Amtsgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-03-30, Aktenzeichen 8 C 540/08
ECLI:DE:AGBN:2009:0330.8C540.08.00

Tenor

1. Die Beklagten werden wie Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 198,45 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 30.01.2008 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

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TATBESTAND:

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Die Kläger sind aufgrund der testamentarischen Verfügung vom 01.01.1980 Erben der am 14.07.2007 verstorbenen J H zu je 1/2. Die Erblasserin war seit 01.11.1966 zusammen mit ihrem Ehemann Dr. Q H1 Mitmieterin der Wohnung L-Weg, 1. OG links in C der Beklagten zu 1.), deren Komplementärin die Beklagte zu 2.) ist. Grundlage des Mietverhältnisses war der Mietvertrag zwischen den Parteien vom 01.11.1966. § 3 Nr. 6a des Mietvertrags lautete wie folgt:

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"Der Vermieter übernimmt die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe des Fristenplans und der Allgemeinen Vertragsbestimmungen. Der in der Miete enthaltene Kostenansatz beträgt 1,70 DM je qm Wohnfläche und Jahr (Ziffer 5 Abs. 4 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen)."

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Bezüglich des weiteren Inhalts wird auf Bl. 38 ff. d. A. verwiesen.

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Nach dem Tod des Ehemanns der Erblasserin im Jahre 1986 ließ diese die Mietwohnung komplett renovieren und erhielt hierfür von der Beklagten zu 1.) 8.100,00 DM ausgezahlt. Nach dem Tod der Erblasserin im Juli 2007 endete das Mietverhältnis zwischen den Klägern als Rechtsnachfolger der Erblasserin und der Beklagten zu 1.). Die Beklagte zu 1.) nahm die Wohnung im Zuge dessen am 21.08.2007 ab. In dem zugehörigen Protokoll der Abnahme vereinbarten die Parteien, dass die noch erforderlichen Schönheitsreparaturen von der Beklagten zu 1.) unter Verwendung der mit der Miete geleisteten Zahlungen durchzuführen waren.

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Mit Schreiben vom 09.10.2007 forderten die Kläger die Beklagte zu 1.) zur Auskunft über und Abrechnung von im Voraus geleisteten Zahlungen für Schönheitsreparaturen der Erblasserin auf und wiederholten dieses Anliegen mit Schreiben vom 30.10.2007 nochmalig. Mit Schreiben vom 13.11.2007 forderte der Prozessbevollmächtigte der Kläger die Beklagte zu 1.) erneut zur Abrechnung der erbrachten Zahlungen unter Fristsetzung zum 30.11.2007 auf. Mit Schreiben vom 22.11.2007 teilte die Beklagte zu 1.) dem Kläger zu 1.) mit, dass für Schönheitsreparaturen von der Erblasserin ein Betrag von 6.369,47 EUR angespart worden war. Für durchzuführende Malerarbeiten unterbreitete die Beklagte zu 1.) dem Kläger zu 1.) hierin einen Kostenvoranschlag, der sich auf 5.536,14 EUR bezifferte. In dem Schreiben teilte die Beklagte zu 1.) weiter mit, dass ein Differenzbetrag nach Ausführung der Malerarbeiten an die Kläger ausgezahlt werden sollte. Mit Schreiben vom 11.12.2007 forderten die Kläger die Beklagte zu 1.) erneut zur Vorlage eines Kontoauszugs über erbrachte Zahlungen auf. Am 23.11.2007 erteilte die Beklagte zu 1.) eine abschließende Nebenkostenabrechnung für die streitgegenständliche Mietwohnung, aus der sich ein Guthabensbetrag von 152,04 EUR ergab. Mit Schreiben vom 27.11.2007 forderte der Kläger zu 1.) die Beklagte zu 1.) zur Begleichung des ausgewiesenen Guthabensbetrages auf. Zahlungen der Beklagten an die Kläger erfolgten bezüglich der durch die Kläger angeforderten Beträge nicht.

