Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-05-26, Aktenzeichen 11 K 50/09
ECLI:DE:VGD:2012:0526.11K50.09.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens; die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Be-trages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Si-cherheit in entsprechender Höhe leistet.

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Die Klägerin ist seit 2007 Eigentümerin des Gebäudes C 33 im S (G1). Das Gebäude wurde als Fachwerkhaus um 1800 errichtet. Es stellt sich mit dem Haus C 34 als Doppelhaus dar, wobei die Trennung beider Gebäudeteile geschossweise verspringt.

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Mit Bescheiden vom 5. November 1992 teilte die Beklagte den früheren Grundstückseigentümern, einer Erbengemeinschaft, mit, dass das Gebäude C 33 in die Denkmalliste der Stadt S eingetragen worden sei. Die Erhaltung und Nutzung des Gebäudes liege im öffentlichen Interesse. Es sei bedeutend für die Stadt S und ihre Siedlungsentwicklung, insbesondere die Siedlungsgeschichte der Hofschaft C. Es spiegele die Baukunst und Wohnkultur der Zeit um 1800 wieder und bilde mit den umliegenden Gebäuden eine gewachsene Einheit.

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Das Gebäude C 33 befindet sich seit Jahren in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Mit Blick darauf ergingen folgende Bescheide der Beklagten:

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Verfügung vom 1. April 1996 gegenüber einem Voreigentümer U: Erklärung der Unbewohnbarkeit des Gebäudes gemäß § 8 Abs. 1 des Gesetzes zur Erhaltung und Pflege von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen.

Bescheid vom 30. Mai 1997 auf Antrag der Voreigentümerin I: Erlaubnis gemäß § 9 Abs. 1 DSchG zur Instandsetzung der Fassade, der Fenster und des Erdgeschosses von innen. Zuletzt mit Schreiben vom 6. November 2000 teilte die Beklagte Frau I mit, die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis sei erloschen. Aufgrund des schlechten Allgemeinzustandes des Baudenkmals sei beabsichtigt, ein Erhaltungsgebot zur Substanzsicherung zu erlassen.

Ordnungsverfügung vom 5. März 2001 gegenüber Frau I: Aufforderung, die Fehlstellen in den Gefachen so abzudichten, dass keine Feuchtigkeit eindringen kann und keine weitere Bausubstanz abgängig ist, die Abdichtung mit Betumen durchzuführen, alle Gefache auf ihren Zustand hin zu überprüfen und wenn notwendig mit Betumen abzudichten und das beschädigte Holzwerk der Eckstiele und Schwellbalken zimmermannsgerecht auszuwechseln.

Bescheid vom 23. August 2003 gegenüber Frau T als weiterer Voreigentümerin: Aufforderung, innerhalb von vier Wochen nach Zustellung der Verfügung eine Bescheinigung eines Sachverständigen über die Standsicherheit des Gebäudes vorzulegen.

Zwei Ordnungsverfügungen vom 17. September 2007 gegenüber Herrn I sowie Frau T: Erneute Aufforderung zu bestimmten Sanierungsmaßnahmen.

Bescheid vom 7. Februar 2008 gegenüber der Klägerin: Aufforderung zur Vorlage eines Standsicherheitsnachweises.

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Mit Schreiben vom 16. September 2008 beantragte die Klägerin gegenüber der Beklagten die Aufhebung der Ordnungsverfügung mit Bußgeldandrohung vom 17. September 2007, die Gestattung des Abrisses des Gebäudes C 33 sowie die Übernahme des Eigentums des betreffenden Grundstücks mit Gebäude durch die Beklagte. Zur Begründung führte sie im wesentlichen aus: Die mit Ordnungsverfügung vom 17. September 2007 geforderten Erhaltungsmaßnahmen seien nach Vorlage einer Stellungnahme des Ingenieurbüros I1 vom 20. März 2008 nicht berechtigt. Wäre eine Standsicherheit nicht mehr gegeben, wäre auch die Denkmaleigenschaft entfallen. Eine weitere Erhaltung des Gebäudes sei ihr unzumutbar. Das Gebäude sei gebrauchsuntauglich. Bereits 1996 sei eine weitere Wohnnutzung untersagt worden, es liege zudem keine ausreichende Raumhöhe vor, die Räume seien zu klein, die Treppen zu steil und eine ausreichende sanitäre Versorgung sei nicht möglich. Aus einem Angebot der Zimmerei und Dachdeckerei N vom 4. Juli 2007 ergebe sich, dass allein für die äußere Wiederherstellung des Gebäudes ein Gesamtaufwand von 91.692,07 Euro nötig sei. Der Wert des Gebäudes stehe in keiner Relation zur Investitionsnotwendigkeit. Denkmalschutzwürdige Gesichtspunkte könnten nicht überwiegen. Im Stadtgebiet S sei eine Fülle von Beispielen äquivalenter Fachwerkgebäude vorhanden. Bereits unter dem 6. Juli 2007 habe Herr I die Herausnahme des Denkmalschutzes beantragt, ohne dass hierüber eine Entscheidung vorliege. Auch ein Kaufangebot des Eigentümers sei von der Stadt bisher nicht beschieden. Die Anträge würden erneuert.

