Landgericht Mainz (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2003-06-18, Aktenzeichen 3 S 57/03
ECLI:DE:LGMAINZ:2003:0618.3S57.03.0A

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Mainz abgeändert.

Die Klage wird - soweit nicht zurückgenommen - abgewiesen.

Von den Kosten des ersten Rechtszugs tragen die Kläger 86 %, der Beklagte 14 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Klägern auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

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<Anmerkung der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Der Tatbestand wurde vom Gericht nicht mitgeteilt.>

Entscheidungsgründe

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Die Berufung ist zulässig und begründet.

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Die Kammer nimmt auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO); von der Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen wird abgesehen (§ 540 Abs. 2, § 313 a Abs. 1 ZPO).

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Den Klägern steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten innegehaltenen Wohnung nicht zu, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die fristlose Kündigung der Kläger vom 12.11.2002 wegen Zahlungsverzugs nicht wirksam beendet worden ist.

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Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass trotz nachträglicher Zahlung des Rückstands durch das Sozialamt die Kündigung nicht gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geheilt worden ist, da ihr vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach dieser Vorschrift (bzw. § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB a.F.) unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

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Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts liegen jedoch die gesetzlichen Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) nicht vor, so dass die Kündigung von vorneherein nicht wirksam war.

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Bei Ausspruch der Kündigung bestand allerdings für zwei aufeinander folgende Termin objektiv ein Zahlungsrückstand in Höhe von mehr als einer Monatsmiete. Dies gilt, wie im Hinblick auf die Erörterung in der mündlichen Verhandlung vor Kammer klarzustellen ist, selbst bei Verrechnung aller Zahlungen in 2001 auf den geschuldeten Mietzins statt, wie von Seiten der Kläger geschehen, zum Teil auf Anwaltskosten. Der sich hieraus ergebende Überschuss in 2001 wäre im Übrigen nicht automatisch auf einen Rückstand in 2002 zu verrechnen, sondern begründet lediglich einen aufrechenbaren Rückzahlungsanspruch, der aus den unten dargelegten Gründen nicht dem Beklagten, sondern dem Träger der Sozialhilfe zusteht, der auf diese Zahlungen geleistet hat; für eine entsprechende Aufrechnungserklärung des Sozialamts, die spätestens unverzüglich nach der Kündigung erfolgt sein müsste (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB), ist nichts vorgetragen. Eine nähere Erörterung insoweit erübrigt sich. Der Beklagte ist nämlich gemäß § 285 BGB a.F. (§ 286 Abs. 4 BGB n.F.) nicht in Verzug, da der entstandene Rückstand nicht von ihm zu vertreten ist.

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Dem Beklagten kann zunächst ein eigenes Verschulden in Form von Fahrlässigkeit (§ 276 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht angelastet werden. Unstreitig hatte das Sozialamt in der Vergangenheit aufgrund entsprechender Bescheide, zuletzt vom 17.4.2001, die von dem Beklagten geschuldete Miete durch Überweisung an die Kläger bzw. die von ihnen beauftragte Hausverwaltung bezahlt. Der Beklagte durfte daher darauf vertrauen, dass diese Zahlungen auch weiterhin erfolgen würden, solange er nicht eine anders lautende Mitteilung erhielt. Eine solche Mitteilung ist aber nicht erfolgt. Nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag des Beklagten ist der letzte Sozialhilfebescheid vor Ausspruch der Kündigung weder aufgehoben bzw. abgeändert worden noch hat das Sozialamt den Beklagten in sonstiger Weise darüber informiert, dass es die Zahlung des Mietzinses einstellen werde bzw. eingestellt hatte. Unstreitig ist weiter, dass auch die Kläger bzw. deren Hausverwaltung den Beklagten vor Ausspruch der Kündigung nicht auf den zwischenzeitlich aufgelaufenen Zahlungsrückstand hingewiesen haben, so dass der Beklagte erst durch die Kündigung selbst von der Existenz eines Rückstands erfuhr. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts traf den Beklagten insoweit auch keine Erkundigungspflicht. Von einem Sozialhilfeempfänger zu verlangen, sich jeden Monat beim Sozialamt oder beim Vermieter zu vergewissern, ob die Überweisung von Seiten des Sozialamtes rechtzeitig ausgeführt wurde, ist letztlich lebensfremd, angesichts der Arbeitsüberlastung der Sozialämter im Übrigen auch kaum praktikabel (LG Mönchengladbach ZMR 1993, 571). Im vorliegenden Fall gilt nichts anderes, auch wenn der Beklagte offenbar im Juli 2002 im Hinblick auf eine zwischenzeitlich eingetretene Veränderung in seinen wirtschaftlichen Verhältnissen einen neuen Sozialhilfeantrag gestellt hatte. Solange der bisher geltende unbefristete Sozialhilfebescheid weder aufgehoben noch abgeändert war und das Sozialamt den Beklagten auch nicht in sonstiger Weise von einer Einstellung der Mietzinszahlungen unterrichtet hatte, konnte er darauf vertrauen, dass diese wie bisher ausgeführt würden.

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Der Beklagte hat den entstandenen Rückstand auch nicht deswegen zu vertreten, weil der Schuldner nach allgemeinen Grundsätzen verschuldensunabhängig für seine Leistungsfähigkeit einzustehen hat (siehe Palandt-Heinrichs, BGB, 61. Auflage, § 279 Randnr. 4 m.w.N.). Im vorliegenden Fall ist die Mietzinszahlung nicht aufgrund mangelnder Leistungsfähigkeit des Beklagten unterblieben, sondern aufgrund Verschuldens des Sozialamtes, das die Zahlung ohne entsprechenden Hinweis an den Beklagten eingestellt hat.

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Der Beklagte muss sich das Verschulden des Sozialamtes schließlich auch nicht gemäß § 278 Satz 1 BGB als Dritter zurechnen lassen. In Rechtsprechung und Schrifttum wird das Sozialamt allerdings überwiegend als Erfüllungsgehilfe des Mieters angesehen, soweit es die von diesem geschuldete Mietzahlung übernimmt (LG Karlsruhe, ZMR 89, 421; LG Mönchengladbach, ZMR 93, 571; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Auflage, § 543 Randnr. 91; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Auflage, § 73 Randnr. 13; Palandt-Weidenkaff, BGB, 62. Auflage, § 543 Randnr. 26, jeweils m.w.N.; anderer Ansicht Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Randnr. 1193; offengelassen von KG WM 98, 85). Die Kammer vertritt demgegenüber die Auffassung, dass das Sozialamt insoweit als Dritter im Sinne von § 267 BGB, nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters handelt (Urteil vom 9.8.1994 - 3 S 66/94; für die entsprechende Frage bei § 812 BGB Urteil vom 15.6.1993 - 3 S 329/92; ebenso LG Berlin WM 2001, 609. Charakteristisch für die Drittleistung ist, dass sie aus eigenen Antrieb des Dritten erfolgt (Staudinger-Zell, BGB, 13. Auflage, § 267 Randnr. 4; Münchener Kommentar-Keller, BGB, 4. Auflage, § 267 Randnr. 9 und 10). Dies ist bei Übernahme der Mietzinszahlung durch die Sozialbehörde der Fall. Auch wenn die Leistung von Sozialhilfe faktisch in der Regel auf entsprechenden Antrag des Bedürftigen erfolgt, ist dieser rechtlich nicht erforderlich; nach § 5 Bundessozialhilfegesetz setzt die Sozialhilfe ein, sobald dem Träger der Sozialhilfe oder den von ihm beauftragten Stellen bekannt wird, dass die Voraussetzungen für ihre Gewährung vorliegen. Hinzu kommt - und dies ist entscheidend -, dass die Sozialhilfebehörde, etwa bei Verdacht der Mietpreisüberhöhung, eigenverantwortlich prüft, ob der in Rede stehende Mietzinsanspruch gerechtfertigt ist (LG Berlin a.a.O.) und auch die Form der Mietzinszahlung - ob an den Mieter oder direkt den Vermieter - allein seiner Entscheidung obliegt (KG a.a.O., Seite 86).

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Folgte man der Gegenauffassung, so wäre die Kündigung zwar an sich wirksam. Diese Ansicht kommt allerdings letztlich zum selben Ergebnis, indem durchweg darauf verwiesen wird, dass die Kündigung bzw. Durchsetzung des Räumungsanspruchs rechtsmissbräuchlich sei und gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoße, wenn das Sozialamt die von ihm bislang übernommene Mietzinszahlung ohne Hinweis an den Mieter eingestellt hat und der Vermieter den Mieter vor der Kündigung hierüber nicht informiert hat (LG Karlsruhe und Mönchengladbach sowie Kossmann, jeweils a.a.O.; Soergel-Heintzmann, BGB, 12. Auflage, § 554 Randnr. 6; Franke in Fischer-Dieskau u.a., Wohnungsbaurecht, Band 5, § 554 Anmerkung 5; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Randnr. 121). Die Räumungsklage wäre danach ebenfalls abzuweisen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO. Hinsichtlich des ursprünglich gestellten Zahlungsantrag ist der Anlass zur Einreichung der Klage vor Rechtshängigkeit weggefallen, nachdem das Sozialamt am 19.12.2002 - vor Rechtshängigkeit - 1.580,80 DM an die Kläger gezahlt hat; die Klage ist hierauf unverzüglich zurückgenommen worden. Soweit der Zahlungsantrag offenen Mietzins aus der Zeit von September bis November 2002 betrifft, entspricht es billigem Ermessen, die Kosten des ersten Rechtszugs dem Beklagten aufzuerlegen. Etwas anderes gilt hinsichtlich des für August geltend gemachten Mietzinses, da das Sozialamt den Mietzins für diesen Monat, wie sich aus der im zweiten Rechtszug vorgelegten Buchungsliste der Hausverwaltung L. ergibt, am 30.7.2002 gezahlt hat, ein Rückstand insoweit daher nicht bestand.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus entsprechender Anwendung der §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO (siehe LG Landau, NJW 2002, 973).

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Die Revision wird nicht zugelassen, da ein gesetzlicher Grund hierfür (§ 543 Abs. 2 ZPO) nicht vorliegt. Wie oben dargelegt, ist in Rechtsprechung und Schrifttum zwar umstritten, ob der Mieter sich ein Verschulden des Sozialamts gemäß § 278 BGB zurechnen lassen muss. Im Ergebnis wirkt sich dies im vorliegenden Fall jedoch nicht entscheidend aus, da auch die bejahende Ansicht bei fehlender Kenntnis des Mieters von der Einstellung der Zahlungen durch das Sozialamt aufgrund § 242 BGB zur Abweisung der Räumungsklage kommt.

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Der Streitwert des zweiten Rechtszugs beträgt 4.908,36 Euro (Jahresbruttomietzins). Der Wert des ersten Rechtszugs beträgt bis zur Rücknahme des Zahlungsantrags 6.163,08 Euro, danach ebenfalls 4.908,36 Euro.