Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2005-05-20, Aktenzeichen I-23 U 170/04
ECLI:DE:OLGD:2005:0520.I23U170.04.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 4. August 2004 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Kleve unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teil-weise geändert und wie folgt neu gefasst:

I.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 6.344 € nebst Zin-sen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 2.744 € seit dem 15.7.2003 und aus 3.600 € seit dem 20.2.2004 zu zahlen.

II.

Auf die Widerklage der Beklagten,

1. wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 1.126,79 € nebst Zinsen in Höhe 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1.10.2003 zu zahlen;

2. wird die Klägerin verurteilt, die Beklagte von Bürgschafts-kosten in Höhe von 1,5 % aus der Vertragserfüllungsbürg-schaft der Sparkasse Moers vom 25.5.2003 über 192.245 € seit dem 22.5.2003 freizustellen;

3. wird festgestellt, dass die Klägerin verpflichtet ist, die Ver-tragserfüllungsbürgschaft vom 25.5.2003 gegenüber der Spar-kasse Moers frei zu geben und zu erklären, dass ihr, der Klä-gerin, aus dem notariellen Vertrag vom 14.4.2003 keine An-sprüche gegen die Beklagte zustehen.

III.

Im Übrigen werden die Klage und die Widerklage abgewiesen.

IV.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 88 % und die Beklagte zu

12 %.

V.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Vollstreckung der jeweiligen Gegenseite durch Sicherheitsleis-tung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweilige Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollsteckenden Betrages leistet.

VI.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

G r ü n d e

2

I.

3

Die Klägerin, die als Bauträgerin tätig ist, verlangt Schadensersatz mit der Begründung, dass die Beklagte einen notariellen Vertrag über den Erwerb einer zu errichtenden Eigentumswohnung zu Unrecht angefochten und sich unberechtigt geweigert habe, den Vertrag notariell zu bestätigen. Die Beklagte macht widerklagend Kosten des notariellen Vertrages, Freistellung von Finanzierungs- und Bürgschaftskosten und die Feststellung der Verpflichtung der Klägerin zur Freigabe einer Vertragserfüllungsbürgschaft geltend.

4

Das Landgericht hat die Beklagte unter Abweisung der Widerklage antragsgemäß zur Zahlung von 91.042,30 € zuzüglich Zinsen verurteilt und zur Begründung ausgeführt: Der notarielle Erwerbs- und Bauerrichtungsvertrag sei formwirksam geschlossen worden. Die Anfechtung der Beklagten sei unberechtigt gewesen, weil weder die Voraussetzungen einer Irrtumsanfechtung noch die einer arglistigen Täuschung vorgelegen hätten. Die unberechtigte Anfechtung sei eine Vertragsverletzung, die die Beklagte zum Schadensersatz verpflichte. Als Schaden könne die Klägerin Ersatz der Anwaltskosten (2.744 €) und vergeblich aufgewandte Lohnkosten (3.600 €) verlangen, die dadurch entstanden, dass die Klägerin wegen der Unsicherheit der Vertragssituation nach der Anfechtung die Arbeiten an dem Bauvorhaben vorübergehend einstellte, ohne die Arbeiter anderweitig einsetzen zu können. Die Klägerin sei zu Recht von dem Vertrag zurückgetreten, nachdem die Beklagte ihrer Verpflichtung zur Bestätigung des unberechtigt angefochtenen Vertrages trotz Fristsetzung nicht nachgekommen sei. Der Schaden in Form des Mindererlöses bei dem späteren Verkauf des Wohnungseigentums betrage unter Berücksichtigung ersparter Aufwendungen 84.698,30 €. Hingegen stehe der Beklagten ein Schadensersatzanspruch nicht zu, weil die Klägerin sich vertragsgemäß verhalten habe. Die Bürgschaft sei nicht zu freizugeben, weil diese auch den Schadensersatzanspruch der Klägerin aus der Abwicklung des notariellen Vertrages sichere. Wegen der Einzelheiten wird auf die Feststellungen des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen.

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Die Beklagte greift diese Entscheidung mit der Berufung an und trägt zur Begründung des Rechtsmittels vor:

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Die Begründung des Landgerichts zum Grund eines Schadensersatzanspruches sei rechtlich fehlerhaft. Der ursprüngliche Vertrag sei wirksam, seine Anfechtung unberechtigt gewesen. Der Klägerin habe kein Anspruch auf eine Bestätigung des wirksamen Vertrages zugestanden, da § 141 BGB ein nichtiges bzw. ein anfechtbares Rechtsgeschäft voraussetze. Die Klägerin habe daher zu Unrecht eine Bestätigung verlangt und könne keinen Schadensersatz geltend machen, was auch bezüglich der Rechtsanwaltskosten gelte, da die Beauftragung eines Rechtsanwalts unnötig gewesen sei. Die Klägerin habe durch den Rücktritt die Unmöglichkeit der Vertragserfüllung verursacht und schulde ihr daher Schadensersatz und Freigabe der Vertragserfüllungsbürgschaft.

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Die Beklagte beantragt,

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das Urteil des Landgerichts zu ändern und

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1. die Klage abzuweisen;

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2. die Klägerin zu verurteilen, an sie 1.126,79 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 1.10.2003 zu zahlen;

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3. die Klägerin zu verurteilen, sie von Vorfälligkeitszinsen in Höhe von 3 % aus 147.100 € und 48.900 € seit dem 7.9.2003 und aus Bürgschaftskosten in Höhe von 1,5 % aus 192.245 € seit dem 22.5.2003 gegenüber der Sparkasse Moers freizustellen;

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4. festzustellen, dass die Klägerin verpflichtet ist, die Vertragerfüllungsbürgschaft vom 22.5.2003 gegenüber der Sparkasse Moers freizugeben und zu erklären, dass der Klägerin aus dem notariellen Vertrag vom 14.4.2003 keine Ansprüche gegen sie mehr zustehen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Die Klägerin verweist darauf, dass durch die unberechtigte Anfechtung, von der die Beklagte nicht abweichen wollte, eine unsichere Rechtslage entstanden sei und dass die Beklagte, da sie sich weigerte, an der Beseitigung der von ihr veranlassten Unsicherheit mitzuwirken, sich schadensersatzpflichtig gemacht habe.

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II. Die Berufung ist zulässig. Wegen der versäumten Berufungsfrist hat der Senat der Beklagten Wiedereinsetzung in den vorigen Stand durch Beschluss vom 7.10.2004 gewährt.

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Die Berufung hat teilweise Erfolg. Das Urteil des Landgerichts beruht insoweit auf einem Rechtsfehler, als es der Klägerin einen über 6.344 € hinausgehenden Schadensersatz zuerkannt hat. Zudem hat die Widerklage entgegen der vom Landgericht vertretenen Rechtsauffassung teilweise Erfolg, da die Klägerin der Beklagten Schadensersatz in Höhe von 1.126,79 € schuldet und verpflichtet ist, die Beklagte von den Kosten der Vertragserfüllungsbürgschaft freizustellen und die Bürgschaftsurkunde herauszugeben. Im Übrigen hat die Berufung keinen Erfolg.

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Zur Klage

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1.

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Das Landgericht hat ohne Rechtfehler einen Anspruch der Klägerin auf Erstattung von 2.744 € Rechtsanwaltskosten bejaht. Die Beklagte hat ihre Pflicht zur Vertragstreue durch die unberechtigte Anfechtung verletzt, §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB und schuldet daher Schadensersatz.

21

a) Der Vertrag über den Erwerb von Wohnungseigentum und der Verpflichtung der Beklagten zur Errichtung des Hauses ist wirksam geschlossen worden, er ist nicht wegen eines Formmangels nichtig, §§ 125, 311 b BGB. Das Beurkundungserfordernis des Vertrages über den Erwerb von Wohnungseigentum bezieht sich auf den Vertrag im Ganzen, d.h. auf die Veräußerungs- und Erwerbsverpflichtung sowie auf alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (BGH NJW 1984, 974). Dieses Erfordernis ist vorliegend erfüllt. Das Grundstück selbst ist in dem Vertrag ausreichend konkret bezeichnet, da auf den, dem notariellen Vertrag beigefügten, maßstabgerechten Lageplan Bezug genommen wurde (vgl. zur Bezugnahme BGH NJW-RR 1999, 1030). Wird, wie hier, Wohnungseigentum verkauft, bevor die Teilungserklärung erfolgt ist, dann muss sich aus den dem notariellen Vertrag beigefügten Plänen und Baubeschreibungen der Umfang des Sonder- und Gemeinschaftseigentums nach Lage, Größe und Aufgliederung ergeben (BGH NJW 1986, 845). Sowohl Lage des zu bildenden Wohnungseigentums als auch die weiteren zur Konkretisierung erforderlichen Angaben sind in den Baubeschreibungen und Plänen des notariellen Vertrages vom 14,04.2003 kenntlich gemacht. Ebenso ist die Herstellungsverpflichtung beurkundet. Der Inhalt der Errichtungsverpflichtung muss in dem notariellen Vertrag konkretisiert sein, wobei es ausreicht, dass sich die Pflichten des Bauträgers aus mitbeurkundeten Baubeschreibungen und –plänen ergibt (BGH Urt. v. 10.2.2005 – VII ZR 184/04; BGH NJW 2002, 1050, 1051). Die Einzelheiten der Herstellungsverpflichtung sind in dem Vertrag selbst beschrieben und durch beurkundete Baubeschreibung nebst Plänen eingehend dargestellt.

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b) Der Vertrag ist auch nicht wirksam angefochten worden. Die Beklagte hatte die Anfechtung darauf gestützt, dass die Klägerin sie über den Eigentumserwerb getäuscht habe, da sie davon ausgegangen sei, Eigentum zu erwerben, ihr aber lediglich Wohnungseigentum übertragen worden sei. Zudem seien die Größenangaben in dem notariellen Vertrag unrichtig und die Bauplanung entspreche nicht den vertraglichen Absprachen und DIN Vorschriften. Diese Gründe rechtfertigen eine Anfechtung weder nach § 119 BGB noch gemäß § 123 BGB, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat. Auf die Ausführungen in der Entscheidung des Landgerichts wird Bezug genommen. In der Berufungsinstanz gehen nun beide Parteien davon aus, dass ein Anfechtungsgrund nicht bestand.

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c) Die Beklagte hat durch ihre unberechtigte Anfechtung des Vertrages ihre Treuepflichten verletzt. Die Vertragsparteien sind verpflichtet, den Vertragszweck nicht zu beeinträchtigen oder zu gefährden (vgl. BGHZ 93, 39; NJW 1983, 998). Diese Leistungstreuepflicht dient als ergänzende Nebenpflicht der Sicherung der Hauptpflicht. Der Vertragspartner, der sich grundlos von der Vereinbarung lossagt, verletzt diese Treuepflicht. So ist die unberechtigte Kündigung eine Vertragsverletzung (BGH NJW 1996, 3270, 3271 zum Bauvertrag; BGHZ 89,296; NJW 1988, 1269). Ebenso ist die in der Anfechtung des Vertrages liegende Lossagung von der eingegangenen Verbindlichkeit eine Vertragsverletzung, sofern die Anfechtung, wie hier, unbegründet ist.

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d) Die Beklagte handelte schuldhaft. Bei der erforderlichen sorgfältigen Prüfung ihrer Einwände hätte sie von der Anfechtung des Vertrages Abstand nehmen müssen. Es war für sie erkennbar, dass die von ihr in Erwägung gezogenen Überlegungen bezüglich des Erwerbs von Wohnungseigentum, den Größenangaben und der Einhaltung der DIN-Normen eine Anfechtung nicht rechtfertigten.

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e) Der Klägerin ist ein Schaden in Höhe der Kosten des zur Rate gezogenen Rechtsanwalts (2.744 €) entstanden. Wegen der unberechtigten Anfechtung zog die Klägerin einen Rechtsanwalt zu, der sie bei der Besprechung mit der anwaltlich vertretenen Beklagten vertrat. Die ihr hierdurch entstandenen Kosten sind kausal durch die Vertragsverletzung verursacht worden und daher ein ersatzfähiger Schaden. Insoweit kommt es nicht darauf an, dass die Beklagte in der Folgezeit von der Anfechtungserklärung Abstand genommen hat, da der bereits entstandene Schaden dadurch nicht in Wegfall geraten ist. Zu Unrecht meint die Beklagte, die Rechtsanwaltskosten seien unnötig veranlasst und daher gemäß § 254 Abs. 2 BGB wegen eines Verstoßes gegen die Schadensminderungspflicht nicht zu ersetzen. Regelmäßig sind Rechtsanwaltskosten als Aufwendung zur Abwehr einer unberechtigten Kündigung oder Anfechtung von dem kündigenden bzw. anfechtenden Vertragspartner zu ersetzen (BGH NJW 1986, 2243, 2244, 2445; BayObLG NJW-RR 1998, 519). Angesichts des anwaltlichen Anfechtungsschreibens war die Beklagte veranlasst, selbst einen Rechtsanwalt aufzusuchen und mit der Wahrnehmung ihrer Rechte zu betrauen. Wieso die Klägerin sich stattdessen des Notars zur Wahrnehmung ihrer Interessen bedienen konnte, wie die Beklagte meint, ist nicht nachvollziehbar.

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2.

27

Der Klägerin steht ein weiterer Schadensersatzanspruch in Höhe von 3.600 € wegen der unberechtigten Anfechtung der Beklagten zu, §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB.

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Wegen der unberechtigten Anfechtung der Beklagten hat die Klägerin die Arbeiten an dem Bauvorhaben eingestellt und ihr sind Lohnkosten von 3.600 € entstanden. Die zutreffenden Feststellungen des Landgerichts zur Ersatzfähigkeit dieses Schadens werden von der Beklagten nicht angegriffen.

29

3.

30

Die Klägerin kann hingegen keinen Schadensersatz in Höhe von 84.698,30 € statt der Leistung gemäß §§ 282, 241 Abs. 2 BGB verlangen, da sie zu Unrecht den Rücktritt erklärte, obwohl ihr ein Festhalten an dem Vertrag nicht unzumutbar war. Die Beklagte hat sich nämlich nicht dadurch vertragswidrig verhalten, dass sie der Aufforderung zur Neubeurkundung des Vertrages mit geändertem Miteigentumsanteil nicht nachkam. Sie war weder aufgrund des ursprünglichen Vertrages (dazu unter a) noch aufgrund der unberechtigten Anfechtung (dazu unter b und c) hierzu verpflichtet.

31

a) Die Beklagte war nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, den notariellen Vertrag in einer geänderten Fassung zu bestätigen, nachdem die im Notar aufgeführten Miteigentumsanteile nicht mit denen der Teilungserklärung der Klägerin übereinstimmten. Die Klägerin hatte sich in dem notariellen Vertrag vom 14.3.2003 verpflichtet, einen Miteigentumsanteil von 150/275 (ca. 54 % des Gesamteigentum) des noch zubildenden Wohnungseigentums an dem Grundstück Gemarkung L, Flur , Flurstück zu übertragen. Gemäß der nachträglichen Teilungserklärung der Klägerin vom 7.5.2003 ergab sich für die Beklagte ein Miteigentumsanteil von 20.990/42.625 (ca. 49 % des Gesamteigentums), d.h. ein im Vergleich zum beurkundeten Vertrag geringerer Anteil. Einer solchen Änderung des Miteigentumsanteils musste die Beklagte nicht zustimmen, da der wirtschaftliche Wert ihres Eigentumsanteils von der Größe des Anteils mitbestimmt wird. Da die Klägerin selbst in dem notariellen Vertrag den Miteigentumsanteil vorgegeben und insoweit auch das Risiko der Richtigkeit übernommen hatte, war die Beklagte auch nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben zum Abschluss einen neuen, inhaltlich geänderten Vertrages verpflichtet. Die Änderung der Miteigentumsanteile war nicht durch das Verhalten der Beklagten, insbesondere die Anfechtung und den dadurch bedingten Zustand der Rechtsunsicherheit bedingt. Denn die Anfechtung erfolgte erst mit Schreiben vom 3.6.2003, während die Klägerin bereits durch die einseitige Teilungserklärung vom 7.5.2003 mit dem Erwerbsvertrag nicht übereinstimmende Miteigentumsanteile gebildet hatte. Darauf, ob sich die geänderte Aufteilung hinsichtlich der Kosten des Gemeinschaftseigentum nicht nachteilig auswirkte, kommt es nicht an.

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b) Die Beklagte ist nicht wegen der unberechtigten Vertragsanfechtung für die Kosten ersatzpflichtig, die erst infolge der späteren von der Klägerin veranlassten Vertragsbeendigung entstanden sind. Die Vertragsverletzung der Beklagten durch die unberechtigte Anfechtung vom 3.6.2003 wurde dadurch geheilt, dass die Beklagte ihre vertraglichen Pflichten mit Schreiben vom 10.6.2003 wieder einräumte und die Anfechtung "zurücknahm". Der Hinweis des Landgerichts, dass die Anfechtungserklärung nach ihrem Zugang bei der Beklagten gemäß § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zurückgenommen werden konnte, greift zu kurz. Auf den Widerruf der Willenserklärung kommt es nicht an, sondern darauf, dass die Beklagte den Zustand der Vertragsverletzung beendete und sich wieder vertragstreu verhielt. Die Klägerin hatte die Beklagte mit Schreiben vom 6.6.2003 aufgefordert, mitzuteilen, ob sie von der Anfechtung Abstand nimmt. Die Rücknahmeerklärung als Antwort der Beklagten ist das, was die Klägerin gefordert hatte, denn damit machte sie deutlich, sich auf eine Anfechtung nicht mehr berufen zu wollen. Damit stand aber einvernehmlich fest, dass das Vertragsverhältnis, wie ursprünglich vereinbart, durchgeführt werden sollte. So hat die Klägerin die Rücknahmeerklärung der Beklagten auch aufgefasst, wie ihr Schreiben vom 12.6.2003 zeigt, in dem sie mitteilte, ihr vertraglichen Pflichten zur Herstellung des Gebäudes fristgerecht erfüllen zu wollen. Die Verbindlichkeit des Ursprungsvertrages war daher durch die Erklärung der Beklagten geklärt, die frühere Vertragslossagung war hinfällig geworden. Die Beklagte hat ihre Rücknahmeerklärung auch in der Folgezeit nicht in Zweifel gezogen. Sie hat zwar mit Schreiben vom 20.6.2003 mitgeteilt, die Rücknahme der Anfechtung sei "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht" erfolgt, aber gleichzeitig nicht die Gültigkeit des Vertrages angezweifelt. Deutlich hat die Beklagte dann mit Schreiben vom 28.6.2003 mitgeteilt, dass die Anfechtung grundlos war, sie hiervon Abstand genommen und vereinbarungsgemäß die Rücknahme der Anfechtung erklärt hat.

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c) Die Beklagte hat ihre vertragliche Treuepflicht nicht dadurch erneut verletzt, dass sie nach der unberechtigten Anfechtung die von der Klägerin gewünschte Vertragsbestätigung ablehnte. Es bestand weder ein vertraglicher Anspruch der Klägerin (siehe oben unter a) noch war die Beklagte aus dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes zur Bestätigung des ursprünglichen notariellen Vertrages, erst Recht nicht zur Bestätigung eines inhaltlich abweichenden Vertrages verpflichtet.

