Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-08-11, Aktenzeichen 4 K 6369/04
ECLI:DE:VGD:2005:0811.4K6369.04.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen
Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst zu tragen hat.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die
Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vorher Sicherheit in
derselben Höhe leistet.

1

Tatbestand:

2

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstückes Sstraße 23. Das Grundstück ist -
ebenso wie das Nachbargrundstück Sstraße 21 - mit einer im Jahr 1869 errichteten
dreigeschossigen Doppelhaushälfte bebaut, die der Kläger selbst bewohnt.

3

Am 14. Juli 1982 trug der Beklagte das Nachbargebäude Sstraße 21 und am
29. Juli 1982 das Gebäude des Klägers in die Denkmalliste der Landeshauptstadt E
ein. Insoweit wird Bezug genommen auf den Inhalt des an den Kläger gerichteten
Unterschutzstellungsbescheides und den diesbezüglichen Inhalt der Denkmalliste.

4

Beide Gebäude weisen zur Straße spiegelbildlich angeordnete, aufwändig
gestaltete spätklassizistische Hausfassaden auf. Das Gebäude Sstraße 21 ist
saniert, das im Eigentum des Klägers stehende Gebäude Sstraße 23 ist
sanierungsbedürftig. Seine straßenseitige Fassade ist zum Schutz von Passanten
vor herabfallenden Bauteilen seit Jahren eingerüstet.

5

Beide Grundstücke liegen im Geltungsbereich des am 11. März 1963 durch den
Rat beschlossenen und mit Verfügung des Regierungspräsidenten E vom
2. März 1967 genehmigten Bebauungsplanes Nr. 5376/18 der Landeshauptstadt E,
der u. a. für beide Grundstücke die Festsetzung „D", d. h. „Geschäftsgebiet" trifft.

6

Mit bestandskräftiger Instandsetzungsanordnung vom 22. August 1988 wurde
der Kläger zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen an der straßenseitigen
Fassade des Baudenkmals Sstraße 23 aufgefordert. Wegen der geforderten
Maßnahmen im Einzelnen wird auf den Inhalt dieses Bescheides Bezug genommen.
Die mit Verfügung vom 10. Dezember 1992 bzw. 26. Februar 1993 erfolgte
Androhung eines Zwangsgeldes hob der Beklagte im beim erkennenden Gericht
anhängigen Klageverfahren 4 K 12740/96 am 26. Februar 1998 auf und behielt sich
die Androhung der Ersatzvornahme vor. Mit Bescheid vom 6. Oktober 1999 forderte
der Beklagte den Kläger erneut zur Ausführung der mit Bescheid vom
22. August 1988 verlangten Maßnahmen auf und drohte ihm die Ersatzvornahme an.
Der hiergegen gerichtete Widerspruch des Klägers vom 3. November 1999 ist noch
nicht beschieden.

7

Unter dem 11. November 1999 beantragte der Kläger beim Beklagten, ihm die
denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abbruch des Baudenkmals Sstraße 23 zu erteilen,
und trug dazu vor, die Kosten für die Sanierung der straßenseitigen Fassade beliefen
sich auf rund 80.000 DM, diese Kostenlast sei ihm wirtschaftlich nicht zumutbar.
Wegen der Einzelheiten der Antragsbegründung wird auf die Antragsschrift vom
11. November 1999 nebst Anlagen Bezug genommen. Mit Bescheid vom
24. Mai 2000 lehnte der Beklagte diesen Antrag ab, weil das Baudenkmal nach
seinem bautechnischen Zustand Instand zu setzen sei. Wegen der Gründe im
Einzelnen wird auf den Inhalt dieses Ablehnungsbescheides Bezug genommen.
Unter dem 6. Juni 2000 regte der Beklagte unter Darlegung der näheren Modalitäten
an, für die Sanierung öffentliche Fördergelder zu beantragen. Der Fördersatz liege
bei etwa 25% der denkmalbedingten Mehrkosten.

8

Unter dem 13. Juni 2000 legte der Kläger gegen den Ablehnungsbescheid
Widerspruch ein. Unter dem 2. Oktober 2001 trug der Kläger dazu vor, nach den mit
Schreiben vom 27. September 2001 eingereichten Kostenvoranschlägen beliefen
sich die Sanierungskosten auf rund 630.000 DM. Bei einer Nettonutzfläche von 200
qm lägen die Sanierungskosten damit bei 3.150 DM je qm. Bei Abbruch und
Neuerrichtung könnte eine Nettonutzfläche von 455 qm geschaffen werden. Die
Abbruch- und Neuerrichtungskosten würden bei nur 1.700 DM je qm liegen. Damit
sei die Sanierung des Baudenkmals wirtschaftlich nicht vertretbar und die beantragte
Abbruchgenehmigung zu erteilen. Mit Widerspruchsbescheid vom 26. August 2004 -
zugestellt am 6. September 2004 - wies die Bezirksregierung E den Widerspruch im
Wesentlichen mit der Begründung zurück, der beantragten Abbrucherlaubnis
stünden Belange der Denkmalpflege entgegen. Wegen der Gründe im Einzelnen
wird auf die Begründung des Bescheides Bezug genommen.

