Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-09-11, Aktenzeichen 16 O 155/11
ECLI:DE:LGD:2014:0911.16O155.11.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Nach dem Tode der am 17.12.2004 verstorbenen G. W. L. wurde der Kläger zum Testamentsvollstrecker unter Befreiung von § 181 BGB ernannt. Zum Nachlass gehörte der hälftige Miteigentumsanteil an dem streitgegenständlichen Grundstück.

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In einer Nachlassaufstellung bezifferte der Kläger den Verkehrswert des Grundstücks mit Verweis auf ein Gutachten aus dem Jahre 2003 mit 440.000,00 EUR. In der Folgezeigt erklärte er, das Grundstück selbst erwerben zu wollen und unterbreitete hierzu einen Vorschlag. Bezüglich des Preises nahm er Bezug auf ein von ihm eingeholtes Gutachten aus dem Jahre 2007, das den Verkehrswert mit 370.000,00 EUR bezifferte. Daraufhin teilte die Beklagte zu 1.) ihm im Juni 2007 mit, dass sie sein Angebot für ihren Hausanteil nicht akzeptieren könne, da ihr der neu ermittelte Wert, der ca. 16 % niedriger sei als der früher angenommene Wert von 440.000,00 EUR, nicht glaubwürdig erscheine.

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Handelnd als Testamentsvollstrecker schloss der Kläger mit sich selbst den notariellen Vertrag vom 19.05.2008, in welchem die Erbengemeinschaft nach G. W. L. verpflichtet wurde das hälftige Miteigentum an dem streitgegenständlichen Grundstück an ihn zu übereignen. Dem Vertrag wurde unter Bezugnahme auf das umstrittene Gutachten aus dem Jahre 2007 ein Gesamtwert der Immobilie in Höhe von 388.440,00 EUR zugrunde gelegt. Die Zahlungen sollten bezüglich der Erbengemeinschaft an deren Mitglieder entsprechend deren wirtschaftlichen Verteilung direkt erfolgen. Bis zum Juli 2008 zahlte er den Kaufpreis vollständig.

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Mit Beschluss vom 04.09.2008 wurde der Kläger aus dem Amt des Testamentsvollstreckers entlassen. Da er zu diesem Zeitpunkt noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war verweigerte das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung. Deshalb schrieb der Kläger alle Miterben der Erbengemeinschaft an und bat darum, am 03.09.2010 vor dem Notar Dr. T die Auflassung zu erklären. Zu diesem Termin erschienen jedoch nur drei der fünf Miterben. Für die beiden nicht erschienenen Miterben – die Beklagten – erklärte der Bürovorsteher des Notars als Vertreter ohne Vertretungsmacht die Auflassung.

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Der Beklagte zu 2.) wurde erfolglos schriftlich aufgefordert, das Handeln des Vertreters ohne Vertretungsmacht bis zum 20.09.2010 zu genehmigen. Da der Bevollmächtigte der Beklagten zu 1.) erklärte, diese werde die Erklärung des Bürovorstehers nicht genehmigen, erfolgt dieser gegenüber keine ausdrückliche Aufforderung mehr.

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Der Kläger ist der Ansicht, aus dem Umstand dass er aus dem Amt des Testamentsvollstreckers entlassen wurde ergäben sich keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit des geschlossenen Notarvertrages.

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Bei der Preisberechnung habe das Gutachten aus dem Jahre 2003 nicht berücksichtigt werden müssen, da es fälschlicherweise den Spitzboden der Wohnung 4 mit 20,59 m² sowie die Kellerräume mit 15,42 m² als Wohnraum berücksichtigt habe, obwohl eine entsprechende Wohnraumnutzung nicht möglich sei.

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Überhaupt sei die streitgegenständliche Immobilie gemäß eines im Jahre 2011 eingeholten Gutachtens zum Stichtag 14.05.2008 mit einem Ertragswert des ½-Eigentums in Höhe von 157.183,00 EUR zu bemessen.

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Der Kläger beantragt,

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Die Beklagte zu 1) und den Beklagten zu 2) zu verurteilen, die Erklärung des als Vertreter ohne Vertretungsmacht handelnden Bürovorstehers W. S. zur URNr. 1850 für 2010 S vom 03.09.2010 des Notars Dr. T, mit Amtssitz in Düsseldorf, zu genehmigen;

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hilfsweise die Beklagte zu 1) und den Beklagten zu 2) zu verurteilen, das hälftige Miteigentum des im Grundbuch des Amtsgerichts Düsseldorf von Flehe Blatt 1056 verzeichneten Grundbesitzes, Flur X, Flurstück X, Gebäude und Freifläche, W-Straße, 561 qm, an den Kläger aufzulassen und die Eintragung im Grundbuch zu bewilligen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie sind der Ansicht, dass der Notarvertrag unwirksam sei, da er eine teilunentgeltliche Verfügung über einen Nachlassgegenstand darstelle, zu der der Kläger als Testamentsvollstrecker nicht berechtigt gewesen sei. Der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie läge nämlich ca. 50.000,00 EUR über dem Wert, welcher dem notariellen Kaufvertrag zugrunde liege.

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Da der Kläger das Grundstück in seiner Nachlassaufstellung mit einem Immobilienwert von 440.000,00 EUR bezifferte, habe er B um die Teilunentgeltlichkeit seiner Verfügung gewusst.

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Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 17.04.2012 (Bl. 72 f. GA). Für das Ergebnis wird auf das beiliegende Gutachten nebst Ergänzung sowie die Ausführungen des Sachverständigen im Termin vom 09.01.2014 (Bl. 156 GA) verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist zulässig aber unbegründet

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A. Der Kläger hat weder einen Anspruch gegen die Beklagten auf eine Genehmigung der Erklärung des als Vertreter ohne Vertretungsmacht handelnden Bürovorstehers Winfried Stark noch auf eine Auflassung des hälftigen Miteigentums an dem streitgegenständlichen Grundstück und Bewilligung der Eintragung.

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Der nur aus dem notariellen Kauvertrag vom 19.05.2008 gemäß § 433 Abs. 1 BGB denkbare Anspruch kommt nicht in Betracht, weil dieser Kaufvertrag wegen Verstoßes gegen §§ 2205 S. 3, 2206 Abs. 1 S. 2 BGB unwirksam ist.

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I. Der Kläger war zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 19.05.2008 nicht berechtigt, da die hieraus folgende Verpflichtung zur Übertragung des Miteigentums an dem streitgegenständlichen Grundbesitz sich als teilweise unentgeltliche Verfügung im Sinne des § 2205 S. 3 BGB darstellt.

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Eine unentgeltliche Verfügung liegt vor, wenn ein Opfer aus dem Nachlass erbracht wird und der Testamentsvollstrecker entweder weiß, dass dem Opfer keine gleichwertige Gegenleistung an den Nachlass gegenübersteht oder doch bei ordnungsgemäßer Verwaltung das Fehlen oder die Unzulänglichkeit der Gegenleistung hätte erkennen müssen (st. Rspr: BGH, Urt. v. 15.05.1963 – V ZR 141/61 = NJW 1963, 1613 unter Verweis auf BGH, Urt. v. 02.10.1952 – IV ZR 24/52 = BGHZ 7, 274).

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1. Zweck des § 2205 S. 3 BGB ist sicherzustellen, dass das Erbschaftsvermögen während der Dauer der Testamentsvollstreckung wertmäßig erhalten bleibt. Hieraus ergibt sich, dass die Gegenleistung entsprechend dem Zuflussprinzip in den Nachlass gelangen muss, damit eine Entgeltlichkeit der Verfügung in Betracht kommen kann. (BGH, Urt. v. 02.10.1952 – IV ZR 24/52 = BGHZ 7, 274 = NJW 1953, 219; OLG Frankfurt, RPfleger 1977, 170; Damrau in: Soergel, § 2205 Rnn. 74 ff.; Mayer in: BeckOK-BGB, § 2205 Rnn. 21 ff.; Schaub, ZEV 2001, 257, 258; aA: Müller, WM 1982, 466, 473).

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Ob eine Missachtung dieses Zuflussprinzips schon deshalb vorlag, weil der Kläger aus dem Kaufvertrag verpflichtet war, den Kaufpreis für den streitgegenständlichen Miteigentumsanteil an die einzelnen Mitglieder der Erbengemeinschaft entsprechend ihrem Anteil an der Erbschaft zu zahlen oder ob dies keine Auswirkungen hat, wenn wie behauptet mit dieser Zahlung die Erbauseinandersetzung beendet war – woran Bedenken bestehen könnten mit Blick auf das nach dem Termin von den Beklagten vorgelegten Schreiben des Klägers, in welchem er eine Ausschüttung des Guthabens des Hauskontos nach den Zahlungen auf den vereinbarten Kaufpreis ankündigte – kann das Gericht dahinstehen lassen.

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2. Denn eine teilunentgeltliche Verfügung des Klägers war bereits deshalb gegeben, weil der zu zahlende Kaufpreis für den Miteigentumsanteil der Erbengemeinschaft zu gering bemessen war.

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a. Das Gericht geht davon aus, dass der Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundstücks bei 450.000,00 EUR liegt und sich damit ein Verkehrswert des hälftigen Miteigentumsanteils von 225.000,00 EUR ergibt. Der im notariellen Kaufvertrag von einem Gesamtwert von 388.444,00 EUR ausgehende Kaufpreis in Höhe von 194.222,00 EUR war daher objektiv zu gering bemessen.

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aa. Der Verkehrswert des hälftigen Miteigentumsanteils von 225.000,00 EUR steht zur Überzeugung des Gerichts fest aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. G.

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Dieser hat den Verkehrswert des Grundstücks in Anlehnung an das Ertragswertverfahren ermittelt, wobei er zur genaueren Bestimmung B noch den Vergleichswert ermittelte sowie zur Übersicht den – meist zu einem höheren Wert führenden – Sachwert. Von diesem Verkehrswert ausgehend hat er sodann den Verkehrswert des hälftigen Miteigentumsanteils mit der Hälfte des Verkehrswertes des gesamten Grundstücks bemessen.

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bb. Der Kläger wendet gegen das Gutachten des Sachverständigen zu Unrecht ein, dieser habe nicht erkannt, dass der Verkehrswert eines Miteigentumsanteils im Allgemeinen geringer sei als der entsprechende Bruchteil des Verkehrswerts des Grundstücks.

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Tatsächlich ist es nicht gerechtfertigt, generell einen Abschlag von dem rechnerischen Anteil an dem Verkehrswert des gesamten Grundstücks vorzunehmen. Denn es gibt keinerlei Erfahrungssätze dafür, dass ein ideeller Grundstücksteil stets geringer bewertet werden müsste als der entsprechende rechnerische Anteil am Gesamtgrundstückswert. Der Miteigentümer eines ideellen Grundstücksteils muss eine eingeschränkte Nutzungs- und Verwertungsmöglichkeit nämlich nicht hinnehmen; das Gesetz eröffnet ihm vielmehr ein Instrumentarium, den Wert zu realisieren. So besteht die Möglichkeit der Teilungsversteigerung, an der B die bisherigen Miteigentümer mitsteigern dürfen und zu der gegebenenfalls dritte fremde Interessenten zuzulassen sind. Anders als bei der Zwangsversteigerung – auf die im klägerseits vorgelegten Gutachten abgestellt wird – gibt es weder Erfahrungswerte noch die sichere Erkenntnis, dass der Zuschlag unterhalb des Grundstückswerts erfolgt. Das zeigt B ein Vergleich zu Teilungsversteigerungen ideeller Grundstücksanteile zwischen getrenntlebenden oder geschiedenen Eheleuten. B dort ist keinerlei Grundsatz anerkannt, den Wert eines ideellen Grundstücksteils geringer anzunehmen als es seinem rechnerischen Anteil am Gesamtgrundstückswert entspricht (OLG Schleswig, Urt. v. 12.10.1999 – 3 U 179/98; offen lassend: BGH, Urt. v. 12.01.2001 – V ZR 420/99 = NZM 2001, 440; aA Haas in: Staudinger, § 2311 Rn. 79; Mayer, in: BeckOK-BGB, § 2311 Rn. 20).

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cc. Nicht durchdringen konnte der Kläger B mit seinem Einwand, der Sachverständige G habe zu Unrecht und ohne Begründung einen Liegenschaftszinssatz von 4,0% angenommen.

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Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Er ist von wesentlicher Bedeutung für die Beurteilung einer ertragsorientierten Immobilie und mithin für die Ermittlung des Verkehrswertes nach dem Ertragswertverfahren. Hier erfüllt er zugleich die Funktion der Marktanpassung. Denn er spiegelt die Einschätzung des Marktes über eine Reihe wirtschaftlicher Rahmenbedingungen wieder, welche wesentlich die jeweiligen allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen (Inflationserwartung, Einschätzung der Mietpreisentwicklung oder der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer). Diese einzeln kaum verlässlich bestimmbaren Faktoren werden im Liegenschaftszinssatz summarisch berücksichtigt (Voß in: Ernst/ Zinkahn/ Bielenberg/ Krautzberger, § 193 BauGB, Rnn. 136 f.).

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Der Sachverständige G führte zu dessen Höhe insbesondere in seinem Ergänzungsgutachten vom 08.04.2013 aus, dass der Gutachterausschuss der Stadt Düsseldorf für Dreifamilienhäuser einen durchschnittlichen Liegenschaftszinssatz von 4,0% veröffentlicht habe. Mit Blick darauf, dass in guter Wohnlage ein Zuschlag vorzunehmen sei, das Bewertungsobjekt sich aber (lediglich) in mittlerer bis guter Wohnlage befinde und unter Berücksichtigung der Gebäudekonzeption und der angemessenen Gartennutzung zumindest von einem partiellen Eigennutzungsinteresse auszugehen sei, sei eine Änderung des Liegenschaftszinssatzes nicht sachgerecht.

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Diese Entscheidung des Sachverständigen ist für das Gericht nachvollziehbar dargelegt und sachgerecht.

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Demgegenüber konnte das Vorbringen des Klägers, dass ein Liegenschaftszinssatz von 4,5% angemessen sei, B nicht mit Blick auf das von diesem als Anlage K9 vorgelegte Gutachten des Sachverständigen H. überzeugen. Hierin begründete der Parteisachverständige seine vom Richtwert des Gutachterausschusses abweichende Ansicht wesentlich knapper damit, dass er wegen „der überwiegend renditeorientierten Betrachtung und dem damit verbundenen Risiko (…) einen leicht erhöhten Liegenschaftszinssatz von 4,5% für angemessen“ halte. Bedenkt man, dass eine Änderung des Liegenschaftszinssatzes um 0,5 Prozentpunkte bereits zu einer Änderung des Ertragswerts um rund 10% führt (Kleiber in: Ernst/ Zinkahn, Bielenberg/ Krautzberger, § 14 ImmoWertV, Rn. 10), so hätte es einer eingehenden Begründung der klägerischen Ansicht bedurft, warum der vom Gutachterausschuss ermittelte Liegenschaftszinssatz auf das streitgegenständliche Objekt nicht zu übertragen ist.

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Die Begründungslast für eine Abweichung von einem Richtwert trifft – unabhängig von dem Umstand, dass eine solche grundsätzlich möglich ist – denjenigen, der sich auf eine derartige Abweichung beruft.

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b. B die subjektive Seite der unentgeltlichen Verfügung wurde durch den Kläger verwirklicht. Dies ist immer dann der Fall, wenn der Testamentsvollstrecker weiß oder bei ordnungsmäßiger Verwaltung hätte erkennen müssen, dass die Gegenleistung für den weggegebenen Nachlassgegenstand unzulänglich ist (BGH, Urt. v. 24.10.1990 – IV ZR 296/89 = NJW 1991, 842).

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aa. Dagegen spricht nicht, dass der Kläger den gezahlten Preis anhand eines Verkehrswertgutachtens aus dem Jahre 2007 bestimmte.

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Das Gericht muss im vorliegenden Fall nicht entscheiden, ob die Einholung eines Verkehrswertgutachtens vor der Veräußerung eines Verkehrswertgutachtens und die anschließende Zahlung eines daran orientierten Preises überhaupt dazu führen kann, dass eine Verwirklichung der subjektive Seite der unentgeltlichen Verfügung ausscheidet.

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Denn im vorliegenden Fall lag dem Testamentsvollstrecker neben dem aus dem Jahre 2007 stammenden Gutachten B ein weiteres Gutachten aus dem Jahre 2003 vor, in welchem als Verkehrswert des streitgegenständlichen Objektes ein Betrag von 440.000,00 EUR ermittelt worden war. Jedenfalls aus diesem Umstand heraus war es dem Kläger verwehrt, sich lediglich auf das – zu seinen Gunsten niedriger ausgefallene – Gutachten des Sachverständigen Wittig zur Bestimmung eines Preises zu stützen.

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Soweit er dies aber tat, hat er B das Risiko zu tragen, dass ein Gericht in einem Verfahren aufgrund der Ausführungen eines vom ihm bestellten Sachverständigen zu der Überzeugung gelangt, dass ein hiervon abweichender Verkehrswert der Preisfindung zu Grunde zu legen ist.

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bb. Da der vom Kläger in dem notariellen Kaufvertrag angesetzte Preis um 14% unter dem objektiven Verkehrswert des Objektes lag, kann B nicht wegen eines möglichen Ermessensspielraums eine mangelnde Erkennbarkeit der Unentgeltlichkeit angenommen werden.

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Es kann insofern dahinstehen, ob und in welcher Höhe einem Testamentsvollstrecker mit Blick auf die Variationsbreite der Ergebnisse gutachterlicher Verkehrswertermittlungen ein Ermessensspielraum einzuräumen ist, wenn er einen Nachlassgegenstand an einen Dritten veräußert.

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Jedenfalls dann, wenn der Testamentsvollstrecker – wie hier – den Nachlassgegenstand an sich selbst veräußert, ohne ihn zuvor dem Markt angeboten zu haben, erscheint es nicht gerechtfertigt, wenn der Testamentsvollstrecker mehr als 5% von einem ihm bekannten, sachverständig ermittelten Wert des Grundstücks abweicht. Denn wenn der Testamentsvollstrecker nicht den Versuch der Veräußerung zu Marktbedingungen unternimmt, sondern den Gegenstand lediglich sich selbst veräußert, so muss dies eine Ermessensausübung erheblich einschränken. Nur auf diese Art kann vermieden werden, dass er den dem Schutz des nicht verfügungsberechtigten Erben vor dem verfügungsberechtigten Testamentsvollstrecker dienenden § 2205 S. 3 BGB (BGH, Beschl. v. 24.09.1971 – V ZB 6/71 = BGHZ 57, 84 = NJW 1971, 2264) unter dem Deckmantel des Ermessensspielraums umgeht.

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cc. Dies führt insbesondere B nicht dazu, dass es dem Testamentsvollstrecker unmöglich wird, auf rechtlich sicherem Wege einen Nachlassgegenstand selbst zu erwerben.

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Zum einen dürfte er den Nachlassgegenstand dem Markt zuführen und könnte dann einen Vertrag mit sich selbst zu einem marktgerechten Preis schließen, insbesondere wenn dieser sich in einer vergleichbaren Höhe zu anderen Preisen befindet, die ihm in einem angemessenen Zeitraum für den Nachlassgegenstand angeboten wurden. Hierbei ist B an die Möglichkeit der Versteigerung des Gegenstandes zu denken.

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Zum anderen steht es dem Testamentsvollstrecker frei, sich um eine Zustimmung der Erben und Vermächtnisnehmer zu der beabsichtigten Verfügung zu bemühen. Denn eine unentgeltliche Verfügung ist wirksam, wenn ihr alle Erben zustimmen, ein entgegenstehender Wille des Erblassers nicht erkennbar ist und die Interessen Dritter, insbesondere von Vermächtnisnehmern und Nachlassgläubigern, nicht betroffen oder geschädigt werden (BGH, Beschl. v. 24.09.1971 – V ZB 6/71 = BGHZ 57, 84 = NJW 1971, 2264).

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II. Die teilunentgeltliche Verfügung, zu welcher der vom Kläger als Testamentsvollstrecker abgeschlossene Kaufvertrag verpflichtet hätte, entsprach B weder einer sittlichen Pflicht noch einer auf den Anstand zu nehmenden Rücksicht.

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B. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.

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Der Streitwert wird auf 87.399,90 EUR festgesetzt.

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