Verwaltungsgericht Aachen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-01-25, Aktenzeichen 4 K 373/09
ECLI:DE:VGAC:2010:0125.4K373.09.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des gegen sie aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

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T a t b e s t a n d :

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Die Klägerin war Eigentümerin der bebauten Grundstücke in Bad N. -M. , J.------weg 1 sowie Flurweg 16, auf denen sie in Rechtsnachfolge der "Seniorenheim P. GmbH" ab dem Jahr 2003 u. a. eine Seniorenresidenz und/oder Hotel betrieb.
Nach Ablehnung ihrer Anträge auf Erlass der Grundsteuer B gemäß § 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes (GrStG) für die Jahre 2004, 2005 und 2006 durch den Beklagten hatte die Klägerin am 21. September 2006 vor dem erkennenden Gericht Klage erhoben, die unter dem Aktenzeichen 4 K 1418/06 geführt wurde. Nachdem sich das Bundesverwaltungsgericht der Auffassung des Bundesfinanzhofes angeschlossen hatte, dass ein Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht komme, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen nicht nur vorübergehender Natur erfassen könne, hatte sich der Beklagte im Rahmen des Klageverfahrens bereit erklärt, die Erlassanträge erneut zu überprüfen und die Klägerin aufgefordert, prüffähige Unterlagen u. a. zu Vermietungs- und Verpachtungsbemühungen sowie Angaben über die Anzahl und Ausstattung der Hotelzimmer zu überreichen. Den Angaben der Klägerin und den von ihr vorgelegten Unterlagen war zu entnehmen, dass für die Zeit vom 01.10.2003 bis 31.12.2005 ein Mietvertrag mit der Firma X. Gesellschaft für Grundbesitzverwaltung und Verwertung mbH, L. bezogen auf die Räume des Seminarhotels mit einer vereinbarten Gesamtmiete von 3.000,- EUR monatlich inklusive Nebenkosten existierte und das Seminarhotel im Jahr 2006 komplett leer stand, also volle Ertraglosigkeit anzunehmen sei. Bezogen auf das Jahr 2007 hatte die Klägerin einen zwischen ihr und den Eheleuten G. in I. am 23. Mai 2007 geschlossenen Mietvertrag vorgelegt, demzufolge die Miete zum Betreiben des Hotels monatlich 5.000,- EUR zuzüglich ein Prozent des von den Mietern erzielten Umsatzes betragen sollte, und in dem sich die Klägerin als Vermieterin ein außerordentliches Kündigungsrecht auch für den Fall vorbehalten hatte, dass sie in der Lage sei, die Räumlichkeiten zu veräußern oder anderweitig zu verwerten.
Im Rahmen einer zwischen den Beteiligten geschlossenen außergerichtlichen Vereinbarung erließ der Beklagte der Klägerin die Grundsteuer B bezogen auf das Seminarhotel mit Bescheid vom 17. Dezember 2007 gemäß § 33 Abs. 1 GrStG anteilig für die Jahre 2004 und 2005 in Höhe von jeweils 4.552,56 EUR und für das Jahr 2006 in Höhe von 5.672,97 EUR (80 % der auf den Komplex Seminarhotel entfallenden Grundsteuer B von 7.091,21 EUR). Der Beklagte legte seinen Berechnungen im Einverständnis mit der Klägerin einen normalen jährlichen Rohertrag von 91.380,96 EUR zugrunde.
Nach Abgabe übereinstimmender Erledigungserklärungen im Rechtsstreit 4 K 1418/06 stellte die Kammer das Verfahren mit Beschluss vom 27. Dezember 2007 ein.

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Am 14. Januar 2008 beantragte die Klägerin den Erlass der Grundsteuer B für das Jahr 2007 und verwies hierzu auf die Gründe, die dem Beklagten als Gegenstand des für die Vorjahre anerkannten Erlasses bekannt seien. Auf Anforderung von Nachweisen zu Mieteinnahmen im Jahr 2007 teilte die Klägerin dem Beklagten mit Schreiben vom 28. Januar 2008 mit, die Mieteinnahmen im Jahr 2007 beliefen sich auf 23.000,- EUR, im Übrigen sei das Objekt inzwischen an die X. Gesellschaft für Grundbesitzverwaltung und Verwertung mbH veräußert worden. Mit weiterem Schreiben vom 26. Februar 2008 legte die Klägerin dem Beklagten eine Auflistung des Steuerberaters I1. vom 6. Februar 2008 vor, die neben der Zahlung von Nebenkosten ab August 2007 Mietzahlungen in Höhe von einmalig 5.000,- EUR sowie Mieteingänge der X. GmbH je für die Monate Januar bis Juni 2007 von monatlich 3.000,- EUR ausweist.

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Vom Beklagten um Erläuterung zu Mietzahlungen durch die X. GmbH für 2007 gebeten, deren Mietvertrag nach Angaben der Klägerin mit Schreiben vom 1. Februar 2006 zum 31. Dezember 2005 ausgelaufen sei, teilte die Klägerin mit Schreiben vom 17. März 2008 mit, der Erwerb des Objektes durch die X. GmbH sei mit rückwirkendem Besitzübergang zum 31. Dezember 2006 erfolgt, Zahlungen für die Zeit danach seien keine Mietzahlungen, sondern stellten nach ergebnislos verlaufenden Gesprächen über eine Neuvermietung ab dem 1. Januar 2007 eine Entschädigung dar.
Auf die Bitte des Beklagten um Vorlage des Vertrages über von der Klägerin mit der X. GmbH getroffene Zahlungsvereinbarungen und einer Übersicht des Steuerberaters der Klägerin über Einnahmen und Ausgaben im Jahr 2006 ließ die Klägerin dem Beklagten eine Stellungnahme der Steuerberatungsgesellschaft mbH L1. & N1. vom 1. April 2008 nebst Jahreskontobelegen zukommen, in der es heißt, entsprechend der Vereinbarung im Kaufvertrag vom 20. Dezember 2007 über den rückwirkenden Besitzübergang zum 31.12.2006 seien die in 2007 von der X. GmbH geleisteten Zahlungen in Höhe von 18.000,- EUR rechtsgrundlos erfolgt und deshalb zurückgerechnet worden.
Auf die weitere Bitte des Beklagten mit Schreiben vom 17. April 2008 um Vorlage des Vertrages als Grundlage für (Pacht-)Zahlungen der X. GmbH im Jahr 2006, des notariellen Vertrages vom 20. Dezember 2007 und einer Übersicht des Steuerberaters über Einnahmen und Ausgaben im Jahr 2006 übersandte die Klägerin dem Beklagten mit Schreiben vom 23. April 2008 eine Kopie des notariellen Kaufvertrages mit der X. GmbH vom 20. Dezember 2007 und wies darauf hin, laut Kaufvertrag sei keine erlassschädliche Entscheidung getroffen und kein rückwirkender Verzicht auf den Pachtzins erklärt worden; angesichts des rückwirkenden Besitzübergangs zum 31.12.2006 seien Zahlungen der X. GmbH als rechtsgrundlos erhalten zu erstatten gewesen.

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Mit Bescheid vom 16. Februar 2009 lehnte der Beklagte den von der Klägerin begehrten Erlass der Grundsteuer B für das Jahr 2007 ab. Zur Begründung führte er im Wesentlichen an, zwar sei für das Jahr 2007 ein hinreichender Ausfall des Pachtzinses zu verzeichnen, es lasse sich aber nicht feststellen, dass die Ertragsminderung auf atypische Umstände oder einen strukturell bedingten Leerstand zurückzuführen sei. Seit Anfang 2004 sei das Objekt entweder nicht oder nur zu einem Pachtzins unterhalb der von der Klägerin durch ein Verkehrswertgutachten belegten üblichen Jahresrohmiete verpachtet gewesen. Verantwortlich für die Probleme einer wirtschaftlichen Nutzung des Objektes, die auch dessen Verpachtung erschwerten, sei erkennbar dessen Lage in einem rund 150 Einwohner zählenden Außenort der Stadt Bad N. , der darüber hinaus keine touristische Infrastruktur aufweise. Für das von der Klägerin gewählte Verwendungsprofil, einem Hotelbetrieb mit angeschlossenem Restaurant, sei dies erkennbar ungünstig. Die aus diesem Nutzungskonzept resultierende Ertragsschwäche des Objektes sei als charakteristisch und gerade nicht als atypisch zu bezeichnen.
Der Leerstand sei auch nicht auf eine nachhaltige und länger andauernde Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen, die sich im allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen habe und damit nicht als strukturell bedingter Leerstand anzusehen. So wiesen die statistischen Erhebungen des LDS NRW "Beherbergungen im Reiseverkehr in Nordrhein-Westfalen, Ankünfte und Übernachtungen für den Bereich der Stadt Bad N. " für das Jahr 2005 insgesamt 111.291 Übernachtungen, für das Jahr 2006 insgesamt 113.709 Übernachtungen und für das Jahr 2007 insgesamt 111.108 Übernachtungen aus. Zudem ergebe sich aus den für die Monate Januar bis September 2008 vorliegenden Zahlen mit 91.084 Übernachtungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit 86.713 Übernach-tungen eine positive Veränderung von + 5,2 %.
Schließlich habe die Klägerin die Ertragsminderung des Grundbesitzes auch zu vertreten. Hierfür spreche der mit dem aktuellen Hotelbetreiber geschlossene Mietvertrag, der hinsichtlich der Laufzeit des Vertrages und der vertraglich eingeräumten Kündigungsmöglichkeiten völlig aus dem Rahmen falle. So beinhalte § 3 Satz 1 ein außerordentliches Kündigungsrecht, wonach die Klägerin das Mietverhältnis auch für den Fall kündigen könne, dass sie in der Lage sei, die Räumlichkeiten zu veräußern oder anderweitig zu verwerten. Dies führe dazu, dass nur eine reduzierte Miete erzielt werden könne, da durch die jederzeitige Auflösbarkeit des Vertrages der Mieter sein finanzielles Engagement für die erfolgreiche Führung des Betriebes nicht über einen angemessen langen Zeitraum disponieren könne. Hintergrund für diese Kündigungsregelung dürfte die bereits seit dem Jahr 2006 sehr konkret geplante und am 20. Dezember 2007 durch notariellen Kaufvertrag vereinbarte Eigentumsübertragung auf die X. GmbH mit Besitzübergang zum 31. Dezember 2006 sein. Die offensichtlich in Verbindung mit der Veräußerungsabsicht erfolgte Gestaltung des Mietvertrages lasse den Schluss zu, dass die Klägerin keineswegs alle ihr zumutbaren Maßnahmen ergriffen habe, um den Leerstand bzw. die Ertragsminderung zu verhindern. Es liege vielmehr auf der Hand, dass sich die Suche nach Mietern auf solche Interessenten beschränkt habe, die bereit gewesen seien, die voranstehend bereits erwähnte, völlig unübliche Vertragsgestaltung zu akzeptieren. Mithin sei die im Jahr 2007 eingetretene Ertragsminderung auf die willentlich getroffene Entscheidung der Klägerin zurückzuführen und nicht auf Umstände, die von außen die Vermarktungsmöglichkeiten beeinflussten, d. h., auf deren Eintritt oder Nichteintritt der Steuerpflichtige keinen Einfluss nehmen könne.

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Am 27. Februar 2009 hat die Klägerin Klage erhoben, zu deren Begründung sie im Wesentlichen vorträgt, eine Verkaufsabsicht des Objekts hindere in keiner Weise den Anspruch des Eigentümers auf Grundsteuererlass. Sie, die Klägerin, habe mit viel Mühe und Aufwand einen Mieter gesucht. Die Vermietungsbemühungen seien bereits im Jahr 2006 gestartet worden und hätten sich bis Anfang 2007 hingezogen. Es habe keinen anderen Interessenten gegeben, der bereit gewesen wäre, einen längeren Mietvertrag zu einer höheren Miete abzuschließen. Nach Beendigung des Mietvertrages mit G. habe die X. GmbH den Komplex neu vermietet, sodass sich Vermietungsabsichten und Vermietungserfolg aneinanderreihten.

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Die Klägerin beantragt,

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den Bescheid des Beklagten vom 16. Februar 2009 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, die für das Steuerobjekt bezogen auf den Hotelkomplex für das Jahr 2007 festgesetzte Grundsteuer in Höhe eines Betrages von 5.672,92 EUR zu erlassen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Im Erörterungstermin am 9. November 2009 hat die Klägerin eine Bestätigung des Notars Niehoff in Mülheim/Ruhr vom 6. November 2009 darüber vorgelegt, dass der Kaufvertrag zwischen der Klägerin und der X. GmbH, für die Herr Axel J. H. als vollmachtloser Vertreter aufgetreten sei, am 20. Dezember 2007 unter der Urkundenrollennummer 1326/2007 beurkundet und die Nachgenehmigung der X. GmbH am 9. Januar 2008 erfolgt sei, sodass der Vertrag am 9. Januar 2008 rechtsgültig geworden sei.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten 4 K 1485/08 und 4 K 373/09 sowie der zu diesen Verfahren überreichten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Bescheid des Beklagten vom 16. Februar 2009 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten; die Klägerin hat keinen Anspruch auf den von ihr für das Jahr 2007 begehrten Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

