Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Schlussurteil vom 2009-06-09, Aktenzeichen 10 O 355/08
ECLI:DE:LGBN:2009:0609.10O355.08.00

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 317.390,37 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.09.2008 sowie weitere 3.563,34 Euro an vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.09.2008 zu zahlen Zug-um-Zug gegen Rückauflassung des im Grundbuch von O des Amtsgerichts Y Blatt #### lfd. Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses, Flur # Flurstück X, Hof- und Gebäudefläche, eingetragenen Grundstücks E ### in #### O und Bewilligung der Eintragung der Beklagten im Grundbuch.

Es wird festgestellt, dass sich der Beklagte mit Annahme der Zug-um-Zug von dem Kläger zu erbringenden Leistung (Rückauflassung des unter Ziff. 1 angeführten Grundstücks und Bewilligung der Eintragung des Beklagten im Grundbuch) im Annahmeverzug befindet.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Beklagten auferlegt.

Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Der Beklagte bot im Jahr 20## das Hausgrundstück E ### in #### O, welches im Außenbereich liegt, dem Kläger zum Verkauf an. Er hatte das Objekt selbst zuvor im Jahr 19## im vermieteten Zustand erworben (vgl. Kaufvertrag vom ##.##.19##, Anlage B#, Bl. ## ff. d.A.).

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Auf Nachfrage des Klägers versicherten der Beklagte und der damalige Bewohner des Hauses, Herr I (ein guter Freund des Beklagten), mehrfach, dass "alles genehmigt" sei. Mit Kaufvertrag vom ##.##.20## der Notarin und Zeugin X in Z schlossen die Parteien einen Kaufvertrag über das Grundstück zum Kaufpreis von 440.000 DM (vgl. Anlage K#). Im Notartermin fragte der Kläger, auch im Beisein der Zeugin S, den Beklagten nochmals, ob das Haus genehmigt sei, was der Beklagte bejahte. Auf Nachfrage der Zeugin X versicherte der Beklagte, über die entsprechenden Unterlagen zur Genehmigungssituation zu verfügen.

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Im Kaufvertrag wurde unter Ziffer 3 des Vertrags ("Gewährleistung") folgendes aufgenommen:

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"Der Grundbesitz und die aufstehenden Gebäude werden im gegenwärtigen Zustand übertragen. Der Verkäufer haftet nicht für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel. Der Verkäufer versichert jedoch, dass ihm verborgene Mängel nicht bekannt sind.

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Der Verkäufer versichert ferner, dass die erforderlichen behördlichen Genehmigungen für die dem Grundbesitz aufstehenden Gebäude erteilt worden sind."

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Am ##.##.20## zahlte der Kläger den Kaufpreis von 224.968,43 € (440.000 DM) an den Beklagten. Am ##.##.20## erfolgte die Übergabe des Grundstücks.

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Mit Schreiben des Bauamts des P vom ##.##.20## wurde der Kläger zur illegalen Wohnnutzung eines im Außenbereich liegenden, ehemaligen Jagdhauses auf dem Grundstück E Str. ### angehört (vgl. Anlage K#). Der Kläger teilt dies dem Beklagten mit, der sich aber trotz Zusage nicht beim Kläger rückmeldete. Der Beklagte wurde mit Schriftsatz vom ##.##.20## aufgefordert, mit Fristsetzung bis zum ##.##.20## anzuerkennen, dass er dem Grunde nach gegenüber dem Kläger haftet. In einem weiteren Schreiben vom ##.##.20## wurde der Schaden des Klägers im Einzelnen berechnet. Der Beklagte wurde in diesem Zusammenhang vergeblich zur Rückzahlung des Kaufpreises zzgl. weiterer Schäden Zug-um-Zug gegen Rückauflassung des Grundstückes sowie Bewilligung der Eintragung des Beklagten im Grundbuch bis zum ##.##.20## vergeblich aufgefordert (vgl. Anlage K#). Mit Schreiben vom 11.09.2008 lehnte der Beklagte die Erfüllung der seitens des Klägers geltend gemachten Ansprüche definitiv ab (vgl. Anlage K#). Mit Ordnungsverfügung vom ##.##.20## wurde dem Kläger aufgegeben, das auf dem Grundstück E ### aufstehende Gebäude zu räumen und abzubrechen (vgl. Bl. ## ff. d.A.; Anlage K##).

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf das Teil-Grundurteil der erkennenden Kammer vom 17.03.2009 verwiesen.

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Der Kläger macht im Rahmen eines großen Schadensersatzes den Ersatz eines Schadens in Höhe von insgesamt 317.390,37 Euro geltend, der sich wie folgt zusammensetzt (vgl. Bl. # ff. d.A.):

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Kaufpreis i.H.v. 224.936,43 € (440.000 DM) abzüglich einer Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 38.000,00 € (= 184.968,43 €) unter Ansatz eines monatlichen Nutzungsvorteils in Höhe von 400,00 € für 95 Monate (Oktober 20## bis August 20##),

Notarkosten i.H.v. 1.802,56 € (3.515,50 DM), vgl. Anlage K#

Grunderwerbsteuer in Höhe von 7.873,89 € (15.400 DM), vgl. Anlage K#

Kosten Eintragung/Löschung Auflassungsvormerkung in Höhe von 1.260,59 €, vgl. Anlage K##

Darlehenszinsen i.H.v. 117.009,11 € (vgl. Anlage K ##) unter Berücksichtigung eines Zinssatzes i.H.v. 6,2 % für ein Darlehen in Höhe von 470.000 DM für den Darlehenszeitraum vom ##.10.20## bis ##.10.20##

Rechtanwaltskkosten i.H.v. 2.475,78 € für die öffentlich-rechtliche Seite der streitgegenständlichen Angelegenheit sowie

vorgerichtliche Rechtanwaltskosten i.H.v. 3.563,34 € (vgl. Anlage K##), welche in Prozessstandschaft mit Einverständnis der Rechtsschutzversicherung geltend gemacht werden.

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Der Kläger behauptet, dass er keine Steuervorteile aus Abschreibungen des Hauses erzielt habe.

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Die Kammer hat durch Teil-Grundurteil vom 17.03.2009 entschieden, dass der Beklagte dem Grunde nach verpflichtet ist, an den Kläger 317.390,37 € nebst Zinsen sowie vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten zu zahlen Zug-um-Zug gegen Rückauflassung des streitgegenständlichen Grundstücks E ### in O sowie Bewilligung der Eintragung des Beklagten im Grundbuch. Wegen der Einzelheiten der Gründe wird auf das Teil-Grundurteil vom 17.03.2009 verwiesen.

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Der Kläger beantragt nunmehr,

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den Beklagten zu verurteilen, an ihn 317.390,37 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.09.2008 sowie weitere 3.563,34 Euro an vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.09.2008 zu zahlen Zug-um-Zug gegen Rückauflassung des im Grundbuch von O des Amtsgerichts Y Blatt #### lfd. Nr. # des Bestandsverzeichnisses, Flur # Flurstück X, Hof- und Gebäudefläche, eingetragenen Grundstücks E ### in #### O und Bewilligung der Eintragung der Beklagten im Grundbuch,

festzustellen, dass sich der Beklagte mit Annahme der Zug-um-Zug von dem Kläger zu erbringenden Leistung (Rückauflassung des unter Ziff. # angeführten Grundstücks und Bewilligung der Eintragung des Beklagten im Grundbuch) im Annahmeverzug befindet,

festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger die Kosten zu erstatten, die ihm durch den Abbruch des auf dem Grundstück E ### in #### O aufstehenden Gebäudes entstehen und

festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger alle weiteren Schäden zu ersetzen, die dem Kläger zukünftig entstehen im Zusammenhang mit dem durch Kaufvertrag vom ##.##.20## erfolgten Verkauf des Hausgrundstücks E ### in #### O an den Kläger.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Bezüglich der geltend gemachten Schadensposten behauptet er, dass für eine Nutzungsentschädigung ein höherer Betrag anzusetzen sei. Zudem müsse sich der Kläger einen Steuervorteil anrechnen lassen, den er durch die betriebliche Nutzung habe erzielen können.

19

Das Gericht hat durch Beweisbeschluss vom 17.03.2009 (Bl. ### d.A.) die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens hinsichtlich der Höhe des monatlichen Mietwerts der Nutzung des streitgegenständlichen Objekts in den Jahren vom Oktober 20## bis August 20## angeordnet. Der Beklagte hat trotz angeordneter Beibringungsfrist (§ 356 ZPO) von zehn Tagen ab Zustellung durch Beschluss vom 16.04.2009 (Bl. ### d.A.) keinerlei Auslagenvorschuss eingezahlt.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist zum großen Teil zulässig und begründet.

22

I.

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Der Klageantrag zu 1) ist – über das Teil-Grundurteil der Kammer vom 17.03.2009 hinaus – auch der Höhe nach gerechtfertigt.

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1.

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Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 317.390,37 € Zug- um-Zug gegen Rückauflassung des streitgegenständlichen Grundstücks in O und Bewilligung der Eintragung des Beklagten im Grundbuch aus § 463 S. 1, 2 BGB a.F.

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Der Kläger steht hier in dem von ihm geltend gemachten Umfang der sog. große Schadensersatz zu. Ein solcher umfasst, wenn der Käufer - wie hier der Kläger - den Kaufgegenstand zur Verfügung stellt, die Erstattung des Kaufpreises, Vertragskosten, Untersuchungskosten sowie Kosten des Rechtsstreits (Putzo, in: Palandt, BGB, 60. Auflage, § 463 Rn. 19). Der Kläger kann demnach vom Beklagten die Erstattung des Kaufpreises i.H.v. 224.936,43 € (440.000 DM), der Notarkosten i.H.v. 1.802,56 € (3.515,50 DM), der Grunderwerbsteuer in Höhe von 7.873,89 € (15.400 DM), der Kosten für die Eintragung/Löschung Auflassungsvormerkung in Höhe von 1.260,59 €, der Darlehenszinsen i.H.v. 117.009,11 €, der Rechtanwaltskosten i.H.v. 2.475,78 € für die öffentlich-rechtliche Seite der streitgegenständlichen Angelegenheit sowie die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten i.H.v. 3.563,34 € (vgl. Anlage K##), welche in Prozessstandschaft mit Einverständnis der Rechtsschutzversicherung geltend gemacht werden, verlangen.

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Von dem Schadensersatzanspruch sind sodann die vom Kläger erzielten Nutzungsvorteile durch das streitgegenständliche Objekt i.H.v. gesamt 38.000,00 € für den Zeitraum von Oktober 20## bis August 20## (95 Monate) in Abzug zu bringen. Dabei ist die seitens des Klägers zu zahlende monatliche Nutzungsentschädigung mit einem Betrag i.H.v. 400,00 € anzusetzen. Für den Ansatz eines höheren monatlichen Betrags als Nutzungsentschädigung hat der Beklagte den ihm obliegenden Beweis nicht geführt und bleibt beweisfällig. Der Beklagte hat trotz durch Beschluss vom 16.04.2009 (Bl. ### d.A.) angeordneter Beibringungsfrist (§ 356 ZPO) von zehn Tagen ab Zustellung keinerlei Auslagenvorschuss für den Sachverständigen eingezahlt, nachdem er auch bereits zuvor innerhalb der durch den Beweisbeschluss gesetzten Frist zur Vorschusseinzahlung keinerlei Vorschuss erbracht hatte. Zudem wurde der Auslagenvorschuss auch nicht später eingezahlt. Eine Beweiserhebung durch ein schriftliches Sachverständigengutachten hatte zu unterbleiben.

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Soweit der Beklagte vorbringt, dass der Kläger sich einen Steuervorteil anrechnen lassen müsse, den er durch die betriebliche Nutzung der streitgegenständlichen Immobilie habe erzielen können, da er Abschreibungen und Zinsen als Betriebsausgaben habe geltend machen können, hat dies keinen Erfolg. Dabei kann die Frage offen bleiben, ob der Kläger solche Steuervorteile überhaupt erzielt hat. Denn der Kläger muss sich etwaige Steuervorteile nicht im Wege der Vorteilsausgleichung anrechnen lassen, die er möglicherweise dadurch erhalten hat, dass er aufgrund der betrieblichen Nutzung der Immobilie Abschreibungen und Zinsen in seinen Steuererklärungen als Betriebsausgaben in Ansatz gebracht hat.

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Die im Schadensersatzrecht entwickelten Grundsätze der Vorteilsausgleichung beruhen auf dem Gedanken, dass dem Geschädigten in gewissem Umfang diejenigen Vorteile zuzurechnen sind, die ihm im adäquaten Zusammenhang mit dem Schadensereignis zufließen. Es soll ein gerechter Ausgleich zwischen den bei einem Schadensfall widerstreitenden Interessen herbeigeführt werden. Die Anrechnung von Vorteilen muss dem Zweck des Schadensersatzes entsprechen und darf weder den Geschädigten unzumutbar belasten noch den Schädiger unbillig entlasten (vgl. BGHZ 173, 83). Zu solchen auf den Schadensersatzanspruch eines Geschädigten anzurechnenden Vorteilen können auch Steuern gehören, die der Geschädigte infolge der Schädigung erspart hat. Infolge des Erwerbs einer Immobilie erzielte Steuervorteile sind jedoch nicht anzurechnen, wenn die Rückabwicklung des Erwerbs im Wege des Schadensersatzes zu einer Besteuerung führt, die die erzielten Steuervorteile wieder nimmt (BGH, Urt. v. 11.11.2004, VII ZR 128/03, BauR 2005, 400, 404: Urt. v. 17.11.2005, III ZR 350/04, NJW 2006, 499).

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Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sind erstattete Werbungskosten bzw. Betriebskosten im Jahr ihres Zuflusses als Einkünfte aus der jeweiligen Einkommensart zu qualifizieren, in der sie zuvor geltend gemacht wurden (vgl. nur BFHE 171, 183, 184; 175, 546, 547; 198, 425, 427 f.; BFH/NV 1991, 316; 2005, 188, 189 f. m.w.N.; ebenso BGH, Urt. v. 25. Februar 1988, VII ZR 152/87, NJW-RR 1988, 788, 789; vgl. auch BGH, Urt. v. 17. November 2006, aaO, NJW 2006, 499, 500), was auch gelten soll, wenn eine solche Erstattung als Rechnungsposten in einen Rückkaufpreis eingegangen ist (BFH, BFH/NV 1995, 499, 500). Erforderlich ist nur, dass ein innerer Zusammenhang zwischen der Zahlung und den Einnahmen besteht (BFH, BFH/NV 2005, 188, 190). Solche Rückflüsse von Aufwendungen, die zuvor bei der Ermittlung der Einkünfte als Werbungskosten bzw. Betriebskosten abgezogen worden sind, liegen vor, wenn ein Vertrag über den Erwerb einer Immobilie im Wege des großen Schadensersatzes abgewickelt wird und daraufhin Anschaffungskosten und sämtliche Schäden an den Käufer zurückgezahlt werden (BGH, Urt. v. 19.06.2008, Az.: VII ZR 215/06; Urt. v. 30.11.2007, Az.: V ZR 284/06). Nach diesen Grundsätzen ist eine Vorteilsausgleichung zu Lasten des Klägers hinsichtlich steuerlicher Aspekte abzulehnen.

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Der Kläger war nicht gehalten, etwaige Steuervorteile und etwaige Steuernachteile durch die Versteuerung der Ersatzleistung näher darzulegen und rechnerisch gegenüberzustellen. Feststellungen dazu, in welcher genauen Höhe sich die Versteuerung der zu erstattenden Werbungskosten bzw. Betriebskosten auswirkt, müssen nur dann getroffen werden, wenn der Schädiger Umstände darlegt, auf deren Grundlage dem Geschädigten auch nach einer Anrechnung der aus der Ersatzleistung resultierenden Steuerlast außergewöhnlich hohe Steuervorteile verbleiben (BGH, Urt. v. 19.06.2008, Az.: VII ZR 215/06; Urt. v. 30.11.2007, Az.: V ZR 284/06).

32

2.

33

Der Zinsanspruch des Klägers ergibt sich aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB, 288 Abs. 2 BGB. Der Beklagte hat die Erfüllung der seitens des Klägers geltend gemachten Ansprüche ernsthaft und endgültig verweigert. Der Kläger hat, soweit er zur Mitwirkung verpflichtet ist in Bezug auf die Rückübertragung des Grundstücks, seine Gegenleistung mit Schriftsatz vom ##.##.20## in einer den Annahmeverzug begründenden Weise angeboten.

34

II.

35

Der Klageantrag zu 2) ist zulässig und begründet. Das Feststellungsinteresse ergibt sich aus § 756 i.V.m. § 765 ZPO. Der Beklagte befindet sich gem. §§ 293 ff. BGB im Verzug mit der Annahme der ihm am ##.##.20## durch den Kläger angebotenen Leistung auf Rückauflassung des streitgegenständlichen Grundstücks und Bewilligung seiner Eintragung im Grundbuch.

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III.

37

Der Klageantrag zu 3) hat keinen Erfolg. Es fehlt für diesen Antrag das Feststellungsinteresse. Ein Feststellungsinteresse liegt vor, wenn das Feststellungsurteil geeignet ist, eine tatsächliche Unsicherheit über ein Rechtsverhältnis zu beseitigen (Thomas/Putzo, ZPO, 27. Auflage, § 256 Rn. 15 f.). Ein Feststellungsinteresse ist hingegen zu verneinen, wenn dem Kläger ein einfacherer und rechtsschutzintensiverer Weg, der dem Ziel der Prozessökonomie mehr dient, zur Verfügung steht. Der Kläger könnte vorliegend eine Leistungsklage gegen den Beklagten auf Abgabe einer Rückauflassungserklärung erheben, die dann gem. § 894 ZPO mit Rechtskraft des Urteils gelten würde. Mit dem darauf erfolgenden Übergang des Eigentums im Wege der Einzelrechtsnachfolge an den Beklagten würde der Beklagte in die ordnungsrechtliche Verpflichtung als Zustandsstörer eintreten, so dass der Kläger selbst keine Kosten hinsichtlich des Abrisses des Gebäudes hätte.

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IV.

39

Der Klageantrag zu 4) ist, unabhängig vom Vorliegen eines Feststellungsinteresses (vgl. BGH NJW 1989, 2616), jedenfalls unbegründet. Denn es besteht keine ausreichende Wahrscheinlichkeit für den Eintritt weiterer – über die bereits zugesprochenen - Schäden hinaus aus dem Kaufvertrag. Der Kläger hat insoweit nicht substantiiert vorgetragen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 2 ZPO.

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Streitwert: 327.390,37 Euro