Landgericht Hamburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-12-17, Aktenzeichen 316 O 390/19

Tenor

1. Es wird festgestellt, dass der Pachtvertrag zwischen den Parteien über die Gastronomieräume im Clubhaus des Beklagten B. ..., ... H., bestehend aus einer Küche einschließlich Bar, großer und kleiner Klubraum sowie Bier- und Vorratskeller mit Kühlkammer, nicht durch die Kündigung vom 02. September 2019 zum 31. Dezember 2020 beendet wurde, sondern vielmehr darüber hinaus fortbesteht.

2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 924,80 € zu zahlen.

3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

5. Der Streitwert wird auf 16.500,00 € festgesetzt.

Tatbestand

1

Die Parteien streiten um das Fortbestehen eines Pachtvertrages sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

2

Die Parteien schlossen am 13.03.2018 einen Pachtvertrag (Anlage K1) über Räumlichkeiten auf dem Grundstück B. ..., ... H.. Der Beklagte betreibt dort als gemeinnütziger Verein Tennis- und Hockeysport, die Klägerin bietet für die Mitglieder bzw. Besucher im vereinseigenen Clubheim einen Gastronomiebetrieb an. Die Klägerin zahlt aufgrund des Pachtvertrags eine monatliche Pauschale von € 150,00 für Strom, Gas, Müll, Wasser und Sielbenutzung an den Beklagten. § 4 des Pachtvertrags lautet:

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„§ 4 Pachtzeit

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1. Das Pachtverhältnis beginnt am 01.05.2018 und läuft auf unbestimmte Zeit.
2. Das Pachtverhältnis kann beiderseits mit einer Frist von 9 Monaten zum 31.12. eines Jahres schriftlich gekündigt werden, erstmals am 30.03.2020 zum 31.12.2020 mit einer Verlängerungsoption um 2 Jahre bis zum 31.12.2022. Eine vorzeitige Kündigung aus wichtigem Grund bleibt vorbehalten.(...)“

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Mit dem Pachtvertrag ist ein Mietvertrag über Wohnräume auf dem Clubgelände unmittelbar verbunden. Die vereinbarte Wohnungsmiete beträgt € 560,00 nettokalt.

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Aufgrund von Differenzen über die Zahlung von Nebenkosten bzw. des Umfangs des Rechts der Klägerin, die verpachtete Küche für die Herstellung von Speisen für einen Lieferservice zu verwenden, kam es zwischen den Parteien zum Streit. Mit Schreiben vom 02.09.2019 (Anlage K3) erklärte der Beklagte gegenüber der Klägerin die Kündigung des Pachtvertrages zum 31.12.2020.

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Der bereits mit der vorgerichtlichen Vertretung betraute Rechtsanwalt der Klägerin berief sich mit Schreiben vom 30.09.2019 (Anlage K4) auf eine Verlängerungsoption des Pachtvertrages bis zum 31.12.2022. Gleichzeitig wurde dem Beklagten eine Frist bis zum 15.10.2019 gesetzt, um zu bestätigen, dass das gewerbliche Pachtverhältnis infolge der ausgeübten Verlängerungsoption bis zum 31.12.2022 verlängert ist. Eine Bestätigung ist nicht erfolgt.

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Zur Beilegung der Streitigkeit kam es mehrfach zu Kontaktaufnahmen zwischen den Parteien, unter anderem in Form eines persönlichen Treffens am 18.11.2019.

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Die Klägerin meint, sie habe wirksam die Verlängerungsoption in § 4 Ziffer 2 des Vertrages am 30. September 2020 ausgeübt. Der Pachtvertrag bestünde daher bis zum 31. Dezember 2022 fort.

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Die Klägerin beantragt, wie folgt zu erkennen:

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1. Es wird festgestellt, dass der Pachtvertrag zwischen den Parteien über die Gastronomieräume im Clubhaus des Beklagten B. ..., ... H., bestehend aus einer Küche einschließlich Bar, großer und kleiner Klubraum sowie Bier- und Vorratskeller mit Kühlkammer, nicht vor dem 31. Dezember 2022 endet.

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2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 924,80 € zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte behauptet, die Klägerin habe bei einem Gespräch zwischen den Parteien am 18. November 2019 einer Aufhebung des Pachtvertrags zugestimmt. Der Klägerin habe nach dem Ausspruch der Kündigung keine Verlängerungsoption mehr zugestanden. Die Ausübung einer Verlängerungsoption nach einer vorangegangenen Kündigung der Gegenseite sei jedenfalls treuwidrig und daher unbeachtlich.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen R. G., H. F. und S. F.. Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird verwiesen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17.11.2020 (Bl. 125 ff. d.A.).

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Zur Ergänzung des Sach- und Streitstands wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 11.06.2020 und 17.11.2020 verwiesen.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist zulässig und begründet.

I.

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Der Klageantrag zu 1) kann dergestalt ausgelegt werden, dass ihm ein rechtmäßiger Feststellungsantrag zu entnehmen ist (BGH, Urt. v. 29.09.1999 - XII ZR 313/98, NJW 2000, 354). Sofern die Klägerin beantragt, das Gericht solle feststellen, dass das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2022 bestehe, so vermag das Gericht eine solche Feststellung nicht zu treffen, da dies sämtliche bislang noch unbekannte Kündigungsgründe umfassen würde, wie etwa auch in der Zukunft ausgesprochene fristlose Kündigungen. Indes ist erkennbar, dass es der Klägerin darauf ankommt, sicherzustellen, dass das vertragliche Verhältnis zur Beklagten nicht mit Ablauf des Jahres 2020 durch die Kündigung des Beklagten vom 02.09.2019 zum 31.12.2020 beendet wurde, sondern vielmehr im Rahmen der Ausübung des Optionsrechts darüber hinaus besteht (vgl. BGH, Urt. v. 29.09.1999 - XII ZR 313/98, NJW 2000, 354; Kaiser, NJW 2017, 1223 [1224]).

