Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2002-03-05, Aktenzeichen 22 U 117/01
ECLI:DE:OLGK:2002:0305.22U117.01.00

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Köln vom 23.3.2001 - 5 0 382/99 - wird zurückgewiesen.

Hinsichtlich der Kosten des Rechtsstreits in erster Instanz verbleibt es bei dem Berichtigungsbeschluss des Senats vom 18.12.2001 gemäß § 319 ZPO, nach dem die Klägerin diese Kosten zu 21 % und die Beklagte zu 79 % trägt.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte kann die Vollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 350.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch die Beklag-te durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die jeweiligen Sicherheiten können auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer im Währungsgebiet ansässigen Großbank oder öffentlich-rechtlichen Sparkasse erbracht werden.

1

T A T B E S T A N D

2

Die Klägerin klagt aus abgetretenem
Recht ihres Vaters, des Zeugen Heinrich K., auf Rückübereignung
eines Grundstücks.

3

Der Zeuge K. war Eigentümer des im
Grundbuch des Amtsgerichts Brühl eingetragenen Grundstücks der
Gemarkung F., Blatt , Flur , Flurstück . Dabei handelte es sich um
eine landwirtschaftlich genutzte Fläche im unbeplanten Außenbereich
mit einer Grundstücksfläche von 8.403 qm, die nördlich an die W.
Straße grenzt (vgl. Anlage K 1, Bl. 13 d.A.). Im April 1996 trat
die Beklagte, vertreten durch den Zeugen S., an den Zeugen K. heran
und sondierte die Möglichkeit eines Erwerbs dieses Grundstücks zum
Zwecke der Anlegung eines Regenrückhaltebeckens. Mit Schreiben vom
15.4.1996 (Anlage K 2, Bl. 14 d.A.) unterbreitete die Beklagte dem
Zeugen K. ein Angebot zum Ankauf der Fläche für einen Kaufpreis von
insgesamt 126.015,- DM, was einem Preis von 15,- DM/qm entsprach,
dem 3-fachen Verkehrswert für Ackerland. Durch notariellen
Kaufvertrag vom 21.8.1996 (Anlage K 3, Bl. 15 ff. d.A.) verkaufte
der Zeuge K. daraufhin das Grundstück zu einem Kaufpreis von
130.000,- DM an die Beklagte (entspricht 15,47 DM/qm). Dieser von
Seiten der Beklagten zunächst durch vollmachtlosen Vertreter
geschlossene Vertrag wurde am 29.8.1996 durch den Stadtdirektor B.
der Beklagten genehmigt. Anschließend wurde die Beklagte als neue
Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

