Hamburgisches Oberverwaltungsgericht (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2021-01-29, Aktenzeichen 2 Bs 242/20

Tenor

I. Die Beschwerde der Antragstellerin im Verfahren des vorläufigen Rechts-schutzes gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Hamburg vom 25. November 2020 wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 11.375.000,-- Euro fest-gesetzt.

II. Auf die Beschwerde der Antragstellerin wird die Streitwertsetzung des Verwaltungsgerichts Hamburg im Beschluss vom 25. November 2020, geändert durch Beschluss vom 16. Dezember 2020, geändert und der Streitwert für den ersten Rechtszug auf 11.375.000,-- Euro festgesetzt.

Gründe

I.

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Die Antragstellerin wendet sich gegen die Vollziehung eines Grundstückskaufvertrages, den die Antragsgegnerin mit einer dritten Partei geschlossen hat. Außerdem begehrt sie die Änderung der erstinstanzlichen Streitwertfestsetzung.

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Die Antragstellerin schloss als Käuferin mit einer dritten Partei als Verkäuferin am 17. September 2019 einen notariellen Kaufvertrag (sog. Erstkaufvertrag), der den Eigentumserwerb von mehreren Grundstücken vorsieht, die mit einem Einkaufszentrum und einem Parkhaus als Teil des Bahnhofareals Altona bebaut sind. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt 91.000.000,-- Euro. Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich der Verordnung über die Begründung eines Vorkaufsrechts im Bereich des Gebiets „Mitte Altona“ vom 19. Februar 2008 (HmbGVBl. S. 108). Die Antragsgegnerin übte mit Bescheid vom 18. November 2019 gegenüber der Verkäuferin das Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB aus. Dagegen erhob die Antragstellerin mit Schreiben vom 10. Dezember 2019 Widerspruch, den die Antragsgegnerin mit Bescheid vom 10. März 2020 zurückwies. Die Antragstellerin erhob am 14. April 2020 beim Verwaltungsgericht Anfechtungsklage gegen den Ausübungsbescheid, die dort unter dem Az. 6 K 1658/20 anhängig ist.

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Die Verkäuferin und die Antragsgegnerin als Käuferin schlossen unter dem 4. März/29. April 2020 einen notariellen Kaufvertrag über den freihändigen Erwerb der von dem ausgeübten Vorkaufsrecht betroffenen Grundstücke (sog. Zweitkaufvertrag). Der Kaufpreis blieb unverändert. Die Verkäuferin erklärte am 12. Mai 2020 unter Berufung auf einen im Erstkaufvertrag unter Nr. 12.1 vereinbarten Rücktrittsvorbehalt ihren Rücktritt von diesem Vertrag, weil der Kaufpreis nicht bis zum Ablauf des 30. April 2020 zur Zahlung fällig gestellt worden sei.

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Am 25. Juni 2020 hat die Antragstellerin beim Verwaltungsgericht einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung nach § 123 VwGO gestellt, mit dem sie begehrt, die Antragsgegnerin bis zu einer Entscheidung in der Hauptsache zu verpflichten, es zu unterlassen, den Zweitkaufvertrag zu vollziehen, insbesondere den Kaufpreis zu zahlen, hilfsweise es zu unterlassen, bauliche Änderungen an den erworbenen Grundstücken vorzunehmen, vertragliche Vereinbarungen mit Mietern und/oder Dritten hinsichtlich der erworbenen Grundstücke zu treffen und die Grundstücke zu veräußern, zu belasten, diese an Dritte aufzulassen oder in anderer Weise zu beeinträchtigen.

5

Das Verwaltungsgericht hat mit Beschluss vom 25. November 2020 den Antrag abgelehnt und den Streitwert auf 45.500.000,-- Euro festgesetzt. Der Antrag sei unbegründet, weil die Antragstellerin einen Anordnungsanspruch nicht glaubhaft gemacht habe. Soweit sie die vorläufige Verpflichtung der Antragsgegnerin begehre, „es zu unterlassen, den Grundstückskaufvertrag […] („Zweitkaufvertrag“) zu vollziehen, insbesondere den Kaufpreis zu bezahlen“, sei der Antrag unbegründet. Eine gesetzliche Grundlage für einen dahingehenden Unterlassungsanspruch ergebe sich weder aus § 28 Abs. 2 BauGB noch aus § 89 Abs. 3 BauGB und auch nicht aus § 8 i.V.m. § 3 UWG.

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Die Frage, ob sich aus § 28 Abs. 2 Satz 6 BauGB überhaupt subjektive Rechte bzw. Unterlassungsansprüche der Antragstellerin ergeben könnten, könne offenbleiben, weil schon nicht ersichtlich sei, dass der angegriffene Eigentumserwerb und eine damit einhergehende Eintragung der Antragsgegnerin in das Grundbuch auf der Grundlage der Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgen könnte. Im Übrigen beruhe die - offenbar seitens der Antragstellerin nicht weiter anfechtbare - Löschung der für sie in das Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung gerade nicht auf einem irgendwie gearteten Betreiben der Antragsgegnerin, sondern dem der Verkäuferin, gegenüber der die Antragstellerin ihre behaupteten Rechte - wenn überhaupt - durchzusetzen habe bzw. hätte. Auch aus § 89 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 3 Satz 2 BauGB folge kein Unterlassungsanspruch der Antragstellerin. Ein Anspruch darauf, der Antragsgegnerin privatwirtschaftliches Agieren zu untersagen, lasse sich aus dem rechtlichen Gebot, durch die Ausübung eines Vorkaufsrechts erworbene Grundstücke zu veräußern und dies vorrangig an frühere Käufer zu tun, nicht herleiten. Die Antragstellerin übersehe, dass der Erwerb der im Streit stehenden Grundstücke (sowie des Erbbaurechts) durch die Antragsgegnerin gerade nicht (mehr) aufgrund des Vorkaufsrechts erfolgen solle. Ebenso wenig sei ein Anspruch der Antragstellerin nach § 8 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. §§ 2 Abs. 1 Nr. 1, 3 Abs. 1 UWG gegeben. Es sei nicht ersichtlich, inwiefern die Antragsgegnerin bei Abschluss des Zweitkaufvertrages mit der Verkäuferin, die zuvor von dem Erstkaufvertrag zurückgetreten sei, unlauter gehandelt haben sollte, zumal nach dem plausiblen Vortrag der Antragsgegnerin die dahingehende Initiative von der Verkäuferin ausgegangen sei. Dass die Antragsgegnerin von einer ihr gesetzlich eingeräumten Möglichkeit Gebrauch mache, könne schwerlich als unlauteres Verhalten einzustufen sein. Ein von der Antragstellerin zwischen beiden Vorgängen konstruierter zwingender innerer Zusammenhang sei nicht zu erkennen. Auch die im Wege der gestellten Hilfsanträge geltend gemachten Ansprüche bestünden nach dem zuvor Ausgeführten nicht.

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Der Antragstellerin ist der Beschluss des Verwaltungsgerichts am 2. Dezember 2020 zugestellt worden. Am 8. Dezember 2020 hat sie Beschwerde gegen die Streitwertfestsetzung eingelegt und beantragt, den Streitwert auf 11.375.000,-- Euro festzusetzen. Mit Beschluss vom 16. Dezember 2020 hat das Verwaltungsgericht der Beschwerde teilweise abgeholfen und den Streitwert nach Maßgabe des § 39 Abs. 2 GKG auf 30.000.000,-- Euro festgesetzt. Am 16. Dezember 2020 hat die Antragstellerin auch gegen die Sachentscheidung des Verwaltungsgerichts Beschwerde eingelegt, die von ihr am 3. Januar 2021, einem Sonntag, begründet worden ist.

II.

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1. Die gemäß §§ 146 Abs. 4, 147 Abs. 2 VwGO zulässige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes hat in der Sache keinen Erfolg. Die Beschwerde ist unbegründet, weil die mit ihr dargelegten Gründe, die das Beschwerdegericht gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 und 6 VwGO allein zu prüfen hat, es nicht rechtfertigen, den Beschluss zu ändern und - wie von der Antragstellerin beantragt - nach ihren erstinstanzlichen Anträgen zu erkennen. Die Darlegungen der Antragstellerin sind nicht geeignet, die Richtigkeit der entscheidungstragenden Annahme des Verwaltungsgerichts zu erschüttern, dass sie die mit dem Haupt- bzw. Hilfsantrag begehrten Sicherungsmaßnahmen nicht gemäß § 123 Abs. 1 Satz 1 VwGO beanspruchen kann, weil sie den hierfür notwendigen Anordnungsanspruch nicht entsprechend § 123 Abs. 3 VwGO i.V.m. § 920 Abs. 2 ZPO glaubhaft gemacht hat.

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Die Rüge der Antragstellerin, das Verwaltungsgericht habe die Glaubhaftmachung des Anordnungsanspruchs zu Unrecht verneint, weil es bei einer Prüfung der Erfolgsaussichten ihrer Anfechtungsklage gegen den Ausübungsbescheid der Antragsgegnerin vom 18. November 2019 festgestellt hätte, dass ihr (offensichtlich) ein Aufhebungsanspruch wegen der Rechtswidrigkeit dieses Bescheides zustehe, greift zu kurz. Dies ergibt sich aus Folgendem:

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Der Antragstellerin wird als Käuferin der Grundstücke infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB durch die Antragsgegnerin ihr vertragliches Recht auf Eigentumsverschaffung aus dem Erstkaufvertrag entzogen (siehe BVerwG, Beschl. v. 25.5.1982, 4 B 98.82, Buchholz 406.11 § 25a BBauG Nr. 1, juris Rn. 3; Köster in: Schrödter, BauGB, 9. Auf. 2019, § 28 Rn. 58). Vor einem unberechtigten Verlust dieses Eigentumsverschaffungsanspruchs wird die Antragstellerin durch § 28 Abs. 2 Satz 6 Halbs. 2 BauGB geschützt, der bestimmt, dass die Gemeinde, nachdem sie als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen worden ist, das Ersuchen an das Grundbuchamt, eine zur Sicherung des Übertragungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen, nur stellen darf, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts für den Käufer unanfechtbar ist. Ein derartiges Ersuchen ist aber von der Antragsgegnerin, die bislang auch nicht im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen worden ist, nicht gestellt worden. Der Antrag der Antragstellerin auf Erlass der einstweiligen Anordnung nach § 123 Abs. 1 Satz 1 VwGO richtet sich vielmehr gegen die Vollziehung des Zweitkaufvertrages, der zwischen der Verkäuferin und der Antragsgegnerin geschlossen worden ist, nachdem die Antragstellerin den Ausübungsbescheid vom 18. November 2019 mit Widerspruch angefochten hatte. Von daher kommt es für den Erfolg der Beschwerde, selbst wenn der Antragstellerin darin zu folgen wäre, dass der angefochtene Ausübungsbescheid rechtswidrig ist, maßgeblich darauf an, ob in der Vollziehung des Zweitkaufvertrages eine Missachtung der gemäß § 80 Abs. 1 VwGO eingetretenen aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs bzw. der Klage der Antragstellerin gegen den Ausübungsbescheid zu sehen ist.

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Diese Frage ist entgegen den mit der Beschwerde vorgebrachten Einwänden der Antragstellerin zu verneinen.

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Zurückzuweisen ist die Rechtsansicht der Antragstellerin, der Abschluss des Zweitkaufvertrages stelle eine faktische Vollziehung des ausgeübten Vorkaufsrechts dar. Der Begriff der Vollziehung erfasst alle Maßnahmen, die gesetzlich den Erlass bzw. die Vollziehbarkeit eines Verwaltungsaktes voraussetzen und die im weitesten Sinne der Umsetzung seines Regelungsinhalts dienen (vgl. Schenke in: Kopp/Schenke, VwGO, 26. Aufl. 2020, § 80 Rn. 181; Kirste, DÖV 2001, 397 f.). Der Abschluss des zweiseitigen privatrechtlichen Kaufvertrages mit der Verkäuferin ist aber bereits keine einseitige behördliche Vollziehungsmaßnahme der Antragsgegnerin. Der Zweitkaufvertrag dient zudem zwar dem freihändigen Grundstückserwerb durch die Antragsgegnerin, führt aber nicht - wie die Ausübung des Vorkaufsrechts - zu einem Entzug des vertraglichen Rechts der Antragstellerin auf Eigentumsverschaffung aus dem Erstkaufvertrag. Zu diesem Rechtsverlust kann es erst durch die Rücktrittserklärung der Verkäuferin von dem Erstkaufvertrag gekommen sein, wenn der Rücktritt rechtswirksam ist.

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In dem Abschluss des Zweitkaufvertrages liegt ebenso wenig ein Umgehungsgeschäft, denn der Zweitkaufvertrag lässt das vertragliche Recht der Antragstellerin auf Eigentumsverschaffung aus dem Erstkaufvertrag unberührt. Ein Verlust dieses Rechtes wäre allein Folge der Rücktrittserklärung der Verkäuferin von dem Erstkaufvertrag. Mit diesem Rücktritt verfolgt die Verkäuferin ebenso wie mit dem Abschluss des Zweitkaufvertrages das berechtigte Interesse, möglichst frühzeitig den Kaufpreis zu erhalten. Der Umstand, dass die Verkäuferin nach ihrem Rücktritt von dem Erstkaufvertrag nach Rechtsansicht der Antragstellerin zu Unrecht die Löschung der zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragenen Vormerkung betreibt, rechtfertigt nicht den Erlass einer gegen die Antragsgegnerin gerichteten einstweiligen Anordnung. Den Rechtsstreit über den Löschungsantrag und die Wirksamkeit der Rücktrittserklärung der Verkäuferin hat die Antragstellerin (weiterhin) mit dieser im Zivilrechtsweg zu führen.

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Im Übrigen würde sich der Rechtsstreit über die Anfechtungsklage gegen den Ausübungsbescheid in der Hauptsache wohl weder durch eine Übereignung der Grundstücke an die Antragsgegnerin noch durch die Weiterveräußerung an einen Vierten erledigen, da der Antragstellerin dann im Falle einer Aufhebung des Ausübungsbescheides Kondiktionsansprüche nach den Regeln über Leistungsstörungen in schuldrechtlichen Verträgen nach §§ 325, 281 BGB zustehen könnten (vgl. VGH Kassel, Urt. v. 4.5.1988, 4 UE 1250/87, NJW 1989, 1626, juris Rn. 44; VGH Mannheim, Urt. v. 28.2.1991, NVwZ 1992, 898, juris Rn. 20).

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2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 47 Abs. 1 Satz 1, 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 1 GKG i.V.m. Nr. 1.5 und 9.6.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (abgedruckt in Kopp/Schenke, VwGO, 26. Aufl. 2020, Anh. § 164 Rn. 14).

III.

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1. Die gemäß § 68 Abs. 1 GKG statthafte wie auch im Übrigen zulässige Streitwertbeschwerde der Antragstellerin ist gemäß §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 1 GKG und in Anlehnung an Nr. 1.5 und 9.6.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in vollem Umfang begründet, weil dem Verwaltungsgericht nicht darin zu folgen ist, dass Streitgegenstand des Verfahrens nicht allein die Ausübung des Vorkaufsrechts, sondern auch die Geltendmachung eines Unterlassungsanspruches mit dem Ziel sei, die Vollziehung eines Kaufvertrages zu verhindern bzw. einen von der Antragstellerin geschlossenen Kaufvertrag durchzusetzen.

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Mehrere Streitgegenstände, deren Werte gemäß § 39 Abs. 1 GKG zusammenzurechnen sind, liegen nicht vor, weil das Antragsbegehren der Antragstellerin keine selbständigen Unterlassungsansprüche betrifft, sondern lediglich die Sicherungsmaßnahmen bezeichnet, die nach ihrer Ansicht vom Verwaltungsgericht gemäß § 123 Abs. 1 Satz 1 VwGO hätten getroffen werden müssen, damit der von ihr geltend gemachte Aufhebungsanspruch wegen der Rechtswidrigkeit des angefochtenen Ausübungsbescheides nicht durch die Vollziehung des Zweitkaufvertrages vereitelt würde.

18

2. Eine Kostenentscheidung und die Festsetzung eines Streitwertes für das Beschwerdeverfahren über die erstinstanzliche Streitwertfestsetzung erübrigen sich, da gemäß § 68 Abs. 3 GKG Kosten nicht erstattet werden und das Verfahren gerichtsgebührenfrei ist.