Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-08-16, Aktenzeichen 5 K 4825/04
ECLI:DE:VGGE:2007:0816.5K4825.04.00

Tenor

Das Verfahren wird eingestellt, soweit die Klage zurückgenommen worden ist.

Im übrigen wird der Beklagte unter Aufhebung seines Bescheides vom 27. Mai
2004 und des Widerspruchsbescheides vom 28. Juli 2004 verpflichtet, der Klägerin
die Grundsteuer für das Jahr 2003 in Höhe von 8.408,38 EUR zu erlassen.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Klägerin zu 1/4 und der Beklagte zu 3/4.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige
Kostenschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils
beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Gläubiger zuvor
Sicherheit in derselben Höhe leistet.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin erwarb mit Kaufvertrag vom 28. April 1998 das Grundstück N.------
--platz 14 - 20 in X. , das mit dem Geschäftszentrum T. -D. bebaut ist. Der
Wert des Grundstücks wurde nach dem Sachwertverfahren ermittelt.

3

Unmittelbar nach dem Erwerb fragte die Klägerin bei der Beklagten erfolglos
wegen einer Minderung der Grundbesitzabgaben nach. Bei den Mietflächen lägen
Leerstände von 1.172,15 m² vor, was 19,925 % der Gesamtfläche ausmache. Für die
Jahre 2001 und 2002 gewährte der Beklagte der Klägerin einen teilweisen
Grundsteuererlass wegen atypischer Nichtvermietbarkeit. Im Jahr 2001 standen
Mieteinnahmen von 332.508,85 DM Mietausfälle von 716.721,48 DM und im Jahr
2002 Mieteinnahmen von 140.426,52 EUR Mietausfälle von 353.697,86 EUR
gegenüber. In den jeweiligen Bescheiden wies der Beklagte die Klägerin jedoch
darauf hin, vermehrte Anstrengungen für eine Vermietung der Geschäftsflächen zu
unternehmen. So sei zu überlegen, ob beispielsweise bei Schaffung kleinerer
Einheiten eine bessere und marktgerechte Vermietbarkeit gegeben sei. Bei weiteren
Leerständen könne von einer ausnahmsweisen atypischen Nichtvermietbarkeit kaum
noch ausgegangen werden.

4

In dem Grundbesitzabgabenbescheid für das Jahr 2003 vom 11. Januar 2003
über insgesamt 21.172,65 EUR setzte der Beklagte die Grundsteuer B auf
15.010,68 EUR fest.

5

Mit Schreiben vom 04. Februar 2004 beantragte die Klägerin, ihr die Grundsteuer
für das Jahr 2003 teilweise zu erlassen. Zur Begründung verwies sie darauf, dass es
auch im Jahre 2003 keine positive Veränderung bezüglich der Vermietung des
T. -D1. gegeben habe. Der prozentuale Mietausfall habe bei 70,02 %
gelegen. Hinsichtlich der vermietbaren Flächen habe ein Ertrag von 151.448,04 EUR
(29,98 %) einem Ausfall von 353.697,86 EUR (70,02 %) gegenüber gestanden. In
einer Anlage führte die Klägerin im Einzelnen die vermieteten Flächen mit den
monatlich erzielten Mieten und die nicht vermieteten Flächen mit den ausgefallenen
Netto-Kaltmieten auf. Nach entsprechender Aufforderung durch den Beklagten
verwies die Klägerin wegen ihrer Vermietungsbemühungen auf die Überlegungen mit
dem Architekten Jardin über eine weitere Verwertbarkeit der Immobilie, auf Kontakte
mit dem Makler L. aus M. , auf Anzeigen in der Welt und der Welt am
Sonntag und andere mehr sowie auf Akquisitionsversuche mit den Unternehmungen
A. (holländischer Billiganbieter), M1. (Herr T1. -X1. ), E. I. (Herr
F. ), F1. , D2. & B. (Frau S. ), D3. (Herr E1. ), Sporthaus W.
, L1. -D4. (Wohneinrichtungen, F2. ), L2. und U. (I1. ), Q. (V. ) und
„Die G. „ (Markenartikel im Jeans- und Sportbekleidungsdiscount, Herr M2. ).
Dabei habe es sich jedoch nur um eine beispielhafte Übersicht über die Vielzahl der
Versuche, die leerstehenden Teile des Objekts zu vermieten, gehandelt. Wegen des
erheblichen Umfangs der Dokumentation dieser Aktivitäten sei von der Übersendung
des gesamten Materials zunächst abgesehen worden, bei Bedarf könne es jedoch
jederzeit vorgelegt werden.

