Amtsgericht Aachen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2002-04-25, Aktenzeichen 12 UR II 218/01 WEG
ECLI:DE:AGAC1:2002:0425.12UR.II218.01WEG.00

Tenor

I.

Von den in der Eigentümerversammlung vom 20.10.2001 gefassten Beschlüssen werden folgende in folgendem Umfang für ungültig erklärt:

- Tagesordnungspunkt 5 insgesamt (Einzel- und Gesamtjahresabrechnung 2000, Entlastung des Beirates und Entlastung der Verwaltung)

- Tagesordnungspunkt 6, soweit dort eine Sonderumlage in Höhe von 25.000,00 DM beschlossen wurde,

- Tagesordnungspunkt 7 insgesamt (Bevollmächtigung der Verwaltung, wirtschaftliche Gegebenheiten zur Vermietung der Gewerbeeinheiten auszunutzen und dazu rechtlichen Rat auf Kosten der Gemeinschaft einzuholen sowie Haftungsfreistellungen für Verwaltung und Beirat).

II.

Im übrigen werden die Anträge zurückgewiesen.

III.

Von den Gerichtskosten des Verfahrens tragen die Antragstellerin und die Antragsgegener je die Hälfte. Seine außergerichtlichen Kosten trägt jeder Beteiligte selbst.

IV.

Geschäftswert:

Tagesordnungspunkt 5:	55.381,94 Euro

Tagesordnungspunkt 6:	65.268,59 Euro

Tagesordnungspunkt 7:	3.000,00 Euro

Tagesordnungspunkt 14:	3.000,00 Euro

Protokollberichtigung:	500,00 Euro

Gesamt:	127.150,53 Euro

1

G r ü n d e

2

Die Antragstellerin sowie die Antragsgegner bilden die im Beschlussrubrum bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft, welche vom ebenfalls oben bezeichneten Verwalter verwaltet wird. Ein größerer Teil der Antragsgegner wohnt im Großraum Stuttgart.

3

Die Teilungserklärung besteht aus der ursprünglichen Teilungserklärung und einem Nachtrag. Zur Kostenverteilung ist folgendes festgelegt:

4

Nach § 14 der ursprünglichen Teilungserklärung sind die Bewirtschaftungskosten, bestehend aus Verwaltungskosten und Betriebskosten entsprechend § 27 der II. Berechnungsverordnung sowie den Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von den Wohnungseigentümern auf der Grundlage der Miteigentumsanteile zu tragen, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist. Dies gilt auch für die Verwaltungsgebühr. Innerhalb des Unterpunktes Betriebskosten ist geregelt, dass alle mit der Tiefgarage in Verbindung stehenden Kosten, insbesondere die Kosten ihrer Instandhaltung, Verwaltung, Säuberung und ähnliches diejenigen Eigentümer tragen, denen das Sondernutzungsrecht an Tiefgaragenplätzen eingeräumt ist. Hinsichtlich der Heizkosten ist eine gesonderte Regelung getroffen.

5

Nach § 18 war für die noch nicht fertiggestellten Gewerbeeinheiten ursprünglich bestimmt, dass soweit und solange diese nicht ausgebaut sind, der jeweilige Eigentümer dieser Einheiten nur die anteiligen Kosten der Versicherungen und der Steuern trägt.

6

Vor Genehmigung der Teilungserklärung errichteten die teilenden Eigentümer eine Änderungsurkunde und bestimmten in Aufhebung und Ersetzung des soeben zitierten § 18, dass soweit und solange die hier betroffenen Gewerbeeinheiten nicht fertiggestellt/nutzungsfähig sind. Der Antragsgegner L bzw. im Veräußerungsfall der jeweilige Eigentümer dieser Einheiten nur die anteiligen Kosten der grundstücks- und bausubstanzbezogenen Versicherungen und Steuern trägt. Während dieser Zeit finden insbesondere die §§ 8, 12 und 14 der Teilungserklärung keine Anwendung. Anstelle der Miteigentumsanteile als Berechnungsgrundlage von Lasten, Kosten und Gebühren soll Bewertungsgrundlage das tatsächliche Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen zueinander sein. Die Bestimmungen hinsichtlich der Garagen-/Stellplätze bleiben unverändert.

7

Noch stets sind in der Anlage nicht sämtliche Sondereigentumseinheiten fertiggestellt.

8

Am 20.10.2001 fand in Aachen eine Eigentümerversammlung statt, in welcher u.a. folgende Beschlüsse gefasst wurden:

9

Tagesordnungspunkt 5:

10

Genehmigung der Jahresabrechnung 2000 in ihrer Einzel- und Gesamtabrechnung sowie Entlastung des Beirates und der Verwaltung."

11

In dieser Jahresabrechnung wurden die eingestellten Kosten nach verschiedenen Schlüsseln umgelegt. Angewandt wurden dabei, jeweils berechnet auf der Grundlage der tatsächlichen Flächen, unter anderem folgende Schlüssel:

12

Schlüssel 1 (Fertiggestellte Einheiten ohne Stellplätze und Tiefgaragen):

13

Wasser, Schmutzwasser, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Aufzugskosten und allgemeine Wartungen.

14

Schlüssel 2 (Fläche der fertiggestellten Einheiten einschließlich Garagen und Stellplätze):

15

Straßenreinigung, Allgemeinstrom, Hausmeister, Niederschlagswasser.

16

Schlüssel 4 (Fertiggestellte und nicht fertiggestellte Flächen einschließlich Stellplätze und Tiefgaragenplätze):

17

Versicherungen, Instandhaltung.

18

Schlüssel 5 bzw. 6 (Fertiggestellte und nicht fertiggestellte Einheiten bis 50 m² bzw. über 50 m²):

19

Verwaltungsgebühren.

20

Dabei wurden die Flächen der Stellplätze im Hof mit 1/4 der Fläche und der Stellplätze in der Garage mit 1/2 der Fläche berücksichtigt. Außerdem wurde bezüglich einzelner Kosten weiter differenziert.

21

Tagesordnungspunkt 6:

22

Wirtschaftsplan 2002 sowie eine Sonderumlage zur Deckung der Liquidität für den Rest des Jahres 2001; hinsichtlich dieser Sonderumlage in Höhe von 25.000,00 DM ist kein Verteilungsschlüssel bestimmt.

23

Tagesordnungspunkt 7:

24

Bevollmächtigung der Verwaltung, die wirtschaftlichen Gegebenheiten zur Vermietung der Gewerbeeinheiten nach Abstimmung mit dem Beirat auszunutzen. Bevollmächtigung der Verwaltung, dazu rechtlichen Rat auf Kosten der Gemeinschaft einzuholen. Freistellung der Verwaltung und des Beirates aus der Haftung für eventuelle rechtliche Fehler für die damit zusammenhängenden Maßnahmen.

25

Hintergrund dieses Beschlusses ist, dass die Anlage über kleine nicht oder nur schwer vermietbare Gewerbeeinheiten verfügt, welche über einen im Gemeinschaftseigentum stehenden Flur zugänglich sind. Ziel dieses Beschlusses ist, unter Einbeziehung dieses Flures, größere und deshalb leichter vermietbarere Gewerbeeinheiten zu schaffen.

26

Tagesordnungspunkt 14:

27

Beauftragung der Verwaltung zu eingehenden Voruntersuchungen gemeinsam mit dem Bausachverständigen und einem Dachdecker hinsichtlich der Dachfläche im rechten Turm der Anlage. Nach dem Vorliegen der Ergebnisse und der zu erwartenden Kosten soll die Verwaltung in Abstimmung mit dem Beirat eine eventuelle Auftragsvergabe zur Sanierung der Dachfläche abstimmen, wie auch im Zusammenhang mit Tagesordnungspunkt 11 (Fassadenanstrich) beschlossen wurde.

28

Die Antragstellerin trägt vor, die Jahresabrechnung 2000 sei falsch, da die Umlageschlüssel nicht der Teilungserklärung entsprächen und keine allseitige Zustimmung zur Änderung der Verteilungsschlüssel vorliege. Außerdem seien in die Jahresabrechnung Übernachtungskosten für den Verwalter und Beiratsmitglieder eingestellt, die nur deshalb entstanden seien, da eine Eigentümerversammlung in der Nähe von Stuttgart abgehalten wurde. Außerdem seien Übernachtungskosten von Beiratsmitgliedern in die Abrechnung eingestellt, welche durch in Süddeutschland lebende Beiratsmitglieder anlässlich einer Eigentümerversammlung in Aachen entstanden seien. Weiter seien Kosten für die Entfernung eines Teppichs im Appartement 1 a und Kosten für die Teppicherneuerung eingestellt, obwohl es sich um Sondereigentum handele. Auch sei die Position Auswechslung einer statisch relevanten Balkenlage im Sondereigentumsbereich noch erläuterungsbedürftig.

29

Der Wirtschaftsplan 2002 entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da mit einer Unterdeckung zu rechnen sei. Außerdem sei mit Miteigentumsanteilen ein falscher Verteilungsschlüssel gewählt worden.

30

Die Sonderumlage sei bereits deshalb nicht ordnungsgemäß zustande gekommen, weil sie nicht in der Einladung bezeichnet gewesen sei.

