Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-04-19, Aktenzeichen 9 K 6272/06
ECLI:DE:VGD:2007:0419.9K6272.06.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des auf Grund
des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Berufung wird zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks X Straße 18 in N (Gemarkung
G1). Sie erstrebt die Erteilung einer Bebauungsgenehmigung für die Erweiterung der
Verkaufsstätte des dort betriebenen Lebensmittelmarktes des Unternehmens S.

3

Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Lage
und Umgebung des Grundstücks sind aus dem nachfolgenden Ausschnitt aus der
Deutschen Grundkarte ersichtlich:

4

5

Auf dem Antragsgrundstück befand sich früher eine Lederfabrik. Die von dieser
genutzten Baulichkeiten wurden auf der östlichen Seite der C Straße (Ecke X Straße)
für Wohnzwecke und freiberufliche Nutzungszwecke umgebaut. Neben zahlreichen
Wohnungen befinden sich hier Arzt- und Massagepraxen, ein Steuerberaterbüro,
eine Rechtsanwaltskanzlei und eine Apotheke. Die sich südlich anschließende
ehemalige Trockenhalle der Fabrik wurde für den Lebensmittelmarkt und einen
Getränkemarkt umgebaut. Weiter südlich befinden sich eine Veranstaltungshalle und
ein Lebensmitteldiscounter der Fa. B. An der östlichen Grenze dieser Grundstücke
verläuft der Fluss „O". Die westliche Seite der C Straße wird bis zur Einmündung in
die X Straße zu Wohnzwecken genutzt. Auf dem Grundstück der früheren
Lederfabrik befinden sich im ehemaligen Kesselhaus ein Brauhaus, weiter östlich ein
Wohnhaus. Auf dem gegenüber liegenden Grundstück C Straße 25-27 befindet sich
ein Modemarkt, weiter östlich (auf der X Straße) ist Wohnbebauung vorzufinden.

6

Im weiteren Verlauf der C Straße befindet sich der Ortskern des Stadtteils X
mit dem X Markt, der Kirche nebst Pfarrhaus sowie dem Verwaltungsgebäude und
dem Sitzungssaal der Bezirksvertretung. Die in nördlicher Richtung verlaufende
Rstraße ist als Fußgängerzone ausgestaltet. Hier - wie auch auf den an den X Markt
angrenzenden Grundstücken - befinden sich zahlreiche Einzelhandelsgeschäfte,
Zweigstellen von Banken, Gaststätten, Cafés, Arztpraxen, Apotheken u.ä. Die
Obergeschosse der Häuser werden überwiegend zu Wohnzwecken genutzt. Die
Rstraße mündet im Norden in die Qstraße, auf der in östlicher Richtung
vergleichbare Nutzungen vorzufinden sind. Dort befindet sich auch ein L-Markt. Im
Süden mündet die Rstraße nach Osten in die Istraße, auf deren nördlicher Seite
ebenfalls mehrere kleinere Einzelhändler angesiedelt sind.

7

Am 29. August 2005 beantragte die Klägerin die Erweiterung des
Einzelhandelsgeschäftes, das im Wege der Nutzungsänderung eines Teilbereiches
der Lederfabrik in einen Lebensmittelmarkt am 21. August 1997 in der Fassung des
Nachtrags vom 25. Juni 1998 mit einer Verkaufsfläche von 958 qm (Verkauf: 699,21
qm, Windfang: 101,88 qm, Kasse und Vorraum: 102,43 qm sowie Bedienabteilung:
54,48 qm) und einer Geschossfläche von ca. 1.700 qm genehmigt worden war.
Nach den dem Antrag beigefügten Bauvorlagen soll die Verkaufsfläche um 534,71
qm (Verkauf: 810,46 qm, Windfang: 24,25 qm) auf 1.492,71 qm und die
Geschossfläche auf ca. 2.600 qm erweitert werden.

8

Mit Bescheid vom 2. November 2005 lehnte der Beklagte den Antrag ab. Zur
Begründung führte er aus, der Betrieb liege außerhalb des für X erwünschten und
sinnvollen Ansiedlungsraumes. Eine Verkaufsflächenausweitung führte zur Stärkung
dieses Standortes zu Lasten des gewachsenen Stadtbezirkszentrums X.

9

Mit ihrem Widerspruch vom 29. November 2005 wandte die Klägerin ein, die
geplante Erweiterung füge sich in die Eigenart der näheren Umgebung, die sich als
Gemengelage darstelle, ein. In der Umgebung des Antragsgrundstücks befänden
sich zahlreiche gewerbliche sowie Wohnnutzungen; der von ihr betriebene S Markt
sei bereits großflächig und nicht als Fremdkörper zu qualifizieren. Schädliche
Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche gingen von den
Erweiterungsflächen nicht aus. Diese könnten erst bei prognostizierten
Kaufkraftabflüssen von mehr als 20 % angenommen werden, die hier nicht erreicht
würden.

10

Mit Widerspruchsbescheid vom 24. Oktober 2006 - zugestellt am 17. November
2006 - wies die Bezirksregierung E den Widerspruch mit der Begründung zurück, das
Vorhaben füge sich zwar in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Von ihm seien
aber schädliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich, das
Bezirkszentrum X, zu erwarten. Dort befinde sich ein L-Markt, dessen Existenz durch
die Erweiterung des S-Marktes gefährdet würde.

11

Die Klägerin hat am 12. Dezember 2006 Klage erhoben, mit der sie ergänzend
geltend macht, das Stadtbezirkszentrum X sei kein zentraler Versorgungsbereich im
Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB, da dort mit dem L-Markt lediglich ein
Einzelhandelsbetrieb der Lebensmittelbranche existiere. Selbst bei Annahme eines
zentralen Versorgungsbereichs gehöre der L-Markt auf Grund seiner Lage in der
Qstraße nicht mehr zu diesem Bereich. Der Supermarkt sei vom Beginn der
Fußgängerzone in der Rstraße mehrere hundert Meter entfernt und verfüge über
einen eigenen Kundenparkplatz. Abgesehen davon seien schädliche Auswirkungen
zu verneinen. Diese könnten erst ab einem erheblich höheren Schwellenwert als 10
% angenommen werden. Die Auswirkungsanalyse der Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH (GMA) von September 2006 errechne lediglich einen
Kaufkraftabfluss von 14 % gegenüber dem L-Markt. Auch wenn die
Erweiterungsfläche mehr als 50 % der Verkaufsfläche des L-Marktes betrage, sei zu
berücksichtigen, dass es sich nicht um eine Neuerrichtung, sondern nur um eine
Erweiterung eines seit Jahren bestehenden Betriebes handele. Er spreche die
autoorientierte Kundschaft an, während sich der L-Markt eher an fußläufige
Kundschaft wende. Dieser verfüge außerdem nur über 21 % der in X vorhandenen
nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche.

12

Die Klägerin beantragt,

13

den Beklagten unter Aufhebung seines
Ablehnungsbescheides vom 2. November 2005 und des
Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E vom
24. Oktober 2006 zu verpflichten, ihr den am 29. August 2005
beantragten planungsrechtlichen Vorbescheid zur Erweiterung
des Einzelhandelsbetriebes auf dem Grundstück X Straße 18
in N (Gemarkung G1) zu erteilen.

14

Der Beklagte beantragt,

15

die Klage abzuweisen.

16

Zur Begründung trägt er unter Vertiefung seines bisherigen Vorbringens vor, eine
Verkaufsflächenausweitung führe zu einem Anteil von rund 53 % an der gesamten
Lebensmittelversorgungsfläche in X. Bereits jetzt bestehe ein erhebliches
Überangebot an Verkaufsflächen bei einer problematischen Nachfrageunterdeckung
von 6,6 Mio. Euro.

17

Die Berichterstatterin hat die örtlichen Verhältnisse am 1. März 2007 in
Augenschein genommen. Insoweit wird auf die Niederschrift über den Ortstermin
verwiesen.

18

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt
der Gerichtsakten sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge und des
Kartenmaterials ergänzend Bezug genommen.

19

Entscheidungsgründe:

20

Die zulässige Klage ist unbegründet.

21

Die Ablehnung des beantragten Verwaltungsaktes ist rechtmäßig und verletzt die
Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Ihr steht gegen den
Beklagten kein Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheides zu, weil
ihrem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts
entgegenstehen, §§ 71 Abs. 2, 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW.

22

Die beantragte Erweiterung der Verkaufsstätte des Einzelhandelsbetriebes, die
im Hinblick auf die Änderung der bestehenden Bausubstanz gemäß § 63 Abs. 1 Satz
1 BauO NRW genehmigungsbedürftig ist, ist planungsrechtlich unzulässig. Da das
Grundstück der Klägerin nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt,
richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB. Das Vorhaben erfüllt zwar die
Voraussetzungen des § 34 Abs. 1 BauGB, ihm steht aber § 34 Abs. 3 BauGB
entgegen.

23

Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig,
wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der
Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung
einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 Abs. 1 BauGB). Entspricht die
Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der
Baunutzungsverordnung, handelt es sich also um ein so genanntes faktisches
Baugebiet, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein
danach, ob es nach der Baunutzungsverordnung in dem Baugebiet allgemein
zulässig wäre (§ 34 Abs. 2 BauGB).

