Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2005-02-09, Aktenzeichen I-3 Wx 314/04
ECLI:DE:OLGD:2005:0209.I3WX314.04.00

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 5 wird zurückgewiesen.

Sie tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 4.000,- Euro.

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G r ü n d e :

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I.

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Der Beteiligten zu 1 bis 6 sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft
G. 25 - 27 in Düsseldorf. Der Beteiligte zu 7 verwaltet die Anlage.

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Das Gebäude G. 25 - 27 ist etwa 35 Jahre alt und hat insgesamt 15 Wohneinheiten. Auf der Rückseite sind die Loggien und Fenster überdacht, mit Ausnahme der obersten Etage, wo die Fenster dem Schlagregen ausgesetzt sind. Es wurden Holzfenster und Holztürelemente mit Isolierverglasung eingebaut und die Rahmen weiß gestrichen.

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Seit 1998 fassten die Wohnungseigentümer mehrere Beschlüsse zur Instandsetzung bzw. Erneuerung der alten Holzfenster.

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Im Jahre 2000 wurde in der Wohnung Nr. 15 ein defektes Holzfensterelement gegen ein solches aus Kunststoff durch die Firma K. ersetzt.

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Die Wohnungseigentümergemeinschaft holte unter dem 8. Juni 2001 ein Gutachten zur Beurteilung der Fensterelemente ein. Hierin empfahl Dr. Ing. L. bei der Erneuerung weiterer Fenster solche aus Holz einzusetzen.

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In der Eigentümerversammlung vom 1. August 2001 wurde unter TOP 5 nach intensiver Beratung der Vor- und Nachteile der Materialien, insbesondere in Hinblick auf die beabsichtigte sukzessive Erneuerung der Fenster, mehrheitlich beschlossen, die Maßnahme grundsätzlich als Holzfenster durchzuführen. Als erste Maßnahme sollten die Fenster der drei Wohnungen im zweiten Obergeschoss zur Gartenseite erneuert werden, zu denen auch die streitgegenständlichen ursprünglichen Fensterelemente zählten. Die Ausschreibung, die Auftragsvergabe sowie die Bauleitung und Abnahme einschließlich der Überarbeitung der verbleibenden Fenster sollten durch einen Sachverständigen erfolgen. Die Kosten sollten zunächst ermittelt werden.

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Eine gerichtliche Anfechtung der Beschlüsse fand nicht statt.

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In der Eigentümersammlung vom 6. September 2001 wurde mehrheitlich beschlossen, dass der Gutachter Dr. L. mit der Ausschreibung, Vorbereitung der Auftragsvergabe, Bauüberwachung, Abnahme und Mängeldokumentation gemäß seinem Angebot vom 20. August 2001 beauftragt wird.

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Im Jahre 2002 ließen die Beteiligten zu 5 im Schlaf- und Wohnzimmer ihre Holzfenster eigenmächtig gegen Kunststoffelemente auswechseln. Die streitgegenständliche Fensteranlage befindet sich an der Gartenseite des Hauses.

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Nach Auffassung der Beteiligten zu 1 bis 4 widerspricht der Einbau der Kunststofffenster der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer vom 1. August 2001.

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Die Beteiligten zu 1 bis 4 haben beantragt,

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die Beteiligten zu 5 zu verpflichten, die in ihrer Wohnung Nr. 14 im Schlaf- und Wohnzimmer eingebauten Kunststofffenster zu entfernen und diese durch Elemente aus Holz zu ersetzen.

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Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung mit Beschluss vom 8. Januar 2004 den Antrag abgelehnt.

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Zur Begründung hat das Amtsgericht u. A. ausgeführt, zwar stellten die hier in Rede stehenden ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer und entgegen der Beschlussfassung vom 1. August 2001 eingebauten Fenster eine bauliche Veränderung im Sinne von 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar und widersprächen der Beschlusslage der Gemeinschaft. Dies sei indes von den anderen Wohnungseigentümern gemäß § 1004 Abs. 2 BGB zu dulden, weil Rechte der anderen Wohnungseigentümer durch die Veränderung nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt würden. Eine nachteilige Veränderung des optischen Erscheinungsbildes der Anlage scheide schon deswegen aus, weil die hier streitigen Fenster nicht einsehbar seien. Dass der Einbau der hier streitigen Kunststofffenster gegenüber Holzfenstern nachteilig sei, ergebe sich auch nicht aus dem Gutachten des Sachverständigen Dr. L.. Dieser habe in seinem Gutachten nur deswegen dem Material Holz den Vorzug gegeben, um eine weitgehende Einheitlichkeit des Gebäudes mit den übrigen verbleibenden Fenstern zu erreichen. Denn nach seinen Ausführungen können Holzfenster immer wieder von der Profilierung dem Aussehen der bereits ursprünglich eingebauten Fenster angepasst werden, was bei Kunststofffenstern nicht der Fall ist, da diese laufend sich in der Profilierung änderten. Dagegen habe er bei Kunststofffenstern ausdrücklich den materialbedingten Vorteil der weitgehenden Wartungsfreiheit bestätigt. Angesichts dessen bestehe auch der geltend gemachte Wiederherstellungsanspruch gemäß 823 Abs. 1 BGB nicht. Unabhängig davon käme ein solcher Anspruch auch bei einem Beseitigungsanspruch nicht in Betracht, da ein Schaden der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Einbau der Kunststofffenster nicht festgestellt werden könne. Ausweislich des Gutachtens des Sachverständigen Dr. L. seien die ursprünglich vorhandenen Holzfenster der Wohnung der Beteiligten zu 5 auszutauschen gewesen.

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Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts haben die Beteiligten zu 1 bis 4 und 7 sofortige Beschwerde eingelegt.

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Sie haben die Auffassung vertreten, die Beteiligten zu 5 seien nicht berechtigt gewesen, in Kenntnis des Beschlusses der Eigentümergemeinschaft vom 1. August 2001, abweichend von dieser Entscheidung anstelle der Holzfenster Kunststofffenster einzubauen.

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Die Beteiligten zu 1 bis 4 haben beantragt,

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unter Änderung des angefochtenen Beschlusses den Beteiligten zu 5 aufzugeben, die von diesen in deren Wohnung Nr. 14 im Hause G. 25 - 27, Düsseldorf, Schlaf- und Wohnzimmer eingebauten Kunststofffenster zu entfernen und der Gemeinschaft zu erstatten, Fenster- und Türelemente in Holz einzubauen.

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Der Beteiligte zu 7 hat beantragt,

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unter Änderung des angefochtenen Beschlusses die Beteiligten zu 5 zu verpflichten, die in ihrer Wohnung Nr. 14 im Schlaf- und Wohnzimmer eingebauten Kunststofffenster zu entfernen und durch Elemente aus Holz zu ersetzen.

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Die Kammer hat nach mündlicher Verhandlung am 3. November 2004 die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 7 als unzulässig verworfen und auf das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 bis 4 unter Änderung der amtsgerichtlichen Entscheidung die Beteiligten zu 5 verpflichtet, die in ihrer Wohnung Nr. 14 des Aufteilungsplanes der Wohnungseigentümergemeinschaft G. 25 - 27 in Düsseldorf im Schlaf- und Wohnzimmer eingebauten Kunststofffenster zu entfernen und der Gemeinschaft zu gestatten, Fenster- und Türelemente aus Holz einzubauen.

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Hiergegen wenden sich die Beteiligten zu 5 mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligten zu 1 bis 4 entgegen treten.

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Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

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II.

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Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 5 hat keinen Erfolg. Denn die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Rechtsverletzung (§ 27 FGG).

28

1.
Das Landgericht hat zur Begründung ausgeführt, die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 7 sei mangels Beschwerdeberechtigung unzulässig.

