Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-11-04, Aktenzeichen 29 S 85/10
ECLI:DE:LGK:2010:1104.29S85.10.00

Tenor

Unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Aachen vom 14.04.2010 – 119 C 79/09 – wird der Beklagte verurteilt,

1. an die Klägerin 3.027,12 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 20.07.2009 zu zahlen;

2. an die Klägerin 370,40 € an vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten beider Instanzen trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

1

Tatbestand:

2

Gründe:

3

(gem. §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO)

4

I.

5

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst Bezug genommen auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Aachen vom 14.04.2010 (Bl.138 ff. d.A.).

6

Erstinstanzlich hat die Klägerin den Beklagten auf Zahlung von nicht bezahlten Wohngeldern, Aufwendungsersatz für die Erstellung zweier Jahresabrechnungen sowie den Ersatz von Kosten, die für die Einholung neuer Bankbelege anfielen, in Anspruch genommen.

7

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In seiner Entscheidung führt es aus, dass der Klägerin zwar grundsätzlich ein Anspruch in Höhe von 2.380 € für die Erstellung der Jahresabrechnung 2006 sowie in Höhe von 647,12 € für die ersatzweise einzuholenden Kontoauszüge zustehe, diese Ansprüche jedoch durch die Aufrechnung mit noch offenstehenden Verwalterhonoraren erloschen seien. Den Betrag in Höhe von 2.380 € könne die Klägerin unter dem Gesichtspunkt des Verzuges verlangen, da der Beklagte noch zur Erstellung der Jahresabrechnung 2006 verpflichtet gewesen sei. Eine diesbezüglich erforderliche verzugsbegründende Mahnung liege in dem Schreiben der Klägerin vom 24.07.2008. Auch die Kosten für die neu zu beschaffenden Kontoauszüge seien dem Beklagten aufzuerlegen, da sie durch sein Verschulden abhanden gekommen seien. Diese Forderungen seien jedoch durch die zweite Hilfsaufrechnung erloschen. Die vom Beklagten geltend gemachte Forderung in Höhe von € 4.717,56 sei auch nicht verjährt. Da eine Tilgungsbestimmung von Seiten der Klägerin nicht vorgetragen und offensichtlich nie Honorare gerade in der geschuldeten Höhe entnommen wurden und deshalb zumindest konkludent keine Tilgungsbestimmung auf die gerade geschuldete Leistung vorliege, seien die Verrechnungen gem. § 366 Abs. 2 BGB auf die älteste Forderung vorzunehmen. Dies bedeute, dass die Verwalterhonorare aus 2002 und 2003 bereits gezahlt wurden und somit die Forderungen aus der 2. Hälfte des Jahres 2007 herrührten. Diese seien nicht verjährt. In Höhe der erfolgreichen Klage könnte die Klägerin auch Ersatz der außergerichtlichen Anwaltskosten verlangen, diese seien aber ebenfalls durch Aufrechnung erloschen. Hinsichtlich der offenstehenden Beitragsforderungen sei bereits der offenstehende Betrag von der Klägerin nicht schlüssig dargelegt worden und stehe auch nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht fest. Die Erstellung der Jahresabrechnung 2007 falle nicht mehr in den Aufgabenbereich des Beklagten, nachdem er nur bis zum 31.12.2007 Verwalter der Klägerin war.

8

Mit der – eingeschränkten Berufung – greift die Klägerin das Urteil an, soweit die unstreitigen Beitragsrückstände per 31.12.2006 i.H.v. 37.048,10 € nicht als vom Beklagten schuldhaft verursachter Schaden anerkannt, die von dem Beklagten zu vertretenden Kosten für die Erstellung der Jahresabrechnung 2006 i.H.v. 2.380 € und die Kosten für die Ersatzbeschaffung der Kontoauszüge i.H.v. 647,12 € wegen der zweiten Hilfsaufrechnung nicht als Schadensersatz zuerkannt worden sind.