4

Bereits am 27.6.1995 hatte der Rat der
Beklagten beschlossen, den für das streitgegenständliche Grundstück
maßgeblichen Flächennutzungsplan zu ändern, und zu diesem Zweck
eine Arbeitsgruppe aus Vertretern aller Fraktionen eingesetzt. Am
4.9.1995 war der Beschluß über die Einleitung des Verfahrens zur
Änderung des Flächennutzungsplans öffentlich bekannt gemacht worden
(Anlage B 3, Bl. 54 f. d. A.). Am 7.2.1996 war in der 3. Sitzung
der Arbeitsgruppe, an der u.a. auch der Stadtdirektor B. und der
Leiter des Liegenschaftsamtes der Beklagten,
Stadtobervermessungsrat Dr. R., teilnahmen, erstmals über eine
beabsichtigte Änderung des Flächennutzungsplans im Bereich F.
diskutiert worden. Ausweislich des Sitzungsprotokolls (Anlage B 12,
Bl. 96 ff. d.A.) war bereits die Rede davon gewesen, im Stadtteil
F. "im Westen nördlich der W. Straße und westlich des Baugebietes
A.straße" neue Wohnbauflächen auszuweisen. Weiter sollte im Bereich
zwischen diesen neuen Wohnbauflächen und der W. Straße eine
Grünfläche ausgewiesen werden. In der 5. Sitzung der Arbeitsgruppe
am 30.5.1996 waren diese Vorplanungen bestätigt worden (Anlage B
13, Bl. 99 ff. d.A.). Die Arbeitsgruppe erstellte einen Vorentwurf
für einen geänderten Flächennutzungsplan, der hinsichtlich des
streitgegenständlichen Grundstücks bereits die Neufestsetzung
enthielt, die im später wirksam gewordenen Flächennutzungsplan
enthalten war. Diesem Vorentwurf hatte der Planungsausschuß der
Beklagten am 24.6.1996 zugestimmt. In einer Bürgerversammlung am
5.11.1996 wurde der Vorentwurf zum geänderten Flächennutzungsplan
vorgestellt (Anlage B 14 Bl. 102 f. d.A.). Der anliegende Plan (Bl.
110 d.A.) entsprach hinsichtlich des streitgegenständlichen
Grundstücks dem am 24.6.1996 beschlossenen Vorentwurf. In seinem
Beschluß vom 17.6.1997 folgte der Planungsausschuß der Beklagten
der Beschlußempfehlung der Arbeitsgruppe. In der Zeit vom 4.3. bis
zum 15.4.1998 wurde der Entwurf gemäß § 3 BauGB öffentlich bekannt
gemacht (Anlage K 16 Bl. 115 d.A.). Am 23.6.1998 beschloß der Rat
der Beklagten den Flächennutzungsplan, der daraufhin am 31.5.1999
von der Bezirksregierung genehmigt und durch öffentliche
Bekanntmachung am 22.6.1999 wirksam wurde (Anlage B 6, Bl. 63 ff.).
Wie bereits im ersten Vorentwurf wurde das streitgegenständliche
Grundstück darin diagonal geteilt (Anlage B 7 Bl. 67 d.A.), und
zwar entlang einer ursprünglich vorhandenen und in den Plänen noch
eingezeichneten, bereits seit einigen Jahren nicht mehr vorhandenen
Hochspannungsleitung (vgl. Anlage K 1 Bl. 13 d.A.). Die Teilfläche
des Grundstücks nördlich dieser Diagonale ist im neuen
Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche, die Teilfläche südlich der
Diagonale bis zur W. Straße ist als Grünfläche ausgewiesen.

5

Mit Schreiben vom 22.4.1998 erklärte
der Zeuge K. die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger
Täuschung und verlangte Rückübereignung des Grundstücks (Anlage K 4
Bl. 22 d.A.). In den nachfolgenden Verhandlungen stellte die
Beklagte ohne Anerkennung einer Rechtspflicht zunächst in Aussicht,
die nicht zur Anlegung des Regenrückhaltebeckens benötigte
Teilfläche des Grundstücks rückzuübereignen, nahm aber von diesem
Angebot wieder Abstand, da die maßgeblichen Entscheidungsgremien
sich hiermit nicht einverstanden erklärt hätten (Anlage K 8, Bl 27
und K 9, Bl 29 d. A.).

6

Der Zeuge K. trat seine möglichen
Ansprüche durch schriftlichen Abtretungsvertrag vom 31.8.1999
(Anlage K 12 Bl. 34 d.A.) an die Klägerin ab.

7

Inzwischen wurde mit dem Bau des
Regenrückhaltebeckens begonnen. Dieses wird, wie geplant, nur auf
dem südlichen, als Grünfläche ausgewiesenen Teil des Grundstücks
errichtet (Anlage B 19 Bl. 170 d.A.).

8

Die Klägerin hat vorgetragen, dem
Zeugen K. sei arglistig verschwiegen worden, daß nur eine
Teilfläche seines Grundstücks für die Anlegung eines
Regenrückhaltebeckens benötigt werde und daß im Zeitpunkt des
Vertragsschlusses bereits die Absicht bestanden habe, den nicht
benötigten Teil als Wohnbaufläche auszuweisen. Dies sei dem Zeugen
S. bekannt gewesen, da er Kenntnis von der beabsichtigten Änderung
des Flächennutzungsplans gehabt habe. Jedenfalls sei aber dem
Stadtdirektor B., der den Kaufvertrag genehmigt habe, die Änderung
bekannt gewesen, da er an der Sitzung der Arbeitsgruppe vom
7.2.1996 teilgenommen habe. Der Zeuge K. sei hierüber nicht
informiert worden. Ihm sei bei Abschluß des Kaufvertrages auch
nicht bekannt gewesen, daß ein Verfahren zur Änderung des
Flächennutzungsplans eingeleitet gewesen sei.

9

Die Klägerin hat weiter behauptet, der
Wert des Grundstücks habe im Zeitpunkt des Verkaufs als
Bauerwartungsland mindestens 110,- DM/qm betragen. Der heutige Wert
für das bereits erschlossene Bauland liege bei 340,- DM/qm.

