Verwaltungsgericht Sigmaringen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-07-20, Aktenzeichen 2 K 2235/16

Tenor

Soweit die Klage zurückgenommen wurde, wird das Verfahren eingestellt.

Es wird festgestellt, dass es auf Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung des Beklagten vom 10.02.2015 zur Begründung von Wohnungseigentum bezüglich des Grundstücks Flst.-Nr. .../... der Gemarkung K. nach Maßgabe des Teilungsplans keiner Genehmigung des Beklagten nach § 22 Abs. 1 und 5 BauGB bedarf.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Beteiligten jeweils zu einem Drittel.

Tatbestand

1

Der Kläger begehrt zuletzt noch die Feststellung, dass die Begründung von Wohnungseigentum hinsichtlich seines Grundstücks ungeachtet eines im Bebauungsplan enthaltenen Genehmigungsvorbehalts nicht genehmigungsbedürftig ist.

2

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks Flst.-Nr. .../... auf der Gemarkung K. a. B.. Das Grundstück ist mit zwei dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern bebaut (Im K. Ösch ..., ..., ... und ...). Seinem Vater H. M. gehört das südwestlich anschließende Grundstück Flst.-Nr. .../..., das mit sechs baugleichen Häusern bebaut ist. Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des am 21.07.2011 als Satzung beschlossenen und am 28.07.2011 in Kraft getretenen vorhabenbezogenen Bebauungsplans „K. Ösch“, dem ein vom Vater des Klägers als Vorhabenträger erstellter Vorhaben- und Erschließungsplan vom 10.06.2011 zugrunde liegt. Der Bebauungsplan setzt als Art der baulichen Nutzung ein allgemeines Wohngebiet fest, wobei die Nutzungen nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BauNVO nur ausnahmsweise zulässig und die Nutzungen nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 bis 5 BauNVO ausgeschlossen sind. Unter § 4 („Genehmigungspflicht für die Begründung oder Teilung von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz“) enthält der Bebauungsplan folgende Bestimmung:

3

„Innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „K. Ösch“ (...) unterliegt die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§ 1 WEG) (...) dem Genehmigungsvorbehalt des § 22 BauGB.“

4

In der Begründung des Plans ist unter Ziff. 9.3.1 („Integrierte Satzungen“) ausgeführt, für den Geltungsbereich des Bebauungsplans sei eine Satzung zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion (§ 22 BauGB) integriert. Ein unkontrolliertes Entstehen von Zweitwohnungen würde sich auf das Gemeindegebiet und die angrenzende Wohnnutzung negativ auswirken. Die festgesetzte Art der Nutzung (WA) sei dadurch gefährdet.

5

Der vom Vorhabenträger und vom Bürgermeister der Gemeinde K. am 21.07.2011 unterzeichnete Durchführungsvertrag enthält unter Ziff. 2.2.1.1 folgende Regelung:

6

„Der Vorhabenträger verpflichtet sich, die Wohnungen lediglich zu vermieten. Die Begründung von Wohnungseigentum an den Wohnungen ist ausgeschlossen. Lediglich der Verkauf von kompletten Wohngebäuden ist gestattet. Diese Regelung gilt auch für und gegen etwaige Rechtsnachfolger des Vorhabenträgers.“

7

Ebenfalls am 21.07.2011 gab der Vorhabenträger ein an die Gemeinde K. gerichtetes, notariell beurkundetes Verkaufsangebot betreffend eine noch nicht vermessene Teilfläche des - seinerzeit noch ungeteilten, das Grundstück des Klägers umfassenden - Grundstücks Flst.-Nr. .../... im Umfang von ca. 2648 m2 samt zweier darauf zu errichtender Wohnhäuser und Tiefgarage für einen Kaufpreis von 2.100.000,- EUR ab (UR-Nr. .../...). An das Angebot hielt sich der Vorhabenträger bis zum Ablauf des 31.07.2014 gebunden.

8

In einem vor dem Landgericht R. geführten Zivilrechtsstreit (Klage vom 28.02.2014, ... ... .../...) begehrte der Vorhabenträger u.a. die Feststellung der Nichtigkeit des Angebots. Er machte geltend, ein erster Bauantrag das Grundstück Flst.-Nr. .../... betreffend (acht Mehrfamilienhäuser mit je sechs Wohnungen) sei im Jahr 2009 unter Verweis auf die Außenbereichslage abgelehnt worden. Nachdem der Vorhabenträger mit der Gemeinde im Jahr 2011 die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans diskutiert habe, sei ihm von der Gemeinde mitgeteilt worden, eine Bebauung komme nur in Betracht, wenn er 50 % des Grundstücks zu einem von der Gemeinde festzulegenden Preis für Rohbauland an jene verkaufe. In der Folge sei die Vorgehensweise dahingehend modifiziert worden, dass eine Überplanung der Fläche gegen Verkauf der beiden an der nördlichen Grundstücksgrenze zu errichtenden Häuser zum Selbstkostenpreis an die Gemeinde in Aussicht gestellt worden sei. Notgedrungen habe sich der Vorhabenträger mit dieser „Abschöpfungsforderung“ einverstanden erklärt. Der Verkehrswert der beiden Häuser habe zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Juli 2011 mindestens 4.200.000,- EUR betragen. Demgegenüber hätten die mit der Baulandentwicklung verbundenen Kosten der Gemeinde allenfalls 5.000,- EUR betragen, zumal der Vorhabenträger nach dem Durchführungsvertrag sämtliche Planungs- und Erschließungskosten zu tragen habe.

9

Die beklagte Gemeinde ließ in dem Verfahren vortragen, der Vorhabenträger selbst habe die entsprechenden Vorschläge zur Überplanung und städtebaulichen Nutzungskonzeption des Grundstücks unterbreitet. Sein Vorschlag habe darin bestanden, auf dem abzutrennenden Grundstücksteil kostengünstigen Mietwohnungsbau zu betreiben. Er selbst habe auf der restlichen Fläche Mietwohnungen errichten wollen. Eine Abschöpfung des Planungsvorteils sei nicht beabsichtigt gewesen. Der Gemeinde sei es darum gegangen, eine städtebauliche Rechtfertigung zur Überplanung des Grundstücks - Mietwohnungsbau für ortsansässige Familien - zu finden. Ein Anspruch des Vorhabenträgers auf die Überplanung habe nicht bestanden. Der vereinbarte Preis von 2.100.000,- EUR sei marktgerecht gewesen. Dass sie hiervon ausgingen, hätten die Beteiligten im notariellen Kaufangebot auch erklärt.

10

Nachdem die Gemeinde auf die Annahme des Kaufangebots verzichtet hatte, erklärten die Parteien den Rechtsstreit ... ... .../... für erledigt. Mit Beschluss nach § 91a ZPO vom 14.10.2014 wurden die Kosten dieses Rechtsstreits gegeneinander aufgehoben.

11

Im Jahr 2014 erwarb der Kläger das Grundstück Flst.-Nr. .../... von seinem Vater.

12

Unter dem 10.02.2015 erteilte der Beklagte dem Kläger eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes - WEG -. Die Bescheinigung nimmt auf einen vom 10.12.2014 datierenden Teilungsplan Bezug. Der Teilungsplan sieht vor, dass das Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt wird, wobei je Haus sechs Wohnungen entstehen sollen. Dabei soll jedes Stockwerk zwei separate Wohnungen mit jeweils 103,72 m2 Wohnfläche aufweisen. Die Bescheinigung ist mit dem Hinweis versehen, dass die Begründung von Wohnungseigentum wegen der Festsetzung im Bebauungsplan einer Genehmigung nach § 22 BauGB bedürfe.

13

Mit an den Bürgermeister der Beigeladenen gerichtetem Anwaltsschreiben vom 31.03.2015 beantragte der Kläger die Erklärung der Freistellung des Grundstücks Flst.-Nr. .../... vom Genehmigungsvorbehalt nach § 22 BauGB gegenüber dem Grundbuchamt. Zur Begründung wurde ausgeführt, der Kläger habe beim Grundbuchamt einen Antrag auf Eintragung der Teilung seines Grundstücks nach § 8 WEG gestellt. Für den Vollzug der Eintragung sei indes - jedenfalls nach Auffassung des Grundbuchamts - die Erteilung einer Genehmigung nach § 22 BauGB erforderlich. Sofern der Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht ohnehin nichtig sei, bestehe jedenfalls ein Anspruch auf Abgabe einer Freistellungserklärung nach § 22 Abs. 8 Satz 1 BauGB.

14

Unter dem 23.04.2015 teilte die Beigeladene dem Kläger mit, dem Antrag auf Freistellung vom Genehmigungsvorbehalt könne nicht entsprochen werden. Nachdem im Durchführungsvertrag vom 21.07.2011 die Begründung von Wohnungseigentum explizit ausgeschlossen worden sei, fehle dem Kläger das erforderliche Sachbescheidungsinteresse. Ein Genehmigungsantrag sei ggf. an die Baurechtsbehörde zu richten.

15

Bereits mit Schreiben vom 10.04.2015 wandte sich der Notar M., F., an den Beklagten. Er teilte mit, der Kläger habe das Grundstück Flst.-Nr. .../... mit beurkundeter Teilungserklärung vom 04.03.2015 (III UR.-Nr. .../...) in Wohnungs- und Teileigentumsrechte aufgeteilt. Der Antrag auf Vollzug der Teilungserklärung liege dem Grundbuchamt K. seit dem 09.03.2015 zur Eintragung vor. Das Grundbuchamt wolle die Eintragung erst vornehmen, wenn entweder eine Genehmigung nach § 22 Abs. 5 BauGB oder eine Freistellungserklärung der Gemeinde nach § 22 Abs. 8 BauGB vorliege. Bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan könne indes gemäß § 12 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB kein Genehmigungsvorbehalt nach § 22 BauGB festgesetzt werden; § 4 der Bausatzung „K. Ösch“ sei daher nichtig. Es werde daher um Übermittlung eines Negativzeugnisses des Inhalts, dass eine Genehmigung erteilt bzw. nicht erforderlich sei, an das Grundbuchamt gebeten.

16

Darauf erwiderte der Beklagte mit Schreiben vom 16.04.2015, für die Ausstellung eines Negativzeugnisses sei allein die Gemeinde K. zuständig. Einen Antrag auf Erteilung einer Genehmigung nach § 22 Abs. 5 BauGB könne nur der Grundstückseigentümer stellen. Mit Schreiben an den Beklagten vom 08.05.2015 teilte Notar M. mit, er wolle für den Kläger einen Antrag auf Erteilung der Genehmigung nach § 22 Abs. 5 BauGB stellen.

17

Mit Bescheid vom 28.05.2015 lehnte der Beklagte den Antrag auf Erteilung einer Genehmigung nach § 22 Abs. 5 BauGB ab. Zur Begründung wurde ausgeführt, es fehle mit Blick auf die im Durchführungsvertrag getroffene Vereinbarung am Sachbescheidungsinteresse.

18

Am 19.06.2015 erhob der Kläger Widerspruch. Zu dessen Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, der Kläger habe ein Interesse an der Bescheidung, da Fragen des Durchführungsvertrags vom Grundbuchamt beim Vollzug der Teilungserklärung nicht zu prüfen seien. Allenfalls die Festsetzungen im Bebauungsplan selbst oder einer sonstigen Satzung mit Genehmigungsvorbehalt nach § 22 BauGB seien Gegenstand der Prüfung. Dem Kläger stehe auch ein Anspruch auf die begehrte Genehmigung zu, da es bereits an den Voraussetzungen für die Begründung eines Genehmigungsvorbehalts für die Schaffung von Wohnungs- und Teileigentums fehle. § 22 BauGB sei nach § 12 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB auf vorhabenbezogene Bebauungspläne nicht anwendbar. Es fehle danach schon an einer Satzung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Im Übrigen lägen die Voraussetzungen des § 22 Abs. 1 BauGB auch in der Sache nicht vor. Das Gemeindegebiet sei im räumlichen Geltungsbereich des Plans „Im K. Ösch“ weder ganz noch teilweise vom Fremdenverkehr geprägt. Eine entsprechende Zweckbestimmung nach § 22 Abs. 1 Satz 3 BauGB (Kurgebiet, Gebiet für Fremdenbeherbergung, Wochenend- und Ferienhausgebiet) liege nicht vor. Der Bebauungsplan setze keines dieser Gebiete fest. Aus der Begründung des Plans ergebe sich nicht einmal, dass eine derartige Zweckbestimmung erwogen worden sei. Aus § 22 Abs. 4 Satz 1 BauGB folge, dass eine Genehmigung nach § 22 Abs. 1 BauGB nur versagt werden dürfe, wenn durch die Begründung der Rechte die Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr und dadurch die städtebauliche Entwicklung und Ordnung beeinträchtigt werde. Eine derartige Beeinträchtigung sei vorliegend nicht zu besorgen. Schließlich folge ein Anspruch auf Erteilung der Genehmigung aus § 22 Abs. 4 Satz 3 BauGB; danach könne - und müsse bei Ermessensreduzierung auf null - die Genehmigung erteilt werden, um wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden, die für den Eigentümer eine besondere Härte bedeuteten. Dass dies hier der Fall sei, liege auf der Hand; durch die Unmöglichkeit der Veräußerung von Miteigentumsanteilen entstünden dem Kläger „existenzielle wirtschaftliche Nachteile“.

19

Mit Widerspruchsbescheid vom 12.04.2016, zugestellt am 18.04.2016, wies das Regierungspräsidium Tübingen den Widerspruch zurück. Zur Begründung wurde ausgeführt, es fehle bereits am Sachbescheidungsinteresse. Zwar treffe es zu, dass im Rahmen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans wegen § 12 Abs. 3 BauGB die Anwendung des § 22 BauGB ausgeschlossen und deshalb § 4 der Satzung nicht anzuwenden sei. Der Kläger sei jedoch aufgrund des Durchführungsvertrages an der Begründung von Wohnungseigentum gehindert. Diese Verpflichtung binde auch den Kläger als Rechtsnachfolger des Vorhabenträgers. Hinsichtlich der Wirksamkeit des Durchführungsvertrages, der als öffentlich-rechtlicher Vertrag nach §§ 54 LVwVfG zu beurteilen sei, bestünden keine Bedenken. Es liege weder ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot noch gegen § 11 BauGB vor. Insbesondere sei die Gemeinde nicht gehindert gewesen, eine Regelung entsprechend § 22 BauGB in den Vertrag aufzunehmen. Die Gemeinde K. sei durchaus als Fremdenverkehrsort anzusehen. Zudem sei es ausweislich der Planbegründung ein Ziel der Bauleitplanung gewesen, den Wohnbedarf zu sichern und preisgünstigen Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung zu schaffen. Zwar sei ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt worden; Betriebe des Beherbergungsgewerbes (§ 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) seien jedoch im Gegensatz zu anderen Nutzungsarten, § 4 Abs. 2 Nr. 3 und Abs. 3 Nr. 2 bis 5 BauNVO, nicht ausgeschlossen worden. Schließlich ergebe sich aus der Planbegründung (9.3.1) auch, dass durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan und den Durchführungsvertrag einer unkontrollierten Entstehung von Zweitwohnungen entgegengewirkt werden solle. Dessen ungeachtet könne sich der Kläger nach dem Verbot des venire contra factum proprium auch nicht auf wirtschaftliche Nachteile berufen, die ihm durch den Ausschluss der Bildung von Wohnungseigentum entstünden. Als Sohn des Vorhabenträgers sei ihm diese Einschränkung der Nutzbarkeit bekannt gewesen.

20

Am 17.05.2016 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dem Kläger stehe ein Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung nach § 22 Abs. 1 und 5 BauGB zu. Es fehle weder am Sachbescheidungsinteresse noch am Rechtsschutzbedürfnis für die Klage. Der Kläger sei an der Begründung von Rechten nach dem WEG nicht gehindert, da das Grundbuchamt beim Vollzug der Teilungserklärung ausschließlich das Bestehen eines Genehmigungsvorbehalts in Bebauungsplänen oder sonstigen Satzungen nach § 22 BauGB, nicht aber die bilateralen Regelungen im Durchführungsvertrag prüfe. Es fehle an einer wirksamen Begründung eines Genehmigungsvorbehalts nach § 22 Abs. 1 BauGB. Der Durchführungsvertrag sei unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Abschöpfung planungsbedingter Bodenwertsteigerungen wegen Verstoßes gegen das Koppelungsverbot nach §§ 59 Abs. 2 Nr. 4, 56 LVwVfG nichtig, da die Gemeinde die Abgabe des Verkaufsangebots zur Voraussetzung für die Unterzeichnung des Durchführungsvertrages und die Aufstellung des Bebauungsplans gemacht habe. Ein zur Nichtigkeit des Vertrags führender Verstoß gegen das Koppelungsverbot, den Angemessenheitsgrundsatz nach § 11 Abs. 2 BauGB und des Verbots des Ausverkaufs von Hoheitsrechten liege vor, wenn eine Abschöpfung planungsbedingter Bodenwertzuwächse über eine Deckung der für die Gemeinde mit der Baulandentwicklung verbundenen Kosten hinaus vereinbart werde. Der vorliegend vereinbarte Verkauf zum „Selbstkostenpreis“ - mindestens 2.100.000,- EUR unter Verkehrswert - sei einer Zahlung des Grundstückseigentümers für die Baulandausweisung und einer dadurch erfolgenden Abschöpfung der Bodenwertsteigerung durch die Gemeinde gleichzustellen. Unabhängig davon sei der unbefristete Ausschluss der Bildung von Wohnungseigentum wegen unangemessener Benachteiligung des Klägers (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB) unwirksam. Der für städtebauliche Verträge normierte Angemessenheitsvorbehalt sei Ausfluss der Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG. Eine zeitlich unbegrenzte Nutzungsbindung der hier vereinbarten Art sei als unangemessen anzusehen.

21

Der Kläger beantragt,

22

den Bescheid des Beklagten vom 28.05.2015 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Tübingen vom 12.04.2016 aufzuheben und festzustellen, dass es auf der Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung des Beklagten vom 10.02.2015 zur Begründung von Wohnungseigentum bezüglich des Grundstücks Flst.-Nr. .../... der Gemarkung K. nach Maßgabe des Teilungsplans keiner Genehmigung des Beklagten nach § 22 Abs. 1 und 5 BauGB bedarf, sowie die Zuziehung des Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.

23

Der Beklagte und die Beigeladene beantragen,

24

die Klage abzuweisen.

25

Zur Begründung führt der Beklagte im Wesentlichen aus, es fehle dem Kläger im Hinblick auf die im Durchführungsvertrag übernommene Verpflichtung schon an der erforderlichen Klagebefugnis bzw. am Rechtsschutzbedürfnis. Der vertragliche Ausschluss der Bildung von Wohnungseigentum sei nicht zu beanstanden. Auch sei die Gemeinde K. als Fremdenverkehrsort anzusehen.

26

Die Beigeladene schließt sich dem Vortrag des Beklagten an. Die Klage sei rechtsmissbräuchlich, nachdem sich der Rechtsvorgänger des Klägers zur Schaffung von Mietwohnraum verpflichtet habe. Die begehrte Genehmigung nach § 22 BauGB sei für den Kläger nutzlos. Selbst bei Unwirksamkeit der Klausel im Durchführungsvertrag hätten die Parteien nach Ziff. 6.9.2 des Vertrags die Verpflichtung, die unwirksame Bestimmung durch eine solche zu ersetzen, die dem Sinn und Zweck des Vertrags rechtlich und wirtschaftlich entspreche.

27

In der mündlichen Verhandlung vom 20.07.2017 haben die Beteiligten des vorliegenden Verfahrens und des Verfahrens 2 K 2234/16 einen Vergleich geschlossen, der durch den Kläger am 30.09.2017 widerrufen worden ist.

28

Dem Gericht liegen die einschlägigen Vorgänge des Beklagten (drei Hefte) und des Regierungspräsidiums Tübingen (ein Heft), sowie die Akten des LG R. in der Sache ... ... .../... vor. Außerdem lag dem Gericht die Verfahrensakte zum Bebauungsplan „K. Ösch“ (zwei Ordner) vor. Hierauf und auf den Inhalt der Gerichtsakte im vorliegenden Verfahren und im Parallelverfahren 2 K 2234/16 wird wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

29

Das Gericht versteht die Antragstellung in der mündlichen Verhandlung als teilweise Klagerücknahme, soweit - entgegen den ursprünglich schriftsätzlich angekündigten Anträgen - nun nicht mehr die Verpflichtung zur Erteilung einer Genehmigung nach § 22 Abs. 1, Abs. 5 Satz 1 BauGB begehrt wird. Im Umfang dieser Teilrücknahme ist das Verfahren einzustellen und über die Kosten zu entscheiden (§ 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO).

II.

30

Soweit anhängig geblieben, ist die Klage in vollem Umfang zulässig (dazu nachfolgend 1.) und mit dem Feststellungsantrag auch begründet (dazu 2.). Mit dem auf Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 28.05.2015 und des Widerspruchsbescheids vom 12.04.2016 gerichteten (Anfechtungs-)Antrag ist sie dagegen unbegründet (dazu 3.).

31

1. Die Klage ist zulässig.

32

Der in der mündlichen Verhandlung vom 20.07.2017 geschlossene gerichtliche Vergleich hat die Rechtshängigkeit der Klage nicht beendet. Denn er ist wirksam, insbesondere fristgerecht, widerrufen worden und deshalb als von Anfang an unwirksam anzusehen (vgl. Ortloff, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, Stand 10/2016, § 106 Rn. 46). Der Vergleich umfasste die Verfahren H. M. (2 K 2234/16) und F. M. (2 K 2235/16). Er enthielt Regelungen zum materiellen und prozessualen Schicksal beider Verfahren und der zugrunde liegenden Rechtsbeziehungen. Nach seinem § 4 war er für „die Beteiligten“ - d.h. die Kläger aus beiden Verfahren, den Beklagten und die Beigeladene - bis zum 30.09.2017 widerruflich. Durch den für den Kläger Friedrich Mayer erklärten Widerruf ist der Vergleich deshalb insgesamt und mit Wirkung für alle Beteiligten beseitigt worden. Die Erklärung des Prozessbevollmächtigten, im Verfahren 2 K 2234/16 erfolge kein Widerruf, geht daher ins Leere.

33

Die Klage ist, soweit sie auf die Aufhebung der angegriffenen Bescheide vom 28.05.2015 und 12.04.2016 gerichtet ist, als Anfechtungsklage nach § 42 Abs. 1 VwGO statthaft und auch ansonsten zulässig. Soweit sie auf die Feststellung gerichtet ist, dass die Begründung von Wohnungseigentum keiner Genehmigung nach § 22 BauGB bedürfe, ist sie als Feststellungsklage nach § 43 Abs. 1 VwGO statthaft. Auch die weiteren Zulässigkeitsvoraussetzungen der Feststellungsklage gemäß § 43 Abs. 1 VwGO liegen vor.

34

a) Mit der Frage, ob die angestrebte Begründung von Wohnungseigentum eine Genehmigung durch die Baurechtsbehörde nach § 22 Abs. 1, Abs. 5 Satz 1 BauGB erfordert, hat die Klage das Bestehen eines feststellungsfähigen Rechtsverhältnisses zum Gegenstand.

35

b) Der Kläger hat auch ein berechtigtes Interesse an der baldigen Feststellung. Der vom Kläger beabsichtigten Aufteilung seines Grundstücks in Wohnungseigentum nach Maßgabe des Teilungsplans (vgl. § 2, § 8 Abs. 1 WEG) steht gegenwärtig die Sperrwirkung des § 22 Abs. 6 Satz 1 BauGB entgegen. Die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum wird durch die Anlegung der Wohnungsgrundbücher und die Vornahme der Eintragung vollzogen. Das Grundbuchamt hat im Rahmen des formalisierten Eintragungsverfahrens zunächst zu prüfen, ob ein ordnungsgemäßer Eintragungsantrag und eine Bewilligung des Verfügungsberechtigten, der die Teilungserklärung und die Abgeschlossenheitsbescheinigung beigefügt ist, in der Form des § 29 GBO vorliegen. Außerdem hat das Grundbuchamt von Amts wegen zu prüfen, ob der Bewilligende Verfügungsbeschränkungen unterliegt. Eine solche Beschränkung liegt vor, wenn die Gemeinde eine Satzung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 BauGB erlassen hat, die einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Rechten nach dem WEG enthält und die das von der Eintragung betroffene Grundstück erfasst. Über den Satzungsbeschluss hat die Gemeinde das Grundbuchamt gemäß § 22 Abs. 2 Satz 3 BauGB zu informieren. Nachdem dies vorliegend geschehen ist, darf das Grundbuchamt die Eintragung gemäß § 22 Abs. 6 Satz 1 BauGB nur vornehmen, wenn ein Genehmigungsbescheid oder ein Zeugnis gemäß § 22 Abs. 5 Satz 5 BauGB (Genehmigungsfiktion wegen nicht fristgerechter Versagung) vorgelegt wird, oder wenn eine Freistellungserklärung der Gemeinde nach § 22 Abs. 8 Satz 1 BauGB eingegangen ist. Nichts davon ist hier der Fall. Die Grundbuchsperre kann deshalb allein durch die hier begehrte gerichtliche Feststellung überwunden werden, dass die Begründung von Wohnungseigentum keinem Genehmigungsvorbehalt nach § 22 BauGB unterliegt.

36

c) Dem Kläger fehlt auch nicht das allgemeine Rechtsschutzbedürfnis. Ein einfacherer und deshalb ggf. vorrangiger Weg zur Erreichung des Rechtsschutzziels ist nicht eröffnet. Insbesondere verspricht ein Vorgehen gegen die Eintragung ablehnende Entscheidungen des Grundbuchamts, etwa im Wege einer Beschwerde nach §§ 71 ff. GBO, keinen Erfolg. Denn die Ablehnung der Eintragung ist rechtmäßig, solange die Grundbuchsperre nach § 22 Abs. 6 Satz 1 BauGB besteht. Auf die Wirksamkeit der Satzungsbestimmung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 BauGB kommt es dabei nicht an; das Grundbuchamt hat die Wirksamkeit nicht zu prüfen. Nichts anderes gilt für das Beschwerdegericht (vgl. OLG Rostock, Beschluss vom 31.05.2016 - 3 W 108/13 -, juris).

37

Dem Kläger kann weder das Feststellungsinteresse noch das allgemeine Rechtsschutzbedürfnis unter Verweis auf die im Durchführungsvertrag zum Bebauungsplan „K. Ösch“ getroffenen Vereinbarungen abgesprochen werden. Es ist nicht festzustellen, dass der angestrebte Rechtsschutz die Rechtsstellung des Klägers wegen eines schlechthin nicht ausräumbaren Hindernisses nicht verbessern könnte und deshalb nutzlos wäre (vgl. zu diesem Maßstab BVerwG, Beschluss vom 31.07.1992 - 4 B 140.92 -, juris; Ehlers, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, Stand 10/2016, Vor § 40 Rn. 94 m.w.N.).

38

Die in Ziffer 2.2.1.1 des Durchführungsvertrags vom 21.07.2011 enthaltene Verpflichtung des Vorhabenträgers und seiner Rechtsnachfolger, kein Wohnungseigentum an den zu errichtenden Wohngebäuden zu begründen, stellt kein schlechthin nicht ausräumbares Hindernis für die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum dar. Es handelt sich dabei um eine gegenüber der beigeladenen Gemeinde eingegangene vertragliche Unterlassungsverpflichtung, die die nach Überwindung der Grundbuchsperre zivilrechtlich ohne weiteres mögliche Begründung von Wohnungseigentum nicht gleichsam selbst-exekutierend und mit dinglicher Wirkung zu hindern vermag, sondern die bei Nichtbefolgung ggf. ihrerseits gerichtlich durchgesetzt werden müsste. Es liegt deshalb keineswegs auf der Hand, dass der Kläger seine Rechtsstellung mit der begehrten Feststellung nicht verbessern kann.

39

Darüber hinaus stellt die Verpflichtung aber auch deshalb kein schlechthin nicht ausräumbares Hindernis im oben genannten Sinne dar, weil sie nicht zweifelsfrei wirksam ist. Die Wirksamkeit des Durchführungsvertrags im Ganzen (nachfolgend aa) begegnet, wie auch die Wirksamkeit der hier in Rede stehenden Ausschlussklausel im Besonderen (nachfolgend bb), rechtlichen Bedenken.

40

aa) Der Durchführungsvertrag hat möglicherweise wegen Verstoßes gegen § 11 Abs. 2 BauGB, § 56 Abs. 1 LVwVfG insgesamt keinen Bestand.

41

Gemäß § 56 Abs. 1 Satz 1 LVwVfG kann ein öffentlich-rechtlicher Vertrag im Sinne des § 54 Satz 2 LVwVfG, in dem sich der Vertragspartner der Behörde zu einer Gegenleistung verpflichtet, geschlossen werden, wenn die Gegenleistung für einen bestimmten Zweck im Vertrag vereinbart wird und der Behörde zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben dient. Nach Satz 2 muss die Gegenleistung den gesamten Umständen nach angemessen sein und im sachlichen Zusammenhang mit der vertraglichen Leistung der Behörde stehen. Die für städtebauliche Verträge geltende Vorschrift des § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB stellt klar, dass die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung unzulässig ist, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte. Das in diesen Vorschriften zum Ausdruck kommende Koppelungsverbot besagt damit u.a., dass hoheitliche Entscheidungen ohne entsprechende gesetzliche Ermächtigung nicht von wirtschaftlichen Gegenleistungen abhängig gemacht werden dürfen, es sei denn, erst die Gegenleistung würde ein der Entscheidung entgegenstehendes rechtliches Hindernis beseitigen. Zweck des Koppelungsverbots ist es insoweit, den Verkauf von Hoheitsrechten zu verhindern (vgl. allgemein BVerwG, Urteil vom 16.05.2000 - 4 C 4.99 -, BVerwGE 111, 162; Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn u.a., BauGB, Stand 05/2017, § 11 Rn. 168 m.w.N.). Ein danach unzulässiges Koppelungsgeschäft liegt grundsätzlich vor, wenn eine Gemeinde eine wirtschaftliche Gegenleistung für die Aufstellung eines Bebauungsplans fordert. Unzulässig ist insbesondere, die Aufstellung des Plans davon abhängig zu machen, dass die Grundstückseigentümer für die damit verbundenen Bebauungsvorteile, den „Planungsvorteil“, einen Geldausgleich zahlen (vgl. VG Stuttgart, Urteil vom 09.10.2002 - 2 K 5118/01 -, juris, m.w.N.). Die Verknüpfung des Erwerbs eines Grundstücksteils durch die Gemeinde zur Realisierung eines sog. „Einheimischenmodells“ mit der Ausweisung des restlichen Grundstücks als Bauland wird als im Grundsatz unbedenklich angesehen (vgl. BGH, Urteil vom 02.10.1998 - V ZR 45/98 -, NJW 1999, 208); an einer - unzulässigen - wirtschaftlichen Gegenleistung soll es dabei fehlen, wenn für den Verkauf des Teilgrundstücks ein marktgerechter Preis vereinbart wird (BGH a.a.O.).

42

So verhielte es sich vorliegend indes nicht, wenn die Darstellung des Klägers zu den Hintergründen der Planaufstellung zuträfe. Träfe es nämlich zu, dass die beigeladene Gemeinde die Überplanung des ursprünglich ungeteilten Grundstücks gegen den Verkauf einer mit zwei Häusern bebauten Teilfläche zu einem fünfzig Prozent unter dem Verkehrswert liegenden Preis vorgenommen und den Durchführungsvertrag im Hinblick auf diese Abrede geschlossen hat, wäre ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot wohl gegeben; der der Gemeinde gewährte „Rabatt“ von 2.100.000,- EUR dürfte als unmittelbare wirtschaftliche Gegenleistung für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans anzusehen sein. Die dem Abschluss des Durchführungsvertrags - nach dem Klägervortrag - vorgelagerte Abrede (Verkauf des Grundstücksteils gegen Aufstellung des Bebauungsplans) wäre in diesem Fall nach § 59 Abs. 2 Nr. 4 LVwVfG nichtig, die im Vertrag selbst begründeten Rechtspositionen wären rechtsgrundlos erlangt.

43

Ob der Vortrag des Klägers in tatsächlicher Hinsicht zutrifft, ist nicht geklärt. Das LG R. hat im Verfahren ... ... .../... in seinem Erledigungsbeschluss Folgendes ausgeführt:

44

„Bei streitigem Verfahrensausgang hätte zunächst in jedem Fall Beweis erhoben werden müssen durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Verkehrswert des Vertragsgegenstandes, d.h. des Grundstücks mit den beiden Mehrfamilienhäusern. Denn nach der Rechtsprechung dürfen Gemeinden die ihnen obliegende Bauleitplanung nicht an den Bauwilligen „verkaufen“ in dem Sinne, dass sie sich einen Preis hierfür bezahlen lassen; sie dürfen nur in sehr eingeschränktem Maße darauf hinwirken, dass ihr eigener mit der Planung verbundener oder durch die Bebauung bewirkter Aufwand kompensiert wird. Dementsprechend wäre es für eine streitige Entscheidung auf den von den Parteien (unter Vorlage von Parteigutachten) unterschiedlich vorgetragenen Wert angekommen. Gegebenenfalls hätte es dann auch noch einer Beweisaufnahme zu den zwischen den Parteien geführten Gesprächen bedurft; hierzu hatten beide Parteien jeweils Zeugenbeweis angetreten.“

45

Eine weitergehende Klärung kann auch im vorliegenden Verfahren nicht erfolgen, da hier lediglich zu prüfen ist, ob die vertragliche Bindung ein schlechthin nicht ausräumbares Hindernis für die Begründung von Wohnungseigentum darstellt. Dies ist - auch - wegen der dargestellten rechtlichen Zweifel an der Wirksamkeit des Vertrages nicht der Fall.

46

bb) Die hier in Rede stehende Vertragsklausel wäre schließlich auch für sich betrachtet jedenfalls nicht zweifelsfrei und offenkundig wirksam. Es ist in der Rechtsprechung - soweit ersichtlich - ungeklärt, ob die Begründung von Wohnungseigentum in einem Durchführungsvertrag ausgeschlossen werden kann, obwohl die Festsetzungsermächtigung des § 22 Abs. 1 BauGB (Genehmigungsvorbehalt) im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans - wie noch auszuführen ist - keine Anwendung findet. In der Kommentarliteratur wird diese Frage bejaht (vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn u.a., a.a.O., § 12 Rn. 26; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 12 Rn. 30; Bank, in: Brügelmann, BauGB, Stand 07/2016, § 12 Rn. 91), teilweise allerdings mit dem einschränkenden Hinweis, dass derartigen Vereinbarungen, die kraft Gesetzes nicht anwendbare städtebauliche Vorschriften ersetzen sollen, durch § 11 Abs. 2 BauGB (Angemessenheitsvorbehalt) inhaltliche Grenzen gesetzt seien; der Vorhabenträger dürfe nicht stärker belastet werden, als dies nach den gemäß § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB unanwendbaren Vorschriften der Fall wäre (so Bank a.a.O.). Außerdem bedürften solche Vereinbarungen zur Grundstücksnutzung in städtebaulichen Verträgen einer hinreichenden städtebaulichen Rechtfertigung, weil es andernfalls am erforderlichen Sachzusammenhang fehle (vgl. Reidt, BauR 2008, 1541 <1543>). Ob und inwieweit diesen Bedenken letztlich beizutreten ist, bedarf hier keiner Entscheidung.

47

d) Schließlich steht der Zulässigkeit der Klage auch die durch § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO vorgegebene Subsidiarität der Feststellungsklage gegenüber einer - hier nicht in Betracht kommenden - Gestaltungs- oder Leistungsklage nicht entgegen. Ein Normenkontrollantrag nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO (vgl. Rieger, in: Schrödter, BauGB, 8. Aufl. 2015, § 22 Rn. 30) ist ebenfalls nicht vorrangig. Zum einen ist die Jahresfrist des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO mittlerweile verstrichen, zum anderen entspricht es ersichtlich nicht dem Rechtsschutzziel des Klägers, die Gültigkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans insgesamt in Frage zu stellen.

48

Die Feststellungsklage ist mithin zulässig.

49

2. Die Feststellungsklage hat auch in der Sache Erfolg. Die Begründung von Wohnungseigentum bezüglich des klägerischen Grundstücks bedarf vorliegend keiner Genehmigung der Baurechtsbehörde gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 Satz 1 BauGB.

50

Gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB können Gemeinden, die oder deren Teile überwiegend durch Fremdenverkehr geprägt sind, in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung bestimmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 WEG der Genehmigung unterliegt. Die Genehmigung darf nur unter den in § 22 Abs. 4 BauGB geregelten Voraussetzungen versagt werden. Über die Genehmigung entscheidet nach § 22 Abs. 5 Satz 1 BauGB die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.

51

Einen wirksamen Genehmigungsvorbehalt enthält der vorhabenbezogene Bebauungsplan „K. Ösch“ nicht. Die Bestimmung in § 4 des Bebauungsplans ist - soweit es sich dabei überhaupt um eine Festsetzung handelt - unwirksam. Denn das Instrumentarium des § 22 BauGB einschließlich der darin enthaltenen Festsetzungsermächtigung findet auf vorhabenbezogene Bebauungspläne im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans keine Anwendung (§ 12 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB). Die Gültigkeit der Festsetzung kann sich auch nicht aus den Planerhaltungsvorschriften der §§ 214 ff. BauGB ergeben. Denn der Verstoß gegen § 12 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB gehört nicht zu den Mängeln eines Bebauungsplans, die nach diesen Vorschriften unbeachtlich sind oder werden (können).

52

Eine sonstige Satzung i.S.v. § 22 Abs. 1 Satz 1 BauGB (Fremdenverkehrssatzung) existiert nicht.

53

Die beantragte Feststellung ist daher auszusprechen.

54

3. Soweit der Kläger die Aufhebung der die Genehmigungserteilung ablehnenden Bescheide begehrt, hat die Klage keinen Erfolg. Die Bescheide sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

55

Der gerichtlichen Aufhebung unterliegen gemäß § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO rechtswidrige Verwaltungsakte. Zu den formellen Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen gehört, dass schriftliche Verwaltungsakte mit einer Begründung zu versehen sind (§ 39 Abs. 1 Satz 1 LVwVfG). Dabei sind nach § 39 Abs. 1 Satz 2 LVwVfG die wesentlichen Gründe mitzuteilen, die die Behörde zu ihrer Entscheidung bewogen haben. Für den Widerspruchsbescheid ergibt sich das Begründungserfordernis aus § 73 Abs. 3 Satz 1 VwGO. Zu den formellen Anforderungen gehört dabei nicht, dass die Begründung objektiv richtig ist. Eine sachlich unzutreffende Begründung führt, jedenfalls soweit es sich um eine gebundene Entscheidung handelt, auch nicht zur materiellen Rechtswidrigkeit eines im Verfügungssatz dem Gesetz entsprechenden Verwaltungsakts (vgl. Sachs, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 8. Aufl. 2014, § 39 Rn. 30 und § 45 Rn. 46 mit Nachweisen aus der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts).

56

Nach diesen Maßstäben sind die angefochtenen Bescheide formell und materiell rechtmäßig. Sie sind den gesetzlichen Anforderungen entsprechend begründet worden. Der ausdrücklich auf Erteilung der Genehmigung gerichtete Behördenantrag des Klägers ist auch im Ergebnis zu Recht abgelehnt worden, da mangels wirksamen Genehmigungsvorbehalts nach § 22 Abs. 1 BauGB kein Anspruch auf die Genehmigung besteht. Dass die Begründung in der Sache fehl geht, weil darin im Ausgangspunkt ein Genehmigungserfordernis angenommen wird - obwohl der Widerspruchsbescheid die „Unanwendbarkeit“ der Bestimmung im Bebauungsplan letztlich konzediert - ist nicht von Bedeutung.

57

Das Erfordernis einer Aufhebung lässt sich hier auch nicht mit Blick auf einen durch die fehlerhaften Begründungselemente ggf. erzeugten Rechtsschein zu Lasten des Klägers begründen. Denn die erstrebte Eintragung des Wohnungseigentums kann dem Kläger nach dem Feststellungsausspruch nicht mehr unter Verweis auf ein Genehmigungserfordernis nach § 22 Abs. 1 BauGB verwehrt werden. Zur Frage der Wirksamkeit des Durchführungsvertrags - auf diesen stützen die angegriffenen Bescheide maßgeblich die Annahme eines fehlenden Sachbescheidungsinteresses - verhält sich die hier zu treffende Entscheidung nach dem Vorgesagten gerade nicht.

58

Insoweit unterliegt die Klage deswegen der Abweisung.

III.

59

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1, Abs. 3, § 155 Abs. 1, Abs. 2 VwGO. Nach § 155 Abs. 2 VwGO trägt der Kläger die Kosten des Verfahrens, soweit die Klage als zurückgenommen anzusehen ist. Der Kostenanteil der verdeckten Teilrücknahme wird mit einem Drittel der Verfahrenskosten bemessen. Im Übrigen sind die Kosten wegen des Obsiegens des Klägers dem Beklagten und der beigeladenen Gemeinde aufzuerlegen, § 154 Abs. 1 und Abs. 3 VwGO. Dabei bleibt außer Betracht, dass der Kläger mit seinem Anfechtungsantrag erfolglos bleibt; denn es handelt sich dabei gemessen am materiellen Klageziel um ein geringfügiges Unterliegen (§ 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO). Ein Ausspruch über die Notwendigkeit der Zuziehung des Bevollmächtigten des Klägers im Vorverfahren gemäß § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO erübrigt sich mit Blick auf die Abweisung des Anfechtungsantrags.

60

Die Berufung ist nicht gemäß § 124a Abs. 1 VwGO zuzulassen, weil keiner der Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO vorliegt.

61

Die Einstellung des Verfahrens ist unanfechtbar (vgl. § 92 Abs. 3 Satz 2 VwGO).

Gründe

I.

29

Das Gericht versteht die Antragstellung in der mündlichen Verhandlung als teilweise Klagerücknahme, soweit - entgegen den ursprünglich schriftsätzlich angekündigten Anträgen - nun nicht mehr die Verpflichtung zur Erteilung einer Genehmigung nach § 22 Abs. 1, Abs. 5 Satz 1 BauGB begehrt wird. Im Umfang dieser Teilrücknahme ist das Verfahren einzustellen und über die Kosten zu entscheiden (§ 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO).

II.

30

Soweit anhängig geblieben, ist die Klage in vollem Umfang zulässig (dazu nachfolgend 1.) und mit dem Feststellungsantrag auch begründet (dazu 2.). Mit dem auf Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 28.05.2015 und des Widerspruchsbescheids vom 12.04.2016 gerichteten (Anfechtungs-)Antrag ist sie dagegen unbegründet (dazu 3.).

31

1. Die Klage ist zulässig.

32

Der in der mündlichen Verhandlung vom 20.07.2017 geschlossene gerichtliche Vergleich hat die Rechtshängigkeit der Klage nicht beendet. Denn er ist wirksam, insbesondere fristgerecht, widerrufen worden und deshalb als von Anfang an unwirksam anzusehen (vgl. Ortloff, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, Stand 10/2016, § 106 Rn. 46). Der Vergleich umfasste die Verfahren H. M. (2 K 2234/16) und F. M. (2 K 2235/16). Er enthielt Regelungen zum materiellen und prozessualen Schicksal beider Verfahren und der zugrunde liegenden Rechtsbeziehungen. Nach seinem § 4 war er für „die Beteiligten“ - d.h. die Kläger aus beiden Verfahren, den Beklagten und die Beigeladene - bis zum 30.09.2017 widerruflich. Durch den für den Kläger Friedrich Mayer erklärten Widerruf ist der Vergleich deshalb insgesamt und mit Wirkung für alle Beteiligten beseitigt worden. Die Erklärung des Prozessbevollmächtigten, im Verfahren 2 K 2234/16 erfolge kein Widerruf, geht daher ins Leere.

33

Die Klage ist, soweit sie auf die Aufhebung der angegriffenen Bescheide vom 28.05.2015 und 12.04.2016 gerichtet ist, als Anfechtungsklage nach § 42 Abs. 1 VwGO statthaft und auch ansonsten zulässig. Soweit sie auf die Feststellung gerichtet ist, dass die Begründung von Wohnungseigentum keiner Genehmigung nach § 22 BauGB bedürfe, ist sie als Feststellungsklage nach § 43 Abs. 1 VwGO statthaft. Auch die weiteren Zulässigkeitsvoraussetzungen der Feststellungsklage gemäß § 43 Abs. 1 VwGO liegen vor.

34

a) Mit der Frage, ob die angestrebte Begründung von Wohnungseigentum eine Genehmigung durch die Baurechtsbehörde nach § 22 Abs. 1, Abs. 5 Satz 1 BauGB erfordert, hat die Klage das Bestehen eines feststellungsfähigen Rechtsverhältnisses zum Gegenstand.

35

b) Der Kläger hat auch ein berechtigtes Interesse an der baldigen Feststellung. Der vom Kläger beabsichtigten Aufteilung seines Grundstücks in Wohnungseigentum nach Maßgabe des Teilungsplans (vgl. § 2, § 8 Abs. 1 WEG) steht gegenwärtig die Sperrwirkung des § 22 Abs. 6 Satz 1 BauGB entgegen. Die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum wird durch die Anlegung der Wohnungsgrundbücher und die Vornahme der Eintragung vollzogen. Das Grundbuchamt hat im Rahmen des formalisierten Eintragungsverfahrens zunächst zu prüfen, ob ein ordnungsgemäßer Eintragungsantrag und eine Bewilligung des Verfügungsberechtigten, der die Teilungserklärung und die Abgeschlossenheitsbescheinigung beigefügt ist, in der Form des § 29 GBO vorliegen. Außerdem hat das Grundbuchamt von Amts wegen zu prüfen, ob der Bewilligende Verfügungsbeschränkungen unterliegt. Eine solche Beschränkung liegt vor, wenn die Gemeinde eine Satzung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 BauGB erlassen hat, die einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Rechten nach dem WEG enthält und die das von der Eintragung betroffene Grundstück erfasst. Über den Satzungsbeschluss hat die Gemeinde das Grundbuchamt gemäß § 22 Abs. 2 Satz 3 BauGB zu informieren. Nachdem dies vorliegend geschehen ist, darf das Grundbuchamt die Eintragung gemäß § 22 Abs. 6 Satz 1 BauGB nur vornehmen, wenn ein Genehmigungsbescheid oder ein Zeugnis gemäß § 22 Abs. 5 Satz 5 BauGB (Genehmigungsfiktion wegen nicht fristgerechter Versagung) vorgelegt wird, oder wenn eine Freistellungserklärung der Gemeinde nach § 22 Abs. 8 Satz 1 BauGB eingegangen ist. Nichts davon ist hier der Fall. Die Grundbuchsperre kann deshalb allein durch die hier begehrte gerichtliche Feststellung überwunden werden, dass die Begründung von Wohnungseigentum keinem Genehmigungsvorbehalt nach § 22 BauGB unterliegt.

36

c) Dem Kläger fehlt auch nicht das allgemeine Rechtsschutzbedürfnis. Ein einfacherer und deshalb ggf. vorrangiger Weg zur Erreichung des Rechtsschutzziels ist nicht eröffnet. Insbesondere verspricht ein Vorgehen gegen die Eintragung ablehnende Entscheidungen des Grundbuchamts, etwa im Wege einer Beschwerde nach §§ 71 ff. GBO, keinen Erfolg. Denn die Ablehnung der Eintragung ist rechtmäßig, solange die Grundbuchsperre nach § 22 Abs. 6 Satz 1 BauGB besteht. Auf die Wirksamkeit der Satzungsbestimmung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 BauGB kommt es dabei nicht an; das Grundbuchamt hat die Wirksamkeit nicht zu prüfen. Nichts anderes gilt für das Beschwerdegericht (vgl. OLG Rostock, Beschluss vom 31.05.2016 - 3 W 108/13 -, juris).

37

Dem Kläger kann weder das Feststellungsinteresse noch das allgemeine Rechtsschutzbedürfnis unter Verweis auf die im Durchführungsvertrag zum Bebauungsplan „K. Ösch“ getroffenen Vereinbarungen abgesprochen werden. Es ist nicht festzustellen, dass der angestrebte Rechtsschutz die Rechtsstellung des Klägers wegen eines schlechthin nicht ausräumbaren Hindernisses nicht verbessern könnte und deshalb nutzlos wäre (vgl. zu diesem Maßstab BVerwG, Beschluss vom 31.07.1992 - 4 B 140.92 -, juris; Ehlers, in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, Stand 10/2016, Vor § 40 Rn. 94 m.w.N.).

38

Die in Ziffer 2.2.1.1 des Durchführungsvertrags vom 21.07.2011 enthaltene Verpflichtung des Vorhabenträgers und seiner Rechtsnachfolger, kein Wohnungseigentum an den zu errichtenden Wohngebäuden zu begründen, stellt kein schlechthin nicht ausräumbares Hindernis für die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum dar. Es handelt sich dabei um eine gegenüber der beigeladenen Gemeinde eingegangene vertragliche Unterlassungsverpflichtung, die die nach Überwindung der Grundbuchsperre zivilrechtlich ohne weiteres mögliche Begründung von Wohnungseigentum nicht gleichsam selbst-exekutierend und mit dinglicher Wirkung zu hindern vermag, sondern die bei Nichtbefolgung ggf. ihrerseits gerichtlich durchgesetzt werden müsste. Es liegt deshalb keineswegs auf der Hand, dass der Kläger seine Rechtsstellung mit der begehrten Feststellung nicht verbessern kann.

39

Darüber hinaus stellt die Verpflichtung aber auch deshalb kein schlechthin nicht ausräumbares Hindernis im oben genannten Sinne dar, weil sie nicht zweifelsfrei wirksam ist. Die Wirksamkeit des Durchführungsvertrags im Ganzen (nachfolgend aa) begegnet, wie auch die Wirksamkeit der hier in Rede stehenden Ausschlussklausel im Besonderen (nachfolgend bb), rechtlichen Bedenken.

40

aa) Der Durchführungsvertrag hat möglicherweise wegen Verstoßes gegen § 11 Abs. 2 BauGB, § 56 Abs. 1 LVwVfG insgesamt keinen Bestand.

41

Gemäß § 56 Abs. 1 Satz 1 LVwVfG kann ein öffentlich-rechtlicher Vertrag im Sinne des § 54 Satz 2 LVwVfG, in dem sich der Vertragspartner der Behörde zu einer Gegenleistung verpflichtet, geschlossen werden, wenn die Gegenleistung für einen bestimmten Zweck im Vertrag vereinbart wird und der Behörde zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben dient. Nach Satz 2 muss die Gegenleistung den gesamten Umständen nach angemessen sein und im sachlichen Zusammenhang mit der vertraglichen Leistung der Behörde stehen. Die für städtebauliche Verträge geltende Vorschrift des § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB stellt klar, dass die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung unzulässig ist, wenn er auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung hätte. Das in diesen Vorschriften zum Ausdruck kommende Koppelungsverbot besagt damit u.a., dass hoheitliche Entscheidungen ohne entsprechende gesetzliche Ermächtigung nicht von wirtschaftlichen Gegenleistungen abhängig gemacht werden dürfen, es sei denn, erst die Gegenleistung würde ein der Entscheidung entgegenstehendes rechtliches Hindernis beseitigen. Zweck des Koppelungsverbots ist es insoweit, den Verkauf von Hoheitsrechten zu verhindern (vgl. allgemein BVerwG, Urteil vom 16.05.2000 - 4 C 4.99 -, BVerwGE 111, 162; Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn u.a., BauGB, Stand 05/2017, § 11 Rn. 168 m.w.N.). Ein danach unzulässiges Koppelungsgeschäft liegt grundsätzlich vor, wenn eine Gemeinde eine wirtschaftliche Gegenleistung für die Aufstellung eines Bebauungsplans fordert. Unzulässig ist insbesondere, die Aufstellung des Plans davon abhängig zu machen, dass die Grundstückseigentümer für die damit verbundenen Bebauungsvorteile, den „Planungsvorteil“, einen Geldausgleich zahlen (vgl. VG Stuttgart, Urteil vom 09.10.2002 - 2 K 5118/01 -, juris, m.w.N.). Die Verknüpfung des Erwerbs eines Grundstücksteils durch die Gemeinde zur Realisierung eines sog. „Einheimischenmodells“ mit der Ausweisung des restlichen Grundstücks als Bauland wird als im Grundsatz unbedenklich angesehen (vgl. BGH, Urteil vom 02.10.1998 - V ZR 45/98 -, NJW 1999, 208); an einer - unzulässigen - wirtschaftlichen Gegenleistung soll es dabei fehlen, wenn für den Verkauf des Teilgrundstücks ein marktgerechter Preis vereinbart wird (BGH a.a.O.).

42

So verhielte es sich vorliegend indes nicht, wenn die Darstellung des Klägers zu den Hintergründen der Planaufstellung zuträfe. Träfe es nämlich zu, dass die beigeladene Gemeinde die Überplanung des ursprünglich ungeteilten Grundstücks gegen den Verkauf einer mit zwei Häusern bebauten Teilfläche zu einem fünfzig Prozent unter dem Verkehrswert liegenden Preis vorgenommen und den Durchführungsvertrag im Hinblick auf diese Abrede geschlossen hat, wäre ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot wohl gegeben; der der Gemeinde gewährte „Rabatt“ von 2.100.000,- EUR dürfte als unmittelbare wirtschaftliche Gegenleistung für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans anzusehen sein. Die dem Abschluss des Durchführungsvertrags - nach dem Klägervortrag - vorgelagerte Abrede (Verkauf des Grundstücksteils gegen Aufstellung des Bebauungsplans) wäre in diesem Fall nach § 59 Abs. 2 Nr. 4 LVwVfG nichtig, die im Vertrag selbst begründeten Rechtspositionen wären rechtsgrundlos erlangt.

43

Ob der Vortrag des Klägers in tatsächlicher Hinsicht zutrifft, ist nicht geklärt. Das LG R. hat im Verfahren ... ... .../... in seinem Erledigungsbeschluss Folgendes ausgeführt:

44

„Bei streitigem Verfahrensausgang hätte zunächst in jedem Fall Beweis erhoben werden müssen durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Verkehrswert des Vertragsgegenstandes, d.h. des Grundstücks mit den beiden Mehrfamilienhäusern. Denn nach der Rechtsprechung dürfen Gemeinden die ihnen obliegende Bauleitplanung nicht an den Bauwilligen „verkaufen“ in dem Sinne, dass sie sich einen Preis hierfür bezahlen lassen; sie dürfen nur in sehr eingeschränktem Maße darauf hinwirken, dass ihr eigener mit der Planung verbundener oder durch die Bebauung bewirkter Aufwand kompensiert wird. Dementsprechend wäre es für eine streitige Entscheidung auf den von den Parteien (unter Vorlage von Parteigutachten) unterschiedlich vorgetragenen Wert angekommen. Gegebenenfalls hätte es dann auch noch einer Beweisaufnahme zu den zwischen den Parteien geführten Gesprächen bedurft; hierzu hatten beide Parteien jeweils Zeugenbeweis angetreten.“

45

Eine weitergehende Klärung kann auch im vorliegenden Verfahren nicht erfolgen, da hier lediglich zu prüfen ist, ob die vertragliche Bindung ein schlechthin nicht ausräumbares Hindernis für die Begründung von Wohnungseigentum darstellt. Dies ist - auch - wegen der dargestellten rechtlichen Zweifel an der Wirksamkeit des Vertrages nicht der Fall.

46

bb) Die hier in Rede stehende Vertragsklausel wäre schließlich auch für sich betrachtet jedenfalls nicht zweifelsfrei und offenkundig wirksam. Es ist in der Rechtsprechung - soweit ersichtlich - ungeklärt, ob die Begründung von Wohnungseigentum in einem Durchführungsvertrag ausgeschlossen werden kann, obwohl die Festsetzungsermächtigung des § 22 Abs. 1 BauGB (Genehmigungsvorbehalt) im Geltungsbereich des Vorhaben- und Erschließungsplans - wie noch auszuführen ist - keine Anwendung findet. In der Kommentarliteratur wird diese Frage bejaht (vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn u.a., a.a.O., § 12 Rn. 26; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 12 Rn. 30; Bank, in: Brügelmann, BauGB, Stand 07/2016, § 12 Rn. 91), teilweise allerdings mit dem einschränkenden Hinweis, dass derartigen Vereinbarungen, die kraft Gesetzes nicht anwendbare städtebauliche Vorschriften ersetzen sollen, durch § 11 Abs. 2 BauGB (Angemessenheitsvorbehalt) inhaltliche Grenzen gesetzt seien; der Vorhabenträger dürfe nicht stärker belastet werden, als dies nach den gemäß § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB unanwendbaren Vorschriften der Fall wäre (so Bank a.a.O.). Außerdem bedürften solche Vereinbarungen zur Grundstücksnutzung in städtebaulichen Verträgen einer hinreichenden städtebaulichen Rechtfertigung, weil es andernfalls am erforderlichen Sachzusammenhang fehle (vgl. Reidt, BauR 2008, 1541 <1543>). Ob und inwieweit diesen Bedenken letztlich beizutreten ist, bedarf hier keiner Entscheidung.

47

d) Schließlich steht der Zulässigkeit der Klage auch die durch § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO vorgegebene Subsidiarität der Feststellungsklage gegenüber einer - hier nicht in Betracht kommenden - Gestaltungs- oder Leistungsklage nicht entgegen. Ein Normenkontrollantrag nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO (vgl. Rieger, in: Schrödter, BauGB, 8. Aufl. 2015, § 22 Rn. 30) ist ebenfalls nicht vorrangig. Zum einen ist die Jahresfrist des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO mittlerweile verstrichen, zum anderen entspricht es ersichtlich nicht dem Rechtsschutzziel des Klägers, die Gültigkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans insgesamt in Frage zu stellen.

48

Die Feststellungsklage ist mithin zulässig.

49

2. Die Feststellungsklage hat auch in der Sache Erfolg. Die Begründung von Wohnungseigentum bezüglich des klägerischen Grundstücks bedarf vorliegend keiner Genehmigung der Baurechtsbehörde gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 Satz 1 BauGB.

50

Gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB können Gemeinden, die oder deren Teile überwiegend durch Fremdenverkehr geprägt sind, in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung bestimmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 WEG der Genehmigung unterliegt. Die Genehmigung darf nur unter den in § 22 Abs. 4 BauGB geregelten Voraussetzungen versagt werden. Über die Genehmigung entscheidet nach § 22 Abs. 5 Satz 1 BauGB die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.

51

Einen wirksamen Genehmigungsvorbehalt enthält der vorhabenbezogene Bebauungsplan „K. Ösch“ nicht. Die Bestimmung in § 4 des Bebauungsplans ist - soweit es sich dabei überhaupt um eine Festsetzung handelt - unwirksam. Denn das Instrumentarium des § 22 BauGB einschließlich der darin enthaltenen Festsetzungsermächtigung findet auf vorhabenbezogene Bebauungspläne im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans keine Anwendung (§ 12 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB). Die Gültigkeit der Festsetzung kann sich auch nicht aus den Planerhaltungsvorschriften der §§ 214 ff. BauGB ergeben. Denn der Verstoß gegen § 12 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB gehört nicht zu den Mängeln eines Bebauungsplans, die nach diesen Vorschriften unbeachtlich sind oder werden (können).

52

Eine sonstige Satzung i.S.v. § 22 Abs. 1 Satz 1 BauGB (Fremdenverkehrssatzung) existiert nicht.

53

Die beantragte Feststellung ist daher auszusprechen.

54

3. Soweit der Kläger die Aufhebung der die Genehmigungserteilung ablehnenden Bescheide begehrt, hat die Klage keinen Erfolg. Die Bescheide sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

55

Der gerichtlichen Aufhebung unterliegen gemäß § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO rechtswidrige Verwaltungsakte. Zu den formellen Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen gehört, dass schriftliche Verwaltungsakte mit einer Begründung zu versehen sind (§ 39 Abs. 1 Satz 1 LVwVfG). Dabei sind nach § 39 Abs. 1 Satz 2 LVwVfG die wesentlichen Gründe mitzuteilen, die die Behörde zu ihrer Entscheidung bewogen haben. Für den Widerspruchsbescheid ergibt sich das Begründungserfordernis aus § 73 Abs. 3 Satz 1 VwGO. Zu den formellen Anforderungen gehört dabei nicht, dass die Begründung objektiv richtig ist. Eine sachlich unzutreffende Begründung führt, jedenfalls soweit es sich um eine gebundene Entscheidung handelt, auch nicht zur materiellen Rechtswidrigkeit eines im Verfügungssatz dem Gesetz entsprechenden Verwaltungsakts (vgl. Sachs, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 8. Aufl. 2014, § 39 Rn. 30 und § 45 Rn. 46 mit Nachweisen aus der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts).

56

Nach diesen Maßstäben sind die angefochtenen Bescheide formell und materiell rechtmäßig. Sie sind den gesetzlichen Anforderungen entsprechend begründet worden. Der ausdrücklich auf Erteilung der Genehmigung gerichtete Behördenantrag des Klägers ist auch im Ergebnis zu Recht abgelehnt worden, da mangels wirksamen Genehmigungsvorbehalts nach § 22 Abs. 1 BauGB kein Anspruch auf die Genehmigung besteht. Dass die Begründung in der Sache fehl geht, weil darin im Ausgangspunkt ein Genehmigungserfordernis angenommen wird - obwohl der Widerspruchsbescheid die „Unanwendbarkeit“ der Bestimmung im Bebauungsplan letztlich konzediert - ist nicht von Bedeutung.

57

Das Erfordernis einer Aufhebung lässt sich hier auch nicht mit Blick auf einen durch die fehlerhaften Begründungselemente ggf. erzeugten Rechtsschein zu Lasten des Klägers begründen. Denn die erstrebte Eintragung des Wohnungseigentums kann dem Kläger nach dem Feststellungsausspruch nicht mehr unter Verweis auf ein Genehmigungserfordernis nach § 22 Abs. 1 BauGB verwehrt werden. Zur Frage der Wirksamkeit des Durchführungsvertrags - auf diesen stützen die angegriffenen Bescheide maßgeblich die Annahme eines fehlenden Sachbescheidungsinteresses - verhält sich die hier zu treffende Entscheidung nach dem Vorgesagten gerade nicht.

58

Insoweit unterliegt die Klage deswegen der Abweisung.

III.

59

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1, Abs. 3, § 155 Abs. 1, Abs. 2 VwGO. Nach § 155 Abs. 2 VwGO trägt der Kläger die Kosten des Verfahrens, soweit die Klage als zurückgenommen anzusehen ist. Der Kostenanteil der verdeckten Teilrücknahme wird mit einem Drittel der Verfahrenskosten bemessen. Im Übrigen sind die Kosten wegen des Obsiegens des Klägers dem Beklagten und der beigeladenen Gemeinde aufzuerlegen, § 154 Abs. 1 und Abs. 3 VwGO. Dabei bleibt außer Betracht, dass der Kläger mit seinem Anfechtungsantrag erfolglos bleibt; denn es handelt sich dabei gemessen am materiellen Klageziel um ein geringfügiges Unterliegen (§ 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO). Ein Ausspruch über die Notwendigkeit der Zuziehung des Bevollmächtigten des Klägers im Vorverfahren gemäß § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO erübrigt sich mit Blick auf die Abweisung des Anfechtungsantrags.

60

Die Berufung ist nicht gemäß § 124a Abs. 1 VwGO zuzulassen, weil keiner der Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO vorliegt.

61

Die Einstellung des Verfahrens ist unanfechtbar (vgl. § 92 Abs. 3 Satz 2 VwGO).