Amtsgericht Neuss (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1990-02-14, Aktenzeichen 30 C 326/88
ECLI:DE:AGNE:1990:0214.30C326.88.00

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.047,28 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 01.10.1987 sowie weitere 370,85 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 01.02.1989 sowie weitere 932,76 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 03.12.1989 zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.800,-- DM vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Der Beklagte ist aufgrund schriftlichen Mietvertrages vom 08.08.1984 Mieter einer Wohnung im Hause …in …, welches der Klägerin gehört.

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Mit der Klage macht die Klägerin Mietrückstände für die Zeit von Mai 1985 bis Dezember 1989 in Höhe von insgesamt 6.556,29 DM geltend.

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Die Klägerin trägt vor, dass dem Beklagten Mietminderungsrechte nicht zustünden.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie 4.043,68 DM nebst 4 % Zinsen seit

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dem 01.10.1987, weitere 1.412,45 DM nebst 4 % Zinsen seit dem

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01.02.1989 sowie weitere 1.100,16 DM nebst 4 % Zinsen seit dem

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03.02.1989 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er ist der Auffassung, dass er in der streitigen Höhe berechtigterweise die Miete gemindert habe. Mit Schreiben vom 01.02.1985 habe er folgende Mängel gerügt:

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Schadhafte Fußleisten;

zerbrochenes Türschild;

drei Fliesen im Bad zerstört – nach Austausch seien Fliesen einer anderen Farbtönung verwandt worden;

Schlagstelle in der Badewanne;

untere Balkontür defekt;

obere Balkontür defekt,

Wohnungseingangstür verzogen;

unbenutzbarer Parkettboden in der Küche.

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Die Mängel seien nicht behoben worden. Mit Schreiben vom 07.02.1986 habe er sodann

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Tapetenfugen im Wohnzimmer bemängelt, die von einem Mitarbeiter der Klägerin verursacht worden seien.

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Im September 1987 sei

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die Wasserversorgung der Wohnung von einer zentralen Anlage auf dezentrale Durchlauferhitzer umgestellt worden. Dies erlaube lediglich noch, eine Entnahmestelle in der Wohnung gleichzeitig zu betreiben.

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Im übrigen springe der Durchlauferhitzer bei nicht ausreichendem Wasserdruck nicht an. Schließlich seien bei der Änderung der Warmwasserversorgung

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Tapetenschäden in Bad und Diele verursacht, jedoch nicht ordnungsgemäß behoben worden.

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Es wurde Beweis erhoben durch Vornahme zweier Ortsbesichtigungen sowie durch Vernehmung der Zeugin …; zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsprotokolle vom 26.10.1988 und 24.01.1990 genommen.

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Bezüglich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze und deren Anlagen verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage war gem. § 535 Satz 2 BGB in dem genannten Umfang begründet, im übrigen war sie mangels weiterer Ansprüche der Klägerin gegen den Beklagten abzuweisen.

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Der Mietzinsanspruch der Klägerin ist teilweise durch berechtigte Mietminderung des Beklagten gem. § 537 BGB erloschen. Zu den einzelnen vom Beklagten vorgebrachten Mängeln gilt folgendes:

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1.

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Ein Anspruch wegen schadhafter Fußleisten steht dem Beklagten nicht zu. Der Beklagte hat im Mietvertrag bestätigt, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand übernommen zu haben. Bei Fußleisten handelt es sich auch um Gegenstände, die anlässlich einer Besichtigung vor bzw. bei Abschluss des Mietvertrages ohne weiteres erkennbar sind, so dass auch vermeintliche Schäden an den Fußleisten vom besichtigenden Mieter ohne weiteres erkannt werden können. Der Beklagte hatte somit vor bzw. bei Abschluss des Mietvertrages die Möglichkeit, vermeintliche Mängel an den Fußleisten ausdrücklich zu rügen. Indem er dies offensichtlich nicht getan hat, hat er die vorhandenen Fußleisten als vertragsgemäß anerkannt. Ein Minderungsanspruch steht dem Beklagten daher in diesem Punkt nicht zu. Ein Gleiches gilt im Hinblick darauf, dass der Beklagte nach eigener Aussage während des Mietverhältnisses die vorhandenen Fußleisten in eigener Verantwortung entfernt hat; auch insoweit ist ein Minderungsrecht nicht gegeben.

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2.

