Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken ()
Urteil vom 2007-10-09, Aktenzeichen 4 U 198/07 - 64

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 8. März 2007 – 3 O 246/06 – wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 11.000 EUR festgesetzt.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Im vorliegenden Rechtsstreit nehmen die Kläger die Beklagten aus einem Grundstückskaufvertrag auf Zahlung von Schadensersatz in Anspruch.

Mit Vertrag vom 10.2.2005 (Bl. 8 ff. d. A.) erwarben die Kläger von den Beklagten das Hausanwesen ... Straße in S. zu einem Kaufpreis von 63.000 EUR. Die Kläger führten verschiedene Renovierungsarbeiten durch und zogen danach in das Wohnhaus ein. Etwa drei Monate später machten sich erstmals Feuchtigkeitsschäden im Schlafzimmer bemerkbar. Die dort neu aufgebrachte Tapete zeigte Nässe und Schimmelbildung. In einer Ecke ließ sich die Tapete von der Wand lösen. Die Feuchtigkeitserscheinungen wurden anschließend immer gravierender. Sie breiteten sich im Schlafzimmer weiter aus. Danach wurden auch Feuchtigkeitsflecken im Wohnzimmer und im Kinderzimmer sichtbar.

Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 19.1.2006 (Bl. 26 f. d. A.) forderten die Kläger die Beklagten auf, wegen der notwendigen Sanierungskosten einen Schadensersatzanspruch anzuerkennen. Dies wiesen die Beklagten mit Schreiben vom 8.2.2006 (Bl. 28 d. A.) zurück.

Unter dem Aktenzeichen 3 OH 3/06 leiteten die Kläger ein selbständiges Beweisverfahren vor dem Landgericht Saarbrücken ein. Der in diesem Verfahren beauftragte Sachverständige S. kam in seinem Gutachten zu dem Ergebnis, dass erhebliche Feuchtigkeitsschäden vorhanden seien, deren Ursache in einer unzureichenden horizontalen Feuchtigkeitssperre des Kellergeschosses zu suchen sei. Zur Beseitigung der Mängel schlug der Sachverständige verschiedene Maßnahmen vor und bezifferte die gesamten Sanierungskosten auf 11.000 EUR.

Die Kläger haben vorgetragen, dass der Keller schon längere Zeit vor dem Eigentumserwerb der Kläger durchfeuchtet gewesen sei. Dies ließe nur den Schluss zu, dass den Beklagten die Feuchtigkeit im Hause bekannt gewesen sei.

Die Kläger haben beantragt, die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 11.000 EUR nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 19.8.2006 sowie vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 419,89 EUR zu zahlen.

Dem sind die Beklagten entgegengetreten. Die Beklagten haben bestritten, dass ihnen die vom Sachverständigen festgestellte Feuchtigkeit vor Abschluss des Kaufvertrages bekannt gewesen sei. Allerdings hätten die Kläger das Objekt mehrfach besichtigt. Bei einer angespannten Beobachtung hätte ihnen die Feuchtigkeit im Keller auffallen müssen.

Das Landgericht hat der Klage in vollem Umfange stattgegeben. Auf den Inhalt der angefochtenen Entscheidung wird auch hinsichtlich der darin getroffenen Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung erstreben die Beklagten die vollständige Abweisung der Klage. Sie vertreten die Auffassung, das Landgericht sei rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass die Frage, ob den Käufern bei einer angespannten Beobachtung die Feuchtigkeit im Keller hätte auffallen müssen, nicht entscheidungserheblich sei. Die Kläger hätten das Hausanwesen und den gesamten Keller mehrfach eingehend besichtigt, so dass ihnen hierbei der Zustand des Kellers nicht verborgen geblieben sein könne. Das streitgegenständliche Hausanwesen sei bei der Besichtigung durch die Kläger leer gewesen.

