Amtsgericht Detmold (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-10-31, Aktenzeichen 6 C 241/08
ECLI:DE:AGDT:2008:1031.6C241.08.00

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 1.500 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf jeweils 750 € seit dem 5.09.2007 und dem 5.10.2007 sowie vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 186,24 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit dem 16.06.2008 zu zahlen.

2. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreites tragen die Klägerin 90 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 10 %.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand

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Der Kläger begehrt von den Beklagten die Zahlung restlicher Miete und Schadensersatz wegen Schäden an der Mietsache

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Der Kläger vermietete den Beklagten mit Mietvertrag vom 28.12.2006, auf den Bezug genommen wird (Bl. 130 ff d.A.) das Haus in der I-Straße, ####3 E inklusive Garten zu einem Kaltmietzins von 690 € zuzüglich 60 € Nebenkostenvorschuss. Bei dem schriftlichen Mietvertrag vom 28.12.2006 handelt es sich um einen Vordruck, der in § 12 Ziffer 1 folgende Regelung enthält: "Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in Abänderung der gesetzlichen Regelung in einem Jahr von dem Zeitpunkt an, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält." Die Parteien vereinbarten zusätzlich, dass die Beklagten eine fachmännische Demontage der von innen angebrachten Hausisolierung und Entsorgung der Platten auf eigne Kosten sorgen und dass sie vor der Nord- und Ostseite des Gebäudes gedämmte Vorsatzschalen nach den Regeln der Technik anbringen. Als Gegenleistung für diese Arbeiten sollte der Kläger eine Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten einzahlen.

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Die Beklagten zogen zum 1. Februar 2007 ein. Da der Monat Februar den Beklagten zur Renovierung zur Verfügung stehen sollte, sollte für Februar 2007 noch keine Miete gezahlt werden.

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Auf Anfrage der Beklagten erteilte der Kläger sein Einverständnis damit, dass die Beklagten die Wand zwischen Küche und Esszimmer entfernen, unter der Voraussetzung, dass die Beklagten zuvor ein Bedenkenlosigkeitsbescheinigung eines Statikers beibringen.

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Die Beklagten übernahmen laut Zusatzvereinbarung Mietvertrag die den gesamt Heckenschnitt. Die Beklagten kamen der Verpflichtung nicht nach. Der Kläger forderte die Beklagten zum Heckenschnitt auf. Nachdem die Beklagten nach ihrem Auszug erklärten keine weiteren Arbeiten durchführen zu werden, ließ der Kläger die Arbeiten durchführen, was Kosten in Höhe von 476 € verursachte.

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Das Mietverhältnis endete durch Kündigung der Beklagten zum 31.10.2007.

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Die Beklagten zahlten die letzten beiden Monatsmieten für September und Oktober 2007 nicht.

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Das Mietobjekt wurde am 31.10.2007 übergeben.

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Nach ihrem Auszug ließen die Beklagten diversen Müll vor der Garage und neben dem Kellerabgang zurück. Nach dem die Beklagten einer Aufforderung nicht nachkam, gestattete der Kläger den neuen Mietern die Müllbeseitigung, wodurch Kosten in Höhe von 90,38 € entstanden.

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Die Beklagten erhoben mit Schriftsatz vom 14.07.2008 und vom 18.07.2008 die Einrede der Verjährung.

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Der Kläger behauptet, die Beklagten haben in dem Objekt die abgesprochenen Baumaßnahme und diverse weitere Baumaßnahmen unfachmännisch durchgeführt und auf diese Wiese Schäden am Objekt hervorgerufen. Die Beseitigung der Schäden verursache insgesamt Kosten in Höhe von 13.324,20 €. Wegen der Einzelheiten wird auf das Bausachverständigengutachten des Sachverständigenbüros Joachim Lukas (Bl. 137 d.A.) Bezug genommen. Das Gutachten habe Kosten in Höhe von 1.586,03 € verursacht, was unstreitig ist.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen an ihn 16811,89 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 750 € seit dem 5.09.2008 und dem 5.10.2007 und aus 16.811,89 € seit Rechtshängigkeit sowie vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1.177,62 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte zu 1) behauptet, die Beklagten haben die Miete für Februar 2007 gezahlt. Er erklärt mit dem Rückforderungsanspruch die Aufrechnung.

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Die Beklagte zu 2) behauptet, der Kläger habe die Renovierungsarbeiten der Beklagten gekannt und gebilligt. Sie meint, schon deswegen stehe dem Kläger kein Schadensersatzanspruch zu. Sie behauptet, der Zustand des Hauses habe sich nicht verschlechtert. Es seien lediglich Renovierungsarbeiten nicht zu Ende geführt worden.

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Wegen des übrigen Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

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Die Klage ist bei Gericht am 23.04.2008 eingegangen. Mit Verfügung vom 23.04.2008 ist der Kostenvorschuss vom Kläger angefordert worden. Der Kostenvorschuss ist per Freistempler mit Schriftsatz vom 4.06.2008, eingegangen bei Gericht am 5.06.2008, eingezahlt worden. Die Klage ist dem Beklagten zu 1) am 13.06.2008 und der Beklagten zu 2) am 16.06.2008 zugestellt worden.

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Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist nur zu einem kleinen Teil begründet.

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Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Miete für September und Oktober 2007 in Höhe von 1.500 € aus § 535 BGB. Die Forderung ist unstreitig entstanden. Sie ist auch nicht durch Aufrechnung erloschen. Die Beklagten haben keinen aufrechenbaren Gegenanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 Absatz 1 Satz 1, 1. Halbsatz BGB wegen der Februarmiete 2007. Die Beklagten haben die Februarmiete nicht gezahlt. Davon muss das Gericht ausgehen. Die Beklagten haben die Zahlung der Februarmiete nicht unter Beweis gestellt.

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Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 186,24 €. Das entspricht 1,3 Gebühren zuzüglich Kostenpauschale und Mehrwertsteuer bei einem Streitwert von 1.500 €.

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Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 280 Absatz 1 und 2, 286 Absatz 2 Nr. 1, 288 Absatz 1 BGB bzw. wegen der Anwaltskosten aus §§ 291, 288 Absatz BGB.

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Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 15.311,89 € aus §§ 280 Absatz 1, 535 BGB oder aus § 823 BGB.

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Es kann dahinstehen, ob die Ansprüche entstanden sind. Jedenfalls sind sie verjährt.

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Die Schadensersatzansprüche des Klägers sind am 30.04.2008 verjährt. Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren gemäß § 548 Absatz 1 BGB in 6 Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Umfasst von der Verjährung sind auch Ansprüche wegen übernommener Instandhaltungsarbeiten (Weidenkaff in Palandt, 65. Auflage, 2006, § 548, Rn. 6). Die Pflicht zum Schneiden der Hecke ist eine solche übernommene Instandhaltungsarbeit. Von der Verjährung werden auch die konkurrierenden deliktsrechtlichen Ansprüche erfasst (Weidenkaff in Palandt, § 548, Rn. 7).

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Die Verjährung wurde auch nicht durch § 12 Ziffer 1 des Mietvertrages auf 1 Jahr verlängert. Zwar ist eine Verlängerung der Verjährungsfrist des § 548 BGB durch individualvertragliche Vereinbarung möglich, aber eine Verlängerung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist gemäß § 307 BGB unwirksam. Die Vereinbarung der Verlängerung erfolgte in Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 BGB, die der Kläger den Beklagten gestellt hat.

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Gemäß § 307 Absatz 1 BGB sind Bestimmungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Gemäß § 307 Absatz 2 Nr. 1 BGB liegt eine unangemessene Benachteiligung in der Regel vor, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

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In der Literatur ist streitig, ob eine Verlängerung der Verjährung stets von den wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB abweicht. Rechtsprechung zu dieser Frage existiert noch nicht.

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Eine Ansicht hält die Verlängerung der Verjährungsfrist des § 548 BGB mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung vereinbar (Gather in Schmidt-Futterer, 9. Auflage, 2007, § 548, Rn. 117; Kandelhard, NZM 2002, S. 929 ff). Nach dieser Ansicht ist die Frist aber höchstens auf 1 Jahr verlängerbar. Begründet wird diese Ansicht damit, dass eine wesentliche Verlängerung der Verjährungsfrist wegen des Zweckes des § 548 BGB, eine zügige Auseinandersetzung der Mietparteien nach Mietende, zwar nicht möglich sei. Eine mäßige Erhöhung der Verjährungsfrist auf ein Jahr sei aber auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Mieters möglich. Die berechtigten Interessen des Mieters werden nicht übermäßig außer Acht gelassen und dem Vermieter solle die Möglichkeit gegeben werden die notwendigen Schritte zur Verjährungshemmung ohne übermäßige Hast einzuleiten (Kandelhard aaO). Zumal die Verjährungsfrist nach neuer Rechtslage sofort zu laufen beginne und nach alter Rechtslage erst mit Umwandlung in einen Schadensersatzanspruch. Der Vermieter konnte nach Rechtssprechung zu § 558 BGB a.F. den Fristbeginn um ein halbes Jahr hinausschieben, so dass der Vermieter mit der Geltendmachung der Ansprüche nach altem Recht 1 Jahr Zeit hatte (Gather aaO).

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Nach der anderen Ansicht verstößt jede Verlängerung der Frist des § 548 BGB zum Nachteil des Vermieters gegen das Leitbild der gesetzlichen Regelung (Emmerich in Staudinger, Neubearbeitung 2006, § 548, Rn. 46, Gruber, WuM 2002, S. 252 ff). Sinn und Zweck des § 548 BGB sei zeitnah zur Rückgabe der Mietsache ein möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit Erreichung der Mietsache stehen (Emmerich in Staudingen, § 548, Rn. 46) und dadurch Rechtssicherheit und Rechtsfriede zu schaffen (Gruber aaO).

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Der Ansicht, dass eine Verlängerung der Verjährungsfrist des § 548 BGB in jedem Fall gegen § 307 BGB verstoße ist zu folgen. Die kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten hat Leitbildfunktion. Sinn und Zweck der sechsmonatigen Verjährungsfrist ist zwischen den Parteien zeitnah klarstellen, ob Ansprüche in Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache bestehen. Insbesondere soll der Mieter auch Sicherheit haben, ob er Schadensersatzansprüchen wegen des Zustandes der Mietsache ausgesetzt. Durch Zeitablauf wird die Beweissituation darüber hinaus schwieriger. Dem Sinn und Zweck der zeitnahen Klärung kann nur entsprochen werden, wenn eine Verlängerung der Frist nicht erfolgt. Durch eine Verdopplung der Frist erhält der Mieter wesentlich später Sicherheit, ob der Vermieter noch Ansprüche geltend macht. Auch kann sich Beweislage in 6 Monaten erheblich verschlechtern. Für die Verlängerung der Verjährungsfrist durch Allgemeine Geschäftsbedingungen besteht auch kein schutzwürdiges Bedürfnis des Vermieters. Nach Rückerhalt der Mietsache kann der Vermieter sich über den Zustand der Mietsache vergewissern. Dazu ist er auch schon gehalten, weil er über eine erhaltene Kaution unverzüglich abrechnen muss. Schon aus diesem Grund muss der Vermieter dem Mieter die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen zeitnah mitteilen. Auch gibt es Vielzahl von Möglichkeiten die Einrede der Verjährung zu hemmen, z.B. Verhandlungen über Schadensersatzansprüche, die Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens oder den Verzicht des Mieters auf die Einrede der Verjährung für einen bestimmten Zeitraum. Insofern kann der Vermieter ohne übermäßige Hast verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen. Auch der Verweis auf die alte Rechtslage ändert nicht die Leitbildfunktion des § 548 BGB. Der Gesetzgeber hat die Regelung bewusst dahingehend verändert, dass die Verjährung nicht mehr mit Geltendmachung des Schadensersatzanspruches beginnt, sondern mit Rückgabe der Mietsache. Daher können aus der alten Rechtslage keine Schlüsse mehr gezogen werden.

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Die Verjährung begann gemäß § 548 Absatz 1 Satz 2 BGB mit der Übergabe der Mietsache am 31.10.2008 zu laufen.

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Die Klage wurden den Beklagten erst am 13.06.2008 bzw. am 16.06.2008 zugestellt. Die Zustellung der Klage wirkt auch nicht auf den Zeitpunkt der Klageinreichung am 23.04.2008 gemäß § 167 ZPO zurück. Die Zustellung erfolgt nicht demnächst im Sinne des § 167 ZPO. Die Zustellung erfolgte erst 1 ½ Monate nach Fristablauf und die Zustellung hat sich auch nicht wegen eines Verschulden des Gerichtes, sondern wegen der Zahlung des Vorschusses durch den Kläger verzögert.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 709 Satz 2 ZPO.