Landgericht Detmold (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-12-15, Aktenzeichen 1 O 51/03
ECLI:DE:LGDT:2003:1215.1O51.03.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von

110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Be-klagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

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T a t b e s t a n d :

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Die Kläger verlangen von den Beklagten die Bewilligung zur Eintragung einer Baulast.

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Die Parteien sind Grundstücksnachbarn in einem südlich der F3 gelegenen Bereich in E-P..

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Der Grundbesitz war zuvor im Eigentum der Erbengemeinschaft H und bestand aus den früheren Flurstücken X und Y. Das Flurstück X war unbebaut. Auf dem Flurstück X befand sich ein Fachwerkhaus, F-Straße. Das frühere Flurstück Y hat direktenZugang zur F3. Das frühere Flurstück X liegt ohne direkten Zugang zu einer öffentlichen Straße dahinter. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Bl. 4 d.A.) verwiesen.

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Die Beklagten hatten sich zunächst für den Erwerb des damaligen Flurstückes X interessiert. Nachdem die Stadt E für diesen Bereich eine Veränderungssperre angeordnet hatte und die Erteilung einer Baugenehmigung unsicher war, nahmen die Beklagten von diesem Vorhaben Abstand.

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Mit notariellem Vertrag vom 17.05.2001 verkaufte die Erbengemeinschaft das ursprüngliche Flurstück X, das nunmehr die Bezeichnung Flurstück X trägt, an die Beklagten. Zu Lasten des ehemaligen Flurstückes Y wurde am 07.09.2001 unter lfd. Nr. 3 Abt. II des Grundbuchs von E, Bl. ####4 folgende Grunddienstbarkeit eingetragen:

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" Grunddienstbarkeit-Wegerecht-Ver- und Entsorgungsleitungsrecht für Schmutz- und Regenwasser - für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks G1.H., Flurstück X, Flur X, z. Zt. eingetragen in E, Bl. 7706. ...”

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Mit notariellem Vertrag vom 05.04.2002 erwarben die Kläger von der Erbengemeinschaft eine unbebaute Teilfläche des früheren Flurstücks X das danach die Bezeichnung Flurstück X erhielt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den notariellen Kaufvertrag vom 05.04.2002 (Bl. 5 ff. d. A.) verwiesen.

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Ebenfalls im April 2002 erwarb der Zeuge C den Teil des früheren Flurstückes X, auf dem das Fachwerkhaus stand.

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In der Folgezeit beantragten die Kläger bei der Stadt E eine Baugenehmigung. Mit Anhörungsschreiben vom 13.11.2003 teilte die Stadt E den Klägern mit, dass eine Baugenehmigung nicht erteilt werden könne, da das Grundstück keine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche habe. Für die öffentlich-rechtliche Sicherung sei die Eintragung einer Baulast erforderlich.

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Die Kläger behaupten, die Beklagten hätten bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 17.05.2001 bereits gewusst, dass das Flurstück X nochmals geteilt werden sollte.

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Die Beklagten hätten die Bewilligung einer Baulast abgelehnt, da sie befürchteten, dass die Wegefläche zu einer weiteren, bislang unbebauten Grundstücksfläche führe. Die Kläger behaupten ferner, das Grundstück liege im Bereich eines Bebauungsplanes und die Erteilung der Baugenehmigung hänge nur noch von der Eintragung der Baulast im Baulastenverzeichnis ab.

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Die Kläger beantragen,

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die Beklagten in ihrer Eigenschaft als Eigentümer des Flurstücks 2014,

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Flur X, G2, zu Lasten der auf dem in der Anlage

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beigefügten Lageplan rot umrandeten und rot schraffierten Wege-

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fläche in einer Breite von 4 Metern an der Westgrenze des Flurstücks

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2014 zugunsten der jeweiligen Eigentümer des Flurstücks 2013

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eine Baulast eintragen zu lassen, also die öffentlich-rechtliche Ver-

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pflichtung gegenüber dem Bauamt der Stadt E zu übernehmen,

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die Wegefläche von baulichen Anlagen und sonstigen Hindernissen

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freizuhalten, so dass über diesen Zugang der Einsatz von Feuerlösch-

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und Rettungsgeräten jederzeit möglich ist und diese Wegefläche

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als Zufahrt zum Flurstück X ständig genutzt werden kann.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie behaupten, im Zeitpunkt des Kaufes ihres Grundstücks sei ihnen nicht bekannt gewesen, dass das benachbarte Grundstück Flurstück X nochmals geteilt und bebaut werden solle. Die Bestellung der Grunddienstbarkeit in dem notariellen Vertrag vom 17.05.2001 sei allein zu dem Zweck erfolgt, um die Erschließung des bereits bestehenden Wohnhauses F-Straße zu ermöglichen. Von einer weiteren Bebauung sei im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages nicht die Rede gewesen. Die zusätzlichen Belastungen für das Grundstück der Beklagten seien nicht vorhersehbar gewesen. Darüber hinaus sind die Beklagten der Ansicht, die Verpflichtung zur Einräumung einer Baulast auch im Fall des Bestehens einer deckungsgleichen Grunddienstbarkeit könne nur im Einzelfall angenommen werden, da die Baulast weitergehende gravierenden Belastungen für das Grundstück mit sich bringe.

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Das Gericht hat Beweis erhoben über die Behauptung der Kläger, die Beklagten haben im Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrages vom 17.05.2001 gewusst, dass das ehemalige Flurstück X nochmals geteilt und mit einem weiteren Haus bebaut werden solle, durch Vernehmung der Zeugen E2 und C.

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Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24.11.2003 (Bl. 124 ff. d. A.) verwiesen.

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Mit Beschluss vom 28.01.2003 hat das Gericht den Streitwert auf bis zu 5.000,-- € festgesetzt. Wegen der Einzelheiten wird auf den Beschluss vom 28.01.2003 (Bl. 23 d.A.) verwiesen.

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Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist zulässig.

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Zwar bestehen hinsichtlich der sachlichen Zuständigkeit des Landgerichts Bedenken, da der Streitwert nach dem Beschluss des Gerichts vom 28.01.2003 unterhalb der Grenze der Zuständigkeit des Landgerichts gem. §§ 71 Abs. 1, 23 Nr. 1 GVG liegt. Die Beklagten haben jedoch zur Hauptsache mündlich verhandelt, ohne die Unzuständigkeit des Landgerichts geltend zu machen, so dass die Zuständigkeit des Landgerichts damit gem. § 39 ZPO begründet ist.

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Die Klage ist jedoch nicht begründet.

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Den Klägern steht kein Anspruch auf Bewilligung der Eintragung einer Baulast gegen die Beklagten zu. Der Anspruch auf Bewilligung der Eintragung einer Baulast kann sich als Nebenpflicht aus dem durch die Grunddienstbarkeit begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis ergeben (BGH NJW 1989, 1607).

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Die Abgrenzung der aus der Grunddienstbarkeit und dem hierdurch begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis hergeleiteten Rechte und Pflichten beruht auf einer Abwägung der einander gegenüberstehenden Interessen der Kläger und der Beklagten und damit auf den Grundsatz von Treu und Glauben gem. § 242 BGB.

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Die danach gebotene Interessenabwägung führt im vorliegenden Fall nach Auffassung des Gerichts dazu, dass den Interesssen der Beklagten der Vorrang gebührt.

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Zwar spricht für einen Überhang der Interessen der Kläger, dass davon ausgegangen werden kann, dass allein die noch ausstehende Baulast einer Baugenehmigung der Kläger entgegensteht (vgl. BGH WM 1990, 320). Nach dem Anhörungsschreiben der Stadt E spricht einiges dafür, dass die beantragte Baugenehmigung erteilt wird, wenn die Zuwegung zu dem Grundstück der Kläger durch öffentlich-rechtliche Baulast gesichert ist.

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Auch ist die Eintragung der Baulast für die Erteilung der Baugenehmigung gem. § 4 Bauordnung NW zwingende Voraussetzung.

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Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Grund für die Eintragung einer Baulast bereits bei Bestellung der Grunddienstbarkeit bestand. Bereits zur Zeit der Bestellung der Grunddienstbarkeit bestand für die Voreigentümer des nunmehr gefangenen Grundstücks der Kläger Veranlassung, die bauliche Erschließung bzw. die Zuwegung zu dem Grundstück durch eine Baulast zu sichern. Bereits 1991 bestand die Rechtslage des § 4 BauO NW, wonach das Grundstück entweder an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen oder eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt haben muss. Die BauO NW ist bereits 1984 dahingehend geändert worden. Wenn die Voreigentümer der Kläger vorhatten, das Grundstück weiter als Bauland zu nutzen, so war die Baulast bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages vom 17.05.2001 dafür zwingende Voraussetzung. Gleichwohl haben sich die Vertragsparteien damals mit der Eintragung der Grundsdienstbarkeit zufrieden gegeben, obwohl die Notwendigkeit der "Doppelsicherung” für eine bauliche Nutzung des Grundbesitzes bereits bestand.

