Landgericht Magdeburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-12-10, Aktenzeichen 10 O 2127/13
ECLI:DE:LGMAGDE:2014:1210.10O2127.13.0A

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Beschluss:

Der Gegenstandswert wird auf die Stufe bis 80.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

1

Der Kläger begehrt vom Beklagten Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung und Rückgabe einer Eigentumswohnung in X wegen einer behaupteten Amtspflichtverletzung des Notars.

2

Die I-Immobilien und die ...gesellschaft mbH aus L und die ... & Finance GmbH & Co KG aus M planten jedenfalls ab 2005 und den folgenden Jahren einen größeren Altbaukomplex in der G Straße 16 in X zu sanieren und die sanierten Wohnungen dann als Eigentumswohnungen zu verkaufen.

3

Hierzu entwickelte der Beklagte den Entwurf eines notariellen Angebots zum Abschluss eines Wohnungskaufvertrages. Hinsichtlich der Einzelheiten dieses Entwurfs und der ausfüllungsbedürftigen Leerstellen wird auf die Anlage K 7 (Blatt 55 ff. d. A.) Bezug genommen.

4

In dem Entwurf stand u. a. auf Seite 2 folgende Formulierung:

5

"An dieses Angebot hält sich der Käufer bis zum … gebunden. Auch danach soll das Angebot weiter gelten, bis es von dem Käufer gegenüber dem Notar ... S, ...str. 35, X

6

nachstehend Vollzugsnotar genannt, widerrufen wird. Der Widerruf muss durch eingeschriebenen Brief erfolgen. Der Vollzugsnotar ist vom Verkäufer zur Entgegennahme des Widerrufs bevollmächtigt worden.

7

Der Kaufvertrag kommt bereits dadurch zustande, dass der Verkäufer vor dem Vollzugsnotar eine Annahmeerklärung beurkunden lässt. Der Zugang der Annahmeerklärung ist nicht erforderlich. Es genügt, wenn diese "demnächst" dem Käufer zugeht."

8

Am 29.05.2006 suchte der Kläger als Interessent einer der Eigentumswohnungen, den Notar Kristofer T in M auf. Der Notar beurkundete das konkrete Angebot des Klägers zum Abschluss eines Wohnungskaufvertrages entsprechend dem Entwurf, wobei in die Leerstelle eingetragen wurde, dass der Käufer an das Angebot bis zum 14.07.2006 gebunden ist. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Anlage K 1 Bezug genommen.

9

Der Kläger war Käufer einer der Wohnungen. Verkäufer waren die I-Immobilien- und ...gesellschaft mbH aus L sowie die ... & Finance GmbH & Co KG aus M. Die damalige Verkäuferfirma I Immobilien- und ...gesellschaft aus L wurde durch die N GmbH aus L übernommen. Der weitere Verkäufer ... & Finance GmbH & Co KG wurde 2012 aus dem Handelsregister gelöscht.

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Am 10.08.2006 – nach Ablauf der Angebotsbindungsfrist – beurkundete der Beklagte die Annahme des Kaufangebots durch die Verkäufer.

11

In der Folgezeit wurde der Kaufvertrag durchgeführt und der Kläger wurde Eigentümer der Wohnung.

12

Der Kläger meint, dass der Beklagte wegen einer Verletzung seiner notariellen Amtspflichten haften würde. Der Beklagte hätte den Kläger vor Beurkundung der Annahmeerklärung am 10.06.2006 darauf hinweisen müssen, dass das Kaufangebot vom 29.05.2006 bereits erloschen war und die Annahme der Verkäuferfirma ein neues Angebot darstelle, das der Kläger seinerseits annehmen müsse, damit ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt. Hätte der Kläger dies gewusst, hätte er von dem Kauf Abstand genommen.

