Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2020-07-13, Aktenzeichen 3 K 209/20.NW
ECLI:DE:VGNEUST:2020:0713.3K209.20.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Der Kläger begehrt mit der vorliegenden Klage einen Grundsteuererlass für das Steuerjahr 2014.

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Er ist Eigentümer des Anwesens R... im Stadtgebiet der Beklagten. Er betreibt dort die Veranstaltungsstätte "..." (Café und Business Lounge). Die Veranstaltungsstätte befindet sich in einem 1942 erbauten Luftschutzbunker, dem "...", der 1953 mit einem Trinkwasser-Hochbehälter aufgestockt worden war. Das Anwesen steht unter Denkmalschutz und wird im Verzeichnis der Kulturdenkmäler Rheinland-Pfalz aufgeführt.

3

Für die Jahre 2008 bis 2013 erließ die Beklagte dem Kläger die Grundsteuer nach § 32 Grundsteuergesetz - GrStG -.

4

Mit Verfügung vom 31.4.2014 stundete die Beklagte die Grundsteuer für die Jahre 2014 bis 2016 bis zum 15.2.2017 zinslos. Zugleich wies sie den Kläger darauf hin, dass dieser nach Ablauf der Stundungsfrist die Erlassvoraussetzungen für diese drei Jahre nachzuweisen habe.

5

In der Folgezeit setzte die Beklagte für die Jahre 2014 bis 2016 die Grundsteuer für das Anwesen des Klägers mit jährlich 1.872,95 € fest.

6

Am 29.10.2018 beantragte der Kläger, unter Vorlage von Gewinnermittlungen im Sinne des § 4 Abs. 3 Einkommenssteuergesetz (EStG), den Erlass der Grundsteuer für den Zeitraum 2014 bis 2016 nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG. Aus der Gegenüberstellung der grundstücksbezogenen Erträge und Kosten ergebe sich - so der Kläger - ein Saldo von minus 279,99 € für 2014, plus 467,57 € für 2015 und minus 800 € für 2016. Bei der Kostenaufstellung waren pro Jahr 12.000 € Instandhaltungskosten enthalten. Daneben waren Zinsaufwendungen aus einer langfristigen Verbindlichkeit aufgeführt.

7

Nachdem die Beklagte dem Kläger Gelegenheit zur Äußerung gegeben hatte, erklärte der Kläger, dass im Jahr 2013 Instandhaltungsaufwendungen von 48.173,03 € angefallen seien. Diese verteile er nunmehr ab 2013 auf vier Jahre (2013: 12.173 €; 2014 bis 2016: jeweils 12.000 €).

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Die Beklagte lehnte mit Bescheid vom 2.7.2019 den Antrag auf Grundsteuererlass in Höhe von jährlich 1.872,95 € für die Jahre 2014 bis 2016 ab. Sie begründet dies dahingehend, dass die für den Erlass der Grundsteuer erforderliche Unrentabilität des Grundeigentums nicht nachgewiesen sei. Nach den vom Kläger vorgelegten Aufstellungen ergebe sich für keines der hier maßgeblichen Jahre ein negativer Saldo der grundstücksbezogenen Erträge und Kosten. Denn die geltend gemachten Schuldzinsen seien bei den Kosten nicht zu berücksichtigen. Jeweils angesetzte 12.000 € Instandhaltungskosten aus dem Jahr 2013 seien ebenfalls nicht berücksichtigungsfähig. Diese Kosten habe der Kläger bereits 2013 steuerlich in vollem Umfang geltend gemacht, sie seien damals auch berücksichtigt worden.

9

Der Kläger erhob gegen diesen Bescheid am 10.7.2019 Widerspruch, zu dessen Begründung er ausführte: Laut einem Schreiben der Beklagten vom 31.1.2014 könnten Aufwendungen für Instandhaltungen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Daher habe er im Rahmen einer nunmehr vorgelegten Korrektur der Gewinnermittlung für 2013 die Instandhaltungskosten in Höhe von insgesamt 48.173,03 € auf die Jahre 2013 (12.173,03 €) und 2014 bis 2016 (jährlich 12.000 €) verteilt. Für das Jahr 2013 hätten 36.000 € als Rückstellung im Nachweis 2013 gefehlt, weil die Nachweise für 2014 bis 2016 zeitlich nach den Nachweisen für die Jahre 2011 bis 2013 erstellt worden seien. Selbst nach Abzug dieser 36.000 € bliebe für 2011 bis 2013 statt 89.682,56 € ein Defizit von 53.682,56 €. Aus dem genannten Schreiben der Beklagten ergebe sich auch, dass Zinsen aus Darlehen zur Finanzierung von Instandhaltungen zu den berücksichtigungsfähigen Kosten gehörten. Es sei offensichtlich, dass das Gebäude nicht gewinnbringend erhalten und betrieben werden könne.

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Die Beklagte half dem Widerspruch nicht ab und führte u.a. aus, dass allein durch die Nichtberücksichtigung der Zinsen für alle drei Jahre die steuerliche Unrentierlichkeit zu verneinen sei.

11

Der Kläger hat die Grundsteuer 2014 bis 2016 unter Vorbehalt gezahlt.

12

Der Stadtrechtsausschuss der Beklagten wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 29.1.2020 zurück und führte zur Begründung aus: Die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses gemäß § 32 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 GrStG lägen nicht vor. Zwar bestehe das erforderliche Interesse an dem besteuerten Grundbesitz hier in Folge der Ausweisung als Denkmal. Der Grundbesitz sei aber nicht unrentabel im Rechtssinne. Dabei sei die Unrentabilität nach Nr. 35 Abs. 2 S. 14 der Grundsteuer-Richtlinien (GrStR) in der Regel gegeben, wenn sich bei einem Zeitraum von drei Jahren für mindestens zwei dieser drei Jahre eine Unterdeckung ergebe. Der Rohertrag liege hier aber nicht unter den Kosten des Grundbesitzes.

13

Die Berücksichtigung von Rückstellungen sei zwar grundsätzlich möglich, diese müssten in den maßgeblichen Jahren aber auch tatsächlich gebildet worden sein. Dies habe der Kläger unterlassen. Ohnehin seien Rückstellungen hier nicht zu berücksichtigen, weil Rückstellungen nur bei bilanzierenden Grundstückseigentümern berücksichtigungsfähig seien. Der Kläger habe jedoch nicht bilanziert, sondern eine Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 3 des Einkommenssteuergesetzes (EStG) vorgelegt. Zwar sei auch in diesem Fall gemäß § 82b EStG-Durchführungsverordnung (EStGV) abweichend von § 11 Abs. 2 EStG eine Verteilung auf zwei bis fünf Jahre möglich, falls die Grundfläche der Wohnzwecken dienenden Räume des Gebäudes mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche betrage. Allerdings sei zu beachten, dass 2013 vollumfänglich geltend gemachte Instandhaltungsaufwendungen nicht nachträglich auf die Jahre 2013 bis 2016 verteilt werden könnten. Es sei nicht zulässig, in einem Jahr entstandene Reparaturaufwendungen nachträglich auf mehrere Jahre zu verteilen.

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Auch die Schuldzinsen seien nicht berücksichtigungsfähig.

15

Nach Zustellung des Widerspruchsbescheids (11.2.2020) hat der Kläger am 20.2.2020 die vorliegende Klage erhoben und eine neue Einnahmen/Kostenberechnung vorgelegt, die ein Defizit von 12.101,87 € ausweist.

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Er trägt ergänzend vor: Die Beklagte trage dem bürgerschaftlichen Engagement und dem öffentlichen Interesse an dem Erhalt des Denkmals nicht hinreichend Rechnung. Er wolle hinsichtlich der wirtschaftlichen Aspekte darauf verweisen, dass die Bank das Grundstück anlässlich einer Darlehensgewährung mit 1 € bewertet habe. Bei den anzusetzenden Kosten sei allerdings zutreffend, dass das Bundesverwaltungsgericht hinsichtlich der Berücksichtigungsfähigkeit von Schuldzinsen schon 1991 zu Ungunsten der klägerischen Rechtsposition entschieden habe. Bei den Instandhaltungsaufwendungen gehe er davon aus, dass eine Verteilung der Aufwendungen zur Ermittlung der Rentabilität unabhängig von der Nutzung zu Wohn- oder anderen Zwecken möglich sei. Die nachträgliche Verteilung der Aufwendungen (auch) auf die Jahre 2014 bis 2016 sei zulässig, wenngleich diese Aufwendungen irrtümlich bereits 2013 in voller Höhe angesetzt worden seien. Dem Erlass für die Jahre 2011 bis 2013 komme aber insoweit nicht die Wirkung eines Grundlagenbescheids zu. Bei der Rentabilitätsberechnung seien auch Hausmeister-, Gärtner- und Verwaltungsarbeiten in Höhe von jährlich 9.800 € zu berücksichtigen, die er - der Kläger - geleistet habe. Diese Arbeiten seien stets im, am und ggf. vor dem Denkmal erbracht worden. Sollten dort Kürzungen vorgenommen werden (z.B. wegen Sondernutzungsrechten am Garten und im Eingangsbereich), so müssten auch die entsprechenden Mieteinnahmen oder fiktiven Nutzungsvorteile gekürzt werden. Die für Hausmeister- und Gartenarbeiten angesetzten Kosten würden einem Vergleich auf "Fremdüblichkeit" Stand halten. Außerdem seien Fahrkosten des Klägers als Hausmeister in Höhe von 2.400 € zu veranschlagen. Auch die Kosten für die Erstellung der Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 3 EStG seien ansatzfähig. Insgesamt ergebe sich für 2014 aus der berichtigten Rentabilitätsberechnung ein Defizit in Höhe von 12.101,87 €. Ohnehin müsse bei der Prüfung ein längerer als der gewählte Dreijahreszeitraum herangezogen werden. So bestehe von 2011 bis 2016 ein Gesamtdefizit von 66.418,78 €.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagte unter Aufhebung des Bescheids vom 2.7.2019 und des hierzu ergangenen Widerspruchsbescheids vom 29.1.2020 zu verpflichten, ihm für das Jahr 2014 einen Grundsteuererlass in Höhe von 1.872,95 € zu gewähren.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

21

Sie erwidert unter Verweis auf den Widerspruchsbescheid: Hinsichtlich der Instandhaltungsaufwendungen sei nach der einschlägigen Rechtsprechung eine nachträgliche Ausübung des Wahlrechts nach § 82b EStDV nicht mehr möglich. Die nunmehr angesetzten Kosten für Hausmeistertätigkeiten in Höhe von 9.800 € pro Jahr könnten als Ausgaben nicht berücksichtigt werden. Der Kläger habe nicht dargelegt, dass die von ihm geltend gemachten Kosten für Hausmeistertätigkeiten und Gartenarbeiten auf der Denkmaleigenschaft des Grundbesitzes beruhten. Die Kosten für Hausmeistertätigkeiten enthielten darüber hinaus lt. Vortrag des Klägers Kosten für Gartenarbeiten. Diese seien jedoch bereits in der Position "Verwaltung, Gartenarbeiten, etc. anteilig Fr. ...“ in Höhe von 3.782,40 € enthalten. Der Anspruch auf Erlass der Grundsteuer wegen Unwirtschaftlichkeit setze voraus, dass die Unrentabilität auf der Denkmaleigenschaft kausal beruhe. Insoweit wäre seitens des Klägers nachzuweisen, dass Bindungen und Beschränkungen im öffentlichen Interesse begründet worden seien, die mit Kosten verbunden seien – z.B. für gärtnerische Arbeiten -, die wiederum zur Unrentabilität führten. Gleiches gelte für die Steuerberatungskosten. Bei Steuerberatungskosten handle es sich einkommensteuerrechtlich um Aufwendungen für die persönliche Lebensführung (§ 12 EStG), die lediglich aufgrund einer Sozialzwecknorm als Sonderausgabe abziehbar seien. Sie seien schon ertragssteuerrechtlich und deshalb auch bei der Prüfung des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG nicht berücksichtigungsfähig. Ebenfalls nicht anzusetzen seien die dem Kläger entstandenen Fahrtkosten zwischen seinem Wohnsitz in Speyer und seinem Grundstück in Ludwigshafen. Fahrtkosten seien nicht aufgrund der Denkmaleigenschaft, sondern aufgrund der persönlichen Entscheidung des Klägers für einen Wohnsitz an einem anderen Ort entstanden.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorliegenden Gerichtakte sowie der Vorverfahrens- und Verwaltungsakte verwiesen. Dieser war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

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Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist nicht begründet.

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Der angefochtene Bescheid vom 2.7.2019 und der Widerspruchsbescheid vom 29.1.2020 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten; er hat keinen Anspruch auf den Erlass der Grundsteuer gemäß § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG (§ 113 Abs. 5 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

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Nach dieser Vorschrift ist die Grundsteuer zu erlassen u.a. für Grundbesitz oder Teile von Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen.

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I) Zwar liegt die Erhaltung des Areals des Klägers aufgrund seiner Ausweisung als Denkmal und seiner Aufnahme in das Verzeichnis der Kulturdenkmäler Rheinland-Pfalz im öffentlichen Interesse, so dass insoweit die Gewährung eines Grundsteuererlasses dem Grunde nach eröffnet ist (vgl. einleitend: OVG RP, Urteil vom 2.7.1997 - 6 A 10770/96).

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II) Ein Anspruch des Klägers auf Erlass der Grundsteuer scheitert aber an den weiteren tatbestandlichen Voraussetzungen des § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG. Der jährliche Rohertrag des Grundstücks liegt nicht unter den ansatzfähigen Kosten.

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A) Dabei ist gemäß Abschnitt 35 Abs. 2 Satz 14 GrStR für einen Erlass der Grundsteuer zwar schon ausreichend, wenn in zwei von drei der hier maßgeblichen Jahre 2014 bis 2016 ein Überschuss nicht erzielt wurde. Das ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Bei dem streitigen Grundbesitz lag in den Jahren 2014 bis 2016 der berücksichtigungsfähige Rohertrag über den jährlichen Kosten. Diese Jahre sind gemäß Abschnitt 35 Abs. 2 Satz 14 GrStR als Dreijahreszeitraum maßgeblich, nachdem der vorausgegangene Dreijahreszeitraum (2011 bis 2013) noch mit der Gewährung des damals begehrten Grundsteuererlasses abschloss. Eine längerfristige Zusammenfassung - wie der Kläger anregt für die Jahre 2011 bis 2016 - ist in Anbetracht der klaren Vorgabe in Abschnitt 35 Abs. 2 Satz 14 GrStR nicht möglich, wo ein Dreijahreszeitraum definiert wird. Aber auch die Saldierung von Einnahmen und Ausgaben für einen Dreijahreszeitraum, wie von Klägerseite präferiert, kommt hier nicht in Betracht. Denn auch insoweit gebietet Abschnitt 35 Abs. 2 Satz 14 GrStR in einem ersten Schritt die Prüfung, ob im (Einzel-)steuerjahr eine Unterdeckung eingetreten ist und in einem zweiten Schritt, ob in zwei von drei Steuerjahren ein Defizit zu verzeichnen war. Eine Saldierung von Rohertrag und Kosten über den Dreijahreszeitraum wird von diesen Vorgaben nicht gedeckt.

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B) Weiter kann hier offenbleiben, ob dem Erlass bereits § 34 Abs. 2 GrStG entgegensteht. Danach wird der Erlass nur auf Antrag gewährt, der bis zu dem auf den Erlasszeitraum folgenden 31. März zu stellen ist. Inwieweit mit Blick auf die für die Jahre 2008 bis 2013 gestellten Erlassanträge § 34 Abs. 3 GrStG zu Gunsten des Klägers greift, wonach es in den Fällen des § 32 GrStG keiner jährlichen Wiederholung des Erlassantrags bedarf, erfordert hier keine Entscheidung. Denn die erzielten Einnahmen und sonstigen Vorteile liegen in jedem der Jahre 2014 bis 2016 über den jährlichen, kausal durch die Denkmaleigenschaft ausgelösten Kosten (vgl. zu den Jahren 2015 und 2016 die unter den Aktenzeichen 3 K 213/20.NW und 3 K 214/20.NW erlassenen Urteile vom selben Tag).

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C) Die vom Kläger nunmehr berechneten Kosten in Höhe von 54.982,60 € für das Jahr 2014 sind um diverse Abzüge zu reduzieren. Diese Abzüge liegen betragsmäßig über 12.101,87 € - dem Betrag, ab dem die Kosten im Jahr 2014 unter dem Rohertrag liegen - womit ein Grundsteuererlass hier ausscheidet. Dabei ist zu beachten, dass nur diejenigen Kosten, die speziell durch das öffentliche Erhaltungsinteresse am Schutz eines Denkmals bedingt sind, berücksichtigt werden können; daher ist es nicht ausreichend, wenn im Verfahren z.B. ein Ordner mit unspezifizierten Rechnungen vorgelegt wird, aus dem sich der denkmalpflegerische Mehraufwand nicht ergibt. Für jeden Kostenansatz ist damit zu prüfen, inwieweit ein entsprechender Aufwand auch ohne Denkmalschutz erforderlich wäre (Halaczinsky in Schreiber/Ruge, Handbuch Immobilienrecht, 4. Auflage 2020, Kapitel 16 VII Nr. 1; VG Wiesbaden, Urteil vom 13.2.2012 - 1 K 493/11 -; VG Gelsenkirchen, Urteil vom 8.3.2007 - 5 K 2864/05 -).

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1) Die vom Kläger angesetzten Instandhaltungsaufwendungen aus dem Jahr 2013 in Höhe von 12.000 € sind nicht ansatzfähig.

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a) Dabei lässt das erkennende Gericht offen, ob aufgrund der Einschränkung einer Verteilung von Instandhaltungsaufwand auf mehrere Jahre durch § 11 Abs. 2 EStG hier gemäß § 82b EStGV eine Verteilung auf zwei bis fünf Jahre überhaupt möglich gewesen wäre. Denn eine solche Verteilung setzt voraus, dass die Grundfläche der Wohnzwecken dienenden Räume des Gebäudes mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche beträgt.

34

b) Dies kann hier offen bleiben, denn eine Verteilung von größeren Erhaltungsaufwendungen nach § 82b EStDV ist dann ausgeschlossen, wenn die Aufwendungen bereits im Jahr ihrer Entstehung nach der Grundregel des § 11 Abs. 2 EStG abgezogen worden sind und die Veranlagung dieses Jahres bestandskräftig geworden ist. Eine Änderung der bestandskräftigen Veranlagung ist dann nur noch unter den Voraussetzungen der §§ 172 ff. AO möglich. Die nachträgliche Ausübung des Wahlrechts selbst ist jedoch keine neue Tatsache i.S.d. § 173 AO, sondern eine Verfahrenshandlung. Sie kann nur dann zu einer Änderung nach § 173 AO führen, wenn sie zur Berücksichtigung sonstiger nachträglich bekannt gewordener Tatsachen oder Beweismittel erforderlich ist (vgl. zu den vorstehenden Ausführungen: BFH, Urteil vom 27.10.1992 - IX R 60/90). Hat der Steuerpflichtige also sein Wahlrecht, größere Erhaltungsaufwendungen nach § 82b EStDV geltend zu machen - ausdrücklich oder konkludent - ausgeübt und ist die betreffende Steuerfestsetzung bestandskräftig geworden, so ist er an die einmal getroffene Wahl auch in den Folgejahren gebunden. Das Wahlrecht kann nämlich nicht mehr ausgeübt werden, wenn die Erhaltungsaufwendungen im Jahr ihrer Entstehung bestandskräftig und in vollem Umfang nach der Grundregel des § 11 Abs. 2 EStG abgezogen worden sind (BFH, Beschluss vom 7.12.2006 - IX B 50/06).

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So liegen die Dinge hier. Der Kläger hat 2013 im Rahmen der damaligen Gewinnmitteilung Instandhaltungsaufwendungen aus dem Jahr 2013 in Höhe von 48.173,03 € angegeben. Dieser Kostenansatz lag der späteren Entscheidung über den Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2013 zu Grunde. Diese Entscheidung ist in Bestandskraft erwachsen. Eine nachträgliche Aufteilung dieser Aufwendungen für die hier betroffenen Folgejahre ist dem Kläger in Anbetracht der vorstehend bezeichneten Rechtsprechung verwehrt.

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In diesem Kontext ist zwar die Auffassung des Klägers zutreffend, dass die Entscheidung über die Grundsteuer der Jahre 2011 bis 2013 keinen Grundlagenbescheid für das vorliegend streitige Jahr darstellt. Der BFH stellt in diesem Zusammenhang aber nicht auf das Vorliegen eines steuerlichen Grundlagenbescheids, sondern darauf ab, ob das Wahlrecht über die Geltendmachung der Instandhaltungskosten ausgeübt wurde und ob die Entscheidung über die betreffende Steuerfestsetzung bestandskräftig ist. Beide Voraussetzungen für einen Verbrauch das Wahlrechts des Steuerschuldners liegen, wie oben dargelegt, hier vor.

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c) Der Umstand, dass der Kläger den hier angesetzten Betrag in Höhe von 12.000 € nunmehr als "Rückstellung von 2013" bezeichnet, ändert am Ergebnis nichts. Denn tatsächlich handelt es sich bei diesem Betrag, wie dargelegt, nicht um eine potentiell zu berücksichtigende Rückstellung (vgl. BVerwG, Urteil vom 8.7.1998 - 8 C 23/97 -), sondern um im Jahr 2013 im Rahmen des damals durchgeführten Steuerverfahrens "verbrauchte" Instandhaltungskosten.

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d) Schließlich kommt auch deshalb hier ein Kostenansatz nicht in Betracht, weil ein spezifischer (kausaler) Zusammenhang der Instandhaltungskosten mit der Denkmaleigenschaft des Bunkers nicht erkennbar ist. Zu Einzelheiten des Kausalitätserfordernisses wird auf die unter Punkt III) des Urteils nachfolgenden Ausführungen verwiesen.

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2) Die Kosten für Gas, Strom und Wasser in Höhe von 3.890,03 € sind ebenfalls nicht ansatzfähig. Sie weisen keinen spezifischen Denkmalbezug auf (ebenso: VG Köln, Urteil vom 29.9.2015 - 17 K 6132/14 -; vgl. auch die Ausführungen unter Punkt III) des vorliegenden Urteils). Sie sind zudem deshalb nicht berücksichtigungsfähig, weil es sich um Betriebskosten handelt, die von der Gewohnheit der Nutzer abhängig sind und nicht zu den Grundstückskosten im engeren Sinn gehören (ebenso: VG Wiesbaden, Urteil vom 13.2.2012, a.a.O.; Halaczinsky, a.a.O.).

40

3) Auch die Hausmeister-, Gärtner- und Verwaltungsarbeiten des Klägers (im Jahr 2014 angegeben mit 9.800 €) sind nicht berücksichtigungsfähig. Zwar entspricht dieser Ansatz ca. 816 €/Monat und bewegt sich in etwa in dem durch Vergleichspreise der Fa. B. (754,46 €/Monat für Gartenarbeiten, Reinigungsdienste, Sicherheitsdienst, Hausmeistertätigkeit und Winterdienst) und der Fa. B. (813 €/Monat im Wesentlichen für Gartenarbeiten) bezifferten Marktüblichkeit.

41

Es handelt sich hierbei aber um fiktive Kosten, die in der Gewinnermittlung 2014 nicht ausgewiesen sind. Fiktive Kosten können hier nicht in Ansatz kommen, sie sind nicht an den Kläger geflossen und daher auch nicht als Kosten zu berücksichtigen. Nur tatsächliche Kosten sind ansatzfähig (ebenso: VG Köln, Urteil vom 29.9.2015 - 17 K 6132/14). Denn die Betätigung des Klägers als Hausmeister, Gärtner usw. lässt sich insoweit nicht steuerlich von seiner Stellung als Eigentümer abspalten, jedenfalls solange insoweit keine vorherige vertragliche Regelung getroffen wird, freilich dann mit der Konsequenz, dass der Kläger Einkünfte aus diesem Bereich bei seiner Einkommensteuererklärung zu deklarieren hätte.

42

Dem kann der Kläger nicht entgegenhalten, dass er auf der Einnahmeseite 13.200 €/Jahr als fiktive ortsübliche Miete für selbst genutzte Räume angesetzt habe. Dies entspricht vielmehr der einschlägigen Rechtsprechung (VG Halle, Urteil vom 8.10.2010 - 4 A 297/09, m.w.N.). Denn zu den berücksichtigungsfähigen Einnahmen zählen alle Güter, die in Geld oder Geldeswert bestehen (§ 8 Abs. 1 EStG) und dem Steuerpflichtigen in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Grundbesitz zufließen, insbesondere Miete und Pacht. Mit den geldwerten Vorteilen wird vor allem der Nutzungswert erfasst, den die unentgeltliche Nutzbarkeit des Grundstücks durch den Eigentümer selbst vermittelt. Dieser ist mit der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zu erzielenden (ortsüblichen) Miete oder Pacht anzusetzen (VG Halle, Urteil vom 8.10.2010, a.a.O., m.w.N.; ebenso zu fiktiven Einnahmen bei Eigennutzung: VG Aachen, Urteil vom 19.3.2009 - 4 K 2572/05 und zum Ansatz der erzielbaren Miete bei Leerstand: VGH Bayern, Urteil vom 21.10.1992 - 4 B 89.1870 -).

43

Zudem ist auch hier kein spezifischer Zusammenhang der Kosten mit der Denkmaleigenschaft erkennbar. Auch hier wird auf Punkt III) des vorliegenden Urteils verwiesen.

44

4) Fahrtkosten in Höhe von 2.400 € sind ebenfalls nicht ansatzfähig. Fahrtkosten des Eigentümers zwischen seinem Wohnsitz und dem Grundstück gehören nicht zu den Kosten i.S.d. § 32 GrStG (VG Halle, Urteil vom 18.4.2007 - 5 A 91/05 -). Die Reisekosten können deswegen nicht anerkannt werden, weil sie nicht mit dem Steuerobjekt zusammenhängen, sondern auf persönlichen Umständen des Klägers beruhen, nämlich auf seinem zum jeweiligen Zeitpunkt innegehabten Wohnsitz. Hieran ändert nichts, dass der Kläger - anders noch in der Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 3 EStG, wo Kosten für Fahrten zwischen Wohnung/Betrieb/Familie angeführt wurden - nunmehr diese Fahrten als Fahrten als Gärtner und Hausmeister deklariert. Für nicht ansatzfähige fiktive Hausmeister- und Gärtnerkosten können aber erst recht keine Fahrtkosten geltend gemacht werden.

45

Ohnehin ist auch hier kein spezifischer Bezug zur Denkmaleigenschaft erkennbar (vgl. Punkt III) des vorliegenden Urteils).

46

5) Auch Steuerberatungs- und Buchführungskosten in Höhe von 1.200 € sind nicht berücksichtigungsfähig. Sie sind im vorliegenden Fall nicht nur nicht nachgewiesen, sie lassen sich auch nicht dem Objekt und der Ausgabenart Vermietung und Verpachtung zurechnen (i. E. ähnlich zu Rechts- und Beratungskosten: VG Köln, Urteil vom 29.9.2015, a.a.O.). Einkommensteuerrechtlich handelt es sich bei den Steuerberatungskosten um Aufwendungen für die persönliche Lebensführung (§ 12 EStG), die lediglich aufgrund einer Sozialzwecknorm als Sonderausgabe abziehbar sind. Sie sind schon ertragssteuerrechtlich nicht berücksichtigungsfähig und deshalb auch bei der Prüfung des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG nicht berücksichtigungsfähig. Die Steuerberatungskosten dienen nicht der Erzielung von Einkünften, sondern allenfalls der Erstellung der Steuererklärung. Jedenfalls werden die in den vorgelegten Aufstellungen enthaltenen Angaben auch für die Gewinnermittlung gemäß § 4 Abs. 3 EStG benötigt und sind nicht ansatzfähig (i.E. ebenso: VG Halle, Urteil vom 18.4.2007, a.a.O.). Auch hier mangelt es insoweit an der erforderlichen Kausalität zwischen Kosten und Denkmaleigenschaft (vgl. Punkt III) der Entscheidungsgründe).

47

6) Die angesetzten Reinigungskosten in Höhe von 911,35 € sind nicht ansatzfähig. Sie weisen keinen spezifischen Bezug zur Denkmaleigenschaft des Bunkers auf. Auch nicht unter Denkmalschutz stehende Gebäude bedürfen der Reinigung (vgl. hierzu erläuternd zur Kausalitätsanforderung Punkt III) der Entscheidungsgründe). Zudem sei hier noch am Rande darauf verwiesen, dass der Kläger Aufwendungen für Haus- und Gartenarbeit angesetzt und sich hierbei an dem Angebot einer Fremdfirma orientiert hatte. Dort waren freilich Reinigungsarbeiten mitangeboten und im Endpreis einkalkuliert. Die Kosten für Reinigungsarbeiten können daher hier nicht noch einmal angeführt werden.

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7) Gärtner- und Verwaltungskosten für Frau ... in Höhe von 3.782,40 € können nicht berücksichtigt werden. Selbst wenn die Aufwendungen des Klägers für Gärtner- und Hausarbeiten (unter Einbeziehung von Verwaltungskosten) als Kosten (hilfsweise) berücksichtigt würden - ein entsprechender Ansatz in der Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 3 EStG findet sich nicht, die Einnahmen wären dann beim Kläger einkommenssteuerrechtlich zu berücksichtigen - wäre in diesem Fall aber bei Frau ... ein Abzug für "Verwaltung, Gartenarbeiten etc." vorzunehmen. Denn ein doppelter Ansatz dieser Kosten ist nicht möglich. Zudem gilt auch hier, dass - wie der Vertreter der Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung ausgeführt hat - ein spezifischer Bezug zur Denkmaleigenschaft des Bunkers nicht besteht (vgl. zu dieser Anforderung Punkt III) der Entscheidungsgründe).

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8) Ob schließlich die jährliche Grundsteuer (hier 1.872,95 €) ansatzfähig ist, bleibt offen. Aus der Struktur des § 32 GrStG folgt, dass der Gesetzgeber es insoweit dem Eigentümer zumutet, keinen Ertrag aus dem Grundstück zu ziehen. Die Opfergrenze ist erst dann erreicht, wenn zu den negativen Einkünften aus dem Grundstück noch die Grundsteuer dazukommt. Der Erlass soll also keinen Gewinn ermöglichen. Letzteres wäre aber der Fall, wenn die Ertraglosigkeit erst durch die Berücksichtigung der Grundsteuer eintreten würde. Die Rechtfolge "Erlass" würde dann wieder dazu führen, dass dessen Voraussetzung, die Ertraglosigkeit, wegfiele und ein Überschuss entstünde (i. E. ebenso: VG Halle, Urteil vom 18.4.2007, a.a.O.; a. A. ohne nähere Begründung: BVerwG, Urteil vom 8.7.1998, a.a.O.; OVG RP, Urteil vom 2.7.1997, a.a.O.).

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9) Nur am Rande sei hier noch darauf verwiesen, dass Zinsaufwendungen für langfristige Kredite - nunmehr unstreitig - nicht in Ansatz gebracht werden können (vgl. BVerwG, Urteil vom 15.2.1991 - 8 C 3/89 und OVG RP, Urteil vom 2.7.1997, a.a.O.; Abschnitt 35 Abs. 2 Satz 7 GrStR.).

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III) Das vorliegende Rechtsschutzbegehren scheitert hier zusammenfassend an dem Umstand, dass zwischen der geltend gemachten Ertragslosigkeit des Grundstücks und dessen Denkmaleigenschaft kein Kausalzusammenhang besteht.

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Für einen Grundsteuererlass nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG muss die Ertraglosigkeit des Grundstückes gerade darauf beruhen, dass zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und der Unrentabilität ein Kausalzusammenhang besteht; die Ertragslosigkeit des Grundstückes muss also gerade darauf beruhen, dass dem Grundstückseigentümer im öffentlichen Interesse, hier nach den denkmalschutzrechtlichen Vorschriften, Belastungen auferlegt werden, die ihn in seiner Verfügungsbefugnis über das Grundstück so beschränken, dass es unrentierlich ist (BVerwG, Urteil vom 5.5.2015 - 9 C 6/14 -). Dies kann z. B. durch denkmalschutzrechtliche Vorgaben erfolgen, die Baumaßnahmen an einem denkmalgeschützten Gebäude aufwändiger werden lassen, als dieselben Maßnahmen an einem nicht denkmalgeschützten Gebäude. Auch Unterhaltungsarbeiten an einem Denkmal können aufgrund dankmalschutzrechtlicher Vorgaben (z.B. hinsichtlich eines speziell zu verwendenden Putzes oder besonderer Lasuren) die erforderlichen Kosten - verglichen mit denselben Arbeiten an einem nicht denkmalgeschützten Gebäude - erheblich in die Höhe treiben.

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Die Grundsteuerpflicht hängt, weil die Grundsteuer als eine ertragsunabhängige Objektsteuer konzipiert ist, grundsätzlich nicht von der Ertragskraft des Grundbesitzes ab, weshalb der Erlass der Grundsteuer bei einem ertraglosen Grundstück besonderer Gründe bedarf. Diese besonderen Gründe liegen in der Beschränkung auf Ertragsminderungen oder -schwächen, die gerade auf die Kultureigenschaft und die durch sie bedingten Einschränkungen zurückzuführen sind. Verschärft Denkmalschutz im Falle des Erwerbs eines von vornherein unrentablen Objekts die vorhandene Unrentabilität, liegen die Voraussetzungen des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG nicht vor (BVerwG, Urteil vom 5.5.2015, a.a.O.; dort zu einem denkmalgeschützten Wasserturm). § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG setzt somit rechtliche Bindungen des Denkmalschutzes oder einer ihm eigentumsrechtlich gleichstehenden Qualität zu Lasten des Grundbesitzes voraus, die in ihrer nutzungsbeschränkenden Wirkung über z.B. nur baurechtlich geforderte Rücksichtnahmen hinausgehen (BVerwG, Urteil vom 8.7.1998 - 8 C 23/97). § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG will also dann keinen Anspruch auf Grundsteuererlass gewähren, wenn die durch die Kulturguteigenschaft bewirkten Einschränkungen die Unwirtschaftlichkeit nicht verursacht haben; dabei verstößt es auch nicht gegen Denkgesetze, die erforderliche Kausalität zu verneinen, wenn bereits unwirtschaftlicher Grundbesitz durch den Denkmalschutz noch unrentabler wird; im Gegenteil liegt dann der Mangel des erforderlichen Ursachenzusammenhangs auf der Hand (BVerwG, Urteil vom 8.7.1989, a.a.O.). Zur Feststellung, ob zwischen der Denkmaleigenschaft und der Unrentabilität des Grundbesitzes ein Kausalzusammenhang besteht, ist somit der vom Eigentümer gewählten Nutzung des Grundbesitzes eine hypothetische Nutzung gegenüberzustellen, die ohne denkmalschutzrechtliche Beschränkungen in Betracht gekommen wäre. Um das Kausalitätserfordernis und damit die Anknüpfung des Grundsteuererlasses an die durch die Denkmaleigenschaft bedingten Beschränkungen nicht leerlaufen zu lassen, kann nicht jede im Entferntesten denkbare, durch die Denkmaleigenschaft verhinderte wirtschaftliche Nutzung berücksichtigt werden. Vielmehr ist nur auf solche Nutzungen abzustellen, die aufgrund der Umstände des Einzelfalls, insbesondere unter Berücksichtigung der Nutzungsentscheidung des Eigentümers, als realistische Möglichkeit in Betracht gekommen wären (OVG RP, Urteil vom 2.7.1997, a.a.O.). Hierzu hat der Kläger nichts vorgetragen. Im vorliegenden Fall hat der Kläger vielmehr ein von vornherein ertragsschwaches Grundstück erworben, von dem bei rein wirtschaftlicher Betrachtung nicht erwartet werden konnte, daraus Erträge zu ziehen. Der Kläger trägt damit keine zusätzliche, auf die Denkmaleigenschaft des Bunkers zurückzuführende Last, die einen Erlass gemäß § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG rechtfertigt (vgl. OVG Sachsen, Beschluss vom 10.9.2019 - 5 A 345/19 -). Auch ohne die Denkmaleigenschaft wäre der Bunker nicht wirtschaftlich zu nutzen. Hierfür spricht bereits die im Rahmen einer Darlehensgewährung vorgenommene Bewertung des Grundstücks durch die Bank mit 1 €. Auch im Vorverfahren wurde eingeräumt, dass das Areal auf Dauer nicht gewinnbringend erhalten und betrieben werden könne. Die Nutzungseinschränkungen und der Erhaltungsaufwand beruhen gerade auf dem Zuschnitt und dem Zustand des Bunkers/Wasserbehälters. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass das Areal ohne den Denkmalschutz realistisch rentabel zu nutzen wäre. Das erkennende Gericht ist in einem Streit wegen Erlasses von Grundsteuerforderungen indessen nicht verpflichtet, die denkmalschutzrechtlichen Bindungen oder die baulichen Möglichkeiten ohne derartige Bindungen von sich aus gemäß § 86 Abs. 1 VwGO weiter aufzuklären; dies im Einzelnen vorzutragen ist Sache des Eigentümers (BVerwG, Urteil vom 5.5.2015, a.a.O.; Urteil vom 8.7.1989, a.a.O.; OVG Sachsen, Beschluss vom 30.10.2015 - 3 B 277/15 -; VGH Bayern, Beschluss vom 7.7.2014 - 4 ZB 13.1567 -). Demnach sind auch insoweit Kostenzusammenstellungen ohne spezifischen Bezug zur Denkmaleigenschaft in der Regel nicht geeignet, ein erlassspezifisches Defizit zu belegen.

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IV) Damit besteht kein Anspruch auf Grundsteuererlass gemäß § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG. Die Rechtsfolgen dieser gesetzgeberischen Entscheidung verstoßen weder gegen Art. 3 GG noch gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.

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Es verstößt nicht gegen das Gebot der Besteuerungsgleichheit, Art. 3 Abs. 1 GG, dass die Grundsteuer zwar dann erlassen wird, wenn ein Objekt aufgrund des Denkmalschutzes unrentabel wird, nicht aber dann, wenn ein Denkmal von vornherein unrentabel ist. Denn es handelt sich insoweit um unterschiedliche Sachverhalte, für deren Ungleichbehandlung ein sachlicher Grund besteht. Die Privilegierung des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG soll denjenigen Grundstückseigentümer, der ohne denkmalschutzrechtliche Beschränkungen mit seinem Grundstück einen Ertrag erwirtschaften könnte, für die Lasten entschädigen, die er dadurch zu tragen hat. Derjenige, der von vornherein ein ertragsloses Grundstück erwirbt und daraus keine Erträge zieht, trägt auch keine zusätzliche denkmalspezifische Last. Dessen Heranziehung zur Grundsteuer trotz Wahrnehmung auch im öffentlichen Interesse liegender Aufgaben entspricht auch dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. Denn der Denkmaleigenschaft und der fehlenden Nutzungsmöglichkeit kann durch eine - vom Berechtigten zu beantragende - Neufestsetzung des Einheitswertes Rechnung getragen werden, die sich auf die Höhe der Grundsteuer auswirkt (zu den vorstehenden Ausführungen: BVerwG, Urteil vom 5.5.2015, a.a.O.).

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Bei alledem verkennt das Gericht nicht, dass die Arbeit des Klägers anerkennenswert ist.

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Er hat sich über viele Jahre in einer Weise des Steuerobjekts angenommen, die von der Beklagten in Anbetracht deren desolater Finanzlage so nicht hätte erbracht werden können. Dennoch muss hier auch berücksichtigt werden, dass die Belastung des Klägers mit der streitbefangenen Grundsteuer - die im Übrigen in den Jahren zuvor durchweg erlassen worden war - in Anbetracht der Höhe der sonstigen Kosten nicht annähernd ursächlich für die schwierige Ertragslage ist.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit wegen der Kosten folgt den §§ 167 VwGO, 708 ff. ZPO.

60

Beschluss

61

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 1.872,95 festgesetzt (§§ 52, 63 Abs. 2 GKG).