Finanzgericht Münster (Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-08-17, Aktenzeichen 8 K 2650/03 GrE
ECLI:DE:FGMS:2006:0817.8K2650.03GRE.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens werden der Klägerin auferlegt.

Die Revision wird zugelassen.

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G r ü n d e :

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Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob in die Gegenleistung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)) für den Erwerb eines (kontaminierten) Grundstücks auch Kosten für die Altlastensanierung einzubeziehen sind.

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Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 18.02.2000 (UR-Nr. 34/2000 des Notars S in I) erwarb die Klägerin (Klin.) von der Bundesrepublik Deutschland das mit vier Lagergebäuden bebaute Grundstück N-Straße 59 zum Kaufpreis von 2.150.000,00 DM (1.099.277,00 EUR). Das Grundstück war in den Jahren 1934 bis Mitte der 80er Jahre für militärische Zwecke genutzt worden; insbesondere diente es nach dem 2. Weltkrieg den ausländischen Streitkräften als Lager für Maschinen, Fahrzeuge und Gerätschaften. Der Boden war mit diversen Chemikalien erheblich kontaminiert und wegen der bestehenden Altlasten und der vorhandenen Baukörper im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht für die Wohnbebauung geeignet. Wegen der Einzelheiten der Bodenverunreinigungen wird auf das Gefährdungsgutachten der Firma IQD GmbH vom 13.07.1995 Bezug genommen. Auf Grund dieses Sachverständigengutachtens musste die Veräußerin auf Verlangen der Stadt I vom 07.08.1995 vorläufige Sicherungsmaßnahmen durchführen, wobei tiefgreifende Altlastenbeseitigungen und weitere Grundwassersanierungsmaßnahmen zunächst zurückgestellt wurden. Auf Anfrage des Finanzamts (FA) teilte das Bundesvermögensamt unter dem 23.03.2000 dazu mit, dass hinsichtlich der erworbenen Fläche eine Ordnungsverfügung gegen den Bund nicht erlassen worden sei, sondern der Bund im Bereich des ehemaligen Batterielagers im Herbst 1995 durch Überdecken der betroffenen Flächen mit Folie und anschließenden Bodenauftrag provisorische Sicherungsmaßnahmen ergriffen habe. Die Belastung der Liegenschaft werde jedoch seit dem Jahre 1996 durch die Errichtung von Grundwassermessstellen und durch die Entnahme von Bodenproben ständig überwacht. Das Umweltamt der Stadt I stehe seit Beginn der Verkaufsverhandlungen mit der Käuferin in Kontakt, da die zu ergreifenden Sicherungsmaßnahmen auf die zukünftige Nutzung mit der Ordnungsbehörde abgestimmt werden müssten.

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Bei der von der Klin. erworbenen Grundstücksfläche handelte es sich um ein Innenstadtgrundstück in bester Wohnlage von I, welches für eine Wohnbebauung vorgesehen war. Unabhängig davon wurde zunächst in einer Besprechung zwischen der Stadt I, der OFD N und dem Bundesvermögensamt vom 25.07.1996 festgehalten, dass auch ohne eine Nutzungsänderung wohl innerhalb der nächsten zwei Jahre Maßnahmen zur Gefahrenabwehr erforderlich seien (Auskofferung im Bereich der ehemaligen Batterielager und der PAK-belasteten Fläche im Osten, Bodenabdeckung in den Vegetationsbereichen im nördlichen und westlichen Bereich der Fläche sowie regelmäßige Grundwasseruntersuchung zur Überwachung der Grundwasserbelastung). In einem weiteren Schreiben der Stadt I vom 30.08.1996 wurden die bestehenden und zu beseitigenden Gefahren nochmals im Einzelnen dargelegt. In dem Ergebnisprotokoll vom 26.07.1996 über die Besprechung am Vortag wird weiter festgehalten, dass die Oberfinanzdirektion mit dem in nähere Auswahl genommenen Investor für die Reaktivierung der Fläche die Gespräche wieder aufnehmen werde. Falls dieser Investor kein weiteres Interesse an dieser Fläche bekunde, beabsichtigte man, im Benehmen mit dem Stadtplanungsamt der Stadt I eine Ausschreibung der Fläche vorzunehmen. Wegen einer möglichen Nutzungsänderung heißt es in einem Schreiben der Stadt I an die Bundesrepublik Deutschland vom 25.04.1996 zudem, dass im Hinblick auf die geplante Wohnnutzung der Fläche über die Gefahrenabwehr hinaus aus Vorsorgegründen Sanierungs-/ Sicherungsmaßnahmen durchzuführen seien.

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Der Bebauungsplan wurde im Juni 2001 aufgestellt und im Dezember desselben Jahres vom Rat der Stadt genehmigt.

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In Bezug auf die Altlastensanierung und eine anstehende Nutzungsänderung der Fläche heißt es dazu im Grundstückskaufvertrag im Einzelnen wie folgt:

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§ 3

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Kaufpreis

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1... 2... 3...

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4. Bei dem vereinbarten Kaufpreis nach § 3 Abs. 1 wurde auch berücksichtigt, dass der Käuferin Aufwendungen in Höhe von mindestens 350.000,00 DM für anteilige Infrastrukturmaßnahmen (2-zügiger Kindergarten) entstehen. Die Käuferin verpflichtet sich, die Durchführung dieser Infrastrukturmaßnahme in geeigneter Weise u. a. durch Vorlage des städtebaulichen Vertrages und des Miet- bzw. Übereignungsvertrages zu belegen. Für den Fall, dass diese Infrastrukturmaßnahme nicht innerhalb von 3 Jahren ab Kaufvertragsabschluss verwirklicht wird, hat die Käuferin die ersparten Aufwendungen in Höhe von 350.000,00 DM verzinst ab Kaufvertragsabschluss mit 2 % über dem Basiszinssatz innerhalb von zwei Wochen nach Zahlungsaufforderung an die Verkäuferin nachzuzahlen...

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§ 4 Gewährleistung, Haftung, Altlasten

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1. Das Kaufobjekt wird in dem gegenwärtigen, den Vertragsparteien bekannten Zustand verkauft. Die Verkäuferin haftet weder für Größe, Güte oder Beschaffenheit des Kaufgrundstücks – einschließlich in oder auf dem Kaufobjekt vorhandener Leitungen (vgl. § 5) – noch für seine Freiheit von privaten oder öffentlichen Lasten, zu deren Entstehung oder Fortbestand eine Eintragung im Grundbuch nicht erforderlich ist. Insbesondere übernimmt die Verkäuferin keine Gewähr für eine bestimmte Eigenschaft und/oder Nutzungsmöglichkeit des Kaufobjekts sowie die Beschaffenheit des Baugrundes und der baulichen und technischen Anlagen (einschl. der Entwässerungsanlagen).

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2. Der Käuferin ist bekannt, dass auf dem Kaufobjekt in den Jahren 1934 – 1936 ein Depot erbaut worden ist, welches in den Jahren 1936 – 1945 als Heeresverpflegungs- und Materiallager von der Reichs- bzw. Wehrmacht, unter anderem vermutlich auch für chemische Kampfstoffe, genutzt worden ist. Im Jahr 1945 wurde das Kaufgrundstück durch die ausländischen Streitkräfte übernommen und von diesen weitere Gebäude errichtet. Das Kaufgrundstück wurde von den ausländischen Streitkräften bis Mitte der 80er Jahre als Lager für Maschinen, Fahrzeuge und Gerätschaften genutzt. Nachdem die ausländischen Streitkräfte die Nutzung aufgegeben haben, wurden die baulichen Anlagen bis auf 4 massive Lagergebäude von der Bundeswehr eingeebnet. Unterlagen, die über die abgerissenen Gebäude und deren Nutzung Aufschluss geben könnten, sind den derzeit für die Liegenschaft zuständigen Bediensteten nicht bekannt. Die Fundamente wurden nicht entfernt; die Abbruchmassen wurden zum Teil zu Wällen zusammengeschoben. Der in § 4 Abs. 1 genannte Haftungsausschluss erfasst ausdrücklich auch ggf. aus den vorgenannten Nutzungen herrührende Verschlechterungen einschließlich Bodenverunreinigungen, soweit nachfolgend nichts anderes bestimmt ist.

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3. Der Käuferin ist weiter bekannt, dass sich auf dem Kaufgrundstück Bodenverunreinigungen bedingt durch die vorgenannten Nutzungen nach Abs. 2 befinden. Für das Kaufobjekt wurde im Auftrag der Stadt I von der Firma IQD GmbH mit Datum vom 13.07.1995 ein Gefährdungsgutachten erstellt, das der Käuferin bekannt ist. Aufgrund des Ergebnisses hat die Verkäuferin auf Verlangen der Stadt I vom 07.08.1995 vorläufige Sicherungsmaßnahmen durchgeführt, diese sind der Käuferin bekannt. Die Stadt I hat im weiteren aufgrund der Ergebnisse durch die Firma IQD GmbH mit Gutachten vom 08.12.1995 ein Sicherungs-/Sanierungskonzept erstellen lassen. Dieses ist der Käuferin übergeben worden. Grundlegende Altlastenbeseitigungen und Grundwassersanierungsmaßnahmen wurden auf der Grundlage des Sanierungskonzeptes der Firma IQD GmbH vom 08.12.1995 und der Ermittlungen der von der Verkäuferin beauftragten Staatlichen Bauverwaltung Nordrhein-Westfalen zunächst zurückgestellt. Bei der beabsichtigten Herrichtung des Kaufobjektes jedoch sind die vorgenannten und die im Schreiben der Stadt I vom 30.08.1996 geforderten Maßnahmen zur Gefahrenabwehr, die der Käuferin bekannt sind, zu gewährleisten. Das Untersuchungsergebnis der Stadt I vom 19.11.1996 und das Schreiben der Stadt I vom 30.08.1996 wurden der Käuferin übergeben. Durch die von der Käuferin beauftragte Beratungsgesellschaft SH & Partner mbH wurden weitere Abbruch-, Entsorgungs- und Verwertungskonzepte vom 17.03.1999, 27.07.1999 und nach ergänzenden Untersuchungen vom 28.09.1999 und 08.11.1999 erstellt, die den Parteien bekannt sind.

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4. Der Käuferin ist bekannt, dass das Kaufgrundstück wegen der bestehenden Altlasten und der vorhandenen Baukörper derzeit zum Zwecke der Wohnbebauung nicht bebauungsfähig ist. Die Parteien haben bei der Kaufpreiseinigung berücksichtigt, dass - für die Beseitigung der Verunreinigung des Bodens mit Schadstoffen, die nach den geltenden gesetzlichen Bestimmungen und Richtlinien der vorgesehenen Nutzung zur Wohnbebauung entgegenstehen, - für die Freiräumung, Entsiegelung und den Abbruch sämtlicher ober- und unterirdischen Bauten und Fundamente und - für die erforderliche ordnungsgemäße Entsorgung/Verwertung der anfallenden Materialien ganz erheblich Aufwendungen aufzubringen sind, die beide Parteien mit 6.500.000,00 DM netto zuzüglich 16 % Mehrwertsteuer, somit insgesamt 7.540.000,00 DM veranschlagen. Bei dem vereinbarten Kaufpreis nach § 3 Abs. 1 wurden daher Aufwendungen der Käuferin in dieser Höhe berücksichtigt. Die Käuferin bestätigt ausdrücklich, dass ihr der Umfang der nötigen Aufwendungen bekannt ist und dass es gleichwohl bei dem vereinbarten Gewährleistungsausschluss verbleiben soll. Sollten die tatsächlichen Aufwendungen der Käuferin über diesen Betrag hinausgehen, ist eine darüber hinausgehende Kostenbeteiligung der Verkäuferin ausdrücklich ausgeschlossen. Um jegliches Haftungsrisiko der Verkäuferin nach § 24 Bundesbodenschutzgesetz (BBdSchG) auszuschließen, verpflichtet sich die Käuferin zum Nachweis der ordnungsgemäß durchgeführten Sanierung und Entsorgung, das maßgebliche Sanierungsgutachten vor Beginn der Maßnahmen und das die Sanierung begleitende Gutachten (Dokumentation) mit der Bestätigung der ordnungsgemäßen Entsorgung der entsorgungspflichtigen Materialien unter Beifügung der begründenden Belege (dazu gehören: das begleitende Sanierungsgutachten mit Mengennachweis (Aufmaße), Wiegescheine mit Datum, Tonnage, Kfz-Kennzeichen, Uhrzeit und Ursprungsort, Entsorgungsnachweis /Begleitscheine, Stellungnahme des Umweltamtes) nach Abschluss der Maßnahmen der Verkäuferin unverzüglich prüfungsfähig vorzulegen. Die Käuferin hat durch eine Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes nachzuweisen, dass sie nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist. Sollte sich herausstellen, dass die Käuferin für in diesem Zusammenhang stehende Leistungen doch ganz oder teilweise vorsteuerabzugsberechtigt ist, ist die verpflichtet, die beim Kaufpreis in Abzug gebrachte Vorsteuer in Höhe von 1.040.000,00 DM (in Worten: einemillionvierzigtausend Deutsche Mark) anteilig an die Verkäuferin verzinst ab Kaufvertragsabschluss mit 2 % über dem Basiszinssatz innerhalb von zwei Wochen nach Zahlungsaufforderung an die Verkäuferin zu erstatten. Bei späterer Gutschrift gilt § 3 Abs. 3 entsprechend. Die Käuferin verpflichtet sich, erforderliche Sanierungs- oder Sicherungsmaßnahmen zur Beseitigung der von Bodenbelastungen ausgehenden, ordnungsrechtlich relevanten Gefahren unverzüglich durchzuführen. Für den Fall, dass hierzu vor Eigentumsumschreibung eine Ordnungsverfügung ergehen sollte, übernimmt die Käuferin alle hieraus entstehenden Verpflichtungen und Kosten und stellt die Verkäuferin insoweit frei. 5. Die in den Absätzen 1 – 4 getroffenen vertraglichen Vereinbarungen regeln die Ausgleichspflicht der Verkäuferin nach § 24 Bundesbodenschutzgesetz (BBdSchG) gegenüber der Käuferin abschließend. Dies betrifft sowohl den Fall der Kostenbeteiligung zur Beseitigung der Bodenverunreinigungen als auch den umfassenden Gewährleistungsausschluss...

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§ 5 Kampfmittelbeseitigung

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1. Die Verkäuferin haftet auch nicht für die Freiheit des Kaufgrundstücks von Munition und Sprengstoffen sowie für Schäden, die dadurch verursacht werden, soweit nachfolgend nichts anderes bestimmt ist. Vor Erdarbeiten/Baumaßnahmen auf dem Kaufgrundstück ist aufgrund der Stellungnahme der Stadt I vom 24.02.1999, die der Käuferin vorliegt, der Kampfmittelräumdienst der Bezirksregierung B zu verständigen. Sollte sich herausstellen, dass eine Entmunitionierung wegen entfernungspflichtiger Kampfmittelrückstände aus den beiden Weltkriegen erforderlich ist, ist die Verkäuferin grundsätzlich bereit, Kosten der Beseitigung zu übernehmen. Es werden nur Kosten nach Maßgabe der folgenden Regelungen berücksichtigt...

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§ 8 Nachzahlungsklausel

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1. Der Kaufpreis wurde unter Berücksichtigung des zur Zeit bestehenden Bebauungsplanentwurfes ermittelt. Dabei wurde eine Nettobaufläche einschließlich privater Grünflächen von 77.125 qm für eine 1-2-geschossige Wohnbebauung in Ein- und Mehrfamilienhäusern bei einer Ausweisung als Allgemeines Wohngebiet, insgesamt 250 Wohnungen, und ein Bodenwert von 134,00 DM/qm – ebp – zugrunde gelegt. Bei einer Erhöhung der Nettobaufläche ist die Flächendifferenz zwischen der tatsächlichen und der diesem Vertrag zugrunde gelegten Nettobaufläche mit 134,00 DM/qm auszugleichen. Die Käuferin hat die Nettobaufläche durch Aufmaß eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs nachzuweisen. Die Käuferin hat den Ausgleichsbetrag verzinst ab Kaufvertragsabschluss mit 2 % über dem Basiszinssatz innerhalb von zwei Wochen nach Zahlungsaufforderung an die Verkäuferin nachzuzahlen. Bei späterer Gutschrift gilt § 3 Abs. 3 entsprechend.

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2.

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Die Käuferin verpflichtet sich für den Fall, eine Nachzahlung zu dem in diesem Vertrag vereinbarten Kaufpreis zu leisten, dass die Stadt I innerhalb von 10 Jahren ab Vertragsschluss für das Grundstück eine nach Art und/oder Maß höherwertige Nutzung als bisher im Nutzungskonzept (Bebauungsplanvorentwurf v. Jan. 1999, 02.084 Wohngebiet N Depot in I) vorausgesetzt eröffnet und die Käuferin diese höherwertige Nutzung vor Ablauf der 10-Jahresfrist abweichend von dem diesem Kaufvertrag zugrunde liegenden Nutzungskonzept realisiert, z. B. durch wertsteigernde bauliche Ausnutzung oder durch Veräußerung. Nachzuzahlen ist jeweils die Differenz zwischen dem Kaufpreis (vgl. § 3 Abs. 1) und dem Wert des Grundstücks im Zeitpunkt der Anforderung des Zahlungsbetrages durch die Verkäuferin. Den Verkehrswert des Grundstücks (erschließungsbeitragspflichtig) im Zeitpunkt der Aufforderung des Zahlungsbetrages bestimmt die Verkäuferin auf der Grundlage eines von ihr in Auftrag gegebenen Gutachtens der Landesbauverwaltung nach den jeweils gültigen Wertermittlungsrichtlinien des Bundes...

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.

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.

24

.

25

Das FA setzte mit Bescheid vom 01.03.2000 – zunächst ohne Ansatz der Kontaminierungskosten – gemäß § 164 Abs. 1 AO die Grunderwerbsteuer auf 75.240,00 DM fest (3,5 % von 2.150.000,00 DM).

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Nach weiteren Ermittlungen zu den übernommenen Kontaminierungskosten setzte das FA dann nach Vorliegen der endgültigen Rechnung über die erbrachten Leistungen die Grunderwerbsteuer mit Bescheid vom 21.02.2002 gemäß § 164 Abs. 2 AO auf 194.745,00 DM (99.571,54 EUR) fest. Dem lagen folgende Berechnungen zu Grunde:

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Kaufpreis 2.150.000,00 DM

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Kontaminierungskosten

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lt. Rechnung 5.367.592,60 DM

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./. Kosten Baufeldräumung 274.920,00 DM

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./. Abbrucharbeiten 1.267.870,00 DM

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./. Entsorgung-/Verwertung 41.760,00 DM

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./. 334.080,00 DM

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./. 34.800,00 DM

3.414.162,00 DM

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5.564,162,00 DM

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3,5 % 194.745,00 DM =

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99.571,54 EUR

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Der Rechnungsbetrag von 5.367.592,60 DM wurde dabei um den Betrag gemindert, der auf die Entsorgung von nichtbelastetem Bodenaushub und die Baufeldräumung entfiel. Ferner wurden die Abrisskosten in Höhe von 1.267.870,00 DM nicht in die Bemessungsgrundlage für die Gegenleistung mit einberechnet.

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Der Einspruch der Klin. hatte keinen Erfolg.

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Hiergegen richtet sich die vorliegende Klage, in welcher sich die Klin. im Wesentlichen dem Grunde nach gegen die Hinzurechnung der Kontaminierungskosten in die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung wendet.

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Sie ist der Auffassung, dass sie keine Verpflichtung zur Altlastensanierung von der Veräußerin übernommen habe. Die Klin. habe das Grundstück erworben, um es als Bodendeponie für das Mutterunternehmen XE GmbH & Co. KG zu nutzen. Für den Fall, dass der Rat der Stadt I einen Bebauungsplan für eine Wohnbebauung beschließen sollte, sei geplant gewesen, das Grundstück zu erschließen, zu parzellieren und zu veräußern. Für diesen alternativen Zweck sei das Grundstück wegen der Bodenverunreinigungen in dem übergebenen Zustand nicht geeignet gewesen, so dass die Klin. – nur bei dieser alternativen Verwendung – eine Altlastensanierung für Wohnbebauung hätte durchführen müssen. Der Bebauungsplan sei erst am 27.06.2001 aufgestellt und am 12.12.2001 genehmigt worden. Zu diesem Zeitpunkt habe die Klin. davon ausgehen können, dass die Unsicherheit über die Nutzung des Grundstücks für die Bebauung zu Wohnzwecken beseitigt sei und erst dann habe die Klin. ihren Plan über die Verwendung des Grundstücks als Bodendeponie aufgegeben. Wegen der geplanten Nutzung als Bodendeponie habe sich die Klin. im Kaufvertrag auch kein Rücktrittsrecht einräumen lassen, da man der Meinung gewesen sei, dass auch diese Nutzung den Kaufpreis gerechtfertigt hätte und nicht nur der Verkauf als Baugrundstücke. In einem am 29.11.2001 zwischen der Stadt I und der Klin. geschlossenen städtebaulichen Vertrag heiße es in der Präambel im Übrigen, dass der Rat der Stadt I in seiner abschließenden Abwägung frei bleibe. Die Klin. ist ferner der Auffassung, dass unter Gegenleistungen nur jene Leistungen verstanden werden könnten, die dem Veräußerer zu Gute kämen, nicht aber – wie hier – solche, die dem Erwerber selbst nützten. Die durch die Klin. vorgenommene Altlastenbeseitigung wäre nur dann dem Veräußerer zu Gute gekommen, wenn dieser eine Sanierungspflicht in Höhe von 3,4 Millionen DM gehabt hätte. Die Stadt I habe aber von dem Bund lediglich Untersuchungs- bzw. Überwachungsmaßnahmen gefordert, und diesem Verlangen der Stadt sei seitens des Bundes entsprochen worden. Es habe lediglich eine Verpflichtung zur Gefahrenabwehr, nicht aber zur Sanierung bestanden. Denn dann hätte die Klin. das Grundstück nicht gekauft. Da die Aufbereitung der Grundstücke für eine Wohnbebauung allein im Interesse der Klin. gelegen habe, hätten die allein der Klin. zu Gute kommenden Kosten auf Grund der Nutzungsänderung nicht der Grunderwerbsteuer unterworfen werden dürfen.

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Hinsichtlich der veranschlagten Sanierungskosten in Höhe von 7.540.000,00 DM sei anzumerken, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer das Interesse gehabt hätten, die Sanierungskosten möglichst hoch anzusetzen. Zum einen sei das Bundesvermögensamt auf der Verkäuferseite an einem hohen Ansatz interessiert gewesen, um den Kaufpreis für ein Innenstadtgrundstück in bester Wohnlage in I zu rechtfertigen und um jegliche Gewährleistung auszuschließen, während zum anderen die Klin. durch den hohen Ansatz von Sanierungskosten einen niedrigen Kaufpreis habe erreichen wollen. Die Bezifferung von Altlasten in Höhe der oben genannten Summe bringe lediglich zum Ausdruck, bis zu welcher Höhe eine gegebenenfalls notwendig werdende Altlastensanierung im vereinbarten Kaufpreis bereits berücksichtigt worden sei. Auch habe sich der Bund entsprechend absichern müssen, da er nach dem Bundesbodenschutzgesetz als früherer Eigentümer im Fall der Insolvenz der Klin. in Anspruch genommen worden wäre.

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Die Klin. beantragt,

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den geänderten Grunderwerbsteuerbescheid vom 21.02.2002 in der Fassung der Einspruchsentscheidung (EE) vom 10.04.2002 aufzuheben,

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hilfsweise, im Unterliegensfall,

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die Revision zuzulassen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen, hilfsweise, im Unterliegensfall, die Revision zuzulassen.

