Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-01-22, Aktenzeichen 7 A 1273/02
ECLI:DE:OVGNRW:2004:0122.7A1273.02.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Die Kostentscheidung ist vorläufig vollsteckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Bebauungsgenehmigung für die
Errichtung eines M. -Lebensmittelmarkts auf dem in T. gelegenen Eckgrundstück
X. weg /X. ring (Gemarkung T. Flur 36 Flurstücke 388 und 389).

3

Die Flurstücke 388 und 389 - im Nachfolgenden "Baugrundstück" genannt -
liegen nordöstlich des X. ring . Dieser ist Teil eines stark befahrenen
innerstädtischen Rings, der die südlich der Bahnstrecke I. /M. gelegene Altstadt
von T. in einem Abstand von knapp 500 bis gut 800 m zu den früheren
Wallanlagen der Altstadt umfährt. Unmittelbar nordwestlich des Antragsgrundstücks
verläuft der ehemalige I. weg , der von Südwesten kommend als X. Landstraße
stadteinwärts nach T. hineinführt und den Ring kreuzt, um sodann als X. weg
weiter zur Altstadt und nach Querung der früheren Wallanlagen als K. straße in
diese hinein zu führen.

4

Das rd. 10.000 m2 große Baugrundstück steht im Eigentum des Inhabers der
Firma S. & S. . Diese betreibt dem Baugrundstück schräg gegenüber -
westlich des Rings (hier: L. Ring) und nördlich der X. Landstraße - ein
ausgedehntes Opel-Autohaus mit Werkstätten. Auf dem Baugrundstück stehen auf
dem gesonderten Flurstück 388 nahe am X. weg das Wohnhaus X. weg
25, das zwei Geschosse nebst ausgebautem Dachgeschoss aufweist, sowie zwei
Garagen. Der übrige Bereich (Flurstück 389) weist am Nordostrand eine derzeit
ungenutzte, ca. 15 x 50 m große Halle sowie im südöstlichen Bereich - nahe dem
X. ring und den östlichen Nachbargrundstücken - ein Holzblockhaus auf, das
früher als Verkaufsbüro genutzt wurde. Im übrigen wird das weitgehend versiegelte
Areal derzeit als Ausstellungsgelände für Kraftfahrzeuge (dem Opel-Autohaus
zugeordneter Gebrauchtwagenhandel) genutzt.

5

Eine 1973 erteilte Baugenehmigung für die Nutzungsänderung des Grundstücks
und Anlegung eines Park- und Ausstellungsgeländes ist nicht entsprechend dem
genehmigten Lageplan ausgenutzt worden. Für die ursprünglich 1974 als
Ausstellungshalle genehmigte Halle wurde 1979 die Nutzungsänderung in einen
Verkaufsraum für Schuhe mit Lager (ca. 480 m2 Verkaufsraum und ca. 240 m2
Lager) genehmigt. Im Februar 2000 bzw. März 2002 folgten Genehmigungen für eine
Pkw-Ausstellung, die zunächst befristet und dann unbefristet erteilt, bislang aber
nicht ausgenutzt wurden.

6

Die weiteren baulichen Nutzungen in der Umgebung des Baugrundstücks stellen
sich wie folgt dar:
Nordöstlich und östlich des Baugrundstücks befindet sich in dem Dreieck, das vom
X. weg , dem X. ring und dem gut 150 m östlich des Baugrundstücks vom
X. ring in das Stadtzentrum führenden E. ring Weg gebildet wird und dessen
Spitze gut 300 m nordöstlich des Baugrundstücks an den früheren Wallanlagen
endet, bis auf eine Kirche weit überwiegend Wohnbebauung. Lediglich entlang der
Südostseite des X. weg stehen mehrere, derzeit teilweise leerstehende
Gebäude, die für einen Reifenhandel und Einzelhandel (Blumenladen) genutzt
wurden, sowie an der Nordostspitze des Dreiecks das größere Verwaltungsgebäude
der Volksbank. In dem unmittelbar nordöstlich an das Baugrundstück angrenzenden
Wohnhaus X. weg 19 wird eine Rechtsanwaltspraxis betrieben.

7

An der dem Baugrundstück gegenüber liegenden (Nordwest-)Seite des
X. weg befinden sich nahezu ausschließlich Wohnhäuser mit einzelnen Praxen
bzw. Büros. Ein Gebäude wird nur für eine Diakonie-Station und ein Immobilienbüro
genutzt. Zu Wohnzwecken genutzt wird auch das dem Baugrundstück an der
Südwestseite des X. ring gegenüber liegende Areal. Erst gut 200 m vom X. ring
entfernt schließen sich weiter südwestlich ein größerer S. -Markt sowie ein
Großhandel für Baustoffe an.

8

Zu Wohnzwecken genutzt wird auch eine unmittelbar westlich des L. Rings
- dieser ist die Fortsetzung des X. ring über die Kreuzung mit dem Straßenzug
X. Landstraße/X. weg hinaus - gelegene Bauzeile. Westlich hiervon befindet
sich das bereits angesprochene ausgedehnte Areal des Opel-Autohauses S. &
S. , das sich von dem kreuzungsnahen Bereich der X. Landstraße nach
Norden erstreckt.

9

Der X. ring , der mit einem durchschnittlichen Tagesverkehr (DTV) von knapp
16.000 Kfz/24 h belastet ist, weist eine Fahrbahn mit je Fahrtrichtung einem
Fahrstreifen auf und ist vor der Kreuzung mit dem Straßenzug X.
Landstraße/X. weg für Abbiegespuren aufgeweitet. Der sich von dieser
Kreuzung nach Nordwesten anschließende Abschnitt des L. Rings ist durch eine
Reihe älterer Bäume in zwei richtungsbezogen getrennte Fahrbahnbereiche geteilt.
Die Kreuzung X. ring /X. weg /L. Ring/X. Landstraße ist signalgesteuert
und mit Fahrbahnteilern sowie kleinen Inseln als Querungshilfen versehen. Der
X. weg weist nach den Ermittlungen des Beklagten einen durchschnittlichen
Tagesverkehr (DTV) von gut 11.000 Kfz/24 h auf.

10

Das streitige Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des 1981 als Satzung
beschlossenen Bebauungsplans Nr. 44 der Stadt T. , der sich im wesentlichen auf
das Dreieck X. weg /X. ring /E. ring Weg erstreckt. Der Plan setzt neben
einem Baugrundstück für den Gemeinbedarf (Kirche) im wesentlichen allgemeine
Wohngebiete fest. Kerngebiete sind ausgewiesen für das Gelände des Volksbank-
Verwaltungsgebäudes an der Nordspitze des Dreiecks und das sich am X. weg
anschließende Areal, in dem sich früher u.a. der Reifenhandel befand. Der gesamte
Bereich des hier streitbefangenen Baugrundstücks ist als Mischgebiet - MI1 und MI2 -
ausgewiesen. Der Bereich MI1 schließt sich an der Südostseite des X. weg an
das dem Baugrundstück benachbarte Wohngrundstück X. weg 19 an und ist
ca. 24 x 44 m (rd. 1.050 m2) groß. Hier sind nach den textlichen Festsetzungen des
Bebauungsplans die Nutzungen nach § 6 Abs. 2 Nrn. 1 bis 5 BauNVO 1977 zulässig;
nicht zulässig sind die Nutzungen nach § 6 Abs. 2 Nrn. 6 und 7 sowie Abs. 3
BauNVO 1977. Der Bereich MI2 erfasst das gesamte übrige Areal des
Baugrundstücks einschließlich des mit dem Wohnhaus X. weg 25 bebauten
Flurstücks 388. Hier sind nach den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans
die Nutzungen nach § 6 Abs. 2 Nrn. 2 bis 5 BauNVO 1977 zulässig; nicht zulässig
sind die Nutzungen nach § 6 Abs. 2 Nrn. 1, 6 und 7 sowie Abs. 3 BauNVO 1977. Des
weiteren trifft der Bebauungsplan für das Baugrundstück insbesondere
Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise sowie zu den
überbaubaren Grundstücksflächen und enthält Bepflanzungsvorgaben. In der 1.
Änderung des Bebauungsplans Nr. 44 aus dem Jahr 1998 ist der
Grundstücksstreifen entlang des X. ring als Fläche für Stellplätze mit
Bepflanzungsvorgaben ausgewiesen und der Bereich um einen vorhandenen Baum
neben dem Wohnhaus X. weg 25 mit Bindungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25b
BauGB belegt.

