Verwaltungsgericht Köln (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-01-12, Aktenzeichen 4 K 5370/04
ECLI:DE:VGK:2007:0112.4K5370.04.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger mit Ausnahme der Kosten des Beigela-
denen, welche dieser selbst trägt.

Die Berufung wird zugelassen.

1

T a t b e s t a n d :

2

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks T. . 00 in I. -I1. (Ge-
markung I1. , Flur 0, Flurstück 0000). Das Grundstück ist mit einem Fachwerk-
haus bebaut, das vermietet ist. Mit Bescheid vom 12. November 2002 trug der Be-
klagte das Grundstück in die Denkmalliste ein und führte zur Denkmaleigenschaft
aus:

3

„Das zweigeschossige, giebelständig zur Straße liegende Fachwerkhaus
entstand um die Mitte des 19. Jahrhunderts. Der Straßengiebel ist zweiachsig,
eine Traufseite fensterlos, die zweite nur im hinteren Bereich durchfenstert,
jedoch mit Eingang. Zum Garten gewandt ein rechtwinklig anschließender rui-
nöser Anbau. Die Fenster sind rechteckig, sie haben Blockzargen und teilwei-
se hölzerne Schlagläden. Das Fachwerk ist ausgeziegelt. Das Haus liegt im
alten Ortskern von I1. in der Nähe der katholischen Pfarrkirche St.
T1. . Die Umgebung weist teilweise Überformungen der jüngsten Ver-
gangenheit auf, jedoch auch gleichzeitig Strukturen (Parzellierung, Kubaturen
oder Nachbargebäude, die die historische Ortsstruktur anschaulich werden
lassen und zu dem o.g. Gebäude als unverzichtbarer Teil gehört. Das Fach-
werkhaus wurde nur geringfügig verändert, so dass in ihm die Wohn- und Le-
bensumstände einfacher Bevölkerungskreise in der Mitte des 19. Jahrhun-
derts anschaulich werden."

4

Der Kläger legte gegen die Unterschutzstellungsverfügung Widerspruch ein, der
mit Widerspruchsbescheid des Landrates des Rhein-Erft-Kreises vom 22. Mai 2003
zurückgewiesen wurde. Die anschließend erhobene Klage vor dem Verwaltungsge-
richt Köln (4 K 3870/03) nahm der Kläger im Ortstermin am 6. Juli 2005 zurück.

5

Mit Schreiben vom 4. Juli 2003 beantragte der Kläger die Übernahme aller not-
wendigen - auch künftig anstehenden - Sanierungs- und Unterhaltungskosten bis zur
Zumutbarkeitsgrenze. Weiter forderte er die Übernahme der Bewirtschaftungskosten
für den Fall, dass das Gebäude nach den notwendigen Sanierungsmaßnahmen nicht
mehr vermietet werden könne. Er legte hierzu eine „Gutachterliche Stellungnahme
mit Kostenermittlung" des Architekten B. vor, nach der sich die notwendigen In-
standsetzungskosten auf ca. 104.000,- EUR beliefen. Einschließlich der in diesem
Gutachten noch nicht berücksichtigten Kosten für Wärmeisolierung sowie für erst
während des Umbaus erkennbar werdende Mehrarbeiten ging der Kläger insgesamt
von Sanierungskosten in Höhe von ca. 125.000,- EUR aus. Es handele sich hierbei
um unverzichtbare Sicherungsmaßnahmen, um dem weiteren Verfall des Hauses
vorzubeugen. Allein die überschlägig ermittelten Bewirtschaftungskosten zehrten die
erzielten Mieteinnahmen völlig auf, so dass jegliche Investitionsmaßnahmen unzu-
mutbar seien. Im Übrigen werde eine Vermietung auch nach Sanierung problema-
tisch sein und es werde auf keinen Fall eine Kostenmiete erzielt werden können. Der
Beklagte lehnte eine Kostenübernahme mit Bescheid vom 16. Juli 2003 ab, da er
keine pauschale Zusage über den genannten Betrag von 125.000,- EUR und für alle
zukünftig erforderlich werdenden Investitionen machen könne. Er wies ferner auf die
Förderrichtlinien Denkmalpflege hin, wonach Zuschüsse zur Förderung kleinerer
Denkmalpflegemaßnahmen unter Einschluss der Landesmittel im Einzelfall den Be-
trag von 10.000,- EUR nicht überschreiten sollten.

6

Mit Schreiben vom 24. Juli 2003 beantragte der Kläger daraufhin eine Erlaubnis
zum Abriss des Hauses. Da sein Antrag auf Übernahme der Sanierungskosten
abgelehnt worden sei und der jetzige Mieter zum 31. Dezember 2003 ausziehe,
stelle nur der Abbruch des Hauses eine wirtschaftlich sinnvolle Alternative dar.

7

Dieser Antrag wurde vom Beklagten mit Bescheid vom 6. August 2003
abgelehnt, da der Zustand des Hauses - auch wenn Restaurierungsmaßnahmen
erforderlich seien - einen Abriss nicht rechtfertige.

