Verwaltungsgericht Gelsenkirchen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-11-14, Aktenzeichen 10 K 3152/06
ECLI:DE:VGGE:2007:1114.10K3152.06.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf
die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des
beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in
gleicher Höhe leistet.

1

T a t b e s t a n d:

2

Die Beteiligten streiten um die Erstattung der Kosten für den im Wege der
Ersatzvornahme vom Beklagten veranlassten Abriss des Hauses B. Straße
180 in E. , Gemarkung B1. , Flur 6, Flurstück 4, einem etwa
hundertjährigen Haus.

3

Das Grundstück stand im Zeitpunkt des Hausabrisses und des im
vorliegenden Verfahren angegriffenen Leistungsbescheides des Beklagten vom
29. August 2006 im Eigentum des Herrn E1. M. . Unter dem 25. Oktober
2001 schlossen der Grundstückseigentümer und der Kläger einen notariellen
Grundstückskaufvertrag bzgl. einer noch zu vermessenden Teilfläche von ca.
993 qm aus obigem Grundstück mit einer Gesamtfläche von 1293 qm. Die
Entrichtung des Kaufpreis in Höhe von 140.000,- DM sollte im wesentlichen in
monatlichen Raten in Höhe von 1.300,- DM, zahlbar zugunsten eines Darlehns
des Eigentümers bei der E2. Volksbank AG erfolgen. Als Datum der
Besitzübergabe war der 01. Januar 2002 vereinbart. Zur Sicherung des Rechts
des Klägers auf Eigentumsübertragung wurde eine Auflassungsvormerkung
eingetragen.

4

Ende 2001 stellte der Beklagte eine genehmigungspflichtige
Nutzungsänderung auf dem Grundstück B. Straße 180 fest. Der
Eigentümer wurde mit Schreiben vom 26. März 2002 zu einer beabsichtigten
Ordnungsverfügung angehört. Dieser wies zunächst fernmündlich darauf hin,
dass er nicht mehr Eigentümer sei, er jedoch dafür jedoch Sorge tragen werde,
dass die in Rede stehenden baulichen Anlagen beseitigt werden. Auf die
nochmalige Aufforderung des Beklagten vom 18. April 2002 teilte der Eigentümer
dann schriftlich mit, dass er seit dem 01. Januar 2002 nicht mehr Eigentümer sei.
Eigentümer sei nunmehr der Kläger, Verantwortlicher und Mieter sei Herr H.
S. , der unter der Anschrift B. Straße 180 erreichbar sei. Daraufhin
stellte der Beklagte fest, dass der Kläger unter der Anschrift B. Straße 180
und mit weiterer Anschrift unter der X. Straße 225 in 50825 L. gemeldet
war. Des weiteren wurde die Meldeanschrift des Herrn H. S. ebenfalls
mit B. Straße 180 festgestellt.

5

Auf die gegenüber dem Kläger unter dem 16. Mai 2002 erstellte Anhörung
zum beabsichtigen Erlass einer Ordnungsverfügung bzgl. des o.g. Grundstücks,
meldete sich Herr H. S. beim Beklagten und erklärte, er sei als
Mieter/Pächter für den Zustand des Grundstücks verantwortlich. Nach Anhörung
zu der beabsichtigten Ordnungsverfügung erging unter dem 10. Juli 2002 eine
Ordnungsverfügung gegen Herrn H. S. , die sich auf die Untersagung der
Nutzung des im Außenbereich liegenden Grundstücks als Lagerplatz sowie der
Beseitigung der errichteten Einfriedung und der festgestellten Abgrabung bezog.
Weder gegen diese mit einer Zwangsgeldandrohung versehene
Ordnungsverfügung noch gegen die nachfolgende Zwangsgeldfestsetzung vom
08. Oktober 2002 wurde ein Rechtsmittel eingelegt. Vollstreckungsversuche
hinsichtlich des im Verlauf des Verfahrens herabgesetzten Zwangsgeldes
verliefen erfolglos, nachdem Herr H. S. zunächst unbekannt verzogen
war und nach Feststellung seiner neuen Anschrift dessen Unpfändbarkeit
festgestellt wurde. Unter dem 29. September 2004 gab Herr H. S. eine
eidesstattliche Versicherung ab.

