Amtsgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1994-12-06, Aktenzeichen 125 C 12632/94
ECLI:DE:AGDO:1994:1206.125C12632.94.00

Tenor

Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen innegehaltene Wohnung im ersten Obergeschoß des Hauses A Straße, bestehend aus vier Zimmern, Küche, Diele, Bad, einem Kellerraum, einer Toilette und einem Flur zu räumen und an die Kläger herauszugeben.

Die Beklagten werden weiter verurteilt, an die Kläger 916,50 DM nebst 4 % Zin-sen seit dem 21.09.1994 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten zu 85 % und die Kläger zu 15 %.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 7.500,00 DM vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 1995 gewährt.

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Tatbestand

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Zwischen den Parteien besteht nach Rechtsübergang und Eintritt in das Mietverhältnis durch die Beklagte zu 2)
ein Mietvertrag über die Wohnung im ersten Obergeschoß des Mietobjektes A Straße in D. Der Mietzins
beträgt 470,00 DM sowie 30,00 DM Nebenkosten. Seit August 1993 mindern die Beklagten die Miete um 94,00 DM und zwar
um 47,00 DM wegen der Nichtbenutzung des Waschkellers und um 47,00 DM wegen der eingeschränkten Nutzung des Balkons
pp. weil dort nunmehr Wäsche getrocknet werden muß. Ferner haben die Beklagten auf eigene Kosten Fenster in die
Wohnung neu einbauen lassen. Diesbezüglich haben sie insgesamt mit 900,00 DM bezüglich der Miete die Aufrechnung
erklärt und die Miete dementsprechend nicht gezahlt.

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Das Mietverhältnis wird seit Mai 1993 durch eine Vielzahl von zwischen den Parteien im einzelnen strittige Ereignisse
belastet. Die Kläger haben den Beklagten mehrfach Abmahnungen diesbezüglich erteilt.

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Die Kläger behaupten, daß die Beklagten durch Lärmbelästigungen, das Werfen von harten
Gegenständen und überlautem Schreien im Hause auffallen. Wegen der Einzelheiten der jeweils sehr genau
beschriebenen Umstände und Ereignisse wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug
genommen. Sie behaupten u. a., die Beklagte habe am 12.10.1994 die Klägerin um 15.30 Uhr im Beisein des Beklagten
tätlich angegriffen. Am 13. Oktober 1994 gegen 10.20 Uhr sei es dann zu einem tätlichen Angriff des Beklagten
gegenüber dem Kläger gekommen. Insgesamt habe sich der Zustand nach Zugang der Räumungsklage in einem
nicht mehr hinnehmbaren Zustand verschlechtert.

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Die Kläger haben das Mietverhältnis mehrfach fristlos gekündigt.

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Die Kläger beantragen,

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die Beklagten zu verurteilen, an sie die im ersten

Obergeschoß des Mietobjektes A Straße gelegene

Wohnung, bestehend aus vier Zimmern, Küche, Diele, Bad,

einem Kellerraum, einer Toilette und einem Flur geräumt

herauszugeben;

und ferner an sie 2.122,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem

21.09.1994 zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie behaupten, die Kläger konstruierten die gesamten Vorfälle. Letztendlich seien sie im wesentlichen zu den
angegebenen Zeiten nicht dort gewesen. Der Vorfall vom 13.10.1994 hätte sich nicht ereignet. Der Beklagte selbst sei
in der Wohnung gewesen. Auch die Beklagte sei in der Wohnung gewesen.

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Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

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Das Gericht hat bezüglich des Räumungsantrages Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugin G über
den Vorfall vom 13.10.1994. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 06.12.1994 Bezug
genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist hinsichtlich des Räumungsanspruchs vollständig und hinsichtlich des Zahlungsanspruches teilweise
begründet.

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Die Kläger können von den Beklagten gem. §§ 985, 556 BGB die Räumung der von den Beklagten
innegehaltenen Wohnung verlangen. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist aufgrund der im Schriftsatz
vom 24.11.1994 erfolgten weiteren fristlosen Kündigung beendet.

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Den Klägern stand gegenüber den Beklagten gem. § 554 a BGB ein Kündigungsgrund zur Seite. Nach dieser
Vorschrift kann ein Mietverhältnis über Räume ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt
werden, wenn ein Vertragsteil schuldhaft in solchem Maße seine Verpflichtungen verletzt, insbesondere den Hausfrieden
so nachhaltig stört, daß dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Dabei kann im vorliegenden Fall unentschieden bleiben, ob das Mietverhältnis nicht bereits aufgrund der unstreitig
vorliegenden schweren Zerrüttung beendet werden kann. Zumindest steht den Klägern aber aufgrund des Vorfalls
vom 13.10.1994 ein Kündigungsgrund gemäß § 554 a BGB zu. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht
zur Überzeugung des erkennenden Gerichts fest, daß der Beklagte am 13.10.1994 gegen 10.20 Uhr einen tätlichen
Angriff gegenüber dem Kläger vorgenommen hat. Das Gericht folgt dabei der Aussage der Zeugin G . Die Zeugin G
hat bekundet, daß der Kläger ihr, als er ihr Lebensmittel brachte, schon erzählt hatte, daß er etwas
von den Beklagten befürchte. Er hatte seine Großmutter deshalb gebeten, mit auf den Flur zu kommen, wenn er
ginge. Die Zeugin hat dann demonstriert, wie sie vom Treppenabsatz über das Geländer hinweg nach unten geschaut
hat und was sie gesehen hat. Die Zeugin selbst hatte dann einen Tritt selbst nicht gesehen, sie hat jedoch den
Beklagten im Treppenhaus gesehen. Später habe der Beklagte sie dann angerufen und auf ihre Frage, was er denn
im Treppenhaus gewollt habe nur gesagt, er hätte mit dem Kläger sprechen wollen.

