Oberlandesgericht Stuttgart ()
Urteil vom 2004-11-09, Aktenzeichen 12 U 127/04

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Einzelrichters der 14. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom 30. Juni 2004 wie folgt

abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 115 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Streitwert des Berufungsverfahrens: 26.500,00 Euro

Gründe

I.

1

Der Kläger begehrt Rückzahlung vorfällig geleisteter Abschlagszahlungen auf die Forderung der Beklagten aus einen Bauträgervertrag.

2

Mit notariellem Kaufvertrag vom 30. Dezember 2002 (Anlagenheft K 1) erwarb der Kläger von der Beklagten, einer gewerbsmäßigen Bauträgerin, als Wohnungseigentum eine weitgehend fertig gestellte Doppelhaushälfte mit zwei Tiefgaragenstellplätzen auf dem Grundstück ... in ... zu einem Kaufpreis von insgesamt 265.000,- Euro.

3

Der notarielle Kaufvertrag enthält u.a. folgende Regelungen:

4

§ 3 Ziff. 4 (auszugsweise):

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"Der Kaufpreis ist nach § 3 MaBV wie folgt zur Zahlung fällig

6

85% des Kaufpreises bis 31. Januar 2003,

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15% des Kaufpreises nach vollständiger Fertigstellung."

8

§ 4 Ziff. 2:

9

"Der Vertragsgegenstand ist bis auf folgende Restarbeiten, die vom Verkäufer bis spätestens 15. Februar 2003 zu erbringen sind, hergestellt:

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- Einbau der Rollläden und zusätzlich ein Aufbaurollladen

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- Fenstersimsen innen anbringen

12

- Inbetriebnahme der Heizungsanlage

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- Estrichbelag

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- Lieferung und Montage sämtlicher Innentüren."

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§ 4 Ziff. 4:

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"Der Käufer erbringt folgende Eigenleistungen, die bei der Bemessung des Kaufpreises bereits berücksichtigt wurden:

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- die komplette Sanitärausstattung samt Montage

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- sämtliche Fliesenarbeiten im Innenbereich

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- sämtliche Bodenbeläge

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- sämtliche Malerarbeiten - innen -."

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§ 14 Zf. 4:

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"Die Beteiligten wurden hingewiesen auf die wesentlichen Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): der Käufer bestätigt insbesondere darauf hingewiesen worden zu sein, dass der Veräußerer Zahlungen nur unter den Voraussetzungen des § 3 dieser Verordnung entgegennehmen und nur unter Beachtung des § 4 dieser Verordnung verwenden darf."

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Die erste Kaufpreisrate wurde fristgerecht bezahlt. Aufgrund einer Unterredung zwischen den Parteien, in deren Verlauf die Beklagte den Kläger auf die verzögerte Erledigung von Eigenleistungen hinwies, bezahlte der Kläger am 21. Februar 2003 weitere 1.500,- Euro und am 6. März 2003 weitere 25.000,- Euro an die Beklagte. Von der vereinbarten Schlussrate stehen damit noch 13.250 Euro offen. Anfang Juli 2003 zog der Kläger in seine Doppelhaushälfte ein.

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Mit Schreiben vom 15. September 2003 (Anlagenheft K 2) forderte der Kläger die Beklagte unter Fristsetzung bis 30. September 2003 zur Beseitigung diverser Mängel sowie zur Rückzahlung der am 21. Februar und 6. März 2003 bezahlten 26.500,- Euro auf. Mit Anwaltsschreiben vom 30. Januar 2004 (Anlagenheft K 4) wurde die Beklagte über die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens informiert und aufgefordert, keine Arbeiten am Gebäude mehr auszuführen.

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Der Kläger hat vorgetragen:

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Die zweite Kaufpreisrate sei noch nicht fällig, da das Bauvorhaben im Hinblick auf mehrere Mängel, insbesondere im Bereich der Tiefgarage, noch nicht fertig gestellt sei. Die Beklagte habe die zweite Rate im Hinblick auf die Schutzwirkung der Makler- und Bauträgerverordnung nicht entgegennehmen dürfen, denn die vertragliche Regelung sei an die Stelle des gesetzlichen Mindeststandards des § 3 Abs. 2 MaBV getreten. Die Beklagte habe sich daran festhalten zu lassen, dass der Zahlungsplan des § 3 Abs. 2 MaBV einvernehmlich zugunsten des Klägers abgeändert worden sei und die Kaufpreisrate nur entsprechend diesem Plan von der Beklagten entgegengenommen und verwendet werden dürfe. Der Rückzahlungsbetrag sei jeweils seit Zahlung der Einzelbeträge zu verzinsen.

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Der Kläger hat beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 27.543,93 Euro nebst Tageszinsen seit 16.September 2003 in Höhe von 5,4988 Euro pro Tag zu zahlen.

