Verwaltungsgericht Köln (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-03-22, Aktenzeichen 20 K 4232/05
ECLI:DE:VGK:2007:0322.20K4232.05.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens jeweils zur Hälfte.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen jeweils die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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T a t b e s t a n d
Mit am 23. März 2004 eingegangenem Schreiben ihrer Steuerberater vom 22. März 2004 beantragten die Kläger gestützt auf § 33 des Grundsteuergesetzes (GrStG) für das Kalenderjahr 2003 einen Grundsteuererlass wegen wesentlicher Ertragsminderung. Ihr Geschäftsgrundstück sei während des gesamten Kalenderjahres 2003 nicht verpachtet gewesen, so dass ein Grundsteuererlass von 2.571,56 EUR zu bewilligen sei. Seit Ende 2002 stattfindende Bemühungen, einen Pächter für das Objekt zu finden, seien ohne Erfolg geblieben. Die Beklagte forderte die Kläger daraufhin auf, Nachweise für die geltend gemachte Ertragsminderung und betreffend die Bemühungen um eine Neuverpachtung vorzulegen. Die Kläger teilten darauf im Wesentlichen mit, aufgrund der wirtschaftlichen Situation insbesondere im Bereich der gehobenen Gastronomie sei es sehr schwer, ja fast unmöglich, heute für das Objekt einen geeigneten Pächter zu finden. Sie versuchten dazu, unter Nutzung ihrer Kontakte aus früherer unternehmerischer Tätigkeit als Gastronomen, in Bekanntenkreisen einen Nachfolgepächter über "Mundpropaganda" zu werben. Darüber hinaus sei die Firma Immobilien H. H. , C. , mit der Vermittlung des Pachtobjektes beauftragt worden. Diesbezüglich vorgelegt wurde die Seite 2 eines undatierten Exposés. Es hätten zwar mehrere Interessenten das Objekt besichtigt, zu einer Verpachtung sei es jedoch nicht gekommen.

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Durch Bescheid vom 1. Februar 2005 lehnte die Beklagte den begehrten Grundsteuererlass ab. Zur Begründung führte sie aus, es sei nicht nachgewiesen, dass die Kläger sich in ortsüblicher Weise um eine Neuverpachtung bemüht hätten. Geeignete Unterlagen seien trotz wiederholter Aufforderung nicht vorgelegt worden.

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Ebenfalls unter dem 1. Februar 2005 legten die Kläger eine Auflistung der Bewerber vor, die sich für das Pachtobjekt mit ihnen persönlich in Verbindung gesetzt hätten. Als monatlicher Pachtzins seien 5.000,00 EUR veranschlagt worden. Sämtliche Verhandlungen seien bislang erfolglos verlaufen.

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Am 1. März 2005 legten die Kläger Widerspruch gegen den Ablehnungsbescheid vom 1. Februar 2005 ein, den sie im Wesentlichen damit begründeten, der Kreis der in Betracht kommenden Nachfolgepächter sei sehr begrenzt. Erschwerend komme hinzu, dass im Bereich der Gastronomie eine besonders schwierige konjunkturelle Situation infolge von "Basel II" bei den Bankverhandlungen eingetreten sei. Die Kläger hätten alle geschäftlichen und privaten Verbindungen, die sie in ihren Jahren der Selbständigkeit aufgebaut hätten, bei der Suche eines Nachfolgers aktiviert. In den bisher stattgefundenen Besichtigungen sei das Objekt zu einem moderaten monatlichen Pachtzins in Höhe von 5000,00 EUR angeboten worden, der weit unter dem liege, was in der Vergangenheit erzielt worden sei.

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Mit Widerspruchsbescheid vom 14. Juni 2005 wies die Beklagte den Widerspruch zurück. Zur Begründung berief sie sich im Wesentlichen darauf, die Kläger hätten nicht bewiesen, dass die eingetretene Ertragsminderung von ihnen nicht im Sinne von § 33 GrStG zu vertreten sei. Hinreichende Bemühungen im Jahre 2003 um eine Weiterverpachtung seien nicht dargelegt. Insbesondere sei die Einschaltung eines Immobilienmaklers für das Jahr 2003 nicht nachgewiesen worden. Bei einem Objekt wie dem in Rede stehenden komme hinzu, dass Erfolg versprechend wohl nur die Einschaltung eines Immobilienbüros hätte sein können, das sich auf die Verpachtung "gehobener Gastronomiebetriebe" verstehe. Hierzu sei es im Jahr 2003 - auf diesen Zeitraum sei nach § 34 Abs. 1 Satz 2 GrStG abzustellen - nicht gekommen.

