Landgericht Krefeld (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-03-20, Aktenzeichen 5 O 317/11
ECLI:DE:LGKR:2013:0320.5O317.11.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreites werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d :

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Die Klägerin verlangt von der Beklagten Schadensersatz wegen Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag im Zusammenhang mit der Vorbereitung eines Bauvorhabens.

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Bei der Klägerin handelt es sich um eine Projektentwicklungsgesellschaft, die damit befasst ist, Grundstücke anzukaufen, um sie nach Umbau einer gewinnbringenden Nutzung zuzuführen. Die Beklagte ist Architektin. Die Parteien pflegten vor diesem Hintergrund seit Längerem eine Geschäftsbeziehung.

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Die Klägerin erhielt im November 2006 ein Exposé betreffend das Grundstück N-Platz 0 in Ratingen, das mit einem Bürogebäude bebaut war. Die Klägerin war an diesem Grundstück interessiert und durchdachte unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten. Der Geschäftsführer der Klägerin besichtigte das Grundstück mehrmals.

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Der Geschäftsführer der Klägerin beauftragte die Beklagte in einem Telefonat vom 30.04.2008 damit, bei den Baubehörden eine Auskunft darüber einzuholen, ob das Grundstück als Baumarkt oder Autohaus genutzt werden könne. Näheres hierzu erklärte er nicht. Über eine Vergütung der Beklagten wurde zwar nicht ausdrücklich gesprochen. Der Geschäftsführer der Klägerin wies die Beklagte aber darauf hin, dass sie die Planung des Vorhabens durchführen solle, so die Klägerin das Grundstück erwerbe.

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Der Geschäftsführer der Klägerin forderte die Beklagte nicht auf, schriftliche Unterlagen beziehungsweise Bestätigungen der Baubehörden anzufordern. Ein förmlicher Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides sollte zunächst nicht gestellt werden, da die Klägerin das Grundstück kurzfristig erwerben und nicht erst ein mehrmonatiges behördliches Verfahren abwarten wollte. Die Klägerin ging im Übrigen davon aus, dass ihre Planungen bei Durchführung eines behördlichen Verfahrens bekannt würden. Dies wollte sie vermeiden, um nicht unliebsame Konkurrenz oder erhöhte Preisvorstellungen des Verkäufers zu provozieren.

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Die Beklagte begab sich am 08.05.2008 zum Planungsamt der Stadt Ratingen, wo sie Einsicht in die Hausakte nahm und mit einem Sachbearbeiter sprach. Dabei ergab sich, dass das Grundstück in einem Gewerbegebiet lag. Der Sachbearbeiter wies die Beklagte zudem darauf hin, dass Einzelhandelsbetriebe außerhalb des innerstädtischen Bereiches möglich seien, wenn und soweit sie den Einzelhandel in der Innenstadt nicht schädigten.

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Die Beklagte teilte dem Geschäftsführer der Klägerin noch am selben Tag mit, dass der Sachbearbeiter der Stadt Ratingen keine Einwendungen gegen den Betrieb eines Baumarktes oder Autohauses auf dem Grundstück erhoben habe.

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Die Klägerin erwarb die Immobilie daraufhin mit notariellem Kaufvertrag vom 27.05.2008 zu einem Kaufpreis von 1.700.000 EUR, ohne weitere Erkundigungen einzuholen.

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Am 17.07.2008 ließ die Klägerin durch die Beklagte einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheides für die Genehmigung einer Nutzungsänderung der Hallen in Einzelhandel, zum Beispiel für ein Autohaus oder einen Baumarkt mit Tiefgarage stellen. Die Stadt Ratingen teilte der Klägerin mit Schreiben vom 14.07.2009 mit, dass ein Autohandel vorbehaltlich wasserrechtlicher Fragen sowie der Abriss der Bürotrakte und die Nutzung einer Tiefgarage bauplanungsrechtlich zulässig seien, ein großflächiger Verbrauchermarkt jedoch wegen des vor Ort geltenden Einzelhandelskonzepts nicht genehmigt werden könne.

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Die daraufhin erhobene Klage der Klägerin vom 28.08.2009 gegen die Stadt Ratingen auf Erteilung des bauplanungsrechtlichen Vorbescheides zur Nutzungsänderung des Grundstücks wies das Verwaltungsgericht Düsseldorf mit Urteil vom 19.05.2011 ab.

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Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin hatte die Beklagte bereits zuvor mit Schreiben vom 19.03.2009 aufgefordert, einen Ertragsausfall, der auf insgesamt 2.819.257 EUR beziffert wurde, auszugleichen. Denn es sei aus planungsrechtlichen Gründen nicht möglich, das Grundstück wie beabsichtigt gewinnbringend zu nutzen. Diese Forderung wiederholte er mit weiterem Schreiben vom 20.07.2009. Die Beklagte zahlte daraufhin nicht. Die Klägerin macht nunmehr im Wege der Teilklage etwa 15 % des vorbezeichneten Betrages als Schadensersatz wegen Schlechterfüllung des Auftrages vom 30.04.2008 sowie darauf bezügliche vorgerichtliche Kosten geltend.

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Die Klägerin behauptet, es habe sich vorliegend nicht lediglich um ein Auskunftsersuchen gehandelt dergestalt, dass die Beklagte die Antwort der Baubehörde entgegen nimmt und an sie (die Klägerin) weiterleitet. Die Beklagte habe vielmehr in ihrer Eigenschaft als Architektin feststellen sollen, ob die Realisierung der Einzelhandelsfläche als Baumarkt oder Autohaus möglich sei. Dabei habe es sich ebenso wie in vergleichbaren Fällen zuvor um einen entgeltlichen Auftrag gehandelt. Es sei klar gewesen, dass der Auftrag zusammen mit den nachfolgenden weiteren Leistungen der Beklagten abgerechnet und bezahlt würde.

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Die Klägerin behauptet des Weiteren, dass sie nicht losgelöst von der erbetenen Auskunft zum Kauf entschlossen gewesen sei. Sie habe die Entscheidung über den Kauf vielmehr erklärtermaßen von der Auskunft abhängig gemacht.

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Die Klägerin meint, dass die Beklagte ihre Pflichten aus dem Auftrag vom 30.04.2008 verletzt habe, da ein Baumarkt auf dem Grundstück nicht betrieben werden könne und der Betrieb eines Autohauses möglicherweise nur losgelöst von einer Reparaturwerkstatt zulässig sei, was mit dem Grundwasserschutz zusammenhänge.

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Bezogen auf den geltend gemachten Schaden behauptet die Klägerin, dass das Grundstück eine enorme Wertsteigerung erzielt hätte, so auf ihm ein Baumarkt oder ein Autohaus mit Reparaturwerkstatt betrieben worden wäre. Diese Wertsteigerung sei indes nicht möglich, zumal ein Autohaus als Folge der Wirtschaftskrise im Jahre 2008 als Option entfallen und ohne eine angegliederte Reparaturwerkstatt wirtschaftlich zum Scheitern verurteilt sei.

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Die Klägerin beantragt,

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1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 400.000 EUR nebst 8 % Zinsen über dem Basiszins der Europäischen Zentralbank seit dem 04.08.2009 zu zahlen.

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2. die Beklagte zu verurteilen, ihr vorgerichtliche Kosten in Höhe von 3.608 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins der Europäischen Zentralbank seit Rechtshängigkeit zu erstatten.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie behauptet, dass bereits kein haftungsauslösender Architektenvertrag zustande gekommen sei, das Gespräch vom 30.04.2008 vielmehr ein bloßes Gefälligkeitsverhältnis im Akquisitionsbereich begründet habe, für das kein Honorar verlangt werde. Der Geschäftsführer der Klägerin habe im Übrigen nur wissen wollen, ob nach mündlicher Auskunft der Baubehörde und der gegenwärtigen Aktenlage etwas gegen die Errichtung eines Baumarktes oder Autohauses spreche. Ein darüber hinausreichender Prüfungsauftrag sei ihr nicht erteilt worden.

