Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2001-11-28, Aktenzeichen 11 U 15/99
ECLI:DE:OLGK:2001:1128.11U15.99.00

Tenor

1

T a t b e s t a n d

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Die Parteien streiten darum, ob die
Kläger als Käufer eines Hauses von den Beklagten als Verkäufern im
Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung des Kaufvertrages
verlangen können, weil sie bei Vertragsschluss über in dem Haus
stattgefundenen Ölunfall nicht aufgeklärt wurden. Die Kläger haben
ihren Schaden nur teilweise geltend gemacht und betreiben die
vorliegende Klage daher als Teilklage.

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Die Beklagten erwarben 1976 das damals
neu gebaute Haus in der L.straße ... in N.. Das Haus verfügt über
eine Ölheizung im Keller, wobei zu dem eigentlichen Heizungsraum
ein Vorratsraum gehört, in dem sich vier Tanks von je 2.000 Liter
befinden. Dieser Tankraum ist mit einer Feuerschutztür und
Schutzvorrichtungen gegen auslaufendes Heizöl versehen.

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Am 09.08.1996 erfolgte eine
Sammelbestellung der Nachbarschaft bei der Firma W. in A.. Bei der
Auslieferung der bestellten Ölmenge kam es im Tankraum der
Beklagten zu einer Übertankung, so dass Öl in den Tankraum lief.
Die Größenordnung dieser Übertankung ist streitig. In der Folge
nahm die Lieferfirma Beseitigungsmaßnahmen vor.

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Am 19.02.1997 boten die Beklagten das
Haus per Inserat zum Verkauf an. Gegen 20 Uhr erfolgte eine
Besichtigung durch die Kläger, wobei die näheren Umstände streitig
sind. Am 23.02.1997 erfolgte sodann eine privatschriftliche
Vereinbarung, wonach die Kläger für den Hauskauf einen Vorschuss
von 1.000,00 DM zahlten. Der Kaufpreis sollte mit 411.000,00 DM
notariell beurkundet werden, weitere 19.000,00 DM sollten für die
Einbauküche gezahlt werden, was nach Abschluss des Kaufvertrages
auch geschah.

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Der am 14.03.1997 beurkundete
notarielle Kaufvertrag enthält einen umfassenden
Gewährleistungsausschluss; die Haftung "für sichtbare und
unsichtbare Mängel" ist ausgeschlossen. Zugleich versicherten die
Beklagten, dass ihnen "unsichtbare Mängel nicht bekannt sind".

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Nach dem Beurkundungstermin hatten die
Kläger Gelegenheit, das Haus näher zu besichtigen und bereits vor
Zahlung des Kaufpreises Renovierungsarbeiten in Auftrag zu geben.
Am 16.04.1997 erfolgte ein Besichtigungstermin durch den von den
Klägern beauftragten Fliesenleger. Dieser stellte im Keller
Ölgeruch fest, wobei er empfahl, einen Heizungsbauer hinzuzuziehen.
Am 23.04.1997 war der Heizungsbauer S. vor Ort, wobei er
feststellte, dass die Einfüllstützen unfachmännisch mit Silikon
abgedichtet worden waren. Außerdem fiel ihm Öl-Streu auf. Am
02.06.1997 begannen die Kläger, nachdem ihnen das Objekt am
31.05.1997 übergeben worden war, mit Sanierungsarbeiten im Keller.
Vorgesehen war, neben dem Heizungsraum ein WC zu installieren und
ein Bad zu sanieren. Zu diesem Zweck wurden Fliesen entfernt. Im
Zuge dieser Abbrucharbeiten wurden im Mauerwerk des Kellers
erhebliche Ölrückstände festgestellt. Die Kläger ließen daraufhin
die Arbeiten einstellen.

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Die Kläger wandten sich an die
Beklagten, weil sie sich von diesen arglistig getäuscht fühlten.
Obwohl die Beklagten zunächst die Rückabwicklung des Kaufvertrages
angeboten hatten, konnte hierüber letztlich keine Einigung erzielt
werden. Die Kläger leiteten daher beim Landgericht Bonn ein
Beweissicherungsverfahren ein (10 OH 14/97). Der Sachverständige
Dipl.-Ing. Sch. stellte im Mauerwerk des Tankraumes sowie den
angrenzenden Räumlichkeiten Ölspuren fest, die auf einen einmaligen
Ölunfall hindeuteten. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das
Gutachten vom 13.10.1997 (Anlage zur Beiakte 10 OH 14/97) Bezug
genommen.

10

Der Kaufpreis wurde bezahlt, die Kläger
worden am 12.02.1998 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen (Bl.
167 f. d.A.).

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Die Kläger haben geltend gemacht:

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Es seien mindestens 500 Liter auf den
Boden des Tankraumes ausgelaufen. Sie seien von den Beklagten
getäuscht worden. Diesen sei bekannt gewesen, dass der Ölunfall
nicht unerhebliche Folgen gehabt habe. Den dadurch aufgetretenen
Ölgeruch hätten sie bei ihrer, der Kläger, Besichtigung durch
ausgiebige Belüftungsmaßnahmen verschleiert. Die Beklagten hätten
zudem durch einen schwarzen Zementputzeimer den Blick auf die
Spuren, die durch das Überlaufen des Öls verursacht worden seien,
verhindert. Auch hätten sie die Nachbarn gebeten, bei einem
Frühstück im Kreis der Nachbarn, zu dem die Kläger eingeladen
gewesen seien, den Ölunfall nicht anzusprechen, um die Kläger nicht
misstrauisch zu machen. Die von dem Sachverständigen im
Beweissicherungsverfahren angesprochenen Sanierungsmaßnahmen seien
nicht ausreichend. Ein Angebot der Firma B. vom 25.11.1997 (Anlage
K 6) ende mit einem Angebotspreis von 91.747,17 DM.

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Mit der Teilklage verlangen die Kläger
zunächst die Rückerstattung der gezahlten Beträge von 411.000,00 DM
und 19.000,00 DM sowie die - streitigen - Kosten für den Umbau des
Bades in Höhe von 19.413,68 DM unter Hinweis auf die in der Anlage
K 5 überreichten Rechnungen.

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Die Kläger haben beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu
verurteilen, an sie 450.413,68 DM zuzüglich 4 % Zinsen seit dem
29.04.1998 zu zahlen, und zwar Zug um Zug gegen Rückübertragung und
Auflassung des Grundbesitzes L.straße ... in ... N., im Grundbuch
des Amtsgerichts Siegburg von R. Blatt ... verzeichneten
Grundbesitzes in der Gemarkung R., Flur ..., Flurstück ..., Hof-
und Gebäudefläche, groß 349 m2 nebst 1/9 Miteigentumsanteil an dem
Grundstück Flur ..., Flurstück ..., Ackerland, F.straße, groß 1068
m2 nebst allen gesetzlichen Bestandteilen, insbesondere der in der
Küche des Hauses befindlichen Einbauküche.

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Die Beklagten haben beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie haben geltend gemacht:

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Es hätten allenfalls 1 bis 1,5 cm Öl im
Tankraum gestanden. Die kurze Zeit nach dem Unfall benachrichtigte
Lieferfirma, die Firma W., habe noch am selben Abend zweimal
Granulat aufgebracht und anschließend wieder entfernt. Auch am 11.,
17. und 26.08.1996 sei die Lieferfirma vor Ort gewesen und habe den
Tankraum mit Granulat und einer Flüssigkeit gereinigt. Der
Geschäftsführer der Lieferfirma habe schließlich erklärt, jetzt sei
alles in Ordnung; er habe als Entschädigung einen Betrag von 200,00
DM von seiner Rechnung abgezogen. Sie hätten sich darauf verlassen,
dass die Lieferfirma den Schaden ordnungsgemäß beseitigt habe. Ein
besonderer Geruch sei ihnen in der Folgezeit auch nicht mehr
aufgefallen. Im übrigen seien sie bereit gewesen, den Kaufvertrag
ohne Anerkennung einer Rechtspflicht rückgängig zu machen. Dazu
seien die Kläger aber nicht bereit gewesen, weil sie überzogene
Forderungen gestellt hätten. Von ihrem Angebot auf Rückabwicklung
des Kaufvertrages hätten sie, die Beklagten, erst Abstand genommen,
als das Beweissicherungsgutachten vorgelegen habe. Bis zu diesem
Zeitpunkt hätten auch die Kläger einen Betrag von 76.000,00 DM
zurückgehalten, der danach aber gezahlt worden sei.

22

Durch das angefochtene Urteil hat das
Landgericht die Klage abgewiesen. Es hat im Wesentlichen
ausgeführt: Die Kläger hätten nicht ausreichend dargelegt, dass die
Beklagten einen Mangel des Hauses arglistig verschwiegen hätten. Es
sei nicht unter Beweis gestellt, dass den Beklagten das Ausmaß der
Ölschäden bekannt gewesen sei. Es sei davon auszugehen, dass der
Ölunfall aus Sicht der Beklagten ein einmaliger Vorfall gewesen sei
und dass sie von einer Folgenbeseitigung durch die Lieferfirma
hätten ausgehen können. Andernfalls hätte nichts näher gelegen, als
von der Lieferfirma eine weiter gehende Sanierung zu verlangen. Es
könne nicht davon ausgegangen werden, dass den Beklagten ein
besonderer Ölgeruch aufgefallen sei, da dieser offenbar erst nach
Freilegung des Mauerwerks durch die Umbaumaßnahmen der Kläger
aufgetreten sei.

23

Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach-
und Streitstandes in erster Instanz und der Ausführungen des
Landgerichts wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug
genommen.

24

Gegen das ihren erstinstanzlichen
Prozessbevollmächtigten am 29.12.1998 zugestellte Urteil haben sie
mit einem am 27.01.1999 beim Berufungsgericht eingegangenen
Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach entsprechender
Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist mit einem am 29.03.1999
eingegangenen Schriftsatz begründet.

25

Die Kläger wiederholen und ergänzen ihr
erstinstanzliches Vorbringen. Sie machen im Wesentlichen
geltend:

