Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-10-02, Aktenzeichen 5 S 26/15
ECLI:DE:LGD:2015:1002.5S26.15.00

Tenor

Unter Zurückweisung der Berufung des Beklagten im Übrigen wird das Urteil des Amtsgerichts Cvom 03.03.2015 - Az.: 34 D #####/#### - teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, die im Anwesen B-Allee in C im 2. OG (Dachgeschosswohnung) gelegene, abgeschlossene Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 78 qm zu räumen und zusammen mit zwei Haustürschlüsseln, zwei Wohnungsabschlusstürschlüsseln, fünf Zimmerschlüsseln, zwei Briefkastenschlüsseln und zwei Schrankschlüsseln für den Einbauschrank im Wohnzimmer an die Klägerin oder an von ihr hierzu beauftragte und bevollmächtigte Personen herauszugeben.

Der Beklagte wird verurteilt, die in dem Anwesen B-Allee in C im Erdgeschoss gelegene Wohnung nebst zugehörigem Kellerraum zu räumen und nebst zwei Wohnungsabschlusstürschlüsseln, zwei Haustürschlüsseln, einem Kellerschlüssel und zwei Briefkastenschlüsseln an die Klägerin oder an von ihr hierzu beauftragte und bevollmächtigte Personen herauszugeben.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.100,51 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 21.11.2014 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit bezüglich der Mietzinsforderung in Höhe von 6.131,30 € erledigt ist.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits, einschließlich der Kosten des Berufungsverfahrens, trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte darf die Vollstreckung bezüglich der Dachgeschosswohnung durch eine Sicherheitsleistung in Höhe von 5.828,76 € und bezüglich der Erdgeschosswohnung durch eine Sicherheitsleistung in Höhe von 6.902,40 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Im Übrigen darf der Beklagte die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2016 gewährt.

1

2

Gründe:

3

I.

4

Die Parteien waren durch einen Mietvertrag über eine Erdgeschosswohnung und über eine Dachgeschosswohnung in der B-Allee in Cmiteinander verbunden.

5

Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird zunächst gem. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

6

Erstinstanzlich hat die Klägerin mit der dem Beklagten am 20.11.2014 zugestellten Klage die Räumung der Erdgeschosswohnung und der Dachgeschosswohnung zum 31.07.2015 begehrt sowie die Zahlung rückständigen Mietzinses in Höhe von 6.706,50 € und außergerichtliche Rechtsanwaltskosten. O der Beklagte am 30.10.2014 einen Betrag in Höhe von 575,20 € (Mietzahlung für den Monat November), am 26.11.2014 einen Betrag in Höhe von 2.939,35 € und am 12.01.2015 einen Betrag in Höhe von 3.191,35 € - vorsorglich für den Fall, dass er keinen Aufrechnungsanspruch wegen Mietminderung habe - gezahlt hat, hat die Klägerin den Zahlungsantrag wegen des rückständigen Mietzinses einseitig für erledigt erklärt.

7

Der Beklagte hat beantragt,

8

die Klage abzuweisen.

9

Er hat zudem gegen die rückständige Mietzinsforderung bezüglich der Erdgeschosswohnung die Aufrechnung mit einem Rückzahlungsanspruch infolge Mietminderung in Höhe von 3.191,35 € erklärt.

10

Im nachgelassenen Schriftsatz vom 10.02.2015 hat der Beklagte zudem eine Eventualwiderklage angekündigt.

11

Das Amtsgericht hat der Klage mit Urteil vom 03.03.2015 stattgegeben. Zur Begründung führt es aus, die Mietverhältnisse seien durch die ordentliche Kündigung vom 21.10.2014 zum 31.07.2015 beendet worden. Bedenken gegen die dem Prozessbevollmächtigten erteilte Vollmacht seien nicht gegeben. Zudem sei die Klägerin aktivlegitimiert. Der Kündigungsgrund ergebe sich aus § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, da wegen erheblichen Zahlungsrückständen eine erhebliche Pflichtverletzung des Mietvertrages vorliege. Der Vortrag des Beklagten, er sei unverschuldet in die schwierige Liquiditätssituation geraten, sei unsubstantiiert. Auch liege kein Ausnahmefall vor, bei dem bei vollständiger Zahlung die Geltendmachung des fortbestehenden Kündigungsgrundes rechtsmissbräuchlich sei. Der Beklagte habe schließlich auch nicht mit Rückforderungsansprüchen aus Mietminderung aufrechnen können. Insofern fehle es an einem substantiierten Vortrag einer Mängelanzeige, zudem stehe § 814 BGB entgegen. Der Feststellungsantrag sei begründet, da der Beklagte die Mietrückstände nach Klagezustellung bezahlt habe. Über den angekündigten Eventualwiderklageantrag habe nicht entschieden werden müssen, da er als nachgeschobener Antrag nicht zu berücksichtigen sei.

12

Die Berufung des Beklagten wendet sich gegen die Aktivlegitimation der Klägerin. Das Amtsgericht habe verkannt, dass die Voraussetzungen des § 566 BGB nicht vorliegen. Zudem sei der Prozessbevollmächtigte der Klägerin nicht hinreichend legitimiert gewesen, die Kündigung vom 21.10.2014 für die Klägerin auszusprechen. Auch könne die ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht auf ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt werden, zumal er, der Beklagte, unmittelbar nach der Zustellung der Klage die offenen Mieten vollständig ausgeglichen habe und der Zahlungsrückstand von ihm wegen finanzieller Schwierigkeiten nicht verschuldet gewesen sei. Bezüglich der Erdgeschosswohnung könne die ordentliche Kündigung ebenfalls nicht auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützt werden. Denn er habe insofern mit einem Rückforderungsanspruch aus Mietminderung aufrechnen können. Eine Mängelanzeige gem. § 536 D Abs. 2 Nr. 1 BGB sei erfolgt. Ebenso greife der Ausschlusstatbestand des § 814 BGB nicht ein, da er, der Beklagte, keine positive Kenntnis gehabt habe, dass er im Sanierungszeitraum der Klägerin nichts schulde. Schließlich sei auch die in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 10.02.2015 angekündigte Eventualwiderklage zulässig.

13

Der Beklagte beantragt,

14

das Urteil des Amtsgerichts C– Az.: 34 D #####/#### – vom 03.03.2015 aufzuheben und die Klage abzuweisen;

15

widerklagend für den Fall, dass das Gericht die aufgerechnete Forderung gegenüber der Klägerin für begründet hält, die Klägerin zu verurteilen, an ihn 3.191,35 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen und

16

Vollstreckungsschutz für die Dauer von sechs Monaten zu gewähren.

17

Die Klägerin beantragt,

18

die Berufung zurückzuweisen.

19

II.

20

1.

21

Die Berufung des Beklagten ist form- und fristgerecht eingelegt, §§ 511, 517, 519 ZPO, und ordnungsgemäß begründet worden, § 520 ZPO.

22

2.

23

In der Sache hat die Berufung des Beklagten lediglich in dem sich aus dem Urteilstenor ergebenden Umfang Erfolg.

24

a.

25

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung der beiden Wohnungen aus § 546 Abs. 1 BGB.

26

Das Amtsgericht geht zutreffend davon aus, dass die Mietverhältnisse durch die ordentliche Kündigung vom 21.10.2014 gem. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB zum 31.07.2015 beendet wurden. Denn der Beklagte hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

27

aa. Es liegt eine wirksame Kündigungserklärung gem. § 568 Abs. 1 BGB seitens der Klägerin vor. Der Einwand des Beklagten, die dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin erteilte Vollmacht umfasse die ausgesprochene Kündigung nicht, greift nicht durch, §§ 164 ff. BGB. Denn die Vollmacht vom 20.09.2014 ist unter anderem zur Begründung und Aufhebung von Vertragsverhältnissen und zur Abgabe und Entgegennahme von einseitigen Willenserklärungen, insbesondere Kündigungen von Dauerschuldverhältnissen wie Mietverträgen erteilt. Die Vollmacht ist auch hinreichend bestimmt. Zwar enthält die Vollmacht keine wörtliche Beschreibung des konkreten Mietobjekts. Das ist jedoch unschädlich. Der Vollmacht ist zu entnehmen, dass sie in Sachen I gegen G wegen Ansprüchen aus einem Wohnraummietvertrag erteilt worden ist. Damit ist unmissverständlich klar, dass sich die Vollmacht auf das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis bezüglich des Mietobjekts in der B-Allee erstreckt. Dass die Vollmacht auch von der Mutter der Klägerin, Frau I2, unterzeichnet wurde, steht einer wirksamen Vollmachtserteilung durch die Klägerin ebenfalls nicht entgegen.

28

bb. Das Amtsgericht geht zu Recht von der Aktivlegitimation der Klägerin aus. Die Klägerin ist gem. § 566 BGB in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eingetreten. Die Klägerin hat durch Vorlage des Grundbuchauszuges hinreichend belegt, dass das Anwesen am 10.12.2009 aufgelassen und die Eigentumsübertragung am 19.03.2010 in das Grundbuch eingetragen wurde. Dem vorgelegten Grundbuchauszug ist auch als Datum der Eintragung der 19.03.2010 zu entnehmen.

29

cc. Die Klägerin hatte auch ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. d. § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung in dem Sinne ist unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter mit der Miete in Zahlungsverzug gerät. Dabei geht die Rechtsprechung davon aus, dass eine nur unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2012, Az.: VIII ZR 107/12 – juris Rn. 19). Angesichts des Mietrückstands liegt hier eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung vor. Zum Zeitpunkt der Kündigung betrug der Mietrückstand für die Erdgeschosswohnung 3.191,35 € und für die Dachgeschosswohnung 2.939,95 € und erstreckte sich damit über mehrere Monate. Durch die bloße nachträgliche Zahlung konnte die eingetretene Pflichtverletzung i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht wieder geheilt werden, da § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung keine entsprechende Anwendung findet. Denn der Zweck des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, die im allgemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit, besteht bei einer ordentlichen Kündigung, die an Fristen gebunden ist, nur in geringerem Maße. Zudem handelt es sich bei § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB um eine Ausnahmevorschrift, weshalb eine restriktive Handhabung geboten ist (vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2005, Az.: VIII ZR 6/04 - juris).

30

(1) Der Beklagte hat die Pflichtverletzung auch zu vertreten, § 280 Abs. 1 S. 2 BGB. Zwar kann sich der Mieter im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB durch einen unverschuldeten Zahlungsrückstand entlasten (BGH, Urteil vom 16.02.2005, Az.: VIII ZR 6/04 - juris). So hat der Mieter Zahlungsverzögerungen aufgrund unverschuldeter wirtschaftlicher Schwierigkeiten nicht zu vertreten (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Auflage, § 573 Rn. 30) und kann sich daher auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe berufen. Für das fehlende Verschulden ist der Mieter jedoch darlegungs- und beweispflichtig (Palandt/Weidenkaff, BGB, 74. Auflage, § 573 Rn. 22). Der Beklagte hat hier nicht hinreichend dargelegt, dass die Nichtzahlung des Mietzinses unverschuldet war. Der Beklagte hat hierzu in erster Instanz vorgetragen, dass er unverschuldet aufgrund einer Zwistigkeit mit dem Finanzamt in eine schwierige Liquiditätssituation geraten sei, da das Finanzamt eine bei weitem übersetzte Steuerschätzung gegen ihn festgesetzt und eingetrieben habe. Am 10.09.2013 sei eine unvorhergesehene Schätzung auf der Grundlage eines Betriebsgewinns von 50.000,00 € festgesetzt worden, die mit korrigiertem Bescheid vom 07.04.2014 reduziert worden sei und eine Zahllast von lediglich 810,00 € ergeben habe. Zudem habe es in dem Zeitraum unkorrekte Veranlagungen bezüglich der Gewerbesteuer gegeben. Der Beklagte hat hier im Einzelnen aber nicht vorgetragen, wie hoch letztlich die Zahllast nach der übersetzten Steuerschätzung tatsächlich war und warum es nicht etwa zu einer Stundungsvereinbarung mit dem Finanzamt gekommen ist. Auch bleibt unklar, aus welchen Gründen das Finanzamt eine bei weitem übersetzte Steuerschätzung gegen den Beklagten über einen Zeitraum von einem halben Jahr festgesetzt und eingetrieben hat. Zudem wurde der Betriebsgewinn laut des Vortrags des Beklagten mit korrigiertem Bescheid vom 07.04.2014 wieder reduziert. Warum der Beklagte die Mietrückstände nicht unmittelbar danach ausgeglichen hat, bleibt offen. Auch hat der Beklagte nicht hinreichend zu einer wirtschaftlichen Notlage und seiner finanziellen Situation insgesamt vorgetragen. So hat der Beklagte es unterlassen, seine Einkünfte darzulegen. Dies wäre jedoch für die Beurteilung des Vorliegens einer wirtschaftlichen Notlage erforderlich gewesen. Auch der Vortrag zu unkorrekten Veranlagungen bezüglich der Gewerbesteuer bleibt ohne Substanz.

31

(2) Schließlich ändert auch der vollständig erfolgte Zahlungsausgleich innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nichts an der Wirksamkeit der Kündigung. Zwar kann eine nachträgliche Zahlung zu Gunsten des Mieters berücksichtigt werden und ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lassen (vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2005, Az.: VIII ZR 6/04 - juris). Ob dies im Rahmen der Wirksamkeit der Kündigung oder im Rahmen von § 242 BGB zu prüfen ist, weil sich die Berufung auf eine wirksam ausgesprochene Kündigung aufgrund nachträglich eingetretener Umstände im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich darstellen kann, kann insofern dahinstehen (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2012, Az.: VIII ZR 107/12 – juris Rn. 31). Jedenfalls ist zu berücksichtigen, dass sich der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus der „Zerrüttung“ des Vertragsverhältnisses rechtfertigt und diese grundsätzlich nicht durch die nachträgliche Befriedigung des Vermieters geheilt werden kann, weshalb nur in engen Ausnahmefällen die nachträgliche Zahlung zur Unwirksamkeit der Kündigung führt bzw. die Geltendmachung des fortbestehenden Kündigungsgrundes als rechtsmissbräuchlich erscheinen lässt (vgl. Hannappel in Beck’scher Online-Kommentar, Stand 01.08.2015, § 573 Rn. 29). Ein solcher Ausnahmefall liegt hier für beide Mietverhältnisse nicht vor.

32

Der Beklagte hat die rückständige Miete für die Dachgeschosswohnung in Höhe von 2.939,95 € am 26.11.2014 und damit ungefähr einen Monat nach dem Ausspruch der Kündigung ausgeglichen. Zwar erfolgte der Ausgleich damit anders als in der Entscheidung des BGH vom 10.10.2012 – in der eine nachträgliche Zahlung nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung führte - nicht erst fast neun Monate nach der Kündigung. Abweichend von der Entscheidung des BGH lag hier aber nicht nur ein Mietrückstand von etwas mehr als zwei Monatsmieten, sondern ein aufgelaufener Mietrückstand von fünf Monatsmieten vor. Gerade vor dem Hintergrund, dass die Mietrückstände im Verhältnis zu den monatlichen Mieten infolge des langen Mietausfalls sehr hoch waren, stellen die erfolgten Zahlungen das Verhalten des Beklagten nicht – wie vom BGH gefordert – „in ein milderes Licht“. Es war zwar auch zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis seit 1995 und somit über einen sehr langen Zeitraum bestand. Jedoch musste in die Betrachtung auch mit einbezogen werden, dass der Beklagte bereits im Jahr 2013 mit Mietzahlungen und Nebenkostennachzahlungen in Rückstand geraten ist, er sich also im Hinblick auf seine Zahlungsverpflichtungen nicht stets vertragstreu verhalten hat. Das Interesse der Klägerin an der Vertragsbeendigung konnte daher nicht als gering bewertet werden. Angesichts dieser Umstände stand der Wirksamkeit der Kündigung auch in Anbetracht des sehr lange bestehenden Mietverhältnisses die nachträgliche Zahlung nicht entgegen.

33

Die rückständige Miete für die Erdgeschosswohnung in Höhe von 3.191,35 € hat der Beklagte am 12.01.2015 – und damit ungefähr zweieinhalb Monate nach der Kündigung am 21.10.2014, aber noch innerhalb der Schonfrist des § 569 BGB – vollständig ausgeglichen. Da hier sogar Mietrückstände in Höhe von fünfeinhalb Monatsmieten angelaufen sind und ein Zahlungsausgleich erst über zwei Monate nach der ausgesprochenen Kündigung erfolgte, kann bezüglich der Erdgeschosswohnung nichts anderes gelten als bezüglich der Dachgeschosswohnung. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass das Mietverhältnis betreffend die Erdgeschosswohnung durch die Eltern des Beklagten bereits im Jahre 1969 begründet wurde und der Beklagte in der Liegenschaft seinen Lebensmittelpunkt seit diesem Zeitpunkt hatte. Denn auch hier ist die „Zerrüttung“ des Mietverhältnisses infolge der hohen Mietrückstände anzunehmen.

34

dd. Das Amtsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Beklagte nicht mit Rückforderungsansprüchen aus Mietminderung bezüglich der Erdgeschosswohnung erfolgreich aufrechnen konnte. Dabei kann dahinstehen, ob der Beklagte eine Mängelanzeige i. S d. § 536 D Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB hinreichend substantiiert vorgetragen hat. Denn dem Beklagten steht wegen der Ausschlussvorschrift des § 814 BGB ohnehin kein Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zu. Ein rückwirkender bereicherungsrechtlicher Anspruch wegen überzahlter Miete bleibt versagt, wenn der Mieter – soweit er, wie im Regelfall beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten Kreise anzunehmen, sein Recht zur Minderung der Miete kennt - mit der Zahlung nicht ausdrücklich einen Vorbehalt erklärt hat (BGH, Urteil vom 16.07.2003, Az.: VIII ZR 274/02 – juris Rn. 21; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 12. Auflage, § 536 b Rn. 34). Zutreffend ist zwar, dass der Leistungsempfänger die freiwillige Leistungserbringung in Kenntnis der Nichtschuld darlegen und beweisen muss (BGH, Urteil vom 17.10.2002, Az.: III ZR 58/02 – juris Rn. 11). Die übliche Rechtskenntnis in den beteiligten Mieterkreisen führt aber zu einem B (KG Berlin, Beschluss vom 21.12.2012, Az.: 8 U 286/11 – juris Rn. 7; Palandt/Sprau, BGB, 74. Auflage, § 814 Rn. 11). Der Beklagte hat den vollen Mietzins über Jahre hinweg ohne Vorbehalt weiter gezahlt. Dazu, dass er sein Recht zur Herabsetzung der Miete nicht kannte, hat er erstinstanzlich nichts vorgetragen. Soweit der Beklagte erstmals in der Berufungsbegründung vorträgt, der Beklagte habe keine Kenntnis davon gehabt, dass er der Klägerin im Sanierungszeitraum keine Miete schulde, reicht dieser Vortrag nicht aus, um die Annahme der Kenntnis zu erschüttern.

35

ee. Sofern der Beklagte der Kündigung gem. § 574 Abs. 1 BGB widersprochen hat, ist dies nicht weiter zu berücksichtigen gewesen, da es insofern an einem substantiierten Vortrag des Beklagten zum Vorliegen einer ungerechtfertigten Härte aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses fehlt.

36

b.

