Landgericht Kiel ()
Urteil vom 2005-06-09, Aktenzeichen 1 S 274/04
ECLI:DE:LGKIEL:2005:0609.1S274.04.0A

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 29. Oktober 2004
verkündete Urteil des Amtsgerichts Kiel geändert und wie folgt neu
gefasst: Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des
Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig
vollstreckbar.

Tatbestand

1

- abgekürzt gemäß § 540 Abs. 1 ZPO -

I.

2

Die Klägerin macht Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nach Beendigung eines Mietverhältnisses geltend. Auf den Mietvertrag vom 21./22.08.1989 (Anlage K 9, Bl. 102-110 d. A.) wird Bezug genommen. Die Klägerin übersandte der Beklagten ein Abnahmeprotokoll und eine Aufforderung, die dort aufgeführten Mängel zu beseitigen. Auf das Abnahmeprotokoll vom 30.04.2004 (Anlage K 3, Bl. 19 d. A.) und das Aufforderungsschreiben vom 05.05.2005 (Ablage K 2, Bl. 18 d. A.) wird Bezug genommen. Die Beklagte, die den Zustand der Wohnung als vertragsgemäß ansah, führte keine weiteren Arbeiten aus.

3

Wegen der Einzelheiten wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

4

Das Amtsgericht hat der Klägerin einen Teil der geltend gemachten Kosten für Schönheitsreparaturen, Mietausfallschaden für 2 Monate à 450 € sowie die Miete für April 2004 in Höhe von 398 € zugesprochen und die Kaution hiervon abgezogen. Die Klausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen sei wirksam. Die Kosten seien im zugesprochenen Umfang erstattungsfähig, weil die zugrunde liegenden Rechnungspositionen Schönheitsreparaturen umfassten. Die im Kostenvoranschlag enthaltene Mehrwertsteuer sei erstattungsfähig, weil die Klägerin die Arbeiten inzwischen durchgeführt habe. Der Mietausfallschaden ergebe sich daraus, dass die potenzielle Nachmieterin wegen des Zustands der Wohnung von einer Anmietung Abstand genommen habe.

5

Mit der Berufung macht die Beklagte geltend, die Klägerin habe nicht die nach dem Mietvertrag für einen Schadensersatzanspruch erforderliche Nachfrist mit Ablehnungsandrohung (§ 326 BGB a. F.) gesetzt; sie habe sich nur pauschal auf das Abnahmeprotokoll bezogen. Der Auszug der Beklagten sei keine Erfüllungsverweigerung. Das Abnahmeprotokoll lasse nicht eindeutig erkennen, welche Arbeiten noch geschuldet seien. Sie habe zudem mit nachgelassenem Schriftsatz vom 08.10.2004 bestritten, dass die Wohnung in einem Zustand gewesen sei, der das Leisten von Schönheitsreparaturen erforderlich machte. Sie wendet sich zudem gegen die Höhe des Schadensersatzanspruchs.

6

Die Beklagte beantragt,

7

das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

8

Die Klägerin beantragt,

9

die Berufung zurückzuweisen,

10

hilfsweise,

11

die Revision zuzulassen.

12

Sie trägt vor, sie habe sich bemüht, die Mängel im Protokoll detailliert darzustellen. Die Aufforderung vom 5. Mai 2004, die festgestellten Mängel zu beseitigen, sei hinreichend konkret. § 326 BGB a. F. sei nicht maßgebend. Der bloße Hinweis in § 15 Abs. 4 des Mietvertrages auf § 326 BGB habe keinen Regelungsgehalt. Das habe die Kammer auch im Verfahren 1 S 56/03 ... so entscheiden, in dem Schadensersatzansprüche wegen der Beschädigung des Teppichbodens geltend gemacht worden seien. Wegen dieser Frage sei auch die Revision zuzulassen, da die Klausel in Schleswig-Holstein vielfach verwendet werde. Im übrigen ergebe sich die ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung der Beklagten daraus, dass sie die von ihr durchgeführten Schönheitsreparaturen als ausreichend angesehen habe und sich dementsprechend auch geweigert habe, bei der Erstellung des Vorabnahmeprotokolls mitzuwirken und dieses zu unterzeichnen. Die Beklagte habe bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen durchgeführt.

Entscheidungsgründe

II.

13

Die Berufung ist begründet.

14

Der Anspruch auf Zahlung der Miete für April 2004 ist mit der Mietkaution verrechnet worden.

15

Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterbliebener Ausführung der Schönheitsreparaturen gemäß § 281 Abs. 1 BGB steht der Klägerin nicht zu.

16

Allerdings ist § 15 des Mietvertrages, der die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzt, wirksam. Auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts wird insoweit Bezug genommen. Keinen Bedenken begegnet insbesondere Ziffer 8 des Anhangs zum Mietvertrag, wonach das farbige Streichen der Türen, Fenster, Fußleisten und Heizkörper sowie das Streichen der Wände und Decken in Vollton nicht zulässig ist und eine Endrenovierungsverpflichtung auslöst. Denn auch ohne diese Klausel wäre der Mieter bei einer derartigen farblichen Gestaltung zu einer Endrenovierung verpflichtet. Da die Schönheitsreparaturen zum Ende der Mietzeit den Vermieter in die Lage versetzen sollen, das Mietobjekt weiterzuvermieten, ist die farbliche Gestaltung so auszuwählen, dass die Wohnung für einen möglichst großen Interessentenkreis akzeptabel ist (LG Hamburg NZM 1999, 838; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, § 538 Rn. 239, 242).

