Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2000-06-29, Aktenzeichen 12 U 254/99
ECLI:DE:OLGK:2000:0629.12U254.99.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d :

2

Die Klägerin, der von den Beklagten ein Auftrag zur Errichtung
einer Doppelhaushälfte erteilt worden ist, nimmt die Beklagten auf
Zahlung entgangenen Gewinns bzw. einer Entschädigung in Anspruch,
nachdem der Vertrag von beiden Seiten gekündigt worden ist. Dem
liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

3

Auf eine von der Klägerin geschaltete Zeitungsanzeige mit dem
Inhalt: "B.G.-H.: In sehr ruhiger, aber verkehrsgünstiger
Ortsrandlage planen und bauen wir Ihr Wunschhaus, freistehend oder
als Doppelhaushälfte, auf Grundstücken von ca. 318 - 367 m2 mit dem
E.-Sicherheitspaket zum Festpreis" (GA 85) setzten sich die
Beklagten mit der Klägerin in Verbindung. Am 12.6.1998 erteilten
sie der E. Architektur und Bauplanung GmbH (die unter derselben
Anschrift domiziliert wie die Klägerin und deren Geschäftsführer K.
auch Geschäftsführer der Klägerin ist) einen Planungsauftrag gem.
HOAI für das Leistungsbild des § 15 (Vorplanung) betreffend ein
Bauvorhaben auf einem katastermäßig konkret bezeichneten Grundstück
(GA 113). Unter dem 30.6.1998 erteilten die Beklagten der Klägerin
den Auftrag zur Ausführung eines im Einzelnen beschriebenen
Bauvorhabens unter konkreter Bezeichnung des Grundstücks zum
Festpreis von 330.000 DM (GA 14). Bei Unterzeichnung dieses
Auftrags lag ein Entwurf eines Grundstückskaufvertrags vor, der dem
später abgeschlossenen entsprach; aus dem Entwurf war der
Eigentümer jedoch nicht ersichtlich. Die Fälligkeit der ersten Rate
des vereinbarten Festpreises für das Bauvorhaben wurde mit den
Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufpreises für das Grundstück
verknüpft (GA 19). Den Beklagten wird in dem Bauvertrag ein
Rücktrittsrecht eingeräumt u.a. für die Fälle, dass sie das
Grundstück nicht erwerben können, dass eine Lastenfreistellung
durch den Verkäufer nicht erfolgt oder eine zugesicherte
Bebaubarkeit nicht möglich ist (GA 20). Mit Schreiben vom 7.7.1998,
das die Beklagten am 8.7.1998 unterschriftlich "anerkannten" (GA
22/4), bestätigte die Klägerin den ihr erteilten Auftrag. Am
15.7.1998 schlossen die Beklagten mit dem ihnen an diesem Tag
erstmals vorgestellten Eigentümer O. den notariell beurkunden
Kaufvertrag über das Grundstück, auf das sich die vorerwähnten
Verträge beziehen (GA 86). Mit anwaltlichem Schreiben vom 4.9.1998
(GA 25) ließen die Beklagten der Klägerin mitteilen, sie seien
nicht bereit, die Klägerin mit der Durchführung des Bauvorhabens zu
beauftragen. Mit weiteren Schreiben vom 8. und 29.9.1998 (GA 32,
34) brachten sie zum Ausdruck, sie wünschten nicht, dass die
Klägerin Arbeiten auf dem Grundstück durchführe. Die Klägerin
erklärte daraufhin mit Schreiben vom 7.10.1998 die Kündigung des
Bauvertrags unter Bezugnahme auf § 9 VOB/B.

4

In einem am 12.10.1998 notariell beurkundeten Vertrag (GA 99)
haben die Beklagten und der Grundstückseigentümer O. festgehalten,
die Beklagten hätten im Zeitpunkt des Kaufver-tragsabschlusses
diesen und den Bauvertrag jeweils nicht ohne den anderen
abgeschlossen; da die Vertragsparteien Zweifel an der Wirksamkeit
des früher geschlossenen Kaufvertrags hätten, schlossen sie sodann
einen neuen Kaufvertrag zu den früheren Bedingungen. Aufgrund
dieses Kaufvertrags erfolgte die Umschreibung des Grundstücks auf
die Beklagten.

5

Gegenüber dem Klagebegehren haben die Beklagten in erster Linie
eingewandt, der Bauvertrag sei nicht wirksam zustande gekommen, da
er wegen der gegebenen rechtlichen Verknüpfung mit dem zeitlich
nachfolgend abgeschlossenen Kaufvertrag über das Grundstück, auf
dem das Haus errichtet werden sollte, hätte notariell beurkundet
werden müssen. Die Beklagten haben zudem weitere
Wirksamkeitsbedenken erhoben. Wegen der Einzelheiten des
Vorbringens der Parteien im ersten Rechtszug sowie der von ihnen
gestellten Anträge wird auf das Urteil des Landgerichts Bezug
genommen, das die Klage im Wesentlichen abweist.

6

Die Klägerin hat gegen das ihr am 18.11.1999 zugestellte Urteil
am Montag, den 20.12.1999 Berufung eingelegt und nach
Frist-verlängerung bis zum 20.2.2000 mit am Montag, den 21.2.2000
eingegangenen Schriftsatz ihr Rechtsmittel begründet, mit dem sie
den abgewiesenen Teil der Klage weiter verfolgt. Sie vertritt die
Auffassung, der Bauvertrag sei nicht beurkundungs-bedürftig
gewesen, zumindest sei aber eine Heilung der Formunwirksamkeit
eingetreten. Die anderen von den Beklagten erhobenen Einwendungen
gegen die Rechtswirksamkeit hält sie ebenfalls für unbegründet.

7

Sie beantragt,

8

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten als
Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie insgesamt 60.981,46 DM nebst
8 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

9

Die Beklagten, die um Zurückweisung des Rechtsmittels bitten,
treten den Rechtsausführungen der Klägerin entgegen.

10

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

11

Die Berufung der Klägerin ist zulässig, jedoch nicht begründet.
Das Landgericht hat die Klage zu Recht im Wesentlichen abgewiesen,
da der Klägerin der geltend gemachte Anspruch nicht zusteht; ein
wirksamer Werkvertrag über die Errichtung eines Hauses ist zwischen
den Parteien nämlich nicht zustande gekommen.

12

1.

13

Der Einwand der Beklagten, ein wirksamer Bauvertrag sei bereits
deshalb nicht zustandegekommen, weil die Auftragsbestätigung der
Klägerin vom 7.7.1998 von deren technischem Leiter unter-zeichnet
worden sei, der nicht Geschäftsführer der Klägerin sei, greift
nicht durch, ohne das es darauf ankommt, ob unter der
"E.-Geschäftsleitung" gem. Ziffer 7 des Auftrags nur die als
Geschäftsführer gesetzlich zur Vertretung der Klägerin berufenen
Personen zu verstehen sind oder nicht auch Angestell-te mit
Leitungsfunktionen hierunter fallen und ob der die
Auftragsbestätigung unterzeichnende technische Leiter H. ggfls. zu
letzterem Personenkreis gehört. Denn individuelle Vertragsabreden
haben vor allgemeinen Geschäftsbedingungen, zu denen die Nr. 7 des
Auftrags vom 30.6.1998 unstreitig gehört, den Vorrang (§ 4 AGBG)
und die Parteien haben sich in zumindest konkludenter Abweichung
von diesen AGB individuell dahin geeinigt, dass der Auftrag mit den
ergänzenden Bemerkungen in der Bestätigung vom 7.7.1998 angenommen
und damit der Bauvertrag abgeschlossen sein sollte unabhängig
davon, ob die Unterschrift auf der Bestätigung von einem
Geschäftsführer der Klägerin stammt. Dies ergibt sich aus der
unterschriftlichen "Anerkennung" durch die beklagte Ehefrau sowie
dem nach-folgenden Geschehensablauf. Denn gerade nach dem Vortrag
der Beklagten hätten sie den Grundstückskaufvertrag nicht
geschlossen, wenn sie nicht davon ausgegangen wären, zuvor mit der
Klägerin den Bauvertrag abgeschlossen zu haben. Ob die Unterschrift
unter der Auftragsbestätigung von einem der Geschäftsführer gem. §
35 GmbHG stammte, spielte für sie dabei ersichtlich keine Rolle,
zumal sie dies - wenn es ihnen nicht ohnehin positiv bekannt war -
zumindest unschwer hätten erkennen können, da die Geschäftsführer
der Klägerin (wie es § 35a I GmbHG vorschreibt) auf der
Auftragsbestätigung namentlich aufgeführt sind.

14

2.

15

Das Landgericht hat jedoch zu Recht dahin entschieden, dass der
Bauvertrag wegen Nichteinhaltung der Form des § 313 S. 1 BGB gem. §
125 BGB unwirksam.

16

Der Vertrag begründet zwar (unstreitig) keine unmittelbare
Verpflichtung der Beklagten zum Grundstückserwerb und auch ein
mittelbarer Zwang, wie er sich z.B. aus der Vereinbarung von
Vertragsstrafen oder ähnlichen Nachteilen für den Fall des
unterlassenen Erwerbs eines Grundstücks ergibt und der zur
Beurkundungsbedürftigkeit führen kann, wird auf die Beklagten durch
den hier zu beurteilenden Vertrag nicht ausgeübt. Es ist jedoch
allgemein anerkannt, dass auch für sich allein nicht formbedürftige
Vereinbarungen dann notariell zu beurkunden sind, wenn sie mit
einem Grundstücksvertrag rechtlich zusammen- hängen. Eine solche
Verknüpfung wird dann angenommen, wenn die Vereinbarungen nach dem
Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie
"miteinander stehen und fallen" (st. Rspr.; vgl. nur BGHZ 76, 43 =
NJW 1980, 829, 830). Dabei ist nicht erforderlich, dass an jedem
der Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Personen beteiligt sind (BGH
a.a.O u. BGHZ 78, 346, 348 = NJW 1981, 274, 275).

17

Vorliegend kann ein solcher Verknüpfungswille der Parteien
festgestellt werden. Zwar sind die Vereinbarungen der Parteien in
verschiedenen Urkunden niedergelegt worden, was eine Vermutung
dafür begründen soll, dass die Verträge nicht in rechtlichem
Zusammenhang stehen sollen (so BGH a.a.O.). Diese Vermutung
verliert aber deutlich an Gewicht, wenn der Partner des
Grundstückskaufvertrags ein Dritter ist, der an dem Bauvertrag in
keiner Weise beteiligt ist, weil in diesen Fällen eine formale
Trennung der beiden Verträge näherliegt (so zutreffend OLG Hamm
BauR 1998, 545, 546). So war es vorliegend, da eine Beteiligung des
Grundstückseigentümers O. an dem Bauvertrag nicht in Betracht kam.
Ob bei dieser Konstellation überhaupt noch Raum für eine Vermutung
der rechtlichen Selbständigkeit der Vereinbarungen ist, erscheint
fraglich. Dies bedarf aber keiner abschließenden Entscheidung, denn
jedenfalls wäre eine solche Vermutung widerlegt.

18

Zum einen ist bereits zu berücksichtigen, dass die Beklagten
seinerzeit nicht Eigentümer eines Grundstücks waren und auch der
Erwerb eines nicht von der Klägerin vermittelten Grund-stücks von
ihnen nicht beabsichtigt war, ein Haus aber ohne Grundstück nicht
errichtet werden kann. Dieser Gesichtspunkt vermag nach der
vorstehend zitierten Rspr. des BGH zwar "allein" bzw. "ohne
weiteres" den rechtlichen Zusammenhang zwischen Bauvertrag und
Grundstückskaufvertrag nicht zu begründen. Dieser Umstand steht
hier jedoch nicht allein. Es kommt nämlich hinzu, dass sich bereits
die Anzeige der Klägerin nicht nur auf die Errichtung eines
Bauwerks bezog, sondern die Häuser, zu deren Errichtung sie sich
erbot, auf ganz bestimmten Grundstücken stehen sollten, wobei die
"sehr ruhige, aber verkehrsgünstige Ortsrandlage" dieser
Grundstücke ein entscheidendes Werbeargument war. Diese Anzeige war
ohne weiteres dahin zu verstehen, dass die Klägerin dazu in der
Lage und gewillt war, den Bauinteressenten auch das für die
Errichtung des Hauses erforderliche und von ihr konkret dafür
vorgesehene Grundstück zu verschaffen. Aufgrund dieses Anerbietens
der Klägerin mußte diese dann, wenn entgegen- stehende besondere
Umstände nicht gegeben waren, davon ausgehen, dass die
Interessenten, die sich an sie wandten, nicht nur ein Haus als
bloßes Bauwerk bei ihr ihn Auftrag geben wollten, sondern auch das
dazu von ihr zur Bebauung ins Auge gefaßte Grundstück erwerben
wollten. Dafür, dass die Beklagten bei Abschluss des Bauvertrags
abweichende Vorstellungen hatten, die gegen einen
Verknüpfungswillen sprechen könnten, ist nichts ersichtlich. Ein
Vertrag der Beklagten mit der Klägerin lediglich über die
Errichtung einer Doppelhaushälfte kam für diese nicht in Betracht,
was für die Klägerin unzweifelhaft erkennbar war; dies genügt, um
einen einheitlichen Vertrag mit daraus folgender
Beurkundungsbedürftigkeit für alle Vereinbarungen zu bejahen (BGH
NJW 1981, 274, 275; Koeble NJW 1992, 1142, 1143). Denn wenn der
Grundstückskaufvertrag nur unter der Bedingung gelten soll, dass
auch der formlose Vertrag zustande kommt, ist der Normzweck des §
313 S. 1 BGB berührt. Der Notar kann die Beteiligten nur dann vor
unüberlegten Dispositionen bewahren und den Schutzzweck des § 313
BGB erfüllen, wenn er alle Vertragsbedingungen kennt (so zutreffend
Sigle/Maurer NJW 1984, 2657, 2660/2661).

19

Dass die Beklagten zu einem späteren Zeitpunkt bereit waren, das
Grundstück auch ohne Bebauung durch die Klägerin zu erwerben, ist
insoweit ohne Belang. Denn entscheidungserheblich ist nicht die
Bereitschaft der Beklagten zum isolierten Erwerb des Grundstücks,
sondern nur die Bereitschaft zu einem isolierten Bauvertrag, die
nicht gegeben war (vgl. OLG Hamm NJW-RR 1995, 1045).

20

Es kommt hinzu, dass während der Verhandlungen der Parteien
zudem offensichtlich war, dass auch die Klägerin den Beklagten den
Erwerb des Grundstücks nur dann ermöglichen wollte, wenn mit ihr
ein Bauvertrag geschlossen wurde. Dies belegt schon der Umstand,
dass die Klägerin nicht als Makler tätig geworden ist, der durch
die bloße Herbeiführung von Vertragsabschlüssen sein Honorar
verdient, sondern nur der Abschluss eines Kaufvertrags zwischen den
Beklagten und dem Grundstückseigentümer in Verbindung mit einem
Bauvertrag zwischen der Klägerin und den Beklagten der Klägerin
wirtschaftlichen Nutzen einbrachte. Für sie war die Vermittlung
eines Kaufvertrags überhaupt nur dann von Interesse, wenn im
Zusammenhang damit ein Bauvertrag mit ihr selbst geschlossen wurde.
Es fehlt jeglicher Anhalt dafür, dass die Klägerin bereit gewesen
wäre, den Grundstückserwerb der Beklagten auch ohne Abschluss des
Bauvertrags zu vermitteln. Dies zeigt insbesondere die
Vorgehensweise der Klägerin, den Beklagten zwar das Grundstück zu
zeigen und ihnen dessen Erwerb als möglich darzustellen, ihnen
jedoch den Grundstückseigentümer vorerst nicht zu benennen. Die
Klägerin hat den Beklagten zuerst den Antrag zum Abschluss des
Bauvertrags zur Unterzeichnung vorgelegt und dieses Angebot
angenommen und damit den Bauvertrag abgeschlossen; erst danach
wurde der Beurkundungstermin für den Grundstückskaufvertrag
festgelegt und die Person des Eigentümers und Verkäufers wurde den
Beklagten schließlich erst in diesem Termin (und damit zum spätest
möglichen Zeitpunkt) offenbart.

21

Der Bauvertrag bezog sich auch konkret auf ein ganz bestimmtes
Grundstück und die Regelung der Fälligkeit des Werklohns der
Klägerin knüpft an die Bestimmungen des Grundstückskaufvertrags an,
was zusätzlich die rechtliche Verknüpfung der beiden
Rechtsgeschäfte dokumentiert und zur Beurkundungsbedürftigkeit der
gesamten Regelung führt (vgl. dazu BGH NJW 1994, 721 = BauR 1994,
239 u. OLG Hamburg DNotZ 1983, 625, 627).

22

Die Klägerin hat auch keine Umstände aufzuzeigen vermocht, aus
denen sich ergibt, dass die Beklagten einen konkreten Anlass gehabt
haben könnten, den Bauvertrag bereits vor dem Erwerb des
Grundstücks abzuschließen. Ein solcher Anlass könnte bestanden
haben, wenn Preisänderungen drohten oder angekündigt waren oder
sonstige wirtschaftlich vernünftige Gründe dafür gesprochen hätten,
insoweit bereits vorab eine vertragliche Bindung einzugehen (vgl.
dazu BGH NJW 1994, 721, 722 = BauR 1994, 239, 240). Wie vorstehend
dargestellt, gab es aber nur wirtschaftliche Gründe im Interesse
der Klägerin, die Beklagten bereits vertraglich zu binden, noch
bevor sie über das Grundstück verfügten, das nach der von der
Klägerin entwickelten Planung bebaut werden sollte.

23

Der Umstand, dass den Beklagten im Bauvertrag ein
Rücktritts-recht eingeräumt wird, ist nicht geeignet, die
rechtliche Verknüpfung zwischen ihm und dem bei Abschluss dieses
Vertrags vorgesehenen und später auch abgeschlossenen
Grundstückskauf-vertrag zu verhindern oder zu beseitigen. In der
Entscheidung BGHZ 101, 396 = NJW 1988, 132, die die vom rechtlichen
Ansatz her gleichgelagerte Frage nach der Formbedürftigkeit von
Treu-handverträgen im Bauherrenmodell behandelt, wird überzeugend
darauf hingewiesen, dass insoweit nichts anderes gelten könne als
in den Fällen, in denen ein Grundstückskaufvertrag ein
Rücktrittsrecht beinhaltet: Auch dann ist der Kaufvertrag
unzweifelhaft beurkundungsbedürftig. Vorliegend ist entschei-dend,
dass der Bauvertrag auch und gerade dann wirksam sein sollte, wenn
die Beklagten gemäß dem in erster Linie verfolgten Zweck von dem
Rücktrittsrecht keinen Gebrauch machten. Dem eingeräumten
Rücktrittsrecht kommt deshalb für die Frage der
Beurkundungsbedürftigkeit keine entscheidende Bedeutung zu (so auch
BGH NJW-RR 1990, 340, 341).

24

3.

25

Der Formmangel ist auch nicht nachträglich geheilt worden.

26

Das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die aufgrund der
erneuten Beurkundung vom 12.10.1998 erfolgte Auflassung und
Umschreibung auf die Beklagten keine Heilungswirkung gem. § 313 S.
2 BGB hat.

27

Soweit die Berufung unter Bezugnahme auf BGHZ 82, 398 (= NJW
1982, 759) geltend macht, ein Formmangel des Bauvertrags sei
bereits durch die Beurkundung des Grundstückskaufvertrags am
15.7.1998 in entsprechender Anwendung des § 313 S. 2 BGB geheilt
worden, verkennt sie die Aussage dieser Entscheidung. Der BGH hat
lediglich dahin entschieden, dass eine form-unwirksam eingegangene
Verpflichtung zur Veräußerung eines Grundstücks über die Regelung
in § 313 S. 2 BGB hinaus (die grundsätzlich auf die Auflassung und
Eintragung im Grundbuch abstellt) bereits dann in Betracht kommt,
wenn die Verpflichtung nachträglich formwahrend erneut eingegangen
wird. Ein vergleichbarer Sachverhalt ist vorliegend jedoch nicht
gegeben, denn der Bauvertrag, der nach den vorstehenden
Ausführungen beurkundungsbedürftig war, ist am 15.7.1998 gerade
nicht erneut (formwirksam) abgeschlossen worden.

28

Auch eine stillschweigende formwahrende Bestätigung (§ 141 BGB)
durch die Beurkundung vom 15.7.1998 scheidet aus, da die Klägerin
an diesem Vorgang nicht beteiligt war.

29

4.

30

Die Beklagten sind auch nach dem Grundsatz von Treu und Glauben
(§ 242 BGB) nicht gehindert, sich gegenüber dem Zahlungs-begehren
der Klägerin auf die Nichtigkeit des Bauvertrags zu berufen. Auch
hierzu kann auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil verwiesen
werden.

31

Soweit die Berufung darauf hinweist, die Beklagten hätten in der
von ihnen entworfenen Aufhebungsvereinbarung (GA 31) beansprucht,
die Bauplanungen und -entwürfe unentgeltlich benutzen zu dürfen,
mag es zwar zutreffen, dass dieses Begehren der Beklagten nicht
gerechtfertigt ist. Soweit es um von der E. Architektur und
Bauplanungs GmbH aufgrund des Auftrags vom 12.6.1998 gefertigte
Pläne und Entwürfe geht, kann die Klägerin sich darauf ohnehin
nicht berufen, weil ihre Rechtsposition davon nicht berührt wird.
Falls sie auch schon selbst Pläne/ Entwürfe gefertigt und den
Beklagten überlassen hat, steht es ihr frei, deren Herausgabe gem.
§ 812 BGB zu beanspruchen. Gegenstand des vorliegenden
Rechtsstreits sind derartige Ansprüche nicht. Für die Frage, ob die
Beklagten sich gegenüber einem vertraglichen Erfüllungs- bzw.
Schadensersatzverlangen der Klägerin auf die Unwirksamkeit des
Vertrags berufen können, ist dieser Vorgang zudem ohne jegliche
Bedeutung.

32

5.

33

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 I, 708
Nr. 10, 711 ZPO.

34

Beschwer der Klägerin und Berufungsstreitwert: 60.281,46 DM.