Amtsgericht Karlsruhe (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-09-06, Aktenzeichen 5 C 212/05

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig abwenden, falls nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1

Der Beklagte hatte an die Kläger seine im Anwesen S str. ... im ... OG. gelegene Wohnung vermietet. Das Mietverhältnis endete zum 31.01.2005.

2

Im Mietvertrag war unter § 14 b der Klägerin und ihrem Ehemann, der seine Ansprüche an die Klägerin abgetreten hat, die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegt.

3

Im Oktober 2004 fand ein Treffen zwischen den Parteien statt, über dessen Verlauf sie streiten.

4

Außergerichtlich stritten sie sich des weiteren über eine Abgeltungszahlung für das Nichtstreichen der Heizkörper. Die Klägerin und ihr Ehemann haben mit dem Streichen der Wohnung einen Maler beauftragt und hierfür 2.756,74 EUR bezahlt. Die Erstattung dieses Betrages macht sie gegen den Beklagten geltend. Daneben verlangt sie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 163,88 EUR.

5

Die Klägerin ist der Ansicht, dass sie einen Anspruch auf Erstattung der entstandenen Malerkosten habe. Der Beklagte habe sie aufgefordert, vor ihrem Auszug verschiedene Renovierungsarbeiten durchzuführen, so unter anderem das Ablösen der Tapeten und Tapezieren. Dem Beklagten sei bewusst gewesen, dass die vertragliche Verpflichtung gem. § 14 b des Mietvertrages unwirksam gewesen sei, da er regelmäßig durch Haus & Grund beraten werde.

6

Irrelevant sei, ob der Beklagte bei der Neuvermietung eine höhere Miete erzielt habe. Ein Mehrwert beim Kaufpreis des Hauses liege auch vor.

7

Der Beklagte sei daher in Höhe der verauslagten Malerkosten ungerechtfertigt bereichert.

8

Die Klägerin beantragt:

9

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.756,74 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz gem. § 247 BGB, hieraus seit 01.05.2005 zu bezahlen.

10

2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 163,88 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz gem. § 247 BGB hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

11

Der Beklagte beantragt:

12

Die Klage wird abgewiesen.

13

Der Beklagte trägt vor, dass er die Klägerin nicht aufgefordert habe, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Er sei lediglich gefragt worden, ob er damit einverstanden sei, dass anstelle von Mustertapeten Raufasertapeten geklebt würden. Dies habe er bejaht. Von der Unwirksamkeit der Klausel des § 14 b des Mietvertrages habe er keine Kenntnis gehabt. Er hätte die Wohnung auch unrenoviert weitervermietet.

14

Im Übrigen sei er nicht bereichert. Der Gesamtwert des Hauses sei nicht erhöht worden, er habe auch keine höhere Miete erzielen können.

15

Eine Bereicherung sei auch deswegen nicht festzustellen, weil er durch die Schönheitsreparaturen nicht mehr erhalten habe, als wenn im Mietzins Kosten für vertragsgemäßen Gebrauch enthalten gewesen wären. In diesem Falle hätte der Beklagte einen Mietzuschlag geltend machen können, der sich auf 612,00 EUR pro Jahr belaufen hätte.

16

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst aller Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

17

Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet.

18

Die Klägerin hat gegen den Beklagten gem. §§ 677, 683, 398 BGB keinen Anspruch auf Erstattung der geltend gemachten Aufwendungen, da eine Geschäftsführung ohne Auftrag nicht vorliegt.

19

Nach Ansicht des Gerichts scheitert die Annahme einer Geschäftsführung ohne Auftrag daran, dass der nach § 677 BGB erforderliche Fremdgeschäftsführungswille fehlt. Die Klägerin und ihr Ehemann haben, da sie sich aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen dazu verpflichtet fühlten, die Schönheitsreparaturen durchgeführt, um eine eigene vertragliche Verpflichtung zu erfüllen. Unstreitig ist die Regelung des § 14 b des Mietvertrages wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03). Zwar kommt die Geschäftsführung ohne Auftrag auch bei einem unerkannt nichtigen Vertragsverhältnis und irrtümlicher Annahme der Verpflichtung in Betracht (Palandt, Kommentar zum BGB, 64. Aufl., § 677, Rdnr. 6 ff.), jedoch ist auch hier Voraussetzung, dass der Wille auch im Interesse des anderen zu handeln, aus dem Verhalten der Parteien abgeleitet werden kann. Anhaltspunkte hierfür liegen jedoch nicht vor. Die Klägerin und ihr Ehemann glaubten sich aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen verpflichtet, diese Arbeiten durchführen zu lassen. Sie haben damit ersichtlich lediglich eine eigene Verpflichtung und somit ein eigenes Geschäft durchführen wollen. Dass sie auch im Interesse des Beklagten handeln wollten, ist für das Gericht nicht ersichtlich. Ein Aufwendungsersatzanspruch gem. § 683 BGB scheidet damit aus.

