Niedersächsisches Finanzgericht ()
Urteil vom 2001-03-14, Aktenzeichen 7 K 624/98

Tatbestand

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Mit notariellem Vertrag vom 26. November 1996 erwarben die Kläger die Eigentumswohnung xxx im Ferienpark B. zu einem Gesamtkaufpreis von 452.166 DM. Nach dem Vertrag war der im Kaufpreis enthaltene Grundstücksanteil mit 306 DM je Quadratmeter der verkaufbaren Wohnfläche enthalten. Mit der Wohnung war ein Miteigentumsanteil von 31,87/10.000 der Gesamtanlage verbunden. Zum Zweck der Berechnung des abschreibungsfähigen Gebäudeteils legten die Kläger den Bodenwert entsprechend der kaufvertraglichen Regelung zu Grunde und ermittelten einen Betrag für den Grund und Boden von 9.752 DM.

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Der Beklagte hingegen folgte einer Verkehrswertermittlung des Bausachverständigen des Finanzamts B. vom 16. September 1997. Dieser leitete den Bodenwert aus der Bodenrichtwertkarte des zuständigen Gutachterausschusses ab. Danach betrug der Quadratmeter-Wert 350 DM. Im Verhältnis zum Wert des Gebäudes ergab sich, dass der Bodenwert mit 15,78 v.H. des Gesamtwertes zu berechnen war. Dementsprechend ermittelte der Beklagte die Gebäudeanschaffungskosten, die abschreibungsfähigen Kosten der Einrichtung und die nicht abschreibungsfähigen Kosten des Grund und Bodens. Unter Berücksichtigung von Sonderabschreibungen ergab sich aus dem Objekt nach den Berechnungen des Beklagten ein Überschuss der Werbungskosten über die Einnahmen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von x DM für 1996 und von y DM für 1997.

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Die hiergegen nach erfolglosem Einspruchsverfahren erhobene Klage begründen die Kläger im Wesentlichen wie folgt: Die Firma ..., die die Gesamtanlage erstellt habe und von der die Wohnung erworben sei, habe für das seinerzeit unbebaute Grundstück 125 DM je Quadratmeter gezahlt. Dies deute darauf hin, dass sich der Teilwert an dieser Größenordnung orientieren müsse. Woher sich der vom Bausachverständigen des Finanzamts Bergen angenommene Quadratmeter-Preis von 350 DM herleite, sei nicht sicher. Einerseits sei den Klägern die möglicherweise bestehende Kaufpreissammlung, aus der der Bodenrichtwert abgeleitet worden sei, nicht bekannt. Andererseits werde bezweifelt, ob es für das Gebiet, in dem der Dünenpark liege, überhaupt eine Bodenrichtwertfestsetzung gebe.

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Die Kläger beantragen sinngemäß,

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die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung insoweit herabzusetzen, als der auf den Grund und Boden entfallende Kaufpreis mit 18.715 DM anzusetzen ist.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er hält daran fest, dass der Gesamtkaufpreis auf die einzelnen Wirtschaftsgüter nach dem Verhältnis der Teilwerte aufzuteilen sei. Dabei sei der Teilwert des Grund und Bodens nach dem Quadratmeter-Preis der vom Gutachterausschuss erstellten Richtwertkarte mit 350 DM je Quadratmeter anzusetzen. Dies ergebe einen Bodenwert von 52.500 DM.

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Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 28. März 2000. Es hat zur Höhe des Bodenwertes ein Verkehrswertgutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Lautenschläger eingeholt. Die Gutachterin kommt in ihrem Gutachten vom 13. September 2000 im Ergebnis zu einer Bewertung des Bodenwertes mit 322 DM je Quadratmeter.

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Den Beteiligten ist Gelegenheit zur Stellungnahme hinsichtlich des Ergebnisses des Gutachtens gegeben worden. Die Kläger haben sich mit einer Erledigung des Rechtsstreits auf der Basis des von der Gutachterin gefundenen Wertes einverstanden erklärt. Der Beklagte ist der Auffassung, dass das Gutachten nur geringfügig vom Wert der Bodenrichtwertkarte abweiche. Da auch die Gutachterin den Wert nur aus Vergleichswerten ableite, bestehe kein Grund dafür, den bisherigen Wert aufzugeben.

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Die Beteiligten haben übereinstimmend auf mündliche Verhandlung verzichtet. Sie haben darüber hinaus ihr Einverständnis zu einer Entscheidung durch den Berichterstatter erklärt.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist teilweise begründet.

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Der Bodenwert ist mit 322 DM je Quadratmeter anteilige Grundstücksfläche in die Aufteilung des Gesamtkaufpreises einzubeziehen. Damit ergibt sich für den Streitfall, dass der anteilige Grund und Boden mit 14,70 v.H. des gesamten Kaufpreises anzusetzen ist.

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Das Gericht folgt der Wertermittlung, wie sie durch die Gutachterin Lautenschläger vorgenommen worden ist. Denn das Gutachten ist in sich schlüssig. Es leitet den Bodenwert mathematisch genau aus konkreten Verkaufsfällen in der Umgebung des Dünenparks ab. Da auch der Beklagte keine konkreten Einwendungen gegen das Gutachten vorgebracht hat, ist das Gutachten der Entscheidung zu Grunde zu legen. Der Umstand, dass das Gutachten wertmäßig nur relativ gering vom Wert laut Bodenrichtwertkarte abweicht, rechtfertigt jedenfalls nicht das Gutachten unberücksichtigt zu lassen. Insoweit ist zu bedenken, dass das Gutachten eine genauere Wertermittlung vornimmt, als dies die Bodenrichtwertkarte erkennen lässt.

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Wegen der Aufteilung des anteiligen Bodenwertes auf die einzelnen Wirtschaftsgüter, des mit der damit verbundenen Einkunftsermittlung bestehenden Aufwands überträgt das Gericht diese Aufgabe dem Beklagten (§ 100 Abs. 2 Satz 2 Finanzgerichtsordnung - FGO -).

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 136 Abs. 1 FGO. Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 151, 155 FGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung.

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