34

Nach dem übereinstimmenden Vorbringen der Parteien in der 2. Instanz hatte die Beklagte keinen Anfechtungsgrund mit der Folge, dass ihre Anfechtungserklärung die Wirksamkeit des ursprünglichen Vertrags nicht berührt hatte. Der Zustand der Unsicherheit wegen der Anfechtungserklärung war ab dem Zeitpunkt geheilt, ab dem die Beklagte der Aufforderung nachkam, von der Anfechtung Abstand zu nehmen. Die Beklagte hatte deutlich gemacht, sich künftig vertragsgerecht verhalten zu wollen. Nur ein nichtiges Rechtsgeschäft bedarf gemäß § 141 BGB der Bestätigung in der für das Rechtsgeschäft geltenden Form. Es bestand auch nicht die Gefahr, dass die Beklagte zukünftig die Anfechtung mit derselben Begründung hätte wirksam wiederholen können. Ist ein Rechtsgeschäft anfechtbar, dann ist die formfreie Bestätigung des Rechtsgeschäfts in der Sache ein Verzicht auf eine Anfechtung und beseitigt das Recht, anzufechten. Hierbei braucht die Bestätigung nicht ausdrücklich erklärt zu werden, es muss sich aber eindeutig ergeben, dass der Anfechtungsberechtigte an dem Rechtsgeschäft festhalten will (BGHZ 110, 222; BGH NJW-RR 1992, 779). Diese für das tatsächlich anfechtbare Rechtsgeschäft geltenden Regelungen gelten auch für die vermeintlich anfechtbare Willenserklärung. Die Beklagte hatte durch ihre Erklärungen auf ein eventuelles Anfechtungsrecht verzichtet. Dazu bedurfte es keiner Form, ebenso wie auch die Bestätigung des tatsächlich anfechtbaren Rechtsgeschäftes formfrei ist. Die Erklärungen der Beklagten zur Rücknahme der Anfechtung, zur Abstandsnahme hiervon und zur eigenen künftigen Vertragstreue waren unmissverständlich und eindeutig. Eine andere Beurteilung ergibt sich nicht daraus, dass die Beklagte ihre Bereitschaft zur notariellen Bestätigung erklärte, die von der Klägerin und dem Notar vorgeschlagene Bestätigung eines Vertrages mit geändertem Inhalt aber ablehnte. Darin liegen keine Vertragsuntreue und kein Verhalten, das Zweifel daran rechtfertigen konnte, die Beklagte werde den ursprünglichen notariellen Vertrag nicht erfüllen. Die Beklagte hatte sogar mit Schreiben vom 9.7.2003 ihre Bereitschaft erklärt, den ursprünglichen Vertrag notariell zu bestätigen. Durch das Verhalten der Beklagten ist die Klägerin gemäß § 249 BGB so gestellt worden, wie sie ohne die Anfechtungserklärung gestanden hätte. Die Beurkundung eines Vertrages mit geänderter Fassung konnte die Klägerin dagegen nicht verlangen. Ihr Verlangen, einen geänderten Vertrag zu bestätigen, beruhte nicht kausal auf der Anfechtungserklärung der Beklagten, sondern allein auf ihrem eigenen vor der Anfechtung liegenden Verhalten, als sie am 7.5.2003 eine vom Inhalt des notariellen Vertrages abweichende Teilungserklärung abgab.

35

4.

36

Ein Anspruch der Klägerin ergibt sich nicht aus §§ 642 Abs. 1, 643 BGB. Die Beklagte hat durch die Vertragsanfechtung keine Mitwirkungspflicht verletzt. Mitwirkungspflichten im Sinne des § 642 BGB sind die, die sich auf die Herstellung des Werkes selbst beziehen. Eine Vertragsbestätigung war zur Durchführung der geschuldeten Bauleistungen nicht erforderlich.

37

5.

38

Die Beklagte schuldet der Klägerin Verzugszinsen auf den zu leistenden Schadensersatz von 6.344 € gemäß §§ 288, 286 BGB.

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Zur Widerklage

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1. Der Beklagten steht ein Anspruch auf Ersatz der Notarkosten von 1.126,78 € gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu.

41

Der Rücktritt von dem Vertrag durch die Klägerin war unberechtigt, da sie – wie gezeigt – keinen Anspruch auf die notarielle Bestätigung des Vertrages hatte. Beide Parteien gehen von der Beendigung des Vertragsverhältnisses aufgrund der Erklärung der Klägerin aus. Die Klägerin ist wegen der unberechtigten Vertragslossagung schadensersatzpflichtig. Der Schadensersatzanspruch besteht auch dann, wenn dem Geschädigten eine eigene Pflichtverletzung zur Last fällt (BGH NJW 1971, 1747; Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Auflage, § 280 Rdnr. 32). Ein Mitverschulden der Beklagten gemäß § 254 BGB ist zu verneinen. Diese hatte durch ihre Vertragsverletzung zwar die Komplikationen und Auseinandersetzungen hervorgerufen. Im Zeitpunkt der Rücktrittserklärung der Klägerin vom 10.7.2003 hatte sie aber ihre Vertragstreue für den künftigen Bestand deutlich gemacht. Die vergeblich aufgewandten Notarkosten kann die Klägerin daher erstattet verlangen.

42

2.

43

Ein Freistellungsanspruch wegen der Bürgschaftskosten besteht, weil die Klägerin sich weigert, die Bürgschaftsurkunde herauszugeben und der Beklagten daher durch die Bürgin Kosten berechnet werden. Ein durch die Bürgschaft gesicherter Anspruch der Klägerin besteht nicht. Ihre Schadensersatzansprüche (2.744 € Rechtsanwaltskosten und 3.600 € zusätzliche Baukosten) werden durch die Bürgschaft nicht gesichert, da sich die Bürgschaftserklärung allein auf die Verbindlichkeiten aus dem ursprünglichen Kaufvertrag bezieht. Gemäß § 767 Abs. 1 Satz 2 BGB ist auch der Schadensersatzanspruch gesichert, der an die Stelle der Hauptverbindlichkeit tritt. Dies gilt aber nicht für die zusätzlich neben der Hauptschuld begründeten Schadensersatzansprüche des § 280 BGB, aus denen sich der Anspruch der Klägerin herleitet.

44

3.

45

Aus den vorstehenden Gründen ist auch der Anspruch auf Feststellung der Verpflichtung der Klägerin, die Freigabe der Vertragserfüllungsbürgschaft gegenüber der Sparkasse zu erklären, begründet.

46

4.

47

Ein Anspruch der Beklagten auf Freistellung von Vorfälligkeitszinsen besteht hingegen nicht. Dem Grunde nach hat sich die Klägerin durch ihre endgültige Vertragslossagung und Erfüllungsverweigerung schadensersatzpflichtig gemacht. Die Beklagte hat einen Zinsschaden jedoch trotz des Hinweises des Senats in der Verfügung vom 10.3.2005 nicht ausreichend dargelegt.

48

Der Schadensersatzanspruch gemäß § 280 BGB, der auf Ersatz des Vertrauensschadens geht, erfasst grundsätzlich auch frustrierte Aufwendungen. Der von der Beklagten geltend gemachte Anspruch ist aber nicht nachvollziehbar: Sie verlangt Freistellung von 3 % Vorfälligkeitszinsen seit dem 7.9.2003. Vertraglich mit der Sparkasse hat sie aber nicht 3 %

Vorfälligkeitszinsen

wegen zu früher Rückzahlung der Darlehnssumme, sondern

Bereitstellungszinsen

bis zum Abruf des Kreditbetrages ab dem 7.9.2003 vereinbart. Bereitstellungszinsen dürften aber nicht angefallen sein, da der Rücktritt durch die Klägerin bereits mit Schreiben vom 10.7.2003 erfolgte. Die Gründe für die Gewährung der Darlehen der Sparkasse, die durch Grundschulden gesichert werden sollten, waren damit entfallen. Es ist nicht vorstellbar, dass das Kreditarrangement ungekündigt und unverändert fortbesteht und nach wie vor Bereitstellungszinsen verlangt werden. Sollte dies der Fall sein, liegt eine so erhebliche Verletzung der Schadensminderungspflicht vor, dass ein Anspruch gegen die Klägerin ausscheidet. Denn dann würden Bereitstellungszinsen zusätzlich zu weiteren Kosten bei einer noch vorzunehmenden Beendigung der Kreditverträge bestehen. Bei einer rechtzeitigen Beendigung der Kreditverträge wären solche Kosten aber vermieden worden.

49

Sollte die Beklagte Vorfälligkeitszinsen als Vorfälligkeitsschaden meinen, so ist auch dies nicht nachvollziehbar. Eine entsprechende Schadenspauschalierung lässt sich aus den vorgelegten Kreditverträgen nicht feststellen. Die Beklagte hat einen Schaden, der ihr infolge einer Beendigung der Kreditverträge entstanden ist, nicht konkret berechnet.

50

III.

51

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

52

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor.

53

Streitwert der Berufungsinstanz: 107.712,49 €