Landgericht Essen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1992-02-14, Aktenzeichen 42 O 155/91
ECLI:DE:LGE:1992:0214.42O155.91.00

Tenor

hat die 2. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Essen

auf die mündliche Verhandlunq vom 14. Februar 1992

durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht G.

und die Handelsrichter L. und E.

für R e c h t erkannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 DM vorläufig vollstreck- bar.

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T A T B E S T A N D

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Die Klägerin kaufte durch notariellen Vertrag vom 04. August 1989 des Notars

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Dr. G. aus Kamp-Lintfort von dem Voreigentümer N. eine 890 qm große Gebäude- und Freifläche in Mülheim/Ruhr. Bei dem Gebäude handelte es sich um ein 1888 gebautetes Zweifamilien-Wohnhaus (Doppelhaus)‚ das ursprünglich ein Bahnwärterhaus gewesen war. Die Klägerin beabsichtigte den Abriß des Hauses und die Errichtung eines Neubaus. Entsprechend heißt es in Nr. 1 des Vertrages:

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"Auf dem Grundbesitz befindet sich ein Doppelhaus ( siehe Lageplan ). Der vom Käufer beabsichtigte Abriß ist seine Sache."

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ferner in Nr. 3 c:

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"Der Käufer beabsichtigt ‚ auf dem gekauften Grundibesitz ein Mehrfamilienhaus zu errichten und den Grundbesitz in Wohnungseigentum aufzuteilen."

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sowie in Nr. 5:

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"Die beiden Mietverhältnisse sind bekannt und werden vom Besitzübergang gemäß Satz 1 an übernommen. Unabhängig davon verpflichtet sich der Verkäufer, die beiden Mietverhältnisse unverzüglich zu kündigen."

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Die Eintragung der Klägerin ins Grundbuch erfolgte am 30.1.1990.

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Es waren 2 Mieter vorhanden, wovon der Mieter X. einen monatlichen Mietzins von

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313 DM, der Mieter Q. einen solchen von 550 DM zu zahlen hatte. Die Klägerin verhandelte mit ihnen wegen der Aufhebung der Mietverträge. Außerdem nahm sie über ihren Architekten Kontakt zu den zuständigen Behörden wegen der geplanten Bau-maßnahmen auf.

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Bereits für den Voreigentümer bestand bei der Beklagten eine Gebäudeversicherung zum gleitenden Neuwert ohne Selbstbeteiligung, in der die "versicherten Gefahren" mit "Feuer, Leitungswasser, Sturm" angegeben waren. Die Klägerin trat mit Wirkung vom 24.4. 1990 in den Vertrag ein. Ein am 2.4.1990, schon während der Besitzzeit der Klägerin, eingetretener Brandschadensfall wurde von der Beklagten auf Zeitwertbasis abgewickelt.

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Am 12.7.1990 - vor 1.58 Uhr- brach erneut ein Brand aus. Der Dachstuhl wurde über die gesamte Gebäudelänge hinweg stark angebrannt . Die rechte Gebäudehälfte brannte völlig aus. Im linken Gebäudeteil wurde der Innenausbau der Räume im Obergeschoss ebenfalls zerstört. Das Erdgeschoß wurde vom Löschwasser völlig durchnäßt und durch die Brandreste verschmutzt. Eine Nutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken war nicht mehr möglich. Für den Mieter Q. war zu diesem Zeitpunkt schon eine Ersatzwohnung beschafft. In der Folgezeit erfolgte der Abbruch.

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Ein von der Staatsanwaltschaft Duisburg eingeleitetes Ermittlungsverfahren gegen Unbekannt wegen des Verdachts der Brandstiftung wurde gemäß § 170 StPO eingestellt.

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Wegen des Brandschadens vom 12.7.90 kam es auch zu Differenzen zwischen der Klägerin, die den Rechtsanwalt J. einschaltete, und der Beklagten. Die Beklagte äußerte sich mit Schreiben vom 7.8.90. In einem gemeinsamen Gutachten vom 3.12.1990 ermittelten die SV (von der Klägerin benannt ) und C von der Beklagten benannt ) die Schadenshöhe und kamen zu folgenden Feststellungen:

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Neuwertschaden 272.431 DM

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Zeitwertschaden 57.210 DM

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Aufräumungs— und Abbruchkosten 11.400 DM

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Mietausfall ( 4 Monate à 643 DM) 2.572 DII

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Erstattet hat die Beklagte nur einen Mietausfall von 1.252 DM.

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Weitere Zahlungen lehnte sie mit Schreiben vom 17.1.91 ab.

