Oberlandesgericht Celle ()
Urteil vom 2000-04-12, Aktenzeichen 2 U 212/99

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 3. August 1999 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bückeburg geändert.

Die Klage wird, soweit der Rechtsstreit nicht teilweise in der Hauptsache erledigt ist, abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 15.000 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Den Parteien wird gestattet, Sicherheit auch durch die selbstschuldnerische, unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche Bürgschaft einer Bank, die einem anerkannten Einlagensicherungsfond angehört oder einer Sparkasse, Volksbank oder Spar- und Darlehenskasse zu leisten.

Die Beschwer der Klägerin übersteigt 60.000 DM.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Berufungsverfahren wird für die Zeit bis zum 29. März 2000 auf 147.744 DM und für die Folgezeit auf 15.408 DM festgesetzt.

Tatbestand

1

Die Klägerin als Hauptmieterin begehrt von der Beklagten als Untermieterin die Herausgabe der in der Klageschrift näher bezeichneten Räumlichkeiten in dem sogenannten ...

2

Beide Parteien betreiben Berufsfachschulen. Die Beklagte bildet seit 1980 biologisch-technische Assistenten (BTA) aus. Die Klägerin betrieb zunächst eine Chemie-Schule und bildete seit 1968 auch zum Beruf des pharmazeutisch-technischen Assistenten aus, bevor 1988 in die Ausbildung der Beruf des umweltschutz-technischen Assistenten (UTA) und 1998 die Ausbildungszweige zum technischen Assistenten Informatik (ITA) und biologisch-technischen Assistenten (BTA) einbezogen wurden. Der Geschäftsführer der Beklagten und seine Geschwister, ... sind Erben des vormaligen Alleingesellschafters der Klägerin und ihrer Komplementär-GmbH, ihres Vaters ... Der Geschäftsführer der Beklagten war in den Jahren 1990 bis 1997 zugleich allein vertretungsberechtigter Geschäftsführer der persönlich haftenden Gesellschafterin der Klägerin, bevor er auf einer Gesellschafterversammlung abgewählt wurde.

3

Am 22. Dezember 1993 unterzeichnete der Geschäftsführer der Beklagten für beide Parteien einen Untermietvertrag über Räume in dem streitbefangenen Palais. Nach Maßgabe der dem Vertrag beiliegenden Aufstellung sollte auf die Beklagte eine Nutzfläche von 983 qm entfallen, während der Klägerin 1.712 qm Schulungsräume und Allgemeinflächen verblieben. Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine Mindestlaufzeit des Vertrages vom 1. Januar 1994 bis 31. Dezember 2003 mit Verlängerungsklausel. In einer ersten Ergänzung zum Mietvertrag vom 15.03.1994 räumte die Klägerin dem Beklagten das Recht ein, das Mietverhältnis durch einseitige Erklärung gegenüber der Vermieterin über den 31.12.2003 hinaus jeweils dreimal für drei Jahre zu verlängern. Der Mietzins sollte gemäß § 3 Mietvertrag für die Laufzeit des Vertrages 12,00 DM pro qm Fläche entsprechend der beiliegenden Aufstellung der Mietflächen betragen. Gemäß § 2 hatte die Mieterin der Vermieterin einen Höhen Kredit gewährt. Die Miete sollte gemäß § 3 Abs. 2 Mietvertrag zunächst mit dem gewährten Kredit (Verrechnungskonten) bis zu dessen Begleichung aufgerechnet werden.

4

§ 6 des Mietvertrages lautet auszugsweise:

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"Fristlose Kündigung

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Die Vermieterin ist berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen:

7

1. wenn die Mieterin eine wesentliche Pflicht dieses Vertrages trotz Aufforderung nicht erfüllt und die Erfüllung nach erneuter Abmahnung durch einen eingeschriebenen Brief der Vermieterin binnen Monatsfrist nicht vornimmt.

8

2. wenn die Mieterin mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist und der durch eingeschriebenen Brief erfolgten Zahlungsaufforderung der Vermieterin nicht innerhalb 30 Tagen nachkommt..."

9

In einer zweiten Ergänzung zum Mietvertrag vom 15.01.1997 wurden die der Beklagten zur Nutzung zugewiesenen Räume neu bestimmt (neue Fläche: 1.026 qm).

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Die Beklagte unterhält im Palais zwei Verwaltungsräume und berät dort Interessenten für die PTA- und UTA-Ausbildung. Als Hinweis auf diese Räume brachte sie in Klarsichtfolie eingeschweißte Papierschilder an der Bürotür der Klägerin an. Zur Veranschaulichung wird auf die Lichtbilder und das Hinweisschild Hülle Bl. 78 d.A. Bezug genommen.

11

Mit Anwaltsschreiben vom 21. August 1998 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten die fristlose Kündigung des Mietvertrages. Zur Begründung verwies die Klägerin darauf, dass die Beklagte Lehrkräfte für die Ausbildungszweige UTA, BTA und Pharmazie suche und damit in ein direktes Konkurrenzverhältnis zu der Klägerin trete. Außerdem habe der Geschäftsführer der Beklagten gegenüber dem Geschäftsführer der Klägerin erklärt, dass er schon dafür sorgen würde, dass dieser für die Klägerin in absehbarer Zeit Konkurs anzumelden habe werde. Außerdem habe der Geschäftsführer der Beklagten das Umweltlabor ausgeräumt und dabei einen Zeitpunkt gewählt, um den bevorstehenden Schulbeginn zu beeinträchtigen. Überdies habe der Geschäftsführer der Beklagten unter Hinweis auf sein angebliches Eigentum die Destillieranlage ausgebaut.

