Oberlandesgericht Hamm ()
Urteil vom 2011-12-12, Aktenzeichen I-31 U 94/11
ECLI:DE:OLGHAM:2011:1212.I31U94.11.00

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 28.07.2011 wird zurückgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Si-cherheit in Höhe von 120% des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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Gründe

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(§ 540 ZPO)

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A)

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Die Parteien streiten über das Bestehen von Schadensersatzansprüchen der Kläger im Zusammenhang mit dem Kauf einer von der Beklagten finanzierten Eigentumswohnung in dem Objekt K in I zum Preis von 154.660 DM. Die Kläger traten einem Mietpool mit einer Gesamtwohnfläche von 16.507 m² bei, der die Objekte K 3, 5, 10, 12, 14, 16, 18, 20 und E2, 9, 11, 13 und 15 umfasste.

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Wegen des weiteren Tatsachenvortrags der Parteien einschließlich des Inhalts der gestellten Sachanträge nimmt der Senat Bezug auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung.

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Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

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Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, mit der diese ihre erstinstanzlichen Sachanträge weiter verfolgen. Die Kläger wiederholen ihren erstinstanzlichen Tatsachenvortrag. Sie sind der Meinung, das Landgericht habe sich nur ungenügend mit ihrem Vortrag auseinandergesetzt. Die Beklagte habe mit der Fa. M institutionell zusammen gearbeitet. Auch habe die Beklagte gewusst, dass sie vor dem Kaufvertragsabschluss arglistig getäuscht worden seien. Die ihnen versprochenen Mietpoolausschüttungen seien nicht erzielbar gewesen. Fehlerhaft sei das Landgericht davon ausgegangen, dass die Mieteinnahmen um die Verwaltungskosten zu reduzieren seien. Sowohl in der Musterrentabilitätsberechnung als auch im Besuchsbericht sei die monatliche Miete ungekürzt mit 421,80 DM angegeben. Diese Miete sei unrealistisch hoch kalkuliert, weil die Verkäuferin Mietzinsausfälle sowie zukünftig anfallende Reparaturen am Gemeinschafts- und Sondereigentum nicht berücksichtigt habe. Realistisch sei allenfalls eine Mietpoolausschüttung von 2,43 DM/m². Bereits 1996 hätten sie für das Gemeinschaftseigentum eine Nachzahlung von 296 DM, mithin 0,33 DM/m² leisten müssen. Auch sei beschlossen worden, die Instandhaltungsrücklage um 0,20 DM/m² zu erhöhen. 1997 sei für 24.000 DM Fassadenarbeiten, für 20.000 DM Arbeiten an den Fenstern und Schließanlagen, für 25.000 DM Arbeiten am Dach und für 27.000 DM Arbeiten an den Aufzügen ausgeführt worden. Ferner sei die Notwendigkeit festgestellt worden, für 300.000 DM Fensterfassaden- und für 250.000 DM Dacharbeiten ausführen zu lassen. Dies sei auch der Grund gewesen, warum eine Sonderumlage von 1 DM/m² beschlossen worden sei. Die Entwicklung des Mietpools und die Höhe der in den Jahren nach dem Kauf anforderten Nachzahlungen belegten, dass die Kalkulation der Verkäuferin von Anfang an fehlerhaft gewesen sei.

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Entgegen der Auffassung des Landgerichts sei ihre Behauptung, der Kaufpreis sei sittenwidrig übersetzt gewesen, nicht unsubstantiiert. Es reiche nach der Rechtsprechung des 5. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs aus, sich schlicht auf die Sittenwidrigkeit zu berufen. Weitere Ausführungen seien entbehrlich.

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Schließlich verweisen die Kläger darauf, dass die Beklagte wegen der fehlenden Aufklärung über die Vertriebsprovision von 16%, die die Fa. M an Vertriebsbeauftragte gezahlt habe, ebenso hafte wie wegen ihrer nicht erfolgten Aufklärung darüber, dass wegen der Wohnungsbindung die von ihnen erworbene Wohnung weniger wert sei.

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Die Kläger beantragen,

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1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 78.479,60 € zuzüglich außergerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 1.880,20 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über den Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämtlicher Erklärungen, die zur Übereignung des im Wohnungsgrundbuch von Herne, Blatt ####1 des Amtsgerichts Herne eingetragenen Wohnungseigentums, verbunden mit dem 77/10.000stel an dem Grundstück Gemarkung X2, Flur X, Flurstück X, X, Gebäude- und Freifläche zur Größe von insgesamt 15.861 m² verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung K mit Kellerraum, Aufteilungsplan Nr. 11, mit sämtlichen im Grundbuch eingetragenen und nicht eingetragenen Sondernutzungsrechten, Belastungen und Beschränkungen, auf die Beklagte erforderlich sind;

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2. festzustellen, dass der Beklagten aus dem Darlehensvertrag über 145.000 DM vom 13./.14.04.1994 zur Darlehenskontonummer #####/####und #####/####keine Ansprüche mehr zustehen;

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3. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern über den Leistungstitel in Ziffer 1) hinaus sämtliche weiteren Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung der in Ziffer 1) bezeichneten Wohnung stehen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung und wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Tatsachenvortrag.

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Wegen des weiteren Tatsachenvortrags der Parteien nimmt der Senat Bezug auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.

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B)

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Die Berufung ist unbegründet. Die Klage ist unbegründet.

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I. Den Klägern stehen keine Ansprüche gemäß §§ 280 I, 311 II Nr. 1 BGB zu.

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1. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Nur ausnahmsweise können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten aus den besonderen Umständen des Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (BGH, Urteil vom 03.12.1991, XI ZR 300/90, WM 1992, 133; BGH, Urteil vom 21.10.2008, XI ZR 256/07, Juris Rz. 10 m.w.N.). Ein solcher Sachverhalt liegt hier nicht vor.

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a) Entgegen der Darstellung der Kläger kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagte deshalb einen Wissensvorsprung hatte, weil sie wusste, dass Herr E sie über die Höhe der erzielbaren Nettomietpoolausschüttung bzw. die Gesamtmiete getäuscht hat.

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(1) Zwar wird sowohl in der Musterrentabilitätsberechnung wie auch in dem Besuchsbericht die Mieteinnahme mit 5,70 DM/m² und die Gesamtmiete mit 421,80 DM angegeben. Aus beiden Unterlagen ergibt sich allerdings unmissverständlich, dass die Miete von 421,80 DM um Verwaltungskosten von monatlich 40 DM zu kürzen ist (GA 52, 53). In der Musterrentabilitätsberechnung werden die zu zahlenden Zinsen von 961 DM zu den Verwaltungskosten von 40 DM addiert und erst anschließend wird von diesem Betrag die Miete von 421,80 DM abgezogen, so dass sich die ausgewiesene Unterdeckung auf 579,20 DM beläuft. Noch deutlicher ergibt sich dieser Zusammenhang aus dem Besuchsbericht, in dem durch Verwendung des Pluszeichens unmissverständlich klargestellt wird, dass die Verwaltungskosten zu den Zinsen hinzu zu addieren sind, so dass sich die monatlichen Ausgaben auf 1.001 DM belaufen. Dass Herr E ihnen bei den dem Abschluss des Kaufvertrags vorangegangenen Besprechungen etwas anderes erklärt hätte, als das, was sich aus den genannten Formularen ergibt, tragen die Kläger nicht vor und haben sie auch nicht unter Beweis gestellt.

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(2) Ebenso wenig lässt sich dem Vortrag der Kläger entnehmen, dass Herr E sie arglistig über die Höhe der erzielbaren Mietpoolausschüttungen getäuscht hat. Der Mietbescheinigung vom 08.06.1999 (GA 280) lässt sich entnehmen, dass an die Kläger in dem (Rumpf-)Geschäftsjahr 1994 (22.04.1994 bis 31.12.1994) eine Miete von monatlich 418,80 DM ausgeschüttet wurde. Diese Miete entspricht genau der Miete, die den Klägern vor Kauf- und Darlehensvertragsabschluss versprochen wurde. Gleiches gilt für das Jahr 1995, was sich der Bescheinigung von 08.08.1996 entnehmen lässt (GA 281). Im Jahr 1996 erhielten die Kläger ausweislich der Mietbescheinigung vom 14.03.1997 eine monatliche Miete von 387,50 DM, mithin eine Miete, die monatlich sogar 6 DM über der ihnen prognostizierten Mietpoolausschüttung lag. Daran änderte auch die in der Eigentümerversammlung am 03.03.1996 beschlossene Vergütung von 10 DM/Monat für die Verwaltung des Sondereigentums nichts, da – was sich dem Protokoll zur Mietpoolversammlung vom 03.09.1996 entnehmen lässt – die Ausschüttungen aus dem Mietpool entsprechend erhöht wurden. 1997 erhielten die Kläger ebenfalls eine Netto-Mietpoolausschüttung von 4.650 DM. Allerdings hatten sie – was in der WEG-Eigentümerversammlung am 02.04.1997 beschlossen worden war (GA 78) - eine Sonderumlage in Höhe von 4 DM/m² zu leisten; ferner wurde die Instandhaltungsrücklage ab dem 01.06.1997 um 0,20 DM/m² auf 0,70 DM/m² erhöht. Selbst wenn diese Maßnahmen zu Lasten der Nettomietpoolausschüttung gegangen wäre, was sich zumindest hinsichtlich der Erhöhung der Instandhaltungsrücklage anhand der von den Klägern vorgelegten Unterlagen nicht erschließt, hätte die Nettomietpoolausschüttung auch 4 Jahre nach Vertragsabschluss noch immer bei 4.250,40 DM (= knapp 4,79 DM/m²) und damit nur etwas mehr als 8% unter der prognostizierten Mietpoolausschüttung von 5,16 DM/m² gelegen. Von einer noch dazu arglistigen Täuschung kann bei diesen Zahlen keine Rede sein.

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Die Tatsache, dass sich die Mieteinnahmen in den weiteren Jahren nach Vertragsabschluss anders entwickelten als prognostiziert, lässt keine Rückschlüsse auf eine Pflichtverletzung und erst Recht nicht auf eine arglistige Täuschung zu. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs trägt das Risiko, dass sich eine auf Anlageentscheidung im Nachhinein als falsch erweist, der Anleger (BGH NZG 2009, 1393, 1394). Die Interessen des Anlegers werden dadurch gewahrt, dass Prognosen durch Tatsachen gestützt und ex-ante betrachtet vertretbar sein müssen. Sie sind nach den damals gegebenen Verhältnissen und unter Berücksichtigung der sich abzeichnenden Risiken zu erstellen. Dabei darf auch eine optimistische Darstellung der Prognose einer zukünftigen Entwicklung zugrunde gelegt werden, solange die die Erwartung rechtfertigenden Tatsachen sorgfältig ermittelt sind und die darauf gestützte Prognose der künftigen Entwicklung aus damaliger Sicht vertretbar ist (BGH NJW 2008, 3059). Davon, dass dies im vorliegenden Verfahren nicht der Fall gewesen wäre und die Kläger arglistig über die voraussehbar erzielbaren Nettomietpoolausschüttungen getäuscht worden wären, kann angesichts der an diese in den Jahren 1994 bis 1997 gezahlten Mietpoolausschüttungen keine Rede sein. Die weiteren Zahlen ab 1998 lassen keine ausreichenden Schlussfolgerungen mehr auf eine Täuschung zu. Denn es ist regelmäßig weder für einen Verkäufer noch für einen Vertriebsbeauftragten mit der notwendigen Wahrscheinlichkeit vorhersehbar, wie sich nicht nur eine Immobilie, sondern auch der Mietermarkt entwickeln wird.

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(3) Die Ausschüttungen an die Eigentümer hatten auch nicht zur Folge, dass sich der Mietpool zwingend und damit für Herrn E oder die Verkäuferin erkennbar defizitär entwickeln musste. Der Mietpool wies für 1995 eine Überdeckung von 5.996,44 DM (GA 101), für 1995 eine solche von 4.640,70 DM und für 1996 eine solche von 41.197,66 DM aus. Für das Jahr 1997 sind Feststellungen nicht möglich, weil die Kläger keine Mietpoolabrechnungen vorgelegt haben. Dem Protokoll über die WEG-Eigentümerversammlung vom 02.04.1997 lässt sich lediglich entnehmen, dass der Vertreter der Verwalterin die Finanzlage als gut bezeichnete (GA 78).

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(4) Ebenso wenig lässt sich feststellen, dass die Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum bewusst zu niedrig angesetzt war. 1994 wies die Jahresabrechnung einen Überschuss in der Instandhaltungsrücklage in Höhe von 35.276,47 DM aus (GA 99). Im Jahr 1995 konnte noch immer ein Überschuss erwirtschaftet werden, der sich – unter Berücksichtigung des im Jahr 1994 erwirtschafteten und auf das Jahr 1995 fortgeschriebenen Überschusses – jedoch nur noch auf 1.068,75 DM belief (GA 104). 1996 betrug das Defizit in der Instandhaltungsrücklage – bezogen auf eine Wohnfläche von 16.507 m² und 130 Stellplätze - 105.217,67 DM (GA 108). Dem Protokoll darüber die WEG-Eigentümerversammlung vom 02.04.1997 lässt sich entnehmen, dass die Aufträge zur Erneuerung der Fensterfassaden-Zwischenteile und der Fluranstriche für die Objekte E-Weg sowie K 3 und 10 aufgrund der guten Finanzlage erfolgten, wohingegen die Erneuerung der Aufzugsmaschine im Haus K 3 (34.595,15) sowie die Übernahme der Lohnkosten für den Hausmeister (36.516,56 DM) außerplanmäßig erfolgten (GA 78). Hinweise darauf, dass Herrn E und/oder der Verkäuferin diese Umstände bereits Anfang 1994 auch nur für möglich hielten und diese sie billigend in Kauf nahmen, lassen sich den Unterlagen nicht entnehmen. Allein der Umstand, dass sich im 3. Jahr nach dem Erwerb herausstellte, dass die Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum zu niedrig bemessen worden war, lässt ohne weiteren Vortrag nicht die Schlussfolgerung auf das Vorliegen einer arglistigen Täuschung im März 1994 zu. Die Abrechnung für das Jahr 1997 haben die Kläger nicht vorgelegt. Die Zahlen ab 1998, mithin dem 4. Jahr nach Vertragsabschluss, lassen keine hinreichend sicheren Feststellungen zum Vorliegen einer arglistigen Täuschung zu. Lediglich ergänzend weist der Senat darauf hin, dass die Kläger sich ohne Erfolg darauf stützen, es sei in der WEG-Eigentümerversammlung vom 17.11.1998 beschlossen worden, die Heizung einschließlich der Thermostatventile für 250.000 DM sowie Fensterfassadenteile für etwa 300.000 DM zu erneuern. Die Kläger verkennen, dass sich dem Protokoll entnehmen lässt, dass diese Maßnahmen nach dem Inhalt des WEG-Protokolls zeitlich gestreckt und zwar bis zum Jahr 2003 erfolgen sollten (GA 86).

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(5) Mietausfälle und Aufwendungen für notwendige Arbeiten am Sondereigentum konnten jedenfalls in den ersten Jahren ohne weiteres aus der Differenz zwischen den Mieteinnahmen und den Mietpoolausschüttungen beglichen werden. Eine arglistige Täuschung ist bei dieser Sachlage nicht erkennbar.

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b) Unsubstantiiert ist die Behauptung der Kläger, der Kaufvertrag sei wegen eines sittenwidrig übersetzten Kaufpreises nichtig, worüber sie arglistig getäuscht worden seien.

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Eine Pflicht der Bank zur Aufklärung über die Unangemessenheit des Kaufpreises, die grundsätzlich nicht einmal den Verkäufer trifft (BGH WM 2003, 1686, 1688), kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn es - bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen - zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss. Das ist nach ständiger Rechtsprechung erst dann der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2006, XI ZR 204/04, Juris Rz. 19 m.w.N.).

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Ein den Substantiierungsanforderungen genügender Vortrag zu einem entsprechenden Minderwert der erworbenen Wohnung erfordert die Darlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu den wertbildenden Faktoren der erworbenen Wohnung (BGH, Urteil vom 12.11.2002, XI ZR 3/01, WM 2003, 61, 62). Daran fehlt es nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts. Die Kläger haben lediglich unter Bezugnahme auf die 1. Seite eines zum Wertermittlungsstichtag 10.12.2008 eingeholten Wertermittlungsgutachtens vom 27.04.2009 (GA 173) für eine Wohnung im Objekt K 18 gelegene Wohnung, von der die Kläger keine Tatsachen mitteilen, aufgrund derer sich feststellen ließe, dass sie mit der von ihnen erworbenen Wohnung vergleichbar wäre, behauptet, der Wert ihrer Wohnung habe 1994 bei 29.000 € (= 56.719,07 DM) gelegen. Ein solcher Vortrag genügt den an die notwendige Substantiierung zu stellenden Anforderungen in keinster Weise. Insbesondere fehlt es an jedwedem Vortrag der Kläger zu den wertbildenden Faktoren der von ihnen erworbenen Wohnung.

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c) Ebenso wenig lässt sich feststellen, dass die Beklagte über einen Wissensvorsprung verfügte, weil in dem von den Klägern gezahlten Kaufpreis – vermeintlich – eine Innenprovision von 16% enthalten gewesen sein soll. Abgesehen davon, dass die darlegungs- und beweispflichtigen Kläger für diese von der Beklagten bestrittene Behauptung keinen Beweis antreten, kommt eine Haftung schon aus Rechtsgründen nicht in Betracht. Bei steuersparenden Bauherren- und Erwerbermodellen ist das finanzierende Kreditinstitut grundsätzlich nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über eine im finanzierten Kaufpreis enthaltene Innenprovision aufzuklären. Eine Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn die Innenprovision zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert beiträgt, dass das Kreditinstitut - anders als hier - von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (st. Rspr. vgl. nur BGH, Urteil vom 25.09.2007, XI ZR 274/05, Juris Rz. 16 m. w. N.).

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d) Eine arglistige Täuschung durch den Vermittler und /oder die Verkäuferin ergibt sich auch nicht aus der Behauptung der Kläger, sie seien nicht darüber aufgeklärt worden, dass eine Wohnungsbindung einer Wohnung nach dem WoBindG eine Wertminderung zur Folge habe. Es ist weder dargelegt noch sonst ersichtlich, dass und aus welchen Gründen der Vermittler und / oder die Verkäuferin insoweit vorsätzlich eine sie etwaig treffende Aufklärungspflicht verletzt haben könnte. Im Übrigen enthält § 5 VI des notariellen Kaufvertrags einen Hinweis darauf, dass die Eigentumswohnung der Wohnungsbindung nach dem WoBindG unterliegt (GA 59).

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2. Die Beklagte haftet den Klägern auch nicht nach den vom Bundesgerichtshof ausgestellten Grundsätzen über das institutionelle Zusammenwirken.

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Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können sich die Anleger in Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgewährenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Kunden durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. Gesellschaftsgründer oder des Emissionsprospekts berufen. Die Kenntnis der Bank von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn der Verkäufer oder die Fondsverantwortlichen, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer bzw. Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des konkreten Falles objektiv evident ist, so dass sich nach der allgemeinen Lebenserfahrung geradezu aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (vgl. nur BGH, Urteil vom 24.04.2007, XI ZR 340/05, Juris Rz. 39 m.w.N.).

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Es kann zugunsten der Kläger als richtig unterstellt werden, dass die Beklagte mit der Fa. M & Co KG institutionell zusammen gearbeitet haben. Denn eine arglistige Täuschung der Kläger durch den Vermittler und / oder die Verkäuferin lässt sich, was der Senat unter I. 1) ausgeführt hat, nicht feststellen.

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3. Bei dieser Sachlage bedarf es keiner Entscheidung, ob die Ansprüche der Kläger nicht ohnehin verjährt wären.

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II. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 I, 708 Ziffer 10, 711 ZPO. Die Revision hat der Senat nicht zugelassen, weil die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 II ZPO nicht vorliegen.

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