Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2001-11-23, Aktenzeichen 16 Wx 202/01
ECLI:DE:OLGK:2001:1123.16WX202.01.00

Tenor

1

Gründe

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I.

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Der Beteiligte zu 8), der mit den
übrigen Beteiligten zu 1) bis 15) Wohnungseigentümer an der
aufgeführten Wohnungseigentümergemeinschaft ist, wendet sich
dagegen, dass die Vorinstanzen den am 22.8.1996 unter TOP 6
gefassten Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft für unwirksam erklärt
haben. Dieser Beschluss sieht vor, dass die Eigentümer berechtigt
sind, Warm- und Kaltwasseruhren in ihren Wohnungen auf eigene
Kosten zu installieren und dass abweichend von der Regelung der
Teilungserklärung zukünftig bei der Abrechnung die abgelesenen
Verbrauchsergebnisse zugrunde zu legen sind. Das Amtsgericht hat
mit Beschluss vom 17.9.1997 dem Antrag des Beteiligten zu 1) auf
Unwirksamkeitserklärung stattgegeben. Nachdem die dies bestätigende
Entscheidung des Landgerichts vom Senat aufgehoben und mit
Beschluss vom 24.4.1998 die Sache ans Landgericht zurückverwiesen
wurde, hat das Landgericht - nachdem zunächst noch Streit über eine
mögliche Erledigung bestand - nunmehr nach Beweisaufnahme mit
Zeugenvernehmungen und Sachverständigengutachten die Beschwerde
wiederum zurückgewiesen. Am 4.6.1998 fasste die
Eigentümergemeinschaft mit Mehrheit den Beschluss, vom Einbau von
Kalt- und Warmwasserzählern abzusehen und den Beschluss vom
22.8.1996 ausdrücklich zu widerrufen.

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II.

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Das Rechtsmittel ist zulässig gem. §§
45 Abs. 1 WEG, 20, 22, 29 FGG. Insbesondere fehlt dem
Beschwerdeführer nicht das Rechtsschutzbedürfnis. Durch die
gegenteilige Beschlussfassung der Gemeinschaft vom 4.6.1998 hat
sich die Sache nicht erledigt, wozu auf die Ausführungen im
Beschluss des Senats vom 21.12.1998 Bezug genommen wird.

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Das Rechtsmittel hat in der Sache
keinen Erfolg. Die angegriffene Entscheidung ist ohne Rechtsfehler
ergangen, §§ 27 FGG, 550 ZPO.

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Zutreffend haben Amts- und Landgericht
den Mehrheitsbeschluss vom 22.8.1996 unter TOP 6 für ungültig
erklärt, was der Senat vom Grundsatz her bereits in seiner
Entscheidung vom 24.4.1998 bestätigt hat. Es handelt sich nämlich
um eine Änderung des durch die Teilungserklärung vorgesehenen
Abrechnungsmodus, die nicht - wie es erforderlich gewesen wäre -
durch eine Vereinbarung zustande gekommen ist, § 10 Abs. 1 WEG.

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Zutreffend hat das Landgericht nunmehr
auch einen Anspruch des Beteiligten zu 8 ) auf Änderung des
Verteilungsschlüssels wegen grober Unbilligkeit verneint. An die
Voraussetzungen für einen solchen Anspruch hat das Landgericht zu
Recht strenge Maßstäbe angelegt. Nach ständiger Rechtsprechung ist
nämlich ein Verlangen eines Wohnungseigentümers nach Änderung der
Teilungserklärung nur dann gerechtfertigt, wenn die Versagung der
Zustimmung wegen außergewöhnlicher Umstände grob unbillig wäre und
damit ein Festhalten an der Vereinbarung gegen Treu und Glauben
verstieße. Ein derartiger Anspruch ist auf besonders gelagerte
Ausnahmefälle zu beschränken, weil jeder Wohnungseigentümer bei
Erwerb in der Lage war, sich beispielsweise über den geltenden
Kostenverteilungsschlüssel zu informieren und sich hierauf
einstellen konnte. Umgekehrt sollen die durch den Schlüssel
möglicherweise begünstigten Eigentümer sich - wie das Landgericht
zutreffend ausgeführt hat - darauf verlassen können, dass das
einmal Vereinbarte gilt und nicht ständig unter dem Vorbehalt einer
nachträglichen Änderung aus Billigkeitsgesichtspunkten steht ( vgl.
z. B. BGHZ 95, 137 = ZMR 1986, 19; BGHZ 130, 304 = NJW 1995, 2791 =
MDR 1995, 1112; BayObLG NZM 2001, 290 = ZMR 2001, 473; BayObLG NZM
2000, 301; BayObLGR 1997, 10; OLG Frankfurt, NZM 2001,140; KG NZM
1999, 257; OLG Düsseldorf, NZM 98, 867; Senatsbeschlüsse vom
5.7.2001 , 16 Wx 27/01; WE 1995, 155 = OLGR 1995, 194 u. NZM 1998,
484 = ZMR 1998, 799 ). Die Frage, ob eine in der Teilungserklärung
enthaltene Regelung "wegen außergewöhnlicher Umstände grob
unbillig" ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab, liegt
also primär auf tatrichterlichem Gebiet, so dass dem Tatrichter bei
der Ausfüllung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs ein nur einer
Rechtskontrolle unterliegender Beurteilungsspielraum zuzubilligen
ist.

