Amtsgericht Neuss (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1994-06-10, Aktenzeichen 36 C 402/93
ECLI:DE:AGNE:1994:0610.36C402.93.00

Tenor

Die von der Beklagten für das Abrechnungsjahr 1993 zu zahlenden Vorauszahlungen auf die Betriebskosten werden auf monatlich 100,00 DM festgesetzt.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagte zu 2/3, der Kläger zu 1/3.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist nicht begründet, die Widerklage ist begründet.

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Ein Anspruch auf Zahlung von 607,62 DM steht dem Kläger gegen die Beklagte nicht zu.

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Rückständige Nebenkosten in Höhe von 475,34 DM kann der Kläger von der Beklagten aufgrund der Nebenkostenabrechnung vom 07.06.1993 nicht verlangen.

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Verwaltungskosten in Höhe von 438,90 DM sind auf die Beklagte nicht umlegbar. Die entsprechende Vereinbarung in § 4 Ziffer 2 des schriftlichen Mietvertrages ist gemäß § 134 BGB nichtig, denn sie verstößt gegen die zwingenden Bestimmungen der §§ 4, 10 MHG. Danach sind andere Nebenkosten als die in der Anlage 3 zu § 27 II. BV genannten Betriebskosten nicht gemäß § 4 MHG auf den Mieter umlagefähig, sondern bilden einen Bestandteil der Grundmiete (BGH DWW 1993, 74). Das eigentliche Problem liegt in der Praxis darin, festzustellen, ob es sich bei dem für die Verwaltungskosten gesondert ausgewiesenen Betrag um einen unveränderlichen Bestandteil der Grundmiete oder um den wichtigen Teil einer Betriebskostenvereinbarung handelt. Ob das eine oder das andere gewollt ist, ist gemäß §§ 133, 157 BGB durch Auslegung zu ermitteln. Diese ergibt vorliegend, dass die als Pauschbetrag ausgewiesenen Verwaltungskosten Bestandteil einer Betriebskostenvereinbarung sind, jedenfalls ist eine eindeutige Zuordnung zur Grundmiete nicht möglich. Bereits die äußerliche Vertragsgestaltung spricht gegen die Zuordnung der Verwaltungskosten zur Grundmiete. Diese sind nämlich nicht in unmittelbarem Anschluss an die Grundmiete im Vertragstext ausgewiesen, sondern unmittelbar nach der Aufzählung der umlagefähigen Nebenkosten in den Vertragstext eingestellt. Auch die Einfügung der Verwaltungskosten in die Nebenkostenaufstellung im Nachtrag zum Mietvertrag macht deutlich, dass die Verwaltungskosten nach dem Vertragsaufbau nicht als kalkulatorischer Bestandteil der Grundmiete zu behandeln sind. Bestätigt wird diese Auslegung durch die Abrechnungspraxis des Klägers, der die Verwaltungskosten nicht gesondert abrechnet, sondern als Bestandteil der Nebenkostenabrechnung ausweist und die zweckgebundenen Vorauszahlungen der Beklagten auch insoweit verrechnet.

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Nur ergänzend und ohne dass es für die Entscheidung darauf ankommt sei darauf verwiesen, dass auch das von der Beklagten im Termin vorgelegte Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG die hier vorgenommene Auslegung bestätigt, denn der Kläger hat darin die zulässige Mieterhöhung nach § 2 MHG nach dem ausgewiesenen Mietzins von 460,00 DM (Miete und Garage) berechnet, ohne die Verwaltungskosten in die Berechnung einzubeziehen. Damit hat der Kläger aber selbst zu erkennen gegeben, dass er die Verwaltungskosten nicht als Bestandteil des Grundmietzinses betrachtet.

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Soweit das LG E in seinen nicht bindenden Entscheidungen vom 06.08.1991 und 17.04.1990 eine andere Ansicht vertreten hat, ist die hierzu gegebene Begründung nach der Entscheidung des BGH (a.a.O. nicht mehr haltbar.

