Amtsgericht Gelsenkirchen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-02-18, Aktenzeichen 210 C 238/13
ECLI:DE:AGGE1:2014:0218.210C238.13.00

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Der Kläger darf die Kostenvollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Der Streitwert wird auf 9.600,00 Euro festgesetzt.

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Tatbestand:

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Der Kläger ist Eigentümer der Grundbesitzung W1 in H, mit Mietvertrag vom 20.04.2012 mieteten die Beklagten das Haus W1 beginnend ab dem 01.07.2012 an. Der Kläger begehrt mit der vorliegenden Klage die Räumung der von den Beklagten innegehaltenen Räumlichkeiten.

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Der Kläger bewohnte ursprünglich mit seiner Familie (seiner Ehefrau und seiner Tochter) das Objekt W1 in H, es handelt sich dabei um ein Fachwerkhaus mit einem großen Grundstücksbereich, auf dem Pferde und Katzen gehalten werden. Die Ehefrau des Klägers betrieb dort eine Katzenzucht. Die Beklagten bewohnten vor Abschluss des Mietvertrages bezüglich dieses Hauses eine Wohnung in der W2 in H1, gelegen Parterre und zwar gemeinsam mit ihren beiden Söhnen, die gesundheitliche Probleme haben, deren Umfang zwischen den Parteien streitig ist. Das Mietverhältnis in der W2-Straße bestand seit etlichen Jahren, es stellten sich persönliche Kontakte insbesondere zwischen der Ehefrau des Klägers und der beklagten Ehefrau ein, man besuchte sich regelmäßig auf dem Grundstück, es gab persönliche Kontakte auch über den kranken Sohn der Beklagten. Ausmaß und Umfang der Kontakte ist zwischen den Parteien streitig.

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Der Kläger erwarb Ende 2011 ein 5-Familien-Haus in der W3 in H2, das Haus wurde vom Kläger modernisiert und renoviert, die volljährige Tochter der Kläger zog im Frühjahr 2012 in die W3 in das Dachgeschoss ein, einige Zeit später zogen der Kläger und seine Ehefrau in die Wohnung im 2. Obergeschoss ein, die beiden Wohnungen Parterre und die Wohnung im 1. Obergeschoss wurden vermietet, teilweise an Monteure, nach Angabe der klagenden Partei war der Grund des Erwerbs des Hauses der, dass der Kläger nach langjähriger sehr extremer Berufstätigkeit zusammen mit seiner Ehefrau ein neues Gewerbe gründen wollte, nämlich die Vermietung von Wohnungen an Touristen und Monteure.

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Nach Angaben des Klägers im Termin zur mündlichen Verhandlung nach Durchführung der Beweisaufnahme ist unstreitig geworden, dass zum Hause W1, das die Beklagten angemietet haben, noch ein separater Anbau gehört in einer Größe von ca. 60 qm, der vermietet ist, und dass der Kläger Eigentümer eines weiteren Objektes ist, und zwar in der W4 in H3, ein Reihenhaus, das ca. 75 qm groß ist und ebenfalls seit 5 Jahren vermietet ist. Es ist auch zwischen den Parteien unstreitig geworden, dass im Hause W3 … die an Monteure vermietete Wohnung im 1. Obergeschoss zwischenzeitlich leer stand und mit Mietvertrag vom 10.02.2013 an Dritte weitervermietet wurde.

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Der Kläger behauptet:

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Seine Ehe sei seit Februar 2013 zerrüttet, er könne nicht mehr mit seiner Frau zusammen in der Wohnung leben, er müsse diese Wohnung verlassen, er sei auf das Haus der Beklagten angewiesen, er wolle zusammen mit seiner Tochter, die in die W3 gezogen sei, in das Haus W1 zurückziehen, er wolle dort auch seiner beruflichen Tätigkeit nachgehen als Checker von Elektrogeräten, er wolle auch das Objekt W1 selber verwalten, seine Tochter wolle mit ihm zusammen mit in dieses Haus einziehen, seine Tochter wolle sich selbständig machen, die Wohnung in der W3 müsse dann fremdvermietet werden, er sei auf die Wohnung der Beklagten angewiesen.

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Der Kläger hat mit Schreiben vom 03.04.2013 die Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen, wegen des Inhaltes der Kündigung wird auf die Klageschrift verwiesen.

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Der Kläger ist der Auffassung, ihm stehe das Kündigungsrecht zu, er habe keine alternativen Wohnungen, die er nutzen könne und die vergleichbar seien, Härtegründe auf Seiten der beklagten Partei seien nicht gegeben und beantragt,

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die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, das mit dem

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Einfamilienhaus bebaute Grundstück W1, H,

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bestehend aus 3 Zimmern, einer Abstellkammer, einer

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Küche, einem Korridor, einer Diele, einem Bad mit Toilette und

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Dusche, einem Heizungskeller, sowie den links neben dem Haus

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Gelegenen Stallungen sowie dem dazugehörigen Garten zu

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räumen und in vollständig geräumten Zustand an den Kläger

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herauszugeben.

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Die Beklagten beantragen

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Klageabweisung.

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Die Beklagten tragen vor:

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Sie hätten dreizehn Jahre lang in einem ungestörten ungekündigten Mietverhältnis in der W2 in H1 zusammen mit ihren beiden Söhnen U und B gelebt; der jüngere Sohn sei Autist und schwerst behindert, im Rahmen dieser Erkrankung habe man Kontakt zu der klagenden Partei aufgenommen, da diese über Unterstellmöglichkeiten und Pferde verfüge, es habe sich dabei um eine Therapie für den jüngeren Sohn der Beklagten gehandelt, auch habe man über eine Katzenzucht Kontakt aufgenommen. Im Rahmen dieser persönlichen, sehr freundschaftlichen Beziehung sei der Kläger an den beklagten Ehemann herangetreten im Rahmen der Wirtschaftskrise und habe erklärt, er müsse Geld anlegen, er habe dann mit der beklagten Partei gesprochen und dieser avisiert, möglicherweise ein von ihm zu erwerbendes Haus anzumieten, möglicherweise auch später zu kaufen, es seien mehrere Angebote abgelehnt worden, der Kläger habe sodann das Haus in der W3 erworben und man habe den Mietvertrag abgeschlossen. Es sei auch davon die Rede gewesen, dass die Beklagten dieses Objekt kaufen könnten, man habe sich auf ein langfristiges Mietverhältnis eingestellt.

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Die Beklagten tragen weiterhin vor, aufgrund der schweren Erkrankungen der Söhne der Beklagten sei für sie ein Umzug aus dieser Umgebung völlig unzumutbar, sie hätten auch erhebliche Investitionen getätigt in das Objekt, darüber hinaus sei der Kläger auch gar nicht auf dieses Haus angewiesen, er könne anderweitigen Wohnraum für sich in Anspruch nehmen, der die Beklagten nicht beeinträchtigen würde. Die Beklagten berufen sich auf die Sozialklausel, insbesondere darauf, dass in Anbetracht der Erkrankung der Kinder ein Umzug nicht zumutbar sei und insbesondere auch darauf, dass in Anbetracht des kurzfristigen Mietverhältnisses den Beklagten auch die finanziellen Möglichkeiten fehlten, nunmehr umzuziehen.

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Der Kläger trägt dazu vor:

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Der Auszug aus der W2-Straße sei nicht erfolgt auf Drängen des Klägers hin, die Beklagten seien mit der Wohnung in der W2-Straße unzufrieden gewesen wegen Schimmelbefalls und wären sowieso aus der Wohnung ausgezogen. Eine freundschaftliche Beziehung habe nicht bestanden, Krankheiten würden allesamt bestritten, der Kläger sei auf das Haus der Beklagten angewiesen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze verwiesen.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Z; wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 21.01.2014 verwiesen.

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Der Kläger hat im Termin zur mündlichen Verhandlung erstmalig dargelegt, dass die Grundbesitzung W1 sowohl aus dem Haus, das von den Beklagten angemietet worden ist, besteht, als auch aus einem Anbau und hat erstmalig im Termin zur mündlichen Verhandlung dargelegt, dass er noch Eigentümer eines weiteren Hauses ist, das ca. 75 qm groß ist.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist unbegründet.

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Der Kläger ist nicht berechtigt, von den Beklagten die Räumung der von diesen innegehaltenen Wohnung gem. §§ 573 Abs. 2 Ziffer 2, 546 BGB zu verlangen.

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1. Der Kläger hat zwar nach dem Ergebnis der vom Gericht durchgeführten Beweisaufnahme durchaus nachweisen können, dass er Eigenbedarf an einer neuen Wohnung/eines neuen Hauses hat im Sinne des § 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB:Sowohl die Ehefrau des Klägers als auch die Tochter des Klägers haben eindeutig bekundet, dass die Ehe der Parteien zerrüttet ist, dass hier ein Zusammenleben der Ehefrau des Klägers und des Klägers in den Räumlichkeiten in der W3 … nicht mehr möglich und zumutbar ist, da sich der Kläger in den letzten Monaten erheblich verändert hat und mithin ein gedeihliches Zusammenleben zwischen den Parteien nicht mehr möglich ist.

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2. Nach § 573 BGB ist aber nicht nur Voraussetzung einer Eigenbedarfskündigung, dass der Kläger generell eine Eigenbedarfssituation darlegt, er muss auch darlegen, dass er neben einem Nutzungswillen an einer neuen Unterkunft, der hier nach der Beweisaufnahme durchaus nachgewiesen ist, auch noch einen Bedarf an der konkreten Wohnung/dem konkreten Haus hat: Der Kläger muss darlegen, dass er gerade die von der beklagten Partei innegehaltenen Räumlichkeiten benötigt, um seine Bedarfssituation zu decken.

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Der Kläger hat in seinem Kündigungsschreiben ausgeführt, dass er wegen der Zerrüttung der Ehe mit seiner Ehefrau in das Haus der Beklagten einziehen will, da dieses Haus seinen Ansprüchen genügt, er den großen Garten selber nutzen will, er das Haus verwalten will und seine berufliche Tätigkeit dort ausüben will und dass daneben seine Tochter mit in dieses Haus einziehen möchte, um dort eine Wohnung zu nehmen und anderweitig gewerbliche Räume anzumieten, um ihrer beruflichen Tätigkeit nachzugehen. In dem Kündigungsschreiben hat der Kläger in keiner Weise dargelegt, dass er neben dem Haus W1 noch ein Haus zu Eigentum besitzt in der W4-Straße, das ca. 75 qm groß ist; er hat auch in keiner Weise in das Kündigungsschreiben mit aufgenommen, dass er darüber hinaus auf dem Grundstück W1 noch einen Anbau – separates Haus – hat, der ebenfalls 60 qm groß ist und eine vollständige Wohnung darstellt. Der Kläger hat auch darüber hinaus in keiner Weise dargelegt, warum er die Wohnung in der W3 im 1. Obergeschoss, die vermietet war an Monteure, und hinsichtlich derer im Februar 2013 ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wurde, nicht selbst hätte nutzen können, zumal nach Aussagen der Tochter Ende 2012 bereits der Zerrüttungsprozess zwischen den Eheleuten eingetreten war. In dem Kündigungsschreiben wird darauf in keiner Weise Bezug genommen, die Eigentumsverhältnisse an den unterschiedlichen Objekten sind erst im Termin zur mündlichen Verhandlung auf Fragen der beklagten Partei erörtert worden, dem Gericht war bis zu Beginn der mündlichen Verhandlung in keiner Weise übermittelt worden, weder durch die Kündigung, noch durch den Sachvortrag in den Schriftsätzen des Verfahrens, dass der Kläger neben dem Objekt der beklagten Partei noch einen weiteren Anbau auf dem Grundstück besitzt und darüber hinaus noch ein Reihenhaus in der W4-Straße in H3 besitzt.

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Dabei ist das Amtsgericht H4 der Auffassung, dass zumindest in einem Kündigungsschreiben auf die entsprechenden Objekte hingewiesen werden muss, um dem Mieter die Möglichkeit zu geben, zu überlegen, ob er sich gegen diese Kündigung wehren kann, u. a. mit der Begründung, das Auswahlermessen sei nicht richtig ausgeübt worden.