12

Mit Schreiben vom 13. 12.1999 übersandte die Klägerin der Beklagten eine Zusammenstellung, die rückständige Mieten für die Zeit von 1994 bis Ende 1999 in Höhe von 702.197,25 DM, abzüglich über das Verrechnungskonto abgerechneter 460.000 DM, und Mietnebenkosten für 1997 bis 1999 in Höhe von 68.439,11 DM ausweist und derzufolge die Beklagte seit Dezember 1998 lediglich noch Räume (Büro/Schulleiter/Allgem.Flur) zur Größe von 285 qm nutzt. In diesem Schreiben forderte die Klägerin die Beklagte zur Zahlung rückständiger Beträge in Höhe von 310.636,36 DM auf. In einem weiteren Schreiben vom 10.02.2000 bezifferte die Klägerin ihre Mietforderung für 1994 bis 1999 auf 551.338,50 DM, abzüglich der erfolgten Buchungen auf dem Verrechnungskonto in Höhe von 460.000 DM und die Nebenkostenforderung auf 33.642,51 DM. Zugleich erklärte sie, dass sie den Gesamtbetrag von 121.981,01 DM zu ihren Gunsten auf dem Verrechnungskonto verbuchen werde.

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Während des Rechtsstreits gab die Beklagte die streitbefangenen Räume bis auf den Büroraum H 3, das Magazin und das Archiv (Gesamtfläche: 107 qm einschl. Gangflächen) an die Klägerin zurück.

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Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, dass ihr die Fortsetzung des Mietverhältnisses schon wegen der Anbringung von Hinweisschildern durch die Beklagte an der Bürotür der Klägerin unzumutbar sei. Hinzu komme, dass die Beklagte an anderer Stelle in ... eine Ausbildung für PTA und UTA anbieten wolle, also Ausbildungsgänge, die die Klägerin bereits seit Jahren anbiete. Die Entfernung der Destillieranlage, die sich im Eigentum der Kläger befinde, wiege besonders schwer, weil diese Maßnahme vier Wochen vor Beginn der Abschlussprüfungen der Schüler der Klägerin geschehen sei. Auch die aus dem Umweltlabor von der Beklagten ausgebauten und entfernten Geräte hätten in ihrem Eigentum gestanden. Zudem habe die Beklagte bei dem Versuch, Labortische aus dem Umweltlabor zu entfernen, die Tische zerstört. Am 13. August 1998 habe der Geschäftsführer der Beklagten u.a. gegenüber dem Hausmeister ... anlässlich des eigenmächtigen Ausräumens des Umweltlabors in der Zeit zwischen 20.00 und 21.30 Uhr u.a. erklärt:

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"1. In nächster Zeit werde ich noch die Destillieranlage im Keller des Palais und den Kopierer in der Halle des Palais ausbauen und mitnehmen.

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2. Im nächsten Jahr werde ich in ... eine PTA-Schule eröffnen; Sie können dann ja Konkurs anmelden."

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Mit Schriftsatz vom 14.06.1999 hat die Klägerin die Kündigung zusätzlich darauf gestützt, dass die Beklagte seit mehr als einem Jahr keinen Mietzins zahle.

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Die Klägerin hat beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, die von ihr genutzten Räume im Hause ... bestehend aus im Erdgeschoss: Archiv, Magazin, Büro (H 3) sowie im Kellergeschoss: Aufenthaltsraum, Bad, Küche, Vorraum, Vorküche und Bad, Wägeraum, Laborräume, Computerraum (H 4), Galenik 1, Geräte-Galenik mit dem Zwischenraum zwischen diesen beiden Räumen zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

22

Die Beklagte hat die Ansicht vertreten, dass die Kündigung schon deshalb unwirksam sei, weil die Voraussetzungen des § 6 Mietvertrag nicht eingehalten worden seien. Die Klägerin habe zudem das Verhalten der Beklagten, auf das die Klägerin ihre fristlose Kündigung stütze, selbst provoziert. Während es nicht darauf ankomme, ob die Beklagte eine Ausbildung PTA und UTA in ... wolle, sei jedoch zu berücksichtigen, dass die Klägerin der Beklagten Konkurrenz mache. Der Ausbildungsgang PTA sei nämlich zunächst nur von der Beklagten angeboten worden. Die Klägerin habe Schüler und Lehrer abgeworben. Die Destillieranlage habe im Eigentum der Beklagten gestanden und sei in die Schule der Beklagten nach B. gebracht worden. Die Klägerin habe von dem Angebot, Wasser aus der Destillieranlage der Beklagten in der Orangerie zu beziehen, keinen Gebrauch gemacht. Im Übrigen hätte die Reserve destillierten Wassers im Palais für sechs Wochen genügt. Die aus dem Umweltlabor entfernten Geräte seien ebenfalls Eigentum der Beklagten und von dieser in die Orangerie gebracht worden, nachdem die Klägerin durch Austauschen des Schlosses zum Umweltlabor die Beklagte daran gehindert habe, die Geräte zu benutzen. Der Klägerin sei umgekehrt die Mitbenutzung der nunmehr in der Orangerie befindlichen Geräte angeboten worden. An den Labortischen hätten nur die Untergestelle entfernt werden sollen. Die Arbeitsplatten würden durch die Wegnahme der Untergestelle nicht entfernt, welche durch handelsübliche Untergestelle ersetzt werden könnten. Hinweisschilder seien lediglich auf der Tür zum Büro der Klägerin und direkt an der Wand daneben angebracht worden, weil wegen der versteckten Lage des erst durch eine Zwischentür erreichbaren Büros der Beklagten ein Hinweis an einer vom Eingang aus gut sichtbaren Stelle habe angebracht werden müssen. Die Äußerung des Geschäftsführers der Beklagten hinsichtlich des Konkurses sei anders zu interpretieren als es die Klägerin tue.

