Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-05-19, Aktenzeichen 29 S 219/15
ECLI:DE:LGK:2016:0519.29S219.15.00

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 11.11.2015 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bonn – 27 C 52/15 – teilweise abgeändert und auch die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 16.03.2015 zu ZOP 5 Ziffer 1und 2 für ungültig erklärt.

Die Anschlussberufung der Beklagten zu 2) wird als unzulässig verworfen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Beklagten nach Kopfteilen. Die Kosten der Berufung tragen die Beklagten zu 1) und 2) nach Kopfteilen zu 7/8 und die Beklagte zu 2 zu 1/8.

Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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Gründe:

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I.

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Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft D-Straße 19 – 24 und 26 – 34 in Bonn. Mit der vorliegenden Klage ficht der Kläger Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 16.03.2015 zu TOP 4 und 5 an, die sich mit der Errichtung eines zweiten Rettungsweges und der Genehmigung und Kostenübernahme einer provisorischen Feuertreppe befassen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

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Mit Urteil vom 11.11.2015 hat das Amtsgericht die Beschlüsse zu TOP 4 sowie zu TOP 5 Ziff. 3 für ungültig erklärt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die Kosten sind anteilig den Parteien auferlegt worden. Von einer Entscheidung nach § 49 Abs. 2 WEG hat das Amtsgericht abgesehen.

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Gegen dieses Urteil hat der Kläger Berufung eingelegt, mit dem Ziel auch den Beschluss zu TOP 5 Ziff. 1 und 2 für ungültig zu erklären. Die Beklagte zu 2) hat wegen der Entscheidung des Amtsgerichts zu § 49 Abs. 2 WEG Anschlussberufung eingelegt.

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Der Kläger meint, eine Notgeschäftsführung habe nicht vorgelegen. Es bestehe keine Verpflichtung der Eigentümer, die eigenmächtige Baumaßnahme einer Nichteigentümerin nachträglich zu genehmigen und die Kosten hierfür zu tragen. Die Eigentümerbeschlüsse litten auch unter einem Einberufungs- bzw. Vorbereitungsmangel und seien desweiteren zu unbestimmt. Den Eigentümern sei nicht bekannt gegeben worden, welche Kosten angefallen seien, welche Baumaßnahmen im Einzelnen tatsächlich durchgeführt worden seien und werden sollten. Auch sei kein Mietvertrag, der angeblich hinsichtlich des Gerüsts abgeschlossen worden sei, bekannt gegeben worden. Es seien zudem keine Vergleichsangebote eingeholt worden. Ferner sei unzulässig, dass nur die Untergemeinschaft 2 über den Beschlussantrag abgestimmt habe. Die Erstellung der Fluchttreppe habe ferner eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 WEG dargestellt, der sämtliche Eigentümer hätten zustimmen müssen. Ebenso seien die Kosten der provisorischen Fluchttreppe von allen Eigentümern und nicht nur von den Eigentümern der Untergemeinschaft zu tragen. Schließlich sei der Beschluss widersprüchlich.

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Der Kläger beantragt,

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unter teilweiser Abänderung des am 11.11.2015 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Bonn, 27 C 52/15, die Eigentümerbeschlüsse der WEG-Versammlung vom 16.03.2015 unter TOP 5 Ziffern 1 und 2 „Genehmigung der durch die Deutsche Annington – entgegen der Beschlusslage – errichteten provisorischen Fluchttreppe am Haus Nr. 20“ als ungültig aufzuheben, hilfsweise dessen Nichtigkeit festzustellen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

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Sie verteidigen die klageabweisende Entscheidung des Amtsgerichts.

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Die Beklagte zu 2) beantragt im Wege der Anschlussberufung,

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das angefochtene Urteil des Amtsgerichts insoweit abzuändern, als die Kosten des Verfahrens der Verwaltung auferlegt werden.

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Die Beklagten zu 1) beantragen,

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die Anschlussberufung zurückzuweisen.

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Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

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II.

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Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung des Klägers hat auch in der Sache Erfolg.

