Landgericht Hamburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2017-03-01, Aktenzeichen 318 S 62/16

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 24.05.2016, Az. 750 C 38/15, wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.000,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Parteien streiten über eine Rückbaupflicht der Beklagten wegen baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum.

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Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).

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Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 24.05.2016 abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Austausch der Stahltür gegen eine Tür mit verglasten Elementen sowie der Abbau der Fenstergitter stellten zwar bauliche Veränderungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG dar. Hierfür sei auch keine Genehmigung erteilt, sondern im Gegenteil verweigert worden. Die Beklagten hätten auch nicht hinreichend dargelegt, dass der jetzige Zustand dem planmäßigen Erstzustand näher komme als die von der Post vorgenommenen Veränderungen. Es fehle jedoch an einem Nachteil, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß i. S. d. § 14 Nr. 1 WEG hinausgehe. Die Beeinträchtigung der Bausubstanz durch das bündige Abschneiden der Vergitterung sei minimal. Der optische Gesamteindruck der Anlage werde durch die Umgestaltung nicht verändert. Die Maßnahme füge sich vielmehr nach Bauweise und Charakter des gesamten Gebäudes in ein einheitliches harmonisches Gesamtbild ein. Die Tür füge sich in ihrer optischen Gestaltung unauffällig und ohne Stilbruch in die sonstige Gestaltung der Fassade ein. Eine optische Ungleichmäßigkeit liege nicht vor. In Bezug auf den Sicherheitsaspekt der Fenstergitter sei zu berücksichtigen, dass diese Sicherung im Zusammenhang mit dem Betrieb der Postfiliale gestanden habe. Ebenso wie im positiven Sinn die Schaffung erforderlicher Sicherungsmaßnahmen im Rahmen einer Zweckvereinbarung in der Regel keine nachteilige bauliche Veränderung darstelle, gelte dies auch umgekehrt. Bei Entfallenen eines besonderen Sicherungsbedürfnisses könne der Einbau normaler Türen und Fenster nicht als nachteilig bewertet werden. Dass die frühere Vergitterung dem Sicherheitsbedürfnis sämtlicher Wohnnutzer zu dienen bestimmt gewesen sei, sei fernliegend, zumal auch nicht alle Fenster im Erdgeschoss vergittert seien. Auch unter dem Aspekt einer intensiveren Nutzung sei hier kein Nachteil anzunehmen. Weder die Nutzung der Einheit als Kindertagesstätte noch die Zulässigkeit der Verlegung des Haupteingangs auf die Hofseite seien im vorliegenden Verfahren streitgegenständlich. Es gehe allein um die Beschaffenheit von Tür und Fenstern. Eine Inzidentprüfung, ob die Nutzung der Teileigentumseinheit Nr. 101 als Kindertagesstätte und die Verlegung des Haupteingangs zur Hofseite zulässig seien, sei nicht veranlasst.

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Gegen dieses ihrem Prozessbevollmächtigten am 31.05.2016 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit einem am 13.06.2016 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 31.08.2016 mit einem an diesem Tage über E-Fax bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet hat.

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Die Klägerin trägt im Wesentlichen vor, das Amtsgericht habe nicht hinreichend berücksichtigt, dass - was im Übrigen unstreitig sei - die Beklagten, ohne überhaupt eine Zustimmung beantragt zu haben, den Eingang der streitigen Teileigentumseinheit nach hinten verlagert, eine Tür ausgetauscht und vorhandene Fenstergitter entfernt hätten. Die Bewertung des Amtsgerichts, hierin liege kein Nachteil i. S. d. § 14 Nr. 1 WEG, treffe nicht zu. Es handele sich um eine optisch deutliche Veränderung der Außenfassade. Dabei komme es auch nicht darauf an, ob sich die Änderung in einen Gesamteindruck einfüge. Ebenso wenig sei von Bedeutung, ob der vor der Änderung vorhandene Bauzustand der Baubeschreibung entsprochen habe oder erst später geschaffen worden sei. Allein die Tatsache, dass die von den Beklagten veranlasste Veränderung nicht genehmigt worden sei, sei ausreichend. Auch der Substanzeingriff, der mit der Entfernung der Gitter verbunden sei, sei beachtlich, denn dies könne Auswirkungen auf das Mauerwerk haben und dazu führen, dass Wasser eindringe. Durch die Verlegung des Haupteingangs zum hinteren Bereich finde zudem eine intensivere Nutzung statt. Der Hof sei praktisch zur Hauptverkehrsfläche geworden, weil die in der Kindertagesstätte betreuten Kinder mit Autos gebracht und abgeholt würden. Auch dieser Umstand sei streitgegenständlich und dem Rückbaubegehren immanent. Der Beschluss, den Rückbau zu verlangen, hätte keinen Sinn, wenn die Klägerin die derzeitige Nutzung des rückwärtigen Eingangs als Haupteingang der Gewerbeeinheit dulden wolle. Durch Entfernung der Gitter werde auch eine erhöhte Einbruchsgefahr begründet. Im Übrigen seien nicht allein die rückwärtigen Fenster der früheren Postfiliale vergittert gewesen. Auch im rückwärtigen Bereich der Einheiten 97/98 seien Fenster mit Gittern versehen (Anlage B 3, Bl. 147 d. A.).

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Die Klägerin beantragt,

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unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 24.05.2016, Az. 750 C 38/15, die Beklagten zu verurteilen,

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a) die zum Hof führende Glastür (Anlage Antrag 1) der Einheit 101 (Lageplan Anlage Antrag 2) zu entfernen und dort eine massive in braunen Farbtönen gehaltene Stahltür gemäß der Gestaltung vor dem Umbau (Anlage Antrag 3) einzusetzen;

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b) die zum Hof belegenen Fenster der Einheit 101 (links und rechts der Hoftür belegen und wie in Anlage Antrag 2 markiert) wie folgt zu vergittern (vertikale massive dunkle Gitterstäbe im geringen Abstand zueinander, horizontale nach je einem Drittel eine massive Horizontalstahlstrebe) wie aus Anlage Antrag 3 ersichtlich.

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Hilfsweise die Beklagten zu verurteilen,

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die zum Hof führende Glastür der Einheit 101 zu entfernen und dort eine massive in braunen Farbtönen gehaltene Stahltür gemäß der Gestaltung vor dem Umbau einzusetzen, die zum Hof belegenen Fenster der Einheit 101 (links und rechts der Hoftür belegen) wie folgt zu vergittern: vertikale massive dunkle Gitterstäbe im geringen Abstand zueinander, horizontale nach je einem Drittel eine massive Horizontalstahlstrebe.

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Die Beklagten beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Sie tragen vor, zutreffend sei das Amtsgericht davon ausgegangen, dass es an einem Nachteil i. S. d. § 14 Nr. 1 WEG fehle. Die alte Stahltür sei abgängig gewesen. Eine Beeinträchtigung des Mauerwerks sei nach den Feststellungen anlässlich des Ortstermins nicht zu erkennen; insbesondere bestehe nicht die Gefahr, dass Wasser in die Fassade eindringen könne (Anlage K 5, Bl. 122, 123 d. A.). Hinsichtlich der optischen Gestaltung sei zu berücksichtigen, dass die vorherrschende Farbe der Fenster und Türen weiß sei, nicht etwa braun. Die von den Beklagten entfernten Gitter seien allein im Interesse des damaligen Mieters eingebaut worden, nicht etwa im Rahmen eines (optischen) Gesamtkonzeptes. Die konkrete Nutzung der Teileigentumseinheit Nr. 101 sei nicht streitgegenständlich. Im Übrigen sei im Vergleich zur früheren Nutzung durch die Postfiliale gerade keine Intensivierung zu verzeichnen. Die streitgegenständliche Tür sei ebenso wie die Hoffläche damals vielmehr permanent für An- und Ablieferung genutzt worden, zumal die Post sämtliche Stellplätze angemietet gehabt habe. Eine erhöhte Einbruchsgefahr für das Gemeinschaftseigentum bestehe nicht. So sei von den Räumen des allein betroffenen Teileigentums Nr. 101 das Treppenhaus nicht zugänglich. Schließlich sei auch eine konkrete Interessenabwägung erforderlich. Dabei müssten auch nachvollziehbare wirtschaftliche Interessen der Beklagten berücksichtigt werden. Eine Vermietung des Teileigentums Nr. 101 sei erheblich erschwert, wenn die Tür zum Hof eine Stahltür und die rückwärtigen Fenster vergittert seien. Eine Vermietung als Kindertagesstätte sei in diesem Fall gar nicht möglich, unter anderem aus Gesichtspunkten des Brandschutzes.

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Hinzu komme, dass der planmäßige Erstherstellungszustand gerade keine Stahltür und Fenstervergitterung vorgesehen habe. Die Beklagten hätten seinerzeit eigens zu diesem Zweck die Bauakte eingesehen und nichts dazu feststellen können, dass eine Fenstervergitterung und Stahltür zur Erstbeschaffenheit des Gemeinschaftseigentums gehört habe. Auch für das Teileigentum Nr. 101 seien die gleichen Fenster und Außentüren wie für die übrigen, rechts davon liegenden Teileigentumseinheiten geplant gewesen. Dies habe eine seinerzeitige Einsichtnahme der Beklagten in die Bauakte ergeben. Stahltür und Gitter seien erst nachträglich durch die Post installiert worden zur Erhöhung der Sicherheit im rückwärtigen Bereich.

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Das Vorgehen der Klägerin sei schließlich als Schikane gemäß § 226 BGB zu werten. Das eigentlich von dieser verfolgte Ziel besteht darin, die Untersagung der Nutzung der Teileigentumseinheit Nr. 101 zum Zweck der Vermietung an eine Kindertagesstätte zu erreichen. Hier werde versucht, dieses Ziel auf einem Umweg zu erreichen.

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Wegen des weiteren Sach-und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Die Klägerin hat am 13.02.2017 nach Schluss der mündlichen Verhandlung einen Schriftsatz eingereicht, der ihr nicht nachgelassen war.

II.

1.

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Die Berufung ist zulässig, insbesondere rechtzeitig eingelegt und begründet worden. Soweit der nicht nachgelassene Schriftsatz der Klägerin vom 13.02.2017 Rechtsausführungen enthält, hat die Kammer dies bei ihrer Entscheidung berücksichtigt.

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In der Sache hat die Berufung weder mit dem Haupt- noch mit dem Hilfsantrag Erfolg, weil der Klägerin gegen die Beklagten kein Anspruch gemäß § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. § 14 Ziff. 1 WEG zusteht, die zum Hof führende Glastür der Einheit 101 durch eine braune Stahltür zu ersetzen und die links und rechts der Hoftür belegenen Fenster zu vergittern.

2.

21

Ein Anspruch auf Rückbau gemäß § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. § 14 Ziff. 1 WEG setzt voraus, dass infolge einer gemäß § 22 Abs. 1 WEG ohne Zustimmung unzulässigen baulichen Maßnahme eine Beeinträchtigung (Störung) eingetreten ist, die einen über das gemäß § 14 Ziff. 1 WEG hinzunehmende Maß hinausgehenden Nachteil begründet und nur durch Rückbau zu beseitigen ist (BGH, Urteil vom 07.02.2014 - V ZR 25/13, zitiert nach juris; Kammer, Urteil vom 16.01.2013 -, 318 S 55/12). Beeinträchtigungen, die nicht zwangsläufig von der baulichen Veränderung selbst ausgehen, sondern allenfalls von deren Benutzern, können demgegenüber zwar einen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG begründen, nicht jedoch die Beseitigung der baulichen Veränderung rechtfertigen (Vandenhouten in: Niedenführt/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 22 Rn. 96).

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a) Zutreffend hat das Amtsgericht sich daher bei der rechtlichen Prüfung darauf beschränkt, die von der Klägerin beanstandeten baulichen Veränderungen – Austausch der Tür und Entfernung der Gitter - zu beurteilen, weil der Klagantrag ausdrücklich auf deren Rückgängigmachung gerichtet ist. Die Unterlassung einer bestimmten Nutzung des Teileigentums der Beklagten war demgegenüber nicht streitgegenständlich, insbesondere dem Rückbaubegehren auch nicht „immanent“. Maßgeblich für die Abgrenzung ist, über welchen vom Kläger begehrten richterlichen Ausspruch einer Rechtsfolge im Prozess gestritten wird (hierzu Zöller-Vollkommer, ZPO, 31. Aufl., Einleitung Rn. 63, 65). Dass die Zulässigkeit der Nutzung der Einheit Nr. 101 als Kindertagesstätte nicht Streitgegenstand ist, trägt die Klägerin im Übrigen auf Seite 5 ihres Schriftsatzes vom 04.01.2016 selbst vor (Bl. 107 d. A.).

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Entgegen der Ansicht der Klägerin in ihrem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 13.02.2017 handelt es sich hierbei auch nicht um einen neuen, erst von der Kammer im Termin vom 08.02.2017 herangezogenen rechtlichen Gesichtspunkt, zu dem rechtliches Gehör nicht gewährt wurde. Auch das Amtsgericht hat sich vielmehr ausdrücklich und eingehend mit der Frage des Streitgegenstandes auseinander gesetzt. Es hat hierzu ausgeführt, weder die Nutzung der Einheit als Kindertagesstätte noch die Zulässigkeit der Verlegung des Haupteingangs seien streitgegenständlich, weil das Begehren der Klägerin nicht auf Unterlassung einer solchen Nutzung oder eines konkreten Gebrauchs gerichtet sei, sondern nur die Beschaffenheit von Tür und Fenstern der Einheit auf der Hofseite beanstandet werde. Die Kammer teilt diese Auffassung.

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b) Zutreffend hat das Amtsgericht ferner angenommen, dass es sich beim Austausch der Tür und der Entfernung der Fenstergitter um bauliche Veränderungen handelt, zu denen keine vorherige Zustimmung eingeholt oder nachträgliche Genehmigung erteilt worden war. Soweit die Beklagten dies in Abrede nehmen und insoweit geltend machen, im Vergleich zum planmäßigen Zustand bei Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft liege keine Veränderung vor, weil dieser nicht den Einbau einer Stahltür und die Vergitterung der Fenster vorgesehen habe, greift dies nicht durch. Zwar trifft es im Ansatz zu, dass der maßgebliche Vergleichszustand, anhand dessen die Frage einer Veränderung zu beurteilen ist, der Sollzustand des Gebäudes bei Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Sofern allerdings später durch zulässige Maßnahmen ein anderer Zustand geschaffen wird, wird dieser zum Vergleichszustand (Vandenhouten in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 22 Rn. 11). Dies zu Grunde gelegt, ist es nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht davon ausgegangen ist, dass die Beklagten nicht hinreichend dargelegt haben, dass der jetzige Zustand dem planmäßigen Erstzustand näher komme als die von der Post vorgenommenen Veränderungen. Hierfür genügt es nicht, wenn die Beklagten vorbringen, anlässlich einer Einsicht in die Bauakte sei „nicht feststellbar gewesen“, dass eine Fenstervergitterung und Stahltür zur Erstbeschaffenheit des Gemeinschaftseigentums gehört hätten. Selbst wenn - wie die Beklagten behaupten - die Stahltür und Fenstergitter erst von der Post eingebaut wurden, bedeutet dies nicht, dass es sich hierbei nicht um zulässige bauliche Maßnahmen handelte.

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c) Die Kammer teilt schließlich die Auffassung des Amtsgerichts, dass es an einem Nachteil im Sinne des § 14 Ziff. 1 WEG fehlt. Ein Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Sie muss konkret und objektiv sein; entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Auch eine erhebliche optische Veränderung des gesamten Gebäudes kann einen solchen Nachteil darstellen, weil auch verständige Wohnungseigentümer die Frage, ob es sich hierbei um einen Vorteil oder eine Nachteil handelt, unterschiedlich bewerten können (BGH MDR 2013, 263 Rn. 5, zitiert nach juris). Maßgeblicher Gegenstand der Beurteilung ist hierbei die Gesamtanlage. Dies zu Grunde gelegt, ist das Amtsgericht zu Recht zu dem Ergebnis gelangt, dass es an einer erheblichen Veränderung fehlt, weil sich sowohl die verglaste Eingangstür als auch die nicht (mehr) mit einem Gitter versehenen Fenster einheitlich und harmonisch in das Gesamtbild der zum Hof gelegenen Fassade einfügen. Einer erneuten Augenscheinseinnahme durch die Kammer bedurfte es hier nicht, weil die von beiden Parteien zur Akte gereichten Fotografien einen hinreichend aussagekräftigen Eindruck von den örtlichen Gegebenheiten vermitteln und eine eigene Beurteilung durch die Kammer ermöglichen, auch ohne dass ein weiterer Ortstermin durchgeführt wird. Insbesondere die Fotografien Anlage K 4 (Bl. 120 d. A.), Anlage B 3 (Bl. 147 d. A.) und Anlage B 10 (Bl. 232 d. A.) verdeutlichen die streitgegenständlichen Bereiche der Wohnungseigentumsanlage.

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Soweit im Zuge baulicher Veränderungen die Bausubstanz, hier das Mauerwerk, beeinträchtigt wird, kann auch dies einen relevanten Nachteil darstellen. Eine solche Beschädigung liegt hier jedoch nach den Feststellungen des Amtsgerichts anlässlich des von ihm durchgeführten Ortstermins nicht vor. Da die Fenstergitter, wie die Fotografien Anlage K 5 (Bl. 122 f. d. A.) deutlich zeigen, bündig abgeschnitten wurden, wurde das Mauerwerk gerade nicht beschädigt. Entgegen der Ansicht der Klägerin ist daher nicht zu befürchten, dass hier Wasser eindringen kann.

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Soweit die Klägerin geltend macht, ein Nachteil sei darin zu sehen, dass die Entfernung der Gitterstäbe eine höhere Einbruchsgefahr begründe, greift auch dies nicht durch. So ist schon nicht ersichtlich, dass die Vergitterung der Fenster unabhängig von der konkreten Nutzung als Postfiliale im Rahmen eines einheitlichen Sicherheitskonzeptes für die rückwärtige Belegenheit der Anlage vorgesehen war. Unerheblich ist insoweit, ob und aus welchen Gründen ein anderes zum Hof gelegenes Fenster der Anlage mit einer Vergitterung versehen ist, zumal sich rechts daneben im Erdgeschoss weitere nicht vergitterte (Balkon-)Fenster befinden (Anlage B 10, Bl. 232 d. A.). Soweit das Amtsgericht in diesem Zusammenhang ausgeführt hat, ebenso wie die Schaffung besonderer erforderlicher Sicherungsmaßnahmen im Rahmen der Zweckvereinbarung keine nachteilige bauliche Veränderung darstelle, sei dies auch für die Entfernung derartiger Sicherungsmaßnahmen im Fall des Wegfalls eines besonderen Sicherungsbedürfnisses der Fall, überzeugt dies.

28

Soweit die Klägerin geltend macht, aufgrund der baulichen Veränderungen erfolge eine intensivere Nutzung, steht dies nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit den konkret beanstandeten baulichen Maßnahmen. Allein der Austausch einer Stahltür gegen eine Kunststofftür begründet für sich genommen noch keine intensivere Nutzung. Dies gilt auch für die Entfernung der Fenstergitter. Die Verlegung des Haupteingangs der Einheit Nr. 101 in den hinteren Bereich ist nach den obigen Ausführungen nicht Streitgegenstand.

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d) Einer Entscheidung darüber, ob die Beklagten bereits aus dem Gesichtspunkt einer wirtschaftlich vernünftigen Nutzung ihrer Teileigentumseinheit zu den baulichen Veränderungen berechtigt waren, bedarf es ebenso wenig wie einer Entscheidung über die Frage, ob das Vorgehen der Klägerin eine Schikane im Sinne des § 226 BGB darstellt.

3.

30

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, Satz 1 und 2, 713 ZPO.

31

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

32

Die Entscheidung über den Streitwert beruht auf § 49a GKG.

4.

33

Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO ist nicht veranlasst.