Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2000-09-01, Aktenzeichen 19 U 147/99
ECLI:DE:OLGK:2000:0901.19U147.99.00

Tenor

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die zulässige Berufung des Klägers hat keinen Erfolg.

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Die Parteien streiten darüber, ob der Beklagte dem Kläger wegen
verspäteter Rückgabe der Mietsache zum Schadensersatz verpflichtet
ist und falls ja, in welcher Höhe. Der Kläger beziffert seinen
Schaden in der zweiten Instanz auf 43.380,-- DM.

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Der Beklagte hatte vor etwa 27 Jahren von den Eltern des Klägers
eine Scheune, in der er eine Schlosserei betrieb, und eine Garage
gemietet. Ein schriftlicher Mietvertrag existiert nicht. Der Kläger
hat 1993 das gesamte Anwesen übernommen und gegenüber dem Beklagten
das Mietverhältnis unter dem 22.12.1995 zum 30.6.1996 gekündigt.
Der Beklagte hat daraufhin u.a. behauptet, der Kläger habe ihm
zugesichert, während der Dauer seiner Betriebsinhaberschaft nicht
zu kündigen. Das AG Wipperfürth hat die Kündigung gleichwohl für
wirksam erachtet und den Beklagten durch Urteil vom 18.3.1997 - 1 C
282/96 -zur Räumung verurteilt, der Beklagte hat das Mietobjekt
Ende Juni 1997 geräumt.

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Der Beklagte behauptet weiterhin, der Kläger habe ihm nach
Übernahme des Objekts auf Befragen erklärt, er könne, solange er
selber arbeite und noch nicht in Rente sei, in dem Objekt bleiben;
er habe dies kurze Zeit später im Beisein des Zeugen J. noch einmal
bestätigt. Auch gegenüber dem Zeugen Sch. habe der Kläger erklärt,
der Beklagte könne in dem Mietobjekt bleiben, solange er die
Schlosserei betreibe (Bl. 124, 125 d.A.). Der Kläger bestreitet,
derartige Äußerungen abgegeben zu haben.

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Der Senat teilt nicht die Auffassung des Amtsgerichts, die
behauptete Vereinbarung entbehre der Schriftform (§ 566 BGB) und
sei deshalb unbeachtlich. Wie der BGH schon früher ausgeführt hat (
- Urt. v. 30.5.1962 - DRspr-ROM Nr. 1993, 1165) "sind Miet- und
Pachtverträge grundsätzlich, auch soweit sie sich über Grundstücke
verhalten, formfrei gültig (Mittelstein, Die Miete, 4. Aufl. S.
156, Roquette, Mietrecht 5. Aufl. S. 96). Schon die mündliche oder
auch eine stillschweigende Einigung über alle wesentlichen Punkte
verschafft den beiderseitigen rechtsgeschäftlichen Erklärungen ihre
Rechtsgeltung als Vertrag (vgl. RGZ 100, 131, 132; BGHZ 10, 171,
175). Für Verträge, die für eine längere Zeit als ein Jahr gelten
sollen, wird jedoch der Grundsatz der Formfreiheit durchbrochen;
denn sie bedürfen gemäß § 566 BGB der Schriftform. Die
Nichtbeachtung der Form führt nicht, wie es nach dem Grundsatz des
§ 125 BGB sonst der Fall sein müsste, zur Nichtigkeit des ganzen
Vertrages. Seine Rechtswirksamkeit ist nur hinsichtlich der
Laufzeit beschränkt. Der Vertrag gilt als für eine unbestimmte Zeit
abgeschlossen mit der weiteren Folge, dass er erst zum Schluss des
ersten Jahres gekündigt werden kann (§ 566 Satz 2 BGB)."

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Nichts anderes gilt für einen Vertrag, der in den Inhalt des zur
Zeit der Änderung bestehenden ursprünglichen Vertrages während
dessen Laufzeit in keiner Weise eingreift, sondern lediglich zur
Folge haben soll, dass der Laufzeit des Vertrages ein Zeitabschnitt
angefügt wird, es sich also um einen reinen Verlängerungsvertrag
handelt. Denn in diesem Fall sind die Interessen des im Hinblick
auf § 571 BGB in erster Linie geschützten künftigen
Grundstückserwerbers ausreichend gewahrt, wenn die aus dem
formgültigen Ursprungsvertrag nicht ersichtliche Verpflichtung ihn
nicht über die sich aus § 566 S. 2 BGB ergebende zeitliche Grenze
hinaus bindet (so BGH NJW 1994, 1649; BGHZ 50, 39 (43) = NJW 1968,
1229 = LM § 566 BGB Nr. 16; Palandt-Putzo, BGB, 59. Aufl., § 566 Rn
18 ).