31

Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 7 vermische die Interessen von Mietverwaltung und Wohnungseigentumsverwaltung.

32

Der Tagesordnungspunkt 14 betreffe Sanierungskosten im Sondereigentum.

33

Darüber hinaus trägt die Antragstellerin vor, das Protokoll sei unvollständig und enthalte bei der Mitteilung, dass der Rückstand von 1.500,00 DM eines Miteigentümers von einem Rechtsanwalt bearbeitet werde, nicht die Zusage der Verwaltung, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft dadurch keine Rechtsanwaltskosten entstünden.

34

Außerdem sei hinsichtlich der Sonderumlage im Protokoll nicht enthalten, dass der Ehemann der Antragstellerin darauf verwiesen habe, dass die Sonderumlage nicht Gegenstand der Tagesordnung war und deshalb ein Beschluss nicht zulässig sei. Hierzu habe die Verwaltung, vertreten durch Herrn S, erwidert, "sie sollten sich darüber mal keine Gedanken machen".

35

Die Antragstellerin beantragt,

36

die Tagesordnungspunkte 5, 6, 7 und 14 für ungültig zu erklären und das Protokoll zu berichtigen.

37

Die Antragsgegner haben keinen Antrag gestellt.

38

Die Verwalterin beantragt,

39

zu den Tagesordnungspunkten 5 und 6 das Rechtliche zu erkennen und den Antrag hinsichtlich der Tagesordnungspunkte 7 und 14 zurückzuweisen.

40

Die Verwalterin trägt vor, der Verteilungsschlüssel der Jahresabrechnung 2000 ergebe sich jeweils aus Mehrheitsbeschlüssen der Gemeinschaft.

41

Eine aus der Eigentümergemeinschaft gebildete Interessengemeinschaft habe mit dem Antragsgegner L eine Vereinbarung getroffen, dass dieser abweichend von der Teilungserklärung neben Grundsteuer und Versicherung zusätzlich die Kosten für Verwaltung und Instandhaltung entsprechend den auf die BGB-Gesellschaft entfallenden Eigentumsanteilen zahle. Wenn diese, zugegebenermaßen nicht von allen Wohnungseigentümern abgeschlossene Vereinbarung nicht in den Abrechnungen umgesetzt werde, hätten nur einzelne Eigentümer Freistellungsansprüche gegen den Antragsgegner L, die außerdem bei Veräußerungen im Zweifel nicht abgetreten worden seien.

42

Die Verteilung der Kosten für das Kabelfernsehen auf die Wohnungseigentümer einzeln ergebe sich daraus, da dies auch Grundlage des Vertrages mit der B GmbH sei. Wenn hier anders abgerechnet würde, würden die Eigentümer größerer Wohnungen bzw. von Wohnungen mit höheren Miteigentumsanteilen das Kabelfernsehen der übrigen Eigentümer mit finanzieren. Außerdem wäre dann eine ordnungsgemäße Umlage auf die jeweiligen Mieter nicht mehr möglich.

43

Die Verteilung der Verwaltungskosten unter Inansatzbringung der Wohnungsgrößen bis und über 50 m² ergebe sich so aus dem Verwaltungsvertrag, welcher als Bündel von Einzelrechtsverhältnissen zwischen den Teil-/Wohnungseigentümern und dem Verwalter der Teilungserklärung als Vereinbarung vorgehe.

44

Da ca. 90 % aller Wohnungseigentümer und auch ein Teil der Beiratsmitglieder in Süddeutschland wohnen, finde die Eigentümerversammlung abwechselnd in Aachen und in Süddeutschland statt. Die Umlage der Übernachtungskosten sei bislang nicht beanstandet worden. Die Teppicherneuerung in der Souteraineinheit 1 a) sei eine Folge eines Rückstauschadens aus dem Gemeinschaftseigentum nach starken Regenfällen. Die teilweise Auswechslung der statisch relevanten Balkenlage sei aufgrund eines Feuchteschadens am Gemeinschaftseigentum notwendig geworden.

45

Der Wirtschaftsplan berücksichtige alle aktuell anstehenden Kosten. Im übrigen sei die Instandhaltungsrücklage, die bisher 1,00 DM pro Quadratmeter pro Monat betragen habe, auf 1,75 DM pro Quadratmeter pro Monat angehoben worden.

46

Die Sonderumlage sei erforderlich gewesen, weil zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung zu wenig Geld vorhanden gewesen sei.

47

Tagesordnungspunkt 7 ermächtige die Verwaltung, aufgrund der unklaren Rechtslage, Rat einzuholen, was hinsichtlich der besseren Vermietbarkeit von 4 gewerblichen Teileigentumsflächen im Anbau möglich sei. So lange diese unvermietet seien, schade dies auch der Wertigkeit des Gesamtobjektes.

48

Tagesordnungspunkt 14 entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung.

49

Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

50

Die zulässigen Anträge der Antragstellerin sind zum Teil begründet.

51

A)

52

Die Jahresabrechnung 2000 mit den damit gefassten Entlastungsbeschlüssen war für ungültig zu erklären, da diese Jahresabrechnung nicht den in der Teilungserklärung festgelegten Verteilungsschlüssel vollständig respektiert.

53

Die Teilungserklärung enthält eine differenzierte und auch komplizierte Regelung für den Zeitraum, in welchem, wie noch stets, nicht sämtliche Gewerbeeinheiten fertiggestellt sind. Letztlich ergibt sich aus der Teilungserklärung unter Berücksichtigung der Änderung im neuen § 18, dass die Kosten nach den tatsächlichen Wohn-/Nutzungsflächen umzulegen sind. Dies respektiert die angefochtene Abrechnung auch. Das Gericht hat insoweit keine Bedenken, dass die Wohnungsfläche nach Aufmaß und nicht nach dem Prospekt gemessen wurde, da die Teilungserklärung ausdrücklich auf das "tatsächliche" Verhältnis der Flächen zueinander abstellt.

54

Dagegen widerspricht die Abrechnung der Teilungserklärung schon darin, dass für die Garagen und Stellplätze, soweit sie einzubeziehen sind, lediglich 1/4 bzw. 1/2 der Fläche angesetzt sind. Für diese Differenzierung, die einen sachlichen Hintergrund haben mag, ergibt sich aus der Teilungserklärung nichts. Vielmehr bestimmt die Teilungserklärung die jeweiligen Flächen ohne Einschränkung als Maßstab. Bereits bei Vereinbarung der Teilungserklärung war offensichtlich, dass die Tiefgaragen- und Hofstellplätze zumindest für Teile der auf sie umgelegten Abrechnungspositionen weniger Aufwand verursachen, als etwa die Wohnungen oder Gewerbeeinheiten. Gleichwohl wurde in der Teilungserklärung hier keine Differenzierung vorgenommen, so dass dies auch nun in der Abrechnung nicht möglich ist. Die Richtigkeit dieser Erwägung ergibt sich außerdem auch daraus, dass die Festlegung eines Schlüssels von 1/4 bzw. 1/2 der Fläche nur willkürlich wählbar ist. Den gleichen Gerechtigkeitsgehalt hätte etwa eine Festlegung auf 1/3 bzw. 2/3 der Fläche. (so auch KG WM 2002, 102 ff.).

55

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 7 in der Eigentümerversammlung vom 23.11.1996, in welchem diese nur anteilige Anrechnung der Tiefgaragen- bzw. Außenstellplatzflächen beschlossen wurde. Dieser Beschluss sollte die Teilungserklärung ändern, ohne dafür durch eine Öffnungsklausel gedeckt zu sein. Der Eigentümergemeinschaft fehlte hierzu die Beschlusskompetenz, so dass dieser Beschluss nichtig ist (BGH NJW 2000, 3500 ff.). Dabei kann dieser nichtige Beschluss auch nicht nur als zulässige Ausgestaltung der Teilungserklärung verstanden werden. Vielmehr enthält die abschließende Regelung der Teilungserklärung - wie soeben ausgeführt - keine Lücke, die durch Mehrheitsbeschluss ausgefüllt werden könnte.

56

Dahinstehen kann in diesem Zusammenhang weiter die neuerdings diskutierte Überlegung, dass die Teilungserklärung nur für Gemeinschaftskosten im strengen Sinne einen Umlegungsmaßstab festlegt, während die im Sondereigentum entstehenden Kosten, welche lediglich über die Gemeinschaft verwaltet werden, einer mehrheitsfähigen Entscheidung zugänglich seien (zuletzt Armbrüster, ZWE 2002, 145 ff. m.w.N.). Denn dieser nichtige Beschluss vom 23.11.1996 regelt ausdrücklich die Verteilung sämtlicher, also auch der unzweifelhaft gemeinschaftseigentumsbezogenen Kosten.

