Oberlandesgericht Karlsruhe ()
Urteil vom 2018-02-09, Aktenzeichen 8 U 117/17

Tenor

I. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Mannheim vom 18. August 2017 - 4 O 93/16 - im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt geändert:

1. Der Beklagte wird verurteilt, die Geschäfts- und Lagerräume im Erdgeschoss des Anwesens B-Straße 57 in Mannheim, bestehend aus einer Gaststätte mit Küche und WC-Anlage sowie Abstellraum (Erdgeschoss links) zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

2. Es wird festgestellt, dass der Beklagte der Klägerin den durch die verspätete Rückgabe der Mieträume entstandenen Schaden zu ersetzen hat.

II. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 15.000,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe von Gewerberäumlichkeiten in Mannheim (Gaststätte und Abstellraum). Außerdem begehrt sie die Feststellung der Schadensersatzpflicht des Beklagten wegen verspäteter Herausgabe dieser Räume.

2

Der Beklagte mietete mit schriftlichen Mietverträgen vom 4. Oktober 2005 und 1. November 2006 eine Gaststätte mit Abstellraum im Anwesen B-Straße 57 in Mannheim (im Folgenden: Anwesen). Beide Mietverträge bestimmen in § 2, dass das Mietverhältnis bis zum 30. September 2007 befristet ist, der Beklagte als Mieter jedoch eine Verlängerungsoption auf drei Jahre erhält. Wird die Option gezogen und das Mietverhältnis auch danach nicht gekündigt, verlängert es sich jeweils um drei Jahre. Der Beklagte zog die Option.

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In der Folgezeit erwarb die J GbR das Anwesen und trat als Vermieterin in die Mietverträge ein. Mit notariellem Kaufvertrag vom 1. April 2014 verkaufte diese das Anwesen an die Klägerin. Mit Schreiben vom 30. Januar 2016 kündigte die für die Klägerin tätige Hausverwalterin, die H GmbH, im Namen der Klägerin die Mietverhältnisse zum 30. September 2016; einer Fortsetzung gemäß § 545 BGB wurde widersprochen. Am 2. Februar 2016 wurde die Klägerin als Grundstückseigentümerin in das - elektronisch geführte - Grundbuch eingetragen.

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Das Landgericht hat mit Urteil vom 18. August 2017, auf dessen tatsächliche Feststellungen Bezug genommen wird (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO), soweit sie zu den hier getroffenen tatsächlichen Feststellungen nicht in Widerspruch stehen, die Klage abgewiesen; wegen des erstinstanzlich streitigen Parteivorbringens, der erstinstanzlich gestellten Anträge und der Entscheidungsgründe wird ebenfalls auf den Inhalt dieses Urteils verwiesen. Das Landgericht ist davon ausgegangen, dass es durch das Kündigungsschreiben vom 30. Januar 2016 zu keiner wirksamen Beendigung der Mietverhältnisse kam, weil dieses Kündigungsschreiben dem Beklagten am 2. Februar 2016 zugegangen war, bevor die Klägerin noch am selben Tag als Grundstückseigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde.

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Zur Begründung seiner Auffassung hat das Landgericht unter anderem ausgeführt: Das Kündigungsschreiben sei am 2. Februar 2016 um 15.00 Uhr in den Briefkasten des Beklagten eingeworfen worden. Dies stehe aufgrund der Aussagen der bei der Hausverwalterin beschäftigten Zeuginnen D und H fest. Zwar hätten sie an den konkreten Einwurf der Kündigung keine Erinnerung mehr gehabt, jedoch übereinstimmend und glaubhaft geschildert, wie sich üblicherweise die Zustellung von wichtigen Schreiben an die Mieter der von der Hausverwalterin betreuten Anwesen vollziehe und dass im unmittelbaren Anschluss des Einwurfs auf dem Doppel der Schreiben der Einwurf vermerkt werde. Wie sich aus dem auf der Abschrift des Kündigungsschreibens vom 30. Januar 2016 angebrachten und von beiden Zeuginnen unterschriebenen Vermerk ergebe, sei dies am Dienstag, dem 2. Februar 2016 um 15.00 Uhr geschehen. Der Beklagte nutze die Räumlichkeiten als Gaststätte. Nach der Verkehrsanschauung sei zu diesem Zeitpunkt noch mit einer Leerung des Briefkastens am gleichen Tage zu rechnen gewesen. Zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung sei die Klägerin jedoch noch nicht Eigentümerin und damit nicht als Vermieterin gemäß den §§ 566, 578 BGB in die Mietverhältnisse mit dem Beklagten eingetreten gewesen. Die Eintragung der Klägerin als Grundstückseigentümerin im Grundbuch sei am 2. Februar 2016 erst nach 16.33 Uhr wirksam geworden. Wie die Grundbuchrechtspflegerin S als Zeugin glaubhaft geschildert habe und aus dem EDV-System des Grundbuchamtes habe nachvollziehen können, sei der Antrag zu diesem Zeitpunkt von ihr bearbeitet und in das EDV-System eingegeben worden.

