Oberlandesgericht Karlsruhe ()
Beschluss vom 2004-02-25, Aktenzeichen 11 Wx 66/03

Tenor

I.

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss des Landgerichts Karlsruhe vom 27. Mai 2003 - 11 T 104/03 - im Kostenpunkt aufgehoben und im übrigen wie folgt abgeändert:

1. Die Antragsgegnerin wird verpflichtet, an die Eigentümergemeinschaft zu Händen der Verwalterin 1.339,22 EUR nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 28.11.2002 zu zahlen.

2. Die Antragsgegnerin wird verpflichtet, über den ab Januar 2003 geleisteten Wohngeldbetrag hinaus weitere 64,00 EUR nebst Zinsen hieraus i.H.v. 5 % über dem jeweils gültigen Basiszinssatz ab dem 08.01.2003 und in den Folgemonaten ab Februar bis August 2003 jeweils bis spätestens zum 3. Werktag eines Monats 64,00 EUR, ab September 2003 monatlich jeweils bis spätestens zum 3. Werktag eines Monats 103,00 EUR zzgl. Zinsen hieraus i.H.v. 5 % über dem jeweils gültigen Basiszinssatz ab dem darauffolgenden Tag zu zahlen.

3. Im übrigen ist die Hauptsache erledigt.

II.

Die Antragsgegnerin hat die in sämtlichen Instanzen entstandenen Gerichtskosten zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

III.

Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 2.815,22 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Antragsteller sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in E. Sie sind bis auf zwei Mitglieder, die am 21.06.2001 bzw. 05.09.2002 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden sind, bisher lediglich durch Auflassungsvormerkungen gesichert, nachdem sie Kaufverträge mit dem teilenden Ersteigentümer abgeschlossen haben.

2

Mit notariellem Vertrag vom 19.07.1999 erwarb die Antragsgegnerin vom teilenden Ersteigentümer die im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichtsbezirks Karlsruhe für E. Blatt ... eingetragene Sondereigentumseinheit Nr. 39, die mit 289/10000 Miteigentumsanteilen an dem Grundstück verbunden ist. Nach der Vertragsurkunde ist einer der beiden zu der Sondereigentumseinheit gehörenden Tiefgaragenstellplätze (Nr. 54) nicht mitverkauft, sondern wird einer anderen Einheit zugeschrieben. Dasselbe gilt für die im Aufteilungsplan gelb eingezeichneten Kellerräume, während der in Plan rot eingezeichnete Kellerraum bei der Wohnungseinheit Nr. 39 verbleibt. Der Verkäufer wird ermächtigt, den Miteigentumsanteil der verkauften Einheit im Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen zu ändern. Am 12.08.1999 wurde zugunsten der Antragsgegnerin eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie hat das verkaufte Sondereigentum in Besitz genommen. Die nicht mitverkauften Räume bzw. Flächen wurden im Grundbuchblatt der Antragsgegnerin abgeschrieben; eine Änderung der Miteigentumsanteile ist bisher nicht erfolgt. In vergleichbarer Weise ist der teilende Ersteigentümer auch bei der Veräußerung mehrerer anderer Sondereigentumseinheiten vorgegangen.

3

Die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der Gemeinschaft verteilen - soweit die Teilungserklärung nicht einen anderen Verteilungsschlüssel vorsieht - die Kosten und Lasten der Gemeinschaft entsprechend der in Teilungserklärung und Grundbuch ausgewiesenen Miteigentumsanteile. Dementsprechend wurden die auf die Antragsgegnerin entfallenden Hausgeldzahlungen auf der Grundlage eines Miteigentumsanteils von 289/10000 ermittelt. Seit September 2002 leistet die Antragsgegnerin diese Zahlungen nicht mehr in voller Höhe. Sie ist der Ansicht, die Grundsätze der werdenden Eigentümergemeinschaft seien auf sie nicht anwendbar, weil sie ihre Wohnungseigentumseinheit nicht in dem ursprünglich vorgesehenen Bestand gekauft habe. Jedenfalls dürfe sich ihr Anteil an den Kosten und Lasten der Gemeinschaft nicht an dem derzeit ausgewiesenen Miteigentumsanteil orientieren, da die Flächen des von ihr gekauften Sondereigentums diesem Miteigentumsanteil nicht entsprächen.

