Landgericht Duisburg (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 1996-02-27, Aktenzeichen 23 (7) S 270/95
ECLI:DE:LGDU:1996:0227.23.7S270.95.00

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Dinslaken vom 12. Juli 1995 - 7 C 74/95 geändert und wie folgt neu gefaßt:Unter Abweisung der Klage im übrigen werden die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, die auf dem nachfolgenden Lageplan rot umrandete, unbebaute, zum gelegene Teilfläche des Grundstücks in zu räumen und an die Klägerin herauszu-geben.- Es folgt der Lageplan -Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens werden gegenein-ander aufgehoben.Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.Streitwert des Berufungsverfahrens: 6.000,-- DM.

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T a t b e s t a n d :

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Die Klägerin vermietete im Jahr 1982 an die Beklagten das aus dem vorstehenden Lageplan ersichtliche Grundstück in, /Ecke , das mit einem Einfamilienhaus bebaut ist und über einen großen Garten verfügt. Die vorliegende streitige, auf dem Lageplan rot umrandete zum gelegene Teilfläche hat die Klägerin parzellieren lassen. Diese Fläche beabsichtigt sie mit einem Einfamilienhaus zu bebauen, das sie mit ihrem Ehemann bewohnen möchte. Die Baugenehmigung ist erteilt. In das jetzt von den Beklagten bewohnte Haus soll die Tochter der Klägerin einziehen. Mit Schreiben vom 20. Dezember 1994 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis insgesamt zum 31. Dezember 1995 und bezüglich der Teilfläche zum 31. März 1995; die Kündigung begründete sie mit Eigenbedarf, bezüglich der Teilfläche mit der Absicht, neuen Wohnraum zu schaffen. Gegenstand der vorliegenden Klage ist der Anspruch auf Herausgabe der Teilfläche.

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Die Klägerin hat beantragt,

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1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die aus dem Lageplan

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ersichtliche Teilfläche des Mietgrundstücks zu räumen und an die Be-

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klagten zum 31. März 1995 herauszugeben.

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2. den Beklagten als Gesamtschuldner aufzugeben, zu dulden, daß die

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Klägerin,

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a) über einen separaten Zwischenzähler Baustrom ab dem Sicherungs-

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hauptkasten des Grundstücks entnimmt,

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b) von der zwischen Haus und Garage auf dem Grundstück verlaufenden

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Wasserleitung über eine von ihr zu installierende Zapfstelle und über

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einen separaten Zwischenzähler Wasser entnimmt,

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3. festzustellen, daß die Beklagten als Gesamtschuldner der Klägerin sämt-

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liche Schäden zu ersetzen haben, die daraus resultieren, daß wegen ver-

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späteter Herausgabe der im Antrag zu 1. aufgeführten Grundstücksteilfläche

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der Beginn der von der Klägerin beabsichtigten Bauarbeiten über den 3. April

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1995 hinaus verzögert wird.

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Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 12. Juli 1995 die Klage abgewiesen.

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Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, mit der sie ihre Anträge, allerdings ohne die Datierung des Räumungstermins zum 31. März 1995, weiterverfolgt. Sie trägt nunmehr vor, das bisher von ihr und ihrer Familie bewohnte Haus wolle sie verkaufen, um mit dem Erlös den Neubau zu finanzieren.

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Die Beklagten beantragen,

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Zurückweisung der Berufung.

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Ergänzend wird auf die von den Parteien vorgelegten Unterlagen und dem

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vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze verwiesen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

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I.

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Die Berufung ist hinsichtlich des Antrags zu 1. begründet, im übrigen unbegründet.

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1.

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Die Beklagten sind seit dem 31. Dezember 1995 zur Rückgabe der streitigen Teilfläche verpflichtet.

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a)

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Die auf die Teilfläche beschränkte Kündigung des Mitvertrages zum 31. März 1995 ist unwirksam.

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Nach § 564 b Abs. 2 Nr. 4 a) BGB kann der Vermieter mit abgekürzter Frist eine auf einen Grundstücksteil beschränkte Kündigung aussprechen, wenn er zum Zweck der Vermietung neuen Wohnraum schaffen will.

