Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2009-02-10, Aktenzeichen 3 L 1448/08.NW
ECLI:DE:VGNEUST:2009:0210.3L1448.08.NW.0A

weitere Fundstellen ...

Tenor

Die Anträge werden abgelehnt.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Antragsteller.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 40.000,- € festgesetzt.

Gründe

1

Die Anträge auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen die Verfügung der Antragsgegnerin vom 9. Dezember 2008 haben keinen Erfolg.

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1. Die Antragstellerin zu 1), die Wohnungseigentümergemeinschaft A., Wohnungen 1, 2, 3, 12, 14, 16, 17 und 18, ist nicht antragsbefugt, da sie nicht Adressatin der angefochtenen Verfügung ist.

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Nicht die Gemeinschaft der Eigentümer der benannten Wohnungen werden durch diese Verfügung in Anspruch genommen, sondern allein die Firma B. Verwaltungs- und Immobilien GmbH. Letzterer werden nicht als Vertreterin der Eigentümer, sondern aufgrund der von ihr mit diesen Wohnungseigentümern abgeschlossenen Mietverwaltungsverträgen und der damit übertragenen Rechte Pflichten auferlegt. Der Bescheid vom 8. Dezember 2008 ist an die „Firma B. Verwaltungs- und Immobilien GmbH“ als Pflichtige nach § 54 Abs. 2 LBauO adressiert. Denn in dem verfügenden Teil heißt es:

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„Außer den unter Ziffer II. aufgegebenen, auch zukunftsbezogenen Unterlassungspflichten wird Ihnen auferlegt, Ihre als Hausverwaltung durch die jeweiligen Eigentümer übertragenen mietvertraglichen Einflussmöglichkeiten wahrzunehmen und dadurch die aktuelle Prostitutionsausübung in den unter Ziffer I. aufgeführten acht Wohnungen bzw. Appartements zu unterbinden.“

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Unter Ziffer I. der Begründung wird ausgeführt:

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„Die Namen und Anschriften der Mieter haben Sie uns dann per email vom 28.11.2008 übermittelt und zugleich mitgeteilt, dass die Ihnen von den Eigentümern übertragenen Vollmachten auch die baurechtlichen Verantwortlichkeiten einschließen.“

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Demzufolge heißt es in der angefochtenen Verfügung weiter:

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„Als von den Eigentümern der Wohnungen bzw. Appartements entsprechend bevollmächtigte Hausverwaltung sind Sie für diese und neben den Mietern baurechtlich für die rechtmäßige Nutzung bzw. Vermietung der jeweiligen Objekte verantwortlich (§ 54 Absatz 2 LBauO).“

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Diese Ausführungen lassen nur den Schluss zu, dass die B. Hausverwaltungs- und Immobilien GmbH nicht in ihrer Eigenschaft als Vertreter der Wohnungseigentümer, sondern aufgrund der ihr in den Mietverwaltungsverträgen eingeräumten Rechte und Befugnisse im Hinblick auf die entsprechenden Wohnungen unmittelbar in Anspruch genommen wird. Eine unmittelbare Inanspruchnahme der Wohnungseigentümer durch die Antragsgegnerin ist dem Verfügungstext nicht zu entnehmen. Vielmehr kommt es der Antragsgegnerin derzeit darauf an, nur einen Verfügungsadressaten zu haben. Die Firma B. Hausverwaltungs- und Immobilien GmbH soll die ihr in den Mietverwaltungsverträgen eingeräumten Rechte gegenüber den jeweiligen Wohnungsmietern ausüben. Dies belegt auch der Vorbehalt auf Seite 4, 5. Absatz der Verfügung. Denn dort heißt es, die „in gleicher Angelegenheit und parallel gegen die jeweiligen Eigentümer/Vermieter/Mieter/Untervermieter, die neben Ihnen als Vertreter der Eigentümer für die Nutzung der Räume mitverantwortlich sind, möglicherweise noch einzuleitenden ordnungsbehördlichen Verfahren bleiben hiervon unberührt.“

