Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-08-10, Aktenzeichen 6 S 32/06
ECLI:DE:LGBN:2006:0810.6S32.06.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 16.12.2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Siegburg – 115 C 112/05 – abgeändert und wie folgt neugefasst:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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G r ü n d e:

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I.

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Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Räumung und Herausgabe des von ihnen bewohnten Hausgrundstücks in M in Anspruch, nachdem die Klägerin das Objekt im Rahmen des gegen den Beklagten zu 2) beim Amtsgericht T betriebenen Zwangsversteigerungsverfahrens (### K ###/##) durch Zuschlagsbeschluss vom 19.11.2004 ersteigert hat. Die Beklagten berufen sich gegenüber dem Räumungsverlangen der Klägerin auf ein Mietrecht der Beklagten zu 1), welches sie auf einen vor der Einleitung der Zwangsvollstreckung und Eheschließung der Beklagten geschlossenen Mietvertrag vom 15.02.2000 (Bl. 8 ff . GA) stützen.

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Die Klägerin geht davon aus, der Mietvertrag und die darin erwähnte Darlehensgewährung seien von den Beklagten fingiert worden, um spätere Interessenten von einer zu erwartenden Ersteigerung des Verwertungsobjekts abzuhalten und letztlich die Verwertung des Hausgrundstücks zu verhindern. Aus diesem Grunde sei der Mietvertrag rückdatiert, aufgrund Sittenwidrigkeit nichtig und wegen einer Gläubigerbenachteiligungsabsicht anfechtbar. Jedenfalls sei der Vertrag wegen der bestehenden Verwertungsabsicht und eines Mietrückstandes kündbar.

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Die Beklagten verteidigen den abgeschlossenen Mietvertrag und tragen näher zu den Umständen der hierin aufgeführten Darlehensgewährung durch die Beklagte zu 1) und die hierfür seinerzeit maßgeblichen Gründe vor.

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Wegen des Vorbringens der Parteien in der I. Instanz wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

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Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Immobilie verurteilt. Zur Begründung hat das Amtsgericht im wesentlichen darauf abgestellt, dass der von den Beklagten vorgelegte Mietvertrag zwar weder ein Scheingeschäft, noch sittenwidrig sei, der Klägerin aber als Ersteherin des Objekts ein Sonderkündigungsrecht aus § 57 a ZVG zugestanden habe und ihr ein berechtigtes Interesse an der beabsichtigten Verwertung desselben zustehe (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Die Belange der Beklagten seien dem Verwertungsinteresse der Klägerin gegenüber nachrangig, weil der Mietvertrag vom 15.02.2000 der Gläubigeranfechtung nach §§ 1, 3 Abs. 1 Satz 1 AnfG unterliege, nachdem der Vertrag zwischen den Beklagten mit dem Vorsatz geschlossen worden sei, die Gläubiger des Beklagten zu 2) zu benachteiligen. Der Benachteiligungsvorsatz ergebe sich aus den Beweisanzeichen, die im Streitfall aus der Inkongruenz der im Vertrag geregelten Leistungen abzuleiten seien.

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Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der diese ihren zuletzt gestellten erstinstanzlichen Antrag vollumfänglich weiterverfolgen.

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Sie machen weiter geltend, der Mietvertrag sei weder sittenwidrig, noch anfechtbar und wiederholen hierzu ihren erstinstanzlichen Sachvortrag. Im übrigen vertreten sie die Auffassung, dass ein etwaiges Anfechtungsrecht der Klägerin jedenfalls ausgeschlossen sei, weil sie die ihrer Anfechtung zugrunde gelegten Tatsachen lange vor Abgabe des Meistgebots und Erhalt des Zuschlags gekannt habe. Im übrigen seien die Voraussetzungen für eine Gläubigeranfechtung weder ausreichend von der Klägerin dargetan noch durch Indizien gestützt. Die Tatbestandsvoraussetzungen für eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB seien zudem nicht hinreichend dargelegt und die ausgesprochene Kündigung selbst nur unzureichend begründet.

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Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Sachvortrages und beantragt die Zurückweisung der Berufung.

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Sie vertritt insbesondere weiterhin die Auffassung, der Mietvertrag sei wirksam gekündigt und angefochten, das Räumungverlangen im übrigen auch wegen Zahlunsgverzuges berechtigt.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze, die zu den Akten gereichten Urkunden und Unterlagen sowie die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts Siegburg aus dem Urteil vom 16.12.2005 ergänzend Bezug genommen.

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II.

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Die form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Beklagten hat in der Sache Erfolg.

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Die Klägerin hat gegenüber den Beklagten keinen Räumungs- und Herausgabeanspruch hinsichtlich der streitbefangenen Immobilie, den sie auf §§ 546, 985 BGB oder eine andere Rechtsgrundlage stützen könnte.

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Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts geht die Kammer im Ergebnis davon aus, dass der auf § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützten Kündigung kein berechtigtes Interesse an der Veräußerung des Hausgrundstücks auf Seiten der Klägerin zugrunde liegt, weil die beabsichtigte Verwertung nach den Gesamtumständen nicht angemessen ist. Soweit das Amtsgericht unter Bezugnahme auf die in den Urteilsgründen zitierte Kommentarliteratur (UG S. 7, Bl. 182 GA) darauf abstellt, dass es unter gewöhnlichen Umständen nicht als angemessen anzusehen ist, wenn ein Kreditinstitut als Grundpfandgläubiger das vermietete Einfamilienhaus eines zahlungsunfähigen Schuldners ersteigert und daraufhin das Mietverhältnis mit der Begründung kündigt, das Mietobjekt könne gewinnbringend verkauft werden, schließt sich die Kammer dem an. Der angefochtenen Entscheidung ist indes nicht zu folgen, soweit das Amtsgericht im Streitfall annimmt, die von der Klägerin beabsichtigte Verwertung sei deshalb angemessen, weil der Mietvertrag vom 15.02.2000 der Gläubigeranfechtung unterliege.

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Aus Sicht der Kammer liegen keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür vor, dass der streitbefangene Mietvertrag zum Zwecke der Gläubigerbenachteiligung abgeschlossen worden ist, und damit die Anfechtung nach §§ 1, 3 Abs. 1 Satz 1 AnfG durchgreift. Zwar mögen die objektiven Tatbestandselemente der Absichtsanfechtung im Streitfall vorliegen, wie dies das Amtsgericht ausgeführt hat. Jedoch kann die Klägerin mit der Anfechtung, ungeachtet der Frage, ob eine solche tatsächlich wirksam erklärt worden ist, jedenfalls deshalb nicht durchdringen, weil die Klägerin die Kenntnis der Beklagten 1) von einer etwaigen Benachteiligungsabsicht des Beklagten zu 2) zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses – auf den nach § 8 Abs. 1 AnfG allein abzustellen ist – weder bewiesen hat, noch ausreichende Indizien vorgetragen sind, die einen solchen Schluss mit der hinreichenden Sicherheit rechtfertigen könnten. Die Klägerin hat nicht dargelegt, aus welchen Gründen die Beklagte zu 1) bei Abschluss des Mietvertrages positive Kenntnis darüber gehabt haben sollte, dass das streitbefangene Hausgrundstück für die Schulden der F GmbH, deren Gesellschafter-Geschäftsführer der Beklagte zu 2) war, haftet. Hierbei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die Beklagte zu 1) bei Abschluss des Mietvertrages, für dessen Rückdatierung keine hinreichenden Anknüpfungstatsachen dargetan sind und die Klägerin insoweit beweisfällig geblieben ist, noch nicht Ehefrau des Beklagten zu 2) war, so dass der Klägerin keine Erleichterungen über eine Wissenzurechung als nahestehende Person zukommen können.

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Dem Mietvertragsabschluss steht auch nicht entgegen, dass bei Abschluss desselben neben dem Eigentumsanteil des Beklagten zu 2) ein Miteigentumsanteil seiner früheren Ehefrau bestand, die möglicherweise mit dem Abschluss des Vertrages nicht einverstanden war, wie dies die Klägerin behauptet. Jedenfalls kam es durch die spätere Übertragung dieses Miteigentumsanteils an den Beklagten zu 2) zu einer Konfusion des Eigentums in seiner Person, aufgrund derer es zu einer Genehmigung - mit der sich daraus ergebenden Rückwirkung für die Wirksamkeit des Mietvertrages gemäß § 184 Abs. 1 BGB - kam.

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Hinsichtlich der Nichtannahme eines Scheingeschäftes nach § 117 BGB und der Ablehnung der Sittenwidrigkeit des Mietvertrages nach § 138 BGB folgt die Kammer den Ausführungen des Amtsgerichts, denen auch unter Berücksichtigung des wechselseitigen Berufungsvorbringens der Parteien nichts hinzuzufügen ist.

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Soweit die Klägerin eine Kündigung auf einen Zahlungsverzug hinsichtlich eines Mietzinses für das Objekt stützen will, hat die Klage ebenfalls keinen Erfolg. Ein solcher Mietzins war nicht vereinbart, welches der Klägerin bei der Ersteigerung des Objekts unstreitig bekannt war, so dass eine hierauf gestützte Kündigung gemäß § 566 b Abs. 2 BGB im Ergebnis ins Leere geht und der Klage der Erfolg versagt bleiben musste.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO.

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Von der Zulassung der Revision sieht die Kammer ab, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO).

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Streitwert für das Berufungsverfahren: 15.000,00 €