Hamburgisches Oberverwaltungsgericht (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2020-01-16, Aktenzeichen 4 Bs 176/19

Tenor

Auf die Beschwerde der Antragsgegnerin wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Hamburg vom 11. Juli 2019 geändert.

Der Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen den Bescheid vom 25. Februar 2019 bzgl. Ziff. 1 a) und b), Ziff. 2 b) und Ziff. 3 a) und c) wird abgelehnt.

Die Kosten des gesamten Verfahrens trägt der Antragsteller.

Der Streitwert wird für das gesamte Verfahren auf 55.000,-- Euro festgesetzt.

Gründe

I.

1

Der Antragsteller begehrt einstweiligen Rechtsschutz gegen ein Wiederherstellungsgebot nach dem Hamburgischen Wohnraumschutzgesetz und die damit verbundenen Zwangsgeldfestsetzungen.

2

Der Antragsteller ist seit 2013 Eigentümer des Grundstücks G. -Allee in Hamburg, das im Jahre 1905 mit einem viergeschossigen Wohnhaus (eine Ladenzeile im Erdgeschoss, 2 Wohnungen je Obergeschoss, Abstellräume im Dachgeschoss) bebaut worden war. Mitte der 1960er Jahre wurde in beiden Wohnungen des 3. Obergeschosses sowie in den jeweils linken Wohnungen des 1. und 2. Obergeschosses der Einbau von Bädern und Toiletten genehmigt. 1970 wurde die Errichtung eines Fremdenheims mit 12 Betten in 8 Zimmern in der Wohnung im 1. Obergeschoss rechts genehmigt, diese Nutzung wurde aber nie aufgenommen. 1992 wurde seitens der Antragsgegnerin festgestellt, dass sich in den Obergeschossen sowie im Dachgeschoss infolge von Umbaumaßnahmen nunmehr 26 Wohnungen befanden, für die keine Baugenehmigung erteilt worden war. Mit Bescheid vom 13. Juli 1992 erließ die Bauprüfabteilung der Antragsgegnerin gegen den Voreigentümer eine Bauordnungsverfügung, in der festgestellt wurde, dass für einige der neu entstandenen Wohnungen der zweite notwendige Rettungsweg nicht vorhanden sei und in der brandschutztechnische Auflagen gemacht wurden. Das hiergegen angestrengte Widerspruchsverfahren endete mit einem Vergleich, auf den hin der Voreigentümer keine Maßnahmen ergriff, was nicht zur Kenntnis der Antragsgegnerin gelangte.

3

Im Oktober 2016 fand eine Ortsbesichtigung durch die Antragsgegnerin statt, woraufhin das Fachamt für Bauprüfung der Antragsgegnerin mit Bescheid vom am 29. November 2017, geändert durch Bescheid vom 12. Dezember 2017, gegenüber dem Antragsteller als Maßnahme zur brandschutztechnischen Gefahrenabwehr die Errichtung von Sammelräumen in den Obergeschossen anordnete und wegen formeller Illegalität und des fehlenden zweiten Rettungsweges die Nutzung der Wohnungen untersagte. Gegen diese Bescheide beantragte der Antragsteller beim Verwaltungsgericht vorläufigen Rechtsschutz (9 K 9974/17). Das Verfahren wurde übereinstimmend für erledigt erklärt, soweit angeordnete Maßnahmen durchgeführt worden waren, im Übrigen wurde der Antrag abgelehnt.

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Mit Bescheid vom 25. Februar 2019 forderte die Antragsgegnerin den Antragsteller unter Ziff. 1 a) und b) auf, auf seine Kosten bis zum 30. November 2019 den früheren baulichen Zustand - entsprechend beigefügter Anlagen - wiederherzustellen oder einen mindestens gleichwertigen, baurechtlich genehmigungsfähigen Zustand zu schaffen. Unter Ziff. 2 a) wurde er aufgefordert, bis zum 1. Mai 2019 nachzuweisen, dass Maßnahmen nach Ziff. 1 eingeleitet wurden, unter Ziff. 2 b) wurde er aufgefordert, im Abstand von jeweils 2 Monaten nachzuweisen, dass die Maßnahmen nach Ziff. 1 durchgeführt werden. Für den Fall, dass der Antragsteller der Ziff. 1 innerhalb der gesetzten Frist nicht oder nicht vollständig nachkommt bzw. den Ziff. 2 a) und 2 b) nicht nachkommt, wurden in Ziff. 3 a) – c) jeweils Zwangsgelder festgesetzt. Der hiergegen vom Antragsteller am 28. März 2019 eingelegte Widerspruch wurde noch nicht beschieden.

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Am 24. April 2019 hat der Antragsteller beantragt, die aufschiebende Wirkung dieses Widerspruchs anzuordnen und eine ggf. bereits begonnene Vollstreckung auszusetzen. Zur Begründung hat er ausgeführt, die derzeitige bauliche Gestaltung und die damit einhergehende Problematik eines eventuell fehlenden zweiten Rettungsweges dürfte seit etwa 60 Jahren bestehen und der Antragsgegnerin spätestens seit 1992 bekannt sein. Die von der Antragsgegnerin angenommene Rechtsgrundlage sei nicht anwendbar, da die Wohnungen bereits vor Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverordnung vom 7. Dezember 1971 objektiv nicht mehr zu Wohnzwecken geeignet gewesen seien. Selbst wenn das Gesetz anwendbar wäre, liege keine Zweckentfremdung vor. Zudem sei der Bescheid unbestimmt und ihm werde wegen bestehender Mietverträge ein unmögliches Verhalten auferlegt.

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Mit dem - nicht streitgegenständlichen - (Teil-)Beschluss vom 26. April 2019 hat das Verwaltungsgericht den Antrag abgelehnt, soweit er auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen Ziff. 2 a) und Ziff. 3 b) der Verfügung vom 25. Februar 2019 gerichtet war. Mit dem streitgegenständlichen (Schluss)-Beschluss vom 11. Juli 2019 hat das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs im Übrigen angeordnet. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Der angefochtene Verwaltungsakt sei vermutlich rechtswidrig, jedenfalls sei der Ausgang des Verfahrens offen. Das Interesse des Antragstellers, von einer sofortigen Vollziehung des angefochtenen Bescheides vorerst verschont zu bleiben überwiege ausnahmsweise das bereits von Gesetzes wegen vermutete öffentliche Interesse an einer sofortigen Vollziehung. Es spreche viel dafür, dass das Wiederherstellungsgebot einer rechtlichen Überprüfung im Hauptsacheverfahren nicht standhalten werde. Es sei schon nicht klar, ob das am 1. Januar 1982 in Kraft getretene Wohnraumschutzgesetz überhaupt Anwendung finde. Voraussetzung dafür sei, dass die in Rede stehenden Räumlichkeiten im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverordnung vom 7. Dezember 1971 noch zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum gewesen seien. Es dürfte feststehen, dass das Gebäude G-allee nicht den erforderlichen zweiten Rettungsweg aufweise und daher jedenfalls seit 1992 alle oder zumindest einige Wohnungen objektiv nicht mehr zum Wohnen geeignet seien. Seit wann dieser Zustand genau bestehe, sei unklar. Ungeachtet dessen dürfte das Wiederherstellungsgebot zu unbestimmt und nicht vollstreckungsfähig sein. Fraglich erscheine zudem, ob die geforderte Wiederherstellung des Gebäudes im Sinne von § 12 Abs. 2 Sätze 2 und 3 HmbWoSchG wegen der Kosten unzumutbar sei, was derzeit nicht ansatzweise zu beurteilen sei. Schließlich spreche viel dafür, dass die geforderten Maßnahmen dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz widersprächen. So sei bereits nicht ersichtlich, dass die seitens der Antragsgegnerin bezweckte Wiederherstellung von Wohnraum zu Wohnzwecken nicht durch weniger kostenintensive und belastende Maßnahmen erreicht werden könne. Nach Aktenlage sei nicht erkennbar, dass die Antragsgegnerin überhaupt Überlegungen zur Erforderlichkeit angestellt habe. Die dem Antragsteller zur Wiederherstellung gesetzte Frist von nur neun Monaten dürfte angesichts der jahrzehntelangen Kenntnis der Antragsgegnerin von den baulichen Veränderungen in dem Gebäude unter Verhältnismäßigkeitsgründen zu beanstanden sein. Hinsichtlich der Zwangsgeldfestsetzung fehle während der Dauer der Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der erforderliche vollstreckbare Verwaltungsakt.

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Am 25. Juli 2019 hat die Antragsgegnerin Beschwerde gegen den Beschluss vom 11. Juli 2019 eingelegt. Zu dessen Begründung führt sie im Wesentlichen aus: Das Verwaltungsgericht habe bei seiner Interessenabwägung nicht berücksichtigt, dass der Gesetzgeber in § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO eine Entscheidung dahin getroffen habe, dass im Regelfall der betroffene Bürger das Vollzugsrisiko zu tragen habe. Diese gesetzliche Risikoverteilung komme auch dann zum Tragen, wenn der Ausgang des Hauptsacheverfahrens offen sei. Besondere Umstände des Einzelfalles rechtfertigten hier keine abweichende Entscheidung. Das Verwaltungsgericht habe nicht geprüft, ob sich der angegriffene Bescheid bei Überprüfung im Hauptsacheverfahren voraussichtlich als rechtswidrig erweisen werde. Eine jahrzehntelange Untätigkeit könne nicht unterstellt werden. Das 1992 von der Bauprüfabteilung geführte Verfahren könne ihr beim Erlass eines wohnraumschutzrechtlichen Wiederherstellungsgebots nicht entgegengehalten werden. Ein Fall des § 12 Abs. 2 Satz 3 HmbWoSchG sei nicht anzunehmen, der Bau einer neuen Gebäudehülle wäre teurer als bloße Veränderungen im Innenraum. Insofern begründeten weder eine angenommene Untätigkeit noch Kostengründe ein überwiegendes privates Interesse. Im Rahmen der Interessenabwägung sei der Schutz bestehenden Wohnraums im innerstädtischen Bereich zu berücksichtigen. Entgegenzutreten sei den Ausführungen des Verwaltungsgerichts, es sei nicht klar, ob das Wohnraumschutzgesetz Anwendung finde. Die betroffenen Räumlichkeiten seien dem Wohnungsbestand weder rechtlich noch tatsächlich durch Änderung der Nutzung je entzogen worden. Sie hätten weiterhin - wenn auch ab einem nicht näher bestimmten Zeitpunkt bauordnungsrechtlich unzulässig - der Wohnnutzung gedient. Auch Wohnraum, der im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverordnung bewohnbar gewesen sei oder mit vertretbarem Aufwand nach den Vorschriften des Wohnraumschutzgesetzes wieder in diesen Zustand hätte gebracht werden können, sei zu Wohnzwecken objektiv geeignet gewesen. Substantiierte Anhaltspunkte dafür, dass die Wohnnutzung der betreffenden Räumlichkeiten vor 1971 aufgegeben worden sein könne, lägen nicht vor. Das Verwaltungsgericht habe sich auch nicht mit der Verteilung der Darlegungs- und Beweislast befasst. Es liege in der Sphäre des jeweils verfügungsberechtigten Eigentümers, zu belegen, zumindest jedoch substantiiert vorzutragen, dass bzw. ob eine Umwidmung des Wohnraums zu anderen als Wohnzwecken vor Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverordnung nach außen erkennbar und auf Dauer vorgenommen worden sei. Das Wiederherstellungsgebot sei auch nicht zu unbestimmt. Bezugnahmen auf bekannte Unterlagen oder Pläne seien zulässig. Auch die Möglichkeit, einen gleichwertigen Zustand herzustellen, sei nicht zu unbestimmt. Die brandschutzrechtlichen Anforderungen seien der Hamburgischen Bauordnung zu entnehmen und dem Antragsteller auch bekannt. Aus den genannten Gründen sei die Wiederherstellung auch nicht im Sinne von § 12 Abs. 2 Satz 3 HmbWoSchG unzumutbar. Die Maßnahmen seien nicht unverhältnismäßig. Dem Antragsteller sei ermöglicht worden, weniger belastende Maßnahmen umzusetzen und damit die Kostenlast zu steuern. Das Verwaltungsgericht vermische die baurechtliche und die wohnraumschutzrechtliche Dimension des Sachverhalts. Auch die Frist von neun Monaten sei nicht unverhältnismäßig, es bestehe die Bereitschaft, diese Frist maßvoll zu verlängern. Da der Antrag auf Anordnung der sofortigen Vollziehung abzulehnen sei, fehle es auch für die Zwangsgeldfestsetzung nicht an einem vollstreckbaren Verwaltungsakt. Auch ansonsten sei die Zwangsgeldfestsetzung rechtmäßig.

