Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-03-26, Aktenzeichen 14 A 3168/07
ECLI:DE:OVGNRW:2009:0326.14A3168.07.00

Tenor

Das angefochtene Urteil wird geändert.

Die Klage wird in vollem Umfang abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin ist eine Vermögensverwaltungsgesellschaft mit dem
Geschäftszweck, Grundbesitz in T. zu erwerben, umzubauen und zu verwerten.
Ihr wesentlicher Vermögensgegenstand ist das Geschäftshaus auf dem Grundstück
mit der postalischen Bezeichnung "H. Straße " in T.
(Steuerobjekt), das in ihrem Eigentum steht. Die Flächen des Geschäftshauses
waren - wie in den Vorjahren - auch im Jahre 2006 vermietet.

3

Mit Bescheid vom 30. Januar 2006, der an Herrn T1. gerichtet und in dem die
Klägerin als Abgabepflichtige bezeichnet war, erhob der Beklagte für das Jahr 2006
wegen des Grundstücks/Steuerobjektes u.a. Grundsteuern in Höhe von
23.192,23 Euro (= Grundsteuermessbetrag in Höhe von 4.733,11 Euro x 490 %
Hebesatz).

4

Auf eine Vollstreckungsankündigung wegen der festgesetzten Grundsteuer teilte
die Klägerin dem Beklagten mit Schreiben vom 15. Mai 2007 mit, dass sie für das
Jahr 2006 wegen Ertragsausfällen einen Erlassantrag gestellt habe. Dieser Antrag,
der hiermit wiederholt werde, sei bisher noch nicht beschieden.

5

Mit Bescheid vom 13. Juni 2007 lehnte der Beklagte den Antrag auf einen
Grundsteuererlass mit folgender Begründung als verfristet ab: Nach § 34
Grundsteuergesetz (GrStG) werde der Erlass nur auf Antrag gewährt und sei bis zu
dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen. Für den Erlasszeitraum
des Jahres 2006 habe der Antrag daher bis zum 31. März 2007 gestellt werden
müssen. Mit dem Schreiben vom 15. Mai 2007 sei eine erstmalige und damit
verspätete Antragstellung für das Jahr 2006 erfolgt.

6

Mit einem bei dem Beklagten am 20. Juni 2007 eingegangenen Schreiben vom
18. Juni 2007 machte die Klägerin durch ihre Steuerberaterin geltend, dass mit
einem - in Kopie beigefügten - Schreiben vom 10. Januar 2007 ein Antrag auf Erlass
der Grundsteuer gestellt worden sei. Es sei erstaunlich, dass dieser Antrag beim
Beklagten nicht auffindbar sei bzw. nicht angekommen sein solle.

7

Mit einem am 29. Juni 2007 zugestellten Widerspruchsbescheid vom 27. Juni
2007 wies der Beklagte den Widerspruch der Klägerin - als solchen fasste er das
Schreiben vom 18. Juni 2007 auf - zurück. Ein Antrag auf einen Grundsteuererlass
vom 10. Januar 2007 sei bei ihm, dem Beklagten, nicht eingegangen.
Dementsprechend sei auch nicht, was ansonsten in der Regel der Fall sei, eine
Eingangsbestätigung ergangen. Selbst wenn der Beweis erbracht werde, dass der
schriftliche Erlassantrag am 10. Januar 2007 abgesandt worden sei, sei damit noch
nicht nachgewiesen, dass dieser bei der Stadt T. auch eingegangen sei. Damit
sei der Erlassantrag verfristet.

