Landgericht Frankenthal (Pfalz) (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2006-01-19, Aktenzeichen 3 O 494/05
ECLI:DE:LGFRAPF:2006:0119.3O494.05.0A

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

1

Die Parteien streiten um Investitionen des Klägers in ein von ihm angemietetes für Anwesen des Beklagten sowie um die Erteilung von Nebenkostenabrechnungen und die Übernahme von Reparaturkosten.

2

Der Kläger nutzt seit 01. April 1999 das Anwesen des Beklagten Bahnhofstraße 1a in H.-A. im Erdgeschoss als Sportstudio sowie im Obergeschoss als Privatwohnung. Grundlage ist ein Mietvertrag vom 10. November 1998 (Anlage K 2). Diesen befristeten die Parteien zunächst bis zum 31. Dezember 2014 und sodann mit auf den 10. November 1998 rückdatierter Änderung des Mietvertrages vom 16. Dezember 1999 bis 31. Dezember 2021 (Anlagen K 1, B 5 und 6). Zunächst vereinbarten Sie dabei für die Dachgeschosswohnung vom 01. Januar 1999 bis 31. März 1999 einen monatlichen Mietzins von 800,00 DM zzgl. 400,00 DM für den Büroanteil der Wohnung, für das Erdgeschoss ab dem 01. April 1999 bis 31.3.2000 in Höhe von 5.200,00 DM einschl. des Büroanteils in der Wohnung. Die Änderung des Mietvertrages sieht für den Gewerbeanteil eine um 300,00 DM monatlich erhöhte Staffelmiete vor, nämlich bereits ab 01. Dezember 2000 5.500,00 DM, ab 01. April 2000 6.500,00 sowie ab 01. April 2001 7.500,00 DM.

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§ 9 der geänderten Vertragsfassung verpflichtet den Mieter durch maschinenschriftliche Einfügung „alle Instandhaltungen und Reparaturen“ zu übernehmen.

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Eine vom Kläger verfasste Niederschrift über eine Unterredung der Parteien vom 30. November 1999, führt neben der Möglichkeit einer Untervermietung die längere Mietvertragsdauer ebenso auf, wie die Übernahme von Rechnungen durch den Beklagten in Höhe von 50.000,00 DM und erwähnt im Gegenzug eine die höhere Miete ab 01. Januar 2000. Darüber hinaus ist Folgendes vermerkt:

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„Wolfgang B. kümmert sich um Kanalanschluss, wir machen Toiletten fertig und bauen Abstellplätze aus“.

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Der Beklagte versah die schriftlichen Ausführungen des Klägers jeweils mit OK-Vermerk und verfasste sodann „außervertragliche Vereinbarungen und Feststellungen“ vom 16. Dezember 1999 (Anlage B 6), die die zuvor vom Kläger gefertigte Niederschrift inhaltlich wiedergab.

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Nachdem die Parteien bereits am 01. Dezember 1998 unter dem Verwendungszweck

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„Ausbau eines Fitnessstudios in H., sowie Anschaffung von Sportgeräten“

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einen Darlehensvertrag zugunsten des Klägers über 350.000,00 DM abgeschlossen hatten, für welchen die Ehefrau des Klägers bürgte und der Kläger sowohl Globalabtretung als auch Sicherungsübereignungsvertrag zeichnete (Bl. 51 d.A., Anlage B 1), erhöhten sie die Darlehenssumme am 01. Juli 1999 auf 561.217,00 DM bei identischem Verwendungszweck (Anlage B 1). Der Kläger führt auf das Darlehen monatlich 4.200,00 DM zurück. Der Beklagte hatte das Anwesen, welches der Kläger vor dem Erstkontakt der Parteien ebenfalls zu erwerben beabsichtigte, durch Bankdarlehen finanziert und das dem Kläger ausgezahlte Darlehen seinerseits durch seine Hausbank kreditiert.

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Eine nicht unterzeichnete als „Vorvertrag“ überschriebene Vereinbarung der Parteien vom 19. November 2004 skizzierte Konditionen des Erwerbs des Anwesens durch den Kläger zum 31. Oktober 2008 für 530.000,00 € bei Anrechnung weiterer Verbesserungsmaßnahmen.

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Der Beklagte beteiligte sich in den Jahren 1998 und 1999 in zwischen den Parteien umstrittener Höhe an Investitionen für das Gebäude, über dessen Zustand bei Vertragsschluss die Parteien streiten.

12

Der Kläger trägt vor:

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Er habe in das Anwesen insgesamt 179.708,01 € investiert, wobei hiervon ca. 70.000,00 € in die Zeit bis zum 01. April 1999 und weitere ca. 60.000,00 € bis zum 01. Juli 1999 und sodann bis 31. Dezember 1999 nochmals ca. 45.000,00 € fielen. Insoweit wird auf die Ausführungen in der Klageschrift vom 24. August 2005 sowie die hierzu eingereichten Anlagen verwiesen. In der genannten Summe seien in Höhe von 2.356,59 € Kosten für Reparaturen, die von ihm beglichen worden seien enthalten. § 9 des geänderten Mietvertrages habe der Beklagte vor Unterschrift ohne vorherige Abstimmung verändert.

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Mit seiner dem Beklagten am 16. September 2005 zugestellten Klage verlangt der Kläger Ersatz für die von ihm erbrachten Investitionen und Reparaturleistungen. Nachdem er zunächst Zahlung von 189.787,02 € und Vorlage der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2000 bis 2004 sowie die Zahlung eines sich daraus ergebenden Guthabens begehrt hat und der Beklagte mit Schreiben vom 04. Oktober 2005 die Jahre 2000 bis 2004 abrechnete, erklärten die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Abrechnungen für 2000 bis 2003 übereinstimmend für erledigt.

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Er beantragt zuletzt nach schriftsätzlich erklärter Klagerücknahme im Übrigen,

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1. den Beklagten zu verurteilen, an ihn 179.708,01 € nebst 8 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz gem. § 247 BGB seit dem 03. Mai 2005 zu zahlen.

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2. festzustellen, dass sich der Rechtsstreit hinsichtlich der Vornahme der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 über das Mietobjekt 67126 H., Bahnhofstraße 1 a sowie die Auszahlung eines sich daraus ergebenen Guthabens an ihn erledigt habe.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

20

Er trägt vor:

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Der Kläger habe bei einem Gespräch der Parteien in Anwesenheit der jeweiligen Ehefrauen und Parteivertreter am 25. Mai 2005 gegenüber seinem Prozessbevollmächtigten auf Nachfrage erklärt, er habe die gesamten Investitionen nur im Hinblick auf einen beabsichtigten Eigentumserwerb getätigt. Die Änderung des § 9 basiere auf einer gemeinsamen Verabredung im Rahmen der Gespräche über die Änderung des gesamten Mietvertrages. Die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2000 bis 2003 hätten nicht früher erfolgen können, da er gegen die Grundsteuerbescheide im Interesse des Klägers Widerspruch eingelegt habe. Hilfsweise rechnet er mit einer behaupteten Nebenkostennachforderung für die Jahre 2000 bis 2003 in Höhe von 4.607,38 € sowie mit Mietzinsrückständen in Höhe von 26.618,21 € auf. Zu Letzterem wird auf den im Termin der letzten mündlichen Verhandlung zu den Akten gereichten Schriftsatz vom 05. Januar 2006 (Bl. 95, 102 d.A.) verwiesen.

22

Das Gericht hat Beweis erhoben über die Behauptungen des Beklagten durch Vernehmung der Zeugin Buschlinger sowie durch Vernehmung des Prozessbevollmächtigten des Beklagten und gegenbeweislich durch Vernehmung der Zeugin O. sowie der Prozessbevollmächtigten des Klägers. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme sowie zur Ergänzung des Tatbestandes im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie die Terminsprotokolle und die Schriftsatzanlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

23

Die Klage hat keinen Erfolg.

I.

24

Der Kläger kann keinen Ersatz der Verwendungen auf das Mietobjekt fordern.

25

1.
Ersatz der Investitionen gemäß § 547 Abs. 1 BGB a.F. scheidet aus, da die Aufwendungen sämtlich keine notwendigen Verwendungen im Sinne der genannten Vorschrift darstellten. Notwendige Verwendungen sind allein solche Leistungen, die zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Miet- oder Pachtsache erforderlich sind und die deshalb auch der Eigentümer der Sache selbst hätte aufwenden müssen, um die Sache zu erhalten. Dazu zählen hingegen nicht solche Aufwendungen des Mieters, mit denen durch eine von dem Pächter im Einvernehmen mit dem Verpächter durchgeführte Baumaßnahme der vertragsgemäße Zustand der Mietsache überhaupt erstmals hergestellt wird (OLG Zweibrücken, Urteil vom 15. März 1999, Az. 7 U 170/98, JURIS, Rdnr. 22; BGH WuM 1994, 201, OLG Rostock, Beschluss vom 24. Februar 2005, Az. 3 U 187/04, JURIS Rdnr. 10 = NZM 2005, 666; LG Mannheim, Urteil vom 20. Dezember 1995, Az. 4 F 145/95, JURIS Rdnr. 5 = NJW-RR 1996, 1357).

26

Der Kläger investierte bis zum 01. April 1999, d.h. dem Zeitpunkt, zu welchem erstmalig Mietzins für das Sportstudio entrichtet wurde, bereits 70.000,00 €. Diese Investitionen ermöglichten erst die vertraglich beabsichtigte Nutzung als Fitnessstudio. Im Übrigen handelt es sich aber auch mitnichten um Leistungen, die, wie zu Erstattungsfähigkeit nach § 547 Abs. 1 BGB notwendig, der Beklagte als Eigentümer hätte aufwenden müssen, um die Sache zu erhalten. Denn den Parteien war der Zustand der Mieträume bei Abschluss des Mietvertrages bekannt, wie gut oder wie schlecht er nun im Einzelnen gewesen sein mag. Einen besseren Zustand, als den vorhandenen, schuldet der Eigentümer -in diesen Fällen- aber nicht (vgl. OLG Rostock a.a.O. JURIS Rdnr. 10).

27

2.
Ersatzansprüche gemäß §§ 547 Abs. 2 i.V.m. 683 BGB oder aus ungerechtfertigter Bereicherung nach §§ 684 Satz 1, 812 ff BGB scheitern nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und dem Inhalt der mündlichen Verhandlung (§286 Abs. 1 Satz 1 ZPO) am mangelnden Fremdgeschäftsführungswillen des Klägers sowie an § 685 BGB. Danach sind Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag, ebenso wie Bereicherungsansprüche aus §§ 684 Satz 1, 812 ff BGB ausgeschlossen, wenn der Geschäftsführer nicht mit dem Bewusstsein, der Erkenntnis und dem Willen handelte, das Geschäft eines Anderen zu besorgen (BGHZ 16,12) und nie die Absicht hatte, vom Geschäftsherrn Ersatz zu verlangen (§ 685 BGB).

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Der Kläger hat die Aufwendungen nicht mit dem notwendigen Fremdgeschäftsführungswillen getätigt. Gegen einen Fremdgeschäftsführungswillen spricht zunächst die langfristige, nach Tätigung eines Großteils der Investitionen noch einmal verlängerte mietvertragliche Bindung bis zum Jahr 2021. Der Kläger musste davon ausgehen, dass seine Investitionen für Jahrzehnte nur ihm zugute kommen werden (vgl. für diesen Fall OLG Rostock a.a.O., JURIS Rdnr. 11). Dass der Kläger bis über die Jahrtausendwende hinaus zu keinem Zeitpunkt Ersatzverlangen an den Tag legte und dies insbesondere nicht nach den bereits getätigten Aufwendungen während der Gespräche über die Änderung des Mietvertrages im Dezember 1999 für nötig erachtete, spricht zudem dafür, dass er zu keinem Zeitpunkt beabsichtigte, die Aufwendungen gegen den Beklagten geltend zu machen.

29

Gegenteilige Beteuerungen auch der Ehefrau des Klägers überzeugen das Gericht nicht. Der nunmehr geäußerte innere Vorbehalt steht in diametralem Gegensatz zum vorprozessualen Verhalten des Klägers. Insbesondere der Darlehensvertrag spricht eine deutliche Sprache. Schon am 01. Dezember 1998 erklärte der Kläger ein Darlehen für den
Ausbau des Fitnessstudios
zu erhalten. Sichert er aber bereits im Jahre 1998 die Rückzahlung von Geldern für den Ausbau des Fitnessstudios zu, so bringt er bis zum heutigen Tage durch die tatsächliche Rückführung zum Ausdruck, dass 570.000,00 DM in finanzieller Eigenverantwortung investieren wollte, ohne hierfür vom Beklagten jemals Erstattung zu verlangen.

30

Der Kläger beabsichtigt, die geleisteten Darlehensrückführungen auf dem Umweg des Verwendungs- bzw. Aufwendungsersatzes zurück zu erhalten. Hierfür ist aber kein Rechtsgrund ersichtlich.

31

Soweit der Kläger und auch die Zeugin O. bekundet haben, die Darlehnsaufnahme sei unter Druckausübung des Beklagten geschehen, verfängt dies nicht. Das Gericht muss davon ausgehen, dass der Kläger bei Unterzeichnung des Mietvertrages als in Geschäftsdingen geschulter Unternehmer in der Lage war zu erkennen, welche Investitionen zur Eröffnung des Sportstudios - nicht nur für die Anschaffung von Sportgeräten - notwendig waren. Bietet der Beklagte ihm durch die Gewährung eines Darlehens hierfür Hilfe an und der Kläger nimmt diese Hilfe entgegen, vermag das Gericht nicht zu erkennen, welchen Druck der Beklagte ausgeübt haben soll.

