Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-01-26, Aktenzeichen 26 O 100/14
ECLI:DE:LGK:2015:0126.26O100.14.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits, zu denen auch die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens LG Köln 18 OH 8/13 gehören, trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin klagt aus eigenem und abgetretenem Recht wegen aus ihrer Sicht bestehender Mängel an einem von ihr und ihrem Ehemann von den Beklagten erworbenen Hausgrundstücks.

3

Auf Vermittlung der Zeugin H besichtigten die Klägerin und ihr Ehemann im Sommer 2012 das zum Verkauf stehende mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück der Beklagten im G-Weg in Gummersbach, welches in dem von der Zeugin H erstellten Exposé (Bl. 130f. GA) als „Ende der 90er Jahre kernsaniert“ beschrieben war. Im Keller des Hauses waren zwei Räume zu Wohnzwecken ausgebaut, d.h. die Bruchsteinwände mit Rigipswänden verkleidet und die Böden mit Teppich ausgelegt, und möbliert. Am 15.06.2012 schlossen die Parteien und der Ehemann der Klägerin bei der Zeugin Dr. I einen notariellen Grundstückskaufvertrag (Bl. 8ff. GA) über das streitgegenständliche Grundstück. § 6 des Kaufvertrags lautet auszugsweise:

4

„ Beschaffenheit, Mängel, Gewährleistung

5

1. Der Käufer hat das Kaufobjekt eingehend besichtigt. Das Gebäude wurde im Jahr ca. 1950 als Massivhaus mit Bruchsteinkeller errichtet“. Es wurde seither instand gehalten und seit den 1990er Jahren teilweise modernisiert. Insbesondere wurden folgende wesentliche Renovierungen bisher vorgenommen:

6

- im Jahre 1998 Einbau einer neuen Gaszentralheizung einschließlich Leitungen,

7

- im Jahre 2006 Erneuerung der Dacheindeckung.

8

Die Rechte des Käufers wegen Sach- und Rechtsmängeln werden ausgeschlossen. Unberührt bleiben Ansprüche bei Vorsatz oder arglistigem Verschweigen.“

9

Jedenfalls im Winter 2012 kam es im Keller des streitgegenständlichen Hauses der Klägerin und ihres Ehemannes zu einem Wassereintritt, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob Ursache für diesen Wassereintritt die Mangelhaftigkeit der Kellerabdichtung oder katastrophenartiger Starkregen gewesen ist.

10

Die Klägerin und ihr Ehemann führten wegen der aus ihrer Sicht bestehenden Mängel der Kellerabdichtung ein selbständige Beweisverfahren vor dem Landgericht Köln (Az. 18 OH 8/13), in dessen Rahmen der Sachverständige Q in seinem Gutachten vom 29.08.2013 (Bl. 57ff. d.A: 18 OH 8/13) zu dem Ergebnis kam, dass im Wandbereich der hangseitigen Außenwand sowie im Kellerbodenbereich Feuchtigkeitserscheinungen und Feuchtigkeitsschäden vorhanden seien, dass Ursache eine fehlende / ungeeignete Abdichtung sei und dass die Ausführung einer ordnungsgemäßen Abdichtung und die Beseitigung der Schäden 37.499,50 € netto kosten würde.

11

Der Ehemann der Klägerin trat seine Ansprüche mit Erklärung vom 01.03.2013 an diese ab (Bl. 22 GA).

12

Die Klägerin behauptet, es sei nach Übernahme des Hauses im Herbst beziehungsweise Winter 2012 und auch später zu massivem Wassereintritt und Schimmelbildung im Keller gekommen. Die Kellerabdichtung entspreche – wie dies auch der Sachverständige Q im selbständigen Beweisverfahren festgestellt habe – nicht den anerkannten Regeln der Technik. Bei Besichtigung der Kellerräume sei die zum Hang gelegene Wand und insbesondere der Bereich unter der Kellertreppe mit Gegenständen zugestellt und im Übrigen die Räumlichkeiten neu renoviert gewesen, so dass die Mängel nicht erkennbar gewesen seien. Auf Nachfrage hätten die Beklagten angegeben, dass es nie Probleme mit Schimmel gegeben habe. Die Mängel seien den Beklagten vor Verkauf des Hauses bekannt gewesen, denn diese seien nur notdürftig kaschiert gewesen und der Sachverständigen Q habe im selbständigen Beweisverfahren festgestellt, dass es auch schon vor dem 15.06.2012 zu Feuchtigkeitsschäden gekommen sein müsse. Für die Sanierung der Mängel sei der vom Sachverständigen Q im selbständigen Beweisverfahren festgestellte Betrag von 37.499,50 € angemessen und erforderlich.

