Amtsgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 1991-12-09, Aktenzeichen 28 II 69/91WEG
ECLI:DE:AGBN:1991:1209.28II69.91WEG.00

Tenor

1. Der Beschluß der Eigentümerversammlung vom 26.04.1991 zu TOP 5 (Wirtschaftsplan 1991 mit Beschlußfassung - einschließlich Instandhaltungsplan 1992 bis 1995) wird hinsichtlich der Position 17.2 "Sanierung der Doppelstocker in der Tiefgarage im Wirtschaftsplan und im Instandhaltungsplan" für ungültig erklärt.

2. Die Gerichtskosten sind aus den gemeinschaftlichen Mitteln zu zahlen und nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel auf die Wohnungseigentümer umzulegen.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3. Der Geschäftswert wird auf 5.000 DM festgesetzt.

1

Gründe:

2

I.

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Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft E-Straße ## ### in C. Die Gemeinschaft wird durch einen Verwaltungsverein aus dem Kreis der Wohnungseigentümer heraus verwaltet.

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Die Wohnanlage besteht aus 159 und einer Tiefgarage mit 114 Stellplätzen, von denen 80 Stellplätzen sog. Doppelstocker sind.

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Im vorliegenden Verfahren geht es um die Finanzierung der Sanierung von Blechen, die zu den Doppelstockern gehören.

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Derzeit besteht die Eigentümergemeinschaft aus 148 Eigentümern, von denen 58 nur Eigentümer einer Wohnung sind, 85 Eigentümer einer Wohnung und eines oder mehrerer Stellplätze und 5 nur "Eigentümer" eines Stellplatzes.

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Der Antragsteller ist Miterbe nach dem verstorbenen Richter am Amtsgericht G I. Die aus 3 Mitgliedern bestehenden Erbengemeinschaft ist Miteigentümerin zu 1/2 an Wohnung Nr. 7 im Haus E-Straße ###. Zu der Wohnung gehören 47/10.000 Miteigentumsanteile. Der Antragsteller ist nicht Miteigentümer eines Stellplatzes.

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Die ursprüngliche Teilungserklärung vom 24.07.1970 sah die Begründung von Teileigentum an den einzelnen Stellplätzen vor.

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Die erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt C lag vor. Da der Rechtspfleger jedoch die Eintragung verweigerte, erfolgte am 30.07.1970 eine Änderung der Teilungserklärung dahingehend, daß an der gesamten Tiefgarage ein Sondereigentum mit einem Miteigentumsanteil von 1.197/10.000 begründet wurde.

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In der Teilungserklärung heißt es:

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"…. soll der in der Teilungserklärung den Garagenstellplätzen zugedachte Miteigentumsanteil von insgesamt 1.197/10.000 verbunden sein mit dem Sondereigentum an der gesamten, in sich abgeschlossenen Tiefgarage, in der sich die 114 Garageneinstellplätze befinden. Demgemäß wird in Ansehung der Tiefgarage nur ein Teileigentum gebildet."

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Künftige Erwerber sollten ein Stellplatz dergestalt erwerben, daß

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"ihnen ein Miteigentumsanteil zu 1/114 an dem Teileigentum an der Tiefgarage verkauft und aufgelassen und gleichzeitig ein Einstellplatz zur ausschließlichen Benutzung zugewiesen wird."

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Teilungserklärung vom 24.07.1970 (Bl. 28 d.A.) und die Änderung hierzu vom 30.07.1970 (Bl. 40 d.A.) Bezug genommen.

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Im Grundbuch ist die Tiefgarage wie folgt eingetragen:

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"1.197/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück pp. verbunden mit dem Sondereigentum an der Tiefgarage. Das Miteigentum ist durch die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt."

17

Die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung enthält keine Sonderregelung über die Verteilung der Kosten der Tiefgarage.

18

In einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 29.11.1974 beschlossen die Wohnungseigentümer nach eingehender Beratung eine neue Gemeinschaftsordnung.

19

Nach § 4 l dieser Gemeinschaftsordnung sollen folgende Teile der Tiefgarage im gemeinschaftlichen Eigentum stehen:

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"Oberdeckenwände einschließlich der hydraulischen Hebemechanismen, sowie Wasserleitungen, Lampen und Feuerlöscheinrichtungen, Zugänge, Zugangstüren, Entlüftungsanlagen, Tore einschließlich Öffnungs- und Schließmechanismen."

21

§ 16 dieser Gemeinschaftsordnung lautet:

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"Die Lasten und die Kosten einer Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung (einschließlich der Kosten eines Rechtsstreits) und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums werden von den Wohnungseigentümern im Verhältnis der Miteigentumsanteile getragen. Über die Bewirtschaftungskosten wird jährlich ein Wirtschaftsplan aufgestellt."

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Aus nicht mehr aufklärbaren Gründen wurde die neue Gemeinschaftsordnung nicht ins Grundbuch eingetragen.

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Die Eigentümergemeinschaft plant die Sanierung der Bleche der Doppelstocker, da diese inzwischen Roststellen aufweisen. Die Bleche gehen von dem Hebemechanismus, der jeweils vier Stellplätze bedient, aus. Jeder Doppelstocker-Stellplatz verfügt über ein Blech. Die Bleche sollen ausgetauscht werden. Die voraussichtlichen Gesamtkosten für die geplante Sanierung belaufen sich auf etwa 200.000 DM.

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Bereits im Wirtschaftsplan 1990, der auf der Eigentümerversammlung vom 04.05.1990 beschlossen wurde, war ein Betrag von 52.000 DM für die Sanierung der Bleche vorgesehen. Damals war noch geplant, die Bleche mit einem neuen Anstrich zu versehen. Hierfür waren Gesamtkosten von 52.000 DM für 20 Einstellplätze veranschlagt. Im Instandhaltungsplan 1991 - 1994 waren weitere 50.000 DM für den Anstrich von 19 Blechen veranschlagt. Ein Blech war bereits probeweise gestrichen worden.

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Im Laufe des Jahres kam Zweifel daran auf, ob ein Anstrich zur Sanierung der Bleche ausreichend sei oder die Auswechselung der Bleche notwendig sei. Zum anderen kam es zu Diskussionen darüber, ob es zulässig sei, die Kosten der Sanierung auf alle Wohnungseigentümer, also auch diejenigen, die über keinen Stellplatz verfügen, umzulegen.

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Wegen der Einzelheiten wird auf die "Erläuterungen der Verwaltung" zum Wirtschaftsplan (Bl. 12 d. A.), die mit der Einladung zu der Eigentümerversammlung verschickt wurden, Bezug genommen.

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Auf der Eigentümerversammlung vom 26.04.1991 wurde daher die Sanierung der Bleche erneut beraten. Die Wohnungseigentümer beschlossen zum einen, die Bleche nicht lediglich mit einem neuen Anstrich zu versehen, sondern sie auszutauschen, sie beschlossen ferner, daß die Kosten aus Gemeinschaftsmitteln getragen werden sollten.

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Im Protokoll der Versammlung heißt es hierzu, nachdem der Verwaltungsverein erläuterte, daß es sich bei den Blechen um Sondereigentum handle:

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"Die vorgesehene Maßnahme der Ersetzung der Standbleche der Doppelstocker, die sich insgesamt im Lauf der Jahre - siehe Instandhaltungsplan - auf ca. 200.000 DM summieren wird, sollte gleichwohl aus Gemeinschaftsmitteln bezahlt werden. Der Beitrag der Garagenbesitzer zu den Kosten der Gemeinschaft insgesamt - siehe Fassadensanierung - dürfte dies rechtfertigen.

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Nach diesen Ausführungen bewilligte die Versammlung die bei Pos. 17.2 vorgesehenen 52 TDM bei 110/10.000 Gegenstimmen und 319/10.000 Enthaltungen."

32

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 26.04.1991, Bl. 10 d.A.) Bezug genommen.

33

Der Antragsteller ist der Auffassung, er könne an den Kosten der Sanierung der Bleche nicht beteiligt werden; da es sich bei den Garagenplätzen um Sondereigentum handle und er an der Garage nicht beteiligt sei.

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Der Antragsteller beantragt (sinngemäß),

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den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 26.04.1991 zu TOP 5 (Wirtschaftsplan 1991 mit Beschlußfassung - einschließlich Instandhaltungsplan 1992 bis 1995) hinsichtlich der Position 17.2 "Sanierung der Doppelstocker in der Tiefgarage" im Wirtschaftsplan und im Instandhaltungsplan für ungültig zu erklären.

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Die Antragsgegner stellen keinen Antrag.

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Die Grundakten Amtsgericht Bonn, Gemarkung N waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

38

Wegen der weiteren Einzelheiten Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze der Beteiligten und die von ihnen überreichten Urkunden sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 12.11.1991 (Bl. 78 ff. d.A.) Bezug genommen.

39

II.

40

Der zulässige Antrag ist begründet.

41

1. Der Antrag ist nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG zulässig, insbesondere ist er innerhalb der Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 WEG von einem Monat ab Beschlußfassung bei Gericht eingegangen.

42

Dies gilt auch, soweit der Antrag sich gegen die Aufnahme der Kosten für die Sanierung der Bleche in den zum Wirtschaftsplan gehörenden Instandsetzungsplan 1992 - 1995 richtet. Zwar ist in dem Antrag vom 25.05.1991 nur von Position 17 Punkt 2 des Wirtschaftsplanes die Rede, der Antrag im Schreiben vom 25.05.1991 ist aber dahingehend auszulegen, daß er sich nicht nur gegen die für 1991 angesetzten Kosten sondern ebenso gegen die für die Folgejahre veranschlagten Kosten richtet.

43

Dies ergibt sich aus der Begründung des Antrages, mit der der Antragsteller sich insgesamt gegen die Finanzierung der Maßnahme aus den gemeinschaftlichen Mitteln wendet.

44

Eine solche Auslegung des Antrages ist auch bei einem Beschlußanfechtungsantrag zulässig. Aus der Antragsschrift vom 25.05.1991 ergibt sich nämlich eindeutig - wenn auch erst unter Heranziehung der Begründung - welcher Beschluß angefochten werden soll und in welchem Umfang.

45

Dem Antrag fehlt auch nicht das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis.

46

Die Eigentümergemeinschaft hat insbesondere nicht bereits vorher einen bestandskräftigen Beschluß über die Sanierung der Bleche aus Gemeinschaftsmitteln gefasst. Zwar ist bereits im nicht angefochtenen Wirtschaftsplan 1990 mit Instandsetzungsplan 1991 - 1994 die Sanierung der Bleche enthalten. Dieser Beschluß ist aber für die Beteiligten nicht mehr verbindlich, da der damalige Beschluß nicht ausgeführt worden ist, sondern auf der Eigentümerversammlung vom 26.04.1991 die Sanierung der Bleche erneut beraten worden ist.

47

Wie die Beteiligten im Termin erklärt haben, ergaben sich aus dem Beirat und dem Verwaltungsverein heraus Bedenken gegen den 1990 gefassten Beschluß und zwar sowohl hinsichtlich der technischen Durchführung der Sanierung, und damit auch hinsichtlich der voraussichtlich entstehenden Kosten, als auch hinsichtlich der rechtlichen Zulässigkeit einer Finanzierung der Maßnahme aus Gemeinschaftsmitteln. Aufgrund dieser Bedenken wurde die Angelegenheit auf der Versammlung 1991 erneut beraten.

48

Damit kann aber der Anfechtung des Beschlusses vom 26.04.1991 nicht die Bestandskraft des Beschlusses aus 1990 entgegengehalten werden, da die Beteiligten den damaligen Beschluß absichtlich ausgesetzt und die Angelegenheit neu beraten haben. Alleinige Grundlage für die Sanierungsarbeiten ist damit der angefochtene Beschluß.

49

2. Der Antrag ist auch begründet, soweit die Finanzierung der Sanierung der Bleche aus den gemeinschaftlichen Mitteln beschlossen worden ist.

50

a) Bei den Sanierungskosten handelt es sich nicht um Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung i.S.v. § 16 WEG, die von allen Wohnungseigentümern im Verhältnis der Miteigentumsanteilen zu tragen sind. Die Bleche sind nämlich nicht Gemeinschaftseigentum, sondern Sondereigentum der Miteigentümer an der Garage.

