Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2000-11-08, Aktenzeichen I-3 Wx 253/00
ECLI:DE:OLGD:2000:1108.I3WX253.00.00

Tenor

Unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels und teil-weiser Änderung der angefochtenen Entscheidung wird der in der Eigentümerversammlung vom 04. November 1998 zu TOP 2 (”Bestel-lung einer neuen Verwalterfirma”) gefasste Beschluss auch inso-weit für ungültig erklärt als durch ihn die Positionen 2.1.07. Abs. 4, 2.1.10., 2.1.11 b), 4.1. Abs. 2 und 5.1. des Verwalter-vertrages gebilligt worden sind.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde sind von der Beteiligten zu 1 zu 30 % und von den Beteiligten zu 7 als Gesamtschuldnern zu 70 % zu tragen. Die Gerichtskosten des Verfahrens zweiter Instanz werden der Beteiligten zu 4 vorab allein zu 8 %, den Beteiligten zu 1 bis 6 einerseits und den Beteiligten zu 7 andererseits zu je 46 % als Gesamtschuldnern auferlegt.

Die Gerichtskosten des Verfahrens erster Instanz tragen jeweils als Gesamtschuldner die Beteiligten zu 1 bis 6 zu 60 %, die Be-teiligten zu 7 zu 40 %.

Außergerichtliche Kosten werden in den drei Rechtszügen nicht erstattet.

Der Wert des Beschwerdegegenstandes beträgt: 3.500,- DM,

für die zweite Instanz unter Änderung der

landgerichtlichen Festsetzung: 8.000,- DM;

der Geschäftswert für die erste Instanz

beläuft sich unter Änderung der Festsetzung

des Amtsgerichts auf: 15.000,- DM.

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I. Die Beteiligten zu 1 bis 7 sind die Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in ...; die Beteiligte zu 8 ist die Verwalterin.

2

Die Eigentümerversammlung beschloss am 04. November 1998 zu TOP 2, die Beteiligte zu 8 ab 01. Januar 1999 zur Verwalterin zu bestellen und bevollmächtigte den Verwaltungsbeirat, mit der Beteiligten zu 8 den Verwaltervertrag entsprechend dem vorgelegten Entwurf mit verschiedenen in der Eigentümerversammlung beschlossenen Ergänzungen abzuschließen.

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Die Beteiligten zu 1 bis 6 haben beantragt,

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1. diesen Beschluss für ungültig zu erklären,

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soweit durch ihn verschiedene von ihnen

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beanstandete Positionen des Verwaltervertrages

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gebilligt worden sind (”Vertretung durch die

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Mitglieder des Verwaltungsbeirates”, 1.7.,

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2.1., 2.1.02., 2.1.07. Abs. 1, 4 und 5,

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2.1.10., 2.1.11. Abs. b), 2.3.01., 2.4., 3.2.,

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3.4., 4.1. Abs. 2, 4.5., 4.6., 5.1., 5.2. und

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5.3.)

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2. den zu TOP 6 gefassten Beschluss (”Auszahlung

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der vorfinanzierten Fensterbeiträge”) für

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ungültig zu erklären.

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Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung am 23. Juni 1999 den Beschluss zum Verwaltervertrag bezüglich der Positionen 2.1.02., 2.3.01. und 3.2. für ungültig erklärt und den weitergehenden Antrag abgelehnt.

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Hiernach haben die Beteiligten übereinstimmend das Verfahren, betreffend die Positionen 2.1.02, 2.3.01, 3.2. und 5.3. des Verwaltervertrages, in der Hauptsache für erledigt erklärt.

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Gegen den ihr am 21. Juli 1999 zugestellten amtsgerichtlichen Beschluss hat die Beteiligte zu 4 am 10. August 1999 und haben die Beteiligten zu 1 bis 3 und 5 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt und beantragt, den amtsgerichtlichen Beschluss zu ändern und - soweit nicht geschehen – nach ihren erstinstanzlichen Anträgen zu entscheiden.

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Das Landgericht hat am 13. Juni 2000 die Beschwerde der Beteiligten zu 4 als unzulässig, da verfristet, verworfen und auf die Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 bis 3 und 5 - unter Zurückweisung derselben im übrigen - den angefochtenen Beschluss dahin geändert, dass der Beschluss der Eigentümer zu TOP 2 ”Bestellung einer neuen Verwalterfirma” vom 4. November 1998 auch insoweit für ungültig erklärt wird, als durch ihn die Position 4.6 der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure)”, die Position Nr. 5.2. bezüglich Verjährung der Ansprüche der Eigentümer gegen den Verwalter auf Ersatz des aus einer unerlaubten Handlung entstandenen Schadens nach § 852 BGB und die Bestimmung zu Nr. 5.3. des Verwaltervertrages gebilligt worden sind.

