalteten Makler geäußert worden. Die von den bereits genannten Maklern eingeholten Auskünfte bestätigen diese Darstellung. Die Firma ... hat zwar in ihrem Schreiben vom 28.9.2010 bekundet, dass der Mietpreis für den Zustand des Objekts zu hoch sei. Die Kreissparkasse ..., die Landesbank Baden-Württemberg und die Fa. ... ... ... GmbH haben dagegen jeweils bekundet, dass der Fehlschlag der Vermittlungsbemühungen nicht an einer zu hohen Mietpreisforderung gelegen hätte. In dem von der Firma ... erstellten Exposé wird zudem ein konkreter Mietpreis gar nicht genannt, sondern angemerkt, der Mietpreis sei Verhandlungssache.

32

Den Klägern kann ferner nicht vorgehalten werden, dass sie durch bauliche Maßnahmen an den Gebäuden die Chancen für eine Vermietung hätten erhöhen können. Nach dem Vortrag der Kläger wurden in der Zeit zwischen 2004 und 2009 verschiedene bauliche Maßnahmen an den Gebäuden durchgeführt, deren Gesamtaufwand mit 109.441,69 EUR beziffert wird. Diesem mit den jeweiligen Rechnungen belegten Vortrag hat die Beklagte nicht widersprochen. Bei den vorgenommenen Maßnahmen handelt es sich allerdings, wie das Verwaltungsgericht zutreffend bemerkt, überwiegend nicht um Modernisierungs-, sondern um bloße Instandhaltungsmaßnahmen. Für die Annahme, dass sich das Objekt nach einer vorherigen Modernisierung der Gebäude leichter hätte vermieten lassen, fehlen jedoch konkrete Anhaltspunkte. Sowohl die Kreissparkasse ... als auch die Landesbank Baden-Württemberg haben die Frage, ob sich durch einen Umbau oder eine Modernisierung des Gebäudes die Marktchancen des Objekts verbessern ließen, ohne Einschränkung verneint. Auch die Firma ... hält eine solche Verbesserung der Marktchancen nur bei "elementaren Modernisierungen" für gegeben.

33

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

34

Die Zulassung der Revision beruht auf § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO. Die Frage, ob ein Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 GrStG auch dann gewährt werden kann, wenn die Ertragsminderung nicht auf atypischen und nur vorübergehenden Umständen beruht, hat angesichts der unterschiedlichen Interpretationen der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts durch den Bundesfinanzhof (Urt. v. 24.10.2007, aaO) und das OVG Sachsen (Beschl. v. 23.12.2009, aaO) einerseits sowie das OVG Nordrhein-Westfalen (Urt. v. 26.3.2009, aaO) andererseits grundsätzliche Bedeutung.

35

Beschluss

36

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 1.971,34 EUR festgesetzt (§ 52 Abs. 3 GKG).

37

Der Beschluss ist unanfechtbar.