Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2011-02-23, Aktenzeichen 13 U 115/10
ECLI:DE:OLGK:2011:0223.13U115.10.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 4. Mai 2010 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Köln (Az. 5 O 561/09) teilweise abgeändert. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, an die Klägerin 4.000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.11.2009 zu zahlen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 82 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 18 %. Die Kosten der Streithelferin trägt die Klägerin zu 82 % und im Übrigen die Streithelferin selbst.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Gründe:

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I.

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Die Klägerin nimmt die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung einer Vertragsstrafe im Rahmen eines notariellen Grundstückskaufvertrages vom 16.12.2002 sowie auf Unterlassung einer vertragswidrigen Nutzung des verkauften Grundstücks in Anspruch. Wegen der Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen, die gestellten Anträge sowie die rechtliche Würdigung im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 S.1 Nr. 1 ZPO).

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Das Landgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt und zur Begründung ausgeführt, dass es sich bei der von der Streithelferin ausgeübten Tätigkeit um eine durch den Vertrag vom 16.12.2002 untersagte und nicht nur geringfügige gewerbliche Nutzung des errichteten Gebäudes gehandelt habe. Auf die Größe der gewerblich genutzten Fläche, die geringe Anzahl an Kunden und den Umstand, dass die Streithelferin bis zu ihrem Auszug keine Gewinne erwirtschaftet habe, komme es nicht an. Auch die Höhe der Vertragsstrafe von 20 % des Grundstückskaufpreises sei in Anbetracht der seitens der Klägerin an die Beklagten im Rahmen der Veräußerung gewährten Subvention nicht unverhältnismäßig hoch.

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Gegen das den Beklagten am 18.5.2010 zugestellte Urteil haben diese mit bei Gericht am 16.06.2010 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 19.8.2010 mit am gleichen Tag bei Gericht eingegangenem Schriftsatz begründet haben.

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Die Beklagten wiederholen und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag. Sie rügen in erster Linie, dass nach ihrer Auffassung gegen die kaufvertragliche Auflage zur ausschließlichen Nutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken schon dem Grunde nach nicht verstoßen worden sei. Die Vermietung an die Streithelferin sei ausschließlich zu Wohnzwecken erfolgt. Soweit die Streithelferin die Wohnung in der Folgezeit tatsächlich für berufliche Zwecke genutzt habe, habe dies aufgrund ihrer geringen Intensität keine negativen Auswirkungen auf die Umgebung gehabt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Mietrecht seien sie, die Beklagten, als Vermieter nach Treu und Glauben auch verpflichtet, gewerbliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung zu gestatten, wenn es sich – wie vorliegend – um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handele. Insofern fehle es zudem zumindest an dem für die Verwirkung der Vertragsstrafe erforderlichen Verschulden.

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Ferner wenden sich die Beklagten gegen die – nach ihrer Auffassung nicht ausreichend belegte – Annahme des Landgerichts, dass das Grundstück ihnen verbilligt überlassen worden sei und gegen die Höhe der verlangten Zahlung, deren wirksame Vereinbarung sie bestreiten und deren Herabsetzung sie unter Hinweis auf die geringe Dauer und Intensität des eventuellen Verstoßes beantragen (§ 343 BGB).

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Die Beklagten beantragen,

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das Urteil des Landgerichts Köln vom 4. Mai 2010 (5 O 561/09) abzuändern und die Klage abzuweisen sowie – hilfsweise – die verwirkte Vertragsstrafe auf den angemessenen Betrag herabzusetzen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil und tritt dem Vortrag der Beklagten entgegen. Insbesondere sei die Höhe der vereinbarten Vertragsstrafe angesichts der besonderen sozialpolitischen Ziele der vergünstigten Grundstücksüberlassung angemessen. Außerdem sei die teilgewerbliche Tätigkeit der Streithelferin erheblich, insbesondere weil sie dafür nicht lediglich einen Raum der Wohnung, sondern mehrere Räume mit einer Gesamtfläche von 24,3 m² genutzt habe.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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II.