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Die Antragsteller nehmen die Antragsgegnerin auf Zahlung der einbehaltenen Differenz in Anspruch und verlangen weiter die Erstattung der Vergütung, die dem Verwalter gemäß dem Verwaltervertrag für die gerichtliche Geltendmachung von Rückständen zusteht. Amts- und Landgericht haben den Antrag abgelehnt. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller, mit der sie ihr Begehren weiter verfolgen. Nachdem die Gemeinschaft in der Versammlung vom 20.08.2003 Beschlüsse über die Hausgeldabrechnung 2002 und den Wirtschaftsplan 2003 gefasst, deren Bestand jedoch vom Ausgang des vorliegenden Verfahrens abhängig gemacht hat, haben die Antragsteller mit Schriftsatz vom 12.11.2003 die Hauptsache teilweise für erledigt erklärt.

II.

5

Das zulässige Rechtsmittel der Antragsteller hat in der Sache Erfolg. Es führt zur antragsgemäßen Verpflichtung der Antragsgegnerin; diese ist verpflichtet, sich an den Lasten und Kosten der Gemeinschaft mit einem Anteil von 289/10000 zu beteiligten, soweit die Teilungserklärung nicht einen anderen Kostenverteilungsschlüssel vorsieht.

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1. Im Ansatz zutreffend sieht die angefochtene Entscheidung die Antragsgegnerin als Mitglied einer sogenannten werdenden Eigentümergemeinschaft an, auf die die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend anzuwenden sind. Wird Wohnungseigentum vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne erworben, besteht ein unabwendbares praktisches Bedürfnis, die Erwerber bis zu ihrer Eintragung im Grundbuch als Wohnungseigentümer zu behandeln, wenn sie eine gesicherte Rechtsstellung erlangt haben sowie Besitz, Nutzen und Lasten auf sie übergegangen sind. In der obergerichtlichen Rechtsprechung besteht daher Einigkeit, dass zu Gunsten und zu Lasten des Erwerbers eines Wohnungseigentumsrechtes eine antizipierte Anwendung der Vorschriften des WEG gerechtfertigt ist, wenn er von dem teilenden Eigentümer durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung eine rechtlich gesicherte Anwartschaft auf den dinglichen Erwerb erlangt hat und ihm daraufhin auch der Besitz übertragen worden ist. Als solches Mitglied einer sogenannten werdenden oder faktischen Eigentümergemeinschaft wird der Erwerber Beitragsschuldner. Er behält diese Rechtsstellung - wie die angefochtene Entscheidung zutreffend ausführt - auch dann, wenn ein oder mehrere Erwerber von Wohnungseigentum als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden und damit die Gemeinschaft rechtlich in Vollzug gesetzt wird, da ein solcher Zwischenschritt nicht zum Verlust einer bereits erlangten Rechtsposition führen kann (BayObLGZ 1990, 101, 102 ff., OLG Zweibrücken FGPrax 1999, 50; Senatsbeschluss v. 17.10.2002 - 11 Wx 39/02; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 28 WEG Rn. 204 ff., jeweils m.w.N.).

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Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt. Die Antragsgegnerin hat mit dem teilenden Ersteigentümer einen wirksamen Kaufvertrag über den Erwerb eines Miteigentumsanteils an dem gemeinschaftlichen Grundstück und des Sondereigentums an hinreichend genau bezeichneten abgeschlossenen Räumen und Flächen geschlossen. Dass der Veräußerer in der Vertragsurkunde ermächtigt wird, den in Teilungserklärung und Grundbuch ausgewiesenen Miteigentumsanteil dem veränderten Umfang des verkauften Sondereigentums anzupassen, nimmt dem Vertragsinhalt nicht die erforderliche Bestimmtheit i.S.v. §§ 313 S. 1, 125 S. 1 BGB a.F. (vgl. OLG Frankfurt BauR 2000, 1204). Zugunsten der Antragsgegnerin ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen worden. Sie hat das Wohnungseigentum in Besitz genommen. Damit ist sie Mitglied einer werdenden oder faktischen Eigentümergemeinschaft geworden. Ob diese Grundsätze auch dann Geltung beanspruchen, wenn das betreffende Mitglied nach Eintragung des ersten Erwerbers (neben dem teilenden Ersteigentümer) als Eigentümer im Grundbuch in die Gemeinschaft eintritt (in diesem Sinne Coester, NJW 1990, 3184, 3185; anderer Ansicht BayObLG a.a.O.), bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Der erste Erwerber ist am 21.06.2001 und damit nach Eintritt der Antragsgegnerin in die werdende Eigentümergemeinschaft als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden.

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2. Als Mitglied einer werdenden Eigentümergemeinschaft hat die Antragsgegnerin nicht nur die Rechte, die das Wohnungseigentumsgesetz einem Wohnungseigentümer zubilligt, sie treffen auch die entsprechenden Pflichten. Nach § 16 Abs. 2 i.V.m. Abs. 1 S. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß seines im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteils zu tragen. Dem entsprechen die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der Gemeinschaft, die der Antragsgegnerin einen Anteil an den Kosten von 289/10000 zuweisen. Entgegen der Ansicht der angefochtenen Entscheidung ist dies nicht zu beanstanden, sondern entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Der Wohnungseigentumseinheit, über die die Antragsgegnerin den Kaufvertrag vom 19.07.1999 geschlossen hat, ist im Grundbuch wie in der Teilungserklärung ein Miteigentumsanteil von 289/10000 zugewiesen. Dieser Anteil ist für die Verteilung der Lasten und Kosten maßgebend. Dass der Umfang der ihr verkauften Wohn- und Nutzfläche mit diesem Miteigentumsanteil nicht übereinstimmt, ändert daran nichts. Zum einen ist anzumerken, dass der Wohnungseigentumseinheit der Antragsgegnerin ausweislich des Grundbuchs und der Teilungserklärung der entsprechende Miteigentumsanteil ursprünglich auch ohne Berücksichtigung des (erst später zugeschriebenen) zweiten Tiefgaragenstellplatzes (Nr. 54) zugeordnet wurde. Doch kommt es darauf letztlich nicht an: Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt kein bestimmtes Verhältnis zwischen Sondereigentum und dem damit verbundenen Miteigentumsanteil vor. Insbesondere muss zwischen dem Wert oder der Fläche der einzelnen Wohnungen und dem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum keine Entsprechung bestehen. Erforderlich ist nur, dass mit jedem Sondereigentum ein - in welcher Größenordnung auch immer sich bewegender - Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichem Eigentum verbunden ist und - wie durch § 6 WEG sichergestellt wird - bleibt. Wie das Verhältnis zwischen Sondereigentum und Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum festgelegt wird und welche Gesichtspunkte dafür maßgebend sein sollen, steht demgegenüber im Belieben der Wohnungseigentümer (BGH NJW 1976, 1976; OLG Stuttgart OLGR 2004, 46, 47; OLG Celle DNotZ 1975, 42; OLG Schleswig SchlHA 1977, 203). Dementsprechend kann Sondereigentum auch ohne Änderung des damit verbundenen Miteigentumsanteils im Umfang erweitert werden (BGH DNotZ 1987, 208), während ebenso der wirtschaftliche Wert eines Miteigentumsanteils durch Verkleinerung des zugehörigen Sondereigentums verkürzt werden kann, ohne dass sich der nominelle Umfang des Miteigentumsanteils ändert (OLG Schleswig a.a.O.; OLG Celle DNotZ 1975, 42, 43).

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Da somit Miteigentumsanteil und Wert oder Fläche des Sondereigentums nicht übereinstimmen müssen, ist der Umfang der Kostentragungspflicht gem. § 16 Abs. 2 WEG im Grundsatz ebenso wenig von diesen Faktoren abhängig. Solange nicht entweder der Miteigentumsanteil des an die Antragsgegnerin verkauften Wohnungseigentums geändert oder der Kostenverteilungsschlüssel der Teilungserklärung modifiziert worden ist, muss es deshalb bei der gegenwärtigen Kostenverteilung bleiben. Wie die Antragsteller im übrigen zurecht bemerken, stünden andernfalls einer ordnungsgemäßen Verwaltung nur schwer zu überwindende Hindernisse entgegen. Selbst wenn man zugunsten der Antragsgegnerin unterstellen will, das Flächenmaß sei maßgeblich, übersteigt es die Möglichkeiten des Verwalters der nach wie vor werdenden Gemeinschaft, vor Aufstellung eines Wirtschaftsplanes oder einer Jahresabrechnung zu überprüfen, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang sich die den jeweiligen Miteigentumsanteilen zugeordneten Sondereigentumsflächen verändert haben.

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3. Die Antragsgegnerin ist bei dieser Sachlage nicht rechtlos gestellt. Zum einen stehen ihr aus dem Kaufvertrag Ansprüche gegen den Veräußerer zu. Solange dieser noch Mitglied der Gemeinschaft ist (weil einige Wohnungen noch nicht verkauft wurden), kann er die Verpflichtung zur Anpassung des Miteigentumsanteils der Antragsgegnerin grundsätzlich ohne Mitwirkung Dritter erfüllen. Sollte dieser Anspruch nicht oder nicht zeitnah durchsetzbar sein, kann der Antragsgegnerin ein gegen die Antragsteller gerichteter Anspruch aus § 242 BGB zustehen. Es ist nämlich in Rechtsprechung und Schrift anerkannt, dass dem Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung oder der gesetzlichen Kostenverteilung gem. § 16 Abs. 2 WEG zustehen kann, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten am bisherigen Kostenverteilungsschlüssel als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen; dies kann insbesondere der Fall sein, wenn sich der Kostenverteilungsschlüssel aufgrund eines sogenannten Geburtsfehlers als von Anfang an verfehlt erweist (vgl. BGHZ 130, 304, 312; Staudinger/Bub § 16 WEG Rn. 267 ff., jeweils m.w.N.). Gerade im Falle einer unsachgemäßen Festlegung der Miteigentumsanteile kommt ein solcher Anspruch in Betracht (Staudinger/Bub § 16 WEG Rn. 270 m.w.N.). Stimmen die übrigen Wohnungseigentümer einem solchen berechtigten Verlangen nicht zu, ist der Anspruch im Verfahren gem. § 43 Abs. 1 Ziff. 1 WEG geltend zu machen. Vollzogen ist der Anspruch erst mit der rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung. Vor diesem Zeitpunkt kann ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels deshalb auch nicht als Einrede geltend gemacht werden (BGHZ 130, 304, 312; Staudinger/Bub § 16 WEG Rn. 274 m.w.N.). Erfordert die gerichtliche Verfolgung des Anspruchs einen längeren Zeitraum, lässt sich die weitere Anwendung eines unbilligen Verteilungsschlüssels durch den Erlass einer einstweiligen Anordnung gem. § 44 Abs. 3 WEG verhindern (BGHZ 130, 304, 313).

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4. Die Antragsgegnerin, die keinen dieser Wege beschritten hat, schuldet der Gemeinschaft somit Wohngeld in der Höhe, wie sie in den unter Vorbehalt beschlossenen Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen enthalten ist. Die besondere Vergütung, die dem Verwalter für die gerichtliche Geltendmachung von Rückständen zusteht, hat die Antragsgegnerin der Gemeinschaft als Verzugsschaden zu erstatten. Rückerstattungsansprüche aus früheren Abrechnungsperioden, mit denen die Antragsgegnerin aufrechnen könnte, bestehen nicht.

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Die in der Instanz der weiteren Beschwerde eingetretene teilweise Erledigung der Hauptsache hat der Senat als Rechtsbeschwerdegericht zu berücksichtigten (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 44 Rn. 95; Staudinger/Wenzel § 45 WEG Rn. 45; vgl. auch Münchener Kommentar/Wenzel, ZPO, 2. Aufl., § 557 Rn. 6). Auf die einseitig gebliebene Teilerledigungserklärung der Antragsteller ist die teilweise Erledigung der Hauptsache festzustellen, ohne dass es darauf ankommt, ob der ursprüngliche Antrag in vollem Umfang zulässig und begründet war (vgl. Bärmann/Pick/Merle § 44 Rn. 102 m.w.N.).

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5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Der Geschäftswert war nach dem Interesse der Beteiligten an der Entscheidung festzusetzen (§ 48 Abs. 3 S. 1 WEG).