Oberlandesgericht Köln ()
Urteil vom 1999-10-07, Aktenzeichen 12 U 90/99
ECLI:DE:OLGK:1999:1007.12U90.99.00

Tenor

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin nimmt den Beklagten als Rechtsnachfolger des
betroffenen Grundstücks auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung
eines Vertrages über die Anmietung von Gebäudeaußenwänden zu
Reklamezwecken aus übergegangenem Recht in Anspruch. Dem liegt
folgender Sachverhalt zugrunde:

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Die Klägerin befasst sich gewerblich mit der Errichtung von
Werbetafeln und deren Vermietung. Zu diesem Zwecke schloss sie mit
einem Herrn J. unter dem 11. Juni 1993 einen "Akquisitionsvertrag",
der den "Verkauf" von "Mietverträgen" über die Errichtung und
Unterhaltung von Werbeträgern bundesweit zum Gegenstand hatte. Herr
J. wiederum schloss unter dem 19. Oktober 1993 mit einem Herrn T.
eine "Vereinbarung über Miet- und Vorliegerrechte" über die
Anbringung von drei Reklametafeln auf dem Anwesen S.straße in B
(Q.-I.) gegen ein Entgelt von 400,00 DM inklusive der gesetzlichen
Mehrwertsteuer je baugenehmigter Tafel ab. Die Vereinbarung sollte
zunächst auf die Dauer von fünf Jahren ab Errichtung der
Werbeträger und auch zwischen den beiderseitigen Rechtsnachfolgern
gelten. In der selben Urkunde gestattete Herr T. die Anbringung von
drei Werbeträgern gemäß beigefügtem Bauantrag. Dieser wiederum sah
zwei Reklametafeln an der Giebelwand und eine Reklametafel vor dem
Haus auf zu errichtenden Stützen vor. Wegen der weiteren
Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarung wird auf die im
Original zu den Akten gelangte Urkunde vom 19. Oktober 1993 (Hülle
Bl. 157 d. GA) verwiesen. Im Anschluss daran beantragte die
Klägerin, die sich des wirksamen Eintritts in die Rechte und
Pflichten des Herrn J. aus der Vereinbarung vom 19. Oktober 1993
berühmt, die Erteilung der Baugenehmigung für die Errichtung der
Werbetafeln. Die Stadt Bergheim verweigerte die beantragte
Genehmigung. Daraufhin strengte die Klägerin ein
verwaltungsgerichtliches Verfahren an, das unter dem 19. August
1997 mit der vergleichsweisen Einigung über die Erteilung der
Genehmigung für zwei an dem Giebel anzubringende Werbetafeln
endete. Die Stadt B. erteilte die Baugenehmigung unter dem 15.
September 1997.

4

Zwischenzeitlich war es zu einer Änderung der
Eigentumsverhältnisse an dem betroffenen Hausgrundstück gekommen.
Eigentümer des Grundstücks S.straße waren zum Zeitpunkt des
Abschlusses der Vereinbarung vom 19. Oktober 1993 die Eheleute T.
zu je 1/2-Anteil. In dem Anwesen befand sich eine Gaststätte, die
sie verpachtet hatten. Ferner hatten sie mehrere Einzelzimmer zu
Wohnzwecken vermietet. Mit Vertrag vom 24. Juni 1994 vor Notar I.
in B.G. (UR.-Nr. 1142/1994 I) kauften der Beklagte und seine
Ehefrau den vorbezeichneten Grundbesitz in
Errungenschaftsgemeinschaft italienischen Rechts. § 5 Ziffer 4 des
Kaufvertrages hat folgenden Wortlaut:

5

"Die bestehenden Mietverhältnisse sind dem Käufer bekannt. Sie
werden von ihm übernommen. Die vorhandenen Mietverträge werden bis
zum 31. Juli 1994 dem Käufer ausgehändigt. Die von Mietern
gezahlten Kautionen werden dem Käufer am Tage des Besitzüberganges
ausgezahlt."

