Oberlandesgericht Rostock ()
Urteil vom 2009-03-05, Aktenzeichen 3 U 112/08

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Schwerin vom 27.12.2007 abgeändert und die Klage abgewiesen.

2. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Schwerin vom 27.12.2007 wird zurückgewiesen.

3. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

5. Die Revision wird zugelassen.

6. Gegenstandswert des Berufungsverfahrens: 50.000,00 EUR.

Gründe

I.

1

Die Klägerin nimmt die Beklagte in Höhe eines erstrangigen Teilbetrages von 50.000,00 EUR nebst Zinsen auf Nachzahlung eines im Rahmen eines Grundstückskaufvertrages vereinbarten Verbilligungsabschlages auf den Kaufpreis in Anspruch.

2

Mit notariellem Kaufvertrag vom 26.10.1994 (UR-Nr. 1525/1994 der Notarin K.) veräußerte die Klägerin das in ihrem Eigentum stehende Grundstück in S., an die Beklagte. Das Grundstück war und ist bebaut mit zwei unsanierten Gebäuden. Die Beklagte befand sich zum Zeitraum der Veräußerung bereits im Besitz des Grundstücks nebst Gebäuden, die sie schon seit Jahren im Rahmen der Stadtverwaltung nutzte und in denen mehrere Ämter untergebracht waren.

3

Im notariellen Kaufvertrag heißt es auszugsweise wie folgt:

4

"§ 4 Kaufpreis

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(1) Der Verkehrswert für den in § 1 beschriebenen Kaufgegenstand beträgt DM 2.850.000,00 (....).

Hiervon entfallen auf Grund und Boden bei einer angenommenen Fläche von 1.390 m² und einem vereinbarten Quadratmeterpreis von DM 900,00

DM 1.251.000,00, auf Gebäude DM 1.599.000,00.

6

(2) Auf den Verkehrswert wird gemäß dem erweiterten Haushaltsvermerk im Haushaltsplan 1993 zu Kap. 0807 Titel 13101 unter der in § 4 a dieses Vertrages genannten Voraussetzung ein Abschlag von 75 % des vollen Wertes gewährt.

7

Der Kaufpreis beträgt mithin DM 712.500,00 (...).

....

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§ 4 a Zweckbindung

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(1) Der Käufer verpflichtet sich, das Grundstück innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahres nach Kaufvertragsabschluss für Zwecke der unmittelbaren Verwaltung herzurichten und für einen Zeitraum von 15 Jahren nach Erstellung für diesen Zweck zu nutzen.

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(2) Eine Weiterveräußerung wird für den Zeitraum der zweckgebundenen Nutzung ausgeschlossen. Dies gilt nicht, sofern auch der zweite Erwerber zu dem Kreis der Begünstigten gehört, diesem also eine mindestens gleich hohe Verbilligung für den konkreten Zweck hätte gewährt werden können. Der Veräußerer hat dem Bund die beabsichtigte Weiterveräußerung rechtzeitig anzuzeigen. Er hat bei der Kaufpreisbildung einen Verbilligungsabschlag vom vollen Wert zu dem Vomhundertsatz vorzunehmen, den auch der Bund bei der Veräußerung des Grundstücks eingeräumt hat. Dabei bleiben Wertsteigerungen des Grundstücks, die durch Aufwendungen des Veräußerers entstanden sind, unberücksichtigt.

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(3) Der Verkäuferin steht ein Wiederkaufsrecht gegen den Käufer zu, falls der Käufer die vorstehend genannten Verpflichtungen nicht einhält oder den vereinbarten Vertragszweck nicht erfüllt. Auf ein Verschulden des Käufers kommt es dabei nicht an. Die Verkäuferin kann die Ausübung des Wiederkaufsrechtes auf Teilflächen des Kaufobjektes beschränken.

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Der in § 4 dieses Vertrages vereinbarte Kaufpreis gilt auch für den Wiederkauf. Im Übrigen gelten die Bestimmungen des BGB über den Wiederkauf. Verwendungen nach § 500 BGB hat die Verkäuferin jedoch nur insoweit zu ersetzen, als sie diese Verwendungen für sich nutzen kann. Alle im Zusammenhang mit dem Wiederkauf stehenden Kosten trägt der jetzige Käufer.

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(4) Die Verkäuferin ist berechtigt, anstelle der Ausübung des Wiederkaufsrechtes die Nachzahlung des bei der Kaufpreisbildung vorgenommenen Verbilligungsabschlages i. H. v. DM 2.137.500,00 nebst Zinsen von 2 % über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank, berechnet vom Tag des Kaufvertragsabschlusses an, zu verlangen. Hierbei ist der am ersten eines Monats geltende Zinssatz für jeden Zinstag dieses Monats maßgebend."