23

Nicht geleistete Mietzinszahlungen seien mit den Forderungen der Beklagten auf einem Verrechnungskonto ausgeglichen worden.

24

Das Landgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen ... Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die gerichtliche Niederschrift vom 22.06.1999 (Bl. 83 ff. d.A.) Bezug genommen.

25

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben.

26

Es hat angenommen, dass die Klägerin gem. § 554 a BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen sei, weil die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Klägerin unzumutbar sei. § 6 Mietvertrag beziehe sich lediglich auf die Verletzung einer wesentlichen Vertragspflicht der Beklagten. Im Hinblick auf § 554 a Satz 2 BGB sei dieser Begriff eng auszulegen und dahin zu verstehen, dass er sich nur auf solche Pflichten beziehe, die zwar objektiv vertragswidrig seien, gleichwohl aber die Fortsetzung des Mietverhältnisses noch nicht unzumutbar machten. Eine Verletzung der Vertragspflichten werfe die Klägerin der Beklagten aber nur hinsichtlich des nicht gezahlten Mietzinses vor.

27

Die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ergebe sich insbesondere daraus, dass die Beklagte Hinweisschilder auf ihr Sekretariat auf der Tür zum Büro der Klägerin sowie direkt an der Wand daneben angebracht habe. Dies müsse die Klägerin nicht hinnehmen, weil das Hinweisschild unmittelbar unter die auf der Tür zum Büro der Klägerin angebrachten Schilder "Verwaltung", "Schulleitung" und "Geschäftsleitung" gehängt worden sei und weil die Tür keinen Hinweis darauf enthalte, dass sich in dem dahinter liegenden Büro die Verwaltung und Leitung der Klägerin befinde. Dem unbefangenen Betrachter dränge sich der Eindruck auf, als sei die Verwaltung, Schulleitung und Geschäftsleitung der Beklagten hinter dieser Tür zu finden. Mit dieser Maßnahme habe die Beklagte das Büro der Klägerin praktisch vom Publikumsverkehr abgeschnitten, weil nicht davon auszugehen sei, dass Ausbildungsinteressenten sich vergegenwärtigten, dass in einem Gebäude zwei Schulen mit z.T. deckungsgleichen Ausbildungsgängen beheimatet seien, die zudem beide den Namensbestandteil ... trügen. Die Beklagte habe demgegenüber nicht vorgetragen, dass allein die Tür zum Büro der Klägerin eine gut sichtbare Stelle für den Hinweis auf ihre Räumlichkeiten gewesen sei. Das Aufhängen von Hinweisschildern an der Bürotür der Klägerin wiege besonders schwer, weil zwischen den Parteien ein Konkurrenzverhältnis bestehe. Unstreitig habe der Geschäftsführer der Beklagten, als er selbst noch Geschäftsführer der Klägerin gewesen sei, einen Antrag auf Eröffnung des Konkursverfahrens über das Vermögen der Klägerin gestellt. Aus der unstreitigen Äußerung des Geschäftsführers der Beklagten, ebenfalls eine PTA-Schule in ... eröffnen zu wollen, sodass der derzeitige Geschäftsführer der Klägerin evtl. Konkurs anmelden müsse, werde deutlich, dass auf Seiten der Beklagten ein Interesse am Fortbestand der Klägerin nicht bestehe. Zwar müssten beide Parteien den von der jeweils anderen Partei betriebenen Wettbewerb hinnehmen. Die Klägerin müsse jedoch nicht hinnehmen, dass die Beklagte ihre Geschäfte in der Weise betreibe, dass sie Ausbildungsinteressenten gezielt an dem Sekretariat der Klägerin vorbeileite.

28

Die unstreitige Entfernung der Destillieranlage, der Gerätschaften im Umweltlabor und der Untergestelle der Labortische sei lediglich ein weiterer Aspekt in diesem Zusammenhang. Auch ohne die Klärung der Eigentumsfrage habe die Beklagte jedenfalls den Besitz der Klägerin gestört. Zwar solle das Umweltlabor der alleinigen Benutzung durch die Beklagte zugewiesen worden sein. Jedoch stehe der gesamte Vortrag zu diesem Komplex unter der Überschrift "II. Gemeinsame Nutzung des Palais". Die Beklagte trage selbst vor, Studiendirektor ... habe auf eine weitere Mitbenutzung später verzichtet. Auch die Behauptung, der Klägerin sei destilliertes Wasser aus der Orangerie der Beklagten angeboten worden, ergebe nur einen Sinn, wenn die Klägerin auf die Hilfe der Beklagten angewiesen gewesen sei, weil sie zuvor die nunmehr nach Bonn verbrachte Anlage mitbenutzt habe. Zwar sei es unter dem Gesichtspunkt der Besitzstörung keineswegs in Ordnung gewesen, dass die Klägerin eigenmächtig das Schloss zum Umweltlabor habe austauschen lassen, sodass auch die Beklagte zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen wäre. Die Beklagte habe jedoch nicht so weit gehen dürfen, ihrerseits der Klägerin den Besitz zu entziehen. Wegen des bestehenden Wettbewerbsverhältnisses der Parteien führe die Besitzstörung zur Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses.

