Verwaltungsgericht Köln (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-01-12, Aktenzeichen 4 K 8318/03
ECLI:DE:VGK:2007:0112.4K8318.03.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Kläger mit Ausnahme der Kosten des Beigela-
denen, welche dieser selbst trägt.

Die Berufung wird zugelassen.

1

T a t b e s t a n d :

2

Die Grundstücke I.----straße 00 (Gemarkung C. , Flur 00, Parzelle 000) und
I.----straße 00 (Parzelle 000) in C. standen ursprünglich im Eigentum der Ge-
schwister D. und F. M. . Nachdem der Rat der Stadt C. zunächst ei-
ne Unterschutzstellung aufgrund der starken Renovierungsbedürftigkeit abgelehnt
hatte, wurden die Gebäude im Jahr 1987 aufgrund eines Erlasses des Ministers für
Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen und im
Einverständnis mit den damaligen Eigentümern in die Denkmalliste eingetragen. Die
Denkmaleigenschaft wurde in Übereinstimmung mit den Ausführungen des Landes-
konservators für das Haus Nr. 00 wie folgt begründet:

3

„2. Hälfte 19. Jahrhundert; 2geschossiges, verschiefertes Fachwerk-
Doppelhaus, der linke Teil, Nr. 00, mit großem Tordurchgang, Fenster in den
OGs dicht am schlicht profilierten Kranzgesims. Tür mit wenig profiliertem
leicht vortretendem Sturz, Fenster mit schlichten Holzgewänden."

4

Die Begründung der Denkmaleigenschaft des Hauses Nr. 00 stimmt hiermit im
Wesentlichen überein.

5

Im Jahr 1995 erwarb der Kläger zu 1) die Gebäude. Unter dem 17. Oktober 2002
stellte er einen Antrag auf Löschung der Gebäude aus der Denkmalliste, da er nach
dem Abriss ein Wohngebäude nach heutigem Standard errichten wolle. Beigefügt
war dem Antrag eine gutachterliche Stellungnahme des Herrn Dipl.-Ing. M1. W.
. Danach wurden das Haus Nr. 00 als Unterkunft für Mitarbeiter der Apotheke und
das Haus Nr. 00 als Abstelllager genutzt. Weiter geht aus dieser Stellungnahme her-
vor, dass ein besonderer Grund für die Aufnahme des Gebäudes in die Denkmalliste
nicht zu erkennen sei. Die tragende Konstruktion des Hauses Nr. 00 sei stark be-
schädigt und es müssten auch sonstige Bestandteile erneuert werden, um den Ge-
bäudebestand zu sichern; eine wirtschaftliche Sanierung sei nicht möglich. Der Zu-
stand des Hauses Nr. 00 sei besser, da dieses Gebäude zwischenzeitlich renoviert
worden sei; die Grundrisssituation ermögliche jedoch keine wirtschaftliche Nutzung,
sanitäre Einrichtungen und Heizung seien für den heutigen Bedarf ungeeignet. Die
erforderliche komplette Entkernung mit anschließendem inneren Neubau sei unwirt-
schaftlich. Der Kläger zu 1) wies zur Begründung seines Antrags ferner darauf hin,
dass der Rat im Jahr 1983 die Denkmalvoraussetzungen aufgrund der starken Re-
novierungsbedürftigkeit nicht als gegeben angesehen habe; dieser Zustand sei un-
verändert. Des Weiteren gebe es keine wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsmöglich-
keit.

6

Mit notariellem Vertrag vom 23. Dezember 2002 übertrug der Kläger zu 1) das
Eigentum an den Gebäuden an seinen Sohn, den Kläger zu 2). Zugleich räumte der
Kläger zu 2) dem Kläger zu 1) an dem ihm übertragenen Grundbesitz den lebens-
länglichen Nießbrauch ein. Die entsprechenden Eintragungen ins Grundbuch erfolg-
ten am 2. Mai 2003.

