Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2008-04-03, Aktenzeichen I-10 U 137/07
ECLI:DE:OLGD:2008:0403.I10U137.07.00

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 17. September 2007 verkündete Urteil des Einzelrichters der 7. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf wird zurückgewie-sen.

Die Beklagte trägt die Kosten der Berufung.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung aus dem Berufungsurteil durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet.

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I.

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Der Kläger, ein gemeinnütziger Verein, begehrt als Verpächter von der Beklagten als Pächterin die Räumung und Herausgabe des Pachtobjektes.

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Am 17.06.1999 schlossen die Parteien einen Pachtvertrag nebst zwei Zusatzvereinbarungen. In der Präambel zum Pachtvertrag heißt es: "Die Pachtflächen befinden sich in diesem Objekt D., E. Strasse 30 (siehe Anlage 1) in dem auf dieser Anlage farblich gekennzeichneten Gebäudeteil. Aus der Anlage 1a zu diesem Vertrag geht die Hauptpachtfläche im vorbezeichneten Gebäudeteil hervor." In § 1 Nr. 2 des Pachtvertrags heißt es : "Die Verpächterin verpachtet der Pächterin zur gewerblichen Nutzung die im Erdgeschoß (Halle 1) gelegene Flächen incl. Galerie , Küche , Keller, Sanitärräume (ca. 326 m²) und zur gastronomischen Bewirtung die im Erdgeschoß (Halle 3) gelegenen Foyerräume incl. Galerie (ca. 480 m²), sowie … Fläche für Außengastronomie gemäß beigefügten Grundrissplänen (Anlage 1 b). Die zum Pachtgegenstand gehörenden Flächen sind in Halle 1 rot, Halle 3 gelb, Außenflächen grün und Keller blau umrandet. Die Grundrisspläne sind Bestandteil des Vertrages … ."

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Es kam zwischen den Parteien zu häufigen Meinungsverschiedenheiten über die Geschäftsführung der Beklagten. Mit Schreiben vom 22.02.2006 kündigte der Kläger das Pachtverhältnis zum 30.09.2006. Zur Begründung führte er zahlreiche Beanstandungen zum Geschäftsgebaren der Beklagten an. Eine zweite Kündigung sprach der Kläger im Rahmen des Rechtsstreits mit Schriftsatz vom 14.11.2006 (GA 69) aus. Auch hier nahm er Bezug auf mehrere Beanstandungen zum Verhalten der Beklagten beim Betrieb der Gastronomie. Der Kläger behauptet, die im Pachtvertrag in Bezug genommenen Anlagen, insbesondere die Grundrisspläne, hätten dem Vertrag nicht beigelegen. Dies hat auch die Beklagte zunächst in erster Instanz so vorgetragen, dann aber, nach dem Hinweis des Landgerichts, dass ein Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform vorliege, behauptet, die im Pachtvertrag in Bezug genommenen Anlagen hätten bei Vertragsschluss vorgelegen, der Beklagten sei nur nicht bewusst gewesen, dass die Grundrisse die genannten Anlagen gewesen seien, weil die farbliche Markierung gefehlt habe. Das Landgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Es geht von einem Verstoß gegen das Schriftformerfordernis aus, weil der Pachtgegenstand weder aus der Vertragsurkunde noch aus den in Bezug genommenen Anlagen sicher bestimmbar sei. Hiergegen hat die Beklagte form- und fristgerecht Berufung eingelegt, mit der sie Klageabweisung begehrt. Sie vertritt wie in erster Instanz die Auffassung, dass der Pachtvertrag formwirksam geschlossen worden sei und sie von der eingeräumten Verlängerungsoption Gebrauch gemacht habe, so dass der Pachtvertrag erst am 30.06.2011 ende. Der Kläger beantragt Klageabweisung. Wegen des Sachverhaltes im übrigen wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr.1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil (GA 226-232) Bezug genommen und im übrigen auf den vorgetragenen Inhalt der im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze der Parteien verwiesen.

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II.

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Die zulässige Berufung der Beklagten bleibt ohne Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht die Beklagte gemäß §§ 581 Abs.2, 546 BGB für verpflichtet erachtet, das Pachtobjekt nach Beendigung des Pachtverhältnisses an den Kläger zurückzugeben. Denn das Pachtverhältnis ist mit Schreiben des Klägers vom 22.02.2006 ordentlich gekündigt worden. Die vom Landgericht vorgenommene Auslegung des Kündigungsschreibens als ohne Rücksicht auf die vorgetragenen Kündigungsgründe hilfsweise gewollte ordentliche Kündigung ist nicht zu beanstanden und wird in der Berufung auch nicht angegriffen. 1. Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, dass es sich bei dem in Rede stehenden Pachtvertrag um einen gemäß §§ 581 Abs.2, 550 BGB auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Pachtvertrag handelt. Denn die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform ist nicht eingehalten. Dieser ist nur genügt, wenn alle wesentlichen Absprachen in die Vertragsurkunde aufgenommen sind, wozu auch die hinreichend bestimmte Beschreibung des Pachtgegenstandes gehört (vgl. BGH ZMR 2006, 190 f = NJW 2006, 139 f; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9.Auflage , Rn. 95 m.w.N.). Die Beschreibung des Pachtgegenstandes in § 1 des Pachtvertrags genügt entgegen der Ansicht der Beklagten dem Bestimmtheitserfordernis nicht. Soweit es heißt, die im Erdgeschoss (Halle 1) gelegenen Flächen incl. Galerie, Küche, Keller und Sanitärräumen (ca. 326 m²) werden verpachtet, ist dies aus sich heraus nicht verständlich, auch wenn man die von der Beklagten vorgelegten Grundrisse hinzuzieht. Bereits der Begriff der Halle 1 ist nicht eindeutig, weil es sich bei dem Objekt um ein umgebautes Straßenbahndepot handelt und die ehemaligen Hallen offensichtlich in verschiedene Einzelräume unterteilt worden sind. Unter Halle 1 kann die gesamte ehemalige Depothalle verstanden werden oder der nach dem Umbau entstandene Eingangbereich, der eine Theke enthält. Die Lage des Kellers und die Lage und Anzahl der Sanitärräume erschliesst sich ebenfalls nicht, insbesondere weil nach dem unstreitigen Vortrag des Klägers die Kellerräume erst am 09.02.2001 baubehördlich genehmigt worden sind und erst danach eine mündliche Einigung der Parteien auf die Kellerräume erfolgte (GA 64). Die Kellerräume können auch nicht als unwesentliche Nebenräume angesehen werden, denn gerade ein gastronomischer Betrieb ist auf Vorratshaltung in größerem Umfang angewiesen, wozu in erster Linie die Kellerräume dienen. Über Zahl und Lage der Sanitärräume enthält die Vertragsurkunde keinerlei Angaben, obgleich dies in einem so weitläufigen Gesamtobjekt, in dem bereits die Halle 1 sechs große Räume enthält und in der daneben liegenden Halle 2 ausweislich der von der Beklagten vorgelegten Grundrisse des Erdgeschosses (Anl. B 13) umfangreiche Sanitäranlagen eingerichtet sind, dringend erforderlich wäre. Es ist nicht ersichtlich, ob die Beklagte die Sanitäranlagen in Halle 2 für ihre Gäste und ihr Personal mitbenutzen darf, was gegen den Wortlaut des Pachtvertrags stünde, oder ob es im Keller der Halle 1 weitere Anlagen gibt. Das Vorhandensein von ausreichenden Sanitäranlagen ist aber für einen gastronomischen Betrieb von erheblicher Bedeutung. Es ist allerdings anerkannt, dass zur Bestimmung des wesentlichen Vertragsinhaltes auch auf außerhalb der Urkunde liegende Beschreibungen Bezug genommen werden kann (vgl. BGH NJW 2003, 1248 m.w.N.; BGH NJW 2005, 958 m.w.N.). Dabei muss der Grundsatz der Urkundeneinheit gewahrt bleiben. Dies ist der Fall, wenn im Hauptvertrag auf diese Anlagen hingewiesen wird, diese Anlagen tatsächlich existieren und die Gegebenheiten zutreffend wiedergeben (Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn 97 m.w.N.). Die im Pachtvertrag genannten Anlagen sind indes zu keinem Zeitpunkt von den Parteien zur Kenntnis genommen worden, es ist vielmehr nicht sicher, ob sie überhaupt existieren. Die von der Beklagten vorgelegten zwei Grundrisse sind ersichtlich nicht die im Pachtvertrag genannten Anlagen, was sich schon daraus ergibt, dass sie nicht die im Pachtvertrag beschriebenen farbigen Eintragungen aufweisen, nicht alle im Pachtvertrag genannten Räume darstellen und es sich auch nur um zwei Anlagen handelt, während der Pachtvertrag auf drei Anlagen Bezug nimmt. Wegen der Nichteinhaltung der Schriftform lief das Pachtverhältnis gemäß §§ 581 Abs. 2, 578, 550 BGB auf unbestimmte Zeit und konnte daher ordentlich gekündigt werden. Die ordentliche Kündigung ist gemäß § 584 BGB bei Pachtverhältnissen nur zum Ende eines Pachtjahres mit sechsmonatiger Kündigungsfrist möglich, so dass das Pachtverhältnis am 30.06.2007 endete.