6

Die Umschreibung des Eigentums auf den Beklagten und dessen
Ehefrau im betroffenen Grundbuch erfolgte am 6. Januar 1995. Von
der Rechtsnachfolge erfuhr die Klägerin nach Abschluss des
verwaltungsgerichtlichen Verfahrens. Die Klägerin unterrichtete den
Beklagten über den Ausgang des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens
und teilte ihre Absicht zur alsbaldigen Anbringung der Werbetafeln
mit Schreiben vom 22. September 1997 mit. Der Beklagte war jedoch
ohne ein höheres Entgelt nicht bereit, die Werbetafeln an seinem
Giebel zu dulden. Zu einer Einigung kam es nicht. Der Beklagte
verweigerte die Durchführung der Vereinbarung vom 19. Oktober 1993.
Unter dem 17. Dezember 1997 berechnete die Klägerin dem Beklagten
den ihr wegen der Nichterfüllung der Vereinbarung angeblich
entgangenen Gewinn in der Höhe der Klageforderung mit 15.961,17 DM.
Gleichzeitig forderte sie den Beklagten - vergeblich - zur Zahlung
bis zum 31. Dezember 1997 auf. Wegen der Schadensberechnung im
Einzelnen wird auf das Schreiben vom 17. Dezember 1997 (Bl. 88 d.
GA) Bezug genommen.

7

Die Klägerin hat behauptet, sie habe die Rechte und Pflichten
des Herrn J. aus der Vereinbarung vom 19. Oktober 1993 entsprechend
dem Inhalt des Aquisitionsvertrages vom 11. Juni 1993 übernommen.
Sie hat die Auffassung vertreten, der Beklagte sei infolge des
Grundstückserwerbs in die mietvertragliche Position des Herrn T.
eingetreten. Es sei bereits durch die Vereinbarung vom 19. Oktober
1993 zu einer Überlassung des Grundstücks an sie gekommen. Sie hat
behauptet, ihr sei infolge der Erfüllungsverweigerung des Beklagten
ein Gewinn in Höhe der Klageforderung entsprechend dem Inhalt ihrer
Rechnung vom 17. Dezember 1997 entgangen.

8

Die Klägerin hat beantragt,

9

den Beklagten zu verurteilen, an sie 15.961,17 DM nebst 10%
Zinsen seit dem 16. Januar 1998 zu zahlen,

10

hilfsweise,

11

den Beklagten zu verurteilen, an sie

12

1. 3.192,23 DM und

13

2. weitere 3.192,23 DM am 31. Dezember 1999, weitere 3.192,23 DM
am 31. Dezember 2000, weitere 3.192,23

14

DM am 31. Dezember 2001 und weitere 3.192,23 DM am

15

31. Dezember 2002 nebst 4% Zinsen ab jeweiligem

16

Fälligkeitsdatum zu zahlen.

17

Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

19

Der Beklagte hat eine Vertragsübernahme durch die Klägerin von
Herrn J. mit Nichtwissen bestritten. Er hat die Auffassung
vertreten, er sei auch nicht passiv legitimiert, da es zu einer
Überlassung des Grundstücks im Rechtssinne an Herrn J.
beziehungsweise an die Klägerin nie gekommen sei. Insoweit hat er
behauptet, Werbetafeln seien an seinem Hausgiebel - wie auch
unstreitig ist - nie angebracht worden. Er hat die Höhe des geltend
gemachten Anspruchs bestritten und insoweit die Auffassung
vertreten, die Klägerin mache zum überwiegenden Teil einen
zukünftigen Schaden geltend, den zu fordern sie jedenfalls derzeit
nicht berechtigt sei.

20

Mit dem am 3. März 1999 verkündeten Urteil hat das Landgericht
Köln - 23 O 232/98 - die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das
Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, der Beklagte sei nicht
passiv legitimiert, weil der Klägerin die zum Zwecke der Anbringung
von Werbeträgern vermieteten Flächen im Zeitpunkt des
Eigentumserwerbs durch den Beklagten nicht im Sinne von § 571 BGB
überlassen gewesen seien. Wegen der Begründung im Einzelnen wird
auf das angefochtene Urteil (Bl. 94 ff. d. GA) Bezug genommen.

