Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2003-08-06, Aktenzeichen I-3 Wx 63/03
ECLI:DE:OLGD:2003:0806.I3WX63.03.00

Tenor

Auf die Rechtsmittel der Beteiligten zu 2 und 3 wird der angefochtene Be-schluss des Landgerichts aufgehoben.

Die Entscheidung des Amtsgerichts vom 27. Oktober 1999 wird wieder hergestellt.

Die Gerichtskosten des gesamten Verfahren trägt der Beteiligte zu 1.

Außergerichtliche Kosten werden in allen drei Rechtszügen nicht erstattet.

Wert: Bis 6.000,- €.

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I.

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Der Beteiligte zu 1 ist Eigentümer einer in der Wohnungseigentumsanlage A. Straße 21 gelegenen Wohnung. Der Beteiligte zu 2 war bis September 2000 Verwalter der Anlage.

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In der Versammlung vom 18. Februar 1998 fassten die Wohnungseigentümer zu TOP 5 ("Balkon- bzw. Fenstersanierung der WE B.") einstimmig folgenden Beschluss:

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"Die WEG beschließt, der Verwalterempfehlung zu folgen und die Arbeiten über das Architekturbüro D. ausführen zu lassen.

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Der Verwalter wird entsprechend ermächtigt, den Auftrag zu vergeben. Die Finanzierung erfolgt aus der Rücklage."

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Die Arbeiten zur Ausführung dieses Beschlusses veranlasste der Beteiligte zu 3. Die Wohnung des Beteiligten zu 1 befindet sich im Dachgeschoss des Hauses. Der Balkon ist nicht überdacht. Er wies ursprünglich einen im Mörtelbett verlegten Keramikbelag auf. Nunmehr wurde dieser entfernt und durch auf Kunststofftellerprofile verlegte Betonplatten ersetzt. Hierdurch entstand eine Randaufkantung von 15 cm, gemessen ab Oberkante des Belages im Bereich der Küchentür und von etwa 11 cm im Bereich der Wohnzimmertür. Im Bereich der Fenstertüren zu dem Wohnraum und der Küche wurden Schwellen eingebaut.

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Der Beteiligte zu 1, der beanstandet, dass man nach der Instandsetzungsmaßnahme über eine Schwellenhöhe von 32 cm auf den Balkon treten müsse, während die Höhe der Schwelle zuvor nur 15 cm betragen habe sowie sich gegen eine Erhöhung des Balkongeländers um 20 cm wendet, hat beantragt,

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den Beteiligten zu 2 zu verpflichten, in die Wohnung des Beteiligten zu 1 in der vorbezeichneten Wohnungseigentumsanlage eine Balkon-Fenster-Türeinheit einbauen zu lassen, die eine maximale Türschwelle von 15 cm aufweist und das Niveau des Balkons sowie das Balkongitter in den ursprünglichen Zustand zurück zu versetzen.

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Das Amtsgericht hat nach Ortsbesichtigung den Antrag am 27. Oktober 1999 zurückgewiesen, weil die von dem Beteiligten zu 2 verantwortete und in Auftrag gegebene Instandsetzungsmaßnahme im Bereich des Balkons und im Bereich der Fenster-Türeinheit an der Wohnung des Beteiligten zu 1 nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt worden sei. Bei der Instandsetzungsmaßnahme habe der Verwalter nicht nur die Interessen des betroffenen Sondereigentümers im Auge zu behalten, sondern die Belange der gesamten Gemeinschaft zu berücksichtigen. Daher sei es nicht zu beanstanden, dass der Verwalter "auf der sicheren Seite" geblieben sei und die Mindesthöhen des Randanschlusses, wie sie in der DIN 18 195 vorgeschrieben seien, nicht unterschritten habe.

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Auf die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1, mit der er seinen ursprünglichen Antrag weiterverfolgt und hilfsweise beantragt hat, den Beteiligten zu 2 zu verpflichten, an die WEG 5.147,17 € nebst Zinsen zu zahlen, hat das Landgericht nach mündlicher Verhandlung und Beweisaufnahme am 4. Februar 2003 unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels den amtsgerichtlichen Beschluss geändert und den Beteiligten zu 2 verpflichtet, unter Anbringung einer Entwässerungsrinne die an dem Balkon der Wohnung des Beteiligten zu 1 vorhandene Randaufkantung auf eine Höhe von 5 cm herabzusetzen und in die Balkontüren zu dem Wohnraum und in der Küche jeweils eine Balkon-Fenster-Türeinheit mit der mit der entsprechenden Türschwelle einzubauen.

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Hiergegen wenden sich der Beteiligte zu 2 und der Beteiligte zu 3 als dessen Streithelfer mit ihren sofortigen weiteren Beschwerden, denen der Beteiligte zu 1 entgegen tritt.

12

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

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II. Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache Erfolg.

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1.

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Zur Begründung hat die Kammer ausgeführt, das Rechtsmittel sei hinsichtlich des Balkonbodens begründet (a), bezüglich des Balkongitters nicht (b).

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a)

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Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG sei der Verwalter verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer zur Instandsetzung und Instandhaltung durchzuführen. Da vorliegend diese Verpflichtung nicht ordnungsgemäß erfüllt worden sei, habe der Beteiligte zu 1 einen Schadensersatzanspruch gegen den Beteiligten zu 2 aus dem Gesichtspunkt der Schlechterfüllung einer vertraglichen Verpflichtung; hierbei müsse sich der Beteiligte zu 2 das Verschulden des Beteiligten zu 3 als eigenes zurechnen lassen. Dem Beteiligten zu 3 sei vorzuwerfen, dass er die Aufkantungshöhe der Randanschlüsse im Bereich der Küchentür mit 15 cm und im Bereich der Wohnzimmertür mit etwa 11 cm bemessen habe, obwohl eine Aufkantungshöhe von 5 cm mit vorgelagerter Entwässerungsrinne ausgereicht haben würde. Der Sachverständige E. habe hierzu ausgeführt, die Wandanschlüsse müssten entgegen den Vorgaben in DIN 18195 nicht grundsätzlich 15 cm über die Oberkante des Belages geführt werden. In den zur Zeit geltenden Flachdachrichtlinien, die ebenso wie die DIN 18195 als "Standardwerk für Abdichtungsmaßnahmen" anzusehen seien, sei eine differenzierte Angabe zur erforderlichen Aufkantungshöhe vorgegeben. Nach Nr. 10.3 der Flachdachrichtlinien sei eine Verringerung der Anschlusshöhe auf weniger als 15 cm möglich, allerdings solle die Anschlusshöhe mindestens 5 cm über der Oberfläche des Belages betragen. Demzufolge habe der Sachverständige E. in seinem Gutachten vom 25. Juli 2001 festgestellt, dass die Höhe der Wandanschlüsse in Abhängigkeit von den klimatischen Gegebenheiten und den konstruktiven Rahmenbedingungen von 15 cm auf 5 cm reduziert werden könne und dass die hierzu im Einzelnen erforderlichen Maßnahmen in den Flachdachrichtlinien Ausgabe 1991 sowie in einer Vielzahl von Fachveröffentlichungen beschrieben worden seien. In seinem Ergänzungsgutachten vom 15. August 2002 habe der Sachverständige ausgeführt, es wäre vorliegend möglich gewesen und hätte ebenfalls die Normvorgaben erfüllt, wenn die Anschlusshöhe auf 5 cm reduziert und eine Entwässerungsrinne eingebaut worden wäre. Bei seiner mündlichen Anhörung vom 2. Dezember 2002 habe der Sachverständige klar gestellt, dass bei einer sachgerechten Planung die Lösung einer geringeren Aufkantung als 15 cm zu bevorzugen gewesen wäre. Eine zusätzliche Entwässerungsrinne sei dann einzulegen, eine Überdachung des Balkons aber nicht erforderlich gewesen. Hiernach sei eine Aufkantung in Höhe von 15 cm nicht unumgänglich gewesen. Eine Aufkantung von 5 cm habe bei Einrichtung einer Entwässerungsrinne ausgereicht. Dass der Beteiligte zu 3 nicht dem entsprechend den Flachdachrichtlinien Ausgabe 1991 sowie einer seitens des Sachverständigen E. erwähnten Vielzahl von Fachveröffentlichungen Beachtung geschenkt habe, stelle sein Verschulden dar, welches der Beteiligte zu 2 wie eigenes Verschulden zu vertreten habe.

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Ein Eigenverschulden könne dem Beteiligten zu 2 dagegen nicht angelastet werden. Er habe am 18. Juni 1998 die Höhe der Wandverstärkung beanstandet; zuvor habe für ihn keine Verpflichtung zum Tätigwerden bestanden. Die sachgerechte Ausführung des Eigentümerbeschlusses sei die Aufgabe des Beteiligten zu 2 gewesen. Der Beteiligte zu 1 sei nicht in die Planung einbezogen worden; der Beteiligte zu 2 habe lediglich den Beirat hinzu gezogen.

19

Dass der Beteiligte zu 2 nicht mehr Verwalter sei, hindere den Ausspruch seiner Verpflichtung nicht. Anhaltspunkte dafür, dass es ihm unmöglich gemacht werde, die Baumaßnahmen durchzuführen, seien nicht vorhanden.

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b)

21

Der Beteiligte zu 1 könne indes nicht verlangen, dass die Höhe des Balkongitters in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt wird. Die Geländerumwehrung sei um 110 cm erhöht worden. Dabei müsse es mit Blick darauf, dass die Geschossebene mehr als 12 cm über dem Grundgelände liege, verbleiben.

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2. Die Entscheidung des Landgerichts ist von Rechtsfehlern beeinflusst.

23

a) Entgegen der Auffassung des Landgerichts kann der Beteiligte zu 1 Schadensersatz von dem Beteiligten zu 2 in der geltend gemachten Form aus dem Gesichtspunkt einer Verletzung der Verwalterpflichten nicht verlangen.

24

aa) Der Beteiligte zu 2 hat seine Verwalterpflichten nicht verletzt. Die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG ist in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst; dem Verwalter obliegt nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG nicht die Instandhaltung und Instandsetzung als solche, sondern nur die Sorge dafür. Die Verpflichtung des Verwalters beschränkt sich grundsätzlich darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen (vgl. hierzu BayObLG NJW-RR 1992, 1103; ferner BayObLG WE 1988, 31; WE 1988, 74 f; WE 1991, 22; Senat OLGR 1998, 380). Unabhängig von der Frage, ob der Beteiligte zu 1 am 18. Juni 1998 rechtzeitig die Höhe der Wandverstärkung beanstandet hat, ist festzuhalten, dass soweit – wie hier - mehrere gleichermaßen Erfolg versprechende Sanierungsmaßnahmen (Ausführungshöhen) in Betracht kamen, ein gewisser Ermessensspielraum eingeräumt war. Die gewählte Maßnahme ist DIN-gerecht. Vorliegend war nicht nur das Interesse des Beteiligten zu 1, auf möglichst unkomplizierte und bequeme Weise seinen Balkon zu betreten sowie eine möglichst optisch ansprechende Lösung zu wählen, sondern war auch den Interessen der Gemeinschaft auf möglichst effektive Bewahrung des Gemeinschaftseigentums, das heißt insbesondere des auf der Schlagseite liegenden Mauerwerks, vor Schäden durch in den Baukörper eindringende Feuchtigkeit Rechnung zu tragen. Dass der Beteiligte zu 2 hierbei in nicht vorwerfbarer Weise den "sicheren Weg" gegangen ist, hat bereits der Amtsrichter zutreffend ausgeführt.

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bb)

26

Der Beteiligte zu 2 ist auch nicht aus dem Gesichtspunkt eines Verschuldens im Hinblick auf die Auswahl des Beteiligten zu 3 schadensersatzpflichtig. Denn abgesehen davon, dass der Beteiligte zu 3 als Architekt die geforderten Fachkenntnisse besitzt und eine DIN-gerechte und damit den anerkannten Regeln der Baukunst entsprechende Lösung geplant hat, wurde er von dem Beteiligten zu 2 lediglich vorgeschlagen. Die Auswahl des Beteiligten zu 3 hat indes nicht der Beteiligten zu 2, sondern die Gemeinschaft, und zwar durch einstimmigen Beschluss, getroffen.

27

cc)

28

Selbst wenn der Beteiligte zu 3 einen Planungsfehler begangen haben sollte, so hat der Beteiligte zu 2 hierfür nicht gemäß § 278 BGB einzustehen. Denn der Beteiligte zu 3 ist als Architekt nicht im Pflichtenkreis des Beteiligten zu 2 als Verwalter und damit nicht als dessen Erfüllungsgehilfe tätig geworden (vgl. hierzu BayObLG NJW-RR 1992, 1102; Senat a.a.O.).

29

dd)

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Fraglich ist zudem, ob der Beteiligte zu 1 überhaupt einen ersatzfähigen Schaden erlitten hat und geltend macht. Dies ist zu verneinen.

31

Denkbar wäre ein Minderwert seiner Wohnung wegen der relativ hohen Schwelle, der bei einem Verkauf zum Tragen kommen könnte. Einen dahin gehenden Geldersatz verlangt der Beteiligte zu 1 aber nicht.

32

Der Beteiligte zu 1 beansprucht auch nicht "Naturalrestitution", also Wiederherstellung des Zustandes vor der Instandsetzungsmaßnahme: Abgesehen von der Frage, ob der Beteiligte zu 1 überhaupt insoweit als geschädigt angesehen werden kann, verlangt er mit dem Einbau einer Entwässerungsrinne die Herstellung eines Zustandes, der demselben vor der Baumaßnahme gerade nicht entspricht. Ein "modifizierter Rückbau" ist als Schadensersatz indes nicht vorgesehen.

33

b)

34

Der Beteiligte zu 1 kann den Beteiligten zu 2 auch nicht als Handlungsstörer gemäß § 1004 BGB auf Beseitigung einer Störquelle in Gestalt eines widerrechtlichen Ausbauzustandes in Anspruch nehmen. Denn – abgesehen von der Frage, ob die Herstellung des bestehenden Zustandes des Schwellenbereichs am Balkon der Wohnung des Beteiligten zu 1 sich überhaupt als widerrechtliche Störung darstellen kann - unterläge der Beteiligte zu 2 als Vollstrecker fremden Willens (s. Eigentümerbeschluss zu TOP 5 vom 18. Februar 1998) insoweit nicht der Handlungshaftung.

35

c)

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Auch als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) kann das Begehren keinen Erfolg haben. Denn zum Einen widerspricht der Ist-Zustand - wie oben ausgeführt - nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Zum Anderen könnte selbst der amtierende Verwalter die verlangte Maßnahme, die den Schutz des Gemeinschaftseigentums vor Umwelteinflüssen reduziert (niedrigere Aufkantung, Entwässerungsrinne im Wandbereich), nicht ohne Mitwirkung der Gemeinschaft in Gestalt der Herbeiführung eines Eigentümerbeschlusses treffen. Zudem war der Beteiligte zu 2 nur bis September 2000 Verwalter, schuldete demnach zur Zeit der Beschlussfassung durch die Kammer keine ordnungsgemäße Verwaltung mehr und durfte die begehrte Maßnahme schon deshalb nicht ohne Zustimmung der Gemeinschaft durchführen lassen. Die "Feststellung" des Landgerichts, wonach Anhaltspunkte dafür, dass es dem Beteiligten zu 2 unmöglich gemacht werde, die Baumaßnahmen durchzuführen, nicht vorhanden seien, reicht zur Legitimation des - ausgeschiedenen - Verwalters nicht aus. Derartige in die Substanz des Gemeinschaftseigentums gravierend eingreifende Maßnahmen verlangen eine dahin gehende Willensbildung der Gemeinschaft, in der Regel durch Eigentümerbeschluss.

37

d)

38

Schließlich kann der Beteiligte zu 1 mit dem hilfsweise auf Zahlung des Umbauaufwandes von 5.147,17 € nebst Zinsen an die Gemeinschaft gerichteten Begehren nicht durchdringen. Denn zum Einen ist nicht ersichtlich, unter welchem rechtlichen Gesichtspunkt die WEG, die durch den Ist-Zustand eine wirksamere Bauwerksabsicherung gegen Feuchtigkeit erhalten hat als sie im Falle des von dem Beteiligten zu 1 erstrebten Umbaus unter Absenkung des gegen Niederschlagwasser wirksamen Niveaus und Einfügung einer an der Hauswand verlaufenden Entwässerungsrinne haben würde, einen Anspruch auf die (Voraus-) Zahlung solcher Umbaukosten haben sollte. Zum Anderen setzt die Entscheidung über die Geltendmachung eines derartigen Anspruchs gegen den (ausgeschiedenen) Verwalter einen – hier nicht gegebenen - Eigentümerbeschluss voraus.

39

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1/2 WEG. Für eine Erstattungsan-ordnung hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten nach Billigkeitsgesichtspunkten ist kein Raum.