Finanzgericht Baden-Württemberg (Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-06-28, Aktenzeichen 5 K 604/03

Tatbestand

1

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 21. Dezember 2000 (Urkundenrolle... des Notariats ... I) erwarben die Kläger (Kl) in Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) das im Grundbuch von ... eingetragene Flurstück Nr. ... Das Grundstück hat eine Gesamtfläche von 2,18 ar. Im Zeitpunkt des Erwerbs war das Objekt vermietet. Der Gesamtkaufpreis betrug 1.700.000 DM zzgl. 120.943 DM Nebenkosten.

2

Das Grundstück ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaut und liegt am ... in ... Das Gebäude stammt aus dem Mittelalter und wurde 1890 umgebaut. 1964 wurde ein Anbau daran errichtet und gleichzeitig die schadhaften Seitenwände ersetzt.

3

In dem mit -A- bezeichneten Gebäudeteil befinden sich folgende Einheiten:

4

EG
Verkaufsräume

402 cbm

OG 1
Verkaufsräume

489 cbm

OG 2
Büro/Wohnen

453 cbm

DG 1
Nebenräume/Büro

396 cbm

DG 1
Dachboden

61 cbm

5

In dem mit -B- bezeichneten Gebäudeteil befinden sich folgende Einheiten:

6

UG
Lager/Heizung

194 cbm

EG
Verkaufsräume

245 cbm

OG 1
Büro

265 cbm

DG 2
Büro/Wohnung
273 cbm

DG 1

48 cbm

7

Das Gebäude enthält insgesamt fünf Einheiten, von denen zwei (237,05 qm und 57,53 qm) als Ladengeschäfte und drei (127,40 qm, 50,22 qm und 52,04 qm) zu Wohnzwecken genutzt werden.

8

In ihrer am 3. Mai 2002 beim Beklagten (Bekl) eingereichten Einkommensteuer(ESt)-Erklärung für das Jahr 2001 machten die Kl aus diesem Objekt Werbungskosten in Höhe von 171.397 DM geltend, unter anderem 45.523,57 DM in Form von AfA nach § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG), ausgehend von einer AfA-Bemessungs-grundlage von 1.438.545 DM. Im unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehenden ESt-Bescheid 2001 vom 14. Januar 2003 ließ der Bekl die AfA nur in Höhe von 27.316 DM zum Werbungskostenabzug zu. In einer vom Bausachverständigen des Bekl vorgenommenen Kaufpreisaufteilung nach dem Verhältnis der Sachwerte vom 10. Juni 2003 (siehe allgemeine Akten) ermittelte dieser einen Grund- und Bodenanteil von 39%. Der Bekl übernahm diese Wertaufteilung in einem nach § 164 Abs. 2 AO geänderten ESt-Bescheid vom 26. Juni 2003. Im Zuge des sich daran anschließenden Einspruchsverfahren legten die Kl ein Gutachten des Grundstückssachverständigen ... vor, der aufgrund einer Bewertung nach dem Ertragswertverfahren einen Bodenwert in Höhe von 436.000 DM sowie einen Gebäudewert in Höhe von 1.637.022 DM ermittelte (AS. 2 f. Rechtsbehelfsakte).

9

Mit ihrer nach erfolglosem Einspruchsverfahren erhobenen Klage begehren die Kl einen Ansatz der Abschreibungsbemessungsgrundlage für das Objekt -A- und -B- in Höhe von 79% der Anschaffungskosten, somit 1.673.000 DM, auf der Grundlage einer Aufteilung des Kaufpreises nach dem Ertragswertverfahren. Sie tragen zur Begründung vor, nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) sei auf der Grundlage jedes Einzelfalles zu prüfen, welches Wertermittlungsverfahren im konkreten Einzelfall zugrunde zu legen sei. Dabei finde die Auffassung des Bekl, dass dabei regelmäßig das Sachwertverfahren zur Anwendung komme, in der Wertermittlungsverordnung keine Grundlage. Vielmehr verlange die Rechtsprechung, dass die zutreffende Bewertungsmethode anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu ermitteln sei, da die verschiedenen Wertermittlungsmethoden sich gleichwertig gegenüberstünden. In der Rechtsprechung sei festzustellen, dass das Sachwertverfahren bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen dann zur Anwendung zu bringen sei, wenn eine geringe Anzahl von Wohneinheiten vorläge. In diesen Fällen sei davon auszugehen, dass nicht der Ertragsgedanke, sondern die langfristige Vermögenssicherung im Sinne einer Substanzschaffung im Vordergrund stehe.