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Der Beschluss zu TOP 5 widerspricht auch hinsichtlich der Ziffern 1 und 2 ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Es ist bereits fraglich, ob der vom Amtsgericht für die Ziffer 3 des Beschlusses zu TOP 5 festgestellte Einladungsmangel nicht auch hinsichtlich der Ziffern 1 und 2 vorliegt, soweit über die Genehmigung der provisorischen Feuertreppe hinaus auch die Kostenübernahme und Finanzierung derselben durch die Untergemeinschaft 2 beschlossen worden ist.

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Darauf kommt es jedoch nicht entscheidend an. Denn die Beschlüsse widersprechen jedenfalls deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die mit der provisorischen Fluchttreppe verbundenen Kosten nicht hinreichend konkret benannt worden sind und die Kostenübernahme nicht auf die notwendigen Kosten beschränkt worden ist. Zwar teilt die Kammer die Einschätzung des Amtsgerichts zum Vorliegen der Voraussetzung einer Notgeschäftsführung. Ebenso wenig ist die Zustimmung sämtlicher Eigentümer notwendig gewesen. Denn die Errichtung der provisorischen Feuertreppe kann vor dem Hintergrund der von der Stadt Bonn zeitnah angekündigten Nutzungsuntersagungsverfügung nicht als bauliche Veränderung angesehen werden, sondern als Maßnahme nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, die mehrheitlich beschlossen werden konnte. Gleichwohl hätten zum Zeitpunkt der Beschlussfassung die mit der provisorischen Fluchttreppe verbundenen Kosten konkret benannt werden müssen. Der ausweislich des Protokolls nur oberflächliche Hinweis des Herrn N in der Eigentümerversammlung, nach dem ca. 17.000,00 € Installationskosten entstanden und mit wohl etwa 650,00 € zusätzlichen Kosten pro Woche zu rechnen seien, kann ohne Vorlage der Angebote oder Auftragsunterlagen nicht als ausreichend angesehen werden, zumal sich aus dem Beschluss nicht ergibt, dass die beschlossene Kostenübernahme auf die notwendigen Kosten beschränkt werden sollte. Dass die Wohnungseigentümer möglicherweise eine derartige Begrenzung der Kostenübernahme gewollt haben, ist rechtlich nicht von Bedeutung. Denn Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der beteiligten Wohnungseigentümer ankäme (vgl. u.a. BGH, Urteil vom 15.01.2010, V ZR 72/09, WuM 2010, 376f; zitiert nach Juris). Da der streitgegenständliche Beschluss seinem Wortlaut nach keinerlei Hinweis auf eine Beschränkung der Kostenübernahme enthält, kann hiervon nicht ausgegangen werden.

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Die Anschlussberufung ist hingegen bereits unzulässig. Denn die Beklagte zu 2) greift mit ihrem Rechtsmittel lediglich die Kostenentscheidung des Amtsgerichts an, ohne sich im Übrigen gegen die Entscheidung in der Hauptsache zu wenden. Ein solcher isolierter Angriff der Kostenentscheidung ist unabhängig von der Frage, welches das statthafte Rechtsmittel gewesen wäre, unzulässig (vgl. BGH, Beschluss vom 18.08.2010, V ZB 164/09, WuM 2010, 643f; zitiert nach Juris). Darüber hinaus ist die Entscheidung des Amtsgerichts aber auch in der Sache nicht zu beanstanden.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Die allgemeine Frage, wie Beschlüsse der Wohnungseigentümer auszulegen sind, ist bereits höchstrichterlich geklärt. Wie im hier vorliegenden Fall der streitgegenständliche Beschluss zu verstehen ist, ist eine Frage des Einzelfalls und kann die Zulassung der Revision nicht rechtfertigen.

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Streitwert

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für die Berufung: 35.000,00 € nach der Festsetzung des Amtsgerichts (§ 47 Abs. 2 GKG). Da die Festsetzung auf den eigenen Angaben des Klägers in der Klageschrift beruht, sieht die Kammer derzeit keine Veranlassung, den Streitwert von Amts wegen gemäß § 63 Abs. 3 GKG abzuändern;

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für die Anschlussberufung: 5.000,00 € (geschätztes Kosteninteresse).