Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-11-27, Aktenzeichen 7 D 118/05.NE
ECLI:DE:OVGNRW:2006:1127.7D118.05NE.00

Tenor

Der jeweils letzte Halbsatz von Nr. 8 Buchstabe b und Nr. 14 - soweit er
das besondere Wohngebiet betrifft - der textlichen Festsetzungen des
Bebauungsplans Nr. 65440/05 der Stadt L. ist unwirksam.

Im Übrigen wird der Antrag abgelehnt.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Antragstellerin darf die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrags
abwenden, wenn nicht die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung Sicherheit in
derselben Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Antragstellerin wendet sich gegen den Bebauungsplan Nr. 65440/05 der
Antragsgegnerin, weil dieser u.a. für das Grundstück, auf dem die Antragstellerin
eine Cocktail-Bar betreibt, Schank- und Speisewirtschaften ausschließt.

3

Der strittige Bebauungsplan erfasst einen Teilbereich der L1. Neustadt, die in
der 2. Hälfte des 19. Jahrhunderts halbkreisförmig um die L1. Altstadt angelegt
wurde. Das Plangebiet, das im nachfolgenden Kartenausschnitt wiedergegeben ist,
liegt zwischen der S.---straße und dem rd. 300 m südwestlich hiervon die Neustadt
umfahrenden Bahngelände und wird im Nordwesten von der M.-----straße sowie im
Südosten von der rd. 700 m hiervon entfernten M1. Straße begrenzt.

4

Das Plangebiet ist - abgesehen von dem rd. 200 x 100 m großen, parkartig
angelegten S1.-------platz - praktisch vollständig mit bis zu 6-geschossigen Häusern
bebaut, die zu einem Teil noch aus der Errichtungszeit der Neustadt (sog.
Gründerzeit) stammen. Eine Vielzahl der Gebäude ist unter Denkmalschutz gestellt.
In den im Plangebiet vorhandenen Häusern wird weit überwiegend in den
Obergeschossen gewohnt; die Erdgeschosse werden zu einem großen Teil
gleichfalls zu Wohnzwecken genutzt. In weiten Teilen des Plangebiets, namentlich im
Bereich südöstlich des S2.-------platzes und der N. -H. -Straße, haben sich
vornehmlich in den Erdgeschossen neben Läden insbesondere Gaststätten,
Restaurants, Bars, verschiedene Diskotheken und weitere Betriebe wie Internet-
Cafes, Imbissstuben, Kioske und einzelne Handwerksbetriebe angesiedelt. Dieser
Bereich, der in L. gemeinhin als "L2. M2. " bezeichnet wird, stellt nach der
Umschreibung in der Begründung des strittigen Bebauungsplans einen über die
Grenzen der L1. Neustadt hinausreichenden Vergnügungsbereich bzw. ein
"Kneipenviertel" dar, der - insbesondere auch wegen der Nähe zum Gelände der
L1. Universität - besonders auf ein junges, überwiegend studentisches Publikum
ausgerichtet ist.

5

Die Antragstellerin führt in von ihr gemieteten Räumen im Erdgeschoss des
Hauses I.--------straße 20 - dieses liegt in dem zwischen der A. Straße und dem
S1.-------platz gelegenen Abschnitt der I.--------straße - die Cocktailbar "S3. ". Im
Nachbarhaus wird im Erdgeschoss das Restaurant "C. " betrieben. Im Übrigen
wird in dem hier betroffenen Abschnitt der I.--------straße, abgesehen von den
Erdgeschossen der Eckhäuser zur A. Straße und zum S1.-------platz, nur
gewohnt. Demgegenüber befinden sich wohnfremde Nutzungen durch Läden und
unterschiedliche Betriebe des Gastronomie- und Vergnügungssektors insbesondere
in den Erdgeschossen der Häuser an der A. Straße, an der L3. Straße
sowie an der Nordwestseite der M1. Straße und der Südwestseite der S.---
straße zwischen C1.---------platz und S1.-------platz. In den anderen Straßen des
Plangebiets sind wohnfremde Nutzungen in den Erdgeschossen nur mehr oder
weniger vereinzelt anzutreffen und in den oberen Geschossen nahezu durchgehend
nicht vorhanden.

6

Der strittige Bebauungsplan setzt für den S1.-------platz eine öffentliche
Grünfläche "Parkanlage" mit zwei Spielplatzbereichen fest. Nahe der S.---straße ist
für den Bereich eines dort vorhandenen Holzgebäudes, das im Sommer als
Ausschank mit Außengastronomie genutzt wird, ein "Bürgertreff mit Ausschank und
Toiletten" festgesetzt. Das Gelände der südöstlich der M3.------straße gelegenen
T. -M4. -Schule ist als Fläche für den Gemeinbedarf "Schule" ausgewiesen.
Im Übrigen setzt der Bebauungsplan für den nordwestlich der N. -H. -Straße
gelegenen bebauten Bereich des Plangebiets ein horizontal und vertikal
differenziertes allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) und für den südöstlich der
N. -H. -Straße und des S2.-------platzes gelegenen bebauten Bereich des
Plangebiets ein gleichfalls horizontal und vertikal differenziertes besonderes
Wohngebiet (§ 4a BauNVO) fest.

7

Nach den Ausführungen in der Planbegründung greifen die
Feindifferenzierungen die Schwerpunkte der überwiegenden Wohnnutzungen und
der wohnfremden Nutzungen auf, um eine weitere Durchmischung zu Ungunsten des
Wohnens zu vermeiden.

8

Die textlichen Festsetzungen geben des weiteren vor, dass - abgesehen von
näher umschriebenen Ausnahmen - in neu errichteten, erweiterten oder umgebauten
Verbrennungsanlagen feste Brennstoffe sowie Abfälle aller Art weder zu Heiz- und
Feuerungszwecken noch zum Zwecke der Beseitigung verbrannt werden dürfen. Sie
legen weiter fest, dass entsprechend den im Bebauungsplan dargestellten
Lärmpegelbereichen Schallschutzmaßnahmen zu treffen sind, und geben vor, dass
in bestimmten gekennzeichneten Bereichen Ein- und Ausgänge zu Schank- und
Speisewirtschaften nicht zulässig sind. Ferner schließen sie Stellplätze und Garagen
auf den nicht überbaubar festgesetzten Grundstücksflächen aus. Schließlich enthält
Nr. 14 der textlichen Festsetzungen Sonderregelungen zur ausnahmsweisen
Zulässigkeit von Nebenanlagen und Einrichtungen von planungsrechtlich zulässigen
Schank- und Speisewirtschaften im Erdgeschoss und 1. Untergeschoss in
bestimmten rückwärtigen Bereichen der Baublöcke.

9

Das Verfahren zur Aufstellung des strittigen Bebauungsplans nahm folgenden
Verlauf:

10

Anlass der Planaufstellung war, dass der für den Bereich um den S1.-------platz
im Jahr 1984 als Satzung beschlossene frühere Bebauungsplan Nr. 65440/03 im
Urteil des Senats vom 10. März 1986 - 7 A 197/84 - als nichtig angesehen wurde. Zur
Verhinderung einer städtebaulichen Fehlentwicklung, insbesondere durch die
Zunahme von Vergnügungsstätten und Schank- und Speisewirtschaften, und zur
Erhaltung und Fortentwicklung der Wohnnutzung fasste der Rat der Antragsgegnerin
bereits am 2. Oktober 1986 einen am 20. Oktober 1986 bekannt gemachten
Aufstellungsbeschluss über die Neuaufstellung eines Bebauungsplans für den
Planbereich. Nach umfangreichen Diskussionen verschiedener Konzepte für die
künftige Entwicklung des Gebiets und Durchführung einer frühzeitigen
Bürgerbeteiligung am 9. März 1998 beschloss der Stadtentwicklungsausschuss der
Antragsgegnerin am 13. August 1998, dass Gastronomie künftig nur in der S.---
straße, der A. Straße und der M1. Straße stattfinden solle. Die Träger
öffentlicher Belange wurden mit Anschreiben vom 23. Oktober 2000 beteiligt. Am 29.
November 2001 beschloss der Stadtentwicklungsausschuss ergänzend, dass auch in
den Erdgeschossen der Eckhäuser des Kreuzungsbereichs I1.---------straße
/L3. Straße Gastronomie zulässig sein solle. Gemäß Beschluss des
Stadtentwicklungsausschusses vom 20. März 2003 wurde der überarbeitete
Planentwurf sodann vom 15. April bis 14. Mai 2003 öffentlich ausgelegt. Es gingen
zahlreiche Stellungnahmen ein, die sich sowohl für als auch gegen eine Absicherung
bzw. Ausweitung der Gaststätten und sonstigen wohnfremden Nutzungen
aussprachen. Die Antragstellerin wandte sich mit Schreiben vom 13. Mai 2003
dagegen, dass ihr Betrieb auf den bauordnungsrechtlichen Bestandsschutz gesetzt
werde. Auf Grund der eingegangenen Stellungnahmen wurde der Entwurf
überarbeitet und gemäß § 3 Abs. 3 BauGB vom 5. bis 19. August 2003 erneut
offengelegt. Die Antragstellerin wandte sich mit Schreiben vom 18. Juli 2003 erneut
gegen den Ausschluss von Gaststättennutzungen für die I.--------straße. Am 20.
November 2003 befasste sich der Rat der Antragsgegnerin mit den eingegangenen
Stellungnahmen und beschloss den Bebauungsplan sodann als Satzung. Grundlage
des Satzungsbeschlusses waren auch verschiedene im Planaufstellungsverfahren
eingeholte Gutachten, insbesondere bezüglich der Schallimmissionen im Plangebiet,
sowie eine Mitte 2003 durchgeführte Aufnahme des Bestands der Nutzungen im
Plangebiet. Die Schlussbekanntmachung des Bebauungsplans erfolgte am
10. Dezember 2003.

11

Die Antragstellerin hat am 18. Oktober 2005 den vorliegenden
Normenkontrollantrag gestellt. Zur Begründung trägt sie insbesondere vor:

12

Für ihre Cocktailbar sei unter dem 21. Oktober 1991 eine Baugenehmigung
erteilt worden. Sie habe die Bar 1998 von ihrem früheren Ehemann übernommen
und 2001 die Betriebsräumlichkeiten für weitere 20 Jahre gemietet. In Abstimmung
mit den neuen Eigentümern möchte sie den Geschäftsbetrieb der Bar in das
Kellergeschoss hinein erweitern. Durch die Festsetzungen des Plans habe ihr Betrieb
jedoch seine planungsrechtliche Zulässigkeit verloren. Dies begründe ihre
Antragsbefugnis sowie auch das Rechtsschutzinteresse für den
Normenkontrollantrag. Die gegenteilige Auffassung der Antragsgegnerin verkenne,
dass sie - die Antragstellerin - ihre Antragsbefugnis unabhängig von der
bestehenden Erweiterungsabsicht begründen könne.

13

Der Antrag sei auch nicht teilweise unzulässig, soweit sie - die Antragstellerin -
sich gegen die für den nördlichen Planbereich getroffene Ausweisung eines
allgemeinen Wohngebiets wende. Zwar befinde sich ihr Betrieb im südlichen Teil des
Plangebiets, für den ein besonders Wohngebiet festgesetzt sei. Die Bestandteile des
angegriffenen Bebauungsplans erwiesen sich jedoch nicht als selbständig
lebensfähig. Mit dem Plan verwirkliche die Antragsgegnerin ein einheitliches
Plankonzept, denn es gehe insgesamt um eine Sicherung und Stärkung der
Wohnfunktion sowie eine Zurückdrängung der gewerblichen Nutzungen,
insbesondere der Schank- und Speisewirtschaften. Aus dem hierzu festgesetzten fili-
granen System könnten nicht einzelne Teile - auch nicht die Ausweisung des
besonderen Wohngebiets im südlichen Planbereich - herausgelöst werden, ohne
dass der Antragsgegnerin ein Torso aufgedrängt werde, den sie ausweislich ihres
Konzeptes nicht wolle. Die Verwobenheit der Festsetzungen des Bebauungsplans
werde auch daran deutlich, dass die unterschiedlichen Festsetzungen die gleichen
von ihr - der Antragstellerin - gerügten Fehler aufwiesen. Ferner wäre eine
Abtrennbarkeit von Teilen des Plangebiets nicht offensichtlich. Es wäre auch unbillig,
wenn sie wegen einer teilweisen Unzulässigkeit des Antrags mit Kosten zu belasten
wäre, da sie bei Einleitung des Normenkontrollantrags nicht habe wissen müssen,
dass der Normenkontrollantrag unzulässig sei.

