Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 2019-10-18, Aktenzeichen 7 U (Baul.) 24/90
ECLI:DE:OLGK:2019:1018.7U.BAUL24.90.00

Tenor

Die Berufung der Beteiligten zu 1) gegen das am 9. Januar 1990 verkündete Urteil der Kammer für Baulandsachen des Landgerichts - 65 0 (Baul.) 9/89 - wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 1) trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Der Antragsgegner war Eigentümer des durch die X in X erschlossenen Grundstücks Gemarkung Flur 5 Nr. 2318. Das 296 qm große, mit einem Wohnhaus und Nebengebäuden bebaute Grundstück lag im Bereich des seit dem 21. Februar 1986 verbindlichen Bebauungsplans Nr_ 8025-12 der Stadt X (Antragstellerin). Der Bebauungsplan sieht entlang der Grenze des dem Antragsgegner gehörenden Grundstücks eine neue, rechtwinklig auf die X stoßende Planstraße X vor, wodurch das Grundstück zu einem Eckgrundstück wird.

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Am 22. Januar 1987 beschloß der Umlegungsausschuß der Stadt X die Einleitung eines Umlegungsverfahrens. Nach dem Umlegungsplan erhielt der Antragsgegner sein Grundstück bis auf 5 qm, die Straßenland wurden, unverändert wieder zugeteilt. Den Zuteilungswert setzte der Umlegungsausschuß je qm 5,-- DM höher als den Einwurfswert fest, weil durch das Umlegungsverfahren das Grundstück des Antragsgegners von einem Teil der für die Planstraße X anfallenden Erschließungsbeiträge (nämlich hinsichtlich der Grunderwerbskosten) freigestellt werde. Infolgedessen hätte der Antragsgegner nach dem Umlegungsverzeichnis einen Ausgleichsbetrag von 1.155,-- DM zu zahlen.

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Gegen die Festsetzung der Grundstückswerte legte der Antragsgegner Widerspruch ein, dem der Obere Umlegungsausschuß beim Regierungspräsidenten in X stattgab; er hob den Mehrwertausgleich auf und verpflichtete den Umlegungsausschuß der Stadt X für die Nachteile der doppelten Erschließung des Grundstückes einen Ausgleich zu schaffen.

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Hiergegen wendet sich die Stadt mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung. Sie hat im wesentlichen die Auffassung vertreten, die zusätzliche Erschließungsbeitragspflicht infolge der neuen Planstraße sei bereits planungsbedingt und deshalb kein im Umlegungsverfahren auszugleichender Nachteil.

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Die Antragstellerin hat beantragt,

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den angefochtenen Beschluß des Oberen Umlegungsausschusses aufzuheben und dem Antragsgegner die Leistung eines Wertausgleichs in Höhe von 1.155,-- DM aufzugeben.

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Der Antragsgegner hat beantragt,

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den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen.

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Er hat geltend gemacht, die nunmehrige Ecklage seines Grundstücks bringe diesem keinerlei Vorteile. Durch das angefochtene Urteil hat das Landgericht den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen, weil die Antragstellerin tatsächlich den Weg des Umlegungsverfahrens gewählt habe und sie deswegen auch die gleichzeitig entstehenden Nachteile ausgleichen müsse. Mit ihrer Berufung wiederholt und vertieft die Antragstellerin demgegenüber ihr erstinstanzliches Vorbringen.

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Sie beantragt,

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unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung gemäß ihrem Schlußantrag erster Instanz den Beschluß des Oberen Umlegungsausschusses beim Regierungspräsidenten in X vom 1. August 1989 aufzuheben und dem Antragsgegner die Leistung eines Wertausgleichs in Höhe von 1.155,-- DM aufzugeben.

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Der Antragsgegner beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Auch er wiederholt und ergänzt seinen Vortrag erster Instanz.

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Entscheidungsgründe:

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Die Berufung ist zulässig, bleibt in der Sache aber ohne Erfolg. Mit Recht hat das Landgericht den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen; der angefochtene Beschluß ist rechtmäßig.

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I.

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Bei der hier vorgenommenen Verteilung nach dem Wertmaßstab (§ 57 BauGB) sind umlegungsbedingte Unterschiede in den Verkehrswerten der eingeworfenen und der zugeteilten Grundstücke in Geld auszugleichen (§ 57 Satz 5 BauGB). Durch die Umlegung ist im Streitfall indes nicht eine Werterhöhung, wie die Antragstellerin meint, vielmehr im Umfang der mit der Anlage der zweiten Erschließungsstraße begründeten weiteren Erschließungsbeitragspflicht eine - auszugleichende - Wertminderung des Grundstücks eingetreten. Das hat der Senat in Übereinstimmung mit dem Oberen Umlegungsausschuß bereits für einen ähnlich gelagerten Fall im Urteil vom 25. Oktober 1984 - 7 U (Baul.) 4/84 -entschieden. An dieser Beurteilung hält er nach nochmaliger Prüfung fest.

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Zur Ermittlung der durch die Umlegung bewirkten Wertänderungen (§ 57 Satz 4 BauGB) ist zu vergleichen, welchen Wert der gesunde Grundstücksverkehr dem Gelände aufgrund aller wertbildenden Faktoren vor und nach der Umlegung beigemessen hat. Dabei dürfen Bodenwertsteigerungen, 'die bereits durch die Nutzungsfestsetzungen im Bebauungsplan verursacht worden und dem Eigentümer damit schon vor der Umlegung zugeflossen sind, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nicht in den Wertausgleich einbezogen werden, weil das Gesetz keine Abschöpfung der reinen Planungsgewinne kennt. Geht es mithin um einen Bodenwertzuwachs, ist für den Grundstückswert vor der Umlegung regelmäßig von den Festsetzungen des Bebauungsplans auszugehen (vgl. BGHZ 72, 51, 52, 54 = NJW 1978, 1980, 1981; BGHZ 76, 274, 276 = NJW 1980, 1633; BGHZ 89, 353, 359 f = NJW 1984, 2219, 2220; BGH WM 1980, 684, 685 f).

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Die Antragstellerin möchte diesen Satz umgekehrt auch auf planungsbedingte Bodenwertminderungen angewendet wissen. 0b dieser Rechtsauffassung zu folgen ist, mag zweifelhaft sein, weil das Baugesetz- buch dementgegen Wertverluste als Folge der Bauleitplanung weitgehend entschädigt (§§ 39 - 44) und ein Ausgleich hierfür damit den Grundsätzen des Gesetzes jedenfalls nicht widerspricht (vgl. dazu Stemmler/Otte in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 57 Rdnr. 39; s. ferner. BGH LM Nr. 1 zu § 57 BBauG für Wertverluste als Folge neuer Erschließungsanlagen). Die Frage muß hier jedoch nicht entschieden werden. Eine Ausgrenzung bereits planungsbedingter Wertänderungen ist insgesamt nicht möglich, wenn Planungsvorteil und Umlegungsmehrwert - oder andererseits Planungsverlust und Umlegungsminderwert -in untrennbarem Zusammenhang stehen und einheitlich in den (Umlegungs-) Wertausgleich nach § 57 Satz 5 BauGB (= BBauG) einfließen müssen, weil die auf der Planung beruhende Wertänderung gerade durch die Umlegung verwirklicht wird (vgl. BVerfGE 18, 274, 285 f; BGHZ 72, 51, 52, = NJW 1978, 1990, 1991; BGHZ 89, 353, 360 = NJW 1984, 2219, 2220; BGHWM 1980, 684, 686; Brügelmann/Schriever, BauGB, § 57 Rdnr. 91; Stemmler/Otte, a.a.O., § 57 Rdnr. 39 ff). Davon ist mit Rücksicht auf die ohnehin schwierige Trennung von Umlegungs- und Planungsmehrwert regelmäßig auszugehen (Stemmler/Otte, a.a.O., § 57 Rdnr. 46). So liegen die Dinge hier.

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Für jedes Grundstück ist allerdings in konkreter Betrachtungsweise zu beurteilen, ob sich die Bauleitplanung auch ohne Umlegung verwirklichen ließ (BGHZ 72, 51, 53 = NJW 1978, 1980, 1981; Kröner, ZfBR 1979, 1, 4). Maßgebend ist im Streitfall deswegen, inwieweit zum Erwerb der im Bebauungsplan festgesetzten neuen Verkehrsflächen für die Planstraße X seitens der Stadt eine Umlegung erforderlich war. Dabei kann es jedoch nicht auf die rein rechtliche Möglichkeit der Landbeschaffung auch im Wege des freihändigen Erwerbs oder einer Enteignung der einzelnen Flächen ankommen. Erforderlich ist eine Umlegung auch dann, wenn die Verwirklichung der Bauleitplanung sonst auf größere rechtliche oder tatsächliche Schwierigkeiten stoßen würde (vgl. Stich in Berliner Kommentar zum BauGB, § 46 Rdnr. 15, 17; Ernst/Otte in Ernst Zinkhahn/Bielenberg, BauGB, § 46 Rdnr. 5). Diese Voraussetzung war hier schon deshalb gegeben, weil es sich ausweislich des Bebauungsplans bei dem Umlegungsgebiet um Streubesitz handelt und durch die Festsetzung öffentlicher Verkehrsflächen im Bebauungsplan zahlreiche Grundstücke betroffen waren. Gegenüber der Einleitung eines Enteignungsverfahrens hat die Umlegung sogar Vorrang, weil sie das die Bettoffenen regelmäßig weniger schwer belastende Mittel ist (vgl. Ernst/Otte, a.a.O., § 46Rdnr. 5, 7).

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Bei der Bewertung des Einwurfsgrundstücks ist nach alledem hier eine zusätzliche Erschließungsbeitragspflicht noch nicht anzusetzen. Dafür spricht zudem, daß die durch Festsetzungen des Bebauungsplans bestimmten Qualitätsmerkmale des Einwurfsgrundstücks nicht von dem zufälligen Umstand abhängen können, ob der Umlegungsbeschluß (§ 57 Satz 4 BauGB) vor oder nach Aufstellung des Bebauungsplans gefaßt worden ist; darum richtet sich auch die für die Ermittlung des Sollanspruchs maßgebende Qualität des Einwurfsgrundstücks grundsätzlich nicht nach den Festsetzungen des Bebauungsplans, dessen Verwirklichung die Umlegung dient, sondern es ist stets auf die alte Nutzbarkeit vor Aufstellung des Bebauungsplans abzustellen (BGHZ 76, 274, 276 = NJW 1980, 1630; ebenso Battis Krautzberger/Löhr, BauGB, 2. Aufl., § 57 Rdnr. 11; Stemmler/Otte, a.a.O., Rdnr. 30, 35). Für die vorliegende Fallgestaltung kann nichts anderes gelten.

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„Genommen" wurde dem Antragsgegner mithin ein beitragsfreies Grundstück an einer Erschließungsstraße, zugeteilt erhielt er ein Eckgrundstück an zwei Erschließungsstraßen mit dementsprechend erhöhter Beitragspflicht. Das ist ein durch die Umlegung bewirkter und nach § 57 Satz 5 BauGB auszugleichender Nachteil, der betragsmäßig dem zusätzlichen Erschließungsbeitrag entspricht (vgl. Stemmler/Otte, a.a.O., § 57 Rdnr. 34). Die im Umlegungsverzeichnis erfolgte straßenlandabgabefreie Zuteilung ist entgegen der Auffassung der Antragstellerin kein hierauf anzurechnender Vorteil, vielmehr wäre dieser Umstand lediglich geeignet, die Belastungen des Antragsgegners aufgrund des zusätzlichen Erschließungsbeitrags zu verringern.

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II.

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Die Wertminderung des Grundstücks kompensierende Verbesserungen in der Qualität des Zuteilungsgrundstücks sind auch sonst nicht gegeben. Die Antragstellerin macht geltend, der Antragsgegner habe jetzt die Möglichkeit, sein Grundstück zugleich von der Straße X her zu erschließen und sei nicht mehr durch eine für die vorgeschriebene geschlossene Bauweise beschränkt. Tatsächlich habe er auch in die Giebelwand des quer zur X stehenden Bauteils bereits neue Fenster eingebaut.

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Damit kann die Antragstellerin nicht durchdringen. Die angeführten Vorteile sind _bei der vorhandenen Bebauung sowie der geringen Größe des Grundstücks von nur 291 qm allenfalls geringfügig und werden zudem durch die größere Lärmbelästigung aufgewogen. Das kann der Senat aus eigener Sachkunde beurteilen, der Einholung des beantragten Sachverständigengutachtens bedarf es dazu nicht.

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III.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 221 Abs. 1 BauGB, 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 221 Abs.1 BauGB, 708 Nr.10 ZPO.

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Streitwert des Berufungsverfahrens und Beschwer der Antragstellerin: 5.820,-- DM.

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Der Senat sieht keinen Anlaß, die Revision zuzulassen. Grundsätzliche Bedeutung hat die Sache nicht; die Entscheidung der hier zu beurteilenden Rechtsfragen kann jedenfalls im Ergebnis nicht ernsthaft zweifelhaft sein. Ebensowenig weicht das Urteil von Entscheidungen des Bundesgerichtshofs oder des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes ab.