Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2001-02-28, Aktenzeichen 16 Wx  10/01
ECLI:DE:OLGK:2001:0228.16WX10.01.00

Tenor

1

G r ü n d e

2

I.

3

Die Beteiligte zu 1), als Miteigentümerin an der bezeichneten
Wohnanlage, begehrt von dem Beteiligten zu 2), dem in B. ansässigen
Verwalter, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen des Jahres 1999 am
Ort der Wohnanlage in A.. Der Beteiligte zu 2) hat dies unter
Hinweis auf die Möglichkeit der Einsichtnahme in seinem Büro in R./
OberB. verweigert. Diese Möglichkeit wird von der Antragstellerin
als unzumutbar - in Anbetracht einer Anreise von 700 km -
abgelehnt. Am 22.7.2000 fand eine Eigentümerversammlung u.a. zur
Abstimmung über die Jahresabrechnung 1999 in einem Hotel in A.
statt, an der der Ehemann der Beteiligten zu 1) als deren Vertreter
teilgenommen hat, und bei der sämtliche Unterlagen vorlagen. Eine
Einsichtnahme durch die Antragstellerin ist nicht erfolgt.

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Amtsgericht und Landgericht haben der Antragstellerin Recht
gegeben und ihr Einsichtsrecht am Ort der Wohnanlage bejaht. Mit
seinem Rechtsmittel verfolgt der Antragsgegner weiterhin seinen
ursprünglichen Antrag auf Abweisung des Einsichtsgesuchs.

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II.

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Die in förmlicher Hinsicht gem. §§ 45 Abs.1 WEG, 27, 29 FGG
nicht zu beanstandende sofortige weitere Beschwerde hat in der
Sache insofern Erfolg, als die Sache an das Landgericht
zurückzuverweisen ist. Denn die landgerichtliche Entscheidung ist
nicht frei von Verfahrens- und Rechtsfehlern. Die übrigen
Wohnungseigentümer hätten nämlich an dem Verfahren beteiligt werden
müssen, § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG, da kein Ausnahmetatbestand vorliegt.
Ferner hat das Landgericht in der Sache nicht berücksichtigt, dass
der Antragstellerin ein Einsichtsrecht außerhalb der
Eigentümerversammlung nur zusteht, wenn sie hierfür ein
Rechtsschutzbedürfnis darlegt. Dies ist von Amts wegen auch durch
Anhörung der Beteiligten aufzuklären, § 12 FGG.

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1.

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Die übrigen Wohnungseigentümer waren gemäß der Regelung des § 43
Abs. 4 Nr. 2 WEG am Verfahren zu beteiligen. Gegen diese
Verpflichtung hat das Landgericht - ebenso wie das Amtsgericht -
verstoßen. Einer der Ausnahmefälle, in denen eine Beteiligung der
übrigen Wohnungseigentümer nicht erforderlich ist, liegt hier nicht
vor. Der von der Antragstellerin geltend gemachte Anspruch auf
Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen am Ort der Wohnanlage
betrifft auch die rechtlichen Interessen aller übrigen
Wohnungseigentümer, da sie bei einer Einsichtnahme in Unterlagen
außerhalb des Verwaltungssitzes mit dadurch anfallenden Kosten -
als Kosten der Verwaltung - u.U. belastet werden können. Ferner ist
eine Entscheidung auch für die übrigen Eigentümer von Bedeutung,
wenn in dieser grundsätzlich Umfang und Grenzen des Einsichtsrechts
festlegt werden. Aus diesem Grunde ist zur Gewährung rechtlichen
Gehörs und eventuellen weiteren Sachaufklärung die Beteiligung
aller Wohnungseigentümer erforderlich (ebenso OLG Hamm, NZM 98,
722, 723; KG, NZM 00, 828). Dieser Verfahrensfehler führt zwingend
zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur
Zurückverweisung der Sache, §§ 27 Abs. 1 S. 2 FGG, 550, 551 Nr. 5
ZPO.

9

2.

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Auch in der Sachentscheidung kann der Senat dem
Erstbeschwerdegericht nicht in vollem Umfang beitreten.

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Es entspricht allerdings ständiger Rechtsprechung des Senats,
dass der einzelne Wohnungseigentümer Einsicht in sämtliche
Abrechnungsunterlagen der Verwaltung, die Gegenstand der
Beschlußfassung über die Jahresabrechnung sind, nehmen kann, da er
nur auf diese Weise sein Kontrollrecht gegenüber dem Verwalter
ausüben kann ( Beschluß des Senats v. 4.6.1997 - 16 Wx 87/ 97 =
OLGR 97,245; Senat v. 18.8.1999 - 16 Wx 95/99 - ; ebenso
beispielsweise BayObLG, WE 1989, 146; OLG Hamm, NZM 98,722; KG, NZM
00,828 je m.w.N.). Die Verpflichtung des Verwalters zur
Einsichtsgewährung beruht auf § 28 Abs. 3 WEG, §§ 675, 666 BGB. Von
diesem Grundsatz, der auch von den Beteiligten nicht in Frage
gestellt wird, sind zu Recht auch die Vorinstanzen ausgegangen. In
der hier strittigen Frage des Leistungsortes für diese
Verpflichtung der Verwaltung teilt der Senat die Ansicht der
herrschenden Meinung, dass die Einsichtnahme grundsätzlich am Ort
des Verwaltungssitzes geschuldet wird, § 269 BGB ( so
beispiels-weise OLG Karlsruhe, MDR 76,758; BayObLG aaO.; OLG Hamm,
NZM 98, 723; Staudinger/Bub, 12. Aufl., § 28 WEG, Rz. 76 ). Hiervon
muß allerdings in Einzelfällen abgewichen werden. Eine Ausnahme
kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Sitz des Verwalters
und der Ort der Wohnanlage nicht identisch sind, wie es hier der
Fall ist. In diesem Fall sind für die verschiedenen Verpflichtungen
des Verwalters u.U. verschiedene Leistungsorte anzunehmen.
Grundsätzlich ist nämlich der Leistungsort für jede einzelne
Verpflichtung des Schuldners gesondert zu bestimmen ist (vgl.
Palandt/Heinrichs, BGB, 59.Aufl., § 269 Rz.7 ). Die in diesem
Zusammenhang von der herrschenden Meinung entwickelte Regel, wonach
Nebenpflichten im Zweifel am Ort der Hauptverpflichtung zu erfüllen
sind ( vgl. Palandt/Heinrichs,aaO. m.w.N. ), kann für die
Auskunftspflicht des Verwalters jedenfalls nicht ohne weiteres
gelten, wenn die in Betracht kommenden Örtlichkeiten so weit
entfernt sind wie im vorliegenden Fall ( 700 km ). Vielmehr folgt
in diesem Fall aus der Natur des Schuldverhältnisses, insbesondere
den Pflichten des Verwalters, dass die Einsichtnahme auch am Ort
der Wohnanlage zu gestatten ist. Andernfalls wäre das Prüfungrecht
der Wohnungseigentümer wegen der großen Entfernung zwischen den
beiden Orten wesentlich beeinträchtigt ( vgl. OLG Karlsruhe, NJW
69,1968; im Ansatz OLG Hamm, NZM 98, 722; Staudinger/Bub, aaO., Rz.
76; Bärmann/Pick,WEG, 8.Aufl., § 28, Rz. 91 ). Insoweit sind auch
die Entscheidungen der Vorinstanzen vom Grundsatz her nicht zu
beanstanden. Das Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer am Ort der
Wohnanlage ist allerdings - abgesehen von den Fällen eines
Verstosses gegen die Grundsätze von Treu und Glauben und das
Schikaneverbot, §§ 242, 226 BGB - in Hinblick auf die berechtigen
Belange des Verwalters sowie im Interesse der übrigen
Wohnungseigentümer auf Eindämmung der Verwaltungskosten
einzuschränken. Dass ein Recht auf Einsicht in die
Abrechnungsunterlagen anläßlich der Eigentümerversammlung, die in
der Regel am Ort der Wohnanlage stattfindet, besteht und dass
dieses beinhaltet, dass den Eigentümern bereits vor, ggfs. auch
während und nach der Versammlung die Möglichkeit eingeräumt werden
muß, die Abrechnungsunterlagen einschließlich der
Einzelabrechnungen ungestört und in ausreichender Zeit einzusehen
und zu prüfen, hat der Senat bereits mehrfach entschieden ( vgl.
Beschluß v. 18.8.1999 - 16 Wx 95/99 -; Senat v. 24.9.1997, WE
97,232; v. 4.6.1997 - 16 Wx 87/97 -, = OLGR 97,245 ). Somit haben
die Wohnungseigentümer, die nicht am Sitz der Verwaltung wohnen, am
Tag der Wohnungseigentümerversammlung ohne weiteres die
Möglichkeit, die sie interessierenden Unterlagen einzusehen. Hierzu
bedarf es zwar nicht einer ausdrücklichen Aufforderung des
Verwalters zur Einsicht, jedoch eines Hinweises auf das
Vorhandensein und die Einsichtsmöglichkeit (vgl. Senat v. 4.6.1997,
OLGR 97,249 ). Nimmt der Wohnungseigentümer die anläßlich der
Versammlung mögliche Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nicht
wahr, so bedarf er für sein individuelles Einsichtsverlangen am Ort
der Wohnanlage außerhalb des Versammlungstages eines besonderen
Rechtsschutzbedürfnisses. Anders als bei dem Einsichtsverlangen am
Ort der Verwaltung, das jederzeit und ohne besonderes
Rechtsschutzbedürfnis lediglich unter Berücksichtigung des
Bürobetriebes durchgesetzt werden kann ( vgl. z.B. BayObLG NZM 00,
874; KG, NZM 00,828 ), hat nach Ansicht des Senats in diesem
abweichenden Fall der Wohnungseigentümer darzutun, warum er
außerhalb der Wohnungseigentümerversammlung am Ort der Wohnanlage
Einsicht nehmen möchte. Als berechtigte Belange können
beispielsweise Krankheit oder eine sonstige Verhinderung an der
Versammlung angesehen werden, aber auch erst nach der Versammlung
bekannt gewordene, beachtliche Umstände, die Anlaß zur Überprüfung
der Abrechnungsunterlagen und eventuell zur Beschlußanfechtung
geben könnten.

12

Unter Beachtung dieser Grundsätze wird das Landgericht in einer
nachzuholenden mündlichen Verhandlung den Beteiligten Gelegenheit
zur Stellungnahme geben und die weiteren Umstände aufklären müssen.
Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass der Ehemann als
Vertreter der Antragstellerin an der Eigentümerversammlung vom
22.7.2000 teilgenommen hat, ohne die Abrechnungsbelege einzusehen,
obwohl zeitgleich die Antragstellerin hierum gebeten hatte (Schr.
v. 14.6.2000 ). Zwar hat der Antraggsgegner nicht vorab einen
Hinweis auf die Möglichkeit der Einsichtnahme gegeben, wie es nach
der erwähnten Rechtsprechung des Senats erforderlich wäre, jedoch
könnte ausnahmsweise eine solche Hinweispflicht entbehrlich sein,
wenn die gesamten Akten erkennbar für alle Teilnehmer vorlagen und
es dem Vertreter der Antragstellerin ohne besonderen Aufwand
möglich gewesen wäre, zumindest nach Schluß der Versammlung - am
Nachmittag - um Einsichtnahme nachzufragen. Damit zusammenhängend
ist der Antragstellerin Gelegenheit zur Darlegung ihres
Rechtsschutzbedürfnisses zu geben, warum sie in engem zeitlichen
Zusammenhang mit der Eigentümerversammlung gleichwohl unabhängig
von dieser Auskunft durch Einsicht verlangt hat.

13

Das Landgericht wird auch über die Kosten der Rechtsbeschwerde
gem. § 47 WEG zu entscheiden haben.

14

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 WEG und
entspricht der nicht angefochtenen Festsetzung durch die
Vorinstanzen.