13

Die Klägerin beantragt:

14

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 37.499,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.11.2013 zu zahlen.

15

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, der Klägerin Mehrwertsteuer in Höhe von 7.124,91 € nach Durchführung der Mangelbeseitigungsmaßnahmen an dem Objekt G-Weg, 51647 Gummersbach und Vorlage entsprechender Rechnungen zu erstatten.

16

Die Beklagten beantragen,

17

die Klage abzuweisen.

18

Die Beklagten behaupten, sie hätten in den zehn Jahren ihrer Wohnzeit mit Feuchtigkeit bis auf einen einzigen Wassereintritt im Kellerflur bei Starkregen nie Probleme gehabt. Die für einen Bruchsteinkeller typische und keinen Mangel darstellende Feuchtigkeit hätten sie mit regelmäßigem Heizen in den Griff bekommen. Die Klägerin könne auch bei einem Haus, welches ausdrücklich als „gebaut 1950 mit Bruchsteinkeller“ verkauft worden sei, keinen trockenen Keller erwarten. Es sei bei der Notarin darauf hingewiesen worden, dass das Haus nicht kernsaniert sei und bei den Besichtigungen darauf, dass – wenn man die Kellerräume weitere als Wohnräume nutzen wolle – ausreichend geheizt werden müsse.

19

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

20

Das Gericht hat die Klägerin und die Beklagten persönlich angehört sowie Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Dr. I, H, D und J F. sowie durch Anhörung des Sachverständigen Q. Wegen des Ergebnisses der Anhörung und der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 15.12.2014 (Bl. 161ff. GA) Bezug genommen. Die Akte LG Köln - 18 OH 8/13 war beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

21

Entscheidungsgründe:

22

I.

23

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf den geltend gemachten Schadensersatz zu. Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus §§ 280 Abs.1, Abs.3, 281 Abs.1 S.1 i.V.m. 437 Nr.3, 434 Abs.1, 433 BGB.

24

1.

25

Es fehlt bereits an einem Mangel des Grundstücks, der gem. § 437 Nr. 3 BGB Voraussetzung für das Bestehen eines Schadensersatz nach §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB ist. Gem. § 434 Abs. 1 S. 1, 2 BGB ist eine Sache mangelhaft, wenn sie bei Gefahrübergang nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder, soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet oder nicht die Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.

26

Zwar ist letztlich unstreitig und entspricht auch den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Sachverständigen Q in seinem im selbständigen Beweisverfahren erstatteten Gutachten vom 29.08.2013, dass es im Kellerbereich des streitgegenständlichen Hauses zu eindringender Feuchtigkeit kommt und das Bauwerk nicht den allgemeinen Regeln der Technik entsprechend gegen drückendes Wasser abgedichtet ist. Dies stellt sich indes vorliegend nicht als Mangel dar, weil die Klägerin und ihr Ehemann vorliegend eine entsprechende Abdichtung nicht erwarten konnten.

27

a.

28

Das streitgegenständliche Haus ist unstreitig ca. 1950 erbaut worden. Dass die vom Sachverständigen als fehlend bemängelte vertikale Abdichtung gegen drückendes Wasser bereits zum damaligen Zeitpunkt den anerkannten Regeln der Technik entsprochen hat, ist nicht dargelegt. Hiervon ist nach den ergänzenden Erläuterungen des Sachverständigen im Termin am 15.12.2014 (Bl. 161ff. GA) auch nicht auszugehen. Auf Befragen der Kammer hat der Sachverständige insoweit ausgeführt, dass zum damaligen Zeitpunkt in der Regel entweder gar keine oder allenfalls rudimentäre Abdichtungsmaßnahmen ergriffen worden seien und die von ihm als erforderlich angesehene Abdichtung dem Stand der heutigen Technik und nicht dem Stand der Technik bei Errichtung des Gebäudes entspricht.

