Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-04-19, Aktenzeichen 9 K 3163/06
ECLI:DE:VGD:2007:0419.9K3163.06.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des auf Grund des
Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin, ein Lebensmitteldiscounter, erstrebt die Erteilung einer
Bebauungsgenehmigung für die Erweiterung der Verkaufsfläche ihrer Verkaufsstätte
auf dem Grundstück U Weg 75 in N (G1). Dieses liegt im Geltungsbereich des
Bebauungsplanes Nr. 232/II (III-Gebiet zwischen U Straße, Bundesautobahn A 00
und Ostraße), in Kraft getreten am 15. März 1995, der für das Grundstück die
Festsetzung „MI" (Mischgebiet) enthält.

3

Am 5. April 2005 beantragte die Klägerin die Erweiterung des
Einzelhandelsgeschäftes, dessen Errichtung am 20. Dezember 2001 mit einer
Verkaufsfläche von 699,84 qm und einer Geschossfläche von 1.411,57 qm
genehmigt worden war. Nach den dem Antrag beigefügten Bauvorlagen soll die
Verkaufsfläche in den bestehenden Räumlichkeiten auf 863,85 qm erweitert werden,
indem die als Lager genehmigte Fläche von 468,88 qm auf 307,42 qm verkleinert
und der Verkaufsraum entsprechend vergrößert wird. Dem Antrag war eine „Markt-,
Standort- und Auswirkungsanalyse" der C Unternehmensberatung GmbH von März
2005 beigefügt, auf die Bezug genommen wird.

4

Mit Bescheid vom 19. Mai 2005 lehnte der Beklagte den Antrag ab. Zur
Begründung führte er aus, mit der beantragten Erweiterung entstehe ein
großflächiger Einzelhandelsbetrieb i.S.v. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, dem
negative Auswirkungen im Sinne der Vorschrift unterstellt werden könnten.
Insbesondere liege auch unter Berücksichtigung des von der Klägerin vorgelegten
Gutachtens ein atypischer, die Vermutung widerlegender Fall nicht vor.

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Mit ihrem Widerspruch vom 13. Juni 2005 wandte die Klägerin ein, mit dem
Gutachten nachgewiesen zu haben, dass der Einzugsbereich des Betriebs
unterversorgt sei.

6

Durch Widerspruchsbescheid vom 2. Mai 2006 wies die Bezirksregierung E den
Widerspruch unter Bezugnahme auf den angegriffenen Bescheid zurück.

7

Die Klägerin hat am 10. Mai 2006 Klage erhoben, mit der sie ergänzend die
Unwirksamkeit des Bebauungsplanes Nr. 232/II geltend macht. Der Ausschluss von
Wohngebäuden auf weit mehr als 50 % der überbaubaren Grundstücksflächen des
Mischgebietes wahre nicht die allgemeine Zweckbestimmung des Gebietes. Da
mithin der Vorgängerplan Nr. 233 aus dem Jahre 1967 mit der Festsetzung „MI"
gelte, sei das Vorhaben planungsrechtlich zulässig, weil die Baunutzungsverordnung
von 1962 einzelhandelsbeschränkende Vorschriften nicht enthalte.

8

Die Klägerin beantragt,

9

den Beklagten unter Aufhebung seines
Ablehnungsbescheides vom 19. Mai 2005 und des
Widerspruchsbescheids der Bezirksregierung E vom 2. Mai 2006
zu verpflichten, ihr den am 5. April 2005 beantragten
planungsrechtlichen Vorbescheid zur Nutzungsänderung von
Lager in Verkaufsfläche des Einzelhandelsgeschäftes auf dem
Grundstück U Weg 75 in N (G1) zu erteilen.

10

Der Beklagte beantragt,

11

die Klage abzuweisen.

12

Zur Begründung nimmt er Bezug auf sein bisheriges Vorbringen und führt
ergänzend aus, der Bebauungsplan sei wirksam, weil es dem Plangeber
unbenommen sei, gemischte Bauflächen zu strukturieren. Die Klägerin mache
lediglich einen Abwägungsmangel geltend, der wegen Ablaufs der Rügefrist
unbeachtlich sei. Der vorherige Bebauungsplan Nr. 233 sei durch Ratsbeschluss
aufgehoben worden, so dass er bei Unwirksamkeit des Bebauungsplanes Nr. 232/II
nicht automatisch wieder Geltung beanspruche.

13

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakten sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge und des
Kartenmaterials ergänzend Bezug genommen.

14

Entscheidungsgründe:

15

Die zulässige Klage ist unbegründet.

16

Die Ablehnung des beantragten Verwaltungsaktes ist rechtmäßig und verletzt die
Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Ihr steht gegen den
Beklagten kein Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheides zu, weil
ihrem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts
entgegenstehen, §§ 71 Abs. 2, 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW.

17

Dies gilt unabhängig davon, ob die beantragte Nutzungsänderung nach § 30
Abs. 1, nach 34 Abs. 1 bzw. 2 oder nach § 35 BauGB zu beurteilen ist. Geht man
von der Wirksamkeit des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 232/II aus, widerspricht
das Vorhaben dessen Festsetzungen - dazu 1. -. Die Unwirksamkeit jenes
Bebauungsplanes unterstellt, richtet sich die Zulässigkeit der Nutzungsänderung
nicht nach dem ursprünglichen Bebauungsplan Nr. 233, weil dieser funktionslos
geworden ist - dazu 2. -. Sollte sich das Vorhaben im unbeplanten Innenbereich
befinden, fügt es sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart
der näheren Umgebung ein (§ 34 Abs. 1 und 2 BauGB) - dazu 3. -. Sollte das
Grundstück im Außenbereich liegen, ist es wegen Beeinträchtigung öffentlicher
Belange ebenfalls nicht genehmigungsfähig (§ 35 BauGB) - dazu 4. -.

18

1. Die beantragte Nutzungsänderung widerspricht den Festsetzungen des
Bebauungsplanes Nr. 232/II (§ 29 Abs. 1, § 30 Abs. 1 BauGB). Hinsichtlich der Art
der Nutzung setzt der Bebauungsplan für das Grundstück der Klägerin Mischgebiet
(MI) fest. Diesen Festsetzungen widerspricht das Vorhaben, weil mit der von der
Klägerin geplanten Erweiterung der Verkaufsfläche ein großflächiger
Einzelhandelsbetrieb i.S.v. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO entsteht, der nur in
einem solchermaßen festgesetzten Sondergebiet oder in einem Kerngebiet zulässig
ist.

19

Um einen Einzelhandelsbetrieb im Sinne dieser Vorschrift handelt es sich bereits
jetzt, da Waren an Endverbraucher abgegeben werden. Dass dieser mit der
Erweiterung der Verkaufsfläche einschließlich Ein- und Ausgang auf knapp 864 qm
auch großflächig ist, bedarf angesichts der neueren Rechtsprechung des
Bundesverwaltungsgerichts keiner weiteren Begründung,

20

Urteile vom 24. November 2005 - 4 C 10.04, 4 C 14.04, 4 C 8.05 -, BRS 69 Nrn. 71 - 73,
wonach die Großflächigkeit bei Überschreitung der Verkaufsfläche von 800 qm anzunehmen ist,
in deren Berechnung auch ein Kassenvorraum und Windfang einzubeziehen sind,

21

und wird auch von der Klägerin nicht in Frage gestellt.

22

Das Vorhaben wird auch im Übrigen von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO
erfasst. Danach unterfallen der Norm solche großflächigen Einzelhandelsbetriebe,
die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der
Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und
Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können. Derartige Auswirkungen sind
nach Satz 2 der Vorschrift insbesondere Auswirkungen auf die infrastrukturelle
Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im
Einzugsbereich der Betriebe sowie auf die Entwicklung zentraler
Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden. Jene
Auswirkungen sind nach Satz 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche
1.200 qm überschreitet.

23

Ausreichend ist danach die Möglichkeit entsprechender Auswirkungen,

24

BVerwG, Urteil vom 3. Februar 1984 - 4 C 54/80 -, BRS 42 Nr. 50,

25

die nach der Regelvermutung des Satzes 3 hier anzunehmen sind, weil die
Geschossfläche von rund 1.400 qm die in der Vorschrift bezeichnete Größenordnung
von 1.200 qm überschreitet. Greift die Regelvermutung ein, erübrigt sich eine
Beweisaufnahme zu den möglichen Auswirkungen des Betriebes.

26

BVerwG, Beschluss vom 9. Juli 2002 - 4 B 14/02 -, BRS 65 Nr. 70.

27

Die Vermutung ist allerdings widerleglich; sie kann gemäß § 11 Abs. 3 Satz 4
BauNVO entkräftet werden. Hiernach gilt Satz 3 nicht, wenn Anhaltspunkte dafür
bestehen, dass Auswirkungen bei mehr als 1.200 qm Geschossfläche nicht
vorliegen; dabei sind in bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen
insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die
Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das
Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.

28

Ob die Vermutung durch die insoweit darlegungspflichtige Klägerin widerlegt
werden kann, hängt maßgeblich davon ab, welche Waren angeboten werden, auf
welchen Einzugsbereich der Betrieb angelegt ist und in welchem Umfang
zusätzlicher Verkehr hervorgerufen wird.

29

BVerwG, Beschluss vom 22. Juli 2004 - 4 B 29/04 -, BauR 2004, 1735 ff.; Urteil vom
24. November 2005 - 4 C 10/04 -, BauR 2006, 639 ff.; Beschluss vom 29. November 2005
- 4 B 72/05 -, BauR 2006, 484 f..

30

Der Klägerin ist es nicht gelungen, die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3
BauNVO zu entkräften. Anhaltspunkte für das Vorliegen einer atypischen
Fallgestaltung i.S.v. § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO bestehen hinsichtlich des
Gesamtvorhabens in seiner durch die Erweiterung des Betriebs geänderten Gestalt
nicht. Die Klägerin hat nicht hinreichend dargelegt, dass das beabsichtigte Vorhaben
in betrieblicher bzw. in städtebaulicher Hinsicht von dem vom Verordnungsgeber
normierten Regelfall abweicht.

31

Auf der betrieblichen Seite gilt dies zunächst für das zentrentypische
Warenangebot der Klägerin. Die vom Lebensmitteldiscounter angebotenen Waren
werden üblicherweise in der Innenstadt angeboten, gehören zum Bedarf der
gesamten Bevölkerung, beanspruchen regelmäßig eher geringere Flächen und
lassen sich leicht transportieren.

32

Zur Annahme eines atypischen Falles bei beschränktem Warenangebot vgl.: BVerwG, Urteil
vom 3. Februar 1984 - 4 C 54/80 -, a.a.O.; OVG NRW, Urteil vom 1. März 1995 - 7 A 1895/91 -,
NWVBl. 1998, 151 ff.; Urteil vom 5. September 1997 - 7 A 2902/93 -, BRS 59 Nr. 70.

33

Hat die Klägerin damit bereits nicht hinreichend dargelegt, in betrieblicher
Hinsicht die Regelvermutung zu entkräften, rechtfertigen auch die von ihr
angegebenen städtebaulichen Aspekte nicht die Annahme eines atypischen Falles.

34

Insoweit ist ausschlaggebend, ob der Betrieb dadurch, dass er unter Gefährdung
gewachsener städtebaulicher Strukturen Kaufkraft abzieht, die Gefahr
heraufbeschwört, dass Geschäfte schließen, auf die insbesondere nicht motorisierte
Bevölkerungsgruppen angewiesen sind.

35

BVerwG, Beschluss vom 22. Juli 2004 - 4 B 29/04 -, a.a.O.; Urteil vom 24. November 2005
- 4 C 10/04 -, a.a.O.; Beschluss vom 29. November 2005 - 4 B 72/05 -, a.a.O.; OVG NRW,
Urteil vom 1. März 1995 - 7 A 1895/91 -, a.a.O..

36

Der Klägerin ist es auch mit dem von ihr vorgelegten Gutachten, nämlich der
„Markt-, Standort- und Auswirkungsanalyse" der C Unternehmensberatung GmbH
von März 2005, nicht gelungen, in dieser Hinsicht eine Ausnahmesituation zu
begründen. Bezogen auf das im Gutachten skizzierte Einzugsgebiet gelangen die
Sachverständigen zu dem Ergebnis, dass der Aldi-Markt bereits zum Zeitpunkt der
Erhebung Kaufkraft von 26,7 % abschöpft (S. 24 der Analyse). Nach der geplanten
Erweiterung wird ein Kaufkraftabfluss von weiteren 2 % prognostiziert, so dass es
voraussichtlich zu Umsatzumverteilungen von insgesamt 28,7 % kommen wird (S.
25). Unter Zugrundelegung eines städtebaulich relevanten Schwellenwertes von 10
%

37

- vgl. dazu OVG NRW, Urteil vom 1. März 1995 - 7 A 1895/91 -, a.a.O. -

38

ist bei einer derart deutlichen Überschreitung jenes Wertes eine Gefährdung
gewachsener städtebaulicher Strukturen geradezu indiziert.

39

Die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO kann auch nicht mit dem
Argument widerlegt werden, im Einzugsbereich des Discounters sei eine
Unterversorgung bei der Grundversorgung der Bevölkerung zu verzeichnen.

40

Vgl. zu diesem Aspekt: BVerwG, Urteil vom 3. Februar 1984 - 4 C 54/80 -, a.a.O.;
OVG NRW, Urteil vom 5. September 1997 - 7 A 2902/93 -, a.a.O..

41

Im Stadtteil I-Mitte, der unzweifelhaft jedenfalls zum Einzugsbereich des Betriebs
gehört, befinden sich ein großflächiger Lebensmittelmarkt der Fa. Kaisers (vgl. S. 15
des Gutachtens) sowie der vorhandene Aldi-Markt. Da I-Mitte (nur) ca. 7.300
Einwohner hat, ist von eine Unterversorgung bei zwei Supermärkten nicht
auszugehen. Auch wenn der Einzugsbereich des Discounters größer gefasst würde
und der nächstgelegene Stadtteil W miteinbezogen würde, besteht keine
Unterversorgung, weil W über einen ca. 500 qm großen Penny-Markt verfügt (vgl.
Gutachten, S. 16).

42

Liegen demnach für einen Ausnahmefall keine greifbaren Anhaltspunkte vor,
kann das Vorhaben der Klägerin wegen Verstoßes gegen die Festsetzungen des
Bebauungsplanes nicht verwirklicht werden.

43

2. Es spricht allerdings vieles für die Annahme der Klägerin, dass der
Bebauungsplan Nr. 232/II unwirksam ist (dazu a). Dies führt jedoch nicht zur
Anwendung des Vorgängerbebauungsplanes Nr. 233; vielmehr ist dieser wegen
Funktionslosigkeit unwirksam (dazu b).

44

a) Der Bebauungsplan Nr. 232/II leidet an materiellen Fehlern.

45

Er verstößt gegen § 6 BauNVO in der zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des
Bebauungsplanes geltenden Fassung vom 23. Januar 1990, weil die allgemeine
Zweckbestimmung des Mischgebietes durch den Ausschluss von Wohnnutzung auf
den mit „I*" gekennzeichneten Flächen (Nr. 4 der textlichen Festsetzungen) nicht
gewahrt bleibt (§ 1 Abs. 5
BauNVO).

46

Der allgemeine Gebietscharakter eines Mischgebiets wird in § 6 Abs. 1 BauNVO
umschrieben und in Abs. 2 der Bestimmung durch Bezeichnung der zulässigen
Nutzungsarten konkretisiert. Die Eigenart des Mischgebiets ist gemäß § 6 Abs. 1
BauNVO dadurch gekennzeichnet, dass es sowohl dem Wohnen als auch der
Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören,
dient. Diese beiden Nutzungsarten stehen gleichberechtigt nebeneinander. Die
Gleichwertigkeit und Gleichgewichtigkeit der beiden Nutzungen bedeutet zugleich,
dass keine der Nutzungsarten ein deutliches Übergewicht über die andere gewinnen
soll. Es kommt darauf an, in welchem Verhältnis die dem Wohnen und die
gewerblichen Zwecken dienenden Anlagen im Baugebiet nach Anzahl und Umfang
zueinander stehen. Dabei ist einerseits nicht erforderlich, dass die beiden
Hauptnutzungsarten zu genau oder annähernd gleichen Anteilen im Gebiet vertreten
sind. Andererseits wird die Bandbreite der typischen Eigenart des Mischgebietes
nicht erst dann verlassen, wenn eine der beiden Hauptnutzungsarten als
eigenständige Nutzung im Gebiet völlig verdrängt wird. Für die Wahrung der Eigenart
des Mischgebietes ist es erforderlich, aber auch ausreichend, dass eine der beiden
Hauptnutzungsarten nicht nach Anzahl und/oder Umfang beherrschend und in
diesem Sinne „übergewichtig" in Erscheinung tritt. Wann dies der Fall ist, lässt sich
nicht in Prozentzahlen ausdrücken. Die Störung des quantitativen
Mischungsverhältnisses kann sich beispielsweise aus einem übermäßig großen
Anteil einer Nutzungsart an der Grundfläche des Baugebiets ergeben.

47

Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - 4 C 64.79 -, BRS 40 Nr. 45; Urteil vom 4. Mai
1988 - 4 C 34.86 -; BRS 48 Nr. 37; BayVGH, Urteil vom 3. August 2000 - 1 B 98.3122 -, BRS 63
Nr. 75; zum allgemeinen Wohngebiet: BVerwG, Beschluss vom 8. Februar 1999 - 4 BN 1/99 -;
BRS 62 Nr. 71; zum Kerngebiet: OVG NRW, Urteil vom 20. November 1992 - 11a NE 47/89 -
(Juris); Urteil vom 19. Februar 2001 - 10a D 65/98.NE -, BRS 64 Nr. 24.

48

Da der Bebauungsplan im Mischgebiet auf deutlich mehr als 50 % der
überbaubaren Flächen Wohngebäude - und damit eine der allgemein zulässigen
Nutzungsarten (§ 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) - für unzulässig erklärt, dominieren die
gewerblichen Nutzungen eindeutig. Nach Anzahl und Umfang erlangen diese
gegenüber der Wohnnutzung, die nur in untergeordnetem Maße zulässig ist, ein
beherrschendes Übergewicht. Dass der Plangeber der gewerblichen Nutzung den
Vorrang einräumen wollte, lässt sich auch der Planbegründung entnehmen, die als
Planungsziel ausdrücklich die „Bereitstellung von Mischgebieten bzw. gewerblichen
Bauflächen für die Ansiedlung neuer Gewerbebetriebe" nennt (S. 2) und „eine zu
massive, weil rückwärtige Wohnbebauung" ausschließt, „die im Mischgebiet nicht
gewünscht ist" (S. 6). Mit dieser Zielsetzung, die in Nr. 4 der textlichen
Festsetzungen zum Ausdruck kommt, hat der Plangeber die Gleichwertigkeit der
Wohnnutzung im Verhältnis zur gewerblichen Nutzung missachtet und damit die
allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets nicht gewahrt.

49

Bei diesem Rechtsfehler handelt es sich entgegen der Auffassung des Beklagten
nicht um einen Abwägungsmangel, der unbeachtlich wäre, weil er nicht innerhalb von
sieben Jahren seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der
Gemeinde geltend gemacht worden ist, vgl. § 215 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in der zum
Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplanes geltenden Fassung vom 8.
Dezember 1986, die gemäß § 233 Abs. 2 Satz 3 BauGB n.F. Anwendung findet. Um
einen Abwägungsfehler handelt es sich dann, wenn das sich aus § 1 Abs. 7 BauGB
ergebende Gebot, die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und
untereinander abzuwägen, verletzt wird. Von diesem sind formelle und materielle
Mängel zu unterscheiden. Ein Verstoß gegen die rechtlichen Vorgaben zum
Gebietscharakter (§§ 1 ff. BauNVO) ist ein materieller Fehler, der nicht der Rügefrist
von sieben Jahren unterliegt.

50

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. November 1992 - 11a NE 47/89 - a.a.O.; Urteil vom 19.
Februar 2001 - 10a D 65/98.NE -, a.a.O..

51

Die Unwirksamkeit der aufgeführten Festsetzung führt zur Gesamtunwirksamkeit
des Bebauungsplanes Nr. 232/II, weil die Festsetzung des Mischgebiets, wie oben
dargelegt, einen untrennbaren Teil des Regelungsgefüges des Planes darstellt. Im
Zweifel hätte der Rat den Plan ohne diese Festsetzung nicht beschlossen, weil dann
ein wesentliches Planungsziel verfehlt worden wäre.

52

Vgl. zur Teil- bzw. Gesamtnichtigkeit eines Bebauungsplanes: BVerwG, Beschluss vom 25.
Februar 1997 - 4 NB 30.96 -, BRS 59 Nr. 51.

53

b) Die Unwirksamkeit des Bebauungsplanes Nr. 232/II hat indessen nicht zur
Folge, dass der Vorgängerplan Nr. 233 anzuwenden wäre. Dieser ist nämlich
jedenfalls hinsichtlich der für den Bereich des klägerischen Grundstücks geltenden
Festsetzungen funktionslos und damit unwirksam geworden.

54

In der Rechtsprechung ist geklärt, dass eine bauplanerische Festsetzung
funktionslos sein kann, wenn und soweit die tatsächlichen Verhältnisse, auf die sie
sich bezieht, ihre Verwirklichung auf unabsehbare Zeit ausschließen und diese
Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen
keinen Schutz verdient. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist für jede
Festsetzung gesondert zu prüfen. Dabei kommt es darauf an, ob die jeweilige
Festsetzung geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung i.S.d. § 1 Abs. 3 BauGB
einen wirksamen Beitrag zu leisten. Wenn die tatsächlichen Verhältnisse vom
Planinhalt so massiv und offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan eine
städtebauliche Gestaltungsfunktion unmöglich zu erfüllen vermag, kann von einer
Funktionslosigkeit die Rede sein. Das setzt voraus, dass die Festsetzung
unabhängig davon, ob sie punktuell durchsetzbar ist, bei einer Gesamtbetrachtung
die Fähigkeit verloren hat, die städtebauliche Entwicklung noch in eine bestimmten
Richtung zu steuern.

55

BVerwG, Urteil vom 3. August 1990 - 7 C 41-43/89 u.a. -; BVerwGE 85, 273 ff.; Beschluss
vom 29. Mai 2001 - 4 B 33/02 -; BRS 64 Nr. 72; Urteil vom 28. April 2004 - 4 C 12/03 - (Juris);
OVG NRW, Urteil vom 25. November 2005 - 7 A 2687/04 - (Juris); Beschluss vom 10. April
2007
- 10 A 3915/05 - (Juris).

56

Nach Maßgabe dieser Grundsätze sind die Festsetzungen des ursprünglichen
Bebauungsplanes Nr. 233 betreffend die Art der baulichen Nutzung (MI), die
Baugrenzen und die Straßenverkehrsfläche, soweit sie sich auf das Grundstück der
Klägerin beziehen, funktionslos geworden. Sie sind durch das durch die Stadt N in
den 1980er Jahren eingeleitete Umlegungsverfahren im Gebiet des
Bebauungsplanes, in dessen Verlauf die Stadt den neuen Bebauungsplan Nr. 232/II
aufstellte, und die dadurch geschaffenen tatsächlichen Verhältnisse überholt.
Insbesondere können die Festsetzungen über die Baugrenzen und die
Verkehrsflächen nicht mehr verwirklicht werden, nachdem die Straße begradigt
wurde. Auch eine Berufung auf die Festsetzung des Baugebiets ist auf Grund der
tatsächlichen Entwicklung ausgeschlossen. Denn die erforderliche
Gesamtbetrachtung ergibt, dass die aufgeführten Festsetzungen offenkundig die
Fähigkeit verloren haben, die städtebauliche Entwicklung heute noch zu steuern. Im
Bereich (u.a.) des klägerischen Grundstücks haben sich namentlich infolge des
Umlegungsverfahrens Entwicklungen vollzogen, die bei einer Gesamtschau in
Widerspruch zu den damaligen planerischen Festsetzungen stehen. Die ihm vom
Plangeber zugedachte städtebauliche Funktion kann der Plan nicht mehr erfüllen.
Dass der Rat der Stadt N auf die von ihm selbst getroffenen Festsetzungen dauerhaft
verzichten wollte, wird auch durch den Umstand dokumentiert, dass er einen neuen
Bebauungsplan aufgestellt und den ursprünglichen Plan außer Kraft gesetzt hat.

57

Da der Bebauungsplan Nr. 233 mithin durch Funktionslosigkeit unwirksam
geworden ist, kann dahinstehen, ob sich seine Unwirksamkeit auch aus sonstigen
formellen oder materiellen Mängeln ergibt.

58

3. Sind beide Bebauungspläne unwirksam, so richtet sich die Zulässigkeit des
Vorhabens, wenn es innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles liegt,
nach § 34 Abs. 1 oder 2 BauGB. Das Vorhaben erfüllt weder die Voraussetzungen
des § 34 Abs. 1 BauGB noch die des § 34 Abs. 2 BauGB.

59

Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig,
wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der
Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung
einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 Abs. 1 BauGB). Entspricht die
Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der
Baunutzungsverordnung, handelt es sich also um ein so genanntes faktisches
Baugebiet, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein
danach, ob es nach der Baunutzungsverordnung in dem Baugebiet allgemein
zulässig wäre (§ 34 Abs. 2 BauGB).

60

Bei der Bestimmung der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 bzw. Abs.
2 BauGB ist darauf abzustellen, inwieweit sich einerseits das Vorhaben auf die
Umgebung und andererseits die Umgebung auf das Baugrundstück prägend
auswirken kann.

61

Vgl. grundlegend BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 -, BRS 33 Nr. 36.

62

Unabhängig davon, wie genau die nähere Umgebung hier abzugrenzen ist, ist
die geplante Nutzungsänderung nicht zulässig. Unterstellt, die Eigenart der näheren
Umgebung entspräche einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, so ist
das Vorhaben in dem Baugebiet nicht allgemein zulässig (§ 34 Abs. 2 BauGB). Wie
oben unter 1. dargelegt, entstünde mit der geplanten Erweiterung der Verkaufsfläche
ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der nur in einem Sonder- oder Kerngebiet
zulässig ist (§ 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO). Dass es sich bei der maßgeblichen
Umgebung weder um ein faktisches Sondergebiet noch um ein faktisches Kerngebiet
handelt, steht nach den der Kammer vorliegenden Erkenntnissen auch ohne
Durchführung einer Ortsbesichtigung fest. In der Umgebung des
Vorhabengrundstücks befinden sich nach den von der Klägerin nicht in Zweifel
gezogenen Angaben des Beklagten ein Laminierbetrieb, ein Bauunternehmen, eine
Wäscherei, eine Schreinerei, eine Kfz-Reparaturwerkstatt, ein Oldtimer-
Restaurationsbetrieb einschließlich Verkauf, eine Senioren- und
Behinderteneinrichtung sowie Wohnhäuser. Da sich diese Nutzungsarten weder
einem Sonder- noch einem Kerngebiet (§ 11 bzw. § 7 BauNVO) zuordnen lassen,
kann das Vorhaben nach § 34 Abs. 2 BauGB nicht zugelassen werden. Unterstellt,
die nähere Umgebung wäre durch eine Gemengelage gekennzeichnet, fügt sich das
Vorhaben hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart dieser
Umgebung ein (§ 34 Abs. 1 BauGB). Unstreitig befindet sich dort nämlich kein
großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der das Grundstück der Klägerin mitprägte und
auf den sie sich als Vorbild berufen könnte.

63

4. Wäre wegen der an das klägerische Grundstück angrenzenden unbebauten
Flächen anzunehmen, dass es im Außenbereich liegt, so wäre das Vorhaben in
Anwendung des § 35 BauGB ebenfalls unzulässig. Insoweit geht das Gericht davon
aus, dass das vom Beklagten vorgelegte Kartenmaterial und die Luftbilder die
tatsächlichen Verhältnisse im wesentlichen zutreffend wiedergeben; von der Klägerin
ist nicht in Abrede gestellt worden, dass das Grundstück von größeren Freiflächen
umgeben ist. Da das Vorhaben nicht zu den in § 35 Abs. 1 BauGB aufgeführten (sog.
privilegierten) Vorhaben zählt, kann es als sonstiges Vorhaben i.S.v. § 35 Abs. 2
BauGB nur zugelassen werden, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt
werden. Öffentliche Belange wären jedoch verletzt, weil das Vorhaben die
Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten ließe (§ 35 Abs. 2 Nr.
7 BauGB); um ein gleichwohl unter bestimmten Voraussetzungen zulässiges
Vorhaben i.S.d. § 35 Abs. 4 BauGB handelt es sich nicht.

64

5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

65

6. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO
i.V.m. § 708 Nr. 11, 711 ZPO.

66