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Die zulässige – insbesondere form- und fristgerecht eingelegte – Berufung hat in der Sache überwiegend Erfolg. Der Klägerin steht zwar dem Grunde nach ein Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe aus § 7 des notariellen Kaufvertrags vom 16.12.2002 zu, dieser war jedoch mit Rücksicht auf die Umstände des Falles gemäß § 343 Abs. 1 BGB auf einen Betrag von 4.000 € zu reduzieren. Im Einzelnen gilt:

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1.

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Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht festgestellt, dass die Beklagten gegen die mit der Klägerin wirksam vereinbarte Verpflichtung verstoßen haben, das auf dem von ihnen im Jahre 2002 erworbenen Grundstück errichtete Wohnhaus ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen.

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a.

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Die Veräußerung des Grundstücks an die Beklagten durch die Klägerin erfolgte im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags gem. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 Halbs. 5 BauGB in Form eines so genannten Einheimischenmodells. Hierdurch soll in Städten und Gemeinden, die eine starke Nachfrage nach Bauland durch auswärtige Interessenten verzeichnen, Einheimischen der Erwerb von Bauflächen zu bezahlbaren, in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preisen ermöglicht werden. Eine Veräußerung unter dem Verkehrswert ist öffentlich-rechtlichen Gebietskörperschaften wegen des Gebots der sparsamen Verwendung öffentlicher Mittel nur gestattet, wenn dies der Erfüllung öffentlicher Aufgaben dient und die zweckentsprechende Mittelverwendung sichergestellt wird. Städte und Gemeinden, die zur Förderung des Wohnbaus von Einheimischen Grundstücke verbilligt verkaufen, sind daher nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, für eine vertragliche Absicherung des – den verbilligten Grundstücksverkauf rechtfertigenden – Ziels der Einheimischenförderung Sorge zu tragen. Sie müssen insbesondere sicherstellen, dass die bevorzugten Käufer die auf den Grundstücken zu errichtenden Eigenheime für einen bestimmten Zeitraum selbst nutzen und nicht auf Kosten der Allgemeinheit Gewinne erzielen, indem sie das verbilligte Bauland alsbald zum Verkehrswert weiterveräußern oder den Grundbesitz an Dritte zu gewerblichen Zwecken vermieten. Vertragliche Regelungen, die entsprechende Bindungen begründen, schaffen mithin erst die (öffentlich-)rechtlichen Voraussetzungen für die Vergabe preisgünstigen Baulands. Sie sind daher dem Grundsatz nach unzweifelhaft zulässig (BGH NJW 2003, 888; NJW-RR 2007, 962; NJW 2010, 3505; Griwotz, KommJur 2009, 376; Brohm, JZ 2000, 321). Das gilt unter Berücksichtigung des von der Klägerin verfolgten städtebaulichen Ziels und der Höhe der gewährten Subvention, die von der Klägerin im Einzelnen dargestellt und von den Beklagten nicht substantiiert bestritten worden ist, auch im vorliegenden Fall (– entgegen der Auffassung der Beklagten auch im Hinblick auf die Bindungsfrist von 20 Jahren). Die Nutzungseinschränkungen sind entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht deshalb unangemessen, weil der Vertrag weder eine Härteklausel noch eine Staffelung der angedrohten Vertragsstrafe nach der bereits abgelaufenen Nutzungszeit enthält. Einer solchen Klausel bedarf es nicht, weil die Klägerin ohnehin – wie im Zusammenhang mit der Ermittlung der in diesem Fall verwirkten Strafe noch auszuführen ist - verpflichtet ist, ihre Rechte so auszuüben, dass im Einzelfall keine unzumutbaren Härten für ihren Vertragspartner entstehen.