Die Beklagten beantragen,

unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Die Kläger seien maximal dreimal vor der Beurkundung vor Ort gewesen. Beim ersten Termin seien die Kläger, die Beklagte zu 1) und deren Tochter anwesend gewesen. Bei dieser Gelegenheit seien die Kläger auch im Keller gewesen. Der erste Raum unten rechts sei völlig dunkel gewesen, da dort das Licht nicht funktioniert habe. Der sich anschließende Kellerraum habe zu einem Großteil bis teilweise unter die Decke mit Gipskartonplatten, Styropor und einer Holzsäge zu gelegen. Deshalb hätten die Kläger den Keller nur eingeschränkt besichtigen können. Jedenfalls seien ihnen die Feuchtigkeitsschäden, wie sie im Gutachten des Sachverständigen S. dokumentiert worden seien, nicht aufgefallen. Anschließend seien die Kläger nicht noch ein zweites Mal im Keller gewesen. Sie hätten sich in der Folge mehr für die eigentliche Wohnung und das Dach interessiert, weshalb die Kläger auch zu dem letzten Besichtigungstermin ihre jeweiligen Väter hinzugezogen hätten.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze, insbesondere auf den Inhalt der Berufungsbegründung vom 11.5.2007 (Bl. 125 ff. d. A.) und der Berufungserwiderung vom 24.5.2007 (Bl. 131 ff. d. A.) Bezug genommen. Das Gericht hat aufgrund Beweisbeschlusses vom 21.6.2007 (Bl. 137 f. d. A.) durch Vernehmung der Zeugen C. und W. K. Beweis erhoben. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme und der weiteren Einzelheiten der mündlichen Verhandlung wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 11.9.2007 (Bl. 154 ff. d. A.) verwiesen.

II.

A.

Die zulässige Berufung bleibt in der Sache ohne Erfolg. Den Klägern steht der geltend gemachte Schadensersatz unter dem rechtlichen Gesichtspunkt der § 434 Abs. 1 Nr. 1 und 2, § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 3, § 281 Abs. 1 BGB zu, da die Beklagten den ihnen obliegenden Beweis nicht führen konnten, dass den Klägern die Feuchtigkeitsschäden vor Abschluss des Kaufvertrags positiv bekannt waren oder die Beklagten in einer die Arglist ausschließenden Weise zumindest von einer Kenntnis der Kläger hätten ausgehen dürfen.

1. Die Sache war bei Gefahrübergang im Sinne des § 434 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BGB nicht frei von Sachmängeln. Umfang und Herkunft der Feuchtigkeitsschäden stehen im Berufungsverfahren nicht mehr im Streit: Der Sachverständige S. hat im Rahmen seines Gutachtens festgestellt, dass bei der Besichtigung der Kellerräume an den Außen- und zum Teil auch Innenwänden großflächige und zum Teil raumhohe Feuchtigkeitsschäden vorlagen, welche sich durch Farb- und Putzabblätterungen sowie durch Salzausblühungen manifestierten (BA Bl. 55). Die Folgerung des Sachverständigen, dass die gravierenden Feuchtigkeitserscheinungen im Keller bereits beim Abschluss des Kaufvertrags vorhanden waren (Gutachten des Sachverständigen S. S. 14; BA Bl. 60; Aussage des Sachverständigen im Termin vom 8.2.2007; Bl. 73 d. A.), überzeugt.

2. Der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss (Klausel VII Ziff. 2; Bl. 16 d. A.) steht einer Inanspruchnahme der Beklagten gem. § 444 BGB nicht entgegen, da die Beklagten den Mangel arglistig verschwiegen haben. Die Entscheidung des Landgerichts hält den Angriffen der Berufung im Ergebnis stand.

a) Im Ausgangspunkt ist der Senat gem. § 529 ZPO an die rechtsfehlerfrei getroffene, im Berufungsrechtszug unangegriffene Feststellung des Landgerichts gebunden, dass den Beklagten die massiven Feuchtigkeitsschäden im Keller des Wohnhauses bei Abschluss des Kaufvertrags bekannt waren. In Anbetracht des Beklagtenvortrags, dass die Beklagten den Keller selbst leer geräumt haben wollen und – dieser Umstand ist unstreitig – das Haus viele Jahre lang bewohnten, sind keine konkreten Anhaltspunkte ersichtlich, die Zweifel an der Richtigkeit dieser Feststellung wecken. Auch steht fest, dass die Mängel den Klägern nicht offengelegt, mithin i.S. des § 444 BGB verschwiegen wurden.

b) Weiterhin durften die Kläger aufgrund der Art und des Umfangs der Mängel nach der Verkehrsanschauung eine Aufklärung über die Mängel erwarten: Die Feuchtigkeitsschäden hatten ein derart gravierendes Ausmaß erreicht, dass sie nicht lediglich eine vertragsgemäßen Nutzung der Kellerräume selbst zu beeinträchtigen drohten. Vielmehr lag es aufgrund des Schadensbildes selbst für einen in Baufragen nur laienhaft bewanderten Verkäufer keineswegs fern, dass die Feuchtigkeit – erst recht mit Blick auf das geänderte Nutzungsverhalten der künftigen Erwerber – auch der vertragsgemäßen Nutzung der darüber gelegenen Wohnräume entgegenstehen könnte. Da ein Erfahrungssatz, dass bei vergleichbaren alten Häusern stets mit dem Vorhandensein von Feuchtigkeitsschäden der vorliegend zu beurteilenden Qualität zu rechnen ist, nicht anzuerkennen ist, waren die Beklagten zu einer Aufklärung über die ihnen bekannten Feuchtigkeitsschäden verpflichtet.

b) Zwar ist es in Rspr. und Lit. anerkannt, dass ein Arglistvorwurf dann entfallen kann, wenn der Verkäufer darauf vertrauen durfte, dass dem Käufer der Mangel aufgrund seines offenkundigen Erscheinungsbildes vernünftigerweise nicht verborgen bleiben konnte (vgl. BGH, Urt. v. 26.1.1996 – V ZR 42/94, NJW-RR 1996, 690; OLG Saarbrücken, NJW-RR 1996, 692; Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Aufl., § 123 Rdnr. 5; Bamberger/Roth/Wendtlandt, BGB, § 123 Rdnr. 11, 17). Hierbei schließt nicht bereits ein substanzloses, leichtgläubiges Vertrauen in die Kenntnis des Käufers den Arglistvorwurf aus. Vielmehr müssen aus Sicht des Aufklärungspflichtigen in Gestalt der Offenkundigkeit des Mangels konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Kenntnis von der Existenz des Mangels auch ohne eigenes Zutun Eingang in die Entscheidungsfindung des Vertragspartners fand. Erst dann erscheint es bei der gebotenen wertenden Betrachtung gerechtfertigt, den aus der eigenen Kenntnis über das Vorhandensein aufklärungspflichtiger Mängel resultierenden Arglistvorwurf zu verneinen.

Letztlich verhelfen der Berufung auch diese Rechtsgrundsätze nicht zum Erfolg. Denn die Beklagten haben den ihnen obliegenden Beweis dafür, dass der Mangel im vorbezeichneten Sinne offenkundig war, nicht geführt. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht mit hinreichender Gewissheit fest, dass den Klägern die massiven Feuchtigkeitsschäden im Keller bei der Anstrengung der situationsadäquaten Sorgfalt hätten auffallen müssen:

aa) Gegen die Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen W. K. bestehen valide Bedenken. Diese resultieren zunächst daraus, dass sich aus der Aussage des Zeugen nicht nachvollziehbar erschließt, weshalb die Kläger Veranlassung sehen sollten, anlässlich des vom Zeugen bekundeten Treffens, das vordringlich dem Zweck gedient habe, das Formular eines Kaufvertrages auszufüllen, erneut in eine intensive Begutachtung des Hauses einzutreten. Insbesondere erschließt sich aus der Aussage nicht, weshalb die Kläger ihr gesteigertes Augenmerk auf die Kellerräume lenkten. Erst Recht ist kein nachvollziehbarer Grund dafür erkennbar, weshalb die Besichtigung der übersichtlichen, nach Aussage des Zeugen K. leer geräumten Kellerräume, eine dreiviertel bis eine ganze Stunde gedauert habe. Auch die Aussage des Zeugen, er habe die Kläger vor Ort vor allem darüber informiert, welche Gegenstände seine Großeltern an welcher Stelle im Keller genau untergebracht hatten, überzeugt nicht. Es ist nicht ersichtlich, welche Bedeutung eine diesbezügliche Information für die Kläger besessen haben mochte.