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Kosten der Hauswartung in Höhe von 133,21 DM sind nicht umlagefähig, denn diese sind in der Anlage 3 zu § 27 II BV nicht aufgeführt.

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Soweit der Kläger diese Position mit Schriftsatz vom 25.10.1993 dahingehend erläutert hat, es handele sich um die Kosten für den Hausmeister, sowie für kleine technische Wartungsarbeiten, wie Austausch von Glühbirnen etc., fehlt eine ausreichende Erläuterung. Aus den vorgelegten Belegen geht hervor, dass die nicht im einzelnen beschriebenen Tätigkeiten von der Hausverwaltung des Klägers in Rechnung gestellt worden sind. Eine Rechtsgrundlage hierfür wird nicht dargelegt.

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Kosten für das Rolltor/Tiefgarage sind nicht aufgeschlüsselt, so dass nicht festgestellt werden kann, ob es sich um Kosten im Sinne der Betriebskostendefinition in § 27 Abs. 1 II. BV handelt.

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Zur Vermeidung von zukünftigen Streitigkeiten seien die Parteien darauf hingewiesen, dass

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Kosten für die Wartung von Feuerlöschgeräten zu den umlagefähigen Betriebskosten im Sinne von Ziffer 17 der Anlage 3 zu § 27 II BV zu rechnen sind (vgl. Geldmacher, Vereinbarung und Abrechnung von Nebenkosten im preisfreien Wohnraum, S. 28; Pfeifer, Nebenkosten, 4. Aufl., S. 42).,

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gegen die Umlage der Müllkosten nach Wohnfläche grundsätzlich keine Bedenken bestehen (vgl. OLG I3 DWW 1983, 278 + WM 1984, 51; Geldmacher, a.a.O., S. 38 ff).

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Gemäß § 535 Satz 2 BGB steht dem Kläger gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung restlicher Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate Juli und August 1993 in Höhe von 111,07 DM zu, denn die Beklagte hat in dieser Zeit statt der vereinbarten Vorauszahlungen von 260,00 DM lediglich Vorauszahlungen von 148,93 DM geleistet. Zu einer einseitigen Kürzung war sie nicht berechtigt.

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Der Anspruch des Klägers ist jedoch gemäß §§ 387, 389 BGB durch die mit Schriftsatz vom 20.09.1993 konkludent erklärte Aufrechnung mit dem Guthaben der Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung 1992 erloschen.

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Der Kläger ist gemäß §§ 242 BGB, 4. Abs. 1 MHG verpflichtet, die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen von 130,00 DM auf 100,00 DM für den Abrechnungszeitraum 1993 zu senken, denn wie die Ausführungen zur Klage zeigen, sind Vorauszahlungen von 130,00 DM monatlich angesichts eines Abrechnungsergebnisses von 1.060,13 DM nicht mehr angemessen im Sinne des § 287 ZPO. Unter Berücksichtigung der Interessen des Klägers sind die Vorauszahlungen mit höchtens 100,00 DM angemessen berechnet, §§ 315, 316 BGB, 287 ZPO. Dies entspricht auch dem Betrag, den die Beklagte als Vorauszahlung nach dem insoweit unwidersprochen gebliebenen Vorbringen des Klägers (§ 138 Abs. 3 ZPO) für 8/93 gezahlt und als angemessen akzeptiert hat.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 269, 708 Nr. 11, 713 ZPO.

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Streitwert:

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a. für die Klage: 718,69 DM (0 607,62 DM + 111,07 DM), § 19 Abs. 3 GKG

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b. für den Widerklageantrag vom 20.09.1993 zu Ziffer 2: 1.200,00 DM

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c. für den Widerklageantrag vom 20.09.1993 zu Ziffer 3: 300,00 DM

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d. für den Widerklageantrag vom 20.09.1993 zu Ziffer 4: 300,00 DM

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e. für den Widerklageantrag vom 20.09.1993 zu Ziffer 5: 360,00 DM.