9

Hiergegen hat der Kläger am 1. Oktober 2004 Klage erhoben, zu deren
Begründung er inhaltlich weitgehend Bezug nimmt auf seine
Widerspruchsbegründung vom 2. Oktober 2001. Er macht insbesondere geltend, bei
verfassungskonformem Verständnis des § 9 DSchG NRW müsse ihm im Wege des
Dispenses vom grundsätzlichen Abrissverbot die beantragte Erlaubnis wegen
unzumutbarer finanzieller Belastungen erteilt werden; andernfalls liege eine
unzulässige Enteignung vor. Wegen des voraussichtlichen finanziellen Aufwandes
für eine Sanierung des Baudenkmals bezieht er sich insbesondere auf ein Angebot
der B GmbH aus C1 vom 22. Juli 2001 und ein Angebot der N & Sohn GmbH aus E
vom 20. August 2001.

10

Der Prozessbevollmächtigte des Klägers beantragt,

11

den Beklagten unter Aufhebung seines
Versagungsbescheides vom 24. Mai 2000 und des
Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E vom
26. August 2004 zu verpflichten, dem Kläger auf seinen
Antrag vom 11. November 1999 die denkmalrechtliche
Erlaubnis zum Abriss des Gebäudes Sstraße 23 in E zu
erteilen.

12

Der Beklagte beantragt,

13

die Klage abzuweisen,

14

und nimmt im Wesentlichen Bezug auf die Gründe der Bescheide.

15

Der Beigeladene stellt keinen Antrag.

16

Wegen des Sach- und Streitstandes im Einzelnen wird auf den Inhalt der
Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

17

Entscheidungsgründe:

18

Die Klage ist unbegründet.

19

Der Versagungsbescheid des Beklagten und der Widerspruchsbescheid der
Bezirksregierung E sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen
Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO); denn der Kläger hat nach § 9 Abs. 2
Buchst. a) DSchG NRW keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten
Abrisserlaubnis.

20

Nach § 9 Abs. 1 Buchst. a) bedarf derjenige - hier der Kläger - einer
denkmalrechtlichen Erlaubnis, der ein Baudenkmal - hier das Gebäude Sstraße 23 -
beseitigen will. Nach Abs. 2 Buchst. a) der Vorschrift - die Regelung unter Buchstabe
b) greift ersichtlich nicht ein - ist die Erlaubnis zu erteilen, wenn Gründe des
Denkmalschutzes nicht entgegen stehen.

21

§ 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG NRW macht die nicht in das Ermessen der Unteren
Denkmalbehörde gestellte Entscheidung über einen solchen Erlaubnisantrag von
einer - gerichtlich in vollem Umfang überprüfbaren - Abwägung aller aus Sicht des
Denkmalschutzes gegen die Veränderung des Baudenkmals sprechenden Gründe
mit denjenigen privaten Interessen abhängig, die für eine solche Erlaubnis streiten.
Dabei lassen sich die „Gründe des Denkmalschutzes", die die Erteilung der Erlaubnis
verhindern können, nicht in abstrakter, auf alle denkbaren Einzelfälle anwendbaren
Form benennen, sondern müssen stets aus den Besonderheiten des zur
Entscheidung stehenden konkreten Falles abgeleitet werden. Vorzunehmen ist eine
von der Qualität des jeweils zu schützenden Denkmals abhängige Einzelfallprüfung,
ob und inwieweit die Schutzzwecke des Denkmalschutzgesetzes bezogen auf das
konkret betroffene Denkmal durch die in Rede stehende Maßnahme gestört oder
vereitelt werden könnten. Bei dieser Prüfung kommt den Gründen, aus denen ein
Objekt unter Denkmalschutz gestellt worden ist, besonderes Gewicht zu, da diese
Gründe die mit der Unterschutzstellung verbundene Einschränkung der
Eigentümerbefugnisse rechtfertigen.

22

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen - OVG
NRW -, Urteil vom 3. September 1996 - 10 A 1453/92 - und Beschlüsse vom
2. Oktober 2002 - 8 A 5546/00 - sowie 10. September 2004 - 22 A 4910/00 -.

23

Allerdings darf eine Erlaubnis nach § 9 Abs. 2 Buchstabe a) DSchG NRW erst
dann verweigert werden, wenn Gründe des Denkmalschutzes der Veränderung des
Denkmals „entgegenstehen", d. h. stärkeres Gewicht als die für die Veränderung
streitenden Interessen haben. Nicht schon jede geringfügige Beeinträchtigung
denkmalrechtlicher Belange rechtfertigt die Ablehnung der beantragten Erlaubnis.

24

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 2. November 1988 - 7 A 2826/86 -, BRS 48
Nr. 117 = NVwZ-RR 1989, 463, 464, vom 23. April 1992 - 7 A 936/90 -,
NVwZ-RR 1993, 230, 231 und vom 3. September 1996 - 10 A 1453/92 -
sowie Beschlüsse vom 2. Oktober 2002 - 8 A 5546/00 - und vom 10.
September 2004 - 22 A 4910/00 -.

25

Die im Einzelfall erheblichen Umstände sind zu ermitteln und sodann im Wege
der Abwägung zwischen den Belangen des Denkmalschutzes und den für die
erlaubnispflichtige Maßnahme streitenden privaten Interessen zu gewichten. Bei den
Anforderungen an diese Gewichtung sind die in §§ 1 Satz 1 und 2 Abs. 1 Satz 1
DSchG NRW zum Ausdruck kommenden Zielsetzungen des Denkmalrechts zu
berücksichtigen. Sie bestehen darin, das geschützte Objekt im Interesse des
Allgemeinwohls in seiner denkmalrechtlich relevanten Aussagekraft zu erhalten und
einer hiermit zu vereinbarenden sinnvollen Nutzung zuzuführen. Die sich aus dem
DSchG NRW ergebenden Pflichten und Beschränkungen der privaten
Nutzungsbefugnisse sind insgesamt als Bestimmungen im Rahmen der
Sozialpflichtigkeit des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu werten.
Bei verfassungskonformem Verständnis müssen sie jedoch den Grundsatz der
Verhältnismäßigkeit wahren.

