Finanzgericht Düsseldorf (Finanzgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-04-07, Aktenzeichen 12 K 3679/02 E
ECLI:DE:FGD:2006:0407.12K3679.02E.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger.

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Tatbestand:

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Die Beteiligten streiten darüber, ob der Kläger zwei im Streitjahr 1997 veräußerte Grundstücke im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels verkauft hat.

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Die Grundstücke gehören zu drei unbebauten Grundstücken in E-Stadt-West, die der Kläger am 07.04.1994 zusammen mit seiner damals noch lebenden Ehefrau erworben hatte. Nach Vornahme mehrerer Erschließungsmaßnahmen (Vermessung, Bauvoranfragen an die E-Stadt) wurden die Grundstücke vom Kläger (seine Ehefrau war zwischenzeitlich verstorben) veräußert:

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1. Flurstücke C und D am 04.09.1996; dieser Verkauf wurde rückgängig gemacht, nachdem der Kläger rechtskräftig zur Rückzahlung des Verkaufspreises von 250.000,00 DM Zug um Zug gegen Rückgabe des Grundstücks verurteilt worden war;

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2.Flurstück A am 29.01.1997; die Anschaffungskosten betrugen 80.442,00 DM, der Veräußerungspreis belief sich auf 160.000,00 DM;

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3. Flurstück B am 03.09.1997; dem Verkaufspreis von 86.000,00 DM standen Anschaffungskosten von 51.448,00 DM gegenüber.

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Zuvor hatte sich der Kläger in folgender Weise an Grundstücksgeschäften beteiligt:

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Mit Kaufvertrag vom 16.02.1990 erwarb er das unbebaute Grundstück G-Straße in F-Stadt-Süd für 200.000,00 DM. Gleich anschließend ließ er es in 8 Teilgrundstücke parzellieren und ließ darauf von der am 12.07.1990 gegründeten T-Baubetreuung GmbH
8 Einfamilienhäuser schlüsselfertig errichten, die an 8 verschiedene Käufer veräußert wurden. An- und Verkauf spielten sich nach Darlegung des Klägers vor folgendem Hintergrund ab:

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Im Februar 1990 sei das Grundstück in F-Stadt-Süd in der Zwangsverwaltung gewesen; es habe ein baldiger anderweitiger Verkauf durch den Sequestor gedroht, daher habe er - der Kläger - schnell gehandelt und das Grundstück im eigenen Namen erworben. Die GmbH sei erst im Juli 1990 gegründet worden; diese habe ursprünglich das gesamte Geschäft durchführen sollen. Am Stammkapital der GmbH war der Kläger mit 40.000,00 DM und seine Ehefrau mit 10.000,00 DM beteiligt.

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Das beklagte Finanzamt (FA) erfasste die Gewinne aus der Veräußerung der beiden Grundstücke als gewerbliche Einkünfte und setzte die Einkommensteuer 1997 dementsprechend höher fest.

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Nachdem das FA den Einspruch gegen den Änderungsbescheid zurückgewiesen hat, verfolgt der Kläger sein Ziel mit der Klage weiter: Die weitere Verwertung der Grundstücke sei dann im Innenverhältnis ausschließlich durch die GmbH erfolgt. Diese habe sämtliche Aufträge vergeben. In ihrem Namen seien auch die Verkaufsverhandlungen mit den späteren Käufern geführt worden. Auf Grund der zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse seien in den Kaufverträgen der Kläger und die GmbH gemeinsam als Veräußerer aufgetreten.

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Wirtschaftlich wurden gemäß der geschlossenen vertraglichen Vereinbarung die Überschüsse aus diesem Bauträgergeschäft der GmbH zugerechnet. Dies geschah auch vor dem Hintergrund, eine mögliche verdeckte Gewinnausschüttung zu vermeiden.

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Der Kläger und seine Ehefrau hätten beabsichtigt, die beiden Grundstücke auf der K-Straße (Flurstücke A und B) mit jeweils einem Einfamilien-Reihenendhaus zu bebauen und langfristig selbst zu vermieten. Die Vermietungserträge aus diesen Grundstücken hätten der Alterssicherung dienen sollen, da die Eheleute bis zu diesem Zeitpunkt nicht ausreichend versorgt gewesen seien. Die Ehefrau habe keine eigenen Rentenansprüche gehabt; die des Klägers auf Grund früherer nicht selbstständiger Tätigkeit hätten nach heutigen Berechnungsgrundsätzen rund 600,00 EUR monatlich betragen. Sie könnten daher nicht zur Sicherung des Lebensabends als ausreichend angesehen werden.

