Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1999-12-10, Aktenzeichen 3 O 183/99
ECLI:DE:LGDO:1999:1210.3O183.99.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin

nach einem Streitwert von 131.293,60 DM.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe

von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages

vorläufig vollstreckbar.

1

T a t b e s t a n d

2

Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom

3

25.04.1996 bot die M (im folgenden M) der Klägerin

4

einen 1/2 Miteigentumsanteil an der im Wohnungsgrundbuch

5

von P Bl. 37099 eingetragenen Eigentumswohnung

6

Nr. 45 des Aufteilungsplans zu einem Kaufpreis

7

von 90.506,00 DM zum Kauf an. Dieses Angebot nahm

8

die Klägerin mit notariell beurkundeter Erklärung vom

9

08.05.1996 an.

10

Zur Finanzierung des Kaufpreises schloss sie im April/

11

Mai 1996 mit der C zwei Bausparverträge

12

mit Bausparsummen von 54.000,00 DM und

13

55.000,00 DM und, insoweit handelte die C

14

im Namen und für Rechnung der Beklagten,

15

einen Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen in Höhe

16

von 109.000,00 DM und einer Zinsfestschreibungszeit von

17

fünf Jahren. In der von der Klägerin unterschriebenen

18

Vertragsurkunde heißt es unter anderem wie folgt:

19

"Die monatliche Zinsrate beträgt 504,12 DM.

20

Während der Vorfinanzierungszeit wird das Darlehen

21

nicht getilgt.

22

Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung

23

entspricht der Vorausdarlehenssumme, da bis zur Zuteilung

24

des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt.

25

Die Tilgung des Vorausdarlehens soll mit der/den

26

zugeteilten Bausparsumme/n der nachgenannten Bausparverträge

27

erfolgen....

28

Die monatliche Sparrate beträgt:

29

1. - 3. Jahr 82,50 DM,

30

4 . - 6. Jahr 115,50 DM,

31

7 . - 9. Jahr 159,50 DM,

32

ab dem 10. Jahr 203,50 DM. "

33

Gesichert wurde das Darlehen durch Eintragung einer

34

Grundschuld in Höhe von 109.000,00 DM zu Gunsten der

35

C sowie durch die Guthaben aus

36

den vorzufinanzierenden Bausparverträgen. Zudem musste

37

die Klägerin der Mieteinnahmegemeinschaft (im folgenden

38

Mietpool) beitreten.

39

Sämtliche Verträge wurden durch die Zeugen N

40

- den Bruder der Klägerin- und X angebahnt.

41

Sie führten die Vertragsverhandlungen mit der Klägerin.

42

Einen persönlichen Kontakt zwischen der Klägerin und

43

der Beklagten bzw. der C gab es

44

nicht. Der Inhalt der Vertragsverhandlungen ist streitig.

45

Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin Freistellung

46

von den Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag,

47

Schadensersatz sowie Feststellung der weiteren

48

Ersatzpflicht Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung.

49

Sie zahlte seit Juli 1996 an die Beklagte

50

monatlich 504,12 DM und an den Mietpool monatlich

51

67,00 DM. Von dem Mietpool erhielt die Klägerin monatlich

52

308,00 DM. Wegen der weiteren Einzelheiten der

53

Schadensberechnung wird auf BI. 22 d.A. verwiesen.

54

Die Klägerin behauptet, der Zeuge N habe während

55

der Vertragsverhandlungen folgendes erklärt:

56

1. Die Klägerin habe zwei Bausparverträge jeweils

57

sieben Jahre ansparen müssen und dann kämen

58

keine weiteren Belastungen auf sie zu, weil die

59

Belastung von der Miete getragen werde, wobei

60

noch ein Gewinn übrig bleibe.

61

2. Die Mieteinnahmen seien garantiert. Durch jährliche

62

Mieterhöhungen verringere sich die persönliche Belastung.

63

3. über die vorgestellte Aufwandsberechnung hinaus

64

seien keine weiteren Zahlungen zu leisten.

65

4. Die monatliche Belastung betrage 504,12 DM

66

Zinsen und Tilgung sowie 82,50 DM Vermögenswirksame

67

Leistungen.

68

5. Der Wert der Immobilie steige und sie könne nach

69

fünf Jahren mit Gewinn weiterveräußert werden.

70

Die Veräußerung der Immobilie sei jederzeit problemlos

71

möglich. Tatsächlich belaufe sich der

72

Wiederverkaufswert auf höchstens 73.920,00 DM.

73

6. Es handele sich um ein Steuersparmodell.

74

Verschwiegen habe der Vermittler,

75

7. dass bis zur Zuteilung der Bausparverträge keine

76

Tilgung erfolge,

77

8. dass Ausfallrisiken/ Nachzahlungspflichten des

78

Mietpools infolge Unterdeckung oder Instandhaltungsaufwand

79

bestünden,

80

9. dass die Bausparraten erheblich ansteigen

81

würden,

82

10. dass die Zuteilung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist

83

nicht sicher sei,

84

11. die Art und das Ausmaß des Finanzierungsmodells

85

und der streitigen versteckten Innenprovisionen.

86

Die Klägerin beantragt,

87

1. die Beklagte zu verurteilen,

88

a) an die Kläger 2.293,60 DM nebst 4 % Zinsen

89

seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

90

b) die Klägerin von allen Verbindlichkeiten

91

aus dem Darlehen mit der Beklagten zur

92

Konto-Nr. ########## freizustellen, das

93

mit Wirkung zum 01.01.1999 von der Beklagten

94

an die C abgetreten

95

wurde,

96

c) das an die Beklagte zur Sicherheit abgetretene

97

Bausparguthaben bei der C mit der Bausparvertrags-Nr.

98

#######/301 und #######/302 an die Klägerin

99

zurück abzutreten,

100

Zug um Zug gegen kostenneutraler Abgabe sämtlicher

101

Erklärungen, die zur Übertragung des

102

im Wohnungsgrundbuch von P, Bl. 37099

103

eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend

104

aus einem 1.014/100.000 Miterbbaurechtsanteil

105

nach WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an

106

der im Aufteilungsplan mit Nr. 45 bezeichneten

107

Wohnung mit sämtlichen im Grundbuch eingetragenen

108

und nicht eingetragenen Belastungen

109

und Beschränkungen auf die Beklagte erforderlich

110

sind,

111

2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet

112

ist, der Klägerin sämtliche über den Monat

113

Dezember 1998 hinausgehenden, noch künftig

114

entstehenden Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang

115

stehen mit dem Kauf des im Wohnungsgrundbuch

116

von P, BI. 37099 eingetragenen

117

Wohnungseigentums, bestehend aus

118

einem 1014/100.000 Miterbbaurechtsanteil nach

119

WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an der

120

im Aufteilungsplan mit Nr. 45 bezeichneten Wohnung.

121

Die Beklagte beantragt,

122

die Klage abzuweisen.

123

Sie behauptet, der Klägerin sei empfohlen worden, sich

124

die Immobilie anzusehen. Die Risikohinweise Anlage B 6

125

und 7 seien besprochen worden und der Klägerin eine

126

Fotokopie übergeben worden.

127

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der

128

Zeugen N, X, N2 und N3

129

sowie U. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme

130

wird auf die Sitzungsniederschrift vom 10.11.1999

131

Bezug genommen.

132

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

133

Die Klage ist nicht begründet.

134

Anspruchsgrundlage ist allein ein Verschulden bei Vertragsschluss

135

(im folgenden c.i.c.). Eine Haftung nach

136

den Grundsätzen der c.i.c. setzt zunächst eine Verletzung

137

von Sorgfaltspflichten voraus. Dabei ist zu

138

unterscheiden zwischen objektiv unrichtigen Angaben

139

(unten a)) und unterlassenen Hinweisen (unten b)).

140

a)

141

Macht ein Vertragspartner oder eine Person, deren er

142

sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten

143

bedient, konkrete Angaben, die über allgemeine und reklamehafte

144

Anpreisungen hinausgehen und die für den

145

Vertragsschluss des anderen Teils von Bedeutung sein

146

können, dann müssen diese Angaben richtig sein. Andernfalls

147

verletzt er Sorgfalts- und Aufklärungspflichten

148

(BGH NJW 1998, 302, NJW 1991, 2556). Für die Erklärungen

149

des Vermittlers muss die Beklagte einstehen, denn

150

sie hat ihm die gesamten Vertragsverhandlungen bis zur

151

Unterschriftsreife überlassen (BGH NJW-RR 1997, 116).

152

Die Klägerin hat die von ihr behaupteten falschen Angaben

153

nicht beweisen können. Der Zeuge N

154

hat zwar ausgesagt, er habe seiner Schwester erklärt,

155

dass der Wert der Immobilie steige und sie nach fünf

156

Jahren mit Gewinn weiter veräußert werden könne. Das

157

Gericht hat jedoch Zweifel an der Wahrheit der Aussage

158

des Zeugen. Sie widerspricht den Risikohinweisen B 6

159

und B 7, die die Klägerin nach der Aussage des Zeugen

160

unterschrieben hat. Er hat mit seiner Schwester auch

161

über den Inhalt dieser Urkunde gesprochen. Hinzu kommt,

162

dass die Erklärung offensichtlich falsch ist und dies

163

dem Zeugen auch bekannt gewesen sein muss, weil zahlreiche

164

Erwerbsnebenkosten und ein Disagio in Höhe von

165

6.540,00 DM mitfinanziert wurden.

166

Die weiteren Behauptungen der Klägerin hat der Zeuge

167

nicht bestätigt. Die Zeugen X sowie N2 und

168

N3 haben keine der Behauptungen der Klägerin

169

bestätigt. Dass die Vermittler konkrete Steuerersparnisse

170

versprochen haben, die über ihre tatsächlich

171

erzielten Vorteile BI. 22 d.A. hinaus gehen, behauptet

172

die Klägerin selbst nicht. Ihr obliegt die Darlegungs - und

173

Beweislast dafür, dass die Vermittler falsche Angaben

174

gemacht haben {Palandt § 282, 11).

175

Unbeachtlich ist, welche Erklärungen die von der Firma

176

I und C2 beauftragten Vermittler in ähnlich gelagerten

177

Fällen abgegeben haben. Angesichts der nachstehend

178

aufgeführten Urkunden und Indizien lassen sich

179

daraus keine sicheren Schlüsse auf den konkreten Inhalt

180

der Vertragsverhandlungen zwischen der Klägerin und

181

ihrem Bruder sowie dem Zeugen X ziehen.

182

Gegen den Vortrag der Klägerin sprechen der von ihr

183

unterschriebene Besuchsbericht B 5, die Mietpoolvereinbarung

184

B 8, der Darlehensvertrag und der Zeitablauf

185

zwischen der Zahlungsaufnahme im Juli 1996 und der

186

erstmaligen Geltendmachung von Schadensersatz - und

187

Rückabwicklungsansprüchen im November 1998. Die monatlichen

188

Belastungen ergeben sich offensichtlich und ohne

189

weiteres erkennbar -auch für einen geschäftsunerfahrenen

190

Darlehensnehmer- aus dem Darlehensvertrag

191

(Zinsrate 504,12 DM, Sparrate von 82,50 DM bis

192

203,50 DM) und dem Besuchsbericht (Aufwand vor Steuern

193

357,00 DM). Die Risiken der Vermietbarkeit, der Instandhaltungsrücklage,

194

der Steuerersparnis und des Immobilienmarktes

195

sind in den Risikohinweisen auch für

196

einen Laien verständlich dargestellt. Dass der Klägerin

197

die Risikohinweise bekannt waren, entnimmt das Gericht

198

der Aussage des Zeugen N. Anhaltspunkte da-

199

für, dass er

zu Lasten

seiner Schwester die Unwahrheit

200

gesagt haben könnte, gibt es nicht.

201

Eine Parteivernehmung der Klägerin nach § 448 ZPO kam

202

nicht in Betracht. Voraussetzung dafür ist, dass für

203

die zu beweisenden Tatsachen eine gewisse Wahrscheinlichkeit

204

besteht. Dies ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme

205

und der Würdigung der vorstehenden Indizien

206

nicht der Fall, sondern eher das Gegenteil.

207

Letztlich lässt sich angesichts der Risikohinweise B 6

208

und 7, des Besuchsberichts B 5, der Mietpoolvereinbarung

209

B 8 und des Darlehensvertrages auch nicht feststellen,

210

dass die behaupteten fehlerhaften Angaben der

211

Zeugen N und X für den Immobilienkauf

212

der Klägerin ursächlich waren. Wegen der Einzelheiten

213

der Begründung wird insoweit auf BI. 8-10 der Entscheidungsgründe

214

des Urteils des OLG Hamm vom 22.03.1999,

215

Az.: 31 U 169/98, Bezug genommen.

216

b)

217

Das Verschweigen von Tatsachen begründet dagegen nur

218

eine Haftung, wenn der andere Teil -hier die Klägerin nach

219

Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte

220

redlicherweise Aufklärung erwarten durften

221

(Palandt § 276, 78).

222

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist eine kreditgebende Bank

223

grundsätzlich nicht verpflichtet, den

224

Darlehensnehmer über die Risiken der von ihm beabsichtigten

225

Verwendung des Darlehens aufzuklären (BGH NJW-RR

226

1992, 879, Hamm WM 1998, 1230, von Heymann in

227

Assmann / Schütze Handbuch des Kapitalanlagerechts, § 6

228

Rdn. 122, 130 ff.). Der Kreditnehmer trägt das wirtschaftliche

229

Risiko der Vermögensanlage und die Bank das

230

Risiko für die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers.

231

Deshalb ist auch der von der Beklagten kalkulierte Beleihungswert

232

ohne Bedeutung. Nur unter besonderen Umständen

233

können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten

234

der Bank ergeben. Das kann etwa der Fall sein, wenn die

235

Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung

236

oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht,

237

wenn sie einen zu den allgemeinen

238

wirtschaftlichen Risiken solcher Projekte hinzutretenden

239

besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden

240

schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie

241

sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an

242

den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in

243

schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn

244

sie in Bezug auf die speziellen Risiken des Vorhabens

245

einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer

246

hat (BGH NJW-RR 1992, 879). Diese speziellen

247

Voraussetzungen für eine Aufklärungspflicht liegen entgegen

248

der Ansicht der Klägerin nicht vor.

249

Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang der Wert der

250

Eigentumswohnung, die Höhe der Beleihung und die Zahlung

251

von "Innenprovisionen". Bei steuersparenden Bauherren-

252

oder Erwerbermodellen hat sich der Anleger

253

selbst -ggf. unter Hinzuziehung eines Fachberaters darüber

254

zu unterrichten, ob die aufzuwendenden Gesamtkosten

255

in angemessenem Verhältnis zum Wert der zu erwerbenden

256

Immobilie stehen (BGH NJW-RR 1992, 879, WM

257

1997, 1426). Etwas anderes kann allenfalls dann gelten,

258

wenn die Bank weiß, dass dem Objekt Mängel anhaften,

259

die der Anleger nicht kennt (von Heymann, Rdn. 157

260

ff.). Davon kann hier keine Rede sein. Schwerwiegende

261

Baumängel und/oder einen unerwartet geringen Mietertrag

262

behaupten die Klägerin nicht.

263

Die Modalitäten der Finanzierung ergaben sich ausdrücklich

264

aus dem Darlehensvertrag. Darin heißt es unter

265

anderem, dass während der Vorfinanzierungszeit das Darlehen

266

nicht getilgt wird und dass die monatliche Rate

267

ansteigt. Daraus ergibt sich auch für einen geschäftsunerfahrenen

268

Kreditnehmer, dass das Vorausdarlehen bis

269

zur Zuteilung des Bauspardarlehens nicht getilgt wird

270

und die Zuteilungszeit länger als fünf Jahre dauert.

271

Eine weitergehende Aufklärung (worüber?) war unter

272

keinem rechtlichen Gesichtspunkt notwendig.

273

Über ihre Rolle als Kreditgeberin ist die Beklagte

274

nicht hinausgegangen. Dies ist nur dann anzunehmen,

275

wenn die Bank nach außen erkennbar Funktionen des Verkäufers

276

übernimmt, indem sie etwa die Käufer wirbt,

277

sich aktiv in die Veräußerung einschaltet oder ihr die

278

gesamte Ausgestaltung des Dreiecksverhältnisses zuzurechnen

279

ist und gleichsam als Partei des finanzierenden

280

Geschäfts erscheint und so einen zusätzlichen Vertrauenstatbestand

281

schafft (BGH NJW-RR 1992, 879, NJW 1988,

282

1583, von Heymann Rdn. 150 ff.). Dies war vorliegend

283

nicht der Fall. Allein mit der Übernahme der Zwischenfinanzierung

284

der Verkäufe aller Wohnungen der B und

285

der Unternehmenstöchter der I und C2 ist

286

sie nicht über die bankübliche Finanzierung hinausgegangen.

287

Nach außen ist sie nicht in Erscheinung getreten.

288

Konkrete Tatsachen, aus denen sich eine Interessenkollision

289

der Beklagten (vgl.dazu von Heymann

290

Rdn. 166) oder eine besondere Gefährdung der Kreditnehmer

291

(vgl. dazu von Heymann Rdn. 155) ergeben könnte,

292

sind weder dargelegt noch ersichtlich.

293

Eine Verpflichtung, die Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers

294

zu erforschen und bei dem Vertragsabschluss

295

zu berücksichtigen, trifft den Darlehensgeber

296

grundsätzlich nicht gegenüber dem Darlehensnehmer (BGH

297

NJW-RR 1988, 1512). Allein die Beklagte trägt nämlich

298

das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers.

299

Dahinstehen kann die Anwendbarkeit von § 9 VerbrKrG,

300

denn die Verkäuferin hat keine Aufklärungspflichten

301

verletzt. Sie haftet weder nach den Grundsätzen der

302

c.i.c. noch nach Gewährleistungsrecht. Sie war nicht

303

verpflichtet, die Klägerin über eventuell versteckte

304

Innenprovisionen und/oder den Wert der Immobilie aufzuklären.

305

Es ist allein Sache des Käufers, sich anhand

306

der wertbildenden Merkmale über den Wert der Kaufsache

307

zu informieren. Über wertbildende Merkmale (Höhe der

308

Miete, Bauzustand) ist die Klägerin in keiner Weise getäuscht

309

worden. Innenprovisionen haben auf den Verkehrswert

310

einer Eigentumswohnung keinen Einfluss.

311

Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO

312

abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit

313

beruht auf § 709 ZPO.