Verwaltungsgericht Mainz (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-11-11, Aktenzeichen 3 K 863/07.MZ
ECLI:DE:VGMAINZ:2008:1111.3K863.07.MZ.0A

Tenor

Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

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Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Erteilung eines positiven Bauvorbescheids zur Erweiterung eines bestehenden Lebensmitteldiscountmarktes.

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Sie betreibt auf dem Grundstück J.-A.-Straße ..., Gemarkung W. Flur ... Nr. .../..., in M. einen Lebensmitteldiscountmarkt. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Gewerbegebiet südlich H.“ (W 96) der Beklagten, der am 13. Oktober 2004 vom Stadtrat der Beklagten als Satzung beschlossen und nach Ausfertigung am 29. November 2004 bekannt gemacht wurde. Der Bebauungsplan setzt den Bereich des Plangebiets, in dem das klägerische Grundstück liegt, als Gewerbegebiet (GE) fest. Ausweislich der textlichen Festsetzungen sind im gesamten Plangebiet Einzelhandelsbetriebe mit einer Geschossfläche von mehr als 1.200 m² unzulässig. Des Weiteren sind Einzelhandelsbetriebe mit einer Geschossfläche von weniger als 1.200 m² ausgeschlossen, wenn sie die in der textlichen Festsetzung ausdrücklich aufgeführten Sortimente führen. In anderen Einzelhandelsbetrieben ist der Einzelhandel mit diesen Sortimenten ausnahmsweise auf maximal 5 % der Verkaufsfläche zugelassen. Schließlich sind im Rahmen des erweiterten Bestandsschutzes Erneuerungen und Erweiterungen von an sich unzulässigen Einzelhandelsbetrieben bis maximal 1.200 m² Geschossfläche ausnahmsweise zulässig, sofern das vorhandene Sortiment unverändert beibehalten wird. Zur Begründung des Bebauungsplans wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass der Bebauungsplan das Ziel verfolge, die wohnungsnahe Versorgung mit Gütern des täglichen und kurzfristigen Bedarfs sowie die Funktionsfähigkeit der Innenstadt und der Stadtteilzentren zu erhalten und zu verbessern. Dieses Ziel sei nur erreichbar, wenn der Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten im Plangebiet in nicht integrierter Lage ausgeschlossen werde. Denn es sei davon auszugehen, dass Einzelhandelsbetriebe und Lebensmittelmärkte beeinträchtigende Auswirkungen auf die Innenstadt und die Stadtteilzentren hätten und zu deren Aushöhlung führen könnten. Ferner sei nicht auszuschließen, dass die Ansiedlung von derartigen Betrieben zu einer unerwünschten Agglomeration führen könne. Unter Beachtung der städtebaulichen Zielsetzung, der Empfehlungen des Gutachtens der P. AG vom Februar 1992, der Zielsetzungen des Stadtleitbildes M. 1999 und der Zielaussagen des Flächennutzungsplans 2000 habe man Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten Sortimenten generell und im übrigen mit einer Geschossfläche von mehr als 1.200 m² ausschließen wollen.

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Am 15. Februar 2007 beantragte die Klägerin bei der Beklagten die Erteilung eines positiven Bauvorbescheids, der die Klärung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit einer Erweiterung des vorhandenen Lebensmitteldiscountmarktes auf dem Grundstück J.-A.-Straße ... nach der Art der baulichen Nutzung zum Gegenstand hat. Ausweislich der dem Antrag beigefügten Unterlagen soll die Verkaufsfläche um 198,13 m² auf 947, 67 m² und die Geschossfläche um 282,70 m² auf 1.486,69 m² erweitert werden.

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Mit Bescheid vom 04. April 2007 lehnte die Beklagte die Erteilung eines positiven Bauvorbescheids ab. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass das Vorhaben gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans „W 96“ verstoße. Insbesondere scheide eine Erweiterung des bestandsgeschützten Betriebs im Rahmen des erweiterten Bestandsschutzes aus, weil ausweislich der Antragsunterlagen die Geschossfläche auf über 1.200 m² erweitert werden solle. Das Vorhaben könne auch nicht im Wege der Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB zugelassen werden, weil durch eine Befreiung die Grundzüge der Planung berührt seien, die gerade auch den Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit den in der textlichen Festsetzung genannten Sortimenten zum Gegenstand habe. Des Weiteren wurde eine Gebühr i.H. von 441,00 € festgesetzt. Der Bescheid wurde der Klägerin am 10. April 2007 per Postzustellungsurkunde zugestellt.

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Mit ihrem am 03. Mai 2007 erhobenen Widerspruch trug die Klägerin vor, die Beklagte habe bei ihrer Entscheidung unberücksichtigt gelassen, dass es bei dem Vorhaben nicht um eine Neuerrichtung, sondern um die Erweiterung eines bestehenden Lebensmitteldiscountmarktes gehe. Mit der Erweiterung sei keine Sortimentserweiterung geplant, sondern sie diene lediglich einer Verbreiterung der Gänge und der Schaffung von mehr Abstellfläche in den Verkaufsräumen, um eine Belieferung der Verkaufsräume während der Öffnungszeiten zu vermeiden. Ein Kaufkraftabfluss aus zentralen Versorgungsbereichen sei daher nicht zu befürchten.

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Am 28. November 2007 hat die Klägerin Untätigkeitsklage erhoben. Sie trägt vor, der Bebauungsplan „W 96“ sei unwirksam. Er sei schon deshalb abwägungsfehlerhaft zustande gekommen, weil sich in dem festgesetzten Gewerbegebiet zahlreiche Wohnungen befänden, die nicht als Betriebsleiterwohnungen zuzuordnen seien. Ferner befänden sich dort auch reine Wohngebäude. Der Bebauungsplan enthalte jedoch keine Regelungen darüber, um den Nutzungskonflikt zwischen den zumindest bestandsgeschützten Wohngebäuden und den gewerblichen Nutzungen zu lösen. Ferner verstoße der Bebauungsplan gegen den Trennungsgrundsatz. Soweit in dem Bebauungsplan zu der Wohnbebauung entlang der F.-E.-Straße ein Schutzstreifen in Gestalt eines eingeschränkten Gewerbegebietes (GEe) festgesetzt worden sei, werde hierdurch dem Trennungsgrundsatz nicht ausreichend Rechnung getragen, da z.B. denkbar sei, dass in diesem Bereich keine oder kaum Gebäude stünden, die eine Abschirmfunktion zu der angrenzenden Wohnbebauung übernehmen könnten. Der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben allein nach der Geschossfläche sei nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts unzulässig. Im Übrigen fehle es an einer planerischen Rechtfertigung, Einzelhandelsbetriebe mit weder zentren- noch nahversorgungsrelevanten Sortimenten mit über 1.200 m² Geschossfläche auszuschließen. Der Bebauungsplan sei auch hinsichtlich der Überplanung der bestehenden Einzelhandelsbetriebe abwägungsfehlerhaft, denn Betriebe mit einer bestandsgeschützten Geschossfläche von mehr als 1.200 m² würden auf den Bestandsschutz zurückgesetzt. Hiermit habe sich der Plangeber nicht ausreichend auseinander gesetzt. Nach § 34 BauGB sei das Vorhaben zulässig; insbesondere stehe § 34 Abs. 3 BauGB nicht entgegen, da es sich lediglich um eine Erweiterung um 198 m² handele und im Übrigen das Sortiment unverändert bleibe.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheids vom 04. April 2007 zu verpflichten, den beantragten positiven Bauvorbescheid zu erteilen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie trägt vor: Der Bebauungsplan sei wirksam; Abwägungsmängel seien nicht gegeben. Der Bebauungsplan „W 96“ sei für ein zum Zeitpunkt des Inkrafttretens bereits vollständig entwickeltes Gebiet erstellt worden, um die dort vorhandene gewerbliche Nutzung zu sichern und eine Entwicklung hin zum Mischgebiet zu verhindern. Die im Geltungsbereich vorhandenen und von der Klägerin genannten Wohngebäude seien alle im Zusammenhang mit einem Gewerbebetrieb errichtet worden und teilweise als Büro- und Geschäftsgebäude genehmigt. Eine Umnutzung zum reinen Wohngebäude für nicht betriebszugehörige Personen sei weder beantragt noch genehmigt worden. Ein Nutzungskonflikt existiere daher nicht. Ebenso wenig verstoße der Bebauungsplan gegen den Trennungsgrundsatz. Soweit die Klägerin darauf verweise, dass Einzelhandelsbetriebe mit einer Geschossfläche von mehr als 1.200 m² keine Nutzungsart nach § 1 Abs. 9 BauNVO sei, führe dies allenfalls zur Teilunwirksamkeit des Bebauungsplans. Die Festsetzung der unzulässigen zentrenrelevanten Sortimente hingegen begegne keinen rechtlichen Bedenken, wie das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz zu einer inhaltsgleichen Regelung in einem anderen Bebauungsplan entschieden habe. Überdies liege der geplante Betrieb der Klägerin mit einer Geschossfläche von 1.487 m² weit über der Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 BauNVO und wäre regelmäßig auch ohne nähere Festsetzungen zum Einzelhandel in einem Gewerbegebiet unzulässig. Städtebauliche oder betriebliche Besonderheiten, mit denen die Vermutungsregel überwunden werden könnte, seien nicht ersichtlich. Schließlich begegne auch die Reduzierung des Betriebes der Klägerin auf den Bestandsschutz keinen abwägungserheblichen Belangen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Beteiligten in den Gerichtsakten verwiesen. Die Verwaltungs- und Widerspruchsakten der Beklagten einschließlich des Bebauungsplans „W 96“, das Gutachten „Einkaufsstandort M.“ der P. AG sowie das Stadtleitbild M. (1999) liegen der Kammer vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung des beantragten positiven Bauvorbescheids (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

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Anspruchsgrundlage für den von der Klägerin begehrten positiven Bauvorbescheid ist § 72 der Landesbauordnung – LBauO -. Danach kann der Bauherr vor Einreichung des Bauantrags zu einzelnen Fragen des Vorhabens einen schriftlichen Bescheid (Bauvorbescheid) beantragen. Dieser ist, wie der in § 72 Satz 3 LBauO enthaltene Verweis auf § 70 LBauO zeigt, nur zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine baurechtlichen oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt, denn dem Vorhaben der Klägerin stehen Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen; es verstößt nämlich gegen Absatz 3 Satz 2 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans „Gewerbegebiet südlich H.“ (W 96) der Beklagten, der mit seiner ortsüblichen Bekanntmachung am 29. November 2004 in Kraft getreten ist.

