Verwaltungsgericht Greifswald (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-12-05, Aktenzeichen 3 A 923/11

Tenor

1. Der Bescheid des Beklagten vom 10. September 2010 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 25. August 2011 wird aufgehoben.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung nach Maßgabe der Kostenfestsetzung abwenden, wenn die Klägerin nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

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Die Beteiligten streiten um einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag.

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Die Klägerin ist Eigentümerin der Grundstücke G1 (B.-Straße) und G2 (S.-Straße). Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich der Satzung der Gemeinde Seebad Bansin über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Ortskern“ vom 25. Juni 1998. Die Gemeinde Ostseebad Heringsdorf, die Rechtsnachfolgerin der Gemeinde Seebad Bansin, beschloss am 29. März 2007 die Satzung über die Teilaufhebung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Ortskern“ Bansin vom 17. April 2007 unter Einbeziehung des klägerischen Grundstücks.

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Mit Bescheid vom 10. September 2010 setzte der Beklagte gegen die Klägerin einen Ausgleichbetrag in Höhe von 17.231 Euro (6.250 Euro betreffend Flurstück G1 und 10.351 Euro betreffend Flurstück G2) fest. Der Festsetzung lagen zwei Sachverständigengutachten von Frau Diplomingenieurin E. vom 5. November 2007 (Aktenzeichen 132/3-11-07 und 132/4-11-07) zugrunde. Den Widerspruch der Klägerin gegen diesen Bescheid wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 25. August 2011, zugestellt am 2. September 2011, zurück.

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Am 9. September 2011 hat die Klägerin Klage erhoben. Zu deren Begründung trägt sie vor, es sei fraglich, ob die Sachverständige den Anfangswert der Grundstücke selbst ermittelt habe. Zudem seien die Sanierungsziele nicht erreicht worden, die Sanierungssatzung habe nicht aufgehoben werden dürfen.

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Die Klägerin beantragt,

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den Bescheid des Beklagten vom 10. September 2010 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 25. August 2011 aufzuheben.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er verteidigt die angefochtenen Bescheide. Der Anfangs- und der Endwert seien nach der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken ermittelt worden.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der übersandten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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1. Die zulässige Klage ist begründet. Die angefochtenen Bescheide sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).

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a) Rechtsgrundlage der Abgabenerhebung ist § 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, Abs. 3 Satz 1, Absatz 4 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB). Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten. Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an.

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b) Diesen rechtlichen Maßstäben halten die streitgegenständlichen Bescheide nicht stand.

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aa) Zwar ist entgegen der Auffassung der Klägerin die sachliche Ausgleichsbetragspflicht gemäß §§ 154 Abs. 3 Satz 1, 162 BauGB entstanden. Die Teilaufhebung der Sanierungssatzung vom 25. Juni 1998 durch die Satzung vom 17. April 2007 geschah wirksam (OVG Greifswald, Urteil vom 5. Dezember 2012 – 3 K 9/08 –, juris).

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bb) Das Gericht kann jedoch nicht feststellen, dass der Ausgleichsbetrag für die klägerischen Grundstücke auch der Höhe nach zutreffend festgesetzt worden ist. Das geht zulasten des Beklagten und führt zur Aufhebung der angefochtenen Bescheide.

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Anfangswert und Endwert nach § 154 Abs. 2 BauGB sind nach den Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung (WertV) nach bestimmten Wertermittlungsverfahren zu ermitteln, wobei ein gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbarer Wertermittlungsspielraum der Gemeinde besteht. Dies beruht darauf, dass die Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann, die Erfahrung und Sachkunde voraussetzt (BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 - 4 C 6/01, juris; OVG Koblenz, Urteil vom 14. September 2004 – 6 A 10530/04 -, juris). Dieser Spielraum erstreckt sich indes nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung, ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen und müssen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen. So müssen die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung ebenso beachtet werden, wie der der Bewertung zugrunde liegende Sachverhalt vollständig zu ermitteln ist, geschätzte Wertsteigerungen sind zu plausibel zu machen (VG Greifswald, Urteil vom 26. Januar 2012 – 3 A 507/09 –, juris, m.w.N.). Das Vergleichsverfahren ist nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten zur Verfügung stehen, die gewährleisten, dass der Verkehrswert und - im Falle der Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind. Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial, ist eine andere geeignete Methode anzuwenden. Zulässig ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 – 4 B 71/04 –, juris).

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Vorliegend ist die Gutachterin, deren Bewertungen der Beklagte übernommen hat, so verfahren, dass sie den vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Ostvorpommern für ein Referenzgrundstück im vormaligen Sanierungsgebiet mitgeteilten (Blatt 36 der Akte) Sanierungsanfangswert und Sanierungsendwert nach Lage, Beschaffenheit, tatsächlichen Eigenschaften sowie Art und Maß der baulichen Nutzung an die tatsächlichen Gegebenheiten des Bewertungsgrundstücks angepasst und die sanierungsbedingte Werterhöhung mit der Differenz aus dem angepassten Endwert und dem angepassten Anfangswert angenommen hat.

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Es kann für diese Entscheidung dahinstehen, ob dieses Verfahren den allgemein anerkannten Grundsätzen der Wertermittlung entspricht. Dem Gericht ist es jedenfalls nicht möglich, die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Wertermittlung zu überprüfen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Vorpommern-Greifswald hat mitgeteilt, dass die zonalen sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerte (sogenannte Endwerte) unter Anwendung des Niedersachsenverfahren abgeleitet wurden, die Verfahrensunterlagen insoweit aber nicht mehr vorhanden sind (Blatt 44 der Akte). Damit ist eine Nachvollziehbarkeit der Wertermittlung ausgeschlossen. Es kann nicht festgestellt werden, ob die anerkannten Grundsätze der Wertermittlung beachtet und der der Bewertung zugrunde liegenden Umstände vollständig ermittelt worden sind. Die Nichterweislichkeit der Eingriffsvoraussetzungen geht im Anfechtungsprozess grundsätzlich zulasten der Behörde (Kopp/Schenke, Verwaltungsgerichtsordnung, 19. Auflage, § 108, Rn. 15, m.w.N.).

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Das Gericht war nicht gehalten, die Frage, ob der Gutachterausschuss den zonalen sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwert in vertretbarer Weise ermittelt hat, im Wege des Sachverständigenbeweises zu klären und die Sache spruchreif zu machen. Zwar haben die Verwaltungsgerichte aufgrund ihrer Verpflichtung, eine Sache spruchreif zu machen (§§ 86 Abs. 1, 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), zu prüfen und zu ermitteln, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe ein angefochtener Bescheid, der auf Geldzahlung gerichtet ist, zumindest hinsichtlich eines Teilbetrages („soweit“) aufrecht erhalten bleiben kann. Die Pflicht, eine Sache spruchreif zu machen, findet aber dort ihre Grenze, wo eine Bestimmung des „richtigen“ Zahlbetrags durch das Gericht den angefochtenen Verwaltungsakt in seinem Wesen verändern würde. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn es zur Bestimmung eines geschuldeten Beitrags eines Willensaktes der Gemeinde, namentlich der Ausübung von Ermessen, bedarf. Das Gericht darf ein der Verwaltungsbehörde eingeräumtes Ermessen nicht an deren Stelle ausüben (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Juni 2009 - 9 C 2/08 -, juris). Dasselbe gilt für die Wahrnehmung eines Bewertungsspielraums auf der Tatbestandsebene, wie er der Beklagten in der Form eines Wertermittlungsspielraums zusteht (OVG Hamburg, Urteil vom 2. Februar 2012 – 4 Bf 75/09 –, juris; a.A. obiter dictum ohne weitere Begründung VGH Kassel, Urteil vom 20. Juni 2013 - 3 A 1832/11 -, juris).

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Vorliegend beruhte die im Verwaltungsverfahren vorgenommene sachverständige Bestimmung der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwertes der betroffenen Grundstücke auch auf der Ausübung eines Wertermittlungsspielraums. Der Gutachterausschuss hat den zonalen sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwert mit Hilfe des sogenannten Niedersachsenverfahrens ermittelt. Bei diesem Verfahren wird der Endwert ausgehend vom Anfangswert unter Berücksichtigung der festgestellten baulichen Missstände im Sanierungsgebiet und der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ermittelt (Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: Juni 2011, § 154, Rn. 126). Dazu werden die vorherrschenden städtebaulichen Missstände und die städtebaulichen Maßnahmen in den vier Parametern Bebauung, Umfeld, Nutzung und Struktur in einem Klassifikationsrahmen qualifiziert. Aus den so ermittelten mittleren Kennzahlen wird mithilfe von Matrixtabellen eine prozentuale sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung abgeleitet. Dieses Verfahren beinhaltet bei der Klassifizierung der Missstände und Maßnahmen wertende Elemente, die vom Gericht vollständig nur auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung hin überprüft werden können, während die Bewertung selbst nur einer Plausibilitätskontrolle unterliegt (so auch VG Göttingen, Urteil vom 14. Dezember 2010 – 2 A 54/09 –, juris). Diese Bewertung obliegt der Gemeinde und durch ein Sachverständigengutachten nicht ersetzt werden. Andernfalls würde das Gericht in den behördlichen Wertermittlungsspielraum eingreifen und den angefochtenen Verwaltungsakt in seinem Wesen verändern.

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2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 Zivilprozessordnung (ZPO). Die Berufung war gemäß §§ 124 Abs. 2 Nr. 3, 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen, da die Frage, ob das Gericht in Fällen des § 154 BauGB die Sache stets spruchreif zu machen hat, obergerichtlich umstritten ist und grundsätzliche Bedeutung hat.