10

Bei der Investition in Geschäftsgrundstücke, die höhere Erträge verspreche, aber auch ein höheres Risikopotential enthalte, stehe im Regelfall der Ertragsgesichtspunkt im Vordergrund. Deshalb vertrete der BFH auch die Auffassung, dass in diesen Fällen das Ertragswertverfahren als zutreffender Aufteilungsmaßstab anzuwenden sei. Daraus schließe der BFH, dass der Wert von Geschäftsgrundstücken, die üblicherweise vermietet würden, im Allgemeinen nach dem Ertragswertverfahren zu schätzen sei.

11

Letzterer Sachverhalt sei im Streitfall gegeben. Bei dem Grundstück handele es sich um ein Geschäftsgrundstück mit Ladengeschäften. Der überwiegende Teil der Gebäudefläche werde für den Betrieb von Ladengeschäften bzw. Büros genutzt. Dieser Teil gebe dem Gebäude auch das Gepräge. Eine ausschließliche Nutzung zu Wohnzwecken sei somit nicht gegeben. Nach dem Verständnis der BFH-Rechtsprechung liege daher kein sog. Mietwohngrundstück vor. Es handele sich somit um ein Geschäftsgrundstück, so dass das Ertragswertverfahren die zutreffende Aufteilungsmethode sei. Dieses Ergebnis ergebe sich auch daraus, dass der ermittelte Sachwert nur ca. 50% des Kaufpreises betrage. Allein schon dies zeige, dass das Sachwertverfahren zu einem unzutreffenden Ergebnis führe.

12

Es sei auch nicht zutreffend, wie der Bekl meine, dass die Anwendung des Ertragswertverfahrens dem Grundsatz der Einzelbewertung widerspreche, da es eine Restwertmethode darstelle. Vielmehr sei der Boden- und der Gebäudewertanteil getrennt ermittelt worden. Diese getrennte Ermittlung unterscheide das Ertrags- auch vom Vergleichswertverfahren, welches zu Recht als zutreffender Aufteilungsmaßstab nicht zur Anwendung komme.

13

Zu Unrecht verweise der Bekl auf die gute Lage des Grundstücks, welche sich im Bodenwertanteil ausdrücken müsse. Am ... in ... hätten alle Grundstücks dieselbe günstige Lage. Dies schlage sich deshalb bereits beim Bodenrichtwert nieder. Bei der vom Bekl angewandten Aufteilungsmethode ergebe sich ein Bodenwert, der um ca. 50% über dem Bodenrichtwert liege. Daraus werde deutlich, dass diese Bewertungsmethode den Grund- und Bodenanteil unzutreffend überbewerte. Der BFH habe aber bestätigt, dass die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte für alle Beteiligten verbindlich seien.

14

Soweit der Bekl das vom Sachverständigen ... erstellte Gutachten kritisiere, sei anzumerken, dass das Gutachten den allgemein anerkannten Grundsätzen der Wertermittlung auf der Grundlage der Wertermittlungsverordnung genüge. Es enthalte keine sachfremden Erwägungen. Keiner der beteiligten Parteien habe das Gutachten in Auftrag gegeben. Im Einzelnen sei zu den Ausführungen des Bekl wie folgt zu entgegnen:

15

Die für die Verkaufsräume im 1. OG anzusetzenden Mieten seien sehr wohl mit den Erdgeschosswerten anzusetzen. Bei Übernahme des Gebäudes seien EG und 1. OG als ein Ladengeschäft mit einer 2,50 m breiten Verbindungstreppe genutzt worden.

16

Auch für die Dachbodenflächen seien Mieten erzielbar. So befänden sich zum einen im DG bewohnbare Zimmer. Zum anderen werde der Dachboden von Mietern als Lagerraum genutzt, da im Keller solche nicht vorhanden seien.

17

Ferner seien wegen der Denkmalseigenschaft des Gebäudes auch keine höheren Bewirtschaftungskosten anzusetzen. Geschützt sei lediglich der Dachstuhl und die vordere Fassade. Das restliche Gebäude sei relativ neu umgebaut.

18

Schließlich gehe der Hinweis des Bekl über die Höhe des Liegenschaftszinses für Büro- und Geschäftshäuser an den Feststellungen des Gutachters ... über die Nutzung des Gebäudes vorbei.

19

Die Kl beantragen,

1. den ESt-Bescheid 2001 vom 26. Juni 2003 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 9. Dezember 2003 dahingehend zu ändern, dass bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung des Gebäudes -A- und -B- anstelle einer AfA in Höhe von 27.770 DM eine AfA in Höhe von 41.825 DM zum Werbungskostenabzug zugelassen wird, sowie

2. hilfsweise die Revision zuzulassen und

3. die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.

20

Der Bekl beantragt,

1. die Klage abzuweisen sowie

2. hilfsweise die Revision zuzulassen.

21

Er trägt zur Begründung unter Bezugnahme auf seine Einspruchsentscheidung vor, der Gesamtkaufpreis sei weiterhin nach dem Sachverfahren aufzuteilen, so wie dies der BFH in seinem Urteil vom 15. Januar 1985 IX R 81/83 (Bundessteuerblatt -BStBl- II 1985, 252) ausgeführt habe. Es sei zutreffend, dass die Wertermittlungsverordnung drei unterschiedliche Verfahren anbiete, allerdings nur dann, wenn es um die Ermittlung von Verkehrswerten gehe. Bei der Aufteilung von Verkehrswerten in Grundstücks- und Gebäudesachwert hingegen sei nach dem Prinzip der Einzelbewertung für beide Bestandteile ein unabhängiger Wert zu ermitteln. Diesen Grundsätzen entspreche nur das Sachwertverfahren, da auch bei der Ertragswertberechnung der Gebäudewert im Prinzip nach der Abzugsmethode ermittelt werde. Denn bei dieser Methode werde der Gesamtwert des Gebäudes grundsätzlich als "Gesamtwert abzüglich freigelegtem Bodenwert" ermittelt. Beim Ertragswertverfahren diene die Abspaltung der Bodenwertverzinsung lediglich dazu, die unterschiedliche Nutzungsdauer von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits bei der Verzinsung des Reinertrags zu berücksichtigen.

22

Das von den Kl zitierte Urteil des BFH vom 2. Februar 1990 III R 173/86 (BStBl II 1990, 497) sei schon deshalb nicht einschlägig, da es hier gerade nicht um die Kaufpreisaufteilung, sondern um eine reine Verkehrswertmittlung im Rahmen einer Betriebsaufgabe gegangen sei.

23

Die vom Gutachter ... vorgelegte Ertragsbewertung sei außerdem bezüglich der angesetzten Werte fehlerhaft. Die erzielbare Miete für das 1. OG liege bei Verkaufsflächen regelmäßig 1/3 unter der EG-Miete. Für Dachbodenflächen sei eine Miete nicht erzielbar.

24

Beim Ansatz der Bewirtschaftungskosten sei nicht berücksichtigt worden, dass für ein sehr altes unter Denkmalschutz stehendes Gebäude erheblich höhere Bewirtschaftungskosten anzusetzen seien. Ferner sei für Büro- und Geschäftshäuser ein Liegenschaftszins von 6 - 7% marktgerecht.

Entscheidungsgründe

25

Die zulässige Klage ist aus den in der Einspruchsentscheidung des Bekl vom 9. Dezember 2003 genannten Gründen, denen das Gericht nach rechtlicher Überprüfung folgt, unbegründet. Insoweit wird gemäß § 105 Abs. 5 Finanzgerichtsordnung (FGO) von einer weiteren Darstellung der Entscheidungsgründe abgesehen.

26

Ergänzend hierzu führt der Senat aus, dass es zwar, wie der Kl vorträgt, sein mag, dass der BFH den Wert von Geschäftsgrundstücken im Allgemeinen nach dem Ertragswert schätzt. Dies betrifft allerdings, wie das Urteil vom 2. Februar 1999 III R 173/86 (a.a.O.) zeigt, lediglich Fälle, in denen der Verkehrswert des bebauten Grundstücks (z.B. im Rahmen einer Betriebsaufgabe) zu ermitteln ist und nicht Fälle, in denen ein einheitlicher Kaufpreis in einen Gebäude- und Grund- und Bodenanteil aufgeteilt wird. Die Rechtsauffassung der Kl wird auch nicht durch das von ihnen Urteil des Finanzgerichts (FG) Niedersachsen vom 11. April 2000 6 K 611/93 (Entscheidungen der Finanzgerichte -EFG- 2001, 157) gestützt. Denn in diesem Streitfall war über die Bewertung eines Unternehmens anlässlich einer Einbringung zu entscheiden. Ebenso war in dem von den Kl zitierten Urteil des FG Nürnberg vom 1. April 2004 IV 197/2003 (EFG 2004, 1194) nicht die Frage der Kaufpreisaufteilung, sondern die Frage der Verkehrswertermittlung streitig.

27

Der erkennende Senat geht davon aus, dass die Kaufpreisaufteilung bei vermieteten Immobilien im Privatvermögen - worunter auch das im Streitfall zu bewertenden Objekt fällt - grundsätzlich nach dem Sachwertverfahren vorzunehmen ist (Beschluss des BFH vom 23. Juni 2005 IX B 132/04, Sammlung nicht veröffentlichter Entscheidungen - BFH/NV 2005, 1798). Bei Immobilien im Privatvermögen ist regelmäßig nach der Lebenserfahrung davon auszugehen, dass für deren Erwerb neben Ertragsgesichtspunkten und einer relativ sicheren Kapitalanlage auch die Aussicht auf einen in der Regel nach Ablauf von zehn Jahren steuerfreien Wertzuwachs des Vermögens ausschlaggebend ist.

28

Bei der Aufteilung von Verkehrswerten in Grundstücks- und Gebäudesachwert ist im Übrigen nach dem Prinzip der Einzelbewertung für beide Bestandteile ein unabhängiger Wert zu ermitteln. Diesen Grundsätzen aber entspricht nur das Sachwertverfahren, da auch bei der Ertragswertberechnung der Gebäudewert im Prinzip nach der Abzugsmethode festgestellt wird. Denn bei dieser Methode wird der Gesamtwert des Gebäudes grundsätzlich als "Gesamtwert abzüglich freigelegtem Bodenwert" ermittelt (Sprengnetter, Der Betrieb 2003, 525).

29

Dieser Aufteilung nach dem Sachwertverfahren steht nicht, wie die Kl meinen, entgegen, dass die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte für alle Beteiligte verbindlich seien. Denn wie der BFH in seiner Entscheidung vom 11. Mai 2005 II R 21/02 (BStBl II 2005, 686) ausführt, ist dieser vom Gutachterausschuss angegebene Bodenrichtwert lediglich bei der Feststellung des Grundstückswerts im Bedarfswertverfahren als zutreffend erachtet worden. Bei der - insoweit vergleichbaren - Feststellung des Grundstückssachwerts im Sachwertverfahren hat der Bekl ebenfalls nur diesen Gutachterausschusswert angesetzt. Dies ist somit nicht zu beanstanden. Dass bei der Aufteilung des Kaufpreises dann der Grund- und Bodenanteil zu einem höheren qm-Wert führt, ist nur folgerichtig. Denn ansonsten würde, wenn der Wert des Gutachterausschusses tatsächlich die Obergrenze des Grund- und Bodenanteils darstellen würde, immer der diesen Wert übersteigende Kaufpreisanteil dem Gebäude zugerechnet. Damit wäre die Kaufpreisaufteilung aber nach der sog. Restwertmethode erfolgt, deren Anwendung zu keinem zutreffenden Ergebnis führt (BFH, Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183).

30

Die Klage war deshalb mit der Kostenfolge des § 135 Abs.1 Finanzgerichtsordnung abzuweisen.

31

Die Revision wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache im Hinblick auf den Beschluss des BFH vom 24. Februar 1999 IV B 73/98 (BFH/NV 1999, 1201) zugelassen.

Gründe

25

Die zulässige Klage ist aus den in der Einspruchsentscheidung des Bekl vom 9. Dezember 2003 genannten Gründen, denen das Gericht nach rechtlicher Überprüfung folgt, unbegründet. Insoweit wird gemäß § 105 Abs. 5 Finanzgerichtsordnung (FGO) von einer weiteren Darstellung der Entscheidungsgründe abgesehen.

