Oberlandesgericht Celle ()
Beschluss vom 2010-01-07, Aktenzeichen 4 W 208/09

Tenor

Die weitere Beschwerde der Beklagten vom 30. November 2009 gegen den Beschluss der 9. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg vom 19. Oktober 2009 wird zurückgewiesen.

Diese Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

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Die zulässige weitere Beschwerde ist unbegründet. Das Landgericht hat den Geschäftswert zutreffend mit bis zu 82.500 € bemessen.

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Nach § 49 a Abs. 1 Satz 1 und 2 GKG ist der Streitwert auf 50 % des Interesses der Parteien und Beigeladenen festzusetzen, wobei das Interesse des Klägers nicht das Fünffache seines Werts überschreiten darf. Da es sich bei der auf Abberufung der Verwalterin der Beklagten gerichteten Klage um eine unbezifferte Klage handelt, kann die Streitwertfestsetzung nur auf der Grundlage einer Schätzung erfolgen.

3

Hierbei kommen als Schätzungsgrundlagen auch zur Bestimmung der Obergrenze i. S. d. § 49 a Abs. 1 Satz 2 GKG nicht nur das Verwalterhonorar in Betracht. Wäre dem so, also die Honorarfrage allein entscheidend, könnte allerdings das Interesse des Klägers mit seinem Anteil an dem Verwalterhonorar, also mit dem fünffachen Wert von 1.303,50 € angesetzt werden. Diese Auffassung (so Suilmann in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 2008, § 49 a GKG Rn. 19) verkennt jedoch ebenso wie die gegenläufige Meinung (LG Köln NZM 2009, 364), wonach das Eigeninteresse des Klägers immer dem Gesamthonorar für die Restlaufzeit des Verwaltervertrags entsprechen soll, dass das Interesse des die Abberufung verlangenden Klägers kein rein finanzielles ist. Der die Abberufung eines Wohnungsverwalters betreibende Kläger hat nicht in erster Linie das Rechtsschutzziel, seinen Anteil am Verwalterhonorar nicht zu zahlen. Er ist vielmehr mit dem tätigen Verwalter nicht einverstanden und will ihn gegen einen anderen austauschen. Diesem hat er im Übrigen genauso wie dem gegenwärtigen Verwalter Vergütung zu zahlen. Das Interesse der „Unzufriedenheit“ mit dem gegenwärtigen Verwalter wird deshalb in der Regel geringer als das ausstehende restliche Honorar des Verwalters und höher als der Beitrag des Klägers als einzelner Wohnungseigentümer sein (so zutreffend die angefochtene Entscheidung des Landgerichts Lüneburg sowie die dort in Bezug genommene Entscheidung LG München NZM 2009, 625).

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Da nun aber einmal die Gerichte gehalten sind, den im Einzelfall in Betracht kommenden Wert im Rahmen einer Schätzung vorzunehmen, kann es nur darum gehen, den als Streitwert anzusetzenden Interessenanteil des Klägers im Rahmen möglichst objektivierender Interessenabwägung zu schätzen. Das hat das Landgericht mit der Annahme, dass jedenfalls 10 % des Gesamtverwalterhonorars angemessen seien, ermessensfehlerfrei getan. Insoweit ist immerhin zu berücksichtigen, dass die Restlaufzeit des Verwaltervertrages mit noch vier Jahren nicht unbeträchtlich ist. Auch handelt es sich im vorliegenden Fall um eine ersichtlich größere Eigentümergemeinschaft. Den bei den Akten befindlichen Unterlagen (Eigentümerversammlungsprotokolle) lassen sich jedenfalls abgegebene Stimmen von über 100 entnehmen. Anzahl der Wohnungen und zeitliche Dauer der Verwaltung sind aber ebenso wie die Höhe des zu zahlenden Wohngeldes beachtliche objektive Anhaltspunkte im Rahmen der Schätzung (vgl. dazu auch Hartmann, Kostengesetze, 39. Aufl., § 49 a GKG Rn. 8). Wenn das Landgericht im angefochtenen Beschluss 10 % des Gesamtverwalterhonorars als Klägerinteresse mit dem Landgericht München zugrunde legt, ist der genannte Prozentsatz hiernach entgegen der Rüge der weiteren Beschwerde jedenfalls nicht willkürlich. Es handelt sich vielmehr um eine bei jeder Schätzung notwendigerweise nicht auf die genaue Prozentzahl greifbare Wertung. Sie ist jedoch, wie ausgeführt wurde, unter Beachtung und Auswertung der in Frage kommenden objektiven Schätzungsgrundlagen ergangen und war deshalb zu bestätigen.

5

Die Argumentation der weiteren Beschwerde, man solle den Mehrwert, den ein guter Verwalter gegenüber einem vermeintlich schlechten bildet, als Ausgangspunkt der Wertbemessung nehmen und diesen Mehrwert auf 25 % des Honorars schätzen, vermag den Senat nicht zu überzeugen. Zum einen ist auch die Annahme eines Prozentsatzes von 25 % als Mehrwert gegriffen und letztlich - in der Diktion der weiteren Beschwerde - in gleicher Weise „willkürlich“ wie der vom Landgericht gewählte Ansatz von 10 % des Gesamthonorars. Zum anderen und vor allem ist zu bedenken, dass bei der Vielzahl denkbarer Gründe, die Anträgen auf Abberufung eines Verwalters zugrunde liegen, solche auf Kostenersparnis durch einen guten Verwalter anstelle eines schlechten nicht gleichsam typisch sind und generalisierend zum Ausgangspunkt einer Schätzung genommen werden könnten. Vielmehr sind oft persönliche Gründe (Vertrauensverlust) von größerer Bedeutung als das finanzielle Interesse, durch einen Austausch des Verwalters Honorar zu sparen. Gerade im vorliegenden Fall ist der Antrag auf Abberufung nicht so sehr mit finanziellen Erwägungen, sondern ausdrücklich mit einem „vollständig zerrütteten“ Vertrauensverhältnis zwischen der Klägerin und der Verwalterin begründet worden: Die Klägerin wirft der Verwalterin vor, diese führe einen „Privatkrieg gegen das Haus K.“ (Bl. 14). Insofern wäre auch unter Berücksichtigung des zu bewertenden Einzelfalls der Ausgangspunkt „Prozentsatz vom Gesamthonorar“ überzeugender als der Vergleich des Mehrwerts eines guten im Verhältnis zu einem schlechten Verwalter.

6

Die Kostenentscheidung beruht auf § 68 Abs. 3 GKG.

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