Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-07-25, Aktenzeichen 4 O 334/04
ECLI:DE:LGDO:2006:0725.4O334.04.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zu Händen eines von den Klägern zu beauftragenden Notars 71.018,44 € (i.W. einundsiebzigtausendachtzehn 44/100 Euro) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 24.02.2005 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller Erklärungen vor dem beauftragten Notar:

a.) Die Kläger verpflichten sich, dem Beklagten den nachfolgenden Grundbesitz Objekt in E, H-straße ##, Wohnung Nr. 8 nebst Kellerraum Nr. 8, gelegen Gemarkung E, Flur ##, Flurstück ###, Grundbuch E B, Blatt ##### zu übertragen, frei von der in Abteilung III der Grundbücher eingetragenen Grundschuld(en). Dazu erteilen die Kläger dem Beklagten Vollmacht im Namen der Kläger und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.

b.) Die Kläger erklären ihr Einverständnis mit der Weisung des Beklagten an den Notar, den Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abt. III des Grundbuches eingetragenen Grundschuld(en) einschließlich evtl. Vorfälligkeitsentschädigung und Kosten zu verwenden.

c.) Die Kläger bewilligen die Eintragung des Beklagten als Eigentümer unter der aufschiebendenden Bedingung, dass Zahlungseingang in Höhe des durch die Klage geforderten Betrages zzgl. evtl. Kosten und Vorfälligkeitsentschädigungen auf dem Konto des unterzeichneten Notars erfolgt.

d.) Der evtl. nach Ablösung der Grundschuld überschießende Geldbetrag ist an die Kläger zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner 23 % und der Beklagte 77 %.

Das Urteil ist für die Kläger und den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

1

Tatbestand

2

Der Beklagte erwarb im Jahre 1998 den Grundbesitz H-straße ## gemeinsam mit Herrn T. Wegen der Einzelheiten des Kaufvertrages kann auf die Kopie des notariellen Vertrages vom 17.08.1998 (Bl. 118 f. d.A.) Bezug genommen werden. Der Grundbesitz wurde von den Erwerbern sodann in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Auf die Kopien der notariellen Teilungserklärungen vom 23.11.1998 (Bl. 83 R f. d.A.) und vom 18.01.1999 (Bl. 88 R f. d.A.) kann Bezug genommen werden.

3

Nach der erfolgten Teilung wurde der Beklagte in dem neu angelegten Grundbuch als Eigentümer mehrerer Eigentumswohnungen im Hause H-straße ## in E eingetragen. Dazu gehörte auch die Wohnung Nr. 8 in diesem Hause. Auf die Kopie des Grundbuchauszuges des Amtsgerichts Dortmund zum Grundbuch von E B Blatt ##### (Bl. 44 f. d.A.) wird Bezug genommen.

4

Der Beklagte vertrieb die ihm gehörenden Wohnungen über die Fa. V GmbH (nachstehend V genannt), deren Geschäftsführer der Beklagte auch war. Die Kläger wurden von Mitarbeitern der Fa. V angesprochen. Die Einzelheiten der Gespräche sind zwischen den Parteien streitig. Die Kläger entschlossen sich daraufhin zum Erwerb der vorbezeichneten Wohnung.

5

Es kam zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages aufgrund des notariellen Kaufangebotes der Kläger vom 17.12.1999 (Bl. 4 f. d.A.), welches der Beklagte annahm. Die Parteien vereinbarten darin einen Kaufpreis in Höhe von 71.018,44 €. Nach Zahlung des Kaufpreises wurden die Kläger als Eigentümer in dem vorbenannten Grundbuch eingetragen. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte zum 01.01.2000.

6

Die Kläger erhielten von dem Beklagten einen Betrag in Höhe von 8.151 €, der zum Teil als sog. "Belastungszuschuss" und zum Teil auch als "Innenprovision" bezeichnet wurde. Diesen Zuschuss rechnete der Beklagte mit Schreiben vom 02.08.2000 (Bl. 117 d.A.) gegenüber den Klägern ab.

7

Im Jahre 2004 wurden Verkehrswertgutachten über den Wert verschiedener Wohnungen im Hause H-straße ## von dem Klägervertreter in Auftrag gegeben. Der Sachverständige Dipl.-Ing. I erstellte daraufhin unter dem 22.11.2004 ein Gutachten. Der Wert der Wohnung Nr. 8 wurde darin mit 30.000,00 € angegeben. Wegen der Einzelheiten des Gutachtens kann auf die Kopie (Bl. 33 f. d.A.) Bezug genommen werden.

8

Die Kläger behaupten, der Beklagte habe damit geworben, dass es sich bei der vorgenannten Eigentumswohnung um eine risikolose Kapitalanlage und zugleich um ein Steuersparmodell handele. Die Mitarbeiter der Fa. V hätten weiter damit geworben, dass für den Fall des Mietausfalls ein Mietpool vorhanden sei, der diesen Ausfall auffangen würde. Es sei erklärt worden, dass sich unter Berücksichtigung einer Steuerersparnis von über 8.000,00 DM jährlich eine monatliche Belastung von ca. 100 € ergebe. Die Kläger nehmen insoweit auf eine Erwerberberechnung der UBV (Bl. 32 d.A.) Bezug. Tatsächlich habe sich jedoch eine monatliche Belastung über vier Jahre in Höhe von 378 € ergeben. Die Kläger behaupten, sie seien insoweit falsch beraten worden. Bei richtiger Beratung hätten sie den Kaufvertrag nicht geschlossen.

9

Die Kläger behaupten weiter, es sei erklärt worden, das Haus sei vollständig neu saniert gewesen. Tatsächlich hätte sich jedoch ein völlig unterdurchschnittlicher Zustand mit erheblichem Instandhaltungsstau gezeigt. Weiter hätten sie erst später festgestellt, dass das Haus in einer besonders schlechten Gegend Dortmunds liege. Die Kläger behaupten, der Verkehrswert der Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs lediglich bei 30.000 € gelegen. Der Kaufpreis sei daher um mehr als 100 % überteuert. Die Kläger behaupten, der Beklagte habe als gewerbsmäßiger Immobilienhändler Kenntnis von der Überteuerung gehabt. Die Kläger sind daher der Ansicht, der Kaufvertrag sei sittenwidrig und nichtig und verlangen die Rückabwicklung des Kaufvertrages.

10

Die Kläger sind weiter der Ansicht, ihnen stünden Schadensersatzansprüche aus c.i.c. wegen einer Falschberatung vor Abschluss des Kaufvertrages sowie gem. §§ 823 BGB i.V.m. § 302 a Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 StGB zu.

11

Die Kläger behaupten dazu, unter Berücksichtigung von Mietzahlungen in Höhe von ca. 2.907 € und Zinszahlungen in Höhe von über 23.515,26 € sei ihnen ein erheblicher Schaden in Höhe von 18.147,79 € entstanden. Im Klageantrag zu 2.) wird der Schaden mit 20.608,07 € beziffert.

12

Die Kläger beantragen,

13

1. den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger zu Händen eines von den Klägern zu beauftragenden Notars 71.018,44 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller Erklärungen vor dem beauftragten Notar:

14

a.) Die Kläger verpflichten sich, dem Beklagten den nachfolgenden Grundbesitz Objekt in E, H-straße ##, Wohnung Nr. 8 nebst Kellerraum Nr. 8, gelegen Gemarkung E, Flur ##, Flurstück ###, Grundbuch E B, Blatt ##### zu übertragen, frei von der in Abteilung III der Grundbücher eingetragenen Grundschuld(en). Dazu erteilen die Kläger dem Beklagten Vollmacht im Namen der Kläger und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.

15

b.) Die Kläger erklären ihr Einverständnis mit der Weisung des Beklagten an den Notar, den Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abt. III des Grundbuches eingetragenen Grundschuld(en) einschließlich evtl. Vorfälligkeitsentschädigung und Kosten zu verwenden.

16

c.) Die Kläger bewilligen die Eintragung des Beklagten als Eigentümer unter der aufschiebendenden Bedingung, dass Zahlungseingang in Höhe des durch die Klage geforderten Betrages zzgl. evtl. Kosten und Vorfälligkeitsentschädigungen auf dem Konto des unterzeichneten Notars erfolgt.

17

d.) Der evtl. nach Ablösung der Grundschuld überschießende Geldbetrag ist an die Kläger zu zahlen.

18

2. den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger weitere 20.608,07 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

19

Der Beklagte beantragt,

20

die Klage abzuweisen.

21

Der Beklagte behauptet, es habe keine fehlerhafte Beratung gegeben. Insbesondere sei den Klägern keine monatliche Belastung in Höhe von 100 € in Aussicht gestellt worden. Auch sei in den notariellen vertraglichen Unterlagen kein Hinweis auf Vereinbarungen zu einem Mietpool enthalten.

22

Der Beklagte bestreitet Grund und Höhe des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs.

23

Der Beklagte behauptet, der Kaufpreis sei nicht sittenwidrig überhöht gewesen. Insbesondere sei die Zahlung in Höhe von 8.151 € vor der Bewertung vom Kaufpreis in Abzug zu bringen. Im Zuge des Erwerbs des Gebäudes durch den Beklagten sei eine Renovierung der Fassade, des Treppenhauses und des Keller erfolgt. Eine vollständige Sanierung sei den Klägern nicht zugesichert worden.

24

Der Beklagte behauptet weiter, er habe das Gebäude selbst zu einem Gesamtkaufpreis in Höhe von 427.440 € erworben. Der Verkehrswert sei seinerzeit durch Herrn Dipl.-Ing. I überprüft worden. Dieser habe festgestellt, dass der Kaufpreis etwa 10 bis 15 % unterhalb des Verkehrswertes des Gebäudes liege. Daher fehle es an dem subjektiven Tatbestand der Sittenwidrigkeit.

25

Der Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben.

26

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes kann auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen werden.

27

Die Klage ist am 31.12.2004 beim Landgericht Dortmund eingegangen und dem Beklagten am 24.02.2005 zugestellt worden.

28

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. F. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme kann auf das bei den Akten befindliche Gutachten vom 22.05.2006 (Bl. 143 f. d.A.) Bezug genommen werden.

29

Entscheidungsgründe

30

Die Klage ist zulässig und in dem tenorierten Umfang begründet.

31

Den Klägern steht gegenüber dem Beklagten ein Anspruch auf Rückzahlung in Höhe von 71.018,44 € Zug um Zug gegen Rückabwicklung des Kaufvertrages gem. §§ 812, 818 BGB zu.

32

Der zwischen den Parteien geschlossen notarielle Kaufvertrag über die Wohnung Nr. 8 im Hause H-straße ## ist gem. § 138 BGB nichtig. Nach seinem aus der Zusammenfassung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu entnehmenden Gesamtcharakter ist das Rechtsgeschäft mit den guten Sitten nicht vereinbar. Die Sittenwidrigkeit des Vertrages ergibt sich aus einem besonderes groben Missverhältnis zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Wert der Wohnung.

33

Die Parteien haben einen Kaufpreis in Höhe von 71.018,44 € vereinbart. Dieser Kaufpreis lag jedoch 126,9 % über dem tatsächlichen Verkehrswert. Der Sachverständige Dipl.-Ing. F ist bei seiner Begutachtung zu dem Ergebnis gekommen, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragesabschlusses nur einen Verkehrswert in Höhe von 31.300,00 € hatte.

34

Der Sachverständige hat überzeugend erläutert, dass er diesen Wert aufgrund des Sach-, des Ertrags- und des Vergleichswertes geschätzt hat. Diese Schätzung vermochte das Gericht gut nachzuvollziehen.

35

Den Sachwert hat der Sachverständige mit 32.800 € angegeben. Dazu hat er erläutert, dass er den Zeitwert der Bausubstanz des Gebäudes auf der Grundlage der Herstellungskosten unter Berücksichtigung einer Alterswertminderung ermittelt und den Bodenwertanteil sowie die Zeitwerte für Versorgungsanschlüsse und besondere Bauteile hinzugerechnet hat. Den gesamten Betrag hat der Sachverständige dann auf die anteilige Fläche der hier streitigen Wohnung umgerechnet.

36

Den Ertragswert hat der Sachverständige mit 30.700 € in Ansatz gebracht. Dabei ist er von dem Jahresnettomietertrag sowie von einem Liegenschaftszins in Höhe von 3,80 % ausgegangen. Danach hat er einen Ertragswertanteil der Bausubstanz ermittelt und zu diesem ebenfalls den Bodenwertanteil addiert. Auch dieser Betrag ist auf die anteilige Fläche der Wohnung umgelegt worden.

37

Der Vergleichswert in Höhe von 30.500 € ist vom Sachverständigen anhand vergleichbarer Objekte ermittelt worden. Dabei hat er einen Mittelwert der Preise pro qm errechnet, den er hier mit 678 € / qm angegeben hat.

38

Das Gericht hat keine Bedenken, den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. F zu folgen. Der Sachverständige geht von den richtigen Tatsachen aus und hat seine Schlussfolgerungen detailliert und nachvollziehbar begründet. Der Sachverständige verfügt persönlich über eine umfassende Sachkompetenz, die keinerlei Anlass zu Zweifeln bietet.

39

Es kann dahinstehen, ob sich das Objekt tatsächlich in einem derart schlechten Zustand befunden hat, wie die Kläger geltend gemacht haben. Insoweit fehlt es bereits an einem substantiierten Sachvortrag der Kläger. Der Sachverständige hat bei der Ermittlung des geringen Verkehrswertes zugrunde gelegt, dass ein gemeinüblicher Erhaltungszustandbestanden hat, wie es der Beklagte behauptet.

40

Soweit der Beklagte zuletzt mit Schriftsatz vom 18.07.2006 auf die Kopie eines "Grundstücksmarktberichts E 1998" Bezug genommen hat, erfolgte dies nach Ablauf der im Beschluss vom 31.05.2006 gesetzten Frist und nach Terminierung. Diese Kopie vermag aber das Gutachten des Sachverständigen auch nicht zu erschüttern. Es ist nicht ersichtlich, was bei dem Wert von 2.500 DM / qm zugrunde gelegt worden ist. Ein ausreichender Vortrag hierzu fehlt. Der Beklagte hätte dies allenfalls dem Sachverständigen vorhalten können, was er jedoch nicht beantragt hat. Im übrigen belegt auch das außergerichtlich eingeholte Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. I vom 22.11.2004 (Bl. 33 f. d.A.), dass der Verkehrswert der Wohnung Nr. 8 erheblich unter den Kaufpreisen lag. Das Gericht hat daher im Ergebnis keinerlei Zweifel, dem Sachverständigen Dipl.-Ing F in seiner Bewertung zu folgen.

41

Auf der Grundlage des von dem Sachverständigen ermittelten Verkehrswertes bei Vertragsabschluss in Höhe von 31.300,00 € ist das Verhältnis zum vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 71.018,44 € nur als grob zu bezeichnen. Der gezahlte Kaufpreis beträgt mehr als 126,9 % des tatsächlichen Wertes der Wohnung.

42

Von einem groben Missverhältnis ist selbst dann auszugehen, wenn die nach Vertragsabschluss erfolgte Zahlung des Beklagten an die Kläger in Höhe von 8.151 € in Abzug zu bringen wäre. Dabei ist es bereits fraglich, ob dieser Betrag tatsächlich vom vereinbarten Kaufpreis in Abzug zu bringen ist, wie der Beklagte meint. Der Beklagte selbst bezeichnet diesen Betrag zum Teil als sog. "Innenprovision". Wenn es sich jedoch um eine Provisionszahlung handelt, so käme ein Abzug nicht in Betracht. Selbst wenn man einen Abzug jedoch vornähme, so verbliebe noch immer ein Kaufpreis in Höhe von 62.867,44 €, der über 100 % des tatsächlichen Wertes lag.

43

Das Gericht geht davon aus, dass die Vorgehensweise des Beklagten auch subjektiv verwerflich war. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, so rechtfertigt dies den Schluss auf die bewusste oder grob fahrlässige Ausnutzung eines den Vertragspartner in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstandes. Von einem solchermaßen groben Missverhältnis, das den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung zulässt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei Grundstücksgeschäften bereits dann auszugehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung. Die hieran anknüpfende Schlussfolgerung leitet sich aus dem Erfahrungssatz her, dass in der Regel außergewöhnliche Leistungen nicht ohne Not – oder nicht ohne einen anderen den Benachteiligten hemmenden Umstand – zugestanden werden und auch der Begünstigte diese Erfahrung teilt. (vgl. BGH NJW 2001, S. 1127 f., BGH NJW 1992, S. 899 f.). Ein hemmender Umstand in diesem Sinne kann insbesondere die Unerfahrenheit des Benachteiligten sein. Sie kommt u.a. dann in Betracht, wenn der Benachteiligte keinerlei Kenntnisse über den tatsächlichen Wert und die wirkliche Marktlage hat.

44

Allein das besonders grobe Äquivalenzmissverhältnis erlaubt es, auf die verwerfliche Gesinnung als subjektives Merkmal des § 138 BGB zu schließen. Denn eine verwerfliche Gesinnung muss schon dann bejaht werden, wenn sich der Begünstigte zumindest leichtfertig der Einsicht verschließt, dass sich der andere Teil nur unter dem Zwang der Verhältnisse oder den in § 138 Abs. 2 BGB genannten Umständen auf den ungünstigen Vertrag eingelassen hat. Nach dem geschilderten Satz der Lebenserfahrung, dass außergewöhnliche Gegenleistungen nicht ohne Not zugestanden werden, kann sich der Begünstigte der Kenntnis der "misslichen Lage" des anderen Teils nicht nur dadurch verschließen, dass er bei erkannt krassem Missverhältnis dessen Zwangslage oder einen anderen ihn hemmenden Umstand nicht zur Kenntnis nimmt, sondern auch dadurch, dass er sich schon des objektiven besonders groben Missverhältnisses nicht bewusst wird (vgl. BGH NJW 2001, S. 1127 f).

45

Der Bundesgerichtshof hat dazu weiter ausgeführt, dass davon auszugehen ist, dass sich der Begünstigte, wenn er nicht ohnehin aufgrund einer Tätigkeit im Immobiliengewerbe hinreichend sachkundig ist, im allgemeinen – gleich ob er auf Erwerber- oder Veräußererseite steht – wegen der hohen finanziellen Aufwendungen, die mit einem Grundstückserwerb verbunden sind, vor Vertragsabschluss durch Beobachtung des Grundstücksmarktes oder Einholung sachverständiger Auskünfte zumindest grundlegende Kenntnisse von den Marktpreisen verschafft hat. Er ist damit im Regelfall ohne weiteres in der Lage, ein Geschäft als für ihn außergewöhnlich vorteilhaft zu erkennen, so dass er sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis eines besonders groben Äquivalenzmissverhältnisses und der hierdurch indizierten Zwangslage seines Vertragspartners verschließt (vgl. BGH a.a.O.).

46

Im Ergebnis kann es dabei dahinstehen, ob diese Schlussfolgerung im Wege des Anscheinsbeweises vollen Beweis für die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten erbringen könnte, oder ob ihr lediglich die Bedeutung als Indizienbeweis zukommt. Es handelt sich nach Auffassung des Bundesgerichtshofes jedenfalls um eine beweiserleichternde tatsächliche Vermutung, die vom Tatrichter im Bereich der Beweiswürdigung zu berücksichtigen ist. Sie kann nur dann nicht zu Anwendung kommen, wenn sie im Einzelfall durch besondere Umstände erschüttert ist (vgl. BGH a.a.O.).

47

Dem Beklagten ist die Erschütterung dieser Vermutung der verwerflichen Gesinnung nicht gelungen. Dem Gericht ist aus einer Vielzahl anderer Verfahren, die vor dem Landgericht gegen den Beklagten anhängig sind, bekannt, dass der Beklagte nicht nur eine Wohnung oder nur die Wohnungen im Hause H-straße ## veräußert hat. Der Beklagte hat eine große Zahl von Wohnungen im Raum E veräußert und ist mithin gewerblich im Immobiliengeschäft tätig gewesen. Auf dieser Grundlage geht das Gericht davon aus, dass dem Beklagten der Grundstücksmarkt in E und die allgemein üblichen Preise bekannt waren. Daraus ergibt sich weiter, dass dem Beklagten auch der tatsächliche Wert der streitgegenständlichen Wohnung bekannt oder allenfalls aus Leichtfertigkeit unbekannt war.

48

Der von dem Beklagten selbst zuvor gezahlte Kaufpreis entkräftet die Vermutung nicht. Dieser von ihm selbst gezahlte Preis spricht schon für einen wesentlichen niedrigeren Verkehrswert. Der Beklagte hat hierzu vorgetragen, das gesamte Haus für 427.440 € erworben zu haben. Stellt man diesen Preis in Relation zu der Gesamtwohnflächen (565,78 qm), so ergibt sich ein qm-Preis von 755 € / qm. Damit entfällt auf die streitgegenständliche Wohnung (45 qm) ein anteiliger Preis von ca. 33.975 €. Dieser Wert liegt nicht weit von dem entfernt, den der Sachverständige Dipl-Ing. F mit 31.300 € festgestellt hat. Welche Nebenkosten der Beklagte beim Erwerb des Hauses und bei der Teilung der Wohnungen hatte, mag für seine unternehmerische Kalkulation von Bedeutung sein, spielt für die Beurteilung der Kenntnis vom Verkehrswert aber keine Rolle. Die von ihm aufgewandten Nebenkosten schmälern allenfalls seinen Gewinn, führen aber nicht zu einer Erhöhung des tatsächlichen Verkehrswertes. Die Tatsache, dass der Beklagte das gesamte Objekt zu einem Preis in Höhe von 427.440 € erworben hat, spricht vielmehr für eine positive Kenntnis von den tatsächlichen Verkehrswerten. In diesem Zusammenhang hat der Beklagte zuletzt auch eingeräumt, zumindest von einer 50 % - igen Überhöhung des Kaufpreises positive Kenntnis gehabt zu haben. Das Gericht geht aber nach dem eigenen Vortrag des Beklagten auch davon aus, dass er auch bezüglich einer noch höheren Überteuerung Kenntnis hatte. Dem Beklagten, der gewerblich im Immobiliengeschäft tätig war, muss bekannt gewesen sein, dass die von ihm verauslagten Erwerbs- und Nebenkosten den Verkehrswert nicht erhöhen. Daher geht auch das Gericht davon aus, dass der Beklagte bei seiner subjektiven Vorstellung vom Verkehrswert diese Kosten zumindest nicht in der angegeben Höhe ernsthaft in Ansatz gebracht hat.

49

Dass der Beklagte tatsächlich von einem wesentlich höheren Verkehrswert ausgehen musste oder durfte, hat er auch sonst nicht substantiiert dargelegt. Da der Beklagte gewerblich im Immobiliengeschäft tätig war, rechtfertigt der von ihm gezahlte Preis nicht die Vermutung eines besonders hohen Verkehrswertes. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass er die Marktlage kannte und sich ein eigenes Bild machen konnte. Der von ihm gezahlte Preis muss nicht mit der tatsächlichen Marktlage übereinstimmen. Der Beklagte hat zwar vorgetragen, dass ein Gutachten des Dipl.-Ing. I vorgelegen habe, wonach der zu zahlende Kaufpreis etwa 10 bis 15 % unterhalb des Verkehrswertes gelegen habe. Dieser Vortrag ist jedoch unsubstantiiert. Hierauf hat das Gericht mit Beschluss vom 31.05.2006 hingewiesen, ohne das weiterer hinreichender Vortrag erfolgte. Das Gutachten selbst ist nicht vorgelegt worden. Auch ist nicht ersichtlich, welche Werte ermittelt worden sein sollen und was dem zugrunde gelegt wurde. Die pauschale Behauptung des Beklagten genügt nicht.

50

Für eine verwerfliche Gesinnung spricht jedoch, dass der Beklagte die Objekte überwiegend in Süddeutschland vermarktet hat oder hat vermarkten lassen. Wie sich aus der Gesamtschau der allein in der 4. Zivilkammer des Landgericht Dortmunds anhängigen Verfahren zu den Objekten H-straße, V- Straße, S-straße und N-straße, an welchen der Beklagte in verschiedenen Formen beteiligt war, ergibt, haben die Käufer die jeweiligen Wohnungen überwiegend vor dem Abschluss des Kaufvertrages nicht besichtigt und sich allein auf die Angaben der Vermittler zu den Grundbesitzungen verlassen. Hier spricht einiges dafür, dass der Beklagte gezielt Käufer in einer möglichst großen räumlichen Distanz gesucht hat, damit diese möglichst auf eine vorherige Besichtigung verzichten. Weiter ist es auch Erwerbern in Süddeutschland wesentlich schwerer möglich, den Grundstücksmarkt in E zu beurteilen. Bei höheren Grundstückspreisen in Süddeutschland mag einigen Erwerbern der Kaufpreis für eine E Wohnung relativ niedrig vorgekommen sein, obwohl der nach E Verhältnissen überhöht war.

51

Der Anspruch der Kläger auf Herausgabe des gezahlten Kaufpreises ist nicht verjährt. Die Kläger haben den Lauf der Verjährung rechtzeitig durch Einreichung der Klage unterbrochen. Die Verjährungsfrist betrug nach dem Schuldrecht in der alten Fassung gem. § 195 BGB dreißig Jahre. Die neue Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Diese neue Frist begann gem. Art. 229 § 6 Abs. 3 EGBGB am 01.01.2002 und wäre danach am 31.12.2004 abgelaufen. Die Klage ist am 31.12.2004 bei Gericht eingegangen. Die Zustellung der Klage an den Beklagten wirkt auf den Eingang der Klage zurück. Die Tatsache, dass die Zustellung erst am 24.02.2005 erfolgt ist, fällt nicht in den Verantwortungsbereich der Kläger.

52

Den Klägern stehen gem. § 291 BGB Prozesszinsen ab Rechtshängigkeit zu.

53

Den Klägern steht jedoch kein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 20.608,07 € oder auch nur 18.147,79 € zu. Insoweit war die Klage unbegründet und abzuweisen.

54

Die Kläger haben einen Schaden insoweit nicht substantiiert vorgetragen. Es fehlt jede konkrete Schadensberechnung. Die Kläger haben lediglich in der Klageschrift ungefähre Angaben zu Zinsen und Mieteinnahmen gemacht und eine Differenz in den Raum gestellt. Die Kläger haben jedoch nicht angegeben, für welchen Zeitraum sie einen Schadensersatz geltend macht. Es fehlt auch jede konkrete Aufstellung über die Höhe der vereinnahmten Mieten, der angefallenen Zinsen und etwaiger Steuerersparnisse. Das Gericht hatte bereits im Beweisbeschluss darauf hingewiesen, dass für Ansprüche, die über die Rückabwicklung hinausgehen, ein ausreichender Vortrag fehlt. Ein weiterer hinreichender Vortrag der Kläger erfolgte gleichwohl zum Schaden nicht.

55

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 709 ZPO.