7

Der Beklagte lehnte den Antrag auf Löschung der Gebäude aus der Denkmalliste
mit einem an den Kläger zu 1) gerichteten Bescheid vom 31. März 2003 ab, da die
Voraussetzungen für die Eintragung als Denkmal unverändert vorlägen. Der bau-
technische Zustand der Gebäude entspreche dem in gleichgelagerten Fällen zu er-
wartenden Zustand, der regelmäßig eine Instandsetzung unter Wahrung der Denk-
maleigenschaft erlaube.

8

Hiergegen legten die Kläger zu 1) und 2) am 29. April 2003 unter Hinweis auf die
geänderten Eigentumsverhältnisse Widerspruch ein. Zur Begründung führten sie
aus, der Antrag vom 17. Oktober 2002 sei auch als Antrag auf Abbruch auszulegen
gewesen. Der Bescheid sei rechtswidrig, da er nicht erkennen lasse, dass die erfor-
derliche Abwägung mit ihren privaten Belangen stattgefunden habe. Die Abwägung
gehe zudem zu ihren Gunsten aus. Ein gesteigerter Denkmalwert sei nicht zu erken-
nen und auch im Bescheid nicht dargelegt worden. Der Erhaltungszustand beider
Gebäude - insbesondere des Hauses Nr. 00 - sei sehr schlecht. Eine sinnvolle und
wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit sei nicht ersichtlich.

9

Mit Widerspruchsbescheid vom 26. Oktober 2003 wies der Landrat des Rhei-
nisch-Bergischen Kreises den Widerspruch der Kläger zurück. Ein Anspruch auf Er-
teilung der konkludent beantragten Abbrucherlaubnis bestehe nicht, da die Belange
des Denkmalschutzes hierdurch erheblich beeinträchtigt würden. Das Fachwerk-
Doppelhaus sei besonders erhaltenswert, da es nicht nur ein bedeutendes Zeitzeug-
nis für die Stadt
C. darstelle, sondern darüber hinaus auch das Geburtshaus des überörtlich
bekannten Malers C. M. sei. Es bestehe daher ein großes Interesse an der
Erhaltung und Nutzung der beiden Gebäude, denen ein hoher Denkmalwert zukom-
me. Dies werde auch durch ein im Jahr 1993 erstelltes Gutachten des Dipl.-Ing.
C1. zu der damals erwogenen Nutzung des Gebäudes als kulturfördernde Einrich-
tung bestätigt. Der bautechnische Zustand entspreche dem in gleichgelagerten Fäl-
len zu erwartenden Bestand. Im Übrigen seien dem Kläger zu 1) im Zeitpunkt des
Erwerbs die Denkmaleigenschaft und der Gebäudezustand bekannt gewesen. Es
seien zudem auch noch nicht alle Möglichkeiten zur Instandsetzung oder Nutzung
ausgeschöpft worden; weder seien Anträge auf Nutzungsänderungen gestellt worden
noch hätten die Kläger Interesse an den Möglichkeiten der öffentlichen Förderung
gezeigt.

10

Die Kläger haben am 21. November 2003 unter Wiederholung und Vertiefung
ihres Vorbringens aus dem Vorverfahren Klage erhoben. Sie sind der Ansicht, dass
bei richtiger Abwägung der beteiligten Belange die begehrte Abbrucherlaubnis zu
erteilen sei. Zunächst sei ein gesteigerter Denkmalwert der beiden Gebäude nicht zu
erkennen. Insbesondere mache eine einmal erfolgte Aufnahme der Objekte in die
Denkmalschutzliste eine wiederholte kritische Prüfung des Denkmalwerts nicht obso-
let. Es handele sich auch nicht um das Geburtshaus des Malers D. M. , so
dass die behördliche Entscheidung auf einer falschen Tatsachengrundlage beruhe
und damit als ermessensfehlerhaft anzusehen sei; der Maler habe seinen Lebens-
und Wirkensmittelpunkt in Düsseldorf gehabt. Ferner sei die Einschätzung als Ideal-
typ eines Hauses aus dem 19. Jahrhundert nicht verständlich; ein vergleichbares his-
torisches Ensemble auf dem Grundstück I.----straße 00 sei abgerissen worden. Für
den Abriss spreche der schlechte Erhaltungszustand der Gebäude, der bereits vom
Rat der Stadt C. erkannt worden sei und durch das Gutachten des Herrn Dipl.-
Ing. W. bestätigt werde. Auch der Dipl.-Ing. C1. habe in seinem Gutachten Ge-
samtkosten in Höhe von 713.303,- DM ermittelt. Eine sinnvolle Nutzungsmöglichkeit
sei nicht ersichtlich und vom Beklagten auch nicht aufgezeigt worden; insbesondere
sei den Klägern eine Nutzung als Archiv, Ausstellungsraum oder Museum nicht zu-
zumuten, zumal der Beklagte selbst im Jahr 1991 aufgrund der finanziellen Belas-
tungen von einer derartigen Nutzung abgesehen habe. Die Kenntnis der Kläger von
der Denkmaleigenschaft im Zeitpunkt des Erwerbs sei unerheblich, da sie sich gegen
die Einordnung als Denkmal gerade wehrten und bereits beim Kauf die Perspektive
bestanden habe, die Grundstücke einer sinnvollen privaten Nutzung zuzuführen.
Die Kläger haben im Laufe des gerichtlichen Verfahrens eine gutachterliche Stellung-
nahme des Architekten Dipl.-Ing. I1. vom 8. September 2006 vorgelegt, nach der
sich die Brutto-Baukosten einer Instandsetzung, Modernisierung und Restaurierung
auf 1.138.140,- EUR beliefen, während die Brutto-Baukosten eines vergleichbaren
Neubaus bei etwa 615.820,- EUR lägen. Ferner haben sie eine
Wirtschaftlichkeitsberechnung der X. GmbH vom
29. November 2006 vorgelegt.

11

Die Kläger beantragen,

12

den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 31. März 2003 und
des Widerspruchsbescheides des Rheinisch-Bergischen Kreises vom
20. Oktober 2003 zu verpflichten, die beantragte Abrissgenehmigung für die
Baudenkmäler I.----straße 00 und 00 in C. zu erteilen.

13

Der Beklagte beantragt,

14

die Klage abzuweisen.

15

Ergänzend zu den Ausführungen in den angefochtenen Bescheiden trägt er vor,
der Maler D. M. habe in den Gebäuden seine Kindheit und Jugend verbracht
und diese als sein „Mutterhaus" bezeichnet. Während des Zweiten Weltkrieges habe
er als politisch Verfolgter hier seine Bilder und weitere zeitgeschichtliche Dokumente
versteckt; nach dem Krieg habe er Schäden beseitigt und dabei sogar die Wände mit
seinen Zeichenbögen repariert. Dies alles mache das Haus - auch wenn der Maler
dort nicht geboren sei - zu einem kulturell und historisch besonders bedeutsamen
Gebäude. Auf die ursprüngliche Einschätzung des Rates, die Gebäude nicht in die
Denkmalliste einzutragen, komme es nicht an. Auf eine uneingeschränkte
Privatnützigkeit hätten die Kläger nicht vertrauen können, da sie die Gebäude in
vollem Bewusstsein der Konsequenzen des Denkmalschutzes bzw. zumindest eines
entsprechenden Risikos erworben hätten. Die Behauptung, das Grundstück könne
praktisch nicht veräußert werden, entbehre jeglicher Grundlage. Den Klägern sei
mehrfach angeboten worden, gemeinsam mit dem Beklagten und dem Beigeladenen
nach einer angemessenen Verwertungsmöglichkeit für die Liegenschaft zu suchen
oder Fördermittel zu beantragen, ohne dass die Kläger hierauf eingegangen
wären.

16

Der Beigeladene stellt keinen Antrag.

17

Die Kammer hat am 6. Dezember 2006 vor Ort einen Erörterungstermin
durchgeführt, bei dem die streitbefangenen Gebäude in Augenschein genommen
wurden.

18

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug
genommen.

19

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

20

Die zulässige Klage ist unbegründet.

21

Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Kläger nicht in
ihren Rechten. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten
Abrissgenehmigung.

22

Anspruchsgrundlage für die Erteilung einer Abrissgenehmigung ist § 9 Abs. 1
i.V.m. Abs. 2 DSchG NRW. Gemäß § 9 Abs. 1 a DSchG NRW bedarf der Erlaubnis
der Unteren Denkmalbehörde, wer Baudenkmäler beseitigen will. Die Erlaubnis ist -
für die hier streitigen Fallkonstellationen - gemäß § 9 Abs. 2 a DSchG NRW zu
erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen.

23

In der Rechtsprechung des OVG NRW wird der Begriff „entgegenstehen" so
ausgelegt, dass nicht schon jede noch so geringfügige nachteilige Betroffenheit
denkmalrechtlicher Belange einer Erlaubniserteilung entgegensteht. Es ist vielmehr
eine - gerichtlich uneingeschränkt kontrollierbare - Abwägung der Belange des
Denkmalschutzes vorzunehmen mit den in der Regel privaten Interessen, die für die
erlaubnispflichtige Maßnahme streiten. Hierbei erfolgt eine von der Qualität des
jeweils zu schützenden Denkmals abhängige Einzelfallprüfung, ob und inwieweit die
Schutzziele und -zwecke des Denkmalschutzgesetzes durch die in Rede stehende
Maßnahme konkret betroffen sind. Die im Einzelfall erheblichen Umstände sind zu
ermitteln und sodann im Wege der Abwägung zwischen den Belangen des
Denkmalschutzes und den für die erlaubnispflichtige Maßnahme streitenden privaten
Interessen zu gewichten.

24

OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997 - 7 A 133/05 -, veröffentlicht in
juris, m.w.N.

25

§ 9 Abs. 2 a DSchG NRW stößt in der Form der Auslegung, die die Regelung in
der dargestellten Rechtsprechung des OVG NRW gefunden hat, nicht auf
verfassungsrechtliche Bedenken (dazu I.). Die Voraussetzungen, unter denen eine
Abrissgenehmigung zu erteilen ist, sind im vorliegenden Fall nicht erfüllt (dazu
II.).

26

I.
§ 9 Abs. 2 a DSchG NRW steht mit Art. 14 Abs. 1 GG in Einklang. Die
Rechtsprechung des BVerfG zur Verfassungswidrigkeit des § 13 Abs. 1 S. 2
DSchPflG RhPf

27

BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, BVerfGE 100, 226 ff.
= NJW 1999, S. 2877 ff.

28

ist auf das nordrhein-westfälische Recht nicht übertragbar. § 9 Abs. 2 a DSchG
NRW genügt vielmehr den verfassungsrechtlichen Anforderungen.

29

Es handelt sich zunächst bei § 9 Abs. 2 a DSchG NRW - ebenso wie bei dem
denkmalschutzrechtlichen Beseitigungsverbot des § 13 Abs. 1 Satz 2 DSchG RhPf -
um eine Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, die sich an Art. 14
Abs. 1 GG messen lassen muss und keine Enteignung im Sinne des Art. 14 Abs. 3
GG darstellt.

30

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, a.a.O.

31

Generell gilt bei der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, dass
der Gesetzgeber die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers und die Belange
des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis
bringen muss. Er hat sich dabei an Verfassungsnormen, insbesondere den
Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und den Gleichheitssatz des Art. 3 GG, zu halten.
Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse dürfen nicht weitergehen, als der
Schutzzweck reicht, dem die Regelung dient. Der Kernbereich der
Eigentumsgarantie, insbesondere die Privatnützigkeit, darf nicht ausgehöhlt werden.
Begrenzungen der Eigentümerbefugnisse sind in diesem Rahmen als Ausfluss der
Sozialgebundenheit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) grundsätzlich
entschädigungslos hinzunehmen. Überschreitet der Gesetzgeber die dargelegten
Grenzen, so ist die gesetzliche Regelung unwirksam, hierauf gestützte Be-
schränkungen oder Belastungen sind rechtswidrig und können im Wege des Primär-
rechtsschutzes abgewehrt werden. Zu einem Entschädigungsanspruch führen sie
von Verfassungs wegen nicht.

32

BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, a.a.O.

33

Speziell für denkmalschutzrechtliche Beseitigungsverbote gilt nach der
Rechtsprechung des BVerfG, dass solche Normen (selbst wenn sie - wie im Falle
des § 13 Abs. 1 S. 2 DSchPflG RhPf - keinerlei Berücksichtigung von
Eigentümerbelangen vorsehen) im Regelfall nicht zu einer unverhältnismäßigen
Belastung des Eigentümers führen, da dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung
eines geschützten Denkmals nur durch Inpflichtnahme des Eigentümers des Grund-
stücks und Gebäudes Rechnung getragen werden kann. Durch ein
Beseitigungsverbot wird die bestehende Nutzung eines Baudenkmals nicht
eingeschränkt. Angesichts des hohen Ranges des Denkmalschutzes und im Hinblick
auf die Sozialbindung des Eigentums muss der Eigentümer es grundsätzlich hin-
nehmen, dass ihm möglicherweise eine rentablere Nutzung des Grundstücks ver-
wehrt wird. Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigen-
tums.

34

BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, a.a.O.

35

Anders liegt es aber, wenn für ein geschütztes Baudenkmal keinerlei sinnvolle
Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Wenn selbst ein dem Denkmalschutz
aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch
machen und es praktisch auch nicht veräußern kann, wird dessen Privatnützigkeit
nahezu vollständig beseitigt. Die Versagung einer Beseitigungsgenehmigung ist
dann nicht mehr zumutbar. Erfordert das Allgemeinwohl die Erhaltung des Denkmals,
so kann dies nur auf dem Wege der Enteignung verlangt werden.

36

BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, a.a.O.

37

Diesen Anforderungen genügte § 13 Abs. 1 Satz 2 DSchPflG RhPf nicht, da die
Norm unverhältnismäßige Belastungen des Eigentümers nicht ausschloss und
keinerlei Vorkehrungen zur Vermeidung unzumutbarer Eigentumsbeschränkungen
enthielt.

38

BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, a.a.O.

39

Dieses Ergebnis ist jedoch auf § 9 Abs. 2 DSchG NRW nicht übertragbar. Denn
diese Vorschrift sieht nach der Auslegung, die sie durch die Rechtsprechung des
OVG NRW gefunden hat, gerade kein striktes Beseitigungsverbot, sondern eine
Abwägung zwischen den Belangen des Denkmalschutzrechts und den privaten
Interessen des Eigentümers vor. Unzumutbare Eigentumsbeschränkungen und
unverhältnismäßige Belastungen des Eigentümers können im Rahmen dieser
Abwägung ausreichend berücksichtigt werden.

40

So wohl auch Papier, DVBl. 2000, S. 1398/1404.

41

Auf die Existenz und die Ausgestaltung weiterer Ausgleichsinstrumente, wie sie
in § 31 DSchG NRW (Übernahmeanspruch) und § 33 DSchG NRW
(Entschädigungsanspruch) vorgesehen sind, kommt es für die Frage der
Verfassungsmäßigkeit des § 9 Abs. 2 a DSchG NRW nicht an, da diese Norm bereits
aus sich heraus einen ausreichenden Interessenausgleich ermöglicht.

42

II.
Die Voraussetzungen, unter denen nach § 9 Abs. 2 a DSchG NRW ein Anspruch auf
Abriss des Gebäudes besteht, liegen nicht vor. Die öffentlichen Interessen an der
Erhaltung des Denkmals überwiegen vielmehr die privaten, für einen Abriss der Ge-
bäude sprechenden Interessen der Kläger; dem Abriss stehen demnach Gründe des
Denkmalschutzes entgegen. Weder ist die Denkmaleigenschaft entfallen oder als
ganz geringfügig einzustufen (1.) noch sind private Interessen in einem Ausmaß
beeinträchtigt, dass Art. 14 GG einen Abriss des Gebäudes gebieten würde (2.);
auch sonstige Gründe dafür, dass die im Rahmen des § 9 Abs. 2 a DSchG NRW
anzustellende Interessenabwägung zugunsten der privaten Interessen der Kläger
ausgehen müsste, sind nicht ersichtlich (3.).

