Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2002-12-09, Aktenzeichen 25 K 6233/00
ECLI:DE:VGD:2002:1209.25K6233.00.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen de Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrags
abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe
leistet.

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Tatbestand:

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Der Kläger ist Eigentümer der in E-N gelegenen Objekte L-Straße 272
Erdgeschoss Nr. 1 und Garage und Nr. 2.

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Mit Schreiben vom 13. Januar 2000 beantragte der Kläger unter Bezugnahme
auf einen gegen den Einheitswertbescheid des Finanzamtes vom 9. November 1999
eingelegten Einspruch, die Grundsteuer zu erlassen. Zur Begründung führte er unter
anderem aus: Die Ladenlokale stünden seit einem Jahr leer. Die Entwicklung der L-
Straße mache eine gewerbliche Neuvermietung der dort gelegenen Objekte
unmöglich. Zur weiteren Begründung legte der Kläger nach Aufforderung durch die
Beklagte neben mehreren Anzeigenrechnungen ein Schreiben seines Maklers T vom
6. September 1999 vor, wonach eine Neuvermietung nicht nur wegen des Preises
von 15,00 DM pro qm, sondern wegen der gesamten Einzelhandelssituation und der
Einwohnerstruktur in dieser Region schwierig sei. In einem weiteren Schreiben vom
3. März 2000 führte der Immobilienmakler T aus, dass Vermietungsbemühungen
durch Annoncen in Tageszeitungen und durch Schilder im Schaufenster an
derartigen Standorten wie der L-Straße kaum Erfolgsaussichten hätten und deshalb
keine Vermietungsaufträge auf dieser Straße mehr angenommen werden
würden.

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Mit Bescheid vom 2. Mai 2000 lehnte die Beklagte den begehrten
Grundsteuererlass für die Jahre 1998 und 1999 im Wesentlichen mit der Begründung
ab, der Kläger habe ausreichende Vermietungsbemühungen nicht
nachgewiesen.

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Den dagegen vom Kläger eingelegten Widerspruch wies die Beklagte mit
Widerspruchsbescheid vom 21. August 2000 als unbegründet zurück.

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Dagegen hat der Kläger am 21. September 2000 Klage erhoben, mit der er sein
bisheriges Vorbringen wiederholt und vertieft. Ergänzend weist er darauf hin, dass im
Bereich E-N Objekte unvermietbar seien und der gesamte Bereich von unzähligen
leer stehenden Wohnungen und Geschäften gekennzeichnet sei. Dieser Leerstand
sei aber nicht von ihm, sondern von der Beklagten zu vertreten, da diese das
Stadtteil habe niedergehen lassen. Dort habe Armut Platz gegriffen. Im Übrigen habe
er seine ausreichenden Vermietungsbemühungen nachgewiesen.

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Der Kläger beantragt sinngemäß,

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die Beklagte unter Aufhebung ihrer Bescheide vom 2.
Mai 2000 und 21. August 2000 zu verpflichten, ihm die
Grundsteuer für die Geschäftslokale L-Straße 272 in E-N,
Erdgeschosse Nr. 1 und Nr. 2 für die Jahre 1998 und 1999
zu erlassen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie hält ihre Bescheide aus den dort genannten Gründen für rechtmäßig.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend
auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der
Beklagten Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zwar zulässig, aber nicht begründet.

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Die ablehnenden Bescheide der Beklagten vom 2. Mai 2000 und vom 21. August
2000 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten; dem Kläger
steht der geltend gemachte Grundsteuererlass weder für das Jahr 1998 noch für das
Jahr 1999 zu, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

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Der Kläger kann einen Anspruch auf Grundsteuererlass nicht aus § 33 Abs. 1
GrdStG herleiten. Nach dieser Vorschrift wird die Grundsteuer in Höhe des
Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung
entspricht, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des
Steuergegenstandes um mehr als 20 v. H. gemindert ist und der Steuerschuldner die
Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat.

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Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Der von dem Kläger vorgetragene
Grund für die Mietausfälle auf Grund der Struktur des Stadtviertels, in dem sein
Grundbesitz gelegen ist, ist bei der Ermittlung des normalen Rohertrages zu
berücksichtigen und kann deshalb nicht als Minderung gegenüber diesem geltend
gemacht werden.

18

vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, DVBl. 2001, S. 1368
ff.

