Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-02-06, Aktenzeichen 2 A 1394/13
ECLI:DE:OVGNRW:2015:0206.2A1394.13.00

Tenor

Das angefochtene Urteil wird teilweise geändert.

Ziffer 1 der Ordnungsverfügung der Beklagten vom 28. Juni 2012 wird insoweit aufgehoben, als die Beklagte dem Kläger aufgibt, den noch vorhandenen Altbestand des ehemalig landwirtschaftlich genutzten Betriebsgebäudes mit Landarbeiterwohnung auf dem Grundstück B. T. 22 (Gemarkung O. , Flur 19, Flurstück 144) sowie die bezogen auf diesen Altbestand bereits neu errichteten Gebäudeteile zu beseitigen.

Im Übrigen, soweit die Beklagte dem Kläger in Ziffer 1 der Ordnungsverfügung vom 28. Juni 2012 aufgibt, den als Doppelgarage genehmigten Neubauteil auf dem Grundstück B. T. 22 (Gemarkung O. , Flur 19, Flurstück 144) zu beseitigen, wird die Berufung zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens zu 1/3, die Beklagte trägt sie zu 2/3.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungs-gläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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T a t b e s t a n d :

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Der Kläger ist seit dem Jahr 2001 Eigentümer des im Außenbereich gelegenen Grundstücks B. T. 22 (Gemarkung O. , Flur 19, Flurstück 144), das er von seinem Vater erworben hat. Das Grundstück ist Teil der landwirtschaftlichen Hofstelle des Vaters des Klägers, die außerdem die Häuser B. T. 20 und - als Altenteilerhaus - B. T. 24 umfasst. Das Grundstück war in diesem Rahmen mit einem mutmaßlich im 17. oder 18. Jahrhundert errichteten ehemals landwirtschaftlich, später zumindest auch zu Wohnzwecken genutzten Gebäude B. T. 22 bebaut.

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Das Grundstück B. T. 22 befindet sich im Geltungsbereich des Landschaftsplans des F. -S. -Kreises, Raum I. /T1. , der es als Landschaftsschutzgebiet darstellt. Gemäß Nr. 3.2.10 der textlichen Festsetzungen des Landschaftsplans gilt im Landschaftsschutzgebiet ein Bauverbot.

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Bezogen auf das Gebäude B. T. 22 erteilte die Beklagte dem Kläger B. 6. August 2003 eine Baugenehmigung für den „Durch- und Ausbau eines ehemalig landwirtschaftlich genutzten Betriebsgebäudes mit Landarbeiterwohnung zu einem Zweifamilienhaus“. Die Genehmigung umfasste auch die Errichtung eines 8,00 m x 9,80 m großen Anbaus mit Doppelgarage und Werkraum vor der Nordwestwand des Altbestands. Im Vorfeld dieser Baugenehmigung hatte der F. -S. -Kreis dem Kläger mit Bescheid vom 16. Juni 2003 unter verschiedenen Auflagen eine Ausnahmegenehmigung von dem Verbot der textlichen Festsetzung Nr. 3.2.10 des Landschaftsplans für die Errichtung eines Zweifamilienhauses mit Pkw-Garage erteilt.

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Bei einer Ortsbesichtigung B. 3. Januar 2008 stellte die Beklagte fest, dass der Kläger die laut Baugenehmigung vom 6. August 2003 zu erhaltende Bausubstanz entfernt hatte. In dem dazu gefertigten Vermerk der Beklagten heißt es, im Bestand erhalten worden sei lediglich der Gewölbekeller. Im Übrigen sei das Gebäude bis zum Erdgeschossringmauerwerk als Neubau errichtet worden. Diese Maßnahme sei nicht von der Baugenehmigung gedeckt.

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Mit Ordnungsverfügung vom 4. Januar 2008 untersagte die Beklagte dem Kläger daraufhin die Fortführung der Bauarbeiten wegen abweichender Bauausführung und der daraus folgenden formellen Baurechtswidrigkeit des Bauwerks.

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Dagegen klagte der Kläger bei dem Verwaltungsgericht, das diese Klage unter dem Aktenzeichen - 12 K 293/08 - führte.

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Zur Begründung dieser Klage beschrieb der Kläger mit Schriftsatz vom 5. Mai 2008 insbesondere die Geschichte des Anwesens B. T. 22 sowie den Gang und die Entwicklung der Bauarbeiten im Nachgang zu der Baugenehmigung vom 6. August 2003. Demzufolge war es in der Historie des Gebäudes zu mehreren Schadensereignissen gekommen, die nur unzureichend behoben worden seien. Im Bereich der Dachkonstruktion seien im Zuge der Bauarbeiten schwere, nur behelfsweise ausgebesserte Schäden entdeckt worden. Im Bereich der gesamten Tragwerkskonstruktion (Fachwerkbau) hätten sich Schäden durch Einwirkungen von Holzschädlingen gefunden. Hinzu sei ein Schimmel- und Fäulnisbefall der Kellersockel und der Grundmauern gekommen. Als erste Baumaßnahme nach dem Baubeginn ab dem 1. November 2003 sei der Gewölbekeller saniert worden. Da sich diese Maßnahme als sehr arbeits- und zeitintensiv erwiesen habe, habe sich der Kläger im Jahr 2004 entschlossen, zur effektiveren Umsetzung der Bauarbeiten und aus wirtschaftlicher Notwendigkeit in die Bestandswohnung umzuziehen, um von dort aus den Umbau weiter voranzutreiben. Im zweiten Bauabschnitt sei der auf der Gebäuderückseite befindliche Anbau mit WC und Hauswirtschaftsräumen abgebrochen worden. An dessen Stelle sei die Ausschachtung für den neuen Hauswirtschaftstrakt mit Doppelgarage vorgenommen worden. Im September 2005 sei der Rohbau des Anbaus fertiggestellt worden. Im dritten Bauabschnitt habe der Kläger den vormaligen Stall- und Scheunenbereich entkernt. Dabei habe sich erhärtet, dass nicht nur die Dachkonstruktion einschließlich des Obergeschosses und des Spitzbodens habe erneuert werden müssen, sondern dass auch die Bausubstanz des Erd- und des Kellergeschosses im Stall- und Scheunenbereich weder unter bautechnischen noch unter wirtschaftlichen Erwägungen im Rahmen des Umbaus zu einer zweiten Wohnung erhaltungsfähig gewesen seien. Beigefügte Lichtbilder von dem seinerzeitigen baulichen Zustand des Gebäudes bestätigten dies.

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Zur Nutzungshistorie des Gebäudes B. T. 22 durch ihn vor und während der Bauarbeiten ergänzte der Kläger mit Schriftsatz vom 24. Februar 2009, im Jahr 2002 seien dessen Mieter überraschend ausgezogen, nachdem sie Beschwerden über den Zustand der Wohnung geäußert hätten. Nachdem er, der Kläger, kurzfristig keine neuen Mieter habe finden können, habe er sich entschlossen, von einer erneuten Vermietung Abstand zu nehmen und den ursprünglich für später geplanten Umbau des Hauses vorzuziehen. B. 1. Juni 2002 habe er die dortige Bestandswohnung in Besitz genommen. Er habe seine Computer-, Netzwerk- und Telekommunikationsausstattung, welche die Grundlage seiner hauptberuflichen Tätigkeit sei, sowie Möbel aus seinem Elternhaus in die Bestandswohnung verbracht und sich dort einen Arbeitsraum eingerichtet. B. 1. August 2002 habe er den Stromanschluss bei dem zuständigen Energieversorger angemeldet. B. 19. Dezember 2002 habe das Finanzamt den Antrag seines Vaters auf Gewährung einer Eigenheimzulage für das von ihm, dem Kläger genutzte Altenteilerhaus B. T. 24 unerwartet abgelehnt. Da die Finanzierung der Hypothekenlast des Altenteilers danach nicht mehr gesichert gewesen sei, seien er und sein Vater übereingekommen, nun doch vor dem geplanten Umbau in das Gebäude B. T. 22 einzuziehen. Nachdem der beauftragte Architekt den Bauantrag für den Umbau B. 23. Dezember 2002 eingereicht habe, habe er bereits im Januar 2003 mit Renovierungsmaßnahmen in der Bestandswohnung begonnen. Ab März 2003 habe er sich fast ausschließlich in der Bestandswohnung aufgehalten. Im September 2003 habe er einen Kaminofen für diese erworben, der auch in den Wintermonaten einen dauerhaften Aufenthalt in dem Altgebäude ermöglicht habe. Seine Lebenspartnerin sei aufgrund eines Arbeitsstellenwechsels ebenfalls im Herbst 2003 in die renovierten Räume des Obergeschosses des Hauses B. T. 22 eingezogen. B. 1. Januar 2004 sei der Umzug abgeschlossen gewesen. Während des Jahres 2004 seien die Baumaßnahmen vorangetrieben worden. Im Jahr 2005 habe er in Anbetracht der Schwangerschaft seiner Partnerin und der schwierigen Wohnsituation im zwischenzeitlich neu errichteten Garagentrakt einen beheizbaren Notaufenthaltsraum eingerichtet. Nach der Geburt des Sohnes und eines Arbeitsplatzverlusts im Mai 2005 hätten die Baumaßnahmen bis in den August hinein geruht. Unter insgesamt schwierigen Bedingungen sei der Garagentrakt weiter als provisorische Notwohnung genutzt worden, um den Umbau noch fortsetzen zu können. Ab Ende Oktober 2006 sei die Garage durchgängig als Notwohnung genutzt worden. Im Herbst 2006 habe schließlich der Umbau der vorderen Gebäudehälfte im Bereich der vormaligen Deele begonnen.

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Mit Urteil vom 27. Februar 2009 - 12 K 293/08 - wies das Verwaltungsgericht die Klage gegen die Ordnungsverfügung vom 4. Januar 2008 ab. Zur Begründung verwies es im Kern auf die formelle Illegalität des Bauvorhabens infolge der Abweichung von der Baugenehmigung vom 6. August 2003. Den Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil lehnte der 7. Senat des erkennenden Gerichts mit Beschluss vom 8. Juni 2010 - 7 A 854/09 - ab.

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Bereits zuvor B. 26. März 2009 hatte der Kläger bei der Beklagten die Erteilung einer Baugenehmigung für eine „Ersatzbaumaßnahme des Wohnhauses mit Neuerrichtung einer Doppelgarage und Betrieb eines landwirtschaftlichen Nebenerwerbs“ auf dem Grundstück B. T. 22 beantragt.

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Dem Bauantrag fügte der Kläger eine „Betriebsbeschreibung zum landwirtschaftlichen Betrieb“ bei. Dieser zufolge bewirtschaftet er seit 1999 neben seinen eigenen land- und forstwirtschaftlichen Flächen Teilflächen des landwirtschaftlichen Betriebs seines Vaters. Eine Betriebserweiterung seines landwirtschaftlichen Nebenerwerbs zur Kaminholzproduktion sei erforderlich. Die im Antrag aufgeführten betrieblichen Nutzflächen dienten der Unterbringung der erforderlichen Gerätschaften und zur Vermarktung dieses Kaminholzes sowie weiterer Produkte wie eigenerzeugtem Obst und Eiern aus Freilandhaltung.

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Ausweislich der zu dem Bauantrag vom 26. März 2009 eingereichten Bauvorlagen hatte der beseitigte Bestand des Altgebäudes B. T. 22 eine Grundfläche von insgesamt 141,45 m². Die Grundfläche des Neubaus sollte in der Summe 245,94 m² betragen. Weiterhin verfügte der Altbau danach über einen umbauten Raum von ca. 1.220 m³. Der umbaute Raum des Neubaus sollte 1.575,31 m³ umfassen.