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Unerheblich sei, ob Studiendirektor ... nach der wechselseitigen Besitzstörung ausdrücklich auf die weitere Mitbenutzung der Geräte durch die Klägerin verzichtet habe.

30

Gegen dieses am 5. August 1999 zugestellte Urteil richtet sich die am 3. September 1999 eingegangene und am letzten Tag der bis zum 04.11.1999 verlängerten Frist begründete Berufung der Beklagten.

31

Die Beklagte ist der Ansicht, dass sie ihre Vertragspflichten als Untermieterin der streitbefangenen Räume nicht schuldhaft und keineswegs in einem solchen Maße verletzt habe, dass der Klägerin die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar geworden sei. Erst im Zuge des Rechtsstreits habe die Klägerin kursorisch angemerkt, dass die Beklagte im Palais an der Tür des für die Klägerin provisorisch eingerichteten Büros ein Hinweisschild auf ihr eigenes Sekretariat angebracht habe. Die Klägerin habe dieses Hinweisschild wie das weitere von der Beklagten angebrachte zweite Schild entfernt und zu den Akten gereicht. Das Landgericht habe nicht beachtet, dass es der Beklagten im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs ohne weiteres zustehe, in dem Mietobjekt Hinweisschilder anzubringen. Verstieße diese Maßnahme gegen die Regelungen des Untermietvertrages, läge ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache vor, der die Vermieterin gemäß § 553 BGB nur dann zur fristlosen Kündigung berechtigen würde, wenn die Mieterin ungeachtet einer Abmahnung den vertragswidrigen Gebrauch der Sache fortsetze. Unstreitig habe die Klägerin die Beklagte jedoch wegen der von ihr beanstandeten Beschilderung nicht abgemahnt. Die Annahme des Landgerichts, dass die Klägerin durch die Beschilderung in erheblichem Maße in ihren Rechten beeinträchtigt sei, finde in dem Parteivortrag keine Stütze. Insbesondere werde bestritten, dass das Büro der Klägerin praktisch vom Publikumsverkehr abgeschnitten worden sei. Das Bestehen eines Konkurrenzverhältnisses der Parteien sei zum Vorfallzeitpunkt nichts Neues gewesen. Vielmehr habe es sich bei den Parteien um im Markt eingeführte Privatschulunternehmen gehandelt, die bereits langjährig konkurrierend gewerblich tätig gewesen seien. Deshalb sei davon auszugehen, dass Ausbildungsinteressenten gerade aufgrund des langjährigen Auftretens beider Parteien im privaten Ausbildungsmarkt die Existenz beider Unternehmen namentlich bekannt sei. Hinzu komme, dass die Klägerin selbst nicht vortrage, wie lange die Schilder aufgehängt gewesen seien und welche "Erfolge" die Beschilderung gehabt habe. Auch im Lichte des § 554 a BGB stelle das Aufhängen der Schilder keine Vertragsverletzung dar. Eine Verwechslungsgefahr habe entgegen der Annahme des Landgerichts nicht bestanden, weil die Hinweisschilder in ihrem oberen Bereich durch Fettdruck und Umrandung hervorgehoben, den Hinweis auf die Wegweisung der "..." aufwiesen, sodass eine Verwechslungsgefahr mit den "staatlich anerkannten Schulen ..." nicht habe erzeugt werden können. Auch durch den Ausbau der in ihrem Eigentum befindlichen Destillieranlage und Laborgeräte habe die Beklagte keine Vertragspflicht schuldhaft verletzt. Die vorgelegten Kaufunterlagen belegten den Eigentumserwerb der Beklagten. Die Destillieranlage sei für die von der Beklagten in Bonn betriebene Schule benötigt worden. Der Unterrichtsbetrieb der Klägerin sei wegen des vorhandenen gefüllten Vorratsbehälters im Palais und des Angebotes der Beklagten nicht gefährdet gewesen, bei Bedarf destilliertes Wasser aus der dem Palais gegenüber liegenden Orangerie zur Verfügung zu stellen. Das Gleiche gelte für die Verbringung der Laborgeräte von dem Palais in die Orangerie, auf deren weitere Mitbenutzung die Klägerin überdies ausdrücklich verzichtet habe. Die Beklagte habe die von ihr für die Vorbereitung und Durchführung der Prüfungen benötigten Geräte sicherstellen und in die Orangerie verbringen müssen, weil die Klägerin das Umweltlabor unstreitig in den Sommerferien 1998 überraschend mit einem neuen ... versehen habe. Eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses resultiere auch nicht aus der Äußerung des Geschäftsführers der Beklagten über eine, in das Belieben der Klägerin gestellte, Konkursanmeldung.

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Die Beklagte ist der Ansicht, dass sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 10.02.2000 ergebe, dass die in § 3 Abs. 2 Mietvertrag vorgesehene Verrechnung der Mietforderungen weiter möglich sei, so dass ein Zahlungsrückstand nicht bestehe. Der Stand des Guthabens auf dem Verrechnungskonto habe Ende 1999 noch über 100.000 DM betragen.

