Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-03-06, Aktenzeichen 1 S 92/13
ECLI:DE:LGK:2014:0306.1S92.13.00

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird – unter Zurückweisung

der weitergehenden Berufung – das Urteil des Amtsgerichts

Köln – 208 C 430/12 – vom 25.01.2013 teilweise abgeändert

und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die

Klägerin 719,07 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten

über dem jeweiligen Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 16.10.2012 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die

Klägerin 75 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 25 %.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin

85 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 15 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gem. den §§ 540 II, 313 a I 1, 542 I, 543, 544 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Im hiesigen Rechtsstreit nimmt die Klägerin die Beklagten auf Ausgleich der Nachzahlungssalden aus den durch ihre bevollmächtigte Hausverwalterin erteilten Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 bis 2010 in Anspruch, und zwar im Einzelnen wie folgt:

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Für das Jahr 2007 gemäß Abrechnung vom 12.12.2008 in Höhe von 854,81 €,

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für das Jahr 2008 gemäß Abrechnung vom 11.12.2009 in Höhe von 1.854,02 €, abzüglich hierauf von den Beklagten vorprozessual gezahlter 500.- €, damit noch 1.354,02 €,

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für das Jahr 2009 gemäß Abrechnung vom 21.12.2010 in Höhe von 332,18 € und

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für das Jahr 2010 gemäß Abrechnung vom 02.12.2011 in Höhe von 271,92 €.

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Mit seinem oben genannten Urteil hat das Amtsgericht der Klägerin für das Jahr 2008 einen Nachzahlungsbetrag von 350,70 € nebst Zinsen zuerkannt, die weitergehende Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Mit ihrer zulässigen Berufung bekämpft die Klägerin das Urteil des Amtsgerichts, soweit Klageabweisung erfolgt ist.

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In der Sache hat die Berufung der Klägerin nur in geringem Umfang Erfolg. Im Einzelnen gilt folgendes:

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Hinsichtlich der Abrechnung für 2007 hat die Berufung der Klägerin keinen Erfolg, weil eine etwaige Nachforderung aus dieser Abrechnung nicht durchsetzbar ist. Die Beklagten berufen sich insoweit zu Recht auf Verjährung. Nach Zugang der Abrechnung im Dezember 2008 hat die Verjährung mit dem Jahresende 2008 zu laufen begonnen und wäre ohne Berücksichtigung von Zeiträumen, in denen der Lauf der Verjährung gehemmt war, mit dem Ende des Jahres 2011 abgelaufen (vgl. §§ 195, 199 I BGB). Die hiesige Klage ist erst im September 2012 bei Gericht eingereicht und den Beklagten erst im Oktober 2012 zugestellt worden.

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Entgegen der Auffassung der Klägerin war der Lauf der Verjährung mit Rücksicht auf Verhandlungen der Parteien über die Abrechnung 2007 im Sinne von § 203 BGB lediglich für etwa 5 bis 5 ½ Monate gehemmt. Dieser Hemmungszeitraum genügt nicht, weil nach dem Vorgesagten ein Hemmungszeitraum von mehr als 8 Monaten erforderlich gewesen wäre, damit durch die Einreichung, beziehungsweise Zustellung der Klage die Verjährung – erneut – rechtzeitig gehemmt worden wäre.

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Eine Hemmung der Verjährung ist zunächst eingetreten durch das Schreiben des Mietervereins vom 08.01.2009, das bei der Vertreterin der Klägerin am 12.01.2009 einging. In diesem Schreiben bittet der Mieterverein für die Beklagten um ergänzende Informationen zu mehreren Punkten der Abrechnung 2007. Die durch das Schreiben des Mietervereins vom 08.01.2009 bewirkte Hemmung der Verjährung endete indes Mitte März 2009, weil die Klägerin bis dahin nicht auf das Schreiben vom 08.01.2009 reagiert hatte. Nach allgemein anerkannter und zutreffender Auffassung endet eine Verjährungshemmung aufgrund von Verhandlungen, wenn die Gegenseite die Verhandlungen „einschlafen“ lässt, mit dem Zeitpunkt, zu dem nach den Umständen unter Berücksichtigung von Treu und Glauben eine Reaktion spätestens zu erwarten war. Weil die vom Mieterverein mit seinem Schreiben vom 08.01.2009 erhobenen Beanstandungen nach Art und Umfang durchaus überschaubar waren, zu einem nicht unerheblichen Anteil sogar ohne weitere Recherchen zu beantworten waren, wäre eine Antwort von Klägerseite spätestens Mitte März 2009 zu erwarten gewesen. Eine erneute Hemmung der Verjährung trat dann ein durch das Schreiben der Vertreterin der Klägerin vom 23.06.2009, mit dem das das Schreiben des Mietervereins vom 08.01.2009 beantwortet wurde. Die Beklagten antworteten unter dem 09.07.2009 und stellten eine abschließende Stellungnahme nach Rücksprache mit dem Mieterverein in Aussicht. Eine solche Stellungnahme der Beklagten erfolgte dann aber nicht mehr, so dass die durch das Schreiben vom 23.06.2009 angestoßene Hemmung der Verjährung entsprechend dem Vorgesagten wiederum zwei Monate nach dem angenommenen Zugang des Schreibens der Beklagten vom 09.07.2009 und damit jedenfalls per Mitte September 2009 endete.

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Hinsichtlich der Abrechnung 2008 hat die Berufung der Klägerin in Bezug auf die Positionen Grundsteuer in Höhe von 314,40 € und Kabelanschluss in Höhe des vom Amtsgericht nicht berücksichtigten Teilbetrags von 53,97 € Erfolg, hinsichtlich der vom Amtsgericht darüber hinaus gestrichenen Positionen Müllentsorgung, Hausreinigung und Hausmeister dagegen nicht.

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Im Einzelnen gilt hierzu Folgendes:

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Über die Position Grundsteuer in Höhe von 314,40 € hat die Klägerin – entgegen dem angefochtenen Urteil – formell ordnungsgemäß abgerechnet. Ausweislich der Erläuterungen zur Abrechnung hat die Klägerin die für das Gesamtobjekt angefallene Grundsteuer vorab auf fünf Nutzergruppen verteilt, nämlich auf Läden/Passage, Wohnungen, Büros, Praxen und Lagerräume. Die auf die einzelnen Nutzergruppen entfallenden Teilbeträge der Grundsteuer sind beziffert angegeben. Die Klägerin hat auch den Schlüssel, nach dem sie diese Vorabverteilung der Gesamtkosten auf die Nutzergruppen vorgenommen hat, hinreichend verständlich erläutert, nämlich mit dem Hinweis darauf, dass die Verteilung nach Einheitswerten erfolgt sei. Einer näheren Erläuterung bedurfte es insoweit in der Abrechnung nicht. Der Begriff des Einheitswerts ist durchaus allgemein geläufig, die Beklagten hätten im Rahmen der ihnen zustehenden Belegeinsicht die Vorlage der Einheitswertbescheide verlangen können, und sie hätten anhand dieser Bescheide überprüfen können, ob die in der Abrechnung genannten Teilbeträge für die Nutzergruppen korrekt nach dem Verhältnis der Einheitswerte errechnet worden sind.

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Hinsichtlich der Position Müllentsorgung ist die Abrechnung der Klägerin dagegen, wie das Amtsgericht zutreffend entschieden hat, schon formell unwirksam, weil – entgegen der maßgeblichen höchstrichterlichen Rechtsprechung – die Gesamtkosten zu dieser Position nicht angegeben sind. Die Umlegung der Kosten der Müllentsorgung auf die Beklagten als Mieter beginnt vielmehr sogleich mit den bereinigten Kosten für die Wohnungen im Haus C-Straße, nämlich mit den Gesamtmüllkosten für dieses Haus, nach Abzug der Kosten für den Laden im Erdgeschoss.

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Ebenfalls keinen Erfolg hat die Berufung der Klägerin in Bezug auf die Position Hausreinigung. Die Kammer nimmt insoweit Bezug auf die zutreffenden Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils. Die Beklagten hatten schon vorprozessual rechtzeitig, nämlich mit Schreiben des Mietervereins vom 11.01.2010 unter Bezugnahme auf das Schreiben vom 30.07.2009 (bezüglich der Abrechnung 2007), beanstandet, dass unverständlich sei, warum das Ladengeschäft im Erdgeschoss bei der Verteilung dieser Kosten ausgenommen wurde, obwohl dieses Ladengeschäft über einen Zugang zum Treppenhaus und zu den Kellerräumen verfüge. Letzterem ist die Klägerin im hiesigen Rechtsstreit weder in erster, noch in zweiter Instanz entgegen getreten. Wäre danach aber auch das Ladengeschäft im Erdgeschoss an den Kosten der Hausreinigung zu beteiligen gewesen, so hat das Amtsgericht diese Kostenposition zu Recht insgesamt gestrichen, weil die Klägerin nichts dazu vorgetragen hat, mit welchem Anteil das Ladengeschäft zu beteiligen gewesen wäre.

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Was die Hausmeisterkosten angeht, hat die Berufung der Klägerin gleichfalls keinen Erfolg. Die Beklagten hatten schon vorprozessual rechtzeitig, nämlich mit Schreiben des Mietervereins vom 11.01.2010 unter Bezugnahme auf das Schreiben vom 30.07.2009 (bezüglich der Abrechnung 2007), beanstandet, dass ein Abzug von 20 % für die nicht umlegungsfähigen Verwaltungstätigkeiten des Hausmeisters zu gering erscheine. Diese Rüge haben die Beklagten im hiesigen Rechtsstreit wiederholt. Dennoch hat die Klägerin nicht näher dargetan, etwa anhand des Leistungsverzeichnisses zum Vertrag mit dem Hausmeister, warum der angesetzte Anteil von 20 % für die nicht umlegungsfähigen Tätigkeiten zutreffend sein soll. Angesichts dessen lässt das Urteil des Amtsgerichts, mit dem nur 50 % der Hausmeisterkosten zu Lasten der Beklagten als umlegungsfähig berücksichtigt worden sind, bei Annahme eines Anteils von weiteren 50 % nicht umlegungsfähiger Tätigkeiten, jedenfalls keinen Rechtsfehler zum Nachteil der Klägerin erkennen.

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Erfolg hat die Berufung der Klägerin dagegen wiederum in Bezug auf die Kosten für den Kabelanschluss, die das Amtsgericht lediglich in Höhe von 44,94 € statt der von der Klägerin abgerechneten 98,91 € berücksichtigt hat. Zu Unrecht nimmt das Amtsgericht im angefochtenen Urteil an, die Klägerin hätte erläutern müssen, warum diese Kosten sich im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt hatten. Zutreffend weist die Klägerin mit ihrer Berufung dem gegenüber unter Bezugnahme auf die Entscheidung BGH NZM 2008, 567, darauf hin, dass es ausreicht, wenn der Vermieter in seiner Abrechnung die im Abrechnungszeitraum angefallenen Gesamtkosten mitteilt, eines Abgleichs mit den Kosten in früheren Abrechnungszeiträumen bedarf es dem gegenüber in der Abrechnung nicht. Der Mieter ist nämlich insoweit durch seinen Anspruch auf Belegeinsicht hinreichend geschützt. Erst wenn der Mieter – was die Beklagten im hiesigen Rechtsstreit nicht getan haben – substantiiert dartut, dass und warum die abgerechneten Kosten überhöht, das heißt unwirtschaftlich sind, ist es Sache des Vermieters, hierzu näher Stellung zu nehmen.

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Ohne Erfolg machen die Beklagten in diesem Zusammenhang geltend, ihnen sei es unzumutbar gewesen, die Belege am Sitz der für die Klägerin tätigen Hausverwalterin in Essen einzusehen. Nach Auffassung der Kammer ist über die Frage, ob dem Mieter die Belegeinsicht an dem Ort, wo sich die Belege befinden, zumutbar ist oder nicht, unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Vorliegend steht eine Entfernung von etwas mehr als 70 km zwischen der Wohnung der Beklagten und dem Sitz der Hausverwalterin in Essen in Rede. Nach den im Internet allgemein zugänglichen Routenplanern ist diese Strecke mit dem Pkw. in etwa einer Stunde, mit öffentlichen Verkehrsmitteln in weniger als 1 ½ Stunden zurückzulegen. Hierbei entsteht bei einer Fahrt mit dem Auto – unter Zugrundelegung der Vollkosten für Hin- und Rückfahrt mit einem VW Golf mittlerer Motorisierung – ein Kostenaufwand von gut 50.- €, bei der Nutzung von öffentlichen Verkehrsmitteln ein eher geringerer Kostenaufwand. Der vorgenannte Zeit- und Kostenaufwand erscheint angesichts der wirtschaftlichen Bedeutung der zu überprüfenden Abrechnung, mit der Heiz- und Betriebskosten von rund 4.200.- € auf die Beklagten umgelegt worden sind und die mit einer Nachforderung von immerhin gut 1.850.- € endete, noch als vertretbar. Besondere Umstände in der Person der Beklagten, aufgrund deren sie etwa in ihrer Mobilität eingeschränkt wären, sind nicht vorgetragen oder sonst ersichtlich. Die Kammer sieht sich mit ihrer vorgenannten Bewertung im Einklang mit der im hiesigen Rechtsstreit erörterten Entscheidung des BGH, NZM 2006, 340, mit der es einem Mieter zugemutet wurde, innerhalb des Stadtgebiets von Berlin zur Belegeinsicht anzureisen. Die hierbei in Rede stehenden Entfernungen und Fahrtzeiten sind mit denen im hiesigen Fall zumindest in groben Zügen vergleichbar.

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Hinsichtlich der Abrechnungen für 2009 und 2010 hat die Berufung der Klägerin keinen Erfolg. Zwar teilt die Kammer nicht die Auffassung des Amtsgerichts, wonach diese Abrechnungen hinsichtlich mehrerer Positionen, die in der Summe den geltend gemachten Nachzahlungssaldo jeweils übersteigen, nicht fällig seien, weil die Klägerin trotz entsprechender gezielter Aufforderungen den Beklagten die Belege zu diesen Kostenpositionen nicht übersandt hat. Denn den Beklagten war es – entsprechend dem vorstehend zur Abrechnung 2008 Gesagten – zumutbar, die Belege in Essen einzusehen.

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Die Entscheidung des Amtsgerichts stellt sich hinsichtlich der Abrechnungen für 2009 und 2010 aber aus einem anderen Grunde als richtig dar: In die Abrechnung für 2009 sind Hausreinigungskosten in Höhe eines auf die Beklagten umgelegten Anteils von 370,97 € eingestellt, in die Abrechnung für 2010 in Höhe von 340,05 €, damit in Höhe von Beträgen, die die Gesamtnachforderungen aus den Abrechnungen jeweils übersteigen. Die Hausreinigungskosten waren indes zu streichen, so dass die Klägerin aus den Abrechnungen für 2009 und 2010 keine Zahlung von den Beklagten verlangen kann. Denn die Abrechnung der Hausreinigungskosten krankt daran, dass – wie sich schon aus den Abrechnungen selbst ergibt – die Kosten nur auf die Mieter ab dem 1. Obergeschoss aufwärts umgelegt worden sind, der Mieter des Ladengeschäfts im Erdgeschoss dagegen von der Umlage ausgenommen worden ist. Insoweit kann auf das oben Gesagte verwiesen werden. Die Beklagten haben diesen – inhaltlichen – Mangel der Abrechnungen für 2009 und 2010 auch jeweils rechtzeitig gerügt, nämlich in Bezug auf die Abrechnung für 2009 mit dem Schreiben des Mietervereins vom 10.01.2011 unter Bezugnahme auf das bis dahin unbeantwortet gebliebene Schreiben vom 30.07.2009 und in Bezug auf die Abrechnung für 2010 mit dem Schreiben des Mietervereins vom 19.12.2011, wiederum unter Bezugnahme auf das weiterhin unbeantwortete Schreiben vom 30.07.2009.

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Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 I, 97 I ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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Streitwert für das Berufungsverfahren: 2.462,23 €