II.

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Die Klage ist auch begründet. Das Pachtverhältnis wurde nicht wirksam zum 31. Dezember 2020 beendet. Die Klägerin hat die mit § 4 Ziffer 2 des Pachtvertrags vereinbarte Verlängerungsoption bis zum 31.12.2022 wirksam ausgeübt (1.). Der Beklagte hat auch nicht zu beweisen vermocht, dass sich die Parteien am 18.11.2019 einvernehmlich auf eine Beendigung des Pachtverhältnisses zum 31.12.2020 geeinigt haben (2.).

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1. Das Pachtverhältnis der Parteien ist nicht durch die Kündigung vom 02.09.2019 beendet worden, sondern besteht aufgrund der mit Anwaltsschreiben vom 30.09.2019 ausgeübten Verlängerungsoption bis zum 31.12.2022 fort.

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a) Die Kündigung vom 02.09.2019 führt nicht zu einer Beendigung des Vertrages, da durch die Ausübung des in § 4 Ziffer 2 des Pachtvertrages vereinbarten Optionsrechts sich der Vertrag bis zum 31.12.2022 verlängert hat.

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§ 4 des Pachtvertrages räumt den Parteien zwar jeweils ein Kündigungsrecht frühestens zum 31.12.2020 ein. Gleichwohl wird dieses Recht insoweit eingeschränkt, dass der jeweiligen Gegenseite ein eigenes Gestaltungsrecht zukommt, mit welchem sie die Verlängerung des Pachtvertrages bis zum 31.12.2022 erreichen kann. Das Vertragsverhältnis wird insoweit durch die Verbindung von Kündigung und Optionsrecht in ein bis zum 31.12.2022 befristetes Pachtverhältnis umgewandelt.

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Entgegen der Auffassung des Beklagten schloss die Kündigung des Vertrages durch die Beklagte nicht die Möglichkeit der Ausübung des Optionsrechts durch die Klägerin aus. Vielmehr stellt eine vorangegangene Kündigung gerade die Notwendigkeit für die Ausübung des Optionsrechts dar. Ein anderes Ergebnis wäre mit dem Wortlaut des § 4 nicht vereinbar, denn ein auf unbestimmte Zeit geltender Vertrag (§ 4 Ziffer 1) kann durch die Ausübung einer Option (§ 4 Ziffer 2) denklogisch zwingend nicht verlängert werden. Eine Verlängerung ist vielmehr nur dann möglich, wenn ein zeitliches Ende des Vertrages gegeben wäre. Dieses zeitliche Ende wiederum wird erst durch eine vorangegangene Kündigung bedingt.

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Der Ansicht des Beklagten, die Kündigung hätte das Vertragsverhältnis vorbehaltlos beendet, es bestünde also danach keine schwebende Unwirksamkeit, in der der Bestand der Kündigung von der Nichtausübung des Optionsrechts abhinge, kann nicht gefolgt werden. Zwar ist dem Beklagten insoweit zuzustimmen, dass Kündigungserklärungen grds. als Gestaltungsrechten eine determinatorische Wirkung zukommt. Indes bedingt das (anerkannte) Konstrukt des Optionsrechts eine Abweichung von diesem Grundsatz, sofern die Parteien ein solches Recht explizit begründen, da sie beim Vertragsabschluss die einhergehende Unsicherheit hinsichtlich der Wirksamkeit der Kündigung offenbar in Kauf genommen haben. Auch die ständige höchstgerichtliche Rechtsprechung erkennt ein nebeneinander von Options- und Kündigungsrechten daher an (RG, Urt. v. 11.06.1920 – III 9/20, RGZ 99, 154; BGH, Urt. v. 20.03.1985 - VIII ZR 64/84, NJW 1985 2581; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 542 Rn. 184 ff.; Wiegner in: Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshand-buch Mietrecht, 5. Aufl. 2019, § 53 Rn. 11 ff.).

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Zwar wird ein Optionsrecht üblicherweise bei zeitlich befristeten Verträgen vereinbart, um den Parteien das Recht einzuräumen, auch einseitig gegen den Willen des Vertragspartners das Auslaufen des Vertrages verhindern zu können (unabhängig davon, ob das Auslaufen des zeitlich befristeten Vertrages automatisch erfolgt, oder es hierfür einer expliziten Erklärung bedarf; vgl. BGH, Urt. v. 20.03.1985 - VIII ZR 64/84, NJW 1985 2581). Indes folgt aus diesem Umstand nicht, dass es den Parteien eines unbefristeten Pachtvertrages nicht freistünde, selbiges zu tun. Vielmehr besteht in dieser Konstellation eine ähnliche Interessenlage, denn ob es zur Beendigung eines Vertrages einer Kündigung bedarf oder ob dessen Ende selbstständig eintritt, hat für die Situation nach Geltendmachung des Optionsrechts keine Bedeutung. In beiden Fällen soll das Vertragsverhältnis durch einseitige Erklärung verlängert werden, die Dispositionsfreiheit einer Partei über das Weiterlaufen des Vertrages folglich eingeschränkt sein.

