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Urteil vom 2013-04-09, Aktenzeichen 23 C 578/12

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 4.366,47 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.07.2012 sowie weitere 446,13 € zu zahlen.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 4.366,47 € festgesetzt.

Tatbestand

1

Der klagende kommunale Eigenbetrieb nimmt den Beklagten aus einem Gewerberaummietvertrag auf Zahlung rückständiger Betriebskostennachzahlungen und laufender Mieten in Anspruch.

2

Der Kläger vermietet seit dem 05.07.2001 Gewerberäume ... an den Beklagten. Auf den als Anlage K 1 vorgelegten Mietvertrag (Bl. 8 ff. d.A.) wird Bezug genommen. Die gemäß § 8 des Vertrages einbezogenen "Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB)" sehen unter Nr. 5 Abs. 2 vor (S. 11 der Vertragsurkunde, Bl. 12 d.A.):

3

"Die Sammelheizung und Warmwasserversorgung kann der Vermieter auf andere Heizstoffe umstellen oder an die Fernheizung anschließen lassen."

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Der Beklagte hat die sich in den Jahren 2008 bis 2011 ergebenden Nachzahlungsbeträge aufgrund der Betriebskostenabrechnungen sowie die laufenden Mieten für April und Mai 2012 in Höhe von insgesamt 4.366,47 Euro nicht ausgeglichen. Der Kläger hat den vorstehenden Betrag mit Schreiben vom 04.07.2012 (Anlage K 7) unter Fristsetzung zum 20.07.2012 anwaltlich anmahnen lassen. Hierfür sind dem Kläger Anwaltskosten i. H. v. 446,13 Euro entstanden.

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Der Kläger beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 4.366,47 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.07.2012 sowie weitere 446,13 € zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er ist der Auffassung, die vom Kläger veranschlagten Energiekosten seien übersetzt. Der Kläger habe ohne ausreichende mietvertragliche Grundlage die Kosten der Fernwärmeversorgung umgelegt (wobei die tatsächliche Versorgung mit Fernwärme bereits seit Vertragsbeginn im Jahr 2001 unstreitig ist), die deutlich höher ausgefallen seien, als es im Falle einer konventionellen Beheizung mit Öl oder Gas zu erwarten gewesen wäre.

Entscheidungsgründe

I.

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Die Klage ist zulässig und begründet.

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Dabei ist nicht zu beanstanden, dass das Aktivrubrum der Klage die Stadt P. unter der Bezeichnung "Eigenbetrieb ..." und mit dem Vertretungszusatz: "vertreten durch den Eigenbetriebsleiter ..." ausweist, also nicht - wie sonst üblich und richtig - als "Stadt ..., vertreten durch den Bürgermeister ...". Im Geschäftsbereich des Eigenbetriebes nämlich wird die Gemeinde durch die Betriebsleitung vertreten (§ 4 Abs. 1 S. 1 EigVO M-V), und nicht durch den Bürgermeister (der vorliegend lediglich zufällig, gewissermaßen in Personalunion, auch Betriebsleiter ist, und nur deshalb und nur in dieser Eigenschaft im Rubrum auftaucht; vgl. den Schriftsatz der Klagepartei vom 15.03.2013, Bl. 47 ff. d.A.); dabei handelt die Gemeinde insoweit quasikaufmännisch "unter dem Namen" des Eigenbetriebes (§ 4 Abs. 4 EigVO M-V). Trotz fehlender eigener Rechtsfähigkeit des als kommunales Sondervermögen geführten Eigenbetriebes tritt daher die Gemeinde im Rechtsstreit im Wesentlichen in einer sprachlichen Form auf, als ob der Eigenbetrieb ein Rechtssubjekt ("Kläger") wäre (vgl. Schäfer, NordÖR 2008, 258 f.).

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Bedenken im Hinblick auf die Wahrung der kommunalrechtlichen Vertretungsförmlichkeiten (hier § 4 Abs. 3 Sätze 1-2 EigVO M-V) bestehen infolge des von den Parteien nicht beanstandeten richterlichen Hinweises vom 11.02.2013 (Bl. 36 d.A.) nicht.

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In der Sache folgt der Anspruch des Klägers aus § 535 Abs. 2 BGB.

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Dass die laufenden Mieten für April und Mai 2012 zu zahlen sind, ist unstreitig. Hiergegen wendet sich der Beklagte auch nicht.

15

Der Beklagte hat aber auch die Nachzahlungsbeträge aus den Betriebskostenabrechnungen für 2008 bis 2011 auszugleichen, und zwar auch, soweit diese Beträge sich aus den Heiz- bzw. Warmwasserkosten im Wege der Fernwärmeversorgung ergeben. Der Mietvertrag vom 05.07.2001 bietet hierfür eine ausreichende Grundlage. Dass der Mieter, hier der Beklagte, Anspruch auf eine Beheizung mit Hilfe herkömmlicher Brennstoffe (Öl, Gas) hätte, die im Mietobjekt durch eine eigene Heizungsanlage des Vermieters in Wärme bzw. Energie umgesetzt werden, ergibt sich weder aus dem Mietvertrag vom 05.07.2001 noch aus dem Gesetz. Der Mietvertrag spricht nur von "Wärme- und Warmwasserkosten", spezifiziert aber nicht den Weg, auf dem Wärme- und Warmwasser gewonnen werden. Nr. 5 Abs. 2 der wirksam einbezogenen AVB sieht ausdrücklich einen Anschluss an die Fernheizung, also eine Fernwärmeversorgung, vor. Damit aber ist die erforderliche vertragliche Grundlage dafür geschaffen, die Fernwärmekosten insgesamt auf den Mieter umzulegen, auch, soweit sie ggf. teurer sind als die Kosten einer herkömmlichen Beheizung (vgl. BGH, Urteil vom 27.06.2007 - VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060, hier zitiert nach Juris, dort Tz. 16 ff., m. w. N.; im Anschluss hieran u. a. LG Berlin, Urteil vom 25.10.2011 - 63 S 47/11, GE 2011, 1620 f.). Dass sich Nr. 5 Abs. 2 AVB nicht auf die maßgeblichen Vorschriften der betreffenden Berechnungsverordnung bezieht (wie es in den Fällen von BGH, VIII ZR 202/06, und LG Berlin, 63 S 47/11, jeweils a.a.O., der Fall gewesen ist), ist unschädlich, da es im Wege des Erst-Recht-Schlusses allemal ausreicht, wenn die betreffende Vertragsklausel die Fernwärmeversorgung selbst ausdrücklich vorsieht, also über eine Bezugnahme auf Rechtsvorschriften hinausgeht. Unschädlich ist auch, dass Nr. 5 Abs. 2 AVB seinem Wortlaut nach von einer nachträglichen "Umrüstung" auf Fernwärme ausgeht, die es hier unstreitig nicht gegeben hat. Auch insoweit gilt "erst recht", dass diese Form der Energieversorgung auch bereits anfänglich hat erfolgen dürfen.

16

Der Anspruch im Nebenpunkt auf Ersatz der vorgerichtlichen klägerischen Rechtsanwaltskosten ergibt sich aus Verzugsgesichtspunkten (vgl. §§ 280 Abs. 1 S. 1 i. V. m. Abs. 2, 286 Abs. 1 S. 1 bzw. Abs. 2 Nr. 1, 249 ff. BGB).

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Der Zinsanspruch folgt aus § 288 Abs. 1 BGB.

II.

18

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO (Kosten), § 709 S. 1, 2 ZPO (vorläufige Vollstreckbarkeit) und §§ 43 Abs. 1, 63 Abs. 2 S. 1 GKG (Streitwert).