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Die Zeugin war für das erkennende Gericht absolut glaubwürdig. Die Zeugin ist 84 Jahre alt gewesen und nach
ihrem eigenen Bekunden zum ersten Mal vor Gericht erschienen. Für alle Beteiligten im Gerichtssaal war überdeutlich,
daß die Zeugin sich der Bedeutung einer gerichtlichen Aussage überaus bewußt war. Die Zeugin war angespannt
und auch nervös. Das Gericht ist jedoch zutiefst davon überzeugt, daß diese Nervosität ausschließlich
aufgrund des Respektes vor der Autorität von Gerichten im allgemeinen herrührte. Die Zeugin hat ansonsten mit
keinerlei überschießender Belastungstendenz ausgesagt. Sie hat selbst betont, daß sie sich nicht mit einer
unwahren Aussage "beschmutzen" wollte. Sie hat deshalb sehr differenziert bekundet, was sie selbst wahrgenommen
hat. So hat sie gerade die besonders belastende Tatsache eines Trittes nicht bekundet. Sie hat dem Gericht in offener
und nachvollziehbarer Weise geschildert, welche Bewegung des Beines sie gesehen hat und was sie nicht gesehen hat. Sie
hat auch hinsichtlich des späteren Telefonats zwischen ihr und dem Beklagten sehr genau zu unterscheiden vermocht,
an was sie sich noch ganz genau erinnern konnte und was nicht, z. B. die vom Beklagten gewählte Anrede.

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Das Gericht ist sich durchaus bewußt, daß auch in Gerichtssälen vorsätzlich gelogen wird und daß
man dieses den Menschen - leider - nicht ansehen kann. Das Gericht ist aber im vorliegenden Fall davon überzeugt, daß
diese alte Dame ehrlich und gewissenhaft die Tatsachen bekundet hat, die sie selbst wahrgenommen hat. Allein die Tatsache,
daß die Zeugin mit beiden Klägern in nächsten verwandtschaftlichen Beziehungen steht und unter einem Dach
wohnt, kann nicht dazu führen, diese glaubwürdige Zeugin unglaubwürdig werden zu lassen oder Zweifel an
ihrer Glaubwürdigkeit aufkommen zu lassen.

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Die Aussage der Zeugin ist auch glaubhaft. Sie stimmt mit der Einlassung des Klägers überein. Das erkennende
Gericht hat den Kläger selbst angehört. Auch hier sind dem Gericht keine Zweifel gekommen.

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Aufgrund dieses Ergebnisses der Beweisaufnahme steht für das erkennende Gericht zum einen fest, daß die Beklagten
zumindest in diesem Fall vorsätzlich die Unwahrheit gesagt und in diesem Verfahren auch vorgetragen haben. Die Beklagten
haben nämlich behauptet, nicht auf dem Treppenabsatz gewesen zu sein. Gerade aber dies hat die Zeugin G glaubwürdig
und glaubhaft bekundet. Ferner haben die Beklagten die Unwahrheit gesagt, als sie behauptet haben, nach dem Vorfall die
Zeugin G nicht angerufen zu haben. Auch dies ist nach der Aussage der Zeugin G der das erkennende Gericht ohne
Einschränkungen folgt, der Fall. Allein diese mehrfache vorsätzliche Bekundung der Unwahrheit rechtfertigt nach
Ansicht des erkennenden Gerichts eine fristlose Kündigung. In einer Zeit, in der sich immer mehr Menschen die Wahrheit
so suchen, wie sie sie gerade brauchen und wie sie ihnen von Vorteil ist, ist, nicht nur im gerichtlichen Verfahren, das
Vertrauen in eine Person und das Vertrauen darauf, daß diese bei der Wahrheit bleibt, von besonderer Bedeutung. Es
ist gerade nicht so, daß "der Ehrliche immer der Dumme ist" (so der Buchtitel eines Buches von Ulrich Wickert).

21

Da somit zur Überzeugung des erkennenden Gerichts feststeht, daß die Beklagten am 13.10.1994 zum Vorfallzeitpunkt
im Treppenhaus sich aufgehalten haben, daß es zu einer Fußbewegung des Beklagten in Richtung des Klägers gekommen
ist und daß der Kläger im Anschluß daran sofort gerufen hat: "Omi hast du das gesehen" sind soviele
Indiztatsachen vorhanden, aus denen nach Ansicht des erkennenden Gerichts nur der Schluß gezogen werden kann, daß
der Beklagte im übrigen auch den Kläger getreten hat, zumindest in dessen Richtung getreten hat. Ein solches Verhalten
rechtfertigt erst recht eine fristlose Kündigung.

22

Das Gericht hat lang überlegt, ob es den Beklagten aufgrund dieser Umstände überhaupt eine Räumungsfrist
gem. § 721 ZPO von Amts wegen bewilligen kann. Das Verhalten der Beklagten selbst rechtfertigt nach Ansicht des erkennenden
Gerichts dies kaum. Das Gericht konnte jedoch nicht unberücksichtigt lassen, daß in der Wohnung der Beklagten auch
noch die Mutter des Beklagten, eine schwerstbehinderte und schwer pflegebedürftige Frau lebt, die von den Beklagten
versorgt wird. Bei der Wohnungssuche müssen die Beklagten hierauf ggf. Rücksicht nehmen. Die Wohnungssuche in einer
solchen Situation ist bekanntermaßen besonders schwierig, zumal wohl auch noch Umbauarbeiten in der Wohnung, insbesondere
eine behindertengerechte Badewanne erforderlich sind. Ganz allein aus diesem Grunde hatte das erkennende Gericht eine
Räumungsfrist unter Ausnutzung der höchst zulässigen Fristen bewilligt.

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Der Zahlungsanspruch ist lediglich in Höhe von 916,50 DM gem. § 535 i.V.m. den Vereinbarungen des Mietvertrages
begründet.

24

Die Beklagten sind berechtigt, die Miete um 5 % zu mindern, also für den hier strittigen Zeitraum um 305,50 DM. Die
Berechtigung zur Mietminderung gem. § 537 BGB ergibt sich hier daraus, daß den Beklagten die vertraglich eingeräumte
Möglichkeit zur Mitbenutzung von Wasch- und Trockenraum entzogen worden ist. Allein die Tatsache, daß die Beklagten
den Waschkeller jahrelang nicht benutzt haben, ändert an der Tatsache nichts, daß zu den mitvermieteten
Gemeinschaftsräumen zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages ein Waschkeller gehörte. Eine Mietminderung
ist selbst dann zulässig, wenn der Mieter die Nutzung jahrelang nicht wahrgenommen hatte (LG Köln WuM 1993, 670).
Bei der Höhe der Mietminderung hat das erkennende Gericht berücksichtigt, daß es sich nur um die
Mitbenutzungsmöglichkeit an wenigen Tagen im Monat an einem Gemeinschaftsraum handelt. In diesem Minderungsbetrag
sind auch die durch die Nichtbenutzbarkeit verursachten Benutzungsbeschränkungen an der eigenen Wohnung und dem
Balkon enthalten. Alles andere würde zu einer doppelten Anrechnung des gleichen Mangels führen. Die Beklagten
haben zumindest bevor sie die schwerstpflegebedürftige Mutter aufgenommen haben selbst auch in der Wohnung und auf
dem Balkon getrocknet, so daß dieser Zustand nichts anderes ist, als der, den sie selbst jahrelang praktiziert haben.

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Den Beklagten steht gegenüber den Klägern auch ein Anspruch auf Erstattung der 900,00 DM für den Fenstereinbau
zu. Dabei kann zum jetzigen Zeitpunkt unentschieden bleiben, aufgrund welcher Anspruchsgrundlage und in welcher Höhe ein
Anspruch tatsächlich besteht, denn

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a) Kosten für Maßnahmen, die erforderlich sind, um die Mietsache vor Zerstörung oder Untergang zu bewahren
muß der Vermieter gem. § 547 Abs. 1 BGB immer ersetzen;

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b) sonstige Mängelbeseitigungsmaßnahmen (Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands nach §
538 Abs. 2 BGB) zu ersetzen wenn sich der Vermieter in Verzug befunden hat;

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c) Modernisierungsmaßnahmen (Verbesserung des vertragsgemäßen Zustandes) sind nach § 547 Abs. 2, 677,
683, 684 BGB zu ersetzen (nützliche Verwendung). Dabei ist erforderlich, daß der Mieter den Willen gehabt hat, ein
fremdes Geschäft zu führen und die Maßnahme im Interesse und dem Willen des Vermieters entsprochen hat;

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d) Werterhöhende Maßnahmen sind nach § 812 BGB zu erstatten. Maßgeblich für den Wertausgleich ist
aber nicht die Höhe der Aufwendungen des Mieters, sondern eine Erhöhung des Verkaufswertes.

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Welche der verschiedenen Möglichkeiten hier vorliegt, braucht zur Zeit nicht entschieden zu werden, da zumindest
900,00 DM nach allen drei Voraussetzungen nach Ansicht des erkennenden Gerichts zu erstatten sind. Nach Auszug der Beklagten
kommen die neuen Fenster ausschließlich den Klägern zugute.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
auf § 709 ZPO.