Landgericht Dessau-Roßlau (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-03-21, Aktenzeichen 5 S 201/12
ECLI:DE:LGDESSA:2013:0321.5S201.12.0A

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Sangerhausen vom 16.11.2012 - 1 C 310/11 - abgeändert.

Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 27. Juni 2011 wird zum Tagesordnungspunkt 3. insoweit für ungültig erklärt, als die für den Kläger erstellte Einzeljahresabrechnung für den Zeitraum 01. Januar bis 31. Dezember 2010 eine Nachforderung von mehr als 195,87 € ausweist.

Die Kosten des Rechtstreits tragen die Beklagten und die Beteiligte als Gesamtschuldner.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar;

und beschlossen:

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 931,73 € festgesetzt.

Gründe

I.

1

Wegen des zur Entscheidung anstehenden Sachverhalts wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen, die keiner Änderung oder Ergänzung bedürfen.

2

Mit diesem Urteil, das den klägerischen Prozessbevollmächtigten am 20.11.2012 zugestellt worden ist, hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht darauf abgestellt, dass der Kläger kein Rechtsschutzbedürfnis für eine Abänderung der Jahresabrechnung habe. Denn es stehe zwischen den Parteien nicht im Streit, welche Zahlungen der Kläger tatsächlich geleistet habe. Im Übrigen sei die Klage aber auch unbegründet. Denn die Klage sei nicht geeignet, dass eigentliche Anliegen des Klägers - etwaige Altforderungen der Eigentümergemeinschaft vorbeugend abzuwehren - durchzusetzen.

3

Gegen dieses Urteil richtet sich die am 05.12.2012 beim Landgericht eingegangene Berufung, welche der Kläger mit einem am 20.12.2012 eingegangenem Schriftsatz begründet hat. Hierin erneuert der Kläger sein erstinstanzliches Vorbringen.

II.

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Die Berufung des Klägers ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. In der Sache hat die Berufung auch Erfolg.

5

1. Die für die Statthaftigkeit der Berufung erforderliche Beschwer von mehr als 600,00 € (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) ist erreicht. Dies folgt indes nicht schon daraus, dass für die Bemessung der Beschwer der rechnerische Unterschiedsbetrag zwischen dem in der Jahresabrechnung ausgewiesenen, auf den Kläger entfallenen Kosten in Höhe von 2.327,60 € und den von ihm geleisteten Zahlungen in Höhe von 1.200,00 € maßgeblich wäre. Entscheidend ist vielmehr, wie hoch das wirtschaftliche Interesse des Klägers an einer Abänderung des angefochtenen Beschlusses zu bewerten ist. Dieses geht dahin, dass sämtliche Zahlungen auch tatsächlich berücksichtigt werden, der Kläger mithin keine Gefahr läuft, wegen einer vermeintlichen Restschuld doppelt in Anspruch genommen zu werden.

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Zwar herrschte zwischen den Parteien im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung kein Streit darüber, dass die gegenüber dem Kläger bestehende Restschuld viel geringer war, als in der Jahresabrechnung ausgewiesen. Allerdings erwächst ein Beschluss über die Jahresabrechnung grundsätzlich in Bestandskraft, sofern er nicht nichtig oder rechtzeitig angefochten worden ist. Er wirkt somit zugleich rechtsbegründend zu Gunsten und zu Lasten des einzelnen Wohnungseigentümers bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft. Besteht danach aber eine offene Forderung gegen den Kläger in Höhe von 1.127,60 €, so ist die hierin liegende Beschwer grundsätzlich in gleicher Höhe zu bemessen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann, dass die in der Beschlussfassung (formal) liegende Belastung des Klägers sich auch tatsächlich realisieren kann.

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Dies lässt sich indes - anders als das Amtsgericht angenommen hat - nicht völlig ausschließen. Denn die Beschlussfassung wirkt auch rechtssetzend. Von ihrem Inhalt hängt es ab, ob der Wohnungseigentümer eine Nachzahlung zu leisten hat oder ob ihm gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Zahlungsanspruch zusteht.

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Die hierin liegende Belastung oder Begünstigung des einzelnen Wohnungseigentümers gilt auch für die Zukunft fort und hat unabhängig davon Bestand, ob sich die Wohnungseigentümer darüber einig sind, dass der ausgewiesene Rückstand (eigentlich) nicht besteht. Denn hierauf kann sich der betroffene Wohnungseigentümer nicht berufen, ebenso wenig die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen kann, dass einzelne Wohnungseigentümer weniger Zahlungen geleistet haben, als in der Einzelabrechnung ausgewiesen. Das Fehlen von Zahlungen in einer Einzelabrechnung kann nämlich nur bei einer Anfechtung des Eigentümerbeschlusses gerügt werden (BayObLG, Beschluss vom 08.04.2002 - 2 Z BR 193/03 -, zitiert nach juris). Unterbleibt eine Anfechtung des Eigentümerbeschlusses und wird dieser deshalb bestandskräftig, regelt er zugleich verbindlich die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers.

9

Hieraus folgt nach Auffassung der Kammer auch, dass die Beschwer des Klägers der Summe der Zahlungen entspricht, die nach seiner Auffassung zu Unrecht nicht in die Einzelabrechnung aufgenommen worden sind. Diese sind im vollen Umfang der Differenz zwischen ausgewiesenen und tatsächlichen Zahlungen auch als Beschwer zu berücksichtigen. An ihren entgegenstehenden Bedenken, welche die Kammer mit ihrer Verfügung vom 03.01.2013 mitgeteilt hat, hält sie deshalb auch nicht fest. Insoweit ähnelt die vorliegende Situation der eines Klägers, welcher eine Forderung gegen einen finanzschwachen Schuldner durchzusetzen versucht, in erster Instanz mit seiner Klage aber scheitert. Ich in diesem Fall würde die volle Höhe der Klageforderung als maßgebliche Beschwer angenommen, unabhängig davon, ob eine Vollstreckung überhaupt erfolgversprechend durchgeführt werden kann.

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2. Dem Kläger mangelt es vorliegend auch nicht an dem erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis für seine Berufung. Denn sein Rechtsschutzbedürfnis könnte lediglich dann verneint werden, wenn ohne jegliche Einschränkung gesichert wäre, dass er nicht nur im jetzigen Zeitpunkt, sondern auch zukünftig nicht wegen des zu Unrecht ausgewiesenen Saldos in Anspruch genommen wird. Ein dahingehendes Risiko lässt sich jedoch nicht vollständig ausschließen. Zum jetzigen Zeitpunkt mag Übereinstimmung zwischen den Parteien bestehen, dass der Kläger weitergehende Zahlungen erbracht hat und die ihn betreffende Einzelabrechnung deshalb unzutreffend ist. Es lässt sich aber nicht ausschließen, dass zu einem späteren Zeitpunkt möglicherweise ein anderer Verwalter allein auf die Beschlusssammlung abstellt, weil er von den daneben bestehenden Absprachen der Parteien nichts weiß und deshalb - folgerichtig - den vermeintlich bestehenden Rückstand beizutreiben versucht.

III.

11

In der Sache hat die Berufung auch Erfolg. Wie in Rechtsprechung und Literatur nicht in Streit steht, hat eine Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung zu enthalten (BGH, Urteil vom 04.12.2009 - V ZR 44/09 -, zitiert nach juris). Ordnungsgemäß ist die Jahresabrechnung nur dann, wenn sie - anders als der Wirtschaftsplan - nicht die geschuldeten Zahlungen und die vorgesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweist (BGH a. a. O.). Zu diesen Einnahmen gehören unzweifelhaft sämtliche Einnahmen, die im Abrechnungszeitraum erfolgt sind und die - sofern nicht ausnahmsweise eine andere Tilgungsbestimmung getroffen worden ist - dann auch für den jeweiligen Zeitraum zu verrechnen sind. Daran fehlt es hier. Denn in die Jahresabrechnung ist die Zahlung des Klägers vom 28.10.2010 in Höhe von 1.305,89 € nicht aufgenommen worden. Das widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, und zwar unabhängig davon, ob sämtliche Zahlungen im Personenkonto des Klägers erfasst sind. Denn nicht diese, sondern die Gesamtabrechnung und die auf die jeweiligen Eigentümer entfallenden Einzelabrechnungen bilden den Gegenstand der Beschlussfassung und müssen den vorerwähnten Grundsätzen über eine ordnungsgemäße Abrechnung entsprechen.

IV.

12

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 100 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufig Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

13

Die Revision war nicht zuzulassen, da die hierfür nach § 543 Abs. 2 ZPO erforderlichen Voraussetzungen nicht vorliegen.