Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-06-30, Aktenzeichen 29 S 235/10
ECLI:DE:LGK:2011:0630.29S235.10.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung haben die Beklagten zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

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Gründe

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I.

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Die Beklagten verlangen mit der Berufung die Aufhebung des amtsgerichtlichen Urteils, in dem zwei Beschlussfassungen für ungültig erklärt wurden.

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Die Parteien sind Teil der Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaft X-Straße, ####1 B. Am 06.04.2010 fand eine außerordentliche Versammlung der Erbbauberechtigten statt, bei der laut Protokoll 5.142 von 10.000 MEA anwesend waren und auf der unter TOP 9 die Weiterbestellung der Verwalterin für die Zeit vom 01.01.2011 bis zum 31.12.2015 und unter TOP 10 die Verlängerung des bestehenden Verwaltervertrages mit der Verwalterin für den Bestellungszeitraum 01.01.2011 bis 31.12.2015 beschlossen wurde. Diese beiden Beschlüsse haben die Kläger angefochten.

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Mit Urteil vom 02.11.2010 (202 C 202/10), auf dessen tatsächliche Feststellungen im Übrigen Bezug genommen wird (Bl. 472ff. d. A.), hat das Amtsgericht Köln der Klage vollumfänglich stattgegeben und die angefochtenen Beschlüsse wegen fehlender Beschlussfähigkeit für ungültig erklärt.

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Gegen dieses Urteil, den Beklagten am 04.11.2010 zugestellt (Bl. 485 d. A.), wenden sich die Beklagten mit am 17.11.2010 bei Gericht eingegangener Berufung (Bl. 487 d. A.). Diese wurde mit Schriftsatz vom 04.02.2011, eingegangen bei Gericht am selben Tag (Bl. 499 d. A.) nach entsprechender Fristverlängerung (Bl. 497 d. A.) begründet.

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Die Beklagten halten an ihrem erstinstanzlichen Vorbringen fest.

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Sie sind weiterhin der Ansicht, es reiche aus, wenn aus der Vollmachtsurkunde der Schluss gezogen werden könne, irgendeine der drei Gesellschaften, für die die Beiratsvorsitzende als Geschäftsführerin tätig ist, sei bevollmächtigt (vgl. Bl. 500 d. A. „oder“, Vertreterin „einer der drei Gesellschaften“). Das in § 12 Abs. 4 der TE zum Ausdruck kommende Interesse, gemeinschaftsfremde Einflüsse von der Gemeinschaft fernzuhalten, sei gewahrt.

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Die Beklagten beantragen,

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1. unter Aufhebung der Entscheidung des Amtsgerichts Köln 202 C 202/10 nach den erstinstanzlichen Anträgen zu entscheiden und

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2. die Revision zuzulassen.

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Die Kläger beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie sind der Ansicht, für eine wirksame Bevollmächtigung hätte die entsprechende Gesellschaft selbst in der Vollmacht bezeichnet werden müssen, da aus einer Vollmacht klar hervorgehen müsse, welche Person beauftragt wurde. Die hier streitgegenständlichen Vollmachten würden dem Gebot der Klarheit und Bestimmtheit einer Vollmacht nicht genügen.

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II.

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Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie frist- und formgerecht eingelegt und begründet worden.

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Insbesondere genügt der Antrag der Beklagten dem Bestimmtheitsgebot. Durch die Bezugnahme auf die erstinstanzlich gestellten Anträge wird das angestrebte Prozessziel hinreichend deutlich, so dass es einer ausdrücklichen Wiederholung dieser Anträge im Rahmen der Beufung nicht mehr bedurfte.

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Die Berufung hat aber in der Sache keinen Erfolg.

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Soweit die Kläger ihren Antrag auf Ungültigerklärung der Beschlüsse darauf stützen, dass die Feststellung und die Verkündung des Beschlussergebnisses nicht in das Protokoll aufgenommen wurden, ist dies unbeachtlich, denn dies schadet nicht, sofern eine Feststellung und Bekanntgabe in der Eigentümerversammlung stattgefunden hat und insoweit nur das Protokoll unvollständig ist (vgl. Greiner, Rz. 899ff.).

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Auch die Tatsache, dass das Protokoll entgegen § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG nicht von den dort genannten Personen unterzeichnet wurde, vermochte die Anfechtungsklage nicht zu begründen. Zwar müssen danach drei Personen ihre Unterschriften leisten und damit die inhaltliche Richtigkeit des Protokolls bestätigen. Allerdings hängt die Wirksamkeit der Beschlussfassung nicht davon ab, dass die Unterschriften unter dem Protokoll stehen; die Unterschriften erhöhen lediglich den Beweiswert des Protokolls. Dass die Vorgaben der Vorschrift des § 12 Abs. 9 Satz 2 der Teilungserklärung hierdurch auch nicht gewahrt wurden, schadet bislang noch nicht, da die fehlenden Unterschriften noch bis zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung nachgeholt werden können (vgl. Greiner, Rz. 921).

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Die Anfechtungsklage hat aber dennoch Erfolg, da es an der Beschlussfähigkeit fehlte. Das Amtsgericht Köln hat in rechtlich nicht zu beanstandender Weise die Beschlussunfähigkeit festgestellt und daher folgerichtig die Beschlüsse zu TOP 9 und 10 für ungültig erklärt.

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Die Beschlussunfähigkeit kann zwar, wie das Amtsgericht zu Recht annimmt, nicht darauf gestützt werden, dass der Geschäftsführerin der A GmbH Frau H seitens der Verwalterin Untervollmacht erteilt wurde, denn diese Untervollmachtserteilung ist nicht zu beanstanden. Die hierauf entfallenen Stimmanteile durften bei der Beurteilung der Beschlussfähigkeit aus folgendem Grund berücksichtigt werden:

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Es ist zwar richtig, dass bei Tagesordnungspunkten wie hier TOP 9 und 10, in denen es inhaltlich um die Vertragsverlängerung mit der derzeitigen Verwalterin geht, diese nicht vertretungsbefugt ist. Denn in Angelegenheiten, in denen der Verwalter als Miteigentümer einem Stimmrechtsverbot unterläge, darf er auch nicht als Vertreter abstimmen (Greiner, Rz. 888 m.w.N. aus der Rspr.). Dies war hier der Fall. Da der Verwalter von der Beschlussfassung zu TOP 9 und 10 persönlich betroffen war, durfte er an der Abstimmung nicht teilnehmen und zwar auch nicht als Vertreter eines sonst Stimmrechtsbefugten.

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Allerdings ist es möglich, dass der Verwalter in diesen Fällen das auf ihn übertragene Stimmrecht seinerseits durch Erteilung einer Untervollmacht auf einen anderen überträgt. Dies hat die Verwalterin hier getan, indem sie am Tag der Versammlung alle auf sie ausgestellten Vollmachten schriftlich auf die Geschäftsführerin der A GmbH Frau H übertrug (vgl. Bl. 468 d. A.).

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Der Hauptbevollmächtigte war zum einen ausdrücklich ermächtigt, Untervollmacht zu erteilen, vgl. das Beispiel einer Vollmacht auf Bl. 98 d. A.. Auf die äußerst umstrittene Frage, ob die Erteilung einer Untervollmacht auch dann wirksam ist, wenn sich die Hauptvollmacht zu dieser Frage nicht äußert, und ob die Hauptvollmacht dann in diesem Sinne ausgelegt werden kann, kommt es hier somit nicht an (vgl. hierzu Greiner, Rz. 835). Die Übertragung entsprach zum anderen auch der geforderten Form. Für die Erteilung einer Hauptvollmacht sieht § 12 Abs. 4 der Teilungserklärung die Schriftform vor. Nichts anderes kann daher für die Erteilung einer Untervollmacht durch den Bevollmächtigten auf einen Dritten gelten.

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Der Unterbevollmächtigte ist hier auch hinreichend bestimmt. In Person ist dies Frau H. Zusätzlich ist aber zudem auch klargestellt, dass sie insoweit als Geschäftsführerin der A GmbH tätig werden sollte. Damit wurde unzweifelhaft eine Zuordnung des Amtes der Frau H zu einem der drei Wohnungserbbauberechtigten, für die sie tätig ist, vorgenommen. Dies ist im Ergebnis gleichzustellen mit einer Bevollmächtigung der A GmbH selbst, die gemäß § 12 Abs. 4 der TE zum Kreis derer zählt, die bevollmächtigt werden können.

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Soweit allerdings die „Beiratsvorsitzende Frau H“ bzw. „H“ von vier Erbbauberechtigten unmittelbar zur Stimmabgabe bevollmächtigt wurde, sind diese Vollmachten nicht wirksam erteilt worden. Die hierauf entfallenen Stimmrechtsanteile von insgesamt 329 MEA durften bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit nicht berücksichtigt werden, was im Ergebnis zur Beschlussunfähigkeit führte.

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Bzgl. der durch die I GmbH erteilte Vollmacht (98 MEA) ergibt sich dies schon daraus, dass er sowohl der „Beiratsvorsitzenden Frau H“ als auch „Herrn/Frau/Firma Prof. F“ Vollmacht erteilt hat (siehe Bl. 106 d. A.). Damit ist nicht hinreichend bestimmt, wer nun Bevollmächtigter des Wohnungserbbauberechtigten sein soll. Über das Verhältnis der Bevollmächtigungen (z. B. Eventualverhältnis) gibt die Vollmachtsurkunde keine Auskunft. Dies hat das Amtsgericht Köln zutreffend festgestellt.

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Auch die übrigen drei Vollmachten (Vollmachten des Y, des G und der J, je 77 MEA) leiden an einem Bestimmtheitsmangel. Das Amtsgericht Köln hat insoweit zutreffend festgestellt, dass Frau H Geschäftsführerin gleich dreier Wohnungserbbauberechtigter ist, nämlich der T GmbH, der N GmbH und der A GmbH. Frau H konnte als Privatperson nicht wirksam zur Vertreterin bestimmt werden, da sie nicht unter den in § 12 Abs. 4 der Teilungserklärung beschriebenen Personenkreis fällt. Die Vollmachtsurkunden müssten also dahingehend ausgelegt werden, dass Frau H in ihrer Eigenschaft als Geschäftsführerin einer dieser drei Wohnungserbbauberechtigten oder, mit anderen Worten, dass eigentlich eine der drei juristischen Personen bevollmächtigt werden sollte. Allerdings wird in keinster Weise deutlich, welche der drei juristischen Personen dies sein sollte. Anders läge der Fall sicherlich, wenn Frau H Geschäftsführerin bloß einer Gesellschaft wäre, weil dann zweifelsfrei eine Zuordnung der Person zur Gesellschaft vorgenommen werden könnte. So jedoch bleibt unklar, welche juristische Person tatsächlich bevollmächtigt wurde.

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Zwar ist im vorliegenden Fall sichergestellt, dass jedenfalls

irgendeine

Wohnungserbbauberechtigte bevollmächtigt wurde und so, wie die Beklagten vortragen, gemeinschaftsfremde Einflüsse verhindert werden. Dennoch ist es zwingend notwendig zu wissen, welche der drei Gesellschaften gemeint ist, z.B. für den Fall, dass eine der drei Gesellschaften nicht die gleichen Interessen vertritt wie der Vertretene und daher ein Interessenkonflikt zu befürchten ist oder falls festgestellt werden muss, ob ein Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 5 WEG vorliegt.

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Auch über den Zusatz „Beiratsvorsitzende“ lässt sich keine der drei Gesellschaften eindeutig identifizieren. Denn das Amtsgericht Köln hat festgestellt, dass auch die Wahl der Frau H zur Beiratsvorsitzenden keinen Bezug zu einer der drei Gesellschaften erkennen lässt.

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Etwas anderes ergibt sich auch nicht unter dem Aspekt einer sogenannten „Blankovollmacht“. Hierbei handelt es sich um eine Vollmacht, deren

Umfang

sich nicht aus der Vollmachtsurkunde ergibt. Der Fall hier liegt aber anders, denn nicht der Umfang der Vollmacht steht in Frage, sondern die Person des Bevollmächtigten. Es ergibt sich nicht aus der Urkunde, welche Gesellschaft bevollmächtigt sein soll. Der Bevollmächtigte muss aber zweifelsfrei feststehen. Ist dies nicht der Fall, mangelt es der Vollmacht an einer wesentlichen Wirksamkeitsvoraussetzung.

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Auch die Ausführungen des Beklagtenvertreters im Schriftsatz vom 08.06.2011 bieten keinen Anlass zur Abweichung von der mitgeteilten Rechtsauffassung der Kammer.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

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Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 und Satz 2 ZPO.

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Die Revision wird zugelassen, da die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO. Zur Frage der Anforderungen an eine wirksame Vollmachtserteilung insbesondere im Hinblick auf die Bestimmtheit des Bevollmächtigten liegt soweit ersichtlich noch keine höchstrichterliche Entscheidung vor.

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Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf 86.550 € festgesetzt.