Landgericht Duisburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-07-24, Aktenzeichen 13 S 347/06
ECLI:DE:LGDU:2007:0724.13S347.06.00

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 17.11.2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Oberhausen – 33 C 2236/06 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Streitwert für die Berufung: 73,92 EUR

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G r ü n d e

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I.

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Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet. Obwohl die Berufungssumme des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO von über 600 Euro nicht erreicht wird, ist die Berufung gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zulässig, da sie in dem angefochtenen Urteil zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen wurde, § 511 Abs. 4 Nr. 1 ZPO.

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II.

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Die Berufung bleibt jedoch im Ergebnis ohne Erfolg, da das Amtsgericht der Klage zu Recht nur im zuerkannten Umfang stattgegeben hat. Weder beruht das angefochtene Urteil auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO), noch rechtfertigen die gemäß § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 I ZPO). Das Berufungsvorbringen der Klägerin führt zu keiner anderen Beurteilung.

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Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Zustimmung der Beklagten zu einer weitergehenden Mieterhöhung, da die vom Amtsgericht zugrundegelegte Miete von 342,58 EUR bereits der ortsüblichen Miete entspricht.

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Der Ausgangspunkt der Berufung, dass die Klägerin bei einem Mieterhöhungsverlangen in jedem Falle die im Mietspiegel angegebene Spanne voll ausschöpfen kann, ist rechtsirrig. Dafür gibt der Mietspiegel nichts her. In den Erläuterungen des Mietspiegels, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558b BGB ist, ist unter Punkt 1.1 ausdrücklich festgehalten:

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Der Mietspiegel enthält monatliche Mietwerte je m² Wohnfläche (...). Neben den Mittelwerten werden Mietwertspannen angegeben, die den Schwerpunkt des Marktes wiedergeben. Die Mietwerte gelten für abgeschlossene Wohnungen in mittlerer Wohnlage. Sie beziehen sich auf typische Qualitätsmerkmale von Mietwohnungen der verschiedenen Gruppen und auf Wohnungen mittlerer Größe in der jeweiligen Größenklasse. (...)

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Der Mietspiegel stellt eine Orientierungshilfe dar, die es den Mietpartnern in eigener Verantwortung ermöglichen soll, die Miethöhe je nach Lage, Art, Größe, Ausstattung und Zustand der Wohnungen und des Gebäudes zu vereinbaren.

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Schon hieraus ergibt sich, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete nicht auf die gesamte Spanne beziehen kann, sondern nur auf sich in dieser Spanne befindliche und anhand der genannten Merkmale gebildeter Einzelvergleichsmieten, welche zwar ihrerseits nicht punktgenau festgelegt werden können, sondern sich auch in einer Spanne bewegen (vgl. BGH, Urteil vom 06.07.2005 – VIII ZR 322/04 – NJW 2005, 2621, 2622; BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04 – NJW 2005, 2074), jedoch ihrerseits nicht in jedem Falle mit dem höchsten Wert in der Mietspiegelspanne übereinstimmen können, weil sonst die Ausweisung von Mietpreisspannen wieder jeden Sinn verlieren würde (vgl. BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04 – NJW 2005, 2074). So ist es zwar kein Hindernis für eine Mieterhöhung, wenn die Ausgangsmiete innerhalb der Spanne der zu bestimmenden Einzelvergleichsmiete liegt (BGH, Urteil vom 06.07.2005 – VIII ZR 322/04 – NJW 2005, 2621, 2622). Dies ist jedoch kein Freibrief für den Vermieter, in jedem Falle den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstwert zu verlangen.

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Zwar ordnet § 558a Abs. 4 Satz 1 BGB an, dass es bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens ausreicht, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne des Mietspiegels liegt. Es ist jedoch zu unterscheiden zwischen der Begründung nach § 558a BGB und der Frage, ob die verlangte Miete tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.