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Hier ist in dem Kündigungsschreiben in keiner Weise dargelegt worden, dass es überhaupt diese alternativen Objekte gibt, diese alternativen Objekte sind verschwiegen worden, es ist lediglich pauschal behauptet worden, anderweitiger adäquater Ersatzwohnraum stehe dem Kläger nicht zu. Das reicht nach Auffassung des Amtsgerichtes H4 nicht aus, um eine Eigenbedarfssituation an der konkreten Wohnung, bzw. dem konkreten Haus der beklagten Partei zu begründen.

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Selbst wenn man die Auffassung vertritt, dass eine derartige Erklärung in dem Kündigungsschreiben nicht hätte erfolgen müssen, da der Vermieter nicht verpflichtet ist, Umstände anzugeben, die gegen seine Kündigung sprechen, so wäre es doch Sache des Klägers gewesen, nach entsprechenden Vorhalten der beklagten Partei im Rahmen des hier geführten Prozesses darzulegen , welches Eigentum er besitzt, welche Häuser in seinem Eigentum stehen, welche Wohnungen in seinem Eigentum stehen, welche Wohnungen freigezogen sind: es geht nicht an, dass der Vermieter das Vorhandensein von alternativen Grundbesitzungen auf Vorhalt der beklagten Partei zunächst einmal verschweigt, und dann im Termin zur mündlichen Verhandlung auf Befragen der beklagten Partei von sich aus äußert, dass hier Grundbesitz vorhanden ist, der allen Beteiligten und dem Gericht überhaupt nicht bekannt war.

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Zu einer wirksamen Eigenbedarfskündigung gehört zumindest dazu, dass im Prozess der entsprechende Sachvortrag nachgeholt wird, die Informationen geliefert werden, um zumindest in diesem Zeitpunkt dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen zu überprüfen, ob das Auswahlermessen korrekt ausgeübt ist.

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Dass hier gerade die Inanspruchnahme des Hauses der Beklagten erforderlich ist, um den Wohnbedarf des Klägers zu decken, dass die Inanspruchnahme erforderlich ist, um den Wohnbedarf der Tochter des Klägers zu decken, vermag das Gericht in keiner Weise nachzuvollziehen: Es wäre auch durchaus denkbar, dass die Tochter des Klägers im Hause W3 … bei ihrer Mutter verbleibt, in der Dachgeschosswohnung, der Kläger sich zum Beispiel das Haus W4 als Wohnsitz einrichtet, oder aber den Anbau im W1, es gibt mehrere denkbare Varianten, die der Kläger in keiner Weise dargelegt hat und auch in keiner Weise dargelegt hat, warum diese Varianten für ihn nicht in Betracht kommen. Ein Zusammenziehen der Tochter des Klägers mit diesem ist nicht denknotwendig erforderlich, die Tochter hat – so das Protokoll der Sitzung – bekundet, sie habe sich räumlich von ihren Eltern trennen wollen und habe eine eigene Wohnung bezogen, warum jetzt unbedingt ein unmittelbares Zusammenziehen in dem Objekt W1,das von den Beklagten angemietet worden ist, erforderlich ist, ist in keiner Weise dargelegt. Auch ist nicht dargelegt, warum der Kläger dieses Objekt bevorzugt und nicht den Anbau im W1: Auch hier könnte der Kläger den Garten nutzen, auch hier könnte der Kläger die entsprechende Verwaltung des Hauses durchführen. Dass er ein separates Arbeitszimmer benötigt, um seine Tätigkeiten durchzuführen und diese Tätigkeiten nicht im Rahmen der anderen Objekte durchführen kann, ist von ihm auch in keiner Weise vorgetragen worden, so dass die konkrete Eigenbedarfssituation an der Wohnung/dem Haus der Beklagten hier nicht dargelegt ist, nach Auffassung des Gerichtes nicht im Kündigungsschreiben, aber auch nicht nachgeholt worden ist im Prozess.

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Nach alledem war die Klage mit der Kostenfolge des § 91 ZPO abzuweisen.

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Die Nebenentscheidungen beruhen im Übrigen auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

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b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

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Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Essen, Zweigertstr. 52, 45130 Essen, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

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Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Essen zu begründen.

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Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Essen durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

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Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

49

Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Gelsenkirchen statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Gelsenkirchen, Overwegstr. 35, 45879 Gelsenkirchen, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

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Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.