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Zudem entsprechen Inhalt und Umfang der beantragten Baulast nach Auffassung des Gerichts nicht dem der Grunddienstbarkeit.

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Eine inhaltliche Deckung liegt schon deshalb nicht vor, da das jetzige Flurstück X, das im Eigentum der Kläger steht, bei Eintragung der Grunddienstbarkeit noch nicht existierte. Die Grunddienstbarkeit wurde zugunsten der jeweiligen Eigentümer des Flurstücks 71 erteilt. Zwischen den Parteien besteht insoweit auch kein Streit, dass die Grunddienstbarkeit jedenfalls auch zu dem Zweck erteilt worden ist, das Flurstück X, das bereits mit einem Haus bebaut war, weiter zu nutzen.

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Der Inhalt und Umfang der beantragten Baulast entspricht aber insbesondere wegen der nach Abschluss des Kaufvertrages vom 17.05.2001 erfolgten Teilung des damaligen Flurstückes 71 nicht der eingetragenen Grunddienstbarkeit. Durch die nachträgliche Teilung des Grundbesitzes und die Bebauung mit einem weiteren Haus ergibt sich eine erhebliche Verstärkung des Verkehrs und damit eine Beeinträchtigung des Wertes des Grundstücks der Beklagten, die bei Bestellung der Grunddienstbarkeit nicht abzusehen war.

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Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht auch nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Beklagten bereits bei Abschluss des Kaufvertrages vom 17.05.2001 wussten, dass das damalige Flurstück X weiter geteilt werden sollte. Der Zeuge E2 hat zwar glaubhaft bekundet, dass das Flurstück X von dem BHW zunächst sowohl als einheitliches Grundstück als auch als zwei Bauplätze angeboten wurde. Der Zeuge E2 hat allerdings auch bekundet, dass ab Mitte des Jahres 2001 das Grundstück nur noch einheitlich angeboten wurde, da dass BHW von der Stadt E von einer Veränderungssperre Kenntnis erlangt hatte, so dass das Exposé, in dem zwei Bauplätze ausgewiesen wurden, nicht mehr herausgegeben worden sei. Der Zeuge E2 hat ferner bekundet, dass er selber mit den Beklagten nicht darüber gesprochen hat, dass das Flurstück X noch einmal geteilt werden konnte. Der Zeuge ging lediglich davon aus, dass den Beklagten der Bebauungsplan, aus dem die bebaubare Fläche hervorgeht, aus früheren Verhandlungen mit der Stadt E über den Erwerb des Flurstückes 71 bekannt war. Der Zeuge C hat demgegenüber glaubhaft bekundet, dass ihm das Flurstück X insgesamt als einheitliches Grundstück angeboten worden sei. Er selber sei auf die Idee gekommen, das Grundstück zu teilen und habe dies mit dem BHW so vereinbart. Daher kann nicht festgestellt werden, dass die Beklagten bei Abschluss des Kaufvertrages über ihr Grundstück Kenntnis davon hatten, dass das Grundstück, dessen Zuwegung durch die Grunddienstbarkeit ermöglicht werden solle, weiter geteilt und mit einem weiteren Haus bebaut werden solle. Auch wenn die Beklagten sich zuvor für das Flurstück X interessiert hatten und wegen einer Veränderungssperre der Stadt E von dem Erwerb dieses Grundstücks Abstand genommen hatten, so kann daraus nicht abgeleitet werden, dass den Beklagten bereits bekannt war, dass das Grundstück geteilt werden würde.

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Nach alledem überwiegen die Interessen der Beklagten gegenüber den Interessen der Kläger an der Erteilung einer Baulast. Die Klage war daher abzuweisen.

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Der nicht nachgelassene Schriftsatz des Klägervertreters vom 03.12.2003 bot keine Veranlassung, gem. § 156 ZPO erneut in die mündliche Verhandlung einzutreten. Das Vorbringen in diesem Schriftsatz findet daher gem. § 296 a ZPO keine Berücksichtigung.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Bei einem Streitwert von bis zu 5.000,-- € liegen die vollstreckbaren Kosten der Beklagten unterhalb der Grenze des § 708 Ziff. 11 ZPO.