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Mit der sofortigen weiteren Beschwerde, um deren Zurückweisung die Beteiligten zu 7 bitten, verfolgt die Beteiligte zu 1 ihre früheren Anträge bezüglich der Ziffern 2.1.07. Abs. 1, 2.1.07. Abs. 4, 2.1.10., 2.1.11. b), 2.4., 4.1. Abs. 2, 5.1. des Verwaltervertrages weiter und beanstandet die Kostenentscheidung.

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Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

22

II. Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist überwiegend begründet. Denn die Entscheidung des Landgerichts erscheint nicht frei von Rechtsfehlern (§ 27 FGG).

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1. Das Landgericht hat zu den nachfolgend im Wortlaut zitierten mit der weiteren Beschwerde angegriffenen Punkten die jeweils dort wiedergegebenen Ausführungen gemacht:

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”Der Verwalter ist insbesondere berechtigt und verpflichtet: ...

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2.1.07. Abs. 1

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- ”das Objekt regelmäßig zu begehen und die für die

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ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des

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gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen

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im Rahmen des Wirtschaftsplanes zu treffen;”

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Diese Regelung sei nicht zu beanstanden. Denn die Eigentümer seien in ihrer Entscheidung, welche Fassung sie der Bestimmung geben wollen, frei.

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2.1.07. Abs. 4:

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”Bei einer Summe von über 5.000,- (brutto) ist ein

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Beschluß der Eigentümerversammlung notwendig.

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Zur Beschlußvorlage ist in der Eigentümerversammlung

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die voraussichtliche Höhe der Gesamtkosten auf

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Grundlage eines verbindlichen Angebotes bekanntzugeben

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und über die evtl. Beteiligung eines Fachmannes zu

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entscheiden. Nach dem jeweiligen Beschluß sind im

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Regelfall 2 weitere Angebote einzuholen.

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Diese Fassung sei vertretbar. Sofern bei der Handhabung dieser Bestimmung im Einzelfall Verstöße gegen Vorschriften des Wohnungseigentumsrechtes auftreten sollten, seien diese ggf. gerichtlich zu klären.

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2.1.10.:

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- erforderliche Hilfskräfte für Hausreinigung,

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Gartenpflege, Schneeräumen und allgemeine

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Hausmeistertätigkeiten einzustellen und zu

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entlassen, ihre Tätigkeiten zu bestimmen und

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zu überwachen sowie angemessene Vergütungen

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zu vereinbaren.

48

Nach § 16 der Teilungserklärung obliege es dem Verwalter, den Hauswart anzustellen zu entlohnen und zu entlassen. Dass der Verwalter darüberhinaus erforderlichenfalls befugt sein soll, weitere Hilfskräfte einzustellen, sei nicht zu beanstanden.

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2.1.11 b):

50

Sparkonto für die Instandsetzungsrücklage,

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verfügungsberechtigt ist der Verwalter gemeinsam

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mit einem Mitglied des Vewaltungsbeirates; es

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kann auch eine andere zinsgünstige Anlageform

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gewählt werden.

55

Dies unterliege der Regelungsbefugnis der Eigentümer. Ein zwingender Grund für die Ungültigerklärung dieser Bestimmung sei nicht gegeben.

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2.4.:

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Der Verwalter ist berechtigt, nach vorheriger

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Terminabstimmung das Sondereigentum zu betreten

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oder durch Dritte betreten zu lassen, um Ablese-,

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Überprüfungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am

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Sonder-/Gemeinschaftseigentum durchzuführen.

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Die Regelung ergänze § 8 Abs. 2 der Teilungserklärung und verstoße nicht gegen Normen des Wohnungseigentumsrechts.

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4.1. Abs. 2:

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Soweit ein Hobbyraum- oder Garageneigentümer

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nicht zugleich Wohnungseigentümer ist, beträgt

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die Vergütung je Hobbyraum bzw. Garage monatlich

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14,- DM zuzgl. MWSt.

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Insoweit gehe die Beanstandung der Beteiligten zu 1 schon deshalb fehl, weil sie nicht ein Hobbyraum- oder Garageneigentümer sei, der nicht zugleich Wohnungseigentümer ist und daher nicht beschwert sei. Im übrigen seien die Eigentümer in der Bestimmung der Vergütung des Verwalters frei.

