Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-06-20, Aktenzeichen 1 A 11166/12
ECLI:DE:OVGRLP:2013:0620.1A11166.12.0A

Tenor

Das Urteil des Verwaltungsgerichts Koblenz vom 08.05.2012 – 1 K 1091/11.KO – wird abgeändert und die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der jeweils festzusetzenden Kosten abzuwenden, wenn nicht zuvor der gegnerische Beteiligte Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Die Beteiligten streiten über die Rechtmäßigkeit eines Widerspruchsbescheides des beklagten Landkreises. Mit diesem Bescheid hat der Kreisrechtsausschuss des Beklagten auf den Widerspruch des Beigeladenen eine der Klägerin erteilte Baugenehmigung zur Erweiterung der Verkaufsfläche einer Eisdiele aufgehoben.

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Die Klägerin betreibt auf dem Grundstück Gemarkung K..., Flur .., Flurstück …/. (O… Straße .. die Eisdiele „… …“. Östlich hiervon liegen auf der gegenüberliegenden Seite der O… Straße die Wohnhäuser O… Straße .. und .. des Beigeladenen. Südlich der Eisdiele befinden sich acht Garagen, die ebenfalls im Eigentum des Beigeladenen stehen.

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Die Bauaufsichtsbehörde des Beklagten genehmigte unter dem 29. Juni 1987 erstmals die o.g. Eisdiele der Klägerin. Nach den Antragsunterlagen war vorgesehen, die Eisküche in einer Stahlbetonfertiggarage sowie ein Verkaufs-, Vorrats- und Abstellraum in einer hieran angrenzenden Holzskelettkonstruktion mit Flachdach einzurichten, um Speiseeis herstellen zu können, das überwiegend an Händler geliefert und zu „einem geringen Teil im Eigenbetrieb“ vermarktet werden sollte. Am 15. März 1995 erteilte der Beklagte der Klägerin eine Baugenehmigung zur Erweiterung der Anlage um einen Vorraum sowie einen rückwärtigen Lagerraum, so dass eine bauliche Anlage mit einer Grundfläche von 8,20 m mal 6,20 m entstanden ist. Mit Schreiben vom 25. Mai 2010 beantragte die Klägerin bei dem Beklagten eine weitere Baugenehmigung für die (zeitweise) Änderung der Nutzung des im Jahr 1995 genehmigten Vorraumes in einen Verkaufsraum für Stoßzeiten an Nachmittagen von Wochenend- und Feiertagen sowie eine entsprechende Erweiterung des derzeit bestehenden Verkaufsraumes von 4,446 m² auf insgesamt 9,828 m² zur Inbetriebnahme einer zweiten Verkaufstheke. Den Antragsunterlagen lag eine Stellungnahme des Lärmsachverständigen Dipl.-Ing. P... vom 15. Dezember 2010 bei. Hierin ist ausgeführt, dass der Eisverkaufsstand nur von 11.00 Uhr bis 21.00 Uhr für den Verkauf von Speiseeis geöffnet sein solle. Die Lärmwerte der TA Lärm würden sowohl für ein allgemeines als auch reines Wohngebiet an verschiedenen Immissionspunkten, u.a. bei dem Anwesen O... Straße 47, eingehalten. Des Weiteren schlug der Sachverständige in Abschnitt 4 seiner Stellungnahme Maßnahmen vor, die das Kundenverhalten, die Anlieferungs- und Öffnungszeiten der Eistheke sowie die Schallleistung eines Klimagerätes betreffen. In dem Antrag wurde ferner ausgeführt, dass mit einer steigenden Kundenzahl nicht gerechnet werde. Vielmehr solle die Wartezeit anstehender Kunden verkürzt werden. In Ihrer Stellungnahme vom 03. August 2010 wies dies Struktur- und Genehmigungsdirektion Nord (SGD) darauf hin, dass eine „immissionsschutzrechtliche Problematik“ gesehen werde und regte die Einbindung des Ordnungsamtes sowie die Einforderung entsprechender Lärmemissionsprognosen an. Es sei davon auszugehen, dass durch die neue beantragte Erweiterung der Verkaufsfläche die Belastung für die Nachbarschaft erhöht werde.

