Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2004-05-14, Aktenzeichen I-3 Wx 95/04
ECLI:DE:OLGD:2004:0514.I3WX95.04.00

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird teilweise abgeändert. Die Beteiligten zu 2. wer-den verpflichtet, die Ursache für das Eindringen von Feuchtigkeit von außen und durch aufsteigende Feuchtigkeit in das Mauerwerk im Bereich des Sondereigen-tums Nr. 1 des Beteiligten zu 1. zu beseitigen.

Die Beteiligten zu 2. tragen die gerichtlichen Kosten des gesamten Verfahrens.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Wert des Beschwerdegegenstandes: bis 15.000 EUR.

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G r ü n d e

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I.

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Der Beteiligte zu 1. hat von der U. GmbH mit notariellem Kaufvertrag vom 29.09.1999 einen Miteigentumsanteil von 1.002,98/10.000 verbunden mit dem Sondereigentum an im Kellergeschoss liegenden Räumen erworben. In der Teilungserklärung vom 03.11.1997 ist das Sondereigentum als "Wohnung im Kellergeschoss" beschrieben, die Teilungserklärung wurde dann aber am 25.11.1997 dahin geändert, dass es heißt.... Miteigentumanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit der Nr. 1 bezeichneten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Kellergeschoss, bestehend aus den im Aufteilungsplan jeweils mit der Nr. 1 gekennzeichneten Räumlichkeiten nebst Kellerraum Nr. 1".

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Die U. GmbH hatte im Kellergeschoss mit Umbaumaßnahmen begonnen, dabei war im Bereich der Eingangstür eine Öffnung verblieben. In einer Eigentümerversammlung vom 26.05.1999 hatte sie zugesichert, dass sie die Eingangstür zumindest provisorisch zumauere. Weiterhin sicherte sie eine einheitliche Fassadengestaltung zu. Nachdem sie die Beteiligten zu 2. vom Verkauf der Wohneinheit 1 an den Beteiligten zu 1. unterrichtet und angegeben hatte, der Beteiligte zu 1. habe im Kaufvertrag ihre - der U. - Pflichten übernommen, forderten die Beteiligten zu 2. den Beteiligten zu 1. auf, das Loch in der Außenfassade im Erdgeschossbereich zu schließen, die Fenster im Souterrain auszutauschen und eine einheitliche Fassadengestaltung der Souterrainwohnung mit der des Hauses bis zum 01.06.2000 herbeizuführen. Am 30.01.2001 beschlossen sie zu TOP 5, die Öffnung unter der Fensterfront im Souterrain provisorisch zu schließen und die Fassade streichen zu lassen. Ein Kostenvoranschlag sollte eingeholt und die Arbeiten dem Beteiligten zu 1. in Rechnung gestellt werden.

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Der Beteiligte zu 1. hatte nach dem Erwerb der im Keller gelegenen Räumlichkeiten festgestellt, dass der von ihm zum Bewohnen geplante Kellerbereich Feuchtigkeitsschäden aufwies. Eine von ihm beauftragte Architektin stellte fest, dass die zur Rückseite gelegene Außenwand und die Wand zum rechten Nachbarn feucht waren und diese Schäden auf von außen eindringende und senkrecht aufsteigende Feuchtigkeit aufgrund unzureichender und fehlender Abdichtung zurückzuführen waren.

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Der Beteiligte zu 1. hat beim Amtsgericht beantragt, den Beschluss vom 30.01.2001 zu TOP 5 für ungültig zu erklären und die Beteiligten zu 2. zu verpflichten, die Ursache für das Eindringen von Feuchtigkeit in sein Sondereigentum zu beseitigen.

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Die Beteiligten zu 2. haben die Auffassung vertreten, die Feuchtigkeitseinwirkungen im Kellergeschoss seien für einen Altbau normal, überdies sei dem Beteiligten zu 1. der Zustand der von ihm erworbenen Immobilie bekannt gewesen und die Kosten für eine Trockenlegung der Räume seien unverhältnismäßig hoch.

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Das Amtsgericht hat den Antrag des Beteiligten zu 1., den Beschluss vom 30.01.2001 für ungültig zu erklären, zurückgewiesen, die Beteiligten zu 2. aber verpflichtet, die Ursache für das Eindringen von Feuchtigkeit und durch aufsteigende Feuchtigkeit in das Mauerwerk im Bereich der Sondereigentums Nr. 1 zu beseitigen.

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Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts haben beide Beteiligten sofortige Beschwerde eingelegt. Die Beteiligten zu 2. haben ein Gutachten des Architekten V. vorgelegt, wonach das Mauerwerk im Kellerbereich das normale Erscheinungsbild von Kellerwänden in Gebäuden aus der Zeit um die Jahrhundertwende zeige. Diese Gebäude seien damals nicht hinreichend gegen aufsteigende Feuchtigkeit im Bereich von Kellerwänden isoliert gewesen. Es sei auch nicht auszuschließen, dass Undichtigkeiten an einem Regenfallrohr oder eine Verstopfung vorhanden sei, die für eine zusätzliche Wasserbelastung auf das Mauerwerk sorge. Das Mauerwerk im derzeitigen Zustand beeinträchtige die Nutzung des Kellers als Kellerräume aber nicht wesentlich. Erst durch die Nutzungsänderung würden umfangreiche Abdichtungsmaßnahmen erforderlich.

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Das Landgericht hat die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert. Es hat den Beschluss der Wohnungseigentümer vom 30.01.2003 zu TOP 5 für ungültig erklärt und den Antrag des Beteiligten zu 1. hinsichtlich der Beseitigung der Feuchtigkeitsursachen in seinem Sondereigentum zurückgewiesen.

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Gegen die Entscheidung des Landgerichts wendet sich der Beteiligte zu 1. mit der sofortigen weiteren Beschwerde. Er macht geltend, dass die im Souterrain bzw. Kellerbereich liegenden Räume seines Sondereigentums nicht zu Wohnzwecken geeignet seien, stehe seinem Anspruch auf Beseitigung der Feuchtigkeitsursachen und Erstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes nicht entgegen.

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Die Beteiligten zu 2. sind dem Rechtsmittel entgegen getreten.

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Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

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II.

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Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist begründet, denn die Entscheidung des Landgerichts hält der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

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1.
Das Landgericht hat ausgeführt, der Beteiligte zu 1. könne von den übrigen Eigentümern nicht die Abdichtung des Kellers gegen aufsteigende Feuchtigkeit verlangen. Es gehe nämlich nicht um die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes. Ausweislich der Teilungserklärung seien die im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Räumlichkeiten im Keller ausdrücklich nicht zu Wohnzwecken geeignet. Das sei dahin zu verstehen, dass sie nicht zum längeren Aufenthalt von Menschen geeignet sind. Die von dem Beteiligten zu 1. beabsichtigte Büronutzung stelle daher im Verhältnis zum in der Teilungserklärung vorgesehenen Zustand eine Nutzungsänderung und Verbesserung der Sondereigentumseinheit Nr. 1 dar, die alleine vom Beteiligten zu 1. zu tragen sei. Das Mauerwerk beeinträchtige im derzeitigen Zustand nach der Beurteilung des Architekten V. nicht die Nutzung des Kellers als Kellerräume. Der Beteiligte zu 1. könne aber von den übrigen Wohnungseigentümern lediglich die Erhaltung und Instandsetzung des Zustandes verlangen, wie er zur Zeit der Teilungserklärung bestanden habe.

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2.
Gegen diese Erwägungen des Landgerichts bestehen durchgreifende rechtliche Bedenken. Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Dazu gehört insbesondere die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG). Das bedeutet, dass jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Erhaltung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes hat, bei ursprünglichen Mängeln auch die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes (vgl. BayObLG NJW-RR 1980, 1293) und die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes durch Reparatur oder Beschaffung eines gleichwertigen Ersatzes verlangen kann.

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Nach dem übereinstimmenden Vorbringen der Beteiligten, dass sich auf die von ihnen zu den Akten gereichten Gutachten verschiedener Architekten stützt, ist das Mauerwerk des Kellergeschosses der Eigentumsanlage durch von außen eindringende und aufsteigende Feuchtigkeit in Mitleidenschaft gezogen. Nach dem Vorbringen auch der Beteiligten zu 2. liegt die Ursache u.a. darin, dass die äußere Isolierung des um die Jahrhundertwende errichteten Bauwerks, insbesondere an der Rückfront des Gebäudes, aufgrund des langen Zeitablaufs ihre Wirksamkeit weitgehend verloren hat, weil die früher verwendeten Isoliermittel gegen eindringende Feuchtigkeit in das Mauerwerk nicht so langlebig waren wie heute und die Gebäude nicht gegen aufsteigende Feuchtigkeit im Bereich von Kellerwänden isoliert wurden. Das führt dazu, dass das Gebäude bereits bei Gründung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Baumängeln versehen war und insoweit die erstmalige Herstellung des planmäßigen Zustandes, nämlich eines Kellergeschosses mit trockenem Mauerwerk, erforderlich war. Dass bei Errichtung des Bauwerkes die Isolierung des Kellergeschosses den damaligen Regeln der Technik entsprach, bedeutet nicht, dass nicht bei Gründung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahre 1997 von einem "Baumangel" gesprochen werden könnte. Ebenso wie andere Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, wie z.B. der Außenputz, die Außenfenster, das Dach oder die Hauptleitungen für Wasser und Strom, die bei der Errichtung des Gebäudes um die Jahrhundertwende in Ordnung waren, bei Vorlegen von Undichtigkeiten, Verschleißschäden o.ä. repariert oder ausgetauscht werden müssten, haben die Eigentümer auch einen Anspruch darauf, dass das im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Mauerwerk des Kellergeschosses in einen ordnungsgemäßen Zustand versetzt wird, der das Entstehen weiterer Schäden sowohl am gemeinschaftlichen Eigentum als auch am Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers verhindert.

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Dem steht - anders als das Landgericht meint - nicht entgegen, dass die in dem Keller liegenden, zum Sondereigentum des Beteiligten zu 1. gehördenden Räumlichkeiten, in deren Bereich sich die durchfeuchteten Außenwände befinden, nach der Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken geeignet sind. Bei dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes handelt es sich gemäß § 1 Abs. 3 WEG um Teileigentum. Teileigentum unterscheidet sich von Wohnungseigentum nur dadurch, dass es an Räumen begründet wird, die eben nicht zu Wohnzwecken, sondern zu beliebig sonstigen Zwecken dienen, insbesondere gewerblicher und geschäftlicher Art. Das heißt, dass die im Sondereigentum des Beteiligten zu 1. stehenden Räumlichkeiten im Keller als Lager, Büro oder zu anderen Zwecken genutzt werden dürfen, ohne dass es sich - wie das Landgericht meint - um eine Nutzungsänderung des in der Teilungserklärung vorgesehenen Zustands handelte. Der Teilungserklärung kann auch im übrigen nicht entnommen werden, dass die hier in Rede stehenden Räume nur als "Kellerräume", d.h. nach allgemeinem Verständnis als "Abstell-, Lager- oder Vorratsräume" genutzt werden dürfen. Abgesehen davon, dass schon in der Teilungserklärung das Sondereigentum des Beteiligten zu 1. dahin beschrieben ist, dass es sich um "die im Aufteilungsplan mit der Nr. 1 bezeichneten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume im Kellergeschoss, bestehend aus den im Aufteilungsplan jeweils mit der Nr. 1 gekennzeichneten Räumlichkeiten

nebst Kellerraum Nr. 1

" handelt, ergab sich auch aus dem beiliegenden Aufteilungsplan, dass es sich schon nach der Größe und den vorgesehenen Fenstern, der Raumaufteilung und dem eigenen Außeneingang nicht um typische "Kellerräume" handelte.

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Ob - wie die Beteiligten zu 2. meinen - das Mauerwerk im derzeitigen Zustand die Nutzung der Räume im Kellergeschoss als Kellerräume nicht wesentlich beeinträchtigt, erscheint angesichts der bei den Akten befindlichen Fotos zum Gutachten des Architekten V. schon zweifelhaft. Dies kann aber dahinstehen, denn der Beteiligte zu 1. kann von den übrigen Wohnungseigentümern nicht lediglich die Erhaltung des Zustandes verlangen, wie er zur Zeit der Teilungserklärung bestand. Vielmehr kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Wohnungseigentümern die Herstellung eines

ordnungsgemäßen

Zustandes verlangen, wobei hinsichtlich der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum unterschieden werden kann.

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Unter Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung waren daher die übrigen Wohnungseigentümer für verpflichtet zu erklären, die Schadensursache für das Eindringen von Feuchtigkeit in das Sondereigentum des Beteiligten zu 1. zu beseitigen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligten zu 2. als Unterliegende die Gerichtskosten sämtlicher Rechtszüge tragen. Die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten war dagegen nicht veranlasst.

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Den Wert des Beschwerdegegenstandes hat der Senat unter Berücksichtigung der von dem Architekten V. geschätzten Kosten auf bis 15.000 EUR festgesetzt.