Oberlandesgericht Hamm ()
Urteil vom 2009-12-16, Aktenzeichen I-30 U 71/09
ECLI:DE:OLGHAM:2009:1216.I30U71.09.00

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 08.04.2009 verkündete Urteil des Einzelrichters der 10. Zivilkammer des Landgerichts Münster wird zurück-gewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten als Gesamtschuld¬ner.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung aus dem Räumungstitel gegen Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages von 30.000,00 € abzuwen¬den, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Wegen der Kosten bleibt den Beklagten nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des nach dem Urteil zu voll-streckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Voll-streckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betra¬ges leistet.

1

G r ü n d e :

2

I.

3

Der Kläger verlangt von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der im Erdgeschoss des Hauses N-Allee in N gelegenen Räumlichkeiten. Dabei nimmt er den Beklagten zu 1) als Hauptmieter und die Beklagten zu 2) als Untermieter in Anspruch, die das Objekt von dem Beklagten zu 1) zum Betrieb einer Pizzeria angemietet hatten. Zudem hat er von den Beklagten Ersatz der im Zusammenhang mit der Abmahnung und fristlosen Kündigung gegenüber dem Beklagten zu 1) und einem Räumungsschreiben vom 03.01.2008 an die Beklagten zu 2) entstandenen Rechtsanwaltskosten sowie Ersatz der Kosten für die Einschaltung des Privatgutachters U verlangt.

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Wegen des zugrunde liegenden Sachverhalts wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem Urteil des Landgerichts Münster vom 08.04.2009 verwiesen (§ 540 Abs. 1 ZPO).

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Durch das am 08.04.2009 verkündete Urteil, auf dessen Gründe Bezug genommen wird, hat das Landgericht der Räumungsklage stattgegeben. Zudem hat es den Beklagten zu 1) zur Erstattung von außergerichtlichen Kosten in Höhe von 755,80 € verurteilt. Die weitergehende Klage ist abgewiesen worden.

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Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt:

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1.

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Der Räumungsanspruch bestehe zwar nicht deshalb, weil das Mietverhältnis aufgrund der als vertragsgemäßer Widerspruch anzusehenden "Kündigung" des Haus- und Grundeigentümervereins vom 16.04.2007 zum 31.01.2008 beendet worden wäre. Entgegen der Auffassung des Klägers habe der Beklagte zu 1) die ihm eingeräumte Verlängerungsoption mit Schreiben vom 17.09.2006 wirksam ausgeübt, so dass sich das Mietverhältnis um fünf Jahre verlängert habe. Jedenfalls sei es dem Kläger verwehrt, sich auf eine etwaige, relativ geringe Fristüberschreitung von 6 Wochen zu berufen.

9

2.

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Der Räumungsanspruch sei aber aufgrund der gegenüber dem Beklagten zu 1) ausgesprochenen fristlosen Kündigungen begründet. Diese Kündigungen seien im Sinne des § 543 BGB berechtigt, weil dem Kläger die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen der von dem Pizzeria-Betrieb im Zeitpunkt der Kündigungen ausgehenden Geräuschimmissionen nicht zuzumuten gewesen sei. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme seien mit dem Betrieb der von den Beklagten zu 2) betriebenen Gaststätte zur Tages- und Nachtzeit erhebliche Geräuschimmissionen verbunden gewesen. Diese hätten sich jedenfalls bis zu den Kündigungen nicht im üblichen Rahmen gehalten, wie näher dargelegt wird. Die Bearbeitung von Fleischstücken in Form von "Fleischklopfen" habe zumindest in der damaligen Zeit häufig, wenn nicht täglich, jeweils über eine längere Zeit stattgefunden. Die damaligen Bewohner des Hauses hätten dies glaubhaft und überzeugend ausgesagt und das entsprechende Vorbringen des Klägers, das er durch schriftliche Aufzeichnungen belegt habe, be-stätigt. Soweit die Beklagten hätten bestreiten lassen, dass in der fraglichen Zeit und auch danach eine solche Bearbeitung von Fleischstücken durch Fleischklopfen stattgefunden habe, sei dies ersichtlich wahrheitswidrig erfolgt. Da selbst nach den Abmahnungen die häufigen bzw. regelmäßigen Lärmbelästigungen durch Fleischklopfen und durch Tätigkeiten in den Mieträumen zur Nachtzeit nicht dauerhaft unterblieben seien, sei der Kläger berechtigt gewesen, die fristlose Kündigung auszusprechen.