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Das Grundstück M-Straße (Flurstücke C und D) habe mit einem Bungalow in L-Form bebaut werden und später als Altersruhesitz dienen sollen. In die Überlegung sei einbezogen worden, das Mehrfamilienhaus in E-Stadt, S-Straße, in welchem die Eheleute eine Wohnung selbst nutzten, zur Finanzierung dieser neuen Baumaßnahme zu veräußern.

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Durch den nach kurzer schwerer Krankheit unerwartet eingetretenen Tod der Ehefrau sei die bisherige gemeinsame Lebensplanung hinfällig geworden. Dies habe insbesondere das Grundstück M-Straße betroffen, da in dieses schon etliche gemeinsame Planungsgedanken eingeflossen gewesen seien. Durch den Tod der Ehefrau hätten auch psychische Momente bei der Verkaufsentscheidung eine Rolle gespielt. Der Kläger hält die Auffassung des FA, die 8 Objekte seien "Zählobjekte" bei der Beurteilung eines gewerblichen Grundstückshandels, für unzutreffend. Zwischen dem Verkauf des letzten Grundstücks in F-Stadt-Süd (05.12.1990) und dem ersten Verkauf der 3 Grundstücke in E-Stadt-West (04.09.1996) liegen mehr als 5 Jahre. Es könne auch nicht auf die Zeitspanne zwischen dem 05.12.1990 und dem 04.07.1994 (Erwerb der später veräußerten Grundstücke in E-Stadt-West) abgestellt werden. Auf Grund der durch den Tod der Ehefrau bedingten besonderen Umstände dieses Falles könne wohl keine bereits bei Erwerb vorhandene bedingte Veräußerungsabsicht unterstellt werden. Für die Absicht, die 3 erworbenen Grundstücke langfristig im Rahmen der eigenen Vermögensverwaltung zu nutzen, spreche auch, dass nicht er - der Kläger -, sondern die von ihm beherrschte GmbH sämtliche weiteren Grundstücksgeschäfte abgewickelt habe.

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Der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung vom 07.04.2006 dem Gericht und der Vertreterin des FA Kopien eines an die L-Aktiengesellschaft gerichteten Versagungsbescheids vom 20.03.1998 und an die T-GmbH gerichteten Befreiungsbescheides vom 03.12.1993 sowie seiner Verlängerung vom 02.04.1996 der Stadt E-Stadt übergeben.

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Der Kläger beantragt,

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den Einkommensteueränderungsbescheid 1997 vom 18.01.2000 in Gestalt der Einspruchsentscheidung aufzuheben und die Einkommensteuer ohne Einbeziehung der Einkünfte aus gewerblichen Grundstückshandel fortzusetzen.

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Das FA beantragt,

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die Klage abzuweisen

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

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Der angefochtene Bescheid enthält keinen Rechtsfehler zum Nachteil des Klägers, denn das FA hat die Überschüsse aus der Veräußerung der beiden Grundstücke in der K-Straße (Flurstücke A und B) im Ergebnis zutreffend als Gewinne aus gewerblichem Grundstückshandel erfasst.

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Das Gericht ist davon überzeugt, dass der Kläger diese beiden Grundstücke - wie auch das Grundstück K-Straße, dessen Verkauf er rückgängig machen musste - gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG durch selbstständige, nachhaltige Betätigung erworben und veräußert hat in der Absicht, Gewinn zu erzielen und sich dabei am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr beteiligt und den Rahmen privater Vermögensverwaltung überschritten hat.

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Es ist dem Kläger zuzugeben, dass - käme es allein auf die Zahl der 1994 gekauften und 1996/1997 verkauften Grundstücke an -, der Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung noch nicht überschritten wäre. Denn nach der inzwischen gefestigten Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) ist ein gewichtiges Beweisanzeichen für einen gewerblichen Grundstückshandel regelmäßig erst dann anzunehmen, wenn der Steuerpflichtige in einem Zeitraum von 5 Jahren mehr als 3 Objekte ankauft und wieder verkauft (vgl. Urteil des BFH vom 14.01.2004 IX R 88/00, BFH/NV 2004, 1089).

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Die Objektzahl und der enge zeitliche Zusammenhang sind allerdings nur - wenn auch gewichtige - Beweisanzeichen. Ergibt sich bereits aus anderen, besonderen Umständen, dass von Anfang an eine Veräußerungsabsicht bestand oder aber auch fehlte, so kommt es auf diese Beweisanzeichen nicht an. Daraus folgt, dass trotz Überschreitens der 3-Objektgrenze ein gewerblicher Grundstückshandel nicht anzunehmen ist, wenn eindeutige Anhaltspunkte gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht sprechen. Andererseits können auch bei einer Veräußerung von weniger als 4 Objekten besondere Umstände auf eine gewerbliche Betätigung schließen lassen (vgl. BFH-Beschluss vom 10.12.2001 GrS 1/98 Bundessteuerblatt II 2002, 291).

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Im Streitfall wird die Gewerblichkeit der 3 Verkäufe dadurch indiziert, dass der Kläger mindestens seit 1990 beruflich dem Immobiliensektor nahe stand (vgl. dazu Weber-Grellet in Schmidt, EStG, 23. Auflage 2004, § 15 Rndr. 48 m.w.N.). Er ist nämlich seitdem Gesellschafter-Geschäftsführer einer im Immobilienbereich tätigen GmbH, die

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- wie er selbst vorbringt - auch in der Zeit zwischen 1991 und 1997 Immobiliengeschäfte getätigt hat.

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Überdies ist der Kläger nicht nur als Geschäftsführer, sondern 1990 und 1991 auch als Veräußerer von Grund und Boden der 8 in F-Stadt-Süd gelegenen Grundstücke nach außen im gewerblichen Immobilienbereich aufgetreten, denn er hat die schlüsselfertig zu errichtenden Häuser gemeinsam mit der neu gegründeten GmbH an die Erwerber veräußert. Mit diesem Verhalten hat der Kläger seine Nähe zum gewerblichen Immobilienbereich in verstärktem Maße kenntlich gemacht.

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Angesichts dieser Nähe zum Immobilienbereich kommt es nicht entscheidend darauf an, ob der Kläger schon 1990/1991 selbst als gewerblicher Immobilienhändler in Erscheinung getreten ist. Dafür spricht immerhin, dass er die bebauten Grundstücke in F-Stadt-Süd nach dem Inhalt der geschlossenen Verträge gemeinsam mit der GmbH veräußert hat; darin liegt eine selbstständige und nachhaltige Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr. Des Weiteren dürfte die Gewinnerzielungsabsicht - auch wenn der Kläger den Grund und Boden nach eigener Darlegung der GmbH zum Anschaffungspreis überlassen haben sollte - in der Befugnis des Klägers zu Tage treten, den auf der Ebene der GmbH erzielten Gewinn an sich auszuschütten.

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Da es im Streitfall wegen der Nähe des Klägers zum Immobilienbereich offen bleiben kann, ob er schon 1990/1991 gewerblicher Grundstückshändler war, kommt es für die Gewerblichkeit der Verkäufe 1996/1997 nicht darauf an, dass zwischen dem Verkauf der 8 bebauten Grundstücke in F-Stadt-Süd und dem Verkauf der Grundstücke in E-Stadt-West ein Zeitraum von rund 5 3/4 Jahren lag. Das Gericht braucht sich daher nicht näher mit dem Standpunkt des Klägers auseinander zu setzen, den er mit Fax-Schreiben vom 07.04.2006 - am Sitzungstag um 9.50 Uhr bei Gericht eingegangen und am 11.04. zur Kenntnis des Senats gelangt - vertritt; ob die Verkäufe ab 1996 die Fortsetzung eines unterbrochenen Betriebes "gewerblicher Grundstückshandel" darstellten, ist rechtlich ohne Belang.

