Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2001-02-08, Aktenzeichen 7A D 169/98.NE
ECLI:DE:OVGNRW:2001:0208.7A.D169.98NE.00

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Antragsteller tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Antragsteller sind Eigentümer des Grundstücks Gemarkung
G. , Flur 29, Flurstück 25 (O. Straße 48-54 in
L. ). Sie wenden sich gegen den Bebauungsplan Nr.
- "Gewerbegebiet südlich der O. Straße" - der
Antragsgegnerin, der für ihr Grundstück ein Gewerbegebiet
festsetzt. Festsetzungen zum Nutzungsmaß trifft der
Bebauungsplan nicht.

3

Das Grundstück der Antragsteller ist mit einem
Gebäudekomplex bebaut, der früher einer Polstermöbelfabrik
diente. Nachdem die Möbelfabrikation reduziert worden war,
wurden in Teilbereichen des Gebäudes andere Nutzungen
aufgenommen. 1983 wurde der Grundstücks-Investitions-
Gesellschaft (GIG) die später erweiterte Nutzungsänderung zu
einem Möbelmarkt genehmigt; die von der Genehmigung erfassten
Flächen (Verkaufsflächen zunächst rund 4.000 qm) wurden von der
Firma I. bezogen. Ebenfalls 1983 wurde eine sog. Passage
genehmigt, die die Stellplätze im Norden und im Süden des
Gebäudes über einen durch das Gebäude führenden Durchgang
miteinander verbinden sollte. Entlang der Passage waren
Ausstellungsflächen geplant. 1984 trat eine
Nutzungsänderungsgenehmigung für einen Ausstellungs- und
Lagerraum sowie Vertriebsräume des Sanitär- und Fliesenbedarfs
(Firma L. ) hinzu. Schließlich folgten
Nutzungsänderungsgenehmigungen für ein Möbel- und
Teppichgeschäft (Firma T. D. , Verkaufsfläche rund
2.500 qm), einen SB-Markt (Verkaufsflä-che rund 1.000 qm),
dessen Fläche ohne gesonderte Genehmigung von einem Schuhmarkt
("A. -Schuhe") und einem Jeansladen ("Jeans-F. ") genutzt
wurden. Nach den von der Antragsgegnerin nicht bestrittenen,
durch Mietverträge belegten Angaben der Antragsteller traten
bis zum Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. ferner die
Firmen Mc L. (Lampengeschäft, Verkaufsfläche 235 qm) und
K. (Kinder-bekleidungsgeschäft, Verkaufsfläche 135 qm)
hinzu. Ferner verkaufte die Firma F. auf einer
Verkaufsfläche von ca. 80 qm Teppiche. Die genannten Geschäfte
sind von der Passage, die bis zum Inkrafttreten des
Bebauungsplans Nr. 1. mehrfach umgebaut worden ist,
zugänglich und (auch) dorthin orientiert (gewesen).

4

Die durch den Bebauungsplan erfassten Grundstücke sind
überwiegend bebaut oder baulich genutzt. Dies gilt nicht für
die landwirtschaftlich genutzte Parzelle 180 südlich der Straße
K. . Der Bebauungsplan Nr. erstreckt sich zwischen der
durch diesen Bebauungsplan selbst nicht überplanten
O. Straße im Norden und der ebenfalls nicht
überplanten Eisenbahnlinie H. /Bad O. im Süden.
Im Osten grenzt das Bebauungsplangebiet an die B . Der
Bebauungsplan setzt für seinen sich in Nord-Süd-Richtung
zwischen etwa 110 m und 220 m, in Ost-West-Richtung von etwa
790 m bis 880 m erstreckenden Geltungsbereich ein mehrfach
gegliedertes Gewerbegebiet sowie die im Inneren des
Gewerbegebiets verlaufenden Straßen (H. weg,
I. straße, Straße K. ) als öffentliche
Verkehrsflächen fest. Die Indus-triestraße zweigt von der
O. Straße ab, verläuft im unteren Drittel des
Bebauungsplangebiets auf etwa 540 m parallel zur O.
Straße und führt sodann auf die O. Straße wieder
zurück. Von der I. straße zweigt zum einen der
H. weg ab, der sie mit der O. Straße verbindet,
zum anderen die Straße K. , die in östlicher Richtung
bis zur dortigen Bebauungsplangrenze führt und in einem
Wendehammer endet. Die Gliederung des Gewerbegebiets erfolgt
durch textliche Festsetzungen in die Gewerbegebiete "GE 1", "GE
2" und "GE 3". Das Gewerbegebiet "GE 1" ist zwischen
I. straße bzw. der Straße K. und Eisenbahntrasse
im Süden des Bebauungsplangebiets - zwischen der Straße
K. und der Eisenbahntrasse liegt auch die rund 120 m x
gut 40 m große Parzelle 180 - sowie nördlich der Straße
K. und südlich der O. Straße im Osten des
Bebauungsplangebiets festgesetzt. Zwei etwa 50 m bzw. rd. 210 m
breite Streifen nördlich der I. straße und südlich der
O. Straße, die auch Teile des Grundstücks der
Antragsteller erfassen, sind dem Gewerbegebiet "GE 3"
zugeordnet, die verbleibenden Gewerbegebietsbereiche sind als
"GE 2"-Gebiet festgesetzt. In allen Teilbereichen des
(gegliederten) Gewerbegebiets sind die in § 8 Abs. 2 BauNVO
genannten Anlagen allgemein, die in § 8 Abs. 3 BauNVO
bestimmten Anlagen ausnahmsweise zulässig. Für den "GE 1"-
Bereich im Süden und Osten des Bebauungsplangebiets sieht der
Bebauungsplan einschränkend vor, dass dort "Verkaufsflächen für
den Verkauf an letzte Verbraucher nur zulässig (sind), wenn das
angebotene Sortiment aus eigener Herstellung eines Handwerks-
/Gewerbebetriebs stammt oder im funktionalen und baulichen
Zusammenhang mit diesem steht." Für die beiden "GE 3"-Bereiche
trifft der Bebauungsplan eine "den vorhandenen
Möbeleinzelhandel" erfassende, auf § 1 Abs. 10 BauNVO gestützte
Festsetzung, wonach für diesen eine unter Aufzählung einzelner
in Kern- und Nebensortimente unterschiedene, näher bestimmte
"Sortimentsabgrenzung" gilt. "Das Sortiment kann durch weitere,
nicht zentrentypische Warengruppen bei Einhaltung der
vorgegebenen Einschränkung ergänzt werden." Der Bebauungsplan
schließt für Teilstrecken der O. Straße Ein- und
Ausfahrtmöglichkeiten aus und ordnet zu dieser im Bereich der
abführenden Straßen Sichtdreiecke an.

5

Der Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin stellt parallel
zur B einen 100 m breiten Streifen als Fläche für die
Landwirtschaft (Ackerland) dar, den übrigen Bereich des
Bebauungsplangebiets als gewerbliche Baufläche.

6

Das Bebauungsplanverfahren nahm im Wesentlichen folgenden
Verlauf: Am 13. Juli 1992 beschloss der Rat der
Antragsgegnerin, den Bebauungsplan aufzustellen. Träger
öffentlicher Belange wurden beteiligt. Bürger erhoben im Rahmen
einer Bürgerversammlung gegen die Bebauungsplanung ebenso
Bedenken wie die Antragsteller mit Schriftsatz ihrer
Prozessbevollmächtigten vom 16. Dezember 1994. Der Rat
beschloss am 23. Mai 1995, den überarbeiteten
Bebauungsplanentwurf öffentlich auszulegen. Die Offenlage in
der Zeit vom 27. Juni bis 28. Juli 1995 wurde am 17. Juni 1995
öffentlich bekannt gemacht. Träger öffentlicher Belange wurden
erneut beteiligt. Die Antragsteller erneuerten mit Schriftsatz
vom 25. Juli 1995 ihre Bedenken und Anregungen und führten
ergänzend aus. Am 19. Dezember 1995 prüfte der Rat der
Antragsgegnerin die Bedenken und Anregungen und beschloss den
Bebauungsplan mit seiner Begründung sodann als Satzung. Auf die
Anzeige des Bebauungsplans machte die Bezirksregierung keine
Verletzung von Rechtsvorschriften geltend. Die Durchführung des
Anzeigeverfahrens wurde am 27. März 1996 öffentlich bekannt
gemacht.

7

Die Antragsteller haben am 26. November 1998 den
Normenkontrollantrag gestellt, zu dessen Begründung sie
ausführen: Die auf § 1 Abs. 10 BauNVO gestützte textliche
Festsetzung sei unbestimmt, denn ihre Formulierung deute wie
die Bebauungsplanbegründung darauf hin, dass sie nicht das
gesamte "GE 3"-Gebiet erfasse, ohne ihren exakten
Geltungsbereich jedoch anzugeben. Würde sie als das ganze
"GE 3"-Gebiet erfassende Regelung verstanden, sei unklar, ob
auch andere vorhandene Einzelhandelsbetriebe und nicht nur der
Möbeleinzelhandel von der Festsetzung erfasst würden. Die
Festsetzung sei zudem durch § 1 Abs. 10 BauNVO nicht gedeckt,
bezöge sich nämlich (auch) auf in einem Gewerbegebiet zulässige
bauliche Anlagen. Würde gar das Möbelhaus in einem
Gewerbegebiet als zulässig angesehen, wie die Antragsgegnerin
vortrage, sei für eine auf § 1 Abs. 10 BauNVO gestützte
Festsetzung überhaupt kein Raum. Weshalb die nicht durch
Einzelhandelsbetriebe für Möbel in Anspruch genommenen Flächen
nicht dem "GE 2"-, sondern dem "GE 3"-Gebiet zugeordnet worden
seien, sei ohnehin nicht erkennbar. Der Rat der Antragsgegnerin
sei unzutreffend davon ausgegangen, dass die auf ihrem, der
Antragsteller, Grundstück vorhandenen Einzelhandelsbetriebe
kein Einkaufszentrum bildeten. Es handele sich um einen
"Komplex", der gemeinsam verwaltet und durch einen Hausmeister
beaufsichtigt werde. Das Büro der Verwalterin befinde sich im
Einkaufszentrum. Die Aufgaben der Verwalterin umfassten die
Organisation aller Arbeiten zur Erhaltung des Objekts und zur
Durchführung baulicher Veränderungen, die Organisation von
Pflegearbeiten, die Berechnung der von den Mietern zu tragenden
Anteile an Reinigungsaufwendungen und Stromverbrauchern, eigene
Werbeaktivitäten sowie die Koordination von Werbeaktivitäten
der Mieter. Alle Einzelhandelsbetriebe seien von der
Ladenpassage, die nachts verschlossen werde, zugänglich und zu
dieser orientiert. Ursprünglich habe die Passage nur als
Verbindung zwischen dem Nordparkplatz und dem Südparkplatz
dienen und zu Ausstellungs- und Werbezwecken dienen sollen. Wie
sich aus dem Protokoll über die Augenscheinseinnahme am
11. September 1985 - 1 K 2247/84 VG Minden - ergebe, sei die
Passage abweichend ausgeführt und seien Einzelhandelsbetriebe
in die Passage einbezogen worden. Das Warenangebot der
Einzelhandelsbetriebe sei aufeinander bezogen; das Angebot der
Betriebe ergänze sich sinnvoll, decke nämlich unterschiedliche
Elemente der Sortimentsgruppen Wohnungseinrichtung und
Bekleidung ab. Von einer zufälligen Angebotsmischung könne
keine Rede sein. Vielmehr sei in einem Klageverfahren bereits
1986 vorgetragen worden, dass der Gesamtkomplex einer
einheitlichen Marketingstrategie unterstellt sei. Die mit den
Einzelhändlern geschlossenen Mietverträge über die jeweiligen
Verkaufsflächen würden sich von Mietverträgen nicht
unterscheiden, wie sie typischerweise für Verkaufsflächen in
Einkaufszentren geschlossen würden. Die Betriebe würden
gemeinsame Werbung betreiben. Zu den Werbeaktivitäten würden
die Koordination von Anzeigen in der örtlichen Presse, die auf
das Einkaufszentrum hinwiesen, Weihnachtsdekoration in der
Passage, wiederkehrende gestalterische Veränderungen der
Passageneingänge im Frühjahr und Herbst sowie seit 1994 die
vier- bis fünfmal jährliche Durchführung eines
Antiquitätenmarkts auf dem Parkplatz auf der Rückseite des
Objekts gehören. Ein einzelner Betrieb sei an dem für
Einzelhandelsbetriebe abseitigen Standort nicht lebensfähig. Da
das Einkaufszentrum durch den Bebauungsplan unzulässig geworden
sei, greife der Bebauungsplan in weit stärkerem Maße in die
betrieblichen Entwicklungsmöglichkeiten ein, als der Rat der
Antragsgegnerin angenommen habe, und zwar selbst dann, wenn die
vorhandenen Einzelhandelsnutzungen bei isolierter Betrachtung
in einem Gewerbegebiet zulässig sein sollten. Die Annahme liege
nahe, dass der Rat bei zutreffender planungsrechtlicher
Bewertung der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe als Teil eines
Einkaufszentrums ein Sondergebiet mit Sortimentsbeschränkungen
ausgewiesen hätte. Der Rat habe zudem die Voraussetzung
möglicher, aus § 42 Abs. 3 BauGB folgender
Entschädigungsansprüche verkannt, nämlich angenommen, dass es
keinen Eingriff in die ausgeübte Einzelhandelsnutzung bedeute,
wenn durch die Gewerbegebietsfestsetzung lediglich
Sortimentsänderungen ausgeschlossen würden. Vom
Entschädigungsanspruch seien jedoch alle Nutzungsformen
umfasst, die ohne Nutzungsänderungsgenehmigung aufgenommen
werden könnten. Zu den solchermaßen ohne
Nutzungsänderungsgenehmigung zulässigen Nutzungsänderungen
gehöre bei einem im unbeplanten Innenbereich gelegenen
großflächigen Einzelhandelsbetrieb der Sortimentswechsel. Der
Bebauungsplan hätte Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen festsetzen
müssen, denn er lasse einen Eingriff in Natur und Landschaft
erwarten. Im östlichen Randbereich sei ein im
Flächennutzungsplan als Fläche für die Landwirtschaft
dargestellter Bereich nicht bebaut gewesen. Diese Fläche sei
auch nicht nach Maßgabe der Voraussetzungen des § 34 BauGB
bebaubar gewesen, denn sie liege nicht innerhalb des im
Zusammenhang bebauten Ortsteils. Das unbebaute Flurstück 180
sei ein im Innenbereich gelegenes Außenbereichsgrundstück. Der
Bebauungsplan bewirke, dass einem gewerblichen Vorhaben die
Beeinträchtigung öffentlicher Belange nicht entgegengehalten
werden könne, denn die Voraussetzungen für die Festsetzung
einer von Bebauung freizuhaltenden Fläche seien nicht gegeben.
Werde diese Fläche dem bauplanungsrechtlichen Innenbereich
zugeordnet, bewirke der Bebauungsplan dennoch einen Eingriff,
da § 8a Abs. 1 BNatSchG nicht danach differenziere, ob der
Eingriff, die Bebauung, ohne Bebauungsplan zulässig gewesen
wäre oder ob der Eingriff durch einen einfachen oder durch
einen qualifizierten Bebauungsplan bewirkt werde.

8

Die Antragsteller beantragen,

9

den Bebauungsplan Nr. 1.
- "Gewerbegebiet südlich der
O. Straße" - der
Antragsgegnerin für nichtig zu
erklären.

10

Die Antragsgegnerin beantragt,

11

den Antrag abzulehnen.

12

Sie erwidert: Die Festsetzungen des Bebauungsplans seien
bestimmt. Die räumliche Abgrenzung der beiden "GE 3"-Gebiete
sei geometrisch eindeutig. Dort sei nach § 1 Abs. 10 BauNVO
eine anlagenbezogene Planung erfolgt, deren alleiniger
Regelungsgegenstand eine Sortimentsabgrenzung für den
vorhandenen Möbeleinzelhandel - Möbel-W. sowie vormalig
Möbelhaus I. - sei. Dem vorhandenen Möbeleinzelhandel seien
im begrenzten Umfang innenstadtrelevante Nebensortimente
zugestanden worden, die in dieser Breite im Zeitpunkt des
Satzungsbeschlusses nicht geführt worden seien. Unter
Berücksichtigung der Sortimentsabgrenzung ermögliche die
Festsetzung Umstrukturierungen. Auf das zulässige
Nebensortiment des Möbeleinzelhandels würden von anderen
Einzelhandelsgeschäften im "GE 3"-Gebiet angebotene, identische
Warengruppen nicht angerechnet. Die Betriebe Möbel-W.
und T. D. überschritten die Vermutungsgrenzen des
§ 11 Abs. 3 BauNVO. Ihre derzeit geführten Sortimente
entfalteten jedoch keine wesentlichen Auswirkungen auf die
städtebauliche Entwicklung und Ordnung.