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Die Klägerin hat dieses Urteil mit der Berufung angefochten und zur Begründung des Rechtsmittels im Wesentlichen vorgetragen: Soweit das erstinstanzliche Gericht die Klage mit der Begründung abgewiesen habe, dass die Klägerin bei Zugang der Kündigung beim Beklagten noch nicht als Eigentümerin eingetragen und von der Verkäuferin auch nicht zur Kündigung ermächtigt gewesen sei, sei dies aufgrund der Personenidentität zwischen dem Geschäftsführer der Verkäuferin und dem Geschäftsführer der von der Klägerin bevollmächtigten Hausverwalterin in der Person des Zeugen Marcel H dergestalt falsch, dass die Kündigung durch die Klägerin mit Zustimmung, Wissen, Ermächtigung und in Vollmacht der Verkäuferin erfolgt sei. Der Zeuge H habe die Kündigung im Namen der Klägerin in einer Telefonkonferenz mit dieser vereinbart.

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Die Klägerin beantragt:

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1. Das Urteil des Landgerichts Mannheim vom 18. August 2017 - 4 O 93/16 - wird aufgehoben.

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2. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm gemieteten Geschäfts- und Lagerräume im Anwesen der Klägerin in der B-Straße 57 in Mannheim, Erdgeschoss, bestehend aus einer Gaststätte mit Küche und WC-Anlage sowie Abstellraum (Erdgeschoss links) mit sofortiger Wirkung zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

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3. Es wird festgestellt, dass der Beklagte den Schaden durch die verspätete Rückgabe der Mieträume der Klägerin zu ersetzen hat.

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Der Beklagte beantragt:

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Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.

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Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. Ergänzend trägt er im Berufungsrechtszug vor: Die Klägerin sei zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung nicht als Eigentümerin des betroffenen Grundstücks im Grundbuch eingetragen gewesen. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch wäre allerdings Voraussetzung dafür gewesen, dass die Klägerin das bestehende Mietverhältnis hätte kündigen können. Wie das erstinstanzliche Gericht zutreffend ausgeführt habe, könne der Erwerber eines Grundstücks erst dann ein bestehendes Mietverhältnis wirksam kündigen, nachdem er im Grundbuch eingetragen worden sei. Die Beweisaufnahme in erster Instanz habe ergeben, dass die Klägerin erst nach Zugang der Kündigung als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen worden sei. Mangels Eigentumsumschreibung im Grundbuch habe die Kündigung auch nicht durch einen Vertreter der Klägerin erklärt werden können. Wie das erstinstanzliche Gericht ebenfalls zutreffend ausführe, habe zum Zeitpunkt des Ausspruchs beziehungsweise des Zugangs der Kündigung auch keine Ermächtigung der Klägerin durch die vormalige Grundstückseigentümerin vorgelegen, nach welcher die Klägerin berechtigt gewesen wäre, das Mietverhältnis zu kündigen. Erst nachdem die Klägerin Kenntnis darüber erhalten gehabt habe, dass die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nach Zugang der Kündigung erfolgt sei, habe sie ihren Vortrag dahingehend abgeändert, dass sie von der vormaligen Grundstückseigentümerin und Verkäuferin des Grundstücks mündlich auch zur Kündigung von Mietverträgen ermächtigt worden sei. Zum Beweis dafür habe sie den Zeugen H benannt, der zugleich Geschäftsführer der Verkäuferin und Geschäftsführer der von der Klägerin bevollmächtigten Verwalterin (gewesen) sei. Abgesehen davon, dass der Wortlaut der Kündigung im Widerspruch zu dieser angeblichen Ermächtigung der Klägerin durch die Voreigentümerin stehe, habe die Klägerin den Beweis für diese Ermächtigung nicht erbracht. Auch aus dem zwischen der Voreigentümerin und der Klägerin abgeschlossenen Kaufvertrag über das streitbefangene Grundstück ergebe sich die behauptete Ermächtigung nicht. Die Änderung des Vortrags der Klägerin, wonach die Kündigung in Vertretung der Voreigentümerin ausgesprochen worden sei, sei auf das erhebliche wirtschaftliche Interesse des Zeugen H zurückzuführen. Als Vertreter der Verkäuferin des Grundstücks sei er gegenüber der Klägerin in der Verpflichtung gestanden, das Mietverhältnis mit dem Beklagten zum frühestmöglichen Zeitpunkt zu beenden, um eine Neuvermietung der Räumlichkeiten bewerkstelligen zu können. Nach alledem stehe fest, dass das Mietverhältnis nicht zum 30. September 2016 beendet worden sei. Das erstinstanzliche Gericht habe die Klage zu Recht abgewiesen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze der Parteien in beiden Instanzen jeweils nebst Anlagen sowie auf den Inhalt der gerichtlichen Verfügungen, Beschlüsse und Sitzungsprotokolle Bezug genommen.

