Verwaltungsgericht Stade (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-11-21, Aktenzeichen 2 A 1239/00

Tatbestand

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Die Kläger begehren die Verpflichtung des Beklagten zur Löschung einer Baulast.

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Die Kläger sind Miteigentümer des Flurstücks 65/3 der Flur 11, Gemarkung F. (Postanschrift: N. H. 8), welches im Norden an die Straße N. H. grenzt. Die Klägerin zu 1. ist ferner Miteigentümerin in Erbengemeinschaft des Flurstücks 65/4 der Flur 11, Gemarkung F., welches südlich des Flurstücks 65/3 liegt. Westlich der aus dem Flurstück 65/2 hervorgegangenen Flurstücke 65/3 und 65/4 ist das im Eigentum der Beigeladenen stehende Flurstück 59/3 gelegen. Das Flurstücke 65/3 ist mit einem Wohnhaus bebaut, welches einen Abstand von 6 m zur östlichen Grenze des Flurstücks 59/3 wahrt und für dessen Errichtung der Beklagte den Klägern am 11. Mai 1994 eine Baugenehmigung erteilt hatte. Sowohl im Bauantrag vom 27. Januar 1994 als auch in dem dem Bauantrag beigefügten Lageplan findet sich der Hinweis auf eine im Baulastenverzeichnis auf Blatt 727 eingetragene Baulast. Auch das Flurstück 65/4 ist mit einem Wohnhaus bebaut. Dieses ist in einem Abstand von ca. 2 m zur östlichen Grenze des Flurstücks 59/3 errichtet worden. Im südlichen Bereich des Flurstücks 59/3 ist ebenfalls ein Wohnhaus vorhanden, welches zur westlichen und östlichen Grenze jeweils einen Abstand von 0,50 bis 1 m wahrt. Der nördliche Bereich des Flurstücks 59/3 ist bislang unbebaut, der Beigeladenen wurde jedoch auf deren Antrag vom 25. Oktober 1999 am 2. Dezember 1999 eine Baugenehmigung für die Errichtung eines Einfamilienhauses nebst Carport direkt an der Grenze zum Flurstück 65/3 und am 28. Januar 2000 eine Nachtragsgenehmigung (Standortverschiebung um ca. 2 m in südliche Richtung) erteilt. Baugenehmigung und Nachtragsgenehmigung sind von den Klägern mit Widerspruch und Klage angegriffen worden; die Klage (Az.: 2 A 1310/00) hat das erkennende Gericht mit Urteil vom heutigen Tag abgewiesen. Westlich an den südlichen Bereich des Flurstücks 59/3 schließt das mit einem Wohnhaus sowie Garagen bebaute Flurstück 68/1 an, südlich daran wiederum das ebenfalls mit Wohnhäusern bebaute Flurstück 73/1.

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Zu notarieller Urkunde des Notars S. vom 15. Juli 1993 erklärten die Beigeladene - als Miteigentümerin in Erbengemeinschaft des Flurstücks 59/3 und Alleineigentümerin des Flurstücks 68/1 -, Frau L. W. - als Miteigentümerin in Erbengemeinschaft des Flurstücks 59/3 -, Herr J.B. - als Eigentümer des Flurstücks 73/1 -, Frau A. K., Frau K. K.für sich und (ihre Töchter) U. K. und I. K. (Klägerin zu 1.) sowie Herr C. K. - als Eigentümer in Erbengemeinschaft des (vormaligen) Flurstücks 65/2 - Folgendes:

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„Die Grundstücke Gemarkung: F.Flur: 11 ... Flurstücke 68/1, 59/3, 73/1 und 65/2 bilden ein einheitliches Baugrundstück im Sinne des § 4 NBauO.

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Alle baulichen Anlagen auf den Grundstücken müssen das öffentliche Baurecht so einhalten, als wären die Grundstücke ein Grundstück.“

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Zugleich beantragten die Beigeladene, Frau L. W., Frau A. K., Frau K. K. - für sich und ihre Töchter U. und I. K. - und Herr M. C. K. die Löschung der in den Baulastenblättern eingetragenen Baulasten für die Flurstücke 59/3, 65/2 und 68/1. Unter dem 28. Juli 1993 übersandte der Notar S. der Klägerin zu 1. sowie deren Schwester U. G., geb. K., eine beglaubigte Abschrift der notariellen Baulasterklärung vom 15. Juli 1993 und bat um Unterzeichnung und Rücksendung der beigefügten Genehmigungserklärung. Eine Genehmigung der Baulasterklärung durch die Klägerin zu 1. und deren Schwester erfolgte unstreitig nicht.

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Der am 15. Juli 1993 abgegebenen Erklärung entsprechende Baulasten wurden aufgrund der Eintragungsverfügung vom 11. August 1993 am 20. August 1993 in das Baulastenverzeichnis der Gemeinde O. - Baulastenblätter 726, 727, 728 und 1238 - eingetragen. Mit Schreiben vom 27. August 1993 unterrichtete der Beklagte die Beigeladene unter Beifügung einer Ablichtung des Baulastenblattes über die vorgenommene Eintragung der Baulast. Auf diesem Schreiben findet sich der Hinweis, dass sowohl der Notar S. als auch die Baulastenübernehmer - u.a. die Klägerin zu 1. - eine Durchschrift mit Ablichtung des Baulastenblattes erhalten hätten. Am 8. April 1994 erfolgte eine Neueintragung wegen Zerlegung des Flurstücks 65/2 in die Flurstücke 65/3 und 65/4.

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Den Baulasteintragungen aus den Jahren 1993 und 1994 waren weitere vorangegangen und zwar folgende:

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- 16. August 1979 (aufgrund Eintragsverfügung vom 2. März 1979): Zusammenfassung der Flurstücke 59/3, 65/1 und 60/6 (östlich des Flurstücks 65/1 gelegen) zu einem einheitlichen Baugrundstück (vgl. Baulastenblätter 267, 268, 269, jeweils Seite 1) Die Baulast war für eine Baumaßnahme auf den Flurstücken 65/1 und 60/6 - Wohnhauserweiterung und Stallanbau - erforderlich.

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- 24. Juni 1981 (aufgrund Eintragungsverfügung vom 26. Mai 1981): Zusammenfassung der Flurstücke 68/1, 59/3, 65/1 und 60/6 zu einem einheitlichen Baugrundstück (vgl. Baulastenblätter 267- 269, jeweils Seite 2) unter gleichzeitiger Löschung der am 16. August 1979 eingetragenen Baulast. Die Baulast war für eine Baumaßnahme auf dem Flurstück 68/1 - Ausbau eines Dachgeschosses und Neubau von Garagen - nötig.

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- 18. September 1985: Fortführung wegen Verschmelzung der Flurstücke 65/1 und 60/6 zum Flurstück 65/2; gelöscht aufgrund der Eintragungsverfügung vom 11. August 1993.

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Mit Schreiben vom 3. September 1999 wandten sich die Kläger an den Beklagten, baten um Mitteilung, ob bereits ein Bauantrag für die Flurstücke 59/2 und 59/3 vorliege sowie ggfls. um Beteiligung am Baugenehmigungsverfahren und wiesen ferner darauf hin, dass die im Jahr 1993 eingetragene Baulast ihrer Auffassung nach nicht rechtmäßig sei, weil die Klägerin zu 1. und ihre Schwester die entsprechende Erklärung nicht genehmigt hätten.

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Mit anwaltlichem Schreiben vom 7. Dezember 1999 wandten sich die Kläger erneut an den Beklagten und beantragten die Löschung der sich auf das frühere Flurstück 65/2 beziehenden Baulasten. Zur Begründung führten sie aus: Die Baulasteintragung sei unwirksam und deshalb zu löschen. Das Flurstück 65/2 habe im Zeitpunkt der Bestellung der Baulast im Gesamthandseigentum der aus A. K., K. K., U. K., I. K. und M. C. K. bestehenden und ungeteilten Erbengemeinschaft bestanden. Die Baulastbestellung habe deshalb zu ihrer Wirksamkeit der Erklärung aller Miterben bedurft. U. und I. K. hätten die Baulasterklärung jedoch weder persönlich abgegeben, noch nachträglich genehmigt. K. K., die für die nicht persönlich anwesenden Personen eine entsprechende Erklärung abgegeben habe, sei hierzu nicht bevollmächtigt gewesen. Die dennoch eingetragenen Baulasten seien in Bezug auf das vormalige Flurstück 65/2 formunwirksam und deshalb zu löschen.

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Mit Bescheid vom 24. März 2000 lehnte der Beklagte die beantragte Löschung der Vereinigungsbaulast für das (vormalige) Flurstück 65/2 ab: Die fehlende Einwilligung aller Eigentümer des vormaligen Flurstücks 65/2 führe nicht zur Nichtigkeit der im Jahr 1993 eingetragenen Baulast, sondern allenfalls zu deren Fehlerhaftigkeit. Die Fehlerhaftigkeit könne jedoch nur innerhalb der Anfechtungsfrist geltend gemacht werden, die vor dem Hintergrund, dass den Klägern die Baulasteintragung bereits im Jahr 1993 bekannt gegeben worden sei, jedoch seit langem verstrichen sei. Aber selbst dann, wenn die 1993 eingetragene Baulast unwirksam wäre, bestünde eine Belastung des Grundstücks der Kläger durch eine Vereinigungsbaulast fort. Bei Löschung der streitgegenständlichen Baulast würde die ursprüngliche, rechtsbeständige Baulast aus den Jahren 1981 und 1985 wieder aufleben, denn es fehle nicht nur an der Zustimmung der Klägerin zu 1. zur Baulastbestellung, sondern auch zur Löschung der ursprünglichen Baulast. Im Ergebnis würde es also auch bei Löschung der 1993 eingetragenen Baulast bei der Verbindung der Flurstücke 59/3, 68/1 und 65/2 (jetzt 65/3 und 65/4) bleiben. Die Löschung verbiete sich allerdings bereits deswegen, weil der öffentlich-rechtliche Sicherungszweck nach wie vor bestehe. Bei Löschung würde sich ein Verstoß gegen die Anforderungen an die Grenzabstände gemäß § 7 NBauO ergeben. Wohn- und Nebengebäude auf dem Flurstück 65/2 (jetzt 65/4) würden den erforderlichen Grenzabstand zum Flurstück 59/3 nicht einhalten. Auch die mit Baugenehmigung vom 2. Dezember 1999 und Nachtragsgenehmigung vom 28. Januar 2000 zugelassene Bebauung auf dem Flurstück 59/3 würde bei Löschung der bestehenden Baulast den erforderlichen Grenzabstand nicht einhalten. Abschließend sei noch darauf hinzuweisen, dass die Eigentümer eines der begünstigten Grundstücke - Flurstück 59/3 - der Löschung nicht zugestimmt hätten.

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Gegen den ablehnenden Bescheid des Beklagten legten die Kläger mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 26. April 2000 Widerspruch ein. Zugleich erklärten sie „lediglich vorsorglich“, dass ihr Schreiben vom 3. September 1999 und der Antrag vom 7. Dezember 1999 auf Löschung der Baulast auch als Widerspruch gegen die Eintragung der streitgegenständlichen Baulast am 20. August 1993 zu werten seien. Zur Begründung führten die Kläger aus: Von der im Jahr 1993 bewirkten Baulasteintragung hätten sie erst im August 1999 - im Zusammenhang mit der geplanten Bebauung des Nachbargrundstücks Flurstück 59/3 - Kenntnis erlangt. Mangels einer förmlichen Bekanntgabe der Baulasteintragung seien Rechtsbehelfsfristen weder in Lauf gesetzt worden noch verstrichen. Die Voraussetzungen für einen Löschungsanspruch lägen im Übrigen auch unbeschadet der Frage einer Verfristung vor, denn die durch Bewilligungserklärung vom 15. Juli 1993 zur Eintragung gekommenen Baulasten seien aufgrund fehlender entsprechender Erklärung von Frau U. G., geb. K., und der Klägerin zu 1. nicht wirksam begründet worden und damit nichtig. Darüber hinaus verkenne der Beklagte, dass die Löschung der streitgegenständlichen Baulast ein Wiederaufleben früherer Baulasten nicht zur Folge habe. Der eingetragenen Löschung der ursprünglichen Baulast, der aus sich heraus konstitutive Wirkung zukomme, habe keiner Bewilligung bedurft.

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Mit Bescheid vom 6. Juli 2000 - dem Prozessbevollmächtigten der Kläger am 12. Juli zugestellt - wies die Bezirksregierung L. den Widerspruch der Kläger zurück: Der Widerspruch gegen die Ablehnung der Löschung der Baulast zu Lasten des Flurstücks 65/4 sei bereits unzulässig, denn den Klägern fehle es insoweit an der Widerspruchsbefugnis. Der Kläger zu 2. sei nicht Eigentümer des genannten Flurstücks, die Klägerin zu 1. lediglich Miteigentümerin in Erbengemeinschaft und nicht berechtigt, ohne Mitwirkung der anderen Miterben einen Löschungsanspruch geltend zu machen. Der Widerspruch gegen die Ablehnung der Löschung der Baulast zu Lasten des Flurstücks 65/3 sei zulässig aber unbegründet. Zwar leide die streitgegenständliche Baulast unstreitig an einem Fehler, weil die Klägerin zu 1. selbst keine Verpflichtungserklärung abgegeben und die von Frau Karin
Küsel
in ihrem Namen erklärte Verpflichtung nicht nachträglich genehmigt habe. Dies habe jedoch nicht die Nichtigkeit der Baulast zur Folge. Zur Nichtigkeit führten Fehler nur, wenn sie tragenden Verfassungsprinzipien oder den der Rechtsordnung immanenten Wertvorstellungen widersprächen; dies sei hier nicht der Fall. Wegen der Rechtswidrigkeit der Baulast komme eine Löschung nicht in Betracht, weil die Eintragung nicht rechtzeitig angefochten worden sei. Alle damaligen Grundstückseigentümer, auch diejenigen, die die Verpflichtungserklärung nicht unterzeichnet hätten, seien mit Schreiben vom 27. August 1993 über die Eintragung der Baulast unterrichtet worden. Die Klägerin zu 1. habe somit bereits seit diesem Zeitpunkt Kenntnis von der Baulast. Widerspruch gegen die Eintragung der Baulast sei jedoch erst im Jahr 1999 eingelegt worden.

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Am 14. August 2000 (einem Montag) haben die Kläger Klage erhoben, mit der beide Kläger die Löschung der Baulast zu Lasten des Flurstücks 65/3 und die Klägerin zu 1. ferner die Löschung der Baulast zu Lasten des Flurstücks 65/4 begehren. Zur Begründung führen die Kläger im Wesentlichen aus: Entgegen der von der Bezirksregierung L. vertretenen Auffassung sei die Klägerin zu 1. auch bezüglich des Flurstücks 65/4 widerspruchs- und klagebefugt. Widerspruch und Klage stellten eine Maßnahme der Notgeschäftsführung gemäß § 2038 Abs. 1 Satz 2 BGB dar. Danach sei jedes Mitglied einer Erbengemeinschaft berechtigt, zu Gunsten des gesamten Nachlasses auch gerichtliche Maßnahmen zu treffen, um Nachteile vom Nachlass abzuwenden. Im vorliegenden Fall bestehe der Nachlass nur noch aus dem Flurstück 65/4, zu dessen Nachteil die streitgegenständliche Baulast eingetragen worden sei. In der Sache sei vorzutragen, dass der Beklagte die beantragte Löschung der 1993 eingetragenen Baulast zu Unrecht abgelehnt habe. Die Eintragung der Baulast sei nichtig. Diese leide an einem schwerwiegenden Fehler, welcher bei Würdigung aller Umstände offenkundig sei. Wie bereits im Verwaltungsverfahren ausgeführt, habe die Baulastbestellung der Mitwirkung aller Mitglieder der Erbengemeinschaft bedurft, die jedoch nicht vorgelegen habe. Der Beklagte, der aus der ihm zugeleiteten Urkunde des Notars S. hätte ersehen können, dass zwei Mitglieder der Erbengemeinschaft vollmachtlos vertreten gewesen seien, habe die Eintragung der Baulast vorgenommen und dieses lediglich der Beigeladenen und dem Notar mitgeteilt, nicht hingegen - obwohl erforderlich - sämtlichen beteiligten Grundstückseigentümern. Der Beklagte habe sich somit grob pflichtwidrig verhalten, was zur Nichtigkeit der angegriffenen Baulasteintragung führe. Jedenfalls aber sei die Baulasteintragung rechtswidrig. Die Einlegung des Widerspruchs sei fristgemäß erfolgt. Sie hätten erstmals im Zusammenhang mit der geplanten Bebauung auf dem Flurstück 59/3 Kenntnis von der streitgegenständlichen Vereinigungsbaulast erlangt. Aufgrund des Hinweises in § 2 des im Dezember 1993 geschlossenen Kaufvertrages zwischen der Erbengemeinschaft K. als Verkäufer und ihnen als Käufer, dass der verkaufte Grundbesitz mit einer Baulast belastet sei, hätten sie keine Kenntnis von der streitgegenständlichen Baulast erlangt. Wäre dies der Fall gewesen, hätten sie ihr auf dem Flurstück 65/3 errichtetes Wohnhaus nicht mittig auf das Grundstück, sondern, um im Ergebnis das Nebeneinander zweier Baukörper zu verhindern, näher an das Flurstück 59/3 gesetzt. Die Klägerin zu 1., die weder bei der Baulastenbestellung im Jahr 1981 noch bei der Baulastenbestellung im Sommer 1993 zugegen gewesen sei, sei zum Zeitpunkt des Abschlusses des erwähnten Kaufvertrages davon ausgegangen, dass sich die erwähnte Baulast auf ein Überwegungsrecht zu Gunsten des Flurstücks 60/8 über das jetzige Flurstück 65/4 beziehe. Der Inhalt der Baulast sei im Rahmen der Beurkundung des Kaufvertrages nicht mitgeteilt worden. Die seinerzeit baurechtlich unerfahrene Klägerin zu 1. sei auch nicht gehalten gewesen, selbst das Baulastenverzeichnis einzusehen, zumal auf eine Belastung des erworbenen Flurstücks 65/3 von keiner Seite hingewiesen worden sei. Dem Vorbringen des Beklagten, dass auch im Falle der Löschung/Aufhebung der 1993 eingetragenen Baulast die ursprüngliche Baulast aus dem Jahr 1981 wieder aufleben würde, könne nicht gefolgt werden. Die 1981 eingetragene Baulast sei mit der streitgegenständlichen nicht identisch. Bei Bestellung der Baulast im Jahr 1993 habe kein öffentliches Interesse an der ursprünglichen Baulast aus dem Jahr 1981 bestanden, da Bauvorhaben unter Ausnutzung der Vereinigungsbaulast bis dahin nicht verwirklicht worden seien. Die Beteiligung des Flurstücks 73/1 an der Vereinigungsbaulast sei ausschließlich im Interesse einer Bebauung im dortigen Bereich erfolgt. Im Übrigen hätte die Klägerin zu 1. im Falle ordnungsgemäßer Beteiligung bei der Baulastbestellung im Jahr 1993 auch von der 1981 eingetragenen Baulast Kenntnis erlangt und ihr Wohngebäude auf dem Flurstück 65/3 westlich in Richtung auf das Flurstück 59/3 verschoben. Die faktische Unkenntnis der Kläger von den zu Lasten ihrer Grundstücke eingetragenen Baulasten habe die Beigeladene ausgenutzt und nach Errichtung des klägerischen Wohnhauses eine Grenzbebauung auf dem Flurstück 59/3 beantragt. Diese Grenzbebauung beeinträchtige sie, die Kläger, ganz erheblich, denn das Bauvorhaben der Beigeladenen solle mit seiner rückwärtigen Fassade im unmittelbaren Blickbereich ihres Wohnhauses errichtet werden.

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Die Kläger zu 1. und 2. beantragen,

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den Beklagten zu verpflichten, die auf dem Flurstück 65/3 der Flur 11, Gemarkung F., lastende Vereinigungsbaulast, eingetragen im Baulastenverzeichnis der Gemeinde O. auf den Baulastenblättern 726 S. 2, 727 S. 2, 728 S. 2 und 1238 S. 1 zu löschen sowie den Bescheid des Beklagten vom 24. März 2000 in der Fassung des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung L. vom 6. Juli 2000 aufzuheben, soweit sie dem entgegenstehen.

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Die Klägerin zu 1. beantragt ferner,

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den Beklagten zu verpflichten, die auf dem Flurstück 65/4 der Flur 11, Gemarkung F., lastende Vereinigungsbaulast, eingetragen im Baulastenverzeichnis der Gemeinde O. auf den Baulastenblättern 726 S. 2, 727 S. 2, 728 S. 2 und 1238 S. 1 zu löschen sowie den Bescheid des Beklagten vom 24. März 2000 in der Fassung des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung L. vom 6. Juli 2000 aufzuheben, soweit er dem entgegensteht.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er macht im Wesentlichen geltend: Entgegen der von den Klägern vertretenen Auffassung liege eine Nichtigkeit der streitgegenständlichen Baulast nicht vor. Die fehlende Genehmigung der Klägerin zu 1. zur Baulastenerklärung mache die Eintragung der Baulast lediglich fehlerhaft und anfechtbar. Die Anfechtungsfrist sei jedoch seit langem verstrichen. Über die Eintragung der Baulast seien die Beteiligten, auch die Klägerin zu 1., mit Schreiben vom 27. August 1993 unterrichtet worden. Die Anfechtungsfrist von einem Jahr sei mit dieser Bekanntgabe in Gang gesetzt worden. Dem Vorbringen der Kläger, erst im Jahr 1999 Kenntnis von der Baulast erlangt zu haben, könne nicht gefolgt werden. Den Klägern sei die Baulast bereits bei Erwerb ihres Grundstücks bekannt gewesen. In § 2 des notariellen Kaufvertrages vom 2. Dezember 1993 werde ausgeführt, dass den Käufern die Belastung des verkauften Grundbesitzes mit einer Baulast gemäß der NBauO bekannt sei. Darüber hinaus ergebe sich auch aus dem Bauantrag der Kläger vom 27. Januar 1994 für die Errichtung eines Wohnhauses auf dem Flurstück 65/3, dass diese von der streitgegenständlichen Baulast zumindest Kenntnis hätten erlangen können. Sowohl in dem von den Klägern unterzeichneten Bauantrag als auch im Lageplan zum Bauvorhaben sei der ausdrückliche Hinweis auf das damals bestehende Baulastenblatt 727 enthalten gewesen. Die von den Klägern begehrte Aufhebung der Vereinigungsbaulast, insbesondere wegen des auf dem Flurstück 59/3 geplanten Neubaues eines Wohnhauses ohne Grenzabstand, könne aber auch dann nicht erreicht werden, wenn die streitgegenständliche Baulast nichtig wäre oder auf sie wegen Fehlerhaftigkeit verzichtet werden müsste. Eine eventuelle Nichtigkeit könnte sich lediglich auf die 1993 eingetragenen Baulast erstrecken. Die Flurstücke 65/3 und 65/4 seien aber seit 1981 mit mehreren Buchgrundstücken u.a. mit dem Flurstück 59/3 durch Baulast zu einem Baugrundstück verbunden. Wäre die 1993 eingetragene Baulast nichtig, so würde die seit 1981 mit den Flurstücken 59/3 und 68/1 bestehende Baulast weiter gelten, da nur die Vereinigung mit dem Flurstück 73/1 rückgängig zu machen wäre. Die von den Klägern geforderte Aufhebung der Baulast insgesamt würde in unzulässiger Weise in die Rechte der anderen Grundstückseigentümer eingreifen. Schließlich scheide auch ein Verzicht auf die Baulast gemäß § 92 Abs. 3 NBauO aus, denn es bestehe sowohl ein privates als auch ein öffentliches Interesse an der Baulast. Diese sichere, dass die bestehenden Gebäude auf den Grundstücken das öffentliche Baurecht einhielten.

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Die Beigeladene beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie trägt vor: In Bezug auf die Flurstücke 65/3 und 65/4 seien immer wieder neue Baulastenerklärungen im Baulastenverzeichnis eingetragen und bei Neueintragungen die alten Baulasten wegen Gegenstandslosigkeit automatisch gelöscht worden. Würde die streitgegenständliche Baulast gelöscht bzw. aufgehoben, wären die Baulichkeiten, die aufgrund der Baulasteintragungen fertiggestellt worden seien, baurechtswidrig. Zu diesen dann baurechtswidrigen Bauwerken gehöre auch eines, welches auf dem Grundstück der Kläger von deren Rechtsvorgänger W. K. errichtet worden sei. D.h. im Ergebnis hätten die Kläger selbst von der Baulasteintragung als Rechtsnachfolger partizipiert und könnten die Löschung der Baulast nicht verlangen. Darüber hinaus sei zu berücksichtigen, dass die vorherigen Baulasteintragungen vom 16. August 1979, 24. Juni 1981 und 18. September 1985 nur aufgrund von Fortführung und Neueintragung entsprechender Baulasten gelöscht worden seien. D.h. wenn die letzte Baulast gelöscht werden würde, lebte die davor eingetragene wieder auf, da die Löschung nur wegen der erfolgten Neueintragung vorgenommen worden sei. Im Übrigen werde auf die Ausführungen des Beklagten Bezug genommen, der ausführlich dargelegt habe, dass die bestehenden Baulasterklärungen den Klägern schon seit langem bekannt gewesen seien. Wenn sie jetzt dennoch die Aufhebung verlangten, obwohl sie selbst hiervon profitiert hätten, so sei dies unredlich.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der zu dieser und der Gerichtsakte 2 A 1310/00 beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten und der Bezirksregierung L. Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Die Klage hat keinen Erfolg.

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Es kann dahinstehen, ob die Klage vollen Umfangs zulässig ist, insbesondere, ob die Klägerin zu 1., soweit sie die Löschung der auf dem nicht in ihrem Alleineigentum stehenden Flurstücks 65/4 lastenden Vereinigungsbaulast begehrt, klagebefugt ist. Die Klage ist jedenfalls unbegründet.

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Die Kläger haben keinen Anspruch auf Löschung der 1993 zu Lasten des vormaligen Flurstücks 65/2 der Flur 11, Gemarkung F., (heute Flurstücke 65/3 und 65/4) in das Baulastenverzeichnis der Gemeinde O. eingetragenen Baulasten.

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Der Eintragung der Baulast in das Baulastenverzeichnis kommt gemäß § 92 Abs. 1 Satz 2 der Nds. Bauordnung - NBauO - rechtsbegründende Wirkung zu; sie stellt einen der Bestandskraft fähigen Verwaltungsakt dar. Deshalb kommt eine Löschung der Baulast wegen Fehlerhaftigkeit nur in Betracht, wenn die Baulast auf eine rechtzeitige Anfechtung hin aufgehoben worden bzw. aufzuheben ist oder wenn sie nichtig ist. Beides ist hier nicht der Fall.

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Entgegen der von den Klägern vertretenen Auffassung erweist sich die streitgegenständliche Baulasteintragung nicht als nichtig. Nichtigkeitsgründe im Sinne von § 44 Absätze 1 und 2 VwVfG (i.V.m. § 1 Abs. 1 Nds.VwVfG) liegen nicht vor. Für das Vorliegen von absoluten Nichtigkeitsgründen gemäß § 44 Abs. 2 VwVfG ist nichts ersichtlich. Aber auch den relativen Nichtigkeitsgrund eines schwerwiegenden und offenkundigen Fehlers (§ 44 Abs. 1 VwVfG) können die Kläger nicht geltend machen. Das Gewicht eines zur Nichtigkeit eines Verwaltungsaktes führenden Fehlers muss derart sein, dass es mit der rechtsstaatlichen Ordnung und den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung unter keinen Umständen vereinbar sein kann, der Baulast als Verwaltungsakt den Anschein der Wirksamkeit oder auch nur eine vorläufige Geltung zu belassen. Weder die Rechtsordnung tragende Verfassungsprinzipien noch der Rechtsordnung immanente Wertvorstellungen (vgl. BVerwG, Urteil vom 22. Februar 1985 - 8 C 107.85 -, DVBl. 85, 624) werden durch die vom Beklagten eingetragene Baulast verletzt. Zudem fehlt es - selbst einen Fehler unterstellt - an der Offenkundigkeit. Jeder unvoreingenommene Betrachter wird an dem Baulastenverzeichnis für die Flurstücke 65/3 und 65/4 keinen Mangel finden. Nur in einem offenkundigen Fall des Vorliegens eines besonders schwerwiegenden Fehlers ist es aber aus Gründen der Rechtssicherheit vertretbar, einem Verwaltungsakt alle mit ihm beabsichtigten Rechtswirkungen von Anfang an zu nehmen (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 7. Auflage, § 44 Rz. 8 f.). So ist die Baulast selbst dann, wenn sie nicht vom Grundstückseigentümer übernommen ist, (nur) anfechtbar, nicht aber nichtig (vgl. Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, NBauO, 7. Auflage, § 92 Rn. 27; Nds. OVG, Urteil vom 12. September 1997 - 1 L 5585/96 -, NdsRpfl 1998, 14 ff.). Nichts anderes kann für den vorliegenden Fall gelten, in dem es an der Zustimmung zweier Mitglieder einer Erbengemeinschaft zur Bestellung der Baulast fehlt.

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Die streitgegenständliche Baulast ist auch nicht wegen einer rechtzeitigen und begründeten Anfechtung zu löschen. Die angefochtene Baulasteneintragung vom 20. August 1993 war zum Zeitpunkt der Einlegung des Widerspruchs durch die Kläger - wobei es keiner abschließenden Beantwortung der Frage bedarf, ob dies bereits durch Schreiben der Kläger an den Beklagten vom 3. September 1999, durch Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Kläger vom 7. Dezember 1999 oder erst durch anwaltliches Schreiben vom 26. April 2000 geschah - bereits bestandskräftig. Dabei kann dahinstehen, ob die Klägerin zu 1. - wie von ihr behauptet - tatsächlich keine Durchschrift der der Beigeladenen mit Schreiben vom 27. August 1993 übermittelten Mitteilung über die erfolgte Eintragung der Baulast erhalten hat. Im diesem Fall der nicht erfolgten amtlichen Bekanntmachung wäre zwar die Jahresfrist des § 70 Abs. 2 i.V.m. § 58 Abs. 2 VwGO nicht in Lauf gesetzt worden. Die Kläger konnten sich dennoch zum Zeitpunkt der Einlegung ihres Widerspruchs nach Treu und Glauben nicht mehr darauf berufen, ihnen sei die Baulasteneintragung nicht bekannt gegeben worden (zur Verwirkung von Verfahrensrechten/zur gegen Treu und Glauben verstoßenden Verzögerung von Rechtsbehelfen vgl. Kopp/Schenke, VwGO, 12. Auflage, § 58 Rz. 16 und § 74 Rz. 18 ff., jeweils m.w.N.). Spätestens im Dezember 1993 haben die Kläger von der eingetragenen Baulast Kenntnis erlangt oder zumindest erlangen können und müssen. Am 2. Dezember 1993 wurde zwischen A.K., I. K. (Klägerin zu 1.), K. K., U. K. und M. C. K. als Verkäufer und den Klägern als Käufer ein notarieller Kaufvertrag - über den Erwerb des heutigen Flurstücks 65/3 - geschlossen. In § 2 des Vertrages heißt es u.a. „Der beurkundende Notar hat das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen. Dem Käufer ist bekannt, daß der verkaufte Grundbesitz mit einer Baulast gemäß der Niedersächsischen Bauordnung belastet ist“. Soweit die Kläger vorbringen, sie seien davon ausgegangen, dass es sich bei der im notariellen Kaufvertrag erwähnten Baulast um ein Überwegungsrecht zu Gunsten des Flurstücks 60/8 über das heutige Flurstück 65/4 handele, ist dies - wenn nicht ohnehin als reine Schutzbehauptung zu werten - unerheblich. Die Kläger sind bereits mit gerichtlicher Verfügung vom 23. Oktober 2000 darauf hingewiesen worden, dass es auf die Frage, welche Vorstellungen sie sich von dem Inhalt der Baulast gemacht haben, für die im vorliegenden Verfahren zu treffende Entscheidung nicht ankommt. Die Kläger hätten jederzeit in das Baulastenverzeichnis Einsicht nehmen können und - soweit gebietet es die Sorgfalt in eigenen Angelegenheiten - müssen. Haben die Kläger somit bereits im Dezember 1993 von der streitgegenständlichen Baulasteintragung Kenntnis erlangt bzw. erlangen können und müssen, hätte Widerspruch hiergegen binnen der in der VwGO mehrfach erwähnten Frist von einem Jahr (§§ 58 Abs. 2, 60 Abs. 3), die insoweit als Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens anzusehen ist, eingelegt werden müssen. Dies ist jedoch - wie bereits ausgeführt - frühestens mit an den Beklagten gerichtetem Schreiben der Kläger vom 3. September 1999 geschehen und damit nicht mehr rechtzeitig.

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Wenn die Kläger einen entsprechenden Anspruch auch nicht ausdrücklich geltend machen, so ist abschließend doch noch darauf hinzuweisen, dass auch die Voraussetzungen für einen Verzicht des Beklagten auf die Baulasteintragung vom 20. August 1993 gemäß § 92 Abs. 3 Satz 2 NBauO nicht vorliegen. Nach der genannten Vorschrift hat die Bauaufsichtsbehörde auf Antrag eines Beteiligten auf die Baulast zu verzichten, wenn ein öffentliches und privates Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Am Fortbestand der zu Lasten des Flurstücks 65/4 eingetragenen Baulast bestand zum Zeitpunkt der Eintragung und besteht noch heute ein öffentliches Interesse. Weil die Baulast eine je nach ihrem Zweck unterschiedliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers auf Dauer sichern soll, die i.d.R. eine sonst nicht zulässige Bebauung dieses oder des Nachbargrundstücks erst ermöglicht, kann das öffentliche Interesse an der Baulast nur verneint werden, wenn die Baulastverpflichtung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen bedeutungslos geworden ist und damit die durch die Baulast gesicherten bauaufsichtlichen Belange keiner Sicherung mehr bedürfen (
Große-Suchsdorf
u.a., a.a.O., § 92 Rz. 59). Zum Zeitpunkt der Eintragung der streitgegenständlichen Baulast bildeten die heutigen Flurstücke 65/3 und 65/4 noch ein Buchgrundstück, nämlich das Flurstück 65/2. Ohne die hier in Rede stehende Baulast würde das im mittleren Bereich des Flurstücks 65/2 (heute: nördlicher Bereich des Flurstücks 65/4) vorhandene Wohnhaus den gemäß §§ 7, 7a NBauO erforderlichen Abstand von der Grenze zum Flurstück 59/3 nicht einhalten; ferner hätte das im südlichen Bereich des Flurstücks 59/3 errichtete Wohnhaus den Grenzabstand zum vormaligen Flurstück 65/2 nicht gewahrt. Auch im heutigen Zeitpunkt besteht noch ein öffentliches Interesse am Fortbestand der Baulast zu Lasten des Flurstücks 65/4 (im Hinblick auf die dortige Bebauung und die Bebauung im südlichen Bereich des Flurstücks 59/3). In Bezug auf das heutige Flurstück 65/3 besteht jedenfalls ein privates Interesse am Fortbestand der zu Lasten dieses (Buch)Grundstücks eingetragenen Baulast. Zwar ist der nördliche Bereich des Flurstücks 59/3, welcher an das Flurstück 65/3 grenzt, bislang unbebaut. Der Beklagte hat dort jedoch mit der Beigeladenen erteilten - von den Klägern erfolglos angegriffenen - Genehmigungen vom 2. Dezember 1999 und 28. Januar 2000 die Errichtung eines Einfamilienhauses nebst Carport direkt an der Grenze zum Flurstück 65/3 zugelassen. Ohne die streitgegenständliche Baulast verstieße das auf dem Flurstück 59/3 geplante Bauvorhaben gegen die Grenzabstandsvorschriften der NBauO. Jedenfalls ein privates Interesse der Beigeladenen (als Baulastbegünstigter) an der Baulast besteht fort.

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