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Mit Schreiben vom 17. Oktober 2008 teilte die Beklagte der Klägerin auf ihr Schreiben vom 16. September 2008 mit, der Antrag auf Aufhebung der Ordnungsverfügung vom 17. September 2007 sei unzulässig. Der Antrag auf Abriss des Gebäudes werde nach Durchführung eines Ortstermins beschieden. Der Antrag auf Übernahme des Eigentums werde bis zur Entscheidung über die Abbruchgenehmigung ausgesetzt.

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Nach Durchführung eines Ortstermins vom 6. November 2008 und Einholung einer Stellungnahme des Beigeladenen vom 20. November 2008 lehnte die Beklagte den Antrag auf Genehmigung des Abbruchs des Baudenkmals C 33 mit Bescheid vom 28. November 2008 ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus: Das Gebäude sei erhaltungswürdig. Die Fachwerkbauweise des 18. Jahrhunderts sei mit der Wohnraumaufteilung überkommen. Erwähnenswert sei der bauzeitgleiche – eventuell auch ältere – Gewölbekeller mit einer später straßenseitigen Erweiterung. Das Gebäude gebe Einblick in die Bautradition und spiegele die Wohnkultur wider. Durch einen möglichen Abriss wäre das intakte, sanierte und bewohnte Baudenkmal C 34 stark gefährdet, da beide Gebäude innerhalb der Geschosse versprungene Eigentumsverhältnisse aufwiesen. Zusätzlich ergebe sich aus der zentralen Lage in der Hofschaft auch ein städtebaulicher Denkmalwert. Die Gebäude seien bedeutend für die Stadt S und ihre Siedlungsentwicklung, insbesondere für die Siedlungsgeschichte der Hofschaft C. Sie bildeten mit den umliegenden Gebäuden eine gewachsene Einheit. Eine finanzielle Unzumutbarkeit der Erhaltungsmaßnahmen werde nicht gesehen, da bisher keine realistische Kostenschätzung unterbreitet worden sei. Die bisherigen diversen Aktivitäten dokumentierten, dass ein Umgang mit dem zu haltenden, geschützten Gebäude durchaus in Erwägung gezogen worden sei und werde; die Erhaltung sei als durchführbar anzusehen.

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Die Klägerin hat am 5. Januar 2009 Klage erhoben. Zur Begründung wiederholt und ergänzt sie ihr früheres Vorbringen. Der Denkmalwert des Gebäudes C 33 sei gering zu veranschlagen. Es handele sich lediglich um ein einfaches Fachwerkgebäude, das zudem unterschiedliche Baustile aufweise und sich in einem Zustand befinde, dass die Voraussetzungen des Denkmalschutzes entfallen seien. Anträge auf Übernahme des Gebäudes durch die Stadt habe diese verschleppt. Es habe seitens der Stadt auch keine ausreichende Verkaufsunterstützung stattgefunden. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, ausgehend von einer Investitionssumme von 107.000,00 Euro, zeige, dass der Fortbestand des Denkmalschutzes für das Gebäude unwirtschaftlich sei. Eine Stellungnahme des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen I2 vom 1. Juli 2010 zeige, dass der Denkmalschutz für den inneren Bereich des Gebäudes aufgrund der vorhandenen Bausubstanz nicht nachvollziehbar und der genaue Sanierungsaufwand derzeit nicht festzulegen sei, da statische Stabilität bestehe und der Verkauf eingeleitet worden sei.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 28. November 2008 zu verpflichten, über den Antrag der Klägerin auf Abbruchgenehmigung des Denkmals C 33 in S unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu entscheiden,

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die Hinzuziehung ihres Prozessbevollmächtigten zum Vorverfahren für notwendig zu erklären.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie trägt im Wesentlichen vor: Das Gebäude spiegele als wertvolles Kulturgut die Baukunst und Wohnkultur um 1800 wider. Mit den Gebäuden C 33/34 sei ein Dokument für die Siedlungsgeschichte der Hofschaft und die Bauweise im Bergischen Land erhalten geblieben. Der Zustand des Gebäudes Nr. 33 sei trotz des Reparaturstaus als erhaltungsfähig zu beurteilen. Es könne nach einer detailierten Schadenserfassung und anschließender Instandsetzung wieder zeitgemäß genutzt werden. Die Zumutbarkeit der Maßnahme sei gegeben, da die Eigentümerin bzw. der Bevollmächtigte und Nutzungsberechtigte durch unterlassene Erhaltungsmaßnahmen dem Denkmalschutz zuwider gehandelt hätten. Die Wertminderung sei selbstverschuldet. Eine Unzumutbarkeit der Aufwendungen könne nicht festgestellt werden, da die Klägerin bisher weder eine Bestandsaufnahme noch einen Kostenvoranschlag eines Sachverständigen vorgelegt habe.

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Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt. Er hat zur Frage der Denkmaleigenschaft Stellung genommen.

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Das Gericht hat am 13. April 2010 eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Wegen des Ergebnisses wird auf die dazu gefertigte Niederschrift verwiesen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist nicht begründet. Der angefochtene Bescheid der Beklagten vom 28. November 2008 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Sie hat keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten denkmalrechtlichen Abbruchgenehmigung oder auf eine Neubescheidung.

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Nach § 9 Abs. 1 a DSchG NRW bedarf einer Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde, wer ein Baudenkmal beseitigen will. Die Erlaubnis muss u.a. dann erteilt werden, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen, § 9 Abs. 2 a DSchG NRW. Wenn ein Anspruch auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Abbrucherlaubnis geltend gemacht wird, ist allerdings ein strenger Maßstab anzulegen. Die vollständige Beseitigung der denkmalwerten Aussage einer in die Denkmalliste eingetragenen baulichen Anlage kann nur dann gerechtfertigt sein, wenn die Verweigerung der Erlaubnis sich im Einzelfall als unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung darstellt, etwa weil die Erhaltung des Denkmals nicht mehr möglich ist oder weil das Beseitigungsverbot für den Eigentümer aus anderen Gründen unzumutbar ist und dies nicht durch eine Entschädigung, durch die Übernahme des Denkmals (§§ 33, 31 DSchG NRW) oder auf andere Weise ausgeglichen werden kann.

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Vgl. dazu OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2009 – 10 A 699/07 , zitiert bei juris.

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Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben.

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Das Gebäude C 33 ist in die Denkmalliste der Beklagten eingetragen und stellt ein Baudenkmal dar. In dem der Unterschutzstellung zugrunde liegenden Bescheid der Beklagten vom 5. November 1992 sind die Merkmale des Gebäudes im Einzelnen dargestellt und die Unterschutzstellung ist im Wesentlichen damit begründet, dass das Gebäude die Baukunst und Wohnkultur seiner Zeit widerspiegelt und es mit den umliegenden Gebäuden eine gewachsene Einheit bildet. Dies hat der Beigeladene gegenüber der Beklagten mit Schreiben vom 20. November 2008 nach einer Ortsbesichtigung nochmals bestätigt. Danach kommt dem Doppelhaus aufgrund seiner zentralen Lage eine städtebaulich wichtige Funktion in der Mitte der Ortschaft zu. In der noch bewohnten Haushälfte Nr. 34 haben sich noch einige Stiegen und Zimmertüren aus der Erbauerzeit erhalten, die Rückschlüsse auf die ursprüngliche Ausstattung beider Haushälften zulassen. Das Gebäude, oder vielmehr der Gebäudeteil Nr. 33 der Klägerin hat zwar die ursprünglichen Ausstattungsmerkmale verloren, es ist aber in seinen Fachwerkbauteilen im Außenbau und der inneren Raumaufteilung erhalten geblieben. Es würde nach Einschätzung des Beigeladenen nach einer denkmalgerechten Sanierung die Denkmaleigenschaft des einfachen Handwerkerwohnhauses in traditioneller Fachwerkbautradition inmitten der historisch gewachsenen Hofschaft bewahren. Das Gericht hat keine Veranlassung, dieser fachlichen Einschätzung des Beigeladenen nicht zu folgen. Sie entspricht dem im gerichtlichen Ortstermin gewonnen Eindruck über die Bedeutung des Doppelhauses in zentraler Lage innerhalb der Hofschaft C.