26

Vgl. grundlegend im Hinblick auf Abrisserlaubnisanträge nach § 9
DSchG NRW OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997 - 7 A 133/95 -.

27

Zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Eigentümers eines Baudenkmals
kann es kommen, wenn die ursprüngliche Nutzung infolge geänderter Verhältnisse
hinfällig wird, eine andere Verwendung, auf die der Eigentümer in zumutbarer Weise
verwiesen werden könnte, sich nicht verwirklichen lässt und das Baudenkmal
praktisch auch nicht veräußert werden kann; denn in Verbindung mit der gesetzlichen
Erhaltungspflicht nähert sich die Rechtsposition des Eigentümers dann einer Lage, in
der vom Eigentum kaum etwas bleibt. Die Versagung einer Beseitigungserlaubnis ist
dann nicht mehr zumutbar, es sei denn, die an sich unverhältnismäßige
Eigentumsbeschränkung lässt sich durch Ausgleichsregelungen mit Art. 14 Abs. 1
GG in Einklang bringen. Es ist dem Gesetzgeber grundsätzlich nicht verwehrt,
eigentumsbeschränkende Maßnahmen, die er im öffentlichen Interesse für geboten
hält, auch in Härtefällen durchzusetzen, wenn er durch kompensatorische
Vorkehrungen unverhältnismäßige Belastungen bzw. gleichheitswidrige Sonderopfer
des Eigentümers vermeidet. Kompensatorische Maßnahmen helfen nur in
denjenigen Fällen nicht weiter, in denen weder mit technischen oder administrativen
noch mit finanziellen Mitteln ein Ausgleich gefunden werden kann, der dem
Grundsatz der Verhältnismäßigkeit entspricht und damit vor Art. 14 Abs. 1 GG
standhält. Eine solche Lage kann im hier einschlägigen Bereich etwa dann vorliegen,
wenn der Erhaltung eines Denkmals in der gegebenen Situation verhältnismäßig
geringes Gewicht zukommt, die Belange des Eigentümers aber besonders
schutzwürdig und - insbesondere - nicht rein finanzieller Natur sind. Für solche -
besonders gelagerten - Härtefälle muss das Gesetz eine Beseitigung des
Baudenkmals zulassen können, um uneingeschränkt mit der Eigentumsgarantie im
Einklang zu stehen.

28

Vgl. zur Verfassungsmäßigkeit denkmalschutzrechtlicher Regelungen
im vorstehenden Sinne Bundesverfassungsgericht - BVerfG -, Beschluss
vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, DVBl. 1999, 1498, 1499 und 1500.

29

§ 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG NRW steht mit diesem verfassungskonformen
Verständnis nicht in Widerstreit.

30

Nach dieser Vorschrift kann eine Maßnahme, die den im konkreten Fall
relevanten Denkmalwert des in Rede stehenden Objekts wesentlich mindern oder
gar aufheben würde, in Ausnahmefällen aus zwingenden Gründen zuzulassen sein.
Im Übrigen, d. h. von solchen Ausnahmefällen abgesehen, ist dem Gesichtspunkt der
Zumutbarkeit für den betroffenen Eigentümer dadurch Rechnung zu tragen, dass im
Rahmen der nach § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG NRW unter dem Gesichtspunkt des
Entgegenstehens von Gründen des Denkmalschutzes gebotenen Abwägung zu
untersuchen ist, ob den privaten Belangen auch im Wege der Übernahme des
Denkmals durch die Gemeinde gemäß § 31 DSchG NRW oder durch eine
angemessene Entschädigung auf der Grundlage von § 33 DSchG NRW hinreichend
Rechnung getragen werden kann. Mit diesen Vorschriften hat der nordrhein-
westfälische Gesetzgeber ein System von Ausgleichsregelungen geschaffen, das bei
der aus Gründen des Denkmalschutzes auszusprechenden Versagung der
Beseitigung von Denkmälern im vermögensrechtlich relevanten Bereich im
vorstehenden Sinne „unzumutbare" Belastungen verhindert.

31

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 4. Dezember 1991 - 7 A 1113/90 -, OVGE
42, 235 und vom 15. August 1997 - 7 A 133/95 -.

32

Damit im hier einschlägigen Anwendungsbereich gesetzlich vorgesehene
Ausgleichsregelungen im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG unzumutbare
Belastungen des Eigentümers des Denkmals verhindern können, muss die
Verwaltung bei der Aktualisierung der Eigentumsbeschränkung zugleich über den
gegebenenfalls erforderlichen Ausgleich zumindest dem Grunde nach entscheiden
(Hervorhebung durch die Kammer). Es muss - verwaltungsverfahrenstechnisch -
sichergestellt sein, dass mit einem die Eigentumsbeschränkung aktualisierenden
Verwaltungsakt zugleich über eine dem belasteten Eigentümer gegebenenfalls zu
gewährende finanzielle Kompensation zumindest dem Grunde nach, d. h. über das
Bestehen der Anspruchsvoraussetzungen dem Grunde nach mitentschieden wird.

33

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, DVBl. 1999,
1498, 1501 mit kritischer Anmerkung von Hendler.

34

Diesen Anforderungen ist im Rahmen der nach § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG
NRW gebotenen Abwägung der Belange der Denkmalpflege und der privaten
Belange des Eigentümers in der Weise Genüge getan, dass im Zuge der
Entscheidung über den jeweiligen Abrisserlaubnisantrag behördlich stets zu prüfen
ist, ob im betreffenden Einzelfall die Voraussetzungen für ein Übernahmeverlangen
oder - nach Wahl des betroffenen Eigentümers - die Voraussetzungen für einen
Entschädigungsantrag dem Grunde nach gegeben sind.

35

Vgl. insofern zum Abwägungsgebot grundlegend OVG NRW, Urteil vom
15. August 1997 - 7 A 133/95 -.

36

Der Kläger hat nach § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG NRW nicht deshalb einen
Anspruch auf Erteilung der beantragten Abrisserlaubnis, weil - wie er geltend macht -
die Versagung der Erlaubnis zu einem gleichheitswidrigen Sonderopfer bzw. einer
unverhältnismäßigen, in ihren Auswirkungen einer Enteignung vergleichbaren
Belastung seiner Eigentümerposition führen würde. Hier liegt kein solcher
Ausnahmetatbestand vor, der nach den konkreten Umständen des Einzelfalls zur
Erteilung einer Abrisserlaubnis zwingt, weil den Eigentümerbelangen von vornherein
nicht durch Ausgleichsregelungen Rechnung getragen werden kann, was dann in
Betracht zu ziehen wäre, wenn der Erhaltung des Baudenkmals Sstraße 23 in der
gegebenen Situation verhältnismäßig geringes Gewicht zukäme, die Belange des
Klägers aber besonders schutzwürdig und - insbesondere - nicht rein finanzieller
Natur wären.

37

Die Denkmalwürdigkeit des Baudenkmals Sstraße 23 ist hoch anzusetzen.

38

Ausweislich des beigezogenen Vorgangs über die Eintragung dieses Gebäudes
in die Denkmalliste ist es als Baudenkmal im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 1 DSchG
NRW unter Denkmalschutz gestellt worden, weil an seiner Erhaltung und Nutzung
ein öffentliches Interesse in Sinne von Satz 2 der genannten Vorschrift besteht. Es ist
bedeutend für Städte und Siedlungen und für seine Erhaltung und Nutzung liegen
städtebauliche und künstlerische Gründe vor.

39

Bedeutend für Städte und Siedlungen ist ein Objekt, wenn es durch seine
Anordnung und Lage in der Örtlichkeit, durch seine Gestaltung für sich allein oder in
Verbindung mit anderen Anlagen die historische Entwicklung einer Stadt oder
Siedlung in nicht unerheblicher Weise dokumentiert. In diesem Sinne bedeutend
kann eine bauliche Anlage auch - lediglich - aufgrund ihres städtebaulichen bzw.
siedlungsbezogenen Kontextes sein, etwa wenn sie an ihrem Standort in einem
denkmalrechtlich relevanten Umfeld eine Prägung vermittelt, wobei auch die Prägung
des Erscheinungsbildes einer Straße oder Teilen hiervon ausreichen kann.

40

So OVG NRW, Urteil vom 30. Juli 1993 - 7 A 1038/92 -, NVwZ-RR
1994, 135 mit weiteren Nachweisen zur oberverwaltungsgerichtlichen
Rechtsprechung (Anfechtung einer Unterschutzstellung eines Gebäudes an
der Per Rheinfront in E).

41

Das Gebäude Sstraße 23 ist für die Geschichte der Entwicklung der Stadt E von
hoher Bedeutung. Das Haus stellt - wie in der Denkmalliste ausgeführt wird - „mit den
Nachbargebäuden Nr. 19 und 21 ein wichtiges Zeugnis der spätklassizistischen
Bebauung Vs dar, welche heute fast vollkommen verschwunden ist" (Hervorhebung
durch das Gericht). Wie der Beklagte im Termin zur mündlichen Verhandlung
ergänzend erläutert hat, stellt das im Jahr 1869 am geschichtlichen Wendepunkt zur
sogenannten Gründerzeit errichtete Gebäude damit ein seltenes Beispiel für die
frühe Erweiterung der Stadt nach Süden dar, die vor dem deutsch-französischen
Krieg 1870/71 nur zaghaft eingesetzt hatte und erst im Zuge der sich anschließenden
politischen Entwicklungen in Deutschland, d. h. der Ausrufung des Deutschen
Reiches und der sich daraus ergebenden Impulse insbesondere für die
wirtschaftliche Entwicklung einen zügigen Fortgang nahm.

42

Für die Erhaltung und Nutzung des in diesem Sinne bedeutenden Objekts liegen
städtebauliche und künstlerische Gründe vor.

43

Städtebauliche Gründe sind gegeben, wenn das Objekt in seinem konkreten
Bestand aus der ihm noch innewohnenden funktionalen Einbindung in die gegebene
städtebauliche Situation nicht herausgelöst werden kann, ohne zugleich die
erhaltenswerte Situation in ihrer denkmalrechtlich relevanten Aussagekraft
wesentlich zu beeinträchtigen.

