Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1992-10-08, Aktenzeichen 18 O 118/88
ECLI:DE:LGBN:1992:1008.18O118.88.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits - soweit hierüber nicht bereits durch das am 27. März 1991 verkündete Urteil des Oberlandesgerichts Köln - 2 U· 217/88 - entschieden worden ist - werden den Klägern auferlegt. ( *1)

Das Urteil ist - wegen der Kosten - gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 5.500,-- DM vorläufig vollstreckbar.

Die Sicherheit kann auch durch selbstschuldnerische, unbedingte, unbefristete und unwiderrufliche Bankbürgschaft eines als Zoll- und Steuerbürgen zugelassenen Kreditinstituts erbracht werden.

1

Tatbestand

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Die Parteien sind beteiligt an einer Seniorenresidenz mit Altenwohnungen und einem Pflegebereich, die in Form einer Wohnungseigentümergemeinschaft geführt wird.

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Die Kläger bilden eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die einen Miteigentumsanteil von 60 % verbunden mit dem Sondereigentum an 120 Seniorenwohnungen nebst den dazugehörigen Gemeinschaftsanlagen hält. Die genaue Aufteilung ergibt sich aus der Teilungserklärung vom 30.11.1983 (UR-Nr. ####/####, Notar K, X2), die als Anlage zum Schriftsatz der Kläger vom 18.04.1988 überreicht worden ist.

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Die Beklagten sind Gesellschafter sowohl der "Q2 GbR" als auch der "E GbR", die einen Miteigentumsanteil von 25 % verbunden mit dem Sondereigentum an der Pflegestation hält. Der Beklagte zu 1) war darüber hinaus von der Gründung bis zum 22.11.1986 Geschäftsführer der Q2 GbR.

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Die Kläger begehren von den Beklagten, als Gesellschafter der "E GbR", unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage die Erstattung eines Teils der Kosten, die sie für den Aus- und Umbau des gemeinschaftlichen Eigentums der "Q2" aufgewandt haben sowie Schadensersatz wegen einer Pflichtverletzung des Beklagten zu 1) als Geschäftsführer der Q2 GbR.

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Der Beklagte zu 1) war Hauptinitiator des Objektes "Q2". Zu diesem Zweck erwarb er im Juli 1983 mit der Beklagten zu 2) und Herrn X, handelnd als Gesellschaft bürgerlichen Rechts, eine näher beschriebene Teilfläche des Grundstücks I-Straße # in E.

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Am 07.10.1983 schlossen die Beklagten, die Beklagte zu 2) vertreten durch ihren Ehemann, den Beklagten zu 1), vor dem Notar K in X2 den Gesellschaftsvertrag der Q2 GbR (UR-Nr. ####/####). Der Zweck der Gesellschaft wurde in § 2 des Vertrages wie folgt bestimmt:·

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"1. Zweck der Gesellschaft ist

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a) der Erwerb eines Miteigentumsanteils von 60 von Hundert einer insgesamt ca. 18.900 m2 umfassenden Teilfläche aus dem gegenwärtig im Grundbuch von E, Blatt ##### verzeichneten Grundbesitz, Flur ##, Flurstück ####, Hof- und Gebäudefläche, I-Straße #, und die Begründung von Wohnungs- und Teileigentums an dem Grundbesitz dergestalt, daß ein ca. 120 Altenwohnungen umfassendes Wohnungseigentumsrecht mit dem erworbenen Miteigentumsanteil verbunden wird, oder Erwerb des bereits begründeten und mit dem Miteigentumsanteil verbundenen Wohnungseigentumsrechts,

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b) der Umbau und Ausbau der auf dem Grundbesitz bestehenden und neu zu schaffenden Baulichkeiten gemeinsam mit den übrigen Miteigentümern des Anwesens dergestalt, daß die Altenwohnungen betreffenden Kosten von der Gesellschaft und die die übrigen Baulichkeiten betreffenden Kosten, insbesondere diejenigen der Errichtung einer Pflegestation, von den übrigen Miteigentümern des Anwesens getragen und die nicht unmittelbar zuzuordnenden Kosten im Verhältnis der Miteigentümer verteilt werden; wegen der Einzelheiten der von der Gesellschaft geplanten Investitionsvorhaben wird auf den diesem Gesellschaftsvertrag als Anlagen 1 beigefügten Investitionsplan Bezug genommen,

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c) die Verwaltung und Vermietung des Wohnungseigentumsrechts."

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Zu alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführern wurden der Beklagte zu 1) und die F GmbH in U bestellt. § 6 Nr. 4 des Gesellschaftsvertrages regelte den Umfang der Geschäftsführungsbefugnisse dahingehend, daß die Geschäftsführungsbefugnis sich auf alle Handlungen erstreckt, die das Investitionsvorhaben der Gesellschaft und der gewöhnliche Geschäftsbetrieb mit sich bringen. Rechtsgeschäfte, die über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb der Gesellschaft hinausgingen, bedurften nach § 6 Nr. 7 der Zustimmung des bestellten Treuhänders. Hinsichtlich weiterer Einzelheiten wird auf die von den Parteien überreichte Textwiedergabe des notariell beurkundeten Gesellschaftsvertrages (BI. ## - ## d. A.) verwiesen.

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Unter dem 25.10.1983 trafen die Kläger, vertreten durch den Beklagten zu 1), und die E GbR, vertreten durch Herrn X, eine Vereinbarung über die geplante gemeinsame Durchführung des Objektes Q2 (im folgenden "Aufbauvereinbarung" genannt). § 1 enthält zunächst die Vereinbarung, daß die geplanten Umbau- und Ausbaumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum gemeinschaftlich durchgeführt werden sollen. Hinsichtlich der Aufteilung der aufzuwendenden Kosten wird auf einen als Anlage 3 beigefügten Verteilungsschlüssel verwiesen. Ergänzend bestimmt Satz 1 des zweiten Absatzes:

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"Soweit dort ein Kostenschlüssel fehlt und entstehende Kosten nicht eindeutig einem der Vertragsschließenden zuzuordnen sind, erfolgt die Aufteilung im Verhältnis 60 v. H. Q2 GbR und zu 40 v. H. E GbR, es sei denn, daß aus der Art der entstehenden Kosten eindeutig erkennbar ist, daß sie ausschließlich einem der beiden Vertragsschließenden allein zuzurechnen sind."

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§ 5 enthält folgende Regelung:

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"Wenn und soweit zukünftig nach Vollendung der in den Anlagen 1 bis 3 zu dieser Vereinbarung aufgeführten Aus- und Umbaumaßnahmen Änderungen der Teilungserklärung und Verwaltungsordnung vereinbart werden, die die Quote des Miteigentums oder die Beteiligung an den Nutzungen, Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums verändern, bleibt die in dieser Vereinbarung geregelte Verteilung der Kosten der Investitionsmaßnahmen unberührt."

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Der als Anlage 3 beigefügte Kostenverteilungsschlüssel enthält unter anderem eine Zuweisung von Kosten zur Q (GbR 2) von 90 % für die Kostenart "Schwimmbadrestaurierung, neuer Zugang zum Schwimmbad, zukünftige Betriebskosten (sofern diese nicht ohnehin vom Betreiber getragen wurden)", sowie von 100 % für die Kostenart Gemeinschaftsflächen (Kiosk, Friseur, Speisesaal mit Terrasse, Etagenbäder, Kellerabstellräume, Andachtsraum und sonstige ausschl. dem Wohnteil dienende Funktionsräume und Verkehrsflächen)". Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den zu den Akten gereichten Text der Vereinbarung (BI. ### - ### d. A.) verwiesen.

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Unter dem 30.11.1983 teilten die Beklagten und Herr X in der Teilungserklärung vor dem Notar K in X2 das erworbene Grundstück in einen Miteigentumsanteil von 60 %, verbunden mit dem Sondereigentum an noch zu errichtenden 120 Seniorenwohnungen, der auf die Q2 GbR übertragen werden sollte, und einen Miteigentumsanteil von 40 %, verbunden mit dem Sondereigentum an der Pflegestation, der bei der E GbR verbleiben sollte. Nähere Regelungen über den Gebrauch des jeweiligen Sondereigentums enthält § 3 in Abschnitt IV. der Teilungserklärung.

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Darin ist unter anderem bestimmt:

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„3. Eine Zweckänderung der Sondereigentumseinheiten bedarf der schriftlichen Zustimmung des Verwalters. Dies gilt jedoch nicht für eine Erweiterung der Pflegestation bis zu 130 Betten und eine Erweiterung der dadurch in der Pflegestation erforderlichen sonstigen Anlagen und Einrichtungen. Diese Erweiterung ist ausdrücklich gestattet, und zwar auch und insbesondere durch die bauliche Erweiterung des Gebäudes im Bereich der Pflegestation. Hierbei darf die Pflegestation auf alleinige Kosten und alleinige Gefahr des jeweiligen Eigentümers des Teils II (Sondereigentum Pflege) durch bauliche Maßnahmen erweitert werden.

21

Diese Erweiterung ist gestattet und bedarf auch nicht der Zustimmung des/der übrigen Miteigentümer, auch nicht zur entsprechenden Nutzungsänderung oder Änderung der Baugrenzen.

22

Durch die Erweiterung der Pflegestation ändern sich die Größen der Miteigentumsanteile und der Kostenschlüssel für die außerhalb der Pflegestation anfallenden Kosten nicht, da dieser Kostenschlüssel bereits heute die zukünftige, mögliche Eigentumsverteilung berücksichtigt."

23

§ 3 Nr. 8 verweist für die Verteilung der Lasten und Kosten auf die Anlage III zu der Urkunde, während § 3 Nr. 9 sowie die Nr. 2 der Anlage III für die Lasten und Kosten während der Bauphase auf den in der Anlage IV enthaltenen Kostenschlüssel verweisen, der mit demjenigen der "Aufbauvereinbarung" identisch ist. Ergänzend dazu bestimmt Nr. 7 der Anlage III:

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"Sollte sich nach Ingebrauchnahme der Gebäude herausstellen, daß einzelne Verteilerschlüssel falsch angesetzt wurden, so kann jeder Sondereigentümer, sofern nicht die wirtschaftlichen Auswirkungen unbedeutend sind, verlangen, daß die Schlüsselung korrigiert wird. Ausgenommen hiervon ist die Kostenverteilung der Um- und Neubaumaßnahmen gemäß Anlage IV zu dieser Urkunde."

25

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die als Anlage zur Klageschrift zu den Akten gereichte Kopie der Teilungserklärung Bezug genommen.

26

Am 29.12.1983 übertrug die E GbR dann mit notariellem Vertrag den, in der vorgenannten Teilungserklärung gebildeten 60/100-Anteil auf die Q2 GbR.

27

Nach Durchführung des Umbaus und Erstellung der 120 zur Q2 GbR gehörigen Altenwohnungen, modifizierten die Beklagten im Jahre 1985 ihre Konzeption zum Ausbau des der E GbR gehörigen Sondereigentums. Dazu änderten am 30.12.1985 der Beklagte zu 1), handelnd für sich selbst, die Beklagte zu 2) und als Geschäftsführer der Q2 GbR, sowie Herr X die bestehende Teilungserklärung durch Abgabe einer entsprechenden Erklärung vor dem Notar K in X2. Durch diese Erklärung wurde der 40/l00-Miteigentumsanteil der E GbR aufgeteilt in einen 25/100-Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Pflegestation, deren räumliche, Ausdehnung neu definiert wurde und einem 15/100-Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an 21 Seniorenwohnungen und einem Gästezimmer. Die Gebrauchsregelung in Abschnitt IV § 3 enthält unter anderem folgende Bestimmung:

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"Soweit, der bezogenen Teilungserklärung vom 30.11.1983 lediglich eine Erweiterung der Pflegestation vorgesehen war, ist dies durch die Vereinbarungen in dieser Urkunde abgeändert. Sämtliche durch die bauliche Erweiterung, deren Einrichtung und Unterhaltung anfallenden Kosten haben die jeweiligen Eigentümer des Sondereigentums Pflege (Teil II) und Wohnen 2. GbR (Teil IV) zu tragen ....

29

Durch die Teilung und Erweiterung ändert sich der Kostenschlüssel zwischen dem 60/100-Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum Wohnen 1. GbR (Teil I.) einerseits und den neuen 25/100 und 15/100 Miteigentumsanteilen verbunden mit dem Sondereigentum Pflege (Teil II.) und Wohnen 2. GbR (Teil IV.) nicht, da dieser Kostenschlüssel bereits seinerzeit die zukünftige mögliche Eigentumsverteilung berücksichtigt hat."

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Den neugebildeten 15 %igen Miteigentumsanteil erwarb in der Folgezeit die "Q2 2. GbR".

31

Die Kläger sind der Auffassung, daß durch die Änderung der Teilungserklärung vom 30.12.1985 die Geschäftsgrundlage für die Verteilung der Baukosten in Anlage 3 zur Aufbauvereinbarung bzw. Anlage IV zur Teilungserklärung vom 30.11.1983 weggefallen sei.

32

Dazu behaupten sie, daß die in dem genannten Kostenverteilungsschlüssel unter Nr.4 und Nr. 7 zu Lasten der Klägerin vorgenommene Abweichung von der Verteilung nach Miteigentumsanteilen auf der Erwägung beruhte, daß die dort aufgeführten Gemeinschaftseinrichtungen vorwiegend, wenn nicht ausschließlich, von den Bewohnern des Wohnbereichs benutzt würden. Diese Erwartung der künftigen Nutzung sei Geschäftsgrundlage für die Verteilung der Kosten im Verhältnis zur E GbR gewesen. Der in der Teilungserklärung vom 30.11.1983 vorgesehene Ausbau des Sondereigentums Pflege hätte in der dort festgelegten Form keine Veränderung der Nutzungen herbeigeführt. Dagegen nutzten die Bewohner des durch die Änderung der Teilungserklärung neu geschaffenen Wohnbereichs (Q2 2. GbR) die Einrichtung in vergleichbarer Form, so daß dieser Wohnbereich entsprechend seinem Anteil am gesamten Wohnbereich des Objektes an den Baukosten des gemeinschaftlichen Eigentums beteiligt werden müsse.

33

Die Kläger beziffern den auf den neu geschaffenen Wohnbereich entfallenden Anteil an den Gesamtkosten für die Kostenarten 4 und 7 des Verteilungsschlüssels, die im einzelnen noch umstritten sind, auf 180.651,27 DM (Ziffer 7) und 6.709,44 DM (Ziffer 4 unter Erhöhung des Anteils von 90 % auf 93,75 %).

34

Die Kläger sind desweiteren der Auffassung, daß der Beklagte zu 1) durch seine Zustimmung zu der geänderten Teilungserklärung vom 30.12.1985 als ihr Geschäftsführer und Vertreter gegen seine Pflichten verstoßen habe, ihre Interessen wahrzunehmen. Die ursprüngliche Teilungserklärung vom 30.11.1983 habe die veränderte Ausbaukonzeption nicht gedeckt. Der Beklagte zu 1) hätte als Geschäftsführer der Gesellschaft seine Zustimmung zu dieser Änderung von der Zahlung des oben bezifferten Anteils an den Baukosten abhängig machen müssen. Indem er dies unterlassen habe, sei ihnen ein Schaden in der genannten Höhe entstanden.

35

Die Kläger behaupten, daß sie zur Schadensermittlung die Dienste des Steuerberaters F2 - zugleich Gesellschafter und Beiratsmitglied - in Anspruch hätten nehmen müssen; sie verlangen als weiteren Schadensersatz den Ausgleich seiner Gebührenrechnung vom 08.02.1988 über 2.545,04 DM.

36

Die Kläger beantragen,

37

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 187.360,71 DM nebst 9 % Zinsen seit dem 1. März 1988 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 2.545,05 DM nebst 9 % Zinsen seit dem 23.04.1988 zu zahlen.

