Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2000-09-25, Aktenzeichen 16 U 47/99
ECLI:DE:OLGK:2000:0925.16U47.99.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

2

Durch Urteil des Landgerichts Köln vom 25.10.1994 - 3 O 146/94 -
wurde u. a. festgestellt, dass

3

die Klägerin zu 3/4 Miteigentümerin des im Grundbuch von K.-R.,
Blatt 12821 eingetragenen Grundstücks, Gebäude- und Freifläche L.er
Straße ..., Flur .., Flurstück ..., 206 qm groß, ist,

4

der Beklagte nicht berechtigt ist, die Verwaltung des
Hausgrundstücks L.er Straße ... in K. auszuüben,

5

der Beklagte nicht Mieter der im Erdgeschoss des Hauses L.er
Straße ... in K. befindlichen Gewerberäume (3 Zimmern, 1 Kammer, 1
Küche, 1 Toilette) nebst Hof und Keller ist.

6

Eine hiergegen eingelegte Berufung des Beklagten wurde mit
Urteil des Senats vom 18.09.1995 - 16 U 122/94 - zurückgewiesen.
Eine Revision des Beklagten hat der Bundesgerichtshof nicht
angenommen (Beschluss vom 13.11.1996 - IV ZR 298/95 - ).

7

Der Beklagte nutzt seit dem Tod der am 06.04.1993 verstorbenen
Frau A.O., die seit dem 11.12.1962 als Alleineigentümerin im
Grundbuch eingetragen war, das Hausgrundstück im wesentlichen
selbst. Eine Wohnung ist an einen Dritten vermietet; den Mietzins
nimmt der Beklagte ein, ohne diesen abzurechnen. Die Vornahme -
nach Auffassung der Klägerin - auch aus Gründen der
Verkehrssicherheit dringend notwendiger Reparaturen an dem Haus
wird von ihm nicht geduldet.

8

Die Klägerin hat in erster Instanz unter Bezugnahme auf die
rechtskräftige Entscheidung in dem Vorprozess beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, der Benutzung des Hausgrundstücks
L.er Straße ..., K.-K., wie folgt zuzustimmen:

10

a)
Die Verwaltung des Hausgrundstücks obliegt der
Klägerin bzw. einem von der Klägerin bestimmten gewerblichen
Hausverwalter

b)
Die Parteien verzichten auf jegliche eigene
Nutzung des Hausgrundstücks

c)
Das Hausgrundstück wird ausschließlich Dritten zur
entgeltlichen Nutzung auf der Grundlage ortsüblicher Mietverträge
zur Nutzung überlassen

11

den Beklagten zu verurteilen, das im Erdgeschoss des Hauses
L.er Straße ..., K.-K. gelegene Ladenlokal mit drei Nebenräumen,
Spind und WC zu räumen und an die aus den Parteien bestehende
Gemeinschaft zum Zwecke der gemeinschaftlichen Verwaltung nach
Maßgabe des Antrags zu Ziffer 1. herauszugeben.

12

Das Landgerichts hat den Beklagten mit Urteil vom 18.12.1998,
auf das auch wegen der Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und
Streitstandes verwiesen wird, antragsgemäß verurteilt.

13

Gegen das am 14.01.1999 zugestellte Urteil hat der Beklagte mit
einem am 10.02.1999 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt
und diese nach entsprechender Fristverlängerung mit einem am
12.05.1999 eingegangenen weiteren Schriftsatz begründet.

14

Der Beklagte hat zu seiner Verurteilung auf den Klageantrag zu
1. eingewandt, die Klägerin habe nicht hinreichend dargelegt,
Beschlüssen, über die Verwaltung des Objekts gefasst zu haben,
wobei das Landgericht im übrigen nicht berücksichtigt habe, dass
eine entsprechende Entschließung bestritten worden sei. Zu dem
Klageantrag zu 2. hat der Beklagte sein erstinstanzliches
Vorbringen wiederholt, er habe am 12.01.1991 (richtig wohl:
12.01.1992) mit Frau A.O. einen Mietvertrag mit einer festen
Laufzeit bis zum 12.01.2001 (richtig wohl: 12.01.2002)
geschlossen.

15

In der ersten mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat die
Klägerin ihre Anträge geändert und beantragt,

16

festzustellen, dass die Beschlüsse zur Verwaltung des Hauses
L.er Straße ..., K.-K., wirksam sind, die wie folgt lauten:

17

a)
Die Verwaltung des Hausgrundstücks obliegt der
Klägerin bzw. einem von der Klägerin bestimmten gewerblichen
Hausverwalter.

b)
Die Parteien verzichten auf jegliche eigene
Nutzung des Hausgrundstücks.

c)
Das Hausgrundstück wird ausschließlich Dritten zur
entgeltlichen Nutzung auf der Grundlage ortsüblicher Mietverträge
zur Nutzung überlassen.

18

den Beklagte zu verurteilen, das im Erdgeschoss des Hauses L.er
Straße ..., K.-K. gelegene Ladenlokal mit drei Nebenräumen, Spind
und WC zu räumen und an die Klägerin als Verwalterin
herauszugeben.

19

Mit Zwischenurteil vom 20.09.1999 hat der Senat festgestellt,
dass diese Klageänderung zulässig ist. Ein Prozesskostenhilfegesuch
des Beklagten für eine von ihm beabsichtigte Revision wurde mit
Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 01.12.1999 - IV ZA 7/99 - als
aussichtslos zurückgewiesen.

20

Der Beklagte nimmt ergänzend Bezug auf sein Vorbringen im Rahmen
des vor dem Senat anhängigen Wiederaufnahmeverfahrens 16 U 81/97,
in dem er Restitutions- und Nichtigkeitsgründe gegen die in dem
Ausgangsverfahren 3 O 146/94 LG Köln = 16 U 122/94 OLG Köln
getroffenen Entscheidungen geltend macht. Er beantragt,

21

unter Abänderung des angefochtenen
Urteils die Klage abzuweisen.

22

Die Klägerin beantragt,

23

24

die Berufung zurückzuweisen und nach
ihren geänderten Anträgen zu erkennen.

25

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien
wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst
eingereichten Urkunden verwiesen.

26

Die Akten 16 U 122/94 OLG Köln (= 3 O 146/94 LG Köln) nebst IV
ZR 298/95 des BGH, 16 U 81/97 OLG Köln und 16 U 64/99 OLG Köln
lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

27

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

28

Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung führt nur zur
Anpassung des Tenors an die geänderten Klageanträge. Ansonsten hat
das Rechtsmittel keinen Erfolg.

29

Die Änderung der Klageanträge ist - wie durch das für den Senat
bindende Zwischenurteil vom 20.09.1999 festgestellt ist - zulässig.
Auch ansonsten begegnet die Zulässigkeit der Anträge keinen
Bedenken; insbesondere hat die Klägerin aus den Gründen des
Zwischenurteils, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen
verwiesen wird, ein rechtlich geschütztes Interesse an der mit dem
Klageantrag zu 1. begehrten Feststellung.

30

Die - geänderte - Klage ist auch begründet.

31

Klageantrag zu 1.

32

Die Klägerin hat wirksam Beschlüsse mit dem aus dem Tenor dieses
Urteils ersichtlichen Inhalt gefasst.

33

a)

34

Soweit der Beklagte eine Beschlussfassung durch die Klägerin
bestreitet, ist sein Vorbringen unbeachtlich.

35

Nach dem rechtskräftigen Urteil des Landgerichts vom 25.10.1994
- 3 O 146/94 - , das unabhängig von den hiergegen vorgebrachten
Einwendungen des Beklagten der rechtlichen Beurteilung zugrunde zu
legen ist, ist die Klägerin zu 3/4 Miteigentümerin des
Hausgrundstücks L.er Straße in K.. Mit der Mehrheit ihrer Anteile
konnte sie gem. § 745 Abs. 1 BGB Regelungen zur Verwaltung und
Benutzung des gemeinschaftlichen Hausgrundstücks treffen. Da
derartige Mehrheitsbeschlüsse formlos möglich sind ((vgl.
Palandt/Sprau, BGB 59. Auflage, § 745 Rdn. 1), liegt spätestens in
dem Vortrag entsprechender Beschlüsse und der Geltendmachung von
Rechten hieraus in diesem Rechtsstreit zugleich eine
Beschlussfassung.

36

b)

37

Die gefassten Beschlüsse sind wirksam.

38

aa)

39

Der Wirksamkeit der Beschlüsse steht es zunächst nicht entgegen,
dass der Beklagte an der Beschlussfassung nicht beteiligt worden
ist. Ihm wäre zwar als Minderheitsgesellschafter an sich
rechtliches Gehör zu gewähren gewesen; dessen Versagung führt indes
alleine noch nicht zur Unwirksamkeit gefasster Beschlüsse (vgl.
Palandt/Sprau a.a.O.).

40

bb)

41

Soweit die Klägerin eine Übertragung der Verwaltung des Objekts
auf sich bzw. einen von ihr beauftragten Verwalterin beschlossen
hat (Klageantrag zu 1 a), stand der Klägerin eine
Regelungskompetenz zu. Auch unterliegt der Beschluss - gemessen an
den Maßstäben des § 745 Abs. 1 BGB - inhaltlich keinen
Bedenken.

42

Es ist rechtskräftig festgestellt, dass der Beklagte zur
Verwaltung des Hausgrundstücks nicht befugt ist. Deshalb ist davon
auszugehen, dass die Verwaltung entsprechend der gesetzlichen
Regelung des § 744 Abs. 1 BGB zunächst beiden Parteien
gemeinschaftlich zustand, nachdem die Klägerin die dem Beklagten
von Frau A.O. am 21.08.1992 erteilte Vollmacht zur Verwaltung des
Hauses wirksam widerrufen hatte (vgl. Seite 24 des Senatsurteils
vom 18.09.1995 - 16 U 122/94 -). Eine Abänderung dieser
gesetzlichen Verwaltungsregelung durch Mehrheitsbeschluss ist indes
dann möglich, wenn der Beschluss sich im Rahmen ordnungsgemäßer
Verwaltung hält und die Grenzen des § 745 Abs. 3 BGB nicht
überschritten werden.

43

Eine Veränderung des gemeinschaftlichen Gegenstandes i. S. d. §
745 Abs. 3 BGB ist mit einer Übertragung der Verwaltung auf die
Klägerin nicht verbunden, so dass die getroffene Regelung
grundsätzlich einem Mehrheitsbeschluss zugänglich war. Allerdings
ist gem. § 242 BGB bei der Verwalterbestellung auch auf die
Interessen des von der Verwaltung ausgeschlossenen Teilhabers
Rücksicht zu nehmen, weswegen im Einzelfall die Bestellung eines
Teilhabers zum alleinigen Verwalter unzulässig sein kann (vgl.
Staudinger-Langhein, BGB 13. Auflage, § 745 Rdn. 7). Ein derartiger
Ausnahmefall liegt indes nicht vor. Vielmehr gebieten hier die
besonderen Umstände des Falles eine alleinige Verwaltung durch die
Klägerin bzw. einen von ihr Beauftragten, um dem Interesse aller
Teilhaber gerecht zu werden, nachdem der Beklagte sich unter
Missachtung rechtskräftiger Entscheidungen die Stellung eines
Alleineigentümers angemaßt hat.

44

cc)

45

Auch wegen der Beschlüsse gem. dem Klageantrag zu 1. b) und c)
steht die Vorschrift des § 745 Abs. 3 BGB einer Wirksamkeit nicht
entgegen. Auch mit diesen Beschlüssen ist eine "wesentliche
Veränderung des Gegenstands", d. h. eine erhebliche Änderung der
Gestaltung oder wirtschaftlichen Zweckbestimmung des
Hausgrundstücks (vgl. Palandt/Sprau, a.a.O. § 745 Rdn. 4) nicht
verbunden. Ferner wird das Recht des Beklagten auf seinen
Nutzungsanteil, das nach § 745 Abs. 3 S. 2 BGB "mehrheitsfest" ist,
mit dem Ausschluss der Eigennutzung für beide Parteien und der
Überlassung des Objekts an Dritte auf der Grundlage ortsüblicher
Mietverträge nicht beschränkt. Das Gebrauchsrecht eines Teilhabers
aus § 743 Abs. 2 BGB ist in § 745 Abs. 3 S. 2 BGB gerade nicht
garantiert. Vielmehr soll mit dieser Vorschrift nur verhindert
werden, dass seine Nutzungsquote beeinträchtigt wird. Die
Nutzungsart (Eigennutzung, Einzelvermietung, Gesamtverpachtung)
unterliegt dagegen der Disposition der Eigentümermehrheit, solange
nur die Grenzen ordnungsgemäßer Wirtschaft, die wirtschaftliche
Zweckbestimmung und die Wahrung der Nutzungsquote beachtet werden
(vgl. BGH MDR 1995, 350 = NJW-RR 1995, 267; Staudinger/Langhein
a.a.O. § 745 Rdn. 13 f.). Letzteres ist hier der Fall. Durch den
von der Klägerin mehrheitlich beschlossenen Verzicht der Teilhaber
auf Eigennutzung soll der bisherige, allen Geboten wirtschaftlicher
Vernunft widersprechende Zustand beseitigt und eine ordnungsgemäße
Bewirtschaftung des Objekts erreicht werden, ohne dass die
Nutzungsquote des Beklagten tangiert wird; denn ihm verbleibt
weiterhin der seinem Anteil entsprechende Teil eines etwaigen
Überschusses aus der Bewirtschaftung des Objekts.

46

Klageantrag zu 2.

47

Der Beklagte ist gem. § 745 Abs. 1 BGB zur Räumung und
Herausgabe des im Erdgeschoss gelegenen Ladenlokals
verpflichtet.

48

a)

49

Aus § 745 Abs. 1 BGB ist jeder Teilhaber dem bzw. den anderen
gegenüber verpflichtet, an der Ausführung eines wirksam zustande
gekommenen Mehrheitsbeschlusses mitzuwirken (vgl.
Staudinger/Langhein a.a.O. § 744 Rdn. 20, § 745 Rdn. 27 f.;
MünchKomm/K. Schmidt, BGB 3. Auflage, §§ 744, 745 Rdn. 25). Da -
wie oben ausgeführt - wirksame Mehrheitsbeschlüsse vorliegen, mit
denen die Verwaltung auf die Klägerin übertragen ist und den
Parteien eine Eigennutzung des Objekts untersagt wird, besteht die
von dem Beklagten geschuldete Mitwirkung in der Räumung und
Herausgabe der bisher von ihm selbst genutzten Räume.

50

b)

51

Gegenüber diesem Anspruch aus dem Gemeinschaftsverhältnis kann
der Beklagte kein Recht zum Besitz aus einer Sonderrechtsverbindung
mit der Gemeinschaft geltend machen.

52

Aus einem Mietverhältnis, das alleine in Betracht kommen könnte,
lässt sich ein Besitzrecht des Beklagten nicht herleiten. Hierbei
kann es offen bleiben, ob der Beklagte einen Mietvertrag mit Frau
A.O. geschlossen hat, der nach seinem Schriftbild - wie
erstinstanzlich vorgetragen - am 12.01.1992 (nicht 12.012.1991)
geschlossen worden ist und eine Laufzeit bis zum 12.01.2002 (nicht
12.01.1991) haben sollte (vgl. die Kopie GA 52 - 55); denn der
Berufung auf eine entsprechende Vereinbarung steht ebenfalls die
materielle Rechtskraft der Feststellung in dem Vorprozess entgegen,
dass der Beklagte nicht Mieter der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung
ist.

53

Die Rechtskraft eines Urteils, mit dem einer negativen
Feststellungsklage stattgegeben wird, erfasst jedenfalls alle
Entstehungsgründe, die im Zeitpunkt der Entscheidung vorgelegen
haben und seinerzeit auch vorgetragen worden sind, und zwar
unabhängig davon, ob in den Gründen der damaligen Entscheidung eine
(eingehende) Befassung mit jedem Entstehungstatbestand erfolgt und
jeder einzelne verneint worden ist (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO 21.
Auflage Rdn. 12). Ob damit auch Einwendungen abgeschnitten sind,
die im Zeitpunkt der damaligen Entscheidung bestanden, aber nicht
in den Prozess eingeführt worden sind (so BGH MDR 1988, 1048 =
BGHHR ZPO § 322 Abs. 1 - Feststellungsurteil 1 - ; BGH NZV 1995,
189 = BGHR ZPO § 322 Abs. 1 - Feststellungsurteil 4 -;
Zöller/Vollkommer a.a.O. mit Nachweisen zur Gegenmeinung) bedarf
keiner Entscheidung; denn der Kläger hatte sich im Vorprozess in
seiner Berufungsbegründung auch auf den Mietvertrag vom 12.01.1992
berufen (Seiten 11, 32 der BB, Bl. 259, 281 d. A. 3 O 146/94 LG
Köln) und diesen Vertrag als Anlage 10a zur damaligen
Berufungsbegründung vorgelegt, wie sich auch aus der
Auseinandersetzung der Beklagten mit diesem Vertrag in der
Berufungserwiderung ergibt (Seite 12 der BE, Bl. 317 281 d. A. 3 O
146/94 LG Köln).