10

Die Klägerin hat beantragt,

11

die Beklagte zu verurteilen, an sie das
Grundstück, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Brühl von F.,
Blatt , Flur, Flurstück, Landwirtschaftsfläche, K., 8.403 qm, zu
übereignen, Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrages von 130.000,-
DM;

12

hilfweise:

13

1.

14

die Beklagte zu verurteilen, eine
Teilfläche des Grundstücks, eingetragen im Grundbuch des
Amtsgerichts Brühl von F., Blatt , Flur, Flurstück,
Landwirtschaftsfläche, zu vermessen und an die Klägerin zu
übereignen, und zwar den von der W. Straße aus gesehen im hinteren
Grundstücksteil parallel zur Grenze des Nachbargrundstücks,
Flurstück , verlaufenden Streifen mit einer Breite von 40 m, so wie
er auf der als Anlage 1 beigefügten Skizze dargestellt und mit den
Buchstaben A-B-C-D-A gekennzeichnet ist, und zwar Zug um Zug gegen
Zahlung eines Betrages von 15,- DM/qm des zu übereignenden
Grundstücksteiles;

15

16

2.

17

festzustellen, daß die Beklagte
verpflichtet ist, der Klägerin auch die Restfläche auf diesem
Grundstück, in der Anlage 1 mit den Buchstaben A-D-E-F-A
gekennzeichnet, in dem Fall zu übereignen, daß die Beklagte ihre
Absicht, auf dieser Fläche ein Regenrückhaltebecken zu errichten,
endgültig aufgibt, Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrages von
ebenfalls 15,- DM/qm des zu übereignenden Grundstücksteiles;

18

hilfs-hilfsweise,

19

festzustellen, daß die Beklagte
verpflichtet ist, der Klägerin diejenigen Teilflächen aus dem im
Klageantrag zu 1) genannten Grundstück zu übereignen, welche sie
nicht für die Errichtung eines Regenrückhaltebeckens benötigt, Zug
um Zug gegen Zahlung eines Betrages von 15,- DM/qm des zu
übereignenden Grundstücksteiles;

20

21

äußerst hilfsweise,

22

die Beklagte zu verurteilen, an sie
weitere 556.966,84 DM nebst 4 % Zinsen p.a. seit Klageerhebung zu
zahlen.

23

24

Die Beklagte hat beantragt,

25

die Klage abzuweisen.

26

Die Beklagte hat behauptet, der Zeuge
S. habe dem Zeugen K. im Zuge der Vertragsverhandlungen mitgeteilt,
daß nur eine Teilfläche des Grundstücks zur Anlegung des
Regenrückhaltebeckens benötigt werde. Der Zeuge K. habe aber auf
dem Verkauf des gesamten Grundstücks bestanden. Dadurch sei es zu
dem schriftlichen Angebot vom 15.4.1996 gekommen. Die Beklagte hat
weiter behauptet, der Beschluß über die Änderung des
Flächennutzungsplans habe in keinem Zusammenhang mit dem Abschluß
des Kaufvertrags gestanden. Dem Zeugen S. sei im Zeitpunkt des
Vertragsschlusses die Absicht der Änderung nicht bekannt gewesen.
Im Zeitpunkt des Vertragsschlusses habe noch keine konkrete
Planungsabsicht für das restliche Grundstück bestanden, da eine
tatsächliche Änderung des Flächennutzungsplans zu diesem Zeitpunkt
noch gar nicht abzusehen gewesen sei. Im übrigen hat die Beklagte
behauptet, der neue Flächennutzungsplan weise lediglich etwa 2.900
qm und damit nur 35 % des streitgegenständlichen Grundstücks als
Wohnbauland aus.

