Amtsgericht Siegburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2001-11-09, Aktenzeichen 8a C 181/01
ECLI:DE:AGSU1:2001:1109.8A.C181.01.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung von 700 DM abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

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Tatbestand

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Die Beklagten waren seit dem 1.6.1997 Mieter einer ihnen vom Kläger zum Zins von

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1.150 DM monatlich vermieteten Wohnung in F. Am 19.1.2001 wurde der Beklagte zu 1 von ehemaligen Mitmietern des Hauses tätlich angegriffen. Die Beklagte zu 2 erklärte darauf am 29.1.2001 schriftlich die Kündigung des Mietvertrages zum 28.2.2001, wobei sie als Kündigungsgrund den tätlichen Angriff auf ihren Ehemann anführte. Mit Schreiben vom 31.1.2001 erwiderte der Kläger, dass er diese Kündigung nicht akzeptieren könne, es sei denn, die Beklagten brächten ihm einen solventen Nachmieter.

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Die Beklagten hängten daraufhin Zettel zwecks Suche eines Nachmieters aus. Am 21.2.2001 meldete sich Frau O als Mietinteressentin beim Kläger. Er erklärte ihr am Telefon, dass er beabsichtige, das Mietobjekt zu veräußern; ein Mietverhältnis mit Frau O kam nicht zustande.

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Die Beklagten räumten die Wohnung zum 28.2.2001. Für die Monate März und April 2001 zahlten sie die Miete nicht. Diese macht der Kläger jetzt gegen sie geltend.

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Er ist der Ansicht, das Mietverhältnis sei nicht vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, also dem 30.4.2001 beendet worden. Die Kündigung zum 28.2.2001 sei unwirksam gewesen. Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung habe den Beklagten nicht zugestanden. Weiter vertritt der Kläger die Auffassung, zwischen ihm und den Beklagten sei kein Mietaufhebungsvertrag geschlossen worden. Sein Schreiben vom 31.1.2001 sei nicht in diesem Sinne zu verstehen. Im übrigen sei ihm die Mietinteressentin O von den Beklagten nicht einmal angekündigt worden.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 2.300 DM nebst

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5 % Zinsen über dem Basiszinssatz auf je 1.150 DM seit 5.3.2001 und 5.4.2001 zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie behaupten, Frau O habe sich aufgrund der von ihnen ausgehängten Zettel am 21.2.2001 telefonisch bei ihnen gemeldet. Daraufhin hätten sie Frau O nach kurzer Information an den Kläger verwiesen und ihr dessen Telefonnummer gegeben. Sie behaupten weiter, den Kläger am 21.2.2001 telefonisch davon unterrichtet zu haben, dass sich Frau O als Nachmieterin bei ihm melden werde. Diese sei zur Anmietung der Wohnung bereits ab dem 1.3.2001 bereit gewesen. Der Kläger habe jedoch eine Nachvermietung unter Hinweis auf den bevorstehenden Verkauf des Hauses schlichtweg abgelehnt. Die Beklagten sind deshalb der Ansicht, nicht mehr auf den geltend gemachten Mietzins in Anspruch genommen werden zu können. Im übrigen sei der Beklagte zu 1 nicht passivlegitimiert, da er den Mietvertrag unstreitig nicht unterschrieben habe.

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Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den Akteninhalt verwiesen.

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Das Gericht hat über die Behauptungen der Beklagten Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin O. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 16.10.2001 verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist unbegründet.

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Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für die Monate März und April 2001. Denn aufgrund der Beweisaufnahme ist davon auszugehen, dass er, entgegen seiner dazu erklärten Bereitschaft, die Nachvermietung der Wohnung treuwidrig vereitelt hat. Dies hat zur Folge, dass er die jetzt noch geltend gemachten Raten nicht mehr beanspruchen kann.

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In dem Schreiben des Klägers vom 31.1.2001 liegt ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages. Denn die dort abgegebene Erklärung hat den objektiven Inhalt, dass er sich verpflichtet, bei Stellung eines Nachmieters die Beklagten zum 28.2.2001 aus dem Mietvertrag zu entlassen. Dieser Erklärungsgehalt ergibt sich zwingend durch Auslegung der Erklärung. Als empfangsbedürftige Willenserklärung ist die Aussage des Klägers aus der Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers gemäß §§ 133, 157 BGB auszulegen. Inhalt ist danach das, was ein objektiver Empfänger der Erklärung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte unter der Erklärung verstehen musste. Die Beklagten als Erklärungsempfänger konnten das Schreiben des Klägers nur so verstehen, dass sie sich nicht durch ihr Kündigungsschreiben vom 29.1.2001, wohl aber durch Beibringung eines geeigneten Nachmieters zum 28.2.2001 vom Vertrag lösen konnten.

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Die Vertragsaufhebung war an die aufschiebende Bedingung geknüpft, dass die Beklagten einen dem Kläger genehmen, solventen Nachmieter bringen. Diese Bedingung haben die Beklagten erfüllt. Denn sie haben die Zeugin O als Wohnungsinteressentin mit dem Kläger in Kontakt gebracht.

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Der Pflicht zur Stellung oder Beibringung eines Nachmieters genügt der Mieter, wenn er einen Nachfolger benennt, der bereit ist, ohne zeitliche Zäsur in den bestehenden Mietvertrag einzutreten, so dass dem Vermieter keine Mietausfälle entstehen (Schmidt-Fütterer nach § 564 Rn.14). Das Benennen beinhaltet die Weitergabe von Informationen über den Nachfolger an den Vermieter, so dass dieser sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Lage des künftigen Mieters machen kann. Zweck dieser Pflicht ist es, dem Vermieter ohne eigene Anstrengung zu ermöglichen, seine bisher erzielten Mieteinnahmen auch zukünftig mit einem solventen und zuverlässigen Mieter zu sichern.

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Die Beklagten sind dieser Verpflichtung nachgekommen. Denn sie haben den Kontakt zwischen der Zeugin und dem Kläger hergestellt und diesem dadurch ermöglicht, sich sämtliche ihm wichtige Informationen von der potentiellen Nachmieterin selbst zu verschaffen. Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass sich die Zeugin zuerst bei den Beklagten über die Wohnung informiert hat und anschließend den Kläger angerufen hat, um die weiteren Verhandlungen zu führen. Die Aussage der Zeugin ist plausibel und glaubwürdig. Es besteht kein Anlass zu der Vermutung, das von ihr Gesagte entspreche nicht der Wahrheit.

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Durch dieses "Weiterreichen" der Informationsquelle an den Kläger haben die Beklagten die Nachmieterin "gestellt". Denn wenn normalerweise hierfür die Angabe von Name, Anschrift, Familienverhältnissen und Beruf der Nachmieterin ausreicht (Schmidt-Futterer nach § 564 Rn. 16) ist der Zweck in gleicher wenn nicht besserer Weise erreicht, wenn die Nachmieterin direkt mit dem Vermieter spricht und so der uneffektive Umweg über den Mieter unterbleibt. Die Zeugin hat nach eigenem, gleichfalls glaubwürdigem Bekunden sich dem Kläger gegenüber auch als von den Beklagten avisiert zu erkennen gegeben.

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Aufgrund dessen was sie bekundet hat, ist weiter davon auszugehen, dass die Zeugin die Wohnung bereits zum 1.3.2001 gemietet hätte, obgleich sie wahrscheinlich zu diesem Zeitpunkt noch Mieterin ihres derzeitigen Hauses gewesen wäre. Die angeführten Gründe für einen eiligen Umzug sind glaubhaft und nachvollziehbar; die Übernahme der Mietzahlung für zwei Objekte für die Dauer von 1 - 2 Monaten ist jedenfalls nicht unüblich und dewegen auch nicht unglaubhaft. Insoweit sie länger an ihr jetziges Haus gebunden wäre begegnet ihre Bekundung, dass sie jederzeit schnell einen Nachmieter aus ihrem Bekanntenkreis gefunden hätte, keinen Bedenken, zumal der Kläger selber vorträgt, dass der derzeitige Vermieter der Zeugin sie bei Stellung eines Nachmieters jedenfalls vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen hätte.

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Soweit der Kläger meint, den Bedingungseintritt damit ausschließen zu können, dass die Zeugin ihm - dem Wortlaut seines Schreibens vom 31.1.2001 gemäß - nicht "genehm" gewesen sei, also nicht von ihm genehmigt, kann dem nicht gefolgt werden. Denn ein Genehmigungsrecht im Sinne einer willkürlichen Entscheidung stand ihm nicht zu. Eine solche Auslegung seiner Erklärung widerspricht §§ 133, 157 BGB. Wie bereits oben ausgeführt, liegt in seiner Erklärung ein Vertragsangebot mit einer aufschiebenden Bedingung. Wollte man den Bedingungseintritt von einer Genehmigung des Klägers abhängig machen, so hätte er es in der Hand, diesen Bedingungseintritt auf Dauer willkürlich zu unterbinden. Es würde sich dann nicht um eine Bedingung handeln. Denn unter einer Bedingung ist ein zukünftiges, ungewisses Ereignis zu verstehen (Palandt/Heinrichs Einf. v. § 158 Rn.1). Eine Genehmigung ist aber ein Willensakt und für den Agierenden nicht ungewiss, sondern steuerbar. Die Auslegung der Erklärung aus objektiver Empfängersicht ergibt aber, dass der Begriff "genehm" im Sinne von "zumutbar" zu verstehen ist. Dies ist die im Rahmen von Nachvermietungen übliche Anforderung an den Nachmieter und im Hinblick auf Treu und Glauben und die Verkehrssitte die einzige Auslegungsmöglichkeit einer solchen Erklärung.

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Ob die Zeugin eine zumutbare Nachmieterin gewesen wäre kann dahinstehen. Denn der Kläger hat sich hiernach gar nicht erkundigt, sondern sie mit der Begründung abgewiesen, die Wohnung sei nicht mehr zu vermieten. Auch in diesem Punkt ist das Vorbringen der Zeugin glaubwürdig und findet Rückhalt in den Schreiben des Klägers an die Beklagten, in denen er den baldigen Verkauf des Hauses in Aussicht stellt. Indem er die weitere Vermietung der Wohnung der Beklagten ausgeschlossen hat, hat der Kläger sich in Widerspruch zu seinen Pflichten aus dem Mietaufhebungsvertrag gesetzt. Denn ein Ablehnungsrecht gegenüber der Zeugin hätte ihm nur zugestanden, wenn die Zeugin als Nachmieterin unzumutbar gewesen wäre, d.h. wenn aufgrund ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse Zweifel an einer ordnungsgemäßen Vertragserfüllung bestanden hätten (vgl. Sternel I Rn.13) . Zu diesen Erkenntnissen konnte der Kläger mangels Nachforschens jedoch gar nicht gelangen.

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Die unberechtigte Weigerung stellt eine treuwidrige Vereitelung des Eintritts der vereinbarten Bedingung durch den Kläger dar, was dazu führt, dass er gemäß § 162 Abs. 1 BGB gegenüber den Beklagten so zu stellen ist, als sei die Bedingung eingetreten (vgl. Palandt/Heinrichs § 162 Rn.4). Die Beklagten sind damit durch die Weigerung des Klägers von der Erfüllung ihrer Pflichten aus dem Mietvertrag mit Ablauf des 28.2.2001 frei.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus

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§§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.