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Betreffend das Türschild konnte das Gericht bei dem Ortstermin am 26.10.1988 feststellen, dass dieses zerbrochen war, und dass sich am Türschild befindlichen drehbaren Knauf sichtbare Spuren einer Zangenbenutzung befanden. Es handelt sich insoweit um einen Mangel, der von der Klägerin als Vermieterin zu vertreten ist. Die Außenseite der Wohnungstgür ist nicht lediglich dem Beklagten und seinen Besuchern, sondern, da zum Treppenhaus gelegen, einer unbestimmbaren Anzahl anderer Hausbewohner bzw. Hausbesucher zugänglich, so dass nach der Risikoverteilung die Klägerin für Mängel in diesem Bereich "zuständig" ist. Der Mangel ist un-

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streitig am 30.01.1989 behoben worden, so dass insoweit ein Minderungszeitraum von Mai 1985 bis Januar 1989 einschließlich gegeben ist. Das Gericht hält insoweit eine Mietminderung von 1 % für angemessen, einmal wegen der nicht unerheblichen optischen Beeinträchtigung der Wohnungstür, zum anderen, da ein zerbrochenes Türschild den Schutz der Wohnung vor unbefugtem Betreten noch verringert. Soweit der Beklagte nunmehr noch rügt, dass der Zylinder ca. 1 cm aus dem Schließblech herausragt, ist dies kein Mangel, der im Vergleich zum Zustand der Mietsache bei Anmietung bestünde. Wenn der Beklagte ein einbruchssicheres Türschloss wünscht, so mag er dies im Einvernehmen mit der Klägerin bzw. der Hausverwaltung auf eigene Kosten einbauen. Soweit bei der Ortsbesichtigung am 24.01.1990 festgestellt wurde, dass das Schließblech im oberen Bereich leicht absteht, ist dies vom Beklagten nicht als Mangel geltend gemacht worden, und dieser Umstand dürfte im übrigen durch bloßes Aziehen der vorhandenen Verschraubung zu beheben sein, so dass auch insoweit ein weiterer Mangel nicht vorliegt. Für den Zeitraum von Mai 1985 bis Januar 1989 bestand somit ein Minderungsrecht von 1 %.

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3.

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Betreffend die Fliesen im Bad ist ein Minderungsrecht nicht gegeben. Die Fliesen sind unstreitig nach entsprechender Anzeige durch den Beklagten seitens der Klägerin ausgewechselt worden, und der Beklagte hat nicht vorgetragen, dass dies außerhalb einer zumutbaren Beseitigungsfrist erfolgt wäre. Soweit die nunmehr vorhandenen Fliesen eine leichte Farbabweichung aufweisen, stellt dies keinen messbaren Mangel der Mietsache dar.

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Es liegt - gerade bei älteren Fliesen – auf der Hand, dass absolut im Farbton passende Ersatzfliesen nicht mehr zu beschaffen sind, so dass es der Klägerin objektiv unmöglich ist, mit zumutbarem Aufwand eine Farbgleichheit der zu ersetzenden Fliesen zu erzielen. Wegen der geringfügen Farbdifferenz kann seitens des Beklagten auch keine komplette Neuverfliesung des Bades verlangt werden, da dies im Vergleich zur geringfügigen optischen Beeinträchtigung völlig unverhältnismäßig wäre. Ein zur Minderung berechtigender Mangel liegt somit in diesem Punkt nicht vor.

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4.

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Was die Schlagstelle der Badewanne angeht, so ist diese nach dem eigenen Bekunden des Beklagten bereits bei Einzug vorhanden gewesen. Soweit der Beklagte vorgebracht hat, dass er diesen Mangel bei Einzug reklamiert habe, ist dies von der Klägerin insoweit bestritten worden, als sie vorgetragen hat, dass der Beklagte die Mietsache in einwandfreiem Zustand übernommen habe. Der Beklagte hätte daraufhin beweisen müssen, dass er eine entsprechende Reklamation bei Einzug vorgebracht hat. Dies ist nicht geschehen. Das Gericht musste daher von ausgehen, dass der Beklagte diesen Mangel bei Einzug rügelos akzeptiert hat, so dass auch von daher ein Minderungsrecht nicht gegeben ist; auf die ensprechenden Ausführungen bei den Fußleisten wird verwiesen.

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5.

