Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2002-05-14, Aktenzeichen 24 U 139/01
ECLI:DE:OLGD:2002:0514.24U139.01.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

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Durch Vertrag vom 01. März 1986 vermietete die Klägerin an den
Beklagten noch in der Errichtung befindliche Gewerberäume zum
Betrieb einer Apotheke mit einer Laufzeit von 15 Jahren ab
Bezugfertigkeit. In § 2 Nr. 1 Abs. 2 S. 2 Mietvertrag (MV) heißt es
zum Mietverhältnis:

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"Es verlängert sich jeweils um 5 Jahre
(Option), wenn eine der Parteien nicht spätestens ein Jahr vor
Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht."

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Der Beklagte übernahm die Räume am 15. Oktober 1986. Spätestens
im Jahre 1993 verlegte er den Apothekenbetrieb nur wenige
Grundstücke entfernt in ein dort errichtetes Ärztehaus.
Verhandlungen der Parteien über eine andere Nutzung der hier in
Rede stehenden Mietsache scheiterten. Mit Schreiben vom 22. Februar
2000 teilte der Beklagte der Klägerin folgendes mit:

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"Betr.: Mietvertrag Ladenlokal ...

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Sehr geehrte Frau [Klägerin],

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hiermit kündige ich das
Mietverhältnis...fristgerecht zum 28.02.2001.

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Um kurzfristige Bestätigung wird
gebeten."

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Mit Schreiben vom 13. Oktober 2000 erklärte die Klägerin "die
Ausübung des mietvertraglich vereinbarten Optionsrechtes zur
Verlängerung des Mietvertrags um weitere 5 Jahre."

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Die Klägerin ist der Ansicht, die Erklärung des Beklagten vom
22. Februar 2000 habe das Mietverhältnis mangels unzutreffender
Fristberechnung nicht zum 28. Februar 2001 beenden können.
Dementsprechend - so behauptet sie - habe sie bereits mit Schreiben
vom 01. März 2000 die Kündigungserklärung zurückgewiesen und um
eine fristgerechte Kündigung gebeten, falls der Beklagte eine
solche wünsche. Mangels einer solchen Kündigung sei deshalb das
Mietverhältnis auch nicht zum 14. Oktober 2001 beendet worden.
Durch das fristgerecht durch sie selbst in Anspruch genommene
Optionsrecht sei das Mietverhältnis vielmehr um fünf Jahre, nämlich
bis zum 14. Oktober 2006 verlängert worden.

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Die Klägerin hat beantragt,

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festzustellen, dass das Mietverhältnis
zwischen den Parteien über die Anmietung von Apothekenräumen im
Erd- und Kellergeschoss des Hauses W Str., O. durch die Kündigung
des Beklagten vom 22. Februar 2000 nicht zum 28. Februar 2001
beendet worden ist und mindestens bis zum 14. Oktober 2006 noch
fortbesteht.

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Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

21

Er ist dem Vorbringen der Klägerin entgegengetreten und hat
insbesondere behauptet, das Schreiben vom 01. März 2000 habe er
nicht erhalten.

22

Das Landgericht hat durch das angefochtene Urteil unter
Abweisung der weitergehenden Klage festgestellt, dass die Kündigung
des Beklagten das Mietverhältnis nicht zum 28. Februar 2001 beendet
hat und es bis zum 14. Oktober 2001 fortbesteht.

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Dagegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit welcher sie
ihr erstinstanzliches Ziel weiterverfolgt. Sie wiederholt und
vertieft ihr früheres Vorbringen und macht ergänzend geltend: Die
unwirksame Kündigungserklärung des Beklagten könne allenfalls als
ein Angebot zur Vertragsaufhebung aufgefasst werden. Weil dieses
aber nicht angenommen worden sei, habe sich das Mietverhältnis
automatisch verlängert.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf den
Akteninhalt Bezug genommen.

25

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d
e

26

Das Rechtsmittel der Klägerin bleibt ohne Erfolg.

27

I.

28

Das Landgericht hat die (weitergehende) Feststellungsklage,
nämlich dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien bis
(mindestens) zum 14. Oktober 2006 (statt nur bis zum 14. Oktober
2001) fortdauere, zu Recht abgewiesen. Das Mietverhältnis ist gemäß
§ 542 BGB n.F. (§ 564 a.F.) in Verbindung mit § 2 Nr. 1 Abs. 2 MV
(GA 5) durch die "Kündigungserklärung" des Beklagten vom 22.
Februar 2000 (GA 9) mit Ablauf des 14. Oktober beendet worden.

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1. Unter den Parteien ist im zweiten Rechtszug unstreitig, dass
das Mietverhältnis (nach Bezugsfertigkeit) am 15. Oktober 1986
begonnen hatte. Gem. § 2 Nr. 1 Abs. 2 MV endete es deshalb nach 15
Jahren, also mit Ablauf des 14. Oktober 2001.

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2. Zu einer Verlängerung um weitere fünf Jahre gem. § 2 Nr. 1
Abs. 3 MV ist es nicht gekommen, weil der Beklagte rechtzeitig
vorher, nämlich spätestens bis zum Ablauf des 14. Oktober 2000
einer Verlängerung widersprochen hat.

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a) Der Wirksamkeit des Widerspruchs vom 22. Februar 2000 steht
nicht entgegen, dass der Beklagte nicht diesen oder einen ähnlichen
Begriff gewählt, sondern davon gesprochen hat, das Mietverhältnis
kündigen zu wollen und dass er die Kündigung "fristgerecht zum
28.02.2001" erklärt hat.

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aa) Die zwischen den Parteien vereinbarte Verlängerungsklausel
sollte dann wirksam werden, wenn keine Mietvertragspartei der
gleichsam automatisierten Verlängerung widersprach. Das Schweigen
der Mietvertragsparteien sollte demnach entgegen dem allgemein
geltenden Rechtsgrundsatz, dass Schweigen keine Willenserklärung
ist, hier rechtsbegründende Wirkung haben. Um diese Rechtsfolge zu
vermeiden, musste die mit der Vertragsverlängerung nicht
einverstandene Vertragspartei aktiv werden, also ihren
Beendigungswillen gegenüber der anderen Vertragspartei bekunden
(vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und
Leasingrechts, 8. Aufl. Rn. 818). Dieser Beendigungswille, im
Vertrag als Widerspruch bezeichnet, kann durch jede beliebige
Wortwahl zum Ausdruck gebracht werden (§§ 133, 157 BGB). Er muss
nur eindeutig auf Vertragsbeendigung gerichtet sein (vgl. BGH ZMR
1987, 143 für die Begriffswahl "Rücktritt", wo rechtlich zutreffend
"Kündigung" gemeint war).

33

Die hier vom Beklagten erklärte "Kündigung" ist in diesem Sinne
eindeutig auf Vertragsbeendigung gerichtet. Die Klägerin konnte vom
Standpunkt eines objektiven Betrachters keine Zweifel daran haben,
dass der Beklagte das Vertragsverhältnis mit ihr nicht fortführen
wollte.

34

bb) Dieser Beurteilung steht die im Vertrag innerhalb der
Verlängerungsklausel erwähnte "(Option)" nicht entgegen. Das darauf
Bezug nehmende Schreiben der Klägerin vom 13. Oktober 2000 bleibt
deshalb ohne Rechtswirkungen.

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Unter einer Option wird allerdings regelmäßig das Recht
verstanden, durch einseitige, rechtsgestaltende Erklärung das
bestehende Mietverhältnis um eine bestimmte oder auf unbestimmte
Zeit zu verlängern (BGH WM 1967, 935 und NJW 1982, 2770). Darin
unterscheidet sie sich begrifflich von bloßen
Verlängerungsklauseln, die Rechtswirkungen durch bloßes Schweigen
herbeiführen. Deshalb werden beide Rechtsinstitute in
Mietvertragsvordrucken deutlich gegeneinander abgegrenzt, sind aber
bei richtigem Gebrauch nicht miteinander unvereinbar
(vgl.Wolf/Eckert/Ball, aaO Rn. 831ff).

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Im Streitfall kommt der "Option" jedoch keine eigenständige
Bedeutung zu. Der Begriff ist von Rechtslaien gebraucht und, wie
der Klammerzusatz zeigt,als Erläuterung der Verlängerungsklausel ,
gleichsam als "Verlängerungsoption" gedacht. Diese Variante, in der
Verlängerungsklausel und Vertragsoption zu ihrem gemeinsamen
Oberbegriff "Vertragsverlängerung" zusammenfließen, besagt für sich
gesehen nicht, wie es zur Vertragsverlängerung kommt. In der hier
umstrittenen Klausel ist das verbindlich für beide Seiten in dem
oben unter lit. aa) dargelegten Sinne geregelt, ohne dass die
andere Vertragsseite dem Widerspruchsrecht eine eigene
rechtsgestaltende Erklärung im kontradiktorischen Sinne
entgegensetzen könnte.

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b) Unschädlich ist es auch, dass der Beklagte den
Beendigungszeitpunkt (unrichtig) auf den 28. Februar 2001 datierte.
Eine Beendigungsfrist muss weder in einer Kündigung noch in einem
Verlängerungswiderspruch angegeben werden, um ein Mietverhältnis
wirksam zu beenden. Wird eine solche Frist dennoch mitgeteilt, so
geht das über eine geäußerte Rechtsansicht nicht hinaus. Daraus
folgt, dass eine falsche Fristangabe ohne rechtliche Wirkung auf
die Erklärung und auf den Beendigungszeitpunkt des Vertrages
bleibt. Wirksam wird die Erklärung vielmehr zum rechtlich nächst
möglichen Termin (Wolf/Eckert/Ball, aaO Rn. 865; Bub/Grapentin
Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Anm. IV Rn. 9;
Staudinger/Sonnenschein, BGB, 13. Aufl. § 564 Rn. 73;
MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Aufl. § 564 Rn. 16 ).

38

3. Der Sichtweise der Klägerin, nach der das in Rede stehende
Schreiben des Beklagten als ein Angebot auf vorzeitige
Vertragsauflösung (zum 28. Februar 2001) auszulegen ist und dieses
mangels Annahme zu keiner Vertragsaufhebung geführt hat mit der
Folge, dass das Vertragsverhältnis mangels Widerspruchs fortgeführt
wird, kann nicht gefolgt werden. Eine solche Auslegung widerspricht
den Grundsätzen der §§ 133, 157 BGB, wonach der erkennbare
wirkliche Wille des Erklärenden maßgeblich ist, und zwar unter
Berücksichtigung seiner erkennbaren Interessenlage. Hier ging es
dem Beklagten - für die Klägerin erkennbar - darum, das
Vertragsverhältnis, das ihm schon seit 1993, als er die Apotheke in
andere Räume verlegt hatte, nicht mehr nützlich war, mit der
Klägerin nicht länger als nötig fortzuführen.Dabei knüpfte das Wort
"fristgerecht" ersichtlich an die vertraglich vereinbarte
Lösungsmöglichkeit erstmals nach 15 Jahren an, wenn auch die
Berechnung des Fristendes (ersichtlich) falsch gewesen ist. Die
anwaltlich vertretene Klägerin konnte nämlich unschwer erkennen,
dass der Beklagte seiner Fristberechnung irrtümlich das Datum des
Vertragsschlusses statt des Mietzeitbeginns zu Grunde gelegt
hatte.Die von dem Beklagten erbetene "Bestätigung" der Klägerin
diente ersichtlich auch nicht dazu, ein Vertragsangebot zu
unterbreiten, sondern eine Verständigung über den Vertragsinhalt
herbeizuführen, um möglichst künftigem Streit vorzubeugen. Dieser
Bitte hat der anwaltliche Vertreter der Klägerin entsprochen, indem
er dem Beklagten in seinem Schreiben vom 01. März 2000 den
wirklichen Endtermin mitteilte. Der in dieser Mitteilung
gleichzeitig unternommene und im Rechtsstreit verteidigte Versuch,
der Erklärung des Beklagten eine andere rechtliche Wirkung
zuzuschreiben, bleibt erfolglos, weil, wie bereits ausgeführt,
Willenserklärungen nach ihrem objektiven Erklärungswert und nicht
nach dem subjektiven Befinden eines Beteiligten auszulegen
sind.

39

II.

40

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die zur
vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Der
Rechtsstreit gibt dem Senat keine Veranlassung, die Revision
zuzulassen § 543 Abs. 2 ZPO n. F..

41

Die Beschwer der Klägerin übersteigt den Wert von 20.000
EUR.

42

Berufungsstreitwert: 28.911,84 EUR [(12 x 4.712,22 DM) 56.546,64
DM]