Oberlandesgericht Naumburg ()
Beschluss vom 2012-11-07, Aktenzeichen 2 Ww 6/12

Tenor

Die Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht – Halle vom 15.03.2012 wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden den Antragstellern auferlegt, die auch die der Antragsgegnerin entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten haben.

Gründe

I.

1

Die Antragsteller, Verkäufer und Käufer eines landwirtschaftlichen Grundstücks, begehren die Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz und wenden sich zugleich gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Antragsgegnerin (Landgesellschaft Sachsen-Anhalt mbH).

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Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 06.12.2010 (UR-Nr. 1527/2010 des Notars L. Sch., H.) verkauften die Antragsteller zu 1. bis 12. an die Antragsteller zu 13. und 14. die in der Gemarkung B. gelegenen, insgesamt 9,7573 ha großen landwirtschaftlichen Flurstücke 106/65, 121/66, 104/67 und 159 der Flur 4, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Halle von B., Blatt 222. Der Kaufpreis betrug 47.500,00 EUR. Die Flurstücke sind langfristig, bis zum 30.09.2021, an die Agrarzentrum e.G. L. verpachtet.

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Mit Schreiben vom 19.01.2011, eingegangen beim Landkreis S. am 20.01.2011, beantragte der beurkundende Notar unter Vorlage einer Abschrift des Kaufvertrages die Erteilung der Genehmigung gemäß § 2 des Grundstücksverkehrsgesetzes (GrdstVG). Der Landkreis verlängerte durch Zwischenbescheide vom 08.02. und 16.03.2011 die Bearbeitungsfrist auf insgesamt drei Monate. Mit Bescheid vom 13.04.2011, den Antragstellern zugestellt am 16.04. bzw. 18.04.2011, teilte der Landkreis S. den Vertragsbeteiligten mit, dass die Landgesellschaft Sachsen-Anhalt mbH als Siedlungsbehörde mit Erklärung vom 12.04.2011 das Vorkaufsrecht ausgeübt habe und der Vertrag zwischen den Verkäufern und der Landgesellschaft Sachsen-Anhalt mbH (Antragsgegnerin) als genehmigt gelte.

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Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat sich die Antragsgegnerin auf die Bereitschaft des Landwirts R. M., B., zum Erwerb der Flurstücke gestützt. Nach ihren Angaben hat sich der Landwirt ihr gegenüber durch Abnahmeerklärung vom 07.04.2011 zum Kauf der gesamten vertragsgegenständlichen Flächen verpflichtet.

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Mit Schreiben vom 26.04.2011 teilte der Notar Sch. dem Landkreis mit, dass nach Angaben der Beteiligten (Antragsteller zu 13. und 14.) die Grundstückskäufer von ihrem Rücktrittsrecht gemäß § 4 Abs. 7 des notariellen Vertrages Gebrauch gemacht und diesen Rücktritt am 18.04.2011 gegenüber „dem“ Verkäufer erklärt hätten.

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Der beurkundende Notar hat außerdem namens und in Vollmacht der Vertragsbeteiligten mit Schriftsatz vom 27.04.2011, der am 28.04.2011 beim Landkreis eingegangen ist, „Rechtsmittel“ gegen den Bescheid des Landkreises S. vom 13.04.2011 eingelegt. Die weitere Vertretung der Antragsteller zu 1. bis 14. hat ihr jetziger Verfahrensbevollmächtigter, Rechtsanwalt G., übernommen.

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Die Antragsteller haben die Auffassung vertreten, dass die Veräußerung der vier Flurstücke an die Beteiligten zu 13. und 14. – entgegen der Annahme der Genehmigungsbehörde – keine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG bedeuten würde. Zwar lebten die Käufer in W. (Bundesland Hessen) und betrieben auch keine Landwirtschaft. Die landwirtschaftlichen Flächen sollten jedoch, nach Beendigung des jetzigen Pachtverhältnisses mit der Agrarzentrum e.G., dem Landwirt O. D. langfristig zur Verfügung gestellt werden. Der Landwirt D. bzw. die D. Agrar GbR, die aus dem Landwirt und seiner Tochter, ebenfalls einer ausgebildeten Landwirtin, bestehe, habe in G. bei H. seit 20 Jahren einen landwirtschaftlichen Betrieb aufgebaut. Die Antragsteller zu 13. und 14. hätten mit dem Landwirt D. am 20.02.2011 einen Pachtvertrag über die streitgegenständlichen Flurstücke für den Zeitraum bis zum Jahre 2026 abgeschlossen. Auch die Verhandlungen mit den Verkäufern habe der Landwirt D. geführt. Es sei darum gegangen, das Eigentum an den Flurstücken für eine Reihe von Jahren oder Jahrzehnten bei den Antragstellern zu 13. und 14. zu „parken“. Diese Antragsteller seien bei dem Grundstückskauf gleichsam als Treuhänder für den Landwirt D. tätig geworden. Sie hätten für den gleichen Zweck bereits zuvor Flächen in einer Größe von etwa 12 ha in dem Gebiet erworben, ohne dass das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht ausgeübt worden sei. Der Landwirt D. könne bei den Antragstellern, mit denen er freundschaftlich verbunden sei, im Falle von Ertragseinbußen eher Verständnis für seine Situation erwarten als bei Banken oder (sonstigen) Verpächtern. Das Eigentum an den landwirtschaftlichen Flächen werde den Treuhändern von dem Betrieb D. erst abgekauft, wenn der entsprechende Kaufpreis bar bezahlt werden könne.

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Jedenfalls aber – so haben die Antragsteller gemeint – müsse die Antragsgegnerin auch die D. Agrar GbR als aufstockungsbedürftigen und aufstockungsbereiten Landwirtschaftsbetrieb in die engere Wahl mit einbeziehen. Nicht nur der Landwirt M., sondern auch die D. GbR habe Landverluste durch den Bau der BAB ... hinnehmen müssen, die sich auf insgesamt etwa 28 ha belaufen hätten (Aufstellung in der Anlage A 1 zum Schriftsatz vom 05.11.2011). Weitere Verluste – durch den Bau der ICE-Strecke sowie für Ausgleichsmaßnahmen zum Schutz der Hamster – stünden bevor. Auch unter Berücksichtigung des Willens der Vertragsparteien könne der Betrieb D. daher nicht von seiner ersten Stelle bei der Anwartschaft auf die landwirtschaftlichen Flächen verdrängt werden. Die Grundstücksveräußerung an die Antragsteller zu 13. und 14. dürfe allenfalls unter entsprechenden Auflagen genehmigt, die Veräußerung an die Antragsteller aber nicht gänzlich unterbunden werden.

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Die Antragsteller haben beantragt,

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die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz für den notariellen Kaufvertrag Nr. 1527 der Urkundenrolle für 2010 des Notars Sch. in H. vom 06.12.2010 zu erteilen;

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hilfsweise

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die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz für den notariellen Kaufvertrag Nr. 1527 der Urkundenrolle für 2010 des Notars Sch. in H. vom 06.12.2010 unter der Auflage zu erteilen, dass die Käufer binnen Jahresfrist ab Genehmigung dem Landwirt O. D. in L. das grundbuchliche Eigentum am Vertragsgrundbesitz verschaffen, ohne ihn mit einem höheren Kaufpreis zu belasten.

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Die Antragsgegnerin und die Genehmigungsbehörde haben beantragt,

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den angegriffenen Bescheid des Landkreises S. vom 13.04.2011 über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts zu genehmigen/ aufrechtzuerhalten und den Antrag auf gerichtliche Entscheidung als unbegründet zurückzuweisen.

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Die Antragsgegnerin hält an ihrer Auffassung fest, dass von einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens durch den Grundstückserwerb auszugehen sei, weil einerseits die Antragsteller zu 13. und 14. – insofern unstreitig – über keine landwirtschaftliche Qualifikation verfügten und andererseits mit dem R. M. ein aufstockungsbedürftiger und erwerbsbereiter Landwirt für die verkauften Flächen vorhanden sei. Im Rahmen der Prüfung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG gehe es vorrangig nicht um die gesicherte Verpachtung an einen Landwirtschaftsbetrieb, sondern um eine wünschenswerte wirtschaftliche Stärkung solcher Betriebe durch Schaffung von Grundeigentum. Daher bleibe insbesondere auch kein Raum für eine Genehmigung des Vertrages durch den Landkreis unter Auflagen und Bedingungen.

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Der Landkreis als Genehmigungsbehörde hat sich mit dem Rücktritt der Antragsteller zu 13. und 14. von dem Kaufvertrag, durch Erklärung vom 18.04.2011, befasst. Die rechtmäßige Mitteilung der Genehmigungsbehörde über die Ausübung des Vorkaufsrechts habe dem Siedlungsunternehmen eine Rechtsstellung vermittelt, die weder die Vertragsparteien noch die Genehmigungsbehörde diesem wieder entziehen könnten; eine Aufhebung oder Änderung des Kaufvertrages sei nicht mehr möglich gewesen. Im Übrigen hat der Landkreis den gleichen Standpunkt wie die Antragsgegnerin eingenommen. Dem unmittelbaren Erwerbsinteresse durch einen aufstockungsbedürftigen Landwirt müsse der Vorrang gegenüber der Verpachtung durch die ursprünglichen Käufer an den Landwirt D. in 10 Jahren eingeräumt werden.

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Das Landwirtschaftsgericht hat sowohl den Haupt- als auch den Hilfsantrag durch Beschluss vom 15.03.2012 zurückgewiesen. Bei der Überprüfung der Bewertung der Genehmigungsbehörde seien – so das Landwirtschaftsgericht – allein die tatsächlichen Umstände zu berücksichtigen, die im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Siedlungsunternehmen vorgelegen hätten. Der angefochtene Bescheid des Landkreises werde von der Feststellung getragen, dass einerseits die Antragsteller zu 13. und 14. die Flurstücke nicht zur Bewirtschaftung eines landwirtschaftlichen Betriebes hätten erwerben wollen und andererseits ein ortsansässiger Landwirt die Flächen zur Aufstockung seines Betriebes benötige. Soweit demgegenüber nunmehr im gerichtlichen Überprüfungsverfahren auf die Aufstockungsbedürftigkeit des Landwirts D., auf sein Interesse am Erwerb bzw. der Nutzung der Flächen sowie auf eine treuhänderische Vereinbarung zwischen dem Landwirt D. und den Antragstellern zu 13. und 14. abgestellt werde, habe dies bei der Bewertung des Gerichts unberücksichtigt zu bleiben.

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Gegen den ihnen am 19.03.2012 zugestellten Beschluss haben die Antragsteller mit Schriftsatz vom 30.03.2012, der am 02.04.2012 beim Amtsgericht eingegangen ist, Beschwerde eingelegt und die Beschwerde mit weiterem Schriftsatz vom 26.04.2013 begründet. Sie erstreben nunmehr in erster Linie die Genehmigung des zwischen ihnen abgeschlossenen Kaufvertrages unter gleichzeitiger Auflage an die Antragsteller zu 13. und 14., die Flurstücke unverzüglich an den Landwirt D. zu verkaufen und zu übereignen. In der Sache vertiefen die Antragsteller im Wesentlichen ihre bisherige Rechtsauffassung.

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Die Antragsteller beantragen,

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in Abänderung der angefochtenen Entscheidung den Kaufvertrag zwischen den Antragstellern zu genehmigen und gleichzeitig den Käufern, das sind die Antragsteller S. und R., aufzuerlegen, den Vertragsgegenstand unverzüglich an den Landwirt O. D. in L., Ortsteil G., zum gleichen Preis zu verkaufen und zu übereignen;

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hilfsweise,

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den Grundstückskaufvertrag der Antragsteller vom 06.12.2010 ohne Auflage zu genehmigen.

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Die Antragsgegnerin und die Genehmigungsbehörde haben beantragt,

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die Beschwerde zurückzuweisen.

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Die Landgesellschaft Sachsen-Anhalt und der Landkreis S. halten den Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG, in der Auslegung durch die höchstrichterliche Rechtsprechung, nach wie vor für gegeben.

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Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

27

Das Landwirtschaftsgericht hat in seinem Beschluss vom 02.05.2012 der Beschwerde nicht abgeholfen und das Verfahren dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

II.

28

Die sofortige Beschwerde der Antragsteller ist zulässig, hat in der Sache aber keinen Erfolg.

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Die Einwendungen der Antragsteller gegen die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts durch die Landgesellschaft sind unbegründet. Der Bescheid vom 13.04.2011 über die Mitteilung der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts ist zu Recht ergangen. Der hierdurch zwischen den Antragstellern zu 1. bis 12. und der Landgesellschaft zustande gekommene Kaufvertrag über die vier Flurstücke gilt damit als genehmigt, § 8 Abs. 1 S. 3 RSG. Die Genehmigung der Grundstücksveräußerung an die Antragsteller zu 13. und 14. wäre zu versagen gewesen, weil die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet hätte (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG). Auch die Genehmigung unter einer (Veräußerungs-)Auflage im Sinne des § 10 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG, wie sie von den Antragstellern im Beschwerdeverfahren mit ihrem Hauptantrag erstrebt wird, hätte den Versagungsgrund nicht ausgeräumt.

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1. Der notarielle Vertrag, der zwischen den Antragstellern zu 1. bis 12. und den Antragstellern zu 13. und 14. über die Veräußerung der landwirtschaftlichen Flurstücke abgeschlossen worden ist, bedurfte insgesamt der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz.

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a) Nach der vom Land Sachsen-Anhalt in Wahrnehmung der Ermächtigung gemäß § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG erlassenen Verordnung vom 25.10.1995 (GVBl. S. 302) sind lediglich unbebaute Grundstücke, die kleiner als 2 ha sind, von dem Genehmigungserfordernis befreit. Unter Grundstück im Sinne dieser Verordnung ist das Grundstück im Rechtssinne, nicht das im wirtschaftlichen Sinn zu verstehen (Senat, Beschluss v. 17.11.2010 - Az.: 2 Ww 6/10 -, NJW-RR 2011, 884 ff., Rdn. 28; Beschluss v. 07.07.2004 - Az.: 2 Ww 15/04 -, OLGR 2005, 123, 124). Das Grundstück im Rechtssinne ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes ohne Rücksicht auf die Art seiner Nutzung unter einer besonderen Nummer eingetragen ist (s. BGH, Beschluss v. 19.12.1967 - Az.: V BLw 24/67 -, BGHZ 49, 145, 146 f.).

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b) Jedes der vier Flurstücke, die Gegenstand des notariellen Kaufvertrages vom 06.12.2010 sind, stellt danach – mangels anderer Anhaltspunkte - ein eigenes Grundstück im Sinne des § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG und der auf der Grundlage dieser Vorschrift erlassenen Landesverordnung dar. Allerdings weisen nur drei der vier Flurstücke eine Größe von 2 ha oder mehr auf, während das Flurstück 121/66 – entsprechend den Angaben unter § 2 Ziff. 1. des notariellen Kaufvertrages – lediglich 16.670 qm groß ist. Doch kann die Genehmigungsbedürftigkeit für das jeweilige Rechtsgeschäft grundsätzlich nur einheitlich beantwortet werden. Werden in einem Vertrag mehrere Grundstücke veräußert, die die Genehmigungsfreigrenze teils überschreiten und teils unterschreiten, so löst das die Freigrenze übersteigende Grundstück das Genehmigungserfordernis für das gesamte Geschäft nach § 2 Abs. 1 GrdstVG aus (so Senat, Beschluss v. 17.11.2010 - Az.: 2 Ww 6/10 -, NJW-RR 2011, 884 ff., Rdn. 32 ff., mit ausführlicher Begründung). Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn die Antragsteller eine Entscheidung der Genehmigungsbehörde nur hinsichtlich einzelner von mehreren in der Urkunde enthaltener Veräußerungsgeschäften oder nur über einen Teil eines einheitlichen Rechtsgeschäfts begehrt hätten (s. BGH, Beschluss v. 20.02.1968 - Az.: V Blw 33/67 -, RdL 1968, 95, 97). Das ist im Zweifel aber nicht anzunehmen (Senat a.a.O.).

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2. Der Antragsgegnerin stand als Siedlungsunternehmen im Sinne des §1 Abs. 1 RSG das ausgeübte Vorkaufsrecht gemäß § 4 Abs. 1 RSG zu, weil das verkaufte landwirtschaftliche Grundstück größer als zwei Hektar ist (unter a)) und die von den Kaufvertragsparteien beantragte Genehmigung nach § 9 GrdstVG zu versagen gewesen wäre (unter b)).

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a) Für die Frage, ob verschiedene Grundstücke ein Grundstück im Sinne des Reichssiedlungsgesetzes bilden, ist – anders als für § 2 Abs. 2 Nr. 3 GrdstVG – der wirtschaftliche Grundstücksbegriff maßgeblich. Entscheidend ist nicht, wie das Grundstück im Grundbuch eingetragen ist, sondern allein die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit (Senat, Beschluss v. 09.08.2006 - Az.: 2 Ww 7/06 -, NL-BzAR 2007, 156, 163; Senat, Beschluss v. 15.11.2001 - Az.: 2 Ww 26/01 -, BzAR 2003, 178, 182 f., jeweils m.w.N.). Für die Annahme einer wirtschaftlichen Zusammengehörigkeit reicht es bereits aus, dass alle Flurstücke, die Gegenstand des Kaufvertrages sind, als landwirtschaftliche Nutzflächen an denselben Pächter, hier die Agrarzentrum e.G. L., verpachtet sind (s. BGH, Beschluss v. 27.04.2001 – Az.: BLw 22/00 -, AgrarR 2001, 382 f.; BGH, Beschluss v. 09.05.1985 - Az.: BLw 9/84 -, BGHZ 84, 299, 302). In ihrer Gesamtheit weisen die vier Flurstücke – die demnach ein Grundstück im Sinne des § 4 RSG bilden – eine Größe von 9,7573 ha auf und übersteigen damit den Mindestwert von 2 Hektar deutlich.

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b) Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG darf die Grundstücksverkehrsgenehmigung unter anderem versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeuten würde. Nach Absatz 2 der Vorschrift liegt eine ungesunde Bodenverteilung dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht.

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aa) Diese Maßnahmen zielen in erster Linie auf die Schaffung und die Erhaltung selbständiger und lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ab. Da Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft der maßgebende Produktionsfaktor ist, aber nicht in unbeschränktem Umfang zur Verfügung steht, soll der vorhandene landwirtschaftliche Grundbesitz in erster Linie den Landwirten zugute kommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften. Dementsprechend liegt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann vor, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert wird, obwohl ein Landwirt die Fläche zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und bereit und in der Lage ist, das Land zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben (BGH, Beschluss v. 26.11.2010 - Az.: BLw 14/09 -, Rdn. 10, NL-BzAR 2011, 115, 116; BGH, Beschluss v. 24.11.2006 - Az.: BLw 11/06 -, Rdnr.11, NL-BzAR 2007, 98, 99; BGH, Beschluss v. 28.04.2006 - Az.: BLw 32/05 -, Rdnr. 18 f., NL-BzAR 2006, 329, 331, jeweils m.w.N.). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt.

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bb) Die Antragsteller zu 13. und 14., die die streitgegenständlichen Flurstücke erwerben wollen, sind unstreitig nicht als Landwirte tätig und beabsichtigen auch nicht, einen landwirtschaftlichen Betrieb in Sachsen-Anhalt zu errichten.

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cc) Den Grundstückserwerbern steht auf der anderen Seite in Gestalt des Landwirts R. M. ein Vollerwerbslandwirt gegenüber, der erwerbsbereit und aufstockungsbedürftig ist. Diese Voraussetzung für eine Versagung der Genehmigung des Kaufvertrages ist zur Wahrung der schützenswerten Interessen des Nichtlandwirts am Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke auch bei der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts durch das staatliche Siedlungsunternehmen aufzuzeigen (s. BGH, Beschluss v. 28.04.2006 - Az.: BLw 32/05 -, Rdn. 28, NL-BzAR 2006, 329, 332).

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(1) Der Landwirt M. betreibt, nach den unbestritten gebliebenen Angaben in der Stellungnahme des Amts für Landwirtschaft, Flurneuordnung und Forsten ... vom 11.03.2011, in der Gemarkung B. einen landwirtschaftlichen Betrieb als Wiedereinrichter. Durch den Bau der BAB ... hat er einen Verlust von Ackerflächen in einer Größenordnung von 20 ha hinnehmen müssen. Der Erwerb von Ausgleichsflächen durch diesen Landwirt dient der Wiederherstellung – und damit der Verbesserung - der Agrarstruktur und führt zugleich zu einer Erhöhung von dessen Eigenlandanteil. Daraus rechtfertigt sich die Aufstockungsbedürftigkeit des Landwirts, ohne dass es noch auf das genaue Verhältnis von Eigenland- und Pachtlandanteil an der von seinem Betrieb bewirtschafteten Fläche ankäme.

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(2) Durch die gegenüber der Antragsgegnerin am 07.04.2011 abgegebene Abnahmeerklärung hat sich der Landwirt M. zum Kauf der gesamten vertragsgegenständlichen Fläche verpflichtet (s. Schriftsatz der Landgesellschaft Sachen-Anhalt mbH vom 14.10.2011, S. 2) und damit seine Bereitschaft zum Flächenerwerb hinreichend eindeutig und sicher zum Ausdruck gebracht.

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(3) Nach den Angaben der Antragsteller ist der Landwirt O. D. bzw. die D. Agrar GbR ebenfalls am Erwerb der vier Flurstücke interessiert. Der Landwirt D. soll sogar vorsorglich bereits am 12.05.2011 einen – aufschiebend bedingten – Grundstückskaufvertrag mit den Antragstellern zu 1. bis 12. geschlossen haben (Schriftsatz vom 18.10.2011, S. 1). Jedenfalls ergibt sich aus diesem Vortrag, dass auch aus der Sicht der Antragsteller Vollerwerbslandwirte vorhanden sind, die – im Rahmen der Prüfung nach § 9 GrdstVG - erwerbsbereit und aufstockungsbedürftig sind.

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dd) Die Absicht der Antragsteller zu 13. und 14., die vier Flurstücke gleichsam treuhänderisch für den Landwirt O. D. bzw. die D. GbR zu erwerben, rechtfertigt keine Ausnahme von der Regel, nach der die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks an einen Nichtlandwirt bei einem Erwerbsinteresse eines anderen Landwirts eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet.

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(1) Die Rechtmäßigkeit der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts ist nach den tatsächlichen Umständen im Zeitpunkt seiner Ausübung zu beurteilen (BGH, Beschluss v. 24.11.2006 - Az.: BLw 11/06 -, NL-BzAR 2007, 98 ff., Rdn. 12 ff.; Senat, Beschluss v. 15.11.2001 - Az.: 2 Ww 26/01 -, NL-BzAR 2003, 178, 185, jeweils m.w.N.). Zu diesem Zeitpunkt bestanden aber auf Seiten der Grundstückserwerber, der Antragsteller zu 13. und 14., keine vertraglichen oder gesellschaftsrechtlichen Vorkehrungen, um die weitere landwirtschaftliche Nutzung der Flächen – nach Beendigung des Pachtverhältnisses zu der Agrarzentrum e.G. L. – sicherzustellen. Hierin unterscheidet sich der vorliegende Fall einerseits von demjenigen einer Betriebsaufspaltung in ein Besitzunternehmen und eine Betriebsgesellschaft; der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch das selbst nicht Landwirtschaft betreibende Unternehmen führt in diesem Fall nach der Rechtsprechung des BGH nur dann nicht zu einer ungesunden Verteilung des Eigentums an landwirtschaftlich genutztem Grund und Boden, wenn die Nutzung der Flächen durch ein Landwirtschaft betreibendes Unternehmen innerhalb eines von denselben Personen beherrschten Unternehmensverbundes sichergestellt ist (BGH, Beschluss v. 26.11.2010 - Az.: BLw 14/09 -, AUR 2011, 287 ff., insbesondere Rdn. 21 ff.). Aber auch in dem von dem Oberlandesgericht München entschiedenen – und von den Antragstellern in ihrem Schriftsatz vom 24.10.2012 angeführten - Fall der Einbringung landwirtschaftlicher Grundstücke in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts verhielt es sich so, dass durch die vertragliche Gestaltung sichergestellt war, dass die Grundstücke weiterhin in der landwirtschaftlichen Nutzung verblieben und durch den bisherigen Betriebsinhaber – einen Landwirt – im betriebsnotwendigen Umfang bewirtschaftet wurden (OLG München, Beschluss v. 04.08.2011 - Az.: W XV 2754/10 Lw -, RdL 2011, 268 ff.). Unabhängig davon, ob die letztgenannte Entscheidung uneingeschränkte Zustimmung verdient, fehlte im vorliegenden Fall jedenfalls eine vergleichbare rechtliche Absicherung der zukünftigen landwirtschaftlichen Nutzung im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Antragsgegnerin.

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(2) Den Zielen des Grundstücksverkehrsgesetzes liefe eine Akkumulation landwirtschaftlicher Grundstücke im Eigentum solcher Unternehmen zuwider, die nicht selbst Landwirtschaft betreiben, sondern aus der Verpachtung der Flächen an andere Landwirte Gewinn erwirtschaften (so BGH, Beschluss v. 26.11.2010 - Az.: BLw 14/09 -, AUR 2011, 287 ff., Rdn. 22). Zu diesem vom Gesetzgeber nicht gewünschten Ergebnis würde aber hier ein Erwerb der Flurstücke durch die Antragsteller zu 13. und 14. führen. Die Antragsteller würden als Nichtlandwirte landwirtschaftlichen Grund und Boden als Vermögensanlage erwerben, obgleich diese Flächen in erster Linie Betrieben vorbehalten bleiben sollten, deren Existenz sich auf die Landwirtschaft gründet (BGH a.a.O.). Dass der Erwerb möglicherweise im Einverständnis mit einem befreundeten Landwirt, hier O. D., erfolgt ist und die Flurstücke diesem zur Verfügung gestellt werden sollen, vermag an der Beurteilung nichts zu ändern. Denn Eigentümer und damit Verfügungsberechtigte blieben die – nicht in der Landwirtschaft tätigen – Antragsteller zu 13. und 14., die im Falle einer Genehmigungserteilung über die weitere Verwendung der Flächen nach eigenem Belieben entscheiden und jederzeit auch eine abweichende Disposition treffen könnten.

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3. Der Rücktritt von dem notariellen Kaufvertrag, den die Antragsteller zu 13. und 14. – ausweislich der Mitteilung des Notars Sch. vom 26.04.2011 - am 18.04.2011 gegenüber den Grundstücksverkäufern erklärt haben sollen, vermag an der Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Antragsgegnerin ebenfalls nichts mehr zu ändern. Denn das Siedlungsunternehmen erlangt mit der rechtmäßigen Mitteilung der Genehmigungsbehörde eine Rechtsstellung, die weder die Vertragsparteien noch die Genehmigungsbehörde selbst diesem wieder entziehen können. Es ist vor einer einseitigen Vereitelung des Vorkaufsrechts durch die Vertragsparteien geschützt (so ausdrücklich BGH, Beschluss v. 24.11.2006 - Az.: BLw 11/06 -, NL-BzAR 2007, 98 ff., Rdn. 19). Damit konnte der infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts zwischen der Antragsgegnerin und den Grundstücksverkäufern zustande gekommene Vertrag auch nicht mehr durch eine vertragsgestaltende Erklärung der bisherigen Käufer geändert oder aufgehoben werden.

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4. Der Landkreis hätte die Genehmigung auch nicht – entsprechend dem Hilfsantrag erster Instanz und dem Hauptantrag im Beschwerdeverfahren – unter der Auflage erteilen müssen, dass die erworbenen Flurstücke unverzüglich an den Landwirt O. D. zum gleichen Preis, also gegen Zahlung von 47.500, - EUR, zu verkaufen und zu übereignen seien.

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a) Die Erteilung einer solchen Auflage kam für den Landkreis schon deshalb nicht in Betracht, weil eine solche Absicht der Antragsteller zu 13. und 14. im Zeitpunkt der Entscheidung über die Genehmigung des Grundstücksgeschäfts gar nicht bestanden hat und der Landkreis erst recht keine Kenntnis von derartigen Plänen gehabt haben konnte. Vielmehr haben die Antragsteller nach ihren eigenen Angaben (Schriftsatz vom 18.10.2011) am 20.02.2011 einen langfristigen Pachtvertrag – bis zum Jahre 2026 - mit dem Landwirt D. geschlossen, wollten also gerade keine „unverzügliche“ Veräußerung an ihn vornehmen. Für die Rechtmäßigkeit der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts und damit auch des entsprechenden Bescheides der Genehmigungsbehörde kommt es aber, wie dargelegt, auf die tatsächlichen Umstände im Zeitpunkt der Entscheidung an.

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b) Unabhängig hiervon hätte mit der Erteilung einer Veräußerungsauflage der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 GrdstVG auch nicht ausgeräumt werden können. Zwar ist in § 10 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG die Möglichkeit, eine entsprechende Auflage zu erteilen, ausdrücklich geregelt. Die Veräußerungsauflage ist jedoch nicht dazu bestimmt, jeden unerwünschten Erwerb land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke zu ermöglichen. Sonst müsste jede Grundstücksveräußerung, der ein Versagungsgrund entgegensteht, stets unter einer Auflage genehmigt werden. Die Veräußerungsauflage ist vielmehr vorgesehen für Fälle, in denen ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück nicht dauernd beim Erwerber bleiben soll (st. Rspr., etwa BGH, Beschluss v. 14.04.2011 - Az.: BLw 12/10 - NL-BzAR 2011, 370 ff., Rdn. 28; BGH Beschluss v. 28.04.2006 - Az.: BLw 32/05 -, Rdnr. 40, NL-BzAR 2006, 329, 334; BGH, Beschluss v. 17.12.1964 - Az.: V BLw 10/64 -, RdL 1965, 45, 47). Darum geht es im vorliegenden Fall aber nicht. Die Antragsteller zu 13. und 14. wollten als Erwerber die Flurstücke auf unabsehbare Zeit in ihrem Vermögen behalten, konkrete Vorstellungen über Zeit und Umstände eines möglichen Verkaufs an den Landwirt D. bestanden nicht.

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c) Soweit die Antragsteller sowohl in ihren Schriftsätzen als auch in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat mehrfach den Wunsch geäußert haben, dass die Antragsgegnerin – wenn sie denn aufgrund eines wirksam ausgeübten Vorkaufsrechts das Eigentum an den Flurstücken erlangte – die Vorstellungen der ursprünglichen Vertragsparteien jedenfalls bei der Weiterveräußerung beachten und die Flächen an den Landwirt D. bzw. die D. Agrar GbR verkaufen möge, ist diese Frage nicht Gegenstand des vorliegenden Gerichtsverfahrens. Dieses Verfahren beschränkt sich vielmehr lediglich auf die Klärung der Frage, ob die Genehmigung nach § 9 GrdstVG zu versagen gewesen wäre und damit die Voraussetzungen für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts vorgelegen haben (vgl. § 10 S. 2 u. 3 RSG, § 22 GrdstVG).

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5. Lediglich ergänzend weist der Senat darauf hin, dass – ungeachtet der Absicht der Antragsteller zu 13. und 14., die Flurstücke langfristig an den Landwirt O. D. bzw. die D. GbR zu verpachten – auch eine Verpachtungsauflage gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG den Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG nicht ausgeräumt hätte. Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks durch einen Nichtlandwirt stellt selbst dann eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden dar, wenn der Erwerber zu einer langfristigen Verpachtung an einen Landwirt bereit ist. Eine Pachtlanderweiterung gibt dem Landwirt keine dem Eigentumserwerb an den bewirtschafteten Flächen vergleichbar sichere Grundlage für langfristige Betriebsdispositionen. Eine Akkumulation landwirtschaftlicher Grundstücke im Eigentum solcher Unternehmen, die nicht selbst Landwirtschaft betreiben, sondern aus der Verpachtung der Flächen an andere Landwirte Gewinn erwirtschaften, liefe aber – wie bereits erörtert - den Zielen des Grundstücksverkehrsgesetzes zuwider (so ausdrücklich BGH, Beschluss v. 26.11.2010 - Az.: BLw 14/09 -, Rdn. 22, NL-BzAR 2011, 115, 118 f.; BGH, Beschluss v. 28.10.1965 - Az.: V BLw 25/65 -, RdL 1966, 16, 17).

III.

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Die Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens beruht auf §§ 44, 45 LwVG.