Amtsgericht Lörrach (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-05-28, Aktenzeichen 4 C 382/03

Gründe

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Die Klage ist unbegründet. Der geltend gemachte Anspruch steht der Klägerin nicht zu.

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Eine Zahlungspflicht ergibt sich nicht aus §18 Ziff.2 des Mietvertrages, da die Klägerin durch ihre Unterschrift ein deklaratorisches, negatives Schuldanerkenntnis mit der Abnahmeerklärung, in der es heißt "Lager und Schlüssel -eingefügt: 1 Schlüssel fehlt- wurden am 31.08.02 in ordnungsgemäßem Zustand übergeben.", geleistet hat.

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1. Es handelt sich bei der Erklärung um ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis (vgl. LG Hamburg NZM 1999, 838), §397 Abs.2 BGB, da die Parteien damit dem Streit über mögliche weitere Forderungen, die sich aus dem Zustand der Räumlichkeiten ergeben könnten, den Boden entziehen wollten. Die Auffassung von Emmerich (NZM 2000, 1155, 1162), wonach es sich in der Regel lediglich um ein Beweisanzeichen handeln soll, überzeugt nicht. Denn dann wäre gerade die Sicherheit, diese Fragen geklärt zu haben, nicht zu erreichen. Man könnte sich nicht auf die Erklärung verlassen, sondern müsste noch damit rechnen, dass die andere Partei mit Hilfe von Zeugen versucht, das Protokoll zu entkräften in einem Zeitpunkt, in dem bezüglich des Zugangs zum Objekt keine Waffengleichheit mehr zwischen den Parteien besteht. Dass diese Erklärung vom Mieter vorformuliert wurde, ist unproblematisch. Es gab keinen für das Gericht erkennbaren Druck auf die Klägerin. Sie hat vielmehr selbst einige Zeilen bzgl. eines fehlenden Schlüssels ergänzt.

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2. Das negative Schuldanerkenntnis umfasst auch den Abgeltungsanspruch aus §18 Ziff.2 des Mietvertrages. Der Klägervertreter hat vollkommen zu Recht vorgetragen, dass es sich hier um einen Geldanspruch handelt, der eine Hauptleistungspflicht darstellt. Er trägt vor, die Klägerin wollte lediglich erklären, es bestünden keine Schadensersatzforderungen, nicht aber, sie wolle auf den Geldanspruch aus anteiligen Renovierungskosten verzichten. Es bestände zwischen dem Geldanspruch und der Erklärung über den Zustand der Räume kein Zusammenhang.

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Dieser Argumentation will das Gericht nicht folgen. Zwar handelt es sich um einen Geldanspruch, keinen Renovierungsanspruch, der sich klar auf den Zustand der Sache bezöge. Dieser Geldanspruch resultiert jedoch daraus, dass übliche Abnutzung stattgefunden hat. Er ist eine Beteiligung für in der Zukunft zu erbringende Renovierungskosten zu einem Zeitpunkt, in dem sich die Renovierung noch nicht lohnt. Es besteht eine Abwendungsbefugnis, so dass die Beteiligung an den Renovierungskosten dadurch abgewehrt werden kann, dass selbst eine Renovierung durchgeführt wird. Es besteht somit ein klarer Zusammenhang mit dem Zustand der Wohnung. Wenn vorgetragen wird, "ordnungsgemäß" meine hier nur der Zustand nach üblicher Abnutzung, sage aber über die Abnutzung nichts aus, sondern beziehe sich lediglich auf Schadensersatzansprüche, dann leuchtet diese Differenzierung nicht ein. Das Gericht geht, wie ausgeführt, davon aus, dass die Parteien durch die Abnahmeerklärung gerade klare Verhältnisse schaffen wollten. Eine solche Differenzierung, die dem Laien auch nicht ohne weiteres geläufig sein dürfte, ist deshalb bei der abgegebenen Erklärung lebensfremd.

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Das Entfallen der Zahlungsverpflichtung allein darauf zu stützen, dem Mieter würde in dieser Konstellation die Möglichkeit genommen, die Zahlungspflicht abzuwenden, weil er kaum einen Raum, der als ordnungsgemäß bezeichnet wird, renovieren wird und er nach Mietende seine Abwendungsbefugnis verliert, ist nicht überzeugend. Sollte der Vermieter dann trotzdem die Abgeltungszahlung verlangen, so führt dieses treuwidrige Verhalten nach §242 nicht dazu, dass die Zahlungsverpflichtung entfällt, sondern lediglich dazu, dass der Vermieter dem Mieter noch erlauben müsste, eine Renovierung auch nach Mietende durchzuführen. Dass er das will, hat der Beklagte nicht vorgetragen.