33

Im Termin zur mündlichen Verhandlung haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend bis auf den Räumungsanspruch hinsichtlich des Büroraums H 3, des Magazins und des Archivs (Gesamtfläche: 107 qm einschließlich Gangflächen) für erledigt erklärt.

34

Die Beklagte beantragt,

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das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage hinsichtlich des nicht bereits erledigten Teils abzuweisen,

36

sowie hilfsweise, als Sicherheit im Rahmen des § 711 ZPO die unwiderrufliche, unbefristete, selbstschuldnerische und schriftliche Bürgschaft einer Bank, die einem anerkannten Einlagensicherungsfond angehört, oder einer Sparkasse zuzulassen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Berufung hinsichtlich des nicht erledigten Teils zurückzuweisen

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sowie für den Fall der Anordnung einer Sicherheitsleistung der Klägerin zu gestatten, Sicherheit in Form der Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlichen Sparkasse, Volksbank oder Spar- und Darlehenskasse zu leisten.

40

Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil.

41

Die Klägerin ist der Ansicht, dass das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien endgültig zerstört sei, weil eine Gesamtwürdigung ergebe, dass das von der Klägerin vorgetragene Verhalten der Beklagten die Vertragsbeziehung der Parteien erheblich beeinträchtige und ständig Spannungen zwischen den Parteien verursache. Die Anbringung der Hinweisschilder an der Tür des Büros der Klägerin sei unzweifelhaft in der Absicht geschehen, an Unterrichtsangeboten der Klägerin interessierte potenzielle Schüler auf die Beklagte umzuleiten und sei deshalb als böswilliger Eingriff in den Geschäftsbetrieb der Klägerin anzusehen. Dabei komme es auf "Erfolg" und "Dauer" der Anbringung der Schilder nicht an. Hinsichtlich der Entfernung der Destillieranlage und der Geräte im Umweltlabor läge selbst dann eine schwere Pflichtverletzung vor, wenn zu Gunsten der Beklagten unterstellt würde, die entfernten Objekte hätten in ihrem Eigentum gestanden. Da die Geräte von der Klägerin einverständlich auf Dauer mitbenutzt worden seien, stelle die ohne vorherige Ankündigung vorgenommene Entfernung einen schwer wiegenden Pflichtverstoß dar. Es treffe nicht zu, dass die Klägerin auf die weitere Mitbenutzung der Laborgeräte verzichtet habe. Aus den Bekundungen des Zeugen ... ergebe sich, dass dieser zum Schutze vor der Entfernung der Gegenstände ein neues Schloss an der Tür zum Umweltlabor angebracht habe, nachdem er von der Absicht der Beklagten Kenntnis erlangt hatte, das Umweltlabor auszuräumen. Im Auftrag des Geschäftsführers der Beklagten sei das Schloss dann gewaltsam aufgebrochen worden. Die Äußerung des Geschäftsführers der Beklagten gegenüber dem Geschäftsführer der Klägerin, dieser könne Konkurs anmelden, zeige im Zusammenhang mit den vorbezeichneten Maßnahmen, dass es das Ziel der Beklagten sei, die Klägerin geschäftlich zu ruinieren, um davon selbst zu profitieren. Vor diesem Hintergrund widerspräche es Treu und Glauben, die Klägerin weiterhin an dem langfristig geschlossenen Vertrag festzuhalten. Für eine fristlose Kündigung nach § 554 a BGB habe es einer Abmahnung nicht bedurft. Im Übrigen sei zu berücksichtigen, dass bei Vertragsschluss ... für beide Parteien aufgetreten sei, wobei die Abfassung des § 6 von seinem offenkundigen Bestreben getragen gewesen sei, den Vertrag für die Mieterin möglichst unkündbar zu gestalten. Diese einseitige Interessenwahrnehmung zu Lasten der Klägerin verlange als Korrektur die Orientierung am Wortlaut von § 6, sodass es für den vorliegenden Fall bei der gesetzlichen Regelung bleibe, die eine Abmahnung nicht verlange.

42

Darüber hinaus seien die Kündigungsvoraussetzungen gemäß § 554 BGB erfüllt. Per 31. Dezember 1999 bestehe ein Mietrückstand von 242.197,25 DM, wobei die Klägerin zu Gunsten der Beklagten von einer zu verrechnenden Gegenforderung in Höhe von 460.000 DM ausgegangen sei. Wegen der weiteren Einzelheiten des behaupteten Rückstandes bezieht sich die Klägerin auf ihr Schreiben an die Beklagte vom 13. Dezember 1999.

43

Die Klägerin behauptet, eine Verrechnung des vereinbarten Mietzinses mit einem Darlehensrückzahlungsanspruch komme nicht mehr in Betracht. Die Beklagte habe der Klägerin niemals einen Kredit gegeben. Zumindest aber wäre der Kredit seit langem getilgt, sodass die Beklagte spätestens ab 1997 Mietzins hätte leisten müssen. Sofern der Geschäftsführer der Beklagten ein Darlehen in der Form eines In-Sich-Geschäfts behaupten sollte, fehle es an der erforderlichen Erkennbarkeit durch schriftliche Fixierung der behaupteten Darlehensvereinbarung im Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages.

