Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2001-03-19, Aktenzeichen 16 Wx 35/01
ECLI:DE:OLGK:2001:0319.16WX35.01.00

Tenor

1

G r ü n d e

2

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere
Beschwerde ist zulässig (§§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG) jedoch nicht
begründet.

3

I.

4

Die Beschlussanfechtungsanträge sind zulässig, insbesondere hat
die Antragstellerin trotz der Tatsache, dass sie nach Veräußerung
ihrer Wohnung bereits im Oktober 1998 aus der Gemeinschaft
ausgeschieden ist und die angefochtenen Beschlüsse vollzogen sind,
insbesondere die Fassadensanierung nicht mehr rückgängig gemacht
werden kann, weiter ein rechtlich geschütztes Interesse daran, die
Beschlüsse für unwirksam erklären zu lassen. Hierfür reicht nämlich
der von ihr angeführte Grund eines möglichen Einflusses auf ihre
Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft aus, und zwar
unabhängig davon, ob ggfls. tatsächlich ein Rückzahlungsanspruch
besteht (vgl. BayObLG ZMR 1994, 279 = WuM 1994, 504 = WE 1995, 92;
Staudinger/Wenzel, WEG, Vorbem. zu §§ 43 ff. Rdn. 65; Merle in
Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 43 Rdn. 98).

5

II.

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In der Sache hat das Begehren indes keinen Erfolg.

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Die Zurückweisung der Beschlussanfechtungsanträge zu den TOP 3.
und 4. der Eigentümerversammlung vom 05.09.1997 ist aus
Rechtsgründen, die allein Gegenstand der Überprüfung im
Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§§ 27 FGG, 550 ZPO), nicht
zu beanstanden.

8

1.

9

In der Einladung zur Eigentümerversammlung war zu diesen beiden
Tagesordnungspunkten der Beschlussgegenstand hinreichend
bezeichnet, wie der Antragstellerin bereits mehrmals, nämlich durch
das Amts- und Landgericht unter Ausschöpfung des Sachverhalts
zutreffend und eingehend erläutert worden ist. Der Senat nimmt
hierauf Bezug und sieht keinen Anlass für ergänzende
Bemerkungen.

10

2.

11

Inhaltlich entsprachen die zu den Top 3. und 4. gefassten
Beschlüsse nach dem Sach- und Streitstand in den Tatsacheninstanzen
den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

12

a)

13

Nach den nicht in entsprechender Anwendung des § 320 Abs. 1 ZPO
berichtigten (vgl. hierzu Merle a.a.O. § 44 Rdn. 124) Gründen des
angefochtenen Beschlusses, die der Senat wegen des Inhalts der
Vorbringens der Beteiligten seiner Beurteilung zugrunde zu legen
hat (§§ 27 Abs. 1 FGG, 561 ZPO), hat die Antragstellerin das
Vorbringen des früheren Verwalters im Verhandlungstermin, es seien
wegen der Fassadensanierung vor Vergabe des Auftrags an die Fa. A.
drei im Sommer 1997 aktualisierte Angebote eingeholt worden,
unwidersprochen gelassen. Des weiteren hat die Antragstellerin
hiernach nie in Abrede gestellt, dass Angebote vorgelegen hätten,
sondern nur darauf abgestellt, dass sie ihr nicht bekannt
seien.

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Wenn dem so war, ergab sich bereits aus dem unstreitigen
Sachverhalt, dass hinreichende Grundlagen für eine Entschließung
der Wohnungseigentümer geschaffen waren(vgl. hierzu beispielsweise
BayObLG NZM 2000, 512 = ZMR 2000, 39 = WE 2000, 81; Senat ZMR 2000,
862 = ZWE 2000, 321). Das Landgericht war daher nicht gehalten, zu
diesem Punkt Beweis zu erheben.