6

Anlässlich einer Ortsbesichtigung am 02. Dezember 2004 stellte der Beklagte
fest, dass aufgrund der Zustands des auf dem fraglichen Grundstück
aufstehenden Hauses eine Überprüfung des Gebäudes durch das Amt 63/2-6
Statik sinnvoll erscheine. Durch die größtenteils zerstörten Fenster im
Erdgeschoss sowie durch die offene Gebäudestelle an der südlichen Ecke sei
ein Betreten des Gebäudes ohne weiteres möglich.

7

Auf den entsprechenden Auftrag vom 03. Dezember 2004 wurde am 22.
November 2005 eine Überprüfung durch einen Mitarbeiter des Amtes 63/2-6
Statik durchgeführt. Mit Bericht vom gleichen Tag hielt dieser fest, dass es sich
bei dem Gebäude um ein älteres eingeschossiges Fachwerkhaus handele. Das
tragende Holzfachwerk sei teilweise sichtbar und mache einen vermoderten
Eindruck. Die rückwärtige Traufkante sei durchgehend defekt. Dadurch werde die
tragende Holzkonstruktion durchnässt und weiter geschädigt. Die Traufpfette sei
hier an einer Stelle schon eingebrochen. Aus der Traufkante wüchsen ein Baum
und Gestrüpp. Neben der Gaube sei die Dachfläche eingefallen, was auf
Schäden an den Sparren oder der Traufpfette hindeute. Die Gebäudesubstanz
erscheine insgesamt marode. Unter der Überschrift „Bautechnische Hinweise" ist
ausgeführt, das Gebäude sei einsturzgefährdet. Die Giebelseiten und die hintere
Gebäudelängsseite seien durch einen Bauzaun mit 5 Meter Abstand abzuriegeln.
Die offenen Tür- und Fensteröffnungen seien zu verschließen. An dem Bauzaun
sei ein Schild mit dem Hinweis Einsturzgefahr anzubringen. Alternativ sei das
Gebäude abzubrechen.

8

Der Beklagte versuchte daraufhin erfolglos, den Aufenthaltsort des
Eigentümers durch eine Abfrage im Melderegister festzustellen und nahm
Einblick in das Grundbuch des Amtsgericht E. , woraus sich u.a. die
Auflassungsvormerkung zugunsten des Klägers ergab.

9

Am 25.November 2005 wurde eine erneute Ortsbesichtigung u.a. durch den
Mitarbeiter des Amtes 62/2-6 Statik durchgeführt. In dem Vermerk vom gleichen
Tag heißt es im Einzelnen:

10

„Bei diesem Termin wurde eine eingehende Begutachtung des Hausinnern
durchgeführt. Hierbei traten weitere erhebliche Mängel zu Tage, die einen
sofortigen Abriss des Hauses erfordern. Im hinteren Bereich war ein
Deckenbalken mit der darauf stehenden Trennwand im OG heruntergebrochen.
Der Innenputz ist großflächig entfernt worden oder abgefallen. Das sichtbare
tragende Fachwerk ist in größeren Bereichen fast gänzlich weggefault. Eine
kleinzellige Absperrung des Gebäudes, wie im Bericht vom 22.11.2005, ist nicht
mehr ausreichend, da mit dem Umstürzen ganzer Wände gerechnet werden
muss. Außerdem kann eine Absperrung von Kindern überklettert werden. Das
von dem Gebäude ausgehende Gefahrenpotential gebietet daher einen
Abriss."

11

Nach der Abklärung der Anbindung des Hauses an die Strom-, Wasser- und
Gasversorgung und entsprechender Abtrennungen der vorhandenen
Versorgungsleitungen verfügte der Beklagte den Abriss des Hauses durch einen
beauftragten Abbruchunternehmer. Dieser stellte dem Beklagten für den von ihm
am 30. November 2005 vorgenommen Abriss des Gebäudes 2.419,18 Euro in
Rechnung, die vom Beklagten in der Folgezeit beglichen wurden.

12

Am 01. Dezember 2005 wurden der Kläger und der Eigentümer des
Grundstücks beim Beklagten vorstellig. In dem Termin wurde den Mitarbeitern
des Beklagten der Grundstückskaufvertrag vom 25. Oktober 2001
übergeben.

