Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2001-01-09, Aktenzeichen 24 U 151/00
ECLI:DE:OLGK:2001:0109.24U151.00.00

Tenor

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die formell unbedenklich zulässige Berufung der Beklagten hat in
der Sache keinen Erfolg.

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Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch aus §§ 652,
242 BGB auf Erteilung von Auskunft über die von der Beklagten zu
zahlende monatliche Miete für das von ihr angemietete Büroobjekt B.
Straße 57/Ecke H. in B., sowie über die Laufzeit des Mietvertrages
über das vorgenannte Objekt. Der Klägerin steht ein Anspruch gegen
die Beklagte aus § 652 Abs. 1 BGB auf Zahlung einer Maklerprovision
zu. Sie ist indes nur in der Lage, diesen Provisionsanspruch zu
beziffern, wenn die Beklagte die ihr zuvor genannten Auskünfte
erteilt. Insofern ist die Beklagte aus dem Gesichtspunkt von Treu
und Glauben (§ 242 BGB) zur Erteilung der Auskunft
verpflichtet.

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Die Voraussetzungen eines Provisionsanspruches der Klägerin nach
§ 652 Abs. 1 BGB liegen vor. Zwischen den Parteien ist unstreitig
ein Maklervertrag zustande gekommen. Weiterhin wurde durch die
Klägerin eine Maklerleistung erbracht, die für den späteren
Abschluss eines Hauptvertrages ursächlich war. Die Klägerin hat der
Beklagten mit ihrem Angebotsschreiben vom 10.6.1998 (Bl. 11 d.A.)
unter anderem das jetzt von der Beklagten angemietete Büroobjekt
nachgewiesen. Die Beklagte wendet ein, die nachgewiesene
Vertragsgelegenheit und der später zustande gekommene Vertrag nicht
identisch seien, auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer
wirtschaftlichen Identität. Weiterhin fehle es aufgrund von
Vorkenntnis und einer Unterbrechung des Kausalverlaufs an der
Kausalität der Maklerleistung der Klägerin für den späteren
Vertragsschluss. Diese Einwände der Beklagten haben keinen
Erfolg.

5

I.

6

Die notwendige Kongruenz zwischen der von der Klägerin
nachgewiesenen Vertragsgelegenheit und dem später abgeschlossenen
Hauptvertrag ist gegeben.

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Nach § 652 BGB steht dem Makler ein Provisionszahlungsanspruch
nur zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung er beauftragt
war, tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers
zum Abschluss eines Vertrages mit anderem Inhalt, so entsteht kein
Anspruch auf Maklerlohn. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt
aber dann, wenn der tatsächlich abgeschlossene Vertrag zwar
inhaltlich von demjenigen abweicht, der Gegenstand des
Maklervertrages war, der Kunde mit ihm aber den gleichen oder
annähernd gleichen Erfolg erzielt (BGH NJW 1995, 3311; Schwerdtner,
Maklerrecht, 4. Aufl., Rz. 387 ff.). So ist es hier.

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Die Beklagte wendet ein, nach der bestehenden Sachlage könne
nicht von einer wirtschaftlichen Gleichwertigkeit gesprochen
werden. Die jetzige Vermieterin, die D. GmbH (im folgenden: D.)
habe Baumaßnahmen in einer Größenordnung von 2 Mio. DM
durchgeführt, so dass sie ein völlig anderes Objekt als das von der
Klägerin nachgewiesene, angemietet habe. Richtig daran ist, dass
tatsächliche Abweichungen aufgrund von Umbaumaßnahmen dazu führen
können, dass von einer wirtschaftlichen Gleichwertigkeit im Sinne
der zitierten Definition nicht mehr gesprochen werden kann
(Schwerdtner a.a.O., Rz. 410). Das Vorbringen der Beklagten, die
für die fehlende wirtschaftliche Gleichwertigkeit
darlegungspflichtig ist (BGH NJW-RR 1996, 113), ist aber
unsubstantiiert. Die Arbeiten, die die Vermieterin durchgeführt
haben soll, werden nicht näher bezeichnet, lediglich die Kosten
werden pauschal erwähnt. Infolgedessen war dem Senat die Prüfung
der Frage, ob die Umbaumaßnahmen die Annahme einer fehlenden
wirtschaftlichen Gleichwertigkeit rechtfertigen, verwehrt. Eines
gesonderten Hinweises durch den Senat auf diesen Umstand bedurfte
es nicht. Auf die fehlende Substanz des Vortrages ist die Beklagte
durch die Klägerin in der Berufungserwiderung (S. 5/6) ausdrücklich
hingewiesen worden.