15

Dem von dem Landgericht seiner Beurteilung zugrunde gelegten
Sachverhalt, der übereinstimmt mit demjenigen erster Instanz, in
der die Antragstellerin nach dem Inhalt der Entscheidung des
Amtsgerichts ebenfalls nicht in Abrede gestellt hatte, dass eine
Ausschreibung der Sanierungsarbeiten erfolgt war und verschiedene
Angebote eingeholt worden waren, stehen die nur vagen Äußerungen
der Antragstellerin in der Begründung der Erstbeschwerde, auf die
sie sich jetzt wieder bezieht, nicht entgegen. Die entsprechende
Passage ist so mehrdeutig, dass sie zwanglos im Sinne des
Landgerichts verstanden werden konnte, zumal die Antragstellerin
sich zu den Äußerungen des Verwalters nicht erklärt hat und der
übrige Akteninhalt die Wertung ihres Vortrags durch das Landgericht
stützt. Die von der Antragstellerin vorgelegte Kopie des Protokolls
der Eigentümerversammlung vom 05.09.1997 ist mit verschiedenen
handschriftlichen Anmerkungen versehen, die nur von ihr oder ihrem
Lebensgefährten stammen können. Die Passage, "Die vorliegenden
Angebote wurden eingehend erörtert. Über den Antrag wurde nach
einer eingehenden Kosten- und Nutzenanalyse entschieden" ist aber
seinerzeit unkommentiert geblieben und auch im Verfahren nicht als
unrichtig bezeichnet worden.

16

b)

17

Auch wegen der Zusatzvergütung für die Übernahme der Bauleitung
bei den Fassadenrenovierungsarbeiten, für die Abwicklung der
Leitungswasserschäden und für die Bearbeitung verschiedener
rechtlicher Auseinandersetzungen nimmt der Senat auf die
zutreffenden Gründe des angefochtenen Beschlusses Bezug. Die Kammer
hat insofern auch keineswegs etwas übersehen, sondern entsprechend
der Regelung in § 6 des Verwaltervertrags differenziert zwischen
der Vergütung für die Bauaufsicht bei größeren Bauarbeiten und für
Sonderarbeiten außerhalb der üblichen Hausverwaltertätigkeit. Dass
der damalige Verwalter bei der Abwicklung der Leitungswasserschäden
"außergewöhnliche Bemühungen" entfaltet hat, steht so im Protokoll
und ist von der Antragstellerin in den Tatsacheninstanzen nicht in
Abrede gestellt worden. In rechtlicher Hinsicht wiederum ist es
durch die ausweislich des Protokolls der Beschlussfassung zugrunde
gelegte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 06.05. 1993 - V B
9/92 (MDR 1993, 865 = NJW 1993, 1924 = BGHZ 122, 327) geklärt, dass
es grundsätzlich zulässig ist, einem Verwalter auch dann, wenn
seine Tätigkeit im Rahmen der ihm vom Gesetz zugewiesenen Aufgaben
und Befugnisse mit der Verwaltervergütung grundsätzlich abgegolten
ist, eine zusätzliche Vergütung für besondere, darüber
hinausgehende Leistungen zu gewähren. Hierzu kann beispielsweise
auch die Tätigkeit im Zusammenhang mit gerichtlichen Verfahren
gehören (vgl. BGH a.a.O.; Senat NJW 1991, 1302; Staudinger/Wenzel,
a. a. O. § 26 Rdn. 270 m. w. Nachw.) oder etwa die Übernahme der
Bauleitung, bei der es sich gerade nicht um eine vom Verwalter
bereits nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 geschuldete Tätigkeit, sondern um
eine typische Architektenleistung handelt, die ohnehin vergütet
werden müsste (vgl. Staudinger/Wenzel a. a. O. Rdn. 266).

18

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, der unterlegenen Beteiligten zu 1. die
Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Für
eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand
keine Veranlassung, weil der Senat die Antragsgegner und die
Verwalterin angesichts der eindeutigen Sach- und Rechtslage am
Rechtsbeschwerdeverfahren nicht beteiligt hat.

19

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 WEG und
entspricht den unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzungen der
Vorinstanzen.