8

Der Antragsteller tritt dem entgegen. In seiner Erwiderung legt er dar, das Verwaltungsgericht habe seiner Prüfung den richtigen Maßstab zugrunde gelegt. Die angefochtene Verfügung sei rechtswidrig, außerdem überwiege das private Aussetzungsinteresse. Er werde sofort vollziehbar zur Durchführung erheblicher Investitionsmaßnahmen gezwungen. Angesichts des möglicherweise daraus resultierenden erheblichen wirtschaftlichen Schadens und mangels Benennung eines besonders eilbedürftigen Vollzugsinteresses durch die Antragsgegnerin überwiege sein privates Interesse. Aus den von ihm vorgelegten Mietverträgen über die kleinteiligen Mietflächen ergebe sich im Übrigen, dass diese bereits vor Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverordnung 1971 bestanden hätten und der zweite Rettungsweg schon seinerzeit gefehlt habe. Die Verfügung sei auch zu unbestimmt. Die von der Antragsgegnerin angeordnete alternative Wiederherstellung des früheren baulichen Zustandes unter Hinweis auf Pläne aus dem Jahre 1968 werde diesen Anforderungen nicht gerecht. Ihm werde die Freiheit gelassen, zwischen zwei unbestimmten, nicht vollstreckbaren Alternativen zu wählen, dies führe auch über den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz nicht zu einem bestimmten Handlungsgebot. Die Zumutbarkeit im Sinne von § 12 Abs. 2 Satz 2 und 3 HmbWoSchG habe das Verwaltungsgericht zu Recht als zweifelhaft angesehen. Zudem habe das Verwaltungsgericht zu Recht Zweifel an der Verhältnismäßigkeit auch in Bezug auf die Handlungsfrist geäußert.

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Das Gebäude steht gegenwärtig leer.

10

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte - einschließlich des Protokolls des Erörterungstermins vor den Berichterstatter vom 11. Dezember 2019 - und die Sachakte der Antragsgegnerin Bezug genommen.

II.

11

Die Beschwerde der Antragsgegnerin hat Erfolg.

12

1. Die Antragsgegnerin hat mit den in der Beschwerdebegründung dargelegten Gründen (§ 146 Abs. 4 Sätze 3 und 6 VwGO) eine tragende Erwägung des angefochtenen Beschlusses ernsthaft in Zweifel gezogen. Das Verwaltungsgericht hat seinen Ansatz, es spreche viel dafür, dass das Wiederherstellungsgebot einer rechtlichen Überprüfung im Hauptsacheverfahren nicht standhalten werde, unter anderem damit begründet, dass schon nicht klar sei, ob das Wohnraumschutzgesetz vorliegend überhaupt Anwendung finde. Voraussetzung für dessen Anwendbarkeit sei, dass die in Rede stehenden Räumlichkeiten im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverordnung vom 7. Dezember 1971 noch zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum gewesen seien. Es dürfte feststehen, dass das Gebäude G-allee nicht den erforderlichen 2. Rettungsweg aufweise und daher jedenfalls seit 1992 alle oder zumindest einige Wohnungen objektiv nicht mehr zum Wohnen geeignet seien. Es sei unklar, seit wann dieser Zustand bestehe, denn es lasse sich nicht hinreichend sicher feststellen, wann die Unterteilung der ehemals sechs großen Wohnungen in eine Vielzahl kleinerer Wohneinheiten erfolgt sei. Insoweit hat die Antragsgegnerin in ihrer Beschwerdebegründung vorgetragen, die betroffenen Räumlichkeiten seien dem Wohnungsbestand weder rechtlich noch tatsächlich durch Änderung der Nutzung entzogen worden, sie dienten weiterhin - wenn auch ab einem nicht näher bestimmten Zeitpunkt bauordnungsrechtlich in unzulässiger Art und Weise - der Wohnnutzung. Es sei davon auszugehen, dass die betreffenden Räumlichkeiten im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverordnung sowohl zu Wohnzwecken objektiv geeignet als auch subjektiv bestimmt gewesen seien.Mit ihrem Vortrag hat die Antragsgegnerin die Wertung des Verwaltungsgerichts mit beachtlichen Argumenten ernstlich in Zweifel gezogen.

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Damit ist der Senat berechtigt und verpflichtet, ohne die Beschränkung des § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO über die Beschwerde zu entscheiden. Diese Prüfung ergibt, dass der Antrag des Antragstellers auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung keinen Erfolg hat.

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2. Der Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs ist im Hinblick auf das Wiederherstellungsgebots in Ziff. 1 a) und b), die Anordnung in Ziff. 2 b) und die Zwangsgeldfestsetzung in Ziff. 3 c) des Bescheides vom 25. Februar 2019 zulässig, aber unbegründet (a.). Hinsichtlich der Zwangsgeldfestsetzung in Ziff. 3 a) ist er unzulässig (b.).

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a. Der Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen das Wiederherstellungsgebot hat keinen Erfolg.

16

aa. Der Antrag ist zulässig.

17

Er ist statthaft, soweit sich der Widerspruch gegen Ziff. 1 a) und b), Ziff. 2 b) und Ziff. 3 c) des Bescheides vom 25. Februar 2019 richtet. Nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 VwGO kann das Gericht der Hauptsache die aufschiebende Wirkung in den Fällen des § 80 Abs. 2 Nr. 1 - 3 VwGO ganz oder teilweise anordnen. Nach § 80 Abs. 2 Nr. 3 VwGO entfällt die aufschiebende Wirkung u.a. in durch Landesgesetz vorgeschriebenen Fällen. So liegt es hier. Nach § 13a Abs. 4 HmbWoSchG, der vorliegend Anwendung findet (s.u.), sind auf der Grundlage dieses Gesetzes erlassene Verwaltungsakte nach § 80 Abs. 2 Nr. 3 VwGO sofort vollziehbar, dies betrifft die wohnraumschutzrechtlichen Anordnungen in Ziff. 1 a) und b) und Ziff. 2 b). Die sofortige Vollziehbarkeit der Zwangsgeldfestsetzung in Ziff. 3 c) ergibt sich aus § 80 Abs. 2 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 29 Abs. 1 HmbVwVG.