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Der Beklagte nimmt Bezug auf seine EE und ist der Auffassung, dass die im angefochtenen Änderungsbescheid angesetzten Kontaminierungskosten zutreffend als grunderwerbsteuerliche Gegenleistung behandelt worden seien. Die Kosten für die Beseitigung von Kontaminierungen seien dann Bestandteil der Gegenleistung, wenn der Erwerber eine hinreichend konkretisierte Verpflichtung des Veräußerers zur Altlastensanierung durch ausdrückliche vertragliche Vereinbarung übernehme. Dies sei wiederum insbesondere dann der Fall, wenn der Veräußerer von der Ordnungsbehörde bereits zur Beseitigung der Altlasten in Anspruch genommen worden sei, was jedoch nicht bedeute, dass bis zum Vertragsabschluss eine Ordnungsverfügung hätte ergehen müssen. Übereinstimmung hinsichtlich der durchzuführenden Mindestmaßnahmen habe spätestens seit der Besprechung zwischen der Stadt I, der OFD N und dem Bundesvermögensamt am 25.07.1996 vorgelegen. Dort sei festgestellt worden, dass auch ohne Nutzungsänderung innerhalb der nächsten zwei Jahre Maßnahmen zur Gefahrenabwehr erforderlich seien. Die bestehenden und zu beseitigenden Gefahren seien in dem Schreiben der Stadt I vom 30.08.1996 nochmals konkretisiert worden; zuvor habe die Stadt I den Bund für den Fall, dass sich in nächster Zeit kein Investor finde, der die Sanierung übernehme, den Erlass einer entsprechenden Ordnungsverfügung angedroht.

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Dass die Sanierungskosten zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht endgültig festgestanden hätten, sei unbeachtlich, da die Vertragsbeteiligten gemäß § 4 Nr. 4 des Kaufvertrages bei der Kaufpreiseinigung berücksichtigt hätten, dass für diverse Beseitigungen von Verunreinigung, Freiräumungen, Abbrucharbeiten sowie ordnungsgemäße Entsorgungen ganz erhebliche Aufwendungen aufzubringen seien, die mit 7.540.000,00 DM brutto zu veranschlagen seien. Gemäß § 4 letzter Absatz habe sich die Klin. verpflichtet, die erforderlichen Maßnahmen unverzüglich durchzuführen und die Verkäuferin bei einer vor Eigentumsumschreibung ergehenden Ordnungsverfügung von allen Kosten und Verpflichtungen freizustellen, ferner gemäß § 4 Abs. 3 des Vertrages der Verkäuferin die durchgeführte Sanierung unverzüglich prüfungsfähig vorzulegen. Damit sei die für die Verkäuferin bestehende Verpflichtung zur Sanierung ausdrücklich von der Klin. als selbständige Gegenleistung übernommen worden.

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Gegen die Darstellung der Klin., dass sie das Grundstück erworben habe, um es als Bodendeponie für das Mutterunternehmen zu nutzen und nur für den Fall, dass die Stadt I einen Bebauungsplan für eine Wohnbebauung beschließen sollte, geplant habe, das Grundstück zu erschließen und zu veräußern, sprächen insbesondere § 4 Nr. 4 und Nr. 6 des Kaufvertrages sowie § 3 Nr. 4 und § 8 Nr. 1 des Vertrages. Bereits im Schreiben der Stadt I an die Bundesrepublik Deutschland vom 25.04.1996 werde darauf hingewiesen, dass im Hinblick auf die geplante Wohnnutzung der Fläche über die Gefahrenabwehr hinaus aus Vorsorgegründen Sanierungs- und Sicherungsmaßnahmen durchzuführen seien. Immerhin habe es sich um ein Innenstadtgrundstück in bester Wohnlage von I gehandelt.

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Im Übrigen seien gemäß § 4 Nr. 3 Abs. 2 des Grundstückskaufvertrages noch weitere Maßnahmen zur Gefahrenabwehr von der Veräußerin/Grundstückeigentümerin zunächst zurückgestellt worden und – entgegen dem Vorbringen der Klin. – nicht bereits von dieser selbst erfüllt worden.

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Der Senat hat am 17. August 2006 in der Sache mündlich verhandelt. Auf das Sitzungsprotokoll wird Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

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Die Klage ist nicht begründet.

56

Der Bekl. hat die – entsprechend um die Kosten für die Baufeldräumung, Abbrucharbeiten, Entsorgung/Verwertung etc. gekürzten – Aufwendungen für die reine Altlastensanierung in Höhe von 3.414.162 DM zu Recht in die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung miteinbezogen. Denn Gegenstand des Erwerbvorgangs war das im Hinblick auf die Anforderungen der geplanten Wohnbebauung sanierte Grundstück.

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Der notariell beurkundete Vertrag vom 18.02.2000 unterliegt der Grunderwerbsteuer gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Die Steuer für diesen Erwerbsvorgang bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gelten bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen als Gegenleistung. "Sonstige Leistungen" sind nach ständiger Rechtsprechung des BFH nur dann Teil der Gegenleistung, wenn der Erwerber sie als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks gewährt oder der Veräußerer sie als Entgelt für die Veräußerung des Grundstücks empfängt (BFH-Urteil vom 29.06.1988, BStBl. II 898, 900). Ob eine sonstige Leistung Bestandteil der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung ist, richtet sich mithin danach, ob sie nach dem Willen der Vertragsparteien zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht worden ist. Das heißt im konkreten Fall, dass die eingegangenen vertraglichen Verpflichtungen bzw. Vereinbarungen zur Sanierung der Grundstücksfläche nach dem Willen der Parteien mit dem Grundstückskauf verknüpft sein müssen. Eine höchstrichterliche Entscheidung über die grunderwerbsteuerrechtliche Behandlung einer Übernahme der Beseitigungspflichten von Altlasten eines kontaminierten Grundstücks durch den Erwerber existiert bislang nicht. Nach Auffassung der Finanzverwaltung, der der erkennende Senat in den Grundsätzen folgt, sind Kosten für die Beseitigung von Kontaminierungen nur dann Bestandteil der Gegenleistung, wenn der Erwerber eine

hinreichend konkretisierte Verpflichtung

des Veräußerers zur Altlastensanierung durch ausdrückliche vertragliche Vereinbarung übernimmt (vgl.: FinMin NW vom 08.07.1993, S 4521-26-V A 2, DStR 93, 1223; Boruttau-Sack § 9 GrEStG Rz. 329; Pahlke/Franz GrEStG § 9 Rz. 107 "Altlasten"; Hofmann GrEStG § 8 Rz. 30; Klähn, UVR 1994, 15 sowie FG Rheinland-Pfalz vom 26.05.2000 – 4 K 1878/98). Das ist insbesondere dann der Fall, wenn der Veräußerer von der Ordnungsbehörde bereits zur Beseitigung der Altlasten in Anspruch genommen worden ist. Die Höhe der vom Erwerber übernommenen Leistungen kann ggf. einem Sanierungsplan entnommen oder aufgrund Sachverständigengutachten festgestellt werden bzw. – soweit nicht bezifferbar – nach § 8 Abs. 2 GrEStG ermittelt werden.

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Unter Anwendung dieser Grundsätze auf den Streitfall ist festzustellen, dass die Klin. eine bereits

hinreichend

durch die Stadt I

konkretisierte Verpflichtung

der Veräußerin zur Altlastenbeseitigung übernommen hat, deren kostenmäßiger Umfang im Grundstückskaufvertrag unter § 4 Abs. 4 aufgeführt worden ist. Die Verpflichtung der Veräußerin über die durchzuführenden Maßnahmen der Gefahrenabwehr wird – nach vorangegangenem Schriftverkehr – zuletzt im Protokoll über die Besprechung zwischen der Stadt I, der OFD N und dem Bundesvermögensamt vom 25.07.1996 festgehalten. Danach waren auch ohne Nutzungsänderung innerhalb der nächsten zwei Jahre Maßnahmen zur Gefahrenabwehr erforderlich. Es hatten eine Auskofferung im Bereich der ehemaligen Batterielager und der PAK-belasteten Fläche im Osten, Bodenabdeckung in den vegetationsarmen Bereichen im nördlichen und westlichen Bereich der Fläche sowie regelmäßige Grundwasseruntersuchungen zur Überwachung der Grundwasserbelastung zu erfolgen. Die Gefahren im Hinblick auf Staubabwehung, Direktkontakt und Grundwasser wurden sodann in dem Schreiben von der Stadt I vom 30.08.1996 erneut aufgegriffen und beschrieben. Für den Fall, dass sich in nächster Zeit kein Investor findet, der die Sanierung übernimmt, hatte die Stadt I den Erlass einer entsprechenden Ordnungsverfügung angedroht. Die Pflichten zur Gefahrenabwehr ergaben sich für die Klin. neben der allgemeinen Polizeipflicht als Zustandsstörerin nach dem damaligen Ordnungsbehördengesetz (OBG) später – ab März 1999 – zudem aus den Spezialvorschriften des Bundesbodenschutzgesetzes (BBodSchG), insbesondere § 4, § 7 BBodSchG. Gem. § 4 Abs. 3 BBodSchG ist der Grundstückseigentümer verpflichtet, den Boden und Altlasten so zu sanieren, dass dauerhaft keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen. Gem. § 4 Abs. 4 ist bei der Erfüllung der boden- und altlastenbezogenen Pflichten die planungsrechtlich zulässige Nutzung des Grundstücks und das sich daraus ergebene Schutzbedürfnis zu beachten. Fehlen – wie im Streitfall – noch planungsrechtliche Festsetzungen, bestimmt die Prägung des Gebiets unter Berücksichtigung der absehbaren Entwicklung das Schutzbedürfnis. Der frühere Eigentümer eines Grundstücks ist gem. § 4 Abs. 6 BBodSchG zur Sanierung verpflichtet, wenn er sein Eigentum nach dem 01.03.1999 übertragen hat und die schädliche Bodenveränderung oder Altlast hierbei kannte oder kennen musste. Hinsichtlich der Belastungssituation bezog sich die Stadt I dabei u. a. auf das Grundwasserüberwachungskonzept im Rahmen der Sanierungsuntersuchung durch das Sachverständigenbüro IQD GmbH vom 08.12.1995 (vgl. Schreiben der Stadt I vom 25.04.1996). Nach alledem bestand eine hinreichend konkretisierte Beseitigungsverpflichtung der Veräußerin vor Abschluss des Grundstückskaufvertrages vom 18.02.2000; die entsprechenden Maßnahmen wurden jedoch wegen der Suche nach einem geeigneten Investor für die geplante Wohnbebauung noch zurückgestellt (vgl. § 4 Abs. 3 des Grundstückskaufvertrages sowie Schreiben des Bundesvermögensamtes vom 23.03.2000), standen aber gleichwohl nach wie vor unmittelbar im Raum. Der gesamte Geschehensablauf weist – entgegen dem Vorbringen der Klin. – ferner darauf hin, dass die Nutzung des Areals in der besten Innenstadtlage von I zur Wohnbebauung geplant und eben deshalb für einen Investor – wie die Klin. – interessant war. Weder die Stadt I noch die Klin. hatten ein ernsthaftes Interesse daran, ein von der Lage her derartiges "Sahnestück" – noch dazu inmitten vorhandener Wohnbebauung – (weiter) als Bodendeponie zu nutzen. Daher wurden die erforderlichen Maßnahmen zur Beseitigung der Altlasten lediglich deshalb zurückgestellt, um schließlich – in Abstimmung mit dem Investor – das Sanierungskonzept festzulegen. Die geplante Nutzung als Wohngrundstück ergibt sich u. a. aus dem Schreiben der Stadt I vom 25.04.1996: "im Hinblick auf die geplante Wohnnutzung der Fläche ..."/ Ergebnisprotokoll vom 26.07.1996 sowie die Vertragsbestimmungen in § 4 Nr. 4: "vorgesehene Nutzung zur Wohnbebauung" oder in § 3 Nr. 4: "anteilige Infrastrukturmaßnahmen/zweizügiger Kindergarten" oder in § 8 Nr. 1: "unter Berücksichtigung des zur Zeit bestehenden Bebauungsplanentwurfes...".

59

Die für den Bund bestehende Verpflichtung zur Sanierung ist von der Klin. ausdrücklich auch als selbstständige Gegenleistung

übernommen

worden. Sie hat sich gem. § 4 Nr. 4 des Grundstückkaufvertrages verpflichtet, erforderliche Sanierungs- bzw. Sicherungsmaßnahmen zur Beseitigung der von Bodenbelastungen ausgehenden, ordnungsrechtlich relevanten Gefahren unverzüglich durchzuführen. Für den Fall, dass hierzu vor Eigentumsumschreibung eine Ordnungsverfügung ergehen sollte, hat die Klin. alle hieraus entstehenden Verpflichtungen und Kosten übernommen und die Verkäuferin insoweit freigestellt. Auf das Haftungsrisiko/die Ausgleichspflicht nach § 24 BBodSchG wurde Bezug genommen. Dezidiert wurden im Grundstückkaufvertrag die Auflagen genannt, denen sich die Klin. zum Nachweis der ordnungsgemäß durchgeführten Sanierung und Entsorgung unterworfen hat. Zahlreiche entsprechende Bescheinigungen waren nach Abschluss der Maßnahmen durch die Klin. der Verkäuferin unverzüglich prüfungsfähig vorzulegen. Die Kosten bezogen sich nach dem konkreten Inhalt des Grundstückskaufvertrages nicht nur auf die Kosten für allgemeine Maßnahmen zur Gefahrenabwehr bei bestehender Nutzung, sondern darüber hinaus auch auf die Kosten für die Herrichtung der Fläche bei der geplanten Nutzungsänderung (vgl. § 3, § 4 und § 8 des Grundstückkaufvertrages). Danach waren beim vereinbarten Kaufpreis nach § 3 Abs. 1 Aufwendungen der Käuferin für jene im Einzelnen beschriebene Sanierung in Höhe von insgesamt 7.540.000 DM brutto berücksichtigt worden. Diese detaillierten Vertragsbestimmungen zeigen, dass die Kosten für die Beseitigung der Altlasten Gegenstand des Erwerbsvorgangs waren und von der Klin. als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks gewährt wurden.

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Die

Höhe

der vom FA als Gegenleistung angesetzten Kosten von 3.414.162 DM ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Das FA hat die Kontaminierungskosten laut Rechnung in Höhe von 5.367.592,60 DM zu Recht um die Kosten für die Entsorgung von nichtbelastetem Bodenaushub, die Baufeldräumung und die Abrisskosten gekürzt. Anhaltspunkte dafür, dass die abgerissenen Gebäude zusätzlich kontaminiert waren, liegen nicht vor. Der Beseitigungsverpflichtung lag insbesondere die Verseuchung des Bodens und des Grundwassers mit Blei und PAK zugrunde. Soweit im Sachverständigengutachten mitunter von einer Schwankung der Grundwasserbelastung bzw. von einer gelegentlichen Verbesserung der Situation der PAK die Rede ist, fällt dies im Verhältnis zur gesamten Boden- und Wasserverunreinigung und der damit einhergehenden Beseitigungsverpflichtung bei der geplanten Wohnbebauung nicht ins Gewicht, zumal Ergebnisse einzelner Proben wetter – und ortsbedingt schwanken.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.

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Die Revision war wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zuzulassen, da die Frage, wann Kontaminierungskosten für ein Grundstück zur Gegenleistung gehören, höchstrichterlich noch nicht entschieden ist (§ 115 Abs. 2 Nr. 1 FG).