Verwaltungsgericht Stuttgart (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2004-02-20, Aktenzeichen 6 K 4006/03

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.

Der Streitwert wird auf 7.575,00 EUR festgesetzt.

Gründe

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Der Antrag ist nach § 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 1, Abs. 5 S. 1 und Abs. 6 S. 1 VwGO zulässig. Er ist aber nicht begründet. Das Gericht hat weder ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Bescheide der Antragsgegnerin vom 14.07.2002 und 15.09.2003, noch hätte deren sofortige Vollziehung eine unbillige Härte für den Antragsteller zur Folge (analog § 80 Abs. 4 S. 3 VwGO).

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Rechtsgrundlage für die Erhebung des Ausgleichsbetrages ist § 154 BauGB. Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung zu entrichten. Die Gemeinde fordert ihn durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheids fällig.

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Nach summarischer Prüfung der angefochtenen Bescheide im Eilverfahren spricht vieles für deren Rechtmäßigkeit. Die vom Antragsteller angeführten Argumente gegen die Rechtmäßigkeit dieser beitragsähnlichen Geldleistung (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.12.1992 - 4 C 30.90 -, DVBl. 1993, 441) treffen voraussichtlich nicht zu:

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Soweit der Antragsteller rügt, die Festlegung des Sanierungsgebietes sei willkürlich erfolgt, was zur Unwirksamkeit der Sanierungssatzung folge, ist das Vorbringen wenig substantiiert. Das Gericht kann nicht erkennen, dass die Antragsgegnerin gegen § 142 Abs. 1 BauGB verstoßen hätte, insbesondere den Gestaltungsspielraum, den ihr diese Vorschrift gibt, rechtswidriger Weise überschritten hätte.

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Aber auch die Bedenken des Antragstellers gegen „die Art und Weise der Abrechnung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen“ dürften nicht durchgreifen. Bei summarischer Prüfung der vorliegenden Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Göppingen über die Grundstücke ... und ... in Göppingen-... spricht vieles für deren Richtigkeit. Beiden Gutachten liegt das indirekte Vergleichsverfahren „Modell Niedersachsen“ nach Prof. Kanngieser vor. Dieses Verfahren wird in den beiden Gutachten ausführlich und - trotz der nicht einfachen Materie - nachvollziehbar beschrieben. Das beschließende Gericht hatte bereits in einem früheren Verwaltungsstreitverfahren gegen die Antragsgegnerin das Modell Niedersachsen/Kanngieser überprüft (vgl. Urt. v. 25.06.2002 - 6 K 3695/01 -, rechtskräftig seit 16.08.2002). Im Rahmen dieses Verfahrens hat das Gericht auch den Vorsitzenden des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Göppingen angehört. Im Urteil vom 26.06.2002 hat das Gericht dann unter anderem ausgeführt, Anfangs- und Endwerte nach § 154 Abs. 2 BauGB ließen sich nicht einfach ausrechnen oder in ihrer Höhe einer Tabelle entnehmen, sondern sie gingen aus einem Ermittlungsverfahren hervor, das zumindest praktisch vielfältig Gelegenheit biete, so oder anders vorzugehen. Anfangs- und Endwerte seien wie andere Verkehrswerte keine mathematisch exakt ermittelbaren Größen. Dies führe dazu, dass es bei der Ermittlung der für die Anfangs- und Endwerte maßgeblichen Faktoren einen Schätzungsspielraum gebe, welcher Auswirkungen auf die gerichtliche Kontrolldichte habe. Natürlich dürften die Werte aber nicht „frei“ geschätzt werden, sondern sie müssten nachvollziehbar analysiert werden. Dies sei der Fall. Die Gutachten des Gutachterausschusses würden den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Gegen das Modell Niedersachsen/Kanngieser bestünden keine rechtlichen Bedenken, ferner auch nicht hinsichtlich der Sachkunde des Gutachterausschusses oder hinsichtlich des gefundenen Ergebnisses.

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Dem Antragsteller ist es nicht gelungen, das Gericht davon zu überzeugen, dass das vom Gutachterausschuss angewandte Modell bei den Sanierungsmaßnahmen der Antragsgegnerin zu rechtswidrigen Ergebnissen führt. Soweit ersichtlich, hat sich seit dem Urteil des Gerichts vom 25.06.2002 nichts geändert, was das Gericht dazu bewegen müsste, seine Ansicht zu dem Modell zu revidieren. Das Gericht sieht auch keine relevanten Unterschiede zwischen dem damals überprüften Sanierungsgebiet und dem jetzigen Gebiet. Ferner hat sich der Vorsitzende des Gutachterausschusses durch Schreiben vom 23.12.2003 mit den Rügen des Antragstellers gegen die Gutachten auseinandergesetzt; diese Stellungnahme wird vermutlich auch im Hauptsacheverfahren die Billigung des Gerichts finden. Je nach Lage der Dinge kann der Vorsitzende des Gutachterausschusses wieder zur mündlichen Verhandlung hinzugezogen werden.

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Richtig ist allerdings, dass den Gutachtern die im Schriftsatz des Antragstellers vom 23.01.2004 unter den Punkten 2., 3. und 5. gerügten Flüchtigkeitsfehler unterlaufen sind, wobei das Gericht versteht, dass dies aus der Sicht des Antragstellers ärgerlich ist. Die Antragsgegnerin führt hierzu jedoch mit Recht aus, es handele sich um bloße offensichtliche Schreibfehler. Dieser Wertung schließt sich das Gericht an. Solche Schreibfehler sind die Tücke bei vorgefertigten Textbausteinen, bei denen man leicht übersieht, alles auf den gegebenen Sachverhalt nicht Passende abzuändern; ähnliche Fehler sind auch dem Gericht und, wie anzunehmen ist, auch den anderen Beteiligten schon einmal unterlaufen. Auf die inhaltliche Richtigkeit der Gutachten und auch auf deren Nachvollziehbarkeit haben diese Schreibfehler jedoch keinen Einfluss. - Wegen der weiteren Rügen des Antragstellers verweist das Gericht, um unnötige Wiederholungen zu vermeiden, auf den Widerspruchsbescheid der Antragsgegnerin vom 15.09.2003 (§ 117 Abs. 5 VwGO).

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Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Vollziehung der angefochtenen Bescheide für den Antragsteller eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte. Der Antragsteller hat hierfür nichts geltend gemacht; auch den vorliegenden Akten kann das Gericht nichts für eine solche Härte entnehmen.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus §§ 25 Abs. 2, 20 Abs. 3, 13 Abs. 1 S. 1 GKG. Das Gericht nimmt als Streitwert ein Viertel des für das Hauptsacheverfahren festzusetzenden Streitwerts, also ein Viertel des vom Antragsteller verlangten Ausgleichsbetrages (vgl. I.7. des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit - NVwZ 1996, 563).