13

Die auf dem Grundstück der Antragsteller vorhandenen
Einzelhandelsbetriebe seien nach Qualität und Quantität kein
Einkaufszentrum. Es handele sich um eine eher zufällige
Angebotsmischung. Es fehle ein gemeinsames Konzept und eine
gemeinsame Kooperation. Dies folge schon daraus, dass zwischen
die vorhandenen Einzelhandelsbetriebe klassische gewerbliche
Nutzung trete und dass das flächenmäßig größte Möbelhaus seine
Standortentscheidung völlig unabhängig von den anderen
Einzelhandelsbetrieben getroffen habe. In einem 1986 geführten
Verfahren sei das VG Minden noch davon ausgegangen, dass der
seinerzeit einzig legal vorhandene Handelsbetrieb der Firma
Möbel-W. ein Fremdkörper in einem durch gewerbliche
Produktionsbetriebe geprägten Gebiet sei (Urteil vom 27. Mai
1986 - 1 K 2247/84 VG Minden -). Selbst wenn es sich um ein
faktisches Einkaufszentrum gehandelt habe, könne diesem
Bestandsschutz nur für die einzelnen Betriebe, nicht aber für
das Einkaufszentrum als solchem zukommen.

14

Der Rat sei zutreffend davon ausgegangen, dass die
Überplanung der vorhandenen großflächigen Einzelhandelsbetriebe
durch die Gewerbegebietsfestsetzung keinen
Entschädigungsanspruch auslöse. Aus dem Vorhandensein
großflächigen Einzelhandels folge kein Anspruch auf Genehmigung
eines Einkaufszentrums, da es sich um planungsrechtlich
unterschiedliche Nutzungen handele. Grundsätzlich sei die
Gemeinde auch nicht gehindert, vorhandene Nutzungen mit der
Folge zu überplanen, dass gleichartige Nutzungen nicht mehr
genehmigungsfähig seien. Entschädigungslos sei es ferner
möglich, im unbeplanten Innenbereich bislang zulässige, jedoch
nicht ausgeübte Nutzungen zwar nicht zu entziehen, aber zu
beschränken, es sei denn, die Nutzungsmöglichkeit werde
innerhalb der in § 42 Abs. 2 BauGB bestimmten Sieben-Jahres-
Frist beschränkt oder die Frist sei gemäß § 42 Abs. 5 bis
Abs. 7 BauGB hinausgeschoben. Selbst wenn die Sieben-Jahres-
Frist noch nicht vollendet sein sollte, bestehe ein Anspruch
allenfalls auf Ersatz von Wertminderungen in Grund und Boden,
nicht auf Ersatz weitergehender Schäden. Außerordentlich
umstritten sei, ob sich aus § 39 BauGB Entschädigungsansprüche
herleiten ließen. Vorsorglich sei der Rat daher davon
ausgegangen, dass etwaig bestehende Entschädigungs- und/oder
Ersatzansprüche erfüllt würden. Über die von den Antragstellern
geltend gemachten Entschädigungsansprüche werde zu entscheiden
sein, wenn der Senat die Wirksamkeit des Bebauungsplans
bestätigt habe.

15

Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen seien im gesamten Plangebiet
nicht erforderlich gewesen. Die ehemalige 100 m-Abstandzone
entlang der seinerzeit geplanten A (heute B ) sowie die
landwirtschaftlich genutzten Flächen im östlichen Planbereich
seien gemäß § 34 BauGB bebaubar gewesen.

16

Der Berichterstatter hat die Örtlichkeit in Augenschein
genommen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die
Niederschrift vom 9. Januar 2001 Bezug genommen.

17

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes
wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der von der
Antragsgegnerin vorgelegten Unterlagen über die Aufstellung des
Bebauungsplans sowie die Bauakten zu den baulichen Nutzungen
auf dem Grundstück der Antragsteller Bezug genommen.

18

Entscheidungsgründe:

19

Der Antrag ist zulässig.

20

Die Antragsteller sind antragsbefugt. Wendet sich der
Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks gegen eine
bauplanerische Festsetzung, die unmittelbar sein Grundstück
betrifft, ist die Antragsbefugnis im Sinne des § 47 Abs. 2
Satz 1 VwGO regelmäßig - und so auch hier - zu bejahen.

21

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Juli
1997 - 4 BN 11.97 -, BRS 59 Nr. 36;
Beschluss vom 10. März 1998 - 4 CN
6.97 -, BauR 1998, 740 = NVwZ 1998, 732
= BRS 60 Nr. 44.

22

Der Bebauungsplan bestimmt die baulichen Nutzbarkeiten des
Grundstücks der Antragsteller. Durch die Festsetzung eines
Gewerbegebiets schließt er die Nutzungen aus, die nach Maßgabe
des § 11 Abs. 3 BauNVO nur in einem Kerngebiet bzw. einem
entsprechend festgesetzten Sondergebiet zulässig sind. Gegen
diese Festsetzung wenden sich die Antragsteller und behaupten
in substantiierter Weise, dass der Bebauungsplan in
gesetzwidriger Weise in ihr Eigentum eingreift.

23

Der Antrag ist jedoch unbegründet.

24

Der Bebauungsplan leidet nicht an Form- oder
Verfahrensfehlern, die ohne Rüge beachtlich wären. Nur auf Rüge
beachtliche Form- oder Verfahrensmängel des Bebauungsplans sind
gegenüber der Antragsgegnerin nicht vorgebracht worden.

25

Der Bebauungsplan leidet auch nicht an materiellen
Mängeln.

26

Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind hinreichend
bestimmt. Die auf § 1 Abs. 10 BauNVO gestützte, die "GE 3"-
Gebiete betreffende Festsetzung ist bestimmt. Ihr räumlicher
Anwendungsbereich erstreckt sich ausweislich der textlichen
Festsetzungen auf die beiden "GE 3"-Gebiete, die in ihrer
räumlichen Ausdehnung aus dem Bebauungsplan zweifelsfrei
ablesbar sind, nämlich jeweils durch die nördliche
Plangebietsgrenze bzw. durch die Flächen einer öffentlichen
Verkehrsfläche (I. straße) begrenzt bzw. durch die der
Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungsarten dienende Perlschnur
von benachbarten "GE 2"-Gebieten abgegrenzt werden. Auch die
inhaltliche Regelungsweite der textlichen Festsetzung ist
eindeutig. Nur für den "vorhandenen Möbeleinzelhandel" sieht
der Bebauungsplan eine Sonderregelung vor. Zu Unrecht meinen
die Antragsteller, dass die Regelung unklar sei, da sich ihr
räumlicher und ihr inhaltlicher Anwendungsbereich nicht
deckten. Die textliche Festsetzung steht einer Erweiterung des
vorhandenen Möbeleinzelhandels bis an die Grenzen der "GE-3"-
Bereiche nicht entgegen.

27

Zur den vorhandenen Möbeleinzelhandel erfassenden
Festsetzung war der Rat der Antragsgegnerin nach § 1 Abs. 10
BauNVO ermächtigt. Nach dieser Bestimmung kann im Bebauungsplan
festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen,
Nutzungsänderungen und Erneuerungen solcher Anlagen allgemein
zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können, die
bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2 bis 9 BauNVO in
überwiegend bebauten Gebieten unzulässig wären. Vorhandenen
Nutzungen können durch eine dahingehende Festsetzung
Entwicklungschancen offen gehalten werden, selbst wenn sie dem
Gebietscharakter an sich fremd sind. Vorausgesetzt ist zwar,
wie die Antragsteller zutreffend ausführen, dass die bauliche
Nutzung im festgesetzten Baugebiet unzulässig wäre. Maßgebend
ist jedoch nicht eine Prüfung der konkret gegebenen
Gebietsverträglichkeit der vorhandenen Anlage mit ihren
spezifischen individuellen Besonderheiten. Der Wortlaut des § 1
Abs. 10 BauNVO lässt vielmehr keinen Zweifel daran, dass diese
Norm tatbestandlich eingreift, wenn die Unzulässigkeit der
Anlage daraus folgt, dass die Anlage "an sich" nicht zum Kreis
der in den Absätzen 2 und 3 der einschlägigen
Baugebietsvorschriften aufgezählten allgemein oder
ausnahmsweise zulässigen Anlagen zu rechnen ist.