19

Normaler Rohertrag ist bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem
Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die
bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums maßgebend wäre.
§ 79 Abs. 3 und 4 des Bewertungsgesetzes findet keine Anwendung, § 33 Abs. 1
Satz 3 Nr. 2 GrdStG. Nach § 79 Abs. 1 BewG ist Jahresrohmiete das Gesamtentgelt,
das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher
Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten
haben. Statt des Betrages nach § 79 Abs. 1 BewG gilt nach § 79 Abs. 2 Satz 1
BewG die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder
Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder
unentgeltlich überlassen sind (Nr. 1) oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um
mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen
hat (Nr. 2). In diesen Fällen ist die übliche Miete in Anlehnung an die Jahresrohmiete
zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung
regelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG). Da § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2
GrdStG nicht allein auf § 79 Abs. 1 und 2 BewG verweist, scheiden Veränderungen
aller den Wert beeinflussenden Umstände, die bei der Hauptfeststellung zur
Feststellung eines verminderten Einheitswertes führen würden (vgl. § 9 Abs. 1 und 2
BewG), als Erlassgrund aus,

20

vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.

21

Das gilt namentlich nicht nur für Ertragsminderungen, die durch Fortschreibung
des Einheitswertes berücksichtigt werden können, wie dies § 33 Abs. 5 GrdStG
ausdrücklich und allgemein anordnet, sondern auch für solche Ertragsminderungen,
die auf einer Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse
(„Wertverhältnisse" i.S. von § 27 BewG) beruhen,

22

vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.

23

Wie sich bereits aus der Anknüpfung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrdStG an den
normalen Rohertrag ergibt, sollten nach der Vorstellung des Gesetzgebers nur
solche Ertragsminderungen einen Grundsteuererlass rechtfertigen, die auf für die
Ertragslage außergewöhnlichen (atypischen) Umständen beruhen, also zufälliger und
vorübergehend Art sind,

24

vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.

25

Es kommt daher darauf an, ob die geltend gemachte Ertragsminderung auf einer
Änderung der tatsächlichen Verhältnisse i.S. von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG
beruht, die zu einer Wertfortschreibung führen kann und einen Grundsteuererlass
bereits gemäß § 33 Abs. 5 GrdStG ausschließt, ob sie auf einer Änderung der
Wertverhältnisse i.S. von § 27 BewG zurückzuführen ist und gemäß § 33 Abs. 1 Satz
3 Nr. 2 GrdStG die Jahresrohmiete mindert, sodass deshalb ein Grundsteuererlass
ausscheidet, oder ob sie zufälliger und vorübergehender Art ist, sodass bei der
Ermittlung der Jahresrohmiete die übliche Miete anzusetzen ist und ein
Grundsteuererlass in Betracht kommt. Dabei betreffen Änderungen der tatsächlichen
Verhältnisse i.S. von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG das Bewertungsobjekt und seine
nähere Umgebung. Demgegenüber sind unter allgemeinen Wertverhältnissen i.S.
von § 27 BewG die allgemeinen politischen und wirtschaftlichen Verhältnisse im
gesamten Gemeindegebiet oder darüber hinaus zu verstehen, die sich im
allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben,

26

vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.

27

In Anwendung dieser Grundsätze scheidet ein Grundsteuererlass von vornherein
aus. Die Mietausfälle des Klägers beruhen nach seinen Angaben sowohl im Jahr
1998 als auch in 1999 auf einer generell schlechten Vermietbarkeit sämtlicher
Mietobjekte in E-N wegen der dortigen Einwohnerstruktur und Einzelhandelssituation.
Diese Umstände stellen nach obigen Grundsätzen daher keine vorübergehenden
und zufälligen Ursachen, sondern wertbildende Faktoren dar, die auf die Feststellung
des Einheitswertes Einfluss haben und deshalb von vornherein einen
Grundsteuererlass nicht begründen können. Die von dem Kläger beklagte allgemein
angespannte Marktsituation für sämtliche Mietobjekte in E-N ist unter wirtschaftliche
Verhältnisse im Gemeindegebiet von E zu fassen und als Wertverhältnisse über § 27
BewG bei der nächsten Hauptfeststellung zu berücksichtigen; sie kann daher keinen
Grundsteuererlass rechtfertigen. Auch von der von dem BVerwG geforderten
Nachhaltigkeit, für die der Zeitabstand von sechs Jahren einen Anhalt bieten soll,

28

vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O., S. 1370,

29

ist nach dem Vorbringen des Klägers auszugehen, da im Hinblick auf das
Vorbringen des Klägers und die Angaben seines Maklers nichts dafür spricht, dass
sich die beschriebene Situation in E-N seither grundlegend verändert hat.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

31

Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 167 Abs. 1 und 2
VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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