Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1998-02-06, Aktenzeichen 16 Wx 324/97
ECLI:DE:OLGK:1998:0206.16WX324.97.01

Tenor

1

GRÜNDE:

2

Die Beteiligten zu 1) bis 7) sind die Eigentümer der Wohnanlage,
die nach der maßgeblichen Teilungserklärung vom 2o.3.73 -
eingetragen in den Wohnungsgrundbüchern am 5.1o.73 in insgesamt 8
Miteigentumsanteile aufgeteilt ist und die in der Tiefgarage über 9
Pkw-Abstellplätze verfügt. Einigen dieser Miteigentumsanteile ist
jeweils ein Sondernutzungsrecht an einem oder mehreren der
Autostellplätze zugewiesen. So hatte die Wohneinheit mit der Nr. 3
der Beteiligten zu 3) das Sondernutzungsrecht an drei
Tiefgaragenstellplätzen erhalten, im Lageplan (Bl. 1oo GA) mit den
Nrn. 5, 8 und 9 versehen. Ferner waren der Wohneinheit mit der Nr.
4 die Stellplätze mit den Nrn. 6 + 7, der Wohneinheit mit der Nr. 5
die Stellplätze mit den Nrn. 1 + 2, und den Wohneinheiten mit den
Nrn. 7 + 8 (jetzige Eigentümer die Beteiligte zu 1) zwei
Stellplätze mit den Nrn. 3 + 4 des Lageplans zugeordnet. Die
Wohneinheiten mit der Nr. 1 der Beteiligten zu 7), der Nr. 2 der
Beteiligten zu 2) und der Nr.6 der Beteiligten zu 6) verfügten
mithin über keinen Stellplatz. Mit Erklärung vom 3o.5.74 haben der
damalige Eigentümer der Wohneinheit Nr. 3 sowie die Rechtsvorg"nger
der Beteiligten zu 7) als damalige Eigentümer der Wohneinheit Nr.1
(= Hamacher) die Teilungserklärung abgeändert und den im Lageplan
mit Nr. 9 bezeichneten Stellplatz dem Wohnungseigentum Nr. 3
entzogen und dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 zugewiesen
(Bl.99 GA). Auf die entsprechende Bewilligung wurde die Änderung am
17.9.74 in den Wohnungsgrundbüchern der Beteiligten zu 3) und 7)
(Blätter 871o und 8712) eingetragen (Bl. 81 bzw. 9o GA). Die
Beteiligten zu 7) haben ausweislich der Wohnungsgrundbücher ihr
Wohnungseigentum Nr. 1 des Aufteilungsplans im Jahre 1979 erworben,
die Beteiligten zu 3) ihr Wohnungseigentum Nr. 3 im Jahre 1995.

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Weil ihr Stellplatz Nr. 9 als solcher angeblich nicht nutzbar
war, da durch ein dort parkendes Auto die Ein- und Ausfahrt von
drei weiteren Stellplatzinhabern behindert wurde, benutzten die
Beteiligten zu 7) bzw. ihr Mieter in der Vergangenheit den freien
Stellplatz eines anderen Eigentümers. Als dieser Stellplatz den
Inhaber wechselte und der neue Eigentümer nun seine beiden
Stellplätze benutzt und keinen an die Beteiligten zu 7) abtreten
will, setzte die Beteiligte zu 8) als Verwalterin der Wohnanlage
die Frage, ob für die Beteiligten zu 7) in der benachbarten
Tiefgarage auf Kosten der Eigentümergemeinschaft ein Stellplatz
angemietet werden soll, auf die Tagesordnung einer
Eigentümerversammlung. Diese beschloß daraufhin am 27.6.96 zum TOP
4 mit der Mehrheit der Miteigentumsanteile, daß "die
Wohnungseigentümergemeinschaft die monatlichen Kosten für eine
Tiefgaragenplatzanmietung in einem Nachbargelände übernimmt" (Bl. 6
GA).

4

Die Beteiligten zu 1) und 2) haben diesen Beschluß fristgemäß
beim Amtsgericht angefochten mit der Begründung, ein
Mehrheitsbeschluß sei bei einem Abstimmungsergebnis von 3 : 3
Stimmen, zumal auch noch die Beteiligten zu 7) als unmittelbar
Betroffene mit- und für die Anmietung gestimmt hatten, nicht
zustandegekommen, darüberhinaus sei eine Kostenbeteiligung
derjenigen beiden Eigentümer, die über gar keinen Stellplatz
verfügen, nicht zulässig.

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Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 2.7.97 den angefochtenen
Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt und zur Begründung im
wesentlichen ausgeführt: Der Beschluß sei mit Mehrheit getroffen
worden, da sich nach der Teilungserklärung das Stimmrecht eines
Wohnungseigentümers "nach der Höhe seines Eigentumsanteils"
bestimmt und ein Stimmrechtsausschluß der Beteiligten zu 7) wegen
Interessenkollision nicht in Betracht komme. Auch diene die
Anmietung des Stellplatzes im Nachbargebäude letztlich der
Herstellung der gemeinsamen, ordnungsgemäßen Nutzung der Tiefgarage
ohne Behinderung anderer Mitnutzer, so daß es sich um eine Maßnahme
der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums handele,
die einem Mehrheitsbeschluß zugänglich ist. Gleichwohl sei die
Beschlußfassung zu beanstanden, weil sie unzulässigerweise auch die
Wohnungseigentümer belaste, die über kein Sondernutzungsrecht an
einem Pkw-Stellplatz verfügten. Auf die fristgemäß eingelegte
sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 3) bis 7) hat das
Landgericht den Beschluß abgeändert und den Anfechtungsantrag der
Beteiligten zu 1) und 2) abgewiesen mit der Begründung, die
Belastung aller Wohnungseigentümer mit den Anmietungskosten sei im
Hinblick darauf, daá es sich dabei um - gemäß den jeweiligen
Miteigentumsanteilen zu tragende - Lasten der Tiefgarage für eine
Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung handele, nicht zu beanstanden.
Gegen den ihr förmlich nicht zugestellten Beschluß des Landgerichts
vom 3.11. 97 hat die Beteiligte zu 1) weitere sofortige Beschwerde
eingelegt mit dem Antrag, unter entsprechender Abänderung der
landgerichtlichen Entscheidung die Beschwerde der Beteiligten zu 2)
bis 7) zurückzuweisen.

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Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige
Beschwerde der Beteiligten zu 1) ist zulässig (§ 43 Abs. 1 Nr. 4,
45 Abs. 1 WEG, 2o, 22 Abs. 1, 27, 29 FGG) und hat auch in der Sache
Erfolg.

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Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen
Nachprüfung nicht stand (§ 27 FGG, 55o ZPO). Für den angefochtenen
Beschluß ist Einstimmigkeit erforderlich gewesen, denn er regelt
eine Materie, die der Beschlußfassung durch die
Wohnungseigentümerversammlung entzogen ist und der Vereinbarung
aller Wohnungseigentümer gemäß § 1o Abs. 2 WEG bedarf.

8

Der Senat teilt nicht die Ansicht der Beteiligten zu 3) bis 7)
sowie der Vorinstanzen, daß es sich bei der mit Stimmenmehrheit
beschlossenen Anmietung des Stellplatzes im Nachbargebäude für die
Beteiligten zu 7) um "eine der Beschaffenheit des
gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige
Verwaltung" i.S. von § 21 Abs. 3 WEG zur Gewährleistung der
ordnungsgemäßen Nutzung und Funktionalität der Tiefgarage
handelt.

9

Die Wohnungseigentümerversammlung hat mit dem zum TOP 4 gefaßten
Beschluß ihre Entscheidungskompetenz vielmehr überschritten. Der
Umstand, daß die Stellplätze in der Tiefgarage gemeinschaftliches
Eigentum sind und die Beteiligten zu 7) den ihnen im Wege des
Sondernutzungsrechts zugewiesenen Stellplatz Nr. 9 nicht nutzen
können, ohne den Inhabern der Stellplätze Nr. 8 und 7 die
gleichzeitige Nutzung unmöglich zu machen, zumindest diese aber
erheblich zu erschweren, macht die beschlossene Maßnahme nicht zu
einer Gemeinschaftsangelegenheit. Richtig ist zwar, daß mit der
Einräumung der dinglichen Sondernutzungsrechte die
Regelungskompetenz der Gemeinschaft hinsichtlich der Stellplätze
nicht endete. Auch bei der Überlassung eines Stellplatzes zur
alleinigen Nutzung behalten die Eigentümer bestimmte
Gebrauchsregelungs- bzw. Verwaltungsbefugnisse, d.h. das Recht,
durch Stimmenmehrheit eine der Beschaffenheit des der Sondernutzung
unterliegenden Gebäudeteils entsprechenden ordnungsmäßige Nutzung
(§ 15 Abs. 2 WEG) oder Verwaltungsmaánahme (§ 21 Abs. 3 WEG) zu
beschließen, wie etwa die Absperrung des Stellplatzes durch ein
Hindernis zu verbieten (vgl. BayObLG ZMR 92, 2o2) oder die Nutzung
des Stellplatzes nur dem Wohnungseigentümer sowie dessen
Lebensgefährten und Kindern zu erlauben (vgl. KG NJW-RR 96, 586;
Bärmann/Pick/ Merle WEG § 15 Rdnr. 17). Zu einer solchen
Regelungskompetenz gehört die hier beschlossene
Stellplatzersatzbeschaffung indes nicht. Bei der Maßnahme geht es
vielmehr darum, zu Gunsten und im Interesse nur der Beteiligten zu
3), 4) und 7) als den insoweit betroffenen
Sondernutzungsberechtigten eine Regelung zu schaffen, die es den
Beteiligten zu 3) und 4) ermöglicht, die ihnen im Wege des
Sondernutzungsrechts zugewiesenen beiden Stellplätze ungehindert
nutzen können, indem die Beteiligten zu 7) auf die Nutzung des
ihnen zugewiesenen Stellplatzes verzichten, und diesen dafür als
Ersatz außerhalb der Wohnanlage ein anderer Stellplatz zur
Verfügung gestellt wird. Damit aber steht keine
Gemeinschaftsangelegenheit, sondern eine Angelegenheit nur dieser
drei Nutzungsberechtigten an, die jeweils von ihrem Verkäufer ein
unschwer erkennbar von vorneherein mängelbehaftetes Nutzungsrecht
erworben haben. Zur Korrektur dieses Mangels könnten nur die
jeweiligen Verkäufer verpflichtet sein, nicht aber die
Eigentümergemeinschaft, die insoweit nicht der richtige
Anspruchsgegner ist. Der Erwerber übernimmt nach dem Erwerbsvertrag
das Wohnungseigentum, wie es steht und liegt (vgl. OLG Hamm ZMR 96,
39o; BayObLG NJW-RR 91, 1o41 mwN). Sind dann bestimmte dem
Wohnungseigentum im Wege von Sondernutzungsrechten zugeordnete
Abstellplätze in einer Tiefgarage so angelegt, daß ihre
gleichzeitige Nutzung nicht möglich ist, können und müssen deshalb
die betroffenen Nutzungsberechtigten selbst versuchen, eine sie
befriedigende Lösung zu finden, etwa wie hier dadurch, daß einer
der Stellplatzinhaber seinen Stellplatz im Interesse der
uneingeschränkten Nutzbarmachung der anderen Stellplätze aufgibt
und dafür als Ersatz im Wege der Anmietung in einen benachbarten
Gebäude einen Stellplatz erhält. Die beschlossene Maßnahme, zumal
da mit Kosten für alle Wohnungseigentümer verbunden, kann danach
nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach
billigem Ermessen entsprechen (§ 15 Abs. 3, 21 Abs. 4 WEG).

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Will die Eigentümergemeinschaft die Korrektur der mängelbehaften
Sondernutzungsrechte beschließen und hierfür auch die Kosten
übernehmen, bedarf es der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.
Damit würde das Sondernutzungsrecht nachgebessert und faktisch
ergänzt, wie wenn dem Berechtigten an anderer Stelle etwa des
Gemeinschaftseigentums ein weiterer nunmehr uneingeschränkt
nutzbarer Stellplatz zur Verfügung gestellt würde. Jede
Nachbesserung/Ergänzung des Sondernutzungsrechts bedeutet indes
dessen Änderung und unterliegt deshalb den für die Begründung eines
Sondernutzungsrechts geltenden Regeln.

11

Sonach ist die Entscheidung des Landgerichts abzuändern und die
erstinstanzliche Entscheidung wiederherzustellen, da sie im
Ergebnis mit Recht den angefochtenen Eigentümerbeschluß für
ungültig erklärt hat.

12

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es enspricht
billigem Ermessen, die Gerichtskosten des Beschwerde- und des
Rechtsbeschwerdeverfahrens den unterlegenen Beteiligten zu 3) und
7) aufzuerlegen. Hingegen besteht hinsichtlich beider
Rechtsmittelinstanzen keine Veranlassung, von dem im
Wohnungseigentumsverfahren geltenden Grundsatz abzuweichen, daß
jeder Beteiligte seine außergerichtliche Kosten selbst zu tragen
hat. Dies gilt hier insbesondere in Anbetracht des Umstandes, daß
die Vorinstanz in der Sache abweichend entschieden hat.

13

Die Festsetzung des Geschäftswerts für das
Rechtsbeschwerdeverfahren folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und entspricht
den von den Beteiligten nicht beanstandeten Wertfestsetzungen der
Vorinstanzen.