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Unter dem 5. April 2011 genehmigte der Beklagte die beantragte Erweiterung der Eisdiele. In den Nebenbestimmungen der Baugenehmigung ist u.a. geregelt, dass die schalltechnische Immissionsprognose des Sachverständigen Dipl.-Ing. P... vom 15. Dezember 2010 Bestandteil der Genehmigung und bei der Ausführung und dem Betrieb des Vorhabens zu beachten ist. Die in dem Bescheid vom 5. April 2011 enthaltenen Regelungen zum Lärmschutz (Ziffern 10-13 der Nebenbestimmungen) entsprechen im Wesentlichen den Vorgaben des Sachverständigengutachtens.

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Auf den hiergegen durch den Beigeladenen eingelegten Widerspruch hob der Kreisrechtsausschuss des Beklagten die Baugenehmigung vom 5. April 2011 mit Widerspruchsbescheid vom 15. November 2011 auf. Zur Begründung stellte er darauf ab, dass die genehmigte Erweiterung der Eisküche zu einer schnelleren Bedienung der Kunden und hierdurch zu einem Anwachsen der Kundschaft sowie in der Folge zu einer Vertiefung der Störung bzw. Vergrößerung der Gebietsbelastung im Hinblick auf Lärmimmissionen, Verkehrsbelästigung und Müllverursachung und damit zu einer Verletzung des Gebietserhaltungsanspruchs des Beigeladenen führe. Denn bei dem Vorhaben handele es sich um eine Schank- und Speisewirtschaft, die weder in einem reinen noch in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig sei. Die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks entspreche einem reinen Wohngebiet, da die genehmigte Eisküche als Fremdkörper bei der Bestimmung der Eigenart des Gebiets auszusondern sei. Selbst wenn das Gebiet als allgemeines Wohngebiet eingestuft würde, diente die Eisdiele nach ihrer konkreten Zweckbestimmung nicht der Gebietsversorgung. Hierfür spreche bereits das mit dem Vorhaben verfolgte Ziel, die Kunden der Eisdiele schneller bedienen zu können sowie der Umstand, dass die Klägerin einen Kundenkreis außerhalb des Wohngebiets erschließen wolle. Zudem werde ein Luxusgut (Speiseeis) angeboten, was nicht dem Merkmal der örtlichen Bedarfsdeckung entspreche. Aufgrund der Zielrichtung der Anlage sei davon auszugehen, dass die Bevölkerung der anliegenden Wohngebäude die Eisdiele allenfalls gelegentlich und nur in geringem Umfang nutze.

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Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil vom 8. Mai 2012 den Widerspruchsbescheid des Beklagten aufgehoben. Ein Gebietsgewährleistungsanspruch zugunsten des Beigeladenen scheide aus, da im Hinblick auf die seit 1987 vorhandene Eisdiele eine Vorprägung bzw. Mitprägung des Gebiets bestehe und deswegen das genehmigte Vorhaben nicht zu einer Änderung der Gebietseinstufung führen könne. Auf Grundlage der Ortsbesichtigung sei davon auszugehen, dass es sich bei der näheren Umgebung zwar überwiegend um Wohnbebauung und Garagen handele, gleichwohl die streitgegenständliche Eisdiele selbst das Gebiet mitpräge. Es handele sich demnach nicht um einen Fremdkörper. Insgesamt lasse sich damit die Umgebungsbebauung auch keinem Baugebiet im Sinne der §§ 3 ff. der BauNVO (mehr) zuordnen. Bei der streitgegenständlichen Eisdiele handele es sich um eine die nähere Umgebung mitprägende Schank- und Speisewirtschaft, die in einem reinen Wohngebiet nicht zulässig sei. Auch sei das Vorhaben nicht in einem faktischen allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO zulässig, da dort Schank- und Speisewirtschaften nur zulässig seien, die der Versorgung des Gebietes dienten (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO) und ein Eisverkauf mit anvisierten 400 Kunden pro Tag könne nicht mehr der Gebietsversorgung dienen. Das Vorhaben verstoße auch nicht gegen das bauplanungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme. Auf Grundlage der entsprechend heranzuziehenden TA-Lärm sei eine unzumutbare Beeinträchtigung nach Maßgabe der Immissionsprognose des Dipl.-Ing. P... nicht gegeben. Die Öffnungszeiten der Eisdiele seien zudem auf maximal 10 Stunden am Tag begrenzt und in der Zeit von 6.00 Uhr bis 7.00 Uhr und 21.00 Uhr bis 22.00 Uhr dürfte die Eistheke nicht betrieben werden.

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Hiergegen richtet sich die vom Senat zugelassene Berufung des Beigeladenen. Das Urteil sei nach Maßgabe der hierzu ergangenen obergerichtlichen Rechtsprechung im Ergebnis fehlerhaft. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts verstoße die streitgegenständliche Baugenehmigung zur Erweiterung der Verkaufsfläche gegen den Gebietsgewährleistungsanspruch, der Eigentümern auch in einem faktischen Baugebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB zustehe. Auch die vorhandene Eisküche der Klägerin könne nichts daran ändern, dass das Gebiet als faktisches reines Wohngebiet einzustufen sei. Es handele sich daher um eine singuläre Anlage in einem auffälligen Kontrast zur übrigen Bebauung. Dieses Unikat sei umso deutlicher hervorzuheben, je einheitlicher die nähere Umgebung im Übrigen genutzt werde. Das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht die Fremdkörpereigenschaft der Eisdiele verneint. Insbesondere habe das Gericht lediglich auf die äußere Erscheinung und Größe abgestellt. Das Gericht verkenne jedoch, dass die Eisdiele nach ihrer Nutzung in einem auffälligen Kontrast zur sonstigen Bebauung des in Rede stehenden Baugebiets stehe. Aufgrund der deutlichen Andersartigkeit der Eisdielennutzung gegenüber der Wohnnutzung sei zweifelsohne von einem Fremdkörper in einem reinen Wohngebiet auszugehen. Schank- und Speisewirtschaften seien jedoch weder in einem reinen noch in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig, sodass der Gebietsgewährleistungsanspruch verletzt sei.

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Das Vorhaben verstoße entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts auch gegen das Gebot der Rücksichtnahme gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 15 BauNVO. Hinsichtlich der Zumutbarkeit der Immissionen sei nicht lediglich auf die von der Eisdielenerweiterung ausgehenden Lärmimmissionen abzustellen. Vielmehr sei auch das Verhalten der zahlreichen Besucher, die lediglich aufgrund der Eisdiele die Wohnstraße aufsuchten und dort verweilten, in die Abwägung im Rahmen des Rücksichtnahmegebots mit einzubeziehen. Neben der Lautstärke, die von solchen Nutzungen ausgehe, seien diese Begleiterscheinungen Gründe, weshalb Eisdielen sowie vergleichbare Schank- und Speisewirtschaften, wie Imbissstände, in Wohngebieten nicht zulässig seien. Dem stehe auch nicht entgegen, dass bereits ein Eisverkauf auf dem klägerischen Grundstück vorgenommen worden sei. Der zusätzliche Verkaufsraum führe schlicht dazu, dass durch die kürzeren Wartezeiten der Eisverkauf noch attraktiver werde und damit noch mehr Kunden anziehe. Vor dem Hintergrund, dass Eis naturgemäß an Ort und Stelle verzehrt werde, führten Parallelverkäufe denknotwendig zu einer Erhöhung der gleichzeitig anwesenden Besucher und einer Potenzierung der Lautstärke, Müllverschmutzung und Verkehrsbelastung. Während sich lange Wartezeiten an einem kleinen Eisverkaufsstand sicherlich herumsprächen und folgerichtig Kunden auch davon abhielten, unter solchen Umständen Eis zu erwerben, werde durch die bereits umgesetzte Erweiterung alles dafür getan, den Kundenstamm immer weiter zu vergrößern. Allein die Tatsache, dass die Eisdiele der Klägerin aufgrund einer jahrzehntealten Baugenehmigung bestandsgeschützt sei, gebe dieser nicht das Recht, ihren Gewerbetrieb immer weiter zu vergrößern und die Belastungen der Nachbarschaft weiter zu steigern.

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Der Beigeladene beantragt,

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unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Koblenz vom 08.05.2012 – 1 K 1091/11.KO – die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte stellt im Hinblick auf die widerstreitenden Bescheide aus seinem Hause keinen Antrag.

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Die Klägerin beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie führt zur Begründung aus, dass der Fremdkörperrechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts insofern nicht zu folgen sei. Die Kombination von „Fremdkörperrechtsprechung“ und Gebietsgewährungsanspruch führe zu keinem anderen Ergebnis, denn der Gebietsbewahrungsanspruch setze voraus, dass jedem Planbetroffenen die Möglichkeit gegeben werden solle, das Eindringen gebietsfremder Nutzungen und damit die schleichende Umwandlung des Baugebietes zu verhindern. Daran fehle es vorliegend schon, denn von einer schleichenden Umwandlung des Gebiets sei bei einer Umnutzung eines Vorrats- in einen Verkaufsraum von wenigen Quadratmetern nicht auszugehen. In dem bereits seitens der Klägerin zitierten „Bootsfall“ des OVG Mannheim (Urteil vom 05.04.2001, 5 S 194/10) werde dies deutlich, in dem die Frage geprüft werde, ob es sich um eine Nebenanlage handele. Vom Maß der baulichen Nutzung her handele es sich bei dem Betrieb der Klägerin zweifelsohne um eine Nebenanlage nach § 14 BauNVO, nämlich um eine ehemalige Garage. Es stelle sich daher zudem die revisionsrechtlich bedeutsame Frage, ob der Gebietsgewährungsanspruch auch bei einer wenigen Quadratmeter betreffenden Nutzungsänderung eines bestehenden Gebäudes eingreife und welches die Voraussetzungen für eine schleichende Umwandlung eines Baugebietes seien.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie die Bau- und Widerspruchsakten des Beklagten (4 Hefte). Diese Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

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Die von dem Senat zugelassene Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

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Streitgegenstand des Berufungsverfahrens ist wie in der Vorinstanz gemäß § 79 Abs. 1 Nr. 2 VwGO die Anfechtungsklage gegen den Widerspruchsbescheid des Beklagten vom 15.11.2011. Dieser ist zur Überzeugung des Senats rechtmäßig, da die der Klägerin auf der Grundlage des § 70 LBauO erteilte Baugenehmigung den Beigeladenen in nachbarschützenden Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 VwGO). Denn die Zulassung des Vorhabens verstößt gegen den Nachbaranspruch auf Wahrung des Gebietscharakters (Gebietsgewährleistungsanspruch):

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Der Gebietsgewährleistungsanspruch gibt den Eigentümern eines Grundstücks auch in einem faktischen Baugebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. §§ 2 bis 14 BauNVO) das Recht, Vorhaben abzuwehren, die in diesem Gebiet hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht zulässig sind (BVerwG, Urteil vom 16.09.1993 – 4 C 28.91, juris, Rn. 13 m.w.N.). Der Anspruch wird grundsätzlich bereits durch die Zulassung eines mit der Gebietsart unvereinbaren Vorhabens ausgelöst, weil hierdurch das nachbarliche Austauschverhältnis gestört und eine Verfremdung des Gebiets eingeleitet wird.

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Der Senat folgt zunächst dem Verwaltungsgericht, was die grundsätzliche Einordnung des Bauvorhabens in die nähere Umgebung auf der Grundlage der Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit anbelangt. Das Verwaltungsgericht hat hierzu ausgeführt, dass zur näheren Umgebung des Grundstücks der Klägerin die Bebauung entlang der O... Straße zählt, die sich mit Ausnahme der Verkaufsstelle der Klägerin aus Wohngebäuden und Garagen zusammensetzt. Dagegen wird die nähere Umgebung nicht mehr durch die in einer Entfernung von etwa 300 m in nördlicher Richtung zum Grundstück der Klägerin entfernte, westlich der O... Straße befindliche Anlage zur Pferdehaltung mitgeprägt. Der Bebauungszusammenhang wird insoweit durch die von der O... Straße westlich abzweigende Straße Am Wasserwerk unterbrochen. Dies entspricht dem Ergebnis der eigenen Ortsbesichtigung des Senats, wobei hinsichtlich der einzelnen Bauten der einzubeziehenden Umgebung ergänzend auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen werden kann.

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Keine Übereinstimmung mit der Vorinstanz besteht indessen soweit, als das Verwaltungsgericht auf dieser Grundlage davon ausgegangen ist, die seit Jahren ausgeübte gewerbliche Nutzung der Klägerin präge diese Umgebungsbebauung ihrerseits bereits maßgeblich mit und sei somit nicht als Fremdkörper einzustufen, der für die Bestimmung der Gebietsart ohne Bedeutung ist.

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Bei der Ermittlung der Eigenart der näheren Umgebung i.S. von § 34 Abs. 1 und 2 BauGB sind singuläre Anlagen, die in einem auffälligen Kontrast zu der sie umgebenden im wesentlichen homogenen Bebauung stehen, regelmäßig als Fremdkörper unbeachtlich, soweit sie nicht ausnahmsweise ihre Umgebung beherrschen oder mit ihr eine Einheit bilden. Nicht jegliche vorhandene Bebauung in der näheren Umgebung bestimmt jedoch ihren Charakter. Vielmehr muss die Betrachtung zunächst auf das Wesentliche zurückgeführt werden und sodann alles weitere außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint (BVerwG, Urteil vom 16.06.2009 – 4 B 50/08, ZfBR 2009, 693; BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 1974, IV C 77.73; Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr 45; vgl. auch schon Urteil vom 23.04.1969 – IV C 12.67, BVerwGE 32, 31 <33>).

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Damit können auch solche Anlagen aus der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung auszusondern sein, die zwar quantitativ die Erheblichkeitsschwelle überschreiten, aber nach ihrer Qualität deutlich aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen. In Betracht kommen insbesondere solche baulichen Anlagen, die nach ihrer - auch äußerlich erkennbaren - Zweckbestimmung in der näheren Umgebung einzigartig sind. Sie erlangen die Stellung eines "Unikats" umso eher, je einheitlicher die nähere Umgebung im Übrigen baulich genutzt ist. Trotz ihrer deutlich in Erscheinung tretenden Größe und ihres nicht zu übersehenden Gewichts in der näheren Umgebung bestimmen sie nicht deren Eigenart, weil sie wegen ihrer mehr oder weniger ausgeprägt vom übrigen Charakter der Umgebung abweichenden Struktur gleichsam isoliert dastehen. Grundlage für ein solches Ausklammern ist zwar auch das tatsächlich Festgestellte; als Ergebnis beruht es aber auf einer überwiegend wertenden Betrachtung. Grundsätzlich sprechen aber hervortretende Qualitätsunterschiede zwischen einer einzelnen Anlage und ihrer im Wesentlichen homogenen Umgebung dafür, dass die Anlage als ein für die Eigenart der Umgebung unbeachtlicher Fremdkörper zu werten ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 15.02.1990 – 4 C 23.86, BVerwGE 84, 322, 325 ff.).

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Als Rückausnahme dürfen derartige Anlagen demnach bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung dann als Fremdkörper ausgeklammert werden, wenn sie wegen ihrer Andersartigkeit und Einzigartigkeit den Charakter der Umgebung letztlich nicht beeinflussen können. Dabei wird der Umstand, dass es sich zwar um einen Fremdkörper handelt, dieser jedoch seinerseits die Umgebung in einer Weise beherrscht, dass man ihn als die Umgebung prägend einbeziehen müsste, eher als eine seltene Ausnahme anzusehen sein (vgl. ausdrücklich BVerwG, Urteil vom 07.12.2006 – 4 C 11/05, BVerwGE 127, 231), was bei der wertenden Einordnung des hier streitgegenständlichen Objekts Beachtung finden muss. Vor diesem Hintergrund ist von einer Fremdkörpereigenschaft der Eisdiele der Klägerin auszugehen. Zur Überzeugung des Senats handelt es sich bei dem Betrieb der Klägerin um eine Anlage, die nach Art und Maß der baulichen Nutzung in einer Weise vom übrigen Charakter der Umgebung abweicht, dass sie als isoliertes Bauvorhaben anzusehen ist, welche bei der Bestimmung der Gebietsart außen vor zu lassen ist, also gleichsam vor die Klammer gezogen wird. Anderseits hat der Betrieb nicht eine solche Größe und Gewicht, dass er bereits selbst das Gebiet vorprägt oder gar beherrscht und daher von dem reinen Wohngebiet in ein Gebiet eigener Art verwandeln könnte. Im Einzelnen gilt Folgendes:

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Die auf dem Grundstück der Beigeladenen vorhandenen baulichen Anlagen heben sich bereits hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung als produzierender Gewerbebetrieb deutlich von der umgebenden Wohnnutzung ab. Zum Kontrast trägt überdies die äußere Gestalt des Bauwerks bei, die sich vom Erscheinungsbild der umgebenden Wohnhäuser mit Hausgärten unterscheidet. Das Vorhaben weicht optisch von der Umgebung ab, die gesamte Konstruktion mit der geöffneten Front einer ehemaligen Stahlbetongarage, einem daran angrenzenden Holzbau sowie einer Art Sonnenüberdachung mit Sitzmöglichkeiten („Doppelcarport“ siehe u.a. Bescheid vom 07.05.2009, Bl. 10f VA) verdichtet den Eindruck der Andersartigkeit gegenüber der Umgebungsbebauung. Dabei kann der genannte „Doppelcarport“ mangels Einbeziehung in die Betriebsgenehmigung eine prägende Kraft nicht entfalten, so dass es für die Frage der Prägung allein auf die Stahlbetonfertiggarage sowie die angrenzenden Holzskelettkonstruktion mit Flachdach und von der Ausstrahlungswirkung her auf einen Betrieb in den Sommermonaten ankommt, dessen Umfang bei der ersten Genehmigung im Jahre 1987 offenbar auch nicht bedacht worden ist.

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Die südlich an das streitgegenständliche Vorhaben angrenzenden Garagen des Beigeladenen in geschlossener Bauweise können den Eindruck, dass es sich bei der Eisdiele um einen Fremdkörper handelt, nicht verändern. Dabei ist allein schon im Hinblick auf § 12 Abs. 2 BauNVO davon auszugehen, dass eine Gleichstellung dieser Garagen mit dem als ehemaligen Garagenbau kaum noch wahrnehmbaren Umbau der Klägerin nicht erfolgen kann. Nach § 12 Abs. 2 BauNVO sind in Kleinsiedlungsgebieten, reinen Wohngebieten und allgemeinen Wohngebieten sowie Sondergebieten, die der Erholung dienen, Stellplätze und Garagen nur für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf zulässig. Umgekehrt folgt daraus, dass die Stellplätze für die Wohnhäuser der Umgebung im Rahmen eines reinen und allgemeinen Wohngebietes (§ 3 oder § 4 BauNVO) nicht mit einem betrieblichen Gebäude eines Kleingewerbes gleichgestellt werden können.

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Fehlen demnach tatsächliche und rechtliche Ansatzpunkte für eine Gleichstellung dieser Anlagen mit der Umgebungsbebauung, so sind auch insofern die optischen Unterschiede hinreichend deutlich, dass sich die Annahme eines Fremdkörpers im faktischen reinen Wohngebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 BauNVO), der sich in den Charakter des Baugebietes nicht einzufügen vermag, für den Senat geradezu aufdrängt. Es ist demnach davon auszugehen, dass durch die Nutzung der Garage und der erfolgten Anbauten zum Eisverkauf ein signifikanter Widerspruch zu der ansonsten vorhandenen homogenen Wohnbebauung entstanden ist, der innerhalb des Gebietes als Fremdkörper einzuordnen ist. Die weitere Feststellung des Verwaltungsgerichts, dass sich in der Nähe von Wohnhäusern häufig Eis- oder Imbissstände fänden, bedarf keiner näheren Überprüfung. Dies mag in Kerngebieten (§ 7 BauNVO) oder Mischgebieten (§ 6 BauNVO) der Fall sein, in reinen Wohngebieten (§ 3 BauNVO) sind diese indessen nach der eindeutigen Konzeption des Gesetzgebers nicht erlaubt und in allgemeinen Wohngebieten nur sofern sie Bedürfnisse der örtlichen Gemeinschaft befriedigen sollen (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Dass aber die Eisdiele der Klägerin einen überörtlichen Einzugsbereich hat, ist zwischen den Beteiligten nicht im Streit. Dies belegen schon die Feststellungen des Verwaltungsverfahrens und des erstinstanzlichen Gerichtsverfahrens ebenso wie die gutachterlichen Feststellungen des Sachverständigen P... im Genehmigungsverfahren als auch offenbar die neueren Erhebungen im Rahmen eines weiteren zivilrechtlichen Nachbarstreitverfahrens um die Nutzung der Anlage als Verkaufsstelle.

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Spricht die bauliche Anlage für eine Einordnung als Fremdkörper, so gilt dies nach dem Vorgesagten auch für die Nutzung dieser Anlage. Die gewerbliche Nutzung der Anlage zur Eisherstellung und zum Eisverkauf führt – das ist im Grundsatz unbestritten - zu einem erheblichen Personen - und Fahrzeugaufkommen in der O... Straße rund um die Verkaufsstelle. Andererseits hat der Betrieb der Klägerin keine solche Bedeutung, dass er bereits den gesamten Gebietscharakter ändern und damit die Rückausnahme der „Selbstprägung“ in Anspruch nehmen könnte. Vielmehr bleibt es gemäß der nachfolgenden Ausführungen bei dem bereits von dem Bundesverwaltungsgericht aufgestellten Grundsatz, dass ein in einem allgemeinen Wohngebiet zugelassener einzigartiger kleiner produzierender Gewerbebetrieb „regelmäßig als Fremdkörper anzusehen“ ist, der seine Umgebung nicht mitprägt (BVerwG, Urteil vom 07.12.2006 – 4 C 11/05, BVerwGE 127, 231; vgl. auch SaarOVG, Urteil vom 09.05.1995 – 2 R 9/94; OVG NRW, Urteil vom 23.10.1995 – 10 A 1911/91, juris).

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Zwar können einzelne bauliche Anlagen mit einem von den übrigen Nutzungen stark abweichenden Charakter nach Ausdehnung, Zahl und anderen Qualitätsmerkmalen ein solches Gewicht erhalten, dass sie trotz ihrer herausstechenden Andersartigkeit in einer abweichenden und verhältnismäßig einheitlich strukturierten Umgebung ihrerseits tonangebend wirken. Dafür kommen neben der Größe des Gebäudes auch die Ausstrahlungswirkungen (Emissionen) einer einzelnen baulichen Anlage auf die nähere Umgebung in Betracht. Auf diesem Wege kann ein einzelner Gewerbebetrieb in einem im Übrigen einheitlich strukturierten Wohngebiet die Eigenschaft eines außer Betracht zu lassenden Fremdkörpers verlieren und seinerseits die Eigenart der näheren Umgebung mitbestimmen (OVG NRW, Urteil vom 21.11.2005 – 10 A 1166/04, BauR 2006, 959 - stillgelegte Maschinenfabrik -).

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Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Insbesondere erlaubt der Umstand, dass sich die Eisdiele nach dem Vortrag der Beteiligten sowie den Darstellungen in den Medien und dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung als überregional beliebt erweist, nicht den Umkehrschluss, der hierdurch hervorgerufene Fahrzeug- und Fußgängerverkehr im Zusammenwirken mit den baulichen Anlagen der Klägerin zu einer Vorprägung des Gebiets dergestalt führt, dass nicht mehr von einem Wohngebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung auszugehen wäre, sondern hierdurch bereits ein nicht mehr den Baugebietstypen der §§ 2 - 11 BauNVO zuzuordnendes Gebiet „eigener Art“ entstanden sei.

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Würde man eine solche Einordnung zulassen, so würde – abstrakt formuliert – bereits ein einziger „Fehlgriff“ bei der Genehmigungsbehörde regelmäßig das jeweilige Baugebiet nachhaltig verändern und den Gebietsschutz unterlaufen können, sofern der Betrieb nur eine hinreichend emittierende Tätigkeit entfaltet. Dies ist weder mit der gesetzlichen Konzeption des Gebietsgewährleistungsanspruchs noch mit einem wirksamen Konzept von nachbarschützenden Bestimmungen in Einklang zu bringen. Dabei kommt es entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht darauf an, dass es sich nur um eine wenige Quadratmeter große Erweiterung der Verkaufsfläche handelt, die keinen Einfluss auf eine Gebietsqualität haben könne. Es ist vielmehr ohne weiteres ersichtlich, dass die offenbar bereits Jahre vor der Genehmigung zumindest sonntags eingeführte Verkaufsflächenerweiterung nicht nur der schnelleren und damit kundenfreundlicheren Abwicklung, sondern auch der Ausweitung des Geschäftsbetriebs dienen soll, die zu einer Vertiefung der Konfliktlage führen kann. Eine solche qualitative Veränderung darf daher im Rahmen des Gebietserhaltungsanspruchs nicht außer Betracht bleiben.

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Der Annahme einer solchen Prägung des Wohngebiets durch die Eisküche und den Eisverkauf steht zudem entgegen, dass zumindest in der Hälfte des Jahres praktisch kein Betrieb an der streitgegenständlichen Eisdiele herrscht. Eine gebietsverändernde Prägung durch einen singulären Betrieb kann jedoch nur in Betracht kommen, wenn eine kontinuierliche und im Übrigen auch von der Genehmigung umfassend gedeckte Qualitätsänderung des Gebiets eingetreten ist, was vorliegend jedoch nicht der Fall ist.

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Damit darf bei der Betrachtung der Mitprägung schließlich nicht außer Acht gelassen werden, dass die ursprüngliche Genehmigung der Klägerin bzw. der Familienangehörigen einen Betrieb umfasste, um „Speiseeis herstellen zu können“, das „überwiegend an Händler“ geliefert und zu einem „geringen Teil im Eigenvertrieb“ vermarktet werden (Betriebsbeschreibung vom 23.06.1987) und damit gerade keinen derartigen Zuschauerstrom im Wohngebiet bedingen sollte. Es lässt sich demnach nicht plausibel argumentieren, die Genehmigungsbehörde habe durch die baurechtliche Zulassung eines singulären kleinen handwerklichen Gewerbebetriebs bereits in Kauf nehmen wollen, dass sich der Gebietstyp sukzessiv verändert und gegebenenfalls dieser Gewerbebetrieb auch vergrößert werden könne. Vielmehr war offenbar Mitte der achtziger Jahre mit einer solchen Entwicklung des Geschäfts der Klägerin aus Sicht der damaligen Beteiligten nicht zu rechnen, was sicherlich auch mit inzwischen geändertem Freizeitverhalten und neuen Konsumgewohnheiten der Bevölkerung zu tun hat (etwa organisierte Rad- und Motorradtouren, Steigerung der Kaufkraft). Diese Umstände können indessen nicht ausreichen, dem Bereich den Charakter eines Wohngebietes zu nehmen, zumal andernfalls auch weitere gewerbliche Nutzungen denkbar würden.

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Nach alledem war die Entscheidung der Vorinstanz abzuändern und die Klage abzuweisen. Ein Anspruch der Klägerin auf Erweiterung ihres Betriebes besteht vor diesem Hintergrund nicht. Ohne dass es in diesem Zusammenhang noch drauf ankommt sei darauf hingewiesen, dass der Senat auch Bedenken hat, ob die Erweiterung im Hinblick auf das baurechtliche Gebot der Rücksichtnahme noch vertretbar hätte erfolgen können. Zutreffend hat das Verwaltungsgericht die Voraussetzungen dieses baurechtlichen Instituts dargestellt. Aus der Sicht des Senats bestünde hinsichtlich der vorgelegten Begutachtung des Sachverständigen Dipl.-Ing. P... jedoch voraussichtlich Ergänzungsbedarf, was insbesondere die Verweildauer der Kunden vor dem Verkaufsstand und auf dem Gelände sowie die Frequentierung durch Fahrzeuge und den Wechsel der Fahrzeuge auf den Parkplätzen (Umschlagshäufigkeit) betrifft, so dass auf dieser Grundlage die Einhaltung der maßgeblichen Immissionswerte nicht ohne weiteres gesichert erscheint.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und §§ 162 Abs. 3 i.V.m. 154 Abs. 3 VwGO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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Die Revision wird nicht zugelassen, weil Gründe der in § 132 Abs. 2 VwGO bezeichneten Art nicht vorliegen.

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Beschluss

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Der Wert des Streitgegenstandes für das Berufungsverfahren wird auf 5.000,-- € festgesetzt (§§ 52 Abs. 1, 63 Abs. 2 GKG).