Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2007-08-22, Aktenzeichen 10 A 3453/06
ECLI:DE:OVGNRW:2007:0822.10A3453.06.00

Tenor

Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des
Verwaltungsgerichts L. vom 30. Juni 2006 wird abgelehnt.

Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 120.000,00 EUR
festgesetzt.

1

G r ü n d e :

2

I.

3

Der Kläger ist Eigentümer eines mit einem etwa in der Mitte des 19.
Jahrhunderts errichteten Fachwerkhaus sowie Nebenanlagen bebauten Grundstücks
im Ortskern der beklagten Stadt. Nachdem sich das S. Amt für Denkmalpflege
schon 1985 für eine Unterschutzstellung des Fachwerkhauses ausgesprochen hatte,
wurde das Gebäude im Februar 2000 vorläufig unter Denkmalschutz gestellt (§ 4
DSchG NRW) und im November 2000 in die Denkmalliste eingetragen; dies wurde
dem damaligen Eigentümer durch Bescheid vom 23. November, zugestellt am 25.
November, mitgeteilt. Der Kläger erwarb das Eigentum an dem zu diesem Zeitpunkt
vollständig in Nutzung stehenden Grundstück durch Zuschlag in der
Zwangsversteigerung am 30. November 2000 für einen Betrag von 383.468,92 EUR;
im Zwangsversteigerungsverfahren hatte ein Wertgutachten vorgelegen, aus dem
sich die Denkmaleigenschaft des Gebäudes sowie bestehende Schäden ergaben.
Seine Klage gegen die Eintragung nahm der Kläger im Mai 2003 zurück. Seit Juli
2001 kam es zu mehreren Ortsterminen auf dem Grundstück, bei denen die Schäden
am Gebäude sowie Nutzungsmöglichkeiten des Denkmals erörtert wurden. Der
Kläger nahm einige Maßnahmen vor, ohne zuvor eine denkmalrechtliche Erlaubnis
einzuholen - Abdichtung im Terrassenbereich, Beseitigung der Haustür und einiger
Fenster sowie Verschließen der Öffnungen durch aufgenagelte Bretter -; ein von ihm
akzeptiertes Konzept über die weitere Nutzung des Denkmals wurde indes nicht
entwickelt, da er in erster Linie den Abbruch des Gebäudes wünschte. Nachdem der
Kläger durch Schreiben vom 21. Januar 2002 erstmals auf erforderliche konkrete
Erhaltungsmaßnahmen hingewiesen worden war, erlegte der Beklagte dem Kläger
durch die angegriffene Ordnungsverfügung vom 3. September 2004 eine Reihe von
genau bezeichneten Maßnahmen auf, ordnete die sofortige Vollziehbarkeit an und
drohte für den Fall der Nichtbefolgung ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 EUR an.
Ein Zwangsgeld in dieser Höhe wurde durch Bescheid vom 29. Juni 2005
festgesetzt. Die gegen die Ordnungsverfügung gerichtete Klage hat das
Verwaltungsgericht abgewiesen.

4

II.

5

Der Antrag auf Zulassung der Berufung ist zulässig, aber nicht begründet.

6

1.

7

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angegriffenen Entscheidung des
Verwaltungsgerichts (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) bestehen auf
Grund des Antragsvorbringens nicht. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht
ausgeführt, dass die auf § 7 DSchG NRW gestützte Ordnungsverfügung in der
Fassung des Widerspruchsbescheids vom 3. August 2005 nicht zu beanstanden
ist.

8

Nach § 7 Abs. 1 DSchG NRW hat der Eigentümer eines Denkmals das
geschützte Objekt im Rahmen des Zumutbaren instand zu halten, instand zu setzen,
sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen. Soweit er dieser Pflicht
nicht nachkommt, kann die Denkmalbehörde nach ihrem Ermessen die notwendigen
Anordnungen zur Erhaltung des Denkmals treffen, § 7 Abs. 2 DSchG NRW. Mit
diesen Vorschriften werden die aus der Unterschutzstellung eines Denkmals
folgenden Pflichten konkretisiert. Der Eigentümer ist nicht nur verpflichtet, das
Denkmal durch sachgemäße Behandlung vor zukünftigen Schäden zu schützen und
einen erreichten denkmalgerechten Erhaltungszustand durch
Instandhaltungsmaßnahmen zu bewahren, sondern muss auch - unabhängig vom
Zeitpunkt eines Schadenseintritts - vorhandene Schäden beseitigen. Dies schließt
grundsätzlich sowohl die Pflicht zu einer fachgerechten Sanierung des Denkmals als
auch die Verpflichtung ein, auf die Entstehung von Schäden unverzüglich zu
reagieren und den Zustand des Denkmals unter Kontrolle zu halten, um auch
verdeckte Mängel rechtzeitig aufzuspüren und zu beheben. Jedenfalls dann, wenn
bereits offenkundig ist, dass substanzgefährdende Mängel vorhanden sind, trifft den
Eigentümer die Pflicht, im Zuge ihrer Beseitigung eine Überprüfung auf das
Vorhandensein weiterer Mängel gleicher Art vorzunehmen. Wenn der Zustand
einzelner Bauteile Reparaturbedarf erkennen lässt, muss der Eigentümer damit
rechnen, dass es an anderer Stelle bei gleichartigen Bauteilen ähnlichen
Erhaltungszustandes zu ähnlichen Schäden gekommen sein könnte; dies kann eine
Verpflichtung zur Überprüfung auch der nicht offenkundig schadhaften Bereiche
jener Bauteile zum Schutz des Gebäudes auslösen.

9

Vgl. dazu und zum Folgenden OVG NRW, Beschluss vom 14. Juli 2003 - 8 A
3991/02 -, BRS 66 Nr. 208; Beschluss vom 27. November 2002 - 8 B 2034/02 -;
Beschluss vom 12. Januar 1999 - 10 B 2574 -, EzD 2.2.5 Nr. 3; VGH Baden-
Württemberg, Urteil vom
11. November 1999 - 1 S 413/99 -, BRS 62 Nr. 220 -; Beschluss vom 25. März 2003
- 1 S 190/03 -, NJW 2003, 2550.

10

Begrenzt werden diese - im öffentlichen Interesse an der Bewahrung geschützter
Kulturgüter sehr weit gehenden - Pflichten durch den Grundsatz der
Verhältnismäßigkeit. Dem Eigentümer obliegen keine Instandsetzungs- oder
Instandhaltungspflichten, die ihm nicht zumutbar sind. Dabei ist der Begriff der
Zumutbarkeit vorwiegend - wenn auch nicht notwendig - nur in wirtschaftlicher
Hinsicht zu verstehen und unterliegt als unbestimmter Rechtsbegriff in vollem
Umfang der gerichtlichen Überprüfung. Zu berücksichtigen sind neben der sich aus
der Unterschutzstellung ergebenden Bedeutung des Denkmals alle konkreten
Umstände des Einzelfalls. Dazu zählen alle für den Eigentümer erreichbaren
Möglichkeiten, die wirtschaftliche Belastung durch die Instandsetzungs- und
Instandhaltungspflichten zu reduzieren, etwa durch Inanspruchnahme von
Steuererleichterungen oder öffentliche Mittel, aber auch in umfassender Weise die
sich für den Eigentümer im Zusammenhang mit dem Denkmal ergebende langfristig
zu betrachtende Einkommens- und Vermögenssituation. Er kann wegen der ihm im
öffentlichen Interesse auferlegten Verantwortung für das Denkmal einerseits nicht
verlangen, ein in die Denkmalliste eingetragenes Baudenkmal mit denselben
Renditeerwartungen wirtschaftlich zu verwerten wie eine beliebige andere Immobilie;
andererseits kann ihm nicht zugemutet werden, den Erhalt des Denkmals dauerhaft
aus seinem übrigen - nicht mit dem Denkmal in Zusammenhang stehenden -
Vermögen zu finanzieren oder sonst dauerhaft defizitär zu arbeiten. Im Übrigen ist im
Rahmen der Prüfung der Zumutbarkeit einer Anordnung nach § 7 Abs. 2 DSchG
NRW nach § 7 Abs. 1 DSchG NRW auch der bisherige Umgang des
Denkmaleigentümers mit seinem Denkmal zu berücksichtigen. Aus der den
Eigentümer treffenden wirtschaftlichen Belastung gewissermaßen herauszurechnen
sind nämlich alle Aufwendungen, die durch eine pflichtwidrige Vernachlässigung des
Denkmals jedenfalls durch den Adressaten der Erhaltungsanordnung verursacht
worden sind (§ 7 Abs. 1 Satz 3 DSchG NRW). Dies bedeutet allerdings nicht, dass
die Erhaltungspflichten oder die Frage der Zumutbarkeit auf diejenigen Maßnahmen
beschränkt wären, die auf Grund des Verhaltens des Adressaten der
Erhaltungsanordnung erforderlich sind; vielmehr muss der Eigentümer, wie
ausgeführt, grundsätzlich auch solche Schäden beseitigen, für deren Entstehung er
nicht verantwortlich ist.

11

Je nach den Umständen des Einzelfalls kann eine Erhaltungsanordnung deshalb
inhaltlich auf Maßnahmen zu beschränken sein, die einen Erhalt des Denkmals noch
sichern, ohne den - im Einzelfall zu bestimmenden - denkmalfachlichen Idealzustand
zu erreichen. Denkbar ist auch, dass eine Anordnung nach § 7 Abs. 2 DSchG NRW
aus Gründen der Zumutbarkeit zeitlich zu staffeln ist, so dass die
Instandsetzungsarbeiten nach dem Grad der Dringlichkeit erst nach und nach
aufgegeben werden dürfen. Erst dann, wenn für die Denkmalbehörde erkennbar ist,
dass der Instandsetzungs- oder Instandhaltungsaufwand so hoch ist, dass er auch
unter Ausschöpfung aller im Interesse des Eigentümers verfügbaren Erleichterungen
noch ein Maß erreicht, das eine vertretbare Eigentumsnutzung unmöglich erscheinen
lässt, hat die Behörde von Anordnungen nach § 7 Abs. 2 DSchG NRW abzusehen.
Ob in einem solchen Fall stets ein Anspruch auf Erteilung einer Abbrucherlaubnis
besteht, bedarf hier keiner Entscheidung, da ein solcher Fall nicht vorliegt.

12

Verfassungsrechtliche Bedenken (vgl. Art. 14 Abs. 1 GG) gegen die Vorschrift
bestehen nicht, weil sie eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers durch
das Verbot unzumutbarer Erhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen verhindert, ohne
den Eigentümer ausschließlich auf eine Entschädigung in Geld zu verweisen.

13

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -.

14

Den so präzisierten Anforderungen des § 7 Abs. 2 DSchG NRW entspricht die
angegriffene Ordnungsverfügung.

15

Sie ist hinreichend bestimmt, da sie erkennen lässt, was vom Adressaten
verlangt wird, nämlich die Sanierung der durch Pilzbefall betroffenen Hölzer, Wand-
und Deckenteile in einigen genau bezeichneten Bereichen sowie das Verschließen
der vorhandenen Fenster- und Türöffnungen. Es ergibt sich aus der Natur
denkmalfachlicher Sanierungsmaßnahmen, dass keine überzogenen Anforderungen
an die Bestimmtheit einer denkmalrechtlichen Erhaltungsanordnung gestellt werden
dürfen, da die Feststellung des exakten Schadensumfangs regelmäßig erst im Zuge
der Sanierungsarbeiten möglich ist; die Behörde muss allerdings das Ausmaß der
von ihr verlangten Arbeiten überschauen und überschaubar halten, da ansonsten die
Gefahr besteht, die Grenze der Zumutbarkeit in unkontrollierbarer Weise zu
überschreiten. Eine Anordnung, die dem Denkmaleigentümer pauschal das
Aufspüren und Beseitigen jeglicher Substanzschäden am Denkmal aufgibt, wäre
deshalb zweifelhaft, soweit sich nicht aus anderen Umständen das Ausmaß der
angeordneten Maßnahmen in nachvollziehbarer Weise ergibt. Diesen Anforderungen
genügt die Ordnungsverfügung vom 3. September 2004. Eine weitere
Konkretisierung der dem Kläger aufgegebenen Maßnahmen war entbehrlich, da eine
Vollstreckung - etwa durch eine (hier nicht angedrohte) Ersatzvornahme - auf der
Grundlage der in dem Bescheid gewählten Formulierungen möglich wäre, etwa
durch Erteilung entsprechender Aufträge an fachlich geeignete Handwerksbetriebe.
Der an einen Handwerker zu erteilende Auftrag müsste, um ausführbar zu sein,
keinerlei weitere als die im Bescheid genannten Angaben enthalten; vielmehr wäre
es für einen Fachhandwerker unschwer ersichtlich, dass und wie er alle vorhandenen
und zu Feuchtigkeitsschäden führenden Mängel in den bezeichneten Bereichen zu
beseitigen hätte. Zweifel an der Bestimmtheit der Ordnungsverfügung ergeben sich
auch nicht daraus, dass die Reparatur "aller befallenen Sockel-/Schwellenhölzer im
EG und Stützpfosten / Streben bis zum Erreichen der tragfähigen Substanz (in ca.
1m Höhe)" zu erfolgen hat. Denn auch insoweit ist ohne weiteres erkennbar, dass
eine fachgerechte Reparatur gefordert ist, so dass sich für den ausführenden
Fachhandwerker zweifelsfrei ergibt, bis zu welcher Höhe befallene Hölzer durch
Aufschuhen ausgewechselt werden müssen.

16

Die dem Kläger auferlegten Maßnahmen sind für ihn zumutbar, wie das
Verwaltungsgericht zutreffend dargelegt hat. Dies gilt ohne weiteres für die durch
sein gegen § 7 Abs. 1 DSchG NRW verstoßendes Verhalten verursachten
Maßnahmen (Beseitigung der im Originalzustand befindlichen Haustür und der
Fenster). Im Hinblick auf das Antragsvorbringen ist zusätzlich auszuführen: Es steht
außer Frage, dass der Kläger grundsätzlich zur Beseitigung auch der bei
Eigentumserwerb bestehenden Schäden verpflichtet ist, so dass es für die Frage der
Zumutbarkeit des damit verbundenen Aufwands nicht maßgeblich darauf ankommt,
seit wann diese Schäden vorhanden sind. Allerdings besteht - abweichend von der
Einschätzung der Antragsbegründung - eine hohe Wahrscheinlichkeit dafür, dass
sich der Zustand des Denkmals in der Zeit zwischen dem 30. November 2000
(Zuschlag in der Zwangsversteigerung) und dem 3. August 2005 (Erlass des
Widerspruchsbescheids) verschlechtert hat. Denn zum Einen war das Denkmal bei
Eigentumsübergang noch in vollem Umfang genutzt, was die Entstehung und
Vertiefung von Schäden jedenfalls verlangsamt, und zum Anderen sind die das
Denkmal am schwersten beeinträchtigenden Feuchtigkeitsschäden möglicherweise
durch einen Pilz verursacht, der nur bei fortlaufend bestehender und immer wieder
erneuerter Feuchtigkeit wirksam ist (Bericht der Umweltmykologie GbR vom
23.4.2003, kein Hausschwamm, sondern Nassfäuleerreger). Hätte der Eigentümer
die Quelle dieser Durchfeuchtung unverzüglich beseitigt, hätte zumindest eine
Aussicht bestanden, dass der Schädigungsprozess insoweit zum Stillstand
gekommen wäre.