8

Die Klägerin hat am 28. Juli 2007 mit dem Ziel, eine Steuerforderung in Höhe von
16.926,66 Euro zu erlassen, Klage erhoben, zu deren Begründung sie geltend
gemacht hat: Die fünf Mieter des Steuerobjektes seien im Jahr 2006 vertraglich zur
Zahlung einer Gesamtmiete von 495.044,76 Euro verpflichtet gewesen. Allein der
Hauptmieter, die Fa. G. , habe einen Mietzins von 312.088,44 Euro zu zahlen
gehabt. Für das Jahr 2006, nämlich den Zeitraum von Januar bis einschließlich
August, habe die G. aber nur 88.000,- Euro bezahlt. Ein weiterer Mieter, die
Tanzschule C. , habe im Jahr 2006 eine Jahresmiete in Höhe von
104.020,31 Euro zu zahlen gehabt, aber nur 50.500,- Euro gezahlt. Für vier Monate -
von September bis Dezember - sei das zunächst an die G. vermietete Objekt dann
an die Fa. I1. vermietet gewesen, die hierfür 66.769,- Euro gezahlt habe. Die
weiteren Mieter hätten ihre Mietschulden in voller Höhe gezahlt. Im Jahre 2006
hätten die Mieten aber durch die Ausfälle der beiden säumigen Mieter insgesamt nur
einen Betrag in Höhe von 284.205,60 Euro erbracht. Der Ausfall sei auf die
Zahlungsunfähigkeit des Hauptmieters G. und die Zahlungsschwierigkeiten der
Tanzschule zurückzuführen, nicht strukturell bedingt und von ihr auch nicht zu
vertreten. Nachdem die Mietrückstände für das Jahr 2005 gerichtlich geltend
gemacht worden und mit Versäumnisurteil des LG Wuppertal vom 15. Dezember
2005 tituliert worden seien, hätte am 15. Dezember 2005 ein Gespräch zwischen den
Vertretern der G. und Herrn T1. für die Klägerin stattgefunden. Hierin seien die
Mietrückstände angemahnt und die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses
angedroht worden. Im März und April hätten weitere Gespräche in den Räumen der
G. stattgefunden. Es sei die Möglichkeit der Übertragung des T.
Fitnessstudios auf die Klägerin mit Rückforderungsrecht nach Zahlung der
Mietrückstände besprochen worden. Auch diese Verhandlungen hätten nicht
weitergeführt, da die Geschäftsführer der G. zwischenzeitlich Investoren aus der
Schweiz akquiriert gehabt hätten, die an der Übernahme der Gesellschaftsanteile
interessiert gewesen seien und eine Veräußerung des T. Studios abgelehnt
hätten. Die Klägerin habe daher wegen der titulierten Mietforderungen des Jahres
2005 ein vorläufiges Zahlungsverbot zustellen lassen und den Erlass eines
Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses beantragt, der antragsgemäß ergangen
sei. Später seien verschiedene Telefonate zwischen der Prozessbevollmächtigten
der Klägerin und den Geschäftsführern/Gesellschaftern der G. erfolgt, die mitgeteilt
hätten, dass sie wegen der geplanten Einlage der Schweizer Investoren spätestens
im Juni 2006 in der Lage seien, nennenswerte Beträge auf die entstandenen
Rückstände zu zahlen. In Erwartung der Beteiligung der Schweizer Investoren habe
die G. zunächst ein Angebot zur ratenweisen Ablösung der Rückstände sowie zur
Verminderung der Miete ab dem 1. Juli 2007 unterbreitet. Allerdings habe die G.
lediglich die Zahlung einer Miete von 8.000,- Euro netto angeboten. Nach Ablehnung
dieses Angebotes habe die G. ein erhöhtes Angebot abgegeben. Nachdem die
Drittschuldnererklärung der Sparkasse O. vom 25. April 2006 eingegangen sei,
aus der hervorgegangen sei, dass die Kontenpfändung ins Leere gegangen sei, sei
sie - die Klägerin - auf das unterbreitete Angebot eingegangen, da nur noch eine
freiwillige Zahlung der G. eine Befriedigung der offenen Mieten versprochen habe.
In der Zwischenzeit habe sie - die Klägerin - nach einem anderen Mieter für die
Mieträume gesucht. Dies sei aber deshalb nicht ohne Weiteres möglich gewesen,
weil die gesamten Räumlichkeiten einzig und allein auf den Betrieb eines
Fitnessstudios hin ausgebaut gewesen seien. Daher seien nur andere
Fitnessstudiobetreiber als potentielle Mieter in Frage gekommen. Sie habe
verschiedene Chiffre-Anzeigen geschaltet, auf die verschiedene Schreiben
eingegangen seien. Letztlich habe dann ein Mietverhältnis mit der Fa. I1. zum
1. September 2006 begründet werden können. Entgegen der Auffassung des
Beklagten stehe dem Erlassanspruch nicht die Versäumung der Antragsfrist
entgegen. Sie habe den Erlassantrag bereits am 10. Januar 2007 gestellt.

9

In der mündlichen Verhandlung vom 1. Oktober 2007 hat die Klägerin ihre Klage
in Höhe von 9.025,07 Euro zurückgenommen.