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Bei der Ortsbesichtigung am 26.10.1988 wurde festgestellt, dass die untere Balkontür undicht war. Es wurde festgestellt, dass an dieser Tür ein mit zwei Schrauben zu befestigender Beschlag fehlte. Es liegt auf der Hand, dass durch das Fehlen eines solchen Beschlages die Dichtigkeit der Tür beeinträchtigt ist. Gerade im Hinblick darauf, dass der Balkon des Beklagten zur Wetterseite hin liegt – die Winde im hiesigen Bereich kommen zumeist aus westlichen Richtungen, und der Balkon des Beklagten zeigt in diese Richtung – ist es erforderlich, dass Fenster und Türen eine größtmögliche Dichtheit aufweisen. Der fragliche Mangel wurde unstreitig im Januar 1989 beseitigt. Der Beklagte ist daher von Mai 1985 bis Januar 1989 zur Minderung berechtigt. Im Hinblick auf die verstärkten Durchzugserscheinungen und Wassereintrittsmöglichkeiten, die durch seine solche fehlende Verschlussmöglichkeit entstehen, erscheint dem Gericht hier eine Minderung von 2 % als angemssen.

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Ein über Januar 1989 hinausgehender Minderungsanspruch steht dem Beklagten betreffend die untere Balkontür jedoch nicht zu. Mit der ordnungsgemäßen Anbringung der Verschlussmöglichkeit befindet sich die äußere Balkontür in einem unter Berücksichtigung ihrer Bauart als ordnungsgemäß anzusehenden Zustand. Das Gericht vermag nicht zu erkennen, dass, wenn Wind und Regen mit einiger Intensität auf die Außentür treffen, ein dann erfolgender Wassereintritt durch einen Mangel der Tür hervorgerufen wird. Die Balkontür ist Bestandteil einer erkennbar nicht sonderlich hochwertigen Fenster- und Türanlage aus Kunststoffrahmen, und es entspricht der gerichtlichen Erfahrung, dass solche Anlagen bei entsprechendem gegenschlagenden Wetter nicht 100%ig dicht sind. Der Beklagte hätte bei Anmietung auch erkennen können, dass die Tür- und Fensteranlage nicht gehobenem Standard entsprach, so dass er sich nicht auf eine Mangelhaftigkeit berufen kann. Bei der inneren unteren Balkontür handelt es sich desweiteren erkennbar um eine Holztür im Holzrahmen ohne Abdichtungsvorrichtungen, so dass auch insoweit nicht davon ausgegeben werden konnte, dass eindringende Zugluft durch diese Tür verhindert werden konnte. Ein über Januar 1989 hinausreichendes Minderungsrecht steht dem Beklagten daher nicht zu.

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Betreffend die obere Balkontür wurde bei der Ortsbesichtigung vom 26.10.1988 festgestellt, dass diese im oberen Bereich nicht vollständig dicht schließt. Bei der weiteren Ortsbesichtigung am 24.01.1990 war zu erkennen, dass der obere der vier in der Tür befindlichen Verschließmechanismen nicht funktionierte. Demgemäß war nach wie vor ein leichtes Abstehen der Tür im oberen Bereich festzugstellen. Der Mangel an dieser Tür ist somit entgegen dem Vorbringen der Klägerin nicht beseitigt worden. Auch insoweit setzt das Gericht eine Mietminderung von 2 % an, die von Mai 1985 bis Dezember 1989 anzusetzen ist.

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Bei beiden Ortsbesichtigungen wurde festgestellt, dass die Wohnungstür insbesondere im oberen Bereich verzogen ist. Durch dunkle Verfärbungen im dortigen Wandbereich lässt sich auch ohne weiteres erkennen, dass in diesem Bereich Zugluft gegeben ist. Die seitens der Klägerin in Aufgtrag gegebene Mängelbeseitigungsarbeit kann, da sie erkennbar lediglich ein Provisorium darstellt, durch das Gericht nicht als ornundsgemäß anerkannt werden. Gerade weil zumindest die obere Balkontür nicht dicht abschließt, ist es bei der offenen Bauweise der Wohnung des Beklagten erforderlich, dass, um ständigen Durchzug zu verhindern, die Wohnungseingangstür dicht abschließt. Dies ist nach der lediglich provisorisch ersichtlich unfachmännisch durchgeführten Arbeit an der Wohnungseingangstür zweifelsfrei nicht der Fall. Die Klägerin möge sich in diesem Punkt schon der Mühe unterziehen, ein Fachunternehmen mit der Behebung dieses Mangels zu beauftragen. Auch insoweit hält das Gericht eine Minderung von 2 % von Mai 1985 bis Dezember 1989 für angemessen.

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Wegen des Bodenbelages in der Küche steht dem Beklagten ein Minderungsrecht nicht zu. Es war für den Beklagten vor bzw. bei Vertragsabschluss ohne weiteres erkennbar, dass die Küche mit einem Parkettboden ausgestattet war. Dies mag ungewöhnlich und unsachgemäß sein; der Beklagte hat den Boden jedoch rügelos in diesem Zustand übernommen, so dass er nachträglich insoweit ein Minderungsrecht nicht geltend machen kann.

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An der Wohnzimmerdecke des Beklagten sind, wie bei den Ortsbesichtigungen festgestellt werden konnte, zwei opitsch deutlich erkennbare Fugen in der Tapezierung zu erkennen. Diese sind unstreitig durch eine Bearbeitung eines Beauftragten der Klägerin entstanden. Die Arbeit ist erkennbar laienhaft ausgeführt. Die Klägerin als Vermieterin war ohne weiteres verpflichtet, dass, wenn in ihrem Risikobereich Deckenarbeiten durchgeführt wurden, danach die Tapezierung in den vorherigen Zustand versetzt wurde. Dies mag, wie es das Gericht auch geäußert hat, im Hinblick auf die an der Decke verklebte Glasfaser nicht leicht sein, wird jedoch sicherlich einem Fachmann möglich sein. Auch insoweit muss die Klägerin sich vorhalten lassen, dass sie Fachleute mit der Durchführung von Arbeiten beauftragen möge, wenn der von ihr offenbar für alle möglichen Gewerke eingeschaltete Zeuge … handwerklich überfordert ist. Das Gericht hält insoweit eine Mietminderung von 1 % für angemessen, da die Tapetenfugen, wie bereits ausgeführt, optisch ohne weiteres erkennbar sind. Da der Beklagte diesen Mangel mit Schreiben vom 07.02.1986 gerügt hat, ist diese Minderung ab März 1986 bis Dezember 1989 gegeben.

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Wegen der Änderung der Wasserversorgung ist der Beklagte ebenfalls zur Mietminderung berechtigt. Dem steht § 9 des Mietvertrages nicht entgegen. Als der Beklagte die Wohnung angemietet hat, wurde das Warmwasser über eine zentrale Versorgung hergestellt. Unstreitig hat es diese Anlage erlaubt, dass der Beklagte gleichzeitig an allen Warmwasserentnehmestellen der Wohnung warmes Wasser beziehen konnte. Da eine zentrale Warmwasseranlage ständig warmes Wasser vorhält, ist sie zudem vom Wasserleitungsdruck unabhängig. Der nach der Umstellung auf den Durchlauferhitzer bestehende Zustand stellt jedoch für den Beklagten eine nicht unwesentliche Verschlechterung im Vergleich zum vorherigen, geschilderten Zustand dar. Zum einen hat die Beweisaufnahme das Vorbringen des Beklagten bestätigt, dass es zumindest bei Spitzen im Wasserbrauch zu einem Wasserdruckabfall kommen kann, der ein Anspringen des Durchlauferhitzers verhindert. Zum anderen kann der Beklagte unstreitig lediglich noch an einer Entnahmestelle in der Wohnung warmes Wasser beziehen, da in seine Wohnung lediglich ein Durchlauferhitzer eingebaut wurde. Es mag auch zumindest bei einzelnen Gelegenheiten eine Einschränkung sein, wenn nicht gleichzeitig im Bad und in der Küche warmes Wasser entnommen werden kann, etwa wenn gleichzeitig die Badewanne gefüllt und gespült werden soll. Die Klägerin kann auch nicht damit gehört werden, dass es sich beim Beklagten um einen Einzelmieter handelt, da es der Lebenserfahrung entspricht, dass, wie es vom Beklagten auch vorgebracht wurde, dieser Besuch anderer Personen in seiner Wohnung empfängt. Im übrigen mag es sich in manchen Situationen anbieten, die Zeit bis zum Einlaufen des Badewassers mit Küchenarbeiten zuzubringen, bei denen warmes Wasser benötigt wird. Der jetzige Zustand der Wasserversorgung ist für den Beklagten somit im Vergleich zum früheren Zustand nachteilig. Soweit die Klägerin vorgebracht hat, dass in der Wohnung des Beklagten aus technischen Gründen lediglich ein Durchlauferhitzer von 18 kw angebracht werden konnte, so handelt es sich dabei fraglos um einen Umstand, den der Beklagte nicht zu vertreten hat. Die Klägerin kann desweiteren nicht damit gehört werden, dass durch die Umstellung von der zentralen Warmwasserversorgung auf Durchlauferhitzer eine Einsparung eingetreten ist. Insbesondere die Bezugnahme auf den Heizölverbrauch, wie sie von der Klägerin vorgenommen wurde, scheidet aus, da es auf der Hand liegt, dass die Energiekosten, die früher für die Warmwasseraufbereitung in der zentralen Heizungsanlage aufgewandt wurden, nicht ersatzlos wegfallen; vielmehr müssen jetzt die einzelnen Bewohner des Hauses höhere Stromkosten aufwenden, da die Durchlauferhitzer jeweils über ihre Stromzähler laufen. Es wäre an der Klägerin, eine entsprechende Untersuchung anzustellen, ob durch die Umstellung auf Durchlauferhitzer "unter dem Strich" tatsächlich eine Energie- oder Kostenersparnis eingetreten ist; der lapidare Hinweis auf den verringerten Heizölverbrauch liegt dagegen erkennbar neben der Sache. Da nicht feststeht, dass durch die Änderung der Warmwasseraufbereitung tatsächlich eine Energieeinsparung eintritt, kann der Beklagte auch nicht auf § 9 des Mietvertrages verwiesen werden, da sich diese Vorschrift ausdrücklich auf "zweckmäßige" Modernisierungen, insbesondere solche zur Energieeinsparung bezieht. Das Gericht hält insoweit eine Mietminderung von 3 % ab September 1987 für angemessen.

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Die Ortsbesichtigung hat ergeben, dass anlässlich der Änderungsarbeiten an der Warmwaserversorgung die Tapeten in Bad und Diele beschädigt worden sind. Auch insoweit hat offensichtlich der Zeuge … nichtfachmännische Instandsetzungsarbeiten vorgenommen, die als solche ohne weiteres erkennbar sind. Das Gericht hält insoweit ebenfalls eine Mietminderung in Höhe von 1 % seit September 1987 für angemessen.

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Nach den obigen Ausführungen errechnet sich die Klageforderung wie folgt:

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Auszugehen war durchgängig von einem Nettomietzins von 620,-- DM . Die zehn Monate von Mai 1985 bis Februar 1986 waren um jeweils 7 % zu mindern, was einem Betrag von 434,-- DM entspricht. Für die 18 Monate von März 1986 bis August 1987 belief sich die Mietminderung auf 8 % entsprechend einem Gesamtbetrag von 892,80 DM. Für die 9 Monate von September 1987 bis Mai 1988 bestand eine 12 %ige Mietminderung entsprechend 669,60 DM. Dem Mietrückstand gemäß Klageantrag vom 25.05.1988 von 4.043,68 DM standen daher Minderungsansprüche des Beklagten in Höhe von 1.996,40 DM gegenüber, was eine Forderung der Klägerin von 2.047,28 DM ergibt.

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Für die 8 Monate von Juni 1988 bis Januar 1989 war ebenfalls eine Minderung von 12 % anzusetzen, was einem Betrag von 595,20 DM entspricht. Für die 8 Monate von Februar 1989 bis September 1989 belief sich die Minderung auf 9 % entsprechend 446,40 DM. Im Hinblick auf den Klageantrag vom 26.09.1989 über 1.412,45 DM ergab sich angesichts der Gegenansprüche des Beklagten von 1.041,60 DM eine Restforderung von 370,85 DM.

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Dem weiteren Klageantrag vom 03.01.1990 über 1.100,16 DM stand eine Mietminderung von 167,40 DM entsprechend einer 9 %igen Minderung für die 3 Monate von Oktober bis Dezember 1989 entgegen, so dass sich die Forderung der Klägerin insoweit auf 932,76 DM belief.

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Es war daher wie erkannt zu entscheiden.

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Die Zinsentscheidung folgt aus §§ 284, 288 BGB.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 92, 709 ZPO.

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Richter am Amtsgericht