Landgericht Tübingen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2009-05-15, Aktenzeichen 5 T 99/09

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Zurückweisungsbeschluss des Grundbuchamts T. vom 22. April 2009 aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, die beantragte Auflassungsvormerkung im Grundbuch einzutragen.

Das Beschwerdeverfahren ist gebührenfrei.

Gründe

1

In dem genannten Grundbuch ist die Beteiligte Ziffer 1 unter ihrer Bezeichnung und Aufzählung der Gesellschafter seit 18. Aug. 2008 als Eigentümerin des genannten Miteigentumsanteils eingetragen. Aus dem Kaufvertrag vom 2. Juni 2008, der diesem Eigentumserwerb als Grundlage der Auflassung vom 6. Aug. 2008 zu Grunde liegt, ergibt sich, dass insgesamt 4 Gesellschaften bürgerlichen Rechts - jeweils bestehend aus den vorstehend genannten natürlichen Personen - neben 6 natürlichen Personen das genannte Baugrundstück, aufgeteilt in 10 Miteigentumsanteile zum Zwecke der gemeinsamen Bebauung entsprechend einer bereits detaillierten, im Kaufvertrag beschriebenen, Planung kauften. Inzwischen wurden 2 der Miteigentumsanteile weiter veräußert.

2

Durch Kaufvertrag vom 6. April 2009 (UR-Nr. 329/09 des die Beteiligten vertretenen Notars) verkauften die Gesellschafter der Beteiligten Ziffer 1 deren Miteigentumsanteil an die Beteiligten Ziffer 2 und 3 (je zur Hälfte) und bewilligten und beantragten zur Sicherung der Käufer die verfahrensgegenständliche Auflassungsvormerkung. Das Grundbuchamt gelangte zu der Auffassung, dieser Antrag könne nicht vollzogen werden, da die Beteiligte Ziffer 1 die Vertretungsbefugnis ihrer Organe nicht nachgewiesen habe und dies nach dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 4. Dez. 2008, (z.B. RPfl 2009, 141) in der Form des § 29 GBO erforderlich sei. Dass die Gesellschafter der Beteiligten Ziffer 1 im Grundbuch eingetragen seien, sei hierfür unbehelflich, da diese Eintragung nicht unter § 892 BGB falle. Im angefochtenen Beschluss werden sodann verschiedene denkbare Lösungen für den erforderlichen Nachweis der Vertretungsmacht dargestellt, ohne dass insoweit eine Entscheidung getroffen wird.

3

Mit der Beschwerde verfolgen die Beteiligten ihren Antrag weiter, vertreten die Auffassung, das Grundbuchamt habe die genannte Entscheidung falsch verstanden und weisen insbesondere darauf hin, durch die Haltung des Grundbuchamts werde der gesamte Rechtsverkehr hinsichtlich des betroffenen Grundstücks - mit dessen Bebauung jetzt begonnen werden solle - lahm gelegt. Im Beschwerdeverfahren wurde noch eine eidesstattliche Versicherung der Gesellschafter der Beteiligten Ziffer 1 über die Rechtsverhältnisse dieser Gesellschaft vorgelegt.

4

Die Beschwerde der Beteiligten ist nach § 71 Abs. 1 GBO zulässig und erweist sich auch als begründet.

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Auch wenn dem Grundbuchamt darin zuzustimmen ist, dass die grundbuchverfahrensrechtlichen Fragen, die sich aus der Anerkennung der (Teil-)Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ergeben, zahlreiche praktische Probleme aufwerfen und eine Anpassung der für das Grundbuchverfahrensrecht bestehenden Vorschriften dringend erforderlich ist, müssen die Grundbuchämter für die - derzeit nicht abschätzbare - Zeit bis zu diesen Änderungen praktikable Lösungen finden, die einerseits den Bedürfnissen des Rechtsverkehrs und andererseits den grundlegenden Vorschriften des Grundbuchverfahrens, insbesondere den prägenden Vorschriften über die erforderlichen formgebundenen Nachweise der Bewilligungsberechtigung (§§ 19, 29 GBO), gerecht werden. Dabei sind sehr wesentliche Leitlinien für den Einzelfall aus den bereits vorliegenden Entscheidungen zur (ergänzenden) Beweiswürdigung des Grundbuchamts über die vorgelegten Urkunden und Unterlagen hinaus (vgl. dazu z.B. die Ausführungen und vor allem Rechtsprechungsnachweise bei Demharter, GBO, 25. Aufl., RNr. 63 ff zu § 29 und der Beschluss der Kammer, BWNotZ 82, 168) zu entnehmen. Auch aus dem vom Grundbuchamt im wesentlichen herangezogenen Beschluss des BGH vom 4. Dez. 2008 können dazu wichtige Anhaltspunkte hergeleitet werden (vgl. insbes. die Rz 25), auch wenn die Frage des Nachweises der Vertretungsberechtigung dort ausdrücklich (Rz 13 f) offen gelassen wurde.

6

Ausgangspunkt für die hier entscheidende Frage des Nachweises der Vertretungsbefugnis für die Beteiligte Ziffer 1 ist die gesetzliche Regelung in §§ 709 ff BGB. Danach steht die Geschäftsführungsbefugnis - und damit nach §§ 714 f BGB auch die Vertretung der Gesellschaft - allen Gesellschaftern gemeinschaftlich zu, wenn nicht im Gesellschaftsvertrag etwas anderes bestimmt wurde oder ein Beschluss nach § 712 BGB ergangen ist. Da dem Grundbuchamt im vorliegenden Fall keine abweichende Regelung bekannt ist, können nur alle Gesellschafter der Beteiligten Ziffer 1 zusammen diese vertreten, insbesondere über das Gesellschaftsvermögen verfügen. Da die Bewilligung der Auflassungsvormerkung von allen im Grundbuch eingetragenen Gesellschaftern abgegeben wurde, bestehen insoweit keine Bedenken. Anhaltspunkte dafür, dass im Vertrag über die Gründung der Beteiligten Ziffer 1 eine abweichende Regelung enthalten ist oder eine solche durch einen nachfolgenden Beschluss eingeführt wurde, sind nicht ersichtlich. Insbesondere spricht der Umstand, dass bereits beim Erwerb des Miteigentumsanteils für die GbR sämtliche Gesellschafter gemeinschaftlich handelten, deutlich dafür, dass für die Beteiligte Ziffer 1 die gesetzlichen Regelungen gelten.

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Auch hinsichtlich der Frage, wie nachgewiesen werden kann, dass die beim Abschluss des Kaufvertrags und dem anschließenden Grundstückserwerb handelnden Gesellschafter der Beteiligten Ziffer 1 deren alleinigen Gesellschafter auch noch aktuell sind, gibt es keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass - was theoretisch möglich ist - bereits beim Kauf weitere Gesellschafter daran beteiligt waren oder aber inzwischen neue Gesellschafter aufgenommen oder vorhandene Gesellschafter ihre Anteile auf andere Personen übertragen haben. Die Aufzählung der (nicht in das Grundbuch einzutragenden) Größe der Anteile in der Anlage A zum grundlegenden Kaufvertrag vom 2. Juni 2008 spricht deutlich dagegen, dass von vorne herein noch andere Personen an der Beteiligten Ziffer 1 beteiligt waren. Auch die recht kurze Zeitspanne von lediglich ca. 10 Monaten zwischen dem Erwerb des Miteigentumsanteils und dessen Verkauf stellt für sich genommen keinen Anhaltspunkt dafür dar, dass inzwischen Rechtsnachfolgen eingetreten sind, obwohl selbstverständlich solche nicht ausgeschlossen werden können. Vor allem spricht die aus dem Kaufvertrag vom 2. Juni 2008 ersichtliche Gesamtkonstruktion der Baugemeinschaft Zukunft eher dafür, dass die Gesellschafter der Beteiligten Ziffer 1 auf Grund der ersichtlichen Gesamtkonzeption für die Errichtung der geplanten Gebäude auf dem damaligen Kaufgrundstück zwar die einzelnen Miteigentumsanteile an weitere Bauwillige verkaufen werden - wie dies inzwischen mehrfach geschehen ist - , jedoch die parallel gegründeten Gesellschaften bürgerlichen Rechts - jedenfalls von Beginn an - nicht auf Aufnahme weiterer Gesellschafter angelegt waren. Bei diesen feststellbaren Rahmenbedingungen für das Zustandekommen und den Bestand der Beteiligten Ziffer 1 spricht nach Auffassung der Kammer recht viel dafür, dass hier nach der Lebenserfahrung davon ausgegangen werden kann, dass die im Rubrum aufgeführten Gesellschafter weiterhin deren alleinige Gesellschafter sind. Ob ein entsprechender allgemeiner Erfahrungssatz aufzustellen ist, erscheint jedoch fraglich. Auf Grund der jetzt vorgelegten eidesstattlichen Versicherung dieser Gesellschafter vom 14. Mai 2009 sind jedenfalls eventuell nicht auszuschließende Zweifel am Fortbestand der Vertretungsmacht dieser Personen ausgeräumt worden, so dass der angefochtene Beschluss aufzuheben und das Grundbuchamt zum Vollzug anzuweisen ist.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 131 KostO.