Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-11-12, Aktenzeichen 6 S 79/15
ECLI:DE:LGBN:2015:1112.6S79.15.00

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 23.03.2015 (201 C 324/14) wie folgt abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat die Klägerin zu tragen.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen zu folgender Frage: Gehört zur formellen Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung, die auf Grundlage eines geschätzten Wärmeverbrauchs erstellt worden ist, die Angabe,

1.) dass der geschätzte Verbrauch des Mieters aus dem Verbrauch errechnet worden ist, der in einem Mehrparteien-Haus aus den erfassten Einzelverbrauchen von 8 bzw. 9 von 10 Wohneinheiten ermittelt und auf die Quadratmeterzahl der nicht erfassten Wohnung umgerechnet worden ist?

2.) oder genügt für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung die alleinige Angabe, dass der Wärmeverbrauch „am Durchschnittsverbrauch der Liegenschaft“ geschätzt worden ist, ohne dass bereits aus der Abrechnung selbst ersichtlich wäre, wie der Gesamtverbrauch der Liegenschaft und der Einzelverbrauch der betroffenen Wohnung ermittelt worden ist?

1

Gründe

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I.

3

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung einer Wohnung nach Kündigung wegen Zahlungsverzugs in Anspruch. Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter einer Wohnung in C. Die Wohnung ist Bestandteil eines aus 10 Wohneinheiten bestehenden Gebäudekomplexes, T-Straße ##-##. Der Beklagte hatte die streitgegenständliche Wohnung mit Wirkung zum 15.12.1997 von der Stadt C angemietet. Die Klägerin erwarb das Eigentum an dem Wohnkomplex am 30.04.2003. Wegen der Einzelheiten des schriftlichen Mietvertrages wird auf Bl. #-## d.A. Bezug genommen. Bis Ende des Jahres 2012 betrug die monatliche Kaltmiete 296,56 Euro zzgl. einer monatlichen Vorauszahlung auf Betriebskosten i.H.v. 65,93 Euro. Die Wohnung verfügte über eine Gasetagenheizung; der Beklagte rechnete den Warmwasser- und Heizverbrauch unmittelbar mit dem privaten Versorger ab. In den Jahren 2011 und 2012 führte die Klägerin umfangreiche energetische Sanierungsarbeiten an dem Wohngebäude durch. Unter anderem wurden die vorhandenen Gasetagenheizungen durch eine Gaszentralheizung ausgetauscht und die Fenster erneuert. Ab dem 01.07.2011 wurde die Wohnung des Beklagten an die zentrale Heiz- und Warmwasserversorgung angeschlossen. Mit Schreiben vom 24.10.2012 (Bl. ## f. d.A.) kündigte die Klägerin eine Neuberechnung der Miete nach Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen an. Die Klägerin berechnete die Erhöhung der Grundmiete auf 4,42 Euro, begrenzte den Erhöhungsbetrag jedoch auf 3,80 Euro, sodass der Beklagte ab dem 01.01.2013 eine monatliche Grundmiete in Höhe von 421,92 Euro zahlen sollte. Des Weiteren kündigte sie an, ab dem 01.01.2013 zusätzlich zu dem bereits bestehenden Betriebskostenvorschuss i.H.v. 65,93 Euro eine monatliche Heizkostenvorauszahlung einschließlich der Vorauszahlung für die Be- und Entwässerungskosten zu erheben in Höhe von 70,68 Euro. Mit Schreiben vom 13.12.2012 (Anl. B5, Bl. ## f.) widersprach der Beklagte der Erhöhung der Grundmiete. Des Weiteren erklärte er, die „neu Vorauszahlungsposition i.H.v. 70,68 Euro nicht zu akzeptieren“ und „deshalb 45,00 Euro ab Januar 2013 für Heizung und Warmwasser zusätzlich zu überweisen“. Dementsprechend verfuhr der Beklagte und zahlte lediglich die aus der Aufstellung Bl. ###-### d.A. erkennbaren Beträge: den monatlichen Betriebskostenvorschuss i.H.v. 65,93 Euro überwies er dabei stets in voller Höhe, den Heizkostenvorschuss lediglich in Höhe von 45,00 Euro.

4

Heiz- und Wasserkosten 7/2011 – 6/2012 (Bl. ### ff.)

5

Mit Schreiben vom 17.06.2013 rechnete die Klägerin über die Heiz- und Wasserkosten für den Zeitraum 7/2011 – 6/2012 ab. Auf dem Blatt „Einzelabrechnung“ der Fa. F GmbH (Bl. ### d.A.) ist als Abrechnungseinheit der Gesamtkomplex (Tstr. ##-##) angegeben. Es folgt die Aufstellung der „Gesamtkosten der Abrechnungseinheit“, die sich auf 5.117,50 Euro belaufen und wie folgt zusammensetzen:

6

1. Kosten der „Heizungsanlage“ (3.990,31 Euro),

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 Kosten der Heizzentrale von 3.675,61 Euro (39.192,00 kWh)

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 Kosten des Berechnungsservices HK/WW von 314,70 Euro

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2. Miete für den Heizkostenverteiler (93,25 Euro)

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3. Miete für den Warmwasserzähler (78,72 Euro)

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4. Abrechnungsservice KWZ (52,50 Euro)

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5. Frischwasser (430,58 Euro)

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6. Miete Kaltwasserzähler (64,81 Euro)

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7. Kosten der Entwässerung (407,33 Euro)

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Unter „Ihr Verbrauch“ folgt zunächst unter „Heizkostenverteiler“ die Angabe eines „Ablesewertes“ i.H.v. 1.658,37 = Verbrauchswert mit dem Hinweis:

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„Die Verbrauchswerte Heizung und der Warmwasserverbrauch wurden per Schätzung am Durchschnitt der Liegenschaft ermittelt.“

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Es folgen die Verbrauchswerte des Kaltwasserzählers und des Warmwasserzählers, wobei auch hier der Hinweis auf „Schätzung“ erfolgt. Die nächste Seite der Abrechnung (Bl.### d.A.) ist mit „Aufteilung der Kosten“ überschrieben. Unter 1. folgen die „Heiz- und Warmwasserkosten“. Hier heißt es:

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Heizkosten: 3.434,74 Euro, diese werden wie folgt verteilt:

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Betrag

Gesamt Einheiten

Betrag/Einheit

Ihre Einheiten

Ihre Kosten

50 % Grundkosten Heizung

1.717,37 €

419,81 qm Wohnfläche

4,090841 € x

52,03 qm

212,85 €

50 % Verbrauchskosten Heizung

1.717,37 €

13.380,42 HKV Einheiten

0,128349 € x

1.658,37

212,85 €

20

Warmwasserkosten: 727,54 €, dies werden wie folgt verteilt:

21

Betrag

Gesamt Einheiten

Betrag/Einheit

Ihre Einheiten

Ihre Kosten

50 % Grundkosten Warmwasser

363,77 €

392,07 qm Wohnfläche =

0,927824 €

48,27 qm

44,79 €

50 % Verbrauchskosten Warmw.

363,77 €

58,63 cm Warmwasser

6,204503 €

7,22 cm

44,80 €

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„Kostentrennung in Heizung u. Warmwasser nach § 9 HKVo:

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Es wurden 58,63 cm Warmwasser verbraucht. Um diese Menge auf 60° zu erwärmen, werden

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(2,5 (kWh/cm x K) x 58,63 x (60-10)) / 1 / 1,15 = 6.372,83 kWh

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benötigt. Dieses entspricht 16,26 % des Gesamtverbrauchs und somit 648,82 € zzgl. 78,72 € Zusatzkosten Warmwasser = 727,54 €. Die verbleibenden 3.341,49 € entsprechen den Heizkosten zzgl. 93,25 € Zusatzkosten Heizung = 3.434,74 €.

26

(…)“

27

Grund für die Schätzung des Warmwasser- und Heizverbrauchs war, dass in dem Abrechnungszeitraum keine Verbrauchserfassungsgeräte in der Wohnung des Beklagten installiert waren. Die Abrechnung endet unter Berücksichtigung von Heiz- und Warmwasserkosten i.H.v. 515,29 Euro und weiteren Kosten für Frischwasser i.H.v. 42,16 Euro sowie für Entwässerung i.H.v. 31,35 Euro mit einem Betrag von 588,80 Euro zu Lasten des Beklagten. Da im Abrechnungszeitraum Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser nicht erhoben worden waren, stellte die Klägerin diese Kosten ohne Abzug in Rechnung. Der Beklagte widersprach der Abrechnung, weil er die Schätzung für nicht nachvollziehbar und im Ergebnis für falsch hielt und leistete eine Anzahlung von lediglich 300,00 Euro.

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Im Berufungsverfahren hat die Klägerin auf Hinweis der Kammer erläutert, wie die Schätzung durchgeführt worden ist: Von den 10 Wohneinheiten der Anlage hätten in acht Einheiten Verbrauchswerte für Heizung und Warmwasser abgelesen werden können. Die sich daraus ergebenden Gesamtverbrauchseinheiten seien auf die Quadratmeterzahlen der erfassten Wohneinheiten umgerechnet worden. Aus dem sich hieraus pro qm ergebenden Durchschnittsverbrauch sei der auf den Beklagten entfallende Verbrauch dadurch ermittelt worden, dass im Dreisatz der durchschnittliche qm-Verbrauch (Heizung/Warmwasser) auf die Wohnfläche der Wohnung des Beklagten umgerechnet worden sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Klägerin vom 20.08.2015 (Bl. ### ff. d.A.) Bezug genommen.

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Heiz- und Warmwasserkosten 7/2012 – 6/2013 (Bl. ###)

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Mit Schreiben vom 10.07.2014 übersandte die Klägerin eine korrigierte Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01.2012 – 30.06.2013. Auch dieser legte sie in Ermangelung eines Verbrauchserfassungsgerätes in der Wohnung des Beklagten Schätzungen des Heiz- und Warmwasserverbrauchs zugrunde mit der Anmerkung:

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„Die Verbrauchswerte Heizung und der Warmwasserverbrauch wurden per Schätzung am Durchschnitt der Liegenschaft ermittelt.“

32

Die Abrechnung ist inhaltlich analog zu der Abrechnung für den Vorjahreszeitraum (2011/12) aufgebaut; wegen der Einzelheiten, insbesondere der Angaben der Gesamt- und individuellen Verbrauchskosten wird auf Bl. ###-### d.A. Bezug genommen. Die Klägerin errechnete auf den Beklagten entfallende Gesamtkosten i.H.v. 702,78 Euro, davon 587,26 Euro Heiz- und Warmwasserkosten. Abzüglich der in diesem Zeitraum geleisteten Vorauszahlungen i.H.v. 6 x 45,00 Euro = 270,00 Euro ergab sich ein Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Beklagten i.H.v. 432,78 Euro.

33

Nach Hinweis der Kammer hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 20.08.2015 auch die Durchführung der Schätzung für Heiz- und Warmwasserkosten im Abrechnungszeitraum 7/2012 – 6/2013 erläutert. Insoweit habe sie die in 9 von 10 Wohneinheiten erfassten Verbrauchseinheiten auf den auf diese Wohneinheiten entfallenden Wohnflächenanteil umgerechnet, auf diese Weise einen Durchschnittsverbrauch pro qm ermittelt und durch Multiplikation mit dem Wohnflächenanteil des Beklagten dessen Verbrauch geschätzt.

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Betriebskosten 2011 (Bl. ##)

35

Mit Schreiben vom 05.11.2012 rechnete die Klägerin über die (sonstigen) Betriebskosten (ohne Heiz- und Warmwasserkosten) im Zeitraum 01.01.2011- 31.12.2011 ab. Es ergab sich ein Guthaben zugunsten des Beklagten in Höhe von 177,71 Euro. Nach Widerspruch des Beklagten erkannte die Klägerin darüber hinaus einen weiteren Nachzahlungs- bzw. Erstattungsbetrag von 83,95 Euro für erhobene Kabel-TV-Gebühren an (Bl. ## d.A.). Insgesamt ergab sich für das Jahr 2011 ein Guthaben zugunsten des Beklagten i.H.v. 261,66 Euro.

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Betriebskosten 2012 (Bl.###)

37

Mit Schreiben vom 04.11.2013 rechnete die Klägerin über die Betriebskosten (ohne Heiz- und Wasserkosten) im Zeitraum 01.01.2012 – 31.12.2012 ab. Es ergab sich ein Guthaben zugunsten des Beklagten in Höhe von 286,12 Euro. Nach Widerspruch des Beklagten erkannte die Klägerin darüber hinaus einen weiteren Erstattungsbetrag von 131,40 Euro für erhobene Kabel-TV-Gebühren an. Insgesamt ergab sich für das Jahr 2012 ein Guthaben zugunsten des Beklagten i.H.v. 417,52 Euro.

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Mit Schreiben vom 10.07.2014 (wegen der Einzelheiten wird auf Bl.### d.A. Bezug genommen) nahm die Klägerin eine Verrechnung ihrer Forderungen aus den Heiz- und Warmwasserabrechnungen 2011/12 und 2012/13 in Höhe von 588,80 Euro und 432,78 Euro mit der Anzahlung des Beklagten i.H.v. 300,00 Euro und folgenden Guthaben des Beklagten aus den Betriebskosten-Abrechnungen 2011 und 2012 vor:

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 286,12 Euro (Guthaben BK-Abrechnung 2012)

40

 83,95 Euro (Gutschrift Kabel-TV 2012)

41

 131,40 Euro (Gutschrift Kabel-TV 2012)

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Sie errechnete eine ihr aus der Heiz- und Wasserkostenabrechnung 2012/13 verbleibende Forderung von 220,11 Euro.

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Betriebskosten 2013

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Aus der Abrechnung über die Betriebskosten für den Zeitraum 01.01.2013 – 31.12.2013 errechnete die Klägerin ein Guthaben von 378,89 Euro zugunsten des Beklagten. Mit Schreiben vom 14.11.2014 kündigte die Klägerin die Senkung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen auf 37,00 Euro und die Senkung des monatlichen Heizkostenvorschusses auf 45,00 Euro mit Wirkung ab dem 01.01.2015 an.

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Wegen Mietrückständen im Zeitraum Januar bis Mai 2013 i.H.v. insgesamt 714,16 Euro nahm die Klägerin den Beklagten im Jahr 2013 vor dem Amtsgericht Bonn (Az. 201 C 62/13) auf Zahlung in Anspruch. Über den Rückstand mit der Miete Januar 2013 i.H.v. 151,04 Euro wurde der Beklage durch Zweites Versäumnisurteil vom 10.10.2013 (Bl. ### f. d.A.) verurteilt. Im Übrigen wandte er die Unwirksamkeit der Erhöhung der Grundmiete und der Erhebung des Heizkostenvorschusses ein. Mit Schreiben vom 07.10.2013 (Bl. ## ff. der Verfahrensakte AG Bonn 201 C 62/13 - Beiakte) erklärte er:

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„Die nun für den Zeitraum 1.07.2011 – 30.06.2012 vorliegende Abrechnung über Heiz- und Warmwasserkosten weist einen Abrechnungsbetrag von 588,00 Euro auf, was auf den Monat bezogen 49,00 Euro bedeutet. Mein Vorauszahlungsbetrag 45,00 Euro hat also gepasst. Die geforderte Abschlagszahlung war mit 70,68 Euro deutlich überhöht und nicht gerechtfertigt.“

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Im laufenden Verfahren zahlte der Beklagte auf die Rückstände aus Februar bis Mai 2013 jeweils 70,00 Euro, insgesamt: 280,00 Euro nach und erklärte i.H.v. 83,95 Euro die Aufrechnung mit Gegenansprüchen aus der Betriebskostenabrechnung 2011. In Höhe des Differenzbetrages von 350,00 Euro wurde der Beklagte durch mittlerweile rechtskräftiges Urteil vom 12.06.2014 (Bl.### ff. d.A.) verurteilt. Die gegen dieses Urteil gerichtete Berufung des Beklagten wurde durch Beschluss des Landgerichts Bonn vom 15.10.2014 zurückgewiesen (Bl. ### ff. der Beiakte).

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Kündigung vom 16.07.2014 (Bl. ##)

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Mit Schreiben vom 16.07.2014 erklärte die Klägerin die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Diesen begründete sie mit rückständigen Mieten für Januar 2013 bis Juli 2014 i.H.v. 1.561,93 Euro und der weiteren offenen Forderung aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen i.H.v. 220,11 Euro gemäß dem Verrechnungsschreiben vom 10.07.2014 (Bl. ## d.A.).

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Mit Schreiben vom 18.07.2014 widersprach der Beklagte der Kündigung. Er wies darauf hin, dass sich aufgrund der Heizkostenabrechnungen vom 17.06.2013 (Nachzahlung von 588,80 Euro) und vom 10.07.2014 (Gesamtkosten des Beklagten: 702,78 Euro) der (weiterhin) verlangte Heizkostenvorschuss von 70,68 Euro als überhöht darstelle. Am 30.12.2014 zahlte der Beklagte 500,00 Euro als „Abschlag Modernisierung 1.13-10.14“.

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Kündigung vom 27.01.2015 (Bl. ###)

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Mit Schreiben vom 27.01.2015 sowie mit Schriftsatz vom 29.01.2015 erklärte die Klägerin ein weiteres Mal die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Diesen stützte sie auf Mietrückstände im Zeitraum 1/2013 – 12/2014 zzgl. der Forderung aus Nebenkostenabrechnungen gemäß dem Verrechnungsschreiben vom 10.07.2014 (Bl. ## d.A.) i.H.v. 220,11 Euro. Diesen Betrag stellte sie ebenso in die dem Kündigungsschreiben beigefügte Tabelle „Zahlungsrückstand 01/2013 – 12/2014“ (Bl. ### f. d.A.) ein, wie ein weiteres Betriebskostenguthaben des Beklagten aus dem Jahr 2013 i.H.v. 378,89 Euro. Unter Verrechnung sämtlicher Mietrückstände sowie der Forderungen und Gegenforderungen gemäß dem Schreiben vom 10.07.2014 und der Betriebskostenabrechnung 2013 errechnete sie einen Zahlungsrückstand i.H.v. 1.381,37 Euro. Wegen der Einzelheiten wird auf die Aufstellung im Kündigungsschreiben vom 27.01.2015, Bl. ###-### Bezug genommen.

53

Der Beklagte ist der Auffassung, von Beginn an, jedenfalls aber nach Vorlage der ersten Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nur einen reduzierten Heizkostenvorschuss von 45,00 Euro zu schulden. Die Mehrforderung der Klägerin sei unberechtigt, dies ergebe sich bereits aus den vorgelegten Abrechnungen. Eine Kündigung könne auf diesbezügliche Zahlungsrückstände nicht gestützt werden. Überdies sei die Miete im Monat Juli 2013 bzw. April 2014 auch gemindert gewesen.

54

Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Räumung verurteilt und insoweit jedenfalls die am 27.01.2015 ausgesprochene Zahlungsverzugskündigung für wirksam erachtet. Insoweit ist es von berechtigten Zahlungsansprüchen der Klägerin in Höhe von 1.381,87 Euro gemäß deren Schriftsatz vom 29.01.2015 (Bl. ###-### d.A.) ausgegangen.

55

Mit der Berufung macht der Beklagte geltend, bereits mit Schreiben vom 13.12.2012 habe er um eine Reduzierung sowohl des Heiz- als auch des Betriebskostenvorschusses gebeten. Dies habe das Amtsgericht unberücksichtigt gelassen. Ferner habe es die geltend gemachte Minderung unberücksichtigt gelassen, obwohl diese unstreitig sei. Das Amtsgericht habe auch keinen Hinweis erteilt, dass der diesbezügliche Vortrag des Beklagten unsubstantiiert sei. Im Übrigen stünden ihm Gegenansprüche aus den Betriebskosten-Abrechnungen 2011 und 2012, die von den Mietrückständen in Abzug zu bringen seien.

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Der Beklagte beantragt,

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das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 23.03.2015 (Az. 201 C 324/14) aufzuheben und die Klage abzuweisen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

60

Sie ist der Ansicht, dass ein wirksames Herabsetzungsverlangen bezogen auf den Heiz- und Warmwasservorschuss nicht vorliege und der Beklagte bis November 2014 einen Vorschuss in Höhe von 70,68 Euro schulde. Etwaige Aufrechnungen des Beklagten mit eigenen Ansprüchen aus Guthaben für die Betriebskostenabrechnungen 2011, 2012 gingen ins Leere, weil sie bereits mit Schreiben vom 10.07.2014 die Aufrechnung mit eigenen Forderungen aus den Heiz- und Warmwasser-Abrechnungen 2011/12 und 2012/13 erklärt habe. Die Abrechnungen seien insbesondere auch formell ordnungsgemäß erstellt worden. Die konkrete Schätzungsgrundlage hätte in der Abrechnung nicht angegeben werden müssen. Insoweit bezieht die Klägerin sich auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14.

61

Die Akte AG Bonn 201 C 62/13 (6 S 146/14) ist beigezogen worden und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

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II.

63

Die zulässige Berufung des Beklagten ist begründet und führt unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils zur Abweisung der Klage. Denn der Klägerin steht ein Anspruch auf Räumung gegen den Beklagten aus § 546 BGB nicht zu. Weder die Kündigungen vom 16.07.2014 noch die Kündigungen vom 27.01.2015 und vom 29.01.2015 haben zu einer Auflösung des Mietverhältnisses geführt:

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1. Fristlose Kündigung vom 16.07.2014

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Die mit Schreiben vom 16.07.2014 erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist unwirksam, weil die Voraussetzungen gem. §§ 543, 569 BGB hierfür nicht vorliegen. Eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung setzt gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. b) BGB voraus, dass der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Dies war bei Ausspruch der Kündigung vom 16.07.2014 nicht der Fall. Selbst wenn man davon ausgeht, dass der neu eingeführte Heizkostenvorschuss bis Ende November 2014 unverändert geblieben ist, mithin weder das Schreiben des Beklagten vom 07.10.2013 (Bl. ## ff. der Beiakte AG Bonn 201 C 62/13) noch das seiner damaligen Prozessbevollmächtigten vom 23.10.2013 (Bl. ## ff. Beiakte) ein wirksames Herabsetzungsverlangen nach § 560 Abs. 4 BGB darstellt, fehlt es an einem kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand: Zwar befand sich der Beklagte nach der Berechnung der Klägerin zum Zeitpunkt der Kündigung im Juli 2014 mit der monatlichen Miete für den Zeitraum 01.01.2013 bis 16.07.2014 in Höhe von 1.561,93 Euro in Rückstand. Der weitere, in dem Kündigungsschreiben aufgeführte rückständige Betrag von 220,11 Euro gemäß Schreiben vom 10.07.2014 (Bl. ## d.A.) hat bei der Berechnung des kündigungsrelevanten Rückstands i.S.v. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) BGB außer Betracht zu bleiben. Denn insoweit handelt es sich um Rückstände aus Betriebs- bzw. Heizkostenabrechnung, die nicht zu den laufenden Mieten im Sinne dieser Vorschrift zählen. Der Beklagte hat indes mit der Klageerwiderung vom 10.09.2014 die Aufrechnung mit unstreitigen Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2012 i.H.v. 131,40 Euro und der Betriebskostenabrechnung 2011 in Höhe von 83,95 Euro erklärt. Des Weiteren steht ihm unstreitig ein weiteres Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2012 i.H.v. 286,12 Euro zu, insgesamt: 501,47 Euro. In Höhe dieser Gegenforderungen liegt ein verzugsbegründender Mietrückstand nicht vor. Der hiernach noch verbleibende Verzug mit Mieten i.H.v. 1.060,46 Euro bleibt hinter dem Wert von zwei im Zeitpunkt der Kündigung geschuldeten Bruttomonatsmieten (2 x 558,53 Euro = 1.117,06 Euro) zurück.

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Die Gegenforderungen des Beklagten aus den Betriebskosten-Abrechnungen 2011 (83,95 Euro) und 2012 (286,12 Euro + 131,40 Euro) waren von den Mietrückständen auch in Abzug zu bringen. Der Beklagte selbst hat mit der Klageerwiderung auf die Gegenforderungen aus den Abrechnungen 2011 und 2012 hingewiesen. Die Klägerin ihrerseits geht bei der Berechnung der ihr gegen den Beklagten zustehenden Ansprüche ebenfalls von Gegenansprüchen in dieser Höhe aus. Denn sie legt der Kündigung vom 16.07.2014 auch ihre Forderung gemäß Verrechnungsschreiben vom 10.07.2014 zugrunde, in welches sie eben jene Gegenforderungen des Beklagten eingestellt hat, die sie im Übrigen auch nicht bestreitet. Der Abzug dieser Gegenforderungen des Beklagten in Gesamthöhe von 501,47 Euro scheitert auch nicht daran, weil die Klägerin ihrerseits in dem besagten Schreiben vom 10.07.2014 (Bl. ## d.A.) gegen diese Ansprüche die (zeitlich frühere) Aufrechnung mit eigenen Ansprüchen erklärt hätte. Denn tatsächlich stehen ihr die in diesem Schreiben aufgeführten Ansprüche aus den Heizkostenabrechnungen 2011/12 (i.H.v. 588,80 Euro) und 2012/13 (i.H.v. 432,78 Euro) in dieser Höhe nicht zu. Vielmehr kann sie aus der Heizkostenabrechnung 2011/12 (Bl. ### ff. d.A.) nur Zahlung von 73,51 Euro verlangen (a.); aus der Heizkostenabrechnung für 2012/13 (Bl. ### ff.) hat sie keinerlei Ansprüche (b.).

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a. Heizkostenabrechnung 2011/12 (Bl. ###ff. d.A.)

68

Aus der Heizkostenabrechnung 2011/12 steht der Klägerin ein Anspruch lediglich auf Ausgleich der Kosten für Frischwasser i.H.v. 42,16 Euro und Entwässerung in Höhe von 31,35 Euro, insgesamt: 73,51 Euro gegen den Beklagten zu, §§ 535, 556, 259 BGB. In Höhe der weiteren abgerechneten Kosten für Heizung und Warmwasser ist die Abrechnung bereits formell unwirksam. Die Klägerin kann aus ihr insoweit keine Ansprüche herleiten: Zu den formellen Voraussetzungen, die eine Betriebskostenabrechnung erfüllen müssen, gehört u.a. die gedankliche und rechnerische Verständlichkeit. Sie hat grundsätzlich dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters zu entsprechen (Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 556 BGB Rn. 333 m.w.N.). Diesen Anforderungen wird die Heizkostenabrechnung 2011/12 nicht gerecht. Denn die Klägerin hat die Grundlage, auf der sie den Heiz- und Warmwasserverbrauch des Beklagten im Abrechnungszeitraum geschätzt hat, nicht nachvollziehbar in der Abrechnung angegeben. Zwar kann man der Abrechnung entnehmen, dass die Klägerin die Verbrauchskosten des Beklagten „per Schätzung am Durchschnitt der Liegenschaft“ ermittelt hat. Wie diese Schätzung aber konkret durchgeführt worden ist, erschließt sich aus der Abrechnung nicht. Insbesondere fehlt der Hinweis, dass neben dem Einzelverbrauch des Beklagten auch der Gesamtverbrauch der Liegenschaft und die daraus resultierenden Gesamtkosten gemäß S. 2 der Einzelabrechnung (Bl. ### d.A.) auf einer Schätzung beruhen. Des Weiteren ist für den Mieter auch nicht nachvollziehbar, wie die Schätzung durchgeführt worden ist, was die maßgebliche Bezugsgröße ist. Insoweit genügt der Hinweis auf eine Schätzung am „Durchschnitt der Liegenschaft“ nicht. Zumindest hätte hier aufgeführt werden müssen, dass es sich um den durchschnittlichen qm-Verbrauch handelt, er auf Grundlage des erfassten Verbrauchs in acht der zehn Wohneinheiten der Liegenschaft ermittelt worden ist. Letztlich hat die Klägerin also nicht den Durchschnittsverbrauch der Liegenschaft – etwa den durchschnittlichen Verbrauch der letzten Jahre – zugrunde gelegt, sondern den durchschnittlichen qm-Verbrauch von nur acht der zehn Wohneinheiten. Insoweit bestehen bereits Zweifel daran, ob die Angabe „Schätzung am Durchschnitt der Liegenschaft“ überhaupt zutrifft. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass der Bundesgerichtshof es in einem im November 2014 entschiedenen Fall (Urteil vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14) im Hinblick auf die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung für nicht erforderlich gehalten hat, dass der Vermieter erläutert, auf welche Weise er in Fällen der unterbliebenen Verbrauchsablesung die gemäß § 9a Abs.1 HeizkostenV als Verbrauchswerte dieser Wohnung anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt hat (BGH, Urt. vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14 – Rn. 17 f., juris). In dem dort entschiedenen Fall hatte der Vermieter in der Abrechnung angegeben, die Schätzung aufgrund einer „prozentualen Schätzung aufgrund des Vorjahresverbrauchs“ durchgeführt zu haben. Diese Angabe reichte für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung aus. Weitere Angaben sind dem Bundesgerichtshof zufolge nicht erforderlich, insbesondere bedürfe es keiner Beifügung der Vorjahresabrechnung, aus der die damals ermittelten Werte ersichtlich seien. Diese Grundsätze sind auf den hier vorliegenden Fall aber nur bedingt übertragbar. Denn hier wurde keine Schätzung anhand des Vorjahresverbrauchs durchgeführt, über den der Mieter im Zweifel im Vorjahr bereits eine Abrechnung erhalten hat. Vielmehr wurden sowohl der Gesamtverbrauch des Mehrparteienhauses als auch die Einzelverbrauchswerte des Beklagten geschätzt – beides anhand der in einem Teil der Wohneinheiten durchgeführten Messungen. Zumindest dieser Zusammenhang hätte nach Auffassung der Kammer einer Erläuterung bedurft. Ohne diese Erläuterung sind weder die Gesamtkosten plausibel noch die Umrechnung auf den Anteil des Beklagten.

69

b. Heizkostenabrechnung 2012/13 (Bl. ### ff. d.A.)

70

Aus demselben Grund ist auch die HK-Abrechnung 2012/13 hinsichtlich der Positionen Heizung und Warmwasser formell unwirksam. Die Klägerin hat hier in derselben Weise eine Schätzung vorgenommen, ohne dass die Grundlagen der Schätzung aus der Abrechnung selbst hervorgehen würden. Mithin kann die Klägerin für das Abrechnungsjahr 2012/13 ebenfalls nur die Kosten für Frischwasser und Entwässerung in Höhe von 59,73 Euro + 55,79 Euro = 115,52 Euro verlangen. Da der Beklagte in diesem Zeitraum Vorauszahlungen i.H.v. 270,00 Euro geleistet hat, steht der Klägerin kein Zahlungsanspruch zu. Vielmehr hat der Beklagte aus der Abrechnung 2012/13 ein Guthaben i.H.v. 154,48 Euro.

71

c. Die im Schreiben vom 10.07.2014 erklärte Aufrechnung der Klägerin führt demnach lediglich zum Untergang des auf die Heizkosten 2011/12 von dem Beklagten am 21.10.2013 gezahlten „Abschlags“ (300,00 Euro) i.H.v. 73,51 Euro. Von dieser Abschlagszahlung verbleibt dem Beklagten demnach ein Guthaben von 226,49 Euro. Unberührt von der Aufrechnung bleiben die unstreitigen Guthaben des Beklagten aus den Betriebskostenabrechnungen 2011 und 2012 in Gesamthöhe von 501,47 Euro.

72

2. Hilfsweise ordentliche Kündigung vom 16.07.2014

73

Auch die hilfsweise ordentliche Kündigung vom 16.07.2014 hat nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Denn ein zur ordentlichen Kündigung berechtigender Grund i.S.v. § 573 BGB liegt nicht vor. Der Vermieter kann nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Mietverhältnis über Wohnraum ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch dann vor, wenn Zahlungsrückstände aus dem Mietverhältnis bestehen, die aus nicht periodisch wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen herrühren. Anders als § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB enthält § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB keine Beschränkung auf periodisch wiederkehrende Leistungen (Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 573 BGB Rn. 28). Allerdings rechtfertigt nicht jeder geringfügige oder nur kurzfristige Zahlungsverzug die Annahme einer „nicht unerheblichen Pflichtverletzung“ i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Bundesgerichtshof sieht die Erheblichkeitsgrenze nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12 –, BGHZ 195, 64-73, Rn. 20 = NJW 2013, 159). Gemessen hieran liegt eine „erhebliche“ Pflichtverletzung hier nicht vor. Denn insoweit muss berücksichtigt werden, dass dem Zahlungsrückstand des Beklagten im Kündigungszeitpunkt (a.) erhebliche Gegenforderungen gegen die Klägerin gegenüberstanden (b.):

74

a. Tatsächlich befand sich der Beklagte im Zeitpunkt der Kündigung (16.07.2014) nur mit Mietzahlungen in Höhe von 1.424,73 Euro in Rückstand. Soweit die Klägerin ihrer Rückstandsberechnung bis einschließlich November 2014 einen monatlichen Heizkostenvorschuss i.H.v. 70,68 Euro zugrunde gelegt hat, ist dies zu Unrecht erfolgt. Denn der Heizkostenvorschuss hat sich infolge eines wirksamen Herabsetzungsverlangens des Beklagten im Schreiben vom 07.10.2013 (Bl. ## ff. der Beiakte) mit Wirkung ab Dezember 2013 auf 53,53 Euro verringert: Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann nach § 560 Abs. 4 BGB jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Die Anpassung wird in diesem Fall gem. § 271 BGB mit der nächsten Miete fällig (Schüller, in: BeckOK BGB, 35. Aufl. 2015, § 560 Rn. 24, 26):

75

aa. Zwar liegt nicht bereits in dem Schreiben des Beklagten vom 13.12.2012 (Anl. B5, Bl. ## d.A.) ein wirksames Herabsetzungsverlangen mit der Folge, dass der Heizkostenvorschuss bereits ab dem 01.01.2013 oder aber unmittelbar nach Erhalt der ersten Abrechnung vom 17.06.2013 reduziert wäre. Dies ist bereits durch Beschluss der Kammer vom 22.09.2014 im Verfahren 6 S 146/14 festgestellt worden (Bl. ### ff. d.A.): Voraussetzung einer wirksamen Anpassung gem. § 560 Abs. 4 BGB ist der vorherigen Zugang einer Abrechnung über die Betriebskosten. Denn nur anhand einer (wirksamen) Betriebskostenabrechnung kann die Angemessenheit des bisherigen Vorschusses beurteilt werden. Am 13.12.2012 lag eine erstmalige Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten aber noch gar nicht vor. Kosten für Heiz- und Warmwasser waren erstmalig im Zuge der Renovierung umgelegt worden, sodass auch Vergleichswerte aus dem Zeitraum vor der Installation der zentralen Heizungsanlage fehlten. Insbesondere fehlten Anhaltspunkte über die Betriebskosten dieser zentralen Heizungsanlage, sodass bzgl. der Ermittlung des Vorschusses nicht lediglich auf die individuellen Verbräuche der Mieter im Rahmen ihrer eigens mit Drittunternehmen abgeschlossenen Vorversorgungsverträge abgestellt werden konnte. Aus diesem Grund war die erstmalige Bemessung des (neuen) Vorschusses mit 70,68 Euro auch nicht wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 2 S. 2 BGB unwirksam.

76

bb. Allerdings durfte der Beklagte nach Erhalt der Heizkostenabrechnung für den Zeitraum 7/2011 – 6/2012 eine Reduzierung verlangen, da die für den Nutzungszeitraum von 11 Monaten (01.08.2011 – 30.06.2012) errechneten Heizkosten eine deutliche Überhöhung des Vorschusses ergeben: 588,80 Euro: 11 = 53,53 Euro. Dies hat er mit Schreiben vom 07.10.2013 (Bl. ## ff. der Beiakte) getan, indem er dort erklärt hat:

77

„Die nun für den Zeitraum 1.07.2011 – 30.06.2012 vorliegende Abrechnung über Heiz- und Warmwasserkosten weist einen Abrechnungsbetrag von 588,00 Euro auf, was auf den Monat bezogen 49,00 Euro bedeutet. Mein Vorauszahlungsbetrag 45,00 Euro hat also gepasst. Die geforderte Abschlagszahlung war mit 70,68 Euro deutlich überhöht und nicht gerechtfertigt.“

78

Hiermit hat er hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass er anhand des Abrechnungsergebnisses den geforderten Vorschuss von 70,68 Euro für überhöht und die eigenmächtig bereits zuvor vorgenommene Anpassung für gerechtfertigt erachtet. Nach §§ 133, 157 BGB kann die Klägerin dieses Schreiben nur als Verlangen nach einer Anpassung des Heizkostenvorschusses verstehen. Da sich aus der Beiakte nicht ergibt, wann genau dieses Schreiben der Klägerin zugegangen ist, geht die Kammer zu ihren Gunsten von einem Zugang erst im November 2013 mit der Folge aus, dass die begehrte Anpassung des Vorschusses mit der Miete für Dezember 2013 wirksam geworden ist.

79

cc. Eine Herabsetzung auch des monatlichen Vorschusses für die bisherigen Betriebskosten i.H.v. 65,93 Euro ist entgegen der Auffassung des Beklagten für den Zeitraum 2013 – 2014 nicht eingetreten. Ein entsprechendes Anpassungsverlangen hat der Beklagte an die Klägerin nicht gerichtet. Insbesondere findet sich ein derartiges Anpassungsverlangen nicht in dem Schreiben des Beklagten vom 13.12.2012. Denn in diesem Schreiben hat er ja gerade angekündigt, ab dem 01.01.2013 den „alten“ Betriebskostenvorschuss i.H.v. 65,93 € unverändert weiter zu zahlen. So ist der Beklagte selbst auch vorgegangen und hat den Betriebskostenvorschuss von 65,93 Euro über den gesamten Zeitraum hinweg in voller Höhe gezahlt.

80

Auch aus den weiteren Anlagen, die die Parteien zur hiesigen Akte gereicht haben, ergibt sich ein Anpassungsverlangen für den „alten“ Betriebskostenvorschuss nicht. Ebenso wenig lässt es sich der beigezogenen Akte AG Bonn 201 C 62/13 entnehmen. Mag der Beklagte auch an diversen Stellen gerügt haben, dass sich aus den Abrechnungen der Betriebskosten jeweils deutliche Guthaben für ihn ergaben – ein ausdrückliches Verlangen zur Herabsetzung dieses Vorschusses hat er nie gestellt. Erstmals mit dem nachgelassenen Schriftsatz vom 27.02.2015 (dort S.3, Bl. ### d.A.) hat der Beklagte die monatliche Anpassung der Betriebskosten-Vorauszahlung um 31,57 € begehrt. Gem. § 560 Abs. 4 BGB konnte dieses Herabsetzungsverlangen aber frühestens mit der nachfolgenden Monatsmiete (März 2015) wirksam werden und ist daher für den hier relevanten Betrachtungszeitpunkt (Juli 2014 bzw. Januar 2015) unerheblich.

81

In der nachfolgenden Tabelle sind die rückständigen Mieten bis Juli 2014 dargestellt unter Berücksichtigung der von dem Beklagten geleisteten Nachzahlungen von je 70,00 Euro für die Mieten Januar 2013 bis einschließlich Juli 2013. Betriebskostenvorschüsse für das Jahr 2013 sind dabei unberücksichtigt geblieben, weil der Beklagte diese in voller Höhe gezahlt hat. Heizkosten-Vorschüsse sind bis Juni 2013 aufgrund eingetretener Abrechnungsreife außer Betracht geblieben. Denn die Klägerin hat mit Schreiben vom 10.07.2014 über die Heizkosten im Zeitraum Juli 2013 bis Juni 2014 abgerechnet, § 556 Abs. 3 S. 3 BGB. Aufgrund dieser Umstände war daher von den geleisteten Zahlungen des Beklagten im Jahr 2013 jeweils der (vollständig gezahlte) Betriebskostenanteil i.H.v. 65,93 Euro abzuziehen und bis einschließlich Juni 2013 auch der anteilig i.H.v. 45,00 Euro gezahlte Heizkostenvorschuss. Es ergeben sich hiernach folgende Zahlungen:

82

Monat

Grundmiete

BK

HK

Zahlung des B

Saldo

1/13

421,92 €

./.

./.

+407,49 €

- 45,00 €

- 65,93 €

+ 70,00 €

+366,56 €

-55,36 €

2/13

421,92 €

./.

./.

+297,49 €

- 45,00 €

- 65,93 €

+ 70,00 €

+256,56 €

-165,36 €

3/13

421,92 €

./.

./.

+407,49 €

-45,00 €

-65,93 €

+ 70,00 €

+366,56 €

-55,36 €

4/13

421,92 €

./.

./.

+407,49 €

-45,00 €

-65,93 €

+ 70,00 €

+366,56 €

-55,36 €

5/13

421,92 €

./.

./.

+407,49 €

-45,00 €

-65,93 €

+ 70,00 €

+366,56 €

-55,36 €

6/13

421,92 €

./.

./.

+407,49 €

-45,00 €

-65,93 €

+ 70,00 €

+366,56 €

-55,36 €

7/13

421,92 €

./.

70,68 €

+371,24 €

- 65,93 €

+ 70,00 €

+375,31 €

-117,29 €

8/13

421,92 €

./.

70,68 €

+477,49 €

-65,93 €

+411,56 €

-81,04 €

9/13

421,92 €

./.

70,68 €

+477,49 €

-65,93 €

+411,56 €

-81,04 €

10/13

421,92 €

./.

70,68 €

+477,49 €

-65,93 €

+411,56 €

-81,04 €

11/13

421,92 €

./.

70,68 €

+477,49 €

-65,93 €

+411,56 €

-81,04 €

12/13

421,92 €

./.

53,53 €

+477,49 €

-65,93 €

+411,56 €

-63,89 €

Jahresrückstand 2013 insgesamt

-947,50 €

1/14

421,92 €

65,93 €

53,53 €

+477,49 €

-63,89 €

2/14

421,92 €

65,93 €

53,53 €

+447,49 €

-93,89 €

3/14

421,92 €

65,93 €

53,53 €

+477,49 €

-63,89 €

4/14

421,92 €

65,93 €

53,53 €

+477,49 €

-63,89 €

5/14

421,92 €

65,93 €

53,53 €

+477,49 €

-63,89 €

6/14

421,92 €

65,93 €

53,53 €

+477,49 €

-63,89 €

7/14

421,92 €

65,93 €

53,53 €

+477,49 €

-63,89 €

Gesamtrückstand

bis 7/2014

-477,23 €

Gesamtrückstand

2013 + 2014

-1.424,73€

83

b. Eine „erheblichen Pflichtverletzung“ liegt trotz dieser Rückstände i.H.v. 1.424,73 Euro nicht vor. Denn insoweit sind die Gegenforderungen des Beklagten aus den Betriebskostenabrechnungen 2011 (83,95 Euro) und 2012 (286,12 Euro + 131,40 Euro) zu berücksichtigen, insgesamt: 501,47 Euro. Die Aufrechnung mit dem Guthaben aus der Abrechnung 2011 i.H.v. 83,95 Euro war bereits in dem Verfahren AG Bonn 201 C 62/13 (6 S 146/14) erklärt worden. Ebenso berücksichtigt werden müssen hierbei das Guthaben, welches dem Beklagten aus der formell unwirksamen Heizkostenabrechnung 2012/13 i.H.v. 154,48 Euro zusteht (s.o. II. 1. b.) und die Überzahlung, die er auf die unwirksame Heizkostenabrechnung 2011/12 i.H.v. 226,49 Euro geleistet hat (s.o. II. 1. c.). Zwar ist insoweit eine Aufrechnung bis dato nicht erklärt worden. Allerdings ist der Umstand, dass dem Mieter im Zeitpunkt der auf Zahlungsverzug gestützten ordentlichen Kündigung fällige Gegenansprüche gegen den Vermieter zustehen, bei der Bewertung, ob die im Zahlungsverzug liegende Pflichtverletzung „erheblich“ war, zugunsten des Mieters zu berücksichtigen.

84

Insgesamt ergeben sich im Zeitpunkt der Kündigung fällige und aufrechenbare Gegenansprüche des Beklagten i.H.v. 882,44 Euro. Zieht man diese von den Mietrückständen i.H.v. 1.424,73 Euro ab, verbleibt ein Mietrückstand von 542,29 Euro, der nur geringfügig über einer Brutto-Monatsmiete (421,92 Euro + 65,93 Euro + 53,53 Euro = 541,38 Euro) liegt. Da der Beklagte im Zeitpunkt der Kündigung die in der Rechtsprechung für die Erheblichkeit der Pflichtverletzung als maßgeblich erachtete Schwelle von einer Monatsmiete allerdings erstmals mit Ablauf des dritten Werktags im Juli 2014, also noch nicht einmal zwei Wochen vor der Kündigung erreicht hatte (zum 30.06.2014 betrug der Rückstand nur: 525,14 Euro), kann jedenfalls angesichts der Dauer des Verzuges von einer erheblichen Pflichtverletzung im Zeitpunkt der ordentlichen Kündigung vom 16.07.2014 nicht ausgegangen werden.

85

3. Fristlose Kündigung vom 27.01.2015 und vom 29.01.2015

86

Auch die mit Schreiben vom 27.01.2015 sowie mit Schriftsatz vom 29.01.2015 ausgesprochenen fristlosen Kündigungen haben das Mietverhältnis nicht beendet. Die Kündigungen waren bereits unwirksam, weil ein relevanter Zahlungsverzug i.S.v. § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3 lit. b) BGB nicht vorlag: Selbst wenn man – wie die Klägerin – von einem bis 30.11.2014 gültigen Heizkostenvorschuss i.H.v. 70,68 Euro monatlich ausgeht, fehlt es an einem Zahlungsrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten per 27.01.2015 bzw. 29.01.2015: Der Beklagte hätte sich in diesem Fall (vor Aufrechnung) im Verzug mit Mietzahlungen i.H.v. 1.510,90 Euro befunden (Zeitraum 1.01.2013-31.12.2014). In Höhe von 501,47 Euro ist dieser Verzug durch Verrechnung mit seinen Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen 2011 und 2012 erloschen (s.o.). Darüber hinaus ist ein weiterer Abzug i.H.v. 378,89 Euro vorzunehmen. Dieser ergibt sich aus dem von der Klägerin aus der Betriebskosten-Abrechnung 2013 errechneten Guthaben des Beklagten. Diese Guthaben bringt die Klägerin – wie auch die Differenz aus den Guthaben des Beklagten i.H.v. 501,47 Euro und ihren eigenen vermeintlichen Ansprüchen aus Heizkostenabrechnungen 2011/12 und 2012/13 - selbst in ihrem Kündigungsschreiben vom 27.01.2015 von den Mietrückständen in Abzug (vgl. Bl. ###-### d.A.). An dieser Verrechnung muss sie sich bei der Berechnung der kündigungsrelevanten Rückstände festhalten lassen. Es verbleibt ein Rückstand von nur 874,36 Euro, der den Wert von zwei im Zeitpunkt der Kündigung geschuldeten Brutto-Mieten nicht erreicht: Ab dem 01.01.2015 betrug die Brutto-Miete 503,92 Euro: 421,92 Euro + 37,00 Euro (Betriebskostenvorschuss) + 45,00 Euro (Heizkostenvorschuss). 2 x 503,92 Euro = 1.007,84 Euro.

87

4. Hilfsweise ordentliche Kündigung vom 29.01.2015

88

a. Der so errechnete Rückstand rechtfertigt aber auch keine ordentliche Kündigung gem. § 573 BGB. Denn hierbei sind wiederum die weiteren aufrechenbaren Gegenansprüche des Beklagten i.H.v. 226,49 Euro (Rest der Abschlagszahlung auf die Heizkostenabrechnung 2011/12) und 154,48 Euro (Überzahlung der Heizkosten 2012/13) zu berücksichtigen. Zieht man diese Gegenforderungen von der Forderung der Klägerin aus Mieten ab, verbleibt ein Anspruch nur noch in Höhe von

89

874,36 Euro - 226,49 Euro - 154,48 Euro = 493,39 Euro,

90

der unter einer Monatsmiete liegt.

91

b. Berechnet man den Zahlungsrückstand zum 29.01.2015 zutreffend auf Grundlage des reduzierten Heizkostenvorschusses ab dem 01.12.2013 i.H.v. 53,53 Euro, so kommt man zu einem reinen Mietrückstand vor Aufrechnung i.H.v. nur: 1.309,17 Euro:

92

Monat

Grundmiete

BK

HK

Zahlung des B

Saldo

1/13

421,92 €

./.

./.

+407,49 €

- 45,00 €

- 65,93 €

+ 70,00 €

+366,56 €

-55,36 €

2/13

421,92 €

./.

./.

+297,49 €

- 45,00 €

- 65,93 €

+ 70,00 €

+256,56 €

-165,36 €

3/13

421,92 €

./.

./.

+407,49 €

-45,00 €

-65,93 €

+ 70,00 €

+366,56 €

-55,36 €

4/13

421,92 €

./.

./.

+407,49 €

-45,00 €

-65,93 €

+ 70,00 €

+366,56 €

-55,36 €

5/13

421,92 €

./.

./.

+407,49 €

-45,00 €

-65,93 €

+ 70,00 €

+366,56 €

-55,36 €

6/13

421,92 €

./.

./.

+407,49 €

-45,00 €

-65,93 €

+ 70,00 €

+366,56 €

-55,36 €

7/13

421,92 €

./.

70,68 €

+371,24 €

- 65,93 €

+ 70,00 €

+375,31 €

-117,29 €

8/13

421,92 €

./.

70,68 €

+477,49 €

-65,93 €

+411,56 €

-81,04 €

9/13

421,92 €

./.

70,68 €

+477,49 €

-65,93 €

+411,56 €

-81,04 €

10/13

421,92 €

./.

70,68 €

+477,49 €

-65,93 €

+411,56 €

-81,04 €

11/13

421,92 €

./.

70,68 €

+477,49 €

-65,93 €

+411,56 €

-81,04 €

12/13

421,92 €

./.

53,53 €

+477,49 €

-65,93 €

+411,56 €

-63,89 €

Jahresrückstand 2013 insgesamt

-947,50 €

1/14

421,92 €

65,93 €

53,53 €

+477,49 €

-63,89 €

2/14

421,92 €

65,93 €

53,53 €

+447,49 €

-93,89 €

3/14

421,92 €

65,93 €

53,53 €

+477,49 €

-63,89 €

4/14

421,92 €

65,93 €

53,53 €

+477,49 €

-63,89 €

5/14

421,92 €

65,93 €

53,53 €

+477,49 €

-63,89 €

6/14

421,92 €

65,93 €

53,53 €

+477,49 €

-63,89 €

7/14

421,92 €

65,93 €

53,53 €

+477,49 €

-63,89 €

8/14

421,92 €

65,93 €

53,53 €

+477,49 €

-63,89 €

9/14

421,92 €

65,93 €

53,53 €

+440,87 €

-100,51 €

10/14

421,92 €

65,93 €

53,53 €

+477,49 €

-63,89 €

11/14

421,92 €

65,93 €

53,53 €

+490,69 €

-50,69 €

12/14

421,92 €

65,93 €

45,00 €

+427,39 €

-105,46 €

+500,00 €

Gesamtrückstand

2014

-361,67 €

Gesamtrückstand

2013 + 2014

-1.309,17 €

93

Hiervon sind wiederum die zur Aufrechnung gestellten Forderungen i.H.v. 501,47 Euro und das Guthaben aus der Betriebskosten-Abrechnung 2013 i.H.v. 378,89 Euro abzuziehen. Es verbleibt ein Mietrückstand von nur noch: 428,81 Euro. Von diesem sind im Rahmen der „Erheblichkeitsprüfung“ nach § 573 Abs. 2 BGB die weiteren Gegenforderungen des Beklagten i.H.v. 226,49 Euro (Überzahlung Heizkosten 2011/12) und 154,48 Euro (Guthaben aus der Heizkosten-Abrechnung 2012/13) abzuziehen. Es verbleiben dann nur noch offene Ansprüche der Klägerin i.H.v. 47,84 Euro, die eine ordentliche Kündigung nicht rechtfertigen.

94

Auf die Frage, ob die Miete in den maßgeblichen Zeiträumen darüber hinaus wegen Mängeln gemindert war, kommt es im vorliegenden Rechtsstreit nicht an. Denn die errechneten Rückstände rechtfertigten bereits bei nicht geminderter Miete keine Kündigung.

95

Aus den dargelegten Gründen gab es im Hinblick auf die nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingereichten wechselseitigen Schriftsätze, die neues tatsächliches Vorbringen nicht enthalten, keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

96

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 8, 711 ZPO.

97

Die Kammer hat – wie aus dem Tenor ersichtlich – die Revision zugelassen. Dem veröffentlichten Sachverhalt der BGH-Entscheidung vom 12.11.2014 ist mit Ausnahme der dort angesprochenen Vorjahresabrechnung nicht zu entnehmen, welche weiteren Schätzgrundlagen der Mieter vermisst hatte und der BGH für die formelle Wirksamkeit nicht für erforderlich gehalten hat. Es ist deshalb nicht ausgeschlossen, dass sich die Kammer im vorliegenden Fall in Widerspruch zu der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14 setzt.

98

Der Streitwert wird auf 5.063,04 EUR festgesetzt.