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Diesen Bauantrag lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 11. August 2009 mit folgender Begründung ab: Eine Privilegierung des Vorhabens namentlich gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB könne nicht festgestellt werden. Die von dem Kläger eingereichte land- und forstwirtschaftliche Betriebsbeschreibung reiche nicht aus. Als sonstiges Vorhaben i.S.v. § 35 Abs. 2 BauGB beeinträchtige es öffentliche Belange. Es widerspreche den Darstellungen des Flächennutzungsplans, der für den zur Bebauung vorgesehenen Bereich „Fläche für die Landwirtschaft“ darstelle. Daneben widerspreche das Vorhaben den Festsetzungen des Landschaftsplans des F. -S. -Kreises für den Raum I. /T1. . Dieser setze für den beplanten Bereich ein Landschaftsschutzgebiet fest. Gemäß den textlichen Festsetzungen des Landschaftsplans sei es in Landschaftsschutzgebieten untersagt, bauliche Anlagen zu errichten, äußerlich zu verändern oder deren Nutzung zu ändern. Befreiungsgründe von diesen gebietsspezifischen Verboten seien nicht vorgetragen. § 35 Abs. 4 BauGB greife nicht ein. § 35 Abs. 4Satz 1 Nr. 1 BauGB komme nicht zur Anwendung, weil ein Gebäude nicht mehr vorhanden sei. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB gelte nicht, weil das Gebäude nicht durch ein außergewöhnliches Ereignis zerstört worden sei. Der Kläger könne sich auch nicht auf § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB berufen. Auch wenn man unterstelle, dass das Gebäude zulässigerweise errichtet worden sei, fehle es im Hinblick auf Nutzung und Funktion an einer Gleichartigkeit des Vorhabens mit dem zu ersetzenden Gebäude. Das Gebäude sei ausschließlich zu landwirtschaftlichen Zwecken benutzt worden, wobei die Nutzung als Betriebsgebäude überwogen habe. Demgegenüber solle das beantragte Vorhaben künftig ausschließlich Wohnzwecken ohne eine Privilegierung nach § 35 BauGB dienen. Darüber hinaus habe der Kläger nicht nachgewiesen, dass der Zustand der Bausubstanz die vollständige Neuerrichtung erfordere. Zudem bestünden erhebliche Zweifel an der längere Zeit andauernden Nutzung durch den Eigentümer. Eine melderechtliche Erfassung in dem streitgegenständlichen Gebäude sei erst nach der Stilllegung der Baumaßnahme zum 1. Januar 2008 erfolgt. Auch die von dem Kläger vorgelegten Unterlagen bewiesen eine hinreichend langandauernde Wohnnutzung nicht.

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Die gegen diese Ablehnung gerichtete Klage wies das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 7. Mai 2010 - 12 K 2418/09 - ab. Zur Begründung stützte es sich darauf, dass das Vorhaben nicht nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zulässig sei. Anhand der vom Kläger vorgelegten Unterlagen könne nicht festgestellt werden, dass er einen landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb führe bzw. demnächst führen werde. Das Vorhaben sei auch nicht nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB begünstigt. Das beseitigte Gebäude sei kein Wohngebäude gewesen. Selbst wenn es sich um ein Wohngebäude gehandelt hätte, fehle es an der erforderlichen Gleichartigkeit von Altbau und Ersatzbau. Weder sei das Bauvorhaben von seiner Nutzung und seiner Funktion her gleichartig noch sei eine Gleichartigkeit im Hinblick auf das Bauvolumen anzunehmen.

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Den Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil lehnte der erkennende Senat mit Beschluss vom 22. Juli 2011 - 2 A 1166/10 - im Wesentlichen aus folgenden Gründen ab: Der Kläger habe die Existenz oder Gründung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs i.S.v. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, dem die verfolgte Errichtung eines Wohnhauses dienen solle, mit seinen dem streitigen Bauantrag zugrunde gelegten Bauvorlagen nicht dargetan. Das Zulassungsvorbringen des Klägers begründe auch keine Zweifel an der Ergebnisrichtigkeit der Annahme des Verwaltungsgerichts, das Vorhaben sei nicht als Ersatzbauwerk i.S.v. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB zulässig. Dabei könne dahingestellt bleiben, ob es sich bei dem beseitigten Altbau tatsächlich um kein Wohngebäude im Sinne der Norm gehandelt habe, weil dieses neben der Wohnnutzung auch landwirtschaftlichen Zwecken gedient habe. Dessen ungeachtet sei jedenfalls die Richtigkeit des Ansatzes des Verwaltungsgerichts nicht entscheidend in Frage gestellt, es fehle (auch) an der für eine Teilprivilegierung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB erforderlichen Gleichartigkeit des Bauvolumens. Im Übrigen spreche, ohne dass es noch entscheidend darauf ankomme, Vieles dafür, dass das Vorhaben auch deshalb nicht nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB teilprivilegiert sei, weil es an der nach Buchstabe c) erforderlichen Eigennutzung des vorhandenen Gebäudes über längere Zeit fehlen dürfte. Dies gelte unabhängig davon, ob der Zeitraum der Nutzung der Bestandswohnung von (maximal) drei Jahren und acht Monaten - der nachfolgende Aufenthalt im Anbau sei offensichtlich keine Nutzung des vorhandenen Gebäudes gewesen - das Tatbestandsmerkmal „längere Zeit“ erfülle. Denn der Kläger habe eigenen Angaben zufolge schon vor seinem Einzug in das Haus B. T. 22 im März 2003 damit begonnen, das Gebäude zu renovieren und zeitnah nach Erteilung der Baugenehmigung vom 6. August 2003 die Bauarbeiten für das dadurch genehmigte Vorhaben aufgenommen.

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B. 8. September 2011 stellte der Kläger bei der Beklagten einen weiteren Bauantrag für ein „Wohngebäude“ als „Ersatzbaumaßnahme“ auf dem Grundstück B. T. 22. Als Grundfläche des beantragten Wohnhauses ist in den Antragsunterlagen nunmehr 136,43 m² (Bestand: 158,9 m²) angegeben. Der umbaute Raum solle jetzt 1.258,36 m³ (Bestand: 1.214,12 m³) umfassen. Die Nutzfläche der Neuplanung belaufe sich auf 89,73 m² (Bestand: 204,06 m²), die Wohnfläche auf 170,69 m² (Bestand: 115,20 m²).

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In seinem Erläuterungsschreiben zu dem mit dem neuerlichen Bauantrag verfolgten „Ersatzbauvorhaben B. T. 22“ vom 7. September 2011 führte der Kläger aus: Der eingereichte Bauantrag habe eine nachträgliche Genehmigung des Ende 2006 begonnenen Ersatzbaus des Wohngebäudes zum Ziel. Im Weiteren wiederholte und vertiefte der Kläger im Kern sein bisheriges Vorbringen zur Geschichte des Altbaus - errichtet ca. zwischen 1650 und 1750 als sog. „niederdeutsches Hallenhaus“ mit Wohn- und Wirtschaftsteil ausweislich der Feststellungen des landwirtschaftlichen Gutachters Dr. E. vom 8. Oktober 1973 - und dessen Nutzung zumindest auch zu Wohnzwecken ab den 1950er Jahren. Überdies erläuterte der Kläger nochmals die Vorgeschichte der Baugenehmigung vom 6. August 2003 und den Gang der Bauarbeiten ab dem 1. November 2003. Eckpunkte dieser Schilderung waren wiederum, dass die vormaligen Mieter das Bestandsgebäude im Jahr 2002 überraschend geräumt hätten, worauf der Kläger einen Architekten damit beauftragt habe, den Umbau des Wohnhauses und den Neubau einer Doppelgarage auszuarbeiten. Seit Juni 2002 habe er das Gebäude als Büro genutzt, ab Anfang 2003 vermehrt auch zu Wohnzwecken. Ab April 2003 habe er sich dauerhaft in der Bestandswohnung aufgehalten. Der erste Bauabschnitt habe die Errichtung der Anbaugarage und die Sanierung der Kellerräume beinhaltet. Im November 2005 habe er der Beklagten die Fertigstellung des Rohbaus des Garagenanbaus mitgeteilt. Im Frühjahr 2006 habe er mit dem Innenausbau der Garage begonnen. Zwischenzeitlich hätten er und seine Lebenspartnerin ihr erstes Kind erwartet. Um die Bauarbeiten dennoch voranbringen zu können, sei er während des Umbaus des Hauptgebäudes in die Garage eingezogen, die er als provisorische Notwohnung hergerichtet habe. Dies sei im November 2006 bewerkstelligt worden. Im Herbst 2006 hätten die Baumaßnahmen B. Hauptgebäude begonnen. Dabei habe sich jedoch herausgestellt, dass die Bausubstanz gravierender geschädigt gewesen sei als anfänglich angenommen und dass sie für eine wirtschaftlich vertretbare Weiterverwendung nicht in Frage gekommen sei.

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Dazu legte der Kläger - neben Lichtbildern von der Baustelle und dem Zustand der bei den Bauarbeiten freigelegten Tragwerkskonstruktion des Altbaus - eine Bausubstanzbewertung des Architekten Dipl.-Ing. L. vom 2. November 2009 vor. Dieser kommt zu dem Ergebnis, dass fast die komplette Holzkonstruktion des Altgebäudes in Teilen zerstört oder erheblich beschädigt oder nicht regelgerecht verbaut gewesen sei. Damit sei es bis auf das Kellergewölbe technisch/konstruktiv nicht oder nur unter erheblichen Erschwernissen möglich gewesen, Teile der tragenden Substanz zu retten und/oder zu sanieren. Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten sei eine Sanierung im Sinne einer zeitgemäßen Wohnqualität nicht realisierbar gewesen.

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Mit Schreiben vom 9. Januar 2012 wies der Kläger die Beklagte darauf hin, dass der Kubus der neu errichteten Doppelgarage mit Werkraum nicht Gegenstand des Bauantrags vom 8. September 2011 sei. Diesbezüglich werde er weitere Anträge stellen.

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Mit der im vorliegenden Verfahren streitgegenständlichen Ziffer 1 der Ordnungsverfügung vom 28. Juni 2012 gab die Beklagte dem Kläger auf, den noch vorhandenen Altbestand des ehemaligen Gebäudes auf dem Grundstück B. T. 22 (Gemarkung O. , Flur 19, Flurstück 144) sowie die bereits neu errichteten Gebäudeteile inklusive des als Doppelgarage genehmigten Neubauteils innerhalb von zwei Monaten nach Bestandskraft dieser Verfügung zu beseitigen. Zugleich lehnte die Beklagte unter Ziffer 2 der Verfügung den Bauantrag zur Errichtung eines Ersatzwohnhauses vom 8. September 2011 ab. Diese Ablehnung ist Gegenstand des parallelen Berufungsverfahrens - 2 A 1395/13 -. Zur Begründung führte die Beklagte aus, der auf dem Grundstück noch vorhandene, in der bestehenden Form aber nicht nutzbare und nicht genehmigte Gebäudealtbestand sowie die abweichend von der Baugenehmigung vom 6. August 2003 errichteten Neubauteile seien formell baurechtswidrig. Das streitgegenständlich beantragte Vorhaben sei mit dem materiellen Baurecht nicht vereinbar. Dieses Vorhaben müsse als sonstiges Vorhaben im Außenbereich gemäß § 35 Abs. 2 BauGB beurteilt werden, das öffentliche Belange i.S.v. § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 und Nr. 7 BauGB beeinträchtige. Die Voraussetzungen des allein in Betracht kommenden Privilegierungstatbestands des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB lägen nicht vor. Das ursprüngliche Altgebäude sei nach den von dem Kläger durchgeführten Abbrucharbeiten nicht mehr vorhanden. Das neu eingereichte Vorhaben diene mit nur noch einer Wohneinheit ausschließlich Wohnzwecken, so dass auch die Gleichartigkeit mit einer vorherigen wenigstens überwiegenden landwirtschaftlichen Nutzung nicht festgestellt werden könne. Hinsichtlich des Bauvolumens sei festzustellen, dass sich das jetzt beantragte Vorhaben nur unwesentlich von dem vormaligen - rechtskräftig abgelehnten - Vorhaben unterscheide. Nach den eingereichten Bauvorlagen solle es sich aktuell um ein Wohnhaus mit einer Wohneinheit handeln, dass nach der Berechnung des umbauten Raums das gleiche Volumen wie das bereits abgelehnte aufweise. Es sei jedoch der bereits errichtete Anbau mit 316,95 m³ (inklusive Gründung), der auf dem Grundstück vorhanden sei, nicht berücksichtigt worden. Der Kläger habe ausdrücklich erklärt, dass der Anbau nicht Antragsgegenstand des vorliegenden Verfahrens sei. Zum gegebenen Zeitpunkt sollten für diesen weitere Anträge folgen. Diese angestrebte sukzessive Vorgehensweise sei mit dem Schutzziel des § 35 BauGB nicht vereinbar. Mit der von dem Kläger vorgetragenen Aufgabe der Nutzung als Landarbeiterwohnung und durch die nichtlandwirtschaftlichen Zwecken dienende Vermietung sei der Bestandsschutz für die in dem Altgebäude ausgeübte frühere Nutzung erloschen. Das gemischt genutzte Gebäude sei damit bereits vor seinem überwiegenden Abbruch kein zulässigerweise errichtetes Wohngebäude mehr gewesen. Dass das Gebäude Missstände oder Mängel aufgewiesen habe, welche die Neuerrichtung rechtfertigten, sei nicht belegt. In dem vorherigen Bauantrag auf Durch- und Umbau des Altgebäudes sei das Vorhandensein einer hierzu geeigneten Bausubstanz vorausgesetzt gewesen. Ferner könne nicht festgestellt werden, dass der Kläger das Gebäude hinreichend lang selbst genutzt habe. Nach seinem eigenen Vorbringen habe er die Eigennutzung des Altgebäudes überdies ab März 2003 mit der Zielsetzung und in Umsetzung eines umfänglichen Aus- und Umbaus aufgenommen. Es stehe fest, dass er die mit dem schlechten Bauzustand des Altgebäudes verbundenen Unzulänglichkeiten nicht hinzunehmen bereit gewesen sei bzw. diese nicht hingenommen habe. Die nachfolgende Nutzung des als Neubau genehmigten Anbaus (Doppelgarage mit Werkraum) zu Wohnzwecken ab Ende Oktober 2006 stelle keine Eigennutzung des Altgebäudes dar.

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Der Kläger hat B. 18. Juli 2012 Klage erhoben.

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Zur Begründung der Klage gegen die Beseitigungsverfügung in Ziffer 1 der Ordnungsverfügung vom 28. Juni 2012 hat er im Wesentlichen unter Bezugnahme auf sein Vorbringen im parallelen Genehmigungsstreit bei dem Verwaltungsgericht - 4 K 2125/12 - vorgetragen, das zur Genehmigung gestellte Vorhaben sei nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB begünstigt. Das Vorhaben sei gleichartig. Er habe seinen jetzigen Bauantrag nicht auf den bereits errichteten Anbau bezogen und damit das Volumen reduziert. Er habe insoweit lediglich erklärt, dass er diesen zusätzlichen Antrag auch noch zu einem späteren Zeitpunkt stellen könne. Der Bestandsschutz für die in dem Altgebäude ausgeübte frühere Nutzung sei nicht erloschen. Der Gebäudeteil „Gewölbekeller“ sei ohnehin nicht beseitigt worden. Dieser sei im Rahmen der Errichtung des Gebäudes in den Baukörper integriert worden. Der Gewölbekeller unterliege dem Bestandsschutz. Die Missstände und Mängel des Altgebäudes seien in dem Erläuterungsschreiben vom 7. September 2011 im Einzelnen aufgeführt. Dasselbe gelte für die Eigennutzung und den Eigenbedarf. Im Rahmen des von ihm fortgeführten land- und forstwirtschaftlichen Betriebs bestehe in mehrfacher Hinsicht Bedarf für eine Weiternutzung bzw. Umnutzung des auf dem Grundstück B. T. 22 vorhandenen Gebäudebestands. Unabhängig davon habe er mittlerweile unter dem 11. März 2013 einen Antrag auf Erteilung eines Vorbescheids für die Errichtung eines „Scheitholztrocknungs- und -lagerraums“ bei der Beklagten gestellt. Dieser solle anstelle der vormaligen Garage errichtet werden, wobei deren vorhandene Gebäudesubstanz weitestgehend weiterverwendet werden solle. Es sei beabsichtigt, dieses Gebäude als Brennstofflager (Scheitholz) zur Beheizung und Warmwasserversorgung der Gebäude B. T. 20 und 24 umzunutzen. Die private Brennholznutzung sei insoweit Bestandteil der Wohnraumnutzung dieser Gebäude. Es handele sich hierbei um ein nach § 35 Abs. 1 Nr. 6 BauGB privilegiertes Vorhaben. Es stehe in räumlich-funktionalem Zusammenhang mit dem elterlichen land- und forstwirtschaftlichen Betrieb, der von dem Kläger fortgeführt und umstrukturiert werde. Das Vorhabengrundstück B. T. 22 sei durch Baulasten an die Wohngebäude B. T. 20 und 24 gebunden. Es diene der energetischen Nutzung von im eigenen Betrieb erzeugter Biomasse. Solange keine abschließende Gewissheit über die Zulässigkeit von Weiternutzungen oder Umnutzungen bestehe, sei die Beseitigungsanordnung jedenfalls unverhältnismäßig.

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Der Kläger hat beantragt,

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die Beseitigungsverfügung gemäß Ziffer 1 des Bescheids der Beklagten vom 28. Juni 2012 aufzuheben.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie hat vorgetragen, der Vorbescheidsantrag für die Errichtung eines „Scheitholztrocknungs- und -lagerraums“ vermöge an der Rechtmäßigkeit der Beseitigungsverfügung nichts zu ändern. Zum einen handele es sich hierbei nur um einen Teilbereich der von der Beseitigungsverfügung betroffenen Gebäudesubstanz. Zum anderen sei nicht erkennbar, dass dieses Vorhaben, das ausschließlich dem auf einem Nachbargrundstück vorhandenen Wohngebäude zu dienen bestimmt sei, die Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 35 BauGB erfülle.

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Mit Urteil vom 16. April 2013 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die auf dem Grundstück stehenden Gebäude bzw. Gebäudereste seien formell und materiell baurechtswidrig. Der Kläger habe keinen Anspruch auf Erteilung der von ihm beantragten Baugenehmigung. Sein Vorhaben sei bauplanungsrechtlich unzulässig. Im Urteil vom selben Tag im parallelen Genehmigungsstreit - 4 K 2125/12 - habe das Verwaltungsgericht ausgeführt, das Vorhaben sei als sonstiges Vorhaben i.S.d. § 35 Abs. 2 BauGB unzulässig, weil es öffentliche Belange i.S.v. § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtige. Der Kläger könne sich nicht auf den Begünstigungstatbestand des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB berufen. Es fehle schon an der Voraussetzung eines vorhandenen Wohngebäudes. Das frühere Gebäude sei mit Ausnahme des Gewölbekellers beseitigt und damit nicht mehr vorhanden. Der Gewölbekeller sei kein Gebäude im bauplanungsrechtlichen Sinn. Der Begriff „vorhandenes Gebäude“ sei nicht rückblickend zu verstehen. Außerdem habe der Kläger das Gebäude nicht über längere Zeit selbst genutzt. Auch der Anbau sei formell und materiell baurechtswidrig. Er sei gegenüber der Baugenehmigung vom 6. August 2003 ein sog. aliud. Dadurch sei die nicht ausgenutzte Baugenehmigung erloschen. Der Bauvorbescheidsantrag des Klägers vom 11. März 2013 sei hinsichtlich der zuvor ergangenen Beseitigungsverfügung nicht berücksichtigungsfähig. Unabhängig davon sei er nicht nach § 35 Abs. 1 Nr. 6 BauGB genehmigungsfähig. Die Beseitigungsverfügung sei auch ermessensfehlerfrei.

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Mit Beschluss vom 4. Juli 2014 hat der Senat die Berufung des Klägers zugelassen.

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Zu deren Begründung trägt der Kläger zunächst wiederholend und vertiefend vor, die Beseitigungsverfügung sei rechtswidrig, weil er einen Anspruch auf Erteilung der im parallelen Berufungsverfahren - 2 A 1395/13 - streitgegenständlichen Baugenehmigung habe. Die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB lägen vor. Die Beseitigung des Altgebäudes habe im Zusammenhang mit der Errichtung des Ersatzbaus gestanden. Dies sei ausreichend. Das ehemals vorhandene Gebäude B. T. 22 sei seit längerer Zeit von ihm selbst genutzt worden. Er habe es im April 2003 bezogen, obwohl zu diesem Zeitpunkt bereits Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten vorgenommen und hierdurch die Wohnverhältnisse weiter verschlechtert worden seien. Er habe während dieser Zeit quasi auf einer Baustelle gelebt und damit die bedeutende Rolle des Wohnhauses für sich eindrucksvoll belegt. Ebenso habe er die Bestandswohnung über einen längeren Zeitraum bewohnt. Der von ihm dokumentierte Stromverbrauch stütze seine Aussage. Er habe sich erst im Januar 2008 unter der Anschrift B. T. 22 angemeldet, weil eine vorherige Ummeldung aufgrund der räumlichen Nähe der Gebäude B. T. 20, 22 und 24 nicht geboten erschienen sei. Ansonsten existiere lediglich eine Ummeldung seiner Lebenspartnerin vom 26. Januar 2004. Diese sei in die Bestandswohnung nachgezogen. Der Entschluss zum Wohnen im Altbau sei tatsächlich schon Ende 2002 gefallen, als die fest eingeplante Eigenheimzulage für den Umbau des Hauses B. T. 24 versagt worden und damit die ursprüngliche Planung der Nutzung dieses Objekts hinfällig bzw. unfinanzierbar geworden sei. Dies sei der eigentliche und unmittelbare Anlass gewesen, die Nutzung des eigenen Hauses B. T. 22 kurzfristig aufzunehmen. Die anderslautenden Angaben zu der zeitlichen Abfolge im Schriftsatz des vormaligen Prozessbevollmächtigten vom 5. Mai 2008 beruhten auf bisher nicht aufgefallenen Tippfehlern. Der richtige zeitliche Ablauf sei an anderer Stelle im Verfahren bereits mehrfach korrekt geschildert worden. Insoweit werde auf den diesbezüglichen Verwaltungsvorgang verwiesen. Ein weiterer Beleg sei die beigefügte Fotodokumentation. Insgesamt bleibe festzuhalten, dass er die Bestandswohnung im Altbau drei Jahre und acht Monate bewohnt habe. Ob auch der nachfolgende Aufenthalt im Anbau auf die Zeit der Eigennutzung anzurechnen sei, weil es sich hierbei nicht um einen selbständigen Gebäudeteil handele, könne dahinstehen. Die Beseitigungsverfügung betreffend den Gewölbekeller sei auch deshalb rechtswidrig, weil dieser Gebäudeteil noch Bestandsschutz genieße. Er erfülle sämtliche Eigenschaften eines Gebäudes, so dass es sich bei ihm nicht um einen nicht funktionsgerecht zu nutzenden Gebäudetorso handele. Im Übrigen seien sowohl der Gewölbekeller/Ersatzbau als auch der Anbau materiell legal. Änderungen der Rechtslage zugunsten des Ordnungspflichtigen seien zu berücksichtigen. Andernfalls müsse eine Sachsubstanz beseitigt werden, auf deren Errichtung der Ordnungspflichtige einen Genehmigungsanspruch habe. Der vorliegende Sachverhalt sei dieser Fallgestaltung vergleichbar, in der er nunmehr zugunsten des Anbaus einen Privilegierungstatbestand i.S.v. § 35 BauGB geltend machen könne. Es sei zu berücksichtigen, dass sein Vater jahrzehntelang auf dem Baugrundstück bzw. auf den angrenzenden Grundstücken einen landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetrieb ausgeübt habe. Dies entfalte eine gewisse Indizwirkung für seine landwirtschaftliche Nebenerwerbstätigkeit. Außerdem habe Herr Dipl.-Ing. F. , ein von der Landwirtschaftskammer NRW öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, bestätigt, dass es sich vorliegend um einen land- und forstwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb handele. Weitere Unterlagen (z. B. eine Betriebsbeschreibung) habe die Beklagte von ihm, dem Kläger, nicht gefordert. Zwischenzeitlich lägen diese aber auch vor. Sie seien im Rahmen eines anderweitigen Baugenehmigungsverfahrens eingereicht worden.

32

Der Berichterstatter des Senats hat das Grundstück B. T. 22 im Rahmen eines Ortstermins B. 12. November 2014 in Augenschein genommen. In diesem Termin hat der Kläger klarstellend erklärt, sein primäres Anspruchsziel sei nach wie vor die Errichtung eines Ersatzbaus entsprechend dem Bauantrag vom8. September 2011. Die weiterhin von ihm bei der Beklagten gestellten Bauanträge - namentlich derjenige vom 19. August 2013 auf „Umnutzung des Gebäudetorsos des vormaligen Wohn- und Wirtschaftsgebäudes B. T. 22 als landwirtschaftliches Wirtschaftsgebäude“ - seien als äußerst hilfsweise zu verstehen, um die weiterverwendungsfähige Bausubstanz zu retten. Ggf. könnten diese Bauanträge zurückgenommen werden.

33

In der mündlichen Verhandlung B. 6. Februar 2015 hat der Kläger seinen Klageantrag im parallel geführten Berufungsverfahren - 2 A 1395/13 - umgestellt. Danach verfolgt er in jenem Verfahren seinen Bauantrag vom 8. September 2011 als Antrag auf Erteilung eines bauplanungsrechtlichen Vorbescheids weiter unter Ausklammerung der Vereinbarkeit des Ersatzbauvorhabens mit den Bestimmungen des Landschaftsplans des F. -S. -Kreises für den Raum I. /T1. . Der Vertreter der Beklagten hat sein Einverständnis mit dieser Umstellung des Klageantrags erklärt.

34

Der Kläger beantragt im vorliegenden Verfahren,

35

das angefochtene Urteil zu ändern und die Beseitigungsverfügung gemäß Ziffer 1 des Bescheids der Beklagten vom 28. Juni 2012 aufzuheben.

36

Die Beklagte beantragt,

37

die Berufung zurückzuweisen.

38

Sie verteidigt das angefochtene Urteil.

39

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und auf den Inhalt der von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. Bezug genommen wird außerdem auf den Inhalt der Gerichtsakte des Berufungsverfahrens - 2 A 1395/13 -. Verwiesen wird schließlich auf die Gerichtsakten der Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Arnsberg - 12 K 293/08 -, - 12 K 2055/08 - und - 12 K 2418/09 -.

40

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

41

Die Berufung ist zulässig und in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Im Übrigen ist sie unbegründet.

42

Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Unrecht abgewiesen, soweit Ziffer 1 der Ordnungsverfügung der Beklagten vom 28. Juni 2012 dem Kläger aufgibt, den noch vorhandenen Altbestand des ehemalig landwirtschaftlich genutzten Betriebsgebäudes mit Landarbeiterwohnung auf dem Grundstück B. T. 22 (Gemarkung O. , Flur 19, Flurstück 144) sowie die bezogen auf diesen Altbestand bereits neu errichteten Gebäudeteile zu beseitigen. Insofern ist die angefochtene Verfügung rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), so dass das angefochtene Urteil dementsprechend teilweise abzuändern ist (dazu I.).

43

Allerdings hat das Verwaltungsgericht die Klage zu Recht abgewiesen, soweit Ziffer 1 der Ordnungsverfügung der Beklagten vom 28. Juni 2012 dem Kläger weiterhin aufgibt, den als Doppelgarage genehmigten Neubauteil auf dem Grundstück B. T. 22 zu beseitigen. Dieser Verfügungsteil ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten mit der Folge, dass die Berufung insofern zurückzuweisen ist und es bei der Klageabweisung durch das Verwaltungsgericht bleibt (dazu II.).

44

I. Ziffer 1 der Ordnungsverfügung der Beklagten vom 28. Juni 2012, mit der die Beklagte dem Kläger aufgibt, den noch vorhandenen Altbestand des ehemals landwirtschaftlich genutzten Betriebsgebäudes mit Landarbeiterwohnung auf dem Grundstück B. T. 22 sowie die bezogen auf diesen Altbestand bereits neu errichteten Gebäudeteile zu beseitigen, ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten.

45

Die streitige Beseitigungsverfügung ist bezogen auf diesen Gebäudeteil/Gebäudealtbestand nicht von der Ermächtigungsgrundlage des § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW gedeckt.

46

Die Bauaufsichtsbehörden haben nach § 61 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW bei der Errichtung, der Änderung, dem Abbruch, der Nutzung, der Nutzungsänderung sowie der Instandhaltung baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen i.S.d. § 1 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Sie haben gemäß § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW in Wahrnehmung dieser Aufgaben nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

47

Auf § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW kann eine Beseitigungsanordnung davon ausgehend gestützt werden, wenn ein Gebäude formell und materiell illegal ist.

48

Vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Dezember 1982 - 4 C 52.78 -, BRS 39 Nr. 80 = juris Rn. 13; OVG NRW, Urteile vom 28. August 2014 - 7 A 2665/12 -, juris Rn. 21, und vom 15. April 2005 - 7 A 19/03 -, BauR 2005, 1763 = juris Rn. 36.

49

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit einer bauordnungsrechtlichen Beseitigungsverfügung ist - vorbehaltlich des jeweils anzuwendenden materiellen Rechts und seiner jeweiligen tatbestandsmäßigen Spezifika - im Ausgangspunkt der Zeitpunkt der letzten behördlichen Entscheidung.

50

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 5. August 2008 - 7 A 2828/07 -, juris Rn. 9, Urteil vom 15. April 2005 - 7 A 19/03 -, BauR 2005, 1763 = juris Rn. 38.

51

Zeichnet sich jedoch eine alsbaldige Genehmigungsfähigkeit wegen konkret bevorstehender Änderungen der Sach- und/oder Rechtslage ab, kann das Beseitigungsverlangen gleichwohl auch nach Abschluss des Verwaltungsverfahrens rechtswidrig werden. Es wäre sinnwidrig und würde gegen das Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verstoßen, müsste der Bauherr bauliche Anlagen abreißen oder in wesentlicher Hinsicht umbauen, deren Wiedererrichtung die Bauaufsichtsbehörde sogleich nach Vollzug wieder gestatten müsste.

52

Vgl. BVerwG, Urteil vom 6. Dezember 1985 - 4 C 23.83, 4 C 24.83 -, BauR 1986, 195 = juris Rn. 10; OVG NRW, Urteil vom 26. November 1976 - VII A 294/75 -, BRS 30 Nr. 177; OVG M.-V., Urteil vom 14. August 2013 - 3 L 4/08 -, juris Rn. 50; Boeddinghaus/Hahn/Schulte/Radeisen, BauO NRW, Band II, Stand Juli 2011, § 61 Rn. 54.

53

Nach diesen Grundsätzen hat die Beklagte die Ermächtigungsgrundlage des § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW nicht in formell und materiell rechtmäßiger Weise angewandt, was die Beseitigung des noch vorhandenen Altbestands des vormals landwirtschaftlich genutzten Betriebsgebäudes mit Landarbeiterwohnung auf dem Grundstück B. T. 22 sowie die bezogen auf diesen Altbestand neu errichteten Gebäudeteile anbetrifft. Dieser Gebäudeteil/Gebäudealtbestand ist zwar formell (dazu 1.), aber nicht materiell-bauplanungsrechtlich illegal (dazu 2.). Da die Beklagte jedoch insofern von einer materiellen Bauplanungsrechtswidrigkeit ausgegangen ist, leidet die Verfügung diesbezüglich an einem Ermessensfehler i.S.v. § 114 Satz 1 VwGO (dazu 3.). Die sich auf den Altbestand beziehende Teilaufhebung von Ziffer 1 der Ordnungsverfügung vom 28. Juni 2012 ist zulässig, weil dieser von dem Anbau, zu dessen Entfernung die Beklagte den Kläger darüber hinaus auffordert, abtrennbar ist (dazu 4.).

54

1. Der noch vorhandene Altbestand des Gebäudes B. T. 22 und der in Bezug auf ihn von dem Kläger neu errichtete Gebäudeteil ist formell illegal. Er ist nicht von einer ihn legalisierenden Baugenehmigung gedeckt.

55

Der durch eine Baugenehmigung ursprünglich vermittelte formelle Bestandsschutz erlischt bei der Zerstörung oder dem Abriss des Gebäudes. An seine Stelle tritt im Außenbereich ein eventueller Anspruch auf die Neuerrichtung eines Ersatzbaus an gleicher Stelle etwa aus § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 oder Nr. 3 BauGB.

56

Vgl. dazu BVerwG, Beschlüsse vom 5. Juni 2007 - 4 B 20.07 -, BauR 2007, 1697 = juris Rn. 3 f., und vom 27. Juli 1994 - 4 B 48.94 -, BauR 1994, 738 = juris Rn. 6.

57

Die allein als formelle Legalisierungsgrundlage in Betracht kommende Baugenehmigung vom 6. August 2003 ist wegen des Abrisses des Altbestands bzw. der abweichenden Bauausführung erloschen. Dies haben das Verwaltungsgericht in seinen Urteilen vom 27. Februar 2009 - 12 K 293/08 - und - 12 K 2055/08 - sowie nachfolgend der 7. Senat des erkennenden Gerichts in seinen Zulassungsbeschlüssen vom 8. Juni 2010 - 7 A 854/09 - und - 7 A 858/09 - zutreffend ausgeführt. Auf diese Darlegungen, die das Verwaltungsgericht in dem angefochtenen Urteil nochmals korrekt aufgearbeitet hat, wird zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen.

58

Das Erlöschen der Baugenehmigung vom 6. August 2003 erstreckt sich auch auf den von dem Altgebäude einzig noch existierenden Gewölbekeller.

59

Weicht der Bauherr - wie hier der Kläger - bei der Bauausführung maßgeblich von der Baugenehmigung ab bzw. reißt er den Bestand baugenehmigungswidrig ab, so ist die ganze bauliche Anlage formell illegal, wenn die Abweichung nicht ausnahmsweise einen rechtlich abtrennbaren Teil der Genehmigung betrifft.

60

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 17. Februar 1997 - 7 B 209/97 -, juris Rn. 8.

61

Diese rechtliche Abtrennbarkeit ist mit Blick auf den Gewölbekeller nicht ausnahmsweise gegeben. Die Baugenehmigung vom 6. August 2003 hatte den „Durch- und Ausbau eines ehemalig landwirtschaftlich genutzten Betriebsgebäudes mit Landarbeiterwohnung zu einem Zweifamilienhaus“ als einheitliches Gesamtvorhaben zum Gegenstand und damit den gesamten (unteilbaren) Baukörper des Altgebäudes B. T. 22 im Blick, in den der Gewölbekeller als ein unselbständiger Gebäudebestandteil integriert war. Der Gewölbekeller bildet für sich genommen ohne das Restgebäude einen bloßen Gebäudetorso, der als solcher nicht eigenständig funktionsgerecht genutzt werden kann.

62

2. Indes ist der noch vorhandene Altbestand des Gebäudes B. T. 22 sowie der in Bezug auf ihn von dem Kläger neu errichtete Gebäudeteil auf der Grundlage des Bauantrags vom 8. September 2011 auf Errichtung eines Wohnhauses als Ersatzbaumaßnahme - den der Kläger nach Umstellung des Klageantrags im Verfahren - 2 A 1395/13 - in der mündlichen Verhandlung B. 6. Februar 2015 als Antrag auf Erteilung eines bauplanungsrechtlichen Vorbescheids weiterverfolgt - entgegen der Annahme der Beklagten materiell-bauplanungsrechtlich gemäߧ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB genehmigungsfähig.

63

Zwar unterfällt dieser Gebäudeteil keiner Privilegierung nach § 35 Abs. 1 BauGB und beeinträchtigt er als sonstiges Vorhaben i.S.v. § 35 Abs. 2 BauGB öffentliche Belange nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 und Nr. 7 BauGB (dazu a). Dies kann dem von dem Kläger verfolgten Ersatzbauvorhaben aber gemäß § 35Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht entgegengehalten werden (dazu b).

64

a) Die Errichtung eines Ersatzbaus „Wohngebäude“ gemäß dem Bauantrag vom 8. September 2011 an der Stelle des Altbestands des ehemaligen Gebäudes B. T. 22 ist nicht gemäß § 35 Abs. 1 BauGB privilegiert. Als sonstiges Vorhaben i.S.v. § 35 Abs. 2 BauGB beeinträchtigt der Ersatzbau öffentliche Belange nach§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 und Nr. 7 BauGB

65

Die Annahme einer Privilegierung des Ersatzbaus namentlich auf der Grundlage von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB scheidet schon deswegen aus, weil der Kläger selbst diese Privilegierung ausweislich seines Erläuterungsschreibens vom7. September 2011 zu dem Bauantrag für den Ersatzbau vom 8. September 2011 nicht in Anspruch nimmt. Vielmehr stützt er diesen Bauantrag ausdrücklich nur auf § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Er macht nicht geltend, das neu zu errichtende Gebäude stehe in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs. Das Privileg des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB - bzw. des § 35 Abs. 1 Nr. 6 BauGB - führt der Kläger lediglich für den Anbau ins Feld, den er zum Gegenstand seiner explizit isoliert gestellten Bauvoranfrage vom 11. März 2013 zur Errichtung eines Scheitholztrocknungs- und -lagerraums gemacht hat.

66

Dieses das im Ausgangspunkt einheitliche Gesamtbauvorhaben auf dem Grundstück B. T. 22 aufspaltende Vorgehen, das den Altbestand dem Anwendungsbereich des § 35 Abs. 1 BauGB entzieht, ihm aber die Teilprivilegierungsmöglichkeit nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB eröffnet, ist weder formal-genehmigungsrechtlich noch materiell-baurechtlich zu beanstanden.

67

Gegenstand einer Baugenehmigung ist das Vorhaben, wie es der Bauherr zur Genehmigung stellt. Es ist - innerhalb der Grenzen, die einer Zusammenfassung oder Trennung von Bauvorhaben objektiv gesetzt sind - Sache des Bauherrn, durch seinen Genehmigungsantrag festzulegen, was „das Vorhaben“ und damit der zu beurteilende Verfahrensgegenstand jeweils sein soll.

68

Vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Juli 1980 - IV C 99.77 -, BRS 36 Nr. 158 = juris Rn. 11; OVG NRW, Beschluss vom 16. Mai 2011 - 2 B 385/11 -, juris Rn. 11.

69

In diesen Grenzen bewegt sich der Kläger mit seinem Bauantrag vom 8. September 2011 für den Altbestand einerseits und seiner Bauvoranfrage vom11. März 2013 für den Anbau andererseits. Da der Anbau offenbar bautechnisch ohne Weiteres von dem Restbestand getrennt werden kann - schließlich wurde er auch isoliert von diesem in einem eigenen Bauabschnitt errichtet -, kann der Kläger diese ursprünglich in einem Gesamtvorhaben verbundenen Vorhabenteile jeweils zu eigenständigen Vorhaben deklarieren, die dann aber in der Konsequenz unabhängig voneinander einer eigenständigen baurechtlichen Bewertung unterliegen. Die Schutzzwecke des § 35 BauGB werden durch diese getrennte Betrachtung nicht tangiert. § 35 BauGB bleibt dessen ungeachtet für das jeweilige Vorhaben eine bindende Genehmigungsschranke.

70

Die Errichtung eines Ersatzbaus „Wohngebäude“ beeinträchtigt sodann als sonstiges Vorhaben i.S.v. § 35 Abs. 2 BauGB öffentliche Belange aus § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 und Nr. 7 BauGB. Der Ersatzbau widerspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplans der Beklagten gemäß § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB, die B. Vorhabenstandort Flächen für die Landwirtschaft vorsehen. Ferner widerspricht er den Darstellungen des Landschaftsplans des F. -S. -Kreises für den Raum I. /T1. (Landschaftsschutzgebiet mit Bauverbot) und damit dem in § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB genannten öffentlichen Belang.

71

Vgl. aber bereits an dieser Stelle zur Unterscheidung von Darstellungen und (verbindlichen) Festsetzungen eines Landschaftsplans: OVG NRW, Beschlüsse vom 6. März 2009 - 8 A 2064/08 -, juris Rn. 13 ff., und vom 13. Juni 1996 - 10 A 188/96 -, juris Rn. 23.

72

Schließlich lässt das Ersatzbauvorhaben die Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten, wodurch es im Widerspruch zu § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB steht. Auf Letzteres hat auch der Senat in seinem Beschluss von 22. Juli 2011 - 2 A 1166/10 - hingewiesen.

73

b) Die Beeinträchtigung der öffentlichen Belange aus § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1,Nr. 2 und Nr. 7 BauGB kann dem Ersatzbauvorhaben des Klägers allerdings gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht entgegengehalten werden

74

Aufgrund von § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB kann den in der Bestimmung im Einzelnen bezeichneten sonstigen Vorhaben i.S.d. § 35 Abs. 2 BauGB unter bestimmten Voraussetzungen nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich i.S.d. § 35 Abs. 3 BauGB sind.

75

§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB teilprivilegiert die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen: a) das vorhandene Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden, b) das vorhandene Gebäude weist Missstände oder Mängel auf, c) das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und d) Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird; hat der Eigentümer das vorhandene Gebäude im Wege der Erbfolge von einem Voreigentümer erworben, der es seit längerer Zeit selbst genutzt hat, reicht es aus, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird.

76

Diese Voraussetzungen erfüllt das Ersatzbauvorhaben des Klägers, wie es Inhalt des Bauantrags vom 8. September 2011 ist.

77

aa) Bei dem Ersatzbauvorhaben handelt es sich um die Neuerrichtung eines i.S.d. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 a) BauGB vorhandenen Gebäudes.

78

Mit dem Begriff des „vorhandenen Gebäudes“ ist gemeint, dass das Gebäude zu Beginn der Bauarbeiten - bei Beginn der Neuerrichtung des Ersatzbaus - noch existent ist. Vorhergehender Abriss und Neuerrichtung müssen einen einheitlichen Lebenssachverhalt bilden. Nur dann kann die Teilprivilegierung aus § 35 Abs. 4 BauGB einsetzen, um den an sich verloren gegangenen Bestandsschutz des Altgebäudes auf den Ersatzbau übergreifen zu lassen. Ein Gebäude ist demgemäß nicht mehr vorhanden, wenn es vor einiger Zeit abgerissen worden, also zwischen Abriss und Neuerrichtung eine zeitliche Zäsur eingetreten ist.

79

Vgl. insoweit VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 2. April 2003 - 8 S 712/03 -, juris Rn. 8 ff.; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Band II, Stand Juni 2013, § 35 Rn. 147.

80

Dieses auf den Zeitpunkt „Abriss/Beginn der Neuerrichtung“ bezogene Verständnis des Terminus des „vorhandenen Gebäudes“ ist aus materiell-rechtlichen Gründen veranlasst und erfordert damit auch ein Abweichen von der oben referierten Grundregel für die Überprüfung von bauordnungsrechtlichen Beseitigungsverfügungen, maßgeblich auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung abzustellen.

81

Wortlaut und innere Systematik des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB legen es nahe. Die Bestimmung spricht von einer „Neuerrichtung … an gleicher Stelle … [wie] das vorhandene Gebäude“, stellt den besagten zeitlichen Zusammenhang also ausdrücklich her. Darüber hinaus lässt Buchstabe c) der Norm das Ende der „längeren Zeit“ der notwendigen Eigennutzung durch den Eigentümer mit dem „vorhandenen Gebäude“ und folglich mit dem Beginn von dessen Neuerrichtung enden. Der Endpunkt der zu verlangenden Zeitdauer der Eigennutzung muss der Zeitpunkt sein, in dem der Eigentümer das vorhandene Wohngebäude nicht mehr als solches nutzt bzw. wegen dessen baulichen Wegfalls nicht mehr nutzen kann, sondern dessen ersatzweise Neuerrichtung unternimmt.

82

Diese Überlegungen schließen direkt an den Sinn und Zweck des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB an. Die Teilprivilegierung ist als Härtefallvorschrift konzipiert. Es geht ihr zentral um die Verbesserung unzureichender Wohnverhältnisse durch die Ermöglichung der Errichtung eines Ersatzbaus an gleicher Stelle und auf diesem Wege um die Befriedigung entsprechender Modernisierungsbedürfnisse.

83

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 10. Oktober 2005 - 4 B 60.05 -, BauR 2006, 481 = juris Rn. 5, vom 25. Juni 2001 - 4 B 42.01 -, BauR 2002, 1059 = juris Rn. 9, und vom 22. Februar 1996 - 4 B 25.96 -, juris Rn. 11, Urteil vom 12. März 1982 - 4 C 59.78 -, BauR 1982, 359 = juris Rn. 23 ff. (die beiden letztgenannten jeweils zu § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BBauG), Beschluss vom 10. März 1988 - 4 B 41.88 -, BauR 1988, 324 = juris Rn. 5; OVG NRW, Beschluss vom 17. September 2008 - 10 A 2634/07 -, BauR 2009, 80 = juris Rn. 8.

84

§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist teleologisch unter Berücksichtigung des Grundsatzes der größtmöglichen Schonung des Außenbereichs vor allem insoweit eine Grenze gezogen, als die Errichtung eines anderswo im Außenbereich unzulässigen Ersatzbaus unter bestimmten weiteren Voraussetzungen nur deshalb hinzunehmen ist, weil ein bestimmtes Gebäude schon vorhanden ist und deshalb angenommen werden kann, die Situation - oder anders gewendet: die Verkehrsauffassung - habe sich auf dieses Gebäude - und dessen prägende Wirkung - (weiterhin) eingestellt.

85

Vgl. BVerwG, Urteil vom 19. Februar 2004 - 4 C 4.03 -, BVerwGE 120, 130 = BauR 2005, 358 = juris Rn. 14.

86

Eine Lesart, die unter einem „vorhandenen Gebäude“ i.S.v. § 35 Abs. 4Satz 1 Nr. 2 a) BauGB restriktiv allein ein solches verstehen wollte, das auch im Fall eines bauaufsichtsbehördlichen Einschreitens gegen einen (fehlgeschlagenen) Ersatzbau im Zeitpunkt der behördlichen Maßnahme noch vorhanden ist, würde demgegenüber den Anwendungsbereich des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB sinn- und systemwidrig vorschnell verschließen. Sie würde Fallkonstellationen außen vor lassen (müssen), die zumindest im Ansatz - vorbehaltlich der weiteren Tatbestandsvoraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB - nach der gesetzgeberischen Intention in den Genuss der Regelung kommen könnten. Dies liefe zu Ende gedacht darauf hinaus, formelle und materielle Legalität in Sonderheit bei fehlgeschlagenen Umbaumaßnahmen - d. h. bei abweichender Bauausführung - im Außenbereich zu parallelisieren und damit die Teilprivilegierung eines übergreifenden Bestandsschutzes gerade in atypisch gelagerten Fällen auszuhöhlen. So verminderte sich zugleich die Fähigkeit der Bauaufsichtsbehörde, womöglich erst auf der Ermessensseite des ordnungsbehördlichen Einschreitens zwischen verschiedenen Arten von Schwarzbauten zu differenzieren, d. h. zu verhältnismäßigem Handeln im Einzelfall.

87

Ausgehend davon ist der Altbestand des Gebäudes B. T. 22 trotz des - bis auf den Gewölbekeller - Abrisses durch den Kläger ab Oktober 2006 als „vorhandenes Gebäude“ i.S.d. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 a) BauGB anzusehen, dem der Normbereich des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB grundsätzlich offensteht. Denn der Altbestand war im maßgeblichen Zeitpunkt des Abrisses und des Beginns der Neuerrichtung noch existent. Eigennutzung durch den Kläger als Eigentümer der Baulichkeit, Abriss und Beginn der Neuerrichtung bildeten einen einheitlichen Lebenssachverhalt ohne anspruchsvernichtende zeitliche Zäsur.

88

Zu demselben Resultat gelangt man im Übrigen, wenn man den Begriff des „vorhandenen Gebäudes“ anhand der etablierten Grundsätze der nachprägenden Wirkung einer tatsächlich nicht mehr vorhandenen Bebauung rechtlich anreichert. Auch nach Aufgabe der baulichen Nutzung kann eine ursprünglich vorhandene (Mit-)Prägung der näheren Umgebung noch für eine gewisse Zeit rechtserheblich nachwirken. Dies gilt namentlich, wenn der Abriss eines Altbestands im tatsächlichen Zusammenhang mit der beabsichtigten Wiedererrichtung eines Gebäudes steht. Die nachprägende Wirkung entfällt von vornherein nur, wenn die bauliche Nutzung endgültig aufgegeben worden ist und nach der Verkehrsauffassung mit einer alsbaldigen Wiederaufnahme bzw. Wiedererrichtung nicht (mehr) gerechnet werden kann.

89

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Juni 2009 - 4 B 50.08 -, BRS 74 Nr. 95 = juris Rn. 9 und 12, Urteil vom 27. August 1998 - 4 C 5.98 -, BRS 60 Nr. 83 = juris Rn. 22, Beschluss vom 24. Mai 1988 - 4 CB 12.88 -, BRS 48 Nr. 137 = juris Rn. 4, und Urteil vom 19. September 1986 - 4 C 15.84 -, BRS 46 Nr. 62 = juris Rn. 20 f.

90

Gemessen daran wirkt der abgerissene Altbestand, der vor Jahrhunderten entstanden war, bis heute prägend nach und kann von daher als immer noch „vorhanden“ qualifiziert werden. Nach Lage der Dinge und des gesamten Verfahrensablaufs konnte und kann nach der Verkehrsauffassung damit gerechnet werden, dass der Gebäuderest auf dem Vorhabengrundstück B. T. 22 erneut etwa als Ersatzbau als Wohnhaus genutzt werden wird. Wie sich im Ortstermin B. 12. November 2014 herausgestellt hat, sind die Gegebenheiten auf der Baustelle seit der Stilllegung und Nutzungsuntersagung von Anfang 2008 unverändert. Das bedeutet, dass sowohl der vorhandene Altbestand als auch die auf ihm neu errichteten Gebäudeteile sowie der als Doppelgarage genehmigte Anbau die Fläche unverändert versiegeln. Sie vermitteln einem objektiven Betrachter seit Jahren den Eindruck, diese Fläche solle weiterhin baulich genutzt werden und sei nicht etwa wieder dem unbebauten Außenbereich und seinem Grundregelungsregime aus § 35 Abs. 1 bis Abs. 3 BauGB zurücküberantwortet.

91

Der Kläger hat auch zu keinem Zeitpunkt zu erkennen gegeben, dass er seinen diesbezüglichen Bau- und Nutzungswunsch fallengelassen hätte. Er hat das Ersatzwohnbauvorhaben - wenn auch in geänderter Gestalt - durchgehend weiterverfolgt und tut dies bis heute. Im Ortstermin B. 12. November 2014 hat er bekräftigt, der Ersatzbau nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB sei sein primäres Anspruchsziel im Hinblick auf den Altbestand. Diese Bekräftigung hat er in der mündlichen Verhandlung B. 6. Februar 2015 wiederholt.

92

bb) Der Altbestand B. T. 22 war zulässigerweise errichtet worden.

93

Das vorhandene Gebäude ist nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 a) BauGB zulässigerweise errichtet, wenn es entweder bauaufsichtlich genehmigt wurde oder im Zeitpunkt der Errichtung oder später während eines nennenswerten Zeitraums hätte genehmigt werden müssen.

94

Vgl. BVerwG, Urteil vom 8. Juni 1979 - IV C 23.77 -, BVerwGE 58, 124 = BauR 1979, 304 = juris Rn. 21; Mitschang/Reidt, in: Bat-

95

tis/Krautz-berger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 35 Rn. 141; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Band II, Stand Juni 2013, § 35 Rn. 147; Dürr, in: Brügelmann, BauGB, Band 3, Stand Mai 2012, § 35 Rn. 135.

96

Dies trifft auf den Altbestand B. T. 22 zu. Nach dem Vorbringen des Klägers, von dem auch die Beklagte in ihrer Verfügung vom 28. Juni 2012 ausgeht, wurde das Gebäude spätestens im 18. Jahrhundert errichtet. Es diente seither ununterbrochen zunächst als landwirtschaftliches Gebäude und seit den 1950er/1960er Jahren erst teilweise - und später zumindest überwiegend - zu Wohnzwecken. Damit war das Gebäude während eines nennenswerten Zeitraums seines Bestehens als Gebäude, das einem landwirtschaftlichen Betrieb dient, bzw. als gemischtes landwirtschaftliches Wohn- und Wirtschaftsgebäude bauplanungsrechtlich nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB/BBauG oder einer entsprechenden Vorgängerregelung genehmigungsfähig.

97

Sonstige durchgreifende Genehmigungshindernisse bezüglich des Altbestands sind nicht ersichtlich. Die von der Beklagten eingewandte zwischenzeitliche(Teil-)Nutzungsänderung in ein reines oder überwiegendes Wohngebäude ändert zum einen nichts an seiner vorhergehenden materiellen Legalisierungsfähigkeit während eines nennenswerten Zeitraums. Sollte - zum anderen - durch diese (Teil-)Nutzungsänderung die Privilegierung des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB/BBauG auch für den baulichen Bestand nachträglich in Wegfall geraten sein, käme für die Zeit danach eine bauplanungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit des Bestands aufgrund von § 35 Abs. 2 BauGB/BBauG als nicht privilegiertes sonstiges Vorhaben in Betracht. Der seit Jahrhunderten weitgehend unverändert an Ort und Stelle vorhandene Baukörper ist den öffentlichen Belangen des § 35 Abs. 3Satz 1 BauGB/BBauG - Darstellungen des Flächennutzungsplans und des Landschaftsplans - gewissermaßen vorgelagert. Er genießt diesen gegenüber Priorität. Die Erweiterung oder Verfestigung einer Splittersiedlung i.S.v. § 35 Abs. 3 Satz 1 (Nr. 7) BauGB/BBauG konnte das vorhandene historische Bestandsgebäude nicht befürchten lassen, weil es selbst dem Kernbestand der historisch gewachsenen Splittersiedlung B. T. 20/22 zugehörte.

98

cc) Der Kläger strebt mit dem Bauantrag vom 8. September 2011 die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an.

99

100

Gleichartigkeit i.S.v. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB bedeutet Gleichartigkeit in jeder bodenrechtlich beachtlichen Beziehung, also insbesondere die Gleichartigkeit im Standort, im Bauvolumen, in der Nutzung und in der Funktion. Dabei ist auch die Funktionsänderung, die der Übergang vom landwirtschaftlichen Gebäude zum „reinen“ Wohnhaus enthält, für sich genommen gleichartig. Gleichartigkeit ist jedoch zu verneinen, wenn sich durch hinzukommende Wohneinheiten die Belastung des Außenbereichs, d. h. die Beeinträchtigung öffentlicher Belange, regelmäßig insofern verstärkt, als die natürliche Eigenart der Landschaft zusätzlich beeinträchtigt und der Verfestigung einer Splittersiedlung Vorschub geleistet wird. Mit der Zahl der Wohneinheiten steigt die Zahl der Haushalte und damit typischerweise die Zahl der Bewohner, nimmt der Kraftfahrzeugverkehr zu und wird die Ver- und Entsorgung aufwändiger.

101

Vgl. BVerwG, Urteil vom 19. Februar 2004 - 4 C 4.03 -, BVerwGE 120, 130 = BauR 2005, 358 = juris Rn. 10 ff.

102

Der Anwendungsbereich des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist durch das Kriterium der Gleichartigkeit zudem insoweit eingeschränkt, als es ungerechtfertigt wäre, geringfügig mehr als die Herstellung des Zustands zu gestatten, der bestünde, wenn das alte Gebäude noch mit finanziell vertretbarem Einsatz hätte gerettet werden können. Nur ein solcher Austausch lässt sich im Allgemeinen auch in der gegebenen Situation zumuten. Die Errichtung eines anderswo im Außenbereich unzulässigen Ersatzbaus ist, wie weiter oben schon gesagt, hinnehmbar, weil ein bestimmtes Gebäude schon vorhanden ist und deshalb angenommen werden kann, die Situation habe sich auf dieses Gebäude eingestellt.

103

Vgl. BVerwG, Urteil vom 19. Februar 2004 - 4 C 4.03 -, BVerwGE 120, 130 = BauR 2005, 358 = juris Rn. 14.

104

Entscheidend für die Gleichartigkeit ist nicht das quantitative Verhältnis zwischen dem ursprünglich vorhanden gewesenen Gebäude und dem Ersatzbau, sondern vielmehr, wie sich die Erweiterung auf die vom Ersatzbau betroffenen öffentlichen Belange auswirkt.

105

Vgl. BVerwG, Urteile vom 31. Oktober 1990- 4 C 45.88 -, BRS 50 Nr. 86 = juris Rn. 30, und vom 23. Mai 1980 - IV C 84.77 -, BauR 1980, 552 = juris Rn. 12.

106

Dabei sind, soweit es um die mit der Größe von Alt- und Ersatzbau zusammenhängende Frage der Geringfügigkeit einer Erweiterung geht, die Grundflächen und die Rauminhalte der Vergleichsgebäude zueinander in Beziehung zu setzen. Zu berücksichtigen ist, dass in den Fällen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB eine geringfügige Erweiterung des neuen Gebäudes gegenüber dem beseitigten zulässig ist (vgl. § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB), und dass sich eine Grenze der Geringfügigkeit nicht abstrakt in Prozentsätzen feststellen lässt.

107

Vgl. BVerwG, Urteil vom 19. Februar 2004- 4 C 4.03 -, BRS 67 Nr. 110 = juris Rn. 12, m.w.N.

108

Gemessen an diesen Maßstäben ist der von dem Kläger nunmehr beabsichtigte Ersatzbau eines Wohnhauses an gleicher Stelle im Verhältnis zu dem beseitigten Altbestand gleichartig. Die rechtliche Bewertung des Bauantrags vom 8. September 2011 fällt anders aus als diejenige des Bauantrags vom 26. März 2009, die der Senat im Beschluss vom 22. Juli 2011 - 2 A 1166/10 - vorgenommen hat. Insbesondere bleibt die umbaute Fläche nach den aktualisierten Bauvorlagen mit neugeplanten 136,43 m² hinter der bebauten Fläche des Altbestands, die hier mit 158,9 m² angegeben wird, zurück. Folge dessen ist, dass der Außenbereich durch die Neuerrichtung flächenmäßig weniger belastet und die Belange des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2, Nr. 5 und Nr. 7 BauGB weniger in Anspruch genommen werden, als dies vorher der Fall war. Da der Altbestand zuletzt (auch bzw. überwiegend) zu Wohnzwecken genutzt worden war, ist eine Intensivierung der Nutzung infolge des Ersatzbaus, den der Kläger mit seiner Familie in jetzt nur noch einer Wohneinheit selbst bewohnen will, durch Kraftfahrzeugverkehr o. ä. nicht zu erwarten. Dass sich der umbaute Raum (neu) auf 1.258,36 m³ im Vergleich zu 1.214,12 m³ (alt) erhöhen soll, fällt demgegenüber nicht ins Gewicht. Diese Überschreitung ist nur geringfügig. Sie ist für sich genommen nicht geeignet, öffentliche (Außenbereichs-)Belange unverhältnismäßig, d. h. mehr als geringfügig zu beeinträchtigen.

109

dd) Das vorhandene Gebäude wies Missstände und Mängel auf (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 b) BauGB).

110

Unter Rückgriff auf § 177 Abs. 2 BauGB liegen Missstände insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht. Mängel liegen entsprechend § 177 Abs. 3 Satz 1 BauGB namentlich vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkung Dritter die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht unerheblich beeinträchtigt oder die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll. Missstände und Mängel gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 b) BauGB sind bei einer wertenden Gesamtbetrachtung nur gravierende, das Gebäude erheblich beeinträchtigende Mängel. Leichtere Mängel genügen nicht.

111

Vgl. Mitschang/Reidt, in: Batis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 35 Rn. 143; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Band II, Stand Juni 2013, § 35 Rn. 149; Dürr, in: Brügelmann, BauGB, Band 3, Stand Mai 2012, § 35 Rn. 136.

112

Nach diesen Grundsätzen litt der Altbestand B. T. 22 an - zunächst unerkannten und erst im Zuge der Bauarbeiten aufgedeckten - gravierenden Missständen und Mängeln. Diese hat der Kläger vor allem durch die Bausubstanzbewertung des Architekten L. vom 2. November 2009 und durch die von ihm überreichten Lichtbilder zum Zustand des Gebäudes während der Bauarbeiten belegt. Anhand dessen wird ohne Schwierigkeiten anschaulich, dass fast die komplette Holzkonstruktion des Altgebäudes in Teilen zerstört oder erheblich beschädigt oder nicht regelgerecht verbaut gewesen war. Es ist danach nachvollziehbar, dass das Altgebäude bis auf das Kellergewölbe durch Alter und mangelhafte Ausbesserungsarbeiten in der Vergangenheit technisch/konstruktiv nicht oder nur unter erheblichen Erschwernissen zu retten und zu sanieren war. Eine nachhaltige bestimmungsgemäße Nutzung des Altgebäudes ließ dieser Bausubstanzzustand nicht mehr zu.

113

ee) Der Kläger hatte das vorhandene Gebäude B. T. 22 in seinem Altbestand gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 c) BauGB seit längerer Zeit als dessen Eigentümer selbst genutzt.

114

Für § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 c) BauGB genügt es nicht, dass das vorhandene Gebäude lediglich seit längerer Zeit im Eigentum des Bauherrn steht. Erforderlich ist eine Kontinuität der Eigennutzung bis zur Neuerrichtung. Mit diesen einschränkenden Voraussetzungen soll zum einen verhindert werden, dass sich kapitalkräftige Investoren in den Außenbereich einkaufen, indem sie ältere Gebäude in schlechtem Bauzustand aufkaufen und durch Neubauten für Nutzer ersetzen, die nicht schon selbst seit längerem im Außenbereich ansässig sind, sondern den Außenbereich als neue Wohnumgebung für sich erst erschließen wollen. Allerdings will § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB zum anderen nicht ausschließlich Spekulationen mit sanierungsbedürftigen Gebäuden im Außenbereich verhindern. Vielmehr soll die Erleichterung denjenigen zugutekommen, die sich längere Zeit mit den beengten Wohnverhältnissen abgefunden und damit unter Beweis gestellt haben, dass dieses Wohnhaus für sie im Familienleben eine bedeutende Rolle spielt. Demgegenüber sollte beispielsweise die Errichtung eines Ersatzbaus für eine Ferien- oder Wochenendhausnutzung nicht erleichtert werden. Es geht der Regelung um die Verbesserung unzureichender Wohnverhältnisse durch Errichtung eines Ersatzbaus und die Befriedigung entsprechender Modernisierungsbedürfnisse.

115

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 10. Oktober 2005 - 4 B 60.05 -, BauR 2006, 481 = juris Rn. 5, vom 25. Juni 2001 - 4 B 42.01 -, BauR 2002, 1059 = juris Rn. 9, und vom 22. Februar 1996 - 4 B 25.96 -, juris Rn. 11, Urteil vom 12. März 1982 - 4 C 59.78 -, BauR 1982, 359 = juris Rn. 23 ff. (die beiden letztgenannten jeweils zu § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BBauG), Beschluss vom 10. März 1988 - 4 B 41.88 -, BauR 1988, 324 = juris Rn. 5; OVG NRW, Beschluss vom 17. September 2008 - 10 A 2634/07 -, BauR 2009, 80 = juris Rn. 8.

116

Jedenfalls ein Eigennutzungszeitraum von weniger als zwei Jahren, in denen sich der Eigentümer mit den ungenügenden Wohnverhältnissen in dem Altgebäude zufrieden gegeben hat, ist zu kurz. Der „längere Zeitraum“ ist vielmehr so zu bemessen, dass ein Aufkaufen alter Gebäude zum Zweck des alsbaldigen Abrisses ausgeschlossen wird und dies auch nicht durch ein vorübergehendes Bewohnen umgangen wird.

117

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Februar 1996 - 4 B 25.96 -, juris Rn. 11, Urteil vom 12. März 1982 - 4 C 59.78 -, BauR 1982, 359 = juris Rn. 25 (jeweils zu § 35 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 BBauG); OVG NRW, Urteil vom 14. Juli 2004 - 10 A 4471/01 -, BauR 2005, 696 = juris Rn. 76; Mitschang/Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 35 Rn. 144; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Band II, Stand Juni 2013, § 35 Rn. 149 (der mindestens einen Zeitraum von vier Jahren annehmen will); Dürr, in: Brügelmann, BauGB, Band 3, Stand Mai 2012, § 35 Rn. 137 (der ebenfalls „eher mindestens vier Jahre“ fordert).

118

An diesen Maßstäben orientiert liegen die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4Satz 1 Nr. 2 c) BauGB im Fall des Klägers vor.

119

Der Kläger war seit 2001 Eigentümer des Hauses B. T. 22. Zumindest seit März/April 2003 nutzte er das Altgebäude selbst als Wohnung. Dies hat der Kläger im Verlauf des Verfahrens mehrfach glaubhaft - zuletzt besonders in dem Erläuterungsschreiben vom 7. September 2011 - geschildert. Demzufolge nutzte er das Gebäude seit dem Jahr 2002 nach dem Auszug der vormaligen Mieter als Büro, ab Anfang 2003 vermehrt auch zu Wohnzwecken. Ab März/April 2003 habe er sich schließlich dauerhaft in der Bestandswohnung aufgehalten. Diese Wohnung, in die später im Herbst 2003 seine Lebensgefährtin miteingezogen sei, habe er während des Bauabschnitts für die Errichtung der Anbaugarage und die Sanierung der Kellerräume beibehalten. Erst im Oktober/November 2006 - also drei Jahre und acht Monate nach Aufnahme der Wohnnutzung - sei er mit seiner Lebensgefährtin und dem in der Zwischenzeit geborenen Sohn in die notdürftig als provisorische Wohnung hergerichtete Doppelgarage umgezogen, um von dort aus den Bauabschnitt für das Hauptgebäude voranzutreiben.

120

Diese Darstellung ist insgesamt lebensnah und plausibel. Dies gilt auch für die ihr zugrunde liegende Motivlage. Der Kläger hat glaubhaft vorgetragen, dass er den Altbestand B. T. 22 ursprünglich weitervermieten wollte, sich dann aber im weiteren Verlauf des Jahres 2002 zu dessen Umbau zur Eigennutzung entschlossen hatte, nachdem sich u. a. die Nutzung des Altenteilerhauses B. T. 24 wegen der Ablehnung einer Eigenheimfinanzierung zerschlagen habe. Dass das Vorbringen des Klägers in den Schriftsätzen vom 5. Mai 2008, vom 24. Februar 2009 und im Schreiben vom 7. September 2011 nicht in jedem Detail übereinstimmt, ändert an der Plausibilität seiner Gesamtdarstellung nichts. Vereinzelte Widersprüche mögen in der Tat Tippfehlern, wie der Kläger behauptet, oder dem Zeitablauf geschuldet sein.

121

Der Nutzungszeitraum des Altbestands B. T. 22 als Wohnung durch den Kläger selbst von März/April 2003 bis zu dessen Abriss ab Ende Oktober 2006 erfüllt das Kriterium der Eigennutzung „seit längerer Zeit“. Der Nutzungszeitraum von ca. drei Jahren und acht Monaten liegt deutlich über der anzunehmenden Untergrenze von zwei Jahren und nur knapp unter dem teilweise für erforderlich gehaltenen Mindestzeitraum von vier Jahren. Unter Berücksichtigung des Sinns und Zwecks des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 c) BauGB ist diese Zeitspanne im Fall des Klägers ausreichend. Denn die gesetzgeberische Intention dieses Teilprivilegierungstatbestands wird von dem Kläger voll erfüllt. Der Kläger beabsichtigt erklärtermaßen eine Kontinuität der Eigennutzung des Gebäudes für sich und seine Familie. Er hat die Baulichkeit B. T. 22 nicht etwa als Objekt der Bodenspekulation erworben, um sie zeitnah gewinnbringend zu verwerten. Im Gegenteil ist er Rechtsnachfolger im Grundstückseigentum nach seinem Vater, der die benachbarte landwirtschaftliche Hofstelle bewirtschaftet hat. Der Kläger will nicht nur für seine Familie das Haus B. T. 22 erhalten, sondern nach eigenem Bekunden auch den landwirtschaftlichen Betrieb in der Generationenfolge (im Nebenerwerb) fortführen. Der Kläger hat damit unter Beweis gestellt, dass das Altgebäude für ihn und sein Familienleben eine bedeutende Rolle spielt.

122

Anders als von dem Senat im Beschluss vom 22. Juli 2011 - 2 A 1166/10 - in einem obiter dictum erwogen, steht der Bejahung von § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 c) BauGB im Fall des Klägers nach Auswertung der im vorliegenden Klage- und Berufungsverfahren gewonnenen Erkenntnisse nicht entgegen, dass er die Wohnnutzung in dem vorhandenen Gebäudealtbestand erst begann, als er bereits dessen Umbau beabsichtigte und plante.

123

Richtig bleibt auch in diesem Zusammenhang - wie oben angesprochen -, dass§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 c) BauGB den Regelfall vor Augen hat, dass sich ein Eigentümer über längere Zeit mit unzureichenden, beengten und unmodernen Wohnverhältnissen zufrieden gegebenen hat und regelmäßig erst nach Ablauf dieser längeren Zeit des Hinnehmens den Entschluss einer Neuerrichtung des vorhandenen Gebäudes mit dem Ziel der Modernisierung für sich und seine Familie fasst und in Angriff nimmt. Wie der Senat im Beschluss vom 22. Juli 2011 - 2 A 1166/10 - gleichfalls hervorgehoben hat, sind die einzelnen Tatbestandsmerkmale des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 c) BauGB indessen im Gesamtkontext der Regelung zu sehen. Sie will mit ihnen Missbrauchsversuchen - zum Zweck der Bodenspekulation oder der Umwandlung eines bloßen Wochenendhauses in ein Dauerwohnhaus - begegnen. Wo ein derartiger Missbrauchsverdacht aber - wie hier - nicht im Raum steht - auch die Beklagte hegt ihn nicht -, besteht für eine derartige subjektive Anreicherung des Teilprivilegierungstatbestands, die zudem im Gesetzeswortlaut nicht zwingend angelegt ist, auch teleologisch kein Anlass. Es macht im Lichte des Sinns und Zwecks des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 c) BauGB als Härtefallregelung - vorbehaltlich der jeweiligen besonderen Einzelfallumstände - keinen Unterschied, ob ein Eigentümer in ein vorhandenes Gebäude mit der erklärten Absicht einzieht, dieses nach einer längeren Zeit wegen (in ihrem genauen Ausmaß zunächst unerkannten) Missständen und Mängeln durch Errichtung eines gleichartigen Ersatzbaus neu zu errichten oder ob er dieselbe Zeit mit diesen Missständen und Mängeln lebt, um erst kurz vor Umsetzung der Neuerrichtung die Entscheidung für diese Neuerrichtung zu treffen.

124

Dabei wird nicht verkannt, dass § 35 Abs. 4 BauGB im Interesse des vom Gesetzgeber gewollten Schutzes des Außenbereichs insgesamt eher eng auszulegen ist. Dies folgt aus dem Grundansatz des § 35 BauGB, den Außenbereich von ihm wesensfremder Bebauung grundsätzlich freizuhalten.

125

Vgl. BVerwG, Urteile vom 8. Oktober 1998 - 4 C 6.97 -, BVerwGE 107, 264 = BauR 1999, 159 = juris Rn. 18, und vom 21. August 1981 - 4 C 65.80 -, BVerwGE 64, 42 = BauR 1981, 552 = juris Rn. 15.

126

Nichtsdestotrotz hat sich die Auslegung u. a. des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 c) BauGB zuvörderst an dessen spezifischer Zwecksetzung zu orientieren. Gibt diese - wie für den zu entscheidenden Fall gezeigt - ein eindeutig erzielbares Ergebnis vor, muss nicht mit Interpretationsleitlinien für den Zweifelsfall gearbeitet werden.

127

ff) Im Weiteren greift § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 d) BauGB für den Kläger ein.

128

Bei der künftigen Eigenbedarfsnutzung des Ersatzgebäudes i.S.d. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 d) BauGB handelt es sich um eine Prognoseentscheidung. Besteht begründeter Verdacht, dass der Neubau veräußert oder an familienfremde Personen vermietet werden soll, ist es Sache des Bauherrn darzutun, dass er das Gebäude für den Eigenbedarf bzw. für seine Familie benutzen wird. Kann im Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung eine positive Prognose getroffen werden, liegen die Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung vor. Ggf. kann der Baugenehmigung eine Auflage beigefügt werden, dass das Ersatzgebäude auch in Zukunft von dem Eigentümer selbst genutzt werden muss.

129

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 17. September 2008 - 10 A 2634/07 -, BauR 2009, 80 = juris Rn. 11.

130

Die nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 d) BauGB zu treffende Prognoseentscheidung fällt zum Vorteil des Klägers aus. Dieser hat im gesamten Verlauf des Verfahrens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung B. 6. Februar 2015 durchgängig vorgetragen, dass er den Ersatzbau für sich und seine Familie nutzen will. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass dieses Vorbringen nur vorgeschoben ist. Auch die Beklagte zieht es nicht in Zweifel.

131

gg) Das Ersatzbauvorhaben des Klägers gemäß dem Bauantrag vom 8. September 2011 ist auch im Übrigen außenbereichsverträglich. Es spricht nichts dafür, dass es andere öffentliche Belange des § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB als die nach Nr. 1, Nr. 2 und Nr. 7 BauGB, die ihm nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB jedoch nicht entgegengehalten werden können, beeinträchtigen könnte. Auch der Vertreter der Beklagten hat dies auf Nachfrage in der mündlichen Verhandlung B. 6. Februar 2015 verneint.

132

3. Da die Beklagte beim Erlass der Beseitigungsanordnung - wie dargelegt, rechtsirrig - von einer materiellen Bauplanungsrechtswidrigkeit des noch vorhandenen Altbestands B. T. 22 und der in Bezug auf ihn neu errichteten Gebäudeteile ausgegangen ist, leidet die angefochtene Verfügung diesbezüglich an einem Ermessensfehler i.S.v. § 114 Satz 1 VwGO. Da die rechtliche Fehleinschätzung der Beklagten zur bauplanungsrechtlichen Legalisierungsfähigkeit des Altbestands als Ersatzwohnbauvorhaben für ihr Beseitigungsverlangen entscheidungstragend ist, wirkt sich auf die Annahme eines Ermessensfehlers nicht aus, dass die Frage, ob der Kläger letztlich einen Anspruch auf Baugenehmigungserteilung gemäß § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW hat, angesichts des Ausstehens etwa der augenscheinlich erforderlichen landschaftsrechtlichen Befreiung nach§ 69 LG NRW von dem Bauverbot der textlichen Festsetzung Nr. 3.2.10 des Landschaftsplans des F. -S. -Kreises für den Raum I. /T1. als derzeit offen anzusehen sein dürfte.

133

Vgl. zum Diskussionsstand zum Legalisierungsumfang einer Baugenehmigung aus der Rechtsprechung: OVG NRW, Beschluss vom 29. Juli 2014 - 7 B 227/14 -, juris Rn. 5, Urteile vom 30. Oktober 2009 - 10 A 1074/08 -, BauR 2010, 600 = juris Rn. 45 ff., vom 11. September 2003 - 10 A 4694/01 -, BauR 2003, 1870 = juris Rn. 30 ff., und vom 14. September 2001 - 7 A 620/00 -, BauR 2002, 451 = juris Rn. 18 ff.

134

4. Die tenorierte Teilaufhebung von Ziffer 1 der Ordnungsverfügung vom 28. Juni 2012 ist zulässig, weil dieser Gebäudeteil von dem Anbau, zu dessen Entfernung die Beklagte den Kläger darüber hinaus auffordert, abtrennbar ist.

135

Dies folgt zum einen aus den obigen Ausführungen unter I. 2. a) zur genehmigungsrechtlichen wie auch nach Maßgabe des § 35 BauGB materiell-rechtlichen Abtrennbarkeit des Anbaus von dem Gebäudealtbestand.

136

Zum anderen ist dieser Ansatz aus entsprechenden Gründen mit den Grundsätzen zur (Un-)Teilbarkeit von Beseitigungsanordnungen vereinbar.

137

Die Bauaufsichtsbehörden sind regelmäßig gehalten, den vollständigen Abriss des illegalen Gebäudes anzuordnen, sofern dieses weder bautechnisch noch nach den Vorstellungen des Bauherrn teilbar ist. Es ist nicht Aufgabe der Bauaufsichtsbehörden, für den Bauherrn die Planung eines bauordnungsrechtlich beanstandungsfreien Vorhabens zu übernehmen. Zudem darf dem Bauherrn nicht gegen seinen Willen eine neue Anlage aufgedrängt werden.

138

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 4. Dezember 2009 - 10 A 1671/09 -, BauR 2010, 906 = juris Rn. 49 ff., Urteil vom 13. Oktober 1999 - 7 A 998/99 -, NVwZ-RR 2000, 205 = juris Rn. 38.

139

Auch daran gemessen ist eine Teilung von Ziffer 1 der streitbefangenen Ordnungsverfügung in der tenorierten Weise zulässig. Wie dargelegt, ist der Anbau von dem Altgebäude bautechnisch abtrennbar. Außerdem hat der Kläger die Trennung von Alt- und Anbau selbst genehmigungsrechtlich so vollzogen, als ob er als Reaktion auf das behördliche Beseitigungsgebot ein Austauschmittel i.S.v. § 21 OBG NRW angeboten hätte. Nach seiner Erklärung gegenüber der Beklagten vom 9. Januar 2012 und der nachfolgenden Bauvoranfrage vom 11. März 2013 will er den Anbau einem eigenständigen baurechtlichen Schicksal als Scheitholztrocknungs- und -lagerraum unterworfen wissen.

140

II. Der Verfügungsteil in Ziffer 1 der Ordnungsverfügung der Beklagten vom 28. Juni 2012, in dem die Beklagte dem Kläger aufgibt, den als Doppelgarage genehmigten Neubauteil auf dem Grundstück B. T. 22 - also den Anbau - zu beseitigen, ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten. Die Berufung ist insofern zurückzuweisen und es bleibt bei der Klageabweisung durch das Verwaltungsgericht.

141

Die Beklagte hat die Ermächtigungsgrundlage des § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW in dieser Hinsicht formell und materiell rechtmäßig angewandt. Der als Doppelgarage genehmigte Neubauteil ist formell (dazu 1.) und materiell (dazu 2.) illegal. Ermessensfehler i.S.v. § 114 Satz 1 VwGO sind diesbezüglich nicht gegeben (dazu 3.).

142

1. Wegen der formellen Illegalität des Neubauteils kann auf den Abschnitt I. 1. verwiesen werden. Die dortigen Erwägungen greifen hier entsprechend Platz. Die Baugenehmigung vom 6. August 2003 ist als mögliche Legalisierungsgrundlage insgesamt - somit auch für den Anbau - erloschen.

143

2. Der zu beseitigende Neubauteil ist materiell illegal. Er ist nicht - auch nicht auf der Grundlage der Bauvoranfrage des Klägers vom 11. März 2013 zur Errichtung eines Scheitholztrocknungs- und -lagerraums - bauplanungsrechtlich genehmigungsfähig. Der Kläger kann sich hierfür insbesondere weder auf die Privilegierung des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB (dazu a) aa) noch auf die Privilegierung aus§ 35 Abs. 1 Nr. 6 BauGB (dazu a) bb) berufen. Auch eine Genehmigungsfähigkeit nach § 35 Abs. 2 BauGB kommt nicht in Betracht (dazu b).

144

a) aa) Die Nutzung des Neubauteils als Scheitholztrocknungs- und -lagerraum ist nicht gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert. Er dient nicht nachweislich einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb.

145

In dieser Hinsicht bleibt es bei der Beurteilung des Senatsbeschlusses vom22. Juli 2011 - 2 A 1166/10 -, wonach der Kläger die Existenz oder Gründung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs, dem die nunmehr verfolgte Nutzung des Neubauteils dienen soll, nicht dargetan hat.

146

Ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb setzt eine spezifische betriebliche Organisation und eine Nachhaltigkeit der Bewirtschaftung voraus. Es muss sich um ein auf Dauer gedachtes und auch lebensfähiges Unternehmen handeln.

147

Vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 4. März 1983 - 4 C 69.79 -, BRS 40 Nr. 71 = juris Rn. 18, Beschluss vom 9. Dezember 1993 - 4 B 196.93 -, BRS 56 Nr. 71 = juris Rn. 4.

148

Die Absicht der Gewinnerzielung ist nicht zwingende Voraussetzung der Betriebseigenschaft, hat jedoch eine gewichtige indizielle Bedeutung für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit des Unternehmens. Dabei ist die Gewinnerzielungsabsicht gerade bei der - hier in Rede stehenden - Gründung eines Nebenerwerbsbetriebs besonders sorgfältig zu prüfen. Bauanträge für Nebenerwerbsstellen sind in erhöhtem Maße dafür anfällig, dass ein Bauherr Landwirtschaft mehr oder weniger vorschiebt, um unter dem Deckmantel des § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB im Außenbereich ein Wohnhaus errichten zu können. Um solchen Missbrauchsversuchen zu begegnen, sind hier an die Betriebseigenschaft strenge Anforderungen zu stellen.

149

Vgl. BVerwG, Urteile vom 16. Dezember 2004- 4 C 7.04 -, BRS 67 Nr. 95 = juris Rn. 12, und vom 11. April 1986 - 4 C 67.82 -, BRS 46 Nr. 75 = juris Rn. 16.

150

Diesen Anforderungen hat der Kläger nach wie vor nicht genügt. Es fehlt immer noch an der notwendigen Darlegung der betrieblichen Organisation und der nachhaltigen Bewirtschaftung sowie an der Plausibilisierung, welche Jahreseinkünfte der Kläger aus einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb bzw. einem solchen Nebenerwerbsbetriebe erwartet und welche Wirtschaftlichkeitsberechnung diesem Betrieb zugrunde gelegt werden soll. Derartige Angaben hat der Kläger weder im vorliegenden Klage- und Berufungsverfahren noch mit der Bauvoranfrage vom 11. März 2013 beigebracht. Auch der weitere Bauantrag des Klägers zur „Umnutzung des Gebäudetorsos des vormaligen Wohn- und Wirtschaftsgebäudes B. T. 22 als landwirtschaftliches Wirtschaftsgebäude“ vom 19. August 2013, den Kläger nach seinen Aussagen im Ortstermin B. 12. November 2014 und in der mündlichen Verhandlung B. 6. Februar 2015 nur als äußerst hilfsweise gestellt wissen will, beinhaltet die erforderlichen Angaben nicht. Die Stellungnahme des Sachverständigen Dipl.-Ing. F. bezieht sich lediglich auf die Errichtung eines Damwildgeheges auf den Eigentumsflächen des Vaters des Klägers. Der Sachverständige trifft in dieser Stellungnahme keine konkrete Aussage zu den erwarteten Jahreseinkünften, so dass diese auch einer tragfähigen Wirtschaftlichkeitsberechnung ermangelt. In der mündlichen Verhandlung hat der Kläger bestätigt, dass er eine solche noch nicht hat erstellen lassen. Objektiv gehindert ist er daran nicht. Eine prüffähige Wirtschaftlichkeitsprognose kann sich an einem konkreten Betriebskonzept ausrichten, auch ohne dass für dieses bereits alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen würden.

151

bb) Eine Privilegierung des Scheitholztrocknungs- und -lagerraums gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 6 BauGB scheidet gleichfalls aus.

152

Nach dieser Vorschrift ist ein Vorhaben im Außenbereich auch dann privilegiert, wenn es der energetischen Nutzung von Biomasse im Rahmen eines Betriebes nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 oder Nr. 2 BauGB oder eines Betriebes nach § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB, der Tierhaltung betreibt, sowie dem Anschluss solcher Anlagen an das öffentliche Versorgungsnetz dient, unter folgenden Voraussetzungen: a)

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das Vorhaben steht in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang mit dem Betrieb, b) die Biomasse stammt überwiegend aus dem Betrieb oder überwiegend aus diesem und aus nahe gelegenen Betrieben nach den Nummern 1, 2 oder 4, soweit letzterer Tierhaltung betreibt, c) es wird je Hofstelle oder Betriebsstandort nur eine Anlage betrieben und d) die Kapazität einer Anlage zur Erzeugung von Biogas überschreitet nicht 2,3 Millionen Normkubikmeter Biogas pro Jahr, die Feuerungswärmeleistung anderer Anlagen überschreitet nicht 2,0 Megawatt.

154

Diese Voraussetzungen erfüllt der von dem Kläger vorgestellte Scheitholztrocknungs- und -lagerraum ersichtlich nicht. Er ist kein Vorhaben, das der energetischen Nutzung von Biomasse zur Energieerzeugung dient.

155

b) Als sonstiges Vorhaben i.S.v. § 35 Abs. 2 BauGB beeinträchtigt der Neubauteil sodann öffentliche Belange aus § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 und Nr. 7 BauGB. Für ihn gilt dasselbe wie für den Gebäudealtbestand (vgl. dazu nochmals oben I. 2. a). Im Unterschied zu diesem kann dies seiner Nutzung als Scheitholztrocknungs- und -lagerraum auch entgegengehalten werden. Die Teilprivilegierung des § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB begünstigt ihn unter keinem in Betracht kommenden rechtlichen Gesichtspunkt. Der Kläger nimmt diese für den Anbau auch nicht in Anspruch, nachdem er den Anbau genehmigungsrechtlich von dem Gebäudealtbestand abgekoppelt hat.

156

3. Soweit die Voraussetzungen für den Erlass einer Beseitigungsverfügung auf der Grundlage von § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW in Bezug auf den als Doppelgarage genehmigte Neubauteil vorliegen, sind Ermessensfehler i.S.v. § 114Satz 1 VwGO nicht gegeben. Insbesondere ist die Verfügung insoweit verhältnismäßig. Was den - wie dargelegt - objektiv wie subjektiv abtrennbaren Gebäudeteil des Anbaus angeht, ist die Beklagte auch von dem zutreffenden rechtlichen Ausgangspunkt ausgegangen, dass dieser nach § 35 Abs. 1, Abs. 2 BauGB materiell-bauplanungsrechtlich illegal ist.

157

Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die ausgeworfene Kostenquote berücksichtigt, dass der Kläger mit dem Erhalt der noch vorhandenen Gebäudesubstanz des Altgebäudes einschließlich der diesbezüglich schon errichteten Neubauteile für die Errichtung eines Ersatzbauwohngebäudes den Hauptteil seines Klageziels erreicht hat.

158

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

159

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.