Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1996-11-08, Aktenzeichen 16 Wx 215/96
ECLI:DE:OLGK:1996:1108.16WX215.96.00

Tenor

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G r ü n d e

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Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. ist
statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt worden (§ 45 Abs.
1 WEG, §§ 27, 29 FGG). In der Sache hat das Rechtsmittel jedoch
keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer
Verletzung des Gesetzes, § 27 Abs. 1 FGG, § 550 ZPO.

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1. Zu Recht haben Amts- und Landgericht das Begehren der
Antragsteller, den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden
Heizungskeller des Hauses Nr. 3 a jederzeit betreten zu können, für
nicht gerechtfertigt erachtet. Gemäß § 13 Abs. 2 WEG sind die
Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums
nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG berechtigt. Dabei sieht § 15 Abs. 1
und 2 WEG ausdrücklich die Möglichkeit vor, den ordnungsgemäßen
Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums zu regeln. Im Rahmen
dieses ordnungsgemäßen Gebrauchs aber können die Wohnungseigentümer
durch Mehrheitsbeschluß die Befugnis, den gemeinschaftlichen
Heizungsraum zu betreten, beschränken und unter Umständen auch
ausschließen (BayObLG Rpfleger 1972, 176; Weitnauer,
Wohnungseigentumsgesetz, 8. Aufl., § 15 Rn. 22). Das Recht auf
Mitbenutzung richtet sich nämlich maßgeblich nach dem
Bestimmungszweck der gemeinschaftlichen Anlage. Dieser liegt bei
einer Zentralheizung in der Versorgung mit Wärme und Warmwasser, so
daß sich das diesbezügliche Mitbenutzungsrecht vorrangig auf die
Versorgungsleistung erstreckt, nicht aber auf die Befugnis aller
Eigentümer, den Heizungsraum jederzeit zwecks Bedienung und
Kontrolle der Anlagen und Einrichtungen zu betreten. Amtsgericht
und Landgericht haben zutreffend ausgeführt, daß auch im Streitfall
die Beschränkung des Benutzungsrechts im Interesse einer
ordnungsgemäßen Verwaltung liegt. Ein kontrollierter Zugang zum
Heizungsraum ist hier schon deshalb gerechtfertigt, weil die
Beteiligten wechselseitig auf die Gefahr möglicher Manipulationen
an der Heizanlage verweisen. Soweit die Antragsteller geltend
machen, sie hätten ein schützenswertes Interesse daran, die Anlage
in Augenschein zu nehmen, rechtfertigt dies kein anderes Ergebnis.
Zu Recht weist nämlich das Landgericht darauf hin, daß den
Antragstellern durch die Beschränkung des Gebrauchs nur der
unkontrollierte Zugang zum Heizungsraum verwehrt, nicht aber die
Möglichkeit genommen wird, die Anlage nach Rücksprache und im
Beisein des Verwalters - ggfls. auch mit einem Sachverständigen -
zu besichtigen.

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2. Rechtsfehlerfrei sind auch die Ausführungen, mit denen das
Landgericht es abgelehnt hat, die Beschlüsse der
Wohnungseigentümerversammlung vom 21. April 1995 zu TOP 2, 5 und 7
für ungültig zu erklären. Bezüglich TOP 2, der den Antrag auf
Aushändigung eines Schlüssels zum Heizungskeller zum Gegenstand
hat, folgt dies schon aus den vorangegangenen Ausführungen.
Hinsichtlich TOP 5, der die Reinigung des Treppenhauses durch eine
Reinigungskraft betrifft, teilt der Senat die übereinstimmende
Auffassung von Land- und Amtsgericht, daß es sich insoweit um einen
Beschluß handelt, der ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (§ 21
Abs. 3 WEG). Dies greifen die Antragsteller in ihrer sofortigen
weiteren Beschwerde auch nicht an.

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Sie wenden sich aber dagegen, daß das Landgericht den zu TOP 7
gefaßten Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümerversammlung, die
ordnungsgemäße Ausführung der von den Antragstellern auf ihrem
Balkon erbrachten Fliesenarbeiten gerichtlich durchzusetzen und dem
Verwalter die zu diesem Zweck erforderliche Vollmacht zu erteilen,
nicht für ungültig erklärt hat. Auch insoweit ist die Entscheidung
des Landgerichts jedoch frei von Rechtsfehlern. Gemäß § 27 Abs. 2
Nr. 5 WEG kann der Verwalter durch Mehrheitsbeschluß ermächtigt
werden, Ansprüche der Gemeinschaft aus dem Gemeinschaftsverhältnis
gegen den einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend zu
machen, sofern dies im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung liegt
(Weitnauer aaO § 27 Rn. 20 f.). So ist es hier. Nach den
tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts, die auf den - im
Terminsprotokoll festgehaltenen - Ergebnissen der vom Amtsgericht
durchgeführten Ortsbesichtigung beruhen, ist der derzeitige Zustand
der Verfliesung auf dem Balkon der Antragsteller optisch unsauber
und begünstigt das Eindringen von Feuchtigkeit und Ungeziefer. Die
Antragsteller sind nach den im Streitfall getroffenen
Vereinbarungen jedoch verpflichtet, für einen ordnungsgemäßen
Zustand der Verfliesung zu sorgen. Die Fliesenarbeiten auf dem
Balkon wurden von ihnen nämlich entsprechend den vertraglichen
Regelungen in Eigenleistung erbracht. Derartige Eigenleistungen
aber müssen optisch und technisch einwandfrei ausgeführt werden.
Soweit die Antragsteller im Rahmen der sofortigen weiteren
Beschwerde erneut geltend machen, eine ordnungsgemäße
Randausbildung des Plattenbelags sei nicht möglich gewesen, weil
das Balkongeländer durch die X. GmbH zu niedrig gesetzt worden sei,
hat schon das Landgericht zu Recht darauf verwiesen, daß die Art,
wie das Balkongeländer angebracht wurde, auch die anderen
Wohnungseigentümer nicht daran gehindert hat, einen ordnungsgemäßen
Abschluß der Fliesenarbeiten herzustellen.

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3. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht des weiteren die
Beschlüsse aus der Wohnungseigentümerversammlung vom 30. Mai 1995
für gültig erachtet. Soweit die Antragsteller eingewendet haben,
sie seien bei der Versammlung verhindert gewesen und man habe ihnen
die anstehenden Tagesordnungspunkte nicht rechtzeitig mitgeteilt,
haben Land- und Amtsgericht dies übereinstimmend mit zutreffender
Begründung, auf die der Senat zu Vermeidung von Wiederholungen
verweist, zurückgewiesen. Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde
haben die Antragsteller insoweit keine neuen Gesichtspunkte
vorgebracht. Die von ihnen in diesem Zusammenhang erhobenen
Einwände beziehen sich vielmehr in erster Linie auf die Frage der
Gültigkeit des zu TOP 2 gefaßten Beschlusses der
Wohnungseigentümerversammlung, mit dem der Wirtschaftsplan für das
Wirtschaftsjahr 1995/96 verabschiedet worden ist. Die Antragsteller
sind unter Hinweis auf den Senatsbeschluß vom 29.3.1995 (ZMR 1995,
324) der Auffassung, mangels Übersendung der die anderen
Wohnungseigentümer betreffenden Einzelabrechnungen sei der Beschluß
der Wohnungseigentümerversammlung für ungültig zu erklären. Auch
hiermit haben sie jedoch keinen Erfolg. Zum einen hat der Senat mit
Beschluß vom 24.9.1996 - 16 Wx 86/96 - klargestellt, daß eine
Übermittlung sämtlicher Einzelabrechnungen ohnedies nur in
bestimmten Fällen erforderlich ist. Insbesondere aber übersehen die
Antragsteller, daß die von ihnen herangezogene Rechtsprechung sich
allein auf die Erstellung der Jahresgesamtabrechnung gemäß § 28
Abs. 3 WEG bezieht. Dort muß mit Rücksicht auf die von den
Wohnungseigentümern zu treffende abschließende Entscheidung über
die Zahlungspflichten und Rückerstattungsansprüche der einzelnen
Eigentümer sichergestellt sein, daß sich alle ausreichend über die
der Abrechnung zugrundeliegenden Zahlen unterrichten können. Darum
geht es im Streitfall aber nicht. Hier ist allein über den
Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG) abgestimmt worden. Dieser ist
lediglich ein Haushaltsvorschlag, der die geschätzten Ausgaben und
Einnahmen enthält und damit nicht denselben Anforderungen
unterliegt, die für die Jahresgesamtabrechnung gelten (Weitnauer
aaO § 28 Rn. 5, 14).

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4. Soweit die Antragsteller die Feststellung begehren, sie seien
derzeit nicht verpflichtet, das angeforderte Wohngeld zu zahlen,
ist dem das Landgericht mit zutreffenden Ausführungen, auf die der
Senat verweist, entgegengetreten. Die Verpflichtung folgt gemäß §
16 Abs. 2 i.V.m. § 28 Abs. 2 WEG auf der Grundlage des
Wirtschaftsplans, der - wie unter 3. dargelegt - am 30. Mai 1995
für das Wirtschaftsjahr 1995/96 wirksam beschlossen wurde sowie auf
der Grundlage des nicht angefochtenen Beschlusses vom 9. Juli 1996,
der die Genehmigung des Wirtschaftsplanes 1996/97 betrifft. Wegen
der unterschiedlichen Höhe der zu leistenden Vorauszahlungen hat
das Landgericht zu Recht darauf verwiesen, daß der niedrigere
Vorauszahlungsbetrag für die Bewohner des Hauses Nr. 3 aus der
Tatsache folgt, daß sie eine eigene Heizungsanlage betreiben, die
von ihnen getrennt finanziert wird. Mit ihrem hiergegen gerichteten
Einwand, es würden gleichwohl die Gesamtheizungskosten umgelegt,
können die Antragsteller schon deswegen nicht gehört werden, weil
es sich insoweit um neues Vorbringen handelt. Das geltend gemachte
Zurückbehaltungsrecht wegen angeblich nicht nachvollziehbarer
Abrechnungsunterlagen steht den Antragstellern ebenfalls nicht zu.
Gegenüber dem Anspruch auf Zahlung eines Wohngeldvorschusses ist
jedes Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen, weil der Gemeinschaft
die erforderlichen Geldmittel nicht vorenthalten werden dürfen
(Weitnauer aaO § 16 Rn. 28 m.w.N.).