18

Der Bescheid hat sich hinsichtlich Ziff. 1 a) und b) nicht erledigt. Zwar setzt er für die Vornahme der angeordneten Wiederherstellungsmaßnahmen eine Frist bis zum 30. November 2019, was zu der Annahme führen könnte, dass der Antragsteller die Maßnahmen nach Ablauf der Frist und damit gegenwärtig nicht mehr durchführen müsste. Der Senat versteht die Frist indes nicht dahin, dass sie die Verpflichtung des Antragstellers zeitlich begrenzt, sondern dass sie lediglich den Zeitpunkt markiert, ab dem die Festsetzung des Zwangsgeldes wirksam wird, § 14 Abs. 2 Satz 2 HmbVwVG. Hierfür spricht insbesondere auch, dass in der korrespondierenden Zwangsgeldfestsetzung in Ziff. 3 a) keine Frist benannt wird, sondern insoweit auf Ziff. 1 und die dort gesetzte Frist Bezug genommen wird.

19

Der Bescheid hat sich auch nicht hinsichtlich der Ziff. 2 b) erledigt. Zwar ist der in Ziff. 2 a) genannte Bezugszeitpunkt (1. Mai 2019) verstrichen, die Verpflichtung, die dort genannten Unterlagen im zeitlichen Abstand von jeweils 2 Monaten jeweils zum 15. eines Monats unaufgefordert vorzulegen, besteht jedoch nach wie vor und verpflichtet den Antragsteller bis auf weiteres.

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bb. Der Antrag ist jedoch unbegründet.

21

Die Entscheidung über einen Antrag nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Var. 1 VwGO ergeht auf Grund einer Interessenabwägung, in die die Erfolgsaussichten des eingelegten Rechtsbehelfs dann maßgeblich einzustellen sind. Zudem kommt die gesetzliche Risikoverteilung zum Tragen, wobei der Wertung des Gesetzgebers nach einem generellen Vorrang des Vollzugsinteresses zu folgen ist, wenn nicht ausnahmsweise besondere Umstände des Einzelfalles eine abweichende Entscheidung rechtfertigen (BVerfG, Beschl. v. 10.10.2003, 1 BvR 2025/03, juris Rn. 21; Puttler, in: Sodan/Ziekow, Verwaltungsgerichtsordnung, 5. Aufl. 2018, § 80 Rn. 148).

22

aaa) Zunächst geht der Senat mit der Antragsgegnerin von der Anwendbarkeit des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes aus.

23

Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten fallen in den Anwendungsbereich dieses Gesetzes. Voraussetzung dafür ist, dass es sich dabei um Räume handelt, die bereits zum Zeitpunkt der erstmaligen Geltung des Zweckentfremdungsverbots geschützten Wohnraum darstellten. Ein Zweckentfremdungsverbot wurde in Hamburg erstmals auf der Grundlage von Art. 6 § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (BGBl I 1971, 1745) durch die Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 7. Dezember 1971 (Zweckentfremdungsverordnung, GVBl. S. 223) rechtswirksam erlassen (OVG Hamburg, Beschl. v. 25.7.2007, 1 Bs 383/05, NordÖR 2007, 493, juris Rn. 22). Das Zweckentfremdungsverbot auf der Grundlage von § 6 Abs. 1 Nr. 1 MRVerbG bezieht sich auf Wohnraum, das heißt auf Raum, der im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Verbots nach Anlage und Ausstattung für Wohnzwecke geeignet und vom Verfügungsberechtigten für Wohnzwecke bestimmt ist (BVerwG, Beschl. v. 22.11.1996, 8 B 206/96, juris). Soweit ersichtlich handelt es sich vorliegend um Räumlichkeiten, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverordnung diesen Anforderungen entsprachen.

24

Dass für das Gebäude mit den (ursprünglich) sechs darin befindlichen Wohnungen zum Zeitpunkt der Errichtung die seinerzeit erforderliche Baugenehmigung erteilt worden war, ist anzunehmen und wird auch von den Beteiligten nicht in Abrede gestellt. Dass für den zu einem - jedenfalls zurzeit - nicht bekannten Zeitpunkt vorgenommenen Umbau des Gebäudes in eine Vielzahl kleinerer Wohneinheiten keine Baugenehmigung erteilt worden war und insofern mittlerweile formelle Illegalität gegeben ist, ist für die Frage der Anwendbarkeit des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes für sich genommen unerheblich, auch wenn der Umbau - was hier offenbleiben kann - vor Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverordnung vorgenommen worden sein sollte. Allein die formelle Baurechtswidrigkeit wegen fehlender Genehmigung führt nicht dazu, dass der Wohnraum nicht objektiv zu Wohnzwecken geeignet wäre.An der Wohneignung kann es aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen fehlen; rechtlich ungeeignet sind Räume, die - etwa wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften - aus Rechtsgründen so nicht bewohnt werden dürfen, unbeachtlich ist dabei jedoch eine nur formelle Baurechtswidrigkeit, also das Fehlen lediglich der die (materiell baurechtmäßige) Wohnnutzung deckenden Baugenehmigung (BVerwG, Urt. v. 29.11.1985, 8 C 105.84, BVerwGE 72, 265, juris Rn. 20). Das folgt daraus, dass selbst tatsächliche Wohnhindernisse dann die Wohnraumqualität nicht aufheben, wenn sie „mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbarem Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand" behoben werden können (BVerfG, Beschl. vom 4.2.1975, 2 BvL 5/74, BVerfGE 38, 348, juris Rn. 52). Dementsprechend kann allein die fehlende Baugenehmigung die Wohnraumqualität nicht aufheben, wenn die Baugenehmigung - sofern Genehmigungsfähigkeit besteht - beantragt und erteilt werden kann.

25

Dass die Wohnungen im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverordnung am 7. Dezember 1971 gegen materielle bauordnungs- oder bauplanungsrechtliche Vorschriften verstoßen haben, ist nicht anzunehmen. Insbesondere kann nicht davon ausgegangen werden, dass zu diesem Zeitpunkt bereits wegen des Fehlens eines zweiten Rettungsweges materielle Baurechtswidrigkeit vorlag. Zu diesem Zeitpunkt sah das Hamburgische Baurecht noch nicht explizit die Notwendigkeit vor, einen zweiten Rettungsweg zu errichten. In der Hamburgischen Bauordnung vom 10. Dezember 1969 (HmbGVBl. 1696, 249) gab es noch keine spezielle Regelung, die einen zweiten Rettungsweg erforderlich machte. In § 20 HBauO 1969 waren ganz allgemein Brandschutzanforderungen nominiert, ohne konkrete Vorgaben wie etwa die des Vorhandenseins eines zweiten Rettungsweges zu machen. Auch bei den besonderen Anforderungen an die Bauausführung war eine solche Vorgabe nicht enthalten, hier fanden sich nur Vorgaben etwa in Bezug auf Brandwände (§ 32 HBauO 1969) oder generell zu Treppen auch in ihrer Funktion als Rettungsweg (§ 38 Abs. 1 HBauO 1969). Erstmals sah die Hamburgische Bauordnung vom 1. Juli 1986 (HmbGVBl. 1986, 183) in § 24 Abs. 8 vor, dass in der Regel jede Nutzungseinheit in jedem Geschoss über mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege mit dem Freien in Verbindung steht.