24

Bei der Bestimmung der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 bzw. Abs.
2 BauGB ist darauf abzustellen, inwieweit sich einerseits das Vorhaben auf die
Umgebung und andererseits die Umgebung auf das Baugrundstück prägend
auswirken kann.

25

Vgl. grundlegend BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 -, BRS 33 Nr. 36.

26

Bei der Beurteilung dieser Frage kann auch die unterschiedliche Bebauung
diesseits und jenseits einer Straße eine Rolle spielen, wobei es wiederum auf die Art
des Unterschiedes ankommen kann.

27

BVerwG, Urteil vom 6. Juli 1984 - 4 C 28,83 -, BRS 42 Nr. 26; Beschluss vom 29. April 1997
- 4 B 67.97 -, BRS 59 Nr. 80; Beschluss vom 11. Februar 2000 - 4 B 1.00 -, BRS 63 Nr.
102.

28

Einzubeziehen ist die tatsächlich vorhandene Bebauung, ggfs. auch die in einem
angrenzenden Bebauungsplangebiet, wobei es auf die Festsetzungen des
Bebauungsplanes insoweit nicht ankommt.

29

Söfker, in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, Stand: Juli 2006, § 34 Rn. 36 m.w.N..

30

Die nähere Umgebung erfasst hier nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung und
dem der Kammer vermittelten Eindruck von der Örtlichkeit jedenfalls den Bereich, der
zwischen dem Verlauf der „O" im Osten, der C Straße im Westen, der X Straße im
Norden und dem vom Unternehmen B im Süden der C Straße genutzten Grundstück
liegt. Das Gebiet östlich der „O" gehört nicht mehr zur maßgebenden Umgebung,
weil der Fluss insoweit als Zäsur wirkt. Östlich des Flusses befinden sich unbebaute
Freiflächen. Die Bebauung westlich der - verhältnismäßig schmalen - C Straße zählt
ebenso zur maßgeblichen Umgebung wie die Bebauung auf dem dem Grundstück
der ehemaligen Lederfabrik gegenüber liegenden Grundstück auf der Nordseite des
X Straße. Beide Straße nehmen insoweit den Zu- und Abgangsverkehr zum und vom
S-Markt auf.

31

Dieses Gebiet ist durch eine Gemengelage von gewerblicher, freiberuflicher und
Wohnnutzung gekennzeichnet. Während der U-Modemarkt auf dem Grundstück C
Straße 25-27 (Ecke X Straße) nach Angaben des Beklagten nur mit 600 qm
Verkaufsfläche genehmigt ist, ist mit dem S-Markt selbst ein - mit 958 qm
Verkaufsfläche genehmigter - großflächiger Einzelhandel vorhanden.

32

Vgl. BVerwG, Urteile vom 24. November 2005 - 4 C 10.04, 4 C 14.04, 4 C 8.05 -, BRS 69
Nrn. 71 - 73, wonach die Großflächigkeit bei Überschreitung der Verkaufsfläche von 800 qm
anzunehmen ist, in deren Berechnung auch ein Kassenvorraum und Windfang einzubeziehen
sind.

33

Da dieser für die Umgebungsbebauung als mitprägend berücksichtigt werden
muss,

34

vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Juni 1993 - 4 C 17.91 -, BRS 55 Nr. 72,

35

und ebenso wenig wie andere gewerblich genutzte Grundstücke in der
inhomogenen Umgebung als Fremdkörper außer Betracht bleiben kann, entspricht
die Eigenart der näheren Umgebung keinem der Baugebiete der
Baunutzungsverordnung. Denn großflächige Einzelhandelsbetriebe sind gemäß § 11
Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO nur in einem Sondergebiet oder in einem Kerngebiet,
nicht aber etwa in einem Misch- oder Gewerbegebiet zulässig.

36

Das somit nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilende Vorhaben erfüllt die
Voraussetzungen dieser Bestimmung.

37

Hinsichtlich der Art der Nutzung fügt sich das Vorhaben in den Rahmen ein, der
aus der maßgeblichen Umgebung hervorgeht. Seiner Nutzungsart nach handelt es
sich, wie ausgeführt, bereits jetzt um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb i.S.d.
§ 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO. Da sich hieran durch die geplante Erweiterung der
Verkaufsstätte nichts ändert, hält sich das Vorhaben im Rahmen der
Umgebungsbebauung.

38

Zu diesem Aspekt vgl.: BVerwG, Beschluss vom 20. April 2000 - 4 B 25.00 -, BRS 63 Nr.
103; Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 C 6 und 7.85 -, BRS 47 Nr. 67; OVG NRW, Urteil vom 11.
Dezember 2006 - 7 A 964/05 - (Juris).

39

Auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und der
überbaubaren Grundstücksfläche hält sich das Vorhaben ersichtlich innerhalb des
aus der näheren Umgebung hervorgehenden Rahmens; Abweichendes wird vom
Beklagten nicht geltend gemacht. Anhaltspunkte, dass das im Begriff des Einfügens
enthaltene Gebot der Rücksichtnahme verletzt sein könnte, bestehen bei der bloßen
Erweiterung der Verkaufsfläche ebenfalls nicht.

40

Das Vorhaben ist allerdings mit § 34 Abs. 3 BauGB nicht vereinbar.

41

Hiernach dürfen von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 keine schädlichen
Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen
Gemeinden zu erwarten sein.

42

Unter zentralen Versorgungsbereichen sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer
Gemeinde zu verstehen, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen
eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Ein
„Versorgungsbereich" setzt vorhandene Nutzungen voraus, die für die Versorgung
der Einwohner der Gemeinde oder eines Teiles des Gemeindegebietes
insbesondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind. „Zentral" sind
Versorgungsbereiche nicht nur dann, wenn sie nach Lage, Art und
Zweckbestimmung der gemeindeweiten bzw. übergemeindlichen Versorgung - wie
die Innenstadtzentren - dienen, sondern auch, wenn sie die Grund- oder
Nahversorgung - wie Neben- oder Quartierszentren - sicherstellen sollen.

43

Vgl. dazu im einzelnen: OVG NRW, Urteil vom 11. Dezember 2006, a.a.O.; Söfker, in:
Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 34 Rn. 85; Uechtritz, DVBl. 2006, 799 (802 f., 807);
Janning, BauR 2005, 1723 (1725); vgl. auch: BVerwG, Beschluss vom 20. November
2006 - 4 B 50/06 -
(Juris).

44

Der Charakter eines bestimmten Bereichs kann sich sowohl aus gemeindlichen
Bauleitplänen als auch aus den vorhandenen örtlichen Gegebenheiten ergeben. Bei
der Ermittlung der tatsächlichen Verhältnisse kann auf planungsrechtlich nicht
verbindliche Konzeptionen der Gemeinde zurückgegriffen werden, wenn diese - wie
etwa Einzelhandelskonzepte - Aussagen über zentrale Versorgungsbereiche und
deren Sicherung und Entwicklung enthalten. Denn diese sind in besonderer Weise
geeignet, die für die Beurteilung als Versorgungsbereich erforderlichen
Zusammenhänge deutlich zu machen.

45

Vgl. Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drs. 15/2250, S. 54; Söfker, in:
Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., Rn. 85; Uechtritz, DVBl. 2006, 799 (803, 807 f.); Janning,
BauR 2005, 1723 (1725 ff.); kritisch, soweit Einzelhandelskonzepte erst noch zu entwickelnde
Versorgungsbereiche umschreiben: OVG NRW, Urteil vom 11. Dezember 2006, a.a.O..

46

Das vom Beklagten benannte Zentrum des Bezirks X ist ein solcher zentraler
Versorgungsbereich. Es ist im „Nahversorgungs- und Zentrenkonzept" der Stadt N
als - schon bestehendes, nicht erst zu entwickelndes - sog. B-Zentrum
(Stadtbezirkszentrum) aufgeführt (vgl. S. 17, 70, 72). Das „Nahversorgungs- und
Zentrenkonzept", das nach Angaben des Beklagten kurz vor der Beschlussfassung
durch den Rat steht, kann schon jetzt jedenfalls hinsichtlich der Feststellungen zum
Ist-Zustand herangezogen werden. Denn es enthält eine aktuelle Bestandsaufnahme
der Einzelhandelsstruktur der Stadt und differenziert nachvollziehbar und plausibel
zwischen den Hauptgeschäfts-, Stadtbezirks- und Stadtteilzentren. Insbesondere trifft
es für das - räumlich abgegrenzte - B-Zentrum X-Mitte Aussagen zur städtebaulichen
Situation und zum Warenangebot (vgl. S. 70 und 72 des Konzepts).
Unabhängig hiervon kommt dem Zentrum nach den bestehenden tatsächlichen
Verhältnissen eine Versorgungsfunktion für den Stadtbezirk zu. Nach dem Ergebnis
der Ortsbesichtigung weist X-Mitte ein Zentrum auf, in dem in zahlreichen,
überwiegend kleinflächigen Geschäften Waren für den täglichen und teilweise auch
für den mittelfristigen Bedarf angeboten werden. Es verfügt in der als FußgängerzT),
mehrere Apotheken, mehrere Blumenläden, zahlreiche kleinere Damen- sowie
Herrenmodegeschäfte, einen Juwelier, ein Schreibwarengeschäft, zwei Metzger,
zwei Reisebüros, einen Optiker, ein Schuhgeschäft, ein Handarbeitsgeschäft und
einen Tabakladen. Dagegen, dass der Beklagte zu diesem Versorgungsbereich auch
Teilbereiche der Qstraße zählt (vgl. S. 72 des „Nahversorgungs- und
Zentrenkonzepts"), ist auch nach dem Ergebnis des Ortstermins nichts einzuwenden.
Von der Einmündung der Rstraße in die Qstraße befinden sich dort in östlicher
Richtung - abgesehen von einigen Gaststätten - ebenfalls weitere
Einzelhandelsbetriebe, nämlich ein Geschäft für Computertechnik, ein
Haushaltsgerätegeschäft und eine Apotheke, ferner ein Lebensmittelmarkt der Fa. L
mit einer Verkaufsfläche von 950 qm. Die Qstraße schließt sich unmittelbar an den
Fußgängerbereich der Rstraße an und weist mit Einzelhandelsbetrieben und Lokalen
in den Erdgeschossen und Wohnungen in den Obergeschossen diesem
vergleichbare Nutzungen auf. Auch der L-Markt ist vom Beginn der Rstraße nur
wenige Schritte entfernt und schon deswegen in den Versorgungsbereich X-Mitte mit
einzubeziehen.
Dass die Waren in diesem Bereich überwiegend auf verhältnismäßig geringen
Verkaufsflächen angeboten werden, stellt seine Einstufung als zentralen
Versorgungsbereich nicht in Frage. Abgesehen von Lebensmittelgeschäften haben
nämlich die meisten Geschäfte, die Waren für den täglichen Bedarf anbieten,
regelmäßig nur einen kleinen Flächenbedarf. Der Auffassung der Klägerin, die
Existenz nur eines Lebensmittelgeschäftes führe dazu, das X Zentrum nicht als
zentralen Versorgungsbereich anzusehen, kann nicht gefolgt werden. Denn der über
eine große Verkaufsfläche von 950 qm verfügende L-Markt stellt einen Bestandteil
der Grundversorgung des Stadtbezirkszentrums dar. Weitere Lebensmittelgeschäfte
sind in X außerhalb des eigentlichen Zentrums angesiedelt. Dies entspricht den
tatsächlichen Verhältnissen in vielen Städten, in denen sich Einzelhandelsbetriebe
der Lebensmittelbranche teilweise innerhalb, teilweise außerhalb der
Hauptgeschäfts-, Stadtbezirks- bzw. Stadtteilzentren befinden, ohne dass damit die
Qualifizierung dieser Zentren als zentrale Versorgungsbereiche angezweifelt
würde.

47

Ist mithin das Stadtbezirkszentrum X-Mitte als zentraler Versorgungsbereich zu
qualifizieren, so sind vom Vorhaben der Klägerin auch schädliche Auswirkungen auf
diesen zu erwarten.

48

Mit Vorhaben i.S.d. § 34 Abs. 3 BauGB ist das Gesamtvorhaben in seiner
geänderten Gestalt, nicht nur die Erweiterungsfläche gemeint. Denn die
bauplanungsrechtliche Prüfung hat sich immer auf das „Vorhaben" i.S.v. § 29 Satz 1
BauGB insgesamt - hier in Form der Änderung einer baulichen Anlage - zu beziehen.
Schon weil diese Änderung des Bestandes der bereits vorhandenen baulichen
Anlage kein selbständiges, abtrennbares Vorhaben darstellt, kann sie nicht isoliert
geprüft werden. Im Anwendungsbereich des § 11 Abs. 3 BauNVO gilt dies auch für
die Feststellung von Auswirkungen i.S.d. § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO.

49

BVerwG, Beschluss vom 29. November 2005, - 4 B 72.05 -, BRS 69 Nr. 77; VGH BW, Urteil
vom 13. Juli 2004 - 5 S 1205/03 -; BauR 2005, 968 ff..

50

Nichts anderes kann für die Prüfung schädlicher Auswirkungen eines Vorhaben
nach Maßgabe des § 34 Abs. 3 BauGB gelten. Da stets das vom Bauherrn
angestrebte Ergebnis der Baumaßnahme den bauplanungsrechtlichen Vorschriften
entsprechen muss, ist bei einer geplanten Erweiterung eines Einzelhandelsbetriebes
maßgeblich, ob von dem Gesamtvorhaben mit seiner dann bestehenden Verkaufs-
und Geschossflächenzahl Beeinträchtigungen des betroffenen zentralen
Versorgungsbereichs zu befürchten sind. Der Auffassung der Klägerin, diese
müssten von den Erweiterungsflächen ausgehen, kann mithin nicht gefolgt werden.
Die von ihr zum Beleg herangezogene Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts
für das Land Nordrhein-Westfalen zur Erweiterung des Einkaufszentrums D in P,

51

Urteil vom 6. Juni 2005 - 10 D 145/04.NE -, BRS 69 Nr. 2,

52

nimmt zu prognostizierten Umsatzverteilungen durch die
Verkaufsflächenerweiterung in einem anderen rechtlichen Zusammenhang Stellung,
der auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar ist.

53

Schädliche Auswirkungen des so verstandenen Vorhabens sind nach dem
Wortlaut der Norm und dem in der Begründung des Gesetzentwurfs zum Ausdruck
kommenden Willen des Gesetzgebers,

54

BT-Drs. 15/2250, S. 54,

55

solche, die die städtebauliche Funktion des betroffenen zentralen
Versorgungsbereichs in beachtlicher Weise beeinträchtigen.

56

In diesem Sinne auch: OVG NRW, Urteil vom 11. Dezember 2006, a.a.O.; Söfker, in:
Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., Rn. 86; vgl. ferner: OVG NRW, Beschluss vom 9. März 2007
- 10 B 2675/06 - (Juris).

57

Bestreben des Gesetzgebers war es, mit der Einfügung des neuen Absatzes 3 in
§ 34 BauGB der höchstrichterlichen Rechtsprechung entgegenzuwirken, nach der
bei Zulassungsentscheidungen im unbeplanten Innenbereich über die nähere
Umgebung hinausgehende Fernwirkungen keine Bedeutung haben. Vorhaben, die
wegen ihrer über die nähere Umgebung hinausreichenden Wirkungen
Funktionsstörungen in bestimmten zentralen Versorgungsbereichen befürchten
lassen, sollen nach den gesetzgeberischen Vorstellungen nicht mehr genehmigt
werden können.

58

Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drs. 15/2250, S. 33 und 54.

59

Ausgehend von dieser Zielsetzung ist mit städtebaulich nachteiligen
Auswirkungen jedenfalls dann zu rechnen, wenn das Vorhaben außerhalb eines
zentralen Versorgungsbereichs angesiedelt werden soll, sein Warenangebot gerade
(auch) solche Sortimente umfasst, die zu den für die Versorgungsfunktion des
betreffenden zentralen Versorgungsbereichs typischen Sortimenten gehören und das
Vorhaben nach seiner konkreten Lage und Ausgestaltung erwarten lässt, dass die
Funktionsfähigkeit des betroffenen zentralen Versorgungsbereichs in beachtlichem
Ausmaß beeinträchtigt wird.

60

Vgl.: OVG NRW, Urteil vom 11. Dezember 2006, a.a.O.; Söfker, in:
Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., Rn. 86.

61

Für diese Prognoseentscheidung ist auf städtebaulich maßgebliche Kriterien -
namentlich das Warenangebot und die Verkaufsfläche im Vergleich zur
Verkaufsfläche derselben Branche im zentralen Versorgungsbereich -
abzustellen.

62

OVG NRW, Urteil vom 11. Dezember 2006, a.a.O..

63

Diese beiden Gesichtspunkte sind in Gebieten, die, anders als hier, im
Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen oder nach § 34 Abs. 2 BauGB zu
beurteilen sind, im Regelungssystem des § 11 Abs. 3 BauNVO zu berücksichtigen.
Die Norm erfasst in Satz 1 Nr. 2 Einzelhandelsbetriebe, die auf Grund ihrer
Verkaufsfläche großflächig sind, und statuiert in Satz 3 die Regelvermutung, dass
nicht nur unwesentliche Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und
Ordnung bei einer 1.200 qm überschreitenden Geschossfläche anzunehmen sind.
Ob die Vermutung widerlegt werden kann, hängt nach ständiger Rechtsprechung

64

- vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Juli 2004 - 4 B 29/04 -, BauR 2004, 1735 ff.; Urteil vom
24. November 2005 - 4 C 10/04 -, a.a.O.

65

u.a. vom Warenangebot ab.

66

Da auch die Schutzfunktion für zentrale Versorgungsbereiche einer Gemeinde in
§ 34 Abs. 3 BauGB und § 11 Abs. 3 BauNVO nach dem Anliegen des Gesetzgebers
vergleichbar ist, können die Wertungen des § 11 Abs. 3 BauNVO zumindest
hinzugezogen werden, auch wenn insbesondere die Vermutungsregel des Satzes 3
in § 34 Abs. 3 BauGB nicht übernommen wurde. Es spricht nichts dafür, dass der
Gesetzgeber, der mit der Schaffung des § 34 Abs. 3 BauGB beabsichtigte, gerade
(auch) die großflächigen Einzelhandelbetriebe i.S.v. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3
BauNVO zu erfassen, dabei die übrigen Wertungen jener Norm ausklammern
wollte.

67

In diese Richtung bereits: VG Arnsberg, Urteil vom 25. Januar 2005 - 4 K 572/04 - (Juris);
Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., Rn. 86 b; Janning, a.a.O. (S. 1725 ff.); Reidt, UPR
2005, 241 (245 f.); mit Einschränkungen: OVG NRW, Urteil vom 11. Dezember 2006,
a.a.O.; a.A.: VG Düsseldorf, Urteil vom 15. November 2004 - 4 K 4311/03 -, S. 9 UA.

68

Neben diesen Kriterien stellen voraussichtliche Umsatzumverteilungen einen
wesentlichen Indikator bei der Prognose dar. Im Regelungsbereich des § 11 Abs. 3
BauNVO entspricht dies ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung.

69

BVerwG, Beschluss vom 22. Juli 2004, a.a.O.; Urteil vom 24. November 2005 - 4 C 10/04 -,
a.a.O..

70

Die vergleichbaren Schutzzwecke der Vorschriften legen es nahe, auch im
Rahmen des § 34 Abs. 3 BauGB hierauf zurückzugreifen.

71

So auch: OVG NRW, Urteil vom 22. März 2006 - 21 A 1849/04 -, S. 24 UA; VG Arnsberg,
Urteil vom 25. Januar 2005, a.a.O.; VG Gelsenkirchen, Urteil vom 3. Mai 2006 - 10 K 6950/04 -
(Juris); Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., Rn. 86 a; Uechtritz, a.a.O. (S. 809);
Gatawis, NVwZ 2006, 272 (275); kritisch: OVG NRW, Urteil vom 11. Dezember 2006,
a.a.O..

72

Da § 34 Abs. 3 BauGB auf städtebauliche, nicht auf (rein) wettbewerbliche
Auswirkungen abzielt, berührt nicht jedwede Umsatzverteilung den Tatbestand der
Bestimmung. Regelmäßig ist bei einem erwarteten Kaufkraftabfluss von mehr als 10
% gegenüber Betrieben derselben Branche die Befürchtung begründet, das
Vorhaben gefährde gewachsene städtebauliche Strukturen, namentlich Betriebe in
zentralen Versorgungsbereichen, auf die insbesondere nicht motorisierte
Bevölkerungsgruppen angewiesen sind.

73

In diese Richtung auch: VG Arnsberg, Urteil vom 25. Januar 2005, a.a.O.; VG
Gelsenkirchen, Urteil vom 3. Mai 2006, a.a.O.; Uechtritz, a.a.O. (S. 809); Gatawis, a.a.O.
(S.275).

74

Entscheidend ist letztlich, ob bei einer Gesamtbetrachtung des Einzelfalles unter
Berücksichtigung der vorgenannten Gesichtspunkte die Prognose negativer
Folgewirkungen gerechtfertigt ist. Diese Gesamtschau führt hier zur Annahme von
Funktionsstörungen auf Grund aller aufgeführten Merkmale - dem Warenangebot
und der Verkaufsfläche des klägerischen Betriebs sowie des zu erwartenden
Kaufkraftabflusses - . Überdies führt auch die Heranziehung der Vermutungsregel
des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO zur Erwartung schädlicher Auswirkungen.

75

Der außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches X-Mitte und zu diesem in
einer fußläufigen Entfernung von etwa 400 m Luftlinie und wenigen Minuten
Wegstrecke errichtete S-Markt bietet bereits jetzt Waren an, die der Nahversorgung
der Bevölkerung dienen, nämlich Lebensmittel und Getränke sowie Drogerie- und
Kosmetikartikel. Daran soll sich auch nach der beabsichtigten Erweiterung nichts
ändern; eine Sortimentsausweitung ist nicht geplant. Diese Waren werden auch im
zentralen Versorgungsbereich angeboten. Das Sortiment zielt damit gerade auf die
Kundschaft ab, deren Versorgung das in dichter räumlicher Nähe liegende
Stadtbezirkszentrum dient. Werden die Verkaufsflächen des klägerischen Vorhabens
und des Einzelhandelsbetriebes in der Qstraße ins Verhältnis gesetzt, so liegt auf der
Hand, dass die städtebauliche Funktion des Bezirkszentrums in beachtlicher Weise
beeinträchtigt werden kann, sollte der Betrieb der Klägerin in der geplanten Weise
erweitert werden. Die Gesamtverkaufsfläche des S-Supermarktes betrüge dann
annähernd 1.500 qm, während der L-Markt nur über rund 950 qm verfügt. Auch wenn
die Verkaufsflächen weiterer Einzelhandelsbetriebe mit auch von S angebotenem
Sortiment im Zentrum von X berücksichtigt würden (z.B. des T-Marktes mit ca. 150
qm Verkaufsfläche und der kleinflächigen Metzgergeschäfte), bliebe die
Größenordnung des erweiterten S-Betriebes erheblich und überschritte jene Flächen
deutlich. Dies lässt eine Verdrängung insbesondere der genannten Geschäfte mit
dem gleichen Warenangebot befürchten; jedenfalls brächte die Erweiterung
Gefährdungen für diese Betriebe und damit für die bedarfsgerechte Versorgung der
Bevölkerung im Bezirk und nicht zuletzt für die Attraktivität des X Zentrums mit sich.
Zudem sind die Umsatzerwartungen und Kaufkraftbewegungen deutliche Indizien für
schädliche Auswirkungen. Der in der GMA-Auswirkungsanalyse von September 2006
angegebene angestrebte Umsatz des erweiterten S-Marktes von 6,5 Mio. Euro
übersteigt den vom L-Markt erzielten Umsatz von 3,3 Mio. Euro um etwa das
Doppelte. Die Umverteilungsquote wird im GMA-Gutachten mit 14 % allein
gegenüber L prognostiziert. Diese Quote liegt über dem dargestellten städtebaulich
relevanten Schwellenwert von 10 %. Bei dieser Größenordnung ist davon
auszugehen, dass der nahe gelegene L-Markt in nicht nur unwesentlichem Umfang
nachteilig berührt wird.
Schließlich überschritte die Geschossfläche des erweiterten Betriebes mit rund 2.600
qm die in § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO bezeichnete Größenordnung von 1.200 qm
beträchtlich. Für eine Entkräftung der nach den vorstehenden Ausführungen
heranzuziehenden Regelvermutung (vgl. § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO) bestehen
angesichts der deutlichen Überschreitung der Regelgrenze von 1.200 qm und des
nahversorgungstypischen Warenangebots der Klägerin keine Anhaltspunkte. Auch
unter dem Aspekt der Unterversorgung lässt sich eine Ausnahmesituation nicht
begründen. Der Beklagte hat vielmehr unwidersprochen darauf hingewiesen, dass
schon jetzt ein erhebliches Überangebot an Verkaufsflächen besteht.

76

Die Klägerin ist nicht nur für die Widerlegung der Regelvermutung
darlegungspflichtig, sondern darüber hinaus dafür, dass von ihrem Vorhaben keine
schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche i.S.v. § 34 Abs. 3
BauGB zu erwarten sind. Der Gesetzgeber hat mit der Neuregelung eine weitere
Zulassungsvoraussetzung für Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich in das
Gesetz aufgenommen.

77

Vgl. Begründung des Gesetzentwurfs, BT-Drs. 15/2250, S. 54.; so auch: VG Gelsenkirchen,
Urteil vom 3. Mai 2006, a.a.O.; offen gelassen von: OVG NRW, Urteil vom 11. Dezember 2006,
a.a.O.; differenzierend: Gatawis, a.a.O. (S.276 f.).

78

Da der Bauherr für die Vollständigkeit der Antragsunterlagen verantwortlich ist
(vgl. §§ 69 Abs. 1, 71 Abs. 2 BauO NRW), hat er die erforderlichen Unterlagen
beizubringen, an Hand derer die Behörde bzw. das Gericht beurteilen kann, ob
negative Auswirkungen zu befürchten sind oder nicht. In der Regel wird dazu die
Vorlage eines Marktgutachtens erforderlich sein.

79

Aus den vorstehenden Gründen ist der Klägerin mit der von ihr vorgelegten
GMA-Auswirkungsanalyse der Nachweis nicht gelungen, dass von ihrem Vorhaben
keine schädlichen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich Wickrath-
Mitte zu erwarten sind.

80

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

81

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO
i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

82

Die Berufung war gemäß § 124 a Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO
im Hinblick auf die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache zuzulassen. Durch
die Neuregelung des § 34 Abs. 3 BauGB werden über den Einzelfall hinausgehende
Fragen aufgeworfen, die rechtsgrundsätzlicher Klärung bedürfen.

83