38

Die Beklagten beantragen,

39

die Klage abzuweisen.

40

Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung und behaupten, die Kostenverteilung sei vorwiegend steuerlich motiviert gewesen, um bei den Klägern kurzfristige Abschreibungen zu ermöglichen. Schon die Verteilung der Anteile von 60 zu 40 basiere auf einer Schätzung. Lege man die Nutzflächen zugrunde, habe der Kostenanteil der Q2 GbR viel höher ausfallen müssen.

41

Die Veränderung der Ausbaukonzeption im Jahre 1985 sei aus wirtschaftlichen Gründen erfolgt. Nach der Vermarktung der ersten Bauphase habe sich herausgestellt, daß der Pflegebereich in der damaligen Größe von 80 Betten nicht ausgelastet sei, während ein großer Bedarf an Zwei-Zimmer-Wohnungen bestanden habe.

42

Sie sind der Ansicht, daß zur Änderung der Teilungserklärung weder eine Zustimmung der Q2 GbR noch des Verwalters erforderlich gewesen seien. Die Teilungserklärung vom 30.11.1983 beinhalte keine strenge Zweckbindung hinsichtlich einer ausschließlichen Nutzung als Pflegestation, sondern habe eine Nutzungsänderung der vorgenommenen Art offen gelassen. Zumindest sei eine Zustimmung des Beklagten zu 1) für die Kläger wirtschaftlich vernünftig gewesen, was dadurch deutlich werde, daß die gesamte Seniorenresidenz habe langfristig vermietet werden können.

43

Eine Neuverteilung der Baukosten sei sowohl durch die Aufbauvereinbarung als auch durch die Teilungserklärung vom 30.11.1983 ausdrücklich ausgeschlossen.

44

Gegenüber dem Vorwurf der Pflichtverletzung berufen sich die Beklagten auf den Einwand der Verwirkung, da die Änderung der Konzeption den Klägern schon seit 1985 bekannt gewesen sei.

45

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien überreichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsprotokolle verwiesen.

46

Die Kammer hat im Zwischenurteil vom 11.11.1988 die Klage für zulässig gehalten. Nach Durchführung von Berufungs- und Revisionsverfahren hat das Oberlandesgericht Köln mit Urteil vom 27.03.1991 die Zulässigkeit der Klage rechtskräftig festgestellt.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist unbegründet.

49

Den Klägern steht ein Anspruch auf Erstattung anteiliger Baukosten für gemeinschaftliches Eigentum weder gegen die Beklagten als Gesellschafter der E GbR noch gegen den Beklagten zu 1) als früheren Geschäftsführer der Q2 GbR zu.

50

I.

51

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Anpassung der in der Aufbauvereinbarung vom 25.10.1983 und der Teilungserklärung vom 30.11.1983 festgelegten Verteilung der Baukosten unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage.

52

Ein Anspruch auf Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels und damit auf Zahlung anteiliger Baukosten käme nur in Betracht, wenn die erwartete Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Bewohner der einzelnen Sondereigentumsbereiche als Geschäftsgrundlage der Verteilung der Baukosten zugrundelag, eine vorrangige vertragliche Regelung für den eingetretenen Fall der Nutzungsänderung durch (notfalls ergänzende) Auslegung nicht zu ermitteln wäre und ein Festhalten an der bestehenden Kostenverteilung für die Kläger unzumutbar wäre. Die ständige Rechtsprechung betrachtet als Geschäftsgrundlage "die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen, aber bei Vertragsschluß zutage getretenen gemeinschaftlichen Vorstellungen beider Vertragsparteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren oder von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, auf denen sich der Geschäftswille der Parteien aufbaut" (so etwa BGHZ 73, 370, 372 f., m. w. N.). Die zwischen den Parteien streitige Frage, ob der von der Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichenden Verteilung der Baukosten für die Kostenarten 4 und 7 - im Sinne der Anlage 3 zur Aufbauvereinbarung - die erwartete künftige Nutzung durch die Bewohner der jeweiligen Sondereigentumsbereiche zugrundelag oder ob der Verteilungsmodus eher aus steuerlichen Gründen so gewählt war, kann dahinstehen. Selbst wenn man unterstellt, die erwartete Nutzung sei Geschäftsgrundlage der Vereinbarung über die Verteilung der Baukosten gewesen, so führt die Vertragsauslegung zu dem Ergebnis, daß die nachträgliche Neuverteilung von Baukosten ausgeschlossen sein soll.

53

Für eine Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage ist kein Raum, wenn nach der vertraglichen Regelung selbst eine Anpassung ausgeschlossen sein soll, mithin eine vorrangige Risikoverteilung unter den Vertragsparteien vorliegt. Aus den vorgelegten Unterlagen ergibt sich keine vertragliche Vereinbarung, die eine nachträgliche Anpassung der Baukosten im Sinne der Kläger zum Inhalt hätte. Es ist vielmehr an zwei Stellen ausdrücklich ein Ausschluss der nachträglichen Neuverteilung der Baukosten bestimmt. Vorrangig ist dabei auf § 5 der Aufbauvereinbarung abzustellen. Die Aufbauvereinbarung stellt die erste vertragliche Vereinbarung zwischen der Q2 GbR und der E GbR über den Ausbau der Seniorenresidenz dar. Eine im Ergebnis nahezu identische Regelung enthält jedoch auch die Nr. 7 der Anlage III zur Teilungserklärung.

