Hamburgisches Oberverwaltungsgericht (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2021-04-19, Aktenzeichen 4 Bf 227/16

Tenor

Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.

Auf die Berufung der Beklagten wird das aufgrund mündlicher Verhandlung vom 4. Juli 2016 ergangene Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg geändert.

Ziffer 1 des Widerrufs- und Leistungsbescheides vom 18. September 2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 14. März 2014 wird aufgehoben, soweit der durch die Förderzusage vom 26. Januar 2011 gewährte Baukostenzuschuss mit Wirkung für die Vergangenheit widerrufen wurde.

Ziffer 2 des Widerrufs- und Leistungsbescheides vom 18. September 2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 14. März 2014 wird aufgehoben.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des gesamten Verfahrens trägt die Klägerin 90 % und die Beklagte 10 %.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1

Die Klägerin wendet sich gegen den Widerruf einer Förderzusage im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung sowie die Rückforderung eines Baukostenzuschusses.

2

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks W. in Hamburg. Ihre Gesellschafter, die Eheleute A, erwarben das Grundstück am 25. Januar 2011 von der Freien und Hansestadt Hamburg. Die Klägerin errichtete auf dem Grundstück unter dem Projektnamen „...“ ein Mehrfamilienhaus mit 56 Wohnungen. Für dessen Finanzierung bewilligte die Beklagte, damals noch firmierend als Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt, den Gesellschaftern der Klägerin mit bestandskräftiger Förderzusage vom 26. Januar 2011 verschiedene Fördermittel im Rahmen des Wohnungsbauprogramms 2010 im Programmsegment M (Mietwohnungen) unter Zugrundelegung der Förderrichtlinie Mietwohnungsneubau 2010. Konkret gewährte die Beklagte ein Baudarlehen in Höhe von 5.880.300,-- Euro, einen laufenden Aufwendungszuschuss in Höhe von 1,-- € pro Quadratmeter förderungsfähiger Wohnfläche monatlich sowie einen Baukostenzuschuss in Höhe von 193.000,-- Euro. In der Förderzusage heißt es auszugsweise wie folgt:

3

"I. Auf Grund Ihres Antrages und unter Zugrundelegung der Förderrichtlinie für Miet- und Genossenschaftswohnungen in Mehrfamilienhäusern in Hamburg – Förderrichtlinie „Mietwohnungsneubau 2010“ – sagt Ihnen die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt (...) folgende Fördermittel zu (...)

4

II. Grundlage/Maßgebliche Bestimmungen

5

Im Einzelnen gelten für die Darlehens- und Zuschussgewährungen die Bestimmungen des Hamburgischen Wohnraumförderungsgesetzes (...) die unter I. erwähnte Förderrichtlinie (Programmsegment M - Mietwohnungen) und die Regelungen des als Anlage beigefügten und abzuschließenden Darlehensvertrages nebst Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) sowie die nachfolgenden Regelungen:

6

III. Förderzweck

7

Das Baudarlehen, die laufenden AWZ und ggf. zugesagte Baukostenzuschüsse sind ausschließlich zur anteiligen Finanzierung des o.a. Förderobjekts bestimmt.

(...)

8

X. Zweckbestimmung: Belegungsbindungen

9

1. Die geförderten Wohnungen dürfen vom Bauherrn (Verfügungsberechtigten) innerhalb des Bindungszeitraums gemäß Abschnitt XII. nur Wohnungssuchenden zum Gebrauch überlassen werden, die diesem zuvor ihre Wohnberechtigung für die jeweilige Wohnung durch Übergabe eines in Hamburg ausgestellten oder eines diesem hinsichtlich Einkommensgrenzen und Wohnungsgröße entsprechenden Wohnberechtigungsscheins gemäß § 16 HmbWoFG nachweisen (...)
(...)

10

3. Der Nachweis über die bestimmungsgemäße Vergabe der Wohnungen gemäß den vorstehenden Regelungen ist von Ihnen spätestens innerhalb von 2 Wochen nach Bezug der Wohnungen bzw. nach Mieterwechsel gegenüber dem örtlich zuständigen Bezirksamt – Einwohneramt – zu erbringen.
(...)

11

XI. Zweckbestimmung: Mietbindungen / in die Mietverträge aufzunehmende Be-stimmungen

12

1. Höchstzulässige Vertragsmiete netto-kalt / Höchstzulässige Mieterhöhungen

13

Die höchstzulässige Nettokaltmiete ohne den Betrag für Betriebskosten (im Folgenden: Vertragsmiete netto-kalt) darf in den ersten 2 Jahren von der Bezugsfertigkeit der Wohnungen an – vorbehaltlich der nachfolgenden Sätze 2 und 3 – höchstens 5,70 pro m² Wohnfläche monatlich betragen.

14

Neben dieser Miete dürfen nur die Betriebskosten gemäß §§ 556, 556a und 560 BGB erhoben werden.
(...)

15

5. Zusätzliche Leistungen der Mieter

16

Finanzierungsbeiträge dürfen von Wohnungssuchenden nicht gefordert und entgegengenommen werden. Das Gleiche gilt auch für sämtliche Sonderleistungen, insbesondere Mietvorauszahlungen, Maklergebühren oder sonstige Geldbeträge, unabhängig vom Zeitpunkt, zu dem sie entrichtet werden sollen. Ausgenommen davon sind Genossenschaftsanteile (EUR 52,-- pro m² Wohnfläche dürfen insgesamt nicht überschritten werden) und Sicherheitsleistungen.
(...)

17

XII. Begründung und Dauer der Zweckbestimmung (Belegungs- und Mietbindungen)

18

(...)
2. Die Belegungs- und Mietbindungen beginnen mit dem Erstbezug und enden mit Ablauf von 15 Jahren nach dem Monatsersten des Quartals, das auf die mittlere Bezugsfertigkeit folgt.

19

3. Vorzeitige vollständige Rückzahlungen des Baudarlehens ohne rechtliche Verpflichtung verkürzen die Dauer der Zweckbestimmung gemäß vorstehender Nr. 2 bis zum Ablauf des 10. Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, sofern die vereinbarte Bindungsdauer den letztgenannten Zeitpunkt überschreitet (Nachwirkungsfrist bei Rückzahlung des Baudarlehens ohne rechtliche Verpflichtung).
(...)

20

XV. Sicherung der Pflichten aus der Förderzusage / Verstöße gegen Bestimmungen der Förderzusage und des HmbWoFG / Datenerhebung

21

1. (...) Unabhängig davon finden auf Verstöße gegen bestimmte gesetzliche Bestimmungen § 24 Abs. 1 und 2 HmbWoFG (Erhebung von Geldleistungen bzw. Bußgeldern) unter den dort genannten Voraussetzungen Anwendung und kann diese Förderzusage gemäß nachfolgendem Abschnitt XVI widerrufen werden.
(...)

22

XVI. Widerruf

23

Diese Förderzusage kann ganz oder teilweise widerrufen werden, insbesondere wenn

24

1. der WK unrichtige Angaben gemacht oder Tatsachen verschwiegen worden sind oder die Verhältnisse sich geändert haben, die für die Beurteilung der Förderungswürdigkeit und der Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens von Bedeutung sind,
(...)

25

5. die Bestimmungen dieser Förderzusage nicht beachtet werden,

26

6. die Voraussetzungen für die Förderung ganz oder teilweise wegfallen

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XVII. Besondere Bestimmungen

28

In Ergänzung zu Punkt XI ist die mit Ihnen getroffene Vereinbarung vom 22.10.2010 (...) Bestandteil dieses Vertrages“.

29

In dieser Vereinbarung (Bl. 980 d. A.) kamen die Beteiligten u.a. überein, dass im Wege einer Ausnahmeregelung auf die im Förderprogramm Mietwohnungsneubau 2010 eingeführte Mietbindung hinsichtlich der KfZ-Stellplätze in der Tiefgarage verzichtet werden könne.

30

Für die weiteren Einzelheiten wird auf die Förderzusage verwiesen.

31

Am 15. November 2011 gründeten die Eheleute A die Klägerin als Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Unter dem 9. und 20. April 2012 schlossen die Beteiligten eine Vereinbarung, wonach die Klägerin als weitere Darlehensnehmerin der Schuld aus dem Baudarlehen gesamtschuldnerisch beitritt und ihr die Rechte aus der Förderzusage zusammen mit ihren Gesellschaftern zur Gesamthand zustehen.

32

Die Klägerin begann in der Folge mit dem Abschluss von Mietverträgen für einzelne Wohnungen in dem Bauprojekt. In den gleichlautenden Verträgen wurden die Wohnungen mit einem Abstellraum im Keller sowie einem Pkw-Stellplatz in der Tiefgarage zu einem einheitlichen Mietgegenstand zusammengefasst, wobei für den Abstellraum und den Tiefgaragenstellplatz jeweils bestimmte monatliche Zuschläge zur Nettokaltmiete für die Wohnung hinzuaddiert wurden. Hieraus ergab sich eine Nettokaltmiete von deutlich über 5,70 Euro pro Quadratmeter. Weiterhin verpflichteten sich die Mieter in den Mietverträgen zum Erwerb einer bestimmten Küche sowie zur Leistung verschiedener Zuzahlungen für die Verlegung von Eichenparkett und höherwertigen Fliesen sowie für eine höherwertigere Badausstattung.

33

Nachdem die Beklagte vom Inhalt dieser Verträge erfahren hatte, verweigerte sie mit Schreiben vom 26. April 2012 unter Berufung auf eine Verletzung der Förderbedingungen anstehende Auszahlungen und berief sich auf ein Zurückbehaltungsrecht.

34

Am 20. Juli 2012 schlossen die Beteiligten eine „Vereinbarung zur gütlichen Beilegung aufgetretener Differenzen“. In der Vorbemerkung heißt es:

35

„(...) Mit der vorliegenden Vereinbarung soll – unter Wahrung der jeweiligen Rechtsstandpunkte – eine kurzfristige Vermietung und Wohnungsüberlassung an im Rahmen des § 16 Abs. 1 HmbWoFG nach Maßgabe der Förderzusage bezugsberechtigte Wohnungssuchende, eine Auszahlung der fälligen Darlehensraten und eine vorläufige Befriedung der vorstehend geschilderten Situation erreicht werden. Demgemäß schließen beide Parteien die vorliegende Vereinbarung jeweils ohne Präjudiz für die Sach- und Rechtslage und unter Aufrechterhaltung ihres jeweiligen, bislang dargelegten Rechtsstandpunktes, für die WK insbesondere ohne Präjudiz für die abschließende Bewertung vorgekommener, schon bekannter oder noch unbekannter Verstöße wie auch für die daraus zu ziehenden rechtlichen Folgerungen in jeglicher Hinsicht; verwaltungsrechtliche oder sonstige (zivilrechtliche) Entscheidungen/Maßnahmen der WK außerhalb der vorliegenden Vereinbarung werden durch diese Vereinbarung nicht ausgeschlossen oder in anderer Weise präjudiziert.“

36

Unter I. Nr. 3 und 4 der Vereinbarung verpflichtete sich die Klägerin u.a. dazu, den Mietern mittels der als Anlagen beigefügten Muster-Vereinbarungen das verbindliche Angebot zu unterbreiten, die bereits getroffenen Vereinbarungen über den Kauf einer Küche sowie die entgeltliche Mitvermietung von Tiefgaragenstellplätzen und Abstellräumen aufzuheben und die Abstellräume ohne weiteres Entgelt zu überlassen. Weiter ist unter I. Nr. 4 der Vereinbarung folgende Regelung enthalten:

37

„Nach Überlassung der Wohnungen an die Mieter dürfen Mieter und Bauherren im Rahmen der allgemeinen Vertragsfreiheit Vereinbarungen zu Tiefgaragen-Stellplätzen (...) schließen – nicht jedoch Vereinbarungen zu den Abstellräumen. Hierauf werden die Bauherren die Mieter hinweisen.

38

Im Übrigen bleiben zukünftige nach Überlassung der Wohnung an den Mieter geschlossene Vereinbarungen zwischen den Bauherren und den Mietern über den unter dieser Ziffer angesprochenen Komplex unberührt und zulässig, mit Ausnahme von Vereinbarungen zu den Abstellräumen.“

39

Schließlich verpflichtete sich die Klägerin in Abschnitt I. Nr. 8 der Vereinbarung dazu, während des Zeitraums der Preisbindung pro Quadratmeter nur diejenigen Beträge zu erheben, die gemäß Abschnitt XI. der Förderzusage zulässig sind.

40

Die Umsetzung dieser Vereinbarung gestaltete die Klägerin regelhaft wie folgt: Am 26., 27. und 28. September 2012 besichtigten die Mieter zunächst die jeweilige Wohnung und erhielten sämtliche Wohnungsschlüssel. Teilweise später am selben Tag, teilweise auch Tage später wurde in den Räumen des Notariats N. eine Mietvertragsänderung unterzeichnet, die die Vorgaben der Vereinbarung vom 20. Juli 2012 berücksichtigte. Sodann erklärte Herr A den Mietern diverse technische Details der Wohnungen, erläuterte insbesondere die aufgrund der Errichtung des Gebäudes im sog. Passivhausstandard bestehenden Besonderheiten und übergab Gebrauchsanleitungen. Anschließend wurden die Mieter dazu befragt, ob ein Tiefgaragenstellplatz gewünscht werde, woraufhin eine Mietvertragsergänzung unterschrieben wurde. In dieser wurde mit den jeweiligen Mietern vereinbart, dass das Mietverhältnis sich auf den Stellplatz erstrecke und dieser und die Wohnung nunmehr einen einheitlichen Mietgegenstand (ohne separate Kündigungsmöglichkeit für den Stellplatz) bildeten. Zugleich wurde eine Neuregelung zur Miethöhe getroffen, die erneut 5,70 Euro pro Quadratmeter überstieg.

41

Nachdem die Beklagte von dieser Umsetzungspraxis der geschlossenen Vereinbarung Kenntnis erlangt hatte, führte sie Gespräche und Befragungen mit den betroffenen Mietern durch. Weiterhin behielt die Beklagte unter erneuter Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts am 19. Oktober 2012 einen Teil des Baudarlehens ein. Anlässlich einer am 23. Januar 2013 erfolgten Einsichtnahme in einen Teil der Verwaltungsvorgänge erfuhr die Klägerin von den Befragungen der Mieter. Mit Schreiben vom 6. Februar 2013 machte sie daraufhin gegenüber den Mitarbeitern der Beklagten X, Y und Z die Besorgnis der Befangenheit geltend.

42

Mit Schreiben vom 15. März 2013 hörte die Beklagte die Klägerin zu einem beabsichtigten Widerruf der Förderzusage an. Am 14. und 15. Mai 2013 nahm die Klägerin Akteneinsicht.

43

Mit Bescheid vom 18. September 2013 widerrief die Beklagte die Förderzusage vom 26. Januar 2011 mit Wirkung für die Vergangenheit sowie die Zukunft und forderte den ausgezahlten Teil des Baukostenzuschusses von der Klägerin zurück. Zur Begründung führte sie u.a. aus: Die Klägerin besitze nicht die für die Gewährung von Fördermitteln erforderliche Zuverlässigkeit, was sich insbesondere in den vielen Verstößen gegen die Förderzusage, die Förderrichtlinien und gesetzliche Bestimmungen, vor allem gegen das Kopplungsverbot zeige, die die Klägerin sogar nach der Vereinbarung vom 20. Juli 2012 noch begangen habe. Diese seien derart schwerwiegend, dass ihr, der Beklagten, eine Aufrechterhaltung der Förderung auch unter Berücksichtigung eines eventuell schutzwürdigen Vertrauens der Klägerin in den Bestand der Förderung nicht zugemutet werden könne. Es sei anzunehmen, dass die Klägerin sich auch in Zukunft nicht an Bestimmungen und Vereinbarungen halten werde. Ein milderes Mittel als der Widerruf der Förderzusage sei nicht gegeben. Eine Vertragsstrafe, die zudem nur für Einzelfälle gelte, komme angesichts der Vielzahl der Verstöße und der mangelnden Zuverlässigkeit der Klägerin nicht in Betracht und sei ihr aufgrund des inzwischen unwiederbringlich zerstörten Vertrauens auch nicht zuzumuten. Die Fördermittel könne die Klägerin aus eigenem Vermögen oder durch Kapitalmarktmittel ablösen. Die hiermit verbundenen Belastungen seien unter Berücksichtigung der Schwere der Verstöße nicht unverhältnismäßig. Die Klägerin habe zudem mit einem Widerruf rechnen müssen.

44

Die Klägerin erhob unter dem 11. Oktober 2013 Widerspruch, der mit Widerspruchsbescheid vom 14. März 2014 zurückgewiesen wurde.

45

Mit Schreiben vom 14. April 2014 kündigte die Beklagte den Darlehensvertrag erstmals; mit Schreiben vom 24. November 2014 kündigte sie den Darlehensvertrag unter Berufung auf rückständige Zins- und Tilgungszahlungen im Zeitraum Oktober 2012 bis Dezember 2014 und eine fehlende Zuverlässigkeit der Klägerin erneut.

46

Am 16. April 2014 hat die Klägerin Klage erhoben und diese neben verschiedenen formellen Mängeln in der Sache im Wesentlichen damit begründet, es liege kein Verstoß gegen das Kopplungsverbot vor, dieses sei zudem suspendiert gewesen, die Fördermittel seien zweckentsprechend verwendet worden und der Widerruf sei unverhältnismäßig.

47

Die Klägerin hat beantragt,

48

den Widerrufs- und Leistungsbescheid vom 18. September 2013 und den Widerspruchsbescheid vom 14. März 2014 aufzuheben und die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.

