Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2005-10-20, Aktenzeichen 14 A 2722/02
ECLI:DE:OVGNRW:2005:1020.14A2722.02.00

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 3.179,93 Euro
festgesetzt.

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G r ü n d e :

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Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

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Die geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des
erstinstanzlichen Urteils i.S. von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO lassen sich nicht
feststellen oder sind nicht dem Erfordernis des § 124 a Abs. 4 Satz 4 VwGO
genügend dargelegt.

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Soweit es den Mietausfall wegen Leerstandes betrifft, hat sich das
Verwaltungsgericht auf den Standpunkt gestellt, der zu dem festgestellten Mietausfall
führende Leerstand stelle sich nicht als ein atypischer und zufälliger Umstand dar,
sondern sei Folge der nachhaltigen Veränderung des Wohnungsmarktes in
Nordrhein-Westfalen, dem Kreis S. und insbesondere in I. . Auf Grund der
sinkenden Bevölkerungszahlen in I. , die einem gleichzeitig stetigen Anwachsen
des Wohnungsbestandes gegenüber stünden, sei es seit Mitte der neunziger Jahre
des vergangenen Jahrhunderts zu einer deutlichen Entspannung der
Wohnungssituation gekommen, die bis heute andauere. (Urteilsabdruck S.
12/13).

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An Hand von Angaben des Landesamtes für Daten und Statistik des Landes
Nordrhein-Westfalen hat es sodann die Entwicklung im Wohnungsbestand der bei
der Bevölkerungszahl gegenüber gestellt. Daraus hat es gefolgert, dass der
Bevölkerungsschwund in I. überproportional zum restlichen Kreisgebiet erfolgt
sei, so dass die durch die ständig wachsenden Wohnungszahlen eintretende
allgemeine Entspannung des Mietmarktes im Kreis S. , trotz des im
Verhältnis zur landesweiten Entwicklung nur verhaltenen Anstiegs des
Wohnungsbestandes in I. , deutlich wirksam geworden sei. (Urteilsabdruck S. 13).
Bei den Mietwohnungen bestehe daher ein nachhaltiger struktureller Markteinbruch,
so dass der vom Kläger geltend gemachte Mietausfall wegen Leerstandes nicht von
§ 33 GrStG erfasst werde. (Urteilsabdruck S. 14).

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Den Ansatz des Verwaltungsgerichts zieht der Kläger im Rahmen der
Begründung des Zulassungsantrags nicht in Zweifel. Er beruft sich vielmehr darauf,
der Bestand der verfügbaren Wohnungen übersteige den Wohnungsbedarf in I.
prozentual um rd. 5,95 Prozentpunkte. Nur in diesem prozentualen Umfang könne
von einer strukturbedingten Mietertragsminderung ausgegangen werden, die unter
Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts grundsätzlich dem
Anwendungsbereich der Vorschriften über die Grundsteuerermäßigung entzogen
wäre. Soweit eine Mietertragsminderung durch Leerstände über den
strukturbedingten Minderertrag von 5,95 % hinaus gehe, sei wiederum der
Anwendungsbereich der Vorschriften über die Grundsteuerermäßigung eröffnet.

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Bei seiner Argumentation übersieht der Kläger die weiteren Ausführungen des
Verwaltungsgerichts, wonach die Mietausfälle des Klägers auf Grund von
Wohnungsleerständen nicht auf Grund der von ihm vorgetragenen besonderen
Mieterstruktur als grundstücksspezifische atypische und kurzfristige Umstände
angesehen werden könnten. In einem strukturell "mieterfreundlichen" Markt, auf dem
ein großes Angebot an freien Wohnungen einer geringen Nachfrage gegenüber
stehe, würden typischerweise Wohnungen in weniger attraktiven Lagen und
Gebäuden sowie Wohnungen mit höheren Mieten eher und schwerer von
Leerständen betroffen. Dies sei Folge der unternehmerischen Entscheidung des
Vermieters, welche Objekte er erwerbe, wie er seine Wohnungen ausstatte und an
welche Mieter er diese Wohnungen vermiete. Die daraus resultierende größere
Betroffenheit durch Schwankungen des Wohnungsmarktes sei Bestandteil des mit
der Vermietung von Wohnungen generell verbundenen unternehmerischen Risikos
und stelle kein "Sonderopfer" der betroffenen Vermieter dar. (Urteilsabdruck S.
14).

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Mit diesen Ausführungen hat das Verwaltungsgericht erkennbar den Grund auch
für einen überproportionalen Leerstand der Wohnungen des Klägers der
Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse zugeordnet, die sich je
nach Angebot und Nachfrage bei dem einen Objekt mehr und bei dem anderen
Objekt weniger auswirken. Hierzu fehlt es im Rahmen der Begründung des
Zulassungsantrages an den erforderlichen Darlegungen.

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Die besonderen rechtlichen Schwierigkeiten i.S. von § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO
sind ebenfalls nicht hinreichend dargelegt. Hierzu reicht es nicht aus, lediglich darauf
hinzuweisen, es werde eine Entscheidung verlangt, die eine spezifizierte Abgrenzung
der jeweiligen Anwendungsbereiche der §§ 21 BewG und 33 GrStG erfordere.

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Schließlich wirft der Kläger keine im Berufungsverfahren klärungsbedürftige und
klärungsfähige Frage auf, die über den konkreten Fall hinaus wesentliche Bedeutung
für die einheitliche Auslegung und Anwendung des Rechts oder für die Fortbildung
des Rechts hat und aus Gründen der Rechtssicherheit, der Rechtseinheitlichkeit oder
der Fortbildung des Rechts im allgemeinen Interesse liegt, so dass es auch an der
geltend gemachten grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache i.S. von § 124 Abs.
2 Nr. 3 VwGO fehlt.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die
Streitwertfestsetzung auf § 13 Abs. 2 GKG a.F.

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Dieser Beschluss ist unanfechtbar.

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