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Einer derartigen Rechtskontrolle hält
der angefochtene Beschluss stand. Das Landgericht hat die in der
Rechtsprechung entwickelten Kriterien für einen ausnahmsweisen
Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels nicht
verkannt, sondern zutreffend angewandt. Die für die Beurteilung
entscheidenden Kriterien sind verfahrensfehlerfrei festgestellt
worden und in nicht zu beanstandender Weise gewürdigt worden. So
steht es in Einklang mit der einstimmigen Beschlussfassung vom
2.6.1992 / TOP 2 b, dass die drei zur Eigentümergemeinschaft
gehörenden Häuser getrennt abgerechnet werden. Dementsprechend ist
das Landgericht bei seiner Berechnung in der Tabelle auf S. 11
vorgegangen. Letztlich kommt es indes nicht darauf an, ob
Berechnungsgrundlage lediglich das Haus B.-E.-Str. 57a oder das
gesamte Doppelhaus B.-E.-Str. 57 und 57a ist, denn selbst die vom
Beschwerdeführer in seiner Rechtsbeschwerde dargelegten Zahlen
führen zu Ergebnissen, die noch im zu tolerierenden Bereich liegen.
Das Landgericht hat mit Recht angenommen, dass durchschnittliche
Zuvielzahlungen - bezogen auf einen Zeitraum von 5 Jahren - in Höhe
von ca. 10 % oder sogar darunter keinesfalls eine grob unbillige
Belastung für diesen Wohnungseigentümer bedeutet. Nach der
erwähnten Rechtsprechung wird eine solche "grob unbillige" Regelung
selbst dann nicht angenommen, wenn die Mehrbelastung bei ca. 21%
liegt (so OLG Düsseldorf, NZM 98,868) oder sogar 50 % oder mehr
erreicht ( so BayObLG NZM 01, 290; OLG Frankfurt NZM 02, 140 ).
Solche Zahlenwerte werden hier auch bei Zugrundelegen der Tabellen
des Beschwerdeführers bei weitem nicht erreicht: nach Tabelle 2
beträgt die durchschnittliche jährliche Mehrbelastung 6,7 %, und
nach Tabelle 3 ca. 6 % . Hierbei hat der Senat - wie das
Landgericht - erst das Zahlenwerk ab 1994 berücksichtigt, da für
die vorangegangenen Jahre mangels Wasseruhr keine verlässlichen
Zahlen über den tatsächlichen Verbrauch der Familie des
Beschwerdeführers vorliegen. Nicht nachvollziehbar und damit für
die Entscheidung nicht zu berücksichtigen ist die mit der
Rechtsbeschwerde vorgelegte Tabelle 3, die offensichtlich eine
andere Gesamtabrechnung als die von der Verwaltung praktizierte
heranziehen will, ohne jedoch offen zu legen, warum bei dieser
theoretischen Berechnung die vermeintlichen Zuvielzahlungen
deutlich höher liegen sollen als in der Tabelle 3, die - zutreffend
- auf die tatsächlichen Zahlungen einerseits und die fiktiven
Beträge für eine Abrechnung mit Wasserzählern andererseits
abstellt. Im Übrigen läge selbst nach dieser - für den Senat nicht
verwertbaren - Darstellung die Mehrbelastung für die Jahre 1994
-1998 bei ca. 35 %, damit nach der oben zitierten Rechtsprechung,
der sich der Senat anschließt, noch in einem Bereich, der nicht zu
einem grob unbilligen Ergebnis führt.

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Schließlich hat das Landgericht
ebenfalls zutreffend eine Notwendigkeit zur Anpassung hinsichtlich
der Warmwasserkosten aufgrund der HeizkostenV in Hinblick auf den
zehnjährigen Kostenvergleich abgelehnt. Ob und unter welchen
Voraussetzungen i. e. nach der HeizkostenV eine solche Anpassung
auch bereits durch Mehrheitsbeschluss erfolgen könnte - wie bereits
im Senatsbeschluss vom 24.4.1998 angesprochen - , kann dahin
gestellt bleiben. Denn jedenfalls ergibt ein Vergleich der
jeweiligen Kosten für den 10-Jahres-Zeitraum, auf den in diesem
Zusammenhang abzustellen ist ( vgl. BayObLG NJW-RR 94, 145; KG
NJW-RR 93, 468 ), dass die Einsparungskosten deutlich unter den
Investitionskosten liegen. Hierzu wird auf die nicht zu
beanstandenden Ausführungen des Landgerichts Bezug genommen ( S.
13, 14 des angegriffenen Beschlusses ), denen sich der Senat
anschließt.

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Selbst wenn, wie mit der
Rechtsbeschwerde geltend gemacht wird, eine zukünftige Einsparung
von 20 % anzunehmen wäre, die allerdings weder in Einklang mit der
herrschenden Rechtsprechung steht ( s. Senatsbeschluss vom
24.4.1998 ), noch aus tatsächlichen Gründen indiziert ist - der
Sachverständige geht von Einsparungen bis zu 20 % aus - , lägen die
möglichen Einsparungen immer noch unter den Errichtungs- und
Betriebskosten von 11.421,37 DM. Sie lägen auf der Basis der vom
Beschwerdeführer angegebenen Verbrauchszahlen nämlich bei 7.612,-
DM, d.h. deutlich unter den Kosten für Einbau und Betrieb der
Wassermessgeräte.

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14

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47
WEG. Es bestand keine Veranlassung, abweichend von der Regelung des
§ 47 S. 2 WEG eine Erstattung außergerichtlicher Kosten
anzuordnen.

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16

Die Festsetzung des Geschäftswerts für
das Beschwerdeverfahren beruht auf § 48 WEG und entspricht der
nicht angegriffenen Festsetzung bereits mit Beschluss vom
24.4.1998