Amtsgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-04-21, Aktenzeichen 27 C 194/10
ECLI:DE:AGBN:2011:0421.27C194.10.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d :

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Die Parteien sind Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft F-T-B #-##/H-T1-Str. #-##.

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Mit Schreiben vom 26.04.2010 bat der Kläger die Hausverwaltung, einen konkret von ihm formulierten Antrag auf die Tagesordnung zu setzen. Wegen der Einzelheiten des Antrages wird auf die Anlage K 5 Bl. 21, 22 d.A. Bezug genommen. Die Hausverwaltung wurde mit Schreiben vom 24.06.2010 an die Bitte des Klägers erinnert. Dieser Antrag wurde nicht auf die Tagesordnung gesetzt.

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In der Wohnungseigentümerversammlung vom 23.09.2010 stellte Rechtsanwalt O1 den Geschäftsordnungsantrag, dass seine Tochter Rechtsanwältin K O zur Versammlung als Zuhörerin zugelassen wird. Dieser Antrag wurde mit 134 Ja-Stimmen, 5 Nein-Stimmen und 1 Enthaltung angenommen.

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Unter TOP 4 wurde die Jahres und Einzelabrechnung für das Jahr 2009 beschlossen. Das Abstimmungsergebnis lautet: 140 Ja-Stimmen, keine Nein-Stimmen und auch keine Enthaltungen.

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Unter TOP 5 wurde beschlossen, dass dem Verwaltungsbeirat für das Wirtschaftsjahr 2009 die Entlastung erteilt wird. Hierfür stimmten 130 Stimmen, dagegen 4 Stimmen und 2 Stimmen haben sich enthalten.

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Unter TOP 6 a) wurde in der Wohnungseigentümerversammlung vom 23.09.2010 der Wirtschaftsplan für das Jahr 2011 beschlossen. Unter TOP 6 e) wurde der Beschluss gefasst, dass die Verwaltung berechtigt ist, Wohngeldrückstände notfalls mit gerichtlicher Hilfe und unter Einschaltung einer Anwaltskanzlei zu verfolgen.

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Diese Anträge wurden mit 140 Ja-Stimmen und mit keiner Nein-Stimme und keiner Enthaltung eingenommen.

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Diese Beschlüsse sind zumindest seit dem 17.11.2010 noch streitgegenständlich.

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Ein Beschluss über den Antrag des Klägers wurde nicht gefasst. Dieser stand auch nicht auf der Tagesordnung.

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Der Kläger führt zu den einzelnen Punkten aus:

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Bezüglich der Anwesenheit der Rechtsanwältin K O in der Versammlung ist er der Ansicht, dass diese Anwesenheit § 24 WEG widerspricht.

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Zu der Einzelabrechnung für das Jahr 2009 behauptet er, dass hierin auch eine Forderung aus einem Rechtsstreit i.H.v. 224,27 € eingestellt worden sei, wobei der Kläger diesen Betrag bereits bezahlt habe.

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Bezüglich TOP 5 behauptet der Kläger, dass der Verwaltungsbeirat sich schadensersatzpflichtig gemacht habe. Die Mitglieder hätten Dachreparaturen im Jahre 2009 gebilligt, obwohl die ENEV 2009 nicht eingehalten worden sei.

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Zu TOP 6 a) und 6 e) führt der Kläger aus, dass der TOP 6 a) nichts mit dem Wirtschaftsplan zu tun habe. Die Beschlüsse seien an der falschen Stelle gefasst worden. Weiterhin seien im Wirtschaftsplan Reparaturen allgemein i.H.v. 35.000,00 € aufgeführt und Rechts- bzw. Gerichtskosten i.H.v. 2.000,00 €. Er ist der Ansicht, dass hierfür kein sachlicher Grund gegeben sei.

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Nachdem der Kläger zunächst mit der Anfechtungsklage, datiert auf den 25.10.2010 unter gleichem Datum bei dem Amtsgericht Bonn eingegangen, beantragt hat,

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die am 23.09.2010 von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse werden (zunächst) sämtlich angefochten und für unwirksam erklärt.

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Beantragt er nunmehr,

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die am 23.09.2010 von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse zu Tagesordnungspunkten TOP 4, 5, 6 a) und 6 e) werden für unwirksam erklärt und aufgehoben.

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Es wird festgestellt, dass die Teilnahme der Rechtsanwältin K O gemäß TOP 2 nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit gemäß § 24 WEG verstößt.

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Die beklagte übrige Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß Anlage K 1 wird verurteilt, im Rahmen einer kurzfristig neu anzuberaumenden außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung nach entsprechend vollständiger Ladung sämtlicher Wohnungseigentümer die Funktionsfähigkeit der Klingel-, Ruf- und Türöffnungsanlage der Wohnung des Klägers wiederherzustellen sowie weiter zu beschließen, die Schalwand im Badezimmer der Wohnung des Klägers vor dem Regenfallrohr fachgerecht wiederherzustellen bzw. erstmalig vorschriftsmäßig zu erstellen, die Küchenwand/Wand zwischen Küche und Badezimmer als durchgehende Wand gemäß den geltenden Feuerschutzbestimmungen (erstmalig) herzustellen sowie Putzarbeiten und einen Wandanstrich in der Küche der Wohnung des Klägers vorzunehmen, das Sanitärfallrohr fachgerecht zu befestigen und gegen Schwitzwasser wärmezudämmen, das in der Wohnungseinheit F-T-B #, ####1 C in das Regenfallrohr eingeschobene Kunststoffrohr vollständig vom Dach bis zum Keller zu entfernen und den gesamten Rohrstrang über alle Geschosse durch ein 100 mm (lichte Weite) nicht brennbares, ausreichend schallisoliertes Rohr fachgerecht auszutauschen, dieses fachgerecht zu befestigen und gegen Schwitzwasser wärmezudämmen, durch geeignete Maßnahmen die Wärmebrücken in der Wohneinheit des Klägers vom Wohnzimmer zur Loggia im Bereich der Deckenunterseite bzw. des Sturzes des Wohnzimmerfensters (vor Loggiawand und Loggiatür) fachgerecht zu beseitigen, der Verlegung des Wasseranschlusses im Badezimmer in der Wohnung des Klägers auf 20 bis 40 cm Höhe über dem Fußboden auf Kosten des Klägers zuzustimmen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Zunächst sind sie der Ansicht, dass die Klage gegen den falschen Beklagten erhoben wurde. Sie sei nicht, wie von § 46 Abs. 1 S. 1 WEG gefordert, gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet und deshalb schon unzulässig. Darüber hinaus sei die Anfechtungsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG nicht eingehalten worden.

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Bezüglich des Feststellungantrages sei dieser eigentlich eine Anfechtung des Geschäftsordnungspunktes zu TOP 2, der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 23.09.2010 gefasst worden sei.

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Zu den einzelnen angefochtenen Tagesordnungspunkten tragen die Beklagten vor:

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Die Abrechnung 2009, die unter TOP 4 beschlossen wurde, sei richtig, da nicht - wie von Klägerseite behauptet - eine Nachzahlungspflicht von 958,32 € beschlossen worden sei. Dieser Betrag ergebe sich nur bei der nachrichtlichen Darstellung des Vorjahres.

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Zu TOP 5 behaupten die Beklagten, dass lediglich Teilausbesserungen vorgenommen worden seien, die nicht als Dachsanierung zu qualifizieren sei. Insofern seien die Vorschriften der ENEV 2009 nicht anzuwenden.

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Bezüglich TOP 6 a) sind die Beklagten der Ansicht, dass die Behauptungen des Klägers nicht einlassungsfähig seien. Weiterhin entsprechen der Posten Reparatur und der Posten Rechtskosten ordnungsgemäßer Verwaltung. Ebenso wie der unter TOP 6 e) gefasste Beschluss, dass etwaige Wohngeldrückstände gerichtlich geltend gemacht werden können.

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Bezüglich des Klageantrages zu Ziff. 3 sind die Beklagten der Ansicht, dass dieser unbestimmt sei. Weiterhin habe es ein Vorverfahren (27 C 224/08) gegeben, in dem dieselben Positionen als Widerklage geltend gemacht wurden. Das Urteil, das rechtskräftig die Widerklage abgewiesen habe, entfalte Rechtskraftwirkung. Weiterhin sei der zugrundeliegende Vortrag unsubstantiiert. Die geltend gemachten Schäden habe der Kläger selbst verursacht.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des wechselseitigen Vorbringens wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlage und das Sitzungsprotokoll vom 31.03.2011 (Bl. 75, 75 R d.A.) Bezug genommen.

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Am 25.10.2010 ist die Klage beim Amtsgericht Bonn eingegangen, wobei hier noch sämtliche gefassten Beschlüsse angefochten wurden. Mit Schreiben vom 03.11.2010 wurde der Kläger aufgefordert, klarzustellen welche Beschlüsse in der Eigentümerversammlung gefasst wurden und ggfls. in die Beschlusssammlung Einsicht zu nehmen.

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Mit Schreiben vom 16.11.2010, eingegangen beim Amtsgericht Bonn am 17.11.2010 wurde die Anfechtungsklage begründet und die Anfechtung auf die Beschlüsse zu TOP 4, 5, 6a) und 6e) beschränkt. In diesem Schriftsatz wird mitgeteilt, dass das Protokoll nicht innerhalb der Anfechtungsfrist vorgelegen haben, was von Beklagtenseite bestritten wird. Allgemein führt der Kläger aus, dass eine Einsichtsmöglichkeit in die Beschlusssammlung nicht gegeben wäre, wenn den einzelnen Eigentümern auch nachträglich das Protokoll nicht zur Verfügung gestellt würde und die gefassten Beschlüsse und die Beschlusssammlung nicht eingetragen werden.

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Mit Beschluss vom 17.11.2010, an den Kläger gesandt am 18.11.2010, wurde der Streitwert vorläufig auf 30.725,96 € festgesetzt und mit Schreiben vom 19.11.2010 der Gerichtskostenvorschuss i.H.v. 1.107,00 € angefordert.

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Eingezahlt wurde der Gerichtskostenvorschuss erst am 30.12.2010.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die geltend gemachten Klageanträge zu 2) und zu 3) sind bereits unzulässig, im Übrigen ist die Klage zwar zulässig aber unbegründet.

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Bezüglich des Feststellungsantrages fehlt dem Kläger ein Feststellungsinteresse. Schon fraglich ist, ob hier überhaupt ein feststellungsfähiges Rechtsverhältnis vorliegt. Jedenfalls kann aber kein rechtliches Interesse an dieser Feststellung gesehen werden. Bei der Teilnahme der Rechtsanwältin O an der Wohnungseigentümerversammlung vom 23.09.2010 handelt es sich um ein Ereignis, dass sich spätestens mit Beendigung dieser Wohnungseigentümerversammlung erledigt hat. Darüber hinaus hat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten im Schriftsatz vom 09.02.2011 klargestellt, dass eine Anwesenheit der Rechtsanwältin O als stillle Teilnehmerin, also als außenstehende Dritte, für die Zukunft nicht erfolgen wird. Allenfalls eine Anwesenheit der Rechtsanwältin O als Stimmrechtsvertreterin, wie in der Teilungserklärung zugelassen, käme noch in Betracht. Spätestens nach dieser Erklärung steht fest, dass die einmalige Anwesenheit der Rechtsanwältin O, ohne Stimmrechtsvertreterin zu sein, zukünftig nicht zu besorgen ist.

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Soweit der Kläger mit seinem Antrag auch erreichen möchte, dass zukünftig auch andere "Dritte" an der Versammlung teilnehmen, so ergibt sich dies zum einen nicht aus dem Klageantrag; zum anderen werden keine Anhaltspunkte vorgetragen, die eine Teilnahme von Dritten an einer Wohnungseigentümerversammlung nahelegen.

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Auch der Klageantrag zu 3) ist schon unzulässig, weil der Kläger mit dem gestellten Antrag sein Rechtsschutzziel nicht erreichen kann. Auf konkrete Nachfrage in der mündlichen Verhandlung vom 31.03.2011 hat der Kläger erklärt, Rechtsschutzziel des Antrages sei, dass hierüber in einer Wohnungseigentümerversammlung abgestimmt werden sollte, dies aber ergebnisoffen. Insofern hat er klargestellt, dass dies nicht als Verpflichtungsantrag gegen die übrigen Wohnungseigentümer auszulegen sei. Gewollt ist eigentlich, dass der Verwalter zu einer Wohnungseigentümerversammlung einlädt und den formulierten Antrag auf die Tagesordnung setzt. Eine solche Verpflichtung trifft allerdings, wenn überhaupt den Verwalter und nicht die beklagten Wohnungseigentümer. Die Erstellung der Einladung und die Anberaumung der Wohnungseigentümerversammlung ist gem. § 24 WEG Verwalteraufgabe. Soweit in dem Klageantrag ausdrücklich aufgeführt ist, dass die Wohnungseigentümer erst nach ordnungsgemäßer Einberufung und Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung abstimmen sollen, so hängt sowohl die Einberufung als auch die Einladung nicht von dem Willen der Wohnungseigentümer ab. Diesbezüglich wäre eine Vollstreckung gegen die Wohnungseigentümer auch gar nicht möglich, bevor nicht die "Bedingung" eingetreten sei. Hierfür hätte der Kläger Sorge zu tragen. So gesehen wäre eine Klage gegen den Verwalter, auf Einberufung einer Eigentümerversammlung und auf Aufnahme des Tagesordnungspunktes ein einfacherer Weg, das Rechtsschutzziel zu erreichen. Insofern bestehen keine Anhaltspunkte, dass die Wohnungseigentümer sich weigern würden, über einen Punkt, der auf der Tagesordnung steht, abzustimmen.

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Soweit die Beklagten der Ansicht sind, dass der Klageantrag gegen die Gemeinschaft gerichtet sei und nicht gegen die übrigen Wohnungseigentümer, so kann dies letztlich dahinstehen. Nach Ansicht des Gerichtes wäre der Antrag aber dahingehend auszulegen, dass er gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet sei, da schon in dem Antrag auf die Anlage K 1, nämlich die Liste der Eigentümer Bezug genommen wird.

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Der Klageantrag zu 1) ist zulässig, aber unbegründet. Nach dem Wortlaut wurde die Klage zwar gegen die "übrige Wohnungseigentümergemeinschaft" erhoben, aufgrund der im Schriftsatz vom 25.10.2010 Bezugnahme auf die gesetzliche Regelung und der Ankündigung, dass die Eigentümerliste eingereicht wird, war der Antrag so auszulegen, dass Beklagter die übrigen Wohnungseigentümer sein sollen und nur eine Ungenauigkeit des verwendeten Fachbegriffes gegeben ist.

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Der Klageantrag ist aber unbegründet, da die Klage nicht gem. § 46 Abs. 1 WEG innerhalb der Monatsfrist erhoben wurde.

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Erhoben ist eine Klage dann, wenn sie an die gegnerische Partei zugestellt wurde. Vorliegend wurde die Klage frühestens mit dem 26.01.2011 zugestellt, also nach der 1-monatigen Frist. Nach § 167 ZPO kann die Frist dennoch gewahrt werden allein durch Eingang der Klage bei Gericht, wenn die Zustellung demnächst erfolgt. Eine Klage ist demnächst zugestellt, wenn die Zustellung in nicht allzu erheblichen zeitlichem Abstand vom Fristablauf erfolgt. Vorliegend lief die Klagefrist am 25.10.2010 24.00 Uhr ab, da der 23.10.2010 ein Samstag war. Die Klage zustellt wurde allerdings erst 3 Monate später, so dass nicht mehr von einem "nicht allzu erheblichen zeitlichen Abstand" gesprochen werden kann. Dies wäre nur dann unerheblich, wenn der Kläger alles ihm zumutbare getan hätte, damit die Zustellung alsbald bewirkt wird und die späte Zustellung aufgrund Umständen erfolgt ist, auf die der Kläger keinen Einfluss hat. Die vorliegende späte Zustellung ist vornehmlich darauf zurückzuführen, dass der angeforderte Gerichtskostenvorschuss gemäß § 12 GKG erst am 30.12.2010 gezahlt wurde. Nach Festsetzung des Streitwertes und Vorschussanforderung vom 17.11.2010 hätte der Kläger alles ihm zumutbare unternehmen müssen, damit dieser Kostenvorschuss innerhalb angemessener Zeit bezahlt wird. Die Rechtsprechung hält diesbezüglich einen Zeitraum von ca. 2 Wochen für ausreichend. Vorliegend liegen zwischen der Vorschussanforderung und dem Zahlungseingang allerdings 6 Wochen. Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger diese späte Zahlung nicht zu vertreten hat, bestehen nicht.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO.

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Die Beschränkung des Anfechtungsantrages war als Klagerücknahme auszulegen.

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Dem Antrag nach § 49 Abs. 2 WEG war nicht nachzukommen. Insoweit ist nicht ersichtlich, dass den Verwalter ein grobes Verschulden trifft. Selbst wenn man davon ausgeht, wie vom Kläger behauptet, dass das Ergebnisprotokoll der Eigentümerversammlung vom 23.09.2010 bei Ablauf der Anfechtungsfrist nicht vorgelegen habe, so ist es dem Kläger zuzumuten, in die Beschlusssammlung Einsicht zu nehmen, um die gefassten Beschlüsse festzustellen. Hieran ändert auch die allgemeine Erwägung nicht, dass es ihm dies nicht möglich sei, wenn ihm auch nachträglich das Protokoll nicht zur Verfügung gestellt würde und die gefassten Beschlüsse und die Beschlusssammlung nicht eingetragen werden. Insoweit ergibt sich nicht, dass die auf der Eigentümerversammlung vom 23.09.2010 gefassten Beschlüsse nicht in die Beschlusssammlung eingetragen wurden. Alleine die allgemeine Möglichkeit, dass in einem solchen Fall die Kosten nach § 49 Abs. 2 WEG dem Verwalter aufzuerlegen sind, ist hier nicht gegeben. Der Kläger hätte vor Erhebung der Anfechtungsklage überprüfen müssen, ob die Beschlüsse in der Beschlusssammlung eingetragen wurden oder nicht. Nach eigenem Vortrag hat er dies nicht getan, sondern er bezieht sich nur auf das - nach seiner Behauptung - nicht vorliegende Protokoll. Allein die Nichtvorlage des Protokolls, wobei dies zwischen den Parteien darüber hinaus noch streitig ist und der Kläger insofern beweisfällig geblieben ist, rechtfertigt nicht die Annahme eines groben Verschuldens.

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Da dem Antrag nach 49 Abs. 2 WEG nicht stattgegeben wurde, musste der Verwalter auch nicht ausdrücklich zu diesem Kostenantrag gehört werden. Durch die hiesige Entscheidung ist der Verwalter nicht in seinen Rechten verletzt.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

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Streitwert: bis zum 17.11.2010: 37.725,96 Euro (Top 4: 3.085,96 Euro, Top 5: 1.000,00 Euro, Top 6 a) 2.520,00 Euro, Top 6 e): 1.000,00 Euro, Top 7: 2.000,00; Top 8: 2.000,00 Euro, Top 10: 3.000,00 Euro);

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danach: 30.725,96 Euro