Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-02-28, Aktenzeichen 3 A 4165/99
ECLI:DE:OVGNRW:2002:0228.3A4165.99.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages
abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe
leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

T a t b e s t a n d :

2

Die Klägerin wendet sich gegen ihre Heranziehung zu einem
Erschließungsbeitrag für die erstmalige Herstellung der Erschließungsanlage "G. -
D. -Straße" im Gebiet der Stadt D. .

3

Die Klägerin ist (Mit-)Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung G. Flur 6
Flurstück 143. Das 1630 qm große Grundstück grenzt mit einer Breite von ca. 18 m
an die K. Straße an. Es ist dort straßennah mit einem zweigeschossigen
freistehenden Wohnhaus (K. Straße 277) bebaut und erstreckt sich mit ca.
85 m in den rückwärtigen - bislang gärtnerisch genutzten - Bereich. Das Grundstück
unterfällt dem Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 5380/27 der Stadt D.
vom 20. September 1969, der es als Kerngebiet ausweist und innerhalb der durch
Baugrenzen bestimmten überbaubaren Grundstücksflächen eine viergeschossige
Bebauung zulässt. Die Lage des festgesetzten Baufensters orientiert sich teilweise
an dem vorhandenen Gebäudebestand, erstreckt sich jedoch darüber hinaus ca.
55 m in den rückwärtigen Bereich. Die südliche Baugrenze liegt überwiegend auf der
Grenze des Flurstücks 143 zu dem sich dort südlich anschließenden, ca. 5 m tiefen
und 85 m breiten Flurstück 171, das im Eigentum der Stadt D. steht. Dieses
Flurstück gehört als nicht überbaubare Grundstücksfläche zu dem festgesetzten
Kerngebiet. Es ist mit Bäumen und Sträuchern dicht bestanden und fällt teilweise
zum Flurstück 143 hin ab. Südlich des Flurstücks 171 weist der Bebauungsplan eine
Verkehrsfläche aus, die die G. -D. -Straße in Anspruch nimmt.

4

Diese Straße, die beidseitig über Gehwege verfügt, wurde nach ihrer im
wesentlichen durchgeführten bautechnischen Herstellung im Jahre 1969 gewidmet.
Bemühungen des Beklagten, das Flurstück 171 an die Eigentümer des Flurstücks
143 zu veräußern, hatten keinen Erfolg. Ob eine Erschließung des Grundstücks
Flurstück 143 durch die G. -D. -Straße - mit der hieraus folgenden
Beitragspflicht - dadurch bewirkt werden könnte, dass die Stadt als Eigentümerin
des Flurstücks 171 eine Zuwegungs- bzw. Zufahrtbaulast zu Gunsten des Flurstücks
143 einräumt, wurde zunächst von den beteiligten Ämtern des Beklagten
unterschiedlich beurteilt. Mit Baulasterklärung vom 31. März 1992 verpflichtete sich
die Stadt D. gegenüber ihrer Bauaufsichtsbehörde zu dulden, dass die Fläche
des Grundstücks Flurstück 171 vom jeweiligen Eigentümer des Grundstücks
K. Straße 277 als Zufahrt bzw. Zugang zum Privatgrundstück genutzt wird.
Die Verpflichtungserklärung wurde am 3. April 1992 in das Baulastenverzeichnis des
Beklagten eingetragen.

5

Nachdem im Dezember 1992 letzte Arbeiten zur Herstellung von Gehwegen an
der G. -D. Straße abgeschlossen waren, ermittelte der Beklagten den bei-
tragsfähigen Aufwand der Anlage und zog die Klägerin mit Bescheid vom
15. September 1995 zu einem Erschließungsbeitrag in Höhe von 101.121,40 DM
heran. Auf den Widerspruch der Klägerin wurde der Beitrag unter Zurückweisung des
Widerspruchs im Übrigen auf 93.983,10 DM festgesetzt. Das (Hinterlie-
ger-)Grundstück der Klägerin verfüge auf Grund der eingetragenen Baulast über eine
gesicherte Erschließung zu dieser Straße und sei damit beitragspflichtig.

