Landgericht Magdeburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-12-10, Aktenzeichen 10 O 2290/13
ECLI:DE:LGMAGDE:2014:1210.10O2290.13.0A

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
und beschlossen:

Der Gegenstandswert wird auf die Stufe bis 95.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

1

Die Klägerin begehrt vom Beklagten aus eigenem und abgetretenem Recht u.a. Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung und Rückgabe einer Eigentumswohnung in M wegen einer behaupteten Amtspflichtverletzung des Notars.

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Die Projektrentenvorsorge GbR und deren Gesellschafter planten das Objekt Bstrasse 30 und 54 / Hstrasse 1 zu sanieren und die sanierten Wohnungen dann als Eigentumswohnungen zu verkaufen.

3

Hierzu entwickelte der Beklagte den Entwurf eines notariellen Angebots zum Abschluss eines Wohnungskaufvertrages. Hinsichtlich der Einzelheiten dieses Entwurfs und der ausfüllungsbedürftigen Leerstellen wird auf die Anlage K5 (Bl. 66 d.A.) Bezug genommen.

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In dem Entwurf stand u. a. auf Seite 2 folgende Formulierung:

5

"An den Antrag hält sich der Käufer bis zum … gebunden… Nach Ablauf der Frist erlischt nur die Bindung an den Antrag. Der Antrag selbst gilt solange weiter, bis der Käufer dieses gegenüber dem Vollzugsnotar widerruft. "

6

Am 14.12.2007 suchten die Eheleute S als Interessenten einer der Eigentumswohnungen den Notar Tietgen in München auf. Der Notar beurkundete das konkrete Angebot der Eheleute zum Abschluss eines Wohnungskaufvertrages entsprechend dem Entwurf, wobei in die Leerstelle eingetragen wurde, dass die Käufer an das Angebot bis zum 14.01.2008 gebunden sind. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Anlage K 1 Bezug genommen.

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Am 18.02.2007 – nach Ablauf der Angebotsbindungsfrist – beurkundete der Beklagte die Annahme des Kaufangebots durch die Verkäufer.

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In der Folgezeit wurde der Kaufvertrag durchgeführt und die Eheleute wurden Eigentümer der Wohnung.

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Der Ehemann der Klägerin hat die ihm anteilig zustehenden Ansprüche gegen den Beklagten an die Klägerin abgetreten und diese zur alleinigen Prozessführung bevollmächtigt. Die Klägerin hat die Abtretung angenommen.

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Die Klägerin meint, dass der Beklagte wegen einer Verletzung seiner notariellen Amtspflichten haften würde. Der Beklagte hätte die Klägerin vor Beurkundung der Annahmeerklärung darauf hinweisen müssen, dass das Kaufangebot bereits erloschen war und die Annahme der Verkäuferfirma ein neues Angebot darstelle, das die Klägerin ihrerseits annehmen müsse, damit ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt. Hätte die Klägerin dies gewusst, hätte sie von dem Kauf Abstand genommen.

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Die Klägerin beantragt:

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1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin zu Händen eines von der Klägerin zu beauftragenden Notars 91.335,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller Erklärung der Klägerin und ihres Ehemannes, Johannes S, vor dem beauftragten Notar:

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"Wir sind eingetragene Eigentümer des im Objekt B 30 und 54/H Straße 1 in ... M gelegene und im Grundbuch des Amtsgerichts M von M, Blatt 16807 eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend aus einem 174/100.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück des Amtsgerichts M, Grundbuch von M, Blatt 16807, Gemarkung M, Flur 337, Flurstück 165/2 zur Größe 9.062 m2, Flur 337, Flurstück 1031/170 zur Größe von 850 m2, Flur 337, Flurstück 10040 zur Größe von 58360 m2 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2.3 in der B 30 und 54/H Straße 1 des Aufteilungsplanes.