57

Nicht von der Teilungserklärung gedeckt ist auch die Verteilung der Kosten für das Kabelfernsehen auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach der Anzahl der Wohnungseigentumseinheiten. Vielmehr wären diese Kosten ebenfalls nach der Teilungserklärung für den noch nicht fertiggestellten Zeitraum nach Flächen zu verteilen gewesen. Das Gericht verkennt dabei nicht, dass die B GmbH in ihrem Vertrag mit der Eigentümergemeinschaft auf der Basis der versorgten Wohn- und Gewerbeeinheiten kalkuliert hat. Dies betrifft jedoch nur das Außenverhältnis der Eigentümergemeinschaft zum Kabelbetreiber, nicht aber die Frage der Verteilung dieser Kosten im Innenverhältnis der Gemeinschaft. Der Vertrag im Außenverhältnis ist dabei auch nicht geeignet, die für das Innenverhältnis erforderliche Regelung zu ersetzen. Einen "Mehrheits"-Beschluss, in welchem die Verteilung im Innenverhältnis geändert wurde, hat die Gemeinschaft nicht gefasst. Deshalb erübrigt es sich auch hier, darauf einzugehen, ob mit der oben zitierten neueren Meinung in der Literatur ein Mehrheitsbeschluss möglich wäre. Diese Frage kann auch zum derzeitigen Zeitpunkt nicht abschließend beantwortet werden, so daß der Gemeinschaft zum jetzigen Zeitpunkt von derartigen Beschlüssen abzuraten ist. Entscheidungen der Obergerichte liegen hierzu noch nicht vor. Vielmehr wurde bisher einheitlich vertreten, dass auch im Sondereigentum entstehende Kosten, Kosten der Gemeinschaft sind (vgl. etwa OLG Celle, WM 1987, 97 ff. (für Kabelanschlusskosten) oder BayObLG WM 1994, 160 ff.) Zu bedenken ist allerdings, dass sich die nun aufdrängende Frage vor Erlass der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 20.09.2000 in dieser Schärfe nicht gestellt hatte. Diese neue Literaturmeinung aufgenommen hat bislang nur AG Hannover WE 2002, 92.

58

Insoweit die vermietenden Eigentümer in ihren jeweiligen Mietverträgen auf ihre Mieter nur die Kabelkosten der jeweiligen Wohnungen umlegen könnten, resultiert dies aus einem Auseinanderfallen der Regelungen in der Teilungserklärung und in den Mietverträgen, welchen die jeweiligen Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss Rechnung tragen können. Die Kosten eines Einzelanschlusses jedenfalls wären noch immer höher.

59

Dem kann auch nicht entgegen gehalten werden, dass die einzelnen Wohnungseigentümer gemäß § 242 BGB einen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung haben, weil außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an dieser als grob unbillig erscheinen lassen (vgl. Schuschke NZM 2001, 497 ff. (499)). Bei der Beurteilung dieser Frage können nicht die Kosten eines Einzelvertrages bzw. eines anteiligen Sammelvertrages gegeneinander gehalten werden, sondern nur die innerhalb des Sammelvertrages nach Wohnungseigentum bzw. nach Fläche verteilten Kosten. Eine grobe Unbilligkeit bei dieser Vergleichsbetrachtung ist nicht erkennbar.

60

Im übrigen hat die Verwaltung inzwischen einen Anschlußvertrag mit der Gemeinschaft vorgelegt, welcher nach dem Vertrag mit dem Mietpool geschlossen wurde. Deshalb dürfte die grundsätzliche Abrechnung über Jahresabrechnung der Gemeinschaft zutreffend sein.

61

Ebenfalls nicht mit der Teilungserklärung zu vereinbaren ist die Differenzierung bei der Umlegung der Verwaltungskosten auf Einheiten bis und über 50 m² Fläche. Eine Regelung im Verwaltervertrag vermag ebenfalls eine Vereinbarung zur Änderung der Teilungserklärung nicht zu ersetzen. Letztlich hat es die Eigentümergemeinschaft selbst zu vertreten, wenn sie einen Verwaltervertrag abschließt, welcher sich hinsichtlich der Kosten nicht mit der Teilungserklärung deckt.

62

Deshalb entspricht es ebenfalls nicht der Teilungserklärung, in Umsetzung des Vertrages eines als Interessengemeinschaft der Eigentümer C-Platz handelnden Teiles der Eigentümer im Jahre 1990 mit dem Antragsgegner L neben Grundsteuer und Versicherung auch die Kosten für Verwaltung und Instandhaltung auf die nicht fertiggestellten Einheiten zu verteilen. § 18 Ziff. 6 der geänderten Teilungserklärung bestimmt hierfür ausdrücklich, dass der Antragsgegner L bzw. der jeweilige Eigentümer dieser noch nicht fertiggestellten/nutzungsfähigen Gewerbeeinheiten nur die anteiligen Kosten der grundstücks- und bausubstanzbezogenen Versicherungen und Steuern trägt. Eine hiervon abweichende Kostenverteilung kann nicht mit dem schuldrechtlichen Vertrag nur einzelner, zum Teil auch ehemaliger Eigentümer mit dem Antragsgegner L gerechtfertigt werden. Der dadurch mögliche und wohl auch vorprogrammierte Verlust von Individualansprüchen bei Veräußerungen hätte jeweils bei den einzelnen Veräußerungen schon verhindert werden müssen.

63

Nach alledem wären die Kosten deshalb wie folgt zu verteilen:

64

Schlüssel 1 (fertiggestellte Einheiten ohne Stellplätze):

65

Wasser, Schmutzwasser, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Aufzugskosten, allgemeine Wartungen (ohne Tiefgarage), Kabelfernsehen.

66

Schlüssel 2 (fertiggestellte Einheiten mit Stellplätzen in voller Fläche):

67

Straßenreinigung, Allgemeinstrom, Hausmeister, Niederschlagswasser, Verwaltergebühren.

68

Schlüssel 4 (fertiggestellte und nicht fertiggestellte Einheiten mit Stellplätzen in voller Fläche):

69

Grundstücks- und bausubstanzbezogene Versicherungen und Steuern.

70

Schlüssel 8 (Tiefgaragenflächen in voller Höhe):

71

Nur auf die Tiefgarage bezogene Kosten der Instandhaltung, Verwaltung, Säuberung u.ä.

72

Soweit die Antragstellerin weitere Einzelpositionen bestritten hat, ist im Grundsatz festzuhalten, dass sämtliche von der Gemeinschaft getätigten Ausgaben, ob berechtigt oder nicht, in die Abrechnung einzustellen sind. Unabhängig davon ist die Frage, ob diese Ausgaben tatsächlich hätten getätigt werden dürfen. Wie in diesem Zusammenhang von den Beteiligten selbst bereits ausgeführt wurde, können jedenfalls Reparaturkosten am Sondereigentum nur dann im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung von der Gemeinschaft bezahlt werden, wenn diese derartige Aufwendungen auch verschuldet hat. Wenn also durch einen von der Gemeinschaft nicht verschuldeten Schaden am Dach bzw. an Wasserleitungen ein Feuchtigkeitsschaden der Souterraineinheiten 1 a) entstanden ist, ist dies grundsätzlich vom jeweiligen Sondereigentümer zu zahlen. Gleiches gilt für den ausgewechselten Balken, wobei in Ermangelung näheren Vortrages hier nicht beurteilt werden kann, ob es sich aufgrund der offensichtlich vorgetragenen statischen Relevanz dieses Balkens nicht um Gemeinschaftseigentum handelt.

73

Eine Grundlage zum Ersatz von Übernachtungskosten sowohl von Verwalter und Beirat für in Sindelfingen stattfindende Versammlungen, als auch für Beiräte für in Aachen stattfindende Versammlungen ist nicht gegeben. Vielmehr hat eine Eigentümerversammlung zumindest in räumlichem Bezug zur Wohnanlage stattzufinden. Übernachtungskosten, die hierfür bei einzelnen Eigentümern -auch Beiräten- entstehen, sind von diesen selbst zu tragen. Selbst ein Versammlungsort, welcher für 80 % der Wohnungseigentümer gut erreichbar ist, sich aber nicht im näheren Umkreis der Wohnanlage befindet, ist nicht mehr zumutbar (Bärmann/Pick/Merle, 8. Auflage 2000, § 24 Rn. 47 unter Verweis auf OLG Köln, WE 1990, 171).

74

Die Entlastungbeschlüsse waren ebenfalls aufzuheben, da diese zumindest dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, solange die Jahresabrechnungen noch nicht genehmigt sind.

75

B)

76

Ebenfalls für ungültig zu erklären war der unter Tagesordnungspunkt 6 gefasste Beschluss zur Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 25.000,00 DM. Dieser Beschluss, welcher Liquiditätsprobleme für das Ende des Jahres 2001 beheben sollte, ist schon deshalb aufzuheben, weil ein Verteilungsschlüssel nicht festgelegt ist. Zwar ist bereits entschieden, dass die betragsmäßige Festsetzung der anteiligen Verpflichtung des einzelnen Eigentümers entfallen kann, wenn die Einzelbeträge nach objektiven Maßstäben eindeutig bestimmbar und von den Wohnungseigentümern ohne weiteres selbst errechenbar sind (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rn. 37). Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Vielmehr enthält die Teilungserklärung ein Bündel komplizierter Verteilungsschlüssel, denen nicht entnommen werden kann, welcher nun für diese Sonderumlage gilt. Insoweit der Verwalter im Termin erklärt hat, er habe diese Sonderumlage nach dem Schlüssel für Instandhaltungen umgelegt, ist dies nicht zwingend. Dem Beschluss, welcher wie eine Grundbucherklärung auszulegen ist, ist nicht zu entnehmen, ob damit ein Instandhaltungsrückstau bezahlt werden soll, oder etwa die Kosten des Hausmeisterlohnes nicht mehr gedeckt sind.