6

Mit Bescheid vom 27. Mai 2004 lehnte der Beklagte den Antrag auf Erlass der
Grundsteuer 2003 ab. Zur Begründung machte er geltend, dass zwar eine
Ertragsminderung von rund 70 % weder dem Grunde noch der Höhe nach bestritten
werde. Die Klägerin habe die Minderung des Ertrages jedoch zu vertreten. Schon
bei der Gewährung eines Grundsteuerteilerlasses für die Jahre 2001 und 2002 sei
sie darauf hingewiesen worden, alle Anstrengungen zu unternehmen, um eine
Vermietung der Geschäftsräume zu erreichen. Gegebenenfalls sei durch Schaffung
anderer Einheiten zu versuchen, eine bessere und marktgerechte Vermietbarkeit zu
erzielen. Zwar seien Bemühungen erkennbar, die auf eine Neuvermietung
ausgerichtet seien. Der Gesellschafter der Klägerin, Herr Q1. , habe jedoch
selbst eingeräumt, dass ein Anmietungsangebot des Kaufmanns H. nicht
angenommen worden sei, weil man zum damaligen Zeitpunkt davon ausgegangen
sei, eine längerfristige Vermietung realisieren zu können. Nach der gesetzlichen
Konzeption der Grundsteuer als einer im Wesentlichen ertragsunabhängigen Steuer
könnten Ertragsminderungen deshalb nur in bestimmten Ausnahmefällen zu einem
Erlass führen. Die Ertragsminderungen müssten erkennbar vorübergehender Natur
sein. Werde jedoch auf Dauer ein geringerer Ertrag erzielt, seien Umstände
gegeben, die die Situation dieses Grundstücks nicht als im Vergleich zu anderen
Grundstücken atypisch erscheinen, sondern auf eine abweichende Beschaffenheit
schließen lassen. Solche Ertragsminderungen rechtfertigten keinen
Grundsteuererlass. Vielmehr müsse hier gegebenenfalls auf der Bewertungsebene
für Abhilfe gesorgt werden. Bei dem Gewerbeobjekt der Klägerin könne angesichts
des langen Zeitraums der Leerstände inzwischen nicht mehr von einer
vorübergehenden Situation ausgegangen werden. Bereits zum Zeitpunkt des
Eigentumsüberganges sei ein teilweiser Leerstand des Objekts festzustellen
gewesen. Dieser Leerstand und die damit einhergehenden Ertragsminderungen
hätten sich im Laufe der Zeit deutlich verschlimmert. Angesichts der
gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, insbesondere aber bei der Entwicklung
hinsichtlich der Leerstände von gewerblichen Objekten in X. dürfte in absehbarer
Zeit nicht mit einer nachhaltigen positiven Veränderung zu rechnen sein.

7

Mit ihrem Widerspruch vom 25. Juni 2004 machte die Klägerin geltend, dass sie
die Mietleerstände nicht zu vertreten habe. Vielmehr habe sie erhebliche
Anstrengungen unternommen, um die Leerräume nach von den ausgeschiedenen
Mietern ausgesprochenen Kündigungen wieder zu vermieten. Auch hätten
hinsichtlich der Schaffung anderer Einheiten, wenn dadurch eine bessere oder
marktgerechte Vermietbarkeit zu erzielen sei, diverse Gespräche mit Architekten
stattgefunden. Eine unter Risikogesichtspunkten wirtschaftlich sinnvolle Lösung habe
bisher leider jedoch nicht gefunden werden können. Der in dem ablehnenden
Bescheid angesprochene Kaufmann H. habe lediglich eine kurzzeitige
Anmietung von Teilflächen angeboten. Da zum damaligen Zeitpunkt parallel weitere
Verhandlungen mit anderen potentiellen Mietern über langfristige Mietverträge
geführt worden seien, wäre zu diesem Zeitpunkt eine kurzfristige Vermietung an Herr
H. wirtschaftlich unsinnig gewesen. Sie hätte eine langfristige
Komplettvermietung des Objekts blockiert. Deshalb sei damals von einer Vermietung
an Herrn H. abgesehen worden. Der Leerstand zum Zeitpunkt des
Eigentumsübergangs sei äußerst geringfügig gewesen. Die angesprochene Abhilfe
auf der Bewertungsebene wäre in 2003 noch zu früh gewesen.