17

Der Anspruch aus § 281 Abs. 1 BGB setzt aber voraus, dass die Beklagte zuvor in Verzug gesetzt, also hinreichend konkret zur Vornahme bestimmter Schönheitsreparaturen aufgefordert worden ist. Daran fehlt es. Das Bemühen um Detailgenauigkeit im Abnahmeprotokoll ändert daran nichts. Das Abnahmeprotokoll ist eine bloße Zustandsbeschreibung ohne Hinweis darauf, wer für die Beseitigung welcher Mängel verantwortlich ist. Bei der Beseitigung der dort aufgeführten Mängel handelt es sich auch nicht durchweg um Schönheitsreparaturen. Das gilt etwa für das defekte Waschbecken, den losen Toilettendeckel und den fehlenden Putz in der Speisekammer. Deshalb ist der Hinweis auf nicht oder nicht fachgerecht ausgeführte Schönheitsreparaturen im Schreiben vom 5. Mai 2004, verbunden mit der Aufforderung, „die festgestellten Mängel" zu beseitigen, nicht hinreichend deutlich. Die Beklagte kann daraus nicht entnehmen, welche Arbeiten im einzelnen von ihr verlangt werden und was an den von ihr durchgeführten Arbeiten konkret beanstandet wird. So ist unklar, ob sie auch die erwähnten Mängel beseitigen soll, die nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören. Das gleiche gilt für die Beseitigung des laut Abnahmeprotokoll ungepflegten und verwohnten Zustandes der Wohnung.

18

Aber selbst wenn die Aufforderung hinreichend konkret wäre, fehlte es an einer Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung, die nach § 15 Nr. 6 des Mietvertrages, § 326 BGB a. F. erforderlich ist. Auch wenn diese Klausel Bezug auf die bei Vertragsschluss ohnehin schon geltende Rechtslage nach § 326 BGB a. F. nimmt, hat sie Regelungscharakter. Vertragliche Regelungen ohne Regelungscharakter sind dem Zivilrecht fremd. Auch vorformulierte Vertragsbestimmungen sind mietvertragliche Vereinbarungen, und zwar nicht nur, wenn sie vom dispositiven Gesetzesrecht abweichen, sondern auch, wenn sie die gesetzliche Regelung wiedergeben und dadurch in den Parteiwillen aufnehmen (BGHZ 155, 178). Da diese Frage höchstrichterlich entschieden ist, bedarf es keiner Zulassung der Revision.

19

Die Kammer hat auch in dem von der Klägerin zitierten Verfahren 1 S 56/03 nichts gegenteiliges entschieden. Dort ging es nämlich nicht - wie hier - um Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen (§ 326 BGB a. F. bzw. § 281 Abs. 1 BGB n. F.), sondern um Schadensersatz wegen Beschädigungen der Mietsache (positive Forderungsverletzung bzw. § 280 Abs. 1 BGB), für die auch nach alter Rechtslage regelmäßig keine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung erforderlich war.

20

Die Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung war auch nicht ausnahmsweise entbehrlich. Das wäre zwar der Fall, wenn die Beklagte die Erfüllung der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert hat, so dass sie eine bloße Förmelei wäre. An die Ausnahme sind aber hohe Anforderungen zu stellen. Eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung stellt es noch nicht ohne weiteres dar, dass der Mieter auszieht, ohne Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben. Etwas anderes würde nur gelten, wenn der Mieter bei Nacht und Nebel ausgezogen ist, ohne seine neue Anschrift zu hinterlassen, weil er dann zu erkennen gegeben hat, dass er mit der Wohnung nichts mehr zu tun haben will. Das ist hier aber nicht der Fall. Die Beklagte ist ordnungsgemäß nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgezogen.

21

Von einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung kann man zudem nicht ausgehen, wenn der Mieter, der bereits Malerarbeiten vorgenommen hat, sich bei der Wohnungsabnahme zu weiteren Arbeiten nicht verpflichtet sieht und den Vermieter darauf hinweist, er habe nach seiner Ansicht schon ordnungsgemäß erfüllt (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 538 Rn. 315 m. w. N.). So liegen die Dinge hier. Die Beklagte hatte - nach Ansicht der Klägerin allerdings unfachmännisch - bereits Arbeiten durchgeführt und mit Schreiben vom 18. Mai 2004 (Anlage K 4) lediglich mitgeteilt, sie sehe den Zustand der Wohnung als vertragsgemäß an. Das lässt nicht den Schluss zu, dass die Beklagte unter keinen Umständen zur Durchführung weiterer Arbeiten in der Wohnung bereit war.

22

Der neue Vortrag der Klägerin, die Beklagte habe keine Schönheitsreparaturen durchgeführt, ist in diesem Zusammenhang nicht mehr zu berücksichtigen, da Gründe für eine Zulassung gem. § 531 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Er steht außerdem im Widerspruch zu dem bisherigen Vortrag der Klägerin, die noch mit Schriftsatz vom 5. April 2005 bestätigt hat, dass es „richtig ist, dass die Beklagte in der Wohnung Schönheitsreparaturen vorgenommen hatte". Zudem ist auch in dem Schreiben vom 5. Mai 2004 zu den Schönheitsreparaturen ausgeführt, „wo es gemacht war, war es nicht fachgerecht".

23

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.