Landgericht Detmold (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2002-06-28, Aktenzeichen 3 T 159/02
ECLI:DE:LGDT:2002:0628.3T159.02.00

Tenor

Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben, soweit mit ihr die Eintragungsbewilligung der Eigentümer der zur Wohnungseigentümergemeinschaft "M-Straße 3 - 17" (Grundbücher G. Blatt 22851 bis 22911) gehörenden Wohnungs- und Teileigentumsrechte und Zustimmung der beeinträchtigten dinglichen Berechtigten, deren Rechte nach Erlass der Teilungserklärung vom 12.07.1990 und ihrer Eintragung im Grundbuch entstanden sind, verlangt wird.

Die weitergehende Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Geschäftswert beträgt 1.022,58 EUR.

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Gründe:

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Die Firma G Gesellschaft mbH, war früher Eigentümerin des Grundstücks "M-Straße 3 - 17, E (Gemarkung E, Flur 28, Flurstück 199)". Gemäß Teilungserklärung vom 12.07.1990 (UR-Nr. 2186/90 des Notars N. teilte sie das Eigentum in der Weise auf, dass mit den Anteilen Sondereigentum verbunden ist. In der Urkunde heißt es in § 1 unter anderem:

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"Darüber hinaus werden noch die folgenden Sondernutzungsrechte gebildet:

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1. Sondernutzungsrecht an dem im Aufteilungsplan mit Nr. c/1 bezeichneten Pkw -

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Stellplatz;

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2. ...

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3. ...

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29. Sondernutzungsrecht an dem im Aufteilungsplan mit Nr. e/6 bezeichneten Pkw-Stellplatz...

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Der Firma G Gesellschaft mbH wird hiermit das unwiderrufliche Recht eingeräumt, im Zuge des Verkaufes der einzelnen Sondereigentumsrechte den Käufern unter entsprechender Ergänzung und nachtragsweiser Berichtigung dieser Teilungserklärung ein oder mehrere Sondernutzungsrechte an einem oder mehreren offen, nicht sondereigentumsfähigen Pkw-Stellplätzen einzuräumen..."

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In der Folgezeit veräußerte die Firma G einen Teil des Wohnungseigentums an Dritte. Sie ist weiterhin unter anderem als Miteigentümerin verbunden mit dem Sondereigentum an Abstellräumen (Nr. 56 - Teileigentumsgrundbuch von G Blatt 22906; Nr. 49: Teileigentumsgrundbuch von G Blatt 22899) und einer Garage (Nr. 59: Teileigentumsgrundbuch von G Blatt 22909) im Grundbuch eingetragen.

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Im Juni 1997 wurde über das Vermögen der Fa. G. das Konkursverfahren eröffnet. Der Konkursverwalter, der Beteiligte zu 2., veräußerte mit notariellem Vertrag vom 08.10.1998 (UR-Nr. 304/1998 des Notars C.) an die Beteiligte zu 1) den im Grundbuch von G. Blatt 22902 eingetragenen Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung nebst Kellerraum Nr. 52 des Aufteilungsplanes. Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist am 09.02.1999 erfolgt.

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Mit notariellem Vertrag vom 29.10.2001 (UR-Nr. 614/01 des Notars C.) wurde der Beteiligten zu 1. von dem Beteiligten zu 2. das Sondernutzungsrecht an dem Pkw-Abstellplatz Nr. e/6 des Aufteilungsplans übertragen. Am 04.01.2002 hat sie die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch beantragt.

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Das Amtsgericht hat mit der Zwischenverfügung vom 22.03.2002 den Vollzug von der Vorlage der Eintragungsbewilligung der Eigentümer der zur Wohnungsgemeinschaft "M-Straße 3-17" gehörenden Wohnungs- und Teileigentumsrechte und Zustimmung der beeinträchtigten dinglichen Berechtigten abhängig gemacht. Zur Begründung hat es ausgeführt, die in der Teilungserklärung erteilte Vollmacht sei im Hinblick auf die Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf (LG Düsseldorf, RpflG 1999, 217) nichtig. Jedenfalls sei die Vollmacht mit der am 09.02.1999 erfolgten Umschreibung des Wohnungseigentums auf die Beteiligte zu 1. erloschen.

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Die nach §§ 11 Abs. 1 RpflG, 71 GBO zulässige Beschwerde hat in der Sache nur teilweise Erfolg.

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Im Grundsatz ist davon auszugehen, dass die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes zugunsten eines Wohnungseigentümers die Bewilligung (§ 19 GBO) aller übrigen Wohnungseigentümer und der an dem Wohnungseigentum dinglich Berechtigten voraussetzt (§§ 877, 876 BGB). Dieses Erfordernis gilt aber nicht, wenn die Wohnungseigentümer durch eine im Grundbuch bereits eingetragene Vereinbarung unter einer aufschiebenden Bedingung vom Mitgebrauchsrecht ausgeschlossen sind und die Bedingung eingetreten ist. Das Grundbuchamt darf dies einer Sachbehandlung zugrunde legen, wenn ihm der Bedingungseintritt in der von § 29 GBO geforderten Form nachgewiesen ist.

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Im vorliegenden Fall enthält die Teilungserklärung in § 1 a.E. eine Bestimmung, nach der insgesamt 32 Sondernutzungsrechte (Pkw-Stellplätze) gebildet werden, wobei der Beteiligten zu 2. (der teilenden Eigentümerin) das unwiderrufliche Recht eingeräumt wird, im Zuge des Verkaufes der einzelnen Sondereigentumsrechte den Käufern ein oder mehrere Sondernutzungsrechte an einem oder mehreren offenen, nicht sondereigentumsfähigen Pkw-Stellplätzen einzuräumen. Diese Regelung ist dahin zu deuten, dass die Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch eines Pkw-Stellplatzes unter der aufschiebenden Bedingung ausgeschlossen sind, dass der Beteiligte zu 2. das Recht zur ausschließlichen Nutzung des Stellplatzes einem bestimmten Wohnungseigentum zuordnet. Eine solche Regelung ist zulässig (vgl. BayObLG NJW-RR 1986, 93); sie ist im vorliegenden Fall durch Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung Inhalt des Grundbuchs geworden (§ 8 Abs. 2 Satz 1, § 5 Abs. 4, § 7 Abs. 3 WEG). Gebunden sind danach Eigentümer und in Anwendung des § 161 Abs. 1 BGB auch die Inhaber der dinglichen Rechte, die nach dem Erlass der Gemeinschaftsordnung und ihrer Eintragung im Grundbuch entstanden sind. Nach dem Grundgedanken des § 161 Abs. 1 BGB muss der dinglich Berechtigte, der seine Rechte durch eine Verfügung des Eigentümers während der Schwebezeit erworben hat, eine andere, schon vorher vom Eigentümer getroffene Verfügung (hier: die Vereinbarung über die Ausschluss vom Mitgebrauch) so gegen sich gelten lassen, wie sie gegen den Eigentümer selbst wirkt (BayObLG a.a.O.).

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Die in § 1 a.E. der Teilungserklärung enthaltene Regelung für die Begründung von Sondernutzungsrechten durch den teilenden Eigentümer ist wirksam. Sie verstößt insbesondere nicht gegen § 9 Abs. 2 AGBG. Im vorliegenden Fall hat sich der Eigentümer bei der Teilung die Zuordnung bestimmter Sondernutzungsrechte vorbehalten. Das ist - wie ausgeführt - zulässig. Der vom Amtsgericht zur Stützung seiner entgegengesetzten Meinung herangezogene Fall (LG Düsseldorf Rpfl 1998, 217) ist nicht vergleichbar. In dem genannten Fall hat sich der Eigentümer in der Teilungserklärung die Befugnis vorbehalten, diese jederzeit zu ändern und auch bauliche Veränderungen vorzunehmen; in der Teilungserklärung war auch eine entsprechende Vollmacht für die Zeit nach Erwerb der einzelnen Wohnungseinheiten durch potentielle Käufer formuliert worden.

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Der Beteiligte zu 2. hat durch den notariellen Vertrag vom 29.10.2001 auch von dem in der Teilungserklärung enthaltenen Bestimmungsrecht in gehöriger Weise Gebrauch gemacht. Das Bestimmungsrecht ist nicht etwa erloschen. Die Auslegung des §§ 1 a.E. ergibt, dass der Firma G. das Bestimmungsrecht unwiderruflich zustehen soll. Die weitere Regelung, dass die Bestimmung im Zuge des Verkaufs der einzelnen Sondereigentumsrechte an die Käufer erfolgen soll, stellt nur eine als Beispiel gewählte Konstellation dar. Sie soll nach der Auffassung der Kammer keine zeitliche Schranke dahin bedeuten, dass die Einräumung eines Sonderrechts nach einem bereits erfolgten Eigentumserwerb durch einen Dritten für diesen nicht mehr möglich sein soll. Gewollt war ersichtlich, eine Beschränkung nur dahin, dass der bestimmende Dritte bei Abgabe seiner Erklärung noch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft sein soll. Vorliegend ist die Fa. G. noch Miteigentümerin der Wohnungseigentumsanlage. Das ergibt sich aus den von der Kammer beigezogenen Grundakten Teileigentumsgrundbuch von G. Blatt 22899, 22906 und 22909.

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Legt man das zugrunde, sind von der Sonderrechtseinräumung jedenfalls nicht betroffenen die Wohnungseigentümer und die dinglich berechtigten, deren Rechte an dem Wohnungs- und Teileigentum nach Erlass der Teilungserklärung und ihrer Eintragung im Grundbuch entstanden sind. Eine Eintragungsbewilligung kann von diesen deshalb nicht verlangt werden. Etwas anderes gilt aber für die dinglich Berechtigten, deren Rechte vor Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch entstanden sind.