8

Mit seinem Widerspruchsbescheid vom 28. Juli 2004 wies der Beklagte den
Widerspruch zurück. Zur Begründung wiederholte und vertiefte er im Wesentlichen
seine Ausführungen in dem ablehnenden Bescheid und machte ergänzend geltend,
dass bereits zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs am 28. April 1998 ein
Leerstand von 19,925 % des Objekts festzustellen gewesen sei. Dieser Leerstand
und die damit einhergehenden Ertragsminderungen hätten sich im Laufe der Zeit
verschlimmert.

9

Mit ihrer am 20. August 2004 erhobenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren
weiter. Sie hat zunächst geltend gemacht, dass sie einen Grundsteuererlass in Höhe
von 11.860,08 EUR begehre. In 2003 sei 21.172,65 EUR an Grundsteuer gezahlt
worden; erlassfähig davon seien 4/5 = 16.938,12 EUR; die Höhe der Minderung
betrage 70,02 %. In der mündlichen Verhandlung am 16. August 2007 hat die
Klägerin ihre Klage insoweit zurückgenommen, als sie ursprünglich einen
Grundsteuererlass begehrt hat, der über den Betrag von 8.408,38 EUR
hinausging.

10

Zur Begründung hat sie im Wesentlichen ihr bisheriges Vorbringen wiederholt
und vertieft. Darüber hinaus hat sie noch vorgetragen, das zum Zeitpunkt der
Vertragsverhandlungen mit dem Kaufmann H. u. a. aussichtsreiche
Vertragsverhandlungen mit der Firma L3. gelaufen seien, wie sich aus dem bereits
erstellten Mietvertragsentwurf (Bl. 57ff der Gerichtsakte) entnehmen lasse. Deshalb
sei auch das Mietangebot des Kaufmanns H. vom Sommer 2003, das eine
Anmietung der Erdgeschossfläche fest für ein Jahr für eine pauschale Miete von
40.000 EUR vorgesehen hätte, zu unattraktiv gewesen.

11

Weiterhin habe sie im Jahr 2003 auch ein Angebot der Firma M3. zur
Projektentwicklung eingeholt, welches aber ohne Berücksichtigung einer
Erfogsabhängigkeit des Honorars als überteuert angesehen worden sei.

12

Im Übrigen hat die Klägerin hinsichtlich ihrer Vermietungsbemühungen zwei
Aktenordner überreicht (Beiakten 2 und 3), auf deren Inhalt im Einzelnen Bezug
genommen wird.

13

Die Klägerin beantragt,

14

den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom 27. Mai.2004 in der
Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 28. Juli 2004 zu verpflichten, die
Grundsteuer für das Jahr 2003 in Höhe von 8408,38 EUR zu erlassen.

15

Der Beklagte beantragt,

16

die Klage abzuweisen.

17

Zur Begründung verweist er zunächst auf den Inhalt der angefochtenen
Bescheide, insbesondere dass die Klägerin die bestehende Ertragsminderung zu
vertreten habe. Der bisher nur pauschale Hinweis auf anderweitige bessere
Vermietungsaussichten reiche nicht aus, um eine gerechtfertigte Ablehnung des
Angebots des Kaufmannes H. über die Anmietung von Teilflächen für ein
Jahr abzulehnen. Auch wenn der Beklagte inzwischen im Hinblick auf die beiden von
der Klägerin beigebrachten Aktenordner keine Bedenken mehr gegen ausreichende
Bemühungen der Klägerin hinsichtlich der Neuvermietung der leerstehenden Flächen
habe, falls ihr die Nichtvermietung an den Kaufmann H. nicht
entgegengehalten werden könne, sei von einer einen Grundsteuererlass
ausschließenden Ertragsminderung aufgrund eines strukturell bedingten
Überangebotes auszugehen. Bereits seit acht Jahren sei ein teilweiser Leerstand der
Immobilie der Klägerin gegeben. In X. stünden schon seit längerem mehrere
unterschiedliche Gewerberäume leer. Potentielle Investoren würden durch diesen
Konsumentenrückgang abgeschreckt. Die Entwicklung der letzten Jahre stelle eine
umfassende nachhaltige Strukturkrise dar. Die Einwohnerzahlen in X. seien in
der letzten Jahren allenfalls leicht rückläufig, während der Bestand an Wohnungen
leicht zugenommen habe. Zu der Entwicklung im Bereich der gewerblichen Gebäude
könnten keine Angaben gemacht werden, da diesbezüglich Statistiken nicht geführt
würden.

