Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2000-02-15, Aktenzeichen 9 T 1211/99 WEG
ECLI:DE:LGDO:2000:0215.9T1211.99WEG.00

Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen

Die Gerichtskosten werden den Beteiligten zu 1.)

als Gesamtschuldnern auferlegt, außergerichtli-

che Kosten werden nicht erstattet.

Der Gegenstandswert wird auf 1.850,00 DM festge-

setzt .

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Gründe :

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Die Beteiliqten 2.) bis 48.) bilden die Wohnungsei-

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gentümerschaft T-Weg in E. Das

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Objekt ist mit einer Schließanlage ausgestattet. Die

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Beteiligten zu 1.) waren Eigentümer der im Hause

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T-Weg im Erdgeschoss rechts gelegenen Woh-

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nung. Zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt vor dem

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30.04.1999 veräußerten sie die Wohnung an die Eheleute

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G. Der wirtschaftliche Übergang wurde vereinbart

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auf den 30.04.1999. Die Eigentumsumschreibung erfolgte

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in Juli 1999.

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Die Wohnung der Beteiligten zu 1.) war im Jahre 1997

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zunächst vermietet an eine Frau S und einen Herrn

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T2. Diese hatten - da sie das Mietverhältnis been-

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den wollten - ihre Wohnungsschlüssel im Mai 1997 ohne Information

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der Beteiligten zu 1.) an eine Frau O übergeben,

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die die Wohnung darauf hin als voraussichtliche Nachmie-

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terin nutzte. Am 01. 06.1997 erfuhren die Beteiligten zu

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1. ) von dem Auszug ihrer bisherigen Mieter aus der Woh-

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nung. Am selben Tage begab sich der Beteiligte zu 1.),

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L, in die Wohnung im Hause T-

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weg und verhandelte dort mit der Frau O über

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den Abschluss eines Mietvertrages. Ein entsprechender

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Vertrag wurde am 01.06. bzw. 02.06.1999 von L als Vertreter der Beteiligten zu 1.) und

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Frau O unterzeichnet. Ausweislich dieses Vertra-

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ges sollte die Mietzeit am 01.06.1997 beginnen. Die

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Mieterin sollte die Wohnungsschlüssel erhalten, sobald

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eine Kostenübernahmeerklärung des Sozialamtes der Stadt

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E, bei den Beteiligten zu 1.) eingegangen war.

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Des Weiteren vereinbarten die Beteiligten zu 1.) mit

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Frau O die Beibringung einer Einzugsermächtigung

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für ihr Konto betreffend den vom Sozialamt nicht über-

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nommenen Teil des Mietzinses und die Beibringung einer

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Bürgschaft für diesen Teilbetrag des monatlich geschul-

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deten Mietzinses. Die letzteren beiden Erklärungen

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brachte die Mieterin nicht bei. Die Beteiligten zu 1.)

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fochten in der Folgezeit den Mietvertrag vom 01.06.1997

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wegen arglistiger Täuschung an und erklärten darüber

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hinaus die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

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wegen Zahlungsverzuges. Auf die am 14.O8.1997 erhobene

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Klage des L als Vertreter der Betei-

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ligten zu 1.) wurde die Mieterin mit Versäumnisurteil

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des Amtsgerichts Dortmund vom 24.11.1997 - Aktenzeichen

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114 C 9406/97 - zur Räumung der Wohnung und Zahlung des

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rückständigen Mietzinses verurteilt. Von den der Miete-

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rin ausgehändigten vier Haustürschlüsseln gab diese le-

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diglich zwei an die Beteiligten zu 1.) heraus. In einem

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weiteren Verfahren vor dem Amtsgericht Dortmund

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- Aktenzeichen 131 C 2810/98 - wurde die Mieterin mit-.

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Versäumnisurteil vom 08.07.11998 verurteilt, die zwei

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noch fehlenden Haustürschlüssel für das Objekt

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T-Weg herauszugeben. Am 23.09.1998 wurde we-

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gen der fehlenden Schlüssel ergebnislos die Zwangsvoll-

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streckung bei Frau O versucht. Gegenüber dem Ge-

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richtsvollzieher gab sie an, die fehlenden zwei Schlüs-

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sel seien bei der Zwangsräumung der Wohnung abhanden

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gekommen.

58

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.05.1999

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fasste die Wohnungseigentümergemeinschaft unterTop 2 den

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Beschluss, auf Kosten der Beteiligten zu 1.) eine neue

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Schließanlage in dem Objekt T-Weg einbauen zu

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lassen. Die Kosten des Einbaus einschließlich der

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Schlüssel sollten sich auf 1.850,00 DM belaufen.

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Die Beteiligten zu 1.) haben die Ansicht vertreten, un-

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ter keinem rechtlichen Gesichtspunkt verpflichtet zu

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sein, die Kosten der neuen Schließanlage allein zu tra-

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gen. Wegen der zwei abhanden gekommenen Schlüssel be-

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stehe auch keine Gefahr für die Eigentümer, da seit dem

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Verlust der Schlüssel niemand versucht habe, unter Nut-

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zung der Schlüssel unberechtigt in das Haus einzudrin-

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gen.

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Die Beteiligten zu 1.) haben beantragt,

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die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom

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03.05.1999 zu Tagesordnungspunkt 2 für ungültig

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zu erklären.

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Die Beklagten zu 2 - 48.) haben beantragt,

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den Antrag zurückzuweisen.

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Sie haben die Aktivlegitimation der Beteiligten zu 1.)

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gerügt. Des Weiteren haben sie die Ansicht vertreten,

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die Beteiligten zu 1.) seien zum Ersatz der Kosten

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Kraft der Garantiehaftung aus dem Wohnungseigentumsver-

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hältnis verpflichtet, ohne das es darauf ankomme, wie

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die Schlüssel in Verlust geraten seien.

84

Mit Beschluss vom 12.10.1999 wies das Amtsgericht den

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Antrag der Beteiligten zu 1.) zurück.

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Der Beschluss ist den Verfahrensbevollmächtigten der

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Beteiligten zu 1.) am 26.10.1999 zugestellt worden.

88

Mit Schriftsatz vom 28.10.1999 - eingegangen bei Ge-

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richt am 29.10.1999 - haben die Beteiligten zu 1.) so-

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fortige Beschwerde gegen den Beschluß des Amtsgerichts

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Dortmund von 12.10.1999 eingelegt. Zur Begründung be-

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ziehen sie sich auf ihr bisheriges Vorbringen. Sie sind

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der Ansicht, eine Kostentragungspflicht könne sich

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nicht aus einen Näheverhältnis zu der Mieterin O

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ergeben, da eine Auswahl der Mieterin durch die Betei-

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ligten insofern nicht stattgefunden habe, als sich die

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Mieterin bei Abschluss des Vertrages vom 01.06.1997 be-

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reits in der Wohnung befunden habe.

99

Die sofortige Beschwerde ist zulässig.

100

Insbesondere sind die Beteiligten zu 1.) auch beschwer-

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deberechtigt. Im Zeitpunkt der Antragstellung waren sie

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nämlich noch Wohnungseigentümer, da die Umschreibung

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des Grundbuchs erst im Juli 1999 erfolgte. Der Verlust

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der Rechtsstellunq als Eigentümer nach Antragstellung

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ist unschädlich (vgl. Palandt, 59. Auflg., § 43 Rdnr.2).

106

Auch ist das Rechtschutzinteresse trotz der nunmehr

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erfolgten Eintragung der Erwerber der Eigentumswohnung

108

in das Grundbuch nicht entfallen, da der Beschluss Aus-

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wirkungen gerade gegenüber den Beteiligten zu 1.) ent-

110

faltet.

111

Die Beschwerde ist jedoch nicht begründet.

112

Nach Auffassung der Kammer entsprach der unter Tages-

113

ordnungspunkt 2 der Eigentümerversammlung vom

114

3. Mai 1999 gefasste Beschluss über den Ersatz der

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Schließanlage den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen

116

Verwaltung. Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu

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1.) besteht auch nach Ablauf des Zeitraums von mehr als

118

einem Jahr noch die Gefahr, dass die verlorengegangenen

119

Schlüssel in unberechtigte Hände gelangt sind, bzw. von

120

der Mieterin wiedergefunden werden und dann in unbe-

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rechtigte Hände gelangen.

122

Der angefochtene Beschluss entspricht auch insoweit den

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Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, als den

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Beteiligten zu 1.) die Kosten für die Einrichtung der

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neuen Schließanlage auferlegt wurden.

126

Zwar sind gem. § 16 Abs. 2 WEG die Lasten des gemein-

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schaftlichen Eigentums sowie die Kosten der instandhal-

128

tung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines

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gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Ei-

130

qentums grundsätzlich nach dem im Grundbuch eingetrage-

131

nen Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. Die

132

Haftung des Eigentümers gegenüber den Miteigentümern für ein schuldhaftes Verhalten seines Erfüllungsgehilfen gem. § 278 BGB, insbesondere seines Mieters oder

133

Untermieters, ist jedoch nicht grundsätzlich ausge-

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schlossen (vgl. OLG. Düsseldorf, NJW-RR 1995, 1165) .

135

Zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern besteht nach

136

einhelliger Auffassung ein gesetzliches Schuldverhält-

137

nis (vgl. OLG Düsseldorf a.a.O.). Die hieraus folgenden

138

Sorgfaltspflichten hat der Wohnungseigentümer unabhän-

139

gig von einer Vermietung zu erfüllen [vgl. Kirchhoff,

140

Die Verantwortlichkeit des Wohnungseigentümers für sei-

141

ne Mieter, ZMR 1989, 323 (324)]. In dieses Schuldver-

142

hältnis tritt der Mieter in untergeordneter Funktion

143

ein. Die Haftung des Eigentümers richtet sich dabei

144

nach den Grundsätzen des § 278 BGB. Sie kommt nur für

145

solche Handlungen in Betracht, die in Ausübung der Ver-

146

bindlichkeit nach § 14 WEG vorgenommen worden sind,

147

d.h. bei denen ein innerer sachlicher Zusammenhang zwi-

148

schen der Erfüllung der Verbindlichkeit und dem Tun des

149

Mieters entsteht (vgl. OLG Düsseldorf a.a.O.). Grund-

150

sätzlich ist dabei davon auszugehen, das der Schuldner

151

das Risiko des von ihm eingesetzten Gehilfen zu tragen

152

hat (Kirchhoff a.a.O., S. 325). Durch die Vergrößerung

153

seines Geschäftsbereiches schafft nämlich der Vermieter

154

erst die Möglichkeit der Einwirkung auf die Rechtssphä-

155

re seiner Partner, während diese auf die Auswahl und

156

Überwachung der Hilfsperson keinen Einfluss haben. Zum

157

Bereich der haftungsbegründenden Risikoerhöhung gehören

158

die Fälle, in denen der Mieter bei ordnungsgemäßer Aus-

159

übung des Mietgebrauchs die übrigen Mitbewohner fahr-

160

lässig, gegebenenfalls auch vorsätzlich, schädigt

161

(Kirchhoff a.a.O., S. 325).

162

Unter Anwendung dieser Grundsätze sind die Kosten für

163

den Austausch der Schließanlage zu Recht den Beteilig-

164

ten zu 1.) auferlegt worden. Soweit sie der Ansicht

165

sind, eine Haftung könne deshalb nicht in Betracht kommen,

166

wie sie einerseits einen wirksamen Mietvertrag nicht

167

geschlossen hätten und zum anderen die Mieterin auch

168

nicht ausgesucht hätten, trifft dies nicht zu. Ob der

169

Mietvertrag zustande gekommen ist oder die Mieterin die

170

Wohnung "besetzt " hatte, ist für die Frage der Haftung

171

unerheblich, da die Beteiligten zu 1.) der Mieterin

172

O jedenfalls die Nutzung der Wohnung gestattet haben.

173

Ein Ausschluss der Haftung kann auch nicht darauf ge-

174

stützt werden, dass eine wirkliche Auswahl der Mieterin

175

nicht stattgefunden habe, da sich diese bereits in der

176

Wohnung befunden habe. Denn die Beteiligten zu 1.) ha-

177

ben jedenfalls Kontakt zu der Mieterin aufgenommen, mit

178

ihr die finanziellen Verhältnisse erörtert und den

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Vertrag vom 01.06.1997 unterzeichnet. Insoweit haben

180

sie sich mit der Nutzung der Wohnung durch die Mieterin

181

einverstanden erklärt und in diesem Sinne auch eine

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Auswahl getroffen.

183

Die Haftung der Beteiligten zu 1.) für den Verlust der

184

Schlüssel erscheint auch sachgerecht. Die Person des

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Mieters wird allein von dem vermietenden Eigentümer

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ausgewählt. Nur dieser kann sich bei Vertragsschluss

187

gegen künftige Schäden sichern, die am Vertragsschluss

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nicht beteiligten Miteigentümer dagegen nicht (vgl.

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Amtsgericht Frankfurt a.M., NJW-RR 1994, 1167). Beim

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vermietenden Wohnungseigentümer besteht von Anfang an

191

ein erhöhtes Fremdschädigungsrisiko, welchem durch eine

192

entsprechende Solvens des Schädigers Rechnung zu tragen

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ist. Dies kann allein durch den Vermieter sicherge-

194

stellt werden (vgl. Amtsgericht Frankfurt a.M. a.a.O.). Wenn der

195

Vemieter dem Sicherungsbedürfnis - wie hier - nicht

196

durch entsprechende Vereinbarungen nachkommt, kann dies

197

nicht zur Folge haben, da s s die Miteigentümer letztlich

198

die Schadensregulierung tragen, weil der Vermieter sei-

199

nen Regressanspruch gegen die Mieterin nicht zu reali-

200

sieren vermag.

201

Die sofortige Beschwerde war daher mit den Nebenent-

202

scheidungen gem. §§ 47 WEG, 131 Abs. 2, 30 KostO zu-

203

rückzuweisen.