11

Mit Bauvoranfrage vom 7. März 2000 begehrte die Klägerin beim Beklagten die
Erteilung einer Bebauungsgenehmigung für die Errichtung eines Lebensmittelmarkts
auf dem Baugrundstück in verschiedenen Varianten. Die im vorliegenden Verfahren
nur noch weiterverfolgte Variante 2 sieht nach dem der Voranfrage beigefügten
Lageplan den Neubau eines eingeschossigen Lebensmittelmarkts mit Satteldach vor.
Das rd. 24 x 54 m große Verkaufsgebäude soll im südöstlichen Bereich des
Grundstücks - nahe dem X. ring und den südöstlichen Nachbargrundstücken am
X. ring - errichtet werden. Der Lageplan enthält auch eine Grundrisszeichnung des
Gebäudes, in der im 42,03 x 18,885 m großen Verkaufsraum, in den der Windfang
hineinragt, die Angabe "M. -MARKT 698 QM VK" eingetragen ist. Die bislang als
Schuhmarkt betriebene Halle am Nordostrand des Baugrundstücks soll erhalten, das
Wohnhaus X. weg 25 hingegen abgerissen werden. Der gesamte Freiraum des
Grundstücks soll für insgesamt 148 Stellplätze genutzt werden, die zum X. ring
und X. weg hin eingegrünt werden sollen. In der Voranfrage sind dem
vorgesehenen Lebensmittelmarkt ca. 118 Stellplätze zugeordnet. Die Zu- und Abfahrt
ist ausschließlich am X. weg vorgesehen, und zwar etwa in Höhe der derzeit
vorhandenen Zufahrt rd. 27 m vom Nachbargrundstück X. weg 19 entfernt. Der
Lageplan enthält ferner eine gestrichelte Linie, die den nördlichen Bereich des
Baugrundstücks mit der Halle und den weit überwiegenden Teil von insgesamt 34
eingetragenen, mit den Nummern 1 bis 28 versehenen Stellplätzen vom südlichen
Bereich des Baugrundstücks abtrennt, dem die Eintragung einer Fläche von "ca.
7.991 m2" zugeordnet ist. Der Text der Voranfrage enthält die Frage: "Wir bitten um
Prüfung der Zulässigkeit eines Lebensmittelmarktes in
I-geschossiger Bauweise mit 698 m2 Verkaufsfläche und ~ 118 Stellplätzen".

12

In einer bei den Bauakten des Beklagten befindlichen Sachdarstellung vom
27. März 2000 wurde die Voranfrage in den Varianten 2 und 3 als nicht
genehmigungsfähig angesehen. Es kam zunächst zu Gesprächen mit der Klägerin.
Diese legte mit Schreiben vom 26. Juli 2000 eine Modifikation der Variante 4 vor,
hielt alle Varianten für genehmigungsfähig und bat um alsbaldige Entscheidung. Mit
Bescheid vom 6. Dezember 2000, gegen den die Klägerin einen bislang nicht weiter
bearbeiteten Widerspruch erhob, lehnte der Beklagte die Bauvoranfrage hinsichtlich
aller drei Varianten ab.

13

Die Klägerin hatte bereits am 1. September 2000 beim Verwaltungsgericht
Untätigkeitsklage erhoben, mit der sie einen Vorbescheid für die Varianten 2, 3 und 4
- letztere in der Fassung der Modifikation vom 26. Juli 2000 - begehrte. Das
Verwaltungsgericht hat die Verfahren bezüglich der Varianten 3 und 4 vom
vorliegenden Verfahren abgetrennt. Die Variante 3 wurde nicht weiterverfolgt,
nachdem das Verwaltungsgericht die diesbezügliche Klage abgewiesen hatte.
Hinsichtlich der Variante 4 hat die Klägerin die beim Senat anhängig gewesene
Berufung (7 A 1274/02) zurück genommen.

14

Parallel zum Klageverfahren betreibt die Stadt T. ein Verfahren zur Änderung
des Bebauungsplans Nr. 44 und dessen Sicherung durch Veränderungssperren, die
bislang folgenden Verlauf nahmen:
Am 31. August 2000 fasste der Stadtentwicklungsauschuss der Stadt T. einen
Beschluss zur Aufstellung der 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 44, der am
13. September 2000 bekannt gemacht wurde. Nach dem seinerzeitigen Plankonzept
war vorgesehen, für das Mischgebiet, das mit den Bereichen MI1 und MI2 das
Baugrundstück erfasst, den Ausschluss von Einzelhandelsgeschäften mit
bestimmten, näher aufgelisteten zentren- und nahversorgungsrelevanten
Sortimenten - u.a. auch Lebensmittel und Getränke - vorzusehen. Hierzu fand gemäß
Bekanntmachung vom 22. Dezember 2001 eine frühzeitige Bürgerbeteiligung nach
§ 3 Abs. 1 BauGB durch Auslegung des Planentwurfs in der Zeit vom 2. bis
17. Januar 2002 statt. Am 27. Februar 2002 beschloss der Rat der Stadt T. für den
Bereich der 3. Änderung (streitiges Baugrundstück bestehend aus den Flurstücken
388 und 389) eine Satzung über eine Veränderungssperre, die am 4./5. März 2002
bekannt gemacht wurde. Im August 2003 kam es auf Grund von Gesprächen mit
dem Grundstückseigentümer zu einer Änderung des Plankonzepts. Mit Rücksicht auf
die Wünsche des Grundstückseigentümers, der auf dem Baugrundstück die
Errichtung eines weiteren Autohauses mit Schwerpunkt auf einer weiteren
Automobilmarke erwog, wurde nunmehr die Ausweisung eines eingeschränkten
Gewerbegebiets - beschränkt auf das Wohnen nicht wesentlich störende Nutzungen
- mit zusätzlichen Nutzungsausschlüssen für sinnvoll erachtet. Am 26. November
2003 beschloss der Rat der Stadt T. eine erneute Veränderungssperre. Diese
wurde nach Erteilung der Genehmigung durch die Bezirksregierung B. am
9. Januar 2004 bekannt gemacht.

15

Zur Begründung ihrer vorliegenden Klage hat die Klägerin im Verfahren erster
Instanz insbesondere vorgetragen, die hier strittige Variante 2 sei planungsrechtlich
zulässig. Grundlage der Beurteilung sei der Bebauungsplan Nr. 44. Dieser stehe der
planungsrechtlichen Zulassung nicht entgegen. Bei dem Vorhaben handele es sich
mit 698 m2 Verkaufsfläche nicht um einen großflächigen Einzelhandel.

16

Die Klägerin hat beantragt,

17

den Beklagten unter entsprechender Aufhebung
seines Bescheides vom 6. Dezember 2000 zu
verpflichten, die Bauvoranfrage der Klägerin vom
7. März 2000 (Errichtung eines Lebensmittelmarktes
in eingeschossiger Bauweise mit 698 m2
Verkaufsfläche und ca. 118 Stellplätzen - sog.
Variante 2 - ) zustimmend zu bescheiden.

18

Der Beklagte hat beantragt,

19

die Klage abzuweisen.

20

Er hat im wesentlichen vorgetragen, bei dem strittigen Vorhaben handele sich um
einen großflächigen Einzelhandel, der nur in einem - hier nicht ausgewiesenen -
Sondergebiet zulässig sei.

21

Mit dem angefochtenen Urteil hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen.
Es hat im wesentlichen ausgeführt, die planungsrechtliche Beurteilung richte sich
nach dem Bebauungsplan Nr. 44, gegen dessen Gültigkeit Bedenken nicht
bestünden. Das Vorhaben widerspreche der MI1-Festsetzung, weil es das gebotene
quantitative Mischungsverhältnis eines Mischgebiets störe. Die Größe des MI1-
Bereichs lasse durchaus eine typische Mischnutzung zu. Im übrigen spreche einiges
dafür, das es sich bei dem strittigen Vorhaben auch um einen großflächigen
Einzelhandel mit städtebaulich erheblichen Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3
Satz 1 Nr. 2 BauNVO 1977 handele. Die Verkaufsfläche liege unter Berücksichtigung
der auf dem zur Genehmigung gestellten Lageplan eingetragenen
Grundrisszeichnung bei 798 m2; zu berücksichtigen sei auch die erhebliche Größe
der Stellplatzanlage.

22

Auf den Antrag der Klägerin hat der Senat mit Beschluss vom 22. Oktober 2002
unter Wiedereinsetzung in den vorigen Stand die Berufung zugelassen. Die Klägerin
hat rechtzeitig einen Berufungsantrag gestellt und die Berufung begründet. Insoweit
trägt die Klägerin insbesondere vor:

23

Gehe man von der Wirksamkeit des Bebauungsplans aus, sei das Vorhaben mit
seinen Festsetzungen vereinbar. Der Lebensmittelmarkt solle im MI2-Bereich
errichtet werden, in dem Wohnnutzungen ohnehin ausgeschlossen sind. Soweit die
Stellplatzanlage mit Zufahrt im MI1-Bereich vorgesehen sei, bewege sie sich im
bisherigen Bestand. Der Teil des Plangebiets, in dem eine Durchmischung verlangt
werde, sei mit rd. 1.000 m2 sehr klein. Der Typus des Gebiets werde daher auch von
den angrenzenden Nutzungen mitbestimmt; faktisch sei insoweit eine deutliche
Durchmischung von Wohnen und Gewerbe vorhanden. Im Mischgebiet sei das
Vorhaben zulässig. Es sei nicht großflächig; insoweit sei maßgeblich darauf
abzustellen, dass in der im Text der Voranfrage formulierten Frage die
Verkaufsfläche mit 698 m2 festgelegt sei. Selbst wenn man von einer Großflächigkeit
ausgehe, entfalte das Vorhaben jedenfalls nicht die von § 11 Abs. 3 BauNVO
genannten Fernwirkungen; auch bleibe die Geschossfläche deutlich unter der
Regelvermutungsgrenze des § 11 Abs. 3 BauNVO 1977 (1.500 m2) zurück.