6

Die Klägerin hat am 19. Dezember 1996 Klage erhoben und zur Begründung im
Wesentlichen ausgeführt: Ihr Grundstück werde, weil von der abgerechneten
Anbaustraße durch das städtische Flurstück 171 getrennt, durch die G. -D. -
Straße nicht im Sinne von § 133 Abs. 1 BauGB erschlossen. Die am 3. April 1992
eingetragene Baulast bewirke keine dauerhafte Sicherung der Zugänglichkeit ihres
Grundstücks von dieser Straße. Das für die Eintragung erforderliche
bauordnungsrechtliche Interesse habe nicht bestanden. Sie - die Klägerin -
beabsichtige nicht, ihr Grundstück zu bebauen. Eine solche Absicht sei auch zu
keinem Zeitpunkt dem Beklagten gegenüber erklärt worden. Die fehlerhaft
eingetragene Baulast sei damit zwingend zu löschen. Unabhängig davon erhalte sie
- die Klägerin - durch die bloße Bestellung einer Baulast keine gesicherte
Rechtsposition, das Flurstück 171 als Zugang bzw. Zufahrt zu nutzen. Hierzu sei eine
vertragliche Vereinbarung notwendig, was der Beklagte jedoch stets verweigert habe.
Schließlich seien dem Beklagten bei der Aufwandsermittlung und bei der Verteilung
des umlagefähigen Aufwandes im Einzelnen angeführte Fehler unterlaufen.

7

In der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht hat der Beklagte
den Beitrag auf 93.162,31 DM ermäßigt; die Beteiligten haben den Rechtsstreit inso-
weit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

8

Die Klägerin hat beantragt,

9

den Heranziehungsbescheid des Beklagten vom
15. September 1995 in der Fassung des zu Protokoll
des Gerichts erklärten Änderungsbescheides
aufzuheben.

10

Der Beklagte hat beantragt,

11

die Klage abzuweisen.

12

Er hat seine Auffassung wiederholt, die eingetragene Baulast stelle für das
Grundstück der Klägerin eine hinreichende öffentlich-rechtliche Erschließungssi-
cherung dar. Die auf die Höhe des Beitrags bezogenen Angriffe der Klägerin gingen
fehl.

13

Das Verwaltungsgericht hat der Klage durch das angefochtene Urteil
entsprochen. Das Grundstück der Klägerin sei derzeit nicht beitragspflichtig, weil es
als Hinterliegergrundstück noch nicht im Sinne des § 133 Abs. 1 BauGB von der
G. -D. -Straße erschlossen werde. Die nach gescheiterten Verkaufsbemü-
hungen allein der Beitragspflicht wegen eingetragene Baulast bewirke nicht auf
Dauer die nach § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NW erforderliche öffentlich-rechtliche Zu-
gangssicherung. Für sie bestehe derzeit keine baurechtliche, nämlich auf die
Ausräumung von Hindernissen für ein Bauvorhaben bezogene Erforderlichkeit. Das
bloß beitragsrechtliche Interesse des Beklagten stelle kein die Eintragung bzw. den
Fortbestand der Baulast rechtfertigendes öffentliches Interesse im Sinne des § 83
Abs. 3 Satz 1 BauO NW 1995 (§ 78 Abs. 3 BauO NW 1984) dar. Der Beklagte als
Bauaufsichtsbehörde habe deshalb den Verzicht auf die überflüssige Baulast zu
erklären und sie von Amts wegen zu löschen.

14

Mit der vom Senat zugelassenen und rechtzeitig begründeten Berufung tritt der
Beklagte der Beurteilung des Verwaltungsgerichts entgegen.

15

Hierzu führt er im Wesentlichen aus: Es sei zunächst zu prüfen, was im vorlie-
genden Fall als die abgerechnete Erschließungsanlage anzusprechen sei. Die
Fläche des Flurstücks 171 sei - wie auch entsprechend auf der anderen Stra-
ßenseite - ein das angrenzende Baugrundstück von der Straße abschirmender
Grünstreifen. Es gehöre deshalb nach der maßgeblichen natürlichen Betrach-
tungsweise als Straßenbegleitgrün zur abgerechneten Erschließungsanlage. Das
Grundstück der Klägerin werde von der G. -D. -Straße im Sinne von § 131
Abs. 1 Satz 1 BauGB erschlossen, weil es durch diese Straße einen beitragsrechtlich
relevanten Vorteil erfahre. Es habe durch den Bebauungsplan 5380/27 eine
zusätzliche Bebauungsmöglichkeit erhalten, und zwar bis zu einer Bebauungstiefe
von mindestens 85 m. Diese Bebauungsmöglichkeit werde durch die K.
Straße allein nicht eröffnet. Auch sei die Beitragspflicht nach § 133 Abs. 1 BauGB
entstanden. Die abgerechnete Straße vermittele unter Außerachtlassen der
Erschließung von der K. Straße dem Grundstück der Klägerin die
tatsächliche Bebaubarkeit entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans.
Das Flurstück 171 sei mit einer Zuwegungsbaulast zu Gunsten des Grundstücks der
Klägerin belastet. Diese sei mit Blick auf den Inhalt des Bebauungsplans, der
erkennbar von einer Erschließung der neuen Baufläche durch die G. -D. -
Straße ausgehe, gerechtfertigt. Der Gesichtspunkt einer "aufgedrängten" Baulast,
von dem das Verwaltungsgericht ausgegangen sei, greife nicht. Auf einen
tatsächlichen Bauwunsch der Klägerin komme es nicht an.