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Die Beklagte stützt ihre Annahme der fehlenden Identität der
nachgewiesenen Gelegenheit mit dem Hauptvertrag weiterhin darauf,
dass sie den Mietvertrag nicht mit der von der Klägerin
nachgewiesenen Vermieterin, der Investorengruppe M. pp., der
Erbauerin des Objekts, sondern mit der D. abgeschlossen hat. Diese
hat wiederum das Objekt von der Pensionskasse der D.B. AG
angemietet, der Rechtsnachfolgerin der Investorengruppe M. pp.
Diese "personellen" Abweichungen haben jedoch auf die
wirtschaftliche Gleichwertigkeit keinen Einfluss. Der Person des
Vertragspartners wird nämlich durch den Maklerkunden keine
entscheidende Bedeutung beigemessen, sofern die sonstigen
Bedingungen des Vertrages unverändert bleiben (BGH WM 1976, 28, 30;
OLG Hamburg NJW-RR 1997, 1281; MK-Roth, 3. Aufl., Rz. 137). Dies
ist hier der Fall. Die "personelle" Abweichung beruht zudem in
erster Linie auf einer konzerninternen Entscheidung der D.T., dass
lediglich die D. nach außen als Vertragspartner hervortritt und
ihrerseits an die weiteren Töchter der T. AG, hier die Beklagte,
weiter vermietet. Diese konzerninterne Entscheidung hat auf die
Frage der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit eines Vertrages keinen
Einfluss. Zur Begründung wird insoweit auf die überzeugende
Argumentation in der landgerichtlichen Entscheidung verwiesen. Es
wäre mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar, wenn
sich die Beklagte auf die fehlende persönliche Identität beim
Vertragsschluss zurückziehen könnte. Einem Missbrauch durch
Vorschaltung eines Schwesterunternehmens wären dann Tür und Tor
geöffnet.

10

II.

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Weiterhin ist die notwendige Kausalität zwischen der
Nachweisleistung der Klägerin und dem späteren Vertragsschluss
gegeben.

12

1.

13

Die Beklagte beruft sich zunächst zur Begründung ihrer
gegenteiligen Auffassung auf eine Vorkenntnis des Objektes. Sie
trägt vor, das Objekt sei ihr bereits vor Beauftragung der Klägerin
durch die D. nachgewiesen worden. Liegt Vorkenntnis bei einem
Maklerkunden vor, so schließt diese die Kausalität der
Nachweistätigkeit eines Maklers für den Vertragsschluss regelmäßig
aus (Schwerdtner, a.a.O., Rz. 559). Ein Provisionsanspruch des
Nachweismaklers kommt dann nur unter besonderen Voraussetzungen in
Betracht, etwa wenn der Kunde trotz der Vorkenntnis auf
Maklerleistungen besteht. Die Beklagte hat die Vorkenntnis auch
ausreichend dargelegt. Die Vorkenntnis soll ihren damaligen
Geschäftsführern vermittelt worden sein. Eine Vorkenntnis von
Geschäftsführern einer GmbH als Organen einer juristischen Person
ist zugleich Vorkenntnis der juristischen Person selbst
(Staudinger-Reuter, 13. Aufl., §§ 652, 653 BGB Rz. 31). Dass
offenbar der Zeuge D., der die maßgeblichen Verhandlungen auf
Seiten der Beklagten mit der Klägerin geführt hat, diese
Vorkenntnis nicht besaß, ist unschädlich, denn das Wissen der
Organe ist der gesamten juristischen Person zuzurechnen.

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Der Einwand der Vorkenntnis ist gleichwohl im Ergebnis
unerheblich. Der Beklagten ist es aufgrund der wirksam zwischen den
Parteien vereinbarten Vorkenntnisklausel verwehrt sich auf ihre -
von der Klägerin bestrittene - Vorkenntnis zu berufen. Die Parteien
haben in dem Maklervertrag die Berufung auf Vorkenntnis für den
Fall ausgeschlossen, dass die Beklagte nicht innerhalb von acht
Tagen nach Zugang des Angebotsschreibens bei ihr bestehende
Vorkenntnis anzeigt. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die
Beklagte hat der Klägerin innerhalb der genannten Frist nicht
angezeigt, dass ihr das Objekt bereits bekannt sei.