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Die Beklagte zahlte an die Klägerin 712.500,00 DM und wurde am 11.11.1996 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

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In der Folgezeit errichtete die Beklagte das sogenannte Stadthaus und benötigte das streitgegenständliche Grundstück aufgrund der Zentralisierung ihrer Stadtverwaltung zur Unterbringung der Mitarbeiter ihrer Ämter seit November 1998 nicht mehr. Seitdem dienen die Gebäude nach der Darlegung der Beklagten als Lagerraum.

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Anlässlich einer Ortsbesichtigung stellte eine Mitarbeiterin des damaligen Bundesvermögensamtes Schwerin am 18.11.1999 fest, dass die Gebäude unsaniert seien und nicht genutzt würden. Mit Schreiben vom 13.12.1999 forderte sie daher die Beklagte unter Hinweis auf § 4 a Abs. 4 des Kaufvertrages auf, Stellung zu nehmen. Am 12.01.2000 fand ein entsprechendes Gespräch der Parteien zu diesem Problem statt (Aktenvermerk vom 13.01.2000). Mit Schreiben vom 13.07.2000 teilte die Beklagte mit, dass das Grundstück bis November 1999 für Zwecke der unmittelbaren Verwaltung genutzt worden sei und künftig wieder einer entsprechenden Nutzung durch Unterbringung der Regionalbüros der Stadt zugeführt werden solle. Eine Sanierung sei bis Ende 2002 geplant. Die Klägerin erklärte sich mit Schreiben vom 05.12.2000 mit der Fristverlängerung bis 31.12.2002 einverstanden, was die Beklagte mit Schreiben vom 17.01.2001 dankend bestätigte. Mit Schreiben vom 21.05.2002 und 04.12.2002 fragte die Klägerin bei der Beklagten zum Sachstand nach. Auf telefonische Nachfragen der Klägerin im Januar und Juni 2003 stellten Mitarbeiter der Beklagten eine Nutzungsaufnahme weiterhin in Aussicht. Eine nochmalige schriftliche Nachfrage der Klägerin mit Fristsetzung bis zum 30.05.2004 erfolgte mit Schreiben vom 26.04.2004. Im September 2004 und Juni 2005 stellte die Beklagte eine Entscheidung zur Nutzung des Grundstücks in Aussicht. Mit Schreiben vom 12.05.2006 erfolgte eine abermalige Mahnung der Klägerin. Daraufhin kam es am 03.07.2006 zu einem Besprechungstermin zwischen Mitarbeitern der Parteien, bei dem die Beklagte erneut eine Stellungnahme in Aussicht stellte, ob und ggfs. wie das Grundstück doch noch hergerichtet und genutzt werden solle. Eine solche Stellungnahme erfolgte gleichwohl nicht.

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Mit Schreiben vom 06.12.2006 forderte die Klägerin die Beklagte schließlich gem. § 4 a Abs. 4 des Kaufvertrages zur Zahlung des Verbilligungsabschlages i. H. v. insgesamt 1.686.548,20 DM einschließlich Zinsen auf. Die Beklagte lehnte die Zahlung mit Schreiben vom 15.02.2007 ab.

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Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, sie habe Anspruch gegen die Beklagte auf Bezahlung des als Kaufpreis vereinbarten restlichen Verkehrswertes, nachdem sich die Beklagte nicht an die Verbilligungsgrundsätze gehalten habe. Bund, Länder und Gemeinden dürften ihr Vermögen grundsätzlich nicht unter Verkehrswert veräußern. Die Bundeshaushaltsordnung sehe zwar unter engen Voraussetzungen Ausnahmen vor. Sofern sich der dadurch Begünstigte nicht an die entsprechenden Voraussetzungen halte, bleibe es bei dem Grundsatz, dass der Verkehrswert zu zahlen sei. Gegen jene im Vertrag nachgezeichneten Voraussetzungen habe die Beklagte verstoßen, da sie ihrer Herrichtungs- und Nutzungsverpflichtung nicht nachgekommen sei. Die Erfüllung dieser Pflichten stellten den Zweck des Verbilligungsabschlages dar. Um allgemeine Geschäftsbedingungen handele es sich bei den vertraglichen Vereinbarungen nicht. Überdies seien die Regelungen in den §§ 4 und 4 a des Kaufvertrages nicht von der Klägerin gestellt worden. Jene Regelungen seien einer Inhaltskontrolle nach dem AGBG darüber hinaus schon deshalb entzogen, weil sie lediglich eine Preisvereinbarung enthielten. Um eine Vertragsstrafenregelung handele es sich nicht. Schließlich sei die Beklagte durch §§ 4 und 4 a des Kaufvertrages auch nicht unangemessen benachteiligt. Dies gelte auch in Verbindung mit den vereinbarten Zinsen.

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Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, auf § 4 a des Kaufvertrages finde das AGBG Anwendung. Zum einen seien die Voraussetzungen für einen Zahlungsanspruch gem. § 4 a des Kaufvertrages gem. § 5 AGBG unklar. Bei der kundenfreundlichsten Auslegung seien die Zahlungsvoraussetzungen nicht erfüllt. Im Übrigen handele es sich bei der Nachzahlungsklausel um eine formularmäßige und verschuldensunabhängige Vertragsstrafe, die gem. § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam sei. Die Klausel sei darüber hinaus auch wegen unangemessener Höhe der Zahlungsverpflichtung gem. § 9 Abs. 1 AGBG aufgrund des sogenannten Summierungseffektes unwirksam, weil sie bei Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles eine nicht mehr als zulässig anzusehende Einschränkung der Dispositionsfreiheit der Beklagten mit sich bringe. Jedenfalls müsse der Beklagten unter Würdigung aller Umstände des Falles eine erhebliche Herabsetzung der Strafe gem. § 343 BGB zugebilligt werden. Die Klausel, die der Zinsforderung zugrunde liege, sei ungeachtet dessen auf jeden Fall gem. § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam.

20

Da es sich vorliegend um eine Subvention handele, könne die Klägerin überdies die Voraussetzungen für die Gewährung einer Subvention auch dann nicht privatautonom gestalten, wenn sie die Beihilfe aus Haushaltsmitteln nicht durch einen Verwaltungsakt, sondern zivilrechtlich durch einen Nachlass beim Kaufpreis gewähre. Entsprechendes gelte für die Rückforderung der Subvention. Insoweit fehle ausreichender Vortrag der Klägerin zur Verfehlung des Subventionszwecks, was nach der Rechtsprechung des BGH (insbesondere Urt. v. 21.07.2006, V ZR 158/05) stets Voraussetzung für einen Rückgewähranspruch sei. Die Geltendmachung eines vertraglichen Anspruchs auf Rückgewähr einer Subvention unterliege den gleichen Grundsätzen, wie sie für den Widerruf eines die Subvention gewährenden Verwaltungsaktes nach § 49 Abs. 3 VwVfG gelten würden. Der Subventionszweck sei vorliegend nicht verfehlt worden. Dieser bestehe in dem Aufbau einer funktionstüchtigen Verwaltung und sei von der Beklagten erfüllt worden. Eine 15-jährige Nutzung sei nicht Subventionszweck gewesen. Dies wäre nicht in Einklang zu bringen mit der grundgesetzlich gewährten Garantie der kommunalen Selbstverwaltung gem. Artikel 28 Abs. 2 GG. Die Prüfung der Voraussetzungen des Rückgewähranspruches nach Maßgabe des § 49 Abs. 3 VwVfG habe des Weiteren auch einen Verstoß gegen das Übermaßverbot zu berücksichtigen. Insbesondere sei dabei der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Insofern käme im Rahmen ermessensfehlerfreier Entscheidung jedenfalls eine vollständige Rückforderung der gewährten Subvention nicht in Betracht. Gemäß § 49 Abs. 3 S. 2 VwVfG sei auch § 48 Abs. 4 VwVfG anwendbar, so dass die Rückforderung der Subvention nur innerhalb eines Jahres nach Kenntnis der erheblichen Tatsachen statthaft sei.

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Schließlich sei der geltend gemachte Anspruch verjährt.

22

Hinsichtlich des weiteren erstinstanzlich unstreitigen und streitigen Parteivorbringens wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts vom 27.12.2007 Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO).

23

Mit jenem Urteil hat das Landgericht der Klage mit Ausnahme eines Teils der Zinsforderung stattgegeben. Es hat ausgeführt, § 4 a des Vertrages enthalte keine verschuldensunabhängige Vertragsstrafe, sondern eine Vereinbarung über die Preisgestaltung, die der Inhaltskontrolle nach dem AGBG nicht unterliege. Die von der Beklagten in Bezug genommene Entscheidung des BGH vom 21.07.2006 sei nicht einschlägig. Fraglich sei schon, ob es sich vorliegend um eine Subvention handele. Dies unterstellt, sei hier jedenfalls der Subventionszweck verfehlt worden. Da sich die Beklagte nicht an die vereinbarten Verbilligungsgrundsätze gehalten habe, seien die Voraussetzungen des von der Klägerin geltend gemachten Zahlungsanspruches erfüllt. Verjährung sei nicht eingetreten. Der Anspruch der Klägerin habe vormals der 30-jährigen Regelverjährung unterlegen, ab 2002 gelte die 10-jährige Verjährungsfrist gem. § 196 BGB.

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Teilweise unbegründet sei allein die Zinsforderung der Klägerin. § 4 a Abs. 4 des Vertrages, worauf sie ihre Forderung stütze, sei als überraschende Klausel i. S. v. § 3 AGBG anzusehen und insoweit unwirksam. Die Klägerin könne allerdings Verzugszinsen gem. § 288 Abs. 1 BGB verlangen.

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Gegen dieses Urteil, das ihren Prozessbevollmächtigten jeweils am 03.01.2008 zugestellt worden ist, wenden sich beide Parteien mit ihren jeweiligen fristgerecht eingegangenen und begründeten selbstständigen Berufungen.

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Die Klägerin hält insoweit an ihrer erstinstanzlich geltend gemachten Zinsforderung fest und erweitert die Klage hinsichtlich des Beginns der Verzinsung (26.10.1994 statt 26.11.1994) und um die Forderung auf Verzugszinsen seit dem 08.12.2006 i. H. v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.

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Sie ist der Auffassung, bei der kaufvertraglichen Zinsregelung handele es sich nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Im Übrigen sei die Regelung weder überraschend noch sonst zu beanstanden. Die Höhe der geltend gemachten Verzugszinsen ergebe sich aus § 288 Abs. 2 BGB.

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Die Beklagte verfolgt weiterhin ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag. Sie ist der Auffassung, das Urteil des Landgerichts beruhe auf einer mehrfachen Verletzung des materiellen Rechts. Es habe die Grundsätze des Verwaltungsprivatrechts und den Inhalt der zitierten Entscheidung des BGH verkannt. In jener Entscheidung habe der BGH weitreichende Grundsätze des Verwaltungsprivatrechts im Bereich der Subventionsgewährung und -rückforderung aufgestellt bzw. bestätigt, die auch für die Entscheidung des vorliegenden Falles uneingeschränkt beachtlich seien.

29

Im Wege einer interessengerechten und verfassungskonformen Auslegung ergebe sich zunächst, dass die Beklagte eine ihr obliegende Nutzungs- und Herrichtungsverpflichtung bereits nicht verletzt habe. Danach sei auch eine mehr oder weniger intensive Lagernutzung und sogar eine Leerstandsnutzung als Nutzung im Sinne des vorliegenden Vertrages anzusehen. Eine Herrichtung sei nur dann geschuldet gewesen, wenn diese auch erforderlich gewesen sei, was aber nicht der Fall gewesen sei. Etwaige Unklarheiten der Regelung - wie hier - gingen nicht nur im Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders, sondern auch bei der Auslegung eines Subventionszuwendungsbescheides. Nichts anderes gelte, soweit die Subventionsgewährung privatrechtlich erfolge. Eine andere Auslegung wäre zudem nicht mit der Selbstverwaltungsgarantie der Beklagten gem. Artikel 28 Abs. 2 GG in Einklang zu bringen.

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Zudem sei die Klägerin nicht zur Zurückforderung des gewährten Verbilligungsabschlages berechtigt, weil der eigentliche Subventionszweck nicht verfehlt worden sei. Bereits aus der genannten BGH-Entscheidung ergebe sich, dass der Subventionszweck nicht gleichbedeutend sei mit den Verpflichtungen, die der Erreichung des Subventionszwecks dienen sollten. Der Subventionszweck, der in der Hilfe beim Aufbau einer funktionsfähigen Verwaltung bestehe, sei vorliegend erreicht worden, denn die Beklagte habe eine solche Verwaltung aufgebaut.

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Überdies habe der Subventionsgeber im Zusammenhang mit der Rückforderung von Subventionen nach ständiger Rechtsprechung gerade auch bei einer privatrechtlichen Ausgestaltung der Subventionsgewährung den verfassungsrechtlichen Grundsatz des Übermaßverbotes zu beachten. Dieses hätten weder die Klägerin noch das Landgericht beachtet. Die Rückforderung sei danach jedenfalls in der geltend gemachten Höhe unberechtigt. Bei Berücksichtigung aller hierfür maßgeblichen Umstände könne die Klägerin allenfalls das verlangen, was die Beklagte heute noch "habe", mithin den aktuellen Wert des Grundstückes. Daher wäre auch die Ausübung des Wiederkaufsrechtes das für die Beklagte ungleich mildere Mittel gewesen.

32

Daran festzuhalten sei des Weiteren, dass die streitgegenständlichen vertraglichen Regelungen die Beklagte unangemessen benachteiligten und eine formularmäßig vereinbarte, verschuldensunabhängige Vertragsstrafe darstellten.

33

Die geltend gemachte Forderung sei entgegen der Auffassung des Landgerichts auch verjährt. Die streitgegenständlichen Pflichten aus dem Subventionsvertrag seien nicht gleichzusetzen mit der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises.

34

Letztlich hätte das Landgericht der Klägerin nicht einen höheren Zinssatz zusprechen dürfen, als von dieser beantragt. Die Verzugsvoraussetzungen seien vom Landgericht weder festgestellt worden noch seien sie erfüllt.

35

Soweit das Landgericht einen Zinsanspruch der Klägerin verneint habe, sei das Urteil richtig und demgemäß die Berufung der Klägerin unbegründet. Mangels Anwendbarkeit von § 288 Abs. 2 BGB sei auch die Klageerweiterung nicht begründet.

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Die Klägerin verteidigt das Urteil des Landgerichts, soweit es ihrer Klage stattgegeben hat, und wiederholt und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Das Landgericht habe insbesondere zutreffend erkannt, dass die Beklagte gegen die vertraglich vereinbarte Zweckbindung verstoßen habe. Der Rückforderung des Verbilligungsabschlages stünden auch keine anderweitigen übergeordneten gesetzlichen Vorschriften entgegen. Ein Verstoß gegen Artikel 28 Abs. 2 GG liege ebenso wenig vor wie gegen das Übermaßverbot. Die Beklagte habe es in der Hand gehabt, sich für einen verbilligten Ankauf mit Zweckbindung oder aber für einen Ankauf zum Verkehrswert ohne Zweckbindung zu entscheiden. Nunmehr habe sie lediglich den Differenzbetrag zum damals ermittelten Verkehrswert nachzuzahlen. Sie stünde also genauso, als hätte sie von vornherein den Verkehrswert bezahlen müssen. Es bleibe ihr sodann unbenommen, das Grundstück weiter zu veräußern und möglicherweise sogar einen Gewinn zu erzielen. Es sei von der Beklagten nicht vorgebracht, dass der Grundstückswert etwa derart in Verfall geraten wäre, dass sie dieser Wertverfall übermäßig belasten würde.

37

Demgegenüber sei die Klägerin von Rechts wegen dazu verpflichtet, ihr Vermögen nicht unter Verkehrswert abzugeben. Sofern - wie hier - der mit der Subvention verfolgte Zweck nicht erreicht werde, habe sie dementsprechend ein berechtigtes Interesse daran, das veräußerte Grundstück entweder zurückzuerhalten oder aber den vollständigen Kaufpreis zu erhalten. Es sei auch nicht ermessensfehlerhaft, dass sich die Klägerin entschlossen habe, die Nachzahlung des Verbilligungsabschlages zu verlangen, und sich gegen den Wiederkauf gem. § 4 a Abs. 3 des Vertrages entschieden habe. Die Klägerin habe die Liegenschaft im Oktober 1994 an die Beklagte veräußert. Der damalige Verkehrswert habe unstreitig 2.850.00,00 DM betragen. Bereits 1996 habe sich die Beklagte für das "Stadthaus" entschlossen. Spätestens von da an habe sie gewusst oder hätte jedenfalls wissen können, dass sie die verbilligt gekaufte Liegenschaft nicht werde herrichten und während der Bindefrist zweckentsprechend nutzen können. Ohne die Klägerin hierüber zu informieren, habe sie dann im Jahre 1998 schlicht und einfach die Nutzung der Liegenschaft eingestellt. Statt in der Folge eine Entscheidung herbeizuführen, ob das Gebäude nun noch einer zweckentsprechenden Nutzung zugeführt werde oder nicht, habe die Beklagte auf Nachfragen der Klägerin lediglich zurückhaltend und insbesondere hinhaltend reagiert und sich gegenüber der Klägerin auf den Standpunkt gestellt, dass die Herrichtung und Nutzung demnächst erfolgen werde. Die Klägerin habe dies geglaubt und deshalb, um die Beklagte nicht unangemessen zu benachteiligen, zunächst die Ansprüche aus § 4 a des Kaufvertrages zurückgestellt. In der Besprechung am 03.07.2006 habe der Leiter des Amtes für Liegenschaften der Beklagten sich nicht klar positioniert, sondern vielmehr eine Stellungnahme in Aussicht gestellt, ob und ggfs. wie das Grundstück doch noch hergerichtet und genutzt werden würde. Nachdem dann in der Folge eine klare Aussage der Beklagten immer noch nicht erfolgt sei, habe die Klägerin nicht gegen das Übermaßverbot verstoßen, als sie sich im Dezember 2006 entschlossen habe, auf eine zweckentsprechende Nutzung durch die Beklagte nun nicht mehr zu hoffen. Zu diesem Zeitpunkt seien seit Abschluss des Kaufvertrages mehr als zwölf Jahre vergangen gewesen. Das Gebäude sei weder hergerichtet noch sei es in den vergangenen acht Jahren genutzt worden. Das Gebäude habe durch die unterbliebene Herrichtung und die unterbliebene Nutzung nachhaltig gelitten. Die Klägerin habe sich insbesondere deshalb gegen einen Wiederankauf des Gebäudes entschieden, weil seit Abschluss des Kaufvertrages bereits mehr als zwölf Jahre vergangen gewesen seien, das Gebäude im Laufe der Zeit an Wert verloren und die Beklagte sowohl die lange Haltedauer wie auch den Wertverlust des Gebäudes zu vertreten habe. Hätte die Beklagte der Klägerin bereits 1996 oder jedenfalls 1998 mitgeteilt, dass sie die Liegenschaft nicht werde zweckentsprechend nutzen können, so hätte sich die Klägerin für einen Wiederkauf des Grundstück entschieden. Zum damaligen Zeitpunkt habe das Gebäude wahrscheinlich noch den im Kaufvertrag vereinbarten Verkehrswert gehabt. Nachdem die Beklagte das Grundstück jedoch über Jahre durch Nutzung und Leerstand entwertet habe, komme ein Rückkauf nicht mehr in Betracht, sondern allein die Nachforderung des vollständigen Kaufpreises. Die Geltendmachung dieses Anspruches sei auch nicht unangemessen, weil es die Beklagte in der Hand gehabt hätte, die Klägerin rechtzeitig und vollständig über den Wegfall des Nutzungsinteresses zu unterrichten. Die Klägerin habe ihr Auswahlermessen wie vorgetragen tatsächlich ausgeübt, habe ihre dahinterstehende Ermessensentscheidung indes nicht dokumentiert.

II.

38

Die selbstständigen Berufungen der Parteien sind jeweils zulässig, in der Sache ist lediglich die Berufung der Beklagten begründet, die der Klägerin hingegen unbegründet.

39

Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung des sogenannten Verbilligungsabschlages auf den Kaufpreis für den Erwerb der streitgegenständlichen Liegenschaft - und damit auch die Zahlung von Zinsen - nicht zu.

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1. Bei der hier vorliegenden Übertragung der Immobilien in Verbindung mit dem vertraglich vereinbarten Verbilligungsabschlag gem. §§ 4 Abs. 2, 4 a des Vertrages handelt es sich rechtlich um eine Subvention in Form - weil die Prägung auf dem Grundstücksverkauf liegt - einer Naturalsubvention. Hieran hat der Senat - entgegen den Ausführungen des Landgerichts im angefochtenen Urteil - im Einklang mit der insoweit einschlägigen Rechtsprechung des BGH und der Literatur (vgl. BGH, Urt. v. 21.07.2006, V ZR 158/05, MDR 2007, 145; Stober, JZ 2007, 417) keine durchgreifenden Zweifel.

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2. Es kann offen bleiben, ob der zwischen den Parteien geschlossene Subventionsvertrag als öffentlich-rechtlicher Vertrag zu qualifizieren ist oder ob er aufgrund der Verbindung mit dem Grundstückskaufvertrag als privatrechtlich zu qualifizierender Subventionsvertrag anzusehen ist.

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Wäre aufgrund des Umstandes, dass nur die öffentliche Hand zu einer Subventionierung befugt ist und die Vereinbarung insoweit der Erfüllung öffentlicher Aufgaben eines Trägers öffentlicher Verwaltung dient, ein öffentlich-rechtlicher Vertrag anzunehmen (vgl. dazu etwa OLG Naumburg, Beschl. v. 18.10.2000, 11 W 33/00, NVwZ 2001, 354; Stober, a. a. O.), wären die Grundsätze des öffentlichen Rechts und die verwaltungsrechtlichen Vorschriften unmittelbar anzuwenden und die klägerische Forderung - auch - danach zu beurteilen. Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Rückgewähr der Subvention wäre nur begründet, wenn er den Voraussetzungen des § 49 Abs. 3 VwVfG genügen würde. Ob dies der Fall ist oder ob die Klage sich insoweit schon deshalb als unbegründet erweisen müsste, weil die Klägerin die Ausschlussfrist gem. §§ 49 Abs. 3 S. 2, 48 Abs. 4, 62 VwVfG nicht gewahrt hat, kann jedoch ebenfalls unentschieden bleiben, da auch bei Annahme eines privatrechtlich zu qualifizierenden und nicht eines öffentlich-rechtlichen Subventionsvertrages die Voraussetzungen des Anspruchs auf Rückgewähr der Subvention in Form der Rückzahlung des Verbilligungsabschlages nicht festgestellt werden können.

43

3. Nach der Rechtsprechung des BGH, insbesondere der Entscheidung vom 21.07.2006 (a. a. O.), die entgegen der Auffassung des Landgerichts insoweit durchaus einschlägig ist, kann die über die Gewährung einer Subvention entscheidende Behörde deren Voraussetzungen auch dann nicht privatautonom frei gestalten, wenn sie die Beihilfe nicht durch einen Verwaltungsakt, sondern zivilrechtlich durch einen Nachlass vom Kaufpreis gewährt (vgl. auch BGH, Urt. v. 04.05.2007, V ZR 163/06, NJ 2008, 43). Die Geltendmachung eines vertraglichen Anspruchs auf Rückgewähr einer Subvention unterliegt den gleichen Grundsätzen, wie sie für den Widerruf eines die Subvention gewährenden Verwaltungsaktes nach § 49 Abs. 3 VwVfG gelten.

44

a. Legt man die Entscheidung des BGH so, wie im Leitsatz formuliert, wörtlich zugrunde, liegt es nahe, dass ein Anspruch der Klägerin bereits an der Ausschlussfrist gem. § 49 Abs. 3 S. 2 i. V. m. § 48 Abs. 4 VwVfG scheitert, da sie ihn nicht innerhalb eines Jahres seit Kenntnisnahme der die Forderung ihrer Auffassung nach rechtfertigenden Tatsachen geltend gemacht hat. Die erstmalige Geltendmachung ihrer Zahlungsforderung erfolgte mit Schreiben vom 06.12.2006, während ausweislich der von ihr selbst dargestellten Chronologie der Ereignisse die umfassende Kenntnis über alle relevanten Tatsachen weit länger als 1 Jahr zuvor vorlag.

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Letztlich kann offen bleiben, ob die Entscheidung des BGH so zu verstehen ist, dass tatsächlich § 49 Abs. 3 VwVfG in Gänze, und damit auch die Ausschlussfrist, auf die Geltendmachung eines vertraglichen Anspruchs auf Rückgewähr einer Subvention bei privatrechtlich ausgestaltetem Subventionsvertrag anzuwenden sein soll. Gleichermaßen kann dahingestellt bleiben, ob die Ausschlussfrist überhaupt im Verhältnis zwischen zwei Trägern der öffentlichen Verwaltung - wie hier - Anwendung findet (so Sachs in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 6. Aufl., § 48 Rn. 204; zweifelnd: BVerwG, Urt. v. 27.04.2006, 3 C 23/05, DVBl. 2006, 1306).

46

b. Jedenfalls hat die Wahrnehmung von Aufgaben der öffentlichen Verwaltung in den Formen des Privatrechts zur Folge, dass die Normen des Privatrechts durch Bestimmungen des öffentlichen Rechts ergänzt, überlagert und modifiziert werden (vgl. BGH, a.a.O. m.w.N.). Es ist daher anerkannt, dass zu den zu berücksichtigenden Grundsätzen des Verwaltungsprivatrechts zumindest das aus Artikel 3 GG folgende Willkürverbot, das im Rechtsstaatsprinzip verankerte Übermaßverbot und das Recht auf Gewährung rechtlichen Gehörs gehören (vgl. BGH, Urt. v. 17.06.2003, XI ZR 195/02, MDR 2003, 1384). Das Übermaßverbot und speziell der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne gebietet es der Behörde, bei mehreren zur Erreichung des angestrebten Zwecks gleichermaßen geeigneten Mitteln das für den Betroffenen mildeste Mittel zu wählen, soweit es sich nicht im Einzelfall aufgrund gewichtiger Interessen der Behörde als unzumutbar erweist. Ausgehend von diesen Grundsätzen wäre die Klägerin gehalten gewesen, die Option des Wiederkaufsrechts zu wählen statt der Option der Nachzahlung aufgrund Wegfalls des Verbilligungsabschlags.

47

Eine am Wortlaut des Vertrages und am Interesse der Vertragsparteien orientierte Auslegung ergibt, dass bei einer Verwirkung der Subvention durch Nichterfüllung der Vertragspflichten bzw. Verfehlung des vereinbarten Vertragszwecks der Klägerin vorrangig ein Wiederkaufsrecht hat zustehen sollen und nur nachrangig ein Nachzahlungsanspruch. Hierfür spricht schon der Aufbau des Vertrages, der in Absatz 3 des § 4 a das Wiederkaufsrecht regelt und erst danach in Absatz 4 ("..., anstelle der Ausübung des Wiederkaufsrechts...") den Nachzahlungsanspruch. Sofern man die von der Klägerin gewährte Subvention - wie vom Senat vertreten - als Naturalsubvention versteht, entspricht dieses Stufenverhältnis dem, wie unberechtigte Subventionen im Allgemeinen rückgängig zu machen sind (a. A. ohne nähere Begründung OLG Naumburg, Urt. v. 07.08.2008, 12 U 34/07). Es sind keine hinreichenden Umstände ersichtlich oder dargetan, die es der Klägerin erlaubt hätten, dieses Stufenverhältnis zu negieren und das zweifellos für die Beklagte belastendere Mittel der Nachzahlung zu wählen, um die Subvention rückgängig zu machen. In Betracht käme dies insbesondere etwa dann, wenn die Subventionsrückführung anders nicht erreicht werden könnte, z. B. bei vertragswidriger Weiterveräußerung seitens der Beklagten. Darum geht es vorliegend jedoch nicht.

48

Ob der Gesichtspunkt eines Wertverfalls des Grundstücks und der Gebäude ein hinreichendes Argument darstellen kann, die Alternative "Nachzahlung" zu wählen, ist schon zweifelhaft, kann letztlich aber dahinstehen. Denn weder hat die Klägerin substanziiert vorgetragen noch ist ersichtlich, dass der Verkehrswert des Grundstücks mittlerweile derartig abgesunken sein sollte, dass die Rücknahme des Grundstücks für die Klägerin deshalb unzumutbar wäre. Die Klägerin würde das Grundstück gegen Zahlung von 25 Prozent des damaligen Verkehrswertes zurückerhalten. Dass der Verkehrswert auch unter Berücksichtigung eines zwischenzeitlichen Verfalls der Preise für Gewerbeimmobilien und des längeren Leerstandes der Gebäude auch nur in die Nähe des reduzierten Kaufpreises abgesunken sein könnte, ist für den ständig mit Grundstückssachen betrauten Senat nicht ersichtlich und wird von der Klägerin auch nicht behauptet. Vielmehr hält die Klägerin an anderer Stelle der Beklagten vor, nicht vorgebracht zu haben, dass diese durch einen etwaigen Wertverfall übermäßig belastet würde. Im Übrigen könnte einem Wertverfall durch eine Reduzierung des Wiederkaufspreises hinreichend Rechnung getragen werden.

49

Ebensowenig kann die Klägerin ihre Entscheidung mit einem Wertverfall des Gebäudes begründen, selbst wenn der Beklagten - wie die Klägerin behauptet - dieser vorwerfbar sein sollte. Denn der mit dem Wertverfall verbundene Nachteil würde aufgehoben dadurch, dass die Beklagte bei einem Wiederkauf verpflichtet wäre, die Klägerin gem. § 4 a Abs. 3 S. 5 des Kaufvertrages i.V.m. § 498 Abs. 2 BGB a.F. (nunmehr § 457 Abs. 2 BGB) schadlos zu halten. Dass die Klägerin ihren diesbezüglichen Anspruch ggf. nicht ohne Weiteres belegen und durchsetzen könnte, kann jedenfalls solange keine entscheidende Bedeutung für die Entscheidung haben, solange sie um keine gütliche Regelung etwa in Gestalt eines Nachlasses vom Wiederkaufspreis nachgesucht hat.

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Die Klägerin kann ihre Entscheidung auch nicht damit begründen, aufgrund einer jahrelangen Hinhaltetaktik der Beklagten sei ihr die Geltendmachung des Wiederkaufsrechts nicht mehr zumutbar. Einen Großteil der verstrichenen Zeit haben sich die Parteien in Verhandlungen befunden. Der Klägerin hätte es frei gestanden, diese abzubrechen und sich nicht länger hinhalten zu lassen. Im Übrigen hätte sie die Beklagte jedenfalls darauf hinweisen müssen, dass für sie ab einem festzulegenden Zeitpunkt an ein Wiederkauf nicht mehr in Betracht kommt.

51

Schließlich ist nicht ersichtlich, dass die Klägerin bei der gebotenen Abwägung die Interessen der Beklagten überhaupt und angemessen berücksichtigt hat. Diese hat augenscheinlich kein gesteigertes Interesse mehr an der Liegenschaft und wäre durch die Rückgabe der Immobilie ersichtlich weniger belastet als durch die Verpflichtung zur Nachzahlung des Verbilligungsabschlages zuzüglich Zinsen. Unstreitig hat die Beklagte der Klägerin zwischenzeitlich sogar die unentgeltliche Rückgabe des Grundstückes angeboten. Das Interesse der Klägerin, mit der Immobilie nicht mehr belastet zu sein, ist nachvollziehbar, tritt aber in den Hintergrund, weil es Aufgabe der Klägerin ist, Immobilien im öffentlichen Interesse zu verwerten.

52

Die Frage, ob die Klägerin ihr Ermessen überhaupt vor der Entscheidung für die Nachzahlung ausgeübt habe und ob bzw. inwieweit sie Ermessenserwägungen im Prozessverlauf nachschieben kann oder ob ein Ermessensnichtgebrauch gegeben gewesen ist, der für sich schon zum Verstoß gegen das Übermaßverbot führt, kann dahinstehen.

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4. Ob die maßgeblichen Vertragsklauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen zu qualifizieren sind und in diesem Lichte ausgelegt werden müssten, kann genauso dahinstehen wie die Rechtsfolgen, die hieran zu knüpfen wären.

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Gleichmaßen kann offen bleiben, ob die - ggf. durch Auslegung zu ermittelnden - vertraglich vereinbarten Voraussetzungen des § 4 a Abs. 3 und 4 des Kaufvertrages erfüllt sind und ob - zusätzlich - der Subventionszweck tatsächlich - ggf. nur teilweise - verfehlt worden ist.

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Darüber hinaus kann letztlich unentschieden bleiben, ob die Verjährungseinrede der Beklagten begründet ist.

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5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

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Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

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6. Der Senat lässt gem. § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zu, da er der Sache grundsätzliche Bedeutung beimisst und die Entscheidung zudem von der anderer Obergerichte (OLG Naumburg, a. a. O.; OLG Dresden, Urt. v. 27.01.2009, 9 U 1583/08) zu vergleichbaren Fällen in der Begründung und jedenfalls im Ergebnis abweicht.