Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 1996-09-19, Aktenzeichen 14 B 192/96
ECLI:DE:OVGNRW:1996:0919.14B192.96.00

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird geändert.

Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen die
Ordnungsverfügung des Antragsgegners vom 19. Oktober 1995 wird insoweit
angeordnet, als hinsichtlich der im 1. Obergeschoß und im Dachgeschoß des
Hauses U.-----straße 5 in N. gelegenen Wohnungen Zwangsgelder i.H.v.
4.000,-- DM festgesetzt und weitere Zwangsgelder i.H.v. 8.000,-- DM angedroht
worden sind. Im übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens beider Instanzen tragen die Antragstellerin zu 1/3 und
der Antragsgegner zu 2/3.

Der Wert des Streitgegenstandes wird unter Änderung der erstinstanzlichen
Festsetzung für beide Instanzen auf je 6.000,-- DM festgesetzt.

1

G r ü n d e :

2

I.

3

Die Antragstellerin ist zusammen mit Frau Q.
Miteigentümerin des mit einem Wohngebäude bebauten Grundstücks
U.-----straße 5 in N. . Vorherige Eigentümer waren die
Eheleute G. . Frau G. verstarb am 2. Februar 1991.
Bei einer Ortsbesichtigung am 30. März 1992 stellte ein
Mitarbeiter des Antragsgegners fest, daß Herr G. allein
im Erdgeschoß des Hauses wohnte. Im ersten Obergeschoß und im
Dachgeschoß des Hauses war mit einer Modernisierung begonnen
worden. Im Eckzimmer des Turmbereichs im Dachgeschoß war
infolge von Undichtigkeit des Daches der Fußboden verfault.
Die ganze Decke drohte einzubrechen. In dem über die
Ortsbesichtigung gefertigten Vermerk vom 30. März 1992 wurde
als Fazit festgehalten, daß die leerstehenden Wohnungen nicht
zu bewohnen seien. Wegen einer schweren Erkrankung des Herr
G. sollte jedoch zunächst von wohnungsaufsichtlichen
Maßnahmen abgesehen werden. Bei einer am 30. März 1993
durchgeführten Ortsbesichtigung wurde festgestellt, daß die
Lage im ganzen Haus - wie im Bericht vom 30. März
1992 beschrieben - unverändert sei.

4

Nachdem Herr G. am 21. April 1993 gestorben war,
wandte sich der Antragsgegner u.a. an die Antragstellerin als
Miterbin mit der Bitte, ihm hinsichtlich des teilweisen
Leerstandes des Gebäudes die Nutzungsabsicht der
Erbengemeinschaft mitzuteilen.

5

Mit an die Erbengemeinschaft, z.Hd. der Antragstellerin
gerichteter Ordnungsverfügung vom 4. April 1995 ordnete der
Antragsgegner an, die ohne seine Genehmigung leerstehenden
Wohnungen im Erdgeschoß, ersten Obergeschoß und Dachgeschoß
des Wohnhauses wieder Wohnzwecken zuzuführen, und ordnete die
sofortige Vollziehung an. Für den Fall, daß diese Aufforderung
nicht innerhalb von drei Monaten erfüllt werde, drohte der
Antragsgegner ein Zwangsgeld in Höhe von 6.000,-- DM (jeweils
2.000,-- DM je Wohnung) an. Unter dem 26. Mai 1995 richtete
der Antragsgegner eine gleichlautende Ordnungsverfügung an die
Erbengemeinschaft, z.Hd. der Miterbin, die als Mitglied der
Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen war.

6

Mit ihrem Widerspruch machte die Antragstellerin geltend,
daß sie beabsichtige, aus dem Nachlaß der Ehefrau des
verstorbenen Voreigentümers deren Miteigentumsanteil am
Grundstück zu erwerben. Nach Klärung der Eigentumsverhältnisse
solle das Grundstück sodann verkauft werden. Die Miterbin habe
sich jedoch noch nicht hiermit einverstanden erklärt. Das Haus
sei derzeit unbewohnbar und sie - die Antragstellerin -
verfüge nicht über die entsprechenden Mittel, es
instandzusetzen.

7

Die Bezirksregierung Düsseldorf wies mit Bescheid vom
22. September 1995 den Widerspruch zurück, u.a. mit der
Begründung, daß die derzeitige Unbewohnbarkeit des Gebäudes
auf mangelnde Instandsetzung zurückzuführen sei.

8

Gegen das Wohnnutzungsgebot vom 4. April 1995 in der
Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 22. September 1995 hat
die Antragstellerin beim Verwaltungsgericht Düsseldorf Klage
- 14 K 10121/95 - erhoben.

9

Nachdem der Antragsgegner bei einer Besichtigung am
5. Oktober 1995 keine Veränderungen an dem Gebäude
festgestellt hatte, setzte er mit Ordnungsverfügung vom
19. Oktober 1995, gerichtet an die Erbengemeinschaft z.Hd. der
Antragstellerin, das angedrohte Zwangsgeld in Höhe von
6.000,-- DM fest und drohte ein weiteres Zwangsgeld in Höhe
von 12.000,-- DM (4.000,-- DM je Wohnung) für den Fall an, daß
die Antragstellerin dem Wohnnutzungsgebot nicht innerhalb von
3 Monaten nachkommen sollte. Eine gleichlautende Verfügung
wurde an die Miterbin gerichtet.

10

Am 17. November 1995 legte die Antragstellerin Widerspruch
ein. Am gleichen Tag hat sie beim Verwaltungsgericht um
vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht und unter Bezugnahme auf
ihr Vorbringen im Klageverfahren - 14 K 10121/95 -
vorgetragen: Ihr fehlten die finanziellen Mittel, um das Haus
wieder in einen wohnungswürdigen Zustand zu versetzen. Es
müßten Entsorgungs- und Entkernungsarbeiten durchgeführt
werden; inzwischen müsse das Haus auch ausgetrocknet werden,
da es von einem Schwamm durchzogen sei. Innerhalb der
gesetzten Frist von 3 Monaten habe sie die notwendigen
Instandsetzungsarbeiten nicht durchführen können. Außerdem
habe die Erbengemeinschaft von vornherein geplant, das Gebäude
zu verkaufen. Die umständliche Erbauseinandersetzung und die
unklaren Eigentumsverhältnisse hätten jedoch die geplante
Veräußerung verzögert, auch fehle es an einem potentiellen
Käufer.

11

Die Antragstellerin hat beantragt,

12

die aufschiebende Wirkung des
Widerspruchs gegen die
Ordnungsverfügung des Antragsgegners
vom 19. Oktober 1995 sowie die
Aussetzung der Beitreibung des mit
Ordnungsverfügung vom 19. Oktober 1995
festgesetzten Zwangsgeldes
anzuordnen.

13

Der Antragsgegner hat beantragt,

14

den Antrag abzulehnen,

15

und hat im wesentlichen auf die Begründung der
angegriffenen Entscheidung Bezug genommen.

16

Durch Beschluß vom 22. Dezember 1995 hat das
Verwaltungsgericht den Antrag der Antragstellerin abgelehnt.

17

Hiergegen hat die Antragstellerin Beschwerde erhoben, mit
der sie unter Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens geltend
macht, daß sie die erforderlichen Renovierungsarbeiten nicht
habe durchführen können, da Streit mit den Miterben bestehe
und sie nur über eine Rente von 1.500,-- DM verfüge.
Verhandlungen zur Veräußerung des Grundstücks hätten sich als
schwierig erwiesen.

18

Die Antragstellerin beantragt,

19

den angefochtenen Beschluß zu ändern
und die aufschiebende Wirkung des
Widerspruchs gegen die
Ordnungsverfügung des Antragsgegners
vom 19. Oktober 1995 anzuordnen.

20

Der Antragsgegner beantragt,

21

die Beschwerde zurückzuweisen,

22

und weist darauf hin, die Antragstellerin habe bislang
hinreichend Gelegenheit gehabt, eine Sanierung einzuleiten
oder das Grundstück zu veräußern.

23

II.

24

Die zulässige Beschwerde ist teilweise begründet.

25

Der Antrag der Antragstellerin auf Anordnung der
aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die in der
Verfügung des Antragsgegners vom 19. Oktober 1995 enthaltene
Zwangsgeldfestsetzung und weitere Zwangsgeldandrohung hat
Erfolg, soweit es um die im 1. Obergeschoß und Dachgeschoß des
Hauses gelegenen Wohnungen geht. In diesem Umfange überwiegt
bei der im Rahmen der gerichtlichen Entscheidung nach § 80
Abs. 5 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) vorzunehmenden
Interessenabwägung das private Interesse der Antragstellerin
das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der
Ordnungsverfügung. Nach der im vorliegenden Eilverfahren
gebotenen summarischen Überprüfung der Sach- und Rechtslage
stellt sich die Ordnungsverfügung vom 19. Oktober 1995
hinsichtlich der beiden genannten Wohnungen als rechtswidrig
dar.

26

Dabei geht der Senat der Frage nicht nach, ob die zu
vollstreckende Ordnungsverfügung rechtliche Bedenken aufwirft,
insbesondere ob sie zum Zeitpunkt ihres Erlasses tatsächlich
befolgt werden konnte. Allerdings hat der Senat - wie das
Verwaltungsgericht - keinen Zweifel daran, daß die Wohnungen
im 1. Obergeschoß und im Dachgeschoß nach wie vor durch das
Zweckentfremdungsverbot geschützt sind, weil sie objektiv zu
Wohnzwecken geeignet und von den Verfügungsberechtigten dazu
bestimmt sind. Der Eignung in diesem Sinne steht nicht
entgegen, daß das Gebäude im Bereich dieser Wohnungen in
nennenswertem Umfang reparaturbedürftig ist; denn es ist
nichts dafür vorgetragen oder sonst ersichtlich, daß der
erforderliche Reparaturaufwand - auch im Hinblick auf früher
unterlassene Instandsetzungsarbeiten - unzumutbar wäre.

27

Vgl. dazu Senatsbeschluß vom 2. Juni
1995 - 14 B 3234/93 -, ZMR 1996,
456.

28

Auf die behauptete mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit
der Antragstellerin kommt es insoweit nicht an.

29

Entscheidend ist vielmehr, daß die Ordnungsverfügung vom
4. April 1995 - bezogen auf die beiden Wohnungen im
1. Obergeschoß und im Dachgeschoß - derzeit nicht nach § 55
des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes für das Land Nordrhein-
Westfalen (VwVG NW) vollzogen werden kann, weil sie von der
Antragstellerin ein derzeit objektiv unmögliches Verhalten
verlangt und daher unverhältnismäßig ist. Nach dem Akteninhalt
ist davon auszugehen, daß diese Wohnungen zur Zeit nicht die
Mindestanforderungen erfüllen, die an Wohnraum zu stellen
sind, vielmehr unbewohnbar sind. In dem über die
Ortsbesichtigung vom 30. März 1992 gefertigten Vermerk des
Antragsgegners ist festgehalten, daß im Dachgeschoß der
Fußboden im Eckzimmer des Turmbereichs infolge von
Undichtigkeit verfault ist. Außerdem drohte die ganze Decke
einzubrechen. Derart gravierende Mängel, die nicht durch bloße
Renovierungsarbeiten behoben werden können, beeinträchtigen
den Gebrauch der Räume zu Wohnzwecken erheblich, vgl. § 5
Abs. 2 a) des Gesetzes zur Erhaltung und Pflege von Wohnraum
für das Land Nordrhein-Westfalen (Wohnungsgesetz - WoG -).
Eine Wohnnutzung könnte sogar zu gesundheitlichen und
körperlichen Schäden der Bewohner führen. Hinsichtlich der
Wohnung im 1. Obergeschoß ist in dem Aktenvermerk vom 30. März
1992 ausgeführt, daß mit einer Modernisierung begonnen wurde;
die Wohnung sei "im Ausbauzustand". Ob die Wohnung seinerzeit
schon ausgebaut war oder erst noch ausgebaut werden sollte,
läßt der Akteninhalt offen. Dieser Aufklärungsmangel geht zu
Lasten des Antragsgegners als der einschreitenden Behörde.
Insoweit ist auch hinsichtlich der - seinerzeit
leerstehenden - Wohnung im 1. Obergeschoß derzeit von deren
Unbewohnbarkeit auszugehen. In diesem Sinne lautet im übrigen
auch das in dem Aktenvermerk vom 30. März 1992 gezogene Fazit.

30

Seit der Ortsbesichtigung im Jahre 1992 hat sich - soweit
ersichtlich - an dem Zustand der beiden Wohnungen im
1. Obergeschoß und im Dachgeschoß nichts geändert. Der
Antragsgegner hat in dem Vermerk vom 30. März 1993 vielmehr
festgehalten, daß die Lage - wie im Bericht 1992 beschrieben -
unverändert sei. Dies hat der Antragsgegner auch nochmals in
der Ordnungsverfügung vom 4. April 1995 wiederholt. Im
Widerspruchsbescheid vom 22. September 1995 heißt es sogar,
daß das (gesamte) Gebäude (infolge mangelnder Instandhaltung)
derzeit unbewohnbar sei. Es ist auch keine Anordnung gemäß § 5
WoG ergangen,

31

vgl. dazu Senatsbeschluß vom 2. Juni
1995, a.a.O.,

32

durch deren Vollstreckung die Herstellung ordnungsgemäßer
Wohnungszustände sichergestellt werden könnte. Ein
Wohnnutzungsgebot, dessen Befolgung mit erheblichen Gefahren
für die Bewohner der Räume verbunden ist, kann jedoch nicht
mit Mitteln des Verwaltungszwanges durchgesetzt werden. In
diesem Umfang sind die auf die Wohnungen im 1. Obergeschoß und
im Dachgeschoß bezogenen Zwangsgeldfestsetzungen in Höhe von
4.000,-- DM und die Androhung weiterer Zwangsgelder in Höhe
von 8.000,-- DM rechtswidrig.

33

Im übrigen - hinsichtlich der Wohnung im Erdgeschoß - ist
von einem das private Interesse der Antragstellerin an einer
Aussetzung der Vollziehung überwiegenden öffentlichen
Interesse auszugehen, da die Ordnungsverfügung vom 19. Oktober
1995 insoweit nach summarischer Prüfung rechtmäßig ist.

34

Der Antragsgegner hat - bezogen auf die Wohnung im
Erdgeschoß - zu Recht gemäß den § 64, 60 VwVG NW ein
Zwangsgeld i.H.v. 2.000,- DM festgesetzt. Insoweit kann das an
die Antragstellerin als Mitglied der Erbengemeinschaft
gerichtete Gebot vom 4. April 1995, die in Rede stehenden
Wohnungen wieder Wohnzwecken zuzuführen, nach § 55 Abs. 1 VwVG
NW mit dem Zwangsmittel des Zwangsgeldes durchgesetzt werden,
da die hiergegen erhobene Klage - 14 K 10121/95 -
(VG Düsseldorf) keine aufschiebende Wirkung hat. Um einen
Aufschub der Vollziehung hat die Antragstellerin nicht
nachgesucht.

35

Hinsichtlich dieser Wohnung ist ein Vollstreckungshindernis
nicht gegeben. Insbesondere kann nach den Ermmittlungen des
Antragsgegners und dem Vortrag der Antragstellerin nicht davon
ausgegangen werden, daß die Wohnung z.Zt. zu Wohnzwecken nicht
geeignet ist. Sie kann daher einer Wohnnutzung wieder
zugeführt werden. Aus dem Vermerk des Antragsgegners vom
30. März 1992 ergibt sich, daß das Erdgeschoß seinerzeit
bewohnt war. Daß sich an der Eignung der Räume im Erdgeschoß
zu Wohnzwecken etwas geändert haben könnte, ist nicht
ersichtlich. Soweit in dem Widerspruchsbescheid festgehalten
ist, das (gesamte) Gebäude sei derzeit unbewohnbar, beruht
dies nicht auf neuen eigenen Feststellungen der
Widerspruchsbehörde, sondern auf einer Würdigung der
Ermittlungen des Antragsgegners. Tatsachen, die die Eignung zu
Wohnzwecken im Sinne des § 5 WoG erheblich einschränken und
eine vorherige Instandsetzung erfordern, sind jedoch nur
hinsichtlich der Wohnungen im 1. Obergeschoß und im
Dachgeschoß und nicht hinsichtlich der Erdgeschoßwohnung
festgestellt worden. Auch die Antragstellerin hat im
vorläufigen Rechtsschutzverfahren und im Beschwerdeverfahren
lediglich behauptet, daß die Wohnung nicht mit einem
zumutbaren Renovierungsaufwand wieder in einen bewohnbaren
Zustand versetzt werden könnte, dies jedoch weder
substantiiert dargelegt noch glaubhaft gemacht. Die im übrigen
von der Antragstellerin gegen die Rechtmäßigkeit der
Grundverfügung und der hiermit verbundenen Zwangsgeldandrohung
vorgebrachten Einwendungen können im vorliegenden Verfahren
nicht berücksichtigt werden. Die Ordnungsverfügung des
Antragsgegners vom 4. April 1995 ist aufgrund der Anordnung
der sofortigen Vollziehung vollziehbar gemäß § 55 VwVG NW.
Einwendungen gegen ihre Rechtmäßigkeit können im Rahmen des
- selbständigen - Verwaltungsvollstreckungsverfahrens
grundsätzlich nicht geltend gemacht werden.

36

Vgl. Beschluß des Senats vom
3. April 1996 - 14 B 2580/95 - m.w.N.

37

Sie sind in den gegen die Grundverfügung möglichen
Rechtsmittelverfahren zu erheben. Das gilt gleichermaßen gemäß
§ 8 Abs. 1 des nordrhein-westfälischen Gesetzes zur Ausführung
der VwGO bezüglich der Fristsetzung und Zwangsgeldandrohung.
Es bedarf daher auch keiner Klärung, ob die in der
Ordnungsverfügung vom 4. April 1995 gesetzte Frist von drei
Monaten angemessen war.

38

Die Antragstellerin hat die Verpflichtungen aus der
Grundverfügung bislang nicht erfüllt. Sie hat nicht dargelegt,
daß sie sich ernsthaft und nachhaltig darum bemüht hat, die
Räume im Erdgeschoß des Hauses dem Wohnungsmarkt als Wohnraum
wieder - sei es durch Veräußerung des Hauses, sei es durch
Zwischenvermietung - zur Verfügung zu stellen. Der pauschale
Hinweis auf schwierige Vertragsverhandlungen mit potentiellen
Käufern und auf Streitigkeiten mit den anderen Erbberechtigten
und Miteigentümern ist als solcher ohne nähere Substantiierung
und Beifügung entsprechender Belege nicht geeignet, die
Bemühungen der Antragstellerin nachzuweisen, die Räume wieder
einer Wohnnutzung zuzuführen.

39

Die Ordnungsverfügung vom 19. Oktober 1995 ist nach
summarischer Prüfung auch insoweit rechtmäßig, als in ihr
- bezogen auf die Erdgeschoßwohnung - ein weiteres Zwangsgeld
i.H.v. 4.000,- DM angedroht worden ist, sofern die Wohnräume
nicht innerhalb von drei Monaten einer Wohnnutzung zugeführt
werden. Nach § 57 Abs. 3 und § 60 Abs. 1 Satz 3 VwVG NW kann
das Zwangsmittel des Zwangsgeldes - bis zur Erledigung des
Verwaltungsakts - beliebig oft wiederholt werden.
Voraussetzung für eine Wiederholung ist insbesondere nicht,
daß eine früher angedrohtes Zwangsgeld zuvor beigetrieben
wurde

40

vgl. Beschluß des Senats vom
3. April 1996 - 14 B 2580/95 - m.w.N.

41

Die Höhe des angedrohten Zwangsgeldes, für das § 60 Abs. 1
Satz 1 VwVG NW einen Rahmen von 20,- bis 100.000,- DM setzt,
ist nicht zu beanstanden. Insoweit hat die Antragstellerin
auch keine Einwendungen vorgetragen.

42

Auch die Bestimmung einer Frist von drei Monaten erscheint
angesichts des bisherigen Verlaufs angemessen i.S.d. § 63
Abs. 1 Satz 2 VwVG NW zur Erfüllung der durch die
Grundverfügung aufgegebenen Verpflichtung. Die Antragstellerin
ist aufgrund der sofort vollziehbaren Verfügung vom 4. April
1995 verpflichtet, die in Rede stehenden Räume wieder
Wohnzwecken zuzuführen. Sie hat die hierfür gesetzten Fristen
verstreichen lassen, ohne bislang hinreichend darzutun, daß
sie ernsthaft bemüht ist, der Ordnungsverfügung
nachzukommen.

43

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 25 Abs. 2 Satz 2, 20
Abs. 3, 13 Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes. Es
entspricht der ständigen Praxis des Senats,

44

vgl. etwa Beschlüsse vom 13. Juli
1995 - 14 B 1193/94 - und vom 22. März
1996 - 14 E 1100/95 -,

45

in Hauptsacheverfahren, in denen - wie hier - die
Zwangsgeldfestsetzung und die Androhung eines weiteren
Zwangsgeldes im Streit steht, hinsichtlich der Festsetzung den
vollen Betrag (hier: 6.000,- DM) und hinsichtlich der
Androhung den halben Betrag des Zwangsgeldes (hier:
6.000,- DM)

46

insoweit unter Abrücken von der
früheren Senatspraxis, vgl. Beschluß
vom 15. Juli 1991 - 14 B 911/91 -,

47

als Streitwert festzusetzen. Die so ermittelten
Streitwertbeträge werden in Verfahren des vorläufigen
Rechtsschutzes halbiert. Die weder der früheren noch der
heutigen Senatspraxis entsprechende Festsetzung durch das
Verwaltungsgericht wurde von Amts wegen geändert.

48

Dieser Beschluß ist unanfechtbar.

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