9

Die Klägerin ist der Ansicht, dass der Beklagte für Beitragsrückstände in Höhe von 37.048,10 € hafte, da diese Rückstände nicht entstanden wären, wenn der Beklagte sich pflichtgemäß verhalten hätte, d.h. seine Verwalteraufgaben ordnungsgemäß erfüllt hätte. Allein sein Verhalten habe dazu geführt, dass die Forderungen gegen die einzelnen Wohnungseigentümer zum Teil bereits verjährt waren oder aufgrund des desolaten Zustandes nicht mehr konkretisiert werden konnten. Auf die Entlastungsbeschlüsse für die Zeit vor 2006 könne er sich nicht berufen. Ein negatives Schuldanerkenntnis sei im vorliegenden Fall nicht anzunehmen, da dieses voraussetze, dass Ersatzansprüche gegen den Verwalter den Wohnungseigentümern bekannt seien oder sie bei sorgfältiger Prüfung erkennbar gewesen seien. Dies sei vorliegend jedoch nicht der Fall gewesen.

10

Eine Haftung des Beklagten ergebe sich aus dem in der Eigentümerversammlung vom 14.12.2007 abgegebenen Schuldanerkenntnis, in der er – unstreitig - erklärte, dass er "wie der Herr für seinen Knecht aufkomme". Eine Einschränkung dieser Erklärung sei nicht anzunehmen.

11

Unstreitig ist, dass zum 31.12.2006 Beitragsrückstände in Höhe von 37.048,10 € vorhanden waren. Hingegen habe das Amtsgericht rechtsfehlerhaft die Verteilung der Beweislast hinsichtlich nachträglich erfolgter Zahlungen auf diese Rückstände angesehen. Für diese Zahlungen sei der Beklagte darlegungs- und beweispflichtig. Die Klägerin habe den pauschalen Aussagen der Zeugen X und V nicht entgegentreten können. Dies hätte erst erfolgen können, wenn die zahlenden Wohnungseigentümer und die gezahlten Beträge genannt worden wären. Darüber hinaus habe das Amtsgericht ihr Beweisangebot vom 28.12.2009 übergangen, mit dem sie beweisen wollte, dass ein Betrag von insgesamt 51.195,88 € bereits am 31.12.2005 gefehlt habe. Letztlich ergebe sich aus dem Statusbericht vom 31.12.2004, Anlage B 5 des Schriftsatzes vom 24.08.2010, ein Schadensersatzanspruch in Höhe von zumindest 31.986,76 €. In der letzten Zeile heißt es dort: "ausstehende WG Zahlungen, gesamt 31.986,76 €". Diese Forderungen seien daher am 01.01.2008, d.h. dem Ende der Verwaltertätigkeit des Beklagten verjährt. Rechtsfehlerhaft sei auch die Annahme gewesen, dass die Hilfsaufrechnung des Beklagten durchgreife. Die gegenseitig aufrechenbaren Forderungen hätten sich zu keinem Zeitpunkt in nicht verjährter Zeit gegenübergestanden.

12

Die Klägerin beantragt,

13

unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Aachen vom 14.04.2010 - 119 C 79/09 – den Beklagten zu verurteilen,

14

an sie 40.075,22 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 20.07.2009 zu zahlen;

den Beklagten zu verurteilen, vorgerichtliche Kosten in Höhe von 1.880,20 € an sie zu zahlen.

15

Der Beklagte beantragt,

16

die Berufung wird zurückgewiesen.

17

Der Beklagte ist der Ansicht, dass die Klägerin die Darlegungs- und Beweislast verkenne. Es sei zu berücksichtigen, dass bei der Übernahme der Verwaltung durch den neuen Verwalter ein neues Konto zur ausschließlichen Zahlung von Wohngeldzahlungen eröffnet worden sei. Auf dieses Konto habe er keinen Zugriff, so dass er nicht darlegen könne, ob und wenn ja, in welcher Höhe Zahlungen erbracht worden seien. Der neue Verwalter habe die Beitreibung der rückständigen Zahlungen durch ihn abgelehnt. Auf Nachfragen sei lediglich erklärt worden, dass das Bankeinleitungsverfahren eingeführt sei und laufend Zahlungen erfolgten.

18

Zudem stimmten die von der Klägerin nunmehr geforderten 37.048,10 € per 31.12.2006 nicht mit den Staten der Zeugen E, K und X überein, welche lediglich auf Rückstände in Höhe von 27.438,10 € kämen. Es sei davon auszugehen, dass diese Rückstände mittlerweile getilgt seien, was sich unter anderem aus einer Hochrechnung sowie den Aussagen der Zeugen X sowie V ergebe. Auch sei seine Buchhaltung nicht mangelhaft geführt worden. Insbesondere habe Frau I hierfür keine Vollmacht gehabt. Sämtliche Überweisungen seien von ihm persönlich unterschrieben worden. Über die Höhe u.a. auch der Geldmarktkonten und der Instandhaltungsrücklagen sei nicht nur der Beirat sondern auch alle Wohnungseigentümer informiert worden. Mithin habe er seine Verwaltertätigkeit ordnungsgemäß ausgeübt. Auch habe keine Überzahlung an Frau I stattgefunden. Ihr habe ein Betrag in Höhe von 7.757,25 € zugestanden. Frau I habe in den Jahren 2002 keine bzw. im Jahre 2003 eine zu geringe Vergütung erhalten. Als er dies im Jahre 2004 festgestellt habe, sei mit Frau I eine Vereinbarung dahingehend getroffen worden, dass sie im Jahre 2004 zunächst 802,00 € erhalten. Den Rest sollte sie nach ihrem Belieben und unter Berücksichtigung ihrer steuerlichen Situation ausgezahlt erhalten. Mithin sei der von ihm im Dezember 2007 als "Ausgleich Frau I eingezahlte Betrag nicht in Anspruch zu nehmen. Dass er für angeblich ausstehende Wohngelder einstehen wollte, sei dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 14.12.2007 nicht zu entnehmen. Die Beauftragung für die Erstellung der Jahresabrechnung 2006 sei unnötig gewesen. Zudem sei die Vergütung nicht angemessen gewesen.

19

Schließlich seien die Kosten für die Einholung der neuen Kontoauszüge in Höhe von 556,20 € bereits im Jahre 2007 von ihm gezahlt worden.

20

II.

21

Die zulässige Berufung ist teilweise begründet.

22

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Zahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 3.027,12 €.

23

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Zahlungsanspruch in Höhe von 2.380,00 € gem. § 280 Abs. 1, Abs. 2, 286, BGB i.V.m. dem Verwaltervertrag.

24

Der Beklagte war als Verwalter, dessen Verwaltervertrag bis zum 31.12.2007 lief, verpflichtet, eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung für das Jahr 2006 zu erstellen, § 28 Abs. 3 WEG. Der Beklagte konnte sich nicht allein auf den Statusbericht Anlage II berufen. Es ist seine Aufgabe als Verwalter eine ordnungsgemäße und nachvollziehbare Jahresabrechnung zu erstellen. Die gem. § 286 BGB erforderliche Mahnung liegt in dem Schreiben der Klägerin vom 24.07.2008.

25

Der geltend gemachte Anspruch besteht auch der Höhe nach. Insoweit ist das Gericht davon überzeugt, dass es sich bei einer Pauschale von 2000,00 € zzgl. MwSt. um eine übliche und angemessene Vergütung für die Erstellung einer Jahresabrechnung durch einen Dritten handelt. Insbesondere ist dabei zu berücksichtigen, dass für einen Dritten, insbesondere bei nicht geordneten Unterlagen, ein erheblichen Mehraufwand für die Erstellung einer Jahresabrechnung anfällt, da er zunächst sämtliche Unterlagen sichten sowie sie auf ihre Vollständigkeit und Verständlichkeit prüfen muss.

26

Dieser Anspruch ist auch nicht durch eine Hilfsaufrechnung von Seiten des Beklagten erloschen, § 389 BGB.

27

Auf einen vermeintlichen Rückzahlungsanspruch in Höhe von 7.889,24 € kann sich der Beklagte im Rahmen der Berufungsinstanz nicht mehr berufen. Dadurch, dass der Beklagte das erstinstanzliche Urteil hinsichtlich dieser ersten Hilfsaufrechnung nicht angegriffen hat, ist es bestandskräftig geworden. Insoweit ist das Berufungsgericht an die erstinstanzlichen Feststellungen gebunden.

28

Der Anspruch ist aber auch nicht durch die zweite Hilfsaufrechnung des Beklagten erloschen. Soweit der Beklagte mit einer Forderung in Höhe von 4.717,56 €, welche sich aus rückständigen Verwalterhonoraren ergeben soll aufrechnet, ist die Aufrechnung gem. § 215 BGB ausgeschlossen.

29

Gem. § 215 BGB schließt die Verjährung die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte.

30

Die Forderung der Klägerin auf Erstattung der Kosten der Jahresabrechnung 2006 sowie die vom Beklagten geltend gemachte Forderung auf noch offenstehende Verwalterhonorare standen sich zu keinem Zeitpunkt in unverjährter Zeit zur Aufrechnung gegenüber. Die Forderung der Klägerin ist erst im Jahre 2008 entstanden. Die Forderungen des Beklagten resultieren aus dem Jahr 2002 bzw. 2003. Entgegen der Annahme des Amtsgerichts, ist keine Verrechnung gem. § 366 Abs. 2 BGB derart anzunehmen, dass die von der Klägerin gezahlten Honorare zunächst auf die älteste Forderung anzurechnen waren, so dass die Forderung des Beklagten aus der zweiten Jahreshälfte 2007 stammt. Es ist zwar zu berücksichtigen, dass in dem Fall, in dem der Schuldner eine Bestimmung der zu tilgenden Forderung nicht vornimmt, das Bestimmungsrecht nicht auf den Gläubiger übergeht, sondern § 366 BGB gilt (Palandt – Grüneberg, 69. Aufl. 2010, § 366 BGB, Rn 7). Eine Zahlungsbestimmung kann aber auch stillschweigend getroffen werden. Eine solche stillschweigende Vereinbarung ist dem Schreiben des Beklagten vom 26.04.2008 (Bl. 181 f. d.A.) zu entnehmen. Dieser hat dort die erfolgten Zahlungen aufgelistet und bestimmten Jahren seiner Verwaltertätigkeit zugeordnet. Hiergegen hat die Klägerin keinen Widerspruch erhoben, so dass der Beklagte davon ausgehen durfte, dass die Klägerin mit seiner Verrechnung einverstanden ist.

31

Somit waren nur Restzahlungen aus dem Jahre 2002 bzw. 2003 offen, welche jedoch am 01.01.2007 bzw. 01.01.2008 verjährt sind, mithin vor der Entstehung des Anspruchs der Klägerin.

32

Die Klägerin hat gegen den Beklagten darüber hinaus einen Zahlungsanspruch in Höhe von 647,12 € gem. 280 Abs. 1 BGB i.V.m. dem Verwaltervertrag.

33

Das Amtsgericht Aachen hat den Anspruch der Klägerin für den Ersatz der Kontoauszüge in Höhe von 647,12 € zutreffend festgestellt. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird daher zunächst auf die erstinstanzlichen Ausführungen Bezug genommen. Weiterhin ist zu beachten, dass der Beklagte für das Verhalten von Frau I gem. § 278 BGB einzustehen hat. Schließlich kann er sich auch nicht auf eine Umbuchung in Höhe von 556,20 € berufen, da es sich bei dem umgebuchten Geld nicht um sein Geld sondern um das der WEG handelte.

34

Auch dieser Anspruch ist nicht durch die vom Beklagten erklärten Hilfsaufrechnungen erloschen. Es wird auf die Entscheidungsgründe unter Ziffer 1. verwiesen.

35

Hinsichtlich dieser beiden Ansprüche besteht der von der Klägerin geltend gemachte Zinsanspruch gem. §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286, 288 Abs. 1 BGB, da der Beklagte mit Schreiben vom 20.07.2009 sämtlich mit Schreiben der Klägerin vom 08.07.2007 geltend gemachten Forderungen zurückwies.

36

Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Schadensersatzanspruch in Höhe von 37.048,16 € gem. § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Verwaltervertrag.

37

Das Amtsgericht Aachen hat zutreffend festgestellt, dass der Klägerin der geltend gemachte Schadensersatz in Höhe von 37.048,16 € nicht zusteht, da nicht feststeht ob dieser Betrag noch offen steht.

38

Grundsätzlich ist ein Beklagter für Zahlungen darlegungs- und beweispflichtig, da es sich hierbei um eine für ihn günstige Tatsache handelt. Mithin hätte der Beklagte dem Grunde nach auch die Zahlungen der Wohnungseigentümer auf rückständige Wohngeldforderungen darzulegen und zu beweisen. Allerdings besteht bei dem Beklagten aufgrund seines Ausscheidens als Verwalter eine Darlegungs- und Beweisnot, weil er keine Einsicht mehr in die Kontounterlagen hat, aus denen sich ergibt, welcher Wohnungseigentümer Zahlungen in welcher Höhe auf welche Forderung geleistet hat. Insoweit kann sich die Klägerin auch nicht darauf berufen, dass von ihr kein konkreter Vortrag aufgrund der (pauschalen) Zeugenaussagen erwartet werden durfte. Es bestand eine gewisse Anscheinswahrscheinlichkeit für die Aussage des Beklagten, dass Zahlungen auf die rückständigen Wohngeldzahlungen erfolgt sind. Dies wurde auch durch die Zeugen bestätigt. Dass von ihnen keine konkreten Zahlen genannt wurden, ist nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Insoweit hätte es nunmehr an der Klägerin gelegen, anhand der ihr vorliegenden Kontoauszüge darzulegen, wer welche Zahlungen auf die Wohngeldrückstände bis 2006 geleistet hat.

39

Entgegen der Annahme der Klägerin steht auch nicht fest, dass ihr zumindest in Höhe von 31.986,76 € ein Schadensersatzanspruch zusteht. Richtig ist zwar die Annahme der Klägerin, dass mit Ausscheiden des Verwalters am 31.12.2007 die Rückstände, welche zum 31.12.2004 bestanden haben, am 01.01.2008 verjährt sind. Allerdings stellt sich auch hier die Frage, inwieweit auch auf diese Forderungen von den Wohnungseigentümern gezahlt wurden. Es ist nicht auszuschließen, dass auf bereits verjährte Forderungen Zahlungen erfolgt sind. Insoweit wäre es ebenfalls aufgrund der obigen Ausführungen Sache der Klägerin darzulegen und ggf. zu beweisen gewesen, dass auf Forderungen, die am 01.01.2008 verjährt sind, keine Zahlungen geleistet wurden. Nur Sie besitzt die hierfür erforderlichen Kontoinformationen.

40

Dem Amtsgericht ist kein Verfahrensverstoß vorzuwerfen, weil er den von der Klägerin angebotenen Zeugen M nicht zu der Frage angehört hat, in welcher Höhe Ende 2005 schon Zahlungsrückstände bestanden.

41

Insoweit ist selbst für den Fall, dass der Zeuge glaubhaft ausgesagt hätte, dass es bereits Ende 2005 Zahlungsrückstände in Höhe von 51.195,88 € gegeben hat, nicht geklärt, in welcher Höhe Zahlungen auf die Rückstände nach Ausscheiden des Beklagten als Verwalter erfolgt sind.

42

4.

43

Aufgrund der Tatsache, dass der Klägerin gegen den Beklagten ein Zahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 3.027,12 € zusteht, kann sie insoweit auch ihre vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten gem. §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 2 BGB in Höhe von 370,40 € ersetzt verlangen.

44

III.

45

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO. Der Klägerin waren gem. § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO die Kosten beider Instanzen aufzuerlegen, da ihr Erfolg weniger als 10 % des von ihr eingeklagten Betrages ausmachte. Dass die Berufung nicht in Höhe der ersten Instanz weiter verfolgt wurde, ist bei der Kostenentscheidung berücksichtig worden.

46

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die dafür erforderlichen Voraussetzungen nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung. Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Revisionsgerichts.

47

Streitwert:

44.792,78 € (40.075,22 € + 4.717,56 €)

48

Die vom Beklagten geltend gemachte Hilfsaufrechnung in Höhe von 4.717,56 € ist bei der Streitwertfestsetzung gem. § 45 Abs. 3 GKG zu berücksichtigen.