Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-11-24, Aktenzeichen 7 O 123/15
ECLI:DE:LGBN:2015:1124.7O123.15.00

Tenor

1.

Die Klage wird abgewiesen.

2.

Auf die Widerklage werden die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, an den Beklagten 4.585,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.04.2014 sowie weitere 196,95 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.08.2015 zu zahlen.

3.

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

4.

Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

1

Tatbestand:

2

Die Kläger zogen im Jahr 2012 in Erwägung, das Einfamilienhaus S-Straße in S2 zu kaufen. In diesem Zusammenhang wollten sie umfangreiche Umbau- und Sanierungsarbeiten durchführen. Sie nahmen daher - schon vor dem Erwerb des Hauses - Kontakt zu dem Beklagten auf, der als Architekt tätig ist. Die Parteien besichtigten im Herbst 2012 mindestens einmal gemeinsam das Objekt. Anschließend erstellte der Kläger eine Unterlage mit der Bezeichnung "Baukosten" vom 19.10.2012 (Anlage K1 = Bl. # d.A.). Darin kam der Beklagte zusammenfassend zu dem Ergebnis, dass Kosten für das Grundstück (Erwerb und Nebenkosten), Baukosten, Baunebenkosten und Außenanlagen in Höhe von insgesamt 213.610,50 Euro anfallen würden. Auf den Inhalt der Urkunde wird ergänzend Bezug genommen.

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Die Kläger kauften sodann mit notariellem Vertrag vom 22.01.2013 das Haus und schlossen einen Erbbaurechtsvertrag über das Grundstück. Sie beauftragten zudem den Beklagten mündlich mit Architektenleistungen, wobei der genaue Inhalt und Umfang der beauftragten Leistungen streitig ist. Als Honorar vereinbarten sie pauschal 12.500,00 Euro brutto.

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Über das Jahr 2013 hinweg fanden dann die Umbau- und Sanierungsarbeiten statt. In welchem Umfang der Beklagte an diesen Arbeiten mitwirkte, ist zwischen den Parteien streitig.

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Mit Schreiben vom 30.09.2013 teilte der Beklagte den Klägern mit: "Nach Überprüfung sämtlicher Bauunterlagen nehme ich folgende Stellungnahme: die gesamten Sanierungskosten sind wesentlich überschritten. ..." (Bl. ## d.A. = Anlage K4).

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Die Kläger behaupten, dass sie die von dem Beklagten mitgeteilten Baukosten zur Grundlage ihrer Kaufentscheidung gemacht hätten. Hierbei habe es sich um eine Baukostengarantie mit einer verbindlichen Obergrenze gehandelt. Jedenfalls sei die Zusage einer oberen Kostengrenze Bestandteil des mündlichen Vertrags mit dem Beklagten geworden.

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Der Umfang der an dem Haus durchzuführenden Arbeiten habe bei der Beauftragung des Beklagten auch schon im Wesentlichen festgestanden (siehe im Einzelnen Seite 4 der Replik, Bl. ### d.A.), wesentliche Erweiterungen zu einem späteren Zeitpunkt habe es nicht gegeben.

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Der Beklagte sei in diesem Zusammenhang umfassend mit Architektenleistungen beauftragt gewesen. Der Auftrag habe zum Gegenstand gehabt, die Planung umzusetzen, erforderliche statische Berechnungen anzustellen, die für die energetische Sanierung notwendigen Maßnahmen zu veranlassen bzw. Berechnungen durchzuführen, Angebote zur Durchführung der einzelnen Arbeiten bzw. Gewerke einzuholen, Preise nachzuverhandeln, die Beauftragung zu begleiten, sodann die Bauausführung zu beaufsichtigen, zu begleiten und letztlich darauf zu achten, dass die Kosten nachgehalten und kontrolliert werden, wobei Geschäftsgrundlage gewesen sei, dass die vorgenannten Kosten nicht überschritten werden. Tatsächlich habe der Beklagte auch detaillierte Leistungsverzeichnisse erstellt, entsprechende Angebote eingeholt, ausgewertet und an die Kläger weitergeleitet. Mit der Firma C habe der Beklagte unmittelbar verhandelt, das Leistungssoll besprochen und Vergütungsfragen geregelt. Dies sei schon wegen der Sprachbarriere zwischen den Klägern und dem Inhaber der Firma C notwendig gewesen.