16

In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat sich die Stadt D. ver-
pflichtet, dem jeweiligen Eigentümer des Flurstücks 143 auf ihre - der Stadt - Kosten
eine Zufahrt von der G. -D. -Straße bis zur Grundstücksgrenze an der
gewünschten Stelle unter Durchbrechung des derzeitigen Gehölzstreifens anzulegen
und ein unbeschränktes dauerhaftes Nutzungsrecht hinsichtlich dieser Zufahrt zu
gewähren.

17

Der Beklagte beantragt,

18

das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage
abzuweisen.

19

Die Klägerin beantragt,

20

die Berufung zurückweisen,

21

hilfsweise,

22

festzustellen, dass bis zu der Protokollerklärung
des Beklagten eine Erschließungsbeitragszahlung
seitens der Klägerin nicht geschuldet war.

23

Sie tritt den Ausführungen des Beklagten im Einzelnen entgegen und hebt
hervor: Das Flurstück 171 stelle kein der abgerechneten Anlage zugehörendes
Straßenbegleitgrün dar. Ihr Grundstück sei auch nicht als Hinterliegergrundstück für
diese Straße beitragspflichtig. Eine tatsächlich und rechtlich unbedenkliche Zufahrt
bzw. Zuwegung bestehe von der abgerechneten Anlage aus nicht. Auf die durch den
Bebauungsplan eröffneten Bebauungsmöglichkeiten, von denen Gebrauch zu
machen nicht beabsichtigt sei, komme es nicht an. Die zu Lasten des Flurstücks 171
eingetragene Baulast sei rechtswidrig. Der vorhandene Höhenunterschied zwischen
ihrem Grundstück, dem Flurstück 171 und der Straße sowie der vorhandene dichte
Bewuchs auf der Parzelle 171 schlössen eine Erreichbarkeit ihres Grundstücks von
der G. -D. -Straße her derzeit aus.

24

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakten und der vom Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge und
Pläne verwiesen.

25

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

26

Die vom Senat zugelassene und auch im Übrigen zulässige Berufung des Be-
klagten ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat der Klage zu Recht ent-
sprochen.

27

Der angefochtene Beitragsbescheid des Beklagten in der Fassung, die dieser
zuletzt in der mündlichen Verhandlung I. Instanz erhalten hat, ist rechtswidrig und
verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

28

Das Verwaltungsgericht hat zutreffend erkannt, dass die mit dem streitbefange-
nen Bescheid geltend gemachte Erschließungsbeitragspflicht bisher nicht entstanden
ist, weil das veranlagte Grundstück nicht zu den von der G. -D. -Straße
erschlossenen Grundstücken im Sinne von § 133 Abs. 1 BauGB gehört. Hieran hat
sich bis zum Zeitpunkt der Entscheidung durch den Senat nichts geändert.

29

Nach § 133 Abs. 1 BauGB ist ein Grundstück beitragspflichtig, wenn es der abzu-
rechnenden Anbaustraße wegen bebaubar ist, d.h. unter anderem von ihr aus in
einer Weise verkehrlich erreichbar ist, die den einschlägigen Bestimmungen des
Bebauungsrechts, § 30 BauGB, und des Bauordnungsrechts, § 4 BauO NRW,
genügt. Dabei muss bei Wohngrundstücken - bei Grundstücken in einem festge-
setzten Kerngebiet gelten jedenfalls keine minderen Anforderungen - regelmäßig die
Möglichkeit bestehen, mit privaten Kraftfahrzeugen und solchen des öffentlichen
Versorgungs- und Rettungswesens auf der Fahrbahn der Anbaustraße bis zur Höhe
des Grundstücks zu fahren und es von dort aus (u. U. über einen Geh- und/oder
Radweg) zu betreten.

30

Grenzt das Grundstück nicht an die abzurechnende Anbaustraße (Hinterlieger-
grundstück), muss das auch hier erforderliche Heranfahrenkönnen an die Grund-
stücksgrenze im Falle zwischenliegenden fremden Grundbesitzes durch eine öf-
fentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt über diesen Grundbesitz vermittelt werden. Erst
dann wird das Hinterliegergrundstück durch die Anbaustraße im Sinne von § 133
BauGB erschlossen und kommt die Erschließungswirkung der Anbaustraße zum
Tragen.

31

Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben.

32

Dabei braucht der Senat nicht weiter zu untersuchen, ob sich das Grundstück der
Klägerin nach dem hierfür maßgeblichen Eindruck eines unbefangenen Beobachters
vor Ort,

33

vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 29. Oktober 1993
- 8 C 53.91 -, NVwZ 1994, 909,

34

im Verhältnis zu der Erschließungsanlage "G. -D. -Straße" wegen des vor-
gelagerten städtischen Flurstücks 171 als Hinterliegergrundstück darstellt oder ob es
- bei Zugehörigkeit dieses Flurstücks zur ausgebauten und gewidmeten Straße - ein
an diese Anlage unmittelbar angrenzendes Anliegergrundstück ist. In beiden Fällen
liegt ein Erschlossensein i.S.d. § 133 BauGB nicht vor.

35

1. Geht man von der auch vom Beklagten bis zu seinem Meinungswandel im Be-
rufungszulassungsverfahren für richtig gehaltenen Beurteilung aus, das Grundstück
der Klägerin sei im Verhältnis zu der abgerechneten Erschließungsanlage ein
Hinterliegergrundstück, scheitert ein Erschlossensein nach § 133 Abs. 1 BauGB
jedenfalls daran, dass es an der rechtlichen Sicherung einer Zufahrt über das
Anliegergrundstück Flurstück 171 in der von §§ 30 Abs. 1 BauGB, 4 BauO NRW
gebotenen Weise noch fehlt. Das gilt sowohl für den Zeitpunkt der Entstehung der
sachlichen Beitragspflicht für diese Anlage (§ 133 Abs. 2 BauGB) als auch für die
Zeit danach bis zur Entscheidung im Berufungsverfahren.

36

Der Senat teilt die Beurteilung des Verwaltungsgerichts, dass die von der Stadt
als Eigentümerin des Flurstücks 171 übernommene und vom Beklagten als Untere
Bauaufsichtsbehörde im April 1992 im Verfahren nach § 78 BauO NW a.F.
eingetragene Zuwegungsbaulast nach den besonderen Umständen des Falles die
Voraussetzungen der §§ 30 Abs. 1 BauGB, 4 BauO NRW an die rechtliche
Sicherung der Erschließung nicht erfüllt.

37

Zweck der in Rede stehenden Zuwegungsbaulast nach § 78 BauO NW a.F./§ 83
BauO NRW n.F. ist es, dem hierdurch Begünstigten die Möglichkeit zu verschaffen,
bei einem Bauvorhaben, das nach den Grundstücksverhältnissen allein nicht
genehmigt werden könnte, dem bauordnungsrechtlichen Erschließungserfordernis
nach § 4 Abs. 1 Nr. 1 BauO NW unter Ausnutzung von Nachbargrundstücken zu
genügen. Die Zuwegungsbaulast ist das Mittel zur Verwirklichung des vorgesehenen
Bauvorhabens auf dem "notleidenden" Grundstück. Die Vorhabenbezogenheit, die
darin besteht, einem Bauvorhaben durch die Verpflichtung eines Dritten zu einem
sein Grundstück betreffendes baurechtlich relevantes Tun, Dulden oder Unterlassen
die Genehmigungsfähigkeit zu vermitteln, macht die bauaufsichtliche Bedeutsamkeit
der Zuwegungsbaulast aus. Sie ist für Eintragung und Fortbestand der Baulast
unerlässlich.

38

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 15. Mai 1992 - 11 A
890/91 -, NJW 1993, 1284 und Beschluss vom
10. Oktober 1997 - 7 B 1974/97 -; Bödding-
haus/Hahn/Schulte, BauO NW, § 83 Rdn. 8 und 14;
Gädtke/Böckenförde/Temme/Heinz, BauO NW,
9. Aufl., § 83 Rdn. 21 ff.; s. zum dortigen
Landesrecht auch OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom
25. Juni 1985 - 6 A 54/84 -, KStZ 1986, 76, und OVG
Lüneburg, Urteil vom 2. Juli 1991 - 6 L 132/89 -, BRS
52 Nr. 164; allgemein auch BVerwG, Beschluss vom
4. Oktober 1994 - 4 B 175.94 -, NVwZ 1995,
377.

39

Die bauaufsichtliche Bedeutsamkeit stellt gleichzeitig die Grundlage für die Befugnis
der Bauaufsichtsbehörde dar, die von dem Dritten mit der Baulastübernahme
eingegangene Verpflichtung während des Baugenehmigungsverfahrens und danach,
insbesondere nach Verwirklichung des genehmigten Bauvorhabens, notfalls mit
ordnungsrechtlichen Mitteln durchzusetzen.

40

Die hier von der Stadt D. in Bezug auf ihr Grundstück Flurstück 171 über-
nommene Zuwegungsbaulast hat, wie der Beklagte auch in der mündlichen Ver-
handlung vor dem Senat nicht in Abrede gestellt hat, zu keinem Zeitpunkt einen
solchen Bezug zu einem auf dem Grundstück der Klägerin anstehenden oder auch
nur sonstwie in überschaubarer Zukunft beabsichtigten Bauvorhaben auf-
gewiesen.

41

Zum zeitlichen Zusammenhang zwischen der
Baulastbegründung und einer diese einbeziehenden
bauaufsichtlichen Entscheidung, insbesondere in
einem Baugenehmigungsverfahren, vgl.
Böddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O., § 83 Rdn. 10
sowie Gädtke/ Böckenförde/ Temme/Heinz, a.a.O.,
§ 83 Rdn. 27.

42

Die Klägerin hat stets erklärt, ihr Grundstück über den vorhandenen, zur
K. Straße hin orientierten und von dieser Straße erschlossenen Gebäu-
debestand hinaus nicht weiter gehend baulich ausnutzen zu wollen. Gegenteiliges
hat der Beklagte nicht geltend gemacht und ist auch sonst nicht hervorgetreten, und
zwar weder vor noch nach Eintragung der Baulast im April 1992. Auch derzeit
besteht, wie die Klägerin vor dem Senat unwidersprochen vorgetragen hat, keinerlei
Bauabsicht.

43

Der gleichwohl - nach einem langwierigen Verwaltungsverfahren und kontrover-
ser Meinungsbildung unter den Fachämtern - von der Bauaufsichtsbehörde des
Beklagten eingetragenen Baulast fehlte und fehlt damit jedweder Bezug zu einem auf
das Grundstück der Klägerin bezogenen Bauwunsch. Die Baulast stellt sich deshalb
hier nach Lage der Dinge als eine von der Stadt aus eigenem - nach Scheitern
ihrer Verkaufsbemühungen beitragsrechtlich motivierten - Antrieb gleichsam als "auf
Vorrat" übernommene Baulast dar für einen nach dem geltenden Bebauungsplan auf
dem Grundstück der Klägerin zulässigen, nach Zeitpunkt und Ausgestaltung aber
nicht absehbaren Baufall, bei dem sich infolgedessen auch nicht überschauen lässt,
ob und in welchem Umfang Erschließungsbedürfnisse hierdurch in Richtung auf die
G. -D. -Straße ausgelöst werden könnten und wie das Flurstück 171 ggf.
zwecks Herstellung der Erreichbarkeit des Grundstücks von der Straße in Anspruch
genommen werden müsste.

44

Eine baurechtliche Bedeutsamkeit der Zuwegungsbaulast aus sonst beachtlichen
bauordnungs- bzw. bauplanungsrechtlichen Gründen bestand - und besteht -
ebenfalls nicht. Es ist nichts dafür ersichtlich, die übernommene Baulast diene etwa
der Verhinderung dort sonst anderweit zu besorgender baurechtswidriger Zustände.
Der Beklagte nimmt solches auch selbst nicht an. Dass für die in Rede stehende
Zuwegungsbaulast eine baurechtliche Bedeutsamkeit allein aus der das Gebiet
erfassenden Bauleitplanung, hier aus den Festsetzungen des Bebauungsplans
5380/27, abgeleitet werden könnte, ist gleichfalls zu verneinen. Eine mit einem Geh-,
Fahr- oder Leitungsrecht zu belastende Fläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BBauG/BauGB), zu
deren Umsetzung die Baulast hier dienen könnte, ist im Bebauungsplan nicht
festgesetzt worden. Dass dieser Plan dem Grundstück der Klägerin - bei Schaffung
einer Zuwegung über das Flurstück 171 - eine zusätzliche Bebauungsmöglichkeit zur
G. -D. -Straße hin bietet,

45

zum Rechtscharakter eines Bebauungsplans als
bloße Angebotsplanung vgl. statt vieler: BVerwG,
Urteile vom 24. November 1989 - 4 C 41.88 -, NVwZ
1990, 860 und vom 26. August 1993 - 4 C 24.91 -,
BRS 55 Nr. 17,

46

reicht mangels absehbarer Realisierung derselben nicht aus, der Baulast die er-
forderliche baurechtliche Bedeutsamkeit zuzuerkennen. Das nachvollziehbare
Interesse des Beklagten, das Grundstück der Klägerin wegen der aktuell gebotenen
Bebauungsmöglichkeit auch aktuell an der Verteilung der Straßenausbaukosten
mittels Erschließungsbeiträgen zu beteiligen, ändert daran nichts.

47

Vgl. Senatsbeschluss vom 17. Januar 1997 - 3 B
2995/94 - unter Hinweis u.a. auf OVG Rheinland-
Pfalz, Urteil vom 25. Juni 1985 - 6 A 54/84 -,
a.a.O.

48

Ob bei diesen Gegebenheiten die Eintragung der Baulast durch die Untere Bau-
aufsichtsbehörde rechtswidrig war und deshalb hätte unterbleiben müssen, oder ob
im Zeitpunkt der Entstehung der sachlichen Beitragspflicht (§ 133 Abs. 2 BauGB ) die
Voraussetzungen eines Verzichts im Sinne von § 78 Abs. 3 Satz 2 BauO NW
a.F./§ 83 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW n.F. vorlagen, braucht der Senat nicht zu
entscheiden. Denn die Bauaufsichtsbehörde hätte auf die in Rede stehende Baulast
- mangels baurechtlicher Bedeutsamkeit - jedenfalls von Amts wegen,

49

zu der im Gesetz nicht ausdrücklich geregelten,
jedoch allgemein anerkannten Befugnis zur Lö-
schung einer Baulast von Amts wegen vgl.: Böd-
dinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O. § 83 Rdn. 103, sowie
OVG Lüneburg, Urteil vom 2. Juli 1991 - 6 L 132/89 -
, a.a.O. zum dortigen Landesrecht,

50

zu den genannten Zeitpunkten und jederzeit später ermessensfehlerfrei verzich-
ten können. Dabei erscheint eine solche Verzichtsentscheidung schon deshalb nicht
fernliegend, weil hierdurch das Baulastenverzeichnis um eine absehbar nicht
benötigte Baulast bereinigt würde. Durch eine in dieser Weise Bestandsrisiken
unterworfene, dem greifbaren Risiko jederzeitiger Löschung ausgesetzte Baulast ist
die Erschließung - anders als in dem vom Senat entschiedenen Fall einer
aufschiebend bedingten oder befristeten Baulast,

51

vgl. Urteil vom 23. März 2001 - 3 A 1255/99 -,
n. rk. -

52

zu keinem Zeitpunkt i.S.v. § 30 Abs. 1 BauGB, § 4 BauO NRW "gesichert" mit
der Folge, dass den Anforderungen des § 133 Abs. 1 BauGB bisher nicht ent-
sprochen ist.

53

2. Legt man hingegen die jetzige Sicht des Beklagten zugrunde, das Flurstück
171 sei als unselbständiger Grünstreifen Bestandteil der Anbaustraße, das
Grundstück der Klägerin damit Anliegergrundstück, ändert dies an dem fehlenden
Erschlossensein des Grundstücks der Klägerin im Sinne von § 133 Abs. 1 BauGB
durch die G. -D. -Straße nichts. Der Erreichbarkeit des Grundstücks der
Klägerin von dieser Straße her steht in diesem Fall der auf dem Flurstück 171 dicht
aufstehende Bewuchs, zugleich der aus dieser Ausgestaltung der Fläche als
Grünstreifen (Straßenbegleitgrün) erkennbare Widmungsinhalt entgegen, der ein
Überqueren dieses Streifens durch Fußgänger bzw. mit Fahrzeugen ohne vorherige
Befestigung hindert. Solange diese tatsächlichen und rechtlichen Hindernisse nur
ausräumbar, aber noch nicht ausgeräumt sind, fehlt es am Erschlossensein i.S.d.
§ 133 Abs. 1 BauGB mit der Folge, dass das Grundstück der Klägerin einer
Beitragspflicht für die abgerechnete Anlage (noch) nicht unterliegt.

54

Vgl. BVerwG, Urteile vom 26. September 1983
- 8 C 86.81 -, DVBl. 1984, 184, vom 20. August 1986
- 8 C 58.85 -, NVwZ 1987, 57, und vom 21. Oktober
1988 - 8 C 56.87 -, NVwZ 1989, 570; Driehaus,
Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 6. Aufl., § 23
Rdn. 22 f.

55

Die in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vom Beklagten abgegebene
Verpflichtungserklärung, dem jeweiligen Eigentümer des Flurstücks 143 auf Kosten
der Stadt eine Zufahrt von der G. -D. -Straße bis zur Grenze dieses Flurstücks
an der gewünschten Stelle unter Durchbrechung des derzeitigen Gehölzstreifens
anzulegen und ein unbeschränktes dauerhaftes Nutzungsrecht hinsichtlich dieser
Zufahrt zu gewähren, lässt die bestehenden tatsächlichen und rechtlichen
Hindernisse nicht unbeachtlich werden.

56

In der Rechtsprechung des BVerwG,

57

vgl. Urteil vom 29. Mai 1991 - 8 C 67.89 -, NVwZ
1991, 1089,

58

ist als Ausnahme von dem Grundsatz, dass im Rahmen des § 133 Abs. 1 BauGB
ein bestehendes (ausräumbares) Erreichbarkeitshindernis auch ausgeräumt sein
muss, um die Beitragspflicht entstehen zu lassen, nur der Fall anerkannt, dass ein
auf dem Straßengrund bestehendes (tatsächliches) Hindernis (etwa eine
Stützmauer) von der zur Beseitigung bereiten Gemeinde nicht beseitigt werden kann,
weil sie dafür angesichts einer Hanglage des betreffenden Grundstücks auf die
Mitwirkung des Grundstückseigentümers angewiesen ist, die dieser verweigert. Ihre
Rechtfertigung findet diese Ausnahme in der Erwägung, dass es in dieser
Konstellation wie auch sonst nicht im Belieben eines Anliegers stehen kann, darüber
zu bestimmen, ob sein Grundstück an der Verteilung des Erschließungsaufwandes
für eine Anbaustraße teilnimmt und der sachlichen Beitragspflicht unterliegt. Darum
geht es hier jedoch nicht. Was die technische Überwindung des Hindernisses auf
dem Flurstück 171 betrifft (jedenfalls teilweise Rodung des Gehölzbestandes, Anlage
einer befestigten Zufahrt), ist die Stadt auf eine Mitwirkung der Klägerin nicht
angewiesen. Gleiches gilt für die Änderung des Widmungsinhaltes, die hier an keiner
Form gebunden ist und mit der Durchführung der beschriebenen technischen
Maßnahmen konkludent erfolgen kann. Einer Mitwirkung der Klägerin bei der
Beseitigung der bestehenden Hindernisse bedarf es auch nicht, um die Position der
Zufahrtsstelle einvernehmlich festzulegen und dadurch späteren Einwänden der
Klägerin vorzubeugen, die Zufahrt sei für die Grundstücksnutzung untauglich oder
"unzweckmäßig" angelegt.

59

Anders VGH Baden-Württemberg, Urteil vom
1. September 1997 - 2 S 661/96 -, VGHBW-LS 1997,
Beilage 12, B 2, sowie Juris - Dokument
114009700.

60

Eine Mitwirkung des Anliegers bei der Festlegung der Zufahrtsstelle ist nämlich
nicht von Rechts wegen geboten. Es ist vielmehr der weiten Planungsbefugnis der
Gemeinde überlassen, bei der Herstellung von Anbaustraßen die Details, zu denen
auch die Zufahrten zu Anliegergrundstücken gehören, festzulegen. Insoweit gilt für
den vorliegenden Fall nichts anders, als wenn die Gemeinde den Zufahrtbereich vor
dem Grundstück der Klägerin im Wege bauleitplanerischer Festsetzungen (etwa
gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) bestimmt hätte. Auszurichten sind solche
Entscheidungen an den objektiven Gegebenheiten, die die betroffenen Grundstücke
mitsamt ihrer Einbindung in das Erschließungsgebiet kennzeichnen, nicht hingegen
am subjektiven Interesse des derzeitigen Grundeigentümers, das wiederum von
dessen etwaigen Bauabsichten abhängt.

61

Soweit im Fachschrifttum die vorliegende Konstellation in den Blick genommen
ist,

62

vgl. Driehaus, a.a.O., § 23 Rdn. 23 f.; derselbe
in: Die Rechtsprechung des BVerwG zum Er-
schließungs- und Erschließungsbeitragsrecht,
8. Aufl., Rdn. 631,

63

ist dies in einer Weise geschehen, die nicht darauf schließen lässt, die Recht-
sprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu einer verweigerten Mitwirkung des
Anliegers könne auch hier Anwendung finden.

64

Das Ergebnis des vorliegenden Rechtsstreits, dass das Grundstück der Klägerin
trotz der in der mündlichen Verhandlung zweiter Instanz erklärten Verpflichtung des
Beklagten nicht eher im Sinne von § 133 Abs. 1 BauGB erschlossen ist, als eine
Zufahrt tatsächlich hergestellt und damit auch eine Widmungsänderung vollzogen ist,
steht in Einklang mit der bisherigen Senatsrechtsprechung. So ist bereits mit
Senatsurteil vom 23. März 1987 - 3 A 2346/84 - entschieden worden, dass die bloße
Zusage der Stadt, "dem Kläger werde auf Antrag eine Zufahrt zu seinem Grundstück
von der Straßenfläche ... aus über die jetzt bestehende Grünfläche eingerichtet
werden", nicht ausreicht um anzunehmen, das dort vorhandene Gehölz sei als
Zuwegungshindernis unbeachtlich geworden und stände einem Erschlossensein
gemäß § 133 Abs. 1 BauGB nicht mehr entgegen. Das Senatsurteil vom 25. August
1997

65

- 3 A 4257/92 -, OVG RSE §§ 131, 133
BBauG/BauGB Erschlossensein,

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betraf eine Situation, in der - anders als hier - für die Dauer der Rechtswirkung
eines erteilten Bauvorbescheides feststand, dass die Baugenehmigung für ein
Anliegergrundstück trotz zwischenliegenden und zur Straße gehörenden Grün-
streifens für die Bebauung mit einer Garage nebst Zufahrt erteilt werden musste.
Dieser Sachverhalt ist nach den Entscheidungsgründen des genannten Urteils als mit
den in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts behandelten Fällen
zumutbarer, aber verweigerter Mitwirkung des Anliegers vergleichbar beurteilt
worden, letzteres mit Blick darauf, dass der Anlieger den Vorbescheid für die Garage
nebst Zufahrt zur Straße selbst beantragt und dem entgegen im Streit um den
Erschließungsbeitrag das Bestehen eines Zufahrthindernisses geltend gemacht
hatte. Mit dieser Konstellation ist die vorliegende Streitsache nicht vergleichbar. Die
Klägerin hat keinen ohne Weiteres realisierbaren Anspruch auf Erteilung einer
Baugenehmigung. Sie hat auch nicht die Baulastbestellung durch die Stadt durch
Bekundung eines Bauwunsches mitveranlasst. Im Gegenteil hat sie seinerzeit durch
Nachfrage nach der Bereitschaft der Stadt zur Bestellung einer der Baulast
entsprechenden Grunddienstbarkeit Zweifel an der Ernsthaftigkeit eines
Erschließungsangebots der Stadt verdeutlicht. Zu der Protokollerklärung des
Beklagten in der mündlichen Verhandlung II. Instanz hat sie gleichfalls keinen Anstoß
gegeben.

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Soweit der Senat in vergleichbaren Fällen eine gütliche Einigung des Inhalts an-
regt, dass der Grundstückseigentümer den geforderten Erschließungsbeitrag zahlt,
während die Gemeinde die Prozesskosten übernimmt und auf Nebenforderungen
(Zinsen u.ä.) verzichtet, liegen dem wirtschaftliche Überlegungen zugrunde, dass
nämlich die Gemeinde die Beitragspflicht durch eigenes Handeln in Kürze zur
Entstehung bringen und einen erneuten, nunmehr rechtmäßigen Beitragsbescheid
erlassen kann.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Der Ausspruch zur vor-
läufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür
nicht gegeben sind (§ 132 Abs. 2 VwGO).

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