Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1996-11-13, Aktenzeichen 11 U 89/96
ECLI:DE:OLGK:1996:1113.11U89.96.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

2

Der Kläger verlangt von dem Beklagten Freistellung von den
Folgen des Kaufs einer Eigentumswohnung in D., zu dem er durch die
Vertriebsorganisation des Beklagten, den von ihm ausgearbeiteten
Vertriebsprospekt (Bl. 45 ff. d.A.) und die Tätigkeit des von dem
Beklagten als Untervermittler eingesetzten Versicherungsvertreters
N. und seiner Mitarbeiter bewogen worden ist.

3

Für die 49,54 qm große Wohnung in einem Gebäude aus dem Jahre
1918 hat der Kläger einen Nettokaufpreis von 123.651,OO DM bezahlt.
Nach einer zwischen dem Verkäufer M. und dem Beklagten getroffenen
Vereinbarung vom 19.4.1993 (Bl. 78) waren hiervon 84.218,00 DM an
den Verkäufer abzuführen und verblieben die restlichen 39.433,00 DM
dem Beklagten als Vertriebsentgelt.

4

Zur Finanzierung des Kaufpreises, der sonstigen Erwerbskosten
und einer Finanzierungsvermittlungsgebühr von 3 % hat der Kläger
bei der C.-bank E. ein endfälliges Darlehen in Höhe von 140.000,00
DM und ein weitere Darlehen in Höhe von 8.000,00 DM aufgenommen.
Für beide wurde eine Laufzeit von 30 Jahren, eine Auszahlung von 90
% und ein für 5 Jahre fester Nominalzins von 5,7 % vereinbart. Die
Tilgungssumme für das endfällige Darlehen wird über eine
Lebensversicherung angespart.

5

Die Wohnung ist vermietet. Die Kaltmiete beträgt 644,00 DM.

6

Der Kläger ist Schlosser. Sein Bruttoarbeitslohn belief sich
1992 auf 61.582,00 DM, sein zu versteuerndes Einkommen auf
53.261,00 DM. In den beiden folgenden Jahren lag sein
Arbeitsentgelt nur geringfügig darüber.

7

Der Kläger hat behauptet, er sie durch unzulängliche,
irreführende und auch falsche Angaben zu dem Erwerb der
Eigentumswohnung verleitet worden. Inzwischen hätten sich zudem
Feuchtigkeitsschäden im ganzen Haus sowie die
Erneuerungsbedürftigkeit der gesamten Dacheindeckung
herausgestellt.

8

Der Kläger hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen wie
erkannt.

9

Der Beklagte hat Klageabweisung beantragt.

10

Er hat sich auf die Richtigkeit seiner Prospektangaben sowie
darauf berufen, daß er eine bloße Vermittlertätigkeit ausgeübt
habe, aus der weder eine Pflicht zur umfassenden Beratung des
Klägers noch eine Haftung ihm gegenüber abzuleiten sei.

11

Wegen aller Einzelheiten des erstinstanzlichen Vortrags der
Parteien wird auf die Darstellung im Tatbestand des angefochtenen
Urteils und ergänzend auf die im ersten Rechtszug gewechselten
Schriftsätze und dazu überreichten Anlagen Bezug genommen.

12

Das der Klage stattgebende Urteil ist dem Beklagten am 1.3.1996
zugestellt worden. Er hat dagegen am 1.4.1996 Berufung eingelegt
und sein Rechtsmittel nach mehrfacher Fristverlängerung am 7.6.1996
begründet.

13

Der Beklagte tritt den Ausführungen des Landgerichts entgegen.
Er bestreitet, daß der an den Verkäufer M. abgeführte
Kaufpreisanteil den objektiven Wert der Wohnungen verkörpere oder
er verpflichtet gewesen sei, die Erwerber über die Höhe seiner
Beteiligung am Erlös zu informieren. Er behauptet, sämtliche im
Prospekt und in den Beispielsrechnungen enthaltenen Informationen
seien korrekt, und meint, zu einer darüber hinausgehenden Beratung
sei er als Prospektverfasser nicht verpflichtet gewesen.

14

In einem dem Kläger ausgehändigten Merkblatt (Bl. 207 d.A.) sei
zudem auf das Reparaturkosten-, das Zinsentwicklungs- und das
Wiederverkaufsrisiko hingewiesen worden. Auf die von den einzelnen
Erwerbern gewählte Form der Kaufpreisfinanzierung habe der Prospekt
keinen Einfluß genommen. Für Angaben oder Empfehlungen anderer
Berater trage er keine Verantwortung. Darauf habe er in dem
Merkblatt ebenfalls hingewiesen.

15

Der Beklagte beantragt,

16

das angefochtene Urteil abzuändern und
die Klage abzuweisen,

17

hilfsweise ihm zu gestatten, eine etwa
erforderliche Sicherheitsleistung durch selbstschuldnerische
Bürgschaft einer deutschen Großbank oder öffentlichen Sparkasse zu
erbringen.

18

Der Kläger stellt den Antrag,

19

die Berufung zurückzuweisen.

20

Er ist der Ansicht, schon wegen der im Prospekt vorgesehenen
hundertfünfzehnprozentigen Kaufpreisfinanzierung hätte er durch
Offenlegung des Vertriebskostenanteils des Kaufpreises in die Lage
versetzt werden müssen, die Werthaltigkeit des angebotenen
Anlageobjektes abschätzen zu können. Er legt dar, daß sich für ihn
im Jahre 1994 bei einer monatlichen Zinsbelastung von 710,37 DM und
einem Steuervorteil von lediglich 1.216,00 DM bereits vor Tilgung
und ohne Berücksichtigung einer angefallenen Sonderzahlung für
Reparaturen eine deutliche Unterdeckung ergeben habe. Auch im
Erwerbsjahr 1993 habe der Steuervorteil nur ca. 4.600,00 DM
ausgemacht. Er behauptet, N. habe ständig wiederholt, die Wohnung
rechne sich vor Tilgung plus minus null, und habe ihm ohne
Darlegung der Vor- und Nachteile zu einer besonders teuren Art der
Fremdfinanzierung geraten.

21

Wegen aller weiteren Einzelheiten wird auf die im zweiten
Rechtszug gewechselten Schriftsätze der Parteien samt den
zugehörigen Anlagen ergänzend Bezug genommen.

22

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

23

Die Berufung des Beklagten ist nicht begründet.

24

Der Beklagte ist dem Kläger wegen unzulänglicher und damit
zugleich irreführender Angaben bei der Vermittlung der
Eigentumswohnung als Anlageobjekt zum Schadensersatz in der
geforderten Art und Weise verpflichtet.

25

Der Beklagte haftet wegen Verschuldens bei der Vertragsanbahnung
(culpa in contrahendo) als im Auftrag des Verkäufers der
Eigentumswohnungen tätigen Verkaufsvermittler wegen seines
beträchtlichen eigenen wirtschaftlichen Interesses auch persönlich.
Auch ein Vertreter, der grundsätzlich nicht selbst in die durch die
Vertragsverhandlungen begründete vorvertragliche Verpflichtung
einbezogen ist, haftet für Verschulden bei Vertragsverhandlungen,
wenn er sie maßgeblich gestaltet und aus dem Geschäftsabschluß
einen eigenen unmittelbaren Nutzen erstrebt (BGH NJW 86, 586 mwH).
Diese Voraussetzung war hier erfüllt. Auf Grund der mit dem
Vorerwerber des Hauses M. getroffenen Vereinbarung vom 19.4.1993
verblieb von dem in dem Verkaufsprospekt angestrebten und
tatsächlich auch erzielten Erlös dem Beklagten ein Anteil von fast
einem Drittel. Das war keine bloße Vermittlungsvergütung, sondern
eine beachtliche Erfolgsbeteiligung und machte das zu vermittelnde
Geschäft wirtschaftlich auch zu seinem eigenen. Der Beklagte haftet
dem Kläger daher als im Auftrag des Verkäufers der
Eigentumswohnungen tätiger Verkaufsvermittler auch persönlich für
die Richtigkeit seiner eigenen Angaben, also für den Inhalt des
Prospektes, ferner für die vollständige Erfüllung der ihm als
Erfüllungsgehilfen des Verkäufers den Kaufinteressenten gegenüber
obliegenden Aufklärungspflicht und schließlich auch für das
Verhandlungsverhalten der von ihm eingeschalteten Untervermittler,
selbst wenn diese dabei von erteilten Anweisungen abwichen (BGHZ
31, 366).

26

Die Aushändigung des "Merkblatts zur Beratung beim Erwerb einer
Kapitalanlage" ändert daran nichts. Die darin enthaltene Erklärung,
für jede über den Inhalt der Verkaufsunterlagen hinausgehende
Information oder Auskunft der mit dem Vertrieb befaßten Personen
werde keine Verantwortung übernommen, ist rechtlich wirkungslos.
Wie dem Senat aus einer Reihe von Prozessen bekannt ist, wird
dieses Merkblatt regelmäßig erst in oder unmittelbar vor dem
Notartermin zur Beurkundung des Kaufvertrages übergeben, zu einem
Zeitpunkt also, zu dem die Untervermittlertätigkeit abgeschlossen
ist und ihre Wirkung getan hat. So war es auch im Falle des
Klägers. Dieser hat mit seiner Unterschriftsleistung unter dem
Merkblatt zwar dessen Empfang quittiert, zu seinem Inhalt aber
keine Erklärung abgegeben und schon gar nicht rechtsverbindlich auf
etwaige Ersatzansprüche gegen den Beklagten wegen des ihm
zurechenbaren Verhaltens seiner Vertriebshelfer verzichtet. Durch
die einseitige Erklärung des Beklagten war aber ein nachträglicher
Haftungsausschluß nicht zu bewirken.

27

Wie in dem angefochtenen Urteil unter Bezugnahme auf die
ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zutreffend
ausgeführt ist, trifft den Anlagevermittler gegenüber dem
Kaufinteressenten unter Umständen eine sehr weitgehende
Informations- und Beratungspflicht. Deren Umfang hängt dabei
wesentlich von den bei dem Interessenten vorauszusetzenden
Kenntnissen und den mit dem vorgeschlagenen Geschäft verbundenen
Risiken ab. Das wirtschaftliche Risiko war hier, wenn man das
Geschäft insgesamt, einschließlich der dazu empfohlenen
Finanzierung betrachtet, hoch, die bei dem Kläger vorauszusetzende
Sachkenntnis gering und infolgedessen sein Beratungsanspruch
groß.

28

Der Kläger hat sich nicht etwa auf der Suche nach einer
Anlagemöglichkeit an N. gewandt, sondern dieser, der ihn als
Versicherungsvertreter betreute, hat ihn angerufen und ihm den
Wohnungskauf angepriesen. Dabei konnte er auf Grund seines Berufs
und seines Einkommens bei ihm keine einschlägige Erfahrung und
demgemäß auch kein eigenständiges Urteilsvermögen voraussetzen. Mit
den Prospektangaben über das zu erwerbende Objekt und der
Erläuterung nach Maßgabe der sogenannten Beispielsrechnung war der
einem solchen Kunden gegenüber bestehenden Aufklärungspflicht nicht
zu genügen. Diese Unterlagen waren im Gegenteil darauf angelegt,
die erheblichen Risiken des angestrebten Geschäftes zu
verschleiern.

29

Der Prospekt läßt nicht erkennen, daß in dem geforderten
Kaufpreis ein ungewöhnlich hoher Vertriebskostenanteil enthalten
ist und deshalb nicht davon ausgegangen werden kann, daß der Wert
des Objektes das zur vorgesehenen Kaufpreisfinanzierung
erforderliche Kreditengagement rechtfertigte. Dem Beklagten ist
zwar zuzugeben, daß die interne Preiskalkulation des Veräußerers
einer Immobilie grundsätzlich nicht zu den offenbarungspflichtigen
Umständen gehört. Andererseits ist es aber verfehlt, in einem Fall
wie diesem auf die Preisregulation des Marktes zu verweisen. Für
eine derartige Anknüpfung ist nur Raum, soweit die Kaufpreisbildung
den Gesetzen von Angebot und Nachfrage gehorcht. Bei Geschäften,
die auf die Übervorteilung unerfahrener Abnehmer abzielen und durch
aggressive Vermarktungsstrategien gekennzeichnet sind, ist dies
gerade nicht der Fall. Der vom Beklagten in der Berufungsbegründung
dargelegte Vermarktungsaufwand, der voll auf die Erwerber abgewälzt
wurde, bestärkt die Vermutung, daß hier eine Preisfestlegung durch
den Markt nicht stattgefunden hat. Auch wenn der Marktwert im Sinne
eines Wiederverkaufswerts der Wohnung im Frühjahr 1993 über den von
dem Kläger genannten Beträgen von weniger als 100.000,00 DM gelegen
haben sollte, ist sein Vermögensbildungsversuch doch jedenfalls mit
dem erheblichen Risiko belastet, daß eine Verwertung der Immobilie
durch Verkauf mit einem dem Einstandspreis nahekommenden Erlös
unmöglich ist.

30

Für einen mangels Erfahrung unkritischen Leser verschleierte der
Prospekt auch das bei dem aus dem Jahre 1918 stammenden Gebäude
schon durch sein Alter begründete hohe Reparaturkostenrisiko. Indem
dort in der "Kurzbaubeschreibung" einige Renovierungs- und
Modernisierungsmaßnahmen aufgeführt sind, wird der Eindruck
erweckt, als sei das Haus insgesamt in einem einwandfreien Zustand,
zumal Angaben zur Qualität der Bausubstanz im übrigen fehlen. Ob
der Vermittler N. dem Kläger darüber hinaus, wie er behauptet,
ausdrücklich versichert hat, die Wohnung sei in einem erstklassigen
Zustand, er brauche bis auf weiteres mit keinerlei Renovierungs-
oder Instandsetzungskosten zu rechnen, braucht nicht geklärt zu
werden. Bei der Anpreisung des Wohnungskaufs als einer Möglichkeit,
mit minimalem finanziellem Einsatz zu werthaltigem Eigentum zu
kommen, hätte auf das erhebliche Altbaurisiko jedenfalls
hingewiesen werden müssen.

31

Unzulänglich und irreführend war auch die durch die sogenannten
Beispielsrechnung vermittelte Information. Um dem Kläger einen
realistischen Eindruck von der auf ihn zukommenden monatlichen
Belastung zu verschaffen, hätte sie hinsichtlich der tatsächlich
aufzubringenden Kreditzinsen ebenso wie hinsichtlich der zu
erwartenden Steuerersparnis entsprechend den individuellen
Verhältnissen des Klägers umgeschrieben werden müssen.

32

Bei dem Kundenkreis, der von der Vertriebsorganisation des
Beklagten in diesem wie in den übrigen, dem Senat bekannten Fällen
angesprochen wurde, war es von vornherein verfehlt, auch nur
beispielhaft die zu erwartende Steuerersparnis auf der Grundlage
eines angenommenen Steuersatzes von 40 % darzustellen. Auch die
Annahme eines anfänglichen Nominalzinssatzes von 5,1 % erwies sich
als trügerisch. Bei Einstellung der realistischen Zahlen in die
Beispielsrechnung für die Wohnung des Klägers hätte sich ergeben,
daß die monatliche Belastung empfindlich höher, die steuerliche
Entlastung weit niedriger ausfallen würde und an einen Ausgleich
auf "plus minus null" vor Tilgung schon allein deswegen gar nicht
zu denken war. Die auf das "Merkblatt zur Beratung beim Erwerb
einer Kapitalanlage" (Bl. 207) gesetzte, annähernd korrekte
Ausrechnung der monatlichen Unterdeckung vor Steuern und ohne
Tilgung in Höhe von 135,00 DM war zwar ein Schritt in dieser
Richtung, ergab aber auch wieder nur ein lückenhaftes Bild.

33

Ohnehin war die Aushändigung des "Merkblatts" im oder
unmittelbar vor dem Notartermin nicht geeignet, die
Unzulänglichkeiten der Prospektangaben und das darauf beruhende
Informationsdefizit des Klägers auszugleichen. Schon der späte
Zeitpunkt der Übergabe schloß aus, daß der Kläger die neuen
Informationen und die in dem Merkblattext enthaltenen, überwiegend
recht unbestimmt formulierten und ihn zum Teil gar nicht
betreffenden Hinweise richtig aufnahm und den bereits gefaßten
Kaufentschluß erneut und kritischer überdachte.

34

Im übrigen teilt der Senat die Auffassung des Landgerichts und
des von ihm zitierten Kammergerichtsurteils, daß dem Kläger über
die bloße Liquiditätsberechnung hinaus eine Rentabilitätsberechnung
hätte vorgelegt werden müssen, in der ihm der voraussichtliche
Gesamtaufwand für die ihm angediente Wohnung nach Maßgabe der ihm
zugleich vermittelten Finanzierung verständlich und vollständig vor
Augen geführt wurde.

35

Durch die schlechte Beratung und den darauf beruhenden
Wohnungskauf ist dem Kläger ein Schaden entstanden, den der
Beklagte ihm ersetzen muß. Die mit der Formulierung des
Klagebegehrens von dem Kläger gewählte Vorgehensweise ist geeignet,
zu diesem Ziel zu führen.

36

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die
Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708
Nr. 10, 711 ZPO.

37

Streitwert für das Berufungsverfahren und Beschwer des
Beklagten: 148.000,00 DM.