Amtsgericht Wuppertal (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-04-19, Aktenzeichen 33 C 141/06
ECLI:DE:AGW:2007:0419.33C141.06.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 3.410,40 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.02.2005 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Unter dem 25.06.2004 wies die Y dem Beklagten ein näher bezeichnetes Mehrfamilienhaus in X zu einem Kaufpreis von 98.000,00 Euro nach. In dem "Objektnachweis mit Courtagevereinbarung" vom gleichen Tag (Anlage K 1, Bl. 4 d.A.) heißt es unter anderem:

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"[...]

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Mir/Uns ist bekannt, dass die Y das Maklergeschäft als Verbundpartner für die J2 GmbH in N betreibt.

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Erfolgt ein notarieller Vertragsabschluss, werde(n)ich/wir – unbeschadet eines Entgeltes von der Gegenseite – eine Courtage von 3,48 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis und etwaigen Nebenleistungen zahlen. Die Courtage ist fällig bei Abschluss des Kaufvertrages. Mehrere Auftraggeber haften als Gesamtschuldner.

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Die Rechnungsstellung der Courtage erfolgt durch die J2 GmbH N.

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Ich behandele/Wir behandeln alle Angebote vertraulich. Gelangt durch eine von mir/uns zu verantwortende Indiskretion ein Dritter zu einem Vertragsabschluss mit einem von der Y nachgewiesenen Anbieter, bin ich/sind wir zur Zahlung der Courtage in der vereinbarten Höhe verpflichtet. [...]"

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Auf Veranlassung der Klägerin erhielt der Beklagte einen notariellen Kaufvertragsentwurf. Mit notariellem Kaufvertrag vom 08.07.2004 erwarb die in X ansässige "J mbH" (im Folgenden GmbH genannt) das nachgewiesene Objekt zu einem Kaufpreis in Höhe von 98.000,00 Euro, wobei der Beklagte den Notartermin für die Erwerberin wahrnahm und als deren Bevollmächtigter handelte. Am 12.07.2004 wurde der Beklagte gegenüber dem Handelsregister als alleiniger Gesellschafter der GmbH angezeigt, nachdem er mit Unternehmenskaufvertrag vom 22.04.2004 die Gesellschaftsanteile der GmbH erworben hatte.

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Mittels Notarvertrag vom 30.07.2004 wurde der Unternehmenskaufvertrag rückabgewickelt, wobei folgenden Erklärungen des Beklagten und seines Vertragspartners beurkundet wurden:

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"[...]

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(2) Herr T hat den Kaufvertrag sowie die dingliche Übertragung angefochten, so beide Rechtsgeschäfte unwirksam sind, worüber sich die Beteiligten einig sind.

12

(3) Rein vorsorglich überträgt Herr T den Geschäftsanteil auf den dies annehmenden Herrn L zurück. Die Übertragung erstreckt sich auf alle Rechten und Pflichten, die mit dem übertragenen Geschäftsanteil verbunden sind.

13

(4) Die mit dieser Urkunde verbundenen Kosten trägt Herr T.

14

[...]"

15

Als es in der Folgezeit hinsichtlich des Grundstückskaufvertrags Finanzierungsprobleme gab, trat die Verkäuferin des Hausgrundstücks mit anwaltlichem Schreiben vom 04.01.2005 von dem notariellen Kaufvertrag vom 08.07.2004 zurück.

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Für den späteren Weiterverkauf der Immobilie erhielt die Y eine Maklerprovision.

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Am 11.01.2005 trat die Y ihre Ansprüche gegen den Beklagten aus der Nachweistätigkeit des streitgegenständlichen Objekts an die Klägerin ab, die dem Beklagten unter dem 17.01.2005 auf der Basis einer Courtage von 3 % des Kaufpreises einen Betrag in Höhe von 3.410,40 Euro brutto in Rechnung stellte. Mit Schreiben vom 10.02.2005, das der Beklagte spätestens am 12.02.2005 erhielt, mahnte die Klägerin den Rechnungsbetrag an, ohne dass Zahlungen seitens des Beklagten erfolgten.

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Die Klägerin ist der Ansicht, der Beklagte habe bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags in enger wirtschaftlicher Beziehung mit der Erwerberin gestanden und sei deshalb verpflichtet, den Maklerlohn zu zahlen.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 3.410,40 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.02.2005 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er behauptet, von Mitarbeitern der Y im August 2004 wegen der Finanzierungsprobleme angesprochen worden zu sein, um bei einer Rückabwicklung des streitgegenständlichen Kaufvertrags mitzuwirken. Da er zu diesem Zeitpunkt nicht mehr Gesellschafter der GmbH war, habe er jedoch keine Einflussmöglichkeiten auf die spätere Rückabwicklung gehabt. Im Übrigen sei angesichts der zuvor aufgrund Anfechtung erfolgten Rückabwicklung des Unternehmenskaufvertrags eine enge persönliche und wirtschaftliche Beziehung seiner Person zur GmbH bei Abschluss des notariellen Grundstückskaufvertrags vom 08.07.2004 zu verneinen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist zulässig und begründet.

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Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten ein Anspruch aus abgetretenen Recht auf Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 3.410,40 Euro brutto gemäß §§ 398, 652 BGB zu. Der an die Klägerin im Januar 2005 abgetretene Provisionsanspruch der Y aus der mit dem Beklagten am 25.06.2004 getroffenen Courtagevereinbarung, mittels derer die Zedentin dem Beklagten die streitgegenständliche Immobilie nachgewiesen hat, ist entstanden, indem der Beklagte als Bevollmächtigter für die GmbH handelnd den notariellen Grundstückskaufvertrag vom 08.07.2004 geschlossen hat.

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Dem steht nicht entgegen, dass nicht der Beklagte selbst, sondern die GmbH die Immobilie erworben hat. Soweit der maßgebliche Grundstückskaufvertrag nicht wie in der Courtagevereinbarung vorgesehen von dem Beklagten selbst, sondern von der GmbH getätigt wurde, ist diese personelle Abweichung angesichts der Bevollmächtigung des Beklagten zum Abschluss des Kaufvertrags für die GmbH und seiner damaligen Stellung als (alleiniger) Gesellschafter dieser GmbH unerheblich und unschädlich. Vielmehr indiziert diese dem Beklagten damals eingeräumte Rechtsmacht eine hinreichend enge rechtliche und wirtschaftliche Beziehung zwischen ihm und der GmbH, die unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB dazu führt, die erbrachte Maklerleistung, nämlich der Nachweis des streitgegenständlichen Objekts durch die Zedentin gegenüber dem Beklagten, als ursächlich für den wenige Wochen später abgeschlossenen Hauptvertrag, nämlich den unter Einschaltung des Beklagten abgeschlossenen notariellen Kaufvertrag, anzusehen.

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Zwar steht dem Makler gemäß § 652 BGB ein Provisionsanspruch nur dann zu, wenn der Vertrag, mit dessen Herbeiführung der Makler beauftragt war, tatsächlich zustande kommt; führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrages mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt nur dann in Betracht, wenn der tatsächlich abgeschlossene Vertrag zwar inhaltlich von demjenigen abweicht, der Gegenstand des Maklervertrages war, der Kunde mit ihm aber wirtschaftlich den gleichen Erfolg erzielt. Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten kann die wirtschaftliche Identität eines beabsichtigten Vertrages mit einem später tatsächlich geschlossenen bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs ist, dass der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht von ihm, sondern von einem Dritten abgeschlossen worden (vgl. BGH vom 05.10.1995, III ZR 10/95, ZIP 1995, 1755). In diesem Zusammenhang stellt das Bestehen einer Vollmacht, kraft eigener Willensbildung den Hauptvertrag zwischen der Verkäuferin und dem Käufer als dessen Vertreter abzuschließen, unabhängig davon, ob und in welcher Weise von dieser Befugnis Gebrauch gemacht worden ist, ein gewichtiges Indiz für eine besonders enge rechtliche und wirtschaftliche Beziehung zwischen dem Vertragspartner des Maklers und dem eigentlichen Erwerber dar (vgl. BGH vom 20.11.1997, III ZR 57/96, NJW-RR 1998, 411).

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Demnach kommt es entscheidend darauf an, dass der Beklagte bei Abschluss des Grundstückkaufs von der GmbH, deren alleiniger Gesellschafter er zum damaligen Zeitpunkt tatsächlich gewesen war, zum Erwerb der Immobilie bevollmächtigt war, er also die Rechtsmacht hatte, kraft eigener Willensbildung den Hauptvertrag zwischen der Verkäuferin und der GmbH als deren Vertreter abzuschließen. Insoweit hat der Beklagte zunächst in seinem eigenen Interesse von dieser Befugnis mit dem Ziel Gebrauch gemacht, der GmbH das Eigentum an dem Hausgrundstück und damit bei wirtschaftlicher Betrachtung sich selbst einen Vermögenswert zu verschaffen. Insoweit hat aber zugleich der von der Zedentin erbrachte Nachweis seine wesentliche Funktion erfüllt, in der Person des Beklagten die rechtsgeschäftliche Willensbildung zum Abschluss des Hauptvertrages zustande zu bringen, unabhängig davon, dass die Rechtsfolgen der vom Beklagten abzugebenden Willenserklärungen nicht ihn selbst, sondern den Vertretenen, hier die GmbH trafen.

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Dem kann der Beklagte nicht mit Erfolg entgegenhalten, dass sowohl der Unternehmenskauf und damit seine Stellung als Gesellschafter als auch der Grundstückskauf in der Folgezeit rückabgewickelt wurden. Regelmäßig ist die Frage, ob zwischen Auftraggeber der Maklerleistung und dem Dritten als Erwerber der vermittelten Immobilie eine besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehung besteht, anhand der Verhältnisse bei Abschluss des Hauptvertrags zu prüfen (vgl. OLG Karlsruhe vom 18.05.2001, 15 U 61/00, VersR 2003, 202). Zwar ist bei dieser Beurteilung auch die Zeit vor und nach Abschluss des Hauptvertrags, hier des Grundstückskaufvertrags zu berücksichtigen. Zwar hat die schließlich Ende Juli 2004 erfolgte Rückabwicklung des Unternehmenskaufs aufgrund einer Anfechtung tatsächlich nicht dazu geführt hat, dass dem Beklagten der zunächst anvisierte wirtschaftliche Vorteil, der Eigentumserwerb der Immobilie durch die GmbH nicht nachhaltig zugeflossen ist. Allerdings kommt es in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob der mit dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags verbundene Vorteil für den Beklagten wie ursprünglich beabsichtigt eingetreten ist, zumal der Beklagte keine Angaben zu den näheren Hintergründe der Anfechtung und Rückabwicklung des Unternehmenskaufvertrags gemacht hat. Alleine aus der notariell beurkundeten Rückabwicklung vom 30.04.2004 ergibt sich nichts dazu, ob und inwieweit der Beklagten tatsächlich zur Anfechtung berechtigt war. Bezeichnenderweise haben die Beteiligten lediglich zur Beurkundung erklärt, sich über die Unwirksamkeit einig zu sein und vorsorglich die Geschäftsanteile an der GmbH zurückzuübertragen, wobei der Beklagte – trotz seines angeblichen Anfechtungsrechts – die mit der Beurkundung verbundenen Kosten übernommen hat.

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Letztlich kommt es darauf aber nicht an. Entscheidend ist vielmehr, dass der Kaufvertrag ohne Einschränkungen oder Bedingungen geschlossen wurde und der Beklagte damit aus Sicht des Maklers alles erforderliche getan hatte, damit ihm der wirtschaftliche Vorteil zufließt. Anderenfalls hätten es alleine die am Hauptvertrag beteiligten Parteien in der Hand, den Maklerlohnanspruch im nachhinein ohne Zutun und Einflussmöglichkeiten des Maklers zu umgehen. Maßgeblich ist deshalb in erster Linie, wie sich die Beteiligten bei Abschluss des Hauptvertrags verhalten und welche Absichten sie dabei verfolgt haben. Die wirtschaftliche Nähe des Beklagten zur GmbH wird dabei jedenfalls nicht im Verhältnis zum Makler dadurch aufgehoben, dass sich die gesellschaftsrechtliche Beziehung des Beklagten zur GmbH in der Folgezeit verändert bzw. aufgehoben wird.

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Aus diesem Grund kommt es auch nicht darauf an, dass die Verkäuferin Anfang Januar 2005 von dem Grundstückskaufvertrag zurückgetreten ist und der Hauptvertrag infolgedessen rückabgewickelt wurde. Die einvernehmliche Aufhebung des Kaufvertrages lässt den Honoraranspruch des Maklers ebenso wenig entfallen wie ein Rücktritt, der mit einer Leistungsstörung begründet wird. Bei nachträglichem Entfallen des abgeschlossenen Vertrages, z.B. aufgrund nachträglicher Unmöglichkeit, Kündigung, Aufhebungsvereinbarung etc. bleibt der Maklerlohnanspruch grundsätzlich erhalten, sofern im Maklervertrag nichts anderes vereinbart ist (vgl. BGH vom 14.12.2000, III ZR 3/00, NJW 2001, 966; BGH vom 14.07.2005, III ZR 45/05, NZM 2005, 711).

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Soweit bei der Ausübung vertraglicher Rücktrittsrechte ein Wegfall des Honoraranspruchs angenommen werden kann, wenn nach Beweggrund, Zweck und Inhalt der Rücktrittsklausel der Hauptvertrag im Sinne einer anfänglichen Unvollkommenheit in der Schwebe bleiben sollte, liegt eine solche Fallgestaltung hier gerade nicht vor. Die Parteien des Kaufvertrags haben ein vertragliches Rücktrittsrecht nicht vereinbart. Es ist auch nicht ersichtlich, dass der Kaufvertrag ursprünglich wegen der ungesicherten Finanzierung noch in der Schwebe bleiben sollte.

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Eine andere Bewertung ergibt sich auch nicht, wenn der Zedentin der Umstand der nicht gesicherten und schließlich gescheiterten Finanzierung bekannt war. Es kann dahinstehen, ob und wenn ja in welchem Umfang sie davon Kenntnis hatte. Jedenfalls hat der Umstand einer nicht gesicherten Finanzierung weder zur Aufnahme eines vertraglichen Rücktrittsrechts in den notariellen Kaufvertrag noch zu einer Vereinbarung der Parteien des Maklervertrags für den Fall der Rückabwicklung des Grundstückskaufs geführt. Im übrigen sind Schwierigkeiten der Finanzierung von Grundstücksgeschäften keine Seltenheit und auch Grundstücksmaklern nicht unbekannt, müssen jedoch dann durch entsprechende Vereinbarungen der jeweiligen Vertragsparteien geregelt werden, um entsprechend Berücksichtigung finden zu können (vgl. LG Berlin vom 06.11.2003, 30 O 319/03, juris).

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Nach alledem lagen hier nur Umstände vor, die lediglich die Leistungspflichten aus dem Hauptvertrag beseitigten und als solche nicht in den Risikobereich der Zedentin fielen, also den Provisionsanspruch unberührt lassen. Zu diesen, nur die Durchführung des nachgewiesenen Geschäfts betreffenden Umständen zählt es auch und gerade, dass ein Partner des - wirksam zustande gekommenen - Hauptvertrages die damit übernommenen Pflichten nicht erfüllt und es deswegen zur Rückabwicklung kommt. Diese Konstellation lag hier vor, so dass der Beklagte antragsgemäß zu verurteilen ist.

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Verzugszinsen stehen der Klägerin in gesetzlicher Höhe gemäß §§ 286 I, 288 I BGB zu, da sich der Beklagte auf Grund der Mahnung vom 10.02.2005, die er spätestens am 12.02.2005 erhielt, unter Berücksichtigung von § 187 BGB seit dem 13.02.2005, nicht aber schon seit dem 12.02.2005 mit seiner Zahlungspflicht im Verzug befindet.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 92 II Nr.1, 709 Satz 2 ZPO.

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Streitwert: 3.410,40 Euro.