Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1998-03-20, Aktenzeichen 16 Wx 27/98
ECLI:DE:OLGK:1998:0320.16WX27.98.01

Tenor

1

G r ü n d e

2

3

Die weitere Beschwerde nach § 45 WEG,
§§ 27, 29 FGG ist zulässig, insbesondere rechtzeitig eingelegt.
Zwar fehlt der übliche durch Vorlage des Empfangsbekenntnisses zu
erbringende Nachweis über das Zustellungsdatum des angefochtenen
Beschlusses, indes hat der Verfahrensbevollmächtigte der
Antragstellerin anwaltlich versichert, daß die Entscheidung des
Landgerichts ihm am 5.1.1998 zugestellt worden sei, so daß dieses
Datum als Zustellungszeitpunkt zugrundezulegen ist. Mithin ist
durch das am 19. 1.1998 eingelegte Rechtsmittel die 2-Wochen-Frist
gewahrt, § 45 Abs. 1 WEG, § 577 Abs. 2 ZPO.

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Die weitere Beschwerde hat in der Sache
Erfolg und führt zu der beantragten Ungültigkeitserklärung des
Beschlusses; der Antrag zu TOP 2 ist inzwischen für erledigt
erklärt worden, so daß es hierzu nur noch einer Kostenentscheidung
bedürfte.

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Die Entscheidung des Landgerichts ist
nicht rechtsfehlerfrei, denn sie verkennt, daß die zunächst
angefochtenen Beschlüsse an einem Einberufungsmangel leiden,der
nicht geheilt werden kann, § 27 Abs. 1 FGG, § 550 ZPO. Zu der
Versammlung vom 12.2.1996 hat nämlich der Beteiligte zu 6. durch
Schreiben vom 31.1.1996 eingeladen, obgleich er zu diesem Zeitpunkt
als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage nicht mehr im Amt war,
wovon auch das Landgericht zu Recht ausgegangen ist.

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Mit Schreiben vom 30.6.1995, das an
alle übrigen Eigentümer gerichtet war und auf das die
amtsgerichtliche Entscheidung vom 30.8.1996 unter Verweis auf das
Verfahren 35 II 57/95 AG Bergisch Gladbach Bezug nimmt, hat der
Beteiligte zu 6. unzweifelhaft sowohl den Verwaltervertrag fristlos
gekündigt, als auch sein Amt niedergelegt. Dies ergibt sich aus der
von ihm gewählten Formulierung: "... bei der Tagesordnung der
Eigentümerversammlung am 27.6.1995 lautete der Tagesordnungspunkt:
Niederlegung der Hausverwaltung, was ich hiermit mit sofortiger
Wirkung vollziehe." Der Wille zur sofortigen Kündigung und
Amtsniederlegung wird durch den weiteren Inhalt des Schreibens
unterstrichen, indem er eine Abrechnung des Rücklagenkontos
beifügt, die Abrechnung für den Zeitraum 1993 und 1994 erstellt
sowie mit dem Bemerken "da ich die Verwaltung nicht mehr
weiterführe ..." die Absicht zeigt, Guthabensbeträge an die
Eigentümer auszuzahlen (vgl. Bl. 15 d. A. 35 II 57 /95 AG Bergisch
Gladbach, die in 1. Instanz vorgelegen haben und auf die die
Parteien in 2. Instanz Bezug genommen haben). Mit dieser Erklärung
hat der Beteiligte zu 6. wirksam den Verwaltervertrag aus wichtigem
Grund (entsprechend § 626 Abs. 1 BGB) gekündigt (vgl. hierzu
Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 26, Rz. 193). Vorangegangen
war nämlich eine Eigentümerversammlung vom 27.6.1995, bei der es zu
heftigen Auseinandersetzungen zwischen der Beteiligten zu 1. und
dem Beteiligten zu 6. sowie weiteren Eigentümern gekommen und die
letztlich ohne Beschlußfassung und - im übrigen - auch ohne
Protokollerstellung abgebrochen worden war. Nach dem Verlauf dieser
Eigentümerversammlung ist davon auszugehen, daß zumindest zwischen
den Beteiligten zu 1. und zu 6. das Vertrauensverhältnis nachhaltig
gestört war, so daß dem damaligen Verwalter unter Bezug auf diesen
Vorfall ein außerordentliches Kündigungsrecht zuzubilligen ist.

7

Da der Verwalter mit Kündigung des
Verwaltervertrages zugleich seine Organstellung verliert - das
Vorhandensein eines wirksamen Verwaltervertrages ist konstitutive
Voraussetzung zur Erlangung diese Organstellung (so die
herrschende, zutreffende Meinung, beipielsweise Bärmann/Pick/Merle,
a.a.O., § 26, Rz. 25 und 192 m.w.N.) -, beinhaltet mithin die
Kündigung des Vertrages stets auch eine Niederlegung des Amtes. Im
vorliegenden Fall entpricht dies auch dem im Schreiben vom
30.6.1995 zum Ausdruck gebrachten Willen des Beteiligten zu 6., der
selbst die "Niederlegung der Hausverwaltung" erklärt.

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Soweit der Beteilige zu 6. im Juli
desselben Jahres mit vier weiteren Eigentümern überein gekommen
war, die Verwaltung weiterzuführen, bleibt diese Abmachung
folgenlos, weil sie nicht auf einem wirksamen Eigentümerbeschluß
beruht; eine eventuell denkbare schriftliche Beschlußfassung
scheitert schon an der gem. § 23 Abs. 3 WEG geforderten
Einstimmigkeit, da die Antragstellerin im Gegensatz zu den anderen
Eigentümern ihr schriftliches Einverständnis mit einer weiteren
Verwaltungstätigkeit des Beteiligten zu 6. nicht erklärt hat.

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Die Einberufung der Versammlung vom
12.2.1996 durch den Beteiligten zu 6. verstößt somit gegen § 24
Abs. 3 WEG. Die Versammlung hätte von dem Vorsitzenden des
Verwaltungsbeirates einberufen werden müssen, sofern ein solcher
gewählt worden ist; nach Aktenlage ist dies hier allerdings nicht
der Fall. Ansonsten ist bis zur rechtswirksamen Neubestellung ein
Notverwalter durch das Gericht zu bestimmen, § 26 Abs. 3 WEG, der
ggfs. zur Wohnungseigentümerversammlung einzuladen hat.

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Dieser Fehler hat die Anfechtbarkeit
der in dieser Eigentümerversammlung gefaßten Beschlüsse zur Folge.
In Fortführung seiner Rechtsprechung (vgl. Beschluß d. Senats vom
9.1.1996, WE 96, 311) folgt der Senat der überwiegend vertretenen
Meinung, daß auf diese Weise zustande gekommene Beschlüsse zwar
rechtswidrig, jedoch nicht nichtig sind (vgl. z.B. BayObLG MDR 82,
323; OLG Frankfurt OLGE 85, 142; KG OLGE 90, 421 sowie weitere
Nachweise bei OLG Köln WE 96, 311).

11

Eine Heilung des Einberufungsmangels
kommt nicht in Betracht.

12

Weder kann die im Fall einer
nachträglichen Ungültigkeitserklärung einer Verwalterbestellung
eingreifende Rechtsprechung zur Wirksamkeit vorangegangener
Einladungen zur Anwendung kommen, noch kann der Verfahrensfehler
mangels Kausalität unberücksichtigt bleiben, wie das Landgericht zu
Unrecht meint.

13

Soweit die überwiegende Rechtsprechung
dem Verwalter, dessen Wahl später im Beschlußanfechtungsverfahren
gem. § 23 Abs. 4 WEG für ungültig erklärt wird, noch ein
Einberufungsrecht zuspricht (so z.B. OLG Hamm, NJW-RR 92, 722;
BayObLG, NJW-RR 91, 531), kann diese Rechtsprechung nicht auf den
vorliegenden Fall angewandt werden. Denn im Gegensatz zu den
erwähnten Fällen hat hier der Verwalter selbst in deutlicher Form
das Amt niedergelegt, während bei einer Beschlußanfechtung durch
(einen) Eigentümer für die anderen Miteigentümer oftmals während
der Verfahrensdauer nicht hinreichend klar ist, ob es bei der
Bestellung des Verwalters bleibt. Um die Auswirkungen dieses
unerfreulichen Schwebezustandes möglichst gering zu halten, wird
von der Rechtsprechung unter Heranziehung der Regeln der
Anscheinsvollmacht jedenfalls das Einberufungsrecht des Verwalters
für wirksam erachtet. Ein solcher Schwebezustand fehlt hingegen im
vorliegenden Fall, auch wenn die Beteiligten nachträglich über die
Wirksamkeit der Kündigung bzw. der Amtsniederlegung gestritten
haben. Anders als in den erwähnten Fällen ist hier für alle
Beteiligten bei einer Einladung durch den "ehemaligen" Verwalter
die Problematik der Wirksamkeit dieser "Verwaltungsmaßnahmen" ohne
weiteres erkennbar.

14

Die Ursächlichkeit des
Einberufungsmangels für das Abstimmungsergebnis wird vermutet. Eine
Anfechtung bliebe lediglich dann erfolglos, wenn der Beschluß ohne
den Fehler ebenso zustandege kommen wäre. Die Vermutung wäre zu
widerlegen; bei vernünftiger Betrachtung dürfte ein Einfluß des
Fehlers auf das Abstimmungsergebnis unter keinen Umständen in
Betracht kommen (BGH NJW 72, 1320; Senat vom 9.1.1996, WE 96, 311 ;
OLG Hamm WE 96, 33 je m.w.N.). Hierbei sind strenge Maßstäbe
anzulegen.

15

Die Vermutung einer Kausalität des
Fehlers für das Beschlußergebnis ist im vorliegenden Fall nicht
ausgeräumt. Allein das deutliche Abstimmungsergebnis zugunsten des
Beteiligten zu 6. (5 : 1) reicht zur Widerlegung nicht aus.
Sonstige konkrete Umstände, die für eine mangelnde Kausalität
sprechen, sind nicht ersichtlich. Vielmehr kann nicht
ausgeschlossen werden, daß bei einer Einladung zur
Eigentümerversammlung durch einen Dritten bereits andere
Tagesordnungspunkte angesetzt bzw. die vorgesehenen Punkte anders
dargestellt worden wären, was ohne weiteres Einfluß auf das
Abstimmungsverhalten haben kann.

16

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47
WEG. Da auch die Anfechtung des inzwischen für erledigt erklärten
TOP 2 erfolgreich gewesen wäre, haben die Antragsgegner auch
insoweit eine Kostentragungspflicht. Gründe, von dem Grundsatz des
§ 47 S. 2 WEG abzuweichen, lagen nicht vor.

17

Geschäftswert des
Rechtsbeschwerdeverfahrens: 3.000,- DM