13

Unter dem 26. Januar 2006 erließ der Beklagte einen Leistungsbescheid
über 2.666,72 Euro wegen der infolge der Ersatzvornahme/Abriss des Hauses
entstandenen Kosten gegenüber dem Eigentümer des Grundstücks. Eine
Zustellung des Bescheides erfolgte nicht, da der Aufenthaltsort des Eigentümers
nicht zu ermitteln war. Unter dem 14. September 2006 wurde die Forderung -
wegen Feststellung eines anderen Pflichtigen - abgesetzt.

14

Mit anwaltlichem Schreiben vom 12. Juli 2006 bat der Kläger unter Hinweis
auf den dem Beklagten vorliegenden Kaufvertrag vom 25. Oktober 2001 um
Aufklärung der Umstände im Zusammenhang mit dem Abriss des Hauses. Er
verwies u.a. darauf, dass das Grundstück in der Absicht gekauft worden sei, das
Haus zu renovieren. Einsturzgefährdet sei es nicht gewesen. Nach der Übergabe
des Grundstücks am 01. Januar 2002 habe sein Vater die ersten notwendigen
Arbeiten vorgenommen, um die Standsicherheit des Gebäudes zu gewährleisten.
So seien im hinteren Bereich Stahlträger eingezogen worden und das
Grundstück sei eingezäunt worden. In der Zeit von 2002 bis 2005 seien dann
weitere Renovierungsarbeiten am Haus zurückgestellt worden. Es sei jedoch
geplant gewesen, im Jahr 2006 mit den Arbeiten fortzufahren. Das Dach sei in
Ordnung gewesen. Eine Einsturzgefahr habe nicht bestanden und infolge der
Einzäunung habe auch keine Gefahr für die öffentliche Sicherheit bestanden. Der
Beklagte habe es unterlassen, ihn oder den Eigentümer rechtzeitig über die
festgestellten Mängel bzw. geplante Maßnahme zu unterrichten. Der Kläger
kündigte an, den durch den Abriss des Hauses entstandenen Schaden
gegenüber dem Beklagten geltend zu machen.

15

Mit Schreiben vom 08. August und 24. August 2006 machte der Kläger
ergänzend geltend, dass das Haus lediglich sanierungsbedürftig und nicht
einsturzgefährdet gewesen sei. Es habe daher auch keine akute Gefahr für die
öffentliche Sicherheit vorgelegen, die den Beklagten zu einem sofortigen
Handeln ermächtigt hätte. Der Abriss sei jedenfalls unverhältnismäßig gewesen.
Das Grundstück sei eingezäunt und daher für Dritte nicht zugänglich gewesen.

16

Mit Schreiben vom 29. August 2006 legte der Beklagte dar, dass der Kläger
zur Übernahme der durch die Ersatzvornahme entstandenen Kosten verpflichtet
sei. Unter Hinweis auf die gesetzlichen Grundlagen führte er aus, der Abbruch
des Gebäudes sei geboten gewesen, da eine gegenwärtige Gefahr vorgelegen
habe. Das Gebäude sei einsturzgefährdet gewesen. Der Einwand, das
Grundstück sei zum Zeitpunkt der Ersatzvornahme eingezäunt gewesen, treffe
nicht zu. Auf dem Grundstück hätten sich nur lückenhaft aufgestellte
Bauzaunelemente befunden. Selbst ein geschlossener Bauzaun wäre zur
Sicherung nicht ausreichend gewesen, da sich das Gebäude zwischen 3 m und
4,70 m von der Fahrbahn der B. Straße entfernt befunden habe. Bei
einem unkontrollierten Zusammenbruch habe damit gerechnet werden müssen,
dass Teile des Gebäudes auf die öffentliche Wegefläche fallen und die sich dort
aufhaltenden Personen bzw. den fließenden Verkehr gefährden. Des Weiteren
sei die Örtlichkeit von Kindern als „Abenteuerspielplatz" genutzt worden. Obwohl
nicht erforderlich sei umgehend versucht worden, kurzfristig mit dem Eigentümer
Kontakt aufzunehmen. Dessen Aufenthaltsort sei jedoch nicht zu ermitteln
gewesen. Anhand der seinerzeitigen Sachlage sei der Eigentümer als
Ordnungspflichtiger anzusehen gewesen. Bezüglich der im Grundbuch
eingesehenen Auflassungsvormerkung sei festzuhalten, dass diese zugunsten
des Klägers bezüglich einer noch zu vermessenden Teilfläche eingetragen
gewesen sei. Zum Zeitpunkt des Sofortvollzuges sei der Kläger Inhaber der
tatsächlichen Gewalt gewesen.

17

Mit Leistungsbescheid vom 29. August 2006 machte der Beklagte gegenüber
dem Kläger die Kosten der Ersatzvornahme in Höhe von insgesamt 2.666,72
Euro geltend, wobei die Kosten des mit dem Abbruch Beauftragten mit 2.419,19
Euro, die Zustellkosten mit 5,62 Euro und Verwaltungsgebühren in Höhe von
241,92 Euro in Ansatz gebracht wurden. Zur Begründung verwies der Beklagte
auf das oben bezeichnete Schreiben vom 29. August 2006 und führte ergänzend
aus, der Kläger sei nach den Vorschriften der Kostenordnung zum
Verwaltungsvollstreckungsgesetzes zum Ersatz verpflichtet.

18

Den dagegen am 13. September 2006 eingelegten Widerspruch wies die
Bezirksregierung Arnsberg mit Widerspruchsbescheid vom 11. Oktober 2006 als
unbegründet zurück.

19

Am 19. Oktober 2006 hat der Kläger Klage erhoben.

20

Zur Begründung verweist er unter teilweiser Wiederholung und Vertiefung
seines vor-angegangenen Vorbringens darauf, dass das Haus bis Mitte 2002
vom Eigentümer noch bewohnt gewesen sei. Danach habe das Haus
leergestanden und sich im unveränderten - bewohnbaren - Zustand befunden. Im
Frühjahr 2005 habe der Kläger dann festgestellt, dass durch spielende Kinder
das Dach im süd-westlichen Bereich beschädigt und die Fensterscheiben
eingeworfen worden waren. Die Fensterscheiben seien dann mit Brettern
vernagelt worden. Im südwestlichen Bereich des Hauses - Fachwerkteil - sei
dann nach Entfernung des Mauerwerks die Sanierungsbedürftigkeit des dortigen
Holzbalkens festgestellt worden. Er habe einen Stahlträger eingezogen, um die
Standfestigkeit des Hauses zu sichern. Der vordere Teil des Hauses - Nord-Ost -
habe aus einer gemauerten Teilfläche bestanden. An der Fortführung der
Arbeiten sei der Vater des Klägers dann aufgrund Erkrankung gehindert
gewesen. Er widerspreche der Behauptung des Beklagten, dass Haus sei stark
baufällig und akut einsturzgefährdet gewesen. Dem Beklagten sei es zuzumuten
gewesen, den ohne weiteres erreichbaren Eigentümer oder den Kläger vor der
geplanten Maßnahme zu unterrichten.

21

Der Fachwerkteil des Hauses stamme ca. aus dem Jahr 1900. In den 60er
Jahren sei dann der vordere Teil des Hauses aus Ziegelsteinen errichtet worden.
Nach dem Kauf sei das Mauerwerk des Haus außen teilweise und innen
vollständig freigelegt worden. Das Dach sei erneuerungsbedürftig gewesen. Um
jegliches Risiko zu vermeiden habe der Vater des Klägers den Südwestteil des
Fachwerkhauses mit Eisenstangen abgestützt bis zu den Deckenbalken hin. Er
habe diese Abstützmaßnahmen etwa vier mal wiederholen müssen, da die
Eisenstangen immer wieder entwendet worden seien. Aufgrund der
Stützstangen/Eisenstangen hätten die Dachbalken im gefährdeten Bereich nicht
einstürzen können. Selbst wenn etwas eingestürzt wäre, so wäre ohnehin nur der
südwestliche Bereich des Grundstücks betroffen gewesen, der mit einer
Freifläche von 3 m bis 4 m bis zum anschließenden Wall ausgereicht hätte, um
eine Gefährdung Dritter auszuschließen. Ein Einstürzen des Gebäudes zur
Straße hin sei nicht zu befürchten gewesen. Die Maßnahme sei jedenfalls
unverhältnismäßig gewesen. Notfalls hätte man das Dach in Teilbereichen
abtragen können. Der Abriss des Hauses wäre allenfalls als das letzte zur
Verfügung stehende Mittel in Betracht gekommen, es hätten jedoch andere Mittel
zur Verfügung gestanden, um einer Gefahr - so sie denn tatsächlich gegeben
gewesen sein sollte - zu begegnen.

22

Der Kläger beantragt,

23

den Bescheid des Beklagten vom 29. August 2006 und den
Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung B2. vom 11. Oktober 2006
aufzuheben.

24

Der Beklagte beantragt,

25

die Klage abzuweisen.

26

Zur Begründung verweist er insbesondere darauf, dass die Voraussetzungen
des § 55 Abs. 2 Verwaltungsvollstreckungsgesetz NW - VwVG NW - für den
Abriss des Hauses im Wege der Ersatzvornahme vorgelegen hätten. Dies sei zur
Abwehr einer gegenwärtigen Gefahr notwendig gewesen. Der Beklagte habe
dabei innerhalb seiner Befugnisse gehandelt. Das Haus sei nach den getroffenen
Feststellungen einsturzgefährdet gewesen; mit dem Einsturz ganzer Wände sei
zu rechnen gewesen. Es habe eine Lebensgefahr für Menschen bestanden, die
ohne Überwindung größerer Schwierigkeiten das Haus hätten betreten können.
Der Abriss des Hauses sei auch verhältnismäßig gewesen. Zum einen sei der
Abriss geeignet gewesen, der konkreten Gefahr zu begegnen, zum anderen sei
der Abriss auch erforderlich gewesen. Eine provisorische Absicherung des
Hauses etwa durch Balken und/oder Zaunelemente wäre nicht ausreichend
gewesen, um der von dem einsturzgefährdeten Haus ausgehenden Gefahr für
Leib und Leben Dritter wirksam zu begegnen. Im übrigen bestehe nach den
Regeln des Bauordnungsrechts die Verpflichtung des Verfügungsberechtigten,
bauliche Anlagen stets so instand zu halten, dass sie standsicher sind.

27

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die
beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten und der
Widerspruchsbehörde und die Gerichtsakte auch des Verfahrens 10 L 240/07
sowie der dazu beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten
verwiesen.

28

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

29

Die zulässig Klage ist unbegründet. Der angefochtene Bescheid vom 29.
August 2006 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung
B2. vom 11. Oktober 2006 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in
seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

30

Rechtsgrundlage für die Heranziehung des Klägers zu den Kosten der
Ersatzvornahme in Höhe von insgesamt 2.666,72 Euro ist § 77 Abs. 1 VwVG NW
in Verbindung mit § 11 Abs. 2 Nr. 7 der hierzu ergangenen Kostenordnung -
KostO NRW -. Danach hat der Pflichtige der Vollzugsbehörde die Beträge, die
bei der (rechtmäßigen) Ersatzvornahme an Beauftragte zu zahlen sind sowie die
Kosten zu erstatten, die der Vollzugsbehörde durch die Ersatzvornahme
entstanden sind. Die Rechtmäßigkeit der durch den Abriss des Hauses ohne
vorangegangenen vollziehbaren Verwaltungsakt durchgeführten Ersatzvornahme
beurteilt sich nach § 55 Abs. 2, § 59 VwVG NW. Danach kann der
Verwaltungszwang durch Ersatzvornahme auch ohne vorausgehenden
Verwaltungsakt angewendet werden, wenn das zur Abwehr einer gegenwärtigen
Gefahr notwendig ist und die Behörde innerhalb ihrer Befugnisse gehandelt
hat.

31

Dies zugrunde gelegt, ist der Kläger zur Erstattung der durch die
Ersatzvornahme entstandenen Kosten verpflichtet. Der Abriss des Hauses am
30. November 2005 war zur Beseitigung einer gegenwärtigen Gefahr für Leben
und körperliche Unversehrtheit von Menschen notwendig.

32

Eine Gefahr im Sinne des § 55 Abs. 2 VwVG NW liegt vor, wenn ein Zustand
bei ungehindertem Ablauf des Geschehens in überschaubarer Zukunft mit
hinreichender Wahrscheinlichkeit zu einem Schaden für Schutzgüter führen
würde. Die Annahme einer hinreichenden Wahrscheinlichkeit beruht dabei auf
einer Prognose, bei der einerseits nicht die Gewissheit eines Schadenseintritts
bestehen muss, andererseits aber auch dessen bloße Möglichkeit nicht
ausreicht, wobei allerdings an die Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts um
so geringere Anforderungen zu stellen sind, je größer und schwerwiegender der
möglicherweise eintretende Schaden für ein Schutzgut ist. Eine Gefahr ist
gegenwärtig, wenn die Realisierung eines Schadens nach allgemeinen
Erfahrungssätzen unmittelbar bevorsteht bzw. der Schaden jederzeit eintreten
kann, so dass sofortige Abhilfe derart geboten ist, dass nicht mit der Anordnung
und Durchführung von Gefahrbeseitigungsmaßnahmen im vollstreckten Vollzug
auch einer sofort vollziehbaren Ordnungsverfügung zugewartet werden
kann.

33

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen - OVG NRW -
, Urteil vom 26. März 2003 - 7 A 4491/99 -, NWVBl 2003, 386 ff.

34

Infolge des Zustands des Hauses bestand nach den Feststellungen, die der
Bedienstete des Beklagten - Mitarbeiter der Statikgruppe - am 22. und 25.
November 2005 getroffen hat, eine Einsturzgefahr. Diese ergab sich nach den
insoweit erstellten Vermerken daraus, dass das tragende Fachwerk in großen
Teilen gänzlich weggefault war. Teilweise hatte sich die Einsturzgefahr bereits
dadurch realisiert, dass ein Deckenbalken mit der daraufstehenden Trennwand
im Obergeschoss heruntergebrochen war. Zudem waren auch Teile des Daches
eingebrochen. Soweit der Kläger diese Feststellungen zum Teil in Abrede gestellt
hat, so ist darauf hinzuweisen, dass durch Fotos der Zustand des Hauses vor
dem Abriss auch diesbezüglich entsprechend dokumentiert ist.

35

Auch angesichts der sonstigen Einwände des Klägers bestehen an der
Richtigkeit der Einschätzung des Beklagten, es habe eine Einsturzgefahr
bestanden, keine Zweifel. Zum einen ging auch der Kläger selbst davon aus,
dass das Gebäude aufgrund seines Zustandes seine Standsicherheit zumindest
zum Teil bereits eingebüßt hatte, so dass er sich zu Abstützmaßnahmen durch
Eisenstangen bzw. einen Stahlträger veranlasst gesehen hatte. Diese
Maßnahmen wurden jedoch nicht von einer Fachfirma, sondern von dem
insoweit nicht einschlägig ausgebildeten Vater des Klägers vorgenommen.
Dessen Einschätzung, die Einsturzgefahr damit abgewendet zu haben, vermag
die entgegenstehende Beurteilung eines entsprechend ausgebildeten
Mitarbeiters des Beklagten nicht zu erschüttern, zumal diese Arbeiten nach dem
Vortrag des Klägers längere Zeit zurücklagen, da der Vater krankheitsbedingt
daran gehindert war, mit den geplanten Arbeiten fortzufahren.

36

Der Beklagte konnte auch zu Recht von einer gegenwärtigen Gefahr, nämlich
prognostisch davon ausgehen, dass sich diese bei ungehindertem
Geschehensablauf jederzeit realisieren konnte und dabei die Verletzung von
hochstehenden Schutzgütern, Gesundheit und Leben Dritter, zu befürchten war.
Dabei war insbesondere, wie vom Beklagten auch angeführt, zu berücksichtigen,
dass sowohl das Grundstück als auch das Haus als solches ohne größere
Anstrengungen von Unberechtigten hätte betreten werden können. Der das
Grundstück teilweise umgebende Zaun war - auch ausweislich der vom
Beklagten gefertigten Fotos - unvollständig, die der Straße abgewandte
Grundstücksseite (Wall) war insgesamt nicht gegen ein unberechtigtes Betreten
Dritter abgesichert. Nach den gegebenen Örtlichkeiten war darüber hinaus auch
zu befürchten, dass bei einem Einsturz des Gebäudes, dass von der öffentlichen
Wegefläche nur zwischen 3 m und 4,70 m entfernt stand, auch Gebäudeteile auf
die angrenzende Landstraße gefallen wären. Infolgedessen bestand die
durchaus realistische Gefahr von Behinderungen und Irritationen des
Straßenverkehrs sowie von Verletzungen vorbeigehender Fußgänger, die durch
ein unkontrolliertes Einsturzereignis in ihrer Unversehrtheit gefährdet gewesen
wären. Soweit der Kläger diesbezüglich darauf hingewiesen hat, wenn es zu dem
befürchteten Einsturzereignis gekommen wäre, so hätte allenfalls der von der
Straße abgewandte Gebäudeteil einstürzen können, so vermag dies nicht zu
überzeugen. So wäre jedenfalls z.B. bei einem Einsturz des Daches ersichtlich
auch auf der zur Straße hin gelegenen Hausseite mit herabfallenden
Gebäudeteilen zu rechnen gewesen.