II.

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Die Berufung der Klägerin ist zulässig und begründet.

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1. Die wirksame Ausübung einer maßgeblich auf § 566 Abs. 1 in Verbindung mit § 578 BGB gestützten Kündigung des Mietverhältnisses durch den Erwerber setzt voraus, dass der Erwerber im Zeitpunkt der Kündigung Eigentümer des Mietobjekts ist (vgl. BGH, Urteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 -, juris, Rn. 22; Häublein, in: MüKo-BGB, 7. Aufl. 2016, § 566 Rn. 24). Da die Kündigung in dem Zeitpunkt wirksam wird, in dem sie ihrem Adressaten zugeht (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB), kommt es auf die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung an.

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2. Zum Zeitpunkt des Zugangs der im Namen der Klägerin erklärten Kündigung beim Beklagten war die Klägerin bereits Eigentümerin des Anwesens - mit der Folge, dass die Kündigung die Mietverhältnisse zum 30. September 2016 beendete und der Beklagte seither verpflichtet ist, die Räume geräumt an die Klägerin herauszugeben (§ 546 Abs. 1 BGB).

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a) Nachdem zuvor schon die Auflassung erklärt worden war, wurde die Klägerin durch entsprechende Eintragung im Grundbuch am 2. Februar 2016 um 16.33 Uhr Eigentümerin des Anwesens. Denn zu diesem Zeitpunkt hatte die Grundbuchrechtspflegerin die Eintragung in das - elektronisch geführte - Grundbuch abgeschlossen; die weitere, von Menschenhand nicht mehr beeinflusste Verarbeitung im EDV-System ging störungsfrei vonstatten. Im Übrigen geht auch der Beklagte davon aus, dass die Eigentumsumschreibung am 2. Februar 2016 um 16.33 Uhr vollzogen wurde(Vgl. Schriftsatz des Beklagten vom 24. Februar 2017, Seite 1).

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b) Das Kündigungsschreiben vom 30. Januar 2016 ging dem Beklagten rechtlich am 2. Februar 2016 in der Zeit zwischen 17.00 Uhr und 18.00 Uhr zu.

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aa) Die Kündigung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung. Wird sie in Abwesenheit des Erklärungsempfängers (Adressaten) abgegeben, so wird sie in dem Zeitpunkt wirksam, in welchem sie diesem zugeht (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB). Zugegangen ist eine Willenserklärung, sobald sie derart in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass bei Annahme gewöhnlicher Verhältnisse damit zu rechnen ist, er könne von ihr Kenntnis erlangen (vgl. BGH, Urteil vom 3. November 1976 - VIII ZR 140/75 -, juris, Rn. 13; BAG, Urteil vom 8. Dezember 1983 - 2 AZR 337/82 -, juris, Rn. 11). Der Einwurf eines Briefes in den Briefkasten des Empfängers bewirkt nach dieser Auslegung den Zugang an dem Tag, an dem nach der Verkehrsanschauung - ohne Berücksichtigung der individuellen Verhältnisse des Empfängers (BGH, Urteil vom 5. Dezember 2007 - XII ZR 148/05 -, juris, Rn. 9) - mit der Leerung noch zu rechnen ist; erreicht eine Erklärung den Briefkasten des Empfängers zu einer Tageszeit, zu der nach den Gepflogenheiten des Verkehrs eine Entnahme durch den Adressaten nicht mehr erwartet werden kann, ist die Willenserklärung an diesem Tag nicht mehr, sondern vielmehr erst zu einem späteren Zeitpunkt zugegangen (vgl. BAG, a.a.O., Rn. 16 ff.; BayVerfGH, Entscheidung vom 15. Oktober 1992 - Vf. 117-VI-91 -, juris, Rn. 34).