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Das Vertragsstrafeverlangen der Klägerin ist trotz der durch das Bauaufsichtsamt der Klägerin gegenüber der Streithelferin der Beklagten erteilten Genehmigung der Nutzung der Wohnung für gewerbliche Zwecke vom 7.10.2008 (GA 188 f) nicht treuwidrig. Die Beklagten sind in diesem Zusammenhang der Auffassung, dass die Klägerin kein Recht habe, von ihnen, den Beklagten, zu verlängern, ein Verhalten der Streithelferin zu unterbinden, das sie selbst der Streithelferin ausdrücklich gestattet habe. Durch das Vertragsstrafeverlangen verhalte sich die Klägerin demzufolge widersprüchlich und verstoße daher gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Dem ist allerdings entgegenzuhalten, dass Gegenstand der Prüfung durch das Bauaufsichtsamt der Klägerin nach Lage der Dinge ausschließlich die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit des Vorhabens der Streithelferin war und sich demzufolge auch die Genehmigungswirkung ausschließlich auf seine bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Zulässigkeit – bei deren Vorliegen die Streithelferin Im Übrigen auch einen öffentlich-rechtlichen Anspruch auf Erteilung der beantragten Genehmigung hatte - bezog. Demgegenüber ist der erteilten Genehmigung keine Stellungnahme der Klägerin zu der Frage zu entnehmen, ob die Streithelferin – und erst recht die an dem Baugenehmigungsverfahren nicht beteiligten Beklagten – zivilrechtlich an der gewerblichen Nutzung der Wohnung gehindert sein könnte(n).

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Rechtliche Bedenken gegen die Wirksamkeit der fraglichen Vereinbarung in Ziffer 7 des notariellen Kaufvertrages vom 16.12.2002 bestehen auch nicht deshalb, weil es sich um die Vereinbarung einer verschuldensunabhängigen Haftung der Beklagten handelt und die Klausel – weil sie für eine Vielzahl von Verträgen gleichlautend verwendet worden und durch die Klägerin inhaltlich vorgegeben worden ist – eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt. Nach § 309 Nr. 6 BGB kann eine verschuldensunabhängige Haftung im Allgemeinen wirksam allerdings nur individualvertraglich vereinbart werden (Palandt, Kommentar zum BGB, 70. Auflage 2011, § 339 BGB Rdn. 15). Durch allgemeine Geschäftsbedingungen ist eine Regelung aber ausnahmsweise wirksam möglich, wenn für sie gewichtige Gründe vorliegen (Palandt, § 309 BGB Rdn. 39). Das ist hier aber schon deshalb der Fall, weil die bereits erwähnte, berechtigte Zielsetzung des städtebaulichen Vertrages bereits durch einen objektiven Verstoß gegen die vereinbarte Nutzungsbeschränkung entscheidend gefährdet ist.

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Die Klausel ist auch nicht wegen einer unzulässig langen Bindungsdauer der Beklagten unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (NJW 2010, 3505) besteht eine Abhängigkeit der zulässigen Dauer der Bindung des Erwerbers von der Höhe der ihm gewährten Subvention. Je höher letztere ist, desto länger ist ihm die Beachtung von Nutzungsbeschränkungen zumutbar. So hat der BGH Bindungsfristen von 10 Jahren bei einem Kaufpreisrabatt von 14 % und von 20 Jahren bei einem Rabatt von 50 % für unbedenklich gehalten. Ob die hier vorliegende Bindungsdauer von 20 Jahren bei einem – nach dem als unstreitig anzusehenden Vortrag der Klägerin – Rabatt von etwa 15 % nach diesen Maßstäben als zulässig anzusehen wäre, muss der Senat aber nicht entscheiden, denn auch bei einer Unzulässigkeit würde daraus im konkreten Fall nichts für die Beklagten Günstiges folgen. Weil es an gesetzlichen Regelungen dazu fehlt, müsste der Vertrag ergänzend ausgelegt (§§ 133, 157 BGB) und dann angenommen werden, dass jedenfalls eine 10jährige – im Zeitpunkt der Vermietung an die Streithelferin noch nicht abgelaufene - Nutzungsbeschränkung bedenkenfrei wäre.

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b.

24

Das Betreiben einer Heilpraktikerpraxis durch die Streithelferin in den von ihr angemieteten Wohnräumen ist als gewerbliche – und auch von den Regelungen des Mietvertrages zwischen den Beklagten und der Streithelferin nicht gedeckte - Nutzung des Grundstücks zu qualifizieren.

