Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1993-07-06, Aktenzeichen 22 U 18/93
ECLI:DE:OLGK:1993:0706.22U18.93.00

Tenor

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T a t b e s t a n d

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Durch Vertrag vom 10.09.1986 mietete
die Beklagte vom Kläger das Haus A.-Straße 25 in F. zur
Unter-bringung von Asylsuchenden. Die monatliche Kalt-miete betrug
2.100,-- DM. Das Mietverhältnis war bis zum 14.09.1991 befristet.
In dem schriftlichen Mietvertrag war u.a. bestimmt, daß
Schönheitsre-paraturen vom Mieter gemäß üblichem Fristenplan
durchzuführen und bei Beendigung der Mietzeit die Mieträume
"vertragsgemäß im ursprünglichen Zustand (nach Wertgutachten K. vom
14.04.1986) mit allen Schlüsseln" zurückzugeben seien.

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Vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit
kam es zu Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien über den
Umfang der von der Beklagten geschulde-ten Instandsetzungsarbeiten.
Mit Schreiben vom 10.09.1991 forderte der Kläger die Rückgabe des
Hauses bis spätestens 30.09.1991. Nach fruchtlosem Fristablauf
reichte er unter dem 04.10.1991 Räu-mungsklage ein. Am 02.12.1991
übergab die Beklagte dem Kläger mehrere Schlüssel des Hauses, wobei
streitig ist, ob die Schlüssel vollständig waren.

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Der Kläger hat daraufhin seine
Räumungsklage zurückgenommen und stattdessen Erstattung der durch
die Räumungsklage entstandenen Gerichts- und Rechtsanwaltskosten in
Höhe von 1.581,66 DM begehrt. Ferner hat er eine
Nutzungsentschädigung von 2.100,-- DM monatlich für die Zeit ab
Mitte Dezember 1991 bis Oktober 1992 verlangt mit der Begründung,
daß die Beklagte ihre Instandsetzungs-pflichten nicht erfüllt habe
und deshalb eine Neuvermietung wegen des Zustands des Hauses nicht
möglich sei.

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Durch Antrag vom 22.01.1992 hat der
Kläger außer-dem ein selbständiges Beweisverfahren über die Schäden
an dem Mietobjekt eingeleitet (5 OH 4/92 LG Köln). Das Verfahren
ist noch nicht abge-schlossen.

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Der Kläger hat vorgetragen, die
Beklagte sei ihren Instandsetzungspflichten nicht nachgekommen und
habe das Haus nicht im vertragsgemäßen Zustand zu-rückgegeben. Es
seien "so gut wie keine" Arbeiten ausgeführt worden. Mit den bei
Rückgabe des Miet-objekts vorhandenen Schäden sei eine
Weitervermie-tung nicht möglich.

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Der Kläger hat beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen,

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an ihn 1.581,66 DM nebst 4 % Zinsen seit

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dem 15.12.1991 zu zahlen,

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an ihn 22.050,-- DM nebst 4 % Zinsen

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von 1.050,-- DM seit dem 03.12.1991,
von 3.150,-- DM seit dem 03.01.1992, von 5.250,-- DM seit dem
03.02.1992, von 7.350,-- DM seit dem 03.03.1992, von 9.450,-- DM
seit dem 03.04.1992, von 11.550,-- DM seit dem 03.05.1992, von
13.650,-- DM seit dem 03.06.1992, von 15.750,-- DM seit dem
03.07.1992, von 17.850,-- DM seit dem 03.08.1992, von 19.950,-- DM
seit dem 03.09.1992 und

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von 22.050,-- DM seit dem 03.10.1992 zu
zahlen.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte hat vorgetragen, sie sei
allenfalls zur Beseitigung einzelner Schäden und zum Tape-zieren
und Anstreichen verpflichtet. Eine solche Renovierung sei jedoch
sinnlos, solange der Kläger nicht die Dachundichtigkeiten und die
dadurch bedingte Feuchtigkeit beheben lasse und andere in seinen
Verantwortungsbereich fallende Installa-tionsarbeiten ausführe.

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Im übrigen hat die Beklagte die Einrede
der Ver-jährung erhoben.

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Durch Urteil vom 01.12.1992, auf das
wegen aller weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird, hat das
Landgericht die Beklagte zur Erstattung der Kosten des
Räumungsverfahrens verurteilt und die Klage auf
Nutzungsentschädigung wegen Verjährung abgewiesen. Zur Begründung
hat es ausgeführt, der Anspruch auf Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustands der Mieträume sei mit Ablauf von 6 Mona-ten
seit Rückgabe der Schlüssel des Mietobjekts verjährt. Das
selbständige Beweisverfahren habe diese Verjährungsfrist nicht
unterbrechen können. Bei dem eingeklagten Anspruch auf
Nutzungsentgelt handele es sich um eine auf Ersatz des
Verzugs-schadens gerichtete Nebenforderung, die gemäß § 224 BGB
zugleich mit dem Instandsetzungsanspruch verjährt sei.

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Gegen das ihm am 17.12.1992 zugestellte
Urteil hat der Kläger am 18.01.1993 (Montag) Berufung eingelegt und
das Rechtsmittel nach entsprechender Fristverlängerung mit einem am
18.03.1993 einge-gangenen Schriftsatz begründet.

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Der Kläger wiederholt und ergänzt sein
Vorbringen erster Instanz. Er ist der Auffassung, daß ein
vertraglich vereinbarter Anspruch auf Wiederher-stellung des
ursprünglichen Zustands der Mietsa-che nicht unter die kurze
Verjährungsfrist des § 558 BGB falle. Jedenfalls sei aber eine
solche Verjährungsfrist durch das rechtzeitig eingeleite-te
Beweisverfahren unterbrochen worden. Im übrigen sei die Vorschrift
des § 224 BGB nach ihren Vor-aussetzungen im vorliegenden Fall
nicht anwendbar. Zumindest könne der Anspruch auf Nutzungsentgelt
für die Zeit von Mitte Dezember 1991 bis Mai 1992 nicht verjährt
sein, da dieser Teil des Klagean-spruchs noch vor Ablauf der in §
558 BGB bestimm-ten Verjährungsfrist rechtshängig gemacht worden
sei. Hilfsweise werde um Zulassung der Revision gebeten.

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Der Kläger beantragt,

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das angefochtene Urteil teilweise
abzu-ändern und in vollem Umfang nach dem Schlußantrag des Klägers
aus erster In-stanz zu erkennen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Die Beklagte wiederholt ihr Vorbringen
erster Instanz und tritt dem Berufungsvorbringen des Klä-gers
entgegen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des
Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze und die zu
den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen. Die
Beweissicherungsakten 5 OH 4/92 LG Köln waren Gegenstand der
mündlichen Verhandlung.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d
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Die zulässige Berufung hat in der Sache
keinen Erfolg.

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Die Abweisung des auf
Nutzungsentschädigung von insgesamt 22.050,-- DM gerichteten Teils
der Klage durch das Landgericht entspricht der Sach- und
Rechtslage, da ein etwaiger Anspruch des Klägers auf Ersatz von
Nutzungsausfall verjährt ist.

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Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verän-

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derungen oder Verschlechterungen der
vermieteten Sache verjähren gemäß § 558 BGB in 6 Monaten. Zu diesen
Ansprüchen gehört nach wohl einhelliger Auffassung auch ein
Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der
Mietsache, wenn die Parteien - wie hier - eine entsprechende
Ver-pflichtung des Mieters im Mietvertrag vereinbart haben (BGH,
NJW 1980, 389; Palandt-Putzo, BGB, 52. Aufl., § 558 Rdnr. 6).

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Die Verjährung beginnt gemäß § 558 Abs.
2, sobald der Vermieter die Sache zurückerhält. Dies ist der Fall,
wenn er den freien Zutritt zu ihr erlangt hat, um sie auf
Veränderungen oder Mängel unter-suchen zu können (BGH, NJW 1968,
2241; NJW 1980, 389, 390). Im vorliegenden Fall hat der Kläger die
schon vorher geräumte Mietsache mit der Aushändi-gung der Schlüssel
am 02.12.1991 zurückerhalten. Folglich begann die Verjährungsfrist
des § 558 BGB am 02.12.1991 und endete am 02.06.1992.

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Der Lauf der Verjährungsfrist ist nicht
durch das vom Kläger eingeleitete selbständige Beweis-verfahren
unterbrochen worden. Das Gesetz sieht eine solche Unterbrechung nur
bei Kauf- und Werk-verträgen vor (§ 477 Abs. 2, § 639 Abs. 1 BGB).
Hierbei handelt es sich jedoch um Sonderregelun-gen, die sich nach
dem Willen des Gesetzgebers auf Kauf- und Werkverträge beschränken
und deshalb nicht auf mietvertragliche Sachverhalte analog
angewendet werden können (LG Köln, MDR 1969, 315; Voelskow in
Münchener Kommentar zum BGB, 2. Aufl., § 558 Rdnr. 7; RGRK-Gelhaar,
BGB, 12. Aufl., § 558 Rdnr. 19; Staudinger-Emmerich, BGB, 12.
Aufl., § 558 Rdnr. 28).

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Sonstige Unterbrechungsgründe sind
nicht ersicht-lich. Eine der in § 209 BGB aufgeführten Maßnahmen
zur gerichtlichen Geltendmachung des Instandset-zungsanspruchs ist
nicht getroffen worden. Auch eine Unterbrechung der Verjährung
durch Aner-kenntnis (§ 208 BGB) scheidet aus. Zwar hat die Beklagte
den Instandsetzungsanspruch des Klägers nicht vollständig
bestritten, sondern mit Schrift-satz vom 28.11.1991 und 06.04.1992
vorgetragen, gemäß einem von ihr eingeholten Gutachten seien
lediglich Instandsetzungsarbeiten im Wert von 17.800,00 DM
notwendig, die bereits teilweise von ihr ausgeführt seien und zum
anderen Teil von ihr erst nach Vorarbeiten des Klägers am Dach und
an der Elektroinstallation durchgeführt werden könn-ten. Hieraus
kann jeodch nur ein auf Instandset-zungsarbeiten im Wert von
17.800,00 DM beschränk-tes Teilanerkenntnis hergeleitet werden,
nicht aber, daß die Beklagte den Anspruch dem Grunde nach anerkannt
hat (Palandt-Heinrichs, a.a.O., § 208 Rdnr. 5). Auf dieses
Teilanerkenntnis begann für den betreffenden Teil des
Instandsetzungsan-spruchs am 07.04.1992 eine neue Verjährungsfrist
(Palandt-Heinrichs, a.a.O., § 208 Rdnr. 1), die am 07.10.1992 noch
vor der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht ablief. Diese
Frist ist nicht mehr durch ein erneutes Teilanerkenntnis
unterbrochen worden. Vielmehr hat sich die Beklagte bereits mit
Schriftsatz vom 29.06.1992 auf Verjährung berufen.

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Sind demnach Ansprüche des Klägers wegen Verände-

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rungen oder Verschlechterungen der
Mietsache ver-jährt, so ist gemäß § 224 BGB die Klageforderung auf
Zahlung von 22.050,-- DM ebenfalls verjährt, wenn es sich hierbei
um einen Anspruch auf eine von dem Instandsetzungsanspruch des
Klägers abhän-gige Nebenleistung handelt.

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Zu den Ansprüchen auf Nebenleistungen im Sinne des

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§ 224 BGB wird von der herrschenden
Meinung neben den Ansprüchen auf Zinsen und Früchte auch der
Anspruch auf Ersatz des Verzugsschadens gezählt (RGZ 156, 113, 121;
Palandt-Heinrichs, a.a.O., § 224 Rdnr. 1; von Feldmann in Münchener
Kommentar zum BGB, a.a.O., § 224 Rdnr. 1; RGRK-Johannsen, a.a.O.,
Anm. zu § 224; Soergel-Walter, BGB, 12. Aufl., § 224 Rdnr. 3;
Erman-Hefermehl, BGB, 8. Aufl., § 224 Rdnr. 2). Dieser Auffassung
ist zu folgen, da der Anspruch auf Ersatz des Verzugs-schadens
ebenfalls von der Entstehung eines Haupt-anspruchs abhängt.

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Im vorliegenden Fall macht der Kläger
einen An-spruch auf Ersatz von Verzugsschaden geltend, da er
vorträgt, daß sein Nutzungsausfall durch den Verzug der Beklagten
mit der Instandsetzung seines Hauses bedingt sei.

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§ 224 BGB bestimmt, daß mit der Verjährung des

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Hauptanspruchs - hier Instandsetzung -
zugleich der Anspruch auf die Nebenleistung - hier Ersatz des
Verzugsschadens - verjährt, mag auch die insoweit geltende
Verjährungsfrist an sich noch nicht vollendet sein. Dies ergibt
sich aus dem eindeutigen Wortlaut und Sinn des § 224 BGB. Die
Vorschrift differenziert nicht danach, aus welchem Grund die
Verjährungsfrist für die Nebenleistung ursprünglich länger war als
die Verjährungsfrist für Hauptleistung. Es macht daher keinen
Unter-schied, ob der längere Lauf der Verjährungsfrist für die
Nebenleistung auf einem späteren Beginn der Verjährungsfrist oder
auf einer Unterbrechung oder Hemmung der Verjährungsfrist beruht.
In jedem Fall soll der Anspruch auf die Nebenleistung spätestens
mit dem Hauptanspruch verjähren. Dem-entsprechend greift § 224 BGB
auch dann ein, wenn die Verjährung des Anspruchs auf die
Nebenleistung zunächst durch Klage unterbrochen worden war
(So-ergel-Walter, a.a.O., § 224 Rdnr. 2). Auch die üb-rige
einschlägige Kommentarliteratur ist in diesem Sinne zu verstehen,
wenn dort ausgeführt wird, daß der Nebenanspruch "nie später
verjähren kann als der Hauptanspruch" (von Feldmann in Münchener
Kommentar zum BGB, a.a.O., § 224 Rdnr. 2), daß "in jedem Fall" die
Verfolgbarkeit des Nebenanspruchs ihre zeitliche Grenze an der
Verfolgbarkeit des Hauptanspruchs hat (Staudinger-Dilcher, a.a.O.,
§ 224 Rdnr. 1) und daß abhängige Nebenleistungen "spätestens" mit
dem Hauptanspruch verjähren (Er-man-Hefermehl, a.a.O., § 224 Rdnr.
1). Abweichende Auffassungen in Rechtsprechung und Schrifttum, auf
die sich die Berufung stützen könnte, sind nicht ersichtlich.

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Entgegen der Auffassung der Berufung
führt die dem eindeutigen Wortlaut und Sinn der Vorschrift folgende
Auslegung auch nicht zu untragbaren Ergebnissen. Ist der
Hauptanspruch bereits vom Schuldner erfüllt, so ist er
untergegangen und kann nicht mehr verjähren, so daß auch die
Verjäh-rungsfrist für den Nebenanspruch nicht mehr durch § 224 BGB
verkürzt wird. Gleiches würde gelten, wenn der
Instandsetzungsanspruch vor Ablauf der 6-monatigen Verjährungsfrist
aus anderen Gründen - z.B. weil der Vermieter die Mietsache selbst
wieder repariert hat - untergegangen wäre. Besteht dagegen der
Hauptanspruch fort, so muß der Gläu-biger rechtzeitig für eine
Unterbrechung der Ver-jährung des Hauptanspruchs sorgen, wenn er
Verjäh-rungsnachteile für eine - auch bereits eingeklag-te -
Nebenforderung vermeiden will. Unzumutbare Erschwernisse sind damit
nicht verbunden.

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Die Verjährungsfrage könnte im vorliegenden Fall

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allenfalls dann anders zu beurteilen
sein, wenn das Entschädigungsbegehren des Klägers nicht le-diglich
eine Nebenforderung, sondern Teil eines als Hauptforderung geltend
gemachten Schadenser-satzanspruchs wäre. Dies ist jedoch nach den
hier gegebenen Umständen zu verneinen.

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Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat,

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kann nicht davon ausgegangen werden,
daß sich der Instandsetzungsanspruch des Klägers in einen
Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung gemäß § 326 BGB
gewandelt und daß deshalb die einge-klagte Nutzungsentschädigung
Teil eines (Haupt-) Anspruchs aus § 326 BGB ist. Zwar begründet
eine vertragliche Verpflichtung des Mieters zur Wieder-herstellung
des früheren Zustands der Mieträume jedenfalls dann, wenn - wie
hier - die Erfüllung der Leistung erhebliche Kosten erfordert, eine
Hauptleistungspflicht, die sich gemäß § 326 BGB in eine
Schadensersatzpflicht wegen Nichterfüllung verwandeln kann (BGH,
NJW 1977, 36; BGHZ 104, 6, 10). Der Kläger hat indes die
Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch aus § 326 BGB
nicht näher dargelegt. Insbesondere ist nicht vorgetragen, daß der
Kläger der Beklagten hin-sichtlich der Instandsetzung des
Mietobjekts eine Nachfrist gesetzt und eine Ablehnung der Leistung
angedroht hat. Seine Fristsetzung mit Schreiben vom 10.09.1991
(Blatt 117 d.A.) bezog sich allein auf die Räumung der Mietsache.
Nachfristsetzung und Ablehnungsandrohung können auch nicht wegen
ernsthafter und endgültiger Verweigerung der In-standsetzung als
entbehrlich angesehen werden. Eine solche Weigerung ist nicht
vorgetragen. Die Beklagte hatte vielmehr wiederholt zum Ausdruck
gebracht, daß sie die Erfüllung ihrer Instand-setzungspflicht nicht
grundsätzlich ablehne und verschiedene Arbeiten ausgeführt habe. In
einem solchen Fall kann von einer endgültigen und ein-deutigen
Erfüllungsverweigerung nicht ausgegangen werden. Es war vielmehr
Sache des Klägers, dem verzögerlichen Verhalten der Beklagten durch
eine dem Gesetz entsprechende Nachfristsetzung mit
Ab-lehnungsandrohung ein Ende zu bereiten (vgl. BGH, NJW 1977, 36,
37).

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Das Entschädigungsbegehren kann ferner nicht als

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Teil eines (Haupt-) Anspruchs aus § 823
BGB an-gesehen werden, da auch die Voraussetzungen die-ser
Anspruchsgrundlage nicht schlüssig vorgetragen sind. Die Beklagte
haftet für die Schäden an dem Mietobjekt, die durch die von ihr
darin unterge-brachten Personen verursacht worden sind, nicht gemäß
§§ 823, 831 BGB, da diese Personen keine Verrichtungsgehilfen der
Beklagten waren. Gegen die Beklagte könnte allenfalls ein Anspruch
aus § 823 Abs. 2 in Verbindung mit § 1004 BGB in Be-tracht kommen,
soweit die Beklagte das Mietobjekt mit "störenden" Einrichtungen -
über Putz ver-legten Elektroleitungen - versehen und in diesem
Zustand dem Kläger zurückgegeben hat. Der Anspruch aus §§ 823 Abs.
2, 1004 BGB ist jedoch grundsätz-lich auf Naturalherstellung
gerichtet, so daß § 249 Satz 2 BGB, der Geldersatz vorsieht, nicht
anwendbar ist (BGHZ 104, 6, 16). Der Anspruch auf
Naturalherstellung kann sich nur gemäß § 250 BGB in einen
Geldersatzanspruch umwandeln. Die dafür erforderliche Fristsetzung
und Ablehnungsandrohung - ähnlich wie bei § 326 BGB - hat der
Kläger je-doch nicht vorgetragen, so daß ein entsprechender
Geldersatzanspruch ausscheidet.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 97
ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §
708 Nr. 10, § 711 ZPO.

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Gemäß § 546 Abs. 1 ZPO ist die Revision
zugelassen worden, da die hier entscheidungserheblichen
Ver-jährungsfragen von grundsätzlicher Bedeutung sind und
höchstrichterliche Rechtsprechung hierzu teil-weise fehlt.

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Streitwert für das Berufungsverfahren
und zugleich Urteilsbeschwer: 22.050,-- DM