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Die Beklagte macht weiterhin geltend, dass sie die von der Klägerin erbetenen Auskünfte ordnungsgemäß eingeholt und weitergeleitet habe. Sie behauptet hierzu: Sie habe dem Geschäftsführer der Klägerin keineswegs abschließend erklärt, dass die Vorstellungen der Klägerin vom Planungsrecht gedeckt seien. In anderen (früheren) Fällen habe es zudem umfangreiche Abstimmungs- und Vorbereitungsgespräche mit den unterschiedlichen öffentlichen Stellen sowie konkrete Absprachen zwischen den Parteien gegeben. Es sei auch vorliegend nicht von einem Autohaus mit oder ohne angegliederter Reparaturwerkstatt die Rede gewesen, sondern nur von einem Baumarkt oder Autohaus.

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Die Beklagte meint, dass die Klägerin jedenfalls ein überwiegendes Mitverschulden treffe, da sie das Grundstück überstürzt erworben habe. Die Beklagte bestreitet schließlich die Höhe des von der Klägerin geltend gemachten Schadens.

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Die Akte des Verwaltungsgerichts Düsseldorf zu 9 K 5582/09 ist Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

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Die Klage ist der Beklagten am 06.09.2011 zugestellt worden.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist unbegründet.

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I. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 400.000 EUR. Denn eine Pflichtverletzung der Beklagten, die einen derartigen Anspruch begründen könnte, liegt nicht vor.

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1. Ein Anspruch wegen Schlechterfüllung eines Werkvertrages im Sinne eines Architektenvertrages (§ 280 Abs. 1 BGB) scheidet aus, da ein derartiger Vertrag noch nicht abgeschlossen war, als die Beklagte am 08.05.2008 auf dem Planungsamt der Stadt Ratingen Erkundigungen nach dem Grundstück N-Platz 0 in Ratingen einholte und die Klägerin darüber informierte. Dabei spielt es keine Rolle, dass die Beklagte Architektin war und in der Vergangenheit bereits wiederholt für die Klägerin Architektenleistungen erbracht hatte. Denn die Klägerin trägt selbst vor, dass die Beklagte vorliegend lediglich für den Fall des Ankaufs des Grundstücks mit der Planung des Neubauvorhabens einschließlich der Bauüberwachung beauftragt werden sollte. Ob die Parteien letztlich einen Architektenvertrag mit vollständigem Pflichtenprogramm abschließen würden, war mithin zunächst noch offen.

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2. Die Parteien mochten zwar in dem Telefonat vom 30.04.2008 einen entgeltlichen Vertrag geschlossen haben, der die Beklagte zur Erbringung bestimmter Leistungen im Hinblick auf das Grundstück und die Klägerin zur Zahlung eines darauf bezüglichen Honorars verpflichtete. Hierbei handelte es sich jedoch nach den Umständen unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen (§§ 133, 157, 242 BGB) nicht um einen vollwertigen Architektenvertrag sondern bestenfalls um einen Vertrag mit deutlich reduziertem Pflichtenprogramm. Soweit die Klägerin der Beklagten im Rahmen eines derartigen Vertrages den Auftrag erteilte, die Nutzungsmöglichkeiten des Objekts hinsichtlich eines Baumarktes oder Autohauses zu eruieren, steht nicht fest, dass die Beklagte dem nicht nachkam.

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a) Die Klägerin beauftragte mit der Beklagten zwar eine Architekten, mithin eine in Planungs- und Genehmigungsfragen fachkundige Person. Dem Auftrag lagen auch erhebliche wirtschaftliche Interessen der Klägerin zugrunde, da es dieser darum ging, das Grundstück zu kaufen und baulich zu verändern, um es schließlich gewinnbringend nutzen zu können. Dies war der Beklagten bewusst, wie sich bereits aus der schon seinerzeit bestehenden längeren Geschäftsbeziehung der Parteien ergibt. Hinzu kommen die eigenen wirtschaftlichen Interessen der Beklagten. Die Beklagte übernahm den Auftrag nämlich keineswegs uneingennützig. Sie ging vielmehr davon aus, dass die Klägerin sie im weiteren Verlauf mit der Planung und Durchführung des Vorhabens betrauen würde, so es tatsächlich realisiert werden sollte.

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Aus diesen Umständen, die für einen Rechtsbindungswillen der Beklagten sprechen, folgt jedoch entgegen der Wertung der Klägerin keine Schadensersatzpflicht der Beklagten im vorliegenden Fall. Die rechtliche Bindung und damit Verpflichtung der Beklagten war nämlich von vornherein sichtlich begrenzt (§§ 133, 157, 242 BGB).

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Bei der Auslegung der Vereinbarungen der Parteien und der mit ihnen begründeten wechselseitigen Pflichten ist zu berücksichtigen, dass es der Klägerin nicht darum ging, einen förmlichen Antrag bei der zuständigen Behörde zu stellen. Die Klägerin sah vielmehr von einem derartigen Antrag nach ihrem eigenen Vorbringen bewusst ab, da sie die mit ihm verbundenen Nachteile vermeiden wollte. So ging sie als sicher davon aus, dass ihre Pläne, auf dem Grundstück einen Baumarkt oder ein Autohaus zu errichten, bekannt würden, wenn sie einen derartigen Antrag stellen würde. Dies hätte das Interesse möglicher Konkurrenten wecken und in letzter Konsequenz die Kaufpreisforderungen des Verkäufers erhöhen können. Ebenso scheute die Klägerin mögliche Verzögerungen als Folge eines förmlichen Prüfungsverfahrens, das mutmaßlich mehrere Monate in Anspruch genommen hätte. Die Klägerin wollte das Grundstück nämlich kurzfristig erwerben, was sie im Endeffekt auch tat, wie daraus folgt, dass der notarielle Vertrag bereits am 27.05.2008 geschlossen wurde, mithin nur wenige Wochen, nachdem sie der Beklagten den streitgegenständlichen Auftrag erteilt beziehungsweise mit der Beklagten über deren Erkundigungen auf dem Planungsamt gesprochen hatte. Hätte die Klägerin zunächst eine förmliche behördliche Überprüfung abgewartet, so wäre der zeitliche Ablauf erheblich verzögert worden, was auch dadurch bestätigt wird, dass der Antrag der Klägerin vom 17.07.2008 auf Erteilung eines Bauvorbescheides noch im Juli 2009, mithin nach etwa einem Jahr, nicht beschieden war.

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Hinzu kommen die Vorerfahrungen der Klägerin. Denn die Klägerin ist eine Projektgesellschaft, die nach ihrem eigenen Vorbringen bereits in der Vergangenheit zahlreiche Bauprojekte abgewickelt hatte. Die Klägerin wusste infolgedessen (jedenfalls in den Grundzügen), welche Stadien im Zusammenhang mit der Genehmigung eines Vorhabens zu durchlaufen sind. Soweit sie also der Beklagten in dem Telefonat vom 30.04.2008 den Auftrag erteilte, eine Auskunft darüber einzuholen, ob auf dem Grundstück ein Baumarkt oder Autohaus betrieben werden könne, war ihr von vornherein klar, dass abschließende Antworten diesbezüglich nicht möglich waren. Sie konnte vor diesem Hintergrund nicht erwarten, dass die Baubehörden der Beklagten eine belastbare Auskunft über die Zulässigkeit des Vorhabens geben würden. Das gilt um so mehr, als das Vorhaben sich seinerzeit noch in einem recht frühen Stadium befand und die Klägerin lediglich allgemein von dem Betrieb eines Baumarktes oder Autohauses sprach, ohne der Beklagten auch nur ansatzweise Einzelheiten bezogen auf beispielsweise das Produktsortiment oder die Verkaufsflächen mitzuteilen. Die behördliche Auskunft konnte daher verständigerweise lediglich eine Tendenz vorgeben, und zwar bestenfalls in dem Sinne, dass die Klägerin entweder (im Falle einer negativen Tendenz) das Vorhaben fallen lässt oder (im Falle einer positiven Tendenz) ihr weiteres Vorgehen darauf einrichtet, indem sie etwa gezielt und unter Angabe von Einzelheiten einen Bescheid im Rahmen eines förmlichen Verfahrens erwirkt.

