Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-03-30, Aktenzeichen 3 O 354/09
ECLI:DE:LGK:2010:0330.3O354.09.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d

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Die Klägerin beteiligte sich im November 2000 mit einer Einlage von 100.000,00 DM an der „ Immobilienfonds GmbH & Co. Projekte Y/X KG“ (im Folgenden: Fonds oder Fondsgesellschaft). Daneben zahlte sie ein Agio in Höhe von 5.000,00 DM.

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Die Klägerin ist seit längeren Jahren Kunde der Beklagten. Im Jahr 2000 wurde ein Sparbrief in Höhe von 105.000 DM fällig. Im Lauf eines Beratungsgesprächs im November 2000 empfahl ihr der Zeuge N2, ein Mitarbeiter der Beklagten, die Zeichnung des Fonds; Einzelheiten des Gesprächs sind streitig. Jedenfalls vor der Zeichnung des Fonds erhielt die Klägerin auch den Fondsprospekt. Die Beitrittserklärung datiert auf den 8. 11. 2000.

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Der Fonds ist von der Beklagten, die auch Gründungskommanditistin war, im Jahr 2000 initiiert worden. Er erwarb zwei Objekte, ein Fachmarktzentrum in Y sowie ein Bürogebäude in X. Die Gebäude des Fachmarktzentrums waren überwiegend an drei große Einzelhändler, darunter die Fa. C, vermietet. In dem Fondsprospekt heißt es bezüglich des Fachmarktzentrums (Seitenangaben beziehen sich jeweils auf den Fondsprospekt, Anlage K1):

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„Das Fachmarktzentrum in Y wurde im wesentlichen bis 1989 in seiner jetzigen Form errichtet...“ (S. 5)

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„Das Fachmarktzentrum besteht aus mehreren Gebäudeabschnitten, die den Bedürfnissen der Mieter und ihrer Kunden angepasst wurden. Die Gebäude wurden in mehreren Bauabschnitten in solider Bauweise erbaut...“ (S. 17)

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„Die Baugenehmigungen für die einzelnen Abschnitte des Fachmarktzentrum in Y stammen von Ende der achtziger Jahre...“ (S. 73)

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„Das Fachmarktzentrum in Y ist Ende der achtziger Jahre fertig gestellt worden. Der Bauzustand des Fachmarktzentrums ist vom TÜV Rheinland im Oktober 1999 geprüft worden.“ (S. 73)

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Unter der Überschrift „Altlasten“ heißt es:

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„Die Verkäufer haben erklärt, dass ihnen keine schädlichen Bodenveränderungen und/oder Altlasten im Sinne des § 2 des Bundes-Bodenschutzgesetzes auf oder im Kaufgrundstück und auch keine Grundwasserverunreinigungen im Bereich des Kaufgrundstücks bekannt sind.“ (S. 52)

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In der Rubrik „Das Angebot im Überblick“ werden unter der Überschrift „Risiken“ die Risiken, „die üblicherweise mit Immobilienanlagen einhergehen“ erwähnt; wegen näherer Informationen wird auf das Kapital „Chancen und Risiken“ des Prospekts verwiesen (S. 6). In diesem Kapitel finden sich Hinweise auf negative wie positive Abweichungen von den prognostizierten Ergebnissen, die unter anderem zur Verringerung der angenommenen Erträge wie auch zum Verlust des eingesetzten Kapitals führen könnten (S. 68).

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Anlageprospekt (Anlage K3 zur Klageschrift) verwiesen.

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In den Jahren 2002 bis 2004 wurden planmäßig Ausschüttungen aus dem Fonds in Höhe von 7,5% der Beteiligungssumme gezahlt. Im Jahr 2005 erfolgte nur noch eine reduzierte Ausschüttung; anschließend erfolgten keine Ausschüttungen mehr. Insgesamt erhielt die Klägerin 14.540,12 EUR.

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Im Bericht der Fondsgeschäftsführung vom 15. 10. 2004 wurde darauf hingewiesen, dass es unklar sei, ob die Fa. C den 1988 auf 20 Jahre abgeschlossenen Mietvertrag verlängern werde, da sie in der Nähe einen neuen Standort eröffnet habe; ferner seien im Zusammenhang mit Brandschutzanlagen zusätzliche Investitionen erforderlich. Im Protokoll der Gesellschafterversammlung vom 16. 11. 2005 heißt es, dass die Bausubstanz der von der Fa. C genutzten Halle altersbedingt für eine Einzelhandelsnutzung nicht mehr brauchbar sei, so dass die Fa. C den im Jahr 2009 auslaufenden Mietvertrag nicht verlängern werde. „Die Bausubstanz der C Mietflächen entspricht nicht mehr modernen Anforderungen. Die Bausubstanz besteht aus alten Lagerhallen, die für die Einzelhandelsnutzung vom Voreigentümer umgebaut wurden.“ Die Fondsgesellschaft erwäge daher den Abriss der Halle. Die an andere Mieter vermieteten Flächen würden aus den 80er Jahren stammen und seien von der Substanz her grundsätzlich für eine Neuvermietung geeignet. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll (Anlage K3) verwiesen. Dieses Protokoll erhielt die Klägerin im Dezember 2005.

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In späteren Berichten aus dem Jahr 2006 wurde ausgeführt, die Halle stamme vermutlich aus den siebziger Jahren, sei am Ende ihrer Lebenszeit angelangt und könne als „Schrottimmobilie“ bezeichnet werden. In einer Gesellschafterversammlung im Jahr 2007 wurde weiter mitgeteilt, das Alter der Halle sei unklar, sie sei auf jeden Fall vor 1980 errichtet worden, nach Auffassung eines vom Fonds eingeschalteten Architekten etwa um 1960.

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Im Jahr 2009 wurde schließlich in einer Gesellschafterversammlung mitgeteilt, dass Teile der Grundstücksflächen in Y eine alte Mülldeponie seien; die Grundstücksteile, die zuletzt von C genutzt worden seien, seien der Standort einer Chemiefabrik gewesen. Es bestünden erhebliche Bodenverunreinigungen, die selbst im Grundwasser festzustellen seien. Die Fondsgeschäftsführung prüfe Schadensersatzansprüche gegen die Verkäufer des Grundstücks und das mit der Konzeption des Fonds beauftragte Unternehmen.

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Mit anwaltlichen Schreiben vom 12. 12. 2008 kündigte die Klägerin an, Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte geltend zu machen, und ließ sie auffordern, bis zum 15. 12. 2008 auf die Einrede der Verjährung zu verzichten. Daraufhin meldeten sich die jetzigen Prozessbevollmächtigten der Beklagten, wiesen die Ansprüche zurück und baten, im Fall der Klageerhebung als Prozessbevollmächtigte der Beklagten ins Passivrubrum aufgenommen zu werden.

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Die Klägerin macht gegen die Beklagte Schadensersatzansprüche wegen Beratungsfehlern geltend. Sie meint, im Prospekt werde das Alter der C-Halle unzutreffend dargestellt. Außerdem stützt sie sich darauf, dass der Prospekt weder auf Altlasten hinweise noch darauf, dass seinerzeit – ihrer Ansicht nach – keine ausreichende Prüfung des Objekts erfolgt sei. Teilflächen des Geländes seien im Altlastenkataster der Stadt Y erfasst gewesen; der Geschäftsführer des Fonds gehe davon aus, dass der Altlastenverdacht bekannt geworden wäre, wenn beim Erwerb des Objekts die „Mindestanforderungen in der Objektprüfung“ beachtet worden wären.

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Die Klägerin behauptet, der Zeuge N2 habe die Anlage als zu 100% sicher, und als ebenso sicher wie den zuvor von ihr gehaltenen Sparkassenbrief bezeichnet; nach dem Ende der Laufzeit von zehn Jahren könne die Beteiligung jederzeit verkauft werden. Die Klägerin möchte ihre Beteiligung rückabwickeln sowie die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten. Steuervorteile seien ihr keine entstanden.

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Am 29. 12. 2008 hat die Klägerin einen Mahnbescheid beantragt, der am 30. 12. 2008 erlassen und der Beklagten selber am 6. 1. 2009 zugestellt worden ist. Als Gegenstand der Klageforderung ist „Schadenersatzanspruch aus VERMITTLUNGS-Vertrag gem. Schadensersatz aus Falschberatung vom 8. 11. 00“ angegeben. Nach Widerspruch der Beklagten ist unter dem 14. 1. 2009 der weitere Auslagenvorschuss angefordert worden, der am 20. 7. 2009 gezahlt worden ist. Zuvor war am 16. 7. 2009 die Anspruchsbegründung bei Gericht eingegangen. Am 21. 7. 2009 ist daraufhin das Verfahren an das Landgericht abgegeben worden.

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Die Klägerin beantragt:

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1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 39.145,53 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung der gemäß Beitrittserklärung vom 8.11.2000 begründeten mittelbaren, von der U GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, X-Weg, ####1 B, gehaltenen Kommanditbeteiligung der Klägerin im Nennbetrag von 100.000,- DM an der Immobilienfonds Köln GmbH & Co. Projekte Y/X KG auf die Beklagte.

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2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere € 1.419,19 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit an vorgerichtlichen Anwaltskosten zu zahlen.

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3. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte mit der Annahme der ihr von der Klägerin angebotenen Übertragung der unter Klageantrag 1 genannten mittelbaren Kommanditbeteiligung in Verzug befindet.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte behauptet, die Klägerin habe bei der Beratung Wert darauf gelegt, eine höhere Rendite als den Sparbuchzins zu erzielen, und habe sich auch für Aktienfonds interessiert. Die Beklagte meint, hinsichtlich des Alters der C-Halle seien die Angaben im Prospekt zutreffend, da keine wesentlichen Teile des Komplexes vor den achtziger Jahren errichtet worden seien. Inzwischen habe sich herausgestellt, dass von den 16.000 qm vermietbarer Fläche in Y tatsächlich ca. 11.000 qm aus den 80er Jahren stammten. Für die Entscheidung der Fa. C, den Mietvertrag nicht zu verlängern, sei auch das Alter der Halle nicht ausschlaggebend gewesen. Von den Altlasten habe sie keine Kenntnis gehabt, sondern sich auf die Angaben der Verkäufer verlassen; auch insoweit sei der Prospekt zutreffend.

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Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung. 2004, spätestens 2005 hätte die Klägerin sich aus den Geschäftsberichten die erforderlichen Kenntnisse verschaffen können. Die Verjährung laufe auch für alle behaupteten Beratungsfehler einheitlich, da nur ein einheitlicher Schaden entstanden sei.

29

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin stehen keine Ansprüche auf Schadensersatz gegen die Beklagte zu.

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1. Schadensersatzansprüche wegen der unrichtigen Angaben im Prospekt zum Alter der C-Halle sind verjährt. Die vorliegend in Betracht kommenden Ansprüche unterliegen der gesetzlichen Regelverjährung. Diese trat in Überleitungsfällen wie dem Vorliegenden gemäß §§ 195, 199 BGB i. V. m. Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB grundsätzlich mit Ablauf des 31. 12. 2004 ein, soweit bereits am 1. 1. 2002 die subjektiven Voraussetzungen von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n. F. vorlagen (vgl. BGH, Urt. v. 23. 1. 2007 – XI ZR 44/06 – NJW 2007, 1584). Bereits 2005 war erkennbar, dass die Angabe im Prospekt bezüglich des Alters des Fachmarktzentrums Y fehlerhaft war. Aus dem Protokoll der Gesellschafterversammlung vom 16. 11. 2005 ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit, dass die C-Halle nicht in den achtziger Jahren (im Gegensatz zu den anderen Gebäudeflächen, auf die insoweit ausdrücklich Bezug genommen wird) neu errichtet worden war, sondern dass es sich um ältere Bauteile handelt. Damit war klar, dass die beanstandete Aussage im Prospekt, wonach das Baumarktzentrum „im wesentlichen“ in den achtziger Jahren errichtet worden sei, unzutreffend war. Aus dem Protokoll wird auch eindeutig der Zusammenhang zwischen dem altersbedingten Zustand der Halle und der Entscheidung der Fa. C, den Mietvertrag nicht zu verlängern, erkennbar. Die Klägerin stellt auch nicht in Abrede, das Protokoll der Versammlung vom 16. 11. 2005 noch im Jahr 2005 erhalten zu haben. Damit waren ihr sämtliche erforderlichen Informationen zugegangen, so dass die Verjährung am 31. 12. 2008 ablief.

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Durch den Mahnbescheid vom 30. 12. 2008 wurde die Verjährung nicht gehemmt, da in ihm der Gegenstand des geltend gemachten Anspruchs nicht eindeutig bezeichnet war. Ein Hinweis auf den konkreten Fonds fehlt völlig. Irreführend ist auch der Hinweis auf „Anlagevermittlung“. Das genannte Datum war ebenfalls nicht geeignet, den Anspruch weiter zu konkretisieren, da an ihm der Fonds gezeichnet wurde; ein Beratungsgespräch an diesem Datum ist klägerseits nicht substantiiert dargelegt worden. Unstreitig hat das maßgebliche Beratungsgespräch vorher stattgefunden; ob und in welcher Hinsicht an dem Tag, an dem der Fonds gezeichnet wurde, noch eine zusätzliche Beratung stattfand, wird nicht vorgetragen. Schließlich fehlt in dem Mahnbescheid jegliche weitere Angabe zu der konkreten Pflichtverletzung, die der Beklagten vorgeworfen wird, was nach einem Urteil des OLG München erforderlich ist, da die Verjährung für jede Pflichtverletzung unabhängig läuft (OLG München, Urt. v. 31. 1. 2008 – 19 U 3080/07 – juris Rn. 35).

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Es genügt nicht, dass die Beklagte bereits zuvor durch anwaltliches Schreiben zum Schadensersatz aufgefordert worden war. Im Mahnbescheid fehlt jeder Bezug zu diesem Aufforderungsschreiben, so dass es der Beklagten nicht ohne weiteres möglich war, ihn mit dem vorangegangenen Schreiben in Verbindung zu bringen. Im Gegenteil: Auf das Aufforderungsschreiben hin hatten sich die Prozessbevollmächtigten der Beklagten gemeldet, die Ansprüche zurückgewiesen und darum gebeten, sie bei einer Klageerhebung im Passivrubrum als Prozessbevollmächtigte zu benennen. Wenn der Beklagten anschließend selber ein Mahnbescheid zugestellt wurde, hatte sie keinen Anlass, diesen mit dem vorangegangenen Aufforderungsschreiben in Verbindung zu bringen.

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Die erforderliche Konkretisierung ist dann zwar in der Anspruchsbegründung nachgeholt worden; dies genügt aber nicht, um rückwirkend die Hemmung eintreten zu lassen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führt eine erst nach Ablauf der Verjährung vorgenommene Individualisierung nicht zur Hemmung (BGH, Urt. v. 21. 10. 2008 – XI ZR 466/07 – juris Rn. 17 ff.).

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Nur ergänzend ist noch darauf hinzuweisen, dass eine Hemmung durch den Mahnbescheid nicht zu einem anderen Ergebnis führen würde. Diese Hemmung endete gemäß § 204 Abs. 2 S. 1 BGB sechs Monate nach der letzten Verfahrenshandlung des Gerichts, hier also mit der Anforderung der weiteren Kosten am 14. 1. 2009. Die Anspruchsbegründung ging dagegen erst am 16. 7. 2009 bei Gericht ein, mithin mehr als sechs Monate später.

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2. Soweit sich die Klägerin auf fehlerhafte Angaben in dem Beratungsgespräch stützt, so war dem Prospekt zu entnehmen, dass diese – behaupteten – Angaben unzutreffend waren. Das OLG Köln hat in einem Beschluss vom 19. 11. 2008 – 13 U 97/08 – den Prospekt des Fonds dahingehend beurteilt, dass er die „Besonderheiten und Risiken der in Rede stehenden Anlagen nach Ansicht des Senats zutreffend, verständlich und ausreichend darstellt“ (a. a. O. S. 3). Dies gilt auch dafür, dass die Beteiligung – infolge von Verlustrisiken – keineswegs mit der Sicherheit eines Sparbuchs vergleichbar war, frühestens zum 31. 12. 2020 kündbar war sowie nur beschränkt fungibel war. Wenn aber ein Anleger den Prospekt, aus dem sich ergibt, dass die ihm erteilte Beratung unzutreffend war, nicht zur Kenntnis nimmt, ist seine Unkenntnis als grob fahrlässig zu bewerten (OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 14. 1. 2008 – 18 U 28/07 – juris Rn. 18 ff.).

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3. Soweit sich die Klägerin auf die im Jahr 2009 bekannt gewordene Altlastenproblematik stützt, so liegt in dieser Hinsicht kein Beratungsfehler vor. Unstreitig hatte die Beklagte – wie auch alle anderen Beteiligten, mit der möglichen Ausnahme der Verkäufer des Grundstücks in Y – bis zum Jahr 2009 keine Kenntnis von Altlasten und konnte dementsprechend auch weder in der Beratung noch im Prospekt auf sie hinweisen. Ein Beratungsfehler könnte daher nur dann anzunehmen sein, wenn die Beklagte es vorwerfbar unterlassen hätte, insoweit weitere Prüfungen vorzunehmen. Dabei ist bereits unklar, ob eine solche Prüfung überhaupt zu einem Ergebnis geführt hätte. Nach den von der Klägerin vorgelegten Informationen sollen die Verkäufer zwar verschiedentlich seitens der Behörden auf Altlasten hingewiesen worden sein; welche konkreten Informationen vorlagen, ist aber völlig unklar. Immerhin ist bis zum Jahr 2009 niemand, weder die Fondsgeschäftsführung, die von ihr beauftragten Unternehmen (wie der TÜV, der im Jahr 1999 eine technische Prüfung der Gebäude durchführte), noch die Mieter des Geländes, auf die Altlastenproblematik aufmerksam geworden.

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Soweit die Klägerin darauf verweist, die Fondsgeschäftsführung bereite ihrerseits eine Klage wegen der unzureichenden Objektprüfung vor, so heißt es zu diesem Thema im von der Klägerin vorgelegten Protokoll der Gesellschafterversammlung vom 1. 9. 2009: „Herr Dr. E [ein von der Fondsgeschäftsführung hinzugezogener Rechtsanwalt] sieht ebenfalls die Möglichkeit, Schadenersatzansprüche [wegen der Konzeption des Fonds] geltend zu machen. Dabei äußerte er die Einschätzung, dass die Erfolgsaussichten in diesem Fall geringer seien als gegenüber den Veräußerern der Immobilie.“ Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass zwischen der Schlechterfüllung der zwischen dem Fonds und den Konzeptionären geschlossenen Verträge und der Schlechterfüllung von Beratungspflichten durch die Beklagte zu differenzieren ist: Ein Beratungsfehler könnte der Beklagten nur vorgeworfen werden, wenn ihr bekannt oder erkennbar gewesen wäre, dass die Konzeption fehlerhaft war. Angesichts der zitierten Einschätzung des Rechtsbeistands der Fondsgeschäftsführung erscheint dies zweifelhaft; tatsächlicher Vortrag dazu fehlt.

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Maßgeblich ist, dass im Prospekt zum Thema Altlasten ausdrücklich auf die Zusicherung der Altlastenfreiheit durch die Verkäufer hingewiesen wird. Damit ist hinreichend deutlich, dass sich der Fonds insoweit auf diese Zusicherung verließ und keine eigenen Prüfungen angestellt hatte. Weitere Ausführungen zu diesem Punkt waren im Prospekt entbehrlich.

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Letztlich hat sich mit den Altlasten ein typisches Risiko verwirklicht, das mit der Investititon in eine Gewerbeimmobilie verbunden ist. Zu diesem Punkt heißt es in dem Fondsprospekt unter der Überschrift „Chancen und Risiken“ auf S. 68: „Die Beteiligung an einer Immobilieninvestition, sei es in der Form einer Direktinvestition, sei es – wie im vorliegenden Fall – durch Beteiligung an einer Fondsgesellschaft, die ihrerseits das Eigentum an einer Immobilie erwirbt, bedeutet ein wirtschaftliches Engagement, welches Chancen und Risiken beinhaltet. […] Wie bei allen Investitionen besteht auch bei diesem Angebot die Möglichkeit, dass unvorhersehbare Entwicklungen, seien es rechtliche, wirtschaftliche oder steuerliche Umstände, die in diesem Prospekt prognostizierten Ergebnisse negativ beeinflussen können. Solche Entwicklungen können zur Verringerung der angenommenen künftigen Erträge wie auch zum Verlust des eingesetzten Kapitals führen.“

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4. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.

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Streitwert:

39.145,53 EUR.