Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2009-10-19, Aktenzeichen I-24 U 58/09
ECLI:DE:OLGD:2009:1019.I24U58.09.00

Tenor

1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlussverfahren mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass die Verurteilung des Beklagten zur Räumung wegen übereinstimmender Erledigungserklärungen der Parteien entfällt. Dem Beklagten wird Gelegenheit gegeben, hierzu binnen zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses Stellung zu nehmen.

2. Der für den 17. November 2009 geplante Termin entfällt.

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G r ü n d e:

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I.

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Die Berufung des Beklagten ist voraussichtlich nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Sie hat keine Aussicht auf Erfolg. Das Landgericht hat den Beklagten zu Recht zur Zahlung rückständiger Mieten und Nebenkosten nebst Zinsen und vorgerichtlichen Kosten verurteilt. Das Vorbringen des Beklagten in der Berufungsinstanz bietet keinen Anlass zu einer für diesen günstigeren Beurteilung. Nachdem die Parteien den Räumungsantrag in der Berufungsinstanz in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist allerdings klarzustellen, dass die entsprechende Verurteilung des Beklagten entfällt.

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1.

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Der Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Zahlung rückständiger Mieten für die Zeit von Januar bis Oktober 2008 in Höhe von jeweils 2.000,00 €, insgesamt 20.000,00 €, ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. dem Nachtrag vom 30. September 2004 zum Mietvertrag über die Geschäftsräume im Objekt B. Str. /Ecke M. Str. in R. vom 10. März 1994 und für die Zeit nach Zugang der aufgrund Zahlungsverzugs ausgesprochenen fristlosen Kündigung vom 6. März 2008 aus § 546 a Abs. 1 BGB. Die Klägerin ist unstreitig Rechtsnachfolgerin der früheren Vermieterin.

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Der Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Nebenkosten folgt aus § 7 Abs. 3 des Mietvertrags vom 10. März 1994. Die Nebenkosten von insgesamt 1.030,74 € für das Jahr 2008 sind der Höhe nach unstreitig.

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2.

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Diese Ansprüche der Klägerin sind nicht gemäß § 389 BGB infolge Aufrechnung mit Gegenansprüchen des Beklagten erloschen. Dem Beklagten stehen gegen die Klägerin unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen, die er im Jahre 1994 auf die Mietsache gemacht hat, zu. Es kommt daher nicht darauf an, ob der Beklagte tatsächlich alle in der Klageerwiderung bzw. im Gutachten des Sachverständigen K. vom 30. Juni 2009, das in dem selbstständigen Beweisverfahren vor dem Landgericht Wuppertal eingeholt wurde (7 OH 42/08), genannten Umbauarbeiten vorgenommen und hierfür im Jahre 1994 Kosten in Höhe von 236.240,00 DM brutto aufgewandt hat.

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a.

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Der Beklagte kann weder Schadensersatz nach § 536 a Abs. 1 BGB, der gemäß Art. 229 § 3 EGBGB auch auf vor dem 1. September 2001 begründete Mietverhältnisse Anwendung findet, noch Aufwendungsersatz nach Abs. 2 dieser Vorschrift verlangen.

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Er hat bereits nicht nachvollziehbar dargelegt, dass die Räumlichkeiten, die er mit Mietvertrag vom 10. März 1994 erstmals angemietet hat, mangelhaft gewesen seien, sich also zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch als Zweiradfachgeschäft nicht geeignet hätten (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 536 Rdnr. 16 m.w.N.), und dass die behaupteten Arbeiten erforderlich gewesen seien, um die Mieträume für diesen Gebrauch herzurichten. Insbesondere kann nicht angenommen werden, dass das Mietobjekt ohne diese Arbeiten allenfalls als bessere Lagerfläche nutzbar gewesen wäre. Denn zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Räume unmittelbar zuvor ebenfalls als Ladenlokal, und zwar als Lebensmittel-Supermarkt, vermietet waren. Etwas anderes ergibt sich auch nicht ohne weiteres daraus, dass der Supermarktbetreiber ein Kühlhaus zurückgelassen haben soll. Dieses bestand nach den Ausführungen des Sachverständigen im selbstständigen Beweisverfahren aus Fliesenwänden und Bodenfliesen. Warum ein Zweiradfachgeschäft in Räumlichkeiten, die teilweise gefliest sind, nicht betrieben werden kann, hat der Beklagte aber nicht vorgetragen, zumal er selbst auch die Flächen, die zuvor mit PVC-Boden belegt gewesen seien, gefliest habe. Der Beklagte hat auch nicht dargelegt, warum das Zweiradgeschäft ohne eine Schaufensteranlage, ohne Umbau der Deckenkonstruktion und ohne Erneuerung der Elektrik nicht habe betrieben werden können.

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Es kommt mithin nicht weiter darauf an, ob die Vertragsparteien die Haftung für anfängliche Sachmängel in § 3 Abs. 1 des Mietvertrags durch die Regelung, dass das Mietobjekt im vorhandenen Zustand übergeben werde, zulässig ausgeschlossen haben (vgl. dazu BGH NJW 2002, 3232; NJW-RR 1993, 519; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., 354, 356).

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Im übrigen sind Ansprüche aus § 536 a Abs. 1 und 2 BGB gemäß § 536 b BGB auch deshalb ausgeschlossen, weil der Beklagte den Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss kannte, ohne sich insoweit Rechte vorzubehalten. Davon geht auch der Beklagte aus.

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b.

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Ein Aufwendungsersatzanspruch aus §§ 677, 683, 670 BGB besteht ebenfalls nicht. Aufwendungen auf die Mietsache, die nicht nach § 536 a Abs. 2 BGB zu ersetzen sind, können zwar grundsätzlich gemäß dem nach Art. 229 § 3 EGBGB hier anwendbaren § 539 Abs. 1 BGB nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangt werden. Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine Rechtsgrundverweisung, die erfordert, dass zugleich die gesetzlichen Voraussetzungen einer Geschäftsführung ohne Auftrag vorliegen (vgl. BGH NJW 2009, 2590; WM 1982, 698; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 539 Rdnr. 6; Staudinger/Emmerich, BGB, 2006, § 539 Rdnr. 5). Daran fehlt es hier.

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aa.

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Die Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag setzen voraus, dass der Geschäftsführer ein Geschäft "für einen anderen" besorgt. Der Mieter muss daher mit Fremdgeschäftsführungswillen handeln, mithin bei der Vornahme der fraglichen Aufwendungen den Willen gehabt haben, gerade für den Vermieter und in dessen Interesse tätig zu werden. Eine Ersatzpflicht des Vermieters scheidet dagegen aus, wenn der Mieter die Aufwendungen nur für seine Zwecke und in seinem eigenen Interesse gemacht hat, wenn er sich zu den fraglichen Maßnahmen für verpflichtet hielt oder wenn die Voraussetzungen des § 685 BGB vorliegen (vgl. BGH NJW 2009, 2590; ZMR 1999, 93; NJW-RR 1993, 522; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 539 Rdnr. 6).

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So liegt es auch hier; denn der Beklagte hatte bauliche Veränderungen nach § 12 S. 1 des Mietvertrags auf eigene Kosten vorzunehmen. In einem solchen Fall ist für einen Ersatzanspruch des Mieters aufgrund der §§ 683, 670 BGB kein Raum (vgl. BGH WM 1996, 1265; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 539 Rdnr. 6). Entgegen der Auffassung des Beklagten lässt der Wortlaut von § 12 S. 1 des Mietvertrags eine Auslegung des Inhalts, dass hiermit nur Einrichtungen gemeint seien, die gemäß § 17 Abs. 1 des Mietvertrags nach dessen Beendigung wieder entfernt werden könnten, nicht zu. Hierfür besteht auch kein Bedürfnis. Denn zum einen ist der Beklagte nach § 12 S. 3 des Mietvertrags auch zur Entfernung baulicher Veränderungen berechtigt, und zum anderen käme ein Ersatzanspruch gemäß §§ 677, 683, 670 BGB durchaus in Betracht, wenn der Beklagte sich nicht verpflichtet hätte, bauliche Veränderungen auf eigene Kosten vorzunehmen.

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bb.

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Dass die vom Beklagten ausgeführten Arbeiten Gegenstand der Verhandlungen über den Mietvertrag gewesen seien und die Rechtsvorgängerin der Klägerin diese gebilligt habe, stellt keine Genehmigung im Sinne § 684 S. 2 BGB dar, die den Anspruch aus §§ 683, 670 BGB entstehen ließe. Hierfür genügt die bloße Zustimmung zu den in der fraglichen Maßnahme liegenden baulichen Veränderungen grundsätzlich nicht. Denn in aller Regel bringt der Vermieter damit lediglich sein Einverständnis mit der über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinausgehenden Maßnahme des Mieters zum Ausdruck, mehr nicht (vgl. BGH ZMR 1993, 93; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 539 Rdnr. 9). Darüber hinaus kann die Genehmigung im Sinne von § 684 S. 2 BGB lediglich die Voraussetzungen des § 683 BGB ersetzen, nicht aber ein Eigengeschäft, wie es hier vorlag, zum Fremdgeschäft im Sinne von § 677 BGB machen (vgl. OLG Köln NJWE-MietR 1996, 200; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 539 Rdnr. 8; Palandt/Sprau, a.a.O., § 684 Rdnr. 2).

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c.

22

Dem Beklagten stehen wegen seiner Aufwendungen auf die Mietsache auch keine bereicherungsrechtlichen Ansprüche zu.

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aa.

24

Ein Anspruch aus § 684 S. 1 BGB, auf den § 539 Abs. 1 BGB ebenfalls verweist, und der eine Rechtsfolgenverweisung auf die §§ 812, 818 enthält (vgl. Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 539 Rdnr. 8; Palandt/Sprau, a.a.O., § 684 Rdnr. 1; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 539 Rdnr. 12) besteht schon deshalb nicht, weil es nicht am Vorliegen der Voraussetzungen des § 683 BGB fehlt, sondern der Beklagte ein Eigengeschäft, nicht aber ein Fremdgeschäft im Sinne des § 677 BGB geführt hat (s. oben unter 2. b. bb.).

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bb.

26

Auch bereicherungsrechtliche Ansprüche aus § 951 Abs. 1, §§ 812, 818 Abs. 2 BGB scheiden aus. In Fällen der aufgedrängten Bereicherung kann der Vermieter seine Aufwendungen auch nicht nach Bereicherungsrecht ersetzt verlangen, wenn er etwa vom Vermieter von vornherein für seine Maßnahmen keinen Ersatz verlangen wollte (§ 685 Abs. 1 BGB) oder wenn die Parteien vereinbart haben, dass der Mieter die baulichen Veränderungen auf eigene Kosten durchführen sollte (vgl. BGH WM 1996, 1264; NJW-RR 1990, 142; NJW 1985, 313; OLG München ZMR 1997, 235; ZMR 1995, 406; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 539 Rdnr. 12). So liegen die Dinge hier. Daraus, dass die baulichen Veränderungen, die der Beklagte vorgenommen hat, bereits Gegenstand der Mietvertragsverhandlungen waren, in den Mietvertrag aber keine Aufwendungsersatzregelung aufgenommen wurde, ergibt sich, dass der Beklagte hierfür auch keinen Aufwendungsersatz verlangen wollte, sondern dass es bei der Regelung in § 12 S. 1 des Mietvertrags, wonach der Beklagte auf eigene Kosten tätig werden sollte, sein Bewenden haben sollte (vgl. BGH NJW-RR 2007, 1309). Ein solcher vertraglicher Ausschluss von Wertersatzansprüchen für Maßnahmen des Mieters erfasst durch ergänzende Auslegung auch Ansprüche aus § 951 Abs. 1, §§ 812, 818 Abs. 2 BGB (vgl. BGH NZM 2001, 1078; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 539 Rdnr. 8).

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cc.

28

War der Mieter dazu verpflichtet, die fraglichen Maßnahmen auf eigene Kosten durchzuführen, so dass er für sie grundsätzlich keinen Ersatz verlangen kann, kommt ein Aufwendungsersatzanspruch nach Bereicherungsrecht ausnahmsweise dann in Betracht, wenn das Vertragsverhältnis vorzeitig endet, der Vermieter also früher als vereinbart in den Genuss der Aufwendungen des Mieters gelangt. Dabei bemisst sich der nach § 818 Abs. 2 BGB zu leistende Wertersatz bei wertsteigernden Investitionen des Mieters nicht nach den Kosten der getätigten Aufwendungen oder der dadurch geschaffenen objektiven Wertsteigerung des Bauwerks, sondern nach den Vorteilen, die der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich – vorzeitig - erzielen kann (vgl. BGH NJW 2009, 2590; Grundeigentum 2006, 1224; WuM 2006, 169; ZMR 1999, 93; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 539 Rdnr. 13 f.).

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Auch diese Voraussetzungen liegen hier indes nicht vor. Denn das Mietverhältnis hat nicht nur für die in § 4 des Mietvertrags vereinbarte Vertragsdauer von 10 Jahren bestanden, sondern ist noch darüber hinaus bis in das Jahr 2008 fortgesetzt worden.

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Aus diesem Grund ergibt sich ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auch nicht nach den Grundsätzen über verlorene Baukostenzuschüsse (vgl. Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 547 Rdnr. 10 f.).

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3.

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Der Zinsanspruch rechtfertigt sich aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 2 BGB bzw. § 291 BGB, derjenige auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten aus §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 2 BGB.

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4.

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Über den – zunächst gemäß §§ 546, 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB begründeten - Räumungsantrag der Klägerin ist nicht mehr zu entscheiden, nachdem die Parteien diesen in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben. Insoweit ist lediglich klarzustellen, dass die entsprechende Verurteilung des Beklagten entfällt.

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5.

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Die von der Klägerin zur Klageerweiterung eingelegte (unselbstständige) Anschlussberufung wird durch die Zurückweisung der Berufung im Beschlussverfahren nach § 522 ZPO ihre Wirkung verlieren, § 524 Abs. 4 ZPO, so dass es derzeit keinen Anlass gibt, sich mit ihr sachlich auseinanderzusetzen.

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6.

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Auch die weiteren in § 522 Abs. 2 Nr. 2 und 3 ZPO genannten Voraussetzungen für eine Berufungszurückweisung im Beschlussverfahren liegen vor.

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Düsseldorf, den 19. Oktober 2009

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Oberlandesgericht, 24. Zivilsenat