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Die Leistungen, die die Beklagte nach dem Inhalt des Auftrages erbringen sollte, entsprachen nach alledem kaum mehr als denjenigen eines Empfangsboten, der eine bestimmte Auskunft entgegen nehmen und weiterleiten sollte. Um darüber hinausgehende Leistungen, für die es auf die besondere Fachkunde der Beklagten angekommen wäre, ging es demgegenüber zunächst noch nicht. Soweit die Klägerin ein anderes behauptet, ist sie als darlegungs- und beweisbelastete Partei beweisfällig geblieben.

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All dies schränkt den Pflichtenkreis, der Grundlage einer Haftung der Beklagten sein könnte, erheblich ein. Das gilt um so mehr, als die Beklagte nach den Umständen nicht davon ausgehen musste, dass die Klägerin ihre Kaufentscheidung maßgeblich an der Auskunft ausrichten und sie (die Beklagte) gestützt darauf im Falle der Unzulässigkeit des Vorhabens wegen Schadensersatzes in erheblichem Umfang (von bis zu mehreren Millionen EUR) in Anspruch nehmen würde. Soweit die Klägerin ein anderes behauptet, ist sie wiederum als darlegungs- und beweisbelastete Partei beweisfällig geblieben.

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b) Soweit die Klägerin die Beklagte damit beauftragte, eine behördliche Auskunft hinsichtlich der Zulässigkeit eines Baumarktes oder Autohauses einzuholen und an sie (die Klägerin) weiter zu leiten, steht eine Pflichtverletzung nicht fest.

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Aus dem Gespräch, das die Klägerin am 08.05.2008 mit dem Sachbearbeiter des Planungsamtes führte, ergab sich, dass das Grundstück nach dem maßgeblichen Bebauungsplan Nr. F 000b (Gewerbegebiet L Straße, M 000) vom 30.05.1970 in einem Gewerbegebiet lag. Der Sachbearbeiter des Planungsamtes informierte die Beklagte in dem Gespräch des Weiteren darüber, dass es einen aktuellen Ratsbeschluss gebe, nach dem Einzelhandelsbetriebe außerhalb des innerstädtischen Bereiches möglich seien, wenn und soweit sie den Einzelhandel in der Innenstadt nicht schädigten. Nach dieser Auskunft war mithin weder der Betrieb eines Baumarktes noch derjenige eines Autohauses für sich unzulässig. Dies leitete die Beklagte an die Klägerin weiter, was nicht beanstandet werden kann.

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Eine Pflichtverletzung der Beklagten käme zwar in Betracht, wenn der Mitarbeiter des Planungsamtes die Beklagte darauf hingewiesen hätte, dass der Betrieb eines Baumarktes und / oder Autohauses unzulässig sei. Darauf kommt es jedoch vorliegend nicht entscheidend an. Denn die Klägerin behauptet nicht (bestimmt), dass die Beklagte die eingeholte behördliche Auskunft unrichtig widergegeben habe. Sie macht vielmehr geltend, dass die Auskunft in der Sache unzutreffend gewesen sei, da der Betrieb des geplanten Baumarktes unzulässig sei und ein Autohandel möglicherweise nicht mit einer Reparaturwerkstatt verbunden werden dürfe.

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Die Beklagte hat zwar im Rahmen ihrer Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 06.06.2012 angegeben, dass sie der Klägerin gegenüber sinngemäß „grünes Licht“ gegeben habe. Dies rechtfertigt indes keine abweichende Bewertung. Denn diese Äußerung bezog sich allein auf die erbetene formlose behördliche Auskunft. Sie war also nicht etwa das Ergebnis einer kritischen Prüfung des Vorhabens durch die Beklagte auf der Grundlage detaillierter Vorgaben der Klägerin. Soweit die Klägerin ein anderes behauptet, da der Auftrag sich nicht in der Einholung einer Auskunft erschöpft sondern eigenständige Prüfungen umfasst habe, ist sie beweisfällig geblieben.

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c) Ein Architekt kann sich zwar seinem Auftraggeber gegenüber grundsätzlich nicht darauf berufen, dass andere fachkundige Beteiligte wie beispielsweise die Baubehörden die Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens unzutreffend beurteilt hätten. Der Architekt ist vielmehr grundsätzlich selbst zur eigenständigen und eigenverantwortlichen Prüfung verpflichtet. Darauf kommt es jedoch vorliegend nicht entscheidend an, da die Beklagte aus den genannten Gründen lediglich eine einfache behördliche Auskunft einholen und an die Klägerin weiterleiten sollte. Soweit der Beklagten darüber hinaus allgemeine Aufklärungs- oder Hinweispflichten oblagen, verletzte sie diese nicht.

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Das gilt zunächst bezogen auf den alternativ ins Auge gefassten Betrieb eines Autohauses. Denn der Bebauungsplan wies das Grundstück als Gewerbegebiet aus, weshalb Gewerbebetriebe aller Art mit Ausnahme von Verbrauchermärkten im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO 1968 zulässig waren (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1968). Der Bürgermeister der Stadt Ratingen teilte der Klägerin vor diesem Hintergrund mit Schreiben vom 14.07.2009 mit, dass die Genehmigung einer Nutzungsänderung der Hallen in ein Autohaus vorbehaltlich wasserrechtlicher Fragen bauplanungsrechtlich zulässig sei. Die Klägerin macht zwar geltend, dass die Frage der Errichtung eines Autohauses mittlerweile erledigt sei, da die Produzenten von Automobilen nach der Wirtschaftskrise im Jahre 2008 nicht mehr mit einem zusätzlichen Absatz von Fahrzeugen in Deutschland rechneten und neue Autohäuser nicht eröffnet würden. Auch wendet die Klägerin ein, dass jedenfalls offen sei, ob der Betrieb eines Autohauses mit einer Reparaturwerkstatt verbunden werden dürfe. Dem stehe möglicherweise der Grundwasserschutz entgegen, da das Grundstück in der Schutzzone III A des Wasserschutzgebietes liege, was die Öllagerung beziehungsweise die Verarbeitung von Ölen verbiete. Ein Autohaus ohne Reparaturwerkstatt jedoch sei wirtschaftlich unsinnig. Darauf kommt es indes vorliegend nicht entscheidend an. Denn wenn der Absatz von PKWs als Folge einer Wirtschaftskrise nach Erteilung des streitgegenständlichen Auftrages zurückging, so berührt dies nicht den Inhalt des Auftrages, wie keiner weiteren Erläuterung bedarf. Zwischen den Parteien war im Übrigen nur von dem Betrieb eines Baumarktes oder Autohauses die Rede, nicht aber davon, ob das Autohaus mit einer Reparaturwerkstatt verbunden werden sollte. Soweit die Klägerin behauptet, dass es ihr ersichtlich (nur) um den Betrieb eines Autohauses mit Reparaturwerkstatt gegangen sei, ist sie wiederum als darlegungs- und beweisbelastete Partei beweisfällig geblieben. Ob ein Autohaus ohne Reparaturwerkstatt wirtschaftlich tragfähig und vermarktbar ist, fällt in ihren Risikobereich, ohne dass die Beklagte dazu verpflichtet gewesen wäre, dies zu hinterfragen beziehungsweise bei der Vorsprache im Planungsamt zu thematisieren.

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Aber auch bezogen auf den Betrieb eines Baumarktes steht eine Pflichtverletzung der Beklagten nicht fest. Die Stadt Ratingen teilte der Klägerin zwar mit Schreiben vom 14.07.2009 mit, dass ein großflächiger Verbrauchermarkt nicht genehmigt werden könne, weshalb der Antrag vom 17.07.2008 auf Erteilung eines Bauvorbescheides für die Genehmigung einer Nutzungsänderung zum Betreiben eines Baumarktes abzulehnen sei. Daraus folgt jedoch nicht, dass die Beklagte etwaige ihr gegenüber der Klägerin obliegende Aufklärungs- oder Hinweispflichten verletzte, indem sie der Klägerin am 08.05.2008 mitteilte, dass keine Einwendungen gegen den Betrieb eines Baumarktes erhoben worden seien, ohne die dem zugrunde liegende Auskunft des Sachbearbeiters des Planungsamtes vom selben Tage näher zu hinterfragen. Denn der Betrieb eines Baumarktes war nach dem damaligen Sachstand keineswegs für sich unzulässig. Verbrauchermärkte im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO 1968, die nach dem vor Ort geltenden Bebauungsplan unzulässig waren, sind nämlich nach den Vorstellungen des Verordnungsgebers Einkaufsgelegenheiten für Endverbraucher mit der Tendenz zum Verkauf in größeren Mengen bei einem preisgünstigen Angebot. Den Ausschlag gibt damit das Merkmal der Großflächigkeit. Ein Verbrauchermarkt verfügt nämlich über eine größere Verkaufsfläche als die Einzelhandelsbetriebe der wohnungsnahen Versorgung, deren Verkaufsflächen-Obergrenze nicht wesentlich unter 700 qm, aber auch nicht wesentlich darüber liegen dürfte (vgl. BVerwG, NVwZ 2003, 1387 f. m. w. N.; ferner den auf BA Bl. 50 ff. zu findenden Schriftsatz des Bürgermeisters der Stadt Ratingen vom 13.01.2010 in dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren). Dass das Vorhaben der Klägerin die Voraussetzungen eines Verbrauchermarktes erfüllte, stand demnach seinerzeit nicht fest, da die Klägerin Einzelheiten wie die ins Auge gefasste Verkaufsfläche nicht mitgeteilt hatte. Die Auskunft des Sachbearbeiters des Planungsamtes war demnach jedenfalls nicht unrichtig.

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d) Wenn die Klägerin es also nach alledem wie beschrieben bei der ihr von der Beklagten übermittelten Auskunft beließ und mit dem Grundstückskauf eine Investition im Umfang von 1.700.000 EUR tätigte, ohne gezielt weitere Ermittlungen anzustellen beziehungsweise mit fachkundiger Hilfe anstellen zu lassen, so nahm sie das Risiko eines Verlustes bewusst in Kauf. Sie tat dies, um ihr Vorhaben möglichst rasch umzusetzen und den erhofften Gewinn zu maximieren. Sie muss daher nunmehr, da sich das Risiko realisierte, etwaige erlittene Einbußen selbst tragen, kann diese Einbußen also nicht auf die Beklagte abwälzen, die im konkreten Fall gerade (noch) nicht als Architektin beratend tätig werden sollte.

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Bei dieser Würdigung kommt es nicht mehr entscheidend darauf an, ob die Klägerin ihre Kaufentscheidung tatsächlich auf die Auskunft der Beklagten stützte oder losgelöst von dieser Auskunft bereits zum Kauf entschlossen war. Die Kammer weist freilich darauf hin, dass ein Anspruch auch unter diesem Gesichtspunkt, der die Kausalität von Pflichtverletzung und Schaden betrifft, zweifelhaft ist. Die Klägerin hat nämlich auch insoweit keinen Beweis angeboten.

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II. Der Klägerin steht in Ermangelung eines Zahlungsanspruchs in der Hauptsache kein Anspruch aus § 286 BGB auf Zahlung vorgerichtlicher Kosten in Höhe von 3.608 EUR nebst Zinsen zu.

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III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung betreffend die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 und 2.

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Streitwert: 400.000 EUR.