49

Die Beklagte hat beantragt,

50

die Klage abzuweisen.

51

Zur Begründung hat sie im Wesentlichen ausgeführt, der Widerruf der Förderzusage sei rechtmäßig erfolgt. Der Widerruf sei in der Zusage vorbehalten und mit ihr sei eine Auflage verbunden gewesen, die die Klägerin nicht oder nicht innerhalb einer ihr gesetzten Frist erfüllt habe. Der Widerruf sei auch wegen einer Zweckverfehlung im Sinne von § 49 Abs. 3 HmbVwVfG gerechtfertigt. Die Klägerin habe gegen das Kopplungsverbot verstoßen. Die Vermietung der Wohnungen habe nicht von der Nebenleistung „Vermietung des Tiefgaragenstellplatzes“ abhängig gemacht werden dürfen und auch ein Zusammenhang zwischen dieser Leistung und der Wohnungsüberlassung habe nicht bestehen dürfen. Das Kopplungsverbot solle verhindern, dass die Überlassung der Wohnung als Druckmittel für das Fordern einer zusätzlichen Leistung durch den Vermieter eingesetzt werde. Zu einer solchen Drucksituation sei es bei der Wohnungsübergabe gekommen. Ein Zusammenhang habe sich insbesondere dadurch ergeben, dass der Stellplatz nach den Mietvertragsergänzungen mit der Wohnung einen einheitlichen Mietgegenstand habe bilden sollen.

52

Mit Urteil vom 4. Juli 2016 hat das Verwaltungsgericht Hamburg den Widerrufs- und Leistungsbescheid vom 18. September 2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 14. März 2014 insoweit aufgehoben, als die Beklagte die Förderzusage auch mit Wirkung für die Vergangenheit aufgehoben und die Klägerin zur Rückzahlung der bereits ausgezahlten Beträge des Baukostenzuschusses nebst Zinsen aufgefordert hatte. Im Übrigen (Widerruf der Förderzusage mit Wirkung für die Zukunft) hat es die Klage abgewiesen: Soweit der Bescheid vom 18. September 2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 14. März 2014 einen Widerruf mit Wirkung für die Zukunft ausspreche, sei er rechtmäßig. Der Widerruf gehe nicht „ins Leere“. Die Klägerin sei richtige Adressatin des Widerrufsbescheides. Der Bescheid sei formell rechtmäßig. Die Beklagte habe weder das aus § 28 HmbVwVfG folgende Anhörungsrecht der Klägerin noch ihr Akteneinsichtsrecht aus § 29 HmbVwVfG verletzt. Es hätten an den streitgegenständlichen Bescheiden auch keine Mitarbeiter der Beklagten mitgewirkt, hinsichtlich derer die Klägerin den Vorwurf der Befangenheit erhoben habe. Schließlich sei die Beklagte für den Erlass des Bescheides auch zuständig gewesen. Soweit der Widerruf auf die Zukunft gerichtet sei, sei er auch materiell rechtmäßig erfolgt. Die Beklagte habe mit der am 20. Juli 2012 geschlossenen Vereinbarung nicht auf ihre Verwaltungsaktbefugnis verzichtet. Der Widerruf finde seine Rechtsgrundlage zwar nicht in § 49 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 HmbVwVfG. Insoweit fehle es an dem Erfordernis der Verbindung der Förderzusage mit einer Auflage im Sinne von § 36 Abs. 2 Nr. 4 HmbVwVfG. Eine Auflage sei nicht in Abschnitt XI. Nr. 5 der Förderzusage enthalten, der lediglich das bereits aus § 17 Abs. 1 Satz 2 HmbWoFG in Verbindung mit § 10 Abs. 6 HmbWoBindG folgende Kopplungsverbot wiederhole. Auch die Voraussetzungen des § 49 Abs. 2 Satz 1 Nrn. 2 und 3 HmbVwVfG lägen nicht vor. Der Widerruf lasse sich jedoch aufgrund von Zweckverfehlung auf § 49 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 HmbVwVfG stützen. Der Umstand, dass die Beklagte diese Rechtsgrundlage nicht bereits in ihren Bescheiden aufgeführt habe, sei unschädlich. Das bloße Auswechseln einer Rechtsgrundlage sei im Rahmen zulässigen Nachschiebens von Gründen rechtmäßig, sofern der Verwaltungsakt – wie hier – keine Wesensänderung erfahre. Der Förderzweck sei nicht erreicht. Dem Förderzweck entsprechend eingesetzt seien öffentliche Mittel nicht schon dann, wenn sie – wie in Abschnitt III. der Förderzusage vom 25. Januar 2011 vorgesehen – ausschließlich zur anteiligen Finanzierung des Förderobjektes eingesetzt worden seien. Ausgehend von dem in § 2 Abs. 1 Nr. 1 HmbWoFG niedergelegten Ziel der sozialen Wohnraumförderung sei der Förderzweck vielmehr erst erreicht, wenn auch das mit der sozialen Wohnraumförderung verfolgte Ziel in dem Sinne verwirklicht sei, dass der geförderte Wohnraum tatsächlich Wohnungssuchenden überlassen werde, die über einen entsprechenden Wohnberechtigungsschein verfügten. Verwirklicht sei dieses Ziel mit Abschluss eines Mietvertrages auf Basis der Kostenmiete ohne eine besondere Zusatzverpflichtung. Zur Sicherung dieses Ziels enthielten die Förderzusage in den Abschnitten X. und XI. und die maßgebliche Förderrichtlinie Belegungs- und Mietpreisbindungen, deren Einhaltung dem Bauherrn in seiner Funktion als Vermieter obliege. Hierzu gehöre auch das in § 10 Abs. 6 HmbWoBindG niedergelegte und über § 17 Abs. 1 Satz 2 HmbWoFG anwendbare Kopplungsverbot. Danach sei eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Mieter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung Waren zu beziehen oder andere Leistungen in Anspruch zu nehmen oder zu erbringen habe. Der Klägerin sei durch die Vereinbarung vom 22. Oktober 2010 kein Dispens vom Kopplungsverbot erteilt worden. Der Beklagten sei auch nicht aufgrund der Vereinbarung vom 20. Juli 2012 die Berufung auf das Kopplungsverbot verwehrt. Das Kopplungsverbot sei nicht verfassungswidrig. Die Klägerin habe wiederholt gegen das Kopplungsverbot verstoßen. Das Gericht schließe sich insoweit den Ausführungen des Hanseatischen Oberlandesgerichts (Urt. v. 20.1.2016, 13 U 62/15) an. Dieses habe ausgeführt, Wohnung und Tiefgaragenstellplatz bildeten einen einheitlichen Mietgegenstand und der Mietzins für letzteren sei Teil einer einheitlichen Gesamtmiete gewesen. Damit könne kein ernsthafter Zweifel bestehen, dass die Vereinbarung über die Anmietung des Stellplatzes „mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung“ im Sinne des § 10 Abs. 1 HmbWoBindG geschlossen worden sei. Nach der maßgeblichen Auslegung des Bundesverwaltungsgerichts sollten durch diese gesetzliche Regelung gerade Kopplungsgeschäfte verhindert werden, mit denen Leistungen verschiedener Art nur insgesamt ermöglicht würden. So verhalte es sich im vorliegenden Fall, da den Mietern nur ein einheitlicher Mietgegenstand offeriert worden sei und für sie nicht die Möglichkeit bestanden habe, nur die Wohnung zu mieten. Auch die erneute Verschmelzung von Wohnung und Tiefgaragenstellplatz zu einem rechtlich einheitlichen Mietobjekt verstoße gegen die Regelung des § 10 Abs. 6 HmbWoBindG. Zwar sei es der Klägerin aufgrund der Vereinbarung vom 20. Juli 2012 ausdrücklich gestattet gewesen, nach Überlassung der Wohnungen an die Mieter im Rahmen der allgemeinen Vertragsfreiheit Vereinbarungen zu Tiefgaragenstellplätzen zu schließen. Hierbei sei jedoch aufgrund des gesetzlichen Kopplungsverbots zu beachten gewesen, dass diese Vereinbarungen gesondert getroffen würden und kein innerer Zusammenhang zum Mietvertrag über die Wohnungen hergestellt würde. Ein so „verkürztes Verfahren“ wie es die Klägerin am 26., 27. und 28. September 2012 bei den Wohnungsübergaben gewählt habe, sei nach den gesetzlichen wie den vertraglichen Regelungen unzulässig. Auch insoweit schließe sich das Gericht den Ausführungen des Hanseatischen Oberlandesgerichts an, das hierzu festgestellt habe, dass für die Mieter gerade keine Entscheidungsfreiheit bei Abschluss der Mietvertragsergänzung bestanden habe. Unstreitig seien die Mieter noch nicht eingezogen, hätten folglich auch noch nicht nach Bezug der Wohnung aufgrund eines ihnen übermittelten Angebots der Klägerin in Ruhe überlegen können, ob sie die im Verhältnis zu den Wohnungsmieten recht hochpreisigen Stellplätze tatsächlich brauchten. Vielmehr hätten sich die Mieter in einer Situation befunden, die wertungsmäßig dem in § 312b BGB geregelten „Außergeschäftsraumvertrag“ sehr nahestehe und in der dem Verbraucher wegen der gegebenen Überrumpelungsgefahr vom Gesetz ein Widerrufsrecht zugebilligt werde. Schließlich werde der Verstoß gegen das Kopplungsverbot nicht durch das den Mietern nachträglich eingeräumte Kündigungsrecht beseitigt. Ob der Widerruf der Förderzusage zudem die Voraussetzungen des § 49 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 HmbVwVfG erfülle, könne dahin gestellt bleiben. Die Ermessensentscheidung, die Förderzusage zu widerrufen, sei nicht zu beanstanden. Die Beklagte habe eine eigene Ermessensentscheidung getroffen und zu Recht entschieden, die Förderzusage mit Wirkung für die Zukunft zu widerrufen. Nach der wohl überwiegenden Rechtsprechung sei das nach § 49 Abs. 3 Satz 1 HmbVwVfG eröffnete Auswahl- und Entschließungsermessen in dem Sinne intendiert, dass den haushaltsrechtlichen Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit beim Widerruf einer Subventionsbewilligung wegen Zweckverfehlung eine ermessenslenkende Bedeutung zukomme. Werde der mit der Gewährung von Subventionen verfolgte Zweck verfehlt, sei im Regelfall nur die Entscheidung für den Widerruf ermessensfehlerfrei, sofern nicht außergewöhnliche Umstände des Einzelfalls eine andere Entscheidung möglich erscheinen ließen. Zutreffend habe die Beklagte zunächst auf den Sinn und Zweck der sozialen Wohnraumförderung im Bereich des Mietwohnungsneubaus abgestellt, Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen könnten, zu unterstützen. Zu Recht habe sie weiterhin darauf abgestellt, dass dieser Zweck insbesondere aufgrund der vorgenommenen Kopplungen von Wohnung- und Tiefgaragenstellplatzmiete erheblich gefährdet sei. Es widerspreche nicht der Vereinbarung vom 20. Juli 2012, dass die Beklagte dabei auch die ursprünglichen Verstöße gegen das Kopplungsverbot in ihre Erwägungen einbezogen habe, denn diese Vereinbarung enthalte keine „Genehmigung“ der ursprünglichen Verfehlungen. Zu Recht habe die Beklagte auch angenommen, dass den fortwährenden Verstößen gegen das Kopplungsverbot nicht anders als durch einen Widerruf der Förderzusage begegnet werden könne. Insbesondere sei das Instrument der Vertragsstrafe kein milderes, gleich geeignetes Mittel. Gleichwohl habe die Beklagte den Widerruf aus Verhältnismäßigkeitsgründen nicht für die Vergangenheit aussprechen dürfen. Dieser sei vor dem Hintergrund, dass die Klägerin ihrer wesentlichen Verpflichtung, der Errichtung von Mietwohnungen und deren Vermietung an berechtigte Mieter unter Einsatz erheblicher eigener Mittel nachgekommen sei, und das wesentliche Ziel der Wohnraumförderung daher erreicht sei, unverhältnismäßig. Dies gelte umso mehr, als die Klägerin die Wohnungen entsprechend den Vorgaben der Förderzusage zu einem sehr niedrigen Mietzins vermietet habe und sie deshalb trotz des Förderungswegfalls über viele Jahre keine nach Lage und Ausstattung angemessene Miete werde erzielen können. Der Widerruf sei auch nicht im Sinne der §§ 49 Abs. 3 Satz 2, 48 Abs. 4 Satz 1 HmbVwVfG verfristet.

53

Mit weiterem, mittlerweile rechtskräftigen Urteil vom 4. Juli 2016 stellte das Verwaltungsgericht Hamburg fest (Az. 11 K 109/14), dass die mittlere Bezugsfertigkeit für das streitgegenständliche Förderobjekt auf den 25. September 2012 zu datieren sei.

54

Gegen das der Klägerin am 28. November 2016 und der Beklagten am 29. November 2016 zugestellte Urteil haben beide Beteiligten jeweils die Zulassung der Berufung beantragt, die der Senat mit Beschluss vom 26. November 2019 jeweils zugelassen hat.

55

Im Dezember 2016 schloss die Klägerin mit der Hamburgischen Sparkasse AG einen Darlehensvertrag ab und führte die aus der Förderzusage ausgezahlten Darlehensbeträge vollständig an die Beklagte zurück.

56

In dem zivilgerichtlichen Berufungsverfahren 13 U 178/16 vor dem Hanseatischen Oberlandesgericht stritten die Beteiligten um die Auszahlung restlicher Darlehensbeträge aus dem gewährten Baudarlehen. Erstinstanzlich vor dem Landgericht Hamburg (303 O 67/13) war auch die Auszahlung der Hälfte des gewährten Baukostenzuschusses rechtshängig. Mit Beschluss vom 24. Februar 2015 sprach das Landgericht Hamburg im Hinblick auf den Baukostenzuschuss die Unzulässigkeit der erhobenen Klage im Zivilrechtsweg aus und verwies den Rechtsstreit insoweit an das Verwaltungsgericht Hamburg. Auf die hiernach von der Beklagten erhobene Beschwerde änderte das Hanseatische Oberlandesgericht den Beschluss des Landgerichtes ab und bestimmte, dass der Rechtsstreit in Gänze im Zivilrechtsweg zu behandeln sei. In seinem Berufungsurteil vom 15. November 2017 im Verfahren 13 U 178/16 (rechtskräftig, vgl. BGH, Beschl. v. 18.12.2018, XI ZR 718/17) führte das Hanseatische Oberlandesgericht aus, dass seine Beschwerdeentscheidung über den Rechtsweg bezogen auf den unzweifelhaft allein öffentlich-rechtlich geregelten Baukostenzuschuss fehlerhaft gewesen, eine Korrektur dieser Entscheidung jedenfalls mit Rücksicht auf § 17a Abs. 5 GVG ausgeschlossen sei und die Bindungswirkung des § 17a Abs. 1 GVG greife. Bezogen auf den Baukostenzuschuss sei daher nur und allein der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten gegeben. Das Hanseatische Oberlandesgericht prüfte sodann in Anwendung öffentlichen Rechts im Hinblick auf den Baukostenzuschuss, ob einem Zahlungsanspruch der Widerrufs- und Leistungsbescheid vom 18. September 2013 entgegenstehe. Es gelangte – unter teilweisem Verweis auf das angegriffene Urteil des Verwaltungsgerichts – zu dem Ergebnis, dass der Widerruf der Förderzusage für die Vergangenheit rechtswidrig und für die Zukunft rechtmäßig erfolgt sei und verurteilte die Beklagte zur Zahlung des hälftigen Baukostenzuschusses in Höhe von 96.497,-- Euro (nebst Zinsforderung).

57

Mit Schriftsatz vom 29. Januar 2020 hat die Klägerin den Rechtsstreit teilweise in der Hauptsache im Hinblick auf den Widerruf des Baudarlehens für erledigt erklärt.

