Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2002-07-03, Aktenzeichen 9 T 912/01 WEG
ECLI:DE:LGDO:2002:0703.9T912.01WEG.00

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird abgeändert:

Die Beteiligten zu 2.) werden verpflichtet, es

zu unterlassen, die Teileigentumseinheiten Nr.

21 des Auteilungsplans, eingetragen im Grundbuch

von E G1,und Nr. 22 des

Aufteilungsplans, eingetragen im Grundbuch von

E, G2, als Zahnarztpraxis zu nutzen bzw. nutzen zu lassen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens tragen die Beteiligten

zu 1.) und 2.) je zur Hälfte. Eine Erstattung außergerichtlicher

Kosten wird nicht angeordnet.

Der Gegenstandswert wird auf bis zu 16.000,00 € festgesetzt.

1

Gründe:

2

Die Beteiligten zu 1.) und 2.) sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft

3

X-Str., ##-## und N- Str. ##-## in E.

4

Die Wohnungseigentumsanlage wurde von der Beteiligten zu 4.) errichtet und besteht aus 30 Wohnungen, 2 Ladenlokalen, 3 weiteren Teileigentumseinheiten,

5

einer Tiefgarage mit 20 Stellplätzen und weiteren 21 oberirdischen Stellplätzen.

6

Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 27.10.1997

7

- Urkundenrolle Nr. ####/1997 des Notars I aus

8

E - teilte die Beteiligte zu 4.) die entsprechenden

9

Grundstücke in 55 Miteigentumsanteile auf.

10

§ 1 der Teilungserklärung lautet u.a.:, "Die Eigentümerin

11

beabsichtigt, auf den vorgenannten Grundstücken 4 Mehrfamilienhäuser

12

mit insgesamt 30 Wohnungen, 3 Büroeinheiten

13

und 2 Ladenlokalen, eine Tiefgarage mit 20 Kfz Einstellplätzen

14

und 21 oberirdischen Kfz-Stellplätzen auf dem Grundstück zu errichten."

15

§ 5 lautet u.a. wie folgt:

16

,,1 .... Die Teileigentümer sind berechtigt die dem Teileigentum unterliegenden Räumlichkeiten (Ladenlokal oder Büro) zweckentsprechend zu nutzen .... "

17

Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf die notariell

18

beurkundete Teilungsklärung vom 27.10.1997,

19

Blatt 18 d.A.. Wegen der Einzelheiten der Baulichkeit

20

wird Bezug genommen auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung

21

vom 23.09.1997, Blatt 49-59 d.A., und die Ablichtung

22

des Verkaufsprospektes, Blatt 205 ff.d.A ..

23

Der Beteiligte zu 1.) erwarb mit notariellem Kaufvertrag

24

vom 10.12.1997 - Urkundenrolle Nr. ###/1997 des

25

Notars Z in E - den in der Teilungserklärung

26

mit Nr. 31 bezeichneten Miteigentumsanteil von 209,80/10.000 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Gebäude D im 1. OG rechts gelegenen Wohnung nebst

27

Terrasse und Keller, verbunden mit dem Sondernutzungsrecht

28

an den Pkw-Stellplatz Nr. 31, und den in der Teilungserklärung

29

mit Nr. 33 bezeichneten Miteigentumsanteil

30

von 172,67/10.000 verbunden mit dem Sondereigentum

31

an der im Gebäude D im 2. OG rechts gelegenen Wohnung

32

nebst Keller, verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an

33

dem Pkw-Stellplatz Nr. 33. Wegen der Einzelheiten wird

34

Bezug genommen auf den notariell beurkundeten Kaufvertrag

35

vom 10.12.1997, Blatt 175 d.A.. Am 12.06.1998 wurde

36

eine entsprechende Auflassungsvormerkung zu Gunsten

37

des Beteiligten zu 1.) in die Wohnungsgrundbücher eingetragen.

38

Eine entsprechende Eigentumsumschreibung auf

39

den Beteiligten zu 1.) ist noch nicht erfolgt. Der

40

Kaufpreis ist noch nicht vollständig durch ihn entrichtet worden.

41

In der Teilungserklärung mit Nr. 21 bezeichneten

42

Miteigentumsanteil von 277,17/10.000 verbunden mit dem

43

Sondereigentum an dem im Gebäude C im 1. OG links gelegenen,

44

nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten

45

nebst Wintergarten und Keller und den in der Teilungserklärung

46

mit Nr. 22 bezeichneten Miteigentumsanteil

47

von 252,54/10.000 verbunden mit dem Sondereigentum an

48

den im Gebäude C im 2. OG rechts gelegenen, nicht zu

49

Wohnzwecken dienenden Räumlichkeiten nebst Wintergarten

50

und Keller. In § 1 des Vertrages heißt es u.a.:

51

"Im Wege einer noch durchzuführenden Änderung der Teilungserklärung

52

sichert der Verkäufer dem Käufer zu,

53

dass er anstelle der ursprünglich vorgesehenen oberirdischen

54

Kfz-Stellplätze 21 und 22 (Kfz-Stellplätze)

55

künftig die Stellplätze 30, 31, 32 und 33 erhält. Der

56

Käufer erklärt sich mit der insoweit erforderlichen Änderung

57

der Teilungserklärung einverstanden.

58

Ferner sichert der Verkäufer dem Käufer zu, dass die

59

Nutzung der Räumlichkeiten als Zahnarztpraxis sichergestellt

60

ist."

61

Am 09.10.1998 wurde zu Gunsten der Beteiligten zu 2.)

62

eine entsprechende Auflassungsvormerkung in die Wohnungsgrundbücher

63

eingetragen. Zwischenzeitlich sind die

64

Beteiligten zu 2.) als Eigentümer in die Grundbücher eingetragen worden.

65

Am 28.06.1999 nahm der Beteiligte zu 1.) die Wohnungen

66

Nr. 31 und 33 in Besitz. Die Inbesitznahme des Stellplatzes

67

ist in der Abnahmeniederschrift nicht vermerkt.

68

Am 12.09.1999 wurden die Miteigentümer H als erste

69

Erwerber als Eigentümer des Teileigentums Nr. 54 in das

70

Grundbuch eingetragen.

71

Die Beteiligten zu 2.) überließen die Teileigentumseinheiten

72

Nr. 21 und 22 des Aufteilungsplans ihrem Sohn

73

zur Nutzung. Dieser betreibt in den Räumlichkeiten eine

74

Zahnarztpraxis.

75

Mit Schriftsatz seiner Verfahrensbevollmächtigten vom

76

24.07.2000 forderte der Beteiligte zu 1.) die Beteiligte

77

zu 4.) auf, zu veranlassen, dass die Zahnarztpraxis

78

verlegt wird. Mit Schriftsatz seiner Verfahrensbevollmächtigten

79

vom 23.01.2001 forderte er die Beteiligten zu 2.) auf,

80

zu veranlassen, dass die Zahnarztpraxis aufgegeben werde.

81

Mit Schreiben vom 13.12.2001 teilte das Bauordnungsamt

82

der Stadt E zur "Nutzungsänderung von zwei Büroeinheiten

83

und einer Arztpraxis" mit, dass nach Durchführung

84

einer Zustandsbesichtigung bauordnungsrechtliche

85

Forderungen nicht gestellt würden.

86

Mit Schriftsatz seiner Verfahrensbevollmächtigten vom

87

08.03.2001 hat der Beteiligte zu 1.) das vorliegende

88

Verfahren eingeleitet. Die Beteiligte zu 4.) ist im

89

Verfahren auf Seiten der Beteiligten zu 2.) beigetreten.

90

Der Beteiligte zu 1.) hat die Ansicht vertreten, die

91

Nutzung der im Eigentum der Beteiligten zu 2.) stehenden

92

Teileigentumseinheiten sei nicht zulässig, da die

93

Nutzung als Zahnarztpraxis keine zweckentsprechende

94

Nutzung im Sinne des § 5 der Teilungserklärung darstelle

95

und die erforderliche Zustimmung der weiteren Eigentümer

96

zu der Nutzung nicht vorliege. Aus § 1 der Teilungserklärung

97

ergebe sich, dass die Einheiten Nr. 21

98

und 22 der Teilungserklärung als Büroeinheiten deklariert

99

seien. In einem Büro sei der Betrieb einer

100

Arztpraxis aber nicht zulässig. Er hat behauptet, mit

101

dem Betrieb der Zahnarztpraxis seien Beeinträchtigungen

102

für die anderen Eigentümer verbunden. Diese bestünden

103

in hoher Patientenfluktuation, unberechtigtem Parken

104

auf praxisfremden Stellplätzen, ständigem Zutritt fremder

105

Personen zum Gemeinschaftseigentum sowie Emissionen.