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Der Gefahr, dass hierdurch eine Partei über einen langen Zeitraum an einen, für sie unter Umständen nachteiligen Vertrag gebunden ist, sind die Parteien im vorliegenden Falle sogar explizit entgegengetreten, da sie die Optionsmöglichkeit dergestalt begrenzten, dass durch sie lediglich einmalig eine Verlängerung bis zum 31. Dezember 2022 erreicht werden kann. Gleichzeitig wird dem etwaigen Interesse der beiden Parteien Rechnung getragen, jedenfalls für eine Mindestlaufzeit bis zum 31.12.2022 und somit für insgesamt vier Jahre den Fortbestand des Pachtverhältnisses herbeiführen zu können. Die Klägerin brauchte daher auch nicht vorsorglich gegen eine nicht ausgesprochene Kündigung bereits eine Verlängerungsoption aussprechen. Eine Notwendigkeit, sich der Entscheidungsmöglichkeit über die Ausübung des Kündigungsrechts durch vorsorgliche Ausübung der Verlängerungsoption frühzeitig zu entledigen, sieht die Vereinbarung nicht vor.

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b) Die Ausübung des Optionsrechts erfolgte wirksam, insbesondere in der gebotenen Zeitdauer.

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Der auf den ersten Blick unklare Wortlaut des § 4 Ziffer 2 sieht keine Frist für die Ausübung des Optionsrechts vor. Die für die Kündigungserklärung genannte Frist kann jedenfalls nicht abschließend auch für die Ausübung der Frist herangezogen werden, denn sonst könnte eine Partei durch das Zögern mit der Kündigung bis zum letzten Tag der Frist erreichen, dass der Gegenseite aus zeitlichen Gründen keine Möglichkeit mehr bliebe, ihr Optionsrecht geltend zu machen (vgl. Blank: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 542 Rn. 187).

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Insoweit ist eine ergänzende Vertragsauslegung vorzunehmen. Schon durch die im Vertrag genannten Kündigungsfristen und Zeitpunkte wird ersichtlich, dass es den Parteien insgesamt auf eine gewisse Planungssicherheit ankam, die Vertragspartner also nicht durch plötzliche Gestaltungserklärungen der Gegenseite überrascht werden sollten, sondern jederzeit die Möglichkeit haben sollten, vertragliche Änderungen mit gebotenem Zeitabstand zu berücksichtigen. Dies ist in doppelter Weise bei der ergänzenden Vertragsauslegung zu berücksichtigen, nämlich zunächst insoweit, dass die kündigende Partei möglichst frühzeitig davon erfahren sollte, ob „gegen“ ihre Kündigung das Optionsrecht geltend gemacht wird, im Gegenzug aber auch, dass der gekündigten Partei hinreichend Bedenkzeit eingeräumt werden sollte, ob sie von ihrem Optionsrecht Gebrauch machen will.

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Im vorliegenden Falle hätte der Beklagte bis zum 31.03.2020 von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machen können. Selbst wenn man lediglich einen Zeitraum von einer Woche als zur Geltendmachung des Optionsrechts angemessen erachten würde, hätte der Beklagte damit erst Anfang April 2020 mit Sicherheit erfahren können, ob das Vertragsverhältnis über den 31. Dezember 2020 hinaus bestehen würde.

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Hieraus ist nicht zu folgern, dass die Klägerin bis zu diesem Zeitpunkt hätte abwarten können, um rechtzeitig ihr Optionsrecht auszuüben. Indes zeigt sich, dass die ergänzende Vertragsauslegung im vorliegenden Falle nicht zu einer Überbeschleunigung der entsprechenden Prozesse führen darf, da eine solche den Rechten der Klägerin nicht mehr hinreichend Genüge tun würde. Jedenfalls musste der Klägerin somit bis zum Ablauf der Frist, die für den Ausspruch der Kündigung vorgesehen war - also dem 31.03.2020 -, Gelegenheit gegeben werden, ihr Optionsrecht auszuüben, um im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung die beiderseitigen Interessen hinreichend zu wahren (vgl. BGH, Urt. v. 20.03.1985 - VIII ZR 64/84, NJW 1985 2581). Die Erklärung der Klägerin, am 30.09.2019, mithin circa 6 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist und 15 Monate vor dem mit der Kündigung herbeigeführten Ende des Mietverhältnisses, war somit in jedem Fall rechtzeitig.

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c) Die Ausübung des Optionsrechts war auch nicht rechtsmissbräuchlich.

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Eine rechtsmissbräuchliche Geltendmachung läge insoweit vor, wenn sie beachtliche Interessen eines anderen verletzt, ihr aber kein schutzwürdiges Eigeninteresse zu Grunde liegt (BGH, Urt. v. 15. 3. 2012 − IX ZR 35/11, NJW 2012, 1718). Dies ist im vorliegenden Fall nicht der Fall, vielmehr soll lediglich der bestehende Status, der für beide Seiten Rechte und Pflichten statuiert, aufrechterhalten werden. Auch hat die Klägerin ein erhebliches Eigeninteresse am Fortbestand des Pachtvertrags.

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Den Vertragspartnern kommt zwar gem. § 241 Abs. 2 BGB eine Pflicht zu, auf die gegenseitigen Interessen Rücksicht zu nehmen. Der Maßstab, welcher an die Rechtsmissbräuchlichkeit zu legen ist, ist indes aber sehr hoch, was dem Schutz der Vertragsfreiheit geschuldet ist. Die vom Beklagten aufgeführten Unstimmigkeiten über die Intensität der Nutzung der verpachteten Küche im Rahmen eines Lieferdienstes und die damit einhergehende Höhe der Nebenkosten stellen keinen Grund dar, der diesen Maßstab erfüllen könnte. Nur weil diesbezüglich zwischen den Parteien Meinungsverschiedenheiten bestehen, ist die Geltendmachung des Optionsrechts noch nicht rechtsmissbräuchlich. Vielmehr besteht der grundlegende Sinn des vereinbarten Optionsrechts ja gerade darin, das Interesse einer Partei an dem Bestand des Vertrages bis zum 31.12.2022 im Zweifel auch gegen den Willen der anderen Partei durchsetzen zu können.