24

Da in dem Mischgebiet auf rd. 90 % der Fläche Wohngebäude ausgeschlossen
seien, spreche viel für die Unwirksamkeit des Bebauungsplans Nr. 44. Bei einer
Beurteilung nach § 34 BauGB sei das Vorhaben zulässig, weil es in dem
Gebrauchtwagenhandel und dem Schuhmarkt Vorbilder habe. Dies gelte auch dann,
wenn man davon ausgehe, dass das Vorhaben als großflächig zu werten sei.
Insbesondere sei auch der Gebrauchtwagenhandel als großflächiger Einzelhandel zu
werten, denn in die Verkaufsfläche seien auch die Freiflächen einzubeziehen, auf
denen die Kaufgegenstände (hier: Gebrauchtwagen) zum Verkauf stünden.

25

Die Klägerin beantragt,

26

das angefochtene Urteil zu ändern und den
Beklagten unter Aufhebung seines Bescheides vom
6. Dezember 2000 zu verpflichten, ihr die mit
Voranfrage vom 7. März 2000 beantragte
Bebauungsgenehmigung für die Errichtung eines
Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von
698 qm und etwa 118 Stellplätzen auf dem
Grundstück X. weg 25 (Gemarkung T. Flur
36 Flurstücke 388 und 389) zu erteilen,

27

hilfsweise

28

festzustellen, dass die Bauvoranfrage bis zum
Inkrafttreten der Veränderungssperre positiv hätte
beschieden werden müssen.

29

Der Beklagte beantragt schriftsätzlich,

30

die Berufung zurückzuweisen.

31

Er meint, dem Verpflichtungsbegehren stehe bereits die Veränderungssperre
vom Februar 2002 entgegen. Dieser liege eine sicherungsfähige Planungsabsicht,
nämlich der Ausschluss von Lebensmittelgeschäften und Einzelhandel mit
innenstadtrelevanten Sortimenten zugrunde. Auf die Veränderungssperre, die erst
Anfang März 2004 außer Kraft trete, sei keine "faktische Zurückstellung"
anzurechnen. Dies gelte nur, wenn zwischen der faktischen Zurückstellung und der
zu sichernden Planung ein innerer Zusammenhang bestehe. Ein solcher liege hier
nicht vor, weil die verzögerte Bescheidung des - nach Ansicht der Verwaltung wegen
Unvereinbarkeit des Vorhabens mit dem geltenden Bebauungsplan ablehnungsreifen
- Vorbescheidsantrags dazu gedient habe, auf eine erforderliche Änderung des
Bebauungsplans hinzuwirken.

32

Die Klage wäre auch als Fortsetzungsfeststellungsklage unbegründet. Dem
Vorhaben stehe der wirksame Bebauungsplan Nr. 44 entgegen. Die Ausschlüsse im
Mischgebiet MI2 unterlägen keinen Bedenken. Intention des aus
Immissionsschutzgründen vorgenommenen Ausschlusses von Wohnnutzung im
Mischgebiet MI2 sei im Hinblick auf die angrenzende und vorgefundene
Wohnbebauung die Ansiedlung von nicht wesentlich störendem Gewerbe gewesen,
was gerade der Zweckbestimmung eines Mischgebiets entspreche. In der Sache
handele es sich um eine typische "Pufferplanung". Selbst wenn man die MI2-
Ausweisung als unwirksam ansehe, lasse dies die MI1-Ausweisung, die zur Wahrung
des Gebietscharakters Wohnnutzung geradezu erfordere, unberührt. Mit dieser sei
das strittige Vorhaben nicht vereinbar, wie das Verwaltungsgericht ausgeführt
habe.

33

Bei dem Vorhaben handele es sich auch um einen Einzelhandelsbetrieb im
Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO 1977, der nur im Sondergebiet oder
Kerngebiet zulässig wäre. Auszugehen sei von einer Verkaufsfläche von 798 m2 und
damit der Großflächigkeit des Vorhabens. Das eingeschränkte Warensortiment, die
vorgesehene Stellplatzanlage und die Lage sprächen gegen einen
Einzelhandelsbetrieb der wohnungsnahen Versorgung. Im übrigen entfalte das
Vorhaben unter verschiedenen weiteren Aspekten negative Auswirkungen im Sinne
von § 11 Abs. 3 BauNVO.

34

Selbst bei einer Beurteilung nach § 34 BauGB sei das Vorhaben unzulässig.
Seiner Struktur nach lasse sich die Eigenart der näheren Umgebung einem
allgemeinen Wohngebiet vergleichen, zumal sich die vorhandenen nicht störenden
Gewerbebetriebe bzw. freiberuflichen Nutzungen entlang des X. weg verteilten
und deutliche Einzelfälle innerhalb der Umgebung bildeten. Das Baugrundstück
selbst könne durch seine separate Lage am Rand des homogenen Gebietes an
exponierter Stelle den städtebaulichen Rahmen der Umgebung weder bestimmen
noch prägen, vielmehr sei der Gebrauchtwagenhandel als städtebaulicher
Fremdkörper zu behandeln. In einem faktischen allgemeinen Wohngebiet sei das
strittige Vorhaben unzulässig, weil es nicht der Versorgung des Gebiets diene. Auch
bei einer Bewertung nach § 34 Abs. 1 BauGB sei es unzulässig, weil es sich nicht in
die Eigenart der näheren Umgebung einfüge. Der Schuhmarkt, der im übrigen nur
485 m2 Verkaufsfläche aufgewiesen habe, sei 1999 aufgegeben worden. Der
Gebrauchtwagenhandel scheide als Vorbild für das strittige Vorhaben schon deshalb
aus, weil er jedenfalls keine negativen Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3
BauNVO habe. Das Vorhaben füge sich auch hinsichtlich des Maßes der baulichen
Nutzung nicht in die Umgebung ein, es sprenge den Maßstab der vorgefundenen
Grundflächen. Hinsichtlich des Standorts sei es unzulässig, weil die prägende
Straßenrandbebauung ersatzlos mit einem Parkplatz überplant werde und das
Hauptgebäude sich in der Hinterlandbebauung befinde. Die Erschließung sei nicht
gesichert, weil die Nutzung des Vorhabens qualitative und quantitative
Veränderungen an den Erschließungspunkt stelle. Zur Gewährleistung einer
gesicherten Erschließung müsse die Zufahrt an die Höhe der gegenüberliegenden
Gasse umgeplant werden. Eine Verschiebung nach Norden werfe jedoch wegen der
Nähe zum Wohnhaus X. weg 19 neue Fragen im Hinblick auf das
Rücksichtnahmegebot auf und erfordere eine schalltechnische Untersuchung.
Schließlich sei das Vorhaben auch schon in der geplanten Form rücksichtslos wegen
der erheblichen Störungen durch den von der ausgedehnten Stellplatzanlage
ausgelösten Zu- und Abfahrtverkehr.

35

Der Berichterstatter des Senats hat am 22. Oktober 2003 einen
Erörterungstermin an Ort und Stelle durchgeführt, in dem er auch die Örtlichkeit in
Augenschein genommen hat. Auf die hierüber gefertigte Niederschrift wird
verwiesen.

36

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringen der
Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der Akte 7 A 1274/03 sowie der vom
Beklagten in beiden Verfahren vorgelegten Akten und sonstigen Unterlagen
ergänzend Bezug genommen.

37

Entscheidungsgründe:

38

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

39

Das Verwaltungsgericht hat das nunmehr als Hauptantrag gestellte
Verpflichtungsbegehren zu Recht abgewiesen. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf
Erteilung der begehrten Bebauungsgenehmigung, weil das hier strittige Vorhaben
- Variante 2 gemäß Bauvoranfrage vom 7. März 2000 - bauplanungsrechtlich
unzulässig ist.

40

Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich entgegen
der Auffassung des Verwaltungsgerichts nach § 34 BauGB. Zwar soll das Vorhaben
im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 44 der Stadt T. - hier maßgeblich in
der Fassung der am 11. September 1998 bekannt gemachten 1. Änderung - errichtet
werden. Dies führt jedoch nicht zu einer planungsrechtlichen Beurteilung nach § 30
Abs. 1 BauGB, denn der Bebauungsplan ist, jedenfalls soweit er Festsetzungen für
den Bereich des strittigen Baugrundstücks (Flurstücke 388 und 389) trifft,
ungültig.

41

Die für das gesamte Baugrundstück getroffene Mischgebietsausweisung ist in die
Bereiche MI1 und MI2 aufgeteilt, für die jeweils unterschiedliche Ausschlüsse von
Nutzungsarten getroffen wurden. Diese Aufteilung stellt sich der Sache nach als
Differenzierung innerhalb eines zusammenhängenden und zusammengehörenden
Mischgebiets dar. Der Bereich MI1 hat mit seiner Größe von lediglich rd. 1.100 m2 isoliert
betrachtet nur ein so geringes städtebauliches Gewicht, dass ihm schon deswegen kaum der
Charakter eines eigenständigen Baugebiets beigemessen werden könnte. Hinzu kommt, dass
er von dem die rd. 9-fache Grundfläche einnehmenden Bereich MI2 gleichsam eingefangen
wird und auch deswegen nur als kleiner Bestandteil eines insgesamt rd. 10.000 m2 großen
Mischgebiets erscheint. Schließlich erstreckt sich der zweigeschossig bebaubare Bereich MI1
von der Straße aus gesehen nur in eine Tiefe, die im wesentlichen der Bautiefe der sich im
Südwesten und Nordosten im Straßenrandbereich anschließenden vorhandenen Bebauung und
der dort für zweigeschossige Bebauung ausgewiesenen Baufenster entspricht. An den
zweigeschossig bebaubaren Bereich MI1 schließt sich straßenabgewandt unmittelbar der
eingeschossig bebaubare Teil des Bereichs MI2 an, der im übrigen gleichfalls unmittelbar
hinter den zwei- bzw. dreigeschossig bebaubaren Teilen des Bereichs MI2 liegt. Dem Plan
liegt hinsichtlich des insgesamt als Mischgebiets ausgewiesenen Baugrundstücks mithin
ersichtlich das Konzept zugrunde, dass dessen gesamte Fläche straßennah
- sowohl zum X. ring als auch zum X. weg hin - mehrgeschossig bebaut werden darf
und dass sich an diese mehrgeschossige Straßenrandbebauung im rückwärtigen Bereich
unmittelbar eingeschossige Anbauten anschließen können. In diesem ohne weiteres aus dem
Plan ablesbaren städtebaulichen Konzept hat die Aufteilung der Bereiche MI1 und MI2
ersichtlich allein die Funktion, die Verteilung der im Mischgebiet zulässigen Nutzungsarten
dahin zu steuern, dass lediglich in einem kleineren, dem X. weg zugewandten und von
dem mit Verkehrslärm außerordentlich hoch belasteten X. ring deutlich abgesetzten
Bereich des Mischgebiets die mehrgeschossige Straßenrandbebauung auch zu Wohnzwecken
genutzt werden darf. Diese Wertung wird durch die textlichen Festsetzungen des
Bebauungsplans zu A.1 (Art der baulichen Nutzung) bestätigt. Dort ist ein Mischgebiet
gemäß § 6 BauNVO festgesetzt, für das gemäß § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO die
unterschliedlich eingeschränkten Bereiche MI1 und MI2 näher umschrieben sind.

42

Sind die Bereiche MI1 und MI2 nach alledem als Teile eines zusammengehörenden
Mischgebiets zu werten, erweisen sich die zur Art der baulichen Nutzung differenzierend
vorgenommenen Ausweisungen als nicht von den einschlägigen Ermächtigungsgrundlagen
des § 1 Abs. 5 und 8 BauNVO - hier maßgeblich in der bei Erlass des Bebauungsplans Nr. 44
im Jahr 1981 geltenden Fassung der BauNVO 1977 - gedeckt. Dies ergibt sich aus folgenden
Erwägungen:

43

Wird ein bestimmter Baugebietstyp festgesetzt, für den verschiedene der in der
einschlägigen Baugebietsnorm der §§ 2 bis 9 BauNVO aufgeführten Nutzungsarten
ausgeschlossen werden sollen, müssen diese Ausschlüsse im Ergebnis noch
sicherstellen, dass die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.
Diese in § 1 Abs. 5 letzter Halbsatz BauNVO ausdrücklich normierte Grenze gilt für
alle Differenzierungsmöglichkeiten nach den Absätzen 4 bis 9 des § 1 BauNVO.

44

Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 22. Dezember
1989 - 4 NB 32.89 - BRS 49 Nr. 74.

45

Sie ist mithin auch zu beachten, wenn - wie hier - unterschiedliche Ausschlüsse nach
§ 1 Abs. 5 BauNVO sich gemäß § 1 Abs. 8 BauNVO jeweils auf Teile des Baugebiets
beschränken. Auch in einem solchen Fall muss das betroffene Baugebiet jedenfalls
in seiner Gesamtheit die ihm normativ vorgegebene allgemeine Zweckbestimmung
wahren.

46

Geht es, wie im vorliegenden Fall, um ein Mischgebiet, so muss dieses
insgesamt betrachtet noch der in § 6 Abs. 1 BauNVO vorgegebenen allgemeinen
Zweckbestimmung, nämlich dem Wohnen und der Unterbringung von nicht
wesentlich störenden Gewerbebetrieben zu dienen, entsprechen. Dabei ist
maßgeblich darauf abzustellen, dass diese beiden Nutzungsarten nicht nur
gleichgewichtig und wechselseitig verträglich vorhanden sein, sondern auch in ihrer
jeweiligen Quantität "gemischt" sein sollen.

47

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988
- 4 C 34.86 - BRS 48 Nr. 37.

48

Von einer solchen sowohl qualitativ als auch quantitativ zu verstehenden
Durchmischung als normativ bestimmte Funktion des Mischgebiets kann im
vorliegenden Fall keine Rede sein.

49

Die Bandbreite der typischen Eigenart eines Mischgebiets wird nicht erst dann
verlassen, wenn eine der beiden Hauptnutzungsarten - "Wohnen" und "nicht
wesentlich störendes Gewerbe" - als eigenständige Nutzung im Gebiet völlig
verdrängt wird. Um die Eigenart eines Mischgebiets zu wahren, ist es vielmehr
erforderlich, dass eine der beiden Hauptnutzungsarten nicht nach Anzahl und/oder
Umfang beherrschend und in diesem Sinne übergewichtig in Erscheinung tritt.
Letzteres ist nach der hier im Bebauungsplan vorgenommenen Differenzierung
jedoch der Fall. Die von § 6 Abs. 1 BauNVO gebotene Durchmischung von Wohnen
und nicht wesentlich störendem Gewerbe ist lediglich für den kleinen Bereich MI1
vorgesehen, der - wie dargelegt - im hier betroffenen Umfeld mit seiner Größe von
nur rd. 1.050 m2 kaum das städtebauliche Gewicht eines eigenständigen Baugebiets
hat. Demgegenüber ist in dem gesamten Bereich MI2, der rd. 9.000 m2 des
insgesamt ca. 10.000 m2 großen Areals umfasst, jegliche Wohnnutzung, mithin eine
der beiden Hauptnutzungsarten eines Mischgebiets, ausgeschlossen. Ein
Mischgebiet, in dem lediglich auf rd. 10 % seiner Fläche Wohnnutzung zulässig ist,
hält die gebotene gleichwertige und gleichgewichtige Durchmischung von Wohnen
und nicht wesentlich störendem Gewerbe nicht ein.

50

Dieser Wertung stehen die vom Beklagten insbesondere in seinem Schriftsatz
vom 22. Dezember 2003 vorgetragenen Erwägungen nicht entgegen. Auf die im
weiteren Umfeld vorgefundenen Wohnnutzungen kommt es schon deshalb nicht an,
weil bei der Prüfung der durch § 6 Abs. 1 BauNVO vorgegebenen Zweckbestimmung
des Baugebiets selbstverständlich nur auf den als Mischgebiet ausgewiesenen
Bereich abzustellen ist. Ein Mischgebiet, in dem lediglich in einem marginalen
Randbereich Wohngebäude zulässig sind, weist nicht etwa deshalb die gebotene
Durchmischung auf, weil angrenzende Bereiche zu Wohnzwecken genutzt werden,
wenn diese Flächen - wie hier - außerhalb des festgesetzten Mischgebiets liegen und
planerisch als allgemeine Wohngebiete ausgewiesen sind. Ebenso wenig lässt sich
die Wahrung der Zweckbestimmung eines Mischgebiets daraus herleiten, dass die
Festsetzung des Mischgebiets nach der Intention des Plangebers mit Rücksicht auf
angrenzende und vorgefundene Wohnbebauung die Unterbringung von das Wohnen
nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben sicherstellen soll. Eine solche
Zielsetzung könnte ohne weiteres etwa dadurch erreicht werden, dass der Bereich, in
dem (betriebsungebundenes) Wohnen ausgeschlossen werden soll, als
nutzungseingeschränktes Gewerbegebiet mit der Vorgabe festgesetzt wird, dass dort
nur nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe - ggf. unter weiterer Zulassung
gewerbegebietsverträglicher Nutzungen etwa nach § 8 Abs. 2 Nrn. 3 bis 4 und Abs. 3
BauNVO - zugelassen werden.

51

Zur Möglichkeit der Festsetzung solchermaßen
eingeschränkter Gewerbegebiete vgl. etwa: BVerwG,
Beschluss vom 15. April 1987
- 4 B 71.87 - BRS 47 Nr. 55; OVG NRW, Urteil vom
17. Oktober 1996 - 7a D 122/94.NE - BRS 58
Nr. 30.

52

Erweist sich die für das Baugrundstück getroffene Baugebietsfestsetzung wegen
Unvereinbarkeit mit der einschlägigen Ermächtigungsgrundlage als ungültig, führt
dies dazu, dass die für das Baugebiet insgesamt - mithin insbesondere auch zum
Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise und zu den überbaubaren
Grundstücksflächen - getroffenen Festsetzungen ungültig sind, weil dem
Bebauungsplan insoweit die Kernaussage seines Konzepts fehlt, auf dem er
beruht.

53

Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 8. August 1989
- 4 NB 2.89 - BRS 49 Nr. 35.

54

Dabei kann hier dahinstehen, ob die Ungültigkeit sich räumlich auf das am Rand des
hier betroffenen Plangebiets gelegene Mischgebiet beschränkt oder den
Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 44 insgesamt erfasst.

55

Fehlt es nach alledem jedenfalls für das Baugrundstück an wirksamen
Festsetzungen eines Bebauungsplans, beurteilt sich die Zulässigkeit des streitigen
Vorhabens nach § 34 BauGB, da es eindeutig innerhalb eines im Zusammenhang
bebauten Ortsteils errichtet werden soll. Danach ist es schon deshalb unzulässig,
weil es sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht im Sinne von § 34 Abs. 1
Satz 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.

56

Allerdings ist hinsichtlich des Tatbestandsmerkmals Art der baulichen Nutzung
eine Prüfung nach dem Erfordernis des Einfügens im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1
BauGB nur dann vorzunehmen, wenn die Eigenart der näheren Umgebung nicht
einem der in der BauNVO bezeichneten Baugebiete entspricht und deshalb nicht
gemäß § 34 Abs. 2 BauGB zu prüfen ist, ob das Vorhaben seiner Art nach in dem
Baugebiet allgemein oder in Anwendung von § 31 Abs. 1 BauGB ausnahmsweise
zulässig wäre bzw. zumindest im Wege der Befreiung entsprechend § 31 Abs. 2
BauGB zugelassen werden könnte. Ein faktisches Baugebiet, namentlich ein
faktisches allgemeines Wohngebiet, liegt hier - entgegen der Auffassung des
Beklagten - jedoch nicht vor.

57

Die maßgebliche Umgebung hinsichtlich des hier interessierenden
Tatbestandsmerkmals Art der baulichen Nutzung, die nicht zwangsläufig mit der für
die anderen Tatbestandsmerkmale des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB - Maß der
baulichen Nutzung, Bauweise, Grundstücksfläche, die überbaut werden soll -
maßgeblichen näheren Umgebung identisch sein muss

58

- vgl.: OVG NRW, Beschluss vom 4. Juni 2003
- 7 A 3557/02 -,

59

umfasst im vorliegenden Fall die Bebauung in dem Dreieck, das von den Straßen
X. weg , X. ring und E. ring Weg umschlossen wird, sowie die Bebauung an
der diesem Dreieck gegenüber liegenden Seite des X. weg . Nur insoweit findet
nach dem Eindruck in der Örtlichkeit, den der Berichterstatter des Senats bei seiner
Ortsbesichtigung festgestellt und dem Senat vermittelt hat und der durch das dem
Senat vorliegende umfassende Lichtbild- und Kartenmaterial anschaulich verdeutlicht
wird, die erforderliche wechselseitige bodenrechtliche Prägung zwischen Umgebung
und Baugrundstück

60

- vgl. hierzu: BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978
- 4 C 9.77 - BRS 33 Nr. 36 (S. 85) -

61

statt.

62

Dass das Baugrundstück dabei gleichsam am Rand dieser Umgebung liegt, ist
unschädlich. Die nähere Umgebung wird hier in Richtung Südwesten begrenzt durch
den Straßenzug X. ring /L. Ring, der unmittelbar am Baugrundstück entlang
verläuft und eine markante städtebauliche Zäsur darstellt. Bei diesem Straßenzug
handelt es sich um einen Bestandteil des Rings, der die Altstadt von T. im
innerstädtischen Bereich großräumig umfährt und dabei mehrere insbesondere als
Bundesstraßen klassifizierte Hauptverkehrsstraßenzüge bündelt. Dementsprechend
weist der Ring mit knapp 16.000 Kfz/24h eine für innerörtliche Straßen
außerordentlich hohe Verkehrsbelastung auf. Die hiermit verbundene städtebaulich
relevante trennende Wirkung wird verstärkt durch den relativ breiten Ausbau des
Straßenzugs, der in den aufwändig ausgebauten Kreuzungsbereichen - hier
namentlich bei der Kreuzung mit dem Straßenzug X. Landstraße/X. weg -
besonders markant in Erscheinung tritt. Die diesseits und jenseits des hier
interessierenden Abschnitts des Rings gelegenen Bereiche führen damit jeweils für
sich ein städtebauliches Eigenleben, das es ausschließt, dass jenseits des Rings
gelegene Nutzungsarten prägend in diesseits des Rings gelegene Bereiche
hineinwirken.

63

Die Eigenart der solchermaßen eingegrenzten näheren Umgebung wird
hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung grundsätzlich durch alle baulichen
Nutzungen bestimmt, die tatsächlich vorhanden sind, und zwar unabhängig davon,
ob sie städtebaulich wünschenswert oder auch nur vertretbar sind. Auch der vom
Beklagten in seinem Schriftsatz vom 22. Dezember 2003 betonte "architektonische"
Charakter der Bebauung oder Aspekte der historischen Entwicklung der Bebauung
sind unerheblich.

64

Vgl. etwa: OVG NRW, Beschluss vom 18. August
2003 - 7 A 3164/02 - m.w.N..

65

Maßgeblich ist grundsätzlich jede - optisch wahrnehmbare - Bebauung, die für die
angemessene Fortentwicklung des vorhandenen Bestands maßstabbildend ist.

66

Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 11. Juli 2002
- 4 B 30.02 - BRS 65 Nr. 80 m.w.N..

67

In die Betrachtung einzubeziehen sind auch qualifiziert beplante Bereiche. Dies sind
sie allerdings nur insoweit, als sie tatsächlich bebaut sind; auf die bloße Möglichkeit
einer von einem Bebauungsplan zugelassenen, aber tatsächlich (noch) nicht
realisierten Bebauung kommt es hingegen nicht an.

68

Vgl. zum Bebauungszusammenhang: BVerwG,
Beschluss vom 10. Juli 2000 - 4 B 39.00 - BRS 63
Nr. 101 m.w.N..

69

Dabei ist die Betrachtung auf das Wesentliche zurückzuführen. Auszusondern sind
zum einen solche Anlagen, die von ihrem quantitativen Erscheinungsbild her nicht
die Kraft haben, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen. Zum anderen
sind auch singuläre Anlagen, die in auffälligem Kontrast zur übrigen Bebauung
stehen und gleichsam als Unikat in einer ansonsten homogenen Umgebung
erscheinen, als sog. "Fremdkörper" nicht in die Betrachtung einzubeziehen.

70

Vgl. grundlegend hierzu: BVerwG, Urteil vom
15. Februar 1990 - 4 C 23.86 - BRS 50 Nr. 75.

71

Schließlich führt die Einstellung bestimmter Nutzungen noch nicht ohne weiteres
dazu, dass sie ihre prägende Wirkung verlieren. Dies gilt jedenfalls so lange, wie
nach der Verkehrsauffassung (noch) mit einer Aufnahme einer gleichartigen Nutzung
gerechnet werden kann.

72

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 3. Februar 1984
- 4 C 25.82 - BRS 42 Nr. 52 und Urteil vom
19. September 1986 - 4 C 15.84 - BRS 46
Nr. 62.

73

Gemessen an diesen Maßstäben lässt sich trotz des deutlichen Überwiegens von
Wohnbebauung in der angesprochenen maßgeblichen Umgebung nicht feststellen,
dass es sich bei diesem Bereich um ein faktisches allgemeines Wohngebiet handelt.
Zwar sind an der dem Baugrundstück gegenüberliegenden Nordwestseite des
X. weg in der Tat nur Nutzungen anzutreffen, die in einem allgemeinen
Wohngebiet zulässig sind. Dies dürfte auch für die dem X. weg abgewandten
Bereiche des Dreiecks X. weg /X. ring /E. ring Weg gelten, die im
Bebauungsplan Nr. 44 - sei er insoweit wirksam oder nicht - als allgemeine
Wohngebiete überplant sind. Wohnfremde Nutzungen sind jedoch an der
Südostseite des X. weg und insbesondere auch auf dem Baugrundstück
vorhanden. Hierbei handelt es sich namentlich um das Verwaltungsgebäude der
Volksbank sowie den Gebrauchtwagenhandel auf dem streitigen Baugrundstück.
Hinzu kommen die derzeit zwar nicht ausgeübten, aber nach der Verkehrsauffassung
noch nicht als endgültig aufgegeben erscheinenden wohnfremden Nutzungen,
insbesondere in den ausgedehnten, ihrem Erscheinungsbild nach typisch gewerblich
geprägten ausgedehnten Baukomplexen südwestlich der Volksbank (ehemaliger
Reifenhandel und frühere Einzelhandelsnutzungen). Die 15 x 50 m große gewerblich
genutzte Halle auf dem Baugrundstück kann gleichfalls nicht unberücksichtigt
bleiben, auch wenn sie derzeit - ersichtlich temporär - ungenutzt ist.

74

Bei diesen fortbestehenden bzw. zumindest noch weiterhin prägenden
wohnfremden Nutzungen handelt es sich überwiegend um solche, die in einem
allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig wären. Dies liegt für das Volksbankgebäude,
das der Beklagte bei seiner gegenteiligen Wertung schlicht aus der Betrachtung
ausgeblendet hat, auf der Hand. Der frühere Reifenhandel mit Reifenservice ist
keineswegs als "nicht störend" zu werten. Insoweit ist für das Merkmal "störend" in
§ 4 BauNVO auf die Gebietsunüblichkeit im Sinne einer für ein Wohngebiet
atypischen Störung abzustellen, wobei nicht entscheidend ist, ob etwa die für ein
allgemeines Wohngebiet maßgeblichen immissionsschutzrechtlichen Lärmwerte
eingehalten werden.

75

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 21. März 2002
- 4 C 1.02 - BRS 65 Nr. 63.

76

Insoweit liegt auf der Hand, dass ein Reifenhandel mit Service nicht etwa ein der
Versorgung des Gebiets dienender Laden oder nicht störender Handwerksbetrieb ist.
Typisch für einen solchen Betrieb ist vielmehr, dass er einen nicht unerheblichen
Kraftfahrzeugverkehr anzieht, der nicht nur oder jedenfalls nicht maßgeblich dem
betroffenen (Wohn-)Gebiet zugeordnet werden kann, und damit einen den Charakter
einer "kollektiven Wohngemeinschaft" störenden gebietsfremden Kfz-Verkehr
hervorruft. Dies gilt auch für einen Schuhmarkt der hier in Rede stehenden
Größenordnung von jedenfalls deutlich über 400 m2 Verkaufsfläche, der ersichtlich
gleichfalls nicht der Versorgung des Gebiets dient und gebietsfremde, untypische
Störungen durch Kundenverkehr hervorruft.

77

Die Ansicht des Beklagten, die wohnfremden Nutzungen auf dem Baugrundstück
seien als "Fremdkörper" zu werten und deshalb aus der Betrachtung auszusondern,
geht schon deshalb fehl, weil es sich - wie aus dem Vorstehenden folgt - insoweit
nicht um ein Unikat in einer ansonsten homogenen Umgebung handelt. Der
Gebrauchtwagenhandel - wie immer dieser zu qualifizieren sein mag - und auch der
weiter prägende Schuhhandel (oder eine vergleichbare Nachfolgenutzung) stehen
nicht isoliert da, sondern schließen sich an die ehemals gewerblich genutzten und
weiterhin als gewerblich nutzbar zu wertenden Komplexe an, die nur durch einige
wenige Wohngrundstücke getrennt rd. 150 m nordöstlich des Baugrundstücks
beginnen. Im übrigen spricht die vom Beklagten zu Recht betonte exponierte Lage
des Baugrundstücks, das mit seiner weithin sichtbaren gewerblichen Nutzung aus
vielen Blickwinkeln geradezu ins Auge springt, nicht etwa dafür, es als isolierten
Fremdkörper zu behandeln, sondern eher dafür, dass es wegen eben dieser
hervorstechenden Auffälligkeit selbst dann, wenn es sich um die einzige wohnfremde
Nutzung handeln würde, als eine die Umgebung eher beherrschende und deshalb
nicht als Fremdkörper auszusondernde mitprägende Nutzung zu werten wäre.

78

Zu letzterem vgl. ebenfalls: BVerwG, Urteil vom
15. Februar 1990 - 4 C 23.86 - BRS 50 Nr. 75.

79

Ist die nähere Umgebung nach alledem hinsichtlich des hier interessierenden
Tatbestandsmerkmals Art der baulichen Nutzung nicht als faktisches Wohngebiet -
eine Qualifizierung als faktisches Mischgebiet scheidet angesichts des eindeutigen
Übergewichts der Wohnnutzung von vornherein aus - zu qualifizieren, beurteilt sich
die Zulässigkeit des strittigen Vorhabens bei der hier gegebenen Lage in einem
"diffusen" Innenbereich auch hinsichtlich des genannten Merkmals gemäß § 34
Abs. 1 Satz 1 BauGB danach, ob es sich insoweit in die Eigenart der näheren
Umgebung "einfügt".

80

Ein solches Einfügen, das hinsichtlich jedes der in § 34 Abs. 1 BauGB genannten
Tatbestandsmerkmale gesondert zu prüfen ist

81

- vgl.: BVerwG, Beschluss vom 6. November
1997 - 4 B 172.97 - BRS 59 Nr. 79 m.w.N. -,

82

ist grundsätzlich dann zu bejahen, wenn sich das neue Vorhaben innerhalb des aus
seiner Umgebung hervorgehenden Rahmens hält.

83

Vgl. grundlegend bereits: BVerwG, Urteil vom
26. Mai 1978 - 4 C 9.77 - BRS 33 Nr. 36 (S. 88).

84

Dabei ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung bei der Ermittlung des Rahmens
grundsätzlich auf die Nutzungstypen abzustellen, die die BauNVO als eine insoweit
sachverständige Konkretisierung allgemeiner städtebaulicher Grundsätze
umschreibt. Sind in der näheren Umgebung bestimmte den Begriffsbestimmungen
der BauNVO entsprechende Nutzungsarten vorhanden, so hält ein Vorhaben, das
die Merkmale einer solchen Nutzungsart aufweist, ohne weiteres den Rahmen
ein.

85

Vgl.: BVerwG. Urteil vom 3. April 1987
- 4 C 41.84 - BRS 47 Nr. 63.

86

Umgekehrt wahrt ein Vorhaben, das nicht in diesem Sinne ein Vorbild in der näheren
Umgebung hat, den Rahmen nicht und fügt sich daher grundsätzlich nicht ein, es sei
denn, es ist im konkreten Fall - ausnahmsweise - deshalb unbedenklich, weil es
keine bodenrechtlichen Spannungen hervorruft.

87

Zu letzterem vgl. grundlegend: BVerwG, Urteil
vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 - BRS 33 Nr. 36 (S.
89).

88

Dies ist hier der Fall. Das strittige Vorhaben hat seiner Art nach in der maßgeblichen
Umgebung kein Vorbild und fügt sich auch nicht etwa trotz Überschreitens des
Rahmens ein, weil es keine bodenrechtlichen Spannungen hervorruft.

89

Bei der Qualifizierung des strittigen Vorhabens seiner - nach den Maßstäben der
BauNVO typisierten - Art nach ist mit dem Beklagten davon auszugehen, dass es
sich um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb handelt.

90

Hinsichtlich des Einzelhandels enthält § 11 Abs. 3 BauNVO eine Regelung auch
mit Aussagekraft für den Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 BauGB insoweit, als er
den großflächigen Einzelhandel als besondere Nutzungsart kennzeichnet und als
solche aus dem Kreis des sonstigen Einzelhandels, Großhandels und
produzierenden Gewerbes ausscheidet. Insoweit stellt die Großflächigkeit ein
eigenständiges, von der in § 11 Abs. 3 Satz 2 und 3 BauNVO normierten
Vermutungsgrenze unabhängiges Tatbestandsmerkmal dar. Seine Bejahung hängt
nicht davon ab, wie sich das Vorhaben auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den
Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in § 11 Abs. 3
Satz 1 BauNVO bezeichneten Betriebe sowie die Entwicklung zentraler
Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden auswirkt.

91

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 11. Februar 1993
- 4 C 15.92 - BRS 55 Nr. 174.

92

Hierzu ist durch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt, dass
ein Einzelhandelsbetrieb nicht erst dann großflächig ist, wenn seine Geschossfläche
den Umfang erreicht, der gemäß § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO die so genannte
Regelvermutung auslöst.

93

Vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987
- 4 C 19.85 - BRS 47 Nr. 56.

94

In der genannten Entscheidung hat das Bundesverwaltungsgericht weiter ausgeführt,
es spreche jedenfalls viel dafür, dass die Grenze zur Großflächigkeit jedenfalls nicht
wesentlich unter 700 m2 Verkaufsfläche, aber auch nicht wesentlich darüber liegt.
Der Senat hat keinen Anlass, diese in der Praxis der Behörden wie auch der Gerichte
weitgehend angewandte Grenze für die Großflächigkeit nunmehr in Frage zu stellen,
etwa mit Rücksicht auf die aktuelle Entwicklung im Einzelhandel, nach der sowohl
Discountläden - hierzu gehören etwa die von der Klägerin betriebenen
Einzelhandelsgeschäfte - als auch sog. Vollsortimenter zunehmend dazu übergehen,
ihre Betriebe aus wirtschaftlichen Erwägungen mit deutlich größeren Verkaufsflächen
auszustatten.

95

Vgl. hierzu auch: Niedersächsisches OVG,
Beschluss vom 15. November 2002 - 1 ME 151/02 -
BRS 65 Nr. 69.

96

Gemessen an diesen Kriterien ist das strittige Vorhaben, so wie es in der Bauvoranfrage vom
7. März 2000 näher gekennzeichnet ist, als großflächig zu qualifizieren.

97

Die in der Bauvoranfrage formulierte Frage zur Zulässigkeitsprüfung gibt mit der Größe
von 698 m2 zwar eine Verkaufsfläche an, die sich noch am unteren Rand des angeführten
Grenzbereichs bewegt. Diese Angabe ist jedoch entegen der von der Klägerin in der
mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertretenen Auffassung nicht isoliert bzw. als allein
maßgeblich zu betrachten. Die Klägerin hat sich nicht darauf beschränkt, lediglich die im
Tatbestand im Wortlaut wiedergegebene Frage nach der Zulässigkeit eines
Lebensmittelmarktes mit 698 m2 Verkaufsfläche zu stellen, sondern ihre hier strittige
Bauvoranfrage durch detaillierte zeichnerische Darstellungen des konkret geplanten
Vorhabens präzisiert. Zu diesen gehört insbesondere auch die Grundrisszeichnung des
Gebäudes mit dem exakt mit 42,03 x 18,885 m vermaßten Verkaufsraum. Wenn in diesen
793,74 m2 großen Verkaufsraum die Angabe "698 QM VK" eingetragen ist, kann dies bei
objektiver Betrachtung nur dahin verstanden werden, dass die Klägerin ihrer Bauvoranfrage
ein bestimmtes Verständnis des Begriffes "Verkaufsfläche" zugrunde gelegt haben wollte,
nämlich dahingehend, dass als Verkaufsfläche nicht der gesamte Bereich des baulich eine
Einheit bildenden Verkaufsraums anzusehen ist. Die Angabe einer Verkaufsfläche von 698
m2 in dem einschließlich des ca. 7 m2 großen Windfangs

98

- zu dessen Einbeziehung vgl.: OVG NRW, Urteil
vom 3. November 1988 - 11 A 2310/86 - BRS 49
Nr. 72 -

99

insgesamt rd. 95 m2 größeren Raum ist bei verständiger Würdigung dahin zu werten, dass
nach den Vorstellungen der Klägerin in die Verkaufsfläche nicht der in der
Grundrisszeichnung eingetragene, nur durch Möblierung zu markierende Kassenbereich
einzubeziehen ist, mithin allein der Bereich des Verkaufsraumes, in dem die Waren zum
Einkauf durch die Kunden bereit gestellt werden können.

100

Diese Sichtweise verkennt, dass als Verkaufsfläche grundsätzlich alle Flächen eines
Einzelhandelsbetriebs anzusehen sind, die dem Verkauf dienen und zur Förderung des
Kaufabschlusses bestimmt sind, einschließlich der Gänge, Treppen und Standflächen für
Einrichtungsgegenstände sowie ggf. auch der den Kunden zugänglichen Freiverkaufsflächen,
soweit sie nicht nur vorübergehend zum Verkauf genutzt werden.

101

Vgl.: OVG NRW, Urteil vom 3. November 1988
- 11 A 2310/86 - BRS 49 Nr. 72 m.w.N..

102

Dabei ist auf Raumeinheiten abzustellen und nicht auf Bereiche innerhalb eines Raumes.

103

Vgl.: Niedersächsisches OVG, Beschluss vom
15. November 2002 - 1 ME 151/902 - BRS 65 Nr. 69.

104

Demgemäss gehören zur Verkaufsfläche auch die im Verkaufsraum eingerichteten
Kassenzonen

105

- vgl. hierzu auch: Nr. 2.2.4 des Einzelhandelserlasses
vom 7. Mai 1996 (MBl. NRW. 1996 S. 922) -

106

sowie die in Verbindung hiermit regelmäßig auch vorgesehenen Bereiche zum Einpacken und
Verstauen der gekauften Waren.

107

Gemessen hieran ist die Bauvoranfrage dahin zu verstehen, dass die Klägerin nicht -
gleichsam abstrakt - die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Einzelhandelsbetriebs mit
einer nach den objektiv maßgeblichen Kriterien zu bemessenden Verkaufsfläche von 698 m2
zur Prüfung gestellt hat, sondern ein in seinen Dimensionen und seiner baulichen
Ausgestaltung sowie auch bezüglich seines Standortes und der zugehörigen Stellplätze bereits
deutlich konkretisiertes Vorhaben. Dessen Verkaufsflächenbeschränkung auf 698 m2 beruht
allein auf der subjektiven, nach den vorstehenden Ausführungen nicht maßgeblichen
Einschätzung der Klägerin zur Frage, wie die Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebs zu
berechnen sein soll, und ist daher für die rechtliche Prüfung des Senats nicht maßgeblich.

108

Demgegenüber hätte die seitens der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem
Senat angesprochene "Reduzierung" der Bauvoranfrage auf die schriftlich formulierte Frage
der Zulässigkeit eines Lebensmittelmarktes mit 698 m2 Verkaufsfläche unter Streichung der
Grundrisszeichnung, sofern damit die Prüfung der Zulässigkeit eines Betriebs mit einer nach
den objektiv maßgeblichen Kriterien der Verkaufsflächenberechnung zu ermittelnden
Verkaufsfläche von 698 m2 angestrebt sein sollte, den Gegenstand der Bauvoranfrage, wie sie
im Verwaltungsverfahren zur Prüfung gestellt wurde, im Gerichtsverfahren in einem
entscheidenden Punkt maßgeblich geändert. Sie wäre nicht etwa als Klarstellung oder bloße
Reduzierung des Klagebegehrens, sondern als in der vorliegenden Konstellation nicht
sachdienliche und mangels diesbezüglichen Vorverfahrens unzulässige Klageänderung zu
werten gewesen.

109

In Anwendung der dargelegten Kriterien für die Ermittlung der Verkaufsfläche unterliegt
keinem Zweifel, dass das strittige Vorhaben eine solche von deutlich über 700 m2 aufweisen
soll und damit als großflächig zu qualifizieren ist. Die Verkaufsfläche beträgt nämlich unter
Einbeziehung des nur durch Möblierung von den übrigen Bereichen des Verkaufsraums
optisch abzutrennenden Kassenbereichs sowie des Windfangs rd. 790 m2.

110

Für die nach alledem zu bejahende Großflächigkeit mag im übrigen auch sprechen, dass
sich das strittige Vorhaben mit seiner Geschossfläche von mehr als 1.250 m2 sogar in einem
Bereich bewegt, der deutlich über der so genannten Vermutungsgrenze des § 11 Abs. 3 Satz 3
BauNVO in der hier maßgeblichen Fassung von 1990 liegt.

111

Zur Maßgeblichkeit der jeweils neuesten Fassung der
BauNVO im Anwendungsbereich des § 34 BauGB vgl.:
BVerwG, Urteil vom 20. August 1992 - 4 C 57.89 - BRS
54 Nr. 50.

112

Insoweit ist nach der bereits angesprochenen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts
zu den Maßstäben für die Prüfung des Merkmals der Großflächigkeit

113

- vgl.: BVerwG, Urteile vom 22. Mai 1987
- 4 C 19.85 - BRS 47 Nr. 56 -

114

zwar "vor allem" auf die Verkaufsfläche abzustellen. Liegt diese im Bereich der Grenze zur
Großflächigkeit, mag ergänzend auch die Geschossfläche von Bedeutung sein und zwar
jedenfalls dann, wenn diese Geschossfläche ihrerseits Dimensionen erreicht, die die
Vermutungsgrenze des § 11 Abs. 3 Satz 3
BauNVO erreicht oder sogar deutlich überschreitet. Letztlich kann diese Frage im
vorliegenden Verfahren jedoch dahinstehen, weil die Grenze zur Großflächigkeit hier - wie
dargelegt - schon bei bloßer Betrachtung der Verkaufsfläche überschritten wird.

115

Als großflächiger Einzelhandelsbetrieb hat das strittige Vorhaben in der
maßgeblichen Umgebung kein Vorbild und hält sich damit nicht in ihrem
Rahmen.

116

Der frühere Reifenhandel mit Service scheidet schon deshalb als Vorbild aus,
weil er sich - unstreitig - nicht auf einen reinen Handelsbetrieb beschränkt hat,
sondern mit dem Service zugleich Dienstleistungen angeboten hat. Zudem spricht
nach den Dimensionen des hierfür genutzten Gebäudes, die aus dem dem Senat
vorliegenden Kartenmaterial ablesbar sind, auch alles dagegen, dass der
Reifenhandel eine Verkaufsfläche von rd. 700 m2 oder ggf. mehr hatte und deshalb
das Merkmal der Großflächigkeit erfüllte. Die weiteren nordöstlich des
Baugrundstücks ausgeübten früheren Einzelhandelsnutzungen erfüllten offensichtlich
ebenso wenig das Merkmal der Großflächigkeit. Letzteres gilt auch für den auf dem
Baugrundstück betriebenen Schuhmarkt. Zwar hat die hierfür genutzte, derzeit leer
stehende Halle eine Größe von rd. 15 x 50 m. Sie ist nach den weiteren dem Senat
vorliegenden Unterlagen jedoch nur teilweise - etwa zu zwei Dritteln - als
Verkaufsraum und im übrigen als Lager genutzt worden, so dass die für das Merkmal
der Großflächigkeit maßgebliche Größe der Verkaufsfläche um 700 m2 bei weitem
nicht erreicht wurde.

117

Schließlich kann sich die Klägerin auch nicht auf den Gebrauchtwagenhandel als Vorbild
berufen, der auf dem Baugrundstück derzeit betrieben wird.

118

Insofern kann letztlich dahinstehen, ob die tatsächliche Nutzung sich ohnehin nicht mehr
oder weniger darauf beschränkt, dass das ausgedehnte befestigte Areal des Baugrundstücks
nur als Ausstellungsgelände für einen Gebrauchtwagenhandel dient, der letztlich in dem
jenseits des Rings gelegenen Opel-Autohaus S. & S. abgewickelt wird. Auch wenn
man bezogen auf das Baugrundstück das Vorliegen eines eigenständigen
Einzelhandelsbetriebs in Form eines Gebrauchtwagenhandels bejaht, könnte dieser jedenfalls
deshalb nicht als Vorbild für den von der Klägerin vorgesehenen großflächigen
Einzelhandelsbetrieb dienen, weil der Gebrauchtwagenhandel dann praktisch ausschließlich
auf dem befestigten Gelände des Baugrundstücks im Freien abgewickelt wird. Die derzeit leer
stehende Halle des früheren Schuhmarkts dient dem Gebrauchtwagenhandel tatsächlich nicht.
Ob sie auf Grund der im Februar 2000 bzw. März 2002 erteilten Genehmigungen für den
Gebrauchtwagenhandel genutzt werden könnte, ist unerheblich. Diese Genehmigungen sind
bislang tatsächlich nicht ausgenutzt worden. Für die hier vorzunehmende Prüfung nach § 34
BauGB kommt es jedoch auf nur mögliche, tatsächlich aber (noch) nicht ausgeübte
Nutzungen nicht an. Von Bedeutung könnte allenfalls das früher
- wohl - als Verkaufsbüro genutzte, derzeit leer stehende Blockhaus im südöstlichen Bereich
des Baugrundstücks sein, wenn man von einer nach der Verkehrsaufassung noch
anzunehmenden Fortprägung dieser Nutzung ausgeht.

119

Ein Gebrauchtwagenhandel, der - abgesehen von kleinen untergeordneten Baulichkeiten -
praktisch ausschließlich auf befestigten Freiflächen abgewickelt wird, kann bei der nach § 34
Abs. 1 Satz 1 BauGB vorzunehmenden Prüfung auch dann, wenn seine befestigte Fläche, die
für das Abstellen der zum Verkauf stehenden Gebrauchtwagen benötigt wird, weit über 700
m2 - hier sogar ein Vielfaches - beträgt, kein Vorbild für Errichtung eines neuen Gebäudes
sein, in dem ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb eingerichtet werden soll. Dies ergibt sich
aus folgenden Erwägungen:

120

Gegen die Annahme der Vorbildwirkung eines auf Freiflächen abgewickelten
Gebrauchtwagenhandels für die Errichtung von Gebäuden, in denen großflächiger
Einzelhandel als Laden oder Markt betrieben werden soll, spricht bereits, dass die
Nutzungsart "großflächiger Einzelhandelsbetrieb" nach den bereits angesprochenen
Erwägungen nur auf Grund ihrer besondere Erwähnung in § 11 Abs. 3 BauNVO als
besondere Nutzungsart im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB anzusehen ist.
§ 11 Abs. 3 BauNVO geht bei der Einführung dieser speziellen Nutzungsart jedoch von dem
typischen Erscheinungsbild eines Einzelhandelsbetriebs aus, nämlich dass dieser
grundsätzlich in einem Gebäude abgewickelt wird. Hierfür spricht bereits, dass § 11 Abs. 3
Satz 3 die so genannte Vermutungsregel, die dazu führt, dass bestimmte großflächige
Einzelhandelsbetriebe nur in Kerngebieten oder Sondergebieten zulässig sind, an eine
bestimmte Größenordnung der Geschossfläche anknüpft. Befestigte Freiflächen, auf denen
Waren zum Verkauf an die Kunden bereit gestellt werden, können zwar - wie bereits
dargelegt - der Verkaufsfläche eines (im wesentlichen) in einem Gebäude abgewickelten
Einzelhandelsbetriebs zuzurechnen sein. Sie können jedoch auch dann, wenn sie auf Grund
ihrer Befestigung als bauliche Anlagen zu werten sind, keine Geschossfläche aufweisen, weil
sie keine Gebäude sind und deshalb § 20 Abs. 3 BauNVO mit seinen Regelungen zur
Geschossfläche auf sie nicht anzuwenden ist.

121

Ob der auf etlichen Tausend Quadratmetern befestigter Fläche betriebene
Gebrauchtwagenhandel bereits deshalb als Vorbild für den im einem neuen Gebäude
einzurichtenden großflächigen Einzelhandelsbetrieb der Klägerin ausscheidet, kann letztlich
jedoch dahinstehen. Eine Vorbildwirkung scheidet hier jedenfalls deshalb aus, weil es sich bei
dem Gebrauchtwagenhandel nicht um eine maßstabbildende Bebauung handelt. Den Rahmen
für das Gebot des Einfügens nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bilden können nur solche
baulichen Anlagen, die auf Grund ihrer Bausubstanz maßstabbildend sind. Nur eine solche
Bebauung kann die für die angemessene Fortentwicklung der vorhandenen Bebauung
einschlägigen Vorgaben hergeben. In diesem Sinne maßstabbildend sind jedoch grundsätzlich
nur Bauwerke, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen.

122

Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 11. Juli 2002
- 4 B 30.02 - BRS 65 Nr. 80.

123

Befestigte Freiflächen, die allenfalls untergeordnete Nebenanlagen aufweisen, sind hingegen
keine maßstabbildende Bebauung im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB.

124

Vgl. etwa zu Sportplätzen: BVerwG, Beschluss vom
10. Juli 2000 - 4 B 39.00 - BRS 63 Nr. 101; zu befestigten
Tennis- und Parkplätzen: BVerwG, Beschluss vom
8. November 1999 - 4 B 85.99 - BRS 62 Nr. 100; zu
befestigten Reitplätzen: BVerwG, Beschluss vom 6. März
1992
- 4 NB 35.92 - BRS 54 Nr. 64.

125

So liegt der Fall jedoch hier selbst dann, wenn man dem Gebrauchtwagenhandel noch das -
derzeit ungenutzte - Blockhaus zuordnen würde.

126

Das Vorhaben der Klägerin, das sich nach alledem wegen Fehlens eines
Vorbilds nicht im Rahmen der Umgebungsbebauung hält, fügt sich schließlich auch
nicht deshalb - ausnahmsweise - ein, weil es nicht geeignet ist, bodenrechtliche
Spannungen hervorzurufen.

127

Solche Spannungen können nicht nur auf einer von dem Vorhaben ausgehenden
Vorbildwirkung für weitere Nutzungen vergleichbarer Art beruhen

128

- vgl.: BVerwG, Urteil vom 15. Dezember 1994
- 4 C 13.93 - BRS 56 Nr. 61 -,

129

sondern auch bereits von dem Vorhaben selbst, und zwar von seinen konkreten
Wirkungen, ausgehen.

130

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 18. Februar 1983
- 4 C 18.81 - BRS 40 Nr. 64.

131

Das ist hier ohne weiteres zu bejahen, denn das Vorhaben würde die vorhandene
Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtern, nämlich stören
und belasten.

132

Vgl. hierzu: BVerwG, Beschluss vom 25. März
1999 - 4 B 15.99 - BRS 62 Nr. 101.

133

Solche Belastungen liegen hier schon deshalb nahe, weil das Vorhaben - wie
dargelegt - nicht nur großflächig ist, sondern sogar die Grenze der so genannten
Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO überschreitet. Konkret würde sich
die Belastung der Umgebung darüber hinaus insbesondere in dem beachtlichen Zu-
und Abfahrtverkehr manifestieren, der von der vorgesehenen Stellplatzanlage mit
mindestens rd. 120 Stellplätzen ausgehen würde. Insoweit ist durchaus damit zu
rechnen, dass ggf. bis zu 2.000 Kraftfahrzeuge am Tag das Gelände anfahren
werden. Dieser Verkehr würde nicht nur die ohnehin recht hoch belasteten
Zufahrtstraßen weiteren beachtlichen Belastungen aussetzen, sondern auch die weit
überwiegend nur zu Wohnzwecken genutzte Umgebung beachtlichen zusätzlichen
Immissionen aussetzen. Als dies schließt die Annahme fehlender bodenrechtlicher
Spannungen ohne weiteres aus.

134

Erweist sich nach alledem, das sich das strittige Vorhaben schon hinsichtlich der
Art der baulichen Nutzung nicht im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart der
näheren Umgebung einfügt, kann letztlich dahinstehen, ob seiner
bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit, die allein Prüfungsgegenstand des
vorliegenden Verfahrens ist, noch weitere Gesichtspunkte entgegenstehen. Insoweit
erscheint jedenfalls nicht unproblematisch, ob die vom Vorhaben ausgehenden
Immissionen - jedenfalls ohne Maßnahmen aktiven Schallschutzes - der unmittelbar
benachbarten Wohnbebauung (noch) zuzumuten sind und ob der vorhabenbedingte
Zu- und Abfahrtverkehr von den vorhandenen Straßen, namentlich dem seinerseits
bereits beachtlich belasteten X. weg , ohne weiteres, namentlich ohne
zusätzliche Abbiegespur, abgewickelt werden kann. Weiterer Erörterung dieser
Aspekte bedarf es jedoch nicht, weil die Berufung bereits aus den angeführten
Gründen hinsichtlich des Hauptantrags unbegründet ist.

135

Für das nunmehr mit dem Hilfsantrag verfolgte
Fortsetzungsfeststellungsbegehren liegen die auf die vorliegende
Verpflichtungsklage entsprechend anzuwendenden Voraussetzungen des § 113
Abs. 1 Satz 4 VwGO bereits deshalb nicht vor, weil sich das Verpflichtungsbegehren
nicht im Laufe des Verfahrens - etwa durch Erlass einer wirksamen
Veränderungssperre - erledigt hat. Die Klägerin hatte von Anfang an wegen Fehlens
der Voraussetzungen des § 34 BauGB keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten
Bebauungsgenehmigung.

136

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.

137

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm
§§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

138

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2
VwGO nicht gegeben sind.

139