Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2000-09-25, Aktenzeichen 16 U 46/2000
ECLI:DE:OLGK:2000:0925.16U46.2000.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

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Die Beklagte ist auf Grund Vertrages vom 30.12.1992 mit
unkündbarer Laufzeit von 10 Jahren gewerbliche Zwischenmieterin
einer Eigentumswohnung des Klägers. Der Gesamtmietzins beträgt
monatlich 2.111,50 DM.

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Im Jahre 1997 kündigte die Beklagte diesen Mietvertrag erstmals
wegen zahlreicher Mängel der Wohnung, u. a. auch wegen
Feuchtigkeitsschäden, die zu Schimmelbildungen geführt hätten. Die
Beklagte vertrat die Auffassung, die Wohnung sei wegen dieser
Schäden unbewohnbar. Die Parteien führten diesbezüglich einen
Rechtsstreit vor dem Landgericht Köln (3 O 443/97). Das Landgericht
Köln sah die Kündigung in seinem Urteil vom 31.03.1998 als nicht
berechtigt an. Nach Berufungseinlegung beendeten die Parteien ihren
Streit durch einen Anwaltsvergleich vom 05.06.1998. Man einigte
sich auf den Fortbestand des Mietverhältnisses und eine Minderung
des Mietzinses. Ferner enthält der Vergleich die Bestimmung, dass,
"sollten sich am Objekt oder der streigegenständlichen Wohnung in
Zukunft weitere, bisher nicht bekannte Mängel zeigen, wegen solcher
etwaig bestehender Mängel das Mietminderungsrecht der IVV bestehen"
bleibe. Wegen der sonstigen Regelungen in dieser Vereinbarung wird
auf die Akten (Bl. 12 - 14) Bezug genommen.

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Mit Schreiben vom 04.10.1999 kündigte die Beklagten erneut das
Mietverhältnis. Die Schäden seien bisher nicht behoben, die Wohnung
sei weiterhin unbewohnbar.

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Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger die Feststellung
begehrt,

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dass das Mietverhältnis zwischen den
Parteien nicht durch die Kündigung vom 04.10.1999 beendet ist,
sondern unverändert weiterbesteht.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Durch das angefochtene Urteil vom 18.04.2000, auf das wegen der
Einzelheiten Bezug genommen wird, hat das Landgericht der Klage
stattgegeben. Gegen dieses am 09.05.2000 zugestellte Urteil hat die
Beklagte mit am 02.06.2000 eingegangenem Schriftsatz Berufung
eingelegt. Sie wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches
Vorbringen, insbesondere, dass die Wohnung infolge wiederholter
erheblicher Wassereinbrüche unbewohnbar sei. Der Kläger habe trotz
wiederholter Aufforderungen keinerlei Aktivitäten entfaltet, die
Schäden zu beseitigen. Die Beklagte sei durch den Anwaltsvergleich
nicht an einer Kündigung gehindert, da die Nässeeinbrüche in dem
jetzt vorhandenen Ausmaß erst ab August 1999 aufgetreten seien.

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Die Beklagte beantragt,

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unter Abänderung des angefochtenen
Urteils die Klage abzuweisen.

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Der Kläger beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Auch er wiederholt und vertieft sein erstinstanzliches
Vorbringen.

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Wegen der Einzelheiten des Vorbringens beider Parteien wird auf
ihre Schriftsätze in der Berufungsinstanz nebst Anlagen Bezug
genommen.

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Die Akten 3 O 443/97 LG Köln waren beigezogen und Gegenstand der
mündlichen Verhandlung.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d
e