28

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai
1999 - 4 BN 15.99 -, ZfBR 1999, 279 =
BauR 1999, 1136 = BRS 62 Nr. 19.

29

Der Sinn des Gesetzes bestätigt die Wortlautauslegung. § 1
Abs. 10 BauNVO dient der Standortsicherung nicht
gebietstypischer vorhandener baulicher oder sonstiger
Anlagen.

30

Vgl. Knaup/Stange, BauNVO, 8. Aufl.,
1997, § 1 Rdnr. 119; Fickert/ Fieseler,
BauNVO, 9. Aufl., 1998, § 1 Rdnr.
136.

31

Ihnen sollen über den passiven Bestandsschutz hinausgehende
Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen
möglich sein. Auch diese wären bei typisierender Betrachtung an
sich unzulässig, sind jedoch wegen der auf § 1 Abs. 10 BauNVO
gestützten Festsetzung zulässig. Das mit der
Festsetzungsmöglichkeit verfolgte städtebauliche Anliegen würde
verfehlt, sollte die Gemeinde nicht auch die Betriebe an ihrem
Standort sichern können, die bei typisierender Betrachtung im
festgesetzten Baugebiet "an sich" unzulässig sind, auf Grund
ihrer individuellen Besonderheiten konkret die Schwelle der
Gebietsunverträglichkeit aber noch nicht überschritten haben.

32

Möbeleinzelhandel der in den "GE-3"-Bereichen vorhandenen
Größenordnung ist in einem Gewerbegebiet bei typisierender
Betrachtung weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig. In
einem Gewerbegebiet sind zwar Gewerbebetriebe aller Art und
damit grundsätzlich auch Einzelhandelsbetriebe zulässig.
Unzulässig sind hingegen großflächige Einzelhandelsbetriebe,
die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der
Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die
städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich
auswirken können; derartige Betriebe sind außer in Kerngebieten
nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig (vgl. § 11
Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO). § 11 Abs. 3 BauNVO schafft ein
Baugebiet besonderer Art, das "Gebiet für großflächigen
Einzelhandel",

33

vgl. BVerwG, Urteil vom
3. Februar 1984 - 4 C 54.80 -, BRS 42
Nr. 50,

34

also für solche Einzelhandelsbetriebe, die bei typisierender
Betrachtung in einem Gewerbegebiet nicht zulässig sind. Für die
typisierende Betrachtung maßgebend ist die in § 11 Abs. 3
BauNVO als Grundlage der Regelvermutung für im Sinne des § 11
Abs. 3 Satz 2 BauNVO erhebliche Auswirkungen bestimmte
Geschossfläche.

35

Vgl. Fickert/Fieseler, a.a.O., § 11
Rdnr. 26.

36

Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO sind bei
Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 (großflächige
Einzelhandelsbetriebe) in der Regel anzunehmen, wenn die
Geschossfläche 1.200 qm überschreitet (Satz 3). Die in den
beiden "GE 3"-Gebieten im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses
vorhandenen Möbeleinzelhandelsbetriebe (I. und Möbel-
W. ) lösten die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3
BauNVO aus. Die im östlichen der beiden "GE 3"-Gebiete im
Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses ansässige Firma I. weist
ausweislich des Bauscheins vom 18. Mai 1983 in der Fassung des
ersten und des zweiten Nachtrags vom 9. Dezember 1983 und 11.
September 1984 ebenso deutlich mehr als 1.200 qm Geschossfläche
auf wie die Firma W. , deren Möbeleinzelhandel auf den
als Werkhalle, Ausstellungsraum und Möbellager genehmigten
Flächen (vgl. Bauscheine vom 13. Juli 1962 und 19. August 1971)
von der Antragsgegnerin als materiell rechtmäßig angesehen
wurde. Darauf, ob die genannten Einzelhandelsbetriebe auf Grund
ihres individuellen Sortimentszuschnitts Besonderheiten
aufwiesen, die (noch) geeignet waren, die Regelvermutung des
§ 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO konkret zu widerlegen, kommt es im
vorliegenden Zusammenhang hingegen nicht an. Die Gemeinde kann,
wenn sie vorhandenen großflächigen Einzelhandelsbetrieben durch
Festsetzungen nach § 1 Abs. 10 BauNVO über den passiven
Bestandsschutz hinausgehende Entwicklungsmöglichkeiten
einräumen will, bei der gebotenen typisierenden Betrachtung
- wie hier - an die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 2
BauNVO anknüpfen und ist nicht gehalten, die individuellen
betrieblichen Modalitäten darauf zu überprüfen, ob die
Regelvermutung im Einzelfall widerlegt ist.

37

Die konkret anlagenbezogene Festsetzung führt ferner nicht
zu einer Verschärfung bestehender städtebaulicher Missstände,

38

vgl. zu dieser Grenze der nach § 1
Abs. 10 BauNVO eröffneten
Festsetzungsmöglichkeit: OVG NRW,
Urteil vom 27. Oktober 1999 - 7a D
232/98.NE -,

39

sondern ermöglicht in einer mit der umgebenden gewerblichen
Nutzung verträglichen Weise die Sicherung des Bestands unter
gewissen Erweiterungsmöglichkeiten.

40

Von einer hinreichenden Ermächtigungsgrundlage ist auch die
das "GE 1"-Gebiet betreffende Festsetzung getragen, wonach dort
"Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher nur
zulässig (sind), wenn das angebotene Sortiment aus eigener
Herstellung eines Handwerks-/Gewerbebetriebs stammt oder im
funktionalen und baulichen Zusammenhang mit diesem steht." Die
Festsetzung ist zutreffend auf § 1 Abs. 5, Abs. 9 BauNVO
gestützt.

41

Nach § 1 Abs. 4 Satz 1 BauNVO können für die in den §§ 4 bis
9 BauNVO bezeichneten Baugebiete im Bebauungsplan für das
jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen werden, die das
Baugebiet nach der Art der zulässigen Nutzung oder nach der Art
der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und
Eigenschaften gliedern. Nach § 1 Abs. 5 BauNVO kann dabei im
Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von
Nutzungen, die nach §§ 2, 4 bis 9 und 13 BauNVO allgemein
zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise
zugelassen werden können. Die "Art der Nutzungen" ist
grundsätzlich mit den Nutzungsarten gleichzusetzen, wie sie
durch die Begriffe der Baunutzungsverordnung für die
Nutzungsarten in den einzelnen Baugebieten definiert werden.

42

Vgl. BVerwG, Urteil vom
3. April 1987 - 4 C 41.84 -, BRS 47
Nr. 63; Urteil vom 15. Dezember 1994
- 4 C 13.93 -, BRS 56 Nr. 61.

43

§ 1 Abs. 9 BauNVO ermöglicht demgegenüber Differenzierungen,
die noch weiter gehen. Die Vorschrift gestattet es, mit
planerischen Festsetzungen einzelne Unterarten von Nutzungen zu
erfassen, welche die Baunutzungsverordnung selbst nicht
angeführt hat. Ziel der Vorschrift ist es, die allgemeinen
Differenzierungsmöglichkeiten der Baugebietstypen nochmals
einer Feingliederung unterwerfen zu können, um die Vielfalt der
Nutzungsarten im Plangebiet zu mindern, falls sich hierfür
besondere städtebauliche Gründe ergeben. Die Planungsfreiheit
der Gemeinde ist dadurch begrenzt, dass sich diese
weitergehende Differenzierung auf bestimmte Anlagentypen
beziehen muss. Ausgeschlossen werden können nur Nutzungsarten,
die es in der sozialen und ökonomischen Realität bereits gibt.
§ 1 Abs. 9 BauNVO eröffnet der Gemeinde hingegen keine
Befugnis, neue Nutzungsarten zu erfinden.

44

Vgl. BVerwG, Beschluss vom
27. Juli 1998 - 4 BN 31.98 -, Buchholz,
406.12 § 1 BauNVO Nr. 25 = BRS 60 Nr.
29.

45

Die für das "GE 1"-Gebiet getroffene Festsetzung ist danach
zulässig. Die Festsetzung erfasst in der Realität vorhandene
Nutzungsarten. Sie schließt den Verkauf an Letztverbraucher
aus, soweit es nicht um Eigenprodukte eines Handwerks-/Ge-
werbebetriebs einschließlich funktional zugehöriger Sortimente
geht, und knüpft damit an marktübliche Gegebenheiten an.