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Die Kläger sind der Auffassung, der unstreitig von der Mieterin zu entrichtende Kostenansatz für Schönheitsreparaturen begründe ein Ansparguthaben, welches die Beklagten wegen dessen Nichtverwendung an die Kläger als Rechtsnachfolger der Erblasserin jedenfalls in Höhe von 833,00 EUR auskehren müssen. Die Veranlagung des Kostensatzes als Teil der Miete sei zudem deshalb unzulässig, weil die zugehörigen Fristenplanregelungen des Mietvertrags bereits als solche unwirksam seien und ein enger Zusammenhang mit diesen Regelungen bestehe. Zudem liege in dem Schreiben vom 22.11.2007 der Beklagten ein selbstständiges Schuldversprechen, aus dem sich bereits selbst eine Rückzahlungsverpflichtung ergebe. Die Kläger behaupten, bereits bei Vertragsschluss seien sich die Parteien einig gewesen, im Bedarfsfall etwaiges Ansparguthaben an die Mieter auszuzahlen. Ihnen seien vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 489,45 EUR aus einem Gegenstandswert von 4.797,00 EUR entstanden.

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Mit der am 03.12.2008 zugestellten Klage unter Berücksichtigung der Klageerweiterung beantragen die Kläger, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,

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1. den Klägern Auskunft über alle Einzahlungen auf und Verrechnungen gegen das Mieterkonto für Schönheitsreparaturen für die Wohnung im L-Weg, 1. Obergeschoss links, zum Mietvertrag Nr. #####.###.##, seit dem Monat Juli 1986 zu erteilen;

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2. einen nach Erledigung des Antrags zu 1.) von den Klägern zu beziffernden Betrag an diese zu zahlen;

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3. 1.474,82 EUR nebst 8 Prozent über dem Basiszinssatz seit 30.01.2008 zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten rügen die Aktivlegitimation der Kläger. Sie sind der Auffassung, in § 3 Nr. 6a des Mietvertrags werde lediglich die Mietkalkulation insofern offengelegt, als in der Nettomiete unstreitig ein kalkulatorischer Ansatz von 1,70 DM je qm Wohnfläche und Jahr enthalten ist. Der Kostenansatz sei Bestandteil des Mietzinses, der als Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache erbracht werde. Eine vertragliche Grundlage zur Rückforderung des Kostenansatzes existiere nicht. Durch das Schreiben vom 22.11.2007 sei eine rechtliche Verpflichtung nicht begründet. Jedenfalls sei die Erklärung durch Anfechtung, die die Beklagten mit Schriftsatz vom 19.12.2008 unstreitig erklärt haben, erloschen.

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Im Übrigen wird wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes auf das Vorbringen der Parteien in den gewechselten Schriftsätzen nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 16.03.2009 (Bl. 81 ff. d. A.) verwiesen.

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ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE:

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Die zulässige Klage ist nur in Höhe von 198,45 EUR begründet, im Übrigen unbegründet.

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I.

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Die Kläger sind hinsichtlich der geltend gemachten Forderungen aktiv legitimiert, weil sie als Miterben in Erbengemeinschaft gemäß §§ 1922, 564 BGB in das Mietverhältnis der Erblasserin mit der Beklagten zu 1.) eingetreten sind. Die Beklagte zu 2.) ist als Komplementärin der Beklagten zu 1.) passiv legitimiert.

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II.

