Landgericht Hamburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-04-06, Aktenzeichen 318 S 50/15

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 21.04.2015 (Az.: 539 C 23/14) wird zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von € 6.000,00 abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf € 30.000,00 festgesetzt.

Gründe

I.

1

Der Beklagte ist Mitglied der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Parteien streiten seit längerem über das Wohnverhalten des Beklagten und dessen Verpflichtung, sein Wohnungseigentum zu veräußern. Nachdem der Beklagte im Jahr 2011 einen Beschluss der Klägerin, durch den er zur Veräußerung seines Wohnungseigentums aufgefordert wurde, erfolgreich angefochten hatte, da die nach § 11 der Teilungserklärung erforderliche Mehrheit von 2/3 aller Wohnungseigentümer nicht erreicht worden war (Urteil der Kammer vom 14.12.2011, 318 S 42/11), wurde auf der Eigentümerversammlung vom 15.07.2013 zu TOP 9 mit 20 Stimmen bestandskräftig beschlossen, den Beklagten erneut abzumahnen und ggfls. ein Entziehungsverfahren durchzuführen (Bl. 51 d.A.).

2

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird im Übrigen auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO). Ergänzend ist festzuhalten, dass es im Oktober 2015 zu einem Polizeieinsatz gekommen ist, weil ein Bekannter des Beklagten gemeldet hatte, er vermisse diesen seit geraumer Zeit.

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Das Amtsgericht hat das Versäumnisurteil vom 14.01.2015, durch das der Beklagte wie beantragt verurteilt worden war, sein Wohnungseigentum zu veräußern, aufrechterhalten. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Beklagte sei gemäß §§ 18 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 WEG aufgrund einer schweren Pflichtverletzung zur Veräußerung verpflichtet. Dies gelte auch, wenn man von einer Krankheit des Beklagten ausgehe (so genanntes Messie-Syndrom). Dieser habe jedenfalls insoweit schuldhaft gehandelt, als er sich zu spät in fachärztliche Behandlung begeben habe. Der Beklagte verhindere durch sein Verhalten notwendige Arbeiten im Sondereigentum. Die Störungen hätten zwischenzeitlich eine Intensität und Dauer erreicht, die die Toleranzgrenze überschreite. Das Ausschließungsinteresse der übrigen Wohnungseigentümer überwiege mithin das Eigentumsrecht. Abmahnungen seien erfolglos geblieben.

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Gegen das ihm am 23.04.2015 zugestellte Urteil hat der Beklagte mit einem am 26.05.2015 (Dienstag nach Pfingstmontag) eingegangenen Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten Berufung eingelegt, die er nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 23.07.2015 mit einem an diesem Tag bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet hat.

5

Er macht geltend, er leide nicht an einem „Messie-Syndrom“ und sammle auch keinen „Unrat“. Im Übrigen betreffe sei Verhalten auch (nur) seine Privatsphäre. Dies müsse vor dem Hintergrund des Schutzbereichs seiner Grundrechte (Eigentum, Wohnung, Handlungsfreiheit), die vorrangig seien, berücksichtigt werden. Die Verurteilung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums stelle einen nicht gerechtfertigten schweren Eingriff in den Kernbereich der o.g. Grundrechte dar, denn bei einer Veräußerung verlöre er schließlich seine Wohnung. Den vom Amtsgericht herangezogenen Entscheidungen lägen andere, nicht vergleichbare Sachverhalte zugrunde.

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Er beantragt,

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das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 21.04.2015 (Az.: 539 C 23/14) aufzuheben und die Klage abzuweisen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie trägt vor, der Eingriff in die Grundrechte des Beklagten sei vorliegend nach §§ 18 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 WEG gerechtfertigt. Diese Vorschrift sei auch verfassungskonform. Die Wertung des Amtsgerichts sei nicht zu beanstanden. Der Beklagte vermülle nicht nur seine Wohnung, sondern auch seinen Kellerverschlag, ebenso den Kellerflur und seine Sondernutzungsfläche in der Tiefgarage. Seinen rechtskräftig festgestellten Pflichten (sein Kraftfahrzeug aus der Tiefgarage zu entfernen, den Einbau von Kaltwasserzählern zu ermöglichen) sei er nicht nachgekommen. Es habe bereits Probleme mit Rattenbefall gegeben (Bl. 160 d.A.). Allein die Wohnung des Beklagten sei noch nicht mit neuen Fenstern versehen, obwohl dies erforderlich sei. Die für die Wohnung des Beklagten maßgefertigten Fenster seien eingelagert, was Kosten verursache. Entsprechend sei allein die Wohnung des Beklagten noch nicht mit einem Kaltwasserzähler ausgestattet. Hier sei bereits im Jahr 2010 beschlossen worden, durch den Einbau derartiger Wasserzähler die Voraussetzungen für eine Verbrauchsabrechnung zu schaffen. Eine wirksame Verbrauchsabrechnung sei jedoch nur dann möglich, wenn in sämtlichen Wohnungen die Voraussetzungen geschaffen seien (Bl. 166 d.A.). Bei dem Polizeieinsatz im Oktober 2015, zu dem es gekommen sei, weil ein Bekannter des Beklagten gemeldet gehabt habe, er vermisse diesen seit geraumer Zeit, sei festgestellt worden, dass die Wohnung vermüllt gewesen sei und ein unerträglicher Gestank geherrscht habe. Man habe das Gesundheitsamt einschalten wollen. Der Beklagte sei in der Wohnung nicht angetroffen worden.

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Wegen des sonstigen Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den Inhalt der zwischen den Parteien im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Beide Parteien haben nach Schluss der mündlichen Verhandlung nicht nachgelassene Schriftsätze eingereicht.

II.

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Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

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Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Veräußerung des Wohnungseigentums gemäß §§ 18 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1; 14 Nr. 1 WEG. Mit zutreffenden Erwägungen hat das Amtsgericht einen solchen Anspruch bejaht.

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Voraussetzung eines Entziehungsanspruchs ist, dass ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Ziel ist es, künftige Störungen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verhindern, nicht vergangenes Handeln zu sanktionieren. Da die Entziehung einen schweren Eingriff in das grundrechtlich geschützte Eigentum darstellt, ist eine Verpflichtung zur Veräußerung nur unter engen Voraussetzungen als ultima ratio zulässig (zu allem Vandenhouten in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 18 Rn. 2 f.). Bei der Entscheidung der Frage, ob die Pflichtverletzung des Störers ein Ausmaß erreicht, das zu einem Anspruch auf Veräußerung des Wohnungseigentums führt, sind alle Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen und die Interessen der Beteiligten insgesamt gegeneinander abzuwägen (Jennißen/Heinemann, WEG, 3. Aufl., § 18 Rn. 13). Eine Pflichtverletzung im Sinn von § 18 WEG setzt nicht zwingend ein schuldhaftes und subjektiv vorwerfbares Verhalten voraus. Auch ein aufgrund der individuellen Disposition für den Wohnungseigentümer nicht oder nur schwer vermeidbares Verhalten kann zur Folge haben, dass den Wohnungseigentümern eine Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann (Jennißen/Heinemann, a.a.O., § 18 Rn. 15).

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Im vorliegenden Fall ist dies zur Überzeugung des Gerichts der Fall. Das Gericht ist überzeugt davon, dass das Verhalten des Beklagten die anderen Bewohner zwischenzeitlich in einer nicht mehr hinnehmbaren Weise beeinträchtigt, so dass die Grenze der Zumutbarkeit überschritten ist. Die Kammer verkennt bei allem nicht, dass angesichts der Schwere des mit einer Veräußerungspflicht verbundenen Eingriffs in grundrechtlich geschützte Bereiche die Anforderungen an § 18 WEG hoch sind. Hier liegen die Voraussetzungen jedoch angesichts der seit vielen Jahren im Wesentlichen unverändert andauernden Problematik und der anhaltenden Intensität der Störungen vor. Ob man hier Begriffe wie „Messie-Syndrom“ oder „Unrat“ verwendet, ist dabei nicht ausschlaggebend. Es kommt nicht auf Begrifflichkeiten an, die durchaus unterschiedlich verwendet werden, sondern auf die zugrunde liegenden Tatsachen. Diese sind durch das Wohnverhalten des Beklagten gekennzeichnet, das dazu geführt hat, dass – worauf auch das Amtsgericht zutreffend hingewiesen hat – notwendige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum bis zum heutigen Tage nicht umgesetzt werden konnten. Ein seit langem von der Gemeinschaft beschlossener vollständiger Austausch der Fenster war bisher in der Wohnung des Beklagten nicht möglich. Dies ist vielmehr nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Klägerin daran gescheitert, dass eine Montage wegen Platzmangels nicht möglich war, weil die Wohnung des Beklagten zu voll gestellt war. Auch der Einbau von Kaltwasserzählern, zu dessen Duldung der Beklagte bereits im Jahr 2012 rechtskräftig verurteilt wurde (Amtsgericht Hamburg-Blankense, Az.: 539 C 3/11), ist nicht durchgeführt worden. Die Ablesung der Heizkörper war wiederholt nicht durchsetzbar. Entgegen der Ansicht des Beklagten wird hierdurch auch nicht ausschließlich sein Sondereigentum und seine Privatsphäre betroffen. Sowohl der Einbau neuer Fenster als auch der Einbau von Wasserzählern betreffen sämtliche Wohnungseigentümer. So lassen sich beispielsweise die mit dem Einbau von Wasserzählern verbundenen Vorteile einer am Verbrauch orientierten Abrechnung nur dann erreichen, wenn ein Einbau in sämtlichen Wohnungen des Objektes vorgenommen wird.

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Zur Überzeugung des Gerichts steht auch fest, dass sich der Beklagte nicht darauf beschränkt, Dinge innerhalb seiner eigenen Wohnung anzusammeln. Auch sein Kellerverschlag und der Tiefgaragenstellplatz sind betroffen. Unabhängig von der Frage, zu welchem genauen Zeitpunkt die zur Akte gereichten Fotografien (Bl. 38-46, 156-159) aufgenommen wurden, geben diese die Auswirkungen einer zugrunde liegenden Symptomatik wieder. Die Schilderungen der Heizungsfirma aus dem Januar 2014 (Anlage K 3 = Bl. 57 d.A.) gleichen denjenigen der Firma z. b. (Anlage BB 2 = Bl. 160 d.A.) aus dem Februar 2014, die im Zuge von Rattenbekämpfungsmaßnahmen entstanden sind.

18

Wenn der Beklagte es nunmehr – nicht zuletzt unter dem Eindruck des vorliegenden Rechtsstreits – ermöglicht hat, dass der Heizungsableser Zugang zu den Zählern erhielt, ändert dies im Ergebnis nichts. Dies beseitigt nicht etwa das zugrunde liegende Problem, insbesondere nicht die andauernde Wiederholungsgefahr. Es ist zur Überzeugung des Gerichts nicht zu erwarten, dass sich an der Verhaltensweise des Beklagten ohne nachhaltige und dauerhafte Unterstützung etwas ändert. So ist etwa unbestritten, dass sich der abgemeldete Pkw des Beklagten nach wie vor auf dem Tiefgaragenstellplatz befindet, obwohl der Beklagte bereits im Jahr 2008 seine Verpflichtung zur Entfernung anerkannt hat und von der Kammer mit Urteil vom 04.03.2009 (Az.: 318 S 93/08) rechtskräftig dazu verurteilt worden ist.

19

Die Kammer verkennt bei allem nicht, dass der Beklagte sich nicht etwa absichtlich und aus Missachtung über die Interessen der Gemeinschaft hinweg gesetzt hat. Er hat sich bereits darum bemüht, fachkundige Unterstützung zu erhalten. So hat er sich nach seinem eigenem Vortrag - bisher leider ohne Erfolg - um ambulante alltagspraktische Unterstützung (Hilfe zur Weiterführung des Haushalts) bemüht, ferner auch die Hilfe eines „Zentrums für seelische Gesundheit“ in Anspruch genommen und sich zeitweilig sogar in eine stationäre Behandlung begeben. Allerdings hat all dies bisher nicht dazu geführt, dass ein gewöhnliches und reibungsloses Wohnen in der Wohnungseigentumsanlage möglich wurde. Das Verhalten des Beklagten überschreitet nach wie vor die Grenze der Zumutbarkeit.

20

Die Klägerin ihrerseits hat mit der gerichtlichen Durchsetzung des Veräußerungsbegehrens als ultima ratio des Wohnungseigentumsrechts lange zugewartet. Zum einen hat sie sich zunächst mit Hilfe einer eingeschalteten Mediatorin um Gespräche bemüht, zum anderen hat sie auch nach Unterliegen in dem Rechtsstreit zum Az.: 318 S 42/11 im Dezember 2011 nicht sogleich erneut die Veräußerung weiterbetrieben. Erst im Juli 2013 wurde erneut ein entsprechender Beschluss gefasst und dem Beklagten eine weitere Frist von sechs Wochen zur Abhilfe gesetzt.

21

Nach allem kommt es nicht darauf an, ob weitere Gründe vorliegen, insbesondere ob auch die in § 11 (1) a) der Teilungserklärung enthaltenen Voraussetzungen zur Entziehung des Wohnungseigentums gegeben sind, weil der Beklagte mit der Erfüllung seiner Verpflichtung zur Lasten- und Kostentragung länger als 3 Monate und mit mindestens DM 1.000,-- in Verzug war.

III.

22

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO.

23

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Ziff. 10 Satz 1 und 2, 711 ZPO zu entnehmen.

24

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.