Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2007-08-14, Aktenzeichen 10 A 1219/06
ECLI:DE:OVGNRW:2007:0814.10A1219.06.00

Tenor

Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des
Verwaltungsgerichts Düsseldorf vom 30. Januar 2006 wird abgelehnt.

Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 4.000,00 EUR
festgesetzt.

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G r ü n d e :

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I.

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Die Klägerin ist Eigentümerin eines in einer ehemaligen "Engländersiedlung"
gelegenen Einfamilienhauses, das sie nach ihren Angaben selbst bewohnt.
Zusätzlich vermietete sie bis Anfang 2005 Zimmer in dem Gebäude an Messegäste
für eine Dauer von jeweils bis zu fünf Tagen; die Gäste durften Bad und Küche
mitbenutzen, erhielten aber keine sonstigen Dienstleistungen wie z.B.
Zimmerreinigung, Frühstück oder Bettwäschewechsel. Durch diese Vermietung
waren nach Angaben der Klägerin jährlich Einnahmen in Höhe von bis zu 4.590,00
EUR zu erwirtschaften.

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Der Beklagte untersagte der Klägerin die Nutzung ihres Wohnhauses zum
Zwecke der gewerblichen Vermietung - insbesondere als Gästezimmer für
Messegäste - durch Ordnungsverfügung vom 16. Februar 2005 und drohte für den
Fall der Zuwiderhandlung ein Zwangsgeld von 2.000,00 EUR an; zur Begründung
stützte er sich darauf, dass die Klägerin nicht über eine
Nutzungsänderungsgenehmigung verfügte.

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Das Verwaltungsgericht hat die gegen die Ordnungsverfügung und den diese
bestätigenden Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung E. vom 20. Oktober
2005 erhobene Anfechtungsklage abgewiesen.

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II.

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Der Antrag ist zulässig, aber nicht begründet.

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1.

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Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angegriffenen Entscheidung des
Verwaltungsgerichts (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) bestehen
nicht.

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Nach übereinstimmender Annahme der Beteiligten ist die nähere Umgebung des
Wohnhauses der Klägerin als Allgemeines oder Reines Wohngebiet einzustufen, da
alle Gebäude der ehemaligen "Engländersiedlung" ausschließlich zu Wohnzwecken
errichtet und bisher auch genutzt wurden; ein Bebauungsplan besteht nicht. Deshalb
ist die Annahme des Beklagten und des Verwaltungsgerichts, die Klägerin bedürfe
einer Nutzungsänderungsgenehmigung und habe infolgedessen bisher eine formell
illegale Nutzung ausgeübt, nicht zu beanstanden. Denn die von dem Beklagten
beanstandete Nutzung des Gebäudes durch die Klägerin ist nicht als Wohnnutzung,
sondern als (gewerblicher) Beherbergungsbetrieb einzustufen. Ein solcher kann nach
§ 34 Abs. 2 BauGB auf dem Grundstück der Klägerin - sollte es Teil eines faktischen
Reinen Wohngebiets sein - als "kleiner" Betrieb (§ 3 BauNVO) oder - sollte es sich
um ein faktisches Allgemeines Wohngebiet handeln - ohne diese zusätzliche
Einschränkung (§ 4 BauNVO) zwar ausnahmsweise zulässig sein, bedürfte aber der
vorherigen Genehmigung (§ 63 Abs. 1 BauO NRW). Die Argumentation der
Beschwerde, dass die tageweise Nutzung von Zimmern durch Messegäste als -
wenn auch kurzfristiges - Wohnen einzustufen sei, trifft nicht zu.

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Die tageweise Nutzung vollständig eingerichteter und mit Bettwäsche bzw.
Handtüchern ausgestatteter Gastzimmer, die Bestandteil einer Wohnung oder eines
Wohnhauses sind, durch Personen, die an einer der in E. regelmäßig
stattfindenden Fachmessen teilnehmen, ist schon nach dem natürlichen Wortsinn
des Begriffs nicht als "Wohnen" zu bezeichnen; eine teleologische Auslegung der §§
3 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 1 und 4 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 1 BauNVO unter Berücksichtigung der
hierzu vorliegenden Rechtsprechung ergibt nichts anderes. Von "Wohnen" im Sinne
der §§ 3 und 4 BauNVO kann nur die Rede sein, wenn die zu prüfende Nutzung
durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, durch die Eigengestaltung der
Haushaltsführung und die Freiwilligkeit des Aufenthalts geprägt ist.

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BVerwG, Beschluss vom 25. März 1996 - 4 B 302.95 -, BRS 58 Nr. 56.

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Gegenüber einer Beherbergung ist das Wohnen vor allem durch das Merkmal
der Dauerhaftigkeit sowie durch die Möglichkeit einer Eigengestaltung der
Haushaltsführung abzugrenzen: Eine Beherbergung stellt eine im Regelfall befristete
Dienstleistung dar, die der Betroffene so entgegennimmt, wie sie angeboten wird;
eine eigene "Häuslichkeit" begründet er damit nicht. Hinzu kommt, dass die
Beherbergung auf einen wechselnden Kreis von Personen angelegt ist, die das
Zimmerangebot annehmen, ohne dass Veränderungen an Ausstattung und Zuschnitt
des Angebots vorgenommen werden. Das Wohnen ist demgegenüber
typischerweise nicht - jedenfalls nicht tageweise - befristet und eröffnet
Gestaltungsmöglichkeiten, die genutzt werden können, aber nicht müssen. Der
Zulassungsbegründung ist zuzugeben, dass jedes dieser Merkmale mannigfache
Variationsmöglichkeiten bietet und dass sich - je nach Gestaltung im konkreten Fall -
die Abgrenzung als schwierig erweisen kann. Dies gilt insbesondere für das Merkmal
der Dauer, da auch kurzfristige und von vornherein befristete Wohnnutzungen
denkbar sind; auch kann die Möglichkeit der Eigengestaltung bei der
Inanspruchnahme möblierten Wohnraums zu Wohnzwecken stark eingeschränkt
bzw. hinsichtlich der Ausstattung der Mieträume sogar ausgeschlossen sein.

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Vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. September 1984 - 4 N 3.84 -, BRS 42 Nr. 55;
Urteil vom 29. April 1992 - 4 C 43.89 -, BRS 54 Nr. 53 ("wohnähnliche Nutzung eines
Beherbergungsbetriebs" durch Überlassung an Montagearbeiter für einen Zeitraum
von 2 bis 6 Monaten).

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Ausschlaggebend ist jedoch, dass die Nutzungskategorien der BauNVO eine für
jede denkbare Erscheinungsform baulicher Nutzungen trennscharfe Unterscheidung
nur mit Hilfe eines gewissen Maßes an Typisierung bieten können, die im Einzelfall
jeweils wertend auszufüllen ist. Auch dem bauplanungsrechtlichen Begriff des
Wohnens in den §§ 3, 4 BauNVO liegt eine Typisierung zu Grunde, deren
Variationsbreite am Zweck der Vorschriften zu bestimmen ist. Die Beschränkung der
Regelnutzung in einem Reinen Wohngebiet auf das Wohnen bzw. in einem
Allgemeinen Wohngebiet auf das Überwiegen der Wohnnutzung dient der Schaffung
einer Umgebung, die durch Wohnruhe und Homogenität der Nutzung geprägt ist.
Demgegenüber ist eine Beherbergung stets mit dem Eindringen eines wechselnden
Personenkreises in die Umgebung verbunden und deshalb typischerweise durch ein
gewisses Maß an Unruhe und Verkehr geprägt; dies soll in einem Reinen
Wohngebiet durch die Beschränkung auf "kleine" Beherbergungsbetriebe stark
eingeschränkt werden, während es in einem Allgemeinen Wohngebiet zwar ebenfalls
nur ausnahmsweise, aber ggf. in größerem Umfang zulässig ist. Auch wenn häufige
Wechsel der in einem Gebiet wohnenden Personen baurechtlich weder verhindert
werden können noch sollen (Art. 2 Abs. 1 GG), ist es ein bauplanungsrechtlich
zulässiges Ziel, in derartigen Gebieten zusätzliche Unruhe durch die tageweise
Aufnahme von Beherbergungsgästen zu vermeiden oder zu reduzieren.

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Gemessen an diesen Maßstäben bietet der vorliegenden Fall keine
Abgrenzungsschwierigkeiten. Die Klägerin hat Interessenten in ihrem Wohnhaus
eine vorübergehende Beherbergung (vgl. §§ 701ff. BGB), nicht aber eine
Wohngelegenheit (vgl. §§ 549 Abs. 2 Nr. 2, 575 BGB) angeboten. Die auf nur wenige
Tage beschränkte Aufenthaltsdauer, der Adressatenkreis - Messegäste, die sich aus
beruflichen Gründen einige Tage nicht "zu Hause" aufhalten und deshalb bei der
Klägerin eine Übernachtungsmöglichkeit in Anspruch nehmen - sowie der Umstand,
dass der Nutzerkreis ständig wechselt, schließt die Einstufung der vom Beklagten
beanstandeten Nutzung als "Wohnen" aus. Hierfür spricht auch, dass die Klägerin
sich der Dienste der E. Marketing und Tourismus GmbH bedient, die nach dem
zwischen den Vertragspartnern im Februar 2003 abgeschlossenen Vertrag die
Vermittlung von "Übernachtungsleistungen" bzw. den Abschluss von
"Beherbergungsverträgen" für das von der Klägerin angemeldete "Zimmerkontingent"
zum Gegenstand haben. Auf den Umstand, dass die Klägerin ihren Gästen weder
ein Frühstück zubereitet noch die tägliche Reinigung der Zimmer oder einen Wechsel
der Bettwäsche anbietet, kommt es demgegenüber nicht an, unabhängig davon, ob
der Vortrag der Klägerin zu diesen Aspekten im Hinblick auf den von ihr verlangten
Zimmerpreis uneingeschränkt glaubhaft ist. Denn aus dieser Gestaltung des
Beherbergungsverhältnisses ist nach der Verkehrsanschauung nicht abzuleiten, dass
den Gästen der Klägerin eine Eigengestaltung der Haushaltsführung möglich ist bzw.
dass sie in den Räumen der Klägerin eine eigene "Häuslichkeit" begründen könnten.
Ohne Belang ist es auch, dass zwischen den einzelnen Beherbergungsanlässen
jeweils Wochen oder Monate liegen. Denn zum einen entspricht dies der typischen
Nutzungsform einer Zimmervergabe an Messegäste, zum anderen ändert es nichts
daran, dass die Gäste an den in gewissen Abständen aufeinander folgenden
Ereignissen jeweils wechseln. Auch die weiteren Ausführungen der
Zulassungsbegründung, nach denen die gewerbliche Tätigkeit der Klägerin eine
bloße Wohnnutzung darstellt, vermögen nicht zu überzeugen.

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Weitere Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung sind nicht
dargetan und auch nicht erkennbar. Weder weist die angegriffene
Ordnungsverfügung Ermessensfehler auf noch ist die Zwangsgeldandrohung zu
beanstanden.

18

2.

19

Eine grundsätzliche Bedeutung (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 3
VwGO) weist die Rechtssache nicht auf. Grundsätzliche Bedeutung hat eine
Rechtssache, wenn für die Entscheidung des Verwaltungsgerichts eine bisher nicht
abschließend geklärte und klärungsbedürftige Rechts- oder Tatsachenfrage von
Bedeutung war, die auch im Berufungsverfahren entscheidungserheblich wäre. Die
von der Beschwerde aufgeworfene Frage,

20

ob "die zeitweilige Vermietung von Wohnraum in der hier interessierenden Art
und Weise einen genehmigungspflichtigen Beherbergungsbetrieb darstellt",

21

lässt sich anhand der vorzitierten Rechtsprechung ohne weiteres beantworten,
so dass es auf die Frage, ob die Beschwerde eine klärungsbedürftige und über den
Einzelfall hinaus reichende Frage überhaupt in einer den Darlegungsanforderungen
entsprechenden Weise formuliert hat, nicht ankommt. Auch die weiter aufgeworfene
Frage, ob die Vermietung von Gästezimmern in einer von der Vermieterin selbst
genutzten Wohnung den Begriff des Wohnens erfüllt bzw. ob dies anders zu
beurteilen ist als in Gebäuden, die nicht von der Vermieterin mit bewohnt werden,
bedarf keiner Klärung in einem Berufungsverfahren. Denn die Frage, ob die
tageweise Vermietung von Zimmern an zahlende Gäste als Wohnen einzustufen ist
oder nicht, hängt nicht von der Nutzung der übrigen Räume des Hauses ab, sondern
allein davon, welche Nutzungsmöglichkeiten dem Mieter eingeräumt werden.
Schließlich führt auch die Frage, ob in einem jährlich achtmaligen Gastwechsel eine
Nutzung durch einen "ständig" wechselnden Personenkreis zu sehen ist, aus den
bereits angeführten Gründen nicht zur Zulassung der Berufung.

22

3.

23

Die geltend gemachte Divergenz (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 4
VwGO) liegt nicht vor. Eine Abweichungsrüge führt nur dann zur
Berufungszulassung, wenn das Urteil des Verwaltungsgerichts mit einem seine
Entscheidung tragenden abstrakten Rechtssatz in Anwendung derselben
Rechtsvorschrift von einem in der Rechtsprechung der in der Vorschrift genannten
Gerichte aufgestellten ebensolchen Rechtssatz abweicht. Daran fehlt es hier. Das
Verwaltungsgericht hat keinen abstrakten Rechtssatz aufgestellt, der von der
vorzitierten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 25. März 1996 - 4 B
302.95 - abweicht. Insbesondere ergibt sich aus der genannten Entscheidung
entgegen der Annahme der Beschwerde nicht, dass das Merkmal der "auf Dauer
angelegten Häuslichkeit" nicht den Gegensatz von längerer und kürzerer bzw. von
unbestimmter und befristeter Dauer meine, sondern lediglich als Synonym für den
Begriff der "Heimstatt im Alltag" zu verstehen sei, während die Frage der
Dauerhaftigkeit sich nach dem Nutzungskonzept unter Berücksichtigung der
objektiven Ausgestaltung und Ausstattung des Gebäudes beantworte. Vielmehr rügt
die Klägerin lediglich die aus ihrer Sicht fehlerhafte Anwendung dieser Entscheidung
durch das Verwaltungsgericht. Damit ist eine zur Berufungszulassung führende
Divergenz indes nicht dargetan.

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4.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die
Streitwertentscheidung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG.

26

Dieser Beschluss ist unanfechtbar, § 152 Abs. 1 VwGO. Mit der Ablehnung des
Zulassungsantrags ist das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig, § 124a Abs.
5 Satz 4 VwGO.

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