106

Der Beteiligte zu 1.) hat beantragt,

107

den Beteiligten zu 2.) aufzugeben, die Nutzung

108

der folgenden Eigentumswohnungen bzw. Teileigentumseinheiten

109

an dem Objekt X-Str. #, #, # und # in E

110

als Zahnarztpraxis zu unterlassen, hilfsweise zu unterbinden:

111

- 277,17/10.000 Miteigentumsanteil, verbunden

112

mit dem Sondereigentum an den Räumen im I. Obergeschoss

113

links nebst Kellerraum, jeweils Nr. 21 des Aufteilungsplans,

114

eingetragen im Grundbuch von E G1,

115

- 252,54/10.000 Miteigentumsanteil verbunden mit

116

dem Sondereigentum an den Räumen im I. Obergeschoss

117

rechts nebst Kellerraum, jeweils Nr. 22 des Aufteilungsplans,

118

eingetragen im Grundbuch von E G2.

119

Die Beteiligten zu 2.) und 4.) haben beantragt,

120

den Antrag zurückzuweisen.

121

Sie haben behauptet, von der Zahnarztpraxis gingen keine

122

erheblichen Beeinträchtigungen der Eigentümer aus.

123

Bei der Praxis handele es sich um eine reine Bestellpraxis

124

mit vergleichsweisem geringen Patientenverkehr.

125

Die im Innenhof der Anlage für die Praxis ausgewiesenen

126

Pkw-Stellplätze und die vor dem Haus befindliche

127

Parkfläche seien ausreichend für die Patienten der Praxis.

128

Berührungspunkte für die Eigentümer von Einheiten

129

in anderen Häusern seien auch bereits durch die räumliche

130

Trennung der Gebäude ausgeschlossen. Die Beteiligte

131

zu 4.) hat die Ansicht vorgetragen, der von dem Beteiligten

132

zu 1.) geltend gemachte Anspruch sei bereits

133

deshalb ausgeschlossen, weil der Rechtserwerb durch den

134

Beteiligten zu 1.) noch nicht sichergestellt sei. Auch

135

sei der Anspruch auf Unterlassung ausgeschlossen, weil

136

der Beteiligte zu 1.) gem. § 16 der Teilungserklärung

137

Mitglied einer anderen Untereigentümergemeinschaft sei.

138

Mit dem angefochtenen Beschluss vom 10.08.2001 hat das

139

Amtsgericht den Antrag des Beteiligten zu 1.) zurückgewiesen.

140

Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf den angefochtenen

141

Beschluss, Blatt 142 d.A..

142

Gegen den seinen Verfahrensbevollmächtigten am

143

12.09.2001 zugestellten Beschluss hat der Beteiligte zu

144

1.) mit Schriftsatz seiner Verfahrensbevollmächtigten

145

vom 24.09.2001 - eingegangen bei Gericht am 25.09.2001

146

-sofortige Beschwerde eingelegt. Er wiederholt und

147

vertieft sein Vorbringen in erster Instanz. Er behauptet,

148

die Bau-/Nutzungsgenehmigung für den Betrieb einer

149

Zahnarztpraxis in den Teileigentumseinheiten liege

150

nicht vor. Er sei beim Erwerb der Miteigentumsanteile

151

davon ausgegangen, dass die Teileigentumseinheiten als

152

Büro genutzt würden; hätte er von dem Betrieb der

153

Arztpraxis gewusst, so hätte er die Wohnungen nicht erworben.

154

Dies gelte auch für andere Eigentümer.

155

Der Beteiligte zu 1.) beantragt,

156

den Beschluss des Amtsgerichts aufzuheben und

157

dem Antrag vom 08.03.2001 stattzugeben.

158

Die Beklagten zu 2.) und 4.) beantragen,

159

die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

160

Sie wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen.

161

Die sofortige Beschwerde ist zulässig, insbesondere

162

fristgerecht eingelegt, § 45 WEG.

163

Die sofortige Beschwerde ist auch begründet.

164

Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 2.) und 4.)

165

steht der Antragsberechtigung des Beteiligten zu 1.)

166

nicht entgegen, dass er noch nicht als Eigentümer in

167

das Grundbuch eingetragen ist. Aufgrund des notariell

168

beurkundeten Vertrages vom 10.12.1997 ist zu Gunsten

169

des Beteiligten zu 1.) bereits am 12.06.1998 eine Auflassungsvormerkung

170

für die entsprechenden Grundbücher eingetragen worden .

171

Hierdurch erlangt er eine Rechtsstellung,

172

die sowohl die Anwendung der §§ 43 ff. WEG

173

wie auch der §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG und 1004 BGB rechtfertigt

174

(Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, Einleitung Rdnr. 42).

175

Der Beteiligte zu 1.) kann den Unterlassungsanspruch

176

auch ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung

177

geltend machen. Die Antragsbefugnis des einzelnen

178

Wohnungseigentümers für die dem Wohnungseigentumsgericht

179

nach § 43 Abs. 1 Ziff. 1 und Ziff.2 WEG zugewiesenen

180

Streitigkeiten ist ohne weiteres für solche Ansprüche

181

gegeben, die dem Eigentümer allein zustehen

182

(Vgl. Bärmann/Pick/Merle a.a.O., § 43 Rdnr. 81). So

183

kann der einzelne Wohnungseigentümer im Verfahren nach

184

§ 43 Abs. 1 Ziff. 1 WEG nicht nur einen Anspruch auf

185

Beseitigung der Beeinträchtigung seines Sondereigentums

186

allein geltend machen, sondern darüber hinaus die Beseitigung

187

der Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen

188

Eigentums durch einen Miteigentümer ohne vorherige Ermächtigung

189

durch die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen

190

(Bärmann/Pick/Merle a.a.O.).

191

Entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 4.) entfällt

192

die Antragsberechtigung des Beteiligten zu 1.) auch

193

nicht aufgrund von § 16 der Teilungserklärung. In § 16

194

Ziffer 1 der Teilungserklärung ist nämlich auch geregelt,

195

dass die Gesamteigentümergemeinschaft auch dann

196

zuständig ist, wenn es sich um Angelegenheiten handelt,

197

die sämtliche Miteigentümer betreffen. Angesichts des

198

durch die Zahnarztpraxis bedingten Fahrzeugverkehrs im

199

Inneren des Wohnblocks handelt es sich hier um eine An-

200

gelegenheit, die auch Miteigentümer von Sondereigentumseinheiten

201

in den weiteren Häusern betrifft.

202

Dem Beteiligten zu 1.) steht der geltend gemachte An-

203

Anspruch gegen die Beteiligten zu 2.) gem. § 15 Abs. 3 WEG

204

i.V.m. § 1004 BGB zu.

205

Die im Eigentum der Beteiligten zu 2.) stehenden Teileigentumseinheiten

206

Nr. 21 und 22 des Aufteilungsplans sind ausweislich der notariell beurkundeten Teilungserklärung vom 27.10.1997 als Büro zu nutzen.

207

In der Teilungserklärung liegt eine Gebrauchsregelung bezüglich

208

des Sondereigentums i.S.d. § 15 Abs. 1 WEG. Die Bezeichnung

209

in der Teilungserklärung in § 1 beschreibt

210

die Teileigentumseinheiten Nr. 21 und 22 zwar lediglich

211

mit dem Oberbegriff nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten",

212

ohne dass weitere Unterbegriffe wie "Büro" oder "Laden"

213

Verwendung finden. Die Teilungserklärung ist aber dahingehend

214

auszulegen, dass die Einheiten Nr. 21 und 22

215

des Aufteilungsplans als Büro zu nutzen sind. In § 1

216

der Teilungserklärung ist die Aussage enthalten, es sei

217

beabsichtigt, neben den Wohnungen auch drei Büroeinheiten

218

und zwei Ladenlokale zu errichten. Außerdem nimmt

219

die Teilungserklärung in §§ 1 und 20 Bezug auf die am

220

23.09.1997 erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigung, in

221

der die fraglichen Teileigentumseinheiten als "Büro"

222

bezeichnet werden. Des Weiteren ist in § 5 der Teilungserklärung

223

geregelt, dass die Teileigentümer berechtigt

224

sind, "die dem Teileigentum unterliegenden

225

Räumlichkeiten (Ladenlokal oder Büro) zweckentsprechend

226

zu nutzen". Dieser Inhalt der Teilungserklärung, insbesondere

227

die Gebrauchsregelung in § 5 der Teilungserklärung

228

widerspricht der von den Beteiligten zu 2.) und

229

4.) vorgenommenen Auslegung der Teilungserklärung dahingehend,

230

dass in der Teilungserklärung lediglich geregelt

231

sein soll, dass die Einheiten nicht zu Wohnzwecken

232

genutzt werden dürften.

233

Die Nutzung der Räume als Zahnarztpraxis ist mit der

234

Zweckbestimmung der fraglichen Teileigentumseinheiten

235

als Büro nicht vereinbar. Die Kammer verkennt dabei

236

nicht, dass sich die Begriffe "Büro" und "Praxis" teilweise

237

überschneiden. So kann sowohl von einem "Büro"

238

als auch von einer "Praxis" eines Rechtsanwalts gesprochen

239

werden (vgl. auch OLG Stuttgart, NJW 1987, 385).

240

Ferner kann in Einzelfällen der mit einem Büro

241

verbundene Publikumsverkehr gleich hoch sein wie bei

242

einer Praxis. Grundsätzlich sind die von Büroräumen

243

ausgehenden Beeinträchtigungen jedoch anderer und geringerer

244

Art, als die durch Ausübung einer Praxis entstehenden

245

(so auch OLG Stuttgart, a.a.O.). Ein Büro ist

246

nach dem allgemeinen Sprachgebrauch ein Arbeitsraum, in

247

dem z.B. geschrieben, diktiert, telefoniert und verwaltende

248

Tätigkeit ausgeübt wird (vgl. OLG Düsseldorf, NJW-RR 1996, 267).

249

Zwar ist auch Publikumsverkehr dem

250

Begriff des Büros nicht fremd. Allerdings gehen von einer

251

Zahnarztpraxis üblicherweise höhere Beeinträchtigungen

252

als von einem Büro im herkömmlichen Sinne aus.

253

So ist beispielsweise die Besucherfrequenz in der Regel

254

bei einer Arztpraxis höher als bei einem Büro. Darüber

255

hinaus gehen von einer Zahnarztpraxis üblicherweise

256

störende Gerüche in den Hausflur und damit in das Gemeinschaftseigentum.

257

Des Weiteren ist bei einer Zahnarztpraxis

258

auch die Beeinträchtigung durch Geräusche

259

regelmäßig höher als bei einem Büro.

260

Der geltend gemachte Anspruch steht dem Beteiligten zu

261

1.) auch zu, ohne dass es auf seine tatsächliche Beeinträchtigung

262

durch die zweckwidrige Nutzung ankommt. Der

263

unter Verstoß gegen eine Zweckbestimmung vermietende

264

Teileigentümer kann von anderen Mitgliedern der Gemeinschaft

265

als Störer auf Unterlassung dieser Vermietung in

266

Anspruch genommen werden (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 15 Rdnr. 30).

267

Bei Änderung des Nutzungszwecks genügt

268

es hinsichtlich des Unterlassungsanspruchs, dass eine

269

Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer aufgrund

270

bestimmter Tatsachen für die Zukunft zu befürchten

271

ist (Bärmann/Pick/Merle, a.a.O.). Dabei kommt es

272

bei der zweckwidrigen Nutzung nicht darauf an, ob Immissionen

273

tatsächlich in der Nachbarschaft auftreten oder nicht

274

(vgl. OLG Düsseldorf, NJW-RR 1993, 587).

275

Maßgebend ist vielmehr, dass sich die Unterschiede in

276

Charakter und Ausmaß der Immissionen, mit denen erfahrungsgemäß

277

gerechnet werden muss, begriffsprägend auf

278

die in der Teilungserklärung verwendete Bezeichnung

279

auswirken (OLG Düsseldorf, a.a.O.) . Die regelmäßig höhere

280

Beeinträchtigung ist - wie bereits ausgeführt -

281

bei der Nutzung eines Büros als Zahnarztpraxis zu bejahen.

282

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 47, 48 Abs. 3 WEG.