Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1995-08-30, Aktenzeichen 16 Wx 119/95
ECLI:DE:OLGK:1995:0830.16WX119.95.01

Tenor

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den am 22.6.1995 verkündeten Beschluß der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 29 T 36/95 - wird diese Entscheidung des Landgerichts aufgehoben und das Verfahren zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde, zurückverwiesen.

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G r ü n d e :

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I.

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Die Antragstellerin ist Verwalterin der vorbezeichneten Eigentümergemeinschaft. Im Verwaltervertrag ist vorgesehen, daß die Antragstellerin rückständige Hausgelder im eigenen Namen geltend machen kann. Der Antragsgegner ist seit dem 27.4.1994 Konkursverwalter über das Vermögen der Firma H Gesellschaft mbH mit Sitz in G. Die Gesellschaft ist Eigentümerin der Wohnungen Nr. 1 und 10. Die dafür anfallenden monatlichen Vorauszahlungen wurden 1993 in der durch genehmigten Wirtschaftsplan festgelegten Höhe bezahlt, während in den Monaten Januar bis April 1994 keine Zahlungen mehr erbracht wurden. In der Eigentümerversammlung vom 2.5.1994 wurde die Jahresabrechnung 1993 einstimmig genehmigt. Ebenso wurde der Wirtschaftsplan für 1994 beschlossen "in der vorgelegten Form unter Beibehaltung der derzeitigen monatlichen Wohngeldbeträge". Darüberhinaus wurde entschieden, daß die anteilig von jedem Wohnungseigentümer aus Wirtschaftplänen zu zahlenden Wohngelder mit dem Beschluß über den Plan in einer Summe fällig werden. Diese Beschlüsse sind unangefochten geblieben.

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Auf Anforderung der Antragstellerin beglich der Antragsgegner das für die Wohnungen Nr. 1 und 10 entstandene Abrechnungssaldo aus dem Jahr 1993 sowie die ab Mai 1994 fälligen Wohngeldvorauszahlungen, wobei die Zahlungen nach Rechtshängigkeit des vorliegenden Verfahrens erfolgten. Nicht bezahlt hat der Antragsgegner die offen gebliebenen Hausgeldvorschüsse der Monate Januar bis April 1994. Dazu hat die Antragstellerin geltend gemacht, der Antragsgegner sei verpflichtet, diese Forderung aus der Konkursmasse vorab auszugleichen. Der Zahlungsanspruch der Gemeinschaft sei mit dem Beschluß der Gemeinschaft über den Wirtschaftsplan 1994 entstanden. Da diese Beschlußfassung zeitlich nach der Konkurseröffnung liege, handele es sich bei dem Vorauszahlungsanspruch der Gemeinschaft für die Monate Januar bis April 1994 nicht um eine einfache Konkursforderung, die lediglich zur Tabelle angemeldet werden könne. Der Beschluß vom 2.5.1994 sei für den Antragsgegner verbindlich, nachdem er die Entschließungen der Gemeinschaft nicht angefochten habe. Der Antragsgegner hat den Standpunkt vertreten, er könne nur mit den Hausbewirtschaftungskosten belastet werden, die nach Konkurseröffnung begründet wurden. Deshalb sei er nicht verpflichtet, die Spitzenbeträge aus der Jahresabrechnung 1993 und die rückständigen Vorschüsse aus den Monaten Januar bis März 1994 zu bezahlen. Diese Forderungen seien bereits gegenüber der Gemeinschuldnerin entstanden und deshalb zur Konkurstabelle anzumelden. Überdies sei der am 2.5.1994 gefaßte Beschluß zur Fälligkeit der Hausgeldvorschüsse unwirksam.

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Die Antragstellerin hat den zunächst angekündigten Antrag im Hinblick auf die zwischenzeitlichen Zahlungen des Antragsgegners in Höhe von 764,41 DM zurückgenommen, über weitere 2.293,23 DM für erledigt erklärt und ferner beantragt,

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den Antragsgegner zu verpflichten, 6.322,62 DM nebst 4 % Zinsen auf 8.615,85 DM ab dem 2.5.1994 bis zum 7.9.1994, auf 7.851,44 DM ab dem 8.9.1994 bis zum 7.10.1994, auf 7.087,03 DM ab dem 8.10.1994 bis 2.11.1994 und auf 6.322,62 DM seit dem 3.11.1994 zu zahlen.

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Der Antragsgegner hat beantragt,

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diesen Antrag abzuweisen.

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Das Amtsgericht hat nach dem Antrag der Antragstellerin entschieden. Zur Begründung ist darauf abgestellt, die Forderungen der Gemeinschaft auf die Spitzenbeträge aus der Jahresabrechnung 1993 und auf die noch rückständigen Vorauszahlungen der Monate Januar bis April 1994 seien erst durch den Beschluß vom 2.5.1994 begründet worden, mithin nach der Konkurseröffnung. Nur soweit er verpflichtet wurde, die vorbezeichneten Vorschußzahlungen zu erbringen, hat der Antragsgegner gegen die Entscheidung des Amtsgerichts sofortige Beschwerde eingelegt. Die Abrechnungsbeträge für das Jahr 1993 und die weiteren Vorschüsse für die Monate Mai bis Dezember 1994 wurden bezahlt. Das Landgericht hat der Beschwerde stattgegeben und ausgeführt, die Verpflichtung, für die streitbefangenen Monate Wohngeldvorschüsse zu zahlen, beruhe nicht auf dem Eigentümerbeschluß vom 2.5.1994. Die Zahlungsverpflichtung finde im Haushaltsplan des Vorjahres solange eine rechtliche Grundlage, bis der neue Wirtschaftsplan beschlossen werde. In der Gemeinschaft bestehe eine entsprechende stillschweigende Übereinkunft, um die notwendige Liquidität zu erhalten. Unter diesen Umständen habe die streitige Forderung schon gegenüber der Gemeinschuldnerin bestanden, und der Antragsgegner könne damit nicht belastet werden. Mit ihrer dagegen erhobenen sofortigen weiteren Beschwerde erstrebt die Antragstellerin die Wiederherstellung der Entscheidung des Amtsgerichts. Sie wiederholt und vertieft ihr bisheriges Vorbringen. Der Antragsgegner verteidigt die angefochtene Entscheidung.

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II.

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Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin ist insoweit begründet, als sie zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache ans Landgericht führt.

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Die Ausführungen des Landgerichts zur Fortgeltung des Wirtschaftsplans 1993 über den Ablauf des Jahres 1993 hinaus halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

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1.

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Die Antragstellerin kann von dem Antragsgegner als Konkursverwalter eines Mitglieds der Wohnungseigentümergemeinschaft nach §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 WEG, § 58 Nr. 2 KO Vorwegbefriedigung wegen der Hausgelder für die Monate Januar bis April 1994 in Höhe von insgesamt 2.486,52 DM - die allein Gegenstand ihrer Rechtsbeschwerde sind - gemäß § 57 KO verlangen, wenn die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Zahlung der Wohngeldvorschüsse für diese Monate erst aufgrund der Beschlußfassung der Wohnungseigentümer über den Wirtschaftsplan 1994 am 2. Mai 1994 und damit nach Konkurseröffnung entstanden ist. Bestand hingegen die Zahlungspflicht schon vor Konkurseröffnung, so handelte es sich bei der entsprechenden Forderung der übrigen Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschuldnerin um eine Konkursforderung im Sinne von § 3 Abs. 1 KO (vgl. BGH NJW 1994, 1866, 1867 m.w.N.). Durch den nach Konkurseröffnung gefaßten Beschluß über den Wirtschaftsplan 1994 hätte sich daran nichts geändert, weil einfache Konkursforderungen der Wohnungseigentümer nicht dadurch zu Massekosten werden, daß die Eigentümergemeinschaft über bereits bestehende Zahlungsverpflichtungen oder die Fälligkeit der Forderungen neu beschließt (vgl. BGH, a.a.O.).

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2.

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Die Auffassung des Landgerichts, die Pflicht zur Zahlung der Wohngeldvorschüsse für die Monate Januar bis April 1994 habe bereits vor Konkurseröffnung bestanden, sie habe sich aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan 1993 ergeben, wird durch die bisher in den Tatsacheninstanzen getroffen tatsächlichen Feststellungen nicht getragen.

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Rechtsgrund für die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Zahlung von Wohngeldvorschüssen für ein bestimmtes Jahr gemäß § 28 Abs. 2 WEG ist grundsätzlich der mit Stimmenmehrheit gefaßte Beschluß der Wohnungseigentümer (§ 28 Abs. 5 WEG) über den vom Verwalter "jeweils für ein Kalenderjahr" aufgestellten Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 WEG) für eben dieses Jahr. Durch ihn werden im Rahmen der in § 16 Abs. 2 WEG vorgesehenen allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber den anderen begründet (BGH, a.a.O.).

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Aus einem beschlossenem Wirtschaftsplan für ein vorhergehendes Kalenderjahr kann eine Zahlungspflicht für ein künftiges Kalenderjahr nur fortbestehen, wenn dies in der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 2 WEG vorgesehen ist, wenn die Wohnungseigentümer dies ausdrücklich beschlossen haben oder wenn sie ihren Willen, den Wirtschaftsplan über das Kalenderjahr hinaus fortgelten zu lassen, auf andere Weise - wie durch mehrjährige ständige Übung einer Zahlung der Wohngeldvorschüsse nach Ablauf des Kalenderjahres bis zur Beschlußfassung über den neuen Wirtschaftsplan - eindeutig geäußert haben, so daß aus diesem Grunde eine entsprechende Auslegung der Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan möglich ist.

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Ist keine dieser Voraussetzung gegeben, so beschränkt sich nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur die Geltungsdauer des beschlossenen Wirtschaftsplans auf das Wohngeld für das konkrete Kalenderjahr, denn nur für dieses werden die Vorschüsse durch den Wirtschaftsplan festgesetzt (vgl. BayObLG WE 1988, 141; KG WE 1988, 167; BayObLG WE 1989, 107; OLG Hamm WE 1990, 25; Palandt-Bassenge, § 28 WEG Rz. 3; Weitnauer, § 28 WEG Rz. 14). Dies mag zwar nicht im wohlverstandenen Interesse einer Wohnungseigentümergemeinschaft liegen, die vernünftigerweise Zahlung regelmäßiger Vorschüsse sicherstellen muß. Die Wohnungseigentümer haben es jedoch selbst in der Hand - notfalls über die Geltendmachung im Rahmen ihres Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung -, für eine interessengerechte Regelung zu sorgen.

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3.

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Das Landgericht hat zu den Voraussetzungen für eine Fortgeltung des Wirtschaftsplans 1993 bis zur Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan 1994 keine tatsächlichen Feststellungen getroffen.

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a)

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Der bei der Akte befindliche Auszug aus der Teilungserklärung (Bl. 82 ff. d.A.) enthält in Abschnitt XI Nr. 3 keine entsprechende Regelung. Dort ist vielmehr entsprechend § 28 Abs. 1 S. 1 WEG die Aufstellung eines Wirtschaftsplans für jedes Kalenderjahr vorgeschrieben.

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Allerdings ist entgegen der Auffassung des Antragsgegners dort auch nicht vereinbart, daß es überhaupt keines Beschlusses der Wohnungseigentümer über den vom Verwalter aufgestellten Wirtschaftsplan bedarf. Die Teilungserklärung läßt eine solche Auslegung nicht zu.

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Bei der Auslegung der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung ist nur auf Wortlaut und Sinn des Eingetragenen, wie es sich für den unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung ergibt, abzustellen (vgl. BGH NJW 1993, 1329, 1330). Das Schweigen der Teilungserklärung zur Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan ist deshalb dahin zu verstehen, daß insoweit die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes gelten sollen. Ein Wille der Wohnungseigentümer, insoweit § 28 Abs. 5 WEG abzubedingen, hat in der Teilungserklärung keinen Niederschlag gefunden. Soweit die Wohnungseigentümer keine von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichenden Vereinbarungen getroffen haben, gelten daher die gesetzlichen Vorschriften.

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Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus einem Vergleich mit den Vereinbarungen unter Abschnitt XII der Teilungserklärung. Dort wird der Verwalter ermächtigt, jährlich eine Instandhaltungsrücklage betragsmäßig festzusetzen. Die Wohnungseigentümer können den festgesetzten Betrag durch Mehrheitsbeschluß ändern. Damit ist dem Verwalter eine sich nicht unmittelbar aus dem Gesetz ergebende Befugnis eingeräumt, wohingegen die Regelung über die Aufstellung des Wirtschaftsplans lediglich eine Konkretisierung der sich aus § 28 Abs. 1 S. 1 WEG ergebenden Pflicht enthält und im übrigen die gesetzliche Regelung - dazu zählt auch die Beschlußfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG - unberührt läßt.

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Somit bedurfte es keiner Klärung der Frage, ob die Bestimmung in Abschnitt XI Nr. 3 der Teilungserklärung im Sinne der Auslegung des Antragsgegners überhaupt wirksam wäre oder ob sie einen unzulässigen Ausschluß der Überprüfbarkeit des Wirtschaftsplans durch die Wohnungseigentümer enthielte (vgl. BayObLG Z 1988, 287, 291).

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b)

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Ob sich aus der Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan 1993 ein Wille zur Fortgeltung bis zur Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan 1994 ergibt, vermag der Senat nicht festzustellen, da sich dieser Beschluß nicht bei der Akte befindet. Die Antragstellerin bestreitet die Existenz eines ausdrücklichen Beschlusses über die Fortgeltung des Wirtschaftsplans über das Ende des Wirtschaftsjahres hinaus. Dem hat der Antragsgegner nicht widersprochen.

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Daher ist zu prüfen, ob die Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan 1993 eine ausdrückliche Regelung über die Fortgeltung enthält.

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c)

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Sollte dies nicht der Fall sein, so kommt es darauf an, ob die Wohnungseigentümer ihren Fortgeltungswillen durch bisherige ständige Übung zum Ausdruck gebracht haben.

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Der Wille der Wohnungseigentümer, den Wirtschaftsplan nach Ablauf des Kalenderjahres für eine bestimmte Zeit fortgelten zu lassen, ist auch dann zu berücksichtigen, wenn er bei der Beschlußfassung zwar nicht ausdrücklich erklärt worden ist, sich jedoch aus schlüssigem Verhalten der Wohnungseigentümer eindeutig feststellen läßt.

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Haben die Wohnungseigentümer in den vergangenen Jahren und auch im Jahre 1994 jeweils bis zur Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan für das laufende Kalenderjahr die monatlichen Wohngeldvorschüsse entsprechend den Beträgen des Vorjahres weitergezahlt, so erlaubt diese Verfahrensweise den Schluß auf einen entsprechenden Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft, gerichtet auf die Verpflichtung zur Fortzahlung der Hausgelder bis zur Beschlußfassung über den neuen Wirtschaftsplan.

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Die Antragstellerin bestreitet eine ständige Übung in der Gemeinschaft über die Einforderung von Hausgeldern vor Beschlußfassung. Jedoch ist dem Landgericht darin zuzustimmen, daß die Regelung der Fälligkeit der Wohngeldbeträge in Tagesordnungspunkt 5 der Wohnungseigentümerversammlung vom 2. Mai 1994 ein Indiz für den Willen der Wohnungseigentümer zur Fortgeltung des Wirtschaftsplans enthält. Wird dort eine ausnahmsweise Zahlung in 12 gleichen Monatsbeträgen - bei ansonstiger Fälligkeit des Jahresbetrages in einer Summe mit Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan - gestattet, bis zwei Monatsraten ausfallen, so kann daraus gefolgert werden, daß nach der Vorstellung der Wohnungseigentümer bereits für die Monate Januar bis April 1994 vor der Beschlußfassung am 2. Mai 1994 eine Verpflichtung zur Zahlung der Wohngeldvorschüsse bestanden hat. Dies würde allerdings zur Begründung einer bisherigen ständigen Übung der Weiterzahlung von Wohngeldvorschüssen über das Ende des Kalenderjahres hinaus und eine sich für die Wohnungseigentümer ergebende entsprechende Verpflichtung in der Vergangenheit noch nicht ausreichen.

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Auch insoweit sind demnach weitere Ermittlungen erforderlich, die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht nicht selbst vornehmen kann, weshalb die Sache an das Landgericht zurückzuverweisen war.

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Bei der jetzt erforderlichen neuen Entscheidung der sofortigen Beschwerde des Antragsgegners hat das Landgericht auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu entscheiden. Ferner kann das Landgericht den Beanstandungen der Rechtsbeschwerde zur Wertfestsetzung und zur Kostenentscheidung Rechnung tragen. Der Gegenstandswert für die Rechtsbeschwerde wird auf 3.057,64 DM festgesetzt.