46

Für Festsetzungen nach § 1 Abs. 5, Abs. 9 BauNVO ist ferner
Voraussetzung, dass sie städtebaulich gerechtfertigt sind, sich
also aus der jeweiligen konkreten Planungssituation heraus
Aspekte ergeben müssen, die die Abweichung rechtfertigen. Dies
ist der Fall. Ziel des Bebauungsplans ist es, den Standort
produzierenden und verarbeitenden Gewerbes zu sichern. Südlich
der I. straße bzw. der Straße K. sind bislang
keine Betriebe vorhanden, die Verkaufsflächen vorhalten. Solche
Betriebe könnten im Hinblick auf die nördlich der
I. straße vorhandenen Nutzungen bei weiterbestehender
Beurteilung bauplanungsrechtlicher Zulässigkeit gemäß § 34
BauGB auch in den Bereich südlich der I. straße
vordringen und auf diese Weise das produzierende Gewerbe
verdrängen. Städtebaulich gerechtfertigt ist darüber hinaus,
vom Ausschluss die Verkaufsflächen auszunehmen, die einem
Handwerks- oder Gewerbebetrieb und seiner Produktion zuzuordnen
sind. Diese Festsetzung ist geeignet, den Standort für das
produzierende und verarbeitende Gewerbe zu stärken, in denen
der betriebsbezogene Verkauf eigener Produkte oder solcher, die
mit diesen Produkten in funktionalem Zusammenhang stehen,
ermöglicht wird.

47

Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind auch im Übrigen im
Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB städtebaulich gerechtfertigt. Die
erforderliche Planrechtfertigung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB
ist gegeben, wenn der Bebauungsplan nach seinem Inhalt auf die
städtebauliche Entwicklung und Ordnung ausgerichtet und nach
der planerischen Konzeption der zur Planung berufenen Gemeinde
als Mittel hierfür erforderlich ist. Der erforderliche Bezug
zur städtebaulichen Entwicklung und Ordnung fehlt, wenn dem
Planinhalt von vornherein und unabhängig von aller Abwägung
keine städtebaulich beachtlichen Allgemeinbelange
zugrundeliegen. Nicht erforderlich ist der Bebauungsplan in
aller Regel erst bei groben und bei einigermaßen
offensichtlichen, von keiner nachvollziehbaren Konzeption
getragenen planerischen Missgriffen.

48

Vgl. BVerwG, Urteil vom
12. Dezember 1969 - IV C 105.66 -,
BRS 22 Nr. 4; Urteil vom 3. Juni 1971
- IV C 64.70 -, BRS 24 Nr. 1; Urteil
vom 5. Juli 1974 - IV C 50.72 -, BRS 28
Nr. 4.

49

Der Gesetzgeber ermächtigt die Gemeinde, die
Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen
Ordnungsvorstellungen entspricht. Hierzu gehört die
Entscheidung, in welchem Umfang sie Gemeindegebietsteile zur
Unterbringung von Gewerbebetrieben zur Verfügung stellt. Es ist
der Gemeinde daher vorbehalten, einen - hier zudem bereits
weitgehend bebauten - gewerblich genutzten Bereich für die
gewerbliche Nutzung zu sichern. Sie darf zur Stärkung des
bestehenden Standorts davon absehen, bereits vorhandene
großflächige Einzelhandelsstandorte über den ihnen zukommenden
passiven Bestandsschutz zu sichern oder ihnen gar
Entwicklungsmöglichkeiten einzuräumen.

50

Ob der Bebauungsplan auch in seinem östlichen
Geltungsbereich aus dem Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin
entwickelt ist, bedarf keiner Entscheidung. Der
Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin weist dort einen 100 m
breiten Streifen parallel zur B 61 als Fläche für die
Landwirtschaft aus. Diese Darstellung steht mit den im
Bebauungsplan festgesetzten Gewerbegebiet nicht in
Übereinstimmung. Jedoch kann mit der Aufstellung eines
Bebauungsplans der Flächennutzungsplan gleichzeitig geändert
werden (Parallelverfah-ren). Ein solches Verfahren plante die
Antragsgegnerin ausweislich der Bebauungsplanbegründung. Dass
im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses die Änderung des
Flächennutzungsplans noch nicht beschlossen war, steht der
Annahme nicht entgegen, dass die Flächennutzungsplanänderung
und die Bebauungsplanaufstellung im sog. Parallelverfahren
erfolgten, denn der Bebauungsplan kann vor dem
Flächennutzungsplan angezeigt und bekannt gemacht werden, wenn
nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der
Bebauungsplan aus den künftigen Darstellungen des
Flächennutzungsplans entwickelt sein wird (§ 8 Abs. 3 Satz 2
BauGB). Ob von dieser Voraussetzung im maßgebenden Zeitpunkt
des Satzungsbeschlusses ausgegangen werden konnte, ist
allerdings nicht zweifelsfrei, denn das Verfahren zur Änderung
des Flächennutzungsplanes ist auch mehr als fünf Jahre nach
Satzungsbeschluss noch nicht abgeschlossen. Die aufgeworfene
Frage ist jedoch nicht entscheidungserheblich. Gemäß § 214 Abs.
2 Nr. 4 BauGB ist für die Rechtswirksamkeit eines
Bebauungsplans ein Verstoß gegen die sich aus § 8 Abs. 3
ergebenden Anforderungen für das Parallelverfahren
unbeachtlich, wenn die geordnete städtebauliche Entwicklung
nicht beeinträchtigt worden ist. Für die Frage, ob die sich aus
dem Flächennutzungsplan ergebende geordnete städtebauliche
Entwicklung beeinträchtigt worden ist, ist die planerische
Konzeption des Flächennutzungsplans für den größeren Raum, d.h.
für das gesamte Gemeindegebiet oder einen über das
Bebauungsplangebiet hinausreichenden Ortsteil, in den Blick zu
nehmen. Zu fragen ist also, ob die über den Bereich des
Bebauungsplans hinausgehenden, übergeordneten Darstellungen des
Flächennutzungsplans beeinträchtigt werden. In diesem
Zusammenhang ist zu prüfen, welches Gewicht der planerischen
Abweichung vom Flächennutzungsplan im Rahmen der
Gesamtkonzeption des Flächennutzungsplans zukommt. Maßgeblich
ist, ob der Flächennutzungsplan seine Bedeutung als kommunales
Steuerungsinstrument der städtebaulichen Entwicklung "im Großen
und Ganzen" behalten oder verloren hat.

51

Vgl. BVerwG, Urteil vom
26. Februar 1999 - 4 CN 6.98 -,
UPR 1999, 271 = BauR 1999, 1128 =
NVwZ 2000, 197 = BRS 62 Nr. 48.

52

Insoweit ist hier von Bedeutung, dass die durch den
Flächennutzungsplan der Landwirtschaft zugeordneten Flächen
lediglich einen schmalen Streifen entlang der B umfassen, der
unmittelbar an die im Flächennutzungsplan dargestellte
gewerbliche Baufläche angrenzt. Er wird in einem Bereich in
Anspruch genommen, der durch die faktisch vorhandene Bebauung
eine gewerbliche Vorprägung erfahren hat. Er ist im Hinblick
auf diese Vorprägung und die Begrenzung der Flächen in
nördlicher und südlicher Richtung durch die O.
Straße bzw. die Eisenbahntrasse sowie die B in östlicher
Richtung selbständiger landwirtschaftlicher Nutzung nur
eingeschränkt zugänglich. Seine Überplanung als Gewerbegebiet
trägt der faktischen Situation Rechnung, ohne dass sich die aus
dem Flächennutzungsplan für die Stadt L. ergebende
konzeptionelle Verteilung von landwirtschaftlich genutzten
Flächen sowie Gewerbegebietsflächen nennenswert verändert.

53

Der Bebauungsplan genügt den Anforderungen des
Abwägungsgebots.

54

Das Gebot, die öffentlich und privaten Belange untereinander
und gerecht abzuwägen, wird zunächst dann verletzt, wenn eine
sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist
ferner dann verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht
eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt
werden muss. Schließlich liegt eine solche Verletzung auch dann
vor, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder
wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten
Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven
Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht.
Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungsgebot
jedoch genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im
Widerstreit verschiedener Belange für die Bevorzugung des einen
und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen
Belangs entscheidet.

55

Der Rat hat alle für die Abwägung erheblichen Umstände in
die Abwägung eingestellt. Er hat sich insbesondere auch mit den
von den Prozessbevollmächtigten der Antragsteller vorgebrachten
Bedenken und Anregungen befasst und die
Entscheidungserheblichkeit der Frage nicht verkannt, ob im
"GE 3"- Gebiet ein Einkaufszentrum im Zeitpunkt des
Satzungsbeschlusses vorhanden war; er hat diese Frage
rechtsfehlerfrei verneint.

56

Für die auf dem Grundstück der Antragsteller vorhandenen
Einzelhandelsnutzungen ist keine die Nutzung als
Einkaufszentrum umfassende Baugenehmigung erteilt worden. In
welchem Umfang eine ungenehmigte, aber materiell rechtmäßig
bauliche Nutzung, die einem Einkaufszentrum entspricht, in
einer solchen Situation für die Abwägung beachtlich ist, bedarf
hier keiner Entscheidung.

57

Vgl. für den Fall der Änderung eines
ein Gewerbegebiet festsetzenden
Bebauungsplans: BVerwG, Beschluss vom
21. Dezember 1999 - 4 BN 48.99 -,
BRS 62 Nr. 79 = BauR 2000, 854.

58

Die im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses auf dem Grundstück
der Antragsteller vorhandenen Einzelhandelsgeschäfte bildeten
kein Einkaufszentrum. Ein Einkaufszentrum setzt im Regelfall
einen von vornherein einheitlich geplanten, finanzierten,
gebauten und verwalteten Gebäudekomplex mit mehreren
Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe - zumeist
verbunden mit verschiedenartigen Dienstleistungsbetrieben -
voraus. Sollen mehrere Betriebe erst nach Aufgabe einer anderen
Nutzung im Laufe der Zeit - wie hier - ohne eine solche auf
ihre Errichtung von vornherein bezogene Planung zu einem
Einkaufszentrum im Rechtssinne werden, ist hierfür außer ihrer
engen räumlichen Konzentration ein Mindestmaß an äußerlich in
Erscheinung tretender gemeinsamer Organisation und Kooperation
erforderlich, welche die Ansammlung mehrerer Betriebe zu einem
planvoll gewachsenen und aufeinander bezogenen Ganzen werden
lässt. Ein gewachsenes Einkaufszentrum setzt außer der
erforderlichen räumlichen Konzentration voraus, dass die
einzelnen Betriebe aus der Sicht der Kunden als aufeinander
bezogen und als durch ein gemeinsames Konzept und durch
Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung treten. Diese
Zusammenfassung kann in organisatorischen oder betrieblichen
Gemeinsamkeiten, wie etwa in gemeinsamer Werbung oder einer
verbindenden Sammelbezeichnung, zum Ausdruck kommen. Nur durch
solche äußerlich erkennbaren Merkmale ergibt sich für die
Zusammenfassung mehrerer Betriebe zu einem Zentrum zugleich die
erforderliche Abgrenzung zu einer beliebigen Häufung von
jeweils für sich planungsrechtlich zulässigen
Einzelhandelsbetrieben auf mehr oder weniger engem Raum.

59

Vgl. BVerwG, Urteil vom
27. April 1990 - 4 C 16.87 -,
BauR 1990, 573 = NVwZ 1990, 1074 =
BRS 50 Nr. 67; Beschluss vom
15. Februar 1995 - 4 B 84.94 -.

60

Die auf dem Grundstück der Antragsteller im Zeitpunkt des
Satzungsbeschlusses vorhandenen Betriebe waren zwar räumlich
konzentriert in einem Hallenkomplex eingerichtet, dem gemeinsam
nutzbare Stellplätze auf der Nord- und der Südseite der Hallen
zugeordnet waren. Die räumliche Konzentration wurde zudem
dadurch gefördert, dass die Geschäfte jedenfalls auch über die
Passage erreichbar waren, die ursprünglich angelegt wurde, um
Nord- und Südparkplatz miteinander zu verbinden. Es besteht
jedoch kein Anhalt für die Annahme, dass die Betriebe im
maßgebenden Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses organisatorische
und betriebliche Gemeinsamkeiten aufwiesen, die aus der allein
maßgeblichen Sicht des Kunden äußerlich erkennbar den Eindruck
erweckten, dass organisatorisch und betrieblich aufeinander
bezogen ein Einkaufszentrum betrieben würde. Vielmehr
unterschied sich die Situation nicht von einer bloßen
Ansammlung von Einzelhandelsgeschäften, die nur aus jeweils
eigenen betrieblichen Interessen die gegebene räumliche
Konzentration berücksichtigte.

61

Für ihre gegenteilige Ansicht stützen sich die Antragsteller
darauf, dass der Hallenkomplex durch einen Verwalter betreut
worden sei, der mit der Gebäudeunterhaltung für alle Nutzer
beauftragt gewesen sei. Er habe alle Arbeiten zur Erhaltung des
Objekts und zur Durchführung baulicher Veränderungen sowie von
Pflegearbeiten organisiert, also beispielsweise durch einen
Hausmeister die Passage nachts verschließen lassen und für die
Reinigung der Passage einschließlich der dortigen öffentlichen
Toiletten gesorgt. Die Berechnung der von den Mietern anteilig
zu tragenden Kosten, eigene Werbeaktivitäten sowie die
Koordination von Werbeaktivitäten der Mieter habe zu seinem
Aufgabenbereich gehört. Ein gemeinsames, auf den Betrieb eines
Einkaufszentrums gerichtetes Konzept kommt in diesen
Gegebenheiten nicht zum Ausdruck, soweit nur die technisch
notwendigen Abwicklungen betroffen sind, die sich aus den
räumlichen Verhältnissen ableiten und etwa berücksichtigen,
dass nur gemeinsam nutzbare Gebäudeeinrichtungen (Passage)
vorhanden (gewesen) sind. Das in der gemeinsamen Nutzung von
Gebäudebestandteilen und Grundstücks-einrichtungen zum Ausdruck
kommende "Konzept" unterscheidet sich nicht von der Verwaltung
eines Grundstücks, das von mehreren Einzelhandelsbetrieben
genutzt wird, die selbst nicht (Mit-)Eigentümer des einen
Grundstücks sind. Eigene Werbeaktivitäten des Verwalters, die
für den Kunden erkennbar auf sein Tätigwerden für ein
Einkaufszentrum schließen lassen konnten, haben die
Antragsteller nicht behauptet. Die "Koordination von
Werbeaktivitäten der Mieter" setzt, soll sie denn auf ein
Einkaufszentrum aufmerksam machen, entsprechend ausgerichtete
Werbeaktivitäten der Mieter voraus. Auch hierfür gibt es keinen
Anhalt. Die Antragsteller haben aus dem Jahre 2000 "zwei
Beispiele für koordinierte Anzeigen" vorgelegt. In diesen
Anzeigen wird auf ein "GZL" (Gewerbezentrum L. )
hingewiesen. Ein "Gewerbezentrum" ist einem Einkaufszentrum
nicht gleichartig. Auf nähere Einzelheiten kommt es in diesem
Zusammenhang nicht an, weil die Antragsteller für die
maßgebende Zeit bis zum Satzungsbeschluss entsprechende Werbung
weder konkret behauptet noch (auch auf die ausdrückliche
Aufforderung des Berichterstatters mit Verfügung vom 29. Januar
2001) belegt haben.

