Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-01-27, Aktenzeichen 29 S 164/10
ECLI:DE:LGK:2011:0127.29S164.10.00

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 9.7.2010 – 204 C 7/09 – teilweise aufgehoben und wie folgt neu gefasst:

Der in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft T-Straße 8-18, ##### Köln, vom 8.12.2008 gefasste Beschluss zu TOP 25 wird hinsichtlich der Änderung der Hausordnung zu § 4 Ziff. 7 für ungültig erklärt; der Beschluss zu TOP 14 betreffend den Austausch der Lampen der Häuser 6 und 8 wird für ungültig erklärt. Im Übrigen wird die Klage zurückgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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Gründe:

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I.

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Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft T-Straße 6-18 in Köln. Die Kläger haben erstinstanzlich die Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung vom 8.12.2008 zu TOP 11 (Verwalterzustimmung), TOP 14 (Außenbeleuchtung), TOP 16 (Reparatur Induktions-Schließsystem), TOP 17 (Beleuchtung Schließzylinder), TOP 18 (Umrüstung Treppenhausbeleuchtung), TOP 22 (Tiefgaragenlüftung), TOP 25 (Änderung Hausordnung), TOP 28 (Instandsetzung Carport), TOP 30 (Kostenerstattung Rückschnitt Pflanzen Carport)angefochten. Hinsichtlich TOP 11 haben die Kläger die Klage zurückgenommen. Hinsichtlich der Anfechtungsanträge zu TOP 16 und 22 haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt.

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Das Amtsgericht hat die Beschlussfassung zu TOP 25 § 4 Ziff. 7 der Hausordnung für ungültig erklärt und im Übrigen die Klage zurückgewiesen. Für die Begründung und die weiteren Einzelheiten des Sach-und Streitstandes wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

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Gegen das am 16.7.2010 zugestellte Urteil haben die Kläger am 11.8.2010 Berufung eingelegt und diese mit Schriftsatz vom 8.9.2010, der am 9.9.2010 bei Gericht eingegangen ist, begründet.

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Zur Begründung der Berufung führen die Kläger hinsichtlich der Anfechtung zu TOP 14 1. Teilbeschluss – Außenbeleuchtung Zuwegung Häuser 10-14 – aus, dass es sich um eine bauliche Veränderung handele und die vorhandene Beleuchtung ausreichend sei. Des Weiteren behaupten sie, dass der Bereich des Weges auf dem die Leuchten installiert werden sollen, nicht im Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft stehe sondern zum Nachbargrundstück gehöre. Zum Teilbeschluss II – Austausch der Außenlampen in den Häusern 6 und 8 - vertreten die Kläger die Auffassung, dass diese Beschlussfassung in der Einladung nicht ausreichend angekündigt worden sei.

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Die Kläger sind weiter der Ansicht, dass es bei der Beleuchtung des Schließzylinders an der Einfahrt zur Tiefgarage, die mehrheitlich in der Beschlussfassung zu TOP 17 gebilligt worden sei, um eine bauliche Veränderung bzw. modernisierende Instandsetzung handele.

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Auch hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 18 – Installation von Lichtschaltern mit Warnfunktion im Treppenhaus – vertreten die Kläger die Auffassung, dass es sich um eine bauliche Veränderung handele, die nicht mehrheitlich beschlossen werden könne. Zudem könne die Warnfunktion mit den ab 2012 vorgeschriebenen Energiesparlampen nicht mehr betrieben werden.

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Die Beschlussfassung zu TOP 25 – Hausordnung – wird von den Klägern dahingehend beanstandet, dass die Neufassung in § 4 Ziff. 4 missverständlich sei. Sie meinen, dass nunmehr das Trocknen von Wäsche in den Kellerräumen erlaubt sei. Da die Kellerräume jedoch über keine Fenster verfügten, könne es zu Schimmelbildung kommen. Die Neufassung zu § 4 Ziff. 6 steht nach Auffassung der Kläger im Widerspruch zu der Regelung in § 7 der Hausordnung. Die Neufassung der Hausordnung zu § 4 Ziff. 8 halten die Kläger im Hinblick auf die in den Türen und Fenster vorhandenen Lüftungsschlitze für nicht durchführbar.

