Amtsgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2007-05-29, Aktenzeichen 291 II 148/06 WEG
ECLI:DE:AGD:2007:0529.291II148.06WEG.00

Tenor

hat das Amtsgericht Düsseldorf

durch den Richter am Amtsgericht X

am 29. Mai 2007

b e s c h l o s s e n :

1.

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 26. Juli 2006 zum Abriss der Balkone und dem Bau neuer großer Ständerbalkone wie auch zur Zustimmung zum Bau einer Tiefgarage auf dem Grundstück Xstaße 7 werden für ungültig erklärt.

2.

Die Gerichtskosten des Verfahrens tragen die Beteiligten zu 2.

Die Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

1

G r ü n d e :

2

I.

3

Die Beteiligten zu 1. und 2. bilden die eingangs bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Verwalter der Beteiligte zu 3. ist. Die Beteiligte zu 1. ist Sondereigentümerin einer der beiden im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen.

4

Grundlage der Gemeinschaft ist die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vom 14. Januar 1986. Mit Schreiben vom 18. Juli 2006 hatte der Beteiligte zu 3. zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung eingeladen (vgl. Blatt 7 d. A.).

5

In der genannten Eigentümerversammlung wurden ausweislich der Protokolls folgende Beschlüsse gefasst:

6

"Somit wurde der Bau großer Balkone, der an die Zustimmung des Nachbarn gebunden ist, mehrheitlich angenommen. Die Kosten betragen maximal 136,00 € inkl. Mehrwertsteuer. Die Kosten werden im Rahmen einer Sonderumlage erhoben, die fällig zu zahlbar ist – Direkteinzahlung durch die Eigentümer, nicht per Lastschrift – nach Vorlage aller Details durch Herrn Architekt X und vor Auftragsvergabe. Bauseitige Kosten für die Dachgeschosswohnungen sind mit 10.000,00 € in vorgenannten Kosten enthalten und werden von den betroffenen Dachgeschosseigentümern selbst getragen. Dieser Kostenbeschluss erfolgte einstimmig."

7

"Das Abstimmungsergebnis entsprach exakt dem vorangegangenen Abstimmungsergebnis zum Bau der Balkone.

8

Damit wurde dem Nachbarn mehrheitlich der Bau der Garage genehmigt.

9

Über folgende Auflagen soll Herr X verhandeln:

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1. akustische Entkoppelung zum Grundstück/Gebäude X-Str. 5

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2. akustische Entkoppelung des Tores

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3. Option auf TG-Plätze für die Eigentümer des Hauses X-Str. 5

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Die Annahme dieser Auflagen erfolgt einstimmig."

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Die genannten Beschlüsse ficht die Beteiligte zu 1. mit ihrem am 22. August 2006 eingegangen Antrag an.

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Die an der Rückfront des Gebäudes gelegenen Balkone sind sanierungsbedürftig, was zwischen den Beteiligten nicht im Streit steht. Hinsichtlich der Ansicht der Rückfront wird auf die eingereichte Fotografie (Blatt 75 d. A.) Bezug genommen. Die Sanierung der Balkone war bereits Beratungsgegenstand mehrerer vorhergehender Eigentümerversammlungen.

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In der Eigentümerversammlung vom 31. Mai 2005 wurde unter Tagesordnungspunkt 7 neben der Reparatur der vorhandenen Balkone beschlossen, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, zu der Angebote vorgelegt werden sollten über den Abriss der alten Balkone, Neubau von Fertigbalkonen, der Bauleitung und Bauausschreibung über einen Architekten. In der weiteren Eigentümerversammlung vom 6. Oktober 2005 gab der Architekt X einen Bericht über den Zustand der Balkone, in welchem er mitteilte, dass mangels Versiegelung der Balkonoberflächen jahrzehntelang Wasser eingedrungen sei. Bei einer Sanierung seien daher die Eisen freizulegen, sandzustrahlen und rostgeschützt wieder zu verschließen. In dieser Eigentümerversammlung stimmte die Mehrheit für den Abriss und Neubau von Balkonen, wobei eine Entscheidung auf einer weiteren außerordentlichen Eigentümerversammlung zu treffen sei (vgl. Blatt 62 d. A.). Der Architekt X berichtete sodann in seinem Schreiben vom 25. Januar 2006 u. a. auch über prognostizierte Gesamtkosten der Balkonneuerrichtung (Blatt 64 d. A.). Das Ingenieurbüro für Tragwerksplanungen, welches ebenfalls hinzugezogen wurde, teilte in seiner Stellungnahme vom 27. April 2006 mit, dass die Gebrauchstauglichkeit und die Standsicherheit der auskragenden Balkone beeinträchtigt sei und dass diese daher bis zu einer Sanierung zu sperren seien. Sie schlugen sodann zwei Sanierungswege vor:

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1.
Abbruch der gesamten vorhandenen Balkone und Errichtung einer neuen Balkonanlage mit durchgehenden Stützen und

2.
Abbruch der gemauerten Balkonbrüstungen, Sanierung der Platten und Errichtung von neuen leichten Brüstungen bzw. Geländern, wobei letzteres voraussetze, dass die vorhandenen Balkonplatten noch ausreichende Tragfähigkeit besitzen, was anhand von Materialuntersuchungen festgestellt werden könne.

18

Sodann fand eine weitere Eigentümerversammlung unter dem 20. April 2006 statt. Unter Tagesordnungspunkt 7 des Protokolls ist dabei folgendes festgehalten:

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"Endgültige Annahme des Angebotes zur Errichtung von Fertigbalkonen der Fa. X GmbH und des kalkulierten Kostenrahmens des Architekten X vom 10.03.2006.

20

Herr X wird gebeten, eine Planung hinsichtlich der Balkone vorzunehmen, die ohne Genehmigung der Nachbarn erfolgen kann."

21

Die Pläne zur Neuerrichtung der Balkone sehen vor, dass eine Balkonständerkonstruktion errichtet wird, die zu einer Vergrößerung der Balkone führt. Hatten die Balkone in ihrer ursprünglichen Größe ein Maß von 4,2 bis 4,5 m in der Breite und eine Tiefe von knapp 1 m, so sind die geplanten Balkone 5,5 m breit und 1,5 m tief. Damit ergibt sich ein Flächenmaß für die derzeit vorhandenen Balkone von knapp 4,2 qm, während die neu zu errichtenden Balkone eine Fläche von 8,25 qm hätten.

22

Diese Balkongröße macht es erforderlich, die Zustimmung der Nachbarn einzuholen. Hierfür hat sich die Mehrheit der Miteigentümer entschieden, die Kosten einer kleineren Balkonvariante ebenfalls als Ständerkonstruktion wurden nicht ermittelt.

23

Mit dem weiteren Beschluss wurde diesen Nachbarn erlaubt, auf dem Grundstück eine Tiefgarage zu errichten.

24

Die Beteiligte zu 1. trägt im Wesentlichen vor:

25

Die sparsame Sanierung der vorhandenen Balkone ließe sich für ca. 40.000,00 € bewerkstelligen, während die tatsächlichen Kosten für den Abriss der alten Balkone und die Erstellung der vergrößerten Ständerkonstruktion tatsächlich bei 153.500,00 € lägen. Es handele sich insoweit um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG, die der Zustimmung sämtlicher Eigentümer bedürfe. Die geplante Maßnahme gehe auch über eine modernisierende Instandsetzung hinaus, denn es finde eine erhebliche Balkonflächenerweiterung statt, so dass nicht nur das äußere Erscheinungsbild der Anlage erheblich verändert werde, sondern insbesondere auch der Lichteinfall in den unter den Balkonkonstruktionen gelegenen Wohnungen. Damit aber finde eine wesentliche Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes der Anlage statt, welches auch unter dem Gesichtspunkt der modernisierenden Instandsetzung nicht hinzunehmen sei. Schließlich seien die Balkone auch in ihrem jetzigen Zuschnitt durchaus anders zu nutzen als allein zum Abstellen von zwei Kästen Bier. Die Genehmigung zur Errichtung der Tiefgarage sei gegeben worden im Hinblick auf die erforderliche Genehmigung zur Errichtung der erweiterten Balkone. Dies sei jedoch im Ergebnis unerheblich. Die Zustimmung zur Errichtung der Tiefgarage könne nur durch alle Eigentümer erteilt werden, dies gelte zumal die Tiefgarage zu Kraftverkehr führe, der mit Lärm und Abgasen verbunden sei. Schließlich seien dem Architekten Aufträge zum Nachverhandeln erteilt worden, so dass eine abschließende Zustimmung noch gar nicht vorliege.

26

Die Beteiligte zu 1. beantragt,

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wie tenoriert zu entscheiden.

28

Die übrigen Miteigentümer beantragen,

29

diesen Antrag zurückzuweisen.

30

Sie tragen im Wesentlichen vor:

31

Der Abriss der bisherigen Balkone und die Errichtung größerer Balkone mit einer Ständerkonstruktion stelle keine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung sämtlicher Miteigentümer bedürfe, sondern eine lediglich modernisierende Instandsetzung im Sinne von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, die mehrheitlich beschlossen werden könne.

32

Durch die Vergrößerung der Balkonflächen komme es zu keiner erheblichen Änderung des Erscheinungsbildes des Hauses.

33

Die Erneuerung der Balkone durch Errichtung einer Ständerkonstruktion stelle die wirtschaftlich sinnvollere Alternative dar, da der Mehraufwand für den Neubau geringer sei als die Sanierung/Instandsetzung der vorhandenen Balkone, soweit sich denn herausstelle, dass auch die Bewährungen zu erneuern seien. Denn die Balkonplatten seien für den Fall der Sanierung auf ihre jeweilige Tragfähigkeit gesondert zu untersuchen, was bis dato noch nicht geschehen sei. Schließlich seien die derzeitigen Balkone wegen ihrer geringen Tiefe kaum nutzbar, so dass erst die Vergrößerung einen Aufenthalt auf den Balkonen ermögliche. Schließlich habe die Gemeinschaft auch mehrheitlich über die Zustimmung zum Bau der Tiefgarage beschließen können. Diese Genehmigung entspreche ebenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung, erhebliche Lärmbelästigungen wie auch Abgasbelästigungen seien nicht zu erwarten.

34

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

35

II.

36

Der zulässige Antrag ist begründet.

37

Sowohl der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 26. Juli 2006 zum Abriss der alten Balkone und dem Bau neuer großer Ständerbalkone wie auch der Beschluss zur Zustimmung zum Bau einer Tiefgarage auf dem Nachbargrundstück widersprechen ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG. Sie waren daher im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG in Verbindung mit § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG für ungültig zu erklären.

38

1.

39

Die Errichtung neuer – großer Ständerbalkone nach Abriss der vorhandenen Balkonkonstruktion stellt eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar, die der Zustimmung insbesondere des Beteiligten zu 1. bedarf, der seinerseits Sondereigentümer einer Erdgeschosswohnung ist. Denn durch die Errichtung einer Balkonständerkonstruktion mit den im Rahmen der mündlichen Verhandlung durch den Architekten bekanntgegebenen Abmessungen von ca. 5,5 x 1,5 m beeinträchtigt jedenfalls den Beteiligten zu 1. über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus und bedarf daher seiner Zustimmung. Ein Mehrheitsbeschluss genügt daher nicht (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 22 Rn. 113).

40

Eine bauliche Veränderung im Sinne der genannten Vorschrift ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht und über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht. Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 2. lässt sich die Errichtung der vergrößerten Balkone nicht unter die modernisierende Instandsetzung und damit unter die nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 dem Mehrheitsbeschluss zugängliche Instandsetzung einordnen.

41

Zutreffend ist, dass die ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht auf die Reproduktion des vormals bestehenden Zustandes gerichtet sein muss. Es können darüber hinaus auch technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösungen mehrheitlich verabschiedet werden (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rn. 139 m.w.N.). Ob insoweit eine Balkonständerkonstruktion gegenüber einer Sanierung der vorhandenen Balkone vorzugswürdig erscheint, kann im Ergebnis dahinstehen. Anhaltspunkte dafür, dass es sich dabei um die wirtschaftlichere Lösung handeln könnte, hat der Architekt X in der mündlichen Verhandlung vom 25. Oktober 2006 aufgezeigt. Denn nach seiner Auffassung erscheinen die Kosten der Sanierung der vorhandenen Balkone überhaupt nicht kalkulierbar. Dies hänge in entscheidendem Maße davon ab – so der Architekt weiter – in welchem Zustand sich die einzelnen Moniereisen der Balkonplatten befänden. Dies müsse durch einen Statiker quasi vor Ort Schritt für Schritt bei der Sanierung beurteilt werden. Die Kosten seien daher nach seiner Auffassung völlig unkalkulierbar. Demgegenüber aber hätte die Gemeinschaft durch die Errichtung von Ständerbalkonen einen festgelegten Kostenrahmen ohne weitere Überraschungen nach Abbruch der alten Balkonkonstruktion. Insoweit spricht manches dafür, dass es sich bei der Errichtung einer Balkonständerkonstruktion um eine sinnvolle modernisierende Instandsetzung handeln könnte. Dies kann jedoch dahinstehen, denn mit der gewählten Größe der Balkonständerkonstruktion wird der Bereich der modernisierenden Instandsetzung verlassen. Der Architekt X hat in der genannten Anhörung mitgeteilt, dass die alten Balkonkonstruktionen zwischen 4,2 und 4,5 m breit und knapp 1 m tief gewesen seien, mithin eine Fläche von 4,2 bis 4,5 qm aufgewiesen hätten, während die nunmehrig beschlossene Sanierungsvariante eine Balkongröße von 5,5 mal 1,5 m vorsähe. Damit aber wird die Fläche der Balkone um 83 % vergrößert. Daraus folgt ohne Weiteres, dass es sich um eine bauliche Veränderung handelt, die zudem dazu führt, worauf der Beteiligte zu 1. ausdrücklich hinweist und was aufgrund der eingereichten Fotografien auch ersichtlich ist, dass nämlich die Balkonplatte oberhalb der Fenster der Wohnung des Beteiligten zu 1. um dieses Maß vergrößert ist und jedenfalls den Lichteinfall beschränkt. Dies aber ist unter Beachtung von § 14 Nr. 1 WEG durch den Beteiligten zu 1. nicht hinzunehmen. Eine solche nachteilige Veränderung wäre bei Beachtung der ursprünglichen Balkonmaße nicht zu erwarten. Dies muss der Beteiligte zu 1. unter Berücksichtigung der Wertung des § 14 Nr. 1 WEG auch nicht hinnehmen. Denn die Größe der Balkone entspricht dem ursprünglichen Ausbauzustand des gemeinschaftlichen Eigentums im Zeitpunkt der Errichtung. Dass die Balkone in ihrer Größe seit Teilung ggfs. nur eingeschränkt nutzbar sind und die jeweiligen Eigentümer von Wohnungen mit Balkonen durch die Vergrößerung eine Erhöhung des Nutzwertes erhalten, ist für die Beurteilung einer modernisierenden Instandsetzung allerdings unerheblich, denn auf Verbesserungen zugunsten einzelner Sondereigentümer kommt es hierfür gerade nicht an.

42

Ob es sich darüber hinaus bei der Errichtung der erheblich vergrößerten Balkone im Wege einer Ständerkonstruktion um eine nachteilige optische Veränderung des Gemeinschaftseigentumes handelt, die schon aus diesem Grunde der Zustimmung sämtlicher Miteigentümer bedarf, kann daher dahinstehen. Denn jedenfalls für den Sondereigentümer der Erdgeschosswohnung, dem Beteiligten zu 1., ergibt sich der nicht hinnehmbare Nachteil, wie oben ausgeführt.

43

Daraus folgt aber unmittelbar auch, dass es sich bei der Errichtung der vergrößerten Balkone nicht um eine nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG einzuordnende bauliche Veränderung handelt, die nicht der Zustimmung jedenfalls des Beteiligten zu 1. bedarf, der diese Zustimmung verweigert hat.

44

Der Beschluss widerspricht aber ordnungsgemäßer Verwaltung auch schon deshalb, weil er die Kosten im Wege der Sonderumlage offensichtlich anteilig auch auf den Beteiligten zu 1. umlegen will. Dies widerspräche aber § 16 Abs. 3 WEG, weil nämlich derjenige Eigentümer, der einer Maßnahme nicht zustimmt, auch nicht verpflichtet ist, Kosten der Maßnahme zu tragen. Diese Wertung ist jedenfalls durch den Beschluss insoweit nicht berücksichtigt, als die Maßnahme, wie gesehen, über eine auch modernisierende Instandsetzung hinausgeht und dadurch auch, wie die Befragung des Architekten X ergeben hat, konkrete Mehrkosten verursacht. Diese Mehrkosten jedenfalls können dem Beteiligten zu 1. auch nicht anteilig aufgegeben werden, was jedoch durch den Beschluss geschehen ist. Insoweit hat der Architekt X mitgeteilt, dass durch die geplante Errichtung vergrößerter Balkone Mehrkosten in Höhe von 20.000,00 bis 30.000,00 € anfielen, er könne dies nicht genau beziffern, dies mache die Einholung eines neuen Angebotes erforderlich. Nur soweit sich die Instandsetzung der Balkone und sei es als modernisierende Instandsetzung im Rahmen des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG bewegt, können die Kosten anteilig nach dem Kostenverteilungsschlüssel der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung auf sämtliche Eigentümer umgelegt werden.

45

Der Beschluss war daher für ungültig zu erklären.

46

2.

47

Aber auch die Zustimmung zur Errichtung der Tiefgarage auf dem Nachbargrundstück widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

48

Es kann insoweit dahinstehen, ob denn eine solche Zustimmung überhaupt durch Mehrheitsbeschluss erteilt werden kann oder ob insoweit nicht vielmehr eine Vereinbarung sämtlicher Miteigentümer erforderlich ist.

49

Denn der Beschluss ist jedenfalls unter Heranziehung der §§ 133, 157 BGB widersprüchlich. Es heißt dort nämlich, dass der Bau der Garage genehmigt werde und dass über folgende Auflagen durch den Architekten zu verhandeln sei. Dann folgen Auflagen über die akustische Entkoppelung zum Gebäude der Gemeinschaft, zur Entkopplung des Tores und hinsichtlich der Option auf Plätze für Eigentümer des Hauses der Gemeinschaft. Ob und welche Konsequenzen aus einem negativen Verhandlungsergebnis folgen könnten, darüber verhält sich der Beschluss nicht. Ob die Zustimmung insoweit an die erfolgreiche Verhandlung über die Auflagen gebunden sein soll oder auch für den Fall erteilt sein soll, dass die Verhandlungen fehlschlagen, regelt der Beschluss nicht. Schon dies aber widerspricht mangels nachvollziehbarer Folgenanordnung ordnungsgemäßer Verwaltung.

50

Es war daher antragsgemäß zu entscheiden.

51

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, den unterlegenen Beteiligten zu 2. die Gerichtskosten des Verfahrens aufzuerlegen. Demgegenüber sind besondere Umstände, die es ausnahmsweise rechtfertigen könnten, einem der Beteiligten notwendig entstandene außergerichtliche Kosten eines anderen Beteiligten aufzuerlegen, nicht zutage getreten.