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Da die gegenüber dem Beklagten zu 1) ausgesprochene Kündigung wirksam sei und er das Mietobjekt räumen müsse, sei auch das Besitzrecht der Beklagten zu 2) entfallen.

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3.

13

Gemäß § 280 BGB müsse der Beklagte zu 1) die für die fristlose Kündigung vom 30.10.2007 angefallenen vorprozessualen Anwaltskosten ersetzen.

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Weitergehende Zahlungsansprüche beständen allerdings nicht, wie näher ausgeführt wird.

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Gegen dieses Urteil wenden sich die Beklagten mit der form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung, mit der sie unter Vertiefung und Ergänzung ihres erstinstanzlichen Vorbringens ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgen.

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Soweit das Landgericht aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme einen Grund zur fristlosen Kündigung bejaht hat, greifen die Beklagten die landgerichtliche Beweiswürdigung an. Sie beanstanden insbesondere, dass das Landgericht ihnen zu Unrecht wahrheitswidrigen Vortrag unterstellt habe, soweit sie bestritten hätten, in dem streitgegenständlichen Zeitraum Fleisch geklopft zu haben, und dass das Landgericht nicht die von ihnen zu dieser Frage benannten Zeugen vernommen habe.

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Die Beklagten sind zudem der Auffassung, dass es zwingend geboten gewesen wäre, zu der Frage, ob durch den Betrieb der Beklagten zu 2) Lärmimmissionen entständen, die über das übliche Maß hinaus gingen, ein Gutachten zur Lärmintensität einzuholen. Die Bewohner als Zeugen seien nicht in der Lage zu beurteilen, ob es sich um übliche Betriebsgeräusche oder darüber hinausgehende Immissionen handele. Bei Vermietung eines Gewerberaumes zum Betrieb einer Pizzeria müsse es ihnen - den Beklagen zu 2) - als Betreibern gestattet sein, die übliche Speisenbearbeitung auch in Gewerberäumen durchzuführen, selbst wenn dies zu einer Geräuschbelästigung der Mieter führe.

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Die Beklagten beantragen,

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das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

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Der Kläger beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Er verteidigt das angefochtene Urteil, soweit das Landgericht die fristlosen Kündigungen für berechtigt angesehen hat.

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Der Kläger vertritt im Übrigen weiterhin die Auffassung, dass das Mietverhältnis mit dem Beklagten zu 1) bereits deshalb beendet sei, weil der Beklagte zu 1) sein Optionsrecht nicht rechtzeitig ausgeübt habe. Der Kläger verweist insoweit auf seine Ausführungen in 1. Instanz.

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Er ist der Auffassung, dass der Beklagte zu 1) gemäß § 23 der Ergänzung zum Mietvertrag verpflichtet gewesen sei, die Räumlichkeiten komplett und insgesamt auch in Bezug auf Lärmimmissionen und Geruchsimmissionen derart einzurichten, dass die übrigen Mithausbewohner und auch er - der Kläger - nicht in Mitleidenschaft gezogen würden. Teilweise seien auch Maßnahmen von Seiten des Beklagten zu 1) durchgeführt worden.

25

Der Kläger behauptet, dass die Beklagten zu 2) in der Vergangenheit bis zum heutigen Tag gezeigt hätten, dass sie nicht gewillt seien, sich an irgendeiner Ordnung und Rücksichtnahme gegenüber den Mithausbewohnern zu beteiligen.

26

Er überreicht weitere Listen und Aufstellungen der Zeugen X, T, Q und L betreffend angebliche Lärmbelästigungen (Bl. 401 ff. d.A.).

27

Der Kläger hat die Klage in der Berufungsverhandlung vom 16.12.2009 insoweit zurückgenommen, als der Beklagte zu 1) zur Zahlung von 755,80 € verurteilt worden ist. Der Beklagte zu 1) hat der teilweisen Klagerücknahme zugestimmt.

28

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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II.

30

Die Berufung der Beklagten ist zwar zulässig. Das Rechtsmittel hat in der Sache jedoch keinen Erfolg, denn das Landgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe der näher bezeichneten Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Hauses N-Allee in N im Ergebnis zu Recht stattgegeben.

