Landgericht Mainz (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2003-01-06, Aktenzeichen 8 T 66/02
ECLI:DE:LGMAINZ:2003:0106.8T66.02.0A

Tenor

1. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Amtsgerichts Mainz vom 16. Januar 2002 wird zurückgewiesen.

2. Auf die Anschlussbeschwerde des Antragstellers werden die Ziffern 1) und 2) des Beschlusses des Amtsgerichts Mainz vom 16. Januar 2002 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Antragsgegnerin wird verpflichtet, an den Antragsteller 5.174,08 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz aus 2.914,39 EUR seit dem 4. Dezember 2001 sowie aus jeweils weiteren 224,96 EUR seit dem 1. Februar, 1. März, 1. April, 1. Mai, 1. Juni, 1. Juli, 1. August, 1. September, 1. Oktober und 1. Dezember 2002 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass die Antragsgegnerin verpflichtet ist, dem Antragsteller auch den nach dem Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung (17. Oktober 2002) entstehenden weiteren Mietausfallschaden für sein Appartement 604 in Höhe von 198,71 EUR zuzüglich 25,48 EUR Nebenkostenvorauszahlung zum jeweils 3. Werktag eines Monates bis zur vollständigen Wiederherstellung der Vermietbarkeit und der Beseitigung der vorhandenen Wasserschäden zuzahlen.

3. Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

4. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.174,08 EUR festgesetzt.

Gründe

1

Der Antragsteller ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft R.-Sch.-Str. 8 bis 10 (Antragsgegnerin) in M., die von der Firma T. wird. Der Antragsteller hält das Sondereigentum an der Wohnung 604; der Miteigentumsanteil beträgt 34,886/10.000. Das Appartement liegt im 6. Obergeschoss direkt unter dem Flachdach.

2

Am Objekt R.-Sch-Str. 8 vergab die Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahre 1995 an die Firma N. - die Rechtsvorgängerin der Streitverkündeten - Dachsanierungsarbeiten. Seit Mitte 1999 kam es dann zu einem Nässeeintritt in dem Appartement des Antragstellers, der zu Stockschimmelbildung im Bereich der Eingangstür führte. Das Appartement war bis zum 31. März 2000 vermietet. Wegen weiterhin vorhandener Nässe -und Schimmelbildung ist seitdem das Appartement nicht mehr vermietbar; ein Interessent - Herr H. - wäre bereit gewesen, das Appartement zu einem Mietpreis von 390 DM zuzüglich 50 DM Nebenkostenvorauszahlung anzumieten; der Interessent nahm jedoch wegen der Schimmelschäden von der Anmietung Abstand.

3

Auf Drängen des Antragstellers besichtigte der Architekt Sch. am 5. April 2000 die Wohnung und kam zu dem Ergebnis, dass die Firma N. die Entlüftungskästen wärmetechnisch falsch hergestellt und nicht wärmegedämmt habe, so dass unter die Dachhaut hindurch Kondensat in die Wohnung des Antragstellers gelangen konnte. Eine Nachbesserung durch die Firma N. konnte nicht verhindern, dass es zu weiteren Nässebildungen im Appartement des Antragstellers kam. Der Architekt P. stellte am 15. Februar 2001 fest, dass die Feuchte und der Schimmel weiter vorhanden waren. Im Auftrag der Verwaltung der Antragsgegnerin besichtigte der Architekt Sch. am 5. April 2001 erneut die Wohnung und kam zu dem Ergebnis, dass die komplette Dachkonstruktion in erheblichem Maß durchfeuchtet ist und der Flachdachaufbau erneuert werden muss. Schadensursache sei allein die mangelhafte Ausführung des Flachdachaufbaus.

4

Der Antragsteller verlangte zunächst von der Antragsgegnerin entgangene Mieten für den Zeitraum vom 1. Dezember 2000 bis 31. Dezember 2001 von monatlich 390 DM zuzüglich 50 DM Nebenkostenvorauszahlung.

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Ferner begehrte der Antragsteller die Feststellung der Schadensersatzpflicht der Antragsgegnerin bis zur Durchführung der Sanierungsarbeiten.

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In der Eigentümerversammlung vom 22. Oktober 2001 lehnte die Wohnungseigentümergemeinschaft die Übernahme des Mietausfallschadens ab.

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Der Antragsteller hat folgende Anträge gestellt:

8

1. den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 22.10.2001 zu TOP 8 für ungültig zu erklären;

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2. die Antragsgegner zu verpflichten, an den Antragsteller 2.924,59 EU (5.720,00 DM) zuzüglich 8,5 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

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3. festzustellen, dass die Antragsgegner verpflichtet sind, dem Antragsteller auch nach dem Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung entstehenden weiteren Mietausfallschaden für sei Appartement 604 in Höhe von 390,00 DM Miete (199,40 EUR) zzgl. 50,00 DM (25,56 EUR) Nebenkostenvorauszahlung zum jeweils dritten Werktag eines Monats bis zur vollständigen Wiederherstellung der Vermietbarkeit und der Beseitigung der vorhandenen Wasserschäden zu zahlen.

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Die Antragsgegnerin hat beantragt, die Anträge zurückzuweisen.

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Sie vertritt die Auffassung, nicht zum Ersatz des Schadens verpflichtet zu sein.

13

Mit Beschluss vom 16. Januar 2002 hat das Amtsgericht mit Ausnahme der Beschlussanfechtung den Anträgen stattgegeben und im wesentlichen ausgeführt, die Antragsgegnerin habe ihre Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung - § 21 Abs. 4 WEG - verletzt. Im Hinblick auf § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG schulde sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sie schulde nicht nur eine entsprechende Beschlussfassung bezüglich der Instandsetzung, sondern auch die entsprechende Werkleistung mit Hilfe geeigneter Fachkräfte. Da - was auf Grund der vorliegenden gutachterlichen Stellungnahmen feststehe - die im Jahre 1995 mit den Dachsanierungsarbeiten beauftragte Firma N. die Dacheindeckung fehlerhaft ausgeführt und hierdurch die Nässebildungen in Appartement des Antragstellers verursacht habe, sei die Antragsgegnerin zum Schadensersatz verpflichtet.

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Gegen diesen am 8. Februar 2002 zugestellten Beschluss hat die Antragsgegnerin am 19. Februar 2002 sofortige Beschwerde eingelegt. Mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 3. April 2002 hat sie das Rechtsmittel begründet und der Firma Gebr. N. GmbH & Co. KG - der Rechtsnachfolgerin der Fa. N. - den Streit verkündet. Mit Schriftsatz vom 10. Mai 2002 ist die Streitverkündete dem Rechtsstreit beigetreten. Der Antragsteller begehrt mit einer Anschlussbeschwerde jetzt zusätzlich Ersatz des Mietausfallschadens bis einschließlich Oktober 2002.

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Die Beteiligten streiten im Wesentlichen darum,

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1. ob die Prozessbevollmächtigten der Antragsgegnerin befugt gewesen waren, ... sofortige Beschwerde einzulegen,

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2. ob die Feuchtigkeitsschäden im Appartement des Antragstellers auf fehlerhafte Dacharbeiten zurückzuführen sind,

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3. ob die Nebenintervenientin auf Grund ihres Angebots vom 26. Juni 1995 und des Auftrags der Antragsgegnerin vom 17. August 1995 keine Strangentlüfter, sondern Raumentlüfter hin sichtlich des zu sanierenden Flachdaches geschuldet hat und

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4. ob dem Antragsteller ein Mietausfallschaden in der geltend gemachten Höhe entstanden ist.

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Die Antragsgegnerin (Beschwerdeführerin) beantragt,

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den Beschluss des Amtsgerichts Mainz vom 6. Februar 2002 aufzuheben und die Anträge insgesamt zurückzuweisen sowie die Kosten des Verfahrens - 1. und 2. Instanz - insgesamt dem Antragsteller aufzuerlegen einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Antragsgegnerin.

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Der Antragsteller (Beschwerdegegner) beantragt,

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die sofortige Beschwerde zurückzuweisen und unter Aufrechterhaltung des Beschlusses des Amtsgerichts Mainz vom 6. Februar 2002 in Abänderung des Beschlusstenors zu Ziffer 1) die Antragsgegnerin zu verurteilen, an ihn 5.174,08 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz aus 2.914,39 EUR seit dem 4. Dezember 2001 sowie aus jeweils weiteren 224,96 EUR seit dem 1. Februar, 1. März, 1. April, 1. Mai, 1. Juni, 1. Juli, 1. August, 1. September, 1. Oktober und 1. November 2002 zu zahlen.

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Die Nebenintervenientin beantragt,

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den Beschluss des Amtsgerichts Mainz vom 6. Februar 2002 aufzuheben und die Anträge des Antragstellers zurückzuweisen.

26

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Beteiligten und deren Beweisanträge wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze und auf die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

27

In der mündlichen Verhandlung vom 17. Oktober 2002 hat das Gericht den Sachverständigen Sch. angehört, der seine beiden Gutachten vom 5. April 2000 und 5. April 2001 erläutert hat. Auf diese beiden Gutachten sowie die Stellungnahme des Architekten P. vom 15. Februar 2001, nach dessen Feststellungen weiterhin Feuchtigkeit und Schimmel im Appartement des Antragstellers vorhanden sind, wird ebenfalls Bezug genommen.

28

Die form- und fristgerecht eingelegte Beschwerde ist zulässig. Vor allem waren die Prozessbevollmächtigten der Antragsgegnerin zur Einlegung der Beschwerde befugt. Einer Beschlussfassung der Antragsgegnerin zur Aufnahme des Prozesses bzw. zur Bestellung eines Rechtsanwalts durch die Hausverwaltung bedurfte es nicht.

29

Denn nach § 16 II a) der Teilungserklärung ist die Verwaltung berechtigt, die Wohnungseigentümer in allen Angelegenheiten gerichtlich zu vertreten, die mit dem Wohnungseigentum zusammenhängen. Diese Ermächtigung berechtigt die Verwaltung, vor allem in einem derart komplexen Rechtsstreit wie dem vorliegenden, Rechtsanwälte mit der Wahrnehmung der Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beauftragen. Das Gericht teilt auch die Rechtsauffassung der Antragsgegnerin, dass mit der Prozessführung Anwälte aus Hamburg beauftragt werden durften, zumal diese mit der Rechtsmaterie und den tatsächlichen Gegebenheiten bereits bestens vertraut waren.

30

In der Sache bleibt der sofortigen Beschwerde jedoch der Erfolg versagt. Die Antragsgegnerin ist verpflichtet, dem Antragsteller den geltend gemachten Mietausfallschaden zu ersetzen. Auf die zulässige und an keine Frist gebundene Anschlussbeschwerde (vgl. BGH, Beschluss vom 18. Mai 1978, NJW 1978, 1977) des Antragstellers hin war in Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts der Mietausfallschaden bis einschließlich Oktober 2002 zu beziffern und das Feststellungsbegehren auf die Zeit ab der letzten mündlichen Verhandlung zu begrenzen.

31

Das Amtsgericht hat in dem angefochtenen Beschluss zu Recht unter Hinweis auf den Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 22. April 1999 (MDR 1999, 924) dargelegt, dass nach § 21 Abs. 4 WEG die Wohnungseigentümer zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet sind. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentum (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), wobei der begrifflichen Unterscheidung beider Maßnahmen wegen der identischen Rechtsfolgen keine praktische Bedeutung zukommt. Geschuldet wird nicht nur eine die Instandsetzung ermöglichende Beschlussfassung, sondern die entsprechende Werkleistung mit Hilfe geeigneter Fachkräfte. Dies folgt schon aus dem Wortlaut des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG (" Zu einer ordnungsmäßigen... Verwaltung gehört insbesondere: ... Ziffer 2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung ..."), lässt sich aber auch aus den Begriff der "Verwaltung" herleiten. Er ist nicht auf Entscheidungen in der Wohnungseigentümerversammlung beschränkt, sondern schließt die tatsächlichen Maßnahmen ein, die eine ordnungsmäßige Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums erfordert. Ist aber die Instandsetzung als Werk geschuldet, müssen es die Wohnungseigentümer auch vertreten, wenn durch das Verschulden eines von ihnen mit der Reparatur des Gemeinschaftseigentums beauftragten Fachunternehmens Schäden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers entstanden sind (so BGH, a.a.O.). Eine Haftung besteht ebenfalls, wenn die Wohnungseigentümer es schuldhaft unterlassen haben, für die rechtzeitige Behebung dieser Mängel Sorge zu tragen (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 30. März 1998, OLGR 1998, 225).

32

Das Gericht ist davon überzeugt, dass die Feuchtigkeitsschäden im Appartement des Antragstellers auf eine fehlerhafte Dachsanierung der Wohnungseigentumsanlage im Jahr 1995 zurückzuführen ist. Dies hat die Firma N. - die Rechtsvorgängerin der Nebenintervenientin - zu verantworten, wobei für deren Verschulden die Antragsgegnerin einzustehen hat.

33

Der Sachverständige Sch. hat in seinen beiden Gutachten eingehend und überzeugend dargelegt, dass die Strangentlüfter der Bäder und Sanitärzellen im gesamten Gebäude über insgesamt 16 Blechkästen über Dach geführt werden. Die Ausführung dieser Blechkästen ist mangelhaft. Die Blechkästen waren nicht wärmegedämmt, die Entlüftungsstutzen endeten in den Kästen. Somit konnte erhebliches Kondenswasser entstehen und in die Dachkonstruktion eindringen. Die Kästen hätten wärmegedämmt sein müssen, damit keine Kondensfeuchte entsteht. Zudem hätte nach Auffassung des Sachverständigen die alte Dachbahn perforiert werden müssen, um einen Dampfdiffusionsstrom zu ermöglichen.

34

Das Vorbringen der Antragsgegnerin und der Nebenintervenientin rechtfertigt keine andere Beurteilung. Der Sachverständige Sch. hat in der mündlichen Verhandlung seine beiden Gutachten nochmals eingehend erläutert und für das Gericht steht außer Zweifel, dass die Blechkästen entgegen der an sich gebotenen Ausführung bei Strangentlüftung von Bädern und Sanitärzellen nicht wärmegedämmt waren. So konnte Kondenswasser entstehen, das zudem nicht nach oben entweichen konnte. Eine weitere Beweiserhebung hierzu ist nicht geboten. Das Kondenswasser suchte sich seinen Weg unter der Dachhaut entlang und gelangte so in die Wand des unter dem Dach gelegenen Appartements des Antragstellers. Für das Gericht steht zweifelsfrei fest, dass die Feuchtigkeitsschäden im Appartement auf das in den Entlüftungsstutzen entstandene Kondenswasser zurückzuführen sind. Ob tatsächlich die alte Dachhaut ordnungsgemäß perforiert worden war - nach den Feststellungen des Sachverständigen war dies zumindest an zwei Stellen nicht der Fall -, ist hierbei nach Auffassung des Gerichts unerheblich, sodass es einer dahingehenden Beweiserhebung ebenfalls nicht bedarf. Unabhängig von der konkreten Beschaffenheit der Dachhaut steht nämlich fest, dass das Kondenswasser unter die Dachhaut kam und nicht - zumindest nicht vollständig - entweichen konnte, so dass es zu Feuchtigkeitsschäden beim Antragsteller kommt. Für eine andere Kausalität liegen keinerlei Anhaltspunkte vor.

35

Letztlich nicht entscheidungserheblich ist ebenfalls der Einwand, nur Raumentlüfter seien Vertragsgegenstand gewesen. Aus dem Wortlaut des Angebots vom 26. Juni 1995 lässt sich eine derartige Einschränkung zwar nicht ohne weiteres ableiten, dies mag aber dahinstehen. Sollten tatsächlich nicht Strangentlüfter, sondern nur Raumentlüfter Gegenstand des Angebotes und des Auftrags gewesen sein, hätte die Firma N. - die Rechtsvorgängerin der Nebenintervenientin - spätestens bei Beginn der Arbeiten darauf hinweisen müssen, dass über das Dach auch Bäder und Sanitärzellen entlüftet werden und dass die vorgesehenen Entlüftungskästen nach dem Stand der Technik hierfür nicht geeignet sind. Von einem fachkundigen Unternehmen muss erwartet werden, dass es die Art der Entlüftung (Raum - bzw. Strangentlüftung) feststellt bzw. feststellen kann und dass es weiß, wie bei einer Dachsanierung die Blechkästen konstruiert sein müssen, dass keine Kondensfeuchte entsteht. Dieser schuldhaft unterlassene Hinweis wäre ebenfalls der Antragsgegnerin zuzurechnen und würde die Ersatzpflicht begründen.

36

Nur ergänzend sei darauf hingewiesen, dass spätestens ab April 2001 die Schadensersatzverpflichtung der Antragsgegnerin auch auf ein eigenes schuldhaftes Unterlassen zurückgeführt werden kann. Die Antragsgegnerin wusste, dass das Appartements des Antragstellers Feuchtigkeitsschäden aufwies und nicht vermietet werden konnte. Sie selbst hat den Sachverständigen Sch. beauftragt, sein zweites Gutachten zu erstellen. In diesem Gutachten war der Sachverständige Sch. eindeutig zu dem Ergebnis gekommen, dass die Schäden im Appartement des Antragstellers auf mangelhafte Arbeiten am Gemeinschaftseigentum (Dachsanierung) zurückzuführen sind. Spätestens jetzt wäre die Antragsgegnerin gehalten gewesen, unverzüglich geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um die Schadensursache abzustellen. Es ist nicht vertretbar, zunächst den Ausgang des vorliegenden Verfahrens abzuwarten bzw. eine - im übrigen auch nicht unverzüglich eingeleitete- Beweissicherung ins Auge zu fassen. Angesichts der eindeutigen Aussage des Sachverständigen Sch. hätte sofort ein Unternehmer mit der Schadensbeseitigung beauftragt werden müssen.

37

Was die Höhe des geltend gemachten Schadens anbelangt, sieht das Gericht keinerlei Veranlassung, über die Schadenshöhe beispielsweise durch Einholung eines Sachverständigengutachtens weiteren Beweis zu erheben. Bislang wurde nicht bestritten und es steht auch zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Antragsteller das Appartement an Herren H. zu einem Mietpreis von damals 390 DM zuzüglich 50 DM Nebenkostenvorauszahlung hätte vermieten können. Bis zum 31. März 2000 war das Appartement ebenfalls zu diesem Preis an einen Herrn B. vermietet gewesen. Mangels abweichender Anhaltspunkte geht das Gericht im Rahmen seiner Schätzung nach § 287 ZPO davon aus, dass dieser Preis bis heute erzielbar ist. Es weiß aus anderen Verfahren, dass sich in den vergangenen Jahren entgegen der Behauptung der Antragsgegnerin die Mietpreise nicht nennenswert nach unten verändert haben. Sollte dies tatsächlich der Fall gewesen sein, wäre es der Antragsgegnerin bzw. zumindest deren Verwalter im übrigen auch leicht gefallen, dem Gericht Beispiele von Neuvermietungen in der Wohnungseigentumsanlage oder in anderen Objekten aufzuzählen, bei denen tatsächlich niedrigere Mieten eingenommen worden wären. Dahingehende substantiierte Darlegungen fehlen jedoch. Die vom Antragsteller bis zum 31. Oktober 2002 errechneten und angeführten Mietausfälle abzüglich der anzurechnenden Eigenbeteiligung sind ebenso wie die geltend gemachten Zinsansprüche gerechtfertigt.

38

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Für die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten besteht kein Anlass.

39

Den Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens hat die Kammer in Anlehnung an den geltend gemachten Mietausfallschaden festgesetzt.