Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2008-04-02, Aktenzeichen 7 B 251/08
ECLI:DE:OVGNRW:2008:0402.7B251.08.00

Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Beigeladene trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Streitwert wird auch für das Beschwerdeverfahren auf 10.000,- Euro
festgesetzt.

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Gründe:

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Die Beschwerde des Beigeladenen mit dem sinngemäßen Antrag,

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den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 28. Januar 2008 zu ändern und den
Antrag der Antragstellerin auf Anordnung der aufschiebende Wirkung ihrer Klage
gegen die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 29. Oktober 2007
abzulehnen,

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hat keinen Erfolg.

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Aus den mit der Beschwerde dargelegten Gründen, die der Senat gemäß § 146

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Abs. 4 Satz 6 VwGO allein zu prüfen hat, ergibt sich nicht, dass das
Verwaltungsgericht zu Unrecht die aufschiebende Wirkung der Klage der
Antragstellerin gegen die Baugenehmigung angeordnet hat.

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Die Annahme des Verwaltungsgerichts, die streitbefangene Baugenehmigung
verletze den Gebietserhaltungsanspruch der Antragstellerin, weil die von der
Baugenehmigung umfasste wohnliche Nutzung der Betriebsleiterwohnung in
Gewerbegebieten wie hier gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO unzulässig sei, ist rechtlich
nicht zu beanstanden. Das genehmigte Vorhaben ist ersichtlich planungsrechtlich
unzulässig.

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Die Grundstücke der Antragstellerin und des Beigeladenen liegen im
Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 20 b "P. -Süd" der Stadt F. ,
von dessen Wirksamkeit der Senat im vorliegenden Verfahren ausgeht.

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Vgl. hierzu bereits OVG NRW, Beschluss vom

10

28. November 2002 - 10 B 1618/02 -, BRS 66

11

Nr. 168.

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Der Bebauungsplan weist für den Bereich, in dem die Grundstücke der
Antragstellerin und des Beigeladenen liegen, ein Gewerbegebiet aus.

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Anhaltspunkte dafür, dass nach der hier gebotenen summarischen Prüfung der
Bebauungsplan - so der Vortrag des Beigeladenen - funktionslos geworden ist, sind
nicht ersichtlich.

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Bebauungspläne können nur in äußerst seltenen Fällen funktionslos sein. Eine
bauplanerische Festsetzung kann funktionslos sein, wenn und soweit die
tatsächlichen Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, ihre Verwirklichung auf
unabsehbare Zeit ausschließen und diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in
ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient. Ob diese
Voraussetzungen erfüllt sind, ist für jede Festsetzung gesondert zu prüfen. Dabei
kommt es nicht auf die Verhältnisse einzelner Grundstücke an. Entscheidend ist
vielmehr, ob die jeweilige Festsetzung geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung im
Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplans einen
wirksamen Beitrag zu leisten. Die Planungskonzeption, die einer Festsetzung
zugrunde liegt, wird nicht schon dann sinnlos, wenn sie nicht mehr überall im
Plangebiet umgesetzt werden kann. Erst wenn die tatsächlichen Verhältnisse vom
Planinhalt so massiv und so offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan
insoweit eine städtebauliche Gestaltungsfunktion unmöglich zu erfüllen vermag, kann
von einer Funktionslosigkeit die Rede sein. Das setzt voraus, dass die Festsetzung
unabhängig davon, ob sie punktuell durchsetzbar ist, bei einer Gesamtbetrachtung
die Fähigkeit verloren hat, die städtebauliche Entwicklung noch in eine bestimmte
Richtung zu steuern.

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Vgl. BVerwG, Urteile vom 3. Dezember 1998

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- 4 CN 3.97 -, BRS 60 Nr. 43, und vom 28. April 2004 - 4 C 10.03 -, BRS 67 Nr.
68, sowie Beschluss vom 21. Dezember 1999 - 4 BN 48.99 - BRS 62 Nr. 79.

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Unter Heranziehung dieser Grundsätze lässt sich eine Funktionslosigkeit des
Bebauungsplans mit Blick auf die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung als
Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO (in der hier maßgeblichen Fassung von 1968)
nicht feststellen. Ob im Plangebiet eine private Wohnnutzung vorzufinden ist, wie der
Beigeladene vorträgt, ist für sich nicht relevant. Die Planungskonzeption wird
dadurch nicht bereits sinnlos, auf die Verhältnisse einzelner Grundstücke kommt es
nicht an. Auch der Leerstand von Gewerbeimmobilien führt noch nicht zu einer
derartigen Abweichung vom Planinhalt, dass der Bebauungsplan seine
Gestaltungsfunktion nicht mehr erfüllen kann. Denn das Plangebiet steht nach wie
vor einer Nutzung durch Gewerbetreibende offen und verfügt über entsprechende
Grundstücke. Ein Rückbau von Gewerbeimmobilien ist nach Aktenlage nicht zu
verzeichnen. Davon, dass die tatsächlichen Verhältnisse die Verwirklichung der
Festsetzung als Gewerbegebiet auf unabsehbare Zeit offensichtlich ausschließen,
kann keine Rede sein.

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Darauf, ob der Antragsgegner den Wechsel von einem Gewerbegebiet zu einem
Mischgebiet duldet und von der Funktionslosigkeit der Festsetzung eines
Gewerbegebietes ausgeht, kommt es bei der hier gebotenen Betrachtung der
tatsächlichen Verhältnisse nicht an. Im Übrigen liegt für eine solche Annahme auch
kein Anhalt vor. In der Baugenehmigung vom 29. Oktober 2007 verweist der
Antragsgegner ausdrücklich darauf, dass die vom Beigeladenen der Wohnnutzung
zugeführten Räume im Erdgeschoss als Betriebsinhaberwohnung gemäß § 8 Abs. 3
Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zugelassen würden. Auch ist er bereits im Januar
2006 gegen die ungenehmigte private Wohnnutzung auf dem Grundstück P1.
Straße 22 durch den Voreigentümer des Grundstücks, Herrn Dr. C. ,
vorgegangen. Schließlich lässt der Antragsgegner derzeit Gewerbeimmobilien im
Gewerbegebiet P. über das Internet (www.ruhrsite.de/en-agentur/)
anbieten.

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Mit der damit wirksamen und weiterhin nach § 30 Abs. 1 BauGB beachtlichen
Gewerbegebietsausweisung ist das hier streitgegenständliche Vorhaben
unvereinbar. Die von der Baugenehmigung erlaubte Nutzung eines
Betriebsgebäudes mit Inhaberwohnung ist in Gewerbegebieten gemäß § 8 Abs. 2
BauNVO 1968 grundsätzlich unzulässig. Die Voraussetzungen für die
Ausnahmevorschrift des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1968, nach der ausnahmsweise
Wohnungen für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zugelassen werden können,
liegen nicht vor.

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Die ausnahmsweise Zulassung von Wohnungen für Betriebsinhaber kommt in
Gewerbegebieten nur in Betracht, wenn das Wohnen auf oder nahe dem
Betriebsgrundstück mit Rücksicht auf die Art und Größe des Betriebs aus
betrieblichen Gründen objektiv sinnvoll ist. Dabei muss die Betriebswohnung dem
Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse
untergeordnet sein.

21

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Juni 1999

22

- 4 B 46.99 -, BRS 62 Nr. 78, und Urteil vom

23

16. März 1984 - 4 C 50.80 -, BRS 42 Nr. 73;

24

OVG NRW, Beschluss vom 26. September 2002

25

- 7 B 1716/02 -, juris.

26

Diese Voraussetzungen gelten auch mit Blick darauf, dass erst in der BauNVO
1990 § 8 Abs. 3 Nr. 1 mit dem Zusatz versehen worden ist, "die dem Gewerbebetrieb
zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind".
Die Aufnahme dieses Zusatzes hat lediglich klarstellende Funktion, ihr kommt nicht
die Bedeutung einer materiell-rechtlichen Änderung zu.

27

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 25. Februar 2003

28

- 7 B 2374/02 -, BRS 66 Nr. 82.

29

Vorliegend mangelt es bereits an der Zuordnung der Wohnnutzung zu dem
Gewerbebetrieb. Der Beigeladene betreibt ein Busunternehmen mit sechs
Reisebussen und drei sog. Midi-Bussen (29 Sitzplätze), nach eigenen Angaben ist er
zu 70 % im Schulbus- und Linienverkehr tätig, zu 30 % werden die Busse im
Reiseverkehr eingesetzt. Angesichts der Tatsache, dass sich von dem Fuhrpark des
Beigeladenen sechs Linien- und Reisebusse und ein Midi-Bus auf dem mit einer
Fahrzeughalle samt Waschstraße, Grube und Reifenservice ausgestatteten
Grundstück in C1. , I. Talstraße 45, befinden (sofern sie nicht im Einsatz
sind) und dieses auf der anderen Talseite in einer Entfernung von 2 km Luftlinie liegt,
spricht alles dafür, dieses Grundstück als Betriebsgrundstück anzusehen. Eine
Zuordnung der Wohnnutzung im Gewerbegebiet P. zum Busbetrieb in
C2. ist damit allein wegen der Entfernung ausgeschlossen.

30

Selbst wenn man zugunsten des Beigeladenen den Betrieb aufspaltet und das
Grundstück P1. Straße 22 als weiteres Betriebsgrundstück ansehen wolle,
weil dort Verwaltungstätigkeiten vorgenommen würden, fehlt es an der erforderlichen
Zuordnung. Betriebsinhaber können zwar wegen ihrer engen Bindungen an den
Betrieb auf dem Betriebsgrundstück wohnen, wenn dies mit Rücksicht auf Art und
Größe des Betriebs aus betrieblichen Gründen objektiv sinnvoll erscheint.

31

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Juni 1999, a.a.O..

32

Betriebliche Gründe, die eine private Wohnnutzung in unmittelbarer Nähe zu
betriebsbedingter Verwaltungstätigkeit erfordern, sind hier aber nicht ersichtlich. Die
von dem Beigeladenen vorgebrachten Argumente vermögen die Zulassung einer
Betriebsleiterwohnung nicht zu rechtfertigen.

33

Insoweit unterscheidet sich die Verwaltungs- und Bürotätigkeit in dem Betrieb
des Beigeladenen nicht von anderen verwaltungstechnischen Arbeitsabwicklungen in
anderen Unternehmen. Auch der vorgebrachte 24-stündige Bereitschaftsdienst führt
zu keiner anderen Beurteilung. Warum eine Wohnnutzung in P. erforderlich
sein soll, wenn die Übernahme von Busfahrten angesichts des Fuhrparks des
Beigeladenen im Regelfall auf dem Grundstück I. Talstraße stattfinden dürfte,
ist nicht nachvollziehbar. Soweit der Beigeladene darauf verweist, er müsse für
Fahrer einspringen, die ihre Lenkzeiten überschritten hätten, ist ebenfalls nicht
erklärbar, warum er diese Fahrer an der P1. Straße treffen muss, da ein
Treffpunkt zur Übernahme einer Fahrt an jedem möglichen Standort vereinbart
werden kann. Gleichfalls besteht kein Bedürfnis, Fahrgästen eine
Zusteigemöglichkeit im Gewerbegebiet P. zu ermöglichen, wenn für die
überwiegende Mehrzahl der Fahrzeuge Stellplätze in C2. vorhanden sind und
die Midi-Busse als Zubringer genutzt werden können.

34

Ungeachtet dessen fehlt es schließlich auch an der Unterordnung der
Wohnnutzung unter die gewerbliche Nutzung. Wie das Verwaltungsgericht zutreffend
dargelegt hat, kann im hier vorliegenden Fall von einer Unterordnung der
Wohnnutzung weder nach der Grundfläche noch der Baumasse die Rede sein.
Hierauf nimmt der Senat Bezug. Dass eine Unterordnung der Wohnnutzung ein
erkennbares Übergewicht der gewerblichen Nutzung erfordert, versteht sich nach
dem Wortsinn von selbst und ist insoweit vom Verwaltungsgericht zutreffend mit
"deutlich" beschrieben worden.

35

Vgl. hierzu auch Bayerischer VGH, Beschluss vom 10. Februar 2004 - 14 CS
03.2898 -, juris.

36

Soweit der Beigeladene schließlich darauf abstellt, das Verwaltungsgericht hätte
fehlerhaft ausgeführt, dass die Baugenehmigung wegen der Unvereinbarkeit mit der
Baulastübernahmeerklärung vom 6. Mai 1976 nicht hätte erteilt werden dürfen, ist
dies in der Sache unzutreffend. Das Verwaltungsgericht hat lediglich darauf
verwiesen, dass die bislang ausgeübte Wohnnutzung durch den Beigeladenen
baurechtlich nicht genehmigt war, so dass die hier streitgegenständliche
Baugenehmigung nicht etwa eine bereits zugelassene Beeinträchtigung abmildere,
sondern eine bislang ungenehmigte Wohnnutzung legalisiere.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 und Abs. 3 VwGO.

38

Die Streitwertfestsetzung stützt sich auf die §§ 53 Abs. 3 Nr. 2, 52 Abs. 1
GKG.

39

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66
Abs. 3 Satz 3 GKG).

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