Verwaltungsgericht Köln (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-05-07, Aktenzeichen 17 K 3935/12
ECLI:DE:VGK:2013:0507.17K3935.12.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

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T a t b e s t a n d

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Die Klägerin ist Eigentümerin des in der Kölner Innenstadt gelegenen Grundstücks V. T. 0 bis 0/U.----straße 00. Das auf dem Grundstück befindliche, in den 50er Jahren errichtete und mittlerweile unter Denkmalschutz stehende mehrstöckige Bürogebäude war bis Ende 2006 an die E. C. vermietet; seither stand es bis einschließlich Oktober 2011 leer.

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Am 14./16.05.2011 schloss die Klägerin mit dem H. – M. -J. T1. e.V. einen Mietvertrag, dessen Laufzeit aufgrund umfangreicher Renovierungsarbeiten erst am 01.11.2011 beginnen sollte. Nach § 4.1 des Vertrages gewährte die Klägerin dem Mieter eine mietfreie Zeit bis zum 29.02.2012.

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Unter dem 10.01.2012 stellte die Klägerin einen Antrag auf Teilerlass der Grundsteuer für das Jahr 2011, die auf 25.133,85 € festgesetzt worden war. Mit Bescheid vom 12.06.2012 gewährte die Beklagte ihr einen Teilerlass von 25%, den sie mit Schreiben vom 30.10.2012 nachträglich dahingehend begründete, dass die Klägerin zwar die Rohertragsminderung in den Monaten Januar bis Oktober 2011 nicht zu vertreten habe, wohl aber in den Monaten November und Dezember 2011, für welche sie auf die Zahlung einer Miete verzichtet habe.

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Die Klägerin hat am 27.06.2012 Klage erhoben, die sie im Wesentlichen wie folgt begründet: Sie habe die Rohertragsminderung in den Monaten November und Dezember 2011 nicht zu vertreten, da der Mieter den Mietvertrag ohne die Gewährung einer mietfreien Zeit nicht abgeschlossen hätte. Eine derartige Vertragsgestaltung werde häufig von Mietern von Büroflächen gefordert und sei üblich.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte unter Abänderung des Bescheides vom 12.06.2012 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Objekt T. T. 0 bis 0/U.----straße 00 in Köln für das Jahr 2011 in Höhe von weiteren 6.283,46 € zu erlassen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie tritt dem Vorbringen der Klägerin im Einzelnen entgegen. Zwar stelle der Verzicht auf die Miete für die Monate November und Dezember 2011 eine nachvollziehbare unternehmerische Entscheidung der Klägerin dar. Die Klägerin habe den dadurch bedingten Rohertragsausfall gleichwohl zu vertreten, da er auf ihrer Entscheidung beruhe und nicht auf Umständen außerhalb ihres Einflussbereichs.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte einschließlich des beigezogenen Verwaltungsvorgangs verwiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Klage ist unbegründet.

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Der Bescheid der Beklagten vom 12.06.2012 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO. Die Klägerin hat keinen Anspruch aus § 33 Abs. 1 GrStG auf einen über den gewährten Erlass hinausgehenden Grundsteuererlass von weiteren 25% des als Grundsteuer festgesetzten Betrages.

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Nach § 33 Abs. 1 GrStG wird bei bebauten Grundstücken die Grundsteuer in Höhe von 25 % erlassen, wenn der normale Rohertrag des Steuergegenstands im Erlasszeitraum um mehr als 50 % gemindert war und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Beträgt die Minderung des normalen Rohertrags 100 %, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 % zu erlassen.

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Die Voraussetzungen für einen über 25 % der festgesetzten Grundsteuer hinausgehenden Erlass sind nicht gegeben. Zwar ist zwischen den Beteiligten unstrittig, dass der normale Rohertrag des Grundsteuerobjekts im Jahre 2011 mangels jedweder Mieteinnahmen um 100 % gemindert war. Die Minderung des normalen Rohertrags in den Monaten November und Dezember 2011 war jedoch von der Klägerin zu vertreten.

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Der Grundsteuerschuldner hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat, noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen verhindern konnte.

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Vgl. zu den Anforderungen BVerwG, Urteile vom 15.04.1983 – 8 C 150.81 – juris Rdnr. 17 ff., und vom 25.06.2008 – 9 C 8.07 – juris Rdnr. 18; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.06.2011 – OVG 9 B 16.10 – juris Rdnr. 21 ff.

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Hier geht die Ertragsminderung in den Monaten November und Dezember 2011 auf einen eigenen Willensentschluss der Klägerin zurück. Für die Monate November und Dezember 2011 hat die Klägerin nämlich auf die Zahlung einer Miete – und damit auf den Ertrag des Objekts – durch Gewährung einer mietfreien Zeit verzichtet.

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Dass dieser Verzicht möglicherweise unternehmerisch sinnvoll war, weil er möglicherweise den Mieter dazu veranlasst hat, einen Mietvertrag abzuschließen, der der Klägerin ab März des Folgejahres einen Rohertrag verspricht, ist unerheblich: Dass eine Entscheidung eines Steuerpflichtigen unternehmerisch nachvollziehbar ist, steht der Annahme eines Vertretenmüssens nicht entgegen.

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OVG NRW, Urteile vom 31.10.2008 – 14 A 1420/07 – juris Rdnr. 55, und vom 26.03.2009 – 14 A 3168/07 – juris Rdnr. 56.

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Den genannten Entscheidungen des OVG NRW lagen Fälle zugrunde, in denen der Steuerpflichtige dem weitgehend insolventen Mieter – bei bestehendem Mietverhältnis – eine Immobilie zu einem sehr geringen Mietpreis weiter überlassen hat, d.h. auf einen Teil der Miete verzichtet und anderweitige Vermietungsbemühungen unterlassen hat. Da dies in den unternehmerischen Risikobereich des Steuerpflichtigen falle, habe der Steuerpflichtige die Ertragsminderung – trotz etwaiger unternehmerischer Nachvollziehbarkeit der Entscheidung – zu vertreten.

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Hiermit ist der vorliegende Fall eines Mietverzichts zu Beginn des Mietverhältnisses vergleichbar. Durch Gewährung einer mietfreien Zeit für die Monate November und Dezember 2011 hat die Klägerin sich der Möglichkeit begeben, innerhalb dieses Zeitraums für die Immobilie einen Rohertrag zu erzielen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.