8

Hiergegen legte der Kläger am 8. September 2003 Widerspruch ein, da der
Beklagte seine privaten Interessen an der Privatnützigkeit des Grundstücks nicht
gegen die öffentlichen Interessen an der Erhaltung des Denkmals abgewogen habe.
Der Beklagte habe den Grad der Bedeutung des Denkmals nicht definiert. Ferner
verstoße die Nichtberücksichtigung der Sanierungskosten gegen den Grundsatz der
Verhältnismäßigkeit. Das Haus verfüge lediglich über eine anrechenbare Wohnfläche
von 42 m2. Auch nach einer umfassenden Sanierung könne laut Mietspiegel nur ein
Mietpreis von 5,50 EUR pro qm erzielt werden, also eine Kaltmiete von 230 EUR.
Angesichts der bereits jetzt erzielten Kaltmiete von 138,- EUR würden sich die
Mehreinnahmen nach Sanierung monatlich auf ca. 100 EUR belaufen. Weder die
Sanierungsbedürftigkeit noch die Höhe der angesetzten Sanierungskosten seien
vom Beklagten oder vom Beigeladenen jemals bestritten worden. Es sei daher
offensichtlich, dass die Investitionskosten aus den erzielbaren Mieten nicht gezahlt
werden könnten. In einem Schreiben vom 24. Februar 2004 ging der Kläger nur noch
von einer erzielbaren Kaltmiete in Höhe von 4,41 EUR aus, also von einer jährlich zu
erzielenden Kaltmiete in Höhe von 2.212,64 EUR. Angesichts jährlicher Ge-
samtausgaben in Höhe von 12.046,- EUR verbleibe damit ein jährliches Defizit von
9.834 EUR. Der Kläger legte ferner ein Gutachten des Dipl.-Ing. S. H. vor, der
die Kosten für eine Sanierung des Einfamilienhauses auf 220.400,- EUR bezifferte.
In dem Gutachten wird weiter ausgeführt, dass eine Sanierung des Wohnhauses
gemessen am zukünftigen Ertrag in Höhe von 6.000,- EUR pro Jahr vollkommen
unwirtschaftlich sei; das Gebäude sei in der Substanz so geschädigt, dass nur noch
ein Abbruch zu empfehlen sei.

9

Im Rahmen des Widerspruchsverfahrens wurde von den Beteiligten und dem
Mieter am 15. April 2004 ein Ortstermin durchgeführt. Unter dem 11. Mai 2004 gab
der Beigeladene eine ergänzende Stellungnahme zum Denkmalwert gemäß § 2
DSchG NRW ab, in der er vorschlug, den Text zur Eintragung in die Denkmalliste
hinsichtlich der Beschreibung und des Schutzumfangs zu ergänzen. In der weiteren
denkmalpflegerischen Stellungnahme vom 2. Juni 2004 beschrieb der Beigeladene
im Einzelnen den Zustand des Gebäudes. Hinsichtlich der erforderlichen
Instandsetzungsarbeiten wurde Folgendes festgestellt: Es bestehe ein teilweiser
Reparaturbedarf der Fenster sowie eine Schwächung des Holzfachwerks an klar
definierten Stellen; erforderlich sei eine Überarbeitung des Sockelmauerwerks sowie
eine nachträgliche Horizontalisolierung unterhalb der Holzschwellen, was mit
überschaubarem Aufwand zu bewerkstelligen sei; die geschädigten unteren Fugen
seien mit einem geeigneten Fugmörtel zu verschließen. Der notwendige Aufwand zur
Sicherung des Gebäudes sei mit angemessener Investition möglich. Mit Schreiben
vom 16. Juni 2004 wurde weiter ausgeführt, dass der bauliche Zustand des zur Zeit
bewohnten Hauses aus fachlicher Sicht im üblichen Rahmen liege und als
sanierungsfähig eingestuft werde. Eine an Neubaumaßstäben ausgerichtete
Sanierung könne nicht zugrunde gelegt werden. Notwendige Reparaturen könnten
auch in kleineren Schritten erfolgen. Eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit sei nicht
gegeben, zumal das Gebäude gegenwärtig wohnlich angemessen genutzt werde
und in die Wirtschaftlichkeitsberechnung auch die grundsätzlichen
Beihilfemöglichkeiten der Denkmalpflege sowie die steuerlichen
Abschreibungsmöglichkeiten einbezogen werden müssten.

10

Mit Widerspruchsbescheid vom 2. Juli 2004 wies der Landrat des Rhein-Erft-
Kreises den Widerspruch des Klägers zurück. Die Folgen der Erhaltung des Objektes
seien nicht unverhältnismäßig. Unabhängig davon, ob der Zuschussbedarf sich in
dem vom Kläger dargestellten Rahmen bewege oder wesentlich geringer ausfalle,
sei es dem Kläger möglich, die Übernahme des Objektes durch den Beklagten zu
beantragen. Sollte er das Eigentum weiter behalten wollen, könne er nach Abzug der
Fördermittel, der steuerlichen Vorteile und unter Berücksichtigung der steigerbaren
Miete Zuschüsse seitens des Beklagten erhalten. Ferner sei nach den
Stellungnahmen des Beigeladenen die Sanierung des Gebäudes, das momentan
vermietet sei, nicht wirtschaftlich unzumutbar.

11

Der Kläger hat am 21. Juli 2004 Klage erhoben. Er ist der Ansicht, die
Unterschutzstellung sei zu unbestimmt. Aus denkmalpflegerischen Gründen sei der
Hof als wichtiger Bestandteil des Denkmals gesehen worden, dieser werde aber
gerade in dem Verwaltungsakt nicht bezeichnet und sei auch nicht in die
Denkmalliste eingetragen worden. Ferner sei das Gebäude kein Denkmal. Die
Denkmaleigenschaft sei im vorliegenden Verfahren noch zu prüfen, da hierfür die
Bestandskraft der Unterschutzstellung nicht bindend sei. Im Jahre 1985 habe der
Beigeladene bei der flächendeckenden Erfassung der denkmalwerten Bausubstanz
in der Stadt I. festgestellt, dass es sich bei dem in Rede stehenden Gebäude nicht
um ein Denkmal handele. Auch 1987 und 2000 sei festgestellt worden, dass das
Haus keine Denkmaleigenschaft besitze. Die Aussagen des späteren Gutachtens zur
Begründung der Denkmalqualität seien dagegen dürftig und fragwürdig. Die
Aussagen im Eintragungsbescheid zur Denkmalwürdigkeit seien nicht
nachvollziehbar, da ein einzelnes Gebäude nicht die historische Ortsstruktur von
I1. darstellen könne, und da andererseits unklar sei, für welche Bevölkerungs-
kreise das Haus beispielhaft sei. Es sei auch nicht zu erkennen, dass das Gebäude
in besonderer Weise ortsprägend sei, da derartige Häuser in I. nicht selten seien.
Selbst wenn aber das Haus ein Denkmal darstellen sollte, so komme ihm jedenfalls
nur ein sehr geringes Gewicht zu. Entsprechende Häuser seien im Freilichtmuseum
Kommern mustergültig aufgebaut, so dass durch einen Abbruch kein Schaden
entstehen würde. Eine Verweigerung des Abbruchs sei zudem bereits deswegen
rechtswidrig, weil gleichartige Fälle ungleich behandelt würden. Andere alte Häuser
in der T2.--------straße seien abgerissen worden; ein sehr ähnliches kleines Haus sei
nicht unter Schutz gestellt worden.
Die Versagung der Abrissgenehmigung sei für den Eigentümer unzumutbar. Die
Kosten der Unterhaltung überstiegen auf Dauer die erzielbaren Erträge. Der Architekt
des Klägers habe - ohne Einbau einer Heizung - Unterhaltungskosten in Höhe von
104.500,- EUR ermittelt. Ein vereidigter Sachverständiger für Bauschäden, Herr
Dipl.-Ing. H. , sei sogar auf einen Sanierungsaufwand von 220.400,- EUR
gekommen. Es komme nicht darauf an, das Haus durch die Behebung der gröbsten
Schäden gerade so bewohnbar zu machen, sondern darauf, das Haus heutigen
Wohnverhältnissen anzupassen. Nur durch eine gründliche und umfassende
Sanierung könne der Bestand des Hauses sichergestellt werden. Derzeit befinde
sich das Gebäude jedoch im Wesentlichen noch in einem Zustand aus der Mitte des
19. Jahrhunderts und genüge daher heutigen Wohnverhältnissen auch nicht
ansatzweise. Auf den subjektiven Wohnstandard des derzeitigen Mieters komme es
nicht an. Es müsse vielmehr zumindest ein neuer Hausanschluss für den Kanal
erstellt werden; ferner müssten eine Zentralheizung und neue Fenster mit
Wärmeisolierung eingebaut werden. Vom Kläger gestellte Zuschussanträge, denen
das Gutachten des Dipl.-Ing. H. über den Umfang des Sanierungsaufwands
beigefügt gewesen sei, seien abgelehnt worden. Der Hinweis auf mögliche Steuerer-
leichterungen gehe ins Leere, da keine Einkommensteuer anfalle. Überdies seien
bisher die erzielbaren Erträge zu hoch angesetzt worden. Die anrechenbare
Wohnfläche betrage nur 37 m2; gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz dürfe der
Höchstsatz des Mietspiegels von 4,77 EUR lediglich um 20% überschritten werden,
so dass maximal eine Kaltmiete von 211,78 EUR im Monat angenommen werden
könne. Hieraus könnten weder der jährliche Aufwand noch die Sanierungskosten
getragen werden.
Bemühungen zum Verkauf des Grundstücks seien bisher nicht unternommen
worden; der Kläger dürfe auch nicht auf einen Verkauf verwiesen werden. Er habe
das Grundstück nur erworben, um es mit dem Nachbargrundstück zusammen
bebauen zu können. Der Wert beider Grundstücke sinke deutlich, wenn das
angebliche Denkmal nicht abgerissen werden könne. Er habe aber bei seiner
Lebensplanung die Bebauung beider Grundstücke zur Deckung der anfallenden
Heimpflegekosten einkalkuliert. Für die durch die Verweigerung der
Abrissgenehmigung entstehende Vermögenseinbuße sei er zu entschädigen; der
Schaden sei mindestens auf 120.000,- EUR zu beziffern. Eine entsprechende
Ausgleichsregelung sei im Bescheid nicht erhalten, was nach der Rechtsprechung
des BVerfG ebenfalls rechtswidrig sei.

12

Der Kläger beantragt,

13

den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Beklagten vom 6.
August 2003 und des Widerspruchsbescheides des Landrates des Rhein-Erft-
Kreises vom 2. Juli 2004 zu verpflichten, die begehrte Abbrucherlaubnis in der
T2.--------straße 00 zu erteilen.

14

Der Beklagte beantragt,

15

die Klage abzuweisen.

16

Zur Begründung nimmt er auf die Ausführungen in den angefochtenen
Bescheiden Bezug und führt ergänzend aus: Die sich aus der Erhaltung des
Objektes ergebenden finanziellen Folgen stünden nicht außer Verhältnis zum
Denkmalwert des Objektes. Die Angaben des Klägers zur Höhe der
Sanierungskosten würden bestritten. Der Kläger habe unterschiedliche Angaben zum
Sanierungsaufwand gemacht. Nach dem Baukatalog 2000 (Altbau) ergäben sich bei
der vom Kläger ursprünglich angegebenen Wohnfläche von 42 m2 Sanierungskosten
zwischen 52.500 bis 109.200,- EUR, wobei aber davon ausgegangen werde, dass
tatsächlich ein Sanierungsaufwand bestehe. Dies sei hier aber nur in einem kleinen
Umfang der Fall, da der Mieter bereits umfangreiche Maßnahmen an dem Objekt
durchgeführt habe. Bei den vom Kläger angegebenen Sanierungsmaßnahmen
handele es sich nicht durchweg um Denkmalschutzmaßnahmen. Der Kläger habe
auch keinerlei Versuche unternommen, den Sanierungsaufwand gemeinsam mit den
vom Beigeladenen benannten Handwerkern vor Ort zu bestimmen.

17

Der Beigeladene stellt keinen Antrag.

18

Die Kammer hat am 6. Juli 2005 vor Ort einen Erörterungstermin durchgeführt,
bei dem das streitbefangene Gebäude in Augenschein genommen wurde.

19

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug
genommen.

20

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

21

Die zulässige Klage ist unbegründet.

22

Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in
seinen Rechten. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten
Abrissgenehmigung.

23

Anspruchsgrundlage für die Erteilung einer Abrissgenehmigung ist § 9 Abs. 1
i.V.m. Abs. 2 DSchG NRW. Gemäß § 9 Abs. 1 a DSchG NRW bedarf der Erlaubnis
der Unteren Denkmalbehörde, wer Baudenkmäler beseitigen will. Die Erlaubnis ist -
für die hier streitigen Fallkonstellationen - gemäß § 9 Abs. 2 a DSchG NRW zu
erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen.

24

In der Rechtsprechung des OVG NRW wird der Begriff „entgegenstehen" so
ausgelegt, dass nicht schon jede noch so geringfügige nachteilige Betroffenheit
denkmalrechtlicher Belange einer Erlaubniserteilung entgegensteht. Es ist vielmehr
eine - gerichtlich uneingeschränkt kontrollierbare - Abwägung der Belange des
Denkmalschutzes vorzunehmen mit den in der Regel privaten Interessen, die für die
erlaubnispflichtige Maßnahme streiten. Hierbei erfolgt eine von der Qualität des
jeweils zu schützenden Denkmals abhängige Einzelfallprüfung, ob und inwieweit die
Schutzziele und -zwecke des Denkmalschutzgesetzes durch die in Rede stehende
Maßnahme konkret betroffen sind. Die im Einzelfall erheblichen Umstände sind zu
ermitteln und sodann im Wege der Abwägung zwischen den Belangen des
Denkmalschutzes und den für die erlaubnispflichtige Maßnahme streitenden privaten
Interessen zu gewichten.

25

OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997 - 7 A 133/05 -, veröffentlicht in
juris, m.w.N.

26

§ 9 Abs. 2 a DSchG NRW stößt in der Auslegung, die die Regelung in der
dargestellten Rechtsprechung des OVG NRW gefunden hat, nicht auf
verfassungsrechtliche Bedenken (dazu I.). Die Voraussetzungen, unter denen eine
Abrissgenehmigung zu erteilen ist, sind im vorliegenden Fall nicht erfüllt (dazu
II.).

27

I.
§ 9 Abs. 2 a DSchG NRW steht mit Art. 14 Abs. 1 GG in Einklang. Die
Rechtsprechung des BVerfG zur Verfassungswidrigkeit des § 13 Abs. 1 S. 2
DSchPflG RhPf

28

BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, BVerfGE 100, 226 ff.
= NJW 1999, S. 2877 ff.

29

ist auf das nordrhein-westfälische Recht nicht übertragbar. § 9 Abs. 2 a DSchG
NRW genügt vielmehr den verfassungsrechtlichen Anforderungen.

30

Es handelt sich zunächst bei § 9 Abs. 2 a DSchG NRW - ebenso wie bei dem
denkmalschutzrechtlichen Beseitigungsverbot des § 13 Abs. 1 Satz 2 DSchG RhPf -
um eine Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, die sich an Art. 14
Abs. 1 GG messen lassen muss und keine Enteignung im Sinne des Art. 14 Abs. 3
GG darstellt.

31

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, a.a.O.

32

Generell gilt bei der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, dass
der Gesetzgeber die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers und die Belange
des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und ein ausgewogenes Verhältnis
bringen muss. Er hat sich dabei an Verfassungsnormen, insbesondere den
Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und den Gleichheitssatz des Art. 3 GG, zu halten.
Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse dürfen nicht weitergehen, als der
Schutzzweck reicht, dem die Regelung dient. Der Kernbereich der
Eigentumsgarantie, insbesondere die Privatnützigkeit, darf nicht ausgehöhlt werden.
Begrenzungen der Eigentümerbefugnisse sind in diesem Rahmen als Ausfluss der
Sozialgebundenheit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) grundsätzlich
entschädigungslos hinzunehmen. Überschreitet der Gesetzgeber die dargelegten
Grenzen, so ist die gesetzliche Regelung unwirksam, hierauf gestützte Be-
schränkungen oder Belastungen sind rechtswidrig und können im Wege des Primär-
rechtsschutzes abgewehrt werden. Zu einem Entschädigungsanspruch führen sie
von Verfassungs wegen nicht.

33

BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, a.a.O.

34

Speziell für denkmalschutzrechtliche Beseitigungsverbote gilt nach der
Rechtsprechung des BVerfG, dass solche Normen (selbst wenn sie - wie im Falle
des § 13 Abs. 1 S. 2 DSchPflG RhPf - keinerlei Berücksichtigung von
Eigentümerbelangen vorsehen) im Regelfall nicht zu einer unverhältnismäßigen
Belastung des Eigentümers führen, da dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung
eines geschützten Denkmals nur durch Inpflichtnahme des Eigentümers des Grund-
stücks und Gebäudes Rechnung getragen werden kann. Durch ein
Beseitigungsverbot wird die bestehende Nutzung eines Baudenkmals nicht
eingeschränkt. Angesichts des hohen Ranges des Denkmalschutzes und im Hinblick
auf die Sozialbindung des Eigentums muss der Eigentümer es grundsätzlich hin-
nehmen, dass ihm möglicherweise eine rentablere Nutzung des Grundstücks ver-
wehrt wird. Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigen-
tums.

35

BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, a.a.O.

36

Anders liegt es aber, wenn für ein geschütztes Baudenkmal keinerlei sinnvolle
Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Wenn selbst ein dem Denkmalschutz
aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch
machen und es praktisch auch nicht veräußern kann, wird dessen Privatnützigkeit
nahezu vollständig beseitigt. Die Versagung einer Beseitigungsgenehmigung ist
dann nicht mehr zumutbar. Erfordert das Allgemeinwohl die Erhaltung des Denkmals,
so kann dies nur auf dem Wege der Enteignung verlangt werden.

37

BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, a.a.O.

38

Diesen Anforderungen genügte § 13 Abs. 1 Satz 2 DSchPflG RhPf nicht, da die
Norm unverhältnismäßige Belastungen des Eigentümers nicht ausschloss und
keinerlei Vorkehrungen zur Vermeidung unzumutbarer Eigentumsbeschränkungen
enthielt.

39

BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, a.a.O.

40

Dieses Ergebnis ist jedoch auf § 9 Abs. 2 DSchG NRW nicht übertragbar. Denn
diese Vorschrift sieht nach der Auslegung, die sie durch die Rechtsprechung des
OVG NRW gefunden hat, gerade kein striktes Beseitigungsverbot, sondern eine
Abwägung zwischen den Belangen des Denkmalschutzrechts und den privaten
Interessen des Eigentümers vor. Unzumutbare Eigentumsbeschränkungen und
unverhältnismäßige Belastungen des Eigentümers können im Rahmen dieser
Abwägung ausreichend berücksichtigt werden.

41

So wohl auch Papier, DVBl. 2000, S. 1398/1404.

42

Auf die Existenz und die Ausgestaltung weiterer Ausgleichsinstrumente, wie sie
in § 31 DSchG NRW (Übernahmeanspruch) und § 33 DSchG NRW
(Entschädigungsanspruch) vorgesehen sind, kommt es für die Frage der
Verfassungsmäßigkeit des § 9 Abs. 2 a DSchG NRW nicht an, da diese Norm bereits
aus sich heraus einen ausreichenden Interessenausgleich ermöglicht.

43

II.
Die Voraussetzungen, unter denen nach § 9 Abs. 2 a DSchG NRW ein Anspruch auf
Abriss des Gebäudes besteht, liegen nicht vor. Die öffentlichen Interessen an der
Erhaltung des Denkmals überwiegen vielmehr die privaten, für einen Abriss der Ge-
bäude sprechenden Interessen des Klägers; dem Abriss stehen demnach Gründe
des Denkmalschutzes entgegen. Weder ist die Denkmaleigenschaft entfallen oder
als ganz geringfügig einzustufen (1.) noch sind private Interessen in einem Ausmaß
beeinträchtigt, dass Art. 14 GG einen Abriss des Gebäudes gebieten würde (2.);
auch sonstige Gründe dafür, dass die im Rahmen des § 9 Abs. 2 a DSchG NRW
anzustellende Interessenabwägung zugunsten des privaten Interesses des Klägers
ausgehen müsste, sind nicht ersichtlich (3.).

44

1.
Die Denkmaleigenschaft wurde durch die Unterschutzstellungsverfügung aus dem
Jahr 2002 bestandskräftig festgestellt. Die Einwände des Kläger gegen den
Denkmalwert des Gebäudes greifen nicht durch.

45

Der Kläger kann sich zunächst nicht darauf berufen, dass die
Unterschutzstellung nicht hinreichend bestimmt sei, weil die an das Gebäude
angrenzende Hoffläche erst in der ergänzenden denkmalpflegerischen
Stellungnahme vom 11. Mai 2004 als unverzichtbarer Bestandteil des Denkmals
erwähnt wird. Denn eine derartige Unbestimmtheit wäre aufgrund der Bestandskraft
der Eintragungsverfügung erst dann von Bedeutung, wenn ein schwerer und
offensichtlicher Fehler vorläge, der eine Nichtigkeit der Verfügung im Sinne des § 44
Abs. 1 VwVfG NRW nach sich ziehen würde. Von einem derart schwerwiegenden
Mangel ist hier jedoch nicht auszugehen. Die Hoffläche wird in der ursprünglichen
Unterschutzstellungsverfügung nicht ausdrücklich erwähnt; die Stellungnahme vom
11. Mai 2004 hat dagegen keinen eigenen Regelungsgehalt, sondern schlägt ledig-
lich Änderungen bzw. Ergänzungen des Textes zur Denkmaleintragung vor. Wenn
vor diesem Hintergrund Zweifel entstehen sollten, ob die Hoffläche bereits in der
ersten Unterschutzstellungsverfügung einbezogen sein sollte, so führen diese nicht
zur Nichtigkeit der Verfügung, sondern sind ggf. durch Auslegung der Verfügung zu
klären.

46

Der Kläger kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass dem Gebäude
kein Denkmalwert zukomme. Inhaltlich wird in der Unterschutzstellungsverfügung zur
Begründung des Denkmalwertes ausgeführt, dass das Gebäude als unverzichtbarer
Teil zur historischen Ortsstruktur gehöre und aufgrund der nur geringfügigen
Veränderungen die Wohn- und Lebensverhältnisse einfacher Bevölkerungskreise in
der Mitte des 19. Jahrhunderts veranschauliche. Der dergestalt begründete
Denkmalwert steht nach der Klagerücknahme des Klägers im Verfahren 4 K 3870/03
bestandskräftig fest. Auf den nunmehr gestellten Beweisantrag, durch
Sachverständigengutachten feststellen zu lassen, dass weder die Bedeutung, der
Seltenheitswert noch die Regionalzugehörigkeit die Denkmaleigenschaft
rechtfertigten, kommt es daher nicht an.

47

Dasselbe gilt für den weiteren Beweisantrag zu der Behauptung, das Denkmal
sei von geringer Bedeutung. Das Denkmalschutzgesetz kennt keine Abstufung
unterschiedlicher Denkmalqualitäten. Die Eintragung als Denkmal setzt vielmehr
bereits tatbestandlich voraus, dass die betroffene Sache bedeutend für die
Geschichte des Menschen, für Städte und Siedlungen oder für die Entwicklung der
Arbeits- und Produktionsprozesse ist und für die Erhaltung und Nutzung
künstlerische, wissenschaftliche, volkskundliche oder städtebauliche Gründe
vorliegen, § 2 Abs. 1 S. 2 DSchG NRW. Damit ist jedoch nicht gemeint, dass nur
museumswürdige Objekte oder klassische Denkmäler Schutz genießen sollen,
sondern es werden auch solche Objekte erfasst, die unterhalb dieser Schwelle in
besonderer Weise einen geschichtlichen Bezug aufweisen. Nicht zu verlangen ist,
dass sich die Sache in Bezug auf die für eine Denkmaleigenschaft maßgebenden
Kriterien als einzigartig oder hervorragend erweist und sich daher die Bedeutung
auch jedem durchschnittlichen Betrachter unmittelbar aufdrängt. Das Tatbestands-
merkmal „bedeutend" hat in diesem Sinne vor allem die Funktion, aus dem Bereich
des Denkmalschutzes solche Gegenstände auszuschließen, die zwar einen
historischen oder städtebaulichen Bezug haben, jedoch deshalb nicht von Bedeutung
sind, weil es sich um Massenprodukte handelt oder weil die Sache wegen zu weit
greifender Veränderungen keinen geschichtlichen Aussagewert mehr hat.

48

OVG NRW, Urteil vom 12. September 2005 - 10 A 1541/05 -.

49

Da die Denkmaleigenschaft und damit inzident auch die Bedeutung des
Gebäudes i.S.d. § 2 Abs. 1 S. 2 DSchG bestandskräftig feststeht, kommt es auf die
vom Kläger unter Beweis gestellte Behauptung, das Denkmal sei von geringer
Bedeutung, ebenfalls nicht an. Nur vorsorglich ist daher darauf hinzuweisen, dass
unabhängig von der Frage der Bestandskraft mit der Begründung zur
Unterschutzstellungsverfügung sowie mit der ergänzenden denkmalpflegerischen
Stellungnahme des Beigeladenen vom 11. Mai 2004 und dessen ergänzenden
Erläuterungen in der mündlichen Verhandlung ausreichende, nachvollziehbare und
schlüssige Begründungen für den Denkmalwert des Gebäudes vorliegen. Zweifel an
der Sachkunde des Beigeladenen und an der fachlichen Qualität der von ihm
vorgelegten Stellungnahmen bestehen nicht. Die gestellten Beweisanträge wären
daher auch deswegen abzulehnen gewesen, weil die Kammer die
Denkmaleigenschaft und die Bedeutung des streitgegenständlichen Objekts auf
dieser Grundlage aus eigener Sachkunde beurteilen kann.

50

Vgl. hierzu OVG NRW, Urteil vom 12. September 2005 - 10 A
1541/05.

51

Anhaltspunkte dafür, dass die Denkmaleigenschaft zwischenzeitlich entfallen ist,
bestehen nicht. Die Bauzustandsbeschreibung des Beigeladenen vom 2. Juni 2004,
die nach dem Ergebnis des gerichtlichen Ortstermins am 6. Juli 2005 zutrifft, lässt
keine Mängel des Gebäudes erkennen, die Zweifel am Fortbestand der
Denkmaleigenschaft erwecken könnten.

52

Auf die vom Kläger angeführten früheren Erfassungen der denkmalwerten
Bausubstanz in I. , in deren Rahmen angeblich von einer Unterschutzstellung des
hier fraglichen Gebäudes abgesehen worden sei, kommt es unter rechtlichen
Gesichtspunkten ebenfalls nicht an. Denn der Beklagte hält - wie sich aus der
bestandskräftigen Eintragung in die Denkmalliste ergibt - jedenfalls heute ersichtlich
nicht mehr an evtl. früher geäußerten Bedenken gegen die Denkmaleigenschaft fest.

53

Auf eine Ungleichbehandlung mit anderen Gebäuden in der T2.--------straße
kann der Kläger sich ebenfalls nicht berufen. Es ist bereits nicht ersichtlich, dass die
von ihm angeführten ähnlichen Häuser tatsächlich hinsichtlich ihrer Entstehungszeit,
ihres Grundrisses und ihrer Baustruktur mit dem streitgegenständlichen Gebäude
vergleichbar sind. Im Übrigen würde aber selbst der Umstand, dass tatsächlich
vergleichbare Häuser nicht unter Denkmalschutz gestellt worden sind, an der zu
Recht erfolgten Denkmaleintragung des vorliegenden Gebäudes nichts ändern; ein
Ermessen steht dem Beklagten insoweit nicht zu.

54

2.
Auch die privaten, von Art. 14 GG geschützten Rechte des Klägers werden im vorlie-
genden Fall durch die Versagung des Abrisses nicht unzumutbar beeinträchtigt.
Nach der bereits dargestellten Rechtsprechung des BVerfG ist ein
Beseitigungsverbot und damit auch die konkrete Ablehnung eines Abrissantrags in
der Regel gerade nicht unverhältnismäßig; eine verfassungsrechtlich gebotene
Grenze hierfür ergibt sich erst, wenn die Privatnützigkeit nahezu vollständig beseitigt
wird. Dies ist wiederum dann der Fall, wenn auch ein dem Denkmalschutz
aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch
machen und es auch nicht veräußern kann.

55

Eine derartige, aus dem Verlust der Privatnützigkeit resultierende
Unzumutbarkeit ist im vorliegenden Fall derzeit nicht gegeben.

56

Der Kläger hat zunächst nicht dargelegt, dass er das Denkmal nicht veräußern
kann. Von einer fehlenden Veräußerungsmöglichkeit ist nach Auffassung der
Kammer nur dann auszugehen, wenn der Eigentümer bzw. Verfügungsberechtigte
sich über einen angemessenen Zeitraum hinweg ernsthaft um einen Käufer bemüht
hat; insbesondere gehört zum Nachweis der Ernsthaftigkeit dieser Bemühungen
auch eine Kontaktaufnahme mit dem Beigeladenen, um über die dort vorhandenen
Interessentenlisten mit speziell am Erwerb von Denkmälern interessierten
potentiellen Käufern in Kontakt zu kommen.

