Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-02-22, Aktenzeichen 13 O 134/11 U.
ECLI:DE:LGD:2012:0222.13O134.11U.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Sicherheitsleistung beträgt 110 % des zu vollstreckenden Betrages.

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T a t b e s t a n d :

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Der Beklagte betreibt in der sogenannten Schlemmerpassage des F in G seit dem Jahre 1995 eine Gaststätte (X) bestehend aus Lager, Theke mit Bestuhlung und diversen Tischen. Zwischen der bestuhlten Theke und den Tischen ist ein Durchgang für die Nutzer der Schlemmerpassage. Die Nutzung erfolgte ursprünglich auf der Grundlage eines zwischen den Vormietern und den damaligen Eigentümern abgeschlossenen Mietvertrag vom 04.05.1988, in den der Beklagte aufgrund Vereinbarung vom 06.09.1995 eintrat. Die Vermieter übertrugen im Jahre 2007 das Grundstück auf ihre Söhne. Noch bevor diese am 05.07.2007 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden, schlossen sie im Mai 2007 mit dem Beklagten einen neuen Mietvertrag für die Zeit ab dem 01.06.2007 auf eine Dauer von zehn Jahren. Nach dem schriftlichen Mietvertrag sollte mit Beginn dieses Mietverhältnisses der alte Mietvertrag aufgehoben sein. Nach § 2 war vermietete im F eine Fläche zur Benutzung als Verkaufs-/Ladenfläche im EG 1, Ebene 3, 75 qm, gemäß dem als Anlage 1 beiliegenden Mietflächenplan. Der als Anlage 1 beigefügte Plan zeigte einen Ausschnitt aus der Ladenpassage unter Einschluss des H--Imbisses und der anschließenden J. Eingezeichnet waren diverse Tische, ohne dass auf dem Plan selbst erkennbar ist, zu welchen Gewerbebetrieben die Tische gehören. Bereits in dem Mietvertrag zwischen dem Vormieter und den Voreigentümern vom 04.05.1988 war zur Beschreibung der Mietsache auf eine Planunterlage Bezug genommen und die vermietete Fläche mit 75 qm angegeben.

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In § 20 des Mietvertrages vom Mai 2007 heißt es in Absatz 2:

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Vertragsänderungen bedürfen in jedem Fall der Schriftform. Dies gilt auch für die Aufhebung dieser Schriftformklausel. Den Parteien ist § 550 Satz 1 BGB bekannt. Sie verpflichten sich, bei Nichteinhaltung der Schriftform dieses Vertrages die Schriftform nachträglich herbeizuführen sowie bei Änderungen alles zu unternehmen, um dem Schriftformerfordernis zu genügen und vor diesem Zeitpunkt nicht wegen der mangelnden Form zu kündigen.

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Diese Schriftformklausel verwendeten die Vermieter auch gegenüber anderen Mietern.

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Im Januar 2008 wurde eine neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Diese räumte der Klägerin ein Nießbrauchrecht an dem F ein, welches im Jahre 2008 im Grundbuch eingetragen wurde.

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Mit Schreiben vom 30.06.2010 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis ohne Angaben von Gründen fristlos, hilfsweise fristgerecht. Mit Schreiben vom 21.10.2010 machte sie geltend, der Beklagte verstoße ständig gegen den Mietvertrag, indem er außerhalb des Mietgegenstandes Tische und Stühle aufstelle. Da der Mietvertrag mangels nicht hinreichender Definition der Mietfläche gegen die Schriftformerfordernis nach § 550 BGB verstoße, sei das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen und könne von ihr mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden, ende also spätestens am 31.12.2010.

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Bei Übernahme des Objektes durch den Vormieter im Jahre 1988 übernahm der Beklagte von dem Vormieter drei an der Wand neben den Rolltreppen außerhalb des Gaststättenbereiches installierte Spielautomaten. Mit Schreiben vom 29.01.2011 forderte die Klägerin den Beklagten auf, die Spielautomaten unverzüglich zu entfernen, da er diese Fläche unrechtmäßig nutze. Im Übrigen verlangte sie von ihm die Freihaltung eines Fluchtweges in einer Breite von zwei Metern. Da der Beklagte die Automaten nicht entfernte, haben die Prozessbevollmächtigten der Klägerin im Laufe des Rechtsstreites mit Schreiben vom 09.01.2012 erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt, weil er nicht berechtigt sei, Spielautomaten an der Wand der Rolltreppe aufzustellen. Diese Kündigungserklärung wies der Beklagte zurück unter Hinweis darauf, dass ihr eine Vollmacht der Klägerin nicht beigelegen habe.

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Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin von dem Beklagten Räumung seiner von ihm genutzten, im Antrag näher bezeichneten Fläche. Dabei ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die Fläche tatsächlich noch etwas größer ist.

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Die Klägerin trägt vor:

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Das vom Beklagten im Mai 2007 mit den Voreigentümern eingegangene Mietverhältnis sei nicht auf die neuen Eigentümer und damit auch nicht auf sie übergegangen, weil im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages die Vermieter noch nicht Eigentümer des Grundstückes gewesen seien. Das Mietverhältnis sei mit Ablauf des Jahres 2010 spätestens durch die fristgerechte Kündigung beendet worden. Es sei mangels Einhaltung der Schriftform auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden, weil die Mietfläche nicht bestimmt gewesen sei. Sie sei auch anhand der äußeren Umstände nicht bestimmbar gewesen. Sie bestreite, dass der Beklagte die von ihm bei Abschluss des Mietvertrages und heute genutzte Fläche seit 1988 unverändert genutzt habe.

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Keinesfalls gehörten zu der angemieteten Fläche die Verkehrsflächen, die für einen Durchgang unerlässlich seien. Diese stelle der Beklagte pflichtwidrig zum Teil mit Tischen und Stühlen zu. Zudem dulde er trotz Abmahnung das Rauchen im Gäststättenbereich. Desweiteren sei das Betreiben der Spielautomaten rechtswidrig. Wegen all dieser Verstöße gegen den Mietvertrag sei die fristlose Kündigung gerechtfertigt gewesen. Ihre Prozessbevollmächtigten hätten im Laufe des Rechtsstreits auch ohne Beifügung einer Vollmacht die Kündigung aussprechen dürfen.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, die in der Anlage 1 rot gekennzeichnete, in dem Gebäude F in G , gelegene Ladenfläche im Erdgeschoss 1, Ebene 3, Schlemmerpassage von ca. 75 qm einschließlich der von ihm genutzten Verkehrs- und Gemeinschaftsflächen geräumt an sie herauszugeben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er trägt vor:

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Vermieter sei neben Lager- und Thekenbereich auch ein vor der Theke liegender Bereich inklusive Verkehrsflächen für den Durchgang. Die Mietfläche werde durch drei Säulen von dem Bereich I und der J abgegrenzt. Sowohl der Vormieter als auch er selbst hätten ständig dieselbe Fläche genutzt. Vor Ort habe man auch eindeutig feststellen können, welche Fläche zu dem X gehöre. Jedenfalls sei die Fläche bestimmbar gewesen.

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Auf einen eventuellen Schriftformmangel könne sich die Klägerin jedenfalls nach § 20 des Mietvertrages nicht berufen. Er dulde auch nicht das Rauchen in der Gaststätte. Die Nutzung der Spielautomaten habe eine Abrede zwischen dem Vormieter und den damaligen Eigentümern des Objektes zugrunde gelegen.

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Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze und überreichten Urkunden Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klage ist nicht begründet.

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1.

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Die Klägerin hat das Mietverhältnis nicht wirksam zum Ablauf des Jahres 2010 gekündigt. Das Mietverhältnis besteht unverändert in der vereinbarten Mietzeit von zehn Jahren fort.

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Die Klägerin ist durch Eintragung im Grundbuch als Nießbrauchsberechtigte gem. §§ 578, 567, 566 BGB in die Rechte und Pflichten der Eigentümerin als Vermieterin eingetreten. Das zwischen den Voreigentümern und dem Beklagten begründete Mietverhältnis war gemäß §§ 578, 566 BGB mit Eintragung der Eigentümerin in das Grundbuch auf diese übergegangen. Dabei ist unerheblich, dass die Voreigentümer bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Beklagten noch nicht Eigentümer des Mietobjektes waren, sondern erst später im Grundbuch eingetragen wurden. § 566 BGB verlangt nur, dass veräußerender Eigentümer und Vermieter identisch sind (BGH NJW-RR 2004, 657 ff.; BGH VIII ZR 84/09, zitiert nach Juris).

