Oberlandesgericht Stuttgart ()
Beschluss vom 2005-03-08, Aktenzeichen 8 W 39/05

Tenor

1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss der 1. Zivilkammer des Landgerichts Ellwangen vom 10.12.2004 wird

zurückgewiesen.

2. Die Antragsteller tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens.

Wert des Rechtsbeschwerdeverfahrens: 14.953,50 EUR

Gründe

I.

1

Im Herbst 1998 gründeten die Antragsgegner eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem Namen „W. R. GbR mit beschränkter Haftung“ und dem Zweck, durch Vermietung/Verpachtung und die Verwaltung von Immobilienvermögen Überschüsse zu erwirtschaften. Nach § 11 des Gesellschaftsvertrags waren die Gesellschaftsanteile übertragbar. Der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sollten weitere Gesellschafter als Anleger beitreten, was in der Folgezeit geschah.

2

Mit zwei notariellen Kaufverträgen vom 24.11.1998 erwarben die Antragsgegner als Gesellschaft bürgerlichen Rechts u.a. 5 Wohnungseigentumseinheiten der Wohnungseigentumsanlage A. in H.

3

Mit notariellem Vertrag vom 21.6.2001 veräußerten die Antragsgegner ihre Gesellschaftsanteile an der GbR mit der Bezeichnung „W. R. GbR mit beschränkter Haftung“ an die Firma W. Verwaltungsgesellschaft mbH.

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Am 13.2. und 20.12.2002 wurden jeweils die Antragsgegner - in Gesellschaft bürgerlichen Rechts - als Wohnungseigentümer der am 24.11.1998 gekauften Wohnungen im Grundbuch eingetragen.

5

Die Antragsteller machen gegen die Antragsgegner Hausgeldvorauszahlungen gemäß Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 26.9.2001 und 11.5.2004 von Januar 2003 bis Juni 2004 sowie den Betrag aus der von den Wohnungseigentümern am 11.5.2004 beschlossenen Hausgeldabrechnung des Jahres 2002 geltend.

6

Nachdem das Amtsgericht Schwäbisch Gmünd mit Beschluss vom 10.9.2004 dem Zahlungsantrag stattgegeben hatte, wurde dieser auf die Beschwerde der Antragsgegner hin durch Beschluss der 1. Zivilkammer des Landgerichts Ellwangen abgeändert und der Antrag zurückgewiesen. Grundsätzlich könne auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Eigentümerin einer Wohnungseigentumseinheit sein. Zur Tragung der Lasten und Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft sei der Wohnungseigentümer verpflichtet, der zum maßgeblichen Zeitpunkt materiell-rechtlicher Rechtsinhaber des Wohnungseigentums sei, wobei die Vermutung des § 891 BGB gelte. Scheide ein Gesellschafter aus der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, der Wohnungseigentum gehöre, aus, könne die Vermutung des § 891 BGB nur entkräftet werden, wenn der Nachweis des Rechtsübergangs wenigstens in der Form des § 29 GBO erbracht werde. Hier hätten die Antragsgegner in der Form des § 29 GBO den Übergang ihrer Mitgliedschaft an der Gesellschaft bürgerlichen Rechts an die Firma W. Verwaltungsgesellschaft mbH nachgewiesen. Sie seien deshalb seit dem 21.6.2001 nicht mehr als Miteigentümer der 5 Wohnungseigentumseinheiten anzusehen und könnten für die Kosten und Lasten ab dem Jahr 2002 nicht mehr in Anspruch genommen werden.

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Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf Ziffer I und Ziffer II der Gründe des Beschlusses des Landgerichts Ellwangen vom 10.12.2004 verwiesen.

8

Gegen diesen am 20.12.2004 zugestellten Beschluss haben die Antragsteller am 30.12.2004 die sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Das Landgericht habe nicht ausreichend berücksichtigt, dass im Grundbuch die Eintragung schlicht auf „K., Ralf und R., Michael, in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ laute und nicht auf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts „W. R. GbR mit beschränkter Haftung“. Im Gegensatz zu den vom Landgericht zitierten Entscheidungen hätten hier alle im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ihre Anteile veräußert, so dass aus dem Grundbuch keine aktuellen Mitgesellschafter mehr ersichtlich seien. Der Zugriff auf die übrigen Mitgesellschafter sei verwehrt und eine Zwangsvollstreckung durch Zwangsversteigerung in den Wohnungseigentumsanteil unmöglich. Die Rechtssicherheit gebiete es deshalb, die im Grundbuch eingetragenen Antragsgegner für die geltend gemachten Forderungen haften zu lassen. Im Übrigen liege die Unrichtigkeit des Grundbuchs im Verantwortungsbereich der Antragsgegner.

9

Die Antragsgegner sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten. Eine andere Gesellschaft bürgerlichen Rechts als die „W. R. GbR mit beschränkter Haftung“ habe nicht existiert. Die Ausführungen des Landgerichts seien zutreffend. Die Antragsteller seien im Übrigen durch Übergabe der Gesellschafterlisten und die notarielle Urkunde vom 21.6.2001 vollumfänglich informiert gewesen. Auf eine fehlende Rechtssicherheit könnten sich die Antragsteller deshalb nicht berufen.

II.

10

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß §§ 45 Abs. 1, 43 WEG i.V.m. § 27 FGG als Rechtsbeschwerde statthaft und zulässig. Insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat jedoch aufgrund der zutreffenden Ausführungen des Landgerichts Ellwangen im Beschluss vom 10.12.2004 keinen Erfolg.

1.

11

Grundlage für die durch die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan geschuldeten Beiträge ist der Beschluss der Wohnungseigentümer. Ein solcher Beschluss kann Verbindlichkeiten nur für die zur Beschlussfassung berufenen Wohnungseigentümer, nicht aber für deren Rechtsvorgänger begründen; denn sonst läge insoweit ein unzulässiger Gesamtakt zu Lasten Dritter vor (BGH NJW 1988, 1910, 1911). Danach ist Schuldner des Wohngeldanspruchs derjenige, der bei Fälligkeit der wahre Wohnungseigentümer ist. Das ist aufgrund der gesetzlichen Vermutung des § 891 BGB grundsätzlich derjenige, der im Grundbuch als Wohnungseigentümer eingetragen ist. Anderes gilt jedoch, wenn die Eintragung im Grundbuch mit der wahren Rechtslage nicht übereinstimmt. Wer lediglich Bucheigentümer ist, haftet nicht für Wohngeldschulden (vgl. BGH NJW 1994, 3352; KG KGR 2001, 377; Bärmann/Pick/Mehrle WEG 9. Aufl. § 16 RN 26; Weitnauer WEG 9. Aufl., § 16 RN 32).

12

Danach haben die Antragsgegner grundsätzlich für die Wohngeldverpflichtungen zu haften, weil sie als Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft in das Grundbuch eingetragen sind. Dabei haften mehrere Gesellschafter als Gesamtschuldner.

2.

13

Die Antragsgegner haben jedoch nachgewiesen, dass sie zum Zeitpunkt der Fälligkeit der geltend gemachten Forderungen nicht mehr Gesellschafter und damit nicht mehr Inhaber des Gesellschaftsvermögens mit den erworbenen Wohnungseigentumsanteilen waren. Das Landgericht hat deshalb zu Recht ihre Haftung für die geltend gemachten Ansprüche abgelehnt.

14

a) Nach Auffassung des Landgerichts haben die Antragsgegner den vollen Beweis ihres Ausscheidens aus der Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden im Sinn des § 29 GBO geführt. Die in § 29 GBO genannten Urkunden sind allerdings grundsätzlich in Urschrift, Ausfertigung oder beglaubigter Abschrift vorzulegen (Schöner/Stöber Grundbuchrecht 12. Aufl. RN 166; Meikel-Brambring GBO 9. Aufl. § 29 RN 267ff; Demharter GBO 22. Aufl. § 29 RN 57). Eine Übermittlung durch Telefax oder die Vorlage einer nicht beglaubigten Kopie einer Urkunde nach § 29 GBO genügt nicht (Meikel-Brambring a.a.O. RN 280; Demharter a.a.O.). Hier haben die Antragsgegner nur nicht beglaubigte Kopien von notariellen Urkunden vorgelegt, deren Übereinstimmung mit dem Original von den Antragstellern allerdings nicht angezweifelt wurde. Entgegen dem Antragsverfahren nach der GBO, das streng einseitig ist und das Grundbuchamt zur Anstellung von Ermittlungen weder berechtigt noch verpflichtet (Demharter a.a.O. § 1 RN 46 und 49), handelt es sich beim vorliegenden WEG-Verfahren um ein sogenanntes echtes Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit, in dem § 12 FGG gilt (KKW-Schmidt, FGG 15. Aufl. § 12 RN 226, 227 (Ziff. 14), 239). Im echten Streitverfahren besteht eine Ermittlungspflicht des Gerichts nur insoweit, als der Vortrag der Beteiligten dazu Anlass bietet (KKW-Schmidt a.a.O. RN 229 m.w.N., 121). Es kann deshalb im WEG-Verfahren davon ausgegangen werden, dass die in Ablichtung vorgelegten Urkunden existieren und die Ablichtung mit dem Original übereinstimmt, wenn die anderen Beteiligten die Vorlage der Kopie nicht rügen (vgl. BGH NJW 1990, 1170, 1171; OLG Düsseldorf OLGR 2001, 466).

