Landgericht Essen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2010-02-23, Aktenzeichen 15 S 183/09
ECLI:DE:LGE:2010:0223.15S183.09.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 19.05.2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Gelsenkirchen – 3a C 33/06 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 419,55 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem seit dem 23.08.2003 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weiter gehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin zu 88% und den Beklagten zu 12% auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

1

Gründe

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I.

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Die Klägerin nimmt die Beklagten, Mieter einer 78,36 m² großen öffentlich geförderten Wohnung, auf Nachzahlung von Betriebskosten für die Jahre 2000 bis 2004 und von Restmiete für März 2002 in Anspruch, und zwar

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Betriebskosten von 425,55 € für das Jahr 2000,

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Betriebskosten von 383,36 € für das Jahr 2001,

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Betriebskosten von 651,25 € für das Jahr 2002,

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Betriebskosten von 756,65 € für das Jahr 2003,

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Betriebskosten von 830,63 € für das Jahr 2004

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Heizkosten von 70,50 € für das Jahr 2004 und

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restliche Miete von 349,72 € für März 2002.

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Die Parteien streiten insbesondere um die Höhe der wirtschaftlich vertretbaren und damit umlagefähigen Hauswart- und Gartenpflegekosten.

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Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 1.709,33 € stattgegeben und hierzu im Wesentlichen ausgeführt:

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Die aus dem Jahr 2002 stammende Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 sei nicht verjährt; sie sei auch sachlich gerechtfertigt.

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Im Nachzahlungsbetrag der Betriebskostenabrechnung für 2001 sei ein Einbehalt von Miete enthalten, der nicht näher substantiiert worden sei und daher nicht zugesprochen werden könne.

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Ferner seien die umgelegten Gesamtkosten für den Hauswart und die Gartenpflege auf 4.320,00 € bzw. 2.200,00 € zu kürzen, da die Mehrkosten nicht erforderlich gewesen seien. Hieraus folgten Kürzungen der Abrechnungsbeträge für die Jahre 2001 bis 2004. Die Positionen Wasser und Entwässerung seien in den nachgelassenen Schriftsätzen dargelegt und erläutert worden.

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Die Nachforderung von Heizkosten für 2004 sei mangels vorgelegter Abrechnung nicht überprüfbar und die Klage daher insofern abzuweisen.

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II.

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Gegen dieses Urteil haben beide Parteien selbständig in zulässiger Weise Berufung eingelegt, mit der sie ihr erstinstanzliches Klageziel weiter verfolgen.

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Die Klägerin macht mit ihrer Berufung geltend:

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Bei der Restmiete, die in die Betriebskostenabrechnung für 2001 eingestellt worden sei, handele es sich um einen Betrag von 349,72 €, den die Beklagten bei der Miete für März 2002 grundlos in Abzug gebracht hätten.

21

Der Sachverständige T habe die Kosten für Hauswart und Gartenpflege bei seinem Gutachten in 15 S 26/04 zu niedrig angesetzt, so dass die Kürzungen zu Unrecht erfolgt seien.

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Die Beklagten machen geltend:

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Die Abrechnungen insbesondere der Wasser- und Entwässerungskosten seien unklar und verwirrend.

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Über die Forderung von Betriebskosten für 2000 sei bereits anderweitig klageabweisend entschieden worden.

25

Im Übrigen seien auch auf die Tiefgarage entfallende Kosten auf die Wohnungsmieter umgelegt worden.

26

III.

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Die Berufung der Klägerin ist nur hinsichtlich der Miete für März 2002 erfolgreich, im Übrigen aber hat die Berufung der Beklagten weitgehend Erfolg.

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Restliche Miete für März 2002

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Die Forderung von 349,72 € ist unstreitig. Eine plausible Erklärung der Beklagten für den Einbehalt von Miete ist nicht ersichtlich.

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Das Urteil ist insoweit auf die Berufung der Klägerin hin abzuändern.

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Betriebskosten für 2000

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Die rechtskräftige Abweisung der Klage in 3b C 494/01 als noch nicht fällig hindert die Klägerin nicht an einer Klage auf Betriebskosten für 2000 aufgrund einer nun erreichten Fälligstellung.

33

Die im Dezember 2002 - weit außerhalb der Abrechnungsfrist für das Jahr- erstellte Abrechnung ist jedoch verspätet und rechtfertigt keine Nachforderung, § 556 (3) S. 3 BGB.

34

Das Urteil ist insofern auf die Berufung der Beklagten hin abzuändern.

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Betriebskosten für 2001

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Die Betriebskostenabrechnung vom 05.12.2002, auf die die Klägerin ihre Klage zunächst gestützt hat, kommt nicht in Betracht, da sie keine Unterschrift trägt und ein unterschriebenes Begleitschreiben nicht zuzuordnen ist (zur Form vgl. die Ausführungen zu den Abrechnungen für 2003 und 2004). Im Berufungsverfahren ist jedoch ein korrekt unterschriebenes Begleitschreiben vom 02.11.2002 vorgelegt worden, mit dem die Betriebskostenabrechnung vom 02.11.2002 übersandt worden sein dürfte. Mit beigefügt war wohl die Wasserkostenabrechnung vom 28.10.2002.

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Dem Erfordernis der Schriftform ist daher Genüge getan worden.

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Die Positionen CBM und Ges.Wasser der Wasserkostenabrechnung vom 28.10.2002 sind jedoch nicht aus sich heraus verständlich. Bei Ges.Wasser soll es sich zwar um den am Wasserzähler abgelesenen Wasserverbrauch handeln. Es kann sich bei der Menge von 3887,582 m³ jedoch nicht um den gemessenen Verbrauch der Beklagten handeln, sogar überhaupt nicht um einen mit der Wasseruhr gemessenen Verbrauch, da die mit Ges.Wasser umgelegte Position nicht Frischwasser, sondern Entwässerung betrifft. Immerhin müssten Frischwasserbezug und Abwasserentsorgung mengenmäßig in etwa gleich sein. Aber auch insofern stellt die Wasserkostenabrechnung den Mieter vor Rätsel, denn bei ca. 1005 m³ Frischwasserbezug sollen 3887 m³ Abwasser entsorgt worden sein, was nicht zutreffen kann. Überdies wird der Schlüssel CBM, der – falls als m³ zu deuten – dem Ges.Wasser entsprechen müsste, nicht erläutert.

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Zwar ist der Kammer aufgrund ihrer vielfachen Befassung mit diesen Abrechnungen wohl ebenso wie den Beklagten verständlich, dass diese grobe Unstimmigkeit auf einem Wechsel des Schlüssels beruht, wobei einerseits der Frischwasserbezug nur des betreffenden Hauses, andererseits aber die Abwasserentsorgung aller Häuser gemeint war und diese Mengenangaben obendrein überflüssig waren, da es tatsächlich allein auf den abgelesenen und in der Abrechnung angegebenen Nutzeranteil ankam. Ohne Erläuterungen war dies jedoch nicht zu durchschauen.

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Sicherlich ist an sich richtig, dass solche Erläuterungen auch noch während eines Rechtsstreits gegeben werden können. Erfolgen sie – wie hier – jedoch erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, so ist es zu spät, um hierauf noch eine Nachforderung stützen zu können; denn gefordert ist eine formwirksame Abrechnung innerhalb der Jahresfrist.

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Da die Positionen Kaltwasser und Entwässerung, zusammen 424,30 € + 2% = 432,96 €, nicht verständlich abgerechnet wurden, ist die Umlage der Wasserkosten entsprechend zu kürzen.

42

Da die Betriebskostenabrechnung zu einer Nachforderung von 349,72 € kommt, verbleibt bei Abzug von 432,96 € daher nichts mehr.

43

Auf die angemessene Höhe der umgelegten Personalkosten kommt es nicht an.

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Betriebskosten für 2002

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Die Klage stützt sich auf die Abrechnung vom 20.06.2003, die mit einem mit "C" unterschriebenen Begleitschreiben vom selben Tag übersandt wurde. Weiterer Bestandteil dieser Abrechnung kann nur die Wasserkostenabrechnung vom 30.05.2003 gewesen sein. Zwar liegt auch eine solche vom 14.08.2003 vor; diese konnte angesichts des Datums aber nicht Anlage des Schreibens vom 20.06.2003 gewesen sein. Die Klägerin hat auch kein späteres korrekt unterschriebenes Schreiben (vgl. die Ausführungen zur Form unter Betriebskosten 2003 und 2004) vorgelegt, mit dem die Wasserkostenabrechnung vom 14.08.2003, eventuell in Verbindung mit einer geänderten Betriebskostenabrechnung, übersandt worden wäre.

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Die Wasserkostenabrechnung vom 30.05.2003 ist unverständlich. Um welche Menge es sich bei "8.000 DIREKT" Kaltwasser handelt, ist der Abrechnung nicht zu entnehmen, zumal andererseits 3.809.618 Ges.Wasser entsorgt wurden.

47

Mittlerweile ist aufgrund der Erläuterungen der Klägerin, insbesondere auch der nachfolgenden Korrektur vom 14.08.2003 zwar bekannt, dass es sich um die unbekannte Menge Kaltwasserverbrauch von 8 Mietparteien oder Bewohnern des Hauses handelt, bei 3809.618 Ges.Wasser jedoch um das Abwasser mehrerer Häuser. Hier kommt die Erläuterung aber nicht nur zu spät; sie erweist vielmehr auch, dass fehlerhaft nicht nach dem individuellen Verbrauch abgerechnet wurde, sondern nach dem durch 8 geteilten Gesamtverbrauch, der nicht einmal angegeben wurde. Diese Abrechnung hat hinsichtlich der ersten beiden Positionen daher keinen Bestand und ist um 371,10 € zu kürzen.

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Die umstrittenen Kosten für Hauswart und Gartenpflege sind vom Amtsgericht im Grundsatz zu Recht gekürzt worden, denn sie entsprechen teilweise nicht dem Wirtschaftlichkeitsgebot.

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Die Kammer hat nach Beschluss gemäß § 411 a ZPO den bereits im Verfahren 15 S 26/04 tätigen Sachverständigen Tvernommen. Sie ist aufgrund seiner mündlichen Ausführungen nur insofern zu einem etwas anderen Ergebnis gekommen, als die Kosten für den Winterdienst nicht, wie im Vorprozess angenommen, in den angemessenen Hauswartkosten enthalten waren, sondern noch hinzuzurechnen sind.

50

Nach den Feststellungen des Sachverständigen T betrugen die wirtschaftlichen Kosten für das gesamte Objekt

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Für den Hausmeister brutto 360,00 €/ Monat, insgesamt 4.320,00 €

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Für den Winterdienst 1.320,00 € + 16% MWSt, insgesamt 1.571,43 €

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Für die Gartenpflege maximal 2.100 € + 16% MWSt, insgesamt

2.500,00 €

8.391,43 €.

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Der Sachverständige hat überzeugend dargelegt, dass er diese Kosten auf der Basis eines Stundenlohns von ca. 25 € ermittelt habe, der seit 2002 im Wesentlichen gleich geblieben sei und übrigens auch der Kalkulation der Firma I entspreche.

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Für den Hausmeister sei ein Aufwand von mehr als 360 €/Monat nicht nachzuvollziehen, wie er aufgrund eigener Erfahrung mit der Verwaltung eines – allerdings kleineren – Objekts bestätigen könne, dessen Hausmeisterkosten von 280 €/Monat er hochrechne. Der vernünftigerweise vertretbare Aufwand an Hausmeistertätigkeit sei nämlich sehr gering. Eine Überwachung der Heizanlage erübrige sich angesichts dessen, dass jede Störung früher von den Mietern bemerkt und dann auch mitgeteilt werde, als der Hausmeister sie bei einer periodischen Kontrolle bemerken könne. Seine Aufgabe sei es im Wesentlichen, auf die Mitteilung von Störungen zu reagieren und deren Behebung zu organisieren, nicht aber, sie selbst zu beheben; sie beschränke sich im Wesentlichen darauf, Türstopper dann und wann zu ölen und einzustellen, hin und wieder eine Glühlampe zu wechseln, Reparaturen zu veranlassen, auf den Zustand der Briefkästen und des Gesamtobjekts zu achten. Diese Arbeit könne in sozialen Brennpunkten aufwändiger sein. Bei der Wohnanlage der Klägerin, bei der nicht mit wilden Auszügen, dem Hinterlassen von Sperrmüll und dem Anrichten von Zerstörungen zu rechnen sei, handele es sich jedoch um eine unproblematische Tätigkeit, die nur wenig Aufwand erfordere. Regenrinnen zu reinigen, sei ohnehin in aller Regel nicht Aufgabe des Hausmeisters, da diese Arbeit ohne Steiger zu gefährlich sei. An der Heizungsanlage dürfe sich der Hausmeister bei Störungen ohnehin nicht zu schaffen machen, da dies eine Arbeit sei, die dem Fachmann vorbehalten bleiben müsse.

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Ein Arbeitsaufwand, der Kosten von 4.230 € für die Hausmeistertätigkeit zuzüglich 1.571,43 € für den Winterdienst rechtfertigen könnte, ist der Kammer auch nach dem Vortrag der Klägerin nicht ersichtlich. Es steht der Klägerin zwar frei, einen kostspieligeren Vertrag zu schließen und hiermit möglicherweise auch nicht umlagefähige Aufgaben wie Instandsetzungen oder Verwaltungstätigkeiten im Zusammenhang mit Mieterwechseln mit abzudecken, umlagefähig sind solche Kosten jedoch nicht.

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Der Hinweis der Klägerin auf den Betriebskostenspiegel, der Hauswartkosten in mittlerer Höhe von 0,20 €/m² und einem kritischen Grenzwert von 0,41 €/m² ausweist, geht fehl, da hierbei der im Betriebskostenspiegel berücksichtigte Aufgabenkreis des Hausmeisters verkannt wird: "Zu den typischen Hausmeister- oder Hauswartaufgaben gehören körperliche Arbeiten, wie zum Beispiel Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Gartenpflege, Bedienung und Überwachung der Sammelheizung, der Warmwasserversorgung und des Fahrstuhls."

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Für die Bezahlung eines Hausmeisters, der – wie hier – von den oben genannten körperlichen Arbeiten weitestgehend freigestellt ist, können die Werte des Betriebskostenspiegels daher nicht herangezogen werden.

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Gegen die Sachkunde des Sachverständigen T hat die Kammer keine Bedenken. Der Sachverständige ist seit vielen Jahren mit der Verwaltung von Immobilien befasst. Er weiß aus unmittelbarer beruflicher Erfahrung, wie viel für den Haumeisterservice bezahlt werden muss, und hat sich überdies telefonisch bei 3 Großanbietern unter Beschreibung des Objekts nach den Preisvorstellungen erkundigt, die dann auch seinen eigenen Erfahrungen entsprachen. Die Kammer schließt sich seiner Beurteilung daher an.

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Dasselbe gilt für die angemessenen Kosten des Winterdienstes auf maximal 1.320 €/Jahr und der Gartenpflege, die der Sachverständige aufgrund der einfachen, übersichtlichen Gestaltung der Grünanlage auf maximal 2.500 €/Jahr taxiert hat.

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Die Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer zwar vortragen lassen, in 2002 seien wegen der Erneuerung des Spielsandes geringfügig höhere Gartenpflegekosten entstanden. Dem haben die Beklagten jedoch widersprochen. Der Vortrag kann daher nicht gemäß § 531 (2) ZPO zugelassen werden. Im Übrigen ist er auch unsubstantiiert, da die Höhe der betreffenden Kosten nicht mitgeteilt wurde.

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Die Kosten von 8.391,43 € sind zu 78,36/3.058,47 auf die Beklagten umzulegen, also in Höhe von 214,99 €. Hinzu kommen 2% Umlageausfallzuschlag, so dass die gerechtfertigte Umlage 219,38 € beträgt.

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Gegen die Höhe der Hausreinigungskosten von 12.411,28 € bestehen keine durchgreifenden Bedenken.

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Nimmt man die Hausreinigungskosten hinzu, so belaufen sich monatlichen Kosten pro m² auf etwa den Betrag der Obergrenze der Kosten aller im Betriebskostenspiegel genannten Hauswarttätigkeiten einschließlich der Reinigung, des Winterdienstes und der Gartenpflege. Die vom Sachverständigen als angemessen bezeichneten Kosten erweisen sich angesichts dessen als nicht zu niedrig.

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Nach alledem beträgt die berechtigte Betriebskosten-Nachforderung der Klägerin für das Jahr 2002 69,83 €.

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Betriebskosten für 2003 und 2004

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Eine formgerechte Abrechnung lässt sich für diese Jahre nicht feststellen.

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Für den vorliegenden Rechtsstreit über Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau ist festzuhalten, dass es gemäß § 20 (4) NMV einer schriftlichen Betriebskostenabrechnung bedarf.

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Für die Schriftform gilt zwar gemäß §§ 4 (7) NMV, 10 WoBindG, dass es einer eigenhändigen Unterschrift nicht bedarf, wenn der Vermieter seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt hat; dann reicht die maschinelle Unterschrift des Vermieters aus. Die Erstellung der Abrechnung mithilfe einer automatischen Einrichtung wird jedoch nicht vorgetragen und ergibt sich insbesondere auch aus keinem Abrechnungsdokument.

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Es bedurfte also der eigenhändigen Unterschrift der Klägerin oder eines Vertreters.

71

Diese Unterschrift musste nicht zwingend unter das Rechenwerk gesetzt werden, das die Klägerin als eigentliche Betriebskostenabrechnung vorgelegt hat. Sie konnte auch unter einem Begleitschreiben stehen, sofern dieses zusammen mit der eigentlichen Abrechnung als einheitliche Urkunde aufzufassen war.

72

Auch diese Minimal-Anforderungen an die Schriftform sind vorliegend aber nicht feststellbar.

73

Begleitschreiben an die Beklagten, mit denen die Abrechnungen seinerzeit übersandt wurden, sind nicht mehr vorhanden. Die Kammer kann auch nicht davon ausgehen, dass es ständige Übung der Klägerin war, solche Schreiben an ihre Mieter eigenhändig zu unterschreiben. Vielmehr ist sogar das Gegenteil der Fall, denn der Kammer ist aus anderen Verfahren bekannt, dass Begleitschreiben in 2003 und 2004 (wenn auch nicht in den Vorjahren) ohne jede Unterschrift versandt wurden.

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Die Klägerin selbst vermutet, dass die Schreiben mit der Unterschrift von Frau T versandt wurden. Wie Frau T unterschrieben hat, ist nicht mehr zu ermitteln; doch dürfte sie – falls sie überhaupt unterschrieben hatte – nicht anders als sonst unterschrieben haben, nämlich mit "i.A. T".

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Als einheitliche, insgesamt von der Unterschrift von Frau T gedeckte Erklärung könnten die als solche nicht unterschriebenen Abrechnungen unter Hinzuziehung des Begleitschreibens aber nicht aufgefasst werden, da Frau T in ihren mit "i.A." unterzeichneten Begleitschreiben nicht zu erkennen gab, dass sie sich die beigefügte Abrechnung als eigene Erklärung zu eigen mache und mit ihrer Unterschrift bestätige. Ob sie ggfs. in ihren Begleitschreiben darauf hingewiesen hatte, dass sie die Ausstellerin der Abrechnung sei, ist unklar. Mehr als eine Botenfunktion dürfte den Begleitschreiben daher nicht zu entnehmen gewesen sein, sofern man unterstellen will, dass sie eine wie auch immer geartete Unterschrift von Frau T trugen.

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Angesichts dessen lassen sich keine formwirksamen Abrechnungen für diese Jahre und daher auch keine Ansprüche auf Betriebskosten-Nachzahlung feststellen.

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Heizkosten 04

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Die Abrechnung liegt nach wie vor nicht vor und kann daher nicht auf ihre Formwirksamkeit geprüft werden.

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Dem entsprechend ist das amtsgerichtliche Urteil abzuändern.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 97, 708 Ziff. 10 ZPO.