27

Durch Urteil vom 23.3.2001 - 5 0 382/99
LG Köln -, auf das wegen sämtlicher Einzelheiten Bezug genommen
wird, hat das Landgericht nach Vernehmung der Zeugen K. und S.
(vgl. Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 18.8.2000, Bl. 144
ff. d.A.) die Beklagte verurteilt, die noch zu vermessende
Teilfläche des fraglichen Grundstücks, soweit diese im am 22.6.1999
öffentlich bekannt gemachten Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche
ausgewiesen ist, an die Klägerin zu übereignen, Zug um Zug gegen
Rückzahlung des auf diese Fläche entfallenden anteiligen
Kaufpreises von 15,47 DM/qm, und im übrigen die Klage abgewiesen.
Zur Begründung hat das Landgericht im wesentlichen ausgeführt, der
zugesprochene Anspruch ergebe sich aus einem Verschulden der
Beklagten bei den Vertragsverhandlungen; die Beklagte habe nämlich
schuldhaft eine ihr dem Zeugen K. gegenüber obliegende
Aufklärungspflicht verletzt, indem sie diesen nicht auf den
damaligen Stand der Planungen hinsichtlich des fraglichen
Grunstücksteils, die dessen Ausweisung als Wohnbaufläche vorgesehen
hätten, hingewiesen habe.

28

Gegen dieses, ihr am 6.4.2001
zugestellte Urteil hat die Beklagte am 4.5.2001 Berufung eingelegt,
die sie nach entsprechender Verlängerung der
Berufungsbegründungsfrist am 6.8.2001 begründet hat.

29

Die Beklagte wiederholt und vertieft
ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie ist der Auffassung, das
Landgericht habe die Anforderungen an die vorvertragliche
Aufklärungspflicht überspannt. Für die Beklagte habe bei der
vorliegend gegebenen Sachlage vor Abschluß des Vertrages vom
21.8.1996 keine Veranlassung und keine Verpflichtung bestanden, den
Verkäufer K. über den Stand des Verfahrens zur
Änderung/Neuaufstellung des Flächennutzungsplans bzw. über die
Planungsvorstellungen der Arbeitsgruppe, soweit sie das
streitgegenständliche Grundstück betroffen hätten, zu informieren.
Sie behauptet weiterhin, die Beklagte habe von dem Grundstück des
Zeugen K. nur eine Teilfläche für die Anlegung eines
Regenrückhaltebeckens erwerben wollen. Der Zeuge K. sei aber nur
bereit gewesen, das Grundstück als Ganzes zu verkaufen, weil eine
verbleibende Restfläche für ihn nicht mehr nutzbar gewesen sei. Im
damals gültigen Flächennutzungsplan sei das Grundstück des Zeugen
K. als Fläche für die Landwirtschaft ausgewiesen gewesen, es habe
aber unmittelbar angrenzend an die vorhandene Wohnbebauung im
Stadtteil F. gelegen. Bei einer weiteren Nachfrage nach Bauland
bestehe für so gelegene Flächen immer die Erwartung, daß sie zu
Baulandflächen entwickelt werden könnten. Dieser Erwartung hätten
die Beklagte und der Zeuge K. bei der Bemessung des Kaufpreises
Rechnung getragen, indem sie das 3-fache des Ackerlandpreises
zugrunde gelegt hätten. Das Interesse der Beklagten an dem hier in
Rede stehenden Grundstücksgeschäft habe in keinem Zusammenhang mit
dem Verfahren zur Änderung bzw. Neuaufstellung des
Flächennutzungsplans gestanden, insbesondere habe sich die
Neuaufstellung des Flächennutzungsplans auf das gesamte Stadtgebiet
bezogen. Das Verfahren zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans
sei auch kein Geheimnis gewesen, zumal die Einleitung dieses
Verfahrens bereits im September 1995 öffentlich bekannt gemacht
worden sei. Aus dem Vorentwurf der vom Rat der Beklagten
eingesetzten Planungsgruppe im Februar 1996 und der am 24.6.1996
erfolgten Zustimmung des Planungsausschusses der Beklagten habe
sich keine wesentliche Änderung hinsichtlich der Erwartung einer
möglichen späteren Bebaubarkeit des streitgegenständlichen
Grundstücks ergeben. Es habe damit nur eine Planungsabsicht
vorgelegen, von der niemand habe wissen oder vorhersehen können, ob
sie in dieser Form in allen Verfahrensabschnitten beibehalten und
tatsächlich auch Inhalt des Flächennutzungsplans werden würde. Im
Rahmen von Vertragsverhandlungen bestehe keine generelle Pflicht,
den künftigen Vertragspartner über alle für ihn erheblichen
Umstände aufzuklären. Hier sei für die Beklagte nicht einmal
ersichtlich gewesen, daß der damalige Stand der Planungsabsichten
im Verfahren zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans für den
Zeugen K. und dessen Abschlußbereitschaft überhaupt von erheblicher
Bedeutung gewesen sein könnte. Der Beklagten sei es um den Ankauf
einer Fläche für das Regenrückhaltebecken gegangen, gleichwohl sei
der Möglichkeit einer künftigen Entwicklung zu Bauland bei der
Bemessung des Kaufpreises angemessen Rechnung getragen worden. Im
übrigen sei der Zeuge S., der die Vertragsverhandlungen mit dem
Zeugen K. geführt habe, selbst über den Stand der Planungsabsichten
im Verfahren zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans nicht
informiert gewesen. Er habe daher eine etwaige Aufklärungspflicht
auch nicht erkennen können und müssen. Im übrigen habe die
Teilfläche, die in dem am 22.6.1999 in Kraft getretenen
Flächennutzungsplan als Baulandfläche dargestellt sei, heute einen
Verkehrswert von max. 45,- DM/qm. Es gebe für die Fläche nach wie
vor keinen Bebauungsplan, dessen Aufstellung sei derzeit auch nicht
beabsichtigt. Durch die im neuen Flächennutzungsplan enthaltene
Darstellung des für das Regenrückhaltebecken verwendeten
Grundstücksteils sei dieser Teil im Wert gesunken und sei heute
jedenfalls nicht mehr wert als der bei 5,- DM/qm liegende
Ackerlandpreis. Auch in Anbetracht dieser Wertentwicklungen
hinsichtlich der beiden Grundstücksteile sei der Kaufpreis von
15,47 DM/qm, den der Zeuge K. im Jahre 1996 für das
Gesamtgrundstück erzielt habe, völlig angemessen.

30

Die Beklagte beantragt,

31

unter teilweiser Abänderung des
angefochtenen Urteils die Klage insgesamt abzuweisen

32

und

33

der Beklagten zu gestatten, zulässige
und erforderliche Sicherheiten auch durch Bürgschaft einer im
Währungsgebiet ansässigen Großbank oder öffentlichen Sparkasse zu
erbringen.

34

Die Klägerin beantragt,

35

1.

36

die Berufung zurückzuweisen;

37

2.

38

das Urteil gemäß § 708 S. 1, 710 ZPO
gegen Sicherheitsleistung auch durch Bankbürgschaft für vorläufig
vollstreckbar zu erklären;

39

3.

40

hilfsweise,

41

von der vorläufigen Vollstreckbarkeit
gemäß § 712 I S. 2 ZPO abzusehen bzw. der Berufungsbeklagten gemäß
§ 712 I S. 1 ZPO zu gestatten, die Vollstreckung durch Hinterlegung
oder Sicherheitsleistung durch Bankbürgschaft abzuwenden.

42

Auch die Klägerin wiederholt und
vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen und verteidigt das
erstinstanzliche Urteil. Sie bestreitet weiterhin, daß der Zeuge K.
auf einer Veräußerung des gesamten Grundstücks bestanden habe. Eine
etwaige dementsprechende Äußerung des Zeugen K. habe aber
jedenfalls auf der Annahme basiert, die verbleibende Restfläche sei
auch zukünftig nur landwirtschaftlich nutzbar. Dann aber hätte es
dem Zeugen S. erst recht oblegen, den Zeugen K. darauf hinzuweisen,
daß diese Annahme aufgrund des erreichten Planungsstandes
höchstwahrscheinlich unzutreffend sei. Der Preis von 15,- DM/qm sei
auch von Anfang an von der Beklagten, vertreten durch den Zeugen
S., angeboten worden. Der Zeuge K. habe diesen Preis nicht als eine
Art "Spekulationszuschlag" im Hinblick auf die ortsnahe Lage des
Grundstücks gefordert. Maßgeblich sei im übrigen nur die Frage, ob
der Zeuge K. den Vertrag, wäre er ordnungsgemäß über den
Planungsstand aufgeklärt worden, in dieser Form abgeschlossen
hätte. Nach der Lebenserfahrung sei zu unterstellen, daß dies nicht
geschehen wäre.

43

Wegen der weiteren Einzelheiten des
Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von
den Parteien gewechselten Schriftsätze und eingereichten Unterlagen
Bezug genommen.

44

E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D
E

45

Die form- und fristgerecht eingelegte
und auch im übrigen zulässige Berufung der Beklagten hat in der
Sache keinen Erfolg. Das Urteil des Landgerichts, auf das der Senat
in vollem Umfang Bezug nimmt, entspricht der Sach- und Rechtslage,
das Berufungsvorbringen der Beklagten rechtfertigt keine andere
Beurteilung.

46

I.

47

Mit zutreffender Begründung hat das
Landgericht angenommen, daß der Klägerin aus abgetretenem Recht des
Zeugen K. gegen die Beklagte unter dem Gesichtspunkt des
Verschuldens bei Vertragsschluß ein Anspruch auf Rückübereignung
der Teilfläche des streitgegenständlichen Grundstücks zusteht, die
im geltenden Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen ist,
und zwar Zug um Zug gegen Rückzahlung des anteiligen Kaufpreises
von 15,47 DM/qm.

48

1.

49

Die Beklagte hat eine ihr im Rahmen der
Vertragsverhandlungen obliegende Aufklärungspflicht über
wesentliche Umstände des Vertragsschlusses verletzt.

50

a)

51

Inhalt und Umfang vorvertraglicher
Aufklärungspflichten bestimmen sich nach den konkreten Umständen
bei Vertrags-schluß. Dabei besteht, wie das Landgericht zutreffend
angenommen hat, eine Pflicht zur Aufklärung über alle für den
Vertragspartner erheblichen Umstände nicht. Entscheidend ist
vielmehr, ob eine solche Aufklärung nach Treu und Glauben unter
Berücksichtigung der Verkehrsanschauung im Einzelfall erwartet
werden darf. So müssen besonders wichtige Umstände, die für die
Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von
ausschlaggebender Bedeutung sind, ungefragt offenbart werden. Dies
gilt vor allem, wenn erkennbar ein Informationsvorsprung einer
Partei besteht (vgl. Palandt-Heinrichs § 276 Rn 78; § 123 Rn 5,
jeweils m.w.N.).

52

b)

53

Bei Anwendung dieser Grundsätze war die
Beklagte im vorliegenden Fall verpflichtet, den Zeugen K. darauf
hinzuweisen, daß hinsichtlich eines Teils des zu erwerbenden
Grundstücks bereits vor Abschluß des Kaufvertrages vom
21.8./29.8.1996 konkrete Planungen zur Änderung des
Flächennutzungsplanes in die Wege geleitet waren, die dahin gingen,
die nicht für die Anlegung des Regenrückhaltebeckens benötigte
Fläche als Wohnbaufläche auszuweisen.

54

aa)

55

Daß die künftige planerische
Entwicklung des Grundstücks für den Verkaufsentschluß des Zeugen K.
und die Bemessung des Wertes des Grundstücks und des Kaufpreises
bei den Verhandlungen über den Abschluß des Kaufvertrages von
besonderer Bedeutung war, mußte für die Mitarbeiter der Beklagten
im vorliegenden Fall klar sein, weil der Zeuge K. und die Beklagte,
wie diese selbst vorgetragen hat, den Kaufpreis nach dem 3-fachen
Wert des Ackerlandes bemessen hatten, um der aufgrund der Ortsnähe
zu der bereits bebauten Nachbarfläche bestehenden abstrakten
Möglichkeit zur Entwicklung der Fläche als Bauland Rechnung zu
tragen. Bereits hieraus ergab sich, daß der Zeuge K. einerseits bei
seinem Verkaufsentschluß als solchem, andererseits aber auch bei
der Bemessung des Kaufpreises die planerischen
Entwicklungserwartungen hinsichtlich der Fläche zugrunde gelegt
hatte.

56

Aber auch die von der Beklagten
behauptete Äußerung des Zeugen K., er wolle die gesamte Fläche
verkaufen, weil die verbleibende, für das Regenrückhaltebecken
nicht benötigte Restfläche für ihn nicht mehr nutzbar sei, mußte
der Beklagten bzw. dem für sie handelnden Zeugen S. in besonderer
Weise deutlich machen, daß der Zeuge K. davon ausging, daß die für
das Regenrückhaltebecken nicht benötigte Fläche jedenfalls auf
absehbare Zeit keine Wertsteigerung etwa durch Umqualifizierung in
Bauland erfahren würde.

