Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1996-09-10, Aktenzeichen 14 A 3338/92
ECLI:DE:OVGNRW:1996:0910.14A3338.92.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

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Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks K. Straße 1-3 in
W.

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Unter dem 8. März 1968 beantragte er die Gewährung von
öffentlichen Mitteln für die Erstellung eines
Mehrfamilienhauses mit zehn Mietwohnungen auf dem genannten
Grundstück. Dem Antrag war eine Baubeschreibung beigefügt,
unter dessen Rubrik "2. Planung, 2.2 Zur räumlichen
Ausstattung der Wohnungen gehörende Keller- und Speicherräume"
ausgeführt war: Dachraum und voll unterkellert. Mit Bescheid
vom 6. Februar 1969 bewilligte der Beklagte für Rechnung der
Wohnungsbauförderungsanstalt des Landes Nordrhein-Westfalen
Annuitätshilfen, Aufwendungsbeihilfen und Bundessondermittel
in Höhe von 56.002,-- DM für die Schaffung von zehn Wohnungen
(Altenwohnungen und Mietwohnungen).

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Auf seinen Antrag vom 19. August 1968 wurde dem Kläger mit
Bescheid vom 25. Februar 1969 die Baugenehmigung erteilt. Zu
den Bauvorlagen zählte auch die genannte Baubeschreibung.

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Nachdem der Beklagte dem Kläger mit Bauschein vom
25. September 1979 eine weitere Baugenehmigung erteilt hatte,
baute der Kläger das Dachgeschoß aus und schuf weitere vier
Wohnungen. Auf seinen Antrag vom 14. September 1979 stimmte
der Beklagte - Amt für Wohnungswesen - den Baumaßnahmen
zu.

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Jeweils mit Bescheid vom 19. Oktober 1989 setzte der
Beklagte die Durchschnittsmiete für die acht Altenwohnungen
auf 4,96 DM pro Quadratmeter monatlich und die zwei
Mietwohnungen auf 5,94 DM pro Quadratmeter monatlich fest. Zur
Begründung führte der Beklagte in beiliegenden
Teilwirtschaftlichkeitsberechnungen aus, die Gesamtkosten
seien um den Betrag zu kürzen, der auf den Teil des
Dachgeschosses entfalle, der zu vier freifinanzierten
Wohnungen ausgebaut worden sei.

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Der Kläger legte Widerspruch ein und trug vor: Er habe
keinen Antrag auf Überprüfung der zulässigen
Durchschnittsmiete gestellt. Für die Überprüfung der Miete sei
daher kein Raum. Mitarbeiter des Beklagten hätten ihm bzw.
seinem Architekten vor der Ausbaumaßnahme versichert, daß sich
die Durchschnittsmiete nicht ändern würde. Den Mietausfall bei
einer Verringerung der Durchschnittsmiete beziffere er auf
jährlich ca. 4.800,-- DM.

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Den Widerspruch des Klägers wies die Bezirksregierung
mit Widerspruchsbescheid vom 24. August 1990 zurück, worauf
der Kläger am 19. September 1990 Klage erhoben hat. Zur
Begründung hat der Kläger ausgeführt: Rechtsgrundlage der
angefochtenen Bescheide sei § 7 Abs. 2 der
Neubaumietenverordnung (NMV). Diese Bestimmung beziehe sich
jedoch nur auf Zubehörräume. Bei den Räumlichkeiten im
Dachgeschoß habe es sich bis zur Ausbaumaßnahme nicht um
Zubehörräume im Sinne dieser Vorschrift gehandelt. Im
Bauantrag sei für den Dachboden keine Nutzung eingetragen
worden. In der Baubeschreibung zum Darlehensantrag vom 8. März
1978 habe man irrtümlich den Dachboden als Trockenraum
aufgeführt. Dies habe auf der seinerzeit ersten Planung
beruht, nach der der Dachraum tatsächlich hierzu habe genutzt
werden sollen. Noch vor offizieller Bauantragstellung sei aber
die Planung dahingehend geändert worden, daß sämtliche
Nebenräume im Keller hätten eingerichtet werden sollen. Grund
hierfür sei u.a. gewesen, daß nach Nr. 10 der besonderen
Bedingungen und Auflagen zur Baugenehmigung vom 25. Februar
1969 Waschräume und Trockenräume auf dem gleichen Geschoß
auszuweisen gewesen seien. Neben den Abstellräumen im
Kellerraum sei ein innerhalb jeder Wohnung nachzuweisender
Abstellraum eingerichtet worden. Eine Aufteilung des
Dachbodens nach den Wohnungen sei nicht erfolgt. Die Mieter
seien von Anfang an von jeglicher Nutzung des Dachbodens
dadurch ausgeschlossen worden, daß die Tür verschlossen
gewesen sei. Der Dachboden habe die gesamte Zeit bis zum
Ausbau der Wohnungen leergestanden.

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Der Kläger hat beantragt,

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die Bescheide des Beklagten vom
19. Oktober 1989 in der Fassung des
Widerspruchsbescheides der
Bezirksregierung vom 24. August 1990
aufzuheben.

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Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

13

Zur Begründung hat er ausgeführt, in § 42 Abs. 4 Nr. 1 der
Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) seien Dachböden
ausdrücklich als Zubehörräume genannt. Es sei nicht
erforderlich, daß sie einer bestimmten Wohnung zugeordnet
seien. Dieser Zweckbestimmung hätten die fraglichen Dachräume
vor dem Ausbau gedient.

14

Mit dem angefochtenen Urteil, auf das Bezug genommen wird,
hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen.

15

Der Kläger hat Berufung eingelegt. Zur Begründung macht er
geltend: Die Frage, welche Zweckbestimmung bei einem Raum
vorliege, beurteile sich nicht nach der vor der Errichtung
eines Gebäudes in der ersten Planungsphase und bereits vor
Baubeginn überholten beabsichtigten Verwendung und
Zweckbestimmung, sondern allein danach, wie die Räume nach
ihrer Errichtung tatsächlich genutzt worden seien. Ein Raum
sei nicht Zubehör, wenn er im Verkehr nicht als Zubehörraum
angesehen werde. Er sei es nur dann, wenn er die
ordnungsgemäße Benutzung des engeren Wohnbereichs tatsächlich
erleichtere oder unterstütze. Einer derartigen Funktion habe
er - der Kläger - die Räumlichkeiten im Dachgeschoß niemals
zugeführt. Die Räumlichkeiten seien zu keinem Zeitpunkt für
die Mieter zugänglich gewesen. Das Dachgeschoß habe
absichtlich leergestanden und sei bereits vor Erstellung des
Hauses nicht mehr dazu bestimmt gewesen, der Wohnnutzung der
Mietwohnungen zu dienen.

Der Kläger beantragt,

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das angefochtene Urteil zu ändern
und nach dem Klageantrag I. Instanz zu
erkennen.

17

Der Beklagte beantragt,

18

die Berufung zurückzuweisen.

19

Zur Begründung nimmt er Bezug auf das erstinstanzliche
Urteil.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf
den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

21

Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

23

Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen,
da die angefochtenen Bescheide rechtmäßig sind und den Kläger
nicht in seinen Rechten verletzen - vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1
der Verwaltungsgerichtordnung (VwGO) -.

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Rechtsgrundlage für die Berechnung und Festsetzung der
neuen Durchschnittsmiete ist § 7 Abs. 2 Satz 1 und 2 der
Neubaumietenverordnung 1970 (NMV), hier anzuwenden in der
Fassung der Zweiten Verordnung zur Änderung
wohnungsrechtlicher Vorschriften vom 25. Mai 1988 (BGBl. I,
S. 643). Danach gelten neugeschaffene Wohnungen von der
Bezugsfertigkeit an nicht als öffentlich geförderter
preisgebundener Wohnraum, sofern Zubehörräume öffentlich
geförderter Wohnungen mit Genehmigung der Bewilligungsstelle
zu Wohnungen ausgebaut worden sind oder der Ausbau
nachträglich genehmigt wird. Für die öffentlich geförderten
Wohnungen ist eine neue Durchschnittsmiete aufgrund einer
Teilwirtschaftlichkeitsberechnung nach den §§ 33 bis 36 II. BV
zu ermitteln.

25

Zutreffend hat das Verwaltungsgericht im angefochtenen
Urteil ausgeführt: Eines Antrages auf Neuberechnung der
Durchschnittsmiete habe es nicht bedurft. Soweit sich der
Kläger auf eine Zusicherung des Beklagten berufe, der Ausbau
des Dachgeschosses führe nicht zu einer Neuberechnung, fehle
es einer derartigen Zusage jedenfalls an der gemäß § 38 Abs. 1
Satz 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land
Nordrhein-Westfalen (VwVfG NW) erforderlichen Schriftform. Dem
ist aus Sicht des Senats nichts hinzuzufügen, zumal der Kläger
sein diesbezügliches Vorbringen im Berufungsverfahren nicht
wiederholt hat.

26

Da auch der Senat - wie das Verwaltungsgericht -
durchgreifende Bedenken gegen die Neuberechnung durch den
Beklagten im übrigen nicht zu erkennen vermag, ist allein
streitentscheidend, ob es sich bei den Räumen im Dachgeschoß
(vor dem Ausbau) um Zubehörraum gehandelt hat, ob also der
Beklagte zu Recht die Voraussetzungen des § 7 Abs. 2 Satz 1
und 2 NMV als gegeben erachtet hat.

27

Zubehörräume sind, wie der Definition des § 97 des
Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu entnehmen ist, Räume, die,
ohne davon Bestandteil zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der
Hauptwohnung zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem
dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen.
Ein Raum ist nicht Zubehörraum, wenn er im Verkehr nicht als
Zubehörraum angesehen wird. Maßgeblich ist dabei, daß die
Zubehörräume nach ihrer bauplanmäßigen Bestimmung überwiegend
einem hauswirtschaftlichen Zweck dienen, also der Führung
eines Haushalts und der Bewirtschaftung der Wohnung.

28

Vgl. Fischer-
Dieskau/Pergande/Schwen-der,
Wohnungsbaurecht, Band 4, II. BV, § 42,
Anm. 12: Zubehörräume, Rdnrn. 57 und
58.

29

Danach waren die Räume im Dachgeschoß bis zur Ausbaumaßnahme
als Zubehörräume einzuordnen.

30

Die vom Kläger sowohl im Baugenehmigungsverfahren als auch
im Verfahren auf Gewährung öffentlicher Mittel eingereichte
Baubeschreibung ist, wie es das Verwaltungsgericht zutreffend
ausgeführt hat, so zu verstehen, daß - zum damaligen
Zeitpunkt - die Dachräume der Nutzung der Wohnungen zu dienen
bestimmt gewesen sind. Daran ändert die Tatsache nichts, daß
nach Nr. 10 der Bestimmungen und Auflagen zur Baugenehmigung
vom 25. Februar 1969 u.a. Trockenräume auf dem gleichen
Geschoß wie die Waschräume anzuordnen waren. Denn die Funktion
von Dachräumen als Zubehörräume erschöpft sich nicht in einer
Nutzung als Trockenraum, sondern kann auch anderweitige
Nutzungsmöglichkeiten beinhalten, wie die vom Kläger in der
Baubeschreibung selbst ausdrücklich genannten Speicherzwecke.

31

Auch in der Folgezeit haben die Räumlichkeiten im
Dachgeschoß ihre Zweckbestimmung nicht verloren. Der Kläger
hat von einer Zubehörfunktion nicht erkennbar Abstand genommen
und die Räume keiner anderen Zweckbestimmung zugeführt.

32

Welche Anforderungen an die Art und Weise einer derartigen
Zweckbestimmung zu stellen sind, läßt sich nicht allgemein
festlegen. Einerseits ist die Bestimmung naturgemäß ein
innerer Vorgang, der vom Willen des Bauherrn/Eigentümers
abhängig ist. Andererseits kann eine Bestimmung, die der
Bauherr/Eigentümer (nur) in einer für Dritte nicht
wahrnehmbaren Weise vornimmt, als bloßer Willensentschluß
nicht geeignet sein, wohnungsbauförderungsrechtliche Folgen
auszulösen. Denn es würde regelmäßig ungewiß bleiben und kaum
nachprüfbar sein, ob eine "Bestimmung" überhaupt erfolgt ist
und ob Räumlichkeiten einem abweichenden Zweck dienen sollen.
Demnach gehört zur wirksamen Änderung einer Zweckbestimmung
von Zubehörräumen, daß die entsprechende Bestimmung von dem
Bauherrn/Eigentümer auch v e r l a u t b a r t wird.

33

Vgl. zur Zweckbestimmung einer
Wohnung: Urteil des Senats vom 5. Mai
1992 - 14 A 1726/89 -, Urteilsabdruck
S. 12 und 13.

34

An einer solchen Verlautbarung durch den Kläger fehlt es
hier. Ein bei Baubeginn im Jahr 1979 gegebenenfalls vorhanden
gewesener i n n e r e r Wille des Klägers, abweichend von
der Baugenehmigung und den Voraussetzungen, die der Gewährung
der öffentlichen Mittel zugrundegelegen haben, die Dachräume
nicht als Zubehörräume, sondern gleichsam als "stille Reserve"
für einen späteren Ausbau anzusehen, macht eine Verlautbarung
nicht überflüssig

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- vgl. den sich aus § 116 Satz 1 BGB
ergebenden Rechtsgedanken -

36

In der Folgezeit ist eine andere Nutzung, z.B. als Spiel-
oder Hobbyraum, nicht erfolgt. Vielmehr hat der Dachraum nach
dem Vorbringen des Klägers leergestanden und ist den
Wohnungsinhabern nicht zugänglich gewesen. Dies stellt jedoch
keine Verlautbarung des Klägers über eine Änderung der
Zweckbestimmung dar, sondern bedeutet lediglich, daß die
Dachräume nicht zweckentsprechend, nämlich als Zubehörräume,
genutzt worden sind, ohne daß dadurch ein anderer
Nutzungswille erkennbar geworden ist.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der
Zivilprozeßordnung (ZPO).

39

Für eine Zulassung der Revision fehlt es an den
gesetzlichen Voraussetzungen, vgl. §§ 132 Abs. 2, 137 Abs. 1
VwGO.

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