Verwaltungsgericht Karlsruhe (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-06-17, Aktenzeichen 4 K 3224/13

Tenor

1. Soweit die Kläger zu 2 bis 4 ihre Klagen zurückgenommen haben, wird das Verfahren eingestellt.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner.

Tatbestand

1

Die Kläger begehren die Erteilung eines Bauvorbescheids.

2

Die Klägerin zu 1 ist die Bauträgerin, die Kläger zu 2 bis 4 sind die Mitglieder einer Erbengemeinschaft, in deren Eigentum das in der xxx in Bruchsal gelegene Grundstück FlSt.Nr. xxx (im Folgenden: Vorhabengrundstück) steht. Dieses liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.

3

Unter dem 23.07.2009 beantragte die Klägerin zu 1 die Erteilung eines Bauvorbescheids zur Errichtung von neun zweigeschossigen Reihenhäusern und eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses mit neun Eigentumswohnungen.

4

Mit Schreiben vom 11.08.2009 formulierte die Klägerin zu 1 die Fragen, welche mit ihrem Antrag positiv beschieden werden sollten, wie folgt:

5

• Ist eine Bebauung des Grundstücks mit neun Reihenhäusern, Größe 6,0 x 9,0 m, zweigeschossig und Sattel- oder Pultdach möglich?

6

• Ist es möglich, ein Mehrfamilienwohnhaus mit neun Eigentumswohnungen im Bereich der Straßenseite in Anlehnung der vorhandenen Bebauung, entsprechend unserer Planeingabe zu erstellen?

7

• Kann das Baugrundstück entsprechend dem beigefügten Lageplan und von uns geplanter Bebauung genehmigt werden?

8

Im vorderen Bereich/Straßenseite WA/III 0,4/1,2

9

Im hinteren Bereich WA/II 0,4/0,8

10

Mit Schreiben der Beklagten vom 30.11.2009 wurde die Klägerin zu 1 zur beabsichtigten Ablehnung des Antrags angehört, da sich das Vorhaben im Außenbereich befinde. In der Folgezeit ruhte das Verfahren. Die Klägerin zu 1 ließ auf eigene Kosten einen Entwurf für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan „xxx" für das Bauvorhaben erstellen, der im April 2011 vorgelegt wurde. Der Gemeinderat der Beklagten griff das Projekt indessen nicht auf.

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Mit an die Klägerin zu 1 adressierten Bescheid vom 09.05.2012 lehnte die Beklagte die Erteilung des Bauvorbescheids ab. Zur Begründung führte sie aus: Das Grundstück liege im Außenbereich. Der Bebauungszusammenhang ende grundsätzlich mit der letzten vorhandenen Bebauung. Die sich ihr anschließenden im städtebaulichen Sinne selbstständigen Flächen gehörten zum Außenbereich. Um eine solche selbstständige Fläche handele es sich bei dem Grundstück. Auf die Grundstückgrenze oder den Flächennutzungsplan, der für das Grundstück gemischte Bauflächen vorsehe, komme es nicht an. Der Flächennutzungsplan sei ein vorbereitender Bauleitplan, der keine unmittelbare rechtliche Wirkung gegenüber dem Bürger entfalte, sondern lediglich behördenintern bindende Vorgaben bezüglich des Inhalts von Bebauungsplänen sowie unverbindliche Hinweise zur Entscheidung über die Genehmigung von Vorhaben enthalte. An das Grundstück des Vorhabens grenze das Grundstück Lgb.Nr. xxx. Auf diesem Grundstück habe sich in der Vergangenheit das Anwesen der „xxx " befunden, dessen Gebäude abgebrochen worden seien. In der Folge sei dieses Grundstück in den Jahren von 1990 bis 1995 als „Wohnanlage xxx" in zwei Bauabschnitten projektiert worden. Die seinerzeitige Prüfung habe ergeben, dass sich die geplante Bebauung nach den in § 34 Abs. 1 BauGB genannten planungsrechtlichen Merkmalen in die nähere Umgebung einfüge. Die ehemalige Tabakfabrik habe dieses Gebiet baulich vorgeprägt; diese sei in der Vergangenheit dem unbeplanten Innenbereich zuzurechnen gewesen. Durch die Entscheidung, die voranstehend genannte Wohnbebauung als Gesamtvorhaben nach § 34 BauGB zu genehmigen, sei ein deutlich begrenzter im Zusammenhang überbauter Ortsteil entstanden. Dieser ende unter anderem an der Grenze zu dem Grundstück, auf dem das Vorhaben errichtet werden solle. Bei der auf diesem Grundstück vorhandenen Bebauung handele es sich um ein landwirtschaftliches Anwesen mit geringer Baumasse. Dieses sei, wie auch die Bebauung der in der näheren Umgebung liegenden Grundstücke mit den Lgb.Nrn. xxx und xxx, ein nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegiertes Vorhaben, das im Außenbereich zulässig sei.

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Die Zulässigkeit des Vorhabens beurteile sich daher nach § 35 BauGB. Das Grundstück sei durch ein nicht mehr zu Wohnzwecken genutztes landwirtschaftliches Anwesen vorgeprägt. Der beabsichtigte Neubau von 9 Reihenhäusern und eines Mehrfamilienwohnhauses falle nicht unter die in § 35 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 8 BauGB aufgezählten privilegierten Vorhaben. Zudem sei die Erschließung für die vorgesehene Nutzung des Grundstückes nicht gesichert.

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Da das Vorhaben nicht zu den privilegierten Vorhaben zähle, handele es sich um ein sonstiges Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB. Diese Vorhaben könnten im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung und Nutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigten bzw. eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange ausgeschlossen wäre und die notwendige Erschließung gesichert sei. Die Erschließung sei nicht gesichert. Diese ende an der Grenze zwischen Lgb.Nr. xxx und dem Baugrundstück. Durch das Vorhaben würden auch öffentliche Belange beeinträchtigt, insbesondere der Naturschutz. Das Vorhaben liege im Außenbereich und grenze an den xxx (Biotop nach § 32 Naturschutzgesetz) und das Landschaftsschutzgebiet xxx an. Mit einer Genehmigung des Vorhabens würde eine weitere bauliche Zersiedelung des Außenbereiches eintreten mit allen nachteiligen Folgen (Verkehrszunahme). Ohne ausreichende Behandlung des Gebietes im Rahmen der vorbereitenden und konkretisierenden Bauleitplanung, in der die wesentlichen Umweltbelange im Hinblick auf die Schutzgüter Landschaft, Tiere und Pflanzen, Mensch geprüft werde, könne ein solch massives Vorhaben mit einer für den Übergang zur freien Landschaft unverträglichen baulichen Verdichtung nicht mitgetragen werden. Des Weiteren könne eine Erschließung über das als Teil des Landschaftsschutzgebietes xxx geschützten Weggrundstückes nicht in Aussicht gestellt werden. Artenschutzbelange wären vollständig abzuarbeiten und die tatsächliche konkrete Ausdehnung des Biotops in der Natur (das Baugrundstück sei mit einer Teilfläche Bestandteil des Biotops entlang des xxx, Biotop-Nr. xxx) wäre im Rahmen des Umweltberichtes fachlich qualifiziert zu erheben. Die natürliche Eigenart der Außenbereichslandschaft werde beeinträchtigt, solange nicht durch verbindliche Bauleitplanung eine Bebauung konkret festgesetzt sei.