26

Durch den Ölunfall sei ein Schaden
eingetreten, der nur mit erheblichen finanziellen Aufwendungen
beseitigt werden könne. Es sei durch Indizien ausreichend zu
belegen, dass die Beklagten zumindest damit gerechnet hätten, dass
der Ölschaden durch die Firma W. nicht ausreichend beseitigt worden
sei. Die übergelaufene Ölmenge sei größer gewesen als von den
Beklagten eingeräumt; es müssten mindestens 10 cm gewesen sein. Die
beklagte Ehefrau habe sich nach dem Ölunfall dem gemäß bitter
beschwert. Die Beklagten müssten erkannt haben, dass die sich über
18 Tage hin ziehenden Sanierungsversuche der Firma W. unzureichend
gewesen seien. Auch nach den Sanierungsmaßnahmen habe es stark nach
Öl gerochen. Der Geruch sei nicht erst infolge der Umbaumaßnahmen
aufgetreten. Sie hätten diesen Geruch bei der Besichtigung durch
intensives Lüften verschleiert. Den von den Klägern im Tankraum
festgestellten Ölgeruch hätten sie auf Nachfrage als "ganz normal"
bezeichnet und auf weitere Nachfrage versichert, es sei alles in
bester Ordnung, die Kläger müssten keinerlei Bedenken haben.
Derartige Erklärungen hätten die Beklagten auch bei der zweiten
Besichtigung auf Nachfrage abgegeben. Am 16.04.1997 habe der
Fliesenleger St. , der ein Angebot zur Bäderrenovierung habe
erstellen sollen, im Hinblick auf vorhandenen Ölgeruch die
Hinzuziehung eines Heizungsbaumeisters empfohlen. Dieser, der Zeuge
S., habe den Geruch ebenfalls festgestellt; die beklagte Ehefrau,
darauf angesprochen, habe beteuert, es sei alles in Ordnung, ohne
den Ölunfall zu erwähnen. Auf die Frage des Zeugen S., warum sich
Ölstreu im Tank- und Heizungsraum befinde, habe die Beklagte
geäußert "zur Sicherheit oder für den Notfall". Der Zeuge S. habe
es dann als wahrscheinlich bezeichnet, dass der Ölgeruch durch
poröse Ölleitungen verursacht werde, woraufhin man ein Angebot zur
Erneuerung der Ölleitungen angefordert habe (Schreiben vom
26.04.1997, Bl. 202, 203 d.A.), das der Zeuge S. dann unter dem
01.05.1997 unterbreitet habe (Bl. 204 d.A.). Vor dem Frühstück im
Kreis der Nachbarn am 31.05.1997 habe die Beklagte die Nachbarn zur
Verschwiegenheit hinsichtlich des Ölunfalls verpflichtet. Nach
alledem seien die Beklagten verpflichtet gewesen, auf den Ölunfall
hinzuweisen.

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Eine im Fall der Verurteilung der
Beklagten zu berücksichtigende Nutzungsentschädigung könne nur mit
1.500,00 DM angesetzt werden, was dem Mietwert des Hauses
entspreche. Wegen der Auswirkungen des Ölschadens sei die Miete
aber ohnehin auf Null gemindert. Außerdem stünden der Nutzung die
Zinsvorteile der Beklagten aus dem gezahlten Kaufpreis
gegenüber.

28

Die Kläger beantragen,

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unter Abänderung des angefochtenen
Urteils nach dem erstinstanzlichen Schlussantrag zu erkennen und
Sicherheitsleistung durch Bankbürgschaft zu gestatten.

31

Die Beklagten beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen,

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hilfsweise dem Klageantrag nur Zug um
Zug gegen lastenfreie Rückübertragung zu entsprechen

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und Sicherheitsleistung durch
Bankbürgschaft zu gestatten.

38

Sie wiederholen und ergänzen ihr
erstinstanzliches Vorbringen und machen im Wesentlichen
geltend:

39

Nach dem Ölunfall hätten sie sich in
der Tat aufgeregt, da das ganze Haus wegen dessen offener Bauweise
nach Öl gerochen habe. Die übergelaufene Ölmenge sei aber gering
gewesen und von der Firma W. mit Hilfe eines saugenden Granulats
beseitigt worden. Danach sei ein flüssiges Lösungspräparat
eingesetzt und das Granulat aufgefegt worden. Es sei mehrfach
Granulat aufgebracht worden; das letzte Mal habe es sich nicht mehr
voll gesaugt, weil kein freies Öl mehr vorhanden gewesen sei. Mit
dem Erfolg der Ölbeseitigung sei auch der Geruch wieder verflogen.
Der Zeuge W. habe dann ausdrücklich bestätigt, dass der Schaden
beseitigt sei. Sie, die Beklagten, hätten dem Zeugen geglaubt, weil
der Geruch verflogen gewesen sei. Zahlreiche Besucher des Hauses
hätten dann während der restlichen Wohnzeit der Beklagten keinen
Ölgeruch wahr genommen, der auf einen Dauerschaden hätte hinweisen
können. Der Verkauf des Objekts beruhe keinesfalls auf der
Ölverschmutzung. Die Kläger hätten sich nach der Verkaufsanzeige
sofort für das Objekt entschieden. Es sei unrichtig, dass sie bei
den Besichtigungen einen Ölgeruch festgestellt und zur Sprache
gebracht hätten. Unrichtig sei auch, dass sie, die Beklagten, einen
vorhandenen Ölgeruch durch Lüften verschleiert hätten. Bei den
Besuchen der Kläger mit den Handwerkern seien sie, die Beklagten,
nicht anwesend gewesen; sie seien von den Handwerkern auch nicht
angesprochen worden und hätten nicht beschwichtigend geantwortet.
Bei einem begründeten Verdacht hätten sie, die Beklagten, den
Kaufvertrag rückgängig gemacht oder vor Einzug der Kläger
Sanierungsarbeiten ausgeführt und die Firma W. in Anspruch
genommen. Diese sei noch während des Rechtsstreits bereit gewesen,
etwa notwendige Arbeiten auszuführen und die Kläger angemessen zu
entschädigen. Die Gespräche seien allerdings im Hinblick auf die
Forderung der Kläger von 150.000,00 DM nicht weiter geführt worden.
Bei dem Sonntagsfrühstück am 25.05.1997 sei niemand zur
Verschwiegenheit verpflichtet worden. Es seien auch alle Nachbarn
von dem Ölunfall unterrichtet gewesen. Ein besonderer Ölgeruch sei
in dem - zu diesem Zeitpunkt von den Beklagten bereits geräumten -
Haus nicht festzustellen gewesen. Der Kläger habe sie, die
Beklagten, erstmals mit Anwaltsschreiben vom 11.06.1997 (Bl. 173
d.A.) mit dem Ölproblem konfrontiert. Ihre gänzliche Arglosigkeit
ergebe sich auch daraus, dass der Restkaufpreis von 176.000,00 DM
erst am 04.09.1997 habe fällig sein sollen.

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Wegen der geringen Ölmenge liege schon
kein Mangel vor. Jedenfalls hätten sie von den vorhandenen
Auswirkungen des Ölunfalls keine Kenntnis, mithin auch keine
Hinweispflicht gehabt. Jedenfalls sei ein Anspruch nach den §§ 460
Satz 2, 464 BGB ausgeschlossen. Hier sei wegen der falschen Angabe
über den Kaufpreis im Notarvertrag nicht auf den
Beurkundungszeitpunkt (14.03.1997) abzustellen, sondern auf den
Zeitpunkt der Grundbucheintragung (12.02.1998) wegen deren
Heilungswirkung. Der geltend gemachte Anspruch sei auch deshalb
ausgeschlossen, weil die Kläger auf das Angebot zur
Rückgängigmachung des Kaufvertrages nicht eingegangen seien und
auch die vom Sachverständigen vorgeschlagene Methode zur
Schadensbeseitigung weder erprobt noch durchgeführt hätten.

41

Für den Fall der Begründetheit der
Klage machen die Beklagten geltend: Die über den reinen Kaufpreis
hinaus gehenden Aufwendungen seien weiterhin bestritten. Der
Nutzungsvorteil betrage monatlich 2.000,00 DM; dies sei die
ortübliche Kaltmiete. Insoweit werde die Aufrechnung erklärt (Bl.
254 d.A.).

42

Hinsichtlich der Einzelheiten des Sach-
und Streitstandes in zweiter Instanz wird auf die Schriftsätze und
die überreichten Unterlagen Bezug genommen.

43

Der Senat hat Beweis erhoben durch die
Vernehmung von Zeugen, ferner durch die Einholung eines Gutachtens
des Sachverständigen Dipl.-Ing. Sch. nebst ergänzender
Stellungnahme und dessen Anhörung in dem vom Senat durchgeführten
Ortstermin. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird
auf die Sitzungsniederschriften vom 12.04.2000 (Bl. 353 ff., 473
ff. d.A.), das Gutachten vom 06.10.2000 und die ergänzende
Stellungnahme vom 12.01.2001 (Bl. 396 ff., 436 ff. d.A.) Bezug
genommen.

44

Die Akte 10 OH 14/97 LG Bonn lag vor
und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

45

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d
e

46

Die zulässige Berufung ist
unbegründet.

47

Das Landgericht hat die Klage zu Recht
abgewiesen. Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch
auf Schadensersatz aus § 463 Satz 2 BGB. Der Senat kann nicht
feststellen, dass die Beklagten bei Abschluss des Vertrages einen
gebotenen Hinweis auf den Ölunfall vom August 1996 unterlassen
haben.

48

I.

49

Vorab sei zum Verständnis des
Prozessverlaufs und der jetzt getroffenen Entscheidung zunächst
Folgendes ausgeführt:

50

Der Senat hat aufgrund der
Zeugenvernehmung die Überzeugung, dass die Beklagten arglistig
gehandelt haben, nicht abschließend gewinnen können. Er hat deshalb
aufgrund des Beweisbeschlusses vom 07.06.2000 sachverständige Hilfe
in Anspruch genommen, um festzustellen, ob verschiedene
Beweisanzeichen für ein arglistiges Verhalten der Beklagten, die
sich aus einigen Zeugenaussagen ergeben konnten, durch die
Feststellungen des Sachverständigen zum Umfang des bei dem Ölunfall
im August 1996 ausgelaufenen Öls erhärtet werden konnten. Da die
schriftlichen Äußerungen des Sachverständigen insoweit eher gegen
den Standpunkt der Kläger sprachen, hat der Senat im Beisein des
Sachverständigen eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Unter dem
Eindruck des dabei festzustellenden erheblichen Ölgeruchs hat der
Senat dann der Meinung zugeneigt, dass nunmehr ausreichende
Anhaltspunkte für die erforderliche Feststellung vorlägen, den
Parteien aber Gelegenheit gegeben werden müsse, sich auf diesen
Standpunkt einzustellen (vgl. Beschluss vom 11.07.2001, Bl. 496
d.A.). In der mündlichen Verhandlung vom 05.10.2001 hat der Senat
die Parteien darauf hingewiesen, dass die mitgeteilte Beurteilung
durchaus nicht abschließend sei und die Sache nochmals eingehend
beraten werden müsse, dass aber die von den Parteien in Erwägung
gezogene Lösungsmöglichkeit, den Schaden unter Aufrechterhaltung
des Kaufvertrages zu beseitigen und den Haftpflichtversicherer der
Firma W. an den Kosten zu beteiligen, durchaus als vernünftig
erscheine.

51

Nach erneuter eingehender Beratung des
Beweisergebnisses unter Berücksichtigung der ergänzenden
Stellungnahmen der Parteien kann der Senat die Überzeugung, dass
die Beklagten arglistig gehandelt haben, nicht gewinnen.

52

II.

53

Im Einzelnen gilt Folgendes:

54

1. Es kann unterstellt werden, dass das
den Klägern verkaufte Haus fehlerhaft ist.

55

Nach den Ausführungen des
Sachverständigen im Beweissicherungsverfahren und im
Berufungsverfahren ist es zu Kontaminierungen des Mauerwerks im
Kellergeschoss mit Öl gekommen. Der Senat hat bei der
Ortsbesichtigung in dem Kellergeschoss einen starken Ölgeruch
feststellen können, der gegenwärtig in den anderen Geschossen
offensichtlich nur deshalb nicht wahrzunehmen ist, weil die Kläger
das Kellergeschoss durch bauliche Maßnahmen von den übrigen
Geschossen abgetrennt haben.

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Zweifelhaft bleibt allerdings bereits,
inwieweit der jetzt festzustellende Ölgeruch eine Folge des
Ölunfalls vom August 1996 ist. Nach den Ausführungen des
Sachverständigen lag die übergelaufene Heizölmenge zwischen 18 und
50 Liter. Er hat im Ortstermin erläutert, dass auch eine Menge von
50 Litern aus umweltrelevanten Gründen als erheblich anzusehen ist.
Nach den im Ortstermin getroffenen Feststellungen ist indes nicht
festzustellen, dass die Auswirkungen des Heizölunfalls alle die
Bereiche außerhalb des Tankraums betroffen haben, in denen Spuren
von Heizöl festzustellen sind. Der Sachverständige hat ausgeführt,
es gebe keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die Kalksandsteinwand
unterhalb der zum Tankraum führenden Eisentür Öl durchgelassen
habe; diese Wand weist auch, wie im Ortstermin festgestellt worden
ist, keinerlei Ölerscheinungen auf. Auch die Ölerscheinungen,
welche in dem als Bad genutzten Raum im Zuge der Umbauarbeiten
festgestellt worden sind, können dem Ölunfall nicht sicher
zugeordnet werden. Der Sachverständige hat ausgeführt, es erscheine
unwahrscheinlich, dass das Öl aus dem Tankraum die Betonwand
entlang in die Sandsteinwand, welche den Abschluss zwischen
Heizungsraum und Bad bildet, gelaufen sei; möglich sei, dass beim
Säubern der Heizeinheit oder auch beim Wegschaffen des Öls aus dem
Tankraum Öl in diese Wand gelangt sei. Diese Ausführungen des
Sachverständigen erfolgten, nachdem der Senat aufgrund der
örtlichen Verhältnisse Zweifel daran geäußert hatte, dass ein
Zusammenhang mit den in dem Badraum vorgefundenen Erscheinungen und
dem im Tankraum übergelaufenen Öl bestehen könne.

57

2. Ob insoweit eventuell weitere
Feststellungen getroffen werden könnten, kann dahinstehen. Denn es
kommt wegen des vertraglichen Gewährleistungsausschlusses nicht
darauf an, ob das Haus als solches fehlerhaft ist, sondern nur
darauf, ob den Beklagten ein Fehler bekannt war, den sie hätten
offenbaren müssen. Dies vermag der Senat nicht mit der für eine
Überzeugung erforderlichen Sicherheit festzustellen.

58

a) Dabei geht der Senat davon aus, dass
die Beklagten verpflichtet waren, den Klägern den Ölunfall zu
offenbaren, wenn für sie auch nur die Möglichkeit im Raum stand,
dass schädliche Folgen verblieben waren. Ölunfälle können, wie auch
der Streitfall zeigt, zu - zunächst - nicht ohne weiteres
erkennbaren Kontaminierungen führen, die einen erheblichen
Beseitigungsaufwand erfordern. An die Offenbarungspflicht des
Verkäufers sind daher strenge Anforderungen zustellen, wenn
Derartiges im Raum steht.

59

b) Bei einer Täuschung durch
Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels handelt
allerdings nur der arglistig, der einen Fehler mindestens für
möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend
in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Fehler nicht kennt und
bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten
Inhalt geschlossen hätte. Zwar erfasst das Tatbestandsmerkmal der
Arglist nicht nur ein Handeln des Veräußerers, das von
betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche
Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines
"Fürmöglichhaltens" reduziert sind und mit denen kein moralisches
Unwerturteil verbunden sein muss. Dass der Veräußerer den Fehler
für möglich gehalten hat, muss aber jedenfalls feststehen;
ansonsten scheidet eine Haftung wegen arglistigen Verhaltens aus
(vgl. zum Ganzen BGH, NJW 2001, 2326 f.; 1995, 1549, 1550).

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c) Der Senat hat sich letztlich nicht
davon überzeugen können, dass die Beklagten es für möglich gehalten
haben, der Ölunfall vom August 1996 könne noch Auswirkungen haben,
die für die Entscheidung der Kläger zum Abschluss des Kaufvertrages
vom 14.03.1997 von Bedeutung sein könnten.

61

aa) Die bei dem Ölunfall übergelaufene
Heizölmenge lag nach den überzeugenden Ausführungen des
Sachverständigen zwischen 18 und maximal 50 Litern; der
Sachverständige hat ferner ausgeführt, dass angesichts der
vorgefundenen Spuren der Flüssigkeitspegel nach dem Unfall deutlich
weniger als 5 mm betragen haben muss. Gegen diese in seinem
Gutachten vom 06.10.2000 getroffene Feststellung haben die Kläger
Bedenken erhoben, denen der Sachverständige in seiner ergänzenden
Stellungnahme vom 12.01.2001 mit überzeugenden Argumenten entgegen
getreten ist, an denen er auch im Ortstermin festgehalten hat.

62

Danach ist die Behauptung der Kläger,
dass sich der Beklagten nach dem Ölunfall ein mehrere Zentimeter
hoher Ölsee dargeboten haben müsse, widerlegt. Vorhanden war
allenfalls eine relativ dünne Ölschicht von wenigen Millimetern.
War dies so, so kann nicht argumentiert werden, die Beklagten
hätten eine ordnungsgemäße Beseitigung des Schadens durch die Firma
W. schon aufgrund des vorgefundenen Schadensbildes in Frage stellen
müssen.

63

bb) Nach dem Ergebnis der
Beweisaufnahme ist ferner davon auszugehen, dass der Öllieferant,
die Firma W., nach dem Unfall umgehend informiert wurde und
Abhilfemaßnahen getroffen hat und dass den Beklagten seitens der
Firma W. mitgeteilt wurde, der Schaden sei behoben. Die Zeugen W.,
K. und L. haben die Abhilfemaßnahmen im Einzelnen geschildert. Der
Senat hat keine Zweifel daran, dass ihre Aussagen im Kern richtig
sind. Zwar haben der Zeuge W. und die seinerzeit bei ihm tätig
gewesenen Zeugen K. und L. offensichtlich versucht, den
Schadensfall herunter zu spielen und als Lappalie abzutun. Ihre
Aussage, dass die übergelaufene Ölmenge nicht besonders groß
gewesen sei, hat sich jedoch letztlich aufgrund der Ausführungen
des Sachverständigen bestätigt. Die Zeugen haben auch - insoweit
glaubhaft - bekundet, der Keller sei nach Beendigung der
Beseitigungsmaßnahmen gesäubert worden; nach den Aussagen der
Zeugen W. und L. ist den Beklagten auch gesagt worden, die
Angelegenheit sei jetzt erledigt, es sei alles in Ordnung.

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Es wäre im Übrigen wenig verständlich,
wenn die Beklagten die Dinge auf sich hätten beruhen lassen, obwohl
sie davon ausgingen, dass weitere Abhilfemaßnahmen erforderlich
waren. Es sind keinerlei Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die
Beklagten irgend einen Anlass gehabt haben könnten, die Firma W.,
die den Schaden verursacht hatte, aus ihrer Verpflichtung zu
entlassen, zumal die aus derartigen Vorfällen entstehenden Schäden
regelmäßig durch Versicherungen abgedeckt sind.

65

cc) Der Senat kann nicht feststellen,
dass nach dem Unfall bis zum Abschluss des Kaufvertrages ein
übermäßiger Ölgeruch vorhanden war, der die Beklagten dazu
veranlassen musste, von einer nicht ordnungsgemäßen Beseitigung des
Ölschadens durch die Firma W. auszugehen. Die Vernehmung der Zeugen
hat dazu kein ausreichend eindeutiges Ergebnis erbracht.

66

(1) Der Senat kann sich nicht davon
überzeugen, dass in dem Haus nach den Beseitigungsmaßnahmen ein
besonderer Ölgeruch festzustellen war, der den Beklagten
Veranlassung geben musste, an der Wirksamkeit der von der Firma W.
vorgenommenen Beseitigungsmaßnahmen zu zweifeln.

67

Die Zeugin B. F. hat zwar bekundet,
einmal einen "abartigen" Ölgeruch wahrgenommen zu haben, konnte
aber nicht sagen, ob dies erst nach den Sanierungsbemühungen der
Firma W. war. Der Zeuge Dr. F. hat nach seiner Aussage einige
Wochen nach dem Ölunfall einmal in der Tür stehend Ölgeruch
wahrgenommen, konnte aber nichts darüber sagen, ob der Geruch mehr
oder weniger stark war; er hat bekundet, den Geruch jedenfalls
nicht als extrem unangenehm empfunden zu haben. Die Zeugin D. Se.
hat bekundet, nach dem Ölunfall häufig in dem Haus gewesen zu sein
und dort keinen starken Ölgeruch und auch keine besonderen
Belüftungsmaßnahmen wahrgenommen zu haben. Auch der Zeuge S. Se.
hat nach seiner Bekundung bei mehreren Besuchen in dem Haus nach
dem Tankunfall keinen besonderen Ölgeruch wahrgenommen. Dasselbe
gilt für die Zeugin I., die in dem Haus bei den Beklagten bis zu
deren Auszug gearbeitet hat; sie hat bekundet, der nach dem
Ölunfall vorhandene Geruch sei nach den Beseitigungsmaßnahmen der
Firma W. innerhalb kurzer Zeit verschwunden, sie habe die ganze
Angelegenheit schon vergessen gehabt.

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Somit ist nicht festzustellen, dass
während der Zeit, in der die Beklagten in dem Haus wohnten, ein
außergewöhnlicher Ölgeruch festzustellen war.

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Allerdings hat der Senat in seinem
Beschluss vom 11.07.2001 auf seine eigenen Wahrnehmungen bei dem
Ortstermin, die Feststellungen des Sachverständigen und die
Bekundungen der Zeugen S. und St. abgestellt. Nach erneuter
Beratung ist der Senat aber der Ansicht, dass aus den genannten
Feststellungen und Aussagen nicht mit der erforderlichen Sicherheit
hergeleitet werden kann, die Beklagten hätten vor Abschluss des
Kaufvertrages im März 1997 ausreichenden Anlass gehabt, einen
verbliebenen offenbarungspflichtigen Ölschaden für möglich zu
halten.

70

Der Sachverständige hat bereits in
seinem Beweissicherungsgutachten (Seite 28) ausgeführt, bei dem
Ortstermin vom 01.10.1997 sei in den Kellerräumen ein signifikanter
Ölgeruch festzustellen gewesen; dies hat er in dem vom Senat
durchgeführten Ortstermin bestätigt und ergänzend hinzu gefügt, der
von ihm damals wahrgenommene und der während des Senatstermins
wahrgenommene Ölgeruch seien ungewöhnlich. In der Tat hat auch der
Senat den in den Kellerräumen festzustellenden Geruch als
außergewöhnlich und unangenehm empfunden. Allerdings ist zu
bedenken, dass der Sachverständige und der Senat ihre
Feststellungen erst getroffen haben, nachdem die öldurchtränkten
Wandteile freigelegt waren. Der Zeuge S. hat geschildert, dass die
Fliesen entfernt und Bohrarbeiten vorgenommen wurden, bei denen
öldurchtränktes Mehl aus den Wänden kam. Der Senat kann nicht
ausschließen, dass der jetzt wahrzunehmende Geruch erst durch diese
Arbeiten frei gesetzt worden ist.

71

Zwar hat der Zeuge S. bekundet, an dem
Montag, an dem die Arbeiten begonnen worden seien, sei schon beim
Öffnen der Haustür ein intensiver Ölgeruch wahrzunehmen gewesen. Zu
diesem Zeitpunkt seien die Beklagten jedoch bereits ausgezogen
gewesen, dem gemäß seien alle Türen und Fenster geschlossen
gewesen. Es ist durchaus möglich, dass eine solche Geruchsbildung
während der Wohnzeit der Beklagten nicht auffiel; üblicherweise
werden in einem bewohnten Haus Türen und Fenster in regelmäßigen
Abständen geöffnet, so dass sich vorhandene Gerüche verflüchtigen.
Dafür spricht, dass der Zeuge S. bei seiner ersten Besichtigung im
April 1997 zwar bemerkte, dass die Kunststoffanschlüsse an den
Tanks schief waren; von einem besonderen Ölgeruch bei dieser
Gelegenheit hat er indes nichts geschildert.

72

In diesem Zusammenhang kann davon
ausgegangen werden, dass die Beklagte - entsprechend der Aussage
des Zeugen - anwesend war und äußerte, nicht zu wissen, warum die
Anschlüsse schief seien; dieser Umstand hat ersichtlich mit dem
Ölunfall und der hier zu beurteilenden Haftungsfrage nichts zu tun.
Selbst wenn man annehmen wollte, dass der Beklagten durch die von
dem Zeugen S. gestellten Fragen die mögliche Relevanz des Ölunfalls
hätte bewusst werden müssen, hilft das nicht weiter. Der
Besichtigungstermin mit dem Zeugen S. fand am 23.04.1997 statt; zu
diesem Zeitpunkt war der Kaufvertrag bereits geschlossen. Zwar kann
eine fortbestehende Offenbarungspflicht anzunehmen sein, weil der
Vertrag wegen Unterverbriefung unwirksam war (§§ 313 Satz 1, 125
BGB) und erst mit der Eintragung am 12.02.1998 ex nunc wirksam
wurde. Zu diesem Zeitpunkt war der Sachverhalt den Klägern indes
bekannt (vgl. die Korrespondenz Bl. 173 ff. d.A.), so dass sie
sich, stellt man auf den Eintragungszeitpunkt ab, in diesem
Zusammenhang - ungeachtet der in dem Schreiben vom 17.12.1997 (Bl.
182 f. d.A.) dokumentierten Vereinbarung - ihrerseits auf § 460
Satz 1 BGB verweisen lassen müssen (vgl. BGH, NJW 1989, 2050 f.;
OLG Hamm, NJW 1986, 136). Jedenfalls sind eventuelle
Offenbarungsversäumnisse in der Zeit nach Beurkundung des
Kaufvertrages für das Zustandekommen des Kaufs nicht ursächlich
geworden.

73

Aus diesem Grund hilft den Klägern auch
die Aussage des Zeugen St. nicht weiter. Die Besichtigung des
Hauses in Gegenwart dieses Zeugen fand am 16.04.1997, also
ebenfalls nach der Beurkundung des Kaufvertrages statt. Zwar hat
der Zeuge zunächst bekundet, schon als er in das Haus herein
gekommen sei, habe es stark nach Öl gerochen. Die Erläuterung, der
Geruch sei so gewesen, als sei kürzlich erst getankt worden, und er
könne sich nicht erinnern, dass bei dieser Gelegenheit über den
Ölgeruch gesprochen worden sei, relativiert die Aussage indes, da
der Geruch danach offenbar nicht so stark war, dass er von dem
Zeugen oder von den anwesenden Klägern zum Gegenstand einer
Erörterung gemacht wurde. Es bestehen auch Zweifel, ob die Aussage
auf einer ausreichend sicheren Erinnerung beruht. Denn in der Folge
konnte der Zeuge nicht sagen, ob er den Klägern die Zuziehung eines
Heizungsbauers wegen des Ölgeruchs bei dieser ersten Besichtigung
oder später während der Arbeiten in dem Haus angeraten hat.

74

Es verbleibt die Aussage des als Zeugen
vernommenen Bezirksschornsteinfegers R., die aber unergiebig ist.
Der Zeuge wusste nur anzugeben, dass einmal, während die Beklagten
noch in dem Haus wohnten, einer seiner Mitarbeiter von einem
ungewöhnlichen Ölgeruch in dem Haus berichtet habe. Einen konkreten
Zeitpunkt konnte der Zeuge nicht angeben. Eigene Feststellungen hat
der Zeuge erst im Januar 2000 getroffen. Ihnen kommt kein größerer
Beweiswert zu als den Feststellungen, die der Sachverständige und
der Senat vor Ort getroffen haben.

75

Den Beweisantritten der Kläger dafür,
dass im Juni 1997 in dem Haus ein starker Ölgeruch festzustellen
gewesen sei, ist aus den zuvor genannten Gründen nicht nachzugehen.
Wie ausgeführt, lassen sich aus der Geruchsbildung zu diesem nach
Beginn der Umbauarbeiten liegenden Zeitpunkt kein ausreichend
sichereren Rückschlüsse ziehen.

76

(2) Der Senat vermag auch nicht
festzustellen, dass die Beklagten bei der Abschiedsfeier Nachbarn
gebeten haben, den Klägern nichts von dem Ölunfall zu erzählen.

77

Die Zeugin B. F. hat eine derartige
Äußerung der Beklagten nicht mitbekommen, obwohl sie bei der Feier
zugegen war. Sie konnte nur von einer Bemerkung der Zeugin O.
berichten, die sie seinerzeit so verstanden hat, als habe die
Beklagte eine derartige Bemerkung gemacht. Auch der Zeuge Dr. F.
konnte zu dieser Frage nichts aus persönlicher Anschauung sagen,
hat aber einige Zeit nach dem Fest ebenfalls eine dahin gehende
Bemerkung der Zeugin O. gehört. Der Zeugin R. B. gegenüber haben
sich die Beklagten - nach der glaubhaften Aussage dieser Zeugin -
weder wie von den Klägern behauptet geäußert, noch hat die Zeugin
davon erfahren, dass sich die Beklagten anderen gegenüber derart
geäußert haben. Auch der Zeuge B., der bei dem Frühstück ebenfalls
anwesend war, hat nach seiner Bekundung nicht wahrgenommen, dass
dabei über den Ölunfall gesprochen worden ist. Dasselbe gilt für
die Zeugen D. und S. Se., die nach ihrer Bekundung auch nicht von
dritter Seite erfahren haben, dass die von den Klägern behauptete
Bemerkung gefallen ist. Das gleiche gilt für den Zeugen Fa., der
ebenfalls auf der Feier war.

78

Allerdings hat die Zeugin C. O.
bekundet, die beklagte Ehefrau habe zu ihr bei dem Frühstück
geäußert, sie solle den Klägern nichts von dem Ölunfall sagen, die
Beklagten hätten ihnen auch nichts davon gesagt; an diese Äußerung
erinnere sie sich noch sehr lebhaft. Auch der Zeuge H.-F. O. hat
von dieser Aussage berichtet. Der Senat hat indes durchgreifende
Bedenken, diesen Aussagen zu folgen. Beide Zeugen haben den Vorfall
schon unterschiedlich geschildert. Während die Zeugin O. an einem
Tisch sitzend direkt angesprochen worden sein will, hat der Zeuge
O. berichtet, die Beklagte sei an beide Eheleute herangetreten.
Einen Grund für die Ansprache gerade dieser beiden Zeugen konnten
sie nicht nennen. Ein solcher ist auch nicht erkennbar. Die Frage
einer eventuellen Ölkontaminierung des Hauses war im Zeitpunkt des
Frühstücks nicht akut; ein Anlass, die Nachbarn gerade zu diesem
Zeitpunkt darauf anzusprechen, bestand demnach nicht. Es leuchtet
auch nicht ein, warum die Beklagte eine solche Bemerkung gemacht
haben soll, als die Kläger - was beide Zeugen berichtet haben - das
Fest schon wieder verlassen hatten. Auf dem Fest waren zudem
zahlreiche Nachbarn anwesend, die von dem Ölunfall wussten und die
den Klägern davon hätten erzählen können, denen gegenüber die
Beklagten aber keine derartige Bemerkung gemacht haben. Weder die
Zeugen F. noch die Zeugen B. noch die Zeugen Se. noch der Zeuge Fa.
haben - wie vorstehend ausgeführt - Derartiges gehört. Ein
möglicher Hintergrund für die Aussage dieser Zeugen kann nach dem
Eindruck des Senats darin zu sehen sein, dass - wie den Aussagen zu
entnehmen ist - die Beklagte dem Zeugen O. seinerzeit die Schuld an
dem Vorfall gab. Der Senat sieht dabei durchaus, dass die Zeugen F.
bekundet haben, die Zeugen O. hätten ihnen von einer derartigen
Bemerkung der Beklagten berichtet. Dies zerstreut die Zweifel des
Senats daran, dass die Zeugen O. zutreffend bekundet haben indes
nicht; dabei ist zu berücksichtigen, dass die Zeugen O. sich
gegenüber den Zeugen F. erst einige Zeit nach dem Frühstück
geäußert haben, wofür wiederum kein konkreter Anlass erkennbar ist.
Selbst wenn man davon ausgehen wollte, dass die von den Zeugen O.
wiedergegebene Bemerkung der beklagten Ehefrau gefallen ist, muss
dies nicht unbedingt für ein "schlechtes Gewissen" der Beklagten
sprechen. Gerade deshalb, weil die Bemerkung erst fiel, als die
Kläger die Feier schon verlassen hatten, erscheint es als möglich,
dass die Beklagte lediglich zum Ausdruck bringe wollte, man solle
die Kläger nicht durch - spätere - Erzählungen über den - aus Sicht
der Beklagten - längst abgeschlossenen Vorfall beunruhigen.

79

Der Senat hat sich aus den genannten
Gründen schon im Anschluss an die Zeugenvernehmung nicht in der
Lage gesehen, darauf ohne weitere objektive Anhaltspunkte eine
Verurteilung zu stützen; an dieser Einschätzung hält er auch nach
erneuter Beratung fest.

80

dd) Bei einer zusammenfassenden
Bewertung des Beweisergebnisses, kann sich der Senat letztlich
nicht davon überzeugen, dass - wofür die Kläger beweispflichtig
sind - die Beklagten aufgrund ausreichender Anhaltspunkte
fortbestehende Auswirkungen des Ölunfalls für möglich gehalten
haben. Zwar ist der später festgestellte starke Ölgeruch ein
starkes Indiz, welches dafür spricht. Dagegen spricht jedoch - wie
bereits ausgeführt - ganz entscheidend, dass die Verantwortung für
den Ölunfall nicht die Beklagten, sondern die Firma W. traf und
nicht nachvollziehbar ist, warum die Beklagten - gerade auch
deshalb weil sie das Haus verkaufen wollten - davon abgesehen haben
sollten, die Firma W. auf eine ordnungsgemäße Sanierung in Anspruch
zu nehmen, wenn sie annahmen, die Unfallfolgen seien nicht
ordnungsgemäß beseitigt. Die daran anknüpfenden Zweifel an einem
arglistigen Verhalten der Beklagten hat der Senat nicht überwinden
können.

81

III.

82

Da sich ausreichende Feststellungen
danach nicht treffen lassen, ist die Abweisung der Klage durch das
Landgericht im Ergebnis nicht zu beanstanden. Die Berufung muss
daher zurück gewiesen werden.

83

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97
Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

84

Die Beschwer der Kläger übersteigt
60.000,00 DM.

85

Berufungsstreitwert: 450.413,68 DM