Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1997-05-16, Aktenzeichen 16 WX 97/97
ECLI:DE:OLGK:1997:0516.16WX97.97.00

1

G r ü n d e

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I. Die Antragstellerin ist Wohnungseigentümerin der Anlage
L.str. 50 in K.-M.. Die Antragsgegnerin ist deren Verwalterin.

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Die Antragstellerin ist seit langer Zeit (zumindest seit 1980)
mit den am Verfahren weiter beteiligten Eheleuten S. zerstritten.
Nach dem bislang unbestrittenen Vorbringen der Antragstellerin ist
der Streit in jüngerer Zeit eskaliert und wurde sie und ihr
Lebensgefährte seit Februar 1996 wiederholt vom weiter beteiligten
Herrn S. bedroht. Bei einem dieser Vorfälle soll Herr S. ein Beil
in der Hand gehalten haben. Bei einem anderen Vorfall soll er nach
einem Stein gegriffen haben mit den Worten ,ich werde dich und die"
- gemeint war die Antragstellerin und ihr Lebensfährte - ,damit
töten". Wiederholt hätten die Eheleute S. die Antragstellerin und
ihren Lebensgefährten darüber hinaus ohne Anlaß mit Ausdrücken wie
,Lumpenpack, Zigeunerpack und Landstreicher" beschimpft und
beleidigt.

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Die Antragstellerin hat wegen dieser Vorfälle mit anwaltlichem
Schreiben vom 05.03.1996 bei der Antragsgegnerin beantragt, für die
nächste Wohnungseigentümerversammlung den Ausschluß der Eheleute J.
und R. S. aus der Wohnungseigentümergemeinschaft als
Tagesordnungspunkt aufzunehmen. Die Antragsgegnerin hat dieses
Ansinnen mit der Begründung zurückgewiesen, es handele sich um eine
Privatsache zwischen der Antragstellerin und den weiter beteiligten
Eheleuten S., die von anderen Miteigentümern nicht unterstützt
werden. Da nicht mehr als 1/4 der Miteigentümer die Behandlung
dieses Tagesordnungspunktes wünsche, habe sie davon abgesehen, dem
Wunsch der Antragstellerin entsprechend den Ausschluß der Eheleute
S. auf die Tagesordnung zu setzen.

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Mit Schriftsatz vom 20.03.1986 hat die Antragstellerin
beantragt,

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die Antragsgegnerin zu verpflichten, für die nächste
Eigentümerversammlung den ,Ausschluß der Eheleute J. und R. S.,
L.str. 50, K. aus der WEG-Gemeinschaft als Tagesordnungspunkt
aufzunehmen."

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Die Antragsgegnerin hat beantragt,

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diesen Antrag zurückzuweisen.

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Sie hat sich auf den Standpunkt gestellt, die
Auseinandersetzungen zwischen der Antragstellerin und den Eheleuten
S. sei ,rein privater Natur".

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Das Amtsgericht hat den Antrag der Antragstellerin
zurückgewiesen. Die gegen diesen Beschluß eingelegte Beschwerde der
Antragstellerin blieb ohne Erfolg. Das Landgericht hat im
angegriffenen Beschluß ausgeführt, der einzelne Wohnungseigentümer
habe grundsätzlich keinen Anspruch auf Aufnahme bestimmter Punkte
in die Tagesordnung. Eine Ausnahme könne nur dann angenommen
werden, wenn die Ablehnung pflichtwidrig sei. Ein pflichtwidriges
Unterlassen sei der Antragsgegnerin nicht vorzuwerfen, da die
übrigen Wohnungseigentümer auf Nachfrage der Antragsgegnerin kein
Interesse an der Aufnahme des Tagesordnungspunkts gezeigt hätten.
Es sei daher auch auszuschließen, daß ein Ausschluß der Eheleute S.
in der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen worden wäre.

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II.

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Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 27, 29 FGG
statthafte sofortige weitere Beschwerde führt zur Aufhebung des
angegriffenen landgerichtlichen Beschlusses und zur
Zurückverweisung der Sache an das Landgericht. Der angegriffene
Beschluß ist nicht frei von Rechtsfehlern (§ 27 Abs. 1 FGG, 550
ZPO). Der Senat war daran gehindert selbst zu entscheiden, da noch
weitere Feststellungen und eine Umstellung des Antrags erforderlich
ist (§ 561 ZPO).

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Die Begründung des Landgerichts trägt die Zurückweisung des nach
§ 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG statthaften Antrags auf Verpflichtung der
Antragsgegnerin zur Aufnahme eines Punktes auf die Tagesordnung der
nächsten Wohnungseigentümerversammlung nicht. Wie das Landgericht
zutreffend festgestellt hat, ist das Recht und die Pflicht zur
Aufstellung der Tagesordnung Teil der Befugnis des Verwalters,
gemäß § 24 Abs. 1 WEG die Wohnungseigentümerversammlung
einzuberufen. Auch wenn der direkte Einfluß der Wohnungseigentümer
auf die Bestimmung der Tagesordnung durch das Quorum des § 24 Abs.
2 WEG beschränkt ist, kann der Verwalter jedoch gemäß § 21 Abs. 4
WEG im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet sein,
einen bestimmten Punkt auf die Tagesordnung zu setzen (BayOLGZ
1988, 287; OLG Düsseldorf WE 1994, 375 (376); Merle in
Bärmann-PickMerle, WEG, 7. Auflage , § 24 Rn. 35). Diese
Möglichkeit war hier naheliegend und hätte durch weitere
Sachaufklärung näher geprüft werden müssen.

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Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf
ordnungsgemäße Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG), der sich insbesondere
gegen den Verwalter richtet, zwingt diesen zur Beachtung der
Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes. Gemäß §§ 18, 19 WEG
können die Wohnungseigentümer den Ausschluß eines Miteigentümers
verlangen. Dieses Recht zur Entziehung des Wohnungseigentums kann
nach § 18 Abs. 4 WEG nicht wirksam ausgeschlossen werden. Zwar
verbietet diese Bestimmung unmittelbar nur Beschlüsse der
Wohnungseigentümer, die den Anspruch einschränken, bei schweren
Verletzungen der sich aus dem Wohnungseigentum ergebenden Pflichten
vom Störer Veräußerung der Wohnung zu verlangen. Die in § 18 Abs. 4
WEG zu Tage tretende Bedeutung des Entziehungsrechts läßt es aber
auch nicht zu, daß bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 18 Abs.
1 WEG die Einleitung des Ausschlußverfahrens schon durch die
Nichtberücksichtigung bei der Aufstellung der Tagesordnung für die
Wohnungseigentümerversammlung vereitelt wird.

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Liefert ein Wohnungseigentümer einen Entziehungsgrund im Sinne
des § 18 Abs. 1 und Abs. 2 WEG, so haben die übrigen
Wohnungseigentümer einen unverzichtbaren Anspruch auf Einleitung
des Entziehungsverfahrens. Da dieses Verfahren zunächst die
Beschlußfassung in einer Eigentümerversammlung gemäß § 18 Abs. 3
WEG vorsieht, gebietet die ordnungsgemäße Verwaltung einen
entsprechenden Tagesordnungspunkt aufzunehmen. Hierbei kommt es
nicht darauf an, ob sich das Vergehen des Störers nur gegen einen
anderen Miteigentümer richtet. Es genügt vielmehr allein das
objektive Vorliegen der Voraussetzungen der § 18 Abs. 1 und Abs. 2
WEG, wobei nicht gefordert ist, daß alle anderen Wohnungseigentümer
Ziel der schweren Pflichtverletzung sind. Auch ein unmittelbar nur
einen Eigentümer treffender besonders gewichtiger Verstoß kann für
alle anderen die Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar
machen.

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Der Anspruch des gestörten Wohnungseigentümers auf Einleitung
des Entziehungsverfahrens ist nicht deshalb entfallen, weil nach
den Befragungen des Verwalters die übrigen Miteigentümer kein
Interesse daran bekundet haben, den von der Antragstellerin
gewünschten Tagesordnung aufzunehmen. Durch derartige informelle
Befragungen darf dem gestörten Wohnungseigentümer nicht die Chance
genommen werden, die anderen im Rahmen einer Eigentümerversammlung
von der Notwendigkeit, Maßnahmen nach § 18 ff. WEG einzuleiten, zu
überzeugen. Die im Wohnungseigentumsgesetz nicht vorgesehene,
vorweggenommene Beschlußfassung nach § 18 Abs. 3 WEG durch Befragen
der übrigen Eigentümer kann im übrigen auch deshalb nicht zur
Grundlage einer gerichtlichen Entscheidung gemacht werden, weil
unklar bleibt, ob der Antragsgegner die übrigen Eigentümer
zutreffend und umfassend über die von der Antragstellerin
behaupteten Vorfälle unterrichtet hat.

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Das Landgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob den
Eheleuten S. tatsächlich eine Pflichtverletzung im Sinne des § 18
Abs. 1 und Abs. 2 WEG vorzuwerfen ist. Im weiteren Verfahren wird
dies zu klären sein. Dabei ist einerseits zu berücksichtigen, daß
ernst zu nehmende Morddrohungen und fortwährende, unprovozierte
Beleidigungen nach allgemeiner Auffassung grundsätzlich dazu
angetan sein können, die Fortsetzung der Eigentümergemeinschaft mit
dem Störer unzumutbar zu machen (Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG,
7. Aufl., § 18 Rn. 20 m. w. N.; Weitnauer, WEG , 8. Aufl., § 18 Rn.
4 m. w. N.). Auf der anderen Seite wird zu erwägen sein, ob vor dem
Hintergrund der lange Zeit bestehenden und bislang im Rahmen der
Wohnungseigentümergemeinschaft hingenommenen Störung des
Hausfriedens die von der Antragstellerin geschilderten Vorfälle
erst nach einer fruchtlosen Abmahnung den Ausschlußtatbestand
ausfüllen können. Das Verfahren nach §§ 18, 19 WEG ist nämlich das
letzte Mittel, wenn andere weniger einschneidende Möglichkeiten zur
Verhinderung von Störungen ausgeschöpft oder ausgeschlossen
sind.

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Dem müßte dann bei der Aufstellung der Tagesordnung für die
Wohnungseigentümerversammlung und bei der Formulierung des Antrags
Rechnung getragen werden. In jedem Fall wird das Landgericht darauf
hinzuwirken haben, daß der von der Antragstellerin gestellte Antrag
§ 18 Abs. 1 WEG, der eine Verpflichtung zur Veräußerung des
Wohnungseigentums vorsieht, angepaßt wird.

19

Eine Kostenentscheidung war nicht veranlaßt.

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