37

Die aufgezeigten, anlässlich der letzten Ortsbesichtigung insgesamt
festgestellten Umstände ließen es nicht zu, im Wege des gestreckten Vollzuges
die Gefahrenbeseitigung einem Störer durch Ordnungsverfügung mit Anordnung
der sofortigen Vollziehung aufzugeben. Ein solches Vorgehen hätte zum einen
vorausgesetzt, dass die Frage des möglichen Adressaten einer
Ordnungsverfügung und damit der Verantwortlichkeit zunächst zweifelsfrei zu
klären gewesen wäre. Dem Beklagten war aus den vorangegangenen, das
Grundstück betreffenden bauaufsichtlichen Verfahren zwar bekannt, dass dieses
in der Vergangenheit Herrn H. S. zur Nutzung überlassen war. Ob dies
zum Zeitpunkt der festgestellten Gefahr noch immer der Fall war, hätte der
Beklagte vor einer Zustellung einer Ordnungsverfügung an diesen zuvor abklären
müssen. Die Anschrift des sich aus dem Grundbuch ergebenden Eigentümers
des Grundstücks war dem Beklagten nicht bekannt. Sie konnte anhand der
Meldedaten nicht ermittelt werden. Aus der sich aus dem Grundbuch ergebenden
Auflassungsvormerkung für einen noch zu vermessenden Grundstücksteil
zugunsten des Klägers konnte der Beklagte nicht zweifelsfrei schließen, dass
diese sich auf den Teil des Grundstücks mit dem aufstehenden Haus bezog.

38

Sowohl der Abklärung der Frage des letztlich Ordnungspflichtigen als auch
der Erlass einer mit einer Zwangsmittelandrohung, etwa der Ersatzvornahme,
versehenen Ordnungsverfügung, in der dem Ordnungspflichtigen eine
angemessene Frist zur Erfüllung der Verpflichtung zur Gefahrenabwehr zu
setzen gewesen wäre, hätte mehr Zeit in Anspruch genommen, als sie
angesichts der dargelegten Gegenwärtigkeit der Gefahr für Leben und
körperliche Unversehrtheit von Menschen hätte hingenommen werden können.
Vielmehr war der Beklagte gehalten, sofort Schritte zur Gefahrenbeseitigung
einzuleiten. Hiergegen spricht auch nicht der Zeitablauf zwischen der
Entscheidung des Beklagten am 25. November 2005 und dem Abriss am 30.
November 2005. Wie aus den Verwaltungsvorgängen ersichtlich, leitete der
Beklagte die erforderlichen Maßnahmen unverzüglich ein. Ein Abriss des Hauses
konnte erst nach der Abklärung der vorhandenen Versorgungsleitungen (Strom,
Wasser, Gas) und nach der Trennung des Hauses von diesen erfolgen.

39

Der Abriss des Hauses war zur Beseitigung der gegenwärtigen Gefahr auch
notwendig. Zum einen war die Maßnahme geeignet, der Gefahr eines
unkontrollierten Einsturzes nachhaltig zu begegnen. Zum anderen war auch kein
milderes Mittel gegeben, etwa die zunächst erwogene Umzäunung des Hauses
mit einem Hinweis auf die Einsturzgefahr. Denn auch durch eine solche
Umfriedung hätte nicht ausgeschlossen werden können, dass bei einem Einsturz
des Gebäudes Teile auf den angrenzenden öffentlichen Straßenraum fallen und
Menschen dadurch gefährdet werden. Nach den vorliegenden Stellungnahmen
musste neben dem Einbruch des Daches auch mit dem Umstürzen von ganzen
Wänden gerechnet werden. Insoweit kam auch nicht die Beseitigung nur des
gefährdeten Daches in Betracht. Angesichts dessen handelte der Beklagte auch
unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit bei seiner Entscheidung
innerhalb des ihm zustehenden Entscheidungsermessens.

40

Der Beklagte handelte auch innerhalb seiner Befugnisse. Er hätte bei der
gegebenen Sachlage, wenn die sofortige Ausführung der Gefahrenbeseitigung
nicht erforderlich gewesen wäre, durch Ordnungsverfügung die konkrete
Maßnahme dem Kläger rechtmäßig aufgeben können, so dass dieser als
Pflichtiger im Sinne der genannten Vorschriften der Kostenordnung für die
Kosten der durchgeführten Ersatzvornahme einzustehen hat.

41

Rechtsgrundlage für eine entsprechende Ordnungsverfügung wäre § 61 Abs.
1 Satz 1 BauO NW. Danach haben die Bauaufsichtsbehörden u.a. bei der
Errichtung sowie der Instandhaltung baulicher Anlagen darüber zu wachen, dass
die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Sie haben in
Wahrnehmung dieser Aufgaben nach pflichtgemäßem Ermessen die
erforderlichen Maßnahmen zu treffen, § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NW. Auf der
Grundlage dieser Ermächtigung kann die Bauaufsichtsbehörde berechtigt sein,
den Abbruch einer baulichen Anlage anzuordnen, wenn - wie vorliegend der Fall
- diese den Standsicherheitsanforderungen des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauO NW
nicht genügt.

42

Die Maßnahme hätte sich auch gegen den Kläger richten können.
Maßnahmen der Bauaufsicht sind regelmäßig gegen denjenigen zu richten, der
für den Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften als Verhaltens- oder
Zustandsstörer verantwortlich ist. Eine Verhaltenshaftung kann auch durch ein
Unterlassen des Pflichtigen begründet werden, wenn eine Rechtspflicht zum Tun
besteht. Eine solche Handlungspflicht ist gegeben, wenn gegen die Pflicht, eine
bauliche Anlage in standsicherem Zustand zu erhalten (§ 3, § 15 BauO NW),
verstoßen wird.

43

Vgl. OVG NW, Beschluss vom 05. Februar 1988 - 11 B 186/88 -, BauR 1988,
457 f.

44

Der Kläger war zum Zeitpunkt der Ersatzvornahme zwar nicht Eigentümer
des Grundstücks. Ausweislich des am 01. Dezember 2005 dem Beklagten
vorgelegten und zwischen ihm und dem Grundstückseigentümer am 25. Oktober
2001 geschlossenen Kaufvertrages war der Besitz und damit die tatsächliche
Verfügungsgewalt jedoch mit dem 01. Januar 2002 auf ihn übergegangen. Damit
verfügte er über die tatsächliche Sachherrschaft und war zur Einhaltung der
öffentlich-rechtlichen Vorschriften verpflichtet. Etwas anderes folgt auch nicht
daraus, dass der Kläger das Grundstück an seinen Vater, Herrn H. S. ,
verpachtet hatte. Aufgrund dieses Umstandes wäre zwar auch dessen
Inanspruchnahme als Adressat der Ordnungsverfügung in Betracht gekommen.
Bei der Frage, welcher von mehreren vorhandenen Störern in Anspruch
genommen wird, hat die Bauaufsichtsbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen
zu entscheiden. Dabei hat sich die sachgerechte Auswahl unter mehreren
Pflichtigen zu orientieren an der Grundlage der Verpflichtung aber auch an der
Effektivität bauaufsichtlichen Einschreitens, so das etwa auch die Sachnähe oder
die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit in Betracht zu ziehende Kriterien sind.
Danach hätte der Beklagte nach Abklärung der einzelnen Verantwortlichkeiten
bzw. Rechtsverhältnisse die Ordnungsverfügung gegen den Kläger richten
können. Der Eigentümer war nach dem mit dem Kläger geschlossenen
obligatorischen Vertrag für den Zustand des Grundstücks nicht mehr vorrangig
verantwortlich. Der Pächter des Grundstücks war ausweislich der von ihm
abgegebenen eidesstattlichen Versicherung mittellos, so dass eine Durchsetzung
der Verpflichtung ihm gegenüber nicht erfolgversprechend gewesen wäre.

45

Eine der Ersatzvornahme entsprechende Ordnungsverfügung zur
Gefahrenabwehr gegen den Kläger wäre auch im übrigen frei von
Ermessensfehlern gewesen. Entsprechendes gilt für die Heranziehung des
Klägers zur Kostenerstattung.

46

Die Kostenentscheidung beruht auf den § 154 Abs. 1 VwGO. Die
Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m.
§§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

47