Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2001-06-12, Aktenzeichen 3 U 172/00
ECLI:DE:OLGK:2001:0612.3U172.00.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d:

2

Im Jahre 1984 erwarben die Kläger im Rahmen eines
Bauherrenmodels von der Firma V.B. GmbH die Wohnung Nr. 3 - im
Obergeschoss straßenwärts gelegen - im Objekt M. Straße 56 in A. -
Stadtteil H. -. Das Objekt, ein Altbau, war modernisiert und in
insgesamt sechs Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt worden. Die
von den Klägern erworbene Einheit umfasst eine Fläche von insgesamt
ca. 78 m²; zu der Einheit gehören ein Abstellraum im Keller und ein
Tiefgaragen-Einstellplatz. Die von den Klägern erworbene
Wohnungseinheit wurde zunächst gemäß Vertrag vom 15.05./10.09.1984
auf fünf Jahre an die Firma V.B. GmbH, die insoweit als gewerbliche
Zwischenmieterin handelte, vermietet.

3

Im Jahre 1985 trat der Beklagte an die Kläger heran, mit dem
Ansinnen, von ihnen die vorgenannte Wohnungseinheit anzumieten um
darin eine Zahnarztpraxis zu betreiben. Die Parteien kamen dahin
überein, dass der Beklagte bei der Stadt A. die wegen der geplanten
Umwidmung von Wohn- in Gewerberaum erforderliche
Zweckentfremdungsgenehmigung namens und im Auftrag der Kläger
erwirken sollte. Den Aufwand hierfür, insbesondere eine von der
Stadt etwa verlangte Abstandssumme, sollte der Beklagte bezahlen,
des gleichen die für den Betrieb der Zahnarztpraxis etwa
erforderlichen Umbauten in der Wohnung. Mit Bescheid vom 07.04.1986
erteilte die Stadt A. den Klägern eine unbefristete
Zweckentfremdungsgenehmigung zur Umwandlung der Wohnung in eine
Zahnarztpraxis. Die Abstandssumme wurde auf 35.010,00 DM
festgesetzt. Gegen die letztgenannte Festsetzung erhob der Beklagte
Klage vor dem Verwaltungsgericht. Die Abstandssumme wurde letztlich
im Berufungsrechtszug vor dem Oberverwaltungsgericht Münster im
Wege eines Prozessvergleichs auf 14.000,00 DM herabgesetzt.
Maßgeblicher Gesichtspunkt in dem vorgenannten
verwaltungsgerichtlichen Rechtsstreit war, dass durch die
Niederlassung des Beklagten der seinerzeit im Stadtteil H.
bestehenden zahnärztlichen Unterversorgung abgeholfen werde. Der
Beklagte zahlte die wie vorgenannt herabgesetzte Abstandsumme.

4

Mit schriftlichem Vertrag vom 01.01.1987 vermieteten die Kläger
ihre eingangs genannte Wohnungseinheit an den Beklagten "zur
Benutzung einer Zahnarztpraxis". In § 2 - Mietzeit - heißt es
wörtlich: "Der Abschluss des Mietvertrages erfolgt auf unbestimmte
Zeit. Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.1987."

5

Mit dem Abschluss des vorgenannten Mietvertrages wurde der oben
eingangs genannte Mietvertrag der Kläger mit der Firma V.B. GmbH
aufgehoben.

6

Im Zusammenhang mit der Einrichtung der Zahnarztpraxis nahm der
Beklagte eine Reihe von Investitionen vor. Er zahlte an die Stadt
A. 10.000,00 DM als Ablösung für zwei an sich wegen des Betriebes
der Zahnarztpraxis erforderliche Pkw-Stellplätze. Des weiteren nahm
der Beklagte in den Räumen bauliche Maßnahmen vor, und er erwarb
die für seine Zahnarztpraxis erforderliche Einrichtung und
Ausstattung. Die Einzelheiten insoweit sind zwischen den Parteien
streitig.

7

Mit "Zusatz zum Mietvertrag" vom 01.11.1989 vereinbarten die
Parteien, dass der Beklagte - unter anderem - in den Mieträumen
zahnärztliche Assistenten, Praxisvertreter und zahnmedizinische
Fachhelfer beschäftigen sowie mit Zahnarztkollegen zusammen
arbeiten dürfe. Am Ende des Nachtrags heißt es wörtlich: "... Die
angemieteten Räumlichkeiten dürfen auch für Wohnzwecke verwendet
werden, d. h. Zahnarzt B. darf auch in den Praxisräumen wohnen.
..."

8

Zu der im vorgenannten Nachtrag angesprochenen Zusammenarbeit
des Beklagten mit Zahnarztkollegen kam es in der Folgezeit jedoch
nicht. Der Beklagte gab vielmehr im Jahre 1990 seine
Kassenzulassung zurück und behandelte sodann nur noch
Privatpatienten, diese schwerpunktmäßig in den Abendstunden nach
deren Berufstätigkeit.

9

Im Zuge seiner Tätigkeit als Zahnarzt ließ der Beklagte
Zahnersatz durch den beklagten Ehemann fertigen, der ein
zahntechnisches Labor betrieb und betreibt.

10

Etwa im Jahre 1998/1999 gerieten die Kläger in wirtschaftliche
Bedrängnis. Vor diesem Hintergrund schlug der Beklagte unter dem
26.01.1999 eine schriftliche Änderung des Mietvertrages - unter
anderem - dahin vor, dass eine Kündigungsfrist von 18 Monaten
vereinbart werde. Die Kläger lehnten die angesonnene
Vertragsänderung ab. Die Kläger entschlossen sich vielmehr, zur
Behebung ihrer wirtschaftlichen Probleme die an den Beklagten
vermietete Wohnungeinheit zu veräußern. Die Parteien verhandelten
alsdann zunächst über den Erwerb der Immobilie durch den Beklagten,
konnten sich aber nicht über die Höhe des Kaufpreises einigen. Ein
Erwerb durch Dritte, speziell durch Kapitalanleger, die das
Mietverhältnis mit dem Beklagten übernommen hätten, kam ebenfalls
nicht zustande.

11

Unter dem 01.06.1999 setzten die Kläger ein Schreiben ab, in dem
es - unter anderem - wie folgt heißt: "... Ihnen ist bekannt, dass
wir die von Ihnen angemieteten Räume aus wirtschaftlichen Gründen
veräußern müssen. Da Sie uns gegenüber erklärt haben, nicht bereit
zu sein, das Wohnungseigentum zu dem von uns gewünschten Kaufpreis
von ca. 320.000,00 DM zu erwerben, sind wir gezwungen das
Mietverhältnis über die Geschäftsräume unter Einhaltung der
Kündigungsfrist des § 565 Abs. 1 a BGB zum 31.12.1999 zu
kündigen.

12

...

13

Teilen Sie uns bitte mit, ob Sie bereit sind, die Räume zum
31.12.1999 frei zu geben, da wir verneinendenfalls Fall unser
Handeln darauf abstimmen müssen.

14

..."

15

Der Zugang dieses Schreibens beim Beklagten ist zwischen den
Parteien streitig.

16

Unter dem 23.03.2000 erklärten die Kläger dem Beklagten
gegenüber schriftlich wie folgt: "... Angesichts des Umstandes,
dass Sie den Zugang unseres ersten Kündigungsschreibens bestritten
haben, kündigen wir Ihnen das Mietverhältnis über die Gewerberäume
M. Straße 56 vorbeugend erneut gemäß § 565 Abs. 1 a BGB zum
31.10.1999. ...(es folgen die Unterschriften beider Kläger)".

17

Im hiesigen Rechtsstreit - gemäß Schriftsatz vom 07.03.2001 -
haben die Kläger das Mietverhältnis mit dem Beklagten unter
Berufung auf angeblich rückständige Mietzahlungen fristlos
gekündigt.

18

Die Kläger haben die Auffassung vertreten, ihr vorstehend
auszugsweise zitiertes Schreiben vom 01.06.1999 beinhalte eine -
ordentliche - Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten.
Die Kläger haben behauptet, der klagende Ehemann habe das Schreiben
vom 01.06.1999 am selben Tage in den vom Beklagten genutzten
Praxisräumen einer dort tätigen Helferin des Beklagten übergeben,
nachdem diese erklärt habe, der Beklagte sei derzeit nicht zu
sprechen.

19

Die Kläger haben beantragt,

20

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21

den Beklagten zu verurteilen, die im
Hause M. Straße 56, A. gelegene Zahnarztpraxis mit der
Wohnungsnummer 3, groß 78,01 m², zu räumen und an die Kläger
herauszugeben.

22

Der Beklagte hat beantragt,

23

die Klage abzuweisen.

24

Der Beklagte hat unter Berufung auf den oben zitierten "Zusatz
zum Mietvertrag" vom 01.11.1989 die Auffassung vertreten,
vorliegend sei Wohnraumkündigungsschutzrecht einschlägig. In diesem
Zusammenhang hat der Beklagte - unter Aufführung vielfältiger
Einzelheiten - behauptet, er nutze die Mieträume überwiegend zu
Wohnzwecken. Die Räume, die er zu Wohnzwecken nutze, seien
flächenmäßig größer als die Räume, die dem Betrieb der
Zahnarztpraxis dienen. Außerdem arbeite er nur in den Abendstunden
als Zahnarzt, nutze die Wohnungseinheit ansonsten jedenfalls unter
der Woche als seinen Lebensmittelpunkt zum Wohnen; lediglich an den
Wochenenden halte er sich des öfteren in seiner Wohnung V. in den
Niederlanden auf, dies aber auch nicht an allen Wochenenden. Bei
der Wohnung in V. handele es sich um eine Ferienwohnung. Schon per
Ende des Jahres 1990 habe er, der Beklagte, die von ihm bis dahin
innegehaltene andere A.er Wohnung aufgegeben, und sich - mit
schriftlicher Zustimmung der Kläger - beim Einwohnermeldeamt zur
Anschrift der hier streitbefangenen Wohnungseinheit umgemeldet.

25

Der Beklagte hat desweiteren behauptet, die Kläger hätten ihm
gegenüber zugesagt, er dürfe die Mieträume für die Dauer des
Betriebes seiner Zahnarztpraxis nutzen, es sei denn, sie, die
Kläger, wollten später im Alter einmal selbst dort einziehen. Diese
Zusage sei als Ausgleich dafür erfolgt, dass er, der Beklagte, wie
unstreitig ist, auf seine Kosten die Zweckentfremdungsgenehmigung
herbeigeführt habe.

26

Der Beklagte hat schließlich geltend gemacht, das
Räumungsbegehren der Kläger stelle eine treuwidrig unzulässige
Rechtsausübung dar. In diesem Zusammenhang hat der Beklagte geltend
gemacht, die Unwidmung der Wohnungseinheit in Gewerberaum habe sich
für die Kläger wirtschaftlich günstig ausgewirkt, weil sie so eine
höhere Miete hätten erzielen können und weil der klagende Ehemann
zudem einen Abnehmer für seine zahntechnischen Erzeugnisse gefunden
habe. Der Beklagte hat desweiteren geltend gemacht, er sei auf die
Mieträume, in die er viel investiert habe, zur Ausübung seines
Berufes angewiesen. Eine Verlegung seiner Praxis in andere Räume
könne er wirtschaftlich nicht bewerkstelligen, zumal er dann auch
seinen Patientenstamm verlieren würde. Der Beklagte hat in diesem
Zusammenhang - unter Aufführung von Einzelheiten - behauptet, er
habe im Zuge der Praxisgründung bezogen auf das Jahr 1987 insgesamt
über 310.000,00 DM investiert, in den Folgejahren bis 1998 nochmals
über 90.000,00 DM. Schließlich hat der Beklagte darauf verwiesen,
die Kläger setzten sich mit ihrem Räumungsbegehren auch in
Widerspruch zu der ihnen seinerzeit-unstreitig-erteilten
unbefristeten Zweckentfremdungsgenehmigung.

27

Durch Urteil vom 10.08.2000 hat das Landgericht Aachen - der
Einzelrichter - der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Zur
Begründung hat das Landgericht angeführt, beim vorliegenden
sogenannten Mischmietverhältnis sei Wohnraummietrecht nicht
anwendbar, weil der gewerbliche Mietzweck -Nutzung der Mieträume
als Zahnarztpraxis - überwiege. Das Schreiben der Kläger vom
01.06.1999, das dem Beklagten - entgegen seinem Bestreiten -
wirksam zugegangen sei, beinhalte eine Kündigungserklärung der
Kläger und habe demgemäß das Mietverhältnis zwischen den Parteien
beendet. Der Beklagte habe seine Behauptung, das Recht der Kläger
zur ordentlichen Kündigung sei auf den Fall eines Eigenbedarfs im
Alter beschränkt worden, nicht bewiesen. Denn der Beklagte habe
trotz Fristsetzung eine zutreffende ladungsfähige Anschrift des
hierfür zum Beweis benannten Zeugen B. nicht mitgeteilt. Der
Kündigung durch die Kläger stehe auch nicht die im Jahre 1986
erteilte Zweckentfremdungsgenehmigung entgegen, ebensowenig die vom
Beklagten getätigten Investitionen.

28

Gegen dieses Urteil, dass ihm am 17.08.2000 zugestellt worden
ist, hat der Beklagte mit einem am Montag, dem 18.09.2000 beim
hiesigen Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung
eingelegt. Die Frist zur Einreichung der Berufungsbegründung ist
auf am 18.10.2000 eingegangenen Antrag verlängert worden bis zum
18.11.2000, alsdann auf am Montag, den 20.11.2000 eingegangenen
Antrag nochmals bis zum 04.12.2000. Mit an diesem Tage beim
hiesigen Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz hat der
Beklagte seine Berufung begründet.

29

Der Beklagte nimmt - ergänzend und vertiefend - auf sein
erstinstanzliches Vorbringen Bezug. Er macht geltend, das
angefochtene Urteil müsse schon deshalb aufgehoben werden, weil es
die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts für die
Entscheidung von Streitigkeiten über den Bestand eines
Mietverhältnisses über Wohnraum verletzt habe. Außerdem sei das
erstinstanzliche Verfahren fehlerhaft gewesen: Er, der Beklagte,
habe den streitentscheidenden Einzelrichter nämlich zu Recht wegen
Besorgnis der Befangenheit abgelehnt.

30

In Bezug auf die im Schriftsatz der Kläger vom 07.03.2001
erklärte fristlose Kündigung behauptet der Beklagte, er habe die
von den Klägern behaupteten Mietrückstände im Juni 1999 und im
April 2001 ausgeglichen.

31

Der Beklagte beantragt,

32

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33

unter Abänderung des landgerichtlichen
Urteils die Klage abzuweisen.

34

Die Kläger beantragen,

35

die Berufung des Beklagten
zurückzuweisen.

36

Die Kläger verteidigen - unter Bezugnahme auf ihr
erstinstanzliches Vorbringen - das angefochtene Urteil.

37

Der Senat hat gemäß Ziffer I. seines Beschlusses vom 27.03.2001
angeordnet, Beweis zu erheben durch Vernehmung von Zeugen über die
Frage, ob dem Beklagten verbindlich zugesagt wurde, er dürfe die
Mieträume für die Dauer des Betriebes seiner Zahnarztpraxis nutzen,
es sei denn, die Kläger wollten später im Alter einmal selbst dort
einziehen. Nach erneuter Überprüfung hat der Senat diese
Beweisanordnung am 15.05.2001 aus den Gründe seines
Hinweisbeschlusses vom 03.04.2001 wieder aufgehoben.

38

Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf
den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten
Schriftsätze und zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug
genomen.

39

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

40

Die zulässige - insbesondere frist- und formgerecht eingelegte
sowie frist- und formgerecht begründete - Berufung des Beklagten
hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht den
Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Mieträume verurteilt.

41

Ohne Erfolg bleibt die Rüge des Beklagten, in erster Instanz sei
wegen § 23 Nr. 2 a GVG das Amtsgericht sachlich ausschließlich
zuständig gewesen, deshalb hätte richtigerweise das Landgericht die
zu ihm erhobene Klage als unzulässig abweisen müssen. Dabei mag an
dieser Stelle dahinstehen, ob § 23 Nr. 2 a GVG, der die
ausschließliche sachliche Zuständigkeit der Amtsgerichte für
Streitigkeiten über den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses
bestimmt, vorliegend einschlägig ist. Denn gemäß § 10 ZPO kann das
Urteil eines Landgerichts nicht aus dem Grunde angefochten werden,
weil die Zuständigkeit des Amtsgerichts begründet gewesen sei. Dies
gilt auch, wenn - wie hier - eine a u s c h l i e ß l i c h e
sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts in Betracht kommt
(Zöller/Vollkommer, ZPO, 22. Aufl. 2001, § 10 Rn. 3 m. w. N.).

42

Ebenfalls ohne Erfolg bleibt die Verteidigung des Beklagten,
soweit er sich auf sein nach Erlass des angefochtenen Urteils
angebrachtes Befangenheitsgesuch bezieht, mit dem er geltend
gemacht hat, es bestehe die Besorgnis, dass der Einzelrichter, der
das angefochtene Urteil erlassen hat, zu seinem, des Beklagten,
Nachteil befangen sein könnte. Eine solche Besorgnis besteht
nämlich bei der gebotenen objektivierten Betrachtung, aus Sicht
einer besonnenen Partei anstelle des Beklagten, tatsächlich nicht.
Insoweit nimmt der Senat auf die Gründe seines heutigen im
Beschwerdeverfahren - 3 W 65/00 - erlassenen Beschlusses Bezug.

43

Das zwischen den Parteien begründete Mietverhältnis ist -
jedenfalls - durch die - ordentliche - Kündigungserklärung der
Kläger gemäß deren - oben zitiertem - Schreiben vom 23.03.2000
beendet worden. Anders als bezüglich des Schreibens vom 01.06.1999
stellt der Beklagte den Zugang des vorgenannten Schreibens, das
inhaltlich unzweifelhaft eine Kündigungserklärung enthält, nicht in
Abrede. Der Senat hat nicht verkannt, dass die im
Kündigungsschreiben vom 23.03.2000 unter Bezugnahme auf § 565 Abs.
1 a BGB genannte Kündigungsfirst, nämlich bis zum 31.10.1999,
unzutreffend ist. Hierbei handelt es sich indes um ein
unschädliches, weil offenkundiges Schreibversehen, wie sich schon
daraus ergibt, dass das Ende der Kündigungsfrist zeitlich vor
Abgabe der Kündigungserklärung liegen soll. Ersichtlich gemeint ist
der 31.10.2000. Zwar entspricht auch diese Kündigungsfrist nicht
der zitierten Vorschrift des § 565 Abs. 1 a BGB: Denn bei -
unterstelltem - Zugang spätestens am dritten Werktag des
Kalendervierteljahres April bis Juni 2000 wäre die Kündigung zum
Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres, also per 30.09.2000,
zulässig gewesen. Der den Klägern insoweit unterlaufene Irrtum in
der Ermittlung der Kündigungsfrist benachteiligt den Beklagten
indes nicht, zumal die Kündigungsfirst, sei es per 30.09.2000, sei
es per 31.10.2000, mittlerweile jedenfalls abgelaufen ist.

44

Die Kündigung vom 23.03.2000 ist wirksam, obwohl die Kläger
nicht hinreichend dargetan haben, dass sie im Sinne von § 564 b
Abs. 1 u. 2 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des
Mietverhältnisses haben. Dies gilt auch, soweit der Fall des § 564
b Abs. 2 Nr. 2 BGB in Betracht kommen könnte, weil der Vortrag der
Kläger, der allgemein auf ihre wirtschaftliche Notlage abhebt, den
erforderlichen konkreten Bezug auf die Mieträume selbst nicht
beinhaltet. § 564 b BGB, der nur für Mietverhältnisse über Wohnraum
gilt, ist vorliegend indes nicht einschlägig:

45

Zu Recht hat das Landgericht im angefochtenen Urteil ausgeführt,
dass das zwischen den Parteien zustande gekommene Mietverhältnis
auch noch zuletzt, bei Kündigung durch die Kläger, dem
vorherrschenden Vertragszweck entsprechend - Nutzung der Räume zum
Betrieb einer Zahnarztpraxis - als Gewerbemietverhältnis zu
qualifizieren war. Auch der Beklagte zieht nicht in Zweifel, dass
das Mietverhältnis der Parteien Anfang 1987 zunächst als reine
Gewerbemiete zustande kam; dies ergibt sich aus der - oben
zitierten - diesbezüglichen Passage im Mietvertrag vom 01.01.1987,
ebenso aus der vom Beklagten zugunsten der Kläger eingeholten
Zweckentfremdungsgenehmigung sowie auch aus der vom Beklagten
selbst, wenn auch in anderem Zusammenhang, hervorgehobenen
Miethöhe, die dasjenige überstieg, was angemessenerweise bei einer
Wohnraumvermietung hätte gefordert werden können.

46

Zum Mischmietverhältnis - Vermietung sowohl zum Betrieb der
Zahnarztpraxis, als auch für Wohnzwecke - ist das
Vertragsverhältnis der Parteien allenfalls erst nachträglich,
aufgrund des "Zusatzes zum Mietvertrag" vom 01.11.1989, geworden,
in dem - wie oben zitiert - dem Beklagten neben verschiedenen
anderen dort aufgeführten Varianten der Nutzung auch eine eigene
Wohnraumnutzung gestattet wurde. Dass diese Gestattung lediglich
als Annex der von den Vertragsparteien weiterhin als bestimmend
angesehenen Nutzung als Zahnarztpraxis gewollt war, ergibt sich
sinnfällig schon aus der dortigen Formulierung, wonach der Beklagte
"auch in den Praxisräumen wohnen" dürfe. Dies wird des weiteren
dadurch bestätigt, dass die Parteien die vereinbarte Gestattung der
Wohnraumnutzung nicht etwa zum Anlass nahmen, die wie vorgenannt an
der gewerblichen Nutzung orientierte Miethöhe zu senken.

