Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2008-10-16, Aktenzeichen 6 T 437/08
ECLI:DE:LGK:2008:1016.6T437.08.00

Tenor

Die sofortige Beschwerde der Gläubigerin gegen den

Beschluss des Amtsgerichts Bergheim vom 21.08.2008

( 32 L 001/08) wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

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G r ü n d e :

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Mit Beschluss vom 09.01.2008 (Bl. 6 ff GA) wurde die Zwangsverwaltung des im Rubrum aufgeführten Grundstückes auf Antrag der Gläubigerin angeordnet.

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Mit Schreiben vom 29.01.2008 (Bl. 19 GA) beantragte der Zwangsverwalter unter Bezugnahme auf seinen Bericht (Bl.20 ff GA), für den Ausgleich zu berücksichtigender Aufwendungen (Bl.30 GA) einen Kostenvorschuss von 2.500 € .

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Mit Beschluss vom 06.02.2008 (Bl. 33 ff GA) hat der zuständige Rechtspfleger des Amtsgerichts angeordnet, dass die Gläubigerin binnen 2 Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses einen Vorschuss in Höhe von 2.500 € an den Zwangsverwalter zu zahlen habe, da widrigenfalls das Verfahren aufgehoben werde.

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Der vorgenannte Beschluss wurde den Gläubigervertretern am 11.02 2008 (Bl. 38 GA) zugestellt. Mit Schreiben vom 18.03.2008 teilte der Zwangsverwalter mit, dass der Kostenvorschuss bislang nicht gezahlt worden sei.

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Mit Schreiben vom 25.03.2008 wies das Amtsgericht darauf hin, dass dann, wenn der Vorschuss nicht binnen 2 Wochen gezahlt werde, das Zwangsverwaltungsverfahren aufgehoben werde.

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Mit einem bei Gericht am 04.04.2008 eingegangenen Schriftsatz baten die Verfahrensbevollmächtigten der Gläubigerin um Übersendung des Berichts des Zwangsverwalters und wiesen daraufhin, dass nach der Neuregelung des § 156 I S.2 ZVG ZVG wegen eventuell monatlich ausstehender Wohngelder eine Einstellung nicht mehr in Betracht komme (Bl. 42 GA).

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Mit Schriftsatz vom 07.05.2008 teilte der Zwangsverwalter mit, dass der Vorschuss immer noch nicht gezahlt sei und nahm mit Schriftsatz vom 05.06.2008 (Bl. 44 GA) zum Schreiben der Gläubigervertreter vom 04.04.2008 Stellung.

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Er vertrat die Auffassung unter Berücksichtigung des Gläubigervorbringens zu

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§ 156 ZVG sei der Vorschuss jedenfalls für die Beträge zu zahlen hinsichtlich dere auch nach Änderung des Wohnungseigentumsrechts Zahlungsverpflichtungen seinerseits bestünden. Dies seien die Kosten des Allgemeinverwalters , die Grundsteuerbeträge, Bankgebühren, Verwaltervergütung.

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Zu diesem Schreiben nahmen die Gläubigervertreter mit Schriftsatz vom 01.07.2008 Stellung (Bl. 46 GA). Der Zwangsverwalter äußerte sich hierzu mit Schriftsatz vom 21.07.2008 (Bl. 49 ff GA).

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Nach Fristverlängerung für die Gläubigervertreter haben diese mitgeteilt, eine Rechtsgrundlage für den Vorschuss sei nicht erkennbar.

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Mit Beschluss vom 21.08.2008 (Bl. 53 ff GA) hat das Amtsgericht nunmehr in Abänderung des Beschlusses vom 06.02.2008 einen Vorschuss von 1.300 € festgesetzt. Wegen der Einzelheiten wird auf die Gründe der vorgenannten Entscheidung Bezug genommen.

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Gegen den ihr am 25.08.2008 (Bl. 57 GA) zugestellten Beschluss hat die Gläubigerin durch ihre Verfahrensbevollmächtigten mit einem am 27.08.2008 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt, mit der Begründung für die Vorschussanforderung sei keine Rechtsgrundlage ersichtlich. Aufgrund der Änderung des § 156 ZVG im Zusammenhang mit der WEG Reform, sowie dem

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Umstand, dass die von dem Zwangsverwalter genannten Beträge aus der Masse vorweg zu befriedigen seien, ergäbe sich, dass der Vorschuss nicht gezahlt zu werden brauche.

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Mit Beschluss vom 07.10..2008 (Bl. 62 GA) hat das Amtsgericht der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache der Kammer vorgelegt.

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Das Rechtsmittel ist zulässig, aber unbegründet.

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Gemäß § 161 Abs. 3 ZVG kann das Gericht die Aufhebung des Zwangsverwaltungsverfahrens anordnen, wenn die Fortsetzung des Verfahrens besondere Aufwendungen erfordert und der Gläubiger den nötigen Geldbetrag nicht vorschießt. Zu diesem Zweck ist dem betreibenden Gläubiger auf Anforderung des Zwangsverwalters oder aber auch von Amts wegen zunächst im Beschlusswege die Zahlung des Vorschusses aufzugeben ( vgl. Stöber, ZVG, 18.Auflage, Rn.18 zu § 152).

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Vorschusspflichtig sind die betreibenden Gläubiger insoweit, als der Zwangsverwalter die Ausgaben der Verwaltung nicht aus den Nutzungen des Grundstücks bestreiten kann. Diese Vorschusspflicht beschränkt sich dabei nicht nur auf Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks, die in der Zwangsversteigerung das Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG genießen( vgl. Stöber a.a.O.).

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Was jedoch alles zu den "Ausgaben" der Verwaltung zählt, definiert das Gesetz selbst nicht. Fest steht lediglich, dass der Zwangsverwalter aus den Nutzungen des Grundbesitzes die "Ausgaben" der Verwaltung neben den Kosten des Verfahrens vor allen übrigen Ansprüchen vorweg zu bestreiten hat (§ 155 Abs. 1 ZVG, §§ 9 Abs. 1, 11 Abs. 1 ZwVwVO).

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Allgemein kann man als "Ausgaben" der Verwaltung all diejenigen Aufwendungen ansehen, die der Zwangsverwalter zur ordnungsgemäßen Nutzung und Instandhaltung des Grundbesitzes aufbringen muss, um somit auch seinen Verpflichtungen als Zwangsverwalter nach § 152 ZVG nachzukommen

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Hierunter fallen jedenfalls die Kosten des Allgemeinflächenverwalters, die Grundsteuerbeträge , Bankgebühren, Verwaltervergütung

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Demgemäss ist ein Vorschuss in jetzt festgesetzter Höhe unter Berücksichtigung des Vortrages des Verwalters im Bericht vom 19.01.2008 in Verbindung mit dem Schriftsatz vom 05.06.2008 keinesfalls zu beanstanden.

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Der Auffassung der Gläubigerin Zahlungspflichten des Zwangsverwalters gegenüber der GbR entfielen, weil keine Masse vorhanden sei, kann nicht gefolgt werden.

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Der Zwangsverwalter kann nicht einerseits verpflichtet werden sich um eine Neuvermietung zu kümmern, ohne die dafür erforderlichen Mittel zu erhalten.

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Da er auch verpflichtet ist die Immobilie im Bestand zu erhalten, also z.B. zu beheizen, ist er auch gehalten an den Allgemeinflächenverwalter der GbR Wohngelder zu zahlen.

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Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze (BGBl. 2007, Teil 1 Nr. 11, S. 370) am 1. Juli 2007 war dies auch unstreitig.

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Nach Inkrafttreten des vorgenannten Gesetzes ist in der Literatur ein Streit darüber entbrannt, ob die sogenannten Haus- oder Wohngelder weiterhin als Ausgaben der Zwangsverwaltung angesehen werden können, nachdem diese mit der Änderung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nunmehr zu sog. "Rangklassenforderungen" qualifiziert wurden ( vgl. Alff/Hintzen Rpflger 2008, S. 165 ff ).

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Nach Auffassung der Kammer rechtfertigt die Änderung des Gesetzes – insbesondere die Anfügung der Sätze 2 und 3 in § 156 Abs. 1 ZVG – allerdings keine abweichende Beurteilung gegenüber der vorherigen Rechtslage.

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Der Gesetzgeber wollte zwar die Stellung der Wohnungseigentümer in der Zwangsversteigerung verbessern, nicht jedoch ihre Rechtsstellung in der Zwangsverwaltung verschlechtern.

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Darüber ist auch aus der Begünstigung der Hausgeldansprüche in der neuen Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG kein Verbot herzuleiten, dass es dem Zwangsverwalter untersagt, diese Ansprüche als Ausgaben der Zwangsverwaltung anzusehen und hierfür entsprechende Vorschüsse zu verlangen ( vgl. AG Leipzig, Beschluss vom 21.04.2008 470 L 147/08)

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Für die Frage, ob Ansprüche als "Ausgaben" der Verwaltung im Sinne des § 155 Abs. 1 ZVG zu qualifizieren sind oder nicht, kommt es nur darauf an, ob deren Begleichung der ordnungsgemäßen Nutzung und Instandhaltung dient, damit der Zwangsverwalter seinen Verpflichtungen nach § 152 ZVG nachkommen kann.

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Ähnliches gilt auch für andere Aufwendungen, die ebenfalls in eine der Rangklassen des § 10 Abs. 1 ZVG eingeordnet werden können und die dennoch daneben auch sogleich "Ausgaben" der Verwaltung darstellen. ( vgl. AG Leipzig a.a.O. ).

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Im Falle von Wohnungseigentum soll nämlich das Hausgeld gerade zur Begleichung derartiger Verbindlichkeiten (vgl. § 25 Abs. 4 Satz SchfG) beitragen (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 WEG)."

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Zu einer ordnungsgemäßen Benutzung eines Wohnungseigentums im Sinne des

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§ 152 Abs. 1 ZVG gehört daher insbesondere die Erfüllung der laufenden gemeinschaftlichen Verpflichtungen (§§ 13 bis 16, 21 Abs. 5 WEG).

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Demzufolge handelt es sich bei den laufenden Hausgeldern (einschließlich künftiger Abrechnungsspitzen etc.) nach wie vor um Ausgaben im Sinne des § 155 Abs. 1 ZVG, so dass gemäß § 161 Abs. 3 ZVG der betreibende Gläubiger insoweit auch vorschusspflichtig ist. Folglich gehören hierher auch die Gelder, die hier der Zwangsverwalter an die GbR zahlt.

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Aus den vorstehenden Gründen ist der Gläubigerin daher zu Recht aufgegeben worden einen Vorschuss in Höhe von 1300 € zu zahlen.

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Nach alledem war die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.

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Die Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 574 ZPO ist nicht veranlasst.

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Beschwerdewert:

1300 €