Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2001-03-27, Aktenzeichen 24 S 8 4/00
ECLI:DE:LGD:2001:0327.24S8.4.00.00

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am

17.12.1999 verkündete Urteil des

Amtsgerichts Neuss 39 C 4292/99

teilweise abgeändert und unter

Zurückweisung des weitergehenden

Rechtsmittels wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner

verurteilt, an die Kläger 1.544,51 DM

nebst 4 % Zinsen seit dem 6.8.1999 zu

zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Anschlussberufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten der ersten Instanz tragen die

Kläger zu 89 % und die Beklagten zu 11 % .

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden

den Klägern zu 78 % und den Beklagten zu

22 % auferlegt.

Von der Wiedergabe des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs.

1 ZPO abgesehen.

1

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

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Die Berufung und die Anschlussberufung sind zulässig.

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Die Berufung hat in der Sache zum Teil Erfolg, die

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Anschlussberufung hat indes keinen Erfolg.

5

Den Klägern stehen Ansprüche aus den mit der

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Berufungsbegründungsschrift vorgelegten

7

Nebenkostenabrechnungen in Höhe von 327,38 DM für 1997

8

und 1.004,05 DM für 1998 zu. Dass keine Vorerfassung der

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auf den gewerblich genutzten Teil entfallenden

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Betriebskosten erfolgt ist, schadet nicht, da eine

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Aufteilung der verbrauchsabhängigen Kosten entsprechend

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dem Flächenverhältnis, wie im Rechtsstreit auch

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geschehen, zugelassen werden kann (Sternei, Mietrecht, 3.

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Aufl., Rn. III. 358). Die darüber hinaus von den

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Beklagten gerügten angesetzten Kosten führen zu keiner

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abweichenden Beurteilung. Dafür, dass es sich bei der

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Rechnung über Grundreinigung des Treppenhauses um

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Instandhaltungskosten handelt, bestehen keine

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Anhaltspunkte. Vielmehr spricht das Firmenlogo „F. I. " für Reinigungsarbeiten.

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Es ist in der Rechnung

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auch nicht ein Posten als „Farbe" ausgewiesen, wie von

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den Beklagten vorgetragen. Das Herausfahren und

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Zurückholen von Mülltonnen konnte, da es sich um

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Hausmeistertätigkeit handelt, abgerechnet werden.

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Ferner haben die Kläger gegen die Beklagten einen

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Anspruch auf Zahlung rückständiger Mietzinsen in Höhe von

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1.838,— DM. Ihnen steht ein Anspruch in Höhe des von den

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Beklagten nicht entrichteten Bruttomietzinses zu (§ 535

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Satz 2 BGB). Die Beklagten schuldeten für den Zeitraum

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November 1997 bis Januar 1998 eine Nettomiete in Höhe von

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789,60 DM sowie Nebenkosten in Höhe von 240,— DM

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monatlich, von Februar 1998 bis Mai 1998 814,— DM

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zuzüglich 240,— Nebenkosten und von Juni 1998 bis

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September 1999 814,— DM zuzüglich 270,— DM Nebenkosten

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und von Oktober 1998 bis Januar 1999 einen um 20 %

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geminderten Bruttomietzins in Höhe von 8 67,20 DM, mithin

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insgesamt einen Betrag von 15.109,60 DM. Hierauf

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entrichteten die Beklagten insgesamt 13.271,60 DM.

39

Demzufolge verbleibt ein Mietzinsanspruch der Kläger in

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Höhe von 1.838,— DM gemäß § 535 Satz 2 BGB. Die

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Beklagten haben nicht dargetan, dass die der Aufstellung

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der Kläger (Bl. 22 GA) zugrunde gelegten Nebenkosten

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nicht geschuldet waren sowie dass darüber hinaus

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Zahlungen erfolgt sind.

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Den Beklagten ist dahingehend Recht zu geben, dass der

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Mietzins gemäß § 537 Abs. 1 BGB im Zeitraum Oktober 1998

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bis Januar 1999 gemindert war. Nach dem Ergebnis der

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erstinstanzlichen Beweisaufnahme steht zur Überzeugung

49

des Gerichts fest, dass die von den Beklagten behaupteten

50

Feuchtigkeitsschäden in der streitgegenständlichen

51

Wohnung vorhanden waren. Angesichts der vorgelegten

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Lichtbilder von den Feuchtigkeitsschäden im Februar 1993

53

und Juni 1995 (Anlage B 3) ist die Kammer davon

54

überzeugt, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht auf ein

55

Fehlverhalten der Beklagten zurückzuführen sind, sondern

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ihre Ursache in der Beschaffenheit der Mieträume haben.

57

Die Kläger sind dem Vorbringen der Beklagten, die

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Feuchtigkeitsschäden seien auf eine mangelnde Isolation

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der Außenwand zurückzuführen, nicht qualifiziert

60

entgegengetreten. Da sowohl der Wohn- als auch der

61

Schlafzimmerbereich von dem Feuchtigkeitsschaden

62

betroffen war und es sich hierbei um Räume handelt, die

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gewöhnlich dem längeren Aufenthalt dienen, hält die

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Kammer eine Minderung des Mietzinses von 20 % für

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angemessen. Die Beklagten haben ihr Minderungsrecht nicht

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nach § 54 5 Abs. 2 BGB verloren. Dabei kann dahinstehen,

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ob die Beklagten den Klägern tatsächlich im September

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bzw. Oktober 1998 angezeigt haben. Denn die Kläger tragen

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nichts dazu vor, dass sie in der Lage waren, für den

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betreffenden Zeitraum Oktober 1998 bis Januar 1999

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Abhilfe zu schaffen. Eine Unterlassung der Mangelanzeige

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führt aber nur dann zum Verlust des Minderungsrechts,

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soweit der Vermieter infolge der Unterlassung außerstande

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war, Abhilfe zu schaffen. Ein Rechtsverlust gemäß § 545

75

Abs. 2 BGB gilt dabei nur so lange, wie der Vermieter

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infolge der verspäteten Anzeige des Mieters nicht für

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Abhilfe sorgen konnte. Unter Berücksichtigung des

78

Umstandes, dass die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden

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wegen des Erfordernisses des Abtrocknens der Wände

80

gewöhnlich einige Zeit in Anspruch nimmt, zudem die

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Ausbesserung der fehlerhaften Isolation der Außenwand

82

während der Wintermonate nicht ohne weiteres vorgenommen

83

werden konnte, ist mangels entsprechenden Vorbringens der

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Kläger anzunehmen, dass eine Abhilfe • vor Beendigung des

85

Mietverhältnisses ohnehin nicht möglich war.

86

Einen Anspruch gegen die Beklagten auf Schadensersatz

87

aufgrund unterlassener Schönheitsreparaturen haben die

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Kläger, unabhängig davon, ob die

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Schlussrenovierungsklausel gemäß § 12 des Mietvertrages

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(Bl. 13 GA) eine Individual Vereinbarung oder Allgemeine

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Geschäftsbedingung ist, nicht. Denn im Falle der

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individuellen Vereinbarung der Endrenovierung mangelt es

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an der gemäß § 32 6 Abs. 1 BGB für die Umwandlung des

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Erfüllungsanspruchs in einen Schadensersatzanspruch

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erforderlichen Ablehnungsandrohung. Das Schreiben der

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Kläger vom 1.2.1999 (Bl. 19 GA) enthält keine

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Ablehnungsandrohung für den Fall, dass die

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Renovierungsarbeiten nicht innerhalb von 10 Tagen

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ausgeführt werden. Eine Ablehnungsandrohung ist auch

100

nicht entbehrlich. Denn, dass sich der Mieter weigert,

101

weitere Renovierungsarbeiten auszuführen, weil seine

102

Arbeiten nach seiner Meinung ordnungsgemäß sind oder weil

103

rechtliche Zweifel an der Renovierungspflicht bestehen,

104

reicht für die Annahme einer endgültigen

105

Erfüllungsverweigerung nicht aus (Sternei, Mietrecht

106

aktuell, 3. Aufl., Rn. 877). An einer endgültigen

107

Erfüllungsverweigerung werden erhebliche Anforderungen

108

gestellt. Es muss außer Zweifel stehen, dass sich der

109

Schuldner über das auf die vertragliche Leistung

110

gerichtete Erfüllungsverlangen des Gläubigers klar ist

111

und er ohne Rücksicht auf die möglichen Folgen seine

112

Weigerung zum Ausdruck bringt. Eine Erklärung der

113

Beklagten, keine der von den Klägern verlangten Arbeiten

114

noch auszuführen wird weder im Schreiben der Beklagten

115

vom 1.3.1999 (Bl. 20 GA) erklärt noch wurde

116

entsprechendes von den Klägern vorgetragen.

117

Für einen Anspruch nach den Grundsätzen der positiven

118

Vertragsverletzung fehlt es an der Darlegung eines

119

zusätzlichen Aufwandes durch die Kläger. Ein

120

Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung

121

kommt für den Fall in Betracht, dass die

122

Endrenovierungsklausel den Beklagten als Allgemeine

123

Geschäftsbedingung vorgegeben worden ist. Denn als

124

Allgemeine Geschäftsbedingung ist die Verpflichtung zur

125

Durchführung der Endrenovierung gemäß § 9 AGBG unwirksam,

126

da ohne Rücksicht auf die Verpflichtung zur Durchführung

127

von Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan der

128

Mieter unangemessen benachteiligt wird. Die Kläger haben

129

jedoch nicht dargetan, dass die Renovierung durch die von

130

den Beklagten durchgeführten Schönheitsreparaturen

131

teuerer geworden ist, als wenn die Wohnung im unverändert

132

verwohnten Zustand zurückgelassen worden wäre (LG

133

Mannheim, WuM 1975, 34). Die Kläger treten auch dem

134

Vorbringen der Beklagten, die Vinyltapete sei bereits von

135

der Vormieterin aufgebracht und von ihnen bei Einzug

136

vorgefunden worden, nicht substantiiert entgegen, sondern

137

tragen sogar selbst vor, dass die Wohnung bei Einzug mit

138

einer Vinyltapete tapeziert gewesen sei (Bl. 149 GA).

139

Die Beklagten schulden ferner keinen Ersatz von

140

Mietausfallschaden. Unabhängig von einer

141

Endrenovierungsverpflichtung kommt ein Anspruch bereits

142

deshalb nicht in Betracht, da die Kläger einen Anspruch

143

nicht substantiiert dargetan haben. Der Zeuge wurde von

144

den Beklagten als Nachmieter vermittelt. Dass die Kläger

145

entsprechende Anstrengungen unternommen haben, die

146

Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses mit den

147

Beklagten weiterzuvermieten, tragen sie nicht vor. Die

148

Aussage des Zeugen im Rahmen der erstinstanzlichen

149

Beweisaufnahme widerlegt zudem die Behauptung der Kläger,

150

dass die Renovierungsleistungen von ihnen beanstandet

151

worden sei. Mithin ist das Vorbringen der Kläger, der

152

Mietvertrag mit dem Zeugen xxx sei wegen der

153

Beanstandungen der Renovierungsleistungen nicht zustande

154

gekommen, widersprüchlich. Zu welchem Zeitpunkt der Zeuge

155

X. bei ordnungsgemäßer Renovierung in das

156

Mietverhältnis eingetreten wäre, tragen die Kläger nicht

157

vor.

158

Im Übrigen schulden die Beklagten den Mietausfall für den

159

gesamten streitgegenständlichen Zeitraum wegen Verletzung

160

der Schadensminderungspflicht durch die Kläger nicht.

161

Diese waren nach Auszug der Beklagten verpflichtet, die

162

Arbeiten unverzüglich durchführen zu lassen. Der

163

Vermieter darf das Mietobjekt nicht länger leerstehen

164

lassen, als zur Erledigung der erforderlichen Arbeiten

165

unbedingt geboten ist. Die Einleitung eines

166

Beweissicherungsverfahrens darf nicht dazu führen, dass

167

sich die Neuvermietung zu Lasten des Mieters um Monate

168

verschiebt.

169

Damit schulden die Beklagten auch nicht die Nebenkosten

170

1999 bis zum 31.7.1999. Für den hier nur in Betracht

171

kommenden Januar 1999 haben die Kläger eine Abrechnung

172

nicht vorgelegt.

173

Insgesamt stehen den Klägern mithin Ansprüche in Höhe von

174

insgesamt 3.169,43 DM zu, so dass nach Abzug der Kaution

175

(1.624,92 DM) eine Forderung gegen die Beklagten von

176

1.544,51 DM verbleibt.

177

Soweit die Beklagten Rückforderungsansprüche gemäß § 5

178

WiStG im Wege der Hilfsaufrechnung geltend machen, war

179

ihr Vorbringen wegen des rügelosen Einlassens der Kläger

180

zwar gemäß § 530 Abs. 2 ZPO zuzulassen. Die Beklagten

181

haben jedoch nicht den Beweis dafür erbracht, dass der

182

von dem Sachverständigen C. festgestellte überhöhte

183

Mietzins infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes

184

an vergleichbaren Räumen vereinbart werden konnte. Die

185

Feststellungen des Sachverständigen zur behaupteten

186

Mangelsituation sind nicht ergiebig. Die von den

187

Beklagten vorgelegte schriftliche Auskunft der Stadt

188

Meerbusch kann nicht als Indiz für eine Mangelsituation

189

gewertet werden. Denn allein der Umstand, dass die Stadt

190

durch Verordnung zum Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf

191

bestimmt wurde, lässt nicht den Rückschluss zu, dass zum

192

damaligen Zeitpunkt gerade das Angebot an solchen

193

Wohnungen, die mit der von den Beklagten angemieteten

194

vergleichbar sind, gering war. Da es sich bei der

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streitgegenständlichen Wohnung um eine ca. 56 • qm große

196

Ein-Zimmer-Wohnung handelt, beschränkte sich die

197

Nachfrage grundsätzlich auf Single-Haushalte ggf. noch

198

auf Zwei-Personen-Haushalte. Für Familien war

199

vergleichbarer Wohnraum nicht attraktiv. Das für diese

200

Mietergruppe ein geringes Angebot vorlag, kann mangels

201

substantiierten Vorbringens der Beklagten nicht ohne

202

weiteres unterstellt werden.

203

Auch die Nachfrage nach Sozialwohnungen bietet als

204

Sondermarkt für eine Mangellage auf dem freien

205

Wohnungsmarkt keinen Anhaltspunkt. Eine ergänzende

206

Stellungnahme des Sachverständigen, wie sie die Beklagten

207

beantragt hatten, wäre auf eine unzulässige Ausforschung

208

hinausgelaufen.

209

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

210

Streitwert für das Berufungsverfahren : 15.766, 85 DM

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(Berufung: 12.927,52 DM; Anschlussberufung: 868,19 DM;

212

Hilfsaufrechnung: 1.971,74 DM).