Landgericht Duisburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-01-13, Aktenzeichen 13 S 239/03
ECLI:DE:LGDU:2004:0113.13S239.03.00

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 01.08.2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Oberhausen – 33 C 1007/03 – unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen teilweise abgeändert und wie folgt insgesamt neu gefaßt:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zu 2. als Gesamtgläubiger 254,41 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins aus 215,29 € seit dem 25.10.2002 und aus 39,12 € seit dem 26.05.2003 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage der Kläger zu 2. abgewiesen.

Die Klage der Kläger zu 1., 3. und 4. wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits verteilen sich wie folgt:

Die Gerichtskosten I. Instanz tragen zu 27 % der Kläger zu 1., zu 23 % der Kläger zu 3., zu 35 % die Kläger zu 4. und zu 6 % die Beklagte.

Die außergerichtlichen Kosten I. Instanz der Kläger zu 2. werden der Beklagten auferlegt. Die außergerichtlichen Kosten I. Instanz der Beklagten tragen zu 27 % der Kläger zu 1., zu 23 % der Kläger zu 3. und zu 35 % die Kläger zu 4.. Im übrigen findet eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten I. Instanz nicht statt.

Die Gerichtskosten II. Instanz tragen zu 35 % der Kläger zu 1., zu 31 % der Kläger zu 3., zu 28 % die Kläger zu 4. und zu 6 % die Beklagte.

Die außergerichtlichen Kosten II. Instanz der Kläger zu 2. werden der Beklagten auferlegt. Die außergerichtlichen Kosten II. Instanz der Beklagten tragen zu 35 % der Kläger zu 1., zu 31 % der Kläger zu 3. und zu 28 % die Kläger zu 4.. Im übrigen findet eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten II. Instanz nicht statt.

Streitwert für die I. Instanz: 5.225,25 €

Streitwert für die II. Instanz: 4.037,89 €

1

Die zulässige Berufung der Beklagten ist in der Sache überwiegend begründet.

2

I.

3

Den Klägern zu 1., 3. und 4. steht gegen die Beklagte weder gemäß § 812 I BGB noch aus einem anderen rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Rückzahlung des ab dem 01.08.2001 gezahlten Erhöhungsbetrages der Nettomiete zu. Die Kläger zu 1., 3. u. 4. haben die erhöhte Miete nicht ohne Rechtsgrund geleistet, da sich die Nettomiete durch eine wirksamen Mieterhöhungsvereinbarung gemäß § 10 I MHG (§ 557 I BGB) ab August 2001 erhöht hat.

4

1.

5

Dadurch, dass die Kläger zu 1., 3. u. 4. ab August 2001 die erhöhte Miete an die Beklagte gezahlt haben, ist eine Mieteintrittsvereinbarung mit der Beklagten zustande gekommen, nach der die Beklagte anstelle der GmbH als Vermieterin in das Mietverhältnis eintrat.

6

Zwar tritt der Erwerber von vermietetem Wohnraum nach der gesetzlichen Regelung des § 566 BGB (§ 571 I BGB a.F.) erst mit dem Eigentumswechsel, also seiner Eintragung in das Grundbuch, in das Mietverhältnis ein. Hiervon abweichend kann aber auch ein früherer Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis vereinbart werden, wenn dem alle Beteiligten - also auch der Mieter - zustimmen (Emmerich in Staudinger, 2003, § 566 Rn 31; Gather in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 Rn 66; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I Rn 54). Eine solche Mieteintrittsvereinbarung kann auch konkludent getroffen werden (Emmerich a.a.O.; Sternel a.a.O. Rn 90). Zwar sind hieran mit Rücksicht auf die erforderliche Rechtssicherheit für die Vertragsparteien hohe Anforderungen zu stellen. Diese sind nach den vorliegenden Gesamtumständen bei den Mietverhältnissen der Kläger zu 1., 3. u. 4. jedoch gegeben.

7

Zu berücksichtigen ist zunächst, dass die Kläger zu 1. und 3. und der Zeuge als Vertreter und Untermieter der Kläger zu 4. als Genossenschaftsmitglieder der Beklagten beigetreten sind und daher die Absicht der Beklagten, die Siedlung zu erwerben, unterstützt haben. Dass der Beitritt von einer unlauteren Drohungen mit der Kündigung der Mietverhältnisse beeinflusst war, wird von den Klägern zu 1., 3. und 4. zwar behauptet, jedoch nicht konkretisiert und unter Beweis gestellt.

8

Im Hinblick auf den beabsichtigten Erwerb der Siedlung durch die Beklagte wurden mit den Klägern zu 1., 3. und 4. gleichlautende Zusatzvereinbarungen zu den bestehenden Mietverträgen mit der GmbH geschlossen, wobei die Kläger zu 4. nach dem nicht bestrittenen Sachvortrag der Beklagten durch ihren Sohn vertreten wurden. In der Vorbemerkung dieser Zusatzvereinbarungen wurde dargelegt, dass als Voraussetzung für den Erwerb der Siedlung durch die Beklagte eine Mieterhöhung mit den Mietern vereinbart werden müsse. Gemäß Ziffer 2. der Zusatzvereinbarung sollte die Erhöhung ab dem Erwerb der Siedlung durch die Beklagte gelten, wobei der Zeitpunkt des Erwerbs auf den Abschluss des notariellen Kaufvertrages mit der GmbH & Co. KG festgelegt wurde.

9

Maßgeblich für den Erwerb der Siedlung und damit auch den Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis sollte nach der Zusatzvereinbarung damit der Abschluss des notariellen Kaufvertrages und nicht der Übergang des Eigentums auf die Beklagte sein.

10

Zwar heißt es in der Zusatzvereinbarung nicht ausdrücklich, dass die Beklagte ab Abschluss des notariellen Kaufvertrages Vermieterin sein sollte. Aus dem Umstand, dass die Miete ab dem Abschluss des Kaufvertrages an die Beklagte als Vermieterin gezahlt werden sollte, konnten die Kläger zu 1., 3. und 4. dies indes unschwer erschließen.

11

Etwaige Zweifel daran, dass die Beklagte bereits mit Abschluss des Kaufvertrages als Vermieterin in das Mietverhältnis eintreten sollte, wurden jedenfalls durch die Schreiben der Beklagten vom 20.07.2001 und der GmbH vom 23.07.2001 ausgeräumt. Im Schreiben der GmbH vom 23.07.2001, welches alle Kläger unstreitig erhalten haben, teilt diese mit, dass die Beklagte mit dem erfolgten Verkauf der Siedlung als neue Vermieterin anstelle der bisherigen Vermieterin in den bestehenden Mietvertrag eintrete. Damit wurde zudem deutlich, dass der Mieteintritt der Beklagten mit Wirkung zum 01.08.2001 auch vom Willen der bisherigen Vermieterin getragen war. Jedenfalls dadurch, dass die Kläger zu 1., 3. u. 4. sodann ab August 2001 die Miete an die Beklagte gezahlt haben, haben sie dem Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis zugestimmt.

12

Rechtsfehlerhaft war lediglich die Würdigung der GmbH, dass die Beklagte als neue Eigentümerin in den Mietvertrag eintrete, da nicht durch den Abschluss des notariellen Kaufvertrages sondern erst durch die Eintragung im Grundbuch der Erwerber Eigentümer wird. Diese fehlerhafte rechtliche Würdigung, die auch im Schreiben der Beklagten vom 20.07.2001 anklingt, steht einer Mieteintrittsvereinbarung mit den Klägern zu 1., 3. und 4. indes nicht entgegen, da in der Zusatzvereinbarung der Abschluss des Kaufvertrages als maßgeblicher Zeitpunkt für den Erwerb der Siedlung durch die Beklagte festgelegt worden war. Wenn aber nach dem Willen der Vertragsparteien der Kaufvertragsabschluss für den Beginn der Vermieterstellung der Beklagten maßgeblich sein sollte, steht die fehlerhafte rechtliche Würdigung, die Beklagte sei als Eigentümerin in das Mietverhältnis eingetreten, einer Mieteintrittsvereinbarung nicht entgegen.

