Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht ()
Urteil vom 2002-11-06, Aktenzeichen 8 L 2754/00

Tatbestand

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Die Kläger wenden sich gegen die Höhe der von ihnen geforderten Fehlbelegungsabgabe.

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Die Kläger bewohnen seit 1981 eine 79,1 qm große Wohnung in der Wohnanlage F. 11 in G., die 1961 errichtet und bis Ende 1999 mit öffentlichen Mitteln gefördert worden ist. Für diese Wohnung zahlten die Kläger zu 1) und 2) 1998 eine Grundmiete von monatlich 444,51 DM an die Grundstücksverwaltung H. GbR. Außerdem entrichteten sie Zuschläge in Höhe von 191,20 DM pro Monat für Modernisierungsmaßnahmen, die die Vermieterin 1992 in ihrer Wohnung durchgeführt hatte (20,- DM für die Modernisierung der Küche und der Elektroanlage, 80,- DM für die Modernisierung des Bades und 91,20 DM für die Modernisierung der Heizungsanlage).

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Durch Bescheid vom 21. Juli 1998 zog die Beklagte die Kläger zu einer Fehlbelegungsabgabe für 1998 und 1999 in Höhe von 306,- DM pro Monat heran. Zur Begründung gab sie an, dass eine Fehlbelegungsabgabe zu leisten sei, weil das Einkommen der Kläger zu 1) und 2) die Einkommensgrenze von 41.400,- DM um 63,11 % übersteige. Bei diesem Einkommen betrage die monatliche Ausgleichszahlung 5,50 DM je m² Wohnfläche. Dieser Betrag werde aber auf die Differenz zwischen dem Höchstbetrag von 9,50 DM/m² und der zulässigen Miete von 5,62 DM/m² begrenzt. Zur zulässigen Miete gehöre nur die Grundmiete von 444,51 DM.

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Gegen diesen Bescheid erhob der Kläger zu 1) am 21. August 1998 Widerspruch, mit dem er geltend machte, dass die Zuschläge für die in seiner Wohnung durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen bei der Berechnung der Höhe der Fehlbelegungsabgabe zu Unrecht nicht berücksichtigt worden seien. Dieser Fehler habe zur Folge, dass er für die Miete und die Fehlbelegungsabgabe mehr als 9,50 DM je m² Wohnfläche aufbringen müsse.

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Daraufhin setzte die Beklagte durch Bescheid vom 10. Dezember 1998 die Fehlbelegungsabgabe auf monatlich 227,- DM herab. Zur Begründung gab sie an, dass der Höchstbetrag nicht - wie ursprünglich angenommen - 9,50 DM, sondern 8,50 DM je m² Wohnfläche betrage.

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Danach wies die Bezirksregierung Hannover den Widerspruch des Klägers, soweit diesem noch nicht abgeholfen worden war, durch Bescheid vom 9. November 1999, zugestellt am 12. November 1999, zurück. Zur Begründung führte sie aus, dass die von der Vermieterin erhobenen Zuschläge bei der Berechnung der Fehlbelegungsabgabe nicht berücksichtigt werden könnten, weil sie Modernisierungszuschläge seien, die nach § 2 Nr. 6 Buchst. c des Niedersächsischen Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen - Nds. AFWoG - nicht zum zulässigen Entgelt gehörten. Die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen könnten auch nicht in die Grundmiete einbezogen werden, weil die Modernisierungsmaßnahmen nicht in der ganzen Wohnanlage durchgeführt worden seien. Die Nichtberücksichtigung der Modernisierungszuschläge habe aber zur Folge, dass die Wohnung der Kläger als "sonstige Wohnung" im Sinne der Verordnung zur Durchführung des Niedersächsischen Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen anzusehen sei. Daher betrage der für sie maßgebliche Höchstbetrag 8,50 DM/m², so dass eine Ausgleichszahlung von monatlich 227,- DM (2,88 DM x 79 m²) zu leisten sei.

