Landgericht Itzehoe (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-03-08, Aktenzeichen 9 S 39/05
ECLI:DE:LGITZEH:2006:0308.9S39.05.0A

Tenor

Das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 21.03.2005 - Az. 69 C 184/04 - wird geändert:

Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin als Gesamtschuldner 220,25 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. seit dem 27.01.2005 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin 62 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 38 %. Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz tragen die Klägerin 57 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 43 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien können die jeweils gegen sie gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils gegen sie zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die andere Seite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

I.

1

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

2

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils verwiesen, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.

3

Die Beklagten beantragen,

4

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Pinneberg vom 21.03.2005 - 69 C 184/04 - die Klage abzuweisen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

II.

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Die Berufung ist zulässig.

8

In der Sache hat sie teilweise Erfolg.

9

Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein fälliger Nachzahlungsanspruch aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 zu. Sie hat allerdings einen Nachzahlungsanspruch aus den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 gegenüber den Beklagten in Höhe von insgesamt 220,25 €.

1.

10

Eine Betriebskostenabrechnung entspricht den Anforderungen des § 259 BGB und ist formell ordnungsgemäß, wenn sie eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthält (BGH NJW 1982, 573). Diesen formellen Anforderungen genügt die Betriebskostenabrechnung der Klägerin nicht in allen Punkten.

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Die Betriebskostenabrechnung weist bezüglich der Positionen Grundsteuer, Wassergeld/Entwässerung sowie Hauswart als Gesamtbeträge lediglich Betriebskosten aus, die im Wege eines Vorwegabzugs bereits um die nicht umlagefähigen Anteile bereinigt worden sind. Hinsichtlich dieser Nebenkostenansätze ist die Betriebskostenabrechnung aufgrund einer nicht erfolgten Ausweisung der Gesamtkosten formell unwirksam.

12

Die Kammer vertritt die Auffassung, dass der Begriff der Gesamtkosten sämtliche Kosten erfasst, die der Vermieterseite in Bezug auf den jeweiligen Nebenkostenansatz entstanden sind. Der Vermieter darf die ihm entstandenen Gesamtkosten nicht im Vorwege um die nicht umlagefähigen Kosten bereinigen, ohne dass diese Tatsache dem Mieter offen gelegt würde.

13

Zur Nachvollziehbarkeit einer Rechnung i.S.v. § 259 BGB gehört die Rechnungslegung in Gestalt einer Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben, die in verständlicher Form der Nachprüfbarkeit auf ihre Richtigkeit und Vollständigkeit zugänglich ist. Die Vorschrift des § 259 BGB trägt dem Interesse des Gläubigers an einer umfassenden und übersichtlichen Information Rechnung, die ihn in den Stand setzt, die Ordnungsgemäßheit der Verwaltung, über die Rechenschaft abzulegen ist, zu überprüfen und - bei Missständen - Ansprüche geltend zu machen (MüKo-Krüger, BGB, § 259 Rn. 1). Das bedeutet, dass der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung auch dann erfüllt ist, wenn die Abrechnung möglicherweise ungerechtfertigte Kostenansätze enthält, der Mieter aber durch die genaue Aufgliederung der einzelnen Positionen in die Lage versetzt wird, die zu beanstandenden Positionen zu erkennen und herauszurechnen („falsch aber vollständig“, vgl. MüKo-Krüger, BGB, § 259 Rn. 27).

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Für den Mieter ist aber nicht lediglich die Nachvollziehbarkeit der umlagefähigen Gesamtkosten von entscheidender Bedeutung. Denn wenn die Betriebskostenabrechnung nicht die dem Vermieter insgesamt entstandenen Kosten ausweist, kann der Mieter die Abrechnung nicht korrekt in sämtlichen Rechenschritten nachvollziehen, da aus der Sicht des Mieters aufgrund der nicht ausgewiesenen Bereinigung um nicht umlagefähige Betriebskosten ein Rechenschritt fehlt. Der Mieter weiß nicht, ob überhaupt und gegebenenfalls in welcher Höhe die aufgeführten Gesamtkosten bereits im Vorwege um die nicht umlagefähigen Anteile bereinigt worden sind. Ein vollständiger Rechenschritt ist damit jeglicher unmittelbaren Nachprüfung durch den Mieter entzogen. Der Mieter kann die Korrektheit der ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten nicht in ihrer Gesamtheit nachvollziehen und überprüfen. Dies aber ist ein derartig elementarer Bestandteil der Prüffähigkeit der Rechnung, dass insoweit nicht nur ein inhaltlicher Fehler der Rechnung vorliegt, der durch spätere Nachbesserung heilbar ist, sondern ein formeller Fehler, der hinsichtlich der betroffenen Einzelpositionen zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt.

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Es ist zwar inzwischen anerkannt, dass die Verwendung eines falschen Umlageschlüssels lediglich einen inhaltlichen und damit heilbaren Fehler darstellt, nicht jedoch die formelle Unwirksamkeit der Abrechnung zur Folge hat (BGH WuM 2005, 448). Die Problematik der Gesamtkosten ist aber anders gelagert. Der Mieter kann im Fall eines falschen, aber erläuterten Umlageschlüssels den Fehler bei sorgfältiger Nachvollziehung der Abrechnung selbst erkennen. Diese Möglichkeit bleibt ihm für den Fall nicht ausgewiesener Gesamtkosten verwehrt, da ihm nicht alle für eine Prüfung der Abrechnung notwendigen Berechnungsgrundlagen offen gelegt werden.

16

Es ist Aufgabe des Vermieters, darzulegen, durch welche Rechenschritte und unter Verwendung welchen Umlageschlüssels er die in die Nebenkostenabrechnung eingestellten Beträge ermittelt hat. Dem Vermieter ist eine solche Aufschlüsselung auch zumutbar, zumal er im Zweifel lediglich die Kosten zusätzlich ausweisen muss, die er ohnehin im Rahmen der Erstellung der Abrechnung seiner internen Kalkulation zugrunde legt.

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Vorliegend hat die Klägerin zwar in Bezug auf die betroffenen Nebenkostenansätze Grundsteuer, Wassergeld/Entwässerung und Hauswart nach Stellung der Betriebskostenabrechnung durch weitere Erläuterungen nachgebessert. Die genannten Fehler waren aber nicht im Wege der Nachbesserung zu korrigieren, da die betroffenen Nebenkostenansätze infolge der nicht ausgewiesenen Gesamtkosten formell unwirksam waren, und die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB bereits abgelaufen war.

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Zwar ist die Betriebskostenabrechnung lediglich hinsichtlich der aufgeführten Einzelpositionen nicht fällig. Es kann aber dahinstehen, inwieweit die sonstigen beanstandeten Abrechnungspositionen korrekt sind, da sich nach Abzug der entsprechenden Nebenkostenansätze aus der Betriebskostenabrechnung kein Saldo zugunsten der Klägerin ergibt. Die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für Grundsteuer, Wassergeld/Entwässerung sowie für den Hauswart angesetzten Beträge übersteigen mit einer Gesamtsumme von 746,41 € für das Jahr 2001 respektive von 795,87 € für das Jahr 2002 die jeweils geltend gemachten Nachzahlungsbeträge von 161,26 € für das Jahr 2001 respektive von 195,97 € für das Jahr 2002.

2.

19

Die Ansprüche der Klägerin auf Nachzahlung aus den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 bleiben allerdings in Höhe der zugunsten der Klägerin ausgewiesenen Salden von 138,72 € und 81,53 € unberührt.

20

In § 4 des Mietvertrages sind nach Betriebskosten und Heizkosten getrennte Vorschüsse in Höhe von jeweils 215,- DM und 50,- DM vereinbart. Zum Teil wird vertreten, dass für den Fall einer Vereinbarung getrennter Vorschusszahlungen auch verschiedene Abrechnungskreise vereinbart worden seien, die unterschiedlich behandelt werden müssten (vgl. Schmidt-Futterer-Langenberg, MietR, 8. A., § 556 Rn. 478). Nach anderer Ansicht (MüKo-Schmid, BGB, 4. A., § 556 Rn. 46) ist im Zweifel von einer einheitlichen Abrechnung auszugehen. Allein die Tatsache, dass im Mietvertrag einzelnen Kostenpositionen bestimmte Beträge zugeordnet seien, spräche weder für die eine noch für die andere Variante, so dass ohne ausdrückliche Regelung eine Auslegung erforderlich sei.

21

Hier sprechen die Tatsachen, dass nach Betriebs- und Heizkosten getrennte Vorschusszahlungen vereinbart worden sind, die Vorschüsse sodann getrennt nach Betriebskosten und Heizkosten verrechnet und damit auch nach Betriebskosten und Heizkosten getrennte Salden gebildet worden sind, dafür, zwei verschiedene Abrechnungskreise anzunehmen. Die Tatsache, dass aus den verschiedenen Abrechnungen über die Betriebskosten einerseits und die Heizkosten andererseits ein einheitlicher Gesamtsaldo gebildet worden ist, muss unberücksichtigt bleiben. Denn die Forderung des Gesamtsaldos lässt den Umstand unberührt, dass sich der Gesamtsaldo aus zwei Einzelsalden, die wiederum aus unterschiedlichen Abrechnungen resultieren, zusammensetzt. Die Aufschlüsselung in die Einzelsalden ist aufgrund der getrennten Abrechnungen auch ohne weiteres möglich. Wenn aber zwei getrennte Abrechnungskreise vereinbart worden sind, können die gegen einen der Abrechnungskreise erhobenen Einwände auch nur diesen einen Abrechnungskreislauf betreffen, ohne aber Auswirkungen auf den anderen Abrechnungskreislauf entfalten zu können. Dies entspricht gerade auch dem Sinn und Zweck der Vereinbarung getrennter Abrechnungskreise.

3.

22

Die Aufrechnung der Beklagten mit einem „Guthaben“ aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2001 i.H. v. 1.144,45 gegen die Nachforderungen aus den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 greift nicht durch.

23

Die sachdienliche Aufrechnungserklärung war zulässig, § 533 Nr. 1 ZPO. Sie ist aber unbegründet. Den Beklagten steht kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu. Zwar sind die genannten Positionen der Betriebskostenabrechnung formell unwirksam und damit nicht fällig. Die Vorauszahlungen auf diese Nebenkostenpositionen sind aber nicht ohne rechtlichen Grund erfolgt, da die Leistungsverpflichtung der Beklagten auf dem - wirksamen - Mietvertrag beruhte, § 812 Abs. 1 S. 1 BGB. Dieser Rechtsgrund ist weder i.S.v. § 812 Abs. 2 Alt. 1 BGB weggefallen noch ist der mit der Leistung bezweckte Erfolg nicht eingetreten, § 812 Abs. 2 Alt. 2 BGB. Der mit der Leistung von Vorauszahlungen bezweckte Erfolg besteht regelmäßig darin, die entsprechenden Leistungen in Anspruch nehmen zu können. Insofern unterscheiden sich die Vorauszahlungen nicht von der Zahlung einer Betriebskostenpauschale. Die Anwendung dieser Rechtsauffassung führt auch nicht zu einem unbilligen Ergebnis. Bei fortdauerndem Mietverhältnis ist der Mieter zum einen dadurch geschützt, dass er hinsichtlich der weiterlaufenden Vorauszahlungen bis zur Vorlage der Abrechnung über den vergangenen Zeitraum ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB ausüben kann (BGH WuM 1991, 150). Zum anderen kann der Mieter seinen Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung einklagen (vgl. zu den vorstehenden Ausführungen Langenberg, Betriebskostenrecht, 4. A., G Rn. 52 ff. m.w.N., u.a. OLG Hamm ZMR 1998, 624).

4.

24

Die Revision war gem. § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, da eine exakte Definition der Gesamtkosten im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung bislang nicht Gegenstand höchstgerichtlicher Rechtsprechung war.

25

Die Kostenentscheidung beruht für beide Instanzen auf § 92 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.