31

1.

32

Dem Kläger steht gegen den Beklagten zu 1) ein Räumungsanspruch aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zu, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist beendet.

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Insoweit kann die Frage dahin stehen, ob es bereits durch die fristlose Kündigung des Klägers vom 31.10.2007 beendet worden ist. Jedenfalls ist das Mietverhältnis gemäß § 542 Abs. 2 BGB zum 31.01.2008 durch Zeitablauf beendet.

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a)

35

Der Kläger und der Beklagte zu 1) vereinbarten gemäß § 2 Ziff. 2 des Mietvertrages vom 22.11.2001 eine feste Laufzeit des Vertrages bis zum 31.01.2007, wobei sich das Mietverhältnis um jeweils ein Jahr verlängern sollte, wenn eine der Parteien nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf der Mietzeit widersprach.

36

Der Einwand der Beklagten, dass das Mietverhältnis fünf Jahre ab Erteilung der Konzession habe dauern sollen und die zunächst vereinbarte Festmietdauer daher erst im Mai 2007 abgelaufen sei, greift nicht durch. Für das fest vereinbarte Vertragsende war es unerheblich, wann das Mietverhältnis tatsächlich begann - am 01.02.2002 oder erst ab Vorliegen der Konzession -. Nach dem eindeutigen Wortlaut des Vertrages endete die Festmietdauer am 31.01.2007 und nicht fünf Jahre nach Vorliegen der Konzession.

37

b)

38

Das Mietverhältnis verlängerte sich zunächst um ein Jahr bis zum 31.01.2008, da weder der Kläger noch der Beklagte zu 1) sechs Monate vor Ablauf der Festmietdauer, also bis zum 31.07.2006, einer Verlängerung widersprach. Vielmehr brachte der Beklagte zu 1) zum Ausdruck, dass er eine Verlängerung des Mietverhältnisses wünschte, indem er mit Schreiben vom 17.09.2006 erklärte, dass er "die Option von weiteren fünf Jahren in Anspruch nehmen" wolle.

39

c)

40

Eine weitere Verlängerung des Mietverhältnisses über den 31.01.2008 hinaus erfolgte jedoch nicht.

41

Mit Schreiben des Haus- und Grundeigentümervereins N e.V. vom 16.04.2007 erklärte der Kläger "die Kündigung" des bestehenden Mietverhältnisses gemäß § 2 Ziff. 2 in Verbindung mit § 2 Ziff. 4 des Mietvertrages vom 22.11.2001 zum 31.01.2008. Zudem widersprach er ausdrücklich einer Verlängerung des Mietverhältnisses über den genannten Zeitpunkt hinaus. Dieses Schreiben ist als Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne des § 2 Ziff. 2 des Mietvertrages aufzufassen, auch wenn dort von "Kündigung" des Mietverhältnisses die Rede ist.

42

Entgegen der Auffassung des Beklagten zu 1) hat sich das Mietverhältnis auch nicht gemäß § 2 Ziff. 3 des Mietvertrages durch Ausübung des Optionsrechts um weitere fünf Jahre bis zum 31.01.2012 verlängert. Wie bereits ausgeführt, hat er zwar mit Schreiben vom 17.06.2006 erklärt, er wolle die Option von weiteren 5 Jahren in Anspruch nehmen. Die Erklärung ist jedoch nicht fristgerecht erfolgt, so dass das Optionsrecht nicht wirksam ausgeübt worden ist.

43

aa)

44

Für die Ausübung des Optionsrechts war ebenso wie für den Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses eine bestimmte Frist einzuhalten.

45

In der Vertragsklausel, die die Einräumung des Optionsrechts regelt, ist zwar nicht geregelt (§ 2 Ziff. 3), innerhalb welcher Frist das Optionsrecht auszuüben ist. Die Zeile in § 2 Ziff. 3 des Mietvertrages "Von der Option kann spätestens / Monate / Jahre vor Ablauf des Mietvertrages, d.h. bis zum / Gebrauch gemacht werden" ist nicht ausgefüllt worden. Das bedeutet aber nicht, dass in dem Vertrag keine Frist für die Optionsausübung vorgesehen werden sollte und das Optionsrecht (theoretisch) noch unmittelbar vor Auslaufen des Vertrages hätte ausgeübt werden können. In § 2 Ziff. 4 des Vertrages heißt es nämlich: "Kündigung, Widerspruch sowie Ausübung des Optionsrechtes müssen schriftlich erfolgen und dem anderen Vertragspartner spätestens am letzten Werktag vor Beginn der Kündigungsfrist zugegangen sein." Diese Klausel setzt demnach voraus, dass für die Ausübung des Optionsrechtes - ebenso wie für die Kündigung und den Widerspruch - eine Frist gilt.