15

Mit den vorgelegten Ablichtungen notarieller Urkunden haben die Antragsgegner ihr Ausscheiden aus der die Wohnungseigentumsanteile haltenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts nachgewiesen.

16

Im übrigen gibt es keine Veranlassung, für die Widerlegung der Vermutung des § 891 BGB im vorliegenden Fall höhere Anforderungen anzustellen als in anderen Verfahren außerhalb der GBO (vgl. Staudinger-Gursky BGB Bearb. 2002, § 891 RN 55; MüKomm-Wacke BGB 4. Aufl., § 891 RN 18; Palandt-Bassenge BGB 64. Aufl., § 891 RN 8; AG Hamburg - Barmbeck ZMR 2004, 781, 782; aA OLG Hamm NJW-RR 1989, 655; AG Augsburg ZMR 1999, 208; Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl., § 1 RN 19). Das grundbuchrechtliche Verfahren auf Berichtigung des Wohnungsgrundbuchs und das WEG-Verfahren unterscheiden sich von Verfahrenszweck und -gestaltung so sehr (s.o.), dass § 29 GBO nicht unbesehen auf ein WEG-Verfahren übertragen werden kann. Es genügt deshalb, wenn die Antragsgegner mit allen im WEG-Verfahren zulässigen Beweismitteln den vollen Beweis ihres Ausscheidens aus der Gesellschaft erbringen.

17

b) Wohnungseigentümerin kann auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts sein (Bärmann/Pick/Merle a.a.O.; Weitnauer WEG 9. Aufl., § 3 RN 73; OLG Hamm a.a.O.). Laut § 11 des Gesellschaftsvertrags waren die Gesellschaftsanteile übertragbar.

18

Mit notariellem Vertrag vom 21.6.2001 haben die Antragsgegner ihre Gesellschaftsanteile wirksam an die W. Verwaltungsgesellschaft mbH, Saarbrücken, übertragen. Mit der Übertragung der Geschäftsanteile schieden die Antragsgegner aus der Gesellschaft bürgerlichen Rechts aus, so dass ihre spätere Eintragung als Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin von Wohnungseigentum wurde, im Wohnungsgrundbuch unrichtig war und ist.

19

Soweit die Antragsteller erstmals mit der Rechtsbeschwerde substantiiert behaupten, die Antragsgegner seien Gesellschafter in zwei verschiedenen Gesellschaften bürgerlichen Rechts gewesen, handelt es sich um neuen Tatsachenvortrag, der in der Rechtsbeschwerde unberücksichtigt bleiben muss (KKW-Meyer-Holz FGG 15. Aufl. § 27 RN 45). Noch im Beschwerdeverfahren waren die Antragsteller davon ausgegangen, die im Wohnungsgrundbuch eingetragene Gesellschaft sei die Gesellschaft bürgerlichen Rechts „W. R. GbR mit beschränkte Haftung“.

20

Im Übrigen begründen die mit der Rechtsbeschwerde vorgetragenen Einwendungen der Antragsteller keinen Zweifel an der Identität der in den Wohnungsgrundbüchern erwähnten Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der vom Übertragungsvertrag vom 21.6.2001 betroffenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts „W. R. GbR mit beschränkter Haftung“. Der Name einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts wird in der Regel aus den Namen aller oder mehrerer Gesellschafter gebildet (Palandt-Sprau BGB 64. Aufl., § 705 RN 25). Dementsprechend ist die mit dem vorgelegten Gesellschaftsvertrag gegründete Gesellschaft mit den Namen der Gründungsgesellschafter in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen worden. Ob daneben der Name „W. R. GbR mit beschränkter Haftung“ von der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zulässigerweise geführt wurde, kann dahingestellt bleiben.

21

Aus dem notariellen Vertrag über die Übertragung der Gesellschaftsanteile der Antragsgegner vom 21.6.2000 ergibt sich unter Ziffer I, in der als Gesellschaftsvermögen die verfahrensgegenständlichen Wohnungsanteile konkret benannt sind, die Identität der in den Wohnungsgrundbüchern eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der Gesellschaft, deren Anteile die Antragsgegner mit notariellem Vertrag vom 21.6.2001 veräußert haben.

22

Andere Einwendungen haben die Antragsteller gegen den Nachweis der Rechtsnachfolge in die Gesellschafterstellung der Antragsgegner nicht erhoben.

23

c) Durch die Übertragung der Anteile an der Gesellschaft bürgerlichen Rechts blieb die Stellung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Eigentümerin des benannten Wohnungseigentums unberührt. Die Wohnungseigentumsanteile blieben als Gesellschaftsvermögen auch bei einem Mitgliederwechsel oder beim Ausscheiden eines der Mitglieder stets dem jeweiligen Gesellschafterkreis zugeordnet (§ 738 Abs. 1 BGB; BGH NJW 1983, 1110). Mit der Übertragung der Mitgliedschaft der Antragsgegner ging deren Anteil am Gesellschaftsvermögen als vermögensrechtliche Seite der Mitgliedschaft auf die neue Mitgesellschafterin über. Dieser Rechtsübergang fand außerhalb des Grundbuchs statt und kann lediglich eine Berichtigung nach § 22 GBO auslösen (OLG Hamm a.a.O.). Dies geschieht unabhängig davon, ob nach dem Wechsel oder dem Ausscheiden der Gesellschafter noch aktuelle Gesellschafter im Wohnungsgrundbuch eingetragen sind.

3.

24

Der Ablehnung einer Haftung von Altgesellschaftern der Gesellschaft bürgerlichen Rechts für später fällig gewordene Zahlungsansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft stehen nicht Erwägungen der Rechtssicherheit und die erschwerte Möglichkeit des Zugriffs auf die übrigen Gesellschafter entgegen.

25

a) Die Rechtssicherheit ist dadurch gewahrt, dass die Antragsgegner aufgrund ihrer Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern die damit verbundene Vermutung des § 891 BGB vollständig widerlegen müssen. Bis dahin sind sie als Mitglieder der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und damit als Schuldner für deren Zahlungen zu behandeln. Unerheblich ist dabei, ob die Unrichtigkeit der Grundbücher ihre Ursache im Verantwortungsbereich der Altgesellschafter hat.

26

b) Entgegen der Auffassung der Antragsteller ist ihnen der Zugriff auf die übrigen Gesellschafter der die Wohnungseigentumsanteile haltenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht verwehrt. Wenn die Antragsteller entgegen dem Vortrag der Antragsgegner nicht bereits über die einzelnen Gesellschafter informiert worden sein sollten, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnis Auskunftsansprüche, die eine Inanspruchnahme der einzelnen Gesellschafter ermöglichen. Die Haftung von (Alt-) Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, in deren Gesellschaftsvermögen sich Wohnungsanteile befinden, kann im übrigen durch Vereinbarungen der Wohnungseigentümer begründet bzw. erleichtert werden (vgl. Ihlefeld ZMR 2004, 783).

4.

27

Angesichts der Erfolglosigkeit der sofortigen weiteren Beschwerde haben die Antragsteller die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Wegen der überzeugenden Ausführungen des Landgerichts Ellwangen im Beschluss vom 10.12.2004 erscheint es angemessen, den Antragstellern die außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner aufzuerlegen.

28

Für eine Vorlage des Verfahrens an den Bundesgerichtshof (§ 28 Abs. 2 FGG) gibt es keine Veranlassung, weil sich das OLG Hamm (NJW-RR 1989, 655) zur Frage der Behandlung von Kopien öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunden im WEG-Verfahren nicht geäußert hat und hier schon die vorgelegten Ablichtungen solcher Urkunden den Nachweis des Ausscheidens der Antragsgegner aus der Gesellschaft bürgerlichen Rechts erbracht haben.