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2. Der Kläger verstößt auch nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben, wenn er sich darauf beruft, der Pachtvertrag sei (jedenfalls) mangels Einhaltung der Schriftform ordentlich kündbar gewesen. Jede Partei kann sich grundsätzlich darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Es ist der Berufung zwar einzuräumen, dass die höchstrichterliche Rechtsprechung eine Ausnahme von diesem Grundsatz zulässt und es für treuwidrig ansieht, wenn eine Vertragspartei sich auf die Formnichtigkeit eines Vertrages beruft, nachdem sie zuvor über einen längeren Zeitraum besondere Vorteile aus dem nichtigen Vertrag gezogen hat (BGHZ 121, 224, 233 f = NJW 1993, 1126; BGH NJW-RR 2003, 1635 = BB 2003, 2254, 2255 m.w.N.). Ein solcher Fall liegt hier aber schon deshalb nicht vor, weil der Mangel der Form nicht zur Nichtigkeit des Pachtvertrages geführt, sondern nur die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung eröffnet hat. Zudem hat der Kläger angesichts des wechselseitigen Leistungsaustausches auch keine besonderen Vorteile aus dem Vertragsverhältnis erlangt. Bis zu der Kündigung waren beide Parteien verpflichtet, den Vertrag zu erfüllen. Aus dem Umstand, dass sie dieser Verpflichtung über einen längeren Zeitraum – ungeachtet ihrer Auseinandersetzungen – im wesentlichen nachgekommen sind, lässt ich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist. Dass der Kläger nach Darstellung der Beklagten den Pachtvertrag entworfen und ihr die farbig markierten Anlagen nicht zugeleitet hat, gibt keinen Anlass, von diesem Grundsatz abzuweichen.

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3. Der Antrag der Beklagten auf Vollstreckungsschutz nach § 712 ZPO ist zwar zulässig, aber nicht begründet. In der Berufung wird der Schutzantrag nach § 712 ZPO regelmäßig durch die Möglichkeit, eine einstweilige Anordnung nach §§ 707, 719 ZPO zu beantragen, verdrängt (vgl. OLG Stuttgart MDR 1998, 858 ff). Dem schließt sich der Senat an. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs.1 ZPO. Die Anordnung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr.10, 711 ZPO. Für die Zulassung der Revision gemäß § 543 ZPO besteht kein gerechtfertigter Anlass.

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Der Streitwert der Berufung beträgt 33.600 €.