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Darüber hinausgehende Gründe, welche eine Rechtsmissbräuchlichkeit statuieren könnten, hat der Beklagte nicht vorgetragen.

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2. Das Vertragsverhältnis wurde auch nicht durch den Abschluss eines Aufhebungsvertrags am 18.11.2019 beendet.

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a) Zwar scheitert eine etwaige mündliche Aufhebungsvereinbarung nicht bereits daran, dass die Parteien im Pachtvertrag unter § 18 des Pachtvertrags vereinbart haben, dass Änderungen des Vertrags nur dann Gültigkeit haben, wenn sie schriftlich vereinbart wurden und dass auch eine etwaige Änderung der vereinbarten Schriftformklausel der Schriftform bedürfe. Die Frage der Wirksamkeit einer solchen doppelten Schriftformklausel in einem Gewerberaummietvertrag kann insoweit dahinstehen, da die Klausel jedenfalls wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305 b BGB wirkungslos bleiben würde (BGH, Beschluss vom 25.01.2017 – XII ZR 69/16 –, Rn. 16; OLG Hamm, Urteil vom 21.04.2016 - 18 U 17/14 - juris Rn. 76 ff.).

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b) Das Gericht vermochte aber nach der durchgeführten Beweisaufnahme nicht die erforderliche Überzeugung davon gewinnen, dass die Parteien die behauptete Aufhebungsvereinbarung am 18.11.2019 geschlossen haben. Eine Behauptung ist erst dann bewiesen, wenn das Gericht von ihrer Wahrheit überzeugt ist, ohne dabei unerfüllbare Anforderungen zu stellen. Genügend ist ein für das praktische Leben brauchbarer Grad von Gewissheit, welcher Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (Zöllner, ZPO, 40. Auflage 2019, § 286 Abs. 2). Eine derartige Überzeugung vermochte das Gericht sich nach der Beweisaufnahme nicht zu bilden. Das non liquet geht zu Lasten des insoweit beweisbelasteten Beklagten.

40

Zwar hat das Gericht nach der Beweisaufnahme den Eindruck gewonnen, dass die Zeugen G. und F. durchaus davon überzeugt sind, dass es in dem Gespräch am 18.11.2019 zu einer Einigung über die Beendigung des Pachtverhältnisses zum 31.12.2020 gekommen sei. Das Gericht hat jedoch aufgrund ihrer Angaben Zweifel daran, ob die Erinnerung der Zeugen G. und F. mit dem tatsächlichen Geschehen übereinstimmt. Auch hält es ein Missverständnis zwischen den Zeugen F. und G. einerseits und dem Zeugen F. sowie der Klägerin andererseits durchaus für möglich.

41

Zwischen den Aussagen der Zeugen G. und F. ergeben sich einige Widersprüche, die Zweifel daran wecken, ob die Zeugen das Gespräch richtig in Erinnerung haben.

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So gab der Zeuge G. an, das Gespräche habe zwischen 15 und 20 Minuten gedauert. Dies passt jedoch nicht zu dem von ihm geschilderten Ablauf, wonach die Beteiligten nur wenige Sätze gewechselt haben und widerspricht auch der Angabe des Zeugen F., wonach das Gespräch keine fünf Minuten gedauert habe.

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Auch machten die Zeugen G. und F. unterschiedliche Angaben dazu, was genau der Wortlaut der Erklärung des Zeugen F. gewesen sein soll. So gab der Zeuge G. an, der Zeuge F. habe gesagt, dass sie das Vergleichsangebot nicht akzeptieren könnten, weil sie sich keinen weiteren Euro leisten könnten. Wenn die Beklagte es gegenüber den Mitgliedern nicht mehr vertreten könnte, dann müssten sie eben zum 31.12.2020 gehen. Der Zeuge G. habe dann noch mal nachgefragt, ob man sich dann einig darüber sei, dass das Mietverhältnis zum 31.12.2020 beendet sei und der Zeuge F. habe dies bejaht. Der Zeuge F. erklärte hingegen, dass der Zeuge G. auf die Äußerung des Zeugen F., dass sie dann eben gehen müssten, nachgefragt habe, ob das bedeute, dass die Kündigung Bestand habe, was der Zeuge F. bejaht habe. Auf Nachfrage des Gerichts, ob vielleicht auch gesagt worden sei, dass das Mietverhältnis dann zum 31.12.2020 beendet sei, schloss der Zeuge F. dies aus und meinte, das Wort „Kündigung“ sei auf jeden Fall Bestandteil des Satzes gewesen. Dies spricht dafür, dass beide Zeugen keine genaue Erinnerung mehr an den Wortlaut dessen haben, was der Zeuge F. gesagt hat. Dies ist jedoch für die Annahme eines Aufhebungsvertrags mit den entsprechenden weitreichenden Wirkungen entscheidend, da feststehen muss, dass die Erklärung des Zeugen F. somit in dem Wissen, dass hiermit eine verbindliche Regelung getroffen wird, erfolgt ist.

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Voneinander abweichende Angaben machten die Zeugen F. und G. zudem auf die Frage, wie die Klägerin reagiert habe. Während der Zeuge G. meinte, die Klägerin habe heftig genickt, als der Zeuge F. gesagt habe, dass das Mietverhältnis beendet werden solle, meinte der Zeuge F., dass das für ihn nicht zu beobachten gewesen sei. Beide Aussagen standen zudem im Widerspruch zum schriftsätzlichen Vortrag des Beklagten, was ebenfalls Zweifel an der Wahrhaftigkeit der Zeugenaussagen begründet, da davon ausgegangen werden muss, dass der schriftsätzliche Vortrag auf den Angaben der Zeugen gegenüber dem Prozessbevollmächtigten des Beklagten beruhte. So war noch in der Klagerwiderung behauptet worden, die Klägerin selbst habe in dem Gespräch vom 18.11.2019 unter Anwesenheit von Zeugen die Beendigung des Vertragsverhältnisses zum 31.12.2020 ausdrücklich bestätigt. Im Schriftsatz vom 29.05.2020 wurde ebenfalls noch vorgetragen, die Klägerin selbst habe einer Beendigung des Pachtverhältnisses zum Ende 2020 zugestimmt. Auf Seite 7 des Schriftsatzes heißt es: „Die Äußerung, nach Ablauf der Kündigungsfrist zu räumen erfolgte im Beisein der bezeichneten Zeugen und wurde von der Klägerin selbst geäußert. Und selbst wenn die Äußerung durch den Ehemann der Klägerin erfolgt wäre, so war dieser im Rahmen der Besprechung auch der Bevollmächtigte der Klägerin.(...) Die protokollierten Erklärungen von der Klägerin und deren Ehemann erfolgten nacheinander.“ Dieser schriftsätzliche Vortrag ist mit den Aussagen der Zeugen F. und G. nicht in Übereinstimmung zu bringen. Auf den gerichtlichen Hinweis vom 11.06.2020, wonach zu einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung noch nicht hinreichend vorgetragen worden sei, führte der Beklagte mit Schriftsatz vom 01.07.2020 aus, die Klägerin habe unter dem Hinweis, sie werde betriebswirtschaftliche Kennzahlen trotz der vertraglichen Verpflichtung nicht preisgeben, erklärt, sie werde das Vertragsverhältnis dann beenden. Dieser Hinweis sei ausdrücklich von der Klägerin selbst gekommen. Der Vorstand der Beklagten habe dann mitgeteilt, dass die Vertragsbeendigung dann zum 31.12.2020 wirke und dies auch für die Privatwohnung gelten würde. Die Klägerin und ihr Ehemann hätten dies ausdrücklich bestätigt und mitgeteilt, dass dies dann so gewünscht sei, da eine weitere Belastung für sie nicht in Betracht komme. Nachdem dem Zeugen G. auf diese Widersprüche zu seiner Aussage hingewiesen würde, erklärte er, dass es sein könne, dass die Klägerin mit leiser Stimme „Ja“ gesagt habe. Dieses Aussageverhalten bestätigte den Eindruck, dass der Zeuge G. sich tatsächlich nicht ausreichend an die damalige Situation erinnern konnte bzw. seine Aussage dem schriftsätzlichen Vorbringen nachträglich anpassen wollte.

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Hinzu kommt, dass der schriftsätzliche Vortrag vom 01.07.2020, wonach der Entschluss zur Vertragsbeendigung durch die Klägerin und ihren Ehemann damit begründet worden sei, dass sie keine wirtschaftlichen Kennzeichen preisgeben wollten, von keinem der beiden Zeugen bestätigt wurde. Der Zeuge G. meinte dazu, dass von beiden in vorangegangenen Gesprächen geäußert worden sei, dass sie nicht bereit seien, ihre wirtschaftlichen Verhältnisse offenzulegen und dass sie vor dem Termin am 18.11.2019 mit ihrem Steuerberater hätten sprechen und dann ein Angebot machten wollten. Der Zeuge G. meinte auf Nachfrage, dass die Klägerin und ihr Ehemann am 18.11.2020 nicht Bezug genommen hätten auf ihr Gespräch mit dem Steuerberater. Nach der Darstellung des Zeugen G. gründete sich die Ablehnung des Vergleichsangebots des Beklagten in dem Gespräch am 18.11.2019 und der mitgeteilte Entschluss, die Beendigung des Pachtverhältnisses zum 31.12.2020 hinzunehmen, vielmehr darauf, dass sie sich keinen weiteren Euro leisten könnten. Auch der Zeuge F. meinte, der Zeuge F. habe gesagt, dass sie sich das Vergleichsangebot nicht leisten könnten und dass sie dann eben zum 31.12.2020 gehen würden. Der Zeuge F. konnte sich auch nicht mehr daran erinnern, ob die Klägerin und ihr Ehemann vor dem Termin am 18.11.2019 mit ihrem Steuerberater sprechen und dann ein Angebot machen wollten.

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Ebenfalls widersprüchlich waren die Angaben der Zeugen G. und F. dazu, wie die Klägerin und ihr Ehemann auf das neue Vergleichsangebot reagiert haben. Der Zeuge G. erklärte dazu, dass das Angebot, das kurz vor dem Termin vom 18.11.2019 unterbreitet worden war, noch eine wesentliche Anpassung enthalten habe, da nun eine Vertragsverlängerung um 2 Jahre enthalten gewesen sei. Bei dem Gespräche habe der Zeuge F. dann gleich gesagt, dass das Gespräch kurz sein könne, weil das Angebot ja nicht neu sei. Er habe dann widersprochen und gesagt, dass das Angebot ja noch eine andere Staffelung vorsehe und die zweijährige Verlängerung. Der Zeuge F. habe dann gesagt, dass sie das Angebot nicht akzeptieren könnten, weil sie sich keinen Euro mehr leisten könnten. Auf die Frage, wie der Zeuge F. denn darauf reagiert habe, dass der Zeuge darauf hingewiesen habe, dass das Angebot nochmal angepasst worden sei, meinte der Zeuge G. dann, er glaube, der Zeuge F. habe ich zu dem angepassten Angebot gar nicht mehr geäußert. Von der Körpersprache und Mimik her sei aber deutlich gewesen, dass er es nicht habe akzeptieren wollen. Er sei gleich auf den Punkt gekommen und habe gesagt, dass sie sich keinen weiteren Euro leisten könnten. Im weiteren Verlauf seiner Aussage änderte der Zeuge G. diese wieder und meinte, der Zeuge F. habe gesagt, dass das Angebot ja nichts Neues bringe. Der Zeuge F. schilderte ebenfalls, dass der Zeuge F. gesagt habe, in dem Angebot stehe nichts Neues drin und der Zeuge G. habe dann auf die enthaltene Verlängerung bis 2022 hingewiesen.

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Die Zeugen G. und F. vermochten zudem keine schlüssigen Angaben zu dem Vergleichsangebot Anlage B 1 machen, welches das Datum 25.10.2019 trägt, der Klägerin jedoch unstreitig erst am 14.11.2019 zugeschickt wurde. Auf die Frage des Gerichts, warum das Schreiben erst so spät zugeschickt wurde, wich der Zeuge G. aus und meinte, er könne das jetzt nicht mehr genau erklären, was das Entstehungsdatum sei und was es im Verlauf für weitere Überlegungen gegeben habe. Es habe keine Bedeutung, dass dieses Schreiben erst kurz vor dem Termin übersandt wurde. Es sei für die Pächterin ja auch nichts Neues gewesen, weil dies eigentlich im Wesentlichen das gewesen sei, was sie auch vorher schon besprochen gehabt hätten. Damit widersprach sich der Zeuge G. aber selber, da er gerade gegenüber dem Zeugen F. gesagt haben will, dass das Angebot um eine neue Staffelung und insbesondere eine zweijährige Vertragsverlängerung ergänzt worden sei, was ja doch eine ganz wesentliche Änderung des Vergleichsangebots darstellte. Auch vermochte der Zeuge G. keine plausible Erklärung dafür abzugeben, weswegen der Klägerin das bereits offenbar bereits am 25.10.2019 erstellte neue Vergleichsangebot erst so kurz vor dem für den 18.11.2019 anvisierten Gesprächstermin zugeschickt wurde, wenn es doch zwischen den Parteien vereinbart gewesen sein soll, dass diese sich vor dem Termin mit ihrem Steuerberater berät und sodann ihrerseits ein Angebot machen wollte. Auch dies weckt Zweifel an dem Erinnerungsvermögen des Zeugen G..

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Die Aussagen der Zeugen G. und F. waren auch inkonsistent, als diese danach befragt wurden, ob sie sich vor dem Gerichtstermin über das Beweisthema unterhalten hätten. Der Zeuge G. sagte dazu, er habe mit dem Zeugen F. in den letzten Monaten nicht mehr über das Beweisthema gesprochen. Sie hätten damals natürlich das Thema erörtert in ihrer Funktion. Auf Nachfrage erklärte er, sie hätten sich über den Beweisbeschluss (vom 23.07.2020) unterhalten, als sie diesen erhalten hätten. Der Zeuge F. erklärte hingegen auf Nachfrage, es sei schon lange her, dass sie darüber gesprochen hätten. Er meine, das sei im Rahmen des Vorstandswechsels gewesen, also im Februar oder März dieses Jahres. Zuvor hatte er noch erklärt, er könne nicht mehr sagen, ob sie nach dem Beweisbeschluss noch konkret über den Beweisbeschluss geredet hätten. Sie hätten aber schon noch darüber gesprochen, weil das auch völlig entgegen ihrer Vorstellung gewesen sei.

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Zudem steht den Aussagen der Zeugen G. und F. die Aussage des Zeugen F. entgegen. Dieser erklärte, dass sie den Gesprächstermin eigentlich nur aus Höflichkeit wahrgenommen hätten, da das Angebot des Beklagten, das sie kurz vor dem Gespräch am 18.11.2019 erhalten hatten, für sie nicht akzeptabel gewesen sei. Sie hätten sich den Kontakt zum Verein aber nicht kaputtmachen wollen. Sie hätten ihrem Anwalt gesagt, dass sie sich unter Druck gesetzt fühlten. Ihr Anwalt habe ihnen empfohlen, dass sie nicht weiter mit dem Verein darüber sprechen und sagen sollten, dass alles nur noch über den Anwalt laufen und direkt Kontakt aufgenommen werden solle. Es sei in dem Gespräch nicht über eine Beendigung des Pachtverhältnisses gesprochen worden.

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Die Aussage des Zeugen F. war im Wesentlichen in sich schlüssig und widerspruchsfrei. Auch Erinnerungslücken räumte der Zeuge F. ein. Allerdings gab er an, er habe in dem Gespräch gesagt, dass sie jetzt anwaltlich vertreten würden und künftig alles über den Rechtsanwalt laufen solle, obwohl unstreitig bereits seit Juni 2019 eine anwaltliche Vertretung der Klägerin gegenüber dem Verein durch den Prozessbevollmächtigten erfolgte. Auf Nachfrage meinte er, die Zeugen G. und F. hätten ja noch nicht gewusst, dass sie sich rechtlich hätten beraten lassen. Auf die Nachfrage, wann das Mandatsverhältnis begonnen habe, räumte er ein, dass er ein schlechtes Gedächtnis habe.

51

Das Gericht gewann bei seiner Befragung den Eindruck, dass der Zeuge F. sprachlich wenig gewandt ist und Schwierigkeiten hatte, die Geschehnisse in Worte zu fassen. Dies könnte auch zu einem Missverständnis bei dem Gespräch am 18.11.2019 geführt haben. In der wesentlichen Frage, ob er oder die Klägerin am 18.11.2019 einer Beendigung des Pachtverhältnisses zum 31.12.2020 zugestimmt oder die Wirksamkeit der Kündigung bestätigt hätten, war die Aussage des Zeugen F. jedenfalls konstant. Auch wird die Aussage des Zeugen F. durch die Angabe, er habe mitgeteilt, dass sie nun anwaltlich vertreten werden, nicht insgesamt unglaubwürdig, da er damit einfach gemeint haben kann, dass er mitgeteilt hat, dass künftig alles nur noch über die Anwälte laufen solle. Auch dies hat er in seiner Aussage angegeben.

52

Auch der Umstand, dass die Zeugen G., F. und F. übereinstimmend schilderten, dass es im Nachgang noch ein Gespräch zwischen dem Zeugen G., dem Zeugen F. und der Klägerin im Flur gab, vermag die Zweifel an dem Zustandekommen einer Einigung nicht zu beseitigen. So wichen die Aussagen der Zeugen G. und F. auch in diesem Punkt hinsichtlich des Wortlauts voneinander ab. Während der Zeuge G. meinte, er habe mit dem Zeugen F. erörtert, dass damit auch das Mietverhältnis über die Wohnung zum 31.12.2020 ende, erklärte der Zeuge F., der Zeuge G. habe dem Zeugen F. gesagt, dass die Kündigung auch für die Wohnung gelte. Der Zeuge F. sagte hingegen, der Zeuge G. habe ihn gefragt, ob ihm klar sei, dass die beiden Mietverhältnisse miteinander verbunden seien. Die vom Zeugen F. wiedergegebene Frage des Zeugen G. ist nicht weniger plausibel als diejenigen, wie sie von den Zeugen F. und G. geschildert wurden. So könnte auch die Ablehnung des Vergleichsangebots durch den Zeugen F. den Zeugen G. dazu herausgefordert haben, den Zeugen F. darauf hinzuweisen, dass neben dem Pachtverhältnis auch das Mietverhältnis über die Wohnung für die Klägerin und den Zeugen F. auf dem Spiel stand, wenn sie sich einer gütlichen Einigung verweigerten.

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Zweifel an dem von den Zeugen F. und G. geschilderten Ablauf ergeben sich auch aus den Begleitumständen. So war die Klägerin zu diesem Zeitpunkt bereits anwaltlich vertreten und hatten sich auch nach Erhalt des Angebots und unmittelbar vor dem Gespräch am 18.11.2019 noch einmal mit ihrem Anwalt beraten, wie unstreitig vorgetragen und vom Zeugen F. auch bestätigt wurde. Ihr Anwalt vertrat die Auffassung, dass die Option wirksam ausgeübt wurde, so dass das Pachtverhältnis noch bis zum 31.12.2020 Bestand haben würde. Es ist nicht verständlich, warum die Klägerin und der Zeuge F. diese Rechtsposition in dem Gespräch am 18.11.2020 kampflos und entgegen des anwaltlichen Rats hätten aufgeben sollen, was zur Folge gehabt hätte, dass sie sowohl ihre Wohnung als auch ihren Lieferservice bereits zum 31.12.2020 verloren hätten. Auch wäre zu erwarten gewesen, dass sie, wenn sie sich zu einem solchen Schritt entschlossen hätten, jedenfalls ihren Anwalt zu dem Termin mitgebracht hätten, um im Gegenzug eine verbindliche Erklärung des Beklagten zu erhalten, dass damit auch der Streit wegen der Nebenkosten beigelegt sein würde. Auch seitens der Zeugen F. und G. wäre zu erwarten gewesen, dass diese trotz des Zeitdrucks, der dadurch entstand, dass die Klägerin und der Zeuge F. nach übereinstimmender Schilderung gleich weiter wollten, jedenfalls darauf bestanden hätten, dass noch gemeinsam ein Einzeiler aufgesetzt und unterschrieben wird. Es scheint auch wenig plausibel, wenn die Zeugen F. und G. nach ihren Aussagen nicht einmal darauf hingewiesen haben, dass die Vertragsaufhebung noch schriftlich fixiert und von der Klägerin unterschrieben werden müsse und sei es nachträglich.

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Bei der Wertung der Zeugenaussagen ist zudem zu berücksichtigen, dass alle drei Zeugen ein erhebliches Interesse am Ausgang des Rechtsstreits haben. Die Zeugen F. und G. sind zwar inzwischen nicht mehr Vorstandsmitglieder des Beklagten. Der streitgegenständliche Pachtvertrag, der aufgrund der zu niedrig angesetzten Nebenkostenpauschale zu einer erheblichen finanziellen Belastung des Beklagten geführt hat und bei Fortbestehen des Vertrages weiterhin führt, stammt jedoch aus der Zeit, als sie noch hierfür verantwortlich waren. Für den Zeugen F. hängt nicht nur die berufliche Existenz an dem Ausgang des Rechtsstreits, sondern auch die Frage, ob er zum 31.12.2020 die Wohnung verliert.

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Die Widersprüche und Lücken in den Zeugenaussagen, die Begleitumstände sowie die Interessenlagen der Zeugen führen jedenfalls in der Gesamtheit dazu, dass sich das Gericht nicht den erforderlichen Grad an Gewissheit von dem Abschluss einer Aufhebungsvereinbarung zu binden vermochte.

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3. Die Klägerin hat außerdem einen Anspruch auf Erstattung ihrer Anwaltkosten in Höhe von 924,80 € gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 Abs. 1 BGB.

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Nachdem die Klägerin mit Schreiben vom 30.09.2019 von ihrem Optionsrecht Gebrauch gemacht hat, wies der Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 16.09.2019 darauf hin, dass die Verlängerungsoption wegen der vorangegangenen Kündigung nicht mehr habe ausgeübt werden können und das Mietverhältnis zum 31.12.2020 beendet sei. Die in der Folge der Klägerin entstandenen Anwaltskosten kann sie von dem Beklagten ersetzt verlangen.

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Kündigt ein Vermieter das Mietverhältnis, ohne dass ein Kündigungsgrund besteht, kann er zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet sein (BGH, Urteil vom 11.1.1984 – VIII ZR 255/82, MDR 1984, 571; BGH, Urteil vom 14.1.1988 – IX ZR 265/86, MDR 1988, 575). Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter, ohne zu kündigen, unberechtigt Räumung verlangt (BGH, Urteil vom 28.11.2001 – XII ZR 197/99, NJW-RR 2002, 730, 731). Das ergibt sich in diesen Fallkonstellationen schon daraus, dass der Vermieter mit der Kündigung bzw. dem Räumungsverlangen das Besitzrecht des Mieters in Frage stellt und damit zugleich seine eigene vertragliche Leistungspflicht zur Überlassung der Mietsache verletzt (BGH, Urteil vom 16.01.2009 - V ZR 133/08, zit. nach juris). Eine Vertragspartei, die von der anderen Vertragspartei etwas verlangt, das ihr nach dem Vertrag nicht geschuldet ist, oder ein Gestaltungsrecht ausübt, das nicht besteht, verletzt ihre Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB (BGH, Urteil vom 23.1.2008 – VIII ZR 246/06, MDR 2008, 373).

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Der Beklagte hat insoweit die Verletzung seiner Pflichten auch nach § 276 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB zu vertreten. Zwar entspricht der Gläubiger der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt (§ 276 Abs. 2 BGB) nach der Rechtsprechung des BGH schon dann, wenn er prüft, ob der eigene Rechtsstandpunkt plausibel ist (vgl. BGH, Urteil vom 23.1.2008 – VIII ZR 246/06, MDR 2008, 373; BGH, Urteil vom 16.01.2009 - V ZR 133/08, zit. nach juris). Vorliegend ergab sich aber bereits aus dem insoweit klaren Wortlaut von § 4 Ziffer 2 des Pachtvertrags, dass die Option zur Vertragsverlängerung bis 31.12.2022 daran geknüpft war, dass zuvor eine Kündigung ausgesprochen wurde, so dass der Rechtsstandpunkt, das Pachtverhältnis sei trotz der Optionsausübung zum 31.12.2020 beendet, nicht plausibel war.

60

Die Kosten waren auch erforderlich und geeignet, die Rechtsverfolgung vorzunehmen (BGH, Beschl. v. 23.05.2019 – V ZB 196/17, NJW 2019, 2698). Die Höhe der Kosten ist ebenfalls angemessen, die 1,3 Gebühr 2300 VV RVG stellt insoweit eine Regelgebühr dar. Ein Grund, warum diese zu hoch angesetzt wäre, ist nicht ersichtlich. Die Berechnung der Gebühr anhand eines Gegenstandswerts bis zur Wertgrenze von € 19.000,00 ist angesichts des vom Gericht für den vorliegenden Rechtsstreit festgesetzten Streitwerts von € 16.500,00 korrekt.

III.

61

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

IV.

62

Der Streitwert wurde gem. §§ 63, 41 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GKG festgelegt. Aufgrund der Besonderheit des Pachtvertrages im vorliegenden Falle, bei dem die Gegenleistung der Klägerin für die Überlassung der Räume zum größten Teil in der Pflicht besteht, zu spezifischen Zeiten unabhängig vom tatsächlichen Bedarf und damit auch der Umsatzträchtigkeit des Geschäfts ihr gastronomisches Angebot bereitzuhalten, kann nicht allein auf eine bezifferte Pachthöhe abgestellt werden. Vielmehr muss die streitwertbegründende Jahrespachtsumme geschätzt werden (vgl. Hartmann, GKG, 46. Aufl. 2016, § 41 Rn. 20).

63

Als Grundlage der Schätzung wird dabei auf die Angaben des Beklagten in Anlage B1 abgestellt. Der Beklagte legt dort dar, er würde bei einem Festhalten an der Gültigkeit des Pachtvertrages auf eine Raummiete in Höhe von 14.400,00 € p.a. sowie die Parkplatzmiete für drei Parkplätze in Höhe von 2.100 € p.a. auch in Zukunft verzichten. Diese Bezifferungen müssen im Rahmen der Schätzung berücksichtigt werden, schließlich wären diese Kosten wohl nach Ansicht des Beklagten Grundlage einer Bezifferung einer Geldzahlungspflicht.

64

Aufgrund dessen wird im Rahmen einer Schätzung der Streitwert auf € 16.500,00 festgelegt.