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Nach Abs. 3 Satz 2 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans „W 96“ sind in dem Plangebiet – in dem sich das klägerische Grundstück befindet - Einzelhandelsbetriebe (auch unter 1.200 m² Geschossfläche) unzulässig, sofern sie Güter der dort näher beschriebenen zentrenrelevanten Sortimente anbieten. Das im Streit stehende Vorhaben, bei dem es sich um die bauliche Erweiterung eines bestehenden Lebensmitteldiscountmarktes handelt, bietet Güter dieser Sortimente (Lebensmittel, Backwaren, Drogeriewaren, Putz-, Pflege- und Reinigungsmittel an) und verstößt damit gegen die vorgenannte textliche Festsetzung.

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Absatz 3 Satz 2 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans „W 96“ durfte dem Vorhaben der Klägerin zurecht entgegen gehalten werden, denn sie verstößt zum einen nicht gegen § 1 BauNVO, und zum anderen vermögen auch die verschiedenen gegen die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans „W 96“ geltend gemachten Einwände der Klägerin nicht durchzugreifen.

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Rechtsgrundlage von Absatz 3 Satz 2 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans „W 96“ ist § 1 Abs. 9 BauNVO i.V. mit § 1 Abs. 5 BauNVO. Hiernach kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte (Unter-)Arten der in Baugebieten allgemein zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen nicht zulässig sind. Diese Vorschrift ermöglicht es dem Plangeber, einzelne Unterarten von Nutzungen sowie Anlagen mit planerischen Festsetzungen zu erfassen. Damit kann einerseits die Planung flexibler gestaltet werden, indem mehr auf die tatsächlichen Erfordernisse eingegangen werden kann, welche sich aus besonderen städtebaulichen Gründen im Einzelfall ergeben können. Greift der Plangeber aber auf diese Weise einzelne Nutzungen oder Anlagen heraus, um sie einer Sonderbehandlung abweichend von den grundsätzlichen Regeln der Baunutzungsverordnung zu unterziehen, muss es sich dabei um bestimmte, klar abgrenzbare Nutzungs- oder Anlagentypen handeln. Diese Einschränkung durch besondere Bestimmtheitserfordernisse ist notwendig, um dem Plangeber nicht ein freies Feld zum weitgehenden Eingriff in die von Gesetzes wegen bestehende Bau- und Gewerbefreiheit zu ermöglichen, der gerade – wie hier – im Bereich des Handels und der Wirtschaft auf den Wettbewerb einwirken kann (vgl. hierzu VG Neustadt/Weinstraße, Urteil vom 29. Juni 2000 – 2 K 124/99.NW -, S. 7 des Umdrucks m.w.N.).

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Diesen strengen Anforderungen entspricht der Bebauungsplan der Beklagten. Sie hat nicht nur eine Typisierung des Ausschlusses von Einzelhandelsbetrieben im Gewerbegebiet, welche dort grundsätzlich ohne weiteres zulässig sind (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO), durch eine bestimmte Größenvorgabe vorgenommen, sondern zusätzlich die weitere Differenzierung, dass Einzelhandelsbetriebe (auch unter 1.200 m² Geschossfläche) mit bestimmten, im einzelnen aufgeführten (zentrenrelevanten Sortimenten) unzulässig sind, zu denen u.a. Nahrungs- und Genussmittel, Tabakwaren, Getränke, Zeitungen und Zeitschriften, Drogeriewaren, Kosmetik, Putz-, Pflege- und Reinigungsmittel oder Haushaltswaren, Glas, Porzellan und Keramik gehören. Dies stellt eine im vorgenannten Sinne zureichende Typisierung dar, denn die Abweichung von der regelmäßigen Zulässigkeit von im Gewerbegebiet zulässigen bzw. nicht zulässigen Anlagen wird mittels Beschreibung von Ausstattungsmerkmalen gekennzeichnet, hier insbesondere durch die Angaben von Branchen und Warengruppen. Die Notwendigkeit der Beschreibung eines bestimmten Anlagentypus im Bebauungsplan bei der Anwendung von § 1 Abs. 9 BauNVO geht allerdings nicht soweit, dass die avisierten Vorhaben für sich genommen – hier also etwa der Einzelhandelsbetrieb, in dem Waren des täglichen Bedarfs angeboten werden, die von den Konsumenten in relativ kurzen Abständen benötigt werden – einem weit verbreiteten, zumindest regional häufiger vorkommenden Betriebstypus entsprechen müssen. Vielmehr ist das vom Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 22. Mai 1987 – 4 C 77.84 – (BRS 47 Nr. 58) geforderte Gebot zureichender Konkretisierung und Typisierung in der Praxis so zu handhaben, dass allein die Vorgabe einer bestimmten Betriebsgröße (präzisiert durch die Verkaufs- oder Geschossfläche) nicht zur Spezifizierung eines besonderen Anlagentypus im Sinne des § 1 Abs. 9 BauNVO ausreicht, sondern dass noch weitere spezifizierende Merkmale hinzutreten müssen, um die Beschränkung der Baufreiheit im Einzelfall zu rechtfertigen. Die von der Beklagten im Bebauungsplan „W 96“ vorliegend gewählten hinzutretenden Spezifizierungsmerkmale finden sich in Form der genannten Branchen bzw. Warengruppen wieder. Sie hat damit dem Bestimmtheitsgebot im Zuge des Ausschlusses bestimmter Einzelhandelsbetriebe mit einer bestimmten Geschossfläche im notwendigen, aber auch ausreichenden Umfange Rechnung getragen. Der Lebensmitteldiscountmarkt der Klägerin fällt unter diese Ausschlussklausel, denn er soll jedenfalls die Sortimente Lebensmittel, Backwaren, Drogerieartikel sowie Putz, Pflege- und Reinigungsmittel aufweisen.

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Der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit bestimmten zentrenrelevanten Sortimenten ist auch durch besondere städtebauliche Gründe gerechtfertigt. Das Bundesverwaltungsgericht verlangt insoweit spezielle Gründe für eine gegenüber § 1 Abs. 5 BauNVO noch feinere Ausdifferenzierung der zulässigen bzw. unzulässigen Nutzung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. November 2004 – 4 BN 33.04 –, BRS 67 Nr. 18). Welche städtebaulichen Ziele eine Gemeinde dabei verfolgt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die „Städtebaupolitik“ zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Hierzu gehört auch die Entscheidung, ob und in welchem Umfang sie Teile des Gemeindegebiets zur Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben zur Verfügung stellt. Wenn sie für innerstädtische Randlagen Sortimentsbeschränkungen beschließt, um die innerstädtische Kernzone zu stärken, ist das ein legitimes städtebauliches Ziel (vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. November 2004, a.a.O.). Sie ist dabei nicht darauf beschränkt, nur Nutzungen zu unterbinden, die in der Kernzone bereits in nennenswertem Umfang ausgeübt werden, und durch die Zulassung in anderen Plangebieten gefährdet werden. Vielmehr ist es ihr auch gestattet, zentrumsbildende Nutzungsarten, die in der Kernzone nicht oder nur geringfügig vertreten sind, in anderen Gemeindegebieten mit dem Ziel auszuschließen, eventuelle Neuansiedlungen zwecks Steigerung oder Erhaltung der Attraktivität dem Zentrum zuzuführen (vgl. BVerwG, a.a.O.). Entsprechendes gilt auch für eine Standortplanung zum Schutz von Ortsteil- und Nahversorgungszentren. Bauleitplanung erschöpft sich nicht darin, bereits eingeleitete Entwicklungen zu steuern, sondern ist auch ein Mittel, um städtebauliche Ziele für die Zukunft zu formulieren. Ihnen muss jedoch - zum Schutz der verfassungsrechtlich gewährleisteten Bau- und Gewerbefreiheit (Art. 14 Abs. 1, 12 Abs. 1 Grundgesetz - GG -) - ein schlüssiges, widerspruchsfreies Planungskonzept zugrunde liegen, dessen Verwirklichung nicht erkennbar ausgeschlossen ist (vgl. zu alledem OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12. Februar 2007 – 8 A 11311/06.OVG –, juris [Rdnr. 19]).

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Die besonderen städtebaulichen Gründe, die den Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit bestimmten Sortimenten rechtfertigen, bestehen in dem Bestreben, die wohnortnahe Versorgung der W. Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs sicherzustellen und zu verbessern und dadurch die Attraktivität der zentralen Einkaufsbereiche und sonstiger, in die Wohnbebauung integrierter Einkaufsstandorte in M.-W. zu erhalten und weiterzuentwickeln (vgl. S. 2, 3 der Begründung des Bebauungsplans). Dieses Ziel sieht die Beklagte gefährdet, wenn sich Einzelhandelsbetriebe in dem Gewerbegebiet in nicht integrierter Lage ansiedeln. Sie hat hierzu in der Begründung des Bebauungsplans ausgeführt:

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„…widerspricht die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben und Lebensmittelmärkten im gewerblich genutzten Gebiet in sogenannter „nicht integrierter“ Lage dem Ziel der Stadtentwicklung, die Funktionsfähigkeit der Innenstadt und der Stadtteilzentren zu erhalten und zu stärken. Es ist davon auszugehen, dass solche Vorhaben beeinträchtigende Auswirkungen auf die Innenstadt und die Stadtteilzentren haben und damit Bausteine zur Aushöhlung ihrer Funktionsfähigkeit bilden…(S. 3 der Begründung).