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Die Kläger haben als Rechtsnachfolger der Erblasserin gegen die Beklagten einen Anspruch auf Rückerstattung der durch diese im Voraus geleisteten Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 152,04 EUR aus dem Mietvertrag und der Nebenkostenabrechnung vom 23.11.2007. Aus der Nebenkostenabrechnung ergibt sich unstreitig ein Guthaben zugunsten der Kläger in Höhe von 152,04 EUR. Die Verzugszinsen richten sich nach §§ 288 Abs. 1, 286 BGB, weil die Kläger die Beklagte zu 1.) unstreitig mit Schreiben vom 27.11.2007 zur Auszahlung des Guthabens aufgefordert haben. Eine Fristsetzung ist hierin zwar nicht erfolgt, für die Mahnung genügt jedoch, dass der Gläubiger zum Ausdruck bringt, dass er die geschuldete Leistung verlangt (Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., § 286 Rz. 17.) Jedenfalls zum 30.01.2008 war Verzug seitens der Beklagten zu 1.) anzunehmen. Allerdings richtet sich die Höhe des Zinssatzes nach § 288 Abs. 1 BGB, weil in der geltend gemachten Forderung eine Entgeltforderung im Sinne des § 288 Abs. 2 BGB nicht zu erkennen ist.

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III.

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Die Kläger haben als Erbengemeinschaft im Rahmen der Gesamtrechtsnachfolge gegen die Beklagten keinen Rückerstattungsanspruch in Höhe von 833,00 EUR hinsichtlich des im Rahmen des Mietzinses durch die Erblasserin wegen des gezahlten Kostenansatzes für Schönheitsreparaturen angesammelten Guthabens.

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1.

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In Abwesenheit einer mietvertraglich vereinbarten Rückzahlungsklausel steht den Klägern ein Rückerstattungsanspruch nach § 547 Abs. 1 BGB nicht zu, weil der im Mietzins enthaltene Kostenansatz keine gesondert rückzahlbare Leistung im Sinne des § 547 Abs. 1 BGB darstellt.

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Mietvorauszahlung im Sinne des § 547 Abs. 1 BGB ist jede Mietleistung, die nach dem Inhalt des Mietvertrags Bezug zur Miete hat und mit ihr innerlich verbunden, also letztlich Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache ist. Umfasst sind alle Entgelte, die der Mieter als Gegenleistung für den Gebrauch der Mietsache zahlt, die aber nicht vereinbarungsgemäß zu Bau- und Instandsetzungsarbeiten an der vermieteten Sache geleistet werden (BGH NJW 2008, 2256; NJW 2000, 2987; Gather, in: Schmidt/Futterer, MietR, 9. Aufl., § 547 BGB Rz, 13; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Auf., Einf v § 535 Rz. 112). Insofern kann eine Mietleistung im Sinne des § 547 Abs. 1 BGB allerdings nur dann vorliegen, wenn es sich bei dieser überhaupt um zurückzahlbare Vorleistungen handelt (BGH NJW 2008, 2256).

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a)

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Davon ausgehend ist der im Mietzins enthaltene Kostenansatz für Schönheitsreparaturen keine im Voraus zu entrichtende Miete (§ 547 Abs. 1 BGB), die der Rückerstattungspflicht unterliegt. Die Parteien haben es bei der Vereinbarung des Ausgangsmietzinses bei der gesetzlichen vorgesehenen Regelung belassen, dass der Vermieter etwaig anfallende Schönheitsreparaturen durchzuführen hat (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). In dem Mietvertrag ist die finanzielle Belastung für anfallende Schönheitsreparaturen jedenfalls bis zur Höhe des vereinbarten Kostenanteils von 1,70 DM pro Jahr und Quadratmeter auf die Erblasserin und damalige Mieterin abgewälzt worden. Diese weithin übliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist grundsätzlich zulässig. Die vom Mieter übernommene Verpflichtung stellt sich rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung dar. Es bestehen daher keine Bedenken, das der allein für Schönheitsreparaturen kalkulierte Ansatz in der Gesamtmiete gesondert aufgeführt wird (OLG Frankfurt a.M. NJW-RR 2001, 945, 947). Vielmehr wird hierdurch im Interesse des Mieters die Transparenz der Mietzinsgestaltung erhöht. Die so im Rahmen des Mietzinses ausgewiesene Schönheitsreparaturkostenpauschale sollte nach der vertraglichen Gestaltung dann aber gerade keine im Voraus erbrachte Mieterleistung darstellen, die die Erblasserin oder als deren Rechtsnachfolger die Kläger sukzessive wieder abwohnen oder abrufen konnten. Die Pauschale war lediglich als Ausgleich für die sich aus der gewöhnlichen Abnutzung der Mietsache ergebenden Schönheitsreparaturen konzipiert und letztlich integraler Bestandteil des Mietzinses. Ein rückerstattbare Vorleistung der Kläger liegt hierin nicht (vgl. auch BGH NJW 2008, 2256).