29

Damit können aber die Klägerin und ihr Ehemann als Käufer eines solchen Hauses weder eine dem heutigen Stand der Technik entsprechende Abdichtung noch eine Offenbarung dieses Umstandes erwarten (vgl. OLG Hamm, Urt. v. 19.01.1995, 22 U 187/93, Rn. 5, zit. nach Juris).

30

b.

31

Soweit der Sachverständige im Termin auf die stattgefundene Nutzungsänderung der Kellerräume und die sich hieraus aus einer Sicht ergebenden steigenden Anforderungen an die Abdichtung hingewiesen hat, ergibt sich hieraus nichts anderes. Zwar kommt es bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet worden sind, zu denen Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei der Frage der Mangelhaftigkeit auf die Umstände des Einzelfalls an; entscheidend hinsichtlich der zu erwartenden Beschaffenheit kann dabei etwa ein Verkauf in „saniertem Zustand“ sein oder ob der Keller zu Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind. Vertraglich vereinbart kann eine ausreichende Abdichtung auch bei älteren Gebäuden nach diesen Grundsätzen etwa dann sein, wenn der Ausbauzustand und die konkrete Nutzung der Kellerräume auf eine Eignung zur Verwendung als Wohnräume schließen lassen oder wenn sich eine solche Beschaffenheit aus dem verwandten Exposé ergibt (vgl. BGH, Urt. v. 16.03.2012 – V ZR 18/11, Rn. 14ff.; Urt. v. 07.11.2008 – V ZR 138/07, Rn. 13, zit. nach Juris).

32

aa.

33

Soweit das Haus in dem von der Maklerin und Zeugin H erstellten Exposé als „Ende der 90er Jahre kernsaniert“ beschrieben wurde, rechtfertigt dies im konkreten Fall nicht die Erwartung, das Haus sei mit einer dem Stand der Technik Ende der 90er Jahre entsprechenden Abdichtung versehen. Zwar liegt ein Mangel gem. § 434 Abs. 1 S. 3 BGB auch dann vor, wenn es an einer Beschaffenheit fehlt, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, insbesondere in der Werbung oder bei der Kennzeichnung über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann. Auch legt der Begriff „kernsaniert“ zunächst jedenfalls nahe, dass auch die Abdichtung des Hauses gegen Wasser erfasst und damit Ende der 90er Jahre erneuert worden ist. Selbst wenn aber ein solches Verständnis des Begriffes „kernsaniert“ zugrunde gelegt würde, fehlt es vorliegend an einer entsprechend geschuldeten Beschaffenheit, weil die Kammer auf Grundlage des notariellen Kaufvertrags vom 15.06.2012 und nach der durchgeführten Beweisaufnahme, namentlich nach Vernehmung der Zeugin Dr. I überzeugt ist, dass die entsprechende Angabe vor Abschluss des Vertrages korrigiert worden ist.

34

Angaben in Werbungen oder Kennzeichnungen sind insoweit vorläufig und unverbindlich, als sie durch den Verkäufer vor oder bei Abschluss eines Vertrages noch korrigiert werden können (vgl. BGH, Urt. v. 04.02.2009 – VIII ZR 32/08, Rn. 13, zit. nach Juris). Eine solche Korrektur ist vorliegend erfolgt. Im notariellen Kaufvertrag findet sich der Begriff der Kernsanierung nicht. Vielmehr ist im dortigen § 6 nur die Rede davon, dass das Haus seit den 1990er Jahren teilweise modernisiert, insbesondere im Jahre 1998 eine neue Gaszentralheizung einschließlich Leitungen eingebaut wurde und im Jahre 2006 die Dacheindeckung erneuert wurde. Hierzu hat die Zeugin Dr. I in ihrer Vernehmung (Bl. 163Rf. GA) unter Hinzuziehung ihrer ursprünglichen, handschriftlich korrigierten Vertragsversion nachvollziehbar und widerspruchsfrei angegeben, dass der in der ursprünglichen Vertragsversion enthaltene Begriff „kernsaniert“ auf Grundlage von Erörterungen des tatsächlichen Sanierungsumfangs im Notartermin gestrichen und stattdessen die nach Kenntnis der Beklagten tatsächlich durchgeführten Sanierungsarbeiten aufgenommen worden sind. Damit konnten die Klägerin und ihr Ehemann nicht mehr davon ausgehen, dass die Abdichtung des Kellers nach Errichtung des Hauses erneuert worden ist und dass in dieser Hinsicht ein anderer Stand der Technik als der zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses geschuldet gewesen ist.

35

bb.

36

Auch aus dem Umstand, dass die Räumlichkeiten – ebenfalls unstreitig – zu Wohnzwecken ausgebaut waren, ergibt sich hinsichtlich der von der Klägerin und ihrem Ehemann zu erwartenden Beschaffenheit des Hauses nichts anderes. Denn es ist – hiervon ist die Kammer nach Anhörung der Parteien und der durchgeführten Beweisaufnahme ebenfalls mit hinreichender Gewissheit überzeugt – anlässlich der Besichtigungstermine mit ausreichender Deutlichkeit darauf hingewiesen worden, dass es sich bei den Räumlichkeiten um Keller- und nicht um Wohnräume handelt. Sowohl die Zeugin H als auch die Beklagte zu 1) haben angegeben, dass sie bei den Besichtigungsterminen ausdrücklich darauf hingewiesen hätten, dass es sich insgesamt um Keller- und nicht um Wohnräume handele. Die Klägerin hat die Angaben der Zeugin H in ihrer persönlichen Anhörung bestätigt, so dass diese letztlich unstreitig sind, Zweifel an der Aussage der Zeugin H jedenfalls nicht bestehen. Die Räume sind auch im Exposé als Keller- und nicht als Wohnräume bezeichnet. Vor diesem Hintergrund kann letztlich dahinstehen, ob die Beklagte zu1) die Klägerin auf erforderliches Beheizen und Lüften der Räumlichkeiten – so man sie weiter zu Wohnzwecken nutzen will – hingewiesen hat. Denn aufgrund des ausdrücklichen Hinweises, dass es sich nicht um Wohn – sondern Kellerräume handelt und aufgrund des Umstands, dass diese Räume im Exposé weder textlich noch bildlich als Wohnräume beschrieben worden sind, konnten die Klägerin und ihr Ehemann auch unter Berücksichtigung des Ausbauzustands keine der Nutzung als Wohnraum angepasste Abdichtung gegen Wasser erwarten, sondern es verbleibt vielmehr bei dem Zustand, wie er bei einem ca. im Jahr 1950 geschuldeten Bruchsteinkeller geschuldet ist.

37

c.

38

Sollte die Klägerin mit ihrer Behauptung, dass Wasser in den Keller hineinlaufe, gegebenenfalls geltend machen, dass auch in Ansehung des Alters des Hauses und des Umstands, dass es sich um einen Bruchsteinkeller handelt, ein Mangel vorliege, hat dies der Sachverständige Q nicht festgestellt, steht also insbesondere nicht fest, dass es sich bei den von der Klägerin beschriebenen Ereignissen nicht um Folgen von Starkregenereignissen gehandelt hat, anlässlich derer auch andere Ursachen (etwa Austreten des Wasser aus Abläufen) als eine fehlerhafte Abdichtung für einen Wassereintritt in Betracht kommen. Insoweit hat der Sachverständige in seiner Anhörung (Bl. 162R GA) nachvollziehbar erläutert, dass grundsätzlich mehrere Ursachen für einen Wassereintritt verantwortlich sein können und dass die einzige Feststellung, die er auf Grundlage seiner Begutachtung machen könne, die sei, dass durch die Wände wegen der nicht nach dem heutigen Stand der Technik erfolgten Abdichtung Feuchtigkeit in die Räume gelange. Zum Umfang und konkreter Ursachen für die von der Klägerin in Bezug genommenen Ereignisse konnte der Sachverständige daher eine Aussage nicht treffen. Dieser vom Sachverständigen als einziges festgestellte Abdichtungsmangel stellt aber wie ausgeführt bei einem ca. 1950 errichteten Haus keinen Mangel dar.

39

2.

40

Kann nach alledem mangels Vorliegen eines Mangels auch dahinstehen, ob die Beklagten den Eintritt von Feuchtigkeit in den Keller arglistig verschwiegen haben, ist der Klägerin auch dieser Beweis nicht zur Überzeugung der Kammer gelungen, so dass selbst unterstellt, es läge ein Mangel vor, Ansprüche der Klägerin nicht bestehen, weil die Beklagten sich auf den in § 6 des Vertrages vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen könnten.

41

Die Beweisaufnahme hat die Behauptung der Kläger nicht bestätigt, dass die Beklagten bei Abschluss des Kaufvertrages von eindringender Feuchtigkeit und damit einer unzureichender Abdichtung des Hauses Kenntnis hatten.

42

Zwar hat der Sachverständige Q in seinem Gutachten ausgeführt, aus den ermittelten Ursachen könne abgeleitet werden, dass es auch vor dem 15.06.2012 zu Feuchtigkeitsschäden "der jetzt festgestellten Art" gekommen sein muss. Hierzu hat der Sachverständige indes auf Nachfrage in seiner mündlichen Erläuterung klargestellt, dass er zu deren Umfang keine genaueren Angaben machen könne und dass ein besonders intensives Heiz- und Lüftungsverhalten Einfluss auf den Feuchtigkeitseintritt und die Feuchtigkeitsschäden gehabt haben könne. Es verbleibt damit auch unter Berücksichtigung der Feststellungen des Sachverständigen die Möglichkeit, dass es während der Besitzzeit der Beklagten aufgrund des von diesen behaupteten Heiz- und Lüftungsverhalten gerade nicht zu Feuchtigkeitsschäden in einer Art und Weise gekommen ist, die den Beklagten hätte als möglicherweise mangelbedingt auffallen müssen und die dementsprechend offenbarungspflichtig gewesen wären. Hierzu fügt sich auch, dass der Sachverständige weder an der Rückseite der montierten Gipskartonplatten, die nach den Recherchen des Sachverständigen zuletzt im Jahr 2006 an den Z-Baumarkt in Gummersbach ausgeliefert worden waren, noch an dem verlegten Teppich Spuren von Feuchtigkeit feststellen konnte.

43

Auch hat sich im Rahmen der Vernehmung der Zeugen D und J F. die Behauptung der Klägerin nicht bestätigt, dass es während der Besitzzeit der Beklagten mehrfach zu Wassereintritten in den Keller des streitgegenständlichen Hauses gekommen sei. Beide Zeugen haben insofern angegeben, dass sie von entsprechenden Wassereintritten keine Kenntnis haben und dass ihnen gegenüber von den Beklagten auch zu keinem Zeitpunkt von entsprechenden Problemen berichtet worden sei.

44

Auch der am Hang befindliche und offenbar ursprünglich als natürliche Drainage angelegte Graben lässt nicht zwingend auf eine Kenntnis der Beklagten von Feuchtigkeitsmängeln schließen. Insofern ist schon nicht widerlegt, dass dieser Graben von den Voreigentümern angelegt und von den Beklagten lediglich erhalten worden ist. Kenntnis von einer unzureichenden Abdichtung können sich allein aus der Unterhaltung eines solchen Grabens nicht ergeben.

45

Soweit die Klägerin schließlich behauptet hat, die Beklagten hätten Feuchtigkeitserscheinungen kaschiert, indem sie entsprechende Stellen zugestellt oder überstrichen hätten, kann dies schon mangels nachgewiesener Existenz solcher „zu kaschierender“ Feuchtigkeitsschäden dahinstehen. Nur ergänzend ist insoweit darauf hinzuweisen, dass die Klägerin selber auf Nachfrage der Kammer in der mündlichen Verhandlung vom 23.06.2014 – insoweit nicht protokolliert – angegeben hat, dass der Keller bei Übernahme des Hauses im Oktober 2012 leer gewesen sei. Gleichwohl haben die Klägerin und ihr Ehemann die Mängel erst eine gewisse Zeit später, nach einem Starkregenereignis im Winter 2012 bemerkt und bei Beklagten geltend gemacht, was zumindest nahe legt, dass entsprechende Feuchtigkeitsschäden bei Übernahme nicht vorhanden waren.

46

3.

47

Der Schriftsatz der Klägerin vom 22.01.2015 lag der Kammer bei der Entscheidung vor und rechtfertigt weder eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung noch eine weitere Beweisaufnahme. Auf die Aussage der von der Klägerin benannten Zeugen O und S kommt es nach Vorstehendem nicht an, weil diese zur Frage der Mangelhaftigkeit der Abdichtung ebenso wenig bekunden können wie zur Frage der Erkennbarkeit und dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden während der Besitzzeit der Beklagten.

48

III.

49

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.

50

Streitwert: 37.499,50 €