51

Nach § 5 WEG gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.

52

Auch die konstruktiven Teile von Gebäuden, an denen insgesamt ein Sondereigentum begründet worden ist - wie hier die Tiefgarage -, gehören nach § 5 WEG zum gemeinschaftlichen Eigentum (BGH, Rechtspfleger 1968, 181).

53

Nach der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung ist an der gesamten Garagenanlage ein Teileigentum begründet worden.

54

Die Bleche an den Doppelstockern gehören nicht zu den tragenden konstruktiven Teilen der Tiefgarage.

55

Es handelt sich bei den Blechen auch nicht um Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer dienen.

56

Hierbei kann dahinstehen, ob die Bleche als Teil der Hebemechanismen angesehen werden müssen und deren Zuordnung folgen. Auch wenn die Bleche als Teil der Hebeanlage anzusehen wären, dienten sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigentümer. Da es sich bei der gesamten Garagenanlage um ein einziges Teileigentum handelt, dienen auch die Anlagen, die allen oder mehreren Eigentümern eines Stellplatzes dienen, nicht dem Gebrauch der Wohnungseigentümer i.S.v. § 5 WEG, sondern lediglich dem Gebrauch des Sondereigentümers an der Tiefgarage, mag es sich hierbei auch um 114 Miteigentümer nach Bruchteilen handeln. Im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft bilden die Miteigentümer der Garagenanlage lediglich einen Sondereigentümer.

57

Nach § 5 Abs. 3 WEG können Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer zu gemeinschaftlichem Eigentum erklärt werden. Eine solche Vereinbarung der Wohnungseigentümer gibt es für die Bleche der Doppelstocker indessen nicht.

58

Die im Grundbuch eingetragene Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung enthält hinsichtlich der Zuordnung der Bleche zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum keine Sonderregelung.

59

Eine wirksame Zuordnung der Bleche zum Gemeinschaftseigentum ist auch nicht nach der auf der Versammlung vom 29.11.1974 beschlossenen Gemeinschaftsordnung enthalten. Diese Gemeinschaftsordnung ist unstreitig nicht ins Grundbuch eingetragen. Es kann im vorliegenden Fall dahinstehen, inwieweit dieser Gemeinschaftsordnung schuldrechtliche Wirkung unter den Beteiligten zukommt, da auch nach dieser Gemeinschaftsordnung die Bleche nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören. Nach § 4 l dieser Gemeinschaftsordnung sind zwar die hydraulischen Hebemechanismen, nicht aber die Bleche Gemeinschaftseigentum. Dies haben die Beteiligten im Termin übereinstimmend dargelegt. Es ergibt sich auch aus dem Text der Gemeinschaftsordnung. Danach werden diejenigen Teile der Tiefgarage zu Gemeinschaftseigentum erklärt, die dem Gebrauch mehrerer oder aller Eigentümer eines Stellplatzes dienen. Die Bleche gehören hierzu nicht, da sie - anders als der eigentliche hydraulische Hebemechanismus - jeweils nur einem Stellplatz dienen.

60

Allein der Umstand, daß zu jedem Stellplatz der Doppelstocker ein solches Blech gehört, macht die Bleche noch nicht zu Gemeinschaftseigentum.

61

Damit gehören die Bleche sowohl nach dem WEG als auch nach Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nicht zum Gemeinschaftseigentum, sondern zum Sondereigentum.

62

b) Die Gemeinschaftsordnung enthält auch keine von § 16 WEG abweichende Regelung über die Kostenverteilung, nach der die Kosten der Bleche von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind. Sowohl nach der im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung als auch nach der von den Wohnungseigentümern beschlossenen Gemeinschaftsordnung vom 29.11.1974 sind lediglich die Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen.

63

c) Es ist auch nicht zulässig, durch Mehrheitsbeschluß Kosten des Sondereigentums auf alle Wohnungseigentümer umzulegen. Eine solche Befugnis ergibt sich weder aus dem WEG, noch aus einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Ohne eine solche Grundlage kann die Mehrheit die Minderheit nicht zwingen, sich an den Kosten fremden Sondereigentums zu beteiligen, da hierin ein unzulässiger Gesamtakt zu Lasten Dritter läge.

64

Soweit in der Versammlung vom 29.04.1991 die Kostentragungspflicht der Gemeinschaft damit begründet worden ist, daß die Eigentümer eines Stellplatzes sich auch an den Kosten der Fassadensanierung beteiligen mussten, rechtfertigt dieses Argument keine Abweichung von § 16 WEG durch Mehrheitsbeschluß. Die Fassadensanierung und die Sanierung der Bleche ist bereits deshalb nicht vergleichbar, weil es sich bei der Fassade um Gemeinschaftseigentum und bei den Blechen um Sondereigenturn handelt. Die Fassadensanierung kommt allen Eigentümern zugute, die Sanierung der Bleche nur den Eigentümern eines Doppelstocker-Stellplatzes.

65

Im vorliegenden Fall ist auch kein Grund ersichtlich, das Sondereigentum an den Blechen anders zu behandeln, als Kosten, die für die Instandsetzung von Sondereigentum in den Wohnungen anfallen. Allein die Beteiligung der Garageneigentümer an den Kosten der Fassadensanierung und anderer Maßnahmen, die die gesamte Wohnanlage betreffen, ist kein ausreichender Grund, da sich auch diejenigen Wohnungseigentümer, die nicht über einen Stellplatz verfügen, an den Kosten derjenigen Teile der Garage, die Gemeinschaftseigentum sind, beteiligen müssen. Auch wenn die gesamte Garagenanlage zu Sondereigentum erklärt würde, gehören dennoch die konstruktiven Teile der Tiefgarage zum Gemeinschaftseigentum (vgl. BGH Rechtspfleger 1968, 181)

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Es bestehen auch Zweifel daran, ob es sich bei der von der Eigentümerversammlung beschlossenen Kostenverteilung um die gerechtere Lösung handelt.

67

Bei einer Finanzierung aus Gemeinschaftsmitteln werden die Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer im Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt. Dies führt dazu, daß diejenigen Eigentümer, die allein von der Maßnahme profitieren, den geringsten Anteil an den Kosten tragen, jedenfalls wenn sie nicht zugleich auch Eigentümer einer Wohnung sind. Jemand, der nur Eigentümer eines Stellplatzes ist, wäre an den Kosten der Gesamtsanierung mit 210 DM (1.197/10.000stel : 114) beteiligt, während auf die Wohnung des Antragstellers, zu der kein Stellplatz gehört, 940 DM entfielen. Die Kosten für die Erneuerung eines Bleches sind von der Eigentümergemeinschaft mit 2.500 DM veranschlagt (200.000 DM : 80 Stellplätze).

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d) Damit war der Beschluß wegen Verstoßes gegen § 16 WEG und die Gemeinschaftsordnung auf die rechtzeitige Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

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III.

70

Gemäß § 47 WEG ist nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, von welchem Beteiligten die Gerichtskosten zu tragen sind.

71

Gleichzeitig ist darüber zu entscheiden, ob eine Erstattung außergerichtlicher Kosten angeordnet wird.

72

Im vorliegenden Fall entspricht es billigem Ermessen, anzuordnen, daß die Gerichtskosten aus den Mitteln der Gemeinschaft gezahlt werden, da dies zum einen angesichts der Größe der Gemeinschaft zu einer erheblichen Vereinfachung der Abrechnung führt, zum anderen es im vorliegenden Verfahren um ein Frage geht, die für die gesamte Gemeinschaft von Bedeutung ist.

73

Es besteht kein Anlaß, von der im WEG-Verfahren geltenden Regel, daß grundsätzlich jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat, abzuweichen.

74

Besondere Umstände, die es rechtfertigen, ausnahmsweise eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten anzuordnen, liegen nicht vor.

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Die Festsetzung des Geschäftswertes folgt aus § 48 WEG. Bei der Festsetzung des Geschäftswertes waren nicht die gesamten Instandsetzungskosten anzusetzen, da dies zu einem unangemessen hohen Geschäftswert geführt hätte, der den Zugang zum Gericht unangemessen beeinträchtigen kann.