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Am 13. Dezember 1999, einem Montag, haben die Kläger Klage erhoben und geltend gemacht, dass die von ihrer Vermieterin erhobenen Modernisierungskosten zum zulässigen Entgelt im Sinne des § 2 Nr. 6 Buchst. c Nds. AFWoG gehörten. Ihre Vermieterin verlange seit 1992 Mietzuschläge von 191,20 DM, weil sie für den Einbau einer neuen Gastherme ca. 3.700 DM und für die Renovierung des Badezimmers und der Küche ca. 4.500 DM aufgewandt habe. Diese Mietzuschläge müssten bei der Berechnung der Ausgleichszahlungen berücksichtigt werden, weil sie weder Betriebskosten im Sinne der §§ 20 bis 25 der Neubaumietenverordnung - NMV - noch Vergütungen im Sinne des § 27 NMV oder Zuschläge im Sinne des § 26 Abs. 1 Nr. 4 NMV darstellten; sie dienten insbesondere nicht der Deckung erhöhter laufender Aufwendungen. Abgesehen davon könnten die Mietzuschläge nicht außer Betracht belieben, weil sie - die Kläger - ansonsten ohne sachlichen Grund schlechter als die Bewohner vollständig modernisierter Wohnanlagen gestellt würden. Daher dürfe die Beklagte keine höhere Fehlbelegungsabgabe als 35,79 DM fordern.

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Die Kläger haben beantragt,

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den Bescheid der Beklagten vom 21. Juli 1998 in der Fassung des Bescheides der Beklagten vom 10. Dezember 1998 und den Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung Hannover vom 9. November 1999 aufzuheben, soweit ein höherer Betrag als 35,79 DM pro Monat festgesetzt worden ist.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen,

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und entgegnet, dass die Zuschläge für die in der Wohnung der Kläger durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen nicht in die Grundmiete eingerechnet werden könnten, weil entsprechende Modernisierungsmaßnahmen nicht in allen Wohneinheiten der Wohnanlage F. 11 bis 14 vorgenommen worden seien.

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Das Verwaltungsgericht hat die Klage durch Urteil vom 28. Februar 2000 abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Klage der Klägerinnen zu 2) und 3) unzulässig sei, weil diese gegen den angefochtenen Bescheid keinen Widerspruch erhoben hätten. Die Klage des Klägers zu 1) sei hingegen zulässig, aber unbegründet, da der angefochtene Bescheid rechtmäßig sei. Die Zuschläge, die die Kläger zu 1) und 2) für die Modernisierung ihrer Wohnung zahlten, könnten nach § 2 Nr. 6 Nds. AFWoG nicht berücksichtigt werden. Dementsprechend bliebe die Modernisierung der Wohnung bei der Ermittlung des Höchstbetrags außer Betracht. Daher müssten die Kläger keine höhere Fehlbelegungsabgabe als eine Familie entrichten, die eine nicht modernisierte Wohnung bewohne. Ihre Mehrbelastung beruhe allein darauf, dass die Vermieterin ihrer Wohnung für die von ihr durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen Mietzuschläge verlange. Ob das zu Recht geschehe, sei nicht zu prüfen, weil die Mietvertragsparteien die Zahlung dieser Zuschläge vereinbart hätten. Außerdem sei unerheblich, ob die Kläger bei einer Modernisierung aller Wohneinheiten der Wohnanlage weniger als gegenwärtig zahlen müssten, weil die Zustimmung der Bewilligungsstelle für derartige Modernisierungsmaßnahmen fehle. Die Bewilligungsstelle habe auch der Modernisierung der Wohnung der Kläger nicht zugestimmt.

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Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Kläger, die der Senat durch Beschluss vom 26. Juli 2000 zugelassen hat.

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Zur Begründung der Berufung vertiefen die Kläger ihr erstinstanzliches Vorbringen. Außerdem machen sie geltend, dass die Klage auch bezüglich der Klägerinnen zu 2) und 3) zulässig sei, weil der angefochtene Bescheid mangels ordnungsgemäßer Zustellung und Rechtsmittelbelehrung auch ihnen gegenüber keine Bestandskraft erlangt habe.

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Die Kläger beantragen,

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das Urteil des Verwaltungsgerichts Hannover - 4. Kammer (Einzelrichter) - vom 28. Februar 2000 zu ändern und nach ihrem im ersten Rechtszug gestellten Antrag zu erkennen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen,

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verteidigt das erstinstanzliche Urteil und vertritt die Ansicht, dass die von den Klägern gezahlten Zuschläge kein zulässiges Entgelt im Sinne des Niedersächsischen Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen darstellten, weil die Modernisierung ihrer Wohnung von der Bewilligungsstelle nicht genehmigt worden sei. Die Zahlung unzulässiger Zuschläge könne nicht zu einer Reduzierung der Fehlbelegungsabgabe führen. Außerdem würde es den gesetzlichen Vorschriften nicht entsprechen, die Kläger durch eine Berücksichtigung der Modernisierungszuschläge besser als die Familien zu stellen, deren Wohnungen noch nicht renoviert seien.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakten und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten und der Bezirksregierung Hannover (Beiakten A und B) verwiesen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe

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Die Berufung der Kläger ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat ihre Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Die Klage ist zwar zulässig, aber unbegründet.

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Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts ist die Klage auch zulässig, soweit sie von den Klägerinnen zu 2) und 3) erhoben worden ist. Diese haben zwar im Gegensatz zu dem Kläger zu 1) keinen Widerspruch gegen den Bescheid der Beklagten vom 21. Juli 1998 erhoben. Dieser Umstand steht der Zulässigkeit ihrer Klage aber nicht entgegen. Die Kläger, die von der Beklagten als Gesamtschuldner zur Fehlbelegungsabgabe herangezogen worden sind, stehen nämlich in einer notwendigen Streitgenossenschaft (§ 64 VwGO i. V. m. § 62 Abs. 1 ZPO), weil die Sachentscheidung ihnen gegenüber nur einheitlich ergehen kann (vgl. Kopp/Schenke, VwGO, Kommentar, 11. Aufl., § 64 Rn. 5; Redeker/von Oertzen, VwGO, Kommentar, 11. Aufl., § 64 Rn. 4). In einem derartigen Fall ist die Klage aller Streitgenossen zulässig, wenn einer von ihnen - wie hier der Kläger zu 1) - das Vorverfahren durchgeführt hat (Kopp/Schenke, § 68 Rn. 8; Redeker/von Oertzen, § 68 Rn. 2).

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Die Klage ist jedoch unbegründet, weil der Bescheid der Beklagten vom 21. Juli 1998 in der Gestalt des Änderungsbescheides vom 10. Dezember 1998 und des Widerspruchsbescheides vom 9. November 1999 rechtmäßig ist und die Kläger nicht in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

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Nach § 1 Abs. 1 des Niedersächsischen Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen - Nds. AFWoG - in der Fassung vom 30. Januar 1997 (Nds. GVBl. S. 43) haben Inhaber einer öffentlich geförderten Wohnung im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes, die der Bindung an die Kostenmiete unterliegt, nach Maßgabe des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen - AFWoG - in der Fassung vom 19. August 1994 (BGBl. I S. 2180) eine Ausgleichszahlung zu leisten, wenn ihre Wohnung in einer Gemeinde liegt, die durch die Verordnung nach § 1 Abs. 2 Nds. AFWoG bestimmt ist. Danach sind die Kläger zur Leistung einer Fehlbelegungsabgabe für 1998 und 1999 verpflichtet, weil es sich bei der von ihnen bewohnten Wohnung bis Ende 1999 um eine öffentlich geförderte Wohnung im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes gehandelt hat, die der Kostenmiete unterlag und sich in einer Gemeinde befindet, in der nach der Verordnung zur Durchführung des Niedersächsischen Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen vom 26. März 1993 (Nds. GVBl. S. 85) in der Fassung der Änderungsverordnung vom 20. November 1995 (Nds. GVBl. S. 439) Ausgleichszahlungen zu leisten sind. Diese Verpflichtung trifft nicht nur die Kläger zu 1) und 2) als Wohnungsmieter, sondern auch die Klägerin zu 3), weil Inhaber der Wohnung im Sinne des Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen jeder ist, der die Wohnung - wie die Klägerin zu 3) - nicht nur vorübergehend mitbewohnt (vgl. BVerwG, Urt. v. 22.1.1993 - 8 C 57/91 - NJW 1993 S. 1667).

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Die Beklagte hat die Kläger zu keiner zu hohen Fehlbelegungsabgabe für 1998 und 1999 herangezogen. Nach § 2 Nr. 1 Buchst. b Nds. AFWoG i. V. m. § 1 Abs. 3 AFWoG beträgt die monatliche Ausgleichszahlung 5,50 DM je m² Wohnfläche, wenn die maßgebliche Einkommensgrenze - wie im Fall der Kläger in den Jahren 1998 und 1999 - um mehr als 60 v. H. bis 65 v. H. überschritten worden ist. Dieser Betrag wird jedoch nach § 2 Nr. 6 Buchst. a Nds. AFWoG i. V. m § 6 Abs. 1 Satz 1 AFWoG auf den Unterschiedsbetrag zwischen dem für die Wohnung zulässigen Entgelt und dem durch die eingangs bezeichnete Verordnung festgelegten Höchstbetrag beschränkt. Dieser Unterschiedsbetrag belief sich 1998 und 1999 auf 2,88 DM je m² Wohnfläche, weil damals der Höchstbetrag 8,50 DM/m² und das zulässige Entgelt 5,62 DM/m² betrugen.

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Nach § 2 Nr. 6 Buchst. c Nds. AFWoG i. V. m. § 6 Abs. 4 Satz 1 AFWoG gilt als zulässiges Entgelt das tatsächlich gezahlte Entgelt, ohne Betriebskosten, Zuschläge und Vergütungen im Sinne der §§ 20 bis 27 der Neubaumietenverordnung 1970 - NMV - in der Fassung vom 13. Juli 1992 (BGBl. I S. 1250) und ohne Ansätze für kleine Instandhaltungen und Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 3 und 4 der Zweiten Berechnungsverordnung - II. BV - in der Fassung vom 13. Juli 1992 (BGBl. I S. 1250). Danach war bei der Berechnung der Fehlbelegungsabgabe nur die Grundmiete von 444,51 DM (5,62 DM/m²) zu berücksichtigen, weil es sich bei den Modernisierungszuschlägen, die die Kläger 1998 und 1999 gezahlt haben, um Zuschläge im Sinne des § 26 Abs. 1 Nr. 4 NMV gehandelt hat.

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§ 26 Abs. 1 Nr. 4 NMV erfasst Zuschläge zur Deckung erhöhter laufender Aufwendungen, die nur für einen Teil der Wohnungen des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit entstehen. Zu diesen laufenden Aufwendungen gehören nach § 18 Abs. 1 Satz 1 II. BV die Bewirtschaftungskosten und die Kapitalkosten, die nach § 19 Abs. 1 Satz 2 II. BV die Eigenkapitalkosten und die Fremdkapitalkosten einschließen. Derartige Kosten sind der Vermieterin durch die in der Wohnung der Kläger durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen zweifelsohne entstanden. Daher ist davon auszugehen, dass die Modernisierungszuschläge, die von den Klägern zu 1) und 2) 1998 und 1999 entrichtet worden sind, der Deckung solcher Aufwendungen gedient haben.

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Die Vermieterin der Wohnung hat 1992 im Einvernehmen mit den Klägern zu 1) und 2) eine neue Gastherme eingebaut sowie das Bad, die Küche und die Elektroanlage modernisiert. Für diese Maßnahmen hat sie nach Angaben der Kläger ca. 8.200,- DM aufgewandt. Sollte sie dafür Fremdkapital im Sinne des § 21 II. BV in Anspruch genommen haben, wären ihr Fremdkapitalkosten entstanden. Andernfalls wären Eigenkapitalkosten angefallen, da nach § 20 Abs. 2 und 3 II. BV Zinsen für Eigenleistungen angesetzt werden dürfen. Außerdem sind Bewirtschaftungskosten entstanden, zu denen nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 II. BV auch die Abschreibung zählt. Nach § 25 Abs. 3 Nr. 4 II. BV darf für die Kosten einer Sammelheizung einschließlich einer damit verbundenen Anlage zur Versorgung mit Warmwasser sogar eine besondere Abschreibung angesetzt werden. Demnach ist anzunehmen, dass die Zuschläge, die die Vermieterin seit 1992 von den Klägern zu 1) und 2) verlangt hat, der Deckung erhöhter laufender Aufwendungen gedient haben, die speziell in der Wohnung der Kläger entstanden sind und deshalb nach §§ 4 Abs. 6 Satz 1, 6 Abs. 2 NMV nicht die Miete erhöhen. Dafür spricht auch, dass die Vermieterin die umstrittenen Beträge in ihren Schreiben vom 19. Februar, 14. April und 30. April 1992 ausdrücklich als Zuschläge bezeichnet hat, die sich aus den gesetzlichen Bestimmungen ergäben bzw. nach diesen kalkuliert worden seien (Schreiben vom 19. Februar und 14. April 1992). Zudem sind dem Vorbringen der Kläger keine konkreten Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass es sich bei den geleisteten Zuschlägen nicht um Zuschläge im Sinne des § 26 Abs. 1 Nr. 4 NMV gehandelt hat. Die Kläger haben zwar behauptet, dass die Zuschläge nicht der Deckung erhöhter laufender Aufwendungen im Sinne der o. g. Bestimmung gedient hätten. Sie haben diese Behauptung aber weder durch konkrete Angaben substantiiert noch belegt. Sie sind zudem den wiederholten Aufforderung des Senats, zu erläutern, wie die Höhe der Modernisierungszuschläge im Einzelnen berechnet worden ist, insbesondere welche Kostenelemente berücksichtigt wurden, nicht nachgekommen, obwohl es ihnen möglich und zumutbar gewesen wäre, die Kostenansätze bei ihrer Vermieterin zu erfragen, die ihnen nach § 29 Abs. 1 NMV Auskunft über die Ermittlung und Zusammensetzung der zulässigen Miete, zu der auch die Zuschläge gehören, zu geben hat.

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Die umstrittenen Zuschläge fänden bei der Berechnung der Fehlbelegungsabgabe aber auch dann keine Berücksichtigung, wenn es sich bei ihnen ganz oder teilweise nicht um Zuschläge im Sinne des § 26 Abs. 1 Nr. 4 NMV gehandelt hätte. Nach § 11 Abs. 7 Satz 1 II. BV darf eine Modernisierung im öffentlich geförderten Wohnungsbau nur berücksichtigt werden, wenn ihr die Bewilligungsstelle, die Niedersächsische Landestreuhandstelle für Wohnungswesen, zugestimmt hat. Das gilt für die Modernisierung einer Wohnanlage ebenso wie für die Modernisierung einzelner Wohnungen (Fischer-Dieskau/Pergande/ Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. IV, § 11 II. BV, Anm. 10.6). Fehlt es an dieser Zustimmung, ist sowohl die Erhöhung der Miete als auch die Erhebung von Zuschlägen wegen der Modernisierungsmaßnahmen unzulässig (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/ Schwender, § 26 NMV, Anm. 5; § 11 II. BV, Anm. 10.6; LG Wiesbaden, Urt. v. 7.11.1983 - 1 S 201/83 - WuM 1984 S. 166). Das hat zur Folge, dass Vereinbarungen über die Erhöhung der Miete oder die Erhebung von Modernisierungszuschlägen, die gleichwohl getroffen wurden, nach § 8 Abs. 2 Satz 1 WoBindG unwirksam sind (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, § 8 WoBindG, Anm. 5, 3). Zahlungen aufgrund unwirksamer Vereinbarungen können aber nicht zu einer Verringerung der Fehlbelegungsabgabe führen. Zwar gilt nach § 2 Nr. 6 Buchst. c Nds. AFWoG das tatsächlich gezahlte Entgelt ohne Betriebskosten, Zuschläge und Vergütungen im Sinne der §§ 20 bis 27 NMV und ohne Ansätze für kleine Instandhaltungen und Schönheitsreparaturen als zulässiges Entgelt. Ist das tatsächlich gezahlte Entgelt allerdings höher als das preisrechtlich zulässige, kann es in dem Umfang, in dem es preisrechtlich unzulässig ist, freilich keine Berücksichtigung finden. Ansonsten würde sich die Höhe der Ausgleichszahlung verringern, obwohl nach § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG die Leistung zurückzuerstatten und vom Empfang an zu verzinsen ist, soweit die Vereinbarung über das Entgelt unwirksam ist.

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Der Nichtberücksichtigung der Zuschläge können die Kläger auch nicht entgegenhalten, dass sie ohne sachlichen Grund schlechter als die Bewohner vollständig modernisierter Wohnanlagen gestellt würden. Den Klägern ist zwar einzuräumen, dass die höheren Mieten, die ein Vermieter verlangen kann, wenn er mit Zustimmung der Bewilligungsstelle alle Wohnungen einer Wohnanlage modernisiert hat, bei der Berechnung der Fehlbelegungsabgabe zu berücksichtigen sind. Das gilt jedoch nicht, wenn die Mieterhöhung wegen fehlender Zustimmung der Bewilligungsstelle zu den Modernisierungsmaßnahmen unzulässig ist. Daher würden die Kläger nicht besser stehen, wenn die Modernisierungsmaßnahmen, die die Vermieterin in ihrer Wohnung vorgenommen hat, auch in den anderen Wohnungen der Wohnanlage ohne Zustimmung der Bewilligungsstelle durchgeführt worden wären. Folglich liegt kein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 Abs. 1 GG vor. Im Übrigen übersehen die Kläger, dass eine Berücksichtigung der Zuschläge sie gegenüber ausgleichspflichtigen Inhabern nicht renovierter Wohnungen ohne sachlichen Grund bevorteilen würde, weil diese höhere Ausgleichszahlungen als die Kläger leisten müssten, obwohl ihre Wohnungen nicht renoviert worden sind.

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Schließlich ist zu beachten, dass die Nichtberücksichtigung der Modernisierungszuschläge nach dem Erlass des Niedersächsischen Sozialministeriums vom 22. Mai 1996 (306 - 25 302 -1/1) darauf zurückzuführen ist, dass die im preisfreien Wohnungsbestand möglichen Umlagen von Modernisierungskosten bei der Bestimmung der Höchstbeträge in der Verordnung zur Durchführung des Niedersächsischen Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen außer Betracht geblieben sind. Außerdem bestimmt der Erlass, dass bei der Bestimmung des Höchstbetrages aufgrund der unterbliebenen Berücksichtigung der Modernisierungszuschläge von einer "sonstigen Wohnung" auszugehen ist, wenn durch die Modernisierung erstmals ein für den Höchstbetrag maßgebliches Ausstattungsmerkmal erfüllt wird. Daher wird die Nichtberücksichtigung von Modernisierungszuschlägen durch den Ansatz geringerer Höchstbeträge kompensiert. Folglich werden die Mieter, die aufgrund wirksamer Vereinbarungen Zuschläge im Sinne des § 26 Abs. 1 Nr. 4 NMV zahlen, bei generalisierender Betrachtungsweise nicht schlechter als die Bewohner vollständig modernisierter Wohnanlagen gestellt.

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Demnach hat die Beklagte die von den Klägern zu 1) und 2) gezahlten Zuschläge von monatlich 191,20 DM bei der Bemessung der Fehlbelegungsabgabe zu Recht nicht berücksichtigt. Die Heranziehung der Kläger zu einer Fehlbelegungsabgabe für 1998 und 1999 in Höhe von 227,- DM monatlich ist nach alledem rechtlich nicht zu beanstanden.

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