Verwaltungsgericht Düsseldorf (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2001-06-22, Aktenzeichen 25 K 6904/96
ECLI:DE:VGD:2001:0622.25K6904.96.00

Tenor

Der Bescheid und der Gebührenbescheid des Beklagten vom 1. Februar
1995 und der Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung E vom 22. Mai 1996
werden aufgehoben. Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin die
Abbruchgenehmigung gemäß Antrag vom 9. Juni 1994 zu erteilen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens; der Beigeladene trägt seine
außergerichtlichen Kosten selbst.

Die Zuziehung eines Bevollmächtigten der Klägerin für das Vorverfahren wird für
notwendig erklärt.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des
beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks G1. Das
Grundstück ist mit einem industriellen Gebäude bebaut, das
teilweise noch aus dem 19. Jahrhundert stammt.

3

Errichtet wurde 1888 zunächst eine sog. „Maschinn", d.h.
eine mit einer großen Dampfmaschine versehene, mehrgeschossige
Mietfabrik für Schleif-bzw. Schägereibetrieb. Diese wurde 1891
nach einem Brand teilerneuert und 1892/93 und 1900 jeweils um
einen Anbau erweitert. Seit den Dreißigerjahren wurden Teile
des Gebäudes durch die Klägerin genutzt. Im Jahre 1952
errichtete sie den rückwärtigen Hallenanbau, in dem sie heute
noch produziert. Dieser Anbau steht nicht unter Denkmalschutz.
Ein Teil der historischen Bausubstanz ist an kleinere
Schleifbetriebe vermietet. Allerdings wird die Dampfmaschine
schon seit geraumer Zeit nicht mehr genutzt, die Maschinen
werden elektrisch angetrieben. Der im Jahre 1900 errichtete
Anbau steht leer.

4

Mit Bescheid vom 22. Januar 1985 wurde der dreigeschossige
Fabrikbau entlang der H straße in die Denkmalliste
eingetragen. Ein Widerspruchsverfahren der damaligen
Eigentümer blieb erfolglos. Am 8. September 1986 wurde der
Bescheid bestandskräftig.

5

Am 25. März 1987 beantragte die damalige Eigentümerin
erstmals die Erteilung der Erlaubnis zum Abbruch der auf ihrem
Grundstück stehenden Gebäude. Zur Begründung führte sie aus,
von der ehemaligen Dampfschleiferei bestehe nur noch die
Fassade. Typische Merkmale wie das Kesselhaus mit der
Dampfmaschine und der Schornstein sowie die Transmissionen
innerhalb des Gebäudes existierten nicht mehr. Selbst von den
Guss-Sprossenfenstern sei nur noch ein geringer Teil erhalten
geblieben. Die gesamte Dachkonstruktion habe nach dem Krieg
erneuert werden müssen, ebenso der Giebel an der Ostwand. Das
Verfahren über diesen Antrag zog sich über mehrere Jahre hin.
Die beteiligten Behörden prüften eine Umnutzung des Gebäudes
zu Wohnnutzung und einen Verkauf an einen sanierungswilligen
Investor. Die Klägerin erwog einen Verkauf des Geländes oder
einen Grundstückstausch, um die Produktion in anderen,
günstiger nutzbaren Gebäuden fortsetzen zu können.

6

Am 9. Juni 1994 beantragte die Klägerin die Erteilung einer
Abbrucherlaubnis, weil nach ihrer Ansicht der südliche Teil
des Fabrikgebäudes einsturzgefährdet sei. Dazu legte sie ein
Gutachten ihres Architekten C1 vor, wonach sich der südliche
Teil des Gebäudes auf einer Länge von 14,00 m von dem übrigen
Gebäude gelöst und abgesetzt habe. Es bestehe ein
durchgehender Riss von den Wänden bis zur Decke. In dem
Gutachten eines von der Klägerin beauftragten Ingenieurs für
Baustatik heißt es, für die gesamte Deckenkonstruktion sei
Einsturzgefahr anzunehmen. Während wegen des nördlichen und
des mittleren Teils des Fabrikgebäudes in statischer Hinsicht
keine Bedenken bestünden, sei der südliche Teil im
Verfallsstadium und einsturzgefährdet. Zum Zustand des
nördlichen Teiles des Baudenkmales legte Herr C1 weiter
dar:

7

„Das Außenmauerwerk (Sichtmauerwerk in Ziegelstein) ist
stark verschmutzt. Die Fugen sind versandet. Innerhalb der
Außenwandfläche sind an etlichen Stellen einzelne
Ziegelsteine herausgebrochen. An mehreren Stellen wurden
senkrechte Risse namentlich im Fenstersturzbereich
festgestellt. Ursache hierfür ist der fehlende Ringbalken.
Im Inneren sind die aussteifenden Querwände gerissen und zwar
in den Obergeschossen stärker aufklaffend als in den darunter
liegenden Geschossen. Ebenso sind in diesem Bereich die
Kappendekken gerissen bzw. haben sich von den tragenden
Eisenträgern abgesetzt.

8

Die Stahl- (Guss) Sprossenfenster sind stark angerostet.
Die Fensterflügel sind nur noch teilweise funktionsfähig.
Teilweise sind an Stelle der Stahlsprossenfenster Holzfenster
eingebaut worden, die nicht erhaltungswürdig sind und ersetzt
werden müssen.

9

Die steilen und nicht unfallsicheren Innentreppen aus Holz
sind stellenweise so stark abgelaufen, dass mit einem
Durchtreten der Stufen gerechnet werden muss.

10

Der Estrich der Fußböden ist stellenweise stark gerissen.

11

Eine Eingangstür und ein Garagentor sind stark überaltert
und abgenutzt, sodass sie erneuert werden müssen.
Ebenso sind die Außenstufen ausgelaufen und unfallgefährdet.

12

Die Elektro-Installationsanlage ist überaltert und nicht
mehr unfall- und brandschutzsicher."

13

Die Sanierungskosten bei Abriss des südlichen Gebäudes und
Sanierung des nördlichen Teils bezifferte der Architekt auf
627.612,50 DM und errechnete im Hinblick auf die Mieteinnahmen
in Höhe von 17.360,-- DM jährlich einen jährlichen Verlust in
Höhe von 32.468,-- DM.

14

Mit Schreiben vom 20. Oktober 1994 teilte der Beklagte mit,
die Abbruchgenehmigung könne nicht in Aussicht gestellt
werden, weil Gründe des Denkmalschutzes entgegenstünden. Die
Standsicherheitsmängel seien behebbar. Die Klägerin wandte
demgegenüber ein, die Sanierung des Gebäudes sei nicht
wirtschaftlich vertretbar, bei Sanierungskosten von über
1 Mill. DM sowie jährlichen Mieteinnahmen von 17.360,-- DM
errechne sich ein Verlust von über 68 TDM jährlich.

15

Mit Bescheid vom 1. Februar 1995, zugestellt am 8. Februar
1995, lehnte der Beklagte die Erteilung der Abbruchgenehmigung
ab. Zur Begründung führte er aus, die notwendigen
Sanierungskosten seien hauptsächlich auf unterlassene
Unterhaltungsmaßnahmen zurückzuführen. Die
Verkaufsverhandlungen seien bisher daran gescheitert, dass die
Klägerin sich vorbehalten habe, auf dem Gelände noch zwei
Jahre nach dem Verkauf zu produzieren. Ein Teil des jährlichen
Verlustes werde zudem dadurch hervorgerufen, dass ein Teil des
Gebäudes nicht vermietet sei. Mit Bescheid vom gleichen Tage
setzte er die Gebühren für diesen Bescheid auf 1.500,-- DM
fest.

16

Gegen diese Bescheide legte die Klägerin am 9. März 1995
Widerspruch ein, den die Bezirksregierung E mit Bescheid vom
22. Mai 1996 als unbegründet zurückwies.

17

Während des Widerspruchsverfahrens gab der Beklagte der
Klägerin durch Ordnungsverfügung vom 14. Juni 1995 auf, den
südlichen Giebel fachmännisch abzustützen sowie die Räume im
innern des südlichen Bereichs unbenutzbar zu machen, und
ordnete die sofortige Vollziehbarkeit seiner Ordnungsverfügung
an. Die Klägerin legte gegen diesen Bescheid zwar Widerspruch
ein, kam der Ordnungsverfügung jedoch ohne Anerkennung einer
Rechtspflicht nach und nahm später den Widerspruch zurück. Ein
auf Anregung des Beklagten von der Klägerin gestellter Antrag
auf Gewährung von Fördermitteln nach dem Denkmalförderprogramm
wurde Ende 1995 abgelehnt, weil die Klägerin für die
Sanierungsmaßnahmen keine Eigenmittel nachweisen konnte.

18

Am 12. Juni 1996 hat die Klägerin die vorliegende Klage
erhoben. Ergänzend zu ihrem bisherigen Vorbringen legt sie
dar, durch die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen werde keine
Verbesserung des Gebäudes erreicht, deshalb käme auch keine
Mieterhöhung in Betracht. Hinsichtlich der jährlichen Kosten
sei auch zu berücksichtigen, dass die Klägerin das Grundstück
1991 erworben habe. Der Kaufpreis sei damals gegen einen
Zinssatz von 8,25 % gestundet worden.

19

Die Klägerin ist weiter der Auffassung, das nordrhein-
westfälische Denkmalschutzgesetz verstoße gegen die
Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG. Das Gesetz enthalte
keine Regelungen, die eine unverhältnismäßige Belastung des
Eigentümers verhinderten, vielmehr würden die privaten Belange
des Eigentümers nur im Rahmen einer Übernahme des Denkmals
nach § 31 DSchG oder durch eine angemessene Entschädigung bei
Enteignung nach § 33 DSchG berücksichtigt. Diese Form der
Ausgleichsregelung reiche nach der Rechtsprechung des
Bundesverfassungsgerichts zum rheinland-pfälzischen
Denkmalschutzgesetz nicht aus. Zumindest müssten die
Vorschriften des nordrhein-westfälischen Denkmalschutzgesetzes
verfassungskonform im Sinne dieser Rechtsprechung ausgelegt
werden. Die wirtschaftliche Unzumutbarkeit, ein Denkmal zu
erhalten, müsste dann zur Erteilung der Abrissgenehmigung
führen.

20

Die wirtschaftliche Unzumutbarkeit bestehe nicht nur für
den Fall einer gewerblichen Nutzung nach der Sanierung,
sondern auch für den Fall einer Wohn- oder Büronutzung. Bei
dem vom Beklagten als Vergleich für eine erfolgreiche
Umnutzung herangezogenen Objekt, der M in T1, mit einer
Geschossfläche von 1.200 m² hätten die Sanierungskosten dem
Vernehmen nach bei 4,5 Mio. DM gelegen. Für das Grundstück der
Klägerin bedeute dies, dass bei einer Geschossfläche von
968 m² der Sanierungsaufwand auf 3,6 Mio. DM geschätzt werden
müsse. Bei einer Fremdfinanzierung mit einem Zinssatz von
6,5 % errechne sich ein Verlust von rund 118.000,-- DM
jährlich. Mit einem Jahresumsatz von 500.000,-- DM sei dies
für sie nicht finanzierbar. Der Verlust könne nur vermieden
werden, wenn das Denkmal abgerissen und der Bodenwert neu
aktiviert werde.

21

Die Klägerin beantragt,

22

den Bescheid des Beklagten vom 1. Februar 1995
sowie den Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung
E vom 22. Mai 1996 aufzuheben und den Beklagten zu
verpflichten, der Klägerin die Abbruchgenehmigung
gemäß Antrag vom 9. Juni 1994 zum Abbruch des
denkmalgeschützten Gebäudes auf dem Grundstück G1
in T1 zu erteilen,

23

sowie,

24

die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das
Vorverfahren für notwendig zu erklären.

25

Der Beklagte beantragt,

26

die Klage abzuweisen.

27

Der Beklagte ist der Auffassung, die Denkmaleigenschaft
bestehe noch hinsichtlich des gesamten Gebäudekörpers, auch
des südlichen Teils des Fabrikbaues. Angesichts des baulichen
Zustandes des Gebäudes sei es allerdings fraglich, ob nach
einer fachgerechten Instandsetzung für das gesamte Objekt die
Denkmaleigenschaft fortbestehen könne. Insoweit bestünden nach
einer Besichtigung des Objektes zusammen mit dem Beigeladenen
wegen des erheblich verschlechterten Zustandes des 7-achsigen
südlichen Gebäudeteils Zweifel. Im Übrigen seien in dem
südlichen Gebäudeteil die Schäden seit der Begehung im
Jahre 1994 erheblich größer geworden. Von außen nicht
erkennbar seien offensichtlich Undichtigkeiten im
pappgedeckten Holzdach aufgetreten, die das Regenwasser bis in
das Erdgeschoss hinunterlaufen ließen. Andere vorhandene
Dampfschleifereien in T1 seien erheblich besserem baulichen
Zustand.

28

Soweit die Klägerin sich auf die Kosten für die Sanierung
der M beziehe, sei dabei nicht berücksichtigt, dass die
Eigentümer sich dahin geäußert hätten, sie hätten viele Fehler
bei der Sanierung begangen und auch viele nicht vom
Denkmalschutz geforderte Maßnahmen umgesetzt, was zu erhöhten
Kosten geführt habe. Die Sanierung des hier in Frage stehenden
Gebäudes müsse nicht so teuer sein.

29

Nach der Rechtsauffassung des Ministeriums für Arbeit,
Soziales, Stadtentwicklung, Kultur und Sport (Erlass vom
14. Juli 1999, Az.: 422-56.03) sei eine vergleichbare
Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum nordrhein-
westfälischen Denkmalschutzgesetz nicht zu erwarten, da nach
nordrhein-westfälischem Denkmalschutzgesetz die privaten
Interessen des Eigentümers in die Entscheidung einbezogen
werden und für darüberhinausgehende Härtefälle
Ausgleichsregelungen bestehen, die eine unverhältnismäßige
Belastung des Eigentümers vermieden. Die Behörden seien nach
dem nordrhein-westfälischen Denkmalschutzgesetz verpflichtet,
im Wege der Abwägung zwischen den Belangen des Denkmalschutzes
und den für die erlaubnispflichtige Maßnahme streitenden
privaten Interessen des Eigentümers zu gewichten. Das
nordrhein-westfälische Denkmalschutzgesetz treffe auch
hinreichende Vorkehrungen gegen ein unverhältnismäßige
Belastung des Eigentümers. Müsse ein Eigentümer spürbare
finanzielle Verluste in Kauf nehmen, so sei ihm dies
grundsätzlich nicht zuzumuten. Die Zumutbarkeit sei unter
Berücksichtigung der Regelungen der §§ 31 und 33 DSchG zu
ermitteln. Der Eigentümer habe die Möglichkeit, einen
Übernahmeantrag an die Gemeinde zu stellen oder aber könne,
wenn er sich entschließe, das Grundstück zu behalten, einen
angemessenen Ausgleich für die ihm dadurch entstehenden
Vermögensnachteile beanspruchen. Den Interessen des
Eigentümers an einer angemessenen Verwertung des Grundstücks
sei die untere Denkmalbehörde auch dadurch entgegengekommen,
dass sie auch andere als eine gewerbliche Nutzung, etwa eine
Büro- oder Wohnnutzung, für machbar gehalten habe, obwohl dies
in der Regel mit weiter gehenden Eingriffen in die
schützenswerte Bausubstanz verbunden sei.

30

Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.

31

Er hat zur Denkmaleigenschaft des Gebäudes noch einmal
Stellung genommen und im Einzelnen dargelegt, dass sich an der
Denkmaleigenschaft des Gebäudes seit der Unterschutzstellung
nichts geändert habe.

32

Auf Grund des Beschlusses des Kammer vom 13. Januar 2000
hat die Berichterstatterin am 24. Januar 2000 einen Ortstermin
durchgeführt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird
auf den Inhalt des Protokolls (Bl. 116 d.A.) verwiesen.

33

In der mündlichen Verhandlung vom 4. September 2000 erging
ein Auflagenbeschluss zur Ermittlung der Frage, welche
Auflagen aus baurechtlichen und denkmalrechtlichen Gründen bei
einem Umbau des Gebäudes zu beachten seien, um dann auf dieser
Grundlage die Kosten einer Sanierung ermitteln zu können.
Wegen der Einzelheiten wird auf den Beschluss (Bl. 135 f.
d.A.) verwiesen. Hinsichtlich des Ergebnisses des
Auflagenbeschlusses wird auf die vom Beklagten überreichte
Beiakte Heft 7 und die Schriftsätze (Bl. 141 f., 145-148, 149-
159, 166-168 und 180 f. der Gerichtsaktes Bezug genommen.

34

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie des
Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der
Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des
Beklagten ergänzend Bezug genommen.

35

Entscheidungsgründe:

36

Die zulässige Klage ist begründet.

37

Der ablehnende Bescheid des Beklagten vom 1. Februar 1995
und der Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung E sind
rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten. Die
Klägerin hat Anspruch auf Erteilung der begehrten
Abrissgenehmigung (§ 113 Abs. 5 VwGO).

38

Nach § 63 Abs. 1 BauO NW bedarf der Abbruch einer baulichen
Anlage einer Baugenehmigung. Die Genehmigung ist zu erteilen,
wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften dem Abriss nicht
entgegenstehen (§ 75 Abs. 1 BauO NW). Dass dem Abriss des
Fabrikgebäudes H straße 00-00 Vorschriften des
Bauordnungsrechts entgegenstehen könnten, ist nicht
ersichtlich. Dem Vorhaben stehen auch die Regelungen des
Denkmalschutzes nicht entgegen.

39

Nach § 9 Abs. 1 DSchG bedarf der Erlaubnis der
Denkmalbehörde, wer Baudenkmäler beseitigen will. Die
Voraussetzungen für die Erteilung der denkmalrechtlichen
Erlaubnis sind im vorliegenden Verfahren nach § 9 Abs. 3 DschG
für die Erteilung der Abrissgenehmigung nach § 75 BauO NW
ebenfalls maßgeblich, weil die Klägerin keine isolierte
denkmalrechtliche Erlaubnis beantragt hat. Die
denkmalrechtliche Erlaubnis ist zu erteilen, wenn Gründe des
Denkmalschutzes nicht entgegenstehen (§ 9 Abs. 2a DschG). Im
vorliegenden Fall stehen Gründe des Denkmalschutzes trotz der
Unterschutzstellung des Gebäudes dem Abriss und damit der
Vernichtung des Denkmales nicht entgegen.

40

Dabei ist im Gegensatz zu der Auffassung der Klägerin davon
auszugehen, dass die Regelungen des nordrhein-westfälischen
Denkmalschutzgesetzes mit Art. 14 GG zu vereinbaren sind. Bei
verfassungskonformer Auslegung stellt die Vorschrift des § 9
Abs. 2 DschG keine Enteignung dar. Bei der Frage, ob eine
bauliche Maßnahme an einem Denkmal erlaubt werden soll, sind
die privaten Interessen des Eigentümers an der Maßnahme und an
der Nutzung seines Eigentums angemessen zu berücksichtigen und
gegenüber dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des
Denkmals abzuwägen.

41

Der Begriff „entgegenstehen" im Sinne des § 9 Abs. 2a DschG
bedeutet nicht, das schon jede noch so geringfügige
nachteilige Betroffenheit denkmalrechtlicher Belange einer
Erlaubniserteilung entgegensteht. Es ist vielmehr eine
Abwägung der Belange des Denkmalschutzes vorzunehmen mit den
in der Regel privaten Interessen, die für die
erlaubnispflichtige Maßnahme streiten. Diese in dem Begriff
„entgegenstehen" enthaltenen Befugnis zur Abwägung räumt der
Behörde keine Gestaltungsfreiheit ein, sondern enthält die
Verpflichtung zu einer gesetzlich gebundenen und gerichtlich
uneingeschränkt kontrollierbaren Bewertung der in der Norm
genannten Voraussetzungen. Insoweit ist eine von der Qualität
des jeweils zu schützenden Denkmals abhängige
Einzelfallprüfung vorzunehmen, ob und inwieweit die
Schutzziele und -zwecke des Denkmalschutzgesetzes durch die in
Rede stehende Maßnahme konkret betroffen sind. Die im
Einzelfall erheblichen Umstände sind zu ermitteln und sodann
im Wege der Abwägung zwischen den Belangen des Denkmalschutzes
und den für die erlaubnispflichtige Maßnahme streitenden
privaten Interessen zu gewichten.

42

Vgl.: OVG NW, Urteil vom 4. Dezember 1991 - 7 A 1113/90 -,
NVwZ 1992, S. 1218; Urteil vom 3. September 1996 -
10 A 1453/92 - und Urteil vom 20. Februar 1997 - 7 A 4406/95
-.

43

Bei den näheren Anforderungen an diese Gewichtung ist zu
berücksichtigen, dass es Ziel des Denkmalschutzes ist,
Denkmäler zu schützen, zu pflegen, sinnvoll zu nutzen und
wissenschaftlich zu erforschen (§ 1 Satz 1 DSchG). Die
Legaldefinition des Denkmalbegriffs in § 2 Abs. 1 Satz 1 DSchG
knüpft ferner daran an, dass der Schutz, die Pflege und die
Nutzung von Denkmälern im Interesse des Allgemeinwohls liegt;
denn nach dieser Vorschrift erfüllen nur solche Sachen,
Mehrheiten von Sachen und Teile von Sachen den Denkmalbegriff,
an deren Erhaltung und Nutzung ein „öffentliches Interesse"
besteht. Denkmalschutz besteht nach den Zielsetzungen des
Denkmalschutzgesetzes damit darin, das geschützte Objekt im
Interesse des Allgemeinwohls nicht nur in seiner
denkmalrechtlich relevanten Aussagekraft zu erhalten, sondern
auch einer hiermit zu vereinbarenden sinnvollen Nutzung
zuzuführen. Dabei geht das Denkmalschutzgesetz davon aus, dass
es dem privaten Eigentümer im Rahmen der Sozialpflichtigkeit
des (Grund-)Eigentums grundsätzlich zuzumuten ist, seine
eigenverantwortliche und privatnützige Ausübung der
Eigentümerbefugnisse an einem Baudenkmal an den Erfordernissen
des Denkmalschutzes auszurichten.

44

Die sich aus dem Denkmalschutzgesetz ergebenden Pflichten
und Beschränkungen der privaten Nutzungsbefugnisse sind
insgesamt als Bestimmungen von Inhalt und Schranken des
Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu werten, die
darauf abzielen, dass das Eigentum an einem Denkmal
grundsätzlich in einer privatnützigen Form erhalten bleibt,
die zugleich den verfassungsrechtlich legitimen Zielen des
Denkmalschutzes gerecht wird.

45

Vgl.: BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -,
NJW 99, S. 2877; BVerwG, Beschluss vom 10. Juli 1987 -
4 B 146/87 -, BRS 47, Nr. 123.

46

Bei verfassungskonformen Verständnis der Regelungen des
Denkmalschutzgesetzes gehen die sich aus den Erfordernissen
des Denkmalschutzes ergebenden Pflichten des Eigentümers
jedoch nicht stets zu seinen Lasten. Zwar hat der Eigentümer
eines Denkmals im Rahmen der Sozialbindung mit Blick auf das
Denkmalschutzrecht - nicht anders als etwa im Bereich des
Naturschutzrechts - gewisse aus der Situationsgebundenheit des
betreffenden Grundstücks, nämlich der Bebauung mit einem nach
denkmalschutzrechtlichen Kriterien schützenswerten Bauwerk,
folgende Einschränkungen seiner privaten Nutzungsbefugnisse
hinzunehmen. Auch Bestimmungen von Inhalt und Schranken des
Grundeigentums müssen jedoch den Grundsatz der
Verhältnismäßigkeit wahren und dürfen dem Betroffenen
unzumutbare Opfer nur auferlegen, wenn hierfür ein Ausgleich
vorgesehen ist.

47

Vgl.: OVG NW, Urteil vom 15. August 1997 - 7 A 133/95 -
m.w.N.

48

Im vorliegenden Fall würde die Versagung der
Abrisserlaubnis zu unzumutbaren Belastungen für die Klägerin
führen, ohne dass diese durch entsprechende
Ausgleichsmaßnahmen ausgeglichen würden.

49

Maßstab für das dem Eigentümer Zumutbare sind dabei seine
gesamtwirtschaftlichen Verhältnisse und seine allgemeine
wirtschaftliche Lage nur insoweit, als sie Einfluss haben auf
die unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten erfolgende Bewertung
der ausschließlich auf das Denkmal selbst beschränkten
Folgewirkungen. Insoweit kommt es nur darauf an, ob der
Weiterbestand des Denkmals mit der unter Gesichtspunkten des
Denkmalschutzes in Betracht kommenden sinnvollen Nutzung für
den Eigentümer, in Beziehung gesetzt zu der durch das Denkmal
gebundenen Vermögenssubstanz, eine noch zumutbare Nutzung
dieser Vermögenssubstanz darstellt, oder ob eine solche
Nutzung, verglichen mit einer durch Denkmalrecht unberührten
Nutzungsmög-lichkeit des in Rede stehenden Objekts, zu
spürbaren, nicht nur unwesentlichen oder den Kernbereich der
Nutzungsmöglichkeiten unberührt lassenden finanziellen
Verlusten führen kann.

50

Maßgeblich ist damit, inwieweit sich das Denkmal bei einer
sinnvollen Nutzung „selbst trägt". Spürbare Verluste im
dargelegten Sinne braucht der Eigentümer nicht ohne Ausgleich
hinzunehmen. Dabei ist es ihm auch nicht etwa zuzumuten, sein
übriges Vermögen im Interesse der Allgemeinheit für die
verlustreiche Nutzung des Denkmals aufzuopfern.

51

Vgl.: OVG NW, Urteil vom 15. August 1997 - 7 A 133/95 -
m.w.N.

52

Die Klägerin hat überzeugend dargelegt, dass bei Erfüllung
der denkmalrechtlichen und baurechtlichen Anforderungen im
Rahmen einer Sanierung eine sinnvolle Nutzung des Grundstücks
in diesem Sinne nicht möglich ist. Zwar ist davon auszugehen,
dass eine Nutzung des Gebäudes als Büro- oder Wohnungsbau
grundsätzlich sinnvoll ist und wohl auch noch - zumindest
teilweise - die charakteristischen Denkmaleigenschaften wie
etwa die vordere Fassade bewahrt. Auch die rückwärtige Fassade
würde, selbst wenn die von der unteren Denkmalbehörde
vorgeschlagenen Balkone und Wintergärten vorgehängt würden, in
ihrer Aufteilung noch erkennbar sein. Die charakteristischen,
sehr steilen und engen Treppen und Teile der Raumaufteilung
wären zwar wegen des schlechten Erhaltungszustands und der
geänderten Anforderungen des Baurechts wohl nicht mehr zu
erhalten, aber die Lage der Treppenhäuser und der dazu
angeordneten Räume könnten noch erkannt werden. Auch die
Erhaltung der Kappendecken aus der 1. und 2. Bauphase wäre
gesichert. Diese Decken müssten zwar aus Brandschutzgründen
ebenso wie die noch vorhandenen gusseisernen Stützen
verkleidet werden, für die wissenschaftliche Forschung stünden
sie aber noch - wie die Vertreterin des Beigeladenen erläutert
hat - noch zur Verfügung. Ebenso könnten die gusseisernen
Fenster erhalten werden, wenn insoweit neue Fenster zur
Wärmedämmung dahintergesetzt würden.

53

Dabei kann weiter davon ausgegangen werden, dass eine
Nutzung der ehemaligen Fabrik als Bürogebäude oder Wohnungsbau
zu einem deutlich verbesserten Ertrag gegenüber der jetzigen
gewerblichen Nutzung führen könnte. Dieser höhere Ertrag würde
jedoch die Kosten des Grundstücks und des Denkmals nicht
decken. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin die
Nutzung der nicht unter Denkmalschutz stehenden Räumlichkeiten
als Farben- und Lackfabrik aufgeben müsste, weil sie mit einer
Büro- oder Wohnnutzung wegen der damit verbundenen Emissionen
nicht vereinbar wäre. Der Beklagte geht - wie sich aus seinen
Skizzen zur Vermarktung des Grundstücks (vgl. Beiakte Heft 8)
ergibt - auch davon aus, dass die Gebäude entfernt und dieser
Grundstücksteil einer gärtnerischen Nutzung zugeführt würde.
Die daraus entstehenden Einnahmen würden also entfallen.

54

Die aus der Vermietung des Objekts sich ergebenden Erträge
könnten jedoch die Kosten der Sanierung nicht finanzieren.
Insoweit hat die Klägerin durch ihren Architekten überzeugend
und nachvoll-ziehbar dargelegt, dass bei einer Sanierung des
Objekts jährliche Verluste von über 170.000,-- DM entstehen.
Dem sind der Beklagte und der Beigeladene nicht mit
überzeugenden Argumenten entgegenge-treten.

55

Zum einen würde sich bei den vom Beklagten errechneten
Sanierungskosten ebenfalls ein nicht unbeträchtlicher jährlich
notwendiger Zuschussbedarf ergeben. Den Berechnungen des
Beklagten, die zu einem Überschuss von knapp 30.000,-- DM
gelangen, ist nicht zu folgen.

56

Der Beklagte berücksichtigt bei seiner Berechnung eine
öffentliche Förderung der Sanierung in Höhe von 10 % des
Sanierungsbedarfs. Dieser Faktor unterliegt jedoch, wie sich
aus dem Schriftsatz des Beklagten vom 11. November 1999
ergibt, der von einem Zuschuss in Höhe von 25-33 % ausgeht,
erheblichen Unsicherheiten und kann deshalb bei einer seriösen
Kostenrechnung nicht einbezogen werden. Ob und in welcher Höhe
eine Förderung erfolgt, hängt von mehreren Faktoren ab, etwa
von den im Haushalt bereitgestellten Mitteln und welche
Anträge andere Denkmaleigentümer stellen. Auch die Tatsache,
dass die Klägerin offensichtlich nicht in der Lage ist,
Eigenkapital bei der Sanierung einzubringen, dürfte sich dabei
als Hemmnis erweisen. Eine Zusicherung über einen Zuschuss in
einer bestimmten Höhe - prozentual oder absolut - hat der
Beklagte daher trotz mehrerer Verhandlungen mit dem
zuständigen Ministerium nicht beibringen können. Sein Hinweis
darauf, dass die Klägerin bisher keinen bescheidungsfähigen
Antrag gestellt habe, ist im Hinblick darauf, dass nach den
Berechnungen der Klägerin die Förderung nahezu 70 % der
Sanierungskosten ausmachen müsste, um eine rentable Nutzung zu
ermöglichen, und auf das nicht unbeträchtliche
Architektenhonorar, das durch einen bescheidungsfähigen Antrag
entstünde, nicht stichhaltig.

57

Auch soweit der Beklagte eine Steuerersparnis bei seiner
Berechnung in Höhe von 25 % der Sanierungskosten einberechnet,
ist dies keine tragfähige Grundlage für die Finanzierung. Eine
solche Steuerersparnis setzt nämlich entsprechende Gewinne
voraus, die zu versteuern sind. Ob die Klägerin Gewinne in
einer Höhe macht, die die maximale Steuerersparnis bewirken,
erscheint auf einen Zeitraum von 10 Jahren im Voraus nicht
kalkulierbar. Der Vortrag des Beklagten, die Klägerin müsse
das Objekt dann eben auf einen potenten Steuerzahler
übertragen, erscheint mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG
nicht vereinbar. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die
Denkmaleigenschaft des gesamten Komplexes nach der Sanierung
keineswegs gesichert ist. Der südliche Teil ist statisch
offenbar unsicher und sowohl nach der Einschätzung des
Beklagten als auch nach dem Gutachten des Architekten der
Klägerin müssten in diesem Bereich zahlreiche tragende Teile
ersetzt werden. Es spricht vieles dafür, dass nach einer
Sanierung in diesem Bereich ein Neubau entstanden wäre, der
mit dem ursprünglichen Denkmal keine Identität mehr aufwiese,
sodass insoweit auch keine Förderung aus öffentlichen Mitteln
in Anspruch genommen werden könnte. Das Risiko, dass insoweit
die Unterschutzstellung nach der Sanierung aufgehoben wird,
trüge allein die Klägerin. Eine gerichtliche Überprüfung
dieser Entscheidung käme nicht in Betracht, weil die Aufhebung
der Unterschutzstellung keine Rechte der Klägerin verletzen
kann, sie gilt als allein begünstigender Verwaltungsakt.

58

Vgl.: OVG NW, Entscheidung vom 29. Mai 1995 - 7 A 2329/91
-, BRS 57 Nr. 266.

59

Soweit der Beklagte die Zinsen für die Darlehen zum Erwerb
des Grundstücks als „Sowieso-Kosten" bezeichnet und bei der
Ermittlung der zu erwirtschaftenden Erträge außer Betracht
lassen will, ist dies betriebswirtschaftlich nicht
nachvollziehbar. Dieser Begriff existiert in der
Betriebswirtschaftslehre nicht. Wenn der Beklagte mit diesem
Begriff Gemeinkosten meint, die als fixe Kosten unabhängig vom
Umfang der Produktion anfallen, darf dieser bei der Ermittlung
der Produktionskosten nicht außer Ansatz bleiben, weil sonst
eine dauernde Unterdeckung eintritt. Betriebswirtschaftlich
sind Kosten der bewertete Verbrauch von Gütern und
Dienstleistungen (einschließlich öffentlicher Abgaben), die
zur Erstellung und zum Absatz der betrieblichen Leistung und
zur Aufrechterhaltung der Betriebsbereitschaft erforderlich
sind. Dazu gehören auch die Zinsen, die wegen eines zum Kauf
eines Betriebsgrundstücks erforderlichen Darlehens gezahlt
werden müssen, unabhängig davon, ob man dem engeren
pagatorischen Kostenbegriff oder der weiteren wertmäßigen
Kostenauffassung folgt. Dabei ist anzumerken, dass die
Wirtschaftsunternehmen der öffentlichen Hand davon ausgehen,
dass auch kalkulatorische Zinsen und Abschreibungen in die
Kostenrechnung einzustellen sind.

60

Vgl. Chmielewicz/Eichhorn, Handwörterbuch der öffentlichen
Betriebswirtschaft, S. 814 ff.

61

Es erscheint deshalb nicht nachvollziehbar, wenn der
Beklagte es der Klägerin verwehrt, tatsächlich gezahlte Zinsen
bei der Ermittlung der Kosten des Objekts zu berücksichtigen,
zumal die Klägerin, wie bereits dargelegt, nach der Sanierung
das Grundstück zu Produktionszwecken nicht mehr nutzen könnte,
die Zinsen für das Darlehen also nicht mehr als Kostenfaktor
der Lackfabrikation zu berücksichtigen wären und in vollem
Umfang der Vermietung des Denkmals zugerechnet werden
müssten.

62

Geht man anhand dieser Überlegungen von den vom Beklagten
ermittelten Kosten der Sanierung aus, so ergeben sich bei
Sanierungskosten in Höhe von 2,3 Mill. DM, Belastungen für
Instandhaltung in Höhe von 48.000,-- DM pro Jahr und einem
Zinssatz von 7 % jähr-liche Kosten in Höhe von rund
258.000,-- DM, denen nach der Berechnung des Beklagten
Einnahmen in Höhe von 185.580,-- DM gegenüberstünden, womit
eine Kostendeckung nicht zu erreichen wäre. Selbst wenn man
die vom Beklagten angesetzten Fördermittel berücksichtigt,
errechnet sich noch eine Unterdeckung von mehr als
20.000,-- DM.

63

Dem Vortrag des Beklagten, der Sanierungsbedarf sei nur
deshalb so hoch, weil die Klägerin bzw. ihre Rechtsvorgänger
die notwendige Unterhaltung des Grundstücks unterlassen
hätten, ist nicht zu folgen. Der Vortrag ist unsubstantiiert.
Der Beklagte hat nicht dargelegt, welche konkreten Maßnahmen
die Klägerin hätte durchführen müssen und inwieweit sich
dadurch der jetzt erforderliche Sanierungsaufwand reduziert
hätte. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die Mieten, die
für das Objekt gezahlt werden, keine 3,-- DM pro Quadratmeter
betragen, sodass sich die Frage der Finanzierung derartiger
Maßnahmen erhebt. Ordnungsverfügungen, in denen
Unterhaltungsmaßnahmen für das Grundstück gemäß § 7 Abs. 2
DSchG gefordert und deren Finanzierbarkeit aus den Einnahmen
dargelegt wurden, hat der Beklagte nicht erlassen.

64

Zum anderen ist die Klägerin der Berechnung der Kosten und
Erträge durch den Beklagten auch überzeugend entgegengetreten.
Wie der von der Klägerin beauftragte Sachverständige in der
mündlichen Verhandlung nachvollziehbar und schlüssig dargelegt
hat, ergeben sich bei dem vom Beklagten gewählten Ansatz zur
Kostenermittlung, wenn man ihn korrekt durchführt,
Sanierungskosten in Höhe von ungefähr 3,4 Mill. DM. Soweit der
Beklagte bei der Ermittlung des voraussichtlichen Ertrages die
Vermietung von Parkplätzen einkalkuliert, weist die Klägerin
zu Recht darauf hin, dass der Beklagte die Kosten für die
Herstellung der Parkplätze nicht in seine Berechnung
eingestellt hat. Die Erträge sind daher auch nicht beim Erlös
zu berücksichtigen. Diesen Darlegungen ist der Beklagte in der
mündlichen Verhandlung nicht mehr entgegengetreten. Dass eine
wirtschaftliche Sanierung des Objekts nicht realistisch
erscheint, ergibt sich auch daraus, dass es weder dem
Beklagten noch der Klägerin während des 14 Jahre dauernden
Verfahrens gelungen ist, einen Käufer für das Grundstück zu
finden, der die Sanierung durchführen will.

65

Die Einschätzung des Beigeladenen, dies liege
ausschließlich daran, dass der Boden des Grundstücks durch die
jahrzehntelange Metallverarbeitung und die Lackproduktion
verunreinigt worden sein könnte, verkennt, dass die oben
ermittelten Sanierungskosten die Kosten für eine Überprüfung
bzw. Säuberung des Erdreichs noch nicht enthalten. Im Übrigen
kann man diese Kosten nicht von den durch den Denkmalschutz
verursachten Kosten trennen. Bei dem Denkmal handelt es sich
um einen zu Industrie- bzw. Gewerbezwecken erstellten Bau. Die
industrielle Nutzung ist ebenso wenig wie die in früheren
Jahrzehnten damit verbundene Verunreinigung des Bodens von der
Geschichte, die durch das Denkmal dokumentiert wird, zu lösen.
Soweit eine Sanierung des Bodens erforderlich ist, um eine zur
Erhaltung des Denkmals notwendige Umnutzung des Gebäudes zu
ermöglichen, sind diese Kosten als durch das Denkmal bedingt
anzusehen und in die Kalkulation einzustellen.

66

Unter diesen Umständen bedeutet die Verpflichtung der
Klägerin zur Erhaltung des Denkmals einen unzumutbaren
Nachteil, der sie zwingt, auf ihr sonstiges Vermögen
zurückzugreifen, um das Denkmal zu unterhalten. Dieser
Vermögensnachteil wird auch nicht dadurch ausgeglichen,
dass die Klägerin einen Antrag nach § 31 DSchG auf
Übernahme des Denkmals stellen könnte bzw. nach § 33
DSchG Ausgleichszahlungen für die bei einer von ihr
durchgeführten Sanierung entstehenden Verluste
beanspruchen könnte.

67

Vgl. OVG NW, Urteil vom 15. August 1997 - 7 A 133/95 -
.

68

Zwar sind Ausgleichsmaßnahmen dieser Art grundsätzlich
geeignet, eine ausnahmsweise auftretende unzumutbare Belastung
des Eigentümers zu verhindern. Allerdings hat der Beklagte
diese Regelungen im vorliegenden Fall nicht angewandt, sodass
insoweit kein Ausgleich vorgenommen wurde und es bei der
Unzumutbarkeit der Versagung der Abrissgenehmigung bleibt. Der
Beklagte kann die Klägerin insoweit nicht auf ein anderes
Verfahren zur Erlangung etwaiger Entschädigungsansprüche
verweisen.

69

Wie der Gesetzgeber auf normativer Ebene mit der Bestimmung
von Inhalt und Schranken des Eigentums auch Voraussetzungen,
Art und Umfang des Ausgleichs sonst unverhältnismäßiger
Belastungen zu regeln hat, muss die Verwaltung bei der
Aktualisierung der Eigentumsbeschränkung zugleich über den
gegebenenfalls erforderlichen Ausgleich zumindest dem Grunde
nach entscheiden.

70

Ein Eigentümer, der einen ihm in seinem Grundrecht aus
Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG beeinträchtigenden Verwaltungsakt für
unverhältnismäßig hält, muss ihn im Verwaltungsrechtsweg
anfechten. Lässt er ihn bestandskräftig werden, so kann er
eine Entschädigung auch als Ausgleich nicht mehr einfordern.
Der Betroffene muss sich daher entscheiden, ob er den die
Eigentumsbeschränkung aktualisierenden Eingriffsakt hinnehmen
oder anfechten will. Diese Entscheidung kann er sinnvoll nur
treffen, wenn er weiß, ob ihm ein Ausgleich zusteht. Es ist
dem Betroffenen nicht zuzumuten, einen Verwaltungsakt, den er
für unvereinbar mit der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes
hält, in der unsicheren Erwartung eines nachträglich in einem
anderen Verfahren zu bewilligenden Ausgleichs bestandskräftig
werden zu lassen. Auch für die gerichtliche Kontrolle
hinsichtlich der Zumutbarkeit des Verwaltungsaktes ist es
unabdingbar zu wissen, ob und in welcher Weise eine
anderenfalls unzumutbare Belastung ausgeglichen wird.

71

Vgl.: BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91, NJW
1999, S. 2877.

72

Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass der
Beklagte sozusagen automatisch mit der Unterschutzstellung und
der Versagung der Abrisserlaubnis das Fabrikgebäude für die
Verluste, die bei der Sanierung entstehen werden, bzw. für die
Entschädigungsleistungen, die durch eine Übernahme des
Denkmals entstehen werden, einstehen muss. Eine solche
Automatik könnte dazu führen, dass die öffentlichen Haushalte
in unzumutbarer Weise belastet werden und für andere
Pflichtaufgaben keine Mittel mehr verbleiben. Daher muss die
Gemeinde - schon im eigenen Interesse -, wenn sie
Verwaltungsakte, die den Denkmalschutz konkretisieren,
erlässt, sich darüber klar werden, ob es dadurch zu einer
unzumutbaren Belastung für den Eigentümer kommt und in welchem
Rahmen sie etwaige unzumutbare Folgewirkungen durch
Ausgleichsmaßnahmen abzufedern gedenkt.

73

Trotz entsprechender Hinweise des Gerichts hat der Beklagte
insoweit den angefochtenen Bescheid nicht ergänzt. Im Hinblick
auf die jährlich nicht gedeckten Kosten von mehr als
100.000,-- DM, die der Klägerin bei einer Sanierung und
Umnutzung des Denkmals entstehen, ist ihr eine Erhaltung des
Denkmals nicht zumutbar. Ihr Grundrecht aus Art. 14 GG auf
Erhalt ihres Eigentums, das bei verfassungskonformer Auslegung
in § 9 Abs. 2 a) DSchG NRW in Anwendung und Fortentwicklung
der Rechtsprechung des OVG NRW a.a.O. einzubeziehen ist,
genießt insoweit Vorrang. Der Beklagte hat daher die
Abrissgenehmigung auch unter Berücksichtigung der
Denkmaleigenschaft des Gebäudes zu erteilen. Wenn der Beklagte
am Erhalt des Denkmals interessiert ist, steht es ihm frei,
das Enteignungsverfahren nach § 30 Abs. 1 a) DSchG NRW
durchzuführen.

74

Die Klage ist auch begründet, soweit die Klägerin den
Gebührenbescheid über 1.500,-- DM angefochten hat. Der
Gebührenbescheid teilt insoweit das Schicksal der
angefochtenen Ablehnung der Abrisserlaubnis (§ 14 Abs. 2
GebG NW).

75

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.
Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht
erstattungsfähig, weil dies nicht der Billigkeit im Sinne
von § 162 Abs. 3 VwGO entspricht. Der Beigeladene hat
keinen Antrag gestellt und sich damit auch nicht am
Kostenrisiko beteiligt (§ 154 Abs. 3 VwGO), im Übrigen
wäre er im vorliegenden Verfahren auch unterlegen.

76

Die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das
Vorverfahren war für notwendig zu erklären, weil es der
Klägerin im Hinblick auf die rechtlich und tatsächlich
schwierige Materie nicht zuzumuten war, sich selbst zu
vertreten (§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO).

77

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit § 709 ZPO.

78