20

Dem Grunde nach steht der Klägerin zwar gegen den Beklagten gem. § 812 BGB ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu, jedoch nicht in Höhe der getätigten Aufwendungen. Der Beklagte hat die Leistungen der Klägerin und ihres Ehemannes ohne Rechtsgrund, da § 14 b des Mietvertrages unwirksam war, erhalten. Als Rechtsfolge hätte der Beklagte jedoch nach § 818 Abs. 2 BGB Wertersatz zu leisten, da die Herausgabe nicht möglich ist.

21

Die von der Klägerin zitierten Urteile (Amtsgericht Bergisch-Gladbach, WM 1995, Seite 479; Landgericht Stuttgart, WM 96, Seite 369 ff.; Landgericht Freiburg, WM 05, Seite 383 ff.; Landgericht Stuttgart WM 2004, Seite 665 ff.) vermögen, soweit sie hier ohne nähere Begründung die Aufwendungen zugesprochen wurden, nicht zu überzeugen. In diesen Entscheidungen wurde die Höhe der Bereicherung dem Kostenaufwand für die Renovierung gleichgesetzt, zur Begründung wurde angeführt, dass der bei einer Neuvermietung oder bei einer Veräußerung zu erzielende Mehrpreis diesem Kostenaufwand entspreche. Durch Sachverständigengutachten wurde dies jedoch nicht untermauert, allein aus der Lebenserfahrung kann hierauf jedoch nicht geschlossen werden. Der Anspruch nach § 818 Abs. 2 BGB richtet sich jedoch auf den Wert des Erlangten. Der Wert des Erlangten, und damit der Vermögensvorteil ist jedoch die durch die Durchführung der Arbeiten verursachte objektive Erhöhung des Wertes der Sache und nicht die Aufwendungen des Entreicherten. Maßgebend ist der Ertragswert, unter Umständen auch der Sachwert (Palandt, a.a.O., § 818, Rdnr. 20). Anhaltspunkt für die Wertsteigerung des Mietobjektes ist dabei in erster Linie die Zahlung eines höheren Mietzinses durch den Nachmieter (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 539, Rdnr. 162). Diesen erhöhten Ertragswert macht die Klägerin jedoch gerade nicht geltend, so dass ihr dieser auch nicht zugesprochen werden konnte.

22

Ein Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen den Beklagten gem. §§ 280, 281 BGB steht nach Ansicht des Gerichts dieser ebenfalls nicht zu. Die Klägerin hat zwar behauptet, der Beklagte habe sie zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgefordert, und ihm sei bewusst gewesen, dass die mietvertragliche Regelung unwirksam gewesen sei. Das Gericht sieht jedoch einen Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen den Beklagten nur für den Fall gegeben, dass der Beklagte trotz Kenntnis von der Unwirksamkeit des § 14 b des Mietvertrages die Klägerin gleichwohl zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Eine positive Kenntnis des Beklagten von der Unwirksamkeit der mietvertraglichen Klausel hat die Klägerin jedoch nicht schlüssig dargetan. Soweit sie behauptet hat, der Beklagte sei ständig von Haus & Grund beraten worden, so dass ihm die Entscheidung des BGH vom 23.06.2004 bekannt gewesen sein müsste, so sind dies lediglich Vermutungen und nicht konkreter dargelegter Sachverhalt, aus dem sich eine Kenntnis des Beklagten von der Unwirksamkeit der Klausel schließen ließe.

23

Auch aus diesem Grunde steht der Klägerin der Anspruch auf Erstattung der geltend gemachten Malerkosten gegen den Beklagten nicht zu.

24

Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO als unbegründet zurückzuweisen.

25

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Gründe

17

Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet.

18

Die Klägerin hat gegen den Beklagten gem. §§ 677, 683, 398 BGB keinen Anspruch auf Erstattung der geltend gemachten Aufwendungen, da eine Geschäftsführung ohne Auftrag nicht vorliegt.