62

Die Antragsteller haben sich ferner auf die mit den
vorhandenen Einzelhandelsbetrieben geschlossenen Mietverträge
bezogen. Aus den Mietverträgen, deren Regelungsgehalt als
solcher dem Kunden ohnehin nicht erkennbar ist und die daher
allenfalls indizielle Bedeutung für das tatsächliche Geschehen
haben können, ergibt sich nicht, dass mit den Verträgen das
Konzept eines Einkaufszentrums umgesetzt werden sollte.
Abgeschlossen wurden lediglich Verträge, die dem jeweiligen
Vertragspartner im Rahmen der die Nutzungsmöglichkeiten der
angemieteten Flächen vorgebenden Baugenehmigungen in ihrem von
den Beteiligten unterstellten, jeweils auf eine bestimmte
Einzelhandelsnutzung gerichteten Regelungsumfang die Nutzung
dieser Flächen zu den jeweiligen eigenen betrieblichen Zwecken
ermöglichte. Zwar enthalten einige der Mietverträge sog.
Konkurrenzschutzklauseln; diese beziehen sich jedoch nur auf
den Ausschluss bestimmter Nutzungsmöglichkeiten, lassen dem
jeweiligen Anmieter aber völlig freie Hand, welche
Geschäftskonzeption er im Übrigen verfolgen will. Den
Mietverträgen lässt sich entnehmen, dass die jeweiligen Mieter
in der Nutzung der gemieteten Flächen, ihrer Gestaltung und
ihrer Präsentation nach außen nicht beschränkt waren.
Nutzungsänderungen waren nach den Verträgen zulässig. Der
Vermieter durfte (nur) widersprechen, wenn eine
Nutzungsänderung für ihn oder die Mitmieter des Grundstücks "zu
unzumutbaren Beeinträchtigungen führt oder voraussichtlich
führen wird" (vgl. beispielsweise § 2 der Mietverträge der GIG
mit der Firma L. vom 11. November 1983, mit der Firma
K. Schuhhandelsgesellschaft mbH vom 13./15. Mai 1986
sowie mit den Firmen F. Warenhandelsgesellschaft mbH und
T. D. H. Vertriebsgesellschaft mbH vom
9./10. April 1984). Die Verträge sahen vor, dass die Mieter die
Räume neu einteilen und umbauen durften. Auf Belange von
Mietern war lediglich "Rücksicht zu nehmen" (vgl. die
beispielsweise zitierten Verträge, dort jeweils § 8).
Schließlich sollten Außenflächen des Gebäudekomplexes für
Reklame der jeweiligen Mieter (nicht eines Einkaufszentrums)
zur Verfügung stehen (ebenfalls § 8 der beispielhaft genannten
Mietverträge). Ob sich Mietverträge über Verkaufsflächen in
einem Einkaufszentrum von Mietverträgen der hier geschlossenen
Art nicht unterscheiden, wie die Antragsteller behaupten,
bedarf keiner weiteren Aufklärung. Aus den Mietverträgen, die
- wie ausgeführt - allenfalls indizielle Bedeutung für das
tatsächliche Geschehen haben, ergibt sich jedenfalls kein
Anhalt für ein Geschäftsgebaren, das aus Sicht des Kunden auf
ein Einkaufszentrum hingedeutet hätte.

63

Aus Sicht des Kunden war die Firma I. , der weitaus größte
Einzelhandelsanbieter auf dem Grundstück der Antragsteller, der
Publikumsmagnet, der sein betriebliches Konzept ohne Anpassung
an von anderen Einzelhandelsbetrieben verfolgte Planungen
umsetzte. Erst nachdem 1983 (mit Nachträgen aus 1984) für die
Nutzung durch die Firma I. Nutzungsänderungsgenehmigungen
erteilt worden waren, folgten 1984 die den Betrieb der Firma
L. erfassende Nutzungsänderungsgenehmigung vom
9. Januar 1984, dann die Nutzungsänderungsgenehmigungen vom 27.
April 1984 mit Nachtrag vom 6. April 1985 für zwei
Verkaufsflächen für Möbel und Teppiche (Firma T. D. )
und schließlich die Nutzungsänderung vom 7. Juni 1984 für einen
SB-Markt, der nicht eingerichtet wurde; die
Nutzungsänderungenehmigung wurde von der Bauaufsichtsbehörde
als ausreichende Grundlage für die spätere Einrichtung der
Firmen A. -Schuhe und Jeans F. angesehen. Diese Firmen
traten nach außen erkennbar als nur ihre jeweiligen eigenen
Belange wahrend auf. Sie beantragten die Genehmigungen von auf
ihre jeweiligen Betriebe bezogenen Werbeanlagen, die - wie die
Augenscheinseinnahme bestätigt hat - in der Folge auch
verwirklicht wurden. Die Firma L. GmbH erhielt die
Baugenehmigung zur Errichtung einer Werbeanlage, die unter dem
Firmennamen L. auf die von ihr verfolgten betrieblichen
Aktivitäten hinwies (Bauschein vom 14. März 1984). Am
13. Februar 1986 wurde der Grundstücks-Investitions-GmbH die
Genehmigung zur Errichtung einer Werbeanlage erteilt, die
oberhalb des nordöstlichen Zugangs zur Passage auf die Firma
T. D. (nicht auf ein Einkaufszentrum oder auf andere
zur Passage gelegene Unternehmen) und auf Produkte dieser Firma
hinwies. Ebenfalls 1986 (Bauschein 986/85) trat die Werbeanlage
der Firma L. ("Reifen-L. ") hinzu, die an der
Ostseite der Gewerbehalle angebracht wurde. 1987 (Bauschein
361/86) wurde dem Schuhhaus K. die Werbeanlage "A. -
Schuh-Markt" genehmigt, die östlich der Passage an der Süd- und
an der Nordseite der Passage angebracht werden sollte.
Ebenfalls 1987 trat eine weitere Werbeanlage hinzu (unterhalb
der Werbung für den Schuh-Markt), nämlich die Werbung "Jeans-
Markt", die der Firma Ruth F. GmbH &Co.KG erteilt wurde.
Die "Durchführung eines Antiquitätenmarkts", der nach Angaben
der Antragsteller seit 1994 vier- bis fünfmal jährlich "auf dem
Parkplatz auf der Rückseite des Objekts" abgehalten worden sein
soll, gehört zum mittlerweile typischen Werberepertoire nicht
etwa nur von Einkaufszentren, sondern beispielsweise von
großflächigen Einzelhandelsbetrieben, die die ihnen zur
Verfügung stehenden Parkplatzflächen außerhalb der
Geschäftszeiten auf diese o.ä. Weise (Durchführung von
Flohmärkten, Handwerksmärkten, Automärkten etc.) werbewirksam
nutzen können. Eine solche Werbeaktivität sagt nichts darüber
aus, ob die veranstaltenden Einzelhandelsbetriebe als Teil
eines Einkaufszentrums handeln oder nicht. Weshalb aus
"wiederkehrenden gestalterischen Veränderungen der
Passageneingänge im Frühjahr und Herbst" sowie aus
"Weihnachtsdeko-ration in der Passage" eine dahingehende
Aussage abgeleitet werden können sollte, ist unerfindlich. Es
entspricht üblichen Geschäftsgepflogenheiten auch des nicht in
einem Einkaufszentrum organisierten Einzelhandels, das
jeweilige Geschäftsangebot jahreszeitlich oder anders bedingt
differenziert zu präsentieren und mit benachbarten
Einzelhändlern abzustimmen. Nach alledem bestand zwischen den
im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vorhandenen Betrieben
keine andere Verbindung als die, dass sie die Lagegunst
nutzten, die sich daraus ergab, dass I. als bundesweit
bekanntes Unternehmen Kunden anlockte und dass sie im
unmittelbaren räumlichen Zusammenhang mit dieser Firma ihre
Geschäfte betreiben konnten.

64

Der Rat der Antragsgegnerin hat sich ferner in sachgerechter
Weise mit möglichen Entschädigungsansprüchen befasst. Der
Bebauungsplan lässt Einzelhandelsnutzungen im genehmigten
Bestand unberührt. Er schließt Nutzungsänderungen nicht aus,
sondern lässt Einzelhandelsnutzungen in den GE 2- und GE 3-
Gebieten zu, soweit diese in einem Gewerbegebiet zulässig sind.
Ein Entschädigungsanspruch war in dieser Situation nur insoweit
in Betracht zu ziehen, als vor Erlass des Bebauungsplans gemäß
§ 34 BauGB die Änderung des Sortiments großflächiger
Einzelhandelsnutzungen oder die erstmalige Errichtung
großflächiger Einzelhandelsbetriebe möglich bzw.
genehmigungsfähig waren,

65

vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Februar
1993 - 4 C 15.92 -, NVwZ 1994, 285,

66

nunmehr aber wegen der sich aus § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO
ergebenden Rechtsfolge nicht mehr in Betracht kommen. Konkret
in der Abwägung zu berücksichtigende Nutzungsänderungsvorhaben
sind jedoch nicht aktenkundig und von den Antragstellern auch
nicht vorgetragen worden. Die Antragsteller haben sich vielmehr
auf die - unzutreffende - Behauptung beschränkt, der
Bebauungsplan greife in den Bestand eines Einkaufszentrums ein.
Sie haben ferner nur allgemein, nicht aber vorhabenbezogen
vorgetragen, ein Sortimentswechsel sei bislang nicht
genehmigungspflichtig gewesen. Die Frage der etwaigen
Genehmigungspflicht von Sortimentswechseln war für die vom Rat
durchaus gesehenen Entschädigungsfragen nicht von Belang. Ist
eine nach planungsrechtlicher Situation zulässige Nutzung
innerhalb von sieben Jahren ab Zulässigkeit nicht aufgenommen
bzw. geändert worden, kommt eine Entschädigung nur noch für
Eingriffe in die konkret ausgeübte Nutzung in Betracht.

