Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2001-07-13, Aktenzeichen 16 Wx 115/01
ECLI:DE:OLGK:2001:0713.16WX115.01.00

Tenor

1

G r ü n d e

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Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere
Beschwerde ist zulässig, jedoch nicht begründet.

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Die Entscheidung des Landgerichts hält rechtlicher Überprüfung
(§§ 27 FGG, 550 ZPO) stand.

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1.

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Die durch nicht angefochtenen Beschluss wirksam zur Verwalterin
bestellte Antragstellerin ist aus den eingehenden und zutreffenden
Gründen des angefochtenen Beschlusses befugt, die Wohngeldansprüche
der Gemeinschaft im Wege gewillkürter Verfahrensstandschaft geltend
zu machen. Diese Befugnis folgt aus dem Verwaltervertrag vom
25.01.200, der in § 6 Ziffer 1. eine entsprechende Ermächtigung
enthält.

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Der Verwaltervertrag ist mit Unterzeichnung durch die
Antragstellerin und den hierzu in der Eigentümerversammlung vom
12.08.1999 bevollmächtigten Miteigentümer S. wirksam zustande
gekommen, ohne dass es darauf ankommt, inwieweit der für die
Antragsgegnerin nach der Beschlussfassung zu TOP 4 erschienene
Rechtsanwalt Sch. von ihr bevollmächtigt war und welche Erklärungen
er im Zusammenhang mit der Beschlussfassung und dem Vertragsentwurf
abgegeben hat.

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Dem Miteigentümer S. ist mit dem nicht angefochtenen Beschluss
zu TOP 4 wirksam eine Vollmacht zum Abschluss des Verwaltervertrags
zu den in die Beschluss enthaltenen Bedingungen (Dauer bis
31.12.2001 mit Verlängerung um jeweils ein weiteres Jahr bis
maximal 5 Jahre, falls keine Kündigung erfolgt, Vergütung von 40,00
DM pro Wohnung zzgl. Mehrwertsteuer) erteilt worden. Dieser
Beschluss ist entgegen der Meinung der Antragsgegnerin nicht
nichtig. Die Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zur
Regelung ihrer Rechtsbeziehungen zu dem bestellten oder zu
bestellenden Verwalter per Mehrheitsbeschluss im Sinne des
Beschlusses des Bundesgerichtshofs vom 20.09.2000 - V ZB 58/99 -
(NJW 2000, 3500 = NZM 2000, 1184 = MDR 2000, 1367 = ZWE 2000, 518)
folgt aus den §§ 21 Abs. 3, 26 Abs. 1 WEG. Inhaltlich betrifft die
Ausgestaltung der vertraglichen Beziehungen zu dem Verwalter nicht
das Grundverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, sondern
eine Sonderbeziehung der Gemeinschaft zu einem Dritten. Sowohl
deren Begründung wie auch die Ausgestaltung sind daher einem
Mehrheitsbeschluss zugänglich (vgl. Wenzel ZWE 2001, 226 [234];
Becker/Kümmel ZWE 2001, 128 [133 f.]). Es entspricht daher
überwiegender Meinung, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft im
Rahmen ihrer Beschlusskompetenz den Verwaltungsbeirat, ein Mitglied
der Gemeinschaft oder gar einen Dritten zum Abschluss eines
Verwaltervertrags bevollmächtigen kann (vgl. Senat NJW 1991, 1302 =
WuM 1990, 462-464 = WE 1990, 109; BayObLG WuM 1987, 38 = ZMR 1985,
278 [LS]; OLG Hamm NZM 2001, 49 = NJW-RR 2001, 226 = ZMR 2001, 133;
Gottschalg ZWE 2001, 185 [186]; Schmidt, ZWE 2001, 137 [139]).
Inhaltlich ist eine entsprechende Vollmacht durch etwaige von der
Eigentümerversammlung beschlossene Vorgaben und ansonsten dadurch
beschränkt, dass die Vertragsgestaltung ordnungsgemäßer Verwaltung
zu entsprechen hat (Senat a.a.O.; OLG Hamm a.a.O. Schmidt ZWE 2001,
137 [140]; Staudinger/Bub, WEG, § 26 Rdn. Rdn. 222).

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Soweit abweichend hiervon teilweise die Auffassung vertreten
wird, die Beauftragung zum Abschluss eines Verwaltervertrags sei
nur dann im Wege eines Mehrheitsbeschlusses möglich, wenn zuvor
über die Bestellung, den maßgeblichen Inhalt und den Abschluss des
Verwaltervertrages beschlossen worden sei, da dies ureigenste
Aufgabe der Versammlung sei (so OLG Düsseldorf NZM 1998, 36 = ZMR
1998, 104 = WuM 1998, 50 = ZfIR 1998, 37; Merle in
Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage, § 26 Rdn. 85), ist es
zweifelhaft, ob dem gefolgt werden kann; denn es wird nicht
hinreichend differenziert zwischen dem Bestellungsakt und
Modalitäten des Auftragsverhältnisses zwischen der Gemeinschaft und
dem Verwalter, das u. U. sogar konkludent dadurch zustande kommen
kann, dass der Bestellte Verwalterleistungen erbringt und die
Wohnungseigentümer diese über eine längere Zeit entgegennehmen
(vgl. hierzu Staudinger/Bub a.a.O. Rdn. 217). Dadurch, dass die
Wohnungseigentümer die Bestellung eines Verwalters beschließen und
auch beschließen, das Aushandeln und den Abschluss des Vertrags zu
delegieren, machen sie gerade von ihrer Entscheidungskompetenz in
einer bestimmten Weise Gebrauch (so zutreffend Drasdo NZM 1998, 15
f.; ablehnend auch Schmidt a.a.O.). Es kann sich in einem solchen
Falle allenfalls die Frage stellen, ob eine Bevollmächtigung ohne
Vorgabe von "Eckdaten" noch ordnungsgemäßer Verwaltung i. S. d. §
21 Abs. 3 WEG entspricht und deshalb ggfls. anfechtbar ist.

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Letztlich kann die Problematik indes offen bleiben; denn
vorliegend sind dem Miteigentümer S. die von dem Oberlandesgericht
Düsseldorf geforderten "Eckdaten" vorgegeben worden. Mit den
Regelungen über die Dauer, Verlängerungsmöglichkeiten und die Höhe
der Vergütung lagen in Verbindung mit dem gesetzlichen
Aufgabenkatalog des § 27 WEG alle Essentials eines abzuschließenden
Verwaltervertrags fest. Die Ermächtigung der Verwalterin zur
Geltendmachung von Wohngeldforderungen im Wege der
Verfahrensstandschaft gehört hierzu entgegen der von der
Rechtsbeschwerde vertretenen Auffassung nicht. Vielmehr handelt es
sich um eine durch § 27 Abs. 2 Nr. 5 gedeckte Ergänzung der
gesetzlichen Pflichten der Verwalterin, also um einen bloßen
Teilaspekt, dessen Aufnahme in den Aufgabenkatalog zudem
ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Eine derartige Regelung ist
- wie bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - in
Verwalterverträgen weitgehend üblich und für die
Wohnungseigentümergemeinschaft nur vorteilhaft; denn sie ermöglicht
ihr eine schnelle und wegen des Wegfalls des
Mehrvertretungszuschlags nach § 6 BRAGO kostengünstige Durchsetzung
von Wohngeldansprüchen.

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2.

11

Auch in der Sache hat das Landgericht, soweit es zum Nachteil
der Antragsgegnerin erkannt hat, zutreffend entschieden. Auf die
entsprechenden Ausführungen in dem angefochtenen Beschluss, gegen
die auch die Rechtsbeschwerde nichts erinnert, nimmt der Senat
Bezug, ohne dass ergänzende Bemerkungen veranlasst sind.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht
billigem Ermessen, der unterlegenen Beteiligten zu 1. die
Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz aufzuerlegen. Für
eine Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand
keine Veranlassung, weil der Senat die Antragstellerin am
Rechtsbeschwerdeverfahren nicht beteiligt hat.

13

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 WEG.