Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-12-09, Aktenzeichen 25 K 5861/00
ECLI:DE:VGD:2002:1209.25K5861.00.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen de Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrags
abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe
leistet.

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Tatbestand:

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Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks Istraße 68 A in E.

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Mit Schreiben vom 8. Mai 1996 beantragte der Kläger erstmals, ihm die
Grundsteuer für das Jahr 1996 zu erlassen, da der für dieses Jahr erzielte Ertrag von
33.000,00 DM gegenüber dem Vorjahr um 35.500,00 DM gemindert sei. Nachdem
der Kläger der Beklagten auf deren Aufforderung , die Vermietungsbemühungen
nachzuweisen, mitgeteilt hatte, dass das leer stehende Gebäude unvermietbar, da
abbruchreif sei, lehnte die Beklagte den Erlass der Grundsteuer zunächst mit
Bescheid vom 18. Juli 1997 nach § 33 Abs. 5 GrStG unter Hinweis auf die
Möglichkeit einer Wertfortschreibung beim Finanzamt ab. Nachdem eine
Wertfortschreibung des Finanzamts rückwirkend zum 1. Januar 1996 erfolgt war,
bewilligte die Beklagte dem Kläger mit Bescheid vom 7. Mai 1998 für das Jahr 1996
einen Grundsteuererlass in Höhe von 299,87 DM. Den Grundsteuererlass für das
Jahr 1997 lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 15. Mai 1998 wegen Fristablaufs ab.
Für das Jahr 1998 erließ die Beklagte dem Kläger mit Bescheid vom 13. August 1999
die Grundsteuer in Höhe von 447,82 DM.

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Mit Schreiben vom 19. Februar 2000 beantragte der Kläger, ihm die Grundsteuer
für das Jahr 1999 in Höhe von 447,82 DM zu erlassen. Nach Aufforderung der
Beklagten, Nachweise über seine Vermarktungsbemühungen vorzulegen, wies der
Kläger erneut darauf hin, dass das Gebäude abbruchreif und deshalb nicht
vermietbar sei. Aus diesem Grund habe das Finanzamt E den Gebäudewert bei der
vorgenommenen Wertfortschreibung auch auf 0 DM festgesetzt. Wegen dieser
Unvermietbarkeit der Räume habe er den Leerstand nicht zu vertreten.

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Mit Bescheid vom 13. Juli 2000 lehnte die Beklagte den begehrten
Grundsteuererlass für das Jahr 1999 ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen
aus, es läge keine Minderung des normalen Rohertrages vor, da der im Jahr 1995
erzielte Ertrag nicht mehr als normaler Rohertrag für das Jahr 1999 angesehen
werden könne.

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Den dagegen vom Kläger eingelegten Widerspruch wies die Beklagte mit
Widerspruchsbescheid vom 10. August 2000 als unbegründet zurück.

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Dagegen hat der Kläger am 6. September 2000 Klage erhoben, mit der er sein
bisheriges Vorbringen wiederholt und vertieft. Zugleich weist er darauf hin, dass die
Klage geboten sei, da sich die Beklagte widersprüchlich verhalte, nachdem sie
zunächst bei gleicher Sachlage in den Vorjahren seinem Erlassbegehren
entsprochen habe.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagte unter Aufhebung der Bescheide vom 13. Juli
2000 und 10. August 2000 zu verpflichten, die Grundsteuer 1999
für das Grundstück Istraße 68a in E in Höhe von 447,82 DM zu
erlassen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

12

Sie hält ihre Bescheide aus den dort genannten Gründen für rechtmäßig.

13

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend
auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der
Beklagten Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zwar zulässig, aber nicht begründet.

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Die ablehnenden Bescheide der Beklagten vom 13. Juli 2000 und vom
10. August 2000 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten;
dem Kläger steht der geltend gemachte Grundsteuererlass für das Jahr 1999 nicht
zu, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

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Der Kläger kann einen Anspruch auf Grundsteuererlass nicht aus § 33 Abs. 1
GrdStG herleiten. Nach dieser Vorschrift wird die Grundsteuer in Höhe des
Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung
entspricht, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des
Steuergegenstandes um mehr als 20 v. H. gemindert ist und der Steuerschuldner die
Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat.

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Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Dabei kann dahinstehen, ob der Kläger
die Mietausfälle im Jahr 1999 wegen unterbliebener Erhaltungs- und
Instandsetzungsarbeiten zu vertreten hat, wofür einiges spricht, denn der von dem
Kläger vorgetragene Grund für die Mietausfälle, nämlich der abbruchreife Zustand
des Gebäudes, ist - wie auch geschehen - allein bei der Ermittlung des normalen
Rohertrages zu berücksichtigen und kann deshalb nicht als Minderung gegenüber
diesem geltend gemacht werden.

19

vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, DVBl. 2001, S. 1368
ff.

20

Normaler Rohertrag ist bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem
Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die
bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums maßgebend wäre.
§ 79 Abs. 3 und 4 des Bewertungsgesetzes findet keine Anwendung, § 33 Abs. 1
Satz 3 Nr. 2 GrdStG. Nach § 79 Abs. 1 BewG ist Jahresrohmiete das Gesamtentgelt,
das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher
Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten
haben. Statt des Betrages nach §79 Abs. 1 BewG gilt nach §79 Abs. 2 Satz 1 BewG
die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,
die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich
überlassen sind (Nr. 1) oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als
20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat
(Nr. 2). In diesen Fällen ist die übliche Miete in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu
schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung
regelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG). Da § 33 Abs. 1 Satz 3
Nr. 2 GrdStG nicht allein auf § 79 Abs. 1 und 2 BewG verweist, scheiden
Veränderungen aller den Wert beeinflussenden Umstände, die bei der
Hauptfeststellung zur Feststellung eines verminderten Einheitswertes führen würden
(vgl. § 9 Abs. 1 und 2 BewG), als Erlassgrund aus,

21

vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.

22

Das gilt namentlich nicht nur für Ertragsminderungen, die durch Fortschreibung
des Einheitswertes berücksichtigt werden können, wie dies § 33 Abs. 5 GrdStG
ausdrücklich und allgemein anordnet, sondern auch für solche Ertragsminderungen,
die auf einer Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse
(„Wertverhältnisse" i.S. von § 27 BewG) beruhen,

23

vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.

24

Wie sich bereits aus der Anknüpfung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrdStG an den
normalen Rohertrag ergibt, sollten nach der Vorstellung des Gesetzgebers nur
solche Ertragsminderungen einen Grundsteuererlass rechtfertigen, die auf für die
Ertragslage außergewöhnlichen (atypischen) Umständen beruhen, also zufälliger und
vorübergehend Art sind,

25

vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.

26

Es kommt daher darauf an, ob die geltend gemachte Ertragsminderung auf einer
Änderung der tatsächlichen Verhältnisse i.S. von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG
beruht, die zu einer Wertfortschreibung führen kann und einen Grundsteuererlass
bereits gemäß § 33 Abs. 5 GrdStG ausschließt, ob sie auf einer Änderung der
Wertverhältnisse i.S. von § 27 BewG zurückzuführen ist und gemäß § 33 Abs. 1 Satz
3 Nr. 2 GrdStG die Jahresrohmiete mindert, sodass deshalb ein Grundsteuererlass
ausscheidet, oder ob sie zufälliger und vorübergehender Art ist, sodass bei der
Ermittlung der Jahresrohmiete die übliche Miete anzusetzen ist und ein
Grundsteuererlass in Betracht kommt. Dabei betreffen Änderungen der tatsächlichen
Verhältnisse i.S. von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG das Bewertungsobjekt und seine
nähere Umgebung. Demgegenüber sind unter allgemeinen Wertverhältnissen i.S.
von § 27 BewG die allgemeinen politischen und wirtschaftlichen Verhältnisse im
gesamten Gemeindegebiet oder darüber hinaus zu verstehen, die sich im
allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben,

27

vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.

28

In Anwendung dieser Grundsätze scheidet ein Grundsteuererlass aus. Die
Mietausfälle beruhen nach den eigenen Angaben des Klägers allein auf dem
schlechten Gebäudezustand des Hauses. Dieser Umstand stellt nach obigen
Grundsätzen keine vorübergehende und zufällige Ursache, sondern einen
wertbildenden Faktor dar, der allein auf die Feststellung des Einheitswertes Einfluss
hat und deshalb von vornherein einen Grundsteuererlass nicht begründen kann. Der
Zustand des Gebäudes zählt zu den tatsächlichen Verhältnissen des
Bewertungsobjektes selbst und ist deshalb bei der Wertfortschreibung zu
berücksichtigen; er scheidet schon gemäß § 33 Abs. 5 GrdStG als Grund für einen
Grundsteuererlass aus. Die Beklagte ist daher zu Recht davon ausgegangen, dass
die von dem Kläger noch bis zum Jahr 1995 erzielten Mieteinnahmen nicht mehr als
normaler Rohertrag anzusehen sind, da die Ertraglosigkeit des Grundstücks gerade
nicht auf außergewöhnlichen (atypischen) Umständen beruht, sondern eine typische
Folge des maroden Gebäudezustandes ist.

29

Auch der Umstand, dass die Beklagte bei gleicher Sachlage in den Vorjahren
dem Erlassbegehren des Klägers entsprochen hatte, führt zu keiner dem Kläger
günstigen Entscheidung, weil der Kläger daraus für sich mangels Erfüllung des
gesetzlichen Tatbestandes für einen Grundsteuererlass nichts für die Zukunft
herleiten kann.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

31

Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 167 Abs. 1 und 2
VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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