Amtsgericht Oberhausen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-09-23, Aktenzeichen 32 C 1140/03
ECLI:DE:AGOB:2003:0923.32C1140.03.00

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 1.390,69 € (eintausenddreihundertneunzig 69/100 Euro) zu zahlen nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz von 31,96 € (einunddreißig 96/100 Euro) seit dem 05.01.2000, von weiteren 408,48 € (vierhundertacht 48/100 Euro) seit dem 05.02.2000, von weiteren je 38,34 € (achtunddreißig 34/100 Euro) seit dem 05.03., 05.04. und 05.05.2000, von weiteren 49,95 € (neunundvierzig 95/100 Euro) seit dem 05.06.2000, von weiteren 47,40 € (siebenundvierzig 40/100 Euro) seit dem 05.07.2000, von weiteren 47,39 € (siebenundvierzig 39/100 Euro) seit dem 05.08.2000, von weiteren 38,34 € (achtunddreißig 34/100 Euro) seit dem 05.09.2000, von weiteren 38,35 € (achtunddreißig 35/100 Euro) seit dem 05.10.2000, von weiteren 57,63 € (siebenundfünfzig 63/100) seit dem 05.11.2000, von weiteren 28,12 € (achtundzwanzig 12/100 Euro) seit dem 05.12.2000, von weiteren 11,19 € (elf 19/100 Euro) seit dem 05.01.2001, von weiteren je 38,35 € (achtunddreißig 35/100 Euro) seit dem 05.02., 05.04., 05.05. und 05.06.2001, von weiteren je 58,99 € (achtundfünfzig 99/100 Euro) seit dem 05.01., 05.02., 05.03. und 05.04.2003, von weiteren 88,92 € (achtundachtzig 92/100 Euro) seit dem 05.01.2001, von weiteren 158,90 € (einhundertachtundfünfzig 90/100 Euro) seit dem 05.01.2002 abzüglich am 30.04.2002 verrechneter 895,78 € (achthundertfünfundneunzig 78/100 Euro).

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 550,00 € (fünfhundertfünfzig Euro) abwenden, wenn nicht vor Vollstreckung die Kläger in gleicher Höhe Sicherheit leisten.

Die Berufung des Urteils wird zugelassen.

1

T a t b e s t a n d :

2

Die Beklagten waren Mieter einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung bei den Klägern in Oberhausen, Y-straße 3 vom 15.12.1999 bis 30.04.2002. Im Mietvertrag wurde eine Nettomiete von 584,-- DM vereinbart, als Vorauszahlung für Heizungskosten und Warmwasser 68,93 DM und „für übrige Nebenkosten 71,-- DM“; zusätzlich wurde ein Garagenstellplatz für 75,-- DM angemietet, so dass die Gesamtmiete 798,93 DM betrug.

3

Mit Schreiben vom 24.03.2000 wurde die Vorauszahlung auf die Heizkosten um 15,-- DM erhöht ab Mai 2000 und ab November 2000 um weitere 20,-- DM gemäß Schreiben vom 19.10.2000. Ab Juli 2001 entfiel die Miete für den Stellplatz.

4

Mit Schreiben vom 10.12.2001 wurde die Miete wegen teilweisen Wegfalls der Aufwendungsbeihilfe um 3,01 € erhöht (Blatt 37 der Akte).

5

Nach der Abrechnung der Nebenkosten für 2000 mit Schreiben vom 06.12.2001 wurden die Nebenkosten um 36,30 DM auf 95,30 DM = 59,-- € erhöht. Ab Januar 2002 betrug die monatliche Bruttomiete somit 450,04 €.

6

Die Kläger verlangen Mietrückstände für Januar bis Dezember 2000, für Januar und Februar 2001, für April bis Juni 2001 und für Januar bis April 2002 in Höhe von 1.263,19 € abzüglich einer Überzahlung im März 2001 von 120,32 €.

7

Weiterhin werden verlangt Heizkostensalden für 1999 gemäß Abrechnung vom 13.12.2002 in Höhe von 101,65 €, für 2000 in Höhe von 158,90 € gemäß Abrechnung vom 06.12.2001 und der Saldo für 2001 in Höhe von 31,43 €. Weiterhin werden geltend gemacht Wasserkosten von 156,09 € und Nebenkosten für 2001 von 285,62 €. Am 30.04.2002 wurde auf den Gesamtbetrag von 1.876,56 € das Kautionsguthaben von 895,78 € verrechnet.

8

Die Kläger meinen, dass die unwirksame Klausel bezüglich der Nebenkostenvorauszahlung durch die Abrechnung von Dezember 2000 für die Zukunft geheilt worden sei, da für die Mieter ersichtlich gewesen sei, welche monatlichen Beträge auf die einzelnen Nebenkostenarten entfallen würden.

9

Die Kläger beantragen,

10

die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 1.876,56 € nebst 5 % Zinsen über

11

dem Basiszinssatz aus

12

31,96 € seit dem 05.01.2000

13

408,48 € seit dem 05.02.2000

14

38,34 € seit dem 05.03.2000

15

38,34 € seit dem 05.04.2000

16

38,34 € seit dem 05.05.2000

17

49,95 € seit dem 05.06.2000

18

47,40 € seit dem 05.07.2000

19

47,39 € seit dem 05.08.2000

20

38,34 € seit dem 05.09.2000

21

38,35 € seit dem 05.10.2000

22

57,63 € seit dem 05.11.2000

23

28,12 € seit dem 05.12.2000

24

11,19 € seit dem 05.01.2001

25

38,35 € seit dem 05.02.2001

26

38,35 € seit dem 05.04.2001

27

38,35 € seit dem 05.05.2001

28

38,35 € seit dem 05.06.2001

29

58,99 € seit dem 05.01.2002

30

58,99 € seit dem 05.02.2002

31

58,99 € seit dem 05.03.2002

32

58,99 € seit dem 05.04.2003

33

101,65 € seit dem 05.01.2001

34

158,90 € seit dem 05.01.2002

35

473,14 € seit dem 05.01.2003

36

abzüglich 895,78 € Kautionsguthaben am 30.04.2002 zu zahlen.

37

Die Beklagten beantragen,

38

die Klage abzuweisen.

39

Sie meinen, dass keine wirksame Vertragsänderung bezüglich der Nebenkosten aufgrund der Abrechnung erfolgt sei. Auch sei schließlich ab Januar 2001 keine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung verlangt worden. Dies sei erst aufgrund der Abrechnung vom Dezember 2001 für Januar 2002 geschehen. Zudem verhalte sich die Abrechnung für 1999 nur über 17 Tage vom 15. bis zum 31.12.1999.

40

Der Verrechnung der Kaution mit den Mietrückständen werde wegen § 9 Abs. 5 Wohnungsbindungsgesetz widersprochen.

41

Die Beklagten erkennen den Saldo bezüglich der Heizkosten für 2000 unter Protest gegen die Kostenlast an, da sie erst jetzt die Abrechnung in korrigierter Form erhalten hätten. Bei der Abrechnung 1999 seien von den Beklagten die Nutzerwechselkosten nicht zu zahlen, während bei der Heizkostenabrechnung 2001 ein Abzug von 15 % vorgenommen werden müsse, da nur nach Quadratmetern abgerechnet worden sei.

42

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das schriftsätzliche Vorbringen beider Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

43

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

44

Die Klage ist in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe begründet.

45

Die Kläger können von den Beklagten als Gesamtschuldner Mietrückstände und Salden in Höhe von noch 494,91 € verlangen gemäß §§ 535, 421 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag.

46

1.)

47

Aus der Abrechnung über die Heiz-/Warmwasserkosten 1999 können die Kläger die Nutzerwechselkosten von 24,90 DM nicht von den Beklagten verlangen. Insoweit fehlt eine nähere Erläuterung, warum diese Kosten angefallen sind, obwohl zu diesem Zeitpunkt erst die Bezugsfertigkeit gegeben war. Der Saldo reduziert sich somit von 198,81 DM auf 173,91 DM = 88,92 €.

48

2.)

49

Der Saldo aus der Abrechnung über die Heizkosten 2000 ist in Höhe von 158,90 € anerkannt worden.

50

3.)

51

Die Heizkosten 2001 sind zu berechnen mit 655,99 € zuzüglich 2 % Ausfallwagnis = 13,12 € = 669,11 € abzüglich gezahlter Vorauszahlungen von 637,68 € = 31,43 €.

52

Bei der Abrechnung ist jedoch lediglich nach Quadratmetern abgerechnet worden, so dass gemäß § 12 HKVO ein Abzug von 15 % vorzunehmen ist.

53

Zwar ist in einem anderen Verfahren ein Vergleich auf der Basis von 130,-- DM pro kWh geschlossen worden. Die Kläger tragen hier auch vor, dass bei der Abrechnung und dem Preis bereits ein 15 %-iger Abzug vorgenommen worden ist. Dies ergibt sich aus der Abrechnung jedoch nicht, da ein Kilowattstundenpreis von 72,07 € = 140,96 DM angesetzt wurde.

54

Von den Heizungskosten von 552,54 € ist somit ein 15 %iger Abzug von 82,88 € vorzunehmen, so dass 469,66 € verbleiben. Hinzuzurechnen sind die Kosten für Warmwasser von 103,45 €, somit insgesamt 573,11 €. Zuzüglich des Ausfallwagnisses ergibt sich ein Betrag von 584,57 €. Vorausgezahlt haben die Beklagten jedoch 637,68 €, so dass sich ein Guthaben für die Beklagten ergibt.

55

Den Saldo aus der Abrechnung über Wasser und sonstige Nebenkosten können die Kläger nicht verlangen. Insoweit liegt auch für 2001 keine wirksame Vereinbarung gemäß § 10 NMVO vor.

56

Die Klausel bezüglich der Vorauszahlung auf die „ übrigen Nebenkosten“ im Mietvertrag ist unwirksam. Dies ist rechtskräftig entschieden worden.

57

Es ist streitig, ob diese Unwirksamkeit geheilt werden kann.

58

Das Gericht ist der Meinung, dass eine Heilung grundsätzlich für die Zukunft möglich ist (Sternel: Mietrecht, 3. Auflage, III 380; Schmidt-Futterer: Mietrecht, 8. Auflage, § 556 Randnummer 42; Schmid: Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Auflage, Randnummer 3048; LG Mannheim WM 94, 693; a.A. Heitgreß WM, 84, 263).

59

Dies setzt aber voraus, dass der Vermieter dem Mieter ein den Voraussetzungen von §§ 10 Wohnungsbindungsgesetz, 20 Abs. 4, 4 Abs. 7, Abs. 8 NMVO entsprechendes Mietänderungsschreiben übersendet (siehe Schmidt-Futterer, Schmid, LG Mannheim a.a.O. ).

60

Dies ist hier im Dezember 2000 nicht geschehen.

61

Unter dem 13.12.2000 erfolgte lediglich eine Abrechnung über die Heizkosten, die Warmwasserkosten und die sonstigen Nebenkosten. Die Kläger hatten dabei nicht die Absicht, die unwirksame Nebenkostenklausel zu verändern. Ihnen war das Problem des § 20 NMVO gar nicht bewusst; sie gingen nämlich von der Wirksamkeit der Vereinbarung im Mietvertrag aus. Weil nach den Vorschriften im öffentlich geförderten Wohnungsbau dem Vermieter im groben Umfang ein einseitiges Erhöhungsrecht zugestanden wird, muss auch für den Mieter als Empfänger eines solchen Begehrens eindeutig erkennbar sein, dass nicht nur eine normale Abrechnung erfolgen soll, sondern eine Vertragsänderung gewollt ist. Dazu hätte es der eindeutigen und klaren Erklärung bedurft, welche Nebenkostenarten mit welchem monatlichen Betrag zukünftig zu zahlen sind und dass sich deshalb auch die Höhe der monatlichen Vorauszahlungen und damit der Gesamtmiete ändert.

62

Ein solcher Erklärungswert kann der Abrechnung, bei der es sich um eine bloße Wissenserklärung und nicht um eine vertragsändernde Willenserklärung handelt (Sternel: III 376), nicht beigemessen werden. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf § 11 Wohnungsbindungsgesetz, wonach bei einer Mieterhöhung der Mieter ein Sonderkündigungsrecht hat.

63

Offen bleiben kann, ob - auch wenn man der oben genannten Auffassung nicht folgt - die bloße Abrechnung im vorliegenden Fall auch deshalb nicht ausreichend für eine Heilung ist, weil der Abrechnungszeitraum nur 17 Tage beträgt und das Objekt erst zum Teil zu diesem Zeitpunkt fertiggestellt war.

64

4.)

65

Erhöhungen der Heizkostenvorauszahlungen ab Mai bzw. November 2000 sind zu Gunsten der Kläger zu berücksichtigen, da auch bei den Abrechnungen 2000 und 2001 in der verlangten Höhe diese Beträge als Vorauszahlung berücksichtigt wurden (siehe Blatt 47 und 49 der Akte).

66

Die Erhöhung der Miete ab Januar 2002 wegen des teilweisen Wegfalls der Aufwendungsbeihilfe um 3,01 € monatlich ist nicht zu beanstanden.

67

Es ergeben sich deshalb die Mietrückstände in Höhe von 1.263,19 €, wie sie die Kläger in der Klagebegründung angeführt haben. Unter Berücksichtigung der Überzahlung im März 2001 von 120,32 €, ergibt sich ein Mietrückstand von 1.142,87 €.

68

Ob die Kläger berechtigterweise den Mietrückstand mit dem Kautionsguthaben verrechnet haben (vergl. § 9 Abs. 5 Wohnungsbindungsgesetz) kann offen bleiben.

69

Diese Streitfrage ist hier nicht zu klären. Das Gericht hat jedoch diesen Abzug, den die Kläger insoweit vorgenommen haben, hinzunehmen, da den Klägern nicht mehr zugesprochen werden kann, als sie beantragt haben. Unter Berücksichtigung des Kautionsguthabens von 895,78 €, verbleibt ein restlicher Mietrückstand von 247,09 €.

70

5.)

71

Insgesamt können die Kläger somit 88,92 €, 158,90 € und 247,09 € verlangen, somit 494,91 €.

72

6.)

73

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB.

74

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO.

75

Paragraph 93 ZPO findet zu Gunsten der Beklagten keine Anwendung betreffend den Saldo für die Heizkosten 2000. Neben einem Anerkenntnis hat auch eine sofortige Zahlung zu erfolgen, was unstreitig hier nicht geschehen ist.

76

Die Kosten waren somit insgesamt gegeneinander aufzuheben.

77

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

78

Die Berufung wird gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 4 Nr. 1 ZPO zugelassen, da die Kläger viele Mietverträge in dieser Art abgeschlossen haben und somit die Streitfrage eine große wirtschaftliche Bedeutung für die Kläger hat.

79

Wert: Bis 1.200,00 €.

80

X

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Richter am Amtsgericht