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2.

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Allerdings bestehen erhebliche Bedenken, ob der Mietvertrag, der für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wurde, die Schriftform nach § 550 BGB wahrte, so dass mangels Einhaltung der Schriftform der Vertrag für unbestimmte Zeit abgeschlossen wäre. Das Mietverhältnis ist im schriftlichen Vertrag ungenügend bezeichnet. Dem Mietvertrag selbst ist nicht zu entnehmen, welcher Teil der Schlemmerpassage Gegenstand des Vertrages ist. Er enthält zwar Quadratmeterangaben und aus dem Plan gemäß Anlage 1 ist desweiteren ersichtlich, wo sich die Theke mit den dazugehörigem Lagerraum befand, eine Abgrenzung des für das Aufstellung von Tischen durch den Beklagten zugelassenen Bereichs ist aber nicht erkennbar. Insbesondere ist nicht erkennbar, wo der Bereich beginnt, der von den angrenzenden Gewerbebetrieben für die Aufstellung von Tischen verwendet werden darf. Dementsprechend hat auch der Beklagte selbst im Verlaufe der Auseinandersetzung mit der Klägerin über die von ihm berechtigterweise genutzte Fläche divergierende Angaben gemacht.

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Allerdings ist auch in der höchstrichterlichen Rechtsprechung anerkannt, dass auch formbedürfte Vertragsvereinbarungen der Auslegung zugänglich sind, wenn sie sich als unklar und lückenhaft erweisen, sofern nur eine Einigung über sie beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt. Dabei muss die Bestimmbarkeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Dazu darf auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, die ebenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorliegen, sofern dieser Sachverhalt so genau bestimmt ist, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel für die vertragliche Vereinbarung vergleichbar bleibt (BGH Urteil vom 07.05.2008, XII ZR 69/06; BGH NJE 1999, Seite 3357 ff.; BGH MZN 2009, Seite 198 ff.). Sollte, wie die Parteien behaupten, bei Abschluss des Mietvertrages, der auf die Klägerin übergegangen ist, zwischen den Vertragsparteien anhand der von dem Beklagten bereits seit langem genutzten Fläche für alle Beteiligten völlig klar gewesen sein, welche Fläche als zum Betrieb des Beklagten gehörig mitvermietet sein sollte, so käme nach der genannten Rechtsprechung mindestens eine Bestimmbarkeit des vermieteten Objektes in Betracht. Bedenken könnten hier allerdings insoweit bestehen, als der Mietvertrag selbst auf die tatsächliche Nutzung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht abstellt, sondern ausschließlich auf den nicht aussagekräftigen Anlageplan und durchaus Streit darüber entstehen kann, ob die schon aus feuerpolizeilichen Gründen freizuhaltende Durchgangsfläche (Fluchtweg und Zugang zu den Toiletten) mit vermietet ist oder nur der Bereich, der zum längeren Aufenthalt durch Gäste des X bestimmt sein soll.

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Sofern sich die ursprünglichen Vertragsparteien nicht konkludent auf die Nutzung eines bestimmten Bereiches geeinigt haben wäre auch zu überlegen, ob der Vermieter dem Beklagten im Bereich vor der Theke einen bestimmten Raum zur Nutzung zuweisen sollte unter Berücksichtigung der erforderlichen Fluchtwege und ihm damit ein Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 Abs. 1 BGB vereinbarungsgemäß zustehen sollte (vgl. BGH VIII ZR 71/07, Urteil vom 12.03.2008, zitiert nach Juris).

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Dies alles kann jedoch dahinstehen, weil die Beklagte sich jedenfalls nach Treu und Glauben auf die Nichteinhaltung der Schriftform nicht berufen könnte.

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Die Klägerin wäre gem. § 20 Abs. 2 des Mietvertrages ebenso wie ihre Rechtsvorgänger verpflichtet, die Einhaltung der Schriftform nachträglich herbeizuführen und vor diesem Zeitpunkt nicht wegen der mangelnden Form zu kündigen.

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Die Vermieterin, die diese Schriftformklausel in die Verträge mit ihren Mietern selbst eingeführt hat, konnte sich nicht darauf berufen, diese Vereinbarung verstoße gegen zwingende Formvorschriften (OLG Hamm, Urteil vom 06.05.2011, 30 U 15/10, zitiert nach Juris; KG Berlin ZMR 2007, 271 ff.; OLG Düsseldorf MDR 2004, Seite 1179 ff.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 550, Rdnr. 67).

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Ob eine Schriftformheilungsklausel auf den Rechtsnachfolger nach § 566 BGB bindet, ist allerdings streitig und wird unterschiedlich beantwortet. Zum einen wird die Auffassung vertreten, die Wirksamkeit einer solchen Klausel beschränke sich von vornherein auf die ursprünglichen Vertragsparteien, da durch § 550 BGB gerade der Grundstückserwerber vor für ihn nicht erkennbare, weil nicht formgerecht beurkundete Abreden geschützt werden solle (vgl. Staudinger-Emmerich, BGB, 2011, § 550, Rdnr. 46; OLG Düsseldorf NZM 2005, Seite 147 ff.). Andererseits wird die Auffassung vertreten, der Erwerber trete in alle Rechte und Pflichten ein, also auch in die für ihn erkennbar abgeschlossene Vereinbarung der Schriftformheilungsklausel (vgl. Kreickenbohm, Niederstetter, NJW 2009, Seite 406 m.w.N., differenzierend Schmidt-Futterer a.a.O., § 550, Rdnr. 67). Nach Auffassung des Gerichtes ist zu differenzieren. Da der Erwerber durch die Regelung des § 550 BGB vor von ihm nicht aus dem Mietvertrag erkennbaren Abreden geschützt werden soll, ist er nicht schutzwürdig, wenn sich die Defizite bezüglich der Einhaltung der Schriftform für ihn deutlich erkennbar aus dem schriftlichen Mietvertrag ergeben. Dies ist vorliegend der Fall. Die Klägerin ist in einen Mietvertrag eingetreten, der zum einen eine Schriftformheilungsklausel enthielt und zum anderen den Mangel der ungenügenden Abgrenzung der Mietfläche auf der Stirn trug. Sowohl die Klägerin als auch die Eigentümerin wußten bei dem Erwerb der Rechte an dem Objekt von den genau, was sie erwarben und mit welchen Unsicherheiten das belastet war. Die Klägerin ist nicht schutzwürdig. Sie kann sich deshalb genauso wenig wie die vertragsschließende ursprüngliche Vermieterin auf die Nichteinhaltung der Form berufen (vgl. auch Schmidt-Futterer, a.a.O., Rdnr. 67; BUB/Treier, Gewerberaummiete II, Rdnr. 78).

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3.

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Das Mietverhältnis ist auch nicht durch fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB) beendet worden. Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls ist der Klägerin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht aus den von ihr genannten Gründen unzumutbar.

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Soweit die Klägerin ihre fristlose Kündigung auf die Nutzung von Spielautomaten durch den Beklagten stützt, scheidet eine Kündigung schon deshalb aus, weil die jeweiligen Vermieter die Nutzung des Automaten durch den Beklagten schon seit dem Beginn des Betriebes der Gaststätte durch den Beklagten geduldet haben. Selbst die Klägerin, wie vor Einräumung des Nießbrauchs an dem Objekt eine Zeitlang Verwalterin des Objektes war, hat zunächst ebenso wenig wie die Eigentümerin in dem Aufstellen und der Nutzung der Spielautomaten ein Problem gesehen. Es handelt sich offensichtlich um vorgeschobene Gründe, um ein für die Klägerin unliebsames Mietverhältnis zu beenden. Sonstige wichtige Gründe sind nicht substantiiert vorgetragen, jedenfalls nicht unter Beweis gestellt.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

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Streitwert: Bis 18.000,00 Euro.

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