18

In der mündlichen Verhandlung vom 16. August 2007 wurde der Kaufmann
H1. zu der Frage des Mietangebots für das T. -D. in X. für das
Jahr 2003 als Zeuge gehört. Wegen des Inhalts seiner Aussage wird auf das
Sitzungsprotokoll verwiesen.

19

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug
genommen auf die Gerichtsakte einschließlich der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge des Beklagten.

20

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

21

Soweit die Klägerin die Klage zurückgenommen hat, war das Verfahren gemäß §
92 Abs. 3 VwGO einzustellen.

22

Die im übrigen zulässige Verpflichtungsklage ist begründet. Die Klägerin hat
einen Anspruch auf einen teilweisen Grundsteuererlass für das Jahr 2003 in der im
Tenor angeführten Höhe. Die insoweit erfolgte Ablehnung durch den
angefochtenen Bescheid des Beklagten ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in
ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

23

Nach § 33 Abs. 1 Grundsteuergesetz (GrStG) besteht bei bebauten
Grundstücken ein Rechtsanspruch auf Grundsteuererlass, wenn der normale
Rohertrag des Grundstücks um mehr als 20 % gemindert ist und der Steuerschuldner
die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat.

24

Darüber hinaus kann jedoch nicht mehr gefordert werden, dass der (geringe)
Ertrag des Grundstücks auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgehen
muss, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind.

25

Vgl. insoweit noch BVerwG Urteile vom 03. Mai 1991
- 8 D2. 13.89 -, ZKF 1992, 58 und vom 04. April 2001
- 11 D2. 12.00 -, BVerwGE 114, 132, VG Gelsenkirchen, Urteile vom 21. Dezember
2006 - 5 K 5651/02 - und vom 22. Februar 2007 - 5 K 1301/02 -.

26

Dabei kann es dahinstehen, ob eine Nichtberücksichtigung von
Ertragsminderungen aufgrund struktureller Veränderungen und damit wegen
fehlender Atypik vorliegend schon deshalb nicht in Betracht kommt, weil der Wert des
bebauten Grundstücks im Sachwertverfahren ermittelt worden ist. Bei der Ermittlung
des Grundstückwertes im Sachwertverfahren kommt den allgemeinen
wirtschaftlichen Verhältnissen und deren Entwicklung allenfalls eine zu
vernachlässigende minimale Bedeutung zu, während die allgemeinen
wirtschaftlichen Verhältnisse bei der Ermittlung des Grundstückwertes im
Ertragwertverfahren durch das Abstellen auf die Jahresrohmiete von wesentlicher
Bedeutung sind. Denn die Kammer hält an ihrer zuvor angeführten Rechtsprechung
zu dem Erfordernis der Atypik unabhängig von der Frage, ob diese Voraussetzung
bei Ermittlung von Grundstückswerten im Sachwertverfahren überhaupt zu fordern
war, nicht mehr fest, nachdem das Bundesverwaltungsgericht mit Beschluss vom
24. April 2007 - GmS-OGB 1/07 - (Städte- und Gemeinderat 2007, 26) sich der
Auffassung des dem gemeinsamen Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes
vorlegenden 2. Senat des Bundesfinanzhofes (vgl. dessen Vorlagebeschluss vom
26. Februar 2007 - II R 5/05 -) angeschlossen hat, wonach ein Grundsteuererlass
gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nicht nur bei atypischen und vorübergehenden
Ertragsminderungen in Betracht kommt, sondern auch strukturell bedingter
Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen kann.

27

Hinsichtlich der Höhe der Minderung des Rohertrages hatte die Kammer keine
Zweifel an der Richtigkeit der von der Klägerin mit ihrem Antrag beigebrachten
Aufstellung (vgl. Seite 4 und 5 der Beiakte Heft 1) nach der es durch die Mietausfälle
für das Jahr 2003 zu einer Minderung des normalen Rohertrages von 70,02 %
gekommen ist. Auch der Beklagte hat insoweit keine Bedenken angemeldet.

28

Die Klägerin hat diese Minderung des Rohertrages auch nicht zu vertreten.

29

Der Begriff des Vertretenmüssens im Sinne des § 33 GrStG ist weit auszulegen.
Er greift weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz und Fahrlässigkeit im
Zusammenhang mit den zur Ertragsminderung führenden Ursachen. Es ist darauf
abzustellen, ob es aufgrund vorangegangenen Verhaltens des Steuerpflichtigen
schlechthin unbillig wäre, die geltend gemachten ertragsmindernden Umstände bei
der Grundsteuerbelastung unberücksichtigt zu lassen.

30

Vgl. z.B. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW),
Urteil vom 25.05.1981
- 3 B. 2714/78 -, ZKF 82, S. 33f; Finanzgericht Berlin, Urteil vom 17. Januar 2001 - 2
K 2268/98 -, ZKF 2002, S. 132.

31

Ein Steuerpflichtiger hat danach eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn
sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn
er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt
- wofür es vorliegend keine Anhaltspunkte gibt - noch ihren Eintritt durch geeignete
und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können. Insoweit hat der Eigentümer
einen Leerstand nur dann nicht zu vertreten, wenn er alle zumutbaren
Anstrengungen unternommen hat, Mieter für das Objekt zu finden.

32

Zu den von einem Eigentümer zu fordernden Bemühungen kann auch gehören,
dass er gegebenenfalls durch bauliche Veränderungen an dem Objekt für eine
bessere Vermietbarkeit sorgt. So kann z. B. daran gedacht werden, bei einem
Einzelhandelsobjekt mit kleinen Geschäftsflächen die Schaffung größerer
Geschäftsflächen zu fordern, falls sich gerade dafür ein Bedarf abzeichnet.
Vorliegend ist nach dem Vorbringen der Klägerin und den Aussagen des Zeugen
H. , die im übrigen durch die Aktenlage gestützt werden, klar zu erkennen,
dass neben strukturellen Problemen ein wesentliches Hindernis für die erneute
Vermietung der Geschäftsflächen im T. -D. die schwierige bauliche Situation
ist. Die Geschäftsflächen im Untergeschoss haben keinen eigenen separaten
Zugang, sondern sind nur durch die leerstehende größere Geschäftsfläche im
Obergeschoss (ehemalig Fa. E3. ) zu erreichen. Dadurch kommt ohne
bauliche Veränderung als Mieter für die Geschäftsfläche im Obergeschoss nur
jemand in Betracht, der auch bereit ist, gleichzeitig das Untergeschoss anzumieten.
Unabhängig von sonstigen Schwierigkeiten war dies mit eine der Hauptursachen,
warum es bisher nicht zu einer Neuvermietung gekommen ist. Eine alleinige
Vermietung des Erdgeschosses, z. B. an die Firma L3. wäre durchaus möglich
gewesen. Letztlich braucht die Kammer im vorliegenden Verfahren jedoch nicht
abschließend zu klären, unter welchen Voraussetzungen von einem Vermieter auch
die Vornahme baulicher Veränderungen an dem Mietobjekt zur besseren
Vermietbarkeit verlangt werden könne. Denn für derart umfangreiche Investitionen,
wie sie bei einem Umbau des T. -D1. anfallen würden, muss zuvor ein
längerer Leerstand vorgelegen haben, der trotz umfangreicher
Vermietungsbemühungen nicht zu beheben war. Zu den größeren Leerständen in
T. -D. ist es jedoch erst ab dem 01. Januar 2001 gekommen, nachdem die
Firma E3. den zum Jahresende 2000 auslaufenden Mietvertrag entgegen
früherer Absichtserklärungen nicht mehr verlängert hatte. Wenn anschließend die
Klägerin zunächst über einen Zeitraum von 2 Jahren versucht hat, neue Mieter für
das bestehende Objekt zu finden, so ist dies noch nicht zu beanstanden. Als dies
jedoch über einen Zeitraum von 2 Jahren trotz intensivster Bemühungen nicht
gelungen war, wäre frühestens im Jahre 2003 von der Klägerin zu fordern gewesen,
auch einen Umbau des T. -D1. in Betracht zu ziehen. Ein Umbau des
T. -D1. , insbesondere mit einem eigenen Zugang zu den Geschäftsflächen
im Untergeschoss hätte dann jedoch im hier maßgeblichen Jahr 2003 die Leerstände
nicht mehr verhindern können. Denn für die Planung, Genehmigung und
Durchführung eines solchen Umbaus muss mindestens ein Zeitraum von einem Jahr
einkalkuliert werden, in dem eine Vermietung der Geschäftsflächen nicht möglich
gewesen wäre. Danach kann die Frage, ob von der Klägerin die Durchführung
baulicher Veränderungen zur Verbesserung der Vermietbarkeit des T. -D1.
verlangt werden konnten, allenfalls bei Anträgen auf Grundsteuererlass in den
Folgejahren beachtlich werden.

33

Im Rahmen des Vertretenmüssens kann der Klägerin auch nicht vorgehalten
werden, dass sie das Angebot der Firma M3. vom 27. Februar 2003 zur
Projektentwicklung des T. -D. nicht angenommen hat. Zwar enthielt dieses
Angebot, das die Entwicklung eines Vermarktungskonzeptes mit einer
Vertragslaufzeit von 30 Monaten beinhaltete, neben einem festen Honorar entgegen
dem Vortrag der Klägerin auch einen größeren erfolgsabhängigen Honorarteil. Ob
das Angebot trotzdem von der Klägerin als überteuert eingestuft werden konnte,
bedarf keiner weiteren Ausführungen. Denn es lässt sich nicht feststellen, dass eine
Annahme des Angebots der Firma M3. im Jahr 2003 zu einer -zumindest
teilweise- Neuvermietung der leerstehenden Geschäftsfläche geführt hätte.

34

Auch die Nichtannahme des Mietangebots des Kaufmanns H. kann der
Klägerin nicht vorgehalten werden. Wie der Zeuge in der mündlichen Verhandlung
ausgesagt hat, kam für ihn eine Anmietung erst ab Oktober 2003 in Betracht.
Außerdem war er nur bereit, im Erdgeschoss eine Fläche von rund 1500m² für die
Dauer von 12 Monaten zu einem Mietpreis von 100.000,00 Euro anzumieten.
Unabhängig von der Frage, inwieweit zum damaligen Zeitpunkt noch eine
Vermietung des Erd- und Untergeschosses an die Firma L3. im Raum stand, kann
nicht gesagt werden, dass der Klägerin die Annahme dieses Mietangebotes ohne
weiteres zumutbar war. Es hätte für sie die Konsequenz gehabt, dass für die Dauer
eines Jahres das Untergeschoss wegen der fehlenden separaten
Zugangsmöglichkeit leergestanden hätte. Außerdem wäre in dieser Zeit eine
gegebenenfalls auch längerfristige Vermietung an einen anderen Interessenten nicht
möglich gewesen. Auch wenn man den inzwischen doch langen Zeitraum des
Leerstandes und die nachhaltigen Schwierigkeiten im Hinblick auf eine
Neuvermietung trotz der umfangreichen Bemühungen der Klägerin berücksichtigt,
war die Ablehnung des Mietangebots durch den Kaufmann H. im Hinblick auf
die von ihm geforderten Konditionen und den gebotenen Mietpreis mehr als
vertretbar.

35

Dass sich die Klägerin vertreten durch ihren Geschäftsführer Q1. im Jahre
2003 ansonsten wie im übrigen auch schon in den Jahren davor umfangreich und
intensiv um eine Neuvermietung der Leerstände im T. -D. bemüht hat, lässt
sich der von ihr vorgelegten Dokumentation in den beiden Aktenordnern (Beiakte
Heft 2 und 3) entnehmen. Daran hat inzwischen auch der Beklagte keine Zweifel
mehr.

36

Bei einer Grundsteuer für 2003 von 15.010,68 EUR ergibt die 70,02%ige
Minderung einen Betrag von 10.510,48 EUR. Steht davon wiederum der Klägerin ein
Erlass von 4/5 zu, so ergibt dies den Erlassbetrag von 8408,38 EUR.

37

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 2 VwGO.

38

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO
i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.