Landgericht Freiburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-02-11, Aktenzeichen 2 O 451/04

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen, die Räume der vom Treppenhaus aus gesehen geradeaus befindlichen Raumeinheit im 2. OG des Anwesens H. in W. sowie den Kellerraum im Kellergeschoss direkt unterhalb des Hauseingangs zu Versammlungszwecken, insbesondere als kirchliche Versammlungsstätte, als Versammlungsräume für Kinder und Jugendliche oder für Musikveranstaltungen sowie als Proberäume zu nutzen.

2. Dem Beklagten wird angedroht, dass für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zur Höhe von EUR 250.000,00, ersatzweise Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten, zu vollziehen am Vorstand, festgesetzt wird.

3. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,00 EUR vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte erhält Vollstreckungsschutz. Er kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,00 EUR abwenden.

5. Der Streitwert wird festgesetzt auf 15.000,00 EUR.

Tatbestand

1

Die Kläger begehren von dem beklagten Verein die Unterlassung der Nutzung der von diesem angemieteten Räumlichkeiten zu kirchlichen Versammlungen und Gottesdiensten, hilfsweise das Unterlassen der Öffnung der Lichtkuppeln während der Veranstaltung.

2

Die Kläger sind Eigentümer einer Wohnung im 3. OG des Anwesens H. in W.

3

Der Beklagte ist Mieter von Räumlichkeiten im 2. OG sowie von Kellerräumen desselben Anwesens. Die Räume der Kläger sind in § 2 der Teilungserklärung als Wohnraum ausgewiesen, die von dem Beklagten genutzten Räume im 2. OG als Büroflächen und der Kellerraum als solcher. § 4 enthält darüber hinaus die Pflicht der Eigentümer, die uneingeschränkte gewerblichen Nutzung jeder Art mit Ausnahme von Bankgeschäften zu dulden. Aufgrund dieser Regelung wurde in Abteilung 2 des Grundbuchs eine entsprechende Grunddienstbarkeit eingetragen.

4

Der Beklagte nutzt die ihm vermieteten Räume als kirchliche Versammlungsstätte und Gebetsraum. U.a. versammeln sich die Mitglieder jeden Sonntagvormittag zwischen ca. 9.15 Uhr und 12.30 Uhr, wobei zwischen 9.30 Uhr und 11.00 Uhr ein Gottesdienst stattfindet. Während der Veranstaltungen, die auch an Feiertagen stattfinden, werden die Lieder mit Musikbegleitung durch Gitarre und Keyboards untermalt. Zusätzlich werden die Räumlichkeiten von der Gemeinde auch für Veranstaltungen der Senioren- und Jugendkreise und einmal monatlich abends für Veranstaltungen mit Liedersingen genutzt. Während des Gottesdienstes sind die Lichtkuppeln zum Lichthof, die sich in unmittelbarer Nähe zu den Außenfenstern der klägerischen Wohnung befinden, geöffnet.

5

Die Kläger behaupten, ihr Ruhe- und Erholungsbedürfnis werde durch die Veranstaltungen des Beklagten gestört, namentlich dann, wenn diese Sonntagvormittags oder abends stattfänden.

6

Die Kläger beantragen,

7

1 a): wie erkannt

8

b): Hilfsweise: Der Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen, für die Dauer der Veranstaltungen und Versammlungen in den Räumen der vom Treppenhaus aus gesehen geradeaus befindlichen Raumeinheit im 2. OG des Anwesens H. in W. die Lichtkuppeln zu öffnen.

9

2. Dem Beklagten wird angedroht, dass für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zur Höhe von EUR 250.000,00, ersatzweise Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten zu vollziehen am Vorstand, festgesetzt wird.

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Der Beklagte beantragt

11

Klagabweisung und bittet um Vollstreckungsschutz.

12

Er trägt vor, die Nutzung der Räumlichkeiten laufe der Teilungserklärung nicht zuwider. § 4 sehe eine weitestgehende Nutzungsmöglichkeit vor. Zu dieser Nutzungsmöglichkeit gehöre auch die Nutzung als kirchliche Versammlungsstätte.

13

Weiterhin handle es sich bei den Lärmentwicklungen um keine wesentlichen Beeinträchtigungen nach § 906 BGB. Diese Einschätzung werde vom Landratsamt L. geteilt.

14

Wegen des weiteren Vortrages wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

15

Die Klage ist begründet. Der Anspruch der Kläger ergibt sich aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB.

16

Die Nutzung durch den beklagten Verein widerspricht der Teilungserklärung. Die Kläger haben deshalb einen eigenen Anspruch gegen den Beklagten auf Unterlassung dieser Nutzung.

1.

17

Die Teilungserklärung sieht für die Räume des 2. OG eine Nutzung als Bürofläche (§ 2) vor, während sie für den Keller keine gesonderte Nutzung ausweist. In § 4 der Teilungserklärung dulden die Eigentümer die uneingeschränkte gewerbliche Nutzung jeder Art mit Ausnahme von Bankgeschäften.

18

Die so beschriebene Nutzungsmöglichkeit der Eigentumswohnung im 2. OG stellt eine einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter i.S. der §§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 2 WEG dar (Hanseatisches OLG Hamburg ZMR 2003 770; BayObLG, Beschluss vom 15. Mai 2003, BayObLGR 2003 335; OLG Hamm, OLGR Hamm 1999, 181; Kammergericht Berlin OLGZ 1987, 406).

19

Die damit zum Ausdruck gekommene Möglichkeit der gewerblichen Nutzung ist dahin zu verstehen, dass eben nur eine gewerbliche Nutzung, nicht aber auch anderweitige Nutzungen erlaubt sein sollen. Bei der Nutzung durch den Beklagten handelt es sich um eine anderweitige Nutzung, die sich von einer gewerblichen Nutzung unterscheidet (BayObLG a.a.O.: In der Teilungserklärung war ein „Cafe mit Schnellimbiss“ vorgesehen, die Räume wurden aber als Versammlungsstätte eines ausländischen Kulturvereins mit genutzt).

20

Der Unterschied zwischen der gewerblichen Nutzung und der als kirchliche Versammlungsstätte liegt auf der Hand. Eine gewerbliche Nutzung wird in aller Regel an den Werktagen stattfinden und dort innerhalb der üblichen Arbeitszeiten. Ausnahmen gibt es selbstverständlich, wie zum Beispiel Tanzschulen oder Fitnessstudios. Aber, wie gesagt, handelt es sich dabei um Ausnahmen und darauf kann sich ein potentieller Wohnungskäufer einstellen.

21

Anders liegt es, wenn eine Eigentumswohnung als kirchliche Versammlungsstätte genutzt wird. Hier ist in aller Regel damit zu rechnen, dass die Kirchenmitglieder einen Sonntagsgottesdienst durchführen und sich auch unter der Woche treffen. Wie in der mündlichen Verhandlung mitgeteilt, nehmen an den Sonntagsgottesdiensten rund 100 Personen teil. Unstreitig finden auch an Feiertagen und abends Veranstaltungen in den Räumen mit Gesang und Musikbegleitung statt.

22

Dies ist eine Nutzung, auf die sich ein Wohnungseigentümer auch dann nicht einzustellen braucht, wenn er in der Teilungserklärung eine weitgehende gewerbliche Nutzung duldet.

2.

23

Die Kläger haben einen eigenen Anspruch auf Unterlassung gegen den Beklagten (OLG Karlsruhe NJW - RR 1994, 146 - 147).

24

Die Nutzung des zweiten Obergeschosses als Versammlungsraum ist mit Geräuschentwicklung verbunden. Es bedarf keiner Beweiserhebung dazu, dass diese Immissionen die Kläger in ihrer Sonntags- und Feiertagsruhe stören. Das gleiche gilt von sonstigen Veranstaltungen in den Abendstunden.

25

Der Beklagte kann sich nicht auf die Erkenntnisse des Landratsamtes Lörrach in dessen Schreiben vom 01.09.2003 berufen. Dort wurde eine Bewertung der Lärmimmission anhand der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm vorgenommen (TA-Lärm). Diese geht von Durchschnittswerten aus, die über einen gewissen Zeitraum hinweg gemessen werden. Die TA-Lärm kann zwar ein Anhaltspunkt dafür sein, ob eine Störung anzunehmen ist oder nicht. Für den immissionsrechtlichen Unterlassungsanspruch können aber solche Messwerte nicht die alleinentscheidende Rolle spielen. Eine Überschreitung der Richtwerte indiziert zwar eine wesentliche Beeinträchtigung, ihre Unterschreitung zwingt aber im Einzelfall nicht zur Annahme, die Lärmimmission sei unwesentlich (BGHZ 121, 248 ff). Die Kläger werden besonders in ihrer Sonntags-, Feiertags- und Feierabendruhe gestört. Diese Störungen sind, da hier sensible Zeiten betroffen sind, besonders lästig und werden von jedem verständigen Durchschnittsmenschen (auf diesen stellt der Bundesgerichtshof in der zitierten Entscheidung ab) als störend empfunden. Solche Störungen brauchen die Kläger nicht hinzunehmen.

26

Mit dem Argument, die von der kirchlichen Veranstaltung ausgehende Lärmemission sei nicht größer als die von Gewerbebetrieben ausgehende Emission, kann der Beklagte nicht gehört werden.

27

Das OLG Karlsruhe hat hierzu nämlich entschieden: „Gestattet ein vermietender Wohnungseigentümer seinem Mieter eine von dem Inhalt der Teilungserklärung abweichende, die anderen Wohnungseigentümer störende Nutzung, haben diese unmittelbar gegen den störenden Mieter einen Abwehranspruch aus § 1004 BGB, ohne eine nach BGB § 906 nicht mehr hinzunehmende Überschreitung der Nutzung nachweisen zu müssen“. Aus diesem Leitsatz ergibt sich, dass sich ein Eigentümer gegenüber einem Nutzer, der die Wohnung anders als in der Teilungserklärung erlaubt nutzt, nicht auf die Diskussion einlassen muss, ob die beanstandete Nutzung nun über das übliche Maß hinausgeht oder nicht. Damit ist zugleich gesagt, dass eine von der Teilungserklärung nicht zugelassene Nutzung nicht auf dem Umweg über den Vergleich mit zugelassenen Nutzungen nun eben doch geduldet werden muss. Eine solche Argumentation würde auch dem eingangs beschriebenen, von der ganz überwiegenden Rechtsprechung vertretenen Grundsatz zuwiderlaufen, wonach eine bestimmte Nutzungsbeschreibung in der Teilungserklärung eben zugleich eine einschränkende Zweckbestimmung enthält.

3.

28

Dem Gericht ist die Entscheidung nicht leicht gefallen. Die Religionsausübung ist ein hohes, grundrechtlich geschütztes Gut. Der Beklagte erhält Vollstreckungsschutz, damit er sich nach und nach auf die jetzt ausgesprochene Rechtslage einstellen kann.

29

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709, 712 ZPO.

Gründe

15

Die Klage ist begründet. Der Anspruch der Kläger ergibt sich aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB.

16

Die Nutzung durch den beklagten Verein widerspricht der Teilungserklärung. Die Kläger haben deshalb einen eigenen Anspruch gegen den Beklagten auf Unterlassung dieser Nutzung.

1.

17

Die Teilungserklärung sieht für die Räume des 2. OG eine Nutzung als Bürofläche (§ 2) vor, während sie für den Keller keine gesonderte Nutzung ausweist. In § 4 der Teilungserklärung dulden die Eigentümer die uneingeschränkte gewerbliche Nutzung jeder Art mit Ausnahme von Bankgeschäften.

18

Die so beschriebene Nutzungsmöglichkeit der Eigentumswohnung im 2. OG stellt eine einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter i.S. der §§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 2 WEG dar (Hanseatisches OLG Hamburg ZMR 2003 770; BayObLG, Beschluss vom 15. Mai 2003, BayObLGR 2003 335; OLG Hamm, OLGR Hamm 1999, 181; Kammergericht Berlin OLGZ 1987, 406).

19

Die damit zum Ausdruck gekommene Möglichkeit der gewerblichen Nutzung ist dahin zu verstehen, dass eben nur eine gewerbliche Nutzung, nicht aber auch anderweitige Nutzungen erlaubt sein sollen. Bei der Nutzung durch den Beklagten handelt es sich um eine anderweitige Nutzung, die sich von einer gewerblichen Nutzung unterscheidet (BayObLG a.a.O.: In der Teilungserklärung war ein „Cafe mit Schnellimbiss“ vorgesehen, die Räume wurden aber als Versammlungsstätte eines ausländischen Kulturvereins mit genutzt).

20

Der Unterschied zwischen der gewerblichen Nutzung und der als kirchliche Versammlungsstätte liegt auf der Hand. Eine gewerbliche Nutzung wird in aller Regel an den Werktagen stattfinden und dort innerhalb der üblichen Arbeitszeiten. Ausnahmen gibt es selbstverständlich, wie zum Beispiel Tanzschulen oder Fitnessstudios. Aber, wie gesagt, handelt es sich dabei um Ausnahmen und darauf kann sich ein potentieller Wohnungskäufer einstellen.

21

Anders liegt es, wenn eine Eigentumswohnung als kirchliche Versammlungsstätte genutzt wird. Hier ist in aller Regel damit zu rechnen, dass die Kirchenmitglieder einen Sonntagsgottesdienst durchführen und sich auch unter der Woche treffen. Wie in der mündlichen Verhandlung mitgeteilt, nehmen an den Sonntagsgottesdiensten rund 100 Personen teil. Unstreitig finden auch an Feiertagen und abends Veranstaltungen in den Räumen mit Gesang und Musikbegleitung statt.

22

Dies ist eine Nutzung, auf die sich ein Wohnungseigentümer auch dann nicht einzustellen braucht, wenn er in der Teilungserklärung eine weitgehende gewerbliche Nutzung duldet.

2.

23

Die Kläger haben einen eigenen Anspruch auf Unterlassung gegen den Beklagten (OLG Karlsruhe NJW - RR 1994, 146 - 147).

24

Die Nutzung des zweiten Obergeschosses als Versammlungsraum ist mit Geräuschentwicklung verbunden. Es bedarf keiner Beweiserhebung dazu, dass diese Immissionen die Kläger in ihrer Sonntags- und Feiertagsruhe stören. Das gleiche gilt von sonstigen Veranstaltungen in den Abendstunden.

25

Der Beklagte kann sich nicht auf die Erkenntnisse des Landratsamtes Lörrach in dessen Schreiben vom 01.09.2003 berufen. Dort wurde eine Bewertung der Lärmimmission anhand der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm vorgenommen (TA-Lärm). Diese geht von Durchschnittswerten aus, die über einen gewissen Zeitraum hinweg gemessen werden. Die TA-Lärm kann zwar ein Anhaltspunkt dafür sein, ob eine Störung anzunehmen ist oder nicht. Für den immissionsrechtlichen Unterlassungsanspruch können aber solche Messwerte nicht die alleinentscheidende Rolle spielen. Eine Überschreitung der Richtwerte indiziert zwar eine wesentliche Beeinträchtigung, ihre Unterschreitung zwingt aber im Einzelfall nicht zur Annahme, die Lärmimmission sei unwesentlich (BGHZ 121, 248 ff). Die Kläger werden besonders in ihrer Sonntags-, Feiertags- und Feierabendruhe gestört. Diese Störungen sind, da hier sensible Zeiten betroffen sind, besonders lästig und werden von jedem verständigen Durchschnittsmenschen (auf diesen stellt der Bundesgerichtshof in der zitierten Entscheidung ab) als störend empfunden. Solche Störungen brauchen die Kläger nicht hinzunehmen.

26

Mit dem Argument, die von der kirchlichen Veranstaltung ausgehende Lärmemission sei nicht größer als die von Gewerbebetrieben ausgehende Emission, kann der Beklagte nicht gehört werden.

27

Das OLG Karlsruhe hat hierzu nämlich entschieden: „Gestattet ein vermietender Wohnungseigentümer seinem Mieter eine von dem Inhalt der Teilungserklärung abweichende, die anderen Wohnungseigentümer störende Nutzung, haben diese unmittelbar gegen den störenden Mieter einen Abwehranspruch aus § 1004 BGB, ohne eine nach BGB § 906 nicht mehr hinzunehmende Überschreitung der Nutzung nachweisen zu müssen“. Aus diesem Leitsatz ergibt sich, dass sich ein Eigentümer gegenüber einem Nutzer, der die Wohnung anders als in der Teilungserklärung erlaubt nutzt, nicht auf die Diskussion einlassen muss, ob die beanstandete Nutzung nun über das übliche Maß hinausgeht oder nicht. Damit ist zugleich gesagt, dass eine von der Teilungserklärung nicht zugelassene Nutzung nicht auf dem Umweg über den Vergleich mit zugelassenen Nutzungen nun eben doch geduldet werden muss. Eine solche Argumentation würde auch dem eingangs beschriebenen, von der ganz überwiegenden Rechtsprechung vertretenen Grundsatz zuwiderlaufen, wonach eine bestimmte Nutzungsbeschreibung in der Teilungserklärung eben zugleich eine einschränkende Zweckbestimmung enthält.

3.

28

Dem Gericht ist die Entscheidung nicht leicht gefallen. Die Religionsausübung ist ein hohes, grundrechtlich geschütztes Gut. Der Beklagte erhält Vollstreckungsschutz, damit er sich nach und nach auf die jetzt ausgesprochene Rechtslage einstellen kann.

29

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709, 712 ZPO.