14

Der Antrag sei schon deshalb begründet, weil verschiedene der im Plan
getroffenen Festsetzungen nicht hinreichend bestimmt seien. Unbestimmt sei die
Festsetzung eines "Bürgertreff mit Ausschank und Toiletten", der es an jeglicher
begrifflichen Schärfe und Differenzierungskraft fehle. Auch die Abgrenzungen der
festgesetzten Lärmpegelbereiche, die nicht an äußere Merkmale wie etwa
Grundstücksgrenzen anknüpften, seien nicht hinreichend bestimmt.

15

Unwirksam seien ferner die in den textlichen Festsetzungen Nrn. 8, 11, 12 und
13 getroffenen Regelungen über die ausnahmsweise Zulässigkeit von Schank- und
Speisewirtschaften. Eine Ermächtigung dafür, diese ausnahmsweise Zulässigkeit von
der "Merkbarkeit" von Immissionen in der "Nachbarschaft" sowie von "sonstigen
öffentlichen Belangen" abhängig zu machen, sei nicht erkennbar. Diese Regelungen
könnten auch nicht auf § 1 Abs. 9 BauNVO gestützt werden, da die festgelegten
Kriterien keine unterschiedlichen Gattungen von Schank- und Speisewirtschaften
bezeichneten. Die verwendeten Begriffe seien auch nicht so bestimmt, dass der
Normadressat im Einzelfall die Zulässigkeit eines Vorhabens ermitteln könne.
Schließlich werde mit dem Merkmal, dass "sonstige öffentliche Belange nicht
entgegen stehen" dürften, die Entscheidung über die planungsrechtliche Zulässigkeit
einer Schank- und Speisewirtschaft vollends in das Belieben der Antragsgegnerin
gestellt. Die Festsetzung könne auch nicht auf § 31 BauGB gestützt werden, da
diese Vorschrift nicht für die Aufstellung von Bebauungsplänen gelte und damit für
den möglichen Inhalt eines Bebauungsplans nichts hergebe.

16

Die Planung verstoße ferner gegen das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB.
Es sei bereits zweifelhaft, ob überhaupt eine Abwägung stattgefunden habe. Nach
dem Inhalt der Aufstellungsvorgänge dränge sich der Eindruck auf, dass das
Abwägungsergebnis zu keinem Zeitpunkt wirklich offen gewesen sei. Obwohl die
Nichtigkeit des Vorläuferplans 65440/03 erkannt worden sei, hätten die politischen
Instanzen der Antragsgegnerin ihr ursprüngliches planerisches Konzept bestätigt und
nur bei geringfügigen Modifikationen im Detail durchgesetzt. Jedenfalls sei die
Abwägung defizitär.

17

Die Ist-Situation im Planbereich sei nicht erkannt worden. So stelle sich der
südliche Bereich als ein Kerngebiet im Sinne von § 7 BauNVO dar. Dies folge aus
den vorhandenen Nutzungsstrukturen und dem Erscheinungsbild dieses
Planbereichs als eines Dienstleistungs- und Vergnügungsviertels und entspreche
auch der Einschätzung in dem Urteil des Senats vom 10. März 1986. In der
Feststellung der Antragsgegnerin, dass es sich nicht um ein Misch- oder Kerngebiet
handele, liege eine grundlegende Fehleinschätzung. Angesichts der in den
Erdgeschosszonen insbesondere der A. Straße und des A. Platzes
festzustellenden durchgehenden gewerblichen Nutzung könne jedenfalls nicht
ernsthaft vertreten werden, dass es sich bei dem Bestand im südlichen Teil des
Plangebiets um ein faktisches Wohngebiet handele.

18

Die Antragsgegnerin habe ferner das Ausmaß der Überplanung nicht zutreffend
erkannt. Die nach der Bestandsaufnahme der Nutzungen getroffene Annahme, dass
im gesamten Planbereich 41 gewerblich oder freiberuflich genutzte Einheiten ihre
planungsrechtliche Zulässigkeit verlören, treffe nicht zu. Tatsächlich würden über 60
Einheiten ihre planungsrechtliche Zulässigkeit verlieren. Bei dieser Differenz könne
nicht ernsthaft von einer Marginalie gesprochen werden. Im Einzelnen verweist die
Antragstellerin insoweit auf verschiedene Betriebe in der A. Straße, bei denen
die Grenzen unterschiedlicher Nutzungsbereiche durch die betreffenden
Räumlichkeiten verliefen, sowie auf mehrere Diskotheken, die als
kerngebietstypische Vergnügungsstätten im besonderen Wohngebiet unzulässig
seien, von der Antragsgegnerin jedoch als weiterhin zulässig gewertet worden seien.
Die weitreichenden Einzugsbereiche der vorhandenen Diskotheken - "Q. Club",
"M5. " und "S4. " - würden insbesondere auch aus den Internet-Auftritten
dieser Betriebe deutlich. Fehlsam sei ferner die Einschätzung, in den nördlichen
allgemeinen Wohngebieten seien vorhandene Schank- und Speisewirtschaften
weiterhin zulässig. Für die im nördlichen Planbereich vorhandenen Schank- und
Speisewirtschaften wie auch die dort vorhandenen Läden lasse sich - insbesondere
auch mit Blick auf die unmittelbare Nähe zum Universitäts-Campus - jedoch nicht
feststellen, dass sie im Sinne von § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO der Gebietsversorgung
dienten. Der südliche Planungsbereich - das "L2. M2. " - habe zweifelsohne
einen überörtlichen Einzugsbereich; dieser mache an der Nutzungsgrenze zwischen
den allgemeinen und besonderen Wohngebieten nicht Halt.

19

Defizitär seien auch die lärmtechnischen Ermittlungen. Ihnen lägen
ausschließlich errechnete Werte zugrunde. Es fehle jedoch an "Eichmessungen".
Unklar sei auch, ob spezifische Parameter wie z.B. der kurvige Verlauf der
Bahnstrecken berücksichtigt worden seien.

20

Die Antragsgegnerin habe ferner die Abwägungsbelange fehlerhaft eingeschätzt.
Die Ausweisung des WA/5-Bereichs für die Tankstelle an der E.-----straße verkenne,
dass wegen der Immissionen und Bodenbelastungen der Tankstelle sowie der
Immissionen der Schank- und Speisewirtschaften in diesem Bereich auf absehbare
Zeit eine Wohnnutzung nicht möglich sei. Die ausnahmsweise Zulassung von
Schank- und Speisewirtschaften an der Südseite des S2.-------platzes könne sich
nicht an § 1 BauNVO messen lassen. Der Planung lägen ferner unzutreffende
rechtliche Annahmen zugrunde. Die im besonderen Wohngebiet vorhandenen
Diskotheken seien kerngebietstypisch und damit dort gerade nicht zulässig; ebenso
wenig seien die Schank- und Speisewirtschaften im allgemeinen Wohngebiet als der
Versorgung des Gebiets dienend zulässig. Die gewerblichen Interessen der
Gastronomen im südlichen Plangebiet seien in sachwidriger Weise fast völlig
vernachlässigt und deshalb disproportional abgewogen worden. Dies gelte umso
mehr, als nach den Erkenntnissen der Umweltverträglichkeitsprüfung gerade hier die
Luftschadstoffe und Lärmimmissionen durchaus für die Zulässigkeit von
Wohnnutzung absolute Grenzen erreichten. Fehlerhaft sei auch die Einschätzung,
der Bestandsschutz aufgrund bestandskräftiger Baugenehmigungen biete den
überplanten Betrieben eine hinreichende Sicherheit. Zur Erhaltung der
Konkurrenzfähigkeit müssten sie sich auf die in der Zeit ändernden Bedürfnisse der
Gäste einstellen. Eine Baugenehmigung für Nutzungsänderungen lasse der Plan
jedoch nicht zu.

21

Angesichts des quantitativen und qualitativen Umfangs der Überplanung habe
die Verwaltung im Planungsverfahren immer wieder Bedenken an dem weitgehenden
Ausschluss von Schank- und Speisewirtschaften geäußert. Auch der im
Planungsverfahren eingeschaltete Rechtsgutachter habe dringend empfohlen,
unzulässig werdende Nutzungseinheiten nach § 1 Abs. 10 BauNVO zu
schützen.

22

Die gerügten Abwägungsmängel seien auch beachtlich. Bei der
Bekanntmachung des Plans sei auf die frühere Frist von sieben Jahren für die
Geltendmachung von Abwägungsmängeln hingewiesen worden, so dass die neue
kürzere 2-Jahres-Frist nicht laufe. Ferner seien die Mängel im Abwägungsvorgang
auch deshalb beachtlich, weil sie im Sinne von § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3
Satz 2 BauGB auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen seien. Schließlich
beträfen die fehlerhaften rechtlichen Annahmen und damit verbundenen
Abwägungsfehleinschätzungen auch unmittelbar das Abwägungsergebnis.

23

Die Antragstellerin beantragt,

24

den Bebauungsplan Nr. 65440/05 der Antragsgegnerin für unwirksam zu
erklären.

25

Die Antragsgegnerin beantragt,

26

den Antrag abzulehnen.

27

Sie meint, der Antrag sei bereits unzulässig. Das bestehende Mietverhältnis der
Antragstellerin werde durch den Bebauungsplan nicht tangiert; ihr Betrieb genieße
insoweit Bestandsschutz. Abwägungsrelevante Interessen wie z.B.
Erweiterungsabsichten seien weder von ihr noch von der Eigentümerseite im
Planungsverfahren vorgetragen worden. Demnach könne keine Verletzung von
subjektiven Rechten geltend gemacht werden.

28

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans sei ferner in zwei Bereiche aufteilbar,
nämlich das südliche besondere Wohngebiet und das nördliche allgemeine
Wohngebiet. Für diese Bereiche seien zulässigerweise jeweils differenzierende
Festsetzungen getroffen worden.

29

Der Antrag sei im Übrigen auch nicht begründet. Die Einwände der
Antragstellerin hinsichtlich der Bestimmtheit von Festsetzungen gingen fehl. Die
Ausweisung des "Bürgertreff" sei von § 9 Abs. 1 Nr. 9 BauGB gedeckt. Die
Zuordnung zu den Lärmpegelbereichen ergebe sich eindeutig aus der Planurkunde.
Die Ausnahmen seien auf der Grundlage des § 31 BauGB nach den dafür
vorgesehenen Maßgaben festgesetzt worden.

30

Der Planung liege eine bis ins Detail gehende Bestandserhebung zugrunde. Aus
ihr und der Begründung ergebe sich auch, dass das Maß der Überplanungen
zutreffend eingeschätzt worden sei. Für das besondere Wohngebiet im südlichen
Planbereich sei eine andere Gebietsausweisung - etwa als Kerngebiet - nicht in
Betracht gekommen. Die Baugebietsausweisungen wie auch die
Zulässigkeitsregelungen für Schank- und Speisewirtschaften berücksichtigten die
örtlichen Gegebenheiten. Das Gutachten hinsichtlich der Lärmimmissionen sei nach
den anerkannten Regeln der Technik erstellt worden. Bei dem WA/5-Bereich wie
auch bei den Unterteilungen des besonderen Wohngebiets handele es sich um
Teilbereiche eines Baugebiets, das insgesamt zu betrachten sei. Eine
Abwägungsdisproportionalität hinsichtlich der Überplanung der Gastronomiebetriebe
liege nicht vor. Bei einer sachgerechten Abwägung müsse der einen oder der
anderen Nutzung der Vorrang gegeben werden; insofern sei ihre - der
Antragsgegnerin - Abwägung nicht zu beanstanden.

31

Die festgesetzten Ausnahmetatbestände hinsichtlich der Schank- und
Speisewirtschaften seien § 15 BauNVO nachgebildet, um die Schranken der
Zulässigkeit der Nutzungen unmittelbar im Bebauungsplan festzusetzen. Sollten die
Differenzierungsregelungen anders bewertet werden, hätte dies jedenfalls keine
Auswirkungen auf die materiellen Wirkungen des Bebauungsplans, da dann § 15
BauNVO unmittelbar zur Geltung käme.

32

Der Berichterstatter des Senats hat am 25. Oktober 2006 einen Ortstermin
durchgeführt. Auf die hierüber gefertigte Niederschrift wird verwiesen.

33

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der
Beteiligten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, der Aufstellungsvorgänge der
Antragsgegnerin und der weiteren von der Antragstellerin vorgelegten Unterlagen
Bezug genommen.

34

Entscheidungsgründe:

35

Der Normenkontrollantrag ist nur teilweise zulässig.