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5. Zu Recht hat das Landgericht die von den Antragstellern
begehrte Zwangsabberufung des Verwalters abgelehnt. Die
Voraussetzungen für eine solche Zwangsabberufung liegen nicht vor.
Gemäß §§ 21 Abs. 4, 43 WEG kann das Gericht auf Antrag einzelner
Wohnungseigentümer die Abberufung des Verwalters anordnen, wenn
eine solche Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht
(Weitnauer aaO § 26 Rn. 27). Notwendig für diesen Ausnahmefall ist
stets das Vorliegen eines wichtigen Grundes (OLG Stuttgart OLGZ
1977, 433). Einen solchen hat das Landgericht hier nicht als
gegeben erachtet. Dies läßt Rechtsfehler nicht erkennen. Nach den
vom Landgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen hat der
Verwalter seine Aufgabe bis auf kleinere Verfahrensfehler in der
Anfangszeit, die die Erstellung von Protokollen und
Wirtschaftsplänen betrafen, im wesentlichen ordnungsgemäß gelöst.
Diesen Fehlern kommt kein solch großes Gewicht zu, daß sie die
ausnahmsweise Zwangsabberufung rechtfertigen würden. Das
Landgericht hat insbesondere zu Recht darauf hingewiesen, daß der
von der Eigentümerversammlung gewählte Prüfer das Vorhandensein
einer ordnungsgemäße Buchhaltung bescheinigt hat. Die Antragsteller
haben die entsprechenden Prüfungsprotokolle im einzelnen nicht
angegriffen. Insofern ist auch ihr allgemeiner Hinweis auf
angebliche Pflichtverletzungen bei der Verwaltung der Gelder nicht
ausreichend. Soweit sie geltend machen, der Verwalter habe dem
Antragsteller nicht gestattet, in Begleitung seiner Tochter an der
Versammlung vom 16. August 1995 teilzunehmen, trifft dies zwar zu,
rechtfertigt die Zwangsabberufung aber jedenfalls schon deshalb
nicht, weil eine etwaige Fehlentscheidung des Verwalters nicht auf
seine mangelnde Eignung für die Aufgabe schließen läßt. Bei der
Frage, ob und inwieweit Dritte an einer
Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen dürfen, handelt es sich um
eine nicht ganz einfache Rechtsfrage, die darüber hinaus streitig
ist (vgl. BGHZ 121, 236, 241 und Weitnauer aaO § 23 Rn. 5). Die
Notwendigkeit einer Zwangsabberufung folgt schließlich auch nicht
aus der Behauptung der Antragsteller, der Verwalter vereitele die
Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen der
Wohnungseigentümergemeinschaft. Zwar hält der Senat die vorliegende
Regelung, nach der der Geschäftsführer des teilenden Eigentümers
(Bauträger) zum Verwalter bestellt worden ist, für unglücklich, da
sie geeignet ist, gerade im Hinblick auf die Geltendmachung von
eventuellen Gewährleistungsansprüchen den Anschein des Bestehens
von Interessenkonflikten hervorzurufen. Auch dies genügt aber für
die Zwangsabberufung nicht. An eine solche könnte man lediglich
denken, wenn sich feststellen ließe, daß der Verwalter im
Einzelfall tatsächlich die Interessen der Wohnungseigentümer seinen
eigenen Interessen untergeordnet hat. So liegt es hier nicht. Im
Streitfall war die Gewährleistungsfrage u.a. Gegenstand der
Wohnungseigentümerversammlung vom 9. Juli 1996. Daß sich die
Antragsteller dort mit ihrem Begehren nicht durchsetzen konnten,
ist kein Grund für die Abberufung des Verwalters. Soweit sie im
Zusammenhang mit der Wohnungseigentümerversammlung vom 9. Juli 1996
jetzt rügen, der Verwalter habe dort fälschlich Stimmenthaltungen
als Neinstimmen bewertet, muß dies schon deshalb außer Betracht
bleiben, weil es sich um neues Vorbringen handelt.

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6. Die von den Antragstellern darüber hinaus weiterverfolgten
Hilfsanträge auf Erteilung einer Jahresabrechnung für das Jahr 1994
und auf Vorlage eines Wirtschaftsplans für 1995 sind bereits nach
ihrem eigenen Vorbringen nicht begründet. In ihrer
Beschwerdeschrift weisen die Antragsteller selbst darauf hin, daß
die entsprechenden Beschlüsse mittlerweile gefaßt sind. Gleichwohl
haben sie die Hilfsanträge trotz entsprechendem Hinweis des Senats
aufrechterhalten.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Für die Anordnung
der Erstattung außergerichtlicher Kosten besteht keine
Veranlassung.

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Wert der weiteren Beschwerde: 22.500 DM