19

Nach Ansicht des Gerichts scheitert die Annahme einer Geschäftsführung ohne Auftrag daran, dass der nach § 677 BGB erforderliche Fremdgeschäftsführungswille fehlt. Die Klägerin und ihr Ehemann haben, da sie sich aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen dazu verpflichtet fühlten, die Schönheitsreparaturen durchgeführt, um eine eigene vertragliche Verpflichtung zu erfüllen. Unstreitig ist die Regelung des § 14 b des Mietvertrages wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03). Zwar kommt die Geschäftsführung ohne Auftrag auch bei einem unerkannt nichtigen Vertragsverhältnis und irrtümlicher Annahme der Verpflichtung in Betracht (Palandt, Kommentar zum BGB, 64. Aufl., § 677, Rdnr. 6 ff.), jedoch ist auch hier Voraussetzung, dass der Wille auch im Interesse des anderen zu handeln, aus dem Verhalten der Parteien abgeleitet werden kann. Anhaltspunkte hierfür liegen jedoch nicht vor. Die Klägerin und ihr Ehemann glaubten sich aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen verpflichtet, diese Arbeiten durchführen zu lassen. Sie haben damit ersichtlich lediglich eine eigene Verpflichtung und somit ein eigenes Geschäft durchführen wollen. Dass sie auch im Interesse des Beklagten handeln wollten, ist für das Gericht nicht ersichtlich. Ein Aufwendungsersatzanspruch gem. § 683 BGB scheidet damit aus.

20

Dem Grunde nach steht der Klägerin zwar gegen den Beklagten gem. § 812 BGB ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu, jedoch nicht in Höhe der getätigten Aufwendungen. Der Beklagte hat die Leistungen der Klägerin und ihres Ehemannes ohne Rechtsgrund, da § 14 b des Mietvertrages unwirksam war, erhalten. Als Rechtsfolge hätte der Beklagte jedoch nach § 818 Abs. 2 BGB Wertersatz zu leisten, da die Herausgabe nicht möglich ist.

21

Die von der Klägerin zitierten Urteile (Amtsgericht Bergisch-Gladbach, WM 1995, Seite 479; Landgericht Stuttgart, WM 96, Seite 369 ff.; Landgericht Freiburg, WM 05, Seite 383 ff.; Landgericht Stuttgart WM 2004, Seite 665 ff.) vermögen, soweit sie hier ohne nähere Begründung die Aufwendungen zugesprochen wurden, nicht zu überzeugen. In diesen Entscheidungen wurde die Höhe der Bereicherung dem Kostenaufwand für die Renovierung gleichgesetzt, zur Begründung wurde angeführt, dass der bei einer Neuvermietung oder bei einer Veräußerung zu erzielende Mehrpreis diesem Kostenaufwand entspreche. Durch Sachverständigengutachten wurde dies jedoch nicht untermauert, allein aus der Lebenserfahrung kann hierauf jedoch nicht geschlossen werden. Der Anspruch nach § 818 Abs. 2 BGB richtet sich jedoch auf den Wert des Erlangten. Der Wert des Erlangten, und damit der Vermögensvorteil ist jedoch die durch die Durchführung der Arbeiten verursachte objektive Erhöhung des Wertes der Sache und nicht die Aufwendungen des Entreicherten. Maßgebend ist der Ertragswert, unter Umständen auch der Sachwert (Palandt, a.a.O., § 818, Rdnr. 20). Anhaltspunkt für die Wertsteigerung des Mietobjektes ist dabei in erster Linie die Zahlung eines höheren Mietzinses durch den Nachmieter (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 539, Rdnr. 162). Diesen erhöhten Ertragswert macht die Klägerin jedoch gerade nicht geltend, so dass ihr dieser auch nicht zugesprochen werden konnte.

22

Ein Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen den Beklagten gem. §§ 280, 281 BGB steht nach Ansicht des Gerichts dieser ebenfalls nicht zu. Die Klägerin hat zwar behauptet, der Beklagte habe sie zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgefordert, und ihm sei bewusst gewesen, dass die mietvertragliche Regelung unwirksam gewesen sei. Das Gericht sieht jedoch einen Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen den Beklagten nur für den Fall gegeben, dass der Beklagte trotz Kenntnis von der Unwirksamkeit des § 14 b des Mietvertrages die Klägerin gleichwohl zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Eine positive Kenntnis des Beklagten von der Unwirksamkeit der mietvertraglichen Klausel hat die Klägerin jedoch nicht schlüssig dargetan. Soweit sie behauptet hat, der Beklagte sei ständig von Haus & Grund beraten worden, so dass ihm die Entscheidung des BGH vom 23.06.2004 bekannt gewesen sein müsste, so sind dies lediglich Vermutungen und nicht konkreter dargelegter Sachverhalt, aus dem sich eine Kenntnis des Beklagten von der Unwirksamkeit der Klausel schließen ließe.

23

Auch aus diesem Grunde steht der Klägerin der Anspruch auf Erstattung der geltend gemachten Malerkosten gegen den Beklagten nicht zu.

24

Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO als unbegründet zurückzuweisen.

25

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.