Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2001-11-06, Aktenzeichen 22 U 102/01
ECLI:DE:OLGK:2001:1106.22U102.01.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d :

2

Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Zahlung von
Erbbauzinsen. Sie ist neben den Klägern des Parallelverfahrens 5 O
306/00 LG Köln = 22 U 104/01 OLG Köln Miteigentümerin eines etwa 14
ha großen Grundstücks in K., und zwar mit einem Miteigentumsanteil
von einem Viertel.

3

Durch notariellen Vertrag vom 18.08.1966 wurde der Beklagten auf
die Dauer von 99 Jahren, beginnend mit dem 01.07.1966, ein
Erbbaurecht eingeräumt.

4

§ 6 des Vertrages hat folgenden Inhalt:

5

"Kraft des Erbbaurechts ist die Erbbauberechtigte berechtigt,
auf dem Erbbaugrundbesitz Gebäude zu errichten, die der Verwendung
als Krankenhäuser, Altenwohnhäuser oder zu ähnlichen Zwecken
dienen."

6

Hintergrund des Vertragsschlusses war die Absicht der Beklagten,
das Erbbaugrundstück für einen geplanten Krankenhausneubau des
evangelischen Krankenhauses K.-K. sowie eine Einrichtung des
C.werkes e.V. zur Verfügung zu stellen.

7

Zur Realisierung der Projekte kam es aus finanziellen Gründen
nicht. Durch Schreiben des evangelischen Krankenhauses vom
06.05.1967 sowie durch Schreiben des C.werkes vom 10.04.1967 wurde
der Beklagten mitgeteilt, daß die finanziellen Mittel nicht zur
Verfügung stünden. Seitdem wird das Erbbaugrundstück als
Ackerfläche genutzt.

8

In der Nachbarschaft des Erbbaugrundstücks befindet sich der
Schießstand "A. P.weg". Am 07.01.1981 beschloß der Rat der
Beklagten den Bebauungsplan Nr. .../05, der das Grundstück als
Sondergebiet ausweist. Dieser Bebauungsplan ist bis heute
gültig.

9

Nach § 2 des Vertrages ist ein Erbbauzins von 5% des mit 35,00
DM/m² angegebenen Bodenwertes zu zahlen. Die Zahlung soll in
vierteljährlichen Teilbeträgen jeweils zum Quartalsersten erfolgen,
und zwar entsprechend ihrem Miteigentumsanteil an die einzelnen
Miteigentümer, an die Klägerin also jeweils ein Viertel.

10

§ 3 des Vertrages sieht eine Wertsicherungsklausel vor. In
Anwendung dieser Klausel betrug nach Anpassung zum 01.07.1994 der
Erbbauzins insgesamt 666.106,70 DM jährlich. Der auf die Klägerin
entfallende vierteljährliche Anteil betrug demnach 41.631.67
DM.

11

Diese Beträge wurden von der Beklagten zuletzt für das zweite
Quartal 2000 in voller Höhe gezahlt. Für das dritte Quartal 2000
zahlte die Beklagte an die Klägerin nur noch 3.691,-- DM.

12

Mit der Klage hat die Klägerin folgende Beträge geltend
gemacht:

13

37.940,67 DM Differenzbetrag 3. Quartal 2000

14

41.631,67 DM Erbbauzins 4. Quartal 2000

15

41.631,67 DM Erbbauzins 1. Quartal 2001

16

121.204,01 DM Klageforderung.

17

Die Klägerin hat beantragt,

18

19

die Beklagte zu verurteilen, an sie
121.204.01 DM nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
Basiszinssatz nach § 1 des Diskontsatz-Überleitungs-Gesetzes vom
09.06.1998 aus 37.940,67 DM seit dem 03.07.2000, aus 41. 631, 67 DM
seit dem 04.10.2000 und aus 41.631,67 DM seit dem 03.01.2001 zu
zahlen.

20

Die Beklagte hat beantragt,

21

die Klage abzuweisen.

22

Sie hat die Auffassung vertreten, eine Zahlungspflicht bestehe
nicht mehr, da der Klägerin die Erfüllung ihrer vertragsgemäßen
Verpflichtung infolge eines von keiner Seite zu vertretenden
Umstandes unmöglich geworden sei.

23

Unmöglich geworden sei nämlich die Zurverfügungstellung des
Grundstücks zur Errichtung von karitativen Zwecken dienenden
Gebäuden. Hierbei hat sich die Beklagte auf § 6 des Vertrages
gestützt. Sie hat behauptet, der am 07.01.1981 beschlossene
Bebauungsplan, der die Fläche als Sondergebiet ausweise, sei wegen
eines Abwägungsmangels rechtswidrig. Eine Nutzung der Fläche für
ein Krankenhaus sei ausgeschlossen, da sich in unmittelbarer
Nachbarschaft der Schießplatz befinde.

24

Die Unmöglichkeit der Nutzung gemäß dem vertraglich geregelten
Nutzungszweck sei von keiner Partei zu vertreten, was zur Folge
habe, daß auch die Zahlungspflicht entfalle.

25

Hilfsweise hat sich die Beklagte auf den Wegfall der
Geschäftsgrundlage berufen und hierzu behauptet, die Errichtung
eines Krankenhauses und/oder Altenwohnheims sei für beide Parteien
Vertragsgrundlage gewesen. Schon in den Vertragsverhandlungen sei
auf den beabsichtigten Verwendungszweck hingewiesen worden. Dieser
ergebe sich im übrigen auch ausdrücklich aus § 6 und § 15 des
Vertrages. Aufgrund der Nichtrealisierung der Neubaus des ev.
Krankenhauses K. sowie der Einrichtung des C.werkes e. V. sei die
Vertragsgrundlage entfallen. Auch später angedachte ähnliche
Projekte seien gescheitert.

26

Das Landgericht hat der Klage bis auf die geltend gemachten
Zinsen stattgegeben. Zur Begründung dieser Entscheidung hat die
Kammer im wesentlichen ausgeführt:

27

Den Klägern stünden die geltend gemachten Erbbauzinsen zu; diese
Beträge seien ihrerseits aber nicht zu verzinsen.

28

Das Erbbaurecht sei hinreichend bestimmt und damit wirksam. Der
Wirksamkeit stehe auch keine Unmöglichkeit entgegen. Zur Zeit der
Bestellung habe kein öffentlich-rechtliches Bauverbot bestanden;
bei dem Grundbesitz habe es sich rechtlich um Bauerwartungsland
gehandelt. Die Herstellung der Bebaubarkeit habe im
Verantwortungsbereich der Beklagten gelegen. Die Behauptung der
Beklagten, das Erbbaugrundstück sei nicht bebaubar, sei nicht
nachvollziehbar; seit 1981 bestehe ein Bebauungsplan, der weiterhin
in Kraft sei. Wenn die Beklagte ihn nunmehr aufgeben wolle, sei das
für die Zahlungsansprüche der Klägerin ohne Bedeutung. Die Beklagte
könne sich auch nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage
berufen. Als Erwerberin habe sie das Risiko getroffen, ob und wie
sich die Erwartung einer künftigen Bebaubarkeit erfüllen werde.
Dieses Risiko habe die Klägerin nach dem Vertrag nicht übernommen.
In die Risikosphäre der Beklagten sei insbesondere gefallen, daß
sich die in Aussicht genommenen Nutzer, der Träger der ev.
Krankenhauses K.-K. und das C.werk e.V., der Beklagten gegenüber
noch nicht verbindlich erklärt hatten.

29

Gegen dieses Urteil, auf das wegen aller weiteren Einzelheiten
Bezug genommen wird, hat die Beklagte form- und fristgerecht
Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel auch rechtzeitig
begründet.

30

Sie macht geltend:

31

Bis heute habe das Gelände nicht mit einem der Zweckbestimmung
entsprechenden Gebäude bebaut werden können (Berufungsbegründung S.
4 f., Bl. 113 f.). Ein Bebauungsplan von 1976 sei nichtig gewesen,
da er nicht im Einklang mit dem bestehenden Flächennutzungsplan
gestanden habe, der das Gelände damals als Freifläche ausgewiesen
habe (S. 6, Bl. 115). Im Jahre 1981 sei der Flächennutzungsplan
geändert und ein neuer Bebauungsplan aufgestellt worden; beide
Pläne seien bis heute gültig. In diesen Plänen sei das
Erbbaugelände als Sondergebiet ausgewiesen. Danach wäre eine
Bebauung im Prinzip zulässig; sie scheitere aber daran, daß eine
Erschließung des Geländes ausschließlich über eine Planstraße
vorgesehen sei, die über das Gelände eines benachbarten
Schießstandes führe und deshalb noch nicht errichtet worden sei und
derzeit auch nicht errichtet werden könne. Eine anderweitige
Erschließung - über Wohngebiete - sei nicht möglich (S. 7 f., Bl.
116 f.). Deshalb sei eine Bebauung des Grundbesitzes derzeit nicht
möglich.

32

Eine Reduzierung des Erbbauzinses ergebe sich unmittelbar aus §
2 Abs. 1 Satz 1 des Notarvertrages aus dem Jahre 1966. Denn danach
errechne sich dieser Zins aus der Höhe des Bodenwertes. Man sei
seinerzeit von Bauland (nicht: Bauerwartungsland) mit einem
Bodenwert von 35,00 DM/m² ausgegangen (S. 9, Bl. 118). Einer
Bebauung hätten damals weder das Fehlen eines Bebauungsplans, noch
die Bezeichnung des Grundstücks als Freifläche im
Flächennutzungsplan entgegengestanden. Dies habe sich erst in den
70er Jahren geändert (S. 10, Bl. 119). Nunmehr sei das Grundstück
nur noch als Ackerland nutzbar und habe einen Bodenwert von nur
noch 8,00 DM/m² (S. 12 f., Bl. 121 f.).

33

Dem Vertrag sei im Hinblick darauf, daß sich die
Zweckbestimmung, die ursprünglich in Aussicht genommen worden sei,
nicht mehr verwirklichen lasse, die Geschäftsgrundlage entzogen
worden. Die Geschäftsgrundlage des Vertrages sei in den §§ 6 und 15
konkretisiert worden. Alle Bemühungen der Beklagten, sie zu
verwirklichen, seien gescheitert. Auch heute sei kein Investor in
Sicht; daran werde sich bei einer restlichen Laufzeit des
Erbbaurechts von noch 64 Jahren auch nichts mehr ändern (S. 14, Bl.
123). Dies könne nicht einseitig zulasten der Beklagten gehen, es
habe vielmehr zum Wegfall der Geschäftsgrundlage geführt. Deshalb
könne sich die Beklagte nunmehr vom Vertrag lösen, zumindest dessen
Anpassung verlangen. Im Falle einer Anpassung müsse der heutige
Bodenwert für Ackerland zugrunde gelegt werden; nach diesem Maßstab
zahle die Beklagte auch inzwischen nur noch die Erbbauzinsen (S.
16, Bl. 125). Die Geschäftsgrundlage sei im übrigen auch dadurch
weggefallen, daß eine Bebauung heute nicht mehr zulässig sei (S. 16
ff., Bl. 125 ff.). Hilfsweise beruft sich die Beklagte für den
Fall, daß eine Bebauung schon im Jahre 1966 nicht zulässig gewesen
sei, darauf, in diesem Falle sei das Erbbaurecht gar nicht erst
wirksam entstanden (S. 19 f., Bl. 128 f.).

34

Sie beantragt

35

Abänderung des angefochtenen Urteils und Abweisung der
Klage;

Zurückweisung der Anschlußberufung der Kläger.

36

Die Klägerin beantragt

37

Zurückweisung der Berufung;

im Wege der Anschlußberufung:

38

die Beklagte zur Zahlung weiterer 124.895,01 DM an die Klägerin
zu verurteilen;

festzustellen, daß die aus dem Erbbaurechtsvertrag vom 18.
August 1966 (UR-Nr. ... des Notars Dr. G.) folgende Verpflichtung
der Beklagten zur Zahlung von Erbbauzins (§§ 2 und 3 des Vertrages)
unverändert fortbesteht.

39

Sie macht geltend:

40

Zur Zeit der Bestellung des Erbbaurechts sei der Grundbesitz
bebaubar gewesen. Trägerin der Planungshoheit sei ohnehin die
Beklagte gewesen (Berufungserwiderung Seite 2, Bl. 147). Auch wenn
die Träger des evangelischen Krankenhauses K./K. sowie das C.werk
aus finanziellen Gründen ihre Bebauungsabsichten aufgegeben hätten,
hätte es der Beklagten freigestanden, eine Bebauung in eigener
Regie vorzunehmen (Seite 3, Blatt 148). Daß sich alle von der
Beklagten ins Auge gefaßten Projekte nicht hätten verwirklichen
lassen, bestreitet die Klägerin mit Nichtwissen (Seite 4, Blatt
149), ebenso das Vorbringen der Beklagten, seit 1981 sei eine
Erschließung des Grundbesitzes nicht mehr gesichert und der südlich
des Erbbaugrundstücks gelegene Schießstand habe sich nicht verlegen
lassen (Seite 4 und 5, Blatt 149 f.). Ohnehin laufe diese Nutzung
des Nachbargrundstücks im Jahr 2006 aus. Für die Errechnung des
geschuldeten Erbbauzinses komme es nicht auf den heutigen Bodenwert
an (Seite 5 f., Blatt 150 f.). Auch könne nicht der Wert von
Ackerland zugrundegelegt werden; es handele sich um Bauerwartungs-
oder sogar um Rohbauland (Seite 6, Blatt 151).

41

Die Geschäftsgrundlage des Erbbaurechtsbestellungsvertrages sei
nicht weggefallen. Der Grundbesitz sei auch heute noch bebaubar.
Selbst wenn die Bebaubarkeit weggefallen wäre, ginge dies allein zu
Lasten der Beklagten. Es sei nie Absicht der Eigentümer gewesen,
sich an einem solchen Risiko zu beteiligen, Seite 7 Blatt 152. Die
Beklagte habe es in der Hand gehabt, die im Vertrag beschriebene
Bebauung alsbald durchzuführen und zu vollenden bzw. die
planungsrechtlichen Voraussetzungen dafür zu schaffen (Seite 8,
Blatt 153).

42

Mit der Anschlußberufung macht die Klägerin die Erbbauzinsen für
das zweite und dritte Quartal 2001 in Höhe von je 41.631,67 DM
geltend (Seite 2, Blatt 147).

43

Die Klägerin tritt der Anschlußberufung aus den Gründen ihrer
Berufung entgegen.

44

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf
die gewechselten Schriftsätze und eingereichten Unterlagen
verwiesen.

45

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

46

Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen
Erfolg, wohin- gegen sich die von Klägerin eingelegte
Anschlußberufung als begründet erweist. Das angefochtene Urteil des
Landgerichts entspricht der Sach- und Rechtslage.

47

Die Klägerin hat gegen die Beklagte weiterhin Anspruch auf
Zahlung von Erbbauzinsen in der mit der Klage und nunmehr der
Anschlußberufung geltend gemachten Höhe. Dieser Anspruch ergibt
sich aus den §§ 2 und 3 des Notarvertrages vom 18.08.1966. Er ist
entstanden und besteht weiterhin; eine Anpassung im Sinne der
Beklagten findet nicht statt.

48

Zur Berufung:

49

Das Erbbaurecht der Beklagten ist wirksam bestellt worden.

50

Es ist hinreichend bestimmt gewesen. Dies hat die Kammer im
angefochtenen Urteil bereits zutreffend ausgeführt. Im
Berufungsverfahren werden dagegen keine Angriffe geführt.

51

Die Beklagte bringt vor, das Erbbaurecht könne nicht wirksam
entstanden sein, weil das belastete Grundstück bereits zur Zeit der
Bestellung des Erbbaurechtes im Jahre 1966 nicht rechtmäßig
bebaubar gewesen sei. So liegt der Fall hier aber nicht.

52

Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofes (BGHZ 96, 385 ff. = NJW 86, 1605 f.) kann ein
Erbbaurecht nicht wirksam entstehen, wenn die Nutzung des in Rede
stehenden Grundstücks als Baugrund aus Rechtsgründen dauernd
ausgeschlossen ist (a.a.O. 1605 r.Sp.); so liegt der Fall z.B.
dann, wenn zur Zeit der Bestellung des Erbbaurechtes das Grundstück
im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, der seine Bebauung
ausschließt (BGH a.a.O.).

53

Im Streitfall war die Bebauung des
Erbbaugrundstücks bei Bestellung des Erbbaurechts im Jahr 1966
nicht auf Dauer ausgeschlossen.

54

Der Senat hat nicht zu entscheiden brauchen, ob eine Bebauung
der damals beabsichtigten Art (Krankenhaus, Altenheim) nach § 35
Abs. 2 BBauG 1960 (nur eine Anwendung dieser Vorschrift kommt
überhaupt in Betracht) zulässig gewesen ist oder ob dem die
abweichende Festsetzung im Flächennutzungsplan (Freifläche) als
öffentlicher Belang im Sinne der genannten Vorschrift
entgegengestanden hätte (vgl. dazu Bundesverwaltungsgericht, Urteil
vom 29. April 1964, BVwGE 18, 247, 252 f.). Auf diese Frage kommt
es für die Entscheidung des Streitfalls nicht an.

55

Jedenfalls war eine Bebauung des Grundstücks nicht auf Dauer
unmöglich. Denn die Beklagte war als Kreisfreie Stadt (damals wie
heute) Trägerin der Planungshoheit in Bezug auf die Bauplanung. Sie
hatte es also in der Hand, den bestehenden Flächennutzungsplan
jederzeit zu ändern und einen rechtswirksamen Bebauungsplan
aufzustellen, wie sie es zu einer späteren Zeit dann auch getan
hat, und damit die Möglichkeit einer Bebauung des Erbbaugrundstücks
mit den gewünschten Vorhaben zu eröffnen.

56

57

Die weitere Voraussetzung, daß die
Erschließung des Grundstücks gesichert sein mußte (vgl. § 30 BBauG
1960), war nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten damals
gegeben.

58

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die
Geschäftsgrundlage des der Erbbaurechtsbestellung zugrunde
liegenden schuldrechtlichen Vertrages nicht weggefallen.

59

Geschäftsgrundlage sind die bei Abschluß eines Vertrages
erkennbaren Vorstellungen einer Vertragspartei oder auch beider
Vertragsschließenden, die zwar nicht Vertragsinhalt geworden sind,
auf denen aber der Geschäftswille mindestens einer Vertragspartei
beruht (ständige Rechtsprechung, vgl. z.B. BGH NJW 97, 320, 323
l.Sp., m.N.; Palandt - Heinrichs § 242 BGB, Rn. 113 m.N.). Von der
Geschäftsgrundlage werden solche Umstände nicht umfaßt, die nach
dem Vertragszweck in den alleinigen Risikobereich nur einer der
Vertragsparteien fallen (ständige Rechtsprechung, vgl. z.B. BGH NJW
2000, 1714, 1716 r.Sp.; 92, 2690 f.; Palandt - Heinrichs a.a.O.,
Rn. 126, m.N.).

60

Nach diesem Grundsätzen kann im Streitfall nicht vom Wegfall
der Geschäftsgrundlage ausgegangen werden.

61

Mit Recht macht die Beklagte allerdings geltend,bei der
Bestellung des Erbbaurechtes sei den Eigentümern bekannt gewesen,
zu welchen Zwecken (Krankenhaus, Seniorenheim) das Erbbaurecht
damals bestellt werden sollte. Dies ergibt sich aus dem
Notarvertrag aus dem Jahre 1966. Aber gleichwohl kann nicht
angenommen werden, daß die Durchführbarkeit der von der Beklagten
bzw. den Trägern der ins Auge gefaßten Projekte (C.werk, ev. Kirche
als Träger des Krankenhauses K.-K.) zur Geschäftsgrundlage des der
Bestellung des Erbbaurechtes zugrunde liegenden schuldrechtlichen
Vertrages geworden ist. Die Rechtsverhältnisse zwischen der
Beklagten und den genannten Kostenträgern und der Inhalt etwaiger
zwischen diesen Beteiligten getroffenen Abmachungen waren den
damaligen Eigentümern ersichtlich unbekannt - anderes behauptet
auch die Beklagte im Prozeß nicht. Insbesondere konnten die
Eigentümer damals nicht wissen, daß die Finanzierung der
durchzuführenden Projekte seinerzeit noch in keiner Weise gesichert
war und sich deshalb in der Folgezeit - wie dann im Jahre 1967 auch
tatsächlich geschehen (Berufungsbegründung S. 5, Bl. 146 d.A.) -
Probleme einstellen würden. Im übrigen hätten sich die Eigentümer
nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) auch nicht darauf einlassen
müssen, im Falle solcher Probleme seien die Vereinbarungen zum
Erbbaurecht abzuändern oder aufzuheben. Sie hätten sich vielmehr
auf den Standpunkt stellen dürfen, dies sei ausschließlich Sache
der Beklagten, die insoweit - jedenfalls im Verhältnis der
Vertragsparteien zueinander - allein die maßgeblichen Dinge in der
Hand hatte.

62

Gleiches gilt, soweit die Beklagte geltend macht, auch andere
Projekte für eine Bebauung des Grundbesitzes hätten sich letztlich
nicht verwirklichen lassen. Davon war im übrigen - soweit
ersichtlich - schon ihr eigener Geschäftswille bei Abschluß des
Vertrages von 1966 nicht beeinflußt, da die Beklagte damals selbst
mit mit den späteren finanziellen Problemen bei der Verwirklichung
der ursprünglichen Projekte nicht gerechnet hat.

63

Weiter macht die Beklagte geltend, sie habe im Jahre 1976 einen
Bebauungsplan aufgestellt, der sich dann als nichtig herausgestellt
habe (Berufungsbegründung S. 7, Bl. 148). Auch das ist kein
rechtlich relevanter Umstand.

64

65

Die Beklagte hat bei der Aufstellung
des Bebauungsplans vom 5. Februar 1976 die Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts nicht zu Kenntnis genommen, wonach ein
Bebauungsplan nichtig ist, wenn er - wie es hier der Fall war -
nicht aus dem Flächennutzungsplan "entwickelt worden ist". Diese
Rechtsprechung hätte den zuständigen Bediensteten der Beklagten,
die einschlägige Fachkenntnisse entweder gehabt haben oder
jedenfalls hätten haben oder sich verschaffen müssen, bekannt sein
müssen; das einschlägige Urteil des Bundesverwaltungsgerichts ist
veröffentlicht in NJW 75, 1985, also zeitlich vor Erlaß des in Rede
stehenden Bebauungsplanes. Es hätte seinerzeit bei der Beklagten
bekannt sein müssen. Die Behörde hätte damals einen neuen
Flächennutzungsplan aufstellen und aus ihm den Bebauungsplan
entwickeln müssen. Wenn sie das nicht getan hat, aus welchen
Gründen auch immer, kann sie daraus den Grundstückseigentümern
gegenüber Rechte nicht herleiten.

66

Schließlich beruft sich die Beklagte darauf, als sie 1981 einen
neuen Flächennutzungsplan und einen neuen Bebauungsplan erlassen
habe, wonach eine mit der Zweckbestimmung des Erbbaurechts im
Einklang stehende Bebauung zulässig gewesen wäre, sei gleichwohl
eine Bebauung auf dem Erbbaugrundstück letztlich nicht mehr
zulässig gewesen, weil nunmehr die Erschließung dieses Grundstücks
nicht mehr gesichert gewesen sei (Berufungsbegründung S. 7, Bl.
116).

67

68

Dieses Vorbringen ist insoweit unklar,
als sich aus ihm nicht erschließt, was die Beklagte, wenn es denn
so gewesen sein sollte, zu den genannten Planungsänderungen bewogen
haben mag. Selbst wenn aber zugunsten der Beklagten gleichwohl als
wahr unterstellt wird, eine Erschließung des Grundbesitzes sei
tatsächlich zu der genannten Zeit nicht mehr gesichert gewesen,
führt das nicht zur Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der
Geschäftsgrundlage auf den Streitfall. Denn auch hier handelt es
sich um einen Umstand, der ausschließlich in den Risikobereich der
Beklagten fällt.

69

70

Für den Fall, daß die Vertragsparteien
bei Bestellung eines Erbbaurechts von dem Vorliegen von
Bauerwartungsland ausgegangen sind und daß sich die Bauerwartung
des Erbbauberechtigten später zerschlägt, hat der Bundesgerichtshof
einen Wegfall der Geschäftsgrundlage verneint (BGH NJW 87, 2674,
2676 r.Sp.).

71

72

Gleiches gilt im Streitfall. Hier hat
zwar objektiv möglicherweise Bauerwartungsland noch nicht
vorgelegen. Aber die Beklagte hat es im Jahr 1966 und auch in den
Folgejahren in der Hand gehabt, durch Aufstellung eines
Bebauungsplanes (nach 1975 und dem Vorliegen der damals neuen
Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes bei gleichzeitiger
Änderung des Flächennutzungsplans) die Voraussetzungen für eine
Bebaubarkeit des hier in Rede stehenden Areals zu schaffen. Wenn im
nachhinein die ursprünglich gegebene Voraussetzung, daß die
Erschließung des Baugeländes gesichert sein mußte, wirklich -
entsprechend dem Vorbringen der Beklagten - weggefallen sein
sollte, dann war das ebenfalls ihr alleiniges Risiko.

73

74

Davon abgesehen fällt das vorerwähnte
Problem der Erschließung im Jahre 2006 - also vom Zeitpunkt der
mündlichen Verhandlung vor dem Senat gerade mal in 5 Jahren -
ohnehin weg, da dann unstreitig das für den Betreiber des südlich
des Erbbaugrundstücks vorhandenen Schießstandes von der Beklagten
bestellte Erbbaurecht auslaufen wird und dann die im Bebauungsplan
vorgesehene Erschließung über eine Planstraße möglich sein wird,
die über das Gelände des jetzigen Schießstandes führt. Schon das
läßt eine Äquivalenzstörung, die ein Ausmaß erreichen würde, das
zur Anwendung der Regeln über die Geschäftsgrundlage führen könnte,
ausscheiden.

75

Schließlich meint die Beklagte, jedenfalls reduziere sich der
geschuldete Erbbauzins, weil er nunmehr auf der Basis eines
Grundstückswertes für Ackerland zu berechnen sei
(Berufungsbegründung S. 9 f., Bl. 118 f.). Auch das ist nicht
richtig.

76

Ausweislich des damaligen
Notarvertrages hat die Beklagte Ackerland übernommen (so
ausdrücklich in § 1 zu Parzelle 57/14) und dafür einen Erbbauzins
auf der Basis von Bauland (so ihr Vorbringen) vereinbart. Dies hat
sie ersichtlich deshalb gemacht, weil sie damals davon ausgegangen
ist, die im Notarvertrag genannten Bauvorhaben würden sich
tatsächlich verwirklichen lassen. Der Erbbauzins, berechnet nach
einem Bodenwert von damals 35,00 DM/m² (§ 2 des Vertrages, Bl. 8
d.A.), war damit für die Zukunft festgeschrieben. Ändern konnte er
sich für die Folgezeit nur noch nach Maßgabe der
Wertsicherungsklausel in § 3.

77

Damit erweist sich die Berufung der
Beklagten insgesamt als unbegründet.

78

Zur Anschlußberufung

79

Aus den gleichen Gründen erweist sich der mit der
Anschlußberufung gestellte weitere Zahlungsantrag der Klägerin,
gegen dessen Höhe die Beklagte in diesem Prozeß weitere
Einwendungen nicht erhoben hat, als begründet.

80

Für den mit der Anschlußberufung zusätzlich gestellten
Feststellungsantrag ist das erforderliche Feststellungsinteresse zu
bejahen. Die Beklagte bestreitet den Anspruch der Klägerin auf
Zahlung von Erbbauzinsen in der vertraglich geschuldeten Höhe für
die Vergangenheit und Zukunft. Dies führt zur Zulässigkeit des
Feststellungsantrags, der nach den vorstehenden Erwägungen auch
begründet ist.

81

Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 91,
97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

82

Streitwert des Berufungsverfahrens:

83

Berufung: 121.204,01 DM

Anschlußberufung: 124.895,01 DM (Zahlungsantrag)

84

5.000,00 DM (Feststellungsantrag) 251.099,02 DM

85

Die Beschwer der Beklagten liegt oberhalb der
Revisionssumme.