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bb) Bei Anwendung dieser Grundsätze ist der Zugang des Kündigungsschreibens beim Beklagten am Dienstag, dem 2. Februar 2016, zwischen 17.00 Uhr und 18.00 Uhr anzunehmen.

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(1) Das Kündigungsschreiben vom 30. Januar 2016 wurde am 2. Februar 2016 um 15.00 Uhr in den Briefkasten der Gaststätte des Beklagten eingeworfen. Diese Tatsache hat das Landgericht auf Seite 5 des angefochtenen Urteils in Würdigung der Aussagen der von ihm vernommenen Zeuginnen Sabine D und Monika H und in Auswertung des auf der Abschrift des Kündigungsschreibens angebrachten und von beiden Zeuginnen unterschriebenen Vermerks festgestellt. Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit dieser Feststellung begründeten, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Infolgedessen ist der Senat an diese Feststellung gebunden (§ 557 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

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(2) Das bedeutet nach den vorstehend unter Doppelbuchstabe aa referierten Grundsätzen jedoch nicht, dass das Kündigungsschreiben dem Beklagten am 2. Februar 2016 exakt um 15.00 Uhr zugegangen wäre. Denn bei Gaststätten, die - wie hier (vgl. die Angaben des Sohnes des Beklagten S für den Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat(Vgl. Sitzungsprotokoll vom 9. Februar 2018, Seite 2 f.)) - werktags von morgens 6.00 Uhr bis nachts um 3.00 Uhr geöffnet haben, ist unter Zugrundelegung gewöhnlicher Verhältnisse und der Gepflogenheiten des Verkehrs nicht damit zu rechnen, dass mitten am Nachmittag der Geschäftsbriefkasten geleert zu werden pflegt. Das gilt erst recht bei solchen Gaststättenbetrieben, bei denen - ebenfalls wie hier - der Chef selbst mitarbeitet, sich insbesondere persönlich um die Post kümmert und den Abenddienst mitübernimmt, mithin üblicherweise zwischen 17.00 Uhr und 18.00 Uhr in den Betrieb kommt und beim Hineingehen in den Betrieb den im Hauseingangsbereich angebrachten Briefkasten leert. In solchen Fällen muss - wie bei tagsüber außer Haus tätigen, alleinstehenden oder mit ebenfalls außer Haus berufstätigen oder anderen am Tage üblicherweise abwesenden Personen in einer Wohnung zusammenlebenden Arbeitnehmern (vgl. BAG, a.a.O., Rn. 18) - typischerweise von einer werktäglich abendlichen Leerung des Hausbriefkastens ausgegangen werden; diese kann jedenfalls bei Gaststätten der hier in Rede stehenden Art als zwischen 17.00 Uhr und 18.00 Uhr durchgeführt angesehen werden. Dass der Beklagte das Kündigungsschreiben am 2. Februar 2016 vor 17.00 Uhr dem Briefkasten entnommen hätte, hat er nicht behauptet; vielmehr war es „nicht mehr konkret“ bekannt, wie es sich an diesem Tag verhalten hatte(Vgl. Sitzungsprotokoll vom 9. Februar 2018, Seite 3).

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3. Wegen der nicht termingerechten Räumung und Herausgabe des Mietobjekts zum 30. September 2016 an die Klägerin machte sich der Beklagte nach den §§ 546a, 280 Abs. 1 und 2, § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB dem Grunde nach schadensersatzpflichtig. Dadurch, dass er in den Mieträumen verblieb, obschon am 4. Oktober 2016 ein Mitarbeiter der von der Klägerin beauftragten Hausverwalterin vor Ort war und ihn erneut zur Räumung aufforderte(Vgl. Klageschrift vom 5. Oktober 2016, Seite 2), geriet er bezüglich des Räumungs- und Herausgabeanspruchs der Klägerin mit Ablauf des 4. Oktober 2016 in Verzug.

III.

25

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO bestehen nicht.