54

Damit ist dem Beklagten infolge der Rechtskraft der in dem
Vorprozess getroffenen Feststellung, dass er nicht Mieter des
Objekts sei, auch die Berufung auf etwaige mietvertragliche
Besitzrechte aus dem in Kopie vorgelegten Vertrag vom 12.01.1992
versagt.

55

3.

56

Anlass für eine Aussetzung des vorliegenden Verfahrens gem. §
148 ZPO bis zum rechtskräftigen Abschluss des
Wiederaufnahmeverfahrens 16 U 81/97 OLG Köln hat der Senat nicht
gesehen, da es zu den präjudiziellen Rechtsverhältnissen ein
rechtskräftiges Urteil gibt, Rechtskraft erst nach Überprüfung in
zwei Rechtsmittelinstanzen eingetreten ist und die erhobenen
Restitutions- und Nichtigkeitsklagen aus den Gründen des in dem
Parallelverfahrens ebenfalls am 25.09.2000 ergangenen Urteils
unzulässig sind.

57

4.

58

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 97,
708 Nr. 10, 711 ZPO.

59

Der Wert der Beschwer des Beklagten beträgt mehr als 60.000,00
DM.

60

Für den Klageantrag zu 1. schätzt der Senat den Wert der
Beschwer des Beklagten in Ausübung des in § 3 ZPO eingeräumten
Ermessens auf 6.000,00 DM.

61

Wegen des Klageantrags zu 2. ist § 8 ZPO einschlägig, da der
Beklagte sich gegenüber dem Räumungs- und Herausgabeverlangen auf
das Bestehen eines Mietvertrags beruft (vgl. Zöller/Herget a.a.O. §
3 Rdn. 16, Stichwort "Mietstreitigkeiten"). "Streitige Zeit" im
Sinne dieser Vorschrift ist nach h. M., insbesondere der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei Räumungsklagen auch für
den Rechtsmittelstreitwert der Zeitraum zwischen Klageerhebung
(hier: 27.06.1997) und dem vertraglichen Ablauf der Mietzeit, also
dem 12.01.2002 (vgl. BGH MDR 1992, 913 = NJW-RR 1992, 1359;
SchlHOLG OLGR 1996, 143; Zöller/Herget a.a.O. § 8 Rdn. 5; a.A.
MünchKomm/Lappe, ZPO, § 8 Rdn. 17 f.: Nur die Zeit ab Schluss der
mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht bis zum Ende der
Laufzeit des Mietvertrags). Selbst unter Außerachtlassung des bei
Zustellung der Klage weitgehend abgelaufenen Monats Juni 1997 und
dem Ansatz nur einer hälftigen Miete für den Monat Januar 2002
ergibt sich ein Wert von 54,5 Monaten x 1.000,00 DM = 54.500,00 DM,
also insgesamt eine Beschwer von 60.500,00 DM.

62

Aus dem Vorstehenden folgt zugleich, dass für den
Gebührenstreitwert § 16 GKG einschlägig und eine Jahresmiete von
12.000,00 DM anzusetzen ist. Wegen des Gebührenstreitwerts
verbleibt es daher unter Einbeziehung der 6.000,00 DM für den
Klageantrag zu 1. bei der Wertfestsetzung in dem Beschluss vom
20.10.1999 (18.000,00 DM), und zwar unter Abänderung der
Wertfestsetzung des Landgerichts auch für die erste Instanz.