Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 2001-04-27, Aktenzeichen 2 Wx 62/00
ECLI:DE:OLGK:2001:0427.2WX62.00.00

Tenor

1

G r ü n d e

2

1.

3

Die Antragstellerin hat durch Teilungserklärung vom 26.5.1999,
auf die Bezug genommen wird, das im Rubrum bezeichnete Grundstück
in insgesamt sieben Miteigentumsanteile aufgeteilt. Sie ist noch
Eigentümerin sämtlicher Miteigentumsanteile, die aber bis auf einen
(Wohnung Nr. 5) verkauft sind. Zugunsten der Käufer ist jeweils
eine Eigentumsvormerkung eingetragen mit Ausnahme des hier
gegenständlichen Miteigentumsanteils (Wohnung Nr. 4), für den die
Eintragung der Eigentumsvormerkung beantragt ist. An sämtlichen
Wohnungseigentumsanteilen bestehen Grundpfandrechte.

4

Bestandteil des Gemeinschaftseigentums sind fünf
Kfz-Stellplätze. Bei zweien dieser Stellplätze (St2 und St3)
besteht gemäß § 4 Ziffer Ziffer 2.b) der Teilungserklärung vom
26.5.1999 ein Sondernutzungsrecht für jeweils einen
Sondereigentümer (Sondereigentümer 6 und 7). Hinsichtlich der
Nutzung der übrigen drei Stellplätze ist in § 4 Ziffer 3. der
Teilungserklärung bestimmt:

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"Von Nutzen und Gebrauch der im
anliegenden Lageplan mit den Nrn. ST 1, 4 und 5 gekennzeichneten
Kfz-Stellplätze bzw. Carports sind alle Wohnungs-/Teileigentümer
ausgeschlossen, mit Ausnahme der Firma P.C., solange sie auch nur
Eigentümer eines Wohnungs- bzw. Teileigentums ist. Die Firma P.C.
Immobiliengesellschaft mbH ist berechtigt, an diesen Stellplätzen
bzw. Carports, positive Sondernutzungsrechte durch Vereinbarung zu
Gunsten einzelner Wohnungs-/Teileigentumsrechte zu begründen bzw.
auf diese zu übertragen. Die Begründung und Übertragung bedarf der
notariellen Beurkundung."

6

Von der ihr danach zustehenden Berechtigung zur Zuweisung von
Sondernutzungsrechten hat die Antragstellerin im Kaufvertrag vom
5.10.2000 mit der Erwerberin des hier gegenständlichen
Wohnungseigentums (Wohnungsgrundbuch von Siegburg Bl. 7751)
Gebrauch gemacht, indem sie dem jeweiligen Eigentümer dieses
Wohnungseigentums unter Ausschluss aller übriger Wohnungseigentümer
das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. 4 eingeräumt und die
Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch bewilligt und
beantragt hat.

7

Auf den Eintragungsantrag vom 11.10.2000 hin hat das Amtsgericht
Siegburg - Grundbuchamt - mit Zwischenverfügung vom 16.10.2000 die
Zustimmung der dinglich Berechtigten an den übrigen
Teileigentumseinheiten (Grundbücher von S. Bl. 7748, 7749, 7750,
7753, 7754) zur Eintragung des Sondernutzungsrechts verlangt. Dem
ist die vom beurkundenen Notar vertretene Antragstellerin mit
Schriftsatz vom 23.10.2000 entgegengetreten. Sie hat die Auffassung
vertreten, die Zwischenverfügung sei zu Unrecht ergangen, da auf
Grund des Vorbehaltes in der Teilungserklärung vom 8.11.1999 bei
der Zuweisung der Sondernutzungsrechte an Kfz-Stellplätzen weder
die Zustimmung der weiteren Vormerkungsberechtigten oder Eigentümer
noch die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger erforderlich
sei.

8

Das Amtsgericht - Rechtspfleger - hat das Schreiben der
Antragstellerin vom 23.10.2000 als Beschwerde gegen die
Zwischenverfügung vom 16.10.2000 aufgefasst und der Beschwerde
nicht abgeholfen.

9

Das Landgericht hat die Beschwerde der Antragstellerin durch
Beschluss vom 14. November 2000 zurückgewiesen. Es hat dazu
ausgeführt, das Grundbuchamt habe zu Recht die Vorlage der
Zustimmungserklärungen der dinglich Berechtigten an den Wohnungen,
die der Antragstellerin noch gehören, verlangt, da deren Rechte an
diesen Wohnungen durch die beantragte Eintragung des
Sondernutzungsrechts beeinträchtigt würden. Nach dem derzeitigen
Inhalt des Grundbuchs gehöre zu diesen, noch der Antragstellerin
gehörenden Wohnungen das Recht, alle anderen Miteigentümer von der
Nutzung des Stellplatzes Nr. 4 auszuschließen. Damit stehe der
Antragstellerin als Eigentümerin dieser Wohnungen gemäß § 13 Abs. 2
Satz 1 WEG das Nutzungsrecht an diesem Stellplatz gesetzlich zu.
Durch die beantragte Eintragung ginge dieses Recht in Bezug auf die
dem Eigentümer der Wohnung Nr. 4 eingeräumte Sondernutzung des
Stellplatzes Nr. 4 verloren. Dies bedeute eine nachträgliche
Änderung des Inhalts der übrigen Sondereigentumseinheiten, so dass
nach § 19 GBO die Zustimmung der an dem jeweiligen Sondereigentum
dinglich Berechtigten erforderlich sei.

10

Hiergegen wendet die Antragstellerin sich mit der weiteren
Beschwerde vom 24. November 2000. Sie macht u.a. geltend, da im
vorliegenden Fall in der Gemeinschaftsordnung sämtliche
Wohnungseigentümer vom Gebrauch des Kfz-Stellplatzes Nr. 4
ausgeschlossen seien und die Zuweisung von Sondernutzungsrechten an
dem Stellplatz dem aufteilenden Bauträger vorbehalten sei, bedürfe
die Zuweisung des Sondernutzungsrechtes keiner Zustimmung der
übrigen Wohnungseigentümer. Da der schuldrechtliche Vorbehalt der
Zuweisung von Sonderrechten dinglicher Inhalt des
Wohnungseigentumsrechtes geworden sei, komme somit auch keine
rechtliche Verschlechterung der Stellung der
Grundpfandrechtsgläubiger gemäß §§ 876, 877 BGB in Betracht, deren
Grundpfandrechte nach Vollzug der Teilungserklärung ins Grundbuch
eingetragen worden seien.

11

2.

12

Die weitere Beschwerde hat keinen Erfolg, da die Entscheidung
des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§
78 GBO).

13

Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts vom 16.10.2000 ist
gerechtfertigt. Auch das Vorbringen der weiteren Beschwerde vermag
eine abweichende Beurteilung nicht zu rechtfertigen.

14

a)

15

Zwar weist die Antragstellerin mit Recht darauf hin, dass das
eingetragene Sondernutzungsrecht weder ein dingliches noch gar ein
grundstücksgleiches Recht, sondern ein schuldrechtliches
Gebrauchsrecht ist (vgl. BGH NJW 2000, 3643 [3645]). Es bewirkt
aber mit der Eintragung im Grundbuch eine Inhaltsänderung aller
Wohnungseigentumsrechte, so dass hierzu gemäß § 877 BGB in
entsprechender Anwendung des § 873 BGB grundsätzlich die Einigung
aller Wohnungseigentümer erforderlich ist (BGH, a.a.O.; NJW
1984, 343 [346]), soweit sie durch die Eintragung des
Sondernutzungsrechts nicht ausschließlich begünstigt sind (BayObLG
DNotZ 1986, 87, [88]; MittBayNotK 1980, 210). In gleicher Weise
erforderlich ist wegen §§ 876, 877 BGB die Bewilligung aller an
einem Miteigentumsanteil dinglich Berechtigten und derjenigen, zu
deren Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Denn die
inhaltliche Änderung des Sondereigentums - auf die die §§ 876, 877
BGB anwendbar sind - führt zu einer rechtlichen Beeinträchtigung
des dinglich Berechtigten (BayObLG DNotZ 1986, 87, [88];
Schöner/Stöber (Haegele), Grundbuchrecht, 12. Aufl. 2001, Rn. 2913;
Schneider, Rpfleger 1998, 53 [61]).

16

Die Zustimmung der Eigentümer und Drittberechtigten wäre daher
hier nur dann entbehrlich, wenn bis auf den - ausschließlich
begünstigten - Eigentümer der Wohnung Nr. 4 der/die Eigentümer
aller übrigen Wohnungen des Objektes bereits in der
Teilungserklärung vom 26.5.1999 vom Mitgebrauch des
Kfz-Stellplatzes Nr. 4 ausgeschlossen worden wäre(n). In diesem
Fall würde der Inhalt des Sondereigentums der übrigen
Wohnungseigentümer durch die Zuordnung des Sondernutzungsrechts an
den Eigentümer der Wohnung Nr. 4 nicht berührt, da diese
Wohnungseigentümer dann schon durch die Teilungserklärung vom
Mitgebrauch des Stellplatzes ausgeschlossen worden wären und diese
Regelung durch Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch
gem. §§ 5 Abs. 4, 8 Abs. 2 Satz 1, 10 Abs. 2 WEG bereits Inhalt
ihres Sondereigentums geworden wäre (vgl. BayObLG, a.a.O., S. 89;
Rpfleger 1990, 63).

17

Hier ist aber hinsichtlich des Stellplatzes Nr. 4 ein solcher
allgemeiner Ausschluss des Mitgebrauchs aller übrigen Eigentümer
nicht erfolgt. Vielmehr ist in § 4 Ziffer 3. der Teilungserklärung
bestimmt, dass von Nutzen und Gebrauch u.a. des Kfz-Stellplatzes
Nr. 4 alle Wohnungs-/Teileigentümer ausgeschlossen sind "mit
Ausnahme der Firma P.C., solange sie auch nur Eigentümerin eines
Wohnungs- bzw. Teileigentums ist". Demgemäss ist die Firma
P.C., da sie nach wie vor Eigentümerin sämtlicher Wohnungseinheiten
des Objektes ist, nach § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG weiterhin zum
Mitgebrauch des Stellplatzes Nr. 4 berechtigt. Diese Berechtigung
ginge durch die beantragte Eintragung der Sondernutzung an dem
Stellplatz Nr. 4 zugunsten des Eigentümerin der Wohnung Nr. 4 in
Bezug auf jede der anderen noch in ihrem Eigentum stehenden
Eigentumswohnungen der Objektes verloren. Denn die Antragstellerin
würde bezüglich dieser Wohnungen durch die Zuweisung des
Sondernutzungsrechtes an die Eigentümerin der Eigentumswohnung Nr.
4 erstmalig von Nutzen und Gebrauch dieser Sondernutzungsfläche
selbst ausgeschlossen. Damit würde sich der Inhalt ihres
Sondereigentums an diesen in ihrem Eigentum stehenden Wohnungen
nachteilig ändern. Die Zuweisung des Sondernutzungsrechtes an dem
Kfz-Stellplatz Nr. 4 hängt daher nach §§ 877, 876, 873 BGB von der
Zustimmung aller an diesen Wohnungen dinglich Berechtigten ab. Nach
§ 19 GBO kann folglich die beantragte Eintragung des
Sondernutzungsrechts für die Eigentümerin der Wohnung Nr. 4 erst
erfolgen, wenn die Bewilligung auch der Drittberechtigten vorliegt,
denn betroffen i.S.d. § 19 GBO ist jeder, dessen grundbuchmäßiges
Recht durch die vorzunehmende Eintragung rechtlich beeinträchtigt
wird oder zumindest nachteilig berührt werden kann (BGH NJW 2000,
3643 [3644]).

18

b)

19

Dass die Antragstellerin sich in § 4 Ziffer 3. der
Teilungserklärung vom 26.5.1999 das Recht vorbehalten hat, an u.a.
dem Stellplatz Nr. 4 "positive Sondernutzungsrechte durch
Vereinbarung zu Gunsten einzelner Wohnungs-/Teileigentumsrechte zu
begründen bzw. auf diese zu übertragen", ändert an diesem Ergebnis
nichts. Diese Regelung verdeutlicht nur, dass die Antragstellerin
bis zum Wirksamwerden einer solchen Vereinbarung alleinige
Nutzungsberechtigte ist und dass sie folglich durch die Zuweisung
der mit ihrem Wohnungseigentum verbundenen Sondernutzungsrechte an
einen anderen Miteigentümer einen Rechtsverlust erleidet. Die in
dem Kaufvertrag über die Wohnung Nr. 4 vereinbarte Regelung, dass
die Sondernutzungsrechte an dem Kfz-Stellplatz Nr. 4 unter
Ausschluss aller übrigen Wohnungseigentümer dem jeweiligen
Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 4 zustehen soll, beinhaltet
zwar die erstmalige Begründung oder Entstehung des
Sondernutzungsrechts, sie nimmt aber der Antragstellerin zugleich
das ihr als Eigentümerin der anderen Wohnungen bisher zustehende
gesetzliche Nutzungsrecht aus § 13 Abs. 2 S. 1 WEG. Das aber kann
nach den §§ 877, 876, 873 BGB wirksam nur mit Zustimmung der
dinglich Berechtigten an den der Antragstellerin noch gehörenden
Wohnungen geschehen.

20

c)

21

Soweit es als zulässig angesehen wird, im Rahmen der
Vorratsteilung nach § 8 WEG unter der aufschiebenden Bedingung der
Zuweisung eines Sondernutzungsrechts an einen bestimmten
Wohnungseigentümer alle anderen Miteigentümer vom Mitgebrauch
gemeinschaftlichen Eigentums auszuschließen, und für diesen Fall
angenommen wird, dass die spätere positive Einräumung des
Sondernutzungsrechts an einen bestimmten Wohnungseigentümer die
Einwilligung der übrigen Wohnungseigentümer und Drittberechtigten
nicht erfordere, da der Ausschluss des Mitgebrauchs in diesem Fall
von Anfang an - wenn auch aufschiebend bedingt - Inhalt der übrigen
Sondereigentumseinheiten sei (vgl. dazu Schöner/Stöber, a.a.O., Rn.
2913b m.N.), ist darauf an dieser Stelle nicht näher einzugehen. §
4 Ziffer 3. der Teilungserklärung vom 26.5.1999 enthält keine
vergleichbare Regelung. Es fehlt schon an einem Ausschluss "aller"
anderen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch des Stellplatzes, da der
Firma P.C. das Nutzungsrecht an dem Stellplatz zustehen soll,
"solange sie auch nur Eigentümer eines Wohnungs- bzw. Teileigentums
ist".

22

Die weitere Beschwerde war somit zurückzuweisen.

23

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlaßt, da der
Beschwerdeführerin kein Gegner gegenüber steht.

24

Wert des Gegenstandes der Beschwerde: DM 14.000,-- (wie
Vorinstanz)