32

Die Zustimmung des Beklagten zu den Arbeiten des Klägers ist nicht gleichbedeutend mit einer Kostenübernahme (OLG Rostock a.a.O.; BGH NZM 1999, 19; LG Mannheim a.a.O. Rdnr. 7 zu § 683 Satz 1 BGB).

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Hinzu kommt weiter, dass der Kläger bis zum Beginn der Nutzung des Fitnessstudios im April 1999 für die Räume keinerlei Mietzins zu entrichten hatte. Hätten die Parteien tatsächlich beabsichtigt, dass der Beklagte für die bis dahin getätigten Aufwendungen aufzukommen habe, so hätten sie Mietzahlungen auch für das Erdgeschoss vereinbart. Hätten sie im Zuge der Nachtragsvereinbarung im Dezember 1999 beabsichtigt, dass der Beklagte die Investitionen zu tragen habe, so hätten sie bereits ab diesem Zeitpunkt einen weit höheren Mietzins vereinbart. Die Erhöhung um 1.000,00 DM monatlich erfolgte jedoch erst zum 01. April 2000. Zu diesem Zeitpunkt waren die Investitionen bereits größtenteils abgeschlossen. Die der Nachtragsvereinbarung zugrunde liegende Erhöhung des Mietzinses auf 5.500,00 DM schon zum 01. Januar 2000 beruht auf der Übernahme von Rechnungen in Höhe von 50.000,00 DM durch den Beklagten. Soweit die Parteien dann ab dem Ende des Umbaues und zum 01. April 2001 jährliche Mieterhöhungen um 12.000,00 DM vereinbarten, lässt dies noch nicht alleine den Schluss darauf zu, dass der Beklagte die getätigten Investitionen übernehmen sollte. Hiergegen spricht wiederum die Darlehensvereinbarung der Parteien.

34

Auch die in der Verhandlungsniederschrift vom 16.12.1999 zum Ausdruck kommenden Verpflichtungen des Klägers indizieren eine Finanzierung der Aufwendungen durch den Kläger, der hieraus die wirtschaftlichen Früchte zog.

35

Das Gericht glaubt dem Prozessbevollmächtigten des Beklagten, dass der Kläger bei einem gemeinsamen Gespräch unter Anwesenheit der beiden Ehefrauen und des Beklagten erklärte, er habe die Investitionen nur im Hinblick auf einen Eigentumserwerb getätigt. Soweit die Zeugin Buschlinger hierzu keine Angaben machen konnte, beruht dies ersichtlich darauf, dass sie die Unterredung nicht mitbekam. Wenn die Zeugin O. ihrerseits anführt, ein solches Gespräch habe es nicht gegeben, vermochte sie doch auf der anderen Seite auch nicht sicher auszuschließen, dass der Kläger mit dem Prozessbevollmächtigten des Beklagten ein Gespräch eben des behaupteten Inhalts führte.

36

Die Angaben des Zeugen sind detailliert und schlüssig.

37

Der Darlehensvertrag der Parteien ebenso wie der nicht unterzeichnete Vorvertrag über den Erwerb des Anwesens durch den Kläger legen die behauptete Erklärung des Klägers bereits nahe. Die Aussage der Prozessbevollmächtigten des Klägers war diesbezüglich unergiebig. Sie war weder Augen- noch Ohrenzeugin, gleichwohl sie sich wie die anderen Beteiligten im selben Raum befand. Dass in einem Raum, so klein er auch sein mag, 4 Augen- und 4 Ohren-Gespräche stattfinden
können
, liegt aber auf der Hand. Die Aussagen der Zeugen schließen einander demgemäß nicht inhaltlich aus.

38

Mangels vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses stehen dem Kläger auch nicht aus diesem Gesichtspunkt -mietzeitanteilig- Bereicherungsansprüche zu (vgl. hierzu OLG Rostock a.a.O., JURIS Rdnr. 6 und 7 sowie LG Mannheim, a.a.O., JURIS Rdnr. 8 und OLG Zweibrücken, a.a.O., JURIS Rdnr. 26 ff).

II.

39

Ein Anspruch auf Übernahme der Reparaturkosten aus § 677, 683 Satz 1, 670 BGB steht dem Kläger gleichfalls nicht zu. Zwar liegt die Reparatur der Mietsache im Interesse des Eigentümers. Sie ist (eine) Hauptpflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB).

40

Das Gericht ist jedoch nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und dem Inhalt der mündlichen Verhandlung davon überzeugt, dass die Parteien mit § 9 des geänderten Mietvertrages zur Übertragung dieser Pflicht auf den Kläger eine vorrangige Individualvereinbarung gemäß §§ 1 Abs. 2, 4 AGBG getroffen haben, womit die Leistung auf Reparaturrechnungen nicht für den Beklagten erfolgte, sondern ein Geschäft des Klägers darstellte.

41

Eine Individualvereinbarung kann sich in maschinenschriftlichen Zusätzen in einen Formularvertrag niederschlagen (Palandt-Heinrichs a.a.O. Rdnr. 2 zu § 305b n.F. m.w.N.). Nachträgliche Einfügungen in einen vorformulierten Text sind Indiz für den Abschluss einer individuellen Vereinbarung (Palandt-Heinrichs a.a.O. Rdnr. 24 zu § 305 n.F. m.w.N.). Dies ist hier geschehen. Das Gericht ist davon überzeugt, dass die Parteien, beide im Geschäftsleben bewandert, im Zuge ihrer Nachtragsverhandlungen die -als Formularklausel unzulässige- Übernahme sämtlicher Reparatur- und Instandhaltungskosten des Klägers vereinbarten. Die Aussage des Beklagten im Rahmen seiner mündlichen Anhörung haben dies glaubhaft wieder gegeben. Die Zeugin O., deren Aussage als im Lager des Klägers stehend nicht mehr und nicht weniger Beweiswert zukommt, als der bloßen Parteierklärung des Beklagten, überzeugt das Gericht hingegen nicht. Das Übersehen der auch im Originalformular sichtbaren Einfügung ist schlichtweg nicht vorstellbar. Auch die Zeugin O. ist in Geschäftsdingen bewandert. Der Kläger hat die Reparaturrechnungen tatsächlich beglichen und sich nicht unter Berufung auf den jetzigen Vortrag einer quasi heimlich unterschobenen Klausel geweigert, Zahlungen zu erbringen.

42

Die wirtschaftliche Belastung mit unter 3.000,-- € in 6 Jahren war dem Zustand der Mietsache nach kalkulierbar. Der Kläger brachte schon durch die Übernahme der Darlehensverbindlichkeit zum Ausdruck, dass er das Mietobjekt quasi als Eigentümer ausbauen und nutzen wollte. Die Übernahme der Verpflichtung aus § 9 passt in den Gesamtkontext.

III.

43

Auch im Feststellungsantrag hat die Klage keinen Erfolg. Der Kläger kann die Feststellung der Erledigung hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 nicht verlangen, da der Abrechnungsanspruch zum Zeitpunkt der Erledigung, d.h. bei Abrechnungserteilung am 04. Oktober 2005 mangels Abrechnungsreife noch nicht begründet war. Abrechnungsreife tritt bei Geschäftsraummietverhältnissen regelmäßig erst ein Jahr nach Ablauf des Zeitraums ein, für den die Vorauszahlungen bestimmt waren (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27. Januar 2005, Az. 10 U 105/04 JURIS 3. Leitsatz). Vorliegend ist das Vertragsverhältnis der Parteien als einheitlicher Geschäftsraummietvertrag anzusehen, da der Kläger durch die Nutzung der Geschäftsräume seinen Lebensunterhalt bestreitet; das Wohnen im selben Gebäude dient hierzu (sog. Übergewichtstheorie, Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Auflage, Rdnrn. 99ff.). Haben die Parteien wie hier keine feste Abrechnungszeit vereinbart - Anlage 1 zu § 3, 2. des Mietvertrages schweigt hierzu- ist, allgemeinem Brauch entsprechend (OLG Düsseldorf ZMR 1999, 628) von einer einjährigen Abrechnungsperiode auszugehen. Bei Beginn des Mietverhältnisses zum 01. Januar 1999 endet das Abrechnungsjahr mit dem Kalenderjahr. Für das Jahr 2004 war zum 31. Dezember 2005 abzurechnen.

IV.

44

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 269 Abs. 3 Satz 1, 91 a Abs. 1 Satz 1, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war die Klage zwar begründet. Dies wirkt sich jedoch aufgrund des marginalen Streitwertanteiles auf die Kosten nicht aus (§ 92 Abs. 2 Nr.1 ZPO). Der Kläger konnte die Vorlage der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2000 bis 2003 verlangen. Dem Beklagten war möglich und zuzumuten, unter Auslassung der Position Gewerbesteuer Abrechnung zu erteilen. Dies hat er versäumt.

V.

45

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 Satz 2 ZPO.

46

Beschluss

47

Der Streitwert wird in die Gebührenstufe bis 200.000,-- € festgesetzt.