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Hieraus folgt, dass die Parteien wirksam eine Verlängerung des
bestehenden Mietverhältnisses vereinbaren konnten, ohne dass dies
der Schriftform bedurfte. Nach dem Ergebnis der vor dem Senat
durchgeführten Beweisaufnahme ist auch davon auszugehen, dass der
Kläger dem Beklagten die von ihm behauptete Zusage, bis zum
Erreichen des Rentenalters die Schlosserei in den angemieteten
Räumen weiter betreiben zu können, gemacht hat. Die hierzu gehörten
Zeugen Sch. und J. waren zwar nicht zugegen, als der Kläger dem
Beklagten diese Zusage gegeben hat. Der Beklagte hat dies aber
gegenüber dem Zeugen J. bestätigt. Er hat dem Zeugen, der damals
beim Bauamt beschäftigt war nach dessen Bekunden, im Jahr 1994
anlässlich der Schlussabnahme der beiden bereits fertig gestellten
Wohnungen, als der Bau weiterer Wohnungen erörtert wurde, erklärt,
das sei nicht so eilig, der Beklagte könne bis zum Erreichen des
Rentenalters bleiben. Der Senat hat keine Zweifel an der
Richtigkeit dieser Aussage. Der Zeuge hat kein eigenes Interesse am
Ausgang des Rechtsstreits, seine Aussage war in sich schlüssig und
widerspruchsfrei, seine Erinnerungsfähigkeit steht außer Zweifel,
wie die von ihm geschilderten Details der damaligen Erörterung
belegen.

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Die Zusage führt aber deshalb noch nicht zur Unwirksamkeit der
Kündigung, sondern da sie bewirkt (lediglich), dass der Mietvertrag
von diesem Zeitpunkt ab als auf unbestimmte Zeit geschlossen
anzusehen ist, so dass der Kläger gem. § 566 S. 2 BGB erst für den
Schluss des Jahres kündigen konnte, was er auch getan hat.
Gleichwohl ist der vom Kläger gem. §§ 557 Abs. 1 S. 2, 286 BGB
geltend gemachten Schadensersatzanspruch nicht gerechtfertigt, weil
der Beklagte sich mit der Rückgabe der Mieträume nicht in Verzug
befand. Nach § 285 BGB gibt es keinen Verzug, ohne dass der
Schuldner dies zu vertreten hat. Dabei geht die neuere
Rechtsprechung davon aus, dass der Schuldner für einen
unverschuldeten Rechtsirrtum nicht einzustehen braucht. Diese
Voraussetzungen liegen vor. Der Beklagte brauchte nicht damit zu
rechnen, dass die behauptete Zusage alleine wegen der fehlenden
Schriftform ihm nur befristeten Aufschub gewährte, zumal auch der
ursprüngliche Vertrag nur mündlich abgeschlossen war, gleichwohl
aber über Jahrzehnte Bestand hatte. Darüber hinaus ist der Beklagte
aber auch deshalb nicht in Verzug geraten, weil auch ein
unverschuldetes tatsächliches Leistungshindernis vorübergehender
Natur vorlag (vgl. hierzu Palandt, a.a.O., § 285 Rn 2 mit
Rechtsprechungsnachweisen), das ihn an der fristgerechten Rückgabe
der Mietsache hinderte. Denn nach den Bekundungen des Zeugen Sch.
steht fest, dass der Beklagte sich zusammen mit dem Zeugen ca. 1
Jahr lang intensiv und vergeblich um die Beschaffung eines als
Zwischenlösung geeigneten Objekts bemüht hat. Zwar gab es, wie der
Zeuge bekundet hat, z.B. etliche leerstehende Scheunen oder
Kuhställe, die grundsätzlich in Frage kamen. Eine Anmietung sei
aber entweder an der nicht passenden Größe oder am fehlenden
Brandschutz gescheitert, an den für den Betrieb einer Schlosserei
besonders hohe Anforderungen gestellt würden. Diese Bekundung des
Zeugen Sch., dass kurzfristig kein Ersatzobjekt habe angemietet
werden können, hat der Zeuge J. indirekt bestätigt. Denn er hat
bekundet, dass vor einer Nutzung derartiger Objekte als Schlosserei
zunächst einmal die Genehmigung einer Nutzungsänderung erfolgen
müsse, was naturgemäß längere Zeit in Anspruch nehme. Diese Aussage
hat auch der Zeuge Sch. aus eigener Erfahrung bestätigen können;
nach seinem auch vom Zeugen J. bestätigten Bekunden wartet er seit
etwa vier Jahren auf die Genehmigung, in auf dem elterlichen Gehöft
befindlichen Räumlichkeiten eine Schlosserei betreiben zu können.
Selbst wenn der Beklagte also kurzfristig geeignete Räumlichkeiten
gefunden hätte, hätte er diese nicht alsbald als Schlosserei nutzen
können.

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Die Kosten der hiernach erfolglosen Berufung hat nach § 97 Abs.
1 ZPO der Kläger zu tragen. Vorläufig vollstreckbar ist das Urteil
nach §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

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Beschwer für den Kläger: unter 60.000,-- DM