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Es ist streitig, ob dieser Zweck nur dann verfolgt wird, wenn der Vermieter den neu erstellten Wohnraum vermietet (so Bericht des Rechtsausschusses zum Entwurf des Wohnungsbauerleichterungsgesetzes, Bundestags-Drucksache 12/5110, S. 19; LG Stuttgart NJW-RR 1992, 206; Erman/Jendrek, BGB, § 564 Rz. 36) oder ob zur Vermietung bestimmter Wohnraum auch dann geschaffen wird, wenn der Vermieter den neu erstellten selbst nutzt, aber seinen früheren Wohnraum dem Wohnungsmarkt überläßt (so LG Marburg ZMR, 1992, 304; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., 1996, Rz. A 26; Foelskow in Münch Komm, BGB, 3. Aufl., § 564 b Rz. 66 c; Palandt/Putzo, BGB, 56. Aufl., 1996; § 564 b Rz. 56). Das Bundesverfassungsgericht hat weder die restriktive noch die erweiternde Auslegung in verfassungsrechtlicher Hinsicht beanstandet (NJW 1992, 494 - zur Entscheidung des LG Stuttgart -; NJW 1992, 1498 - zu einer entgegengesetzten Vorentscheidung).

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Der Gesetzeswortlaut, der auf die Schaffung von Wohnraum zum Zweck der Vermietung abstellt, will verhindern, daß der Vermieter für sich zusätzlichen Wohnraum erstellt, ohne daß neuer Wohnraum zur Vermietung angeboten wird (BVerfG 1992, 1498). Insofern mag eine ausdehnende Auslegung des § 564 b Abs. 2 Nr. 4 b) BGB angezeigt sein, wenn sichergestellt ist, daß die bislang vom Vermieter genutzte Wohnung vermietet wird.

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Dies ist indessen nicht gewährleistet, wenn der Vermieter seine derzeitige Wohnung veräußert. Dem Kläger kann er die Verwendung nicht vorschreiben. Dieser kann die erworbene oder seine frühere Wohnung als Zweitwohnung nutzen. Möglicherweise macht er keine Wohnung frei, die sodann vermietet werden kann, z.B. wenn er aus einer mit mehreren Personen belegten Wohnung auszieht. Faktisch ist auch eine gewerbliche Nutzung der früheren Wohnung des Erwerbers, über den nichts bekannt ist, nicht ausgeschlossen.

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Das Gesetzesanliegen wird daher zumindest dann nicht mehr erfüllt, wenn der Vermieter, der eine Teilkündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 4 a) BGB ausspricht, seine bisherige Wohnung verkauft, ohne daß sichergestellt ist, daß letztlich zusätzlicher Wohnraum zur Vermietung angeboten wird.

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b)

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Ob die auf die Teilfläche bezogene Kündigung aus einem anderen Grund zum 31. Dezember 1995 wirksam geworden ist, brauchte das Amtsgericht nicht zu prüfen, weil die Klägerin nur auf sofortige, nicht - auch nicht hilfsweise - auf zukünftige Räumung und Herausgabe geklagt hat.

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c)

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Nunmehr sind die Beklagten nach § 556 BGB zur Räumung und Rückgabe der Teilfläche verpflichtet, weil das Mietverhältnis bezüglich der Teilfläche aufgrund der Kündigung vom 20. Dezember 1994 seit dem 31. Dezember 1995 beendet ist.

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In der auf die Teilfläche beschränkten Kündigung sind die tatsächlichen Grundlagen einer Eigenbedarfskündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB aufgeführt, so daß diese Kündigung auch in dieser Hinsicht zu beurteilen ist. Diese Kündigung zum 31. März 1995 setzte die richtige, einjährige Kündigungsfrist in Gang.

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Sie ist wegen Eigenbedarfs gemäß § 564 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam.

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aa)

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Obwohl ein Anwendungsfall des § 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB nicht vorliegt, hält die Kammer die Teilkündigung vorliegend im Hinblick auf die besondere Fallgestaltung für zulässig. Hierbei verkennt sie nicht, daß die Gebrauchsüberlassung im Rechtssinne eine einheitliche Leistung darstellt, so daß eine Teilkündigung im Regelfall unzulässig ist (OLG Karlsruhe NJW 1983, 1499; Staudinger/Sonnenschein, BGB 12. Aufl. 2. Bearb. § 564 Rz. 26; Voelkow in Münch-Komm, BGB, 3. Aufl., § 564 Rz. 20; Palandt/Putzo, BGB, 56. Aufl., § 564 Rz. 11; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rz. 27); sie dürfte im Regelfall auch dem Interesse des Vertragsgegners widersprechen.

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Gleichwohl kennt das Gesetz Ausnahmen. Außer dem bereits abgehandelten § 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB läßt § 543 BGB durch Verweis auf § 469 BGB eine auf den mangelhaften Teil der Mietsache beschränkte Kündigung des Mieters zu, z.B. wenn ein vermietetes Gebäude teilweise beschädigt ist (dazu RGZ 114, 243, 246). § 25 des im Beitrittsgebiet geltenden Schuldrechtsanpassungsgesetzes sieht eine auf eine Teilfläche beschränkte Kündigung vor. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat sich nicht in dem Sinne festgelegt, daß sie jede Teilkündigung ablehnt. Nach realer Teilung eines Grundstücks auch hier gegeben - billigt das Reichsgericht demjenigen, der in der Zwangsversteigerung eine Teilfläche erwirbt, das Sonderkündigungsrecht gemäß § 57 a ZVG zu (RGZ 124, 195). Der Bundesgerichtshof (WPM 1973, 383) erwägt, ohne dies entscheiden zu müssen, ob der Mieter, dem der Vermieter hinsichtlich eines Teils der Mieträume die Erlaubnis zur Untervermietung versagt, das Mietverhältnis nur bezüglich dieses Teils oder insgesamt kündigen kann bzw. muß. Von der Möglichkeit, ausnahmsweise eine atypische Teilkündigung zuzulassen, geht auch das Bundesverfassungsgericht aus (NJW 1994, 308, 309 = ZMR 1994, 207).

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In Ausnahmefällen ist somit eine Teilkündigung anzuerkennen, wenn diese einerseits den Belangen des Kündigenden gerügt, andererseits die Interessen des Vertragsgegners nicht oder jedenfalls nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.

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bb)

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Ein solcher Ausnahmefall einer auf eine Teilfläche beschränkten Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 564 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist vorliegend anzuerkennen.

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Daß die Teilfläche in ihrem derzeitigen Zustand zum Wohnen ungeeignet ist, steht der Annahme des Eigenbedarfs nicht entgegen; es genügt, daß die Klägerin sie bebauen will, um dort zu wohnen.

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Für den Eigenbedarf reicht die Absicht des Vermieters aus, in den Mieträumen zu wohnen oder diese einer Bedarfsperson zu überlassen, wenn er hierfür vernünftige Gründe hat (BGHZ 103, 91 = NJW 1988, 904). Nicht erforderlich ist, daß die bisherige Wohnung des Vermieters unzureichend ist (BVerfG ZMR 1993, 315; NJW 1994, 309 = ZMR 1994, 208). Daher kommt es auf die derzeitigen Wohnverhältnisse der Klägerin nicht an. Daß das derzeit bewohnte Haus in ihrem Eigentum steht, ist unerheblich. Wünsche des Vermieters, seine Wohnsituation zu ändern, insbesondere einen Ortswechsel vorzunehmen, hat der Mieter hinzunehmen. Seine Lebensplanung bestimmt der Vermieter selbst (BVerfGE 79, 292 = NW 1989, 970; BVerfG NW 1994, 994). Insofern ist der Klägerin auch zuzugestehen, ihr bisheriges Haus, das größer ist als der geplante Neubau, aufzugeben; auch eine Verringerung der eigenen Wohnfläche, etwa wenn die Kinder ausziehen, oder die Nichtinanspruchnahme anderen Wohnraums entsprechend einer nachvollziehbaren Lebensplanung. Nur unvernünftige Nutzungswünsche des Vermieters verdienen keinen Schutz, so etwa wenn er überhöhten Eigenbedarf geltend macht oder die von ihm beanspruchte Wohnung zu seiner Unterbringung bzw. der der Bedarfsperson ungeeignet ist. Andererseits ist auch die Position des vertragstreuen Mieters zu schützen, der seine Wohnung nur dann verlieren soll, wenn seinen Belangen überwiegend Interessen des Vermieters gegenüberstehen (BVerfGE 79, 292 = NJW 1989, 970).

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Wägt man die Interessen der Parteien ab, so überwiegen die der Klägerin die der Beklagten bei weitem. Die Klägerin will die Teilfläche nach Bebauung selbst nutzen. Die Beklagten verlieren, anders als bei der normalen Eigenbedarfskündigung, ihre Wohnung nicht. In ihre Position wird nur geringfügig eingegriffen, lediglich der von ihnen mitgemietete Garten wird ihnen teilweise genommen, wobei ihnen, wie die unstreitige Lageskizze ausweist, noch hinreichend Gartenfläche bleibt. Unwidersprochen ist bislang der Vortrag der Klägerin, daß die beanspruchte Fläche ohnehin brach liege.

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Bei dieser Sachlage gebietet es die gebotene verfassungskonforme Auslegung des § 564 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 BGB, die auf die Teilfläche bezogene Kündigung der Klägerin als berechtigt anzuerkennen.

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Die Kündigungsfrist endete mit Rücksicht auf die Dauer des seit 1982 bestehenden Mietverhältnisses am 31. Dezember 1995.

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Auf die rechtliche Möglichkeit, die Teilkündigung gemäß § 564 Abs. 2 Nr. 2 BGB als wirksam anzusehen, wurden die Parteien im Termin am 23. Januar 1996 hingewiesen; sie haben hierzu Stellung genommen.

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2.

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Der Klageantrag zu 2. ist unbegründet.

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Die Beklagten sind unter keinem Gesichtspunkt verpflichtet, der Klägerin die Entnahme von elektrischer Energie und Wasser auf dem von ihnen weiter genutzten Mietgrundstück zu gestatten.

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Aus dem Mietvertrag ergibt sich ein solcher Anspruch nicht. Auch die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme vermag einen solchen Anspruch nicht zu begründen.

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Zu erwägen bleibt allenfalls ein auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) gestützter Anspruch. Dieser würde aber eine dem Notwegrecht (§§ 917, 918 BGB) vergleichbare Situation voraussetzen, d.h. daß die Klägerin auf keine andere Weise an die öffentlichen Versorgungsnetze angeschlossen werden kann. Dies ist auszuschließen. Baustellen können, wie gerichtsbekannt ist, aufgrund gesonderter Versorgungsverträge an die öffentlichen Netze angebunden werden. Dies ist zwar kostenaufwendiger als die Entnahme von elektrischer Energie und Wasser auf dem von den Beklagten genutzten Grundstück. Diese finanziellen Nachteile hat die Klägerin jedoch hinzunehmen.

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Im übrigen bleibt zu berücksichtigen, daß bei einer Versorgung der Baustelle über die Anschlüsse der Beklagten diese gegenüber den Versorgungsträgern für die Kosten haften und lediglich ihrerseits von der Klägerin Erstattung des auf sie entfallenen Anteils verlangen können. Angesichts des gespannten Verhältnisses zwischen den Parteien wäre weiterer Streit vorprogrammiert.

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Die Beklagten werden die Baustelle in ihrer Nähe dulden müssen; sie verstoßen aber nicht gegen Treu und Glauben, wenn sie nicht zu einer zur aktiven Unterstützung des Bauvorhabens bereit sind.

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3.

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Unbegründet ist auch der Antrag der Klägerin, eine Schadensersatzpflicht der Beklagten wegen Verzögerung des Baubeginns festzustellen.

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a)

65

Zunächst ist zu wiederholen, daß die Beklagten erst seit dem 31. Dezember 1995 zur Rückgabe der Teilfläche verpflichtet sind.

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b)

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Auch im übrigen kann eine Schadensersatzpflicht nicht festgestellt werden. Die Klägerin trägt nämlich nicht einmal andeutungsweise vor, worin ihr Schaden liegen soll. Die Finanzierungskosten sind jedenfalls derzeit günstiger als vor einem Jahr. Hierauf brauchte die Klägerin nicht hingewiesen zu werden, weil der Schadenersatzanspruch aus anderen Gründen nicht gerechtfertigt ist.

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c)

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Der Mieter, der nach Beendigung des Mietverhältnisses mit der Rückgabe der Mietsache in Verzug gerät, ist dem Vermieter nach § 286 Abs. 1 BGB zum Ersatz des diesem infolge des Verzugs entstehenden Schadens verpflichtet. Die Kammer ist jedoch der Ansicht, daß die Beklagten bis zum 23. Januar 1996, dem Tag der für die Urteilsfällung maßgeblichen letzten mündlichen Verhandlung, mit der Erfüllung der Rückgabepflicht nicht in Verzug geraten sind; es fehlt als wesentliche Verzugsvoraussetzung das Verschulden (§ 285 BGB).

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Grundsätzlich ist davon auszugehen, daß der Mieter, der nach berechtigter Kündigung des Mietverhältnisses bei Ende des Mietverhältnisses die Mietsache nicht zurückgibt, schuldhaft handelt, wobei ein Irrtum über die Berechtigung der Kündigung ihn der Regel nicht entschuldigt.

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Indessen ist es nicht ausgeschlossen, den Rechtsirrtum einer Partei als entschuldigt anzusehen, wenn ihre ihr durch den Prozeßbevollmächtigten vermittelte Rechtsansicht in Einklang mit Rechtsprechung und Schrifttum stand und mit einer anderen Beurteilung durch das Gericht nicht zu rechnen war (vgl. BGH NJW 1992, 1045).

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Insofern ist allerdings darauf zu verweisen, daß die Beklagten nach dem erstinstanzlichen Vorbringen der Klägerin nicht darauf vertrauen durfte, die auf § 564 Abs. 2 Nr. 4 a) BGB gestützte Kündigung zum 31. März 1995 werde nicht durchgreifen. Insoweit hatte sich nämlich, wie insbesondere die zitierten Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts zeigen, keine herrschende Meinung gebildet. Indessen ist dieses eine Schadensersatzpflicht auslösende Verhalten durch den geänderten Vortrag der Klägerin, sie wolle ihr derzeit bewohntes Haus nicht vermieten, sondern nunmehr verkaufen, überholt.

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Die Beklagten brauchten jedoch bis zur Berufungsverhandlung nicht damit zu rechnen, daß sie zur Räumung mit der oben wiedergegeben - recht ungewöhnlichen - Begründung verurteilt werden würden.

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Daß die auf die Teilfläche beschränkte Kündigung nach § 564 Abs. 2 Nr. 2 BGB durchgreifen könne, war niemals Gegenstand der Erörterung in erster Instanz. Von den Ausführungen der Kammer in der mündlichen Verhandlung waren beide Parteien in gleicher Weise überrascht. Auch die Prozeßbevollmächtigten der Klägerin hatten zuvor diesen Weg nicht gesehen und nicht in den Prozeß eingeführt.

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Insofern bestand zwischen den Parteien Einigkeit, daß die Teilkündigung allenfalls nach § 564 b Abs. 2 Nr. 4 BGB, keinesfalls jedoch gemäß § 564 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam sein könne. Gehen beide Parteien von derselben, durchaus vertretbaren Rechtsansicht aus, so vermag dies ausnahmsweise die Nichterfüllung durch den Schuldner entschuldigten und den Verzug entgegenstehen (vgl. RGZ, 96, 313, 316).

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Aus diesen Gründen sieht die Kammer das Verhalten der Beklagten, die der Rechtsauskunft ihrer Prozeßbevollmächtigten und dem erstinstanzlichen Urteil vertrauten, ausnahmsweise als entschuldigt an.

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II.

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Die Kammer geht davon aus, daß der Räumungsantrag einerseits und die beiden zurückgewiesenen Anträge andererseits gleichwertig sind. Dies rechtfertigt es, die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens gegeneinander aufzuheben (§ 92 ZPO).

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Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin nach § 97 Abs. 1 ZPO zu tragen, soweit ihr Rechtsmittel erfolglos geblieben ist. Soweit es Erfolg hat, beruht dies auf dem Ablauf der Kündigungsfrist nach Erlaß des angefochtenen Urteils; folglich fallen ihr die Kosten des Berufungsverfahrens zur Last (§ 97 Abs. 2 ZPO).