13

Der Kläger beantragt,

14

1. der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger zu Händen eines von dem Kläger zu beauftragenden Notars 68.274,36 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller Erklärung des Klägers vor dem beauftragten Notar:

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"Ich bin eingetragener Eigentümer des im Objekt G Straße 16/16a in 39108 Magdeburg gelegene und im Grundbuch des Amtsgerichts Magdeburg von X, Blatt 76093 eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend aus einen 6/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück des Amtsgerichts Magdeburg, Grundbuch von Magdeburg, Blatt ...3, Gemarkung X, Flur 349, Flurstück 350, Flurstück 2928/50 zur Größe von 681 m² und Flur 345, Flurstück 3331/51 zur Größe von 39 m², verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 70 in der G Str. 16 a im Erdgeschoss mit Kellerraum Nr. 70 des Aufteilungsplanes.

16

Ich verpflichte mich hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentum auf den Notar ... S zu übertragen, frei von der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuches eingetragenen Grundschuld der P GmbH (vormals M Bank GmbH) in Höhe von 81.200,00 €.

17

Ich erteile hiermit dem Notar ... S die unwiderrufliche Vollmacht, in meinem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des §§ 181 BGB die Auflassung zu erklären.

18

Ich erkläre mein unwiderrufliches Einverständnis mit einer Weisung des Notars ... S an den beauftragen Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des Grundbuches eingetragenen Grundschuld der P GmbH (vormals M Bank GmbH) in Höhe von 81.200,00 € zu verwenden.

19

Ich bewillige die Eintragung von Notar ... S als Eigentümer.

20

Ich verpflichte mich hiermit, sämtliche und jegliche weitere Willenserklärungen abzugeben, die notwendig sind, um Herrn Notar ... S das Eigentum an der vorbezeichneten Eigentumswohnung zu verschaffen.

21

Der beauftragte Notar darf von dieser Erklärung nur Gebrauch machen, wenn die Verurteilungssumme auf seinem Notar-Anderkonto eingegangen ist.

22

Ein etwaiger überschießender Betrag ist an mich auszukehren."

23

2. es wird festgestellt, dass der Beklagte auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens des Klägers verpflichtet ist, soweit diese aufgrund des Erwerbs und im Zusammenhang mit der Finanzierung der unter Ziff. 1 näher bezeichneten Wohnung entstanden ist.

24

Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Kläger hat gegen die Rechtsnachfolgerin einer der Verkäufer, die N GmbH am 29.10.2014 bereits in II. Instanz vor dem Oberlandesgericht Naumburg (5 U 105/014; I. Instanz Landgericht Magdeburg 10 O 173/12) ein Urteil erstritten, wonach die Nordland verurteilt wurde, an den Kläger 54.950,01 € Zug um Zug gegen lastenfreie Übertragung des Wohnungseigentums zu zahlen. Das Oberlandesgericht hat in seinem Urteil (Seite 10, 11) die Auffassung vertreten, dass zwischen den Kaufvertragsparteien kein Vertrag zustande gekommen sei, so dass die Kaufpreiszahlung ohne Rechtsgrund erfolgte und daher nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen rückabgewickelt werden müsse, da Fortgeltungsklausel in dem Kaufangebot des Klägers vom 29.05.2006, gegen § 308 Nr. 1 BGB verstößt.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist unbegründet.

28

Dem Kläger steht gegenüber dem Beklagten kein Anspruch auf Schadensersatz nach § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO zu.

29

Dabei ist es grundsätzlich so, dass die in dem Vertrag verwendete "Fortgeltungsklausel", wenn es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, unwirksam ist, da sie gegen § 308 Nr. 1 BGB verstößt, wie der Bundesgerichtshof mit Versäumnisurteil vom 07.06.2013 (Az.: V ZR 10/12), zitiert nach juris, festgestellt hat. Dahingestellt bleiben kann in diesem Zusammenhang jedoch, ob die Klausel im konkreten Fall eine allgemeine Geschäftsbedingung ist oder individuell ausgehandelt worden ist.

30

Die Haftung des Notars scheitert bereits daran, dass er nicht schuldhaft nach § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO gehandelt hat.

31

Schuldhaftes Handeln umfasst dabei entweder vorsätzliches oder fahrlässiges Handeln. Anhaltspunkte, dass sich der Notar bewusst über von ihm erkannte Amtspflichten hinweggesetzt hat, sind nicht ersichtlich. Der Notar hat aber auch nicht fahrlässig gehandelt. Fahrlässigkeit liegt dann vor, wenn der Amtsträger bei gehöriger Aufmerksamkeit hätte erkennen müssen, dass eine Pflicht zu einem bestimmten Handeln oder Unterlassen bestand. Als Maßstab ist objektiviert von einem pflichtbewussten Durchschnittsnotar, also nicht von einem ideal vollkommenen Musternotar, auszugehen (Schippel/Bracker, Bundesnotarordnung, Kommentar, 9. Aufl., § 19 Rn. 51). Bei nicht gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung hat der Notar Tendenzen in der Rechtsprechung und Literatur zu beachten. Dies gilt insbesondere auf die schwer kalkulierbaren, künftigen Entscheidungen im Bereich der richterlichen Inhaltskontrolle und des AGB-Gesetzes (Schippel/Bracker, a.a.O., Rn. 59). Die Fachliteratur hat der Notar vor allem bei dem Fehlen einschlägiger Rechtsprechung heranzuziehen (Schippel/Bracker, a.a.O., Rn. 60).

32

In Anwendung dieser Kriterien auf den hier anzuwendenden Fall ergibt sich folgendes:

33

Die Verwendung folgender Klausel führt zu keinem Verschulden des Beklagten.

34

"auch danach soll das Angebot weiter gelten bis es von dem Käufer gegenüber dem Notar ... S, M nachstehend Vollzugsnotar genannt, widerrufen wird"

35

Zwar handelt es sich bei dieser Klausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung unter Berücksichtigung des § 310 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil diese Klausel, was auch durch den Beklagten nicht bestritten wird, in einer Vielzahl von Entwurfsurkunden, die von dem Beklagten gefertigt wurden, verwendet wurde.

36

Doch kann dem Beklagten nicht zum Vorwurf gemacht werden, dass er bei Verwendung der Entwurfsurkunde im Jahr 2006 davon ausging, dass die Verwendung dieser Klausel keinen Verstoß gegen die Regelungen der §§ 305 ff BGB darstellt. Zwar hat der Bundesgerichtshof mit dem bereits erwähnten Urteil vom 07.06.2013 (V ZR 10/12) diese Rechtsfrage entschieden. Die Entscheidung wurde jedoch im Jahr 2013 und damit 7 Jahre nach dem Zeitpunkt getroffen, in dem sie sich dem Notar stellte.

37

Der Bundesgerichtshof referiert in seiner Entscheidung vom 07.06.2013 die diesbezügliche Rechtsprechung und Literatur unter den Randziffern 14 bis 17. Danach existiert im Jahr 2005 bereits eine einzige obergerichtliche Entscheidung zu dieser Frage. So hat das Oberlandesgericht D mit Urteil vom 26.06.2003 (19 U 512/03, Rz 27) darauf hingewiesen, dass eine Bindungsfrist von mehr als 6 Wochen beim Kauf einer Eigentumswohnung regelmäßig gegen den damalig geltenden § 10 Nr. 1 AGB-Gesetz verstoße.

38

In der entsprechenden Literatur in den Jahren 2004 bis 2010 wird überwiegend zu einer kurzen Bindungsfrist von 4 bis maximal 6 Wochen geraten (Sebastian Herrler, Formularmäßige Bindungsfrist beim Immobilienkaufvertrag, in: Deutsche Notarzeitung 2013, S. 887 ff.). Allerdings befasst sich die Literatur und Rechtsprechung gerade nicht mit der Fortgeltungsklausel, sondern nur mit der Bindungsklausel.

