Landgericht Mannheim (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-11-23, Aktenzeichen 4 S 64/05

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Mannheim vom 25.5.2005 wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe 110 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

1

Mit der Klage verlangt der Kläger den Saldo aus den Abrechnungen über die Betriebskosten aus den Zeiträumen 2003/2004 (137,54 Euro) und 2004/2005 (zuletzt und korrigiert 64,94 Euro). Zwischen den Parteien ist streitig, ob der Kläger berechtigt ist, in die Abrechnungen die gesamten Kosten für Grundsteuer und Haftpflichtversicherung aufzunehmen und auf die Beklagten umzulegen. Bis zu den Abrechnungen über die genannten Zeiträume vom 2.2.2004 (2003/2004) und 25.1.2005 (2004/2005) hatte der Kläger seit Beginn des Mietverhältnisses (1.7.1989 - Vierzimmerwohnung; 1.1.2000 - weitere Zweizimmerwohnung auf der gleichen Etage) in seine Abrechnungen über die Betriebskosten nur Beträge für Grundsteuererhöhung und Haftpflichtversicherungserhöhung aufgenommen. Der Kläger behauptet, dies sei nur versehentlich geschehen, die Beklagten berufen sich darauf, dass der Kläger die Sockelbeträge für Grundsteuer und Haftpflichtversicherung nicht mehr umlegen könne, er habe sein Recht verwirkt, jedenfalls sei eine konkludente Vertragsänderung eingetreten.

2

Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 25.5.2005, auf dessen tatsächliche Feststellungen im übrigen Bezug genommen wird, den zuletzt gestellten Anträgen stattgegeben und die Berufung zugelassen. Gegen die Verurteilung richtet sich die Berufung der Beklagten. Sie wiederholen und vertiefen ihren Sachvortrag zur konkludenten Vertragsänderung und Verwirkung. Insbesondere tragen sie vor, dass der Kläger in alle Betriebskostenabrechnungen bis zu den hier streitigen lediglich - und dies ausdrücklich so aufgeführt - die Positionen "Erhöhung der Haftpflichtversicherungen" und "Erhöhungsbetrag der Grundsteuer" aufgenommen und darüber hinaus auch noch Erklärungen für nachfolgende Abrechnungszeiträume abgegeben habe. Diesen Sachvortrag hat der Kläger bestätigt.

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Die Beklagten beantragen:

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Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Mannheim vom 25.5.2005 aufgehoben und die Klage abgewiesen.

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Der Kläger beantragt:

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Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

II.

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Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

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Auch nach Ansicht der Kammer hat der Kläger einen Anspruch auf Zahlung der (zuletzt) geltend gemachten Salden aus den beiden Betriebskostenabrechnungen.

9

Die Berufung stellt nicht in Zweifel, dass nach den schriftlichen Verträgen der Ansatz der gesamten Kosten der Haftpflichtversicherung und der Grundsteuer gerechtfertigt ist. Wie in zweiter Instanz unstreitig war, hat der Kläger in seinen Betriebskostenabrechnungen seit Beginn des Mietverhältnisses ausgewiesenermaßen nur die Erhöhung der Haftpflichtversicherungen und den Erhöhungsbetrag der Grundsteuer umgelegt und dabei - teilweise - auch Erklärungen für nachfolgende Abrechnungszeiträume abgegeben. Dadurch ist jedoch eine Änderung der Mietverträge für die Zukunft nach Ansicht der Kammer nicht zu Stande gekommen.

