Oberlandesgericht Hamm ()
Urteil vom 1986-05-05, Aktenzeichen 22 U 297/87
ECLI:DE:OLGHAM:1986:0505.22U297.87.00

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 30. September 1987 verkündete Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts xxx wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte mit Ausnahme der Kosten des Streitverkündeten, die dieser selbst zu tragen hat.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Es beschwert die Beklagte in Höhe von 6.042,-- DM.

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Tatbestand

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und

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Entscheidungsgründe:

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Der Ehemann der Klägerin erwarb durch notariellen Vertrag vom 17.10.1980 von der Beklagten ein Grundstück in xxx in einer Größe von 754 qm. Nach § 4 des Vertrages betrug der Kaufpreis 113.100,-- DM. In § 4 ist darüber hinaus geregelt:

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In dem Kaufpreis sind die Kosten der Erschließung und Entwässerung enthalten. Die Verkäuferin erklärt, daß diese Beträge bereits an die Gemeinde xxx gezahlt sind.

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Die Übergabe des Grundstücks erfolgte zum 01.11.1980. Die Beklagte hatte das Grundstück durch notariellen Vertrag vom 15.02.1980 von dem Streitverkündeten erworben. In diesem Kaufvertrag befindet sich bezüglich der Erschließungskosten eine gleichlautende Klausel wie in dem Vertrag mit dem Ehemann der Klägerin.

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Der Ehemann der Klägerin hat dieser das Grundstück am 11.08.1981 übertragen. Mit Heranziehungsbescheid der Gemeinde xxx vom 25.11.1986 wurde die Klägerin in Höhe von 6.987,63 DM mit Erschließungskosten in Anspruch genommen. Hiervon hat sie bisher 6.042,-- DM gezahlt.

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Mit der Klage verlangt die Klägerin, deren Ehemann ihr seine Ansprüche abgetreten hat, Erstattung der Kosten.

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Die Beklagte hat sich auf Verjährung berufen und die Ansicht vertreten, § 4 des notariellen Vertrages enthalte die Zusicherung einer Eigenschaft im Sinne des § 459 Abs. 2 BGB.

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Das Landgericht hat der Klage stattgegeben.

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Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Berufung, mit der weiterhin Verjährung geltend gemacht wird. Demgegenüber vertritt die Klägerin die Auffassung, § 4 des Vertrages enthalte eine Garantieerklärung der Beklagten.

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Die Berufung ist unbegründet.

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Die Klägerin kann nach § 398 BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 4 des notariellen Kaufvertrages vom 17. Oktober 1980 Erstattung der von ihr an die Gemeinde xxx entrichteten Erschließungskosten verlangen.

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Entgegen der Ansicht der Beklagten beinhaltet § 4 Abs. 4 des Vertrages keine Eigenschaftszusicherung im Sinne des § 459 Abs. 2 BGB, sondern eine von der gesetzlichen Regelung der §§ 446, 436, 103 BGB abweichende Bestimmung, wonach die Beklagte als Verkäuferin auch die nach der Übergabe des Grundstücks fällig werdenden Erschließungskosten zu tragen hat. Nach § 436 BGB haftet der Grundstücksverkäufer nicht für die Freiheit von öffentlichen Lasten, wozu auch die Erschließungskosten gehören. Gemäß § 446 in Verbindung mit § 103 BGB hat der Grundstückserwerber vom Übergabetag an die danach zu entrichtenden Lasten zu tragen, wobei es sich nach einhelliger Meinung um die "fälligen" Lasten handelt. Den Parteien ist es jedoch unbenommen, eine von der gesetzlichen Regelung abweichende und ihren Interessen gerecht werdende Vereinbarung zu treffen (vgl. BGH NJW 1982, 1278). Dies haben die Parteien mit der Vereinbarung in § 4 des notariellen Vertrages getan. Nur eine solche Auslegung wird dem übereinstimmenden Parteiwillen und dem Sinn und Zweck der getroffenen Vereinbarung gerecht. Dagegen spricht nicht der Wortlaut der Vereinbarung, der nur deshalb so gewählt wurde, weil die Parteien übereinstimmend davon ausgingen, daß die Erschließungskosten bereits gezahlt seien. Den Parteien ging es jedoch erkennbar darum, im Innenverhältnis den Verkäufer mit den anfallenden Erschließungskosten zu belasten. Der Preis des Grundstückes war danach bemessen worden, daß es sich um erschlossenes Bauland handelte. Danach hat sich aber der Verkäufer den Erschließungsvorteil zunutze gemacht und in die Preisbemessung einbezogen. Von daher entspricht es der Gerechtigkeit, wenn er dann auch für später anfallende Erschließungskosten aufzukommen hat, zumal diese auch Grundlage der Preisvorstellung des Käufers waren. Schließlich spricht auch die Stellung der Bestimmung im Rahmen der vertraglichen Ausgestaltung für die vorgenommene Auslegung. § 4 des notariellen Vertrages betrifft die Zahlung des Kaufpreises, während die Gewährleistungsrechte in § 3 des Vertrages aufgeführt sind. Die Annahme einer Zusicherung im Sinne des § 459 Abs. 2 BGB wurde der Interessenlage der Parteien schon deshalb nicht gerecht, weil, schon wegen der kurzen Verjährungsfrist, die denkbaren Fallgestaltungen damit nicht hinreichend abgedeckt werden konnten. Es liegt auf der Hand, daß es sonst dem Zufall überlassen bliebe, ob die Erschließungskosten gerade noch im Rahmen der kurzen Verjährungsfrist anfallen würden oder nicht. Hier wird die vorgenommene Auslegung mit der Verjährungsfrist von 30 Jahren dem Sinn der getroffenen Vereinbarung, daß Erschließungskosten in den Risikobereich des Verkäufers fallen sollen, besser gerecht.

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Aus alledem folgt, daß der Anspruch der Klägerin nicht verjährt ist.

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Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288, 284 BGB.

17

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.