Amtsgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-09-28, Aktenzeichen 291a C 49/16
ECLI:DE:AGD:2016:0928.291A.C49.16.00

Tenor

hat das Amtsgericht Düsseldorf

auf die mündliche Verhandlung vom 07.09.2016

durch die Richterin am Amtsgericht E

für R e c h t erkannt:

Der in der Eigentümerversammlung vom 13.04.2016 unter TOP 3 Nr. 1 (Sondervergütung außerordentliche Eigentümerversammlung) gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 68 % und die Beklagten zu 32 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung durch den jeweiligen Gegner durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Streitwert wird auf 3.063,50 EUR festgesetzt.

1

T a t b e s t a n d:

2

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft S-Straße in Düsseldorf, die seit dem Jahre 2010 durch die Beigelade verwaltet wird. Im Sondereigentum des Klägers steht die im Dachgeschoss links gelegene Einheit Nr. 9.

3

Im Verwaltervertrag vom 23.12.2010 ist unter § 4 geregelt, dass die Verwaltung für jede außerordentliche Versammlung eine zusätzliche Vergütung in Höhe von 180,00 EUR zzgl. Mehrwertsteuer erhält.

4

Seit vielen Jahren streiten die Parteien über die Installation einer Aufzugsanlage, unter anderem war die Aufzugsanlage Gegenstand der gerichtlichen Verfahren 291a C #####/####, 291a C #####/#### und 291a C #####/####.

5

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 13.04.2016 wurde unter TOP 3 zunächst folgender Beschluss gefasst:

6

„Für jede weitere außerordentliche Eigentümerversammlung im Zusammenhang mit dem Aufzug erhält die Verwaltung eine Vergütung in Höhe von 550,00 € zuzüglich MwSt, mithin 654,50 €. Diese Kosten werden nach Wohneinheiten verteilt.“

7

Unter TOP 3.2 wurde folgender Mehrheitsbeschluss gefasst:

8

„Die Verwaltung erhält für ihren erhöhten Verwaltungsaufwand im Zusammenhang mit dem Aufzug eine Sondervergütung in Höhe von 3.500,00 € zzgl. MwSt, mithin 4164,-€. Diese Kosten werden nach dem gleichen Umlageschlüssel wie für die Errichtung des Aufzuges verteilt.“

9

Am 19.05.2016 war die Aufzugsanlage erneut Gegenstand einer Wohnungseigentümerversammlung. In der Versammlung wurde unter TOP 2.4 beschlossen, die Arbeiten zur Erstellung eines Aufzugs gemäß Variante 3 in Auftrag zu geben. Weiter heißt es:

10

„Die Kosten der Maßnahme betragen ca. 150.000,00 € brutto inkl. Mehrwertsteuer und werden nach dem beschlossenen Umlageschlüssel „Aufzug“ auf die Eigentümer der WE 7 bis WE 10 verteilt …“

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Der Kläger ist der Ansicht, die angefochtenen Beschlüsse entsprächen nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und seien daher für ungültig zu erklären. Da in § 4 des Verwaltervertrages eine Pauschale für außerordentliche Eigentümerversammlungen wirksam vereinbart worden sei, bestehe kein Raum für eine gesonderte Gebühr in Höhe von 550,00 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer. Der Aufwand für die Durchführung einer außerordentlichen Versammlung zum Thema Aufzug sei der Gleiche, wie zu jeder ordentlichen Eigentümerversammlung. Eine besonderer Zeitaufwand für die jeweiligen außerordentlichen Versammlungen zum Thema Aufzug sei nicht substantiiert dargelegt. Zudem sei fraglich, ob überhaupt ein Sonderhonorar für jede weitere Eigentümerversammlung verlangt werden könne, da das Gesetz das Abhalten von Eigentümerversammlungen (auch ordentlichen) zu den normalen Pflichten einer Verwaltung zähle. Die Regelung nach § 4 verstoße gegen § 305 ff. BGB und sei unwirksam.

12

Der Beschluss zu TOP 3.2 sei zu beanstanden, weil die beschlossene Kostenverteilung eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels darstelle, die zwingend separat und transparent zu beschließen sei. Die Pauschale sei auch nicht gerechtfertigt, da die von der Verwaltung diesbezüglich übernommenen Pflichten im Hinblick auf die Erstellung des Aufzuges zu den gesetzlichen Pflichten der Verwaltung gehöre. Aufgaben eines Architekten, eines Bauleiters oder Statikers und damit eine über den normalen Pflichtenkreis der Verwaltung hinausgehende Pflichten würden von der Verwaltung nicht übernommen. Zudem gehe aus der Beschlussfassung nicht hervor, für welche Tätigkeiten genau das Sonderhonorar gezahlt werden solle. Es fehle an einer Darlegung des voraussichtlichen Zeit- und Arbeitsaufwandes und der Darlegung des besonderen Aufwandes.

13

Mit Schriftsatz vom 17.08.2016 ergänzt der Kläger, im Verwaltervertrag sei bereits eine Regelung für Mehrleistungen mit 65,00 EUR pro Stunde für den Geschäftsführer und Stellvertreter sowie 40,00 EUR für einen Sachbearbeiter geregelt, so dass der angefochtene Beschluss obsolet sei. Der Beschluss zu Ziffer 2 führe, bei unterstellter Wirksamkeit, zur Unwirksamkeit des unter Ziffer 1 gefassten Beschlusses, da der erhöhte Verwaltungsaufwand im Zusammenhang mit dem Aufzug auch den erhöhten Aufwand für die außerordentlichen Eigentümerversammlungen abgelte.

14

Der Kläger beantragt,

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1. den Beschluss unter TOP 3 Nr. 1 (Sondervergütung außerordentliche Eigentümerversammlung) der Eigentümerversammlung vom 13.04.2016 für ungültig zu erklären;

16

2. den Beschluss unter TOP 3 Nr. 2 (Sondervergütung Aufzug) der Eigentümerversammlung vom 13.04.2016 für ungültig zu erklären.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

19

Die Beklagten führen aus, vor dem Hintergrund der gerichtsbekannten zwischen dem Kläger und den Beklagten seit Jahren geführten diversen Rechtsstreite im Zusammenhang mit der Errichtung eines Aufzuges, sei es der Verwaltung nicht mehr möglich, ihre Tätigkeit wirtschaftlich fortzuführen. Die Voraussetzungen für die Erhebung eines Sonderhonorars lägen vor, § 4 des Verwaltervertrages komme im Hinblick auf die beschlossene Sondervergütung für die außerordentlichen Eigentümerversammlungen keine „Sperrwirkung“ zu. Wenn eine bestimmte Leistung eine Regelung im Verwaltervertrag erfahren habe, sei es nicht zwingend, dass die Wohnungseigentümer gehindert seien, den entsprechenden Sachverhalt für einen konkreten Fall einer anderen Regelung zuzuführen. Angesichts des außerordentlichen, mit den üblichen Maßstäben nicht mehr in Einklang zu bringenden Aufwandes, der auch mit den über Seiten formulierten Beschlussanträgen des Klägers im Zusammenhang stehe und von dem Verwalter eine Überprüfung im Tatsächlichen – soweit möglich auch im Rechtlichen – und einen erheblichen zusätzlichen zeitlichen Aufwand in der Vorbereitung der Versammlung verlange, entspreche die Zahlung der Sondervergütung den Grundsätzen ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Tätigkeit sei mit der im Verwaltervertrag geregelten Sondervergütung in Höhe von 180,00 EUR nicht abzudecken.

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Auch wenn es zu den Aufgaben eines Verwalters gehöre, eine Baumaßnahme zu überwachen, könne es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn die Eigentümergemeinschaft dem Verwalter für eine besondere aufwendige Bauüberwachung eine zusätzliche Sondervergütung bewillige. Im konkreten Falle habe der Verwalter für die Begleitung der Planung und Umsetzung der Aufzugsanlage bereits rund 300 Arbeitsstunden geleistet, die baubegleitende Tätigkeit werde - da der Architekt die Übernahme dieser Tätigkeit ausdrücklich abgelehnt habe – ausschließlich von dem Verwalter durchgeführt werden können. Im Zuge der Umsetzung der Maßnahme werde es erforderlich sein, mit Juristen, Baubehörden, Nachbarn, Architekten, Sachverständigen und Eigentümern Gespräche zu führen, die Baumaßmaßnahme zu begleiten und zu überwachen und – im Besonderen – den Bedürfnissen des Klägers, der sich teilweise über seitenlange Schreiben artikuliere, Rechnung zu tragen. Unter Berücksichtigung der Tätigkeit im Rahmen der Auftragsabwicklung sei eine Sondervergütung in Höhe von 3,1 % der Investitionskosten üblich und entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Der Abrechnungsschlüssel sei auf der Grundlage des § 16 Abs. 3 bzw. Abs. 4 WEG gerechtfertigt.

22

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zu den Gerichtsakten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

23

Die Akten des Amtsgerichts Düsseldorf zu den Aktenzeichen 291a C #####/#### und 291a C #####/#### waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

24

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

25

I.

26

Die zulässige Klage ist in dem sich aus dem Tenor ergebenden Umfange begründet.

27

Im Einzelnen gilt folgendes:

28

1. Der unter TOP 3.2 gefasste Beschluss zur Zahlung einer „Sondervergütung Aufzug“ widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG nicht und ist daher nicht für ungültig zu erklären.

29

Auch für die Wahrnehmung Aufgaben, die der Verwaltung vom Gesetz oder aufgrund der Regelungen des Verwaltervertrages auferlegt sind, können die Wohnungseigentümer die Zahlung einer Sondervergütung beschließen. Durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 06.05. 1993 - V B 9/92 (MDR 1993, 865 = NJW 1993, 1924 = BGHZ 122, 327) ist geklärt, dass es grundsätzlich zulässig ist, einem Verwalter auch dann, wenn seine Tätigkeit im Rahmen der ihm vom Gesetz zugewiesenen Aufgaben und Befugnisse mit der Verwaltervergütung grundsätzlich abgegolten ist, eine zusätzliche Vergütung für besondere, darüber hinaus gehende Leistungen zu gewähren (OLG Köln, Beschluss vom 19. März 2001 – 16 Wx 35/01 –, Rn. 10, zitiert nach Juris). Dabei darf die Vergütung nicht überraschend und unangemessen sein und den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Diese Voraussetzungen sind erfüllt:

30

Die beschlossene Sondervergütung soll hier den Mehraufwand aus Vergangenheit und Zukunft abdecken, die die Verwaltung im Zusammenhang mit dem Aufzug hatte und haben wird. Eine Baumaßnahme mit einem Auftragsvolumen von 150.000,00 EUR und der damit einhergehenden üblichen Mehrarbeit (Begleitung der Planung und Umsetzung der Maßnahme, Termine mit Architekten und ausführenden Unternehmen, Information der Eigentümer etc.), der Befassung der Verwaltung mit dem Thema Aufzug im Rahmen einer Vielzahl gerichtlicher Verfahren, dem zusätzlichen Zeitaufwand durch die Tätigkeit im Zusammenhang mit dem Engagement des Klägers zum Thema Aufzugsbau rechtfertigt ohne Weiteres die Zahlung einer Sondervergütung, da die Tätigkeitsentfaltung über das übliche Maß hinausgeht, das mit der vertraglich vereinbarten Grundvergütung abgedeckt ist.

31

Auch ohne genaue Tätigkeitsbeschreibung ist die Zahlung einer Pauschale für die Tätigkeitsentwicklung der Verwaltung im Zusammenhang mit einer Baumaßnahme zulässig. So ist es durchaus üblich, in Verwalterverträgen bei der Regelung von Sondervergütung für größere Baumaßnahmen für solche Tätigkeiten eine prozentuale Anknüpfung an das Auftragsvolumen vorzusehen. Mit 3,1 % der voraussichtlichen Kosten von 150.000,00 EUR verhält sich die hier beschlossene Sondervergütung im üblichen Rahmen von etwa 1,5 bis 5 % des Auftragsvolumens.

32

Wenn aber eine solche Regelung von Sondervergütungen für größere Baumaßnahmen in Verwaltungsverträgen bereits in zulässiger Weise enthalten sein können, so steht außer Frage, dass es den Wohnungseigentümern freisteht, im konkreten Einzelfall eine Regelung in Bezug auf die Zahlung einer Sondervergütung für den besonderen Aufwand der Verwaltung im Zusammenhang mit dem Einbau einer Aufzugsanlage zu treffen.

33

Der Einwand des Klägers, im Verwaltervertrag sei bereits eine Regelung zur Vergütung von Mehraufwand auf Stundenbasis enthalten, verfängt nicht. Zum einen steht es den Wohnungseigentümern frei, die Regelungen des Verwaltervertrages zur Zahlung von Mehraufwand durch einen entsprechenden und von der Verwaltung mitgetragenen Beschluss zu modifizieren. Zum anderen aber entspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, durch die Zahlung eines Pauschalbetrages die Frage nach der Richtigkeit und Angemessenheit eines von der Verwaltung nach Stunden berechneten Aufwandes dem Streit der Parteien zu entziehen. Wie sich gerade auch durch den vorliegenden Streitfall zeigt, wäre bei einer Berechnung des Mehraufwandes nach Stunden ein weiterer Streit vorprogrammiert, denn der Kläger hält die von der Beklagtenseite behauptete Stundenanzahl für überhöht.

34

Der Beschluss ist auch nicht im Hinblick auf die Kostenverteilung zu beanstanden.

35

Bei der Sondervergütung handelt es sich um einen besonderen Verwaltungsaufwand im Sinne des § 21 Abs. 7 WEG, dessen Verteilung die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit abweichend von dem gesetzlichen Kostenverteilungsmaßstab des § 16 Abs. 2 WEG regeln können. Ein solcher liegt vor, wenn das normale, übliche Maß bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums überschritten ist (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 187, 188 a.E.). Dies ist bei der beschlossenen Sondervergütung für die Baumaßnahme im Zusammenhang mit dem Aufzugseinbau der Fall.

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Wie der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 18.03.2016 ausgeführt hat (vgl. BGH, Urteil vom 18. März 2016 – V ZR 75/15 –, Rn. 46, zitiert nach Juris) ermöglicht § 21 Abs. 7 WEG es, „einen Umlageschlüssel für eine konkrete Zahlung wegen eines besonderen Verwaltungsaufwands zu beschließen. Sie wird insoweit nicht durch § 16 Abs. 3 WEG verdrängt (aA Hügel/Elzer, WEG, § 21 Rn. 144). Die Regelungen schließen sich nicht aus, sondern stehen nebeneinander und weisen Unterschiede auf. So ermöglicht § 21 Abs. 7 WEG Kostenregelungen nicht nur abstrakt-generell, sondern auch für den Einzelfall (Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 189; Häublein, ZMR 2007, 409, 419; Müller, ZWE 2008, 278, 287; Abramenko, ZWE 2012, 386, 391). Demgegenüber sind derartige Kostenverteilungen im Einzelfall nach § 16 Abs. 3 WEG nicht möglich. Wie sich aus dessen Wortlaut und der systematischen Stellung gegenüber § 16 Abs. 4 WEG ergibt, lässt er lediglich Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels für die Zukunft zu (LG Berlin, ZMR 2013, 733; Elzer/Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 57).45(b) In § 21 Abs. 7 WEG wird kein fester Verteilungsmaßstab vorgegeben. Vielmehr eröffnet die Vorschrift Raum für sachgerechte, flexible Regelungen im Einzelfall. Ein möglicher Maßstab ist das Verursacherprinzip, nach dem diejenigen Wohnungseigentümer mit den Kosten des besonderen Verwaltungsaufwands belastet werden, die die Ursache für sein Entstehen gesetzt haben (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 189; Riecke/Schmid/Drabek, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 301; Heinemann in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 21 Rn. 120; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 137; Müller, ZWE 2008, 278, 287; Abramenko, ZWE 2012, 386, 391). Die Regelung über die Verteilung der Kosten … kann aber auch an dem Maß der bei einzelnen Wohnungseigentümern eintretenden Nutzungsvorteile ausgerichtet werden (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 13. Aufl., § 21 Rn. 189; Basty, ZWE 2009, 253, 257). Auf einen ähnlichen Grundgedanken geht die Regelung in § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG zurück, wonach bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ein abweichender Verteilungsmaßstab an dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs ausgerichtet werden kann. Dieser Maßstab kann auch im Rahmen des § 21 Abs. 7 WEG herangezogen werden“ (BGH, Urteil vom 18. März 2016 – V ZR 75/15 –, Rn. 46, zitiert nach Juris).

37

In Anwendung dieser Grundsätze entspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, die Kosten für die beschlossene Sondervergütung gemäß § 21 Abs. 7 WEG den Wohnungseigentümern aufzuerlegen, die die alleinigen Gebrauchsvorteile des Aufzuges genießen und bereits die übrigen Kosten der Aufzugsanlage tragen.

38

2.

39

Aus den obigen Ausführungen unter 1. folgt, dass der unter TOP 3. Nr. 1 gefasste Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Denn mit der beschlossenen pauschalierten Sondervergütung sind sämtliche Mehraufwendungen der Verwaltung im Zusammenhang mit der Errichtung der Aufzugsanlage erfasst, für außerordentliche Versammlungen ist der Mehraufwand bereits durch die Zahlung einer Sondervergütung in Höhe von 180,00 EUR abgegolten. Wenn der Verwaltung für ihre Tätigkeit im Zusammenhang mit dem Aufzugsbau bereits eine Pauschale gezahlt werden soll, so entspricht es nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, den Teilbereich der Durchführung außerordentlicher Versammlungen noch zusätzlich und über die Sondervergütung nach § 4 des Verwaltervertrages hinaus zu vergüten.

40

II.

41

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

42

Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in § 49a Abs. 1 GKG (TOP 3.1: dreifache Wert der Sondervergütung = 1.962,00 EUR; TOP 3.2: 4.165,00 EUR = 6.127,00 EUR, hiervon 50 %: 3.063,50 EUR).

43

Rechtsbehelfsbelehrung:

44

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

45

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

46

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

47

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

48

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber Landgericht Düsseldorf zu begründen.

49

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

50

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

51

E