13

Die Kläger zu 1., 3. und 4., die zu der von der Beklagten geltend gemachten dreiseitigen Mieteintrittsvereinbarung im anhängigen Rechtsstreit nicht Stellung genommen haben, legen im übrigen auch nicht dar, dass sie ein besonderes Interesse daran gehabt hätten, dass die Beklagte erst mit Eigentumserwerb Vermieterin wird. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass nach dem vorgelegten Grundbuchauszug und im Hinblick auf die Tatsache, dass der notarielle Kaufvertrag über die Siedlung mit der GmbH Co. KG abgeschlossen wurde, davon auszugehen ist, dass die GmbH als Vermieterin nicht Eigentümerin der Siedlung war und die Kläger zu 1., 3. und 4. daher ohnehin nicht vom Eigentümer gemietet hatten.

14

Letztlich konnte daher auch nur eine Mieteintrittsvereinbarung einen Wechsel der Vertragspartei auf Vermieterseite herbeiführen, da ein Übergang des Mietverhältnisses gemäß § 566 BGB nur bei Identität von Veräußerer und Vermieter stattfindet (Gather in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 Rn 40). Da es hieran offensichtlich fehlte, bestand das Erfordernis, das Mietverhältnis von der vormaligen Vermieterin durch eine Mieteintrittsvereinbarung auf die Beklagte überzuleiten. Eine solche ist spätestens dadurch zustande gekommen, dass die Kläger zu 1., 3. und 4. im Anschluss an die getroffenen Zusatzvereinbarungen und in Reaktion auf die Schreiben der Beklagten vom 20.07.2001 und der GmbH vom 23.07.2003 ab August 2001 die Miete an die Beklagte als Vermieterin gezahlt haben.

15

2.

16

Jedenfalls dadurch, dass die Kläger zu 1., 3. und 4. ab August 2001 die erhöhte Miete an die Beklagte gezahlt haben, ist in Verbindung mit den geschlossen Zusatzvereinbarungen eine Mieterhöhungsvereinbarung gemäß § 10 I MHG (§ 557 I BGB) zustande gekommen.

17

a)

18

In den von den Klägern zu 1., 3. und 4. mit der Beklagten geschlossenen Zusatzvereinbarungen wurde im Hinblick auf den geplanten Erwerb der Siedlung durch die Beklagte mit den Mietern eine Erhöhung der Nettomiete gemäß § 10 I MHG vereinbart.

19

Nach Auffassung der Kammer steht der Umstand, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt weder Eigentümerin noch Vermieterin war, der Wirksamkeit der Vereinbarung nicht entgegen. Es wurde keine einseitige Mieterhöhungserklärung abgegeben, die nach herrschender Meinung (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., vor § 558 Rn 40, m.N.) wirksam nur der Vermieter abgeben kann, sondern eine Mietabänderungsvereinbarung geschlossen, die ausdrücklich erst für die Zukunft unter der Bedingung des Erwerbs der Siedlung durch die Beklagte gelten sollte. Aus den Zusatzvereinbarungen geht hervor, dass die Beklagte zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarungen noch nicht Vermieterin war. Vielmehr sollten die Mieterhöhungsvereinbarungen erst die Voraussetzungen für den Erwerb der Siedlung durch die Beklagte schaffen und erst und nur dann gelten, wenn die Beklagte Vermieterin werden würde.

20

Eine Mieterhöhungsvereinbarung mit dem zukünftigen Erwerber der Mietsache, die unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen wird, dass der Erwerber in das Mietverhältnis eintritt, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Rechtsgeschäfte können grundsätzlich unter Bedingungen (§ 158 BGB) geschlossen werden, sind also in der Regel bedingungsfreundlich (Heinrichs in Palandt, 61. Aufl., Einf v § 158 Rn 12). Gründe, warum dies für eine Mieterhöhungsvereinbarung zwischen Wohnraummieter und Vermieter nicht geltend sollte, sind nicht ersichtlich (vgl. für eine bedingten Mieterhöhungsvereinbarung LG Köln, WuM 1993, 42).

21

Dies gilt auch für eine Mieterhöhungsvereinbarung zwischen dem Mieter und dem zukünftigen Erwerber der Mietsache, die unter der aufschiebenden Bedingung des Eintritts des Erwerbers in das Mietverhältnis steht. Der zukünftige Erwerber kann insbesondere aus kalkulatorischen Gründen eine Interesse daran haben, bereits vor Erwerb des Mietobjektes mit den Mietern eine einvernehmliche Regelung über die für den Fall des Erwerbs zu zahlende Miete zu treffen. Auch für den Mieter kann dies von Interesse sein, da er bei Abschluss einer einvernehmlichen Mieterhöhungsvereinbarung versuchen kann, auf die Höhe der zukünftig zu zahlenden Miete Einfluss zu nehmen, und durch die Vereinbarung Rechts- und Planungssicherheit bezüglich der im Falle des Erwerbs bestehenden Mietbelastung erhält.

22

Zwar heißt es in § 557 I BGB, "während des Mietverhältnisses können die Vertragsparteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren", was in Verbindung mit dem Verbot von zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen dafür sprechen könnte, dass Mieterhöhungsvereinbarung wirksam nur zwischen den aktuellen Vertragsparteien geschlossen werden können. Diese Bedenken greifen jedoch nicht durch, da die aufschiebend bedingte Mieterhöhungsvereinbarung mit dem zukünftigen Erwerber der Mietsache nur dann Rechtswirksamkeit erlangt, wenn der Erwerber Vermieter und damit Vertragspartei wird. Dann besteht aber kein Grund mehr, die Wirksamkeit der Vereinbarung daran scheitern zu lassen, dass der Erwerber bei Abschluss der bedingten Vereinbarung noch keine Vertragspartei war, allzumal nicht ersichtlich ist, worin hier der Nachteil für den Mieter liegen soll, der eine von § 557 I BGB abweichende Vereinbarung gemäß § 557 IV BGB erst unwirksam macht.

23

b)

24

In den zur Gerichtsakte gereichten Zusatzvereinbarungen wird die erhöhte Miete betragsmäßig genannt, weshalb auch die Anforderungen des § 10 I MHG erfüllt sind. Soweit die Kläger erstinstanzlich vorgetragen haben, die diesbezüglichen Unterschriften seien in zweifelhafter Form erlangt worden, da die Vordrucke blanko gewesen seien und die Mieter zur Unterzeichnung unter Drohung der Kündigung genötigt worden seien, haben sie dieses wenig konkrete Vorbringen nicht unter Beweis gestellt. Auch die zweitinstanzlich in Bezug genommenen Schreiben der Kläger und anderer Mieter, die als Zeugen benannt werden, begründen keine durchgreifenden Einwände gegen die Wirksamkeit der Zusatzvereinbarungen. Dass die Kläger zu 1., 3. u. 4. durch Drohung oder arglistige Täuschung (§ 123 BGB) zur Unterzeichnung der Zusatzvereinbarungen bestimmt worden sind, ist auch nach diesem Vorbringen nicht hinreichend konkret dargetan. Letztlich fehlt es auch an einer Anfechtung der Erklärungen.

25

c)

26

Ein Antrag des Vermieters auf Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung kann schlüssig, insbesondere durch die Zahlung der erhöhten Miete durch den Mieter angenommen werden (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 557 Rn 22).

27

Dadurch, dass die Kläger zu 1., 3. und 4. ab August 2001 die erhöhte Miete an die Beklagte gezahlt haben, haben sie die in den Zusatzvereinbarungen vereinbarte Erhöhung der Miete bestätigt, so dass kein Zweifel daran bestehen kann, dass die Erhöhung der Miete auch von ihrem Willen getragen war.

28

II.

29

Unbegründet ist die Berufung, soweit sich die Beklagte gegen ihre Verurteilung zur Zahlung von 254,41 € zuzüglich Zinsen an die Kläger zu 2. wendet. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht der Klage insoweit stattgegeben.

30

Die Kläger zu 2. sind nicht Mitglieder der Genossenschaft und haben eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag nicht unterschrieben. Ihnen gegenüber sollte die Miete gemäß § 2 MHG durch Schreiben vom 24.07.2001 erhöht werden. Diese Mieterhöhungserklärung war jedoch unwirksam, da die Beklagte zu diesem Zeitpunkt nicht Vermieterin war und auch nicht in Vertretung der GmbH gehandelt hat. Ob eine Ermächtigung des Erwerbers durch den Vermieter zur Geltendmachung einer Mieterhöhung im eigenen Namen rechtlich möglich ist, kann dahinstehen, da eine solche Ermächtigung nicht dargetan ist. Von der Vollmacht und Genehmigung der GmbH vom 01.07.2002 wird das Mieterhöhungsschreiben der Beklagten vom 24.07.2002 gegenüber den Klägern zu 2. nicht erfasst.

31

Hinsichtlich der Kläger zu 2. ist auch keine Mietabänderungsvereinbarung durch die mehrmonatige Zahlung der erhöhten Miete zustande gekommen. Dies folgt bereits daraus, dass mit den Klägern zu 2. keine Mieteintrittsvereinbarung geschlossen wurde. Die bloße Zahlung der Miete an die Beklagte reicht für eine Mieteintrittsvereinbarung nicht aus. Da die Kläger zu 2. nicht die Zusatzvereinbarung mit der Beklagten bezüglich der Erhöhung der Miete geschlossen haben, aus der sich - wie dargelegt - auch der Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis bereits ab Abschluss des notariellen Kaufvertrages ergab, fehlen gegenüber den Klägern zu 2. hinreichende Anhaltspunkte, dass sie einem vorzeitigen Vermieterwechsel zugestimmt haben.

32

Erst im Rahmen des anhängigen Rechtsstreits haben die Kläger zu 2. zum Ausdruck gebracht, dass sie ab Eintragung der Beklagten als Eigentümerin ins Grundbuch von einer Vermieterstellung der Beklagten ausgehen, weshalb erst ab diesem Zeitpunkt von einer schlüssigen Mieteintrittsvereinbarung ausgegangen werden kann.

33

Da die Zahlung der erhöhten Miete durch die Kläger zu 2. in der Zeit von Oktober 2001 bis November 2002 und damit in einem Zeitraum erfolgte, in dem die Beklagte noch nicht Vermieterin der Kläger zu 2. war, fehlt die Grundlage für eine konkludenten Mieterhöhungsvereinbarung, da das schlüssige Verhalten des Mieters, das in der Zahlung der erhöhten Miete liegen kann, gegenüber dem Vermieter erfolgen muss.

34

Eine Verwirkung des Rückforderungsanspruches der Kläger zu 2. gemäß § 242 BGB liegt nicht vor. Es wäre an der Beklagten gewesen, gegenüber den Klägern zu 2. bezüglich ihrer Vermieterstellung klare Verhältnisse zu schaffen. Dies hat sie unterlassen, weshalb die Kläger zu 2. den nicht verjährten Kondiktionsanspruch mit Erfolg geltend machen können.

35

III.

36

Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Kläger vom 10.12.2003 gibt keine Veranlassung die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen (§ 156 ZPO). Auch wenn der Kläger zu 3. ab Oktober 2001 die erhöhte Miete unter Vorbehalt gezahlt hat, so rechtfertigt dies keine abweichende Beurteilung, da die zweimalige Zahlung der Miete für August und September 2001 nicht zuletzt im Hinblick auf den Inhalt der geschlossenen Zusatzvereinbarung zur Annahme einer Mieterhöhungsvereinbarung ausreicht.

37

Soweit für die Kläger zu 4) geltend gemacht wird, dass diese die Zusatzvereinbarung nicht unterschrieben hätten, ist auch dies nicht erheblich, da nicht bestritten wurde, das der Zeuge insoweit als Vertreter für die Kläger zu 4. gehandelt hat.

38

IV.

39

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 I, II, 100 ZPO.

40

Das Urteil der Kammer vom 13.01.2004 – 13 S 239/03 - wird gemäß § 319 I ZPO wegen eines offensichtlichen Schreibfehlers dahingehend berichtigt, dass der Kläger zu 3. die erstinstanzlichen Gerichtskosten nicht zu 23 % sondern zu 32 % zu tragen hat.