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Die Kläger vertreten weiter die Ansicht, dass es sich bei dem Carport um Gemeinschaftseigentum handele, so dass die Instandhaltung und Instandsetzung der Gemeinschaft obliege. Bei der Regelung in § 6 Ziff. 1 der Teilungserklärung, wonach die Sondereigentümer die ihrem Sondereigentum und Sondernutzungsrecht unterliegenden Gebäude und Grundstücksanteile allein und auf eigene Kosten zu unterhalten und instand zu setzen haben, handele es sich um eine überraschende Klausel. Eine Kostentragungspflicht könne zudem nur für solche Teile des Gemeinschaftseigentums vereinbart werden, die sondereigentumsfähig seien. Die Ablehnung des Beschlussantrages zu TOP 29 widerspreche danach ordnungsgemäßer Verwaltung und die Beklagten seien entsprechend dem Verpflichtungsantrag zur Durchführung der Instandsetzung zu verurteilen.

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Schließlich stehe den Klägern ein Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen für die Beseitigung des Wildwuchses in Höhe von 416,50 € zu. Bei der Beseitigung des Wildwuchses habe es sich um eine Notmaßnahme gehandelt, um weiteren Beschädigungen des Carports zu begegnen. Im Übrigen sei die Instandsetzung des Carports Gemeinschaftssache und die Verwaltung sei mit den Schnittarbeiten auch einverstanden gewesen.

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Letztlich beanstanden die Kläger mit der Berufung die Kostenentscheidung des Amtsgerichts im Hinblick auf die erledigten Anfechtungsanträge.

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Die Kläger beantragen,

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unter Abänderung des am 9.7.2010 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Köln – 204 C 7/09 -, die in der Wohnungseigentümerversammlung am 8.12.2008 zu TOP 14, 17, 18, 25, 28 und 30 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären und

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ferner die Beklagten betreffend TOP 28 zu verpflichten, dem Antrag zuzustimmen, die Verwaltung zu beauftragen und zu bevollmächtigen, die Firma M GmbH mit der Instandsetzung des Carports der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß anliegenden Kostenvoranschlag vom 14.11.2008 zu beauftragen und die Kosten im Wege der Sonderumlage zu erheben,

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hilfsweise die Beklagten zu verpflichten, die Verwaltung anzuweisen, weitere Kostenvoranschläge für die erforderliche Instandsetzung des Carports einzuholen und sodann eine Firma mit den notwendigen Instandsetzungsarbeiten zu beauftragen und die Kosten im Wege der Sonderumlage zu erheben;

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die Beklagten betreffend TOP 30 zu verpflichten, dem Antrag zuzustimmen, dass ihnen die verauslagten Kosten für den Rückschnitt und die Entsorgung der Begrünung des Carports gemäß anliegender Rechnung des Hausmeister K über 416,50 € erstattet werden.

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Die Beklagten beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Die Beklagten sind der Auffassung, dass es sich bei der Erstellung der Beleuchtung des Zuweges zu den Häusern 10-14 um eine Instandsetzungsmaßnahme handele, deren Vornahme im Ermessen der Wohnungseigentümer stehe. Die Maßnahme stehe zudem unter dem Vorbehalt, dass die Planung auch durchführbar sei, so dass die notwendige Einwilligung der Nachbarn vorliegen müsse. Die im Teilbeschluss II zu TOP 14 beschlossene Maßnahmen die Außenlampen auszutauschen, sei eine Maßnahme der laufenden Verwaltung.

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Auch der zu TOP 17 gefasste Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, die Beleuchtung des Schließzylinder sei eine Instandsetzungsmaßnahme. Ebenso handele es sich bei der Installation der Lichtschalter mit Warnfunktion in den Treppenhäusern (TOP 18) um eine Instandsetzungsmaßnahme.

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Die Einwände der Kläger zu den Änderungen der Hausordnung seien nicht nachvollziehbar.

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Die Ablehnung des Beschlussantrages zu TOP 28 – Instandsetzung des Carports/Pergola auf Kosten der Gemeinschaft - entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Instandhaltung und Instandsetzung der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Stellplätze sei gem. § 6 Ziff.1 der Teilungserklärung nicht Sache der Gemeinschaft und von dieser zu finanzieren. Angesichts der Bestimmung in § 6 Ziff. 1 sei die Gemeinschaft auch nicht verpflichtet, den Kläger Aufwendungsersatz in Höhe von 416,50 € für den Grünschnitt zu leisten. Es habe sich insbesondere auch nicht um eine Notmaßnahme gehandelt.

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II.

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Die zulässige Berufung hat nur in geringem Umfang Erfolg.

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Auf die Berufung der Kläger ist der Teilbeschluss II zu TOP 14 – Austausch der Außenlampen in den Häusern 6-8 – für ungültig zu erklären. Die Beschlussfassung wiederspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, da der Beschlussgegenstand in der Einladung zur Eigentümerversammlung nicht angekündigt war.

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Zu Recht hat das Amtsgericht Köln die weitergehende Klage zurückgewiesen.

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Die Beschlussfassung zu TOP 14 I - Beleuchtung des Zuweges zu den Häusern 10-14 - ist nicht zu beanstanden. Es handelt sich um eine Instandsetzungsmaßnahme. Aufgrund der geänderten Lichtverhältnisse durch die Abschaltung der Beleuchtung auf dem Nachbargrundstück steht es im Ermessen der Wohnungseigentümer eine eigene Beleuchtungsanlage zu installieren. Ob die Kläger eine zusätzliche Beleuchtung des Weges für notwendig erachten, ist insoweit nicht relevant, da den Wohnungseigentümer bei der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ein weiter Ermessensspielraum zusteht. Gerade unter Sicherheitsaspekten und aus Gründen der Verkehrssicherungspflicht ist eine gute Beleuchtung wichtig. Soweit bei einer Installation der Lampen am Weg eine Einwilligung der Eigentümer des Nachbargrundstücks erforderlich sein wird, steht dies der Ordnungsgemäßheit des Beschlusses nicht entgegen. Die Durchführung der Maßnahme steht ausdrücklich unter dem Vorbehalt, dass die Planung auch umsetzbar ist.

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Die Beschlussfassung zu TOP 14 – Beleuchtung des Schließzylinders der Tiefgarage – entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es handelt sich um eine Instandsetzungsmaßnahme. Die Beklagten haben unwidersprochen vorgetragen, dass sich das Schlüsselloch bei Dunkelheit kaum finden lässt. Auch nach der Reparatur des Induktions-Schließsystems ist es erforderlich, die Tiefgarage mit einem Schlüssel öffnen zu können.

30

Die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 18 – Installation von Schaltern mit Warnfunktion im Treppenhaus – ist nicht begründet. Es handelt sich entgegen der Auffassung der Kläger nicht um eine bauliche Veränderung sondern um eine Instandsetzungsmaßnahme, die mehrheitlich beschlossen werden kann. Den Eigentümern steht im Rahmen der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ein weiter Ermessenspielraum zu. Selbst wenn die beschlossene Maßnahme, die mehr Sicherheit bei der Benutzung des Treppenhauses bewirken soll, nur für einen begrenzten Zeitraum nutzbar sein sollte, da die Warnfunktion nur mit herkömmlichen Glühbirnen funktioniert, können die Eigentümer einen entsprechenden Beschluss fassen. Da die Gemeinschaft nur die Materialkosten in Höhe von 1.000,-- € trägt, ist der Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit überschritten. Die Installation durch den Miteigentümer Erdmann, der gelernter Elektriker ist, ist nicht zu beanstanden.

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Die Beschlussfassung zu TOP 25 – Änderung der Hausordnung – entspricht im Hinblick auf die noch angegriffenen Bestimmungen § 4 Ziff. 4; 6 und 8 ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Einwand der Kläger durch die missverständliche Formulierung in § 4 Ziff. 4 sei nunmehr das Trocknen von Wäsche in fensterlosen Kellerräumen erlaubt, vermag nicht zu überzeugen. Die Regelung in § 4 Ziff. 4 regelt das Waschen von Wäsche, zum Trocknen von Wäsche verhält sich die Bestimmung nicht, so dass im Umkehrschluss nicht davon ausgegangen werden kann, dass das Trocknen von Wäsche in allen Kellerräumen erlaubt ist. Auch die Bestimmung in § 4 Ziff. 6 ist nicht zu beanstanden, da ausdrücklich geregelt ist, dass die Abluft ordnungsgemäß abgeleitet werden muss, besteht nicht die Gefahr, dass Fenster ständig offen stehen. Die Regelung in § 7 der Hausordnung kann im Übrigen nicht dahingehend verstanden werden, dass die Fenster ständig geschlossen zu halten sind. Die Regelung der Hausordnung in § 4 Ziff. 8, wonach bei Maßnahmen, die zur Entfaltung von Düften führen darauf zu achten ist, dass diese Düfte die übrigen Mitbewohner nicht beeinträchtigen, stellt eine Konkretisierung der allgemeinen Rücksichtnahmepflicht dar und ist daher zulässig.

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Zu Recht hat das Amtsgericht die Anfechtung des Negativbeschlusses zu TOP 28 – Instandsetzung des Carports – zurückgewiesen und den auf Durchführung der Instandsetzung gerichteten Verpflichtungsantrag für unbegründet erachtet.

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Die oberirdischen Stellplätze, über denen sich der streitgegenständliche Carport bzw. die Pergola befindet, unterliegen dem Sondernutzungsrecht einzelner Eigentümer gem. der Ergänzung zu § 5 Ziff. 2 der Teilungserklärung vom 10.7.1997 (Bl.68ff). In § 5 Ziff. 3 letzter Satz Teilungserklärung ist geregelt, dass die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten tragen. In § 6 Ziff. 1 der Teilungserklärung heißt es, dass die Sondereigentümer, die ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gebäude und Grundstücksteile allein und auf eigene Kosten instand zu halten, instand zu setzen und gegebenenfalls zu erneuern haben. Die Übertragung der Instandhaltungslast und die entsprechende Kostenregelung zu Lasten der Sondernutzungsberechtigten ist entgegen der Auffassung der Kläger wirksam. Soweit die Kläger meinen, bei der Regelung in § 6 Ziff. 1 der Teilungserklärung handele es sich um eine überraschende Klausel, die unwirksam sei, ist dies nicht zutreffend. Die Teilungserklärung stellt eine Vereinbarung dar, es handelt sich nicht um allgemeine Geschäftsbedingungen. Auch der weitere Einwand der Kläger, die Kostenübernahme für die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum, das einem Sondernutzungsrecht unterliege, könne nur für solche Teile des Gemeinschaftseigentums vereinbart werden, die sondereigentumsfähig seien, ist nicht begründet. Es ist anerkannt, dass die Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums, an dem aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen kein Sondereigentum gebildet werden kann, durch Vereinbarung einem einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümer ganz oder teilweise auferlegt werden kann (vgl. BayObLG NZM 1999,28). Im Hinblick auf konstruktive Teile des Gebäudes kann diese vereinbarte Instandhaltungs- und Kostenpflicht ausgeschlossen sein (vgl. Jennißen-Jennißen, WEG, 2.Aufl., § 16 Rn.62; Bärmann-Becker, WEG, § 16 Rn.120), wobei dabei die Auslegung der Teilungserklärung maßgeblich ist , so auch die von den Klägern zitierte Entscheidung des OLG München, Beschluss vom 27.9.2006). Im vorliegenden Fall sind jedoch konstruktive Teile eines Gebäudes nicht betroffen, die nach Auffassung der Kläger dringend instandsetzungsbedürftige Carportkonstruktion/Pergola ist nicht Teil des Gebäudes.

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Entgegen der Auffassung der Kläger ist die Bestimmung in § 6 Ziff.1 der Teilungserklärung auch nicht als bloße Kostenregelung auszulegen, da die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums nicht der Zuständigkeit der Gemeinschaft entzogen werden könne. Wie bereits ausgeführt, kann einem Wohnungseigentümer durch Vereinbarung die Pflicht auferlegt werden, einen seiner alleinigen Nutzung unterliegenden Gebäude- oder Grundstücksanteil ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen (vgl.Riecke/Schmid-Drabek, § 21 Rn.201). Kommt der Eigentümer seinen Pflichten nicht nach, so muss er dazu gerichtlich angehalten werden, es besteht daher nicht die von den Klägern geschilderte Gefahr, dass sich die Sondernutzungsberechtigten ihrer Instandhaltungspflicht entziehen können.

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Danach entsprach die mehrheitliche Ablehnung des Beschlussantrages zu TOP 28 ordnungsgemäßer Verwaltung. Ein Anspruch der Kläger auf Durchführung der Instandsetzung des Carports durch die Gemeinschaft auf deren Kosten besteht nicht. Der Verpflichtungsantrag der Kläger kann auch nicht dahingehend ausgelegt werden, dass er sich auf den Teil der Carportanlage bezieht, an dem kein Sondernutzungsrecht (Durchgang zum Spielplatz; Mülleinfriedung) begründet worden ist. Die Kläger haben im Laufe des Verfahrens immer wieder deutlich gemacht, dass sie die Instandsetzung des gesamten Carports als Gemeinschaftsaufgabe begreifen.

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Die Entscheidung der Gemeinschaft den Antrag der Kläger, ihnen die Kosten für den Rückschnitt der Begrünung des Carports in Höhe von 416,50 € zu erstatten, abzulehnen, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Instandhaltung des Carports obliegt den Sondernutzungsberechtigten, so dass auch der Verpflichtungsantrag keinen Erfolg hat.

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Die Kostenentscheidung des Amtsgerichts im Hinblick auf die erledigten Anfechtungsanträge zu TOP 22 und TOP 16 ist nicht zu beanstanden. Es ist nicht ersichtlich, dass das Amtsgericht das ihm eingeräumte Ermessen überschritten hat.

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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 269 Abs. 3, 91 a, 92 Abs.2 ZPO.

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Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr.11, 713.

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Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung, es handelt sich um einen Einzelfall. Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Revisionsgerichtes.

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Streitwert für das Berufungsverfahren: bis 12.500,-- €