Letztlich können die aufgezeigten Bedenken gegen die Glaubhaftigkeit der Zeugenaussage dahinstehen. Denn der Zeuge K. hat auf wiederholten Vorhalt an seiner Aussage festgehalten, dass er selbst nicht sagen könne, ob er zum Zeitpunkt der Besichtigung der Kellerräume die Feuchtigkeitsschäden wahrgenommen habe, die die Lichtbilder Nr. 19 und 20 der Beiakte dokumentieren. Wenn jedoch die unstreitig vorhandenen Feuchtigkeitsschäden aus Sicht des Zeugen K. nicht so augenfällig waren, dass er selbst sich mit Sicherheit an ihr Vorhandensein erinnern konnte, verbietet sich der Rückschluss, dass die Feuchtigkeitsschäden den Klägern zwingend hätten auffallen müssen.

bb) Schließlich kann das Beweisdefizit auch durch die Aussage der Zeugin C. K. nicht ausgeglichen werden. Denn auch diese Zeugin hat erklärt, sie wisse nicht mehr, ob die Lichtbilder Nr. 19 und 20 dem damaligen Zustand entsprochen hätten. Sie sei keine Fachfrau. Für sie sei es ein ganz normaler Keller gewesen. Die Zeugin war sich lediglich sicher, dass es im Keller nirgends herunter geregnet habe. Sie habe die Wände nicht angefasst und kenne den Keller vordringlich aus ihrer Kinderzeit. Auch diese Aussage lässt keinen sicheren Rückschluss zu, dass den Klägern selbst bei einer gesteigert aufmerksamen Besichtigung der Kellerräume die Feuchtigkeitsschäden zwingend hätten auffallen müssen. Mithin war bei der gebotenen wertenden Betrachtung das Vertrauen der Beklagten darauf, dass die Käufer auch ohne Aufklärung Kenntnis von den Mängeln erlangten, mangels Offenkundigkeit der Mängel nicht in einem den Arglistvorwurf ausschließenden Maße schutzwürdig.

3. Aus den vorgenannten Erwägungen folgt zugleich, dass die Rechte der Kläger nicht gem. § 442 Abs. 1 S. 1 BGB ausgeschlossen waren. Denn dieser Ausschluss setzt voraus, dass dem Käufer die Mängel positiv bekannt waren.

4. Die weiteren Voraussetzungen für die Zuerkennung des Schadensersatzes liegen vor: Der Käufer kann im Rahmen des Schadensersatzes statt der Leistung als sog. kleiner Schadensersatz stets die Reparaturkosten für die Beseitigung des Mangels geltend machen (Bamberger/Roth/Faust, BGB, § 437 Rdnr. 52). Eine explizite Fristsetzung zur Nacherfüllung war entbehrlich, nachdem die Beklagten mit Schreiben vom 8.2.2006 ihre Einstandspflicht ernsthaft und endgültig verweigerten (§ 281 Abs. 1 und 3 BGB). Die Höhe des geltend gemachten Schadensersatzes steht im Berufungsrechtszug nicht im Streit.

5. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB. Aufgrund der Schwierigkeit der Sach- und Rechtslage umfasst der Schadensersatzanspruch gem. § 280 Abs. 1, § 281 Abs. 1, 249 BGB auch einen materiellrechtlichen Kostenerstattungsanspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Kosten, da die Kläger bereits vorprozessual anwaltliche Hilfe zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung in Anspruch nehmen durften.

B.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97, 100 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, § 713 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung besitzt und weder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung noch die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 ZPO).