Oberlandesgericht Hamm ()
Beschluss vom 2010-05-12, Aktenzeichen I-15 W 139/10
ECLI:DE:OLGHAM:2010:0512.I15W139.10.00

Tenor

Unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels wird die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 08.02.2010 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Dem Vollzug des Eintragungsantrages vom 04.01.2010 steht das Hindernis entgegen, dass die Verfügungsbefugnis der Beteiligten zu 1) zur Übereignung des Wohnungseigentums im Zeitpunkt des Eingangs des Umschreibungsantrags beim Grundbuchamt nicht hinreichend nachgewiesen ist.

Mittel zur Behebung dieses Hindernisses ist

- entweder der Nachweis in der Form des § 29 GBO, dass die bisherige Verwalterin erneut für die Zeit nach dem 31.12.2009 zur Verwalterin bestellt worden ist,

- oder die Zustimmungserklärung des neuen Verwalters zu der Übertragung in der Form des § 29 GBO.

Zur Behebung des Hindernisses wird den Beteiligten eine Frist von einem Monat nach Zustellung dieses Beschlusses gesetzt.

Der Wert der Beschwerde wird auf 1.000 € festgesetzt.

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Gründe

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I.

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Die Beteiligte zu 1) verkaufte mit notariell beurkundetem Vertrag vom 19.11.2009 ihre eingangs genannte Eigentumswohnung an die Beteiligten zu 2) und ließ sie auf. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung des Wohnungs- bzw. Teileigentums der Zustimmung des Verwalters; die Bestimmung nimmt bestimmte Veräußerungsfälle vom Erfordernis der Zustimmung des Verwalters aus, die hier allerdings nicht vorliegen. Bei Anlegung des Grundbuchblatts ist die Veräußerungsbeschränkung in das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen worden.

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Eine Ausfertigung der notariellen Urkunde nebst einer Zustimmungserklärung der bis zum 31.12.2009 bestellten Verwalterin hat der Urkundsnotar mit Schreiben vom 04.01.2010 bei dem Grundbuchamt (dort eingegangen am 05.01.2010) eingereicht und gleichzeitig den Antrag auf Umschreibung des Eigentums gemäß § 15 GBO gestellt. Mit Zwischenverfügung vom 08.02.2010 gab das Grundbuchamt den Beteiligten auf, eine Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung einzureichen, weil die Bestellung der bisherigen Verwalterin am 31.12.2009 geendet habe, und setzte unter Hinweis auf § 18 GBO eine Frist zur Beseitigung des Eintragungshindernisses bis zum 29.03.2010. Hiergegen legten die Beteiligten Beschwerde ein, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 22.02.2010 nicht abhalf.

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II.

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Das Verfahren ist durch einen nach dem 31.08.2009 gestellten Antrag bei dem Grundbuchamt eingeleitet worden; deshalb ist zuständiges Beschwerdegericht gemäß Art. 111 Abs. 1 S. 1 FGG-RG, § 72 GBO n.F. das Oberlandesgericht. Die Beschwerde ist nach § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch sonst zulässig. Da das FGG-RG die Eigenständigkeit der Vorschriften der §§ 71 ff. GBO betreffend die Beschwerde in Grundbuchsachen nicht berührt hat, verbleibt es bei den in der bisherigen Entwicklung der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zur Zulässigkeit der Beschwerde. Dazu gehört, dass die Rechtsmittelfähigkeit einer Zwischenverfügung des Grundbuchamtes anerkannt ist, obwohl es sich dabei nicht um eine instanzabschließende Entscheidung handelt (BGH NJW 1994, 1158); § 58 Abs. 1 FamFG ist in diesem Zusammenhang nicht anwendbar.

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In der Sache hat die Beschwerde keinen Erfolg, der Senat hat lediglich klarstellend die Zwischenverfügung neu gefasst, weil nicht ausgeschlossen werden kann, dass es eine weitere Möglichkeit zur Behebung des Eintragungsmangels gibt.

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Gegenstand des Verfahrens ist die Frage, ob die Zustimmungserklärung der bis zum 31.12.2009 bestellten Verwalterin vom 30.11.2009 zur Veräußerung der Miteigentumsanteile von der Beteiligten zu 1) auf die Beteiligten zu 2) vor Einreichung des

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Umschreibungsantrags wirkungslos geworden ist, weil sie zu diesem Zeitpunkt nicht mehr im Amt war, und deshalb die Zustimmungserklärung des neuen Verwalters erforderlich ist.

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Nicht geklärt ist allerdings die Frage, ob die Wohnungseigentümer die Bestellung der bisherigen Verwalterin verlängert haben. Ist dies der Fall, dann bedeutet dies, dass die bisherige Verwalterin in dem Zeitpunkt, als der Umbuchungsantrag bei dem Grundbuchamt eingegangen ist, weiterhin zustimmungsberechtigt war. Die Eintragung kann dann antragsgemäß vorgenommen werden, wenn die Verwalterbestellung durch Vorlage einer beglaubigten Abschrift der Niederschrift über die Eigentümerversammlung nachgewiesen wird, in der die Verwalterbestellung verlängert worden ist.

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Ist indes ein neuer Verwalter bestellt worden, so ist die Annahme des Grundbuchamts zutreffend, dass zur Vornahme der beantragten Eintragung eine Bewilligung (§§ 19, 13 GBO) des neuen Verwalters erforderlich ist, weil dann die Zustimmung der früheren Verwalterin wirkungslos geworden ist.

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Nach der Teilungserklärung ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart worden, dass die Wohnungseigentümer zu einer Übertragung ihres Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedürfen. Dieses nach § 12 WEG zulässige Zustimmungserfordernis beschränkt den Wohnungseigentümer in seiner Verfügungsbefugnis und stellt eine gesetzlich zugelassene Ausnahme von dem in § 137 BGB aufgestellten Verbot der rechtsgeschäftlichen Verfügungsbeschränkung dar (vgl. BGH NJW 1963, 36 zu § 5 ErbbauVO - jetzt:ErbbauG -). Diese Veräußerungsbeschränkung erfasst sowohl das schuldrechtliche Grundgeschäft als auch den dinglichen Übertragungsvorgang. Dies ergibt sich schon aus dem ausdrücklichen Wortlaut des § 12 Abs. 3 S. 1 WEG. Danach ist (auch) ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer Veräußerung des Wohnungseigentums verpflichtet, (schwebend) unwirksam, "solange nicht" die erforderliche Zustimmung erteilt ist. § 12 WEG ist den Vorschriften der §§ 5, 6 ErbbauVO nachgebildet. Die Rechtswirkungen der Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG sind deshalb übereinstimmend mit denjenigen der §§ 5, 6 ErbbauVO zu bestimmen. Es entspricht deshalb gefestigter Rechtsprechung, dass sowohl das schuldrechtliche Grundgeschäft als auch die dingliche Übertragung des Wohnungseigentums der Veräußerungsbeschränkung

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unterliegen (vgl. Senat OLGZ 1994, 515 = NJW-RR 1994, 515; OLG Celle NZM 2005, 260 = RNotZ 2005, 542; Bärmann/Wenzel, WEG, 10. Aufl., § 12 Rn 32).

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Die unbeschränkte Verfügungsbefugnis muss grundsätzlich in dem Augenblick vorhanden sein, in dem sie wirksam werden soll. Der Zeitpunkt des Wirkungseintritts, nicht der der

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Verfügungserklärung, ist entscheidend (BGH a.a.O.; OLG Celle a.a.O.; OLG Düsseldorf FGPrax 1996, 125 = Rpfleger 1996, 340 für den Fall des § 5 ErbbauVO; Bärmann/Wenzel, a.a.O.). Nach § 873 Abs. 1 BGB ist zur Übertragung des Eigentums (hier: Miteigentumsanteils) an einem Grundstück die Einigung des Berechtigten und des Erwerbers über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung im Grundbuch erforderlich. In einem solchen Fall gehört auch die Grundbucheintragung zum Tatbestand der Verfügung. Die Eintragung ist neben den Willenserklärungen weiteres Wirksamkeitserfordernis des Verfügungsgeschäfts; dies ergibt sich auch aus § 878 BGB, wonach eine von dem Berechtigten in Gemäßheit des § 873 BGB abgegebene Erklärung nicht dadurch unwirksam wird, dass er in seiner Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden ist und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist: denn wäre die Eintragung kein Bestandteil des Verfügungsgeschäfts, so wäre eine Verfügungsbeschränkung im Zeitpunkt der Eintragung unbeachtlich (BGH in st. Rechtsprechung, s. a.a.O.).

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Nach diesen Grundsätzen ist die am 19.11.2009 abgegebene Zustimmungserklärung der früheren Verwalterin, sofern sie nicht erneut bestellt worden ist, wirkungslos geworden, weil die Erklärung erst am 05.01.2010 dem Grundbuchamt vorgelegt worden ist und die Verwalterin zu diesem Zeitpunkt nicht mehr berechtigt war, eine Zustimmungserklärung nach § 12 WEG abzugeben. Ein ohne die erforderliche Zustimmung vorgenommenes Rechtsgeschäft ist absolut unwirksam. Sein Vollzug im Grundbuch würde deshalb eine unrichtige Eintragung im Grundbuch herbeiführen. Eine bestehende Veräußerungsbeschränkung bewirkt deshalb eine Grundbuchsperre, die vom Grundbuchamt von Amts wegen zu beachten ist (vgl. Senat a.a.O.).

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Der Senat sieht keine Veranlassung, wegen der möglicherweise auftretenden Schwierigkeiten bei einem Verwalterwechsel zwischen Abgabe der Zustimmung und Eingang des Ein-

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tragungsantrags beim Grundbuchamt von den aufgezeigten gefestigten Grundsätzen der Rechtsprechung abzuweichen. Denn etwaige Probleme können aufgefangen werden (vgl. Kesseler in seiner Anm. zur Entscheidung des OLG Celle RNotZ 2005, 543).

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Die Wertfestsetzung beruht auf den §§ 131 Abs. 4, 30 KostO.