57

bb)

58

Tatsächlich hatten sich aber die allein
aufgrund der Ortsnähe zu dem benachbarten Bauland bestehenden
allgemeinen Erwartungen, daß der fragliche Grundstücksteil Bauland
werden könnte, bereits in einer Weise konkretisiert, die erkennbar
für den Zeugen K. Anlaß hätte bieten können anzunehmen, die
Restfläche werde in absehbarer Weise Bauland werden und damit
erheblich an Wert gewinnen, und ihn von einem Verkauf jedenfalls zu
den konkreten Bedingungen des tatsächlich geschlossenen
Kaufvertrags hätte abhalten können.

59

Zum Zeitpunkt des Abschlusses des
Kaufvertrages hatte nämlich bereits der Planungsausschuß der
Beklagten am 24.6.1996 dem Vorentwurf über die Planungen zur
Änderung des Flächennutzungsplans zugestimmt. Hindernisse, die der
Umsetzung dieser Planung in den Flächennutzungsplan
entgegengestanden hätten, waren, soweit ersichtlich und
vorgetragen, damals auch nicht erkennbar. Vielmehr bestand,
insbesondere aufgrund der Nähe zu dem bereits als Bauland
ausgewiesenen Gebiet, die durchaus berechtigte konkrete Erwartung,
daß die beabsichtigte Planung auch umgesetzt werden würde, wie dies
in dem schließlich beschlossenen Flächennutzungsplan auch der Fall
war. Daß dies ein Umstand war, der auf die Entschließung des Zeugen
K. zur Veräußerung der Fläche wesentlichen Einfluß haben konnte,
lag auf der Hand.

60

cc)

61

Zur Aufklärung über diese erkennbar für
den Verkaufsentschluß des Zeugen K. wesentlichen Umstände war die
Beklagte insbesondere deshalb verpflichtet, weil sie hinsichtlich
dieser Umstände über einen Informationsvorsprung verfügte, der sich
daraus ergab, daß sie selbst die Planungen betrieben hatte und
deren Stand kannte, während diese jedenfalls konkret dem Zeugen K.
nicht bekannt sein konnten. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses
konnte dem Zeugen K. allenfalls die allgemeine Absicht der
Beklagten zur Änderung des Flächennutzungsplans, wie sie
veröffentlicht worden war, bekannt sein, nicht aber Einzelheiten
der Planung und insbesondere nicht, daß diese die nicht für das
Regenrückhaltebecken benötigte Fläche seines Grundstücks betraf.
Dabei war und ist nicht einmal erkennbar, daß der Zeuge K. auch nur
die allgemeine Absicht zur Änderung des Flächennutzungsplans und
deren Veröffentlichung zur Kenntnis genommen hatte.

62

2.

63

Die Beklagte handelte auch schuldhaft,
nämlich zumindest fahrlässig.

64

Wie das Landgericht auch insoweit
zutreffend ausgeführt hat, hätte der Zeuge S. als Mitarbeiter des
Liegenschaftsamtes der Beklagten bei Anwendung der erforderlichen
Sorgfalt von der geplanten teilweisen Ausweisung des Grundstücks
als Wohnbaufläche Kenntnis haben können. Als mit den
Vertragsverhandlungen beauftragter Mitarbeiter des
Liegenschaftsamtes hätte er sich Kenntnis vom Planungsstand
hinsichtlich der fraglichen Fläche als für die Verhandlungen
wesentlichem Umstand verschaffen können und müssen.

65

Davon abgesehen hätte der Leiter des
Liegenschaftsamtes, Stadtobervermessungsrat Dr. R., der an den
Sitzungen der Planungsgruppe teilgenommen hatte und daher den
Planungsstand kannte, dafür Sorge tragen können und müssen, daß
seine mit dem Ankauf und Verkauf von Grundstücken befaßten
Mitarbeiter den jeweiligen Planungsstand hinsichtlich der geplanten
Änderungen des Flächennutzungsplans kannten.

66

Darüber hinaus waren aber auch dem
Stadtdirektor der Beklagten, der den Kaufvertrag des Zeugen K. mit
der Beklagten genehmigte, die geplanten Änderungen des
Flächennutzungsplans positiv bekannt. Er hätte durch entsprechende
organisatorische Maßnahmen sicherstellen müssen, daß die mit
Vertragsverhandlungen über den Ankauf von Grundstücken befaßten
Mitarbeiter der Beklagten Kenntnis vom Stand der Planung erhielten,
oder jedenfalls sich vergewissern müssen, daß dieser Umstand bei
den Vertragsverhandlungen über den von ihm genehmigten Vertrag
berücksichtigt worden war.

67

3.

68

Aufgrund der Verletzung dieser
vorvertraglichen Offenbarungspflichten kann der Zeuge K. bzw. aus
abgetretenem Recht die Klägerin verlangen, daß der Vertrag
rückgängig gemacht wird.

69

Zutreffend hat das Landgericht
ausgeführt, daß es für die Kausalität zwischen der
Pflichtverletzung und dem Schaden genügt, daß der Vertragspartner
in einem derartigen Fall behauptet, bei ordnungsgemäßer Aufklärung
den Vertrag nicht bzw. nicht in dieser Weise geschlossen zu haben.
Demgegenüber ist es Aufgabe des aufklärungspflichtigen
Vertragspartners, darzulegen und zu beweisen, daß der Geschädigte
den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßer
Aufklärung den Vertrag, so wie geschehen, geschlossen hätte.

70

Dies hat die Beklagte im vorliegenden
Fall schon nicht hinreichend dargelegt. Insbesondere kann nicht
davon ausgegangen werden, daß der Zeuge K., der der Bemessung des
Kaufpreises den Wert des Grundstücks unter Berücksichtigung der
sich aus der Ortsnähe zum bebauten Gebiet allgemein ergebenden
Erwartung, daß die Fläche irgendwann einmal Bauland werden könne,
zugrunde gelegt hatte, den Kaufvertrag, jedenfalls in dieser Weise,
abgeschlossen hätte, wenn er gewußt hätte, daß konkrete Planungen
über eine Ausweisung der Restfläche als Bauland im
Flächennutzungsplan im Gange waren. Unabhängig von der Höhe der
bereits hierdurch eingetretenen Wertsteigerung des Grundstücks
hätte er nämlich die weitere planerische Entwicklung in der
Erwartung der Qualifizierung als Bauland abwarten können.

71

4.

72

Der Klägerin steht daher aus
abgetretenem Recht der vom Landgericht zugesprochene Anspruch auf
Rückübereignung des Teils des Grundstücks zu, der im
Flächennutzungsplan nicht als Grünfläche für das
Regenrückhaltebecken, sondern als Bauland ausgewiesen ist, und zwar
Zug um Zug gegen Rückzahlung des anteilig für diese Fläche
gezahlten Kaufpreises.

73

Die Ausführungen der Beklagten in dem
nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 17.01.2002 geben keinen Anlass
zu einer anderen Entscheidung.

74

II.

75

Die prozessualen Nebenentscheidungen
folgen aus §§ 92, 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

76

Die Kostenentscheidung im
landgerichtlichen Urteil ist durch Beschluss des Senats vom
18.12.2001 gemäß § 319 ZPO berichtigt worden, da die Festsetzung
des Streitwertes für das Verfahren in 1. Instanz offensichtlich
unrichtig war und dementsprechend auch die getroffene
Kostenentscheidung.

77

Streitwert für das Berufungsverfahren:
319.000,- DM

78

Gegen die Festsetzung dieses Wertes -
und des Wertes des Verfahrens in 1. Instanz - auf der Grundlage
eines Preises für die hier in Rede stehende Fläche in Höhe von
110,- DM/qm hat die Beklagte - auch in ihrer Gegenvorstellung vom
17.1.2002 - nichts Erhebliches vorgetragen. Die von der Beklagten
insbesondere im Schriftsatz vom 28.1.2000 vorgetragenen
Veräußerungen von Nachbarflurstücken zu einem Preis von 10,- DM in
den Jahren 1996 und 1994 lassen nicht erkennen, daß diese in
Kenntnis der geplanten Änderungen des Flächennutzungsplans
vorgenommen worden sind. Daß der Wert der hier fraglichen Fläche im
übrigen ganz erheblich höher zu bemessen ist als der Wert für
Ackerland in Ortsnähe zu bebautem Gebiet, liegt auf der Hand. Es
ist nicht ersichtlich, daß der Qualifizierung als Bauland in dem
später erlassenen Flächennutzungsplan und in einem noch
aufzustellenden Bebauungsplan irgendwelche planerisch relevanten
Hindernisse entgegenstehen.

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Wert der Beschwer für die Beklagte:
319.000,- DM