47

Die weitere tatsächliche Entwicklung ändert an alledem nichts,
auch wenn insoweit in vollem Umfang der Vortrag des Beklagten als
richtig unterstellt wird: In welcher Weise der Beklagte von den ihm
im "Zusatz zum Mietvertrag" vom 01.11.1989 gestatten
Nutzungsmöglichkeiten Gebrauch machen würde, lag letztlich in
seinem freien Belieben. Dies gilt auch und insbesondere für die vom
Beklagten in den Vordergrund gerückte zeitliche und räumliche
Aufteilung von Arbeitstätigkeit zu privatem Wohnen. Auch wenn der
Beklagte in den letzten Jahren, ab etwa 1990, nur noch in den
Abendstunden als Zahnarzt praktizierte, sich ansonsten seinem
Privatleben widmete mit den Mieträumen als Lebensmittelpunkt, wobei
die für die beiden Nutzungsarten verwendeten Flächen in etwa gleich
groß waren, handelte es sich letztlich nur um eine von mehreren
möglichen tatsächlichen Ausgestaltungen der zwischen den Parteien
vereinbarten gemischten Nutzung. Auf den wie vorgenannt bestimmten
Vertragszweck war dies indes ohne Einfluss, so wie es auch
unerheblich gewesen wäre, wenn der Beklagte im fraglichen Zeitraum
seine zahnärztliche Berufstätigkeit wieder ausgedehnt hätte,
insbesondere in zeitlicher Hinsicht, mit der Folge eines
entsprechenden tatsächlichen Zurücktretens der Wohnnutzung. Ohnehin
ist bei einer Vermietung einheitlicher Räume an einen Freiberufler,
sowohl für dessen Berufsausübung, als auch zu Wohnzwecken, im
allgemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in erster Linie zu
gewerblichen Zwecken erfolgt. So hat der Bundesgerichtshof (ZMR
1986, 278, 280) ausdrücklich entschieden für den Fall der
Vermietung eines Einfamilienhauses an einen Rechtsanwalt zur
Nutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung. Die hierfür
angeführten tragenden Begründungen lassen sich zwanglos auf den
hiesigen Fall übertragen: Die Praxis ist für den Beklagten als
Zahnarzt die Stätte, ohne die er seine Berufstätigkeit nicht
ausüben und die Geldmittel erwerben kann, die er benötigt, um
seinen Lebensunterhalt zu bestreiten, zu dem auch die Miete für die
Wohnung gehört. Außerdem stellt der Bundesgerichtshof in seiner
vorgenannten Entscheidung tragend auf den bereits oben erörterten
Gesichtspunkt ab, dass im allgemeinen - wie auch hier - ein
erhöhter Mietzins vereinbart wird. Die Größe der den einzelnen
Nutzungsarten zugewiesenen Flächenanteile kommt bei alledem nur
untergeordnete Bedeutung zu. Eine Ausnahme von den vorerörterten
Grundsätzen könnte allenfalls zu erwägen sein, wenn der für die
Berufstätigkeit genutzte Flächenanteil gegenüber dem
Wohnflächenanteil gänzlich zurückträte (BGH a. a. O.). Ein solcher
Fall liegt indes nach dem eigenen Vorbringen des Beklagten hier
nicht vor. Dies gilt in gleicher Weise auch für die zeitliche
Aufteilung von beruflicher Nutzung einerseits und privater
Wohnnutzung andererseits.

48

Die Behauptung des Beklagten, die Kläger hätten ihm seinerzeit -
als Ausgleich für die von ihm zu Gunsten der Kläger zu erwirkende
und auch erwirkte Zweckentfremdungsgenehmigung - verbindlich
zugesagt, er dürfe die Mieträume für die Dauer des Betriebes seiner
Zahnarztpraxis nutzen, es sei denn, die Kläger wollten später im
Alter einmal selbst dort einziehen, ist unerheblich. Denn diese
Zusage erfolgte entgegen der gesetzlichen Formvorschrift des § 566
Satz 1 BGB nicht schriftlich. Wegen der Einzelheiten insoweit nimmt
der Senat zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen auf seinen
Beschluss vom 03.04.2001 Bezug.

49

Der Senat hat dort ausgeführt: "Die Behauptung des Beklagten,
ihm sei bei Abschluss des Mietvertrages vom 01.01.1987 verbindlich
zugesagt worden, er dürfe die Mieträume für die Dauer des Betriebes
seiner Zahnarztpraxis nutzen, es sei denn, die Kläger wollten
später im Alter einmal selbst dort einziehen, könnte wegen § 566
Satz 2, 1.Halbsatz BGB unerheblich sein. Diese Zusage ist nämlich
im schriftlichen Mietvertrag nicht enthalten, obwohl, unterstellt
die Parteien hätten sich auf sie geeinigt, auch und gerade diese
Zusage wegen § 566 Satz 1 BGB wohl der Schriftform bedurft hätte.
Die Zusage beinhaltet nämlich, daß die Parteien eine längere
Vertragslaufzeit als ein Jahr wollten. § 566 BGB gilt über § 580
BGB auch für den hier gegebenen Fall der Anmietung einzelner
Räume.

50

Gemäß § 566 Satz 2, 1. Halbsatz BGB konnten die Kläger daher
wohl mit der sich aus § 565 BGB ergebenden Kündigungsfrist
kündigen; diese Frist ist mittlerweile abgelaufen. die
Einschränkung des Kündigungsrechts gemäß § 566 Satz 2, 2.Halbsatz
BGB dürfte vorliegend nicht einschlägig sein.

51

Die Anwendung von § 566 BGB dürfte auch nicht am Gesichtspunkt
einer Treuwidrigkeit scheitern: Zwar wird nicht verkannt, daß der
Beklagte seinerzeit nicht unerhebliche Aufwendungen machte, um die
Zweckentfremdungsgenehmigung zu erwirken und um die Räume zum
Zwecke des Betriebs einer Zahnarztpraxis umzubauen und
einzurichten. Anderseits entfiel der deutlich überwiegende Teil
dieser Aufwendungen auf die Praxiseinrichtung selbst; seine
Praxiseinrichtung aber kann der Beklagte grundsätzlich auch in
anderen Räumen weiter nutzen. Entscheidend kommt hinzu, daß seit
Mietbeginn mittlerweile gut 14 Jahre verstrichen sind, die
Investitionen des Beklagten auf die Mieträume demgemäß inzwischen
amortisiert sein dürften.

52

An dieser Rechtsauffassung ist - entgegen den vom Beklagten
hiergegen gerichteten Einwänden - festzuhalten: richtig ist zwar,
dass die vorgenannte Abrede sich vordergründig lediglich als
Einschränkung des nur einer Vertragspartei - hier den Klägern als
Vermieter - an sich zustehenden gesetzlichen Rechts zur
ordentlichen Kündigung darstellt. Andererseits ist aber nicht
zweifelhaft, dass die Parteien bei der vorgenannten Zusage davon
ausgingen, dass der von ihnen ins Auge gefasste Fall des
Eigenbedarfs der Kläger voraussichtlich erst in vielen Jahren
eintreten werde, die Parteien demgemäss eine Bindung der Kläger als
Vermieter an den Vertrag für mehr als ein Jahr wollten. Auch eine
solche Gestaltung fällt unter § 566 BGB (vgl. BGH NJW 1960, 475;
Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, 2. Aufl., § 566 Rn. 12; Lammel in
Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 566 BGB Rn. 17, Heile in
Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl.,
II, Rn. 730, jeweils m. w. N.). Entscheidend hierfür spricht der
Gesetzeszweck des § 566 BGB, der in erster Linie bezweckt, den
späteren Erwerber im Hinblick auf § 571 Abs. 1 BGB vollständig über
ihn gegebenenfalls längerfristig verpflichtende Mietverträge zu
unterrichten (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 60. Aufl. 2001, § 566
Rn. 1, m. w. N.); der Erwerber soll umgekehrt vor einer für ihn nur
schwer erkennbaren, weil lediglich formlos geschlossenen
langfristigen Bindung geschützt werden. Eine solche, die
Vermieterseite länger als ein Jahr verpflichtende vertragliche
Bindung ist vorliegend nach dem Vorgesagten gegeben.

53

Ist nach alledem die Kündigung der Kläger vom 23.03.2000
wirksam, so kommt es nicht mehr darauf an, ob bereits die im
Schreiben der Kläger vom 01.06.1999 enthaltenen Erklärungen den
Mietvertrag beendet haben. Ebenso mag dahin stehen, ob die mit
Schriftsatz vom 07.03.2001 von den Klägern erklärte fristlose
Kündigung durchgreift.

54

Dass die Kläger das Mietverhältnis mit dem Beklagten gekündigt
haben und - gestützt hierauf - im hiesigen Rechtsstreit vom
Beklagten Räumung und Herausgabe der Mieträume verlangen, stellt
sich auch nicht als ausnahmsweise treuwidrig unzulässige
Rechtsausübung dar: Insoweit genügen weder die Aufwendungen, die
der Beklagten seinerzeit in Zusammenhang mit der von ihm erwirkten
Zweckentfremdungsgenehmigung machte, noch seine sonstigen
Investitionen vor und nach Aufnahme seiner Praxistätigkeit und
schließlich auch nicht die von ihm angeführten wirtschaftlichen
Belastungen im Falle einer Räumung. All dem gegenüber hat schon das
angefochtene Urteil zu Recht darauf verwiesen, dass derjenige, der
Investitionen im Hinblick auf lediglich gemietete Räume tätigt,
grundsätzlich das Risiko trägt, dass sich seine Aufwendungen im
Falle einer berechtigten Kündigung durch den Vermieter ganz oder
teilweise als wirtschaftlich sinnlos erweisen. Vorliegend kommt
noch hinzu, dass - auch nach dem eigenen Vortrag des Beklagten -
der deutlich überwiegende Teil seines Aufwandes keine -
gegebenenfalls wertsteigernden - Investitionen in die Mieträume
betraf, sondern dem zur Aufnahme der Berufstätigkeit erforderlichen
Erwerb der Praxiseinrichtung und -ausstattung diente. Außerdem
hatte der Beklagte, nachdem seit Mietbeginn mittlerweile gut 14
Jahre verstrichen sind, lange Gelegenheit, seine Investitionen
wirtschaftlich zu nutzen; die in der vom Beklagten vorgelegten
sogenannten "Sachanlagen-Übersicht" hinsichtlich der einzelnen
seinerzeit angeschafften Gegenstände jeweils genannte
voraussichtliche Nutzungsdauer, zwischen 3 und 10 Jahren liegend,
ist mittlerweile bezüglich aller Gegenstände abgelaufen. Auch wenn
der Beklagte vorträgt, die Darlehen, die er seinerzeit zur
Finanzierung seiner Investitionen aufgenommen habe, seien erst im
Jahre 2011 vollständig getilgt, so sprechen doch der lange
Zeitablauf einerseits und die noch überschaubare - behauptete
Gesamthöhe des in Rede stehenden Aufwandes dafür, dass der Beklagte
durch seine zahnärztliche Tätigkeit, selbst wenn diese
wirtschaftlich unterdurchschnittlich erfolgreich gewesen sein
sollte, Einnahmen erwirtschaften konnte, die seine Investitionen
zumindest großenteils abdecken. Gegenteiliges trägt der Beklagte im
übrigen selbst nicht vor.

55

Soweit der Beklagte unter Verweis auf die Kosten, die ihm bei
einer Räumung für die Verlegung seiner Praxis in andere Räume
entstehen würden, meint, dies würde seine wirtschaftlich Existenz
als Zahnarzt vernichten, ist dem nicht zu folgen: Denn ob der
Beklagte durch den von ihm in diesem Zusammenhang genannten Aufwand
von angeblich mindestens 100.000,00 DM gezwungen sein wird, seine
Berufstätigkeit als Zahnarzt aufzugeben, hängt entscheidend davon
ab, ob er wirtschaftlich in der Lage ist, einen derartigen Aufwand
zu tragen. Hierzu trägt der Beklagte indes, abgesehen von dem
letztlich nichtssagenden Satz, er könne Kosten in dieser Höhe
"nicht zusätzlich erwirtschaften", nichts vor.

56

Schließlich steht auch die Zweckentfremdungsgenehmigung vom
07.04.1986 der Kündigung durch die Kläger und ihrem hierauf
gestützten Räumungs- und Herausgabebegehren nicht entgegen.
Insoweit wird zur Vermeidung überflüssiger Widerholungen auf die
zutreffenden, auch unter Berücksichtigung des Berufungsvorbringens
nicht ergänzungsbedürftigen Ausführungen in den
Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

57

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Auch wenn der
Senat - wie vorausgeführt - maßgeblich auf die Kündigungserklärung
vom 23.03.2000 abgestellt hat, die erstmals in zweiter Instanz
vorgelegt geworden ist, obwohl dies auch schon in erster Instanz
hätte geschehen können, war § 97 Abs. 2 ZPO nicht zu Gunsten des
Beklagten anzuwenden. Denn es steht nicht fest, dass die Kläger a l
l e i n aufgrund dieses neuen Vorbringens, aufgrund der Kündigung
vom 23.03.2000, im Berufungsverfahren obsiegt haben. Es ist
vielmehr zugrundezulegen, dass die Kläger auch auf der Grundlage
des in erster Instanz vorgelegten Schreibens vom 01.06.1999 mit
ihrem Klagebegehren letztlich durchgedrungen wären. Mit dem
angefochtenen Urteil ist festzuhalten, dass dieses Schreiben,
insbesondere der zweite Satz des Textes, eine hinreichend klare
Kündigungserklärung beinhaltet, wobei die Kündigungsfrist des § 565
Abs. 1 a BGB zutreffend genannt ist. Auch die weiteren Erklärungen
im Schreiben verwässern diese einleitende Kündigungserklärung nicht
so weitgehend, dass das Schreiben - wie der Beklagte meint - nur
als Ankündigung einer zukünftigen Kündigung zu verstehen wäre. Mit
dem angefochtenen Urteil erachtet es der Senat des weiteren auch
als erwiesen, dass der klagende Ehemann das Schreiben vom
01.06.1999 unterschrieb und es sodann einer Angestellten des
Beklagten übergab, die rechtlich als Empfangsbotin anzusehen ist.
Dass allein der klagende Ehemann, nicht auch seine Frau,
unterschrieb, ist unschädlich, weil der Ehemann die Erklärungen im
Schreiben vom 01.06.1999 zugleich im Namen seiner Ehefrau abgab,
und weil er hierzu auch bevollmächtigt war, wie sich aus den
Gesamtumständen ergibt.

58

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den
§§ 708 Nr. 7, 10, 711 Satz, 108 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

59

Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren: 16.848,00 DM

60

Beschwer des Beklagten: Über 60.000,00 DM (der Beklagte macht
mit seiner Rechtsbehauptung geltend, dass er, der am

61

Mietvertrag festhalten will, noch auf Jahre hinaus in den
Mieträumen verbleiben dürfe; schon bei einer geschätzten
Restnutzungsdauer von 4 bis 5 Jahren ergibt sich bereits ein
Mietwert von über 60.000,00 DM).