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Mit am 01.06.2012 bei der Beklagten eingegangenem Schreiben zeigte der Klägervertreter seine Bevollmächtigung durch die Klägerin zu 1 an und legte zugleich Widerspruch ein, den er wie folgt begründete: Das Grundstücks liege innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Es werde überragend geprägt durch das Nachbargrundstück FlSt.Nr. xxx und durch die nordwestlich und westlich liegende Bebauung. Auf dem Grundstück selbst sei Bebauung vorhanden, die Bestandsschutz genieße und zum Innenbereich gehöre.

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Mit an die Klägerin zu 1 als Bauherrin gerichtetem Widerspruchsbescheid vom 10.10.2013 wies das Regierungspräsidium Karlsruhe den Widerspruch zurück und führte ergänzend zur Begründung des angefochtenen Bescheides aus: Eine Ausnahme, wonach auch außerhalb der letzten Bebauung liegenden Flächen noch dem Innenbereich zuzurechnen sein könnten, liege hier nicht vor. Der asphaltierte Weg, der das Baugrundstück in östlicher Richtung begrenze, genüge nach seinem städtebaulichen Gewicht nicht, um einen bis dahin reichenden und von den auf dem Gelände der ehemaligen Tabakfabrik errichteten Wohnhäusern ausgehenden Bebauungszusammenhang herstellen zu können. Auch auf der anderen Seite des Wegs sei keine weitere Bebauung mit einem Gewicht vorhanden, die den Bereich des Baugrundstücks bis zu diesem Weg als bloße Baulücke, die noch Bestandteil eines gegebenen Bebauungszusammenhangs sei, erscheinen ließe. Vielmehr stelle sich die Umgebung mit zusammenhanglosen einzelnen Häusern oder auch kleinen Ansammlungen von Häusern als Außenbereich dar. Auch das landwirtschaftliche Gebäude auf dem Baugrundstück gehöre nicht zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil. Die sieben zwischen 1990 und 1995 errichteten Gebäude auf dem Gelände der ehemaligen Tabakfabrik seien nicht als hinreichend gewichtiger Bebauungszusammenhang und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur anzusehen und seien kein im Zusammenhang bebauter Ortsteil. Die xxx sei in ihrem oberen Bereich auf ihrer nördlichen Seite zunehmend uneinheitlich bebaut. Auf ihrer südlichen Seite befinde sich allein die Gruppe der Wohngebäude und weiter östlich, jenseits des Feldwegs, das landwirtschaftliche Gut. Der eigentliche Bebauungszusammenhang ende auf der Südseite der xxx bereits ca. 200 m weiter westlich. Daran schließe die an das Baugrundstück angrenzende Ansammlung der sieben Wohngebäude nicht zusammenhängend an. Die Gruppe von Wohngebäuden habe noch kein ausreichendes eigenes Gewicht, um einen selbstständigen im Zusammenhang bebauten Ortsteil zu bilden. Sie sei eine Splittersiedlung im Außenbereich. Die Zulässigkeit des Vorhabens beurteile sich daher nach § 35 BauGB. Das Vorhaben lasse die Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten, was nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB einen entgegenstehenden öffentlichen Belang begründe.

16

Auch dann, wenn die vorhandene Wohnbebauung nicht als Splittersiedlung, sondern zusammen mit dem auf dem Baugrundstück vorhandenen landwirtschaftlichen Gebäude als im Zusammenhang bebauter Ortsteil anzusehen wäre, würde das Bauvorhaben überwiegend im Außenbereich realisiert werden. Allenfalls ein Teil des Baugrundstücks könne dem Innenbereich zugeordnet werden. Der öffentliche Belang der Verhinderung einer nicht planerisch gesteuerten Ausdehnung der vorhandenen Bebauung in den Außenbereich würde durch das Bauvorhaben beeinträchtigt. Die unorganische Struktur der Bebauung in ihrer Gesamtheit im oberen Bereich der xxx erfordere eine planerische Bewältigung und Steuerung, bevor die Bebauung in den (derzeitigen) Außenbereich ausgedehnt werden könne. Schon heute könne im oberen Bereich der xxx nicht mehr von einer geordneten Siedlungsstruktur gesprochen werden. Eine Erweiterung der Bebauung in den Außenbereich hinein und eine damit verbundene weitere bauliche Zersiedelung des Außenbereichs sei bei einer solchen planerischen Situation nach § 35 Abs. 2 BauGB nicht möglich.

17

Der Widerspruchsbescheid wurde dem Klägervertreter am 12.10.2013 zugestellt.

18

Mit am 11.12.2013 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz haben die Kläger Klage erhoben. Ergänzend zu ihrem bisherigen Vorbringen tragen sie vor: Die Kläger zu 2 bis 4 seien zwar nur „stille Teilhaber“ des Bauvorbescheidverfahrens gewesen. Es sei ihnen aber nicht verwehrt, an dem Verfahren als Streitgenossen beteiligt zu sein. Die Auffassung des Regierungspräsidiums, bei den genehmigten Wohnhäusern auf dem Areal der ehemaligen Tabakfabrik handele es sich um eine Splittersiedlung, stehe der durch Art. 28 GG geschützten gemeindlichen Selbstverwaltungsgarantie entgegen. Wenn eine Gemeinde entscheide, dass ein bestimmtes Baugebiet unbeplanter Innenbereich sein solle und dies durch Erteilung rechtskräftiger Baugenehmigungen dokumentiere, so habe sie ihre Entscheidungsrechte im Rahmen der Selbstverwaltungsgarantie wahrgenommen. Das Vorhaben liege im räumlichen Geltungsbereich des am 14.12.2010 aufgestellten Bebauungsplans „Vergnügungseinrichtungen“ und des entsprechenden Flächennutzungsplans, der das Grundstück als „gemischte Bauflächen“ vorsehe. Die Beklagte habe das Gebiet, in dem das Bauvorhaben liege, daher als unbeplanten Innenbereich eingestuft. Dies werde dadurch untermauert, dass ihnen die Erstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes aufgegeben worden sei. Die Erschließung sei vollständig vorhanden. Das Vorhaben füge sich in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

19

Die Kläger zu 2 bis 4 haben in der mündlichen Verhandlung ihre Klage zurückgenommen. Die Klägerin zu 1 hat erklärt, die Dachform sei nicht Gegenstand ihrer Bauvoranfrage.

20

Die Klägerin zu 1 beantragt nunmehr,

21

die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheids vom 09.05.2012 und des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 10.10.2013 zu verpflichten, ihr einen positiven Bauvorbescheid gemäß dem unter dem 23.07.2009 gestelltem Antrag und den mit Schreiben vom 11.08.2009 formulierten Fragen zu erteilen.

22

Die Beklagte beantragt,

23

die Klage abzuweisen.

24

Ergänzend zu den Ausführungen in den angefochtenen Bescheiden trägt sie vor: Das Vorhaben liege nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Der Gemeinderat der Beklagten habe zwar am 14.12.2010 einen Aufstellungsbeschluss zugunsten eines Bebauungsplans „Vergnügungseinrichtungen“ gefasst. Dieses Verfahren sei jedoch nicht weiter betrieben worden. Das Grundstück liege im Außenbereich. Die öffentliche Erschließung ende an der Grenze zwischen dem Nachbargrundstück und dem Baugrundstück. Auch der vorhandene asphaltierte Weg reiche nach seinem städtebaulichen Gewicht nicht aus, um den zu erwartenden Verkehr aufzunehmen.

25

Die Kammer hat das Vorhabengrundstück und dessen nähere Umgebung in der mündlichen Verhandlung in Augenschein genommen. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift und deren Anlagen verwiesen.

26

Der Kammer liegen die einschlägigen Bauakten der Beklagten und die Widerspruchsakte des Regierungspräsidiums Karlsruhe vor. Auf diese zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemachten Akten sowie auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze wird ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Das Verfahren war einzustellen, soweit die Kläger zu 2 bis 4 ihre Klagen zurückgenommen haben (§ 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO).

28

Die Klage der Klägerin zu 1 ist zulässig, aber nicht begründet.

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Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin zu 1 nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). Die Klägerin zu 1 hat keinen Anspruch auf Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheids.

30

Nach § 57 Abs. 1 LBO kann auf schriftlichen Antrag des Bauherrn ein schriftlicher Bescheid zu einzelnen Fragen des Vorhabens erteilt werden (Bauvorbescheid). Auf seine Erteilung besteht trotz des Wortlauts in § 57 Abs. 1 LBO („kann erteilt werden“) ein Rechtsanspruch, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften den zur Klärung gestellten Fragen nicht entgegenstehen; dies folgt aus dem Verweis in § 57 Abs. 2 LBO auf § 58 Abs. 1 LBO (VGH Bad.-Württ., Urteile vom 10.07.2006 - 3 S 2309/05 - und vom 10.10.2003 - 5 S 747/02 - BRS 66, 455; Sauter, LBO, 46. EL, Januar 2015, § 57 Rn 7). Das Bauvorhaben ist insoweit durch Bauvorlagen zu beschreiben (§ 15 LBOVVO). Durch einen Bauvorbescheid geklärt werden können somit nur Teilfragen eines hinreichend bestimmten Vorhabens, wie sie sich zum Beispiel bei der Anwendung des § 34 Abs. 1 BauGB stellen können (vgl. Sauter, LBO, § 57 Rdnr. 6; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 10.10.2003, aaO). So kann ein Bauvorbescheid etwa zu der Frage erteilt werden, ob sich ein Vorhaben nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügt. Insoweit wird der Bauvorbescheid auch als vorweggenommener Teil der Baugenehmigung bezeichnet (BVerwG, Urt. v. 17.03.1989 - 4 C 14.85 - NVwZ 1989, 863; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 14.11.2006 - 5 S 433/06 -). Die vom Bauherrn als zu klärend gestellten Fragen bestimmen den Umfang des beantragten Bauvorbescheids und damit auch den Streitgegenstand des Verfahrens.

31

Nachdem der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung die Klärung der Dachform von der Bauanfrage ausgenommen hat, ist streitgegenständlich die Frage, ob die Bebaubarkeit des Vorhabensgrundstücks bauplanungsrechtlich zulässig ist, nämlich, ob eine Mehrfamilienhaus und neun Reihenhäuser nach der Art und dem Maß (Geschosszahl) der baulichen Nutzung und der überbaubaren Grundstücksfläche entsprechend dem eingereichten Lageplan errichtet werden darf.

32

Die Beklagte hat die Erteilung des beantragten Bauvorbescheids zu Recht abgelehnt, da dem Vorhaben von der Baurechtsbehörde zu prüfende öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechtes entgegenstehen.

33

Die Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich nicht nach § 34 BauGB (1.), sondern nach § 35 BauGB (2.).

34

1. Entgegen der Auffassung der Kläger vermochte die Kammer nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht den Eindruck zu gewinnen, dass sich der Bereich des Grundstücks, auf dem die Gebäude errichtet werden sollen, noch im Innenbereich befindet. Vielmehr ist sie unter Würdigung der gesamten konkreten örtlichen Verhältnisse zum Schluss gelangt, dass jedenfalls dieser Bereich im Außenbereich liegt.

35

Das Grundstück befindet sich - entgegen der zunächst von den Klägern vertretenen Auffassung - nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Der Gemeinderat der Beklagten hat lediglich am 14.12.2010 den - dem Gericht auch vorgelegten - Beschluss gefasst, einen Bebauungsplan „Vergnügungseinrichtungen“ aufzustellen. Dieses Vorhaben wurde jedoch nicht weiter verfolgt.

36

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Nach § 34 Abs. 2 BauGB, der hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung lex spezialis gegenüber § 34 Abs. 1 BauGB ist, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der aufgrund des § 9 a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, entspricht.

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Es bestehen bereits Zweifel daran, dass sich die vorhandene Bebauung, insbesondere auf dem westlich an das Vorhabengrundstück angrenzenden Grundstück der ehemaligen Tabakfabrik, noch in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil befindet.

38

Die Anwendbarkeit des § 34 BauGB setzt eine bestehende aufeinander folgende Bebauung voraus, die einen „Ortsteil“ bildet. Ortsteil in diesem Sinne ist jeder Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (BVerwG, Urt. v. 06.11.1968 - 4 C 31.66 - BVerwGE 31, 22 (26f.); Urt. v. 17.02.1984 - 4 C 56.79 - NVwZ 1984, 434; Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 115. Ergänzungslieferung 2014, § 34 BauGB, RN 13 f.). Dabei erfordert das Merkmal der organischen Siedlungsstruktur nicht, dass es sich um eine nach Art und Zweckbestimmung einheitliche Bebauung handelt. Auch eine unterschiedliche, unter Umständen sogar eine in ihrer Art und Zweckbestimmung gegensätzliche Bebauung kann einen Ortsteil bilden. Ebenso wenig kommt es auf die Entstehungsweise der vorhandenen Bebauung oder darauf an, dass die Bebauung einem bestimmten städtebaulichen Ordnungsbild entspricht. Die Anforderung an die organische Siedlungsstruktur schließt nur das ein, was im Gegensatz zur unerwünschten Splittersiedlung gemäß § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB dem inneren Grund für die Rechtsfolge des § 34 BauGB entspricht, nämlich die nach der Siedlungsstruktur angemessene Fortentwicklung der Bebauung innerhalb des gegebenen Bereiches. Dabei kann sich eine Bebauung, die im Rückblick "organisch" gewachsen sein mag, heute durchaus als unorganische Splittersiedlung darstellen (BVerwG, Beschluss vom 25.03.1986 - 4 B 41.86 - NVwZ 1986, 1014). Zu fragen ist also, ob die vorhandenen Bauten eine angemessene Fortentwicklung der Bebauung vorgeben, ob ihnen - mit anderen Worten - maßstabsbildende Kraft zukommt (BVerwG, Urteil vom 14.09.1992 - 4 C 15.90 - NVwZ 1993, 985; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 10.07.2006 - 3 S 2309/05 - juris).

39

Dies ist jedoch mit der sich auf dem Grundstück der ehemaligen Tabakfabrik errichteten Bebauung nicht mehr der Fall. Wie auf dem von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung übergebenen Luftbild eindrucksvoll wiedergegeben ist, wird die Bebauung in der xxx in Richtung Osten und damit in Richtung des Grundstücks der ehemaligen Tabakfabrik immer vereinzelter. Auf der Nordseite der xxx befindet sich nur noch zur Straße hin lockere Bebauung, die in ihrer Regelhaftigkeit in Höhe des Grundstücks der ehemaligen Tabakfabrik endet. Im weiteren östlichen Verlauf schließt sich auf der Nordseite der xxx (sowie in deren Verlängerung) ein Grünbereich an mit vereinzelten Gebäuden, die wie in die Landschaft „eingesprengt“ wirken. Nach Norden hin schließt sich eine bewaldete Fläche an. Auf der Südseite der xxx befindet sich bis zur Tabakfabrik zur Straße hin gelegen ebenfalls nur noch lockere Bebauung; hieran schließt sich südlich ebenfalls ein Grünbereich an. Die an diese auslaufende Bebauungsstruktur anschließende massive Bebauung auf dem Gelände der ehemaligen Tabakfabrik mit vier Mehrfamilienhäusern und 13 Reihenhäusern erscheint als Fremdkörper und in die Landschaft „hineingesetzt“ und daher nicht mehr als Fortsetzung des Bebauungszusammenhangs. Die von dem Regierungspräsidium vertretene Auffassung, dass diese Gebäude als Splittersiedlung im Außenbereich anzusehen ist, die ihrerseits noch kein städtebauliches Gewicht erreicht, um selbst als Ortsteil gelten zu können, ist daher nicht von der Hand zu weisen.

40

Ob dieser Auffassung zu folgen ist, kann indes offen bleiben, da das Vorhaben-grundstück auch dann als dem Außenbereich zugehörig anzusehen ist, wenn die Bebauung auf dem angrenzenden Grundstück der ehemaligen Tabakfabrik noch dem Innenbereich zuzuordnen wäre. Zumindest das Vorhabengrundstück nimmt nicht mehr am bestehenden Bebauungszusammenhang teil.

41

Ein Bebauungszusammenhang im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist eine aufeinander folgende Bebauung, die trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt. Mit diesen Merkmalen soll zum Ausdruck gebracht werden, dass das unbebaute Grundstück gedanklich übersprungen werden kann, weil es ein verbindendes Element gibt, nämlich die Verkehrsanschauung, die das unbebaute Grundstück als eine sich zur Bebauung anbietende “Lücke“ erscheinen lässt (vgl. BVerwG, Urt. v. 06.11.1968 - 4 C 2.66 - BVerwGE 31, 20 u. v. 19.09.1986 - 4 C 15.84 - ZfBR 1987, 44). Auch unbebaute Flächen können danach einem Bebauungszusammenhang zuzurechnen sein. Maßgebend ist, wieweit eine aufeinander folgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche selbst diesem Zusammenhang angehört (vgl. BVerwG, Urt. v. 06.11.1968 und v. 19.09.1986 aaO). Das ist nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben zu entscheiden. Vielmehr bedarf es einer umfassenden Wertung und Bewertung der konkreten Gegebenheiten, wobei es nur auf die Lage der zur Bebauung bestimmten Fläche, nicht dagegen auf die formalen Grundstücks- oder Parzellengrenzen und deshalb auch nicht auf die den Bebauungszusammenhang etwa überschreitenden Grundstücksteile ankommt (vgl. BVerwG, Urt. v. 06.11.1968 - 4 C 47.68 - BRS 20 Nr. 38; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 26.04.2002 - 5 S 2048/00 - ESVGH 52, 213). Der Bebauungszusammenhang endet in aller Regel am letzten Baukörper, und zwar selbst dann, wenn sich dadurch eine "versetzte" Abgrenzung des Innenbereichs ergibt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 25.11.1993 - 5 S 1991/93 - ZfBR 1995, 58). Örtliche Besonderheiten können es aber rechtfertigen, ihm bis zu einer natürlichen Grenze noch ein oder mehrere Grundstücke zuzuordnen, die unbebaut sind oder trotz des Vorhandenseins von Baulichkeiten sonst nicht zur Prägung der Siedlungsstruktur beitragen. Unter diesen Voraussetzungen scheidet ein Bebauungszusammenhang auch bei einer Grundstückslage am Ortsrand nicht aus (vgl. BVerwG, Urt. v. 12.12.1990 - 4 C 40.87 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 138; Beschl. v. 20.08.1998 - 4 B 79.98 - NVwZ-RR 1999, 105; VGH Bad.-Württ., Urt., v. 26.04.2002 - 5 S 2048/00 - ESVGH 52, 213).

42

Die Frage der Reichweite des Bebauungszusammenhangs hängt daher ab von der zu Grunde zu legenden vorhandenen Bebauung, wie sich räumliche Unterbrechungen auf den Bebauungszusammenhang auswirken und wo - im Verhältnis zum Außenbereich - der Bebauungszusammenhang endet (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, Baugesetzbuch, § 34 BauGB, RN 18).

43

Nach Maßgabe dessen und dem Ergebnis des Augenscheins ist das Gericht zur Überzeugung gelangt, dass das Vorhabengrundstück außerhalb des Bebauungszusammenhangs liegt. Dieser endet auf der Südseite der xxx - wenn man davon ausgeht, dass die auf dem Grundstück der ehemaligen Tabakfabrik befindlichen Häuser noch in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil liegen - mit der letzten Bebauung auf dem Gelände der ehemaligen Tabakfabrik, „spätestens“ jedoch mit dem auf der westlichen Seite des Vorhabengrundstücks errichtetem Gebäude, welches nach Angaben der Kläger als ehemaliges Lagergebäude mit Betriebswohnung zur Tabakfabrik gehört hatte und nunmehr als Abstellfläche genutzt wird. Der östlich dieses Gebäudes liegende Bereich des Grundstücks wird als Wiese genutzt und ist mit Bäumen bepflanzt. Die südlich dieser Grundstücksfläche gelegene Landschaft wird in gleicher Weise genutzt. An der östlichen Grundstücksgrenze führt ein ca. 3,50 m breiter Weg vorbei, der an der nordöstlichen Grundstücksecke in die xxx mündet. Östlich des Wegs setzt sich die Wiesenlandschaft fort; weiter südlich befindet sich Baumbestand. Nördlich wird das Grundstück durch die xxx begrenzt. In diesem Bereich wird die nördliche Seite der xxx durch Grünflächen geprägt, an die sich ein bewaldetes Gebiet anschließt.