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Die

Klägerin

verlangt Schadensersatz nach Maßgabe des vorliegenden Gutachtens und trägt dazu vor:

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Im Zeitpunkt des Schadensereignisses sei das Gebäude noch nicht objektiv oder subjektiv entwertet im Sinne der hierzu ergangenen Rechtsprechung gewesen.

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So sei noch eine langjährige Nutzung zu Wohnzwecken oder jedenfalls auf der Basis der vorhandenen Bebauung möglich gewesen.

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Es hätten sich seinerzeit mehrere Kaufinteressenten bei ihr gemeldet.

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Sie habe sich aber noch nicht entschieden gehabt, ob sie das Grundstück behalten oder ohne jede Veränderung veräußern wollte.

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Die Kaufinteressenten und sie selbst hätten sowohl eine Bebauung des Grundstücks als auch einen Umbau und eine Renovierung der alten Bausubstanz in Betracht gezogen, wobei auch daran gedacht worden sei ‚ das idyllisch in einer Talsenke gielegene, mit altem Baumbestand und verwilderter Begrünung versehene Grundstück einer gastronomischen Nutzung als Speise-und Schankwirtschaft mit Biergarten zuzuführen.

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Alle Überlegungen bezüglich einer eigenen Bebauung hätten sich erst im Stadium einer Vorplanung befunden.

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So sei ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung noch nicht gestellt gewesen, sondern erst am 26.8.90, also nach dem Brand, gestellt worden.

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Die Stellung des Antrags auf Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung habe auf einem Mißverständnis beruht. Die Architekten hätten nur eine .ent- sprechende Genehmiqung für die Umwandlung von Wohnraum in Gewerbefläche beantraqen sollen.

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Auch mit den Mietern sei lediglich über eine Beendigung der Mietverträge verhandelt worden

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Es habe sich um Maßnahmen gehandelt ‚ die weder objektiv noch subjektiv für einen Abriß des Gebäudes verbindlich gewesen seien.

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Die Beklagte habe daher auf dieser Basis. den gesamten Schaden zu ersetzen.

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Was die Schadenshöhe angehe ‚ so sei der Berechnung der SV. zu folgen, wobei die Abbruchkosten tatsächlich sogar höher gewesen seien

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Zeitwert 57.210 DM

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Aufräumungs- und Abbruchkosten 11 400 DM

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Mietausfall

2.572 DM

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71.182 DM

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./. Zahlung der Beklagten

1.252 DM

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69. 930 DM

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Demgemäß stellt die Klägerin - wegen der Höhe des Zinsanspruchs auf die Inanspruchnahme von Bankkredit verweisend - den Antrag,

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die Beklagte zu verurteilen, 69.930 DM nebst 12,25 %. Zinsen seit dem

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21. Januar 1991 an sie zu zahlen.

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Die

Beklagte

beantragt,

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die Klage abzuweisen, hilfsweise Gewährung von Vollstreckungsnachlaß, wobei Sicherheitsleistung durch Bankbürgschaft zugelassen werden möge.

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Gegenüber der Klageforderung wendet sie ein:

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Entgegen der Auffassung der Klägerin sei das Gebäude im Zeitpunkt des Brandes schon dauernd entwertet gewesen. Insoweit sei auf die Rspr. des BGH abzustellen, derzufolge eine derartige dauernde Entwertung vorliege, wenn die Absicht des Abbruchs als endgültig und unwiderruflich nach außen hin in Erscheinung getreten sei. Davon sei hier auszugehen.

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Daß Kaufinteressenten vorhanden gewesen seien, werde bestritten. Im übrigen komme es darauf nicht an, da die etwaigen Interessenten sich auch nach dem Klagevorbringen nicht etwa auf Veranlassung der Klägerin bei dieser gemeldet hätten.

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Soweit die Klägerin behaupte, sie habe sich damals noch nicht entschieden gehabt, ob sie das Grundstück behalten oder ohne Veränderung veräußern wolle, sei das ein reines Lippenbekenntnis, dem angesichts der vorliegenden Tatsachen kein Glauben geschenkt werden könne.

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Das gleiche gelte für den angeblich in Betracht gezogenen Umbau. Auch hier gehe es offenkundig nur darum, die Versicherungssumme zu kassieren.

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Die Endgültigkeit der Abbruchabsicht der Klägerin ergebe sich aus folgenden Umständen:

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a) aus dem Kaufvertrag, insbesondere

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a 1) aus den im Vertrag enthaltenen Hinweisen auf die beabsichtigte Verwertung,

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a 2) und aus dem Kaufpreis von 460.000 DM, der angesichts des Alters und des Zustands des Gebäudes offenkundig nur am Grundstückswert ausgerichtet gewesen sei,

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b) aus der eigenen Angabe des Geschäftsführers der Klägerin gegenüber der Beklagten, auf dem Grundstück einen viergeschossigen Neubau mit Eigentumswohnungen und Tiefgarageneinstellplätzen zu errichten,

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c ) aus dem Mißverhältnis zwischen den zu erzielenden monatlichen Mieten von nur 863 DM und den monatlichen Belastungen von 4.500 DM aus der Finanzierung des Kaufpreises,

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d) daraus, daß im Zeitpunkt des Brandes die Mietverträge schon einverständlich aufqehoben gewesen seien, die Klägerin sich zur Erstattung von Umzugskosten bis zu 5.000 DM und zur Ausführung von Arbeiten in den Ersatzwohnungen verpflichtet habe und für den Mieter Q. schon eine Ersatzwohnung beschafft gewesen sei,

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e) aus der Nichtausführung von Instandsetzungsarbeiten nach dem Brandschaden vom 2.4.90,

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f : aus dem Stand der behördlichen Abwicklung im Hinblick auf den für Herbst 1990 geplanten Abbruch;

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g) die Abbruchgenehmigung sei bereits in Aussicht gestellt qewesen und habe nur deshalb noch nicht schriftlich vorgelegen, weil für den Mieter X. noch keine Ersatzwohnung habe nachgewiesen werden können,

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h) aus der Einreichunq eines Vorentwurfs für den Neubau durch den Geschäftsführer der Klägerin am 30.1.90, nachdem ein früher schon vom

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Voreigentümer gestellter Antrag auf eine Baugenehmigunq für ein Hotel abqewiesen worden sei,

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i) aus dem später tatsächlich erfolgten Abbruch.

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Bei dieser Sachlage wäre ein Abstandnehmen der Kläqerin von den Abbruch-

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plänen nicht nur wirtschaftlich unvernünftig gewesen . Der Entschluss‚ das Gebäude abzureißen, sei bereits so verfestigt gewesen, daß eine andere Ver-wertung nicht mehr in Betracht gekommen sei. Das Gebäude sei daher im Zeitpunkt des Brandes bereits unverwertbar gewesen und habe nur noch einen Abbruchwert gehabt ‚ der aber gemäß dem vorliegenden Gutachten mit 0 anzusetzen sei.

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Für die Schadenshöhe bedeute das im einzelnen:

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Ein Zeitwertersatz scheide aus.

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Aus den gleichen Gründen könne die Klägerin auch keinen Ersatz für Aufräumungs- und Abbruchkosten verlangen. Da das Gebäude ohnehin habe abgerissen werden sollen‚ seien insoweit durch den Brand keine höheren Kosten entstanden.

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Ersatz für Mietausfall stehe der Klägerin nur in Höhe der gezahlten 1.252 DM zu, und zwar für den Mieter X., der seinerzeit noch keine Ersatzwohnung gehabt habe

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(4 Monate à 313 DM = 1.252 DM)‚ nicht dagegen für den Mieter Q., der nach einverständlicher Aufhebung seines Mietvertrages schon im Begriff gewesen sei umzuziehen.

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Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten

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Schriftsätze nebst Anlagen und auf den sonstigen Akteninhalt

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Bezug genommen.

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Es ist Beweis erhoben worden durch uneidliche Vernehmung der Zeugen M., Q. T.,N., S..X., G., Dr. G., C. und N. sowie Beziehung der Akten 14 Js 559/90 StA Duisburg. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle vom 13.November 1991 und 22. Januar 1992 und den Inhalt der beigezogenen Akten verwiesen.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist unbegründet. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht der Klägerin über die bereits geleistete Zahlung hinaus kein Anspruch auf eine Versicherungsleistung mehr zu.

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Gemäß § 7 Abs.1 a der Allgemein. Bedingungen für die Neuwertversicherung von Wohngebäuden gegen Feuer-, Leitungswasser-und Sturmschäden (VGB) ist bei zerstörten oder abhandengekommenen Sachen ihr Versicherungswert im Zeitpunkt des Versicherungsfalles zu ersetzen. Versicherungswert eines Gebäudes ist nach § 6 Abs.1 VGB der ortsübliche Neubauwert, mit der Einschränkung: "Sind jedoch versicherte Sachen für den Zweck, für den sie bestimmt sind, nicht mehr verwendbar, so ist der sich daraus ergebende geringere Wert der Versicherungswert." Die Allgemeinen Feuerversicherungsbedingungen (AFB ) bestimmen in § 2 Abs.2 a, daß bei Gebäuden der ortsübliche Bauwert unter Abzug eines dem Zustand des Gebäudes entsprechenden Betrages zu ersetzen ist, wiederum mit der Einschränkung: "Ergibt sich bei Gebäuden und Maschinen ein geringerer Wert aus.dem Umstande, daß sie vor Eintritt des Schadensfalles schon dauernd entwertet waren, so gilt der geringere Wert als Ersatzwert." Eine dauernde Entwertung im Sinne dieser Bestimmungen war hier im Zeitpunkt des Brandes vom 12. Juli 1990 angesichts des bevorstehenden Abbruchs gegeben.

