Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2001-07-05, Aktenzeichen 16 Wx 27/01
ECLI:DE:OLGK:2001:0705.16WX27.01.00

Tenor

1

G r ü n d e

2

I.

3

Die Beteiligten zu 1. bis 3. sind die Mitglieder der "kleinen
Wohnungseigentümergemeinschaft 09 (Bürohochhaus 2)" der
Wohnungseigentumsanlage "C.-C." in L.. Die Beteiligte zu 2. ist
seit 1989 Eigentümerin des im 13. Obergeschoss gelegenen
Teileigentums T 44, während der Beteiligte zu 1. im Jahre 1994 in
der Zwangsversteigerung die im 13., 14. und 15. Obergeschoss
gelegene Teileigentumseinheit T 45 erworben hat.

4

Ab dem 2. Obergeschoss weisen alle Geschosse des Objekts in etwa
die gleiche Grundfläche von ca. 440 qm auf. Damit übereinstimmend
sind in dem Kostenverteilungsschlüssel, der als Anlage Bestandteil
der Gemeinschaftsordnung vom 30.11.1966 ist, vom 2. bis 12.
Obergeschoss die Miteigentumsanteile sowie die prozentualen Anteile
der einzelnen Einheiten an den Kosten und Lasten des allgemeinen
Gemeinschaftseigentums sowie an den Rückstellungen und Rücklagen
des Bürohochhauses 2 ungefähr gleich angegeben. Bezüglich der mit
etwa 300 qm deutlich kleineren Einheit T 44 liegen die
entsprechenden Zahlen in der gleichen Größenordnung wie in den
Geschossen 2 bis 12, während die Schlüsselzahlen für die Einheit T
45 des Antragstellers deutlich günstiger sind, obwohl sie mit ca.
477 qm größer ist als die übrigen. Eine Teilfläche von 170 qm der
Einheit T 45 ist allerdings nicht an die allgemeine Klimaanlage
angeschlossen. Auch werden die in der obersten (15.) Etage
gelegenen Räumlichkeiten dieser Einheit für gemeinschaftliche
Zwecke genutzt (Maschinenraum für die Aufzüge; Funkstation einer
Mobilfunkfirma, deren Vertragspartnerin die Gemeinschaft ist).

5

In der Eigentümerversammlung vom 03.12.1998 beschloss die
"kleine" Eigentümergemeinschaft des Bürohochhauses 2 auf Antrag der
Beteiligten zu 2. mehrheitlich eine Änderung des
Kostenverteilungsschlüssels, der im Ergebnis eine an der Fläche der
Einheiten bezogene Verringerung der Schlüssel für die
Teileigentumseinheit T 44 und eine entsprechende Erhöhung der
Schlüssel für die Einheit T 45 vorsah.

6

Einem hiergegen eingelegten Anfechtungsantrag der Beteiligten zu
1. hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 18.09.1999 stattgegeben,
weil die nach der Gemeinschaftsordnung erforderliche qualifizierte
Mehrheit von 80 % aller Miteigentümer des Bürohochhauses 2 nicht
erreicht sei. Gleichzeitig hat es einen Hilfsgegenantrag der
Beteiligten zu 2. zurückgewiesen, den Beteiligten zu 1. zu
verpflichten, einer näher bezeichneten Änderung des
Kostenverteilungsschlüssels zuzustimmen.

7

Die hiergegen eingelegte und auf die Zurückweisung des
Hilfsgegenantrags beschränkte sofortige Beschwerde der Beteiligten
zu 2. hatte keinen Erfolg. Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde
verfolgt sie ihr Verpflichtungsbegehren weiter.

8

II.

9

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere
Beschwerde ist zulässig, jedoch nicht begründet.

10

Die Entscheidung des Landgerichts ist aus Rechtsgründen, die
allein Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens sein können (§§ 27
WEG, 550 ZPO), nicht zu beanstanden.

11

Nach ständiger Rechtsprechung kann sich aus der zwischen den
einzelnen Wohnungseigentümern bestehenden Treuepflicht ein Anspruch
auf Änderung der Teilungserklärung ergeben, wenn die Versagung der
Zustimmung wegen außergewöhnlicher Umstände grob unbillig wäre und
damit ein Festhalten an der Vereinbarung gegen Treu und Glauben
verstieße. Ein derartiger Anspruch ist allerdings auf besonders
gelagerte Ausnahmefälle zu beschränken, weil jeder
Wohnungseigentümer bei Erwerb in der Lage war, sich beispielsweise
über den geltenden Kostenverteilungsschlüssel zu informieren und
sich - etwa im Rahmen einer Rentabilitätsberechnung vor dem Kauf -
hierauf einstellen kann, und umgekehrt ein durch den Schlüssel
begünstigter Eigentümer sich - wie das Landgericht zutreffend
ausgeführt hat - darauf verlassen können muss, dass das einmal
Vereinbarte gilt und nicht ständig unter dem Vorbehalt einer
nachträglichen Änderung aus Billigkeitsgesichtspunkten steht (vgl.
z. B. BGHZ 95, 137 = ZMR 1986, 19; BGHZ 130, 304 = NJW 1995, 2791 =
MDR 1995, 1112; BayObLG NZM 2001, 290 = ZMR 2001, 473; BayObLG WuM
2001, 88; BayObLGR 1997, 10; Senatsbeschlüsse WE 1995, 155 = OLGR
1995, 194 u. OLGR 1998, 174 = NZM 1998, 484 = ZMR 1998, 799). Diese
Voraussetzungen können normalerweise nicht nur dann in Betracht
kommen, wenn sich - etwa wegen einer von der Teilungserklärung
abweichenden Bauausführung oder einer Änderung der Zweckbestimmung
- die Verhältnisse nachträglich geändert haben, sondern auch dann,
wenn sich eine getroffene Regelung als von Anfang an als verfehlt
oder unzweckmäßig erweist (vgl. BGHZ 95, 137 = ZMR 1986, 19;
BayObLG MDR 1992, 27 = MDR 1992, 673; BayObLG WuM 2001, 88;
Senatsbeschluss OLGR 1998, 174 = NZM 1998, 484 = ZMR 1998,
799).

12

Ob letzteres allerdings auch dann gilt, wenn - wie vorliegend -
die Teilungserklärung eine sog. Öffnungsklausel enthält, also eine
Änderung des Vereinbarten mit qualifizierter Mehrheit möglich ist
und ein Wohnungseigentümer für sein Änderungsbegehren in der
Wohnungseigentümerversammlung diese Mehrheit nicht erreicht hat,
kann zweifelhaft sein (vgl. auch BayObLG BayObLGZ 2001, Nr. 22),
bedarf aber keiner Entscheidung. Denn die Frage, ob eine in der
Teilungserklärung enthaltene Regelung "wegen außergewöhnlicher
Umstände grob unbillig" ist oder nicht, hängt von den Umständen des
Einzelfalles ab, liegt also primär auf tatrichterlichem Gebiet, so
dass dem Tatrichter bei der Ausfüllung dieses unbestimmten
Rechtsbegriffs ein nur einer Rechtskontrolle unterliegender
Beurteilungsspielraum zuzubilligen ist.

13

Einer derartigen Rechtskontrolle hält der angefochtene Beschluss
stand. Das Landgericht hat die in der Rechtsprechung entwickelten
Kriterien für einen ausnahmsweisen Anspruch auf Abänderung des
Kostenverteilungsschlüssels nicht verkannt, sondern zutreffend
angewandt. Es hat die für die Beurteilung relevanten Umstände
verfahrensfehlerfrei festgestellt und bei der Würdigung dieser
Fakten den ihm zustehenden Beurteilungsspielraum nicht
überschritten. Es hat insbesondere hervorgehoben, dass es
grundsätzlich der privatautonomen Gestaltungsautonomie unterliegt,
die Miteigentumsanteile beziehungsweise hierauf aufbauend die
Kostenverteilung zu regeln und es vielfältige Gründe dafür geben
kann, von der gesetzlichen Regelung der Verteilung der Kosten
entsprechend den Miteigentumsanteilen nach § 16 Abs. 1 S. 1 WEG
abzuweichen bzw. die Miteigentumsanteile nicht starr nach der
Nutzungsfläche zu bemessen. Es hat ferner aufgezeigt, dass es
jedenfalls wegen der "Bevorzugung" des jetzt dem Beteiligten zu 1.
gehörenden Teileigentums T 45 durchaus einen sachlichen Grund gibt,
nämlich das Fehlen der Klimaanlage für einen Teil der
Räumlichkeiten, obwohl auch deren Kosten entgegen der in der
Vergangenheit geübten Praxis der Bildung von Untereinheiten von T
45 nach der Gemeinschaftsordnung nach dem Schlüssel für die gesamte
Einheit umzulegen sind. Das, was die Beteiligte zu 2. demgegenüber
als mögliche Gründe für die Entlastung der Teileigentumseinheit T
45 und Belastung von T 44 vorträgt, nämlich, dass der
Geschäftsführer der Initiatorin des Objekts einen Teil von T 45 als
Wohnung genutzt, während ansonsten seine Firma in T 45 und T 44
ihre Büros unterhalten habe, "offenbar" die Absicht gehabt habe,
private Kosten zu minimieren bzw. in den gewerblichen Bereich zu
verlagern, ist demgegenüber eine heute nicht mehr verifizierbare
reine Spekulation.

14

Das Landgericht hat sich des weiteren nicht nur mit der
Feststellung begnügt, dass bei den Teileigentumseinheiten T 10 - 43
eine - bezogen auf die Nutzfläche - in etwa gleiche Belastung mit
Kosten besteht, während die Mehrbelastung für T 44 und die
korrespondierende Entlastung für T 45 jeweils 30 % beträgt, sondern
auch die einschlägige obergerichtliche Rechtsprechung zur Frage, ob
eine nicht mehr gerechtfertigte Mehrbelastung vorliegt, umfassend
ausgewertet (BayObLG NJW-RR 1992, 342, 1995, 529 u. 1999, 886; OLG
Düsseldorf DWE 1985, 122 u. NZM 1998, 867; KG NJW-RR 1991, 1169;
Senat NZM 1998, 485). Ergänzend ist hierzu lediglich anzumerken,
dass selbst für den Fall einer deutlich größeren Mehrbelastung,
nämlich von bis zu 59 % in einer weiteren Entscheidung eine grobe
Unbilligkeit verneint wurde (OLG Frankfurt, NZM 2001, 140).

15

All dies trägt die abschließende Feststellung des Landgerichts,
die Mehrbelastung der Beteiligten zu 1. führe nicht zu
unerträglichen, nicht mehr hinnehmbaren Ergebnissen. Darüber, ob
sich hieraus ggfls. ein sachlicher Grund für eine beschlussweise
Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ergibt und der Beteiligte
zu 1. durch einen entsprechenden Beschluss nicht unbillig
benachteiligt wird, was neben dem Quorum der Zustimmung von 80 %
aller Miteigentümer des "Bürohochhauses 2"
Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Änderung ist (vgl. hierzu
BayObLG ZMR 2000, 187 = ZfIR 2000, 292 = DWE 2000, 76), hat der
Senat nicht zu entscheiden. Ebenso wenig bedarf es einer näheren
Auseinandersetzung mit der Hilfserwägung des Landgerichts, dass ein
etwaiger Änderungsanspruch verwirkt sei, weil mehr als 20 Jahre
lang nach dem bestehenden Kostenverteilungsschlüssel abgerechnet
worden sei, sich die Beteiligte zu 2. die Untätigkeit ihrer
Rechtsvorgänger zurechnen lassen müsse und sie es als im
Immobilienvertrieb tätige Firma sich selbst zuzuschreiben habe,
dass sie sich nicht bereits bei Erwerb des Objekts im Jahre 1989,
sondern erst 1993 die Gemeinschaftsordnung habe vorlegen lassen.
All dies trifft in rechtlicher bzw. tatsächlicher Hinsicht zu.
Gleichwohl kann der Verwirkungstatbestand zweifelhaft sein, weil zu
dem sogenannten Umstandsmoment, nämlich dazu, ob die übrigen
Wohnungseigentümer, insbesondere der Beteiligte zu 1. bzw. dessen
Rechtsvorgänger sich bei objektiver Beurteilung darauf einrichten
durften und eingerichtet haben, dass ein Anspruch auf Abänderung
des Kostenverteilungsschlüssels nicht geltend gemacht werde, keine
Feststellungen getroffen sind.

16

III.

17

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, der unterlegenen Beteiligten zu 2. die
Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Für
eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand
keine Veranlassung.

18

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Abs. 3 S. 2
WEG. Die Annahme eines Wertes von 50.000,00 DM durch das
Landgericht ist wegen der Dauerwirkung, der ein etwaiger Erfolg des
Verpflichtungsbegehrens zukäme, entgegen der Meinung des
Beteiligten zu 1. in seiner Eingabe vom 06.02.2001 zumindest nicht
zu hoch bemessen. Bei einer Kostenlast der Beteiligten zu 1. für
das Abrechnungsjahr 1998 von 71.034,94 DM (GA 242 f.) käme es bei
einer Änderung um 30 % bereits in einem Jahr zu einer
Kostenverschiebung um mehr als 20.000,00 DM. Die von dem
Beteiligten zu 1. genannten Kosten von 3.640,72 DM betreffen die
für die Geschäftswertfestsetzung des vorliegenden Verfahrens nicht
interessierende mittelbare Auswirkung der Gründe der Entscheidung
des Landgerichts, nämlich dass entgegen der bisherigen Praxis
nunmehr die gesamte Einheit T 45 mit den Kosten für die Klimaanlage
belastet wird.