Oberlandesgericht Hamm ()
Beschluss vom 2006-08-28, Aktenzeichen 15 W 15/06
ECLI:DE:OLGHAM:2006:0828.15W15.06.00

Tenor

Die weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 3.000 € festgesetzt.

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Gründe

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I.)

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Die Beteiligten sind zu 2) und 3) sind die Kommanditisten der Beteiligten zu 1) und die einzigen Gesellschafter ihrer Komplementär-GmbH. Die Beteiligte zu 1) ist als Eigentümerin des oben näher bezeichneten Wohnungseigentums im Grundbuch eingetragen. Durch notariellen Vertrag vom 23.12.2004 hat die Beteiligte zu 1) das Eigentum an die Beteiligten zu 2) und 3) selbst als künftige Miteigentümer zu je ½ aufgelassen.

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Als Inhalt des Sondereigentums ist im Grundbuch eingetragen, dass die Veräußerung der Zustimmung der Mehrheit der weiteren Miteigentümer bedarf. Mit ihrem Umschreibungsantrag haben die Beteiligten eine solche Zustimmung nicht nachgewiesen, sondern vielmehr die Auffassung vertreten, die Zustimmung sei entbehrlich, da letztlich allein Gesamthandseigentum in Bruchteilseigentum umgewandelt werde, wodurch der Schutzzweck des § 12 WEG bzw. der entsprechenden Bestimmung der Teilungserklärung nicht tangiert sei. Das Grundbuchamt hat das Fehlen des Nachweises der Zustimmung durch Zwischenverfügung beanstandet. Die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten zu 1) hat das Landgericht zurückgewiesen.

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II.)

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Die gegen die landgerichtliche Entscheidung gerichtete weitere Beschwerde ist nach den §§ 78, 80 GBO statthaft sowie formgerecht eingelegt.

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Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 1) ergibt sich daraus, dass ihre Erstbeschwerde ohne Erfolg geblieben ist.

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In der Sache ist die weitere Beschwerde unbegründet, da die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht, (§ 78 Satz 1 GBO).

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In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen Erstbeschwerde ausgegangen. Auch in der Sache hält die landgerichtliche Entscheidung der rechtlichen Prüfung stand.

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Zu Recht sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass vorliegend die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer zur Übertragung des Sondereigentums erforderlich ist. Allerdings teilt der Senat im Ansatz die mit der weiteren Beschwerde vertretene Auffassung, dass § 12 WEG entsprechende Vereinbarungen einer am Zweck derselben orientierten, einschränkenden Auslegung zugänglich sind. Der Zweck der durch § 12 WEG eröffneten Gestaltungsmöglichkeit besteht nach allgemeiner Auffassung darin, die Gemeinschaft vor dem Eindringen wirtschaftlich oder persönlich ungeeigneter Erwerber oder der Erweiterung des Sondereigentums derartiger Miteigentümer zu schützen (vgl. etwa Bauer/v.Oefele, GBO, 2.Aufl., AT V Rdn.114; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9.Aufl., § 12 Rdn.1a/2). Dieser Zweck mag nicht tangiert sein, wenn sich lediglich die Form der eigentumsrechtlichen Zuordnung zu einer Personenmehrheit ändert, wie das LG Lübeck (Rpfleger 1991, 201) dies für den Fall angenommen hat, dass eine aus drei Erben (zu je 1/3) bestehende Erbengemeinschaft sich dahingehend auseinandersetzt, dass jeder Miterbe einen 1/3-Miteigentumsanteil erwirbt (zust. v.Oefele, a.a.O. Rdn.119; Palandt/Bassenge, BGB, 65.Aufl., § 12 WEG Rdn.3).

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Andererseits muss bei der Auslegung des § 12 WEG berücksichtigt werden, dass der durch entsprechende Vereinbarungen der Wohnungseigentümer bezweckte Schutz nach der Konzeption des Gesetzes in erster Linie durch die Grundbuchämter zu gewährleisten ist. Grundbuchrechtlich ist jedoch zu berücksichtigen, dass es sich bei dem rechtsgeschäftlich begründeten Zustimmungsvorbehalt im Sinne des § 12 WEG eine Beschränkung der Verfügungsmacht grundbuchverfahrensrechtlich damit einhergehend der Bewilligungsbefugnis (zur Begriffbildung vgl. Bauer/v.Oefele/ Kössinger, a.a.O., § 19 Rdn.135ff) des nach § 19 GBO für die Bewilligung der Eigentumsumschreibung berufenen Eigentümers begründet (OLG Köln Rpfleger 1996, 106f; OLG Düsseldorf FGPrax 1996, 125). Die Prüfungspflicht und der Prüfungsumfang des Grundbuchamtes hinsichtlich derartiger Verfügungsbeschränkungen des Bewilligenden kann nach Auffassung des Senats nur entsprechend den Grundsätzen vorgenommen werden, die allgemein im Rahmen des § 19 GBO gelten. Der in § 19 GBO zum Ausdruck kommende Bewilligungsgrundsatz dient einerseits der Leichtigkeit des Grundstücksverkehrs und andererseits der Sicherheit der Eintragungsgrundlagen, indem er einerseits die Bewilligung eines jeden dinglich Berechtigten fordert, dessen Recht durch die beantragte Eintragung berührt sein kann, das Grundbuchamt bei Vorlage der danach erforderlichen Bewilligung(en) aber auch von der Pflicht zu weiteren Ermittlungen befreit (Bauer/v.Oefele/Kössinger, a.a.O., § 19 Rdn.1ff, 129). Berührt wird ein Recht durch eine Eintragung dabei schon dann, wenn diese sich rechtlich nachteilig auswirken kann, ohne dass wirtschaftliche Aspekte in der einen oder anderen Richtung bedeutsam sind (BGHZ 91, 343 = NJW 1984, 2409 zu der parallelen Fragestellung im Rahmen der §§ 876, 877 BGB).

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Überträgt man die vorgenannten Grundsätze zwecks Wahrung der o.a. Verfahrensprinzipien auf die Prüfung der Frage, ob eine teleologische Reduktion des durch Vereinbarung begründeten Zustimmungsvorbehalts geboten erscheint, so kann man eine solche Reduktion nur bejahen, wenn die durch § 12 WEG geschützten Interessen der Gemeinschaft offensichtlich und unabhängig von den wirtschaftlichen Gegebenheiten des Einzelfalles nicht tangiert sein können. Dieses Auslegungsergebnis wird durch die Überlegung bestätigt, dass andernfalls die Prüfung, ob sich aus den wirtschaftlichen Verhältnissen ein wichtiger Grund für eine Verweigerung der Zustimmung ergibt, bereits in die Prüfung der Zustimmungsnotwendigkeit vorverlagert würde. Im Grundbucheintragungsverfahren kann jedoch für eine solche Prüfung kein Raum sein.

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Im vorliegenden Fall kann man von einer offensichtlichen Irrelevanz des Übertragungsvorgangs für die Gemeinschaft nicht ausgehen. Die Übertragung von einer GmbH & Co KG auf die beiden Kommanditisten stellt mehr als eine bloße Änderung der Form der eigentumsrechtlichen Zuordnung dar, die die Interessen der Gemeinschaft nicht tangieren könnte. Dies schon deshalb, weil hierdurch die Komplementär-GmbH als Schuldnerin der Gemeinschaft im Rahmen der Verpflichtung zur Wohngeldzahlung (§ 16 Abs. 2 WEG) wegfällt. Ob die Komplementär-GmbH ggf. eine weitgehend vermögenslose Verwaltungsgesellschaft und deshalb als Schuldnerin der Gemeinschaft uninteressant ist, hängt von der jeweiligen Gestaltung im Einzelfall ab. Diese kann aus den genannten Gründen für die Beurteilung der Zustimmungsnotwendigkeit jedoch nicht maßgebend sein.

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Die Festsetzung des Gegenstandswertes beruht auf §§ 131, 30 KostO.