Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1996-06-10, Aktenzeichen 18 U 214/95
ECLI:DE:OLGK:1996:0610.18U214.95.00

Tenor

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Berufung ist begründet.

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Der Klägerin steht aus dem von den Beklagten gekündigten
Geschäftsbesorgungsvertrag über die Buchhaltung von Baugeld und die
wirtschaftliche Betreuung des Bauvorhabens der Beklagten kein
Anspruch auf Bearbeitungsgebühren und Ersatz von entgangenem Gewinn
gegen die Beklagten zu.

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Dabei kann dahinstehen, ob der Vertrag vom 14.12.1992 ein
einheitliches Rechtsgeschäft mit dem im Verfahren 18 U 213/95 für
formnichtig erklärten Fertighausvertrag darstellt und deshalb nach
§ 13 a BGB nichtig ist, oder ob der Vertrag selbst nach § 125 BGB
formnichtig ist, weil er der notariellen Beurkundung gemäß § 313
BGB bedurft hätte, oder ob gar der Vorwurf der Sittenwidrigkeit
begründet wäre.

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Den Beklagten steht jedenfalls ein Anspruch aus Verschulden bei
den Vertragsverhandlungen gegen die Klägerin zu, der auf Befreiung
von den eingegangenen Verbindlichkeiten gerichtet ist. Dabei trifft
die Beklagten auch kein Mitverschulden, das diesen Anspruch mindern
könnte.

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Zu den vertraglichen Pflichten der Klägerin hat es gehört, die
Beklagten darüber zu beraten, ob und in welcher Weise das ihnen von
der Firma Z. angediente Bauvorhaben finanzierbar war. Ein solides,
tragfähiges Finanzierungskonzept, wie es hiernach geschuldet
gewesen ist, hat die Klägerin für die Beklagten nicht entwickelt
und auch bei den Einkommensverhältnissen der Beklagten nicht
vorschlagen können. Ein solches Finanzierungskonzept hätte dem
Umstand Rechnung getragen, daß Miet- und Nebeneinkünfte jedenfalls
vorübergehend entfallen oder vermindert sein konnten und letztere
nicht ohne weiteres neben den erheblichen Eigenleistungen
erwirtschaftet werden konnten, und daß die als Eigenleistung
vorgesehene Errichtung des Kellers aus zeitlichen Gründen mit
fremder, nicht ohne weiteres kostenloser Hilfe zu bewerkstelligen
war. Vor allem hätte ein solches Konzept für den Zeitpunkt
vorgesorgt, in dem sich durch den Wegfall der
Abschreibungsmöglichkeiten und die Pflicht zur Rückzahlung des
Aufwendungsdarlehens zusätzliche Belastungen ergaben.

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Alles dies ist bei dem Finanzierungskonzept der Klägerin nicht
geschehen. Es ist derart knapp kalkuliert worden, daß die Beklagten
das Bauvorhaben mit dem vorgesehenen Gesamtaufwand von 523.000,00
DM ohne außerordentliche, nach der Beratung der Klägerin nicht
vorgesehene Anstrengungen keinesfalls hätten durchführen können.
Dies ergibt sich aus den von der Klägerin selbst zu den Akten
gereichten Unterlagen. In dem Antrag auf Gewährung öffentlicher
Mittel ist die Belastung mit 20.260,50 DM jährlich errechnet. Darin
sind die Betriebs- und Instandhaltungskosten enthalten, die in dem
Finanzierungsplan der Klägerin vernachlässigt worden sind. Zieht
man die von der Klägerin errechnete Steuerersparnis von 4.712,00 DM
ab, verbleibt immer noch eine Belastung von 19.274,00 DM. Bei einem
Einkommen von 51.376,00 DM jährlich reduzierte sich das verfügbare
Einkommen damit auf 32.102,00 DM. Bei einem solchen Einkommen hat
kein Spielraum mehr dafür bestanden, Mittel für die Zeit
anzusparen, in der die degressive Abschreibung entfiel und das
Aufwendungsdarlehen zurückzuzahlen war. Es haben auch keine Mittel
für den Fall zur Verfügung gestanden, daß die Einliegerwohnung
nicht die erhofften Mieterträge einbringen würde, z.Bsp. bei
Zahlungsunfähigkeit oder -Unwilligkeit der Mieter, oder daß der für
beide Eheleute eingenommene Nebenverdienst von 500,00 DM pro Monat
nicht erzielt werden konnte.

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Auf diese Probleme und Risiken hätten die geschäftsunerfahrenen
Beklagten deutlich hingewiesen werden müssen. Dies ist nicht
geschehen. Die Klägerin hat im Gegenteil bei den Beklagten völlig
unrealistische Erwartungen geweckt. So ist die Mitarbeiterin der
Klägerin, die Zeugin W.-K., ausweislich der von ihr zu den Akten
gereichten Unterlagen bei der Finanzierungsberatung vom 25.05.1992
zu einer monatlichen Belastung von netto 1.192,00 DM gelangt,
obschon der Grundstückspreis noch mit 70.000,00 DM veranschlagt
war, der doch nach Aussage der Zeugin nur bei 44.000,00 DM liegen
durfte, damit das Projekt rechnerisch finanzierbar war. Bei den
Beklagten ist danach von Anfang an der unrichtige Eindruck erweckt
worden, das Bauvorhaben sei für sie auf jeden Fall
durchführbar.

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Der Klägerin ist hiernach jedenfalls eine fahrlässige
Falschberatung der Beklagten anzulasten, die einen Anspruch der
Beklagten aus Verschulden bei den Vertragsverhandlungen begründet.
Mangels gegenteiligen Vortrags der insoweit darlegungspflichtigen
Beklagten (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB 55. Aufl. § 282 Rn. 15) ist
davon auszugehen, daß die Beklagten den Geschäftsbesorgungsvertrag
bei richtiger Beratung nicht abgeschlossen hätten. Sie sind deshalb
von den Ansprüchen der Klägerin aus dem Vertrag freizustellen. Ein
Mitverschulden ist den Beklagten nicht anzulasten. Nach den
Gesamtumständen und dem persönlichen Eindruck, den der Senat von
den Beklagten gewonnen hat, ist ihnen die Mangelhaftigkeit des
Finanzierungskonzeptes verborgen geblieben, bis sie von dritter
Seite darauf aufmerksam gemacht worden sind.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 700 Abs. 1, 344
ZPO; der Anspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§
708 Nr. 10, 713 ZPO.

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Berufungsstreitwert und Beschwer der Klägerin: 10.661,64 DM.