44

So OVG NRW, Urteile vom 30. Juli 1993 - 7 A 1038/92 -, NVwZ-RR
1994, 135 und vom 23. August 1995 - 7 A 3702/93 -, veröffentlicht in
Eberl/Kapteina/Kleeberg/Martin, Entscheidungen zum Denkmalrecht, Stand
12. Lieferung, Juli 2004, Band 1 unter 2.1.2 Nr. 8 bzw. 2.2.4 Nr. 12 mit
weiteren Nachweisen zur oberverwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung.

45

Künstlerische Gründe sprechen für die Erhaltung und Nutzung eines Objekts,
wenn es für eine bestimmte Künstlerpersönlichkeit charakteristisch oder für einen
Bau- oder Dekorationsstil bezeichnend ist oder wenn es innerhalb einer Stilrichtung
für Erfindungsreichtum spricht.

46

So OVG NRW, Urteil vom 23. August 1995 - 7 A 3702/93 -,
veröffentlicht in Eberl/Kapteina/Kleeberg/Martin, Entscheidungen zum
Denkmalrecht, Stand 12. Lieferung, Juli 2004, Band 1 unter 2.1.2 Nr. 8 bzw.
2.2.4 Nr. 12 mit weiteren Nachweisen zur oberverwaltungsgerichtlichen
Rechtsprechung.

47

Die für die Erhaltung und Nutzung des Baudenkmals Sstraße 23 erforderlichen
städtebaulichen Gründe sind gegeben. Das Gebäude dokumentiert durch seine
Gestaltung als Doppelhaushälfte mit dreiachsig gegliederter Straßenfassade, deren
Gliederung durch Pilaster, Kassetten sowie Fensterbankgesimse hergestellt wird und
zwischen dem Erdgeschoss und dem ersten Obergeschoss bemerkenswerten
Stuckdekor aufweist, für sich betrachtet, aber auch in der Zusammenschau
insbesondere mit der zugehörigen sanierten Doppelhaushälfte Sstraße 21 sowie
dem ebenfalls unmittelbar benachbarten Baudenkmal Sstraße 19 die
spätklassizistische Bebauung des südlich der B1 und der L gelegenen Stadtteils V
und durch seine Lage am nördlichen Rand Vs zugleich die ersten Ansätze einer
Stadterweiterung nach Süden in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Das
Gebäude, insbesondere seine Straßenfront ist in diesem in der Eintragung in die
Denkmalliste beschriebenen Zustand - wenn auch sanierungsbedürftig - nach wie vor
erhalten. Es kann nicht herausgelöst werden, ohne zugleich die erhaltenswerte Lage
in ihrer denkmalrechtlich relevanten Aussagekraft wesentlich zu beeinträchtigen. Mit
der bereits sanierten Doppelhaushälfte Sstraße 21 verbliebe im Falle eines Abrisses
des Baudenkmals Sstraße 23 - architektonisch betrachtet - nur ein Torso, dessen
Aussagekraft trotz des benachbarten klassizistischen Baudenkmals Sstraße 19
innerhalb seiner Einbindung in die vorhandene Blockrandbebauung mit weiteren
modernen und älteren Bauten nachhaltig geschwächt wäre.

48

Zugleich finden in dieser für die Stilrichtung des Klassizismus „sehr
ungewöhnlichen Fassadengestaltung" - so der Wortlaut der Eintragung in der
Denkmalliste - die für die Erhaltung und Nutzung des Objekts sprechenden
künstlerischen Gründe ihre faktische Grundlage. Wie der Beklagte im Termin zur
mündlichen Verhandlung ergänzend erläutert hat, ist gerade der Reichtum an
dekorativen Elementen dieser Hausfassade - wie der Vergleich mit der schlichter
gehaltenen Straßenfront des benachbarten klassizistischen Baudenkmals Sstraße 19
ergibt - für den Spätklassizismus bezeichnend, der damit in die Formensprache der
sich anschließenden Gründerzeit und insbesondere deren Verwendung aus früheren
Baustilen entlehnter dekorativer Elemente überleitet und - diese Vorgehensweise in
der Baugestaltung einleitend - seine weitere baukünstlerische Fortsetzung in der
gestalterisch wiederholenden Neuromanik, Neugotik und Neorenaissance gefunden
hat.

49

Diesem hoch anzusetzenden Denkmalwert des Gebäudes stehen keine
klägerischen Belange gegenüber, die deshalb als zumindest gleichgewichtig und
einen Abriss rechtfertigend in die Abwägung einzustellen wären, weil sie vorwiegend
nichtfinanzieller Art wären, ihnen durch die Ausgleichsregelungen der §§ 31, 33
DSchG NRW deshalb von vornherein nicht Rechnung getragen werden könnte und
ihnen aufgrund weiterer besonderer Umstände eine besondere Schutzwürdigkeit
zukäme.

50

Eine solche Ausnahmefallkonstellation, bei der gesetzliche Regelungen zum
finanziellen Ausgleich eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers des
Baudenkmals nicht abwenden könnten, liegt nicht vor. Der Kläger macht
ausschließlich wirtschaftliche Interessen geltend. So trägt er unter Bezugnahme auf
das Angebot der B GmbH aus C1 vom 22. Juli 2001 und das Angebot der N & Sohn
GmbH aus E vom 20. August 2001 vor, der voraussichtliche finanzielle Aufwand für
die Sanierung der straßenseitigen Fassade belaufe sich abweichend von der
insoweit überschlägigen Kostenschätzung des Planungsbüros T GmbH vom
6. Februar 1988 in Höhe von 40.000 bis 60.000 DM inzwischen auf 120.173,68 DM
oder 61.443,83 Euro laut Angebot B bzw. einschließlich der Baustelleneinrichtung
und vorbereitender Arbeiten auf 171.189,32 DM oder 87.527,71 Euro laut Angebot N.
Zudem sei das Gebäude insgesamt sanierungsbedürftig. Nach dem Gutachten des
Planungsbüros T GmbH vom 6. Februar 1988 liege dieser Sanierungsaufwand für
das übrige Gebäude bei 3.000 DM je qm an Wohnfläche und damit bei einer
Gesamtwohnfläche von rund 200 qm bei etwa 600.000 DM.

51

Diese Kostenschätzungen laut klägerischem Vortrag als zutreffend unterstellt,
scheitert die Erteilung einer Abrisserlaubnis gleichwohl daran, dass das strittige
Objekt - wie vorstehend ausgeführt - von hohem Denkmalwert ist und dem
wirtschaftliche Belange einwendenden Kläger zuzumuten ist, nach seiner Wahl auf
ein Übernahme- oder Entschädigungsverlangen verwiesen zu werden, weil deren
Voraussetzungen dem Grunde nach gegeben sind.

52

Für die Berücksichtigung der Ausgleichsregelungen der §§ 31, 33 DSchG NRW
sind dabei folgende Kriterien maßgeblich:

53

Nach § 31 DSchG NRW kann der Eigentümer die Übernahme eines Denkmals
durch die Gemeinde verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf seine
Pflicht zur Erhaltung des Denkmals auf Grund einer behördlichen Maßnahme nach
dem DSchG NRW wirtschaftlich nicht zuzumuten ist, das Denkmal zu behalten oder
es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Die Vorschrift gibt
dem Eigentümer unter den genannten Voraussetzungen das Recht, gleichsam
spiegelbildlich zur Enteignung die Entziehung des Eigentums und dessen
Übertragung auf die übernahmeverpflichtete Gemeinde zu beantragen, die sich
dieser Übernahmepflicht auch nicht damit entziehen kann, sie selbst sei nicht
leistungsfähig. Maßstab für das dem Eigentümer in diesem Zusammenhang finanziell
Zumutbare sind seine gesamtwirtschaftlichen Verhältnisse und seine allgemeine
wirtschaftliche Lage, jedoch nur insoweit, als sie auf die Bewertung der
ausschließlich auf das Denkmal selbst beschränkten Folgewirkungen Einfluss haben.
Maßgeblich ist allein, inwieweit sich das Denkmal bei einer sinnvollen Nutzung
„selbst trägt". Ist das nicht der Fall, braucht der Eigentümer spürbare Verluste nicht
ohne Ausgleich hinzunehmen. Sein übriges Vermögen im Interesse der
Allgemeinheit für die verlustreiche Nutzung des Denkmals aufzuopfern, ist ihm nicht
zuzumuten.

54

Will der Eigentümer indessen trotz Überschreitens der Zumutbarkeitsgrenze von
der Übernahmemöglichkeit des § 31 DSchG NRW keinen Gebrauch machen,
sondern stattdessen das Denkmal behalten, obwohl es sich bei einer sinnvollen
Nutzung finanziell nicht „selbst trägt", ist ihm nach seiner freien Auswahl auf Antrag
nach § 33 DSchG NRW eine angemessene Entschädigung in Geld zu gewähren,
„soweit der Vollzug dieses Gesetzes" - wie es in § 33 Satz 1 DSchG NRW heißt -
„enteignende Wirkung hat". Diese Vorschrift ist als weitere Ausgleichsregelung zu
begreifen, die den Zweck hat, eine dem Eigentümer durch denkmalschutzrechtliche
Maßnahmen im Einzelfall auferlegte und an sich unzumutbare Belastung durch eine
Entschädigungsleistung auf ein im Ergebnis zumutbares Maß herabzumildern, indem
er von den durch die Unwirtschaftlichkeit konkret eintretenden vermögensrechtlichen
Nachteilen entlastet wird.

55

Vgl. zur vorstehenden Zusammenfassung im Einzelnen grundlegend
OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997- 7 A 133/95 -.

56

Unter Anwendung der vorstehenden Grundsätze überwiegen im vorliegenden Fall
die gegen die Beseitigung des Baudenkmals Sstraße 23 sprechenden Gründe des
Denkmalschutzes die gegenläufigen privaten Interessen des Klägers, durch eine
Erlaubnis zum Abriss sich von den denkmalrechtlichen Nutzungsbeschränkungen
und sonstigen denkmalrechtlichen Lasten zu befreien und das Grundstück nach
Maßgabe seiner bauplanungsrechtlichen Ausweisung nutzen zu können.

57

Wie bereits ausgeführt, kommt dem Baudenkmal ein hoher Denkmalwert zu.
Seine Bausubstanz kann unter Zugrundelegung des klägerischen Vortrags über den
Sanierungsaufwand im Rahmen der privatnützigen Eigentümerbefugnisse durch den
Kläger einer sinnvollen, seine charakteristischen Denkmaleigenschaften wahrenden
privaten Nutzung zugeführt werden.

58

Dies betrifft zunächst die Sanierung der Gebäudesubstanz unter
Außerachtlassung der straßenseitigen Fassade. Eine solche Sanierung lässt sich
bautechnisch ohne nachhaltige Beeinträchtigung der denkmalrelevanten
Aussagekraft des Baudenkmals durchführen; denn sie besteht nach den
Darlegungen des Klägers im Schreiben vom 27. September 2001 und der
überschlägigen Kostenschätzung des Planungsbüros T GmbH vom 6. Februar 1988
aus der Instandsetzung der rückwärtigen Fenster in Wärmeschutzausführung, der
Instandsetzung der Dachpfanneneindeckung und Dachentwässerung, der Behebung
konstruktiver Risse und von Putzschäden an der rückwärtigen Fassade, Abriss des
erdgeschossigen Anbaus und Balkons am Hinterhaus, Einbau neuer Heizungs-,
Sanitär- und Elektroinstallationen und anschließender Renovierung sämtlicher
Räume. Nach einer dergestalten Instandsetzung lässt sich das Baudenkmal nach
Maßgabe der bauplanungsrechtlichen Ausweisung des Grundstücks als
„Geschäftsgebiet", von deren Wirksamkeit die Kammer im vorliegenden Verfahren
ausgeht, obgleich dieser Baugebietstyp in der seit dem 1. August 1962 in Kraft
befindlichen Baunutzungsverordnung vom 26. Juni 1962 - BGBl. I S. 429 - nicht mehr
aufgeführt war, allerdings seinem Wesen nach einem Kerngebiet vergleichbar sein
dürfte -

59

vgl. zu solchen Festsetzungen in übergeleiteten Durchführungsplänen
Bundesverwaltungsgericht - BVerwG -, Urteil vom 29. April 1977 - IV C
39.75 -, BVerwGE 54, 5ff.; OVG NRW, Beschluss vom 22. März 2002 - 10 B
201/02 -, BRS 65 Nr. 120 -,

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sowohl zu Wohnzwecken als auch gewerblich etwa als Bürogebäude nutzen.
Dem steht bei einem angenommenen Kostenaufwand von etwa 600.000 DM bzw
rund 300.000 Euro für die Sanierung und einer Kostenmiete von 30 DM, also rund
15 Euro je qm Nutzfläche bei einer Wohn-/Nutzfläche von 200 qm des Gebäudes
keine unverhältnismäßige finanzielle Belastung des Klägers gegenüber; denn
angesichts der bauplanungsrechtlich zulässigen Nutzbarkeit und der Lage des
Grundstücks nahe des T1hauses - der heutigen L1 - mit Grünanlage, T2 und
KL2teich, der G1straße als belebter Geschäftsstraße mit nach Sortimenten weit
gefächertem Einzelhandel und der Anbindung über den H-Platz an die L3allee ist
davon auszugehen, dass sich das Baudenkmal insoweit finanziell selbst trägt.

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Demgegenüber würde eine Sanierung der besonders denkmalwerten
straßenseitigen Fassade inzwischen mit weiteren 120.173,68 DM oder
61.443,83 Euro laut Angebot B bzw. einschließlich der Baustelleneinrichtung und
vorbereitender Arbeiten mit weiteren 171.189,32 DM oder 87.527,71 Euro laut
Angebot N zu Buche schlagen, wobei die Erneuerung der Fenster als
Schallschutzfenster - laut Kostenschätzung des Planungsbüros T GmbH vom
6. Februar 1988 - wegen der Lage des Gebäudes nahe der Rampe zur S1brücke in
denkmalgerechter Ausführung einen zusätzlichen finanziellen Aufwand verursachen
würde. Bei diesem Sachstand geht die Kammer davon aus, dass die realisierbare
Nutzung dieses Baudenkmals von hohem Denkmalwert diesen zusätzlichen
Sanierungsaufwand für die Fassade zuzüglich denkmalgerechter Schallschutzfenster
nicht mehr selbst trägt und damit den Kläger ohne einen insoweit zu leistenden
finanziellen Ausgleich unverhältnismäßig belasten würde.

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Denkmalrechtlich unbeachtlich ist indessen das klägerseits hervorgehobene
Interesse, im Zuge einer Neubebauung des Grundstücks eine Nettonutzfläche von
455 qm schaffen zu können.

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Das Interesse des Eigentümers eines Baudenkmals, das Grundeigentum ohne
die Belastung mit der „Hypothek" des Denkmals behalten und gegebenenfalls
wirtschaftlich lukrativ verwerten zu wollen, ist denkmalrechtlich ohne Belang, wenn
die Denkmaleigenschaft bestandskräftig feststeht und damit - sofern und solange das
Objekt unter Beibehaltung seiner denkmalrelevanten Bestandteile sinnvoll nutzbar ist
- die privaten Verfügungsbefugnisse über das mit dem Denkmal belegte
Grundeigentum einschränkt. Diese durch die besondere Situationsgebundenheit des
Grundeigentums geprägte Ausgangslage ist ferner dadurch gekennzeichnet, dass
die wirtschaftlichen Folgewirkungen der Denkmaleigenschaft eines Baudenkmals
jenseits ihrer Refinanzierbarkeit aus dem Denkmal selbst durch die Möglichkeit der
Ausgleichsregelungen der §§ 31, 33 DSchG NRW in einem die Zumutbarkeit
sichernden Umfang ausgeglichen werden können.

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Vgl. OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997- 7 A 133/95 -.

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Im vorliegenden Fall werden die wirtschaftlichen Folgewirkungen der durch den
Denkmalschutz bedingten Beschränkungen des Gebäudes einschließlich des mit
dem Denkmal belegten Grundstücks, d. h. des durch die Nutzbarkeit des
Baudenkmals nicht mehr gedeckten Finanzierungsaufwandes für die Sanierung der
Straßenfassade zuzüglich Fenster durch die Ausgleichsregelungen der §§ 31, 33
DSchG NRW in einem Maße abgefedert, dass es dem Kläger zuzumuten ist, sich
angesichts der Bedeutung dieses Baudenkmals für eine dieser beiden Alternativen
zu entscheiden und unter dieser Voraussetzung auf die von ihm beabsichtigte
Beseitigung des Denkmals zu verzichten.

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Die Voraussetzungen für ein an die Gemeinde zu richtendes
Übernahmeverlangen nach Wahl des Klägers sind nach gegenwärtigem
Erkenntnisstand dem Grunde nach wohl gegeben. Als private Nutzungsform kommt
in der gegebenen Situation nur eine Nutzung zu Wohnzwecken als Privatwohnung
des Klägers oder als Mietwohnungsobjekt oder eine Büronutzung für freiberufliche
Tätigkeit in Betracht. Eine Veräußerung als Einfamilienhaus dürfte angesichts der
Lage nahe der Rampe zur S1brücke auf dem freien Wohnungsmarkt kaum zu
realisieren sein. Unter diesen Voraussetzungen dürfte die Nutzung des Baudenkmals
durch den Klägers selbst oder als Mietwohnung bzw. Büro angesichts der bereits
durch die übrige Sanierung bedingten voraussichtlichen „Kostenmiete" in Höhe von
30 DM je qm als Rechnungsposten im Zuge der Beurteilung der Zumutbarkeit gerade
wegen des zu berücksichtigenden weiteren Aufwandes für die Sanierung der
straßenseitigen Fassade einschließlich denkmalgerechter Sanierung der Fenster als
Schallschutzfenster ein „Zuschussobjekt" sein. Dies erfüllt im Regelfall das Merkmal
„wirtschaftlich nicht zuzumuten" im Sinne von § 31 DSchG NRW und führt damit zu
der Berechtigung, von der Gemeinde die Übernahme des Baudenkmals zu
verlangen.

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Der Kläger kann jedoch für den Fall, dass er sich entschließen sollte, das
Baudenkmal zu behalten, zur Abfederung der Unzumutbarkeit finanzieller
Belastungen auch auf § 33 DSchG NRW verwiesen werden.

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Im Rahmen der Prüfung, ob der betroffene Eigentümer in einer die Grenzen der
Sozialpflichtigkeit überschreitenden Weise unzumutbar belastet wird und deshalb
eines finanziellen Ausgleichs bedarf, ist maßgeblich darauf abzustellen, wie sich ein -
als Leitbild gedachter - vernünftiger und einsichtiger Eigentümer, der - anders als der
Kläger, der die straßenseitige Fassade über Jahre hinweg hat verkommen lassen -
auch das Gemeinwohl nicht aus dem Blick verliert, entscheiden würde. Dabei
müssen die in der Situationsgebundenheit des konkreten Eigentumsobjekt zum
Ausdruck kommenden Belange des Denkmalschutzes mit ihrem vollen Gewicht
berücksichtigt werden. Je nachhaltiger diese Belange sind, um so eher können die
wirtschaftlichen Folgen dem einzelnen Eigentümer zugemutet werden. Ein in diesem
Sinne auf das Gemeinwohl bedachter Eigentümer hat, wenn er sich zum Behalt und
der privatnützigen Nutzung des Denkmals entschließt, nur solche Nutzungen in den
Blick zu nehmen, die die Allgemeinheit auf Grund eventueller Ausgleichsansprüche
möglichst gering belasten. Dabei hat er zugleich die speziell für den Schutz und die
Erhaltung von Denkmälern vorgesehenen Fördermittel und sonstigen
Vergünstigungen in vollem Umfang in Anspruch zu nehmen. Erst wenn sich bei
Ausrichtung an diesen Kriterien dauerhafte Verluste aus der privatnützigen Nutzung
des Denkmals ergeben, stellt sich die Frage, inwieweit die verbleibenden
Belastungen unzumutbar sind.

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So OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997- 7 A 133/95 -.

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Insoweit ist im vorliegenden Fall davon auszugehen, dass die Nutzung des
Baudenkmals als Privatwohnung des Klägers, als Mietwohnungsobjekt oder als Büro
für freiberufliche Tätigkeit eine zumutbare Nutzungsmöglichkeit darstellt, in die auch
die voraussichtlichen Fördergelder bei einem Fördersatz von etwa 25% der
denkmalbedingten Mehrkosten einzurechnen sind. Der Umstand, dass dann
gleichwohl eine Belastung von weit mehr als 30 DM je qm verbleibt, legt es nahe,
dass im vorliegenden Fall ein Anspruch auf Ausgleichszahlungen besteht.

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Allerdings ist der Kernbereich des Eigentums von vornherein nur da betroffen, wo
der wirtschaftliche Verlust nicht entgangener Gewinn, sondern echter Verlust in dem
Sinne ist, dass auf Dauer zur Erhaltung des Denkmals aus dem sonstigen Vermögen
des Eigentümers zugeschossen werden muss. Nur dieser Bereich ist von der
Ausgleichspflicht erfasst.

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So OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997- 7 A 133/95 -.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über
die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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