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Auch aus dem Stadtleitbild M. (Stand: Juli 1999) – auf das die Begründung des Bebauungsplans ausdrücklich Bezug nimmt (vgl. S. 4 der Begründung) – ergibt sich, dass es Ziel der Beklagten ist, das Angebot in den Stadtteil- und Quartierszentren quantitativ und qualitativ weiterzuentwickeln, um die wohnortnahe Versorgung mit Waren des alltäglichen Bedarfs bei gleichzeitiger Begrenzung des Angebots in nicht integrierten Lagen („Grüne Wiese“) für zentrenrelevante Sortimente zu gewährleisten (vgl. S. 8 des Stadtleitbildes).

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Die zunächst relativ allgemein gehaltenen Ausführungen gelten ausweislich der Begründung gerade auch für M.-W., wenn die Beklagte ausführt, dass die genannten Ziele der Stadtentwicklung mit Blick auf die wohnungsnahe Versorgung der W. Bevölkerung nur erreichbar sind, wenn der Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten im Plangebiet in nicht integrierter Lage ausgeschlossen oder begrenzt wird (vgl. S. 3 der Begründung).

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Diese besonderen, auf die örtlichen Bedürfnisse bezogenen Belange sind so gewichtig, dass sie die mit der Zulassungsbeschränkung einhergehenden Eingriffe in die Bau- und Gewerbefreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG, Art. 14 Abs. 1 GG) durch Absatz 3 Satz 2 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans rechtfertigen.

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Im Hinblick darauf, dass jedenfalls der Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente im Plangebiet durch besondere städtebauliche Gründe gerechtfertigt ist, bestehen auch hinsichtlich des Bebauungsplans insgesamt, der allein Regelungen zur Art der baulichen Nutzung enthält (einfacher Bebauungsplan), keine Zweifel an der Planerforderlichkeit im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB.

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Entgegen der Auffassung der Klägerin verstößt der Bebauungsplan auch nicht gegen das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 BauGB in der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung (§ 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB i.d.Fassung des EAG Bau). Danach sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Da Bebauungspläne insbesondere Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG bestimmen, muss der Satzungsgeber die schutzwürdigen Interessen der Grundstückseigentümer und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Sie hat auch sicherzustellen, dass bei der Verwirklichung städtebaulicher Ziele eine gleichmäßige Verteilung der Lasten auf die betroffenen Gründstücke erfolgt (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 04. Juli 2006 – 8 C 10156/06.OVG –, BRS 70 Nr. 45); Abweichungen von dem Prinzip der Lastengleichheit bedürfen der Rechtfertigung. Innerhalb des rechtlich so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet. Das Vorziehen und Zurücksetzen bestimmter Belange innerhalb des vorgegebenen Rahmens ist die „elementare planerische Entschließung“ der Gemeinde über die städtebauliche Entwicklung und Ordnung und kein aufsichtlich oder gerichtlich nachvollziehbarer Vorgang (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 – 4 C 105.66 –, BVerwGE 34, 301, 309 [ständige Rechtsprechung]).

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Zunächst begegnet die Festsetzung eines Gewerbegebietes für das Plangebiet keinen rechtlichen Bedenken. Insoweit gilt es zunächst zu berücksichtigen, dass die Beklagte mit dem hier in Rede stehenden Bebauungsplan kein bislang baulich nicht oder nur ansatzweise genutztes Gebiet überzogen, sondern ein bereits vollständig entwickeltes Gebiet überplant hat, welches – wie der Kammer aus eigener Anschauung bekannt ist – vorwiegend gewerblich genutzt wurde und vor Inkrafttreten des Bebauungsplans planungsrechtlich als faktisches Gewerbegebiet anzusehen war. Ein Abwägungsfehler liegt insbesondere nicht darin begründet, dass sich in dem Plangebiet Wohnungen und auch Wohngebäude befinden. Denn soweit die Klägerin bezüglich dieser Objekte die Privilegierung des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO allein mit deren äußeren Erscheinungsbild in Zweifel zieht (vgl. S. 3 der Klagebegründung vom 10. Juni 2008, Bl. 58 der Gerichtsakten), lässt dies nicht einmal ansatzweise einen Abwägungsfehler erkennen. Insoweit hat die Beklagte nämlich ausgeführt, dass die im Geltungsbereich des Bebauungsplans aufgeführten und von der Klägerin genannten Wohngebäude alle im Zusammenhang mit einem Gewerbegebiet errichtet und teilweise als Büro- und Geschäftsgebäude genehmigt worden sind, ferner, dass eine Umnutzung zur reinen Wohnnutzung für nicht betriebsbezogene Personen nicht beantragt und daher auch nicht genehmigt worden ist (vgl. S. 2 der Klageerwiderung, Bl. 74 der Gerichtsakten). Diese Feststellungen der Beklagten – die von der Vertreterin der Beklagten in der mündlichen Verhandlung nochmals bestätigt wurden – vermochte die Klägerin nicht substantiiert zu erschüttern. Sofern hingegen in einem Gewerbegebiet privilegierte Wohnnutzungen in nicht privilegierte Wohnnutzungen tatsächlich umgewandelt worden sein sollten, führt dies allenfalls dazu, dass die Beklagte zur Wiederherstellung baurechtmäßiger Zustände gehalten wäre, bauaufsichtlich tätig zu werden, nicht aber dazu, dass sie im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens Maßnahmen zur Konfliktlösung hätte treffen müssen. Hinzu kommt, dass die Überplanung eines bereits bestehenden und entwickelten Gebietes in eine ganz bestimmte Richtung hin auch etwaige vorhandene – bestandsgeschützte – Nutzungen umfasst, die mit der künftigen Nutzungsart nicht vereinbar sind. Wollte man in diesen Fällen eine Überplanung als unzulässig ansehen, würde dies einen unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten nicht mehr zulässigen Eingriff in die gemeindliche Planungshoheit darstellen, die der Gemeinde ein weites, nur eingeschränkt überprüfbares Planungsermessen einräumt, innerhalb dessen sie ermächtigt ist, eine „Städtebaupolitik“ entsprechend ihren städtebaulichen Vorstellungen zu betreiben (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 – 4 BN 15.99 -, NVwZ 1999, 1338). Zwar entbindet die Überplanung eines vorhandenen Gebietes die Gemeinde nicht von Maßnahmen zur Konfliktbewältigung, wenn sich Nutzungskonflikte zwischen widerstreitenden baulichen Nutzungen – wie etwa bei der Überplanung einer Gemengelage – aufdrängen. Hiervon musste die Beklagte bei der Aufstellung ihres Bebauungsplans aber gerade nicht ausgehen, da das Plangebiet auch bereits vor Inkrafttreten des Bebauungsplans einem Gewerbegebiet entsprach und demgemäß durch die Bauleitplanung keine zu bewältigenden Konflikte hervorgerufen werden konnten.

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Der Bebauungsplan leidet auch nicht deshalb an einem Abwägungsfehler, weil das Plangebiet an seiner östlichen Seite an eine Wohnbebauung angrenzt, die zumindest einem allgemeinen Wohngebiet i.S. von § 4 BauNVO entspricht. Insbesondere genügt er dem Trennungsgrundsatz, der seine einfachgesetzliche Ausgestaltung in § 50 Satz 1 BImSchG gefunden hat und als Ausprägung des Gebots der Konfliktbewältigung anzusehen ist. Danach sind u.a. bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete soweit wie möglich vermieden werden. Der Grundsatz der zweckmäßigen Zuordnung von unverträglichen Nutzungen ist ein wesentliches Element geordneter städtebaulicher Entwicklung und damit ein elementares Prinzip städtebaulicher Planung. Zu berücksichtigen gilt jedoch, dass es sich bei dem Trennungsgebot um nicht mehr als einen a u s n a h m e f ä h i g e n Grundsatz handelt und nur handeln kann. Dieser Grundsatz gilt in erster Linie für die Bauleitplanung bisher unbebauter Flächen, nicht dagegen für die Beplanung einer bereits vorhandenen Gemengelage (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Januar 1992 – 4 B 71.00 –, BRS 54 Nr. 18, m.w.N.). Nur wenn letzteres nicht der Fall ist, darf die Gemeinde nicht ohne zwingenden Grund selbst die Voraussetzungen für die Berücksichtigung von Vorbelastungen dadurch schaffen, dass sie in einen durch ein erhöhtes Immissionspotenzial gekennzeichneten Bereich ein störempfindliches Wohngebiet hineinplant und damit aus einem Wohngebiet in immissionsschutzrechtlicher Hinsicht in Wahrheit ein Dorf- oder Mischgebiet macht (BVerwG, Beschluss vom 22. Juni 2006 – 4 BN 17.06 –, BRS 70 Nr. 15). Vor diesem Hintergrund gilt es vorliegend zu berücksichtigen, dass das Plangebiet bereits vor Inkrafttreten des Bebauungsplans einem faktischen Gewerbegebiet entsprochen hat, so dass die immissionsschutzrechtliche Konfliktlage, der mit der räumlichen Trennung an sich unvereinbarer Nutzungen begegnet werden soll, durch den Bebauungsplan gerade nicht hervorgerufen wurde, sondern bereits bestand und der Trennungsgrundsatz hier durchaus einer Durchbrechung fähig war, weil das Nebeneinander von Gewerbe und Wohnen schon seit längerer Zeit - und offenbar ohne größere Probleme, wie die Beklagte unwidersprochen vorgetragen hat - bestanden hatte. Hinzu kommt, dass die Beklagte durch die Festsetzung eines eingeschränkten Gewerbegebietes (GEe) am östlichen Rand des Plangebietes – zur Wohnbebauung an der F.-E.-Straße hin – sogar Maßnahmen getroffen, die geeignet sind, der Bewältigung eines durch die an sich mit einander unvereinbaren Nutzungen hervorgerufenen Konfliktes zu dienen. Insoweit ist in der Rechtsprechung nämlich anerkannt, dass dem Trennungsgebot insoweit durch Festsetzung eines „Puffers“ Genüge getan werden kann, etwa durch Festsetzung eines Mischgebiets (vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 21. Mai 2006 – 25 N 03.351 –, juris [Rdnr. 36]). Nichts anderes kann dann gelten, wenn die planende Gemeinde als Puffer ein eingeschränktes Gewerbegebiet festsetzt und – wie im vorliegenden Fall – über § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO nur solche Gewerbebetriebe zulässt, die das Wohnen nicht wesentlich stören und daher von ihrem Störpotential auch in einem Mischgebiet nach § 6 BauNVO zulässig wären (vgl. auch Bayerischer VGH, Urteil vom 21. April 2004 – 26 N 00.2768 –, juris [Rdnr. 28 ff.]). Es ist insbesondere nicht ersichtlich, geschweige denn substantiiert dargetan, dass die in dem Bebauungsplan konkret getroffene Festsetzung des eingeschränkten Gewerbegebietes ungeeignet ist, etwaige künftige Nutzungskonflikte zu bewältigen; insoweit hat die Klägerin lediglich Vermutungen geäußert, für die konkrete Anhaltspunkte nicht erkennbar sind. Entsprechend mussten sich der Beklagten auch keine weitergehenden Überlegungen hinsichtlich der planerischen Umsetzung des Trennungsgebotes aufdrängen.

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Schließlich begegnet auch die in Absatz 5 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans „W 96“ getroffene Regelung, im Rahmen des erweiterten Bestandsschutzes Erneuerungen und Erweiterungen von an sich unzulässigen Einzelhandelsbetrieben bis zu einer Geschossfläche von 1.200 m² zuzulassen, sofern das vorhandene Sortiment unverändert beibehalten wird, keinen rechtlichen Bedenken. Diese Festsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in § 1 Abs. 10 BauNVO. Diese Vorschrift ist von ihrer Systematik her den § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO rechtslogisch nachgeordnet. Sie räumt dem Plangeber kein über die Differenzierungen in § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO hinausgehendes typisierendes Anlagenfindungsrecht ein, sie setzt eine derartige typisierte Festsetzung im betreffenden Bebauungsplan, die zur Unzulässigkeit führt, vielmehr voraus. § 1 Abs. 10 BauNVO erfordert mit anderen Worten in einer ersten Stufe das Vorliegen von - nach den Planungsvorstellungen der Gemeinde oder auch bereits zuvor gegebenen - „gebietsfremden“ Nutzungen (vgl. BR-Drs. 354/89, S. 42; ebenso OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 15. Juni 2007 – 8 C 10039/07.OVG –, NVwZ-RR 2008, 17, 19). Dieses vom Plangeber generell gewollte Verbot solcher - nach der Typik des § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO zunehmend fein abgestuften - gebietsfremden Nutzungen und Anlagen wird sodann in einem weiteren Schritt (in einer zweiten Stufe) um die Möglichkeit angereichert, trotz dieser Verbote einzelne tatsächlich vorhandene gebietsfremde oder gebietsfremd werdende Anlagen im Wege erweiterten Bestandsschutzes als „Fremdkörper“ zuzulassen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 – 4 BN 15.99 –, NVwZ 1999, 1338, 1340). § 1 Abs. 10 BauNVO beinhaltet insofern eine bis dahin unübliche anlagenbezogene Planung im Sinne einer Einzelfallregelung, bei der der grundsätzlich abstrakte Normcharakter des Bebauungsplans verlassen wird und deren Festsetzungen sich konkret auf bestimmte vorhandene Nutzungen beziehen. Dogmatisch lässt sich § 1 Abs. 10 BauNVO des weiteren als eine - dem früheren § 34 Abs. 3 BauGB vergleichbare - Abweichens- bzw. Befreiungsregel für einzelne unzulässige Nutzungen begreifen, wobei keine Bindung an gesetzliche Befreiungsvoraussetzungen (etwa § 31 Abs. 2 BauGB) besteht, diese Voraussetzungen vielmehr von der Gemeinde nach Ermessen (in den Grenzen des § 1 Abs. 10 Satz 3 BauNVO) in gebietsverträglicher Weise festgelegt werden können (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 25. September 2007 – 3 S 1492/06 –, juris [Rdnr. 24]). Vor diesem so verstandenen Regel-Ausnahmeverhältnis zwischen Festsetzungen nach § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO auf der einen Seite und § 1 Abs. 10 BauNVO auf der anderen Seite ist es nicht abwägungsfehlerhaft, wenn die Beklagte im Rahmen des erweiternden Bestandsschutzes planerische Zurückhaltung übt und Erneuerungen oder Erweiterungen an sich unzulässiger Vorhaben nur bis zu einer Geschossflächenobergrenze von 1.200 m² zulässt. Denn hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Geschossfläche von 1.200 m² insoweit die Grenze darstellt, ab der ein Einzelhandelsbetrieb zum großflächigen Einzelhandelsbetrieb i.S. von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO werden kann und damit einem Kern- oder Sondergebiet zugeordnet ist. Darüber hinaus sind keinerlei Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass im für die Abwägungsentscheidung maßgeblichen Zeitpunkt der Beschlussfassung des Stadtrates über den Bebauungsplan (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB) sich der Beklagten hätte aufdrängen müssen, dass im Plangebiet ansässige Einzelhandelsbetriebe mit den in den textlichen Festsetzungen aufgeführten Sortimenten konkrete Erweiterungspläne über die gezogene Geschossflächenobergrenze von 1.200 m² haben. Schließlich bleiben der Klägerin auch ungeachtet des Umstandes, dass ihr durch die betreffende textliche Festsetzung Erweiterungsmöglichkeiten generell entzogen werden, weil bereits der bestehende Lebensmitteldiscountmarkt mit einer Geschossfläche von 1.203,99 m² die Geschossflächenobergrenze von 1.200 m² übersteigt, Entwicklungsmöglichkeiten für die Zukunft erhalten. Denn sie kann aufgrund der in Rede stehenden Festsetzung nach § 1 Abs. 10 BauGB zumindest ihren an sich unzulässigen Markt auch in Zukunft in dem vorhandenen Umfang betreiben, da die Festsetzung neben der Erweiterung auch die Erneuerung an sich unzulässiger Anlagen zulässt. Insoweit ist im Rahmen der Abwägung auch den privaten Interessen der Klägerin Rechnung getragen; einen darüber hinausgehenden Anspruch darauf, dass die Gemeinde im Rahmen ihrer planerischen Abwägung bestimmten (privaten oder öffentlichen) Belangen den Vorrang zu geben hat, gibt es nicht.

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Soweit die Beklagte darüber hinaus in Absatz 3 Satz 1 der textlichen Festsetzungen einen generellen, sortimentsunabhängigen Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit einer Geschossfläche von mehr als 1.200 m² festgesetzt hat, bestehen in der Tat Zweifel an der Gültigkeit einer solchen Festsetzung, da allein das Kriterium der zulässigen (Geschoss- oder Verkaufs-)fläche für sich genommen keinen besonderen Anlagentypus darstellt, der nach § 1 Abs. 9 BauNVO ausgeschlossen werden kann (vgl. zuletzt BVerwG, Urteil vom 03. April 2008 – 4 CN 3.07 –, NVwZ 2008, 902, 903). Gleichwohl würde eine Fehlerhaftigkeit dieser Festsetzung eine – der Klägerin aufgrund des von ihr angestrebten Einzelhandelsbetriebs mit zentrenrelevanten Sortimenten nicht zum Vorteil gereichenden – Teilunwirksamkeit des Bebauungsplans zur Folge haben, weil die Restbestimmung auch ohne den nichtigen Teil sinnvoll bleibt (Grundsatz der Teilbarkeit) und aufgrund der hinter dem Einzelhandelsausschluss stehenden Erwägungen mit Sicherheit anzunehmen ist, dass sie auch ohne diesen erlassen worden wäre (Grundsatz des mutmaßlichen Willens des Normgebers).

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In Anbetracht der vorstehenden Ausführungen verstößt das Vorhaben der Klägerin gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans „W 96“ und ist somit hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung unzulässig.

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Schließlich kann das Vorhaben der Klägerin auch nicht im Wege einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB zugelassen werden. Denn dem steht bereits entgegen, dass eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans – insbesondere von dem Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit bestimmten zentrenrelevanten Sortimenten – die Grundzüge der Planung berühren würde. Zur Vermeidung von Wiederholungen kann insoweit auf die von der Klägerin nicht angegriffenen Ausführungen und Feststellungen der Beklagten in ihrem Bescheid vom 04. April 2007 Bezug genommen werden (§ 117 Abs. 5 VwGO).

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Auch die geltend gemachte Gebühr i.H. von 441,00 € ist rechtlich nicht zu beanstanden. Sie findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 1 Abs. 1, 2 Abs. 4, 10 und 13 des Landesgebührengesetzes – LGebG – i.V. mit Ziffern 1.1 und 1.3.1 der Landesverordnung über die Gebühren für Amtshandlungen der Bauaufsichtsbehörden und über die Vergütung der Leistungen der Prüfingenieurinnen und Prüfingenieure für Baustatik (Besonderes Gebührenverzeichnis) vom 09. Januar 2007 (GVBl. S. 22) und ist auch von der Höhe her nicht zu beanstanden.

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Die Klage ist daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.

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Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils hinsichtlich der Kosten beruht auf § 167 VwGO i.V. mit § 709 ZPO.

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Beschluss

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der 3. Kammer des Verwaltungsgerichts Mainz vom 11. November 2008

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Der Streitwert wird auf 14.859,75 € festgesetzt (§ 52 Abs. 2 GKG i.V. mit Ziffern 9.1.4 und 9.2 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit [NVwZ 2004, 1327 ff.]).