Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1994-05-24, Aktenzeichen 22 U 255/93
ECLI:DE:OLGK:1994:0524.22U255.93.00

Tenor

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die zulässige Berufung hat in der Sache
keinen Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht die
Vollstrek-kungsabwehrklage des Klägers zurückgewiesen. Die Beklagte
darf aus den notariellen Urkunden des Not-ars Dr. O. von 1960 und
1962 die Zwangsvollstrek-kung betreiben, da sie die
Darlehensverträge wirk-sam gekündigt hat. Zu der Kündigung der
Verträge war die Beklagte nach § 12 Abs. 2 lit. b berech-tigt, da
der Kläger gegen die ihm aus § 2 der Ver-träge obliegende
Verpflichtung verstoßen hat, für die Wohnungen keine höhere Miete
als die Kostenmie-te zu erheben. Entgegen der Auffassung des
Klägers unterscheidet sich § 2 des Darlehensvertrages vom
4.3.1960/27.1.1960 nur von seinem Wortlaut her, nicht aber nach
seinem Inhalt von dem Darlehensver-trag vom 28.1.1963/8.11.1962,
denn der letztgenann-te Vertrag verweist auf § 72 Abs. 1 des
Zweiten Wohnungsbaugesetzes, der für den Darlehensnehmer die
Kostenmiete festschreibt.

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Die dem Darlehensnehmer durch § 2 der
Verträge auferlegte Pflicht, die Kostenmiete nicht zu
über-schreiten, ist nicht befristet. Während § 4 Abs. 1 S. 1 der
Verträge festlegt, daß das Belegungsrecht der Oberfinanzdirektion
Köln auf 20 Jahre befristet ist, besteht die Verpflichtung aus § 2
mithin solange, wie die öffentlichen Mittel nicht vom Schuldner
getilgt wurden. Die Vorschriften der §§ 2 und 4 der
Darlehensverträge bestehen nebeneinander; es ergeben sich keine
Anhaltspunkte dafür, daß die Dauer der Mietpreisbindung an die des
Belegungs-rechtes gekoppelt sein sollte. Offensichtlich ist, daß
die Parteien bei den Darlehensverträgen verein-bart haben, daß
Regelungen über die Miethöhe, d.h. insbesondere die Bindung der
Rechtsvorgänger des Klägers an die Kostenmiete, bis zur
vollständigen Tilgung der Darlehen gelten. Diese in beiden
Fassungen des § 2 der Darlehensverträge enthaltene originäre
vertragliche Bindung der Rechtsvorgänger des Klägers an die
Kostenmiete ist zeitlich nicht befristet. Aufgrund der in § 5 der
Verträge vom 27. Januar/4. März 1960 genannten Frist von 30 Jah-ren
war von vornherein ersichtlich, daß die Tilgung der Darlehen - und
damit auch deren Zweckbindung und die Bindung an die Kostenmiete -
erheblich länger dauer sollte als das auf 20 Jahre befristete
Belegungsrecht.

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Etwas anderes ergibt sich auch nicht
aus § 87 a Abs. 4 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. Wo-BauG).
Zwar soll nach dieser Vorschrift die Bindung an die Kostenmiete für
den Vermieter nur solange geboten sein, wie das beim Einsatz der
Wohnungsfür-sorgemittel bestellte Wohnungsbesetzungsrecht be-steht.
Nach Ablauf des Besetzungsrechts soll die Miete also grundsätzlich
frei vereinbart werden können. Ferner muß angenommen werden, daß §
87 a II. WoBauG, der durch das Wohnungsbauänderungsge-setz vom 17.
Juli 1968 in das Gesetz eingefügt wurde, bei Verträgen, die nach
seinen Inkrafttreten abgeschlossen wurden, nicht abbedungen werden
kann (vgl. BGH, NJW 1985 S. 3021). Dies erlaubt jedoch nicht den
Schluß, daß die Vorschrift uneinge-schränkt auf die bei ihrem
Inkrafttreten bestehen-den Altverträge anzuwenden ist. Wie schon in
der Entscheidung des OLG Hamm vom 14. März 1986 (ZMR 1986 S. 287
ff.) ausgeführt ist, bieten weder der Wortlaut des § 87 a II.
WoBauG noch die Begründung dazu eine Stütze für die Annahme, daß in
bestehen-de Preisbindungsabreden eingegriffen werden sollte. Vor
dem Inkrafttreten des § 87 a II. WoBauG gab es mangels einer
gesetzlichen Regelung für die Stellen, die Wohnungsfürsorgemittel
gewährten, nur die Möglichkeit, durch Vertrag eine
Mietpreisbin-dung herbeizuführen. Wenn diese Preisbindung 1968
gesetzlich geregelt und gleichzeitig - durch § 87 a Abs. 4 II.
WoBauG - befristet wurde, so berührte dies nicht den Bestand der
Altverträge und die dadurch begründeten weitergehenden Rechte und
Pflichten.

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Für eine solche einschränkende
Auslegung der An-wendbarkeit des § 87 a Abs. 4 II WoBauG spricht
auch die Interessenlage der Beklagten, der der Kläger bei einer an
den Geboten von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten
Vertragsabwicklung Rechnung tragen mußte. Wollte man nämlich
annehmen, daß der Gesetzgeber des Wohnungsbauänderungsgeset-zes von
1968 in die bestehenden Darlehensverträge eingriff, so würde dies
zu der einseitigen Begün-stigung der Darlehensnehmer und - infolge
der ent-spechenden Benachteiligung der Darlehensgeber - zu einer
Zweckentfremdung von öffentlichen Mitteln führen. Denn während es
die Parteien bei dem Abschluß von Neuverträgen in der Hand haben,
die Kongruenz von Besetzungsrecht und Zweck- und Preis-bindung
herzustellen, waren bei den Altverträgen unterschiedliche Fristen
vorgesehen. Die von der Beklagten verwendeten Formularverträge
(Muster 3 c LBWB) sahen einheitlich die Befristung des
Bele-gungsrechts auf 20 Jahre vor. Nach Ablauf dieser Frist konnte
der Darlehensnehmer durch vorzeitige Tilgung der
Wohnungsfürsorgemittel die Befreiung von der Zweckbindung und der
Bindung an die Kost-enmmiete herbeiführen. Die zur Absicherung des
Be-legungsrechts eingetragene Dienstbarkeit konnte im Grundbuch
gelöscht und das Objekt insoweit lasten-frei veräußert werden.
Entscheidet sich der Darle-hensnehmer nach Ablauf des
Belegungsrechts hingegen für eine weitere Inanspruchnahme der
Zinsvorteile, indem er die Wohnungsfürsorgemittel nicht tilgt, so
schuldet er als Gegenleistung die weitere Beachtung der
Zweckbindung und die Einhaltung der Kostenmie-te.

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Die Ausgewogenheit des Verhältnisses
von Leistung und Gegenleistung war bei dieser Vertragsgestaltung
ganz offenkundig gegeben. Bei der vom Kläger angestrebten Anwendung
von § 87 a Abs. 4 II WoBauG auch auf Altverträge, würde in die
vertragliche Ausgewogenheit einseitig eingegriffen. Der Kläger
würde die Vergünstigungen des Darlehensvertrages behalten, ohne
seinerseits noch eine Gegenleistung zu schulden. Es liegt auf der
Hand, daß ein sol-ches Ergebnis nicht sachgerecht wäre. Öffentliche
Mittel, die zweckgebunden für die Versorgung eines bestimmten
Personenkreises mit preisgünstigem Wohn-raum waren, würden bei der
vom Kläger angestrebten Auslegung von § 87 a Abs. 4 II WoBauG
zweckentfrem-det, wenn der Darlehensnehmer diese Mittel nach
Ab-lauf des Besetzungsrechts in Anspruch nehmen dürf-te, ohne eine
Gegenleistung zu schulden. Es kann daher nicht angenommen werden,
daß die Regelung des § 87 a Abs. 4 II WoBauG auf die bei seinem
Inkrafttreten bestehen Altverträge Anwendung finden sollte.
Infolgedessen ist der Kläger von der ihm aus § 2 der
Darlehensverträge obliegenden vertrag-lichen Verpflichtung, nur die
Kostenmiete zu erhe-ben, nicht befreit. Diese Vertragspflicht
erlischt vielmehr erst mit der vollständigen Rückzahlung der
Darlehen an die Beklagte. Indem der Kläger fortge-setzt
Neuvermietungen unter Nichtbeachtung der Ko-stenmiete vornahm,
begründete er das Recht der Be-klagten, Darlehensverträge fristlos
zu kündigen.

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Dem Kläger kann auch nicht in dem
Versuch gefolgt werden, § 2 der Darlehensverträge einschränkend
dahin auszulegen, daß eine Preisbindung jedenfalls nicht in den
Fällen der Neuvermietung an andere Mieter als Landesbedienstete
besteht. § 2 nennt zwar die gesetzlichen Grundlagen für die
Gewährung der Wohnungsfürsorgemittel sowie die Bedingungen der
Darlehensgewährung. Die Verpflichtung des Dar-lehensnehmers, die
Rechtsvorschriften und Bedingun-gen des Bewilligungsbescheides
einzuhalten, steht jedoch selbständig neben der Verpflichtung,
keine höhere Miete als die Kostenmiete zu erheben. Der
selbständigen Vertragspflicht zur Einhaltung der Kostenmiete
korrespondiert die Regelung des § 4 Abs. 3 der Verträge, wonach
auch nach Ablauf des Belegungsrechtes jede Neuvermietung von dem
Darle-hensnehmer der Wohnungsfürsorgebehörde angezeigt werden muß.
Die Auslegung des Klägers, daß er zur Einhaltung der Kostenmiete
nur bei Neuvermietung an einen Landesbediensteten verpflichtet
wäre, er-scheint aber auch deshalb nicht sinnvoll, weil da-durch
ein Anreiz für den Versuch geschaffen würde, die Wohnung
ausschließlich an andere Personen als Landesbedienstete zu
vermieten, um auf diese Wege die höhere Miete erzielen zu können.
Das aber wür-de der Zweckbindung der Darlehensverträge
zuwider-laufen.

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Aber selbst wenn diese Rechtsauffassung
des Klä-gers zutreffend wäre, würde dies die Berechtigung der
Beklagten zur Kündigung der Darlehensverträge nicht in Zweifel
ziehen. Denn der Kläger war erkennbar nicht bereit, von
Landesbediensteten nur die Kostenmiete zu erheben. Vielmehr teilte
er der Wohnungsfürsorgestelle mit Schreiben vom 18.1.1993 mit, daß
er die freigewordene Wohnung zu einem Preis von ca. 15,- DM/m2
vermieten wolle. Diese Mitteilung verband er mit der Bitte, ihm
einen geeigneten Nachmieter aus dem Kreise der Landesbediensteten
zu benennen. Hätte der Kläger die von ihm im Berufungsrechtszug
vertretene Rechtsauffassung beachtet, so hätte er die Wohnung
gegenüber der Oberfinanzdirektion jedenfalls nur zu den Bedingungen
der Kostenmiete anbieten dürfen.

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Der Senat teilt auch nicht die
Rechtsansicht des Klägers, daß die Beklagte gehalten gewesen wäre,
vor Ausspruch der fristlosen Kündigung im Schriftsatz vom 18. Mai
1993 den Kläger erneut ab-zumahnen. Der Umstand, daß die
Oberfinanzdirektion Köln als Wohnungsfürsorgebehörde mit Schreiben
vom 22. Januar 1993 nicht den Mietpreisforderungen des Klägers, die
er mit Schreiben vom 18. Januar 1993 erhoben hatte, widersprach,
begründete kein Ver-trauen des Klägers darauf, daß er eine
Vermietung zum marktüblichen Mietzins vornehmen dürfte. Die
Kündigung der Darlehensverträge mit Schreiben vom 1. Dezember 1988
und die Wiederholung der Kündigung mit Schriftsatz vom 18. Mai 1993
ist durch die Beklagte, nicht durch die Oberfinanzdirektion Köln,
erfolgt. Die Oberfinanzdirektion war, solange die Zweckbindung
bestand, für die Benennung von Mie-tern, nicht aber für die
Gestaltung der Darlehens-verträge und deren etwaige Abänderung
zuständig. Es kommt hinzu, daß die Beklagte mit Schriftsatz vom 16.
Dezember 1992 im einzelnen ihre Rechtsauffas-sung dargelegt hatte.
Vor diesem Hintergrund konnte der Kläger im Januar 1993 nicht
ernstlich erwar-ten, daß die Beklagte von ihrer Rechtsauffassung
abgerückt wäre. Der Kläger wußte, daß sich bei der Beklagten, die
ihn auf Rückzahlung des Darlehens in Anspruch nimmt, und der
Oberfinanzdirektion Köln als Wohnungsfürsorgebehörde um
unterschiedliche Rechtsträger handelt, die ihre jeweiligen Aufgaben
unabhängig voneinander wahrnehmen. Der Schluß, daß die Beklagte
ihre Rechtsauffassung aufgegeben haben könnte, weil die
Oberfinanzdirektion Köln einen Wi-derspruch gegen die
Preisvorstellungen des Klägers unterlassen hat, konnte daher
vernünftigerweise nicht gezogen werden. Folglich bestand für die
Beklagte auch kein Anlaß, nach der bereits 1988 erfolgten Abmahnung
des Klägers und Kündigung des Darlehensvertrags eine Abmahnung zu
wiederholen.

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Der Berufung muß der Erfolg auch
insoweit versagt bleiben, als sie auf dem erstinstanzlichen
Sach-vortrag des Klägers gestützt wird. Mit zutreffen-den Gründen
hat das Landgericht ausgeführt, daß das Schreiben der
Oberfinanzdirektion Köln vom 28. Mai 1980 keinen Verzicht auf die
Mietpreisbin-dung enthält. Vielmehr wurde dem Kläger hiermit eine -
sachlich allerdings unzutreffende - Rechts-auffassung mitgeteilt,
von der die Oberfinanzdirek-tion später abgerückt ist. Ein Verzicht
auf die Mietpreisbindung konnte von der Oberfinanzdirektion nicht
rechtswirksam erklärt werden, weil sie nicht Vertragspartnerin des
Klägers war.

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Die Beklagte war an einem Ausspruch der
Kündigung auch nicht unter dem Gesichtspunkt gehindert, daß der
Kläger nach seinen Angaben auf die Richtigkeit der Auskunft der
Oberfinanzdirektion vom Mai 1980 vertraut hat. Mit Schreiben vom
11. September 1984 korrigierte nämlich die Oberfinanzdirektion ihre
frühere Rechtsauffassung und wies den Kläger darauf hin, daß er
künftig nur die Kostenmiete fordern dürfe. Damit wurde dem
Erfordernis des Vertrauens-schutzes hinreichend Rechnung getragen;
für die Zu-kunft mußte der Kläger davon ausgehen, daß er neue
Mietverträge nur zu den Bedingungen der Kostenmiete abschließen
dürfe.

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Da die von der Beklagten mit
Schriftsatz vom 18. Mai 1993 ausgesprochene Kündigung der
Darle-hensverträge rechtens war, hat die Berufung keinen
Erfolg.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen
stützen sich auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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Streitwert des Berufungsverfahrens und
Beschwer des Klägers: 6.001,- DM