43

1.
Die Denkmaleigenschaft wurde durch die Unterschutzstellungsverfügung aus dem
Jahr 1987 bestandskräftig festgestellt. Anhaltspunkte dafür, dass die
Denkmaleigenschaft zwischenzeitlich entfallen ist, bestehen nicht. Im Gegenteil hat
die von der Kammer durchgeführte Ortsbesichtigung ergeben, dass beide Gebäude
sich unter Berücksichtigung ihres Alters in einem relativ guten Erhaltungszustand
befinden und sich - wie der vom Kläger benannte Gutachter I1. im Ortstermin
bestätigt hat - einen "gepflegten Eindruck" machen. Für den weiterhin bestehenden
Denkmalwert sprechen die weitgehend unveränderte Bausubstanz und
Raumaufteilung sowie die weiteren erhaltenen Details aus der Entstehungszeit der
Gebäude. Zu letzteren zählen etwa die vollständig erhaltenen Kölner Decken, die
originalen Treppen und Treppenhäuser sowie die Gewölbekeller.

44

Auf die von den Klägern angeführten Einwände des Rates im
Unterschutzstellungsverfahren kommt es unter rechtlichen Gesichtspunkten nicht an.
Zum einen ist die Unterschutzstellung bestandskräftig und der Beklagte hält heute
ersichtlich nicht mehr an den ursprünglich durch den Rat geäußerten Bedenken fest.
Zum anderen wurden diese Bedenken bereits in den 80er Jahren weder vom
Beigeladenen noch vom zuständigen Ministerium geteilt; insbesondere letzteres ging
vielmehr ausdrücklich davon aus, dass die streitigen Gebäude zweifelsfrei die
gesetzlichen Tatbestandsvoraussetzungen für ein Baudenkmal erfüllten (vgl. Erlass
des Ministers für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr des Landes NRW vom
20. Januar 1987).

45

Ferner kommt es für das Fortbestehen der Denkmaleigenschaft auch nicht
maßgeblich darauf an, ob und in welchem Umfang die Gebäude im Leben des
Malers C. M. eine Rolle gespielt haben. In der Unterschutzstellungsverfügung
wird auf den früheren Eigentümer nicht Bezug genommen. Die Denkmalwürdigkeit
ergibt sich demnach aus der erhaltenen Bausubstanz selbst und ist bereits unter
diesem Aspekt nicht als geringfügig einzustufen. Ob dieser Denkmalwert durch eine
besondere kulturelle Bedeutsamkeit des Gebäudes im Zusammenhang mit dem
Leben und Wirken des Malers M. noch gesteigert wird, kann vor dem
Hintergrund, dass das Gesetz eine Abstufung unterschiedlicher Denkmalqualitäten
nicht kennt, offen bleiben.

46

2.
Auch die privaten, von Art. 14 GG geschützten Rechte der Kläger werden im
vorliegenden Fall durch die Versagung des Abrisses nicht unzumutbar beeinträchtigt.
Nach der bereits dargestellten Rechtsprechung des BVerfG ist ein
Beseitigungsverbot und damit auch die konkrete Ablehnung eines Abrissantrags in
der Regel gerade nicht unverhältnismäßig; eine verfassungsrechtlich gebotene
Grenze hierfür ergibt sich erst, wenn die Privatnützigkeit nahezu vollständig beseitigt
wird. Dies ist wiederum dann der Fall, wenn auch ein dem Denkmalschutz
aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch
machen und es auch nicht veräußern kann.

47

Eine derartige, aus dem Verlust der Privatnützigkeit resultierende
Unzumutbarkeit ist im vorliegenden Fall derzeit nicht gegeben.

48

Die Kläger haben zunächst nicht dargelegt, dass sie das Denkmal nicht
veräußern können. Von einer fehlenden Veräußerungsmöglichkeit ist nach
Auffassung der Kammer nur dann auszugehen, wenn der Eigentümer bzw.
Verfügungsberechtigte sich über einen angemessenen Zeitraum hinweg ernsthaft um
einen Käufer bemüht hat; insbesondere gehört zum Nachweis der Ernsthaftigkeit
dieser Bemühungen auch eine Kontaktaufnahme mit dem Beigeladenen, um über die
dort vorhandenen Interessentenlisten mit speziell am Erwerb von Denkmälern
interessierten potentiellen Käufern in Kontakt zu kommen.