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Das zulässige Rechtsmittel der Beteiligten zu 1- 4 sei begründet. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ergebe sich ein Anspruch der Beteiligten zu 1 bis 4 aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB. Durch den Beschluss vom 1. August 2001 seien die Miteigentümer gebunden, bei Auswechslung der Fenster die neuen Fensterelemente ebenfalls in Holz einzubauen. Die Fensterelemente gehörten zum Gemeinschaftseigentum. Unabhängig von der Auslegung der Teilungserklärung könnten im Sondereigentum nach der in der Rechtsprechung und Literatur überwiegend vertretenen Auffassung nur die lnnenrahmen und Innenscheiben bei echten Doppelfenstern mit trennbarem Rahmen stehen [BayObLG ZMR 2000, 241 mwN; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl. § 5 Rn.36].

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Bezüglich der Außenrahmen und Außenscheiben verbleibe es bei dem zwingenden Gemeinschaftseigentum. Auch die lsolierglasfenster seien zwingend Gemeinschaftseigentum (BayObLG NZM 2001. 1081), dessen Instandhaltung und Instandsetzung grundsätzlich gemäß §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliege. Abweichend von der gesetzlichen Regelung könne jedoch die Verpflichtung zur Instandhaltung und lnstandsetzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werden. Dies sei hier bezüglich der Verglasung erfolgt. Zum Einen fielen unter die Verglasung nicht die Rahmen, zum Anderen bleibe die Entscheidung über die Art der Erneuerung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft.

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Aus dem Verstoß gegen den Mehrheitsbeschluss vom 1. August 2001 ergebe sich eine Verpflichtung der Beteiligten zu 5 zur Entfernung der eingebauten Kunststofffenster und Gestattung der Ersetzung derselben aus Holz. Die eingebaute Fensteranlage widerspreche den Vorgaben dieses bestandskräftigen Beschlusses, dessen Regelungsgehalt dahin auszulegen sei, dass andere Fenster als solche in Holz nicht angebracht werden dürften. Der Beschluss wirke für und gegen alle Miteigentümer. Wegen dessen Inhalts und der eingetretenen Bindungswirkung komme es nicht darauf an, ob den Wohnungseigentümern ein gesetzlicher Anspruch auf Beseitigung der Fenster wegen optischer Beeinträchtigung der Hausfassade zustehen würde [BayObLG ZMR 2001, 211]. Es sei deshalb unerheblich, ob diese Fenster - was nicht bestritten werde und sich aus den dem Gutachten vom 8. Juni 2001 beigefügten Lichtbildern ergebe - vom Garten her nicht einsehbar sind.

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Der Beschluss sei auch nicht nichtig. Der Bundesgerichtshof habe in der Zwischenzeit entschieden, dass durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nur solche Angelegenheiten geordnet werden können, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, andernfalls es einer Vereinbarung bedürfe [BGHZ 145, 156 ff. = NJW 2000. 3500].

