Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1998-04-24, Aktenzeichen 16 Wx 28/98
ECLI:DE:OLGK:1998:0424.16WX28.98.00

Tenor

1

G r ü n d e :

2

Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1, 29 FGG zulässige
sofortige weitere Beschwerde führt zur Aufhebung und
Zurückverweisung. Die landgerichtliche Entscheidung ist nicht
rechtsfehlerfrei ergangen, da sie die Voraussetzungen einer groben
Unbilligkeit, die zu einem Anspruch eines Wohnungseigentümers auf
Änderung des Kostenverteilungsschlüssels führen könnte, verneint
hat, ohne den diesbezüglichen Vortrag des Beteiligten zu 8.
hinreichend zu würdigen und den Sachverhalt hierzu weiter
aufzuklären, §§ 12, 27 FGG, 550 ZPO. Nach dem Vorbringen des
Beteiligten zu 8. kann zumindest nicht ausgeschlossen werden, daß
die derzeitige Abrechnungspraxis in der Wohnungseigentumsanlage im
Verhältnis zu ihm in Einzelfällen zu "grober Unbilligkeit" geführt
hat.

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Zu Recht sind Amtsgericht und Landgericht davon ausgegangen, daß
eine Nachrüstung mit Warm- und Kaltwasserzählern, die zugleich zu
einer Änderung des Verteilungsschlüssels, wie sie hier mit dem
angegriffenen Beschluß der Eigentümerversammlung vom 22.08.1996 ins
Auge gefaßt wurde, einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 1 WEG bedarf,
somit nur durch einstimmigen Beschluß wirksam geändert werden
kann.

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Dies gilt uneingeschränkt hinsichtlich des geplanten Einbaus von
Kaltwasserzählern und der daraus folgenden Abänderung des
Verteilungsschlüssels, so daß der Beschluß der
Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit wegen Verstoßes gegen § 10
Abs. 1 WEG unwirksam ist, sofern nicht dem Beteiligten zu 8) ein
Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels wegen grober
Unbilligkeit zustehen sollte.

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Hingegen kann im Einzelfall der Einbau von Warmwasserzählern mit
einer daraus folgenden Abänderung des Verteilungsschlüssels durch
eine Mehrheit der Wohungseigentümer beschlossen werden, wenn der
praktizierte Verteilungsschlüssel nicht den Anforderungen der
HeizkostenV entspricht, §§ 3, 7 bis 10 HeizkostenV (vgl. dazu auch
Palandt-Bassenge, 57. Aufl., § 16 WEG, Rdz. 16). Im vorliegenden
Fall kommt ein Verstoß gegen § 8 Abs. 1 HeizkostenV in Betracht, da
die anfallenden Kosten insgesamt nach Verbrauch abgerechnet werden,
während die erwähnte Vorschrift die verbrauchsabhängige Abrechnung
auf höchstens 70 % der Kosten beschränkt, und die übrigen Kosten
nach Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen sind. Beruht die jetzige
Regelung allerdings auf einer rechtsgeschäftlichen Bestimmung im
Sinne des § 10 HeizkostenV, das heißt einer Vereinbarung über den
Verteilungsmodus, dann sind auch höhere verbrauchsabhängige
Prozentsätze zulässig, als § 8 Abs. 1 HeizkostenV vorsieht. Ob dies
hier im Hinblick auf den Beschluß zu TOP 2 der
Eigentümerversammlung vom 09.06.1992 der Fall ist, kann im Ergebnis
dahinstehen. Denn die Einführung von Wasseruhren, verbunden mit
einer entsprechenden Abrechnungsregelung, ist dann
unverhältnismäßig, wenn in einem 10-Jahresvergleich die Kosten für
die Installation der Meßgeräte sowie deren Wartung und Ablesung die
voraussichtliche Einsparung von Energiekosten übersteigen (vgl.
BayObLG NJW-RR 94, 145 m.w.N.; KG NJW-RR 93, 468). Auf der
Grundlage der Kostenangaben des angegriffenen Beschlusses der
Eigentümerversammlung vom 22.08.1996 ergäben sich
Installationskosten von rund 5.500,-- DM zuzüglich Wartungs- und
Abrechnungskosten von - für sämtliche in Betracht kommenden
Wohnungen - jährlich 1.320,-- DM, mithin für 10 Jahre von 13.200,--
DM, so daß sich die Gesamtkosten auf über 18.000,-- DM belaufen.
Dem stehen potentiell einzusparende Energiekosten für den
10-Jahres-Zeitraum in Höhe von rund 15.500,-- DM gegenüber, wenn
man die von dem Beteiligten zu 8. zugrunde gelegten Zahlen zum
Energieverbrauch zugrunde legt und die übliche Einsparquote von 15
% ansetzt (zum Ansatz von 15 % Einsparung: BayObLG, NJW-RR 94, 145,
146; KG, NJW-RR 93, 468). Damit läßt sich die hier durch
Mehrheitsbeschluß erstrebte Änderung des Verteilungsschlüssels
nicht durch die Regelungen der HeizkostenV rechtfertigen, da eine
Anpassung des Verteilungsschüssels an die Bestimmungen der
HeizkostenV im Hinblick auf die zitierte Rechtsprechung, der sich
der Senat anschließt, nicht mehr verhältnismäßig ist. Vielmehr
bleibt es im vorliegenden Fall dann bei dem Grundsatz, daß der
Verteilungsschlüssel nur wirksam durch einen einstimmigen Beschluß
gemäß § 10 WEG geändert werden kann.

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Eine Ausnahme von diesem Grundsatz käme allenfalls dann in
Betracht, wenn einem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Änderung
des Kostenverteilungsschlüssels deshalb zustünde, weil
außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der bisherigen Regelung
als grob unbillig erscheinen lassen(vgl. Senat vom 13.02.1995,
NJW-RR 95, 873; BayObLG, NJW-RR 94, 1425; BayObLG, DWE 98, 24 je
m.w.N.). Dies hat auch das Landgericht nicht verkannt. Zu Recht
weist es darauf hin, daß bei der Prüfung, ob diese Voraussetzungen
erfüllt sind, ein strenger Maßstab angelegt werden muß. Allerdings
hat es in diesem Zusammenhang das Vorbringen des Beteiligten zu 8.
nicht hinreichend gewürdigt. Dieser hat nämlich insbesondere in
seinem Schreiben vom 07.12.1997 geltend gemacht, in den Jahren 1992
bis 1996 an Wasserkosten insgesamt 2.456,-- DM zu viel gezahlt zu
haben, mithin jährlich 491,-- DM, bzw. monatlich rund 41,-- DM
ungerechtfertigte Kosten für Wasser- und Energieverbrauch
aufgewendet zu haben. Diese Zahlen will er anhand der von ihm
bereits eingebauten Wasseruhren ermittelt haben, wobei er sich auch
auf das Zeugnis eines weiteren Miteigentümers beruft (siehe
insbesondere Schreiben vom 31.12.1995 und 31.12.1993 an die
Hausverwaltung (Bl. 148 und 149 d.A.)). Diese von dem Beteiligten
zu 8. behaupteten Zuviel-Zahlungen können eine grob unbillige
Verteilung der entstandenen Kosten beinhalten. Seinen Angaben ist
deshalb nachzugehen. Hierzu sind zunächst die ihn betreffenden
jährlichen Abrechnungen zu überprüfen. Die behaupteten
Zuviel-Zahlungen - zunächst als richtig unterstellt - sind in
Relation zu setzen zu den tatsächlich geleisteten Zahlungen
einerseits, sowie zur Größe seiner Wohnung und insbesondere zur
Personenzahl seines Haushaltes andererseits. Möglicherweise werden
in diesem Zusammenhang auch die jährlichen Zahlungen der übrigen
Wohnungseigentümer jedenfalls teilweise heranzuziehen sein. Stellt
sich bei einer Gesamtwürdigung dieser Faktoren die behauptete
Zuviel-Zahlung als eine grob unbillige Kostenverteilung zum
Nachteil des Beteiligten zu 8. dar, wird weiter zu ermitteln sein,
ob seine Angaben über einen weitaus geringeren Wasserverbrauch
tatsächlich zutreffend sind.

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Über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird das
Landgericht gemäß § 47 WEG ebenfalls zu entscheiden haben.

8

Geschäftswert der weiteren Beschwerde: 18.700,-- DM
(Gesamtkosten des Austauschs, berechnet auf 10 Jahre).