Landgericht Itzehoe (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-03-03, Aktenzeichen 10 O 75/06
ECLI:DE:LGITZEH:2006:0303.10O75.06.0A

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 6.239,42 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 17. November 2004 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

4. Der Streitwert wird auf 12.478,84 Euro festgesetzt.

Tatbestand

1

Der Kläger verlangt von der Beklagten Zahlung einer erhöhten Vergütung für eine Teilfläche eines verkauften Grundstücks, die als Sondergebiet Einzelhandel ausgewiesen worden ist.

2

Mit notariellem Kaufvertrag vom 22.4.1999 (Anlage K 1, Bl. 8 ff d.A.) verkaufte der Kläger eine Teilfläche eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks, welches ihm gehörte, zur Errichtung eines Einzelhandelszentrums. Im Kaufvertrag wird der Kläger als „Verkäufer“ bezeichnet. Die Beklagte bestand zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aus zwei Gesellschaftern. Diese werden im Kaufvertrag als Erschienene zu 2 a) und 2 b) sowie zusammengefasst als „Käufer“ bezeichnet.

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§ 2 des Vertrages lautet:

4

„Der Verkäufer verkauft hiermit an die dies annehM.n Käufer zu 2 a) und b) als Gesellschafter einer zwischen ihnen bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts von dem im Grundbuch von B. [...] eingetragenen Flurstück [...] zur Größe von 49.087 qm eine noch zu vermessende, unbebaute Teilfläche zur Größe von ca. 15.000 qm.“

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§ 8 des Vertrages lautet:

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„Der Verkäufer bewilligt und die Vertragsparteien beantragen die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsumschreibung zu Gunsten der Käufer als Gesellschafter einer zwischen ihnen bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch von B. [...] am Kaufobjekt.“

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§ 9 des Vertrages lautet:

8

„Die Auflassung des Kaufgegenstands auf die Käufer in Gesellschaft bürgerlichen Rechts soll erfolgen, sobald die Käufer den Gesamtkaufpreis gezahlt haben.“

9

Der Kaufpreis betrug gem. § 3 des Vertrages 39,17 DM pro Quadratmeter. Nach § 7 des Vertrages wurde jegliche Gewährleistung des Verkäufers für eine bestimmte Güte, Beschaffenheit, Fehler und Mängel an der Sache ausgeschlossen.

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Ebenfalls am 22.4.1999 wurde ein notariell beurkundeter Zusatzvertrag zum Kaufvertrag vom 02.04.1999 abgeschlossen (Anlage K 2, Bl. 15 ff. d.A.). Die Vertragsparteien werden dort ebenso bezeichnet wie im Hauptvertrag. In dem Zusatzvertrag heißt es, der Verkäufer habe eine noch zu vermessende, unbebaute Teilfläche zur Größe von ca. 15.000 Quadratmeter an die Käufer verkauft. Die Vertragsparteien gingen davon aus, dass ein in der Nachbargemeinde bestehender Bebauungsplan für ein Sondergebiet Einzelhandel aufgehoben und auf die veräußerte Teilfläche verlegt werde. Sollte entgegen der Erwartung der Vertragsparteien der Bebauungsplan Sondergebiet Einzelhandel auf der mit vorliegendem Kaufvertrag verkauften Teilfläche größer als 10.000 Quadratmeter festgesetzt werden, seien sich die Vertragsparteien darüber einig, dass der gleichzeitig zwischen ihnen geschlossene Zusatzvertrag Geltung habe. Weiter heißt es in dem Zusatzvertrag:

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„Für den Fall, dass entgegen der Erwartung der Vertragsparteien das Sondergebiet Einzelhandel in [...] auf der mit dem Kaufvertrag zur UR 106/99 verkauften Teilfläche größer als 10.000 Quadratmeter festgesetzt wird, vereinbaren die Parteien einen Kaufpreis von 50 DM pro Quadratmeter für jeden Quadratmeter, der über 10.000 Quadratmeter im Bebauungsplan als Sondergebiet Einzelhandel ausgewiesen ist. Der Kaufpreis ist von den Käufern als Gesamtschuldner an den Verkäufer zu zahlen.“

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Die verkaufte Teilfläche wurde vermessen. Sie hat eine Größe von 15.003 Quadratmeter. Der sich daraus ergebende Kaufpreis von zunächst 587.667,51 DM wurde gezahlt. Das Eigentum wurde am 16.5.2000 auf die Erschienenen zu 2 a) und 2 b) „in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ aufgelassen und diese am 14.6.2000 entsprechend im Grundbuch eingetragen (Grundbuchauszug, Anlage K 5, Bl. 19 ff d.A.).

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Auf der verkauften Teilfläche wurde ein Sondergebiet Einzelhandel mit einer Größe von 11.126,80 Quadratmetern ausgewiesen. Davon ist ein Grünstreifen von sechs Metern Breite und 158,95 Metern Länge, insgesamt 953,70 Quadratmeter, planungsrechtlich nicht bebaubar, weil er als Trennung zur verbleibenden Grundstücksfläche des Klägers vorgesehen ist. Im nördlichen und südlichen Bereich sind über die gesamte Grundstückslänge in einer Breite von jeweils drei Metern nicht überbaubare Flächen als Umgrenzung zum Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ausgewiesen. Diese nicht überbaubaren Flächen habe eine Größe von 384 Quadratmetern.

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Der Kläger meint, ihm stehe für die 1.126,80 Quadratmeter, um die das Sondergebiet Einzelhandel größer als 10.000 Quadratmeter ausgewiesen worden sei, ein Anspruch auf Zahlung des erhöhten Kaufpreis von 50 DM pro Quadratmeter zu. Ausgehend von dem ursprünglich angesetzten 39,17 DM pro Quadratmeter sei ein zusätzlicher Kaufpreis von 10,83 DM pro Quadratmeter, für 1.126,80 Quadratmeter mithin von 12.293,24 DM bzw. 6.239,42 Euro zu zahlen. Nach Anerkennung der Rechts- und Parteifähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei der Anspruch gegen die Beklagte als Außengesellschaft bürgerlichen Rechts gerichtet.

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Der Kläger teilte zunächst dem beurkundenden Notar mit, dass das Sondergebiet Einzelhandel um 1.150 Quadratmeter größer als die zunächst erwarteten 10.000 Quadratmeter festgesetzt worden sei. Mit Schreiben vom 21. Oktober 2004 teilte der beurkundende Notar dem Erschienenen zu 2 a) mit, dass das Sondergebiet Einzelhandel in entsprechender Größe ausgewiesen worden sei und dass sich ein Differenzbetrag von 6.367,88 Euro ergebe. Mit Schreiben vom 16. November 2004 wies die Beklagte den Anspruch auf Zahlung einer erhöhten Vergütung zurück.

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Der Kläger hat am 17.3.2005 Klage erhoben. Er beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 6.239,42 Euro nebst Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 17. November 2004 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen

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Sie meint, ein Anspruch auf Zahlung einer erhöhten Vergütung stehe dem Kläger nicht zu. Der Zusatzvertrag vom 22. April 1999 sei so auszulegen, dass eine erhöhte Vergütung nur für die Grundstücksteile geschuldet sein sollten, die die Käufer tatsächlich für das Sondergebiet Einzelhandel nutzen könnten, sei es durch Bebauung mit Gebäuden, als Parkflächen oder für die Zuwegung. Soweit Teilflächen formell als Sondergebiet Einzelhandel ausgewiesen seien, zugleich aber als Grünstreifen vorgesehen und daher tatsächlich nicht als Einzelhandelsfläche nutzbar seien, könne der Kläger keine erhöhte Vergütung verlangen.

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Zudem sei die Beklagte als Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht passivlegitimiert. Vertragspartner seien die Erschienenen zu 2 a) und 2 b), nicht die aus ihnen bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts selbst. Die Beklagte als Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei nicht grundbuchfähig und könne daher auch nicht als Vertragspartner des Grundstückskaufvertrages angesehen werden.

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Hilfsweise erhebt die Beklagte die Einrede der Verjährung. Sie meint insoweit, gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 S. 1 EGBGB sei die Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB in der ab dem 1.1.2002 geltenden Fassung (BGB n.F.) anwendbar. Der Beginn der Frist richte sich allerdings nicht nach den Vorschriften des BGB n.F (§ 199), sondern die Frist beginne gemäß § 229 § 6 Abs. 4 EGBGB bereits mit dem 1.1.2002. Auf eine Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Klägers komme es insoweit nicht an. Hilfsweise behauptet die Beklagte diesbezüglich, der Kläger habe bereits vor dem 1.1.2002 Kenntnis davon erhalten, dass das Sondergebiet Einzelhandel größer als 10.000 Quadratmeter ausgewiesen werden sollte. Der Bebauungsplan sei bereits am 31.10.2001 öffentlich bekanntgemacht worden.

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Hilfsweise rechnet die Beklagte mit Schadensersatzansprüchen auf. Sie behauptet, die verkaufte Teilfläche habe keine Belegenheit an einer öffentlichen Straße gehabt, weil zu jeder der drei Straßen, die sich an dem Grundstück befinden, jeweils schmale Teilflächen vorhanden gewesen seien, deren Eigenständigkeit nicht erkennbar gewesen sei und die dazu geführt hätten, dass ein direkter Zugang von der öffentlichen Straße auf die verkaufte Fläche nicht möglich gewesen sei. Eine Bebauung sei ohne Belegenheit nicht möglich gewesen. Die Beklagte habe daher Teilbereiche der schmalen Teilflächen für einen Preis von insgesamt über 27.000 DM erwerben müssen. Dem Kläger sei bekannt gewesen, dass vor den Straßen jeweils schmale Teilflächen gelegen hätten. Dies ergebe sich insbesondere daraus, dass an der Grenze zur Industriestraße (teilweise auch als Straße „Im Kampe“ bezeichnet) im Jahr 1989 ein Grenztermin stattgefunden habe, an dem der Kläger selbst teilgenommen habe. Im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen habe der Kläger die fehlende Belegenheit arglistig verschwiegen und ihr Fehlen verschleiert, indem er Auszüge aus der Liegenschaftskarte mit einem solchen Maßstab vorgelegt habe, dass die schmalen Flächenstreifen, die zwischen der verkauften Teilfläche und den Straßen lagen, nicht erkennbar gewesen seien.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 3. November 2005 und 12. Januar 2006 sowie auf die amtliche Auskunft der Samtgemeinde G. vom 2. November 2005 (Bl. 140 f.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist begründet. Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von 6.239,42 Euro. Die notarielle Zusatzvertrag vom 22. April 1999 ist dahingehend auszulegen, dass der Kläger Anspruch auf einen Kaufpreis von 50 DM pro Quadratmeter für jeden Quadratmeter hat, um den das Sondergebiet Einzelhandel in Teichhütte, Gemarkung Badenhausen, größer als 10.000 Quadratmeter ausgewiesen worden ist. Dabei sind unbebaubare Flächen, die für Grünstreifen u.ä. genutzt werden müssen, nicht abzuziehen (1). Die Beklagte ist aus dem Zusatzvertrag auch passivlegitimiert (2). Der Anspruch ist auch nicht verjährt (3). Die Beklagte hat auch keine aufrechenbaren Schadensersatzansprüche (4).

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(1) Nach dem notariellen Zusatzvertrag vom 22. April 1999 sind unbebaubare Flächen, die für Grünstreifen u.ä. genutzt werden müssen, nicht von der Fläche abzuziehen, für die der Käufer einen Anspruch auf den erhöhten Kaufpreis von 50 DM pro Quadratmeter hat. Der Wortlaut des notariellen beurkundeten Zusatzvertrages sieht eine solche Einschränkung nicht vor. Sie ergibt sich auch nicht im Wege ergänzender Vertragsauslegung. Eine ergänzende Vertragsauslegung in diesem Sinne würde voraussetzen, dass eine Lücke besteht, das heißt, dass die Parteien bei Vertragsschluss nicht geregelt haben, wie der Fall behandelt werden soll, dass bestimmte Teilbereiche der verkauften Fläche formell als Sondergebiet Einzelhandel ausgewiesen werden, tatsächlich für eine Einzelhandelsnutzung aber nicht zur Verfügung stehen. Weiter setzt eine ergänzende Vertragsauslegung voraus, dass die Parteien diese Lücke unter Beachtung des Vertragszweckes redlicherweise nur in dem Sinne hätten schließen können, dass für diese Teilbereiche kein erhöhter Kaufpreis geschuldet ist.

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Es besteht bereits keine Lücke in diesem Sinne. Eine Lücke voraussetzen, dass sich nicht bereits im Wege erläuternder Auslegung des Vertrages bestimmen lässt, ob für eine Teilfläche, die baulich nicht nutzbar ist, ebenfalls ein erhöhter Kaufpreis geschuldet sein sollte. Eine Regelung dieser Frage ergibt sich zwar nicht unmittelbar aus dem Kaufvertrag vom 22.4.1999. Sie lässt sich dem Kaufvertrag aber im Zusammenhang mit den Ausweisungen für das Sondergebiet Einzelhandel „P.“ in W., das bei Vertragsschluss bereits bestand, entnehmen. Der Kaufvertrag nimmt in § 13 Bezug auf den Bebauungsplan für das Sondergebiet Einzelhandel in W. Dieses Sondergebiet sollte auf die verkaufte Teilfläche verlegt werden. Nach der Auskunft der Samtgemeinde G. enthielt auch der Bebauungsplan für das Sondergebiet Einzelhandel „P.“ einen Streifen von fünf Metern Tiefe, der als Fläche zum Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern ansonsten Anpflanzungen ausgewiesen und daher einer konkreten Bebaubarkeit entzogen war. Dieser Bebauungsplan für ein Sondergebiet Einzelhandel befand sich ebenfalls auf einem Grundstück der Beklagten bzw. ihrer Gesellschafter und ist tatsächlich in dem Sinne auf die verkaufte Teilfläche verlegt worden, dass er aufgehoben und stattdessen der neue Bebauungsplan auf der verkauften Teilfläche ausgewiesen wurde. Da der Bebauungsplan „P.“ bei wirtschaftlicher Betrachtung auf die verkaufte Teilfläche verlegt werden sollte, ist der Zusatzvertrag über die verkaufte Teilfläche so auszulegen, dass jedenfalls für die Flächen ein erhöhter Kaufpreis geschuldet ist, die den ausgewiesenen Flächen des verlegten Bebauungsplanes „P.“ entsprechen. Das schließt nicht überbaubare Grünflächen mit ein, da der Bebauungsplan „P." ebenfalls nicht überbaubare Grünflächen enthielt.

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Im Übrigen wäre es auch keineswegs zwingend, dass eine Lücke, selbst wenn sie vorläge, unter Beachtung des Vertragszweckes redlicherweise nur in dem Sinne hätten geschlossen werden können, dass für die nicht überbaubaren Teilbereiche kein erhöhter Kaufpreis geschuldet ist. Denn nach der Auskunft der Samtgemeinde G. ist es keineswegs ungewöhnlich, dass innerhalb eines Sondergebietes Einzelhandel Teilbereiche als Grünflächen oder als Flächen zum Anpflanzung von Bäumen Sträuchern etc. ausgewiesen werden. Diese dienen insbesondere als Ausgleichsflächen, die aufgrund von naturschutzrechtlichen Vorgaben in räumlicher Nähe zu dem Eingriff erfolgen müssen. Diese als Sondergebiet Einzelhandel ausgewiesenen Flächen sind für den Eigentümer auch nicht gänzlich nutzlos. Auch wenn sie nicht überbaubar sind, werden sie aufgrund der Ausweisung als Sondergebiet Einzelhandel rechnerisch als Fläche mitberücksichtigt und erhöhen daher die Nutzbarkeit der übrigen Flächen, da für die Einhaltung der zulässigen Nutzungsmaße (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl etc.) auf die gesamte Fläche Bezug genommen wird, die als Sondergebiet Einzelhandel ausgewiesen ist. Das schließt die nicht überbaubaren, aber als Sondergebiet Einzelhandel ausgewiesenen Teilbereiche mit ein.

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Die zusätzlich ausgewiesene Fläche von 1.126,80 Quadratmetern ergibt bei Anwendung des vertraglich vereinbarten Mehrpreises von 10,83 DM einen Gesamtbetrag von 12.203,24 DM bzw. 6.239,42 Euro.

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(2) Die Beklagte ist als Außengesellschaft bürgerlichen Rechts passivlegitimiert. Der Grundstückskaufvertrag wurde 1999 mit den Erschienenen zu 2 a) und 2 b) als Gesellschafter einer zwischen ihnen bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts, der Beklagten, geschlossen. Dementsprechend wurde die Teilfläche auch an die Erschienenen zu 2 a) und 2 b) auch in Gesellschaft bürgerlichen Rechts aufgelassen. Entsprechend ist auch die Eintragung erfolgt.

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Nach Anerkennung der Rechts- und Parteifähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist ein Grundstückskaufvertrag, der mit zwei oder mehr Parteien „in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ geschlossen wird, so auszulegen, dass Vertragspartner die Gesellschaft selbst wird, nicht ihre Gesellschafter. Unabhängig davon, ob die Gesellschaft bürgerlichen Rechts „grundbuchfähig“ in dem Sinne ist, dass sie selbst ins Grundbuch eingetragen werden könnte, weist jedenfalls die Eintragung der Gesellschafter „in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ im Grundbuch gemäß § 47 GBO eindeutig aus, dass das Grundstück zum Gesellschaftsvermögen gehört. Beim Gesellschaftsvermögen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt es sich nach Anerkennung der Rechtsfähigkeit nicht mehr um ein gemeinschaftliches Sondervermögen der Gesellschafter, welches lediglich gesamthänderisch gebunden wäre, sondern um ein eigenes Vermögen der rechtsfähigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Das gilt nach der Gruppenlehre, die die Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts entwickelt hat, nicht nur für bewegliches, sondern ebenso für unbewegliches Vermögen (grundlegend Flume, ZHR 136 (1972), 177, 195; ders., AT des Bürgerl. Rechts, Bd. I/1, Die Personengesellschaft, 1977, S. 70. Siehe außerdem Soergel/Hadding, BGB, 11. Aufl. (1985), § 718 Rdnr. 4; Ulmer, in: MünchKomm, 3. Aufl. (1997), § 705 Rdnrn. 131 f.; K. Schmidt, ZIP 1998, 2, 7; ders., GesR, 4. Aufl. (2002), § 60 II 1a; Huber, in: Festschr. f. Lutter, 2000, S. 107 (128); Nagel, NJW 2003, 1646, 1647 f. m.w.N.). Nach Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch die höchstrichterliche Rechtsprechung (grundlegend BGH Urteil vom 29. 1. 2001 - II ZR 331/00, BGHZ 146, 341 = NJW 2001, 1056) ist daher auch Grundvermögen, welches zum Gesellschaftsvermögen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts wird, als Eigentum der Gesellschaft anzusehen, nicht als gesamthänderisch gebundenes Vermögen der Gesellschafter (ebenso BayObLG, Beschluss vom 7. 5. 2002 - 3Z BR 55/02, NJW-RR 2002, 1363; OVG Münster, Urteil vom 7. 5. 2002 - 15 A 5299/00, NVwZ-RR 2003, 149; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 5. 5. 2004 - 3 W 80/04, FGPrax 2004, 255. Anders BayObLG, Beschluss vom 31. 10. 2002 - 2Z BR 70/02, NJW 2003, 70; LG Aachen, Beschluss vom 27. 5. 2003 - 3 T 42/03; NZG 2003, 721; BayObLG, Beschluss vom 8. 9. 2004 - 2Z BR 139/04, FGPrax 2004, 269).

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Dementsprechend sind auch Verträge, die die Übertragung von Grundeigentum an zwei oder mehr Personen in Gesellschaft bürgerlichen Rechts zum Gegenstand haben, als Verträge mit der Gesellschaft selbst anzusehen, wenn es sich um eine Außengesellschaft und damit im Sinne der höchstrichterlichen Rechtsprechung um eine rechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt. Eine Außengesellschaft liegt bereits vor, wenn die Gesellschaft Vermögen besitzt und im Rechtsverkehr auftritt. Das war vorliegend der Fall, weil das erworbene Grundvermögen zum Gesellschaftsvermögen gehörte und die Gesellschaft ausweislich ihres anspruchsablehnenden Schreibens vom 16.11.2004 (Anlage K 7) mit eigenem Briefkopf im Geschäftsverkehr auftritt. Der Kaufvertrag mit den Erschienenen zu 2 a) und 2 b) „als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ ist daher nach Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ebenso wie die daraufhin erklärte Auflassung als Vertrag mit der Beklagten selbst auszulegen.

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Entgegen der Auffassung der Beklagten spricht auch die Formulierung, die Erschienenen zu 2 a) und 2 hafteten als Gesamtschuldner für die Kaufpreisforderung, nicht dagegen, die Beklagte als Käuferin und dementsprechend als Schuldnerin des erhöhten Kaufpreises anzusehen. Denn der Vertrag wurde 1999, mithin noch vor der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts geschlossen. Nach dem bei Vertragsabschluss vorherrschenden rechtssystematischen Verständnis der Gesellschaft bürgerlichen Rechts war diese nicht rechtsfähig. Rechtsgeschäftliche Gesellschaftsschulden waren danach als gemeinschaftliche Schulden der Gesellschafter anzusehen, für die diese gem. § 427 ZPO als Gesamtschuldner hafteten. Die Formulierung bestätigt daher lediglich, dass es sich bei der Kaufpreisverbindlichkeit um eine Gesellschaftsschuld handeln sollte, die nach aktuellem rechtssystematischen Verständnis der Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Schuld der Gesellschaft selbst anzusehen ist.

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Ist die Beklagte danach als Käuferin und dementsprechend im Sinne der Zusatzvereinbarung als Schuldnerin des erhöhten Kaufpreises anzusehen, so ist sie auch passivlegitimiert. Denn die Parteifähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts reicht ebenso weit ihre Rechtsfähigkeit.

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(3) Der Anspruch ist auch nicht verjährt. Die Verjährungsfrist beträgt gem. Art. 229 § 6 Abs. 1 S. 1 EGBGB i.V.m. § 195 BGB n.F. drei Jahre. Zwar würde nach dem Wortlaut von Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB diese Frist mit dem 1.1.2002 zu laufen beginnen. Denn die 3-Jahres-Frist des § 195 BGB n.F. ist kürzer als die dreißigjährige Frist, die nach altem Recht gegolten hätte. Auf eine Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis vom Bestehen des Anspruchs, die nach neuem Recht gem. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n.F. Voraussetzung für den Beginn der Frist des § 195 BGB n.F. ist, käme es danach nicht an.

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Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB ist aber im Wege teleologischer Auslegung dahingehend zu ergänzen, dass für den Beginn der Verjährungsfrist zusätzlich erforderlich ist, dass der Gläubiger Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis vom Bestehen des Anspruchs hat.

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Denn es ist nicht zu erkennen, dass der Gesetzgeber mit der Neuformulierung des § 229 Abs. 5 EGBGB systemwidrig ein neues Recht hätte einführen wollen, welches eine sehr kurze Verjährungsfrist von 3 Jahren mit einem objektiven, d.h. von Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis unabhängigen, Verjährungsbeginn kombiniert. Dies wäre überdies lediglich für eine besondere Gruppe von Ansprüchen der Fall, die unter das intertemporale Verjährungsrecht des Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB fallen. Nach altem wie nach neuem Recht ist eine solche Kombination von kurzer Frist mit einem objektiven, d.h. kenntnisunabhängigen Beginn jedenfalls im allgemeinen Verjährungsrecht nicht vorgesehen. Es ist daher nicht erkennbar, wieso gerade für die Ansprüche, für die beide Verjährungsregime zugleich in Betracht kommen, eine solche Kombination gelten sollte.

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Auch die Materialien des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geben für einen solchen gesetzgeberischen Willen nichts her. Es kommt in den Gesetzesbegründungen nicht zum Ausdruck, dass der Gesetzgeber über die intendierte gleichzeitige Anwendbarkeit des alten und neuen Verjährungsrechts hinaus eine Art „Sonderverjährungsrecht“ für bestehende Altansprüche hätte schaffen wollen, welches die kurze Verjährung nach neuem Recht mit der Kenntnisunabhängigkeit nach altem Recht kombinieren sollte. Dies wäre systematisch sehr weitgehend, da sich die Kürze der Frist des § 195 BGB gerade dadurch rechtfertigt, dass dem Schuldner, weil er vom Anspruch Kenntnis hat oder sie infolge grober Fahrlässigkeit nicht hat, zuzurechnen ist, dass er den Anspruch nicht geltend macht. Demgegenüber betragen kenntnisunabhängige Fristen auch nach neuem Schuldrecht, von Sonderfällen kurzer Verjährung abgesehen, mindestens 10 Jahre. Ein solch weitgehender Systemwechsel, wie ihn die Einführung einer kenntnisunabhängigen Drei-Jahres-Frist als allgemeine Verjährungsfrist beinhalten würde, kann dem Gesetz bei verständiger Würdigung nicht entnommen werden. (Ebenso Henrich, in: Bamberger/Roth, BGB, 2003, Vorb. § 194 Rdnr. 14; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 11. Aufl. (2004), Anh. Vorb. § 194 Rdnr. 9; Grothe, in: MünchKomm, 4. Aufl. (2004), Ergänzungsbd., Art. 229 § 6 EGBGB Rdnr. 12; Gsell, NJW 2002, 1297, 1298; Heß, NJW 2002, 253, 258; Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl. (2005), Art. 229 § 6 EGBGB Rdnr. 6.; anders Assmann/Wagner, NJW 3169, 3170 f.).

39

Die Beklagte hat nicht nachgewiesen, dass der Kläger bereits am 1.1.2002 Kenntnis davon hatte, dass das Sondergebiet Einzelhandel auf der verkauften Fläche größer als 10.000 Quadratmeter ausgewiesen worden ist. Insbesondere ergibt sich dieses nicht aus dem Amtsblatt für den Landkreis O. vom 31.10.2001, in dem der Bebauungsplan veröffentlicht wurde. Das folgt bereits daraus, dass diese Bekanntmachung keine konkreten Angaben darüber enthält, in welcher Größe das Sondergebiet Einzelhandel insgesamt ausgewiesen worden ist. Von daher ergibt sich auch aus der Behauptung der Beklagten, diese Bekanntmachung sei auch öffentlich ausgelegt worden, nichts für eine Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Klägers von der konkreten Quadratmeterzahl. Im Übrigen würde es keine um Fahrlässigkeit darstellen, vom Inhalt eines Amtsblattes oder eines Aushangs in der Gemeinde nicht zeitnah Kenntnis zu nehmen.

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(4) Der Beklagten bestehen auch keine aufrechenbaren Schadensersatzansprüche deswegen zu, weil das Grundstück keine Belegenheit an einer öffentlichen Straße hatte. Zwar ergibt sich aus den Bestimmungen des Kaufvertrages, dass die Parteien bei Vertragsschluss davon ausgegangen sind, dass die verkaufte Teilfläche zumindest an die Industriestraße (auch bezeichnet als Straße „Im Kampe“) grenzen würde. Dies folgt daraus, dass der Kaufvertrag für den Käufer die Möglichkeit vorsieht, einen Teilbereich der verkauften Fläche zurückzugeben. Dabei ist vorgesehen, dass die zurückgegebene Fläche rechtwinklig sein und mit einer Schmalseite an die Industriestraße grenzen muss. Das ist denklogisch nur möglich, wenn die zunächst verkaufte Fläche überhaupt an der Industriestraße liegt.

41

Die fehlende Belegenheit stellte dann aber eine Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit und mithin einen Sachmangel im Sinne von § 459 Abs. 1 BGB a.F. dar. Auf den Vertrag und die Ansprüche der Beklagten auf Schadensersatz ist gem. § 229 Abs. 5 Satz 1 EGBGB das bürgerliche Gesetzbuch in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung (BGB a.F.) anzuwenden. Das Schuldverhältnis ist bereits 1999 entstanden und kein Dauerschuldverhältnis. Die fehlende Belegenheit eines Grundstücks an einer öffentlichen Straße ist danach auch als Fehler des Grundstückes einzustufen, weil sie die Bebaubarkeit des Grundstückes selbst beeinträchtigt (vgl. Putzo in Palandt, 61. Aufl., § 459 Rn. 22 m.w.N.). Die Haftung des Klägers für Sachmängel und damit insbesondere für Fehler der Kaufsache war nach § 7 des Kaufvertrages ausgeschlossen. Der Gewährleistungsausschluss wäre nur dann gem. § 476 BGB nichtig, wenn der Kläger einen Mangel arglistig verschwiegen hätte. Das hat die Beklagte nicht beweisen können. Insbesondere ergibt sich aus der Niederschrift über den Grenztermin vom 16.3.1989, an dem der Kläger teilgenommen hat, nicht, dass dieser wusste, dass sein Grundstück nicht an der Industriestraße lag. Die Industriestraße bestand zu diesem Zeitpunkt noch nicht. Erst nach dem Grenztermin übertrug die Firma M. einen Teil ihres Grundstücks auf die Gemeinde, auf dem dann erst die Industriestraße errichtet wurde. Der Grenztermin vom 16.3.1989 betraf den Kläger lediglich insoweit, wie es um die Grenzziehung zwischen dem Grundstück des Klägers und dem nördlich gelegenen Grundstück der Firma M. ging. An der Frage, wo genau die noch anzulegende Industriestraße auf dem damaligen Grundstück der Firma M. verlaufen würde, war der Kläger im Rahmen dieses Grenztermines nicht beteiligt, weil diese Frage ausschließlich das damalige Grundstück der Firma M. betraf. Insoweit ist es nicht von vornherein unplausibel, wenn der Kläger vorträgt, er habe nicht gewusst, dass der schmale Grasstreifen, der sich zwischen der Industriestraße und seinem Grundstück befindet, nicht mit auf die Gemeinde übertragen wurde und sich daher bei Abschluss des Kaufvertrages noch im Eigentum der Firma M. befand. Die Angaben des Klägers sind insbesondere insofern plausibel, als auch die Beklagte bei Vertragsschluss davon ausgegangen ist, bei dem schmalen Grasstreifen handele es sich um Straßenbegleitgrün, welches zur Straße gehöre. Diese Annahme lag für einen unbefangenen Betrachter auch nahe. Der Beklagten ist es nicht gelungen, zu beweisen, dass der Kläger bei Vertragsschluss gewusst hat, dass diese Annahme nicht zutraf. Insbesondere

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Ein Anspruch des Beklagten ergibt sich daher auch nicht aus den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage, die nach altem Schuldrecht aus § 242 BGB a.F. hergeleitet wurden. Denn soweit es um Sachmängel, insbesondere um Fehler, der Kaufsache geht, ist das kaufrechtliche Gewährleistungsrecht abschließend (Putzo in Palandt, 61. Aufl., vor § 459 Rn. 12).

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Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 Abs. 1 BGB. Die Beklagte ist jedenfalls seit Ablehnung der Zahlungen durch ihr Schreiben vom 16.11.2006 Verzug.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709. 1 ZPO.

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Der Streitwert wird auf 12.478,84 Euro festgesetzt. Dabei ist die Hilfsaufrechnung berücksichtigt, über die das Gericht entschieden hat, § 45 Abs. 3 GKG.