17

Unabhängig von diesem letztlich nicht maßgeblichen Aspekt ist die Wertung des
Verwaltungsgerichts, aus den vorliegenden Gutachten ergebe sich eine
wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Nutzung des Denkmals nicht, durch das
Antragsvorbringen nicht erschüttert. Auszugehen ist von der Unterschutzstellung des
Fachwerkhauses, die dem Objekt zwar keine herausragende Bedeutung zuweist, es
jedoch als ein in seiner Umgebung bedeutendes Denkmal in einem nach Grundriss
und Tragwerk weitgehend originalen Zustand einordnet. Daraus folgt, dass die
Erhaltungslast jedenfalls nicht in besonderer Weise zu Lasten des Klägers
verschoben ist. Dem Kläger zuzugeben ist auch, dass die Erstellung der für die
Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit entscheidenden Prognosebasis schwierig
ist, weil sie von zahlreichen Wertungen und Schätzungen - Ertragswert,
Nutzungsmöglichkeiten, Kapitalbeschaffungskosten usw. - abhängt. Auch mag die
Bemessung des Bodenwerts etwa im Gutachten Sturm vom 16. Februar 2004
zweifelhaft und zu hoch sein, u.a. weil dieses Gutachten auch die nicht in die
Denkmalliste eingetragenen Grundstücksparzellen in die Bodenwertermittlung
einbezieht. Allerdings ist dem Verwaltungsgericht darin beizupflichten, dass auch -
und erst recht - das vom Kläger vorgelegte Gutachten Pfleger erheblichen Zweifeln
begegnet. Soweit sich dieses Gutachten mit dem Denkmalwert des Objekts befasst -
was nach dem vorstehend Ausgeführten für die Bemessung der Zumutbarkeit nicht
von vornherein ohne Bedeutung ist -, entbehrt es jeder fachlichen Überzeugungskraft
und beschränkt sich auf spekulative Annahmen wie diejenige, das Haus wirke eher
störend als prägend und stelle einen "Ausreißer" und schon deshalb kein Denkmal
dar. Soweit das Gutachten den Bodenwert des in die Denkmalliste eingetragenen
Objekts auf der Grundlage einer Fläche von 560 m² ermittelt, geht es an dem
Umstand vorbei, dass die gesamte Parzelle 1964 (1.143 m²) unter Schutz gestellt
und damit zu berücksichtigen ist. Schon dies beeinträchtigt in erheblicher Weise die
Aussagekraft aller folgenden Feststellungen zur Zumutbarkeit der
Erhaltungsmaßnahmen, soweit sie aus einem Vergleich von Verkehrs- oder
Ertragswert und Sanierungsaufwand ermittelt werden. Erst recht gilt dies unter
Berücksichtigung des Umstands, dass der Gutachter denkmalbezogene öffentliche
Zuwendungen oder Steuervorteile nicht in den Blick nimmt und dass der Kläger als
Eigentümer bis heute kein realistisches Nutzungskonzept für das Denkmal erarbeitet
hat, auf dessen Basis der mögliche Ertrag zuverlässig zu schätzen wäre.

18

Stellt man in die Prognose der Zumutbarkeit des auferlegten Erhaltungsaufwands
alle nach den vorstehenden Ausführungen maßgeblichen Umstände ein, vermag die
Kritik des Klägers die Annahme des Verwaltungsgerichts, die dem Kläger
aufgegebenen Maßnahmen seien ihm noch zuzumuten, nicht in Frage zu stellen. Der
Kläger hat das Objekt zu einem Preis von etwa 383.000 EUR erworben. In diesem
Preis sind einige nicht unter Schutz gestellte Flächen und Gebäude enthalten; dass
der gezahlte Preis den Verkehrswert des Objekts unter Berücksichtigung einer
Grundstücksfläche von 1.143 m² signifikant verfehlt hätte, behaupten die Beteiligten
ungeachtet der Unterschiedlichkeit aller vorgelegten Zahlenangaben letztlich nicht.
Auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass das Fachwerkhaus wegen der mit
seiner Bauweise - niedrige Raumhöhen, teilweise kleine Räume, durch die
Mittelachse festgelegter Grundriss - verbundenen Nutzungseinschränkungen nicht
für jede Nutzung gleichermaßen geeignet ist, ergeben sich weder aus den Akten
noch aus dem Vortrag des Klägers hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass ein
Erhaltungsaufwand von zwischen 75.000 und 120.000 EUR wirtschaftlich dauerhaft
untragbar wäre. Dieser Annahme legt der Senat - mit den ausgeführten gebotenen
Einschränkungen - die Gutachten T. vom 16. Februar und 20. September 2004
sowie vom 10. März 2006 zu Grunde. Die Ausführungen in den Gutachten Q.
vom 5. Oktober 2005 und 25. Mai 2006 begründen zwar gewisse Zweifel an
einzelnen Aspekten dieser Gutachten, sind jedoch letztlich wegen der ihnen zu
Grunde liegenden rechtlichen und tatsächlich-wirtschaftlichen Annahmen ebenso
wenig überzeugend wie die in der Antragsbegründung vom 21. und 27. September
2006 sowie in den nachfolgenden Schriftsätzen angeführte Kritik, so dass die
Plausibilität des erstinstanzlichen Urteils zur Frage der Zumutbarkeit im Ergebnis
nicht in Frage gestellt ist. Hiervon unabhängig besteht Anlass zu der Feststellung,
dass die mit der Ermittlung des zumutbaren Erhaltungsaufwands verbundenen
Schwierigkeiten im vorliegenden Fall in erheblichem Maße durch das wenig
kooperative Verhalten des Klägers mit verursacht sein dürften. Es ist indes nicht
Sache der Unteren Denkmalbehörde, ohne Mitwirkung des Eigentümers
Nutzungskonzepte allein zu dem Zweck zu entwickeln, die Frage der Zumutbarkeit
des Erhaltungsaufwands beantworten zu können; in einem solchen Falle ist es nicht
zu beanstanden, wenn die Behörde sich mit typisierenden Annahmen und in
gewissem Umfang groben Schätzungen begnügt. Ein vom Denkmaleigentümer
entwickeltes Nutzungskonzept kann nämlich nicht nur die Ermittlung der zu
erwartenden Erträge aus dem unveränderten Denkmal erleichtern - und damit ggf.
zur Feststellung der Unzumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen führen -, sondern
kann auch Grundlage für Anträge nach § 9 DSchG NRW sein und auf diese Weise
kostenträchtige Erhaltungsmaßnahmen überflüssig machen, die zur Verwirklichung
des (denkmalverträglichen) Konzepts nicht erforderlich wären.

19

Es ist auch nicht zu beanstanden, dass der Beklagte die Anordnung unter Ziffer
1.1 der Ordnungsverfügung (Entfernung der Verbretterung und Wiedereinbau der
originalen Fenster bzw. einer denkmalgerechten Haustür) auf § 7 Abs. 2 DSchG
NRW und nicht - was ohne weiteres zulässig gewesen wäre - auf § 27 DSchG NRW
(Wiederherstellungsanordnung) gestützt hat. Denn eine Maßnahme, die nach § 27
DSchG NRW gefordert werden kann, weil sie die Wiederherstellung eines vom
Eigentümer formell oder materiell illegal beseitigten Zustandes dient, kann erst recht
nach § 7 Abs. 2 DSchG NRW gefordert werden, wenn sie zugleich dem Schutz oder
der Instandsetzung des Denkmals dient.

20

Auch die Anordnung, einen verantwortlichen, allgemein anerkannten
qualifizierten Fachplaner und Fachbauleiter zur Vorbereitung und Abstimmung der
einzelnen Sanierungsmaßnahmen zu benennen, ist im vorliegenden Fall (noch) von
der Rechtsgrundlage gedeckt. Zwar ist zu bedenken, dass eine derartige Anordnung
die Sanierungsnebenkosten erhöht und deshalb unter dem Gesichtspunkt der
Zumutbarkeit mit besonderer Sorgfalt zu prüfen ist. Der Kläger hat indes durch sein
Verhalten zu erkennen gegeben, dass er von sich aus weder bereit noch in der Lage
war, für eine fachgerechte Sanierung zu sorgen oder die ihm obliegende
Zusammenarbeit mit der Unteren Denkmalbehörde sicherzustellen. Die
eigenmächtige Beseitigung von Fenstern und Tür sowie die Vornahme von
Abdichtungsarbeiten ohne jede Abstimmung mit der Denkmalbehörde - die ihrerseits
verpflichtet ist, dem Kläger auch durch fachlichen Rat beizustehen - bietet
ausreichend Anlass für die unter Ziffer 1.2 der Ordnungsverfügung ausgesprochenen
Anordnung, da nicht erkennbar ist, auf welche weniger belastende Weise eine
denkmalgerechte Vorbereitung und Durchführung der erforderlichen Maßnahmen
hätte erreicht werden können.

21

Auch im Übrigen ist die Ordnungsverfügung nicht zu beanstanden; insbesondere
liegen keine Ermessensfehler, etwa hinsichtlich des vom Beklagten vorgesehenen -
engen - Zeitrahmens vor. Auch soweit dem Kläger bei dem Wiederaufbau der
zerstörten Teile von Tragwerk und Ausfachungen die Möglichkeit der Verwendung
von Bimsleichtbetonsteinen aufgegeben worden ist, ist dies als eine angesichts der
nicht überragenden Bedeutung des Objekts sinnvolle und wirtschaftlich vertretbare
Maßnahme ermessensgerecht.

22

2.

23

Aus den dargelegten Gründen weist die Rechtssache keine besonderen
tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2
Nr. 2 VwGO) auf. Besondere Schwierigkeiten liegen dann vor, wenn der Ausgang
des Rechtsstreits im Hinblick auf die vom Rechtsmittelführer vorgetragenen
Einwände gegen die erstinstanzliche Entscheidung als offen erscheint; die geltend
gemachten rechtlichen oder tatsächlichen Schwierigkeiten müssen für das
Entscheidungsergebnis von Bedeutung sein. Daran fehlt es im vorliegenden Fall, da
die Antragsbegründung die entscheidungserheblichen rechtlichen und tatsächlichen
Annahmen des Verwaltungsgerichts - wie ausgeführt - nicht hinreichend zu
erschüttern vermag. Insbesondere die innerhalb der Begründungsfrist
nachgereichten Angaben zur Entstehung der vorhandenen Schäden stellen die
Einschätzung des Gerichts nicht in Frage, dass jedenfalls die Verschlimmerung des
vorhandenen Schadensbildes auf die hartnäckige Untätigkeit des Klägers
zurückzuführen ist und dass dieser, von diesem Gesichtspunkt unabhängig, auch zur
Beseitigung der bereits bei Eigentumserwerb vorhandenen Schäden verpflichtet ist.
Die in dem nachgereichten Gutachten Faitsch genannte Kostenschätzung begründet
deshalb keine besondere Schwierigkeit des zu Grunde liegenden Sachverhalts; die
erstmalige gründliche Schadensaufnahme mag allerdings im vorliegenden Einzelfall
dazu führen, dass weitere Erhaltungsanordnungen mit besonderer Sorgfalt darauf zu
prüfen sein werden, ob sie die Grenze der Zumutbarkeit überschreiten.

24

3.

25

Eine grundsätzliche Bedeutung oder eine Divergenz (Zulassungsgründe nach §
124 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VwGO) sind nicht dargelegt; der Hinweis des
Prozessbevollmächtigten des Klägers im Schriftsatz vom 21. September 2006, es
folge "aus dem gesamten übrigen Vorbringen", dass diese Zulassungsgründe
ebenfalls gegeben seien, vermag die erforderliche nachvollziehbare Darlegung nicht
zu ersetzen. Der Kläger hat weder ausgeführt, welche bisher nicht abschließend
geklärte und klärungsbedürftige Rechts- oder Tatsachenfrage für die Entscheidung
des Verwaltungsgerichts maßgeblich war noch mit welchem seine Entscheidung
tragenden abstrakten Rechtssatz das Verwaltungsgericht in Anwendung derselben
Rechtsvorschrift von einem in der Rechtsprechung der in der Vorschrift genannten
Gerichte aufgestellten ebensolchen Rechtssatz abgewichen sein soll. Vor diesem
Hintergrund bedarf es keiner Ausführungen zu dem Vortrag des
Prozessbevollmächtigten in den Schriftsätzen vom 20. November 2006 und 5.
Februar 2007, er habe die Zulassungsgründe nach § 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VwGO
überhaupt nicht rügen wollen.

26

4.

27

Schließlich liegt der geltend gemachte Verfahrensmangel (Zulassungsgrund
nach
§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO) nicht vor. Es ist nicht zu beanstanden, dass das
Verwaltungsgericht die in der mündlichen Verhandlung gestellten Beweisanträge als
unsubstantiiert abgelehnt hat. Der erste vom Kläger gestellte Beweisantrag

28

- "Beweis zu erheben zu der Tatsache, dass die in dem Gutachten des Herrn
Q. angesetzten Sanierungskosten in Höhe von 120.000,00 EUR für die
Umsetzung der Ordnungsverfügung zu niedrig gegriffen sind, weil sie nicht
berücksichtigen, dass aufgrund des bereits jetzt festgestellten Schadensbildes im
Zuge der durchgeführten Sanierungsmaßnahme damit zu rechnen sein wird, dass
noch weitere Nachforderungen seitens des Denkmalamtes kommen werden, um der
Sanierung nach § 7 des Denkmalschutzgesetzes nachzukommen" -

29

dient der Ermittlung von Tatsachen, nicht ihrem Beweis. Denn der Kläger hat -
auch in der Zulassungsbegründung - lediglich ausgeführt, es sei, vor allem im
Hinblick auf das Alter des Gebäudes, plausibel bzw. "nicht unwahrscheinlich", dass
weitere Schäden erkennbar werden würden, so dass auch die Kosten für ihre
Beseitigung in Ansatz zu bringen seien. Dies stellt keine substantiierte Behauptung
einer zu beweisenden Tatsache dar, sondern eine bloße Vermutung. Zwar mag es
denkbar erscheinen, dass weitere als die bisher ermittelten Mängel an dem Gebäude
des Klägers bestehen könnten. Mehr als eine gewisse Wahrscheinlichkeit besteht für
diese Annahme allerdings nicht; es wäre Sache des Klägers gewesen, durch
Untersuchungen jeder Art - die nicht notwendig durch einen Sachverständigen hätten
durchgeführt werden müssen, sondern sich auf die bloße Öffnung von Wand- oder
Fassadenflächen hätten beschränken können - weitere konkrete Hinweise auf
Schäden zu ermitteln, deren Relevanz dann im Rahmen einer Beweiserhebung hätte
geklärt werden können. Hiervon abgesehen fehlt es dem Beweisantrag an der
Benennung eines geeigneten Beweismittels; es bleibt offen, ob der Kläger die
Tätigkeit eines Bausachverständigen wünscht, der vor Ort die Wahrscheinlichkeit
weiterer Schäden konkret hätte untersuchen sollen, oder etwa die Tätigkeit eines
denkmalfachlichen oder betriebswirtschaftlichen Sachverständigen, der die abstrakte
Wahrscheinlichkeit weiterer Schäden oder höherer Kosten hätte darlegen sollen.
Auch der zweite, auf die Ertragslage einer vermieteten Immobilie zielende
Beweisantrag ist vom Verwaltungsgericht zu Recht als unsubstantiiert abgelehnt
worden. Der Kläger, der sich mit diesem Beweisantrag gegen die Annahmen des
Gutachters T. zu den erzielbaren Mieterträgen gewandt hat, hat zur
Substantiierung der Beweisbehauptung, diese Werte seien zu hoch, lediglich
angeführt, ein Mietzins von 3,00 EUR/m² sei ortsüblich und angemessen. Er hat
indes nicht näher dargetan, worauf sich diese Schätzung stützte; dies wäre durch
den Hinweis auf einen Mietspiegel oder auf Erfahrungswerte und deren Quelle
jedoch ohne weiteres möglich gewesen. Außerdem entbehrt die pauschale Angabe
eines erzielbaren Mietzinses von 3 EUR/m² schon deshalb jeder Plausibilität und der
Beweisantrag damit der hinreichenden Substantiiertheit, weil der Kläger nicht
zwischen Mietertrag für Wohneinheiten und Gewerbeeinheiten unterschieden hat.
Demgegenüber hatte der Gutachter T. in seinem Gutachten vom
16. Februar 2004 für Wohnflächen, Büro-, Lager- und Verkaufsraumflächen vier
unterschiedliche Werte zwischen 3,15 EUR/m² und 7,65 EUR / m² zu Grunde gelegt
und auch in seiner Berechnung vom 10. März 2006 zwischen Wohnen (5,95 EUR)
und Büro-/ Gewerbenutzung (7,50 EUR) unterschieden. Mit seinem Beweisantrag
hat der Kläger diese hinreichend differenzierte Behauptung - abgesehen davon, dass
es auch insoweit an der Angabe eines Beweismittels fehlt - nicht in Frage gestellt, so
dass die Erforderlichkeit weiterer sachverständiger Begutachtung nicht dargetan war.
Vor diesem Hintergrund kann die Frage, ob die Beweisanträge auch wegen
Unerheblichkeit abgelehnt werden durften, auf sich beruhen.

30

5.

31

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die
Streitwertentscheidung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG.

32

Dieser Beschluss ist unanfechtbar, § 152 Abs. 1 VwGO. Mit der Ablehnung des
Zulassungsantrags ist das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig, § 124a Abs.
5 Satz 4 VwGO.

33