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Zum Teil wird die Meinung vertreten, daß für die Entwertung schon die Absicht des Abbruchs ausreiche ( vgl. Kulenkampff VersR 1983,413,414 ). Demgegenüber verlangt die Rechtssprechung, daß die Absicht als endgültig und unwiderruflich nach außen in Erscheinung getreten sein muß (vgl . BGH VersR 1976, 577,578 und 845, 846; 1984,843,844; OLG Hamm VersR 1984, 151; 1987, 148 und 173,174; LG Berlin VersR 1984,1163 ). Der letzterenAuffassung ist zu folgen. Dabei kann allerdings nicht verlangt werden, daß eine Änderunig der Abbruchabsicht nicht mehr möglich ist. Vielmehr genügt es für die Entwertung, wenn sich der Entschluß, das Gebäude abzureißen, so verfestigt hat, daß eine andere wirtschaftliche Verwertung für die Beteiligten nicht mehr in Betracht kam ( BGH VersR 1976,577; OLG Hamm VersR 1984,1163 ). So war es hier.

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Daß der Geschäftsführer der Klägerin vor dem Brand die Errichtunq eines Neubaus auf dem fraglichen Gelände - damit verbunden eine Beseitigung des alten Gebäudes - beschlossen und schon entsprechende Vorkehrungen getroffen hatte, ist unbestritten. Die Beweisaufnahme hat auch eine Fülle von Hinweisen auf das Fortbestehen der Abbruchsabsicht und deren Endgültigkeit ergeben, dagegen keine Anzeichen dafür‚ daß noch eine Alternative ernsthaft in Betracht gekommen wäre,

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Bereits der Voreigentümer N. hatte nach seiner Aussage an einen Abriß und Neubau gedacht und darüber auch mit dem Bauordnungsamt gesprochen . Das letztere ist durch den Stadtbaudiretor S. bestätigt worden. Daß der Geschäftsführer der Klagerin an den Abbruchplänen festhielt ‚ ergibt sich aus den zitierten Passagen des Kaufvertrages vom 4. August 1989. Die Behauptung der Klägerin, die Abrißklausel sei in den Vertrag auf Wunsch des Verkäufers aufgenommen worden, nachdem der Geschäfts-führer der Klägerin, um den Kaufpreis niedrig zu halten, dem Verkäufer die Wertlosigkeit des Gebäudes suggeriert, auf seine Abrißabsicht hingewiesen und einen Preis

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nachlaß erzielt hatte, ist durch die Vernehmung des Verkäufers N. und des Notars Dr.G. nicht bestätigt worden. Die Erklärung erscheint auch nicht überzeugend, da über den Abbruchplan ohnehin kein Zweifel bestand. Dagegen hat der Zeuge Dr. G. einleuchtend erklärt, Grund für die Aufnahme der Abrißklausel in den Vertrag dürfte sein Wunsch gewesen sein, klarzustellen, in wessen Verantwortungsbereich der Abriß fiel.

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Im Zeitpunkt des Brandes war ausweislich eines Schreibens des Wohnungsamtes der Stadt Mülheim vom 29.Juni 1990 die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung bereits erteilt ‚ die Abbruchgenehmigung beantragt. Die Behauptung der Klägerin, die Antragstellung habe auf einem Mißverständnis beruht, ist unglaubhaft und nicht nachvollziehbar. Sie ist auch durch die Aussage des Architekten N. nicht bestätigt worden.

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Desgleichen waren die gegenüber den Mietern notwendigen Maßnahmen in die Wege geleitet. Der Zeuge Q. hatte nach seiner Bekundung schon vom Voreigentümer N. die Kündigung erhalten, während der Zeuge X. ausgesagt hat, der Geschäftsführer der Klägerin habe ihm vor dem Brand die Beschaffung einer neuen Wohnung und die Übernahme von Kosten zugesagt.

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Wie sich aus den Bekundungen der Mieter, des Architekten und des Baudirektors T. ergibt, war zu keinem Zeitpunkt von einer anderen Lösung als einem Abriß und Neubau die Rede. Der Geschäftsführer der Klägerin hat auch bei den nach dem Brand durchgeführten Besprechungen deutlich zum Ausdruck gebracht, daß der Altbau hatte abgerissen werden sollen, wie aus den Aussagen des Kriminalbeamten S., des‘ Sachverständigen C. und des Versicherungsangestellten G. zu entnehmen.

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Bei dieser Sachlage muß die Behauptung, es sei noch.an eine Nutzung des Altbaus ohne Abriß gedacht gewesen, als frei erfunden gewertet werden. Wenn tatsächlich irgendwelche Interessenten für den Altbau sich gemeldet haben sollten, besagt das nichts darüber, daß im Zeitpunkt des Brandes noch etwas anderes als der

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Abriß in Betracht kam. Der Zeuge M., der von der Klägerin für entsprechende Verhandlungen benannt worden ist, hat im übrigen ausdrücklich bestätigt, daß auch hierbei nur von einem Neubau die Rede war.

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Schließlich kann die Klägerin sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, daß die Finanzierung des Neubauprojekts noch nicht sichergestellt gewesen sei. Der Architekt N. hat allerdings eine dahingehende Aussage gemacht. Einzelheiten dazu konnte er aber nicht angeben. Es kommt. auch nicht entscheidend darauf an. Bei vielen Bauobjekten bestehen auch während der Durchführung noch Zweifelsfragen bei der Finanzierung. Diese müssen aber nicht bedeuten, daß das Projekt als solches in Frage gestellt ist. Sie waren offenbar auch nicht so ernsthaft, daß sie die Klägerin vom Betreiben des Projekts abgehalten hätten. Nach der Bekundung des Zeugen N. war im Zeitpunkt des Brandes die Planungsphase abgeschlossen ünd ist die Baugenehmigung kurz nach dem Brand, nämlich am 26. August 1990, beantragt worden. Die Kägerin hatte sich auch selbst vor der Vernehmung des Zeugen N. gar nicht auf Finanzierungsschwierigkeiten als Argument gegen einen feststehenden Abriß berufen, was darauf hindeutet ‚ daß tatsächlich kein wirkliches Hindernis bestand.

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Nach alledem kann die Klägerin keinen Ersatz für den Wert des Altbaus verlangen.

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Ersatz für Mietausfall hat die Beklagte schon gezahlt. Weitere Ansprüche stehen der Klägerin nicht zu.

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Auf das Gutachten des Sachverständigen C. vom 3. Dezember 1990, in dem ein Zeitwert von 57.210 DM, Abbruchkosten von 11.400 DM und Mietausfälle von 2.572 DM ermittelt worden sind, kann die Klage nicht gestützt werden. Wie der Sachverständige C. bei seiner Zeugenvernehmung erklärt hat ‚ sind unabhängig von dem qeplanten Abriß alle möglichen Schadenswerte ermittelt worden, nicht etwa weil der Geschäftsführer der Klägerin Zweifel an der Abbruchabsicht geäußert hätte, sondern weil er dle Meinung geäußert hat, unabhängig von dieser Absicht auf Grund der von ihm abgeschlossenen Neuwertversicherung weitergehende Ansprüche zu haben.

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Da der Altbau ohnehin abgerissen worden wäre, ist nicht ersichtlich‚ daß durch den Brand zusätzliche Abbruchkosten entstanden wären. Desgleichen ist nicht sub-

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stantiiert vorgetragen, inwiefern die Klägerin einen Mietausfall gehabt hätte, der über die gezahlten 1.252 DM hinausqinq. Es handelt sich dabei um 4 Monatsmieten

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à 313 DM für den Mieter X. Dieser Mieter hat bei seiner Vernehmung ausgesagt, schon vor dem Brand habe er sich mit dem Geschäftsführer der Klägerin geeinigt ‚ daß ihm

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eine Ersatzwohnung gestellt und neben der Erstattung von Umzugs-, Makler- und Renovierungskosten eine Abfindunq von 10. 000 DM qezahlt werde; erhalten habe er noch nichts. Der Zeuge S. hat nach seiner Aussage etwa 2 Monate nach dem Brand eine von der Klägerin vorher versprochene und dann auch vermittelte Ersatzwohnung bezogen ‚ die ihm zugesagte Abfindung aber noch nicht erhalten. Auch hier läßt sich kein durch den Brand verursachter Ausfall feststellen.

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Die Klage war somit abzuweisen.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.