Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-10-23, Aktenzeichen 7 D 37/07.NE
ECLI:DE:OVGNRW:2008:1023.7D37.07NE.00

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Antragstellerin ist Eigentümerin der im Bereich der Sanierungssatzung "M. -B.---
-weg " gelegenen Flurstücke 111 und 113 der Flur 17 in der Gemarkung M1. (B.----weg
24) und der Flurstücke 191, 192, 193, 194 und 233 der Flur 18 in der Gemarkung M1. (B.-
---weg 26 und 28). Auf dem Grundstück B.----weg 26 befindet sich ein Lebensmittelmarkt
der Firma I. mit zusätzlichen Shops und einer Gesamtverkaufsfläche von knapp 1.500 qm,
auf dem Grundstück B.----weg 24 ein bis zum 31. Dezember 2004 befristet genehmigter
Getränkemarkt. Die Antragstellerin wendet sich mit dem vorliegenden Normenkontrollantrag
gegen die Sanierungssatzung.

3

Das Sanierungsgebiet "M1. -B.----weg " liegt südwestlich der Innenstadt von M1.
und nördlich der M2. Technologiebetriebe der Automobilzuliefererindustrie. Das Gebiet
wird im Norden durch die C.------straße und im weiteren Verlauf durch die L.----straße
begrenzt. Die Grenzen nach Osten bilden die östlich der S.---------straße liegenden Flurstücke.
Zudem sind die um den Kreuzungsbereich B.----weg , I1.----straße , C1.---straße gelegenen
Flurstücke Bestandteil des Sanierungsgebiets. Südlich des hier von Osten nach Westen
verlaufenden B1.----wegs bildet die östliche Trasse einen Teil einer gewidmeten, aber nicht
genutzten Bahntrasse, die zwischenzeitlich durch die S.---------straße überbaut worden ist.
Nach Süden erstreckt sich das Sanierungsgebiet bis zum südlichen Ende des hier von Norden
nach Süden verlaufenden B1.----wegs bzw. bis zu den westlich an den B.----weg
angrenzenden Grundstücken der Antragstellerin (B.----weg 26 und 28). Nach Westen wird
das Plangebiet von der Autobahn A 3 begrenzt. Auf dem Gelände der Technologiebetriebe
wird der B.----weg als private, der inneren Erschließung bestimmte Straße faktisch in
südlicher Richtung fortgesetzt.

4

Am 4. Juli 2002 beschloss der Rat der Antragsgegnerin die Durchführung vorbereitender
Untersuchungen für den "Bereich zwischen L.----straße /C.------straße entlang der A 3 bis
zum B.----weg - S.---------straße (incl. der östlichen Seite) - L.----straße ". Nach dem dem
Satzungsbeschluss als Anlage beigefügten Plan endet der Untersuchungsraum südlich am B.--
--weg , dessen nördlicher, in Ostwestrichtung verlaufender, Teil noch mit erfasst ist (im
Folgenden auch: B.----weg Nord); die Grundstücke der Antragstellerin liegen südlich dieses
Bereichs. Außerdem wurde die Verwaltung vom Rat der Antragsgegnerin beauftragt, mit dem
Büro I2. , H. -S1. und Partner einen Vertrag über die Durchführung der
vorbereitenden Untersuchungen abzuschließen. Dem Beschluss zur Durchführung
vorbereitender Untersuchungen waren umfangreiche sektorale Untersuchungen, Workshops
und Diskussionsveranstaltungen vorausgegangen, deren Ergebnisse in das vom Büro für
Stadtplanung und Stadtentwicklung I2. , H. -S1. und Partner im April 2002
vorgelegte "Stadtmarketing- und Entwicklungskonzept für M1. -Ort" eingeflossen waren.
Diesem Konzept lagen die vom Rat der Antragsgegnerin gefassten Grundsatzbeschlüsse vom
15. Juni 1999 zum Leitbild "M1. entwickeln als Stadt mit hoher Wohn-, Arbeits- und
Einkaufsqualität" mit den zugehörigen Zielvorgaben und vom 27. Juni 2000 zum Ausbau des
Ortskerns M1. als leistungsfähiges Stadtzentrum zugrunde.

5

Bereits 1995 hatte der Rat der Antragsgegnerin für den Bereich des Untersuchungsraums
die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 105 beschlossen. Am 17. September 1998 beschloss
er unter Aufhebung des Beschlusses aus dem Jahre 1995 die Aufstellung des Bebauungsplans
für den Bereich, der später auch von der Sanierungssatzung erfasst worden ist. Zur Sicherung
der Planung beschloss der Rat der Antragsgegnerin am 18. Dezember 2001 eine
Veränderungssperre für den Bereich des Bebauungsplangebiets (Bekanntmachung im
Mitteilungsblatt vom 21. Dezember 2001), die zweimal verlängert wurde, zuletzt mit
Beschluss vom 16. Dezember 2003 (Bekanntmachung am 19. Dezember 2003). Aufgrund
dieser Veränderungssperre lehnte der Bürgermeister der Antragsgegnerin die Bauvoranfrage
der Antragstellerin vom 23. Juni 2003 zur "Erweiterung des SB-Marktes" (Abbruch des
Baumarktes sowie des Bürogebäudes, Umbau und Erweiterung des I. -SB-Marktes sowie
Anbau eines Lebensmitteldiscounters (B2. ), Neuordnung des Stellplatzbereichs) mit
Bescheid vom 30. Oktober 2003 ab; das Vorhaben würde dem Stadtentwicklungskonzept
widersprechen, dessen Umsetzung der in Aufstellung befindliche Bebauungsplan Nr. 105
diene. Zuvor, mit Schreiben vom 29. August 2003, hatte der Bürgermeister der
Antragsgegnerin die Prozessbevollmächtigten der Antragstellerin darauf hingewiesen, die
Zwischenergebnisse aus der Machbarkeitsstudie ließen eine Ausnahme von der
Veränderungssperre nicht zu. Die Studie untersuche im Rahmen von vorbereitenden
Untersuchungen gemäß § 141 BauGB, inwieweit ein qualitätsvolles Dienstleistungs- und
Technologiegebiet auf den Gewerbeflächen zwischen B.----weg und L.----straße entwickelt
werden könne. Nach erfolglosem Vorverfahren erhob die Antragstellerin Klage, die beim
Verwaltungsgericht Köln zum Aktenzeichen 8 K 2262/04 anhängig ist.

6

Eine weitere Bauvoranfrage vom 17. Oktober 2003 (betreffend den Abbruch eines
bestehenden Baumarktes und eines Bürogebäudes, Erweiterung des "SB-Warenhauses",
Neuordnung der Stellplätze) lehnte der Bürgermeister der Antragsgegnerin mit Bescheid vom
28. Juni 2004 ab. Er verneinte die Möglichkeit einer Ausnahme von der Veränderungssperre
unter Bezug auf das Stadtentwicklungskonzept M1. -Ort, die Machbarkeitsstudie zur
Entwicklung der Gewerbefläche B.----weg -Nord, die Wirkungsanalyse
"Einzelhandelsentwicklung in M. -Ort". Der weiteren Bauleitplanung sei der Rahmenplan
2 der Machbarkeitsstudie zugrunde zu legen. Nach erfolglosem Vorverfahren - in dem die
Antragstellerin u.a. darauf hinwies, mit der Ablehnung ihres Antrags werde auch verhindert,
die baulichen Anlagen an den aktuellen Stand der Technik anzupassen und auf einen
brandschutztechnisch aktuellen Stand zu bringen - erhob die Antragstellerin Klage, die beim
Verwaltungsgericht Köln zum Aktenzeichen 8 K 9112/04 anhängig ist.

7

Den Antrag der Antragstellerin auf unbefristete Verlängerung der Genehmigung zur
Teilnutzung des ehemaligen Baumarktes als Getränkemarkt lehnte der Bürgermeister der
Antragsgegnerin mit Bescheid vom 27. Dezember 2004 ab, da das Vorhaben den
Festsetzungen des am 31. Dezember 2004 in Kraft getretenen Bebauungsplans Nr. 105
widerspreche. Nach erfolglosem Vorverfahren erhob die Antragstellerin Klage, die bei dem
Verwaltungsgericht Köln zum Aktenzeichen 8 K 3755/05 anhängig ist.

8

Nach Gesprächen mit den Eigentümern der drei größten Teilflächen im Bereich B.----weg
Nord, Gesprächsrunden mit Vertretern in M1. ansässiger Technologiebetriebe,
Hinzuziehung einer Altlastenuntersuchung, Erstellung einer Bausubstanzanalyse sowie
Zusammenstellung von "Restriktionen" und "Potenzialen" legte das mit den vorbereitenden
Untersuchungen beauftragte Büro im September 2003 die "Machbarkeitsstudie zur
Entwicklung der Gewerbeflächen B.----weg Nord" (im Folgenden: Machbarkeitsstudie) vor.
Diese zeigt Nutzungsperspektiven auf und enthält zwei ausgearbeitete Rahmenpläne. In der
Machbarkeitsstudie ist auf Seite 21 zu dem "im Süden angrenzenden Gebiet" ausgeführt, dass
es durch großflächigen Einzelhandel besetzt und durch eine ungeordnete städtebauliche
Struktur geprägt sei. Die vorhandene Straßenführung und die Grundstückszuschnitte
behinderten eine leistungsfähige Erschließung des Gebiets. Die Einzelhandelsangebote in
nicht integrierter Lage würden eine Konkurrenz zum Zentrum darstellen. Sie lägen isoliert
zwischen dem Standort B.----weg Nord und den bestehenden Technologiebetrieben im Süden
und behinderten eine mögliche Verbindung der beiden Standorte.

9

Die Antragsgegnerin ließ von der D. -Stadtmarketing Gesellschaft für gewerbliches und
kommunales Marketing mbH ein im Mai 2004 vorgelegtes Einzelhandelsgutachten (im
Folgenden: D. -Gutachten) erstellen. Nachdem die Antragsgegnerin im April 2004 die
Förderzusage für die Entwicklung der Brachfläche B.----weg Nord erhalten hatte, beschloss
der Rat der Antragsgegnerin am 27. Mai 2004 u.a. die planungsrechtliche Umsetzung der
Entwicklung der Brachfläche B.----weg Nord auf der Basis des Rahmenplans 2 der
Machbarkeitsstudie mit dem Inhalt - angrenzend an das Ortszentrum (Kerngebiet) -, ein
Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel auszuweisen und den Einzelhandel im Bereich
B.----weg Süd möglichst von dort umzusiedeln. Der Rat entschied ferner, für den Bereich B.-
---weg Süd solle eine Neuansiedlung von Einzelhandel ausgeschlossen werden. "Dieser
Bereich, sowie insbesondere der übrige Bereich der Brachfläche soll sich im Rahmen der
weiteren Umsetzung des Förderantrags zu einem hochwertigen Gewerbestandort
entwickeln."

10

In Verfolgung dieses Grundsatzbeschlusses wurde das Bebauungsplanverfahren
weitergeführt und nach entsprechendem Beschluss die frühzeitige Bürgerbeteiligung
durchgeführt. Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Anschreiben vom 21. September
2004 beteiligt. Gemäß Bekanntmachung vom 5. November 2004 wurde der Planentwurf vom
15. November bis 14. Dezember 2004 öffentlich ausgelegt; die Träger öffentlicher Belange
wurden hierüber mit Anschreiben vom 9. November 2004 unterrichtet. Verschiedene private
Einwender, auch die Antragstellerin, wandten sich gegen die Planung. Am 21. Dezember
2004 befasste sich der Rat der Antragsgegnerin mit den eingegangenen Stellungnahmen und
beschloss sodann den mit einer Begründung versehenen Bebauungsplan als Satzung. Die
Schlussbekanntmachung erfolgte am 23. Dezember 2004.

11

Im ergänzenden Verfahren beschloss der Rat der Antragsgegnerin am 14. Februar 2006
die erste Änderung des Bebauungsplans Nr. 105 mit Rückwirkung zum 23. Dezember 2004.
Die Bekanntmachung der ersten Änderung erfolgte am 31. Mai 2006. Für den nördlichen
Bereich des Bebauungsplangebiets hat die Antragsgegnerin am 24. April 2007 den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1 - "M1. B.----weg -Nord" - beschlossen; der
Beschluss wurde am 19. Juli 2007 bekannt gemacht. Abweichend vom Bebauungsplan Nr.
105 soll der Bereich der sog. Quartiersplätze 2 und 3 entwickelt werden, weshalb der Rat für
diesen Bereich parallel zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans die
Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 105.2 beschlossen hat.

12

Bereits am 4. November 2004 hatte der Rat der Antragsgegnerin die Satzung über die
förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "M1. -B.----weg " sowie ein vereinfachtes
Sanierungsverfahren beschlossen. Er beschloss ferner, von weiteren vorbereitenden
Untersuchungen abzusehen. Der Satzungsbeschluss wurde am 12. November 2004 im
Mitteilungsblatt der Antragsgegnerin öffentlich bekannt gemacht. Wegen formeller Mängel
der Sanierungssatzung beschloss die Antragsgegnerin am 17. Oktober 2006 die
Sanierungssatzung mit Rückwirkung zum 13. November 2004 erneut; die Bekanntmachung
erfolgte am 20. Oktober 2006. Mit dem am 12. Juli 2005 gestellten Normenkontrollantrag
wandte sich die Antragstellerin gegen die Sanierungssatzung. Im Verhandlungstermin am
16. Oktober 2006 hat der Senat Herrn I2. und Herrn von C2. informatorisch befragt.
Mit Urteil vom 13. November 2006 - 7 D 74/05.NE - hat er die Unwirksamkeit der Satzung
über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "M. -B.----weg "
(Satzungsbeschlüsse vom 4. November 2004 und 17. Oktober 2006) festgestellt.

13

Am 19. Dezember 2006 beschloss der Rat der Antragsgegnerin zur Behebung formeller
Fehler die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets für den Bereich des Bebauungsplans
Nr. 105 erneut und ferner die rückwirkende Inkraftsetzung der Satzung zum 13. November
2004. Von weiteren vorbereitenden Untersuchungen sah er ab, da mit den Ergebnissen aus
dem Marketing- und Entwicklungskonzept, der Machbarkeitsstudie und dem
Einzelhandelsgutachten die notwendigen Beurteilungsgrundlagen vorliegen würden. Er
beschloss ein vereinfachtes Sanierungsverfahren, in dem die Anwendung der §§ 152 bis 156 a
BauGB, ferner die Genehmigungspflicht gemäß § 144 Abs. 2 BauGB ausgeschlossen wurden.
Die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 BauGB soll Bestandteil des
Sanierungsverfahrens bleiben. Die Sanierungssatzung (Satzungsbeschluss vom 19. Dezember
2006) wurde am 19. Januar 2007 im Mitteilungsblatt der Antragsgegnerin bekannt
gemacht.

14

Die Antragstellerin hat am 30. März 2007 den Normenkontrollantrag gestellt, zu dessen
Begründung sie unter Einbezug ihrer Ausführungen aus dem Verfahren 7 D 74/05.NE
ausführt: Die Voraussetzungen für die Durchführung einer Sanierungsmaßnahme lägen für
den gesamten Geltungsbereich der Sanierungssatzung nicht vor. Für die in der Präambel der
Sanierungssatzung enthaltene Behauptung, die allgemeinen Anforderungen an gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse seien im Sanierungsgebiet nicht überall gewährleistet,
enthielten weder die Aufstellungsunterlagen noch die Machbarkeitsstudie einen Hinweis. Die
Bestandsaufnahme prüfe allein die volkswirtschaftliche Erhaltungswürdigkeit der
untersuchten baulichen Anlagen. Das tatsächliche Motiv für den Erlass der Sanierungssatzung
habe allein darin gelegen, eine "Gebiets- bzw. Fördermittelkulisse" als Voraussetzung für den
Einsatz von Städtebauförderungsmitteln zu schaffen. Dies sei jedoch kein die Durchführung
einer Sanierungsmaßnahme rechtfertigender Zweck.

15

Jedenfalls sei es rechtswidrig, den Bereich B.----weg Süd in den Geltungsbereich der
Satzung einzubeziehen. Für diesen Bereich seien keine vorbereitenden Untersuchungen
durchgeführt worden. Wenn in den vorbereitenden Untersuchungen von dem Bereich B.----
weg Süd die Rede sein, handele es sich um den südlichen Bereich des Bereichs B.----weg
Nord. Zwar seien die Grenzen in den Plänen der Machbarkeitsstudie fließend dargestellt, der
Beschlussvorlage zur Auftragserteilung für die Machbarkeitsstudie sei jedoch ein
parzellenscharfer Lageplan beigefügt, wonach der "obere Dreiecksschenkel" des B1.----wegs
innerhalb des Untersuchungsgebiets gelegen habe. Die vorbereitenden Untersuchungen hätten
sich auf die persönlichen Lebensumstände der Betroffenen in wirtschaftlichen und sozialen
Bereichen zu erstrecken. Fehle es - wie hier - an entsprechenden Untersuchungen, sei die
Abwägung wegen eines Abwägungsausfalls mangelhaft. Das Stadtmarketing- und
Entwicklungskonzept für M1. -Ort wie auch die Machbarkeitsstudie, insbesondere die
beiden Rahmenpläne, befassten sich ausschließlich mit dem Gewerbegebiet B.----weg Nord.
Zwar sehe der Rahmenplan 2 die Möglichkeit zusätzlicher Einzelhandelsflächen im Bereich
Nord für die Betriebsverlagerung von Einzelhandelsbetrieben aus dem Bereich Süd vor,
jedoch nur unter der Voraussetzung, dass mit den betroffenen Einzelhändlern aus dem
Bereich des Gewerbegebiets B.----weg Süd eine Einigung erzielt werden könne. Die
Antragsgegnerin habe zu keinem Zeitpunkt ernsthaft erwogen, ihren, der Antragstellerin,
Betrieb zu verlagern. Keiner der südlich des Sanierungsgebiets gelegenen Betriebe habe
Interesse am Erwerb ihres Grundstücks bekundet. Die von Herrn K. in dem von der
Antragsgegnerin vorgelegten Vermerk niedergelegten, ihr Grundstück betreffenden Vorgänge
hätten in den 80iger und 90iger Jahren stattgefunden. Aus der Erklärung ergebe sich nicht, es
hätte ein Erweiterungsbedarf für den Bereich des B1.----wegs Süd bestanden; offensichtlich
sei der Bereich B.----weg Nord im Blick gewesen. So sei im Stadtmarketing- und
Entwicklungskonzept aus dem Jahre 2002 die Firma H1. X. /E als Unternehmen
genannt, welches für die Ansiedlung im Bereich B.----weg Nord in Betracht komme. Einem
Fachmarkt für Tier- und Gartenbedarf sei von der Bezirksregierung K noch mit Schreiben
vom 20. Oktober 2004 mitgeteilt worden, das Gewerbegebiet B.----weg Süd sei ein
geeigneter Standort für den Landhandel. Mangels vorbereitender Untersuchungen sei auch
nicht abgeklärt worden, ob Sanierungsmaßnahmen dort zügig durchgeführt werden könnten.
Soweit auf Seite 21 der Machbarkeitsstudie der Südbereich angesprochen werde, seien damit
nur "Beziehungen" dargestellt worden. Ebenso wenig würden die von der Antragsgegnerin
bei der Bezirksregierung gestellten Anträge die Bewilligung von Städtebauförderungsmitteln
für Maßnahmen im Bereich B.----weg Süd in Bezug nehmen. Vielmehr seien ausweislich des
Gesprächsvermerks des Herrn I2. vom 2. Dezember 2004 erstmals an diesem Tage mit
der Bezirksregierung Fördermaßnahmen für den Bereich B.----weg Süd erörtert worden,
jedoch nur für den Fall, dass der Innovationsstandort auf diesen Bereich ausgedehnt werde. Es
werde bestritten, dass nunmehr, im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vom 19. Dezember
2006, städtebauliche Fördermittel zur Maßnahmenrealisierung für diesen Bereich
bereitstünden.

16

Das bei Abgrenzung des Sanierungsgebiets zu berücksichtigende Gebot gerechter
Abwägung sei verletzt worden. Die Einbeziehung eines Grundstücks in den Geltungsbereich
einer Sanierungssatzung sei als nachhaltiger Eingriff in die Eigentümerbefugnisse
legitimationsbedürftig und dürfe nicht völlig zweckfrei erfolgen. Im Bereich B.----weg Süd
seien keine Sanierungsmaßnahmen vorgesehen. Anlass für die Sanierungsgebietsausweisung
seien offenbar wirtschaftliche Schwierigkeiten der im Gewerbegebiet B.----weg Nord
ansässigen Firma M3. gewesen. Zwar ergebe sich aus dem Umkehrschluss zu § 142
Abs. 1 Satz 3 BauGB, dass unter Zweckmäßigkeitsgesichtspunkten auch nicht betroffene
Einzelgrundstücke in den Geltungsbereich einer Sanierungssatzung einbezogen werden
könnten. Die Voraussetzungen für die Einbeziehung seien jedoch nicht erfüllt. Zum einen
werde durch die Einbeziehung des Gewerbegebiets B.----weg Süd das Sanierungsgebiet um
25 % bis 30 % vergrößert, was die Annahme ausschließe, es handele sich um die
Einbeziehung von Einzelgrundstücken. Zum anderen sei die Einbeziehung auch nicht
zweckmäßig gewesen. Die Präambel der Satzung weise auf eine unzulängliche Erschließung
der Gemengelage hin. Selbst der zwischenzeitlich in Kraft getretene Bebauungsplan Nr. 105
sehe hier jedoch keine wesentliche Änderung der vorhandenen Erschließung oder der
Grundstückszuordnung vor. Ferner werde auf den Entwicklungsdruck der
Einzelhandelsbetriebe verwiesen. Diesem Druck habe die Antragsgegnerin durch die
seinerzeit noch geltende Veränderungssperre zu begegnen versucht. Mit der Erweiterung des
Geltungsbereichs der Sanierungssatzung habe zur Sicherung der damals erst beabsichtigten
Bebauungsplanung neben der Veränderungssperre eine zweite Sicherheitslinie mittels
Sanierungssatzung gezogen werden sollen, nicht um den Zeitraum zwischen Außerkrafttreten
der Veränderungssperre und Inkrafttreten des Bebauungsplans abzudecken, sondern um einen
zusätzlichen Grund zu haben, ihre, der Antragstellerin, Vorhaben zu untersagen. Dies stelle
keine von der Rechtsprechung akzeptierte, die Einbeziehung von Grundstücken in den
Geltungsbereich einer Satzung rechtfertigende Zweckmäßigkeitserwägung dar. Andererseits
habe der Bebauungsplan Nr. 105 im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bereits materielle
Planreife erlangt, weshalb die Ergebnisse der Bauleitplanung in die Abwägung hätten
eingestellt werden müssen.

17

Wenn es Ziel der Antragsgegnerin gewesen sein sollte, den im Bereich des
Gewerbegebiets B.----weg Süd bestehenden Einzelhandel durch eine anderweitige Nutzung
zu ersetzen, hätte sie die bestehende Nutzung überplanen müssen. Aufgrund der tatsächlichen
Bebauungsplanfestsetzung aber müsse die Antragsgegnerin für eine bauplanungsrechtlich
zulässige Nutzung die sanierungsrechtliche Genehmigung versagen; diese Konsequenz habe
die Antragsgegnerin nicht abgewogen.

18

Die Sanierungssatzung sei auch deshalb abwägungsfehlerhaft, weil nicht alle Eigentümer
und Nutzer der im gesamten Gewerbegebiet B.----weg Süd ansässigen Betriebe und
vorhandenen Wohngrundstücke am Verfahren beteiligt worden seien. Zwar sehe das Gesetz
für die Aufstellung einer Sanierungssatzung kein förmliches Verfahren vor. Die Gemeinde
habe aber im Rahmen der Betroffenheitsbeteiligung Belange der Betroffenen zu ermitteln, die
bereits von der Festlegung als Sanierungsgebiet unmittelbar berührt sein könnten und diese
bei der Entscheidung über die Festlegung des Sanierungsgebiets zu berücksichtigen. Erste
unverzichtbare Voraussetzung einer solchen Beteiligung sei, den Betroffenen die Absicht
bekannt zu geben, dass eine Einbeziehung eines Grundstücks in den Geltungsbereich der
Sanierungssatzung beabsichtigt sei. Eine Beteiligung in einem parallel geführten
Genehmigungsverfahren reiche hierfür nicht aus. Bei zahlreichen Gesprächen mit der
Antragsgegnerin im Verlaufe der Jahre 2003 und 2004 sei zwar die Möglichkeit erörtert
worden, den I. -Markt in das im Gewerbegebiet B.----weg vorgesehene Sondergebiet zu
verlagern, mit hinreichender Deutlichkeit sei jedoch keine Rede davon gewesen, das
Gewerbegebiet B.----weg Süd in den Geltungsbereich der geplanten Sanierungssatzung
einzubeziehen. Die Antragsgegnerin habe ferner ausgeführt, für die Verlagerung von
Einzelhandelsbetrieben stünden Städtebauförderungsmittel definitiv nicht zur Verfügung.

19

Schließlich sei die Sanierungssatzung auch deshalb unwirksam, weil die Antragsgegnerin
nicht dargetan habe, dass die ausgeschlossenen sanierungsrechtlichen Bestimmungen des
dritten Abschnitts und die über die Genehmigungspflicht für die Durchführung der Sanierung
nicht erforderlich seien und der Ausschluss die Durchführung der Sanierung nicht erschwere.
Es gebe eine Vermutung, die Anwendung des gesamten besonderen Sanierungsrechts sei
erforderlich. Zwar stehe der Gemeinde ein gewisser Entscheidungsspielraum zu, ob sie sich
für oder gegen die Anwendung der Vorschriften des dritten Abschnitts entscheide. Der
Hinweis in der Beschlussvorlage der Verwaltung, durch den Ausschluss werde die
Durchführung der Maßnahme nicht erschwert und Ausgleichsbeträge würden nicht erhoben,
sei jedoch nicht ausreichend. Die Planung der Antragsgegnerin werde zu erheblichen
Bodenwertsteigerungen im Bereich des Gewerbegebiets B.----weg Nord führen, weil
Infrastrukturmaßnahmen auf diesen Bereich beschränkt seien, aber nur dort eine
hochattraktive Einzelhandelsnutzung zulässig sein solle und letztlich auch nur dort erhebliche
Fördermittel eingesetzt werden würden. Dagegen würden die Sanierungsziele der
Antragsgegnerin im Bereich B.----weg Süd zu einer erheblichen Minderung des Bodenwerts
führen. Nach den Erfahrungen der Praxis werde die Durchführung der Sanierung vor allem
durch Bodenwertsteigerungen erschwert, die bereits durch die Absicht zu sanieren ausgelöst
würden. Dementsprechend seien die Aufkaufverhandlungen der Antragsgegnerin mit den
Eigentümern der Grundstücke im Sondergebiet II gescheitert, da die Grundstückseigentümer
völlig unrealistische Preise verlangt hätten. Auch in Verhandlungen mit ihr, der
Antragsstellerin, hätten einzelne Grundstückseigentümer astronomische Preisvorstellungen
entwickelt. Da die Antragsgegnerin keine Möglichkeit habe, sich die Verfügbarkeit der im
Gewerbegebiet B.----weg Nord gelegenen, für die Umsetzung der Sanierung benötigten
zukünftigen privaten Bauflächen durch Hoheitsakt zu verschaffen, werde die Sanierung
erschwert. Auf Grundlage des Bebauungsplans und der Sanierungssatzung sei auch eine
einvernehmliche Lösung mit ihr, der Antragstellerin, nicht denkbar. Darüber hinaus könne in
Folge des Ausschlusses der entsprechenden sanierungsrechtlichen Bestimmungen die sich für
die Grundstücke im Bereich B.----weg Süd ergebende Bodenwertminderung nicht bei der
Ermittlung der Ausgleichsbeträge aufgefangen werden, was mit dem Gebot der sachgerechten
Lastenverteilung nicht vereinbar sei. Schließlich leide die Sanierungssatzung auch deshalb an
einem erheblichen Abwägungsmangel, weil der Rat der Antragsgegnerin bei der
Entscheidung, die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 BauGB nicht aus dem
Sanierungsverfahren auszunehmen, von der unzutreffenden Annahme ausgegangen sei, nur so
könne eine Manifestierung der städtebaulichen Missstände im Plangebiet verhindert und eine
erfolgreiche Durchführung der Sanierung - insbesondere im Hinblick auf die Entwicklung des
Einzelhandels - gewährleistet werden. Denn zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses habe für
den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans die von der Antragsgegnerin beschlossene
Veränderungssperre gegolten. Zur Verhinderung von baulichen- und/oder
Nutzungsänderungen sei neben den Instrumenten der allgemeinen Bauleitplanung die
zusätzliche sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht nicht erforderlich gewesen.

20

Die Verlagerung des I. -Marktes wäre ein Sanierungsziel gewesen, sei im Zeitpunkt des
Satzungsbeschlusses jedoch nicht mehr möglich gewesen, wie der Rat der Antragsgegnerin
selbst erkannt habe. Damit habe sich der Rat von der einzigen Begründung verabschiedet, die
die Einbeziehung der Grundstücke B.----weg Süd in das Sanierungsgebiet überhaupt hätte
rechtfertigen können. Denn die weitere Begründung, kurzfristig einer Verfestigung und
Ausdehnung des unbeplant entstandenen Einzelhandelsstandorts entgegenzuwirken, erfordere
keine Sanierungssatzung. Das mittel- und langfristig verfolgte Ziel, ein Gewerbe- und
Dienstleistungszentrum in Ergänzung und Verzahnung mit den im Süden gelegenen Betrieben
zu erreichen, trage die Sanierungssatzung nicht. Ein dahin gehender Bedarf sei nicht
festgestellt worden. Es gebe auch kein sanierungsrechtliches Instrumentarium, mit dem dieses
Ziel, das eine Aufgabe der vorhandenen Nutzungen voraussetze, erzwungen werden könne. §
136 Abs. 1 BauGB verlange jedoch die zügige Durchführung der Sanierung.

21

Die zwischen der Ausgangsentscheidung und der Entscheidung über die rückwirkende
Inkraftsetzung der Satzung geänderte Sach- und Rechtslage hätte vom Rat abgewogen werden
müssen. Da die Veränderungssperre vor Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 105
ausgelaufen sei, hätte die Antragsgegnerin ihren, der Antragstellerin, zwischenzeitlichen
Antrag auf Genehmigung verschiedener baurechtlicher Vorhaben berücksichtigen
müssen.

22

Die Sanierungsmaßnahme führe für sie, die Antragstellerin, nicht zu
Erschließungsvorteilen. Die durchgeführten Erschließungsmaßnahmen lägen exakt in dem
Bereich, der als Gewerbegebiet B.----weg Nord bezeichnet worden sei. Für die Durchführung
der dem Bebauungsplan entsprechenden Erschließung bedürfe es keiner
Sanierungsmaßnahme, jedenfalls gebiete sie die Einbeziehung ihres Grundstücks nicht. Wenn
über die Anbindung des B1.----wegs an die C.------straße potentielle Kunden anfahren
sollten, würden diese zuverlässig durch ein modernes SB-Warenhaus und zwei leistungsstarke
Lebensmitteldiscounter im Bereich B.----weg Nord abgefangen werden. Aus Westen würden
keine neuen Kunden über die C.------straße angezogen werden, denn diese Straße führe in
westlicher Richtung auf U. Stadtgebiet, wo nahversorgungsrelevante Sortimente in
ausreichendem Umfang angeboten würden. Es sei nicht davon auszugehen, dass die
Antragsgegnerin entgegen der landesplanerischen Vorgabe des § 24a LEPro NRW Kaufkraft
aus der Nachbargemeinde abziehen wolle. Für die aus Osten anfahrenden Kunden spiele die
Anbindung ihres Grundstücks über die C.------straße / den B.----weg oder über die S.---------
straße keine Rolle. Ein realer Vorteil für ihr Grundstück ergebe sich auch nicht aus einer
weiteren West-Ost Verbindung zwischen S.---------straße und B.----weg .

23

Die Antragstellerin beantragt,

24

die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "M1. -B.----weg "
der Antragsgegnerin (Satzungsbeschluss vom 19. Dezember 2006) für unwirksam zu
erklären.

25

Die Antragsgegnerin beantragt,

26

den Antrag abzulehnen.

27

Sie erwidert: Das Ziel, die Flächen im Bereich B.----weg zu einem Dienstleistungs- und
Technologiestandort zu entwickeln, genüge den Anforderungen an die förmliche Festlegung
eines Sanierungsgebiets. In der Präambel der Sanierungssatzung sei nachvollziehbar
dargelegt, dass sich große Teile des Bereichs B.----weg Nord wegen brachliegender bzw.
ungenutzter Gewerbeflächen im Umbruch befänden. Es sei eine ungeplant wachsende
Ansammlung von Gewerbebetrieben, Einzelhandelseinrichtungen und vereinzelten
Wohnhäusern ohne erkennbare städtebauliche Struktur vorhanden gewesen. Zudem sei die
Erschließung dieser Gemengelage unzureichend und die allgemeinen Anforderungen an
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse seien ebenfalls nicht überall gewährleistet. Auch
bewirke der Entwicklungsdruck der Einzelhandelsbetriebe im Bereich B.----weg Süd
aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Lebensmitteleinzelhandels ein
zusätzliches Handlungserfordernis. Mit Blick auf die südlich des Sanierungsbereichs B.----
weg Süd vorhandenen Technologieunternehmen und die Nähe des Sanierungsbereichs B.----
weg Nord zum Innenstadtkern sei sie, die Antragsgegnerin, zu der Einschätzung gelangt, die
Entwicklung des Gesamtareals im Zusammenhang mit den südlich angrenzenden
Technologieunternehmen (Automobilzulieferer, insbesondere die H1. E. International
GmbH) eröffne die Chance, die an diesem Standort vorhandenen Unternehmen zu halten und
die Wirtschaftsstruktur durch die Ansiedlung von Einzelhandelsmärkten und
Technologieunternehmen zu stärken. Insbesondere mit Blick auf den Zustand der
Betriebsgelände der Firma M4. und P. , die einen erheblichen Teil des
Sanierungsgebiets eingenommen hätten, sei die Einleitung von Sanierungsmaßnahmen
angezeigt gewesen. Die Betriebe des Automobilzulieferergewerbes hätten noch vor Erlass der
Sanierungssatzung Erweiterungsbedarf signalisiert, wie durch einen Vermerk des Herrn
N. K. , bis zum Jahre 2004 Geschäftsführer der H1. E. International GmbH,
nochmals bestätigt werde. Im Bereich B.----weg Süd sei beabsichtigt, weitere Flächen für das
produzierende Gewerbe zu schaffen.

28

Die räumliche Abgrenzung des Sanierungsgebiets unter Einbeziehung der Grundstücke
der Antragstellerin sei ebenfalls nicht zu beanstanden, vielmehr wesentliche Grundlage für die
eingeleiteten Sanierungsmaßnahmen und die ihr zugrunde liegende Planungsentscheidung
gewesen. Der begrifflichen Differenzierung der Antragstellerin, wonach mit den Flächen
"Bereich B.----weg Süd" nicht die an das Gewerbegebiet B.----weg Nord südlich
angrenzenden Flächen gemeint gewesen sei, müsse entschieden entgegengetreten werden.
Anlässlich des Ortstermins sei klargestellt worden, dass mit dem Bereich B.----weg Nord der
Bereich nördlich des hier von Westen nach Osten verlaufenden B1.----wegs ("oberer
Dreiecksschenkel") gemeint gewesen sei. Ziel der angegriffenen Sanierungsmaßnahmen sei
zum einen gewesen, die im Bereich B.----weg Nord gelegenen Flächen mit Blick auf die
Nähe zum Innenstadtbereich zu einem Einzelhandelsstandort fortzuentwickeln. Zum anderen
habe der Satzungsgeber die brachliegenden Flächen im Bereich B.----weg Süd aufgrund ihrer
Nähe zu den weiter südlich vorhandenen Technologieunternehmen als Standort eines
Dienstleistungs- und Technologiezentrums weiterentwickeln wollen. Aufgrund der
besonderen Lage des Grundstücks der Antragstellerin zwischen dem Innenstadtbereich und
dem Standort der Technologieunternehmen habe es sich ihr, der Antragsgegnerin, geradezu
aufdrängen müssen, die weiter südlich vorhandenen Grundstücke in das Sanierungsgebiet
aufzunehmen. Bei Ausklammerung der Grundstücke der Antragstellerin aus dem
Sanierungsgebiet hätte sie befürchten müssen, dass dieses Gelände einen Fremdkörper im
Sanierungsgebiet darstelle. Ein zusätzliches Handlungserfordernis habe sich aus dem
Entwicklungsdruck der Einzelhandelsbetriebe im Bereich B.----weg Süd ergeben. Daher
entbehre die Unterstellung der Antragstellerin, sie, die Antragsgegnerin, habe die Flächen im
Bereich B.----weg Süd nur deshalb in das Sanierungsgebiet einbezogen, um die auf dem
Grundstück B.----weg 26 zur Genehmigung gestellten Bauvorhaben abschlägig bescheiden
zu können, jeder Grundlage. Ohnehin sei sie im November 2004 davon ausgegangen, der
Bebauungsplan Nr. 105 werde unmittelbar nach Ablauf der Veränderungssperre in Kraft
treten. Das dann tatsächlich entstandene Zeitfenster habe auf einem verwaltungsseitigen
Versehen beruht. Dementsprechend seien für die Erweiterungsvorhaben der Antragstellerin
Genehmigungen unter Hinweis auf die Veränderungssperre bzw. die Festsetzungen des
Bebauungsplans, nicht aber wegen fehlender Sanierungsgenehmigung versagt worden. Die
Machbarkeitsstudie habe sich sachangemessen mit der Frage beschäftigt, ob die weiter
südlich gelegenen Flächen in das Sanierungsgebiet einbezogen werden könnten. Beide mit der
Machbarkeitsstudie vorgestellten Rahmenpläne würden den Bereich B.----weg Süd in das
Entwicklungskonzept einbeziehen. Von Anfang an sei dieser Bereich mitbetrachtet worden,
wie Herr I2. vom beauftragten Planungsbüro dem Senat am 16. Oktober 2006 zu
Protokoll erklärt habe. Sie, die Antragsgegnerin, habe auch dann nicht davon absehen müssen,
das Grundstück der Antragstellerin in das Sanierungsgebiet einzubeziehen, als bei erneuter
Beschlussfassung über die Sanierungssatzung klar gewesen sei, dass eine Verlagerung des I.
-Marktes nicht mehr möglich sei. Denn Sanierungsziel sei für diesen Bereich nicht nur die
Betriebsverlagerung gewesen, sondern sei weiterhin, die bestehende Gemengelage zu
bereinigen, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten, eine funktionsgerechte
Erschließung des Gebiets herzustellen sowie eine geordnete städtebauliche Struktur zu
schaffen. Es gehe um die Entwicklung von Gewerbe- und Dienstleistungen im
Übergangsbereich zu Technologieunternehmen sowie zum Innovationszentrum. Auch die
Beibehaltung einer bisherigen Grundstücksnutzung bei gleichzeitiger Verhinderung ihrer
städtebaulich unverträglichen Ausdehnung sei ein legitimes Sanierungsziel.

29

Selbst wenn das Verfahren den Anforderungen des § 137 BauGB nicht entsprochen haben
sollte, wäre dies für die Wirksamkeit der Sanierungssatzung ohne Belang. Im Übrigen gehe
aus dem Besprechungsprotokoll vom 2. September 2004 hervor, dass mit der Antragstellerin
spätestens zu diesem Zeitpunkt auch über die Erweiterung des Sanierungsgebiets und folglich
auch darüber gesprochen worden sei, ihre Grundstücke in das Sanierungsgebiet
einzubeziehen.

30

Die Sanierungssatzung sei auch nicht deshalb unwirksam, weil sie, die Antragsgegnerin,
sich für die Durchführung der Sanierung im vereinfachten Verfahren entschieden habe. Bei
der Beurteilung, ob die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften zur
Durchsetzung der Sanierungsziele erforderlich sei, stehe der Gemeinde ein sehr weiter
Beurteilungsspielraum zu. Im Zeitpunkt des Erlasses der Sanierungssatzung seien keine
Anhaltspunkte dafür ersichtlich gewesen, die Sanierung im Bereich B.----weg könnte
aufgrund unterschiedlicher Bodenwertentwicklung der im Sanierungsgebiet gelegenen
Grundstücke erschwert werden. Außerdem hätten die Machbarkeitsstudie, das
Stadtmarketingkonzept sowie die Erklärungen der von der Sanierung betroffenen
Grundstückseigentümer eine einvernehmliche Regelung erwarten lassen. Den möglichen
Fehlschlag der Verlagerung des I. -Marktes habe sie, die Antragsgegnerin, von Anfang an im
Blick gehabt und sachgerecht abgewogen.

31

Ihre Entscheidung für den Genehmigungsvorbehalt des § 144 Abs. 1 BauGB sei nicht
abwägungsfehlerhaft. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung im
Jahre 2004 habe der Rat nicht abschließend überblicken können, ob das
Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan Nr. 105 noch im Jahre 2004 zum Abschluss
gebracht werden könne. Ohne die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 BauGB hätte daher
die Gefahr einer mit den Sanierungszielen nicht zu vereinbarenden Entwicklung bestanden.
So trage die Antragstellerin in den vor dem Verwaltungsgericht anhängigen Klageverfahren
selbst vor, die zur Genehmigung gestellten Bauvorhaben seien in der Zeit nach Ablauf der
Veränderungssperre und vor Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 105 genehmigungsfähig
gewesen.

32

Die Grundstücke der Antragstellerin würden von der geplanten Erschließung (die - wie
insbesondere der Knotenpunkt des B1.----wegs - auch dem Bereich B.----weg Süd
zuzurechnen sei) des Sanierungsgebiets profitieren. Bislang hätten über die C.------straße ,
eine wichtige Ostwestverbindung, anfahrende Autofahrer zum Grundstück der Antragstellerin
den Umweg über die S.---------straße nehmen müssen, während mit der Anbindung des B1.---
-wegs an die C.------straße erstmals eine leistungsfähige Nordsüderschließung geschaffen
werde. Die Erschließungssituation werde durch eine neue Westostverbindung zwischen S.-----
----straße und B.----weg im nördlichen Bereich weiter verbessert werden.

33

Auch ohne Sanierungssatzung bestehe kein Anspruch der Antragstellerin auf
Genehmigung von Einzelhandelserweiterungen, da von solchen Erweiterungen schädliche
Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB ausgehen würden; vor dem neuerlichen
Satzungsbeschluss hätten daher vermeintliche Schadenersatzansprüche der Antragstellerin
wegen zwischenzeitlich entstandener, durch die Sanierungssatzung aber wieder entfallender
Genehmigungsansprüche nicht abgewogen werden müssen.

34

Die Wertigkeit des Grundstücks B.----weg 26 habe sich durch die Sanierungssatzung
nicht geändert, da der I. -Markt in seinem Bestand unangetastet bleibe. Durch die
Verbesserung der Erschließung und die Ansiedlung weiterer Gewerbebetriebe werde die
Wertigkeit des Bereichs vielmehr gesteigert werden. Da der Getränkemarkt rechtswidrig
genutzt werde, könne sich der Bodenwert dieses Grundstücks nur positiv entwickeln. Selbst
wenn Bodenwertminderungen für das Grundstück der Antragstellerin als möglich
angenommen werden würden, hätte die Sanierung nicht im herkömmlichen Verfahren
durchgeführt werden müssen. Letztlich sei insoweit die von ihr, der Antragsgegnerin, zu
erstellende Prognose maßgebend. Zudem habe die Bezirksregierung Köln den Einsatz von
Fördermitteln für den Bereich B.----weg Süd schon vor dem Satzungsbeschluss im Jahre
2004 in Aussicht gestellt.

35

Der Berichterstatter hat die Örtlichkeit am 17. September 2008 in Augenschein
genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift Bezug
genommen.

36

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der
Gerichtsakte, der von den Beteiligten überreichten Unterlagen und Verwaltungsvorgänge
sowie auf die Gerichtsakten des Verwaltungsgerichts Köln zu den Aktenzeichen 8 K 2262/04,
9112/04 und 3775/05 sowie die dort beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug
genommen.

37

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

38

Der Antrag ist zulässig.

39

Die Antragstellerin ist antragsbefugt.

40

Die Antragsbefugnis im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO liegt vor, wenn die
Antragstellerin geltend macht, durch die Rechtsvorschrift - hier die Sanierungssatzung - in
ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. An die
Geltendmachung einer Rechtsverletzung nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO sind keine höheren
Anforderungen zu stellen als nach § 42 Abs. 2 VwGO. Die Antragstellerin genügt ihrer
Darlegungspflicht, wenn sie hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als
möglich erscheinen lassen, dass sie durch die Rechtswirkungen der Sanierungssatzung in
einem Recht verletzt wird. Als verletztes Recht kommt hier das Eigentumsrecht in Betracht.
Durch die Aufnahme ihrer Grundstücke in den Geltungsbereich der Sanierungssatzung
unterliegen nunmehr gemäß § 144 Abs. 1 BauGB die in § 14 Abs. 1 BauGB bezeichneten
Vorhaben sowie Vereinbarungen im Sinne von § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB der
Genehmigungspflicht. Diese Pflicht stellt sich als Einschränkung des Grundeigentums und
damit als Beeinträchtigung einer rechtlich geschützten Position der Antragstellerin dar.

41

Vgl. VGH Kassel, Beschluss vom 29. Oktober 1991 - 4 N 1815/85 -, UPR 1992, 399.

42

Der Antrag ist jedoch unbegründet.

43

Die Sanierungssatzung "M1. -B.----weg " (Satzungsbeschluss vom 19. Dezember
2006) leidet nicht an einem zu ihrer vollständigen oder teilweisen Unwirksamkeit führenden
Rechtsfehler.

44

Die Sanierungssatzung ist nicht wegen einer Verletzung von Form- oder
Verfahrensvorschriften unwirksam.

45

Die Sanierungssatzung durfte mit Rückwirkung erneut bekannt gemacht werden. Gemäß
§ 214 Abs. 4 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September
2004, BGBl I 2004, 2414, (BauGB), kann eine nach dem Baugesetzbuch erlassene Satzung
durch ein ergänzendes Verfahren zur Behebung von Fehlern erneut bekannt gemacht werden.
Die Bekanntmachung der am 17. Oktober 2006 (mit Rückwirkung zum 13. November 2004)
beschlossenen Sanierungssatzung am 20. Oktober 2006 hat nicht zu einem
verfahrensfehlerfreien Inkrafttreten der Satzung geführt. Wie der Senat mit Urteil vom 13.
November 2006 im Verfahren 7 D 74/05.NE festgestellt hat, war die Satzung aus formellen
Gründen unwirksam.

46

Zur (rückwirkenden) Fehlerbehebung war ein ergänzendes Verfahren möglich und ist von
der Antragsgegnerin durchgeführt worden. Der Begriff des "ergänzenden Verfahrens" im
Sinne des § 214 Abs. 4 BauGB hat keinen grundsätzlich anderen Inhalt als der in der
vorherigen Regelung des § 215 a Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung der
Bekanntmachung vom 27. August 1997, BGBl I 1997, 2141.

47

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. November 2005 - 4 BN 51.05 -, NVwZ 2006, 329 =
BRS 69 Nr. 60.

48

Vom ergänzenden Verfahren sind danach nur solche Nachbesserungen ausgenommen, die
geeignet sind, das planerische Gesamtkonzept in Frage zu stellen.

49

Vgl. BVerwG, Urteil vom 18. September 2003

50

- 4 CN 20.02 -, NVwZ 2004, 226 = BRS 66 Nr. 5.

51

Im ergänzenden Verfahren können daher auch formelle Mängel einer Satzung behoben
werden, wie die Mängel der Sanierungssatzung, die der Senat mit dem oben zitierten Urteil
vom 13. November 2006 festgestellt hat.

52

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. April 2007

53

- 7 D 83/06.NE -.

54

Sind Verfahrensfehler (oder Abwägungsmängel) Gegenstand des vereinfachten
Verfahrens, kann die Prüfung veranlasst sein, ob eine Änderung der Sach- und Rechtslage
eingetreten ist, die den früheren Abwägungsvorgang oder das frühere Abwägungsergebnis so
stark berühren können, dass in eine erneute Sachprüfung eingetreten werden muss.
Maßgebend ist gemäß § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB für die Prüfung der Zeitpunkt der
ursprünglichen Beschlussfassung,

55

vgl. BVerwG, Beschluss vom 3. Juli 1995

56

- 4 NB 11.95 -, NVwZ 1996, 374 = BRS 57 Nr. 29; Berliner Kommentar zum BauGB, 3.
Aufl., 2002, § 214 Rdnr. 85,

57

es sei denn, das ursprüngliche Abwägungsergebnis wäre unhaltbar geworden oder die
Satzung hätte zwischenzeitlich einen funktionslosen Inhalt.

58

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 12. März 2008

59

- 4 BN 5.08 -, BauR 2008, 1417; Urteil vom 10. August 2000 - 4 CN 2.99 -, BRS 63 Nr.
42.

60

Denn nicht jede Änderung der Sach- oder Rechtslage gegenüber der ersten
Beschlussfassung zwingt zu einer erneuten Abwägung in dem Sinne, dass die frühere
Abwägung als nicht geschehen gedacht werden müsste. Vielmehr hat die Gemeinde auf eine
Änderung der Sach- oder Rechtslage in zweifacher Weise zu reagieren. Sie hat auf einer
ersten Stufe zu prüfen, ob die Änderungen der Sach- oder Rechtslage den früheren
Abwägungsvorgang oder das frühere Abwägungsergebnis in einer Weise berühren könnten,
dass in eine erneute Sachentscheidung einzutreten ist. Eine derartige "Anlassprüfung" ist
erforderlich, um zu verhindern, dass jede äußere Veränderung der Sach- oder Rechtslage kraft
materiellen Rechts den früheren Beschlussinhalt zur Seite schiebt. Dafür besteht kein Grund.
Es würde dies auch der in § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB enthaltenen gesetzlichen Wertung
widersprechen.

61

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 3. Juli 1995 - 4 NB 11.95 -, aaO..

62

Zwar kann das zuständige Gemeindeorgan jederzeit in eine erneute Abwägung eintreten
und muss dies gegebenenfalls, wenn sich die Sach- oder Rechtslage in beachtlicher Weise
geändert hat. Im vorliegenden Fall ist jedoch keine wesentliche Änderung der Sach- oder
Rechtslage eingetreten, auch ist die Antragsgegnerin nicht erneut in eine umfassende
Abwägung eingetreten, wie noch auszuführen ist.

63

Für eine Sanierungssatzung gelten die oben wiedergegebenen Grundsätze entsprechend,
wobei allerdings darüber hinaus zu berücksichtigen ist, dass - anders als bei dem gewöhnlich
auf eine für unbestimmte Zeit in die Zukunft gerichteten städtebaulichen Handlungskonzept,
das mit einem Bebauungsplan verfolgt wird -, eine Sanierungssatzung aufzuheben ist, wenn
die Sanierung durchgeführt ist, sich als undurchführbar erweist, die Sanierungsabsicht
aufgegeben wird oder die für die Durchführung der Sanierung bestimmte, mit dem Beschluss
über die Sanierung festzulegende Frist abgelaufen ist (vgl. § 162 Abs. 1 BauGB). Keine dieser
Gegebenheiten ist hier aber eingetreten.

64

Der Rat der Antragsgegnerin hat in der Sitzung am 19. Dezember 2006 ausweislich des
Sitzungsprotokolls den Beschluss vom 4. November 2004 "wiederholt und neu gefasst". Diese
Formulierung ist auslegungsbedürftig. Dass die Beschlussfassung nicht auf einer erneuten
Abwägung beruhte, zeigt die Beschlussvorlage zur Ratssitzung auf, auf die sich der Rat
bezogen hat. Denn dort ist im Vergleich zu den Erwägungen aus dem Jahre 2004
hervorgehoben, "die notwendigen Beurteilungsgrundlagen (hätten) sich nicht wesentlich
verändert", "die Ziele der Sanierung hätten sich bestätigt und verfestigt", "die Erwägungen
(des Rats) ... (hätten) nach wie vor Gültigkeit." Der Rat hat deshalb seine Erwägungen aus
dem Jahre 2004 "vollumfänglich (in) Bezug (genommen) und ... sich zu eigen" gemacht. Er
hat damit den Anforderungen der sog. "Anlassprüfung" genügt und entsprechend dem Zweck
der Satzungsentscheidung, formelle Mängel der Satzung zu beheben, von einer erneuten
Sachentscheidung abgesehen. Darüber hinaus hat er in rechtlich nicht zu beanstandender
Weise dargelegt, weshalb die "nicht wesentlichen" Änderungen der Sachlage der
Entscheidung nicht entgegenstanden, die Satzung mit Rückwirkung erneut in Kraft zu setzen.
Er hat insbesondere ausgeführt, es könne von weiteren vorbereitenden Untersuchungen
abgesehen werden, da mit den Ergebnissen aus dem Marketing- und Entwicklungskonzept,
der Machbarkeitsstudie und dem Einzelhandelsgutachten die notwendigen
Beurteilungsgrundlagen vorliegen würden.

65

Die Antragstellerin hält diese Untersuchungen für unzureichend, namentlich soweit die
Sanierungssatzung den Bereich B.----weg Süd erfasst. Die Antragstellerin benennt jedoch
keine solchen Umstände, die dem Rat im Jahre 2006 zu weitergehenden vorbereitenden
Untersuchungen hätten Veranlassung geben müssen. Vielmehr bestätigt die tatsächliche
Entwicklung im Sanierungsgebiet die Position des Rates, wie in der Beschlussvorlage zur
Ratssitzung im Einzelnen zutreffend ausgeführt ist. Wenn es beispielsweise auf die
Erkenntnis angekommen wäre (was nicht der Fall war), dass die Antragstellerin zur
freiwilligen Veräußerung der in ihrem Eigentum stehenden Flächen nicht bereit ist, musste
ihre Sicht der Dinge nicht durch ihre ergänzende Befragung geklärt werden, denn sie hatte auf
diese Gegebenheiten hingewiesen. Dementsprechend ist in der Beschlussvorlage zur
Ratssitzung am 19. Dezember 2006 ausgeführt, dass von einer Verlagerung des Betriebs der
Antragstellerin nicht ausgegangen werden könne. Die Antragstellerin meint ferner, die
Ergebnisse aus dem Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 105 seien zu
berücksichtigen gewesen, nennt jedoch keine in diesem Verfahren gewonnenen Erkenntnisse,
die zu ergänzenden vorbereitenden Untersuchungen hätten Veranlassung geben können;
solche Erkenntnisse sind auch nicht ersichtlich.

66

Die Antragstellerin meint, die Sachlage habe sich in abwägungsrelevanter Weise
verändert, weil zwischenzeitlich der Bebauungsplan Nr. 105 in Kraft gesetzt wurde, weitere
Sanierungsmaßnahmen für den Bereich B.----weg Süd aber gar nicht vorgesehen seien und es
daher nicht erforderlich sei, die dortigen Grundstücke (weiterhin) in das Sanierungsgebiet
einzubeziehen. Jedoch schließt der Umstand, dass aktuell für den Bereich B.----weg Süd
Sanierungsmaßnahmen nicht benannt sind, Sanierungsmaßnahmen dort nicht aus. So haben
die Vertreter der Antragsgegnerin im Ortstermin des Berichterstatters beispielsweise die
Gestaltung des B1.----wegs , insbesondere aber das Angebot an die dortigen
Grundstückseigentümer angesprochen, deren Flächen zum Gutachterwert in die der
Umstrukturierung des Gebiets dienende Fördermaßnahmen einzubeziehen. Eine entsprechend
ausgerichtete Perspektive ist bereits im Rahmenplan 2 der Machbarkeitsstudie angedeutet.
Darüber hinaus kann die rückwirkende Inkraftsetzung einer Sanierungssatzung (auch) dazu
dienen, den aufgrund der zuvor nicht wirksamen Satzung ergangenen Entscheidungen und
Maßnahmen nachträglich eine einwandfreie rechtliche Grundlage zu geben, und zwar selbst
dann, wenn die Sanierungsmaßnahmen schon durchgeführt wurden.

67

Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Dezember 1998 - 4 C 14.97 -, BRS 60 Nr. 223.

68

Von vergleichbaren Gegebenheiten ist hier schon deshalb auszugehen, weil im Bereich
B.----weg Nord mit Städtebauförderungsmitteln geförderte Sanierungsmaßnahmen
durchgeführt wurden, die an die Vorbereitung oder Durchführung einer Sanierung geknüpft
sind (vgl. § 164 a BauGB). Dass Sanierungsmaßnahmen nicht unmittelbar auf im Bereich B.--
--weg Süd gelegenen Grundstücken durchgeführt worden sind, stellt die Erforderlichkeit der
Sanierungssatzung als Voraussetzung der Förderung nicht in Frage. Ob die durchgeführten
Maßnahmen nur den Bereich B.----weg Nord betrafen und ob deshalb die Grundstücke der
Antragstellerin nicht in den Geltungsbereich B.----weg Nord hätten einbezogen werden
dürfen, ist keine Frage, die im Zeitpunkt der rückwirkenden Satzungsentscheidung des Rats
anders zu beurteilen war als im Zeitpunkt des ursprünglichen Ratbeschlusses; eine neuerliche
Abwägung des Rates zu dieser Frage war deshalb nicht erforderlich. Darüber hinaus sind die
Sanierungsmaßnahmen im Bereich B.----weg Nord weiterhin nicht abgeschlossen; derzeit
wird beispielsweise die Anbindung des B1.----wegs an die C.------straße ausgebaut.

69

Der Bebauungsplan Nr. 105 hat auch nicht zur Funktionslosigkeit der Sanierungssatzung
geführt. Aufgabe der Gemeinde bei der Vorbereitung der Sanierung ist u.a. die
Bauleitplanung (vgl. § 140 Nr. 4 BauGB). Bei der Durchführung der Sanierung ist die
Gemeinde für sog. Ordnungsmaßnahmen zuständig (vgl. §§ 146, 147 BauGB). Zu diesen
gehören Maßnahmen zur Verwirklichung eines Sanierungsbebauungsplans nicht. Die
Durchführung von Baumaßnahmen bleibt in der Regel - wie bei Bebauungsplänen generell -
den Eigentümern überlassen; die Gemeinde kann insoweit - im Rahmen ihrer
Gesamtverantwortung für die Sanierung - Baumaßnahmen nur dann selbst durchführen, wenn
eine zügige und zweckmäßige Durchführung durch die Eigentümer nicht gewährleistet ist
(vgl. § 148 BauGB).

70

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. August 1989 - 4 B 161.88 -, NVwZ-RR 1990, 121 =
BRS 49 Nr. 16.

71

Die zur Durchführung der Sanierung erforderlichen Maßnahmen, beispielsweise als
Ordnungsmaßnahmen (vgl. § 147 BauGB) die Herstellung von Erschließungsanlagen
(Anbindung des B.----weg an die C.------straße ) sowie die Bodenordnung einschließlich des
Erwerbs von Grundstücken, oder als Baumaßnahmen (vgl. § 148 Abs. 1 Satz 1Nr. 2 BauGB)
solche, deren Durchführung vom privaten Eigentümer nicht zügig und zweckmäßig
gewährleistet sind, stehen weiterhin im Raum.

72

Der Rat hatte auch nicht abzuwägen, ob die Sanierungssatzung deshalb nicht erneut mit
Rückwirkung beschlossen werden konnte, weil die Sanierung bereits durchgeführt war oder
sich als undurchführbar erwiesen hätte. Die Sanierungsmaßnahmen sind auch derzeit noch
nicht abgeschlossen.

73

Auf einen etwaigen Mangel der Bürgerbeteiligung kann sich die Antragstellerin nicht mit
Erfolg berufen. Die Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen, die bei der Vorbereitung
und Durchführung der Sanierung stattfinden soll (vgl. § 137 BauGB), entspricht nicht der
förmlichen Bürgerbeteiligung im Rahmen der Bauleitplanung nach § 3 Abs. 2 BauGB,
sondern allenfalls der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB.
Demnach wäre ein evtl. Mangel der Betroffenenbeteiligung, wie ihn die Antragstellerin
behauptet, nicht als Verfahrensfehler beachtlich; er ist in § 214 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht als
beachtlicher Verfahrensmangel benannt.

74

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 16. Oktober 2006 - 7 D 69/05. NE -, BRS 70 Nr. 214 ; VGH
Kassel, Beschluss vom 29. Oktober 1991 - 4 N 1815/85 -,a.a.O..

75

Ein Formfehler ergibt sich auch nicht daraus, dass die Antragsgegnerin für den Bereich
B.----weg Süd keine vorbereitenden Untersuchungen durchgeführt hat. Ob die
Antragsgegnerin vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets auch für den Bereich
B.----weg Süd vorbereitende Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen hatte (vgl. §
141 Abs. 1 BauGB) oder ob sie von vorbereitenden Untersuchungen absehen konnte (vgl. §
141 Abs. 2 BauGB), bedarf in diesem Zusammenhang keiner Entscheidung, da ein hierin
liegender Mangel des Sanierungsverfahrens ebenfalls unbeachtlich wäre. § 214 Abs. 1 Nr. 2
BauGB zählt abschließend die beachtlichen Verletzungen von Verfahrensvorschriften auf.
Hierunter fällt § 141 BauGB nicht.

76

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 16 Oktober 2006 - 7 D 69/05.NE -, a.a.O.;
Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand 1. Juni 2008, § 143 Rdnr. 50.

77

Dagegen ist die Frage, ob die von der Antragsgegnerin tatsächlich durchgeführten
Untersuchungen der Sache nach ausreichten, um die gesetzlichen Voraussetzungen für die
förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets zu belegen, keine Frage der formellen, sondern
der materiellen Rechtmäßigkeit der Sanierungssatzung.

78

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 16. Oktober 2006

79

- 7 D 69/05.NE -, a.a.O.; so auch zu den entsprechenden Regelungen des § 165 Abs. 4
BauGB für die Entwicklungssatzung: OVG NRW, Urteil vom 19. Juni 2001 - 10a D 210/97 -,
NVwZ - RR 2002, 626.

80

Weitere Form- und Verfahrensfehler sind nach Lage der Akten nicht gerügt worden.
Auch ohne Rüge beachtliche Form- oder Verfahrensfehler sind nicht ersichtlich.

81

Die Sanierungssatzung ist auch materiell-rechtlich nicht zu beanstanden.

82

Die gesetzlichen Voraussetzungen des § 142 Abs. 1 BauGB für die förmliche Festlegung
des Sanierungsgebiets "M1. -B.----weg " haben entgegen der Auffassung der
Antragstellerin vorgelegen.

83

Das von der Sanierungssatzung erfasste Gebiet wies städtebauliche Mängel auf, zu deren
Behebung städtebauliche Sanierungsmaßnahmen erforderlich waren. Die Antragsgegnerin hat
das Sanierungsgebiet rechtlich fehlerfrei räumlich abgegrenzt und ebenfalls fehlerfrei von
einer Ausgliederung des Grundstücks der Antragstellerin abgesehen.

84

Gemäss § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine
städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als
Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Städtebauliche
Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher
Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird (vgl. § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB).
Städtebauliche Missstände wiederum liegen vor, wenn das Gebiet die in Satz 2 Nr. 1 dieser
Bestimmung genannten Substanzmängel oder die in Satz 2 Nr. 2 genannten Funktionsmängel
aufweist. Fälle der Substanzmangelsanierung sind dadurch gekennzeichnet, dass ein Gebiet
nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm
wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht. Die Funktionsmangelsanierung
kommt demgegenüber in Gebieten in Betracht, die in der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen
nach Lage und Funktion obliegen, erheblich beeinträchtigt sind. § 136 Abs. 3 BauGB enthält
beispielhaft und nicht abschließend, wie sich aus dem Wort "insbesondere" ergibt, diejenigen
Merkmale, die für die Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen,
maßgeblich sind. Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände in diesem Sinne aufweist, ist
aufgrund des Ergebnisses der vorbereitenden Untersuchungen (vgl. § 141 BauGB) oder
gegebenenfalls sonstiger hinreichender Beurteilungsgrundlagen (vgl. § 141 Abs. 2 BauGB) zu
beantworten. Hierbei steht der Gemeinde ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Die
gerichtliche Nachprüfung der Entscheidung über das Vorliegen städtebaulicher Missstände
beschränkt sich im Wesentlichen darauf, ob die Gemeinde die maßgeblichen Tatsachen und
Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt hat oder ob sie von grundsätzlich fehlsamen
Voraussetzungen ausgegangen ist.

85

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 16. Oktober 2006 - 7 D 69/05.NE, a.a.O.; OVG Bremen,
Urteil vom 13. Dezember 1994 - 1 BA 37/93 -, Juris; OVG Saarlouis, Beschluss vom 31.
März 1993 - 2 N 1/91 -, Juris; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 142 Rdnr. 3.

86

Entgegen der Auffassung der Antragstellerin war das Gebiet, auf das sich die
Sanierungssatzung der Antragsgegnerin bezieht, im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung
sanierungsbedürftig, da es städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 BauGB aufwies, und
zwar sowohl hinsichtlich der Substanz als auch hinsichtlich der Funktionsfähigkeit.

87

Ob ein Funktionsmangel gegeben ist, hängt auch davon ab, welche Funktion das Gebiet
nach dem Sanierungskonzept künftig erhalten soll.

88

Vgl. BVerwG, Urteil vom 6. Juli 1984

89

- 4 C 14.81 -, BRS 42 Nr. 234.

90

Dieses Sanierungskonzept braucht zwar im Zeitpunkt der förmlichen Festlegung des
Sanierungsgebiets noch nicht in allen Einzelheiten festzustehen. Die Ziele und Zwecke der
Sanierung müssen jedoch bereits allgemein bestimmt sein. Vor allem dann, wenn unter dem
Gesichtspunkt des Funktionsmangels auf die künftige Funktion des Gebiets abgestellt wird,
müssen die Vorstellungen immerhin so konkret sein, dass sie eine Aussage über diese
Funktion zulassen.

91

Vgl. BVerwG, Urteil vom 7. September 1984

92

- 4 C 20.81 -, BRS 42 Nr. 233; OVG Saarlouis, Beschluss vom 31. März 1993 - 2 N 1.91
-, a.a.O.

93

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Substanzmängel des Sanierungsgebiets kommen
hinzu, wobei es nicht erheblich ist, dass sich Substanzmängel nach den Feststellungen der
Antragsgegnerin wohl nicht für das gesamte Sanierungsgebiet, insbesondere nicht für den
Bereich B.----weg Süd belegen lassen dürften. Es ist jedoch von den Vorstellungen der
Antragsgegnerin für die dem Gebiet zugedachte Funktion und damit davon auszugehen, dass
das gesamte Areal - B.----weg Süd und Nord - zu einem Dienstleistungs- und
Technologiegebiet entwickelt werden soll.

94

Die Sanierungsziele sind zunächst in der Beschlussvorlage vom 19. Oktober 2004, die der
Beschlussvorlage vom 8. Dezember 2006 zur Ratssitzung vom 19. Dezember 2006 als Anlage
2 beigefügt war, benannt. "Ziel ist die Nutzung vorhandener Flächenpotenziale zur
Entwicklung eines hochwertigen Gewerbe- und Dienstleistungsgebiets im Zusammenhang
mit den südlich angrenzenden Technologiebetrieben und eine geordnete städtebauliche
Entwicklung der bestehenden Gemengelage. Besondere Bedeutung hat zudem eine
planungsrechtliche Steuerung des Einzelhandels am B.----weg und seine Beschränkung auf
ein für den Ortskern verträgliches Maß." Damit ist die Sanierungssatzung auf allgemeine
Ziele des Sanierungsrechts ausgerichtet; sie soll sowohl der Verbesserung der
Wirtschaftsstruktur als auch der Funktionalität des Ortszentrums von M1. dienen (vgl. §
136 Abs. 4 Nr. 2 und 4 BauGB). Unter Einbeziehung der Sanierungsziele ergibt sich, dass das
Gesamtgebiet gemessen an den dem Gebiet zugedachten Funktionen unter mehreren
Gesichtspunkten in seiner Funktionsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, nämlich in Bezug
auf den fließenden und ruhenden Verkehr (vgl. § 136 Abs. 3 Nr. 2 a BauGB) und
insbesondere in Bezug auf die wirtschaftliche Situation und Entwicklungsfähigkeit des
Gebiets unter Berücksichtigung seiner Versorgungsfunktion im Verflechtungsbereich (vgl. §
136 Abs. 3 Nr. 2 b BauGB). Hierzu hat sich der Rat der Antragsgegnerin ergänzend auf die
Ergebnisse des von ihm eingeholten Einzelhandelsgutachtens, des Stadtmarketing- und
Entwicklungskonzeptes und die Machbarkeitsstudie gestützt und (beispielsweise) in der
Beschlussvorlage vom 19. Oktober 2004 hervorgehoben:

95

"Die Entwicklung des Gesamtareals im Zusammenhang mit den südlich angrenzenden
Technologieunternehmen (Automobilzulieferer) eröffnet die Chance, die Unternehmen am
Standort zu halten und die Wirtschaftsstruktur der Stadt zu stärken. Unterstützung erfährt
diese Entwicklungsperspektive durch das Land Nordrhein-Westfalen, das die
Flächenentwicklung zu einem Dienstleistungs- und Technologiegebiet mit Mitteln der
Stadterneuerung fördert. ...

96

Erfolgt eine Erweiterung der Einzelhandelsbetriebe am B.----weg , ist zu befürchten, dass
diese Einzelhandelsagglomeration ... den Ortskern als Einkaufsschwerpunkt ablöst. Damit
verbunden ist die Gefährdung einer wohnungsnahen Versorgung der Bevölkerung ... und die
weitere Schwächung der mit Mitteln der Stadterneuerung aufgewerteten Innenstadt."

97

Die von der Antragsgegnerin eingeholten Untersuchungen haben zudem ergeben, dass das
Sanierungsgebiet jedenfalls im Bereich B.----weg Nord nach dem Ergebnis der
vorbereitenden Untersuchungen zugleich auch Substanzmängel (vgl. § 136 Abs. 3 Nr. 1 e und
g BauGB) aufweist, wenn diese auch in Umfang und Bedeutung hinter den Funktionsmängeln
zurückstehen mögen. Die von der Antragstellerin nicht substantiiert angegriffenen
Feststellungen der Machbarkeitsstudie haben Mängel im Bereich der Gewerbeflächen B.----
weg Nord aufgezeigt, die sich aufgrund ihrer Lage (für einen großen Teil der Fläche) und
ihrer Vergangenheit als Gewerbestandort ergeben haben (Versiegelungen eines Großteils der
Fläche westlich der S.---------straße mit Bodenplatten, Fundamentreste im Boden). Der
Einwand der Antragstellerin, die bauliche Bewertung sei eher betriebswirtschaftlich
ausgerichtet, übersieht, dass eine Sanierung nicht erst dann von der Gemeinde ins Werk
gesetzt werden darf, wenn Gebäude abgängig sind, sondern wenn Nutzungen ihrer Art und
ihrem Zustand nach (vgl. § 136 Abs. 3 Nr. 1 e BauGB), darüber hinaus auch unter
Berücksichtigung der Entwicklungsfähigkeit des Gebiets (vgl. § 136 Abs. 3 Nr. 2 b BauGB)
bewertet werden dürfen. Solche Zusammenhänge hat die Antragstellerin übrigens für ihr
eigenes - im Bereich B.----weg Süd gelegenes - Grundstück aufgezeigt, wenngleich im
Zusammenhang mit dem beim Verwaltungsgericht Köln anhängigen Klageverfahren 8 K
9112/04. Denn danach verhindere die Ablehnung ihrer Bauvoranfrage, dass die baulichen
Anlagen auf ihrem Grundstück dem aktuellen Stand der Technik angepasst und auf einen
aktuellen brandschutztechnischen Stand gebracht werden könnten.

98

Ist demnach die aufgrund der oben genannten vorbereitenden Untersuchungen getroffene
Einschätzung der Antragsgegnerin, in dem Sanierungsgebiet seien städtebauliche Missstände
gegeben, schon aus den genannten Gründen rechtlich nicht zu beanstanden, bestätigt dies die
ihr obliegende Einschätzung, zur Behebung der festgestellten Missstände sei die
Durchführung sanierungsrechtlicher Maßnahmen erforderlich. Ob die Sanierung auch
erforderlich wäre, um gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse herbeizuführen, bedarf daher
keiner vertiefenden Erörterung. Insbesondere ist nicht ansatzweise ersichtlich, die
Antragsgegnerin hätte die Sanierung nur dann verfolgen wollen, wenn auch aus diesem
Grunde Sanierungsbedarf bestünde. Vielmehr verhalten sich die maßgebenden Ausführungen
der Antragsgegnerin zu den im Vordergrund stehenden Sanierungszielen. Fehl geht der
Einwand der Antragstellerin, das tatsächliche Motiv für den Erlass der Sanierungssatzung
habe allein darin gelegen, eine "Gebiets-Fördermittelkulisse" als Voraussetzung für den
Einsatz von Städtebauförderungsmitteln zu schaffen. Der dahingehende Aspekt, den der Rat
ausweislich der Begründung der Sitzungsvorlage vom 8. Dezember 2006 (Seite 5) durchaus
berücksichtigt hat, trägt die Sanierung nicht (allein), sondern lenkt den Blick auf die (auch)
beachtliche Frage, ob und in welchem Umfang die Antragsgegnerin in Folge der Sanierung
Kosten treffen können; selbstverständlich ist auch dies ein Aspekt, den die Antragsgegnerin in
ihre Abwägung einzustellen hatte, ohne dass es sich deshalb um den die Sanierungssatzung
motivierenden Aspekt handeln würde. Der Rat hat ausgeführt, Mittel der Stadtsanierung
stünden für das gesamte Gebiet, "selbstverständlich auch" für den Südbereich zur Verfügung
(Beschlussvorlage Seiten 5 und 7). Ob für eine Verlagerung des Betriebs der Antragstellerin
Mittel zur Verfügung gestellt werden können - was die Antragstellerin in Abrede stellt -, ist
unerheblich, denn das mit der Sanierung verfolgte Konzept der Antragsgegnerin setzt die
Verlagerung dieses Betriebs nicht voraus, sondern ist insoweit schon dann gewährleistet,
wenn sich der zentrenrelevante Einzelhandel im Bereich B.----weg Süd nicht (wesentlich)
über den Bestand hinaus entwickelt. Aus diesem Grunde kommt es auch nicht darauf an, ob
die Bezirksregierung einen vorhandenen Landhandel nicht beanstandet hat; dass das
Vorhaben ortskernrelevant sein könnte, ist nicht ersichtlich.

99

Der Sanierungssatzung liegt ein sog. qualifiziertes öffentliches Interesse im Sinne des §
136 Abs. 1 BauGB zugrunde.

100

Als Sanierungsmaßnahme kommen nach § 136 Abs. 1 BauGB nur solche städtebaulichen
Maßnahmen in Betracht, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im
öffentlichen Interesse liegt. Aus dem Erfordernis der einheitlichen Vorbereitung folgt, dass
eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme danach eine Gesamtmaßnahme ist, die anders als
sonstige städtebauliche Maßnahmen darauf angelegt ist, mehrere Maßnahmen koordiniert und
aufeinander abgestimmt für ein bestimmtes Gebiet vorzubereiten und durchzuführen.

101

Vgl. BVerwG, Urteil vom 23. Mai 1986 - 8 C 42.84 -, BRS 46 Nr. 216.

102

Mit dem Zügigkeitserfordernis will der Gesetzgeber zum einen vermeidbaren
Verzögerungen zuvorkommen, die dadurch eintreten können, dass die Gemeinden die
Sanierung ohne schlüssiges Konzept oder sonst unsachgemäß betreiben. Zum anderen muss
eine Aussicht darauf bestehen, dass sich die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen innerhalb
eines absehbaren Zeitraums durchführen lassen.

103

Vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Juli 2003 - 4 CN 2.02 -, BRS 66 Nr. 226.

104

Bei der Prüfung der Frage, ob sich die mit der Satzung verfolgten Sanierungsziele würden
zügig realisieren lassen, konnte die Antragsgegnerin auf die Machbarkeitsstudie, das
Marketing- und Entwicklungskonzept sowie das Einzelhandelsgutachten zurückgreifen, ohne
darüber hinaus weitere vorbereitende Untersuchungen durchgeführt oder veranlasst zu haben,
da mit diesen Aufarbeitungen hinreichende Beurteilungsgrundlagen vorgelegen haben.

105

Gemäß § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat die Gemeinde vor der förmlichen Festlegung des
Sanierungsgebiets die vorbereitenden Untersuchungen durchzuführen oder zu veranlassen, die
erforderlich sind. Die Gemeinde soll hierdurch Beurteilungsgrundlagen für die weitere
Vorbereitung, die Rechtfertigung der förmlichen Festlegung durch die Sanierungssatzung und
für die Durchführung der Sanierung gewinnen, insbesondere die Notwendigkeit der
Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge.
Hierbei sollen auch die allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierungsmaßnahme festgestellt
werden.

106

Vgl. Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 141 Rdnr. 9.

107

Gemäß § 141 Abs. 2 BauGB kann von vorbereitenden Untersuchungen abgesehen
werden, wenn hinreichende Beurteilungsgrundlagen bereits vorliegen. Voraussetzung für das
Absehen von vorbereitenden Untersuchungen ist, dass die Gemeinde aufgrund bereits
vorliegender Unterlagen und Erkenntnisse zur Einstellung und Mitwirkungsbereitschaft von
Betroffenen hinreichende Beurteilungsgrundlagen für die Entscheidung über die förmliche
Festlegung des Sanierungsgebiets hat.

108

Ein solcher Fall ist hier gegeben. Insbesondere vermitteln die von der Gemeinde in
Auftrag gegebenen Untersuchungen auch die Bestätigung eines sog. qualifizierten
Sanierungsinteresses.

109

Die Antragsgegnerin hat dem Sanierungsgebiet im nördlichen Bereich eine
Einzelhandelsfunktion zugewiesen, während der Einzelhandel im Bereich B.----weg Süd auf
ein ortskernverträgliches Maß beschränkt werden soll. Dies soll dadurch erreicht werden, dass
die im Bereich B.----weg Süd verbleibenden Einzelhandelsbetriebe, deren Nutzungen nach
dem Sanierungsbebauungsplan Nr. 105 im Gewerbegebiet künftig unzulässig sind, gestützt
auf § 1 Abs. 10 BauNVO auf einen "erweiterten" Bestandschutz gesetzt werden, während im
Bereich B.----weg Nord im nördlichen Bereich zwei Sondergebiete mit der
Zweckbestimmung "großflächiger Einzelhandel - Einkaufszentrum" festgesetzt sind.
Ausgehend von den vor dem Satzungsbeschluss im Jahre 2004 geführten Gesprächen konnte
die Antragsgegnerin davon ausgehen, dass die im Norden des Sanierungsgebiets gelegenen
Flächen, die für die Umsetzung der Sanierungsziele benötigt werden, jedenfalls zum größten
Teil aufgrund einvernehmlicher Regelungen zur Verfügung gestellt würden. Die im Jahre
2004 angenommene Mitwirkungsbereitschaft der dortigen Eigentümer ist durch die spätere
Entwicklung, die die Antragsgegnerin bei der Beschlussfassung im Jahre 2006
berücksichtigen konnte, bestätigt worden. Dass die Antragstellerin ihre im Bereich B.----weg
Süd gelegenen Grundstücksflächen nicht zur Verfügung stellen wollte, ist demgegenüber
unerheblich, da dadurch die zügige Umsetzung der Sanierung nicht gefährdet ist. Für den
Bereich B.----weg Süd ergibt sich eine hinreichende Grundlage für die zügige Umsetzung des
Sanierungskonzepts auf der Grundlage des Bebauungsplans Nr. 105, der durch das
sanierungsrechtliche Instrumentarium gestützt wird. Der Bebauungsplan hindert dort eine
dem Einzelhandelskonzept widersprechende Entwicklung. Auch lässt die
Gewerbegebietsfestsetzung Raum für die gewünschte (räumliche) Fortentwicklung der
südlich gelegenen Technologieunternehmen. Die beabsichtigten Erschließungsmaßnahmen
stützten das sanierungsrechtliche Gesamtkonzept. Hinzu treten Städtebauförderungsmittel, die
von der Antragsgegnerin im beachtlichen Umfang eingesetzt werden können, wodurch die
zügige Umsetzung der Sanierung unterstützt wird. Für das "gesamte Areal" errechnet die
Machbarkeitsstudie modellhaft bei förderfähigen Kosten in Höhe von 4 Millionen Euro eine
70%ige Förderung durch Mittel der Stadterneuerung in Höhe von 2,8 Millionen Euro. Dass
diese Einschätzung methodischen Zweifeln begegnen würde oder den tatsächlichen
Gegebenheiten nicht in den maßgebenden Größenordnungen nahe kommen würde, behauptet
die Antragstellerin nicht und ist auch nicht ersichtlich. Ob die Modellberechnung nur den
Bereich B.----weg Nord erfasst oder ob Fördermittel von der Bewilligungsbehörde vor dem
Satzungsbeschluss nur für diesen Bereich konkret in Aussicht gestellt worden sind, ist schon
deshalb unbeachtlich, weil die zügige Umsetzung der Sanierung nicht gefährdet würde, wenn
für den Südbereich derzeit keine Sanierungsmittel konkret bereitstünden. Dort stand nach dem
Stand des Sanierungsverfahrens im maßgebenden Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses aktuell
keine förderungsabhängige Sanierungsmaßnahme an.

110

Der Sanierungssatzung steht nicht entgegen, dass die Antragsgegnerin die Anwendung
der Vorschriften des dritten Abschnitts ausgeschlossen hat (sog. vereinfachtes
Sanierungsverfahren). Der Ausschluss der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften
steht nicht im Ermessen der Gemeinde, sondern setzt voraus, dass ihre Anwendung für die
Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung hierdurch
voraussichtlich nicht erschwert wird. Zwar mag ohne Berücksichtigung der Gegebenheiten
des Einzelfalls eine Vermutung dafür sprechen, dass die Anwendung des besonderen
Sanierungsrechts erforderlich ist.

111

Vgl. Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, a.a.O., § 142 Rdnr. 41; OVG
Brandenburg, Urteil vom 30. April 1997 - 3 D 29/95 -, VwRR MO 1997, 18.

112

Nach Maßgabe der von der Antragsgegnerin mit der Sanierungssatzung verfolgten Ziele
begegnet jedoch ihre Prognose, es bedürfe der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften
nicht, keinen rechtlich durchgreifenden Bedenken. Gerade in Fällen, in denen die Sanierung
auf eine Verbesserung der verkehrsmäßigen Erschließung oder/und den Erwerb größerer
gewerblicher Brachflächen durch die Gemeinde (oder ein in ihrer Trägerschaft stehendes
Unternehmen) zielt, um sie einer den städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde
entsprechenden Nutzung zuzuführen, kommt der Verzicht auf die besonderen
sanierungsrechtlichen Vorschriften in Betracht.

113

Vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 142 Rdnr. 95.

114

Zwar erfahren im Sanierungsgebiet gelegene Grundstücke durch eine Sanierung im
Regelfall eine Wertsteigerung.

115

Vgl. BVerwG, Urteil vom 13. Juli 2006 - 4 C 5.05 -, BVerwGE 126, 238 = BRS 70 Nr.
216.

116

Dieser Umstand allein begründet jedoch nicht, dass es zur Durchführung der Sanierung
der Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften bedürfte oder die
Durchführung der Sanierung ansonsten erschwert würde. Eine Erörterung ist insoweit nur
hinsichtlich des von der Antragstellerin angesprochenen Ausgleichsbetrags erforderlich. Der
Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 1 BauGB hat insofern Entgeltcharakter, als er von den
Eigentümern der im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke zur
Deckung der Kosten zu zahlen ist, die der Gemeinde bei der Vorbereitung und der
Durchführung der Sanierung entstanden sind. Er stellt einen finanziellen Ausgleich für die
von der Gemeinde getroffenen Sanierungsmaßnahmen dar, die neben den in § 140 BauGB
genannten vorbereitenden Handlungen insbesondere die mit der Durchführung der Sanierung
verbundenen Ordnungs- und Baumaßnahmen (vgl. §§ 147 und 148 BauGB) umfassen.

117

Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1992 - 4 C 30.90 -, NVwZ 1993, 1112.

118

Unter Berücksichtigung dieser Funktionen des Ausgleichsbetrags ist nicht ersichtlich,
dass die Antragsgegnerin seine Erhebung als nicht verzichtbar hätte ansehen dürfen bzw.
müssen. Die Gemeinde hat insoweit einen sehr weiten Beurteilungsspielraum, der nur der
Missbrauchskontrolle unterliegt.

119

Vgl. BayVGH, Beschluss vom 8. August 2008 - 15 ZB 07.2925 -, Juris; Berliner
Kommentar, a.a.O., § 142 Rdnr. 41.

120

Hinsichtlich des nach seiner Größe und Lage bedeutendsten Teil des Bereichs B.----weg
Nord ist die Antragsgegnerin davon ausgegangen, sie könne auf freiwilliger Basis die dortigen
Flächen erwerben. Diese Prognose begegnete keinerlei rechtlichen Bedenken; sie ist im
Übrigen durch die zwischenzeitliche Entwicklung auch tatsächlich bestätigt worden. Die
Antragstellerin rügt ferner, die Nichterhebung von Ausgleichsbeträgen verstoße gegen das
sog. Gebot der Lastengleichheit, einer Ausprägung des allgemeinen Gleichheitsgrundsatzes,
denn andere Grundstückseigentümer würden infolge der Sanierungsmaßnahmen
Wertsteigerungen ihres Grundeigentums erfahren, ohne Ausgleichsbeträge leisten zu müssen,
während ihr, der Antragstellerin, Grundeigentum an Wert verlöre. Die §§ 152 ff. BauGB
dienen jedoch nicht dazu, Wertminderungen auszugleichen, sondern bei der Bemessung von
Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen sanierungsbedingte Werterhöhungen abzuscheiden
(vgl. § 153 Abs. 1 BauGB) bzw. den Ausgleichsbetrag zur Abschöpfung der
sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen festzusetzen (vgl. § 154 BauGB), und zwar im
Hinblick auf den der Gemeinde entstandenen Aufwand und nicht im Hinblick auf
Wertminderungen im Sanierungsgebiet gelegener Grundstücke. Ein Fall, in dem sich ein von
der Antragsgegnerin gemäß § 156 a BauGB auf die Grundstückseigentümer zu verteilender
Überschuss ergeben könnte, kann ausgeschlossen werden. Aus der Kostenprognose der
Antragsgegnerin ergibt sich vielmehr ein Defizit in Höhe von mehreren Millionen Euro. Da
sich aus den von der Anwendung ausgeschlossenen Vorschriften der §§ 152 - 156 a BauGB
kein Anspruch auf Gewährung eines "Ausgleichs" der sanierungsbedingten Wertminderungen
des eigenen Grundstücks ableiten lässt oder gar ein Anspruch auf Partizipation an der
Wertentwicklung anderer Grundstücke, waren dahingehende Erwägungen der
Antragsgegnerin auch nicht bei der Entscheidung über die Anwendung des vereinfachten
Sanierungsverfahrens erforderlich.

121

Die Antragsgegnerin hat schließlich rechtsfehlerfrei von der Ermächtigung des

122

§ 142 Abs. 4 Halbsatz 2 BauGB Gebrauch gemacht, durch die Sanierungssatzung die
Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 BauGB auszuschließen, es jedoch bei der
Genehmigungspflicht gemäß § 144 Abs. 1 BauGB zu belassen. Schon die durch §§ 144 Abs.
1 Nr. 1, 14 Abs. 1 BauGB eröffnete Möglichkeit, bestimmten Vorhaben die auf Grundlage der
Sanierungssatzung erforderliche Genehmigung zu versagen, durfte die Antragsgegnerin als
zumindest sinnvoll annehmen. Im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Sanierungssatzung
war das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan Nr. 105 noch nicht zum Abschluss
gebracht worden. Um jedenfalls bis zur Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans Nr. 105
eine mit seinen Zielen nicht zu vereinbarende Entwicklung im Plangebiet verhindern zu
können, war es aus Sicht der Antragsgegnerin durchaus erforderlich, die
Genehmigungspflicht des § 144 Abs. 1 BauGB beizubehalten. Auf den maßgebenden
Zeitpunkt der Beschlussfassung im Jahre 2004 war abzustellen, wie oben ausgeführt ist.
Ungeachtet dessen hat die Genehmigungspflicht Bedeutung für solche Vorhaben, die nur im
Wege der Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans genehmigt werden
könnten.

123

Die Antragsgegnerin hat das Sanierungsgebiet rechtlich fehlerfrei räumlich abgegrenzt
und ebenfalls fehlerfrei von einer Ausgliederung der Grundstücke der Antragsteller
abgesehen.

124

Nach § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist das Sanierungsgebiet so zu begrenzen, dass sich die
Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Der Gesichtspunkt der zweckmäßigen
Durchführung setzt einerseits nicht nur der räumlichen Ausdehnung Grenzen, sondern
ermächtigt die Gemeinde andererseits auch, im Interesse der zweckmäßigen Durchführung
das Sanierungsgebiet in räumlicher Hinsicht weit genug zu erstrecken. Maßgebend sind
insoweit die Zwecke und Ziele der Sanierung, die aus dem bis zur Gebietsfestlegung
erarbeiteten Sanierungskonzept zu entnehmen sind.

125

Vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 142 Rdnr. 23.

126

Für die Auslegung des § 142 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB ist maßgebend, dass die
städtebauliche Sanierung - und dies gilt vor allem für die Funktionssanierung - stets eine
gebietsbezogene (Gesamt-)Maßnahme ist. Sie dient der Behebung städtebaulicher Missstände
eines Gebiets und nicht nur einzelner Grundstücke. Deshalb können auch Grundstücke
einbezogen werden, auf denen selbst keine Maßnahmen wie bauliche Veränderungen
durchzuführen sind; bei der sog. Funktionsschwächesanierung dürfte dies häufig sogar bei
einer Vielzahl von Grundstücken der Fall sein.

127

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -, BRS 58 Nr. 243.

128

Bei der Beurteilung der Frage, welche Gebietsbegrenzung eine zweckmäßige
Durchführung der Sanierung zulässt, räumt das Gesetz der Gemeinde zwar zunächst einen
planerischen Gestaltungsspielraum ein.

129

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -,a.a.O..

130

Begrenzt wird dieser Spielraum aber durch das Abwägungsgebot, so dass eine fehlerhafte
Beurteilung der Zweckmäßigkeit zugleich zu einem Abwägungsfehler führt.

131

Vgl. BVerwG, Urteil vom 4. März 1999 - 4 C 8.98 -, BRS 62 Nr. 229.

132

Dem Gebot gerechter Abwägung unterliegt die Abgrenzung des Sanierungsgebiets, nicht
jedoch, welche Maßnahmen für die einzelnen Grundstücke letztlich getroffen werden
sollen.

133

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. November 1998 - 4 BN 38.98 -, BRS 60 Nr. 222.

134

Gemessen an diesen Maßstäben ist nicht ersichtlich, dass die Antragsgegnerin das
Sanierungsgebiet nicht zweckentsprechend abgegrenzt hat. Das gilt auch hinsichtlich der
Grundstücke der Antragstellerin.

135

Das Gewerbegebiet, in dem die Grundstücke der Antragstellerin liegen, gehört noch zum
sanierungsbedürftigen Kernbereich, auch wenn die Antragsgegnerin die Sanierung dort - im
Unterschied zum Bereich B.----weg Nord - nicht auch wegen der Substanzschwäche, sondern
wegen der Funktionsschwäche der Grundstücke für notwendig erachtet hat. Die Grundstücke
der Antragstellerin liegen im Übergangsbereich zwischen dem Standort B.----weg Nord und
den bestehenden Technologiebetrieben. Dieser Bereich ist nach dem vom Rat verfolgten
Rahmenplan 2 dem Sanierungsgebiet zugehörig. Der Rahmenplan 2 zeigt auf, wie im Bereich
B.----weg Nord auch großflächige Märkte unter Berücksichtigung der städtebaulichen
Grundstrukturen in den Standort integriert werden können. Andererseits haben die
Machbarkeitsstudie und das Einzelhandelsgutachten verdeutlicht, was sich ohnehin aufdrängt:
Eine weitere ungeordnete Entwicklung des Einzelhandels im Bereich B.----weg Süd würde
die Potenziale für eine ortskernnahe Entwicklung des Einzelhandels erheblich beeinträchtigen
und damit die Innenstadt in ihrer Versorgungsfunktion schwächen. Die Gebietsabgrenzung ist
nicht deshalb abwägungsfehlerhaft, weil die Antragstellerin keine einvernehmliche
Betriebsverlagerung in Aussicht gestellt hat. Denn die beabsichtigte planungsrechtliche
Festsetzung und Entwicklung eines Gewerbegebiets, das nicht dem ortskernrelevanten
Einzelhandel dienen, vielmehr Potenzial für die Entwicklung der südlich an das
Sanierungsgebiet angrenzenden Betriebe der Automobilzuliefererindustrie geben soll, war
weiterer Grund für die Abgrenzung des Sanierungsgebiets. Auch dieser Zusammenhang
drängt sich geradezu auf und ist von der Antragsgegnerin unabhängig davon
abwägungsgerecht in ihre Erwägungen einbezogen worden, ob die dortigen Betriebe ein
konkretes Erweiterungsinteresse bekundet haben. Der Bürgermeister der Antragsgegnerin hat
hierzu allerdings in dem vom Berichterstatter durchgeführten Ortstermin beispielhaft
berichtet, dass er mit Vertretern der Firma H1. vor etwa drei Jahren Gespräche geführt hat,
ob für die Firma Erweiterungsflächen bereitgestellt werden könnten.
Erweiterungsmöglichkeiten kommen bei den gegebenen Örtlichkeiten, sollen die vorhandenen
Flächenpotenziale ausgeschöpft werden, aber auch wegen landesplanerischer Vorgaben und
tatsächlicher Beschränkungen namentlich in den südlichen Bereich des Sanierungsgebiets
hinein in Betracht. Dass eine Entwicklung dorthin erschwert würde, wenn sich der
(wirtschaftlich vergleichsweise potente) ortskernrelevante Einzelhandel dort verfestigen
könnte, liegt auf der Hand. Darüber hinaus unterstützt die Antragsgegnerin mit den bereits
begonnenen Sanierungsmaßnahmen in Gestalt des Ausbaus der Erschließungsstraßen,
namentlich mit der Anbindung des B1.----wegs an die C.------straße , die dort mögliche
gewerbliche Nutzung, und zwar auch durch die Verbindung zu der im südlichen
Sanierungsbereich anknüpfenden Erschließung der südlich gelegenen Betriebe der
Automobilzuliefererindustrie; ob die verbesserte Erschließung gerade für die
Einzelhandelsnutzung der Antragstellerin von Vorteil ist, ist nicht entscheidend.

136

Die die Abgrenzung des Sanierungsgebiets unter Einbezug der Grundstücke der
Antragstellerin erfassenden Erwägungen sind nicht durch den zwischenzeitlich in Kraft
getretenen Bebauungsplan Nr. 105 unbedeutsam geworden. Die Antragstellerin wendet ein,
angesichts der Festsetzungen des Bebauungsplans bedürfe es für ihr Grundstück keiner
Sanierungssatzung. Insbesondere könne eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144
Abs. 1 BauGB nicht für solche Vorhaben versagt werden, die mit den Festsetzungen des
Bebauungsplans Nr. 105 in Übereinstimmung stünden und für die daher ein
Genehmigungsanspruch bestehe. Jedoch mögen für das Grundstück der Antragstellerin solche
Vorhaben in Betracht zu ziehen sein, für die zu erwägen sein könnte, ob sie nur im Wege der
Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans genehmigungsfähig sind. Für diese
Fälle behält das sanierungsrechtliche Genehmigungserfordernis durchaus seinen Sinn, denn
jedenfalls ist die Sanierungssatzung als öffentlicher Belang bei der Entscheidung über eine
Befreiung zu berücksichtigen. Der Beibehalt des sanierungsrechtlichen
Genehmigungserfordernisses führt auch nicht zu einer mit der Eigentumsgarantie des Art. 14
GG nicht zu vereinbarenden Beeinträchtigung des Grundeigentums, denn die
Eigentümerinteressen sind selbstverständlich in die Entscheidung über eine auf Grundlage des
§ 144 Abs. 1 BauGB beantragte Genehmigung einzustellen.

137

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Juni 1996 - 4 B 91.96 -, BRS 58 Nr. 244.

138

Entgegen der Auffassung der Antragstellerin mussten ihre Grundstücke auch nicht aus
dem Sanierungsgebiet herausgenommen werden.

139

Gemäß § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB können einzelne Grundstücke, die von der Sanierung
nicht betroffen werden, aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden. Die
Gemeinde hat auch hierbei einen planerischen Gestaltungsspielraum. Für die Auslegung der
Vorschrift ist maßgebend, dass die städtebauliche Sanierung stets eine gebietsbezogene
(Gesamt-)Maßnahme ist. Sie dient der Behebung städtebaulicher Missstände eines Gebiets
und nicht nur einzelner Grundstücke. Deshalb können auch Grundstücke einbezogen werden,
auf denen selbst keine Maßnahmen oder bauliche Veränderungen durchzuführen sind.

140

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -, aaO..

141

Bei Ausklammerung der Grundstücke im Bereich B.----weg Süd hätte sich das
Sanierungskonzept (Entwicklung der im Bereich B.----weg Nord gelegenen Flächen zu
einem Einzelhandelsstandort, Verbindung der brachliegenden Flächen mit den südlich des
Sanierungsgebiets befindlichen Technologieunternehmen, Beschränkung des Einzelhandels
im Bereich B.----weg Süd auf ein ortskernverträgliches Maß) nicht oder jedenfalls nur
erschwert umsetzen lassen.

142

Es ging der Antragsgegnerin demnach nicht - wie die Antragstellerin meint - um die
Einbeziehung von Grundstücken in das Sanierungsgebiet, für die selbst keine Sanierung
vorgesehen ist. Fehl geht auch der Einwand der Antragstellerin, die Antragsgegnerin habe mit
der "Erweiterung" des Geltungsbereichs der Sanierungssatzung eine zweite Sicherheitslinie
ziehen wollen, was jedoch keine von der Rechtsprechung akzeptierte, die Einbeziehung von
Grundstücken in den Geltungsbereich einer Sanierungssatzung rechtfertigende
Zweckmäßigkeitserwägung darstelle. Selbstverständlich kann es ein rechtliches Anliegen der
Gemeinde sein, Grundstücke auch deshalb in den Geltungsbereich einer Sanierungssatzung
einzubeziehen, weil das sanierungsrechtliche Instrumentarium, z.B. die Genehmigung nach
§ 144 Abs. 1 BauGB auch auf solchen Grundstücken die Wahrung der Ziele der Sanierung
während des Sanierungsverfahrens sichert.

143

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B 69.95 -, a.a.O.

144

Die Einbeziehung der Grundstücke im Bereich B.----weg Süd in die Sanierungssatzung
ist entgegen der Auffassung der Antragstellerin nicht deshalb fehlerhaft, weil für diesen
Bereich keine vorbereitenden Untersuchungen durchgeführt worden sind. Gemäß § 141
Abs. 2 BauGB kann von vorbereitenden Untersuchungen abgesehen werden, wenn
hinreichende Beurteilungsgrundlagen bereits vorliegen. Die Gemeinde muss also prüfen und
entscheiden, ob die Unterlagen im Hinblick auf die Ziele des § 141 Abs. 1 Sätze 1 und 2
BauGB ausreichen. Wie bereits oben ausgeführt, ist Sinn und Zweck der vorbereitenden
Untersuchungen die Feststellung der vorhandenen städtebaulichen Verhältnisse. Die
Gemeinde soll hierdurch Beurteilungsgrundlagen für die weitere Vorbereitung, die
Rechtfertigung der förmlichen Festlegung durch die Sanierungssatzung und für die
Durchführung der Sanierung gewinnen.

145

Weitere vorbereitende Untersuchungen waren zur abwägungsfehlerfreien Festlegung des
Sanierungsgebiets schon deshalb nicht erforderlich, weil der Bereich B.----weg Süd
tatsächlich Gegenstand u.a. der Machbarkeitsstudie gewesen ist und die hierdurch
gewonnenen Erkenntnisse der Antragsgegnerin eine hinreichende Abwägungsgrundlage
vermittelt haben. Auf Seite 21 der Machbarkeitstudie ist ausgeführt, dass im Rahmen der
Untersuchung des nördlichen Bereichs des B1.----wegs auch das im Süden angrenzende
Gebiet untersucht worden ist. Für die Behauptung der Antragstellerin, damit sei der südliche
Bereich des B1.----wegs Nord gemeint, fehlt jede Grundlage. Ein anderer Zusammenhang
ergibt sich schon aus den Ausführungen auf Seite 21. Denn danach sind die
Einzelhandelsangebote in nicht integrierter Lage eine Konkurrenz zum Zentrum. Mit diesen
Einzelhandelsangeboten kann, soweit es den tatsächlichen Bestand anlangt, nur das
Einzelhandelsgebot auf den Grundstücken der Antragstellerin gemeint gewesen sein. Sie
lägen isoliert zwischen dem Standort B.----weg Nord und dem bestehenden
Technologiebetrieben im Süden und würden eine mögliche Verbindung der beiden Standorte
behindern. Da diese Feststellungen als Beurteilungsgrundlage für die Festlegung des
Sanierungsgebiets ausreichend waren, konnte die Antragsgegnerin gemäß § 142 Abs. 2
BauGB von weiteren vorbereitenden Untersuchungen absehen.

146

Insoweit ist es auch unerheblich, dass sich der Beschluss über die Durchführung der
vorbereitenden Untersuchungen nur auf das Gebiet B.----weg Nord erstreckte und später der
Beschluss gefasst wurde, von weiteren vorbereitenden Untersuchungen abzusehen. Aus dem
Beschluss über die Durchführung vorbereitender Untersuchungen ergibt sich keine Bindung
für die spätere Festlegung der Grenzen des Sanierungsgebiets, da das Untersuchungsgebiet
nicht mit diesem identisch zu sein braucht.

147

Vgl. Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., § 141 Rdnr. 21.

148

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

149

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§
708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

150

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO
nicht gegeben sind.

151