Landgericht Bielefeld (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-11-21, Aktenzeichen 3 O 365/06
ECLI:DE:LGBI:2008:1121.3O365.06.00

Tenor

hat die 3. Zivilkammer des Landgerichts Bielefeld

auf die mündliche Verhandlung vom 21.11.2008

durch den Richter am Landgericht Dr. H. als Einzelrichter

für Recht er¬kannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Berufungsrechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Der Beklagte betreibt in der Kunsthalle in C., deren Eigentümer die Stadt C. ist, ein Café. Für den Betrieb der Kunsthalle ist die Klägerin als eigenständige Gesellschaft, deren Gesellschafter unter anderem die Stadt C. und die Sparkasse C. sind, verantwortlich. Der Beklagte betreibt das Café in der Kunsthalle seit dem 1.1.1994. Das Pachtverhältnis war zunächst auf 5 Jahre befristet. Dem Beklagten war zudem eine einmalige Optionsverlängerung des Pachtverhältnisses bis zum 31.12.2003 eingeräumt. Hinsichtlich der Einzelheiten des Pachtvertrages vom 24.11.1993 wird auf die Anlage B 1 verwiesen.

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Anlässlich des Eintritts der Klägerin auf Verpächterseite in das zuvor zwischen der Stadt C. und dem Beklagten abgeschlossenen Pachtverhältnis wurde am 30.11./2.12.1999 zwischen den Parteien ein schriftlicher Pachtvertrag über das Café in der Kunsthalle geschlossen, hinsichtlich dessen Einzelheiten auf die Anlage K 1 A verwiesen wird. Mit Schreiben vom 8.10.2002, hinsichtlich dessen Einzelheiten auf der Anlage K 9 verwiesen wird, kündigte die Klägerin das Pachtverhältnis fristlos. Das Pachtverhältnis wurde jedoch trotz dieser Kündigung fortgesetzt. Das in diesen Pachtvertrag eingeräumte Optionsrecht zur Verlängerung des Pachtverhältnisses um weitere 5 Jahre bis zum 31.12.2009 übte der Beklagte mit Schreiben vom 22.6.2004 aus. Der Immobilienbetrieb der Stadt C. (ISC) bestätigte mit Schreiben vom 12.8.2004 (Anlage B 3) die Verlängerung des Pachtvertrages.

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Hinsichtlich der Vorfälle in der Vergangenheit, die nach Meinung der Klägerin das Pachtverhältnis schwer belasten, wird auf die Ausführungen Bl. 6 ff. der Klageschrift vom 6.10.2006, im Schriftsatz der Klägerin vom 3.1.2007 (Bl. 71 ff. d.A.) und auf die Klageerwiderung (hier insbesondere Bl. 33 ff. d.A.) verwiesen.

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Am 05.05.2006 brachte der Beklagte ein Schlauch an einer zur Kunsthalle gehörenden Zapfstelle im Treppenhaus an und entnahm dort Wasser, mit dem er die zum Pachtobjekt gehörende Terrasse reinigte. Dem ISC war bekannt dass der Beklagte durch regelmäßiges Pflegen und Wässern der Terrasse den Salpeterausblühungen entgegenzuwirken hatte. Bereits seit dem Jahr 1994 hatte der Beklagte in regelmäßigen größeren Abständen zu Säuberungsarbeiten den fraglichen Schlauch am Wasserhahn im Treppenhaus angeschlossen. In der Nacht vom 22. auf den 23.7.2006 brachte der Beklagte erneut einen Schlauch an, um dort Wasser für Reinigungsarbeiten zu entnehmen. Es ist zwischen den Parteien streitig, ob der Beklagte das Wasser lediglich zur Reinigung der Terrasse oder aber auch für Zwecke innerhalb des Pachtobjektes verwendete. Die Liegenschaftseigentümerin brachte noch im Jahre 2006 in den Pachträumen des Beklagten einen neuen Wasseranschluss an, an den nunmehr der Schlauch angeschlossen werden kann. Seitdem wird vom Beklagten ausschließlich dieser neue Wasseranschluss zur Reinigung der Außenterrasse benutzt.

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Am 05.08.2006 bewirtete der Beklagte ab 15.00 Uhr eine Hochzeitsgesellschaft. Gegen 14.00 Uhr brachte er ein Schild an der Verbindungstür zwischen Museum und Café an, auf dem stand:

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"ab 14.00 Uhr geschlossen".

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Die weiteren Einzelheiten sind zwischen den Parteien streitig.

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Der Beklagte ließ zu einem Zeitpunkt, der zwischen den Parteien streitig ist, eine Leitung an der Innenseite der Mauer in Höhe des Terrasseneingangs legen und dort einen Scheinwerfer anschließen. Unstreitig ist, dass der Beklagte keinen Scheinwerfer auf der Terrasse ohne Genehmigung der Klägerin installiert hat. In der Zeit vom 22.12.2006 bis zum 27.12.2006 kam es zu mehreren Kurzschlüssen, die zum Ausfall der Außenbeleuchtung führten. Mit Schreiben vom 23.5.2005, hinsichtlich dessen Einzelheiten auf die Anlage K 16 verwiesen wird, erteilte die Klägerin dem Beklagten eine Abmahnung und forderte den Beklagten zur Entfernung der Leitungen auf. Der Beklagte nahm mit Schreiben vom 27.5.2005 (Anlage B 34) zu den Vorwürfen der Klägerin im Zusammenhang mit dem installierten Scheinwerfer Stellung, woraufhin der Klägervertreter mit Schreiben vom 01.06.2005 (Anlage B 35) die Angelegenheit aufgrund eines zwischenzeitlichen Rückbaus der Leitungen durch den ISC für erledigt erklärte. Der fragliche Scheinwerfer im Terrassenbereich ist inzwischen durch den Liegenschaftseigentümer ersetzt worden.

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Die Klägerin kündigte das Pachtverhältnis mit Schreiben vom 26.07.2006 (K11) und 16.8.2006 (K 12) fristlos. Die Kündigungen ließ der Beklagte durch seine Anwälte mit Schreiben vom 22.8.2006 (K13) zurückweisen. Mit anwaltlichem Schreiben der Klägerin vom 12.11.2007 (K 13) wurde dem Beklagten gegenüber erneut die fristlose Kündigung ausgesprochen.

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Die Klägerin behauptet:

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Am 05.05.2006 habe Herr T. den Beklagten darauf hingewiesen, dass die unstreitig erfolgte Wasserentnahme aus einem im äußeren Treppenhaus befindlichen Wasserhahn zur Säuberung der zum Pachtobjekt gehörenden Terrasse unzulässig sei. Im Pachtobjekt selbst habe es eine Zapfstelle gegeben, an die ein handelsüblicher Schlauch angeschlossen hätte werden können, um die Terrassenreinigung vorzunehmen. Auf diesen Umstand sei der Beklagte von Herrn T. hingewiesen worden. Dem Beklagten sei aus der Vergangenheit bekannt, dass Herr T. für sämtliche haustechnische Belange verantwortlich und von der Klägerin für deren Überwachung beauftragt worden sei. Der Beklagte habe deshalb erkennen müssen, dass Herr T. bevollmächtigt gewesen sei, ihn wegen des Vertragsverstoßes abzumahnen. Auch der Mitarbeiter Herr U. habe in der Vergangenheit bemerkt, dass der Beklagte immer wieder seinen Schlauch im Treppenhaus anschließe und ihn darauf hingewiesen, dass der Wasserhahn nicht zum Pachtobjekt gehöre. In der Nacht vom 22. auf den 23.7.2006 sei der Wasserhahn in der Zeit von 23.00 Uhr bis 0.30 Uhr ständig aufgedreht gewesen. Nach dem Eindruck der Frau G. habe der Beklagte die Zapfstelle über Stunden auch innerhalb des Cafés benutzt.

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Am 05.08.2006 habe der Beklagte ohne vorherige Ankündigung das Café geschlossen, um gegen14.00 Uhr die private Hochzeitsfeier im Café durchzuführen. Ausstellungsbesucher der Kunsthalle hätten vor verschlossenen Türen des Cafes gestanden.

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Die Installation des Scheinwerfers im Terrassenbereich sei lebensgefährlich und darüber hinaus habe der Beklagte hierdurch den Strom der Klägerin angezapft. Der Techniker T. habe die Leitung zu dem streitgegenständlichen Strahler demontiert. Kurze Zeit später habe der Beklagte die Leitung neu verlegt und den fraglichen Strahler sodann wieder in Betrieb genommen.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie folgenden in der Kunsthalle in C. gelegenen und vom Beklagten zum Betrieb eines Cafés genutzten Räume nebst sämtlichen Schlüsseln geräumt und in vertragsrechten Zustand herauszugeben:

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a) Gastraum mit anschließendem Zubereitungsraum für Speisen und Getränke,

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b) Toilette,

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c) Terrasse,

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d) 2 Kellerräume.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte behauptet:

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Bereits seit dem Jahr 1994 habe der Beklagte regelmäßig in größeren Abständen zur Säuberung des Cafés den fraglichen Schlauch im Treppenhaus angeschlossen. Das Vorgehen sei sowohl den Mitarbeitern der Klägerin als auch Mitarbeitern der ISC bekannt und bis zum Sommer 2006 nicht beanstandet worden. Bis zur Installation des neuen Wasseranschlusses in den Pachträumen durch den ISC im Jahr 2006 sei außer dem im Treppenhaus vorhandenen Wasseranschluss, kein anderer geeigneter Wasseranschluss vorhanden gewesen.

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Bereits in den vergangenen Jahren sei vom Beklagten während der üblichen Öffnungszeiten und darüber hinaus geschlossene Gesellschaften für C.er Persönlichkeiten mit Kenntnis der Klägerin und ohne deren Genehmigung bewirtet worden, ohne dass dies seitens der Klägerin beanstandet worden sei. Am 27.11.2002 sei in einem Gespräch in der Kunsthalle vereinbart worden, dass der Beklagte berechtigt sei, in der Folgezeit 8 mal im Jahr geschlossene Gesellschaften während der üblichen Öffnungszeiten der Klägerin ohne deren Genehmigung bewirten zu dürfen. Am 05.08.2006 sei der Kunsthallenbetrieb um 18.00 Uhr aufgrund des sommerlichen Wetters geschlossen worden, so dass die Gäste des Cafés ausschließlich die Außenterrasse benutzt hätten. Mitarbeiter der Beklagten hätten sodann um 14.00 Uhr neben der Bedienung der normalen Gäste, die auf der Terrasse Platz genommen hätten, mit den Vorbereitungen der Hochzeitsgesellschaft begonnen.

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Da man die Terrasse nicht im Dunkeln habe nutzen können, sei eine Außenbeleuchtung selbstverständlich. Der Beklagte habe im Dezember 2002 durch einen Elektriker einen zusätzlichen Scheinwerfer an der Innenseite der neben der Terrasse verlaufenden Mauern in Ergänzung der bis dahin vorhanden Mauerbeleuchtung anbringen lassen, wobei der Scheinwerfer an die auf der Mauer befindlichen Verteilersteckdose angeschlossen worden sei. Der Beklagte habe nach dem Schreiben der Klägerin vom 23.5.2005 keinerlei Veränderung vorgenommen, noch eine Veränderung durch einen Dritten veranlasst.

27

Es hat eine Beweisaufnahme durch die Vernehmung der Zeugen T., M., E., F., M. und U. in der mündlichen Verhandlung vom 11.6.2008 stattgefunden. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 11.6.2008 (Bl. 238 ff. d.A.) verwiesen. Darüber hinaus hat die Beweisaufnahme durch die Vernehmung der Zeugen G., C., L., A., D. und F. in der mündlichen Verhandlung am 29.8.2008 stattgefunden. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll in der mündlichen Verhandlung vom 29.8.2008 (Bl. 258 ff. d.A.) verwiesen. Weiterhin hat eine Beweisaufnahme durch die Vernehmung der Zeugen Dr. I., T. und B. in der mündlichen Verhandlung vom 21.11.2008 stattgefunden. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 21.11.2008 (Bl. 273 ff. d.A.) verwiesen.

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Nachdem das Landgericht Bielefeld die Klage mit Urteil vom 10.1.2007 abgewiesen hatte, verwies das Oberlandesgericht Hamm auf die Berufung der Klägerin mit Urteil vom 8.11.2007 den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung auch über die Kosten des Berufungsrechtsstreits an das Landgericht Bielefeld zurück.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist unbegründet.

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Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Herausgabe der verpachteten Räumlichkeiten, da das Pachtverhältnis nicht durch eine fristlose außerordentliche Kündigung beendet worden ist.

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Der Klägerin stand kein Recht zur Kündigung des Pachtverhältnisses aus wichtigem Grund nach den §§ 581 Abs. 2 in Verbindung mit 543 Abs. 1 BGB zu. Nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beidseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Hiervon ist auszugehen, wenn die Durchführung des Vertrages infolge des Verhaltens des anderen Vertragspartners wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derartig gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei Auslegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zuzumuten ist (BGH, WM 1978, 271, 283; ZMR 1996, 309; OLG Düsseldorf, ZMR 2006, 855 f.). Darüber hinaus ist im streitgegenständlichen Pachtvertrag geregelt, dass ein Recht zur fristlosen Kündigung vorliegt, wenn der Pächter vorsätzlich gegen vertragliche Pflichten verstößt, § 12 Abs. 3.

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Die von der Klägerin unter dem 8.12.2002 erklärte fristlose Kündigung hat das Vertragsverhältnis nicht beendet. Es verstößt gegen den Grundsatz von Treu und Glaube, wenn sich die Klägerin mit Erfolg auf diese Kündigung berufen könnte, nachdem sie auf die unter dem 22.6.2004 erklärte Ausübung der Verlängerungsoption durch den Beklagten mit Schreiben vom 12.8.2004 ausdrücklich erklärt hat, dass keine Hinderungsgründe hiergegen gesehen werden.

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Die seitens der Klägerin aufgeführten Vorfälle, die vor der unter dem 12.8.2004 seitens der Klägerin erteilten Zustimmung zur Optionsausübung liegen, sind nicht geeignet, die fristlose Kündigung zu begründen. Diese Umstände haben die Klägerin nicht veranlasst, der seitens der Beklagten ausgesprochenen Option zur Verlängerung des Pachtverhältnisses zu widersprechen. Aus der Sicht der Klägerin stellte sich das Pachtverhältnis damit zumindest bis zu diesem Zeitpunkt nicht in einer Weise als zerrüttet dar, dass eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses von ihr nicht mehr hingenommen werden konnte.

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1) Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung der Kammer fest, dass der Beklagte gegen den Willen der Klägerin Strom entnommen hat oder der Scheinwerfer unfachmännisch und lebensgefährlich installiert worden ist. a) Nach den überzeugenden widerspruchsfreien Ausführungen des Zeugen C. ist der mittlerweile von der ISC ordnungsgemäß angebrachte Scheinwerfer an dem Verteiler angeschlossen, an dem auch der Beklagte zuvor den Scheinwerfer hat anschließen lassen. Der Strom wird demnach mit Willen der Klägerin von der gleichen Stromquelle bezogen, wie der von dem Beklagten angebrachte Scheinwerfer.

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b) Der Zeuge C. hat zwar bekundet, dass der Scheinwerfer nicht fachmännisch angeschlossen war und hierdurch in Kombination mit Nässe der Kurzschluss in den Tagen um Weihnachten 2006 verursacht worden ist, doch beruhte seine Einschätzung auf den Angaben des Zeugen D.. Der Zeuge C. selbst ist Tischler und ist nach eigenen Angaben nicht in der Lage, die Zusammenhänge fachlich einzuordnen. Nach der Einschätzung des Zeugen D. war die Installation des Scheinwerfers nicht fachgerecht, weil die Leitung flexibel aus Gummi und ortsveränderlich war. Doch war diese Konstruktion nach Einschätzung des Zeugen D., der beruflich als Elektroinstallateur und Elektrotechniker arbeitet und dementsprechend die Sachlage fachlich einordnen konnte, zwar unüblich, aber nicht gefährlich, da diese Konstruktion auch auf Baustellen verwendet wird und zulässig ist. Auch aufgrund der Lage des Kabels bestand keine Gefahr für unbeteiligte Personen, da die Mauer, über die das Kabel geführt worden ist, ca. 3 m hoch war und ein unbeteiligter Passant nicht durch Zufall an das Kabel gelangen konnte. Selbst wenn das Kabel, aus welchen Gründen auch immer, herausgerissen worden wäre, hätte keine Gefahr für den Agierenden bestanden, da in dem Kabel dann kein Strom mehr geflossen wäre. Diese Einschätzung des fachkundigen Zeugen D. ist in sich nachvollziehbar und schlüssig, so dass die Kammer diesen Ausführungen folgt. Das äußere Geschehen wird vom Zeugen T. in Übereinstimmung mit den Zeugen C. und D. geschildert, was ebenfalls für das Beweisergebnis spricht. Der Zeuge A. gab an, dass er einen Scheinwerfer im Zeitraum 2001 oder 2002 fachgerecht installiert hat, wobei der Zeuge A. als Elektriker beruflich tätig ist. Er hat dabei überprüft, dass der Schutzleiter in Ordnung ist und dass der Strahler wassergeschützt ist.

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c) Der Beklagte hätte auch nicht vorsätzlich gegen seine Vertragspflichten im Sinne des § 12 Abs. 3 des streitgegenständlichen Pachtvertrages verstoßen, wenn er den Scheinwerfer wieder neu angeschlossen hätte, nachdem die Leitungen durch Mitarbeiter der ISC entfernt worden waren, da - wie die nachträgliche Installation des Scheinwerfers zeigt - beide Vertragsparteien übereinstimmend von einem entsprechenden Beleuchtungsbedarf ausgehen. Eine Gefahr für Dritte wäre - aus den oben bereits dargelegten Gründen - mit einem erneuten Anschluss durch den Beklagten nicht verbunden gewesen. Aus diesem Grund kann es dahingestellt bleiben, ob letztlich der Beklagte den Scheinwerfer nach der Deinstallation der Leitungen erneut angeschlossen hat oder nicht. Im Übrigen ist dieser Umstand auch nicht von der beweisbelasteten Klägerin, die nach allgemeinen Grundsätzen die für sie günstigen Tatsachen darzulegen und zu beweisen hat, bewiesen worden, da der Sachvortrag von keinem der Zeugen bestätigt worden ist.

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2.) Auch eine Aufklärung der näheren Umstände der seitens der Klägerin behaupteten unbefugten Wasserentnahme durch den Beklagten hat keine Tatsachen ergeben, die eine außerordentliche Kündigung des Pachtverhältnisses durch die Klägerin rechtfertigen. Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass eine Entnahmestelle in der Zwischenzeit im Café angelegt worden ist und es dem ISC bekannt war, dass der Beklagte durch regelmäßiges Pflegen und Wässern der Terrasse den Salpeterausblühungen entgegenzuwirken hatte.

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a) Der Zeuge T. hat – nach seinem eigenem Bekunden - bei einer Veranstaltung am 06.05.2006 den Beklagten auf die Zapfstelle und deren Nutzung durch den Beklagten angesprochen. Er hat ihn jedoch nicht aufgefordert, die weitere Nutzung zu unterlassen, sondern ihn lediglich darauf hingewiesen, dass möglicherweise ein geeigneter Anschluss auch innerhalb des Pachtobjektes vorhanden sei. Der Zeuge T. stellte anschließend durch einen Blick unter die Spüle fest, dass zum damaligen Zeitpunkt seiner Auffassung nach kein geeigneter Anschluss für einen Wasserschlauch vorhanden war. Der Zeuge E. hat diesen Vortrag des Zeugen T. bestätigt, so dass nicht davon auszugehen ist, dass dem Beklagten durch Herrn T. eine Abmahnung wegen einer unbefugten Wasserentnahme erteilt worden ist. Diesem Ergebnis stehen auch nicht die Bekundungen der Zeugin G. entgegen. Sie konnte lediglich vom Hörensagen berichten, dass der Zeuge T. den Beklagten in einem Gespräch aufgefordert haben soll, das Wasser nicht mehr zu nehmen, weil das Wasser über die Wasseruhr der Kunsthalle läuft. Dieser Gesprächsinhalt ist vom Zeugen T. in der Form nicht bestätigt worden.

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b) Der Zeuge M., der im Zeitraum zwischen 1974 und dem Jahre 2002 im Hochbauamt der Stadt C. tätig war, bestätigt die Einschätzung des Zeugen T., dass in diesem Zeitraum im Erdgeschoss der Kunsthalle die einzige Zapfstelle vorhanden war, um den Außenbereich zu reinigen. In der Zeit seiner Tätigkeit war im Hochbauamt der Stadt C. allgemein bekannt, dass von dem Beklagte mit dem Wasser aus dieser Zapfstelle die Terrasse gereinigt worden ist. Aus der Tatsache, dass der Wasseranschluss anschließend unstreitig ausgehend von der Küche des Pachtobjektes in einer Weise verlegt worden ist, dass nunmehr die Reinigung der Terrasse mittels eines Schlauches von dem neu verlegten Wasseranschlusses bewirkt werden kann, folgt ebenfalls, dass zuvor kein anderer Wasseranschluss im Pachtobjekt vorhanden war, der es dem Beklagten ermöglicht hat, die Reinigungsarbeiten im Bereich der Terrasse durchführen zu können.

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c) Der Klägerin ist auch nicht der Beweis gelungen, dass der Beklagte das Wasser aus der Zapfstelle in der Kunsthalle für Zwecke außerhalb der Reinigung der Terrasse entnommen hat. Der Zeuge F. hat in diesem Zusammenhang widerspruchsfrei und nachvollziehbar dargelegt, dass er, der als Servicekraft ständig im Pachtobjekt arbeitet, keinerlei Verwendung des Wassers für das Café außerhalb der Terrassenreinigung wahrgenommen hat. Die Zeugin G. konnte keine Angaben dazu machen, ob der Beklagte Wasser auch für andere Zwecke als der Reinigung der Terrasse verwendet hat. Dem Beklagten kann auch nicht der Vorwurf gemacht werden, dass er Wasser zur Terrassenreinigung in einer nicht benötigten Menge entnommen hat. Hinsichtlich des Zeitraums der Wasserentnahme am 22.7.2006 kann der Aussage der Frau G. lediglich entnommen werden, dass der Beklagte an diesem Abend Wasser entnommen hat. Ob dieses durchgehend während des ganzen Abends gewesen ist, konnte sie, da sie nicht während der gesamten Zeit anwesend war, nicht bestätigen. Der Zeuge F. hat nachvollziehbar und plausibel dargelegt, dass die Reinigung der Terrassenanlage durch den Beklagten regelmäßig in mehreren Etappen erfolgt ist und der Beklagte in der Zwischenzeit den Wasserabfluss durch das Umknicken des Schlauches und der Ablage eines großen Steins auf die umgeknickte Stelle unterbunden hat.

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3.) Auch die Bewirtung der Hochzeitsgesellschaft am 05.08.2006 berechtigt die Klägerin nicht zu einer außerordentlichen Kündigung des Pachtverhältnisses.

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Der Zeuge Dr. L. hat ausgesagt, dass die Gespräche im Zusammenhang mit den Sonderveranstaltungen nicht zu einer verbindlichen Einigung geführt haben. Er war sich nicht sicher, ob in einem Termin im Jahre 2002 in der Kunsthalle überhaupt noch über die Sonderveranstaltung gesprochen worden war, nachdem zuvor der Wunsch durch den Beklagten geäußert worden ist, dass die Sonderveranstaltung unbürokratisch ohne Genehmigungsvorbehalte durchgeführt werden können. Die Zeugen F. und B. bekundeten übereinstimmend, dass in dem Gespräch im Jahre 2002 in der Kunsthalle seitens des Beklagten zunächst 24 Veranstaltungen pro Jahr von Herrn B. als anwaltlichen Vertreter des Beklagten gefordert worden seien. Frau I. habe auf diese Forderung geantwortet, dass 8 Veranstaltungen kein Problem seien. Der Zeuge B. hat in diesem Zusammenhang nachvollziehbar und plausibel dargelegt, dass er sich an den genauen Inhalte des Gesprächs aufgrund vorangegangener Schriftsätzen und aufgrund von Aktennotizen erinnern kann. Auch der Zeuge Dr. L. meinte sich erinnern zu können, dass Frau I., die nach dem Weggang von Herrn J. die Gespräche weitergeführt hat, hinsichtlich der Veranstaltung gesagt hat, dass 8 mal im Jahr kein Problem sei. Der Zeuge Dr. Kevin L. hat in seiner Aussage glaubhaft und nachvollziehbar zum Ausdruck gebracht, dass er auf eine fehlende Einigung aufgrund der fehlenden schriftlichen Fixierung der Vereinbarung geschlossen hat, auf die er seiner Meinung nach als anwaltlicher Vertreter gedrängt hätte. Diese Schlussfolgerung ist allerdings nicht zwingend, da auch weitere Streitpunkte – wie beispielsweise das Catering – im Gespräch geregelt und in der Folgezeit ohne weitere schriftliche Fixierung umgesetzt worden sind. Nach den Bekundungen der Zeugin Frau Dr. Jutta I. war in den Gesprächen im Jahr 2002 in der Kunsthalle eine feste Zahl von jährlich erlaubten Veranstaltungen außerhalb der Öffnungszeiten der Kunsthalle ins Auge gefasst worden. An Gesprächsinhalte über geschlossene Veranstaltungen innerhalb der Öffnungszeiten der Kunsthalle hatte sie keine Erinnerung. Der Zeuge B. konnte sich konkret an die Tatsache erinnern, dass in diesem Zusammenhang von 8 Sonderveranstaltungen im Jahr die Rede gewesen sei und lediglich für Sonderveranstaltungen außerhalb der Öffnungszeiten eine Ankündigungsfrist von 10 Tagen gelten sollte. Der Zeuge F. konnte bestätigen, dass geschlossene Gesellschaften innerhalb der Öffnungszeiten Gesprächsgegenstand waren. Die Angaben des Zeugen B. passen mit der Aussage der Zeugin I. in nachvollziehbarer Weise insoweit überein, als auch nach Aussage der Frau Dr. I. eine Ankündigung für Veranstaltungen außerhalb der Öffnungszeiten der Kunsthalle als notwendig erachtet wurde. Der Hintergrund war der, dass entsprechendes Personal seitens der Kunsthalle, zumindest so lange die Toilettenanlagen für den Bereich des Pachtobjektes noch nicht eingebaut worden waren, vorgehalten werden musste. Die genannte Zahl sei – so bekundete die Zeugin Dr. I. weiter - jedoch noch hypothetischer Natur gewesen und habe unter dem Vorbehalt eines gedeihlichen Miteinanders in der Zukunft gestanden. Auch Auffassung des Zeugen Dr. L. stand diese Aussage unter dem Vorbehalt einer noch zu erzielende Gesamteinigung. Von einer Gesamteinigung in diesem Sinne ist auszugehen. Der Zeuge Dr. L. bekundete in dem Zusammenhang, dass es zur (schriftlichen) Änderungen des Pachtverhältnisses letztendlich vor dem Hintergrund nicht gekommen sei, dass wegen des zwischenzeitlich eingetretenen "Burgfrieden" beide Parteien hierfür wohl keine Notwendigkeit mehr gesehen hätten. Nach außen hin dokumentiert wurde die für die Parteien zufriedenstellende Gesamtsituation durch die Zustimmung der Klägerin zur Verlängerung des Pachtverhältnisses am 12.08.2004. Aufgrund der Tatsachen, dass die in dem Gespräch getroffnen Vereinbarungen in der Folgezeit faktisch gelebt worden sind und eine Art "Burgfrieden" zwischen den Parteien herrschte, konnte der Beklagte davon ausgehen, dass die Klägerin mit Sonderveranstaltungen im Sinne auch von Hochzeitsveranstaltungen während der Öffnungszeiten der Kunsthalle einverstanden war.

44

Dem steht auch nicht entgegen, dass der Beklagte bereits in der Kündigungserklärung vom 8.10.2002 (Anlage K 9) wegen eines entsprechenden Vorgangs am 3.10.2002 gerügt worden ist, was möglicherweise als Abmahnung aufzufassen ist. Zum einen lag die Abmahnung zeitlich vor Ausübung der Option, was ihr Gewicht erheblich mindert, und zum anderen konnte der Beklagte aus den oben genannten Gründen davon ausgehen, dass die Klägerin mit der Durchführung der Hochzeitsgesellschaft einverstanden war.

45

Auch in der Gesamtschau aller der seitens der Klägerin vorgebrachten Umstände, die ihrer Meinung nach auf eine Zerrüttung der Pachtverhältnisse schließen lassen, lassen die außerordentliche Kündigung nicht gerechtfertigt erscheinen, da die Parteien sich in der Vergangenheit immer wieder über wesentliche Streitpunkte geeinigt haben und die neu aufgetretenen Streitpunkte aus den ebenfalls dargelegten Gründen noch nicht ein hinreichendes Gewicht haben, dass es der Klägerin unzumutbar ist, weiterhin an ein Pachtverhältnis festzuhalten.

46

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 ZPO.

47

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.