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Der Beklagte habe es bei diesen Tätigkeiten jedoch unterlassen, die Angebote der Unternehmer und deren Rechnungen gewissenhaft zu prüfen, auf die Kosten zu achten oder vor einer Kostensteigerung zu warnen. Er sei auch nicht dagegen vorgegangen, dass Handwerker zu hohe Preise angesetzt oder Leistungen zu Unrecht abgerechnet hätten. Erst mit dem erwähnten Schreiben vom 30.09.2013 habe er auf die Baukostensteigerung hingewiesen. Bis zu diesem Zeitpunkt hätten die Kläger keinen Überblick über die Kostenentwicklung gehabt. Ihnen sei dann nichts anderes übrig geblieben, als den Mehrbetrag hinzunehmen, sie hätten eine entsprechende Nachfinanzierung über die B-Bank veranlasst.

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Letztlich seien Baukosten in Höhe von 225.817,76 Euro sowie Erwerbs- bzw. Erwerbsnebenkosten in Höhe von 98.025,30 Euro angefallen, zusammen 323.843,06 Euro. Darin liege somit im Vergleich zu der Kostenaufstellung des Beklagten vom 19.10.2012 eine Baukostenüberschreitung von rund 110.000 Euro.

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Die Kläger meinen, dass der Beklagte verpflichtet sei, die Mehrkosten zu erstatten. Allerdings berechnen sie den Schaden dergestalt, dass sie einen Verkehrswert des Hauses im Herbst 2014 von (behauptet) 250.000,00 Euro ansetzen, den sie den behaupteten Gesamtkosten gegenüberstellen. Die Differenz von gerundet 73.900,00 Euro sei der erstattungsfähige Schaden. Hinzu würden Finanzierungsmehrkosten kommen, die von den Klägern auf 22.976,20 Euro beziffert werden. Unter Abzug des unstreitig noch offenen Resthonorars des Beklagten in Höhe von 4.585,00 Euro ergebe sich eine Forderung von 92.291,20 Euro.

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Die Kläger beantragen,

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den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 92.291,20 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten p.a. über dem Basiszinssatz seit dem 11.10.2014 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Widerklagend beantragt er,

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1. die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Beklagten 4.585,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.04.2014 zu zahlen;

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2. die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Beklagten weitere 196,95 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Die Kläger beantragen,

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die Widerklage abzuweisen.

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Der Beklagte behauptet, bei der Kostenaufstellung vom 19.10.2012 habe es sich lediglich um eine nicht DIN-konforme Grobkostenschätzung gehandelt. Zu diesem Zeitpunkt hätten ihm keine Pläne oder Bestandsunterlagen vorgelegen, auch hätte er keine näheren Untersuchungen des Gebäudes im Hinblick auf den zu erwartenden Sanierungsbedarf, etwa durch Bauteilöffnung, anstellen können. Daher sei etwa auch der Sanierungsaufwand wegen eines Wasserschadens noch nicht ersichtlich gewesen. Zudem habe das Bausoll noch gar nicht festgestanden. Von einer vollständigen Entkernung des Hauses einschließlich einer Entfernung aller alten Elektro- und Wasserleitungen sei keine Rede gewesen. Gleiches gelte für die behaupteten Dämmarbeiten an Dach und Fassade. Auch eine Sanierung der Kellerräume sei noch nicht beabsichtigt gewesen. Zudem hätten die Kläger zunächst bestimmte Arbeiten in Eigenleistung erbringen wollen, die sie dann später doch an die Firma C vergeben hätten.

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Auch erhebliche Teile der Architektenleistungen hätten die Kläger selbst erbringen wollen, nur deshalb sei ein Honorar in Höhe von 12.500,00 Euro brutto zustande gekommen. Ein Vollauftrag nach der HOAI hätte wesentlich höhere Honorarkosten ausgelöst. Tatsächlich hätten die Kläger dann auch nahezu alle Vertragsverhandlungen mit den Gewerken in Eigenregie und ohne Mitwirkung des Beklagten geführt. Rechnungen der Handwerker seien von den Klägern selbst kontrolliert und bezahlt worden. Dem Beklagten seien die Rechnungen nicht zur Kostenkontrolle und Freigabe vorgelegt worden. Auch hätten die Kläger Baumaterialien selbst eingekauft, dem Beklagten hätten die entsprechenden Rechnungen nicht bzw. nicht vollständig vorgelegen. Insgesamt sei der Beklagte auftragsgemäß nur bei einzelnen Punkten beratend tätig geworden. So habe er auch weder den Kontakt zu der Firma C hergestellt noch dieser einen Auftrag erteilt. Diese sei zudem von den Klägern unmittelbar angewiesen worden, bestimmte zusätzliche Arbeiten durchzuführen.

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Als die Kläger spätestens im September 2013 erfahren hätten, dass ihre Kostenvorstellung überschritten wurde, hätten sie auch keine Maßnahmen ergriffen, um die Kosten einzudämmen. Vielmehr hätten sie sich aus freien Stücken entschieden, die Bauarbeiten fertigzustellen, statt etwa die Arbeiten einzustellen oder das Haus wieder zu veräußern.

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Im Übrigen sei die Grobkostenschätzung auch nicht kaufentscheidend gewesen.

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Schließlich bestreitet der Beklagte die Höhe der geltend gemachten Beträge, die Höhe des behaupteten Verkehrswerts des Hauses und auch die Einzelheiten des geltend gemachten Finanzierungsmehraufwands.

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Mit der Widerklage macht der Beklagte die noch offene Vergütung in Höhe von 4.585,00 Euro sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten geltend.

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Ergänzend wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf den übrigen Akteninhalt Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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I.

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Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Die Kläger haben keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz wegen einer Baukostenüberschreitung.

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Zunächst ist festzuhalten, dass der Beklagte nicht zur Überzeugung der Kammer eine Baukostengarantie abgegeben hat. Eine ausdrückliche Garantie hat er nicht abgegeben. Eine konkludente Garantie würde voraussetzen, dass die Kläger seinem Verhalten die rechtsgeschäftliche Erklärung entnehmen konnten, dass er persönlich für die Einhaltung der in der Kostenaufstellung genannten Zahlen einstehen und im Fall einer Überschreitung hierfür auch persönlich haften würde. Von einer solchen konkludenten Erklärung konnten die Kläger aber redlicherweise nicht ausgehen. Denn zum Zeitpunkt der Erstellung der Kostenaufstellung war der exakte Umfang der Arbeiten noch gar nicht bekannt, unabhängig davon, ob - wie die Kläger behaupten - das Bausoll schon im Wesentlichen vorbesprochen war und den letztlich ausgeführten Bauarbeiten entsprach. Denn der Beklagte hatte noch keine Möglichkeit gehabt, eine nähere Untersuchung der Bausubstanz durchzuführen, auch gab es noch keine Planung des gesamten Bauvorhabens. Die Kostenangabe konnte daher allenfalls eine erste Einschätzung darstellen. Jedenfalls ohne weitergehende Erklärung des Beklagten war ihr kein Garantieversprechen zu entnehmen.

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Aber auch die Hilfsüberlegung der Kläger, dass es sich bei der Aufstellung jedenfalls um eine konkrete Kostengrenze gehandelt habe, die zur Geschäftsgrundlage des Architektenvertrags geworden sei bzw. die dem Beklagten im Zuge der Auftragserteilung zur verbindlichen Vorgabe gemacht worden sei, verhilft der Klage nicht zum Erfolg. Zum einen fehlt es schon an einer substanziierten Darlegung, dass der Beklagte eine entsprechende vertragliche Erklärung abgegeben oder eine entsprechende Vorgabe akzeptiert hätte. Hierfür haben die Kläger - abgesehen von dem Beweismittel Parteivernehmung - auch keinen Beweis angetreten. Zum anderen steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass das Bausoll zum Zeitpunkt der Beauftragung des Beklagten bereits vollumfänglich feststand und sich auch später nicht mehr auf Veranlassung der Kläger veränderte. Dies kann schon deshalb nicht angenommen werden, weil der Beklagte ohne eine nähere Untersuchung der Bausubstanz - wie auch den Klägern bewusst sein musste - gar keine belastbare Aussage zu den Kosten treffen konnte. Zudem war den Klägern bekannt, dass das Haus in beträchtlichem Maß sanierungsbedürftig war, sodass sie nicht von vornherein darauf vertrauen konnten, dass sich nach einer Untersuchung der Bausubstanz und einer entsprechenden Planung, möglicherweise aber auch erst im Zuge der Arbeiten selbst, die Notwendigkeit zusätzlicher oder umfangreicherer Arbeiten ergeben könnte. Im Übrigen haben die Kläger nicht substanziiert bestritten, dass sie eigenständig Aufträge erteilt und Baumaterialien eingekauft haben und dass sie ursprünglich einen Teil der Arbeiten in Eigenleistung erbringen wollten. Allein schon aus diesem Grund wäre eine ursprünglich vereinbarte Kostenobergrenze hinfällig geworden, weil nicht anzunehmen ist, dass der Beklagte für ein nicht überschaubares Kostenrisiko einstehen wollte.

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Insofern musste die Kammer auch nicht die Zeugin X vernehmen, die bekunden soll, dass die Parteien anlässlich der Hausbesichtigung im Herbst 2012 über die durchzuführenden Arbeiten gesprochen hätten. Denn es wird nicht in das Wissen der Zeugin gestellt, welche konkreten Inhalte dieses vermeintliche Bausoll gehabt haben soll und dass es selbst nach einer Untersuchung der Bausubstanz abschließend und unveränderlich sein sollte.

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Allenfalls könnte sich die Frage stellen, vor welchem Hintergrund der Beklagte das Schreiben vom 30.09.2013 mit dem Hinweis auf eine drohende Baukostenüberschreitung erstellen konnte, wenn nach seinem eigenen Vortrag weder eine Obergrenze definiert war noch für ihn überhaupt ein Überblick über das Gesamtvolumen der Kosten bestand, weil er weder alle Rechnungen kannte noch alle Aufträge erteilte oder alle Materialien einkaufte. Diese Unklarheit führt jedoch nicht dazu, dass damit schon der streitige Vortrag der Kläger bewiesen wäre. Das Schreiben kann auch so interpretiert werden, dass der Beklagte aus Fürsorgegründen darauf hinweisen wollte, dass nach den ihm vorliegenden Informationen die ursprüngliche grobe Kostenschätzung deutlich überschritten werden könnte. Dafür spricht auch, dass er in dem Schreiben an späterer Stelle erläutert, dass bei den "ursprünglichen Kalkulationen" - damit ist wohl die Kostenaufstellung aus 2012 gemeint - weder der Ausbau der Kellerräume noch die komplett neue Innenaufteilung des Erdgeschosses berücksichtigt worden sei und zudem der Umfang des Arbeits- und Materialaufwands für "diverse Bauteile" erst mit Baubeginn und Entkernung festgestellt worden sei. Dies unterstreicht im Gegenteil, dass bei Beauftragung das Bausoll gerade noch nicht feststand und dass sich erst im Zuge der Arbeiten der tatsächliche Umfang der notwendigen Arbeiten zeigte. Jedenfalls haben die Kläger nicht das Gegenteil zur Überzeugung des Gerichts bewiesen.

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Darüber hinaus haben die Kläger nicht substanziiert dargelegt und bewiesen, dass sie die Kaufentscheidung von einer Einhaltung der vermeintlichen Kostenobergrenze abhängig gemacht hätten. Sie legen schon nicht dar, welchen konkreten Inhalt ihre dementsprechende Erklärung gegenüber dem Beklagten gehabt haben soll. Zudem stellen sie die behauptete Kausalität einer verbindlichen Kostenobergrenze für den Vertragsabschluss auch - abgesehen von dem Beweismittel Parteivernehmung - nicht unter Beweis. Ein Schaden könnte aber von vornherein nur vorliegen, wenn die Kläger das Objekt ohne eine solche Kostenzusage keinesfalls gekauft hätten. Denn die Kläger tragen nicht etwa vor, dass die Arbeiten im Hinblick auf die verschiedenen Gewerke mangelhaft gewesen seien. Soweit sie lediglich pauschal behaupten, dass einzelne Arbeiten zu hoch abgerechnet worden seien oder tatsächlich gar nicht erbracht worden seien, haben sie diesen Vortrag nicht konkretisiert. Soweit darüber hinaus vortragen, dass der Beklagte die von ihm erstellten Leistungsverzeichnisse nicht an den "Kostenvorgaben" ausgerichtet habe, wird nicht konkret dargelegt, welche Leistungsverzeichnisse in welchem Umfang zu hoch gewesen sein sollen und welche Postionen darin nicht berechtigt gewesen oder zu teuer angesetzt worden seien. Das Gericht muss daher davon ausgehen, dass die Umbau- und Sanierungsmaßnahmen letztendlich mängelfrei und zu angemessenen Preisen durchgeführt worden sind. Der Schaden kann mithin nur darin bestehen, dass sich die Kläger überhaupt auf dieses Vorhaben eingelassen haben, das dann teurer geworden sein soll als von ihnen ursprünglich erwartet. Dies ist aber, wie ausgeführt, weder substanziiert dargelegt noch bewiesen.

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Da der Beklagte nicht für die behauptete Baukostenüberschreitung haftet, kann offen bleiben, ob die Berechnung des Schadens im Einzelnen zutrifft und ob die Kläger von den richtigen Werten ausgehen, etwa mit Blick auf den behaupteten Verkehrswert des Hauses. Zudem kann offen bleiben, ob und ggf. in welchem Umfang den Klägern ein Finanzierungsmehraufwand entstanden ist. Denn mangels Verletzung einer werkvertraglichen Pflicht kann nicht schon aus der fürsorglichen Mitteilung des Beklagten vom 30.09.2013, dass der Kostenrahmen nicht eingehalten werden könne, eine Haftung für die nachfolgend abgeschlossene zusätzliche Finanzierung abgeleitet werden.

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II.

38

Die Widerklage ist hingegen begründet. Unstreitig haben die Kläger einen Teilbetrag von 4.585,00 Euro aus dem vereinbarten Pauschalhonorar von 12.500,00 Euro brutto noch nicht gezahlt. Gegenrechte stehen ihnen, wie dargelegt, nicht zu. Anhaltspunkte für eine fehlende Fälligkeit des Honorars bestehen nicht und werden auch nicht vorgetragen. Der Beklagte kann daher Zahlung des noch offenen Honorars von den Klägern verlangen.

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Die Verzinsung dieses Betrags ergibt sich aus dem Gesichtspunkt des Verzugs, nachdem der Beklagte die Kläger fruchtlos zur Zahlung aufgefordert hatte.

40

Auch die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Beklagten sind als Verzugsschaden zu ersetzen, nachdem er die Kläger erfolglos gemahnt hatte. Die Verzinsung dieses Betrags seit Rechtshängigkeit der Widerklage folgt aus § 291 BGB.

41

III.

42

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 Satz 1 und 2 ZPO.

43

Der Streitwert des Rechtsstreits wird abschließend auf 96.876,20 Euro festgesetzt.