Amtsgericht Siegburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-07-27, Aktenzeichen 151 C 2/11
ECLI:DE:AGSU1:2011:0727.151C2.11.00

Tenor

1. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.12.2010 (zu Tagesordnungspunkt Nr. 1 A) wird in folgenden Punkten für ungültig erklärt:

„Die beiden braunen Mülltonnen sind in der hinteren linken Ecke des Grundstücks aufzustellen“.

„Zukünftige Tonnen sollen neben den grünen Tonnen (links vorne hinter der Garage) platziert werden“.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 2/3 und die

Beklagten zu 1/3.

Die Kosten des Beigetretenen tragen die Kläger zu 2/3 und der

Beigetretene selbst zu 1/3.

3. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien dürfen die Vollstreckung der Gegenseite durch

Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu

vollstreckenden Betrages abwenden, wenn die Gegenseite nicht zuvor

Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

1

2

Tatbestand:

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Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft „xx“ in P.

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Im vorderen Bereich des Grundstücks befinden sich 4 Restmülltonnen und 2 grüne Tonnen; im hinteren Gartenbereich steht 1 braune Tonne. Wegen der Aufstellung der Tonnen wird auf den Lageplan (Blatt 20 d. A.) Bezug genommen.

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Auf der linken Grundstücksseite zur Straße hin befinden sich eine Garage, deren Sondernutzungsberechtigte der Beklagte zu 2. ist, und ein Carport, dessen Sondernutzungsberechtigte die Kläger sind. Vor Garage und Carport befindet sich eine gepflasterte Freifläche, die im Gemeinschaftseigentum steht.

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In der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.12.2010 haben die Eigentümer unter anderem folgende Beschlüsse gefasst:

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Top Nr. 1 A:

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„Nach Erörterung der Sachlage beschließt die Gemeinschaft, auf Antrag der TE L, C, T die jetzt vorhandene Mülltonne und zu einem späteren Zeitpunkt kommende Tonne (gelbe Tonne) nicht wie im Angebot K zu platzieren. Die beiden braunen Mülltonnen sind in der hinteren linken Ecke des Grundstücks aufzustellen. Hierfür soll der Weg links neben dem Haus mit Platten versehen werden (schrittweise). Hierzu soll der Verwalter ein Angebot einholen. Zukünftige Tonnen sollen neben den grünen Tonnen (links vorne hinter der Garage) platziert werden. Des Weiteren sollen noch zwei Gegenangebote zum Angebot K eingeholt werden“.

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Top Nr. 3 A:

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„Nach Erörterung der Sachlage beschließt die Gemeinschaft, auf Antrag des SE L, den Vorplatz, vor dem Carport für alle Eigentümer als Ein- und Auslademöglichkeit, zu jeder Tages- und Nachtzeit freizuhalten. Ferner ist es jedem Nicht-Eigentümer untersagt, diesen Platz als PKW-Stellplatz zu nutzen. Die ungehinderte Nutzung der Zufahrt zur Garage „T“ ist jederzeit sicherzustellen insbesondere aber dann, wenn auf der gegenüberliegenden Straßenseite PKWs parken. Des Weiteren ist die ungehinderte Ein- und Ausfahrt zu dem von den Eigentümern M/L3 genutzten PKW-Stellplatz sicherzustellen. Gleiches gilt für den Vorplatz T.“

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Mit ihrer am 13.01.2011 bei Gericht eingegangenen und am 29.01.2011 zugestellten Klage begehren die Kläger Aufhebung des Beschlusses Top 1 A bezüglich der braunen Mülltonnen, des Plattenweges und der gelben Tonnen sowie Aufhebung des Beschlusses Top 3 A.

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Die Kläger behaupten, die weitere Platzierung einer braunen Tonne und zweier gelber Tonnen über die bereits um ihre Wohnung herum vorhandenen Tonnen führe zu unzumutbaren Geruchsbelästigungen und optischen Beeinträchtigungen. Zwei gelbe Tonnen könnten neben den vorhandenen grünen Tonnen nur platziert werden, wenn der dort stehende Lebensbaum entfernt werde, was ebenso die Zustimmung der Kläger notwendig mache wie die mit der Anlegung eines Plattenweges verbundene erhebliche Umgestaltung des Gartens. Im Übrigen sei der Beschlussgegenstand nicht von der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung abgedeckt.

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Die Kläger sind des Weiteren der Auffassung, der Beschluss Top 3 A sei aufzuheben, da er inhaltlich unklar sei, gegen eine Vereinbarung vom 28.10.2008, die den Klägern das Parken auf dem Vorplatz vor ihrem Carport gestatte ,verstoße und des Weiteren die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung überschreite, da die im Gemeinschaftseigentum stehende Freifläche den Eigentümern insgesamt zugunsten einzelner Eigentümer entzogen werden.

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Die Kläger beantragen,

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1. den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 15.12.2010 zu Tagesordnungspunkt Nr. 1 A

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„Nach Erörterung der Sachlage beschließt die Gemeinschaft, auf Antrag der TE L, C, T die jetzt vorhandene Mülltonne und zu einem späteren Zeitpunkt kommende Tonne (gelbe Tonne) nicht wie im Angebot K zu platzieren. Die beiden braunen Mülltonnen sind in der hinteren linken Ecke des Grundstücks aufzustellen. Hierfür soll der Weg links neben dem Haus mit Platten versehen werden (schrittweise). Hierzu soll der Verwalter ein Angebot einholen. Zukünftige Tonnen sollen neben den grünen Tonnen (links vorne hinter der Garage) platziert werden. Des Weiteren sollen noch zwei Gegenangebote zum Angebot K eingeholt werden“.

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für ungültig zu erklären,

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2. den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 15.12.2010 zu Tagesordnungspunkt Nr. 3 A

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„Nach Erörterung der Sachlage beschließt die Gemeinschaft, auf Antrag des SE L, den Vorplatz, vor dem Carport für alle Eigentümer als Ein- und Auslademöglichkeit, zu jeder Tages- und Nachtzeit freizuhalten. Ferner ist es jedem Nicht-Eigentümer untersagt, diesen Platz als PKW-Stellplatz zu nutzen. Die ungehinderte Nutzung der Zufahrt zur Garage „T“ ist jederzeit sicherzustellen insbesondere aber dann, wenn auf der gegenüberliegenden Straßenseite PKWs parken. Des Weiteren ist die ungehinderte Ein- und Ausfahrt zu dem von den Eigentümern M/L3 genutzten PKW-Stellplatz sicherzustellen. Gleiches gilt für den Vorplatz T.“

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für ungültig zu erklären.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie sind der Auffassung, der Beschluss Top 1 A entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, da eine andere Platzierung der Tonnen nicht möglich sei und die Kläger durch deren Aufstellung sowie durch die Errichtung eines Weges mit Trittsteinen nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.

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Der Beschluss Top 3 A sei notwendig, um die Zufahrt zur Garage des Beklagten zu 2. sicher zu stellen und eine Be- und Entlademöglichkeit für alle Eigentümer zu schaffen. Dem stehe der Beschluss vom 28.10.2008 nicht entgegen, da es sich dabei nur um eine Interimsregelung handele.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien überreichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Durchführung eines Ortstermins. Wegen des Ergebnisses des Ortstermins wird auf das Sitzungsprotokoll vom 22.06.2011 verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist zulässig, insbesondere fristgerecht erhoben und begründet, aber nur im ausgeurteilten Umfang begründet.

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Top 1 A:

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Die hierzu gefassten Beschlüsse sind nicht schon deshalb anfechtbar, weil es an einer ordnungsgemäßen Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung fehlt. Die Einladung beinhaltet die Erörterung und Beschlussfassung über die Gestaltung des Vorgartens. Dazu gehörte aufgrund vorherigen Besprechungen der Eigentümer erkennbar sowohl die Aufstellung der Mülltonnen als auch die Anlage eines Trittsteinweges.

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1. Braune Tonne:

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Wie die Kläger klar gestellt haben, greifen sie den angefochtenen Beschluss nur insoweit an, als darin die Aufstellung einer zweiten braunen Tonne geregelt ist. Insoweit ist der Beschluss aufzuheben, da er nicht einer ordnungsgemäßen Gebrauchsregelung (§ 15 Abs. 2 WEG) entspricht. Wie die Parteien in der mündlichen Verhandlung übereinstimmend erklärt haben, besteht für die Aufstellung einer weiteren braunen Mülltonne kein Bedürfnis. Die regelmäßig anfallenden Gartenabfälle werden durch einen Hausmeisterservice ohne Benutzung der braunen Tonne entsorgt. Für die darüber hinaus anfallenden Abfälle reicht die vorhandene braune Tonne aus. Ein Bedarf für eine weitere Tonne besteht allenfalls im Einzelfall, wenn im Frühjahr oder im Herbst die Blumenkästen einzelner Wohnungseigentümer entsorgt werden. Dieser Bedarf kann jedoch – wie die Handhabung seit etwa 3 oder 4 Jahren zeigt – dadurch gedeckt werden, dass die bereits vorhandene zweite braune Tonne in einem Abstellraum im Haus aufbewahrt wird. Da diese in den vergangenen Jahren nur einmal benutzt wurde, ist es ausreichend und zumutbar, die Tonne weiterhin in dem Abstellraum zu platzieren. Denn die Aufstellung neben der ersten braunen Tonne führt zu einer weiteren Belastung der Kläger. Bei einem derartig seltenen Einsatz der zweiten braunen Tonne besteht die Benachteiligung der Kläger zwar im wesentlichen in zusätzlichen optischen Beeinträchtigung, da sich die Tonne unmittelbar vor ihrer Terrasse befindet und durch die dort wachsende Kirschlorbeerhecke nicht gänzlich Blickdicht abgeschirmt wird. Dabei ist jedoch auch zu berücksichtigen, da auch alle übrigen Mülltonnen der Wohnungseigentümergemeinschaft in unmittelbarer Nähe zu dem Sondereigentum der Kläger platziert worden sind, so dass diese im Vergleich zu den anderen Wohnungseigentümern besonders stark belastet sind. Die Aufstellung einer weiteren Tonne entspricht jedenfalls dann nicht der gebotenen Rücksichtnahme auf die Interessen der Kläger, wenn dafür praktisch kein Bedarf besteht. Desweiteren

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ist zu befürchten, dass eine derartig selten benötigte Tonne nicht regelmäßig geleert wird, sondern erst dann, wenn sie voll ist, was auch zu Geruchsbelästigungen führen kann.

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2. Plattenweg:

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Insoweit enthält der angefochtene Beschluss eine zulässige Gebrauchsregelung im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung. Das Gericht hat sich im Rahmen des Ortstermins davon überzeugt, dass bereits ein nicht befestigter Pfad vorhanden ist, der zu dem Stellplatz der bisher vorhandenen braunen Mülltonne führt. Dieser Weg führt über den Rasen, ist zum Teil abschüssig und bei Regenwetter – was im Rahmen des Ortstermins ebenfalls festgestellt werden konnte – matschig und rutschig. Die Anlegung eines Weges mit Trittsteinen ist daher geboten, um ein gefahrloses Erreichen der braunen Mülltonne zu ermöglichen. Darin liegt keine bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG, die nur von allen Wohnungseigentümern beschlossen werden kann, da sie nur der Herstellung der Funktionsfähigkeit einer ohnehin vorhandenen Zuwegung dient, eine Gefahrenquelle beseitigt und mit der Verlegung einzelner Trittsteinplatten den betroffenen Grundstücksteil in seinem äußeren Erscheinungsbild nur unwesentlich verändert.

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3. gelbe Tonnen :

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Demgegenüber ist der Beschluss gemäß Top 1 A aufzuheben, soweit er die Aufstellung zukünftiger (gelber) Tonnen neben den vorhandenen grünen Tonnen beinhaltet. Wie in dem Ortstermin festgestellt worden ist, können neben den vorhandenen grünen Tonnen weitere Tonnen nur aufgestellt werden, wenn die dort wachsenden Lebensbäume entfernt werden. Darüber ist jedoch kein Beschluss der Wohnungseigentümer gefasst worden. Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass ein solcher Beschluss inzidenter in der Entscheidung über die Aufstellung der gelben Tonnen enthalten ist, da die Beklagten noch im Verlauf des Rechtsstreits behauptet haben, dass eine Beseitigung der Lebensbäume nicht erforderlich sei. Ein solcher Beschluss ist jedoch erforderlich, da mit der Entfernung der Lebensbäume eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums verbunden ist, für die auch die Zustimmung der Kläger erforderlich ist. Das Gericht hat sich vor Ort davon überzeugt, dass die meterhohen, als Solitärgewächse gepflanzten Lebensbäume nicht nur der Begrenzung und einem gewissen Sichtschutz des Stellplatzes für die grünen Tonnen dienen, sondern die Anlage des Gartens wesentlich mitprägen. Ihre Entfernung würde zu einer deutlichen Veränderung führen, die nach § 22 Abs. 1 WEG nur mit Zustimmung der Kläger möglich ist.

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2. Beschluss zu Tagesordnungspunkt Nr. 3 A:

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Top Nr. 3 A beinhaltet Regelungen für die Benutzung des Vorplatzes vor dem Carport der Kläger. Bei diesem Vorplatz handelt es sich um Gemeinschaftseigentum, dessen Gebrauch nach § 15 Abs. 2 WEG von den Wohnungseigentümern durch Beschluss geregelt werden kann. Eine dem entgegenstehende Vereinbarung besteht nicht. Die Teilungserklärung enthält keine Regelung des Gebrauchs des Carport – Vorplatzes. Der Tageordnungspunkt Nr. 5 der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.10.2008 beinhaltet ebenso wenig eine Vereinbarung über die Benutzung des Vorplatzes zugunsten der Kläger. Ausweislich des Versammlungsprotokolls ist die Regelung durch „Beschluss“ angenommen worden, was formal schon gegen eine Vereinbarung spricht.

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Auch inhaltlich fehlt es an einer Gebrauchsregelung. Insbesondere ist den Klägern der Vorplatz nicht zur alleinigen Nutzung im Rahmen eines Sondernutzungsrechts zugewiesen worden. Vielmehr enthält der „Beschluss“ nur die Erklärung der Kläger, möglichst weit rechts zu parken, nicht aber ihre dauerhafte Berechtigung hierzu. Dies erschließt sich auch aus der ausdrücklichen Feststellung, dass die Versammlung beschließt „den Top auszusetzten“. Damit wird ersichtlich, dass jedenfalls keine dauerhafte Zuweisung der Nutzung des Vorplatzes für die Kläger beabsichtigt war. Das der beigetretene Wohnungsverwalter möglicherweise von einer dauerhaften Regelung ausgegangen ist, steht dem nicht entgegen, da aus dem Protokoll über die Wohnungseigentümerversammlung deutlich wird, dass eine derartige Regelung inhaltlich nicht vereinbart worden ist oder gewollt war. Auch die möglicherweise langjährige Nutzung des Carport-Vorplatzes durch die Kläger führt nicht zu einer Vereinbarung über ein diesen allein zustehendes Sondernutzungsrecht. An die Annahme stillschweigender Abreden bei Sondernutzungsrechten sind strenge Anforderungen zu stellen. Allein das jahrelange Dulden einer Nutzung genügt nicht (vergleiche Timme § 15 WEG Randnummer 230 mit weiteren Nachweisen). Schließlich ergibt sich auch nicht aus den Umständen, dass der Vorplatz alleine der Benutzung durch die Kläger unterliegt. Aus seiner Lage folgt zunächst nur, dass er ein Erreichen des Carports ermöglichen soll. Ein darüber hinaus nach den Umständen offensichtliches Recht der Kläger zum Abstellen ihrer Fahrzeuge scheidet hingegen schon deshalb aus, weil der vor dem Carport vorhandene Platz dafür nicht ausreichend ist.

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Damit können die Wohnungseigentümer über die Nutzung des Vorplatzes durch Beschluss entscheiden. Der Beschluss vom 15.12.2010 entspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Es dient einer im allgemeinen Interesse der Wohnungseigentümer liegenden Nutzung des Gemeinschaftseigentums, ein Parken für jegliche Eigentümer zu untersagen, um die Zufahrt zu der Garage und dem daneben liegenden Carport zu erleichtern sowie eine Möglichkeit zum Be- und Entladen von Fahrzeugen zu schaffen. Dies beeinträchtigt nicht das Sondernutzungsrecht der Kläger an ihrem Carport, da die Eigentümer gleichzeitig geregelt haben, dass die ungehinderte Nutzung zur Zufahrt zu dem Carport Vorrang hat und sicherzustellen ist.

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Auch die Regelung, dass jedem Nichteigentümer untersagt ist, den Platz als PKW Stellplatz zu nutzen, unterliegt der Beschlusskompetenz der Eigentümer, da damit nur ein Gebrauch durch Dritte ausgeschlossen wird und somit eine Gebrauchsregelung vorliegt.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Absatz 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.