Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2005-02-09, Aktenzeichen 6 T 106/04
ECLI:DE:LGBN:2005:0209.6T106.04.00

Tenor

Die angefochtene Kostenrechnung wird teilweise abgeändert.

Der Rechnungsbetrag wird auf 447,74 € festgesetzt.

Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

Die weitere Beschwerde wird hinsichtlich der Bewertung der Bebauungs- und der Selbstnutzungsverpflichtung zugelassen.

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G r ü n d e:

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I.

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Der Beteiligte zu 2. beurkundete unter dem 15.12.2003 einen Grundstückskaufvertrag zwischen den Beteiligten zu 1. und der Stadt Y, wobei als Kaufpreis ein Betrag von 40.400,- € vereinbart wurde, der sich aus einem Preis von 80,- € je qm bei einer Grundstücksgröße von 505 qm errechnete. In dem Vertrag wurden eine Bauverpflichtung vereinbart und eine zeitlich näher bestimmte Eigennutzungsverpflichtung. Für den Fall der Nichterfüllung dieser Pflichten hatte sich die Stadt den Rücktritt vorbehalten, dessen Konditionen im Vertrag im einzelnen vereinbart sind; hinsichtlich der Eigennutzungsverpflichtung hatte die Stadt statt des Rücktritts auch die Möglichkeit, eine Abstandssumme zu fordern, deren Berechnung gleichfalls im Vertrag vereinbart ist.

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Über seine Tätigkeit hat der Beteiligte zu 2. die angefochtene Kostenrechnung erteilt, die auch Fälligkeitsmitteilung und Umschreibungsüberwachung umfasste und mit einem Rechnungsbetrag von 621,74 € endete. Dabei ist als Geschäftswert für den Kaufvertrag ein Betrag von 94.400,- € angesetzt, weil der Beteiligte zu 2. die Bebauungsverpflichtung mit 30% der voraussichtlichen Baukosten angesetzt hat. Bei den beiden anderen Rechnungspositionen ist von je 50% des vereinbarten Kaufpreises als Geschäftswert ausgegangen.

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Mit ihrer Beschwerde wenden sich die Kostenschuldner gegen den Geschäftswert für Kaufvertrag und Fälligkeitsmitteilung. Sie machen geltend, die Bebauungsverpflichtung sei nicht mit 30% der Baukosten zu bewerten, es sei von einem Wert hierfür von 3.000,- € auszugehen, allenfalls sei vom Wertunterschied zwischen Kaufpreis und seinerzeitigem Bodenrichtwert, der seinerzeit 85,- € je qm betragen habe, auszugehen. Der Ansatz von 50% des Kaufpreises für die Fälligkeitsmitteilung sei überhöht.

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Die Kammer hat die Stellungnahme des Präsidenten des Landgerichts eingeholt, auf die Bezug genommen wird (Bl. 29-32 d.A.) und zu der die Beteiligten Gelegenheit zur Äußerung hatten. Die Kammer hat ferner mit Verfügung des Vorsitzenden vom 22.11.2004 nach Beratung auf die für die Entscheidung wesentlichen Gesichtspunkte hingewiesen. Auf diese Verfügung (Bl. 39-40 d.A.) wird zur Vermeidung überflüssiger Wiederholungen Bezug genommen; auch hierzu hatten die Beteiligten Gelegenheit zur Stellungnahme. Während sich die Beteiligten zu 1. auf die Hinweisverfügung nicht mehr geäußert haben, geht der Beteiligte zu 2. auch weiterhin davon aus, dass die Bebauungsverpflichtung mit 30% der Baukosten zu bewerten sei.

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II.

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Die an sich statthafte und auch sonst zulässige Beschwerde ist teilweise begründet.

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Hinsichtlich des für

den Kaufvertrag anzusetzenden Geschäftswertes

ist von 48.925,- € auszugehen.

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Anzusetzen ist zunächst gemäß §§ 20 Abs. 1 Satz 2, 19 Abs. 1 KostO der Verkehrswert des gekauften Grundstücks, weil dieser höher ist als der vereinbarte Kaufpreis. Nach dem unwidersprochen gebliebenen Vorbringen der Beteiligten zu 1. lag seinerzeit der Bodenrichtwert gemäß zuständigem Gutachterausschuss bei 85,- € je qm und damit um 5,- € je qm höher als der vereinbarte Kaufpreis; die Differenz beträgt demnach bei 505 qm insgesamt 2.525,- €.

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Ferner sind sowohl die Bebauungsverpflichtung als auch die Eigennutzungsverpflichtung als im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks übernommene Leistungspflichten zu berücksichtigen. Bei der Bewertung dieser Pflichten ist jeweils vom Regelwert nach § 30 Abs. 2 KostO auszugehen (vgl. OLG Hamm, Beschluss v. 17.02.2004 -15 W 312/03-, veröffentlicht im Internet unter

www.nrwe.de;

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.03.1994 -10 W 26/94- für den früheren Regelwert von 5.000,- DM, zitiert nach JURIS, dort angegebene Fundstelle MDR 1994, 625; OLG Köln, Beschluss vom 04.09.1984 -17 W 402/84- ebenfalls für den früheren Regelwert von 5.000,- DM, zitiert nach JURIS, dort angegebene Fundstelle JurBüro 1986, 589-591), wobei die Kammer sich von folgenden Erwägungen hat leiten lassen:

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Abzustellen ist dabei ausschließlich auf das Interesse der Stadt, die Bauverpflichtung und Selbstnutzung den Erwerbern auferlegt. Ein wirtschaftliches Interesse der Stadt Y vermag die Kammer hierbei nicht zu erkennen. Weder die Bauverpflichtung, noch die Bindung hinsichtlich der Selbstnutzung sind im Vertrag klagbar gestaltet. Aufwendungen der Erwerber für den Bau kommen wirtschaftlich auch nicht der Stadt zugute. Hinsichtlich beider Verpflichtungen ist die Stadt im Falle der Nichterfüllung auf Rücktritt beschränkt, soweit sie nicht bezüglich der Selbstnutzung von der Abgeltungsmöglichkeit Gebrauch macht. Das Handeln der Stadt ist in beiden Punkten nicht auf eigenen wirtschaftlichen Erfolg ausgerichtet, verfolgt werden vielmehr ersichtlich bauliche und siedlungspolitische Zwecke und damit ideelle Interessen. Weder die wirtschaftlich nicht der Stadt zufließenden Baukosten oder ein Anteil derselben, noch der Rückkaufpreis bei Rücktritt, noch der Abgeltungsbetrag sind wirtschaftliche Ziele des Handelns der Stadt. Ziel der Stadt ist vielmehr die Bebauung eines bestimmten Gebietes entsprechend dem Bebauungsplan sowie die Ansiedlung der von ihr ausgesuchten Erwerber oder deren Angehörigen.

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Soweit der Beteiligte zu 2. meint, die Bewertung habe sich an § 20 Abs. 2 KostO zu orientieren, da ein Wiederkaufsrecht vereinbart sei, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. Vereinbart ist für den Fall der Nichterfüllung sowohl der Bebauungsverpflichtung als auch der Selbstnutzungsverpflichtung ein Rücktrittsrecht; dieses wird nicht etwa deshalb zum Wiederkaufsrecht, weil für die dann vorzunehmende Rückabwicklung die zinslose Erstattung des Kaufpreises zuzüglich zinsloser Erstattung von Hausanschlusskosten vereinbart ist. Ein Wiederkaufsrecht/Rückkaufrecht, das von Rücktrittsvoraussetzungen unabhängig hätte eingeräumt werden können, ist nicht vereinbart.

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Auch soweit der Beteiligte zu 2. unter Berufung auf OLG Hamm, Beschluss vom 17.02.2004 -15 W 315/03- in ZNotP 2004, 495 f meint, es sei für die Bebauungsverpflichtung nicht vom Regelwert nach § 30 Abs. 2 KostO auszugehen, vermag die Kammer ihm nicht zu folgen. Diese Entscheidung stammt aus dem selben Komplex, wie die bereits oben zitierte Entscheidung 15 W 312/03, betrifft aber einen anderen Sachverhalt; in 15 W 315/03 ging es nämlich darum, dass der Veräußerer eine Bauverpflichtung weitergegeben hat, die er seinerseits gegenüber der Stadt übernommen hatte; zu bewerten war deshalb nicht das Interesse der Stadt an der Auferlegung der Bauverpflichtung, sondern das Interesse des Veräußerers an der Weitergabe der von ihm übernommenen Bauverpflichtung, wobei in der Person des Veräußerers durchaus ein wirtschaftliches –und eben nicht nur ideelles- Interesse an der Überwälzung zu erkennen war. Damit fehlt es grundsätzlich an zureichenden tatsächlichen Anhaltspunkten für eine vom Regelwert abweichende Bemessung des Geschäftswerts der Bau- und Selbstnutzungsverpflichtung. Dabei sind jedoch nach Auffassung der Kammer sowohl die Bauverpflichtung als auch die Selbstnutzungsverpflichtung jeweils gesondert mit dem Regelwert zu bemessen, weil es sich um zwei verschiedene Verpflichtungen handelt, die jeweils beide bei Nichterfüllung mit einem Rücktrittsrecht –beziehungsweise letztere alternativ auch mit einer Ausgleichszahlung- verbunden waren.

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Werden daher dem vereinbarten Kaufpreis die Differenz zum Verkehrswert und zweimal 3.000,- € zugeschlagen, ergibt sich der eingangs angegebene Geschäftswert.

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Hinsichtlich der berechneten

Gebühr für die Fälligkeitsmitteilung

ist gegen die Kostenrechnung nichts zu erinnern, die Beschwerde vielmehr unbegründet. Der hier mit 50% des vereinbarten Kaufpreises angesetzte Geschäftswert berücksichtigt angemessen den Umstand, dass mit der Fälligkeitsmitteilung ein erhebliches Haftungsrisiko des Notars verbunden war, dessen Prüfung sich nicht auf den einen Satz der Vertragsgenehmigung beschränkte. Der Notar hat hierzu zutreffend vorgetragen, dass er auch die ordnungsgemäße Vertretung der Stadt Y zu prüfen hatte, die sich aus der Genehmigungserklärung selbst nicht ergibt.

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Es folgt daraus folgende Berechnung:

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Kaufvertrag (Geschäftswert: 48.925,- €) 264,00 €

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Fälligkeitsmitteilung (Geschäftswert 20.200,- €) 39,00 €

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Umschreibungsüberwachung (Geschäftswert 20.200,- €) 39,00 €

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Schreibauslagen 30,10 €

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Postdienstleistungsgebühren

13,88 €

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Netto 385,98 €

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16 % MWSt

61,76 €

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Rechnungsbetrag 447,74 €.

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Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

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Die weitere Beschwerde war hinsichtlich der Bewertung der Bebauungs- und der Selbstnutzungsverpflichtung gemäß § 156 Abs. 2 Satz 2 KostO zuzulassen, weil die Sache insoweit angesichts der in Rechtsprechung und Literatur vertretenen unterschiedlichen Auffassungen –es werden auch anteilig Baukosten oder auch anteilig Rückabwicklungsaufwendungen als Bewertungsgrundlage herangezogen- grundsätzliche Bedeutung hat.