Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2009-07-29, Aktenzeichen 6 T 236/09
ECLI:DE:LGK:2009:0729.6T236.09.00

Tenor

Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 4) gegen den Beschluss des Amtsgerichts Kerpen vom 27.05.2009 – Az: 031 K 190/07-

wird zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren wird auf bis 4.200 € festgesetzt.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

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Gründe:

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Mit Beschluss vom 07.12.2007 (Bl.11 ff GA) wurde auf Antrag der Beteiligten zu 4) die Zwangsversteigerung des oben angeführte Wohnungseigentum der Schuldner wegen eines durch Vollstreckungsbescheide titulierten persönlichen Anspruchs wegen Hausgeldforderungen nebst Kosten und Zinsen angeordnet. Mit weiterem Beschluss vom 19.05.2008 (Bl.182 ff GA) wurde der Beitritt der Beteiligten zu 4) wegen eines persönlichen Anspruchs aus weiteren Vollstreckungsbescheiden wegen Hausgeldforderungen nebst Kosten und Zinsen zugelassen.

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Damit war das Vorrecht der Rangklasse 2 (§ 10 ZVG) rechnerisch ausgeschöpft (5 % des Verkehrswertes von 84.000,00 € = 4.200 €). Die Gläubigerin der Rechte Abt.III Nr.19 und 20 bzw. 14 und 15, die G (No.4) Vermögensverwaltungs-GmbH, löste vor dem Versteigerungstermin am 4.3.2009 die Forderungen durch Zahlung an die Oberjustizkasse Hamm (Bl.398 ff GA) ab. Das Vollstreckungsgericht stellte das Verfahren, soweit es von der Wohnungseigentümergemeinschaft betrieben wurde, nach § 75 ZVG einstweilen ein und zahlte den Betrag in Höhe der Forderungen, wegen derer die Zwangsversteigerung angeordnet und der Beitritt zugelassen worden war, nebst Kosten an die Wohnungseigentümergemeinschaft aus. Mit Schreiben vom 2.3.2009 beantragte nunmehr die Beteiligte zu 3. die Zulassung des Beitritts wegen ihrer dinglichen Forderung aus der Grundschuld III/14. Durch Beschluss vom 5.3.2009 wurde der Beitritt zugelassen und es wurde neuer Versteigerungstermin bestimmt.

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Mit Schriftsatz vom 04.05.2009 (Bl.453 ff GA) beantragte die Wohnungseigentümergemeinschaft die Zulassung des Beitritts zum Verfahren wegen weiterer inzwischen titulierter Wohngelder für die Zeit vom 01.04.2008 bis zum 31.03.2009 nebst Kosten und Zinsen, und zwar in der Rangklasse 2 des § 10 ZVG.

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Mit Beschluss vom 27.05.2009, auf den verwiesen wird, hat das Amtsgericht den Beitritt zum Zwangsversteigerungsverfahren lediglich wegen eines persönlichen Anspruchs in Rangklasse 5 des § 10 ZVG zugelassen und den gestellten Antrag hinsichtlich des geltend gemachten Vorrechts (§ 10 Abs.1 Ziffer 2 ZVG) zurückgewiesen.

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Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, das Vorrecht sei durch die Ablösung der Vollstreckungsforderungen ausgeschöpft. Die Ansprüche seien nach Ablösung der Forderungen auf die nachrangige dingliche Gläubigerin, die G (No.4) Vermögensverwaltungs-GmbH, zusammen mit dem Vorrecht des § 10 Abs.1 Ziffer 2 ZVG übergegangen.

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Gegen den am 02.06.2009 zugestellten Beschluss vom 27.05.2009 hat die Beteiligte zu 4) am 16.06.2009 sofortige Beschwerde eingelegt, die mit Schriftsatz vom 03.07.2009, auf den Bezug genommen wird, begründet wurde.

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Das Amtsgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen und sei der Kammer vorgelegt.

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Die nach §§ 793, 567 ff. ZPO zulässige Rechtsmittel ist unbegründet.

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Das Amtsgericht hat die Zulassung des Beitritts der Beschwerdeführerin in Rangklasse 2 zu Recht abgelehnt, weil der Beschwerdeführerin dieses Vorrecht nicht mehr zusteht. Nach § 10 Abs. 1 Ziffer 2 ZVG ist der Vorrang für Hausgelder auf einen Betrag von 5 % des Verkehrswertes, d. h. hier auf 4.200 €, begrenzt.

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Das danach betragsmäßig begrenzte Vorrecht steht der Beschwerdeführerin nicht mehr zu, denn es ist durch die Ablösung nach § 268 BGB auf die Beteiligte zu 3) übergegangen. Die G (No.4) Vermögensverwaltungs-GmbH war als nachrangige Grundschuldgläubigerin zur Ablösung der Vollstreckungsforderungen aus den Beschlüssen vom 07.12.2007 und 19.05.2008 berechtigt, da ihr Recht bei einer Versteigerung aus Ansprüchen nach Rang 2 nicht in das geringste Gebot aufzunehmen war und daher der Verlust des dinglichen Rechtes drohte.

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Mit der Ablösung nach § 268 Abs. 1 BGB gingen nach § 268 Abs. 3 BGB nicht nur die Forderungen, sondern nach §§ 412, 401 BGB ging auch das Vorrecht des § 10 Abs.1 Ziffer 2 ZVG auf die Ablösende über.

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Dem kann die Beschwerdeführerin nicht entgegenhalten, dass der Forderungsübergang nach § 268 Abs. 3 S. 2 BGB nicht zum Nachteil des Gläubigers geltend gemacht werden könne. Als Nachteil führt sie insoweit an, dass die Möglichkeit, das Versteigerungsverfahren aus Rangklasse 2 zu betreiben, der Wohnungseigentümergemeinschaft auch die Möglichkeit gebe, durch die Versteigerung einen zahlungsunwilligen oder zahlungsunfähigen Eigentümer loszuwerden, so dass nicht weitere Hausgelder zu Lasten der Gemeinschaft aufliefen.

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Bei Verlust dieser Möglichkeit handelt es sich jedoch nach Auffassung der Kammer nicht um einen dem Forderungsübergang entgegenstehenden Nachteil. Die Zwangsversteigerung zur Vollstreckung nach ZVG dient der Befriedigung des Vollstreckungsgläubigers wegen einer Geldforderung. Wenn dabei die Wohnungseigentümergemeinschaft durch einen Eigentümerwechsel infolge der Versteigerung auch die Chance hat, einen Miteigentümer los zu werden, so ist das doch nicht der gesetzliche Zweck des Versteigerungsverfahrens, sondern nur ein möglicher Nebeneffekt. Wenn es in § 268 Abs. 3 BGB heißt, dass der Gläubiger durch den Forderungsübergang nicht schlechter gestellt werden dürfe, sind damit Nachteile bei der Durchsetzung des abgelösten Rechtes gemeint, wie etwa die Rangfolge der Restforderung bei einer Teilablösung. Aus dem Sinn und Zweck der Gesetzesänderung ergibt sich nach Auffassung der Kammer aber nicht, dass die Möglichkeit, einen Miteigentümer los zu werden, Ziel der Neufassung ist und deshalb als Nachteil im Sinne des § 268 Abs. 3 ZVG anzusehen ist. Vielmehr ist Zweck der Gesetzesänderung, durch Einführung des Vorrechtes der Wohnungseigentümergemeinschaft dieser die Möglichkeit zu geben, ihre Forderungen überhaupt mit einiger Aussicht auf Erfolg bei einer Versteigerung geltend zu machen. Zahlt ein Wohnungseigentümer das Hausgeld nicht, wird das Eigentum häufig oder gar in der Regel derart hoch durch dingliche Ansprüche in Rangklasse 4 belastet sein, dass kaum Aussicht bestand, dass Hausgeldansprüche in Rangklasse 5 aus einem Versteigerungserlös befriedigt werden konnten. Wie sich aus der Bundestagsdrucksache zur Gesetzesänderung ergibt, sollte deshalb zugunsten der Wohnungseigentümer ein allerdings betragsmäßig begrenztes Vorrecht in Höhe von 5 % des Verkehrswertes eingeräumt werden. In dieser Höhe hielt der Gesetzgeber eine Belastung der nachrangigen Grundpfandrechtsgläubiger für zumutbar. Diese nach Auffassung des Gesetzgebers zumutbare Belastung wird aber erreicht, wenn der Grundpfandrechtsgläubiger die Eigentümergemeinschaft in voller Höhe von 5 % des Verkehrswertes wegen Hausgeldforderungen ablöst, wie es hier erfolgt ist. Könnten die Wohnungseigentümer dagegen in dem Fall, dass es –wie hier- nach einer einstweiligen Einstellung nach Ablösung zu einer Fortsetzung des Verfahrens kommt, erneut ihr Vorrecht geltend machen, müssten die Grundpfandrechtsgläubiger mehr als 5 % des Verkehrswertes zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft aufwenden, um eine Versteigerung mit der für sie ungünstigen Rangklasse zu vermeiden. Dass durch die Gesetzesänderung die Möglichkeiten eines rangschlechteren Gläubigers durch Ablösung seine Position in dem Verfahren zu verbessern, eingeschränkt werden sollte, ist nicht erkennbar. Es besteht daher auch kein Anlass, den Übergang des Vorrechtes auf den ablösenden Grundpfandrechtsgläubigers einzuschränken.

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Wie Alff/Hintzen in "Die neue Rangklasse 2 des § 10 ZVG", Rpfleger, 2008, 165 ff überzeugend ausführen, folgt aus Sinn und Zweck der Neuregelung des § 10 Abs.1 Ziffer 2 ZVG, dass Ansprüche der WEG-Gemeinschaft gegenüber den Grundbuchgläubigern zwar bevorzugt werden, jedoch maximal bis zu 5 % des Verkehrswertes. Dieses Vorrecht steht den Wohnungseigentümern nur einmal zu, anderenfalls wäre der Umfang der Ansprüche gemäß § 10 Abs.1 Ziffer 2 ZVG, wie das Amtsgericht überzeugend ausführt, für die Realkreditgläubiger nicht mehr kalkulierbar.

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Bezogen auf den betragsmäßig begrenzten Vorrang der Klasse 2 liegt auch keine Teilablösung vor, so dass sich die Frage des Rangverhältnisses der Restforderung gegenüber der abgelösten Forderung wie etwa bei einer Teilablösung einer Grundschuld hier nicht stellt.

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Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Verpflichtung der Beschwerdeführerin, die Gerichtskostenkosten zu tragen, ergibt sich aus dem Gesetz. Im Übrigen findet bei Rechtsmitteln im Zwangsversteigerungsverfahren eine Kostenerstattung regelmäßig nicht statt (vgl. für den Fall der Beschwerde gegen die Versagung der Rangklasse 2: BGH, Beschluss vom 21.2.2008, Az. V ZB 123/07).

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Die Rechtsbeschwerde nach § 574 ZPO wird wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen.

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Beschwerdewert gemäß § 3 ZPO :bis 4.200 €