Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2002-09-11, Aktenzeichen 16  Wx 128/02
ECLI:DE:OLGK:2002:0911.16WX128.02.00

Tenor

1

Gründe

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1.

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Die Beteiligten, Mitglieder der
genannten Wohnungseigentümergemeinschaft, streiten über die
zulässige Nutzung einer im Eigentum des Beteiligten zu 2) stehenden
Einheit. Diese wird in der Teilungserklärung als "nicht zu
Wohnzwecken dienende Räumlichkeit im III. Obergeschoss" bezeichnet.
Nach der Teilungserklärung sind lediglich die im 4. Obergeschoss
gelegenen Räumlichkeiten ( Miteigentumseinheit Nr. 5) zu
Wohnzwecken bestimmt, während alle übrigen Miteigentumsanteile
ausdrücklich als nicht zu Wohnzwecken dienend beschrieben werden.
Der Antragsteller betreibt in der im Aufteilungsplan als Nr. 1
bezeichneten, im Erdgeschoss gelegenen Einheit eine
Begegnungsstätte für behinderte und nichtbehinderte Menschen,
insbesondere für Jugendliche, die auch abendliche Veranstaltungen
mit Disco durchführt. In einem dazu gehörenden Anbau betreibt er
eine Druckerei, die er in Zukunft möglicherweise verpachten möchte.
Der Beteiligte zu 2) erwarb 1995 die Einheit Nr. 4 und nutzt diese
seitdem als Wohnung für sich und seine Familie.

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Der Antragsteller, der von dem
Beteiligten zu 2) Unterlassung der Nutzung zu Wohnzwecken verlangt,
hat sich in allen drei Instanzen darauf berufen, dass seine
gewerblichen Nutzungsmöglichkeiten bei einer Wohnnutzung der
Einheit im 3. Stock erheblich beeinträchtigt werden. Die von ihm
für die Jugendlichen organisierten Veranstaltungen fänden teilweise
in den Räumlichkeiten, teilweise auch außerhalb auf der Fläche vor
dem Bürogebäude statt und dauerten gelegentlich - insbesondere am
Wochenende - bis in die Nacht hinein. Bei einer Wohnnutzung bestehe
die Gefahr, dass die anderen Anwohner sich gestört fühlen und sich
beschweren. Der Wert des Objekts liege für ihn auch darin, dass er
dieses als Verein abends und am Wochenende ungestört nutzen könne,
diese Möglichkeit werde durch eine Wohnnutzung beeinträchtigt. Der
Beteiligte zu 2) meint zum einen, es liege keine Beeinträchtigung
vor, zum anderen beruft er sich auf eine angebliche -bestrittene -
Zustimmung des Vorstands des Antragstellers zur Wohnnutzung; im
Übrigen habe der Antragsteller mögliche Rechte verwirkt.

6

Amtsgericht und Landgericht haben
jeweils nach Vernehmung verschiedener Zeugen dem Antrag
stattgegeben. Mit seinem Rechtsmittel verfolgt der Beteiligte zu 2)
seinen Abweisungsantrag weiter.

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2.

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Das gem. §§ 45, 43 I Nr. 4 WEG, §§ 22,
29 FGG zulässige Rechtsmittel bleibt in der Sache ohne Erfolg. Zu
Recht haben die Vorinstanzen einen Unterlassungsantrag des
Antragstellers aus § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG bejaht. Einen
Rechtsfehler - nur daraufhin darf das Rechtsbeschwerdegericht die
angefochtene Entscheidung überprüfen - lässt die Entscheidung nicht
erkennen.

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Erfolgt eine Nutzung der im
Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichneten Räumlichkeiten entgegen dem
in der Teilungserklärung beschriebenen Inhalt gleichwohl zu
Wohnzwecken, so muss diese Nutzung nicht ohne weiteres die übrigen
gewerblichen nutzenden Eigentümer beeinträchtigen. Entscheidend
ist, ob diese in der Teilungserklärung nicht vorgesehene Nutzung
über das Maß hinausgeht, was üblicherweise mit einer gewerblichen
Nutzung verbunden ist ( vgl. Beschluss des Senats vom 15.2.2002 zum
umgekehrt liegenden Sachverhalt - 16 Wx 232/01 - ). Dies entspricht
der herrschenden Rechtsprechung, wonach auch eine abweichende
Nutzung möglich ist, sofern dadurch andere Wohnungseigentümer nicht
mehr als durch die ursprüngliche Nutzung beeinträchtigt werden (
vgl. z.B. OLG Düsseldorf, ZMR 98,247; BayObLG, NZM 99, 130;
BayObLG, FGPrax 97, 220; BayObLG, NJW-RR 96,1358; KG, NJW-RR 91,
1421 ). Das ist jeweils aufgrund der Gegebenheiten des konkreten
Falles zu entscheiden.

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Es kann hier offen bleiben, ob eine
Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer durch den
Beteiligten zu 2) bereits dann vorläge, wenn der Antragsteller und
die übrigen Eigentümer ihre Räumlichkeiten nur zu Bürozeiten
nützten. Hier liegt jedenfalls deshalb eine Beeinträchtigung vor,
weil der Antragsteller als Verein für Behinderte und
Nichtbehinderte seine Räumlichkeiten auch für gesellige
Veranstaltungen, insbesondere für Jugendliche, über die üblichen
Bürozeiten hinaus bis in die späten Abendstunden nutzt. Diese
Veranstaltungen sind, da sie auch von Musik begleitet werden, mit
einem gewissen Störpotential verbunden. Der Antragsteller hat
gezielt - wie unbestritten blieb - diese Lage im Umfeld
gewerblicher Nutzung ausgewählt, um solche Veranstaltungen auch in
den Abendstunden oder am Wochenende durchführen zu können. Bei
einer - verstärkten - Wohnnutzung innerhalb der
Wohnungseigentumsanlage muss der Antragsteller befürchten, dass der
Beteiligte zu 2) als privater Nutzer Unterlassung der
abendlichen/nächtlichen Veranstaltungen aufgrund der im Rahmen der
Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden gegenseitigen Pflichten
( § 15 Abs. 3 WEG ) verlangt. Bei einer rechtlich zulässigen
Wohnnutzung der Einheit Nr. 4 können dem Eigentümer nämlich
Unterlassungsansprüche gegen Störungen durch Miteigentümer
zustehen. Dies hätte für den Antragsteller zur Folge, dass er
Veranstaltungen am Abend und am Wochenende nicht mehr in bisherigem
Umfang durchführen könnte.

12

Dagegen steht nicht, dass bereits eine
Einheit innerhalb der Eigentumsanlage zulässig als Wohnung genutzt
wird. Zum einen befindet sich diese Wohnung im Dachgeschoss, ist
also weitest möglich entfernt. Zum anderen bedeutet die Nutzung
einer zweiten Einheit als Wohnung, dass der Antragsteller einem
doppelt so hohen Risiko ausgesetzt ist, mit Beschwerden und
Unterlassungsansprüchen überzogen zu werden. Schließlich wäre für
die Zukunft nicht ausgeschlossen, dass weitere Eigentümer dieser
Anlage ihre Einheiten wohnlich zu nutzen wünschen und diesem
Verlangen - nach Zulassen einer Wohn-Nutzung der Einheit Nr. 4 - im
Normalfall keine Rechtsgründe entgegen stehen. Ist der
Antragsteller jedoch von verschiedenen Privatwohnungen, die zu der
Eigentumsanlage W. Straße gehören, umgeben, so dürfte er einem
Unterlassungsbegehren gegen abendliche Veranstaltungen wenig
entgegen zu setzen haben.

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Die berechtigten Interessen des
Antragstellers auf Aufrechterhaltung der gewerblichen bzw.
büromäßigen Nutzung können auch nicht dadurch gewahrt werden, dass
der Beteiligte zu 2) sich ihm gegenüber verpflichtet, keine
Unterlassungsansprüche geltend zu machen. Denn eine solche
Erklärung schuldrechtlicher Natur wird bei einem Eigentumswechsel
wirkungslos. Schließlich vermag sie eine Nutzung anderer Einheiten
zu Wohnzwecken, wie sie oben dargestellt wurde, nicht zu
verhindern.

15

Der Beteiligte zu 2) kann sich nicht
auf eine mündliche Zustimmung des Antragstellers zu einer
Nutzungsänderung berufen. Die hierzu getroffenen tatsächlichen
Feststellungen des Landgerichts, auf die der Senat zur Vermeidung
von Wiederholungen Bezug nimmt, sind nicht zu beanstanden. Der vom
Tatsachengericht festgestellte Sachverhalt kann vom
Rechtsbeschwerdegericht nur dahin überprüft werden, ob der
Sachverhalt ausreichend erforscht, alle wesentlichen Umstände
berücksichtigt und ob nicht gegen gesetzliche Beweisregeln,
Verfahrensvorschriften sowie Denkgesetze und feststehende
Erfahrungssätze verstoßen wurde. Die Schlussfolgerungen müssen
nicht zwingend sein, vielmehr reicht es aus, wenn diese schlüssig
und möglich sind ( vgl. Keidel/Kuntze/Kahl, FGG, 14. Aufl., 27 Rz.
42 mit zahlreichen Nachweisen ). Diesen Anforderungen genügen die
landgerichtlichen Feststellungen zur Frage einer Zustimmung des
Antragstellers. Eine vollständige Wiederholung der
amtsgerichtlichen Beweisaufnahme durch das Landgericht war entgegen
der Meinung der Rechtsbeschwerde nicht erforderlich. Dies gilt auch
angesichts des Schreibens des Zeugen Wi. vom 10.1.2001, mit dem er
seine amtsgerichtliche Aussage korrigieren bzw. klar stellen will.
Hierzu macht sich der Senat die Erwägungen des Landgerichts zu
eigen, so dass eine erneute Vernehmung des Zeugen nicht
erforderlich wurde. Für das von der Zivilkammer festgestellte
Beweisergebnis sprechen im Übrigen die schriftlichen Unterlagen,
insbesondere der nicht unterschriebene Rundlaufbeschluss vom
6.7.1995 und das Schreiben des Rechtsanwalts K. vom 28.12.1995,
selbst wenn der Beteiligte zu 2) dies nicht erhalten haben sollte.
Schließlich unterstützt der vom Beteiligten zu 2) geschlossene
notarielle Kaufvertrag vom 11.12.1995 dieses Beweisergebnis. Er
enthält keinerlei Anzeichen für eine geplante Wohnnutzung, sondern
bezeichnet den Kaufgegenstand als nicht-zu- Wohnzwecken-dienenden
Räume. Hätte damals eine allseitige Zustimmung zur Wohnnutzung
bereits vorgelegen oder unmittelbar bevor gestanden, so hätte es
nahe gelegen, dass diese auch im notariellen Vertrag Niederschlag
gefunden hätte.

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Zu Recht hat das Landgericht die
Möglichkeit einer Zustimmung durch bloße Duldung verneint. Der
Senat nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen auf die
entsprechenden Ausführungen im angegriffenen Beschluss Bezug.

17

Schließlich hat der Antragsteller
seinen Unterlassungsanspruch weder verwirkt noch handelt er bei
dessen Ausübung rechtsmissbräuchlich, § 242 BGB. Auch hierzu wird
auf die zutreffenden Überlegungen des Landgerichts verwiesen, die
durch das Vorbringen der Rechtsbeschwerde nicht entkräftet
werden.

18

Verwirkung kann bei einem Zeitablauf
von knapp vier Jahren ohne sonstige besondere Umstände ohnehin
nicht angenommen werden.

19

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47
WEG. Gründe, von dem Grundsatz der Nichterstattung
außergerichtlicher Kosten abzuweichen, bestehen nicht.

20

Die Festsetzung des Geschäftswertes
folgt aus § 48 WEG und entspricht der nicht angegriffenen
Wertfestsetzung der vorangegangenen Instanzen.

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