46

Eine Frist zur Ausübung des Optionsrechts ergibt sich aber im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157, 242 BGB, und zwar insbesondere des § 2 Ziff. 3 in Verbindung mit Ziff. 2 und 4 des Mietvertrages.

47

Die ergänzende Vertragsauslegung hat den Zweck, Lücken der rechtsgeschäftlichen Regelung zu schließen. Sie knüpft an den im Vertrag enthaltenen Regelungsplan der Parteien an und versteht diesen als eine Rechtsquelle, aus der unter Berücksichtigung von Treu und Glauben und der Verkehrssitte Regelungen für offen gebliebene Punkte abgeleitet werden können (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 68. Aufl., 2009, § 157 Rn. 2 m.w.N., insbesondere mit Rechtsprechungsnachweisen).

48

Hier liegt eine planwidrige Regelungslücke vor. Es ist nicht davon auszugehen, dass die Parteien § 2 Ziff. 3 des Mietvertrages bewusst nicht ausgefüllt haben. Das behauptet auch der Beklagte zu 1) nicht. Sein Verhalten weist vielmehr darauf hin, dass er selbst davon ausgegangen ist, dass für die Ausübung des Optionsrechts eine Frist einzuhalten war. Ansonsten ist kaum verständlich, warum der Beklagte zu 1) das vertraglich vereinbarte Mietvertragsende "hinausschieben" wollte, indem er sich auf den Standpunkt stellte, es sei eine feste Mietdauer von fünf Jahren ab Vorliegen der Konzession vereinbart worden.

49

Durch dispositives Recht kann diese Vertragslücke nicht geschlossen werden, insbesondere passen die gesetzlichen Kündigungsfristen nicht, weil das vertraglich vereinbarte Ende der Mietzeit nicht mit dem Ende des Kalendervierteljahres übereinstimmt.

50

Für die Ergänzung des Vertragsinhalts ist der hypothetische Parteiwille maßgebend. Es ist darauf abzustellen, was die Parteien bei angemessener Abwägung der Interessen nach Treu und Glauben als redliche Parteien vereinbart hätten. Dabei ist zunächst an den Vertrag selbst anzuknüpfen. Die in ihm enthaltenen Regelungen und Wertungen sind Ausgangspunkt der Vertragsergänzung. Zugleich sind mit Treu und Glauben und der Verkehrssitte auch objektive Maßstäbe zu berücksichtigen (vgl. Palandt/ Ellenberger, a.a.O., Rn. 7 m.w.N.).

51

Im vorliegenden Fall ist zu berücksichtigen, dass die Parteien in § 2 Ziff. 2 des Mietvertrages eine Frist von sechs Monaten für die Ausübung des Widerspruchs gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses vereinbart haben. Das zeigt, dass beide Parteien innerhalb einer bestimmten Frist vor Vertragsende klare Verhältnisse haben und zum Zwecke weiterer Planung wissen woll(t)en, ob das Mietverhältnis mit Ablauf der Vertragszeit endet oder nicht. Die Gewissheit über die Beendigung des Mietverhältnisses erlangen die Vertragsparteien aber nur, wenn der Vertrag ergänzend dahingehend ausgelegt wird, dass auch die Ausübung des Optionsrechts an eine Frist entsprechend der vereinbarten Widerspruchsfrist geknüpft wird (vgl. RGZ 92, 417; BGH WM 1985, 755; OLG Düsseldorf NJW 1972, 1674; OLG Düsseldorf ZMR 1992, 52; OLG Düsseldorf, Urteil vom 11. Juli 1991 – 10 U 166/90 –). Es widerspricht jedem vernünftigen Parteiinteresse im Sinne der §§ 133, 157 BGB, dem Begünstigten durch Einräumung einer fristungebundenen Mietverlängerungsoption die Möglichkeit zu geben, die Vorkehrungen des Vertragspartners im Hinblick auf das zu Ende gehende Mietverhältnis durch Ausübung des Optionsrechts in letzter Minute gegen-standslos zu machen (BGH a. a. O.). Dementsprechend ist die Vertragslücke in der Weise zu füllen, dass das Optionsrecht innerhalb der Frist hätte ausgeübt werden müssen, innerhalb der auch der Widerspruch gegen eine Verlängerung des Mietvertrages zu erklären war.

52

bb)

53

Da der Beklagte zu 1) das Optionsrecht nicht fristgerecht vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten Festmietzeit (31.01.2007) ausgeübt hat, ist es verfallen.

54

Wird im Falle mehrerer Optionsrechte das erste Optionsrecht nicht wirksam ausgeübt, verfallen die übrigen Optionsrechte. Wenn im Mietvertrag nichts anders geregelt ist, verfallen die Optionsrechte auch dann, wenn die im Mietvertrag vorgesehene feste Vertragsdauer abgelaufen ist, sei es auch, dass der Mietvertrag z.B. aufgrund einer Verlängerungsklausel weiterläuft (vgl. Zöll in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., 2008, Kap. 9 Rn. 23 m.w.N.). Soweit in der Literatur teilweise die Auffassung vertreten wird, dass der Optionsberechtigte das Optionsrecht noch während der Verlängerungszeit ausüben kann (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., 2009, Rn. 871), folgt der Senat dem nicht. Es kann nicht angenommen werden, dass der Vermieter, sofern ihn nicht besondere Gründe dazu veranlassen, sich bei verständiger Würdigung seiner Interessen derart binden will, dass der Mieter noch nach dem Ablauf der ursprünglich festgesetzten Vertragszeit einseitig die Verlängerung um den Optionszeitraum herbeiführen dürfen soll; er würde dem Mieter damit ein Recht einräumen, dessen wirtschaftliche Folgen er nicht übersehen kann (vgl. RGZ 99, 154, 155). Gründe, die den Kläger hätten veranlassen können, dem Beklagten zu 1) ausnahmsweise das Recht einzuräumen, noch nach Ablauf der vereinbarten Festmietzeit die Verlängerung des Mietverhältnisses um den Optionszeitraum herbeizuführen, sind nicht ersichtlich. Derartige Gründe sind von dem Beklagten zu 1) auch nicht vorgetragen worden. Dementsprechend durfte der Kläger nach Ablauf der Optionsfrist darauf vertrauen, dass sich das Mietverhältnis (jeweils) nur maximal um ein Jahr verlängerte und nicht gegebenenfalls um weitere fünf Jahre.

55

cc)

56

Entgegen der Auffassung des Landgerichts verstößt es auch nicht gegen Treu und Glauben, dass sich der Kläger auf die Nichteinhaltung der Frist zur Ausübung des Optionsrechtes beruft. Ein widersprüchliches oder aus sonstigen Gründen treuwidriges Verhalten ist nicht ersichtlich. Aus der angeblich geringen Dauer der Fristüberschreitung von ca. sechs Wochen kann kein treuwidriges Verhalten hergeleitet werden. Der Kläger hat weder vorher über die Frist für die Ausübung des Optionsrechts getäuscht noch im Nachhinein zu erkennen gegeben, dass die Frist eingehalten worden sei. Vielmehr hat er umgehend nach Erhalt des Schreibens des Beklagten vom 17.09.2006 mit Schreiben vom 28.09.2006 mitgeteilt, dass das Optionsrecht verspätet ausgeübt worden sei.

57

2.

58

Ein Räumungsanspruch des Klägers gegen die Beklagten zu 2) ergibt sich aus §§ 546 Abs. 2, 985 BGB.

59

Wie oben dargelegt, ist das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und dem Beklagten zu 1) über die im Erdgeschoss des Hauses N-Allee in N gelegenen Räumlichkeiten beendet. Aufgrund dessen kann der Kläger die Räumlichkeiten auch von den Beklagten zu 2), an die der Beklagte zu 1) den Gebrauch des Mietobjekts überlassen hatte, zurückfordern.

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3.

61

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 97 Abs. 1 ZPO, §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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4.

63

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO) und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO).