Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1997-07-25, Aktenzeichen Ss 381/97 (B) - 217 B -
ECLI:DE:OLGK:1997:0725.SS381.97B217B.00

Tenor

1

G r ü n d e

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Das Amtsgericht hat die Betroffene wegen "einer leichtfertigen
Ordnungswidrigkeit gemäß §§ 5, 9 WiStG, 17 OWiG" zu einer Geldbuße
von 5.000,00 DM verurteilt und gleichzeitig die Rückerstattung
eines Mehrerlöses von 4.489,20 DM an die frühere Mieterin der
Betroffenen angeordnet. In den Feststellungen hat das Amtsgericht
im einzelnen dargelegt, die Betroffene habe im Zeitraum vom 1. Mai
1993 bis zum 30. November 1995 für die Überlassung einer
Zwei-Zimmer-Altbauwohnung in Köln ein die um 20 % erhöhte,
ortsübliche Vergleichsmiete um 30,75 % (für die Zeit vom 1. Mai
1993 bis 31. Mai 1994) bzw. um 21,15 % (für die Zeit vom 01.06.94
bis 30.11.95) unangemessen hoch übersteigendes Entgelt gefordert
und angenommen. Hinsichtlich des subjektiven Tatvorwurfs heißt es
in der angefochtenen Entscheidung wie folgt:

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"Die Betroffene handelte auch
leichtfertig, da sie die Vermietung der Wohnung einer
Hausverwaltungsgesellschaft (erg.:) überließ und sich nicht weiter
darum kümmerte, insbesondere keine weiteren Erkundigungen einzog.
Es bestehen erhebliche Zweifel daran, daß die beauftragte
Hausverwaltung die Höhe des Mietzinses ohne die Kenntnis und
Zustimmung der Betroffenen festgesetzt hat. Selbst wenn dies so
wäre, könnte dies keine Entlastung der Betroffenen bedeuten, denn
sie hätte in jedem Fall weitere Erkundigungen bei einer kompetenten
Stelle über die örtliche Vergleichsmiete einholen und sich auch
über die Marktlage vergewissern müssen."

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Gegen dieses Urteil richtet sich die Rechtsbeschwerde der
Betroffenen, mit der die Verletzung formellen und materiellen
Rechts gerügt wird.

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Das Rechtsmittel hat (vorläufigen) Erfolg. Es führt zur
Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der
Sache an das Amtsgericht (§§ 354 Abs. 2 StPO, 79 Abs. 6 OWiG).

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Die Verfahrensrüge bedarf hier keiner Entscheidung, weil schon
die allgemeine Sachrüge durchgreift. Die Annahme des Amtsgerichts,
die Betroffene habe leichtfertig ein unangemessen hohes Entgelt im
Sinn des § 5 WiStG gefordert und angenommen, hält einer rechtlichen
Überprüfung nicht stand; dies wird von den insoweit lückenhaften
Feststellungen nicht getragen.

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Leichtfertigkeit setzt generell einen erhöhten Grad von
Fahrlässigkeit voraus, der in etwa der groben Fahrlässigkeit des
bürgerlichen Rechts entspricht (vgl. Meyer in Erbs/Kohlhaas,
Strafrechtliche Nebengesetze, Band 4, § 5 WiStG Anmerkung 6 b und §
4 WiStG Anmerkung 8 b; siehe auch BGHSt 14, 240 ff (255); Tröndle,
StGB, 48. Auflage, § 15 Rn. 20 m.w.N.). Dementsprechend wird für
ein leichtfertiges Verhalten im Sinn des § 5 WiStG allgemein
gefordert, daß der Vermieter die ihm nach seinen persönlichen
Fähigkeiten subjektiv zumutbare Sorgfalt bei der Festlegung des
Mietzinses gröblich verletzt hat (vgl. Bub in Bub/Treier, Handbuch
der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Auflage, Kap. II Rn. 693;
Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetz, 6. Auflage, Teil D,
Rn. 49; Meyer a.a.O.). Eine solche Sorgfaltspflichtverletzung wird
regelmäßig dann bejaht, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung,
sich in ausreichendem Maße und bei kompetenter Stelle nach der Höhe
der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erkundigen, nicht nachgekommen
ist (vgl. BayObLGSt 1977, 52 = ZMR 1977, 339; ZMR 1981, 69; OLG
Frankfurt NStZ-RR 1996, 279; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., D
51).

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Wenn das Amtsgericht hier unter Hinweis auf diese Rechtsansicht
einen Verstoß der Betroffenen gegen die ihr obliegende
Erkundigungspflicht bejaht hat, so wird dies den festgestellten
Umständen des Falles nicht gerecht. Das Amtsgericht hat dabei nicht
hinreichend beachtet, daß die Betroffene die Vermietung des
gesamten Hauses einer Hausverwaltungsgesellschaft überlassen hat.
Den Urteilsfeststellungen kann nicht entnommen werden, welche
Aufgaben die Hausverwaltungsgesellschaft übernommen hat. Wenn die
Gesellschaft - sei es auch nur konkludent - die Verpflichtung
übernommen hatte, bei der Vereinbarung des Mietzinses die Grenzen
des § 5 WiStG zu beachten, durfte sich die Betroffene darauf
verlassen, soweit sie nicht Anlaß hatte an der Zuverlässigkeit der
Gesellschaft zu zweifeln. Auch ein Vermieter darf zur Erfüllung
seiner Verpflichtungen geeigente Hilfspersonen heranziehen. Auf
erprobte und sachkundige Hilfspersonen darf er sich verlassen. Ein
Verschulden trifft ihn in diesem Fall nur, soweit er entweder bei
der Auswahl der Hilfspersonen nicht genügend sorgfältig vorgegangen
ist oder er seinen Kontroll- und Aufsichtspflichten nicht
nachgekommen ist (vgl. SenE vom 6.12.1996 - Ss 619/96 zu
Verantwortung eines Kfz-Halters). Insoweit läßt sich dem Urteil
nichts entnehmen. Das Amtsgericht hätte im einzelnen prüfen und
darlegen müssen, warum diese Revisions- und Treuhandgesellschaft
nicht als kompetente Stelle zur Ermittlung der ortsüblichen
Vergleichsmiete angesehen werden konnte und inwiefern der
Betroffenen zum Vorwurf gemacht werden kann, daß sie dies nicht
erkannt hat. Regelmäßig wird nämlich die Erkundigung bei einem
ortsansässigen Makler bereits für ausreichend erachtet (vgl.
Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., D 51; Bub/Treier, a.a.O., II 693).
In diesem Zusammenhang hätte das Gericht die naheliegenden Fragen,
wie hoch die Miete der übrigen Wohnungen des Hauses festgesetzt war
und ob sich vielleicht daraus für die Betroffene ein Hinweis auf
eine Mietpreisüberhöhung ergeben mußte, erörtern müssen. Zu
bedenken gewesen wäre auch, ob sich der Betroffenen, von der nicht
mitgeteilt wird, wann und wie sie das Eigentum an dem Mietobjekt
erlangt hat, aufgrund anderweitiger Erfahrungen, etwa durch die
frühere eigenhändige Vermietung der Wohnungen oder durch die
Vermietung sonstiger Immobilien, der Verdacht einer unkorrekten
Mietzinsvereinbarung hätte aufdrängen müssen. Ohne diesbezügliche
ergänzende Feststellungen kann der Betroffenen jedenfalls nicht
vorgeworfen werden, sie habe allein dadurch, daß sie sich auf eine
korrekte Abrechnung der beauftragten Hausverwaltung verlassen hat,
leichtfertig gehandelt. Da insoweit jedoch noch weitere
Feststellungen möglich erscheinen, sieht sich der Senat an einer
eigenen Sachentscheidung gehindert. Das Urteil war daher mit den
getroffenen Feststellungen aufzuheben und die Sache an das
Amtsgericht zurückzuverweisen. Die Aufhebung erfaßt auch die
Entscheidung über die Rückerstattung des Mehrerlöses.

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Für die erneute Verhandlung weist der Senat vorsorglich noch auf
folgendes hin:

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Sollte das Amtsgericht aufgrund neuer Verhandlungen wiederum zu
einer Verurteilung der Betroffenen gelangen, so wird es im Rahmen
der Strafzumessung zu beachten haben, daß bei der Berechnung des
aus der Tat gezogenen wirtschaftlichen Vorteils i.S.d. § 17 Abs. 4
OWiG der nachträgliche Wegfall eines erlangten Vorteils zu beachten
ist (vgl. OLG Düsseldorf wistra 1995, 75, MDR 1994, 1237; Göhler,
OWiG, 11. Auflage, § 17 Rn. 39 m.w.N.). Dementsprechend muß
zugunsten der Betroffenen vorwiegend die Anordnung der
Rückerstattung des Mehrerlöses des § 9 WiStG berücksichtigt
werden.