20

Die Berufung der Beklagten ist zulässig. Sie hat jedoch in der
Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht in der
angefochtenen Entscheidung festgestellt, dass das Mietverhältnis
zwischen den Parteien nicht durch die Kündigung vom 4.10.1999
beendet ist, sondern unverändert weiterbesteht. Der
Zwischenmietvertrag zwischen den Parteien ist mit einer Laufzeit
von 10 Jahren ohne ordentliche Kündigungsmöglichkeit geschlossen
worden. Gründe, die eine außerordentliche fristlose Kündigung des
Mietverhältnisses seitens der Beklagten rechtfertigen würden, hat
die Beklagte nicht vorgetragen. Die Beklagte kann wegen der in der
Wohnung unstreitig vorhandenen Feuchtigkeitsschäden ihre fristlose
Kündigung zunächst nicht auf § 542 BGB stützen. Dass in der
Wohnung, insbesondere auch im Wohnzimmer, Feuchtigkeitsschäden
auftreten, war bereits Gegenstand des Rechtsstreits 3 0 443/97 LG
Köln. Insoweit haben die Parteien ihren Streit durch den
Anwaltsvergleich vom 5.06.1998 beendet. In diesem Vergleich haben
die Parteien sich darauf geeinigt, dass sie wegen der Schäden, die
Gegenstand des Rechtsstreits 3 0 443/97 waren, den Mietzins
mindern. Darüber hinaus haben sie bestimmt, dass, sollten weitere
bisher nicht bekannte Mängel hinsichtlich der Wohnung auftauchen,
der Beklagten weiter das Recht eingeräumt werden sollte, den
Mietzins zusätzlich zu mindern. Durch diese Regelung im
Anwaltsvergleich haben die Parteien das Recht zur außerordentlichen
Kündigung wegen solcher Mängel, die bereits Gegenstand des
Verfahrens 3 0 343/97 LG Köln waren, beschränkt. Hinsichtlich der
Feuchtigkeitsschäden bedeutet dies, dass die bis zum
Anwaltsvergleich aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden mit der 10%igen
Mietminderung abgegolten waren, dass aber weitere
Feuchtigkeitsschäden die über das damals bekannte Maß hinaus
auftreten sollten, die Beklagte lediglich zu einer weitergehenden
Minderung berechtigen sollten.

21

Das der damalige Bevollmächtigte der Beklagten an eine solche
Auslegung des Vergleichs nicht gedacht hat, wie die Beklagte
nunmehr unter Beweis stellt, ist für die Auslegung des Vergleiches
unerheblich. Vergleiche sind so auszulegen, wie sie sich für einen
objektiven Beobachter vernünftigerweise darstellen. Ein anderer
Sinn kann ihnen nur dann beigemessen werden, wenn beide Parteien
gemeinsam bewußt eine andere Auslegung ihrer Vereinbarung wollten,
als die, die sich für einen außenstehenden objektiven Beobachter
darstellt. Dass die Parteien gemeinsam eine andere Auslegung
wollten, ist von der Beklagten nicht behauptet und auch nicht unter
Beweis gestellt worden.

22

Auf das Recht zur fristlosen Kündigung aus § 544 BGB, auf das
nicht verzichtet werden könnte, kann die Beklagte sich nicht
berufen, da ihr dieses Recht als gewerblicher Zwischenmieterin
grundsätzlich nicht zusteht. Die Beklagte hat die Wohnung nicht zur
Nutzung für sich selbst, ihre Angehörigen oder Angestellten
angemietet, sondern ausschließlich zu dem Zweck, sie ihrerseits
gewerblich weiterzuvermieten. Eine Gesundheitsgefährdung der
Beklagten oder der ihr nahestehenden Personen ist daher nicht zu
erwarten. Einer Gesundheitsgefährdung ihrer eigener Mieter kann die
Beklagte dadurch entgegenwirken, dass sie ihre eigenen
Vermieterpflichten erfüllt, indem sie ihrerseits die
Feuchtigkeitsschäden beseitigt. Der Beklagten droht also allenfalls
ein Vermögens-, kein Gesundheitsschaden. Dieser liegt außerhalb des
Schutzbereichs des § 544 BGB.

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Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren beruht auf §
97 ZPO.

24

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht
nach §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

25

Die materielle Beschwer der Beklagten (- nicht zu verwechseln
mit dem Gebührenstreitwert -) entspricht dem von der Beklagten bis
zum Ablauf der Mietzeit geschuldeten Mietzins, beträgt mithin 27 x
DM 2.111,50 = 57.010,50 DM.