54

Die Voraussetzungen des § 5 der Aufbauvereinbarung liegen vor, so daß eine Neuverteilung der Aus- und Umbaukosten ausscheidet. § 5 schließt die Neuverteilung der Baukosten für den Fall aus, daß nach Abschluss der Um- und Ausbauarbeiten Änderungen der Teilungserklärung vorgenommen werden, die die Quote des Miteigentums oder die Beteiligung an den Nutzungen, Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums verändern. Die Änderung der Teilungserklärung am 30.12.1985 erfolgte nach Abschluss der Baumaßnahmen. Die Übergabe des Erweiterungsbaus an die neu gegründete Q2 2. GbR fand schon im Juli 1985 statt. Die Änderung der Teilungserklärung hatte sowohl eine Veränderung der Miteigentumsanteile durch Aufteilung des Anteils der H GbR als auch eine partielle Zweckänderung des Sondereigentums Pflege zum Inhalt. Diese Veränderung der Miteigentumsanteile wirkte zwar nicht unmittelbar im Verhältnis der Parteien. Eine solche unmittelbare Auswirkung war aber nach § 5 der Aufbauvereinbarung auch nicht vorausgesetzt. Im übrigen leiten die Kläger ihre Ansprüche gerade aus einer mittelbaren Betroffenheit durch die Änderung der Teilungserklärung her. Liegen somit die Voraussetzungen des § 5 der Aufbauvereinbarung vor, so ergibt sich daraus zwangsläufig, daß damit für den zugrundeliegenden Sachverhalt eine Neuverteilung der Baukosten ausgeschlossen ist.

55

Selbst wenn man aber annähme, § 5 der Aufbauvereinbarung sei nicht unmittelbar anwendbar, etwa weil es weniger auf die Veränderung der Miteigentumsanteile als vielmehr auf die schon vorher vollzogene Zweckänderung ankäme, so würde dieses am Ergebnis nichts ändern. Es läge nämlich dann eine Regelungslücke vor, da die Parteien diesen Fall nicht bedacht hätten. Diese Regelungslücke wäre nach den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen. Da das dispositive Gesetzesrecht keine spezielle Regelung enthält, die sich nahtlos in das komplexe Vertragswerk einfügen würde, ist auf den hypothetischen Parteiwillen abzustellen, wie er vor allem im Vertrag seinen Niederschlag gefunden hat. Insoweit ist wieder auf den Ausschluss der nachträglichen Kostenumverteilung nach § 5 der Aufbauvereinbarung zurückzugreifen. Ergänzend kommt dieser hypothetische Parteiwille auch in Nr. 7 der Anlage III zur Teilungserklärung vom 30.11.1983 zum Ausdruck, wo eine identische Interessenabwägung getroffen ist. Nr. 7 erfasst gerade den Fall, daß die tatsächliche Nutzung nach Inbetriebnahme nicht den Erwartungen bei Vertragsschluß entspricht und sieht insoweit nur eine Anpassung der Kostentragungslast für die laufenden Kosten und Lasten vor. Die Abänderung der Kostenverteilung der Neu-und Umbaumaßnahmen ist dagegen ausdrücklich ausgeschlossen. Betrachtet man die in diesen beiden Bestimmungen zum Ausdruck gekommene Interessenabwägung zusätzlich unter dem Gesichtspunkt, daß das Objekt auch unter steuerlichen Gesichtspunkten für eine große Bauherrengemeinschaft konzipiert war, mag die in Aussicht gestellte Steuerersparnis nun eingetreten sein oder auch nicht, so ergibt der Ausschluss der nachträglichen Umverteilung der Baukosten schon aus Gründen der Praktikabilität der Abrechnung einen Sinn.

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Unabhängig von dem vorrangigen vertraglichen Ausschluss einer Neuverteilung der Baukosten kommt eine Anpassung auch nach den Grundsätzen vom Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht in Betracht, da ein Festhalten an der vereinbarten Kostenverteilung die Kläger nicht unzumutbar, belastet. Die Baumaßnahme ist vollständig abgerechnet, so daß ein beiderseits abgewickelter Vertrag vorliegt. Dies schließt zwar eine Anwendung der Grundsätze vom Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht völlig aus, lässt jedoch bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen die Anforderungen an die Annahme der Unzumutbarkeit des Bestehenlassens der Vertragsbedingungen steigen (vgl. BGHZ 58, 355, 363; 73, 370, 373, m. w. N., für den völligen Ausschluss: BGH NJW 1983, 2143 f.) Die Grenze der Zumutbarkeit lässt sich dabei immer nur nach den Umständen des Einzelfalles bestimmen. Die Klageforderung ist zwar für sich genommen beträchtlich, relativiert sich jedoch angesichts des Gesamtinvestitionsvolumens von 24,1 Mio. DM für Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Allein die Abrechnung für· das gemeinschaftliche Eigentum nach Kostenart 7 im Sinne der Anlage 3 zur Aufbauvereinbarung beträgt nach den Angaben in der Klageschrift fast 1 Mio. DM. Setzt man dieses Gesamtvolumen in Relation zu dem geltend gemachten Anpassungsanspruch, so kann nicht festgestellt werden, daß es den Klägern unzumutbar ist, an den Bedingungen der abgeschlossenen Verteilung der Baukosten festzuhalten. Nach den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen reichen selbst bei der Abwicklung von Dauerschuldverhältnissen derart niedrige prozentuale Veränderungen der Geschäftsgrundlage nicht aus, um eine Anpassung durchzusetzen (vgl. die Nachweise bei Palandt-Heinrichs, BGB, 51. Aufl., § 242, Rdnr. 131, 141). Die Frage, ob die Kläger eine Anpassung des Kostenschlüssels für die laufenden Kosten verlangen können, braucht hier nicht entschieden zu werden.

57

Andere Anspruchsgrundlagen, die einen Anspruch auf Erstattung anteiliger Baukosten gegen beide Beklagte rechtfertigen könnten, sind nicht ersichtlich. Insbesondere scheitern Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung daran, daß die seinerzeit vorgenommene Kostenverteilung sich auf eine gültige vertragliche Regelung stützen konnte.

58

II.

59

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Zahlung der Klageforderung gegen den Beklagten zu 1) unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes wegen Verletzung gesellschaftsvertraglicher Pflichten als alleingeschäftsführender Gesellschafter. Der Beklagte zu 1) hat keine gesellschaftsvertraglichen Pflichten verletzt, die zu einem Schaden in der hier geltend gemachten Höhe hätten führen können.

60

l.

61

Es liegt keine Pflichtverletzung durch Überschreitung von Geschäftsführungsbefugnissen vor. Grundsätzlich begründet die Überschreitung der Geschäftsführungsbefugnisse eine Haftung des geschäftsführenden Gesellschafters aus positiver Vertragsverletzung des Gesellschaftsvertrages. Sie bedeutet eine Verletzung der Verpflichtung, die gesellschaftsvertraglich gezogene Grenze der Geschäftsführungsbefugnis zu beachten und die vertragswidrige Handlung zu unterlassen (vgl: Ulmer, in: Münchener Kommentar, BGB, 2. Aufl., § 708, Rdnr. 8 f.; vgl. auch BGH NJW-RR 1988, 995; 1989, 1255, 1256 f. zum Geschäftsführer einer OHG bzw. GmbH). Durch Erteilung der Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung am 30.12.1985 überschritt der Beklagte zu 1) jedoch nicht seine gesellschaftsvertraglich begründete Geschäftsführungsbefugnis, da dies eine Handlung darstellte, die der gewöhnliche Geschäftsbetrieb mit sich brachte.

62

Die Geschäftsführungsbefugnis des geschäftsführenden Gesellschafters einer BGB-Gesellschaft ist nach dem dispositiven Gesetzesrecht nicht beschränkt (vgl. RGRK-von Gamm, BGB, § 709, Rdnr. 2). Der Gesellschaftsvertrag der Q2 GbR vom 07.10.1983 begrenzte die Geschäftsführungsbefugnis in § 6 Nr. 4 jedoch auf die Handlungen, die das Investitionsvorhaben der Gesellschaft und der gewöhnliche Geschäftsbetrieb mit sich bringen. Ergänzend sah § 6 Nr. 7 vor, daß Geschäfte, die darüber hinausgehen, der Zustimmung des Treuhänders bedürfen. Die Verwendung der Formulierung "gewöhnlicher Geschäftsbetrieb" nimmt Bezug auf die in § 116 Abs. 1 HGB enthaltene Begrenzung der Geschäftsführungsbefugnis bei Personenhandelsgesellschaften auf "Handlungen, die der gewöhnliche Betrieb des Handelsgewerbes der Gesellschaft mit sich bringt." Daher können die zu § 116 Abs. 1 HGB entwickelten Auslegungsgrundsätze auch auf eine entsprechende gesellschaftsvertragliche Formulierung im Rahmen einer BGB-Gesellschaft übertragen werden. Dabei wird der Begriff des "gewöhnlichen Geschäfts" im wesentlichen von seinem Gegensatz her, dem "außergewöhnlichen Geschäft", bestimmt. Darunter werden solche Geschäfte mit Ausnahmecharakter verstanden, die von ihrem Inhalt und Zweck oder ihrer Bedeutung und der mit ihnen verbundenen Gefahr über den Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsbetriebs der Gesellschaft hinausgehen (vgl. BGH LM, § 116 HGB Nr. 1; BGHZ 76, 160, 162 f.; Baumbach-Duden-Hopt, HGB, 28. Aufl., § 116, Anm. 1) B.). Die Bestimmung des Ausnahmecharakters ist dabei abhängig von den besonderen Verhältnissen der jeweiligen Gesellschaft.

63

Der Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung kann ein solcher Ausnahmecharakter nicht beigemessen werden. Zunächst handelte es sich für die Q2 GbR nicht um ein sogenanntes Grundlagengeschäft, da diese Gesellschaft durch die Änderung der Teilungserklärung nicht unmittelbar in ihren gesellschaftsvertraglichen Grundlagen betroffen war. Vielmehr bezog sich die Änderung vor allem auf die Eigentumsverhältnisse der E GbR. Das Zusammenwirken mit dieser Gesellschaft war für den Beklagten zu 1) in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der Q2 GbR nicht ungewöhnlich, da die beiden Gesellschaften durch die Aufbauvereinbarung und die Wohnungseigentumsgemeinschaft rechtsgeschäftlich miteinander verbunden waren. Aber auch die konkrete Handlung war nach ihrer Bedeutung und den mit ihr verbundenen Risiken nicht außergewöhnlich. Wie bereits ausgeführt, griff die Änderung der Teilungserklärung nicht in den Bestand der Gesellschaft oder ihres Eigentums ein. Sie brachte weder zusätzliche Kosten noch Risiken für die Gesellschaft, mit sich, noch führte sie zu Nutzungseinschränkungen oder einer Behinderung bei der Verfolgung der in § 2 des Gesellschaftsvertrages vorgegebenen Ziele. Mit der Änderung waren auch keine ungewöhnlichen Bedingungen verknüpft, die sonst als Nachteil für die Gesellschaft angesehen werden könnten. Allein die Möglichkeit, daß man aus der Zustimmungserklärung nach Ansicht der Kläger hätte Gewinn erzielen können, macht aus ihr noch kein ungewöhnliches Geschäft: das die Geschäftsführungsbefugnis des Beklagten zu I) überschritten hätte.

64

Ein außergewöhnliches Geschäft lässt sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer möglichen Interessenkollision beim Beklagten zu 1) begründen (vgl. zu diesem Aspekt BGH LM, § 116 HGB Nr. 2; BB 1973, 212, 213; BGHZ 76, 160, 163), soweit er als Gesellschafter der E GbR ebenfalls ein starkes wirtschaftliches Interesse am Zustandekommen der Abänderung der Teilungserklärung hatte. Diese Abänderung der Teilungserklärung bewirkte für die Kläger in keiner Weise die Gefahr der Abhängigkeit oder sonst unkontrollierbarer Risiken im Verhältnis zum Beklagten zu 1) oder anderer von ihm vertretener Gesellschaften. Die Interessen waren vielmehr klar und kontrollierbar abgegrenzt. Die bloße Tatsache, daß der Beklagte zu 1) mit sich selbst allein am Tisch sitzen konnte, reicht nicht aus. Der Gesellschaftsvertrag vom 07.10.1983 hat den Beklagten zu 1) von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit und damit die typischerweise eintretende Interessenkollision mit der Folge gebilligt, daß gewöhnliche Geschäfte nicht schon deshalb als ungewöhnlich angesehen werden können, weil ein In-sich-Geschäft vorliegt.

65

Auf die Vereinbarkeit der Änderungserklärung mit den Vorgaben aus der Teilungserklärung vom 30.11.1983 kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.

66

2.

67

Die Kläger haben darüber hinaus keinen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Beklagten zu 1) wegen Verletzung einer Pflicht zur Wahrung der Vermögensinteressen der Q2 GbR. Es kann nicht festgestellt werden, daß der Beklagte zu 1) seine Pflicht zur ordnungsgemäßen Geschäftsführung dadurch verletzt hat, daß er die Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung nicht von der anteiligen Übernahme der Baukosten abhängig gemacht hat.

68

Der geschäftsführende Gesellschafter muss in allen Angelegenheiten, die das Interesse der Gesellschaft berühren, deren Wohl und nicht seinen eigenen Nutzen oder den Vorteil anderer im Auge haben. Er darf Geschäftschancen nicht für sich, sondern nur für die Gesellschaft ausnutzen und hat ihr, wenn er hiergegen verstößt, einen dadurch entstandenen Schaden zu ersetzen (vgl. BGH NJW 1986, 584, 585; NJW-RR 1989, 1255, 1257).

69

Die Zustimmung der Q2 GbR zur Änderung der Teilungserklärung war zwar erforderlich, jedoch lässt sich nicht feststellen, daß es den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung widersprach, die Zustimmung ohne die Bedingung der Übernahme anteiliger Baukosten zu erteilen.

70

Die Aufteilung des Sondereigentums Pflege in eine verkleinerte Pflegestation und einen zusätzlichen Wohnbereich sowie die damit zusammenhängende Aufspaltung des Miteigentumsanteils der E GbR stellt sich zwar entgegen der Ansicht der Beklagten nicht als Vollzug der in der Teilungserklärung vom 30.11.1983 näher beschriebenen Erweiterungsoption dar. Die E GbR war nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Verwalters (§ 3 Nr. 3 Satz 1 bzw. § 3 Nr. 5 der Teilungserklärung) oder der Kläger die Nutzung ihres Sondereigentums zu verändern. Nach § 3 Nr. 2 hat jeder Sondereigentümer das Recht, sein Sondereigentum nach Belieben zu nutzen, soweit sich nicht Beschränkungen aus dem Gesetz oder aus der Teilungserklärung ergeben. Beschränkungen ergeben sich durch die in Teil B. I. festgeschriebene Zweckbestimmung als "Pflegestation". Gerade die dort auf Seite 7 gewählte präzise Formulierung schließt es aus, hierin nur eine räumliche - insoweit ist auf die Umrandung im Lageplan und die Bezeichnung als "Teil II." verwiesen - oder begriffliche Umschreibung des Sondereigentums - insoweit wird im Text der Teilungserklärung der Begriff "Sondereigentum Pflege" verwandt - zu sehen. Die Annahme einer Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 WEG entspricht auch der üblichen Praxis in Wohnungseigentumsgemeinschaften und hier der Interessenlage der Parteien, die damit beeinträchtigende Nutzungen ausschlossen. Dadurch erweist sich auch, daß die in § 3 Nr. 3 vorgesehene Erweiterung der Pflegestation bis zu 130 Betten und der weiteren erforderlichen sonstigen Anlagen und Einrichtungen nicht als Befugnis zur Schaffung weiterer Altenwohnungen aufgefasst werden konnte. In den entsprechenden Passagen der Teilungserklärung kommt an keiner Stelle zum Ausdruck, daß von der grundsätzlichen Zweckbestimmung des Sondereigentumsbereichs als Pflegestation abgegangen werden soll. Die auf Seite 15 unten gestattete "Nutzungsänderung" kann sich nachdem textlichen Zusammenhang nur auf die vorstehende beschriebenen baulichen Erweiterungen und Veränderungen beziehen und nicht eine in der Urkunde nicht erwähnte Umwidmung rechtfertigen. Wegen der in der Zweckbestimmung auf Seite 7 der Teilungserklärung vorgenommenen Entgegensetzung der konkreten Begriffe "Altenwohnungen" und „Pflegestation" lässt sich das Vorliegen einer Zweckänderung auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer artverwandten Nutzung bezweifeln. War somit zu der beurkundeten Änderung der Teilungserklärung die Zustimmung der Q2 GbR erforderlich, so hat der Beklagte zu 1) in diesem Zusammenhang nicht auf die Durchsetzung einer bestehenden Ausgleichsforderung verzichtet. Wie oben unter I. ausgeführt, stand den Klägern kein Anspruch auf Neuverteilung der Kosten der schon abgewickelten Baumaßnahme zu.

71

Dem Beklagten zu 1) kann auch kein Vorwurf gemacht werden, daß er nicht versucht hat, im Verhandlungswege die Zustimmung von der Zahlung der anteiligen Baukosten abhängig zu machen. Der Beklagte zu 1) trägt insoweit vor, daß er die Zustimmung erteilt habe, um die Rentabilität des Gesamtobjektes zu sichern. Es habe insoweit den Markterfordernissen entsprochen, die Pflegestation zu verringern und zusätzliche Zwei-Zimmer-Altenwohnungen zu errichten. Die Kammer hält eine Beweiserhebung darüber, in welchem Umfang die Pflegestation in der Vergangenheit ausgelastet war und welche Prognosen sich für eine zukünftige Auslastung eines Pflegebereiches ergaben, für nicht erforderlich. Die Beurteilung, ob die Vermarktung des Gesamtobjektes, an der auch die Kläger ein wirtschaftliches Interesse haben, besser in der einen oder anderen Weise erfolgen sollte, ist vom Gericht nur eingeschränkt nachprüfbar, da es sich um eine unternehmerische Entscheidung der Geschäftsführung handelt (vgl. dazu BGH NJW 1986, 844). Es ist letztlich eine Ermessensfrage, was den Interessen der Gesellschaft mehr dient. Ob das Gericht diese konkrete Maßnahme der Geschäftsführung für richtig und zweckmäßig hält, kann nicht maßgebend sein, soweit die Entscheidung nicht offensichtlich fehlerhaft ist. Anderenfalls könnte jede Maßnahme der Geschäftsführung gerichtlich dahingehend überprüft werden, ob nicht im Einzelfall bessere Konditionen zu erzielen gewesen wären. Dies würde jedoch zu einer Verlagerung unternehmerischer Kompetenzen auf die Gerichte führen.

72

Der Beklagte hat unwidersprochen ausgeführt, daß es nicht zuletzt aufgrund der Änderung zum Abschluss eines günstigen langfristigen Mietvertrages gekommen sei. Im Rahmen der komplexen wirtschaftlichen Erwägungen hatte der Beklagte zu 1) aber auch die Vorteile, die die Umbaumaßnahme in der veränderten Form für die Kläger herbeigeführt hatte, zu berücksichtigen. Die Umbaumaßnahme führte zu weiteren Flächen gemeinschaftlichen Eigentums, an denen die Kläger Miteigentum erwarben, ohne dafür mit Kosten belastet zu sein.

73

Diese Maßnahme der Geschäftsführung war auch nicht deshalb fehlerhaft, weil der Beklagte zu 1) mit der Änderung der Teilungserklärung auch eigene Interessen als Gesellschafter der E GbR verfolgte. Das Handeln auch in eigenem Interesse reicht allein noch nicht aus, um einen Verstoß gegen die Pflichten zur ordnungsgemäßen Geschäftsführung zu begründen, wenn das Handeln nicht gegen das Gesellschaftsinteresse verstößt. Dies konnte, wie oben ausgeführt, nicht festgestellt werden.

74

3.

75

Ansprüche aus angemaßter Eigengeschäftsführung (§ 687 Abs. 2 in Verbindung mit § 678 BGB) scheiden aus, da eine Überschreitung der durch den Gesellschaftsvertrag vom 07.10.1983 eingeräumten Geschäftsführungsbefugnis nicht vorlag.

76

III.

77

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO.

78

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

79

Streitwert: 189.905,76 DM.

80

*1)

81

wird das am 08.10.1992 verkündete Urteil dahin berichtigt, daß der Tenor hinsichtlich der Kostenentscheidung wie folgt lautet:

82

"Die Kosten des Rechtsstreits - soweit hierüber nicht bereits durch das am 27. März 1991 verkündete Urteil des Oberlandesgerichts Köln - 2 U 217/88 - und den Beschluss des Bundesgerichtshofes vom 9. Dezember 1991 -lI ZR 136/91 - entschieden worden ist - werden den Klägern auferlegt."

83

Gründe

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Das Urteil war wie geschehen nach § 319 ZPO zu berichtigen, da eine offensichtliche Auslassung vorliegt. Dies ergibt sich aus dem bisherigen Verlauf des Verfahrens.