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Die Kammer folgt zunächst der Begründung des Beklagten in seinem ablehnenden Bescheid vom 16. Februar 2009 und nimmt hierauf zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen Bezug, § 117 Abs. 5 VwGO.
Ergänzend ist hinzuzufügen: Soweit man der aus der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts NRW hergeleiteten Argumentation des Beklagten, die Minderung des normalen Rohertrages müsse auf atypischen Umständen des Einzelfalles beruhen und der Leerstand müsse auf eine nachhaltige und länger andauernde Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse zurückzuführen sein - Voraussetzungen, die im vorliegenden Fall nicht gegeben seien -, nicht folgt,

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vgl.	insoweit: Bundesfinanzhof (BFH), Urteil vom 24.10.2007 - II R 6/05 -, juris; neuerdings auch: VG Düsseldorf, Urteil vom 11.05.2009 - 5 K 3933/08 -, juris,

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sieht sich die Kammer im vorliegenden Fall nicht zu einer Entscheidung dieser Fragen gezwungen, weil jedenfalls der weitere, die Ablehnung des Erlasses tragende Grund, die Klägerin habe die Ertragsminderung des Grundbesitzes (bezogen auf den Hotelkomplex) zu vertreten, nicht zu beanstanden ist.

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Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung hat ein Grundsteuerschuldner eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn diese auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d. h., wenn er die Ertragsminderung (im Erlasszeitraum) weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können. Der Steuerschuldner hat demnach Umstände nicht zu vertreten, die unabhängig von seinem Willen eintreten; dagegen hat er für Umstände einzustehen, die er selbst aufgrund freier Willensentschließung herbeigeführt hat,

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vgl.	Bundesverwaltungsgericht (BVerwG), Urteile vom 15.04.1983 - 8 C 146 und 150/81 -, Urteil vom 25. Juni 2008 - 9 C 8/07 -, alle in juris.

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Letzteres trifft hier zu. Der durch Kaufvertrag vom 20. Dezember 2007 dokumentierte Verkauf des Objektes im Erlassjahr 2007 und die bereits vorher während des gesamten Jahres 2007 bestanden habende Verkaufsabsicht haben maßgeblichen Einfluss auf die Ertragsminderung des Hotelkomplexes im Jahr 2007 gehabt. Dies lässt sich unschwer aus dem "untypischen" Mietvertrag der Klägerin mit den Eheleuten G. vom 23. Mai 2007 herleiten, in dem sich die Klägerin in § 3 ein einseitiges außerordentliches Kündigungsrecht für den Fall vorbehält, dass sie in der Lage ist, die Räumlichkeiten zu veräußern oder anderweitig zu verwerten. Es dürfte außer Rede stehen, dass eine solche Klausel den Mietzins erheblich absinken lässt und vor allem die Suche nach einem (potenten) Mieter entscheidend erschwert. Abgesehen davon hat die Klägerin auch keine geeigneten Nachweise vorgelegt, dass sie sich ausreichend um die Vermietung des Hotelkomplexes für die Monate Januar bis Mai 2007, also vor Anmietung des Objektes durch G. , bemüht hat. Zur Vorlage solcher Nachweise ist die Klägerin durch den Beklagten und im Klageverfahren durch das Gericht wiederholt vergeblich aufgefordert worden. Solche Nachweise sind in aller Regel durch schriftliche Unterlagen zu erbringen, weil sie am ehestens und vorrangig geeignet sind, die konkreten Vermietungsbemühungen etwa hinsichtlich der Art, des Ortes, des Zeitpunktes, der Konditionen et cetera augenfällig und nachvollziehbar zu machen.
Entgegen der im Klageerwiderungsschriftsatz vom 20. Januar 2010 geäußerten Meinung der Klägerin ist deren Vermietungsabsicht bezogen auf das Jahr 2007 mithin von der Verkaufsabsicht "überlagert" worden. Die Minderung des Rohertrages beruhte mithin auf dem eigenen Willensentschluss der Klägerin und nicht auf Umständen, die außerhalb ihres Einflussbereichs lagen und die sie nicht zu vertreten hätte.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 Sätze 1 und 2 ZPO.