36

Der Antragstellerin fehlt allerdings nicht die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO
erforderliche Antragsbefugnis. Diese ist zu bejahen, wenn der Antragsteller geltend
macht, durch die Rechtsvorschrift - hier den strittigen Bebauungsplan - oder deren
Anwendung in seinen Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu
werden. Als solche Rechtsverletzung kommt auch eine Verletzung des subjektiven
Rechts auf Abwägung der eigenen Belange des von einem Bebauungsplan
Betroffenen in Betracht.

37

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 24. September 1998 - 4 CN 2.98 -, BRS 60 Nr. 46.

38

Abwägungsrelevant in diesem Sinne können auch schutzwürdige Interessen von
Mietern sein, denn die Tatsache, dass eine bestimmte Grundstücksnutzung nur
aufgrund eines Miet- oder Pachtvertrages geschieht, führt nicht aus sich dazu, dass
die damit zusammenhängenden Interessen bei der planerischen Abwägung
unberücksichtigt zu bleiben hätten.

39

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 21. Oktober 1999 - 4 CN 1.98 -, BRS 62 Nr. 51
m.w.N..

40

Gemessen an diesen Maßstäben war bereits das Interesse der Antragstellerin
abwägungsrelevant, dass die in den von ihr gemieteten Räumen ausgeübte Nutzung
der Bar "S3. " weiterhin bauplanungsrechtlich zulässig bleibt und nicht durch den
hier festgesetzten Ausschluss von Schank- und Speisewirtschaften auf den bloßen
passiven Bestandsschutz gesetzt wird. Der Umstand, dass der Bestandsschutz des
Betriebs der Antragstellerin durch den Nutzungsausschluss unberührt bleibt,
bedeutet nicht etwa, dass die Antragsgegnerin darauf verzichten konnte, die für den
Ausschluss dieser Nutzung sprechenden Gesichtspunkte einerseits und das
Interesse der Antragstellerin an einem Fortbestand der planungsrechtlichen
Zulässigkeit dieser Nutzung andererseits gegeneinander abzuwägen, was der Rat
der Antragsgegnerin bei seiner abschließenden Beschlussfassung über den strittigen
Bebauungsplan im Übrigen auch getan hat. Auf das seitens der Antragsgegnerin in
den Vordergrund ihrer im Normenkontrollverfahren verlautbarten gegenteiligen
Einschätzung gestellte Interesse an einer konkret beabsichtigten
Betriebserweiterung, das von der Antragstellerin in ihren im
Planaufstellungsverfahren abgegebenen Stellungnahmen vom 13. Mai 2003 und
vom 18. Juli 2003 in der Tat nicht ausdrücklich verlautbart worden ist, kommt es für
das Vorliegen der Antragsbefugnis hiernach nicht mehr an.

41

Der Normenkontrollantrag ist jedoch unzulässig, soweit die Antragstellerin mit
ihrem Angriff gegen den gesamten Bebauungsplan Nr. 65440/05 über das südlich
der N. -H. -Straße und des S2.-------platzes festgesetzte besondere
Wohngebiet hinaus auch die Festsetzungen für das im nördlichen Planbereich
ausgewiesene allgemeine Wohngebiet - einschließlich der in dieses Wohngebiet
eingestreuten Gemeinbedarfsfläche für die T. -M4. -Schule - und für den S1.---
----platz (öffentliche Grünfläche) angreift.

42

Zwar hat die Abtrennbarkeit von Teilen eines angegriffenen Bebauungsplans und
eine daraus folgende bloße Teilunwirksamkeit (früher: Teilnichtigkeit) der Satzung
regelmäßig keine Auswirkungen auf die Antragsbefugnis eines Antragstellers, der die
für die Zulässigkeit des Normenkontrollantrags erforderliche Rechtsverletzung
(früher: Nachteil) geltend macht. Damit ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass in
Fällen, in denen ein als einheitliche Satzung beschlossener Bebauungsplan aus zwei
oder mehreren Teilregelungen besteht, die offensichtlich unabhängig voneinander
selbständig bestehen bleiben können, ein gegen den gesamten Bebauungsplan
gerichteter Normenkontrollantrag teilweise wegen fehlenden Rechtsschutzinteresses
unzulässig ist. So greift ein Antragsteller mit einem umfassenden Antrag trotz
Darlegung einer Rechtsverletzung (früher: Nachteil) ausnahmsweise mit der Folge
der (teilweisen) Unzulässigkeit dann zu weit, wenn er auch solche ihn nicht
berührenden Teile des Bebauungsplans miteinbezieht, die sich schon aufgrund
vorläufiger Prüfung offensichtlich und damit auch für den Antragsteller erkennbar als
abtrennbare und selbständig lebensfähige Teile einer unter dem Dach eines
einheitlichen Bebauungsplans zusammengefassten Gesamtregelung darstellen.

43

Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 4. Juni 1991 - 4 NB 35.89 -, BRS 52 Nr. 9
m.w.N..

44

So liegt der Fall hier.

45

Bereits ein Blick auf die Planurkunde des strittigen Bebauungsplans zeigt, dass
dieser aus mehreren klar voneinander abgegrenzten selbständigen
Regelungsbereichen besteht. Etwa die Hälfte des Plangebiets, nämlich der Bereich
südlich der N. -H. -Straße und des S2.-------platzes , ist als ein in sich -
horizontal und vertikal - differenziertes besonderes Wohngebiet nach § 4a BauNVO
ausgewiesen. Demgegenüber ist die nördliche Hälfte des Plangebiets als ein
wiederum in sich - horizontal und vertikal - differenziertes allgemeines Wohngebiet
nach § 4 BauNVO ausgewiesen, in das die Gemeinbedarfsfläche der Schule
eingestreut ist und an das die - wiederum isoliert für sich zu betrachtende -
ausgedehnte Grünfläche des S2.-------platzes angrenzt. Schon diese
unterschiedlichen planerischen Ausweisungen des südlichen Planbereichs einerseits
und des nördlichen Planbereichs andererseits lassen ohne weiteres erkennen, dass
nach der dem Plan ablesbaren Konzeption der Antragstellerin beide Teilbereiche ein
eigenständiges städtebauliches Schicksal haben können und sollen. Diese
Trennbarkeit der beiden Teilbereiche des Plangebiets wird augenfällig durch den
einheitlichen Straßenzug N. -H. -Straße/Südseite S1.-------platz markiert, der
das Plangebiet von dem Knotenpunkt E.-----straße /N. -H. -Straße/A.
Straße/L3. Straße/N1.----straße im Südwesten bis zur S.---straße im
Nordosten durchschneidet. Sie wird dadurch bestärkt, dass der südliche, als
besonderes Wohngebiet ausgewiesene Teilbereich des Plangebiets dem in L. und
auch darüber hinaus gemeinhin als "L2. M2. " bezeichneten Viertel
entspricht, das durch eine besondere Vielfalt und Dichte von Betrieben des
Gastronomiesektors mit verschiedenen eingestreuten Vergnügungsstätten und
Dienstleistungsbetrieben im Sinne eines insbesondere auf ein jüngeres Publikum
ausgerichteten Ausgeh- und Vergnügungsbereichs gekennzeichnet ist. Die
Ausweisung des "L2. M2. " als eines besonderen Wohngebiets, die
anknüpfend an die vorhandenen tatsächlichen Gegebenheiten eine besondere
Struktur der Mischung unterschiedlicher Nutzungen zulässt, stellt eine dem Plan
ohne weiteres ablesbare Klammer für den südlichen Planbereich dar, so dass dieser
auch ohne Bestand des nördlichen Planbereichs ein im dargelegten Sinne
selbständig lebensfähiges Plangebiet darstellt.

46

Die offensichtliche Erkennbarkeit der Teilbarkeit des Bebauungsplans in zwei
selbständige Bereiche wird schließlich dadurch bestätigt, dass die Antragstellerin auf
Seite 2 ihrer Antragsbegründung vom 10. Januar 2006 selbst ausgeführt hat:

47

"Der Geltungsbereich des angegriffenen Bebauungsplans 65440/05 zerfällt in
zwei Teile. Der nördliche Planbereich - nordwestlich der N. -H. -Straße und
der Südseite des S2.-------platzes - weist vorwiegend Wohnnutzung auf. Der
südliche Planbereich - südöstlich der vorbezeichneten Linie - hat demgegenüber eine
grundlegend andere Gestalt."

48

Die Antragstellerin wird auch ausschließlich durch die für das besondere
Wohngebiet getroffenen Festsetzungen berührt, so dass sie mit ihrem den nördlichen
Bereich des Plangebiets mit erfassenden Normenkontrollantrag - ausnahmsweise -
unzulässigerweise zu weit greift. Das Grundstück, auf dem sie ihre Bar betreibt,
gehört, wie sie selbst betont, zu dem einheitlichen "L2. M2. ". Ob die dort zur
Art der baulichen Nutzung getroffenen Festsetzungen den an sie zu stellenden
rechtlichen Anforderungen genügen, hängt ausschließlich davon ab, ob die
Ausweisung eines besonderen Wohngebiets für den südlichen Planbereich
einschließlich der hierfür vorgenommenen horizontalen und vertikalen
Differenzierungen und sonstigen Regelungen zu beanstanden ist oder nicht. Für die
Rechtsposition der Antragstellerin unerheblich ist hingegen, ob der nördliche
Planbereich zu Recht als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen ist und die dort
vorgenommenen Feindifferenzierungen und sonstigen Regelungen, mögen sie
teilweise auch mit Regelungen für das besondere Wohngebiet übereinstimmen, zu
beanstanden sind oder nicht. Ebenso ist für die Position der Antragstellerin
unerheblich, ob die Festsetzungen für die eigenständige Grünfläche des S2.-------
platzes rechtlichen Bedenken unterliegen oder nicht.

49

Erweist sich nach alledem der Normenkontrollantrag nur insoweit als zulässig, als
die Antragstellerin die Festsetzungen für das im südlichen Planbereich
ausgewiesene besondere Wohngebiet angreift, sind auch nur die für diesen
räumlichen Bereich des Plangebiets getroffenen Festsetzungen vom Senat weiter zu
prüfen. Diese Prüfung führt zu dem Ergebnis, dass nur einzelne, aus dem gesamten
Regelungsgeflecht abtrennbare Festsetzungen zu beanstanden sind, der
Normenkontrollantrag im Übrigen - soweit er zulässig ist - aber unbegründet ist.

50

Formelle Mängel des strittigen Plans und Verfahrensfehler, die auch ohne Rüge
beachtlich sind, sind nicht ersichtlich. Mängel, die nur auf Rüge beachtlich sind,
wurden nicht gerügt.

51

Auch in materieller Hinsicht ist der Plan, soweit er vom Senat zu prüfen ist,
weitgehend nicht zu beanstanden.

52

Die nach § 1 Abs. 3 BauGB erforderliche grundsätzliche städtebauliche
Rechtfertigung der Planung steht außer Streit. Sie folgt bereits daraus, dass die
strittige Planung nach den Ausführungen in Abschnitt 1 der Planbegründung darauf
abzielt, eine städtebauliche Fehlentwicklung zu verhindern, insbesondere die
Zunahme von Vergnügungsstätten sowie von Schank- und Speisewirtschaften im
Plangebiet zu steuern bzw. zu verhindern, um die Erhaltung und Fortentwicklung der
Wohnnutzung nicht zu beeinträchtigen. Besonderer Anlass zu einer verbindlichen
Umsetzung dieser legitimen städtebaulichen Zielsetzung bestand, nachdem der
Vorläuferplan Nr. 65440/03 durch das rechtskräftige Urteil des Senats vom 10. März
1986 - 7 A 197/84 - zu Recht jedenfalls deshalb als nichtig (nunmehr: unwirksam)
angesehen wurde, weil dieser Bebauungsplan hinsichtlich der Abgrenzung von
Nutzungsbereichen für ausschließlich zulässige Wohnnutzungen in dem seinerzeit
für den südlichen Planbereich bereits ausgewiesenen besonderen Wohngebiet
unbestimmt war.

53

Die für den hier allein zu betrachtenden südlichen Planbereich getroffenen
Festsetzungen sind im Wesentlichen auch von hinreichenden
Ermächtigungsgrundlagen getragen.

54

Nicht zu beanstanden ist insbesondere die Kernentscheidung der
Antragsgegnerin, den gesamten Bereich südlich der N. -H. -Straße und des
S2.-------platzes als besonderes Wohngebiet im Sinne von § 4a BauNVO
auszuweisen. Nach Absatz 1 Satz 1 der genannten Vorschrift sind besondere
Wohngebiete überwiegend bebaute Gebiete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung
und vorhandener sonstiger in Absatz 2 dieser Vorschrift genannter Anlagen eine
besondere Eigenart aufweisen und in denen unter Berücksichtigung dieser Eigenart
die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll. Diese Voraussetzungen
liegen für den genannten südlichen Bereich des strittigen Bebauungsplans vor.

55

Dass der betroffene Bereich "überwiegend bebaut"

56

- zu diesem auch in § 1 Abs. 10 BauNVO enthaltenen Tatbestandsmerkmal vgl.:
BVerwG, Beschluss vom 6. März 2002 - 4 BN 11.02 -, BRS 65 Nr. 41 -

57

ist, unterliegt angesichts der Dichte und Geschlossenheit der im hier betrachteten
Planbereich vorhandenen Bebauung keinem Zweifel und bedarf keiner weiteren
Erörterung.

58

Der Planbereich weist auch die für eine Ausweisung als besonderes Wohngebiet
erforderliche "besondere Eigenart" auf. Nach der im Planaufstellungsverfahren
durchgeführten umfassenden Bestandsaufnahme, deren Richtigkeit durch die vom
Berichterstatter des Senats durchgeführte Ortsbesichtigung im Wesentlichen
bestätigt worden ist, sind im hier betrachteten Planbereich zahlreiche - flächenmäßig
sogar weit überwiegende - Wohnnutzungen vorhanden. Anzutreffen sind ferner
diverse Nutzungen, die in § 4a Abs. 2 Nrn. 2 bis 5 BauNVO aufgelistet sind. Dabei
handelt es sich in erster Linie um Schank- und Speisewirtschaften sowie Läden (§ 4a
Abs. 2 Nr. 2 BauNVO), aber auch um vereinzelte sonstige Gewerbebetriebe (§ 4a
Abs. 2 Nr. 3 BauNVO). Dass in einem als besonderes Wohngebiet auszuweisenden
Bereich alle der in § 4a Abs. 2 BauNVO genannten wohnfremden Nutzungsarten
vorhanden sein müssen, gibt § 4a Abs. 1 Satz 1 BauNVO nicht vor. Erforderlich ist
jedoch, dass die vorhandene Struktur in dem Sinne "besonders" sein muss, als die
tatsächlichen Verhältnisse eine anderweitige Festsetzung des Gebiets,
beispielsweise als allgemeines Wohngebiet, gerade nicht erlauben.

59

So ausdrücklich: BVerwG, Beschluss vom 24. Januar 1992 - 4 B 228.91 -,
Buchholz 406.12 § 4a BauNVO Nr. 2; vgl. ferner: Nieders. OVG, Beschluss vom
5. April 2000 - 1 K 4846/98 -, BRS 63 Nr. 71.

60

Auch diese Voraussetzung ist hier zu bejahen.

61

Soweit die Antragstellerin unter Bezugnahme auf die Ausführungen auf Seite 11
des bereits erwähnten Urteils des Senats vom 10. März 1986 - 7 A 197/84 - meint,
jedenfalls der Bereich beiderseits der A. Straße sei als faktisches Kerngebiet zu
qualifizieren und könne schon deshalb nicht als besonderes Wohngebiet
ausgewiesen werden, hält der Senat an jener Einschätzung nicht fest. Nach den vom
jetzigen Berichterstatter des Senats anlässlich seiner Ortsbesichtigung vom
25. Oktober 2006 getroffenen Feststellungen, die durch die vor Ort gefertigten
Lichtbilder verdeutlicht werden, kann von einer Qualifizierung der Bebauung entlang
der A. Straße in dem hier in Rede stehenden Abschnitt zwischen der S.---
straße und der rd. 300 m südwestlich gelegenen Bahnstrecke als eines faktischen
Kerngebiets keine Rede sein. Kennzeichnend für ein Kerngebiet ist nach § 7 Abs. 1
BauNVO, dass es "vorwiegend" der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der
zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur dient. Hier fehlt
es im Bereich entlang der A. Straße bereits an irgendwelchen "zentralen
Einrichtungen" der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Bei den an der A.
Straße vorhandenen vereinzelten Handelsbetrieben handelt es sich ferner nur um
einzelne kleinere Läden, die keineswegs eine kerngebietstypische (vgl. etwa § 11
Abs. 3 Satz 1 BauNVO) Struktur aufweisen. Hinzu kommt, dass auch an der A.
Straße - wie bei den übrigen Straßen des "L2. M2. " - wohnfremde Nutzung
weit überwiegend nur in den Erdgeschossen der zumeist bis zu 5-geschossigen
Häuser anzutreffen sind, während in den darüber liegenden Geschossen im
Wesentlichen nur gewohnt wird. Ein solch hoher Anteil an Wohnnutzungen steht
regelmäßig gleichfalls einer Qualifizierung des betroffenen Bereichs als eines
faktischen Kerngebiets entgegen. Hinzu kommt, dass die A. Straße nur einen
Teilbereich des "L2. M2. " ausmacht, das nach der einleuchtenden
Abgrenzung durch die Antragsgegnerin weit über diesen einen Straßenzug
hinausgreift und von der N. -H. -Straße bis zur M1. Straße reicht. Eine
kerngebietstypische Struktur dieses größeren Bereichs ist erst recht nicht erkennbar.
Schließlich wäre eine Qualifizierung des "L2. M2. " als eines faktischen
Kerngebiets auch nicht etwa deshalb geboten, weil hier vereinzelt Diskotheken
anzutreffen sind. Zwar mögen gerade in Kerngebieten auch Vergnügungsstätten, zu
denen Diskotheken gehören, konzentriert sein.

62

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 24. Februar 2000 - 4 C 23.98 -, BRS 63 Nr. 80.

63

Das bedeutet jedoch nicht, dass ein größeres städtisches Quartier, in dem - wie
hier - an verschiedenen Stellen insgesamt lediglich drei Diskotheken vorhanden sind,
schon deshalb als ein faktisches Kerngebiet zu qualifizieren wäre. Angesichts dessen
kann an dieser Stelle dahinstehen, ob die drei von der Antragstellerin ausdrücklich
angesprochenen Diskotheken - "Q. Club" an der Nordwestseite der M1.
Straße, "S4. " an der Südwestseite der S.---straße und "M5. " an der
Südostseite des S2.-------platzes /Ecke I.--------straße - überhaupt als
kerngebietstypische und damit in einem besonderen Wohngebiet auch nicht gemäß
§ 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise zulässige Vergnügungsstätten zu
qualifizieren sind.

64

Zu den Kriterien für das Vorliegen einer "kerngebietstypischen" Diskothek vgl.:
BVerwG, Beschluss vom 19. November 1990 - 4 B 162.90 -, JURIS-Dokumentation.

65

Dass der hier betrachtete südliche Planbereich schon wegen der weit reichenden
wohnfremden Nutzungen namentlich in den Erdgeschossen der Häuser nicht als
allgemeines Wohngebiet qualifiziert werden kann, liegt auf der Hand.

66

Ebenso scheidet eine Qualifizierung des "L2. M2. " - oder auch nur des
Bereichs beiderseits des hier in Rede stehenden Abschnitts der A. Straße - als
eines Mischgebiets aus. Ein solches dient gemäß § 6 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen
und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich
stören. Es ist damit gekennzeichnet durch eine sowohl qualitativ als auch quantitativ
zu verstehende Durchmischung von Wohnen und nicht wesentlich störendem
Gewerbe.

67

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988

68

- 4 C 34.86 -, BRS 48 Nr. 37.

69

Auch davon kann bei der Bebauung entlang der A. Straße und erst recht
bei der Bebauung des gesamten hier als Einheit zu betrachtenden südlichen
Planbereichs schon deshalb keine Rede sein, weil die Wohnnutzung in den zumeist
vier Obergeschossen der Häuser gegenüber den noch nicht einmal überall in den
Erdgeschossen anzutreffenden wohnfremden Nutzungen weit überwiegt.

70

Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass das als besonderes Wohngebiet
ausgewiesene "L2. M2. " in der Tat, wie die Antragsgegnerin im
Planverfahren angenommen hat, eine besondere Eigenart aufweist, die seine
entsprechende planerische Ausweisung nach § 4a BauNVO trägt. Es handelt sich
um einen der klassischen innerstädtischen Bereiche, für die sich eine solche
Ausweisung geradezu aufdrängt, wenn die betreffende Gemeinde in dem Bereich
unter Berücksichtigung seiner besonderen Eigenart die Wohnnutzung erhalten und
fortentwickeln will. Dies gilt umso mehr, als eine Anwendung von § 4a BauNVO im
Rahmen des § 34 Abs. 2 BauGB, mithin die Annahme eines faktischen besonderen
Wohngebiets, ausscheidet

71

- vgl. hierzu: BVerwG, Beschluss vom 11. Dezember 1992 - 4 B 209.92 -, NVwZ
1993, 1100 -

72

und die Zielsetzung der Erhaltung und Fortentwicklung der Wohnnutzung in einer
bestimmten, nicht in die Kategorien der klassischen Baugebiete passenden Eigenart
des Gebiets nur mit den Mitteln der verbindlichen Bauleitplanung, nicht aber bei einer
Anwendbarkeit von § 34 BauGB verfolgt werden kann.

73

Dass auch die letztgenannte Voraussetzung für die Ausweisung eines
besonderen Wohngebiets - Erhaltung und Fortentwicklung der Wohnnutzung -
vorliegt, folgt schon daraus, dass die Antragsgegnerin von der besonderen
Festsetzungsmöglichkeit des § 4a Abs. 4 Nr. 2 BauNVO Gebrauch gemacht und für
das gesamte ausgewiesene besondere Wohngebiet im Einzelnen differenziert
festgesetzt hat, dass oberhalb bestimmter Geschosse nur Wohnungen zulässig
sind.

74

Im Wesentlichen von hinreichenden Ermächtigungsgrundlagen gedeckt sind
auch die diversen Differenzierungen, mit denen das besondere Wohngebiet in die
WB/1 bis WB/5-Bereiche aufgeteilt ist. Die Antragsgegnerin hat sich insoweit des
Instrumentariums des § 1 Abs. 5 bis 9 BauNVO sowie ergänzend hierzu auch des
§ 4a Abs. 4 Nr. 1 BauNVO bedient.

75

Die genannten Vorschriften lassen es insbesondere zu,

76

- bestimmte Arten von an sich nach § 4a Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzungen
im Baugebiet auszuschließen oder für ausnahmsweise zulässig zu erklären (§ 1
Abs. 5 BauNVO),

77

- bestimmte Arten von an sich nach § 4a Abs. 3 zulässigen Ausnahmen
auszuschließen (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO),

78

- die allgemein oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nur für bestimmte
Geschosse zuzulassen (§ 1 Abs. 7 BauNVO),

79

- diese Differenzierungen auch auf Teile des Baugebiets zu beschränken (§ 1
Abs. 8 BauNVO),

80

- die vorstehenden Differenzierungen auch nur für bestimmte Arten von Anlagen
vorzusehen (§ 1 Abs. 9 BauNVO) sowie

81

- oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen
zuzulassen (§ 4a Abs. 4 Nr. 1 BauNVO).

82

Dass all diese Feindifferenzierungen aus städtebaulichen Gründen erfolgen
müssen, folgt bereits aus § 9 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Soweit die genannten
Vorschriften darüber hinaus Feindifferenzierungen nur aus "besonderen
städtebaulichen Gründen" (vgl. § 1 Abs. 7 und 9 sowie § 4a Abs. 4 BauNVO)
zulassen, bedeutet dies nicht, dass die Gründe von größerem oder zusätzlichem
Gewicht sein müssen. Vielmehr ist mit "besonderen" städtebaulichen Gründen nur
gemeint, dass es im Einzelfall spezielle Gründe für die noch feinere
Ausdifferenzierung der zulässigen Nutzungen geben muss.

83

So zu § 1 Abs. 9 BauNVO im Verhältnis zu § 1 Abs. 5 BauNVO ausdrücklich:
BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 C 77.84 -, BRS 47 Nr. 58.

84

Schließlich setzen alle diese Feindifferenzierungen - auch wenn dies in einzelnen
der genannten Normen nicht ausdrücklich verlautbart ist - voraus, dass die
allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietstyps für den Gesamtbereich des
betroffenen Baugebiets gewahrt sein muss.

85

Vgl. hierzu: BVerwG, Beschluss vom 22. Dezember 1989 - 4 NB 32.89 -, BRS 49
Nr. 74.

86

Gemessen an diesen Maßstäben sind die für das besondere Wohngebiet
festgesetzten Feindifferenzierungen - abgesehen von den nachfolgend noch
gesondert zu betrachtenden Regelungen der jeweiligen "wenn"-Sätze in Nr. 8
Buchstabe b und Nr. 14 der textlichen Festsetzungen des strittigen Bebauungsplans
- im Hinblick auf ihre Vereinbarkeit mit der jeweiligen Rechtsgrundlage und der
insoweit erforderlichen städtebaulichen Rechtfertigung nicht zu beanstanden.

87

Den horizontalen und vertikalen Feindifferenzierungen des besonderen
Wohngebiets liegt folgendes Grundraster zugrunde:

88

Die Bauzeilen entlang der Südostseite des S2.-------platzes, entlang der
Südwestseite der S.---straße vom S1.-------platz bis zur M1. Straße, entlang
der Nordwestseite der M1. Straße sowie beiderseits der A. Straße
einschließlich der jeweiligen Eckgrundstücke, die Eckgrundstücke des
Kreuzungsbereichs L3. Straße/I1.---------straße und das Eckgrundstück
L3. Straße/N1.----straße sind als Bereiche WB/2, WB/3, WB/4 oder WB/5
festgesetzt. Alle übrigen Bereiche des besonderen Wohngebiets - einschließlich des
Grundstücks, auf dem die Antragstellerin ihre Bar betreibt - sind als WB/1-Bereiche
festgesetzt. In den WB/1-Bereichen sind Schank- und Speisewirtschaften, Läden und
andere Verkaufsstellen, die überwiegend Getränke aller Art und/oder Speisen zum
Verzehr anbieten, sowie alle Ausnahmen nach § 4a Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen
und oberhalb des Erdgeschosses nur Wohnungen zulässig. In diesen Bereichen soll
mithin weitgehend nur gewohnt werden und sind wohnfremde Nutzungen - etwa
durch Läden ohne überwiegendes Getränke- bzw. Speisenangebot, Betriebe des
Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe sowie Nutzungen nach § 4a
Abs. 2 Nrn. 4 und 5 BauNVO - nur im Erdgeschoss zulässig. Demgegenüber sind in
den Bereichen WB/2 bis WB/5 insbesondere Läden (außer Sex-Shops) und Schank
und Speisewirtschaften in den Erdgeschossen und dem 1. Obergeschoss (in den
WB/3- und WB/4-Bereichen auch im 2. Obergeschoss) allgemein bzw. (im WB/5-
Bereich) unterhalb des 1. Obergeschosses jedenfalls ausnahmsweise zulässig.

89

Diesem Grundraster liegt ersichtlich die städtebauliche Zielsetzung zugrunde,
dass insbesondere die zahlreichen Schank- und Speisewirtschaften künftig neben
der Südostseite des S2.-------platzes nur noch an den verkehrlich hoch belasteten
Straßenzügen zulässig sein und im Übrigen - insbesondere auch an der I.--------
straße - nur noch passiven Bestandsschutz genießen sollen. Dies wird schon daran
deutlich, dass es sich bei den betreffenden Bauzeilen mit zulässigen Gaststätten pp.
weitgehend um solche handelt, für die nach den Festsetzungen zum passiven
Schallschutz (Nr. 2 Buchstabe a der textlichen Festsetzungen in Verbindung mit den
Eintragungen der Lärmpegelbereiche in der Planzeichnung) die Lärmpegelbereiche 5
bis 7 einschlägig sind. Lediglich an der Südostseite des S2.-------platzes sowie für
die Eckgrundstücke der Kreuzung L3. Straße/I1.---------straße weist die
Planzeichnung Lärmpegelbereiche 4 aus. Demgegenüber erfassen die WB/1-
Bereiche solche Straßenabschnitte, für die weit überwiegend Lärmpegelbereiche 3
und nur teilweise Lärmpegelbereiche 4 ausgewiesen sind. Namentlich die in den
Abend- und Nachtstunden eher lärmintensiven Nutzungen des Gastronomiesektors
sollen demnach vornehmlich auf die Bereiche des "L2. M2. " konzentriert
werden, die ohnehin durch eine hohe Belastung des Straßenverkehrs - in der A.
Straße und Teilen der M1. Straße auch durch Straßenbahnen - lärmmäßig
vorbelastet sind. Der hohen Lärmbelastung entspricht im Übrigen auch eine höhere
Belastung an - verkehrsbedingten - Luftschadstoffen.

90

Das vorgenannte Grundraster wird dahin ergänzt, dass in den Bereichen WB/2
bis WB/4, in denen namentlich Schank- und Speisewirtschaften und Läden (außer
Sex-Shops) allgemein zulässig sind, zusätzlich Vergnügungsstätten mit
Darbietungen sexuellen Charakters sowie die Ausnahmen nach § 4a Abs. 3 Nr. 3
BauNVO (Tankstellen) ausgeschlossen und für die Wohnnutzungen folgende
unterschiedliche Regelungen getroffen sind:

91

- im Erdgeschoss Wohnungen unzulässig in WB/2 und WB/3;

92

- oberhalb des 1. Obergeschosses nur Wohnungen zulässig in WB/2;

93

- oberhalb des 2. Obergeschosses nur Wohnungen zulässig in WB/3 und
WB/4.

94

Schließlich sind im WB/5-Bereich südöstlich des S2.-------platzes, in dem sich
bereits die Diskothek "M5. ", ein Laden für Lederkleidung und eine Gaststätte
befinden, Schank- und Speisewirtschaften jedenfalls ausnahmsweise zulässig und
Sex-Shops sowie alle Ausnahmen nach § 4a Abs. 3 BauNVO - mithin auch
Diskotheken - ausgeschlossen.

95

Zusammenfassend betrachtet ist die städtebauliche Grundentscheidung der
Antragsgegnerin, im "L2. M2. " die die besondere Eigenart dieses Gebiets
ausmachenden zahlreichen Schank- und Speisewirtschaften sowie sonstigen
Betriebe des Ausgeh- und Vergnügungsbereichs im Wesentlichen auf die ohnehin
verkehrlich vorbelasteten Straßenzüge zu konzentrieren und demgegenüber in den
verkehrlich weniger belasteten Seitenstraßen dem Wohnen eindeutigen Vorrang zu
geben, im Hinblick auf die nach den einschlägigen Rechtsgrundlagen erforderliche
städtebauliche Rechtfertigung nicht zu beanstanden. Dies gilt auch, soweit in
einzelnen Bereichen eine ausschließliche Wohnnutzung erst in höheren Geschossen
- teilweise (WB/3 und WB/4) erst ab dem 3. Obergeschoss - vorgegeben ist. Hierbei
handelt es sich überwiegend um solche Bereiche, in denen die verkehrliche
Vorbelastung der angrenzenden Straßen und damit auch der Lärmpegel und die
Schadstoffbelastung besonders hoch ist, wie etwa entlang der Hauptverkehrsachsen
der S.---straße und der M1. Straße einschließlich der dort vorhandenen
Einmündungen sowie im Bereich des Knotenpunkts N. -H. -Straße/A.
Straße/L3. Straße/N1.----straße . Hier sind im Erdgeschoss und 1.
Obergeschoss teilweise sogar Lärmpegelbereiche 7 ausgewiesen.

96

Keinen Bedenken unterliegt ferner, dass trotz der vorerwähnten
Feindifferenzierungen die aus § 4a Abs. 1 BauNVO folgende allgemeine
Zweckbestimmung des Baugebietstyps "besonderes Wohngebiet" für den
Gesamtbereich des hier festgesetzten Baugebiets noch gewahrt ist. Insoweit ist
anerkannt, dass ein besonderes Wohngebiet im Einzelfall sogar in Nutzungsbereiche
gegliedert werden kann, in denen Wohnnutzung ausgeschlossen bzw. allein zulässig
ist, wenn das gegliederte Gebiet als Ganzes noch die Zweckbestimmung des § 4a
Abs.1 BauNVO wahrt.

97

Vgl.: VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 15. März 1995 - 5 S 2916/93 -,
BRS 57 Nr. 24.

98

Gemessen hieran unterliegt es keinem Zweifel, dass der gesamte als
besonderes Wohngebiet ausgewiesene Bereich des "L2. M2. " auch unter
Berücksichtigung der festgesetzten Feindifferenzierungen noch eine besondere
Eigenart aufweist, die ihn von anderen - "klassischen" - Baugebietstypen deutlich
unterscheidet.

99

Keinen Bedenken unterliegt im Wesentlichen auch die Vereinbarkeit der
Feindifferenzierungen mit den einschlägigen Rechtsgrundlagen, namentlich § 1
Abs. 9 BauNVO, und ihre Bestimmtheit. Bei den von den Feindifferenzierungen
erfassten Nutzungsunterarten handelt es um solche, die im Sinne der einschlägigen
Rechtsprechung zu § 1 Abs. 9 BauNVO

100

- vgl.: BVerwG, Beschlüsse vom 27. Juli 1998

101

- 4 BN 31.98 -, BRS 60 Nr. 29 und vom 4. Oktober 2001 - 4 BN 45.01 -, BRS 64
Nr. 28 -

102

"marktüblichen Gegebenheiten" entsprechen und sich auf Nutzungsarten
beziehen, die es in der sozialen und ökonomischen Realität bereits gibt. Dies gilt
insbesondere für "Sex-Shops" und für Vergnügungsstätten "mit Darbietungen
sexuellen Charakters". Zu letzteren zählen neben den in den Nrn. 5, 6 und 7 der
textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans ausdrücklich genannten "Sex-Kinos"
und "Video-Peep-Shows" etwa auch diskothekenähnliche Betriebe mit "Table Dance"
u.a.m.. Nichts anderes gilt auch für die in den Nrn. 4 und 8 der textlichen
Festsetzungen erwähnten "Läden und anderen Verkaufsstellen, die überwiegend
Getränke aller Art und/oder Speisen zum Verzehr anbieten". Hiermit sollen ersichtlich
solche in der Realität durchaus anzutreffende Läden und Verkaufsstellen (z.B. auch
Kioske) erfasst werden, die trotz ihres überwiegenden Angebots an Speisen
und/oder Getränken, die (auch) an Ort und Stelle verzehrt werden können, noch
nicht zu den "klassischen" Schank- und Speisewirtschaften gehören. Dass es im
Einzelfall einer wertenden Betrachtung bedarf, ob die genannten
Tatbestandsmerkmale erfüllt sind, führt noch nicht zu einer die Unwirksamkeit der
Festsetzung bewirkenden fehlenden Bestimmtheit.

103

Im Wesentlichen hinreichend bestimmt sowie von § 1 Abs. 9 BauNVO gedeckt ist
auch die in Nr. 14 der textlichen Festsetzungen getroffene Sonderregelung für die
ausnahmsweise Zulässigkeit von "Nebenanlagen und Einrichtungen von
planungsrechtlich zulässigen Schank- und Speisewirtschaften im Erdgeschoss und
1. Untergeschoss". Diese Sonderregelung gilt für die in der Planzeichnung mit einem
grauen Raster gekennzeichneten Flächen. Sie bezieht sich auf die als WB/1-Bereich
ausgewiesenen rückwärtigen Bereiche der Grundstücke, deren straßenseitige
Bauzeilen in den Bereichen WB/2 bis WB/5 liegen. Sie soll es Schank- und
Speisewirtschaften, die in den durch die Perlschnur abgegrenzten Bereichen WB/2
bis WB/5 zulässigerweise errichtet sind, ermöglichen, sich jedenfalls im Erdgeschoss
und im 1. Untergeschoss (Keller) ausnahmsweise auch über die ausgewiesenen
WB/2 bis WB/5-Bereiche hinaus in den rückwärtigen Bereich hinein um
Nebenanlagen und sonstige Einrichtungen des Gaststättenbetriebs zu erweitern. Das
ist, wie in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erörtert wurde, in
Teilbereichen des besonderen Wohngebiets bereits geschehen. Dabei orientieren
sich die durch das graue Raster festgesetzten Erweiterungsbereiche ersichtlich an
den vorhandenen, der Planurkunde ablesbaren rückwärtigen Grundstücksgrenzen.
Hiernach scheiden selbständige, ausschließlich im rückwärtigen Bereich gelegene
Betriebe aus, nicht hingegen einzelne Gasträume, Lager, Toiletten u.a.m. solcher
Betriebe, die in den straßenseitig ausgewiesenen WB/2 bis WB/5-Bereichen
ansässig sind.

104

Nicht von einer einschlägigen Rechtsgrundlage gedeckt sind allerdings die
zusätzlichen Kriterien, die in den "wenn"-Sätzen der Nr. 8 Buchstabe b und Nr. 14
der textlichen Festsetzungen ausgeführt sind. Hiernach sind die betreffenden
Anlagen nur ausnahmsweise zulässig, wenn sie nachweislich nicht zu einer
merkbaren Erhöhung der Immissionen (Lärm, Gerüche) in der Nachbarschaft [so
Nr. 8 Buchstabe b] bzw. in der näheren Umgebung des jeweiligen Baugebietes [so
Nr. 14] führen und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen.

105

Zutreffend weist die Antragstellerin darauf hin, dass diesen Sonderregelungen
bereits eine hinreichende Rechtsgrundlage fehlt. Einschlägig könnte allenfalls § 1
Abs. 9 BauNVO sein. Diese Vorschrift lässt, wie bereits angesprochen, jedoch nur
Feindifferenzierungen hinsichtlich solcher Nutzungsarten zu, die es in der sozialen
und ökonomischen Realität bereits gibt. Sie eröffnet der Gemeinde jedoch keine
Befugnis, neue Nutzungsarten zu "erfinden". Marktüblichen Gegebenheiten
entsprechende Nutzungsarten werden mit den angeführten "wenn"-Sätzen jedoch
nicht umschrieben. Die Antragsgegnerin hat hiermit vielmehr zusätzliche Kriterien für
die ausnahmsweise Zulässigkeit der in den textlichen Festsetzungen zuvor
genannten Schank- und Speisewirtschaften sowie Läden und sonstigen
Verkaufstellen bzw. Nebenanlagen und Einrichtungen von planungsrechtlich
zulässigen Schank- und Speisewirtschaften festgesetzt. Diese Anlagen sollen nur
dann ausnahmsweise zugelassen werden können, wenn sie im konkreten Einzelfall
bestimmte immissionsschutzrechtliche Anforderungen - keine "merkbare" Erhöhung
der Immissionen - erfüllen. Als weitere Voraussetzung für die ausnahmsweise
Zulassung im Einzelfall ist das fehlende Entgegenstehen "öffentlicher Belange"
festgesetzt. Damit umschreibt diese Regelung nicht etwa ein typisierendes Merkmal
der ausnahmsweise zulässigen Betriebe bzw. Anlagen, das etwa aus ihrer
Betriebsform und weiteren betrieblichen Merkmalen ablesbar ist. Ob ein Betrieb oder
eine Anlage wegen dieser Festsetzung zulässig ist, hängt vielmehr ausschließlich ab
von den konkreten immissionsmäßigen Auswirkungen auf das bestehende Umfeld
mit seiner jeweils gegebenen Vorbelastung und dem fehlenden Entgegenstehen
sonstiger - noch nicht einmal näher umschriebener - öffentlicher Belange. Eine
solche Regelung stellt keine Festlegung einer "bestimmten Art" von baulichen oder
sonstigen Anlagen dar und findet damit in § 1 Abs. 9 BauNVO keine Grundlage.

106

Vgl. zu einer ähnlichen Fallkonstellation:

107

OVG NRW, Urteil vom 19. August 2005

108

- 7 D 108/04.NE -, JURIS-Dokumentation.

109

Erweist sich diese Sonderregelung schon wegen Fehlens einer einschlägigen
Rechtsgrundlage als unwirksam, bedarf es keiner weiteren Erörterung, ob sie auch
wegen einer von der Antragstellerin mit beachtlichen Argumenten begründeten
Unbestimmtheit unwirksam ist. Dieser Mangel führt, wie im Nachfolgenden noch
anzusprechen ist, allerdings nur zur Unwirksamkeit der entsprechenden Passagen
der textlichen Festsetzungen, nicht hingegen zur Gesamtunwirksamkeit des strittigen
Bebauungsplans.

110

Zu Unrecht rügt die Antragstellerin, dass die unter Nr. 2 Buchstabe a) der
textlichen Festsetzungen getroffenen Regelungen zu Maßnahmen des passiven
Schallschutzes, die auch das besondere Wohngebiet erfassen, unbestimmt sind.

111

Dass diese Festsetzungen von der ausdrücklich in Bezug genommenen
Vorschrift des § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB gedeckt sind, stellt die Antragstellerin nicht in
Frage. Dies ist auch zu bejahen. Die genannte Vorschrift lässt es zu, bei der
Bestimmung der Eigenschaften bestimmter Baustoffe oder Bauteile, die
hinreichenden - passiven - Schallschutz sicherstellen sollen, an einschlägige
technische Werte anzuknüpfen.

112

Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 30. Januar 2006

113

- 4 BN 55.05 -, ZfBR 2006, 355.

114

Hiernach bestehen keine Bedenken, die Dimensionierung des passiven
Schallschutzes - wie hier geschehen - an den Lärmpegelbereichen der Tabelle 8 der
DIN 4109 auszurichten, die ihrerseits Grundlage für die nach Raumarten
differenzierte Bemessung des erforderlichen Schallschutzes sind. Entgegen der
Auffassung der Antragstellerin lassen sich die jeweils maßgeblichen
Lärmpegelbereiche auch ohne weiteres aus dem Plan ablesen. Die Grenzen der
jeweiligen Lärmpegelbereiche sind in der Planzeichnung eindeutig markiert. Dass sie
in Einzelfällen nicht mit den straßenseitigen Grundstücksgrenzen übereinstimmen,
sondern - vertikal getrennte - Teile einheitlicher Gebäude unterschiedlichen
Lärmpegelbereichen zuweisen, stellt ihre Bestimmtheit ebenso wenig in Frage wie
der Umstand, dass in einzelnen Bereichen für unterschiedliche Geschosse
unterschiedliche Lärmpegelbereiche festgesetzt sind.

115

Auch die weitere auf § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB gestützte Regelung in Nr. 2
Buchstabe b der textlichen Festsetzungen begegnet keinen Bedenken. Hiernach sind
in bestimmten gekennzeichneten Bereichen Ein- und Ausgänge zu Schank- und
Speisewirtschaften nicht zulässig. Eine entsprechende Signatur findet sich bei
verschiedenen Eckgrundstücken, auf denen Schank- und Speisewirtschaften
zulässig sind, und zwar jeweils an den Hausseiten, die zu ruhigeren Seitenstraßen
führen, in deren weiterem Verlauf Schank- und Speisewirtschaften ausgeschlossen
sind. Ein- und Ausgänge zu Schank- und Speisewirtschaften in den betreffenden
Eckhäusern sind in diesen Fällen mithin nur zulässig, wenn sie unmittelbar auf die
Straße führen, an der Schank- und Speisewirtschaften auch im weiteren Verlauf
zulässig sind und die zugleich erkennbar eine deutlich höhere Verkehrsbelastung
haben als die jeweilige Seitenstraße, zu der hin keine Ein- und Ausgänge angelegt
werden dürfen. Mit dieser Festsetzung werden bauliche oder sonstige technische
Vorkehrungen im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB vorgegeben. Diese
Vorkehrungen dienen auch, wie von der genannten Vorschrift gefordert, der
Vermeidung oder Minderung schädlicher Umwelteinwirkungen. Gerade die Ein- und
Ausgänge zu Schank- und Speisewirtschaften, namentlich in einem Viertel wie dem
hier in Rede stehenden Ausgehviertel des "L2. M2. ", können insbesondere
in den späten Abend- und Nachtstunden eine Quelle beachtlicher Lärmimmissionen
etwa durch alkoholisierte Gäste sein. Wenn - wie hier - die Wohnnutzung in dem
betreffenden Bereich erhalten und gefördert werden soll, ist es städtebaulich
gerechtfertigt und sachgerecht, auch den Zu- und Abgang zu den Schank- und
Speisewirtschaften jedenfalls in den Bereichen durch bautechnische Vorgaben zu
steuern, in denen - wie bei Eckgrundstücken - differenzierte Lösungen möglich sind,
um das Potential an Lärmimmissionen auf stärker vorbelastete Bereiche zu lenken
und damit für weniger vorbelastete Bereiche möglichst zu minimieren.

116

Schließlich bestehen auch keine durchgreifenden Bedenken gegen die auf § 9
Abs. 1 Nr. 23 BauGB (nunmehr: § 9 Abs. 1 Nr. 23 Buchstabe a BauGB) gestützte
textliche Festsetzung Nr. 1. Diese Vorschrift lässt es zu, zum Schutz vor schädlichen
Umwelteinwirkungen die Verwendung bestimmter luftverunreinigender Stoffe
auszuschließen oder zu beschränken. Nichts anderes ist hier durch die betreffende
Festsetzung geschehen.

117

Die Planung des hier nur prüfenden besonderen Wohngebiets leidet entgegen
der Auffassung der Antragstellerin auch nicht an beachtlichen Mängeln der
Abwägung nach § 1 Abs. 7 (früher: § 1 Abs. 6) BauGB.

118

Es ist keineswegs "zweifelhaft", ob überhaupt eine Abwägung stattgefunden hat.
Davon, dass das Abwägungsergebnis zu keinem Zeitpunkt "wirklich offen gewesen"
sei, kann keine Rede sein. Zwar trifft es zu, dass die Planung - auch und gerade die
Ausweisung des "L2. M2. " als eines besonderen Wohngebiets - von Anfang
an mit der städtebaulich gewünschten Zielsetzung betrieben wurde, namentlich einer
als "städtebaulicher Fehlentwicklung" gewerteten Zunahme von Vergnügungsstätten
und Schank- und Speisewirtschaften entgegen zu wirken und das Wohnen in diesem
innerstädtischen Quartier mit seiner deutlich überwiegenden Wohnnutzung zu
erhalten und fortzuentwickeln. Das bedeutet jedoch nicht, dass das letztlich
festgesetzte Ergebnis damit gleichsam von Anfang an verbindlich vorgegeben war
und sich der Rat der Antragsgegnerin einer abwägenden Wertung der hier
betroffenen Belange von vornherein verschlossen hätte. Hiergegen spricht bereits
der langwierige und umfassende Planungsprozess, in dem die positiv wie negativ
berührten Belange und die konkreten Details der Planung immer wieder kontrovers
diskutiert und zum Gegenstand umfangreicher Ermittlungen, Begutachtungen und
Auseinandersetzungen mit den eingegangenen Stellungnahmen sowohl der
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange als auch der privaten
Planbetroffenen gemacht wurden. Sowohl die eingehende Planbegründung als auch
die umfangreiche Drucksache Nr. 1336/003, die Grundlage des abschließenden
Ratsbeschlusses vom 20. November 2003 war, verdeutlichen vielmehr, dass sich der
Rat der Antragsgegnerin dessen bewusst war, dass er in einem Widerstreit zwischen
vielfältigen gegenläufigen Interessen zu entscheiden hatte. Dies wird - beispielhaft -
deutlich an folgenden Aussagen in dem Auszug aus dem Beschlussbuch des Rates
der Antragsgegnerin über die Sitzung vom 20. November 2003, in denen es etwa
bezüglich der Einwendungen der Antragstellerin heißt:

119

"Ziel des einfachen Bebauungsplanes soll vorrangig sein, Festsetzungen über
die Zulässigkeit von Schank- und Speisewirtschaften, Vergnügungsstätten,
Imbissbuden und Kiosken sowie über die Erhaltung und Fortentwicklung der
Wohnnutzung im Plangebiet zu treffen...

120

Der als WB-Gebiet vorgesehene Planbereich ist bebaut und weist aufgrund der
tatsächlich ausgeübten Wohnnutzung, die überwiegt, und insbesondere vorhandener
Läden, Schank- und Speisewirtschaften und Handwerksbetriebe eine besondere
Eigenart auf. Diese besondere Eigenart des Planbereiches besteht einmal in der
vorhandenen Mischung von Wohnen und sonstigen Nutzungen, worin der
Unterschied zum allgemeinen Wohngebiet zu sehen ist, zum anderen beruht sie
darauf, dass eine Qualifizierung als Misch- oder Kerngebiet ausscheidet...

121

Um den vorgenannten Zielsetzungen gerecht zu werden, wird das besondere
Wohngebiet in horizontaler und vertikaler Weise gegliedert. Durch diese Gliederung
in Nutzungskategorien werden auch die Schwerpunkte der überwiegenden
Wohnnutzung und der wohnfremden Nutzungen aufgegriffen, um eine weitere
Durchmischung zu vermeiden.

122

Die Gliederung in die Nutzungsbereiche erfolgt insbesondere wegen des
Erfordernisses, den Konflikt zwischen der Wohnnutzung und der
Immissionsbelastung des Gebietes planungsrechtlich unter dem Gebot der
vertretbaren gegenseitigen Rücksichtnahme zu lösen.

123

Außerdem ist in bestimmten Bereichen des Plangebietes einer städtebaulichen
Fehlentwicklung vorzubeugen, die durch den Verlagerungs- und Ausdehnungsdruck
bestimmter Nutzungen, wie Schank- und Speisewirtschaften sowie bestimmte Läden
(Kioske) bereits im Ansatz erkennbar ist.

124

Wegen der Standortvorteile des aus der 'Gründerzeit' stammenden S5.
innerhalb des Stadtgebietes und der vorhandenen Infrastruktur ist davon
auszugehen, dass das Plangebiet bei entsprechender Sicherung und
Fortentwicklung einer gesunden wohnverträglichen Struktur einen Anreiz für das
Wohnen im innerstädtischen Bereich und somit eine echte Alternative zum 'Wohnen
im Grünen' bildet.

125

Dieses städtebauliche Anliegen der Fortentwicklung der Wohnnutzung kommt
durch die entsprechenden Festsetzungen im Bebauungsplan-Entwurf eindeutig zum
Ausdruck und rechtfertigt den planerischen Ausschluss von insbesondere Schank-
und Speisewirtschaften in dem angesprochenen Abschnitt der I.--------straße, denn
dieser Straßenabschnitt ist geprägt von Wohnnutzung, die bereits im Erdgeschoss
vorzufinden ist.

126

Die konkrete Vereinbarkeitsprüfung für das WB-Gebiet wird getragen von dem
Grundsatz der gegenseitigen Rücksichtnahme und ermöglicht im Ergebnis den
zulässigen gewerblichen Betrieben, die nicht nur einen untergeordneten Umfang
einnehmen, und der Wohnnachbarschaft eine 'kalkulierbare Zukunft'. Die
Wohnbürger können davon ausgehen, dass sich die bestehende Immissionssituation
nicht mehr verschlechtern wird, da die Eigenart und die Struktur des Gebietes
nachteilig verändernde Vorhaben nicht zulässig sind. Die vorhandenen Betriebe
erhalten bei Zulässigkeit eine stärkere Sicherheit, dass die umgebende Bebauung
nicht zu ihren Ungunsten verändert wird...

127

Aus den dargelegten Gründen ist eine planungsrechtliche Festschreibung des
vorgenannten Betriebes <der Antragstellerin>, auch unter dem Gesichtspunkt, dass
bislang keine störenden Begleiterscheinungen bekannt wurden, nicht möglich...

128

Zutreffend ist, dass der Betrieb planungsrechtlich nicht gesichert wird, sondern
auf den bauordnungsrechtlichen Bestandsschutz gesetzt wird. Voraussetzung ist
allerdings, dass in der Vergangenheit der Betrieb bauordnungsrechtlich auch
genehmigt wurde, denn nur dann verleiht die Baugenehmigung der baulichen Anlage
Feststellungswirkung im Umfang der genehmigten Nutzung.

129

Dabei endet der Bestandsschutz für eine bestimmte Art der Nutzung nicht
notwendig schon mit deren faktischer Beendigung wegen Eigentümer- oder
Pächterwechsel, denn Art. 14 Abs. 1 Satz 1 des Grundgesetzes räumt dem
Berechtigten vielmehr zum Schutz des Vertrauens in den Fortbestand einer
bisherigen Rechtsposition je nach konkreten Einzelumständen eine gewisse
Zeitspanne ein, innerhalb derer der Bestandsschutz nachwirkt und noch Gelegenheit
besteht, an den früheren Zustand anzuknüpfen. Dabei ist insbesondere zu
berücksichtigen, ob der Berechtigte von dem Bestandsschutz noch Gebrauch
machen will und ob dies objektiv im Sinne der Verkehrsauffassung erkennbar ist.

130

Ein Erlöschen des baurechtlichen Bestandsschutzes kommt insbesondere dann
in Betracht, wenn die genehmigte Nutzung endgültig aufgegeben bzw. durch eine
andere ersetzt würde.

131

Solange die Baunutzungsgenehmigung unverändert Bestand hat und der Betrieb
auch nur in dem davon abgedeckten Rahmen geführt werden soll, entfaltet die
einmal rechtmäßig erteilte baurechtliche Genehmigung Bindungswirkung auch auf
eine zukünftig zu erteilende gaststättenrechtliche Erlaubnis insoweit, als eine
Erlaubnisversagung nicht auf Gründe gestützt werden kann, die ihren Bezug in den
Festsetzungen des Bebauungsplanes haben.

132

Von dem bauordnungsrechtlichen Bestandsschutz erfasst sind im Übrigen
Unterhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, sofern die
bestehende Funktion und Nutzung des Bestandes erhalten bleiben."

133

Der weitere Einwand der Antragstellerin, die Abwägung sei defizitär, geht
fehl.

134

Die Ist-Situation im hier nur noch interessierenden südlichen Bereich des
Plangebiets ist nicht schon deshalb unzutreffend erkannt worden, weil es sich hierbei
um ein faktisches Kerngebiet handelt. Aus dem Vorstehenden folgt vielmehr, dass
das "L2. M2. " kein faktisches Kerngebiet ist, sondern eine besondere
Eigenart aufweist, die gerade keinem der "klassischen" Baugebietstypen
entspricht.

135

Die Antragsgegnerin hat auch nicht in beachtlicher Weise das Ausmaß der
Überplanung der in diesem Bereich tatsächlich vorhandenen - wohnfremden -
Nutzungen verkannt. Die Antragstellerin meint, dass insoweit ein beachtlicher Mangel
im Abwägungsvorgang vorliege, nämlich bei der Ermittlung und Bewertung der von
der Planung negativ betroffenen (privaten) Belange. Ein solcher Mangel wäre nach
§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB n.F. lediglich beachtlich, wenn die Belange "in
wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden wären und
wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss
gewesen" wäre. Bereits die erstgenannte Voraussetzung der hier anzuwendenden
Neufassung des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB liegt nicht vor.

136

Die Beachtlichkeit von Mängeln bei der Ermittlung und Bewertung der Belange
richtet sich bei dem hier strittigen Bebauungsplan nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
BauGB n.F., auch wenn der Bebauungsplan bereits vor dem Inkrafttreten der
Neufassung dieser Vorschrift durch das EAG Bau zum 20. Juli 2004, nämlich am
10. Dezember 2003, bekannt gemacht wurde und damit gemäß § 10 Abs. 3 Satz 4
BauGB in Kraft getreten ist. Dies folgt aus § 233 Abs. 2 Satz 1 BauGB n.F., wonach
die Vorschriften des Dritten Kapitels Zweiter Teil Vierter Abschnitt zur Planerhaltung
auch auf solche Satzungen "entsprechend" anzuwenden sind, die auf der Grundlage
bisheriger Fassungen des BauGB in Kraft getreten sind. Damit ist auch § 214 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 BauGB n.F. auf ältere Bebauungspläne entsprechend anzuwenden,
auch wenn die in dieser Vorschrift in Bezug genommene Vorschrift des § 2 Abs. 3
BauGB gleichfalls erst mit dem EAG Bau in das BauGB aufgenommen wurde. Die
von § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB n.F. erfasste "Ermittlung und Bewertung der
Belange" betrifft der Sache nach nichts anderes als die Sammlung und Aufbereitung
des Abwägungsmaterials, die schon immer Teil des Abwägungsvorgangs im
"klassischen" Verständnis war.

137

Aus § 233 Abs. 2 Satz 3 BauGB n.F. folgt nichts Gegenteiliges. Zwar sind nach
dieser Vorschrift für vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung in Kraft getretene
Satzungen die vor dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung geltenden Vorschriften
"über die Geltendmachung der Verletzung" von Verfahrens- und Formvorschriften,
von Mängeln der Abwägung und von sonstigen Vorschriften einschließlich ihrer
Fristen weiterhin anzuwenden. Sie bezieht sich jedoch nur darauf, dass sich die
Frage, nach welchen Vorschriften die Geltendmachung zu erfolgen hat, nach dem
bisherigen Recht beurteilt. So ist in der Beschlussempfehlung und dem Bericht des
federführenden Ausschusses für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen zum EAG Bau
(BT-Drs. 15/2996) auf Seite 71 ausdrücklich ausgeführt, der neue Satz 3 des § 233
Abs. 2 BauGB mache "deutlich, dass für den Fall, dass Fristen für die
Geltendmachung von Fehlern nach bisherigem Recht noch nicht abgelaufen sind,
sich die Frage, nach welchen Vorschriften die Geltendmachung zu erfolgen hat, nach
dem bisherigen Recht beurteilt".

138

Weiterhin anzuwenden sind mithin lediglich die bisherigen Regelungen
namentlich des § 215 BauGB über die Fristen für die Geltendmachung von Mängeln
und die Voraussetzungen für den Ablauf der Fristen. Nach neuem Recht richtet sich
hingegen die der Geltendmachung von Mängeln vorgeschaltete Frage, ob ein
Mangel überhaupt für die Wirksamkeit der Satzung beachtlich ist.

139

Aus der hiernach gebotenen entsprechenden Anwendung von § 214 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 BauGB n.F. folgt, dass Mängel bei der Sammlung und Aufbereitung des
Abwägungsmaterials - "Ermittlung und Bewertung der Belange" -, die sich nicht auf
wesentliche Punkte beziehen, von vornherein unbeachtlich sind, und zwar
unabhängig davon, ob sie im konkreten Fall "offensichtlich und auf das Ergebnis des
Verfahrens von Einfluss gewesen" sind. Um solche unwesentlichen Punkte handelt
es sich hier bei den von der Antragstellerin gerügten - angeblichen - Defiziten bei der
Ermittlung des Ausmaßes der Überplanung.

140

Die Antragsgegnerin hat für den hier nur interessierenden südlichen Bereich des
Plangebiets eine umfangreiche Bestandsaufnahme durchgeführt, die in den
Planaufstellungsvorgängen (Bl. 407 ff. der Beiakte Heft 1) umfassend dokumentiert
ist. Diese Bestandsaufnahme kommt zu dem Ergebnis, dass in diesem südlichen
Bereich des Plangebiets eine Vielzahl von Betrieben durch die vorgesehene
Baugebietsausweisung einschließlich der hiermit verknüpften Nutzungsausschlüsse
auf den bloßen passiven Bestandsschutz gesetzt wird. Zwar mag es zutreffen, dass
die Antragsgegnerin insoweit bei der rechtlichen Beurteilung der überplanten
wohnfremden Nutzungen in Einzelfällen einer Fehleinschätzung unterlegen ist und
daher eine fehlerhafte Bewertung der Belange im Sinne der nunmehr maßgeblichen
Terminologie des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB n.F. vorgenommen hat. In
diesem Zusammenhang kommt insbesondere eine Fehleinschätzung bei der
Beurteilung der im südlichen Bereich des Plangebiets tatsächlich vorhandenen
Diskotheken in Betracht. Die in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat
angesprochenen Internet-Auftritte der Diskotheken "M5. ", "S4. " und "Q.
Club" schließen in der Tat nicht von vornherein aus, dass es sich zumindest bei der
"S4. ", ggf. auch dem "Q. Club" um kerngebietstypische Vergnügungsstätten
handelt, die in einem besonderen Wohngebiet gemäß § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO
auch nicht ausnahmsweise zulässig wären.

141

Zu den Kriterien für das Vorliegen einer "kerngebietstypischen" Diskothek vgl.:
BVerwG, Beschluss vom 19. November 1990 - 4 B 162.90 -, JURIS-
Dokumentation.

142

Einer näheren Überprüfung der insoweit maßgeblichen tatsächlichen und
rechtlichen Umstände bedarf es jedoch nicht, weil eventuelle Fehleinschätzungen
der Antragsgegnerin insoweit nicht im Sinne von § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
n.F. "wesentlich" wären. Wird - wie hier - ein weit reichendes Areal mit einer Vielzahl
von Wohnhäusern und wohnfremden Nutzungen überplant, liegt es auf der Hand,
dass im Einzelfall, namentlich bei rechtlich und tatsächlich nicht einfach gelagerten
Sachverhalten, die planende Gemeinde bei der schon von Amts wegen gebotenen
Bestandsaufnahme gewissen Fehleinschätzungen unterliegen kann. Hier eine
gleichsam 100-prozentige absolute Richtigkeit der Ermittlung und Bewertung der
privaten Betroffenheiten zu fordern, würde die Anforderungen an eine sachgerechte
Planung überspannen und im Ergebnis zu in der Praxis nicht leistbaren
Anforderungen führen. Angesichts dessen sind eventuelle Mängel bei der Sammlung
und Aufbereitung des Abwägungsmaterials - Ermittlung und Bewertung der Belange -
nur dann wesentlich, wenn es sich um gravierende Fehleinschätzungen in für die
Planung wesentlichen Fragen handelt. Davon kann hier keine Rede sein. Die
Antragsgegnerin hat zutreffend erkannt, dass sie im hier betroffenen Bereich des
"L2. M2. " mit den letztlich getroffenen Festsetzungen eine Vielzahl
vorhandener wohnfremder Nutzungen - in einzelnen Fällen, in denen Wohnen im
Erdgeschoss künftig ausgeschlossen ist, sogar auch Wohnnutzungen - auf den
passiven Bestandsschutz setzt. Ob es sich dabei im Detail um insgesamt 33 Betriebe
handelt, wie aus den farbigen Eintragungen in der Karte zur Bestandsaufnahme
(Bl. 423 der Beiakte Heft 1) folgt, oder einige Betriebe mehr oder weniger, ist nur eine
Marginalie. Dies gilt namentlich für das Festhalten an der WB-Ausweisung wie auch
für die dem Plan ablesbaren und in der Begründung näher erläuterten Abgrenzungen
der unterschiedlichen Nutzungsbereiche. Für diese planerischen Entscheidungen ist
weder die exakte Zahl der tatsächlich auf den Bestandsschutz gesetzten Nutzungen
wesentlich noch die Frage, ob alle erfassten Nutzungseinheiten im konkreten Fall
rechtlich und tatsächlich zutreffend eingeschätzt wurden oder nicht. Angesichts
dessen kommt es auf die weiteren Voraussetzungen des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
BauGB n.F., dass der Mangel "offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens
von Einfluss gewesen" ist, nicht an.

143

Ebenso wenig defizitär sind die Ermittlungen hinsichtlich der Lärmimmissionen.
Der Einwand der Antragstellerin, diesen Ermittlungen lägen zu Unrecht
ausschließlich errechnete Werte zugrunde, geht fehl. Wie mit den Beteiligten in der
mündlichen Verhandlung vor dem Senat erörtert wurde, ist für die Berücksichtigung
des Schallschutzes bei der städtebaulichen Planung die DIN 18005 - Ausgabe Juli
2002 - einschlägig. Diese geht davon aus, dass die Beurteilungspegel im
Einwirkungsbereich von Straßen nach den "RLS-90" berechnet werden. Die
Beurteilungspegel im Einwirkungsbereich von Schienenverkehrswegen werden nach
der "Schall 03" berechnet. Nichts anderes ist bei den im Planaufstellungsverfahren
erstellten schalltechnischen Untersuchungen geschehen. Diese entsprechen damit,
wie die Antragsgegnerin zutreffend hervorhebt, den anerkannten Regeln der
Technik.

144

Schließlich hat die Antragsgegnerin auch die von der Planung - negativ -
betroffenen privaten Belange nicht in beachtlicher Weise fehlerhaft ermittelt und
bewertet. Sie hat gesehen, dass sie etliche Betriebe - darunter auch den der
Antragstellerin - künftig auf den bloßen passiven Bestandsschutz setzt. Die hiermit
verbundenen Belastungen hat sie zutreffend eingeschätzt, wie aus den vorstehend
wiedergegebenen Ausführungen aus dem Beschlussbuch des Rates der
Antragsgegnerin über die Sitzung vom 20. November 2003 folgt.

145

Zutreffend hat die Antragsgegnerin insbesondere die Reichweite und Grenzen
des durch eine Baugenehmigung vermittelten baurechtlichen Bestandsschutzes
erkannt. Dieser Bestandsschutz für bauliche Anlagen erstreckt sich aus der
verfassungsrechtlichen Sicht des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (nur) auf den
genehmigten Bestand und die genehmigte Funktion. Er erfasst grundsätzlich nicht
Bestands- und Funktionsänderungen, weil diese über den genehmigten Zustand
hinausgreifen würden und ein solches Hinausgreifen von den die Eigentümerstellung
regelnden Bauvorschriften nicht gedeckt wäre.

146

Vgl.: BVerfG, Beschluss vom 15. Dezember 1995 - 1 BvR 1713/92 -, BRS 57
Nr. 246.

147

Hiernach lässt der Bestandsschutz, wie die Antragsgegnerin angenommen hat,
eventuelle Eigentümer- und Pächterwechsel zu. Er besteht auch fort, soweit der
Betrieb in dem von der Baugenehmigung gedeckten Rahmen geführt wird, ohne
dass es - etwa bei Schank- und Speisewirtschaften - insoweit auf die konkrete
gaststättenrechtliche Situation ankäme. Die Antragstellerin kann mithin weiterhin
solche Betriebsmodalitäten ggf. auch in modifizierter Form ausüben, die sich noch
innerhalb der Variationsbreite der bisherigen baurechtlich genehmigten Nutzungsart
bewegt.

148

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 25. März 1988

149

- 4 C 21.85 -, BRS 48 Nr. 138.

150

Nicht mehr vom Bestandsschutz gedeckt sind Eingriffe in die Bausubstanz, die
dazu führen, dass das geänderte Gebäude nicht mehr mit dem alten,
bestandsgeschützten identisch ist.

151

Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 27. Juli 1994

152

- 4 B 48.94 -, BRS 56 Nr. 85.

153

Ebenso erlischt der Bestandsschutz etwa dann, wenn tatsächlich eine andere
Nutzung aufgenommen wird, die außerhalb der Variationsbreite der bisherigen
Nutzungsart liegt und erkennbar nicht nur vorübergehend ausgeübt werden soll.

154

Vgl.: BVerwG, Urteil vom 25. März 1988

155

- 4 C 21.85 -, BRS 48 Nr. 138.

156

Gemessen hieran lässt der baurechtliche Bestandsschutz etwa einer
genehmigten Schank- und Speisewirtschaft es durchaus zu, gewisse
Betriebsmodalitäten zu ändern, wenn und solange der Betrieb weiterhin die
Merkmale des Typs "Schank- und Speisewirtschaft" erfüllt. Ob und inwieweit die für
den Betrieb der Antragstellerin konkret erteilte Baugenehmigung in diesem Sinne
auch gewisse Variationsmöglichkeiten zulässt, bedarf keiner weiteren Erörterung.
Entscheidend für die hier zu prüfende Abwägung der Antragsgegnerin ist, dass sie -
wie geschehen - Reichweite und Grenzen des baurechtlichen Bestandsschutzes der
im vorliegenden Fall überplanten und auf den Bestandsschutz gesetzten Betriebe
nicht verkannt hat.

157

Die Abwägung der Antragsgegnerin ist auch vom Ergebnis her nicht zu
beanstanden. Die Antragsgegnerin hatte hier eine Entscheidung zu treffen in dem
offenkundigen und in einem jahrelangen Planungsprozess kontrovers diskutierten
Widerstreit zwischen dem städtebaulich in der Tat gewichtigen Interesse an einer
möglichst störungsfreien Erhaltung des "L2. M2. " als eines innerstädtischen
Wohnquartiers einerseits und dem Interesse der betroffenen Gewerbetreibenden -
wie auch der Antragstellerin - an möglichst ungehinderter Fortsetzung und
Erweiterung ihrer wohnfremden Nutzungen. Sie hat sich dafür entschieden, das
"L2. M2. " zwar als ein Kneipen- und Ausgehviertel zu erhalten, zugleich aber
auch seine Funktion als eines von alters her bestehenden innerstädtischen
Wohnquartiers nicht aufzugeben. Dabei hat sie die Grenzziehungen zwischen den
primär dem Wohnen vorzubehaltenden Bereichen und den Bereichen mit einer
Mischung aus Wohnen und den für ein Kneipen- und Ausgehviertel typischen
Betrieben daran ausgerichtet, dass letztere an den bereits durch Straßen- und
sonstigen Verkehr erheblich vorbelasteten Straßenzügen konzentriert werden,
während in den eher ruhigen Seitenstraßen das Wohnen eindeutig Vorrang haben
soll. Letzteres gilt auch für den Abschnitt der I.--------straße, an dem die
Antragstellerin ihren Betrieb führt, für den die Antragsgegnerin zutreffend erkannt
hat, dieser Abschnitt sei "geprägt von Wohnnutzung, die bereits im Erdgeschoss
vorzufinden" sei. Dieses Ergebnis liegt im zulässigen Spektrum der der
Antragsgegnerin zukommenden planerischen Gestaltungsfreiheit.

158

Der vorgenannte Mangel des Bebauungsplans, die Unwirksamkeit der "wenn"-
Sätze in Nr. 8 Buchstabe b und Nr. 14 der textlichen Festsetzungen, tangiert nicht die
Wirksamkeit des Plans insgesamt, sondern führt nur zur Unwirksamkeit eben dieser
Regelungen der textlichen Festsetzungen.

159

Eine solche Teil-Unwirksamkeit kommt in Betracht, wenn die übrigen
Festsetzungen für sich betrachtet noch eine den Anforderungen des § 1 BauGB
gerecht werdende, sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirken können und wenn
zusätzlich die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck
gekommenen Willen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts
beschlossen hätte.

160

Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 29. März 1993

161

- 4 NB 10.91 -, BRS 55 Nr. 30.

162

Beide Voraussetzungen liegen hier vor.

163

Die in den genannten textlichen Festsetzungen getroffenen Regelungen zur
ausnahmsweisen Zulässigkeit der dort angeführten Betriebe und Anlagen können
auch ohne die einschränkenden "wenn"-Sätze eine sinnvolle städtebauliche Ordnung
bewirken. Sie zielen darauf ab, die näheren Kriterien für die ausnahmsweise
Zulässigkeit schon im Plan konkret festzulegen. Ohne sie würden im Einzelfall noch
die Voraussetzungen des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO zu prüfen sein, wonach die
Betriebe und Anlagen jedenfalls unzulässig wären, wenn von ihnen Belästigungen
oder Störungen ausgehen, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet
selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind. Auch ohne die "wenn"-Sätze
würden die genannten textlichen Festsetzungen mithin nicht dazu führen, dass die
von ihnen erfassten Betriebe und Anlagen gleichsam uneingeschränkt
ausnahmsweise zulässig wären. Sie müssen sich vielmehr an der aus der konkreten
Eigenart des Baugebiets - hier des besonderen Wohngebiets mit seinen dezidiert
festgesetzten Feindifferenzierungen - abzuleitenden Zumutbarkeit für die
Nachbarschaft messen lassen.

164

Es ist auch davon auszugehen, dass die Antragsgegnerin bei Kenntnis der
Unwirksamkeit der "wenn"-Sätze den strittigen Bebauungsplan auch ohne diese
Regelungen beschlossen hätte. Dies folgt schon daraus, dass das von ihr gewollte
Ziel einer Bindung der ausnahmsweise zulässigen Betriebe und Anlagen an die
Zumutbarkeit für die Nachbarschaft nach dem Vorstehenden auch ohne die
- unwirksamen - Regelungen, nämlich über § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO, erreicht
werden kann.

165

Klarstellend ist anzumerken, dass der "wenn"-Satz in Nr. 14 der textlichen
Festsetzungen des strittigen Bebauungsplans nur insoweit unwirksam ist, als er sich
auf das festgesetzte besondere Wohngebiet bezieht. Der Bebauungsplan war nur
insoweit auf den - nur teilweise zulässigen - Antrag der Antragstellerin vom Senat zu
prüfen. Nicht von der Unwirksamkeitserklärung erfasst ist der "wenn"-Satz von Nr. 14
der textlichen Festsetzungen, soweit er sich auch auf den in der Planzeichnung
durch das graue Raster gekennzeichneten Teilbereich des ausgewiesenen
allgemeinen Wohngebiets im nördlichen Teil des Plangebiets erstreckt, wie aus dem
Tenor dieses Urteils folgt.

166

Dem Normenkontrollantrag der Antragstellerin war nach alledem nur teilweise
stattzugeben.

167

Bei der auf §155 Abs. 1 Satz 3 VwGO beruhenden Kostenentscheidung hat der
Senat berücksichtigt, dass die Antragsgegnerin nur in geringem Umfang unterlegen
ist, nämlich hinsichtlich einer nur Teilbereiche des besonderen Wohngebiets
erfassenden relativ geringfügigen Zusatzregelung, die die Antragstellerin im Übrigen
ohnehin nicht betrifft.

168

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO
i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

169

Der Senat hat die Revision gemäß § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zugelassen, weil
mehrere der hier entscheidungserheblichen Fragen einer rechtsgrundsätzlichen
Klärung durch das Bundesverwaltungsgericht zugänglich sind. Zum einen ist die
Frage einer Anwendbarkeit des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB n.F. auch auf ältere
Bebauungspläne bislang nicht grundsätzlich geklärt. Zum anderen sind auch die
Voraussetzungen für die Ausweisung von besonderen Wohngebieten nach § 4a
BauNVO und ihrer konkreten Ausgestaltung bislang noch nicht durch das
Bundesverwaltungsgericht näher rechtsgrundsätzlich geklärt.

170