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Nach Zustellung des Widerspruchsbescheides am 17. Juni 2005 haben die Kläger am 15. Juli 2005 Klage erhoben.

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Zur Begründung tragen sie im Wesentlichen Folgendes vor: Das Geschäftsgrundstück sei seit der Insolvenz der letzten Pächterin im Kalenderjahr 2002 ohne Ertrag gewesen. Seit Ende 2002 hätten sie sich nachhaltig um eine Weiterverpachtung bemüht. Zu Beginn des Kalenderjahres 2003 sei das Maklerbüro H. beauftragt worden. Der Klageschrift beigefügt war u.a. eine Bestätigung des W. Immobilien/Architekturbüro I. H. vom 7. Juli 2005 des Inhalts, dass das Unternehmen am 13. Februar 2003 von den Klägern damit beauftragt worden sei, das streitgegenständliche Objekt zu vermieten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Bl. 24 der Gerichtsakte Bezug genommen. Einen über das vorgelegte Bestätigungsschreiben hinausgehenden Nachweis über die Beauftragung des Maklers könne die Beklagte nicht verlangen, denn dabei verkenne sie, dass für den Maklervertrag ein Schriftformerfordernis nicht bestehe und Makleraufträge üblicherweise auch mündlich erteilt würden. Daneben hätten sie sich persönlich darum bemüht, das Objekt zu vermitteln, wobei sie ihre persönlichen Kontakte im Gastronomiebereich benutzt hätten. Es sei auch eine Vielzahl von Interessentengesprächen und Besichtungsterminen erfolgt; jedoch ohne Erfolg. Ursächlich hierfür sei, dass es sich um einen Gastronomiebetrieb der gehobenen Klasse handele, der auch lagebedingt nicht mit einem Miet-/Gewerbeobjekt im Innenstadtbereich der Stadt Bonn zu vergleichen sei, so dass das Klientel des Nachfolgepächters erheblich begrenzt sei. Vorliegend handele es sich nicht um ein Standardobjekt. Vielmehr gehe es um ein außergewöhnliches, atypisches, im gehobenen Gastronomiebereich anzusiedelndes Verpachtungsobjekt. Der geforderte Pachtzins habe erheblich unter der in der Vergangenheit erzielten Summe gelegen. Darüber hinaus hätten sie sich insoweit stets verhandlungsbereit gezeigt. Aufgrund der schwierigen Verpachtungssituation im Gastronomiebereich, sei das streitgegenständliche Objekt zudem anderen Branchen angeboten worden. Ihre privaten Bemühungen seien vor Erlass des Widerspruchsbescheides durch eine detaillierte Auflistung der Interessenten und erfolgten Besprechungen nachgewiesen. Damit hätten sie weitaus mehr getan, als ein üblicher Verpächter hätte tun können, d.h. ein Verpächter, der nicht über die entsprechenden umfassenden Verbindungen verfüge. Zum weiteren Beleg haben sie auszugsweise Korrespondenz über Vermietungsbemühungen aus den Jahren 2002 und 2003 vorgelegt. Allein auf ihre persönlichen Bemühungen sei auch die erfolgreiche Vermittlung des Pachtobjektes zum 1. Januar 2006 zurückzuführen. Da maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Begründetheit der Verpflichtungsklage die mündliche Verhandlung sei und nunmehr das Vorliegen der Voraussetzungen des § 33 GrStG belegt sei, sei der beantragte Grundsteuererlass zu gewähren; Ermessen sei der Beklagten dabei nicht eingeräumt.

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Die Kläger beantragen,

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die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 1. Februar 2005 und des Widerspruchsbescheides vom 14. Juni 2005 zu verpflichten, ihnen für das Kalenderjahr 2003 gemäß § 33 GrStG einen Grundsteuererlass in Höhe von 2.571,56 EUR für das Grundstück C1.-------weg 0 in 00000 B. zu gewähren.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen Folgendes vor: Die unstreitige Ertragsminderung sei von den Klägern zu vertreten. Diese hätten sich im Jahre 2003 nicht in ausreichender Weise um eine Verpachtung/Vermietung des Grundstückes bemüht. Ausreichende Vermietungsbemühungen durch Nutzung ihrer persönlichen Kontakte seien nicht durch entsprechende Nachweise belegt. Darüber hinaus sei spätestens nach sechs Monaten ein Immobilienmakler hinzuzuziehen gewesen, was jedoch im Jahre 2003 nicht erfolgt sei; die gegenteilige Behauptung der Kläger werde bestritten, da diese trotz mehrfacher Aufforderung keine aussagekräftigen Nachweise hierzu, insbesondere keinen Maklervertrag, vorgelegt hätten. Hierbei sei erforderlich gewesen, dass der Makler sich auf die Verpachtung gehobener Gastronomiebetriebe verstehe. Die Kläger hätten im Übrigen keinen Anspruch auf Gewährung eines Billigkeitserlasses, sondern lediglich darauf, dass über ihren Antrag nach pflichtgemäßen Ermessen entschieden werde. Eine Ermessensreduzierung auf Null liege hier offensichtlich nicht vor. Im Klageverfahren beigebrachte Nachweise seien für die Frage der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide unmaßgeblich.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den Inhalt der Gerichtsakte und des von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorganges Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
Die zulässige Verpflichtungsklage (§ 42 Abs. 2 Alt. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -) ist unbegründet. Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Grundsteuererlass nach § 33 GrStG nicht zu, so dass dessen Ablehnung nicht rechtswidrig ist und die Kläger dadurch nicht in ihren Rechten verletzt sind, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

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Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG ist die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes zu erlassen, der 4/5 des Prozentsatzes der Minderung entspricht, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 v.H. gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Nach gefestigter Rechtsprechung der Verwaltungsgerichtsbarkeit ist hierbei zu verlangen, dass die Ertragsminderung auf für die Ertragslage außergewöhnlichen atypischen Umständen vorübergehender Natur beruhten.

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Vgl. nur Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13.89 -, KStZ 1991, 170; Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, DVBl. 2001, 1368; Bayerischer Verwaltungsgerichtshof (BayVGH), Urteil vom 15. Dezember 2005 - 4 B 04.1948 -, VBlBW 2006, 349; Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (VGH BW), Urteil vom 16. März 2006 - 2 S 1002/05 -, VBlBW 2006, 321 - jeweils m.w.Nw.

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Im Hinblick auf den Wortlaut des § 33 Abs. 1 GrStG, der an den normalen Rohertrag anknüpft und dem deshalb erkennbar die Vorstellung des Gesetzgebers zugrunde liegt, dass der Grundsteuererlass nur bei atypischen Situationen in Betracht kommt, und unter Berücksichtigung des Objektsteuercharakters der Grundsteuer folgt das Gericht auch weiterhin,

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trotz der insbesondere vom Bundesfinanzhof (BFH), Beschluss vom 13. September 2006 - II R 5/05 -, BB 2006, 2453, geübten, beachtlichen Kritik an dieser ständigen Rechtsprechung der Verwaltungsgerichtsbarkeit,

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dieser Auslegung der Vorschrift.

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Ebenso bereits Verwaltungsgericht (VG) Gelsenkirchen, Urteil vom 21. Dezember 2006 - 5 K 5651/02 -, dokumentiert bei juris, m.w.Nw.

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Derartige für die Ertragslage außergewöhnliche Umstände des Einzelfalles sind vorliegend nicht zu erkennen. Die Lage der Kläger unterscheidet sich nicht von der Lage anderer Grundstückseigentümer, die nach Aufgabe einer früheren Nutzung erfolglos eine andere Nutzung des Steuerobjekts bzw. dessen Veräußerung anstreben. Dies gilt umso mehr, als die Kläger schriftsätzlich und in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar dargelegt haben, dass und warum aufgrund der besonderen Gegebenheiten des Steuerobjektes für dessen Nutzung von vornherein nur ein äußerst eingeschränkter Nutzerkreis in Betracht kommt. Ein längerer Leerstand zwischen zwei Pachtverträgen stellt dann aber keinen atypischen Umstand dar, der einen Grundsteuererlass zu rechtfertigen vermöchte.

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Vgl. für ähnliche Sachverhalte ("Hochregallager") BayVGH, Urteil vom 15. Dezember 2005 - 4 B 04.1948 -, VBlBW 2006, 349; VGH BW, Urteil vom 16. März 2006 - 2 S 1002/05 -, VBlBW 2006, 321. A.A. offenbar VG Düsseldorf, Urteil vom 27. Juni 2005 - 25 K 59/05 - dokumentiert bei www.nrwe.de.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 1 VwGO i.V.m. § 100 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO).

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist nach § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO ergangen.

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Anlass, die Berufung nach § 124a VwGO zuzulassen, bestand nicht. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO liegt nicht vor, weil die entscheidungserheblichen Fragen in der Verwaltungsgerichtsbarkeit obergerichtlich geklärt sind; die Voraussetzungen des § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO sind nicht erfüllt, weil eine Abweichung der dort genannten Art nicht gegeben ist.