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Im Übrigen wäre die Wohnungseigentümergemeinschaft, Wohnungen 1, 2, 3, 12, 14, 16, 17 und 18, A., Ludwigshafen, auch nicht beteiligungsfähig (§ 61 VwGO). Zwar hat der BGH in seinem Beschluss vom 2. Juni 2005 – V ZB 32/05 – (veröffentlicht in NJW 2005, 2061 ff) die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft aller Wohnungseigentümer bejaht, aber nur soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, auch hat er die Sammelbezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft ...-Straße“ nur als für die Bezeichnung der Aktivseite genügend angesehen. Diese Rechtsprechung ist hier aber nicht einschlägig, da nicht das Gemeinschafts-, sondern das Sondereigentum an einzelnen Wohnungen, nämlich der Nrn. 1, 2, 3, 12, 14, 16, 17 und 18, in Rede steht. Insoweit könnten nur die einzelnen Wohnungseigentümer beteiligungsfähig sein. Hier wurde der Antrag jedoch für die „Wohnungseigentümergemeinschaft A., Ludwigshafen“ und insoweit auch nur für einzelne Wohnungseigentümer, also gerade nicht für die Gemeinschaft insgesamt gestellt.

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Der Antrag der „Wohnungseigentümergemeinschaft A., Ludwigshafen“ ist damit unzulässig.

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2. Der zulässige Antrag der Firma B. Hausverwaltungs- und Immobilien GmbH ist unbegründet.

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Die Begründung der Anordnung der sofortigen Vollziehung in der angefochtenen Verfügung, dass es im öffentlichen Interesse dringend geboten sei, die Ausübung des Prostitutionsgewerbes in den Wohnräumen sofort zu unterbinden, da im Falle der Fortführung der jetzigen Nutzung unter anderem die konkrete Gefahr der erheblichen Störung des Wohnfriedens bestehe und bereits negative städtebauliche Folgen für das unmittelbare Umfeld und Wohngebiet absehbar seien (sog. Trading-Down-Effekt), ist nicht zu beanstanden. Diese Begründung hält sich im Rahmen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO. Sie lässt erkennen, welche Überlegungen die Antragsgegnerin im vorliegenden Fall zur Anordnung der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagungsverfügung veranlasst haben. Dies ist für § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO ausreichend.

14

Die im Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO allein mögliche und gebotene überschlägige Prüfung der Sach- und Rechtslage ergibt auch, dass die ergangene Verfügung sich im gegenwärtigen Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung als offensichtlich rechtmäßig darstellt, so dass insoweit dem öffentlichen Interesse an der sofortigen Vollziehung dieser Verfügung der Vorrang vor dem Wunsch der Antragstellerin zu 2) gebührt, einstweilen noch vom Vollzug verschont zu bleiben.

15

Die Antragsgegnerin hat die Verfügung vom 8. Dezember 2008 zu Recht auf § 81 Satz 1 Landesbauordnung Rheinland-Pfalz – LBauO – gestützt. Nach dieser Vorschrift kann die Bauaufsichtsbehörde unter anderem die Nutzung von baulichen Anlagen, die gegen baurechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften über die Nutzungsänderung verstoßen, untersagen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Diese Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung liegen hier vor.

16

Wird die beanstandete Nutzung ohne die erforderliche Genehmigung betrieben, so ist die Bauaufsichtsbehörde unabhängig davon, ob die Nutzung genehmigt werden kann, gemäß § 81 Satz 1 LBauO zur Untersagung berechtigt (OVG RP, Beschluss vom 9. Februar 2007 – 8 B 10019/07.OVG –, ESOVGRP und DVBl. 2007, 453).

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Vorliegend liegt keine Baugenehmigung für die gewerbliche Nutzung der Wohnungen Nrn. 1, 2, 3, 12, 14, 16, 17 und 18 in dem Anwesen A. in Ludwigshafen/Rh. vor. Die erstmalige Nutzung dieser Wohnungen zu Prostitutionszwecken stellt gegenüber der bisherigen Wohnnutzung eine nach § 61 LBauO genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar, weil für eine derartige Nutzung andere bauplanungsrechtlichen Vorgaben als für eine reine Wohnnutzung gelten. Die für eine Nutzungsuntersagung ausreichende formelle Illegalität ist damit gegeben.

18

Es bestand auch Anlass zum Erlass der Nutzungsuntersagungsverfügung, weil die Ausübung der Prostitution in dem Gebäude mit verschiedenen Prostituierten festgestellt worden ist, was von der Antragstellerin zu 2) nicht bestritten wird.

19

Die angefochtene Verfügung verstößt nicht gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Die Genehmigungsfähigkeit der beanstandeten Nutzung ist nämlich nicht offensichtlich. Die Annahme der Antragsgegnerin, die vorliegende Nutzung sei bauplanungsrechtlich unzulässig, ist nach den derzeitigen Erkenntnissen nicht zu beanstanden.

20

Aufgrund der Einstufung der näheren Umgebung des Anwesens A. in Ludwigshafen/Rh. als Mischgebiet gemäß § 6 Baunutzungsverordnung – BauNVO –, wogegen die Antragstellerin zu 2) keine Einwände erhebt, ist die in Rede stehende Nutzung unzulässig.

21

Bei einer Einordnung der Nutzung von Räumen zum Zwecke der Prostitutionsausübung als Vergnügungsstätte (vgl. zum Meinungsstand: Bielenberg in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 4a BauNVO, Rn. 58a [S.27, 27a]) würde die ausgeübte Nutzung dem Charakter eines Mischgebietes (vgl. § 6 Abs. 2 Nr. 8a BauNVO) widersprechen. Das Vorhaben wäre danach nicht genehmigungsfähig.

22

Soweit Nutzungen von Räumen zu Prostitutionszwecken bauplanungsrechtlich als gewerbliche Nutzungen bewertet werden (BVerwG, Beschluss vom 28. Juni 1995 – 4 B 137/95 –, juris; VGH BW, Urteil vom 13. Februar 1998 – 5 S 2570/96 –, juris und NVwZ-RR 1998, 550), ist für die Frage ihrer Zulässigkeit in einem Mischgebiet zu differenzieren: Gewerbliche Nutzungen sind im Mischgebiet dann zulässig, wenn sie das Wohnen nicht wesentlich stören (§ 6 Abs. 1 BauNVO). Während Bordelle und bordellartige Betriebe wegen ihrer typischen Auswirkungen auf die Nachbarschaft („milieubedingte Unruhe“) eine wesentliche Störung des Wohnens darstellen und daher nicht als mischgebietsverträglich anzusehen sind, muss bei der Wohnungsprostitution die gleichfalls regelmäßig gegebene störende Wirkung typischerweise nicht so weit gehen, dass das Vorhaben generell unzulässig wäre (so OVG RP, a.a.O.).

23

Ein Fall der Wohnungsprostitution liegt allerdings nur dann vor, wenn die Prostituierten in der Wohnung, in der sie ihrem Gewerbe nachgehen, auch wohnen (VGH BW, a.a.O). Diese Voraussetzungen sind hier nicht gegeben. Weder den vorliegenden Verwaltungsakten noch dem Vorbringen der Antragstellerin zu 2) lässt sich eine Nutzung der fraglichen Wohnungen durch die Prostituierten zu Wohnzwecken entnehmen.

24

Im vorliegenden Fall ist von einer bordellähnlichen Nutzung auszugehen.

25

Entscheidend ist insoweit allein, ob die Prostitutionsausübung in einem Gebäude einen solchen Umfang hat, dass die Prostitutionsausübung diesem sein Gepräge gibt. Im vorliegenden Fall besteht daran für die Kammer kein ernsthafter Zweifel angesichts des Umstandes, dass acht von 60 Wohnungen unstreitig Prostituierten überlassen werden und das Anwesen A. in Ludwigshafen/Rh. seit Jahren unter anderem durch Anzeigen im Internet ( www. … ) als Ort der Prostitutionsausübung bekannt ist. Das Anwesen tritt deshalb offenkundig jedenfalls als bordellähnlicher Betrieb nach außen in Erscheinung und stellt sich als Anlaufstelle dar, die Freier in größerer Zahl anzieht.

26

Wenn auch der Anteil der Prostituierten in dem Anwesen nach Personenzahl und Wohnungsfläche nicht überwiegt, so bedeutet dies nicht, dass keine bordellähnliche Prostitution vorliegt. Denn auch ein nur teilweise zur Prostitutionsausübung genutztes Gebäude kann als solcher Betrieb angesehen werden, wenn ihm die Prostitutionstätigkeit sein Gepräge gibt. Ein solches Gepräge kann ein Gebäude insbesondere durch nach außen wahrnehmbare Hinweise auf den Verwendungszweck (z. B. Rotlicht) erhalten. Dieses Gepräge kann aber auch durch die innere Struktur oder die Organisationsformen der Prostitutionsausübung entstehen. Das Vorhandensein mehrerer Prostituierter zur Anbahnung von Kontakten mit Kunden oder zu ihrer Betreuung zur Verfügung stehender Räume kann für einen bordellähnlichen Charakter eines Hauses ebenso sprechen wie die gemeinschaftliche Werbung mehrerer im Hause tätiger Prostituierter in Zeitungen, Zeitschriften oder im Internet. Einem außenstehenden Beobachter kann dadurch der Eindruck vermittelt werden, es handele sich um einen unter gemeinsamer Leitung stehenden Betrieb oder dort finde eine aufeinander abgestimmte Tätigkeit mehrerer Prostituierter statt (siehe HessVGH, Urteil vom 22. September 1992 – 11 UE 2954/86 –, juris, Rn. 36).

27

Diese Kriterien auf den vorliegenden Fall angewandt lässt sich feststellen, dass in dem Anwesen A. in Ludwigshafen/Rh. die Prostitution in bordellähnlicher Form betrieben wird. Acht der 60 Wohnungen, mithin 13 % der Wohnungen, werden unstreitig zu Prostitutionszwecken genutzt. Drei Wohnungen, nämlich die von ein und derselben Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) C. D. und E. F. angemieteten Wohnungen mit den Nrn. 1-3, sind mittels Durchgänge miteinander verbunden und dort bieten nach den Ermittlungen der Antragsgegnerin vier Prostituierte, organisiert von ein und derselben Person (Frau G.), ihren Körper zu Prostitutionszwecken an. Die dargebotenen Dienste werden auf einer einschlägigen Internetseite unter „...“ seit längerer Zeit beworben, wie die Antragsgegnerin festgestellt hat. Bei diesen Wohnungen kann es somit keinem vernünftigen Zweifel unterliegen, dass in ihnen ein bordellähnlicher Betrieb existiert.

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Hinsichtlich der Wohnung Nr. 14 „...“, von derselben GbR wie die Nrn. 1-3 angemietet, findet die gleiche Bewerbung statt. Für diese Wohnung haben laut in den Akten befindlichen Internetausdrucken fünf wechselnde Prostituierte ihre Dienste angeboten.

29

Schließlich bieten sich in den Wohnungen Nrn. 16-18, die denselben Mieter H. haben, wechselnde Prostituierte an. Auch für die Wohnung Nr. 12 lässt sich die Nutzung durch verschiedene Prostituierte feststellen, die auf derselben Internetseite unter A. „...“ für sich werben.

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Außerdem ergibt sich aus den Anzeigen für die Etablissements ein ständiger Wechsel der beworbenen Prostituierten, auf den durch den Zusatz „News“ speziell hingewiesen wird. So stellt sich nicht nur das Angebot hinsichtlich der angebotenen Dienste als vielfältig dar, sondern es ist auch für Abwechslung hinsichtlich der Prostituierten gesorgt.

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Eine Gesamtschau aller dieser Umstände vermittelt einem außenstehenden Beobachter damit den Eindruck, dass in dem Gebäude A. der Prostitution in bordellähnlicher Weise nachgegangen wird. Eine Differenzierung nach den einzelnen Wohnungen wird ein Außenstehender angesichts dieser Gegebenheiten dabei nicht vornehmen.

32

Diese bordellähnliche Nutzung der Wohnungen wäre angesichts des Mischgebietscharakters der näheren Umgebung nicht genehmigungsfähig, da die mit einer solchen Nutzung typischerweise verbundenen Auswirkungen („milieubedingte Unruhe“) zu einer das Wohnen im Sinne von § 6 Abs. 1 BauNVO wesentlich störenden Nutzung führen (OVG RP, Beschluss vom 9. Februar 2007 – 8 B 10019/07.OVG –, juris, Rn. 10 m. w. Nachw.). Erfahrungen der Bauaufsicht in vergleichbaren Fällen belegen zudem, dass es nicht selten zu Belästigungen (wie Lärm im Treppenhaus durch unzufriedene oder alkoholisierte Freier, Klingeln an der falschen Wohnungstür, usw.) kommt, die das Wohnumfeld erheblich beeinträchtigen und zu Spannungen führen. Hierzu dürften im vorliegenden Fall auch die immer wieder durchgeführten Besichtigungen, Erhebungen, Durchsuchungen und anderes durch die Polizei, die Feuerwehr, das Finanzamt, das Ordnungsamt und das Bauamt (siehe insoweit Schriftsatz der Antragstellerin zu 2) vom 26. Januar 2009) zählen.

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Die Beschwerden von Nachbarn an die Bauaufsichtsbehörde und den Ortsvorsteher über von den hier in Rede stehenden Etablissements verursachte Störungen bestätigen diese Erfahrungen für den konkreten Fall. Die Kammer hat keine Veranlassung daran zu zweifeln, dass es tatsächlich zu den von der Antragsgegnerin geschilderten Beschwerden bei den genannten Stellen gekommen ist. Der Umstand, dass sich keine Wohnungseigentümer bei der Antragstellerin zu 2) oder der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wegen der Prostitutionsausübung im Wohngebäude beschwert haben, erschüttert die Glaubhaftigkeit der Angaben der Antragsgegnerin nicht.

34

Die bauplanungsrechtlichen Vorschriften, nach denen sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben in Baugebieten regelt, werden auch nicht durch das Gesetz zur Regelung der Rechtsverhältnisse der Prostituierten (Prostitutionsgesetz – ProstG) vom 20. Dezember 2001 (BGBl. I S. 3983) ausgehebelt. Dieses Gesetz verfolgt nach seinem Wortlaut, seiner Systematik, dem Sinn und Zweck sowie der Entstehungsgeschichte allein bestimmte zivil-, sozialversicherungs- sowie strafrechtliche Ziele, ohne bisher bestehende gesetzgeberische Wertungen zu verändern (vgl. OVG RP, Beschluss vom 15. Januar 2004 – 8 B 11983/03.OVG –, ESOVGRP und BauR 2004, 644; Armbrüster, Zivilrechtliche Folgen des Gesetzes zur Regelung der Rechtsverhältnisse der Prostituierten, NJW 2002, S. 2763 ff.).

35

Die Antragsgegnerin hat ihr Ermessen, gegen die Nutzung der Wohnungen zu Prostitutionszwecken vorzugehen, zudem in nicht zu beanstandender Weise ausgeübt. Ermessensfehler sind insoweit nicht zu erkennen, insbesondere dürfte sie ihr Recht zum Einschreiten nicht verwirkt haben.

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Gemäß § 59 Abs. 1 LBauO hat die Bauaufsichtsbehörde dafür zu sorgen, dass die baurechtlichen Bestimmungen eingehalten werden. Sie handelt daher grundsätzlich nicht ermessensfehlerhaft, wenn sie diesem gesetzlichen Auftrag folgt und gemäß § 81 LBauO die Nutzung einer formell baurechtswidrigen Anlage untersagt. Es liegen auch keine Gründe vor, die eine Ausnahme von diesem Grundsatz rechtfertigen.

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Zunächst ist bereits fraglich, ob (bau)polizeiliche und ordnungsrechtliche Eingriffsbefugnisse verwirkt werden können. Diesen Befugnissen kommt nämlich im öffentlichen Interesse ein überragendes Gewicht zu, das deren Verwirkung nicht zulassen dürfte. So führt der VGH Baden-Württemberg (Urteil vom 1. April 2008 – 10 S 1388/06 –, juris, Rn. 50) aus:

38

„Polizeiliche bzw. ordnungsrechtliche Eingriffsbefugnisse, die die zuständigen Behörden unter den verschiedensten sachlichen Aspekten ermächtigten, gegen bestehende Störungen vorzugehen, stellen kein subjektives Recht dar, dessen Bestand oder Ausübung durch Nicht- oder Fehlgebrauch in Frage gestellt und daher in letzter Konsequenz verwirkt werden könnten. Sie knüpfen vielmehr an das Vorhandensein einer Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung bzw. einer Gefahr an und sind den zuständigen Behörden im öffentlichen Interesse an der Gewährleistung rechtmäßiger Zustände zur pflichtgemäßen Erledigung auferlegt. Dieses öffentliche Interesse und diese zur pflichtgemäßen Erledigung übertragene Aufgabe werden nicht dadurch geschmälert oder gar obsolet, dass zu deren Durchsetzung von der Behörde über längere Zeit hinweg nichts bzw. wenig unternommen worden ist (vgl. etwa Kopp/Ramsauer, VwVfG, 10. Aufl., § 53 Rdn. 44; Wolff/Bachof/Stober/Kluth, Verwaltungsrecht I, 12. Aufl., § 37 Rdn. 17 ff.; vgl. insbesondere auch BVerwG, B.v. 06.07.1984 - 1 DB 21.84 - NVwZ 1985, 116; B.v. 01.07.1997 - 1 DB 8.97 - NVwZ 1998, 289; B.v. 13.10.2005 - 2 B 19.05 - Buchholz 235.1. § 15 BDG Nr. 2 zur nicht möglichen Verwirkung eines disziplinarischen Verfolgungsanspruchs; OVG Nordrhein-Westfalen, U.v. 25.09.1997 - 20 A 974/96 - juris; a.A. allerdings Ossenbühl, NVwZ 1995, 547).“

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Selbst wenn man sich dieser Rechtsprechung des VGH Baden-Württemberg nicht anschließt, so entspricht es doch ständiger Rechtsprechung, dass selbst die längere Duldung einer illegalen Nutzung einer baulichen Anlage keinen Vertrauenstatbestand zugunsten des Betroffenen begründet. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn die zuständige Behörde über das bloße Untätigbleiben hinaus durch besonderes Verhalten dem Eigentümer oder Nutzer der baulichen Anlage Veranlassung zu der Annahme gegeben hätte, sie wolle von einer Nutzungsuntersagung absehen und dieser im Vertrauen darauf Vermögensdispositionen getroffen hätte, die nur mit unzumutbarem Aufwand rückgängig zu machen wären (ständige Rechtsprechung des OVG RP seit dem Urteil vom 13. Dezember 1979 – 1 A 68/77.OVG –, ESOVGRP = AS 15, 324). Dies ist vorliegend nicht der Fall.

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Zwar trägt die Antragstellerin zu 2) vor, es habe 1995 und 2000 Polizei-Razzien und Wohnungsdurchsuchungen anderer Behörden wegen der hier seit Anfang der 1990er Jahre stattfindenden Wohnungsnutzung zu Prostitutionszwecken gegeben und die Antragsgegnerin habe in Kenntnis der Fakten bis zu der streitgegenständlichen Verfügung nichts gegen diese Art der Wohnungsnutzungen unternommen. Bereits das Schreiben der Antragsgegnerin vom 20. November 2008 an die Antragstellerin zu 2) belegt aber ein Tätigwerden der Antragsgegnerin im Jahre 1995, das dazu geführt hatte, dass die Antragstellerin zu 2) durch Kündigung der für die Wohnungen Nrn.1-3 geschlossenen Mietverträge eine – vorübergehende – Aufgabe der Prostitutionsausübung erreichte. Selbst wenn man den Zeitraum von 1995 bis heute für ausreichend lang erachtete, so wäre dennoch kein Vertrauenstatbestand zugunsten der Antragstellerin begründet. Denn sie hat nicht vorgetragen, welche Vermögensdispositionen sie im Vertrauen auf das behauptete Untätigbleiben der Antragsgegnerin getroffen habe und welche Vermögensnachteile sie als Haus- und Mietverwalterin durch das nunmehrige Tätigwerden der Antragsgegnerin treffen würden. Solche Vermögensdispositionen und Vermögensnachteile sind bezogen auf die Antragstellerin zu 2) auch für das Gericht nicht ersichtlich.

41

Vor diesem rechtlichen Hintergrund musste die Kammer auch keine weiteren Behördenakten, nämlich diejenigen aus dem Jahr 1995 (Az. 10082-95) anfordern. Weitere Bauakten, die ein Untätiggewesensein der Antragsgegnerin im Übrigen belegen sollen, soweit solche überhaupt existieren können, mussten danach ebenfalls nicht angefordert werden.

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Die vorliegenden Verwaltungsakten, in die der Bevollmächtigte der Antragstellerin zu 2) Einsicht genommen hat, sowie die weiteren seitens der Antragsgegnerin vorgelegten und der Antragstellerin zu 2) überlassenen Unterlagen waren für eine effektive Wahrnehmung ihrer Interessen ausreichend. Dies gilt insbesondere deshalb, weil sich die Antragstellerin zu 2) hinsichtlich eines aus Verwirkung oder einer Duldung herzuleitenden Vertrauensschutzes nur auf ein Verhalten der Antragsgegnerin ihr gegenüber berufen kann. Dieses müsste sie jedoch aus eigener Kenntnis vortragen können. Denn sie war, wie der Vorgang aus dem Jahre 1995 zeigt, bereits damals in ihrer heutigen Funktion für das Anwesen A. in Ludwigshafen/Rh. tätig.

43

Da gegen das angedrohte Zwangsgeld keine Einwände erhoben werden und insoweit kein Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung eines Widerspruchs gestellt wurde, erübrigen sich hierzu Ausführungen.

44

Die Anträge waren somit mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzulehnen.

45

Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 52 Abs. 2, 53 Abs. 3 GKG. Das Gericht hat hierbei zunächst achtmal die Hälfte des Regelstreitwerts (siehe Nr. 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung vom 7./8. Juli 2004 – NVwZ 2004, 1327 –) in Ansatz gebracht, da die Nutzung von acht Wohnungen in Rede steht. Da die Antragstellerin zu 1) und die Antragstellerin zu 2) den Bescheid der Antragsgegnerin nicht als Rechtsgemeinschaft bekämpfen (vgl. Nr. 1.1.3 des Streitwertkatalogs), war dieser Wert dann zweimal zu berücksichtigen.