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Der Senat ist davon überzeugt, dass der Kläger wegen seiner Nähe zum Immobilienbereich auch die Grundstücke in der M- und K-Straße in E-Stadt zumindest in der bedingten Absicht erworben hat, sie alsbald wieder zu veräußern.

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Dagegen spricht nicht, dass er die Grundstücke 1994 gemeinsam mit seiner damals noch lebenden Ehefrau erworben hat. Grundstücksgeschäfte einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) sind einem Gesellschafter bei der Beurteilung, ob ein gewerblicher Grundstückshandel in seiner Person begründet ist, wie ein eigenes Objekt zuzurechnen; die GbR entfaltet keine "Abschirmwirkung" (vgl. BFH-Beschluss vom 03.07.1995 GrS 1/93, Bundessteuerblatt II 1995, 617). Dies gilt jedenfalls dann, wenn die GbR nicht selbst gewerblich tätig ist - wofür im Streitfall nichts ersichtlich ist - und der Anteil des betreffenden Gesellschafters nicht geringer ist als 10 % (vgl. Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen in Bundessteuerblatt I 2004, 434, Tz. 14). Der Kläger war an dieser GbR aber zu 50 % beteiligt.

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Ebenfalls nicht gegen die Gewerblichkeit der Verkäufe in 1996/1997 spricht, dass der Kläger und seine Ehefrau die Grundstücke - wie er behauptet - für die Errichtung eines eigenen Altersruhesitzes (Bebauung mit einem L-förmigen Bungalow) und zweier Doppelhaushälften zur Fremdvermietung erworben haben wollen, was sich wegen des Todes der Ehefrau zerschlagen habe. Es ist ohne Bedeutung, welche Motive für die Veräußerungen leitend waren. Nach der Rechtsprechung steht der Annahme einer bedingten Veräußerungsabsicht grundsätzlich nicht das Vorbringen des Steuerpflichtigen entgegen, er habe auf Grund wichtiger, von seinem Willen unabhängiger Gründe seine ursprüngliche Vermietungsabsicht aufgegeben und die Grundstücke verkaufen müssen. Denn die konkreten Anlässe und die Beweggründe für den Verkauf sagen im Allgemeinen nichts darüber aus, ob der Steuerpflichtige nicht auch aus anderen Gründen zum Verkauf bereit gewesen wäre und insofern von Anfang an eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht hatte. Persönliche oder finanzielle Beweggründe für die Veräußerung von Immobilien sind daher für die Zuordnung zum gewerblichen Bereich oder zum Bereich der Vermögensverwaltung grundsätzlich ohne Bedeutung (vg. BFH Urteil vom 20.02.2003 III R 10/01, Bundessteuerblatt II 2003, 510).

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Überdies hat der Kläger das Gericht nicht davon überzeugen können, dass er auf dem Grundstück M-Straße ursprünglich einen L-förmigen Bungalow errichten wollte. Aus den in der mündlichen Verhandlung überreichten Unterlagen ergibt sich eher das Gegenteil: Das Schreiben der Stadt E-Stadt vom 03.12.1993 (vor dem Kauf am 07.04.1994) ist an die T-GmbH gerichtet; dies spricht dafür, dass der Kläger von Beginn an eine gewerbliche Vermarktung des anzukaufenden Grundstücks beabsichtigte. Hinzu kommt, dass die beigefügte Lageskizze auf dem Grundstück C keinen Bungalow-Grundriss, sondern einen Baukörper mit 17 m Straßenfront und einer Bautiefe von 11,5 m erkennen lässt. Dies und die zwei seitlichen Stellplätze von 3 m Breite zeigen den typischen Grundriss zweier Doppelhaushälften, die beide einen L-förmigen Zuschnitt haben.

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Schließlich vermag das Gericht auch nicht zu erkennen, warum der Tod der Ehefrau an der ursprünglichen Absicht, die Grundstücke an der K-Straße mit Mietobjekten zu bebauen, etwas ändern musste. An der behaupteten Unterversorgung des Klägers im Alter hatte sich nichts geändert, daher leuchtet es nicht ein, dass der Verkauf der unbebauten Grundstücke die Rentenversorgung des Klägers verbessern konnte.

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Angesichts dieser Umstände konnte die Klage keinen Erfolg haben.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.