26

Gewichtige Anhaltspunkte dafür, dass die Eignung der Räumlichkeiten in dem streitgegenständlichen Gebäude bereits vor Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverordnung 1971 entfallen war, ergeben sich auch im Übrigen weder aus den dem Senat vorliegenden Akten noch aus dem Vortrag der Beteiligten. Dann ist davon auszugehen, dass das Wohnraumschutzgesetz Anwendung findet. Dies gilt auch für die Wohnung im 1. Obergeschoss rechts, für die 1970 - also vor Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverordnung - eine Genehmigung für die Errichtung eines Fremdenheims mit 12 Betten in 8 Zimmern erteilt worden war. Inwiefern eine solche Nutzung eine Nutzung zu anderen als Wohnzwecken dargestellt hätte, kann offenbleiben. Die Beteiligten gehen selbst nicht davon aus, dass die fragliche Wohnung tatsächlich als „Fremdenheim“ genutzt worden ist.

27

bbb) Vorliegend spricht bei summarischer Prüfung Überwiegendes für die Rechtmäßigkeit des Wiederherstellungsgebots in Ziff. 1 des angefochtenen Bescheides. Jedenfalls geht die Interessenabwägung zugunsten des Vollzugsinteresses aus.

28

Die tatbestandlichen Voraussetzungen der §§ 12 Abs. 2, 9 Abs. 2 HmbWoSchG dürften vorliegen. Nach Erlass der Verordnung über die Feststellung einer Gefährdungslage nach § 9 Abs. 1 des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes vom 20. März 2018 (HmbGVBl. 2018, 70) liegt eine Wohnraumschutzmaßnahmen eröffnende Gefährdungslage vor. Gemäß § 12 Abs. 2 Satz 1 HmbWoSchG soll die zuständige Behörde anordnen, dass der Verfügungsberechtigte auf seine Kosten den früheren Zustand wiederherstellt oder einen zumindest gleichwertigen Zustand schafft, wenn Wohnraum entgegen § 9 HmbWoSchG so verändert worden ist, dass er nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist.

29

Nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HmbWoSchG liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken verwendet wird. § 9 Abs. 2 Satz 3 HmbWoSchG benennt Fälle, die insbesondere als Zweckentfremdung gelten. Wie § 9 Abs. 2 Satz 2 HmbWoSchG ausdrücklich klarstellt, kann Zweckentfremdung nicht nur durch Handeln, sondern auch durch Unterlassen erfolgen. So liegt auch in dem Leerstehenlassen von Wohnraum gemäß § 2 Abs. 3 Nr. 5 HmbWoSchG ein Unterlassen des Verfügungsberechtigten. Tatbestandlich verlangt § 12 Abs. 2 Satz 1 HmbWoSchG indes, dass Wohnraum entgegen § 9 verändert worden ist, was wiederum bedeuten dürfte, dass - anders als etwa für Maßnahmen nach § 4 Abs. 1 Satz 1 HmbWoSchG - reines Untätigbleiben für die Anordnung eines Wiederherstellungsgebots nicht ausreichen dürfte.

30

Gemessen hieran geht der Senat vorliegend davon aus, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen vorliegen. Insbesondere sind die Wohnungen nicht mehr für Wohnzwecke geeignet. Die Eignung zu Wohnzwecken kann aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen fehlen; rechtlich ungeeignet sind Räume, die - etwa wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften - aus Rechtsgründen so nicht bewohnt werden dürfen; unbeachtlich ist dabei jedoch eine nur formelle Baurechtswidrigkeit, also das Fehlen lediglich der die (materiell baurechtmäßige) Wohnnutzung deckenden Baugenehmigung (BVerwG, Urt. v. 29.11.1985, 8 C 105/83, BVerwGE 72, 265, juris Rn. 20). Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten haben ihre Eignung zu Wohnzwecken im Sinne von § 2 Abs. 1 HmbWoSchG dadurch verloren, dass das Gebäude infolge des ungenehmigten Umbaus der drei Obergeschosse, infolgedessen aus den ursprünglich 6 großen Wohnungen 22 kleine Wohnungen entstanden sind, formell illegal ist und jedenfalls aufgrund der Rechtsänderung 1986 (s.o.) auch materiell baurechtswidrig und nicht genehmigungsfähig ist, weil die vorhandenen Wohneinheiten nicht jeweils über einen zweiten Rettungsweg verfügen. In dem Umbau der Wohnungen liegt ein Handeln bzw. Verändern im Sinne von § 9 Abs. 2 Satz 2, § 12 Abs. 2 Satz 1 HmbWoSchG. Dass nicht der Antragsteller, sondern ein Voreigentümer den Wohnraum durch den Umbau verändert hat, ist unerheblich. § 12 Abs. 2 Satz 1 HmbWoSchG nennt zwar den Verfügungsberechtigten als Adressaten, verlangt aber nicht, dass dieser den Wohnraum selbst verändert hat, sondern lässt ausreichen, dass der Wohnraum verändert wurde („ist Wohnraum ... verändert worden“), ohne dies in zeitlicher oder personeller Hinsicht zu konkretisieren. Der - jeweils - Verfügungsberechtigte hat es unterlassen, das wegen fehlender Baugenehmigung nicht mehr bestandsgeschützte Gebäude den gesetzlich vorgegebenen brandschutztechnischen Anforderungen anzupassen. Dass keiner der in § 9 Abs. 2 Satz 3 Nrn. 1 - 5 HmbWoSchG benannten Fälle einschlägig ist, ist unerheblich, da es sich dabei nicht um eine abschließende Aufzählung, sondern nur um Beispielsfälle für das Vorliegen einer Zweckentfremdung handelt („insbesondere“).

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Als heutiger Eigentümer des Grundstücks ist der Antragsteller auch verfügungsberechtigt.

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Das Wiederherstellungsgebot in Ziff. 1 der angefochtenen Verfügung dürfte auch hinreichend bestimmt sein. Nach § 37 Abs. 1 HmbVwVfG muss ein Verwaltungsakt inhaltlich hinreichend bestimmt sein. Das Erfordernis der inhaltlich hinreichenden Bestimmtheit dient vor allem der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit. Der Adressat der Regelung muss zweifelsfrei erkennen können, welches Verhalten von ihm verlangt wird. Dabei reicht es, wenn für den Adressaten der Regelungsgehalt aus dem Tenor des Bescheides im Zusammenhang mit dessen Gründen und sonstigen bekannten oder ohne weiteres erkennbaren Umständen so vollständig, klar unzweideutig erkennbar ist, dass er sein Verhalten danach ausrichten kann; welches Maß an Konkretisierung im Einzelfall notwendig ist, hängt von der Art des Verwaltungsaktes, den Umständen seines Erlasses und seinem Zweck ab (OVG Münster, Beschl. v. 31.2.2008, 7 B 107/08, juris Rn. 9).

33

In diesem Sinne dürfte zunächst Ziff. 1 a) des Bescheides hinreichend bestimmt sein. Der Antragsteller weiß aufgrund der anliegenden Baupläne, welcher bauliche Zustand herzustellen ist. Bei der Anlage 1 handelt es sich um den Plan aus der Bauzeit. Bei den Anlagen 2 handelt es sich um die Baugenehmigung aus dem Jahre 1968 für die Wohnungen im 1. und im 2. Obergeschoss links sowie im 3. Obergeschoss links und rechts, sodass für die Wohnungen im 1. und im 2. Obergeschoss rechts allein auf den Plan aus der Bauzeit abzustellen ist. Diese Pläne bilden den früheren baulichen Zustand ab, ergänzend ergibt sich aus der Begründung des Bescheides, dass dann der notwendige zweite Rettungsweg durch die straßenseitige Anleiterbarkeit der jeweiligen Wohneinheit gegeben ist. Dass und warum sich den Plänen nicht eindeutig entnehmen lassen könnte, in welcher Weise die drei Obergeschosse umgebaut werden sollen, erschließt sich dem Senat nicht und wird vom Antragsteller auch in seinen allgemein gehaltenen Ausführungen nicht näher dargelegt. Weshalb, wie er vorträgt, das Alter der Pläne von Bedeutung sein könnte, lässt sich seinem Vortag nicht entnehmen. Hierbei ist für den Senat auch erheblich, dass der Antragsteller in der Lage sein müsste, hierzu näher vorzutragen. Ausweislich der nicht bestrittenen Angaben der Antragsgegnerin im Erörterungstermin vom 11. Dezember 2019 hat der Antragsteller am 1. Mai 2019 für die Planungen an dem Gebäude ein Architekturbüro beauftragt. Sollte sich dieses auf der Grundlage des gegenständlichen Bescheides einschließlich der Anlagen außerstande sehen, eine Planung vorzunehmen, wäre davon auszugehen, dass der Antragsteller dies zeitnah zur Kenntnis bekommt und es liegt nahe, dass er dann auch in der Lage wäre, näher darzulegen, weshalb Ziff. 1 a) des Bescheides unbestimmt sein soll.

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Hinsichtlich Ziff. 1 b) des Bescheides, der alternativ die Schaffung eines mindestens gleichwertigen, baurechtlich genehmigungsfähigen Zustandes fordert, dürfte im Ergebnis nichts anderes gelten. Dem Antragsteller verschiedene Handlungsalternativen zur Auswahl zu stellen, wie dies nach § 12 Abs. 2 Satz 1 HmbWoSchG geboten ist („oder“), ist für sich genommen nicht zu beanstanden. Die Regelung in Ziff. 1 b) legt dem Antragsteller zwar für sich genommen keine bestimmte Handlungspflicht auf, diese konkretisiert sich aber durch die Begründung des Bescheides. Daraus wird ersichtlich, dass die geforderten baulichen Maßnahmen dazu führen sollen, dass ein zweiter Rettungsweg für alle Wohnungen des Gebäudes geschaffen wird, ohne dass - wie mittelbar in Ziff. 1 a) des Bescheides durch die Bezugnahme auf die alten Pläne - die Zahl und die Aufteilung der Wohnungen festgelegt sind. Für den Antragsteller ist erkennbar, dass er durch Maßnahmen erreichen muss, dass die Räumlichkeiten in dem fraglichen Gebäude baulich so gestaltet werden, dass sie - insbesondere im Hinblick auf den erforderlichen zweiten Rettungsweg - wieder für die Wohnnutzung geeignet sind. Ziff. 2 des Bescheides sieht zudem eine Rückkopplung mit der Antragsgegnerin in regelmäßigen, engen Abständen vor, sodass sichergestellt wird, dass die vom Antragsteller geplanten Maßnahmen den bau- und wohnraumschutzrechtlichen Anforderungen, die in dem angefochtenen Bescheid konkretisiert werden, genügen.

35

Viel spricht gegenwärtig dafür, dass das Wiederherstellungsgebot auch nicht unzumutbar gemäß § 12 Abs. 2 Sätze 2 und 3 HmbWoSchG ist. Nach dieser Bestimmung scheidet ein Wiederherstellungsgebot wegen Unzumutbarkeit aus, wenn die Herstellungskosten die ortsüblichen Kosten für einen Neubau in gleicher Größe, Ausstattung und am gleichen Standort überschreiten würden. Dem Verwaltungsgericht ist zwar dahin zuzustimmen, dass sich derzeit nicht ansatzweise beurteilen lässt, welche Kosten für die erforderlichen Baumaßnahmen anfallen. Da es sich um Maßnahmen des Innenausbaus (im wesentlichen Änderung der Raumaufteilung) handelt, dürfte jedoch mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten sein, dass die Kosten deutlich hinter denen für einen vergleichbaren Neubau zurückbleiben. Da sich der Antragsteller auf die Unzumutbarkeit beruft trifft ihn insoweit jedenfalls eine gesteigerte Darlegungslast. Bisher hat er, obwohl er unstreitig bereits im Mai 2019 einen Architekten mit Planungen beauftragt hat und insoweit einen Überblick über mögliche Kosten zumindest haben könnte, nichts zu den voraussichtlichen Kosten - für sich genommen bzw. in Relation zu etwaigen Neubaukosten - vorgetragen.

36

Auf der Rechtsfolgenseite dürfte sich der Bescheid vom 25. Februar 2019 als rechtmäßig erweisen. Das Ermessen ist bereits dadurch reduziert, dass § 12 Abs. 2 HmbWoSchG davon spricht, dass die zuständige Behörde die Wiederherstellung anordnen „soll“, sodass die Anordnung regelhaft zu erfolgen hat, sofern keine sachlichen Gründe dagegen sprechen. Derartige sachliche Gründe sind nicht ersichtlich. Zunächst kann sich der Antragsteller nicht auf Verwirkung bzw. Vertrauensschutz berufen. Sein Hinweis darauf, dass die Problematik der Antragsgegnerin im Grundsatz bereits seit 1992 bekannt war, wie sich aus dem Bescheid vom 13. Juli 1992 ergibt, mit dem wegen des fehlenden zweiten Rettungsweges Anordnungen zur Herstellung ordnungsgemäßer Zustände getroffen wurden, trifft allerdings ebenso zu wie sein Hinweis darauf, dass im Oktober 2016 neu aufgenommene Ermittlungen der Antragsgegnerin erneut das Fehlen des zweiten Rettungsweges offenbart haben und der streitgegenständliche Bescheid - nach einem bauordnungsrechtlichen Verfahren im Jahre 2017 - erst am 25. Februar 2019 erlassen wurde. Die gegenüber dem seinerzeitigen Grundstückseigentümer ergangene Bauordnungsverfügung vom 13. Juli 1992 erledigte sich im Widerspruchsverfahren durch einen Vergleich, ohne dass die Antragsgegnerin seinerzeit festgestellt hätte, dass die Maßnahmen, zu denen der seinerzeitige Eigentümer sich in dem Vergleich verpflichtet hatte, nicht umgesetzt worden sind. Insofern mag im Hinblick auf den Zeitablauf im Anschluss auf dieses bauordnungsrechtliche Verfahren das für die Annahme einer Verwirkung erforderliche Zeitmoment vorliegen, ohne dass es darauf ankommen dürfte, dass verschiedene Fachämter der Antragsgegnerin mit dem Fehlen des zweiten Rettungsweges befasst waren und das Problem ursprünglich bauordnungsrechtlich und nicht wohnraumschutzrechtlich zu lösen versucht wurde. Es fehlt jedoch an dem ebenfalls erforderlichen sog. Umstandsmoment. Dies meint Fälle, in denen die handelnde Behörde untätig bleibt, obwohl sie vernünftigerweise hätte tätig werden können und erst dadurch eine Situation geschaffen wird, auf die ein Beteiligter - hier der Grundstückseigentümer - vertrauen, sich einstellen und einrichten durfte (vgl. zu den Anforderungen OVG Münster, Beschl. v. 10.10.2019, 6 A 1295/18, Juris Rn. 6). Anhaltspunkte für das Vorliegen eines derartigen Umstandsmomentes ergeben sich weder aus der Aktenlage noch aus dem Vorbringen des Antragstellers. Aus dem mehrjährigen Untätigbleiben der Antragsgegnerin nach dem Verfahren im Jahre 1992 kann kein schützenswertes Vertrauen des Antragstellers erwachsen. Unabhängig von der Frage, inwieweit die Antragsgegnerin zeitnah hätte überprüfen müssen, ob der seinerzeitige Grundstückseigentümer den im Vergleich übernommenen Verpflichtungen nachgekommen ist, stünde der Schutzwürdigkeit des Vertrauens bereits entgegen, dass sich der Rechtsvorgänger des Antragstellers, dessen Verhalten sich dieser zurechnen lassen muss, durch die Weigerung, diesen Verpflichtungen nachzukommen, rechtsuntreu verhalten hat (vgl. insoweit auch den Rechtsgedanken aus § 48 Abs. 2 Satz 3 HmbVwVfG). Soweit der Antragsteller Verwirkung bzw. einem Wiederherstellungsgebot entgegenstehendes schutzwürdiges Vertrauen seinerseits anführt, weil die Antragsgegnerin bereits Ende 2016 Kenntnis von dem fehlenden zweiten Rettungsweg erhalten hat und bereits Ende 2017 bauordnungsrechtlich einstweilige Sofortmaßnahmen angeordnet hat, dringt er damit ebenfalls nicht durch. Angesichts der Komplexität des Sachverhalts und des einerseits bauordnungsrechtlichen und andererseits wohnraumschutzrechtlichen Vorgehens dürfte es insoweit schon an dem erforderlichen Zeitmoment fehlen. Auch ist nicht ersichtlich, aus welchem behördlichen Verhalten beim Antragsteller Vertrauen dahin entstanden sein könnte, die Antragsgegnerin würde zeitnah keine Maßnahmen zur Wiederherstellung der Geeignetheit der Räumlichkeiten zur Wohnnutzung mehr durchführen.

37

Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern das Wiederherstellungsgebot aus Verhältnismäßigkeitsgründen zu beanstanden sein sollte. Die Verhältnismäßigkeit wird zunächst dadurch gewahrt, dass dem Antragsteller mit Ziff. 1 b) alternative Möglichkeiten an die Hand gegeben wurden und er - im Rahmen des nach der Verfügung Zulässigen - die aus seiner Sicht am wenigsten belastende auswählen darf. Gründe, aus denen sich die Unverhältnismäßigkeit ergeben könnte, macht der Antragsteller im Übrigen nicht substantiiert geltend.

38

Da die Wohnungen gegenwärtig nicht mehr bewohnt werden, ist die Durchführung der zur Wiederherstellung der Wohneignung erforderlichen Maßnahmen nicht durch entgegenstehende Interessen von Mietern gehindert.

39

ccc) Die Anordnung in Ziff. 2 b) des Bescheides vom 25. Februar 2019, im Abstand von jeweils zwei Monaten, jeweils zum 15. eines Monats, unaufgefordert durch Vorlage geeigneter Unterlagen nachzuweisen, dass die erforderlichen Maßnahmen zur Wiederherstellung des früheren Zustandes entsprechend Anlage Nr. 1 und 2 oder zur Schaffung eines gleichwertigen, baurechtlich genehmigungsfähigen Zustands durchgeführt werden, dürfte sich ebenfalls als rechtmäßig erweisen.

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Die Anordnung findet ihre Ermächtigungsgrundlage in § 13 Abs. 1 Satz 1 HmbWoSchG. Danach hat u.a. der Verfügungsberechtigte - hier also der Antragsteller - unentgeltlich Auskünfte zu erteilen und Unterlagen vorzulegen, soweit dies zur Durchführung dieses Gesetzes erforderlich ist. Vorliegend dürfte die Durchführung des Gesetzes, namentlich die Umsetzung des Wiederherstellungsgebots erfordern, dass der Antragsteller nachweist, dass die erforderlichen Maßnahmen durchgeführt werden. Dies dient der Antragsgegnerin dazu, in regelmäßigen engen Abständen zu überprüfen, ob die geplanten und durchgeführten Maßnahmen baurechtlich genehmigungsfähig sind und den wohnraumschutzrechtlichen Anforderungen genügen. Dies liegt im Übrigen ohne weiteres auch im Interesse des Antragstellers, da auf diese Weise sichergestellt wird, dass keine baulichen Maßnahmen durchgeführt werden, die diesen Anforderungen letztlich nicht entsprechen.

41

ddd) Die Zwangsgeldfestsetzung in Ziff. 3 c) des Bescheides vom 25. Februar 2019 dürfte ebenfalls rechtmäßig sein. Die darin in Bezug genommene Ziff. 2 b) des Bescheides ist, nachdem der Senat den Beschluss des Verwaltungsgerichts Hamburg vom 11. Juli 2019 geändert und den Antrag des Antragstellers auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs gegen den Bescheid vom 25. Februar 2019 abgelehnt hat, vollstreckbar gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 Nr. 3 HmbVwVG. Das Zwangsgeld ist gemäß §§ 11 Abs. 1 Nr. 2, 14 Abs. 1 HmbVwVG ein geeignetes Zwangsmittel, es durfte gemäß § 14 Abs. 2 Satz 1, Satz 2 HmbVwVG zugleich mit dem durchzusetzen Verwaltungsakt festgesetzt werden und wird wirksam, wenn der Antragsteller als pflichtige Person die ihm obliegende Handlung nicht fristgerecht vorgenommen hat. Nach § 14 Abs. 3 Satz 1 HmbVwVG kann die Festsetzung des Zwangsgelds zur Erzwingung einer Handlung auch für den fruchtlosen Ablauf bestimmter zukünftiger Zeiträume erfolgen, das Zwangsgeld konnte also für jeden Fall des Unterlassens der im Abstand von jeweils zwei Monaten angeordneten Vorlage von Unterlagen festgesetzt werden. Angesichts der - auch wirtschaftlichen - Bedeutung des Verfahrens und des in § 14 Abs. 1 HmbVwVG genannten Höchstbetrags von 1.000.000,-- Euro erscheint die Höhe des Zwangsgeldes von 3.000,-- Euro für jeden Verstoß auch nicht unangemessen.

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eee) Spricht nach alledem nach der im gerichtlichen Eilverfahren gebotenen und ausreichenden summarischen Prüfung Überwiegendes für die Rechtmäßigkeit des Wiederherstellungsgebots, kommt die gesetzliche Risikoverteilung zum Tragen, wobei der Wertung des Gesetzgebers nach einem generellen Vorrang des Vollzugsinteresses zu folgen ist, wenn nicht ausnahmsweise besondere Umstände des Einzelfalles eine abweichende Entscheidung rechtfertigen. Derartige besondere Umstände des Einzelfalles ergeben sich aus dem Vorbringen des Antragstellers nicht und drängen sich dem Senat auch sonst nicht auf. Der Antragsteller verweist auf den erheblichen auch finanziellen Aufwand, der mit der Durchführung der baulichen Maßnahmen einhergeht. Dabei handelt es sich aber nicht um einen besonderen Umstand des Einzelfalles, vielmehr ist baulicher und finanzieller Aufwand typischerweise mit einem Wiederherstellungsgebot verbunden. Dabei übersieht der Senat vor dem Hintergrund des Art. 19 Abs. 4 GG auch nicht, dass faktisch vollendete, nicht mehr ohne weiteres rückgängig zu machende Tatsachen geschaffen werden, wenn der Antragsteller dem Wiederherstellungsgebot vor Rechtskraft des streitgegenständlichen Bescheides nachkommen muss und nachkommt. Auch dies ist indes die typische Folge der vom Gesetzgeber angeordneten sofortigen Vollziehbarkeit wohnraumschutzrechtlicher Anordnungen nach § 12 Abs. 2 HmbWoSchG. Anders als der Antragsteller meint, muss die Angstgegnerin im Übrigen nicht ausdrücklich begründen, weshalb die Verfügung vom 25. Februar 2019 eilbedürftig ist. Insbesondere bedarf es keiner Begründung nach § 80 Abs. 3 VwGO, da sich die sofortige Vollziehbarkeit unmittelbar aus dem Gesetz (§ 13a Abs. 4 HmbWoSchG) ergibt.

43

b. Der Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen die Zwangsmittelfestsetzung in Ziff. 3 a) des Bescheides vom 25. Februar 2019 ist unzulässig. Dem Antragsteller fehlt insoweit das Rechtsschutzbedürfnis. Die Zwangsmittelfestsetzung knüpft an das Wiederherstellungsgebot in Ziff. 1 des Bescheides und die dort genannte Frist bis zum 30. November 2019 an. Diese Frist, die - anders als in Ziff. 2 a) des Bescheides - nur einmalig gesetzt worden ist, ist abgelaufen. Zum Zeitpunkt des Ablaufs bestand für den Antragsteller keine Handlungspflicht, da das Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 11. Juli 2019 die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs hinsichtlich Ziff. 1 a) und b) des Bescheides vom 25. Februar 2019 angeordnet hatte und dieser daher insoweit suspendiert war.

III.

44

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

45

Die Streitwertfestsetzung folgt aus §§ 47, 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1, Abs. 2 GKG. Veranschlagte Kosten für die im Rahmen der wohnungsaufsichtlichen Anordnung geforderten Maßnahmen sind nicht bekannt, sodass diese der Bemessung des Streitwertes nicht gemäß Ziff. 56.7 des Streitwertkataloges zugrunde gelegt werden können. Der Senat orientiert sich daher für jede der 22 Wohneinheiten, auf die sich der Bescheid vom 25. Februar 2019 ausdrücklich bezieht, an dem (Auffang-)Streitwert in Höhe von 5.000,-- Euro, so dass sich ein Streitwert in Höhe von 110.000,-- Euro errechnet, der im Eilverfahren gemäß Ziff. 1.5 des Streitwertkataloges zu halbieren ist. Insoweit war die Streitwertfestsetzung des Verwaltungsgerichts, das bei gleicher Berechnungsgrundlage von 25 Wohnungen ausgegangen ist, zu ändern (§ 63 Abs. 3 GKG).