44

Sofern als Kündigungsvoraussetzung gem. § 6 Nr. 2 Mietvertrag eine gesonderte Zahlungsaufforderung erforderlich sein sollte, hätte der Zahlungsrückstand zwar die am 21.08.1998 ausgesprochene Kündigung nicht gerechtfertigt. Namens und im Auftrage der Klägerin werde das Mietverhältnis jedoch erneut fristlos wegen des Zahlungsrückstandes gekündigt. Eine Zahlungsaufforderung ergebe sich daraus, dass die Klägerin die frühere Kündigung mit Schriftsatz vom 14.06.1999 auch auf den Zahlungsverzug gestützt habe. Zudem ergebe sich die Zahlungsaufforderung aus dem der Berufungserwiderung in Ablichtung beigefügten Schreiben der Klägerin an den Geschäftsführer der Beklagten vom 13. Dezember 1999.

45

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache Erfolg, soweit der Rechtsstreit nicht ohnehin teilweise übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist, nachdem die Beklagte die streitbefangenen Räume nach Rechtshängigkeit bis auf den Büroraum H 3, das Magazin und das Archiv (verbleibende Gesamtfläche: 107 qm) unstreitig an die Klägerin zurückgegeben hat.

47

Das durch schriftlichen Mietvertrag vom 23.12.1993 fest auf die Zeit bis zum 31.12.2003 begründete Mietverhältnis der Parteien ist nicht vorzeitig beendet worden.

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1. Entgegen der Ansicht des Landgerichts ist das Mietverhältnis der Parteien insbesondere nicht durch die fristlose Kündigung der Klägerin mit Schreiben vom 21. August 1998 vorzeitig beendet worden.

49

a) Bedenken bestehen bereits gegen die Annahme, dass die Voraussetzungen, die in § 6 Nr. 1 Mietvertrag für eine fristlose Kündigung vereinbart worden sind, für das Kündigungsrecht aus § 554 a BGB nicht anzuwenden seien. Unstreitig hat die Klägerin die Beklagte wegen der in dem Kündigungsschreiben aufgeführten Verhaltensweisen nicht abgemahnt. Die in § 6 Nr. 1 des Mietvertrages vom 22. Dezember 1993 als Voraussetzung für eine fristlose Kündigung verlangte doppelte Abmahnung ist nicht ohne weiteres gemäß § 554 a Satz 2 BGB als unwirksam anzusehen oder einschränkend dahin auszulegen, dass sie sich nur auf Kündigungen wegen solcher Vertragsverletzungen bezieht, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar machen. Vielmehr liegt es nahe, dass es sich bei der Regelung in § 6 Nr. 1 Mietvertrag nur um eine Konkretisierung der gesetzlichen Kündigungsgründe gemäß §§ 553, 554 a BGB handelt, die von dem wesentlichen Grundgedanken dieser Vorschrift nicht abweicht (vgl. BGH WuM 1987, 259). So kann die gemäß § 554 a BGB erforderliche Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für den Kündigenden gerade aus der Kombination der Verletzung einer wesentlichen Vertragspflicht einerseits und der fruchtlosen qualifizierten Abmahnung andererseits folgen.

50

Vor allem aber ist die fristlose Kündigung vom 21. August 1998 auch bei unmittelbarer Anwendung der Vorschrift des § 554 a BGB ohne die Berücksichtigung des § 6 Nr. 1 Mietvertrag nicht gerechtfertigt. Der Beklagte muss sich nämlich entgegenhalten lassen, dass für eine Kündigung aus wichtigem Grund gemäß §§ 554 a, 242 BGB auch ohne ein entsprechendes gesetzliches Tatbestandsmerkmal regelmäßig eine vorherige Abmahnung notwendig ist, weil die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung im Allgemeinen erst dann angenommen werden kann, wenn der Kündigungsgegner seine Vertragsverletzungen oder das den Vermieter schädigende Verhalten trotz Abmahnung fortsetzt und damit zu erkennen gibt, dass er sich nicht an die gesetzlichen und vertraglichen Regeln halten will. Ein Recht zur einseitigen Loslösung vom Vertrag kommt danach grundsätzlich erst in Betracht, wenn der andere nachdrücklich auf die Folgen einer weiteren Nichterfüllung des Vertrages hingewiesen worden ist (vgl. BGH WM 1976, 508, 510; NJW 1992, 496, 497). Besonders schwer wiegende Vertragsverletzungen können zwar ausnahmsweise schon nach einmaliger Begehung eine Kündigung rechtfertigen, wenn die Vertrauensgrundlage des Vertrages so zerstört ist, dass sie durch eine Abmahnung nicht mehr hergestellt werden kann (vgl. BGH NJW 1981, 1264; NJW 1992, 496, 497). Die von der Klägerin gerügte Anbringung von Hinweisschildern auf der Tür zum Büro der Klägerin und die Besitzstörung durch die unstreitige Entfernung der Destillieranlage, der Gerätschaften im Umweltlabor und der Untergestelle der Labortische, die die Beklagte unter Berufung auf ihr behauptetes Eigentumsrecht vorgenommen hat, stellen jedoch auch unter Berücksichtigung der gebotenen Rücksichtnahme der Beklagten als Mieterin auf die Belange der Vermieterin bei einer Gesamtwürdigung des Verhaltens keine derart schwer wiegende Vertragsverletzung dar, dass eine fristlose Kündigung ohne weitere Abmahnung gerechtfertigt war. Auch unter Berücksichtigung des zwischen den Parteien bestehenden Wettbewerbsverhältnisses in Bezug auf den Betrieb von privaten Schulen konnte die Klägerin bei verständiger Würdigung im Zeitpunkt der Kündigungserklärung nicht davon ausgehen, dass eine Abmahnung der Beklagten von vornherein nutzlos sein würde. Entgegen der Ansicht des Landgerichts ist es für die Frage der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung im Übrigen auch nicht unerheblich, ob der Studiendirektor ... ausdrücklich auf die weitere Benutzung der von der Beklagten entfernten Geräte durch die Klägerin nach der beanstandeten Besitzstörung verzichtet hat. Allenfalls ein nach der fristlosen Kündigung ausgesprochener Verzicht wäre unbeachtlich. Hinzu kommt, dass die Klägerin zuvor selbst die Beklagte dadurch im Besitz gestört hat, dass sie eigenmächtig und vertragswidrig das Schloss zum Umweltlabor auswechseln ließ.