39

In Notar- und Vertragshandbüchern wurde wegen der Ungewissheit über die Dauer der höchstzulässigen Bindungsfrist das Modell propagiert, dass nach Ablauf einer kurzen Bindungsfrist die Annahmefähigkeit bei jederzeitiger Widerruflichkeit fortbestehen soll. Literaturmeinungen, die in diesem Zusammenhang Zweifel an der AGB-rechtlichen Zulässigkeit äußerten, gab es nicht und zwar insbesondere nicht in der ABG-rechtlichen Spezialliteratur (vgl. Herrler, a.a.O. S. 892 m.w.N.)

40

Die Kammer folgt in diesem Punkt nicht der Argumentation in der Entscheidung des Oberlandesgerichts Celle vom 05.10.2012 (3 U 42/12, zitiert nach Juris, Rn. 64), dass es auf der Hand liegen soll, dass eine Regelung, wonach die Annahmefähigkeit eines nach Ablauf der Antragsfrist erlöschenden Angebots bis zu einem ausdrücklichen Widerruf bestehen bleiben soll mit dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar ist und sich dem Notar Zweifel an der Wirksamkeit der Klausel hätten aufdrängen müssen. Für die Kammer liegt dieses gerade nicht auf der Hand. Nach Ablauf der Frist hat Käufer jederzeit die Möglichkeit, durch eine Erklärung seinerseits vom Vertragsschluss Abstand zu nehmen. Außerdem bietet die Fortgeltungsklausel dem Käufer auch Vorteile. Bei Erlöschen des Angebots wäre der erneute Gang des Käufers zum Notar notwendig, mit der Folge, dass weitere Kosten entstehen. Eine unangemessene Benachteiligung des Käufers ergibt sich demnach nicht zwingend.

41

Doch selbst wenn man davon ausginge, dass der Beklagte bei der Beurkundung der Annahmeerklärung des Verkäufers erkennen musste, dass er einen unwirksamen Vertrag beurkundet, scheidet eine Haftung des Notars noch aus einem anderen Grund aus.

42

Dem Kläger ist auch bereits kein kausaler Schaden entstanden.

43

Ob dem Geschädigten durch die Amtspflichtverletzung des Notars ein Schaden entstanden ist, hängt davon ab, welchen Verlauf die Dinge genommen hätten und wie sich die Vermögenslage des Geschädigten entwickelt hätte, hätte der Notar pflichtgemäß gehandelt. Hat der Notar eine gebotene Belehrung unterlassen, ist zu fragen, wie die Dinge bei pflichtgemäßem positivem Handeln des Notars gelaufen wären. Hier schließt sich die Kammer der Auffassung des OLG Celle an (Urteil vom 05.10.2012, Rn. 66 f).

44

Der Kläger hat im Rahmen der seiner persönlichen Anhörung am 29.01.2014 in dem Rechtsstreit gegen den Verkäufer (10 O 173/12; siehe Zitat Schriftsatz des Beklagten vom 29.10.2014, S. 4, Blatt 106 d. A.) folgende Erklärung abgegeben:

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"Wenn im August 2006 der Notar gesagt hätte, die Erklärung sei noch nicht hinreichend, um Eigentümer zu werden, ich müsse die Erklärung nochmals abgeben, so hätte ich dies wahrscheinlich gemacht, wenn sich an den Argumenten, die für den Kauf sprachen, nicht geändert hätte. In meinen persönlichen Verhältnissen gab es jedenfalls keine Änderung."

46

Damit ist deutlich geworden, dass es keine Anhaltspunkte dafür gibt, dass der Kläger nicht noch auch nach Ablauf der Annahmefrist und zum Zeitpunkt der Annahmeerklärung durch den Verkäufer immer noch an der Durchführung des Vertrages interessiert wäre, so dass bereits aus diesem Grund mangels Kausalität des Schadensersatzanspruchs ausscheidet.

47

Nach alledem war die Klage daher insgesamt abzuweisen.

48

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.