77

Deshalb kann dahinstehen, ob dieser Beschluss trotz fehlender Bezeichnung in der Einladung als einzig mögliche Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung jedenfalls hätte so gefasst werden müssen.

78

Nicht zu beanstanden ist dagegen der ebenfalls unter Tagesordnungspunkt 6 beschlossene Wirtschaftsplan 2002. Dieser Wirtschaftsplan beruht zwar wie die soeben behandelte Abrechnung auf zum Teil unzutreffenden Verteilungsschlüsseln, obwohl ein Wirtschaftsplan grundsätzlich nach dem geltenden Verteilungsschlüssel umzulegen ist (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rn. 25). Zu berücksichtigen ist bei dieser Prüfung jedoch, dass durch den Wirtschaftsplan der Gemeinschaft nur die erforderliche Liquidität für das Wirtschaftsjahr verschafft werden soll, während die genaue Verteilung der dann tatsächlich entstandenen Kosten erst in der Abrechnung erfolgt. Deshalb entspricht ein Wirtschaftsplan erst dann nicht mehr ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn einzelne Eigentümer in beachtlichem Maße zu unberechtigten Vorauszahlungen herangezogen werden. Dies ist aber substantiiert nicht vorgetragen und im übrigen auch nicht erkennbar.

79

Insoweit die Antragstellerin vorgetragen hat, dass der Wirtschaftsplan auch aufgrund allgemeiner Unterdeckung der wirtschaftlichen Prognose für das Jahr 2002 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, war zu berücksichtigen, dass die Instandhaltungsrücklage von 1,00 DM pro Monat und Quadratmeter auf 1,75 DM pro Monat und Quadratmeter erhöht worden war. Angesichts dieser beachtlichen Erhöhung der Instandhaltungsrücklage, ist der Vortrag der Antragstellerin zu einer noch stets bestehenden Unterdeckung zu unsubstantiiert. Jedenfalls handelt es sich gerade um Instandhaltungsmaßnahmen, welche offensichtliche im Jahre 2001 die soeben für ungültig erklärte Sonderumlage erforderlich gemacht haben. Außerdem ist das Gesamtvolumen des Wirtschaftsplanes 2002 nun auch deutlich höher als das der Jahresabrechnung 2000.

80

C)

81

Auch der Beschluss unter Tagesordnungspunkt 7 war für ungültig zu erklären, da dieser nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Zu Recht weist die Antragstellerin darauf hin, dass hier letztlich durch die Eigentümergemeinschaft und auf deren Kosten eine Frage geklärt werden sollte, die nur für den Mietpool relevant ist. Selbst wenn dem Argument der Verwaltung gefolgt wird, dass durch das Leerstehen einzelner Gewerberäume das Objekt insgesamt entwertet wird, entspricht es doch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, dass die Gemeinschaft auf ihre Kosten klärt, wie in Umsetzung von BGH ZWE 2001, 21 ff. durch die Vermietung von in Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen eine bessere Vermietbarkeit von Sondereigentum herbeigeführt werden kann. Darüber hinaus ist dieser Beschluss nur nach Erläuterung durch die Beteiligten verständlich und deshalb auch zu unbestimmt. Letztlich sollte offensichtlich der Verwaltung nach Einholung rechtlichen Rates freie Hand gegeben werden, auch bereits bindende Verträge abzuschließen. Dies aber lässt sich nicht klar den Beschlussfeststellungen entnehmen. Ebensowenig entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, dass die Verwaltung und der Beirat von einer Haftung freigestellt werden. Dadurch würde sich die Eigentümergemeinschaft möglicher Regressansprüche begeben, was zumindest in dieser Situation nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Außerdem erhalten Verwaltung und Beirat selbst durch die Beauftragung eines Rechtsanwaltes bei möglicher Fehlberatung Regressansprüche gegen diesen, welche sie an die Gemeinschaft weitergeben könnten. Wenn der Verwalter etwa den Beratungsvertrag nicht mit der Gemeinschaft in deren Namen, sondern mit sich selbst abschließt, könnten bereits Regressprobleme dadurch entstehen, dass beim Vertragspartner des zu beauftragenden Rechtsanwaltes, nämlich beim Verwalter, aufgrund dessen Freistellung gar kein Schaden entstanden ist.

82

D)

83

Nicht zu beanstanden ist dagegen der unter Tagesordnungspunkt 14 gefasste Beschluss zur Sanierung des rechten Turmes im Vorderhaus. Es entspricht gerade ordnungsgemäßer Verwaltung, gemeinsam mit dem Bausachverständigen ##### und einem Dachdecker Voruntersuchungen zur Beurteilung des Zustandes der Dachfläche und der Dringlichkeit der Sanierung durchzuführen und sodann in Abstimmung mit dem Beirat einen eventuell erforderlichen Auftrag zu vergeben und dabei auszunutzen, dass für den Anstrich der vorderen Fassade ohnehin ein Gerüst aufgestellt werden muss. Dass Schäden am rechten Turm zu erwarten sind, ergibt sich bereits aus den erst kürzlich durchgeführten Sanierungsarbeiten am parallel liegenden linken Turm.

84

E)

85

Die Anträge der Antragstellerin auf Protokollberichtigung sind zwar zulässig, aber nicht begründet. Entgegen der Ansicht der Verwaltung gilt, was ohnehin umstritten ist, für Protokollberichtigungsanträge, die nicht die Feststellung eines Beschlussergebnisses betreffen, nicht die Beschlussanfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 WEG. Möglicher Gegenstand einer Protokollberichtigung kann aber nicht jede Feststellung oder unterlassene Feststellung im Protokoll sein. Unzutreffende Angaben können nur dann Gegenstand eines Berichtigungsantrages sein, wenn entweder die Verletzung des Persönlichkeitsrechtes einzelner Versammlungsteilnehmer oder Vorgänge, aus welchen Rechtsfolgen abgeleitet werden, unzutreffend wiedergegeben sind (Wangemann/Drasdo, 2. Auflage 2001, Rn. 801). Im übrigen bestimmt der Versammlungsleiter den Inhalt des Protokolles. Die von der Antragstellerin vorgetragenen Umstände sind nicht geeignet, ihr Persönlichkeitsrecht bzw. das ihres Ehemannes zu beeinträchtigen oder Rechtsfolgen daraus herzuleiten. Soweit die Geltendmachung von Wohngeldrückständen gegen einen säumigen Eigentümer erörtert wurde, ist es Pflichtaufgabe der Verwaltung, solche Ansprüche zu verfolgen. Diesbezüglich wären also ohnehin keine Rechtsfolgen denkbar. Inhaltlich kann die beantragte Berichtigung auf eine Zusage der Verwaltung, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft dadurch keine Rechtsanwaltskosten entstehen, nur so ausgelegt werden, dass bei Durchsetzung begründeter Ansprüche ein Kostenerstattungsanspruch entsteht. Die Äußerung kann dagegen nicht so verstanden werden, dass die Verwaltung die Eigentümergemeinschaft von Rechtsanwaltskosten freistellt, wenn etwa aufgrund Zahlungsunfähigkeit des säumigen Eigentümers eine Kostenerstattung nicht durchgesetzt werden kann.

86

Eine rechtliche Relevanz der zweiten beantragten Berichtigung, der Ehemann der Antragstellerin solle sich darüber mal keine Gedanken machen, ist ohnehin nicht erkennbar.

87

F)

88

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Hinsichtlich der Gerichtskosten erschien es dem Gericht angemessen, diese nach dem Verhältnis des Obsiegens und Unterliegens gemäß § 47 Satz 1 WEG zwischen den beteiligten Wohnungseigentümern zu verteilen. Ein Anlass, hier Kosten auf die Verwaltung zu überwälzen, ist nicht gegeben. Gemäß § 47 Satz 2 WEG entsprach es billigem Ermessen, jedem Beteiligten seine außergerichtlichen Kosten zu belassen.

89

G)

90

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Bei der Bestimmung des Geschäftswertes der Anfechtung einer Jahresabrechnung, bei welcher neben Einzelpositionen die Verteilung insgesamt angefochten wird, ist von 25 % des Gesamtvolumens der Jahresabrechnung abzgl. der Einzelbeanstandungsbeträge zzgl. der vollen Einzelbeanstandungsbeträge auszugehen (vgl. OLG Zweibrücken, ZMR 1999, 663 ff.). Dies ergibt hier einen Betrag von 54.391,94 Euro. Hinzu kommen je 500,- Euro für die Entlastung von Verwaltung und Beirat. Für den Wirtschaftsplan wurden ebenfalls 25 % dessen Gesamthöhe, also 62.073,02 Euro angesetzt. Gleiches gilt für die Sonderumlage mit 3.195,57 Euro. Den Wert der Tagesordnungspunkte 7 und 14 schätzt das Gericht jeweils gemäß § 30 Abs. 2 KostO auf je 3.000,00 Euro. Der Antrag auf Protokollberichtigung wurde mit 500,00 Euro angesetzt.

91

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92

Richter am Amtsgericht