57

Da der Kläger derartige Bemühungen nicht unternommen hat, sondern einen
Verkauf ausdrücklich ablehnt, scheidet schon aus diesem Grund (derzeit) die
Annahme einer fehlenden Privatnützigkeit im Sinne der Rechtsprechung des BVerfG
aus. Anhaltspunkte dafür, dass derartige Verkaufsbemühungen von vornherein zum
Scheitern verurteilt wären, bestehen angesichts des relativ guten
Erhaltungszustandes des Fachwerkgebäudes und der ohne Weiteres möglichen
Nutzung als Einfamilienhaus nicht. Im Gegenteil kommt nach den Angaben des
Beklagten in der mündlichen Verhandlung möglicherweise sogar der derzeitige
Mieter des Hauses als Käufer in Betracht.

58

Da es bisher an der Darlegung von Verkaufsbemühungen fehlt, kann offen blei-
ben, zu welchen Bedingungen ein Verkauf zumutbar wäre, insbesondere ob bzw.
welcher Mindestveräußerungserlös einem Verkäufer zuzubilligen ist.

59

Vgl. hierzu die im Rahmen der Entscheidung des BVerfG, Beschluss vom
2. März 1999, a.a.O., eingeholte Stellungnahme des BVerwG, wonach eine
unzumutbare Belastung des Eigentümers eintreten könne, wenn der Erlös bei
einem Verkauf des Grundstücks wegen des auf ihm befindlichen
Baudenkmals nicht einmal den Bodenwert erreiche.

60

Des Weiteren hat der Kläger aber auch nicht hinreichend dargelegt, dass ein
dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von dem Grundstück keinen
vernünftigen Gebrauch machen kann. Nach der Rechtsprechung des OVG NRW

61

Urteil vom 15. August 1997, a.a.O.,

62

ist es zwar nicht Aufgabe des betroffenen Eigentümers, alle theoretisch nur
denkbaren potentiellen Nutzungen auf ihre Wirtschaftlichkeit zu überprüfen, wenn er
sich auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit des Behaltens und Nutzens des
Denkmals berufen will; vielmehr trifft insoweit die Denkmalbehörden eine
Mitwirkungslast, bei der sie sich auch der fachlichen Beratung durch die
Landschaftsverbände zu bedienen haben. Anders stellt es sich nach Auffassung der
Kammer allerdings dar, wenn sich bestimmte Nutzungen geradezu aufdrängen. In
diesem Fall muss der Eigentümer bzw. Verfügungsbefugte zunächst darlegen,
warum diese sich aufdrängenden Nutzungen nicht vernünftig zu realisieren sind. An
einer derartigen Darlegung fehlt es beim Kläger.

63

Das streitgegenständliche Gebäude ist derzeit vermietet; der Kläger erzielt
hieraus jährliche Einnahmen (einschließlich Nebenkosten) in Höhe von mindestens
2.024,- EUR (vgl. Beiakte 2, Bl. 100); die jährlichen Bewirtschaftungskosten
bezifferte der Kläger in derselben Aufstellung ursprünglich auf 1.945,- EUR.
Ausgehend von diesen Zahlen ist zumindest der laufende Unterhalt für das Gebäude
aus den Einnahmen zu bestreiten.

64

Soweit der Kläger sich darauf beruft, er könne aus diesen Einnahmen die
Sanierung des Gebäudes nicht finanzieren, hat er eine wirtschaftliche
Unzumutbarkeit bereits nicht nachvollziehbar dargelegt, da er einerseits einen weit
überzogenen Sanierungsaufwand ansetzt und andererseits keine ernsthaften
Bemühungen um eine Steigerung der Einnahmen unternommen hat.

65

Die Angabe des Klägers, der erforderliche Sanierungsaufwand betrage ca.
220.400,- EUR, geht fehl. Der Kläger verkennt, dass eine Kompletterneuerung eines
Gebäudes unter Ausbau und Austausch beinahe des gesamten Materials nicht der
Zielsetzung des Denkmalschutzes entspricht; im Gegenteil bestünde bei einem
derartigen Umgang mit der vorhandenen Bausubstanz die Gefahr, dass das
Gebäude seine Originalität und damit seine Denkmaleigenschaft verlieren könnte.
Von einer derartigen kompletten Sanierung geht jedoch das vom Kläger vorgelegte
Gutachten des Dipl.-Ing. H. aus. U.a. wird dort zur Kostenposition 7 ausgeführt:

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„Gefacheausmauerung, außen, aus gebrannten Ziegeln, unverputzt, wie
folgt reparieren:
- Ziegel vorsichtig ausbauen, reinigen, sortieren, und zur Wiederverwendung
seitlich lagern, (...)
- Ausmauerung mit vorhandenen Ziegeln und evtl. Ersatz von Ziegeln gleicher
Art, in vorgefundener Mörtelqualität herstellen (...)"

67

Unter Kostenposition 11 sind folgende Arbeiten aufgeführt:

68

„Fachwerk komplett erneuern, wie folgt:
- Entfernen der alten, geschädigten Fachwerkkonstruktion, inkl. Gefache
- brauchbare Teile aussortieren, säubern und entnageln
- unbrauchbare Teile sichern und entsorgen
- Liefern von Kantholz als Bauholz für Fachwerkkonstruktion
- Abbinden, Aufstellen und Verlegen des Bauholzes für Fachwerkkonstruktion
inkl. aller Anschlüsse, Auswechslungen und erforderlichen Kleineisenteile auf
den bestehenden Mauerwerkswänden (...)"

69

Der Kläger übersieht bei seinem Vorbringen zum erforderlichen Sanie-
rungsaufwand, dass nach der Zielrichtung des Denkmalschutzes die Nutzung an das
Denkmal und nicht umgekehrt das Denkmal an die Nutzung anzupassen ist. Er geht
von einem Sanierungsaufwand aus, der das zur Erhaltung des Denkmals
Erforderliche weit überschreitet. Notwendig zum Gebäudeerhalt und zur
Sicherstellung der Nutzung sind nach der Stellungnahme des Beigeladenen - an
dessen Sachkunde die Kammer auch insofern keine Zweifel hat - vielmehr lediglich
begrenzte Maßnahmen wie Reparaturen an den Fenstern, Behebung von klar
definierten Schwächungen im Holzfachwerk, Überarbeitung des Sockelmauerwerks,
Anbringen einer nachträglichen Horizontalisolierung, Schließung der unteren Fugen.
An einer Kostenermittlung für diese konkreten Maßnahmen, z.B. unter Beteiligung
der vom Beigeladenen vorgeschlagenen Handwerker, hat der Kläger bisher nicht
mitgewirkt, so dass die fehlende Substantiierung der anfallenden und unter
Denkmalschutzgesichtspunkten relevanten Reparaturkosten zu seinen Lasten
geht.

70

Vor diesem Hintergrund kommt es auf den in der mündlichen Verhandlung
gestellten Beweisantrag des Klägers, wonach der derzeitige Bestand des Denkmals
für seine Erhaltung einen Sanierungsaufwand von 220.000,- EUR erfordere, nicht an.
Denn der vom Kläger zugrunde gelegte Sanierungsaufwand im Sinne einer
kompletten Erneuerung des Gebäudes - insofern mag ein sechsstelliger Betrag
durchaus realistisch sein - entspricht nicht dem hier zugrunde zu legenden Aufwand
für die Erhaltung des Gebäudes. Soweit der Beweisantrag dahingehend auszulegen
sein sollte, dass die Gebäudeerhaltung selbst einen Aufwand in Höhe von 220.000,-
EUR erfordert, wäre er unsubstantiiert, da der genannte Betrag ersichtlich auf dem
Gutachten des Dipl.-Ing. H. basiert, der der Kostenermittlung wiederum weit
über die bloße Gebäudeerhaltung hinausgehende Maßnahmen zugrunde gelegt
hat.

71

Es kommt hinzu, dass der Kläger bisher auch keinerlei Bemühungen
unternommen hat, höhere Einnahmen aus der Vermietung des Gebäudes zu erzielen
oder Fördermittel zu beantragen. Er ist zunächst nicht auf das im Ortstermin am
6. Juli 2005 protokollierte Angebot des Mieters eingegangen, die Nebenkosten
vollständig zu übernehmen und einer angemessenen Mieterhöhung zuzustimmen.
Für die Ablehnung dieses Angebots kann er sich entgegen seiner Auffassung nicht
auf § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes berufen, da keine Ausnutzung eines geringen
Angebots an vergleichbaren Räumen im Sinne des § 5 Abs. 2 S. 1 dieser Vorschrift
vorliegt, und im übrigen durch das Entgelt auch laufende Aufwendungen des
Vermieters i.S.d. § 5 Abs. 2 S. 2 gedeckt würden. Des Weiteren hat der Kläger sich
bisher auch nicht ernsthaft um Fördermittel für einzelne Reparaturmaßnahmen
bemüht. Die bisher von ihm gestellten Förderanträge bezogen sich auf den
gesamten von ihm geltend gemachten Sanierungsaufwand in Höhe von 220.000,-
EUR oder sogar auf die Übernahme aller notwendigen und künftig anfallenden
Sanierungs- und Unterhaltungskosten. Nach dem oben Ausgeführten steht fest, dass
der Beklagte oder sonstige staatliche Stellen, die Fördermittel gewähren, diesen
Aufwand nicht übernehmen müssen. Anträge auf Gewährung von Fördermitteln für
konkrete Reparaturmaßnahmen - wie sie der Beigeladene aufgelistet hat - hat der
Kläger dagegen trotz entsprechender Anregungen des Beklagten nicht gestellt.

72

Das vom Kläger geltend gemachte Interesse, das Grundstück unter Beseitigung
der Belastungen durch den Denkmalschutz einer möglichst lukrativen
wirtschaftlichen Nutzung zuzuführen, wird dagegen von vornherein von Art. 14 GG
nicht geschützt. Grundrechtlich gewährleistet ist lediglich die Eigentumsposition als
solche, nicht aber auch die einträglichste Nutzung des Eigentums.

73

Vor dem Hintergrund fehlender Verkaufsbemühungen und des widersprüchlichen
Verhaltens des Klägers im Hinblick auf die Finanzierung anstehender Reparaturen ist
die Schwelle der verfassungsrechtlichen Unzumutbarkeit im Sinne der Recht-
sprechung des BVerfG im vorliegenden Fall nicht erreicht. Die Kammer verkennt
hierbei nicht, dass sich möglicherweise - bei ergebnislos bleibenden Bemühungen
des Klägers um einen Käufer oder einem erheblich ansteigenden jährlichen
Unterhaltungsaufwand - die Situation in der Zukunft anders darstellen kann.

74

3.
Aufgrund der in § 9 Abs. 2 a DSchG NRW vorgesehenen Abwägungsentscheidung
ermöglicht es das nordrhein-westfälische Recht, über die vom BVerfG gezogene
(enge) verfassungsrechtliche Unzumutbarkeitsschwelle hinaus weitere Belange des
Eigentümers in die Abwägung miteinzubeziehen. Sonstige private, für einen Abriss
streitende Belange überwiegen im vorliegenden Fall aber ebenfalls nicht die
öffentlichen Interessen am Fortbestand des Denkmals. Insofern war bereits in der
früheren Rechtsprechung des OVG NRW anerkannt, dass eine Maßnahme, die den
im konkreten Fall relevanten Denkmalwert des in Rede stehenden Objektes
wesentlich mindern oder gar aufheben würde, allenfalls in Ausnahmefällen aus
zwingenden Gründen zugelassen werden kann.

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OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997, a.a.O.

76

Derartige zwingende Gründe, die zwar nicht die Privatnützigkeit aufheben, aber
aus sonstigen Gründen zu einer Unzumutbarkeit oder zumindest einer besonderen
Härte für die Betroffenen führen könnten, sind im vorliegenden Fall jedoch ebenfalls
nicht ersichtlich.

77

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Es
entspricht der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen nicht für
erstattungsfähig zu erklären, da dieser keinen Antrag gestellt und sich damit auch
keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat.

78

Die Berufung wird wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache zugelassen,
§§ 124a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO.