Landgericht Rostock ()
Urteil vom 2009-02-27, Aktenzeichen 1 S 200/08

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Rostock vom 08.07.2008 – 49 C 364/07 – geändert:

Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin 373,92 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.09.2007 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 55 % und die Beklagten zu 45 Prozent.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1

Die Klägerin fordert als ehemalige Vermieterin von den Beklagten als ehemalige Mieter die Nachzahlung von rückwirkend neu festgesetzter Grundsteuer nach zwischenzeitlicher Beendigung des Mietverhältnisses.

2

Die Parteien schlossen unter dem 19.11./09.12.1998 einen Mietvertrag über eine Wohnung in der ... in ... (vgl. Anlage K 1, Bl. 10 ff. d.A.). Danach sollten die Beklagten als Mieter Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 II. BV zahlen. Es wurde eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, über die jährlich abgerechnet werden sollte. Für den Zeitraum von 2000 bis 2005 erfolgte jeweils eine Abrechnung über die vereinbarten Betriebskosten. Sich daraus ergebende Nachzahlungsbeträge wurden von den Beklagten beglichen. Zu den Abrechnungsposten der Betriebskostenabrechnungen gehörte auch die Grundsteuer. Bezüglich des jeweiligen Abrechnungszeitraums und die Erteilung der Abrechnung wird auf den Schriftsatz der Klägerin vom 20.09.2007 (Bl. 3 ff. d.A.) verwiesen. Das Mietverhältnis endete im Juni 2006.

3

Mit Grundsteuerbescheid des Oberbürgermeisters der Hansestadt Rostock vom 19.02.2007 (Anlage K 8, Bl. 25 d.A.) wurde die Grundsteuer B auf der Grundlage des Messbescheides des Finanzamtes vom 25.01.2007 für das Objekt ... für die Jahre 2000 bis 2007 rückwirkend neufestgesetzt und von der Firma ... eine Nachforderung in Höhe von 32.708,98 EUR erhoben.

4

Dies erfolgte aufgrund einer erweiterten Bebauung des Grundstücks aus dem Jahre 1999. Mit Schreiben vom 14.05.2007 legte die Firma ... (Anlage K 9, Bl. 27 d.A.) den geforderten Nachzahlungsbetrag in Höhe von 32.708,98 EUR auf alle Häuser des Objekts ... neu fest und errechnete einen Nachzahlungsbetrag für die Beklagten in Höhe von 703,77 EUR.

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Die Prozessbevollmächtigten der Klägerin machten gegenüber den Beklagten mit anwaltlichem Schriftsatz vom 28.08.2007 (Anlage K 10, Bl. 28 d.A.) für die Jahre 2000 bis 2005 die entsprechende anteilige Umlage der erhöhten Grundsteuer für die ehemalige Mietwohnung der Beklagten in Höhe von nunmehr insgesamt 678,13 EUR geltend.

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Zur Verteilung der einzelnen Nachforderungsbeträge auf die jeweiligen Abrechnungszeiträume der Jahre 2000 bis 2005 wird auf den Schriftsatz der Klägerin vom 20.09.2007 (Bl. 32 d.A.) verwiesen.

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Die Klägerin hat beantragt,

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die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 678,13 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.06.2007 zu zahlen.

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Die Beklagten haben beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten haben die Auffassung vertreten, dass eine Neuberechnung der anteiligen Grundsteuer im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2000 bis 2005 jedenfalls nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen sei. Sie erheben die Einrede der Verjährung.

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Das Amtsgericht hat die Beklagten verurteilt, an die Klägerin 678,13 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.06.2007 zu zahlen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB hier nicht greife, da die Klägerin die eingetretene Verspätung bei der Nachberechnung der Grundsteuer nicht zu vertreten habe. Die korrigierte Abrechnung erfolgte auch rechtzeitig nach Vorlage des Grundsteuerbescheides. Eine zeitliche Begrenzung der Rückforderung gem. § 560 Abs. 2 S.2 BGB komme nicht in Betracht, da diese Regelung nur für die Betriebskostenpauschale gelte, eine analoge Anwendung für Betriebskostenvorauszahlungen hat das Gericht verneint. Die Forderungen seien auch nicht verjährt, da die Nachforderungen erst mit der Abrechnung im Mai 2007 fällig geworden wären.

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Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten.

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Sie sind der Auffassung, nach Ende des Mietverhältnisses sei eine Nachforderung von Betriebskosten aufgrund einer Korrektur früherer Abrechnungen gegenüber den Mietern nicht mehr möglich.

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Die Beklagten beantragen,

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das Urteil des Amtsgerichts Rostock vom 08.07.2008 aufzuheben und die Klage kostenpflichtig abzuweisen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

II.

19

Die form- und fristgerecht eingelegte und gleichermaßen begründete Berufung der Beklagten ist nur teilweise begründet.

20

Die Klägerin kann von den Beklagten eine Nachzahlung in Höhe von 373,92 EUR für die neu festgesetzt Grundsteuer für die Jahre 2003 bis 2005 verlangen. Die Beendigung des Mietverhältnisses lässt die entsprechende Zahlungspflicht nicht entfallen. Der darüber hinaus geltend gemachte Nachzahlungsbetrag für die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2002 in Höhe von 304,21 EUR ist hingegen verjährt. Insoweit war das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.

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1. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung der anteiligen Grundsteuer für den Zeitraum vom 2000 bis 2005 auf der Grundlage von § 9 der AGB des Mietvertrages vom 19.11./09.12.1998 i.V.m. mit der Anlage zum Mietvertrag über die Betriebskostenaufstellung. Dort wurde durch Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 II. BV wirksam vereinbart, dass die anfallenden Grundsteuern Bestandteil der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten sind.

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a) Die Nachforderung vom 14.05.2008 ist nicht gem. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen, da die Klägerin die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Grundsätzlich muss der Vermieter bei der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen eine jährliche Abrechnung vorlegen. Nach Ablauf der gesetzlichen Ausschlussfrist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes kann er gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB keine Nachforderung mehr geltend machen. Die Ausschlussfrist gilt gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB jedoch nicht, sofern der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht im Sinne der §§ 276, 278 BGB zu vertreten hat. Dabei sollte insbesondere für die Fälle einer nachträglichen Steuer- oder Abgabenfestsetzung nach Ablauf der jeweiligen Abrechnungsperiode – wie im Streitfall – nach der Begründung des Gesetzesentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz (BT- Drucks. 14/4553, S.51) die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB gelten.

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Die Klägerin hat die Überschreitung der vorgenannten Frist hinsichtlich der geltend gemachten nachträglich festgesetzten Grundsteuer nicht zu vertreten. Es besteht keine Rechtspflicht, auf eine schnellere Änderung des Grundsteuerbescheides hinzuwirken. Zwar muss der Vermieter auf eine rechtzeitige Abrechnung drängen (vgl. nur die Nachweise bei Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 556 BGB, Rn 148; MünchKomm/Smid, BGB, 5. Auflage 2008, § 556 Rn 55). Dies gilt jedoch nur im Rahmen seines eigenen Einflussbereiches. Die verspätete Festsetzung von Steuern und Abgaben gehört grundsätzlich nicht dazu, selbst wenn die steuerrechtliche Veranlagung nur aufgrund von Mitwirkungshandlungen des entsprechend Steuerpflichtigen erfolgen kann. Für Verzögerungen durch Amtsträger haftet der Vermieter dem Mieter gegenüber ohnehin nicht (vgl. Blank/Börstinghaus Miete, 3. Auflage, § 556 Rn 148; Hannemann/Wiegner, Wohnraummietrecht, 2. Auflage 2005 § 36 Rn 63). Eine Grundsteuernachforderung aufgrund von Steuerbescheiden nach Ablauf der Abrechnungsfrist hat der Vermieter regelmäßig nicht zu vertreten (BGH- Urteil vom 05.07.2006, NZM 2006, 740; LG Halle WuM 2006, 643; LG Berlin Grundeigentum 2005, 1249; Hannemann/Wiegner Wohnraummietrecht 2. Auflage 2005 § 36 Rn 64; Gramlich, Mietrecht 10. Auflage 2007 § 556 Rn 7). Dabei ist unerheblich, ob eine Neufestsetzung zu erwarten war oder nicht (vgl. z.B. LG Berlin Grundeigentum 2005, 1249; Hannemann/Wiegner Wohnraummietrecht 2. Auflage 2005 § 36 Rn 64). Die Festsetzung der Grundsteuer erfolgt von Amts wegen, in § 29 Bewertungsgesetz (BewG) ist lediglich eine Auskunftspflicht auf Anforderung der Finanzbehörde normiert. Nur insoweit besteht die Erklärungspflicht nach § 28 BewG.

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Die Nachforderung der Klägerin mit Schreiben vom 14.05.2007 erfolgte innerhalb der 3-Monats-Frist des § 560 Abs. 2 S.2 BGB nach Zugang des Grundsteuerbescheides der Hansestadt Rostock und damit rechtzeitig.

25

b) Die Frist des § 560 Abs. 2 S. 2 BGB findet auf die Fälle der Betriebskostenvorauszahlung keine Anwendung. Die Regelung gilt nach Wortlaut und Systematik nur für Betriebskostenpauschalen. (vgl. statt aller: Blank/Börstinghaus Miete 3. Auflage 2008 § 560 BGB Rn 14). Aus der Anwendung der Drei-Monatsfrist auch für Betriebskostennachforderungen lässt sich nicht schließen, dass damit eine analoge Anwendung des § 560 Abs. 2 S.2 BGB für Betriebskostenvorauszahlungen angenommen wurde. Insoweit fehlt es bereits an einer unbeabsichtigten Regelungslücke des Gesetzgebers. Außerdem wird die dort normierte Frist lediglich als Anhaltspunkt für die Bestimmung des Nichtvertretenmüssen einer verspäteten Abrechnung herangezogen.

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c) Die Nachforderung ist auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass zum Zeitpunkt der Nachforderung kein Mietverhältnis zwischen den Parteien mehr bestand. Der Fortbestand des Mietverhältnisses bezieht sich nur auf eine Erklärung nach § 560 Abs.1 BGB, dies betrifft die rückwirkende Erhöhung der Betriebskostenpauschale, nicht jedoch die Betriebskostenvorauszahlung (insoweit ohne Aussage zur Betriebskostenvorauszahlung bzw. Nachforderung gem. § 556 Abs.3 BGB Blank/Börstinghaus Miete 3. Auflage 2008 § 560 BGB Rn 14; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 560 Rn 35). Bei der Vereinbarung von Betriebskostenpauschalen fehlt es an einer jährlichen Abrechnung der tatsächlich angefallenen Kosten, eine rückwirkende Erhöhung hat damit gewissermaßen den Charakter einer Mieterhöhung. Dafür ist ein weiter bestehendes Mietverhältnis Voraussetzung (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 560 Rn 35). Bei der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen sind dagegen im Ergebnis die im Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Kosten zu zahlen; der Anspruch auf die Betriebskostenvorauszahlung wandelt sich nach Ablauf der Abrechnungsfrist gegebenenfalls in einen Nachforderungsanspruch um (vgl. Hannemann/Wiegner Wohnraummietrecht, 2. Auflage 2005, § 36 Rn 60; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 556 Rn 512). Die Grundlage für die Geltendmachung der angefallenen Kosten ist damit das bestehende Mietverhältnis im jeweiligen Abrechnungszeitraum.

27

Soweit vom Landgerichts Frankfurt (LG Frankfurt NZM 2002, 336) gefordert wird, dass die Kosten in der Mietzeit fällig geworden sind und damit einem Nutzungsvorteil des Mieters entsprechen, bezieht sich das auf die inzwischen außer Kraft gesetzte Regelung des § 4 MHRG. Diese ist nicht auf die Neuregelung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB anwendbar (LG Berlin Grundeigentum 2005, 737).

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Soweit das Amtsgericht Bremen (AG Bremen NJOZ 2008, 2133) in einer dem hier vorliegenden Fall ähnlichen Konstellation ebenfalls ein fortbestehendes Mietverhältnis fordert, ist jedoch auf die genaue Gestaltung der Betriebskostenabrechnung abzustellen. Im dort entschiedenen Fall wurde in den ursprünglichen Abrechnungen keine Grundsteuer einbezogen, so dass die nachträgliche Berechnung dieser als eine rückwirkende Erhöhung der Betriebskosten gem. § 560 BGB eingestuft wurde, die ein weiter bestehenden Mietverhältnisses voraussetzt. Hier hat die Klägerin jedoch im gesamten Zeitraum bereits die Grundsteuer in die Betriebskostenabrechnungen eingestellt, so dass hier lediglich eine nachträgliche Änderung der Jahresabrechnung i.S.v. § 556 Abs. 3 Satz 3 vorliegt.

2.

29

Die Nachforderungen für die Jahre 2000 und 2001 sind indessen gemäß §§ 214 Abs. 1, 199 Abs. 1 BGB verjährt. Die Verjährungsfrist der Nachforderung für die Abrechnungszeiträume 2000, 2001 und 2002 lief zum Ende der Jahre 2004, 2005 bzw. 2006 ab. Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB. Hinsichtlich der Fälligkeit auf die jeweilige Jahresabrechnung abzustellen. Die Verjährungsfrist beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in die Abrechnung dem Mieter zugeht (vgl. nur Blank/Börstinghaus Miete 3. Auflage 2008 § 556 Rn 160 m.w.N.; Gramlich Mietrecht 10. Auflage 2007 § 556 Rn 7; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 556 Rn 512). Eine Berichtigung der Abrechnung durch den Vermieter ändert nichts daran (vgl. Gramlich Mietrecht, 10. Auflage 2007, § 556 Rn 7). Die sich daraus eventuell ergebende Nichtumlegbarkeit der Grundsteuer begründet keine Unbilligkeit gegenüber dem Vermieter (vgl. hierzu auch BVerwG NJW 1982, 2682). Insbesondere zeigt die Regelung des § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB, dass unabhängig von der Kenntnis des Vermieters der angefallenen Kosten die rückwirkende Umlegung von Kosten auf den Mieter begrenzt ist. Soweit durch das fehlende Vertretenmüssen die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht eingreift, ist dennoch im Interesse des Mieters die dreijährige Verjährung zu beachten. Dies gilt jedenfalls dann, wenn – wie im Streitfall – das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet ist, die Mieter ausgezogen sind und mit Ausnahme der Betriebskostennachforderungen von Vermieter keine weiteren Forderungen erhoben werden.

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3. Die Nebenentscheidung folgt aus dem Gesichtspunkt des Verzuges gemäß § 286 Abs. 1 ZPO. Die Fälligkeit der Forderung folgte erst nach Ablauf der mit Schriftsatz vom 28.08.2007 (Anlage K 10, Bl. 28 d.A.) genannten Frist, da den Beklagten zuvor noch eine Prüfungsfrist eingeräumt worden war.

4.

31

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

32

Die Revision ist nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat im Sinne von § 543 Abs. 2 ZPO keine grundsätzliche Bedeutung, auch ist eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich.

33

Der am 26.02.2009 eingegangene Schriftsatz bot keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.