10

Im Übrigen hat sie beantragt,

11

den Beklagten unter entsprechender teilweiser Aufhebung des Bescheides vom
13. Juni 2007 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 27. Juni 2007 zu
verpflichten, ihr für das Jahr 2006 einen Grundsteuerbetrag in Höhe von
7.901,59 Euro, das Grundstück H. Straße , T. , betreffend, zu
erlassen.

12

Der Beklagte hat beantragt,

13

die Klage abzuweisen.

14

Zur Begründung hat er ausgeführt: Die Klage sei unbegründet, da der Antrag auf
einen Grundsteuererlass nicht in der nach § 34 GrStG vorgesehenen Frist gestellt
worden sei. Der Antrag auf Erlass der Grundsteuer sei aber auch unbegründet. Die
Klägerin habe in dem Schreiben mit Datum vom 10. Januar 2007 nicht vorgetragen,
warum sie die Ertragsminderung nicht zu vertreten habe. Hierzu sei sie aber
verpflichtet, so dass aus diesem Grund bereits ein Anspruch auf einen Erlass
ausscheide. Der Hauptmieter, die G. , habe bereits Mietzahlungen aus dem Jahre
2005 geschuldet. Wie aus den Vorgängen des Verfahrens für das Jahr 2005
hervorgehe, sei schon am 15. Dezember 2005 ein Versäumnisurteil des Landgerichts
Wuppertal (7 O 349/05) ergangen. Das Mietverhältnis sei in 2006 trotzdem weiterhin
bis zum 30. September 2006 aufrecht erhalten worden.

15

Durch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird, hat das
Verwaltungsgericht das Verfahren eingestellt, soweit die Klägerin die Klage
zurückgenommen hatte. Den Beklagten hat es unter teilweiser Aufhebung des
Bescheides vom 13. Juni 2007 und des Widerspruchsbescheides vom 27. Juni 2007
verpflichtet, der Klägerin für das Jahr 2006 einen Grundsteuerbetrag in Höhe von
5.895,46 Euro das Grundstück H. Straße in T. betreffend zu erlassen. Im
Übrigen hat es die Klage abgewiesen.

16

Am 16. November 2007 hat der Beklagte einen Antrag auf Zulassung der
Berufung gestellt. Während des Zulassungsverfahrens hat das Finanzamt T. mit
Bescheid vom 9. Mai 2008 den Einheitswertbescheid vom 12. Juli 2004 und den
Grundsteuermessbescheid vom 12. Juli 2004 aufgehoben, weil die in dem
Feststellungsbescheid getroffene Zurechnung unrichtig gewesen bzw. der falsche
Steuerschuldner ausgewiesen sei. Daraufhin hat der Beklagte mit Bescheid vom
5. Juni 2008 u.a. für das Jahr 2006 die geforderte Grundsteuer in voller Höhe in
Abzug gebracht. Mit Schreiben vom 9. Juni 2008/25. August 2008 hat er sinngemäß
das Verfahren für erledigt erklärt. Demgegenüber hat die Klägerin ausgeführt, sie
vermöge einen Erledigungsgrund nicht zu erkennen. Im Streit stehe auch im
Zulassungsverfahren die Grundsteuerbefreiung zu ihren Gunsten als
Steuerschuldnerin.

17

Mit Beschluss vom 10. Oktober 2008 hat der Senat die Berufung zugelassen,
soweit der Klage stattgegeben worden war.

18

Zur Begründung seiner Berufung führt der Beklagte aus: Ein Antrag auf
Grundsteuerbefreiung betreffend die Steuerfestsetzung für das Jahr 2006 mit
Bescheid vom 30. Januar 2006 sei entgegen der Regelung des § 34 Abs. 2 Satz 2
Grundsteuergesetz nicht bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März
gestellt worden. Der (ursprüngliche) Erlassantrag sei auch unbegründet. Die Klägerin
hätte bereits zu Beginn des Jahres 2006 das Mietverhältnis mit der G. beenden
müssen. Im Hinblick auf die hohen Mietrückstände, die sich bereits im Jahr 2005
ergeben hätten, und die Tatsache, dass diese Rückstände auch durch die Klägerin
tituliert worden seien, sei nicht damit zu rechnen gewesen, dass die Firma G. in
Zukunft sowohl die Rückstände begleichen würde als auch weiterhin die normalen
Mieten würde zahlen können. Im April 2006 habe nur noch eine verminderte Miete
gezahlt werden sollen. Daraus ergebe sich, dass in den ersten drei Monaten des
Jahres 2006 weiterhin keine Zahlungen erfolgt seien, so dass keine Veranlassung für
die Klägerin bestanden habe, ein Mietverhältnis bei derartig hohen Mieten mit einer
derartig unzuverlässigen Mieterin fortzusetzen. Die Klägerin sei verpflichtet gewesen,
spätestens ab Beginn des Jahres 2006 die Räume anderweitig zu vermieten. Da sie
im Herbst 2006 unmittelbar einen neuen Mieter gefunden habe, sei es auch nicht
schwierig gewesen, bereits zu Beginn des Jahres 2006 einen anderen Mieter zu
finden.

19

Der Beklagte beantragt,

20

das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage in vollem Umfang
abzuweisen.

21

Die Klägerin beantragt,

22

die Berufung zurückzuweisen.

23

Zur Begründung ergänzt und vertieft sie ihre Ausführungen zur Frage der
Erledigung des hier im Streit stehenden Erlassantrages und zur Frage einer
fristgemäßen Antragstellung. Im Übrigen setzt sie sich mit der obergerichtlichen
Rechtsprechung zum Erfordernis atypischer Umstände als Voraussetzung für einen
Grundsteuererlass auseinander.

24

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des
Parteivorbringens im Übringen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der
beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

25

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

26

Die Berufung des Beklagten ist begründet.

27

Das Verwaltungsgericht hat der Klage hinsichtlich des noch im Streit stehenden
Erlassbetrages von 5.895,46 Euro zu Unrecht stattgegeben.

28

Es kann dahinstehen, ob, wie der Beklagte meint, aufgrund der Änderung des
Grundsteuermessbescheides und der Aufhebung des Grundsteuerbescheides vom
30. Januar 2006 eine Erledigung des Rechtsstreits eingetreten ist, oder ob
angesichts des geänderten Grundsteuerbescheides vom 5. Juni 2008 betreffend die
vom Beklagten geltend gemachte Grundsteuerforderung der in Rede stehende
Erlassantrag weiterhin Gültigkeit besitzt. Ebenso kann dahinstehen, ob der
Erlassantrag fristgemäß gestellt worden ist.

29

Denn der Klägerin steht jedenfalls der im Berufungsverfahren noch streitige
Anspruch auf Erlass der Grundsteuer nicht zu.

30

Anspruchsgrundlage für den begehrten Erlass ist § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG,
wonach die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen wird, der vier Fünfteln
des Prozentsatzes der Minderung entspricht, soweit bei Betrieben der Land- und
Forstwirtschaft und bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des
Steuergegenstandes um mehr als 20 vom Hundert gemindert ist und der
Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Gemäß § 33
Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG ist normaler Rohertrag bei bebauten Grundstücken, deren
Wert, wie hier, nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist,
die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des
Erlasszeitraums maßgebend wäre. Maßgeblich ist dafür gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1
des Bewertungsgesetzes (BewG) u. a. die mit der G. vereinbarte Miete, an der die
Klägerin auch für 2006 festgehalten hat.

31

Vorliegend lässt sich nicht feststellen, dass die geltend gemachte
Ertragsminderung, wie erforderlich, auf atypische Umstände oder einen strukturell
bedingten Leerstand zurückzuführen ist.

32

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,

33

vgl. u.a. Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13.89 -, u.a. in: BStBl. II 1992, 580,

34

der sich der Senat in ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat,

35

vgl. u. a. Urteil vom 26. August 2008

36

- 14 A 2509/07 -,

37

können die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des
normalen Rohertrages (grundsätzlich) nur erfüllt sein, wenn der (geringe) Ertrag
eines Grundstückes auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgeht, die im
Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind. Dieser Grundsatz
ist auch nicht dadurch in Zweifel zu ziehen, dass sich das
Bundesverwaltungsgericht,

38

vgl. Beschluss vom 24. April 2007

39

- GmS-OGB 1/07 -, in: ZKF 2007, 211,

40

auf die Kritik des Bundesfinanzhofes,

41

vgl. Beschluss vom 13. September 2006

42

- II R 5/05 -, u.a. in: BStBl. II 2006, 921,

43

dessen Rechtsprechung angeschlossen hat und nunmehr auch strukturell
bedingte Ertragsminderungen als Erlassgrund anerkennt.

44

Es ist nicht erkennbar, dass damit eine grundsätzliche Änderung der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung verbunden ist in dem Sinn, dass auf den
Gesichtspunkt der "Atypizität" in jedem Fall zu verzichten sei und damit im Ergebnis
jeder Leerstand als für einen Grundsteuererlass berücksichtigungsfähig in Betracht
kommen könnte,

45

vgl. Urteile des Senats vom 16. Januar 2008

46

- 14 A 461/07 -, u.a. in: DWW 2008, 108 und

47

WuM 2008, 241, vom 11. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -, vom 26. August 2008 - 14
A 2509/07 - und vom 31. Oktober 2008 - 14 A 1420/07 -, a.A. BFH, Urteil vom
24. Oktober 2007 - II R 5/05 -, in: juris.

48

Hiergegen spricht bereits die Formulierung im Beschluss des
Bundesverwaltungsgerichts vom 24. April 2007, wonach nicht nur atypische
Ertragsminderungen, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen in
Betracht kommen.

49

Im Übrigen beruhte die frühere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts,
soweit es den "strukturell bedingten Leerstand" betrifft, auf der Annahme, dass ein
derartiger Leerstand bei der nächsten Hauptfeststellung zu berücksichtigen sei. Dem
ist der Bundesfinanzhof im Beschluss vom 13. September 2006 mit dem Argument
entgegengetreten, dass der Gesetzgeber die Hauptfeststellung ausgesetzt habe.
Daraus ist zu schließen, dass das Bundesverwaltungsgericht die Abweichung von
seiner bisherigen Rechtsprechung, die im Beschluss vom 24. April 2007 allerdings
nicht begründet worden ist, gerade auf dieses Argument des Bundesfinanzhofes
gestützt hat, das sich speziell auf die Frage des "strukturell bedingten Leerstandes"
bezieht. Dass das Bundesverwaltungsgericht eine Änderung seiner Rechtsprechung
auch hinsichtlich anderer Fallkonstellationen habe vornehmen wollen, kann daraus
nicht gefolgert werden.

50

In dieser Auffassung sieht sich der Senat durch die jüngere Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts,

51

vgl. Urteil vom 25. Juni 2008 - 9 C 8.07 -,

52

in: juris,

53

bestätigt. Im Rahmen der Entscheidungsgründe hat das
Bundesverwaltungsgericht nochmals darauf hingewiesen, dass es sich der
Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes angeschlossen habe, wonach ein
Grundsteuererlass "nicht nur bei atypischen und vorübergehenden
Ertragsminderungen in Betracht komme, sondern auch strukturell bedingte
Ertragsminderungen von nicht nur vorübergehender Natur erfassen könne." Dem
entspricht auch der vom Bundesverwaltungsgericht zu dieser Entscheidung verfasste
erste Leitsatz: "Ein Grundsteuererlass kommt nach den in § 33 Abs. 1 GrStG
bestimmten Voraussetzungen auch in Fällen strukturellen Leerstandes in Betracht, in
denen die Ertragsminderung des Grundstücks weder atypisch noch vorübergehend
ist." Dem steht auch nicht entgegen, dass das Bundesverwaltungsgericht bei der
Frage, ob der normale Rohertrag des klägerischen Grundstücks um mehr als 20 vom
Hundert gemindert sei, ausgeführt hat: "Gefordert ist ein Vergleich mit "anderen". Ob
der erzielte - geringe - Ertrag auf eine atypische Situation zurückzuführen ist
und/oder länger anhält, ist unerheblich." Diese Ausführungen stehen ersichtlich
ausschließlich im Zusammenhang mit der Frage der Ermittlung einer Minderung des
normalen Rohertrages bei Grundstücken, deren Bewertung im Sachwertverfahren
erfolgt. Ihnen ist nicht zu entnehmen, dass das Bundesverwaltungsgericht nunmehr
grundsätzlich jede Ertragsminderung unabhängig von ihren Ursachen als
Erlassgrund anerkennen würde, sofern diese Ertragsminderung nicht zu vertreten
ist.

54

Im vorliegenden Fall sind atypische Umstände des Einzelfalles für die Minderung
der Ertragslage nicht zu erkennen.

55

Zwar ist der Klägerin zuzugestehen, dass die Zahlungsunfähigkeit eines Mieters
in der Regel einen atypischen Fall im Sinne der genannten Voraussetzungen für
einen Grundsteuererlass darstellen dürfte.

56

Vgl. u.a. OVG des Saarlandes, Beschluss vom 28. September 2001 - 1 Q 26/01 -
, in: NVwZ-RR 2002, 885.

57

Dies gilt jedoch nicht für die Konstellation im vorliegenden Verfahren. Bei einem
gewerblichen Objekt mit spezifischer Ausstattung und einem besonderen
Verwendungsprofil, für dessen Anmietung von vornherein nur ein begrenzter
Interessentenkreis in Frage kommt, begründet ein längerer Leerstand vor einer
Neuvermietung keinen atypischen, einen Grundsteuererlass rechtfertigenden
Umstand,

58

vgl. Urteil des Senats vom 18. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -, in: Juris, m.w.N.

59

Um ein entsprechendes Objekt handelt es sich im vorliegenden Fall zumindest,
soweit es die Räumlichkeiten der Hauptmieterin G. betrifft. Denn nach den
Angaben der Klägerin waren diese Räumlichkeiten einzig und allein auf den Betrieb
eines Fitnessstudios hin ausgebaut. Daher seien ihr zufolge nur andere
Fitnessstudiobetreiber als potenzielle Mieter in Frage gekommen.

60

An der Annahme eines fehlenden atypischen Umstandes ändert auch die
Tatsache nichts, dass es nicht zu einem völligen Leerstand gekommen ist, sondern
das Objekt weiterhin bis August 2006, allerdings zu einem erheblich verminderten
Mietzins, an die G. vermietet war. Für die Frage, ob die für einen
Grundsteuererlass erforderliche Ertragsminderung auf atypischen Umständen beruht,
ist es unbeachtlich, ob diese Ertragsminderung auf einen völligen Mietausfall wegen
Leerstandes oder auf einen teilweisen Mietausfall wegen einer entsprechenden
Zahlungsunfähigkeit des Mieters zurückzuführen ist.

61

Die Ertragsminderung ist auch nicht auf eine nachhaltige und länger andauernde
Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen, die sich im
allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen hat, und damit nicht als
strukturell bedingte Ertragsminderung anzusehen,

62

vgl. zum Begriff "strukturell bedingt": Martini, Der Grundsteuererlass nach § 33
GrStG bei auf Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse
beruhenden Ertragsminderungen in der Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts, in: BayVBl 2006, 329, m.w.N. aus der Rechtsprechung;
Urteil des Senats vom 18. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -.

63

Anhaltspunkte dafür, dass der Markt in T. vor der Insolvenz der G. ein
entscheidungserheblich größeres Potenzial an möglichen Mietern für das
(Teil-)Objekt geboten hätte, sind nicht festzustellen. Zudem hat die Klägerin selbst
vorgetragen, die Ertragsminderung sei nicht strukturell bedingt.

64

Schließlich hat die Klägerin die Ertragsminderung ihres Grundstücks auch zu
vertreten. Denn sie hat nicht alle ihr zumutbaren Maßnahmen ergriffen, um die
Ertragsminderung zu verhindern. Vielmehr hat sie das (Teil-)Objekt weiterhin der
weitgehend zahlungsunfähigen G. überlassen und sich vorläufig mit geringeren
Mietzahlungen einverstanden erklärt. Dies mag gegebenenfalls eine
nachvollziehbare unternehmerische Entscheidung gewesen sein. Es gehört jedoch
zu ihrem eigenen unternehmerischen Risikobereich, wenn sie es auch im Hinblick
auf eine mögliche Realisierung zurückliegender Mietforderungen und in Erwartung
einer Akquirierung neuer Investoren bei der Aufrechterhaltung des bisherigen
Mietverhältnisses mit einem insolventen Mieter unter vorläufigem Verzicht auf einen
erheblichen Teil der vertraglich vereinbarten Mietzahlungen belässt. Dass der
Verzicht auf die vollständige Miete nicht endgültig geworden ist, lässt sich der
Anmeldung der gesamten Mietrückstände als Insolvenzforderung entnehmen.

65

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

66

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil sich der Senat in Übereinstimmung mit der
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts befindet und daher die
Voraussetzungen gemäß §§ 132 Abs. 2 und 137 Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.

67