Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-07-25, Aktenzeichen 6 S 200/12
ECLI:DE:LGBN:2013:0725.6S200.12.00

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 21.11.2012 – 201 C 361/12 – wird zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das angefochtene Urteil sowie dieses Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

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Gründe:

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I.

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Das Amtsgericht hat den Beklagten als Vermieter am 21.11.2012 dazu verurteilt, die durch ihn vereinnahmte Mietkaution in Höhe von 1.400,-- € dem Kautionskonto wieder gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.

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Hiergegen wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung, mit der er die Aufhebung des Urteils und die Abweisung der Klage beantragt. Der Beklagte wiederholt seinen erstinstanzlichen Sachvortrag und führt weitergehend aus, dass es ihm aufgrund der Zusatzvereinbarung zu § 7 des Mietvertrages möglich gewesen sei, sich während des Mietverhältnisses auch wegen streitiger Mietzinsforderungen und Betriebskostenvorauszahlungsansprüchen aus der Kaution zu befriedigen. Nur so werde den berechtigten wirtschaftlichen Interessen eines Vermieters und dem Sicherungszweck einer Mietkaution genügt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil sowie auf den Inhalt der zu den Akten gereichten Schriftsätze.

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Der Beklagte hatte die Klägerin seinerseits in einem seit dem 04.07.2012 rechtshängigen weiteren Verfahren vor dem Amtsgericht Bonn 201 C 256/12 auf Zahlung von – teilweise identischen – Mietzinsrückständen und Betriebskostenvorauszahlungsrückständen in Anspruch genommen. Die Klage wurde im Juni 2013 abgewiesen; die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig.

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II.

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Die zulässige Berufung des Beklagten gegen das angefochtene Urteil war zurückzuweisen. Das Amtsgericht hat der Klage zu Recht und mit zutreffender Begründung im ausgeurteilten Umfang stattgegeben. Die Klägerin hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Wiederauffüllung und insolvenzsichere Anlage des seinerseits vom Kautionskonto abgehobenen Betrages von 1.400,-- € aus § 551 Abs. 3 BGB. Der Beklagte war nicht dazu berechtigt, während des noch andauernden Mietverhältnisses wegen der hier streitigen Mietzinsforderungen auf die Kaution zuzugreifen.

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Eine rechtskräftige Entscheidung über die jedenfalls teilweise identischen Mietzinszahlungsansprüche des Beklagten liegt (noch) nicht vor. Auch eine anderweitige Rechtshängigkeit der hiesigen Streitsache ist nicht gegeben.

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1.

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In der Sache selbst darf ein Vermieter nach überwiegender Auffassung in Literatur und Rechtsprechung Befriedigung aus der Kaution während des Mietverhältnisses grundsätzlich nur dann suchen, wenn seine Forderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist oder wenn die Verrechnung im Interesse des Mieters liegt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Auflage, § 551 Rn. 90 f mwN; Sternel, Mietrecht III Rn. 250; Schur in jurisPK-BGB, 6. Auflage 2012, § 551 Rn. 14, jeweils mwN), wobei teilweise ein mutwilliges Bestreiten der Forderungen durch den Mieter als unbeachtlich angesehen wird. Weitergehend hält etwa das Landgericht Berlin das Befriedigungsrecht eines Vermieters während des Mietverhältnisses bereits dann für gegeben, wenn der streitige Anspruch besteht, was als Vorfrage in dem Rechtsstreit auf Wiederauffüllung der Kaution geklärt werden könne (vgl. LG Berlin, Urteil vom 02.06.2003, 67 S 378/02, zitiert nach juris).

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Unter Berücksichtigung der regelmäßig (stillschweigend) zwischen den Mietvertragsparteien geschlossenen Sicherungsabrede im Hinblick auf die Kaution sowie der Regelung des § 551 BGB folgt die Kammer der herrschenden Meinung. Der Vermieter verwaltet während der Mietzeit aufgrund der Sicherungsabrede fremdes Vermögen; als Treuhänder kann er aber während des Mietverhältnisses nur mit den Forderungen aufrechnen, die vom Sicherungszweck erfasst sind. Haben die Parteien insoweit vertraglich nichts Konkretes vereinbart, entspricht das wie vorgenannt eingeschränkte Befriedigungsrecht des Vermieters der wechselseitigen Interessenlage: der Mieter wird regelmäßig keine Mietsicherheit hingeben wollen, an der sich der Vermieter ungehindert während der Mietzeit bedienen kann, obwohl der Mieter die vermeintlichen Gegenansprüche in Abrede stellt. Der Mieter müsste hier auf Wiederauffüllung des Kautionskontos klagen, wobei die Kaution selbst in der Insolvenz des Vermieters entgegen § 551 Abs. 3 BGB nicht mehr gesichert wäre. Eine solche Auslegung eines zur Verwertung der Kaution während der Mietzeit schweigenden Mietvertrages, entspricht nicht den Grundsätzen des § 157 BGB. Sie würde überdies dazu führen, dass Vermieter sich – in dem Glauben an eigene fällige Forderungen – ungehindert aus der Kaution befriedigen dürften und in der Folge zwangsläufig zahlreiche Prozesse der hiergegen klagenden Mieter zu erwarten wären, in denen das Bestehen und die vermeintliche Fälligkeit der Vermieterforderung inzidenter geprüft werden müsste. Die Beschränkung auf rechtskräftig festgestellte oder unstreitige Forderungen schafft insoweit Rechtssicherheit für beide Mietparteien.

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Ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung steht die Befriedigung des Vermieters aus der Mietkaution zum Ausgleich bestrittener Vermieterforderungen während der Mietzeit damit nicht in Einklang mit der (konkludenten) Sicherungsabrede.

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2.

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Der Beklagte vermag sich ebenso wenig mit Erfolg auf die Zusatzvereinbarung zu § 7 des Mietvertrages (Anlage A 2, Bl. ## GA) zu berufen, wonach „der Vermieter sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen“ kann. Zwar steht der Wirksamkeit einer derartigen Klausel nicht bereits die Vorschrift des § 551 Abs. 4 BGB entgegen. Sie bezieht sich etwa auf die Verzinsungspflicht und das Recht zur Ratenzahlung. Die Ausgestaltung der Sicherungsabrede unterliegt demgegenüber grundsätzlich der Privatautonomie der Parteien.

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Die streitgegenständliche Klausel ist jedoch wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam, soweit sie den Vermieter dazu ermächtigt, sich auch wegen streitiger und nicht rechtskräftig festgestellter Ansprüche aus der Kaution zu befriedigen.

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Es handelt sich bei dieser Klausel um eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung, die der Beklagte als Verwender bei Abschluss des Mietvertrages gestellt hat, § 305 Abs. 1 S. 1 BGB. Der Beklagte hat der Klägerin den Entwurf der streitgegenständlichen Zusatzvereinbarung zu § 7/5. des Mietvertrages (Bl. ### GA) vor Vertragsschluss vorgelegt. In seiner Anhörung vom 01.07.2013 erläuterte der Beklagte insoweit, dass er die Formulierung von einem anderen Vermieter aus dessen Mietvertrag übernommen habe. Es sei demgegenüber nicht richtig – wie erstinstanzlich festgestellt – dass er sich die Klausel aus dem Internet gezogen habe. Der persönlich angehörte Beklagte betonte, dass er exakt diese Klausel auch in den Mietvertrag der über der Klägerin wohnenden Familie eingefügt habe und dass er sein daraus resultierendes Befriedigungsrecht als Vermieter auch im Hinblick auf künftige Konfliktsituationen grundsätzlich rechtlich zu klären wünsche.

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Nach den eigenen Angaben des Beklagten benutzte er damit nicht lediglich die von einem Dritten für eine mehrfache Verwendung formulierte Vertragsbedingung, sondern plante selbst ihre mehrfache Verwendung für andere Mietverhältnisse in seinen Räumlichkeiten. Sie wurde damit für eine Vielzahl von Verträgen im Sinne des § 305 Abs. 1 BGB aufgestellt. Selbst wenn die Klägerin in anderen Teilbereichen der Zusatzvereinbarung noch Änderungen vorgenommen haben sollte (außerhalb der Klausel zu § 7 des Mietvertrages), handelt es sich bei der einen streitgegenständlichen Klausel gleichwohl um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Ein Aushandeln einzelner Vertragsbedingungen ändert grundsätzlich nichts daran, dass die Übrigen Allgemeine Geschäftsbedingungen bleiben (BGHZ 75, 21; BGHZ 97, 215).

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§ 7 der Zusatzvereinbarung enthält keinerlei Änderungen des durch den Beklagten vorgegebenen Wortlautes, die das Vorliegen einer Individualvereinbarung indizieren könnten. Macht der Verwender in einem solchen Falle geltend, die vorformulierte Klausel sei gleichwohl ausgehandelt worden, trifft ihn die volle Beweislast. Eine Diskussion über die streitgegenständliche Zusatzvereinbarung fand vor Vertragsschluss weder nach den Angaben des Beklagten, noch nach den Schilderungen der Klägerin statt. Der Beklagte gab in der mündlichen Verhandlung vom 01.07.2013 vielmehr an, der Klägerin die Zusatzvereinbarung mit den Worten „ich möchte, dass das hier reinkommt“ ausgehändigt zu haben, während die Klägerin betonte, dass „das so“ sei, wenn man „halt eine Wohnung haben“ wolle.

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Bei einem solchen Geschehensablauf unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalles hatte die Klägerin nicht die reale Möglichkeit, den Inhalt der fraglichen Klausel zu beeinflussen (vgl. BGHZ 104, 236) oder sich frei dagegen zu entscheiden. Für ein wirkliches „Aushandeln“ der Zusatzvereinbarung zu § 7/5 des Mietvertrages im Sinne des § 305 Abs. 1 S. 3 BGB genügt selbst eine allgemein geäußerte Bereitschaft des Beklagten, belastende Klauseln abzuändern, nicht (BGH NJW-RR 2005, 1040).

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Eine Auslegung der damit vorliegenden Formularklausel, die dem Vermieter die Befriedigung wegen jeglicher vermeintlich fälliger (auch streitiger) Forderungen während der Mietzeit aus der Kaution gestattet, verstößt gegen das in § 551 Abs. 3 BGB postulierte Leitbild der Insolvenzsicherheit der Mietkaution. Sie würde die Klägerin als Mieterin schlimmstenfalls fortwährend dazu zwingen, den Vermieter auf Wiederauffüllung der Kaution zu verklagen, wobei sie während des gesamten Zeitraumes bis zu einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung sowohl das Prozessrisiko, als auch das Insolvenzrisiko des Vermieters zu tragen hätte. Mit einer derartigen Formularklausel wäre die Kaution damit entgegen der klaren gesetzgeberischen Vorgabe nicht mehr Sicherheit für die Erfüllung von Ansprüchen, sondern eine einfache Möglichkeit der unmittelbaren Befriedigung jener Ansprüche durch die Erlangung von Einkünften. Exakt darauf zielt aber die Argumentation des Beklagten ab, der die Kautionshinterlegung als Weg zur schnellen und unproblematischen Beschaffung finanzieller Mittel begreift, wenn etwa bei Auftritt eines Wasserschadens sofortiges Handeln geboten sei. Bereits aus der gesetzgeberischen Vorgabe der insolvenzsicheren Anlage der Kaution erschließt sich aber, dass dies nicht Sinn und Zweck der Mietsicherheit ist. Sie dient nicht der fortwährenden und uneingeschränkten Gewährleistung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit eines Vermieters, der seiner Verpflichtung auf Instandhaltung der Mietsache lediglich durch Zugriff auf eben dieses Geld genügen kann. Die den Vermieter treffende Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht – für deren finanziellen Ausgleich er im Übrigen auch bereits den Mietzins vereinnahmt - ist nicht darüber hinaus zusätzlich zu Lasten des Mieters durch die immer wieder aufzufüllende Kaution zu bezahlen.

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Es entspricht überdies erfahrungsgemäß in dieser Pauschalität und Verallgemeinerung nicht den Tatsachen, dass der Mieter bei einer so anzunehmenden jederzeitigen Zugriffsmöglichkeit des Vermieters auf die Kaution jedenfalls die „bessere Möglichkeit hat, sich sein Recht dort wieder zu holen, da dort Sicherheit in Form von Vermögen besteht“.

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Eine wirksame vertragliche Vereinbarung zur Abhebung der Mietkaution wegen angeblich fälliger Zahlungsansprüche des Beklagten liegt damit nicht vor.

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III.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen. Soweit ersichtlich, wurde höchstrichterlich noch nicht entschieden, ob ein Vermieter auf der Grundlage einer formularvertraglichen Regelung während des Mietverhältnisses auch zur Befriedigung streitiger Forderungen aus der Mietkaution berechtigt ist - mit der Konsequenz ihrer inzident erfolgenden Prüfung im Rahmen einer Klage des Mieters auf Wiederauffüllung der Kaution.

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Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird festgesetzt auf: 1.400,--€.