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Es kann auch nicht festgestellt werden, dass die beschriebene Denkmaleigenschaft aufgrund des sanierungsbedürftigen Zustandes des Gebäudeteils Nr. 33 verloren gegangen ist. Angesichts der Verzahnung der Gebäudeteile Nr. 33 und 34, die sich aus den verspringenden Etagen ergibt, kann nur eine Gesamtbetrachtung des Gebäudes C 33/34 vorgenommen werden. Dabei ist festzustellen, dass sich der Gebäudeteil Nr. 34 in einem für eine Wohnnutzung gebrauchsfähigen Zustand befindet und er auch bewohnt wird. Dies spricht bereits dafür, auch das Gebäude Nr. 33 der Klägerin als Denkmal zu erhalten, da anderenfalls auch die Denkmaleigenschaft des Gebäudeteils Nr. 34 in Frage stünde.

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Es ist aber auch nicht ersichtlich, dass die Erhaltung des Gebäudeteils Nr. 33 nicht möglich ist und/oder bei einer Sanierung die notwendigen Erhaltungsarbeiten einen solchen Umfang annehmen müssten, dass die historische Substanz und damit die Identität des Denkmals beseitigt würde. Aus der von der Klägerin vorgelegten Stellungnahme zur Standsicherheit des Ingenieurbüros I1 vom 20. März 2008 ergibt sich zwar, dass teilweise Stützen und Diagonalen des Fachwerkhauses verfault sind, sie ersetzt werden müssen und ein statischer Nachweis mit verbindlicher Aussage über die Standsicherheit im damaligen Bauzustand unmöglich war. Jedoch wird die Erfahrung dargelegt, dass die Bauweise solcher Gebäude regelmäßig eine sehr hohe Tragreserve besitzt und die Lasten auf Kosten großer Verformungen umgelagert werden, ohne dass das Gebäude einstürzt. Dass es vorliegend insgesamt abgängig ist oder Sanierungsmaßnahmen praktisch zu einem vollständigen Austausch des Ständerwerkes führen müssten, kann der Stellungnahme nicht entnommen werden. Auch ein von Herrn I vorgelegtes Sanierungsangebot der Zimmerei und Dachdeckerei N vom 4. Juli 2007 rechtfertigt nicht eine solche Annahme. Das Angebot, das sich auf die Sanierung der Außen- und Innenwände, der Decken und der Dacheindeckung sowie Klempnerarbeiten bezieht und eine Summe von 91.662,07 Euro aufweist, beschreibt erhebliche Sanierungsmaßnahmen, die durchzuführen sind, nicht aber den vollständigen oder fast vollständigen Austausch der bisherigen Bauteile. Hierfür bietet auch die von der Klägerin im gerichtlichen Verfahren vorgelegte Stellungnahme des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen I2 vom 1. Juli 2010 keine Veranlassung. Auch die Klägerin hat im gerichtlichen Verfahren vorgetragen, sie gehe von einer Standsicherheit des Gebäudes aus. Bei alledem ist nicht die Annahme berechtigt, eine Sanierung müsste zu einem vollständigen oder fast vollständigen Austausch der Bausubstanz führen, so dass die Identität des Gebäudes verloren ginge.

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Die Klägerin kann die Erteilung der beantragten Abbrucherlaubnis auch nicht deshalb beanspruchen, weil ihr die Erhaltung des Gebäudes wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist.

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Die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals in der bisherigen oder in einer anderen zulässigen Weise ist für den Eigentümer im Allgemeinen wirtschaftlich unzumutbar, wenn er das Denkmal auf Dauer nicht aus den Erträgen des Objekts finanzieren kann, weil sich das Denkmal also auf Dauer nicht "selbst trägt". Denn der Eigentümer darf zwar im öffentlichen Interesse an der Erhaltung des kulturellen Erbes in seiner Eigennutzung erheblich – eingeschränkt, nicht aber gezwungen werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften bzw. aus seinem sonstigen Vermögen "zuzuschießen". Wann die Grenze erreicht ist, kann nur für jeden Einzelfall und unter Berücksichtigung aller den Fall prägenden Umstände entschieden werden,

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vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2009. a.a.O..

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Die Beurteilung dessen, was dem Grundstückseigentümer im Interesse des Gemeinwohls zugemutet werden kann, wird maßgeblich auch davon beeinflusst, ob er die entsprechende Belastung gekannt oder zumindest das Risiko einer solchen Belastung beim Grundstückserwerb bewusst in Kauf genommen hat,

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vgl. Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 14. April 2010 – 1 BvR 2140/08 , zitiert bei juris, VG Arnsberg, Urteil vom 14. März 2011 – 14 K 2523/09 , zitiert bei juris.

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Mit Blick auf §§ 7 Abs. 1, 27 DSchG NRW ist zudem darauf hinzuweisen, dass wirtschaftliche Belastungen, die das Spiegelbild vorausgegangener Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten darstellen, in die Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht einzustellen sind. Denn sonst könnte der Denkmaleigentümer bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals regelmäßig die Zurücknahme oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes erzwingen,

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vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2009, a.a.O..

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In die Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Auskunft über die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Denkmalerhaltung geben soll und deren Darlegung bei dem Eigentümer liegt, sind alle relevanten Faktoren einzubeziehen, die das in Rede stehende Objekt kennzeichnen. Auf der einen Seite sind sämtliche laufenden und einmaligen Kosten zu berücksichtigen. Auf der anderen Seite sind sämtliche vermögenswerten Vorteile in Rechnung zu stellen, die in Verbindung mit dem Denkmal anfallen. Hierzu zählen Miet- oder Pachteinnahmen ebenso wie das Potential des Objekts, Steuervorteile durch Abschreibungsregelungen und erreichbare öffentliche Mittel,

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Vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Mai 2009 a.a.O..

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Bei Würdigung dieser Gesamtumstände ist nicht erkennbar, dass der weitere Erhalt des Baudenkmals C 33 der Klägerin unzumutbar ist.

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Grundsätzlich ist das Gebäude nach derzeitigem Kenntnisstand – wie dargelegt – sanierungsfähig. Es kann auch weiter zu Wohnzwecken genutzt werden. Es ist nicht erkennbar, weshalb insoweit hinsichtlich des Gebäudeteils 33 etwas anderes gelten soll, als für den zeitgleich errichteten Gebäudeteil 34, der tatsächlich auch zu Wohnzwecken genutzt wird.

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Hinsichtlich der Frage, ob der Klägerin eine Sanierung des Gebäudes wirtschaftlich zumutbar ist, ist zunächst zu ihren Lasten zu berücksichtigen, dass das Ausmaß der notwendigen Sanierungen maßgeblich dadurch mitbestimmt wird, dass die Voreigentümer in den letzten Jahren ihren denkmalrechtlichen Verpflichtungen nicht nachgekommen sind. Das 1992 in die Denkmalliste eingetragene Gebäude wurde bereits 1996 als unbewohnbar erklärt. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass den damaligen Eigentümern des Gebäudes bis dahin eine Instandhaltung nicht zumutbar gewesen ist und sie sind ihren denkmalrechtlichen Verpflichtungen offensichtlich nicht nachgekommen. Auch für die Nachfolgezeit sind keine ausreichenden Bemühungen erkennbar. Ein Sanierungsansatz, der auf der Grundlage der denkmalrechtlichen Erlaubnis vom 30. Mai 1997 erfolgen sollte, ist nicht nachhaltig und konsequent verfolgt worden. Damit blieb es bei der Unbewohnbarkeit des Hauses.