21

Gegen dieses ihr am 15. März 1999 zugestellte Urteil hat die
Klägerin mit einem am 6. April 1999 bei Gericht eingegangenen
anwaltlichen Schriftsatz vom 29. März 1999 Berufung eingelegt und
die Berufung mit einem am Montag, den 7. Juni 1999 bei Gericht
eingegangenen anwaltlichen Schriftsatz vom 4. Juni 1999 nach
entsprechender Fristverlängerung bis zum 6. Juni 1999
begründet.

22

Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihr erstinstanzliches
Begehren weiter. Im Anschluss an die Ergänzung der
Berufungserwiderung mit Schriftsatz vom 12. Juli 1999, mit dem der
notarielle Kaufvertrag zwischen den Eheleuten T. und dem Beklagten
und dessen Ehefrau überreicht worden ist, hat die Klägerin zunächst
mit Schriftsatz vom 30. Juli 1999 dahingehend repliziert, aus dem
vorgelegten notariellen Kaufvertrag ergebe sich, dass die
bestehenden Mietverhältnisse "dem Käufer bekannt" gewesen seien.
Mit weiterem Schriftsatz vom 17. August 1999 hat die Klägerin
sodann vorgetragen, die Tatsache, dass der Beklagte und auch seine
Ehefrau Kenntnis von dem bestehenden Mietvertrag für die Werbetafel
gehabt hätten und hiermit einverstanden gewesen seien, werde durch
Zeugnis des Herrn T. unter Beweis gestellt. Zur Begründung ihres
diesbezüglichen erstmaligen Beweisantrages hat die Klägerin
ausgeführt, sie sei bisher von der Unauffindbarkeit des Zeugen T.
ausgegangen; ihr Geschäftsführer habe "soeben erfahren", dass der
Zeuge unter der in der Vereinbarung vom 19. Oktober 1993 und in dem
notariellen Kaufvertrag angegebenen Adresse wohne; Herrr T. habe
seine Identität am Telefon geleugnet. Im Übrigen wiederholt sie im
Wesentlichen ihr erstinstanzliches Vorbringen.

23

Die Klägerin beantragt,

24

das Urteil des Landgerichts Köln vom 03.03.1999

25

abzuändern und den Beklagten nach ihren erstinstanz-

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lichen Schlussanträgen zu verurteilen, hilfsweise für

27

den Fall der Anordnung einer
Sicherheitsleistung der Klägerin zu gestatten, diese auch durch
Bürgschaft einer deutschen Großbank, öffentlichen Sparkasse oder
Genossenschaftsbank zu erbringen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

30

Auch der Beklagte wiederholt zunächst sein erstinstanzliches
Vorbringen. Insbesondere bestreitet er weiterhin eine
Vertragsübernahme durch die Klägerin von Herrn J.. Hierzu vertritt
er die Auffassung, die Klägerin habe für einen Eintritt in die
Rechtsposition des Herrn J. nicht substantiiert vorgetragen. Er
behauptet, er habe von dem Abschluss eines Nutzungsvertrages zu
Werbezwecken erstmals aufgrund des Schreibens der Klägerin vom 22.
September 1997 erfahren. Er bestreitet die Richtigkeit der
Schadensberechnung weiterhin und behauptet in diesem Zusammenhang,
der angegebene Mietzins von 400 DM verstehe sich vierteljährlich
und nicht entsprechend der Berechnung der Klägerin jährlich.
Letzteres macht sich die Klägerin hilfsweise zu eigen (Bl. 156
GA).

31

Wegen der weiteren Einzelheiten wird ergänzend auf die zwischen
den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst allen überreichten
Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Berufung ist zulässig.

34

Die gemäß §§ 511, 511 a ZPO statthafte Berufung ist insbesondere
fristgerecht im Sinne von § 519 Abs. 2 Satz 2 ZPO begründet worden.
Die Monatsfrist, die nach Eingang der Berufung am 6. April 1999
originär mit Ablauf des 6. Mai 1999 geendet hätte, ist von dem
Vorsitzenden des erkennenden Senats auf den am 30. April 1999
eingegangenen Antrag vom 29. April 1999 bis zum 6. Juni 1999
verlängert worden. Da der letztgenannte Tag ein Sonntag war, lief
die Berufungsbegründungsfrist an dem darauf folgenden Montag, dem
7. Juni 1999, an dem die Berufungsbegründung der Klägerin bei
Gericht auch eingangen ist, ab.

35

In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg. Denn die
Klage ist im Hauptantrag wie auch mit dem Hilfsantrag
unbegründet.

36

Der Klägerin steht gegenüber dem Beklagten ein Anspruch auf
Zahlung von Schadenersatz in der Höhe von 15.961,17 DM aus keinem
rechtlichen Gesichtspunkt zu. Dabei kann dahinstehen, ob sich der
geltend gemachte Anspruch aus § 538 Abs. 1 Var. 3 oder § 326 Abs. 1
BGB, je nach dem, ob die Mietsache überlassen worden ist oder nicht
(vgl.: Palandt-Putzo, BGB, 58. Auflage, § 537 Rdnr. 7, § 538 Rdnr.
3), oder aus dem Gesichtspunkt der Verletzung vertraglicher
Pflichten aufgrund der Vereinbarung vom 19. Oktober 1993 (im
Folgenden: p.F.V.) rechtfertigen kann. Für die Anwendung der
letztgenannten Anspruchsgrundlage spricht, dass der Beklagte die
Erfüllung der Vereinbarung vom 19. Oktober 1993 gegenüber der
Klägerin ernsthaft verweigert hat, ohne dass die Klägerin dessen
Erfüllung zuvor ausdrücklich angemahnt und dieserhalb eine
Nachfrist verbunden mit einer Ablehnungsandrohung gesetzt hat (so
auch: Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und
Leasingrechts, 7. Auflage, Rnr. 91). Ferner bedarf keiner
Entscheidung, ob die Vereinbarung vom 19. Oktober 1993 nicht wegen
eines (versteckten) Dissenses gemäß § 155 BGB unwirksam ist, weil
über den zu entrichtenden Mietzins eine Einigung nicht zustande
gekommen ist. Denn der Beklagte ist aus der Vereinbarung vom 19.
Oktober 1993 jedenfalls nicht passiv legitimiert.

37

Der Beklagte war an der Vereinbarung vom 19. Oktober 1993 nicht
beteiligt. Er ist auch nicht über die in der Urkunde vom 19.
Oktober 1993 getroffene Abrede, dass die Vereinbarung zugleich mit
den beiderseitigen Rechtsnachfolgern zustande komme, wirksam in den
Vertrag eingebunden worden. Die Rechtsnachfolgebestimmung ist
dahingehend auszulegen, dass die Zustimmung in eine Übernahme der
vertraglichen Beziehungen durch einen Dritten antizipiert sein
sollte. Bei einer unmittelbaren Verpflichtung des Rechtsnachfolgers
hätte es sich um einen von der Rechtsordnung nicht gebilligten
Vertrag zu Lasten Dritter gehandelt, der den Beklagten nicht hätte
binden können. Es ist davon auszugehen, dass die Vertragspartner im
Zweifel wirksame Vereinbarungen treffen wollten. Schließlich ist
der Beklagte auch nicht aufgrund des Erwerbs des betroffenen
Hausgrundstücks in die Rechte und Pflichten aus der Vereinbarung
vom 19. Oktober 1993 gemäß § 571 Abs. 1 BGB eingetreten.

38

§ 571 BGB ist auf Vereinbarungen über die Nutzung von
Gebäudeaussenwänden oder Reklameflächen anwendbar. Die
mietvertraglichen Vorschriften gelten nicht nur hinsichtlich der
unmittelbaren Grundstücksfläche, in die nach der bei
Vertragsschluss vorgesehenen Planung zwei Pfosten eingebracht
werden sollten, um alsdann eine der drei Reklametafeln zu tragen,
sondern auch hinsichtlich der Gebäudegiebelflächen. Ungeachtet
dessen, dass die Parteien die Nutzungsüberlassung ohnehin als
Vermietung bezeichnet haben, stellt sich das Zur-Verfügung-Stellen
von Gebäudeaussenwänden etc. zu Reklamezwecken als Vermietung von
Teilen eines Grundstücks dar (OLG Hamm MDR 1976, 143 f.; NJW-RR
1992, 270 f.; OLG München NJW 1972, 1995 f.; Palandt-Putzo, a.a.O.,
§ 571 Rdnr. 2; MünchenerKommentar-Voelskow, BGB, 3. Auflage, § 571
Rdnr. 6; Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Auflage, § 571 Rdnr. 14).
Die Voraussetzung dieser Vorschrift, dass dem Mieter der Gebrauch
vor Veräusserung überlassen sein muss, liegt indes nicht vor.

39

Unter dem Begriff der Überlassung im Sinne des § 571 BGB ist
dasselbe zu verstehen wie unter dem Merkmal der vertragsgemäßen
Gebrauchsüberlassung im Sinne von §§ 535, 536 BGB (BGHZ 65, 137
ff., 140; BGH NJW-RR 1989, 589 f.; Palandt-Putzo, a.a.O., § 571
Rdnr. 9; MünchenerKommentar-Voelskow, a.a.O., § 571 Rdnr. 14).
Voraussetzung ist also, dass der Vermieter dem Mieter den Gebrauch
der Mietsache gewährt hat. Der Mieter muss in die Lage versetzt
sein, die Sache vertragsgemäß zu gebrauchen. Dies wiederum
erfordert grundsätzlich die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes
(BGH a.a.O.; MünchenerKommentar-Voelskow, a.a.0., §§ 535, 536 Rdnr.
41; Staudinger-Emmerich, a.a.O., §§ 535, 536 Rdnr. 22). Durch den
Besitz der Mietsache wird der Kaufinteressent auf das Bestehen
eines Nutzungsverhältnisses hingewiesen und veranlasst, sich
darüber zu informieren, in welche Vertragsverhältnisse er mit dem
Erwerb eintritt (Eckert, EWiR 1989, 665 f.). Die Verschaffung des
unmittelbaren Besitzes richtet sich nach § 854 BGB (BGHZ 65, 137
ff., 141) und erfordert die Übertragung der tatsächlichen Gewalt
über die Sache. Hieran fehlt es. Ob jemand die Herrschaft über eine
Sache erworben hat, ist anhand der Verkehrsanschauung zu beurteilen
(BGH LM Nr. 172 zu § 1 UWG Bl. 2R). Die Begründung des
unmittelbaren Besitzes an Außenflächen erfolgt - und zwar bei
Anmietung zugleich von Räumlichkeiten zu Gewerbezwecken spätestens
- mit der Anbringung der Außenwerbung (RGZ 80, 281 ff., 284). Die
bloße Gestattung der Besitzergreifung reicht hierfür nicht aus
(Palandt-Bassenge, a.a.O., § 854 Rdnr. 7 mit Einzelfällen und
Rspr.-Nachw.). Die Besitzverschaffung kann weder in der
vertraglichen Gestattung der Anbringung der Werbetafeln durch den
Voreigentümer des Grundstücks noch in der Gestattung zur Einholung
einer Baugenehmigung im eigenen Namen und zur Führung eines
entsprechenden Verwaltungsprozesses noch in der Erteilung der
Erlaubnis zur Untervermietung gesehen werden. Diese Vorgänge geben
einem Mieter noch nicht die bei einer Besitzüberlassung
entstehenden Abwehrrechte der §§ 858 ff. BGB in die Hand. Auf die
in diesem Zusammenhang in der angefochtenen Entscheidung gemachten
Ausführungen wird zur Vermeidung von Wiederholungen ergänzend Bezug
genommen. Es genügte auch nicht, dass der Rechtsvorgänger des
Beklagten Herrn J. das Ausmessen des Hausgiebels gestattete. Das
Ausmessen der Wandfläche erfolgte vor Vertragsschluss. Dessen
Gestattung durch Herrn T. geschah nicht in der Absicht der
Gebrauchsüberlassung, sondern einmalig, um Herrn J. in die Lage zu
versetzen, einen Bauantrag zu entwerfen und mit dessen Hilfe den
ins Auge gefassten Vertrag inhaltlich bestimmt aufzusetzen. Soweit
die Klägerin im Termin vor dem Senat keine Möglichkeiten der
Verschaffung des unmittelbaren Besitzes an den betroffenen
Giebelflächen gesehen hat, sei sie - ungeachtet der Möglichkeit der
Übertragung der Sachherrschaft durch Errichtung der Werbeträger -
beispielhaft auf die Anbringung eines Hinweisschildes auf die
künftige Errichtung des Werbeträgers unmittelbar vor der Wand oder
etwa der Befestigungsvorrichtung für die Werbeträger mit Zustimmung
des Eigentümers hingewiesen. Dass die Überlassung eines Grundstücks
als Voraussetzung für den Eintritt in ein Mietverhältnis die
Kennzeichnung der Besitzerlangung durch den Mieter nicht erfordert
(BGHZ 65, 137 ff., 140 f.; Soergel-Heintzmann, BGB, 12. Auflage, §
571 Rdnr. 10), ist entgegen der Auffassung der Klägerin mit der
vorstehenden Argumentation vereinbar. Es handelt sich um bloß
exemplarisch genannte, indes praktische Fälle, wie sich der Mieter
von Reklameflächen wirksam vor Rechtsverlust schützen kann.

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Die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes an den betroffenen
Giebelflächen war vorliegend auch nicht entbehrlich. Es ist
anerkannt, dass die Gebrauchsüberlassung bei der Miete nicht in
jedem Fall voraussetzt, dass dem Mieter auch der Besitz an der
Sache verschafft wird. Wenn der Gebrauch der Mietsache nach dem
Inhalt des Vertrages ausnahmsweise nicht die Verschaffung des
Besitzes erfordert, setzt auch die Anwendung des § 571 BGB eine
Besitzverschaffung nicht voraus (BGHZ 65, 137 ff., 140). In diesem
Sinne ist eine Gebrauchsüberlassung trotz fehlender
Besitzübertragung in der Gestattung der stundenweisen Benutzung
eines Klaviers, das in den Räumen des Vermieters steht, in der
Vereinbarung der stundenweisen Benutzung des Hausgartens des
Vermieters zum Wäschetrocknen (BGHZ a.a.0.), der Erlaubnis zur
Anbringung von Reklameschriften an Straßenbahnwagen oder zur
Aufhängung von Schaukasten in einem nur vom Hauseigentümer
verschließbaren und oft verschlossenen Torweg wie auch in der
gegenseitigen Gestattung der Überfahrt einer gemeinsamen
Garageneinfahrt gesehen worden (RGZ 141, 99 ff., 102; BGH NJW-RR
1989, 589 f., 590, m.w.Beisp.). In diesen Fällen genügt es, wenn
dem Mieter die Sache zugänglich gemacht wird, indem der Vermieter
ihm einmalig oder wiederholt den ungestörten, die vorgesehene
Benutzung ermöglichenden Zutritt zu der Sache gewährt (BGH a.a.O.;
Wolf/Eckert, a.a.O., Rdnr. 177). Umstritten ist, ob es bei der
Vermietung von Wand- oder Dachflächen zu Reklamezwecken genügt,
dass dem Mieter nur der zeitweise Mitgebrauch eingeräumt wird,
indem diesem die Wandfläche zugänglich gemacht wird (so neuerlich
Emmerich in Staudinger, BGB, 13. Auflage, § 571 Rdnr. 66, unter
Berufung auf OLG Hamm MDR 1976, 143 f. und ohne Erwähnung seiner
gegenteiligen Auffassung in der Vorauflage unter §§ 535, 536 Rnr.
22) oder die Pflicht zur vertragsgemäßen Gebrauchsgewährung die
Verschaffung des unmittelbaren Besitzes umfasst
(MünchenerKommentar-Voelskow, a. a. O., § 536 Rnr. 41; Roquette,
Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs, Tübingen 1966, § 535
Rdnr. 212). Veröffentlichte Rechtsprechung, insbesondere
höchstrichterliche, zu dieser Rechtsfrage gibt es - bis auf die des
Oberlandesgerichts Hamm (MDR 1976, 143 f.), auf die noch einzugehen
sein wird - nicht. Der Senat teilt - jedenfalls unter
Zugrundelegung des hier zur Beurteilung anstehenden Sachverhalts -
die zuletzt wieder gegebene Auffassung.

41

Nach dem Inhalt der Vereinbarung vom 19. Oktober 1993 schuldete
der Rechtsvorgänger des Beklagten Herrn J. nicht bloß den
einmaligen oder zeitweiligen Gebrauch der Außenmauerflächen. Die
vertragsgemäße Nutzung erforderte vielmehr deren dauerhafte
Überlassung. Die Werbeträger für Plakate sollten an der
Außengiebelwand dauerhaft befestigt werden. Mit der Anbringung der
Werbeträger, die nach dem Inhalt der Vereinbarung vom 19. Oktober
1993 im Alleineigentum und -besitz des Mieters verbleiben sollten,
war der Hauseigentümer von der (Mit-) Nutzung der Außenflächen der
betroffenen Giebelwand im Umfange des dem Mieter eingeräumten
Gebrauchs ausgeschlossen (vgl.: RGZ 80, 281 ff., 284). Insoweit
unterscheidet sich der zu beurteilende Sachverhalt entscheidend von
den genannten Ausnahmefällen. Hinzu kommt, dass der Mieter anders
als in den Vergleichsfällen hier jederzeit freien Zutritt zur
Mietsache haben sollte; der Hausgiebel war frei zugänglich. Unter
diesen Umständen ist ein triftiger Grund dafür, die
Publizitätswirkung der Gebrauchsgewährung (so ausdrücklich auch:
Eckert, EWiR 1989, 665f., 665) bei der Überlassung von Wandflächen
zur Errichtung und Unterhaltung von Werbeträgern einzuschränken,
nicht ersichtlich. In diesem Sinne versteht der Senat auch - anders
als Emmerich (in der 13. Auflage von Staudinger, a.a.O.) - die
Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm vom 14. Juli 1975 - 5 U
211/74 - (abgedruckt in MDR 1976, 143 f.). Dort ist die
Voraussetzung der Gebrauchsüberlassung im Sinne von § 571 BGB bei
einem Vertrag über die Gestattung der Errichtung von Reklametafeln
auf einer Mauer u.a. damit begründet worden, dass die Reklametafeln
zur Zeit des Ankaufs des Grundstücks durch den Kläger bereits
angebracht waren und für diesen damit das Bestehen eines
Vertragsverhältnisses augenscheinlich gewesen sei (OLG Hamm MDR
1976, 144).

42

§ 571 kommt auch nicht über die in § 578 BGB spezial gesetzlich
geregelte Rechtsfigur der Erfüllungsübernahme im Falle der
Veräußerung des vermieteten Grundstücks vor dessen Überlassung an
den Mieter zur Anwendung. Der Beklagte und dessen Ehefrau haben dem
Vermieter der Reklameflächen und den Veräußerern des betroffenen
Grundstücks, nämlich den Eheleuten T. gegenüber, nicht die
Erfüllung der sich aus der Vereinbarung vom 19. Oktober 1993
ergebenden Verpflichtungen übernommen. § 5 Ziffer 4 des zwischen
den Eheleuten T. einerseits und dem Beklagten und seiner Ehefrau
andererseits geschlossenen notariellen Kaufvertrages erfasst die
Vereinbarung vom 19. Oktober 1993 nicht. Dabei kann dahinstehen, ob
der Beweisantrag im Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten der
Klägerin vom 17. August 1999 auf Vernehmung des Herrn T. als Zeugen
- entsprechend dem im Termin erteilten Hinweis - als verspätet
zurückzuweisen ist. Denn die Klägerin ist für eine entsprechende
Erfüllungsübernahmevereinbarung zwischen den vorgenannten
Vertragsparteien schon darlegungsfällig geblieben. Die Klägerin ist
für ihre Behauptung, der Beklagte und auch dessen Ehefrau hätten
von dem bestehenden Mietvertrag für die Werbetafel Kenntnis gehabt
und seien mit diesem einverstanden gewesen, darlegungspflichtig. Im
Zivilrecht ist als Beweislastprinzip im Allgemeinen der Grundsatz
anerkannt, dass jede Partei, die den Eintritt einer Rechtsfolge
geltend macht, die Voraussetzungen des ihr günstigen Rechtssatzes
zu beweisen hat (BGH NJW 1991, 1052 ff., 1053). Dementsprechend hat
die Klägerin als Anspruchsstellerin den ihr günstigen, die
Passivlegitimation des Beklagten begründenden und damit zugleich
den den von ihr geltend gemachten Anspruch rechtfertigenden
Sachverhalt zu beweisen. Mit der Beweislast korrespondiert die
Darlegungslast (BGH NJW 1991, 2707 ff., 2709; Zöller-Greger, ZPO,
20. Auflage, § 138 Rdnr. 8c). Das Vorbringen der Klägerin zur
Übernahme der Rechte und Pflichten aus der Vereinbarung vom 19.
Oktober 1993 durch den Beklagten ist unsubstantiiert. Dieses stellt
sich als bloße Schlussfolgerung aus der vorgenannten
Vertragsregelung dar. In der Berufungsreplik hat die Klägerin
ausdrücklich vorgetragen, aus dem von dem Beklagten vorgelegten
notariellen Kaufvertrag gehe hervor, dass die bestehenden
Mietverhältnisse "dem Käufer bekannt" gewesen seien. In Ergänzung
dieses Vorbringens im Schriftsatz vom 17. August 1999 ist dieses
Zitat aus der Erwerbsurkunde zur "Tatsache, dass der Beklagte und
auch seine Ehefrau Kenntnis von dem bestehenden Mietvertrag für die
Werbetafel hatten und hiermit einverstanden waren", erhoben worden,
ohne dass mitgeteilt worden ist, wie sie - die Klägerin - zu dieser
Erkenntnis gekommen ist. Es ist gerade eingeräumt, dass ein Kontakt
zu dem als Zeugen benannten Herrn T. nicht zustande gekommen ist.
Dementsprechend fehlt es auch an Erklärungen der Klägerin, wann und
bei welcher Gelegenheit es zu einer entsprechenden Information des
Beklagten und dessen Ehefrau gekommen ist. Die der Klägerin
obliegende Substantiierung ist nicht aufgrund des Inhalts der
notariellen Kaufvertragsurkunde verkürzt. Für sie streitet
insbesondere nicht die Vermutung der Vollständigkeit und
Richtigkeit der urkundlich aufgenommenen Erklärungen (vgl. zuletzt:
BGH NJW 1999, 1702 ff., 1704). Die Auslegung des § 5 Ziffer 4 des
Kaufvertrages ergibt nicht, dass dem Beklagten die Vermietung der
Hausgiebelflächen zu Werbezwecken bekannt war und er die
Verpflichtungen aus der Vereinbarung vom 19. Oktober 1993 gegenüber
der Klägerin (oder Herrn J.) übernehmen wollte. Es spricht vielmehr
alles dafür, dass mit den "bestehenden Mietverhältnisse", die dem
Käufer nach dem Inhalt der vorgenannten Regelung bekannt sein und
von ihm übernommen werden sollten, nur die im vierten und letzten
Satz der genannten Passage spezifizierten gemeint sein sollten,
also nur die Mietverhältnisse, auf die die jeweiligen Mieter
Kautionen gezahlt haben. Hierbei handelte es sich zum einen um den
Pachtvertrag über die Gaststättenräumlichkeiten nebst Inventar, zum
anderen um die Mietverträge betreffend mehrere einzelne Zimmer.
Ohne ausdrücklichen Hinweis vor oder bei Vertragsabschluss durfte
der Beklagte die Geltung der notariellen Übernahmeklausel alleine
auf die Mietverträge über die Räumlichkeiten beziehen; mit dem
Abschluss eines Mietvertrages über Außenwandflächen zu
Reklamezwecken brauchte der Beklagte von sich aus nicht zu rechnen
(§§ 133, 157 BGB).

43

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1,
708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

44

Wert des Berufungsgegenstandes:

45

- bezogen auf den Hauptantrag 15.961,17 DM

46

- bezogen auf den Hilfsantrag bis 15.961,17 DM

47

- gesamt gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 und 3 GKG 15.961,17 DM

48

Beschwer der Klägerin durch dieses Urteil: 15.961,17 DM