Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2001-12-06, Aktenzeichen 11 S 162/01
ECLI:DE:LGDO:2001:1206.11S162.01.00

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 21.08.2001 verkündete

Urteil des Amtsgerichts Unna wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO ab-

gesehen.

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Entscheidungsgründe

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Die Beklagten sind gemäß § 535 Satz 2 BGBa.F. i.V.m. dem Mietvertrag

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vom 17.12.2000 zur Zahlung des Bruttomietzinses für den halben Monat

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Februar und März 2001 verpflichtet. Der Mietvertrag ist wirksam. Der Ver-

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trag ist nicht infolge Anfechtung nach § 142 BGB als Von Anfang an nich-

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tig anzusehen. Es kann insoweit dahinstehen, ob das Vorhandensein ei-

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nes Swinger-Clubs in 1 km Entfernung zum Mietobjekt als Umweltbezie-

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hung noch als verkehrswesentliche Eigenschaft der Sache anzusehen ist,

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denn jedenfalls ist die Anfechtungsfrist des §121 BGB nicht eingehalten.

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Denn die Beklagten haben nach ihrem Vorbringen unmittelbar nach Ab-

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schluss des Vertrages von der Existenz des Clubs erfahren, so dass sie

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unverzüglich hätten anfechten müssen. In dem Schreiben vom

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18.12.2000 liegt jedenfalls keine solche Anfechtungserklärung i.S.v. § 143

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BGB. Denn eine solche müsste mindestens den tatsächlichen Grund der

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Anfechtung erkennen lassen. Davon kann bei dem Kündigungsschreiben

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nicht die Rede sein. In der Erklärung werden allein die einsame Lage des

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Grundstücks und die Angstgefühle der Beklagten zu 2) angesprochen.

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Aber auch die in der Klageerwiderung noch innerhalb der Jahresfrist des

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§ 124 BGB erklärte Anfechtung berührt die Wirksamkeit des Vertrages

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nicht. Als arglistige Täuschung i.S.d. § 123 BGB käme nur das Ver-

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schweigen eines Umstandes in Betracht, hinsichtlich dessen eine Aufklä-

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rungspflicht des Klägers besteht. Die Beklagten müssten nach Treu und

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Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte redlicherweise eine

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Aufklärung erwarten dürfen. Dass die Existenz eines Swinger-Clubs in 1

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km Entfernung zum Mietobjekt für den anderen Teil offensichtlich von

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ausschlaggebender Bedeutung ist, so dass ungefragt darauf hingewiesen

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werden muss, ist nicht anzunehmen. Neben dem Umstand, dass der Club

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in einiger räumlicher Entfernung zum Mietobjekt und nicht etwa Hauswand

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an Hauswand eingerichtet ist, ist hierbei von Bedeutung, dass dieser Um-

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stand den Beklagten jedenfalls nicht so bedeutsam erschien, dass er in

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der Kündigungserklärung aufgenommen wurde.

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Das Amtsgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, dass die Einräumung

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des formnichtigen Vorkaufsrechts, der Wirksamkeit des übrigen Mietver-

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trages nicht entgegensteht. Zwar ist die Einräumung des Vorkaufsrechts

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für das "angemietete Objekt" formnichtig, §§ 125, 504, 313 BGB.Das ge-

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samte Rechtsgeschäft wäre jedoch nur dann nichtig, wenn die Bedeutung

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der nichtigen Vorkaufsabrede ergibt, dass die Parteien den Vertrag nicht

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ohne die Vorkaufsklausel geschlossen hätten (BGH, DWW 94, 283). Die

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Auslegung des hypothetischen Parteiwillens zur Zeit des Vertragsschlus-

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ses ergibt jedoch, dass das Vorkaufsrecht nicht diese entscheidende Be-

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deutung hatte. Insoweit hat Berücksichtigung gefunden, dass das Objekt

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von den Klägern über die Mäklerin zur Vermietung angeboten wurde und

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dass beim 1. Besichtigungstermin noch nicht über mögliche Vorkaufs-

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rechte gesprochen wurde. Dafür, dass den Beklagten das Vorkaufsrecht

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wichtig gewesen sein könnte, spricht zwar, dass die Beklagten nach den

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Bekundungen der Zeugin I die Frage des Vorkaufsrechts aufge-

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griffen haben, jedoch hat eben diese Zeugin ebenfalls bekundet, dass

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nach ihrem Eindruck das Vorkaufsrecht nur beiläufig "als Bonbon" aufge-

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nommen worden sei. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass die Zeugin,

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die Maklerin, ein Interesse am Ausgang des Rechtsstreits hat. Jedoch

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sprechen auch weitere Umstände dafür, dass nach dem hypothetischen

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Parteiwillen der Mietvertrag nicht mit Einräumung des Vorkaufsrechts ste-

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hen und fallen sollte. Es erscheint vielmehr unplausibel, dass ein Firmen-

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inhaber, der einen geräuschträchtigen Geschäftsbetrieb inne hat, das auf

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dem Firmengelände befindliche Haus an einen Privatmann veräußert und

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sich dabei Immissionsschutzansprüchen ausgesetzt sieht. Das Mietver-

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hältnis bestand auch in den maßgeblichen Monaten fort, denn die

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3-monatige Kündigungsfrist begann nach der Vereinbarung der Parteien

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mit dem ursprünglichvereinbarten Mietbeginn.

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Die Beklagten schulden auch den Bruttomietzins. Auch wenn das Miet-

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verhältnis innerhalb des Abrechnungszeitraumes endete, ist der Kläger

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nicht zur vorzeitigen Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet, Abrech

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nungsreife ist noch nicht eingetreten.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.