Amtsgericht Bochum (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-12-01, Aktenzeichen 45 C 82/11
ECLI:DE:AGBO:2011:1201.45C82.11.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, jedoch darf die Klägerin die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, falls nicht vor der Vollstreckung die Beklagte Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

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T a t b e s t a n d :

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Die Beklagte ist seit dem 01.10.2006 Mieterin einer von der Klägerin vermieteten Dachgeschosswohnung im Hause T. 13 in Bochum. Dabei handelt es sich um preisgebundenen Wohnraum im Sinne des § 1 WoBindG. In dem Mietvertrag ist eine Klausel über Schönheitsreparaturen enthalten, die jedoch wegen Verstoßes gegen § 307 Absatz 1 BGB unwirksam ist.

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Mit dem Schreiben vom 16.10.2010 erhöhte daher die Klägerin die monatliche Miete ab dem 01.12.2010 um monatlich 60,80 €. Wegen der Einzelheiten wird auf das Erhöhungsverlangen vom 16.10.2010 (Blatt 25 der Akten) verwiesen. Seit Dezember 2010 zahlt die Beklagte die Miete einschließlich des Erhöhungsbetrages lediglich unter Vorbehalt. Mit weiterem Schreiben vom 19.11.2010 (Blatt 30 der Akten) verlangte die Klägerin darüber hinaus die Erhöhung um 60,80 € monatlich rückwirkend bereits ab dem 01.12.2009.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an sie 729,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über den Basiszinssatz seit dem 11.12.2010 sowie 7,90 € vorgerichtlicher Kosten zu zahlen sowie

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festzustellen, dass der Beklagten kein Anspruch auf Rückforderung der seit dem 01.01.2010 bis heute unter Vorbehalt gezahlten Miete zusteht.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie trägt vor, die Mieterhöhung sei unwirksam, da keine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt gewesen sei.

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Darüber hinaus erklärt sie hilfsweise die Aufrechnung mit Kosten für zu Beginn des Mietverhältnisses von ihr durchgeführten Schönheitsreparaturen über insgesamt 2.143,49 €, die sie im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag aufgewendet habe.

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Ferner erklärt sie hilfsweise die Aufrechnung mit Minderungsansprüchen aus dem Zeitraum 20.09.2010 bis 19.01.2011, in der – unstreitig - ein Gerüst aufgebaut war und teilweise Dacharbeiten durchgeführt worden seien.

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Durch diese Arbeiten sei ihr Balkon verdreckt worden. Der Aufwand für die Beseitigung habe 1¼ Stunden betragen. Ausgehend von einem Stundenlohn von 14,00 € erklärt sie ferner hilfsweise die Aufrechnung mit einem weiteren Betragt von 17,50 €.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Klage ist nicht begründet.

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Die Klägerin hat keinen Anspruch auf weitere Mietzinsen für den Zeitraum Dezember 2009 bis November 2010 in Höhe von (12x60,80 € =) 729,60 €, da die mit Schreiben vom 16.10.2010 einseitig erklärte Mieterhöhung unwirksam ist.

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Gemäß § 10 Absatz1 Satz1 WoBindG kann der Vermieter einseitig die Miete bis zur Höhe des zulässigen Entgelts verlangen. Nach Satz 2 dieser Vorschrift ist die Erklärung nur wirksam, wenn die Erhöhung berechnet und erläutert ist.

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Davon kann vorliegend jedoch nicht ausgegangen werden. Der Klägerin kann allerdings zunächst darin zugestimmt werden, dass es nicht erforderlich ist, eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen. Diese war und ist der Beklagten bereits aus dem unstreitigen Vorprozess 45 C 112/09 bekannt und braucht daher nicht erneut vorgelegt und erläutert zu werden. Allerdings muss die Erhöhung wegen der Schönheitsreparaturen, die nicht wirksam durch den Mietvertrag auf die Beklagte umgelegt worden war, bei der Erhöhung berechnet und erläutert werden. Die Beklagte berechnet zwar, wie sie auf eine monatliche Erhöhung von 60,80 € kommt, jedoch erläutert sie den Ausgangspunkt dieser Berechnung nicht. Insoweit trägt sie in der Mitte auf Seite 1 ihres Schreibens lediglich vor, dass „Der Zuschlag zur Miete 9,41 € pro Quadratmeter Wohnfläche (Stand 01.01.2008)“ beträgt. Erforderlich für eine teilweise Wirtschaftlichkeitsberechnung ist jedoch, dass im Einzelnen vorgerechnet wird, wie und woraus sich diese 9,41 € pro Quadratmeter zusammensetzen. Erforderlich ist daher, dass im Einzelnen die Kosten von anfallenden Schönheitsreparaturen dargelegt und berechnet werden. Diesen Anforderungen kommt das Schreiben der Klägerin vom 16.10.2010 jedoch nicht ansatzweise nach.

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Ob die von der Klägerin angesetzten 9,41 € pro Quadratmeter der zulässige Höchstbetrag ist, kann letztlich offen bleiben. In § 28 Absatz 4 Satz 2 II. BV ist geregelt, dass die Kosten der Schönheitsreparaturen, soweit sie nach Absatz 2 noch nicht in der Miete enthalten sind, höchstens mit 8,50 € je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden dürfen. Die Klägerin hat jedoch offenbar einfach einen Höchstbetrag gewählt und nicht näher erläutert. Dass dies jedoch zwingend erforderlich ist, ergibt sich aus dem Wort „höchstens“.

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Soweit die Klägerin in der mündlichen Verhandlung und in dem anschließend eingereichten Schriftsatz vom 01.12.2011 die Verletzung rechtlichen Gehörs rügt, kann dem ebenfalls nicht gefolgt werden. Die Frage der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens ist in der mündlichen Verhandlung ausführlich erörtert worden. Das Gericht hat klargestellt, dass es sich dabei lediglich um Rechtsfragen handelt, die sodann auch ausführlich diskutiert worden sind. Soweit die Klägerin eine Schriftsatzfrist beantragt hat, um darzulegen, wie sie auf die 9,41 € pro Quadratmeter gekommen ist, kommt es aus den dargelegten Gründen darauf nicht an. Sie hat im Einzelnen erklärt, dass ihr von verschiedenen Stellen unterschiedliche Beträge genannt worden seien. Dies kann ebenso als wahr unterstellt werden wie der Vortrag, die 9,41 € habe sie vom Amt für Wohnungswesen erhalten. Entscheidend ist jedoch die gesetzliche Regelung in § 10 Abs. 1 WoBindG in § 28 Abs. 4 II. BV. Auf diese Vorschriften bezieht sich die Klägerin in ihrer Klagebegründung selbst völlig zu Recht, ohne jedoch den Inhalt der Vorschriften zu beachten. Ob diese rechtlichen Umstände vorprozessual oder auch im laufenden Verfahren von dem Mieterverein, der die Beklagte zuvor vertreten hatte, oder ihrem jetzigen Prozessbevollmächtigten gerügt wurde oder nicht, kommt es nicht an, da es sich nicht um Tatsachen, sondern um Rechtsfragen handelt.

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Die Klägerin hat auch keinen Anspruch darauf, dass festgestellt wird, dass der Beklagten kein Anspruch auf Rückforderung der seit dem 01.01.2010 bis heute unter Vorbehalt gezahlten Miete zusteht. Aus den dargelegten Gründen stehen der Beklagten Rückforderungsansprüche zumindest in Höhe von monatlich 60,80 € zu, da sie diese ohne Rechtsgrund gezahlt hat.

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Auf die weitere Frage, ob der Beklagten auch Minderungsansprüche wie vorgetragen, zustehen, kommt es daher nicht mehr an.

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Über die hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Gegenansprüche ist mangels eines Anspruchs der Klägerin ebenfalls nicht mehr zu entscheiden.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.