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Zu Lasten der Klägerin ist weiter zu berücksichtigen, dass sie erst 2007 das Gebäude erworben hat, mithin zu einer Zeit, zu der das Gebäude bereits als unbewohnbar erklärt worden war, erste Sanierungsbemühungen in den Anfängen stecken geblieben waren, die Beklagte bereits denkmalrechtliche Erhaltungsgebote erlassen hatte und sich der Umfang der notwendigen Sanierung und deren Kosten deutlich abzeichnete. Die Klägerin ging damit offensichtlich bewusst eine entsprechende Kostenbelastung ein.

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Bei alledem hat die Klägerin nicht ausreichend dargelegt, dass ihr gleichwohl der Erhalt des Baudenkmals C 33 wirtschaftlich unzumutbar ist. Es fehlt an einer nachvollziehbaren Wirtschaftlichkeitsberechnung. Es wäre Aufgabe der Klägerin gewesen, zunächst den Bauzustand des Gebäudes durch einen Sachverständigen vollständig beurteilen zu lassen. Sodann hätte ein Nutzungskonzept entwickelt werden müssen mit einer nachvollziehbaren Berechnung der Kosten, die mit einer Sanierung der Bausubstanz und der für eine künftige Nutzung notwendigen Veränderungen verbunden sein werden. Solche Grundlagen für eine Wirtschaftlichkeitsberechnung hat die Klägerin nicht vorgelegt. Das zu den Akten gelangte Angebot der Zimmerei und Dachdeckerei N vom 4. Juli 2007 sowie die Stellungnahme zur Standsicherheit des Ingenieurbüros I1 vom 20. März 2007 sind hinsichtlich des Sanierungsumfanges und der entstehenden Kosten unvollständig. Soweit die Klägerin offensichtlich aufgrund der Anregungen im gerichtlichen Ortstermin dem Sachverständigen I2 einen entsprechenden Prüfauftrag erteilt hat, hat dieser über eine erste Stellungnahme vom 1. Juli 2010 hinaus keinen Abschluss gefunden. Angesichts dessen, dass die Klägerin mithin über Art, Umfang und Kosten der notwendigen Sanierung kein Konzept vorgelegt hat, konnte auch keine Prüfung erfolgen, inwieweit öffentliche Mittel zur Sanierung des Gebäudes zur Verfügung gestellt werden können. Die Klägerin ist damit ihrer Darlegungsverpflichtung nicht nachgekommen.

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Eine entsprechende Darlegung ist nicht deshalb entbehrlich, weil die Unwirtschaftlichkeit der Erhaltungsmaßnahme von vornherein feststeht. Die von der Klägerin hierzu erstellte überschlägige Berechnung, die von einem Kostenaufwand in Höhe von 107.000,00 Euro, einem Zinssatz von 4%, einer monatlichen Abtragung von 500,00 Euro sowie Nebenkosten von 100,00 Euro ausgeht, vermag die Unwirtschaftlichkeit nicht darzulegen. Zum einen sind Belastungen durch Darlehenstilgung wegen der mit der Sanierung verbundenen Wertsteigerung nicht anzusetzen. Ohne Berücksichtigung der Tilgungsbeträge könnte ein Mietpreis zugrunde gelegt werden, der unter dem von der Klägerin angegebenen Neubaumietpreis in S-I3 liegt. Zum anderen konnte die Möglichkeit der Steuerersparnis sowie der Bezuschussung durch öffentliche Mittel ohne von der Klägerin vorzulegende Sanierungsgrundlage nicht berücksichtigt werden.

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Zusammenfassend kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass der Gebäudeteil C 33 in S ein Baudenkmal darstellt, es als solches erhalten und einer zeitgemäßen Nutzung zugeführt werden kann und nicht ausreichend dargetan ist, dass die Erhaltung des Baudenkmals, so wie es hinsichtlich des Gebäudeteils Nr. 34 erfolgt ist, der Klägerin als Eigentümerin nicht zugemutet werden kann.

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Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht nicht der Billigkeit, der Klägerin auch die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen aufzuerlegen, weil dieser keinen Sachantrag gestellt und sich damit gemäß § 154 Abs. 3 VwGO keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.