Amtsgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-11-16, Aktenzeichen 425 C 11144/08
ECLI:DE:AGDO:2010:1116.425C11144.08.00

Tenor

Das Ver­säum­nis­urteil vom 27.07.2010 bleibt auf­recht­erhal­ten.

Die Be­klag­te trägt die wei­te­ren Kos­ten des Rechts­streits.

Das Urteil ist vor­läu­fig voll­streck­bar.

Der Be­klag­ten bleibt nach­ge­las­sen, die Zwangs­voll­stre­ckung durch Si­cher­heits­leis­tung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu voll­stre­cken­den Be­tra­ges ab­zu­wen­den, falls nicht der Klä­ger vor der Voll­stre­ckung Si­cher­heit in glei­cher Höhe leis­tet.

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Tat­be­stand

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Der Kläger ist seit Mai 2008 Zwangsverwalter des Grundstücks S 26 in E. Eingetragene Eigentümer des Grundstücks sind Herr Q2, B P, L Q und A Q, wobei die Parteien sich u.a. darüber streiten, ob diese Personen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden. Diese Personen sind wohl in wechselnder Zusammensetzung auch Eigentümer der Grundstücke T2, E-Strasse, T-Strasse, 22a, 24, 26 und 28. Die auf diesen Grundstücken grundbuchlich gesicherten Darlehn wurden ab ca. 2002 notleidend und es wurde nacheinander die Zwangsverwaltung angeordnet. Die erste wohl 2002.

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Die Eigentümer vermieteten an Herrn Dr. S Räumlichkeiten zum Betrieb einer Zahnarztpraxis. Im Jahre 2006 trat für die Beklagte Frau Q mit Vollmacht vom 23.7.2004 an den Mieter heran und bot an, die Miete auf nur noch 1200,- € zu senken, wenn als Vermieter die Beklagte eingesetzt würde. Dementsprechend wurde ein neuer Mietvertrag ab 1.5.2006 geschlossen. Unter § 29 des Mietvertrages heißt es weiter: „Die vom Mieter an die Vor-Vermieterin, die Grundstücksgesellschaft M-S I P Gbr., gezahlte Kaution wurde übernommen und bleibt zugunsten des Mieters bestehen“. Frau Q hatte zuvor auch die Eigentümer P in diversen Angelegenheiten das Grundstück und die notleidenden Kredite betreffend auch gegenüber der die Zwangsverwaltung betreibenden Bank vertreten. Zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt haben die Eigentümer des Grundstücks einen Mietvertrag wohl bezüglich des ganzen Hauses mit der Beklagten vertreten durch Frau Q geschlossen.

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Nach Anordnung der Zwangsverwaltung verlangte der Zwangsverwalter die Zahlung der Miete von Herrn S an sich weil er der Ansicht war, dass der neue Mietvertrag nichtig sei. Herr S hat daraufhin die Miete beim Amtsgericht hinterlegt.

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Der Kläger behauptet, dass der Mietvertrag aus dem Jahre 2006 nur deshalb geschlossen wurde, um die Miete vorbei an der Gläubigerin zu leiten. Einen sachlichen Grund habe es nicht gegeben. Frau Q sei in alle Einzelheiten eingeweiht gewesen. Die Beklagte sei nur zu diesem Zweck gegründet worden. Sie habe die gleiche Anschrift wie der Miteigentümer P in Italien.

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Der Kläger hat zunächst beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, der Freigabe des beim AG Dortmund Az: 4 HL 210/08 hinterlegten Betrages in Höhe von 1200,- € zzgl. Zinsen zuzustimmen.

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Das erkennende Gericht – wie auch schon bezüglich anderer Mieter andere Abteilungen des AG Dortmund und das LG Dortmund – die Beklagte durch Versäumnisurteil antragsgemäß verurteilt. Hiergegen hat die Beklagte frist- und formgerecht Einspruch eingelegt.

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Der Kläger beantragt

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wie erkannt

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Die Beklagte beantragt

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Das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

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Sie ist der Auffassung, dass ein sittenwidriger Hauptmietvertrag nicht vorliege. Die Beklagte hätte keine Kenntnis von der vermögensrechtlichen Situation der Eigentümer.

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Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

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Ent­schei­dungs­grün­de

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Die Klage ist be­grün­det. Das Ver­säum­nis­urteil war dem­ent­spre­chend auf­recht­zu­erhal­ten.

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Dem Klä­ger steht seit der Be­schlag­nah­me die Miete, die Herr S zahlt, zu. Die Be­schlag­nah­me durch An­ord­nung der Zwangs­voll­stre­ckung er­fasst auch For­de­run­gen aus einem Un­ter­miet- oder Unter­pacht­ver­hält­nis, da der Haupt­miet­ver­trag zwi­schen den Eigen­tü­mern und der Be­klag­ten gem. § 138 BGB un­wirk­sam ist (BGH Urt. v. 4.2.2005 – V ZR 294/03- Miet­Prax-AK § 148 BGB Nr. 1 mit Anm. Börs­ting­haus; Walke, ju­risPR-MietR 10/2005 Anm. 4).

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Der Haupt­miet- (rich­tig wohl „pacht“) Ver­trag zwi­schen den Eigen­tü­mern und der Be­klag­ten dien­te aus­schließ­lich dazu, Gläu­bi­ger­rech­te zu ver­eiteln. Bei plan­mä­ßi­gem Zu­sam­men­arbei­ten mit ein­ge­weih­ten Hel­fern, um das we­sent­li­che pfänd­ba­re Ver­mö­gen vor dem Zu­griff von Gläu­bi­gern zu ret­ten, führt dies zur Sit­ten­wid­rig­keit des Ver­tra­ges (NJW 1995, 2846).

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Ge­nau­so sind die Um­stän­de hier auch zu be­wer­ten.

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1. Be­mer­kens­wert ist zu­nächst, dass selbst die Be­klag­te kei­nen ver­nünf­ti­gen Grund nennt, warum diese Än­de­rung der Ver­trags­ge­stal­tung ge­wählt wurde. Mit kei­nem Satz wird ein Grund ge­nannt. Es wird nur ver­sucht, den Sach­vor­trag der Gegen­sei­te mit mög­lichst wenig subs­tan­tiier­tem Sach­vor­trag zu be­strei­ten. Es wird eigent­lich kein eige­ner Sach­ver­halt ge­schil­dert. Auf Nach­fra­ge des Ge­richts hat der Be­klag­ten­ver­tre­ter in der Sit­zung ziem­lich halb­her­zig ge­meint, dass man viel­leicht einen sol­ven­ten „Anker­mie­ter“ haben woll­te. Das war aber vor­lie­gend ge­ra­de nicht der Fall. Zum einen ver­steht man in der Im­mo­bi­lien­wirt­schaft unter Anker­mie­ter einen Haupt­nut­zer einer Im­mo­bi­lie, der wegen sei­ner be­son­de­ren At­trak­ti­vi­tät Kund­schaft an­zieht, was dann die Ver­mie­tung an an­de­re klei­ne­re Mie­ter er­mög­licht und vor­lie­gend gar nicht der Fall war, weil die Be­klag­te selbst gar nicht vor Ort tätig ist, und zum an­de­ren ist die Be­klag­te als aus­län­di­sches Unter­neh­men ohne Ver­mö­gen in Deutsch­land kaum ein at­trak­ti­ve­rer und vor allem sol­ven­te­rer Mie­ter als sämt­li­che im Hause be­find­li­chen Nut­zer zu­sam­men. Zudem haben diese Nut­zer vor der Ver­trags­um­stel­lung alle eine hö­he­re Miete ge­zahlt, als die Be­klag­te jetzt wohl zah­len kann, da die Sum­mer der Unter­miet­zin­sen nied­ri­ger ist als die Summe der frü­he­ren Alt­mie­ten. Also weder wirt­schaft­lich noch unter Mar­ke­ting­ge­sichts­punk­ten macht das alles kei­nen Sinn. Es kann ein­zig und al­lein nur darum ge­gan­gen sein, die Gläu­bi­ger um die ihnen für den Fall der Zwangs­ver­wal­tung zu­ste­hen­den Mie­ten zu brin­gen.

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2. Es han­delt sich bei der Be­klag­ten und den Eigen­tü­mern auch wirt­schaft­lich um die glei­chen Per­so­nen, auch wenn Drit­te vor­ge­scho­ben wur­den. Die Be­klag­te fir­miert unter der glei­chen An­schrift wie der Haupt­schuld­ner Herr P.

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3. Der Ver­trag wurde ge­schlos­sen von Q. Diese ist auf bei­den Sei­ten auf­ge­tre­ten. Der Klä­ger hat durch Vor­la­ge zahl­rei­cher Urkun­den und Ge­sprächs­pro­to­kol­len nach­ge­wie­sen, dass Frau Q um die Ver­mö­gens­si­tu­a­tion von Herrn P nur zu genau wuss­te und ihn dies­be­züg­lich auch be­ra­ten hat und für ihn Ge­sprä­che mit der Gläu­bi­ger­bank seit 2002 ge­führt hat.

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4. Sie wuss­te auch, dass die Zwangs­ver­wal­tung auch be­züg­lich die­ses Ge­bäu­des zu­min­dest droh­te, weil sie für be­nach­bar­te Ge­bäu­de der Schuld­ner be­reits an­be­raumt war. Dies war vor Ab­schluss der hier in­te­res­sie­ren­den Ver­trä­ge.

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5. So­weit die Be­klag­te be­haup­tet keine Kennt­nis von der Ver­mö­gens­si­tu­a­tion von Herrn P und den Eigen­tü­mern ge­habt zu haben, ist dies eine Schutz­be­haup­tung. Zu­min­dest Frau Q wuss­te alles. Das wird der Be­klag­ten ent­spre­chend § 166 Abs. 1 BGB zu­ge­rech­net.

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6. Das Ab­sen­ken der Miete als Gegen­leis­tung für eine Ver­trags­um­stel­lung ist ein wei­te­res Indiz, dass der Be­klag­ten nicht darum ging, er­folg­reich zu wirt­schaf­ten son­dern nur darum zu­min­dest einen Teil der Mie­ten vor dem Zu­griff der Gläu­bi­ger zu ret­ten.

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7. Auch die Über­nah­me der Kau­tion spricht hier für ein Zu­sam­men­wir­ken, da § 566a BGB hier keine An­wen­dung fin­det, da nicht das Grund­stück ver­kauft wurde son­dern ein Miet­ver­trag auf­ge­ho­ben und ein neuer ge­schlos­sen wurde. Die Be­klag­te muss also Kennt­nis von dem Vor­ver­trag ge­habt haben und der Tat­sa­che, dass eine Kau­tion ge­zahlt wor­den ist. Das ist bei Grund­stücks­ver­käu­fen si­cher üb­lich, da der Er­wer­ber ja in die Ver­trä­ge ein­tritt und des­halb vor­her wis­sen muss, was ver­ein­bart wurde. Hier wäre die Be­klag­te aber in nichts ein­ge­tre­ten. Also war auch keine Kennt­nis er­for­der­lich. Die Be­klag­te hätte noch nicht ein­mal die Rück­zah­lung der Kau­tion ge­schul­det, wenn Herr P oder die sonst aus dem ers­ten Miet­ver­trag ver­pflich­te­ten Per­so­nen wegen Zah­lungs­un­fä­hig­keit die Kau­tion nicht hät­ten zu­rück­zah­len kön­nen. In diese Ver­pflich­tung tritt eine „neut­ra­le“ drit­te Per­son nur ein, wenn sie mit dem ur­sprüng­li­chen Schuld­ner wirt­schaft­li­che ver­bun­den ist oder weil sie un­be­dingt die Zu­stim­mung des Mie­ters auf Ab­schluss der neuen Ver­tra­ges haben will, egal was es kos­tet, da wirt­schaft­lich die Rück­zah­lung der Kau­tion immer noch bes­ser ist – wenn der Mie­ter sie denn über­haupt in Ita­lien ein­klagt – als alle Mie­ten an die Bank zu ver­lie­ren.

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8. Dass Frau Q wegen an­de­rer Ver­mö­gens­de­lik­te in­zwi­schen die An­walts­zu­las­sung ent­zo­gen sein, soll passt in diese Auf­zäh­lung ohne für die Be­urtei­lung ent­schei­dend zu sein.

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Das er­ken­nen­de Ge­richt hat des­halb, wie schon die zuvor mit gleich­lau­ten­den Sach­ver­hal­ten be­fass­ten Ge­rich­te, kei­nen Zwei­fel, dass hier aus­schließ­lich aus Grün­den der Gläu­bi­ger­be­nach­tei­li­gung die ur­sprüng­li­chen Miet­ver­trä­ge mit den End­nut­zern auf­ge­ho­ben wur­den, um dann einen –sit­ten­wid­ri­gen- Haupt­pacht­ver­trag mit der Be­klag­ten ab­zu­schlie­ßen, die dann gegen Zah­lung einer nied­ri­ge­ren Miete die Räume an die ur­sprüng­li­chen Nut­zer ver­mie­te­te.

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Das be­deu­tet, dass die „Unter­mie­te“ zu­min­dest ab Be­schlag­nah­me un­mit­tel­bar dem Klä­ger zu­steht. Des­halb steht ihm ein An­spruch auf Frei­ga­be der hin­ter­leg­ten Mie­ten zu.

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Die Kos­ten­ent­schei­dung be­ruht auf § 91 ZPO, die Ent­schei­dung über die vor­läu­fi­ge Voll­streck­bar­keit be­ruht auf §§ 708 Ziff11, 711 ZPO.