26

Ergänzend hierzu führt der Senat aus, dass es zwar, wie der Kl vorträgt, sein mag, dass der BFH den Wert von Geschäftsgrundstücken im Allgemeinen nach dem Ertragswert schätzt. Dies betrifft allerdings, wie das Urteil vom 2. Februar 1999 III R 173/86 (a.a.O.) zeigt, lediglich Fälle, in denen der Verkehrswert des bebauten Grundstücks (z.B. im Rahmen einer Betriebsaufgabe) zu ermitteln ist und nicht Fälle, in denen ein einheitlicher Kaufpreis in einen Gebäude- und Grund- und Bodenanteil aufgeteilt wird. Die Rechtsauffassung der Kl wird auch nicht durch das von ihnen Urteil des Finanzgerichts (FG) Niedersachsen vom 11. April 2000 6 K 611/93 (Entscheidungen der Finanzgerichte -EFG- 2001, 157) gestützt. Denn in diesem Streitfall war über die Bewertung eines Unternehmens anlässlich einer Einbringung zu entscheiden. Ebenso war in dem von den Kl zitierten Urteil des FG Nürnberg vom 1. April 2004 IV 197/2003 (EFG 2004, 1194) nicht die Frage der Kaufpreisaufteilung, sondern die Frage der Verkehrswertermittlung streitig.

27

Der erkennende Senat geht davon aus, dass die Kaufpreisaufteilung bei vermieteten Immobilien im Privatvermögen - worunter auch das im Streitfall zu bewertenden Objekt fällt - grundsätzlich nach dem Sachwertverfahren vorzunehmen ist (Beschluss des BFH vom 23. Juni 2005 IX B 132/04, Sammlung nicht veröffentlichter Entscheidungen - BFH/NV 2005, 1798). Bei Immobilien im Privatvermögen ist regelmäßig nach der Lebenserfahrung davon auszugehen, dass für deren Erwerb neben Ertragsgesichtspunkten und einer relativ sicheren Kapitalanlage auch die Aussicht auf einen in der Regel nach Ablauf von zehn Jahren steuerfreien Wertzuwachs des Vermögens ausschlaggebend ist.

28

Bei der Aufteilung von Verkehrswerten in Grundstücks- und Gebäudesachwert ist im Übrigen nach dem Prinzip der Einzelbewertung für beide Bestandteile ein unabhängiger Wert zu ermitteln. Diesen Grundsätzen aber entspricht nur das Sachwertverfahren, da auch bei der Ertragswertberechnung der Gebäudewert im Prinzip nach der Abzugsmethode festgestellt wird. Denn bei dieser Methode wird der Gesamtwert des Gebäudes grundsätzlich als "Gesamtwert abzüglich freigelegtem Bodenwert" ermittelt (Sprengnetter, Der Betrieb 2003, 525).

29

Dieser Aufteilung nach dem Sachwertverfahren steht nicht, wie die Kl meinen, entgegen, dass die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte für alle Beteiligte verbindlich seien. Denn wie der BFH in seiner Entscheidung vom 11. Mai 2005 II R 21/02 (BStBl II 2005, 686) ausführt, ist dieser vom Gutachterausschuss angegebene Bodenrichtwert lediglich bei der Feststellung des Grundstückswerts im Bedarfswertverfahren als zutreffend erachtet worden. Bei der - insoweit vergleichbaren - Feststellung des Grundstückssachwerts im Sachwertverfahren hat der Bekl ebenfalls nur diesen Gutachterausschusswert angesetzt. Dies ist somit nicht zu beanstanden. Dass bei der Aufteilung des Kaufpreises dann der Grund- und Bodenanteil zu einem höheren qm-Wert führt, ist nur folgerichtig. Denn ansonsten würde, wenn der Wert des Gutachterausschusses tatsächlich die Obergrenze des Grund- und Bodenanteils darstellen würde, immer der diesen Wert übersteigende Kaufpreisanteil dem Gebäude zugerechnet. Damit wäre die Kaufpreisaufteilung aber nach der sog. Restwertmethode erfolgt, deren Anwendung zu keinem zutreffenden Ergebnis führt (BFH, Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183).

30

Die Klage war deshalb mit der Kostenfolge des § 135 Abs.1 Finanzgerichtsordnung abzuweisen.

31

Die Revision wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache im Hinblick auf den Beschluss des BFH vom 24. Februar 1999 IV B 73/98 (BFH/NV 1999, 1201) zugelassen.