49

Da die Kläger derartige Bemühungen nicht unternommen haben, scheidet schon
aus diesem Grund (derzeit) die Annahme einer fehlenden Privatnützigkeit im Sinne
der Rechtsprechung des BVerfG aus. Anhaltspunkte dafür, dass derartige
Verkaufsbemühungen von vornherein zum Scheitern verurteilt wären, bestehen
angesichts des relativ guten Erhaltungszustandes der Fachwerkhäuser und der ohne
Weiteres vorstellbaren Nutzung als Einfamilienhäuser (möglicherweise - je nach den
bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten - auch als Kombination von Wohn- und
Arbeitsstätte) nicht.

50

Da es bisher an der Darlegung von Verkaufsbemühungen fehlt, kann offen blei-
ben, zu welchen Bedingungen den Klägern ein Verkauf zumutbar wäre, insbe-
sondere ob bzw. welcher Mindestveräußerungserlös einem Verkäufer zuzubilligen ist

51

- vgl. hierzu die im Rahmen der Entscheidung des BVerfG, Beschluss vom
2. März 1999, a.a.O., eingeholte Stellungnahme des BVerwG, wonach eine
unzumutbare Belastung des Eigentümers eintreten könne, wenn der Erlös bei
einem Verkauf des Grundstücks wegen des auf ihm befindlichen
Baudenkmals nicht einmal den Bodenwert erreiche -

52

und wie es sich auf einen solchen Wert auswirkt, wenn ein Eigentümer ein
Grundstück erworben hat, obwohl er die Vorbelastung des Grundstücks mit einem
unter Denkmal stehenden Gebäude kannte.

53

Aus der Stellung der Kläger als Eigentümer und Nießbraucher ergeben sich
hinsichtlich der von ihnen darzulegenden Verkaufsbemühungen keine
Besonderheiten. Sie könnten sich insbesondere nicht darauf berufen, dass ein
Verkauf aufgrund des bestehenden Nießbrauchs wirtschaftlich nicht möglich sei. Die
Kläger haben zur Klagebegründung eine gemeinsame Interessenlage an einer
Neubebauung des Grundstücks mit einem modernen Wohnhaus geltend gemacht,
was für gleichgerichtete wirtschaftliche Interessen spricht. Es ist ihnen daher auch
zumutbar, sich gemeinsam um einen Verkauf der Grundstücke zu bemühen.

54

Des Weiteren haben die Kläger aber auch nicht hinreichend dargelegt, dass ein
dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von dem Grundstück keinen
vernünftigen Gebrauch machen kann. Nach der Rechtsprechung des OVG NRW

55

Urteil vom 15. August 1997, a.a.O.,

56

ist es zwar nicht Aufgabe des betroffenen Eigentümers, alle theoretisch nur
denkbaren potentiellen Nutzungen auf ihre Wirtschaftlichkeit zu überprüfen, wenn er
sich auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit des Behaltens und Nutzens des
Denkmals berufen will; vielmehr trifft insoweit die Denkmalbehörden eine
Mitwirkungslast, bei der sie sich auch der fachlichen Beratungen durch die
Landschaftsverbände zu bedienen haben. Anders stellt es sich nach Auffassung der
Kammer allerdings dar, wenn sich bestimmte Nutzungen geradezu aufdrängen. In
diesem Fall muss der Eigentümer bzw. Verfügungsbefugte zunächst darlegen,
warum diese sich aufdrängenden Nutzungen nicht vernünftig zu realisieren sind. An
derartigen Darlegungen fehlt es bei den Klägern.

57

Zunächst ergibt sich aus dem vorgelegten Gutachten der X.
GmbH zu dem von den Klägern vorgelegten Sanierungskonzept nicht, dass
eine vernünftige Nutzung in jeder Hinsicht ausgeschlossen ist. Aus den Er-
läuterungen auf S. 3 dieses Gutachtens lässt sich vielmehr der Schluss ziehen, dass
bei relativ hohen übrigen Einkünften (ab 100.000,- EUR pro Jahr) aufgrund
steuerlicher Effekte von Anfang an ein positiver Liquiditätsüberschuss aus einer
Vermietung zu erzielen wäre. Es ist also nach diesen Ausführungen gerade nicht
ausgeschlossen, dass ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer mit
einem sehr hohen - möglicherweise 100.000,- EUR deutlich übersteigenden -
Einkommen entsprechende Investitionen tätigen könnte.

58

Darüber hinaus deckt die von den Klägern vorgelegte
Wirtschaftlichkeitsberechnung lediglich eine denkbare Nutzungsmöglichkeit ab,
nämlich den Umbau in ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten; andere
naheliegende Möglichkeiten der Nutzung werden von den Klägern nicht erwogen. So
ist z.B. im Rahmen des Ortstermins festgestellt worden, dass Teile des Hauses Nr.
00 offenbar derzeit bereits zu Wohnzwecken genutzt werden; die entsprechenden
Räume sind renoviert worden, die sanitären Einrichtungen befanden sich nach dem
optischen Eindruck auf einem aktuellen Stand. Die Kläger haben nichts dazu
vorgetragen, ob sie versucht haben, diesen hergerichteten Teil zu vermieten und
entsprechende Mieteinnahmen zu erzielen. Ferner ist nicht ersichtlich, dass sich aus
einer solchen (teilweisen) Vermietung nicht zumindest die laufenden Un-
terhaltskosten für das Denkmal bestreiten lassen. Die Kläger übersehen bei der
Präsentation ihres Sanierungskonzeptes insofern, dass nach der Zielrichtung des
Denkmalschutzes die Nutzung an das Denkmal und nicht umgekehrt das Denkmal
an die Nutzung anzupassen ist.

59

Das Interesse der Kläger daran, das Grundstück unter Beseitigung der
Belastungen durch den Denkmalschutz einer möglichst lukrativen wirtschaftlichen
Nutzung zuzuführen, wird dagegen von Art. 14 GG nicht geschützt. Grundrechtlich
geschützt ist lediglich die Eigentumsposition als solche, nicht aber auch die
einträglichste Nutzung des Eigentums.

60

Vor dem Hintergrund fehlender Verkaufsbemühungen und fehlender
Überlegungen zu einem dem Denkmal angemessenen Nutzungskonzept ist die
Schwelle der verfassungsrechtlichen Unzumutbarkeit im Sinne der Rechtsprechung
des BVerfG im vorliegenden Fall nicht erreicht. Die Kammer verkennt hierbei nicht,
dass sich möglicherweise - bei ergebnislos bleibenden Bemühungen der Kläger um
Käufer oder Mieter - die Situation in der Zukunft anders darstellen kann. Den Klägern
bleibt es in diesem Fall unbenommen, unter Darlegung ihrer Verkaufs- bzw.
Nutzungsbemühungen einen neuen Abrissantrag zu stellen.

61

3.
Aufgrund der in § 9 Abs. 2 a DSchG NRW vorgesehenen Abwägungsentscheidung
ermöglicht es das nordrhein-westfälische Recht, über die vom BVerfG gezogene
(enge) verfassungsrechtliche Unzumutbarkeitsschwelle hinaus weitere Belange des
Eigentümers in die Abwägung miteinzubeziehen. Sonstige private, für einen Abriss
streitende Belange überwiegen im vorliegenden Fall aber ebenfalls nicht die
öffentlichen Interessen am Fortbestand des Denkmals. Insofern war bereits in der
früheren Rechtsprechung des OVG NRW anerkannt, dass eine Maßnahme, die den
im konkreten Fall relevanten Denkmalwert des in Rede stehenden Objektes
wesentlich mindern oder gar aufheben würde, allenfalls in Ausnahmefällen aus
zwingenden Gründen zugelassen werden kann.

62

OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997, a.a.O.

63

Derartige zwingende Gründe, die zwar nicht die Privatnützigkeit aufheben, aber
aus sonstigen Gründen zu einer Unzumutbarkeit oder zumindest einer besonderen
Härte für die Betroffenen führen könnten, sind im vorliegenden Fall jedoch nicht er-
sichtlich.

64

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

65

Die Berufung wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache zugelassen,
§§ 124a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO.