Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1997-07-02, Aktenzeichen 14 A 1130/96
ECLI:DE:OVGNRW:1997:0702.14A1130.96.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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Tatbestand:

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Die Klägerin erwarb durch Eintragung in das Grundbuch am 3. September 1990
das Eigentum an dem Grundstück T.-------straße 2 in H. von der I.
Baugesellschaft mit beschränkter Haftung, Bauträgergesellschaft, C. (I.
GmbH).

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Mit Bescheid vom 24. März 1953 bewilligte der Beklagte der damaligen
Bauherrin, der N. -I1. A.G., Darlehen nach Maßgabe der Bestimmungen
über die Förderung der Schaffung von Wohnraum durch Wiederaufbau und
Wiederherstellung sowie durch Um- und Ausbau im Lande Nordrhein-Westfalen
(WAB) in Höhe von 41.200,-- DM für die Errichtung von acht Wohnungen auf dem
genannten Grundstück.

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Die N. AG veräußerte im Jahr 1978 das Grundstück einschließlich des
darauf errichteten Wohngebäudes an die U. Wohnbau GmbH, die wiederum am
30. Juni 1986 mit einer außerplanmäßigen Tilgung das gewährte Darlehen
zurückzahlte. Der Beklagte bestätigte der U. Wohnbau GmbH unter dem
3. Oktober 1986, daß das Objekt mit Ablauf des 31. Dezember 1994 nicht mehr als
öffentlich gefördert gelte.

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Mit Schreiben vom 23. Mai 1990 wies der Beklagte die Klägerin darauf hin, daß
u.a. die Wohnung im Erdgeschoß links unbewohnt sei. Laut Vermerk des Beklagten
vom 21. Februar 1991 verzichtete ein Mieter, der für die Wohnung vorgesehen war,
auf eine Anmietung, da die Wohnung Wasserschäden aufwies.

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Laut Prüfbericht vom 9. Dezember 1992 stellte der Beklagte im Rahmen einer
Bestands- und Besetzungskontrolle fest, daß die Wohnung im Erdgeschoß links
durch den Mieter O. , angemeldet seit dem 18. Januar 1991, bewohnt wurde,
ohne daß sich dieser im Besitz einer Wohnberechtigungsbescheinigung befand.
Einen Antrag auf Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung lehnte der
Beklagte mit Bescheid vom 27. September 1993 ab.

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Bereits mit Bescheid vom 28. Mai 1993 setzte der Beklagte gegen die Klägerin
Geldleistungen gemäß § 25 Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) für
die Zeit vom 1. Februar 1991 bis zum 31. Mai 1993 in Höhe von 6.136,-- DM und für
die Zeit ab dem 1. Juni 1993 in Höhe von 219,-- DM monatlich fest.

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Die Klägerin legte Widerspruch ein und führte zur Begründung aus: Das
Hausgrundstück T.--------straße 2 in H. habe ursprünglich der Firma U.
gehört. Die dortigen Wohnungen seien werksgebunden und mit einem
Belegungsrecht der Firma U. versehen gewesen. Zum Zeitpunkt ihres Erwerbs im
April 1990 habe das Belegungsrecht der Firma U. immer noch bestanden. Bei
Ankauf des Hausgrundstückes hätten die dort befindlichen Wohnungen bereits seit
zwei Jahren leergestanden. Die Firma U. habe Mitarbeiter zur Belegung nicht
benennen können. Sie selbst habe die Absicht gehabt, bei Ablauf der
Nachwirkungsfrist aufgrund der Sozialbindung die Wohnungen im Hause zu
modernisieren und zu veräußern. Deshalb habe sie mit potentiellen Mietern
grundsätzlich nur Zeitmietverträge abschließen wollen. In ihrer Siedlung hätten ca. 30
gleichwertige Wohnungen freigestanden. Obwohl sie die Wohnung einer großen
Anzahl von Sozialmietern angeboten habe, sei keiner der Mietinteressenten bereit
gewesen, die Wohnung unter den genannten Bedingungen anzumieten. Die
Vermietung an Herrn O. sei erst ein Jahr nach dem Erwerb möglich gewesen.
Dabei sei sie - die Klägerin - im guten Glauben gewesen, daß Herr O. problemlos
eine Wohnberechtigungsbescheinigung erlangen könne.

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Mit Bescheid vom 10. Dezember 1993 wies die Bezirksregierung N1. den
Widerspruch der Klägerin zurück, worauf diese am 17. Januar 1994 Klage erhoben
hat. Zur Begründung hat sie ihr Vorbringen aus dem Vorverfahren wiederholt und
ergänzend ausgeführt: Unter ihrer Rechtsvorgängerin habe die Wohnung zwei Jahre
lang leergestanden. Daher sei es nicht nachvollziehbar, warum der Beklagte nicht
schon zu einem früheren Zeitpunkt gegen den Leerstand vorgegangen sei, sondern
sich seine Maßnahmen nunmehr erst gegen sie selbst richteten. In anderen Fällen
habe der Beklagte die Eigentümer lediglich aufgefordert, Leerstandsgenehmigungen
zu beantragen. Der für die Erhebung der Geldleistungen erforderliche Schaden sei
nicht nachgewiesen. Die Nachwirkungsfrist ende mit Ablauf des Jahres 1994. Das
bedeute, daß die Zweckbestimmung bei der Vermietung an Herrn O. praktisch nicht
mehr unterlaufen werde.