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5.1.:

70

Jeder Wohnungseigentümer hat im Falle der gänzlichen

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oder teilweisen Veräußerung seines Wohnungseigentums

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den Erwerber zum Eintritt in den mit dem Verwalter

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geschlossenen Vertrag zu verpflichten, sofern nicht

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der Verwaltungsbeirat den Vertrag in Vollmacht für

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die Eigentümergemeinschaft abgeschlossen hat.

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Diese Regelung sei für den Fall, dass dem Verwaltungsbeirat Vollmacht erteilt sei, vertretbar.

77

2. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung überwiegend nicht stand.

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a) Die Vertragspartner sind in der Gestaltung des Verwaltervertrages grundsätzlich frei. Dieser Vertrag unterliegt allerdings zum einen den allgemeinen Schranken des Privatrechts, das heißt er darf nicht gegen gesetzliche Verbote (§ 134 BGB) - nichtig sind hiernach in Verwalterverträgen Klauseln, die mit unabdingbaren Vorschriften, insbesondere des WEG, nicht in Einklang stehen – und auch nicht gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) verstoßen. Andere Mängel, die nicht kraft Gesetzes zur Nichtigkeit der betreffenden Klauseln führen, können die Anfechtbarkeit des Beschlusses begründen, auf dem der Abschluss des Verwaltervertrages beruht (Staudinger-Bub 12. Auflage 1997 § 26 WEG Rdz. 238). In Betracht kommen insbesondere Verstöße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung oder ein Widerspruch zu der zwischen den Wohnungseigentümern geltenden Vereinbarung/Gemeinschaftsordnung (Staudinger-Bub a.a.O. Rdz. 50, 238).

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b) Dies vorausgeschickt, ergibt eine rechtliche Überprüfung der Beschwerdepunkte Folgendes:

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aa) Zu 2.1.07 Abs. 1: Die Entscheidung des Landgerichts ist insoweit im Ergebnis und in der Begründung rechtlich nicht zu beanstanden.

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bb) Zu 2.1.07 Abs. 4: Die Billigung dieser Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen betreffenden Position des Verwaltervertrages durch die Eigentümerversammlung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Dies gilt zum einen für die erst bei einer Auftragssumme von über 5.000.- DM brutto vorgesehene Beschlussfassung der Eigentümerversammlung. Die nach Maßgabe der §§ 20, 21, 27 WEG der Eigentümerversammlung vorbehaltene Entscheidung über Art und Umfang von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen kann grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 1 WEG auf ein anderes Organ delegiert werden. In engen Grenzen ist eine solche Kompetenzverlagerung auch im Beschlusswege möglich. So besteht gerade bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften das praktische Bedürfnis nach einer flexibleren Regelung. Insbesondere bei nicht vorhergesehenen Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen, die nicht als Notmaßnahmen im Sinne der §§ 21 Abs. 2, 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG anzusehen sind, kann es im Interesse der Wohnungseigentümer liegen, zur Vermeidung erhöhter Verwaltungskosten und eines umständlichen Beteiligungsverfahrens den Verwalter zur Durchführung solcher Maßnahmen zu ermächtigen, wenn diese Ermächtigung nur zu einem begrenzten und für den einzelnen Wohnungseigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führt und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei der Eigentümerversammlung belässt. Der Umfang der zulässigen Ermächtigung des Verwalters bestimmt sich demnach nicht zuletzt nach der Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft. Je größer eine solche ist, desto eher wird eine Zuständigkeitsverlagerung möglich sein. Diese muss darüber hinaus begrenzt sein. Eine solche Begrenzung könnte etwa durch ein festes Jahresbudget, dessen Höhe sich nach der anteiligen Belastung für die einzelnen Wohnungseigentümer zu orientieren hat, herbeigeführt werden. Denkbar wäre auch eine gegenständliche Beschränkung, weil auch dadurch das Risiko für die einzelnen Wohnungseigentümer kalkulierbar bliebe (vgl. Senatsbeschluss –3 Wx 61/97 – vom 30. Juli 1997).

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Diesen Anforderungen genügt der angegriffene Beschluss nicht, da die Beteiligung der Wohnungseigentümergemeinschaft erst ”bei einer Summe von über 5.000,- DM (brutto)” für notwendig erklärt wird. Die unterhalb dieser Summe vorgesehene Verlagerung der Kompetenz zur Auftragsvergabe allein auf die Verwalterin (Einzelaufträge bis zu 3.000,- DM brutto - 2.1.07. Abs. 2) bzw. auf diese mit Zustimmung des Verwaltungsbeirates (bei Auftragssummen über 3.000,- DM und bis 5.000,- DM brutto – 2.1.07 Abs. 3) enthält in Bezug auf die Gesamtsumme sämtlicher Aufträge eine wirksame Risikobegrenzung nicht. Dies eröffnet die Möglichkeit zum Missbrauch bei der Auftragsvergabe dahin, dass ein umfangreiches Sanierungsvorhaben durch Splittung der Auftragsvergabe in viele jeweils 5000,- DM brutto nicht überschreitende Einzelaufträge zerlegt und hierdurch das gesamte Sanierungsvorhaben unter erheblicher finanzieller Belastung der Wohnungseigentümergemeinschaft deren Beschlusskompetenz entzogen wird. Dass für einen solchen Mißbrauch konkret kein Anhalt besteht, ändert nichts an der Unzulässigkeit einer solchen Regelung. Diese entspricht bereits dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein solcher Mißbrauch grundsätzlich möglich ist (Senat a.a.O.).

84

Des weiteren weist die Beschwerdeführerin zu Recht darauf hin, dass Alternativangebote

vor

der Beschlussfassung über eine Sanierung vorzulegen sind (BayObLG Beschluss vom 26.01.1999 – 2 Z BR 130/98 –).

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Die in Rede stehende Bestimmung lässt zumindest offen - sie erscheint insoweit unklar -, ob und unter welchen Voraussetzungen nach Vorlage der Alternativangebote die im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung notwendige Beteiligung der Wohnungseigentümergemeinschaft noch vorgesehen ist. Eine in wesentlichen Punkten unklare Regelung ist aber mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht zu vereinbaren (BayObLG WE 1991, 295).

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cc) Zu 2.1.10.: Diese Regelung entspricht ebenfalls nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Es mag offenbleiben, ob die Einstellung und Entlassung von Hilfskräften als der Instandhaltung dienende Maßnahme grundsätzlich durch Vereinbarung zu regeln ist. Jedenfalls erfordert auch eine solche den Verwalter im Beschlusswege ermächtigende Regelung – soll sie mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung in Einklang stehen - dass sie dem Verwalter keinen Freibrief für eine unüberschaubare finanzielle Belastung der Gemeinschaft gibt. Letzteres ist aber der Fall - zumindest besteht die Gefahr – wenn weder eine zahlenmäßige noch eine funktionelle Begrenzung der einzusetzenden Hilfskräfte noch eine Obergrenze der Gesamthonorarbelastung der Gemeinschaft pro Wirtschaftsjahr angegeben wird.

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Soweit § 16 der Teilungserklärung den Verwalter ermächtigt, den Hauswart anzustellen, zu entlohnen oder zu entlassen, ist dort von der Einstellung von Hilfskräften keine Rede. Für eine ergänzende Auslegung in diesem Sinne ist – entgegen der Auffassung des Landgerichts – kein Raum.

89

dd) Zu 2.1.11 b): Auch die Billigung dieser Regelung im Verwaltervertrag entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Eine dem Interesse der Gemeinschaft entsprechende Verwaltung gebietet es, dass eine Form oder auch verschiedene Formen der Geldanlage gewählt werden, die zum einen dem kurzfristigen Finanzierungsbedarf und zum anderen dem Ziel einer möglichst günstigen Rendite gerecht wird. Angesammelte Beträge, die in absehbarer Zeit vermutlich nicht benötigt werden, sind dabei ggf. auch längerfristig anzulegen, ohne sich der Möglichkeit einer vorzeitigen Abrufung der Gelder zu begeben (Senat FG-Prax 1996, 51).

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Das Sparkonto mit gesetzlicher Kündigung erweist sich im Allgemeinen angesichts niedriger Verzinsung und einer Vorschusszinspflicht bei vorfristiger Verfügung nicht als geeignete Anlageform für die Instandsetzungsrücklage, eher schon die Festgeldanlage (vgl. BayObLG WE 1995, 374). Vorliegend erscheint die Anlageregelung insgesamt unklar. Denn zum einen ist von der Anlage auf einem Sparkonto die Rede, zum anderen sieht 2.1.12 des Verwaltervertrages vor, dass die Einnahmen zur Instandhaltungsrücklage zeitnah auf einem Festgeldkonto anzulegen sind und bestimmt die Teilungserklärung (§ 24) ebenfalls die Anlage der Instandhaltungsrücklage auf einem Festgeldkonto, soweit sie nicht der Verwalterin als Wirtschaftsgeld zur Verfügung stehen muss. Schließlich soll die beanstandete Regelung im Verwaltervertrag den Verwalter auch zur Anlage in anderen zinsgünstigen Formen ermächtigen, ohne diese näher zu beschreiben und das Anlagerisiko (z.B. Kursrisiko) zu begrenzen.

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ee) Zu 2.4.: Die Beurteilung der Kammer zu diesem Punkt ist nicht von einem Rechtsfehler beeinflusst. Diese Regelung entspricht bei sachgerechter Auslegung ordnungsgemäßer Verwaltung. Zurecht weist die Beschwerdeführerin darauf hin, dass es nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 Aufgabe des Verwalters ist, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, während eine solche Verpflichtung nicht in Bezug auf das Sondereigentum besteht, für dessen Instandhaltung und Instandsetzung der einzelne Eigentümer selbst zu sorgen hat (§ 14 Nr. 1 WEG; BayObLG, Beschluss vom 3.4.1996 – 2 Z BR 5/96). Gleichwohl gibt es auch zum Beispiel Schadensfälle, in denen nicht von vornherein klar ist, ob allein das Sondereigentum oder auch das Gemeinschaftseigentum betroffen ist (schadhafte Wasser- oder Entwässerungsrohre, Undichtigkeiten an Terrassen und Balkonen) oder etwa Fälle, in denen ein unreparierter Schaden am Sondereigentum (z.B. eindringende Feuchtigkeit) auf das Gemeinschaftseigentum überzugreifen droht. In diesem Zusammenhang entspricht die Regelung für das Betreten des Sondereigentums – zum Zwecke der Vornahme von Instandsetzungsmaßnahmen – womöglich auch am Sondereigentum ordnungsgemäßer Verwaltung.

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ff) Zu 4.1. Abs.2: Soweit das Landgericht diese Regelung unbeanstandet gelassen hat, erscheint dies rechtsfehlerhaft.

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Der Beteiligten zu 1 ist es nicht aus dem Gesichtspunkt einer fehlenden Beschwer versagt, diesen Punkt zu beanstanden. Denn die Durchsetzung des Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG liegt nicht nur im Interesse der Beteiligten zu 1, sondern berührt auch dasselbe der übrigen, insbesondere der überstimmten, Wohnungseigentümer.

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Die Wohnungseigentümer sind zwar in der Bestimmung der Vergütung des Verwalters grundsätzlich frei, aber nur im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Vorliegend erscheint das Verwalterhonorar von 14,- DM zuzgl. MWSt. – auch unter Berücksichtigung des erhöhten Aufwands für die Verwaltung einer von einem Nicht-Wohnungseigentümer genutzten Hobby- oder Garageneinheit - überhöht. Einen Anhaltspunkt für die Bemessung gibt § 26 Abs. 3 II. BerechnungsVO (Bärmann/Pick/Merle WEG 7. Auflage 2000 § 26 Rdz. 106). Hiernach beträgt das Nutzungsentgelt 55,- DM/Jahr für eine Garage oder einen Stellplatz, also 4,58 DM/Monat. 14,- DM übersteigen diesen Betrag demnach um mehr als 205 %. Daher liegt – auch unter der Berücksichtigung, dass die II. Berechnungsverordnung sich auf öffentlich geförderten Wohnraum bezieht - eine Äquivalenzstörung vor, die nicht mehr innerhalb des Rahmens ordnungsgemäßer Verwaltung liegt.

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gg) Zu 5.1. Ein Eigentümerbeschluss, durch den ein Verwaltervertrag gebilligt wird, dessen Bestimmungen in ihrem Regelungsgehalt unklar oder überflüssig erscheinen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. BayObLG WE 1991, 295).

98

Da der Verwaltervertrag ein Dauerschuldverhältnis ist, treten Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers in entsprechender Anwendung von § 10 Abs. 3 und 4 WEG mit Eigentumsübergang und mit Wirkung ab diesem Zeitpunkt an Stelle des früheren Wohnungseigentümers als Vertragspartner in einen bestehenden Verwaltervertrag ein (Staudinger-Bub WEG § 26 Rdz. 205). Einer rechtsgeschäftlichen Eintrittserklärung bedarf es nicht (Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 26 Rdz. 128). Die Verpflichtungsregelung ist demnach in ihrem ersten Teil als überflüssig anzusehen. Dass der Veräußerer den Erwerber nur zum Eintritt in den Verwaltervertrag zu verpflichten habe, "sofern nicht der Verwaltungsbeirat den Vertrag in Vollmacht für die Eigentümergemeinschaft abgeschlossen hat”, erscheint von seinem Regelungsgehalt und Sinn her unklar und stellt zudem nur eine Ausnahme von der ohnehin als überflüssig zu betrachtenden Verpflichtungsregelung dar.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Von dem Grundsatz, dass die Beteiligten in Wohnungseigentumssachen ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen (§ 47 Satz 2 WEG), abzuweichen, bestand keine Veranlassung.