29

Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

31

Die Beklagte hat vorgetragen,

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dem Kläger stehe ein Rückforderungsanspruch nicht zu, da dieser gemäß § 271 BGB zu einer Zahlung vor Fälligkeit berechtigt gewesen sei und die Rückforderung solcher zur Erfüllung einer noch nicht fälligen Schuld erbrachten Zahlungen durch § 813 Abs. 2 BGB ausgeschlossen sei. Der Schutzzweck des § 3 MaBV stehe dem nicht entgegen, da die geleisteten Zahlungen nicht in Widerspruch zu § 3 Abs. 2 MaBV stünden, denn der noch offene Restkaufpreis von 13.250,- Euro sei höher als die im Gesetz vorgesehene Schlussrate nach vollständiger Fertigstellung. Auf die vom Kläger geltend gemachten Mängel komme es nicht an. Der Kläger könne sich auch aufgrund der Untersagung von Mängelbeseitigungsarbeiten nicht auf Mängel berufen.

33

Mit Urteil vom 30. Juni 2004 hat das Landgericht die Beklagte zur Zahlung von 26.500,- Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit 16. September 2003 verurteilt.

34

Es führte zur Begründung aus, dass § 813 Abs. 2 BGB durch die Parteien wirksam abbedungen worden sei. § 3 Ziffer 4 der notariellen Vereinbarung sei dahingehend auszulegen, dass die Parteien § 3 Abs. 2 MaBV dergestalt zum Vertragsinhalt gemacht hätten, dass die Empfangsberechtigung und das Behaltendürfen der Leistung durch die Beklagte hinsichtlich der Kaufpreisraten an die vertraglichen Fälligkeitstermine geknüpft worden sei. Da eine vollständige Fertigstellung des Gebäudes nicht gegeben sei, sei die Beklagte zur Rückzahlung der beiden Raten verpflichtet.

35

Gegen das der Beklagten am 6. Juli 2004 zugestellte Urteil hat diese mit Schriftsatz vom 13. Juli 2004, eingegangen bei Gericht am 14. Juli 2004, Berufung eingelegt und diese zugleich begründet.

36

Die Beklagte wiederholt im Wesentlichen ihr bisheriges Vorbringen. Sie ist weiterhin der Auffassung, die Vereinbarung in § 3 Ziff. 4 des notariellen Vertrages enthalte eine reine Fälligkeitsregelung, die nur die zwingende Geltung der MaBV in Bezug auf das zwischen den Parteien bestehende Vertragsverhältnis berücksichtige. Gegen die zwingenden Vorschriften der MaBV habe die Beklagte nicht verstoßen, da der Bautenstand eine Entgegennahme der erfolgten Zahlungen rechtfertige.

37

Die Beklagte beantragt,

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das Urteil des Einzelrichters der 14. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom 30. Juni 2004 abzuändern und die Klage abzuweisen.

39

Der Kläger beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

41

Er verteidigt das angefochtene Urteil und ist der Auffassung, dass der Mindeststandard des § 3 Abs. 2 MaBV durch den Vertrag dahingehend modifiziert worden sei, dass die Beklagte vor Fertigstellung des Gebäudes die vereinbarte Schlussrate von 15% des Kaufpreises nicht habe entgegennehmen dürfen.

42

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachvortrags der Parteien wird auf die vorbereitenden Schriftsätze sowie die Sitzungsniederschrift (Bl. 122 ff. d.A.) Bezug genommen.

43

Die Akten des Landgerichts ..., wurden zu Informationszwecken beigezogen.

II.

44

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Dem Kläger steht ein Anspruch auf Rückzahlung der vorzeitig bezahlten Raten nicht zu, da der Bautenstand die Entgegennahme der streitgegenständlichen Zahlungen durch die Beklagte rechtfertigt; der verbleibende offene Restbetrag ist höher als die gesetzliche vorgesehene Schlussrate, so dass ein Verstoß gegen die MaBV nicht vorliegt.

45

Ein Anspruch auf Herausgabe des Erlangten in Form der Rückzahlung der Abschlagszahlungen in Höhe von 26.500 Euro ergibt sich nicht aus § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB. Dabei kann dahinstehen, ob eine Leistung vor Fälligkeit dogmatisch bereits keine Leistung ohne Rechtsgrund darstellt oder ob § 813 Abs. 2 BGB insoweit eine Spezialregelung enthält, die eine Rückforderung ausschließt. Jedenfalls steht einem Anspruch auf Herausgabe § 813 Abs. 2 BGB entgegen.

46

§ 813 Abs. 2 BGB findet grundsätzlich Anwendung und wurde von den Parteien auch nicht abbedungen:

47

Die Zahlungen des Klägers erfolgten auf eine betagte Verbindlichkeit i.S.v. § 813 Abs 2 BGB, da die Schlusszahlung in Höhe von 15% des Kaufpreises erst nach vollständiger Fertigstellung fällig war und diese Voraussetzung unstreitig nicht vorliegt; eine Rückforderung scheidet damit aus. Etwas anderes gilt nur dann, wenn das Gesetz die vorzeitige Annahme der Zahlungen verbietet, was beispielsweise in § 3 Abs. 1 MaBV der Fall ist, oder wenn § 813 Abs. 2 BGB abbedungen wurde (vgl. hierzu Palandt/Sprau, BGB, 63. Aufl., Rz 5 zu § 813 BGB). Beide Voraussetzungen liegen nicht vor.

48

Die Auslegung der in § 3 Ziffer 4 der notariellen Urkunde getroffenen Vereinbarung ergibt, dass 15 % des Kaufpreises zwar erst nach vollständiger Fertigstellung zur Zahlung fällig werden, dass diese Fälligkeitsregelung aber von der Sperrwirkung des § 3 Abs. 2 MaBV nicht erfasst wird, weshalb ein vertraglicher Ausschluss von § 813 Abs. 2 BGB ausscheidet.

49

Hierfür spricht in erster Linie der Schutzzweck der Makler- und Bauträgerverordnung. § 3 Abs. 2 MaBV bezweckt den Schutz des Erwerbers, der davor bewahrt werden soll, dass der Bauträger Vermögenswerte entgegennimmt, ohne dass der vom Gesetz bezweckte Mindestschutz gewährleistet ist (BGH, Urteil vom 22.12.2000, AZ: VII ZR 310/99 = BGHZ 146, 250 bis 264). Der Gewerbetreibende wird durch die in § 3 Abs. 1 und 2 MaBV getroffene Regelung zur Vorleistung verpflichtet. Durch die Kombination der zum Schutz des Auftraggebers in Absatz 1 und 2 getroffenen Regelungen wächst diesem eine Anwartschaft auf das Bauobjekt zu, die wertmäßig in etwa seinen darin investierten Abschlagszahlungen entspricht (Marcks, MaBV, 7. Aufl., 2003, § 3 RN 23b).

50

An diesem Schutzzweck gemessen ist die vertragliche Regelung dahingehend auszulegen, dass die Parteien im Hinblick auf den bei Abschluss des Vertrages fortgeschrittenen Bautenstand eine reine Fälligkeitsregelung treffen wollten, ohne dass die Beklagte bezüglich der gesamten zweiten Rate zugleich verpflichtet werden sollte, sich der strengen Regelung des § 3 Abs. 2 MaBV zu unterwerfen. Es entspricht nicht der Interessenlage der Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, dass das Verbot des § 3 Abs. 2 MaBV sich auch auf Zahlungen des Erwerbers erstrecken sollte, die mit dem Bautenstand übereinstimmen. Tatsachen, aus denen sich ergibt, dass die Beklagte als Bauträgerin sich hinsichtlich der ungewöhnlich hohen Schlussrate der strengen Regelung von § 3 Abs. 2 MaBV unterworfen haben sollte, sind nicht vorgetragen und erschließen sich auch nicht aus der Urkunde selbst. Auch der Kläger hatte gemessen an § 3 MaBV kein schutzwürdiges Interesse daran, dass der Beklagten eine teilweise Entgegennahme der Leistung vor Fälligkeit verboten sein sollte. Dem Kläger stand es nach dem Vertrag zwar frei, 15% des Kaufpreises erst nach vollständiger Fertigstellung des Gebäudes zu bezahlen, zahlt er jedoch vorzeitig, so ist seinem Schutzbedürfnis Genüge getan, wenn der Bautenstand die Zahlung rechtfertigte und er die gesetzlich vorgesehene Schlussrate zurückbehalten kann.

51

Für diese Auslegung spricht auch der notarielle Hinweis in § 14 Ziff. 4 der Urkunde. Hiernach bestätigt der Kläger, u.a. darauf hingewiesen worden zu sein, dass die Beklagte Zahlungen nur unter den Voraussetzungen von § 3 MaBV entgegennehmen darf. Ein Hinweis, dass die Beklagte vor Eintritt der in § 3 Ziff. 4 der Urkunde genannten Fälligkeitsvoraussetzungen Leistungen auch dann nicht annehmen darf, wenn diese die gesetzliche Höhe der Schlusszahlungsrate unberührt lassen, findet sich indessen nicht.

