Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1999-04-23, Aktenzeichen 16 Wx 54/99
ECLI:DE:OLGK:1999:0423.16WX54.99.00

Tenor

1

GRÜNDE:

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Die von der Beteiligten zu 2) als der früheren
Alleineigentümerin erklärte Teilung ihres Grundstücks in
Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG ist am 3o.1o.87 grundbuchmäßig
vollzogen worden. Es wurde aufgeteilt in insgesamt 16
Miteigentumsanteile jeweils verbunden mit einer Sonder- bzw.
Teileigentumseinheit in einer Mehrhausanlage, nämlich in den beiden
Wohnhäusern E.str. 2 a ( 5 Anteile mit den Nrn. 1 - 5 =
Gemeinschaft A) und E.str. 2 ( 6 Anteile mit den Nrn. 6 - 11 =
Gemeinschaft B) und dem Mehrzweckgebäude E.str. 2 und 2 a ( 5
Anteile mit den Nrn. 12 - 16 = Gemeinschaft C). Gemäß § 9 der
Gemeinschaftsordnung sind für die Instandhaltung und -setzung des
gemeinschaftlichen Eigentums sowie für die Tragung der
diesbezüglichen Kosten und Lasten der drei Gebäude drei
Eigentümerteilgemeinschaften (nämlich A, B und C) in der Weise
gebildet worden, dass Entscheidungen über Lasten- und Kostentragung
jeweils auf das Gebäude, soweit es ausschließlich betroffen ist,
beschränkt sind, für das die Eigentümerteilgemeinschaft gebildet
ist. Die Beteiligten zu 3) und 4) kauften mit notariellem Vertrag
vom 3.9.1991 von der Beteiligte zu 2) - Veräußerer und Bauträger -
die noch zu errichtende und im Aufteilungsplan mit Nr.1o
bezeichnete Wohnung im Wohngebäude E.str. 2. Zu deren Gunsten wurde
am 11.9.91 auch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch
eingetragen. Mit Schreiben vom 31.1.92 kündigte die Beteiligte zu
2) gegenüber den Beteiligten zu 3) und 4) das Vertragsverhältnis
mit sofortiger Wirkung. Diese erhoben daraufhin vor dem Landgericht
Köln - 18 O 112/92 - gegen die Beteiligte zu 2) Klage auf
Übertragung des Eigentums an der Wohnung. Durch - unangefochten
gebliebenen - Beschluss der Eigentümergemeinschaft B (Wohngebäude
E.str.2) vom 9.11.92 wurde den Beteiligten zu 3) und 4) das
Stimmrecht für die Eigentumswohnung Nr. 1o wegen des laufenden
Prozesses mit der Beteiligten zu 2) entzogen und bis zur
rechtskräftigen Entscheidung auf den jeweiligen Eigentümer der
Wohnung Nr. 6 - die Beteiligte zu 2) - übertragen. Durch Urteil vom
5.8.93 ist dann die Beteiligte zu 2) verurteilt worden, Zug um Zug
gegen Zahlung von 24.816,95 DM die Notarin anzuweisen, beim
Amtsgericht die Eigentumsumschreibung zugunsten der Beteiligten zu
3) und 4) zu beantragen, und diesen den Besitz an der Wohnung
einzuräumen. Auf die hiergegen eingelegte Berufung ordnete das OLG
Köln - 11 U 216/93 - unter dem 9.2.94 das Ruhen des Rechtsstreits
an, das noch andauert. Am 31.5.94 sind die Beteiligten zu 3) und 4)
aufgrund des entsprechenden Antrags des Notars im Wohnungsgrundbuch
als Eigentümer eingetragen worden. Im nunmehr von der Beteiligten
zu 2) angestrengten Verfahren vor dem AG Köln - 143 C 445/97 - ist
im wesentlichen beantragt, die Eigentumsumschreibung vom 31.5.94
wegen Verstoßes gegen § 313 Abs.1 S. 1 BGB für nichtig zu erklären.
Eine Entscheidung steht aus.

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Im vorliegenden mit Schriftsatz vom 7.1o.96 eingeleiteten
Verfahren beantragten die Beteiligten zu 1) und 2), den Beteiligten
zu 3) und 4) im Hinblick auf den nicht für "nichtig" erklärten
Eigentümerbeschluss vom 9.11.92 bis zum rechtskräftigen Abschluss
des Verfahrens vor dem AG Köln - 143 C 445/97 - zu untersagen, ihr
Stimmrecht in der Eigentümergemeinschaft B auszuüben. Das
Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen mit der Begründung, der
genannte Eigentümerbeschluss sei nichtig, weil die Beteiligte zu 2)
unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt berechtigt gewesen sei, den
Beteiligten zu 3) und 4) das Stimmrecht zu entziehen; ferner fehle
dem Antrag das Rechtsschutzbedürfnis. Die erhobene sofortige
Beschwerde, mit der die Beteiligten zu 1) und 2) nunmehr
beantragen, den Beteiligten zu 3) und 4) die Ausübung des
Stimmrechts zu untersagen "wegen Untergangs des Kaufvertrages vom
3.9.91 ..... und/bzw. wegen des Eintritts der Nichtigkeit nach §
125 BGB wegen fehlender Beurkundung wesentlicher Vertragsänderungen
nach § 313 BGB", hat das Landgericht zurückgewiesen. Hiergegen
richtet sich die form- und fristgerecht erhobene sofortige weitere
Beschwerde, mit der die Beteiligten zu 1) und 2) ihr Begehren
weiterverfolgen.

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Das zulässige Rechtsmittel (§§ 43 Abs.1 Nr.1, 45 Abs.1 WEG, 2o,
22 Abs.1, 27, 29 FGG) hat in der Sache keinen Erfolg.

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Die Entscheidungen der Vorinstanzen sind aus Rechtsgründen - was
allein Gegenstand der Nachprüfung im Rechtsbeschwerdeverfahren sein
kann (§ 27 FGG) - nicht zu beanstanden. Auch die Verfahrensrüge
unterlassener Sachaufklärung und Beweiserhebung bleibt ohne
Erfolg.

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Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im
wesentlichen ausgeführt: Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt
könne den Beteiligten zu 3) und 4) die Ausübung ihres Stimmrechts
untersagt werden. Denn sie seien als Eigentümer der Wohnung im
Grundbuch eingetragen und der Eigentümerbeschluss vom 9.11.92 sei
dagegen nichtig, weil eine - wie hier anzunehmende - dauernde
Abspaltung des Stimmrechts auf einen anderen Wohnungseigentümer
oder einen Dritten die sich aus dem Wohnungseigentum ergebende
Rechtsstellung aushöhlen würde und deshalb einen unzulässigen
Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums darstelle.

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Die Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.

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1) Rechtlich nicht zu beanstanden ist die Annahme des
Landgerichts, dass dem Begehren der Beteiligten zu 1) und 2)
zunächst einmal die Grundbucheintragung der Beteiligten zu 3) und
4) entgegensteht.

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Die Stimmberechtigung knüpft im Hinblick auf die Notwendigkeit,
das Stimmrecht an klare Voraussetzungen zu binden (BayObLG NZM 98,
816), an ein formales Kriterium an, d.h. stimmberechtigt ist
regelmäßig derjenige Wohnungseigentümer, der als Eigentümer im
Grundbuch eingetragen ist (vgl. BGHZ 1o6, 113 = NJW 89, 1o87). Im
Streitfall ist mithin für die Frage, wem das Stimmrecht für die
streitige Eigentumswohnung Nr. 1o zusteht, die zugunsten der
Beteiligten zu 3) und 4) sprechende Grundbuchlage entscheidend.
Diese gelten sonach rechtlich als Mitglieder der
Wohnungseigentümergemeinschaft, woraus zwangsläufig das Stimmrecht
als Mitverwaltungsrecht i.S. des § 2o Abs. 1 WEG folgt (vgl. BGH
aaO und zuvor BGHZ 99, 9o = NJW 87, 65o). Daran kann sich nichts
dadurch ändern, dass die Beteiligten zu 1) und 2) geltendmachen,
die Eigentumsumschreibung sei unwirksam im Hinblick darauf, dass
der Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung bzw. mangelnder
Beurkundung wesentlicher Vertragsänderungen nichtig sei. Dabei sind
die Vorinstanzen mit Recht nicht in die Prüfung der Frage
eingetreten, ob der Kaufvertrag aus den von den
Rechtsbeschwerdeführern angegebenen Gründen tatsächlich nichtig und
mithin die am 31.5.94 erfolgte Eigentumsumschreibung zu berichtigen
ist. Zuständig für die Entscheidung ist nicht das
Wohnungseigentumsgericht sondern das Prozessgericht. Solange mithin
die Beteiligten zu 1) und 2) insoweit nicht zumindest ein
rechtskräftiges Urteil vorlegen können, wonach die Beteiligte zu 2)
die Berichtigung des Grundbuchs aus § 894 dahin verlangen kann,
dass die Beteiligten zu 3) und 4) im Grundbuch als Eigentümer zu
löschen sind, bleibt es für die Entscheidung bei der Vermutung
gemäß § 891 BGB, dass die eingetragenen Beteiligten zu 3) und 4)
die wirklichen Eigentümer sind, selbst wenn das Grundbuch etwa
wegen Nichtigkeit des Erwerbsvertrages tatsächlich unrichtig sein
sollte ( vgl. Lüke in Weitnauer WEG § 25 Rdnr. 7 mwN). Die
getroffene Entscheidung besagt entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführer daher nicht, dass für alle Zeit, also selbst bei
einem für die Beschwerdeführer positivem Ausgang der angestrengten
Zivilprozesse das Stimmrecht der Beteiligten zu 3) und 4)
festgeschrieben sei, sondern nur, dass derzeit für das
Wohnungseigentumsgericht keine Handhabe besteht, den Beteiligten zu
3) und 4) die Ausübung des Stimmrechts untersagen.

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2) Mit Recht sind die Vorinstanzen ferner davon ausgegangen,
dass sich das Begehren der Beteiligten zu 1) und 2) ebensowenig mit
Erfolg auf den Eigentümerbeschluss vom 9.11.92 stützen läßt.

11

a) Der Beschluss geht, solange den Beteiligten zu 3) und 4)
nicht auch der Besitz an der Wohnung übertragen war, ins Leere,
weil ihnen bis zu diesem Zeitpunkt ein Stimmrecht in der
Versammlung noch nicht zugestanden hatte. Nach der ständigen
Rechtsprechung des Senats ist im Fall der Begründung von
Wohnungseigentum durch Grundstücksteilung nach § 8 WEG das
Vorliegen einer werdenden bzw. faktischen
Wohnungseigentümergemeinschaft und damit die Anwendbarkeit der
Vorschriften des WEG für und gegen den Erwerber einer
Eigentumswohnung anzuerkennen, wenn dessen Übereignungsanspruch
durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung gesichert und diesem
der Besitz an der Wohnung übertragen ist ( vgl. z.B. NZM 98, 199 =
NJW-RR 98, 518; BayObLG WE 98, 157 = FGPrax 98, 98,17; NJW-RR 97,
1443; Merle WE 98, 16o; zweifelnd SaarlOLG WE 98, 314). An der
zweiten Voraussetzung fehlte es ersichtlich im Zeitpunkt der
Beschlussfassung.

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b) Soweit den Beteiligten zu 3) und 4) mit der Übertragung des
Besitzes (vgl. BayObLG WE 98, 157 = FGPrax 98, 17), spätestens aber
mit der Eigentumsumschreibung das Stimmrecht in der Folgezeit
erwachsen ist, sind die Vorinstanzen mit Recht davon ausgegangen,
dass der Eigentümerbeschluss nichtig ist, denn der Entzug des
Stimmrechts und die Übertragung der Ausübung auf einen anderen
Wohnungseigentümer verstößt gegen den Kernbereich des
Wohnungseigentumsrechts.

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Ein Eigentümerbeschluss ist auch ohne Ungültigerklärung ( § 43
Abs. 1 Nr.4 WEG) nichtig, wenn er gegen Rechtsvorschriften
verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet
werden kann (§ 23 Abs. 4 S. 2 WEG). Schranken für den Inhalt von
Eigentümerbeschlüssen ergeben sich sonach aus den Grenzen der
Vertragsfreiheit nach §§ 134, 138 BGB sowie den zwingenden
Vorschriften des WEG (vgl. BayObLG ZMR 98, 5o9). Letzteres ist
anerkanntermaßen auch der Fall, wenn eine beschlossene Regelung
Rechte eines Wohnungseigentümers beschneidet, die zum wesentlichen
Inhalt der Nutzung von Wohnungseigentum gehören (vgl. BGH NJW 95,
2o36). Im übrigen ist die Nichtigkeit eines Beschlusses in jedem
Verfahren zu berücksichtigen, auch wenn sie zuvor noch nicht
festgestellt wurde ( vgl. Lüke in Weitnauer WEG § 23 Rdnr. 24
mwN).

14

Die Stimmrechtsausübung gehört zum wesentlichen Inhalt der
Nutzung von Wohnungseigentum, so dass die beschlossene Regelung
einen Verstoß gegen zwingende Rechtsvorschriften begründet. Die
Regelungsbefugnis der Wohnungseigentümer endet dort, wo die
personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer
ausgehöhlt wird. Deshalb ist anerkannt, dass das Stimmrecht
unübertragbar ist und mithin nicht vom Wohnungseigentum abgespaltet
werden kann ( vgl. BGHZ 99, 9o = NJW 87, 65o; Lüke in Weitnauer WEG
§ 25 Rdnr. 7; Bärmann/Pick/Merle WEG § 25 Rdnr. 1o mwN). Das
mitgliedschaftliche Element des Wohnungseigentums verbietet einen
allgemeinen Ausschluss des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht als
einem Mitverwaltungsrecht im Sinne des § 2o Abs.1 WEG. Möglich ist
nur, dass der stimmberechtigte Wohnungseigentümer einen anderen
Wohnungseigentümer oder Dritten zur Ausübung des Stimmrechts in
seinem Namen bevollmächtigt (§§ 164 ff BGB) oder zur Stimmabgabe in
eigenem Namen ermächtigt (vgl. Palandt/Bassenge, § 25 WEG Rdnr.
2a). An der Bewertung ändert schließlich nichts der Umstand, dass
der Stimmrechtsentzug zeitlich befristet ist, nämlich bis zum
rechtskräftigen Abschluss des beim LG Köln angestrengten Prozesses,
zumal da der dem zugrundeliegende Streit der Beteiligten um das
Eigentum für eine solche Regelung jedenfalls über den Zeitpunkt der
Eigentumsumschreibung hinaus auch kein begründeter Gesichtspunkt
sein konnte.

15

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, den unterlegenen Beteiligten zu 1) und 2) die
Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen (§ 47 S.
1 WEG). Im übrigen war es geboten, an dem in § 47 WEG bestimmten
Kostengrundsatz festzuhalten, wonach die Verfahrensbeteiligten die
ihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen
haben. Für eine davon abweichende Billigkeitsentscheidung (§ 47 S.2
WEG) bestand kein Anlass, zumal da der Senat wegen der mangelnden
Erfolgsaussicht des Rechtsmittels die übrigen Beteiligten von
vorneherein nicht am Verfahren beteiligt hat.

16

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht
der von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzung durch
die Vorinstanzen.