Niedersächsisches Finanzgericht ()
Urteil vom 2005-02-08, Aktenzeichen 1 K 433/02

Tatbestand

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Umstritten ist bei der Bedarfsbewertung auf den 13. August 2001, wie viele Wohnungen das Grundstück der Klägerin enthält.

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Durch Vertrag vom 13. August 2001 erwarb die Klägerin (Kl) durch Schenkung das Grundstück A. Es ist mit einem Wohnhaus gebaut, das wie folgt gestaltet ist:

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Durch die Haustür gelangt man in eine kleine Diele (Erdgeschoss). Am Ende der Diele befindet sich eine verschließbare Tür. Hinter dieser Tür liegen mehrere Räumen, die unstreitig den Wohnungsbegriff erfüllen.

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Auf der rechten Seite der Diele führt eine Treppe in das obere Stockwerk. Sie mündet auf einen Flur, von dem drei Türen abgehen:

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Die erste Tür liegt am Beginn des Flures gegenüber dem Treppenaufgang. Hinter dieser Tür ist ein ca. 17,5 qm großer Wohn-/Schlafraum mit einer benutzungsfähigen Küche sowie einem gut 3 qm großen Balkon.

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Vom oberen Ende der Treppe aus gesehen führt der Flur im Übrigen nach rechts. Geht man ihn entlang, so befindet sich auf seiner rechten Seite eine zweite - verschließbare - Tür, hinter der ein 3,09 qm großes Duschbad/WC liegt.

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Etwas weiter hinten, knapp hinter dem Zugang zu Duschbad/WC, ist der Flur durch eine dritte, querstehende Tür verschlossen. Dahinter liegen verschiedene Räume: Schlafzimmer, Wohnzimmer, eingerichtete Küche und Bad.

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Die Klägerin geht davon aus, dass die beiden ersten der vorstehend genannten Räume, nämlich der Wohn-/Schlafraum + Duschbad/WC, eine eigene Wohnung bilden. Diese Räume sind gemeinsam vermietet, haben eigene Zähler und an der Haustür eine eigene Klingel. Unstreitig muss der Mieter dieser "Wohneinheit" den Flur überqueren, um aus seinem Wohn-/Schlafraum in das Duschbad/WC zu kommen.

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Die Klägerin geht weiter davon aus, dass die hinter der dritten Tür des Flures liegenden Räume ebenfalls eine Wohnung darstellen. Ihres Erachtens besitzt das Grundstück somit 3 Wohnungen.

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Durch den angefochtenen Feststellungsbescheid vom 21. Februar 2002 stellt der Beklagte (Finanzamt - FA -) den Grundstückwert für das Grundstück auf 308.000 DM (entsprechend 157.477 €) fest. Dabei machte das FA gemäß § 146 Abs. 5 Bewertungsgesetz (BewG) einen Zuschlag i.H.v. 20 v. H, weil das Grundstück nicht mehr als 2 Wohnungen enthalte.

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Hiergegen wendet sich die Klägerin - nach erfolglosem Vorverfahren - mit der Klage. Während die übrigen Besteuerungsmerkmale nicht umstritten sind, meint die Klägerin, der Zuschlag gemäß § 146 Abs. 5 BewG dürfe nicht erfolgen, weil ihr Grundstück mehr als zwei (nämlich drei) Wohnungen enthalte: Das Erdgeschoss besitze eine Wohnung, das Obergeschoss zwei weitere: Einerseits den Wohn-/Schlafraum + Duschbad/WC, andererseits die Räume hinter der dritten Tür.

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Die Klägerin trägt vor:

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Die bauliche Gestaltung des Hauses bestehe in dieser Form unverändert seit 1960. Damit sei der sogenannte "ältere Wohnungsbegriff" der BFH-Rechtsprechung anzuwenden; danach enthalte das obere Stockwerk zwei Wohnungen. Dies sei übrigens sogar nach dem neuen Wohnungsbegriff des BFH der Fall.

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Die Klägerin beantragt, den Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundstückwerts zum Besteuerungszeitpunkt 13. August 2001 vom 21. Februar 2002 in der Form des Einspruchsbescheides vom 29. Oktober 2002 dahingehend zu ändern, dass der Grundstückwert von 308.000 DM auf 257.000 DM herabgesetzt wird.

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Das FA beantragt, die Klage abzuweisen.

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Es meint, der im oberen Stockwerk gelegene Wohn-/Schlafraum nebst Duschbad/WC stelle keine Wohnung dar. Abgesehen von der unzureichenden Größe scheitere dies daran, dass beide Räume auf verschiedenen Seiten eines Flures lägen, den man durchqueren müsse, um zu den Wohnräumen hinter der dritten Tür zu gelangen.

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Im Übrigen wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen und die vorgelegten Steuerakten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Die Klage ist nicht begründet. Das FA hat bei der Ermittlung des Grundstückwertes zu Recht einen Zuschlag i.H.v. 20 Prozent gemäß § 146 Abs. 5 BewG gemacht. Denn das Grundstück der Klägerin enthält nur zwei Wohnungen. Das ergibt sich im Einzelnen aus Folgendem:

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Die Frage, was eine Wohnung ist, bestimmt sich auch bei der Bedarfsbewertung nach dem Wohnungsbegriff des Bewertungsrechts. Dieser Wohnungsbegriff ist im Gesetz nicht erläutert. Es handelt sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, dessen Auslegung von der Verkehrsanschauung und den tatsächlichen Gegebenheiten im Wohnungswesen abhängt. Dementsprechend gelten für Häuser, die z.B. vor dem Jahre 1900 errichtet worden sind, andere Maßstäbe als für Neubauten. Aber auch bei Gebäuden, die nach dem zweiten Weltkrieg errichtet worden sind, muss differenziert werden. Im Hinblick auf die Wohnungsnot in der Nachkriegszeit und die seinerzeit vorherrschenden Wohngepflogenheiten hat der Bundesfinanzhof (BFH) eine Mehrheit von Räumen schon dann als Wohnung anerkannt, wenn sich ihre Zusammenfassung zu einer Wohnung aus der Lage dieser Räume zueinander, aus ihrer Zweckbestimmung und der dieser Zweckbestimmung entsprechenden tatsächlichen Nutzung ergab (vgl. zu dieser sogenannten älteren Rechtsprechung z.B. BFH-Urteil vom 22. Juni 1979 III R 17/77, BStBl II 1990, 175). Ein baulicher Abschluss oder ein eigener Zugang war jedenfalls dann kein unabdingbares Merkmal einer Wohnung, wenn aufgrund der Anordnung und baulichen Gestaltung der Räume in den Wohnbereichen eine ungestörte Haushaltsführung möglich war (vgl. z.B. BFH-Urteil vom 3. März 1993 II R 34/91, BFH/NV 1994, 9). Stets musste jedoch eine deutlich wahrnehmbare Abgrenzung der Wohnbereiche voneinander vorhanden sein.

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Entsprechend der späteren Änderung der Wohngepflogenheiten hat der BFH später die Anforderungen an den Wohnungsbegriff verschärft. Nach dieser sogenannten "neueren Rechtsprechung des BFH" können nur noch solche Räume als Wohnungen angesehen werden, die eine baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit mit eigenem Zugang bilden (vgl. BFH-Urteil vom 5. Oktober 1984 III R 192/83, BStBl II 1985, 151). Ein solcher Zugang liegt vor, wenn man - von außen - die Abschlußtür der Wohnung erreichen kann, ohne eine andere Wohnung betreten zu müssen. Diese neuen Grundsätze gelten lt. BFH für die Bewertung von Wohngrundstücken, die im Laufe des Jahres 1973 oder später bezugsfertig errichtet, aus- oder umgebaut wurden (BFH-Urteil vom 25. Oktober 1985 III R 67/82, BStBl II 1986, 279). Abweichend davon sind die obersten Finanzbehörden der Länder in ihren gleichlautenden Erlassen vom 15. Mai 1985 dazu übergegangen, die neuere Rechtsprechung bei Errichtung, Umbau oder Erweiterung von Gebäuden nur dann anzuwenden, wenn der Antrag auf Baugenehmigung oder die Bauanzeige nach dem 31. Dezember 1985 erfolgte (BStBl I 1985, 201).

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Nach diesen Grundsätzen besitzt das Grundstück der Klägerin nur zwei Wohnungen. Anzuwenden ist die sogenannten ältere Rechtsprechung des BFH, weil der bauliche Zustand bereits 1960 herbeigeführt wurde. Auf den Zeitpunkt der Schenkung kommt es nicht an. Aus gegebenen Anlass weist der Senat jedoch darauf hin, dass das Grundstück auch nach der neueren Rechtsprechung nur zwei Wohnungen enthält.

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Die erste Wohnung befindet sich im Erdgeschoss. Sie umfaßt die Räume, die hinter der Tür am Ende der Diele liegen. Sie ist baulich abgeschlossen und besitzt einen eignen Zugang. Denn die Diele ist nicht Teil der Wohnung, sondern neutrale Zugangsfläche.

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Der Wohn-/Schlafraum + Duschbad/WC im oberen Stockwerk stellen keine Wohnung dar. Abgesehen von ihrer unzureichenden Größe von weniger als 23 qm beruht dies darauf, dass dieser "Wohnbereich" weder baulich abgeschlossen noch dass in diesen beiden Räumen eine ungestörte Haushaltsführung möglich ist. Denn ein Bewohner dieser Räume muss den Flur überqueren, um aus seinem Wohnzimmer in sein Duschbad/WC zu gelangen. Dabei kann er jederzeit fremden Menschen gegenüber stehen. Unter diesen Umständen kann von einem baulichen Abschluß oder von einer "ungestörten Haushaltsführung" keine Rede sein.

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Das obere Stockwerk enthält jedoch eine zweite Wohnung, und zwar sowohl nach altem als auch nach neuem Recht. Diese Wohnung beginnt an der dritten Tür des Flures und umfaßt die dahinter liegenden Räume: Wohnräume, eingerichtete Küche und Bad. Sie ermöglicht ihren Bewohnern eine ungestörte Haushaltsführung, ist baulich abgeschlossen und besitzt auch einen eigenen Zugang, der über die Diele im Erdgeschoss, die Treppe und den Flur im Obergeschoss führt.

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Die Tatsache, dass beiderseits des Flures zwei Räume liegen, die von einer anderen Person bewohnt werden, ist ändert an dem Ergebnis nichts. Denn der Flur im Obergeschoss ist - ebenso wie die Diele im Erdgeschoss und die Treppe - neutrale Zugangsfläche, nicht Teil einer Wohnung. Somit kann man die Abschlußtür dieser Wohnung erreichen, ohne eine andere Wohnung betreten zu müssen. Das Obergeschoss besitzt somit eine abgeschlossene Wohnung sowie mehrere zusätzliche Räume, die keine Wohnung darstellen, aber an der abgeschlossenen Wohnung nichts ändern.

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Die Situation ist nicht anders, als wenn von einem offenen Bereich im Erdgeschoss mehrere Türen zu Wohnräumen des Erdgeschosses führen sowie eine Treppe in das Obergeschoss, in dem sich eine abgeschlossene Wohnung befindet. Ein derart gestaltetes Haus besitzt nur eine abgeschlossene Wohnung im Obergeschoss sowie mehrere zusätzliche Räume, die nicht den Wohnungsbegriff erfüllen. Sie können jedoch die Wohnungseigenschaft der über oder hinter ihnen liegenden Wohnung nicht beeinträchtigen. Das hat der erkennende Senat mehrfach entschieden.

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Da auch im Übrigen Unrichtigkeiten des angefochtenen Bescheides nicht erkennbar sind, musste die Klage abgewiesen werden.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung.

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