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Die Klägerin hat beantragt,

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den Bescheid des Beklagten vom 28. Mai 1993 und den Widerspruchsbescheid
der Bezirksregierung N1. vom 10. Dezember 1993 aufzuheben.

12

Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

14

Durch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird, hat das
Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen.

15

Die Klägerin hat Berufung eingelegt und ergänzend ausgeführt: Aufgrund der
Tatsache, daß die Wohnung jahrelang leergestanden habe und nicht habe vermietet
werden können, habe das Verwaltungsgericht ohne weiteres davon ausgehen
müssen, daß die Wohnung nicht vermietbar gewesen sei. Unter Berücksichtigung der
Ausführungen des Senats im Urteil vom 13. Oktober 1992 - 14 A 1729/89 - hätte das
Verwaltungsgericht daher der Klage stattgeben müssen. Bei der Wohnung habe es
sich um eine Einfachstwohnung ohne Bad und Heizung gehandelt, die selbst vom
sozialen Mieter nicht mehr angenommen würde. Auch der Umstand, daß sie bis zum
Abschluß der Bindungswirkung lediglich Zeitmietverträge habe abschließen wollen,
ändere hieran nichts, da allein auf den objektiven Zustand der Wohnung abzustellen
sei. Im übrigen verweise sie darauf, daß die Voreigentümer als große kommunale
Vermietungsgesellschaften von Geldleistungen verschont geblieben seien.

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Die Klägerin beantragt,

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das angefochtene Urteil zu ändern und nach dem Klageantrag I. Instanz zu
erkennen.

18

Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

20

Zur Begründung verweist er auf die Ausführungen im erstinstanzlichen Urteil.

21

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den
Inhalt der Gerichtsakten sowie die Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

24

Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen, weil die
angefochtenen Bescheide rechtmäßig sind und die Klägerin nicht in ihren Rechten
verletzen - vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO -.

25

Rechtsgrundlage für die Heranziehung der Klägerin zu den umstrittenen
Geldleistungen ist § 25 Abs. 1 WoBindG, hier maßgeblich in der bei Erlaß des
Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung N1. vom 10. Dezember 1993
geltenden Fassung vom 27. April 1992. Danach kann die zuständige Stelle für die
Zeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft u.a. gegen die Vorschrift des
§ 4 Abs. 2 WoBindG verstößt, von ihm durch Verwaltungsakt Geldleistungen bis zu
10,-- DM monatlich je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung erheben, auf die sich
der Verstoß bezieht. Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG darf der
Verfügungsberechtigte die Wohnung einem Wohnungssuchenden nur zum Gebrauch
überlassen, wenn dieser ihm vor der Überlassung eine Bescheinigung über die
Wohnberechtigung im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau (§ 5) übergibt,
und wenn die in der Bescheinigung angegebene Wohnungsgröße nicht überschritten
wird. Das Verwaltungsgericht hat in der angefochtenen Entscheidung zutreffend
ausgeführt, daß ein solcher schuldhafter Verstoß gegen die Regelung des § 4 Abs. 2
Satz 1 WoBindG vorliegt. Insbesondere hat es überzeugend dargelegt, daß die
Klägerin das gemäß § 25 Abs. 1 WoBindG erforderliche Verschulden treffe und keine
Gesichtspunkte vorlägen, nach denen der Beklagte aus Billigkeitsgründen auf die
geforderten Geldleistungen zu verzichten hätte. Daher sieht der Senat insoweit von
einer weiteren Darstellung der Gründe ab und verweist auf die Ausführungen im
angefochtenen Urteil.

26

Auch das Vorbringen der Klägerin im Berufungsverfahren veranlaßt den Senat
nicht zu einer anderen Beurteilung der Sach- und Rechtslage.

27

Dahinstehen kann, inwieweit die Tatsache, daß ein Verfügungsberechtigter
keinen wohnberechtigten Mietinteressenten finden kann, im Fall der Vermietung an
einen Nichtberechtigten überhaupt, sei es im Rahmen des Verschuldens, sei es aus
Billigkeitsgesichtspunkten,

28

vgl. zum Meinungsstand: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender,
Wohnungsbaurecht, Band 3.1, § 25 WoBindG, Anm. 4.3 und 7,

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zu berücksichtigen ist. Denn hinreichende Anhaltspunkte dafür, die Wohnung der
Klägerin sei nicht an berechtigte Sozialmieter zu vermieten gewesen, liegen nicht
vor. Vielmehr hat es zu Anfang des Jahres 1991 offensichtlich einen
Mietinteressenten gegeben, der allerdings wegen des Wasserschadens auf eine
Anmietung verzichtet hat. Es hätte jedoch zu den Obliegenheiten der Klägerin
gehört, das Objekt in einen mängelfreien Zustand zu versetzen und derartige
Schäden zu beseitigen, um die Vermietbarkeit zu gewährleisten.

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Auch der Leerstand weiterer Wohnungen in der Umgebung des klägerischen
Hauses kann nicht als Indiz dafür herangezogen werden, die hier betroffene
Wohnung sei nicht vermietbar gewesen. Dem von der Klägerin vorgelegten
Schreiben der I. GmbH an den Beklagten vom 15. Januar 1989 ist zwar zu
entnehmen, daß die dort bezeichneten Wohnungen im Haus I2.---straße 12 in dem
damaligen Zustand nicht vermietbar gewesen sind. Grund für den länger dauernden
Leerstand war jedoch, daß die Bauträgergesellschaft als Erwerberin zahlreicher
Häuser angegeben hatte, damit befaßt zu sein, sich einen Überblick über den
Gesamtzustand der Siedlung und den Vermietungsstand zu schaffen, ein
Modernisierungskonzept zu entwickeln und einzelne Modernisierungsmaßnahmen
vorzunehmen. Für eine vergleichbare Sachlage in ihrem Fall hat die Klägerin nichts
vorgetragen. Im übrigen hätte sich eine derartige Sachlage allenfalls auf die Frage
der Genehmigungsfähigkeit einer gegebenenfalls zu beantragenden
Leerstandsgenehmigung im Sinne von § 6 Abs. 5 WoBindG auswirken können, die
die Bauträgergesellschaft auch mit dem genannten Schreiben vom 15. Januar 1989
beantragt hatte, während im Fall der Klägerin gerade eine Vermietung, wenn auch an
einen Nichtberechtigten, erfolgt ist. Darüber hinaus hat die Klägerin lediglich
behauptet, die Wohnung Sozialmietern angeboten zu haben. Nachweise über
intensive Bemühungen, geeignete Mietinteressenten zu finden, hat sie nicht
vorgelegt.

31

Zudem hat die Klägerin den Kreis der Mietinteressenten dadurch verkleinert, daß
sie die Wohnungen im Haus T.------straße 2 als "Spekulationsobjekt" angesehen hat,
was im krassen Widerspruch zum Sinn und Zweck der öffentlichen Förderung steht,
preiswerten Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zu schaffen und für die
Dauer der Sozialbindung auch zur Verfügung zu halten. Wie die Klägerin in der
Widerspruchsbegründung vom 18. Oktober 1993 eingeräumt hat, beabsichtigte sie,
bei Ablauf der Nachwirkungsfrist die Wohnungen zu modernisieren und zu
veräußern. Daher wollte sie mit potentiellen Mietern auch nur Zeitmietverträge
abschließen. Wenn die Klägerin auf diese Weise versucht, eine für sie bessere
Rechtsposition für die Zeit nach Ablauf der Sozialbindung bereits zuvor für sich zu
schaffen, vermag sich dies nicht zu ihren Gunsten bei der Frage von Verschulden
oder Billigkeitsgesichtspunkten im Rahmen der Erhebung der umstrittenen
Geldleistungen auszuwirken.

32

Schließlich kann sich die Klägerin nicht auf die Ausführungen des Senats im
Urteil vom 13. Oktober 1992 - 14 A 1729/89 - berufen, da dieses Verfahren nicht die
Erhebung von Geldleistungen gemäß § 25 Abs. 1 WoBindG sondern die Freistellung
von Wohnungen gemäß §§ 6 und 7 WoBindG zum Gegenstand hatte, die die
Klägerin ohne weiteres hätte beantragen können. Auch im Fall der Vermietung an
den Mieter O. , der sich nicht im Besitz einer Wohnberechtigungsbescheinigung
befand, wäre es der vom Gesetzgeber grundsätzlich vorgesehene Weg für die
Klägerin gewesen, eine Freistellung im Sinne von § 7 WoBindG zu beantragen und
sich mit der Erteilung der Freistellung eine gesicherte Rechtsposition zu verschaffen.
Wenn die Klägerin demgegenüber darauf vertraut, eine
Wohnberechtigungsbescheinigung werde nachträglich erteilt, geht es zu ihren
Lasten, wenn sich diese Erwartungshaltung im nachhinein nicht erfüllt.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

34

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO
i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der Zivilprozeßordnung (ZPO).

35

Für die Zulassung der Revision fehlt es an den gesetzlichen Voraussetzungen,
vgl. §§ 132 Abs. 3, 137 VwGO.

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