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Wir verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentum auf den Notar Joachim S zu übertragen, frei von der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuches eingetragenen Grundschuld der Deutschen Kreditbank AG Höhe von 91.800,00 €.

15

Wir erteilen hiermit dem Notar Joachim S die unwiderrufliche Vollmacht, in meinem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.

16

Wir erteilen unser unwiderrufliches Einverständnis mit einer Weisung des Notars Joachim S an den beauftragten Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundschuld der Deutschen Kreditbank AG Höhe von 91.800,00 € zu verwenden.

17

Wir bewilligen die Eintragung des Notars Joachim S als Eigentümer.

18

Wir verpflichten uns hiermit, sämtliche und jegliche weitere Willenserklärungen abzugeben, die notwendig sind, um den Notar Joachim S das Eigentum an der vorbezeichneten Eigentumswohnung zu verschaffen.

19

Der beauftragte Notar darf von dieser Erklärung nur Gebrauch machen, wenn die Verurteilungssumme auf seinem Notar-Anderkonto eingegangen ist.

20

Ein etwaiger überschießender Betrag ist an uns auszukehren."

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2. Es wird festgestellt, dass der Beklagte auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet ist, soweit die im Klageantrag zu 1. näher bezeichnete Wohnung betroffen ist und der Schaden mit dem Erwerb dieser Wohnung, ihren laufenden Unterhaltskosten und einer eventuell zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung zusammenhängt.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist unbegründet.

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Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten kein Anspruch auf Schadensersatz nach § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO zu.

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Dabei ist es grundsätzlich so, dass die in dem Vertrag verwendete "Fortgeltungsklausel", wenn es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, unwirksam ist, da sie gegen § 308 Nr. 1 BGB verstößt, wie der Bundesgerichtshof mit Versäumnisurteil vom 07.06.2013 (Az.: V ZR 10/12) festgestellt hat. Dahingestellt bleiben kann in diesem Zusammenhang jedoch, ob die Klausel im konkreten Fall eine Allgemeine Geschäftsbedingung ist oder individuell ausgehandelt worden ist.

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Die Haftung des Notars scheitert bereits daran, dass er nicht schuldhaft nach § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO gehandelt hat.

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Schuldhaftes Handeln umfasst dabei entweder vorsätzliches oder fahrlässiges Handeln. Anhaltspunkte, dass sich der Notar bewusst über von ihm erkannte Amtspflichten hinweggesetzt hat, sind nicht ersichtlich. Der Notar hat aber auch nicht fahrlässig gehandelt. Fahrlässigkeit liegt dann vor, wenn der Amtsträger bei gehöriger Aufmerksamkeit hätte erkennen müssen, dass eine Pflicht zu einem bestimmten Handeln oder Unterlassen bestand. Als Maßstab ist objektiviert von einem pflichtbewussten Durchschnittsnotar, also nicht von einem ideal vollkommenen Musternotar, auszugehen (Schippel/Bracker, Bundesnotarordnung, Kommentar, 9. Aufl., § 19 Rn. 51). Bei nicht gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung hat der Notar Tendenzen in der Rechtsprechung und Literatur zu beachten. Dies gilt insbesondere auf die schwer kalkulierbaren, künftigen Entscheidungen im Bereich der richterlichen Inhaltskontrolle und des AGB-Gesetzes (Schippel/Bracker, a.a.O., Rn. 59). Die Fachliteratur hat der Notar vor allem bei dem Fehlen einschlägiger Rechtsprechung heranzuziehen (Schippel/Bracker, a.a.O., Rn. 60).

29

In Anwendung dieser Kriterien auf den hier anzuwendenden Fall ergibt sich folgendes:

30

Ein Verschulden des Beklagten bei Verwendung folgender Klausel liegt nicht vor:

31

Nach Ablauf der Frist erlischt nur die Bindung an den Antrag. Der Antrag selbst gilt solange weiter, bis der Käufer dieses gegenüber dem Vollzugsnotar widerruft. "

32

Zwar handelt es sich bei dieser Klausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung unter Berücksichtigung des § 310 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil diese Klausel, was auch durch den Beklagten nicht bestritten wird, in einer Vielzahl von Entwurfsurkunden, die von dem Beklagten gefertigt wurden, verwendet wurde.

33

Allerdings kann dem Beklagten nicht zum Vorwurf gemacht werden, dass er bei Verwendung der Entwurfsurkunde im Jahr 2007 davon ausging, dass die Verwendung dieser Klausel keinen Verstoß gegen die Regelungen der §§ 305 ff BGB darstellt. Zwar hat der Bundesgerichtshof mit dem bereits erwähnten Urteil vom 07.06.2013 (V ZR 10/12) diese Rechtsfrage entschieden. Die Entscheidung wurde jedoch im Jahr 2013 und damit 7 Jahre nach dem Zeitpunkt getroffen, in dem sie sich dem Notar stellte.

34

Der Bundesgerichtshof referiert in seiner Entscheidung vom 07.06.2013 die diesbezügliche Rechtsprechung und Literatur unter den Randziffern 14 bis 17. Danach existiert im Jahr 2005 bereits eine einzige obergerichtliche Entscheidung zu dieser Frage. So hat das Oberlandesgericht Dresden mit Urteil vom 26.06.2003 (19 U 512/03, Rz 27) darauf hingewiesen, dass eine Bindungsfrist von mehr als 6 Wochen beim Kauf einer Eigentumswohnung regelmäßig gegen den damalig geltenden § 10 Nr. 1 AGB-Gesetz verstoße.

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In der entsprechenden Literatur in den Jahren 2004 bis 2010 wird überwiegend zu einer kurzen Bindungsfrist von 4 bis maximal 6 Wochen geraten (Sebastian Herrler, Formularmäßige Bindungsfrist beim Immobilienkaufvertrag, in: Deutsche Notarzeitung 2013, S. 887 ff.). Allerdings befasst sich die Literatur und Rechtsprechung gerade nicht mit der Fortgeltungsklausel, sondern nur mit der Bindungsklausel.

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In Notar- und Vertragshandbüchern wurde wegen der Ungewissheit über die Dauer der höchstzulässigen Bindungsfrist das Modell propagiert, dass nach Ablauf einer kurzen Bindungsfrist die Annahmefähigkeit bei jederzeitiger Widerruflichkeit fortbestehen soll. Literaturmeinungen, die in diesem Zusammenhang Zweifel an der AGB-rechtlichen Zulässigkeit äußerten gab es nicht und zwar insbesondere nicht in der ABG-rechtlichen Spezialliteratur (vgl. Herrler, a.a.O. S. 892 m.w.N.)

37

Die Kammer folgt in diesem Punkt nicht der Argumentation in der Entscheidung des Oberlandesgerichts Celle vom 05.10.2012 (3 U 42/12, zitiert nach Juris, Rn. 64), dass es auf der Hand liegen soll, dass eine Regelung, wonach die Annahmefähigkeit eines nach Ablauf der Antragsfrist erlöschenden Angebots bis zu einem ausdrücklichen Widerruf bestehen bleiben soll mit dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar ist und sich dem Notar Zweifel an der Wirksamkeit der Klausel hätten aufdrängen müssen. Für die Kammer liegt dieses gerade nicht auf der Hand. Nach Ablauf der Frist hat Käufer jederzeit die Möglichkeit, durch eine Erklärung seinerseits vom Vertragsschluss Abstand zu nehmen. Außerdem bietet die Fortgeltungsklausel dem Käufer auch Vorteile. Bei Erlöschen des Angebots wäre der erneute Gang des Käufers zum Notar notwendig, mit der Folge, dass weitere Kosten entstehen. Eine unangemessene Benachteiligung des Käufers ergibt sich demnach nicht zwingend.

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Nach alledem war die Klage daher insgesamt abzuweisen.

39

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.