Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1997-09-03, Aktenzeichen 14 A 3733/96
ECLI:DE:OVGNRW:1997:0903.14A3733.96.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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Tatbestand:

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Der Bruder des Klägers, Herr aus , ist
seit dem 1. Januar 1977 Eigentümer des Grundstücks
in , das mit Mehrfamilienhäusern bebaut ist. Der
Kläger ist berechtigt, seinen Bruder als Eigentümer in allen
Angelegenheiten betreffend das genannte Objekt zu vertreten,
und ist entsprechend dem Inhalt einer Vollmacht vom
9. Dezember 1976 insbesondere zuständig für die Neuvermietung
von Wohnungen, die Kündigung von Mietern, die Führung von
Rechtsstreitigkeiten mit Mietern, die Verhandlungen mit
Behörden, die Vergabe von Reparaturaufträgen, die Verfügung
über das Mietenkonto und die Einziehung von
Mietforderungen.

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Mit Bewilligungsbescheid vom 28. Oktober 1965 hatte der
Beklagte der damaligen Eigentümerin für Rechnung der
Wohnungsbauförderungsanstalt des Landes Nordrhein-Westfalen
für den Wiederaufbau zweier Mehrfamilienhäuser mit
18 Wohnungen öffentliche Mittel in Höhe von insgesamt
275.192,-- DM bewilligt. Die planmäßige Rückzahlung der Mittel
ist für das Jahr 2025 vorgesehen.

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Mit Schreiben vom 11. Juni 1980 wies der Beklagte den
Kläger darauf hin, nach seinen Feststellungen hätten mehrere
Mieter im Haus und eine mit
öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung bezogen, ohne daß die
Wohnberechtigung nachgewiesen worden sei. Es werde daher
gebeten, dafür Sorge zu tragen, daß die Mieter den Antrag auf
Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung innerhalb von
14 Tagen bei der zuständigen Ortsbehörde stellen würden.
Ferner werde darauf aufmerksam gemacht, daß bei schuldhaftem
Verstoß gegen die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes
Geldleistungen erhoben werden könnten.

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Mit Schreiben vom 16. Juni 1980 antwortete der Kläger, er
habe nun schon über 13 Jahre lang davon ausgehen dürfen, daß
der Beklagte die ohnehin nicht einfache Vermietung von
Wohnungen eines größeren Objektes nicht unnötig erschweren
wolle, zumal keine geeigneten Bewerber zur Verfügung stünden.
Angesichts dieser Verwaltungspraxis sei er von der
Verpflichtung, eine Wohnung einem Wohnungssuchenden nur gegen
Übergabe einer Wohnberechtigungsbescheinigung zu überlassen,
zumindest de facto freigestellt worden. Mit dem Beklagten sei
abgesprochen worden, daß er - der Kläger - selbst auf die
Wohnberechtigung der jeweiligen Mieter zu achten habe.
Entsprechendes habe er dann auch in den Mietverträgen
vorgesehen. Um künftig Klarheit zu haben, beantrage er die
mögliche Freistellung, hilfsweise die Genehmigung der bereits
erfolgten Vermietungen. Ferner bitte er um Übersendung von
20 Antragsvordrucken, damit er bei künftigen Vermietungen
direkt die Genehmigung beantragen könne. Er versichere
abschließend, daß er künftig selbstverständlich so verfahre,
wie es der Beklagte neuerdings vielleicht verlangen müsse.

6

Ausweislich eines Vermerks vom 20. Juni 1980 sah der
Beklagte von der weiteren Anforderung der
Wohnberechtigungsbescheinigungen und der Ahndung des Verstoßes
im Interesse des Vertrauensschutzes des Verfügungsberechtigten
ab.

7

In der Zeit vom 15. Februar 1993 bzw. 1. März 1993 bis zum
25. April 1995 waren die Mieterin und der
Mieter für die Wohnung im III. Obergeschoß
des Hauses gemeldet, ohne im Besitz einer
Wohnberechtigungsbescheinigung zu sein. Einen Antrag des
Mieters auf Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung
lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 7. Juni 1993 ab. Den
hiergegen gerichteten Widerspruch wies der Oberkreisdirektor
mit Bescheid vom 23. Juli 1993 zurück.

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Mit Schreiben vom 7. Juni 1993 wies der Beklagte den Kläger
darauf hin, er habe die o.a. Wohnung den Mietern und
ohne die erforderliche Wohnberechtigungsbescheinigung
überlassen. Aufgrund dieses Verstoßes könnten u.a. gemäß § 25
des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) Geldleistungen
festgesetzt werden. Insoweit werde dem Kläger Gelegenheit zur
Stellungnahme gegeben.

9

Darauf äußerte sich der Kläger unter dem 12. Juni 1993 wie
folgt: Aus dem Verwaltungsvorgang dürfe sich ergeben, daß die
Frage der Wohnberechtigung bisher stets liberal gehandhabt
worden sei. Auf diese langjährige Verwaltungspraxis könne er
sich jetzt von Rechts wegen berufen. Der Mieter habe
bereits zuvor im Haus gewohnt, und zwar in der Wohnung seiner
Mutter. Als eheähnliche Gemeinschaft müßten die Mieter
zumindest aus Härtegesichtspunkten in der Wohnung verbleiben
dürfen.

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Mit Bescheid vom 12. August 1993 setzte der Beklagte gegen
den Kläger persönlich Geldleistungen gemäß § 25 WoBindG in
Höhe von 1.260,-- DM für den Zeitraum vom 1. April 1993 bis
zum 31. Juli 1993 und in Höhe von 315,-- DM monatlich für den
Zeitraum ab dem 1. August 1993 fest. Zur Begründung führte er
aus: Der Kläger sei als Bevollmächtigter nach dem
Wohnungsbindungsgesetz als Verfügungsberechtigter anzusehen.
Eine Wohnung dürfe er einem Wohnungssuchenden nur dann zum
Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm vor der Überlassung eine
Bescheinigung über die Wohnberechtigung im öffentlich
geförderten sozialen Wohnungsbau übergebe. Gegen diese
Regelung habe der Kläger schuldhaft verstoßen. Aufgrund seiner
langjährigen Tätigkeit als Hausverwalter und des in diesem
Zusammenhang mit ihm geführten Schriftwechsels seien ihm die
gesetzlichen Bestimmungen bekannt. Dadurch, daß er diese
dennoch nicht beachtet habe, habe er zumindest die
erforderliche Sorgfalt außer acht gelassen und somit
fahrlässig gehandelt. In Anbetracht der Schwere des Verstoßes
sei die Höhe der festgesetzten Geldleistungen angemessen.

11

Der Kläger legte Widerspruch ein und berief sich zur
Begründung darauf, der Beklagte habe von seinem Recht, eine
Kündigungsanordnung zu erlassen, Gebrauch machen müssen. Zudem
sei auch die Erhebung von Fehlbelegungsabgaben nach dem
Fehlbelegungsgesetz möglich gewesen. Dies hätte sich im Rahmen
einer fairen Zusammenarbeit und einer sozialverantwortbaren
Ermessensausübung angeboten.

12

Den Widerspruch des Klägers wies der Oberkreisdirektor
mit Bescheid vom 30. Juni 1994 zurück, worauf der Kläger am
25. Juli 1994 Klage erhoben hat. Zur Begründung hat er
ausgeführt: Die Ablehnung der Erteilung einer
Wohnberechtigungsbescheinigung an die Mieter sei
ermessensfehlerhaft, da eine Ausnahmeregelung in Betracht
gekommen sei. Daraus folge, daß auch die Ermessensentscheidung
des Beklagten über die Festsetzung der umstrittenen
Geldleistungen ermessensfehlerhaft sei. Zudem habe der
Beklagte nicht berücksichtigt, daß er - der Kläger - einen
Antrag auf Freistellung gestellt habe. Angesichts der
Verwaltungspraxis des Beklagten treffe ihn kein Verschulden.
Insoweit verweise er auf die Mieterwechsel in den Jahren
zwischen 1980 und 1993, bei denen keine
Wohnberechtigungsbescheinigung seitens des Beklagten verlangt
worden sei. Die Erhebung der Geldleistungen führe zu einer
unbilligen Härte, da der Beklagte den Mietern die
Wohnberechtigungsbescheinigung hätte erteilen müssen. Unter
Berücksichtigung der nunmehr zusätzlich erhobenen
Fehlbelegungsabgaben entstehe eine Situation, die für die
Parteien finanziell unzumutbar sei, was ebenfalls zu einer
unbilligen Härte führe.

13

Der Kläger hat beantragt,

14

den Bescheid des Beklagten vom
12. August 1993 in der Fassung des
Widerspruchsbescheides des
Oberkreisdirektors des Kreises
vom 30. Juni 1994 aufzuheben.

15

Der Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

17

Er hat sich darauf berufen, die Versagung der
Wohnberechtigungsbescheinigung an die Mieter sei rechtmäßig
gewesen. Rechtsfehler bei der Festsetzung der Geldleistungen
seien nicht erkennbar. Zwar sei im Jahre 1980 ein
Freistellungsantrag nicht beschieden worden. Jedoch habe der
Kläger mehrfach Wohnberechtigungsbescheinigungen eingereicht.
Falls er weitere Vermietungen ohne
Wohnberechtigungsbescheinigungen vorgenommen habe, habe er
- der Beklagte - hiervon keine Kenntnis erhalten. Der Kläger
habe zu keinem Zeitpunkt davon ausgehen dürfen, von den
wohnungsbindungsrechtlichen Vorgaben freigestellt zu sein. Er
sei verpflichtet gewesen, sich im Zweifelsfall zu erkundigen,
so daß seine Handlungsweise zumindest als fahrlässig zu
bewerten sei. Geldleistungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz
und Fehlbelegungsabgaben schlössen sich nicht aus.

18

Durch das angefochtene Urteil, auf das Bezug genommen wird,
hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen.

19

Der Kläger hat Berufung eingelegt und ausgeführt:
Angesichts der gesamten Umstände stelle sich die Erhebung der
Geldleistungen als unbillig dar. Der Beklagte habe einen
Antrag auf Freistellung nicht beschieden. Vielmehr sei es zu
einer Verwaltungspraxis gekommen, die der Erteilung einer
Freistellung gleichzusetzen sei. Zumindest habe er - der
Kläger - darauf vertrauen dürfen, nicht ohne Vorankündigung
des Beklagten aufgrund von Verstößen gegen die Festsetzungen
des Wohnungsbindungsgesetzes zur Verantwortung gezogen zu
werden.

20

Der Kläger beantragt,

21

das angefochtene Urteil zu ändern
und nach dem Klageantrag I. Instanz zu
erkennen.

22

Der Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen,

24

und führt aus: Eine Freistellung gemäß § 7 WoBindG sei
nicht erfolgt. Auch wenn es eine interne Handlungsanweisung
gegeben habe, wie damals zu verfahren gewesen sei, könne
hieraus kein Duldungsrecht für die Zukunft gefolgert werden.
Auf eine Vorankündigung habe der Kläger nicht vertrauen
dürfen.

25

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes
wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Berufung ist unbegründet.

28

Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen,
weil die angefochtenen Bescheide rechtmäßig sind und den
Kläger nicht in seinen Rechten verletzen - vgl. § 113 Abs. 1
Satz 1 VwGO -.

29

Rechtsgrundlage für die Heranziehung des Klägers zu den
umstrittenen Geldleistungen ist § 25 Abs. 1 WoBindG, hier
maßgeblich in der bei Erlaß des Widerspruchsbescheides des
Oberkreisdirektors vom 30. Juni 1994 geltenden
Fassung vom 27. Juli 1992. Danach kann die zuständige Stelle
für die Zeit, während der der Verfügungsberechtigte schuldhaft
u.a. gegen die Vorschrift des § 4 Abs. 2 WoBindG verstößt, von
ihm durch Verwaltungsakt Geldleistungen bis zu 10,-- DM
monatlich je Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung erheben, auf
die sich der Verstoß bezieht. Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG
darf der Verfügungsberechtigte die Wohnung einem
Wohnungssuchenden nur zum Gebrauch überlassen, wenn dieser ihm
vor der Überlassung eine Bescheinigung über die
Wohnberechtigung im öffentlich geförderten sozialen
Wohnungsbau (§ 5) übergibt, und wenn die in der Bescheinigung
angegebene Wohnungsgröße nicht überschritten wird. Gemäß § 19
Abs. 3 WoBindG steht dem Verfügungsberechtigten ein von ihm
Beauftragter gleich, somit der Kläger dem Eigentümer, seinem
Bruder

30

Das Verwaltungsgericht hat in der angefochtenen
Entscheidung zutreffend ausgeführt, daß ein schuldhafter
Verstoß gegen die Regelung des § 4 Abs. 2 Satz 1 WoBindG
vorliegt. Insbesondere hat es überzeugend dargelegt, daß den
Kläger das gemäß § 25 Abs. 1 WoBindG erforderliche Verschulden
trifft, Ermessensfehler nicht erkennbar sind und keine
Gesichtspunkte vorliegen, nach denen der Beklagte aus
Billigkeitsgründen auf die geforderte Geldleistung zu
verzichten hätte. Daher sieht der Senat insoweit von einer
weiteren Darstellung der Gründe ab und verweist auf die
Ausführungen im angefochtenen Urteil.

31

Lediglich ergänzend weist der Senat darauf hin, daß die
Übergabe der Wohnung an die Mieter und im Widerspruch
zu dem eigenen Verhalten des Klägers steht, wie er es dem
Beklagten gegenüber mit Schriftsatz vom 16. Juni 1980
angekündigt hatte. Hier hatte er dem Beklagten versichert,
selbstverständlich so zu verfahren, wie es neuerdings
vielleicht verlangt werden müsse. Dem ist eindeutig zu
entnehmen, daß der Kläger die Einhaltung der gesetzlichen
Vorgaben des Wohnungsbindungsgesetzes in Aussicht gestellt
hatte. Hierfür spricht auch seine Bitte um die Übersendung von
20 Antragsvordrucken, um bei künftigen Vermietungen direkt
eine (Ausnahme-)Genehmigung beantragen zu können. Diese Bitte
war aus Sicht des Beklagten nur so zu verstehen, der Kläger
werde in Zukunft, soweit es im jeweiligen Einzelfall
erforderlich werden sollte, die entsprechenden Genehmigungen
(u.U. im Wege der Freistellung gemäß § 7 WoBindG) beim
Beklagten einholen. Dementsprechend bedurfte es einer
Entscheidung über den ebenfalls mit Schreiben vom 16. Juni
1980 gestellten Freistellungsantrag des Beklagten nicht, da
der Beklagte zudem für die Vergangenheit auf die Anforderung
von Wohnberechtigungsbescheinigungen und die Ahndung von
Verstößen verzichtete.

32

Auch das Vorbringen des Klägers im Berufungsverfahren, in
dem er sich im wesentlichen auf Billigkeitserwägungen im Sinne
von § 25 Abs. 3 WoBindG stützt, veranlaßt den Senat nicht zu
einer anderen Beurteilung der Sach- und Rechtslage. Gemäß § 25
Abs. 3 Satz 1 WoBindG sollen zwar die Befugnisse nach den
Absätzen 1 und 2 nicht geltend gemacht werden, wenn die
Geltendmachung unter Berücksichtigung des Verhältnisses des
Einzelfalls, namentlich der Bedeutung des Verstoßes, unbillig
sein würde. Unbillig im Sinne dieser Regelung sind jedoch nur
die vom Gesetzgeber nicht gewollten Härten.

33

Vgl. Fischer-
Dieskau/Pergande/Schwen-der,
Wohnungsbaurecht, Band 3.1, § 25
WoBindG, Anm. 7.

34

Wie es das in Satz 2 des § 25 Abs. 3 WoBindG angeführte
Beispiel der nachträglichen Erteilung einer Wohnberechti-
gungsbescheinigung zeigt, ist ein entscheidendes Kriterium der
Unbilligkeit allgemein dann anzunehmen, wenn der Verstoß nur
formaler Natur ist, weil dann kein Schaden der öffentlichen
Hand entstanden ist. Das genannte Beispiel ist der vom Kläger
geltend gemachten Absprache mit dem Beklagten vergleichbar,
wonach der Kläger selbst die Wohnberechtigung der Mieter habe
überprüfen dürfen, da Inhalt dieser Absprache gerade nur der
Verzicht auf die formellen Voraussetzungen für den Bezug durch
wohnberechtigte Mieter, nicht jedoch auch auf die materielle
Wohnberechtigung gewesen sein soll. Von einem Schaden für die
öffentliche Hand ist infolge der Vermietung an die Mieter
und auszugehen, da deren fehlende Berechtigung zum Bezug
der von ihnen angemieteten Wohnung mit der bestandskräftigen
Ablehnung der Erteilung einer Wohnberechtigungsbescheinigung
festgestellt worden ist.

35

Das vom Kläger geltend gemachte Verhalten des Beklagten,
den Freistellungsantrag nicht zu bescheiden, vermag
Billigkeitsgesichtspunkte nicht zu begründen, da es, wie
ausgeführt, angesichts des eigenen Verhaltens des Klägers
einer Entscheidung durch den Beklagten nicht bedurfte und der
Kläger es zudem in der Hand hatte, sein Begehren, ggfs. im
Wege einer Untätigkeitsklage gemäß § 75 VwGO, weiter zu
verfolgen.

36

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO, die
Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167
VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711, 713 der Zivilprozeßordnung
(ZPO).

37

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen
der § 132 Abs. 2 und 137 Abs. 1 VwGO nicht vorliegen.

38