Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-12-04, Aktenzeichen 9 S 150/02
ECLI:DE:LGK:2002:1204.9S150.02.00

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Wipperfürth vom 13.6.2002 - 9 C 117/02 - wird zurückgewiesen.

Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 28. Februar 2003 gewährt.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Beklagten auferlegt.

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Von der Darstellung das Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2,
313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

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Begründung (§ 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO):

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Die Berufung war zurückzuweisen, weil das Amtsgericht die
Beklagten zu Recht zur Räumung verurteilt hat. Die Kündigung des
Klägers vom 19.4.2001 ist gemäß § 564b Abs. 4 BGB a.F. wirksam, so
dass das Mietverhältnis der Parteien zum 31.10.2001 beendet worden
ist.

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Das von den Parteien bewohnte Haus (Nr. 35) stellt ein
Wohngebäude mit zwei Wohnungen im Sinne des gemäß § 564b Abs. 4 BGB
a.F. dar. Die allein zwischen den Parteien streitige Frage, ob das
Nachbarhaus (Nr. 36) als Bestandteil desselben Wohngebäudes - mit
dann vier Wohnungen - anzusehen ist, hat das Amtsgericht zu Recht
verneint. Allerdings konnte zur Entscheidung dieser Frage der
Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Saarbrücken vom 2.7.1992 (5
RE-Miet 1/92; NJW-RR 1993, 20-24) nicht herangezogen werden, weil
sich dieser Rechtsentscheid ausdrücklich nicht zu der hier
entscheidenden Frage, unter welchen Voraussetzungen das von den
Parteien des Räumungsrechtsstreits bewohnte Gebäude im Verhältnis
zu benachbarten Gebäuden als selbständiges Wohngebäude anzusehen
ist, nicht verhält.

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In der Literatur ist diese Frage nicht eindeutig
herausgearbeitet, weil sie teils mit anderen Fragen vermengt wird.
So versteht etwa Voelskow (Münchener Kommentar zum BGB, 3. Auflage
1995, § 564b Rn. 32) unter einem Wohngebäude "ein Haus, dessen
Wohnungen getrennte Eingänge haben. Auch zwei auf dem Grundstück
aneinandergebaute Bungalows fallen darunter; es kann nach dem
Normzweck keinen Unterschied machen, ob die Wohnungen über- oder
nebeneinander liegen, ob sie einen gemeinsamen Eingang oder
getrennte Eingänge haben; in einem Zweifamilienhaus bilden nicht
nur die baulichen Gegebenheiten das Konfliktpotential." Heintzmann
(Soergel, BGB, 12. Auflage 1997, § 564b Rn. 20) hält für
entscheidend, "wie eng der unumgängliche Kontakt der Wohnungen und
ihrer Benutzer ist oder ob es sich um einen Ausbau oder
unselbständigen Anbau handelt. In Zweifelsfällen richtet sich die
Einordnung nach der Verkehrsanschauung. So enthält ein Doppelhaus,
dessen Hälften verschiedenen Eigentümern gehören, zwei Wohngebäude
mit je zwei Wohnungen, wenn zu jeder Hälfte zwei Wohnungen gehören.
Daran ändert sich nichts, wenn beide Hälften einem Eigentümer
gehören. Entscheidend ist nicht die grundbuchrechtliche Trennung,
sondern die Trennung der Gebäudeteile nach Eingängen. Auch
Wohnblocks (Reihenhäuser) können daher aus mehreren Wohngebäuden
... bestehen, wenn zu jedem Eingangsbereich nicht mehr als zwei
Wohnungen gehören; entscheidend ist dann, ob die vermietete Wohnung
in dem Eingangsbereich liegt, in dem auch der Vermieter wohnt. Das
Merkmal des getrennten Eingangs ist für sich allein nicht
entscheidend, bildet aber ein Indiz." Sternel (Mietrecht, 3.
Auflage 1988, IV Rn. 23) fordert: "Die Baulichkeit muß nach ihrer
Art es mit sich bringen, daß Vermieter und Mieter innerhalb eines
Hauses häufiger zusammentreffen können, auch wenn es nicht
unbedingt erforderlich ist, daß beide Wohnungen einen gemeinsamen
Eingang oder Hausflur haben. Das kann - je nach Anlage - bei
nebeneinander liegenden Reihen- oder Terrassenhäusern oder
Bungalows verneint werden." Nach Blank (Schmidt-Futterer,
Mietrecht, 7. Auflage 1999, Rn. 315) kann von einem Wohngebäude
nicht ausgegangen werden, "wenn eine Hälfte eines Doppelhauses vom
Vermieter genutzt wird, während die andere vermietet ist. Dieselbe
Situation besteht bei Wohnungen, die voneinander völlig unabhängig
sind, wie etwa übereinander liegende Terrassenwohnungen ohne
gemeinsamen Eingang und ohne sonstige Berührungspunkte. Maßgeblich
ist, ob die beiden Wohnungen so verbunden sind, dass nach der
Verkehrsauffassung von einem einzigen Gebäude gesprochen wird."
Schließlich ist die Vorschrift nach
Emmerich/Sonnenschein/Wietemeyer (Miete 7. Auflage 1999, Rn. 127)
auf "zwei Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder selbständige,
nebeneinanderliegende Teile eines Zweifamilienhauses mit getrennten
Eingängen ... nicht anwendbar." Das Landgericht Hannover (WuM 1979,
S. 78) hat im Falle eines verschlossenen Durchbruchs zwischen zwei
Bungalows die Selbständigkeit beider Gebäude angenommen.

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Entscheidend ist danach, ob nach der Verkehrsauffassung zwei
selbständige Gebäude vorliegen. Für die Beurteilung dieser Frage
wird der tatsächlichen Möglichkeit des Kontaktes der Bewohner
entscheidende Bedeutung beigemessen, hierfür wiederum bildet die
Frage der Trennung der Eingangsbereiche ein maßgebliches Indiz.
Unerheblich sind dagegen rechtliche, insbesondere Eigentumsfragen,
aber auch, ob die maßgeblichen Teile des Gebäudes bzw. der Gebäude
unter- oder nebeneinander angeordnet sind.

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Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze ist im vorliegenden Fall
von zwei getrennten Wohngebäuden auszugehen. Bereits der erste
optische Eindruck der Anwesen aufgrund des vorgelegten Lichtbildes
legt nahe, dass die Verkehrsauffassung hier von zwei Gebäuden
ausgeht. Der für die Annahme eines einzigen Gebäudes im Sinne der
Vorschrift notwendige enge Kontakt bzw. die entsprechende
Möglichkeit dazu besteht zwischen den Parteien einerseits und den
Bewohnern des Hauses Nr. 36 nicht. Die unstreitige Situation
hinsichtlich der Eingänge bestätigt dieses Ergebnis. Über die
Eingänge zu den Wohnungen ist allein der Kontakt zwischen den
Parteien des Räumungsrechtsstreits, nicht aber der zu den Bewohnern
des Hauses Nr. 36 zwangsläufig, weil diese eigene Eingänge zu ihren
Wohnungen benutzen. Soweit die Beklagten vortragen, dass die
Bewohner von Nr. 36 den Eingangsbereich der Parteien (Nr. 35)
nutzen können, dürfte dies in Ermangelung konkreten
Vortrages dazu, dass und in welchem Umfang dies auch tatsächlich
der Fall ist, allenfalls theoretische Bedeutung haben. Sollte
tatsächlich ein sporadischer Kontakt in diesem Bereich erfolgen,
wäre das unerheblich (vgl. auch LG Hannover a.a.O.).

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Aus dem Umstand, dass sich die Wohnung der Beklagten im
Dachgeschoss über beide Häuser erstreckt sowie beide Häuser über
eine teilweise gemeinsame Wasser- und Stromversorgung verfügen,
können die Beklagten nichts anderes herleiten. Für die Beurteilung
nach der Verkehrsanschauung ist dies im Ergebnis nicht
entscheidend: die Kontaktmöglichkeiten des Klägers zu den Mietern
des Hauses Nr. 36 werden dadurch nicht in erheblichem Maße
vergrößert. Auf ihn - und nicht auf die Beklagten - kommt es in
diesem Zusammenhang an, weil das Sonderkündigungsrecht in seinem
Interesse besteht. Soweit die Wohnungen teilweise übereinander
liegen, die Gebäude also in sich verschachtelt sind, spricht dies
ebenfalls nicht entscheidend für die Annahme eines einheitlichen
Wohngebäudes. Die hieraus resultierende größere Nähe der Beklagten
(nicht des Klägers) zu dem Nachbarhaus ist nach der
Verkehrsanschauung im Ergebnis unerheblich.

9

Nichts anderes ergibt sich aus der Situation hinsichtlich des
Kellers. Es mag sein, dass - wie beklagtenseits vorgetragen - alle
Mitglieder der Eigentümergemeinschaft die Nutzung der gesamten
Räumlichkeiten unter beiden Häusern beanspruchen können. Allerdings
entspricht dies unstreitig nicht der tatsächlichen Situation, denn
die vorhandenen Durchgänge werden nicht genutzt. Im Rahmen von §
564b BGB a.F. kommt es aber nicht auf die Rechtslage, sondern auf
die tatsächliche Kontaktsituation an.

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Bei der Bemessung der Räumungsfrist (§ 721 ZPO) hat die Kammer
einerseits berücksichtigt, dass die Beklagten vor Rechtskraft des
Räumungsurteils nicht zur Wohnungssuche verpflichtet sind,
andererseits aber auch, dass es an Sachvortrag der Beklagten zur
Notwendigkeit der von ihnen beantragten Räumungsfrist vollständig
fehlt.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

12

Streitwert für das Berufungsverfahren: 4.969,80 EUR