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In der mietrechtlichen, auf die im vorliegenden Fall zu treffende Abgrenzung übertragbaren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist es allerdings anerkannt, dass es sich nicht bei jeder mit beruflichen oder sonst gewerblichen Zwecken in Zusammenhang stehenden Tätigkeit in einer Wohnung um eine gewerbliche Nutzung in diesem Sinne handelt. Nach dieser Rechtsprechung fallen berufliche Tätigkeiten, die der Mieter – etwa im häuslichen Arbeitszimmer – ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, nach der Verkehrsanschauung von vornherein unter den Begriff des "Wohnens”; hierzu gehört z.B. die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers ebenso wie die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors oder der Empfang oder die Bewirtung eines Geschäftsfreundes des Mieters in der Wohnung. Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt hingegen eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung im Rechtsverhältnis zum Mieter grundsätzlich nicht dulden muss. Der Vermieter kann jedoch im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Sie wird insbesondere dann in Betracht kommen, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Auch eine selbstständige berufliche Tätigkeit kann im Einzelfall so organisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie – wie beispielsweise bei einem Rechtsanwalt oder Makler – im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt wird, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von etwaigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung; dies wird insbesondere in der Existenzgründungsphase einer selbstständigen Tätigkeit der Fall sein können (BGH NJW 2009, 3157; vgl. dazu auch Sternel, MietR aktuell, 4. Aufl. VI, Rdn. 213; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2006, § 535 Rdn. 36 f; Palandt/Weidenkaff, Kommentar zum BGB, 70. Auflage 2011, § 535 BGB Rdn. 17).

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Überträgt man – was der Senat für sachgerecht hält - diese Grundsätze auf die im vorliegenden Fall zu beurteilende Frage eines durch das Verhalten der Beklagten gegenüber der Streithelferin möglichen Verstoßes gegen die kaufvertraglich vereinbarte Nutzungsbeschränkung, so muss die von den Parteien im Einzelnen beschriebene Tätigkeit der Streithelferin als gewerbliche Nutzung bewertet werden. Das ergibt sich – entgegen der dazu offenbar vom Landgericht vertretenen Auffassung – allerdings nicht schon aus der Vermietung der zweiten und von den Beklagten nicht selbst genutzten Wohnung in dem auf dem erworbenen Grundstück errichteten Haus. Die Vermietung als solche war den Beklagten, wie sich bereits aus der vorgesehenen Errichtung von zwei Wohneinheiten ergibt, durch den Kaufvertrag mit der Klägerin unzweifelhaft gestattet. Die Streithelferin ist aber mit ihrer Tätigkeit während des hier maßgeblichen Zeitraums nach außen in Erscheinung getreten - nämlich durch ihre Internetpräsenz mit Angabe der Wohn- als Geschäftsadresse, den am Haus angebrachten Hinweisschildern sowie durch das Empfangen von Kunden in den Wohnräumen - und hat damit die nach den Maßstäben der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes noch als "Wohnen" zu bewertende Schwelle der heimischen beruflichen Tätigkeit ohne Außenwirkung überschritten. Insofern kommt es, wie das Landgericht zutreffend ausführt, weder auf die Größe des gewerblich genutzten Zimmers noch auf die störende Wirkung für die Umgebung und den Wohnzweck oder den wirtschaftlichen Erfolg der Streithelferin an. Dieser Feststellung steht weder entgegen, dass die Beklagten die Wohnung an die Streithelferin ausdrücklich nicht zum Zwecke der gewerblichen Nutzung, sondern zu Wohnzwecken vermietet haben (weil sie gehalten und berechtigt waren, die gewerbliche Nutzung nach ihrem Bekanntwerden zu unterbinden) noch der Umstand, dass die Vermietung – wie die Beklagten durch Vorlage weiterer, vor und nach der Vermietung an die Streithelferin geschlossener Mietverträge nachgewiesen haben - nicht zu einem durch die gewerbliche Nutzung veranlassten höheren Mietzins erfolgt ist.

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2.

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Die von der Klägerin verlangte und ihr vom Landgericht zugebilligte Vertragsstrafe ist allerdings sowohl nach dem der Regelung des § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB immanenten Übermaßverbot wie auch nach der Vorschrift des § 343 BGB (die inhaltlich an den gleichen Maßstäben ausgerichtet ist) im Hinblick auf die Besonderheiten des vorliegenden Falles auf einen Betrag von 4.000 € zu kürzen.

