Oberlandesgericht Hamm ()
Urteil vom 2002-04-18, Aktenzeichen 22 U 162/01
ECLI:DE:OLGHAM:2002:0418.22U162.01.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d :

2

Der Kläger begehrt die Rückabwicklung seines am 20.1.1993 vor
dem Notar C1 in I (UrkRegnr. )mit der Beklagten zu 1)
abgeschlossenen Kaufvertrages. Komplementär der Beklagten zu 1) ist
der Beklagte zu 2).

3

Mit dem Kaufvertrag erwarb der Kläger gegen einen Kaufpreis von
144.000,- DM die in seinem Berufungsantrag im einzelnen
beschriebenen Miteigentumsanteile an dem im Wohnungs- bzw.
Teileigentumsgrundbuch von M1 des Amtsgerichts Leverkusen Blatt und
Blatt eingetragenen Grundbesitz verbunden mit dem Sondereigentum an
der 65 qm großen Wohnung im 2. Obergeschoß links, I Str. in M2.
Gemäß § 5 des Vertrages versichert die Verkäuferin, daß ihr von
Belastungen durch bereits entstandene oder bereits beschlossene
außerordentliche Aufwendungen für das laufende Wirtschaftsjahr oder
künftige nichts bekannt sei, weiter wird darauf hingewiesen, daß
das Vertragsobjekt der Sozialbindung nach dem
Wohnungsbindungsgesetz unterliege. § 6 bestimmt, daß Gewähr für
bestimmte Größe, Güte und Beschaffenheit von Grundstück und
Räumlichkeiten sowie Freiheit von Mängeln nicht geleistet
werde.

4

Gleichzeitig schloß der Kläger am 20.1.1993 mit der Fa. L3 mbH,
der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft, einen "Vertrag
über die Einziehung und Verwendung von Mieteinnahmen"
(Mietpoolvertrag) ab. In § 2 Ziff. 1 des Vertrages heißt es
u.a.:

5

"Der Verwalter ist berechtigt, von den
Mieteinnahmen die Verwalterkosten in Höhe von 40,- DM pro Monat
sowie die Instandhaltungsrücklage gemäß Wohnungseigentumsgesetz und
nachfolgender Bestimmung abzuziehen. Danach beauftragt der Erwerber
den Verwalter, aus den eingehenden Mieten eine
Instandhaltungsrücklage für das Sondereigentum zu bilden, aus der
gemeinsam mit den anderen Teilnehmern am Mietpool Instandhaltungs-
bzw. Instandsetzungsmaßnahmen für das Sondereigentum bestritten
werden. Nicht durch Rücklagen gedeckte Aufwendungen werden anteilig
dem Mietpool analog dieses Vertrages belastet..."

6

Wegen der weiteren Regelungen der Verträge wird auf die Kopie
des Kaufvertrages, GA 29-38, und des Mietpoolvertrages, GA 101 f.,
verwiesen.

7

Der Kläger hatte die Verträge durch Vermittlung eines
Mitarbeiters der Beklagten zu 1), Herrn G, abgeschlossen. Für seine
Tätigkeit zahlte die Beklagte zu 1) Herrn G unstr. eine Provision
von 9 %.

8

Der Kläger bestreitet in der Berufungsinstanz nicht mehr, daß
ihm die auf den 19.1.1993 und 20.1.1993 datierten und auf GA 39 und
40 abgebildeten "Besuchsaufträge" vorgelegen haben und er diese vor
Vertragsschluß unterzeichnet hat. Auf deren Inhalt wird Bezug
genommen.

9

Zur Finanzierung des Kaufpreises schloß der Kläger mit der Fa.
C2 Bausparkasse am 1.2./3.2.1993 einen Darlehnsvertrag über eine
Kreditsumme von 142.000,- DM, GA 41 ff. Ein Vorausdarlehn in dieser
Höhe sollte später durch zwei Bausparverträge getilgt werden.

10

Der Kläger mußte ab 1995 Nachzahlungen in den Mietpool und auf
die Instandhaltungsrücklage sowie Sonderumlagen leisten, vgl. die
Aufstellung GA 25/26 mit den Anlagen GA 47-63. Zur Finanzierung
einer Sonderumlage nahm der Kläger unter dem 1.6.1999 ein Darlehn
von 16.000,- DM auf, GA 65.

11

Der Kläger hat behauptet:

12

Ihm seien vor Vertragsschluß statt einer sachgerechten
Anlageberatung unrichtige Angaben gemacht, aber auch wesentliche
Umstände verschwiegen worden. Eine sachgerechte Anlageberatung sei
schon im Hinblick darauf erforderlich gewesen, daß er als früherer
DDR-Bürger erkennbar unerfahren auf dem Gebiet der Geldanlage und
des Immobilienerwerbs gewesen sei. Die für die Beklagte zu 1)
tätigen Vermittler hätten auf seine Person zugeschnittene
Berechnungen der Einnahmen- und Ausgabenseite der Wohnung nicht
erstellt. Erst an Hand des Darlehnsvertrages habe er von der
Differenz der Kreditzinsleistungen zu den Mieteinnahmen erfahren.
Dabei sei ihm erklärt worden, der Verlust werde durch
Mietsteigerungen und Steuerersparnisse ausgeglichen. Ihm sei
zugesichert worden, so lange er die Wohnung behalte, werde er bald
nach Steuern keine Kosten haben. Daß die Steuerersparnis durch
Abschreibung zeitlich beschränkt sei, habe man ihm verschwiegen.
Ein Hinweis, daß bei Eigentumswohnungen an den Verwalter
Verwaltungskosten und andere monatliche Beträge oder Sonderumlagen
gezahlt werden müßten, sei unterlassen worden. Auf die
Kostenangaben im Besuchsbericht könne nicht abgestellt werden:
diese seien viel zu niedrig angesetzt und würden auf erforderlich
werdende Instandhaltungskosten nicht hinweisen; die im
Besuchsbericht angegebene Nettomiete sei wegen der erforderlich
werdenden Instandhaltungskosten zu hoch angegeben. Über den
bestehenden Reparaturstau sei er nicht aufgeklärt worden,
gleichfalls nicht über den Mietpool, das Mietminderungs- und
Ausfallrisiko. Man habe ihn nicht auf das allgemeine
Zinssteigerungsrisiko und die Nachteile einer Finanzierung über
zwei Bausparverträge hingewiesen. Dagegen sei ihm zugesichert
worden, daß er das Objekt auf jeden Fall nach kurzer Zeit wieder
gewinnbringend verkaufen könne; dabei sei ihm nicht mitgeteilt
worden, daß der Preis der Wohnung bereits über ihrem tatsächlichem
Wert gelegen habe. Er habe erst beim Notar von der Mietpreisbindung
der Wohnung erfahren.

13

Schließlich sei im Kaufpreis eine Innenprovision von zumindest
10 % enthalten gewesen, die ihm nicht offenbart worden sei. In
diesem Zusammenhang hat der Kläger das Schreiben eines Vermittlers
der Beklagten, Herrn S, GA 126 a, vorgelegt.

14

Den ihm nach der Verrechnung mit Mietüberschüssen verbleibenden
Schaden beziffert der Kläger auf 73.560,34 DM, vgl. GA 25, 25
f..

15

Der Kläger hat beantragt,

16

1.

17

die Beklagten als Gesamtschuldner zu
verurteilen, an ihn 73.560,34 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 7.6.2000
zu zahlen und zwar Zug um Zug gegen Rückübertragung eines im
Wohnungsgrundbuch von M1 (Amtsgericht Leverkusen) Blatt
eingetragenen 503,29/100.000stel Miteigentumsanteil an dem
Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der mit Nr. 6.05 im
Aufteilungsplan bezeichneten Wohnung und eines im
Teileigentumsgrundbuch von M1 (Amtsgericht Leverkusen) Blatt
eingetragenen 69.69/100.000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück
verbunden mit dem Sondereigentum an dem mit Nr. 6.24 bezeichneten
Einstellplatz;

18

2.

19

die Beklagten als Gesamtschuldner zu
verurteilen, ihn von den Kreditverpflichtungen gegenüber der C2
Bausparkasse AG, Vertragsnummer 01 und 02 über ursprünglich
142.000,- DM sowie über 16.000,- DM freizustellen;

20

3.

21

festzustellen, daß die Beklagten ihm
auch jeden weiteren ab 1.1.2000 entstandenen und entstehenden
Schaden, der im Zusammenhang mit dem Erwerb des im Antrag zu 1.
bezeichneten Grundbesitzes steht, als Gesamtschuldner zu ersetzen
haben.

