Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2017-03-07, Aktenzeichen 3 L 154/12

Tenor

Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts B-Stadt vom 21. März 2012 wird abgelehnt.

Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.

Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 5.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

1

Der Kläger begehrt von der Beklagten – einer Gemeinde – die Herstellung einer befahrbaren, öffentlich-rechtlich gesicherten Anbindung seines Grundstücks B.straße 1, C. (Flurstücke 2, 3 und 4 der Flur 5) zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche, die den Anforderungen des § 4 Abs. 1 LBauO M-V entspricht, insbesondere unter Nutzung des Flurstücks 6.

2

Das Grundstück des Klägers ist von der Erschließungsstraße „B.straße“ durch das aus den Flurstücken 7 und 6 bestehende Grundstück der Eheleute D. – im Folgenden: Vorderlieger – getrennt.

3

Der Kläger erhielt gemeinsam mit seiner Ehefrau mit Wirkung zum 01.03.1983 das Nutzungsrecht an dem damaligen Flurstück 8 der Flur 5 eingetragen zum Zwecke der Errichtung eines Eigenheimes für Wohnbedürfnisse. Das Eigenheim wurde errichtet. Der Ehefrau des Klägers wurde am 17.10.1989 der Prüfbescheid über den Anbau einer "Snackbar" an das Eigenheim erteilt unter der Auflage, dass der Zugang über einen Gehweg von der E. aus erfolgen soll. Die E. ist nicht für Kraftfahrzeuge befahrbar.

4

Mit Vertrag vom 29.5.1984 erhielten die Vorderlieger das Nutzungsrecht für das Flurstück 6 der Flur 5 für die Nutzungsart Garten. In der Vereinbarung ist niedergelegt: Der zum Flurstück gehörende Teil der Zufahrtsstraße ist in Stand zu halten, sauber zu halten und bei Glätte abzustumpfen. Der Familie A. ist der Anliegerverkehr zu ihrem Grundstück uneingeschränkt zu sichern.

5

Mit zwei notariellen Verträgen vom 03.05.1990 veräußerte der Rat der Stadt C. an die Vorderlieger die Flurstücke 7 und 6 und an den Kläger und seine Ehefrau die Flurstücke 8 und 9 der Flur 5.

6

Die Eintragung des Eigentumswechsels der in den Folgejahren in die Flurstücke 10, 11, 2, 3 und 4 aufgeteilten Flurstücke im Grundbuch erfolgte 1997. Im Jahre 1999 wurden die Flurstücke 10 und 11 mit dem Gastronomiebetrieb herausgemessen und veräußert; als Grundstück des Klägers verblieben die Flurstücke 2, 3 und 4. Der Kläger ließ die Flurstücke 10 und 11 1999 an seine Frau und die Flurstücke 2, 3 und 4 2002 an seine Tochter auf. Zugunsten des Klägers ist auf dem Grundstück Flurstücke 2, 3 und 4 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) eingetragen.

7

Mit Urteil des Landgerichts Schwerin vom 20.08.1998 – 4 O 601/97 – wurde dem Kläger und seiner Ehefrau als den Klägern dieses Verfahrens seitens der Vorderlieger ein Wegerecht „zu dem Grundstück einschließlich Tierarzt-Praxis, nicht jedoch zum Gastronomiebetrieb, in einer Breite von 6 m an der Südgrenze des Grundstücks“ bewilligt. Das OLG Rostock wies die Berufung der Kläger durch Urteil vom 22.04.2009 – 7 U 339/98 – zurück und führte aus: Das Landgericht habe zu Recht den Umfang des Wegerechts bzw. den Inhalt der Dienstbarkeit auf das Wohngrundstück einschließlich Tierarztpraxis beschränkt und den Gastronomiebetrieb ausgenommen. Der Senat teile die Ansicht des Landgerichts, dass eine durch Gaststättenbesuche verursachte Nutzungssteigerung des Grundstücks der Beklagten (d.i. die Vorderlieger) für die Kläger nicht durch geänderte Umstände gedeckt sei. Die Eröffnung der Gaststätte auf dem Grundstück der Kläger, d.h. die eingetretene gewerbliche Nutzung und der damit einhergehende erhöhte Besuch sei nicht vorhersehbar gewesen. Die Tatsache, dass zum Zeitpunkt der Genehmigung der Snackbar am 08.05.1989 die Rechtsträgerschaft des streitgegenständlichen Grundstücks noch der Stadt C. zugestanden habe und diese gegenüber der seinerzeit zuständigen Genehmigungsbehörde, dem Rat des Kreises F., das Einverständnis für die Errichtung eines Gaststättenbetriebs gegeben hätte, führe zu keinem anderen Ergebnis. Durch diese Genehmigung sei der von den Beklagten (d.i. die Vorderlieger) zu gestattende Anliegerverkehr über ihr Grundstück zum klägerischen Grundstück nicht erweitert worden. Insoweit sei zu beachten, dass die Stadt C. diesbezüglich lediglich als für Gewerbetätigkeiten zuständige Verwaltungsbehörde handelte. Allenfalls habe sie auch als Rechtsträger des Grundstücks der Kläger, jedenfalls aber nicht als Rechtsträger des Grundstücks der Beklagten gehandelt. Ein weiteres Indiz dafür, dass mit der Genehmigung keine Erweiterung beabsichtigt gewesen sei, ergebe sich aus der bauhygienischen Stellungnahme vom 24.10.1989. Danach sollte die Zuwegung der Gaststätte über die E. erfolgen. Bei dieser Festlegung handele es sich nicht lediglich um die Klarstellung, dass auch die E. für “zu Fuß“ kommende Besucher eine Zugangsmöglichkeit darstelle, sondern vielmehr um die Auflage, dass die Gaststättenbesucher die Gaststätte nur über den Promenadenweg erreichen und das Grundstück der Beklagten diesbezüglich nicht benutzt werden und damit keine weitere Beeinträchtigung erfahren sollte. Wenn es dagegen beabsichtigt gewesen sei, Gaststättenbesuchern auch den Zugang über das Grundstück der Beklagten zu gestatten, hätte es einer erneuten Festlegung bedurft.

8

Der Landrat des Landkreises Parchim erteilte dem Kläger am 20.10.2000 einen Bauvorbescheid für einen Wintergartenanbau mit einer Gesamtfläche von 66 m² für das Vorhaben „Gaststätte/ Gewerbebetrieb“. Am 23.09.2002 erhielt er eine Baugenehmigung für den Anbau des Wintergartens an die vorhandene Gaststätte.

9

Die Nachbarn des Klägers (Vorderlieger) legten Widerspruch gegen die Baugenehmigung ein. Durch Abhilfebescheid vom 07.10.2004 wurde die Baugenehmigung aufgehoben und später zusätzlich zurückgenommen. Diese Rücknahme wurde später zurückgenommen und ein neuer Abhilfebescheid erlassen, in dem zugleich die Rücknahme der Baugenehmigung ausgesprochen wurde. Die Klage des Klägers hiergegen war im Ergebnis erfolglos (Beschlüsse des Senats vom 09.12.2009 und 23.11.2010 – 3 L 37/09). Der Senat führte in seinem Beschluss vom 09.12.2009 aus:

10

„Der Kläger macht geltend, mit dem Kaufvertrag sei der von ihm genutzte Weg als Teil des Flurstücks, an dem die Beigeladenen ein Nutzungsrecht hatten, an diese verkauft worden. Die Stadt C. habe um die Auseinandersetzungen zwischen dem Kläger und den Beigeladenen um den Weg gewusst und sich über einen Hinweis des Landkreises F. hinweg gesetzt, diesen Teil des Flurstücks nicht zu übereignen. Damit legt der Kläger nichts für eine Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages 1990 dar.

11

Sittenwidrigkeit ist ein Rechtsgeschäft, wenn es gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt. Diese zu § 138 Abs. 1 BGB entwickelte wenig präzise Formel lässt erkennen, dass ein Rechtsgeschäft dann als sittenwidrig zu beurteilen ist, wenn es gegen grundlegende, nicht zwingend kodifizierte Verhaltensregeln verstößt. Handeln die Vertragspartner zu Lasten eines Dritten, ist für die Sittenwidrigkeit erforderlich, dass sie subjektiv sittenwidrig handeln (Palandt/Heinrichs BGB § 138 Rn. 8 a.E.). Dafür fehlt es vorliegend an Anhaltspunkten. Ohne dass dies vom Kläger in Frage gestellt wird, hat das Verwaltungsgericht festgestellt, dass es sich bei dem Kaufvertrag 1990 um ein übliches Massengeschäft im Zuge der Ausnutzung der Gesetzgebung der DDR zur Sicherung von Nutzungsrechten an volkseigenen Grundstücken handelte. Der Kaufvertrag nahm dem Kläger kein ihm die Inanspruchnahme des Grundstücks der Beigeladenen erlaubendes Recht. Dies ist durch das rechtskräftige Urteil des Landgerichts Schwerin (auf die mündliche Verhandlung vom 12.08.1998 - 4 0 601/97) geklärt. Dass sich die Stadt C. über einen Hinweis des damaligen Landkreises F. hinweg gesetzt hat - dies einmal als wahr unterstellt -, ergibt ebenfalls keine Sittenwidrigkeit, sondern allenfalls eine kommunalrechtliche Rechtswidrigkeit, die wegen des ihr innewohnenden geringen Gewichts nicht zur Nichtigkeit fuhrt.“

12

Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 29.10.2008 erhob der Kläger unter dem Vorbehalt, dass die Klage erst nach Bewilligung von Prozesskostenhilfe zugestellt werden soll, die vorliegende Klage mit dem Antrag,

13

die Beklagte zur Herstellung einer den Anforderungen des § 4 LBauO M-V genügenden Anbindung des Grundstücks bestehend aus den Flurstücken 2, 3 und 4 der Flur 5 an die öffentliche Verkehrsfläche zu verpflichten.

14

Zugleich stellte er einen Prozesskostenhilfeantrag.

15

Das Verwaltungsgericht lehnte den Prozesskostenhilfeantrag u.a. mit der Begründung ab, die Klage habe keine ausreichenden Erfolgsaussichten. Der Kläger habe keinen Anspruch auf Erschließung, weil die von der Rechtsprechung entwickelten Ausnahmetatbestände nicht vorlägen.

16

Dagegen richtete sich die Beschwerde des Klägers, die er im Wesentlichen damit begründet, er sei Inhaber eines Nießbrauches an den Flurstücken. Die Baugenehmigung in der Zeit der DDR sei auch aufgrund einer Standortgenehmigung der Beklagten erteilt worden, so dass ein ihr zurechenbares Verhalten für die auch nach DDR-Recht rechtswidrige Baugenehmigung vorliege, aus der sich ein Anspruch auf Erschließung ergebe. Schließlich sei auch die Baugenehmigung aus dem Jahr 2002 zu berücksichtigen.

17

Der Senat wies die Beschwerde gegen den die Prozesskostenhilfe versagenden Beschluss des Verwaltungsgerichts durch Beschluss vom 03.03.2009 – 3 O 1/09 (veröff. In juris) zurück und führte aus:

18

„Der Senat kann die Rechtsfrage, ob einem Inhaber einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit in Gestalt eines Wohnungsrechts überhaupt ein Anspruch auf Erschließung zustehen kann, mangels Entscheidungserheblichkeit offenlassen.

19

Voraussetzung eines Anspruchs auf Erschließung ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (U. v. 28.10.1981 - 8 C 4/8 -, BVerwGE 64, 186), dass die Gemeinde an der Erteilung einer rechtswidrigen Baugenehmigung mitgewirkt hat. So liegt der Fall hier nicht. Allerdings spricht nichts dagegen, dass die wohl auch dem Kläger erteilte Baugenehmigung für die Errichtung eines Einfamilienhauses mit der nach damaligen Recht (vgl. § 3 VO v. 22.03.1972, GBl. DDR II S. 293 i.d.F. der VO v. 31.08.1978, GBl. DDR I S. 425; § 3 VO v. 08.11.1984, GBl. DDR I S. 433) erforderlichen Zustimmung des damaligen Rates der Stadt C. erfolgt ist. Entgegen der Rechtsauffassung des Klägers kann daraus aber nicht ein Zurechnungszusammenhang zur jetzigen Beklagten abgeleitet werden. Denn die Beklagte ist nicht mit dem staatlichen Organ "Rat der Stadt" identisch (vgl. BVerwG B. v. 12.09.2006 - 5 B 12/06, juris). Dieses staatliche Organ ist mit der Aufhebung des Systems des demokratischen Zentralismus und der Neugründung der Gemeinden als Selbstverwaltungskörperschaften untergegangen. Die Beklagte ist auch nicht Gesamtrechtsnachfolgerin dieses Organs geworden (vgl. BGH, U. v. 25.10.2005 - XI ZR 353/04 -, BGHZ 164, 361). Es ist auch nicht ersichtlich, dass sie aufgrund einer sondergesetzlichen Bestimmung Einzelrechtsnachfolgerin des staatlichen Organs "Rat der Stadt" geworden ist.

20

Die Erfolgsaussichten der noch zu erhebenden Klage sind auch nicht wegen der im Jahr 2002 erteilten Baugenehmigung, zu der die Stadt C. nach dem unausgesprochenen Vortrag des Klägers ihre Zustimmung erteilt haben soll, hinreichend im Sinne des § 114 ZPO. Denn diese Baugenehmigung ist noch nicht bestandskräftig geworden und auch nicht ausgenutzt worden. Die richterrechtlich geschaffene Ausnahme vom Grundsatz der bloßen Erschließungslast (§ 123 Abs. 1 und 3 BauGB) in Form der Erschließungspflicht und der damit korrespondierende Anspruch auf Erschließung setzen aber eine bestandskräftige Baugenehmigung voraus, die ausgenutzt worden ist (vgl. Driehaus, Erschließungs- und Ausbaubeiträge 8. Aufl. 2007 § 5 Rn. 31). Die Erschließungspflicht ist eine Sonderform der Folgenbeseitigung. Der Grund für die darin liegende Haftung der Gemeinde für ein ihr zurechenbares Fehlverhalten liegt in der endgültigen Schaffung eines rechtswidrigen Zustandes, dessen Lösung und Folgen nicht allein der Grundstückseigentümer bewältigen soll (vgl. BVerwG, U. v. 11.11.1987 - 8 C 4/86 -, BVerwGE 78, 266). Ist die Baugenehmigung noch nicht bestandskräftig geworden, sondern - wie hier - streitbefangen, fehlt es an der rechtlichen Rechtfertigung der Begründung einer Erschließungslast. Schon gar nicht kann der inzidenten Rechtsauffassung des Klägers gefolgt werden, der Grund, aus dem sich die Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung und die Rechtsverletzung der Widerspruchsführer ergibt, hier der mangelnde Anschluss an das öffentliche Wegenetz, und der im gerichtlichen Eilverfahren zum Unterliegen des Klägers geführt hat, könnten durch die Erschließungspflicht der Gemeinde beseitigt werden. Mit einer solchen Argumentation verwechselt der Kläger Ursache und Wirkung.“

21

Die Klage des Klägers, die Beklagte zu verurteilen, eine dem Bauordnungsrecht genügende Erschließung seines Grundstückes herzustellen, hat das Verwaltungsgericht durch Urteil vom 21. März 2012 abgewiesen. Dagegen richtet sich der Antrag auf Zulassung der Berufung.

II.

22

Der zulässige Antrag auf Zulassung der Berufung bleibt ohne Erfolg.

23

1. Die Berufung ist nicht wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des angegriffenen Urteils ‎zuzulassen. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angegriffenen Entscheidung im Sinne ‎des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO sind immer schon dann begründet, wenn ein einzelner ‎tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Argumenten ‎in Frage gestellt wird. Geboten ist eine summarische Prüfung des Zulassungsvorbringens auf ‎die schlüssige Infragestellung der Auffassung des Verwaltungsgerichts. Ernstliche Zweifel sind ‎nicht erst dann gegeben, wenn bei der im Zulassungsverfahren allein möglichen ‎summarischen Überprüfung der Erfolg des Rechtsmittels wahrscheinlicher ist als der ‎Misserfolg (vgl. BVerfG, B. v. 03.03.2004 - 1 BvR 461/03 -, BVerfGE 110, 77 <83>; BVerfG 3. ‎Kammer des Ersten Senats, B. v. 21.01.2009 -, 1 BvR 2524/06). Dabei hat das ‎Zulassungsverfahren nicht die Aufgabe, das Berufungsverfahren vorwegzunehmen (vgl. ‎BVerfG 2. Kammer 1. Senat, B. v. 23.06.2000 - 1 BvR 830/00 -, NVwZ 2000, 1163).‎

24

a) Ausgangspunkt ist der Antrag des Klägers, die Beklagte zu verurteilen eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Anbindung des Grundstücks zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche herzustellen, die den Anforderungen des § 4 Abs. 1 LBauO M-V entspricht, insbesondere unter Nutzung des Flurstücks 6. Nach dieser Vorschrift dürfen Gebäude nur errichtet (oder geändert) werden, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder wenn das Grundstück eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat. In dem Fall eines Grundstücks, das wie hier nicht direkt an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche anliegt, ist daher eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt notwendig.

25

Der Kläger stützt sich auch im Zulassungsvorbringen wesentlich auf den Vortrag, der Kaufvertrag, auf Grund dessen die Vorderlieger Eigentümer des Grundstücks geworden sind, sei sittenwidrig gewesen. Der Gemeinde sei bekannt gewesen, dass diese Fläche der Erschließung des klägerischen Grundstückes diene und dass Streitigkeiten zwischen der klägerischen Seite und den Vorderliegern bestanden hätten. Der Senat hat in seinem Beschluss vom 03.03.2009 - 3 O 1/09 - bereits dargelegt, dass sich aus diesen Erwägungen kein Anspruch auf Erschließung herleiten lässt.

26

Ein Rechtsanspruch auf Erschließung besteht nach § 123 Abs. 3 BauGB nicht. Eine Aufgabenverdichtung in Richtung eines Anspruchs zu Lasten der Gemeinde kann eintreten, wenn eine Baugenehmigung erteilt worden und das genehmigte Vorhaben verwirklicht worden ist. Das setzt allerdings voraus, dass die Baugenehmigung seinerzeit mangels Sicherung der (wegemäßigen) Erschließung unter Verstoß gegen § 34 BauGB erteilt worden ist. Denn die Annahme, die Erteilung einer Baugenehmigung könne von verdichtender Auswirkung auf die Erschließungsaufgabe sein, findet ihre Rechtfertigung in der Erwägung, dass, wenn eine ohne hinreichend gesicherte Erschließung erteilte Baugenehmigung zum Entstehen eines rechtswidrigen Zustands führt und sich daraus Unzuträglichkeiten ergeben, denen nur durch Erschließungsmaßnahmen abgeholfen werden kann, den daran mitverantwortlichen Behörden „verwehrt“ ist, „es einfach bei dem sich so ergebenden Zustand bewenden zu lassen und sich auf den Standpunkt zurückzuziehen, dass es allein Sache des Betroffenen sei, mit diesem Zustand fertig zu werden“. Für die Annahme, die Gemeinde sei zur Durchführung von Erschließungsmaßnahmen verpflichtet, ist weiter notwendig, dass ihr ein Fehlverhalten angelastet werden kann. Dies setzt voraus, dass sie etwa eine rechtswidrige B a u g e n e h m i g u n g erteilt und an ihrer Erteilung (formal) mitgewirkt hat (vgl. § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB) (BVerwG, U. v. 11.11.1987 - 8 C 4/86 - BVerwGE 78, 266).

27

Der Senat hat bereits in seinem Beschluss vom 03.03.2009 – 3 O 1/09 – dargelegt, dass sich die ausnahmsweise Erschließungspflicht einer Gemeinde nicht auf eine (etwaig) rechtswidrige Zustimmung des Rates der Gemeinde zu einer vom Rat des Kreises nach Recht der DDR erteilten Baugenehmigung stützen lässt.

28

Das Verwaltungsgericht hat auch unter Bezugnahme auf den Beschluss des Senates in dem Verfahren Az. 3 O 1/09 zu Recht darauf hingewiesen, dass die Erschließungspflicht sich nicht aus der ursprünglich erteilten Baugenehmigung zur Errichtung der Gaststätte ergeben kann, die bestandskräftig aufgehoben worden ist. In diesem Zusammenhang macht der Kläger geltend, die Baugenehmigung sei während ihres Bestehens von ihm ausgenutzt worden. Sie wäre nicht aufgehoben worden, wenn die Beklagte ihre Erschließungspflicht erfüllt hätte.

29

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die Nachbarn Widerspruch gegen die Baugenehmigung eingelegt hatten. Dieser Widerspruch hatte gemäß § 212 a BauGB zwar keine aufschiebende Wirkung. Wer jedoch angesichts eines solchen Widerspruchs von der Baugenehmigung Gebrauch macht, handelt auf eigenes Risiko (vgl. OVG des Saarlandes, B. v. 10.06.2013 - 2 B 29/13 - BRS 81 Nr 144). Das gilt hier umso mehr, als bereits aus dem Widerspruch der Nachbarn deutlich wurde, dass sich die Frage der Erschließung stellt.

30

Zum anderen hat das BVerwG zwar ausgeführt, dass die Annahme, die Erteilung einer Baugenehmigung könne von verdichtender Auswirkung auf die gemeindliche Erschließungsaufgabe sein, auf der Erwägung beruhe, dass eine Baugenehmigung die Bauausführung freigibt und daß, wenn sie ohne hinreichend gesicherte Erschließung, d.h. unter Verstoß gegen die §§ 30 ff. BauGB erteilt worden ist, die Verwirklichung des - zu Unrecht - genehmigten Vorhabens zum Entstehen eines Zustands führt, dessen (etwaigen) Unzuträglichkeiten auch in der Genehmigungserteilung ihre Ursache haben. Der Verdichtung vorausgesetzt sei daher, daß die Baugenehmigung zum Entstehen eines rechtswidrigen Zustands führe. Daran fehle es, wenn die Verwirklichung eines Bauvorhabens der Genehmigungserteilung vorangeht (BVerwG, U. v. 03.05.1991 - 8 C 77/89 - BVerwGE 88, 166). Rechtlich besteht hier eine solche Situation, denn die Aufhebung der Baugenehmigung wirkte ex tunc. Zudem besteht kein Ansatzpunkt für einen Anspruch auf Erschließung, der etwa 10 Jahre nach Erteilung der Baugenehmigung zu erfüllen wäre (Driehaus in Berliner Komm. zum BauGB § 123 Rn. 35).

31

b) Wenn man den Antrag des Klägers (auch) so verstehen sollte, worauf der Vortrag in der Zulassungsschrift hindeutet, dass die Beklagte in der Sache (auch) verurteilt werden soll, eine Erklärung zur Eintragung einer Baulast abzugeben, ist auch insoweit ein Anspruch nicht dargelegt.

32

Ob das Grundstück von der B.straße her bauordnungsrechtlich für die genehmigte Bebauung und Nutzung erschlossen ist, kann dahin stehen. Eine notwendige Erschließung müsste, sofern sie nicht über die Promenade gewährleistet ist, durch eine Baulast gesichert sein. Nach § 83 Abs. 1 Satz 1 LBauO M-V können durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Die Verpflichtung, eine Baulasterklärung abzugeben, kann sich als Nebenpflicht aus dem durch die Grunddienstbarkeit geschaffenen gesetzlichen Schuldverhältnis ergeben. Dabei ist darauf abzustellen, ob die Grunddienstbarkeit zu dem Zwecke bestellt wurde, das betreffende Grundstück baulich zu nutzen, ob die Übernahme der Baulast zwingende Voraussetzung für die Bebauung des Grundstücks ist, ob eine Befreiung vom Baulastzwang in Betracht kommt, ob bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit bereits Anlass bestand, die Übernahme einer Baulast zu erwägen und ob Inhalt und Umfang der geforderten Baulast der Dienstbarkeit entsprechen (BGH, U. v. 03.07.1992 - V ZR 218/91 - NJW 1992, 2885). Bei der Abwägung ist u.a. insbesondere zu berücksichtigen, ob die Baulastbestellung zwingende und alleinige Voraussetzung für die Bebauung des Hinterliegergrundstücks ist (OVG Münster, U. v. 03.06.2013 - 15 A 210/13).

33

Eine entsprechende Baulasterklärung müssten die gegenwärtigen Eigentümer (d.i. Vorderlieger) gegenüber der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde abgeben. Dementsprechend müsste der Kläger ihnen gegenüber einen solchen Anspruch geltend machen.

34

Die Beklagte käme nur dann als Passivlegitimierte in Betracht, wenn sie (noch) Eigentümerin des zu belastenden Grundstücks wäre. Insoweit macht der Kläger in der Zulassungsschrift geltend, der seinerzeitige Verkauf des Grundstücks durch die Beklagte an die Vorderlieger sei sittenwidrig gewesen. Der Senat hat in seinem Beschluss vom 09.12.2009 – 3 L 37/09 – dargelegt, dass er diese Einschätzung nicht teilt. Daran hält er fest.

35

Maßgebend für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit eines Vertrags ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, nicht den Eintritt der Rechtswirkungen (Palandt/Heinrichs, BGB. 64 Aufl. § 138 Rn. 9).

36

Aus den zivilrechtlichen Urteilen ergibt sich, dass die zum Zeitpunkt des Verkaufs zulässige bauliche Nutzung durch entsprechende Berechtigungen abgesichert war. Sie umfasst nach den Ausführungen der Zivilgerichte auch den Anliegerverkehr, soweit das Wegerecht bzw. der Inhalt der Dienstbarkeit auf das Wohngrundstück einschließlich Tierarztpraxis beschränkt ist. Die Notwendigkeit einer Baulast hat sich erst nach Inkrafttreten der BauO der DDR vom 20.07.1990 ergeben. Sie sah in § 4 Abs. 1 vor, dass Gebäude nur errichtet werden dürfen, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt, oder wenn das Grundstück eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat; bei Wohnwegen kann auf die Befahrbarkeit verzichtet werden, wenn wegen des Brandschutzes Bedenken nicht bestehen. Diese Regelung ist am 14.08.1990, also nach Abschluss des Kaufvertrags, in Kraft getreten. Der Rat der Stadt C. konnte also zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags davon ausgehen, dass alle notwendigen Regelungen getroffen waren, um die Nutzung des Grundstücks des Klägers im genehmigten Umfang zu gewährleisten. Darauf, ob der Kläger mit den Vorderliegern (nach wie vor) trotz der zivilrechtlichen Klärung der Rechtslage kein Einvernehmen herstellen kann, kommt es im Rechtsverhältnis zu der Beklagten nicht an.

37

Etwas anderes ergibt sich auch nicht, wenn man mit dem Zulassungsvorbringen des Klägers auf das Jahr 1992 abstellt. Zur Begründung dieses Ansatzes verweist er auf ein Schreiben vom 28.04.1992 der Stadt C., in dem ausgeführt ist: Die Rechtsaufsichtsbehörde des Landkreises habe mit Schreiben vom 12.08.1992 dem am 27.05.1990 notariell beurkundeten Kaufvertrag zwischen der Stadt C. und den Familien D. und A. die Genehmigung versagt. Damit sei die Stadt C. wieder verfügungsbefugt über das Flurstück 12 der Flur 5. Über die weitere Nutzung des genannten Flurstücks und der streitigen Zuwegung zur B.straße werde mit den Familien am 29.9.1992 ein klärendes Gespräch geführt werden.

38

Zum einen war der geschlossene Kaufvertrag wegen der ausstehenden Grundstücksverkehrsgenehmigung lediglich schwebend unwirksam. Die Vertragspartner konnten sich nicht von dem Vertrag einseitig lösen. Die Erfüllung des Vertrages kann zwar während des Schwebezustandes von keiner Seite verlangt werden, die Parteien sind aber verpflichtet, alles zu tun, um die Genehmigung des Vertrages herbeizuführen, sowie alles zu unterlassen, was die Durchführung des Vertragszweckes vereiteln würde (BGH, U. v. 10.07.1998 - V ZR 76/97 - VIZ 1998, 577). Insofern war auch die Stadt Plau nicht „wieder verfügungsbefugt“.

39

Zum anderen änderte dies nichts daran, dass wegen der bisherigen genehmigten Bebauung und ihrer Nutzung eine Baulast oder ein Anschluss an eine öffentliche Verkehrsfläche nicht erforderlich war. Die nach § 3 ff. der Verordnung über die Verantwortung der Räte der Gemeinden, Stadtbezirke und Städte bei der Errichtung und Veränderung von Bauwerken durch die Bevölkerung - Verordnung über Bevölkerungsbauwerke - vom 8. November 1984 (GBl. I S. 433) erteilte Zustimmung zu dem Bauvorhaben stellte eine wirksame Baugenehmigung dar, die gem. Art. 19 Satz 1 EV nach dem Beitritt der DDR fortbestand (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, U. v. 25.02.2015 - OVG 10 B 6.10 – unter Hinweis auf BVerwG, B. v. 20.10.2005 - BVerwG 6 B 52.05 - NVwZ 2006, 1423). Von dem Bestandsschutz ging auch § 84 Abs. 1 BauO DDR aus, in dem bestimmt war, dass dann, wenn in diesem Gesetz oder in Vorschriften aufgrund dieses Gesetzes andere Anforderungen als nach dem bisherigen Recht gestellt werden, verlangt werden kann, dass bestehende oder nach genehmigten Bauvorlagen bereits begonnene bauliche Anlagen angepasst werden, wenn dies wegen der Sicherheit oder Gesundheit erforderlich ist. Gleiches galt nach § 87 Abs. 1 LBauO M-V 1994.

40

Aus alledem ergibt sich, dass die Beklagte nicht “zur Wahrung der Rechte aus den Verwaltungsakten Baugenehmigung und Gewerbegenehmigung alles zu tun (hat), um eine rechtssichere Situation für die aus dem Verwaltungsakt Berechtigten… Zu schaffen“, wie er in der Zulassungsschrift geltend macht. Die baurechtlichen Genehmigungen in Verbindung mit den zivilrechtlichen, ausgeurteilten Berechtigungen gewährleisten dies.

41

2. Der Kläger macht außerdem geltend, die Rechtssache besitze besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten.

42

Die Darlegung des Zulassungsgrundes des § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO setzt voraus, dass die ‎Angriffe des Rechtmittelführers begründeten Anlass zu Zweifeln an der Richtigkeit der ‎erstinstanzlichen Entscheidung geben, die sich nicht ohne weiteres im Zulassungsverfahren ‎klären lassen, sondern die Durchführung eines Berufungsverfahrens erfordern. Besondere ‎tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten weist eine Sache nur dann auf, wenn sie in ‎tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht überdurchschnittliche, das normale Maß nicht ‎unerheblich überschreitende Schwierigkeiten verursacht. Ob eine Sache in tatsächlicher oder ‎rechtlicher Hinsicht schwierig ist, ergibt sich häufig schon aus dem Begründungsaufwand des ‎erstinstanzlichen Urteils. Der Antragsteller genügt seiner Darlegungslast dann regelmäßig mit ‎erläuternden Hinweisen auf die einschlägigen Passagen des Urteils. Soweit er die ‎Schwierigkeiten des Falles darin erblickt, dass das Gericht auf bestimmte tatsächliche ‎Aspekte nicht eingegangen ist oder notwendige Rechtsfragen nicht oder unzutreffend ‎beantwortet hat, ist zu fordern, dass er diese Gesichtspunkte in nachvollziehbarer Weise ‎darstellt und ihren Schwierigkeitsgrad plausibel macht (BVerfG 2. Kammer 1. Senat, B. v. ‎‎23.06.2000 - 1 BvR 830/00 - NVwZ 2000, 1163 = NordÖR 2000, 453).‎

43

Für diesen Zulassungsgrund hat der Kläger nichts dargelegt. Die Ausführungen unter Ziffer 4 seines Zulassungsantrags befassen sich vielmehr erneut inhaltlich mit der Frage der Richtigkeit des Urteils des Verwaltungsgerichts. Ergänzend zu dem dortigen Vortrag ist darauf hinzuweisen, dass nach den oben genannten Grundsätzen Voraussetzung für den Erschließungsanspruch gerade die Erteilung und Ausnutzung einer Baugenehmigung ist. Gerade dann, wenn es wie hier dazu nicht gekommen ist, weil die Prüfung der Sach- und Rechtslage ergeben hat, dass die Erschließung nicht gesichert ist, scheidet ein solcher Anspruch – selbstverständlich – aus. Eine Verdichtung der gemeindlichen Erschließungspflicht durch die Genehmigung eines Bauvorhabens kommt gerade nur in Betracht, wenn die Genehmigung mangels bebauungsrechtlich geforderter Erschließungssicherung erteilt worden ist (VGH München, B. v. 23.04.2014 - 4 ZB 13.1478 – juris).

44

3. Grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO hat eine Rechtssache ‎immer dann, wenn es maßgebend auf eine konkrete, über den Einzelfall hinausgehende ‎Rechtsfrage ankommt, deren Klärung im Interesse der Einheit oder der Fortbildung des ‎Rechts geboten erscheint (vgl. BVerfG 3. Kammer 1. Senat, B. v. 21.01.2009 - 1 BvR ‎‎2524/06). Die Zulassungsschrift - gegebenenfalls in Verbindung mit einem weiteren innerhalb ‎der Begründungsfrist eingegangenen Schriftsatz - muss somit eine klärungsbedürftige Rechts- ‎oder Tatsachenfrage aufwerfen, von der zu erwarten ist, dass die Entscheidung im künftigen ‎Berufungsverfahren dazu dienen kann, diese Sach- oder Rechtsfrage in über den Einzelfall ‎hinausgehender Bedeutung zu klären und dadurch die Weiterentwicklung des Rechts zu ‎fördern. Die angesprochene Frage muss zudem entscheidungserheblich sein. Diese ‎Voraussetzungen liegen nicht vor.‎

45

Eine derartige Frage hat der Kläger nicht dargelegt. Er hält für klärungsbedürftig, ob Voraussetzung für einen Erschließungsanspruch sei, dass die Baugenehmigung bestandskräftig geworden ist. Außerdem hält er für klärungsbedürftig, ob eine Erschließungspflicht auch dann begründet sein könnte, wenn eine durch eine erteilte Baugenehmigung begründete Rechtsposition dadurch vernichtet worden sei, weil im Nachhinein angeblich fehlende Erschließung als Aufhebung der Rechtsgrundlage herangezogen worden sei.

46

Diese Fragen bedürfen keiner Klärung in einem Berufungsverfahren. Es ist in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes durch die vom Verwaltungsgericht und hier zitierten Entscheidungen hinreichend geklärt, unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf Erschließung bestehen kann.

47

4. Soweit der Kläger schließlich – ohne dies ausdrücklich geltend zu machen – als Verfahrensfehler eine Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes rügen will, fehlt es auch insoweit an den notwendigen Darlegungen.

48

Verstöße gegen den Amtsermittlungsgrundsatz des § 86 Abs. 1 VwGO sind nur dann ausreichend dargelegt, wenn substantiiert vorgetragen wird, hinsichtlich welcher tatsächlicher Umstände Aufklärungsbedarf bestanden hat, welche für geeignet und erforderlich gehaltenen Aufklärungsmaßnahmen hierfür in Betracht gekommen und welche tatsächlichen Feststellungen bei Durchführung der unterbliebenen Sachverhaltsaufklärung voraussichtlich getroffen worden wären. Weiterhin muss dargelegt werden, dass bereits im erstinstanzlichen Verfahren, insbesondere in der mündlichen Verhandlung, auf die Vornahme der Sachverhaltsaufklärung, deren Unterbleiben nunmehr gerügt wird, hingewirkt worden ist oder dass sich dem Gericht die bezeichneten Ermittlungen auch ohne ein solches Hinwirken von sich aus hätten aufdrängen müssen. Außerdem ist darzulegen, dass und inwieweit die angefochtene Entscheidung auf dem behaupteten Mangel beruht, das heißt inwiefern die nicht aufgeklärte Tatsache – ausgehend vom materiellrechtlichen Standpunkt des Verwaltungsgerichts – zu einer günstigeren Entscheidung hätte führen können (vgl. BVerwG, B. v. 19.8.2010 – 10 B 22/10 –, juris Rn. 10 m.w.N.).

49

Gegenstand der Aufklärungspflicht können nur solche Tatsachen sein, die auf dem Boden der vom jeweils erkennenden (Tatsachengericht) Gericht zugrunde gelegten Rechtsauffassung entscheidungserheblich sind (BVerwG, U. v. 04.10.1974 – IV C 59.72 - NJW 1975, 402). Daran fehlt es hier. Der Kläger macht in der Sache mit seiner Rüge geltend, das Verwaltungsgericht hätte die Rechtslage anders beurteilen müssen.

50

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.‎

51

Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 52 Abs. 1, 47 GKG.‎

52

Hinweis:

53

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO; §§ 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. 66 Abs. 3 ‎Satz 3 GKG). ‎

54

Mit der Bekanntgabe dieses Beschlusses wird das Urteil des Verwaltungsgerichts ‎rechtskräftig.‎