Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1998-02-06, Aktenzeichen 16 Wx 12/98
ECLI:DE:OLGK:1998:0206.16WX12.98.01

Tenor

1

G r ü n d e :

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Die Antragstellerin macht als derzeitige Verwalterin aufgrund
eines Ermächtigungsbeschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft
vom 24.06.1992 im eigenen Namen gegen die Antragsgegnerin als
ehemalige Verwalterin die Erstattung von Bearbeitungs- und
Rechtsverfolgungskosten geltend, die der
Wohnungseigentümergemeinschaft im Zusammenhang mit den
Jahresabrechnungen für die Jahre 1986, 1987 und 1988 entstanden
sind. Die zunächst zustimmenden Beschlüsse der
Wohnungseigentümergemeinschaft zu den von der Antragsgegnerin
vorgelegten Jahresabrechnungen 1986 und 1987 waren nach Anfechtung
gerichtlich für unwirksam erklärt worden. 1991 wurde der
Verfahrensbevollmächtigte der Antragstellerin beauftragt, auf eine
fehlerfreie Abrechnung durch die Antragsgegnerin hinzuwirken und
die noch ausstehende Abrechnung für das Jahr 1988 zu erreichen. Für
seine Tätigkeit berechnete er 13.937,64 DM. Da die Antragstellerin
die von der Antragsgegnerin schließlich gelieferten Abrechnungen
1986 und 1987 immer noch für fehlerhaft hielt, besserte sie diese
teilweise nach und stellte sie zur Abstimmung, wobei eine
Überprüfung der geleisteten Vorauszahlungen vorbehalten blieb, die
nach der zustimmenden Beschlußfassung nachgeholt wurde. Für ihre
Nacharbeiten berechnete und erhielt die Antragstellerin 5.700,00
DM. Das Landgericht hat dem Zahlungsantrag entsprochen.

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Die hiergegen gerichtete sofortige weitere Beschwerde der
Antragsgegnerin ist nach §§ 45 WEG, 22, 29 FGG zulässig, sie hat
aber in der Sache keinen Erfolg. Der Zahlungsanspruch ist von der
Antragstellerin in zulässiger Weise geltend gemacht worden, und er
ist auch in vollem Umfang begründet.

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Für den Anspruch war nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG das Gericht der
freiwilligen Gerichtsbarkeit zuständig, weil er aus dem
spezifischen Rechtsverhältnis zwischen dem Verwalter und den
Wohnungseigentümern hervorging und sich hieran auch durch den
Verlust des Amtes nichts geändert hat (vgl. BGH NJW 1972,
1318).

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Die Antragstellerin ist auch befugt, im Wege der
Prozeßstandschaft für die zur Zeit der Antragstellung der
Wohnungseigentümergemeinschaft angehörenden Wohnungseigentümer den
Zahlungsanspruch geltend zu machen, wobei sie ihre
Prozeßführungsbefugnis aus dem am 24.06.1992 gefaßten
Ermächtigungsbeschluß herleiten kann. Es kann dahinstehen, ob
zwischen dem 24.06.1992 und dem Antragseingang am 22.09.1995 bei
einer oder mehreren der insgesamt 199 Wohnungseigentumseinheiten
ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Die der Antragstellerin
1992 von der damaligen Wohnungseigentümergemeinschaft erteilte
Prozeßführungsbefugnis wirkt nämlich nach § 10 Abs. 3 WEG auch
gegenüber jedem etwaigen Sondernachfolger eines
Wohnungseigentümers, ohne daß dieser dem früheren Beschluß etwa
beitreten müßte. Ziel der gesetzlichen Regelung ist es gerade,
einmal gefaßten Beschlüssen auch im Falle des Eigentümerwechsels
Kontinuität zu verleihen.

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Der geltend gemachte Anspruch ist auch materiell begründet. Er
steht der Eigentümergemeinschaft in ihrer jeweiligen
Zusammensetzung zu. Zwar ist der Schadensersatzanspruch bereits in
den Jahren 1991 und 1992 entstanden, als der geltend gemachte
Schaden - Honorarverpflichtung gegenüber Rechtsanwalt P. aufgrund
Auftrags vom 09.07.1991 gegenüber der Antragstellerin aufgrund
Beschlußfassung vom 24.06.1992 - tatsächlich eingetreten war. Er
gehörte jedoch zum Verwaltungsvermögen der Eigentümergemeinschaft
wie etwa auch die Instandhaltungsrücklage oder etwaige Guthaben auf
gemeinschaftlichen Konten, und im Falle eines Eigentümerwechsels
ging er jeweilige Anteil des Veräußerers an diesem
Verwaltungsvermögen zusammen mit dem Miteigentumsanteil an dem
gemeinschaftlichen Grundstück und dem Sondereigentum an der Wohnung
automatisch auf den Erwerber über, ohne daß es einer besonderen
Abtretung bedurfte. Der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen
Eigentum ist untrennbar mit dem zugehörigen Anteil am
Verwaltungsvermögen verbunden. Dieses unterliegt nach § 21 Abs. 1
WEG stets der gemeinschaftlichen Verwaltung aller
Wohnungseigentümer, so daß über einen Anteil nicht selbständig
verfügt werden kann, weil dies dessen Herauslösung aus der
besonderen Gemeinschaftsbindung der Wohnungseigentümer zur Folge
hätte, die das Gesetz verbietet. Im Falle eines Eigentümerwechsels
verbleibt der Anteil am Verwaltungsvermögen also nicht in der Hand
des Veräußerers, sondern er geht mit dem Miteigentumsanteil am
gemeinschaftlichen Grundstück automatisch auf den Erwerber über
(vgl. bezüglich der Instandhaltungsrücklage KG NJW-RR 1988, 844).
Die von der Antragsgegnerin zitierten Entscheidungen stehen dieser
Annahme nicht entgegen, da sie sich mit der Frage der Haftung des
Erwerbers für Altschulden befassen, während es im vorliegenden Fall
um die Gläubigerrechte in bezug auf gemeinschaftliche Forderungen
geht, was nicht miteinander vergleichbar ist.

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Soweit die Antragstellerin Erstattung der aufgewendeten
Anwaltskosten fordert, sind diese gemäß §§ 284, 286 BGB als
Verzugsschaden zu ersetzen. Die Antragsgegnerin schuldete der
Wohnungseigentümergemeinschaft zeitnah im Anschluß an das jeweils
abgelaufene Wirtschaftsjahr eine fehlerfreie Jahresabrechnung. Die
Verpflichtung resultierte aus dem Verwaltervertrag, in den im Falle
eines Eigentümerwechsels der Erwerber automatisch eintrat. Dies
folgt aus einer entsprechenden Anwendung des § 10 Abs. 4 WEG, da es
sich bei dem Verwaltervertrag um ein Dauerschuldverhältnis handelt,
das aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses zustande gekommen ist und
dessen Wirkungen auch im Verhältnis zu einem Sondernachfolger
bindend sein müssen (ebenso BayObLG NJW-RR 1987, 80). Die
Antragsgegnerin war ihrer Verpflichtung nicht ordnungsgemäß
nachgekommen, da die von ihr vorgelegten Abrechnungen 1986 und 1987
im Beschlußanfechtungsverfahren für ungültig erklärt worden waren.
Hierauf hatte schon die Vorverwalterin der Antragstellerin mit
Schreiben vom 30.01.1991 zur Neuerstellung der Abrechnungen für die
Jahre 1986-88 aufgefordert, was als Mahnung zu werten ist.
Angesichts der weiteren Verzögerungen war die
Eigentümergemeinschaft berechtigt, zur Verfolgung ihres Anspruchs
auf ordnungsgemäße Abrechnung einen Rechtsanwalt einzuschalten. Das
berechnete Honorar hat das Landgericht fehlerfrei als zutreffend
angesehen.

8

Die Antragstellerin kann auch Ersatz der Nachbesserungskosten
verlangen, die für ihre eigene Tätigkeit angefallen sind. Die
Antragsgegnerin haftet für den Schaden, der der
Wohnungseigentümergemeinschaft durch die schuldhafte
Schlechterfüllung des Verwaltervertrags insoweit entstanden ist.
Denn die von ihr vorgelegten Jahresabrechnungen 1986 und 1987 waren
auch im zweiten Anlauf fehlerhaft. Der Senat pflichtet den
diesbezüglichen Ausführungen des Landgerichts in vollem Umfang bei.
Der von den Garagennutzern zu zahlende Jahresbeitrag war zu niedrig
bemessen, da er nur den Garagenstrom, das anteilige
Verwalterhonorar und die Garagenrücklage umfaßte, während auch die
übrigen von den Garagennutzern mitverursachten Kosten angemessen zu
berücksichtigen gewesen wären. Außerdem war es verfehlt, Zahlungen
der Wohnungseigentümer auf Vorjahressalden in die Jahresabrechnung
einzustellen, die dann fälschlich ein nicht bestehendes Guthaben
auswies. Im Hinblick auf den Umfang der notwendigen
Nachbesserungsarbeiten - alle 199 Einzelabrechnungen mußten
überprüft und geändert werden - hat das Landgericht den
Schadensbetrag von brutto 5.700,00 DM rechtsfehlerfrei
geschätzt.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG.