Landgericht Hildesheim (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-05-08, Aktenzeichen 3 O 445/06

Tenor

Es wird festgestellt, dass die Klägerin der Beklagten einen monatlichen Pachtzins einschließlich gesetzlicher Mehrwertsteuer in Höhe von 8.296,10 € ab dem 1.1.2006 für die von der Klägerin genutzte Fläche einschließlich mitverpachteter Gebäude auf dem Grundstück xxx schuldet, wobei sich dieser Pachtzins jeweils zum 1.6. eines Kalenderjahres, erstmalig zum 1.6.2006 um 148,27 € einschließlich gesetzlicher Mehrwertsteuer erhöht.

Es wird festgestellt, dass das zwischen den Parteien bestehende Pachtverhältnis über das Pachtgrundstück xxx einschließlich der mitverpachteten Gebäude zum 31.12.2010 nicht beendet wird, sondern bis zum 31.12.2020 ungekündigt fortbesteht.

Es wird festgestellt, dass die Klägerin mit Ablauf des Pachtvertrages am 31.12.2020 berechtigt ist, eine einseitige Pächteroption von 2 mal 5 Jahren auszuüben.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Die Klägerin begehrt Feststellung der einzelnen Regelungen eines Pachtverhältnisses zwischen den Parteien über ein Betriebsgrundstück.

2

Die Parteien stehen seit dem Jahr 1976 in Vertragsbeziehungen. Seit diesem Zeitpunkt nutzt die Klägerin die im Eigentum der Beklagten stehende Pachtfläche auf dem Grundstück xxx.

3

In dem Verfahren 3 O 347/05 Landgericht Hildesheim nahm die Beklagte des vorliegenden Rechtsstreits die Klägerin auf rückständigen Pachtzins, Zahlung eines höheren Pachtzinses sowie Instandsetzung einer Halle und Herstellung einer Zuwegung in Anspruch.

4

Die Parteien führten während jenes Rechtsstreits eine gerichtsnahe Mediation beim Amtsgericht Hildesheim - 66 AR 63/05 - durch, über die das Protokoll vom 23.1.2006 errichtet wurde. Wegen der Einzelheiten dieses Protokolls wird auf die Ablichtung Blatt 15 bis 16 der Akten Bezug genommen.

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Die Beklagte hat in jenem Rechtsstreit die Auffassung vertreten, ein bindender Vergleich mit der Wirkung, dass der Rechtsstreit beendet sei, sei vor der Mediatorin nicht geschlossen. Die Kammer hat durch mittlerweile rechtskräftiges Urteil vom 10.10.2006 festgestellt, dass der Rechtsstreit durch einen vor der Mediatorin geschlossenen Vergleich beendet sei.

6

Die Klägerin hat der Beklagten den rückständigen Pachtzinsbetrag von 112.000,00 € und den monatlichen Pachtzins von jeweils 8.296,10 € gezahlt. Die Beklagte hat sowohl den Pachtzinsrückstand als auch einen monatlichen Teilbetrag von 1.491,41 € des Pachtzinses jeweils zurücküberwiesen.

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Die Klägerin beantragt,

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- wie erkannt ist -.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie meint, in dem Mediationstermin sei keine abschließende Vereinbarung getroffen worden. Dies folge vor allem daraus, dass die von der Klägerin genutzte Fläche zum Zeitpunkt der Mediationsverhandlung nicht festgestanden habe, sondern vielmehr zwischen den Parteien streitig gewesen sei. Die Beklagte behauptet hierzu, die Klägerin nutze größere Flächen als sie im ursprünglichen Pachtvertrag vereinbart beziehungsweise nachträglich von den Parteien einbezogen worden seien.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist zulässig.

13

Die Klägerin hat angesichts des Verhaltens der Beklagten, die eine bindende Vereinbarung vor der Mediatorin bestreitet, ein rechtliches Interesse an der Feststellung der Höhe des geschuldeten Pachtzinses sowie der Dauer des Pachtverhältnisses und des Bestehens einer Verlängerungsoption.

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Die Klage ist begründet.

15

Die Klägerin schuldet der Beklagten ab 1.1.2006 einen monatlichen Pachtzins von 8.296,10 € einschließlich gesetzlicher Mehrwertsteuer. Das Pachtverhältnis endet zum 31.12.2020. Die Klägerin ist berechtigt, mit Ablauf des Pachtvertrages am 31.12.2021 eine einseitige Pächteroption von 2 mal 5 Jahren auszuüben.

16

Diese Rechtslage folgt aus der von den Parteien vor der Mediatorin beim Amtsgericht Hildesheim am 23.1.2006 geschlossenen Vereinbarung. Es handelt sich um verbindliche Festlegungen. Dabei kann offen bleiben, ob hiervon nicht bereits aus Gründen der Präjudizialität im Hinblick auf den Beschluss des Oberlandesgerichts Celle vom 1.3.2007 - 2 U 49/06 - auszugehen ist. Denn die Verbindlichkeit der getroffenen Regelungen folgt auch nach Auffassung der Kammer ohne weiteres aus der Formulierung, dass die "vorstehenden Eckpunkte... fest vereinbart (seien) mit dieser Regelung". Soweit das Protokoll über die Mediationsverhandlung auch die Formulierung enthält, dass die Parteien sich darüber einig seien, dass ein Vergleich mit "folgenden Eckdaten" geschlossen werden "solle" und weiter vereinbart ist, dass Einzelheiten auch betreffend einen neuen Pachtvertrag noch von den Parteien abgestimmt werden sollten, ändert dies nichts an der Verbindlichkeit der Regelungen zur Höhe des Pachtzinses, dem Pachtzinsrückstand, der Dauer des Pachtverhältnisses und der Verlängerungsoptionen.

17

Dem steht auch nicht entgegen, dass das Pachtobjekt in dem Vergleich nicht hinreichend bestimmbar bezeichnet wäre. Die Kammer geht wie das Oberlandesgericht Celle in dem zitierten Beschluss davon aus, dass die Formulierung, wonach die Klägerin einen bestimmten Pachtzins für die "gesamte gegenwärtig" von ihr "genutzte Fläche" zu zahlen habe, die Pachtfläche bestimmbar festlegt. Die Beklagte hat auch nicht vorgetragen, dass und warum ihr zum Zeitpunkt des Vergleichsschlusses - in dem immerhin eine genaue Summe als Pachtzins festgelegt worden ist - die tatsächlich von der Klägerin zu jenem Zeitpunkt genutzte Fläche nicht bekannt gewesen wäre. Vielmehr ergibt sich aus dem Vortrag der Beklagten im Vorprozess gerade, dass sie sehr wohl eine klare Vorstellung davon hatte, welche Fläche die Klägerin tatsächlich nutzte. Dass dieser Vortrag im Vorprozess streitig war, ändert daran nichts. Denn es bestand - und besteht - die Möglichkeit, den Umfang der Nutzung bei Abschluss der Mediationsvereinbarung zu klären. Da die Parteien gerade auf die tatsächlich genutzte Fläche abgestellt haben, scheidet auch ein Dissens aus.

18

Schließlich kommt es aus vorstehenden Gründen für die Wirksamkeit des Vergleichs nicht darauf an, ob die Klägerin zu jenem Zeitpunkt tatsächlich Flächen nutzte, die ihr nicht von der Beklagten überlassen waren.

19

Die Kostenentscheidung richtet sich nach § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit nach § 709 ZPO.

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