22

Die Beklagten haben beantragt,

23

die Klage abzuweisen.

24

Sie haben bestritten, daß für die Beklagte zu 1) vermittelnde
Personen dem Kläger vor Vertragsschluß die von diesem behaupteten
unrichtigen Angaben gemacht oder wesentliche Umstände verschwiegen
haben. Die Beklagte zu 1) sei samt den von ihr eingesetzten
Personen als Verkäufer, nicht Anlageberater tätig geworden. Die
Beklagten behaupten, die Besuchsberichte vom 19.1. und 20.1.1993
würden zutreffende Zahlen und Angaben enthalten. Ein Reparaturstau
habe bei Vertragsschluß nicht vorgelegen. Die Wohnung sei zu einem
angemessenen Preis verkauft worden.

25

Das Landgericht Bielefeld hat die Klage nach Vernehmung des für
die Beklagte zu 1) tätigen Zeugen L3 abgewiesen. Es hat ausgeführt,
der Kläger habe nicht dargelegt, daß die Beklagte zu 1) oder von
ihr gegenüber dem Kläger eingesetzte Personen als Anlageberater
aufgetreten seien, deshalb fänden die für diese Personengruppe von
der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze keine Anwendung. Auch
lasse sich die Klage nicht auf den Gesichtspunkt des Verschuldens
bei Vertragsschluß stützen. Eine besondere Vertrauensstellung der
Beklagten sei bereits fraglich, jedenfalls lasse sich eine
Pflichtverletzung von Beratungs- oder Aufklärungspflichten nicht
feststellen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Vernehmung
des Zeugen L3 sei die Kammer davon überzeugt, daß die
Besuchsaufträge vor Abschluß des Kaufvertrages erstellt und mit dem
Kläger erörtert worden seien. Der Inhalt der Besuchsaufträge sei
zutreffend: Instandhaltungs- und Verwaltungskosten seien
berücksichtigt. Daß die Verwaltungs- und die Instandhaltungskosten
zu niedrig angesetzt gewesen seien, habe der Kläger nicht
dargelegt. In diesem Zusammenhang sei der Mietpool-Vertrag zu
berücksichtigen, der Voraussetzung für ihre Berechnung gewesen sei
und die Notwendigkeit von Nachschüssen/Sonderumlagen bei
Instandhaltungsmaßnahmen erwähne. Die Behauptung, ein Reparaturstau
habe bei Vertragsschluß vorgelegen, habe der Kläger nicht
substantiiert. Ein pflichtwidriges Verschweigen von
Instandhaltungskosten sei nicht festzustellen. Jedem Erwerber müsse
darüber hinaus klar sein, daß der Mietpool gerade zur Deckung von
Leerständen diene; aus Besuchsbericht und Mietpoolvertrag ergebe
sich hinreichend klar, daß die in den Pool fließende Miete aus der
Wohnung eine andere als die im Besuchsbericht aufgeführte sei. Eine
Verpflichtung, auf die zeitliche Begrenzung der Steuerabschreibung
hinzuweisen, habe die Beklagte zu 1) nicht gehabt. Gleichfalls sei
sie nicht verpflichtet gewesen, darauf hinzuweisen, daß der
Kaufpreis über dem Marktwert liege oder Zinsen steigen könnten. Auf
die Sozialbindung der Wohnung weise der Vertrag klar hin. Daß und
weshalb die Finanzierung sachwidrig sei, habe der Kläger nicht
substantiiert. Auch sei ein Schadensersatzanspruch nicht wegen der
vereinbarten Innenprovision gegeben. Auf die Entscheidungsgründe im
einzelnen - GA 282-295 - wird zur weiteren Darlegung verwiesen.

26

Gegen dieses Urteil hat der Kläger form- und fristgerecht
Berufung eingelegt und diese begründet.

27

In der Berufungsinstanz stützt der Kläger nach pauschaler
Verweisung auf seinen Vortrag erster Instanz seine Klage nur noch
auf folgende Pflichtverletzungen der Beklagten zu 1):

28

Sie hätte im Besuchsauftrag die monatlichen Mieteinnahmen
vorsätzlich falsch zu hoch angegeben. Wegen höherer notwendiger
Instandhaltungskosten, als von ihr bei der im Besuchsbericht
angegebenen Mieteinnahme von 6,50 DM/qm kalkuliert, hätte diese mit
nur 5,14 DM/qm (S. 7 Berufungsbegründung) bzw. 5,47 DM/qm
(Schriftsatz vom 19.3.2002) beziffert werden dürfen. Dabei sei für
die Instandhaltungskosten auf die Sätze von § 28 der Verordnung
über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (II.
Berechnungsverordnung - II. BV) abzustellen. Somit ergebe sich eine
monatliche Unterdeckung von (65 m² x 1,03 DM =) 66,95 DM.

29

Die Beklagten hätten pflichtwidrig den Umfang der an den
Mitarbeiter G gezahlten Innenprovision von 9 % des Kaufpreises
verschwiegen.

30

Der Kläger beantragt,

31

unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung

32

1.

33

die Beklagten als Gesamtschuldner zu
verurteilen, an ihn 73.560,34 DM nebst 4 % Zinsen seit
Klagezustellung zu zahlen und zwar Zug um Zug gegen Rückübertragung
eines im Wohnungsgrundbuch von M1 (Amtsgericht Leverkusen) Blatt
eingetragenen 503,29/100.000stel Miteigentumsanteils an dem
Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der mit Nr. 6.05 im
Aufteilungsplan bezeichneten Wohnung und eines im
Teileigentumsgrundbuch von M1 (Amtsgericht Leverkusen) Blatt
eingetragenen 69.69/100.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück
verbunden mit dem Sondereigentum an dem mit Nr. 6.24 bezeichneten
Einstellplatz;

34

2.

35

ihn von den Kreditverpflichtungen
gegenüber der C2 Bausparkasse AG, Vertragsnummer 01 und 02 über
ursprünglich 142.000,- DM sowie über 16.000,- DM freizustellen;

36

3.

37

festzustellen, daß die Beklagten ihm
auch jeden weiteren Schaden, der im Zusammenhang mit dem Erwerb des
in Antrag zu Ziff. 1 bezeichneten Grundbesitzes steht, als
Gesamtschuldner zu ersetzen haben.

38

Die Beklagten beantragen,

39

1.

40

die gegnerische Berufung
kostenpflichtig zurückzuweisen;

41

2.

42

ihnen zu gestatten, eine von ihnen zu
leistende Sicherheit durch die Bürgschaft einer Großbank, einer
Sparkasse oder Genossenschaftsbank zu erbringen.

43

Die Beklagten rügen, daß die pauschale Verweisung des Klägers
auf seinen Vortrag erster Instanz keinen hinreichenden
Berufungsangriff iSd § 519 ZPO darstelle. Sie tragen vor, die
Angaben in den Besuchsberichten seien zutreffend. Die tatsächliche
Vermietungssituation sei bei Vertragsschluß sehr gut gewesen; ein
Reparaturstau habe nicht bestanden. Dieses ergebe sich aus der
Wertermittlung der Westfälischen Hypothekenbank von 1992, GA 160
ff.; im Gegenteil habe die Beklagte zu 1) auf ihre Kosten 1993
umfassende Maler-, Betonsanierungs- und Balkonarbeiten in Höhe von
649.038,66 DM ausführen lassen, wie aus den Handwerkerrechnungen,
GA 187 ff., hervorgehe. Deshalb hätten die bei der Angabe der Miete
von 6,50 DM/qm berücksichtigte Instandhaltungsrücklage dem Stand
bei Vertragsschluß entsprochen. Zum Ende des Jahres 1994 sei trotz
Reparaturen und Aufwendungen ein Guthaben von 21.583,50 DM
Instandhaltungsrücklage verblieben. Daß langfristig eine
Unterdeckung eingetreten sei, beruhe auf einer sich nach Abschluß
des Vertrages ergebenden Änderung der gesamtwirtschaftlichen
Situation im Immobilienbereich.

44

Bezüglich gezahlter Innenprovisionen habe die Beklagte zu 1) bei
Vertragsschluß keine Aufklärungspflicht getroffen.

45

Wegen des Vortrags der Parteien im einzelnen wird auf die
zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze samt Anlagen Bezug
genommen.

46

Entscheidungsgründe:

47

Die Berufung des Klägers hat keinen Erfolg.

48

A.

49

Eine Unwirksamkeit des Kauf- oder der Darlehnsverträge auf Grund
eines nach dem Haustürwiderrufsgesetz oder dem
Verbraucherkreditgesetz erfolgten Widerrufs hat der Kläger nicht
vorgetragen. Deshalb kann dahin stehen, ob die Voraussetzungen
eines solchen Widerrufs vorliegen.

50

B.

51

I.

52

Ein Schadensersatzanspruch aus positiver Forderungsverletzung
eines besonderen Beratungsvertrages - die einfache Fahrlässigkeit
als Haftungsgrundlage ausreichen läßt (BGH NJW 1999, 638) - ist
nicht gegeben.

53

Den Abschluß eines solchen nimmt die Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs an, wenn der Verkäufer im Rahmen eingehender
Vertragsverhandlungen und auf Befragen des Käufers einen
ausdrücklichen Rat erteilt hat. Dabei steht es einem solchen Rat
gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver
Vertragsverhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und
finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das zur Förderung der
Vermittlung des Geschäfts dienen soll (BGH NJW 2001, 2021; NJW
1999, 638; Hagen/Brambring, Der Grundstückskauf, 7. Aufl., Rdn
180).

54

Nach dem Vortrag des Klägers in erster Instanz, GA 7 f., haben
persönliche Berechnungsbeispiele über eine Steuerersparnis, über
die Einnahmen - und Ausgabenseite gefehlt. Auch wenn er im Anschluß
an die Vernehmung des Zeugen L3 einräumt, ihm hätten vor
Vertragsschluß Besuchsberichte vorgelegen und er habe diese
unterzeichnet, läßt sich nicht sagen, daß die Besuchsaufträge das
Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen und diese widerspiegelnde
Berechnungsbeispiele über Kosten und insbesondere finanzielle
Vorteile des Erwerbs darstellen, zumal die steuerliche Seite -
ausgenommen die Afa - nicht dargelegt worden ist und die
Besuchsaufträge ausdrücklich darauf hinweisen, weitergehende
steuerliche Hinweise seien nicht gegeben worden. Die vom
Bundesgerichtshof bisher entschiedenen Fälle betreffen
Sachverhalte, in denen der Verkäufer ein Berechnungsbeispiel gerade
hinsichtlich zu erzielender Steuerersparnis vorlegte (BGH NJW 1999
aaO: Darstellung, in welchem Umfang Renovierungskosten die
Steuerschuld im Anschaffungsjahr als sofort abzugsfähige
Werbungskosten vermindern, BGH NJW 2001 aaO: Berechnung zu
Steuerersparnissen nach Vorlage eigener Verdienst- und
Steuernachweise an Hand bestimmter Prozentsätze).

55

Daß die Beklagte zu 1) nicht als Anlagenberaterin aufgetreten
ist, hat bereits das Landgericht in seinem Urteil zutreffend
ausgeführt, ohne daß der Kläger diese Ausführungen in der
Berufungsinstanz angreift.

56

II.

57

1.

58

Wegen vorsätzlicher cic - die neben der Sonderregelung der §§
459 ff. BGB auch dann in Betracht kommt, wenn es sich um
zusicherungsfähige Eigenschaften handelt, hier: Höhe des
Mietertrages (BGH WM 2001, 1155; Palandt-Putzo, BGB, 61. Aufl., §
459 Rdn 24) - haftet die Beklagte zu 1) gleichfalls nicht: weder
sind von ihr oder den von ihr zum Verkauf eingesetzten Personen
tatsächliche unrichtige Angaben gemacht worden, die für den
Kaufentschluß des anderen Teils von Bedeutung waren, selbst wenn
keine Offenbarungspflicht bestand (BGH NJW-RR 1997, 144; WM 1988,
95). Noch haftet sie für arglistiges Verschweigen.

59

a)

60

Eine Pflichtverletzung durch Vorspiegeln unrichtiger Tatsachen
ist nicht gegeben, weil dem Kläger in den Besuchsberichten vom
19.1. und 20.1.1993 mit den Angaben für Verwaltungskosten,
Mieteinnahmen und verbleibenden Aufwand keine falsche Zahlen
genannt worden sind.

61

Die Besuchsberichte haben gleichlautend folgenden Inhalt :

62

Zinsen
1.054,00 DM
Sparleistung
107,00 DM

Verwaltungskosten
+ 40,00 DM
Arbeitgeber
- 78,00 DM

= 1.094,00 DM

= 29,00 DM

Mieteinnahme
- 442,50 DM

-

= 651,50 DM

= 29,00 DM

63

64

Der Eigenaufwand betrage somit 680,50 DM. Im
weiteren ist eine Mieteinnahme von 6,50 DM/qm genannt.

65

Daß die Position "Verwaltungskosten" mit 40,- DM zu niedrig
angegeben sei, behauptet der Kläger nicht mehr, nachdem das
Landgericht seinen diesbezüglichen Vortrag erster Instanz als
unsubstantiiert zurückgewiesen hat.

66

Bezüglich "Instandhaltungskosten und Mieteinnahmen" sind
ebenfalls unrichtige Angaben in den Besuchsberichten nicht
genannt.

67

Daß im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Mieteinnahmen durch
Zahlung der Mieter in den Mietpool in geringerem Umfang als in der
von der Beklagten zu 1) angegebenen Höhe von 7,22 DM (- 0,72 DM
Reserve für Instandhaltungsrücklage = 6,50 DM) erzielt wurden,
behauptet der Kläger nicht. Sein Vortrag zielt darauf ab, daß der
Besuchsauftrag unrichtigerweise eine Mieteinnahme aus dem Mietpool
von 6,50 DM/qm nennt, dieser Betrag sich aber in Wahrheit auf Grund
höherer Instandhaltungskosten, als bei der Ermittlung der 6,50
DM/qm berücksichtigt, auf 5,14 DM/qm (Berufungsbegründung S. 7)
bzw. 5,47 DM/qm (Schriftsatz vom 19.3.2002) vermindere, somit eine
höhere Unterdeckung, als angegeben, monatlich bleibe.

68

Es ist bereits fraglich, ob der Kläger diese Behauptung
substantiiert hat.

69

Mietpoolabrechnungen für 1993 und 1994, aus denen zu ersehen
ist, ob seine Mieteinnahmen aus dem Mietpool 6,50 DM/qm betragen
haben, hat der Kläger nicht vorgelegt. Wenn das Gutachten I2 vom
5.8.1994, GA 98 f., für eine 61 qm große Nachbarwohnung, Stand
27.6.1994, nach den Angaben des Verwalters Einnahmen von 434,- DM
minus 31,- DM Instandhaltungsrücklage und minus 40,- DM
Verwalterkosten = 363,- DM aufführt, spricht dieses nicht gegen
eine Mieteinnahme von 6,50 DM. Denn in den Besuchsberichten sind
die Verwalterkosten bei den Belastungen berücksichtigt und
ersichtlich nicht von der Mieteinnahme in Abzug gebracht.

70

Aus der vom Kläger allein vorgelegten Eigentümerabrechnung für
das dem Vertragsschluß folgende Jahr 1994, GA 348 ff., ergibt sich
zwar, daß sich 1993 für die Gemeinschaft ein Negativsaldo von
5.437,52 DM Instandhaltungsrücklage gebildet hatte. Das sind aber
auf 12.285 qm Wohnfläche, GA 48, der Anlage umgerechnet, 0,4426
DM/qm, d.h. für den Kläger 0,4426 x 65 qm = 28,77 DM Unterdeckung
im Jahr 1993, anteilig für seine erst im Laufe des Jahres
beginnende Besitzzeit noch weniger, so daß von einer ernsthaften
Unterdeckung nicht ausgegangen werden kann. 1994 endete dagegen die
Eigentümerabrechnung, worauf die Beklagte zu Recht verweist, mit
einem auch das Minus für 1993 ausgleichendem Plus. Denn nach Abzug
der Aufwendungen von der Instandhaltungsrücklage von 89.999,98 DM
verbleiben 21.583,50 DM Guthaben für die
Eigentümergemeinschaft.

71

Daß 1993 und 1994 eine (nennenswerte) Unterdeckung nicht
bestand, ergibt sich auch aus der Schadensberechnung des Klägers,
die für die Jahre 1993 und 1994 einen Schaden in den Positionen
"Mietunterdeckung" und "Nachzahlung Instandhaltungsrücklage", nicht
ansetzt, GA 25.

72

Mit Ausführungen über üblicherweise anzusetzende
Instandhaltungskosten kann der Kläger angesichts dieses Sachstandes
kein Gehör finden. Maßgebend ist der bauliche Zustand der
jeweiligen Anlage unter Berücksichtigung vorangegangener
Reparaturen. Die II. BerechnungsVO steht dem nicht entgegen; sie
bindet die Beklagte zu 1) nicht, bestimmte Mindesthöhen für
Instandhaltungsrücklagen zu berücksichtigen, wenn sie der
Auffassung ist, der bauliche Zustand der Anlage erfordere nur einen
bestimmten Umfang an Instandhaltungskosten. Die in der Verordnung
enthaltenen Instandsetzungskosten haben eine andere Zielsetzung:
sie sind Höchstsätze zugunsten von Mietern, über die hinaus ein
Vermieter seine Mieter nicht belasten darf. Eine Bindung im
Verhältnis Verkäufer - Käufer einer Eigentumswohnung ist ihr nicht
zu entnehmen.

73

Für den Zeitpunkt des Vertragsschlusses haben die Beklagten
überdies vorgetragen und unter Verweis auf ein
Wertermittlungsgutachten der Westfälischen Hypothekenbank von 1992,
GA 160 ff., belegt, die Anlage habe einen normalen baulichen
Zustand ohne Reparaturstau aufgewiesen. Sie haben weiter
Handwerkerrechnungen, GA 187 ff., vorgelegt, aus denen sich ergibt,
daß die Beklagte zu 1) noch im Jahre 1993 auf ihre Kosten Maler-,
Betonsanierungs- und Balkonarbeiten in Höhe von 649.038,66 DM
durchgeführt hat. Dem ist der Kläger nicht substantiiert
entgegengetreten. Allein der Umstand, daß der Kläger ab 1996
Nachschüsse in die Instandhaltungsrücklage einzahlen bzw.
Sonderumlagen begleichen mußte, läßt nicht zwingend den Schluß zu,
daß ein höherer Instandhaltungsbedarf bereits im Zeitpunkt des
Kaufvertragsabschlusses bestand und der Beklagten zu 1) bekannt
war.

74

Die Angabe unrichtiger Tatsachen für den Zeitpunkt des
Vertragsabschlusses läßt sich somit nicht feststellen.

75

Eine verbindliche Prognose der Instandhaltungskosten für die
kommenden Jahre konnte der Kläger weder erwarten, noch ist sie ihm
erteilt worden.

76

Grundsätzlich ist der Verkäufer ohnehin nicht verpflichtet, den
Erwerber - ungefragt - im Hinblick auf seine monatlichen
Belastungen aus dem Erwerb der Eigentumswohnung umfassend zu
beraten. Jedermann darf grundsätzlich davon ausgehen, daß sich sein
zukünftiger Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner
Vertragspflichten im eigenem Interesse Klarheit verschafft hat (BGH
NJW 2001, 2021). Jedem Käufer einer Immobilie muß klar sein, daß es
zur Abdeckung des Instandsetzungsbedarfs am Gemeinschaftseigentum
pro Jahr unterschiedlich hoher Kosten bedarf, die die
Eigentümergemeinschaft tragen muß.

77

Darüber hinaus muß für die Beurteilung richtiger und
hinreichender Aufklärung der gleichzeitig mit dem Kaufvertrag
abgeschlossene Mietpoolvertrag vom 20.1.1993 herangezogen werden.
Auf den Mietpool wird bereits in den Besuchsberichten Bezug
genommen.

78

Dieser weist in § 2 Ziff. 1 Abs. 3 darauf hin, daß nicht durch
Rücklagen gedeckte Aufwendungen anteilig dem Mietpool belastet
werden. Darin wird das jeden Käufer einer Immobilie treffende
Risiko einer zukünftigen Erhöhung der Aufwendungen für
Sondereigentum, aber auch Gemeinschaftseigentum verdeutlicht. Daß
die Anlage nicht neuwertig war, konnte auch der Kläger sehen und
einkalkulieren. Wenn er dieses Risiko für sich ausschalten wollte,
hätte er sich von der Beklagten zu 1), gflls. nach Einholung
rechtlicher Beratung, eine bindende Zusicherung bezüglich des
verbleibenden Nettomietertrages geben lassen oder - falls diese,
wie zu erwarten, abgelehnt hätte - vom Vertrag Abstand nehmen
müssen. Statt dessen enthält der Kaufvertrag einen
Gewährleistungsausschluß. Wenn überdies § 5 des Kaufvertrages eine
Versicherung der Beklagten zu 1) enthält, ihr sei nichts davon
bekannt, daß das laufende oder künftige Wirtschaftsjahre mit
bereits entstandenen oder beschlossenen außerordentlichen
Aufwendungen belastet seien, so läßt sich dem im Umkehrschluß
entnehmen, daß bisher unbekannte Aufwendungen in Zukunft durchaus
entstehen können und umzulegen sind.

79

2.

80

Auch eine Haftung wegen arglistigen Verschweigens der an den
Mitarbeiter G gezahlten Provision kommt nicht in Betracht.

81

Der Bundesgerichtshof hat bisher nur entschieden, daß
Schmiergelder und vom Unternehmer an den zukünftigen Baubetreuer
des Auftraggebers gegebene Provisionen aufklärungspflichtig sind
und bei Verschweigen einen Schadensersatzanspruch aus cic
rechtfertigen (BGH NJW 2001, 1065; NJW 1991, 1819).

82

Um einen solchen Fall handelt es sich nicht: hier besteht nicht
die Gefahr eines zum Nachteil des Klägers begründeten kollusiven
Zusammenwirken eines von ihm beauftragten Vermittlers und der
Beklagten.

83

Zum einen ist die Bildung des Preises und die zugrundeliegende
Kalkulation allein Sache des Verkäufers, die er nicht offen zu
legen braucht; darüber hinaus handelt es sich um eine im
Immobilienbereich, zumal beim überregionalen Absatz von
Eigentumswohnungen, derart übliche und notwendige
Verkaufsförderungsmaßnahme, daß bereits nach der Verkehrsauffassung
eine Aufklärung ohne vorherige ausdrückliche Frage grundsätzlich
nicht erwartet werden kann. Jedenfalls besteht keine
Offenbarungspflicht für Provisionen, zu deren Abdeckung nicht ein
wesentlicher Anteil des späteren Kaufpreises benötigt wird. Auch
nach dem Vortrag des Klägers ist nur eine Provision, und zwar in
Höhe von 9 % an den Mitarbeiter G, gezahlt worden. Ein solcher Satz
hält sich jedenfalls in einer Höhe, die eine Offenbarung nicht
begründet. Die von Gallandi (WM 2000, 279) zitierten Entscheidungen
betreffen Fälle, in denen mindestens 15 % Provision gezahlt worden
war. Gallandi selbst hält eine Provisionshöhe ab 10 % für
offenbarungspflichtig und hinreichend geeignet, bei Offenbarung den
Käufer zu bewegen, vom Vertragsschluß Abstand zu nehmen; im Fall
des OLG Karlsruhe, Urteil vom 5.4.2000, GA 353 ff., waren zumindest
14 % verschwiegen.

84

C.

85

Weitere erstinstanzliche Einwendungen,

86

keine persönliche Berechnung der Beklagten zu 1) über auf den
Kläger zukommende monatliche Belastungen

kein Aufführen der tatsächlichen Miete im Besuchsauftrag

kein Hinweis auf die zeitliche Begrenzung der steuerlichen
Abschreibung

kein Hinweis, daß der Kaufpreis über den Marktwert liegt

kein Hinweis auf die Mietpreisbindung

fehlerhafte Finanzierung durch Vorausdarlehn und
Bausparverträge

kein Hinweis auf allgemeines Zinssteigerungsrisiko

Vorspiegelung der falschen Tatsache, daß sich die Wohnung von
selbst trage und ein kurzfristiger Verkauf ohne Verlust mit Gewinn
möglich sei,

87

trägt der Kläger mit einer zulässigen Berufungsbegründung, die
erkennen läßt, in welchen Punkten tatsächlicher oder rechtlicher
Art sowie aus welchen Gründen das erstinstanzliche Urteil unrichtig
ist und welche Gründe er dem entgegensetzt (BGH NJW 2000, 1576)
nicht vor. Die Ausführungen des Klägers auf Seite 3 seiner
Berufungsbegründung sprechen auch dafür, daß er diese Punkte
mangels Beweisbarkeit nicht aufgreift. Die pauschale Bezugnahme auf
das erstinstanzliche Vorbringen ist jedenfalls dann unzureichend,
wenn sich das Landgericht mit diesem Vortrag eingehend befaßt und
ihn zurückgewiesen hat. Auf die Ausführungen des Landgerichts in
seinen Entscheidungsgründen wird nochmals in diesem Zusammenhang
verwiesen.

88

D.

89

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97, 708 Ziff. 10, 711
ZPO.