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Für Angelegenheiten, welche die Regelung des Gebrauchs (§ 15 WEG), der Verwaltung (§ 21 WEG) und der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) betreffen, räume das Gesetz den Wohnungseigentümern ausdrücklich die Möglichkeit einer Mehrheitsentscheidung ein, sofern es um eine ordnungsgemäße Maßnahme gehe. Die Wohnungseigentümerversammlung sei also nicht von vornherein für eine Beschlussfassung absolut unzuständig. Sie dürfe nur keine Beschlüsse fassen, die über die Ordnungsmäßigkeit des Gebrauchs, der Verwaltung und der Instandhaltung hinausgehen. Regelungen, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, bedürften grundsätzlich einer Vereinbarung. Da jedoch die Frage, was noch ordnungsgemäßer Instandhaltung oder Instandsetzung entspricht und was darüber hinausgeht, im Einzelfall nur schwierig zu beantworten sei und damit die Trennlinie zwischen den Regelungskompetenzen nicht durch abstrakte Merkmale klar zu ziehen sei, werde das Merkmal der Ordnungsmäßigkeit nicht als kompetenzbegründend angesehen [BGHZ 145,158 ff.; BayObLG NZM 2002, 26 f.]. Für Gebrauchs-, Verwaltungs- und lnstandhaltungsregelungen werde daher an der bisherigen Rechtsprechung festgehalten, dass in diesen Angelegenheiten bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse gültig sind, auch wenn der Regelungsgegenstand den Abschluss einer Vereinbarung oder Einstimmigkeit erfordert hätte [BGHZ 145, 158 ff.]. Der unangefochtene Beschluss verstoße auch nicht gegen eine Rechtsvorschrift, auf deren Einhaltung nicht wirksam verzichtet werden kann (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen die guten Sitten seien nicht ersichtlich und er greife auch nicht in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums ein. Die Möglichkeit des Einbaus von Kunststofffenstern gehöre nicht zum wesentlichen Inhalt der Instandsetzung und Nutzung von Wohnungseigentum. Die Wohnungseigentümer hätten daher die Instandsetzung der Fenster-, Türelemente in Holzausführung festgelegt, die Beteiligten zu 5, die Kunststoffelemente zu entfernen und entsprechend dem Antrag der Beteiligten zu 1 - 4 den Einbau von Fenster-, Türelementen aus Holz zu gestatten.

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2.
Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand. Gesichtspunkte, die darauf hindeuten, dass diese Überlegungen der Kammer von entscheidungserheblichen Rechtsfehlern im Sinne des § 27 FGG beeinflusst sein könnten, hat die Beschwerdeführerin nicht aufgezeigt und sind auch sonst nicht ersichtlich.

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Zutreffend hat die Kammer insbesondere herausgestellt, dass sich aus dem Verstoß gegen den bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss vom 1. August 2001 eine Verpflichtung der Beteiligten zu 5 zur Entfernung der eingebauten Kunststofffenster und Gestattung der Ersetzung derselben aus Holz ergebe. Hierbei mag offen bleiben, ob die Beseitigungspflicht aus § 1004 BGB herzuleiten ist oder ob bereits der bestandskräftige Eigentümerbeschluss als solcher eine entsprechende Anspruchsgrundlage darstellen kann. Jedenfalls vermögen die Beschwerdeführer sich nicht darauf zu berufen, dass die von ihnen in Kenntnis des bestandskräftigen Eigentümerbeschlusses vom 1. August 2001 veranlasste Baumaßnahme für die übrigen Eigentümer nicht nachteilig im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG sei. Denn dass die Gemeinschaft den Einbau von Kunststofffenstern als Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG ansieht, hat sie durch die in Rede stehende bestandskräftige Beschlussfassung verbindlich dadurch definiert, dass sie sich nach Prüfung des Für und Wider im Rahmen ihres Auswahlermessens als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung für den Einbau von Holzfenstern entschieden hat. Die mit dem Einbau von Kunststofffenstern gegen den bestandskräftigen Eigentümerbeschluss verstoßenden Beschwerdeführer können sich - schon mangels neu hinzugetretener Umstände (vgl. BayObLG WE 1998, 318) - weder darauf berufen, dass der Beschluss selbst (BayObLG NJW-RR 1992, 15; NZM 2001, 433; Weitnauer-Lüke WEG 9. Auflage 2005 § 23 Rdz. 31) noch dass das auf denselben gegründete Beseitigungsverlangen mit den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht in Einklang stehe. Aus dem Umstand des Einbaus eines Kunststoffelements in der Nachbarwohnung können die Beschwerdeführer einen Anspruch auf Gleichbehandlung schon deshalb nicht herleiten, weil diese Maßnahme vor der Beschlussfassung vom 1. August 2001 erfolgt ist.

36

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.