37

Der Feststellungsantrag ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nur zum Teil begründet. Der Beklagte hat die Mietrückstände für die Dachgeschosswohnung und die Erdgeschosswohnung für die Monate Juni bis Oktober 2014 am 26.11.2014 und am 12.01.2014 und damit nach Eintritt der Rechtshängigkeit am 20.11.2014 bezahlt. Die eingeklagte Miete für die Erdgeschosswohnung für den Monat November 2014 hat der Beklagte jedoch bereits am 30.10.2014 und damit vor Anhängigkeit gezahlt. Insofern hat sich der Rechtsstreit nicht in der Hauptsache erledigt.

38

D.

39

Das Amtsgericht hat zu Recht nicht über den angekündigten Eventualwiderklageantrag entschieden. Der Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung vom 20.01.2015 eine Schriftsatzfrist auf den Schriftsatz der Klägerin vom 19.01.2015 und auf die Erörterungen im Termin beantragt. Daraufhin wurde ihm eine Schriftsatzfrist von drei Wochen gewährt. Der angekündigte Eventualwiderklageantrag stellt jedoch einen über die Erwiderung auf den Schriftsatz oder eine Stellungnahme auf die Erörterungen hinausgehenden Vortrag dar, der nicht zu berücksichtigen ist. Von dem Vorbringen in einem nachgelassenen Schriftsatz hat das Gericht nur das zu verwerten, was mit dem vorangegangenen Schriftsatz des Gegners in Zusammenhang steht und sich als Erwiderung darauf darstellt. Dies ist bei einem neuen Klage- bzw. Widerklageantrag nicht der Fall. Über diesen hätte das Gericht auch ohne Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gar nicht entscheiden dürfen (Zöller/Greger, ZPO, 30. Auflage, § 283 Rn. 5).

40

d.

41

Soweit der Beklagte in der Berufungsbegründung erneut widerklagend für den Fall, dass das Gericht die aufgerechnete Forderung des Beklagten gegenüber der Klägerin für begründet hält, beantragt, die Klägerin zur Zahlung von 3.191.35 € nebst Zinsen zu verurteilen, ist jedenfalls die Bedingung für die Widerklage nicht eingetreten, weil das Gericht den vom Beklagten zur Aufrechnung gestellten Rückzahlungsanspruch wegen Mietminderung für unbegründet hält (s. o.).

42

e.

43

Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten ergibt sich aus den §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB. Der Zinsanspruch folgt diesbezüglich aus §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.

44

3.

45

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

46

4.

47

Die Revision war im Hinblick auf die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO zuzulassen. Die aufgeworfene Rechtsfrage, unter welchen Umständen ein nach der Kündigung erfolgter vollständiger Zahlungsausgleich der Mietrückstände einer wirksamen ordentlichen Kündigung entgegenstehen kann, ist klärungsbedürftig.

48

5.

49

Das Gericht erachtet es als angemessen, die dem Beklagten bereits erstinstanzlich gewährte Räumungsfrist gem. § 721 ZPO bis zum 31.03.2016 zu verlängern. Die Gewährung einer Räumungsfrist steht im Ermessen des Gerichts. Im Rahmen der Ermessensentscheidung sind die Interessen beider Parteien gegeneinander abzuwägen. Dabei überwiegt hier das Interesse des Beklagten an einer Räumungsfrist. Es war zwar zu berücksichtigen, dass das Amtsgericht bereits eine angemessene Räumungsfrist bis zum 30.11.2015 gewährt hat. Weiterhin hat der Beklagte auch nicht vorgetragen, ob er in dieser Zeit Versuche dahingehend unternommen hat, Ersatzwohnraum zu finden bzw. warum es nicht möglich war Ersatzwohnraum zu finden. Dennoch ist zugunsten des Beklagten zu berücksichtigen, dass er keine Mietrückstände mehr hat und das Mietverhältnis über einen langen Zeitraum bestand. Zudem hat die Klägerin auch keinen Bedarf an den Wohnungen vorgetragen.

50

6.

51

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird wie folgt festgesetzt:

52

bis zum 18.01.2015 19.437,66 €

53

ab dem 19.01.2015 18.862,46 € (19.437,63 € - 575,20 €) zzgl. der bis dahin auf den für erledigt erklärten Teil entstandenen Kosten

54