Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2002-09-05, Aktenzeichen 10 U 105/01
ECLI:DE:OLGD:2002:0905.10U105.01.00

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 15. Mai 2001 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 6. Zivilkammer des Landgerichts Mönchengladbach wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen den Klägern zu je 1/3 zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 75.000 EUR, die auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Sparkasse erbracht werden kann, abzuwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung in entsprechender Höhe Sicherheit leistet, zu der ebenfalls Bank- oder Sparkassenbürgschaft zugelassen wird.

1

T a t b e s t a n d

2

Mit Vertrag vom 19.6.1987 (Bl. 21 ff. d.A.) vermietete die
Rechtsvorgängerin der Kläger der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu
1) zunächst für die Zeit vom 1.1.1988 bis zum 31.12.1997 das
bebaute Grundstück A. Straße 4 in E. zum Betriebe eines
Lebensmittel- und non-food-Marktes. Der monatliche Mietzins wurde
mit 98.712 DM vereinbart. Wegen der im übrigen getroffenen
Regelungen wird auf den Vertragswortlaut sowie auf die
Nachtragsvereinbarungen vom 20.11.1990 (Bl. 30/31 d.A.), 29.7.1991
(Bl. 32 ff. d.A.), 5.9.1991 (Bl. 35 d.A.), 28.1.1993 (Bl. 43 d.A.)
und 26.2.1993 (Bl. 42 d.A.) Bezug genommen. Dabei wurde
insbesondere die Vertragslaufzeit bis zum 30.5.2005 verlängert. Mit
Schreiben vom 28.9.1999 (Bl. 51 ff. d.A.), auf dessen Inhalt
verwiesen wird, kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit der
Beklagten zu 1) fristlos zum 15.10.1999, hilfsweise fristgerecht
zum 31.3.2000. Die fristlose Kündigung stützten sie unter anderem
darauf, dass die Beklagte zu 1) zwischenzeitlich einen
Untermietvertrag über das streitgegenständliche Objekt mit der
Beklagten zu 2) abgeschlossen hatte, ohne sie - die Kläger - davon
auch nur zu informieren.

3

Im vorliegenden Rechtsstreit nehmen die Kläger die Beklagten auf
Räumung und Herausgabe des eingangs bezeichneten Mietgrundstücks in
Anspruch, weil sie das Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1)
aufgrund ihrer Kündigungserklärung vom 28.9.1999 für beendet
halten.

4

Die Beklagten haben mit der Begründung Klageabweisung beantragt,
das Mietverhältnis der Beklagten zu 1) mit den Klägern bestehe
fort, weil deren Kündigung keine Wirkung entfaltet habe.

5

Durch das angefochtene Urteil (Bl. 282 ff. d.A.), auf dessen
Tatbestand wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen
Parteivorbringens Bezug genommen wird, hat das Landgericht nach
Beweiserhebung die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im
wesentlichen ausgeführt:

6

Ein Grund zur fristlosen Kündigung habe den Klägern nicht zur
Verfügung gestanden. Dass die Beklagte ihrer im Ortstermin vom
1.7.1998 übernommenen Verpflichtung zur Vorlage bestimmter
Unterlagen und der Aufforderung zur Überlastung weiterer
Schriftstücke nicht nachgekommen sei, bilde keinen wichtigen Grund
im Sinne von § 10 des den Rechtsbeziehungen der Parteien
zugrundeliegenden Mietvertrages, zumal die Kläger einen Zeitraum
von mehr als einem Jahr bis zur Kündigung hätten verstreichen
lassen. Die nicht genehmigte Untervermietung an die Beklagte zu 2)
rechtfertigte die außerordentliche Kündigung ebenfalls nicht, weil
die Kläger ihre Zustimmung nur aus wichtigem Grund hätten versagen
können, wozu vorliegend kein Anlass bestanden habe.

7

Die ordentliche Kündigung habe ebenfalls nicht zur Beendigung
des Mietverhältnisses zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1)
und zum Wegfall des Besitzrechts der Beklagten zu 2) geführt. Die
Laufzeit bis zum 30.5.2005 in Ziffer 3 des Nachtrags vom 29.7.1991
sei nicht durch die späteren Nachträge auflösend bedingt gewesen.
Die entsprechenden Vereinbarungen seien nämlich nach den §3 313,
125 BGB formnichtig gewesen, so dass die darin enthaltene
auflösende Bedingung nicht wirksam geworden sei. Diese
Formnichtigkeit habe sich allerdings nicht auf die Regelung in
Ziffer 3) der Nachtragsvereinbarung vom 29.7.1991 erstreckt, da
diese keine rechtliche Einheit mit den anschließenden
Nachtragsvereinbarungen gebildet habe. Den ihnen obliegenden
Nachweis eines entsprechenden Verknüpfungswillens der Beteiligten
hätten die Kläger nicht geführt. Da die Wirksamkeit der eingangs
gekennzeichneten Laufzeitregelung auch sonst nicht in Frage stehe,
sei ein Herausgabeanspruch der Kläger mangels Beendigung des in
Rede stehenden Vertragsverhältnisses zu verneinen.

8

Gegen dieses Urteil wendet sich die Berufung der Kläger, mit der
sie ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter verfolgen. Dazu
wiederholen und vertiefen sie ihr Vorbringen erster Instanz, dem
das Landgericht nach ihrer Auffassung zu Unrecht nicht gefolgt sei,
wobei es insbesondere das Ergebnis der von ihm durchgeführten
Beweisaufnahme nicht richtig gewürdigt habe.

9

Die Beklagte beantragt unter Wiederholung und Ergänzung ihres
früheren Vorbringens die Zurückweisung der Berufung der Kläger. Dem
ergänzendem Vorbringen der Kläger tritt sie entgegen.

10

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird
abschließend auf die vorbereitenden Schriftsätze der Parteien und
die bei den Akten befindlichen schriftlichen Unterlagen
verwiesen.

11

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

12

I.

13

Die zulässige Berufung der Kläger ist sachlich nicht
gerechtfertigt. Das Landgericht hat die Klage mit durchweg
tragfähiger und überzeugender Begründung zu Recht abgewiesen. Auch
ihr zweitinstanzliches Vorbringen rechtfertigt keine für die Kläger
günstigere Entscheidung.

14

Zutreffend hat das Landgericht angenommen, dass das zwischen den
Klägern und der Beklagten zu 1) bestehende Mietverhältnis nicht
durch die Kündigung der Kläger vom 28.9.1999 beendet worden ist, so
dass ein Räumungs- und Herausgabeanspruch zulasten der Beklagten
auf der Grundlage des § 556 Abs. 1 BGB a.F. bzw. des § 985 BGB
nicht besteht.

15

1.)

16

In Übereinstimmung mit dem angefochtenen Urteil kann ein Recht
der Kläger zur fristlosen Kündigung nicht aus § 10 des
Mietvertrages vom 19.6.1987 (Bl. 27 d.A.), in den die Kläger und
die Beklagte zu 1) eingetreten sind, unter dem Gesichtspunkt des
wichtigen Grundes wegen Verletzung vertraglicher Verpflichtungen
hergeleitet werden. Dabei kann dahinstehen, ob sich das Merkmal des
wichtigen Grundes entsprechend der Annahme des Landgerichts an den
ausdrücklich aufgeführten Erfordernissen des Zahlungsverzugs oder
der Zahlungsunfähigkeit des Mieters zu orientieren hat, worauf
allerdings vor allem die Formulierung "insbesondere" hindeuten
dürfte. Auch bedarf es keines Eingehens darauf, ob in diesem
Zusammenhang ebenfalls zu berücksichtigen wäre, dass die Kläger die
von ihnen begehrte Vorlage von Unterlagen sowie die Durchführung
etwa erforderlicher Instandsetzungsarbeiten notfalls hätten
gerichtlich durchsetzen können, so dass ihnen unter diesen
Gesichtspunkt die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses zumutbar
gewesen wäre. Entscheidend ist jedenfalls die auch vom Landgericht
bereits herausgestellte Tatsache, dass die Kündigung der Kläger vom
28.9.1999 nicht zeitnah zum Ortstermin vom 1.7.1998 (Bl. 76/77
d.A.) erfolgt ist, in dessen Verlauf die Beklagte zu 1) die in Rede
stehende Verpflichtung übernommen hat. Macht nämlich der Betroffene
erst längere Zeit nach einer Vertragsverletzung von seinem daraus
sich ergebenden Recht zur fristlosen Kündigung Gebrauch, gibt er
damit zu erkennen, dass er diese Vertragsverletzung nicht als so
schwerwiegend empfunden hat, dass ihm die Fortsetzung des
Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden könnte (vgl. z.B. BGH
WuM 1983, 661 und NJW-RR 1988, 77, 78 sowie OLG München ZMR 1996,
487, OLG Celle ZMR 1995, 298, OLG Düsseldorf NZM 1999, 970 und OLG
Saarbrücken MDR 1999, 86). Ein derartiger Fall ist auch vorliegend
gegeben. Den Klägern war es daher verwehrt, Vorgänge zum Anlass
einer Kündigung mit sofortiger Wirkung zu nehmen, die sie über
einen beträchtlichen Zeitraum hingenommen hatten, ohne die
Fortsetzung des Vertragsverhältnisses mit der Beklagten zu 1)
zunächst in Frage zu stellen.

17

2.)

18

Auch die Untervermietung des streitgegenständlichen Mietobjekts
an die Beklagte zu 2) führt nicht zu einem Räumungs- und
Herausgabeanspruch zugunsten der Kläger. Zwar ist der Vermieter
nach der gesetzlichen Regelung des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB n.F., die
dem bisherigen Rechtszustand entspricht, zur fristlosen Kündigung
berechtigt, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache unbefugt
einem Dritten überlässt, was auch bei einer nicht genehmigten
Untervermietung der Fall ist. Dem Herausgabeanspruch des Vermieters
nach § 546 BGB kann der Mieter in derartigen Fällen jedoch den
Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegensetzen, wenn ein
Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung bestand
(so z.B. Palandt-Weidenkaff, 61. Aufl., § 543 BGB Rdn. 22 im
Anschluss an BayObLG NJW-RR 1991, 461). Ein derartiger Anspruch der
Beklagten zu 1) war indes nach Ziffer 12.1 Abs. 3 des Vertrages vom
19.6.1987 grundsätzlich gegeben, weil die Zustimmung zur
Untervermietung nur aus wichtigem Grund versagt werden konnte. Das
Vorliegen eines derartigen wichtigen Grundes in Bezug auf die
Beklagte zu 2) haben die Kläger jedoch auch weiterhin nicht
dargetan. Da somit davon auszugehen ist, dass die Zustimmung zur
Untervermietung von ihnen zu erteilen war, berufen sich die Kläger
auch ohne Erfolg darauf, dass sie nicht vorab von der
beabsichtigten Untervermietung an die Beklagte zu 2) unterrichtet
worden sind. Ebenso wenig ist es unter den gegebenen Umständen von
Bedeutung, dass die Beklagte zu 1) den Klägern zunächst lediglich
mitgeteilt haben soll, die Beklagte zu 2) wolle an ihrer Stelle als
Mieterin in das bestehende Mietverhältnis eintreten, während von
einer Untervermietung keine Rede gewesen sein soll. Eine derartige
Vertragsänderung wäre nämlich ohne Mitwirkung der Kläger nicht
möglich gewesen, weil in diesem Falle die Beklagte zu 1) aus ihren
mietvertraglichen Verpflichtungen hätte entlassen werden müssen.
Auch in dieser Hinsicht greift zudem der Gesichtspunkt des
Erfordernisses der zeitnahen fristlosen Kündigung ein. Die
Behauptung der Kläger, sie hätten "erst wenige Wochen vor der
außerordentlichen Kündigung" von der Untervermietung erfahren, ist
angesichts der Behauptung, eine entsprechende Mitteilung sei
bereits im Januar 1999 erfolgt (Bl. 366 d.A.) und angesichts des
Schreibens vom 7.4.1999 (Bl. 375 d.A.) in jeder, insbesondere aber
in zeitlicher Hinsicht völlig unsubstantiiert und daher
unbeachtlich.

19

3.)

20

Auch unter dem Gesichtspunkt der ordentlichen Kündigung hat das
Schreiben der Kläger vom 28.9.1999 keine Vertragsbeendigung
bewirkt. Die vertraglichen Beziehungen zwischen den Klägern und der
Beklagten zu 1) bestehen vielmehr aufgrund der zunächst
unwirksamen, durch die notarielle Beurkundung vom 24.5.1993 (Bl.
226 ff. d.A.) jedoch geheilten Regelung in Ziffer 3 der
Nachtragsvereinbarung vom 29.7.1991 (Bl. 32 d.A.) zumindest bis zum
30.5.2005 fort. Diese Regelung ist nicht durch die in den
Nachtragsvereinbarungen vom 5.9.1991 (Bl. 35 d.A.) und vom
28.1./26.2.1993 (Bl. 42 d.A.) enthaltene auflösende Bedingung mit
der Folge in Wegfall geraten, dass das Mietvertragsverhältnis
nunmehr als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt und daher nach §
565 BGB fristgerecht gekündigt werden konnte. Dass die Beklagte zu
1) das notarielle Kaufangebot der Kläger nicht angenommen hat, ist
insoweit unbeachtlich. Die beiden letztgenannten
Nachtragsvereinbarungen waren nämlich, wie das Landgericht
zutreffend erkannt hat, mangels notarieller Beurkundung nach § 313
BGB unwirksam, so dass es bei der ursprünglichen
Laufzeitverlängerung bis zum 30.5.2005 verblieb.

21

Entgegen der Auffassung der Kläger und in Übereinstimmung mit
dem angefochtenen Urteil bestand eine zum Formzwang der notariellen
Beurkundung führende mittelbare Bindung zu Lasten der Beklagten zu
1) darin, dass ihr im Falle des Nichterwerbs der Mietgrundstücke
ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile drohten, die einen
nachvollziehbaren Zwang zum Erwerb begründeten (vgl. z.B. BGHZ 76,
46 und BGH NJW 1990, 391). Selbst aufgrund einer einseitigen
Optionsausübung hätte die Beklagte zu 1) nämlich im Falle des
Wegfalls von Ziff. 3 der Nachtragsvereinbarung vom 29.7.1991 mit
der daraus sich ergebenden Verlängerungsmöglichkeit von dreimal
fünf Jahren ab 30.5.2005, also bis zum Jahre 2020, lediglich eine
Vertragslaufzeit bis zum 31.12.2007 aufgrund der dann wirksam
werdenden Regelung in § 5 Abs. 2 des Vertrages vom 19.6.1987
(zweimal fünf Jahre ab 31.12.1997) erreichen können, so dass ihre
Investitionen möglicherweise nicht in vollem Umfang abgegolten
worden wären. Nach dem 31.12.2007 hätte die Beklagte nämlich damit
rechnen müssen, dass die Kläger von ihrem Recht zur ordentlichen
Kündigung Gebrauch machen und auf diese Weise das bestehende
Mietverhältnis alsbald beenden würden. Dass unter diesen Umständen
der Schutzgedanke des § 313 BGB zu ihren Gunsten eingreift, liegt
auf der Hand und bedarf keiner weiteren Begründung.

22

Zutreffend und nachvollziehbar hat das Landgericht auch das
Fehlen einer einheitlichen Verknüpfung zwischen Ziffer 3 des
Nachtrags vom 29.7.1991 und den Nachträgen vom 5.9.1991 bzw.
28.1./26.2.1993 verneint, so dass sich der Formmangel der beiden
letztgenannten Vereinbarungen nicht auf die erstgenannte Regelung
erstreckte. Dabei ist es zu Recht davon ausgegangen, dass
angesichts der Existenz mehrerer Urkunden die Darlegungs- und
Beweislast für die angebliche Einheitlichkeit den Klägern obliegt.
Den entsprechenden Nachweis haben sie jedoch auch zur Überzeugung
des Senats nicht geführt. Weder die bei den Akten befindlichen
schriftlichen Unterlagen noch die in erster Instanz durchgeführte
Beweisaufnahme sind geeignet, diesbezügliche Zweifel mit der
erforderlichen Sicherheit auszuräumen. Dies gilt um so mehr in
Anbetracht der von der Beklagten in der Berufungserwiderung
zusätzlich aufgeführten Erwägungen.

23

Schließlich ergibt sich ein Verstoß gegen das
Schriftformerfordernis des § 566 BGB mit der Folge, dass die
Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung auf diese Weise für die
Kläger eröffnet gewesen wäre, nicht daraus, dass die vorstehend
gekennzeichneten Nachtragsvereinbarungen nach ihrer Änderung nicht
nochmals von den Vertragsparteien unterzeichnet worden sind. Zwar
ergreift der Formzwang grundsätzlich jede nachträgliche Änderung
des Mietvertrages. Formfrei sind indes solche Änderungen, die nur
unwesentliche Nebenabreden darstellen (vgl. z.B.
Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 566 BGB Rdn. 10 und 17 im Anschluss
an BGH WM 1963, 173 und NJW 2000, 354 sowie OLG München NJW-RR
1996, 654). Um solche Nebenabreden untergeordneter Bedeutung
handelt es sich vorliegend. So ist im Schreiben vom 14.8.1991 (Bl.
166 d.A.) expressis verbis von lediglich "redaktionellen
Änderungen" die Rede, die dementsprechend keinen neuen sachlichen
Gesichtspunkt zum Gegenstand hatten. Entsprechendes gilt auch
hinsichtlich der Änderungen im Schreiben vom 15.10.1991 (Bl.
169/170 d.A.), die lediglich klarstellende Funktionen hatten, ohne
dass die zugrundeliegenden vertraglichen Vereinbarungen in Frage
gestellt wurden, so dass sich das Schriftformerfordernis des § 566
BGG, das vornehmlich den Schutz künftiger Grundstückserwerber im
Hinblick auf die Regelung des § 571 BGB im Auge hat, darauf nicht
erstreckte. Schließlich ist es zu berücksichtigen, dass die
Nachtragsvereinbarung vom 29.7.1991 jedenfalls durch die notarielle
Beurkundung vom 24.5.1993 mit allen Nebenabreden und Änderungen
geheilt worden ist (vgl. dazu Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 313 BGB
Rdn. 46 im Anschluss an OLG Köln VersR 1999, 117).

24

II.

25

Nach allem war die Berufung der Kläger mit der Kostenfolge der
§§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.

26

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf
den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

27

Zur Zulassung der Revision bestand mangels Vorliegens der
Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 BGB n.F. kein Anlass.

28

Der Streitwert für die Berufungsinstanz beträgt 1.555.281,60 DM
= 795.202,85 EUR.

29

Die Beschwer der Kläger beläuft sich auf mehr als 20.000
EUR.