Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-01-14, Aktenzeichen 6 S 171/09
ECLI:DE:LGK:2010:0114.6S171.09.00

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen das Urteil des Amtsgerichts Bergheim vom 22.04.2009 - 24 C 489/08 - wie folgt abgeändert:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 1.068,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.10.2008 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten der ersten Instanz tragen die Klägerin zu 78 % und die Beklagten zu 22 %. Die Kosten der Berufung trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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Die Klägerin macht gegen die Beklagten aus einem beendeten Mietverhältnis restliche Mietzinsansprüche sowie Nebenkostennachzahlungsforderungen geltend. Für die Zeit von August 2005 bis Januar 2006 standen nach der Berechnung der Klägerin insgesamt noch Mieten von 4.530,60 € offen, auf die nachträglich in Beträgen von je 500,- € insgesamt 2.500,- € gezahlt worden sind, so dass noch 2.030,60 € offen stehen.

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Ferner macht die Klägerin aus 2006 (Abrechnungsperiode 05/06) eine Nebenkostennachforderung von 671,37 € geltend, aus 2007 (Abrechnungsperiode 06/07) eine solche von 592,60 € und aus 2008 (Abrechnungsperiode 07/08) 671,33 €. Abzüglich eines Guthabens aus 2005 von 99,90 € belaufen sich die geltend gemachten Nachforderungen auf 1.835,40 €.

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Von der Gesamtforderung von 3.866,- € bringt die Klägerin das Kautionsguthaben von 1.533,88 € in Abzug, so dass noch ein Betrag von insgesamt 2.332,12 € verbleibt. Der Antrag belief sich allerdings auf einen Betrag von 4.942,31 €.

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Die Beklagten haben eingewandt, dass die Mietzinsforderung nicht nachvollziehbar sei. Im Übrigen habe Klägerin die Zahlungen auch gestundet. Bezüglich der Nebenkosten haben die Beklagten gerügt, dass der Umlageschlüssel nicht nachvollziehbar sei.

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Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 22.04.2009 die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass wegen des "Abrechnungsdurcheinanders" die Berechnungen nicht mit der Klageforderung in Einklang zu bringen seien.

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Gegen dieses ihr am 27.04.2009 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit bei Gericht am 06.05.2009 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit bei Gericht am 22.04.2009 eingegangenen Schriftsatz begründet.

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Sie verfolgt ihr Begehren unter Berücksichtigungen der Zahlungen und der Guthaben weiter und beantragt,

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das Urteil des Amtsgerichts Bergheim vom 22.04.2209, Az.: 24 C 489/08 - aufzuheben und die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an die Klägerin zu zahlen:

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rückständigen Mietzins in Höhe von 4.530,60 € nebst Zinsen, die 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz liegen, aus 506,12 € seit dem 03.08.2005 sowie jeweils aus 1.006,12 € seit dem 03.09.2005, 03.10.2005, 03.11.2005 uns 03.01.2006,

sowie rückständige Nebenkosten in Höhe von 1.835,40 € nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit, die 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz liegen,

und zwar abzüglich am 27.12.2006, 06.02.2007, 04.05.2007, 01.08.2007 sowie 07.05.2007 gezahlter jeweils 500,- € sowie am 02.09.2008 durch Aufrechnung gezahlter 1.533,88 €.

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Die Beklagten beantragen,

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die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

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Die zulässige Berufung ist teilweise begründet.

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Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf rückständigen Mietzins nach § 535 Abs.2 BGB in Höhe von 2.030,60 € und nach § 556 BGB einen Nebenkostennachzahlung für 2006 in Höhe von 671,37 € zu, d.h. insgesamt 2.701,97 €. Abzüglich des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung für 2004/2005 in Höhe von 99,90 € und der Kaution in Höhe von 1.533,88 € verbleibt noch eine Forderung in Höhe von 1.068,19 €.

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Dem Amtsgericht ist bezüglich der Mieten darin zuzustimmen, dass sich die Klageforderung aus den vorgelegten Abrechnungen nicht ergab. Mit der Berufung ist allerdings der Antrag dem Klagevorbringen angepasst worden. Lediglich bezüglich des Zinsantrages bestehen insoweit noch Bedenken.

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Danach stehen unter Berücksichtigung der nachträglichen Zahlungen von insgesamt 2.500,- € für die Zeit vom August 2005 bis Januar 2006 noch 2.030,60 € an Mieten offen.

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Ferner besteht bezüglich 2005/2006 eine Nebenkostennachzahlungsforderung in Höhe von 671,37 €. Bezüglich dieses Abrechnungsjahres haben die Beklagten nicht fristgerecht gemäß § 556 Abs.3 Satz 5 BGB Rügen vorgebracht. Hierbei ist davon auszugehen, dass die mit Schreiben vom 12.06.2007 übersandte Abrechnung auch zeitnah zugegangen ist. Die im Rechtsstreit erhobenen Rügen sind danach nicht mehr fristgerecht erfolgt.

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Soweit die Beklagten in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 09.12.2009 nunmehr auch rügen, die Klägerin habe den Zugang der Nebenkostenabrechnung nicht dargetan, ist schon nicht klar, ob sie den Zugang als solches überhaupt bestreiten wollen. Mit der Geltendmachung der Nebenkostennachforderung und der Vorlage Nebenkostenabrechnung und des Übersendungsschreibens vom 12.06.2007 ist auch letztlich der Vortrag verbunden, dass diese Abrechnung den Beklagten innerhalb der Abrechnungsfrist zugegangen ist. Soweit die Beklagten nunmehr einen rechtzeitigen Zugang bestreiten wollen, können sie hiermit nach § 531 Abs.2 Nr.3 ZPO nicht mehr gehört werden.

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Von der Rügepflicht des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB sind nach Auffassung der Kammer auch Einwendungen gegen die formelle Richtigkeit einer Abrechnung - hier geht es um den Umlageschlüssel - erfasst. Hierzu werden in der Literatur unterschiedliche Meinungen vertreten (bejahend: Streyl in WuM 2005, 505; Schmid in ZMR 2002, 727; ablehnend: Dr. Lützenkirchen in NZM 2002, 512). Der Bundesgerichtshof hat diese Frage in seiner Entscheidung vom 20.07.2005 (NJW 2005, 3135) offen gelassen. Auch die von den Beklagten in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz zitierte Entscheidung des BGH vom 14.02.2007 (NJW 2007, 1059) beantwortet diese Frage nicht. Alleine die Tatsache, dass die Fälligkeit eine formell ordnungsgemäße Abrechnung voraussetzt, besagt nicht, dass der Einwendungsausschluss nach § 556 Abs.3 Satz 5 BGB nicht auch für insoweit nicht ordnungsgemäße Abrechnungen gilt.

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Die Kammer hält vielmehr einen Einwendungsausschluss und damit eine Nachzahlungsverpflichtung für gegeben. Sinn und Zweck des Einwendungsausschlusses ist es, möglichst schnell Klarheit über die wechselseitigen Ansprüche zu erhalten und zu einer Befriedigung zu kommen (vgl. BGH NJW 2008, 283; NJW 2008, 1521). Dem kann nur gerecht werden, wenn die Rügepflicht umfassend ist.

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Demgegenüber sind bezüglich Nebenkostenabrechnungen vom 2006/2007 und 2007/2008 die Einwendungen im Rechtsstreit rechtzeitig erhoben worden. Die Beklagten rügen insoweit auch zu Recht, dass der Umlageschlüssel nicht nachvollziehbar sei. Bezüglich der angegebenen Abrechnungsarten hätte es zur Nachvollziehbarkeit weiterer Erläuterungen bedurft, und zwar bereits in den Abrechnungen selbst. Darüber hinaus sind auch im Rechtsstreit keine weiteren Erläuterungen erfolgt.

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Von der noch offenen Gesamtforderung in Höhe von 2.701,97 € sind das Nebenkostenguthaben aus 2004/2005 in Höhe von 99,90 € und die Kaution in Höhe von 1.533,88 € in Abzug zu bringen.

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Die Zinsen stehen der Klägerin nach §§ 286, 288 BGB zu, allerdings erst aufgrund der Zahlungsaufforderung vom 28.10.2008 ab dem 30.10.2008. Die Beklagten haben unbestritten vorgetragen, dass die offenen Forderungen zunächst gestundet waren. Dies steht aber einer Zinsforderung entgegen. Erst mit Schreiben vom 28.10.2008 hat die Klägerin erklärt, dass Verzugs- und Überziehungszinsen berechnet werden. Rückwirkend geht dies jedoch aufgrund der Stundung nicht, so dass Zinsen erst ab Zugang des Schreibens vom 28.10.2008 geschuldet werden.

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Außergerichtliche Rechtsanwaltskosten werden mit der Berufung nicht weiter verfolgt.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs.2 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr.10, 711,713 ZPO. Da die Berufung nur aufgrund der korrigierten Antragstellung in der Berufung Erfolg hat, hat die Kammer die Kosten der Berufung gemäß § 97 Abs.2 ZPO der Klägerin auferlegt.

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Die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO war zur Klärung der Rechtsfrage, ob der Einwendungsausschluss nach § 556 Abs.3 Satz 5 BGB auch formell nicht ordnungsgemäße Abrechnungen erfasst, veranlasst.

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Berufungsstreitwert:

2.332,12 €