Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2004-10-21, Aktenzeichen 4 L 2970/04
ECLI:DE:VGD:2004:1021.4L2970.04.00

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.

Der Streitwert wird auf 27.450,00 Euro festgesetzt.

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Gründe:

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Der am 30. September 2004 sinngemäß gestellte Antrag des Antragstellers,

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die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs vom
24. September 2004 gegen die Ordnungsverfügung des
Antragsgegners vom 13. August 2004 wiederherzustellen,

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der wegen der Bezugnahme auf den gesamten Inhalt des Bescheides auch als
Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs auszulegen
ist, soweit er sich damit auf die Zwangsmittelandrohung bezieht, ist wohl zulässig.
Insofern geht die Kammer im Rahmen des vorliegenden Verfahrens davon aus, dass
der Widerspruch des Antragstellers vom 24. September 2004 gegen die den
Prozessbevollmächtigten des Antragstellers am 24. August 2004 zugestellte
Ordnungsverfügung noch fristgerecht vorab per Telefax erhoben worden ist. Dafür
spricht, dass das beim Antragsgegner am 27. September 2004 im Original
eingegangene Widerspruchsschreiben den Vermerk „Vorab per Fax: 89-34 326" trägt
und der Antragsgegner bislang keine Verfristung rügt, obgleich sich ein
Tele-Faksimile des Widerspruchsschreibens nicht in dem dem Gericht vorliegenden
Verwaltungsvorgang befindet.

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Jedenfalls hat der Antrag keinen Erfolg, weil er unbegründet ist.

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Hat die Behörde nach § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO im öffentlichen Interesse die
sofortige Vollziehung eines Verwaltungsaktes - hier der bauordnungsbehördlichen
Nutzungsuntersagungsverfügung im Bescheid vom 13. August 2004 - angeordnet,
kann das Verwaltungsgericht gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO auf Antrag des
Betroffenen die aufschiebende Wirkung des Rechtsbehelfs wiederherstellen bzw.
hinsichtlich der gesetzlich sofort vollziehbaren Zwangsmittelandrohung anordnen. Ein
solcher Antrag hat jedoch nur dann Erfolg, wenn der jeweils angegriffene
Verwaltungsakt offensichtlich rechtswidrig ist und demnach ein öffentliches Interesse
an seiner sofortigen Vollziehung nicht bestehen kann oder wenn ansonsten das
private Interesse des Antragstellers, vorerst vor den Folgen einer Vollziehung des
angefochtenen Verwaltungsaktes bewahrt zu bleiben, das öffentliche Interesse an
der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes überwiegt.

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Der vorliegende Antrag hat keinen Erfolg, weil die im Rahmen des § 80 Abs. 5
VwGO vorzunehmende Interessenabwägung insoweit zu Lasten des Antragstellers
ausgeht; der Widerspruch bzw. eine etwaige nachfolgende Anfechtungsklage werden
nach der hier nur möglichen summarischen Überprüfung des Streitfalles
voraussichtlich keinen Erfolg haben.

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Die hier angegriffene Nutzungsuntersagungsverfügung im Bescheid vom
13. August 2004 ist nach gegenwärtigem Erkenntnisstand rechtmäßig.

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Soweit dem Antragsteller in der streitgegenständlichen Ordnungsverfügung
aufgegeben worden ist, die Räume im 2. und 3. Obergeschoss des Gebäudes
Dallee 00 in E nach Aufgabe der Nutzung durch die jetzigen Mieter/Nutzer nicht mehr
als Showroom zu nutzen, zur Verfügung zu stellen oder zu vermieten, bestehen hier
insbesondere keine Zweifel an der Bestimmtheit der Verfügung wegen der
Verwendung des Begriffs „Showroom". Dieser englischsprachige Begriff ist mit
„Ausstellungsraum" bzw. „Vorführungssaal" in die deutsche Sprache zu
übersetzen.

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Vgl. Langenscheidts Handwörterbuch Englisch, Teil I, 1996 zum Begriff
showroom.

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Soweit der Antragsteller in diesem Zusammenhang auch einen Verstoß gegen
§ 23 Abs. 1 VwVfG rügt, wonach die Amtssprache deutsch ist, führt dies hier nicht
zum Erfolg des Rechtsschutzantrages; denn der Antragsteller ist sich über die
Bedeutung dieses Begriffs im Rahmen der Nutzungsuntersagungsverfügung völlig im
klaren, wie sich bereits aus der Schilderung der ausgeübten Nutzung in seiner
Antragsschrift vom 29. September 2004 ergibt. Darin nimmt der Antragsteller selbst
inhaltlich Bezug auf die „Eer Showroom-Klauseln", nämlich die textlichen
Festsetzungen unter 3.1.1. bis 3.1.3 des Bebauungsplanes Nr. 0000/00 der
Landeshauptstadt E zur Gliederung darin festgesetzter „besonderer Wohngebiete".
Diese Festsetzungen betreffen u.a. die geschossweise Zulässigkeit von
Geschäfts- und Büroräumen unter gleichzeitiger Benennung von „Nutzungen zu
Ausstellungs- und Verkaufszwecken, soweit die Verkäufe über den täglichen Bedarf
dieses Gebiets hinausgehen (Showrooms)". Auf diesen Bebauungsplan hatte der
Antragsgegner vor Erlass der hier streitgegenständlichen Ordnungsverfügung im
Rahmen der Anhörung des Antragstellers mit den Schreiben vom 6. August 2003
und 24. März 2004 hingewiesen.

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Die hier untersagte Nutzung der Räumlichkeiten als Showroom ist ein
genehmigungspflichtiges, aber mangels erforderlicher Baugenehmigung formell
illegales Vorhaben.

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Diese neue gewerbliche Nutzung wirft im Verhältnis zur - nach vorläufigem
Erkenntnisstand - bisher genehmigten Nutzung der Räume zu Wohnzwecken, die
zuletzt vor Aufgabe dieser Nutzung dem Generalkonsul der Republik Österreich als
Residenz dienten, die Genehmigungsfrage in bauplanungsrechtlicher und
bauordnungsrechtlicher Hinsicht neu auf, insbesondere auch im Hinblick auf die
Festsetzungen des hier in Rede stehenden Bebauungsplanes Nr. 0000/00 der
Landeshauptstadt E. Insbesondere die Nutzung als „Showroom" ist von der
genehmigten Wohnnutzung nicht mehr erfasst, weil ein „Showroom" im Sinne der
Definition des Bebauungsplanes einen Geschäftsraum darstellt. Ein - begrifflich
enger zu verstehendes - Bürogebäude bzw. ein Büroraum dienen der Nutzung für
eine verwaltende bzw. dienstleistende Tätigkeit; demgegenüber können
Geschäftsgebäude nicht nur Büroräume, sondern vor allem auch Verkaufs- und
Ausstellungsräume enthalten.

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Vgl. Bielenberg in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Baugesetzbuch, Kommentar,
Stand Juli 2004, § 4a BauNVO Rdnr. 55 und § 6 BauNVO Rdnr. 16.

15

Die Nutzung als „Showroom" ist formell illegal, weil der Antragsgegner eine dafür
erforderliche Baugenehmigung bislang nicht erteilt hat.

16

Es entspricht gefestigter Rechtsprechung im Lande Nordrhein-Westfalen, dass
es nicht die Aufgabe der Bauaufsichtsbehörden ist, die ungenehmigte bauliche
Nutzungen feststellen, vor Erlass eines Nutzungsverbotes gleichsam ungefragt in
eine Prüfung der materiellen Genehmigungsfähigkeit einzutreten. Wer „schwarz" eine
baugenehmigungspflichtige Nutzung aufnimmt, muss vielmehr stets damit rechnen,
dass diese illegale Nutzung, deren Legalisierung allein Sache des Bauherrn ist,
sofort unterbunden wird.

17

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 22. April 1996 - 7 B 315/96 - und vom
6. Januar 2003 - 7 B 2553/02 - mit weiteren Nachweisen.

18

Die sofort vollziehbare Untersagung einer formell illegalen Nutzung scheidet
regelmäßig nur aus, wenn der erforderliche Bauantrag gestellt, dieser nach der
Rechtsauffassung der Bauaufsichtsbehörde genehmigungsfähig ist und der Erteilung
der Baugenehmigung auch sonst nichts mehr im Wege steht.