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Die Beklagte verweist zu der Frage ihrer Vorkenntnis allerdings
grundsätzlich zu Recht darauf, dass nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofes der Einwand der Vorkenntnis nicht in den
Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Vertrages ausgeschlossen
werden kann (BGH NJW 1976, 2345, 2346). Bei der zitierten Klausel
in dem Angebotsschreiben der Klägerin handelt es sich entgegen der
Auffassung der Beklagten jedoch nicht um eine Allgemeine
Geschäftsbedingung, sondern vielmehr um eine Individualvereinbarung
gemäß § 1 Abs. 2 AGBG. Die Vorkenntnisklausel findet sich nicht
unter zahlreichen anderen Bedingungen, sondern in einem
persönlichen Anschreiben, in dem die Ergebnisse vorheriger
Gespräche nochmals zusammengefasst werden ("wie ausgehandelt"). Die
Klägerin erklärte die in dem Schreiben aufgenommenen Bedingungen,
unter anderem die Vorkenntnisklausel, zudem zur
"Vertragsgrundlage". Hierdurch brachte sie zum Ausdruck, dass diese
Klausel zu einem unverzichtbaren Bestandteil des Maklervertrages
werden sollte. Die Aufnahme in den Vertragstext alleine lässt indes
noch nicht den zwingenden Rückschluss zu, dass es sich nicht um
eine allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Denn auch in
Vertragstexten können allgemeine Geschäftsbedingungen enthalten
sein. Der Charakter einer Individualabrede folgt aber daraus, dass
die Vorkenntnisklausel in dem Angebotsschreiben zu einem
unverzichtbaren Vertragsbestandteil deklariert wurde. Denn unter
Kaufleuten, wie hier, genügt es für ein individuelles Aushandeln
einer Vertragsbedingung, wenn der Verwender eine bestimmte Klausel
als unabdingbar erklärt (BGH NJW 1992, 2283, 2284; OLG München
NJW-RR 1995, 1524; Palandt-Heinrichs, 60. Aufl., § 1 AGBG, Rz. 18)
und dies von der anderen Partei nicht beanstandet wird. Dies ist
hier der Fall. Die Beklagte hat keine Beanstandungen gegen die
Klausel erhoben, sondern diese ausdrücklich akzeptiert. Innerhalb
der in der Vorkenntnisklausel genannten Frist hat die Beklagte
nämlich bei einem anderen Objekt, dem Bürohaus L.125 in B., welches
ebenfalls Gegenstand des Angebotsschreibens der Klägerin vom
10.6.1998 war, ihre Vorkenntnis ausdrücklich angezeigt. Darin liegt
die Annahme der erwähnten von der Klägerin als unabdingbar
dargestellten Vertragsbedingung. Eine Anzeige der Vorkenntnis
erfolgte für das Objekt B. Straße 55/Ecke H. - wie bereits
ausgeführt - nicht.

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2.

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Die Kausalität der Nachweisleistung der Klägerin für den
späteren Abschluss des Vertrages, als weitere Voraussetzung eines
Provisionsanspruchs, ist auch im Hinblick auf die weiteren von der
Beklagten vorgetragenen Einwände nicht zweifelhaft. Insbesondere
ist es nicht zu einer Unterbrechung des Kausalverlaufs gekommen.
Die Kausalität der Nachweisleistung der Klägerin folgt hier schon
aus einer tatsächlichen Vermutung, da ein enger zeitlicher
Zusammenhang zwischen der Nachweisleistung und dem späteren
Abschluss des Hauptvertrages besteht (vgl. OLG Hamm NJW-RR 1998,
1070, 1071; MK-Roth, a.a.O., § 652 BGB Rz. 166). Die
Nachweisleistung erfolgte im Juni 1998, der Abschluss des
Mietvertrages im Februar 1999.

18

Der Beklagten oblag es darzulegen und unter Beweis zu stellen,
dass es entsprechend ihrer Behauptung zu einer Unterbrechung des
bereits auf der Grundlage der zitierten tatsächlichen Vermutung
anzunehmenden Kausalverlaufs gekommen ist (vgl. zur Verteilung der
Darlegungs- und Beweislast: OLG Hamm a.a.O.; Schwerdtner a.a.O.,
Rz. 589). Die Annahme einer Unterbrechung des Kausalverlaufs
zwischen der Nachweisleistung des Maklers und dem späteren
Vertragsschluss ist an strenge Anforderungen geknüpft. Es reicht
nicht aus, wenn die Verhandlungen der Parteien nach dem Nachweis
zunächst scheitern und sie dann später ohne den Makler wieder
aufgenommen und mit unverändertem wirtschaftlichem Ergebnis zum
Ende geführt werden. Die Provisionspflicht des Kunden bleibt
bestehen, wenn der Vertragsschluss sich als Verwirklichung einer
Gelegenheit darstellt, die bei wertender Betrachtung unter
Berücksichtigung der Verkehrsauffassung identisch ist mit der vom
Makler nachgewiesenen Möglichkeit zum Vertragsschluss (BGH NJW-RR
1996, 691). Eine Unterbrechung des Kausalverlaufs ist nur dann
anzunehmen, wenn der Maklerkunde seine Absichten aufgibt und erst
später völlig neue Verhandlungen unabhängig von der Tätigkeit des
Maklers aufnimmt (BGH NJW 1999, 1255, 1257). Zu beachten ist
weiterhin, dass ein Nachweismakler, wie hier, seine Leistung
bereits durch den Nachweis eines bestimmten Objektes erbracht hat.
Der spätere Gang der Vertragsverhandlungen der Parteien des
Hauptvertrages hat mithin auf die Kausalität der Maklerleistung
keinen Einfluss. Die Nachweisleistung wirkt unverändert fort.
Anders ist es nur, wenn der Vertragsschluss auf einer völlig neuen
Geschäftsgrundlage zustande kommt (Schwerdtner a.a.O., Rz. 584;
Palandt-Sprau, a.a.O., § 652 BGB Rz. 37). Diese neue
Geschäftsgrundlage kann etwa die Leistung eines anderen Maklers
sein, wenn die Parteien zuvor ihre Vertragsverhandlungen endgültig
abgebrochen haben und sie erst auf Grundlage der Tätigkeit des
anderen Maklers wieder aufnehmen (BGH NJW-RR 1996, 691).

19

Die so zu bestimmenden Anforderungen an eine Unterbrechung des
Kausalverlaufs sind bereits nach dem eigenen Vorbringen der
Beklagten nicht gegeben. Die Beklagte trägt lediglich Argumente
vor, die auf einen vorübergehenden Abbruch der
Vertragsverhandlungen schließen lassen. Nach ihrem Vorbringen will
sie Ende des Jahres 1998, mithin nach der Nachweistätigkeit der
Klägerin, beabsichtigt haben, den Standort B. endgültig aufzugeben
und eine positive Entscheidung für einen neuen Firmensitz im M.P.
in K. getroffen haben. Diese Entscheidung soll erst nach
politischer Intervention zugunsten des Standortes B. revidiert
worden sein. Nach der Intervention, unter anderem durch die
Oberbürgermeisterin der Stadt B., sei der Entschluss zur Anmietung
des Objektes B. Straße/H. neu gefasst worden.

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Dieses - von der Klägerin bestrittene - Vorbringen rechtfertigt
nicht die Annahme, dass der Vertrag auf einer völlig neuen
Geschäftsgrundlage, unabhängig von der Tätigkeit der Klägerin,
geschlossen worden ist. Die Beklagte hat ihre Absichten lediglich
zwischenzeitlich aufgegeben und sie sodann wieder aufgegriffen. Mit
der "Wiederaufnahme" der Pläne für den Standort B. wurde die
Nachweisleistung der Klägerin ursächlich für den späteren
Vertragsschluss. Der Beklagten war das Objekt durch die
Nachweisleistung der Klägerin bekannt. Sie wurde durch das
Immobilienangebot der Klägerin vom 10.6.1998 in die Lage versetzt,
konkrete Verhandlungen über den Abschluss eines Hauptvertrages
aufzunehmen. Der spätere Abschluss des Hauptvertrages stellt sich
unter solchen Umständen als Ergebnis einer wesentlichen
Maklerleistung dar (BGH NJW 1999, 1255, 1256). Ein "von außen"
kommender neuer Einfluss, der die es gerechtfertigt erscheinen
ließe, von einem Vertragsschluss zu sprechen, der auf völlig neuen
Verhandlungen beruht, die unabhängig von der Tätigkeit des Maklers
geführt wurden, ist nicht zu erkennen. Weitere Makler wurden nach
der Beauftragung der Klägerin nicht eingeschaltet. Die Beklagte
beruft sich insoweit lediglich auf einen Nachweis durch die D..
Dieser Nachweis soll aber bereits vor der Tätigkeit der Klägerin im
Juni 1998 erfolgt sein. Er war daher nicht in der Lage, eine
zeitlich später in Gang gesetzte Kausalkette zu unterbrechen. Im
übrigen ist die Beklagte mit diesem Einwand bereits aufgrund der
wirksam vereinbarten Vorkenntnisklausel ausgeschlossen.

21

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die
Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr.
10, 713 ZPO.

22

Berufungsstreitwert und Beschwer für die Beklagte: 15.000,-
DM.