52

Dieser Auslegung steht auch nicht die Bezugnahme auf § 3 MaBV in § 3 Ziff. 4 des notariellen Vertrages entgegen, denn diese hat lediglich deklaratorische Wirkung. Die Beklagte als gewerbsmäßige Bauträgerin hat ohnehin kraft Gesetzes den Mindestschutz des § 3 MaBV bei Entgegennahme der Abschlagszahlungen zu gewährleisten. Dass die Parteien ein darüber hinausgehendes weiteres Verbot begründen wollten, das der Beklagten die Entgegennahme einer Zahlung vor vertraglich vereinbarter Fälligkeit, aber nach Erreichen des Bautenstandes verbietet, lässt sich durch die bloße Bezugnahme auf § 3 MaBV aus der Urkunde nicht entnehmen und entspricht - wie oben dargelegt - auch nicht dem mutmaßlichen Willen und der Interessenlage der Parteien.

53

Der Senat ist daher der Auffassung, dass die Parteien durch die vertragliche Regelung § 813 Abs. 2 BGB nicht abbedungen haben.

54

Der Bautenstand rechtfertigt nach § 3 Abs. 2 MaBV die Entgegennahme von Abschlagszahlungen mit Ausnahme der gesetzlichen Schlussrate. Die MaBV sieht als Schlussrate eine Zahlung in Höhe von 3,5% des Gesamtkaufpreises (bzw. 5% der "restlichen Vertragssumme" nach Abzug des hypothetischen Grundstücksanteils von 30% des Kaufpreises) nach vollständiger Fertigstellung vor. Gemäß § 3 Abs. 2 S. 3 MaBV sind, sofern Eigenleistungen des Erwerbers erbracht werden, die jeweiligen Vomhundertsätze anteilig auf die übrigen Raten zu verteilen. Die Eigenleistungen des Klägers betrafen die Raten "Bezugsfertigkeit" und "Fliesenarbeiten im Sanitärbereich". Nimmt man zu Gunsten des Klägers an, er habe sämtliche zur Herstellung der Bezugsfertigkeit erforderlichen Arbeiten in Eigenleistung erbracht, dann sind insgesamt 16% der restlichen Vertragssumme (also von 70% des Kaufpreises) auf die übrigen Raten zu verteilen. Damit erhöht sich die Schlussrate auf insgesamt 4,16% des Gesamtkaufpreises. Nachdem der Kläger unstreitig einen Kaufpreisanteil in Höhe von 13.250,- Euro zurückhält, was 5% des Gesamtkaufpreises entspricht, liegt ein Verstoß gegen § 3 Abs. 2 MaBV nicht vor.

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Aber selbst wenn § 813 Abs. 2 BGB - wie das Landgericht angenommen hat - durch die Bezugnahme auf § 3 MaBV im notariellen Vertrag abbedungen worden wäre, ergäbe sich im Ergebnis nichts anderes. Die Parteien haben in der Sitzung des Senats übereinstimmend vorgetragen, die Beklagte habe sich aufgrund schleppend voranschreitender Eigenleistungen des Klägers an diesen gewandt und geäußert, es sei eine weitere Zahlung erforderlich. Diesem Verlangen der Beklagten hat der Kläger wohl ausdrücklich zugestimmt, jedenfalls aber konkludent mit Überweisung der beiden Raten entsprochen. Damit haben die Parteien die vertragliche Fälligkeitsregelung übereinstimmend abgeändert. Diese Abrede bedarf auch nicht der Form des § 311 b BGB, denn Vereinbarungen, die lediglich der Beseitigung von Schwierigkeiten dienen, die bei der Abwicklung des Vertrages aufgetreten sind - wie hier die verzögerte Erbringung von Eigenleistungen -, und die den Inhalt der gegenseitigen Leistungspflicht im Kern unberührt lassen, sind nicht formbedürftig (BGH NJW 2001, 1932).

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Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Herausgabe aus § 817 Satz 1 BGB, denn der Zweck der Leistung war nicht in der Art bestimmt, dass die Beklagte durch die Annahme gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen hat.

57

Dem Kläger steht ferner auch kein Anspruch auf Schadensersatz aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 3 MaBV zu. Dabei kann offen bleiben, ob § 3 MaBV überhaupt ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB ist (bejahend OLG Hamm, OLGR 1998, 298, 299; verneinend OLG Dresden, DNotZ 1998, 372), denn die Beklagte hat mit der Entgegennahme der Abschlagszahlungen aus den oben genannten Gründen nicht gegen § 3 Abs. 2 MaBV verstoßen.

58

Nach alldem hat der Kläger gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung der 26.500,- Euro. Das Urteil des Landgerichts war deshalb auf die Berufung der Beklagten abzuändern und die Klage abzuweisen.

59

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

60

Die Revision wird nicht zugelassen, § 543 Abs. 2 ZPO. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Es handelt sich um Einzelfragen einer Vertragsauslegung.