19

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 22. April 1996 - 7 B 315/96 - und vom
6. Januar 2003 - 7 B 2553/02 - mit weiteren Nachweisen.

20

Diese Voraussetzungen liegen nach dem Vortrag der Beteiligten und ausweislich
des zum Verfahren beigezogenen Verwaltungsvorganges des Antragsgegners nicht
vor, weil es bereits an einem entsprechenden Bauantrag fehlt und der Antragsgegner
im Übrigen eine solche Nutzung - wie sich aus den Anhörungsschreiben ergibt - für
bauplanungsrechtlich unzulässig hält. Selbst wenn ein Bauantrag gestellt werden
sollte, würde dieser Umstand die offensichtliche Rechtmäßigkeit der allein auf
formelle Illegalität gestützten, streitbefangenen Bauordnungsverfügung unberührt
lassen.

21

Der Antragsteller ist auch nach gegenwärtigem Erkenntnisstand gemäss § 18
OBG NRW bauordnungspflichtig.

22

Nach Abs. 1 Satz 1 dieser Vorschrift sind die Maßnahmen gegen den Eigentümer
einer Sache zu richten, wenn von dieser eine Gefahr ausgeht. Die Ordnungspflicht
des Eigentümers rechtfertigt sich in erster Linie aus der ihm zustehenden
Verfügungsgewalt über die Sache und damit in der Verbindung mit dem „Herd" der
Gefahr, nicht aber aus einer irgendwie gearteten Beziehung zu ihrer
„Entstehung".

23

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen
- OVG NRW -, Urteil vom 9. Februar 1979 - XI A 76/77 -,
OVGE 36, 1, 13; Hahn in Boeddinghaus/Hahn/Schulte,
Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, Stand März 2004,
Band II, § 61 Rdnr. 112.

24

Um die bauordnungsrechtlich illegale Nutzung vermieteter Räumlichkeiten zu
unterbinden, ist es dementsprechend rechtmäßig, neben der nach § 17 Abs. 1 OBG
an den Mieter zu richtenden Nutzungsuntersagung - einschließlich
Räumungsverlangen - gegenüber dem Eigentümer ein Verbot auszusprechen, die
Räume nach Räumung durch den Mieter Dritten zur Nutzung zu überlassen oder sie
selbst zu nutzen.

25

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 13. Januar 1993 -
7 B 4794/92 - und vom 24. Oktober 1997 - 7 B 2565/97 -.

26

Der Antragsteller ist Eigentümer der hier in Rede stehenden Räume.

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Auch die Zwangsgeldandrohung im Bescheid vom 13. August 2004 ist nach
gegenwärtigem Erkenntnisstand rechtlich nicht zu beanstanden. Besondere
Einwendungen hiergegen werden nicht vorgetragen.

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Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

29

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 52 Abs. 1; 53 Abs. 3 Nr. 2 des
Gerichtskostengesetzes - GKG - in seiner jetzigen Fassung. Nach ständiger
oberverwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist der Streitwert in Fällen eines
angefochtenen Nutzungsverbotes - wie hier - nach dem Jahresnutz- oder -mietwert
zu bemessen. Ausgehend von einer Wohn-/Nutzfläche von etwa 160 qm im
2. Obergeschoss und von etwa 145 qm im 3. Obergeschoss ausweislich der im
vorliegenden Verwaltungsvorgang enthaltenen Grundrisse der Geschosse als
Anlagen zum Schreiben der Prozessbevollmächtigten vom 28. Januar 2004 und
einem geschätzten Mietzins von etwa 15 Euro je qm an Nutzfläche im hier in Rede
stehenden Gebäude ist hier ein monatlicher Mietzins in Höhe von 4.575 Euro
anzunehmen. Dementsprechend wäre in einem Hauptsacheverfahren ein Streitwert
in Höhe von 54.900,00 Euro als geschätztem Jahresnutzwert anzusetzen, der im
vorliegenden Verfahren wegen der Vorläufigkeit des Rechtsschutzes indessen zu
halbieren ist und auf 27.450 Euro festgesetzt wird.

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