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Aus der Sicht des Empfängers - also des Mieters - ist zu beurteilen, ob in den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen Willenserklärungen des Vermieters, die auf eine Vertragsänderung zielen, enthalten sind. Der Mieter kann dem ersten Abrechnungsschreiben entnehmen, dass der Vermieter offenbar nicht die gesamten Kosten einzelner Kostenpositionen, sondern nur Erhöhungsbeträge umlegt und einen Teil der Kosten damit selbst trägt. Dies gilt zunächst nur für den konkreten Abrechnungszeitraum und - mangels eindeutiger darauf hindeutender Anhaltspunkte im Abrechnungsschreiben - nicht für die weitere Zukunft, zumal ein Mieter weder darauf rechnen darf noch damit rechnen muss, dass in einem Abrechnungsschreiben über einen zurückliegenden Abrechnungszeitraum überhaupt in die Zukunft gerichtete Erklärungen des Vermieters, die eine Änderung des Dauerschuldverhältnisses beinhalten sollen, enthalten sind. Hinzu kommt hier, dass die Parteien zu Beginn des Vertragsverhältnisses zwei Vertragsurkunden erstellt haben, die - auch im hier betroffenen Bereich - ausgefeilte vertragliche Reglungen enthalten, weshalb es auch für einen Wohnraummieter eher wahrscheinlich ist, dass der Vermieter Änderungen des Vertrages ausdrücklich schriftlich antragen wird.

11

Das gleichermaßen wiederholte Vorgehen des Vermieters in den Folgejahren ändert daran nichts. Auch daraus lässt sich nach Ansicht der Kammer aus der Sicht des Mieters ein Wille, den schriftlichen Mietvertrag für die Zukunft zu ändern, nicht entnehmen.

12

Jedenfalls fehlt es an einer Willensbetätigung des Mieters, ein aus diesen Umständen abzuleitendes Angebot der Vermieters anzunehmen. Der Mieter, von dem allerdings gerade dann, wenn er die Sachlage erkennt, kaum erwartet werden kann, dass er dem Vorgehen des Vermieters widerspricht, zahlt entweder den aus der Abrechnung sich ergebenden Saldo oder er nimmt die Zahlung des Vermieters des zu seinen Gunsten bestehenden Saldobetrags an. Aus beidem ergibt sich kein Hinweis darauf, dass ein Einverständnis über die Beschränkung der Umlage für künftige Abrechnungszeiträume hergestellt ist. Die darauf gerichtete Willensbetätigung ist auch nicht entbehrlich, mag auch der Zugang einer solchen Willenserklärung nicht erwartet werden dürfen (§ 151 S. 1 BGB). Im Fehlen der Willensbetätigung des Mieters unterscheidet sich nach Ansicht der Kammer der hier zu beurteilende Sachverhalt auch von dem Fall, in dem der Vermieter nach dem Mietvertrag nicht umlegbare Kosten regelmäßig auf den Mieter abwälzt und der Mieter darauf den sich ergebenden Saldo jeweils ausgleicht. Für diesen hat der BGH (NJW-RR 2004, 877) entscheiden, dass das beiderseitige Verhalten als konkludente Vertragsänderung zu bewerten sei.

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Der vertragliche Anspruch des Klägers ist auch nicht verwirkt (§ 242 BGB). Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es über längere Zeit nicht geltend gemacht hat und sich der Verpflichtete darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde, wobei der Verstoß gegen Treu und Glauben in der illoyalen Verspätung der Rechtsausübung liegt (BGH, st. Rspr., zuletzt Urt. vom 20.7.2005 - VIII ZR 199/04). Eine Verwirkung kommt nur dann in Betracht, wenn - abgesehen vom bloßen Zeitablauf - Umstände vorliegen, die für den Schuldner einen Vertrauenstatbestand schaffen und die spätere Geltendmachung des Rechts als treuwidrig erscheinen lassen (BGH, a. a. O.). Nach Ansicht der Kammer kann ein Vertrauenstatbestand für die Beklagten durch die Abrechnungen des Klägers allenfalls insoweit geschaffen worden sein, dass der Kläger für zurückliegende Zeiträume Nachforderungen nicht aufstellt. Entsprechendes gilt für Abrechnungsschreiben, in denen der Vermieter auf die nächste Abrechnungsperiode Bezug genommen und darauf bezogenen Erklärungen abgegeben hat, für diese Perioden. Der Mieters kann jedoch nicht darauf vertrauen, dass der Vermieter zukünftig entgegen seiner Handhabung in der Vergangenheit bestimmte Betriebskostenpositionen nicht vollständig umlegt.

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Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Die Revision ist zuzulassen. Die hier zu beurteilende Fallgestaltung kommt immer wieder zur Entscheidung und die Voraussetzungen, unter denen eine konkludente Vertragsänderung anzunehmen sind, sind nicht geklärt.