Landgericht Kleve (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-01-29, Aktenzeichen 6 S 149/12
ECLI:DE:LGKLE:2015:0129.6S149.12.00

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Kleve vom 29.11.2012 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

I.Auf die Darstellung des Tatbestands wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO verzichtet.

II.Die zulässige Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Kleve vom 29.11.2012 ist unbegründet.

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I.Auf die Darstellung des Tatbestands wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO verzichtet.

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II.Die zulässige Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Kleve vom 29.11.2012 ist unbegründet.

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1.Das Amtsgericht hat mit zum Haftungsgrund zutreffenden Ausführungen, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, die Beklagten gem. §§ 535, 546, 280 BGB zur Zahlung der für den Rückbau des Dachgeschosses entstehenden Kosten verurteilt.

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Das Berufungsvorbringen bietet keinen Anlass zu einer abweichenden Entscheidung.

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Es kann dahin stehen, ob die ehemalige Vermieterin, Frau Y2, ihre Zustimmung zu den Umbauten während des Mietverhältnisses erteilt hat. Sie war selbst bei einer unterstellten Zustimmung zu den Umbauten nicht verpflichtet, die Beklagten ausdrücklich auf ihre Rückbauverpflichtung hinzuweisen. Die Rückbauverpflichtung besteht auch dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu den Änderungen gegeben hat. Mit einer solchen Zustimmung ist nämlich auch ohne besonderen Vorbehalt grundsätzlich nicht das Einverständnis verbunden, eine Änderung auf Dauer, nämlich über das Vertragsende hinaus, hinzunehmen (vgl. Schmitt-Futterer/ Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 546 Rn. 44, m. w. Nachw.).

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Dass die ehemalige Vermieterin auf den Rückbau bei Vertragsende verzichtet hat, ist nicht ersichtlich. Ein ausdrücklicher Verzicht wurde seitens der Beklagten weder hinreichend dargetan noch unter Beweis gestellt. Das Amtsgericht war nicht verpflichtet, den Beklagten zu 2) hierzu gem. § 448 ZPO als Partei zu vernehmen. Die Voraussetzungen einer Parteivernehmung nach § 448 ZPO lagen und liegen nicht vor. Zweck des § 448 ZPO ist es, dem Gericht dann, wenn nach dem Ergebnis der Verhandlungen eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der streitigen Behauptung spricht und andere Erkenntnisquellen nicht mehr zur Verfügung stehen, ein Mittel zur Gewinnung von letzter Klarheit an die Hand zu geben (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 30. Aufl., § 448 Rn. 2). Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Weder spricht eine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür, dass die ehemalige Vermieterin der Beklagten ihre Zustimmung zum Umbau unter Verzicht des Rückbaus erteilt hat, noch stehen andere Erkenntnisquellen nicht zur Verfügung. Die Beklagten hätten die ehemalige Vermieterin als Zeugin benennen können. Dies haben sie auch nach dem Hinweis des Klägers in der Berufungsinstanz, dass die Zeugin noch lebt, nicht getan.

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Ein Verzicht auf den Rückbau ergibt sich auch nicht aus den weiteren Gesamtumständen.Allein der Umfang der Arbeiten lässt einen Rückschluss auf einen Verzicht zum Rückbau nicht zu. Es liegt in der Risikosphäre des Mieters, wenn er genehmigte umfangreiche Veränderungen an der Mietsache vornimmt, ohne sich über die Rückbauverpflichtung mit dem Vermieter auseinanderzusetzen.

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Dass der Kläger selbst eine Zustimmung zu den Umbauten unter Verzicht auf einen Rückbau erteilt hat, ist seitens der Beklagten zumindest nicht hinreichend unter Beweis gestellt. Insoweit lagen ebenfalls die Voraussetzungen für eine Parteivernehmung der Beklagten gem. § 448 ZPO nicht vor.

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Ein Verzicht auf den Rückbau ergibt sich auch nicht aus der Weitervermietung der Räumlichkeiten im umgebauten Zustand. Zwar mag der Kläger die Räumlichkeiten mit den Veränderungen angeboten und weitervermietet haben. Daraus ergibt sich jedoch kein Verzicht auf die Rückbauverpflichtung. Unstreitig enthält der Mietvertrag mit dem Nachmieter Jeworowski den Hinweis, dass noch Rückbaumaßnahmen durchgeführt werden und der Zugang durch „ehem. Mieter, Gutachter, Handwerker“ zu ermöglichen ist. Daraus ergibt sich gerade nicht der Verzicht auf den Rückbau. Vielmehr zeigt der Zusatz, dass der Kläger den Rückbau beabsichtigt.

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Zudem wären eine Zustimmung zu den Umbauten und auch ein etwaiger Verzicht auf den Rückbau dahingehend auszulegen, dass sie unter der Bedingung einer fach- und sachgerechten Ausführung der Umbauten standen. Nach den Ausführungen des Sachverständigen sind jedoch sowohl das Dachfenster als auch der Deckendurchbruch nicht sach- und fachgerecht ausgeführt. Der Einbau des Dachfensters weist erhebliche Ausführungsdefizite auf, die auch eine nachhaltige Regensicherheit der Dacheindeckung in keiner Weise gewährleisten. Auch die Deckenöffnung der Kehlbalkenlage weicht in der Verarbeitung von den allgemein anerkannten Regeln der Technik ab, so dass erhebliche statische Gefahren in diesem Bereich bestehen. Bei dieser Sachlage ist davon auszugehen, dass eine etwaige Zustimmung zu den konkreten Umbauten nicht vorgelegen hat und auch kein konkludenter Verzicht auf den Rückbau gegeben war.

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2.Nach Durchführung der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass durch den Rückbau jedenfalls Kosten in Höhe von 3.460,-- €, dem vom Amtsgericht ausgeurteilten Zahlungsbetrag, entstehen.

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Der Sachverständige xx hat bereits in seinem schriftlichen Gutachten vom 11.04.2014 ausgeführt, dass ein einfacher Rückbau nicht ausreichend sei, da durch den Umbau in die Statik des Gebäudes eingegriffen worden sei. Aus diesem Grund seien umfangreiche Arbeiten, insbesondere das Einsetzen neuer Kehlbalken erforderlich. Dagegen sei der Rückbau des Dachfensters relativ einfach zu bewerkstelligen. Die im Kostenvoranschlag der Firma T zugrunde gelegten Arbeiten hielt der Sachverständige für erforderlich und angemessen; das Gleiche gilt für die in Ansatz gebrachten Kosten. Insgesamt gelangt der Sachverständige xx allein für den Rückbau des Dachgeschosses (ohne Elektrorückbau) zu notwendigen Kosten in Höhe von 5.500,-- € netto. Die Mehrkosten gegenüber dem vom Kläger eingeholten Kostenvoranschlag ergeben sich aus einem vom Sachverständigen höher angesetzten Stundenlohn von 51,-- € sowie zusätzlich erfassten Kosten für Probeöffnungen und statische Berechnungen.

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Im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 08.01.2015 hat der Sachverständige xx sein Gutachten nachvollziehbar und überzeugend erläutert. Seine Angaben zu den erforderlichen Arbeiten basieren danach auf einer Überprüfung des Angebotes der Firma T, der auch ein Ortstermin zugrunde lag. Dabei hat der Sachverständige einen massiven Eingriff in die tragende Konstruktion durch den Umbau festgestellt. Daher reiche ein einfaches Verschließen der Deckenöffnung nicht aus, vielmehr sei eine großflächige Öffnung und eine statische Überprüfung notwendig.

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Entgegen der Ansicht der Berufung sind der Arbeitsumfang und die Kosten des Kostenvoranschlages der N GmbH vom 25.02.2013 nicht ausreichend, um einen fachgerechten Rückbau des Dachgeschosses durchzuführen. Der Sachverständige hat insoweit ausgeführt, dass die dortigen Arbeiten lediglich ein Verschließen der Deckenöffnung abdecken würden. Der Eingriff in die tragende Konstruktion sei nicht berücksichtigt worden, welches sich bereits daraus ergebe, dass der Verbau von lediglich drei Holzbalken á 1 m veranschlagt wird. Für den erforderlichen Rückbau seien etwa 50 Stunden in Ansatz zu bringen.

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Der Sachverständige hat zudem überzeugend dargestellt, dass für die Arbeiten eine Zimmerei/Holzbau-Firma prädestiniert sei. Er bezweifelte, dass ein Trockenbauunternehmen (wie die N GmbH) ein für den Rückbau geeignetes Unternehmen sei.

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Die Kammer schließt sich den Ausführungen des Sachverständigen auch hinsichtlich der in Ansatz zu bringenden Stundensätze von 51,-- € an. Zwar beinhaltet das Angebot der Firma T lediglich einen Stundensatz von 48,50 €. Nach den Angaben des Sachverständigen, der auch als Dachdeckermeister tätig ist, entsprechen 51,-- € pro Stunde inzwischen der Marktlage und sind als ortsüblich anzusehen. Der Ansatz von 36,50 € - wie im Kostenvoranschlag von N GmbH - sei nicht kostendeckend, vielmehr könnten für Dachdeckergesellen inzwischen 55,-- € im Mittel angesetzt werden, z. T. würden 60,-- €/Stunde gezahlt werden.

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Entgegen den schriftlichen Ausführungen des Sachverständigen geht die Kammer jedoch lediglich von in Ansatz zu bringenden Fahrtkosten in Höhe von 100,-- € bei Beauftragung eines ortsansässigen Unternehmens aus. Die Berechnung der Fahrtkosten der Firma T basiert darauf, dass diese in Krefeld ansässig ist und sich das streitgegenständliche Objekt in Goch befindet. Zwar hat der Sachverständige erläutert, dass für die Entsorgung, z. T. auch von Gefahrenstoffen, grundsätzlich weitere Fahrtkosten anfallen. Er schätzte bei der Beauftragung eines ortsansässigen Unternehmens die Fahrtkosten auf ca. 200 bis 250,-- € geringer als in dem Angebot T.

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Vor diesem Hintergrund geht die Kammer nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen von notwendigen Gesamtkosten in Höhe von 5.250,-- € netto für den Rückbau des Dachgeschosses aus. Unter Berücksichtigung eines Abzuges neu-für-alt, die die Kläger in Höhe von 840,-- € in Abzug bringen, verbleiben ersatzfähige Gesamtkosten in Höhe von 4.410,-- €.

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Der Kläger hat sich die Ausführungen des Sachverständigen zur Begründung der Klageforderung zu eigen gemacht und auf eine weitere Begutachtung hinsichtlich des Rückbaus der Elektroleitungen verzichtet.

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Dem Kläger steht daher mindestens der vom Amtsgericht ausgeurteilte Betrag in Höhe von 3.460,-- € zu. Darüber hinaus steht dem Kläger der ebenfalls ausgeurteilte Feststellungsanspruch bzgl. der über 3.460,-- € hinausgehenden Kosten zu, die für den Rückbau des Dachgeschossumbaus entstehen.

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3.Der Zahlungsanspruch ist nicht durch Aufrechnung gem. §§ 387, 389 BGB (teilweise) erloschen.

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Es ist nicht ersichtlich, dass den Beklagten gegenüber dem Kläger Verwendungsersatzansprüche aufgrund der ursprünglichen Sanierung des Hauses zustehen. Etwaige Ersatzansprüche kämen allenfalls gegenüber den ursprünglichen Vermietern in Betracht, so dass dahin stehen kann, ob Ansprüche bereits dem Grunde nach gegeben sind. Gleiches gilt für Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

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Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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Streitwert für beide Instanzen: bis 6.000,00 €

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Landgericht Kleve statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Landgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Landgericht Kleve, Schloßberg 1 (Schwanenburg), 47533 Kleve, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

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