Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-11-16, Aktenzeichen 3 S 174/15

Tenor

Der Antrag wird abgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

1

Die Antragstellerin wendet sich gegen die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „W.-platz II" vom 12.12.2014.

2

Die dänische Gesellschaft ..., mit Sitz in ... ist Teileigentümerin von Einzelhandelsflächen des sogenannten „...-...“ - eines Mitte der siebziger Jahre errichteten Gebäudekomplexes, bestehend aus einem innerstädtischen Einkaufszentrum, einem Büroturm und einer Tiefgarage - verbunden mit Sondereigentum an den Grundstücken Flst.-Nrn. ..., im Stadtgebiet der Antragsgegnerin. Das Eigentum der Gesellschaft ist zu Gunsten der Antragstellerin mit einer im Jahre 2005 bestellten Buchgrundschuld in Höhe von EUR 19,5 Mio. zur Absicherung eines Darlehens belastet.

3

Am 12.12.2014 beschloss der Gemeinderat der Antragsgegnerin unter Aufhebung der im Jahr zuvor in Kraft getretenen Sanierungssatzung „W.-platz“ die Festlegung des Sanierungsgebiets „W.-platz II“. Das gegenüber dem ursprünglich festgelegten Sanierungsgebiet erweiterte Gebiet umfasst die oben genannten Grundstücke, das Grundstück Flst.-Nr. ... sowie Teile der Grundstücke Flst.-Nrn. ... und ... Hierbei handelt es sich um das „...“ umgebende Verkehrsflächen und zwei eingeschossige Gewerbebauten südlich desselben. Die Satzung wurde am 24.12.2014 im Amtsblatt der Antragsgegnerin öffentlich bekannt gemacht.

4

Am 21.1.2015 hat die Antragstellerin beim Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg das Normenkontrollverfahren gegen die Sanierungssatzung eingeleitet.

5

Sie macht geltend, ihre Antragsbefugnis ergebe sich zum einen daraus, dass eine unmittelbare Verletzung ihrer Rechtsposition aus Art. 14 Abs. 1 GG durch die Sanierungssatzung nicht ausgeschlossen werden könne. Denn die Satzung habe für die erfassten Grundstücke ein sehr weitgehendes Verfügungs- und Veräußerungsverbot zur Folge. Das führe zu einem erheblichen Wertverlust, weshalb sich der gesicherte Darlehensbetrag nicht mehr über die Grundschuld realisieren lasse. Zum anderen seien die Belange der Inhaber von Grundpfandrechten abwägungsrelevant, weshalb eine Verletzung des Rechts auf fehlerfreie Abwägung ihrer Belange nicht ausgeschlossen sei. In der Sache sei die Sanierungssatzung aus mehreren genauer bezeichneten Gründen unwirksam.

6

Die Antragstellerin beantragt,

7

die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "W.-platz II" der Antragsgegnerin vom 12.12.2014 für nichtig zu erklären.

8

Die Antragsgegnerin beantragt,

9

den Antrag abzuweisen.

10

Sie hält den Normenkontrollantrag für unzulässig, da die Sanierungssatzung die bereits entstandene und im Grundbuch eingetragene Grundschuld nicht unmittelbar betreffe. Die Satzung unterwerfe die Grundschuld keinen Beschränkungen, die die Ausübung der Befugnisse des Grundschuldgläubigers einschränken könnten. Insbesondere werde die Verfügung über die bereits entstandene Grundschuld durch die Sanierungssatzung nicht eingeschränkt. Der Wert der Grundschuld betreffe künftige Chancen, die von Art. 14 Abs. 1 GG nicht geschützt würden.

11

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Prozessakten sowie die beigezogenen Verfahrensakten der Antragsgegnerin verwiesen.

Entscheidungsgründe

12

Der nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO statthafte und innerhalb der Jahresfrist nach Bekanntmachung der Sanierungssatzung (vgl. § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO) gestellte Normenkontrollantrag ist wegen Fehlens der erforderlichen Antragsbefugnis unzulässig.

13

Bei der angefochtenen Sanierungssatzung handelt es sich um eine nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassene Satzung i. S. des § 43 Abs. 1 Nr. 1 VwGO, die nach dieser Bestimmung der Überprüfung in einem Normenkontrollverfahren unterzogen werden kann. Nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO kann den Antrag, die Satzung für ungültig zu erklären, jede natürliche oder juristische Person stellen, die geltend macht, durch die Satzung oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. An die Geltendmachung einer Rechtsverletzung sind dabei keine höheren Anforderungen zu stellen, als sie für die Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO gelten. Erforderlich, aber auch ausreichend ist mithin, dass der Antragsteller hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch die Anwendung der Sanierungssatzung - durch die nach § 142 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 BauGB das Sanierungsgebiet förmlich festgelegt wird - in seinen eigenen subjektiven Rechten verletzt wird (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 24.3.2011 - 5 S 163/09 - BRS 78 Nr. 74, m. w. N.).

14

1. Bei einem Antragsteller, der Eigentümer eines im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks ist, wird das regelmäßig der Fall sein (vgl. auch hierzu VGH Bad.-Württ., Urt. v. 24.03.2011, a. a. O.). Voraussetzung ist allerdings, dass er sich gegen eine Festsetzung wendet, die unmittelbar sein Grundstück betrifft. In diesem Fall kann der Eigentümer die Festsetzung gerichtlich überprüfen lassen, weil diese den Inhalt seines Grundeigentums (Art. 14 Abs. 1 GG) bestimmt; die (potentielle) Rechtswidrigkeit eines derartigen normativen Eingriffs muss er nicht hinnehmen (vgl. zur Antragsbefugnis für ein Normenkontrollverfahren betreffend einen Bebauungsplan BVerwG, Beschl. v. 25.9.2013 - 4 BN 15.13 - BauR 2014, 90 f.).

15

Diese Regeln gelten grundsätzlich in gleicher Weise, wenn sich der Inhaber eines dinglichen Rechts an einem im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstück gegen eine sanierungsrechtliche Satzungsregelung wendet, die das belastete Grundstück betrifft. Denn auch dingliche Rechte an Grundstücken unterfallen der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG. Folglich ist es gerechtfertigt, diejenigen, die in eigentumsähnlicher Weise an einem Grundstück dinglich berechtigt sind, dem Eigentümer in Bezug auf die Antragsbefugnis nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO grundsätzlich gleichzustellen, wie etwa den Inhaber eines Erbbaurechts oder den Nießbraucher oder auch den Erwerber eines Grundstücks, auf den der Besitz sowie Nutzungen und Lasten übergegangen sind und zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen ist (vgl. auch hierzu BVerwG, Beschl. v. 25.9.2013, a. a. O., m. w. N.). Nichts anderes gilt für die hier von der Antragstellerin geltend gemachte Grundschuld. Auch diese unterfällt nämlich der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG (vgl. Jarass, in: Jarass/Pieroth, GG, 13. Aufl. 2014, RdNr. 7 zu Art. 14).

16

Indes ist ebenso wie in Bezug auf das Eigentum auch hinsichtlich der dinglichen Rechte erforderlich, dass die Satzungsregelung das jeweilige Recht unmittelbar betrifft, also den Inhalt des jeweiligen Rechts normativ bestimmt (vgl. wiederum BVerwG, Beschl. v. 25.9.2013, a. a. O.). Ein bloßer kausaler Zusammenhang zwischen einer normativen Beschränkung des Grundeigentums und einer Beeinträchtigung dinglicher Rechte an diesem Grundstück genügt danach für eine unmittelbare Betroffenheit der dinglichen Rechte nicht. Vielmehr handelt es sich hierbei um eine Veränderung der den dinglichen Rechten vorgegebenen Situation. Aus einer derartigen Veränderung resultierende Folgen für eine durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Rechtsposition beruhen lediglich mittelbar auf dem normativen Eigentumseingriff (vgl. Rieger, in: Schrödter, BauGB, 8. Aufl. 2015, RdNr. 55 zu § 31).

17

Eine solche, das Grundpfandrecht der Antragstellerin unmittelbar bestimmende Regelung enthält die angegriffene Satzung nicht.

18

a) Die Sanierungssatzung beschränkt weder die Veräußerungs- noch die Verwertungsmöglichkeit der Grundschuld der Antragstellerin. Zwar hat sich die Antragsgegnerin in § 2 der Satzung ausdrücklich dafür entschieden, die Sanierungsmaßnahme in Anwendung des § 144 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB durchzuführen, also die in diesen Regelungen vorgesehene gemeindliche Genehmigungspflicht für genauer bezeichnete Vorhaben und Rechtsvorgänge im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht gemäß § 142 Abs. 4 2. Halbs. auszuschließen. Jedoch ergibt sich aus diesen Vorschriften keine Genehmigungspflicht für die Veräußerung und Verwertung von Grundschulden, die auf einem Grundstück im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet lasten.

19

aa) Die Veräußerung bzw. Abtretung einer Grundschuld unterfällt insbesondere weder § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB, der lediglich die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks sowie die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts unter Genehmigungsvorbehalt stellt, noch § 144 Abs. 2 Nr. 2 BauGB, der nur für die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts, nicht aber für dessen Abtretung eine schriftliche Genehmigung der Gemeinde fordert (vgl. Köhler/Fieseler, in: Schrödter, BauGB, 8. Aufl. 2015, RdNr. 12 zu § 144; OLG Sachsen-Anhalt, Beschl. v. 22.6.2015 - 12 Wx 8/15 - juris, m. w. N.). Dementsprechend ist auch ein auf die Abtretung einer Grundschuld gerichteter schuldrechtlicher Vertrag nicht nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB genehmigungspflichtig.

20

bb) Vergleichbar verhält es sich hinsichtlich der Verwertung von Grundschulden durch Zwangsvollstreckung (§ 1192 Abs. 1 i. V. m. § 1147 BGB). Denn hierbei handelt es sich nicht um eine der Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB unterfallende rechtsgeschäftliche Veräußerung des Grundstücks. Vielmehr geht das Grundstückseigentum durch den staatlichen Akt des Zuschlages auf den Versteigerer über (vgl. auch hierzu Köhler/Fieseler, a. a. O., RdNr. 11 zu § 144). Damit sind die Rechtsakte in der Zwangsversteigerung, also der Enteignungsbeschluss und der Zuschlag sowie die Anordnung bzw. Einleitung dieser Verfahren, nicht genehmigungspflichtig (vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Mai 2016, RdNr. 30 zu § 144 i. V. mit RdNr. 11 b zu § 51).

21

b) Auch im Übrigen liegt keine satzungsrechtliche Bestimmung vor, die unmittelbar das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Grundpfandrecht betrifft.

22

Dies gilt insbesondere mit Blick auf das Vorbringen der Antragstellerin, die Festlegung des Sanierungsgebiets führe zu einer nicht mehr hinreichenden Sicherung des von ihr gewährten Darlehens durch die auf den betroffenen Grundstücken lastende Grundschuld.

23

Die Antragstellerin macht insoweit einen Wertverlust der in das Sanierungsgebiet einbezogenen Grundstücke geltend. Diesen leitet sie aus der Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB sowie daraus ab, dass bei Genehmigungsentscheidungen die Eigentümerinteressen hinter die Sanierungsziele zurückträten (§ 145 Abs. 2, Abs. 3 und Abs. 4 BauGB). Da das Sanierungsziel der Antragsgegnerin darin bestehe, den Altbestand vollständig durch einen Neubau zu ersetzen, seien die Eigentümer an einer sinnvollen Nutzung der Grundstücke für die Dauer des Sanierungsverfahrens gehindert. Folge hiervon sei, dass sich die Grundschuld zur Sicherung des Darlehens von EUR 19,5 Mio. nicht mehr realisieren lasse.

24

Ob die Festlegung des Sanierungsgebiets im Ergebnis tatsächlich einen Wertverlust der Grundstücke besorgen ließ und in der Zwischenzeit zu einem solchen geführt hat, hält der Senat für fraglich, da die im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke durch die Sanierung im Regelfall eine Wertsteigerung erfahren (vgl. BVerwG, Urt. v. 13.7.2006 - 4 C 5.05 - BVerwGE 126, 238 ff.) und auch die hier streitige städtebauliche Sanierungsmaßnahme das Ziel verfolgt, das Sanierungsgebiet wieder aufzuwerten, also im Gegensatz zu der derzeit negativen, durch Baumängel und Leerstände geprägten Tendenz (vgl. hierzu die Stellungnahme „Wollhaus Heilbronn“ der GMA - Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH vom 3.12.2014) eine - verkehrswertsteigernde - positive Perspektive für den fraglichen Bereich vermitteln soll. Das kann jedoch auf sich beruhen. Gleichfalls ist unerheblich, ob im Falle eines Wertverlustes der Grundstücke die Gefahr einer Untersicherung des von der Antragstellerin gewährten Darlehens besteht. Schließlich braucht der Senat auch nicht zu entscheiden, ob und gegebenenfalls inwieweit die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG das Grundpfandrecht der Antragstellerin auch vor einer Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion durch Wertverlust des belasteten Grundstücks schützt.

25

Die von der Antragstellerin befürchteten Auswirkungen des Erlasses der Sanierungssatzung auf ihr Grundpfandrecht knüpfen nämlich auch nach ihrem eigenen Vorbringen an Regelungen an, die den Inhalt des Grundstückseigentums und nicht denjenigen des Grundpfandrechts bestimmen. Dies genügt - wie oben dargelegt - für eine unmittelbare Betroffenheit des Grundpfandrechts nicht.

26

2. Eine mögliche Verletzung von subjektiven Rechten der Antragstellerin ergibt sich auch nicht daraus, dass sie nicht als „sonstige Betroffene“ i. S. des § 137 Satz 1 BauGB am Sanierungsverfahren beteiligt wurde.

27

Zwar sind nach der genannten Vorschrift unter anderem auch Inhaber von Grundschulden am Verfahren zu beteiligen (vgl. Krautzberger, a. a. O., RdNr. 41 zu § 137; vgl. Köhler/Fieseler, a. a. O., RdNr. 9 zu § 137), da sanierungsbedingte Veränderungen am Grundstück Einfluss auf diese Rechte haben können (vgl. Schmidt-Eichstaedt, in: Brügelmann, BauGB, RdNr. 9 zu § 137). Jedoch vermittelt § 137 Satz 1 BauGB kein für die Antragsbefugnis im Normenkontrollverfahren erforderliches subjektiv-öffentliches Recht. Denn die Betroffenenbeteiligung soll keine Individualrechte wahren; vielmehr dient sie - ebenso wie die vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB und die Beteiligung der öffentlichen Aufgabenträger nach § 139 BauGB (vgl. Krautzberger, a. a. O., RdNrn. 48 ff. zu § 143) - dem Interesse der Allgemeinheit daran, Beurteilungsgrundlagen für die Möglichkeiten der Bewältigung der Sanierungsaufgaben im allgemeinen zu schaffen. Dem entsprechend führt ein Verstoß gegen § 137 Satz 1 BauGB für sich allein auch nicht zur Unwirksamkeit der Sanierungssatzung (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB; vgl. zu alledem VGH Bad.-Württ., Urt. v. 24.3.2011, a. a. O., m. w. N.).

28

3. Schließlich lässt sich eine Antragsbefugnis im Ergebnis auch nicht mit einem möglichen Verstoß gegen das in § 136 Abs. 4 Satz 1 BauGB enthaltene sanierungsrechtliche Abwägungsgebot begründen. Denn die insoweit allein in Betracht kommende Beeinträchtigung der Grundschuld der Antragstellerin bzw. des Sicherungszwecks dieses Grundpfandrechts stellt keinen eigenständigen Abwägungsposten dar.

29

Das sanierungsrechtliche Abwägungsgebot des § 136 Abs. 4 Satz 1 BauGB hat - ebenso wie das in § 1 Abs. 7 BauGB enthaltene bauplanungsrechtliche Abwägungsgebot - hinsichtlich solcher privater Belange drittschützenden Charakter, die für die sanierungsrechtliche Abwägung erheblich sind (vgl. VGH Bad.-Württ, Urt. v. 24.3.2011, a. a. O.). Damit reicht die aus dem Abwägungsgebot hergeleitete Antragsbefugnis weiter als diejenige wegen einer möglichen Eigentumsverletzung (vgl. VGH Bad.-Württ, Urt. v. 20.3.2013 - 5 S 1126/11 -VBlBW 2013, 347 f.).

30

Vor und bei Erlass einer Sanierungssatzung ist zwar eine Vielzahl von Abwägungsentscheidungen, beispielsweise zum Vorliegen städtebaulicher Missstände, hinsichtlich der allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierung und zur Erforderlichkeit der förmlichen Festsetzung eines Sanierungsgebiets zu treffen (vgl. BVerwG, Urt. v. 4.3.1999 - 4 C 8.98 - Buchholz 406.11 § 142 BauGB Nr. 5; OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 20.11.2015 - 7 D 70/14.NE - juris).

31

Im Rahmen dieser Abwägung sind indes nur diejenigen privaten Belange beachtlich, die von der Sanierung voraussichtlich mehr als geringfügig (vgl. Köhler/Fieseler, a. a. O., RdNr. 100 zu § 136) unmittelbar betroffen werden (vgl. unter Hinweis auf § 141 Abs. 1 Satz 2 BauGB Krautzberger, a. a. O., RdNr. 144 zu § 136) sowie schutzwürdig sind (vgl. W.-R. Schenke, in: Kopp/Schenke, VwGO, 21. Aufl. 2015, RdNr. 71 zu § 47). Maßgebend ist dabei grundsätzlich der Grad der faktischen und unmittelbaren Beeinträchtigungen, die durch die Satzungsregelung zugelassen werden (vgl. zu Festsetzungen eines Bebauungsplans BVerwG, Beschl. v. 9.2.1995 - 4 NB 17.94 - Buchholz 310 § 47 VwGO Nr. 102).

32

Auswirkungen einer Sanierungssatzung auf den Verkehrswert zählen daher allenfalls insoweit zum Abwägungsmaterial, als sie unmittelbar ein im Sanierungsgebiet liegendes Grundstück selbst betreffen. Nur mittelbar durch Auswirkungen der Satzung auftretende Verkehrswertminderungen stellen hingegen keinen eigenständigen Abwägungsposten dar (vgl. wiederum BVerwG, Beschl. v. 9.2.1995, a. a. O.; vgl. auch VGH Bad.-Württ, Urt. v. 20.3.2013, a. a. O.).

33

Mithin könnte selbst ein Wertverlust des durch die Grundschuld der Antragstellerin belasteten Grundeigentums allenfalls dann zum Abwägungsmaterial zählen, wenn er unmittelbar auf die Sanierungssatzung, insbesondere auf die nach förmlicher Festsetzung des Sanierungsgebiets eintretende Beschränkung der Eigentümerstellung (§ 144 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB; § 145 Abs. 2, Abs. 3 und Abs. 4 BauGB) sowie das Ziel der Sanierung (Abriss und Neubau) zurückzuführen wäre.

34

Hingegen gilt dies nicht für eine Beeinträchtigung der Grundschuld der Antragstellerin, hier der Sicherungsfunktion des Grundpfandrechts. Zum einen ist die Grundschuld - wie bereits oben (unter 1. b) dargelegt - durch Regelungen der Sanierungssatzung nicht unmittelbar normativ betroffen. Zum anderen führen auch faktische Auswirkungen der Satzung nicht unmittelbar zu einer Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion des Grundpfandrechts.

35

Eine solche Beeinträchtigung setzt nämlich - auch nach dem eigenen Vorbringen der Antragstellerin - zunächst den Eintritt eines sanierungsbedingten Wertverlusts der belasteten Grundstücke voraus und beruht damit nur mittelbar auf Auswirkungen der Sanierungssatzung. Dabei ist zu beachten, dass selbst eine Minderung des Verkehrswerts der Grundstücke nicht zwangsläufig auch eine Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion der Grundschuld nach sich zieht. Denn eine solche hängt neben dem Wert der belasteten Grundstücke noch von weiteren Faktoren ab. Maßgeblich ist beispielsweise auch das Verhältnis des Verkehrswerts der Grundstücke zur Höhe des (noch) gesicherten Darlehens. Ferner können dieses Verhältnis sowie zukunftsgerichtete Erwartungen des Marktes, beispielsweise in Bezug auf Wertsteigerungen infolge der Sanierungsmaßnahme, die Grundlage eines eigenen, für die Sicherung des Darlehens möglicherweise ausreichenden Verkehrswerts der Grundschuld selbst bilden.

36

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

37

Die Revision ist gemäß § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zuzulassen, da der Frage, ob ein an einem Grundstück im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bestehendes Grundpfandrecht eine Antragsbefugnis i. S. des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO zu vermitteln vermag, grundsätzliche Bedeutung zukommt.

38

Beschluss

39

Der Streitwert wird gem. § 63 Abs. 2 Satz 1 i. V. mit § 52 Abs. 1 GKG auf EUR 15.000,- festgesetzt.

40

Der Beschluss ist unanfechtbar.

Gründe

12

Der nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO statthafte und innerhalb der Jahresfrist nach Bekanntmachung der Sanierungssatzung (vgl. § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO) gestellte Normenkontrollantrag ist wegen Fehlens der erforderlichen Antragsbefugnis unzulässig.

13

Bei der angefochtenen Sanierungssatzung handelt es sich um eine nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassene Satzung i. S. des § 43 Abs. 1 Nr. 1 VwGO, die nach dieser Bestimmung der Überprüfung in einem Normenkontrollverfahren unterzogen werden kann. Nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO kann den Antrag, die Satzung für ungültig zu erklären, jede natürliche oder juristische Person stellen, die geltend macht, durch die Satzung oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. An die Geltendmachung einer Rechtsverletzung sind dabei keine höheren Anforderungen zu stellen, als sie für die Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO gelten. Erforderlich, aber auch ausreichend ist mithin, dass der Antragsteller hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch die Anwendung der Sanierungssatzung - durch die nach § 142 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 BauGB das Sanierungsgebiet förmlich festgelegt wird - in seinen eigenen subjektiven Rechten verletzt wird (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 24.3.2011 - 5 S 163/09 - BRS 78 Nr. 74, m. w. N.).

14

1. Bei einem Antragsteller, der Eigentümer eines im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks ist, wird das regelmäßig der Fall sein (vgl. auch hierzu VGH Bad.-Württ., Urt. v. 24.03.2011, a. a. O.). Voraussetzung ist allerdings, dass er sich gegen eine Festsetzung wendet, die unmittelbar sein Grundstück betrifft. In diesem Fall kann der Eigentümer die Festsetzung gerichtlich überprüfen lassen, weil diese den Inhalt seines Grundeigentums (Art. 14 Abs. 1 GG) bestimmt; die (potentielle) Rechtswidrigkeit eines derartigen normativen Eingriffs muss er nicht hinnehmen (vgl. zur Antragsbefugnis für ein Normenkontrollverfahren betreffend einen Bebauungsplan BVerwG, Beschl. v. 25.9.2013 - 4 BN 15.13 - BauR 2014, 90 f.).

15

Diese Regeln gelten grundsätzlich in gleicher Weise, wenn sich der Inhaber eines dinglichen Rechts an einem im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstück gegen eine sanierungsrechtliche Satzungsregelung wendet, die das belastete Grundstück betrifft. Denn auch dingliche Rechte an Grundstücken unterfallen der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG. Folglich ist es gerechtfertigt, diejenigen, die in eigentumsähnlicher Weise an einem Grundstück dinglich berechtigt sind, dem Eigentümer in Bezug auf die Antragsbefugnis nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO grundsätzlich gleichzustellen, wie etwa den Inhaber eines Erbbaurechts oder den Nießbraucher oder auch den Erwerber eines Grundstücks, auf den der Besitz sowie Nutzungen und Lasten übergegangen sind und zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen ist (vgl. auch hierzu BVerwG, Beschl. v. 25.9.2013, a. a. O., m. w. N.). Nichts anderes gilt für die hier von der Antragstellerin geltend gemachte Grundschuld. Auch diese unterfällt nämlich der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG (vgl. Jarass, in: Jarass/Pieroth, GG, 13. Aufl. 2014, RdNr. 7 zu Art. 14).

16

Indes ist ebenso wie in Bezug auf das Eigentum auch hinsichtlich der dinglichen Rechte erforderlich, dass die Satzungsregelung das jeweilige Recht unmittelbar betrifft, also den Inhalt des jeweiligen Rechts normativ bestimmt (vgl. wiederum BVerwG, Beschl. v. 25.9.2013, a. a. O.). Ein bloßer kausaler Zusammenhang zwischen einer normativen Beschränkung des Grundeigentums und einer Beeinträchtigung dinglicher Rechte an diesem Grundstück genügt danach für eine unmittelbare Betroffenheit der dinglichen Rechte nicht. Vielmehr handelt es sich hierbei um eine Veränderung der den dinglichen Rechten vorgegebenen Situation. Aus einer derartigen Veränderung resultierende Folgen für eine durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Rechtsposition beruhen lediglich mittelbar auf dem normativen Eigentumseingriff (vgl. Rieger, in: Schrödter, BauGB, 8. Aufl. 2015, RdNr. 55 zu § 31).

17

Eine solche, das Grundpfandrecht der Antragstellerin unmittelbar bestimmende Regelung enthält die angegriffene Satzung nicht.

18

a) Die Sanierungssatzung beschränkt weder die Veräußerungs- noch die Verwertungsmöglichkeit der Grundschuld der Antragstellerin. Zwar hat sich die Antragsgegnerin in § 2 der Satzung ausdrücklich dafür entschieden, die Sanierungsmaßnahme in Anwendung des § 144 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB durchzuführen, also die in diesen Regelungen vorgesehene gemeindliche Genehmigungspflicht für genauer bezeichnete Vorhaben und Rechtsvorgänge im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nicht gemäß § 142 Abs. 4 2. Halbs. auszuschließen. Jedoch ergibt sich aus diesen Vorschriften keine Genehmigungspflicht für die Veräußerung und Verwertung von Grundschulden, die auf einem Grundstück im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet lasten.

19

aa) Die Veräußerung bzw. Abtretung einer Grundschuld unterfällt insbesondere weder § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB, der lediglich die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks sowie die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts unter Genehmigungsvorbehalt stellt, noch § 144 Abs. 2 Nr. 2 BauGB, der nur für die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts, nicht aber für dessen Abtretung eine schriftliche Genehmigung der Gemeinde fordert (vgl. Köhler/Fieseler, in: Schrödter, BauGB, 8. Aufl. 2015, RdNr. 12 zu § 144; OLG Sachsen-Anhalt, Beschl. v. 22.6.2015 - 12 Wx 8/15 - juris, m. w. N.). Dementsprechend ist auch ein auf die Abtretung einer Grundschuld gerichteter schuldrechtlicher Vertrag nicht nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB genehmigungspflichtig.

20

bb) Vergleichbar verhält es sich hinsichtlich der Verwertung von Grundschulden durch Zwangsvollstreckung (§ 1192 Abs. 1 i. V. m. § 1147 BGB). Denn hierbei handelt es sich nicht um eine der Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB unterfallende rechtsgeschäftliche Veräußerung des Grundstücks. Vielmehr geht das Grundstückseigentum durch den staatlichen Akt des Zuschlages auf den Versteigerer über (vgl. auch hierzu Köhler/Fieseler, a. a. O., RdNr. 11 zu § 144). Damit sind die Rechtsakte in der Zwangsversteigerung, also der Enteignungsbeschluss und der Zuschlag sowie die Anordnung bzw. Einleitung dieser Verfahren, nicht genehmigungspflichtig (vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Mai 2016, RdNr. 30 zu § 144 i. V. mit RdNr. 11 b zu § 51).

21

b) Auch im Übrigen liegt keine satzungsrechtliche Bestimmung vor, die unmittelbar das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Grundpfandrecht betrifft.

22

Dies gilt insbesondere mit Blick auf das Vorbringen der Antragstellerin, die Festlegung des Sanierungsgebiets führe zu einer nicht mehr hinreichenden Sicherung des von ihr gewährten Darlehens durch die auf den betroffenen Grundstücken lastende Grundschuld.

23

Die Antragstellerin macht insoweit einen Wertverlust der in das Sanierungsgebiet einbezogenen Grundstücke geltend. Diesen leitet sie aus der Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB sowie daraus ab, dass bei Genehmigungsentscheidungen die Eigentümerinteressen hinter die Sanierungsziele zurückträten (§ 145 Abs. 2, Abs. 3 und Abs. 4 BauGB). Da das Sanierungsziel der Antragsgegnerin darin bestehe, den Altbestand vollständig durch einen Neubau zu ersetzen, seien die Eigentümer an einer sinnvollen Nutzung der Grundstücke für die Dauer des Sanierungsverfahrens gehindert. Folge hiervon sei, dass sich die Grundschuld zur Sicherung des Darlehens von EUR 19,5 Mio. nicht mehr realisieren lasse.

24

Ob die Festlegung des Sanierungsgebiets im Ergebnis tatsächlich einen Wertverlust der Grundstücke besorgen ließ und in der Zwischenzeit zu einem solchen geführt hat, hält der Senat für fraglich, da die im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke durch die Sanierung im Regelfall eine Wertsteigerung erfahren (vgl. BVerwG, Urt. v. 13.7.2006 - 4 C 5.05 - BVerwGE 126, 238 ff.) und auch die hier streitige städtebauliche Sanierungsmaßnahme das Ziel verfolgt, das Sanierungsgebiet wieder aufzuwerten, also im Gegensatz zu der derzeit negativen, durch Baumängel und Leerstände geprägten Tendenz (vgl. hierzu die Stellungnahme „Wollhaus Heilbronn“ der GMA - Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH vom 3.12.2014) eine - verkehrswertsteigernde - positive Perspektive für den fraglichen Bereich vermitteln soll. Das kann jedoch auf sich beruhen. Gleichfalls ist unerheblich, ob im Falle eines Wertverlustes der Grundstücke die Gefahr einer Untersicherung des von der Antragstellerin gewährten Darlehens besteht. Schließlich braucht der Senat auch nicht zu entscheiden, ob und gegebenenfalls inwieweit die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG das Grundpfandrecht der Antragstellerin auch vor einer Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion durch Wertverlust des belasteten Grundstücks schützt.

25

Die von der Antragstellerin befürchteten Auswirkungen des Erlasses der Sanierungssatzung auf ihr Grundpfandrecht knüpfen nämlich auch nach ihrem eigenen Vorbringen an Regelungen an, die den Inhalt des Grundstückseigentums und nicht denjenigen des Grundpfandrechts bestimmen. Dies genügt - wie oben dargelegt - für eine unmittelbare Betroffenheit des Grundpfandrechts nicht.

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2. Eine mögliche Verletzung von subjektiven Rechten der Antragstellerin ergibt sich auch nicht daraus, dass sie nicht als „sonstige Betroffene“ i. S. des § 137 Satz 1 BauGB am Sanierungsverfahren beteiligt wurde.

27

Zwar sind nach der genannten Vorschrift unter anderem auch Inhaber von Grundschulden am Verfahren zu beteiligen (vgl. Krautzberger, a. a. O., RdNr. 41 zu § 137; vgl. Köhler/Fieseler, a. a. O., RdNr. 9 zu § 137), da sanierungsbedingte Veränderungen am Grundstück Einfluss auf diese Rechte haben können (vgl. Schmidt-Eichstaedt, in: Brügelmann, BauGB, RdNr. 9 zu § 137). Jedoch vermittelt § 137 Satz 1 BauGB kein für die Antragsbefugnis im Normenkontrollverfahren erforderliches subjektiv-öffentliches Recht. Denn die Betroffenenbeteiligung soll keine Individualrechte wahren; vielmehr dient sie - ebenso wie die vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB und die Beteiligung der öffentlichen Aufgabenträger nach § 139 BauGB (vgl. Krautzberger, a. a. O., RdNrn. 48 ff. zu § 143) - dem Interesse der Allgemeinheit daran, Beurteilungsgrundlagen für die Möglichkeiten der Bewältigung der Sanierungsaufgaben im allgemeinen zu schaffen. Dem entsprechend führt ein Verstoß gegen § 137 Satz 1 BauGB für sich allein auch nicht zur Unwirksamkeit der Sanierungssatzung (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB; vgl. zu alledem VGH Bad.-Württ., Urt. v. 24.3.2011, a. a. O., m. w. N.).

28

3. Schließlich lässt sich eine Antragsbefugnis im Ergebnis auch nicht mit einem möglichen Verstoß gegen das in § 136 Abs. 4 Satz 1 BauGB enthaltene sanierungsrechtliche Abwägungsgebot begründen. Denn die insoweit allein in Betracht kommende Beeinträchtigung der Grundschuld der Antragstellerin bzw. des Sicherungszwecks dieses Grundpfandrechts stellt keinen eigenständigen Abwägungsposten dar.

29

Das sanierungsrechtliche Abwägungsgebot des § 136 Abs. 4 Satz 1 BauGB hat - ebenso wie das in § 1 Abs. 7 BauGB enthaltene bauplanungsrechtliche Abwägungsgebot - hinsichtlich solcher privater Belange drittschützenden Charakter, die für die sanierungsrechtliche Abwägung erheblich sind (vgl. VGH Bad.-Württ, Urt. v. 24.3.2011, a. a. O.). Damit reicht die aus dem Abwägungsgebot hergeleitete Antragsbefugnis weiter als diejenige wegen einer möglichen Eigentumsverletzung (vgl. VGH Bad.-Württ, Urt. v. 20.3.2013 - 5 S 1126/11 -VBlBW 2013, 347 f.).

30

Vor und bei Erlass einer Sanierungssatzung ist zwar eine Vielzahl von Abwägungsentscheidungen, beispielsweise zum Vorliegen städtebaulicher Missstände, hinsichtlich der allgemeinen Ziele und Zwecke der Sanierung und zur Erforderlichkeit der förmlichen Festsetzung eines Sanierungsgebiets zu treffen (vgl. BVerwG, Urt. v. 4.3.1999 - 4 C 8.98 - Buchholz 406.11 § 142 BauGB Nr. 5; OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 20.11.2015 - 7 D 70/14.NE - juris).

31

Im Rahmen dieser Abwägung sind indes nur diejenigen privaten Belange beachtlich, die von der Sanierung voraussichtlich mehr als geringfügig (vgl. Köhler/Fieseler, a. a. O., RdNr. 100 zu § 136) unmittelbar betroffen werden (vgl. unter Hinweis auf § 141 Abs. 1 Satz 2 BauGB Krautzberger, a. a. O., RdNr. 144 zu § 136) sowie schutzwürdig sind (vgl. W.-R. Schenke, in: Kopp/Schenke, VwGO, 21. Aufl. 2015, RdNr. 71 zu § 47). Maßgebend ist dabei grundsätzlich der Grad der faktischen und unmittelbaren Beeinträchtigungen, die durch die Satzungsregelung zugelassen werden (vgl. zu Festsetzungen eines Bebauungsplans BVerwG, Beschl. v. 9.2.1995 - 4 NB 17.94 - Buchholz 310 § 47 VwGO Nr. 102).

32

Auswirkungen einer Sanierungssatzung auf den Verkehrswert zählen daher allenfalls insoweit zum Abwägungsmaterial, als sie unmittelbar ein im Sanierungsgebiet liegendes Grundstück selbst betreffen. Nur mittelbar durch Auswirkungen der Satzung auftretende Verkehrswertminderungen stellen hingegen keinen eigenständigen Abwägungsposten dar (vgl. wiederum BVerwG, Beschl. v. 9.2.1995, a. a. O.; vgl. auch VGH Bad.-Württ, Urt. v. 20.3.2013, a. a. O.).

33

Mithin könnte selbst ein Wertverlust des durch die Grundschuld der Antragstellerin belasteten Grundeigentums allenfalls dann zum Abwägungsmaterial zählen, wenn er unmittelbar auf die Sanierungssatzung, insbesondere auf die nach förmlicher Festsetzung des Sanierungsgebiets eintretende Beschränkung der Eigentümerstellung (§ 144 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB; § 145 Abs. 2, Abs. 3 und Abs. 4 BauGB) sowie das Ziel der Sanierung (Abriss und Neubau) zurückzuführen wäre.

34

Hingegen gilt dies nicht für eine Beeinträchtigung der Grundschuld der Antragstellerin, hier der Sicherungsfunktion des Grundpfandrechts. Zum einen ist die Grundschuld - wie bereits oben (unter 1. b) dargelegt - durch Regelungen der Sanierungssatzung nicht unmittelbar normativ betroffen. Zum anderen führen auch faktische Auswirkungen der Satzung nicht unmittelbar zu einer Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion des Grundpfandrechts.

35

Eine solche Beeinträchtigung setzt nämlich - auch nach dem eigenen Vorbringen der Antragstellerin - zunächst den Eintritt eines sanierungsbedingten Wertverlusts der belasteten Grundstücke voraus und beruht damit nur mittelbar auf Auswirkungen der Sanierungssatzung. Dabei ist zu beachten, dass selbst eine Minderung des Verkehrswerts der Grundstücke nicht zwangsläufig auch eine Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion der Grundschuld nach sich zieht. Denn eine solche hängt neben dem Wert der belasteten Grundstücke noch von weiteren Faktoren ab. Maßgeblich ist beispielsweise auch das Verhältnis des Verkehrswerts der Grundstücke zur Höhe des (noch) gesicherten Darlehens. Ferner können dieses Verhältnis sowie zukunftsgerichtete Erwartungen des Marktes, beispielsweise in Bezug auf Wertsteigerungen infolge der Sanierungsmaßnahme, die Grundlage eines eigenen, für die Sicherung des Darlehens möglicherweise ausreichenden Verkehrswerts der Grundschuld selbst bilden.

36

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

37

Die Revision ist gemäß § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zuzulassen, da der Frage, ob ein an einem Grundstück im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bestehendes Grundpfandrecht eine Antragsbefugnis i. S. des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO zu vermitteln vermag, grundsätzliche Bedeutung zukommt.

38

Beschluss

39

Der Streitwert wird gem. § 63 Abs. 2 Satz 1 i. V. mit § 52 Abs. 1 GKG auf EUR 15.000,- festgesetzt.

40

Der Beschluss ist unanfechtbar.