58

Im Übrigen führt sie zur Begründung ihrer Berufung aus: Die angefochtenen Bescheide seien formell rechtswidrig, da an ihrem Zustandekommen befangene Mitarbeiter der Beklagten mitgewirkt hätten. In materieller Hinsicht rügt sie, die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Widerruf der Förderzusage gemäß § 49 Abs. 3 Satz 1 HmbVwVfG seien nicht gegeben. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts liege ein zulässiges Auswechseln der Rechtsgrundlage nicht vor. Sie habe keine Mittel zweckwidrig verwandt. Die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts beruhe auf einer unzulässigen Überdehnung des Begriffs der zweckwidrigen Verwendung. Für die Frage, ob Mittel wirtschaftlich und sparsam für den im Verwaltungsakt bestimmten Zweck verwandt worden sind, komme es entscheidend auf die Festlegung im Zuwendungsbescheid an. In diesem sei unter III. bestimmt, dass die Fördermittel ausschließlich zur anteiligen Finanzierung des Förderprojektes bestimmt seien. Diese prägnante Zweckbestimmung lasse sich nicht mit allgemeinen Erwägungen zu den sozialen Zielen der Wohnraumförderung aufladen. Sie habe alle ihr zugeflossenen Fördermittel ohne Zögern für das Bauprojekt eingesetzt. Die Argumentation des Verwaltungsgerichts zu einer Verfehlung des Förderzwecks sei überdies widersprüchlich, da es im Rahmen der Prüfung der Verhältnismäßigkeit des Widerrufs für die Vergangenheit zu dem Ergebnis komme, dass die Klägerin ihrer wesentlichen Verpflichtung zur Errichtung von Mietwohnungen nachgekommen sei. Weiterhin könne es kaum richtig sein, dass schon jeder Verstoß gegen Vorschriften der sozialen Wohnraumförderung das scharfe Schwert des Widerrufs der Förderung auszulösen vermöge. Es liege auch kein Verstoß gegen das Kopplungsverbot vor. Dieser könne nicht schon in der nachträglichen Verschmelzung von Wohnung und Tiefgaragenstellplatz zu einem einheitlichen Mietobjekt gesehen werden. Das Kopplungsverbot werde nur verletzt, wenn zwischen der zusätzlichen Vereinbarung und dem Mietvertrag über die Wohnung eine kausale Verknüpfung bestehe und Leistungen unterschiedlicher Art nur insgesamt ermöglicht würden. Hieran fehle es, insbesondere habe für die Mieter keine Drucksituation bestanden. Kein Mieter sei gezwungen worden, die Ergänzungsvereinbarung abzuschließen, allen habe es offen gestanden, nur die jeweilige Wohnung zu mieten. Ferner sei die Auslegung der Vereinbarung vom 20. Juli 2012 durch das Hanseatische Oberlandesgericht verfehlt. Sofern es von einem „praktisch zeitgleichen“ Vorgehen bei der Übergabe der Wohnung und dem Abschluss der Mietvertragsergänzungen ausgehe, verdecke die Verwendung des Wortes „praktisch“, dass es in tatsächlicher Hinsicht zu einer deutlichen zeitlichen Zäsur zwischen dem Abschluss der geänderten Mietverträge und der Unterzeichnung der Mietvertragsergänzung gekommen sei. Die Übergabe der Wohnungen sei jeweils am Vormittag erfolgt, der Abschluss der Ergänzungsvereinbarung habe mit einer einzigen Ausnahme frühestens mehrere Stunden nach Überlassung der Wohnungen an einem anderen Ort im Notariat am Neuen Wall 31, in einigen Fällen erst nach einem oder mehreren Tagen oder auch erst noch später stattgefunden. 32 % der Mieter hätten zudem keinen Stellplatz angemietet. Im Übrigen sei das Kopplungsverbot durch den Einbezug der Vereinbarung vom 22. Oktober 2010 in die Förderzusage im Einzelfall dispensiert gewesen. Die Annahme des Verwaltungsgerichts, die genannte Vereinbarung könne schon deshalb keinen Dispens auslösen, weil sie nicht originärer Bestandteil der Förderzusage sei, treffe aufgrund ihrer ausdrücklichen Einbeziehung unter Abschnitt XVII. der Förderzusage nicht zu. Weiterhin sei das Kopplungsverbot des § 10 Abs. 6 WoBindG verfassungswidrig, weil es gemessen an Art. 3 Abs. 1 GG wenig sachgerecht erscheine, die gekoppelte Vermietung von offenen Stellplätzen unbeschränkt zuzulassen, die gekoppelte Vermietung von Tiefgaragenstellplätzen jedoch vollständig zu untersagen. Ferner könne die Beklagte aus den angeblichen Verstößen gegen das Kopplungsverbot keine Widerrufsgründe generieren, weil nach der Anordnung über Zuständigkeiten im Wohnungswesen primär die Bezirksämter für die Durchführung des Wohnungsbindungsgesetzes zuständig seien. Darüber hinaus erweise sich der Widerruf als ermessensfehlerhaft. Das Ermessen sei nicht entsprechend dem Zweck der Ermächtigungsgrundlage ausgeübt worden, weil sich die Beklagte und auch das Verwaltungsgericht auf den Sinn und Zweck der sozialen Wohnraumförderung bezögen. Dagegen müsse entsprechend § 49 Abs. 3 Nr. 1 HmbVwVfG allein auf den in der Förderzusage bestimmten Zweck abgestellt werden. Aus diesem Grund liege auch ein Ermessensfehlgebrauch vor. Weiterhin sei die Annahme des Verwaltungsgerichts sachfremd, es sei durch die Kopplung von Wohnungs- und Tiefgaragenstellplatzmiete zu einer erheblichen Gefährdung von Sinn und Zweck der sozialen Wohnraumförderung gekommen. Auch erweise sich der Widerruf als unverhältnismäßig. Der Widerruf für die Zukunft habe äußerst schwerwiegende Folgen gehabt. Eine anderweitige Finanzierung zu wirtschaftlich tragbaren Konditionen sei nicht absehbar gewesen. Das Verwaltungsgericht habe das mildere Mittel der Vertragsstrafe verworfen. Eines Widerrufs habe es nicht bedurft, weil sie – die Klägerin – kurz nach dem Dissens über den Inhalt der Vereinbarung vom 20. Juli 2012 erneut Gesprächsbereitschaft signalisiert habe. Schließlich leide das Urteil des Verwaltungsgerichts an erheblichen Verfahrensmängeln. Das Gericht habe gegen seine Pflicht zur Amtsermittlung aus § 86 VwGO verstoßen, indem es trotz mehrfacher entsprechender Anträge die Verwaltungsvorgänge der früheren Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt der Freien und Hansestadt Hamburg (nunmehr: Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen) nicht beigezogen habe. Weiterhin basiere das angefochtene Urteil auf einer Verletzung des Überzeugungsgrundsatzes, da es einerseits zu dem Schluss komme, dass der Förderzweck nicht erreicht und erheblich gefährdet sei, es andererseits im Rahmen der Prüfung der Verhältnismäßigkeit des Widerrufs für die Vergangenheit feststelle, der Förderzweck sei im Wesentlichen mit der Errichtung der Mietwohnungen erreicht. Diese Aussagen seien nicht logisch miteinander vereinbar und verstießen gegen Denkgesetze.

59

Die Klägerin beantragt,

60

unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Hamburg vom 4. Juli 2016 den Widerrufs- und Leistungsbescheid der Beklagten vom 18. September 2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 14. März 2014 vollständig aufzuheben, soweit mit ihm die Gewährung von Aufwendungszuschüssen in Höhe von 1,-- Euro pro Quadratmeter förderungsfähige Wohnfläche sowie die Gewährung eines Baukostenzuschusses in Höhe von 193.000,-- Euro widerrufen wurde
und
im Übrigen festzustellen, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat.

61

Die Beklagte beantragt,

62

die Berufung zurückzuweisen.

63

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und wiederholt und vertieft ihr bisheriges Vorbringen: Sie schließe sich der teilweisen Erledigungserklärung nicht an. Sie habe insoweit ein schutzwürdiges Interesse an einer Sachentscheidung, ob der Widerruf des Baukostenzuschusses zu Recht erfolgt sei. Dieses rechtfertige sich aus der Klärung, in welchem zeitlichen Umfang die Mietbindungen aus der Förderzusage nach der Rückzahlung des Darlehens durch die Klägerin bestehen blieben. Gemäß § 19 Abs. 1 HmbWoFG führe eine freiwillige Rückzahlung des Darlehens zu einer deutlichen Verkürzung der Mietbindung, wohingegen bei einer nicht freiwilligen, auf einer Rückforderung wegen des Verstoßes gegen die Bestimmungen der Förderzusage beruhenden Rückzahlung des Darlehens eine relativ längere Mietbindung bestehe.

64

Zur Begründung der von ihr erhobenen Berufung führt die Beklagte aus: Das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht die Unverhältnismäßigkeit des Widerrufs der Förderzusage mit Wirkung für die Vergangenheit angenommen. Der Widerruf sei vollumfänglich verhältnismäßig gewesen. Das wesentliche Ziel der Wohnraumförderung sei durch die Klägerin nicht erreicht worden und sie – die Beklagte – habe ihr Ermessen nicht anders ausüben können. Rechtsfehlerhaft habe das Verwaltungsgericht übersehen, dass das wesentliche Ziel der Förderung im Bereich des sozialen Wohnungsbaus in der dauerhaften Bereitstellung günstigen Wohnraums an Berechtigte liege. Das Verwaltungsgericht verkenne den einheitlich im Rahmen der Widerrufsentscheidung zugrunde zu legenden Maßstab, wenn es einerseits bei der Prüfung des Widerrufs für die Zukunft zu dem Ergebnis komme, das Ziel der Wohnraumförderung werde erst erreicht, wenn der geförderte Wohnraum auch tatsächlich berechtigten Wohnungssuchenden ohne Zusatzverpflichtung überlassen werde, das Gericht dann andererseits im Rahmen des Widerrufs für die Vergangenheit als Ziel der Wohnraumförderung aber schon die Errichtung und Bereitstellung von Wohnungen ausreichen lasse. Weiterhin sei ein Verfahrensmangel gegeben, weil das Urteil insoweit eine Überraschungsentscheidung gewesen sei. Das Gericht habe gegen seine Hinweispflicht verstoßen.

65

Die Beklagte beantragt,

66

die Klage unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Hamburg vom 4. Juli 2016 im Umfang ihrer Beschwer abzuweisen,

67

hilfsweise,

68

den Rechtsstreit, soweit zu ihren Lasten entschieden wurde, unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Verwaltungsgericht Hamburg zurückzuverweisen.

69

Die Klägerin beantragt,

70

die Berufung zurückzuweisen.

71

Sie verteidigt insoweit das angefochtene Urteil.

72

Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Prozess- und Sachakten dieses sowie der Verfahren 4 Bf 222/16, 4 Bf 223/16, 4 Bf 224/16, 4 Bf 225/16, 4 Bf 226/16, 11 K 109/14 und 11 K 110/14 verwiesen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe

73

Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg (I.). Die zulässige Berufung der Beklagten hat im tenorierten Umfang teilweise Erfolg (II.).

I.

74

Die zulässige Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg. Im Hinblick auf den mit Wirkung für die Zukunft erklärten Widerruf des Baukostenzuschusses sowie des Aufwendungszuschusses – nur insoweit ist sie durch das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts beschwert – ist die Anfechtungsklage zwar zulässig (1.). In der Sache selbst hat das Verwaltungsgericht die Klage jedoch zu Recht abgewiesen, soweit die Beklagte die Förderzusage mit Wirkung für die Zukunft widerrufen hat (2). Hinsichtlich des gewährten Baudarlehens führt die insoweit einseitig gebliebene Teilerledigungserklärung der Klägerin nicht zur Feststellung der teilweisen Erledigung des Rechtsstreits (3.).

75

1. Die Klage gegen den Widerruf des Baukostenzuschusses und des Aufwendungszuschusses mit Wirkung für die Zukunft ist als Anfechtungsklage statthaft und auch im Übrigen zulässig.

76

Insbesondere steht das nach der Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten (BGH, Beschl. v. 18.12.2018, XI ZR 718/17) rechtskräftige Urteil des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 15. November 2017 (13 U 178/16) der Zulässigkeit der Anfechtungsklage gegen den Widerruf des Baukostenzuschusses nicht entgegen. Eine Unzulässigkeit aufgrund entgegenstehender Rechtskraft – von der das Hanseatische Oberlandesgericht auszugehen scheint, S. 22 UA – setzt identische Streitgegenstände voraus. Hieran fehlt es. Nach dem prozessual-zweigliedrigen Streitgegenstandsbegriff wird der Streitgegenstand durch das im Klageantrag zum Ausdruck kommende Klagebegehren und den ihm zugrunde gelegten Sachverhalt (Klagegrund) bestimmt (BVerwG, Urt. v. 26.4.2018, 3 C 11/16, juris Rn. 17). Zunächst sind die Klageanträge schon nicht identisch: Während die Klägerin im zivilrechtlichen Verfahren im Wege der allgemeinen Leistungsklage die Zahlung eines Teils des Baukostenzuschusses begehrt, wendet sie sich vorliegend im Wege der Anfechtungsklage gegen den Widerruf der Förderzusage. Darüber hinaus ist auch der diesen Anträgen zugrundliegende Sachverhalt zwar im Wesentlichen ähnlich (Verstoß gegen das wohnungsbindungsrechtliche Kopplungsverbot), jedoch im entscheidenden Punkt verschieden: Während das Urteil des Hanseatischen Oberlandesgerichts die Frage behandelt, ob der Klägerin für den Zeitraum ab Bewilligung der Fördermittel bis zu deren Widerruf, mithin für die Vergangenheit, ein Anspruch auf Zahlung eines Teils des Baukostenzuschusses zusteht, geht es – in dem Umfang in dem die Klägerin das Urteil des Verwaltungsgerichts anfechten kann – um die Rechtmäßigkeit des Widerrufs des Baukostenzuschusses für die Zukunft. Dieser Aspekt ist von der materiellen Rechtskraft des Urteils des Hanseatischen Oberlandesgerichtes nicht umfasst. Zwar musste das Hanseatische Oberlandesgericht in den Entscheidungsgründen des Urteils die Rechtmäßigkeit der Widerrufsentscheidung sowohl für die Zukunft als auch für die Vergangenheit prüfen, weil es – wie es selbst einräumt – fehlerhaft von einer Eröffnung des Zivilrechtswegs auch für den Baukostenzuschuss ausgegangen war und hierdurch gemäß § 17a Abs. 1 GVG in Verbindung mit § 17 Abs. 5 GVG gebunden war. Das Ergebnis dieser Prüfung – Rechtmäßigkeit des Widerrufs für die Zukunft, Rechtswidrigkeit für die Vergangenheit – nimmt jedoch nicht an der materiellen Rechtskraft des Urteils gemäß § 322 Abs. 1 ZPO und dessen subjektiver Rechtskraftwirkung nach § 325 Abs. 1 ZPO teil. Hiernach reicht die Rechtskraft eines Urteils nur so weit, als über den erhobenen (prozessualen) Anspruch entschieden ist. Sie beschränkt sich auf den unmittelbaren Gegenstand des Urteils, d. h. auf die Rechtsfolge, die auf eine Klage oder Widerklage aufgrund eines bestimmten Sachverhalts bei Schluss der mündlichen Verhandlung den Entscheidungssatz bildet. Einzelne Urteilselemente, tatsächliche Feststellungen und rechtliche Folgerungen – hier die Prüfung der Rechtmäßigkeit der Widerrufsentscheidung –, auf denen die getroffene Entscheidung aufbaut, werden dagegen von der Rechtskraft nicht erfasst (BGH, Urt. v. 17.2.1983, III ZR 184/81, juris Rn. 14).

77

Aus dem gleichen Grund hat die Klägerin auch weiterhin ein Rechtsschutzbedürfnis im Hinblick auf die Frage, ob der Widerruf des Baukostenzuschusses für die Zukunft zu Recht erfolgt ist. Die Bindungswirkung des Urteils des Hanseatischen Oberlandesgerichts ist vor diesem Hintergrund nicht für die Zulässigkeit der Klage, wohl aber für die Beurteilung der materiellen Rechtmäßigkeit der Widerrufs- und Rückforderungsentscheidung der Beklagten für die Vergangenheit beachtlich (vgl. hierzu die untenstehenden Ausführungen unter II. 2. b) aa)).

78

2. Im Hinblick auf den Widerruf des gewährten Aufwendungszuschusses sowie des Baukostenzuschusses hat die Klage in der Sache keinen Erfolg, da der Widerruf der Förderzusage mit Wirkung für die Zukunft formell (a) und materiell (b) rechtmäßig erfolgte und die Klägerin nicht in eigenen Rechten verletzt ist (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

79

a) Entgegen der Auffassung der Klägerin bestehen keine Bedenken gegen die formelle Rechtmäßigkeit des Widerrufsbescheides. Die Beklagte ist zuständige Widerrufsbehörde (aa). Aus der behaupteten Mitwirkung von Mitarbeitern der Beklagten, gegen die die Klägerin die Besorgnis der Befangenheit hegt, kann sie nichts für eine Rechtswidrigkeit der Bescheide herleiten (bb).

80

aa) Die Beklagte ist nach Abschnitt III Abs. 1 Nr. 1 der Anordnung über Zuständigkeiten im Wohnungswesen (v. 1.4.2008, Amtl. Anz. 2008, S. 877) zuständig für die Durchführung des Hamburgischen Wohnraumförderungsgesetzes. Da sie ausdrücklich als Bewilligungsstelle benannt wird, kommt ihr auch die der Bewilligung von Förderleistungen entgegengesetzte Aufgabe des Widerrufs gewährter Leistungen zu. Soweit die Klägerin meint, aus der Zuständigkeit der Bezirksämter für die Durchführung des Hamburgischen Wohnungsbindungsgesetzes nach Abschnitt I Nr. 4 der Anordnung über Zuständigkeiten im Wohnungswesen folge, dass die Beklagte Verstöße gegen das Hamburgische Wohnungsbindungsgesetz (v. 19.2.2008, HmbGVBl. 2008, S. 74; HmbWoBindG) nicht als Widerrufsgründe heranziehen dürfe, verweist der Senat auf seine Ausführungen unter I. 2. b) aa) (1) (c).

81

bb) Es bestehen keine Anhaltpunkte dafür, dass die Widerrufsentscheidung aufgrund der Mitwirkung von Mitarbeitern der Beklagten rechtswidrig ist, bei denen nach Auffassung der Klägerin die Besorgnis der Befangenheit im Sinne von § 21 Abs. 1 Satz 1 HmbVwVfG besteht. Nach dieser Norm hat derjenige, der in einem Verwaltungsverfahren für eine Behörde tätig werden soll, deren Leiter oder den von diesem Beauftragten zu unterrichten und sich auf dessen Anordnung der Mitwirkung zu enthalten, wenn ein Grund vorliegt, der geeignet ist, Misstrauen gegen eine unparteiische Amtsausübung zu rechtfertigen. Ein derartiger Grund liegt vor, wenn aufgrund objektiv feststellbarer Tatsachen für die Beteiligten bei vernünftiger Würdigung aller Umstände die Besorgnis nicht auszuschließen ist, ein bestimmter Amtsträger werde in der Sache nicht unparteiisch, unvoreingenommen oder unbefangen entscheiden. Die rein subjektive Besorgnis, für die bei Würdigung der Tatsachen vernünftigerweise kein Grund ersichtlich ist, reicht nicht aus (BVerwG, Urt. v. 16.6.2016, 9 A 4/15, juris Rn. 26).

82

Gemessen an diesem Maßstab war der Vorstand der Beklagten nicht gehalten, gegenüber den Mitarbeitern der Beklagten, gegen die die Klägerin die Besorgnis der Befangenheit geltend macht (Herr X, Herr Y sowie Frau Z), anzuordnen, sich der Mitwirkung im Verwaltungsverfahren zu enthalten.

83

Dies folgt bereits aus dem Umstand, dass diese drei Mitarbeiter die endgültige Sachentscheidung weder im Ausgangs- noch im Vorverfahren getroffen haben. Diese traf ausweislich des Ausgangs- sowie des Widerspruchsbescheides allein die weitere Mitarbeiterin der Beklagten, Frau B. Die Klägerin hat auch im Berufungsverfahren nicht ansatzweise dargelegt, in welcher Weise Frau B unparteiisch, unvoreingenommen oder unbefangen entschieden haben soll.

84

Darüber hinaus sind die mit Schreiben vom 6. Februar 2013 geltend gemachten Umstände nicht geeignet, auf eine Besorgnis der Befangenheit zu schließen. Soweit die Klägerin darauf hinweist, die Beklagte habe in Ermittlungsschreiben an die betroffenen Mieter den Begriff der „Ungereimtheiten“ benutzt, folgt hieraus keine Besorgnis der Befangenheit. Aus der Verwendung dieser Formulierung kann insbesondere nicht auf eine Voreingenommenheit geschlossen werden. Der Begriff ist wertungsneutral und verweist lediglich auf bestimmte Aspekte, die aus Sicht der Beklagten ungeklärt und damit aufklärungsbedürftig waren. Die von der Klägerin beschriebenen Schwierigkeiten bei der Akteneinsicht rechtfertigen ebenfalls keine Besorgnis der Befangenheit, da ihr am 14. und 15. Mai 2013 Einsicht in die Akten gewährt wurde. Aus der Geltendmachung des zivilrechtlichen Zurückbehaltungsrechts hinsichtlich der Auszahlung weiterer Darlehensraten kann ebenfalls nicht auf eine Besorgnis der Befangenheit geschlossen werden. In der Erklärung eines Zurückbehaltungsrechts kommt nicht mehr zum Ausdruck, als dass die Beklagte der Auffassung war, dem Auszahlungsanspruch der Klägerin im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung nicht nachkommen zu müssen.

85

b) Der mit Wirkung für die Zukunft erklärte Widerruf der laufenden Aufwendungszuschüsse sowie des Baukostenzuschusses erfolgte auch materiell rechtmäßig. Er kann – jeweils eigenständig tragend – auf § 49 Abs. 2 Nr. 1 (aa), Nr. 2 (bb) und Nr. 3 (cc) HmbVwVfG gestützt werden. Der Widerruf erfolgte auch fristgemäß (dd).

86

aa) Die Beklagte konnte die Widerrufsentscheidung rechtmäßig auf § 49 Abs. 2 Nr. 1 HmbVwVfG stützen. Die tatbestandlichen Voraussetzungen liegen vor ((1)) und die Beklagte hat das ihr auf Rechtsfolgenseite eröffnete Widerrufsermessen fehlerfrei ausgeübt ((2)).

87

(1) Nach § 49 Abs. 2 Nr. 1 HmbVwVfG kann ein rechtmäßiger begünstigender Verwaltungsakt – hier in Form der Förderzusage vom 26. Januar 2011 – auch nach Eintritt seiner Bestandskraft ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft widerrufen werden, wenn der Widerruf durch Rechtsvorschrift zugelassen oder im Verwaltungsakt vorbehalten ist. Dies ist der Fall, weil die Förderzusage im Abschnitt XVI. Nr. 5 u. a. den Vorbehalt des Widerrufs für den Fall enthält, dass Bestimmungen der Förderzusage nicht beachtet werden.

88

Diese Voraussetzungen liegen vor. Die Klägerin hat gegen die in Abschnitt XI. Nrn. 1 und 5 niedergelegten Zweckbestimmungen verstoßen, wonach die höchstzulässige Nettokaltmiete ohne Betriebskosten in den ersten zwei Jahren von der Bezugsfertigkeit der Wohnungen an höchstens 5,70 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen darf (Nr. 1) und Finanzierungsbeiträge oder Sonderleistungen (insbesondere Mietvorauszahlungen, Maklergebühren oder sonstige Geldbeträge) von Wohnungssuchenden nicht gefordert und entgegengenommen werden dürfen (Nr. 5). Sowohl die ursprüngliche Mietvertragsgestaltung ((a)) als auch die Praxis des Abschlusses von Mietvertragsergänzungen im Zuge der Wohnungsübergaben ((b)) verstößt gegen zwingende Bestimmungen der Förderzusage. Die Beklagte war befugt, den Widerruf der Förderzusage auf einen Verstoß gegen das Kopplungsverbot zu stützen ((c)). Auf einen Dispens kann sich die Klägerin nicht berufen ((d)). Die Regelung des § 10 Abs. 6 HmbWoBindG ist nicht verfassungswidrig ((d)).

89

(a) Mit der ursprünglich vorgesehenen Mietvertragsgestaltung verstieß die Beklagte in eindeutiger Art und Weise gegen die in Abschnitt XI. Nrn. 1 und 5 der Förderzusage geregelten Zweckbestimmungen und Mietbindungen.

90

Zum einen führte die in den §§ 1 und 4 der ursprünglichen Mietverträge vorgesehene gemeinsame Vermietung von Wohnung, Abstellraum und Pkw-Tiefgaragenstellplatz zu einer deutlich höheren Nettokaltmiete. So wurde etwa für die 82 Quadratmeter große Wohnung 41 im streitgegenständlichen Objekt für die Wohnung ein Betrag von 490,36 Euro, für den Abstellraum ein Betrag von 37,-- Euro und für den Stellplatz ein Betrag von 177,-- erhoben. Weiterhin entfielen 37,-- Euro auf einen Kanu-Abstellplatz. Die hierdurch erreichte Miethöhe von in Summe 741,36 Euro führte zu einer Nettokaltmiete von 9,04 Euro pro Quadratmeter.

91

Auch unter Berücksichtigung des Aspekts, dass es sich bei dem Abstellraum, dem Tiefgaragenstellplatz sowie dem Kanu-Abstellplatz nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 der Wohnflächenverordnung (v. 25.11.2003, BGBl. I S. 2346; WoFlV) nicht um Räume handelt, die zur Wohnfläche zählen, steht ihrer Einbeziehung in einen gemeinsamen Mietvertrag die Regelung in Abschnitt XI. Nr. 1 Abs. 2 der Förderzusage entgegen, wonach neben der Nettokaltmiete von 5,70 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nur die Betriebskosten erhoben werden dürfen.

92

Weiterhin ergibt sich selbst unter Heranziehung nur des auf die Wohnung entfallenden Mietanteils von 490,36 Euro eine Nettokaltmiete von 5,98 Euro pro Quadratmeter, die ebenfalls die zulässige Nettokaltmiete von 5,70 pro Quadratmeter deutlich übersteigt.

93

Zum anderen lag ein Verstoß gegen Abschnitt XI. Nr. 5 der Förderzusage vor, da die Klägerin für die – gegenüber der regelhaft vorgesehenen Mindestausstattung der Wohnungen (vgl. Anhang 3, Nr. 2.2 der Förderrichtlinie Mietwohnungsneubau 2010) – höherwertige Ausstattung von Küchen, Fußböden und Bädern ausdrücklich bestimmte Zuzahlungen der Mieter eingefordert hat.

94

(b) Auch die nach Abschluss der Vereinbarung vom 20. Juli 2012 von der Klägerin gewählte Praxis, im Zuge der Wohnungsübergaben Mietvertragsergänzungen abzuschließen, verstieß in der konkret gewählten Form sowohl gegen Abschnitt XI. Nr. 1 ((aa)) als auch Nr. 5 ((bb)) der Förderzusage. Die Vereinbarung vom 20. Juli 2012 führt zu keiner anderen Beurteilung (cc).

95

(aa) Mit den Mietvertragsergänzungen führte die Klägerin wiederum eine bestimmte Wohnung und einen Tiefgaragenstellplatz zu einem einheitlichen Mietgegenstand zusammen und verlangte hierfür eine höhere Nettokaltmiete als in Abschnitt XI. Nr. 1 der Förderzusage vorgesehen. So verlangte sie etwa für die 79 Quadratmeter große Wohnung Nr. 10 im streitgegenständlichen Objekt zunächst durch den am 24. September 2012 und 27. September 2012 geschlossenen Mietvertrag (Bl. 413 ff. d. A.) die zulässige Nettokaltmiete von 450,30 Euro (5,70 Euro x 79 m²). Mit der am 28. September 2012 abgeschlossenen Mietvertragsergänzung (Bl. 421 d. A.) wurden die Wohnung und der Tiefgaragenstellplatz zu einem einheitlichen Mietgegenstand zusammengeführt und die Nettokaltmiete um 99 Euro erhöht. Die hierdurch erreichte Miethöhe von in Summe 549,30 Euro führt zu einer Nettokaltmiete von 6,95 Euro pro Quadratmeter, die die zulässige Nettokaltmiete von 5,70 Euro pro Quadratmeter deutlich übersteigt. Wie bereits ausgeführt, war die Klägerin jedoch (in einem Mietvertrag) nur zur Erhebung einer Nettokaltmiete von 5,70 Euro pro Quadratmeter berechtigt.

96

(bb) In der Zusammenführung von Wohnung und Tiefgaragenstellplatz liegt darüber hinaus auch ein eigener Verstoß gegen Abschnitt XI. Nr. 5 der Förderzusage. Auch insoweit hat die Klägerin einen unzulässigen Finanzierungsbeitrag gefordert. Dieser Abschnitt der Förderzusage dient ersichtlich dazu, die gesetzlichen Voraussetzungen der Gewährung von Mitteln der öffentlichen Wohnungsbauförderung sicherzustellen. Hierzu zählen die in § 17 des Hamburgischen Wohnraumförderungsgesetzes (v. 19.2.2008, HmbGVBl. 2008, S. 74; HmbWoFG) normierten Bestimmungen zur Mietbindung und die restriktiven Bestimmungen zur Forderung von Nebenleistungen in § 17 Abs. 1 Satz 2 HmbWoFG. Nach Alt. 1 dieser Norm darf eine Nebenleistung – hier die zusätzliche Miete für einen Tiefgaragenstellplatz – nur gefordert werden, wenn sie nach § 10 HmbWoBindG zugelassen ist. Nach § 10 Abs. 6 Satz 1 HmbWoBindG ist im Sinne eines gesetzlichen Verbotes (§ 134 BGB) eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Mieter oder für ihn ein Dritter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung Waren zu beziehen oder andere Leistungen in Anspruch zu nehmen hat. Mit „Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung“ werden Leistungen erbracht, wenn zwischen der Vereinbarung, die grundsätzlich verboten ist, und dem Mietvertrag über die Wohnung eine Verknüpfung besteht. Für den Gesetzgeber kam es darauf an, Kopplungsgeschäfte aus Anlass der Anmietung von Sozialwohnungen einzuschränken, wobei er unter Kopplungsverträgen Geschäfte verstanden hat, mit denen mehrere Leistungen unterschiedlicher Art nur insgesamt ermöglicht werden (vgl. BT-Drucks 7/855 S. 13 zur ursprünglichen Gesetzesfassung). Es ist dabei das Anliegen des Gesetzes, den Missbrauch von Sozialwohnungen zu verhindern. Der Verfügungsberechtigte darf sie nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Die Regelungen über Leistungen, die der Mieter neben der Entrichtung des Mietzinses für die Sozialwohnung erbringen soll, wollen einer Umgehung des zwingenden Preisrechts vorbeugen. Der Wohnberechtigte soll nicht eine Wohnung nur unter wirtschaftlichen Belastungen anmieten müssen, die aus einer missbräuchlichen Verknüpfung mit einer anderweitigen Leistung – wie etwa aus der Mitvermietung von Einrichtungs- und Ausstattungsgegenständen – entstehen können (BVerwG, Urt. v. 17.6.1998, 8 C 2/97, juris Rn. 18 f.).

97

Hieran gemessen, hat die Klägerin gegen das wohnungsbindungsrechtliche Kopplungsverbot verstoßen, indem sie Wohnungen und Tiefgaragenstellplätze durch die Mietvertragsergänzung zu einem einheitlichen Mietvertrag mit höherer Nettokaltmiete zusammenführte. Die den Verstoß auslösende Verknüpfung liegt bereits darin begründet, dass die Anmietung des Stellplatzes rechtstechnisch durch den Abschluss einer Mietvertragsergänzung erfolgte, durch die zwei Leistungen unterschiedlicher Art – Vermietung von Wohnraum einerseits und Vermietung von Pkw-Parkraum andererseits – miteinander ohne separate Kündigungsmöglichkeit verbunden wurden. Die Argumentation der Klägerin, eine schädliche Verknüpfung liege nicht vor, weil es allen Mietern ohne Zwang offengestanden habe, nur die Wohnung zu anzumieten, führt zu keinem anderen Ergebnis. Die Klägerin vermag auch im Berufungsverfahren nicht darzulegen, weshalb für die zusätzliche Anmietung eines Stellplatzes zwingend die Form einer Mietvertragsergänzung gewählt werden musste, die zudem im nahen zeitlichen Zusammenhang zur Wohnungsüberlassung stand. Aus dem Umstand, dass die Klägerin den an einer Anmietung eines Stellplatzes interessierten Mietern nur die Form einer Mietvertragsergänzung anbot, nicht jedoch auf die Möglichkeit eines zu einem späteren Zeitpunkt separat abzuschließenden Vertrages verwies, folgt, dass es der Klägerin gerade auf die unzulässige Verknüpfung von Wohnungs- und Stellplatzmiete im unmittelbaren oder zumindest zeitlich nahen Zusammenhang mit der Wohnungsübergabe ankam.

98

cc) Entgegen der Auffassung der Klägerin ändert die Vereinbarung vom 20. Juli 2012 an den Verstößen gegen die Förderzusage nichts, da die Mietvertragsergänzungen auch gegen die Vorgaben dieser Vereinbarung verstoßen. In Bezug auf den Verstoß gegen Abschnitt XI. Nr. 1 der Förderzusage (keine höhere Nettokaltmiete als 5,70 Euro pro m²) folgt aus Abschnitt I. Nr. 8 der Vereinbarung vom 20. Juli 2012 ausdrücklich, dass nur nach Abschnitt XI. der Förderzusage zulässige Mietbeträge erhoben werden dürfen.

99

Auch für den Verstoß gegen das Kopplungsverbot ergibt sich für die Klägerin aus der Vereinbarung vom 20. Juli 2012 keine Berechtigung für eine gemeinsame Vermietung von Wohnung und Tiefgaragenstellplatz im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der Überlassung der Wohnung an die Mieter. Eine Auslegung der Vereinbarung entlang des objektiven Empfängerhorizontes entsprechend §§ 133, 157 BGB unter besonderer Berücksichtigung des mit ihr verfolgten Zwecks sowie des durch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts gesetzten Rahmens ergibt, dass es der Klägerin allein erlaubt war, separate Verträge über Tiefgaragenstellplätze in einem deutlichen zeitlichen Abstand zur vollständigen Gebrauchsüberlassung der Wohnung mit den Mietern abzuschließen.

100

Schon aus dem Wortlaut der Vereinbarung unter Abschnitt I. Nr. 4 und der konkreten Formulierung „Vereinbarungen zu Tiefgaragen-Stellplätzen“ kann die Klägerin keine Berechtigung zum Abschluss eines Mietvertrages herleiten, der beide Mietgegenstände wieder zu einem einheitlichen Mietobjekt zusammenführt. Durch die Mietvertragsergänzungen hat die Klägerin gerade keine Vereinbarung zu einem Tiefgaragenstellplatz abgeschlossen, sondern eine Kombinationsvereinbarung getroffen, die Wohnung und Stellplatz ohne separate Kündigungsmöglichkeit zusammenführte. Selbst wenn man die Formulierung „Vereinbarung zu Tiefgaragen-Stellplätzen“ zu Gunsten der Klägerin weit auslegen würde und die gewählte Kombinationsvereinbarung als vom Wortlaut der Formulierung umfasst ansehen würde, so ergibt sich spätestens aus der in Abschnitt I. Nr. 8 aufgenommenen Begrenzung der Nettokaltmiete, dass die von der Klägerin gewählte Praxis der Zusammenführung zweier verschiedener Mietobjekte in einem Mietvertrag unzulässig ist und nicht dem objektivierten Zweck der Vereinbarung entspricht. Dieser war ausweislich der Vorbemerkung darauf gerichtet – in Kenntnis der unterschiedlichen Rechtsstandpunkte – eine Überlassung der Wohnungen an bezugsberechtigte Wohnungssuchende zu ermöglichen und eine vorläufige Befriedung zwischen den Beteiligten zu erreichen. Im Mittelpunkt der Vereinbarung stand somit die Erreichung des Förderzwecks in Form der Bereitstellung von preisgebundenem Wohnraum. Die Ermöglichung der Verknüpfung von Wohnungen und Stellplätzen war von diesem Zweck gerade nicht erfasst, da die in den ursprünglichen Verträgen vorgenommene Kopplung beider Mietgegenstände gerade Anlass für die Beanstandungen der Beklagten waren.

101

Schließlich folgt auch aus der maßgeblichen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zum inhaltlichen und zeitlichen Ausmaß des Kopplungsverbots, dass der Abschluss von zusätzlichen, den Mietgegenstand betreffenden Vereinbarungen nur im deutlichen Abstand zur Überlassung der Wohnungen möglich ist. Das Kopplungsverbot dient dabei – wie bereits ausgeführt – dem Zweck, dass der Wohnberechtigte eine Wohnung nicht unter wirtschaftlichen Belastungen anmieten soll, die aus einer missbräuchlichen Verknüpfung mit einer anderweitigen Leistung – wie etwa aus der Mitvermietung von Einrichtungs- und Ausstattungsgegenständen – entstehen können. Kommt es zum Abschluss eines Mietvertrages auf der Basis der Kostenmiete ohne eine besondere Zusatzverpflichtung, ist die Zweckbestimmung der Sozialwohnung erreicht. Eine spätere Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Mitvermietung etwa von Möbeln zieht keine Bedenken auf sich, die im Lichte des Zwecks des Wohnungsbindungsrechts zu einer Sanktion nötigen würden. Es bleibt vielmehr der Privatautonomie der Vertragsparteien überlassen, welchen Belastungen und Verpflichtungen sie sich nachträglich aussetzen wollen. Den rechtlichen Schutz gewährt ihnen das Zivilrecht (BVerwG, Urt. v. 17.6.1998, 8 C 2/97, juris Rn. 19 f.). Weiterhin setzt die „Überlassung der Wohnung“ im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 1 HmbWoBindG die fortdauernde Gewährung des für die Wohnnutzung erforderlichen unmittelbaren Besitzes voraus. Hierbei erschöpft sich die Besitzüberlassung zum Wohngebrauch nicht in dem einmaligen Vorgang des Besitzverschaffens, sondern schließt das fortwährende Belassen ein, da der Gebrauch einer Wohnung zu Wohnzwecken naturgemäß auf Dauer angelegt ist (BVerwG, Urt. v. 16.6.1989, 8 C 92/86, juris Rn. 14).

102

Zwar folgt aus diesen Maßstäben keine konkrete Karenzzeit, während der der Abschluss von Zusatzvereinbarungen unzulässig ist. Aus dem der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts in der Sache 8 C 2/97 zugrundeliegenden Fall – Abschluss einer Zusatzvereinbarung über Einrichtungsgegenstände ein knappes Jahr nach Abschluss des Mietvertrages – ist jedoch jedenfalls zu entnehmen, dass ein deutlicher zeitlicher Abstand gegeben sein muss, der eine missbräuchliche Verknüpfung zwischen Zusatzleistung und Wohnungsmiete hinreichend sicher ausschließt. Der Senat ist hierbei nicht gehalten, aus Anlass dieses Verfahrens die Karenzzeit in zeitlicher Hinsicht näher zu bestimmen, da jedenfalls die von der Klägerin gewählte Zeitspanne zu kurz bemessen war. Die Mietvertragsergänzung wurde den Mietern teilweise am gleichen Tag der Wohnungsüberlassung, teilweise einige Tage später zur Unterzeichnung vorgelegt. In dieser vom Verwaltungsgericht zu Recht als „verkürztes Verfahren“ beschriebenen Situation kann eine missbräuchliche Verknüpfung zwischen Wohnungsüberlassung und damit verbundener Anmietung des Tiefgaragenstellplatzes nicht hinreichend sicher ausgeschlossen werden, da die Mieter zu diesem Zeitpunkt die Wohnungen überwiegend noch nicht bezogen hatten und sich somit in einer noch nicht hinreichend gesetzten Wohnsituation befanden.

103

Die Auffassung der Klägerin, die von ihr gewählten Zeitabläufe beinhalteten eine deutliche zeitliche Zäsur, ist nicht überzeugend. Da sie der Sache nach selbst bestätigt (Bl. 1796 d. A.), der Abschluss der Ergänzungsvereinbarung sei regelhaft mehrere Stunden nach Überlassung der Wohnungen an den Nachmittagen der Tage 26., 27. und 28. September 2012 erfolgt, wird deutlich, dass es sich letztlich um eine künstliche zeitliche Zäsur handelt und die Situation des Abschlusses der Ergänzungsvereinbarung vielmehr regelhaft in einem deutlichen und engen zeitlichen Zusammenhang zur Wohnungsübergabe stand.

104

(c) Die Beklagte war auch befugt, ihre Widerrufsentscheidung auf einen Verstoß gegen das Kopplungsverbot des § 10 Abs. 6 Satz 1 HmbWoBindG zu stützen. Die Auffassung der Klägerin, der Beklagten sei eine Berufung auf einen Verstoß gegen diese Norm verwehrt, weil nach Abschnitt I Abs. 1 Nr. 4 der Anordnung über Zuständigkeiten im Wohnungswesen ausschließlich die Bezirksämter für die Durchführung des Hamburgischen Wohnungsbindungsgesetzes zuständig seien, ist nicht entscheidungserheblich und darüber hinaus unzutreffend.

105

Die Argumentation ist nicht entscheidungserheblich, weil – wie zuvor ausgeführt – der Klägerin nicht nur ein Verstoß gegen das in Abschnitt XI. Nr. 5 der Förderzusage umgesetzte Kopplungsverbot vorzuwerfen ist, sondern sie darüber hinaus durch die Forderung einer unzulässig hohen Nettokaltmiete auch gegen Abschnitt XI. Nr. 1 der Förderzusage verstoßen hat.

106

Der Einwand der Klägerin ist zudem auch unzutreffend. Die Zuständigkeitsanordnung determiniert die Prüfungsbefugnisse der Beklagten nicht, die – dies stellt auch die Klägerin nicht in Abrede – für die Widerrufsentscheidung zuständig ist. Aus dem Umstand, dass die Beklagte im Rahmen ihrer Widerrufsprüfung inzident Verstöße gegen Normen prüft, deren ordnungsrechtlicher Vollzug durch die Zuständigkeitsanordnung anderen Behörden zugeordnet ist, folgt nicht, dass sie sich auf im Rahmen dieser Prüfung festgestellte Verstöße nicht berufen kann. Es stellt im Gegenteil eine im öffentlichen Recht aufgrund des Grundsatzes der Einheit der Rechtsordnung häufig auftretende Selbstverständlichkeit dar, dass eine Behörde im Rahmen der ihr obliegenden Aufgaben „fachfremdes“ Recht zu prüfen hat. So ist es z. B. im Rahmen der Gewerbeaufsicht zur Prüfung der Zuverlässig (etwa nach § 35 Abs. 1 GewO) regelmäßig so, dass u.a. Vorschriften des Steuerrechts zu prüfen sind. Hierbei sind die Befugnisse der fachfremden Behörde regelmäßig auf eine Inzidentprüfung beschränkt; ob aus festgestellten Verstößen weitere ordnungs-, ordnungswidrigkeiten- oder gar strafrechtliche Konsequenzen zu ziehen sind, ist sodann Aufgabe der für diese Fachmaterie konkret zuständigen Behörde. Hieraus folgt, dass die Beklagte aufgrund ihrer originären Zuständigkeit nach Abschnitt III Abs. 1 Nr. 1 der Zuständigkeitsanordnung im Wohnungswesen im Rahmen ihrer Widerrufsentscheidung einen Verstoß gegen § 10 Abs. 6 Satz 1 HmbWoBindG prüfen durfte. Ob aus diesem Verstoß eine Ordnungswidrigkeit folgt, obliegt sodann nach Abschnitt I Abs. 1 Nr. 4 der Zuständigkeitsanordnung der Prüfung durch das Bezirksamt. Diese Frage ist jedoch für den hier zu beurteilenden Sachverhalt nicht weiter relevant.

107

(d) Die Klägerin kann sich auch nicht auf einen Dispens vom Kopplungsverbot berufen.

108

Zum einen ist auch dieser Einwand nicht entscheidungserheblich, da – wie bereits ausgeführt – schon ein Verstoß gegen die Mietbindungsbestimmung in Abschnitt XI. Nr. 1 der Förderzusage vorliegt.

109

Zum anderen war das Kopplungsverbot auch nicht dispensiert. Nach § 17 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 HmbWoFG darf der Vermieter sich eine einmalige oder sonstige Nebenleistung nur insoweit versprechen, als diese nach den Bestimmungen der Förderzusage zugelassen ist. Soweit sich die Klägerin hierzu auf die durch Abschnitt XVII. der Förderzusage einbezogene Vereinbarung der Beteiligten vom 22. Oktober 2010 beruft, folgt hieraus unabhängig von der Rechtsfrage, ob ein Dispens aufgrund des Bestimmtheitsgebots in § 37 Abs. 1 HmbVwVfG im Text der Förderzusage enthalten sein muss (so HansOLG, Urt. v. 15.11.2017, 13 U 178/16, S. 8 f. UA) oder auch durch Bezugnahme auf andere Urkunden begründet werden kann (so die Klägerin), kein Dispens von der Vorschrift des § 10 Abs. 6 Satz 1 HmbWoBindG. Nach Absatz 1, zweiter Spiegelstrich der Vereinbarung vom 22. Oktober 2010 (Bl. 980 d. A.) haben die Beteiligten lediglich vereinbart, dass auf die im Förderprogramm Mietwohnungsbau 2010 eingeführte Mietbindung hinsichtlich der Kfz- Stellplätze in der Tiefgarage bei dem streitgegenständlichen Bauvorhaben im Wege der Ausnahmeregelung verzichtet werden könne.

110

Schon aus dem Wortlaut dieser Vereinbarung folgt, dass hiermit weder ein Dispens von der Regelung des § 10 Abs. 6 Satz 1 WoBindG allgemein noch konkret eine Ausnahme vom Verbot der Forderung von Nebenleistungen in Abschnitt 6.3 der Förderrichtlinie Mietwohnungsneubau 2010 vereinbart wurde. Die Formulierung „im Förderprogramm Mietwohnungsneubau 2010 eingeführte Mietbindung hinsichtlich der Kfz-Stellplätze“ bezieht sich ersichtlich auf den vorhergehenden Abschnitt 6.2.1 der Förderrichtlinie Mietwohnungsneubau 2010. In diesem Abschnitt wurde die höchstzulässige Nettokaltmiete für einen geförderten Kfz-Stellplatz in einer Tiefgarage auf 50,-- Euro festgelegt. Nur von dieser Mietbindung sollte die Klägerin im Wege der Ausnahmeregelung befreit werden. Entgegen ihrer Auffassung drängt sich aus den Regelungen der Abschnitte 6.2.1 und 6.3 der Förderrichtlinie Mietwohnungsneubau 2010 insbesondere kein dahingehendes Verständnis auf, aus der Miethöhenbegrenzung für Tiefgaragenstellplätze folge ein ausreichendes Mieterschutzniveau, sodass eine Kopplung von Stellplatz und Wohnung ermöglicht werde. Vielmehr wird durch Abschnitt 6.2.1 der Förderrichtlinie Mietwohnungsneubau 2010 im ersten Satz ausdrücklich festgehalten, dass eine Wohnung innerhalb des Bindungszeitraums nicht gegen eine höhere als die höchstzulässige Miete zum Gebrauch überlassen werden darf. Aus der im dritten Absatz dieses Abschnitts – und somit getrennt von den übrigen Bestimmungen – normierten höchstzulässige Nettokaltmiete für Tiefgaragenstellplätze ist vielmehr zu schließen, dass Mietverträge für solche Stellplätze nur separat geschlossen und nicht – wie von der Klägerin beabsichtigt – gemeinsam mit einem Wohnungsmietvertrag zu einem einheitlichen Mietobjekt verschmolzen werden können.

111

Auch unter der hypothetischen Annahme, aus Abschnitt 6.2.1 der Förderrichtlinie Mietwohnungsneubau 2010 ergebe sich die Zulässigkeit der gemeinsamen Vermietung von Wohnung und Tiefgaragenstellplatz zu einer im Ergebnis höheren Nettokaltmiete als 5,70 Euro pro Quadratmeter, ergibt sich kein anderes Ergebnis: Da die Förderzusage bestandskräftig geworden ist, gilt für die Klägerin verbindlich die Aussage in Abschnitt XI. Nr. 1 der Förderzusage. Hiernach darf die Nettokaltmiete höchstens 5,70 Euro betragen und es dürfen neben dieser Miete nur die Betriebskosten erhoben werden. Vor diesem Hintergrund hätte die Klägerin ihre Auffassung, aus der Vereinbarung vom 22. Oktober 2010 folge die Zulässigkeit der gemeinsamen Vermietung von Wohnung und Tiefgaragenstellplatz im Sinne eines einheitlichen Mietobjektes mit einer im Ergebnis höheren Nettokaltmiete als 5,70 Euro pro Quadratmeter, in einem Rechtsbehelfsverfahren gegen die Förderzusage geltend machen müssen.

112

(e) Das in § 10 Abs. 6 Satz 1 HmbWoBindG enthaltene Kopplungsverbot ist nicht verfassungswidrig.

113

Dieser Einwand ist ebenfalls nicht entscheidungserheblich, da – wie bereits mehrfach ausgeführt – schon ein Verstoß gegen die Mietbindungsbestimmung in Abschnitt XI. Nr. 1 der Förderzusage vorliegt.

114

Abgesehen davon, liegt entgegen der Argumentation der Klägerin keine Verfassungswidrigkeit der Norm vor. Der geltend gemachte Verstoß gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG resultiert insbesondere nicht aus dem Umstand, dass das Kopplungsverbot des § 10 Abs. 6 Satz 1 HmbWoBindG gemäß Satz 2 der Norm nicht für die Überlassung eines offenen Stellplatzes gilt.

115

Art. 3 Abs. 1 GG verbietet es, gleiche Sachverhalte ungleich oder ungleiche gleich zu behandeln, es sei denn, ein abweichendes Vorgehen wäre sachlich gerechtfertigt. Dabei verwehrt Art. 3 Abs. 1 GG dem Gesetzgeber nicht jede Differenzierung. Differenzierungen bedürfen jedoch stets der Rechtfertigung durch Sachgründe, die dem Differenzierungsziel und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen sind. Dabei gilt ein stufenloser am Grundsatz der Verhältnismäßigkeit orientierter verfassungsrechtlicher Prüfungsmaßstab, dessen Inhalt und Grenzen sich nicht abstrakt, sondern nur nach den jeweils betroffenen unterschiedlichen Sach- und Regelungsbereichen bestimmen lassen (BVerfG, Beschl. v. 18.7.2012, 1 BvL 16/11, juris Rn. 30). Im Bereich der Leistungsverwaltung hat zunächst der Gesetzgeber zu entscheiden, welche Sachverhaltselemente so wesentlich sind, dass eine Ungleichbehandlung gerechtfertigt ist. Ihm ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts weitgehende Gestaltungsfreiheit zuzuerkennen. Diese Gestaltungsfreiheit geht im Bereich der darreichenden Verwaltung weiter als bei der gesetzlichen Regelung staatlicher Eingriffe. Ein Verstoß gegen das Willkürverbot liegt erst dann vor, wenn sich ein vernünftiger, sich aus der Natur der Sache ergebender oder sonst einleuchtender Grund nicht finden lässt (BVerfG, Beschl. v. 26.4.1988, 1 BvL 86/84; BVerfGE 78, 104, juris Rn. 47).

116

Diese am Willkürmaßstab orientierten Maßstäbe kommen auch vorliegend zur Anwendung. Der Umstand, dass § 10 Abs. 6 Satz 1 HmbWoBindG in direkter Anwendung keine originäre Norm der Leistungsverwaltung darstellt, sondern den mietvertraglichen Gestaltungsspielraum des Vermieters von Sozialwohnungen betrifft, steht der Anwendung des Willkürmaßstabes auf Rechtfertigungsebene nicht entgegen. Das Kopplungsverbot des § 10 Abs. 6 Satz 1 WoBindG findet vorliegend nicht in direkter, sondern nur durch Inkorporation in § 17 Abs. 1 Satz 2 HmbWoFG Anwendung und dient der sachlichen Begrenzung des Förderanspruchs der Klägerin.

117

Vor diesem Hintergrund ist die in § 10 Abs. 6 Sätze 1 und 2 HmbWoBindG vorgenommene Differenzierung zwischen offenen Stellplätzen und solchen in einer Tiefgarage nicht zu beanstanden. Der Gesetzgeber verfolgte damit das Ziel, eine bestehende Hamburger Praxis zu offenen Stellplätzen gesetzlich fortzuschreiben (vgl. Bü-Drs. 18/7191, S. 41). Zwischen offenen Stellplätzen und solchen in einer Tiefgarage bestehen darüber hinaus gewichtige Unterschiede, da letztere in der Herstellung höhere Kosten für den Bauherrn verursachen, vor deren Überwälzung der Sozialmieter in besonderer Weise durch die Geltung des Kopplungsverbots zu schützen ist. Entgegen der Auffassung der Klägerin begründen die höheren Herstellungskosten auch eine besondere Schutzbedürftigkeit des Sozialmieters, da die höheren Kosten – wie gerade dieser Fall zeigt – für den Bauherrn einen „Anreiz“ bilden können, nach Möglichkeiten der mietvertraglichen Überwälzung dieser Kosten zu suchen.

118

(2) Das auf Rechtsfolgenseite eröffnete Widerrufsermessen hat die Beklagte rechtmäßig ausgeübt. Hierbei ist das Vertrauen der Klägerin in den Fortbestand der Förderung abzuwägen mit dem öffentlichen Interesse der Beklagten, öffentliche Fördergelder nur solchen Investoren zu gewähren, die die Vorgaben der Förderzusage einhalten. Dabei wiegt in den Widerrufsfällen nach § 49 Abs. 2 Satz 1 Nrn. 1 - 5 HmbVwVfG das öffentliche Interesse an der Beseitigung oder Änderung des Verwaltungsaktes im allgemeinen schwerer als das Interesse des Betroffenen am Bestand des Verwaltungsaktes und das entsprechende Vertrauensinteresse (BVerwG, Urt .v. 24.1.1992, 7 C 38/90, juris Rn. 15).

119

Hieran gemessen, ist die Entscheidung der Beklagten, die Förderzusage mit Wirkung für die Zukunft zu widerrufen, weder hinsichtlich des Ob der Entscheidung noch hinsichtlich ihres Umfangs zu beanstanden. Ermessensfehlerfrei hat die Beklagte in ihrer ausführlich begründeten Entscheidung den Aspekt der Zumutbarkeit der Fortsetzung des Förderverhältnisses in den Vordergrund gestellt. Zu Recht betont sie, dass die der Vereinbarung vom 20. Juli 2012 nachfolgenden Verstöße derart schwere Beeinträchtigungen sowohl dieser Vereinbarung als auch der Förderzusage darstellen, dass ihr eine Aufrechterhaltung der Förderung auch unter Berücksichtigung eines eventuell schutzwürdigen Vertrauens der Klägerin in deren Fortbestand nicht zugemutet werden kann. Diese hat sich bewusst auf eine Förderung auf der Grundlage der strengen, da Mietbindungen auslösenden Regelungen des Hamburgischen Wohnraumförderungsgesetzes eingelassen. Sie hat mit der ursprünglichen Ausgestaltung ihrer Mietverträge in eindeutiger Art und Weise gegen die Bestimmungen der Förderzusage verstoßen und dieses Verhalten nach Abschluss der Vereinbarung vom 20. Juli 2012 – die gerade einer gütlichen, am Gedanken der Verhältnismäßigkeit ausgerichteten Einigung dienen sollte – fortgesetzt. Ihr musste daher bewusst sein, dass diese Vereinbarung für die Beklagte der letzte Schritt vor einem förmlich „in der Luft liegenden“ Widerruf der Förderzusage war. Vor diesem Hintergrund ist kein Raum für eine anderweitige Ermessensausübung als im Bescheid der Beklagten dargelegt.

120

Die weiteren in diesem Zusammenhang erhobenen Einwendungen der Klägerin dringen nicht durch:

121

Entgegen der Auffassung der Klägerin hat die Beklagte das Ermessen insbesondere dem Zweck der Ermächtigung entsprechend und orientiert am Förderzweck ausgeübt, wie er in der Förderzusage zum Ausdruck kommt. Es greift deutlich zu kurz, wenn die Klägerin für eine zweckwidrige Ermessensausübung darauf verweist, dass sich der Förderzweck in Abschnitt III. der Förderzusage lediglich in einer anteiligen Finanzierung des Förderobjektes erschöpft habe und dieser Zweck vollständig erfüllt sei. Bei dieser Argumentation übersieht die Klägerin, dass in Abschnitt XI. der Förderzusage insbesondere die Mietbindung (vgl. Nr. 1) durch Festlegung einer höchstzulässigen Vertragsmiete als wesentliche Zweckbestimmung der Förderzusage ausgestaltet ist (neben der in Abschnitt X. als weiterer Förderzweck aufgenommenen Belegungsbindung). Dies dient unmittelbar dem in § 1 HmbWoFG niedergelegten Gesetzeszweck als Maßnahme zur Unterstützung von Haushalten bei der Versorgung mit angemessenem Wohnraum. Da die Klägerin mehrfach – wie dargelegt – gerade gegen diese Vorschrift zur Mietbindung verstoßen hat, liegt eine zweckwidrige Verwendung der gewährten Fördermittel vor.

122

Ohne Erfolg macht die Klägerin weiterhin einen Ermessensfehlgebrauch geltend. Es sei fehlerhaft, wenn das Verwaltungsgericht in der vorgenommenen Kopplung von Wohnungs- und Tiefgaragenstellplatzmiete eine erhebliche Gefährdung der Zwecke der sozialen Wohnraumförderung erblicke. Derartige Erwägungen seien sachfremd, weil fast alle Mieter an den Stellplatzmietverhältnissen zu den vereinbarten Konditionen festgehalten und damit sogar zum Ausdruck gebracht hätten, dass sie an einem einheitlichen Mietvertrag festhalten wollten. Mit dieser Argumentation übersieht die Klägerin, dass es für die Frage der Rechtmäßigkeit der Ermessensausübung nicht darauf ankommt, wie die Mieter auf Angebote der Klägerin reagiert haben, die gegen Bestimmungen der Förderzusage verstießen. Maßgebend für die Rechtmäßigkeit der Ermessensausübung ist allein das Verhalten der Klägerin. Sie hat sich durch die Beantragung von Fördermitteln für den sozialen Wohnungsbau bewusst den strengen Bindungsregeln des Hamburgischen Wohnraumfördergesetzes unterworfen und hat mehrfach – wie dargelegt – gegen die Förderzusage verstoßen. Vor diesem Hintergrund kann sich die Beklagte insbesondere nicht darauf berufen, ihre Verstöße gegen die Förderzusage würden durch das „Einverstandensein“ der Mieter geheilt. Es ist eine Vielzahl anderer Gründe – etwa: „bequeme“ Lösung, kein Interesse an (weiterer) Auseinandersetzung mit der Klägerin als Vermieterin – denkbar, aus denen die Mieter der Verschmelzung von Wohnung und Stellplatz zu einem einheitlichen Mietvertrag zugestimmt haben.

123

Weiterhin dringt die Klägerin auch nicht mit ihrem Einwand durch, die Argumentation des Verwaltungsgerichts zur Ermessensfehlerfreiheit sei fehlerhaft, weil es diffus und substanzlos auf „fortwährende Verstöße“, ein „in der Vergangenheit gezeigtes Verhalten“ sowie auf eine „bislang gezeigte Vermietungspraxis“ abstelle. Die Wertungen des Verwaltungsgerichts bestehen zu Recht und sind im Ganzen tragfähig. Es liegen – wie dargelegt – in Form der Verstöße gegen Abschnitt IX. Nrn. 1 und 5 mehrere und nicht bloß ein vereinzelt gebliebener Verstoß gegen die Förderzusage vor. Die Formulierungen „in der Vergangenheit gezeigtes Verhalten“ und „bislang gezeigte Vermietungspraxis“ verweisen ersichtlich auf die Ausgestaltung der ursprünglichen Mietverträge, deren Verstöße gegen die Förderzusage derart klar und deutlich waren, dass es insoweit keiner weitergehenden Begründung bedurfte.

124

Schließlich liegt auch keine Überschreitung der gesetzlichen Grenzen des eingeräumten Widerrufsermessens vor. Insbesondere ist der mit Wirkung für die Zukunft erklärte Widerruf verhältnismäßig in Ansehung des mit ihm verfolgten Zwecks (Beendigung der Verstöße gegen die Förderzusage, Sicherung der Zwecke der sozialen Wohnraumförderung). Der Widerruf war erforderlich. Soweit die Klägerin auf die Möglichkeit der in Abschnitt I. Nr. 13 der Vereinbarung vom 20. Juli 2012 vorgesehenen Zahlung einer Vertragsstrafe verweist, ist diese im Vergleich zum Widerruf der Förderzusage kein milderes und gleich effektives Mittel, um den Widerrufszweck zu erreichen. Die Vertragsstrafe ist das geeignete Sanktionsmittel für vereinzelte Verstöße. Dies folgt insbesondere aus seiner nur geringen, auf einen Betrag von 250,-- Euro vereinbarten Höhe, die im Vergleich zur mehrere Millionen Euro umfassenden Förderung nicht ins Gewicht fällt. Da die Vermietungspraxis sowohl vor als auch nach Abschluss der Vereinbarung vom 20. Juli 2012 nicht nur in Einzelfällen, sondern in Gänze gegen die Bestimmungen der Förderzusage verstieß, durfte die Beklagte die gesamte Förderzusage mit Wirkung für die Zukunft widerrufen.

125

Der Widerruf erweist sich auch nicht als im engeren Sinn unverhältnismäßig. Soweit die Klägerin hierfür auf schwerwiegende Folgen – u. a. auf die Ungewissheit einer anderweitigen Finanzierung und den drohenden wirtschaftlichen Ruin der Gesellschafter der Klägerin – verweist, ist sie zunächst nochmals darauf zu verweisen, dass sie sich bewusst durch die Auswahl der Beklagten als Förderpartnerin den strengen gesetzlichen Bindungen der sozialen Wohnraumförderung unterworfen hat. Sie hatte es selbst in der Hand, die Bedingungen der Förderzusage einzuhalten und den drohenden Widerruf abzuwenden. Die Verstöße gegen die Förderzusage fallen allein in den Verantwortungsbereich der Klägerin, sodass sie das damit verbundene wirtschaftliche Risiko eines Widerrufs selbst tragen muss. Das durch den Widerruf enttäuschte Vertrauen auf den Fortbestand einer staatlichen Förderleistung bei eindeutigen Verstößen gegen die Fördergrundlagen ist vor diesem Hintergrund kein Aspekt, der in Abwägung mit den öffentlichen Widerrufszwecken zu Gunsten der Klägerin in den Vordergrund tritt. Die Beklagte war auch nicht aus Gründen der Verhältnismäßigkeit gehalten, in erneute Gespräche mit der Klägerin einzutreten. Bereits mit der Vereinbarung vom 20. Juli 2012 hat die Beklagte dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit entsprechend gehandelt und der Klägerin Wege zu einer förderzweckkonformen Vermieterpraxis aufgezeigt. Zu nochmaligen Gesprächen bestand daher aus Gründen der Verhältnismäßigkeit kein zwingender Anlass. Es wäre umgekehrt Sache der Klägerin gewesen, die von ihr beabsichtigte Praxis zum Zusammenführen von Wohnungen und Tiefgaragenstellplätzen durch Abschluss von Mietvertragsergänzungen im Vorfeld mit der Beklagten zu erörtern, da ihr aufgrund deren Beanstandungen bewusst sein musste, dass diese Kopplung der „springende Punkt“ für die gesamte Förderung ist.

126

bb) Der Widerruf für die Zukunft kann weiterhin auf § 49 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 HmbVwVfG gestützt werden. Hiernach kann ein rechtmäßiger begünstigender Verwaltungsakt mit Wirkung für die Zukunft widerrufen werden, wenn mit dem Verwaltungsakt eine Auflage verbunden ist und der Begünstigte diese nicht oder nicht innerhalb einer ihm gesetzten Frist erfüllt hat. Auch diese Voraussetzungen sind erfüllt. Bei den Bestimmungen in Abschnitt XI. Nr. 1 und 5 der Förderzusage handelt es sich jeweils um Auflagen im Sinne von § 36 Abs. 2 Nr. 4 HmbVwVfG ((1)), die die Klägerin nicht erfüllt hat ((2)). Das Ermessen wurde fehlerfrei ausgeübt ((3)).

127

(1) Die Bestimmungen zur höchstzulässigen Nettokaltmiete in Abschnitt XI. Nr. 1 und zum Verbot der Forderung sowie Entgegennahme von Finanzierungsbeiträgen in Abschnitt XI. Nr. 5 sind Auflagen im Sinne von § 36 Abs. 2 Nr. 4 HmbVwVfG. Eine Auflage liegt hiernach vor, wenn dem Begünstigten ein Tun, Dulden oder Unterlassen vorgeschrieben wird. Es muss sich insoweit um einen eigenständigen Verwaltungsakt handeln, der akzessorisch zur Grundverfügung und separat im Wege der Verwaltungsvollstreckung durchsetzbar ist (vgl. hierzu: Stelkens, in: Stelkens, Bonk, Sachs, VwVfG, 9. Aufl. 2018, § 36 Rn. 83 ff.). Diese Voraussetzungen liegen vor: Durch die genannten Bestimmungen wurde der Klägerin jeweils ein Unterlassen einer bestimmten Handlung vorgeschrieben. Durch Abschnitt XI. Nr. 1 der Förderzusage wurde der Klägerin vorgeschrieben, es zu unterlassen, eine höhere Nettokaltmiete als 5,70 Euro pro Quadratmeter zu verlangen und es ferner zu unterlassen, neben dieser Miete andere Kosten (mit Ausnahme der Betriebskosten) zu erheben. Durch Abschnitt XI. Nr. 5 der Förderzusage wurde die Klägerin zur Unterlassung der Forderung und/oder Entgegennahme von Finanzierungsbeiträgen der Mieter verpflichtet. Die Formulierung der Bestimmungen hat jeweils regelnden Charakter, mit der Folge, dass eigenständige Verwaltungsakte vorliegen, die im Wege der Verwaltungsvollstreckung – insbesondere durch die Festsetzung eines Zwangsgeldes (vgl. § 11 Abs. 1 Nr. 2 HmbVwVG) – vollstreckt werden könnten.

128

Der Annahme einer Auflage im Rechtssinne im Hinblick auf die Regelung des Abschnitts XI. Nr. 5 der Förderzusage steht auch nicht entgegen, dass diese Bestimmung lediglich das aus § 17 Abs. 1 Satz 2 HmbWoFG in Verbindung mit § 10 Abs. 6 HmbWoBindG folgende Kopplungsverbot in allgemeiner Form wiederholt (so das Verwaltungsgericht in der angefochtenen Entscheidung, S. 23 f. UA). Der Abschnitt XI. der Förderzusage hat keinen bloßen Hinweischarakter (in diesem Falle schiede die Annahme einer regelnden Auflage aus), sondern enthält zwingende Regelungen zur Sicherung der Zweckbestimmung der Förderzusage durch Festlegung konkreter Mietbindungen. Vor diesem Hintergrund ist das in Abschnitt XI. Nr. 5 aufgenommene Kopplungsverbot für die Annahme einer Auflage unschädlich, da Nebenbestimmungen nach § 36 Abs. 1 HmbVwVfG gerade auch sicherstellen sollen, dass die gesetzlichen Voraussetzungen des Verwaltungsakts erfüllt werden. Vor diesem Hintergrund ist der Verweis des Verwaltungsgerichts auf sozialrechtliche Rechtsprechung (BSG, Urt. v. 22.9.1981, 1 RJ 112/80, juris Rn. 23), wonach eine Pflicht, deren Erfüllung unmittelbar von dem gesetzlichen Leistungstatbestand vorausgesetzt wird, nicht Gegenstand einer Auflage sein kann, in seiner Allgemeinheit nicht auf den vorliegenden Sachverhalt übertragbar. Bei der Regelung des § 10 Abs. 6 Satz 1 HmbWoBindG handelt es sich nicht um einen gesetzlichen Leistungstatbestand, sondern um ein gesetzliches Verbot, das den Sozialmieter vor dem Abschluss von bestimmten zusätzlichen Vereinbarungen schützen soll. Die in Abschnitt XI. Nr. 5 der Förderzusage normierte Verpflichtung, es zu unterlassen, andere Finanzierungsbeiträge anzunehmen, soll daher unmittelbar sicherstellen, dass nur im Sinne von § 7 Abs. 3 Nr. 3 HmbWoFG zuverlässige Investoren Fördermittel erhalten (vgl. zur fehlenden Zuverlässigkeit der Klägerin noch ausführlich unter I. 2. b) cc)).

129

Der Annahme von Nebenbestimmungen steht auch nicht entgegen, dass die Verstöße gegen die Förderzusage auch – wie dargelegt – Widerrufsgründe im Sinne von Abschnitt XVI. Nr. 5 der Zusage darstellen. Der Widerruf von Bewilligungsbescheiden aufgrund eines Auflagenverstoßes steht gleichberechtigt neben der Möglichkeit, aufgrund eines Auflagenverstoßes von einem Widerrufsvorbehalt Gebrauch zu machen (vgl. auch für den Fall der öffentlichen Wohnungsbauförderung: BVerwG, Urt. v. 27.9.1982, 8 C 96/81, juris Rn. 14).

130

(2) Die Klägerin hat die Auflagen in Abschnitt XI. Nrn. 1 und 5 der Förderzusage nicht nur nicht erfüllt, sondern sogar dagegen verstoßen. Zur Begründung nimmt der Senat Bezug auf seine Ausführungen unter I. 2. b) aa) (1).

131

(3) Auch im Rahmen von § 49 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 HmbVwVfG hat die Beklagte ihr Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Der Senat nimmt zunächst Bezug auf seine Ausführungen unter I. 2. b) aa) (2). Im Übrigen war die Beklagte aus Gründen der Verhältnismäßigkeit auch nicht darauf zu verweisen, zunächst eine separate Vollstreckung der Auflagen durch die Festsetzung von Zwangsgeldern durchzuführen (vgl. hierzu: Sachs, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9, Aufl. 2018, § 49 Rn. 55). Es gibt bereits keinen zwingenden dahingehenden Grundsatz, dass ein Vollstreckungsversuch aus der Auflage aus Gründen der Verhältnismäßigkeit stets einem Widerruf vorauszugehen hat, da die Auflagenvollstreckung und der Widerruf nicht die gleichen Ziele verfolgen (Kastner, in: Fehling, Kastner, Störmer, Verwaltungsrecht, 5. Aufl. 2012, VwVfG § 49 Rn. 33). Wie bereits im Rahmen eines möglichen Vorrangs der vereinbarten Vertragsstrafe ausgeführt, hätte eine Vollstreckung aus den Auflagen nur bei vereinzelten Verstößen Sinn gemacht. Da die Vermietungspraxis sowohl vor als auch nach Abschluss der Vereinbarung vom 20. Juli 2012 nicht nur in Einzelfällen, sondern in Gänze gegen die Bestimmungen der Förderzusage verstieß, hat die Beklagte zu Recht darauf verwiesen, dass die Geltendmachung einer Vertragsstrafe – und gleiches gilt für die Vollstreckung einer Unterlassungsverpflichtung durch Festsetzung eines Zwangsmittels – keine gleich effektive Maßnahme dargestellt hätte.

132

cc) Schließlich kann der Widerruf für die Zukunft auch auf § 49 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwVfG gestützt werden. Die Beklagte wäre aufgrund nachträglich eingetretener Tatsachen berechtigt gewesen, die Förderung zu versagen, auf die gemäß § 10 Abs. 5 Satz 1 HmbWoFG zudem auch kein gesetzlicher Anspruch besteht.

133

Die Beklagte hätte die Förderung mit Blick auf die Fördervoraussetzung des § 7 Abs. 3 Nr. 3 HmbWoFG versagen können, da der Klägerin, die sich das Handeln ihres geschäftsführenden Gesellschafters zurechnen lassen muss, die notwendige Zuverlässigkeit fehlt. Zuverlässig im wohnungsbauförderrechtlichen Sinne ist nur derjenige Investor, bei dem keine Tatsachen vorliegen, die seine Gewissenhaftigkeit und Redlichkeit in Frage stellen und der insbesondere die Gewähr dafür bietet, dass die Mittel aus öffentlicher Kasse dem Förderzweck entsprechend eingesetzt werden (von Wehrs, in: Fischer-Dieskau, Pergande, Schwender, Wohnungsbaurecht, Loseblatt, 171. Ergänzungslieferung, Januar 2006, WoFG, § 11, Anm. 5.3; vgl. auch OVG Münster, Beschl. v. 12.12.2019, 14 A 516/19, juris Rn. 9). Hieran fehlt es, da die Klägerin die Fördermittel nicht ihrem Förderzweck entsprechend eingesetzt hat. Dies ist nicht schon dann der Fall, wenn die zu fördernden Mietwohnungen auch tatsächlich bezugsfertig errichtet werden. Voraussetzung ist vielmehr, dass es zum Abschluss eines Mietvertrages auf der Basis der Kostenmiete ohne eine besondere Zusatzverpflichtung kommt. Erst dann ist die Zweckbestimmung der Sozialwohnung erreicht (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.6.1998, 8 C 2/97, juris Rn. 19). Mit der nach Bekanntgabe der Förderzusage offenbar gewordenen Praxis, Zusatzzahlungen für eine höherwertige Ausstattung zu verlangen und auch noch nach Abschluss der Vereinbarung vom 20. Juli 2012, Wohnungen und Tiefgaragenstellplätze zur Erzielung einer höheren Nettokaltmiete als nach 6.2.1 der Förderrichtlinie Mietwohnungsneubau 2010 zulässig mietvertraglich ohne separate Kündigungsmöglichkeit miteinander zu verbinden, hat die Klägerin deutlich gezeigt, dass sie nicht über die notwendige wohnungsbauförderrechtliche Zuverlässigkeit verfügt.

134

Ohne den Widerruf wäre zudem das öffentliche Interesse gefährdet. Dies ist der Fall, wenn der Widerruf zur Abwehr einer Gefährdung des öffentlichen Interesses, d.h. zur Beseitigung oder Verhinderung eines sonst drohenden Schadens für wichtige Gemeinschaftsgüter geboten ist (BVerwG, Urt. v. 24.1.1992, 7 C 38/90, juris Rn. 13). Ein derartiger Schaden hätte ohne den Widerruf der Förderzusage gedroht, da bei einer Fortführung der Förderung der hochrangige Schutzzweck des § 2 Abs. 1 Nr. 1 HmbWoFG (Unterstützung von Haushalten, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können) unmittelbar gefährdet gewesen wäre. Dieses Ziel der sozialen Wohnraumförderung kann nicht erreicht werden, wenn im Sinne von § 16 Abs. 2 und 3 HmbWoFG wohnberechtigte Mieter zwar einerseits in den Genuss geförderten Wohnraums kommen, sie andererseits über die Mietvertragsgestaltung jedoch zur Zahlung einer höheren Miete als wohnungsbauförderrechtlich zulässig angehalten werden sollen.

135

Für die Rechtmäßigkeit der Ermessensausübung nimmt der Senat Bezug auf seine Ausführungen unter I. 2. b) aa) (2). Lediglich ergänzend merkt der Senat an, dass im Rahmen eines Widerrufs nach § 49 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 HmbVwVfG das Vertrauen des Begünstigten auf einen Fortbestand der Regelungen bereits in den Tatbestand der Norm „eingearbeitet“ wurde, das öffentliche Interesse insoweit regelmäßig als überwiegend anzusehen und das behördliche Ermessen in Richtung auf einen Widerruf intendiert ist (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.1.1992, 7 C 38/90, juris Rn. 15). Eine atypische Situation, das Ermessen abweichend von dieser Intention der Norm auszuüben, liegt nicht vor. Der Senat verweist insoweit auf seine Ausführungen unter II. 2. a) aa) (3).

136

dd) Der Widerruf erfolgte auch fristgemäß innerhalb der Jahresfrist der §§ 49 Abs. 3 Satz 2, 48 Abs. 4 Satz 1 HmbVwVfG. Ihren entgegenstehenden Einwand hat die Klägerin im Berufungsverfahren nicht mehr aufrechterhalten. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht darauf verwiesen, dass die Jahresfrist als sog. Entscheidungsfrist ausgestaltet ist und sie erst zu laufen beginnt, wenn die Behörde auf der Grundlage aller entscheidungserheblichen Tatsachen den zutreffenden rechtlichen Schluss gezogen hat, dass ihr die Widerrufsbefugnis zusteht (BVerwG, Urt. v. 28.6.2012, 2 C 13/11, juris Rn. 27). Vor diesem Hintergrund konnte die Widerrufsfrist nicht vor Abschluss der im März 2013 erfolgten Anhörung zu laufen beginnen, mit der Folge, dass die im September 2013 getroffene und bekanntgegebene Widerrufsentscheidung fristgerecht ergangen ist.

137

3. Soweit die Klägerin die Klage im Hinblick auf das gewährte Baudarlehen teilweise für erledigt erklärt hat, führt die einseitig gebliebene Erledigungserklärung insoweit nicht zur Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits. Es handelt sich um eine zulässige Umstellung des Klagebegehrens (a). Durch die vollständige Rückzahlung des Darlehens an die Beklagte ist auch ein erledigendes Ereignis eingetreten (b). Aufgrund eines schutzwürdigen Interesses der Beklagten bedarf die Feststellung der teilweisen Erledigung des Rechtsstreits jedoch ausnahmsweise weiterer Voraussetzungen (c), die nicht gegeben sind (d).

138

a) Das hinsichtlich des Baudarlehens nunmehr auf die Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits gerichtete Klagebegehren ist eine zulässige, von den Vorgaben des § 91 VwGO freigestellte Klageänderung des ursprünglichen Anfechtungsbegehrens (vgl. BVerwG, Urt. v. 31.10.1990, 4 C 7/88, juris Rn. 19). Die Möglichkeit der Erledigungserklärung ist einem Kläger eingeräumt, um ihn für den Fall, dass sich der Rechtsstreit außerprozessual erledigt, nicht zur Klagerücknahme mit der Kostenfolge aus § 155 Abs. 2 VwGO zu nötigen. Stattdessen kann er eine Erledigungserklärung abgeben mit der Folge, dass über die Kosten gemäß § 161 Abs. 2 VwGO nach billigem Ermessen entschieden wird, wenn beidseitig übereinstimmende Erledigungserklärungen vorliegen. Widersetzt sich – wie hier – die Beklagte einer übereinstimmenden Erledigungserklärung, so kann die Klägerin beantragen, die Erledigung feststellen lassen, um auf diese Weise die Kostentragungspflicht zu vermeiden (vgl. BVerwG, Urt. v. 29.6.2001, 6 CN 1/01, juris Rn. 7).

139

b) Im Hinblick auf den Widerruf des Baudarlehens hat sich der Widerrufs- und Leistungsbescheid teilweise durch die vollständige Rückzahlung des Darlehensbetrages an die Beklagte „auf andere Weise“ im Sinne von § 43 Abs. 2 HmbVwVfG erledigt. Diese – vor dem Hintergrund der ausdrücklich in der Norm geregelten Erledigungstatbestände eng auszulegende – Erledigungsvariante kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Verwaltungsakt nicht mehr geeignet ist, rechtliche Wirkungen zu erzeugen und die Steuerungsfunktion, die ihm ursprünglich innewohnte, nachträglich entfallen ist (BVerwG, Beschl. v. 8.12.2014, 6 B 26/14, juris Rn. 3; Urt. v. 25.9.2008, 7 C 5/08, juris Rn. 13). Eine derartige Situation liegt vor, da die Klägerin das Baudarlehen vollständig an die Beklagte zurückgezahlt hat. Der Widerrufsbescheid geht insoweit „ins Leere“. Der Annahme eines erledigenden Ereignisses steht auch nicht entgegen, dass der Widerrufsbescheid aus klarstellenden Gründen Bestand haben müsste. Die Klägerin hat auf das Darlehen verzichtet, da sie ausdrücklich erklärt hat, das Darlehen weder für die Zukunft noch für die Vergangenheit zu begehren (vgl. Bl. 1813 d. A.). Vor diesem Hintergrund ist es hinreichend deutlich, dass die Klägerin nicht mehr berechtigt ist, Ansprüche aus der Förderzusage herzuleiten.

140

c) Dieses Ergebnis – teilweise Erledigung des Widerrufs- und Leistungsbescheides – begründet ausnahmsweise nicht den Erfolg der Feststellungsklage. Die einseitig gebliebene Erledigungserklärung führt grundsätzlich zur Erledigungsfeststellung, wenn ausgehend von dem ursprünglichen Antrag objektiv ein erledigendes Ereignis eingetreten ist. Anders als im Zivilprozessrecht ist die Zulässigkeit und Begründetheit der ursprünglich erhobenen Klage nicht zusätzlich zu prüfen. Von diesem Grundsatz ist eine Ausnahme für den Fall zu machen, dass der Beklagte ein beachtliches, schutzwürdiges Interesse an der Klärung der Begründetheit des ursprünglichen Antrags hat, um die „Früchte des Rechtsstreits“ zu erhalten (BVerwG, Urt. v. 29.6.2001, 6 CN 1/01, juris Rn. 7, 11; Urt. v. 31.10.1990, 4 C 7/88, juris Rn. 20; Wysk, VwGO, 3. Aufl. 2020, § 161 Rn. 45 ff.).

141

Die Beklagte kann sich auf ein derartiges schutzwürdiges Interesse berufen. Dieses ergibt sich aus dem Bedürfnis, Klarheit über die Dauer der Mietbindungen nach Rückzahlung des Baudarlehens zu erhalten.

142

Nach Abschnitt XII. Nr. 2 der Förderzusage beginnen im Regelfall einer fortbestehenden Förderung die Belegungs- und Mietbindungen mit dem Erstbezug und enden mit Ablauf von 15 Jahren nach dem Monatsersten des Quartals, das auf die mittlere Bezugsfertigkeit folgt. Die mittlere Bezugsfertigkeit wurde für das streitgegenständliche Förderobjekt durch rechtskräftiges Urteil (VG Hamburg, Urt. v. 4.7.2016, 11 K 109/14) auf den 25. September 2012 festgelegt. Da der Erstbezug im Jahr 2012 stattfand, enden die Mietbindungen mit Ablauf des 1. Oktober 2027. Nach Abschnitt XII. Nr. 3 der Förderzusage verkürzt sich die Dauer der Mietbindung bei einer vorzeitigen vollständigen Rückzahlung des Baudarlehens ohne hierzu bestehende rechtliche Verpflichtung auf den Ablauf des 10. Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, sofern die vereinbarte Bindungsdauer den letztgenannten Zeitpunkt überschreitet. Da die Rückzahlung des Darlehens im Dezember 2016 erfolgte, würde hiernach die Mietbindung schon neun Monate früher mit Ablauf des 31. Dezember 2026 entfallen.

143

Für den Fall des Verstoßes gegen die Bestimmungen der Förderzusage bleiben gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 HmbWoFG die Bindungen bei Darlehen nach deren Kündigung bis zu dem in der Förderzusage bestimmten Ende der Bindungsdauer bestehen, längstens jedoch bis zum Ablauf des zwölften Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung. Hiernach verbliebe es bei einem Ende der Mietbindung gemäß Abschnitt XII. Nr. 2 der Förderzusage mit Ablauf des 1. Oktober 2027.

144

Vor diesem Hintergrund hat die Beklagte ein schützenswertes, aus den Zielen der sozialen Wohnraumförderung abzuleitendes Interesse, dass im Rahmen des Erledigungsfeststellungsstreits die Begründetheit der ursprünglichen Klage geprüft wird. Auf diese Weise kann sie die gerichtliche Feststellung erreichen, dass im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 HmbWoFG Verstöße gegen die Förderzusage vorliegen, die zu der vorstehend beschriebenen Sicherung der Mietbindungen bis zum Ablauf des 1. Oktober 2027 führen.

145

d) Die somit zusätzlich im Erledigungsfeststellungsstreit zu prüfende Begründetheit der ursprünglichen Klage führt zur Abweisung der Feststellungsklage, da die Anfechtungsklage gegen den Widerruf des Baudarlehens keinen Erfolg gehabt hätte. Der Widerruf ist insoweit sowohl für die Zukunft als auch für die Vergangenheit zu Recht erfolgt. Zur Begründung nimmt der Senat Bezug auf seine Ausführungen unter I. 2. und unter II. 2. a), die entsprechend für den Widerruf des Baudarlehens gelten.

II.

146

Die zulässige Berufung der Beklagten hat teilweise Erfolg. Die Klage ist zulässig (1.), hat jedoch hinsichtlich des Widerrufs der Förderzusage mit Wirkung für die Vergangenheit – nur in diesem Umfang ist die Beklagte durch das Urteil des Verwaltungsgerichts beschwert – lediglich im Hinblick auf den Baukostenzuschuss und dessen Rückforderung Erfolg. Im Übrigen (Widerruf des laufenden Aufwendungszuschusses) ist die Klage unbegründet (2.). Der Hilfsantrag der Beklagten hat – im Umfang ihres Unterliegens – keinen Erfolg (3.).

147

1. Die Klage ist – auch soweit der Widerruf der Förderzusage mit Wirkung für die Vergangenheit erfolgte – zulässig. Insbesondere steht das rechtskräftige Urteil des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 15. November 2017 der Zulässigkeit der Anfechtungsklage gegen den Widerruf des Baukostenzuschusses nicht unter dem Gesichtspunkt der entgegenstehenden anderweitigen Rechtskraft entgegen. Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass anders als unter I. 1. ausgeführt, nunmehr die Rechtmäßigkeit des Widerrufs für die Vergangenheit Gegenstand der Prüfung ist und das Hanseatische Oberlandesgericht die Beklagte rechtskräftig zur Zahlung des für die Vergangenheit gewährten Baukostenzuschusses verurteilt hat, weil der Widerruf für die Vergangenheit insoweit rechtswidrig sei, ergeben sich an der Zulässigkeit der Klage insoweit keine Bedenken. Wie ebenfalls bereits unter I. 1. ausgeführt, setzt die Unzulässigkeit einer Klage aufgrund entgegenstehender Rechtskraft identische Streitgegenstände voraus. Hieran fehlt es, da die Klägerin im zivilgerichtlichen Verfahren einen Leistungs-, vorliegend aber einen Anfechtungsantrag gestellt hat.

148

2. Die Klage hat keinen Erfolg, soweit die Beklagte den Aufwendungszuschuss mit Wirkung für die Vergangenheit widerrufen hat (a). Im Hinblick auf den Widerruf und die Rückforderung des Baukostenzuschusses wären die Voraussetzungen eines Widerrufs für die Vergangenheit zwar ebenfalls gegeben. Die materielle Rechtskraft des insoweit stattgebenden Urteils des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 15. November 2017 verwehrt es der Beklagten jedoch, den einstufig gewährten Baukostenzuschuss mit Wirkung für die Vergangenheit zu widerrufen und zurückzufordern. Lediglich insoweit kann sich die Beklagte auf eine Verletzung in eigenen Rechten im Sinne von § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO berufen und ist der Widerrufs- und Leistungsbescheid aufzuheben (b).

149

a) Der Widerruf des gewährten Aufwendungszuschusses mit Wirkung für die Vergangenheit erfolgte rechtmäßig. Der Widerruf ist formell (siehe oben unter I. 2. a)) und auch materiell rechtmäßig. Der Widerruf kann sowohl auf § 48 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 HmbVwVfG (aa) als auch auf § 48 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 HmbVwVfG (bb) gestützt werden. Der Widerruf erfolgte fristgemäß (cc).

150

aa) Der Widerruf des Aufwendungszuschusses kann rechtmäßig auf § 49 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 HmbVwVfG gestützt werden. Der Umstand, dass die Beklagte ihren Widerrufsbescheid nicht ausdrücklich auf diese Norm gestützt hat, steht dem Widerruf nach dieser Vorschrift nicht entgegen ((1)), die tatbestandlichen Voraussetzungen liegen vor ((2)) und die Beklagte hat das Ermessen ordnungsgemäß ausgeübt ((3)).

151

(1) Zu Recht hat das Verwaltungsgericht § 49 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 HmbVwVfG als Rechtsgrundlage herangezogen, auch wenn die Beklagte ihre Widerrufsentscheidung nicht ausdrücklich auf diese Norm gestützt hat. Es ist als allgemeiner Grundsatz anerkannt, dass die zur Kontrolle des Verwaltungshandelns berufenen Gerichte in ihrer Bewertung der Rechtslage, namentlich in der Frage, anhand welcher Rechtsnormen das Verwaltungshandeln zu überprüfen und aufgrund welcher Rechtsnormen es als rechtmäßig erachtet werden kann, unabhängig von der Rechtsauffassung der Verwaltung sind. Im geltenden Verwaltungsprozessrecht findet er seinen Niederschlag in § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO, wonach das Verwaltungsgericht einen angefochtenen Verwaltungsakt und den Widerspruchsbescheid nur aufhebt, wenn und soweit er rechtswidrig ist und den Kläger in seinen Rechten verletzt. Kommt das Gericht zu der Erkenntnis, dass der Verwaltungsakt zu Unrecht auf die von der Behörde herangezogene Rechtsnorm gestützt ist, folgt aus § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO die Verpflichtung zu prüfen, ob und ggf. in welchem Umfang der Bescheid mit Blick auf eine andere Rechtsgrundlage aufrechterhalten werden kann, sofern der Bescheid durch die Berücksichtigung der anderen Rechtsnorm und die dadurch geänderte Begründung nicht in seinem Wesen verändert wird (BVerwG, Beschl. v. 29.7.2019, 2 B 19/18, juris Rn. 24). Vor diesem Hintergrund handelt es sich vorliegend nicht so sehr – worauf die Klägerin abstellt – um eine Situation des sog. Nachschiebens von Gründen, sondern um eine Konstellation, in der im Rahmen von § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO das Verwaltungsgericht berechtigt und verpflichtet war, zu prüfen, ob sich die getroffene Entscheidung auf einer anderen Rechtsgrundlage rechtsfehlerfrei aufrechterhalten lässt. In dieser Lage befand sich das Verwaltungsgericht, da es ausgehend von seiner Rechtsansicht, § 49 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 HmbVwVfG könne nicht als Rechtsgrundlage herangezogen werden, verpflichtet war zu prüfen, ob sich eine andere, die Widerrufsentscheidung ebenso tragende Rechtsgrundlage findet.

152

Entgegen der Auffassung der Klägerin steht die Tatsache, dass es sich bei den in § 49 Abs. 3 Satz 1 HmbVwVfG geregelten Widerrufsgründen um Ermessensverwaltungsakte handelt, einem zulässigen Auswechseln der Rechtsgrundlage nicht entgegen. Ihr ist zwar grundsätzlich zuzugeben, dass die dargestellten Grundsätze bei Ermessensverwaltungsakten nur eingeschränkt gelten. Das Gericht darf von sich aus keine (Wesens-)Änderungen in der Motivation der Auswahlentscheidung vornehmen, da es auf diese Weise in die Selbständigkeit der Exekutive eingriffe (Wolff, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl. 2018, § 113 Rn. 78). Eine derartige Gefahr ist jedoch nicht gegeben, insbesondere liegt keine Wesensverschiedenheit vor. Der Unterschied zwischen einem Widerruf nach § 49 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 HmbVwVfG und einem Widerruf auf der Grundlage von § 49 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 HmbVwVfG ist letztlich nur marginal (Zweckverfehlung im Gegensatz zur Auflagenverfehlung). Gemeinsam ist beiden Widerrufsgründen jedoch, dass sie dem Widerruf eines begünstigenden Verwaltungsaktes dienen, der zur Erfüllung eines bestimmten Zwecks erlassen wurde. In diesen Fällen dient die Beifügung einer Auflage der Sicherung des Förderungszwecks. So liegt der Fall auch hier: Die Beifügung der Auflagen im Abschnitt XI. Nrn. 1 und 5 der Förderzusage diente unmittelbar dem Zweck, die Nettokaltmiete in bestimmter Art und Weise sozialverträglich zu binden.

153

(2) Die tatbestandlichen Voraussetzungen von § 49 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 HmbVwVfG sind gegeben. Hiernach darf ein rechtmäßiger Verwaltungsakt, der eine einmalige oder laufende Geldleistung oder teilbare Sachleistung zur Erfüllung eines bestimmten Zweckes gewährt oder hierfür Voraussetzung ist, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise auch mit Wirkung für die Vergangenheit widerrufen werden, wenn die Leistung nicht, nicht alsbald nach der Erbringung oder nicht mehr für den in dem Verwaltungsakt bestimmten Zweck verwendet wird. Eine derartige Zweckverfehlung liegt vor, da die Klägerin die Fördermittel nicht ihrem Förderzweck entsprechend eingesetzt hat. Wie bereits unter I. 2. b) cc) ausgeführt, ist dies nicht schon dann der Fall, wenn die zu fördernden Mietwohnungen auch tatsächlich bezugsfertig errichtet werden. Voraussetzung ist vielmehr, dass es zum Abschluss eines Mietvertrages auf der Basis der Kostenmiete ohne eine besondere Zusatzverpflichtung kommt. Erst dann ist die Zweckbestimmung der Sozialwohnung erreicht (vgl. BVerwG, Urt. v. 17.6.1998, 8 C 2/97, juris Rn. 19). Mit der nach Bekanntgabe der Förderzusage offenbar gewordenen Praxis, Zusatzzahlungen für eine höherwertige Ausstattung zu verlangen und auch noch nach Abschluss der Vereinbarung vom 20. Juli 2012, Wohnungen und Tiefgaragenstellplätze zur Erzielung einer höheren Nettokaltmiete als nach Abschnitt 6.2.1 der Förderrichtlinie Mietwohnungsneubau 2010 zulässig mietvertraglich miteinander zu verbinden, hat die Klägerin den Förderzweck deutlich verfehlt.

154

(3) Die Beklagte hat das ihr auf Rechtsfolgenseite zustehende Ermessen ordnungsgemäß ausgeübt. Insbesondere ist der Widerruf mit Wirkung für die Vergangenheit verhältnismäßig.

155

Wie bereits das Verwaltungsgericht zu Recht ausgeführt hat, ist das Ermessen beim Widerruf zweckwidrig verwandter Subventionen durch den haushaltsrechtlichen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 1 LHO) in dem Sinne intendiert, dass im Regelfall nur die Entscheidung für den Widerruf ermessensfehlerfrei ist (BVerwG, Urt. v. 26.2.2015, 3 C 8/14, juris Rn. 17). Dieser Haushaltsgrundsatz überwiegt im allgemeinen das Interesse des Begünstigten, eine Förderung behalten zu dürfen, und verbietet einen großzügigen Verzicht auf den Widerruf von Subventionen. Nur dann, wenn der Behörde außergewöhnliche Umstände des Falles bekannt geworden oder erkennbar sind, die eine andere Entscheidung möglich erscheinen lassen, liegt ein rechtsfehlerhafter Gebrauch des Ermessens vor, wenn diese Umstände von der Behörde nicht erwogen worden sind. Liegt ein vom Regelfall abweichender Sachverhalt nicht vor, versteht sich das Ergebnis der Abwägung von selbst und es bedarf insoweit nach § 39 Abs. 1 Satz 3 HmbVwVfG auch keiner das Selbstverständliche darstellenden Begründung (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.6.1997, 3 C 22/96, juris Rn. 14).

156

Ein derartiger, vom Regelfall abweichender Sachverhalt ist nicht gegeben. Der Senat verkennt dabei nicht, dass die Klägerin das streitgegenständliche Wohngebäude unter Einsatz erheblicher eigener Mittel errichtet hat und nach Wegfall der Förderung bei gleichzeitiger Weitergeltung der Mietbindung (vgl. hierzu oben unter I. 3. c)) im entscheidungserheblichen Zeitpunkt der Widerrufsentscheidung keine adäquate Refinanzierungsmöglichkeit besaß. Gleichwohl rechtfertigt die Annahme, dass die Klägerin ihrer Verpflichtung zur Errichtung der Wohnungen und zur Vermietung an berechtigte Mieter nachgekommen ist, nicht die Annahme, dass der Widerruf für die Vergangenheit unverhältnismäßig erfolgte. Wie bereits ausgeführt, erschöpft sich der Förderzweck nicht allein in der Errichtung und Bereitstellung des Wohnraums an berechtigte Mieter. Integraler Bestandteil der sozialen Wohnraumförderung ist nach Maßgabe der dargestellten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts darüber hinaus, dass es zum Abschluss von Mietverträgen auf Basis der in der Förderzusage geregelten Kostenmiete (Nettokaltmiete) kommt. Wie dargestellt, war die Praxis der Beklagten auf das Gegenteil gerichtet. In dieser Situation kann die Widerrufsentscheidung sowohl für die Vergangenheit als auch für die Zukunft nur einheitlich getroffen werden. Eine andere Entscheidung würde zu erheblichen Wertungswidersprüchen führen. Ließe man den Aspekt der Errichtung und Bereitstellung der Wohnungen für eine Unverhältnismäßigkeit der Rückforderung in der Vergangenheit gewährter Förderleistungen ausreichen, so stellte sich in der Tat die von der Klägerin aufgeworfene Frage, ob diese Aspekte nicht auch im Rahmen des Widerrufs für die Zukunft zu ihren Gunsten hätten größere Beachtung – etwa im Sinne der von ihr angebotenen weiteren Gespräche für eine gütliche Einigung – finden müssen. Umgekehrt wirft die Beklagte zu Recht die Frage auf, weshalb die zweifelsfrei feststehende Zweckverfehlung öffentlicher Mittel nur mit Blick auf eine Fortsetzung der Förderung, nicht jedoch mit Blick auf die Vergangenheit Berücksichtigung finden soll. Dieser Widerspruch kann in diesem Einzelfall nur im Sinne der von der Beklagten getroffenen Widerrufsentscheidung auch für die Vergangenheit aufgelöst werden. Dies ist angesichts des Verhaltens der Klägerin auch nicht unzumutbar: Sie hat sich, wie bereits ausgeführt, bewusst auf eine Förderung auf der Grundlage der strengen, da Mietbindungen auslösenden Regelungen des Hamburgischen Wohnraumförderungsgesetzes eingelassen. Sie hat mit der ursprünglichen Ausgestaltung ihrer Mietverträge in eindeutiger Art und Weise gegen die Bestimmungen der Förderzusage verstoßen und dieses Verhalten nach Abschluss der Vereinbarung vom 20. Juli 2012 – die gerade einer gütlichen, am Gedanken der Verhältnismäßigkeit ausgerichteten Einigung dienen sollte – fortgesetzt. Ihr musste bewusst sein, dass diese Vereinbarung für die Beklagte der letzte Schritt vor einem förmlich „in der Luft liegenden“ Widerruf der Förderzusage war. Vor diesem Hintergrund ist keine atypische Situation erkennbar, das Ermessen zwingend anders auszuüben, als es die Beklagte getan hat.

157

bb) Darüber hinaus hat die Beklagte den Widerruf auch rechtmäßig auf § 49 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 HmbVwVfG gestützt. Hiernach kann ein rechtmäßiger Verwaltungsakt, der eine einmalige oder laufende Geldleistung oder teilbare Sachleistung zur Erfüllung eines bestimmten Zweckes gewährt oder hierfür Voraussetzung ist, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise auch mit Wirkung für die Vergangenheit widerrufen werden, wenn mit dem Verwaltungsakt eine Auflage verbunden ist und der Begünstigte diese nicht oder nicht innerhalb einer ihm gesetzten Frist erfüllt hat.

158

Für den zur Erfüllung des Tatbestands notwendigen Auflagenverstoß nimmt der Senat Bezug auf seine Ausführungen unter I. 2. b) bb) und für die Rechtmäßigkeit der Ermessensausübung auf die Begründung unter II. 2. a) aa) (3).

159

cc) Der Widerruf des Aufwendungszuschusses mit Wirkung für die Vergangenheit erfolgte auch fristgemäß im Sinne von §§ 49 Abs. 3 Satz 2, 48 Abs. 4 HmbVwVfG. Der Senat nimmt Bezug auf seine Ausführungen unter I. 2. b) dd).

160

b) Die Klage hat hingegen Erfolg, soweit die Beklagte den Baukostenzuschuss mit Wirkung für die Vergangenheit widerrufen (aa) und nach § 49a Abs. 1 HmbVwVfG zurückgefordert hat (bb).

161

aa) Zwar liegen nach dem vorstehend Gesagten auch insoweit die Widerrufsvoraussetzungen von § 49 Abs. 3 Satz 1 Nrn. 1 und 2 HmbVwVfG sowohl auf Tatbestands- als auch auf Rechtsfolgenseite vor.

162

Gleichwohl sind der Beklagten der Widerruf und die Rückforderung aus Rechtsgründen verwehrt. Dies folgt aus der materiellen Rechtskraft des Urteils des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 15. November 2017, mit dem sie rechtskräftig zur Zahlung des Baukostenzuschusses in Höhe von 96.497,-- Euro (nebst Zinsforderung) an die Klägerin verurteilt wurde. Aus den Regelungen der §§ 322 Abs. 1, 325 Abs. 1 ZPO zur materiellen Rechtskraft zivilgerichtlicher Urteile und deren subjektiver Rechtskraftwirkung folgt, dass der Senat bei Identität der Prozessparteien sowohl im Zivil- aus auch im Verwaltungsprozess an das rechtskräftige Zivilurteil gebunden ist. Unzulässig wäre insbesondere die Feststellung des kontradiktorischen Gegenteils einer im Zivilprozess rechtskräftig getroffenen Entscheidung (vgl. BGH, Urt. v. 19.6.1998, V ZR 43/97, juris Rn. 19; Vollkommer, in: Zöller, ZPO, 33. Aufl. 2020, vor § 322 Rn. 20). So liegt es hier: Die Beteiligten dieses Verwaltungsprozesses sind personenidentisch mit den Parteien des Zivilprozesses 13 U 178/16. Da zwischen ihnen rechtskräftig feststeht, dass die Beklagte zur Zahlung von 96.497,-- Euro an die Klägerin verpflichtet ist, ist es der Beklagten verwehrt, diesen Betrag durch Widerrufs- und Leistungsbescheid von der Klägerin zu fordern. Die rechtskräftige Verurteilung der Beklagten betrifft auch unmittelbar ihre Widerrufsentscheidung und nicht lediglich die Ebene der Zahlungsmodalitäten. Dies folgt aus der einstufigen Konzeption des Baukostenzuschusses als sog. „verlorener Zuschuss“, bei dem – anders als bei dem Baudarlehen – nicht zwischen zwei eigenständigen Regelungsstufen – Bewilligung und Auszahlung – getrennt werden kann.

163

bb) Da der Widerrufsbescheid im vorstehend dargelegten Umfang rechtswidrig und nach § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO aufzuheben ist, ist auch die auf § 49a Abs. 1 HmbVwVfG gestützte Erstattungsforderung rechtswidrig und aufzuheben.

164

3. Soweit die Beklagte hilfsweise für den Fall ihres – hier teilweisen – Unterliegens die Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Verwaltungsgericht begehrt, hat der Hilfsantrag keinen Erfolg. Nach § 130 Abs. 1 VwGO hat das Oberverwaltungsgericht in der Sache selbst zu entscheiden. Die Voraussetzungen des § 130 Abs. 2 Nrn. 1 oder 2 VwGO, unter denen ausnahmsweise eine Zurückverweisung des Rechtsstreits in Betracht kommt, liegen nicht vor. Weder hat das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht an einem wesentlichen Mangel gelitten, noch liegt eine Situation vor, in der das Verwaltungsgericht in der Sache nicht entschieden hat. Soweit die Beklagte für einen Verfahrensmangel auf eine Verletzung der gerichtlichen Hinweispflicht verweist, weil die Aufhebung des Widerrufs für die Vergangenheit vor dem Hintergrund des intendierten Ermessens überraschend sei, führt dieser Einwand nicht zum Erfolg des Hilfsantrages. Es kann offenbleiben, ob ein wesentlicher Verfahrensmangel vorliegt, da ein solcher jedenfalls nicht im Sinne von § 130 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zu einer umfangreichen und aufwändigen Beweisaufnahme führen würde. Wie bereits ausgeführt, ist die Widerrufsentscheidung für die Vergangenheit – soweit der Baukostenzuschuss betroffen ist – nicht aufgrund von streitigen Tatsachen, sondern infolge der rechtskräftigen und den Senat bindenden Entscheidung des Hanseatischen Oberlandesgerichts und somit aus Rechtsgründen aufzuheben.

III.

165

Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Gemessen am Gesamtstreitwert des Verfahrens von 938.370,82 Euro (vgl. zur Berechnung Beschl. des Senats v. 24.9.2019, 4 So 25/17) unterliegt die Beklagte lediglich hinsichtlich der Rückforderung des Baukostenzuschusses in Höhe von 96.500,-- Euro und somit in einem Umfang von gerundet 10 Prozent.

166

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit § 709 Satz 1 ZPO.

167

Gründe, aus denen die Revision zuzulassen wäre, sind nicht ersichtlich.