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b)

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Etwas anderes kann sich auch nicht daraus ergeben, dass die Kläger einwenden, Schönheitsreparaturen nicht im Umfang der erbrachten Kostenansätze abgerufen zu haben. Selbst wenn durch die Beklagte zu 1.) Schönheitsreparaturen nur in einem Maße durchgeführt worden sein sollten, die den kalkulierten Kostenansatz von 1,70 DM pro qm und Jahr nicht ausschöpften, führte dies nicht dazu, den jährlich erbrachten Schönheitsreparaturkostenanteil der Miete im Nachhinein als nicht verbrauchte Vorausleistung zu qualifizieren (BGH NJW 2008, 2256). Zwar stand es der Erblasserin wie auch deren Rechtsnachfolgern frei, die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch die normale Nutzung erforderlich wurden, abzurufen. Soweit sie dies nicht getan haben, rechtfertigt sich hierin kein Rückerstattungsanspruch nach § 547 Abs. 1 BGB, weil die gezahlten Pauschalen selbst dann nicht erstattbare Leistungen der Mieter darstellen.

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2.

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Ein Rückerstattungsanspruch gemäß § 539 Abs. 1 BGB scheidet ebenso aus, weil der Kostenansatz für Schönheitsreparaturkosten keine Aufwendung der Kläger darstellt, die diese statt der Beklagten zu 1.) für diese aufgebracht haben, sondern vielmehr als solches Bestandteil des Mietzinses sind.

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3.

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Ein Rückerstattungsanspruch der Kläger gegen die Beklagten nach § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB scheidet aus, weil in dem dem Mietverhältnis zugrunde liegenden Mietvertrag ein Rechtsgrund für die erbrachten Zahlungen zu sehen ist. Soweit die Kläger einwenden, etwaige Schönheitsreparaturklauseln in dem Mietvertrag seien unwirksam, können sie hiermit nicht durchdringen. In der hiesigen Konstellation obliegt die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ohnehin der Beklagten zu 1.) als Vermieterin. Überdies führte selbst eine unwirksame Klausel bezüglich der Art und Weise der Durchführung von Schönheitsreparaturen zur Unwirksamkeit eben dieser Klausel, nicht aber zugleich der zulässigen Überwälzung des Kostenansatzes in dem Mietzins auf den Mieter.

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IV.

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Die Kläger haben gegen die Beklagten auch keinen Anspruch gemäß §§ 780, 781 BGB aus einem selbständigen Schuldversprechen aus dem Schreiben des Mitarbeiters der Beklagten zu 1.) vom 22.11.2007, wonach "auf dem Konto für Schönheitsreparaturen" ein Betrag angespart sei, dessen Differenz nach Ausführung der Schönheitsreparaturen ausgezahlt werden würde.

