Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1998-03-06, Aktenzeichen 16 Wx 8/98
ECLI:DE:OLGK:1998:0306.16WX8.98.01

Tenor

1

G r ü n d e

2

I.

3

Die Beteiligten zu 1), 2) und 4) sind Wohnungseigentümer einer
Wohnanlage, die von dem Beteiligten zu 3) verwaltet wird.

4

In erster Instanz haben die Antragsteller die
Ungültigkeitserklärung der auf der Eigentümerversammlung vom
20.10.1995 zu TOP 1) und TOP 2) gefaßten Beschlüsse begehrt, die
die Wahl des Verwalters sowie die Beiratsermächtigung zum Abschluß
des Verwaltervertrages zum Inhalt haben. Die Antragsteller waren
der Auffassung, zu der Eigentümerversammlung seien nicht alle
Miteigentümer ordnungsgemäß eingeladen gewesen; soweit Eigentümer
durch Bevollmächtigte vertreten gewesen seien, sei die
Vollmachtserteilung nicht in allen Fällen ordnungsgemäß gewesen.
Die Antragstellerin zu 2) hat darüber hinaus die Auffassung
vertreten, der bisherige Verwalter habe sich verschiedener
Pflichtverletzungen schuldig gemacht.

5

Die Antragsgegner sind diesem Antrag entgegengetreten.

6

Durch Beschluß vom 18.06.1996 hat das Amtsgericht Düren den
Antrag zurückgewiesen und ausgeführt, daß die Beschlüsse weder
unter Verletzung von Verfahrensvorschriften zustande gekommen
seien, noch wichtige Gründe vorlägen, die gegen die beschlossene
Verwalterbestellung sprächen.

7

Gegen diesen Beschluß hat die Antragstellerin zu 2) beim
Landgericht Aachen sofortige Beschwerde eingelegt und
beantragt,

8

in Abänderung des amtsgerichtlichen
Beschlusses die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom
20.10.1995, Tagesordnungspunkt 1 und 2, für ungültig zu
erklären.

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Die Antragsgegner haben mit Ausnahme einer Antragsgegnerin
beantragt,

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die sofortige Beschwerde
zurückzuweisen.

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Das Landgericht hat den amtsgerichtlichen Beschluß bestätigt. Es
ist zu dem Ergebnis gekommen, daß die Entscheidung des Amtsgerichts
Düren ohne Verfahrensverstöße zustande gekommen sei. Ebensowenig
konnte es eine Verletzung des Grundsatzes des rechtlichen Gehörs
feststellen. Schließlich leide die Verwalterbestellung auch nicht
in einem Inhaltsmangel. Ein wichtiger Grund gegen die
Verwalterbestellung liege nicht vor. So sei es nicht zu beanstanden
gewesen, daß der Verwalter eine neue Gebäudeversicherung
abgeschlossen habe, ohne zuvor einen Beschluß der
Eigentümerversammlung und verschiedene Angebote anderer
Versicherungen einzuholen. Schließlich habe sich die
Beschwerdeführerin auch nicht mit Erfolg darauf berufen können, daß
die Jahresabrechnungen 1993 und 1994 zwischenzeitlich durch das
Amtsgericht Düren rechtskräftig für ungültig erklärt worden seien.
Allein dieser Umstand rechtfertige noch nicht die Annahme einer
groben Pflichtverletzung.

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Gegen diesen ihr am 05.12.1997 zugestellten Beschluß hat die
Antragstellerin zu 2) mit Schriftsatz vom 15.12.1997, der an
demselben Tag beim Landgericht einging, sofortige weitere
Beschwerde eingelegt und diese im wesentlichen damit begründet, daß
entgegen der Meinung des Landgerichts das geschilderte Verhalten
des Verwalters eine grobe Pflichtverletzung darstelle; im übrigen
sei auch eine Gesamtbetrachtung des Verhaltens des Beteiligten zu
3) geboten.