51

Die fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung ist auch nicht deshalb wirksam, weil nach der im ersten Rechtszug durchgeführten Beweisaufnahme feststeht, dass der Geschäftsführer der Beklagten gegenüber dem Geschäftsführer der Klägerin am 13. August 1998 erklärt hat, der Geschäftsführer der Klägerin könne dann ja Konkurs anmelden, wenn der Geschäftsleiter der Beklagten in ... eine PTA-Schule eröffnen würde. Dieses von dem Geschäftsleiter der Beklagten vertretene Werturteil über die Auswirkungen zulässiger zusätzlicher Konkurrenz der Beklagten auf den Betrieb der Klägerin stellt schon keine Verletzung der mietvertraglichen Verpflichtungen der Beklagten gegenüber der Klägerin dar. Insbesondere handelt es sich nicht um eine auf unwahren Tatsachen beruhende kreditschädigende Äußerung, sondern um eine Prognoseeinschätzung der Auswirkungen verstärkter Konkurrenz der beiden Schulbetriebe, nachdem der Geschäftsführer der beklagten die Eröffnung eines weiteren Schulbetriebes angekündigt hatte. Ein Kündigungsrecht lässt sich auch nicht aus dem Inhalt des von der Klägerin mit Schriftsatz vom 30. März 2000 vorgelegten Prospekt der Beklagten entnehmen, in dem die Beklagte die Durchführung weiterer Schulungen in ... für die Zeit ab September 2000 ankündigt und damit ihre Konkurrenz zu der Klägerin verstärkt. Dieses Verhalten der Beklagten stellt sich schon nicht als eine Vertragsverletzung des streitbefangenen Mietvertrages dar. Der Gesichtspunkt etwaigen vertrags-immanenten Konkurrenzschutzes greift ohnehin nicht ein, weil das Prospekt sich auf den Schulbetrieb der Beklagten an ihrem Sitz in der ... und nicht auf die streitbefangenen Räume in dem sogenannten Palais ..., bezieht. Die Beklagte unterhält auch unstreitig keine Schulungsräume mehr in dem streitbefangenen Objekt. Außerdem hat die Klägerin auch auf Nachfrage im Termin nicht dargelegt, dass der Prospekt aus der Zeit vor der letzten, in der Berufungserwiderung erklärten fristlosen Kündigung stammt. Infolge der fehlenden Erheblichkeit des neuen Vortrages im Schriftsatz der Klägerin vom 30. März 2000 war der Beklagten hierzu auch nicht die beantragte Erklärungsfrist zu bewilligen.

52

b) Die im Schriftsatz der Klägerin vom 14. Juni 1999 vorgetragene streitige Behauptung, dass der Beklagte seit mehr als einem Jahr keinen Mietzins zahle, ist unabhängig von der Behauptung der Beklagten, dass der Mietzins mit dem zu ihren Gunsten bestehenden Darlehensrückzahlungsanspruch nach Maßgabe von § 3 Abs. 2 Mietvertrag verrechnet worden sei, weder geeignet, die Kündigung vom 21. August 1998 zu rechtfertigen noch die im Schriftsatz vom 14. Juni 1999 ausdrücklich wiederholte Kündigungserklärung (Klageänderung) wegen Zahlungsverzuges.

53

Die Parteien haben nämlich in § 6 Nr. 2 Mietvertrag vereinbart, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges (nur) zulässig ist, wenn die Mieterin (mit) mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist und der durch eingeschriebenen Brief erfolgten Zahlungsaufforderung der Vermieterin nicht innerhalb von 30 Tagen nachkommt. Zahlungsverzug allein genügt als Kündigungsvoraussetzung nicht, wenn die Parteien vereinbart haben, dass der Kündigung eine formelle schriftliche Zahlungsaufforderung voranzugehen habe, die zudem eindeutig sein muss (vgl. BGH ZMR 1972, 375). Für die Wirksamkeit der Regelung in § 6 Nr. 2 kommt es auch nicht darauf an, ob es sich um von der Klägerin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt und ob diese Bestimmung wegen der Abweichung von dem gesetzlichen Kündigungstatbestand des § 554 BGB einer Inhaltskontrolle nach dem AGB-Gesetz standhält. Die Vermieterin wäre nämlich an eine solche Regelung auch als Verwenderin von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gebunden, selbst wenn die formularmäßige Kündigungsregelung im Übrigen nicht mit dem AGB-Gesetz zu vereinbaren und deshalb unwirksam wäre (vgl. BGH NJW 1987, 2506). Die Beklagte als Mieterin konnte nämlich gemäß § 242 BGB auf die Einhaltung dieser Vorschrift vertrauen.

54

Eine vorherige Zahlungsaufforderung ist jedoch den Kündigungen vom 21. August 1998 und 14. Juni 1999 nicht voraus gegangen.

55

2. Das Mietverhältnis ist auch nicht durch die in der Berufungserwiderung vom 13. Januar 2000 erklärte erneute fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges beendet worden.

56

a) Soweit der Kläger den Räumungsanspruch auch auf die in der Berufungserwiderung erklärte weitere fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges stützt, liegt allerdings, wie schon in der fristlosen Kündigung vom 14. Juni 1999, eine Klageänderung vor (vgl. OLG München ZMR 1996, 496; OLG Zweibrücken ZMR 1981, 112). Diese Klageänderung ist jedoch trotz des Widerspruchs der Beklagten gemäß §§ 523, 263 ZPO als sachdienlich zuzulassen, weil die geänderte Klage entscheidungsreif ist.

57

b) In der Sache scheitert auch die fristlose Kündigung vom 13. Januar 2000 zumindest an dem Fehlen einer vorherigen qualifizierten Zahlungsaufforderung gemäß § 6 Nr. 2 Mietvertrag. Die Klägerin hat zwar unter Bezugnahme auf Ihr Schreiben an die Beklagte vom 13.12.1999 in der Berufungserwiderung geltend gemacht, dass sich nach Abzug eines Betrages von 460.000 DM über das Verrechnungskonto, welches gemäß § 3 Abs. 2 Mietvertrag in erster Linie zur Tilgung der Mietforderungen durch Aufrechnung dienen sollte, noch eine restliche Forderung von 310.636,36 DM (rückständige Miete 1994 - 1999: 242.197,25 DM und rückständige Nebenkosten 1998 - 1999: 68.439,11 DM) ergebe. Dieser Betrag übersteigt bei weitem sowohl das Doppelte des monatlichen Mietzinses (12,- DM/qm) für die derzeit von der Beklagten genutzten Flächen zur Größe von 107 qm (1.284 DM) als auch des nach der Aufstellung der Klägerin für die Zeit vom 1.1.1998 bis 30.11.1998 geschuldeten Mietzinses für die Überlassung von 954 qm (11.448 DM).

58

Die Klägerin hat jedoch in der weiteren Korrespondenz mit der Beklagten nicht an dieser Forderung festgehalten. Vielmehr hat sie in dem von der Beklagten vorgelegten Schreiben vom 10. Februar 2000 den rückständigen Betrag auf 124.981,01 DM (91.338,50 Miete und 33.642,51 DM Nebenkosten) beziffert und ausdrücklich angekündigt, diesen Betrag zu ihren Gunsten auf dem Verrechnungskonto zu verbuchen.

59

Damit enthält das vorbezeichnete Schreiben gerade nicht die für eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges erforderliche Aufforderung, den rückständigen Betrag an die Klägerin zu zahlen.

60

Vor diesem Hintergrund kommt es auch nicht darauf an, ob das Guthaben der Beklagten auf dem Verrechnungskonto aus der Kreditgewährung den rückständigen Betrag erreicht. Das Bestreiten der Kreditgewährung in der Berufungserwiderung ist jedenfalls unerheblich, nachdem die Klägerin eine Verrechnung mit dem Kreditkonto selbst teilweise bestätigt und wegen der ausstehenden Forderung anerkannt hat.

61

Außerdem wäre selbst bei unmittelbarer Anwendung des § 554 BGB als Voraussetzung des Zahlungsverzuges eine gesonderte Mahnung erforderlich, bevor die Klägerin nach dem vollständigen Verbrauch des Guthabens auf dem Verrechnungskonto erstmals die Nichtzahlung von Mietzinsen zur Begründung der Kündigung geltend machen kann.

62

Der Antrag der Klägerin auf Gewährung von Schriftsatznachlass zu dem im Schriftsatz der Beklagten vom 20. März 2000 vorgelegten Schreiben der Klägerin vom 10. Februar 2000 war abzulehnen. Die Schriftsatzfrist der §§ 132, 523 ZPO ist gewahrt. Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin hat bestätigt, dass ihm der Schriftsatz am 22. März 2000 zugegangen ist. Der Klägerin war zuzumuten, sich bis zum 29. März 2000, spätestens aber im Termin zu dem von ihr selbst verfassten Schreiben zu äußern.

63

3. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91 a ZPO.

64

Wegen des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils sind die Kosten ebenfalls der Klägerin aufzuerlegen, weil die Klage auch insoweit aus den erörterten Gründen unbegründet war.

65

Die weiteren Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711 und 546 Abs. 2 Satz 1 ZPO.

66

Bei der Streitwertfestsetzung war zu berücksichtigen, dass nach der übereinstimmenden Teilerledigung nur noch der Jahresmietwert für die weiter streitbefangenen Räume zur Größe von 107 qm den Streitwert gem. § 16 Abs. 2 GKG bestimmt. Eine Erörterung der Sach- und Rechtslage ist vor der Abgabe der übereinstimmenden Teilerledigungserklärungen im Termin zur mündlichen Verhandlung nicht erfolgt.

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