Amtsgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-02-10, Aktenzeichen 425 C 10220/14
ECLI:DE:AGDO:2015:0210.425C10220.14.00

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 354,37 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.12.2014 zu zahlen.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, falls nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Streitwert wird

für die Klage auf 354,37 Euro

und die Widerklage auf 749,00 Euro

festgesetzt.

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T a t b e s t a n d :

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Die Klägerin mietete mit Mietvertrag vom 20.09.1979 von den Rechtsvorgängern der Beklagten eine Wohnung im Parterregeschoss des Hauses T-Str. in. In diesem Formularmietvertrag ist in § 4 die Miete als Grundmiete mit 215,00 DM angegeben. In Abs. 2 dieses Paragraphen heißt es dann weiter wörtlich:

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„2.

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Neben der Miete (Grundmiete) werden folgende Betriebskosten umgelegt und durch monatliche Vorauszahlungen erhoben (einzutragen ist bei den einzelnen Betriebskosten der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltende Vorauszahlungsbetrag der vom Mieter zu tragen ist.)“

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Es folgt dann eine Aufzählung im vorgedruckten Formular von 14 Betriebskostenpositionen sowie einer gepunkteten Linie in der weitere Positionen eingetragen werden können. Schriftlich ist hinter der Betriebskostenposition „Wasserverbrauch einschließlich Zählermiete“ ein Betrag von 20,00 DM eingetragen, bei „Entwässerung“ befindet sich ein „Anführungszeichen“ und hinter der Position Allgemeinbeleuchtung wurde der Betrag von 80,00 DM eingetragen, wobei die Parteien sich darüber einig sind, dass dieser Betrag in die Zeile darunter gehört wo von „Sammelheizung“ die Rede ist. Für die weiteren Betriebskosten wurden keine monatlichen Vorauszahlungen vereinbart.

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Unter dem 25.10.2011 rechnete die Beklagte gegenüber der Klägerin die Betriebskosten für den Zeitraum vom 01.01.2010 bis 31.12.2010 ab. In diese Abrechnung hat sie aufgenommen Betriebskosten für die Positionen Straßenreinigung, Grundsteuer, Allgemeinstrom, Gebäudeversicherung, Abwasser, Kaltwasser, Abfallbeseitigung, Feuerlöscher, Hausmeister und Oberflächenwasser. Die Abrechnung schloss mit Betriebskosten in Höhe von 1.006,22 € zuzüglich Heizkosten in Höhe von 230,71 €. Hiervon hat die Beklagte Vorauszahlungen in Höhe von 1.142,76 € in Abzug gebracht.

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Die Klägerin hat unter dem 17.12.2011 wegen des Ansatzes der von ihr vermeintlich nicht geschuldeten Betriebskostenpositionen gegenüber der Beklagten Einwendungen erhoben.

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Die Klägerin ist der Auffassung außer für die Position Abwasser, Kaltwasser, Oberflächenwasser und Heizkosten keine weiteren Betriebskosten zu schulden.

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Die Klägerin beantragt,

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wie erkannt.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Widerklagend beantragt sie,

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die Klägerin zu verurteilen, an sie 749,00 € zuzüglich 5 % Zinsen ab dem

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18.09.2014 sowie weitere 147,56 € vorgerichtliche Kosten zu zahlen.

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Sie vertritt die Auffassung, dass im Mietvertrag die Umlage sämtlicher dort aufgeführten Betriebskosten wirksam vereinbart worden sei unabhängig davon, ob Vorauszahlungsbeträge angegeben worden sind oder nicht. Außerdem ist sie der Auffassung, dass ihr der Anspruch auch gemäß § 4 Abs. 2 des Mietvertrages zustünde, der eine entsprechende Mehrbelastungsklausel enthält.

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Sie habe der Klägerin unter dem 21.08.2014 eine Rückstandsberechnung hinsichtlich der Nebenkosten für den Zeitraum 2009 bis 2013 übersandt. Diese schließe mit einem Nachzahlungsbetrag von 749,00 € zuzüglich Anwaltskosten für das vorgerichtliche Aufforderungsschreiben der ihr zustünde.

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Die Klägerin beantragt,

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die Widerklage abzuweisen.

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Sie beruft sich hinsichtlich der Jahre für 2009 und 2010 auf Verjährung und ist im Übrigen der Auffassung, dass sie weitere Betriebskosten nach den vertraglichen Vereinbarungen nicht schulde.

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Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist begründet. Die Widerklage ist unbegründet.

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Die Klägerin kann von der Beklagten die Auszahlung des geltend gemachten und titulierten Betrages aufgrund des Mietvertrages und in Verbindung mit § 812 BGB verlangen. Nach der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 steht der Klägerin gegenüber der Beklagten aufgrund der von ihr geleisteten Vorauszahlungen ein Guthaben in Höhe von 354,37 € zu. Die Klägerin schuldet aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarungen aus dem Mietvertrag mit dem Vorvermieter aus dem Jahre 1979 lediglich Betriebskosten für Wasser, Abwasser, Oberflächenwasser und Heizung. Weitere Betriebskosten schuldet sie nicht.

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Die Parteien haben formularvertraglich eine Regelung über die Betriebskostentragungspflicht in § 4 Abs. 2 des Mietvertrages geschlossen. Darin heißt es, dass bestimmte Betriebskosten umgelegt werden. Bedingung hierfür ist, dass sie nachfolgend aufgeführt sind und durch monatliche Vorauszahlungen erhoben werden. Ferner ist im Mietvertrag in Fußnote 3 vereinbart, dass bei jeder einzelnen Betriebskostenart der Vorauszahlungsbetrag, der vom Mieter zu leisten ist, angegeben werden muss. Die Parteien haben dann nur für drei Betriebskostenarten entsprechende Vorauszahlungsbeträge eingetragen. Damit musste diese Erklärung aus der Sicht des objektiven Empfängers auf Mieterseite so verstanden werden, dass auch nur für diese drei Positionen Betriebskosten in der Grundmiete zu zahlen sind über die dann gesondert abgerechnet wird. Dies ergibt sich bereits aus der Formulierung nach Voraussetzung für die Zahlungspflicht ist, dass sowohl die Betriebskosten angegeben sind, wovon man gegebenenfalls aufgrund des vorgedruckten Formulars ausgehen kann, und dass zusätzlich eben auch der Vorauszahlungsbetrag angegeben werden muss. Dies ergibt sich bereits aus dem Einleitungssatz und dem dort enthaltenen Wort „und“ sowie aus der Fußnote Nr. 3.

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Im Übrigen handelt es sich um eine Formularklausel, sodass eventuelle Unklarheiten zu Lasten des Verwenders, also in diesem Fall des Vermieters, gehen.

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Es fehlt somit an einer eindeutigen vertraglichen Vereinbarung hinsichtlich der Betriebskostentragungspflicht durch die Klägerin hinsichtlich weiterer Betriebskostenpositionen.

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Auch aus § 4 Abs. 4 des Mietvertrages schuldet die Klägerin nicht die Zahlung weiterer Betriebskosten. Diese Mehrbelastungsklausel führt nur dann, wenn man von ihrer generellen Wirksamkeit überhaupt ausgeht, zu einer Verpflichtung des Mieters Kosten zu tragen, wenn es sich um solche handelt, die nach Vertragsabschluss entweder ganz neu entstanden sind oder wenn sie sich entsprechend erhöht haben. Diese Voraussetzungen sind bei den meisten der von der Beklagten in Ansatz gebrachten Betriebskostenpositionen bereits nicht erfüllt, da diese Betriebskosten bereits 1979 dem Grunde nach vorhanden waren, also nicht neu entstanden sind. Mit diesen Positionen hätte allenfalls nach den Regeln des damals noch geltenden § 4 MHG eine Mieterhöhung durchgeführt werden können oder nach dem seit 2001 geltenden § 560 BGB. Solche Gestaltungserklärungen sind vorliegend nicht vorgetragen worden.

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Auch die Kosten für den Feuerlöscher können nicht zusätzlich geltend gemacht werden. Diese Position ist zwar nach dem Sachvortrag der Beklagten gänzlich neu entstanden, jedoch hat die Beklagte nicht ansatzweise vorgetragen, die Einführung dieser Betriebskosten entsprechend angekündigt zu haben. Eine solche Erklärung ist gemäß Artikel 229 § 3 EGBGB i.V.m. § 560 Abs. 1 BGB jedoch erforderlich. Sie muss zudem begründet und erläutert werden.

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Auf die weitere Frage, ob die Mehrbelastungsklausel vorliegend nicht deshalb unwirksam ist, weil sie eine unbeschränkte rückwirkende Geltendmachung gestattet (BGH WuM 2004, 151; WuM 1993, 109; OLG Celle, WuM 1990, 103, 108) kommt es deshalb gar nicht an.

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Die Klägerin hat mit Schreiben vom 17.12.2011 gegenüber dieser Abrechnung auch rechtzeitig diese Einwendungen erhoben.

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Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 286, 288 BGB.

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Die Widerklage ist unschlüssig. Soweit die Beklagten gegenüber der Klägerin Betriebskostennachzahlungsbeträge für das Jahr 2009 geltend zu machen scheinen, steht der Klägerin unabhängig von der generellen Berechtigung einer solcher Forderung auf jeden Fall gemäß § 214 BGB ein Leistungsverweigerungsrecht zu, da diese Forderung, wenn die Beklagten tatsächlich fristgerecht darüber abgerechnet haben sollten, auf jeden Fall verjährt ist.

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Für das Jahr 2010 besteht ein Nachzahlungsanspruch schon deshalb nicht, weil die Abrechnung wie oben gerade dargelegt nicht den vertraglichen Verabredungen entsprach und deshalb falsch ist. Der im Schreiben vom 21.08.2014 aufgeführte Nachzahlungsbetrag kann deshalb gar nicht bestehen.

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Für die Jahre 2011 bis 2013 hat die Beklagte schlüssig überhaupt nicht dargelegt, dass eine entsprechende Forderung besteht.

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Eine schlüssige Betriebskostenklage setzt voraus, dass zum einen die entsprechenden vertraglichen Abreden über die Kostentragungspflicht vorgetragen werden, was hier bereits durch die Klägerin geschehen ist und zum anderen die aufgrund der entsprechenden vertraglichen Abreden erstellten Betriebskostenabrechnungen zumindest vorgelegt werden, in der Regel auch im Schriftsatz entsprechend dargelegt werden. Außerdem ist erforderlich darzulegen, dass diese Abrechnungen innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB dem Mieter tatsächlich zugegangen sind.

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Vorliegend fehlt es bereits an diesem Mindestsachvortrag. Vorgelegt wird nur ein Schreiben vom 21. August 2014 in dem in der Vergangenheit erfolgte Abrechnungen und offene Zahlungen aufgeführt werden. Dies ist keine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung und erst S kein Nachweis, dass diese innerhalb der Abrechnungsfrist dem Mieter auch zugegangen ist. Völlig unverständlich ist im Übrigen die Position „Nachberechnung 2011“.

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Auf die weitere Frage, ob hier gegebenenfalls Zahlungsansprüche gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB bestehen, weil die Klägerin innerhalb der Einwendungsausschlussfrist keine Einwände gegen fristgerecht erteilte Abrechnungen erhoben hat, sodass ein Zahlungsanspruch aus einem anderen Rechtsgrund als dem Mietvertrag, nämlich aus den „bestandskräftig gewordenen“ Betriebskostenabrechnungen besteht, kommt es aus den gleichen Gründen nicht an, weil die Voraussetzungen hierfür von der Beklagten trotz richterlichen Hinweises im Termin zur mündlichen Verhandlung nicht vorgetragen wurden.

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Das erkennende Gericht hat mit den Parteien im Termin eine umfassende vergleichsweise Regelung, die alle Streitigkeiten für die Zukunft beseitigt hätte, besprochen. Die Beklagte war damit aber nicht einverstanden und hat trotz entsprechenden Hinweises des erkennenden Gerichts sowohl Klageabweisung beantragt wie auch die Widerklageanträge gestellt.

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Der Zinsanspruch besteht schon mangels Bestehens der Hauptforderung nicht, sodass es auf die weitere Frage, warum die Beklagte Zinsen in nicht im Gesetz vorgesehener Höhe verlangt nicht ankommt.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Dortmund statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Dortmund, H-Straße, 44135 Dortmund, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

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Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.