67

Vgl. BGH, Urteil vom 2. April 1992
- III ZR 25/91 -, DVBl. 1992, 1095.

68

Mit der Frage, ob die "Herabzonung des Gebiets" zu einem
Entschädigungsanspruch führen kann, hat sich der Rat der
Antragsgegnerin im Übrigen befasst. Er hat durch seine
Prozessbevollmächtigten ein Gutachten erarbeiten lasse. Das
Gutachten kommt letztlich zu dem Ergebnis, dass ein
Entschädigungsanspruch im Hinblick auf die Frage, ob im
Einzelfall die Siebenjahresfrist des § 42 Abs. 2 BauGB
abgelaufen sei oder ob im Einzelfall ein Anspruch auf
Erstattung eines Vertrauensschadens nach § 39 BauGB in Betracht
komme, nicht abschließend verneint werden könne. Der Rat der
Antragsgegnerin hat sich in dieser Situation
abwägungsfehlerfrei zu der Aussage verstanden, dass etwaigen
Entschädigungsansprüchen genügt werden solle. Dies ist nicht
etwa nur eine nichtssagende Floskel, sondern trägt der
Situation Rechnung, dass mit der Bebauungsplanung nicht zu
vereinbarende Vorhaben nicht einmal behauptet waren und schon
deshalb für die nähere Bezifferung eines
Entschädigungsanspruches kein Raum blieb.

69

Der Rat der Antragsgegnerin hat schließlich
abwägungsfehlerfrei davon abgesehen, Ausgleichs- und
Ersatzmaßnahmen festzusetzen. Er ist davon ausgegangen, dass es
auf Grundlage des Bebauungsplanes nicht zu ausgleichs- und
ersatzpflichtigen Eingriffen in Natur und Landschaft komme.
Seine Annahme ist nicht zu beanstanden. Gemäß § 8a des
Bundesnaturschutzgesetzes in der hier noch anzuwendenden
Fassung der Bekanntmachung vom 12. März 1987, BGBl I 889,
zuletzt geändert durch Art. 5 des Gesetzes vom 22. April 1993,
BGBl I 466, ist über die Belange des Naturschutzes und der
Landschaftspflege in entsprechender Anwendung des § 8 Abs. 2
Satz 1 BNatSchG nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs zu
entscheiden gewesen, wenn aufgrund der Aufstellung von
Bauleitplänen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten
waren. Dies war hier nicht der Fall. Die Antragsteller nehmen
die landwirtschaftlich genutzte Fläche (Parzelle 180) südlich
der Straße K. und westlich der Bebauung K. 11
in Bezug, die sie dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich
zuordnen. Die Fläche ist nach dem Ergebnis der Augenscheins-
einnahme, das der Berichterstatter dem Senat anhand der
vorliegenden Karten und Fotos vermittelt hat, nicht dem
Außenbereich, sondern dem bauplanungsrechtlichen Innenbereich
zuzuordnen. Gemäß § 34 Abs. 1 BauGB gehören die im Zusammenhang
bebauten Ortsteile zum bauplanungsrechtlichen Innenbereich. Der
Bebauungszusammenhang reicht so weit, wie die
aufeinanderfolgende Bebauung trotz der vorhandenen Baulücken
den Eindruck der Geschlossenheit (Zusammengehörig-keit)
vermittelt. Der Bebauungszusammenhang endet in aller Regel mit
dem letzten Gebäude, wenn sich im Anschluss an eine die
Merkmale des § 34 BauGB erfüllende Bebauung keinerlei Merkmale
ausmachen lassen, die eine zum Außenbereich abgrenzbare Fläche
markieren und diese deshalb als noch zum Bebauungszusammenhang
gehörig erscheinen lassen.

70

Vgl. BVerwG, Urteil vom 6. November
1968 - IV C 2.66 -, BRS 20 Nr. 35.

71

Derartige natürliche Grenzen, die eine unbebaute Fläche als
noch dem Bebauungszusammenhang zugehörig erscheinen lassen,
können vorhandene markante topographische Merkmale wie
Verkehrswege, Dämme, Böschungen, Gräben, Flüsse und dergleichen
sein.

72

Vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember
1990 - 4 C 40.87 -, BRS 50 Nr. 72.

73

Die Antragsteller verweisen auf die Größe der
landwirtschaftlich genutzten Fläche. Die Größe einer unbebauten
Fläche selbst ist für sich genommen jedoch nicht
aussagekräftig, um eine unbebaute Fläche dem Innenbereich oder
dem bauplanungsrechtlichen Außenbereich zuzuordnen. Nur in
Beziehung zu den anderen sich aus der jeweiligen konkreten
örtlichen Situation ergebenden Faktoren kann die Wertung
erfolgen, ob ein Baugrundstück im Sinne der genannten
Rechtsprechung noch als Baulücke bzw. dem Bebauungszusammenhang
zugehörig angesehen werden kann.

74

Vgl. BVerwG, Beschluss vom
17. Februar 1994 - 4 B 29.94 -;
Beschluss vom 1. April 1997 - 4 B
11.97 -, BRS 59 Nr. 75 = BauR 1997,
616-

75

Danach ist die landwirtschaftlich genutzte Parzelle 180 dem
gewerblich genutzten Bereich zuzuordnen, der beidseitig der
I. straße und der Straße K. prägend den Bereich
bis zur Eisenbahnlinie erfasst. Die Parzelle wird durch
gewerbliche Nutzung nach Norden, Osten und Westen begrenzt
(I. straße 56, 36 bzw. K. 11). Die zum Teil
großräumigen gewerblichen Anlagen stehen einer kleinräumigen
Betrachtung entgegen. Die Bahnlinie begrenzt die
landwirtschaftlich genutzte Parzelle im Süden und schließt auf
diese Weise den Eindruck aus, dass sich in diese Richtung der
unbebaute Außenbereich anschließen könnte.

76

Zwar gilt § 8a Abs. 1 BNatSchG 1993 grundsätzlich auch für
die Bauleitplanung im unbeplanten Innenbereich.

77

Vgl. BVerwG, Urteil vom 31. August
2000 - 4 CN 6.99 -.

78

Voraussetzung ist jedoch, dass es aufgrund der den
unbeplanten Innenbereich erfassenden Bebauungsplanung zu
Eingriffen in Natur und Landschaft kommen kann. Auf Grundlage
des Bebauungsplans Nr. 1. kann es nicht zu Eingriffen in
Natur und Landschaft kommen, die nicht auch ohne die
Bebauungsplanung bereits möglich sind. Dies folgt daraus, dass
es sich bei dem Bebauungsplan Nr. 1. um einen sog. einfachen
Bebauungsplan handelt, der zwar eine Nutzungsart
(Gewerbegebiet) festlegt, und zwar hier in Übereinstimmung mit
dem sich aus den tatsächlichen Gegebenheiten herzuleitenden
Gebietscharakter, jedoch keine Festsetzungen trifft, die einen
Eingriff im Sinne der §§ 8 Abs. 1, 8a Abs. 1 BNatSchG
ermöglichen; ein Eingriff ist danach die Veränderung der
Gestalt oder Nutzung von Grundflächen, die die
Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts oder das Landschaftsbild
erheblich oder nachteilig beeinträchtigen können. Der
Bebauungsplan trifft keine Aussagen zu den konkreten
Bebauungsmöglichkeiten im Plangebiet und lässt damit keine
Veränderungen von Gestalt oder Nutzung von Grundflächen zu, die
sich nicht bereits auf Grundlage des § 34 BauGB ergeben würde;
§ 34 BauGB verbleibt vielmehr gemäß § 30 Abs. 3 BauGB die
insoweit maßgebliche Rechtsgrundlage hinsichtlich der Prüfung,
ob ein Bauvorhaben zulässig ist.

79

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2
VwGO.

80

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt
sich auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

81

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen
des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

82