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Ein abstraktes Schuldversprechen liegt vor, wenn die mit ihm übernommene Verpflichtung von ihrem Rechtsgrund, d. h. von ihren wirtschaftlichen und rechtlichen Zusammenhängen gelöst und allein auf den im Verspechen zum Ausdruck gekommenen Leistungswillen des Schuldners gestellt werden soll. Über diese selbständige Natur des Versprechens müssen sich die Vertragspartner einig geworden sein (BGH NJW 2008, 1589, 1590; NJW 1999, 574, 575; Palandt/Sprau, BGB, 67. Auf., § 780 Rz. 4). Ob dies der Fall ist, ist durch Auslegung der getroffenen Vereinbarung anhand der schriftlichen Erklärung zu ermitteln. Ein gewichtiges Indiz für eine selbständige Verpflichtung liegt darin, wenn der Schuldgrund in der Urkunde nicht oder nur in allgemeiner Form erwähnt wird. Wird demgegenüber in der schriftlichen Erklärung ein bestimmter Schuldgrund angegeben, so ist ein selbständiger Verpflichtungswille im Zweifel nicht anzunehmen (BGH NJW 1999, 574, 575; Palandt/Sprau, BGB, 67. Auf., § 780 Rz. 4). Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines konstitutiven Schuldversprechens obliegt jedenfalls dann, wenn in der maßgeblichen Urkunde auch der eigentliche Schuldgrund genannt ist, demjenigen, der aus diesem Ansprüche herleiten will (Palandt/Sprau, BGB, 67. Aufl., § 780 Rz. 14).

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Danach kann hier von einem selbständigen Schuldversprechen nicht ausgegangen werden. Das Schreiben der Beklagten zu 1.) lässt deren Bindungswillen zu einer selbstständigen Verpflichtung gerade nicht erkennen. Vielmehr wird mehrfach Bezug genommen auf die gezahlten Schönheitsreparaturkostenpauschalen: Der Wortlaut der Erklärung vom 22.11.2007 beschränkt sich nicht auf einer losgelösten Festlegung der Zahlungsverpflichtung der Beklagten gegenüber den Klägern. Vielmehr werden die tatsächlichen und rechtlichen Hintergründe für eine möglicherweise bestehende Verpflichtung in Bezug auf die Pauschalen im Einzelnen dargelegt, indem aufgeführt wird, dass der Beklagte nunmehr seiner Verpflichtung zur Durchführung der erforderlichen Anstreicharbeiten mittels Übermittlung des Angebots der zu beauftragenden Malerfirma im Zusammenhang mit der Wohnungsabnahme nachkommen wolle. Weiter wird erwähnt, dass die Zahlungsverpflichtung dazu diene, die Ausführung der Malerarbeiten aus der Schönheitsreparaturkostenpauschale zu begleichen. Zudem enthält das Schreiben der Beklagten zu 1.) lediglich eine Absichtsbekundung hinsichtlich einer möglichen Auszahlung; eine bindende Zusage kann hier nicht angenommen werden. Insoweit ist ein Rechtsbindungswillen der Beklagten zu 1.) nicht erkennbar.

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V.

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Ebenso besteht der in dem Antrag zu 1.) im Rahmen einer Stufenklage geltend gemachte Auskunftsanspruch der Kläger gegen die Beklagten auf Auskunftserteilung hinsichtlich eines etwaig bestehenden Guthabens zu ihren Gunsten aus dem Kostenansatz für Schönheitsreparaturkosten nicht, weil aus den oben genannten Gründen ein hierfür erforderlicher Hauptanspruch als mögliche materielle Grundlage einer Rückerstattung des Guthabens gerade nicht besteht. Insoweit war die Stufenklage bezüglich der Anträge zu 1.) und 2.) einheitlich abzuweisen (BGH NJW 2002, 1042, 1044; OLG Celle NJW-RR 1995, 1021, 1022; Zöller/Greger, ZPO, 27. Aufl., § 254 Rz. 9, 14).

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VI.

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Entsprechend besteht ein Anspruch nach §§ 286, 280 BGB auf Ersatz der im Rahmen des Antrags zu 3.) geltend gemachten vorgerichtlichen Kosten der Kläger nur in Höhe von 46,41 EUR aus einer 1,3 fachen Verfahrensgebühr nach RVG aus dem Streitwert bis zu 300 EUR inklusive anteiliger Kostenpauschale und Mehrwertsteuer, weil nur hinsichtlich dieser Kosten ein Verzugsschaden gegeben ist.

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V.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Der Streitwert wird auf bis zu 2.000 EUR festgesetzt.