Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-10-24, Aktenzeichen 22 S 172/08
ECLI:DE:LGD:2008:1024.22S172.08.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 10. April 2008 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf – 27 C 378/08 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 402,82 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27. Februar 2008 zu zahlen.

Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen und die Berufung zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

1

Gründe:

2

I.

3

Die Klägerin macht mit vorliegender Klage Provision für die Vermittlung eines Mietvertrages betreffend ein Mietobjekt in Düsseldorf in Höhe von 3.914,81 € nebst Zinsen geltend. Die Beklagte verlangt von der Klägerin im Wege der Widerklage Schadensersatz wegen der Anwaltskosten für die vorgerichtliche Zurückweisung deren Provisionsanspruches in Höhe von 546,69 €. Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen.

4

Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 3.914,81 € nebst Zinsen verurteilt und zur Begründung ausgeführt, dem Anspruch stehe § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG nicht entgegen, weil die Beklagte keinen hinreichenden Sachverhalt dafür dargelegt habe, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Die Widerklage hat das Amtsgericht mit der Begründung abgewiesen, einen Anspruchsgrundlage sei nicht ersichtlich.

5

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren in vollem Umfang weiterverfolgt.

6

Die Beklagte beantragt,

7

das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf aufzuheben, die Klage abzuweisen und die Klägerin auf die Widerklage hin zu verurteilen, an sie 546,69 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

8

Die Klägerin beantragt,

9

die Berufung zurückzuweisen.

10

In der Berufungsinstanz wiederholen und vertiefen die Parteien ihr erstinstanzliches Vorbringen. Entscheidungserhebliche Ergänzungen sind nicht erfolgt.

11

II.

12

Die Berufung ist zulässig. Sie ist form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden. Die Begründung genügt den formalen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO.

13

Die Beklagte rügt eine Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO durch das Amtsgericht, die – als zutreffend unterstellt – entscheidungserheblich wäre. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts habe sie erstinstanzlich hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Hierzu macht sie weitere Ausführungen. Es sei auch vorgetragen und entsprechend Beweis angeboten worden, dass aus Sicht des Vermieters die Klägerin in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten sei. Das Amtsgericht habe es rechtsfehlerhaft unterlassen, diesem Beweisangebot nachzugehen. Dies ist ein zulässiger Berufungsangriff im Sinne des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO mit ausreichendem Vortrag.

14

III.

15

Die Berufung hat Erfolg, denn die Klage ist unbegründet (dazu unter 1.) und die Widerklage begründet (dazu unter 2.).

16

1.

17

Der Klägerin steht der mit vorliegender Klage geltend gemachte Anspruch auf Maklerprovision gegenüber der Beklagten gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu. Der Anspruch der Klägerin auf Entgelt für die Vermittlung der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages über das streitgegenständliche Objekt ist gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen.

18

Hierbei kann der zwischen den Parteien bestehende Streit über die Frage, ob die Klägerin Mieterin des streitgegenständlichen Objekts war, weil sie – so die Beklagte - in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten war, offen bleiben. Entscheidend ist, dass die Klägerin - ihrem eigenen Vortrag zufolge - bezüglich des vermittelten Mietobjekts als Verwalterin im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu anzusehen ist, so dass sie den geltend gemachten Provisionsanspruch nicht schlüssig dargelegt hat.

19

Welche Tätigkeiten dazu führen, dass eine Verwaltertätigkeit vorliegt, ist den Gesetzesvorschriften nicht zu entnehmen. Deshalb ist zur Beantwortung der Frage, wer als Verwalter einer Wohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu qualifizieren ist, auf den Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung abzustellen.

20

Die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ist Teil eines Maßnahmengesetzes gewesen, welches die Stellung des Wohnraummieters gerade in Zeiten einer angespannten Wohnungsmarktlage verbessern sollte; das Gesetz sollte den Schutz des Mieters vor Auswüchsen und Härten des im Ungleichgewicht befindlichen Wohnungsmarktes verstärken (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 1). Wohnungssuchende sollten vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen geschützt werden, welche sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden ergeben; zudem sollte die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 12).

21

Durch die Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG, welche zunächst lediglich einen Ausschluss von Provisionsansprüchen des

Eigentümers

oder

Vermieters

einer Wohnung vorsah, sollte verhindert werden, dass Wohnungsvermittelnde Entgelte auch in solchen Fällen fordern, in welchen eine "echte Vermittlungstätigkeit" nicht vorliegt (so ausdrücklich BT-Drucksache IV/1549, Seite 12). Nach der Beratung des Entwurfs im Rechtsausschluss des Deutschen Bundestages wurde aus diesem Grund auch der

Verwalter

von Wohnungsräumen in den Regelungsbereich des § 2 Abs. 2 WoVermittG einbezogen (vgl. BT-Drucksache IV/2421, Seite 6).

22

Das Anliegen des Gesetzgebers, den Mieter vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, kam erneut bei der Novellierung des WoVermittG im Jahre 1993 zum Tragen, als es nunmehr auch dem Mieter verwehrt wurde, gegen Entgelt die von ihm bewohnte Wohnung zu vermitteln (vgl. hierzu LG Kiel WuM 2000, 312, Windisch NZM 2000, 197 und WuM 1996, 149).

23

Unter Berücksichtigung dieses Gesetzeszwecks wird zum einen die Ansicht vertreten, dass die Erbringung

branchenüblicher Serviceleistungen

eines Maklers noch nicht zur Annahme einer Verwaltertätigkeit ausreicht und damit nicht zu einem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG führt (vgl. LG Hamburg NJW-RR 2001, 489; LG Paderborn NJW-RR 2000, 1611). Weitergehend sollen auch darüber hinaus gehende Tätigkeiten noch nicht zu einem Provisionsausschluss führen, wenn sie noch kein solches Gewicht erlangen, dass der Makler als Verwalter der Wohnung anzusehen ist (vgl. LG Hamburg NJW 1997, 2827; AG Hamburg NZM 2003, 165; LG Bonn WuM 2000, 362; LG Düsseldorf NJW-RR 2006, 235). Dieser Ansicht zufolge ist für die Einordnung als Verwalter zumindest erforderlich, dass der Makler Verwaltungstätigkeiten jedenfalls in Teilbereichen vornimmt, die von Gefälligkeitsleistungen, die üblicherweise von Maklern vorgenommen werden, abzugrenzen sind (so LG Paderborn aaO.).

24

Andere Gerichte lassen es für einen Provisionsausschluss bereits genügen, dass der Makler geringfügige typischerweise der Wohnungsverwaltung zugehörige Aufgaben wahrnimmt, die auch nur einen geringen Zweifel an seiner Unabhängigkeit aufkommen lassen und mit seiner Neutralitätspflicht unvereinbar sind (vgl. LG Wuppertal NZM 2000, 352; LG Hagen WuM 1998, 294; AG Bielefeld WuM 1996, 427).

25

Vorliegend bedarf es keiner Entscheidung der Kammer, welche Ansicht vorzugswürdig ist. In dem hier zu entscheidenden Fall stellte sich die Tätigkeit der Klägerin nach ihrem eigenen Vorbringen nicht mehr als maklertypische Serviceleistung dar, sondern umfasste eine echte Repräsentation des Mieters gegenüber der Beklagten.

26

Zwischen den Parteien steht außer Streit, dass am 14. Mai 1997 zwischen der XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, ein Mietvertrag mit den Eheleuten XXX zustande gekommen war. Die Parteien sind auch darüber einig, dass die XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, das streitgegenständliche Mietobjekt angemietet hatte, um ausländischen Mitarbeitern bei ihren temporären Deutschlandeinsätzen Wohnraum anbieten zu können. Unstreitig ist, dass die XXX AG in der Folgezeit ihre Gesellschaftsanteile an der XXX Wohnungen GmbH veräußert hatte. Hierzu trägt die Klägerin vor, deshalb sei sie, anstelle der XXX Wohnungen GmbH für die Betreuung des Mietvertrages zuständig geworden. Sie habe das Mietverhältnis für die XXX AG betreut (vgl. Seite 2 ihres Schriftsatzes vom 29. Februar 2008). Dieser Vortrag wird durch den zur Akte gereichten Schriftverkehr mit den Eheleuten XXX bestätigt, aus denen sich zweifelsfrei ergibt, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, tätig geworden war. So ergibt sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 31. Oktober 2002 (Anlage B 5), dass sie mit dem Vermieter wegen der Annullierung der Vertragskündigung Kontakt aufgenommen und eine Vertragsänderung angeboten hatte. Dem Schreiben der Klägerin vom 30. März 2007 (Anlage B 2) ist zu entnehmen, dass sie die einvernehmliche Vertragsauflösung bestätigt und zusagt hatte, das Mietobjekt in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben.

27

Bei dieser Sachlage ist festzustellen, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, ordnend und gestaltend tätig geworden war. Indem sie Vertragsverhandlungen (Stichwort: Vertragsannullierung/Vertragsänderung) mit dem Vermieter geführt und bei Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe des Mietobjekts übernommen hatte, hatte sie typische Verwaltertätigkeiten erbracht. Hierbei handelt es sich nach dem eigenen Vortrag der Klägerin nicht nur um gelegentliche, untergeordnete Nebentätigkeiten und Gefälligkeiten, sondern der Geschäftszweck der Klägerin lag unter anderem auch in der Betreuung von Mietverhältnissen, an denen die XXX AG beteiligt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass sich die Wahrnehmung dieser Verwalteraufgaben über einen längeren Zeitraum hinweg als eigenständiges Betätigungsfeld der Klägerin darstellte. Diese Verwaltungsaufgaben sind von solchem Gewicht, dass deren Anlass auch nicht mehr in der Wohnungsvermittlungstätigkeit liegt, denn - wie sich aus den Schreiben vom 31. Oktober 2002 ergibt - wurden sie vollkommen unabhängig von einer Wohnungsvermittlung ausgeübt.

28

Die von der Klägerin übernommene Betreuung des Mietobjekts für die XXX AG ist somit

nicht

als typische Maklertätigkeit zu qualifizieren, sondern stellt sich als Wahrnehmung laufender Aufgaben aus einer Verwaltertätigkeit dar. Mithin entspricht die Klägerin nicht mehr dem gesetzlichen Leitbild des unabhängigen, neutralen Maklers. Zwar ist zuzugeben, dass allein die formale Stellung der Klägerin als Verwalterin eine Interessenkollision nicht indiziert; die Vorschrift des § 2 WoVermittG will aber bereits die bloße Möglichkeit eines Interessenkonflikts verhindern (vgl. LG Bonn, Urteil vom 23. September 2002, Az.: 6 S 201/02 mit Hinweis auf LG Bautzen WuM 1998, 363). Denn der Verwalter eines Mietobjekts erhält allein schon durch seine Stellung Kenntnisse über das Mietobjekt, welche in der Regel über diejenigen eines unabhängigen Maklers hinausgehen. Eine "echte Vermittlungstätigkeit" liegt dann nicht vor, wenn Spezialkenntnisse auf Kosten von Wohnungssuchenden zusätzlich vermarktet werden (so Windisch, NZM 2000, 179 mit weiteren Nachweisen). Vorliegend hatte die Klägerin ihre Wohnungsvermittlungstätigkeit, für die sie mit vorliegender Klage Provision verlangt, unstreitig zu einem Zeitpunkt erbracht, als der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und der XXX AG noch bestanden hatte.

29

Der Einordnung der Klägerin als Verwalterin im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG steht nicht entgegen, dass sie das Mietobjekt für die XXX AG betreut hatte und damit nicht auf Seite der Vermieter, sondern auf Seiten der Mieterin tätig geworden war. Diese Konstellation – ein Verwalter auf Seiten des Mieters - ist zwar untypisch. Sie ändert an dem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG aber nichts, denn zum einen kommt es nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift nicht darauf an, für wen verwaltet wird und zum anderen unterfallen sowohl Vermieter als auch Mieter der Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG. Weil die Klägerin als Verwalterin der XXX AG zugleich in einem besonderen Näheverhältnis zu der Mieterin steht, erscheint im Hinblick auf die Maklertätigkeit die abstrakte Möglichkeit eines Interessenkonfliktes nicht völlig fernliegend. Die Vermeidung eines solchen Interessenkonflikts hatte der Gesetzgeber – wie dargelegt – bei Einführung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zum Schutz des Wohnungssuchenden im Auge. Nach der von der Kammer vertretenen Ansicht ist daher kein Grund ersichtlich, weshalb ein auf Seiten des Mieters tätiger Verwalter aus dem Schutzbereich des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG herausfallen sollte.

30

2.

31

Die Widerklage ist begründet, denn die Beklagte ist gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB berechtigt, von der Klägerin Ersatz der Rechtsanwaltskosten zu verlangen, die ihr durch die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche entstanden sind.

32

Zwischen den Parteien war ein Maklervertrag gemäß § 652 BGB geschlossen worden. Mithin hatte ein Vertragsverhältnis bestanden, welches die Parteien gemäß § 241 Abs. 1 BGB wechselseitig dazu verpflichtet hatte, auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils Rücksicht zu nehmen. Auch der Maklervertrag erschöpft sich nicht in der Herbeiführung des vertraglich geschuldeten Leistungserfolges, sondern stellt sich als eine von Treu und Glauben beherrschte Sonderverbindung dar, die dadurch gekennzeichnet ist, dass neben leistungsbezogenen Pflichten auch Rücksichtspflichten bestehen (vgl. dazu Palandt-Heinrichs, BGB, § 241 Rdn. 6 mit weiteren Nachweisen).

33

Es besteht in Rechtsprechung und Literatur Einigkeit darüber, dass im Falle eines zwischen den Parteien bestehenden Vertragsverhältnisses die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB darstellen kann (so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12. Dezember 2006, Az.: VI ZR 224/05, Palandt-Heinrichs, BGB, 67. Auflage, § 280 Rdn. 27 mit Hinweis auf LG Braunschweig OLGR 2001, 196 (197); LG Zweibrücken NJW-RR 1998, 1105; LG Stendal MDR 2007, 389; Amtsgericht München NJW-RR 1994, 1261; AG Bonn MDR 1999, 347).

34

Weil - wie dargetan - ein Provisionsanspruch der Klägerin gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen ist, hatte sie mit Rechnung 5. September 2007 eine unbegründete Forderung in Höhe von 3.914,81 € gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Von einem Verschulden der Klägerin ist gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB auszugehen, denn sie hat nicht dargetan, aus welchem Grund die Pflichtverletzung von ihr nicht zu vertreten sein soll.

35

Die Ersatzpflicht der Klägerin scheidet auch nicht deshalb aus, weil der Anspruchsberühmung eine vertretbare rechtliche Beurteilung zugrunde gelegen hatte (dazu LG Kempten NJW-RR 2006, 1534). Die Kammer hat bereits dargelegt, dass sich die Voraussetzungen des Ausschlusstatbestandes gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG schon aus dem eigenen Vorbringen der Klägerin ergeben. Bei gewissenhafter Prüfung der Sach- und Rechtslage hätte die Klägerin erkennen können, dass ihr als Verwalterin kein Anspruch auf Maklerprovision zusteht. Aus Sicht der Beklagten stellt sich die Einschaltung eines Rechtsanwaltes zu ihrer Rechtsverteidigung als vernünftig und zweckmäßig dar.

36

Ersatzfähig sind diejenigen Kosten, die entstanden waren, nachdem die Beklagte von der Klägerin mit Schreiben vom 5. September 2007 zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 3.914,81 € gefordert worden war. Aus dem Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 20. September 2007 ergibt sich unzweideutig, dass sich dieses Schreiben als Reaktion auf das Schreiben der Klägerin vom 5. September 2007 darstellt. Weil die von der Beklagten geltend gemachten Kosten der Rechtsverteidigung durch das Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 20. September 2007 entstanden sind, bemessen sich die Rechtsanwaltsgebühren nach einem Gegenstandswert von 3.914,81 €. Die Beklagte ist nicht berechtigt, einen Gegenstandswert von 5.219,74 € in Ansatz zu bringen, denn von einer Forderung in dieser Höhe hatte die Klägerin zu diesem Zeitpunkt bereits endgültig Abstand genommen. Unter Berücksichtigung dieses - gekürzten - Gegenstandswertes ergibt sich folgender Gebührenanspruch

37

1,3 Geschäftsgebühr gemäß Nr. 2301 VV 318,50 €

38

Pauschale gemäß Nr. 7002 RVG 20,00 €

39

338,50 €

40

19 % Umsatzsteuer 64,32 €

41

Summe 402,82 €

42

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB. Die Widerklageforderung ist mit Zustellung des Schriftsatzes vom 20. Februar 2008 an die Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 27. Februar 2007 rechtshängig geworden.

43

IV.

44

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die Kosten des Rechtsstreits sind in vollem Umfang von der Klägerin zu tragen, denn die Zuvielforderung der Beklagten im Rahmen der Widerklage stellt sich als verhältnismäßig geringfügig dar und hat keinen Gebührensprung verursacht.

45

Die Revision war zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO vorliegen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, denn vorliegend war eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG berührt.

46

Streitwert für die Berufungsinstanz: 4.461,50 €

47

XXX

48

Gründe:

49

I.

50

Die Klägerin macht mit vorliegender Klage Provision für die Vermittlung eines Mietvertrages betreffend ein Mietobjekt in Düsseldorf in Höhe von 3.914,81 € nebst Zinsen geltend. Die Beklagte verlangt von der Klägerin im Wege der Widerklage Schadensersatz wegen der Anwaltskosten für die vorgerichtliche Zurückweisung deren Provisionsanspruches in Höhe von 546,69 €. Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen.

51

Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 3.914,81 € nebst Zinsen verurteilt und zur Begründung ausgeführt, dem Anspruch stehe § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG nicht entgegen, weil die Beklagte keinen hinreichenden Sachverhalt dafür dargelegt habe, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Die Widerklage hat das Amtsgericht mit der Begründung abgewiesen, einen Anspruchsgrundlage sei nicht ersichtlich.

52

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren in vollem Umfang weiterverfolgt.

53

Die Beklagte beantragt,

54

das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf aufzuheben, die Klage abzuweisen und die Klägerin auf die Widerklage hin zu verurteilen, an sie 546,69 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

55

Die Klägerin beantragt,

56

die Berufung zurückzuweisen.

57

In der Berufungsinstanz wiederholen und vertiefen die Parteien ihr erstinstanzliches Vorbringen. Entscheidungserhebliche Ergänzungen sind nicht erfolgt.

58

II.

59

Die Berufung ist zulässig. Sie ist form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden. Die Begründung genügt den formalen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO.

60

Die Beklagte rügt eine Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO durch das Amtsgericht, die – als zutreffend unterstellt – entscheidungserheblich wäre. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts habe sie erstinstanzlich hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Hierzu macht sie weitere Ausführungen. Es sei auch vorgetragen und entsprechend Beweis angeboten worden, dass aus Sicht des Vermieters die Klägerin in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten sei. Das Amtsgericht habe es rechtsfehlerhaft unterlassen, diesem Beweisangebot nachzugehen. Dies ist ein zulässiger Berufungsangriff im Sinne des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO mit ausreichendem Vortrag.

61

III.

62

Die Berufung hat Erfolg, denn die Klage ist unbegründet (dazu unter 1.) und die Widerklage begründet (dazu unter 2.).

63

1.

64

Der Klägerin steht der mit vorliegender Klage geltend gemachte Anspruch auf Maklerprovision gegenüber der Beklagten gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu. Der Anspruch der Klägerin auf Entgelt für die Vermittlung der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages über das streitgegenständliche Objekt ist gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen.

65

Hierbei kann der zwischen den Parteien bestehende Streit über die Frage, ob die Klägerin Mieterin des streitgegenständlichen Objekts war, weil sie – so die Beklagte - in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten war, offen bleiben. Entscheidend ist, dass die Klägerin - ihrem eigenen Vortrag zufolge - bezüglich des vermittelten Mietobjekts als Verwalterin im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu anzusehen ist, so dass sie den geltend gemachten Provisionsanspruch nicht schlüssig dargelegt hat.

66

Welche Tätigkeiten dazu führen, dass eine Verwaltertätigkeit vorliegt, ist den Gesetzesvorschriften nicht zu entnehmen. Deshalb ist zur Beantwortung der Frage, wer als Verwalter einer Wohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu qualifizieren ist, auf den Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung abzustellen.

67

Die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ist Teil eines Maßnahmengesetzes gewesen, welches die Stellung des Wohnraummieters gerade in Zeiten einer angespannten Wohnungsmarktlage verbessern sollte; das Gesetz sollte den Schutz des Mieters vor Auswüchsen und Härten des im Ungleichgewicht befindlichen Wohnungsmarktes verstärken (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 1). Wohnungssuchende sollten vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen geschützt werden, welche sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden ergeben; zudem sollte die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 12).

68

Durch die Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG, welche zunächst lediglich einen Ausschluss von Provisionsansprüchen des

Eigentümers

oder

Vermieters

einer Wohnung vorsah, sollte verhindert werden, dass Wohnungsvermittelnde Entgelte auch in solchen Fällen fordern, in welchen eine "echte Vermittlungstätigkeit" nicht vorliegt (so ausdrücklich BT-Drucksache IV/1549, Seite 12). Nach der Beratung des Entwurfs im Rechtsausschluss des Deutschen Bundestages wurde aus diesem Grund auch der

Verwalter

von Wohnungsräumen in den Regelungsbereich des § 2 Abs. 2 WoVermittG einbezogen (vgl. BT-Drucksache IV/2421, Seite 6).

69

Das Anliegen des Gesetzgebers, den Mieter vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, kam erneut bei der Novellierung des WoVermittG im Jahre 1993 zum Tragen, als es nunmehr auch dem Mieter verwehrt wurde, gegen Entgelt die von ihm bewohnte Wohnung zu vermitteln (vgl. hierzu LG Kiel WuM 2000, 312, Windisch NZM 2000, 197 und WuM 1996, 149).

70

Unter Berücksichtigung dieses Gesetzeszwecks wird zum einen die Ansicht vertreten, dass die Erbringung

branchenüblicher Serviceleistungen

eines Maklers noch nicht zur Annahme einer Verwaltertätigkeit ausreicht und damit nicht zu einem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG führt (vgl. LG Hamburg NJW-RR 2001, 489; LG Paderborn NJW-RR 2000, 1611). Weitergehend sollen auch darüber hinaus gehende Tätigkeiten noch nicht zu einem Provisionsausschluss führen, wenn sie noch kein solches Gewicht erlangen, dass der Makler als Verwalter der Wohnung anzusehen ist (vgl. LG Hamburg NJW 1997, 2827; AG Hamburg NZM 2003, 165; LG Bonn WuM 2000, 362; LG Düsseldorf NJW-RR 2006, 235). Dieser Ansicht zufolge ist für die Einordnung als Verwalter zumindest erforderlich, dass der Makler Verwaltungstätigkeiten jedenfalls in Teilbereichen vornimmt, die von Gefälligkeitsleistungen, die üblicherweise von Maklern vorgenommen werden, abzugrenzen sind (so LG Paderborn aaO.).

71

Andere Gerichte lassen es für einen Provisionsausschluss bereits genügen, dass der Makler geringfügige typischerweise der Wohnungsverwaltung zugehörige Aufgaben wahrnimmt, die auch nur einen geringen Zweifel an seiner Unabhängigkeit aufkommen lassen und mit seiner Neutralitätspflicht unvereinbar sind (vgl. LG Wuppertal NZM 2000, 352; LG Hagen WuM 1998, 294; AG Bielefeld WuM 1996, 427).

72

Vorliegend bedarf es keiner Entscheidung der Kammer, welche Ansicht vorzugswürdig ist. In dem hier zu entscheidenden Fall stellte sich die Tätigkeit der Klägerin nach ihrem eigenen Vorbringen nicht mehr als maklertypische Serviceleistung dar, sondern umfasste eine echte Repräsentation des Mieters gegenüber der Beklagten.

73

Zwischen den Parteien steht außer Streit, dass am 14. Mai 1997 zwischen der XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, ein Mietvertrag mit den Eheleuten XXX zustande gekommen war. Die Parteien sind auch darüber einig, dass die XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, das streitgegenständliche Mietobjekt angemietet hatte, um ausländischen Mitarbeitern bei ihren temporären Deutschlandeinsätzen Wohnraum anbieten zu können. Unstreitig ist, dass die XXX AG in der Folgezeit ihre Gesellschaftsanteile an der XXX Wohnungen GmbH veräußert hatte. Hierzu trägt die Klägerin vor, deshalb sei sie, anstelle der XXX Wohnungen GmbH für die Betreuung des Mietvertrages zuständig geworden. Sie habe das Mietverhältnis für die XXX AG betreut (vgl. Seite 2 ihres Schriftsatzes vom 29. Februar 2008). Dieser Vortrag wird durch den zur Akte gereichten Schriftverkehr mit den Eheleuten XXX bestätigt, aus denen sich zweifelsfrei ergibt, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, tätig geworden war. So ergibt sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 31. Oktober 2002 (Anlage B 5), dass sie mit dem Vermieter wegen der Annullierung der Vertragskündigung Kontakt aufgenommen und eine Vertragsänderung angeboten hatte. Dem Schreiben der Klägerin vom 30. März 2007 (Anlage B 2) ist zu entnehmen, dass sie die einvernehmliche Vertragsauflösung bestätigt und zusagt hatte, das Mietobjekt in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben.

74

Bei dieser Sachlage ist festzustellen, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, ordnend und gestaltend tätig geworden war. Indem sie Vertragsverhandlungen (Stichwort: Vertragsannullierung/Vertragsänderung) mit dem Vermieter geführt und bei Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe des Mietobjekts übernommen hatte, hatte sie typische Verwaltertätigkeiten erbracht. Hierbei handelt es sich nach dem eigenen Vortrag der Klägerin nicht nur um gelegentliche, untergeordnete Nebentätigkeiten und Gefälligkeiten, sondern der Geschäftszweck der Klägerin lag unter anderem auch in der Betreuung von Mietverhältnissen, an denen die XXX AG beteiligt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass sich die Wahrnehmung dieser Verwalteraufgaben über einen längeren Zeitraum hinweg als eigenständiges Betätigungsfeld der Klägerin darstellte. Diese Verwaltungsaufgaben sind von solchem Gewicht, dass deren Anlass auch nicht mehr in der Wohnungsvermittlungstätigkeit liegt, denn - wie sich aus den Schreiben vom 31. Oktober 2002 ergibt - wurden sie vollkommen unabhängig von einer Wohnungsvermittlung ausgeübt.

75

Die von der Klägerin übernommene Betreuung des Mietobjekts für die XXX AG ist somit

nicht

als typische Maklertätigkeit zu qualifizieren, sondern stellt sich als Wahrnehmung laufender Aufgaben aus einer Verwaltertätigkeit dar. Mithin entspricht die Klägerin nicht mehr dem gesetzlichen Leitbild des unabhängigen, neutralen Maklers. Zwar ist zuzugeben, dass allein die formale Stellung der Klägerin als Verwalterin eine Interessenkollision nicht indiziert; die Vorschrift des § 2 WoVermittG will aber bereits die bloße Möglichkeit eines Interessenkonflikts verhindern (vgl. LG Bonn, Urteil vom 23. September 2002, Az.: 6 S 201/02 mit Hinweis auf LG Bautzen WuM 1998, 363). Denn der Verwalter eines Mietobjekts erhält allein schon durch seine Stellung Kenntnisse über das Mietobjekt, welche in der Regel über diejenigen eines unabhängigen Maklers hinausgehen. Eine "echte Vermittlungstätigkeit" liegt dann nicht vor, wenn Spezialkenntnisse auf Kosten von Wohnungssuchenden zusätzlich vermarktet werden (so Windisch, NZM 2000, 179 mit weiteren Nachweisen). Vorliegend hatte die Klägerin ihre Wohnungsvermittlungstätigkeit, für die sie mit vorliegender Klage Provision verlangt, unstreitig zu einem Zeitpunkt erbracht, als der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und der XXX AG noch bestanden hatte.

76

Der Einordnung der Klägerin als Verwalterin im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG steht nicht entgegen, dass sie das Mietobjekt für die XXX AG betreut hatte und damit nicht auf Seite der Vermieter, sondern auf Seiten der Mieterin tätig geworden war. Diese Konstellation – ein Verwalter auf Seiten des Mieters - ist zwar untypisch. Sie ändert an dem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG aber nichts, denn zum einen kommt es nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift nicht darauf an, für wen verwaltet wird und zum anderen unterfallen sowohl Vermieter als auch Mieter der Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG. Weil die Klägerin als Verwalterin der XXX AG zugleich in einem besonderen Näheverhältnis zu der Mieterin steht, erscheint im Hinblick auf die Maklertätigkeit die abstrakte Möglichkeit eines Interessenkonfliktes nicht völlig fernliegend. Die Vermeidung eines solchen Interessenkonflikts hatte der Gesetzgeber – wie dargelegt – bei Einführung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zum Schutz des Wohnungssuchenden im Auge. Nach der von der Kammer vertretenen Ansicht ist daher kein Grund ersichtlich, weshalb ein auf Seiten des Mieters tätiger Verwalter aus dem Schutzbereich des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG herausfallen sollte.

77

2.

78

Die Widerklage ist begründet, denn die Beklagte ist gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB berechtigt, von der Klägerin Ersatz der Rechtsanwaltskosten zu verlangen, die ihr durch die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche entstanden sind.

79

Zwischen den Parteien war ein Maklervertrag gemäß § 652 BGB geschlossen worden. Mithin hatte ein Vertragsverhältnis bestanden, welches die Parteien gemäß § 241 Abs. 1 BGB wechselseitig dazu verpflichtet hatte, auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils Rücksicht zu nehmen. Auch der Maklervertrag erschöpft sich nicht in der Herbeiführung des vertraglich geschuldeten Leistungserfolges, sondern stellt sich als eine von Treu und Glauben beherrschte Sonderverbindung dar, die dadurch gekennzeichnet ist, dass neben leistungsbezogenen Pflichten auch Rücksichtspflichten bestehen (vgl. dazu Palandt-Heinrichs, BGB, § 241 Rdn. 6 mit weiteren Nachweisen).

80

Es besteht in Rechtsprechung und Literatur Einigkeit darüber, dass im Falle eines zwischen den Parteien bestehenden Vertragsverhältnisses die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB darstellen kann (so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12. Dezember 2006, Az.: VI ZR 224/05, Palandt-Heinrichs, BGB, 67. Auflage, § 280 Rdn. 27 mit Hinweis auf LG Braunschweig OLGR 2001, 196 (197); LG Zweibrücken NJW-RR 1998, 1105; LG Stendal MDR 2007, 389; Amtsgericht München NJW-RR 1994, 1261; AG Bonn MDR 1999, 347).

81

Weil - wie dargetan - ein Provisionsanspruch der Klägerin gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen ist, hatte sie mit Rechnung 5. September 2007 eine unbegründete Forderung in Höhe von 3.914,81 € gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Von einem Verschulden der Klägerin ist gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB auszugehen, denn sie hat nicht dargetan, aus welchem Grund die Pflichtverletzung von ihr nicht zu vertreten sein soll.

82

Die Ersatzpflicht der Klägerin scheidet auch nicht deshalb aus, weil der Anspruchsberühmung eine vertretbare rechtliche Beurteilung zugrunde gelegen hatte (dazu LG Kempten NJW-RR 2006, 1534). Die Kammer hat bereits dargelegt, dass sich die Voraussetzungen des Ausschlusstatbestandes gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG schon aus dem eigenen Vorbringen der Klägerin ergeben. Bei gewissenhafter Prüfung der Sach- und Rechtslage hätte die Klägerin erkennen können, dass ihr als Verwalterin kein Anspruch auf Maklerprovision zusteht. Aus Sicht der Beklagten stellt sich die Einschaltung eines Rechtsanwaltes zu ihrer Rechtsverteidigung als vernünftig und zweckmäßig dar.

83

Ersatzfähig sind diejenigen Kosten, die entstanden waren, nachdem die Beklagte von der Klägerin mit Schreiben vom 5. September 2007 zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 3.914,81 € gefordert worden war. Aus dem Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 20. September 2007 ergibt sich unzweideutig, dass sich dieses Schreiben als Reaktion auf das Schreiben der Klägerin vom 5. September 2007 darstellt. Weil die von der Beklagten geltend gemachten Kosten der Rechtsverteidigung durch das Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 20. September 2007 entstanden sind, bemessen sich die Rechtsanwaltsgebühren nach einem Gegenstandswert von 3.914,81 €. Die Beklagte ist nicht berechtigt, einen Gegenstandswert von 5.219,74 € in Ansatz zu bringen, denn von einer Forderung in dieser Höhe hatte die Klägerin zu diesem Zeitpunkt bereits endgültig Abstand genommen. Unter Berücksichtigung dieses - gekürzten - Gegenstandswertes ergibt sich folgender Gebührenanspruch

84

1,3 Geschäftsgebühr gemäß Nr. 2301 VV 318,50 €

85

Pauschale gemäß Nr. 7002 RVG 20,00 €

86

338,50 €

87

19 % Umsatzsteuer 64,32 €

88

Summe 402,82 €

89

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB. Die Widerklageforderung ist mit Zustellung des Schriftsatzes vom 20. Februar 2008 an die Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 27. Februar 2007 rechtshängig geworden.

90

IV.

91

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die Kosten des Rechtsstreits sind in vollem Umfang von der Klägerin zu tragen, denn die Zuvielforderung der Beklagten im Rahmen der Widerklage stellt sich als verhältnismäßig geringfügig dar und hat keinen Gebührensprung verursacht.

92

Die Revision war zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO vorliegen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, denn vorliegend war eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG berührt.

93

Streitwert für die Berufungsinstanz: 4.461,50 €

94

XXX

95

Gründe:

96

I.

97

Die Klägerin macht mit vorliegender Klage Provision für die Vermittlung eines Mietvertrages betreffend ein Mietobjekt in Düsseldorf in Höhe von 3.914,81 € nebst Zinsen geltend. Die Beklagte verlangt von der Klägerin im Wege der Widerklage Schadensersatz wegen der Anwaltskosten für die vorgerichtliche Zurückweisung deren Provisionsanspruches in Höhe von 546,69 €. Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen.

98

Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 3.914,81 € nebst Zinsen verurteilt und zur Begründung ausgeführt, dem Anspruch stehe § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG nicht entgegen, weil die Beklagte keinen hinreichenden Sachverhalt dafür dargelegt habe, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Die Widerklage hat das Amtsgericht mit der Begründung abgewiesen, einen Anspruchsgrundlage sei nicht ersichtlich.

99

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren in vollem Umfang weiterverfolgt.

100

Die Beklagte beantragt,

101

das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf aufzuheben, die Klage abzuweisen und die Klägerin auf die Widerklage hin zu verurteilen, an sie 546,69 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

102

Die Klägerin beantragt,

103

die Berufung zurückzuweisen.

104

In der Berufungsinstanz wiederholen und vertiefen die Parteien ihr erstinstanzliches Vorbringen. Entscheidungserhebliche Ergänzungen sind nicht erfolgt.

105

II.

106

Die Berufung ist zulässig. Sie ist form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden. Die Begründung genügt den formalen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO.

107

Die Beklagte rügt eine Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO durch das Amtsgericht, die – als zutreffend unterstellt – entscheidungserheblich wäre. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts habe sie erstinstanzlich hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Hierzu macht sie weitere Ausführungen. Es sei auch vorgetragen und entsprechend Beweis angeboten worden, dass aus Sicht des Vermieters die Klägerin in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten sei. Das Amtsgericht habe es rechtsfehlerhaft unterlassen, diesem Beweisangebot nachzugehen. Dies ist ein zulässiger Berufungsangriff im Sinne des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO mit ausreichendem Vortrag.

108

III.

109

Die Berufung hat Erfolg, denn die Klage ist unbegründet (dazu unter 1.) und die Widerklage begründet (dazu unter 2.).

110

1.

111

Der Klägerin steht der mit vorliegender Klage geltend gemachte Anspruch auf Maklerprovision gegenüber der Beklagten gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu. Der Anspruch der Klägerin auf Entgelt für die Vermittlung der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages über das streitgegenständliche Objekt ist gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen.

112

Hierbei kann der zwischen den Parteien bestehende Streit über die Frage, ob die Klägerin Mieterin des streitgegenständlichen Objekts war, weil sie – so die Beklagte - in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten war, offen bleiben. Entscheidend ist, dass die Klägerin - ihrem eigenen Vortrag zufolge - bezüglich des vermittelten Mietobjekts als Verwalterin im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu anzusehen ist, so dass sie den geltend gemachten Provisionsanspruch nicht schlüssig dargelegt hat.

113

Welche Tätigkeiten dazu führen, dass eine Verwaltertätigkeit vorliegt, ist den Gesetzesvorschriften nicht zu entnehmen. Deshalb ist zur Beantwortung der Frage, wer als Verwalter einer Wohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu qualifizieren ist, auf den Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung abzustellen.

114

Die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ist Teil eines Maßnahmengesetzes gewesen, welches die Stellung des Wohnraummieters gerade in Zeiten einer angespannten Wohnungsmarktlage verbessern sollte; das Gesetz sollte den Schutz des Mieters vor Auswüchsen und Härten des im Ungleichgewicht befindlichen Wohnungsmarktes verstärken (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 1). Wohnungssuchende sollten vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen geschützt werden, welche sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden ergeben; zudem sollte die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 12).

115

Durch die Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG, welche zunächst lediglich einen Ausschluss von Provisionsansprüchen des

Eigentümers

oder

Vermieters

einer Wohnung vorsah, sollte verhindert werden, dass Wohnungsvermittelnde Entgelte auch in solchen Fällen fordern, in welchen eine "echte Vermittlungstätigkeit" nicht vorliegt (so ausdrücklich BT-Drucksache IV/1549, Seite 12). Nach der Beratung des Entwurfs im Rechtsausschluss des Deutschen Bundestages wurde aus diesem Grund auch der

Verwalter

von Wohnungsräumen in den Regelungsbereich des § 2 Abs. 2 WoVermittG einbezogen (vgl. BT-Drucksache IV/2421, Seite 6).

116

Das Anliegen des Gesetzgebers, den Mieter vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, kam erneut bei der Novellierung des WoVermittG im Jahre 1993 zum Tragen, als es nunmehr auch dem Mieter verwehrt wurde, gegen Entgelt die von ihm bewohnte Wohnung zu vermitteln (vgl. hierzu LG Kiel WuM 2000, 312, Windisch NZM 2000, 197 und WuM 1996, 149).

117

Unter Berücksichtigung dieses Gesetzeszwecks wird zum einen die Ansicht vertreten, dass die Erbringung

branchenüblicher Serviceleistungen

eines Maklers noch nicht zur Annahme einer Verwaltertätigkeit ausreicht und damit nicht zu einem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG führt (vgl. LG Hamburg NJW-RR 2001, 489; LG Paderborn NJW-RR 2000, 1611). Weitergehend sollen auch darüber hinaus gehende Tätigkeiten noch nicht zu einem Provisionsausschluss führen, wenn sie noch kein solches Gewicht erlangen, dass der Makler als Verwalter der Wohnung anzusehen ist (vgl. LG Hamburg NJW 1997, 2827; AG Hamburg NZM 2003, 165; LG Bonn WuM 2000, 362; LG Düsseldorf NJW-RR 2006, 235). Dieser Ansicht zufolge ist für die Einordnung als Verwalter zumindest erforderlich, dass der Makler Verwaltungstätigkeiten jedenfalls in Teilbereichen vornimmt, die von Gefälligkeitsleistungen, die üblicherweise von Maklern vorgenommen werden, abzugrenzen sind (so LG Paderborn aaO.).

118

Andere Gerichte lassen es für einen Provisionsausschluss bereits genügen, dass der Makler geringfügige typischerweise der Wohnungsverwaltung zugehörige Aufgaben wahrnimmt, die auch nur einen geringen Zweifel an seiner Unabhängigkeit aufkommen lassen und mit seiner Neutralitätspflicht unvereinbar sind (vgl. LG Wuppertal NZM 2000, 352; LG Hagen WuM 1998, 294; AG Bielefeld WuM 1996, 427).

119

Vorliegend bedarf es keiner Entscheidung der Kammer, welche Ansicht vorzugswürdig ist. In dem hier zu entscheidenden Fall stellte sich die Tätigkeit der Klägerin nach ihrem eigenen Vorbringen nicht mehr als maklertypische Serviceleistung dar, sondern umfasste eine echte Repräsentation des Mieters gegenüber der Beklagten.

120

Zwischen den Parteien steht außer Streit, dass am 14. Mai 1997 zwischen der XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, ein Mietvertrag mit den Eheleuten XXX zustande gekommen war. Die Parteien sind auch darüber einig, dass die XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, das streitgegenständliche Mietobjekt angemietet hatte, um ausländischen Mitarbeitern bei ihren temporären Deutschlandeinsätzen Wohnraum anbieten zu können. Unstreitig ist, dass die XXX AG in der Folgezeit ihre Gesellschaftsanteile an der XXX Wohnungen GmbH veräußert hatte. Hierzu trägt die Klägerin vor, deshalb sei sie, anstelle der XXX Wohnungen GmbH für die Betreuung des Mietvertrages zuständig geworden. Sie habe das Mietverhältnis für die XXX AG betreut (vgl. Seite 2 ihres Schriftsatzes vom 29. Februar 2008). Dieser Vortrag wird durch den zur Akte gereichten Schriftverkehr mit den Eheleuten XXX bestätigt, aus denen sich zweifelsfrei ergibt, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, tätig geworden war. So ergibt sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 31. Oktober 2002 (Anlage B 5), dass sie mit dem Vermieter wegen der Annullierung der Vertragskündigung Kontakt aufgenommen und eine Vertragsänderung angeboten hatte. Dem Schreiben der Klägerin vom 30. März 2007 (Anlage B 2) ist zu entnehmen, dass sie die einvernehmliche Vertragsauflösung bestätigt und zusagt hatte, das Mietobjekt in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben.

121

Bei dieser Sachlage ist festzustellen, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, ordnend und gestaltend tätig geworden war. Indem sie Vertragsverhandlungen (Stichwort: Vertragsannullierung/Vertragsänderung) mit dem Vermieter geführt und bei Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe des Mietobjekts übernommen hatte, hatte sie typische Verwaltertätigkeiten erbracht. Hierbei handelt es sich nach dem eigenen Vortrag der Klägerin nicht nur um gelegentliche, untergeordnete Nebentätigkeiten und Gefälligkeiten, sondern der Geschäftszweck der Klägerin lag unter anderem auch in der Betreuung von Mietverhältnissen, an denen die XXX AG beteiligt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass sich die Wahrnehmung dieser Verwalteraufgaben über einen längeren Zeitraum hinweg als eigenständiges Betätigungsfeld der Klägerin darstellte. Diese Verwaltungsaufgaben sind von solchem Gewicht, dass deren Anlass auch nicht mehr in der Wohnungsvermittlungstätigkeit liegt, denn - wie sich aus den Schreiben vom 31. Oktober 2002 ergibt - wurden sie vollkommen unabhängig von einer Wohnungsvermittlung ausgeübt.

122

Die von der Klägerin übernommene Betreuung des Mietobjekts für die XXX AG ist somit

nicht

als typische Maklertätigkeit zu qualifizieren, sondern stellt sich als Wahrnehmung laufender Aufgaben aus einer Verwaltertätigkeit dar. Mithin entspricht die Klägerin nicht mehr dem gesetzlichen Leitbild des unabhängigen, neutralen Maklers. Zwar ist zuzugeben, dass allein die formale Stellung der Klägerin als Verwalterin eine Interessenkollision nicht indiziert; die Vorschrift des § 2 WoVermittG will aber bereits die bloße Möglichkeit eines Interessenkonflikts verhindern (vgl. LG Bonn, Urteil vom 23. September 2002, Az.: 6 S 201/02 mit Hinweis auf LG Bautzen WuM 1998, 363). Denn der Verwalter eines Mietobjekts erhält allein schon durch seine Stellung Kenntnisse über das Mietobjekt, welche in der Regel über diejenigen eines unabhängigen Maklers hinausgehen. Eine "echte Vermittlungstätigkeit" liegt dann nicht vor, wenn Spezialkenntnisse auf Kosten von Wohnungssuchenden zusätzlich vermarktet werden (so Windisch, NZM 2000, 179 mit weiteren Nachweisen). Vorliegend hatte die Klägerin ihre Wohnungsvermittlungstätigkeit, für die sie mit vorliegender Klage Provision verlangt, unstreitig zu einem Zeitpunkt erbracht, als der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und der XXX AG noch bestanden hatte.

123

Der Einordnung der Klägerin als Verwalterin im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG steht nicht entgegen, dass sie das Mietobjekt für die XXX AG betreut hatte und damit nicht auf Seite der Vermieter, sondern auf Seiten der Mieterin tätig geworden war. Diese Konstellation – ein Verwalter auf Seiten des Mieters - ist zwar untypisch. Sie ändert an dem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG aber nichts, denn zum einen kommt es nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift nicht darauf an, für wen verwaltet wird und zum anderen unterfallen sowohl Vermieter als auch Mieter der Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG. Weil die Klägerin als Verwalterin der XXX AG zugleich in einem besonderen Näheverhältnis zu der Mieterin steht, erscheint im Hinblick auf die Maklertätigkeit die abstrakte Möglichkeit eines Interessenkonfliktes nicht völlig fernliegend. Die Vermeidung eines solchen Interessenkonflikts hatte der Gesetzgeber – wie dargelegt – bei Einführung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zum Schutz des Wohnungssuchenden im Auge. Nach der von der Kammer vertretenen Ansicht ist daher kein Grund ersichtlich, weshalb ein auf Seiten des Mieters tätiger Verwalter aus dem Schutzbereich des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG herausfallen sollte.

124

2.

125

Die Widerklage ist begründet, denn die Beklagte ist gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB berechtigt, von der Klägerin Ersatz der Rechtsanwaltskosten zu verlangen, die ihr durch die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche entstanden sind.

126

Zwischen den Parteien war ein Maklervertrag gemäß § 652 BGB geschlossen worden. Mithin hatte ein Vertragsverhältnis bestanden, welches die Parteien gemäß § 241 Abs. 1 BGB wechselseitig dazu verpflichtet hatte, auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils Rücksicht zu nehmen. Auch der Maklervertrag erschöpft sich nicht in der Herbeiführung des vertraglich geschuldeten Leistungserfolges, sondern stellt sich als eine von Treu und Glauben beherrschte Sonderverbindung dar, die dadurch gekennzeichnet ist, dass neben leistungsbezogenen Pflichten auch Rücksichtspflichten bestehen (vgl. dazu Palandt-Heinrichs, BGB, § 241 Rdn. 6 mit weiteren Nachweisen).

127

Es besteht in Rechtsprechung und Literatur Einigkeit darüber, dass im Falle eines zwischen den Parteien bestehenden Vertragsverhältnisses die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB darstellen kann (so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12. Dezember 2006, Az.: VI ZR 224/05, Palandt-Heinrichs, BGB, 67. Auflage, § 280 Rdn. 27 mit Hinweis auf LG Braunschweig OLGR 2001, 196 (197); LG Zweibrücken NJW-RR 1998, 1105; LG Stendal MDR 2007, 389; Amtsgericht München NJW-RR 1994, 1261; AG Bonn MDR 1999, 347).

128

Weil - wie dargetan - ein Provisionsanspruch der Klägerin gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen ist, hatte sie mit Rechnung 5. September 2007 eine unbegründete Forderung in Höhe von 3.914,81 € gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Von einem Verschulden der Klägerin ist gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB auszugehen, denn sie hat nicht dargetan, aus welchem Grund die Pflichtverletzung von ihr nicht zu vertreten sein soll.

129

Die Ersatzpflicht der Klägerin scheidet auch nicht deshalb aus, weil der Anspruchsberühmung eine vertretbare rechtliche Beurteilung zugrunde gelegen hatte (dazu LG Kempten NJW-RR 2006, 1534). Die Kammer hat bereits dargelegt, dass sich die Voraussetzungen des Ausschlusstatbestandes gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG schon aus dem eigenen Vorbringen der Klägerin ergeben. Bei gewissenhafter Prüfung der Sach- und Rechtslage hätte die Klägerin erkennen können, dass ihr als Verwalterin kein Anspruch auf Maklerprovision zusteht. Aus Sicht der Beklagten stellt sich die Einschaltung eines Rechtsanwaltes zu ihrer Rechtsverteidigung als vernünftig und zweckmäßig dar.

130

Ersatzfähig sind diejenigen Kosten, die entstanden waren, nachdem die Beklagte von der Klägerin mit Schreiben vom 5. September 2007 zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 3.914,81 € gefordert worden war. Aus dem Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 20. September 2007 ergibt sich unzweideutig, dass sich dieses Schreiben als Reaktion auf das Schreiben der Klägerin vom 5. September 2007 darstellt. Weil die von der Beklagten geltend gemachten Kosten der Rechtsverteidigung durch das Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 20. September 2007 entstanden sind, bemessen sich die Rechtsanwaltsgebühren nach einem Gegenstandswert von 3.914,81 €. Die Beklagte ist nicht berechtigt, einen Gegenstandswert von 5.219,74 € in Ansatz zu bringen, denn von einer Forderung in dieser Höhe hatte die Klägerin zu diesem Zeitpunkt bereits endgültig Abstand genommen. Unter Berücksichtigung dieses - gekürzten - Gegenstandswertes ergibt sich folgender Gebührenanspruch

131

1,3 Geschäftsgebühr gemäß Nr. 2301 VV 318,50 €

132

Pauschale gemäß Nr. 7002 RVG 20,00 €

133

338,50 €

134

19 % Umsatzsteuer 64,32 €

135

Summe 402,82 €

136

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB. Die Widerklageforderung ist mit Zustellung des Schriftsatzes vom 20. Februar 2008 an die Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 27. Februar 2007 rechtshängig geworden.

137

IV.

138

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die Kosten des Rechtsstreits sind in vollem Umfang von der Klägerin zu tragen, denn die Zuvielforderung der Beklagten im Rahmen der Widerklage stellt sich als verhältnismäßig geringfügig dar und hat keinen Gebührensprung verursacht.

139

Die Revision war zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO vorliegen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, denn vorliegend war eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG berührt.

140

Streitwert für die Berufungsinstanz: 4.461,50 €

141

XXX

142

Gründe:

143

I.

144

Die Klägerin macht mit vorliegender Klage Provision für die Vermittlung eines Mietvertrages betreffend ein Mietobjekt in Düsseldorf in Höhe von 3.914,81 € nebst Zinsen geltend. Die Beklagte verlangt von der Klägerin im Wege der Widerklage Schadensersatz wegen der Anwaltskosten für die vorgerichtliche Zurückweisung deren Provisionsanspruches in Höhe von 546,69 €. Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen.

145

Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 3.914,81 € nebst Zinsen verurteilt und zur Begründung ausgeführt, dem Anspruch stehe § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG nicht entgegen, weil die Beklagte keinen hinreichenden Sachverhalt dafür dargelegt habe, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Die Widerklage hat das Amtsgericht mit der Begründung abgewiesen, einen Anspruchsgrundlage sei nicht ersichtlich.

146

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren in vollem Umfang weiterverfolgt.

147

Die Beklagte beantragt,

148

das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf aufzuheben, die Klage abzuweisen und die Klägerin auf die Widerklage hin zu verurteilen, an sie 546,69 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

149

Die Klägerin beantragt,

150

die Berufung zurückzuweisen.

151

In der Berufungsinstanz wiederholen und vertiefen die Parteien ihr erstinstanzliches Vorbringen. Entscheidungserhebliche Ergänzungen sind nicht erfolgt.

152

II.

153

Die Berufung ist zulässig. Sie ist form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden. Die Begründung genügt den formalen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO.

154

Die Beklagte rügt eine Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO durch das Amtsgericht, die – als zutreffend unterstellt – entscheidungserheblich wäre. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts habe sie erstinstanzlich hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Hierzu macht sie weitere Ausführungen. Es sei auch vorgetragen und entsprechend Beweis angeboten worden, dass aus Sicht des Vermieters die Klägerin in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten sei. Das Amtsgericht habe es rechtsfehlerhaft unterlassen, diesem Beweisangebot nachzugehen. Dies ist ein zulässiger Berufungsangriff im Sinne des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO mit ausreichendem Vortrag.

155

III.

156

Die Berufung hat Erfolg, denn die Klage ist unbegründet (dazu unter 1.) und die Widerklage begründet (dazu unter 2.).

157

1.

158

Der Klägerin steht der mit vorliegender Klage geltend gemachte Anspruch auf Maklerprovision gegenüber der Beklagten gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu. Der Anspruch der Klägerin auf Entgelt für die Vermittlung der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages über das streitgegenständliche Objekt ist gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen.

159

Hierbei kann der zwischen den Parteien bestehende Streit über die Frage, ob die Klägerin Mieterin des streitgegenständlichen Objekts war, weil sie – so die Beklagte - in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten war, offen bleiben. Entscheidend ist, dass die Klägerin - ihrem eigenen Vortrag zufolge - bezüglich des vermittelten Mietobjekts als Verwalterin im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu anzusehen ist, so dass sie den geltend gemachten Provisionsanspruch nicht schlüssig dargelegt hat.

160

Welche Tätigkeiten dazu führen, dass eine Verwaltertätigkeit vorliegt, ist den Gesetzesvorschriften nicht zu entnehmen. Deshalb ist zur Beantwortung der Frage, wer als Verwalter einer Wohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu qualifizieren ist, auf den Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung abzustellen.

161

Die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ist Teil eines Maßnahmengesetzes gewesen, welches die Stellung des Wohnraummieters gerade in Zeiten einer angespannten Wohnungsmarktlage verbessern sollte; das Gesetz sollte den Schutz des Mieters vor Auswüchsen und Härten des im Ungleichgewicht befindlichen Wohnungsmarktes verstärken (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 1). Wohnungssuchende sollten vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen geschützt werden, welche sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden ergeben; zudem sollte die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 12).

162

Durch die Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG, welche zunächst lediglich einen Ausschluss von Provisionsansprüchen des

Eigentümers

oder

Vermieters

einer Wohnung vorsah, sollte verhindert werden, dass Wohnungsvermittelnde Entgelte auch in solchen Fällen fordern, in welchen eine "echte Vermittlungstätigkeit" nicht vorliegt (so ausdrücklich BT-Drucksache IV/1549, Seite 12). Nach der Beratung des Entwurfs im Rechtsausschluss des Deutschen Bundestages wurde aus diesem Grund auch der

Verwalter

von Wohnungsräumen in den Regelungsbereich des § 2 Abs. 2 WoVermittG einbezogen (vgl. BT-Drucksache IV/2421, Seite 6).

163

Das Anliegen des Gesetzgebers, den Mieter vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, kam erneut bei der Novellierung des WoVermittG im Jahre 1993 zum Tragen, als es nunmehr auch dem Mieter verwehrt wurde, gegen Entgelt die von ihm bewohnte Wohnung zu vermitteln (vgl. hierzu LG Kiel WuM 2000, 312, Windisch NZM 2000, 197 und WuM 1996, 149).

164

Unter Berücksichtigung dieses Gesetzeszwecks wird zum einen die Ansicht vertreten, dass die Erbringung

branchenüblicher Serviceleistungen

eines Maklers noch nicht zur Annahme einer Verwaltertätigkeit ausreicht und damit nicht zu einem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG führt (vgl. LG Hamburg NJW-RR 2001, 489; LG Paderborn NJW-RR 2000, 1611). Weitergehend sollen auch darüber hinaus gehende Tätigkeiten noch nicht zu einem Provisionsausschluss führen, wenn sie noch kein solches Gewicht erlangen, dass der Makler als Verwalter der Wohnung anzusehen ist (vgl. LG Hamburg NJW 1997, 2827; AG Hamburg NZM 2003, 165; LG Bonn WuM 2000, 362; LG Düsseldorf NJW-RR 2006, 235). Dieser Ansicht zufolge ist für die Einordnung als Verwalter zumindest erforderlich, dass der Makler Verwaltungstätigkeiten jedenfalls in Teilbereichen vornimmt, die von Gefälligkeitsleistungen, die üblicherweise von Maklern vorgenommen werden, abzugrenzen sind (so LG Paderborn aaO.).

165

Andere Gerichte lassen es für einen Provisionsausschluss bereits genügen, dass der Makler geringfügige typischerweise der Wohnungsverwaltung zugehörige Aufgaben wahrnimmt, die auch nur einen geringen Zweifel an seiner Unabhängigkeit aufkommen lassen und mit seiner Neutralitätspflicht unvereinbar sind (vgl. LG Wuppertal NZM 2000, 352; LG Hagen WuM 1998, 294; AG Bielefeld WuM 1996, 427).

166

Vorliegend bedarf es keiner Entscheidung der Kammer, welche Ansicht vorzugswürdig ist. In dem hier zu entscheidenden Fall stellte sich die Tätigkeit der Klägerin nach ihrem eigenen Vorbringen nicht mehr als maklertypische Serviceleistung dar, sondern umfasste eine echte Repräsentation des Mieters gegenüber der Beklagten.

167

Zwischen den Parteien steht außer Streit, dass am 14. Mai 1997 zwischen der XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, ein Mietvertrag mit den Eheleuten XXX zustande gekommen war. Die Parteien sind auch darüber einig, dass die XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, das streitgegenständliche Mietobjekt angemietet hatte, um ausländischen Mitarbeitern bei ihren temporären Deutschlandeinsätzen Wohnraum anbieten zu können. Unstreitig ist, dass die XXX AG in der Folgezeit ihre Gesellschaftsanteile an der XXX Wohnungen GmbH veräußert hatte. Hierzu trägt die Klägerin vor, deshalb sei sie, anstelle der XXX Wohnungen GmbH für die Betreuung des Mietvertrages zuständig geworden. Sie habe das Mietverhältnis für die XXX AG betreut (vgl. Seite 2 ihres Schriftsatzes vom 29. Februar 2008). Dieser Vortrag wird durch den zur Akte gereichten Schriftverkehr mit den Eheleuten XXX bestätigt, aus denen sich zweifelsfrei ergibt, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, tätig geworden war. So ergibt sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 31. Oktober 2002 (Anlage B 5), dass sie mit dem Vermieter wegen der Annullierung der Vertragskündigung Kontakt aufgenommen und eine Vertragsänderung angeboten hatte. Dem Schreiben der Klägerin vom 30. März 2007 (Anlage B 2) ist zu entnehmen, dass sie die einvernehmliche Vertragsauflösung bestätigt und zusagt hatte, das Mietobjekt in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben.

168

Bei dieser Sachlage ist festzustellen, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, ordnend und gestaltend tätig geworden war. Indem sie Vertragsverhandlungen (Stichwort: Vertragsannullierung/Vertragsänderung) mit dem Vermieter geführt und bei Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe des Mietobjekts übernommen hatte, hatte sie typische Verwaltertätigkeiten erbracht. Hierbei handelt es sich nach dem eigenen Vortrag der Klägerin nicht nur um gelegentliche, untergeordnete Nebentätigkeiten und Gefälligkeiten, sondern der Geschäftszweck der Klägerin lag unter anderem auch in der Betreuung von Mietverhältnissen, an denen die XXX AG beteiligt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass sich die Wahrnehmung dieser Verwalteraufgaben über einen längeren Zeitraum hinweg als eigenständiges Betätigungsfeld der Klägerin darstellte. Diese Verwaltungsaufgaben sind von solchem Gewicht, dass deren Anlass auch nicht mehr in der Wohnungsvermittlungstätigkeit liegt, denn - wie sich aus den Schreiben vom 31. Oktober 2002 ergibt - wurden sie vollkommen unabhängig von einer Wohnungsvermittlung ausgeübt.

169

Die von der Klägerin übernommene Betreuung des Mietobjekts für die XXX AG ist somit

nicht

als typische Maklertätigkeit zu qualifizieren, sondern stellt sich als Wahrnehmung laufender Aufgaben aus einer Verwaltertätigkeit dar. Mithin entspricht die Klägerin nicht mehr dem gesetzlichen Leitbild des unabhängigen, neutralen Maklers. Zwar ist zuzugeben, dass allein die formale Stellung der Klägerin als Verwalterin eine Interessenkollision nicht indiziert; die Vorschrift des § 2 WoVermittG will aber bereits die bloße Möglichkeit eines Interessenkonflikts verhindern (vgl. LG Bonn, Urteil vom 23. September 2002, Az.: 6 S 201/02 mit Hinweis auf LG Bautzen WuM 1998, 363). Denn der Verwalter eines Mietobjekts erhält allein schon durch seine Stellung Kenntnisse über das Mietobjekt, welche in der Regel über diejenigen eines unabhängigen Maklers hinausgehen. Eine "echte Vermittlungstätigkeit" liegt dann nicht vor, wenn Spezialkenntnisse auf Kosten von Wohnungssuchenden zusätzlich vermarktet werden (so Windisch, NZM 2000, 179 mit weiteren Nachweisen). Vorliegend hatte die Klägerin ihre Wohnungsvermittlungstätigkeit, für die sie mit vorliegender Klage Provision verlangt, unstreitig zu einem Zeitpunkt erbracht, als der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und der XXX AG noch bestanden hatte.

170

Der Einordnung der Klägerin als Verwalterin im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG steht nicht entgegen, dass sie das Mietobjekt für die XXX AG betreut hatte und damit nicht auf Seite der Vermieter, sondern auf Seiten der Mieterin tätig geworden war. Diese Konstellation – ein Verwalter auf Seiten des Mieters - ist zwar untypisch. Sie ändert an dem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG aber nichts, denn zum einen kommt es nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift nicht darauf an, für wen verwaltet wird und zum anderen unterfallen sowohl Vermieter als auch Mieter der Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG. Weil die Klägerin als Verwalterin der XXX AG zugleich in einem besonderen Näheverhältnis zu der Mieterin steht, erscheint im Hinblick auf die Maklertätigkeit die abstrakte Möglichkeit eines Interessenkonfliktes nicht völlig fernliegend. Die Vermeidung eines solchen Interessenkonflikts hatte der Gesetzgeber – wie dargelegt – bei Einführung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zum Schutz des Wohnungssuchenden im Auge. Nach der von der Kammer vertretenen Ansicht ist daher kein Grund ersichtlich, weshalb ein auf Seiten des Mieters tätiger Verwalter aus dem Schutzbereich des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG herausfallen sollte.

171

2.

172

Die Widerklage ist begründet, denn die Beklagte ist gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB berechtigt, von der Klägerin Ersatz der Rechtsanwaltskosten zu verlangen, die ihr durch die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche entstanden sind.

173

Zwischen den Parteien war ein Maklervertrag gemäß § 652 BGB geschlossen worden. Mithin hatte ein Vertragsverhältnis bestanden, welches die Parteien gemäß § 241 Abs. 1 BGB wechselseitig dazu verpflichtet hatte, auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils Rücksicht zu nehmen. Auch der Maklervertrag erschöpft sich nicht in der Herbeiführung des vertraglich geschuldeten Leistungserfolges, sondern stellt sich als eine von Treu und Glauben beherrschte Sonderverbindung dar, die dadurch gekennzeichnet ist, dass neben leistungsbezogenen Pflichten auch Rücksichtspflichten bestehen (vgl. dazu Palandt-Heinrichs, BGB, § 241 Rdn. 6 mit weiteren Nachweisen).

174

Es besteht in Rechtsprechung und Literatur Einigkeit darüber, dass im Falle eines zwischen den Parteien bestehenden Vertragsverhältnisses die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB darstellen kann (so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12. Dezember 2006, Az.: VI ZR 224/05, Palandt-Heinrichs, BGB, 67. Auflage, § 280 Rdn. 27 mit Hinweis auf LG Braunschweig OLGR 2001, 196 (197); LG Zweibrücken NJW-RR 1998, 1105; LG Stendal MDR 2007, 389; Amtsgericht München NJW-RR 1994, 1261; AG Bonn MDR 1999, 347).

175

Weil - wie dargetan - ein Provisionsanspruch der Klägerin gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen ist, hatte sie mit Rechnung 5. September 2007 eine unbegründete Forderung in Höhe von 3.914,81 € gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Von einem Verschulden der Klägerin ist gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB auszugehen, denn sie hat nicht dargetan, aus welchem Grund die Pflichtverletzung von ihr nicht zu vertreten sein soll.

176

Die Ersatzpflicht der Klägerin scheidet auch nicht deshalb aus, weil der Anspruchsberühmung eine vertretbare rechtliche Beurteilung zugrunde gelegen hatte (dazu LG Kempten NJW-RR 2006, 1534). Die Kammer hat bereits dargelegt, dass sich die Voraussetzungen des Ausschlusstatbestandes gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG schon aus dem eigenen Vorbringen der Klägerin ergeben. Bei gewissenhafter Prüfung der Sach- und Rechtslage hätte die Klägerin erkennen können, dass ihr als Verwalterin kein Anspruch auf Maklerprovision zusteht. Aus Sicht der Beklagten stellt sich die Einschaltung eines Rechtsanwaltes zu ihrer Rechtsverteidigung als vernünftig und zweckmäßig dar.

177

Ersatzfähig sind diejenigen Kosten, die entstanden waren, nachdem die Beklagte von der Klägerin mit Schreiben vom 5. September 2007 zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 3.914,81 € gefordert worden war. Aus dem Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 20. September 2007 ergibt sich unzweideutig, dass sich dieses Schreiben als Reaktion auf das Schreiben der Klägerin vom 5. September 2007 darstellt. Weil die von der Beklagten geltend gemachten Kosten der Rechtsverteidigung durch das Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 20. September 2007 entstanden sind, bemessen sich die Rechtsanwaltsgebühren nach einem Gegenstandswert von 3.914,81 €. Die Beklagte ist nicht berechtigt, einen Gegenstandswert von 5.219,74 € in Ansatz zu bringen, denn von einer Forderung in dieser Höhe hatte die Klägerin zu diesem Zeitpunkt bereits endgültig Abstand genommen. Unter Berücksichtigung dieses - gekürzten - Gegenstandswertes ergibt sich folgender Gebührenanspruch

178

1,3 Geschäftsgebühr gemäß Nr. 2301 VV 318,50 €

179

Pauschale gemäß Nr. 7002 RVG 20,00 €

180

338,50 €

181

19 % Umsatzsteuer 64,32 €

182

Summe 402,82 €

183

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB. Die Widerklageforderung ist mit Zustellung des Schriftsatzes vom 20. Februar 2008 an die Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 27. Februar 2007 rechtshängig geworden.

184

IV.

185

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die Kosten des Rechtsstreits sind in vollem Umfang von der Klägerin zu tragen, denn die Zuvielforderung der Beklagten im Rahmen der Widerklage stellt sich als verhältnismäßig geringfügig dar und hat keinen Gebührensprung verursacht.

186

Die Revision war zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO vorliegen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, denn vorliegend war eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG berührt.

187

Streitwert für die Berufungsinstanz: 4.461,50 €

188

XXX

189

Gründe:

190

I.

191

Die Klägerin macht mit vorliegender Klage Provision für die Vermittlung eines Mietvertrages betreffend ein Mietobjekt in Düsseldorf in Höhe von 3.914,81 € nebst Zinsen geltend. Die Beklagte verlangt von der Klägerin im Wege der Widerklage Schadensersatz wegen der Anwaltskosten für die vorgerichtliche Zurückweisung deren Provisionsanspruches in Höhe von 546,69 €. Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen.

192

Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 3.914,81 € nebst Zinsen verurteilt und zur Begründung ausgeführt, dem Anspruch stehe § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG nicht entgegen, weil die Beklagte keinen hinreichenden Sachverhalt dafür dargelegt habe, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Die Widerklage hat das Amtsgericht mit der Begründung abgewiesen, einen Anspruchsgrundlage sei nicht ersichtlich.

193

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren in vollem Umfang weiterverfolgt.

194

Die Beklagte beantragt,

195

das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf aufzuheben, die Klage abzuweisen und die Klägerin auf die Widerklage hin zu verurteilen, an sie 546,69 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

196

Die Klägerin beantragt,

197

die Berufung zurückzuweisen.

198

In der Berufungsinstanz wiederholen und vertiefen die Parteien ihr erstinstanzliches Vorbringen. Entscheidungserhebliche Ergänzungen sind nicht erfolgt.

199

II.

200

Die Berufung ist zulässig. Sie ist form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden. Die Begründung genügt den formalen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO.

201

Die Beklagte rügt eine Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO durch das Amtsgericht, die – als zutreffend unterstellt – entscheidungserheblich wäre. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts habe sie erstinstanzlich hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Hierzu macht sie weitere Ausführungen. Es sei auch vorgetragen und entsprechend Beweis angeboten worden, dass aus Sicht des Vermieters die Klägerin in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten sei. Das Amtsgericht habe es rechtsfehlerhaft unterlassen, diesem Beweisangebot nachzugehen. Dies ist ein zulässiger Berufungsangriff im Sinne des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO mit ausreichendem Vortrag.

202

III.

203

Die Berufung hat Erfolg, denn die Klage ist unbegründet (dazu unter 1.) und die Widerklage begründet (dazu unter 2.).

204

1.

205

Der Klägerin steht der mit vorliegender Klage geltend gemachte Anspruch auf Maklerprovision gegenüber der Beklagten gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu. Der Anspruch der Klägerin auf Entgelt für die Vermittlung der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages über das streitgegenständliche Objekt ist gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen.

206

Hierbei kann der zwischen den Parteien bestehende Streit über die Frage, ob die Klägerin Mieterin des streitgegenständlichen Objekts war, weil sie – so die Beklagte - in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten war, offen bleiben. Entscheidend ist, dass die Klägerin - ihrem eigenen Vortrag zufolge - bezüglich des vermittelten Mietobjekts als Verwalterin im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu anzusehen ist, so dass sie den geltend gemachten Provisionsanspruch nicht schlüssig dargelegt hat.

207

Welche Tätigkeiten dazu führen, dass eine Verwaltertätigkeit vorliegt, ist den Gesetzesvorschriften nicht zu entnehmen. Deshalb ist zur Beantwortung der Frage, wer als Verwalter einer Wohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu qualifizieren ist, auf den Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung abzustellen.

208

Die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ist Teil eines Maßnahmengesetzes gewesen, welches die Stellung des Wohnraummieters gerade in Zeiten einer angespannten Wohnungsmarktlage verbessern sollte; das Gesetz sollte den Schutz des Mieters vor Auswüchsen und Härten des im Ungleichgewicht befindlichen Wohnungsmarktes verstärken (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 1). Wohnungssuchende sollten vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen geschützt werden, welche sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden ergeben; zudem sollte die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 12).

209

Durch die Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG, welche zunächst lediglich einen Ausschluss von Provisionsansprüchen des

Eigentümers

oder

Vermieters

einer Wohnung vorsah, sollte verhindert werden, dass Wohnungsvermittelnde Entgelte auch in solchen Fällen fordern, in welchen eine "echte Vermittlungstätigkeit" nicht vorliegt (so ausdrücklich BT-Drucksache IV/1549, Seite 12). Nach der Beratung des Entwurfs im Rechtsausschluss des Deutschen Bundestages wurde aus diesem Grund auch der

Verwalter

von Wohnungsräumen in den Regelungsbereich des § 2 Abs. 2 WoVermittG einbezogen (vgl. BT-Drucksache IV/2421, Seite 6).

210

Das Anliegen des Gesetzgebers, den Mieter vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, kam erneut bei der Novellierung des WoVermittG im Jahre 1993 zum Tragen, als es nunmehr auch dem Mieter verwehrt wurde, gegen Entgelt die von ihm bewohnte Wohnung zu vermitteln (vgl. hierzu LG Kiel WuM 2000, 312, Windisch NZM 2000, 197 und WuM 1996, 149).

211

Unter Berücksichtigung dieses Gesetzeszwecks wird zum einen die Ansicht vertreten, dass die Erbringung

branchenüblicher Serviceleistungen

eines Maklers noch nicht zur Annahme einer Verwaltertätigkeit ausreicht und damit nicht zu einem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG führt (vgl. LG Hamburg NJW-RR 2001, 489; LG Paderborn NJW-RR 2000, 1611). Weitergehend sollen auch darüber hinaus gehende Tätigkeiten noch nicht zu einem Provisionsausschluss führen, wenn sie noch kein solches Gewicht erlangen, dass der Makler als Verwalter der Wohnung anzusehen ist (vgl. LG Hamburg NJW 1997, 2827; AG Hamburg NZM 2003, 165; LG Bonn WuM 2000, 362; LG Düsseldorf NJW-RR 2006, 235). Dieser Ansicht zufolge ist für die Einordnung als Verwalter zumindest erforderlich, dass der Makler Verwaltungstätigkeiten jedenfalls in Teilbereichen vornimmt, die von Gefälligkeitsleistungen, die üblicherweise von Maklern vorgenommen werden, abzugrenzen sind (so LG Paderborn aaO.).

212

Andere Gerichte lassen es für einen Provisionsausschluss bereits genügen, dass der Makler geringfügige typischerweise der Wohnungsverwaltung zugehörige Aufgaben wahrnimmt, die auch nur einen geringen Zweifel an seiner Unabhängigkeit aufkommen lassen und mit seiner Neutralitätspflicht unvereinbar sind (vgl. LG Wuppertal NZM 2000, 352; LG Hagen WuM 1998, 294; AG Bielefeld WuM 1996, 427).

213

Vorliegend bedarf es keiner Entscheidung der Kammer, welche Ansicht vorzugswürdig ist. In dem hier zu entscheidenden Fall stellte sich die Tätigkeit der Klägerin nach ihrem eigenen Vorbringen nicht mehr als maklertypische Serviceleistung dar, sondern umfasste eine echte Repräsentation des Mieters gegenüber der Beklagten.

214

Zwischen den Parteien steht außer Streit, dass am 14. Mai 1997 zwischen der XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, ein Mietvertrag mit den Eheleuten XXX zustande gekommen war. Die Parteien sind auch darüber einig, dass die XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, das streitgegenständliche Mietobjekt angemietet hatte, um ausländischen Mitarbeitern bei ihren temporären Deutschlandeinsätzen Wohnraum anbieten zu können. Unstreitig ist, dass die XXX AG in der Folgezeit ihre Gesellschaftsanteile an der XXX Wohnungen GmbH veräußert hatte. Hierzu trägt die Klägerin vor, deshalb sei sie, anstelle der XXX Wohnungen GmbH für die Betreuung des Mietvertrages zuständig geworden. Sie habe das Mietverhältnis für die XXX AG betreut (vgl. Seite 2 ihres Schriftsatzes vom 29. Februar 2008). Dieser Vortrag wird durch den zur Akte gereichten Schriftverkehr mit den Eheleuten XXX bestätigt, aus denen sich zweifelsfrei ergibt, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, tätig geworden war. So ergibt sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 31. Oktober 2002 (Anlage B 5), dass sie mit dem Vermieter wegen der Annullierung der Vertragskündigung Kontakt aufgenommen und eine Vertragsänderung angeboten hatte. Dem Schreiben der Klägerin vom 30. März 2007 (Anlage B 2) ist zu entnehmen, dass sie die einvernehmliche Vertragsauflösung bestätigt und zusagt hatte, das Mietobjekt in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben.

215

Bei dieser Sachlage ist festzustellen, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, ordnend und gestaltend tätig geworden war. Indem sie Vertragsverhandlungen (Stichwort: Vertragsannullierung/Vertragsänderung) mit dem Vermieter geführt und bei Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe des Mietobjekts übernommen hatte, hatte sie typische Verwaltertätigkeiten erbracht. Hierbei handelt es sich nach dem eigenen Vortrag der Klägerin nicht nur um gelegentliche, untergeordnete Nebentätigkeiten und Gefälligkeiten, sondern der Geschäftszweck der Klägerin lag unter anderem auch in der Betreuung von Mietverhältnissen, an denen die XXX AG beteiligt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass sich die Wahrnehmung dieser Verwalteraufgaben über einen längeren Zeitraum hinweg als eigenständiges Betätigungsfeld der Klägerin darstellte. Diese Verwaltungsaufgaben sind von solchem Gewicht, dass deren Anlass auch nicht mehr in der Wohnungsvermittlungstätigkeit liegt, denn - wie sich aus den Schreiben vom 31. Oktober 2002 ergibt - wurden sie vollkommen unabhängig von einer Wohnungsvermittlung ausgeübt.

216

Die von der Klägerin übernommene Betreuung des Mietobjekts für die XXX AG ist somit

nicht

als typische Maklertätigkeit zu qualifizieren, sondern stellt sich als Wahrnehmung laufender Aufgaben aus einer Verwaltertätigkeit dar. Mithin entspricht die Klägerin nicht mehr dem gesetzlichen Leitbild des unabhängigen, neutralen Maklers. Zwar ist zuzugeben, dass allein die formale Stellung der Klägerin als Verwalterin eine Interessenkollision nicht indiziert; die Vorschrift des § 2 WoVermittG will aber bereits die bloße Möglichkeit eines Interessenkonflikts verhindern (vgl. LG Bonn, Urteil vom 23. September 2002, Az.: 6 S 201/02 mit Hinweis auf LG Bautzen WuM 1998, 363). Denn der Verwalter eines Mietobjekts erhält allein schon durch seine Stellung Kenntnisse über das Mietobjekt, welche in der Regel über diejenigen eines unabhängigen Maklers hinausgehen. Eine "echte Vermittlungstätigkeit" liegt dann nicht vor, wenn Spezialkenntnisse auf Kosten von Wohnungssuchenden zusätzlich vermarktet werden (so Windisch, NZM 2000, 179 mit weiteren Nachweisen). Vorliegend hatte die Klägerin ihre Wohnungsvermittlungstätigkeit, für die sie mit vorliegender Klage Provision verlangt, unstreitig zu einem Zeitpunkt erbracht, als der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und der XXX AG noch bestanden hatte.

217

Der Einordnung der Klägerin als Verwalterin im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG steht nicht entgegen, dass sie das Mietobjekt für die XXX AG betreut hatte und damit nicht auf Seite der Vermieter, sondern auf Seiten der Mieterin tätig geworden war. Diese Konstellation – ein Verwalter auf Seiten des Mieters - ist zwar untypisch. Sie ändert an dem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG aber nichts, denn zum einen kommt es nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift nicht darauf an, für wen verwaltet wird und zum anderen unterfallen sowohl Vermieter als auch Mieter der Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG. Weil die Klägerin als Verwalterin der XXX AG zugleich in einem besonderen Näheverhältnis zu der Mieterin steht, erscheint im Hinblick auf die Maklertätigkeit die abstrakte Möglichkeit eines Interessenkonfliktes nicht völlig fernliegend. Die Vermeidung eines solchen Interessenkonflikts hatte der Gesetzgeber – wie dargelegt – bei Einführung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zum Schutz des Wohnungssuchenden im Auge. Nach der von der Kammer vertretenen Ansicht ist daher kein Grund ersichtlich, weshalb ein auf Seiten des Mieters tätiger Verwalter aus dem Schutzbereich des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG herausfallen sollte.

218

2.

219

Die Widerklage ist begründet, denn die Beklagte ist gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB berechtigt, von der Klägerin Ersatz der Rechtsanwaltskosten zu verlangen, die ihr durch die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche entstanden sind.

220

Zwischen den Parteien war ein Maklervertrag gemäß § 652 BGB geschlossen worden. Mithin hatte ein Vertragsverhältnis bestanden, welches die Parteien gemäß § 241 Abs. 1 BGB wechselseitig dazu verpflichtet hatte, auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils Rücksicht zu nehmen. Auch der Maklervertrag erschöpft sich nicht in der Herbeiführung des vertraglich geschuldeten Leistungserfolges, sondern stellt sich als eine von Treu und Glauben beherrschte Sonderverbindung dar, die dadurch gekennzeichnet ist, dass neben leistungsbezogenen Pflichten auch Rücksichtspflichten bestehen (vgl. dazu Palandt-Heinrichs, BGB, § 241 Rdn. 6 mit weiteren Nachweisen).

221

Es besteht in Rechtsprechung und Literatur Einigkeit darüber, dass im Falle eines zwischen den Parteien bestehenden Vertragsverhältnisses die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB darstellen kann (so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12. Dezember 2006, Az.: VI ZR 224/05, Palandt-Heinrichs, BGB, 67. Auflage, § 280 Rdn. 27 mit Hinweis auf LG Braunschweig OLGR 2001, 196 (197); LG Zweibrücken NJW-RR 1998, 1105; LG Stendal MDR 2007, 389; Amtsgericht München NJW-RR 1994, 1261; AG Bonn MDR 1999, 347).

222

Weil - wie dargetan - ein Provisionsanspruch der Klägerin gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen ist, hatte sie mit Rechnung 5. September 2007 eine unbegründete Forderung in Höhe von 3.914,81 € gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Von einem Verschulden der Klägerin ist gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB auszugehen, denn sie hat nicht dargetan, aus welchem Grund die Pflichtverletzung von ihr nicht zu vertreten sein soll.

223

Die Ersatzpflicht der Klägerin scheidet auch nicht deshalb aus, weil der Anspruchsberühmung eine vertretbare rechtliche Beurteilung zugrunde gelegen hatte (dazu LG Kempten NJW-RR 2006, 1534). Die Kammer hat bereits dargelegt, dass sich die Voraussetzungen des Ausschlusstatbestandes gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG schon aus dem eigenen Vorbringen der Klägerin ergeben. Bei gewissenhafter Prüfung der Sach- und Rechtslage hätte die Klägerin erkennen können, dass ihr als Verwalterin kein Anspruch auf Maklerprovision zusteht. Aus Sicht der Beklagten stellt sich die Einschaltung eines Rechtsanwaltes zu ihrer Rechtsverteidigung als vernünftig und zweckmäßig dar.

224

Ersatzfähig sind diejenigen Kosten, die entstanden waren, nachdem die Beklagte von der Klägerin mit Schreiben vom 5. September 2007 zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 3.914,81 € gefordert worden war. Aus dem Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 20. September 2007 ergibt sich unzweideutig, dass sich dieses Schreiben als Reaktion auf das Schreiben der Klägerin vom 5. September 2007 darstellt. Weil die von der Beklagten geltend gemachten Kosten der Rechtsverteidigung durch das Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 20. September 2007 entstanden sind, bemessen sich die Rechtsanwaltsgebühren nach einem Gegenstandswert von 3.914,81 €. Die Beklagte ist nicht berechtigt, einen Gegenstandswert von 5.219,74 € in Ansatz zu bringen, denn von einer Forderung in dieser Höhe hatte die Klägerin zu diesem Zeitpunkt bereits endgültig Abstand genommen. Unter Berücksichtigung dieses - gekürzten - Gegenstandswertes ergibt sich folgender Gebührenanspruch

225

1,3 Geschäftsgebühr gemäß Nr. 2301 VV 318,50 €

226

Pauschale gemäß Nr. 7002 RVG 20,00 €

227

338,50 €

228

19 % Umsatzsteuer 64,32 €

229

Summe 402,82 €

230

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB. Die Widerklageforderung ist mit Zustellung des Schriftsatzes vom 20. Februar 2008 an die Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 27. Februar 2007 rechtshängig geworden.

231

IV.

232

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die Kosten des Rechtsstreits sind in vollem Umfang von der Klägerin zu tragen, denn die Zuvielforderung der Beklagten im Rahmen der Widerklage stellt sich als verhältnismäßig geringfügig dar und hat keinen Gebührensprung verursacht.

233

Die Revision war zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO vorliegen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, denn vorliegend war eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG berührt.

234

Streitwert für die Berufungsinstanz: 4.461,50 €

235

XXX

236

Gründe:

237

I.

238

Die Klägerin macht mit vorliegender Klage Provision für die Vermittlung eines Mietvertrages betreffend ein Mietobjekt in Düsseldorf in Höhe von 3.914,81 € nebst Zinsen geltend. Die Beklagte verlangt von der Klägerin im Wege der Widerklage Schadensersatz wegen der Anwaltskosten für die vorgerichtliche Zurückweisung deren Provisionsanspruches in Höhe von 546,69 €. Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen.

239

Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 3.914,81 € nebst Zinsen verurteilt und zur Begründung ausgeführt, dem Anspruch stehe § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG nicht entgegen, weil die Beklagte keinen hinreichenden Sachverhalt dafür dargelegt habe, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Die Widerklage hat das Amtsgericht mit der Begründung abgewiesen, einen Anspruchsgrundlage sei nicht ersichtlich.

240

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren in vollem Umfang weiterverfolgt.

241

Die Beklagte beantragt,

242

das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf aufzuheben, die Klage abzuweisen und die Klägerin auf die Widerklage hin zu verurteilen, an sie 546,69 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

243

Die Klägerin beantragt,

244

die Berufung zurückzuweisen.

245

In der Berufungsinstanz wiederholen und vertiefen die Parteien ihr erstinstanzliches Vorbringen. Entscheidungserhebliche Ergänzungen sind nicht erfolgt.

246

II.

247

Die Berufung ist zulässig. Sie ist form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden. Die Begründung genügt den formalen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO.

248

Die Beklagte rügt eine Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO durch das Amtsgericht, die – als zutreffend unterstellt – entscheidungserheblich wäre. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts habe sie erstinstanzlich hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Hierzu macht sie weitere Ausführungen. Es sei auch vorgetragen und entsprechend Beweis angeboten worden, dass aus Sicht des Vermieters die Klägerin in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten sei. Das Amtsgericht habe es rechtsfehlerhaft unterlassen, diesem Beweisangebot nachzugehen. Dies ist ein zulässiger Berufungsangriff im Sinne des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO mit ausreichendem Vortrag.

249

III.

250

Die Berufung hat Erfolg, denn die Klage ist unbegründet (dazu unter 1.) und die Widerklage begründet (dazu unter 2.).

251

1.

252

Der Klägerin steht der mit vorliegender Klage geltend gemachte Anspruch auf Maklerprovision gegenüber der Beklagten gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu. Der Anspruch der Klägerin auf Entgelt für die Vermittlung der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages über das streitgegenständliche Objekt ist gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen.

253

Hierbei kann der zwischen den Parteien bestehende Streit über die Frage, ob die Klägerin Mieterin des streitgegenständlichen Objekts war, weil sie – so die Beklagte - in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten war, offen bleiben. Entscheidend ist, dass die Klägerin - ihrem eigenen Vortrag zufolge - bezüglich des vermittelten Mietobjekts als Verwalterin im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu anzusehen ist, so dass sie den geltend gemachten Provisionsanspruch nicht schlüssig dargelegt hat.

254

Welche Tätigkeiten dazu führen, dass eine Verwaltertätigkeit vorliegt, ist den Gesetzesvorschriften nicht zu entnehmen. Deshalb ist zur Beantwortung der Frage, wer als Verwalter einer Wohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu qualifizieren ist, auf den Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung abzustellen.

255

Die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ist Teil eines Maßnahmengesetzes gewesen, welches die Stellung des Wohnraummieters gerade in Zeiten einer angespannten Wohnungsmarktlage verbessern sollte; das Gesetz sollte den Schutz des Mieters vor Auswüchsen und Härten des im Ungleichgewicht befindlichen Wohnungsmarktes verstärken (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 1). Wohnungssuchende sollten vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen geschützt werden, welche sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden ergeben; zudem sollte die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 12).

256

Durch die Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG, welche zunächst lediglich einen Ausschluss von Provisionsansprüchen des

Eigentümers

oder

Vermieters

einer Wohnung vorsah, sollte verhindert werden, dass Wohnungsvermittelnde Entgelte auch in solchen Fällen fordern, in welchen eine "echte Vermittlungstätigkeit" nicht vorliegt (so ausdrücklich BT-Drucksache IV/1549, Seite 12). Nach der Beratung des Entwurfs im Rechtsausschluss des Deutschen Bundestages wurde aus diesem Grund auch der

Verwalter

von Wohnungsräumen in den Regelungsbereich des § 2 Abs. 2 WoVermittG einbezogen (vgl. BT-Drucksache IV/2421, Seite 6).

257

Das Anliegen des Gesetzgebers, den Mieter vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, kam erneut bei der Novellierung des WoVermittG im Jahre 1993 zum Tragen, als es nunmehr auch dem Mieter verwehrt wurde, gegen Entgelt die von ihm bewohnte Wohnung zu vermitteln (vgl. hierzu LG Kiel WuM 2000, 312, Windisch NZM 2000, 197 und WuM 1996, 149).

258

Unter Berücksichtigung dieses Gesetzeszwecks wird zum einen die Ansicht vertreten, dass die Erbringung

branchenüblicher Serviceleistungen

eines Maklers noch nicht zur Annahme einer Verwaltertätigkeit ausreicht und damit nicht zu einem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG führt (vgl. LG Hamburg NJW-RR 2001, 489; LG Paderborn NJW-RR 2000, 1611). Weitergehend sollen auch darüber hinaus gehende Tätigkeiten noch nicht zu einem Provisionsausschluss führen, wenn sie noch kein solches Gewicht erlangen, dass der Makler als Verwalter der Wohnung anzusehen ist (vgl. LG Hamburg NJW 1997, 2827; AG Hamburg NZM 2003, 165; LG Bonn WuM 2000, 362; LG Düsseldorf NJW-RR 2006, 235). Dieser Ansicht zufolge ist für die Einordnung als Verwalter zumindest erforderlich, dass der Makler Verwaltungstätigkeiten jedenfalls in Teilbereichen vornimmt, die von Gefälligkeitsleistungen, die üblicherweise von Maklern vorgenommen werden, abzugrenzen sind (so LG Paderborn aaO.).

259

Andere Gerichte lassen es für einen Provisionsausschluss bereits genügen, dass der Makler geringfügige typischerweise der Wohnungsverwaltung zugehörige Aufgaben wahrnimmt, die auch nur einen geringen Zweifel an seiner Unabhängigkeit aufkommen lassen und mit seiner Neutralitätspflicht unvereinbar sind (vgl. LG Wuppertal NZM 2000, 352; LG Hagen WuM 1998, 294; AG Bielefeld WuM 1996, 427).

260

Vorliegend bedarf es keiner Entscheidung der Kammer, welche Ansicht vorzugswürdig ist. In dem hier zu entscheidenden Fall stellte sich die Tätigkeit der Klägerin nach ihrem eigenen Vorbringen nicht mehr als maklertypische Serviceleistung dar, sondern umfasste eine echte Repräsentation des Mieters gegenüber der Beklagten.

261

Zwischen den Parteien steht außer Streit, dass am 14. Mai 1997 zwischen der XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, ein Mietvertrag mit den Eheleuten XXX zustande gekommen war. Die Parteien sind auch darüber einig, dass die XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, das streitgegenständliche Mietobjekt angemietet hatte, um ausländischen Mitarbeitern bei ihren temporären Deutschlandeinsätzen Wohnraum anbieten zu können. Unstreitig ist, dass die XXX AG in der Folgezeit ihre Gesellschaftsanteile an der XXX Wohnungen GmbH veräußert hatte. Hierzu trägt die Klägerin vor, deshalb sei sie, anstelle der XXX Wohnungen GmbH für die Betreuung des Mietvertrages zuständig geworden. Sie habe das Mietverhältnis für die XXX AG betreut (vgl. Seite 2 ihres Schriftsatzes vom 29. Februar 2008). Dieser Vortrag wird durch den zur Akte gereichten Schriftverkehr mit den Eheleuten XXX bestätigt, aus denen sich zweifelsfrei ergibt, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, tätig geworden war. So ergibt sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 31. Oktober 2002 (Anlage B 5), dass sie mit dem Vermieter wegen der Annullierung der Vertragskündigung Kontakt aufgenommen und eine Vertragsänderung angeboten hatte. Dem Schreiben der Klägerin vom 30. März 2007 (Anlage B 2) ist zu entnehmen, dass sie die einvernehmliche Vertragsauflösung bestätigt und zusagt hatte, das Mietobjekt in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben.

262

Bei dieser Sachlage ist festzustellen, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, ordnend und gestaltend tätig geworden war. Indem sie Vertragsverhandlungen (Stichwort: Vertragsannullierung/Vertragsänderung) mit dem Vermieter geführt und bei Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe des Mietobjekts übernommen hatte, hatte sie typische Verwaltertätigkeiten erbracht. Hierbei handelt es sich nach dem eigenen Vortrag der Klägerin nicht nur um gelegentliche, untergeordnete Nebentätigkeiten und Gefälligkeiten, sondern der Geschäftszweck der Klägerin lag unter anderem auch in der Betreuung von Mietverhältnissen, an denen die XXX AG beteiligt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass sich die Wahrnehmung dieser Verwalteraufgaben über einen längeren Zeitraum hinweg als eigenständiges Betätigungsfeld der Klägerin darstellte. Diese Verwaltungsaufgaben sind von solchem Gewicht, dass deren Anlass auch nicht mehr in der Wohnungsvermittlungstätigkeit liegt, denn - wie sich aus den Schreiben vom 31. Oktober 2002 ergibt - wurden sie vollkommen unabhängig von einer Wohnungsvermittlung ausgeübt.

263

Die von der Klägerin übernommene Betreuung des Mietobjekts für die XXX AG ist somit

nicht

als typische Maklertätigkeit zu qualifizieren, sondern stellt sich als Wahrnehmung laufender Aufgaben aus einer Verwaltertätigkeit dar. Mithin entspricht die Klägerin nicht mehr dem gesetzlichen Leitbild des unabhängigen, neutralen Maklers. Zwar ist zuzugeben, dass allein die formale Stellung der Klägerin als Verwalterin eine Interessenkollision nicht indiziert; die Vorschrift des § 2 WoVermittG will aber bereits die bloße Möglichkeit eines Interessenkonflikts verhindern (vgl. LG Bonn, Urteil vom 23. September 2002, Az.: 6 S 201/02 mit Hinweis auf LG Bautzen WuM 1998, 363). Denn der Verwalter eines Mietobjekts erhält allein schon durch seine Stellung Kenntnisse über das Mietobjekt, welche in der Regel über diejenigen eines unabhängigen Maklers hinausgehen. Eine "echte Vermittlungstätigkeit" liegt dann nicht vor, wenn Spezialkenntnisse auf Kosten von Wohnungssuchenden zusätzlich vermarktet werden (so Windisch, NZM 2000, 179 mit weiteren Nachweisen). Vorliegend hatte die Klägerin ihre Wohnungsvermittlungstätigkeit, für die sie mit vorliegender Klage Provision verlangt, unstreitig zu einem Zeitpunkt erbracht, als der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und der XXX AG noch bestanden hatte.

264

Der Einordnung der Klägerin als Verwalterin im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG steht nicht entgegen, dass sie das Mietobjekt für die XXX AG betreut hatte und damit nicht auf Seite der Vermieter, sondern auf Seiten der Mieterin tätig geworden war. Diese Konstellation – ein Verwalter auf Seiten des Mieters - ist zwar untypisch. Sie ändert an dem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG aber nichts, denn zum einen kommt es nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift nicht darauf an, für wen verwaltet wird und zum anderen unterfallen sowohl Vermieter als auch Mieter der Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG. Weil die Klägerin als Verwalterin der XXX AG zugleich in einem besonderen Näheverhältnis zu der Mieterin steht, erscheint im Hinblick auf die Maklertätigkeit die abstrakte Möglichkeit eines Interessenkonfliktes nicht völlig fernliegend. Die Vermeidung eines solchen Interessenkonflikts hatte der Gesetzgeber – wie dargelegt – bei Einführung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zum Schutz des Wohnungssuchenden im Auge. Nach der von der Kammer vertretenen Ansicht ist daher kein Grund ersichtlich, weshalb ein auf Seiten des Mieters tätiger Verwalter aus dem Schutzbereich des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG herausfallen sollte.

265

2.

266

Die Widerklage ist begründet, denn die Beklagte ist gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB berechtigt, von der Klägerin Ersatz der Rechtsanwaltskosten zu verlangen, die ihr durch die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche entstanden sind.

267

Zwischen den Parteien war ein Maklervertrag gemäß § 652 BGB geschlossen worden. Mithin hatte ein Vertragsverhältnis bestanden, welches die Parteien gemäß § 241 Abs. 1 BGB wechselseitig dazu verpflichtet hatte, auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils Rücksicht zu nehmen. Auch der Maklervertrag erschöpft sich nicht in der Herbeiführung des vertraglich geschuldeten Leistungserfolges, sondern stellt sich als eine von Treu und Glauben beherrschte Sonderverbindung dar, die dadurch gekennzeichnet ist, dass neben leistungsbezogenen Pflichten auch Rücksichtspflichten bestehen (vgl. dazu Palandt-Heinrichs, BGB, § 241 Rdn. 6 mit weiteren Nachweisen).

268

Es besteht in Rechtsprechung und Literatur Einigkeit darüber, dass im Falle eines zwischen den Parteien bestehenden Vertragsverhältnisses die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB darstellen kann (so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12. Dezember 2006, Az.: VI ZR 224/05, Palandt-Heinrichs, BGB, 67. Auflage, § 280 Rdn. 27 mit Hinweis auf LG Braunschweig OLGR 2001, 196 (197); LG Zweibrücken NJW-RR 1998, 1105; LG Stendal MDR 2007, 389; Amtsgericht München NJW-RR 1994, 1261; AG Bonn MDR 1999, 347).

269

Weil - wie dargetan - ein Provisionsanspruch der Klägerin gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen ist, hatte sie mit Rechnung 5. September 2007 eine unbegründete Forderung in Höhe von 3.914,81 € gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Von einem Verschulden der Klägerin ist gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB auszugehen, denn sie hat nicht dargetan, aus welchem Grund die Pflichtverletzung von ihr nicht zu vertreten sein soll.

270

Die Ersatzpflicht der Klägerin scheidet auch nicht deshalb aus, weil der Anspruchsberühmung eine vertretbare rechtliche Beurteilung zugrunde gelegen hatte (dazu LG Kempten NJW-RR 2006, 1534). Die Kammer hat bereits dargelegt, dass sich die Voraussetzungen des Ausschlusstatbestandes gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG schon aus dem eigenen Vorbringen der Klägerin ergeben. Bei gewissenhafter Prüfung der Sach- und Rechtslage hätte die Klägerin erkennen können, dass ihr als Verwalterin kein Anspruch auf Maklerprovision zusteht. Aus Sicht der Beklagten stellt sich die Einschaltung eines Rechtsanwaltes zu ihrer Rechtsverteidigung als vernünftig und zweckmäßig dar.

271

Ersatzfähig sind diejenigen Kosten, die entstanden waren, nachdem die Beklagte von der Klägerin mit Schreiben vom 5. September 2007 zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 3.914,81 € gefordert worden war. Aus dem Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 20. September 2007 ergibt sich unzweideutig, dass sich dieses Schreiben als Reaktion auf das Schreiben der Klägerin vom 5. September 2007 darstellt. Weil die von der Beklagten geltend gemachten Kosten der Rechtsverteidigung durch das Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 20. September 2007 entstanden sind, bemessen sich die Rechtsanwaltsgebühren nach einem Gegenstandswert von 3.914,81 €. Die Beklagte ist nicht berechtigt, einen Gegenstandswert von 5.219,74 € in Ansatz zu bringen, denn von einer Forderung in dieser Höhe hatte die Klägerin zu diesem Zeitpunkt bereits endgültig Abstand genommen. Unter Berücksichtigung dieses - gekürzten - Gegenstandswertes ergibt sich folgender Gebührenanspruch

272

1,3 Geschäftsgebühr gemäß Nr. 2301 VV 318,50 €

273

Pauschale gemäß Nr. 7002 RVG 20,00 €

274

338,50 €

275

19 % Umsatzsteuer 64,32 €

276

Summe 402,82 €

277

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB. Die Widerklageforderung ist mit Zustellung des Schriftsatzes vom 20. Februar 2008 an die Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 27. Februar 2007 rechtshängig geworden.

278

IV.

279

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die Kosten des Rechtsstreits sind in vollem Umfang von der Klägerin zu tragen, denn die Zuvielforderung der Beklagten im Rahmen der Widerklage stellt sich als verhältnismäßig geringfügig dar und hat keinen Gebührensprung verursacht.

280

Die Revision war zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO vorliegen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, denn vorliegend war eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG berührt.

281

Streitwert für die Berufungsinstanz: 4.461,50 €

282

XXX

283

Gründe:

284

I.

285

Die Klägerin macht mit vorliegender Klage Provision für die Vermittlung eines Mietvertrages betreffend ein Mietobjekt in Düsseldorf in Höhe von 3.914,81 € nebst Zinsen geltend. Die Beklagte verlangt von der Klägerin im Wege der Widerklage Schadensersatz wegen der Anwaltskosten für die vorgerichtliche Zurückweisung deren Provisionsanspruches in Höhe von 546,69 €. Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen.

286

Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 3.914,81 € nebst Zinsen verurteilt und zur Begründung ausgeführt, dem Anspruch stehe § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG nicht entgegen, weil die Beklagte keinen hinreichenden Sachverhalt dafür dargelegt habe, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Die Widerklage hat das Amtsgericht mit der Begründung abgewiesen, einen Anspruchsgrundlage sei nicht ersichtlich.

287

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren in vollem Umfang weiterverfolgt.

288

Die Beklagte beantragt,

289

das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf aufzuheben, die Klage abzuweisen und die Klägerin auf die Widerklage hin zu verurteilen, an sie 546,69 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

290

Die Klägerin beantragt,

291

die Berufung zurückzuweisen.

292

In der Berufungsinstanz wiederholen und vertiefen die Parteien ihr erstinstanzliches Vorbringen. Entscheidungserhebliche Ergänzungen sind nicht erfolgt.

293

II.

294

Die Berufung ist zulässig. Sie ist form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden. Die Begründung genügt den formalen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO.

295

Die Beklagte rügt eine Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO durch das Amtsgericht, die – als zutreffend unterstellt – entscheidungserheblich wäre. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts habe sie erstinstanzlich hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Hierzu macht sie weitere Ausführungen. Es sei auch vorgetragen und entsprechend Beweis angeboten worden, dass aus Sicht des Vermieters die Klägerin in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten sei. Das Amtsgericht habe es rechtsfehlerhaft unterlassen, diesem Beweisangebot nachzugehen. Dies ist ein zulässiger Berufungsangriff im Sinne des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO mit ausreichendem Vortrag.

296

III.

297

Die Berufung hat Erfolg, denn die Klage ist unbegründet (dazu unter 1.) und die Widerklage begründet (dazu unter 2.).

298

1.

299

Der Klägerin steht der mit vorliegender Klage geltend gemachte Anspruch auf Maklerprovision gegenüber der Beklagten gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu. Der Anspruch der Klägerin auf Entgelt für die Vermittlung der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages über das streitgegenständliche Objekt ist gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen.

300

Hierbei kann der zwischen den Parteien bestehende Streit über die Frage, ob die Klägerin Mieterin des streitgegenständlichen Objekts war, weil sie – so die Beklagte - in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten war, offen bleiben. Entscheidend ist, dass die Klägerin - ihrem eigenen Vortrag zufolge - bezüglich des vermittelten Mietobjekts als Verwalterin im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu anzusehen ist, so dass sie den geltend gemachten Provisionsanspruch nicht schlüssig dargelegt hat.

301

Welche Tätigkeiten dazu führen, dass eine Verwaltertätigkeit vorliegt, ist den Gesetzesvorschriften nicht zu entnehmen. Deshalb ist zur Beantwortung der Frage, wer als Verwalter einer Wohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu qualifizieren ist, auf den Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung abzustellen.

302

Die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ist Teil eines Maßnahmengesetzes gewesen, welches die Stellung des Wohnraummieters gerade in Zeiten einer angespannten Wohnungsmarktlage verbessern sollte; das Gesetz sollte den Schutz des Mieters vor Auswüchsen und Härten des im Ungleichgewicht befindlichen Wohnungsmarktes verstärken (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 1). Wohnungssuchende sollten vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen geschützt werden, welche sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden ergeben; zudem sollte die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 12).

303

Durch die Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG, welche zunächst lediglich einen Ausschluss von Provisionsansprüchen des

Eigentümers

oder

Vermieters

einer Wohnung vorsah, sollte verhindert werden, dass Wohnungsvermittelnde Entgelte auch in solchen Fällen fordern, in welchen eine "echte Vermittlungstätigkeit" nicht vorliegt (so ausdrücklich BT-Drucksache IV/1549, Seite 12). Nach der Beratung des Entwurfs im Rechtsausschluss des Deutschen Bundestages wurde aus diesem Grund auch der

Verwalter

von Wohnungsräumen in den Regelungsbereich des § 2 Abs. 2 WoVermittG einbezogen (vgl. BT-Drucksache IV/2421, Seite 6).

304

Das Anliegen des Gesetzgebers, den Mieter vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, kam erneut bei der Novellierung des WoVermittG im Jahre 1993 zum Tragen, als es nunmehr auch dem Mieter verwehrt wurde, gegen Entgelt die von ihm bewohnte Wohnung zu vermitteln (vgl. hierzu LG Kiel WuM 2000, 312, Windisch NZM 2000, 197 und WuM 1996, 149).

305

Unter Berücksichtigung dieses Gesetzeszwecks wird zum einen die Ansicht vertreten, dass die Erbringung

branchenüblicher Serviceleistungen

eines Maklers noch nicht zur Annahme einer Verwaltertätigkeit ausreicht und damit nicht zu einem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG führt (vgl. LG Hamburg NJW-RR 2001, 489; LG Paderborn NJW-RR 2000, 1611). Weitergehend sollen auch darüber hinaus gehende Tätigkeiten noch nicht zu einem Provisionsausschluss führen, wenn sie noch kein solches Gewicht erlangen, dass der Makler als Verwalter der Wohnung anzusehen ist (vgl. LG Hamburg NJW 1997, 2827; AG Hamburg NZM 2003, 165; LG Bonn WuM 2000, 362; LG Düsseldorf NJW-RR 2006, 235). Dieser Ansicht zufolge ist für die Einordnung als Verwalter zumindest erforderlich, dass der Makler Verwaltungstätigkeiten jedenfalls in Teilbereichen vornimmt, die von Gefälligkeitsleistungen, die üblicherweise von Maklern vorgenommen werden, abzugrenzen sind (so LG Paderborn aaO.).

306

Andere Gerichte lassen es für einen Provisionsausschluss bereits genügen, dass der Makler geringfügige typischerweise der Wohnungsverwaltung zugehörige Aufgaben wahrnimmt, die auch nur einen geringen Zweifel an seiner Unabhängigkeit aufkommen lassen und mit seiner Neutralitätspflicht unvereinbar sind (vgl. LG Wuppertal NZM 2000, 352; LG Hagen WuM 1998, 294; AG Bielefeld WuM 1996, 427).

307

Vorliegend bedarf es keiner Entscheidung der Kammer, welche Ansicht vorzugswürdig ist. In dem hier zu entscheidenden Fall stellte sich die Tätigkeit der Klägerin nach ihrem eigenen Vorbringen nicht mehr als maklertypische Serviceleistung dar, sondern umfasste eine echte Repräsentation des Mieters gegenüber der Beklagten.

308

Zwischen den Parteien steht außer Streit, dass am 14. Mai 1997 zwischen der XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, ein Mietvertrag mit den Eheleuten XXX zustande gekommen war. Die Parteien sind auch darüber einig, dass die XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, das streitgegenständliche Mietobjekt angemietet hatte, um ausländischen Mitarbeitern bei ihren temporären Deutschlandeinsätzen Wohnraum anbieten zu können. Unstreitig ist, dass die XXX AG in der Folgezeit ihre Gesellschaftsanteile an der XXX Wohnungen GmbH veräußert hatte. Hierzu trägt die Klägerin vor, deshalb sei sie, anstelle der XXX Wohnungen GmbH für die Betreuung des Mietvertrages zuständig geworden. Sie habe das Mietverhältnis für die XXX AG betreut (vgl. Seite 2 ihres Schriftsatzes vom 29. Februar 2008). Dieser Vortrag wird durch den zur Akte gereichten Schriftverkehr mit den Eheleuten XXX bestätigt, aus denen sich zweifelsfrei ergibt, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, tätig geworden war. So ergibt sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 31. Oktober 2002 (Anlage B 5), dass sie mit dem Vermieter wegen der Annullierung der Vertragskündigung Kontakt aufgenommen und eine Vertragsänderung angeboten hatte. Dem Schreiben der Klägerin vom 30. März 2007 (Anlage B 2) ist zu entnehmen, dass sie die einvernehmliche Vertragsauflösung bestätigt und zusagt hatte, das Mietobjekt in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben.

309

Bei dieser Sachlage ist festzustellen, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, ordnend und gestaltend tätig geworden war. Indem sie Vertragsverhandlungen (Stichwort: Vertragsannullierung/Vertragsänderung) mit dem Vermieter geführt und bei Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe des Mietobjekts übernommen hatte, hatte sie typische Verwaltertätigkeiten erbracht. Hierbei handelt es sich nach dem eigenen Vortrag der Klägerin nicht nur um gelegentliche, untergeordnete Nebentätigkeiten und Gefälligkeiten, sondern der Geschäftszweck der Klägerin lag unter anderem auch in der Betreuung von Mietverhältnissen, an denen die XXX AG beteiligt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass sich die Wahrnehmung dieser Verwalteraufgaben über einen längeren Zeitraum hinweg als eigenständiges Betätigungsfeld der Klägerin darstellte. Diese Verwaltungsaufgaben sind von solchem Gewicht, dass deren Anlass auch nicht mehr in der Wohnungsvermittlungstätigkeit liegt, denn - wie sich aus den Schreiben vom 31. Oktober 2002 ergibt - wurden sie vollkommen unabhängig von einer Wohnungsvermittlung ausgeübt.

310

Die von der Klägerin übernommene Betreuung des Mietobjekts für die XXX AG ist somit

nicht

als typische Maklertätigkeit zu qualifizieren, sondern stellt sich als Wahrnehmung laufender Aufgaben aus einer Verwaltertätigkeit dar. Mithin entspricht die Klägerin nicht mehr dem gesetzlichen Leitbild des unabhängigen, neutralen Maklers. Zwar ist zuzugeben, dass allein die formale Stellung der Klägerin als Verwalterin eine Interessenkollision nicht indiziert; die Vorschrift des § 2 WoVermittG will aber bereits die bloße Möglichkeit eines Interessenkonflikts verhindern (vgl. LG Bonn, Urteil vom 23. September 2002, Az.: 6 S 201/02 mit Hinweis auf LG Bautzen WuM 1998, 363). Denn der Verwalter eines Mietobjekts erhält allein schon durch seine Stellung Kenntnisse über das Mietobjekt, welche in der Regel über diejenigen eines unabhängigen Maklers hinausgehen. Eine "echte Vermittlungstätigkeit" liegt dann nicht vor, wenn Spezialkenntnisse auf Kosten von Wohnungssuchenden zusätzlich vermarktet werden (so Windisch, NZM 2000, 179 mit weiteren Nachweisen). Vorliegend hatte die Klägerin ihre Wohnungsvermittlungstätigkeit, für die sie mit vorliegender Klage Provision verlangt, unstreitig zu einem Zeitpunkt erbracht, als der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und der XXX AG noch bestanden hatte.

311

Der Einordnung der Klägerin als Verwalterin im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG steht nicht entgegen, dass sie das Mietobjekt für die XXX AG betreut hatte und damit nicht auf Seite der Vermieter, sondern auf Seiten der Mieterin tätig geworden war. Diese Konstellation – ein Verwalter auf Seiten des Mieters - ist zwar untypisch. Sie ändert an dem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG aber nichts, denn zum einen kommt es nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift nicht darauf an, für wen verwaltet wird und zum anderen unterfallen sowohl Vermieter als auch Mieter der Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG. Weil die Klägerin als Verwalterin der XXX AG zugleich in einem besonderen Näheverhältnis zu der Mieterin steht, erscheint im Hinblick auf die Maklertätigkeit die abstrakte Möglichkeit eines Interessenkonfliktes nicht völlig fernliegend. Die Vermeidung eines solchen Interessenkonflikts hatte der Gesetzgeber – wie dargelegt – bei Einführung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zum Schutz des Wohnungssuchenden im Auge. Nach der von der Kammer vertretenen Ansicht ist daher kein Grund ersichtlich, weshalb ein auf Seiten des Mieters tätiger Verwalter aus dem Schutzbereich des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG herausfallen sollte.

312

2.

313

Die Widerklage ist begründet, denn die Beklagte ist gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB berechtigt, von der Klägerin Ersatz der Rechtsanwaltskosten zu verlangen, die ihr durch die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche entstanden sind.

314

Zwischen den Parteien war ein Maklervertrag gemäß § 652 BGB geschlossen worden. Mithin hatte ein Vertragsverhältnis bestanden, welches die Parteien gemäß § 241 Abs. 1 BGB wechselseitig dazu verpflichtet hatte, auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils Rücksicht zu nehmen. Auch der Maklervertrag erschöpft sich nicht in der Herbeiführung des vertraglich geschuldeten Leistungserfolges, sondern stellt sich als eine von Treu und Glauben beherrschte Sonderverbindung dar, die dadurch gekennzeichnet ist, dass neben leistungsbezogenen Pflichten auch Rücksichtspflichten bestehen (vgl. dazu Palandt-Heinrichs, BGB, § 241 Rdn. 6 mit weiteren Nachweisen).

315

Es besteht in Rechtsprechung und Literatur Einigkeit darüber, dass im Falle eines zwischen den Parteien bestehenden Vertragsverhältnisses die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB darstellen kann (so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12. Dezember 2006, Az.: VI ZR 224/05, Palandt-Heinrichs, BGB, 67. Auflage, § 280 Rdn. 27 mit Hinweis auf LG Braunschweig OLGR 2001, 196 (197); LG Zweibrücken NJW-RR 1998, 1105; LG Stendal MDR 2007, 389; Amtsgericht München NJW-RR 1994, 1261; AG Bonn MDR 1999, 347).

316

Weil - wie dargetan - ein Provisionsanspruch der Klägerin gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen ist, hatte sie mit Rechnung 5. September 2007 eine unbegründete Forderung in Höhe von 3.914,81 € gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Von einem Verschulden der Klägerin ist gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB auszugehen, denn sie hat nicht dargetan, aus welchem Grund die Pflichtverletzung von ihr nicht zu vertreten sein soll.

317

Die Ersatzpflicht der Klägerin scheidet auch nicht deshalb aus, weil der Anspruchsberühmung eine vertretbare rechtliche Beurteilung zugrunde gelegen hatte (dazu LG Kempten NJW-RR 2006, 1534). Die Kammer hat bereits dargelegt, dass sich die Voraussetzungen des Ausschlusstatbestandes gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG schon aus dem eigenen Vorbringen der Klägerin ergeben. Bei gewissenhafter Prüfung der Sach- und Rechtslage hätte die Klägerin erkennen können, dass ihr als Verwalterin kein Anspruch auf Maklerprovision zusteht. Aus Sicht der Beklagten stellt sich die Einschaltung eines Rechtsanwaltes zu ihrer Rechtsverteidigung als vernünftig und zweckmäßig dar.

318

Ersatzfähig sind diejenigen Kosten, die entstanden waren, nachdem die Beklagte von der Klägerin mit Schreiben vom 5. September 2007 zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 3.914,81 € gefordert worden war. Aus dem Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 20. September 2007 ergibt sich unzweideutig, dass sich dieses Schreiben als Reaktion auf das Schreiben der Klägerin vom 5. September 2007 darstellt. Weil die von der Beklagten geltend gemachten Kosten der Rechtsverteidigung durch das Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 20. September 2007 entstanden sind, bemessen sich die Rechtsanwaltsgebühren nach einem Gegenstandswert von 3.914,81 €. Die Beklagte ist nicht berechtigt, einen Gegenstandswert von 5.219,74 € in Ansatz zu bringen, denn von einer Forderung in dieser Höhe hatte die Klägerin zu diesem Zeitpunkt bereits endgültig Abstand genommen. Unter Berücksichtigung dieses - gekürzten - Gegenstandswertes ergibt sich folgender Gebührenanspruch

319

1,3 Geschäftsgebühr gemäß Nr. 2301 VV 318,50 €

320

Pauschale gemäß Nr. 7002 RVG 20,00 €

321

338,50 €

322

19 % Umsatzsteuer 64,32 €

323

Summe 402,82 €

324

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB. Die Widerklageforderung ist mit Zustellung des Schriftsatzes vom 20. Februar 2008 an die Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 27. Februar 2007 rechtshängig geworden.

325

IV.

326

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die Kosten des Rechtsstreits sind in vollem Umfang von der Klägerin zu tragen, denn die Zuvielforderung der Beklagten im Rahmen der Widerklage stellt sich als verhältnismäßig geringfügig dar und hat keinen Gebührensprung verursacht.

327

Die Revision war zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO vorliegen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, denn vorliegend war eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG berührt.

328

Streitwert für die Berufungsinstanz: 4.461,50 €

329

XXX

330

Gründe:

331

I.

332

Die Klägerin macht mit vorliegender Klage Provision für die Vermittlung eines Mietvertrages betreffend ein Mietobjekt in Düsseldorf in Höhe von 3.914,81 € nebst Zinsen geltend. Die Beklagte verlangt von der Klägerin im Wege der Widerklage Schadensersatz wegen der Anwaltskosten für die vorgerichtliche Zurückweisung deren Provisionsanspruches in Höhe von 546,69 €. Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen.

333

Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 3.914,81 € nebst Zinsen verurteilt und zur Begründung ausgeführt, dem Anspruch stehe § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG nicht entgegen, weil die Beklagte keinen hinreichenden Sachverhalt dafür dargelegt habe, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Die Widerklage hat das Amtsgericht mit der Begründung abgewiesen, einen Anspruchsgrundlage sei nicht ersichtlich.

334

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren in vollem Umfang weiterverfolgt.

335

Die Beklagte beantragt,

336

das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf aufzuheben, die Klage abzuweisen und die Klägerin auf die Widerklage hin zu verurteilen, an sie 546,69 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

337

Die Klägerin beantragt,

338

die Berufung zurückzuweisen.

339

In der Berufungsinstanz wiederholen und vertiefen die Parteien ihr erstinstanzliches Vorbringen. Entscheidungserhebliche Ergänzungen sind nicht erfolgt.

340

II.

341

Die Berufung ist zulässig. Sie ist form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden. Die Begründung genügt den formalen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO.

342

Die Beklagte rügt eine Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO durch das Amtsgericht, die – als zutreffend unterstellt – entscheidungserheblich wäre. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts habe sie erstinstanzlich hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Hierzu macht sie weitere Ausführungen. Es sei auch vorgetragen und entsprechend Beweis angeboten worden, dass aus Sicht des Vermieters die Klägerin in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten sei. Das Amtsgericht habe es rechtsfehlerhaft unterlassen, diesem Beweisangebot nachzugehen. Dies ist ein zulässiger Berufungsangriff im Sinne des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO mit ausreichendem Vortrag.

343

III.

344

Die Berufung hat Erfolg, denn die Klage ist unbegründet (dazu unter 1.) und die Widerklage begründet (dazu unter 2.).

345

1.

346

Der Klägerin steht der mit vorliegender Klage geltend gemachte Anspruch auf Maklerprovision gegenüber der Beklagten gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu. Der Anspruch der Klägerin auf Entgelt für die Vermittlung der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages über das streitgegenständliche Objekt ist gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen.

347

Hierbei kann der zwischen den Parteien bestehende Streit über die Frage, ob die Klägerin Mieterin des streitgegenständlichen Objekts war, weil sie – so die Beklagte - in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten war, offen bleiben. Entscheidend ist, dass die Klägerin - ihrem eigenen Vortrag zufolge - bezüglich des vermittelten Mietobjekts als Verwalterin im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu anzusehen ist, so dass sie den geltend gemachten Provisionsanspruch nicht schlüssig dargelegt hat.

348

Welche Tätigkeiten dazu führen, dass eine Verwaltertätigkeit vorliegt, ist den Gesetzesvorschriften nicht zu entnehmen. Deshalb ist zur Beantwortung der Frage, wer als Verwalter einer Wohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu qualifizieren ist, auf den Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung abzustellen.

349

Die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ist Teil eines Maßnahmengesetzes gewesen, welches die Stellung des Wohnraummieters gerade in Zeiten einer angespannten Wohnungsmarktlage verbessern sollte; das Gesetz sollte den Schutz des Mieters vor Auswüchsen und Härten des im Ungleichgewicht befindlichen Wohnungsmarktes verstärken (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 1). Wohnungssuchende sollten vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen geschützt werden, welche sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden ergeben; zudem sollte die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 12).

350

Durch die Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG, welche zunächst lediglich einen Ausschluss von Provisionsansprüchen des

Eigentümers

oder

Vermieters

einer Wohnung vorsah, sollte verhindert werden, dass Wohnungsvermittelnde Entgelte auch in solchen Fällen fordern, in welchen eine "echte Vermittlungstätigkeit" nicht vorliegt (so ausdrücklich BT-Drucksache IV/1549, Seite 12). Nach der Beratung des Entwurfs im Rechtsausschluss des Deutschen Bundestages wurde aus diesem Grund auch der

Verwalter

von Wohnungsräumen in den Regelungsbereich des § 2 Abs. 2 WoVermittG einbezogen (vgl. BT-Drucksache IV/2421, Seite 6).

351

Das Anliegen des Gesetzgebers, den Mieter vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, kam erneut bei der Novellierung des WoVermittG im Jahre 1993 zum Tragen, als es nunmehr auch dem Mieter verwehrt wurde, gegen Entgelt die von ihm bewohnte Wohnung zu vermitteln (vgl. hierzu LG Kiel WuM 2000, 312, Windisch NZM 2000, 197 und WuM 1996, 149).

352

Unter Berücksichtigung dieses Gesetzeszwecks wird zum einen die Ansicht vertreten, dass die Erbringung

branchenüblicher Serviceleistungen

eines Maklers noch nicht zur Annahme einer Verwaltertätigkeit ausreicht und damit nicht zu einem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG führt (vgl. LG Hamburg NJW-RR 2001, 489; LG Paderborn NJW-RR 2000, 1611). Weitergehend sollen auch darüber hinaus gehende Tätigkeiten noch nicht zu einem Provisionsausschluss führen, wenn sie noch kein solches Gewicht erlangen, dass der Makler als Verwalter der Wohnung anzusehen ist (vgl. LG Hamburg NJW 1997, 2827; AG Hamburg NZM 2003, 165; LG Bonn WuM 2000, 362; LG Düsseldorf NJW-RR 2006, 235). Dieser Ansicht zufolge ist für die Einordnung als Verwalter zumindest erforderlich, dass der Makler Verwaltungstätigkeiten jedenfalls in Teilbereichen vornimmt, die von Gefälligkeitsleistungen, die üblicherweise von Maklern vorgenommen werden, abzugrenzen sind (so LG Paderborn aaO.).

353

Andere Gerichte lassen es für einen Provisionsausschluss bereits genügen, dass der Makler geringfügige typischerweise der Wohnungsverwaltung zugehörige Aufgaben wahrnimmt, die auch nur einen geringen Zweifel an seiner Unabhängigkeit aufkommen lassen und mit seiner Neutralitätspflicht unvereinbar sind (vgl. LG Wuppertal NZM 2000, 352; LG Hagen WuM 1998, 294; AG Bielefeld WuM 1996, 427).

354

Vorliegend bedarf es keiner Entscheidung der Kammer, welche Ansicht vorzugswürdig ist. In dem hier zu entscheidenden Fall stellte sich die Tätigkeit der Klägerin nach ihrem eigenen Vorbringen nicht mehr als maklertypische Serviceleistung dar, sondern umfasste eine echte Repräsentation des Mieters gegenüber der Beklagten.

355

Zwischen den Parteien steht außer Streit, dass am 14. Mai 1997 zwischen der XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, ein Mietvertrag mit den Eheleuten XXX zustande gekommen war. Die Parteien sind auch darüber einig, dass die XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, das streitgegenständliche Mietobjekt angemietet hatte, um ausländischen Mitarbeitern bei ihren temporären Deutschlandeinsätzen Wohnraum anbieten zu können. Unstreitig ist, dass die XXX AG in der Folgezeit ihre Gesellschaftsanteile an der XXX Wohnungen GmbH veräußert hatte. Hierzu trägt die Klägerin vor, deshalb sei sie, anstelle der XXX Wohnungen GmbH für die Betreuung des Mietvertrages zuständig geworden. Sie habe das Mietverhältnis für die XXX AG betreut (vgl. Seite 2 ihres Schriftsatzes vom 29. Februar 2008). Dieser Vortrag wird durch den zur Akte gereichten Schriftverkehr mit den Eheleuten XXX bestätigt, aus denen sich zweifelsfrei ergibt, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, tätig geworden war. So ergibt sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 31. Oktober 2002 (Anlage B 5), dass sie mit dem Vermieter wegen der Annullierung der Vertragskündigung Kontakt aufgenommen und eine Vertragsänderung angeboten hatte. Dem Schreiben der Klägerin vom 30. März 2007 (Anlage B 2) ist zu entnehmen, dass sie die einvernehmliche Vertragsauflösung bestätigt und zusagt hatte, das Mietobjekt in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben.

356

Bei dieser Sachlage ist festzustellen, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, ordnend und gestaltend tätig geworden war. Indem sie Vertragsverhandlungen (Stichwort: Vertragsannullierung/Vertragsänderung) mit dem Vermieter geführt und bei Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe des Mietobjekts übernommen hatte, hatte sie typische Verwaltertätigkeiten erbracht. Hierbei handelt es sich nach dem eigenen Vortrag der Klägerin nicht nur um gelegentliche, untergeordnete Nebentätigkeiten und Gefälligkeiten, sondern der Geschäftszweck der Klägerin lag unter anderem auch in der Betreuung von Mietverhältnissen, an denen die XXX AG beteiligt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass sich die Wahrnehmung dieser Verwalteraufgaben über einen längeren Zeitraum hinweg als eigenständiges Betätigungsfeld der Klägerin darstellte. Diese Verwaltungsaufgaben sind von solchem Gewicht, dass deren Anlass auch nicht mehr in der Wohnungsvermittlungstätigkeit liegt, denn - wie sich aus den Schreiben vom 31. Oktober 2002 ergibt - wurden sie vollkommen unabhängig von einer Wohnungsvermittlung ausgeübt.

357

Die von der Klägerin übernommene Betreuung des Mietobjekts für die XXX AG ist somit

nicht

als typische Maklertätigkeit zu qualifizieren, sondern stellt sich als Wahrnehmung laufender Aufgaben aus einer Verwaltertätigkeit dar. Mithin entspricht die Klägerin nicht mehr dem gesetzlichen Leitbild des unabhängigen, neutralen Maklers. Zwar ist zuzugeben, dass allein die formale Stellung der Klägerin als Verwalterin eine Interessenkollision nicht indiziert; die Vorschrift des § 2 WoVermittG will aber bereits die bloße Möglichkeit eines Interessenkonflikts verhindern (vgl. LG Bonn, Urteil vom 23. September 2002, Az.: 6 S 201/02 mit Hinweis auf LG Bautzen WuM 1998, 363). Denn der Verwalter eines Mietobjekts erhält allein schon durch seine Stellung Kenntnisse über das Mietobjekt, welche in der Regel über diejenigen eines unabhängigen Maklers hinausgehen. Eine "echte Vermittlungstätigkeit" liegt dann nicht vor, wenn Spezialkenntnisse auf Kosten von Wohnungssuchenden zusätzlich vermarktet werden (so Windisch, NZM 2000, 179 mit weiteren Nachweisen). Vorliegend hatte die Klägerin ihre Wohnungsvermittlungstätigkeit, für die sie mit vorliegender Klage Provision verlangt, unstreitig zu einem Zeitpunkt erbracht, als der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und der XXX AG noch bestanden hatte.

358

Der Einordnung der Klägerin als Verwalterin im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG steht nicht entgegen, dass sie das Mietobjekt für die XXX AG betreut hatte und damit nicht auf Seite der Vermieter, sondern auf Seiten der Mieterin tätig geworden war. Diese Konstellation – ein Verwalter auf Seiten des Mieters - ist zwar untypisch. Sie ändert an dem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG aber nichts, denn zum einen kommt es nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift nicht darauf an, für wen verwaltet wird und zum anderen unterfallen sowohl Vermieter als auch Mieter der Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG. Weil die Klägerin als Verwalterin der XXX AG zugleich in einem besonderen Näheverhältnis zu der Mieterin steht, erscheint im Hinblick auf die Maklertätigkeit die abstrakte Möglichkeit eines Interessenkonfliktes nicht völlig fernliegend. Die Vermeidung eines solchen Interessenkonflikts hatte der Gesetzgeber – wie dargelegt – bei Einführung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zum Schutz des Wohnungssuchenden im Auge. Nach der von der Kammer vertretenen Ansicht ist daher kein Grund ersichtlich, weshalb ein auf Seiten des Mieters tätiger Verwalter aus dem Schutzbereich des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG herausfallen sollte.

359

2.

360

Die Widerklage ist begründet, denn die Beklagte ist gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB berechtigt, von der Klägerin Ersatz der Rechtsanwaltskosten zu verlangen, die ihr durch die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche entstanden sind.

361

Zwischen den Parteien war ein Maklervertrag gemäß § 652 BGB geschlossen worden. Mithin hatte ein Vertragsverhältnis bestanden, welches die Parteien gemäß § 241 Abs. 1 BGB wechselseitig dazu verpflichtet hatte, auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils Rücksicht zu nehmen. Auch der Maklervertrag erschöpft sich nicht in der Herbeiführung des vertraglich geschuldeten Leistungserfolges, sondern stellt sich als eine von Treu und Glauben beherrschte Sonderverbindung dar, die dadurch gekennzeichnet ist, dass neben leistungsbezogenen Pflichten auch Rücksichtspflichten bestehen (vgl. dazu Palandt-Heinrichs, BGB, § 241 Rdn. 6 mit weiteren Nachweisen).

362

Es besteht in Rechtsprechung und Literatur Einigkeit darüber, dass im Falle eines zwischen den Parteien bestehenden Vertragsverhältnisses die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB darstellen kann (so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12. Dezember 2006, Az.: VI ZR 224/05, Palandt-Heinrichs, BGB, 67. Auflage, § 280 Rdn. 27 mit Hinweis auf LG Braunschweig OLGR 2001, 196 (197); LG Zweibrücken NJW-RR 1998, 1105; LG Stendal MDR 2007, 389; Amtsgericht München NJW-RR 1994, 1261; AG Bonn MDR 1999, 347).

363

Weil - wie dargetan - ein Provisionsanspruch der Klägerin gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen ist, hatte sie mit Rechnung 5. September 2007 eine unbegründete Forderung in Höhe von 3.914,81 € gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Von einem Verschulden der Klägerin ist gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB auszugehen, denn sie hat nicht dargetan, aus welchem Grund die Pflichtverletzung von ihr nicht zu vertreten sein soll.

364

Die Ersatzpflicht der Klägerin scheidet auch nicht deshalb aus, weil der Anspruchsberühmung eine vertretbare rechtliche Beurteilung zugrunde gelegen hatte (dazu LG Kempten NJW-RR 2006, 1534). Die Kammer hat bereits dargelegt, dass sich die Voraussetzungen des Ausschlusstatbestandes gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG schon aus dem eigenen Vorbringen der Klägerin ergeben. Bei gewissenhafter Prüfung der Sach- und Rechtslage hätte die Klägerin erkennen können, dass ihr als Verwalterin kein Anspruch auf Maklerprovision zusteht. Aus Sicht der Beklagten stellt sich die Einschaltung eines Rechtsanwaltes zu ihrer Rechtsverteidigung als vernünftig und zweckmäßig dar.

365

Ersatzfähig sind diejenigen Kosten, die entstanden waren, nachdem die Beklagte von der Klägerin mit Schreiben vom 5. September 2007 zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 3.914,81 € gefordert worden war. Aus dem Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 20. September 2007 ergibt sich unzweideutig, dass sich dieses Schreiben als Reaktion auf das Schreiben der Klägerin vom 5. September 2007 darstellt. Weil die von der Beklagten geltend gemachten Kosten der Rechtsverteidigung durch das Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 20. September 2007 entstanden sind, bemessen sich die Rechtsanwaltsgebühren nach einem Gegenstandswert von 3.914,81 €. Die Beklagte ist nicht berechtigt, einen Gegenstandswert von 5.219,74 € in Ansatz zu bringen, denn von einer Forderung in dieser Höhe hatte die Klägerin zu diesem Zeitpunkt bereits endgültig Abstand genommen. Unter Berücksichtigung dieses - gekürzten - Gegenstandswertes ergibt sich folgender Gebührenanspruch

366

1,3 Geschäftsgebühr gemäß Nr. 2301 VV 318,50 €

367

Pauschale gemäß Nr. 7002 RVG 20,00 €

368

338,50 €

369

19 % Umsatzsteuer 64,32 €

370

Summe 402,82 €

371

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB. Die Widerklageforderung ist mit Zustellung des Schriftsatzes vom 20. Februar 2008 an die Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 27. Februar 2007 rechtshängig geworden.

372

IV.

373

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die Kosten des Rechtsstreits sind in vollem Umfang von der Klägerin zu tragen, denn die Zuvielforderung der Beklagten im Rahmen der Widerklage stellt sich als verhältnismäßig geringfügig dar und hat keinen Gebührensprung verursacht.

374

Die Revision war zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO vorliegen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, denn vorliegend war eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG berührt.

375

Streitwert für die Berufungsinstanz: 4.461,50 €

376

XXX

377

Gründe:

378

I.

379

Die Klägerin macht mit vorliegender Klage Provision für die Vermittlung eines Mietvertrages betreffend ein Mietobjekt in Düsseldorf in Höhe von 3.914,81 € nebst Zinsen geltend. Die Beklagte verlangt von der Klägerin im Wege der Widerklage Schadensersatz wegen der Anwaltskosten für die vorgerichtliche Zurückweisung deren Provisionsanspruches in Höhe von 546,69 €. Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen.

380

Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 3.914,81 € nebst Zinsen verurteilt und zur Begründung ausgeführt, dem Anspruch stehe § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG nicht entgegen, weil die Beklagte keinen hinreichenden Sachverhalt dafür dargelegt habe, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Die Widerklage hat das Amtsgericht mit der Begründung abgewiesen, einen Anspruchsgrundlage sei nicht ersichtlich.

381

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren in vollem Umfang weiterverfolgt.

382

Die Beklagte beantragt,

383

das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf aufzuheben, die Klage abzuweisen und die Klägerin auf die Widerklage hin zu verurteilen, an sie 546,69 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

384

Die Klägerin beantragt,

385

die Berufung zurückzuweisen.

386

In der Berufungsinstanz wiederholen und vertiefen die Parteien ihr erstinstanzliches Vorbringen. Entscheidungserhebliche Ergänzungen sind nicht erfolgt.

387

II.

388

Die Berufung ist zulässig. Sie ist form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden. Die Begründung genügt den formalen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO.

389

Die Beklagte rügt eine Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO durch das Amtsgericht, die – als zutreffend unterstellt – entscheidungserheblich wäre. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts habe sie erstinstanzlich hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Hierzu macht sie weitere Ausführungen. Es sei auch vorgetragen und entsprechend Beweis angeboten worden, dass aus Sicht des Vermieters die Klägerin in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten sei. Das Amtsgericht habe es rechtsfehlerhaft unterlassen, diesem Beweisangebot nachzugehen. Dies ist ein zulässiger Berufungsangriff im Sinne des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO mit ausreichendem Vortrag.

390

III.

391

Die Berufung hat Erfolg, denn die Klage ist unbegründet (dazu unter 1.) und die Widerklage begründet (dazu unter 2.).

392

1.

393

Der Klägerin steht der mit vorliegender Klage geltend gemachte Anspruch auf Maklerprovision gegenüber der Beklagten gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu. Der Anspruch der Klägerin auf Entgelt für die Vermittlung der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages über das streitgegenständliche Objekt ist gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen.

394

Hierbei kann der zwischen den Parteien bestehende Streit über die Frage, ob die Klägerin Mieterin des streitgegenständlichen Objekts war, weil sie – so die Beklagte - in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten war, offen bleiben. Entscheidend ist, dass die Klägerin - ihrem eigenen Vortrag zufolge - bezüglich des vermittelten Mietobjekts als Verwalterin im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu anzusehen ist, so dass sie den geltend gemachten Provisionsanspruch nicht schlüssig dargelegt hat.

395

Welche Tätigkeiten dazu führen, dass eine Verwaltertätigkeit vorliegt, ist den Gesetzesvorschriften nicht zu entnehmen. Deshalb ist zur Beantwortung der Frage, wer als Verwalter einer Wohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu qualifizieren ist, auf den Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung abzustellen.

396

Die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ist Teil eines Maßnahmengesetzes gewesen, welches die Stellung des Wohnraummieters gerade in Zeiten einer angespannten Wohnungsmarktlage verbessern sollte; das Gesetz sollte den Schutz des Mieters vor Auswüchsen und Härten des im Ungleichgewicht befindlichen Wohnungsmarktes verstärken (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 1). Wohnungssuchende sollten vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen geschützt werden, welche sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden ergeben; zudem sollte die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 12).

397

Durch die Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG, welche zunächst lediglich einen Ausschluss von Provisionsansprüchen des

Eigentümers

oder

Vermieters

einer Wohnung vorsah, sollte verhindert werden, dass Wohnungsvermittelnde Entgelte auch in solchen Fällen fordern, in welchen eine "echte Vermittlungstätigkeit" nicht vorliegt (so ausdrücklich BT-Drucksache IV/1549, Seite 12). Nach der Beratung des Entwurfs im Rechtsausschluss des Deutschen Bundestages wurde aus diesem Grund auch der

Verwalter

von Wohnungsräumen in den Regelungsbereich des § 2 Abs. 2 WoVermittG einbezogen (vgl. BT-Drucksache IV/2421, Seite 6).

398

Das Anliegen des Gesetzgebers, den Mieter vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, kam erneut bei der Novellierung des WoVermittG im Jahre 1993 zum Tragen, als es nunmehr auch dem Mieter verwehrt wurde, gegen Entgelt die von ihm bewohnte Wohnung zu vermitteln (vgl. hierzu LG Kiel WuM 2000, 312, Windisch NZM 2000, 197 und WuM 1996, 149).

399

Unter Berücksichtigung dieses Gesetzeszwecks wird zum einen die Ansicht vertreten, dass die Erbringung

branchenüblicher Serviceleistungen

eines Maklers noch nicht zur Annahme einer Verwaltertätigkeit ausreicht und damit nicht zu einem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG führt (vgl. LG Hamburg NJW-RR 2001, 489; LG Paderborn NJW-RR 2000, 1611). Weitergehend sollen auch darüber hinaus gehende Tätigkeiten noch nicht zu einem Provisionsausschluss führen, wenn sie noch kein solches Gewicht erlangen, dass der Makler als Verwalter der Wohnung anzusehen ist (vgl. LG Hamburg NJW 1997, 2827; AG Hamburg NZM 2003, 165; LG Bonn WuM 2000, 362; LG Düsseldorf NJW-RR 2006, 235). Dieser Ansicht zufolge ist für die Einordnung als Verwalter zumindest erforderlich, dass der Makler Verwaltungstätigkeiten jedenfalls in Teilbereichen vornimmt, die von Gefälligkeitsleistungen, die üblicherweise von Maklern vorgenommen werden, abzugrenzen sind (so LG Paderborn aaO.).

400

Andere Gerichte lassen es für einen Provisionsausschluss bereits genügen, dass der Makler geringfügige typischerweise der Wohnungsverwaltung zugehörige Aufgaben wahrnimmt, die auch nur einen geringen Zweifel an seiner Unabhängigkeit aufkommen lassen und mit seiner Neutralitätspflicht unvereinbar sind (vgl. LG Wuppertal NZM 2000, 352; LG Hagen WuM 1998, 294; AG Bielefeld WuM 1996, 427).

401

Vorliegend bedarf es keiner Entscheidung der Kammer, welche Ansicht vorzugswürdig ist. In dem hier zu entscheidenden Fall stellte sich die Tätigkeit der Klägerin nach ihrem eigenen Vorbringen nicht mehr als maklertypische Serviceleistung dar, sondern umfasste eine echte Repräsentation des Mieters gegenüber der Beklagten.

402

Zwischen den Parteien steht außer Streit, dass am 14. Mai 1997 zwischen der XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, ein Mietvertrag mit den Eheleuten XXX zustande gekommen war. Die Parteien sind auch darüber einig, dass die XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, das streitgegenständliche Mietobjekt angemietet hatte, um ausländischen Mitarbeitern bei ihren temporären Deutschlandeinsätzen Wohnraum anbieten zu können. Unstreitig ist, dass die XXX AG in der Folgezeit ihre Gesellschaftsanteile an der XXX Wohnungen GmbH veräußert hatte. Hierzu trägt die Klägerin vor, deshalb sei sie, anstelle der XXX Wohnungen GmbH für die Betreuung des Mietvertrages zuständig geworden. Sie habe das Mietverhältnis für die XXX AG betreut (vgl. Seite 2 ihres Schriftsatzes vom 29. Februar 2008). Dieser Vortrag wird durch den zur Akte gereichten Schriftverkehr mit den Eheleuten XXX bestätigt, aus denen sich zweifelsfrei ergibt, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, tätig geworden war. So ergibt sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 31. Oktober 2002 (Anlage B 5), dass sie mit dem Vermieter wegen der Annullierung der Vertragskündigung Kontakt aufgenommen und eine Vertragsänderung angeboten hatte. Dem Schreiben der Klägerin vom 30. März 2007 (Anlage B 2) ist zu entnehmen, dass sie die einvernehmliche Vertragsauflösung bestätigt und zusagt hatte, das Mietobjekt in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben.

403

Bei dieser Sachlage ist festzustellen, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, ordnend und gestaltend tätig geworden war. Indem sie Vertragsverhandlungen (Stichwort: Vertragsannullierung/Vertragsänderung) mit dem Vermieter geführt und bei Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe des Mietobjekts übernommen hatte, hatte sie typische Verwaltertätigkeiten erbracht. Hierbei handelt es sich nach dem eigenen Vortrag der Klägerin nicht nur um gelegentliche, untergeordnete Nebentätigkeiten und Gefälligkeiten, sondern der Geschäftszweck der Klägerin lag unter anderem auch in der Betreuung von Mietverhältnissen, an denen die XXX AG beteiligt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass sich die Wahrnehmung dieser Verwalteraufgaben über einen längeren Zeitraum hinweg als eigenständiges Betätigungsfeld der Klägerin darstellte. Diese Verwaltungsaufgaben sind von solchem Gewicht, dass deren Anlass auch nicht mehr in der Wohnungsvermittlungstätigkeit liegt, denn - wie sich aus den Schreiben vom 31. Oktober 2002 ergibt - wurden sie vollkommen unabhängig von einer Wohnungsvermittlung ausgeübt.

404

Die von der Klägerin übernommene Betreuung des Mietobjekts für die XXX AG ist somit

nicht

als typische Maklertätigkeit zu qualifizieren, sondern stellt sich als Wahrnehmung laufender Aufgaben aus einer Verwaltertätigkeit dar. Mithin entspricht die Klägerin nicht mehr dem gesetzlichen Leitbild des unabhängigen, neutralen Maklers. Zwar ist zuzugeben, dass allein die formale Stellung der Klägerin als Verwalterin eine Interessenkollision nicht indiziert; die Vorschrift des § 2 WoVermittG will aber bereits die bloße Möglichkeit eines Interessenkonflikts verhindern (vgl. LG Bonn, Urteil vom 23. September 2002, Az.: 6 S 201/02 mit Hinweis auf LG Bautzen WuM 1998, 363). Denn der Verwalter eines Mietobjekts erhält allein schon durch seine Stellung Kenntnisse über das Mietobjekt, welche in der Regel über diejenigen eines unabhängigen Maklers hinausgehen. Eine "echte Vermittlungstätigkeit" liegt dann nicht vor, wenn Spezialkenntnisse auf Kosten von Wohnungssuchenden zusätzlich vermarktet werden (so Windisch, NZM 2000, 179 mit weiteren Nachweisen). Vorliegend hatte die Klägerin ihre Wohnungsvermittlungstätigkeit, für die sie mit vorliegender Klage Provision verlangt, unstreitig zu einem Zeitpunkt erbracht, als der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und der XXX AG noch bestanden hatte.

405

Der Einordnung der Klägerin als Verwalterin im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG steht nicht entgegen, dass sie das Mietobjekt für die XXX AG betreut hatte und damit nicht auf Seite der Vermieter, sondern auf Seiten der Mieterin tätig geworden war. Diese Konstellation – ein Verwalter auf Seiten des Mieters - ist zwar untypisch. Sie ändert an dem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG aber nichts, denn zum einen kommt es nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift nicht darauf an, für wen verwaltet wird und zum anderen unterfallen sowohl Vermieter als auch Mieter der Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG. Weil die Klägerin als Verwalterin der XXX AG zugleich in einem besonderen Näheverhältnis zu der Mieterin steht, erscheint im Hinblick auf die Maklertätigkeit die abstrakte Möglichkeit eines Interessenkonfliktes nicht völlig fernliegend. Die Vermeidung eines solchen Interessenkonflikts hatte der Gesetzgeber – wie dargelegt – bei Einführung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zum Schutz des Wohnungssuchenden im Auge. Nach der von der Kammer vertretenen Ansicht ist daher kein Grund ersichtlich, weshalb ein auf Seiten des Mieters tätiger Verwalter aus dem Schutzbereich des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG herausfallen sollte.

406

2.

407

Die Widerklage ist begründet, denn die Beklagte ist gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB berechtigt, von der Klägerin Ersatz der Rechtsanwaltskosten zu verlangen, die ihr durch die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche entstanden sind.

408

Zwischen den Parteien war ein Maklervertrag gemäß § 652 BGB geschlossen worden. Mithin hatte ein Vertragsverhältnis bestanden, welches die Parteien gemäß § 241 Abs. 1 BGB wechselseitig dazu verpflichtet hatte, auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils Rücksicht zu nehmen. Auch der Maklervertrag erschöpft sich nicht in der Herbeiführung des vertraglich geschuldeten Leistungserfolges, sondern stellt sich als eine von Treu und Glauben beherrschte Sonderverbindung dar, die dadurch gekennzeichnet ist, dass neben leistungsbezogenen Pflichten auch Rücksichtspflichten bestehen (vgl. dazu Palandt-Heinrichs, BGB, § 241 Rdn. 6 mit weiteren Nachweisen).

409

Es besteht in Rechtsprechung und Literatur Einigkeit darüber, dass im Falle eines zwischen den Parteien bestehenden Vertragsverhältnisses die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB darstellen kann (so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12. Dezember 2006, Az.: VI ZR 224/05, Palandt-Heinrichs, BGB, 67. Auflage, § 280 Rdn. 27 mit Hinweis auf LG Braunschweig OLGR 2001, 196 (197); LG Zweibrücken NJW-RR 1998, 1105; LG Stendal MDR 2007, 389; Amtsgericht München NJW-RR 1994, 1261; AG Bonn MDR 1999, 347).

410

Weil - wie dargetan - ein Provisionsanspruch der Klägerin gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen ist, hatte sie mit Rechnung 5. September 2007 eine unbegründete Forderung in Höhe von 3.914,81 € gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Von einem Verschulden der Klägerin ist gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB auszugehen, denn sie hat nicht dargetan, aus welchem Grund die Pflichtverletzung von ihr nicht zu vertreten sein soll.

411

Die Ersatzpflicht der Klägerin scheidet auch nicht deshalb aus, weil der Anspruchsberühmung eine vertretbare rechtliche Beurteilung zugrunde gelegen hatte (dazu LG Kempten NJW-RR 2006, 1534). Die Kammer hat bereits dargelegt, dass sich die Voraussetzungen des Ausschlusstatbestandes gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG schon aus dem eigenen Vorbringen der Klägerin ergeben. Bei gewissenhafter Prüfung der Sach- und Rechtslage hätte die Klägerin erkennen können, dass ihr als Verwalterin kein Anspruch auf Maklerprovision zusteht. Aus Sicht der Beklagten stellt sich die Einschaltung eines Rechtsanwaltes zu ihrer Rechtsverteidigung als vernünftig und zweckmäßig dar.

412

Ersatzfähig sind diejenigen Kosten, die entstanden waren, nachdem die Beklagte von der Klägerin mit Schreiben vom 5. September 2007 zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 3.914,81 € gefordert worden war. Aus dem Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 20. September 2007 ergibt sich unzweideutig, dass sich dieses Schreiben als Reaktion auf das Schreiben der Klägerin vom 5. September 2007 darstellt. Weil die von der Beklagten geltend gemachten Kosten der Rechtsverteidigung durch das Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 20. September 2007 entstanden sind, bemessen sich die Rechtsanwaltsgebühren nach einem Gegenstandswert von 3.914,81 €. Die Beklagte ist nicht berechtigt, einen Gegenstandswert von 5.219,74 € in Ansatz zu bringen, denn von einer Forderung in dieser Höhe hatte die Klägerin zu diesem Zeitpunkt bereits endgültig Abstand genommen. Unter Berücksichtigung dieses - gekürzten - Gegenstandswertes ergibt sich folgender Gebührenanspruch

413

1,3 Geschäftsgebühr gemäß Nr. 2301 VV 318,50 €

414

Pauschale gemäß Nr. 7002 RVG 20,00 €

415

338,50 €

416

19 % Umsatzsteuer 64,32 €

417

Summe 402,82 €

418

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB. Die Widerklageforderung ist mit Zustellung des Schriftsatzes vom 20. Februar 2008 an die Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 27. Februar 2007 rechtshängig geworden.

419

IV.

420

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die Kosten des Rechtsstreits sind in vollem Umfang von der Klägerin zu tragen, denn die Zuvielforderung der Beklagten im Rahmen der Widerklage stellt sich als verhältnismäßig geringfügig dar und hat keinen Gebührensprung verursacht.

421

Die Revision war zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO vorliegen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, denn vorliegend war eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG berührt.

422

Streitwert für die Berufungsinstanz: 4.461,50 €

423

XXX

424

Gründe:

425

I.

426

Die Klägerin macht mit vorliegender Klage Provision für die Vermittlung eines Mietvertrages betreffend ein Mietobjekt in Düsseldorf in Höhe von 3.914,81 € nebst Zinsen geltend. Die Beklagte verlangt von der Klägerin im Wege der Widerklage Schadensersatz wegen der Anwaltskosten für die vorgerichtliche Zurückweisung deren Provisionsanspruches in Höhe von 546,69 €. Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen.

427

Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 3.914,81 € nebst Zinsen verurteilt und zur Begründung ausgeführt, dem Anspruch stehe § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG nicht entgegen, weil die Beklagte keinen hinreichenden Sachverhalt dafür dargelegt habe, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Die Widerklage hat das Amtsgericht mit der Begründung abgewiesen, einen Anspruchsgrundlage sei nicht ersichtlich.

428

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren in vollem Umfang weiterverfolgt.

429

Die Beklagte beantragt,

430

das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf aufzuheben, die Klage abzuweisen und die Klägerin auf die Widerklage hin zu verurteilen, an sie 546,69 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

431

Die Klägerin beantragt,

432

die Berufung zurückzuweisen.

433

In der Berufungsinstanz wiederholen und vertiefen die Parteien ihr erstinstanzliches Vorbringen. Entscheidungserhebliche Ergänzungen sind nicht erfolgt.

434

II.

435

Die Berufung ist zulässig. Sie ist form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden. Die Begründung genügt den formalen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO.

436

Die Beklagte rügt eine Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO durch das Amtsgericht, die – als zutreffend unterstellt – entscheidungserheblich wäre. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts habe sie erstinstanzlich hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Hierzu macht sie weitere Ausführungen. Es sei auch vorgetragen und entsprechend Beweis angeboten worden, dass aus Sicht des Vermieters die Klägerin in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten sei. Das Amtsgericht habe es rechtsfehlerhaft unterlassen, diesem Beweisangebot nachzugehen. Dies ist ein zulässiger Berufungsangriff im Sinne des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO mit ausreichendem Vortrag.

437

III.

438

Die Berufung hat Erfolg, denn die Klage ist unbegründet (dazu unter 1.) und die Widerklage begründet (dazu unter 2.).

439

1.

440

Der Klägerin steht der mit vorliegender Klage geltend gemachte Anspruch auf Maklerprovision gegenüber der Beklagten gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu. Der Anspruch der Klägerin auf Entgelt für die Vermittlung der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages über das streitgegenständliche Objekt ist gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen.

441

Hierbei kann der zwischen den Parteien bestehende Streit über die Frage, ob die Klägerin Mieterin des streitgegenständlichen Objekts war, weil sie – so die Beklagte - in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten war, offen bleiben. Entscheidend ist, dass die Klägerin - ihrem eigenen Vortrag zufolge - bezüglich des vermittelten Mietobjekts als Verwalterin im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu anzusehen ist, so dass sie den geltend gemachten Provisionsanspruch nicht schlüssig dargelegt hat.

442

Welche Tätigkeiten dazu führen, dass eine Verwaltertätigkeit vorliegt, ist den Gesetzesvorschriften nicht zu entnehmen. Deshalb ist zur Beantwortung der Frage, wer als Verwalter einer Wohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu qualifizieren ist, auf den Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung abzustellen.

443

Die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ist Teil eines Maßnahmengesetzes gewesen, welches die Stellung des Wohnraummieters gerade in Zeiten einer angespannten Wohnungsmarktlage verbessern sollte; das Gesetz sollte den Schutz des Mieters vor Auswüchsen und Härten des im Ungleichgewicht befindlichen Wohnungsmarktes verstärken (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 1). Wohnungssuchende sollten vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen geschützt werden, welche sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden ergeben; zudem sollte die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 12).

444

Durch die Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG, welche zunächst lediglich einen Ausschluss von Provisionsansprüchen des

Eigentümers

oder

Vermieters

einer Wohnung vorsah, sollte verhindert werden, dass Wohnungsvermittelnde Entgelte auch in solchen Fällen fordern, in welchen eine "echte Vermittlungstätigkeit" nicht vorliegt (so ausdrücklich BT-Drucksache IV/1549, Seite 12). Nach der Beratung des Entwurfs im Rechtsausschluss des Deutschen Bundestages wurde aus diesem Grund auch der

Verwalter

von Wohnungsräumen in den Regelungsbereich des § 2 Abs. 2 WoVermittG einbezogen (vgl. BT-Drucksache IV/2421, Seite 6).

445

Das Anliegen des Gesetzgebers, den Mieter vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, kam erneut bei der Novellierung des WoVermittG im Jahre 1993 zum Tragen, als es nunmehr auch dem Mieter verwehrt wurde, gegen Entgelt die von ihm bewohnte Wohnung zu vermitteln (vgl. hierzu LG Kiel WuM 2000, 312, Windisch NZM 2000, 197 und WuM 1996, 149).

446

Unter Berücksichtigung dieses Gesetzeszwecks wird zum einen die Ansicht vertreten, dass die Erbringung

branchenüblicher Serviceleistungen

eines Maklers noch nicht zur Annahme einer Verwaltertätigkeit ausreicht und damit nicht zu einem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG führt (vgl. LG Hamburg NJW-RR 2001, 489; LG Paderborn NJW-RR 2000, 1611). Weitergehend sollen auch darüber hinaus gehende Tätigkeiten noch nicht zu einem Provisionsausschluss führen, wenn sie noch kein solches Gewicht erlangen, dass der Makler als Verwalter der Wohnung anzusehen ist (vgl. LG Hamburg NJW 1997, 2827; AG Hamburg NZM 2003, 165; LG Bonn WuM 2000, 362; LG Düsseldorf NJW-RR 2006, 235). Dieser Ansicht zufolge ist für die Einordnung als Verwalter zumindest erforderlich, dass der Makler Verwaltungstätigkeiten jedenfalls in Teilbereichen vornimmt, die von Gefälligkeitsleistungen, die üblicherweise von Maklern vorgenommen werden, abzugrenzen sind (so LG Paderborn aaO.).

447

Andere Gerichte lassen es für einen Provisionsausschluss bereits genügen, dass der Makler geringfügige typischerweise der Wohnungsverwaltung zugehörige Aufgaben wahrnimmt, die auch nur einen geringen Zweifel an seiner Unabhängigkeit aufkommen lassen und mit seiner Neutralitätspflicht unvereinbar sind (vgl. LG Wuppertal NZM 2000, 352; LG Hagen WuM 1998, 294; AG Bielefeld WuM 1996, 427).

448

Vorliegend bedarf es keiner Entscheidung der Kammer, welche Ansicht vorzugswürdig ist. In dem hier zu entscheidenden Fall stellte sich die Tätigkeit der Klägerin nach ihrem eigenen Vorbringen nicht mehr als maklertypische Serviceleistung dar, sondern umfasste eine echte Repräsentation des Mieters gegenüber der Beklagten.

449

Zwischen den Parteien steht außer Streit, dass am 14. Mai 1997 zwischen der XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, ein Mietvertrag mit den Eheleuten XXX zustande gekommen war. Die Parteien sind auch darüber einig, dass die XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, das streitgegenständliche Mietobjekt angemietet hatte, um ausländischen Mitarbeitern bei ihren temporären Deutschlandeinsätzen Wohnraum anbieten zu können. Unstreitig ist, dass die XXX AG in der Folgezeit ihre Gesellschaftsanteile an der XXX Wohnungen GmbH veräußert hatte. Hierzu trägt die Klägerin vor, deshalb sei sie, anstelle der XXX Wohnungen GmbH für die Betreuung des Mietvertrages zuständig geworden. Sie habe das Mietverhältnis für die XXX AG betreut (vgl. Seite 2 ihres Schriftsatzes vom 29. Februar 2008). Dieser Vortrag wird durch den zur Akte gereichten Schriftverkehr mit den Eheleuten XXX bestätigt, aus denen sich zweifelsfrei ergibt, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, tätig geworden war. So ergibt sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 31. Oktober 2002 (Anlage B 5), dass sie mit dem Vermieter wegen der Annullierung der Vertragskündigung Kontakt aufgenommen und eine Vertragsänderung angeboten hatte. Dem Schreiben der Klägerin vom 30. März 2007 (Anlage B 2) ist zu entnehmen, dass sie die einvernehmliche Vertragsauflösung bestätigt und zusagt hatte, das Mietobjekt in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben.

450

Bei dieser Sachlage ist festzustellen, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, ordnend und gestaltend tätig geworden war. Indem sie Vertragsverhandlungen (Stichwort: Vertragsannullierung/Vertragsänderung) mit dem Vermieter geführt und bei Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe des Mietobjekts übernommen hatte, hatte sie typische Verwaltertätigkeiten erbracht. Hierbei handelt es sich nach dem eigenen Vortrag der Klägerin nicht nur um gelegentliche, untergeordnete Nebentätigkeiten und Gefälligkeiten, sondern der Geschäftszweck der Klägerin lag unter anderem auch in der Betreuung von Mietverhältnissen, an denen die XXX AG beteiligt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass sich die Wahrnehmung dieser Verwalteraufgaben über einen längeren Zeitraum hinweg als eigenständiges Betätigungsfeld der Klägerin darstellte. Diese Verwaltungsaufgaben sind von solchem Gewicht, dass deren Anlass auch nicht mehr in der Wohnungsvermittlungstätigkeit liegt, denn - wie sich aus den Schreiben vom 31. Oktober 2002 ergibt - wurden sie vollkommen unabhängig von einer Wohnungsvermittlung ausgeübt.

451

Die von der Klägerin übernommene Betreuung des Mietobjekts für die XXX AG ist somit

nicht

als typische Maklertätigkeit zu qualifizieren, sondern stellt sich als Wahrnehmung laufender Aufgaben aus einer Verwaltertätigkeit dar. Mithin entspricht die Klägerin nicht mehr dem gesetzlichen Leitbild des unabhängigen, neutralen Maklers. Zwar ist zuzugeben, dass allein die formale Stellung der Klägerin als Verwalterin eine Interessenkollision nicht indiziert; die Vorschrift des § 2 WoVermittG will aber bereits die bloße Möglichkeit eines Interessenkonflikts verhindern (vgl. LG Bonn, Urteil vom 23. September 2002, Az.: 6 S 201/02 mit Hinweis auf LG Bautzen WuM 1998, 363). Denn der Verwalter eines Mietobjekts erhält allein schon durch seine Stellung Kenntnisse über das Mietobjekt, welche in der Regel über diejenigen eines unabhängigen Maklers hinausgehen. Eine "echte Vermittlungstätigkeit" liegt dann nicht vor, wenn Spezialkenntnisse auf Kosten von Wohnungssuchenden zusätzlich vermarktet werden (so Windisch, NZM 2000, 179 mit weiteren Nachweisen). Vorliegend hatte die Klägerin ihre Wohnungsvermittlungstätigkeit, für die sie mit vorliegender Klage Provision verlangt, unstreitig zu einem Zeitpunkt erbracht, als der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und der XXX AG noch bestanden hatte.

452

Der Einordnung der Klägerin als Verwalterin im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG steht nicht entgegen, dass sie das Mietobjekt für die XXX AG betreut hatte und damit nicht auf Seite der Vermieter, sondern auf Seiten der Mieterin tätig geworden war. Diese Konstellation – ein Verwalter auf Seiten des Mieters - ist zwar untypisch. Sie ändert an dem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG aber nichts, denn zum einen kommt es nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift nicht darauf an, für wen verwaltet wird und zum anderen unterfallen sowohl Vermieter als auch Mieter der Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG. Weil die Klägerin als Verwalterin der XXX AG zugleich in einem besonderen Näheverhältnis zu der Mieterin steht, erscheint im Hinblick auf die Maklertätigkeit die abstrakte Möglichkeit eines Interessenkonfliktes nicht völlig fernliegend. Die Vermeidung eines solchen Interessenkonflikts hatte der Gesetzgeber – wie dargelegt – bei Einführung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zum Schutz des Wohnungssuchenden im Auge. Nach der von der Kammer vertretenen Ansicht ist daher kein Grund ersichtlich, weshalb ein auf Seiten des Mieters tätiger Verwalter aus dem Schutzbereich des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG herausfallen sollte.

453

2.

454

Die Widerklage ist begründet, denn die Beklagte ist gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB berechtigt, von der Klägerin Ersatz der Rechtsanwaltskosten zu verlangen, die ihr durch die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche entstanden sind.

455

Zwischen den Parteien war ein Maklervertrag gemäß § 652 BGB geschlossen worden. Mithin hatte ein Vertragsverhältnis bestanden, welches die Parteien gemäß § 241 Abs. 1 BGB wechselseitig dazu verpflichtet hatte, auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils Rücksicht zu nehmen. Auch der Maklervertrag erschöpft sich nicht in der Herbeiführung des vertraglich geschuldeten Leistungserfolges, sondern stellt sich als eine von Treu und Glauben beherrschte Sonderverbindung dar, die dadurch gekennzeichnet ist, dass neben leistungsbezogenen Pflichten auch Rücksichtspflichten bestehen (vgl. dazu Palandt-Heinrichs, BGB, § 241 Rdn. 6 mit weiteren Nachweisen).

456

Es besteht in Rechtsprechung und Literatur Einigkeit darüber, dass im Falle eines zwischen den Parteien bestehenden Vertragsverhältnisses die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB darstellen kann (so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12. Dezember 2006, Az.: VI ZR 224/05, Palandt-Heinrichs, BGB, 67. Auflage, § 280 Rdn. 27 mit Hinweis auf LG Braunschweig OLGR 2001, 196 (197); LG Zweibrücken NJW-RR 1998, 1105; LG Stendal MDR 2007, 389; Amtsgericht München NJW-RR 1994, 1261; AG Bonn MDR 1999, 347).

457

Weil - wie dargetan - ein Provisionsanspruch der Klägerin gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen ist, hatte sie mit Rechnung 5. September 2007 eine unbegründete Forderung in Höhe von 3.914,81 € gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Von einem Verschulden der Klägerin ist gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB auszugehen, denn sie hat nicht dargetan, aus welchem Grund die Pflichtverletzung von ihr nicht zu vertreten sein soll.

458

Die Ersatzpflicht der Klägerin scheidet auch nicht deshalb aus, weil der Anspruchsberühmung eine vertretbare rechtliche Beurteilung zugrunde gelegen hatte (dazu LG Kempten NJW-RR 2006, 1534). Die Kammer hat bereits dargelegt, dass sich die Voraussetzungen des Ausschlusstatbestandes gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG schon aus dem eigenen Vorbringen der Klägerin ergeben. Bei gewissenhafter Prüfung der Sach- und Rechtslage hätte die Klägerin erkennen können, dass ihr als Verwalterin kein Anspruch auf Maklerprovision zusteht. Aus Sicht der Beklagten stellt sich die Einschaltung eines Rechtsanwaltes zu ihrer Rechtsverteidigung als vernünftig und zweckmäßig dar.

459

Ersatzfähig sind diejenigen Kosten, die entstanden waren, nachdem die Beklagte von der Klägerin mit Schreiben vom 5. September 2007 zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 3.914,81 € gefordert worden war. Aus dem Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 20. September 2007 ergibt sich unzweideutig, dass sich dieses Schreiben als Reaktion auf das Schreiben der Klägerin vom 5. September 2007 darstellt. Weil die von der Beklagten geltend gemachten Kosten der Rechtsverteidigung durch das Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 20. September 2007 entstanden sind, bemessen sich die Rechtsanwaltsgebühren nach einem Gegenstandswert von 3.914,81 €. Die Beklagte ist nicht berechtigt, einen Gegenstandswert von 5.219,74 € in Ansatz zu bringen, denn von einer Forderung in dieser Höhe hatte die Klägerin zu diesem Zeitpunkt bereits endgültig Abstand genommen. Unter Berücksichtigung dieses - gekürzten - Gegenstandswertes ergibt sich folgender Gebührenanspruch

460

1,3 Geschäftsgebühr gemäß Nr. 2301 VV 318,50 €

461

Pauschale gemäß Nr. 7002 RVG 20,00 €

462

338,50 €

463

19 % Umsatzsteuer 64,32 €

464

Summe 402,82 €

465

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB. Die Widerklageforderung ist mit Zustellung des Schriftsatzes vom 20. Februar 2008 an die Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 27. Februar 2007 rechtshängig geworden.

466

IV.

467

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die Kosten des Rechtsstreits sind in vollem Umfang von der Klägerin zu tragen, denn die Zuvielforderung der Beklagten im Rahmen der Widerklage stellt sich als verhältnismäßig geringfügig dar und hat keinen Gebührensprung verursacht.

468

Die Revision war zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO vorliegen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, denn vorliegend war eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG berührt.

469

Streitwert für die Berufungsinstanz: 4.461,50 €

470

XXX

471

Gründe:

472

I.

473

Die Klägerin macht mit vorliegender Klage Provision für die Vermittlung eines Mietvertrages betreffend ein Mietobjekt in Düsseldorf in Höhe von 3.914,81 € nebst Zinsen geltend. Die Beklagte verlangt von der Klägerin im Wege der Widerklage Schadensersatz wegen der Anwaltskosten für die vorgerichtliche Zurückweisung deren Provisionsanspruches in Höhe von 546,69 €. Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen.

474

Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 3.914,81 € nebst Zinsen verurteilt und zur Begründung ausgeführt, dem Anspruch stehe § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG nicht entgegen, weil die Beklagte keinen hinreichenden Sachverhalt dafür dargelegt habe, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Die Widerklage hat das Amtsgericht mit der Begründung abgewiesen, einen Anspruchsgrundlage sei nicht ersichtlich.

475

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren in vollem Umfang weiterverfolgt.

476

Die Beklagte beantragt,

477

das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf aufzuheben, die Klage abzuweisen und die Klägerin auf die Widerklage hin zu verurteilen, an sie 546,69 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

478

Die Klägerin beantragt,

479

die Berufung zurückzuweisen.

480

In der Berufungsinstanz wiederholen und vertiefen die Parteien ihr erstinstanzliches Vorbringen. Entscheidungserhebliche Ergänzungen sind nicht erfolgt.

481

II.

482

Die Berufung ist zulässig. Sie ist form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden. Die Begründung genügt den formalen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO.

483

Die Beklagte rügt eine Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO durch das Amtsgericht, die – als zutreffend unterstellt – entscheidungserheblich wäre. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts habe sie erstinstanzlich hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Hierzu macht sie weitere Ausführungen. Es sei auch vorgetragen und entsprechend Beweis angeboten worden, dass aus Sicht des Vermieters die Klägerin in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten sei. Das Amtsgericht habe es rechtsfehlerhaft unterlassen, diesem Beweisangebot nachzugehen. Dies ist ein zulässiger Berufungsangriff im Sinne des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO mit ausreichendem Vortrag.

484

III.

485

Die Berufung hat Erfolg, denn die Klage ist unbegründet (dazu unter 1.) und die Widerklage begründet (dazu unter 2.).

486

1.

487

Der Klägerin steht der mit vorliegender Klage geltend gemachte Anspruch auf Maklerprovision gegenüber der Beklagten gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu. Der Anspruch der Klägerin auf Entgelt für die Vermittlung der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages über das streitgegenständliche Objekt ist gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen.

488

Hierbei kann der zwischen den Parteien bestehende Streit über die Frage, ob die Klägerin Mieterin des streitgegenständlichen Objekts war, weil sie – so die Beklagte - in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten war, offen bleiben. Entscheidend ist, dass die Klägerin - ihrem eigenen Vortrag zufolge - bezüglich des vermittelten Mietobjekts als Verwalterin im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu anzusehen ist, so dass sie den geltend gemachten Provisionsanspruch nicht schlüssig dargelegt hat.

489

Welche Tätigkeiten dazu führen, dass eine Verwaltertätigkeit vorliegt, ist den Gesetzesvorschriften nicht zu entnehmen. Deshalb ist zur Beantwortung der Frage, wer als Verwalter einer Wohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu qualifizieren ist, auf den Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung abzustellen.

490

Die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ist Teil eines Maßnahmengesetzes gewesen, welches die Stellung des Wohnraummieters gerade in Zeiten einer angespannten Wohnungsmarktlage verbessern sollte; das Gesetz sollte den Schutz des Mieters vor Auswüchsen und Härten des im Ungleichgewicht befindlichen Wohnungsmarktes verstärken (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 1). Wohnungssuchende sollten vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen geschützt werden, welche sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden ergeben; zudem sollte die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 12).

491

Durch die Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG, welche zunächst lediglich einen Ausschluss von Provisionsansprüchen des

Eigentümers

oder

Vermieters

einer Wohnung vorsah, sollte verhindert werden, dass Wohnungsvermittelnde Entgelte auch in solchen Fällen fordern, in welchen eine "echte Vermittlungstätigkeit" nicht vorliegt (so ausdrücklich BT-Drucksache IV/1549, Seite 12). Nach der Beratung des Entwurfs im Rechtsausschluss des Deutschen Bundestages wurde aus diesem Grund auch der

Verwalter

von Wohnungsräumen in den Regelungsbereich des § 2 Abs. 2 WoVermittG einbezogen (vgl. BT-Drucksache IV/2421, Seite 6).

492

Das Anliegen des Gesetzgebers, den Mieter vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, kam erneut bei der Novellierung des WoVermittG im Jahre 1993 zum Tragen, als es nunmehr auch dem Mieter verwehrt wurde, gegen Entgelt die von ihm bewohnte Wohnung zu vermitteln (vgl. hierzu LG Kiel WuM 2000, 312, Windisch NZM 2000, 197 und WuM 1996, 149).

493

Unter Berücksichtigung dieses Gesetzeszwecks wird zum einen die Ansicht vertreten, dass die Erbringung

branchenüblicher Serviceleistungen

eines Maklers noch nicht zur Annahme einer Verwaltertätigkeit ausreicht und damit nicht zu einem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG führt (vgl. LG Hamburg NJW-RR 2001, 489; LG Paderborn NJW-RR 2000, 1611). Weitergehend sollen auch darüber hinaus gehende Tätigkeiten noch nicht zu einem Provisionsausschluss führen, wenn sie noch kein solches Gewicht erlangen, dass der Makler als Verwalter der Wohnung anzusehen ist (vgl. LG Hamburg NJW 1997, 2827; AG Hamburg NZM 2003, 165; LG Bonn WuM 2000, 362; LG Düsseldorf NJW-RR 2006, 235). Dieser Ansicht zufolge ist für die Einordnung als Verwalter zumindest erforderlich, dass der Makler Verwaltungstätigkeiten jedenfalls in Teilbereichen vornimmt, die von Gefälligkeitsleistungen, die üblicherweise von Maklern vorgenommen werden, abzugrenzen sind (so LG Paderborn aaO.).

494

Andere Gerichte lassen es für einen Provisionsausschluss bereits genügen, dass der Makler geringfügige typischerweise der Wohnungsverwaltung zugehörige Aufgaben wahrnimmt, die auch nur einen geringen Zweifel an seiner Unabhängigkeit aufkommen lassen und mit seiner Neutralitätspflicht unvereinbar sind (vgl. LG Wuppertal NZM 2000, 352; LG Hagen WuM 1998, 294; AG Bielefeld WuM 1996, 427).

495

Vorliegend bedarf es keiner Entscheidung der Kammer, welche Ansicht vorzugswürdig ist. In dem hier zu entscheidenden Fall stellte sich die Tätigkeit der Klägerin nach ihrem eigenen Vorbringen nicht mehr als maklertypische Serviceleistung dar, sondern umfasste eine echte Repräsentation des Mieters gegenüber der Beklagten.

496

Zwischen den Parteien steht außer Streit, dass am 14. Mai 1997 zwischen der XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, ein Mietvertrag mit den Eheleuten XXX zustande gekommen war. Die Parteien sind auch darüber einig, dass die XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, das streitgegenständliche Mietobjekt angemietet hatte, um ausländischen Mitarbeitern bei ihren temporären Deutschlandeinsätzen Wohnraum anbieten zu können. Unstreitig ist, dass die XXX AG in der Folgezeit ihre Gesellschaftsanteile an der XXX Wohnungen GmbH veräußert hatte. Hierzu trägt die Klägerin vor, deshalb sei sie, anstelle der XXX Wohnungen GmbH für die Betreuung des Mietvertrages zuständig geworden. Sie habe das Mietverhältnis für die XXX AG betreut (vgl. Seite 2 ihres Schriftsatzes vom 29. Februar 2008). Dieser Vortrag wird durch den zur Akte gereichten Schriftverkehr mit den Eheleuten XXX bestätigt, aus denen sich zweifelsfrei ergibt, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, tätig geworden war. So ergibt sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 31. Oktober 2002 (Anlage B 5), dass sie mit dem Vermieter wegen der Annullierung der Vertragskündigung Kontakt aufgenommen und eine Vertragsänderung angeboten hatte. Dem Schreiben der Klägerin vom 30. März 2007 (Anlage B 2) ist zu entnehmen, dass sie die einvernehmliche Vertragsauflösung bestätigt und zusagt hatte, das Mietobjekt in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben.

497

Bei dieser Sachlage ist festzustellen, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, ordnend und gestaltend tätig geworden war. Indem sie Vertragsverhandlungen (Stichwort: Vertragsannullierung/Vertragsänderung) mit dem Vermieter geführt und bei Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe des Mietobjekts übernommen hatte, hatte sie typische Verwaltertätigkeiten erbracht. Hierbei handelt es sich nach dem eigenen Vortrag der Klägerin nicht nur um gelegentliche, untergeordnete Nebentätigkeiten und Gefälligkeiten, sondern der Geschäftszweck der Klägerin lag unter anderem auch in der Betreuung von Mietverhältnissen, an denen die XXX AG beteiligt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass sich die Wahrnehmung dieser Verwalteraufgaben über einen längeren Zeitraum hinweg als eigenständiges Betätigungsfeld der Klägerin darstellte. Diese Verwaltungsaufgaben sind von solchem Gewicht, dass deren Anlass auch nicht mehr in der Wohnungsvermittlungstätigkeit liegt, denn - wie sich aus den Schreiben vom 31. Oktober 2002 ergibt - wurden sie vollkommen unabhängig von einer Wohnungsvermittlung ausgeübt.

498

Die von der Klägerin übernommene Betreuung des Mietobjekts für die XXX AG ist somit

nicht

als typische Maklertätigkeit zu qualifizieren, sondern stellt sich als Wahrnehmung laufender Aufgaben aus einer Verwaltertätigkeit dar. Mithin entspricht die Klägerin nicht mehr dem gesetzlichen Leitbild des unabhängigen, neutralen Maklers. Zwar ist zuzugeben, dass allein die formale Stellung der Klägerin als Verwalterin eine Interessenkollision nicht indiziert; die Vorschrift des § 2 WoVermittG will aber bereits die bloße Möglichkeit eines Interessenkonflikts verhindern (vgl. LG Bonn, Urteil vom 23. September 2002, Az.: 6 S 201/02 mit Hinweis auf LG Bautzen WuM 1998, 363). Denn der Verwalter eines Mietobjekts erhält allein schon durch seine Stellung Kenntnisse über das Mietobjekt, welche in der Regel über diejenigen eines unabhängigen Maklers hinausgehen. Eine "echte Vermittlungstätigkeit" liegt dann nicht vor, wenn Spezialkenntnisse auf Kosten von Wohnungssuchenden zusätzlich vermarktet werden (so Windisch, NZM 2000, 179 mit weiteren Nachweisen). Vorliegend hatte die Klägerin ihre Wohnungsvermittlungstätigkeit, für die sie mit vorliegender Klage Provision verlangt, unstreitig zu einem Zeitpunkt erbracht, als der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und der XXX AG noch bestanden hatte.

499

Der Einordnung der Klägerin als Verwalterin im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG steht nicht entgegen, dass sie das Mietobjekt für die XXX AG betreut hatte und damit nicht auf Seite der Vermieter, sondern auf Seiten der Mieterin tätig geworden war. Diese Konstellation – ein Verwalter auf Seiten des Mieters - ist zwar untypisch. Sie ändert an dem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG aber nichts, denn zum einen kommt es nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift nicht darauf an, für wen verwaltet wird und zum anderen unterfallen sowohl Vermieter als auch Mieter der Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG. Weil die Klägerin als Verwalterin der XXX AG zugleich in einem besonderen Näheverhältnis zu der Mieterin steht, erscheint im Hinblick auf die Maklertätigkeit die abstrakte Möglichkeit eines Interessenkonfliktes nicht völlig fernliegend. Die Vermeidung eines solchen Interessenkonflikts hatte der Gesetzgeber – wie dargelegt – bei Einführung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zum Schutz des Wohnungssuchenden im Auge. Nach der von der Kammer vertretenen Ansicht ist daher kein Grund ersichtlich, weshalb ein auf Seiten des Mieters tätiger Verwalter aus dem Schutzbereich des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG herausfallen sollte.

500

2.

501

Die Widerklage ist begründet, denn die Beklagte ist gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB berechtigt, von der Klägerin Ersatz der Rechtsanwaltskosten zu verlangen, die ihr durch die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche entstanden sind.

502

Zwischen den Parteien war ein Maklervertrag gemäß § 652 BGB geschlossen worden. Mithin hatte ein Vertragsverhältnis bestanden, welches die Parteien gemäß § 241 Abs. 1 BGB wechselseitig dazu verpflichtet hatte, auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils Rücksicht zu nehmen. Auch der Maklervertrag erschöpft sich nicht in der Herbeiführung des vertraglich geschuldeten Leistungserfolges, sondern stellt sich als eine von Treu und Glauben beherrschte Sonderverbindung dar, die dadurch gekennzeichnet ist, dass neben leistungsbezogenen Pflichten auch Rücksichtspflichten bestehen (vgl. dazu Palandt-Heinrichs, BGB, § 241 Rdn. 6 mit weiteren Nachweisen).

503

Es besteht in Rechtsprechung und Literatur Einigkeit darüber, dass im Falle eines zwischen den Parteien bestehenden Vertragsverhältnisses die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB darstellen kann (so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12. Dezember 2006, Az.: VI ZR 224/05, Palandt-Heinrichs, BGB, 67. Auflage, § 280 Rdn. 27 mit Hinweis auf LG Braunschweig OLGR 2001, 196 (197); LG Zweibrücken NJW-RR 1998, 1105; LG Stendal MDR 2007, 389; Amtsgericht München NJW-RR 1994, 1261; AG Bonn MDR 1999, 347).

504

Weil - wie dargetan - ein Provisionsanspruch der Klägerin gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen ist, hatte sie mit Rechnung 5. September 2007 eine unbegründete Forderung in Höhe von 3.914,81 € gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Von einem Verschulden der Klägerin ist gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB auszugehen, denn sie hat nicht dargetan, aus welchem Grund die Pflichtverletzung von ihr nicht zu vertreten sein soll.

505

Die Ersatzpflicht der Klägerin scheidet auch nicht deshalb aus, weil der Anspruchsberühmung eine vertretbare rechtliche Beurteilung zugrunde gelegen hatte (dazu LG Kempten NJW-RR 2006, 1534). Die Kammer hat bereits dargelegt, dass sich die Voraussetzungen des Ausschlusstatbestandes gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG schon aus dem eigenen Vorbringen der Klägerin ergeben. Bei gewissenhafter Prüfung der Sach- und Rechtslage hätte die Klägerin erkennen können, dass ihr als Verwalterin kein Anspruch auf Maklerprovision zusteht. Aus Sicht der Beklagten stellt sich die Einschaltung eines Rechtsanwaltes zu ihrer Rechtsverteidigung als vernünftig und zweckmäßig dar.

506

Ersatzfähig sind diejenigen Kosten, die entstanden waren, nachdem die Beklagte von der Klägerin mit Schreiben vom 5. September 2007 zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 3.914,81 € gefordert worden war. Aus dem Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 20. September 2007 ergibt sich unzweideutig, dass sich dieses Schreiben als Reaktion auf das Schreiben der Klägerin vom 5. September 2007 darstellt. Weil die von der Beklagten geltend gemachten Kosten der Rechtsverteidigung durch das Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 20. September 2007 entstanden sind, bemessen sich die Rechtsanwaltsgebühren nach einem Gegenstandswert von 3.914,81 €. Die Beklagte ist nicht berechtigt, einen Gegenstandswert von 5.219,74 € in Ansatz zu bringen, denn von einer Forderung in dieser Höhe hatte die Klägerin zu diesem Zeitpunkt bereits endgültig Abstand genommen. Unter Berücksichtigung dieses - gekürzten - Gegenstandswertes ergibt sich folgender Gebührenanspruch

507

1,3 Geschäftsgebühr gemäß Nr. 2301 VV 318,50 €

508

Pauschale gemäß Nr. 7002 RVG 20,00 €

509

338,50 €

510

19 % Umsatzsteuer 64,32 €

511

Summe 402,82 €

512

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB. Die Widerklageforderung ist mit Zustellung des Schriftsatzes vom 20. Februar 2008 an die Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 27. Februar 2007 rechtshängig geworden.

513

IV.

514

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die Kosten des Rechtsstreits sind in vollem Umfang von der Klägerin zu tragen, denn die Zuvielforderung der Beklagten im Rahmen der Widerklage stellt sich als verhältnismäßig geringfügig dar und hat keinen Gebührensprung verursacht.

515

Die Revision war zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO vorliegen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, denn vorliegend war eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG berührt.

516

Streitwert für die Berufungsinstanz: 4.461,50 €

517

XXX

518

Gründe:

519

I.

520

Die Klägerin macht mit vorliegender Klage Provision für die Vermittlung eines Mietvertrages betreffend ein Mietobjekt in Düsseldorf in Höhe von 3.914,81 € nebst Zinsen geltend. Die Beklagte verlangt von der Klägerin im Wege der Widerklage Schadensersatz wegen der Anwaltskosten für die vorgerichtliche Zurückweisung deren Provisionsanspruches in Höhe von 546,69 €. Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen.

521

Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 3.914,81 € nebst Zinsen verurteilt und zur Begründung ausgeführt, dem Anspruch stehe § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG nicht entgegen, weil die Beklagte keinen hinreichenden Sachverhalt dafür dargelegt habe, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Die Widerklage hat das Amtsgericht mit der Begründung abgewiesen, einen Anspruchsgrundlage sei nicht ersichtlich.

522

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie ihr erstinstanzliches Begehren in vollem Umfang weiterverfolgt.

523

Die Beklagte beantragt,

524

das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf aufzuheben, die Klage abzuweisen und die Klägerin auf die Widerklage hin zu verurteilen, an sie 546,69 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

525

Die Klägerin beantragt,

526

die Berufung zurückzuweisen.

527

In der Berufungsinstanz wiederholen und vertiefen die Parteien ihr erstinstanzliches Vorbringen. Entscheidungserhebliche Ergänzungen sind nicht erfolgt.

528

II.

529

Die Berufung ist zulässig. Sie ist form- und fristgerecht eingelegt sowie begründet worden. Die Begründung genügt den formalen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO.

530

Die Beklagte rügt eine Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO durch das Amtsgericht, die – als zutreffend unterstellt – entscheidungserheblich wäre. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts habe sie erstinstanzlich hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt, dass die Klägerin selbst Mieterin des nachgewiesenen Mietobjekts gewesen sei. Hierzu macht sie weitere Ausführungen. Es sei auch vorgetragen und entsprechend Beweis angeboten worden, dass aus Sicht des Vermieters die Klägerin in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten sei. Das Amtsgericht habe es rechtsfehlerhaft unterlassen, diesem Beweisangebot nachzugehen. Dies ist ein zulässiger Berufungsangriff im Sinne des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO mit ausreichendem Vortrag.

531

III.

532

Die Berufung hat Erfolg, denn die Klage ist unbegründet (dazu unter 1.) und die Widerklage begründet (dazu unter 2.).

533

1.

534

Der Klägerin steht der mit vorliegender Klage geltend gemachte Anspruch auf Maklerprovision gegenüber der Beklagten gemäß § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu. Der Anspruch der Klägerin auf Entgelt für die Vermittlung der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages über das streitgegenständliche Objekt ist gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen.

535

Hierbei kann der zwischen den Parteien bestehende Streit über die Frage, ob die Klägerin Mieterin des streitgegenständlichen Objekts war, weil sie – so die Beklagte - in das Mietverhältnis als Mietvertragspartei eingetreten war, offen bleiben. Entscheidend ist, dass die Klägerin - ihrem eigenen Vortrag zufolge - bezüglich des vermittelten Mietobjekts als Verwalterin im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu anzusehen ist, so dass sie den geltend gemachten Provisionsanspruch nicht schlüssig dargelegt hat.

536

Welche Tätigkeiten dazu führen, dass eine Verwaltertätigkeit vorliegt, ist den Gesetzesvorschriften nicht zu entnehmen. Deshalb ist zur Beantwortung der Frage, wer als Verwalter einer Wohnung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zu qualifizieren ist, auf den Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung abzustellen.

537

Die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ist Teil eines Maßnahmengesetzes gewesen, welches die Stellung des Wohnraummieters gerade in Zeiten einer angespannten Wohnungsmarktlage verbessern sollte; das Gesetz sollte den Schutz des Mieters vor Auswüchsen und Härten des im Ungleichgewicht befindlichen Wohnungsmarktes verstärken (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 1). Wohnungssuchende sollten vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen geschützt werden, welche sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden ergeben; zudem sollte die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden (so BT-Drucksache IV/1549, Seite 12).

538

Durch die Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG, welche zunächst lediglich einen Ausschluss von Provisionsansprüchen des

Eigentümers

oder

Vermieters

einer Wohnung vorsah, sollte verhindert werden, dass Wohnungsvermittelnde Entgelte auch in solchen Fällen fordern, in welchen eine "echte Vermittlungstätigkeit" nicht vorliegt (so ausdrücklich BT-Drucksache IV/1549, Seite 12). Nach der Beratung des Entwurfs im Rechtsausschluss des Deutschen Bundestages wurde aus diesem Grund auch der

Verwalter

von Wohnungsräumen in den Regelungsbereich des § 2 Abs. 2 WoVermittG einbezogen (vgl. BT-Drucksache IV/2421, Seite 6).

539

Das Anliegen des Gesetzgebers, den Mieter vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, kam erneut bei der Novellierung des WoVermittG im Jahre 1993 zum Tragen, als es nunmehr auch dem Mieter verwehrt wurde, gegen Entgelt die von ihm bewohnte Wohnung zu vermitteln (vgl. hierzu LG Kiel WuM 2000, 312, Windisch NZM 2000, 197 und WuM 1996, 149).

540

Unter Berücksichtigung dieses Gesetzeszwecks wird zum einen die Ansicht vertreten, dass die Erbringung

branchenüblicher Serviceleistungen

eines Maklers noch nicht zur Annahme einer Verwaltertätigkeit ausreicht und damit nicht zu einem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG führt (vgl. LG Hamburg NJW-RR 2001, 489; LG Paderborn NJW-RR 2000, 1611). Weitergehend sollen auch darüber hinaus gehende Tätigkeiten noch nicht zu einem Provisionsausschluss führen, wenn sie noch kein solches Gewicht erlangen, dass der Makler als Verwalter der Wohnung anzusehen ist (vgl. LG Hamburg NJW 1997, 2827; AG Hamburg NZM 2003, 165; LG Bonn WuM 2000, 362; LG Düsseldorf NJW-RR 2006, 235). Dieser Ansicht zufolge ist für die Einordnung als Verwalter zumindest erforderlich, dass der Makler Verwaltungstätigkeiten jedenfalls in Teilbereichen vornimmt, die von Gefälligkeitsleistungen, die üblicherweise von Maklern vorgenommen werden, abzugrenzen sind (so LG Paderborn aaO.).

541

Andere Gerichte lassen es für einen Provisionsausschluss bereits genügen, dass der Makler geringfügige typischerweise der Wohnungsverwaltung zugehörige Aufgaben wahrnimmt, die auch nur einen geringen Zweifel an seiner Unabhängigkeit aufkommen lassen und mit seiner Neutralitätspflicht unvereinbar sind (vgl. LG Wuppertal NZM 2000, 352; LG Hagen WuM 1998, 294; AG Bielefeld WuM 1996, 427).

542

Vorliegend bedarf es keiner Entscheidung der Kammer, welche Ansicht vorzugswürdig ist. In dem hier zu entscheidenden Fall stellte sich die Tätigkeit der Klägerin nach ihrem eigenen Vorbringen nicht mehr als maklertypische Serviceleistung dar, sondern umfasste eine echte Repräsentation des Mieters gegenüber der Beklagten.

543

Zwischen den Parteien steht außer Streit, dass am 14. Mai 1997 zwischen der XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, ein Mietvertrag mit den Eheleuten XXX zustande gekommen war. Die Parteien sind auch darüber einig, dass die XXX AG, vertreten durch die XXX Wohnungen GmbH, das streitgegenständliche Mietobjekt angemietet hatte, um ausländischen Mitarbeitern bei ihren temporären Deutschlandeinsätzen Wohnraum anbieten zu können. Unstreitig ist, dass die XXX AG in der Folgezeit ihre Gesellschaftsanteile an der XXX Wohnungen GmbH veräußert hatte. Hierzu trägt die Klägerin vor, deshalb sei sie, anstelle der XXX Wohnungen GmbH für die Betreuung des Mietvertrages zuständig geworden. Sie habe das Mietverhältnis für die XXX AG betreut (vgl. Seite 2 ihres Schriftsatzes vom 29. Februar 2008). Dieser Vortrag wird durch den zur Akte gereichten Schriftverkehr mit den Eheleuten XXX bestätigt, aus denen sich zweifelsfrei ergibt, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, tätig geworden war. So ergibt sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 31. Oktober 2002 (Anlage B 5), dass sie mit dem Vermieter wegen der Annullierung der Vertragskündigung Kontakt aufgenommen und eine Vertragsänderung angeboten hatte. Dem Schreiben der Klägerin vom 30. März 2007 (Anlage B 2) ist zu entnehmen, dass sie die einvernehmliche Vertragsauflösung bestätigt und zusagt hatte, das Mietobjekt in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben.

544

Bei dieser Sachlage ist festzustellen, dass die Klägerin für die Mieterin, die XXX AG, ordnend und gestaltend tätig geworden war. Indem sie Vertragsverhandlungen (Stichwort: Vertragsannullierung/Vertragsänderung) mit dem Vermieter geführt und bei Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe des Mietobjekts übernommen hatte, hatte sie typische Verwaltertätigkeiten erbracht. Hierbei handelt es sich nach dem eigenen Vortrag der Klägerin nicht nur um gelegentliche, untergeordnete Nebentätigkeiten und Gefälligkeiten, sondern der Geschäftszweck der Klägerin lag unter anderem auch in der Betreuung von Mietverhältnissen, an denen die XXX AG beteiligt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass sich die Wahrnehmung dieser Verwalteraufgaben über einen längeren Zeitraum hinweg als eigenständiges Betätigungsfeld der Klägerin darstellte. Diese Verwaltungsaufgaben sind von solchem Gewicht, dass deren Anlass auch nicht mehr in der Wohnungsvermittlungstätigkeit liegt, denn - wie sich aus den Schreiben vom 31. Oktober 2002 ergibt - wurden sie vollkommen unabhängig von einer Wohnungsvermittlung ausgeübt.

545

Die von der Klägerin übernommene Betreuung des Mietobjekts für die XXX AG ist somit

nicht

als typische Maklertätigkeit zu qualifizieren, sondern stellt sich als Wahrnehmung laufender Aufgaben aus einer Verwaltertätigkeit dar. Mithin entspricht die Klägerin nicht mehr dem gesetzlichen Leitbild des unabhängigen, neutralen Maklers. Zwar ist zuzugeben, dass allein die formale Stellung der Klägerin als Verwalterin eine Interessenkollision nicht indiziert; die Vorschrift des § 2 WoVermittG will aber bereits die bloße Möglichkeit eines Interessenkonflikts verhindern (vgl. LG Bonn, Urteil vom 23. September 2002, Az.: 6 S 201/02 mit Hinweis auf LG Bautzen WuM 1998, 363). Denn der Verwalter eines Mietobjekts erhält allein schon durch seine Stellung Kenntnisse über das Mietobjekt, welche in der Regel über diejenigen eines unabhängigen Maklers hinausgehen. Eine "echte Vermittlungstätigkeit" liegt dann nicht vor, wenn Spezialkenntnisse auf Kosten von Wohnungssuchenden zusätzlich vermarktet werden (so Windisch, NZM 2000, 179 mit weiteren Nachweisen). Vorliegend hatte die Klägerin ihre Wohnungsvermittlungstätigkeit, für die sie mit vorliegender Klage Provision verlangt, unstreitig zu einem Zeitpunkt erbracht, als der Mietvertrag zwischen den Eigentümern und der XXX AG noch bestanden hatte.

546

Der Einordnung der Klägerin als Verwalterin im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG steht nicht entgegen, dass sie das Mietobjekt für die XXX AG betreut hatte und damit nicht auf Seite der Vermieter, sondern auf Seiten der Mieterin tätig geworden war. Diese Konstellation – ein Verwalter auf Seiten des Mieters - ist zwar untypisch. Sie ändert an dem Provisionsausschluss gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG aber nichts, denn zum einen kommt es nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vorschrift nicht darauf an, für wen verwaltet wird und zum anderen unterfallen sowohl Vermieter als auch Mieter der Regelung in § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG. Weil die Klägerin als Verwalterin der XXX AG zugleich in einem besonderen Näheverhältnis zu der Mieterin steht, erscheint im Hinblick auf die Maklertätigkeit die abstrakte Möglichkeit eines Interessenkonfliktes nicht völlig fernliegend. Die Vermeidung eines solchen Interessenkonflikts hatte der Gesetzgeber – wie dargelegt – bei Einführung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zum Schutz des Wohnungssuchenden im Auge. Nach der von der Kammer vertretenen Ansicht ist daher kein Grund ersichtlich, weshalb ein auf Seiten des Mieters tätiger Verwalter aus dem Schutzbereich des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG herausfallen sollte.

547

2.

548

Die Widerklage ist begründet, denn die Beklagte ist gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB berechtigt, von der Klägerin Ersatz der Rechtsanwaltskosten zu verlangen, die ihr durch die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche entstanden sind.

549

Zwischen den Parteien war ein Maklervertrag gemäß § 652 BGB geschlossen worden. Mithin hatte ein Vertragsverhältnis bestanden, welches die Parteien gemäß § 241 Abs. 1 BGB wechselseitig dazu verpflichtet hatte, auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils Rücksicht zu nehmen. Auch der Maklervertrag erschöpft sich nicht in der Herbeiführung des vertraglich geschuldeten Leistungserfolges, sondern stellt sich als eine von Treu und Glauben beherrschte Sonderverbindung dar, die dadurch gekennzeichnet ist, dass neben leistungsbezogenen Pflichten auch Rücksichtspflichten bestehen (vgl. dazu Palandt-Heinrichs, BGB, § 241 Rdn. 6 mit weiteren Nachweisen).

550

Es besteht in Rechtsprechung und Literatur Einigkeit darüber, dass im Falle eines zwischen den Parteien bestehenden Vertragsverhältnisses die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB darstellen kann (so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 12. Dezember 2006, Az.: VI ZR 224/05, Palandt-Heinrichs, BGB, 67. Auflage, § 280 Rdn. 27 mit Hinweis auf LG Braunschweig OLGR 2001, 196 (197); LG Zweibrücken NJW-RR 1998, 1105; LG Stendal MDR 2007, 389; Amtsgericht München NJW-RR 1994, 1261; AG Bonn MDR 1999, 347).

551

Weil - wie dargetan - ein Provisionsanspruch der Klägerin gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen ist, hatte sie mit Rechnung 5. September 2007 eine unbegründete Forderung in Höhe von 3.914,81 € gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Von einem Verschulden der Klägerin ist gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB auszugehen, denn sie hat nicht dargetan, aus welchem Grund die Pflichtverletzung von ihr nicht zu vertreten sein soll.

552

Die Ersatzpflicht der Klägerin scheidet auch nicht deshalb aus, weil der Anspruchsberühmung eine vertretbare rechtliche Beurteilung zugrunde gelegen hatte (dazu LG Kempten NJW-RR 2006, 1534). Die Kammer hat bereits dargelegt, dass sich die Voraussetzungen des Ausschlusstatbestandes gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG schon aus dem eigenen Vorbringen der Klägerin ergeben. Bei gewissenhafter Prüfung der Sach- und Rechtslage hätte die Klägerin erkennen können, dass ihr als Verwalterin kein Anspruch auf Maklerprovision zusteht. Aus Sicht der Beklagten stellt sich die Einschaltung eines Rechtsanwaltes zu ihrer Rechtsverteidigung als vernünftig und zweckmäßig dar.

553

Ersatzfähig sind diejenigen Kosten, die entstanden waren, nachdem die Beklagte von der Klägerin mit Schreiben vom 5. September 2007 zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 3.914,81 € gefordert worden war. Aus dem Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 20. September 2007 ergibt sich unzweideutig, dass sich dieses Schreiben als Reaktion auf das Schreiben der Klägerin vom 5. September 2007 darstellt. Weil die von der Beklagten geltend gemachten Kosten der Rechtsverteidigung durch das Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 20. September 2007 entstanden sind, bemessen sich die Rechtsanwaltsgebühren nach einem Gegenstandswert von 3.914,81 €. Die Beklagte ist nicht berechtigt, einen Gegenstandswert von 5.219,74 € in Ansatz zu bringen, denn von einer Forderung in dieser Höhe hatte die Klägerin zu diesem Zeitpunkt bereits endgültig Abstand genommen. Unter Berücksichtigung dieses - gekürzten - Gegenstandswertes ergibt sich folgender Gebührenanspruch

554

1,3 Geschäftsgebühr gemäß Nr. 2301 VV 318,50 €

555

Pauschale gemäß Nr. 7002 RVG 20,00 €

556

338,50 €

557

19 % Umsatzsteuer 64,32 €

558

Summe 402,82 €

559

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB. Die Widerklageforderung ist mit Zustellung des Schriftsatzes vom 20. Februar 2008 an die Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 27. Februar 2007 rechtshängig geworden.

560

IV.

561

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die Kosten des Rechtsstreits sind in vollem Umfang von der Klägerin zu tragen, denn die Zuvielforderung der Beklagten im Rahmen der Widerklage stellt sich als verhältnismäßig geringfügig dar und hat keinen Gebührensprung verursacht.

562

Die Revision war zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO vorliegen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung, denn vorliegend war eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG berührt.

563

Streitwert für die Berufungsinstanz: 4.461,50 €

564

XXX