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Dies ist im vorliegenden Fall zu verneinen. Auf Grundlage des Mietspiegels der Stadt vom 01.03.2005 schätzt die Kammer gem. § 287 ZPO die ortsübliche Vergleichsmiete im Ergebnis auf den gleichen Betrag wie das Amtsgericht. Bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels, dessen Richtigkeit gem. § 558d Abs. 3 BGB vermutet wird, ist die Einholung eines Sachverständigengutachtens dabei nicht geboten (vgl. BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04 – NJW 2005, 2074).

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Der Mietspiegel der Stadt geht für Gebäude, die in den Jahren 1949 bis 1962 errichtet wurden (Gruppe II), bei mittleren Wohnlagen und Wohnungsgrößen zwischen 50 und 70 m² von einer Spanne von 4,15 bis 4,75 EUR aus, wobei ein Mittelwert von 4,45 Euro angegeben wird. Es ist sachgerecht, dass das Amtsgericht diesen Mittelwert zum Ausgangspunkt seiner Überlegungen gemacht hat.

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Angesichts des Baujahres des Gebäudes, welches 1959 errichtet worden ist, ist die von der Klägerin selbst vorgenommene Einordnung in die Gruppe II nicht zu beanstanden. Die Sanierung 1997 rechtfertigt die Einordnung in die Gruppe VI (modernisierte Gebäude) nicht. Unter Punkt 4. wird im Mietspiegel festgehalten, dass eine Eingruppierung eines Gebäudes in diese Gruppe umfangreiche Erneuerungsmaßnahmen erfordert, durch die eine Vergleichbarkeit mit Wohnungen jüngeren Baujahres gegeben ist.

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Dies berücksichtigend ist für die Wärmedämmung lediglich ein Zuschlag von 5 % anzusetzen. An die diesbezügliche Bewertung des Amtsgerichts, welches für die Wärmedämmung einen Zuschlag von 10 % angenommen hat, da die Beklagten sich hiermit einverstanden erklärt haben, ist die Kammer nicht gebunden. Die Parteien konnten die Höhe eines angemessenen Zuschlages nicht "unstreitig" stellen, da es sich hierbei nicht um eine Tatsache sondern um ein Bewertungskriterium zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt. Die Höhe der Vergleichsmiete ist zwischen den Parteien jedoch streitig und deshalb gem. § 287 ZPO insgesamt zu schätzen. Eine Schätzung ist jedoch nur dann möglich, wenn das Gericht alle maßgeblichen Umstände des Einzelfalles würdigt, mithin auch die

tatsächliche

Erhöhung des Wohnwertes durch die unstreitig vorhandene Wärmedämmung. Das Amtsgericht hat keine eigene Bewertung vorgenommen, sondern die übereinstimmende Bewertung der Parteien unreflektiert übernommen.

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Für die Wärmedämmung ist ein Zuschlag in Höhe von 10 % jedoch nicht angemessen. Dies würde nämlich zu einem Widerspruch führen, da so die Vergleichsmiete einer teilmodernisierten Wohnung der Gruppe VI im Ergebnis niedriger ausfallen würde als diejenige einer Wohnung der Gruppe II, bei der lediglich eine der genannten Modernisierungsmaßnahmen (Wärmedämmung) durchgeführt wurde. Denn die Vergleichsmiete einer Wohnung der Gruppe VI ist gemäß Ziffer 4. der Erläuterung zum Mietspiegel um bis zu 10 % zu kürzen, wenn lediglich eine Teilmodernisierung vorgenommen wurde. Mit dem Zuschlag von 5 % liegt die hier maßgebliche Vergleichsmiete der Gruppe II bereits im Bereich einer um 5 % geminderten (mittleren) Vergleichsmiete für eine modernisierte Wohnung der Gruppe VI. Ein höherer Zuschlag ist nicht gerechtfertigt.

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Darüber hinaus hat das Amtsgericht für die Lage der Wohnung einen Zuschlag berechnet. Diese Vorgehensweise ist nicht zu beanstanden. In den Erläuterungen des Mietspiegels der Stadt ist unter Punkt 2. ausdrücklich aufgeführt, dass Abweichungen von der mittleren Wohnlage durch Zu- bzw. Abschläge berücksichtigt werden können. Für eine gute Wohnlage ist danach ein Zuschlag bis zu 5 % vorzunehmen. Die Einordnung des Amtsgerichts, welches einen Zuschlag von 2,5 % für angemessen erachtet hat, ist fehlerfrei und wird mit der Berufung nicht angegriffen. Die Klägerin geht selbst von einer

Tendenz

zur guten Wohnlage aus. Dies rechtfertigt es, nicht den vollen Zuschlag in Höhe von 5 % für eine ausnahmslos gute Wohnlage anzusetzen, sondern den Mittelwert von 2,5 %.

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Zu Recht rügt die Berufung jedoch, dass für den vorhandenen Balkon kein weiterer Zuschlag berücksichtigt wurde. Denn ausweislich des Mietspiegels der Stadt handelt es sich bei den Vergleichswerten für Wohnungen der Gruppe II um solche für Wohnungen ohne Balkon. Gemäß Ziffer 6.1 e) der Erläuterungen des Mietspiegels ist bei Wohnungen der Gruppe II für einen vorhandenen Balkon ein Zuschlag vorzunehmen. Dem steht nicht entgegen, dass der Balkon bereits bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt wird. Zum einen ist mit der Berufung davon auszugehen, dass bei der Erstellung des Mietspiegels eine "doppelte Berücksichtigung" des Balkons beabsichtigt war. Denn es ist üblich und gesetzlich vorgesehen, dass die Fläche eines Balkon teilweise in die Wohnflächenberechnung einfließt. Darüber hinaus ist eine "doppelte Berücksichtigung" des Balkons auch sachlich gerechtfertigt. Denn das Vorhandensein eines Balkons wirkt sich für den Mieter in zweifacher Hinsicht positiv aus. Zum einen steht ihm tatsächlich mehr Stellfläche zur Verfügung, wobei dem Umstand, dass der zusätzliche Raum sich im Freien befindet, durch eine lediglich teilweise Berücksichtigung der Fläche Rechnung getragen wird, zum anderen kommt dem Mieter ein erhöhter Wohnwert zugute, der sich daraus ergibt, dass er sich auf dem Balkon im Freien aufhalten kann.

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Die Höhe des Zuschlages ist mit 5 % angemessen. Denn damit wird die erhöhte Differenz überbrückt, die sich zwischen dem Mittelwert der Gruppe II und dem der Gruppe III dadurch ergibt, dass der erstgenannte Wert sich auf eine Wohnung ohne Balkon und der zweite Wert auf eine mit Balkon bezieht. Ein Vergleich der Differenzen zwischen den einzelnen Gruppen ergibt nämlich, dass die Vergleichsmieten von Wohnungen verschiedener Jahrgänge ohne Balkon näher beieinander liegen als die Vergleichsmieten von Wohnungen verschiedener Jahrgänge, bei denen eine Wohnung einen Balkon hat und die andere nicht. Mit einem Zuschlag von 5 % wird die Differenz zwischen dem Mittelwert der Gruppe II und dem der Gruppe III etwa halbiert, so dass ein angemessener Ausgleich gegeben ist.

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Im Ergebnis verbleibt es daher bei Zuschlägen in Höhe von insgesamt 12,5 %, mithin bei einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,01 EUR pro Quadratmeter. Offen bleiben kann insoweit, ob die sich hieraus insgesamt ergebende Vergleichsmiete anhand der Flächenangabe der Klägerin, die hierbei die hälftige Balkonfläche berücksichtigt hat, zu berechnen ist. Denn das Amtsgericht hat seiner Berechnung bereits die von der Klägerin angesetzte Fläche von 68,38 qm zugrunde gelegt. Dies wirkt sich allenfalls zugunsten der Klägerin aus und wurde mit der Berufung nicht angegriffen.

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III.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG.