Verwaltungsgericht Freiburg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2016-10-26, Aktenzeichen 1 K 237/15

Tenor

Die Baueinstellungsverfügung der Beklagten vom 09.01.2014 und die Ablehnungsverfügung der Beklagten vom 06.02.2014 sowie die Widerspruchsbescheide des Regierungspräsidiums Freiburg vom 08.01.2015 werden aufgehoben. Die Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger die beantragte Genehmigung zur Nutzungsänderung des Speichers über Garage und Carport zu einer Wohnung sowie zur Errichtung eines Balkons auf seinem Grundstück ... Straße ..., Flst.-Nr. ..., Gemarkung ... zu erteilen.

Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Klägers tragen die Beigeladenen (als Gesamtschuldner) und die Beklagte je zur Hälfte. Ihre außergerichtlichen Kosten behalten die Beigeladenen und die Beklagte auf sich.

Tatbestand

1

Der Kläger wendet sich gegen eine Baueinstellungsverfügung der Beklagten und begehrt zugleich die Erteilung einer Baugenehmigung zur Umnutzung von Speicherräumen zu Wohnraum.

2

Dem Kläger wurde von der Beklagten unter dem 14.11.2001 eine Baugenehmigung zur Errichtung einer Garage mit Carport und darüber liegenden Speicherräumen auf seinem Grundstück ... Straße ... (Flst.-Nr. ..., Gemarkung ...) an der Grenze zum Grundstück der Beigeladenen erteilt. Gegen die Baugenehmigung legten die Beigeladenen am 14.11.2001 Widerspruch ein, den diese im November 2009 nach mehreren gerichtlichen Auseinandersetzungen mit dem Kläger zurücknahmen.

3

In der Folgezeit errichtete der Kläger das Gebäude. Die Gebäudeteile wurden versetzt errichtet, wobei sich die Rückwand des Garagengebäudeteils auf der Grundstücksgrenze befindet und der Bereich des Carports einen Grenzabstand von 2,55 m zum Grundstück der Beigeladenen aufweist. Das Treppenhaus, durch das die Speicherräume im Dachgeschoss erreicht werden, befindet sich im Bereich der Garage. Während der Bauphase fanden auf Veranlassung der Beigeladenen mehrfach Baukontrollen auf dem klägerischen Grundstück statt. Aufgrund der Erhöhung der Firsthöhe um 29 cm wurde dem Kläger auf seinen Antrag hin am 20.03.2012 eine Nachtragsbaugenehmigung erteilt.

4

Bei einer nach Fertigstellungsanzeige vorgenommenen Baubesichtigung am 06.12.2013 wurde seitens der Beklagten festgestellt, dass mit dem Ausbau des Speichers begonnen und dabei Fenster mit hochwertiger Isolierverglasung einschließlich Rollladen, Balkontür, Wärmedämmung und Entwässerungsleitungen eingebaut wurden sowie eine Zwischenwand eingezogen wurde.

5

Der Kläger stellte am 23.12.2013 einen Antrag auf Nutzungsänderung des Speichers zu Wohnnutzung sowie auf Errichtung eines Balkons. Mit Schreiben vom 09.01.2014 wies die Beklagte den Kläger darauf hin, dass die gewünschte Umnutzung nicht mehr privilegiert sei und wegen fehlender Abstandsflächen zum Nachbargrundstück daher nicht zulässig sei.

6

Mit dem angefochtenen Bescheid vom 09.01.2014 verfügte die Beklagte gegenüber dem Kläger die Einstellung der Bautätigkeiten. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass das Obergeschoss als Speicher genehmigt worden sei. Ein Ausbau zu Wohnzwecken sei nicht genehmigt worden. Die Nutzungsänderung sei auch nicht verfahrensfrei, da lediglich Garagen privilegiert seien. Gegen den Bescheid legte der Kläger am 19.01.2014 Widerspruch ein.

7

Weiter stellte der Kläger am 03.02.2014 einen Antrag auf eine Abweichungsentscheidung nach § 56 LBO.

8

Mit dem in diesem Verfahren ebenfalls angefochtenen Bescheid vom 06.02.2014 lehnte die Beklagte den Antrag auf Nutzungsänderung ab. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass dem Kläger eine Baugenehmigung zur Errichtung von Garage, Carport und darüber liegenden Speicherräumen erteilt worden sei. Garage und Carport seien als einheitliches Bauvorhaben beantragt, genehmigt und errichtet worden.

9

Die Garage befinde sich an der Grenze zum Nachbargrundstück. Der Carport als Gebäudeteil halte für sich gesehen zwar den erforderlichen Grenzabstand ein, jedoch erstrecke sich die geplante Wohnnutzung über den gesamten Gebäudekomplex. Mit einer Umnutzung der Speicherräume in Wohnraum entfalle die Privilegierung nach § 6 LBO insgesamt und unabhängig davon, welche Teile der Wohnnutzung im Grenzbereich angesiedelt werden. Denn es wäre jederzeit möglich. die nicht als Aufenthaltsräume deklarierten Räume einer anderen Funktion zuzuführen. Unter Berücksichtigung des langwierigen Nachbarrechtsstreites und wegen Bedenken des Brandschutzes bei einer Wohnung im Grenzbereich könnten keine geringeren Abstandsflächen nach § 6 Abs. 3 LBO zugelassen werden. Eine unbillige Härte i.S.v. § 56 Abs. 2 Ziff. 1 LBO läge ebenfalls nicht vor. Das Gebäude könne weiter wie genehmigt benutzt werden; eine Erforderlichkeit zur Wohnnutzung bestünde nicht.

10

Gegen den Bescheid legte der Kläger am 25.02.2014 Widerspruch ein. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass es nicht Aufgabe der Baurechtsbehörde sei, die Nutzung eines Raumes zu hinterfragen. Bei den geplanten Räumen oberhalb der Garage handele es sich nicht um Aufenthaltsräume und daher seien diese abstandsflächenrechtlich zulässig. Zudem gebe es in seiner Umgebung zahlreiche Wohnnutzungen über Grenzgaragen.

11

Mit Widerspruchsbescheiden vom 08.01.2015 wies das Regierungspräsidium Freiburg die Widersprüche des Klägers zurück.

12

Am 04.02.2015 hat der Kläger Klage erhoben. Zur Begründung führt er im Wesentlichen aus, dass die ihm in der Baueinstellungsverfügung vorgeworfenen Rechtsverstöße unzutreffend seien. Er könne nicht erkennen, dass es unzulässig sei, hochwertige Fenster einzubauen. Der Einbau von Zwischenwänden und Wärmedämmung diene der Statik des Gebäudes und sei zudem verfahrensfrei. Zudem sei es unwahr, dass die Entwässerungsleitungen für Küche und Bad bereits verlegt seien. Vielmehr seien nur HT-Rohre im Bereich der Garage bis zur Oberkante Garage verlegt. Ein Anschluss an das öffentliche Netz bestehe nicht. Die Balkontür sei bereits genehmigt worden. Er könne zur Zeit aufgrund der Baueinstellungsverfügung noch nicht einmal Elektroarbeiten in der Garage ausführen und diese fertig stellen. Diese hätten jedoch mit der geplanten Nutzungsänderung des Speichers nichts zu tun. Weiter habe er nicht vor, über der Garage Aufenthaltsräume zu errichten, dort seien nur Treppenhaus, Bad, Abstellraum und ein Hobby-/Bügelzimmer geplant. Das Zimmer über der Garage wahre einen Grenzabstand von 2,50 m. Es sei im Übrigen nicht Aufgabe der Baurechtsbehörde, die Nutzung eines Raumes zu hinterfragen. Die Zweckbestimmung eines Raumes obliege dem Bauherren. Inwieweit seinem Vorhaben Brandschutzbestimmungen entgegenstehen würden, könne er nicht erkennen. Zudem seien im Ort bereits mehrere Wohnnutzungen über Grenzgaragen genehmigt worden.

13

Der Kläger beantragt,

14

die Baueinstellungsverfügung der Beklagten vom 09.01.2014 und die Ablehnungsverfügung der Beklagten vom 06.02.2014 sowie die Widerspruchsbescheide des Regierungspräsidiums Freiburg vom 08.01.2015 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihm die begehrte Genehmigung zur Nutzungsänderung des Speichers über Garage und Carport zu einer Wohnung sowie zur Errichtung eines Balkons auf seinem Grundstück ... Straße ..., Flst.-Nr. ..., Gemarkung ... zu erteilen.

15

Die Beklagte beantragt,

16

die Klage abzuweisen.

17

Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass durch die Umnutzung des Speichers in Wohnraum die Privilegierung des Vorhabens insgesamt entfallen sei. Es handele sich insgesamt um ein Gebäude mit Aufenthaltsräumen. Die Errichtung von sog. „Nichtaufenthaltsräumen“ im Grenzbereich könne nicht zu einer Zulassung der Wohnnutzung im Grenzbereich führen, da sonst die Vorschrift des § 6 LBO entbehrlich wäre. Die Zulässigkeit der Nutzungsänderung nach § 56 LBO könne vorliegend nicht angenommen werden, da öffentliche Belange - Brandschutz - und auch der nachbarliche Friede erheblich gestört würden. Die Baueinstellung sei erforderlich gewesen, um zu verhindern, dass vollendete Tatsachen geschaffen werden würden, nachdem mit den Vorbereitungen zur Nutzungsänderung bereits begonnen worden sei. Die Durchführung weiterer Umbauarbeiten sei durch die erteilte Baugenehmigung nicht mehr gedeckt gewesen, weshalb die Bauarbeiten zumindest formell rechtswidrig gewesen seien.

18

Nachdem das Gericht zunächst den Antrag der Nachbarn des Klägers auf Beiladung abgelehnt hatte (Beschluss vom 27.04.2015), sind sie mit Beschluss des VGH Baden-Württemberg vom 23.06.2015 auf ihre Beschwerde hin zum Verfahren beigeladen worden (Az. 3 S 1097/15).

19

Die Beigeladenen beantragen ebenfalls,

20

die Klage abzuweisen.

21

Zu den weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsakten der Beklagten (2 Hefte) und des Regierungspräsidiums Freiburg (2 Hefte) verwiesen.

Entscheidungsgründe

22

Die Klage ist als Anfechtungs- und Verpflichtungsklage i.S.v. § 42 Abs. 1 VwGO zulässig und auch begründet.

1.

23

Der Kläger hat einen Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung zur Änderung der Nutzung der Speicherräume zu Wohnzwecken. Der angefochtene Bescheid der Beklagten vom 06.02.2014 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 08.01.2015 sind rechtwidrig und verletzen den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

a.

24

Der Ausbau und die Nutzung der Speicherräume zu Wohnzwecken stellt ein genehmigungspflichtiges Vorhaben i.S.v. § 49 LBO dar.

25

Das geplante Vorhaben - die Umnutzung des Speichers über Garage und Carport - ist dabei als ein einheitliches Vorhaben anzusehen. Die Errichtung einer (!) Wohnung im Obergeschoss stellt ein einheitliches genehmigungspflichtiges Gesamtvorhaben dar, welches nur dann genehmigt werden kann, wenn es insgesamt genehmigungsfähig ist. An sich ist es zwar Sache des Bauherrn, durch seinen Bauantrag festzulegen, was das Vorhaben und damit der zu beurteilende Verfahrensgegenstand sein soll, allerdings kann dieses nicht willkürlich in Einzelteile zerlegt werden (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 25.11.2009 - 8 S 2038/08 -). Entgegen der Auffassung des Klägers können daher die beiden Gebäudehälften nicht selbständig voneinander betrachtet werden, sondern als ein Gebäude. Dementsprechend kommt es auch nicht auf die in den zum Bauantrag eingereichten Bauzeichnungen angegebene Raumaufteilung an. Soweit der Kläger also meint, in dem Wohnungsteil, der direkt an die Grenze des Grundstücks der Beigeladenen grenzt, nur „Nicht-Aufenthaltsräume“ i.S.v. § 2 Abs. 7 LBO zu planen, kann er daraus keine rechtlichen Vorteile ziehen. Sein Argument, dass die Räume in dem Wohnungsteil, der direkt an die Grenze des Grundstücks der Beigeladenen grenzt, unter die Privilegierung des § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 LBO fallen, dringt nicht durch. Soweit dort Gebäude ohne Aufenthaltsräume privilegiert sind, ist das Privileg auf selbständige Gebäude beschränkt; Gebäudeteile müssen hingegen Abstandsflächen einhalten, auch wenn sie keine Aufenthaltsräume enthalten (Sauter, Landesbauordnung für Baden-Württemberg, 3. Aufl. Stand Februar 2016, § 6 Rn. 13). Dies gilt im vorliegenden Fall umso mehr, als hier die vom Kläger in den Bauunterlagen eingezeichneten Räume oberhalb der Garage denen der Wohnnutzung im Gebäudeteil oberhalb des Carports funktional zugeordnet sind. Mithin handelt es sich nicht um privilegierte Vorhaben i.S.v. § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 LBO und hat das Vorhaben daher grundsätzlich die Abstandsflächen gem. § 5 Abs. 7 LBO einzuhalten.

b.

26

Der Kläger hat jedoch einen Anspruch auf Erteilung einer Abweichungsentscheidung nach § 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO.

aa.

27

Die für alle Vorschriften in den §§ 4 bis 37 LBO sowie für Vorschriften aufgrund der Landesbauordnung geltende generelle Abweichungsregelung in § 56 Abs. 2 LBO wird durch § 6 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 LBO nicht verdrängt, sondern gilt ergänzend. Sie privilegiert bestimmte Sonderbauvorhaben und begründet einen Rechtsanspruch auf Abweichung („sind zuzulassen“), wenn die Abweichung mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. § 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO erfasst insoweit Vorhaben zur Modernisierung von Wohnungen und Wohngebäuden, zur Teilung von Wohnungen sowie zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch Ausbau, Anbau, Nutzungsänderung, Aufstockung oder Änderung des Daches, wenn die Baugenehmigung mindestens fünf Jahre zurückliegt und die Abweichung mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Mit dieser Regelung sollen „Wohnbauvorhaben im Bestand“ privilegiert werden (LT-Drucksache 11/5337). Aufgrund dieser Zielsetzung dürfte der Begriff „zusätzlicher Wohnraum“ den Anwendungsbereich der Norm nicht allein auf (Nutzungs-) Änderungen an bereits bestehenden Wohngebäuden beschränken, sondern auch (Nutzungs-)Änderungen an bislang nicht wohnlich genutzten Bestandsgebäuden begünstigen, wenn damit erstmals neuer Wohnraum geschaffen wird. Das hier der Fall. Der Kläger plant nach seinen Angaben eine reine Wohnnutzung und nicht etwa Ferien- oder Zweitwohnnutzung (diese wären von § 56 LBO nicht erfasst).

28

Ausgehend von dem gesetzgeberischen Willen, Bauen im Bestand zu erleichtern, kommt es vorliegend auch nicht darauf, ob und in welchem Umfang das Bestandsgebäude bisher genutzt wurde und in welchem Zustand es sich befindet. Der Wortlaut des § 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO stellt insoweit nur auf die Erteilung der Baugenehmigung ab und nicht auf den Bestandsbau selbst. Mithin sind von der Vorschrift auch - wie hier - Rohbauten, die bisher nicht oder nur teilweise genutzt wurden, erfasst.

bb.

29

Zu dem hier für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung ist auch die Fünf-Jahres-Frist i.S.d. § 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO verstrichen. Dabei ist hier auf den Eintritt der Bestandskraft der Baugenehmigung vom 14.11.2001, mit der das Garagen-/Carportvorhaben als solches genehmigt wurde, abzustellen. Nach Mitteilung des Regierungspräsidiums Freiburg vom 02.11.2009 (Bl. 517 der Verwaltungsakten der Beklagten) wurde der Widerspruch der Beigeladenen gegen die Baugenehmigung zurückgenommen. Mithin ist die Baugenehmigung wohl im Oktober 2009, spätestens am 02.11.2009 bestandskräftig geworden. Auf die Nachtragsbaugenehmigung vom 20.03.2012 kommt es dagegen für die Frage des Ablaufs der Fünf-Jahres-Frist nicht an, da sie nur unmaßgebliche Ergänzungen zur Dachhöhe um 29 cm enthält, ohne dass das ursprünglich genehmigte Bauvorhaben nochmals geprüft wird. Insbesondere kommt es entgegen dem vom Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung gebrachten Einwurf auch nicht darauf an, ob mit der durch die Nachtragsbaugenehmigung genehmigten Erhöhung des Daches erstmals die bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen für Wohnraum (Deckenhöhe) geschaffen worden sind. Unabhängig davon, dass nach den vorliegenden Bauplänen die bauordnungsrechtlich erforderliche Deckenhöhe wohl schon mit der ursprünglichen Baugenehmigung vorlag, setzt § 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO seinem Wortlaut und auch dem Normzweck nach gerade nicht voraus, dass bereits in dem Bestandsgebäude Wohnen baurechtlich möglich war.

cc.

30

Die für die Integration der Außenwand des „Alt“gebäudes des Klägers erforderliche Abweichung von § 5 LBO ist auch mit den öffentlichen Belangen vereinbar.

(1).

31

Soweit von den Beklagtenvertretern und dem Beigeladenenvertreter in der mündlichen Verhandlung aus Gründen des Brandschutzes Zweifel an der Zulässigkeit des geplanten Vorhaben vorgetragen wurden, kann diesen nicht gefolgt werden. Zwar muss die auf der Grenze zum Grundstück der Beigeladenen stehende Gebäudemauer eine Brandwand i.S.v. § 27 Abs. 4 LBO i.V.m. § 7 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 LBOAVO sein. Nach dem glaubhaften und von den übrigen Beteiligten auch nicht substantiiert in Frage gestellten Ausführungen des Klägers in der mündlichen Verhandlung besteht die Wand unten aus 30 cm dicken Beton und oben aus 30 cm dicken Ziegelsteinen und enthält keine Öffnungen. Sie dürfte in dieser Ausführung den Anforderungen an eine Brandwand entsprechen, was auch der Beklagtenvertreter bestätigte.

(2).

32

Die Prüfung des Bauvorhabens auf Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen schließt auch den Schutz von Rechten Dritter nach § 5 Abs. 7 Satz 2 LBO ein. Allerdings ermöglicht § 56 Abs. 2 LBO insoweit jedoch anders als § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 LBO auch bei einer erheblichen Beeinträchtigung nachbarlicher Belange eine Abwägung der widerstreitenden privaten und öffentlichen Interessen (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 14.01.2010 - 8 S 1977/09 -, zit. in Juris Landesrecht BW Rn. 11). Diese Interessenabwägung fällt hier zugunsten des Klägers aus. Denn die durch die Abstandsflächenregelung geschützten Belange werden faktisch nicht zusätzlich beeinträchtigt. Das Grundstück der Beigeladenen ist durch den bisherigen Rohbau bezüglich Belichtung und Belüftung bereits vorgeprägt, und diese Vorprägung ändert sich nicht durch die Nutzungsänderung. Das Bauvorhaben des Klägers befindet sich auf der nordöstlichen Seite des Wohnhauses der Beigeladenen. Die natürliche Sonneneinstrahlung aus dieser Richtung ist deshalb von vorneherein eingeschränkt. Zwar werden in der Umsetzung des Bauvorhabens auch Fenster der Wohnung in Richtung des Grundstücks der Beigeladenen abgehen und wird daher die Wohnnutzung für die Beigeladenen bemerkbar. Allerdings handelt es sich dabei lediglich um Dachfenster von Nebenräumen (Bad, Treppenaufgang), so dass nicht erkennbar ist, inwieweit hier die Beigeladenen gestört werden können.

dd.

33

Dem Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung unter Abweichung von den Abstandsflächenvorschriften nach § 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO steht auch nicht das Rücksichtnahmegebot des § 34 Abs. 1 BauGB entgegen.

34

Trotz Einhaltung des aus seiner Umgebung ableitbaren Rahmens kann ein Vorhaben sich dann nicht in die Eigenart der näheren Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB einfügen, wenn es die gebotene Rücksichtnahme, insbesondere auf die unmittelbar in der Nähe vorhandene Bebauung vermissen lässt. Dieses Gebot der Rücksichtnahme auf die unmittelbare Umgebung des Baugrundstücks ist objektiv-rechtlich in dem Begriff des Sich-Einfügens in § 34 Abs. 1 BauGB enthalten. Es ist verletzt, wenn durch das Vorhaben bewältigungsbedürftige bodenrechtliche Spannungen im Sinne des Rechtsgedankens des § 15 Abs. 1 BauNVO hervorgerufen werden (Hessischer VGH, Beschl. v.09.10.2015 - 4 B 1353/15 -, zit. in Juris m.w.N.). Erforderlich ist eine mehr als geringfügige, d. h. eine abweichende, störende Überschreitung des vorhandenen Maßes der baulichen Nutzung und ein erhebliches, krasses Herausfallen aus der näheren Umgebung, das nicht auflösbare Probleme verursacht, die auf diese abgewälzt werden. Dies ist hier nicht der Fall. Eine objektiv unzumutbare Beeinträchtigung der Beigeladenen ist nicht erkennbar. Die Außenhaut des Gebäudes wird bis auf die beiden Dachfenster nicht verändert. Insbesondere wird keine Einsichtsmöglichkeit geschaffen, die die Beigeladenen nicht mehr hinzunehmen hätte (vgl. dazu VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 29.04.2009 - 3 S 569/09 -, BRS 74 Nr. 89 m. w. N.). Die Dachfenster befinden sich - wie bereits erwähnt - lediglich in Bad und Treppenaufgang und damit in Nebenräumen, die gewöhnlich nur selten am Tag und nur in geringem zeitlichen Umfang aufgesucht werden. Zudem sind Dachfenster für gewöhnlich Richtung Himmel gerichtet und kann von diesen nicht ohne weiteres auf Nachbarhäuser geblickt werden. Dies ist auch hier der Fall. Im Übrigen vermittelt das öffentliche Baunachbarrecht, insbesondere das Gebot der Rücksichtnahme in der Regel keinen Schutz vor fremder Einsichtnahme auf das eigene Grundstück (st. Rspr. vgl. nur BVerwG, Beschl. v. 03.01.1983 - 4 B 224.83 4 -, BRS 40 Nr. 192). Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn durch die von dem streitgegenständlichen Bauvorhaben ausgelöste Einsichtnahmemöglichkeit ein letzter intimer, der privaten Lebensgestaltung des Nachbarn zugeordneter Raum zerstört wird. Davon kann hier aber keine Rede sein. Wie bereits ausgeführt eröffnet sich von Dachliegefenstern keine bzw. nur eine sehr eingeschränkte Einsichtsmöglichkeit auf das Anwesens der Beigeladenen. Betroffen wäre lediglich die Nord-Ost-Seite des Wohnhauses der Beigeladenen und die davor liegende kleine Rasenfläche. Eine weitere Einsichtnahmemöglichkeit besteht nicht.

2.

35

Die Baueinstellungsverfügung vom 06.02.2014 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 08.01.2015 sind ebenfalls rechtswidrig (geworden) und verletzen den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

36

Nach § 64 Abs. 1 Satz 1 LBO kann die Baurechtsbehörde die Einstellung von Arbeiten anordnen, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder abgebrochen werden. Dies gilt nach § 64 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 a) LBO insbesondere, wenn bei der Ausführung eines Vorhabens von der erteilten Baugenehmigung abgewichen wird, es sei denn die Abweichung ist nach § 50 verfahrensfrei. In diesem Fall sichert die Baueinstellung die strikte Durchsetzung der formellen Genehmigungspflicht nach § 49 LBO und die damit bezweckte Ordnungsfunktion des Genehmigungsverfahrens. Zugleich beugt sie der Schaffung vollendeter Tatsachen vor. Anlass für ihre Anordnung kann mithin der bloße Verstoß gegen die formelle Genehmigungspflicht sein, ohne dass die Baurechtsbehörde verpflichtet ist, auch die materielle Rechtmäßigkeit des Bauens zu prüfen (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 11.05.2011 - 8 S 93/11 -; zit. in Juris; Sauter, a.a.O., § 64 Rn. 1 m.w.N.). Ausreichend ist ein durch Tatsachen belegter „Anfangsverdacht". Es genügt, dass objektiv konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die es als wahrscheinlich erscheinen lassen, dass ein mit der Rechtsordnung unvereinbarer Zustand geschaffen wird. Die Errichtung einer formell baurechtswidrigen (ungenehmigten) Anlage darf demgemäß vorbeugend gestoppt werden, wenn ihre Genehmigungsbedürftigkeit jedenfalls ernstlich zweifelhaft ist (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 10.12.1993 - 3 S 507/93 - VBlBW 1994, 196; Beschl. v. 20.09.1988 - 8 S 2171/88 - zit. in Juris und Beschl. v. 11.05.2011, a.a.O.).

37

Bei der Baueinstellungsverfügung nach § 64 LBO handelt es sich um einen belastenden Dauerverwaltungsakt (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 30.06.2016 - 3 S 968/16 -, zit. in Juris und Beschl. v. 10.12.1993 - 3 S 507/93 -, zit. in Juris, BayVGH, Beschl. v. 10.05.2005 - 14 ZB 04.2407 -, zit. in Juris). Sie enthält das fortlaufende (vollstreckungs- und bußgeldbewehrte) Verbot, die Bauarbeiten an der betroffenen Anlage fortzuführen. Ob und wie lange die Voraussetzungen einer Baueinstellungsverfügung vorliegen, muss die Baurechtsbehörde von sich aus prüfen. Sie muss die Baueinstellungsverfügung verfahrensmäßig unter Kontrolle halten. Maßgeblich ist die jeweils aktuelle Sach- und Rechtslage (dazu VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 10.12.1993, a.a.O.).

38

Hinsichtlich der "Prüfungsdichte" sind dabei verschiedene Zeiträume zu unterscheiden. Wegen des präventivpolizeilichen Zwecks (Gefahrenabwehr, Verhinderung vollendeter Tatsachen) reicht für den Erlass der Baueinstellung - wie bereits ausgeführt - schon ein durch Tatsachen belegter "Anfangsverdacht" eines Rechtsverstoßes aus. Im nachfolgenden Zeitraum muss die Behörde jedoch prüfen, ob der Anfangsverdacht berechtigt war, d.h. ob die in Rede stehende Anlage tatsächlich gegen baurechtliche Vorschriften verstößt. Diese Prüfung hat von Amts wegen und nicht etwa nur auf Antrag des betroffenen Bauherrn zu erfolgen (vgl. § 22 S. 2 Nr. 2 LVwVfG). Der maßgebliche Sachverhalt ist im Rahmen des Amtsermittlungsgrundsatzes mit den erforderlichen Beweismitteln und unter Mitwirkung des Bauherrn aufzuklären (vgl. §§ 24 Abs. 1, 26 LVwVfG). Die Behörde muss sich an der jeweils aktuellen Sach- und Rechtslage orientieren und darf sich nicht mit dem Hinweis auf frühere Verhältnisse begnügen. Vom Ausgang dieser Prüfung hängt es ab, ob die Baueinstellung aufrechterhalten werden darf oder aufzuheben ist (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 10.12.1993, a.a.O. m.w.N.).

39

Die Tatbestandsvoraussetzungen nach § 64 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 a) LBO waren zwar zum Zeitpunkt des Erlasses der Baueinstellungsverfügung vorliegend erfüllt. Der Kläger ist bei der Ausführung seines Vorhabens von der Baugenehmigung vom 14.11.2001 abgewichen und diese abweichende Bauausführung ist auch nicht nach § 50 LBO verfahrensfrei. Der Kläger verfügt bisher nur über eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Garagen- und Carportgebäudes mit darüber liegenden Speicherräumen. Ein Ausbau des Speichers zu Wohnzwecken ist von der Baugenehmigung nicht gedeckt und es besteht zwischen beiden Vorhaben auch keine Identität.

40

Allerdings hat die Beklagte in der Folgezeit gegen ihre vorgenannte Prüfungspflicht verstoßen. Sie durfte sich während des gerichtlichen Verfahrens nicht ohne weiteres mit dem Hinweis auf die Sach- und Rechtslage im Verwaltungsverfahren und die damals bestehenden begründeten Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Nutzungsänderung begnügen, sondern hätte von sich aus berücksichtigen müssen, dass mittlerweile ein Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung auf Nutzungsänderung des Speichers besteht. Wie bereits unter Ziff. 1 der Entscheidungsgründe ausgeführt wurde, ist dem Kläger mittlerweile nach § 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO für das konkrete Vorhaben - Nutzung des Speichers zu Wohnzwecken - eine Abweichungsentscheidung zu § 5 LBO zu erteilen. Dies hätte bei der Widerspruchentscheidung vom 08.01.2015 und spätestens jetzt im gerichtlichen Verfahren Berücksichtigung finden müssen.

41

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und Abs. 3 VwGO i.V.m. § 159 VwGO und § 100 Abs. 1 ZPO.

Gründe

22

Die Klage ist als Anfechtungs- und Verpflichtungsklage i.S.v. § 42 Abs. 1 VwGO zulässig und auch begründet.

1.

23

Der Kläger hat einen Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung zur Änderung der Nutzung der Speicherräume zu Wohnzwecken. Der angefochtene Bescheid der Beklagten vom 06.02.2014 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 08.01.2015 sind rechtwidrig und verletzen den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

a.

24

Der Ausbau und die Nutzung der Speicherräume zu Wohnzwecken stellt ein genehmigungspflichtiges Vorhaben i.S.v. § 49 LBO dar.

25

Das geplante Vorhaben - die Umnutzung des Speichers über Garage und Carport - ist dabei als ein einheitliches Vorhaben anzusehen. Die Errichtung einer (!) Wohnung im Obergeschoss stellt ein einheitliches genehmigungspflichtiges Gesamtvorhaben dar, welches nur dann genehmigt werden kann, wenn es insgesamt genehmigungsfähig ist. An sich ist es zwar Sache des Bauherrn, durch seinen Bauantrag festzulegen, was das Vorhaben und damit der zu beurteilende Verfahrensgegenstand sein soll, allerdings kann dieses nicht willkürlich in Einzelteile zerlegt werden (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 25.11.2009 - 8 S 2038/08 -). Entgegen der Auffassung des Klägers können daher die beiden Gebäudehälften nicht selbständig voneinander betrachtet werden, sondern als ein Gebäude. Dementsprechend kommt es auch nicht auf die in den zum Bauantrag eingereichten Bauzeichnungen angegebene Raumaufteilung an. Soweit der Kläger also meint, in dem Wohnungsteil, der direkt an die Grenze des Grundstücks der Beigeladenen grenzt, nur „Nicht-Aufenthaltsräume“ i.S.v. § 2 Abs. 7 LBO zu planen, kann er daraus keine rechtlichen Vorteile ziehen. Sein Argument, dass die Räume in dem Wohnungsteil, der direkt an die Grenze des Grundstücks der Beigeladenen grenzt, unter die Privilegierung des § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 LBO fallen, dringt nicht durch. Soweit dort Gebäude ohne Aufenthaltsräume privilegiert sind, ist das Privileg auf selbständige Gebäude beschränkt; Gebäudeteile müssen hingegen Abstandsflächen einhalten, auch wenn sie keine Aufenthaltsräume enthalten (Sauter, Landesbauordnung für Baden-Württemberg, 3. Aufl. Stand Februar 2016, § 6 Rn. 13). Dies gilt im vorliegenden Fall umso mehr, als hier die vom Kläger in den Bauunterlagen eingezeichneten Räume oberhalb der Garage denen der Wohnnutzung im Gebäudeteil oberhalb des Carports funktional zugeordnet sind. Mithin handelt es sich nicht um privilegierte Vorhaben i.S.v. § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 LBO und hat das Vorhaben daher grundsätzlich die Abstandsflächen gem. § 5 Abs. 7 LBO einzuhalten.

b.

26

Der Kläger hat jedoch einen Anspruch auf Erteilung einer Abweichungsentscheidung nach § 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO.

aa.

27

Die für alle Vorschriften in den §§ 4 bis 37 LBO sowie für Vorschriften aufgrund der Landesbauordnung geltende generelle Abweichungsregelung in § 56 Abs. 2 LBO wird durch § 6 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 LBO nicht verdrängt, sondern gilt ergänzend. Sie privilegiert bestimmte Sonderbauvorhaben und begründet einen Rechtsanspruch auf Abweichung („sind zuzulassen“), wenn die Abweichung mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. § 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO erfasst insoweit Vorhaben zur Modernisierung von Wohnungen und Wohngebäuden, zur Teilung von Wohnungen sowie zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch Ausbau, Anbau, Nutzungsänderung, Aufstockung oder Änderung des Daches, wenn die Baugenehmigung mindestens fünf Jahre zurückliegt und die Abweichung mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Mit dieser Regelung sollen „Wohnbauvorhaben im Bestand“ privilegiert werden (LT-Drucksache 11/5337). Aufgrund dieser Zielsetzung dürfte der Begriff „zusätzlicher Wohnraum“ den Anwendungsbereich der Norm nicht allein auf (Nutzungs-) Änderungen an bereits bestehenden Wohngebäuden beschränken, sondern auch (Nutzungs-)Änderungen an bislang nicht wohnlich genutzten Bestandsgebäuden begünstigen, wenn damit erstmals neuer Wohnraum geschaffen wird. Das hier der Fall. Der Kläger plant nach seinen Angaben eine reine Wohnnutzung und nicht etwa Ferien- oder Zweitwohnnutzung (diese wären von § 56 LBO nicht erfasst).

28

Ausgehend von dem gesetzgeberischen Willen, Bauen im Bestand zu erleichtern, kommt es vorliegend auch nicht darauf, ob und in welchem Umfang das Bestandsgebäude bisher genutzt wurde und in welchem Zustand es sich befindet. Der Wortlaut des § 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO stellt insoweit nur auf die Erteilung der Baugenehmigung ab und nicht auf den Bestandsbau selbst. Mithin sind von der Vorschrift auch - wie hier - Rohbauten, die bisher nicht oder nur teilweise genutzt wurden, erfasst.

bb.

29

Zu dem hier für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung ist auch die Fünf-Jahres-Frist i.S.d. § 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO verstrichen. Dabei ist hier auf den Eintritt der Bestandskraft der Baugenehmigung vom 14.11.2001, mit der das Garagen-/Carportvorhaben als solches genehmigt wurde, abzustellen. Nach Mitteilung des Regierungspräsidiums Freiburg vom 02.11.2009 (Bl. 517 der Verwaltungsakten der Beklagten) wurde der Widerspruch der Beigeladenen gegen die Baugenehmigung zurückgenommen. Mithin ist die Baugenehmigung wohl im Oktober 2009, spätestens am 02.11.2009 bestandskräftig geworden. Auf die Nachtragsbaugenehmigung vom 20.03.2012 kommt es dagegen für die Frage des Ablaufs der Fünf-Jahres-Frist nicht an, da sie nur unmaßgebliche Ergänzungen zur Dachhöhe um 29 cm enthält, ohne dass das ursprünglich genehmigte Bauvorhaben nochmals geprüft wird. Insbesondere kommt es entgegen dem vom Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung gebrachten Einwurf auch nicht darauf an, ob mit der durch die Nachtragsbaugenehmigung genehmigten Erhöhung des Daches erstmals die bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen für Wohnraum (Deckenhöhe) geschaffen worden sind. Unabhängig davon, dass nach den vorliegenden Bauplänen die bauordnungsrechtlich erforderliche Deckenhöhe wohl schon mit der ursprünglichen Baugenehmigung vorlag, setzt § 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO seinem Wortlaut und auch dem Normzweck nach gerade nicht voraus, dass bereits in dem Bestandsgebäude Wohnen baurechtlich möglich war.

cc.

30

Die für die Integration der Außenwand des „Alt“gebäudes des Klägers erforderliche Abweichung von § 5 LBO ist auch mit den öffentlichen Belangen vereinbar.

(1).

31

Soweit von den Beklagtenvertretern und dem Beigeladenenvertreter in der mündlichen Verhandlung aus Gründen des Brandschutzes Zweifel an der Zulässigkeit des geplanten Vorhaben vorgetragen wurden, kann diesen nicht gefolgt werden. Zwar muss die auf der Grenze zum Grundstück der Beigeladenen stehende Gebäudemauer eine Brandwand i.S.v. § 27 Abs. 4 LBO i.V.m. § 7 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 LBOAVO sein. Nach dem glaubhaften und von den übrigen Beteiligten auch nicht substantiiert in Frage gestellten Ausführungen des Klägers in der mündlichen Verhandlung besteht die Wand unten aus 30 cm dicken Beton und oben aus 30 cm dicken Ziegelsteinen und enthält keine Öffnungen. Sie dürfte in dieser Ausführung den Anforderungen an eine Brandwand entsprechen, was auch der Beklagtenvertreter bestätigte.

(2).

32

Die Prüfung des Bauvorhabens auf Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen schließt auch den Schutz von Rechten Dritter nach § 5 Abs. 7 Satz 2 LBO ein. Allerdings ermöglicht § 56 Abs. 2 LBO insoweit jedoch anders als § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 LBO auch bei einer erheblichen Beeinträchtigung nachbarlicher Belange eine Abwägung der widerstreitenden privaten und öffentlichen Interessen (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 14.01.2010 - 8 S 1977/09 -, zit. in Juris Landesrecht BW Rn. 11). Diese Interessenabwägung fällt hier zugunsten des Klägers aus. Denn die durch die Abstandsflächenregelung geschützten Belange werden faktisch nicht zusätzlich beeinträchtigt. Das Grundstück der Beigeladenen ist durch den bisherigen Rohbau bezüglich Belichtung und Belüftung bereits vorgeprägt, und diese Vorprägung ändert sich nicht durch die Nutzungsänderung. Das Bauvorhaben des Klägers befindet sich auf der nordöstlichen Seite des Wohnhauses der Beigeladenen. Die natürliche Sonneneinstrahlung aus dieser Richtung ist deshalb von vorneherein eingeschränkt. Zwar werden in der Umsetzung des Bauvorhabens auch Fenster der Wohnung in Richtung des Grundstücks der Beigeladenen abgehen und wird daher die Wohnnutzung für die Beigeladenen bemerkbar. Allerdings handelt es sich dabei lediglich um Dachfenster von Nebenräumen (Bad, Treppenaufgang), so dass nicht erkennbar ist, inwieweit hier die Beigeladenen gestört werden können.

dd.

33

Dem Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung unter Abweichung von den Abstandsflächenvorschriften nach § 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO steht auch nicht das Rücksichtnahmegebot des § 34 Abs. 1 BauGB entgegen.

34

Trotz Einhaltung des aus seiner Umgebung ableitbaren Rahmens kann ein Vorhaben sich dann nicht in die Eigenart der näheren Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB einfügen, wenn es die gebotene Rücksichtnahme, insbesondere auf die unmittelbar in der Nähe vorhandene Bebauung vermissen lässt. Dieses Gebot der Rücksichtnahme auf die unmittelbare Umgebung des Baugrundstücks ist objektiv-rechtlich in dem Begriff des Sich-Einfügens in § 34 Abs. 1 BauGB enthalten. Es ist verletzt, wenn durch das Vorhaben bewältigungsbedürftige bodenrechtliche Spannungen im Sinne des Rechtsgedankens des § 15 Abs. 1 BauNVO hervorgerufen werden (Hessischer VGH, Beschl. v.09.10.2015 - 4 B 1353/15 -, zit. in Juris m.w.N.). Erforderlich ist eine mehr als geringfügige, d. h. eine abweichende, störende Überschreitung des vorhandenen Maßes der baulichen Nutzung und ein erhebliches, krasses Herausfallen aus der näheren Umgebung, das nicht auflösbare Probleme verursacht, die auf diese abgewälzt werden. Dies ist hier nicht der Fall. Eine objektiv unzumutbare Beeinträchtigung der Beigeladenen ist nicht erkennbar. Die Außenhaut des Gebäudes wird bis auf die beiden Dachfenster nicht verändert. Insbesondere wird keine Einsichtsmöglichkeit geschaffen, die die Beigeladenen nicht mehr hinzunehmen hätte (vgl. dazu VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 29.04.2009 - 3 S 569/09 -, BRS 74 Nr. 89 m. w. N.). Die Dachfenster befinden sich - wie bereits erwähnt - lediglich in Bad und Treppenaufgang und damit in Nebenräumen, die gewöhnlich nur selten am Tag und nur in geringem zeitlichen Umfang aufgesucht werden. Zudem sind Dachfenster für gewöhnlich Richtung Himmel gerichtet und kann von diesen nicht ohne weiteres auf Nachbarhäuser geblickt werden. Dies ist auch hier der Fall. Im Übrigen vermittelt das öffentliche Baunachbarrecht, insbesondere das Gebot der Rücksichtnahme in der Regel keinen Schutz vor fremder Einsichtnahme auf das eigene Grundstück (st. Rspr. vgl. nur BVerwG, Beschl. v. 03.01.1983 - 4 B 224.83 4 -, BRS 40 Nr. 192). Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn durch die von dem streitgegenständlichen Bauvorhaben ausgelöste Einsichtnahmemöglichkeit ein letzter intimer, der privaten Lebensgestaltung des Nachbarn zugeordneter Raum zerstört wird. Davon kann hier aber keine Rede sein. Wie bereits ausgeführt eröffnet sich von Dachliegefenstern keine bzw. nur eine sehr eingeschränkte Einsichtsmöglichkeit auf das Anwesens der Beigeladenen. Betroffen wäre lediglich die Nord-Ost-Seite des Wohnhauses der Beigeladenen und die davor liegende kleine Rasenfläche. Eine weitere Einsichtnahmemöglichkeit besteht nicht.

2.

35

Die Baueinstellungsverfügung vom 06.02.2014 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Freiburg vom 08.01.2015 sind ebenfalls rechtswidrig (geworden) und verletzen den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

36

Nach § 64 Abs. 1 Satz 1 LBO kann die Baurechtsbehörde die Einstellung von Arbeiten anordnen, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder abgebrochen werden. Dies gilt nach § 64 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 a) LBO insbesondere, wenn bei der Ausführung eines Vorhabens von der erteilten Baugenehmigung abgewichen wird, es sei denn die Abweichung ist nach § 50 verfahrensfrei. In diesem Fall sichert die Baueinstellung die strikte Durchsetzung der formellen Genehmigungspflicht nach § 49 LBO und die damit bezweckte Ordnungsfunktion des Genehmigungsverfahrens. Zugleich beugt sie der Schaffung vollendeter Tatsachen vor. Anlass für ihre Anordnung kann mithin der bloße Verstoß gegen die formelle Genehmigungspflicht sein, ohne dass die Baurechtsbehörde verpflichtet ist, auch die materielle Rechtmäßigkeit des Bauens zu prüfen (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 11.05.2011 - 8 S 93/11 -; zit. in Juris; Sauter, a.a.O., § 64 Rn. 1 m.w.N.). Ausreichend ist ein durch Tatsachen belegter „Anfangsverdacht". Es genügt, dass objektiv konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die es als wahrscheinlich erscheinen lassen, dass ein mit der Rechtsordnung unvereinbarer Zustand geschaffen wird. Die Errichtung einer formell baurechtswidrigen (ungenehmigten) Anlage darf demgemäß vorbeugend gestoppt werden, wenn ihre Genehmigungsbedürftigkeit jedenfalls ernstlich zweifelhaft ist (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 10.12.1993 - 3 S 507/93 - VBlBW 1994, 196; Beschl. v. 20.09.1988 - 8 S 2171/88 - zit. in Juris und Beschl. v. 11.05.2011, a.a.O.).

37

Bei der Baueinstellungsverfügung nach § 64 LBO handelt es sich um einen belastenden Dauerverwaltungsakt (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 30.06.2016 - 3 S 968/16 -, zit. in Juris und Beschl. v. 10.12.1993 - 3 S 507/93 -, zit. in Juris, BayVGH, Beschl. v. 10.05.2005 - 14 ZB 04.2407 -, zit. in Juris). Sie enthält das fortlaufende (vollstreckungs- und bußgeldbewehrte) Verbot, die Bauarbeiten an der betroffenen Anlage fortzuführen. Ob und wie lange die Voraussetzungen einer Baueinstellungsverfügung vorliegen, muss die Baurechtsbehörde von sich aus prüfen. Sie muss die Baueinstellungsverfügung verfahrensmäßig unter Kontrolle halten. Maßgeblich ist die jeweils aktuelle Sach- und Rechtslage (dazu VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 10.12.1993, a.a.O.).

38

Hinsichtlich der "Prüfungsdichte" sind dabei verschiedene Zeiträume zu unterscheiden. Wegen des präventivpolizeilichen Zwecks (Gefahrenabwehr, Verhinderung vollendeter Tatsachen) reicht für den Erlass der Baueinstellung - wie bereits ausgeführt - schon ein durch Tatsachen belegter "Anfangsverdacht" eines Rechtsverstoßes aus. Im nachfolgenden Zeitraum muss die Behörde jedoch prüfen, ob der Anfangsverdacht berechtigt war, d.h. ob die in Rede stehende Anlage tatsächlich gegen baurechtliche Vorschriften verstößt. Diese Prüfung hat von Amts wegen und nicht etwa nur auf Antrag des betroffenen Bauherrn zu erfolgen (vgl. § 22 S. 2 Nr. 2 LVwVfG). Der maßgebliche Sachverhalt ist im Rahmen des Amtsermittlungsgrundsatzes mit den erforderlichen Beweismitteln und unter Mitwirkung des Bauherrn aufzuklären (vgl. §§ 24 Abs. 1, 26 LVwVfG). Die Behörde muss sich an der jeweils aktuellen Sach- und Rechtslage orientieren und darf sich nicht mit dem Hinweis auf frühere Verhältnisse begnügen. Vom Ausgang dieser Prüfung hängt es ab, ob die Baueinstellung aufrechterhalten werden darf oder aufzuheben ist (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 10.12.1993, a.a.O. m.w.N.).

39

Die Tatbestandsvoraussetzungen nach § 64 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 a) LBO waren zwar zum Zeitpunkt des Erlasses der Baueinstellungsverfügung vorliegend erfüllt. Der Kläger ist bei der Ausführung seines Vorhabens von der Baugenehmigung vom 14.11.2001 abgewichen und diese abweichende Bauausführung ist auch nicht nach § 50 LBO verfahrensfrei. Der Kläger verfügt bisher nur über eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Garagen- und Carportgebäudes mit darüber liegenden Speicherräumen. Ein Ausbau des Speichers zu Wohnzwecken ist von der Baugenehmigung nicht gedeckt und es besteht zwischen beiden Vorhaben auch keine Identität.

40

Allerdings hat die Beklagte in der Folgezeit gegen ihre vorgenannte Prüfungspflicht verstoßen. Sie durfte sich während des gerichtlichen Verfahrens nicht ohne weiteres mit dem Hinweis auf die Sach- und Rechtslage im Verwaltungsverfahren und die damals bestehenden begründeten Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Nutzungsänderung begnügen, sondern hätte von sich aus berücksichtigen müssen, dass mittlerweile ein Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung auf Nutzungsänderung des Speichers besteht. Wie bereits unter Ziff. 1 der Entscheidungsgründe ausgeführt wurde, ist dem Kläger mittlerweile nach § 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO für das konkrete Vorhaben - Nutzung des Speichers zu Wohnzwecken - eine Abweichungsentscheidung zu § 5 LBO zu erteilen. Dies hätte bei der Widerspruchentscheidung vom 08.01.2015 und spätestens jetzt im gerichtlichen Verfahren Berücksichtigung finden müssen.

41

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und Abs. 3 VwGO i.V.m. § 159 VwGO und § 100 Abs. 1 ZPO.