44

An dem Eindruck, dass der Bebauungszusammenhang und damit der Innenbereich mit der letzten baulichen Anlage auf dem Gelände der ehemaligen Tabakfabrik endet und sich daran der Außenbereich anschließt, ändert auch der Umstand nichts, dass östlich des Vorhabengrundstücks der zuvor erwähnte Weg verläuft. Denn dieser erreicht mit seiner verhältnismäßig geringen Breite nicht ein derartiges Gewicht, dass er als ein die Wiesenlandschaft trennendes Element, welches das westlich gelegene Vorhabengrundstück insgesamt dem Innenbereich zuwiese, empfunden würde. Vielmehr wird gerade mit Abschluss der letzten Bebauung auf dem Gelände der ehemaligen Tabakfabrik - spätestens mit dem Lagergebäude auf dem Vorhaben-grundstück selbst - ein weiter Blick in die grüne Landschaft eröffnet, die durch die Wiesen eine einheitliche Prägung erfährt.

45

Entgegen der Auffassung der Kläger liegt das Vorhabengrundstück auch nicht in einer Baulücke zu einer im Zusammenhang bereits vorhandenen Bebauung. Zwar befinden sich östlich des am Vorhabengrundstück entlangführenden Wegs und im nach Osten hin verlängerten Verlauf der xxx vereinzelt bauliche Anlagen. Die Kammer vermochte bei der Einnahme des Augenscheins jedoch nicht den Eindruck zu gewinnen, dass diese am Bebauungszusammenhang teilnehmen. Ein Wohnhaus mit Nebenanlagen, das nach Auskunft der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung ehemals landwirtschaftlich genutzt wurde, befindet sich südöstlich der Kreuzung der xxx mit dem o.g. Weg in einem Abstand von ca. 25 m. Weiter nordöstlich von diesem Anwesen wird eine Pferdehaltung betrieben. Diese baulichen Anlagen sind dem Außenbereich zuzurechnen. Das ehemalige landwirtschaftliche Gehöft war als ein nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB im Außenbereich privilegiertes Vorhaben zulässig und wirkt auch heute noch - seinem ehemaligen Charakter entsprechend - in die Landschaft „hineingebaut“. Die Pferdehaltung ist ein im Außenbereich nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiertes Vorhaben. Beide baulichen Anlagen befinden sich versprengt in der Landschaft und lassen daher auch die - für die Annahme eines Ortsteils - erforderliche Regelhaftigkeit einer Bebauung vermissen. Die gleichen Erwägungen gelten auch für das vereinzelt nordöstlich des Kreuzungsbereichs in einer Entfernung von ca. 60 m in einem bewaldeten Bereich liegende Wohngebäude (xxx). Dieses wirkt in die ansonsten wiesenartige bzw. bewaldete Landschaft „hineingesprengt“. Es nimmt daher nicht mehr am Bebauungszusammenhang teil und liegt selbst im Außenbereich. Offen bleiben kann, ob das nordwestlich des Vorhabengrundstücks befindliche in einem Abstand von ca. 50 m von der xxx zurückversetzte Gebäude (xxx) bereits im Außenbereich liegt. Selbst wenn man annähme, dass sich das letztgenannte Grundstück auf der Nordseite der xxx noch im Innenbereich befindet, hätte dies keine Auswirkungen für die Beurteilung, wann der Bebauungszusammenhang auf der Südseite der xxx endet. Dies folgt bereits aus der Überlegung, dass das geplante Vorhaben jenseits einer gedachten Linie zwischen der letzten Bebauung des Grundstücks xxx und derjenigen auf dem Gelände der ehemaligen Tabakfabrik liegt.

46

2. Demnach soll die geplante Wohnbebauung, selbst wenn man das Gebäude auf dem Vorhabengrundstück noch dem Innenbereich zurechnet, auf dem Teil des Grundstücks errichtet werden, der im Außenbereich liegt. Das Vorhaben ist im Außenbereich unzulässig.

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Die geplante Wohnbebauung ist kein privilegiertes Vorhaben, das nach § 35 Abs. 1 BauGB zulässig wäre.

48

Die Errichtung des Mehr- und der Einfamilienhäuser ist auch nicht nach § 35 Abs. 2 BauGB zulässig. Danach können im Einzelfall sonstige Vorhaben zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt insbesondere in den in Abs. 3 genannten Fällen vor.

49

Das Vorhaben ist unzulässig, weil es die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB). Dieser öffentliche Belang dient dem funktionellen Landschaftsschutz. Der Außenbereich soll vor dem Eindringen bzw. der Verfestigung einer seiner Beschaffenheit wesensfremden Nutzung geschützt, funktionell nachteilige Veränderungen der Außenbereichslandschaft in ihrer bodenrechtlichen Qualität sollen verhindert werden. Dabei ist auf die im jeweiligen Einzelfall für das Baugrundstück und seine Umgebung charakteristische Nutzungsweise abzustellen, wie sie sich aus dem Zusammenwirken der jeweils bodenrechtlich relevanten landschaftsbildenden Elemente ergibt. Es reicht aus, wenn ein Vorhaben an der vorgesehenen Stelle die so ermittelte naturgegebene Bodennutzung beeinträchtigt, wobei die Landschaft freilich bodenrechtlich (noch) schützenswert sein muss (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 03.07.1991 - 3 S 1962/90 - juris m.w.N.)

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Die Errichtung der Wohnhäuser beeinträchtigt in diesem Sinne die konkret umgebende Außenbereichslandschaft. Diese besteht aus Wiesen, die zum Teil mit Bäumen bewachsen sind, und bewaldeten Flächen, welche die Eigenart der Landschaft ganz wesentlich prägen. Mit diesem naturnahen Erscheinungsbild ist Wohnbebauung funktionell nicht vereinbar. Auf die Frage, ob das Vorhaben auch Belange des Naturschutzes beeinträchtigt (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB) oder die Erschließung gesichert ist, kommt es daher nicht mehr an.

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Das Vorhaben ist auch nicht nach § 35 Abs. 4 BauGB zulässig, da Wohnnutzung im dort genannten Katalog der zulässigen Vorhaben nicht aufgezählt wird.

52

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 2 VwGO. Die Kammer sieht davon ab, das Urteil insoweit für vorläufig vollstreckbar zu erklären (§ 167 Abs. 2 VwGO). Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Berufung durch die Kammer sind nicht erfüllt.

53

B E S C H L U S S

54

Der Streitwert wird gemäß §§ 52 Abs. 1 GKG auf EUR 180.000 festgesetzt (in Anlehnung an Nr. Nrn. 9.1.1.3 und 9.2. des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der zuletzt beschlossenen Änderung vom 18.07.2013). Hierbei wurden für die 9 Reihenhäuser sowie die 9 Eigentumswohnungen jeweils EUR 10.000 angesetzt. Die Kammer sah keine Veranlassung, lediglich einen Bruchteil des Streitwerts für eine Baugenehmigung anzusetzen, da es vorliegend entscheidungserheblich um die Frage ging, ob das Vorhabengrundstück im Innen- oder im Außenbereich liegt, es sich also um Bauland (mit der Folge einer Bodenwertsteigerung) handelt.

55

Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.

Gründe

27

Das Verfahren war einzustellen, soweit die Kläger zu 2 bis 4 ihre Klagen zurückgenommen haben (§ 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO).

28

Die Klage der Klägerin zu 1 ist zulässig, aber nicht begründet.

29

Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin zu 1 nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). Die Klägerin zu 1 hat keinen Anspruch auf Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung des beantragten Bauvorbescheids.

30

Nach § 57 Abs. 1 LBO kann auf schriftlichen Antrag des Bauherrn ein schriftlicher Bescheid zu einzelnen Fragen des Vorhabens erteilt werden (Bauvorbescheid). Auf seine Erteilung besteht trotz des Wortlauts in § 57 Abs. 1 LBO („kann erteilt werden“) ein Rechtsanspruch, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften den zur Klärung gestellten Fragen nicht entgegenstehen; dies folgt aus dem Verweis in § 57 Abs. 2 LBO auf § 58 Abs. 1 LBO (VGH Bad.-Württ., Urteile vom 10.07.2006 - 3 S 2309/05 - und vom 10.10.2003 - 5 S 747/02 - BRS 66, 455; Sauter, LBO, 46. EL, Januar 2015, § 57 Rn 7). Das Bauvorhaben ist insoweit durch Bauvorlagen zu beschreiben (§ 15 LBOVVO). Durch einen Bauvorbescheid geklärt werden können somit nur Teilfragen eines hinreichend bestimmten Vorhabens, wie sie sich zum Beispiel bei der Anwendung des § 34 Abs. 1 BauGB stellen können (vgl. Sauter, LBO, § 57 Rdnr. 6; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 10.10.2003, aaO). So kann ein Bauvorbescheid etwa zu der Frage erteilt werden, ob sich ein Vorhaben nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügt. Insoweit wird der Bauvorbescheid auch als vorweggenommener Teil der Baugenehmigung bezeichnet (BVerwG, Urt. v. 17.03.1989 - 4 C 14.85 - NVwZ 1989, 863; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 14.11.2006 - 5 S 433/06 -). Die vom Bauherrn als zu klärend gestellten Fragen bestimmen den Umfang des beantragten Bauvorbescheids und damit auch den Streitgegenstand des Verfahrens.

31

Nachdem der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung die Klärung der Dachform von der Bauanfrage ausgenommen hat, ist streitgegenständlich die Frage, ob die Bebaubarkeit des Vorhabensgrundstücks bauplanungsrechtlich zulässig ist, nämlich, ob eine Mehrfamilienhaus und neun Reihenhäuser nach der Art und dem Maß (Geschosszahl) der baulichen Nutzung und der überbaubaren Grundstücksfläche entsprechend dem eingereichten Lageplan errichtet werden darf.

32

Die Beklagte hat die Erteilung des beantragten Bauvorbescheids zu Recht abgelehnt, da dem Vorhaben von der Baurechtsbehörde zu prüfende öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechtes entgegenstehen.

33

Die Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich nicht nach § 34 BauGB (1.), sondern nach § 35 BauGB (2.).

34

1. Entgegen der Auffassung der Kläger vermochte die Kammer nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht den Eindruck zu gewinnen, dass sich der Bereich des Grundstücks, auf dem die Gebäude errichtet werden sollen, noch im Innenbereich befindet. Vielmehr ist sie unter Würdigung der gesamten konkreten örtlichen Verhältnisse zum Schluss gelangt, dass jedenfalls dieser Bereich im Außenbereich liegt.

35

Das Grundstück befindet sich - entgegen der zunächst von den Klägern vertretenen Auffassung - nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Der Gemeinderat der Beklagten hat lediglich am 14.12.2010 den - dem Gericht auch vorgelegten - Beschluss gefasst, einen Bebauungsplan „Vergnügungseinrichtungen“ aufzustellen. Dieses Vorhaben wurde jedoch nicht weiter verfolgt.

36

Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Nach § 34 Abs. 2 BauGB, der hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung lex spezialis gegenüber § 34 Abs. 1 BauGB ist, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der aufgrund des § 9 a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, entspricht.

37

Es bestehen bereits Zweifel daran, dass sich die vorhandene Bebauung, insbesondere auf dem westlich an das Vorhabengrundstück angrenzenden Grundstück der ehemaligen Tabakfabrik, noch in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil befindet.

38

Die Anwendbarkeit des § 34 BauGB setzt eine bestehende aufeinander folgende Bebauung voraus, die einen „Ortsteil“ bildet. Ortsteil in diesem Sinne ist jeder Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (BVerwG, Urt. v. 06.11.1968 - 4 C 31.66 - BVerwGE 31, 22 (26f.); Urt. v. 17.02.1984 - 4 C 56.79 - NVwZ 1984, 434; Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 115. Ergänzungslieferung 2014, § 34 BauGB, RN 13 f.). Dabei erfordert das Merkmal der organischen Siedlungsstruktur nicht, dass es sich um eine nach Art und Zweckbestimmung einheitliche Bebauung handelt. Auch eine unterschiedliche, unter Umständen sogar eine in ihrer Art und Zweckbestimmung gegensätzliche Bebauung kann einen Ortsteil bilden. Ebenso wenig kommt es auf die Entstehungsweise der vorhandenen Bebauung oder darauf an, dass die Bebauung einem bestimmten städtebaulichen Ordnungsbild entspricht. Die Anforderung an die organische Siedlungsstruktur schließt nur das ein, was im Gegensatz zur unerwünschten Splittersiedlung gemäß § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB dem inneren Grund für die Rechtsfolge des § 34 BauGB entspricht, nämlich die nach der Siedlungsstruktur angemessene Fortentwicklung der Bebauung innerhalb des gegebenen Bereiches. Dabei kann sich eine Bebauung, die im Rückblick "organisch" gewachsen sein mag, heute durchaus als unorganische Splittersiedlung darstellen (BVerwG, Beschluss vom 25.03.1986 - 4 B 41.86 - NVwZ 1986, 1014). Zu fragen ist also, ob die vorhandenen Bauten eine angemessene Fortentwicklung der Bebauung vorgeben, ob ihnen - mit anderen Worten - maßstabsbildende Kraft zukommt (BVerwG, Urteil vom 14.09.1992 - 4 C 15.90 - NVwZ 1993, 985; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 10.07.2006 - 3 S 2309/05 - juris).

39

Dies ist jedoch mit der sich auf dem Grundstück der ehemaligen Tabakfabrik errichteten Bebauung nicht mehr der Fall. Wie auf dem von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung übergebenen Luftbild eindrucksvoll wiedergegeben ist, wird die Bebauung in der xxx in Richtung Osten und damit in Richtung des Grundstücks der ehemaligen Tabakfabrik immer vereinzelter. Auf der Nordseite der xxx befindet sich nur noch zur Straße hin lockere Bebauung, die in ihrer Regelhaftigkeit in Höhe des Grundstücks der ehemaligen Tabakfabrik endet. Im weiteren östlichen Verlauf schließt sich auf der Nordseite der xxx (sowie in deren Verlängerung) ein Grünbereich an mit vereinzelten Gebäuden, die wie in die Landschaft „eingesprengt“ wirken. Nach Norden hin schließt sich eine bewaldete Fläche an. Auf der Südseite der xxx befindet sich bis zur Tabakfabrik zur Straße hin gelegen ebenfalls nur noch lockere Bebauung; hieran schließt sich südlich ebenfalls ein Grünbereich an. Die an diese auslaufende Bebauungsstruktur anschließende massive Bebauung auf dem Gelände der ehemaligen Tabakfabrik mit vier Mehrfamilienhäusern und 13 Reihenhäusern erscheint als Fremdkörper und in die Landschaft „hineingesetzt“ und daher nicht mehr als Fortsetzung des Bebauungszusammenhangs. Die von dem Regierungspräsidium vertretene Auffassung, dass diese Gebäude als Splittersiedlung im Außenbereich anzusehen ist, die ihrerseits noch kein städtebauliches Gewicht erreicht, um selbst als Ortsteil gelten zu können, ist daher nicht von der Hand zu weisen.

40

Ob dieser Auffassung zu folgen ist, kann indes offen bleiben, da das Vorhaben-grundstück auch dann als dem Außenbereich zugehörig anzusehen ist, wenn die Bebauung auf dem angrenzenden Grundstück der ehemaligen Tabakfabrik noch dem Innenbereich zuzuordnen wäre. Zumindest das Vorhabengrundstück nimmt nicht mehr am bestehenden Bebauungszusammenhang teil.

41

Ein Bebauungszusammenhang im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist eine aufeinander folgende Bebauung, die trotz vorhandener Baulücken den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt. Mit diesen Merkmalen soll zum Ausdruck gebracht werden, dass das unbebaute Grundstück gedanklich übersprungen werden kann, weil es ein verbindendes Element gibt, nämlich die Verkehrsanschauung, die das unbebaute Grundstück als eine sich zur Bebauung anbietende “Lücke“ erscheinen lässt (vgl. BVerwG, Urt. v. 06.11.1968 - 4 C 2.66 - BVerwGE 31, 20 u. v. 19.09.1986 - 4 C 15.84 - ZfBR 1987, 44). Auch unbebaute Flächen können danach einem Bebauungszusammenhang zuzurechnen sein. Maßgebend ist, wieweit eine aufeinander folgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche selbst diesem Zusammenhang angehört (vgl. BVerwG, Urt. v. 06.11.1968 und v. 19.09.1986 aaO). Das ist nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben zu entscheiden. Vielmehr bedarf es einer umfassenden Wertung und Bewertung der konkreten Gegebenheiten, wobei es nur auf die Lage der zur Bebauung bestimmten Fläche, nicht dagegen auf die formalen Grundstücks- oder Parzellengrenzen und deshalb auch nicht auf die den Bebauungszusammenhang etwa überschreitenden Grundstücksteile ankommt (vgl. BVerwG, Urt. v. 06.11.1968 - 4 C 47.68 - BRS 20 Nr. 38; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 26.04.2002 - 5 S 2048/00 - ESVGH 52, 213). Der Bebauungszusammenhang endet in aller Regel am letzten Baukörper, und zwar selbst dann, wenn sich dadurch eine "versetzte" Abgrenzung des Innenbereichs ergibt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urt. v. 25.11.1993 - 5 S 1991/93 - ZfBR 1995, 58). Örtliche Besonderheiten können es aber rechtfertigen, ihm bis zu einer natürlichen Grenze noch ein oder mehrere Grundstücke zuzuordnen, die unbebaut sind oder trotz des Vorhandenseins von Baulichkeiten sonst nicht zur Prägung der Siedlungsstruktur beitragen. Unter diesen Voraussetzungen scheidet ein Bebauungszusammenhang auch bei einer Grundstückslage am Ortsrand nicht aus (vgl. BVerwG, Urt. v. 12.12.1990 - 4 C 40.87 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 138; Beschl. v. 20.08.1998 - 4 B 79.98 - NVwZ-RR 1999, 105; VGH Bad.-Württ., Urt., v. 26.04.2002 - 5 S 2048/00 - ESVGH 52, 213).

42

Die Frage der Reichweite des Bebauungszusammenhangs hängt daher ab von der zu Grunde zu legenden vorhandenen Bebauung, wie sich räumliche Unterbrechungen auf den Bebauungszusammenhang auswirken und wo - im Verhältnis zum Außenbereich - der Bebauungszusammenhang endet (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, Baugesetzbuch, § 34 BauGB, RN 18).

43

Nach Maßgabe dessen und dem Ergebnis des Augenscheins ist das Gericht zur Überzeugung gelangt, dass das Vorhabengrundstück außerhalb des Bebauungszusammenhangs liegt. Dieser endet auf der Südseite der xxx - wenn man davon ausgeht, dass die auf dem Grundstück der ehemaligen Tabakfabrik befindlichen Häuser noch in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil liegen - mit der letzten Bebauung auf dem Gelände der ehemaligen Tabakfabrik, „spätestens“ jedoch mit dem auf der westlichen Seite des Vorhabengrundstücks errichtetem Gebäude, welches nach Angaben der Kläger als ehemaliges Lagergebäude mit Betriebswohnung zur Tabakfabrik gehört hatte und nunmehr als Abstellfläche genutzt wird. Der östlich dieses Gebäudes liegende Bereich des Grundstücks wird als Wiese genutzt und ist mit Bäumen bepflanzt. Die südlich dieser Grundstücksfläche gelegene Landschaft wird in gleicher Weise genutzt. An der östlichen Grundstücksgrenze führt ein ca. 3,50 m breiter Weg vorbei, der an der nordöstlichen Grundstücksecke in die xxx mündet. Östlich des Wegs setzt sich die Wiesenlandschaft fort; weiter südlich befindet sich Baumbestand. Nördlich wird das Grundstück durch die xxx begrenzt. In diesem Bereich wird die nördliche Seite der xxx durch Grünflächen geprägt, an die sich ein bewaldetes Gebiet anschließt.

44

An dem Eindruck, dass der Bebauungszusammenhang und damit der Innenbereich mit der letzten baulichen Anlage auf dem Gelände der ehemaligen Tabakfabrik endet und sich daran der Außenbereich anschließt, ändert auch der Umstand nichts, dass östlich des Vorhabengrundstücks der zuvor erwähnte Weg verläuft. Denn dieser erreicht mit seiner verhältnismäßig geringen Breite nicht ein derartiges Gewicht, dass er als ein die Wiesenlandschaft trennendes Element, welches das westlich gelegene Vorhabengrundstück insgesamt dem Innenbereich zuwiese, empfunden würde. Vielmehr wird gerade mit Abschluss der letzten Bebauung auf dem Gelände der ehemaligen Tabakfabrik - spätestens mit dem Lagergebäude auf dem Vorhaben-grundstück selbst - ein weiter Blick in die grüne Landschaft eröffnet, die durch die Wiesen eine einheitliche Prägung erfährt.

45

Entgegen der Auffassung der Kläger liegt das Vorhabengrundstück auch nicht in einer Baulücke zu einer im Zusammenhang bereits vorhandenen Bebauung. Zwar befinden sich östlich des am Vorhabengrundstück entlangführenden Wegs und im nach Osten hin verlängerten Verlauf der xxx vereinzelt bauliche Anlagen. Die Kammer vermochte bei der Einnahme des Augenscheins jedoch nicht den Eindruck zu gewinnen, dass diese am Bebauungszusammenhang teilnehmen. Ein Wohnhaus mit Nebenanlagen, das nach Auskunft der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung ehemals landwirtschaftlich genutzt wurde, befindet sich südöstlich der Kreuzung der xxx mit dem o.g. Weg in einem Abstand von ca. 25 m. Weiter nordöstlich von diesem Anwesen wird eine Pferdehaltung betrieben. Diese baulichen Anlagen sind dem Außenbereich zuzurechnen. Das ehemalige landwirtschaftliche Gehöft war als ein nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB im Außenbereich privilegiertes Vorhaben zulässig und wirkt auch heute noch - seinem ehemaligen Charakter entsprechend - in die Landschaft „hineingebaut“. Die Pferdehaltung ist ein im Außenbereich nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiertes Vorhaben. Beide baulichen Anlagen befinden sich versprengt in der Landschaft und lassen daher auch die - für die Annahme eines Ortsteils - erforderliche Regelhaftigkeit einer Bebauung vermissen. Die gleichen Erwägungen gelten auch für das vereinzelt nordöstlich des Kreuzungsbereichs in einer Entfernung von ca. 60 m in einem bewaldeten Bereich liegende Wohngebäude (xxx). Dieses wirkt in die ansonsten wiesenartige bzw. bewaldete Landschaft „hineingesprengt“. Es nimmt daher nicht mehr am Bebauungszusammenhang teil und liegt selbst im Außenbereich. Offen bleiben kann, ob das nordwestlich des Vorhabengrundstücks befindliche in einem Abstand von ca. 50 m von der xxx zurückversetzte Gebäude (xxx) bereits im Außenbereich liegt. Selbst wenn man annähme, dass sich das letztgenannte Grundstück auf der Nordseite der xxx noch im Innenbereich befindet, hätte dies keine Auswirkungen für die Beurteilung, wann der Bebauungszusammenhang auf der Südseite der xxx endet. Dies folgt bereits aus der Überlegung, dass das geplante Vorhaben jenseits einer gedachten Linie zwischen der letzten Bebauung des Grundstücks xxx und derjenigen auf dem Gelände der ehemaligen Tabakfabrik liegt.

46

2. Demnach soll die geplante Wohnbebauung, selbst wenn man das Gebäude auf dem Vorhabengrundstück noch dem Innenbereich zurechnet, auf dem Teil des Grundstücks errichtet werden, der im Außenbereich liegt. Das Vorhaben ist im Außenbereich unzulässig.

47

Die geplante Wohnbebauung ist kein privilegiertes Vorhaben, das nach § 35 Abs. 1 BauGB zulässig wäre.

48

Die Errichtung des Mehr- und der Einfamilienhäuser ist auch nicht nach § 35 Abs. 2 BauGB zulässig. Danach können im Einzelfall sonstige Vorhaben zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt insbesondere in den in Abs. 3 genannten Fällen vor.

49

Das Vorhaben ist unzulässig, weil es die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB). Dieser öffentliche Belang dient dem funktionellen Landschaftsschutz. Der Außenbereich soll vor dem Eindringen bzw. der Verfestigung einer seiner Beschaffenheit wesensfremden Nutzung geschützt, funktionell nachteilige Veränderungen der Außenbereichslandschaft in ihrer bodenrechtlichen Qualität sollen verhindert werden. Dabei ist auf die im jeweiligen Einzelfall für das Baugrundstück und seine Umgebung charakteristische Nutzungsweise abzustellen, wie sie sich aus dem Zusammenwirken der jeweils bodenrechtlich relevanten landschaftsbildenden Elemente ergibt. Es reicht aus, wenn ein Vorhaben an der vorgesehenen Stelle die so ermittelte naturgegebene Bodennutzung beeinträchtigt, wobei die Landschaft freilich bodenrechtlich (noch) schützenswert sein muss (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 03.07.1991 - 3 S 1962/90 - juris m.w.N.)

50

Die Errichtung der Wohnhäuser beeinträchtigt in diesem Sinne die konkret umgebende Außenbereichslandschaft. Diese besteht aus Wiesen, die zum Teil mit Bäumen bewachsen sind, und bewaldeten Flächen, welche die Eigenart der Landschaft ganz wesentlich prägen. Mit diesem naturnahen Erscheinungsbild ist Wohnbebauung funktionell nicht vereinbar. Auf die Frage, ob das Vorhaben auch Belange des Naturschutzes beeinträchtigt (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB) oder die Erschließung gesichert ist, kommt es daher nicht mehr an.

51

Das Vorhaben ist auch nicht nach § 35 Abs. 4 BauGB zulässig, da Wohnnutzung im dort genannten Katalog der zulässigen Vorhaben nicht aufgezählt wird.

52

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 2 VwGO. Die Kammer sieht davon ab, das Urteil insoweit für vorläufig vollstreckbar zu erklären (§ 167 Abs. 2 VwGO). Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Berufung durch die Kammer sind nicht erfüllt.

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B E S C H L U S S

54

Der Streitwert wird gemäß §§ 52 Abs. 1 GKG auf EUR 180.000 festgesetzt (in Anlehnung an Nr. Nrn. 9.1.1.3 und 9.2. des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der zuletzt beschlossenen Änderung vom 18.07.2013). Hierbei wurden für die 9 Reihenhäuser sowie die 9 Eigentumswohnungen jeweils EUR 10.000 angesetzt. Die Kammer sah keine Veranlassung, lediglich einen Bruchteil des Streitwerts für eine Baugenehmigung anzusetzen, da es vorliegend entscheidungserheblich um die Frage ging, ob das Vorhabengrundstück im Innen- oder im Außenbereich liegt, es sich also um Bauland (mit der Folge einer Bodenwertsteigerung) handelt.

55

Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.