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II.

14

Die gemäß § 47 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 FGG zulässige
Rechtsbeschwerde führt zur Aufhebung des angegriffenen Beschlusses
und Zurückverweisung an das Landgericht.

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Die angefochtene Entscheidung ist nicht frei von Rechtsfehlern.
Das Beschwerdegericht hat die Bedeutung von Abrechnungsfehlern des
Verwalters als Grund für eine Anfechtbarkeit seiner Bestellung
nicht zutreffend gewertet und die nötige Sachaufklärung unterlassen
(§§ 27, 12 FGG). Das Landgericht hat verkannt, daß der
rechtskräftig festgestellten fehlerhaften Abrechnung für 2
Wirtschaftsjahre, für 1993 und 1994, ein Verhalten des Verwalters
zugrunde liegen kann, das diesen als unfähig oder ungeeignet für
sein Amt erscheinen lassen, und damit ein wichtiger Grund gegeben
sein könnte, seine Bestellung als Verwalter für ungültig zu
erklären, §§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 23 Abs. 4, 26 WEG.

16

1.

17

Ein Wohnungseigentümerbeschluß, der die Verwalterbestellung zum
Inhalt hat, wie der hier angegriffene Beschluß zu TOP 1 - der
Beschluß zu TOP 2, der die Ermächtigung des Beirats zum
Vertragsabschluß vorsieht, ist lediglich die Folge der
Beschlußfassung zu TOP 1 - kann nur dann mit Erfolg angefochten
werden, wenn die Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer
Verwaltung widersprochen hat. Das ist der Fall, wenn in der Person
des Gewählten ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung vorliegt.
Ein solcher Grund liegt entsprechend den für die Abberufung eines
Verwalters geltenden Grundsätzen dann vor, wenn unter
Berücksichtigung aller Umstände eine Zusammenarbeit mit dem
gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche
Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist. Hierbei
sind strenge Maßstäbe anzulegen, da die Gerichte nicht ohne
zwingende Notwendigkeit in die Mehrheitsentscheidungen der
Eigentümer eingreifen sollen (vgl. BayObLG, WuM 89, 264; BayObLG,
WE 91, 358; OLG Düsseldorf, ZMR 97, 96 je m.w.N.;
Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage, § 26, Rz.
152 ff).

18

2.

19

In Anbetracht dieser Grundsätze sind die Ausführungen des
Landgerichts insoweit nicht zu beanstanden, als auf die von der
Antragstellerin zu 2) im übrigen geltend gemachten Gründe eine
Anfechtung der Beschlüsse vom 20.10.1995 nicht gestützt werden
kann.

20

Auf die noch im Beschwerdeverfahren geltend gemachten
Verfahrensverstöße erster Instanz ist das Landgericht in
zutreffender Weise eingegangen. In der Rechtsbeschwerde hat die
Antragstellerin zu 2) diese Angriffe nicht weiter verfolgt.

21

Ferner hat bereits das Amtsgericht im einzelnen dargelegt,
worauf Bezug genommen wird, daß die Beschlüsse zu TOP 1 und TOP 2
formell ordnungsgemäß zustande gekommen sind, insbesondere ihnen
vorschriftsmäßige Einladungen zugrunde lagen und in der Mehrzahl
der aufgegriffenen Fälle eine ordnungsgemäße Vollmacht nachgewiesen
worden ist. Soweit die Frage der ordnungsgemäßen Bevollmächtigung
in wenigen Fällen nicht mehr geklärt werden konnte, spielt dies
wegen des deutlichen Abstimmungsergebnisses (32 Ja-Stimmen zu 9
Nein-Stimmen bzw. 32 Ja-Stimmen zu 8 Nein-Stimmen) keine Rolle.

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Die Vorinstanzen haben auch mit zutreffender Begründung das
Vorliegen eines wichtigen Grundes, der gegen die
Verwalterbestellung sprechen könnte, verneint, soweit diesem der
Abschluß eines neuen Versicherungsvertrages im November 1995, ca. 1
- 2 Wochen nach Abschluß des Verwaltervertrages, zum Vorwurf
gemacht wird. Es handelt sich hierbei um einen Umstand, der im
Zeitpunkt der Beschlußfassung (20.10.1995) noch nicht eingetreten
war und somit auf die Entscheidungsfindung keinen Einfluß haben
konnte (vgl. dazu BayObLG, WuM 89, 264, worin ausdrücklich auf
Umstände abgestellt wird, die bei Beschlußfassung vorliegen). Im
übrigen stellt das erwähnte Vorgehen des Beteiligten zu 3)
jedenfalls keinen erheblichen Verstoß gegen die Grundsätze einer
ordnungsgemäßen Verwaltung dar. Nach Ziffer II, h) des am
08.11.1995 abgeschlossenen - 2. - Verwaltervertrages ist der
Beteiligte zu 3) berechtigt gewesen, objektbezogene Sach- und
Haftpflichtversicherungen abzuschließen. Darin ist die Berechtigung
eingeschlossen, aus sachgerechten Gründen eine bestehende
Versicherung zu kündigen und einen neuen Versicherungsvertrag
abzuschließen. Dies hat das Landgericht in rechtlich einwandfreier
Weise gewürdigt. Hierbei ist insbesondere zu sehen, daß die neue
Versicherung bei gleichen Bedingungen hinsichtlich der monatlichen
Beiträge deutlich günstiger ist. Es bestand keine Veranlassung, dem
Einwand der Antragstellerin nachzugehen, die ursprüngliche
Versicherung sei gleichfalls zum Abschluß eines Vertrages zu
günstigeren Bedingungen bereit gewesen. Hinreichende Anhaltspunkte
für eine tatsächlich bestehende ernsthafte Abschlußbereitschaft der
ursprünglichen Versicherung waren nicht feststellbar. In diesem
Zusammenhang hat das Landgericht auch zu Recht die Nichteinholung
weiterer Angebote anderer Versicherer als allenfalls geringfügigen
Verstoß gegen die Pflichten eines ordentlichen Verwalters
eingestuft.

23

Die in diesem Zusammenhang von der Rechtsbeschwerde
aufgegriffene Entscheidung des BayObLG vom 19.08.1990 (WE 91, 358)
betrifft einen anderen Sachverhalt. In jenem Fall, der dem BayObLG
zur Entscheidung vorlag, hatte nämlich der Verwalter eine neue
Gebäudeversicherung abgeschlossen, ohne dazu eine von den
Wohnungseigentümern beantragte, außerordentliche
Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Durch den
eigenmächtigen Abschluß des neuen Versicherungsvertrages hatte sich
der Verwalter mithin über das Mitwirkungsverlangen einer
antragsberechtigten Minderheit hinweggesetzt. Ein solches Verlangen
eines Teils der Wohnungseigentümer ist im vorliegenden Fall nicht
gegeben.

24

Dem Beteiligten zu 3) ist schließlich nicht vorzuwerfen, daß er
die ursprüngliche Versicherung in seinem Namen als Verwalter der
WEG abgeschlossen hat, da er ausdrücklich zur Vertretung der WEG
ermächtigt war. Im übrigen haben die Wohnungseigentümer mit dem
Beschluß vom 20.10.1995 in Kenntnis dieses Verhaltens für seine
Wiederwahl gestimmt. Somit besteht schon deshalb keine
Veranlassung, sich über den deutlich geäußerten Willen der Mehrheit
der Wohnungseigentümer hinwegzusetzen.

25

Soweit das Rechtsbeschwerdevorbringen darauf verweist, der
Verwalter habe nach Vertragsabschluß nicht umgehend die
Gemeinschaft der Eigentümer und den Beirat unterrichtet, handelt es
sich - um ein im übrigen nicht hinreichend schlüssiges - neues
Vorbringen im Verfahren der Rechtsbeschwerde, das nicht mehr
berücksichtigt werden kann.

26

Daß der Beteiligte zu 3) ferner das Auslaufen seines
ursprünglichen Verwaltervertrages zum 17.09.1995 zunächst nicht
bemerkt hatte, mag eine Nachlässigkeit seinerseits darstellen.
Diese ist jedoch nicht als grobe Pflichtverletzung einzustufen;
bereits am 04.10.1995 ist wegen dieses Versäumnisses die Einladung
zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erfolgt.

27

3.

28

Das Landgericht hat die Ungültigkeitserklärung der
Wohnungseigentümerbeschlüsse zu den Jahresabrechnungen 1993 und
1994 als ebenfalls nicht erheblich für eine Anfechtung des
Beschlusses zur Wiederbestellung des Beteiligten zu 3) angesehen
und dazu ausgeführt, allein die Tatsache, daß Abrechnungsfehler
unterlaufen seien, rechtfertige noch nicht die Annahme einer groben
Pflichtverletzung, zumal im Hinblick auf die Verwalterbestellung
besonders scharfe Maßstäbe anzulegen seien. Es läge auch nahe, daß
im Zeitpunkt der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom
20.10.1995 die Jahresabrechnungen für 1993 und 1994 bereits
vorlagen, so daß sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in
Kenntnis dieser Form der Abrechnung für den Verwalter entschieden
hätten.

29

Diese Rechtsansicht ist nicht fehlerfrei.

30

Zwar ist dem Landgericht beizupflichten, daß nicht jeder
Abrechnungsfehler eines Verwalters die Annahme einer groben
Pflichtverletzung zur Folge haben muß. Gleichwohl sind aber
wesentliche Verstöße gegen die Regeln einer ordnungsgemäßen
Abrechnung denkbar, die zugleich einen wichtigen Grund für die
Anfechtbarkeit einer Verwalterbestellung beinhalten können. Hierbei
wird es auf die Einzelumstände, insbesondere Schwere und Anzahl der
Abrechnungsfehler sowie deren Ursache ankommen. Eine grobe
Pflichtverletzung wird jedenfalls dann zu bejahen sein, wenn der
Verwalter in der Abrechnung bei der Verteilung der Kosten einen
Umlageschlüssel zugrunde legt, der weder den Bestimmungen der
Teilungserklärung entspricht, noch durch eine Vereinbarung der
Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 WEG gedeckt ist. Eine
solche Vorgehensweise gäbe Veranlassung, an der Geeignetheit des
Verwalters ernsthaft zu zweifeln. Dies gilt auch im Hinblick auf
die strengeren Anforderungen, die an die Ungültigkeitserklärung
einer durch Mehrheitsbeschluß erfolgten Verwalterbestellung zu
stellen sind. Der von dem Verwalter in einem solchen Fall gewählte
Abrechnungsmodus stünde im Widerspruch zu dem erklärten Willen
sämtlicher Wohnungseigentümer, wie er in der Teilungserklärung
unmißverständlich zum Ausdruck gekommen ist. Die Regelungen in der
Teilungserklärung sind der Disposition einer Mehrheit von
Wohnungseigentümern entzogen. Die Eigentümer werden deshalb in der
Regel auf die Geltung dieser Bestimmungen vertrauen sowie darauf,
daß diese durch einen ordentlichen Verwalter beachtet werden.

31

Eine solche fehlerhafte Abrechnung ohne Grundlage eines
ordnungsgemäßen Umlageschlüssels könnte im Rahmen der Anfechtung
einer Verwalterbestellung allenfalls dann anders beurteilt werden,
wenn die Mehrheit der Eigentümer in einem zwar fehlerhaften, jedoch
inzwischen bindenden Beschluß ausdrücklich eine Änderung des
Abrechnungsmodus gebilligt haben sollte, so daß dieser
Mehrheitsbeschluß die Regelungen der Teilungserklärung jedenfalls
zeitweise "überlagert" (vgl. dazu KG vom 24.06.1996, WuM 96, 647;
OLG Schleswig vom 15.08.1996, WuM 96, 296). Nicht ausreichend wäre
es allerdings, wenn die Wohnungseigentümer lediglich die
fehlerhafte Jahresabrechnung gebilligt hätten, da bei einer solchen
Abstimmung ein Änderungsbewußtsein und ein Änderungswille der
Wohnungseigentümer hinsichtlich der Regelungen der
Teilungserklärung für die Zukunft kaum vorliegen dürfte (vgl. dazu
OLG Schleswig vom 15.08.1996 a.a.O.). Schließlich dürfte bei einer
solchen Abstimmung einem Teil der zustimmenden Eigentümer nicht
einmal bewußt werden, daß die vorgelegten Abrechnungen nicht in
Einklang mit dem Umlageschlüssel stehen, den die Teilungserklärung
vorsieht.

32

Falls im vorliegenden Fall die zustimmende Mehrheit bei der
Beschlußfassung am 20.10.1995 zustande gekommen wäre, als bereits
die nicht ordnungsgemäßen Jahresabrechnungen 1993 und 1994
vorgelegen haben, könnte allein daraus noch nicht geschlossen
werden, daß die Wiederwahl des Verwalters mit Mehrheit der
Eigentümer in Kenntnis und mit Billigung der von ihm gewählten
Abrechnungsmethode erfolgt ist. Denn eine solche Billigung könnte
allenfalls dann vorliegen, wenn den Wohnungseigentümern zu diesem
Zeitpunkt sämtliche wesentlichen Umstände, die zur
Ungültigkeitserklärung der beiden Abrechnungen geführt haben,
bekannt gewesen wären. Dies würde unter anderem voraussetzen, daß
bereits vor dem 20.10.1995 den Wohnungseigentümern die wesentlichen
Einwände gegen den Abrechnungsmodus der Verwaltung zur Kenntnis
gebracht worden wären. Hierzu sind bisher noch keine Feststellungen
getroffen worden.

33

Im anderen Fall wird den abstimmenden Wohnungseigentümern das
Bewußtsein gefehlt haben, die vom Verwalter gewählte
Abrechnungsbasis könne fehlerhaft und angreifbar sein.

34

Ob eine objektiv erheblich fehlerhafte Abrechnung des Verwalters
subjektiv entschuldbar oder zumindest nachvollziehbar sein könnte,
z.B. weil der Verwalter sich in einem Rechtsirrtum befunden haben
mag, was die Verneinung einer groben Pflichtverletzung zur Folge
haben könnte, läßt sich ebenfalls nur anhand der konkreten
Umstände, die bisher nicht bekannt sind, klären.

35

Das Beschwerdegericht hat sämtliche angesprochenen Fragen - aus
seiner Sicht konsequent - dahinstehen lassen, weil es zu Unrecht
das Vorliegen eines wichtigen Grundes als Folge einer
Ungültigkeitserklärung der Jahresabrechnungen aus Rechtsgründen
grundsätzlich verneint hat. Da eine Klärung der aufgezeigten, für
die Entscheidung wesentlichen Umstände bisher nicht erfolgt ist,
kann das Rechtsbeschwerdegericht in der Sache nicht entscheiden.
Die fehlenden Feststellungen zu den aufgeführten Punkten sind vom
Landgericht nachzuholen durch die bereits beantragte Beiziehung der
Akten der Vorverfahren sowie gegebenenfalls durch weitere
Aufklärung des Sachverhaltes.

36

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlaßt. Das Landgericht
wird auch über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu
entscheiden haben.

37

Beschwerdewert: 17.250,00 DM