Landgericht Braunschweig (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-04-25, Aktenzeichen 6 O 521/02 (20)

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 29.705,00 € nebst 5 % - Punkten Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 08.02.2002 zu zahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die außergerichtlichen Kosten der früheren Mitbeklagten trägt der Kläger.

Im übrigen tragen die Kosten des Rechtsstreits der Kläger zu 43 % und der Beklagte zu 57 %.

Das Urteil ist für den Kläger und für den Beklagten jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig sowie für die frühere Mitbeklagte vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung der früheren Mitbeklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die frühere Mitbeklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Streitwert liegt insgesamt in der Gebührenstufe bis 65.000,00 €.

Tatbestand

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2 Der Kläger verlangt Nutzungsentgelt.

2

Der Kläger war - als Nachfolger des während des Rechtsstreits verstorbenen Rechtsanwalt … - Zwangsverwalter über den im Tenor genannten Grundbesitz. Auf diesem Grundbesitz befand sich ein Gaststättenbetrieb mit Hotel. Im November 2000 veräußerte … dem Beklagten und der früheren Mitbeklagten für 1,4 Millionen DM diesen Grundbesitz einschließlich Inventar (vgl Bl. 12 ff d. A .). Weiteres Inventar kaufte der Beklagte ) mit privatschriftlichem Vertrag von … für 490.000,00 DM (vgl Bl. 60 d. A .). Zum Besitzübergang heißt es im § 6 d. Kaufvertrages (vgl Bl. 17 d. A. ):

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„1. Besitz, Nutzung und Lasten des Kaufgegenstandes einschließlich der Verkehrssicherungspflicht gehen mit dem Eingang des vollständigen Kaufpreises auf dem Notaranderkonto auf den Käufer über. Insbesondere übernimmt der Käufer die öffentlichen Lasten des Kaufgegenstandes.

4

2. Soweit der Käufer Veränderungen an dem Grundstück oder den Gebäuden vor Eigentumsumschreibung vornimmt, ist dies dem Käufer gestattet. Sollte dieser Vertrag nicht zur Durchführung kommen, hat der Käufer den jetzigen Zustand auf seine Kosten wieder herzustellen...“.

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Mitte November 2000 erhielt der Beklagten den Schlüssel zum Anwesen von der Verkäuferin bzw. ihrem Vertreter. Spätestens ab 01.12.2000 betrieb er die Gaststätte und das Hotel. Auf den Kaufpreis zahlte er nichts, da es zu Unstimmigkeiten über die Wirksamkeit der Verträge kam. Die Nord/LB betrieb in den Grundbesitz die Zwangsversteigerung (vgl Akte … des …). Im Rahmen der Zwangsversteigerung wurde der Amtsvorgänger des Klägers zum Zwangsverwalter bestellt (vgl Bl. 8 d. A .).

6

Der Kläger vertritt die Ansicht, der Beklagte müsse für die Nutzung des Gaststätten- / des Hotelbetriebes eine Nutzungsentschädigung zahlen. Diese bemisst er für die Zeit von Dezember 2000 bis einschließlich März 2001 mit monatlich 4.000,00 DM und danach mit monatlich 6.500,00 DM. Er stützt sich dabei auf ein Gutachten des Sachverständigen … (vgl Bl. 24 ff d. A .).

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Der Kläger hat zunächst auch die Beklagte zu 2.) in Anspruch genommen. Insoweit hat er die Klage zurückgenommen.

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Der Kläger beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an ihn als Zwangsverwalter 51.689,13 € nebst 5 % - Punkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 08.02.2002 zu zahlen..

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte hat gemeint, er sei zu Nutzung des Gaststätten-Hotelbetriebes berechtigt, da er von der Verkäuferin den Schlüssel erhalten habe. Im übrigen hat er Gründe vorgetragen, die aus seiner Sicht zu Unwirksamkeit der abgeschlossenen Kaufverträge geführt hätten. Er vertrat den Standpunkt, er könne nicht gleichzeitig verpflichtet gewesen sein, den Kaufpreis und ein Nutzungsentgelt zu zahlen.

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Im Übrigen macht er geltend, dass er im größeren Umfang Aufwendungen für die Gaststätte gehabt habe. Durch diese Aufwendungen sei der Verkehrswert des Objektes erhöht worden. Diese Aufwendungen seien von einem evtl. Nutzungsentgelt abzusetzen (vgl Schriftsatz vom 06.05.2002 Bl. 75 ff d. A ., insbesondere Bl. 80, 81 d. A., Bl. 95,96 d. A .).

14

Das Landgericht hat der Klage (gegen den ursprünglichen Beklagten zu 1. und jetzt alleinigen Beklagten) durch Urteil vom 23.07.2002 stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Oberlandesgericht Braunschweig (OLG) diese Entscheidung durch Urteil vom 27.02.2003 aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen.

15

Nach Ansicht des OLG war der Kaufvertrag des Beklagten mit der Vorbesitzerin nichtig. Der Beklagte habe ab Besitzerlangung eine Nutzungsentschädigung zu zahlen. Diese bestimme sich nach dem objektiven Mietwert des Grundstücks. Werterhöhende Verwendungen des Beklagten seien in Abzug zu bringen. Darüber sei noch Beweis zu erheben.

16

Wegen sämtlicher tatsächlichen und rechtlichen Einzelheiten wird vorab insgesamt auf die beiden genannten Entscheidungen Bezug genommen.

17

Das Gericht hat nach der Zurückverweisung durch die Einholung eines Gutachtens und die Vernehmung von insgesamt 16 Zeugen sowie die Anhörung des Sachverständigen Beweis erhoben.

18

Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen … vom 01.11.2004 nebst Ergänzungen vom 26.09.2006 und 14. 12.2007 sowie auf die Sitzungsprotokolle vom 13.06.2005, 18.10.2005, 17.07.2006 und 19.03.2007 Bezug genommen.

19

Im übrigen wird für die gesamte Entwicklung der Sachlage seit der Zurückverweisung nochmals auf die gegenseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie alle Sitzungsprotokolle in Bad II und II der Akten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist teilweise begründet.

21

Der Kläger hat als Zwangsverwalter gemäß § 988 BGB gegen den Beklagten einen Anspruch auf Nutzungsentgelt. Insoweit wird nochmals auf die Rechtsausführungen in den beiden vorangegangenen Entscheidungen in dieser Sache Bezug genommen.

22

Bei der Höhe der Nutzung ist von den Feststellungen des Sachverständigen in seinem ursprünglichen Gutachten vom 01.11.2004 auszugehen. Der dort genannte Miet- bzw. Pachtwert des Grundstücks ist nachvollziehbar und von erkennbaren Fehlern oder Unvollständigkeiten frei dargestellt worden. Die Mehrwertsteuer ist nicht zu berücksichtigen, weil sie nur einen durchlaufenden Posten, aber keine von einem beim gewerblichen Nutzer verbleibende Nutzung darstellt.

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Insbesondere kommt es nicht auf die streitige Zahl der tatsächlich vom Beklagten eingerichteten Sitzplätze in den Räumlichkeiten an. Maßgeblich ist vielmehr nur die vom Sachverständigen überzeugend festgestellte Zahl der möglichen Plätze. Denn der zu erstattende Mietwert wird nur durch die Zahl der möglichen Plätze beeinflusst.

24

Von diesem Betrag sind keine weiteren Abzüge vorzunehmen.

25

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat der Beklagte nur Investitionen in die Gaststätte vorgenommen, die für den laufenden Betrieb erforderlich waren. Werterhöhende Investitionen sind den Zeugenaussagen insgesamt nicht zu entnehmen. Vielmehr wurden nur Arbeiten durchgeführt, die jeder Besitzer und Betreiber eines derartigen Lokals vorzunehmen hat.

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Die Arbeiten sind auch nicht mietwertmindernd zu berücksichtigen, weil sie die Nutzbarkeit des Grundstücks zum Zweck des Gaststättenbetriebs erst hergestellt hätten. Dabei mag es dahinstehen, ob das für einen Teil der Arbeiten gelten könnte. Denn weil der Beklagte keine bestimmten Kosten nachzuweisen vermochte, ist es nicht möglich, derartige Kosten gesondert zu bestimmen. Selbst für eine Schätzung fehlt eine hinreichende Grundlage. Auch die Feststellungen des Sachverständigen in der letzten Ergänzung seines Gutachtens geben darüber keinen hinreichenden Aufschluss.

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Insgesamt hat der Beklagte somit 13 x 2.285,00 € zu zahlen. Die weitergehende Klage ist dementsprechend unbegründet.

28

Soweit der Beklagte im letzten Termin den Einwand anderweitiger Rechtshängigkeit erhoben hat, greift dieser aus den vom Kläger im nachgelassenen Schriftsatz vom 27.03.2008 ausgeführten Gründen nicht durch.

29

Die Zinsentscheidung beruht auf §§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB.

30

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO und die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Ziffer 11, 709 Satz 1 und 2, 711 ZPO.

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