Oberverwaltungsgericht des Saarlandes (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2016-11-16, Aktenzeichen 2 A 225/15

Tenor

Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung gegen das aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 23. September 2015 ergangene Urteil des Verwaltungsgerichts des Saarlandes - 5 K 921/14 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Zulassungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen trägt die Klägerin.

Der Streitwert wird auf 5.000,-- EUR festgesetzt.

Gründe

I.

Die Klägerin ist als Erbengemeinschaft nach F Eigentümerin des Grundstücks Parzelle Nr. 769, Flur 13, Gemarkung A-Stadt. Dieses liegt im Sanierungsgebiet „Ortszentrum A-Stadt“ für das der Gemeinderat der Gemeinde T. am 26.6.1985 zur Behebung städtebaulicher Missstände die „Satzung über die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebietes Ortszentrum A-Stadt“ beschlossen hatte. Der Bebauungsplan „Südlich der T. Straße-Sp. Straße“ in seiner am 31.7.2004 bekannt gemachten ersten Änderung weist das Grundstück als „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung–verkehrsberuhigter Bereich“ aus. Am 19.4.2012 beantragte die Klägerin eine sanierungsrechtliche Genehmigung für das Aufstellen von zwei PKW-Fertiggaragen mit einer Breite von 5,98 m, einer Tiefe von 5,60 m und einer Höhe von 2,39 m. Mit Bescheid vom 9.5.2012 lehnte der Beklagte gegenüber der Klägerin („z.Hd. Frau C.“) die Erteilung der Genehmigung der - zwischenzeitlich aufgestellten - Garagen mit der Begründung ab, nach den Festsetzungen des Bebauungsplans „1. Änderung südlich der T. Straße-Sp. Straße“ dürfe an dieser Stelle keine Garage errichtet werden. Somit könne auch keine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 Abs. 1 und 2 BauGB erteilt werden.

Mit Bescheid vom 8.10.2012 forderte der Beigeladene Frau C. zur Beseitigung der Doppelgarage auf. Das nach erfolglosem Widerspruch insoweit angestrengte Klageverfahren – 5 K 405/13 – ruht gegenwärtig.

Den am 22.1.2013 eingelegten Widerspruch der Klägerin gegen die Ablehnung der sanierungsrechtlichen Genehmigung wies der Kreisrechtsausschuss beim Landkreis St. Wendel nach mündlicher Verhandlung am 22.5.2014 zurück. Zur Begründung ist im Widerspruchsbescheid ausgeführt, die Genehmigung habe versagt werden dürfen, da das Vorhaben den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Dies sei nach den Festsetzungen des die Sanierungsziele konkretisierenden Bebauungsplans der Fall. Die Sanierungssatzung liefere hierfür zunächst keine Anhaltspunkte. Zur Behebung der in § 136 Abs. 2 BauGB beschriebenen städtebaulichen Missstände und zur Konkretisierung der Zwecke und Ziele der Sanierungssatzung habe die Gemeinde einen Sanierungsbebauungsplan erlassen, der zwischenzeitlich betreffend das verfahrensgegenständliche Grundstück Zwecke und Ziele der Sanierung beschreibe. Hierin sei das Grundstück der Klägerin als Verkehrsfläche mit dem besonderen Zweck „Verkehrsberuhigter Bereich gemäß StVO“ ausgewiesen. Der „Verkehrsberuhigte Bereich“ diene der Verkehrsberuhigung in geschlossenen Ortschaften. Die Verkehrsberuhigung habe zur Folge, dass Fußgänger die Straßen in ihrer ganzen Breite nutzen dürften und Kinderspielen überall erlaubt sei. Der Fahrzeugverkehr müsse Schrittgeschwindigkeit einhalten und Fahrzeugführer dürften Fußgänger weder gefährden noch behindern, wenn nötig müssten sie warten. Den Zielen und Zwecken der Sanierung werde durch die Bebauung mit der Doppelgarage widersprochen. Nummer 6 Satz 2, Teil B zum Bebauungsplan „1. Änderung südlich der T. Straße-Sp. Straße“ spreche zwar davon, dass „im restlichen Plangebiet“ Garagen und überdachte Stellplätze innerhalb und außerhalb der überbaubaren Flächen, allerdings nicht in als Grünfläche festgesetzten Bereichen, zulässig seien, aber ausgeprägt naheliegend könnten zu dem „restlichen Plangebiet“ keine Verkehrsflächen, ob nicht beruhigt oder beruhigt, ob Erschließungsstraße oder bloß interne Erschließungsstraße, zählen, da Verkehrsflächen niemals bebaubar seien.

Die am 27.6.2014 erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht mit aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 23.9.2015 – 5 K 921/14 – ergangenem Urteil abgewiesen. Zur Begründung ist in dem Urteil im Wesentlichen ausgeführt, die Klägerin habe keinen Anspruch auf Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nach §§ 144 Abs. 1 Nr. 1, 145 BauGB. Die Ablehnung sei zu Recht erfolgt, da das Vorhaben der Klägerin den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufe (§ 145 Abs. 2 Variante 3 BauGB). Bei dem von der Klägerin durchgeführten Bau einer Doppelgarage handele es sich um ein genehmigungspflichtiges Vorhaben im Sinne von § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Das Grundstück der Klägerin befinde sich in dem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet „Ortszentrum A-Stadt“. Eine Fehlerhaftigkeit der am 26.6.1985 beschlossenen „Satzung über die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebietes Ortszentrum A-Stadt“ könne die Klägerin nicht (mehr) geltend machen. Denn nach der – für vor dem Inkrafttreten des Baugesetzbuches am 1.7.1987 bekannt gemachte, unter der Geltung der Vorgängervorschriften erlassene Satzungen maßgeblichen – Überleitungsvorschrift des § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB 1986 seien Mängel der Abwägung unbeachtlich, wenn sie nicht innerhalb von 7 Jahren nach dem 1.7.1987 schriftlich unter Darlegung des Sachverhalts, der den Mangel begründen soll, gegenüber der Gemeinde geltend gemacht worden seien. Das Vorhaben der Klägerin widerspreche den Zielen und Zwecken der durch die Satzung über die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebietes Ortszentrum A-Stadt beschlossenen Sanierung. Die von der Gemeinde verfolgten Ziele und Zwecke der Sanierung seien von dieser hinreichend konkretisiert worden. Die Sanierungsziele müssten nicht zwingend im Bebauungsplanverfahren, sondern könnten auch auf andere Weise konkretisiert werden. Aus diesem Grund sei es für das vorliegende Verfahren unerheblich, ob es sich bei dem Bebauungsplan „1. Änderung südlich der T. Straße-Sp. Straße“ um einen Sanierungsbebauungsplan handele. Auch die Wirksamkeit dieses Bebauungsplans könne deshalb letztlich dahingestellt bleiben. Vielmehr sei allein entscheidend, ob zum jetzigen Zeitpunkt die Sanierungsziele hinreichend konkret festgelegt seien, um deren Vereinbarkeit mit dem Vorhaben der Klägerin feststellen zu können. Der Umstand, dass die Konkretisierung der Sanierungsziele erst 19 Jahre nach dem Beschluss über die Aufstellung der Sanierungssatzung erfolgt sei, führe nicht dazu, dass die Sanierungssatzung rechtswidrig oder in anderer Weise unbeachtlich geworden wäre. In der Rechtsprechung sei insbesondere unter Berücksichtigung des § 142 Abs. 3 Satz 2 BauGB geklärt, dass eine Sanierungssatzung auch bei unzulänglicher Durchführung („Förderung“) der Sanierung und auch nach längerer Zeit nicht „automatisch“ außer kraft trete. Die konkretisierten Sanierungsziele der Gemeinde für das Grundstück der Klägerin ergäben sich aus der Begründung zum Planaufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „1. Änderung südlich der T. Straße-Sp. Straße“. Zu den Zielen der Planung werde darin unter anderem ausgeführt, dass die Konzeption die konsequente Weiterführung der innerhalb der Ortsmitte begonnenen Sanierungsmaßnahmen vorsehe, um mittel- bis langfristig ein attraktives Ortszentrum einschließlich der angrenzenden Flächen zu schaffen. Östlich des vor kurzem fertig gestellten Rathausplatzes werde eine multifunktionale Kommunikations- und Aufenthaltsfläche geschaffen, die für verschiedene Nutzungen der örtlichen Gemeinschaft bzw. als Treffpunkt innerhalb der Ortsmitte dienen solle. Diesem städtebaulichen Ziel diene die Festsetzung einer „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung–verkehrsberuhigter Bereich“ zur Schaffung eines innerörtlichen Kommunikations- und Aufenthaltsbereiches. Damit stehe aber die Errichtung einer Doppelgarage im Widerspruch. Denn die Festsetzung einer Verkehrsfläche widerspreche schon per se jeglicher Bebauung, da diese eine Nutzung zu Verkehrszwecken ausschließe. Dies gelte insbesondere auch für einen verkehrsberuhigten Bereich, in dem sowohl Fußgängerverkehr als auch Fahrzeugverkehr zulässig seien. Im Hinblick darauf, dass es für die Frage der Erteilung einer Genehmigung nach § 145 BauGB nur darauf ankomme, dass die Sanierungsziele zum Zeitpunkt des Genehmigungsantrags hinreichend konkretisiert seien und nicht darauf, dass die konkretisierende Satzung selbst rechtmäßig sei, sei es unerheblich, ob der Bebauungsplan, mit dem vorliegend die Konkretisierung vorgenommen worden sei, wirksam sei. Deshalb könne offen bleiben, ob der Bebauungsplan abwägungsfehlerhaft sei, weil die Gemeinde das im Eigentum der Klägerin stehende Grundstück als Verkehrsfläche überplant habe und nicht erkennbar sei, dass sie dabei geprüft habe, ob die damit verfolgten öffentlichen Zwecke auf im öffentlichen Eigentum stehenden Flächen erfüllt werden könnten. Auch könne offen bleiben, ob die Klägerin einen Abwägungsfehler überhaupt geltend machen könne oder ob dem entgegenstehe, dass der Rechtsvorgänger im Rahmen des Planaufstellungsverfahrens unstreitig keine Einwände geltend gemacht habe. Es bestehe auch kein vertraglicher Anspruch auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung. Gegenstand des notariellen Vertrages vom 20.12.1995 sei nicht die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung, sondern – wie sich aus § 6 des Vertrages ergebe – die Gemeinde habe sich damit nur verpflichtet, einem noch zu stellenden Bauantrag bezüglich der Parzelle Nr. 769 zuzustimmen, sofern sich das Gebäude und dessen Nutzung, Größe und Gestaltung nach dem Bebauungsplan „Ortszentrum A-Stadt“ richte. Die Verpflichtung zur Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung ergebe sich dagegen daraus nicht. Zudem habe es sich nach dem eigenen Vortrag der Klägerin bei dem damals geplanten Gebäude nicht um eine Doppelgarage gehandelt. Auch ein Anspruch aus Art. 3 GG auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung bestehe nicht. Unabhängig von der Frage, ob für den von der Klägerin angeführten Carport überhaupt eine sanierungsrechtliche Genehmigung erteilt worden sei, scheide ein auf Art. 3 GG gestützter Anspruch aus, weil die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung rechtswidrig wäre und es keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht gebe. Zudem mache die Klägerin nicht einmal selbst geltend, dass der Carport in einem Bereich errichtet worden sei, für den durch den Bebauungsplan eine Festsetzung als öffentliche Verkehrsfläche getroffen worden wäre. Zudem sei davon auszugehen, dass die planungsrechtlichen Auswirkungen eines Carports andere seien als die einer Doppelgarage.

Die Klägerin begehrt die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil des Verwaltungsgerichts.

II.

Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung gegen das aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 23.9.2015 ergangene, ihr am 19.10.2015 zugestellte Urteil des Verwaltungsgerichts ist fristgerecht im Sinne des § 124 a Abs. 4 Satz 1 VwGO gestellt und mit dem am 21.12.2015, einem Montag, eingegangenen Schriftsatz vom 23.11.2015 innerhalb der in § 124 a Abs. 4 Satz 4 VwGO vorgeschriebenen Frist begründet worden.

Der auch im Übrigen zulässige Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung ist jedoch unbegründet. Das den Prüfungsumfang im Zulassungsverfahren begrenzende Vorbringen der Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 23.11.2015 gibt keine Veranlassung, das erstinstanzliche Urteil einer Überprüfung in einem Berufungsverfahren zuzuführen. Aus der Antragsbegründung ergeben sich keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO).

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der Entscheidung bestehen dann, wenn gegen deren Richtigkeit nach summarischer Prüfung gewichtige Anhaltspunkte sprechen, wovon immer dann auszugehen ist, wenn ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird.(Vgl. OVG Saarlouis, Beschluss vom 25.11.2015 – 1 A 385/14 – unter Hinweis auf BVerwG, Beschlüsse vom 23.6.2000 – 1 BvR 830/00 -, NVwZ 2000, 1163, 1164, und vom 3.3.2004 – 1 BvR 461/03 -, NJW 2004, 2511) Richtigkeit im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO meint dabei die Ergebnisrichtigkeit des Entscheidungstenors, nicht dagegen die (vollständige) Richtigkeit der dafür gegebenen Begründung.(Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. März 2004 – 7 AV 4/03 – (juris))

Diese Voraussetzungen erfüllen die Einwände der Klägerin nicht.

Zur Begründung ihres Zulassungsbegehrens macht die Klägerin im Wesentlichen geltend, zur Rechtswirksamkeit der Sanierungssatzung 1985 hätte es einer Konkretisierung der Ziele und Zwecke der Sanierung bedurft. Ob ein bestimmtes Gebiet sanierungsbedürftig sei und ob seine Sanierung aus der maßgeblichen Sicht der Gemeinde erforderlich sei, lasse sich abschließend nur unter Berücksichtigung eines auf einer Abwägung beruhenden Sanierungskonzeptes unter Einbeziehung aller übrigen öffentlichen und privaten Belange entscheiden. Bereits die förmliche Festsetzung eines Sanierungsgebietes setze gemäß § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB eine Abwägung einerseits des Interesses der Gemeinde, Maßnahmen zur Behebung festgestellter städtebaulicher Missstände mit dem besonderen sanierungsrechtlichen Instrumentarium vorzubereiten und zügig durchzuführen, andererseits aber auch die angemessene Berücksichtigung des Interesses der Betroffenen, vor allem der Grundstückseigentümer, von eingreifenden Maßnahmen verschont zu bleiben, unabdingbar voraus. Grundlegende Voraussetzung einer ordnungsgemäßen Abwägung sei die ausreichende Ermittlung und Klärung der von den vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen betroffenen Rechtspositionen. Erst danach sei überhaupt absehbar, ob die Sanierungsziele erreicht werden könnten. Zu den in § 142 Abs. 1 BauGB genannten Erfordernissen für den Erlass einer Sanierungssatzung zählten die ausreichend abgesicherte Feststellung städtebaulicher Missstände, die Benennung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierung und schließlich die gleichfalls ausreichend abgesicherte Feststellung, dass die Sanierungsmaßnahme im Allgemeinen durchführbar erscheine. Es müsse eine Aussicht darauf bestehen, dass sich die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchführen lassen; sei dies nicht zu erwarten, sei die Anwendung des städtebaulichen Sanierungsrechts, insbesondere die Festlegung eines Sanierungsgebietes nach § 142 BauGB rechtswidrig. Dies sei hinsichtlich der Sanierungssatzung des Beklagten aus dem Jahre 1985 der Fall. Das Verwaltungsgericht hätte über die Rechtmäßigkeit der Sanierungssatzung zwingend entscheiden müssen, weil diese im Falle ihrer Rechtswidrigkeit ein Genehmigungserfordernis nicht bewirkt hätte und der Nutzung des klägerischen Grundstücks nicht entgegengehalten werden könnte. Da die Sanierungssatzung 1985 anfänglich rechtswidrig gewesen sei, könne auch der angebliche Sanierungsbebauungsplan 2004 sie nicht mehr „konkretisieren“. Die Rechtmäßigkeit der Sanierungssatzung könne nicht dadurch wiederhergestellt werden, dass knapp zwei Jahrzehnte später etwas „konkretisiert“ werde, was anfänglich nicht einmal in groben Umrissen beschlossen worden sei. Das Bundesverwaltungsgericht habe zur Sperrwirkung des § 15 StBauFG entschieden, dass in Fällen, in denen eine Sanierungssatzung vor längerer Zeit erlassen worden sei, ohne dass seither das Sanierungsverfahren vorangetrieben worden sei und ohne dass die Sanierungsziele – bis hin zur Aufstellung eines Sanierungsbebauungsplanes – zunehmend konkreter geworden seien, sich dies dergestalt auswirken könne, dass gegebenenfalls eine Genehmigung nach § 15 StBauFG erteilt werden müsse. Es gehe hier nicht um ein Außerkrafttreten der Sanierungssatzung, sondern darum, dass diese die Rechtswirkungen einer Veränderungssperre dann verlieren könne, wenn eine Gemeinde über einen sehr langen Zeitraum untätig geblieben sei. Das Verwaltungsgericht habe gesehen, dass nach der Rechtsprechung bei einer längeren Untätigkeit der Gemeinde eine Pflicht zur Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung bestehe. Die Grenze der Sozialbindung werde überschritten, wenn die Sanierung nicht mehr sachgemäß und nicht mehr hinreichend zügig durchgeführt werde. Das Verwaltungsgericht hätte deshalb schon aufgrund seiner eigenen Ausführungen zu dem Ergebnis gelangen müssen, dass der Klägerin die sanierungsrechtliche Genehmigung nicht (mehr) versagt werden könne. Die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts, sie könne sich gegen die mit der Satzung 2004 erfolgte Überplanung ihres Grundeigentums nicht mehr zur Wehr setzen, weil ihr Rechtsvorgänger Mängel der Abwägung der ursprünglichen Sanierungssatzung nicht binnen sieben Jahren geltend gemacht habe, sei unhaltbar. Ihr Rechtsvorgänger hätte zum damaligen Zeitpunkt geradezu hellseherische Fähigkeiten haben müssen, um vorauszuahnen, dass die Gemeinde 19 Jahre nach dem Erlass der Sanierungssatzung auf die Idee kommen könnte, das in seinem Eigentum stehende private Grundstück zur öffentlichen Nutzung zu überplanen. Ihr Rechtsvorgänger habe damals keinen Anlass gehabt, sich gegen die Sanierungssatzung zu wehren, weil dieser lediglich die räumliche Einbeziehung ihres Grundstücks in das Sanierungsgebiet, aber keine weiteren planungsrechtlichen Konkretisierungen enthalten habe. Aus den Entscheidungsgründen des Verwaltungsgerichts lasse sich entnehmen, dass es den angeblich konkretisierenden Bebauungsplan 2004 als einen mehr oder weniger unselbständigen Bestandteil der ursprünglichen Sanierungssatzung angesehen habe. Im Verhältnis zueinander seien Sanierungssatzung und Bebauungsplan jedoch rechtlich völlig selbständig. Der Bebauungsplan 2004 sei abwägungsfehlerhaft. Seine Begründung enthalte keinerlei Ausführungen zu dem Eigentumsrecht ihres Rechtsvorgängers und der mit der fremdnützigen Überplanung einhergehenden endgültigen Beseitigung der bis dahin uneingeschränkten Nutzbarkeit als Baugrundstück in bester Wohnlage in A-Stadt, obwohl der Beklagte und deren Satzungsorgan aus den langjährigen Verhandlungen mit dem Rechtsvorgänger der Klägerin in den Jahre 1994 und 1995 die Bedeutung des Fortbestandes der Nutzung der streitgegenständlichen Parzelle hinreichend bekannt gewesen sei. Es liege insoweit ein Abwägungsausfall vor. Da sich der Rügeausschluss nach § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB 1986 nicht auf eventuelle Abwägungsfehler der Planungssatzung 2004 erstrecken könne, sei die Rechtsansicht des Verwaltungsgerichts, es könne offen bleiben, ob die Klägerin einen Abwägungsfehler überhaupt noch geltend machen könne oder ob dem entgegenstehe, dass der Rechtsvorgänger im Rahmen des Planaufstellungsverfahrens unstreitig keine Einwände geltend gemacht habe, unrichtig. Ein Rügeverlust über § 215 Abs. 1 BauGB scheide aus, da ihr Rechtsvorgänger im gesamten Verlauf des Planaufstellungsverfahrens, das damals bei den Vertragsverhandlungen der Beteiligten offensichtlich schon im Gange gewesen sei, auf die zentrale Problematik der Bewertung seiner Eigentümerinteressen hingewiesen habe. In dem notariellen Vertrag vom 20.12.1995, mit dem der damals im Privateigentum ihres Rechtsvorgängers stehende Grundbesitz Flur 13 Nr. 780 an die Gemeinde T. übertragen worden sei, sei eine Einbeziehung dieses Grundstücks in die geplante Wegefläche zur öffentlichen Nutzung erfolgt. Niemals im Raum habe hingegen eine Einbeziehung der hier streitgegenständlichen Parzelle Nr. 769 gestanden, für die zu keinem Zeitpunkt ein öffentlicher Bedarf geltend gemacht worden sei. In diesem Zusammenhang stehe auch die ihrem Rechtsvorgänger gegebene Zusicherung mit Schreiben vom 9.1.1995, in dem diesem unter Anknüpfung an eine Besprechung vom 25.10.1994 mitgeteilt worden sei, dass der Beklagte „die gesamte Grundstücksangelegenheit dem Bau- und Vergabeausschuss zur Entscheidung vorgelegt habe“. Dieser habe am 23.11.1994 „dem Bauvorhaben von Herrn H. auf dem Grundstück 769 grundsätzlich zugestimmt“. Durch die Überplanung im Jahr 2004 für öffentliche Zwecke habe die Gemeinde diese durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Rechtsposition in vertrags- und treuwidriger Weise vorsätzlich beseitigen wollen. Das Verwaltungsgericht hätte zu dem Ergebnis gelangen müssen, dass sie, die Klägerin, mit einer Rüge von Mängeln im Abwägungsergebnis gemäß § 215 Abs. 1 BauGB nicht ausgeschlossen sei. Es hätte prüfen müssen, ob die Festsetzung ihres Grundstücks als Verkehrsfläche abwägungsfehlerhaft sei, weil im Rahmen der planerischen Konzeption gleich geeignete Grundstücke der öffentlichen Hand zur Verfügung gestanden hätten. In der unmittelbaren Umgebung gebe es im öffentlichen Eigentum stehende Grundstücke in ausreichendem Umfang, um sie in die beabsichtigte zusammenhängende Fläche zur öffentlichen Nutzung einzubeziehen. Hinreichend gewichtige städtebauliche Gründe für eine Überplanung des streitgegenständlichen Grundstücks könne der Beklagte deshalb nicht für sich geltend machen. Das in ihrem Eigentum stehende Grundstück liege in der zentralen bebauten Ortslage von A-Stadt und besitze damit grundsätzlich Baulandqualität. Die Überplanung ihres Grundstücks zum Zwecke einer öffentlichen verkehrsberuhigten Zone komme ohne entsprechende Entschädigung einer Enteignung gleich und sei nicht hinnehmbar.

Dieses Antragsvorbringen rechtfertigt es nicht, die Sache wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung einem Berufungsverfahren zuzuführen. Die Klägerin kann sich zunächst nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es zur Rechtswirksamkeit der Sanierungssatzung aus dem Jahr 1985 einer Konkretisierung der Ziele und Zwecke der Sanierung bedurft hätte. Zu Beginn des Sanierungsverfahrens sind noch keine hohen Anforderungen an die Konkretisierung der Sanierungsziele zu stellen.(Vgl. BVerwG, Urteil vom 4.3.1999 - 4 C 8/98 - BauR 1999, 888) Lediglich ein Mindestmaß an Konkretisierung muss erkennbar sein. Nicht notwendig ist anfänglich ein parzellenscharfes Entwicklungskonzept. Ebenso wenig muss bereits unmittelbar bei Inkrafttreten der Sanierungssatzung erkennbar sein, wie das Sanierungsgebiet im Einzelnen genutzt werden soll.(Vgl. Köhler/Fieseler in: Schrödter, Baugesetzbuch, 8. Aufl. 2015, § 140 Rdnr. 9) Die Sanierungssatzung erfüllt mit ihren Genehmigungsvorbehalten - soweit diese etwa für Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB gelten - der Sache nach auch den Zweck der Sicherung der Planung, den sonst die Instrumente der §§ 14, 15 BauGB erfüllen. Während das Gesetz für die Veränderungssperre einen Zeitrahmen normiert (vgl. §§ 17, 18 Abs. 1 BauGB), fehlt es für die Sanierungssatzung an vergleichbaren Regelungen. Zwingender Inhalt einer Sanierungssatzung ist es gerade nicht, einen Zeitraum für die Durchführung der Sanierung festzulegen. Dieser Unterschied ist gesetzgeberisch gewollt. Bei einer städtebaulichen Sanierung geht es darum, die gebotene Behebung vorhandener städtebaulicher Missstände (vgl. § 136 Abs. 2 BauGB) nicht nur planerisch vorzubereiten, sondern auch die Durchführung der Maßnahmen zu betreiben und die Finanzierung sicherzustellen. Hinzu kommt, dass eine städtebauliche Sanierung einen sehr komplexen Vorgang darstellt (vgl. § 136 Abs. 3 BauGB). Für ihn lassen sich trotz ausführlicher Vorbereitung nur schwer abstrakt nähere zeitliche Vorgaben festlegen. Sanierung ist ein Prozess, der als Gesamtmaßnahme eine Koordination sehr unterschiedlicher Einzelmaßnahmen erfordert.(Vgl. BVerwG, Beschluss vom 7.6.1996 - 4 B 91/96 -, NJW 1996, 2807; und Urteil vom 23.5.1986 - 8 C 42.84 -, NVwZ 1986, 917) Den Gemeinden ist deshalb ein angemessener Zeitraum zur Verwirklichung ihrer Sanierungsziele zuzubilligen. Der gesetzlichen Regelung liegt die Vorstellung zugrunde, dass den Gemeinden für die Verwirklichung ihrer Sanierungsziele bis hin zur Aufstellung eines Sanierungsbebauungsplans hinreichende Zeit zur Verfügung stehen muss. Da das Eindringen von Nutzungen, die die Sanierung erschweren könnten, verhindert werden soll, dürfen zu Beginn des Sanierungsverfahrens noch keine hohen Anforderungen an die Konkretisierung der Sanierungsziele gestellt werden. Erst im Laufe des Sanierungsverfahrens, besonders unmittelbar vor oder während des Verfahrens zur Aufstellung eines Sanierungsbebauungsplanes, müssen die Sanierungsziele sich zunehmend verdichten und damit zunehmend konkreter werden.(Vgl. BVerwG, Urteil vom 7.9.1984 - 4 C 20/81 -, BVerwGE 70, 83) Eine Sanierungssatzung leidet daher - unabhängig von der Frage, ob sich die Klägerin wegen § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB in der Fassung vom 8.12.1986 überhaupt noch auf Abwägungsfehler dieser Satzung berufen kann - nicht an einem Rechtsfehler, wenn die Sanierungsziele im Zeitpunkt des Satzungserlasses noch nicht konkretisiert sind.(Vgl. BVerwG, Beschluss vom 27.5.1997 - 4 B 98/96 - (juris) und Urteil vom 6.7.1984 - 14 C 14.81 -, NVwZ 1985, 184, 185) Fallbezogen kann hier nicht davon gesprochen werden, dass es zum Zeitpunkt des Erlasses der Sanierungssatzung an jeglicher Konkretisierung der Ziele und Zwecke der Sanierung gefehlt hat. Vielmehr lagen der Sanierungssatzung umfangreiche vorbereitende Untersuchungen (vgl. § 140 Nr. 1 BauGB) zugrunde. Der hierzu verfasste Ergebnisbericht der LEG Saar vom Juni 1985 enthält neben einer detaillierten Aufzählung der städtebaulichen Missstände konkrete Planungsvorschläge zu einzelnen Teilbereichen und legt Prioritäten fest.(Vgl. hierzu im Einzelnen den Ergebnisbericht der LEG Saar vom Juni 1985 (Bl. 412 ff. der Gerichtsakte)) Es ist davon auszugehen, dass die Gemeinde, wenn sie - wie hier - eine Sanierungssatzung auf der Grundlage vorbereitender Untersuchungen erlässt, sich die in diesen Untersuchungen aufgeführten Ziele und Zwecke der Sanierung zu eigen macht.(Vgl. BVerwG, Urteil vom 4.3.1999 - 4 C 8/98 - BauR 1999, 888) Davon abgesehen trifft es auch keineswegs zu, dass die Gemeinde T. nach dem Erlass der Sanierungssatzung im Jahr 1985 die darauf folgenden 19 Jahre bis zum Erlass des Bebauungsplans „1. Änderung südlich der T. Straße-Sp. Straße“ untätig geblieben ist. Dies ergibt aus den in den Verwaltungsakten befindlichen Angaben zum Ablauf der Sanierung,(Vgl. Bl 34 der Akte des Kreisrechtsausschusses) wonach es in den Jahren 1992, 2000 und 2001 zu Erweiterungen bzw. Änderungen des Sanierungsgebietes gekommen ist. In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist im Übrigen geklärt, dass weder der Zeitablauf noch eine unzureichend zügige Förderung der Sanierung zur Folge haben, dass die zugrunde liegende Sanierungssatzung automatisch außer Kraft tritt.(Vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.4.2011 - 4 B 52/10 -, BauR 2011, 1308, unter Bezugnahme auf BVerwG, Urteil vom 20.10.1978 - 4 C 48.76 - Buchholz 406.15 § 50 StBauFG Nr. 1)

Die Klägerin kann sich auch nicht darauf berufen, dass der Bebauungsplan 2004 wegen einer nicht ausreichenden Berücksichtigung ihr Eigentumsrechts (Art. 14 Abs. 1 GG) abwägungsfehlerhaft sei. Das Verwaltungsgericht hat zutreffend ausgeführt, die Wirksamkeit dieses Bebauungsplans könne deshalb letztlich dahingestellt bleiben, da allein entscheidend sei, ob zum jetzigen Zeitpunkt die Sanierungsziele hinreichend konkret festgelegt seien, um deren Vereinbarkeit mit dem Vorhaben der Klägerin feststellen zu können. Das Gesetz überlässt der Gemeinde die Entscheidung über die Darstellung des Sanierungskonzepts. Das Sanierungskonzept kann sich aus mehreren, jedenfalls schriftlichen und zeichnerischen bzw. planerischen Unterlagen ergeben.(Vgl. Köhler/Fieseler in: Schrödter, Baugesetzbuch, 8. Aufl. 2015, § 140 Rdnr. 6) Eine rechtliche Verpflichtung zur Aufstellung eines Sanierungsbebauungsplans gibt es seit der Novellierung des Städtebauförderungsgesetzes 1984(Vgl. Köhler/Fieseler in: Schrödter, Baugesetzbuch, 8. Aufl. 2015, § 140 Rdnr. 16 und Fn. 43) nicht (mehr). Aus der Formulierung des § 140 Nr. 4 BauGB, wonach die Vorbereitung der Sanierung die städtebauliche Planung umfasst, wozu „auch“ die Bauleitplanung gehört, ergibt sich, dass auch andere Formen städtebaulicher Planung in Betracht kommen können. Neben der Bauleitplanung können dies auch nicht rechtsverbindliche städtebauliche, sogenannte informelle Planungen sein, die unterschiedliche Bezeichnungen haben können.(Vgl. im Einzelnen Köhler/Fieseler in: Schrödter, Baugesetzbuch, 8. Aufl. 2015, § 140 Rdnr. 13) Daraus, dass der Gesetzgeber den Gemeinden die Entscheidung über die Form der Festlegung des Sanierungskonzepts überlassen hat, lässt sich schließen, dass es für die Frage, ob Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde, nicht maßgeblich auf die Wirksamkeit eines (Sanierungs-)Bebauungsplans ankommt. Dies ergibt sich schon aus der Überlegung, dass die Gemeinde im Fall einer Unwirksamerklärung des Bebauungsplans die dort formulierten Ziele und Zwecke der Sanierung jederzeit in anderer Form übernehmen und der Sanierung zugrunde legen könnte. Im Übrigen besteht zwischen einer Sanierungssatzung und einem (Sanierungs-)Bebauungsplan keine rechtliche Abhängigkeit. Die Ungültigkeit eines solchen Bebauungsplans berührt daher nicht die Wirksamkeit der Sanierungssatzung.(Vgl. Köhler/Fieseler in: Schrödter, Baugesetzbuch, 8. Aufl. 2015, § 140 Rdnr. 19) Soweit die Klägerin in diesem Zusammenhang vorträgt, den Ausführungen des Verwaltungsgerichts lasse sich entnehmen, dass es den angeblich konkretisierenden Bebauungsplan 2004 als einen mehr oder weniger unselbständigen Bestandteil der ursprünglichen Sanierungssatzung angesehen habe, ist dies nicht richtig. Das Verwaltungsgericht hat lediglich auf die Konkretisierung der Sanierungsziele durch diesen Bebauungsplan hingewiesen und seine Wirksamkeit – aus den erwähnten Gründen zutreffend – dahinstehen lassen. Ob es sich bei der Überplanung des Grundstücks der Klägerin, wie von dieser behauptet, um eine Enteignung gehandelt hat,(Vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.4.2011 - 4 B 52/10 -, wonach die städtebauliche Sanierung auch bei sehr langer Dauer keine Enteignung i.S.d. Art. 14 Abs. 3 Satz 1 GG ist; und VGH Mannheim, Urteil vom 25.3.2015 - 3 S 156/14- (juris), wonach Festsetzungen des Bebauungsplans keine enteignende Vorwirkung haben und mit der Festsetzung von Flächen öffentlicher Nutzung daher keine Entscheidung über die Zulässigkeit der Enteignung dieser Fläche verbunden ist.) bedarf daher hier ebenso wenig einer Entscheidung wie die Frage, ob die Klägerin mit der Rüge von Abwägungsmängeln nach § 215 Abs. 1 BauGB ausgeschlossen ist.

Es bestehen auch keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung, soweit darin ausgeführt wird, dass die Errichtung einer Doppelgarage den Zielen und Zwecken einer Sanierung zuwiderläuft (§ 145 Abs. 2 Alt. 3 BauGB) und die Klägerin deshalb keinen Anspruch auf Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung hat. In dem Bebauungsplan „1. Änderung südlich der T. Straße-Sp. Straße“ ist das städtebauliche Ziel bezogen auf das Vorhabengrundstück dahingehend konkretisiert worden, dass dort eine „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - verkehrsberuhigter Bereich“ festgesetzt worden ist. Ein verkehrsberuhigter Bereich ist ein Straßenbereich, in dem der Fahrzeugverkehr gegenüber der Aufenthaltsfunktion eine untergeordnete Bedeutung hat.(Vgl. OVG Münster, Urteil vom 8.5.2009 - 7 A 3366/07 - (juris)) Zu der dahinter stehenden städtebaulichen Konzeption ist auf S. 9 der Begründung des Bebauungsplans(Vgl. Bl. 117 R der Gerichtsakte) ausgeführt, dass „östlich des Rathausplatzes eine multifunktionale Kommunikations- und Aufenthaltsfläche geschaffen wird, die für verschiedene Nutzungen der örtlichen Gemeinschaft (z.B. Vereine, Festplatz etc.) bzw. als Treffpunkt innerhalb der Ortsmitte dienen soll“. Diesem Ziel dient nicht nur der im Bebauungsplan als Aufenthaltsfläche („A“) festgelegte Bereich, sondern auch die Festsetzung der daran angrenzenden, mit „V“ gekennzeichneten „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung - verkehrsberuhigter Bereich“. Bei einer Verkehrsfläche handelt es sich nicht um eine Fläche, die zur Bebauung vorgesehen ist. Vielmehr steht die Festsetzung einer Verkehrsfläche von vornherein jeglicher Bebauung entgegen, da eine Bebauung die vorgesehene Nutzung zu Verkehrszwecken unmöglich macht. Dies gilt, wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, insbesondere auch für einen verkehrsberuhigten Bereich, in dem sowohl Fußgängerverkehr als auch Fahrzeugverkehr zulässig sind. Aus alledem ergibt sich nach der Überzeugung des Senats ohne jeden Zweifel, dass die Errichtung einer Doppelgarage durch die Klägerin den Zielen der Sanierung zuwiderläuft. Da der Versagungsgrund des § 145 Abs. 2 Alt. 3 BauGB vorliegt, musste der Klägerin die sanierungsrechtliche Genehmigung versagt werden. Soweit die Gemeinde – wie hier – die Ziele und Zwecke der Sanierung zum Zeitpunkt des Genehmigungsantrags konkretisiert hat, stellt die Genehmigung nach § 145 Abs. 2 BauGB einen gebundenen Verwaltungsakt dar; ein Ermessen ist der Gemeinde insoweit nicht eröffnet.(Vgl. Köhler/Fieseler in: Schrödter, Baugesetzbuch, 8. Aufl. 2015, § 145 Rdnr. 8)

Auf den notariellen Vertrag vom 20.12.1995 kann sich die Klägerin hinsichtlich der von ihr begehrten Verpflichtung zur Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung ebenfalls nicht berufen. Damals wurde von dem Rechtsvorgänger der Klägerin Grundbesitz (Flur 13 Parzelle Nr. 780) an die Gemeinde T. übertragen, der in die geplante Wegefläche zur öffentlichen Nutzung einbezogen werden sollte. Daraus, dass die private Nutzung der hier streitgegenständlichen Parzelle Nr. 769 angeblich nie im Streit gestanden hat und für diese damals kein öffentlicher Bedarf geltend gemacht wurde, kann die Klägerin nichts für sich herleiten. Auch eine auf dieses Grundstück bezogene Zusicherung liegt nicht vor. Der von der Klägerin angeführten Mitteilung vom 9.1.1995, wonach der Beklagte „die gesamte Grundstücksangelegenheit dem Bau- und Vergabeausschuss zur Entscheidung vorgelegt“ und dieser „dem Bauvorhaben von Herrn F auf dem Grundstück 769 grundsätzlich zugestimmt“ habe, lässt sich keine „hoheitliche Selbstverpflichtung mit Bindungswillen zu einem späteren Tun oder Unterlassen“(Vgl. Mauer, Allgemeines Verwaltungsrecht, 17. Aufl., § 9 Rdnr. 59) entnehmen. Selbst wenn man davon ausgeht, dass damals ein Giebelanbau Gegenstand der Besprechungen war, handelt es sich hierbei - abgesehen von dem fehlenden Bindungswillen der Gemeinde - um ein gänzlich anderes Vorhaben. Dass bereits damals die Errichtung einer Doppelgarage überhaupt in Rede stand, hat die Klägerin selbst nicht behauptet.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung ist daher mit der Kostenfolge aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO zurückzuweisen.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 63 Abs. 2, 47, 52 Abs. 1 GKG.

Der Beschluss ist unanfechtbar.