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Die für Einheimischenmodelle typischen Bindungen werden dem Käufer seitens der als Grundstücksverkäufer auftretenden Stadt im Rahmen der Erfüllung öffentlicher Aufgaben auferlegt. Bei ihrer Durchsetzung muss diese deshalb neben den Schranken von Treu und Glauben (§ 242 BGB) insbesondere die Einhaltung des Übermaßverbots beachten. Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit bestimmt auch ohne gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der öffentlichen Verwaltung, und zwar auch dann, wenn sie für ihre Aufgaben die Gestaltungsform des Privatrechts wählt (BGH NJW-RR 2006, 298; NJW-RR 2006, 1452; NJW-RR 2007, 962; NJW 2010, 3505). Die Klägerin war daher verpflichtet, vor der Ausübung des ihr aus der Erfüllung öffentlicher Aufgaben zustehenden Rechts auf Rückzahlung der Vertragsstrafe zu prüfen, ob und inwieweit das Recht geltend gemacht werden soll und dabei unzumutbare Härten zu vermeiden. Vertragliche Regelungen müssen von den Zivilgerichten vor diesem Hintergrund interpretiert und auf ihre Angemessenheit überprüft werden (BGH NJW 2003, 888; NJW-RR 2007, 962; NJW 2010, 3505; Griwotz, KommJur 2009, 376; Brohm, JZ 2000, 321).

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Bei pflichtgemäßer Beachtung dieser Grundsätze hätte die Klägerin eine höhere Zahlung als die eines Betrages von 4.000 € nicht verlangen dürfen. Dem korrespondierend steht den Beklagten – die einen entsprechenden Antrag im Termin zur mündlichen Verhandlung in zulässiger Weise gestellt haben – gemäß § 343 BGB ein Anspruch auf Herabsetzung der nach dem Wortlaut der vertraglichen Vereinbarung verwirkten Strafe zu.

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Im Zusammenhang mit der Frage, auf welchen Betrag die von den Beklagten dem Grunde nach verwirkte Vertragsstrafe herabzusetzen ist, ist zunächst zu beachten, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ein Betrag, der der Höhe des gewährten Rabattes entspricht, unbedenklich ist, höhere Zahlungsversprechen aber grundsätzlich dem Übermaßverbot widersprechen, weil die Nachzahlung auf den tatsächlich eingeräumten Vorteil beschränkt werden muss (BGH NJW 2010, 3505, Tz 20 ff des juris-Ausdrucks). Auf den vorliegenden Fall übertragen bedeutet dies, dass der Klägerin nicht der im Vertrag vereinbarte Betrag von 21.490 €, sondern höchstens in Höhe von 13.018,02 € zustehen kann (dieser Betrag entspricht nach dem eigenen Vortrag der Klägerin im Schriftsatz vom 9.4.2010 dem eingeräumten Rabatt). Mit dieser "Deckelung" des Vertragsstrafenanspruchs der Klägerin wird den Beklagten schon deshalb keine unzulässige Möglichkeit eingeräumt, sich von ihr Verpflichtung "freizukaufen", weil die Nutzungsbeschränkung – in den oben dargestellten Grenzen – trotz des einmaligen, strafbewehrten Verstoßes weiter gilt und innerhalb des zeitlich zulässigen Rahmens weitere Zahlungsverpflichtungen nach sich ziehen kann.

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Ausgehend von dem so ermittelten Höchstbetrag ist – und zwar sowohl im Rahmen des von der Klägerin zu beachtenden Übermaßverbotes wie im Rahmen des § 343 BGB – bei der Bemessung der konkret von den Beklagten bewirkten Strafe sodann für den konkreten Fall in erster Linie maßgeblich, dass das Maß der Nutzung der Wohnung durch die Streithelferin für ihre beruflichen Zwecke zwar – wie ausgeführt - nicht mehr als reine Wohnnutzung verstanden werden kann, sondern mit Rücksicht auf das äußere Erscheinungsbild als unerlaubte gewerbliche Nutzung gelten muss. Innerhalb der Bandbreite möglicher gewerblicher Nutzungsformen ist das Verhalten der Beklagten aber nicht als erhebliche Zuwiderhandlung gegen die von ihnen übernommenen Verpflichtungen zu sehen. Zunächst ist zu beachten, dass die gewerbliche Nutzung nicht durch die Beklagten selbst, sondern durch die Streithelferin erfolgt ist und in ihrer Person das Maß der erlaubten Nutzung mit Rücksicht auf den geringen Umfang der konkret entstandenen Beeinträchtigungen nur geringfügig überschritten worden ist. Das gilt vor allem im Hinblick auf das nur geringe (wenn auch im Einzelnen umstrittene) Maß der Nutzung der Wohnung für berufliche Zwecke: Neben der unstreitigen Benutzung der gemieteten Räume als Hauptwohnung für sich und ihre beiden Kinder stellt die gewerbliche Nutzung nur einen untergeordneten, auf Teile der Wohnung beschränkten Nebenzweck dar, der nach außen nur – wie die Beklagten dokumentiert haben – geringfügig erkennbar war. Zudem gab es nur geringen Publikumsverkehr. Im Rahmen der Umstände, die für die Höhe der verwirkten Vertragsstrafe eine Rolle spielen, ist auch zu berücksichtigen, dass die gewerbliche Nutzung nur über einen beschränkten Zeitraum ausgeübt und alsbald nach der Rüge dieses Verhaltens durch die Klägerin beendet worden ist. Wie die Beklagten durch die Vorlage der vor und nach der Vermietung an die Streithelferin abgeschlossenen Mietverträge dokumentiert haben, haben sie mit der Vermietung an die Streithelferin auch keine über eine reine Vermietung zu Wohnzwecken hinausgehenden Erträge erzielt und durch eine entsprechende Gestaltung der Mietverträge im Rahmen ihrer rechtlichen Möglichkeiten auch Sorge dafür getragen, dass eine gewerbliche Nutzung für die Zukunft ausgeschlossen ist. Zu berücksichtigen ist ferner, dass zur Zeit der Vermietung an die Streithelferin – im Jahre 2008 - ein nicht unerheblicher Teil der Zeit, für die die Parteien eine Nutzungsbeschränkung vereinbart haben, bereits abgelaufen und dass der Streithelferin nach dem Inhalt des Vertrages mit den Beklagten eine Nutzung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken gerade nicht gestattet war. Den Beklagten kann insoweit lediglich vorgeworfen werden, der Streithelferin – wozu sie bei richtigem Verständnis von § 4 des Kaufvertrages verpflichtet waren - eine entsprechende Teilnutzung vertraglich unzweideutig zu untersagen. Da die Beklagten mit guten Gründen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses auch annehmen durften, dass die von der Streithelferin beabsichtigte Nutzung den gegenüber der Klägerin eingegangenen Nutzungsbeschränkungen nicht widersprechen würde, kommt es auch nicht darauf an, ob den Beklagten – wie die Klägerin behauptet – die Nutzungsabsicht der Streithelferin von Anfang an bekannt war.

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Bei Abwägung dieser Gesichtspunkte erscheint dem Senat eine Vertragsstrafe in Höhe des im Tenor ausgeworfenen Betrages von 4.000 € als notwendig und ausreichend, um die von der Klägerin mit der vertraglichen Regelung in legitimer Weise verfolgten Zwecke zu erfüllen.

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3.

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Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.

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4.

37

Ein Anspruch auf Unterlassung steht der Klägerin schon deshalb nicht zu, weil die Beklagten selbst die streitgegenständliche Wohnung zu keinem Zeitpunkt selbst genutzt haben. Deshalb besteht kein Anlass, sie dazu zu verpflichten, eine andere Nutzung als eine solche zu Wohnzwecken zu unterlassen. Zudem besteht ein aus einer Pflichtverletzung hergeleiteter Unterlassungsanspruch (§ 280 Abs. 1 BGB) nur für die Dauer der vertragswidrigen Nutzung, also im vorliegenden Fall spätestens seit dem Auszug der Streithelferin nicht mehr.

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5.

39

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 101 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.

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6.

41

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

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Streitwert

des Berufungsverfahrens: 22.490,00 €