Landgericht Schwerin (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2008-07-24, Aktenzeichen 5 T 165/05

Tenor

Auf die Beschwerde vom 21.04.2005 wird der Beschluss des Amtsgerichts Schwerin - Grundbuchamt - vom 29.03.2005 aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, die Beschwerdeführer unter Beachtung der Rechtsauffassung der Kammer erneut zu bescheiden.

Beschwerdewert: 198.000,-- Euro

Gründe

I.

1

Die Beteiligten zu 1. und 2. sind in dem verfahrensgegenständlichen Grundbuch als Eigentümer zu je 1/2 eingetragen. Am 25.11.2004 haben sie u.a. eine Teilungserklärung nach § 3 WEG abgegeben (UR-Nr. 1027/2004 des Verfahrensbevollmächtigten).

2

In dieser Urkunde heißt es u.a.:

"§ 2

3

Teilung und Zuordnung von Sondereigentum

4

1.) Der Grundstückseigentümer teilt den in § 1 in dieser Urkunde beschriebenen Grundbesitz, der mit einem Mehr-Familien-Wohnhaus (Baujahr 1989) bebaut ist, in 3 Miteigentumsanteile auf, die jeweils mit dem Sondereigentum an der bezeichneten Wohnung und an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden werden.

5

2.) Die Aufteilung geschieht wie folgt:

6

a) 34/100 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss ...

7

b) 34/100 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 im Obergeschoss ..., bestehend aus folgenden Räumen, die im anliegenden Lageplan wie folgt bezeichnet sind:

8

2.1. Flur

....

9

2.13 Dachterrasse

...

10

c) 32/100 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 im Dachgeschoss ..., bestehend aus folgenden Räumen, die im anliegenden Lageplan wie folgt bezeichnet sind:

11

3.1. Kochen/Essen

....

12

3.6 Dachterrasse

....

§ 3

13

Begriffsbestimmung

14

1.) a) ...

...

15

d) Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Wohnungseigentümers, Teile des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer allein zu nutzen. ... Sondernutzungsrechte sind nur gemeinsam mit dem Miteigentumsanteil, zu dem das Sondernutzungsrecht gehört, veräußerbar. Etwas anderes gilt nur dann, falls das Sondernutzungsrecht an einen anderen Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage veräußert wird, was zulässig ist.

2.) ...

16

Gegenstand des Sondereigentums ...

17

Ergänzend wird festgelegt, dass zum Sondereigentum gehören:

a.) ....

...

18

j) Dachterrassen und Balkone.

19

3.) Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Räume und Gebäudeteile, die nicht nach Absatz 2 zum Sondereigentum erklärt werden, sowie der Grund und Boden. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört auch das jeweils vorhandene Verwaltungsvermögen."

20

Auf den gemäß § 15 GBO gestellten Eintragungsantrag des Verfahrensbevollmächtigten vom 22.12.2004 hat das Grundbuchamt am 29.03.2005 eine Zwischenverfügung erlassen, in der es u.a. heißt:

"...

21

1. Da Dachterrassen grundsätzlich die Raumeigenschaft fehlt, können diese nur als Sondernutzungsrechte vereinbart werden. Insofern sind § 2 b), 2.13 und c) 3.6 sowie § 3 Abs. 2 j) des Vertrages zu ändern.

22

2. Das Verwaltungsvermögen gehört nicht zum Gemeinschaftseigentum.

23

3. Die Definition des Sondernutzungsrechtes in § 3 1.) d) kann nur hinsichtlich des Satzes 1 und 4 gefolgt und daher verdinglicht werden. Die Eintragung des Satzes 3 erscheint nur möglich, wenn die Veräußerung neben dem Miteigentumsanteil auch an das Sondereigentum gebunden wird."

24

Gegen diese Zwischenverfügung richtet sich die Beschwerde vom 21.04.2005. Das Grundbuchamt hat ihr durch Beschluss vom 27.04.2005 nicht abgeholfen:

25

1. Dachterrassen würden für nicht sondereigentumsfähig gehalten, soweit sie nicht vertikal begrenzt seien.

26

2. Das Verwaltungsvermögen diene zwar der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, gehöre aber nicht zu dessen Bestandteilen. Aus diesem Grunde könne es in der Teilungserklärung auch nicht als Gemeinschaftseigentum bezeichnet werden.

27

3. Die Formulierung betreffend das Sondernutzungsrecht sei in der Teilungserklärung unter § 3 Ziffer 1.d) zumindest verwirrend, weil sie bedeuten könnte, dass das Sondernutzungsrecht zusammen mit dem Miteigentumsanteil ohne das dazugehörige Sondereigentum an einen außenstehenden Dritten (hier insbesondere auch im Hinblick auf Satz 4) veräußert werden könne, was gesetzlich nicht möglich sei.

II.

28

Die zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg.

29

Das Grundbuchamt hat den die Eigentumsumschreibung gemäß Teilungserklärung vom 25.11.2004 - jedenfalls nach nunmehriger Rechtslage - zu Unrecht zurückgewiesen.

1.

30

Die Kammer hält Dachterrassen für sondereigentumsfähig, auch wenn ihnen die in § 3 WEG geforderte Raumeigenschaft insofern fehlt, als sie - für sich betrachtet - nicht allseits baulich abgeschlossen sind. Für die Sondereigentumsfähigkeit spricht vorliegend jedoch, dass die Dachterrasse im Obergeschoss und die Dachterrasse im Dachgeschoss nur über die - ihrerseits allseits baulich abgeschlossene -Wohnung zu erreichen sind, die im jeweiligen Sondereigentum steht und aus diesem Grunde ihrerseits die räumliche Abgeschlossenheit der mit ihr verbundenen Sondereigentumseinheit teilt. Zudem ist davon auszugehen, dass eine Dachterrasse bereits aus Sicherheitsgründen in jedem Fall räumlich eingefriedet ist. Aus diesem Grunde ist die Sondereigentumsfähigkeit von Dachterrassen anzuerkennen, und zwar auch dann, wenn diese an keiner Stelle himmelwärts abgedeckt sind (vgl. MünchKomm/Commichau, WEG 4. Auflage, § 5 Rn 24.).

2.

31

Entgegen der Auffassung des Grundbuchamtes ist es nicht zu beanstanden, dass das jeweils vorhandene Verwaltungsvermögen zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören soll. Nach Einführung des neuen Wohnungseigentumsrechtes am 26. 03.2007 ist in § 10 VII S. 1 WEG ausdrücklich formuliert, dass das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gehört.

3.

32

Die Kammer teilt das Bedenken des Grundbuchamtes nicht, wonach die Formulierung in § 3 1.) d) des Vertrages verwirrend sei, soweit sie das Sondernutzungsrecht betrifft und festlegt, dass Sondernutzungsrechte nur gemeinsam mit dem Miteigentumsanteil, zu dem das Sondernutzungsrecht gehört, veräußerbar seien. Dass ein Miteigentumsanteil nur gemeinsam mit dem dazugehörigen Sondereigentum veräußerbar ist, ergibt sich aus der unveränderten Fassung des § 6 WEG und bedarf daher keiner Erwähnung, um Missverständnisse auszuschließen. Aus der Ausnahmeregelung in Satz 4 bezüglich der getrennten Veräußerung eines Sondernutzungsrechtes an einen anderen Wohnungseigentümer lässt sich - weil es sich um eine Ausnahmereglung handelt - kein entgegenstehender Rückschluss ziehen.

33

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.