Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-03-20, Aktenzeichen 14 A 2140/10
ECLI:DE:OVGNRW:2014:0320.14A2140.10.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckungsschuldnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Vollstreckungsgläubigerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

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Tatbestand:

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Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks C.------straße in Detmold, welches mit einem aus zwei Villen und einem Nebengebäude bestehenden Gebäudekomplex bebaut ist, bei dem es sich um das ehemalige Werk der T. AG handelt. Die Gebäude bieten überwiegend Büro- und Nutzflächen, die von Anwaltskanzleien, Dienstleistern, Praxen und vom Einzelhandel genutzt werden können. Daneben können einige Einheiten der Objekte als Wohnraum dienen.

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Mit Bescheid über Grundbesitzabgaben und andere Abgaben 2008 vom 21. Januar 2008 setzte der Beklagte die Grundsteuer für das Jahr 2008 auf 11.509,68 € fest.

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Unter dem 23. März 2009 beantragte die Klägerin den teilweisen Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2008 mit der Begründung, der Rohertrag für die Gebäude auf dem streitgegenständlichen Grundstück sei um 69,24 % gemindert und es sei in Detmold kaum möglich, finanzstarke Mietinteressenten für die Objekte zu finden.

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Mit Bescheid vom 15. Mai 2009 lehnte die Beklagte den Antrag auf Erlass der Grundsteuer mit der Begründung ab, ein Erlass der Grundsteuer könne nur erfolgen, wenn der Rohertrag um mehr als 50 % gemindert sei und die Minderung nicht vom Schuldner zu vertreten sei. Die Klägerin habe jedoch trotz entsprechender Aufforderung vom 3. April 2009 ihre Bemühungen zur Vermietung des Objektes nicht nachgewiesen. Es liege daher die Vermutung nahe, dass sich die Klägerin nicht nachhaltig und ernsthaft um die Vermietung bemüht habe. Sie habe daher die Minderung zu vertreten.

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Am 15. Juni 2009 hat die Klägerin Klage erhoben.

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Sie hat vorgetragen: Sie habe im Jahr 2008 statt des bisherigen Rohertrags von 354.505,87 € nur einen Rohertrag von 109.055,88 € aus der Vermietung der Gebäude auf dem Grundstück erzielt. Der Rohertrag sei demnach um 69,24 % gemindert. Diese Ertragsminderung beruhe auf einem strukturell bedingten Leerstand, denn Detmold befinde sich in einer strukturschwachen Region ohne Verkehrsinfrastruktur; es gebe dort keine Autobahnanbindung und die Region sei nur durch Nahverkehrszüge zu erreichen. Zudem gebe es in Detmold kaum bzw. nur unterdurchschnittlich viele produzierende Gewerbebetriebe. In Detmold habe sich in der Vergangenheit bei vielen Gebäuden in der Fußgängerzone ein Leerstand gezeigt, der subjektiv den Eindruck eines strukturellen Leerstandes vermittle. Außerdem werde in den Jahren 2006 bis 2025 die Bevölkerungszahl in für den Kreis Lippe / Detmold stark abnehmen; Prognosen gingen von 6 ‑ 10% aus. Sie habe die durch diese Umstände eingetretene Ertragsminderung auch nicht zu vertreten, denn sie habe sich bestmöglich um die Vermietung des Objektes bemüht, indem sie entsprechende Annoncen in örtlichen Tageszeitungen geschaltet habe.

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Die Klägerin hat beantragt,

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die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheids vom 15.05.2009 zu verpflichten, ihr die Grundsteuer für das Jahr 2008 i. H. v. 2.877,42 € zu erlassen.

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Die Beklagte hat beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie ist den Ausführungen der Klägerin mit folgender Begründung entgegengetreten: Es habe im Erlasszeitraum in Detmold keinen strukturell bedingten Leerstand gegeben. Es möge zwar vereinzelt leerstehende Geschäfte in der Fußgängerzone gegeben haben. Dies habe jedoch nur einzelne Objekte betroffen. Zudem sei Detmold Sitz einer Vielzahl großer und internationaler Industrieunternehmen.

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Mit dem angefochtenen Urteil hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es sich darauf berufen, es lägen hinsichtlich der geltend gemachten Minderung des Rohertrags weder atypische Umstände des Einzelfalls vor noch handele es sich um einen strukturell bedingten Leerstand. Im Übrigen wird auf die Ausführungen des Verwaltungsgerichts im angefochtenen Urteil

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Bezug genommen.

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Auf Antrag der Klägerin hat der Senat mit Beschluss vom 29. November 2011 die Berufung zugelassen.

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Im Verlauf des Berufungsverfahrens hat der Senat den Immobilienverband IVD Region West in Köln mit einer Anfrage um Auskunft zur Bedeutung von Vermietungsanzeigen einerseits im Internet und andererseits in den Printmedien gebeten.

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In seiner Antwort hat der IVD West e. V. vom 10. September 2013 mitgeteilt, es sei grundsätzlich festzustellen, dass die Aufteilung des Anzeigenbudgets zwischen offline und online sich inzwischen in einem Verhältnis 10 % zu 90 % darstelle (Wohnbereich). Bei der Vermittlung von Gewerbeobjekten sei der Anteil an Printanzeigen gar nur noch marginal. Dabei spiele weder die Größe der Städte/Gemeinden eine signifikante Rolle noch die jeweilige Region. Wenn es in nennenswertem Umfang zu Anzeigenschaltungen in Tageszeitungen komme, habe dies in erster Linie Gründe der Markenpflege und des Brandings. Konkrete Objektbewerbung finde fast ausschließlich online statt. Diese Entwicklung habe spätestens seit Mitte des ersten Jahrzehnts dieses Jahrhunderts begonnen und sei seit einigen Jahren stabil.

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Die Klägerin führt zur Begründung ihrer Berufung aus: Das Verwaltungsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass kein strukturell bedingter Leerstand bestehe. Zutreffend habe sie, die Klägerin, die Rohmiete unter Einbeziehung der Grundmieten und der Nebenkosten auf 354.505,87 Euro (bzw. 352.9965,91 Euro) kalkuliert. Zu Unrecht moniere die Beklagte auch die Gestaltung der Inserate. Typischerweise könnten Zeitungsinserate nicht alle Merkmale der anzubietenden Mietsache enthalten. Interessenten würden jedenfalls telefonisch umfassend informiert. Alle in Betracht kommenden Mieteinheiten würden vor Ort auch vorgestellt. Im Fall einer Neuvermietung könnten Mieten bis zu 10,00 Euro oder sogar 12,00 Euro in Ansatz gebracht werden. Im Fall einer Neuvermietung seien die Mieten immer höher als die durchschnittliche Miete. Soweit es die Frage der erforderlichen Vermietungsbemühungen betreffe, habe sie, die Klägerin, das in Rede stehende Objekt fortlaufend in Printmedien inseriert. Zur Auskunft des IDV West e.V. vom 10. September 2013 sei zu bemerken, dass im Jahr 2008 potenzielle Kunden noch mittels Anzeigen in Printmedien erreichbar gewesen seien. Ab Ende 2009 seien durch sie, die Klägerin, auch Anzeigen im Internet geschaltet worden, ohne dass eine wesentliche Verbesserung eingetreten sei.

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Die Klägerin beantragt,

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das angegriffene Urteil zu ändern und nach dem erstinstanzlichen Klageantrag zu erkennen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Zur Begründung führt sie aus: Streit bestehe weiterhin, ob die von der Klägerin angesetzte geschätzte Jahresrohmiete korrekt sei und ob hinreichende Vermietungsbemühungen erfolgt seien. Soweit es die Frage der Vermietungsbemühungen betreffe, seien die von der Klägerin in der Zeitung "Neue Westfälische" geschalteten Inserate nicht ausreichend. Es sei nicht zu erwarten, dass potenzielle Mieter von Büroflächen ab 100 qm bis zu 1.100 qm diese über eine Kleinanzeige suchen würden. Auch reichten die Gestaltung und der Inhalt der von der Klägerin geschalteten Anzeigen nicht aus, um potenzielle Interessenten hinreichend über die tatsächlichen Verhältnisse zu informieren. Zudem wären Anzeigen in speziellen Immobilienbeilagen erfolgsversprechender gewesen als Kleinanzeigen in einer Tageszeitung. Soweit es die Verifizierung der von der Klägerin geschätzten Jahresrohmiete betreffe, sei es erforderlich, den Umfang, den Zuschnitt, den Zustand und die möglichen Nutzungsmöglichkeiten des Objekts zu kennen. Die vorliegenden Informationen seien insoweit nicht ausreichend.

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Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Parteivorbringens im Übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Berufung der Klägerin ist zulässig.

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Der Zulässigkeit steht nicht entgegen, dass ihre innerhalb der Frist des § 124a Abs. 3 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - eingegangene Berufungsbegründung vom 28. Dezember 2011 keinen ausformulierten Antrag enthalten hat. Dem Begründungserfordernis - vgl. § 124a Abs. 3 Satz 4 VwGO - ist bereits dann Genüge getan, wenn die Berufungsbegründung eindeutig erkennen lässt, dass und in welchem Umfang das Urteil angegriffen wird.

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Vgl. Kopp/Schenke, VwGO, 19. Aufl., § 124a, Rn. 30; Seibert in: Sodan/Ziekow, VwGO, 3. Aufl., § 124a, Rn. 93; Meyer-Ladewik/Rudisile in: Schoch/Schneider/Bier, VwGO, § 124a, Rn. 49; jeweils m. w. N.

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Der Berufungsbegründung ist eindeutig zu entnehmen, dass die Klägerin ‑ weiterhin - den bereits erstinstanzlich beantragten Grundsteuererlass in Höhe von 2.877,42 Euro erreichen will.

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Die Berufung ist jedoch nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat mit dem angefochtenen Urteil im Ergebnis zu Recht die Klage abgewiesen.

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Zutreffend hat sich das Verwaltungsgericht auf den Standpunkt gestellt, Anspruchsgrundlage für den begehrten Erlass könne nur § 33 Abs. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes - GrStG - in der hier anwendbaren ab dem 1. Januar 2008 geltenden Fassung sein, wonach die Grundsteuer i. H. v. 25 % zu erlassen sei, wenn der normale Rohertrag um mehr als 50 % gemindert sei und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten habe.

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Allerdings kann der insbesondere auf der Rechtsprechung des Senats zu der bis zum Jahr 2007 geltenden Rechtslage beruhenden Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts nicht (mehr) gefolgt werden, Voraussetzung für den Grundsteuererlass sei, dass die maßgebliche Ertragsminderung auf atypische Umstände oder einen strukturell bedingten Leerstand zurückzuführen sei.

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Vgl. zuletzt Urteil des Senats vom 20. November 2012 - 14 A 580/11 -, NRWE Rn. 24 ff.

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Daher bedarf es im Berufungsverfahren auch keiner Entscheidung zu diesen Fragenkomplexen mehr.

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Dennoch steht der Klägerin der geltend gemachte Erlassanspruch nicht zu. Denn sie hat die sie betreffende Minderung des Rohertrags für das Jahr 2008 zu vertreten.

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Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.

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Vgl. Urteil des Senats vom 20.11.2012 ‑ 14 A 580/11 ‑, NRWE Rn. 37, unter Bezugnahme auf u. a. BVerwG, Urteil vom 25.6.2008 ‑ 9 C 8.07 ‑, DVBl. 2008, 1313.

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Da für die Ablehnung des Erlasses nicht etwa positiv festzustellen ist, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung zu vertreten hat, sondern vielmehr umgekehrt für die Gewährung des Erlasses das negative Merkmal feststehen muss, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat, kommt es nicht auf den Nachweis der Kausalität der fehlenden Vermietungsbemühungen für die eingetretene Ertragsminderung an. Das negative Merkmal kann nämlich zugunsten des Erlassbegehrens erst dann bejaht werden, wenn festgestellt worden ist, dass die fehlende Vermietungsbemühung keine Auswirkung auf die Ertragsminderung gehabt hat.

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Vgl. Urteil des Senats vom 20.11.2012 ‑ 14 A 580/11 ‑, NRWE Rn. 40, unter Bezugnahme auf den Beschluss des Senats vom 11.7.2011 ‑ 14 A 918/10 ‑, NRWE Rn. 23.

40

Gemessen an diesen Maßstäben kann festgestellt werden, dass es Vermietungsbemühungen gibt, deren Fehlen dazu führt, dass die Klägerin die Ertragsminderung vertreten muss. Die zusätzliche Schaltung von Anzeigen im Internet sowohl für die Gewerbe- als auch für die Wohneinheiten war geeignet zur Erschließung weiterer Interessentenkreise und der Klägerin auch zumutbar. Insoweit ist die Klägerin für das hier in Rede stehende Jahr 2008 ihren Mitwirkungsobliegenheiten nicht nachgekommen.

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Welche Vermietungsbemühungen im Einzelnen erforderlich sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung auszuschließen, lässt sich nur begrenzt abstrakt beschreiben. Allerdings ist es unabdingbar, dass der Grundstückseigentümer das Objekt durch Vermietungsangebote überhaupt an den Markt, d. h. den potenziellen Mietinteressenten, zur Kenntnis bringt. Dem ist die Klägerin durch das Schalten von Anzeigen in den Printmedien nicht nachgekommen. Welche Vermietungsbemühungen nach Art und Umfang als hinreichend anzusehen sind, um ein Vertretenmüssen der Rohertragsminderung auszuschließen, ist grundsätzlich eine Frage des Einzelfalls.

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Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.6.2011 - 9 B 16.10 -, juris Rn. 22 und 23; Sächsisches OVG, Beschluss vom 12.7.2013 ‑ 3 A 278/12 -, juris Rn. 3.

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Die Feststellung, dass fehlende Vermietungsbemühungen keine Auswirkung auf die Ertragsminderung gehabt haben, ist nur möglich, wenn der Grundeigentümer bzw. die von ihm beauftragten Personen versucht haben, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen. Auf der anderen Seite ist ein Eigentümer nicht gehalten, Werbemaßnahmen zu ergreifen, die nur in geringem Umfang erfolgversprechend sind und deren Kosten ein vernünftiges Maß zur Erhöhung der Vermietungschancen vermissen lassen. Eine solche Anforderung würde die Grenzen des Zumutbaren überschreiten.

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Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.6.2011 - 9 B 16.10 -, juris Rn. 23.

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Im Rahmen der so erforderlichen Prüfung des Einzelfalles ist hinsichtlich des in Rede stehenden Objekts die Art seiner Nutzung, seine Größe, aber auch seine Lage zu berücksichtigen, weil sich daraus ermessen lässt, welcher potenzielle Interessentenkreis für eine Vermietung überhaupt in Frage kommt und damit auch wer potenzieller Ansprechpartner für die entsprechenden Vermietungsangebote sein kann.

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Nach diesen Maßstäben bemisst sich auch die Frage, inwieweit gegebenenfalls neben einer Nutzung der Printmedien Anzeigen im Internet erforderlich sind. Dabei ist die Tatsache in Rechnung zu stellen, dass sich das Wirtschaftsleben, jedenfalls soweit es um die Beziehung zwischen anbietendem Unternehmer und nachfragendem Verbraucher geht, durch das Internet grundlegend gewandelt hat. In starkem und wachsendem Umfang werden diese Beziehungen nicht geknüpft durch persönlichen Kontakt in einem Ladengeschäft (Reisebüro, Einzelhandelsgeschäft), sondern durch Sichtung von Angeboten im Internet. Auch die Werbung in den Printmedien büßt ihre vormals dominierende Stellung zugunsten des Internets ein.

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Das gilt auch für die Immobilienbranche, in deren Geschäftszweig mehrere Internetportale tätig sind (www.immobilienscout24.de; www.immowelt.de; www.immopool.de). Neben diesen kostenpflichtigen Portalen gibt es weitere Portale, die ‑ bei allerdings geringerer Verbreitung ‑ kostenlose Anzeigen ermöglichen (www.immozentral.com; www.privatimmobilien.de; www.myimmo.de) Zum Teil haben die Printmedien auf die verstärkte Nutzung des Internets im Immobilienbereich reagiert, indem sie ihre Kompetenz in eigene Immobilieninternetportale einbringen (www.immonet.de durch die Axel-Springer-Gruppe; http://immobilien.faz.net durch die Frankfurter Allgemeinen Zeitung; http://immobilienmarkt.sueddeutsche.de durch die Süddeutschen Zeitung) oder in Kooperation mit gewerblichen Internetportalen auftreten (etwa die Westdeutsche Allgemeine Zeitung mit http://waz.immowelt.de). Diese mit Printmedien verbundenen Immobilienportale bieten neben Anzeigen in diesen Portalen auch kombinierte Anzeigen in den Portalen und Zeitungen, gelegentlich auch zusätzlich in allgemeinen Verkaufsplattformen wie Ebay an (Crossmedia). Diese Vielfalt der Internetportale und das Eindringen der Printmedien in diesen Bereich zeigen, dass der Internetnutzung zwischenzeitlich gegenüber den Printmedien eine herausgehobene Rolle im Immobilienmarketing zufällt.

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Das ist wegen der gegenüber Zeitungsanzeigen weitaus flexibleren und interaktiv möglichen Präsentation im Internet unmittelbar einleuchtend. Eine Bewerbung über das Internet bietet im Vergleich zu den Printmedien offenkundige Vorteile. Mit einer Bewerbung über das Internet wird ein möglicher Interessentenkreis erreicht, wie derartig umfassend und intensiv es über die Printmedien nicht möglich wäre. Dies gilt zunächst hinsichtlich des Verbreitungsgebietes der regionalen wie auch der überregionalen Presse. Personen außerhalb des Erscheinungsgebiets dürften über die Printmedien im Wesentlichen nicht erreichbar sein. Über das Internet besteht für alle weltweit Zugang. Des weiteren bietet das Internet den Vorteil einer längerfristigen und damit dauerhaften Präsenz, während sich die Bewerbung über die Printmedien auf die jeweiligen Ausgaben der Zeitungen beschränkt, in denen inseriert wurde. Deutliche Vorteile bietet das Internet auch für die Präsentation der Objekte. Bilder, Filme, Texte, Grundrisse, Landkarten, Luftbilder und Zusatzinformationen über die Umgebung durch eigenständige Information oder Verknüpfung mit anderen Websites bei der Internetpräsentation stehen den nur beschränkten Raumangeboten und drucktechnischen Möglichkeiten der Printmedien gegenüber. Weiter besteht bei der Internetsuche der Vorteil, auf entsprechenden Immobilienportalen unter Benutzung von Filtern die Suche auf danach in Betracht kommende Objekte einzuschränken und dadurch die allein interessierenden Objekte „auf einen Blick“ zur Verfügung gestellt zu bekommen. Demgegenüber muss sich eine zeitsparende Sortierung der Angebote in den Printmedien auf die nur sehr groben Rubriken beschränken. Schließlich bietet das Internet den Vorteil einer sofortigen Kontaktaufnahme im Weg einer E-Mail über dasselbe Kommunikationsmedium, während im Fall einer Bewerbung über die Printmedien die Kontaktaufnahme zumindest einen Medienwechsel erfordert, wenn nicht gar der konventionelle Weg einer Chiffrenantwort auf dem Postwege gewählt wird.

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Allgemein ist festzustellen, dass Tageszeitungen mittlerweile massive Nutzungseinbrüche zu verzeichnen haben.

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Vgl. van Eimeren/Frees, Rasanter Anstieg des Internetkonsums - Onliner fast drei Stunden täglich im Netz, Media Perspektiven 2013, 358 (369).

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Wenn auch im Hinblick auf den hier in Rede stehenden Steuerzeitraum des Jahres 2008 der bis heute eingetretene Zeitablauf in der schnelllebigen elektronischen Medienlandschaft durchaus als beachtlich bezeichnet werden kann, treffen die vorgenannten Erwägungen schon auf das Jahr 2008 zu.

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Maßgebliche Bedeutung für die Frage, ob eine Internetbewerbung im Regelfall erforderlich ist, kommt der Verbreitung und Nutzung des Internets zu. Im zeitlichen Verlauf verfügten (Privat-)Haushalte über einen Internetzugang in Nordrhein-Westfalen wie folgt:

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63,3 % im Jahr 2007, 70,1 % im Jahr 2008, 76,9 % im Jahr 2009, 78,8 % im Jahr 2010, 79,4 % im Jahre 2011 und 80,2 % im Jahr 2012.

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Landesbetrieb Information und Technik, Statistisches Jahrbuch Nordrhein-Westfalen 2010, Kap. XIX Tabelle 10, Statistische Jahrbücher Nordrhein-Westfalen 2011 und 2013, jeweils Kap. XIX Tabelle 8, auch im Internet unter www.it.nrw.de.

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Gleichfalls gestiegen ist die tatsächliche Onlinenutzung der Bevölkerung ab 14 Jahren. Sie weist allerdings erhebliche Unterschiede zwischen den Altersgruppen auf: Durchschnittlich nutzen mindestens gelegentlich das Internet 67,1 % im Jahr 2009, 69,4 % im Jahr 2010, 73,3 % im Jahre 2011, 75,9 % im Jahre 2012 und 77,2 % im Jahr 2013. Die Nutzerquote des Internets betrug im Altersbereich von 14 - 19 Jahren 97,5 % im Jahr 2009, danach 100 %. Demgegenüber lag die Nutzerquote im Altersbereich ab 60 Jahren im Jahr 2009 nur bei 27,1 %, im Jahr 2010 bei 28,2 %, im Jahre 2011 bei 34,5 %, im Jahre 2012 bei 39,2 % und im Jahr 2013 bei 42,9 %.

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ARD/ZDF Onlinestudien 1998 - 2013, www.ard‑zdf-onlinestudie.de.

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Die Entwicklung im Privatbereich zeichnet sich also durch einen kontinuierlichen Anstieg des Internetzugangs aus, der allerdings erst im Jahre 2012 vier Fünftel der Haushalte erreichte. Hinsichtlich der tatsächlichen Internetnutzung war selbst im Jahre 2013 weniger als die Hälfte der älteren Generation erreichbar.

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Deutlich günstiger noch stellen sich die Verhältnisse im gewerblichen Bereich dar. Die Ausstattung der Unternehmen mit einem Internetzugang betrug 77 % im Jahr 2007, 79 % im Jahr 2008, 81 % im Jahr 2009, 82 % im Jahr 2010 und 2011 sowie 85 % im Jahr 2012. Der Zugang der Unternehmen zum Internet, der also bereits im Jahre 2009 die Marke von vier Fünfteln im Durchschnitt aller Unternehmen überschritten hat, stellt sich noch umfassender dar, wenn man den Zugang nach Branchen unterschieden betrachtet. So stieg zum Beispiel die Anschlussquote im nur unterdurchschnittlich internetaffinen Gastgewerbe von 45 % im Jahr 2007 auf 58 % im Jahr 2012. Demgegenüber lag die Vernetzung in freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen (wirtschaftlichen) Dienstleistungsbetrieben im Jahr 2007 bereits bei 91 % und schwankt seit 2009 um 95 %.

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Statistisches Bundesamt, Statistisches Jahrbuch 2009 für die Bundesrepublik Deutschland Tabelle 5.8 und Statistisches Jahrbuch 2013 für die Bundesrepublik Deutschland, Tabelle 20.5.1., auch im Internet unter www.destatis.de.

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Angesichts dieser Zahlen ist auch schon für den hier in Rede stehenden Steuerzeitraum wegen der weitreichenden Erschließung durch das Internet und der offensichtlichen technischen Vorteile einer Bewerbung durch dieses Medium zu fordern, dass im Regelfall immer eine Bewerbung über das Internet erfolgen muss, um einen Ertragsausfall nicht vertreten zu müssen.

61

Die vorstehenden auf allgemeinkundige Tatsachen gestützten Bewertungen decken sich mit der vom Senat eingeholten Stellungnahme des IVD West e. V. vom 10. September 2013, die ebenfalls auf eine Verdrängung des Printanzeigenmarkts durch das Internet schließen lässt, und zwar für gewerbliche Objekte praktisch vollständig, für Wohnungen sehr stark. Dort wird ausgeführt, dass die Aufteilung des Anzeigenbudgets zwischen "offline" und "online" in einem Verhältnis 10 % zu 90 % bei zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten beträgt. Den Anteil der Anzeigen in den Printmedien bei Gewerbeobjekten hat der IVD West e. V. als marginal bezeichnet. In diesem Zusammenhang hat er die Motivation für die Schaltung von Anzeigen in den Printmedien in erster Linie der Markenpflege zugewiesen, also den Werbecharakter solcher Anzeigen für das jeweilige Maklerunternehmen in den Vordergrund gestellt, während die konkrete Objektbewerbung dabei in den Hintergrund tritt. Den Beginn dieser Entwicklung hat er auf einen Zeitpunkt spätestens seit Mitte des letzten Jahrzehnts datiert und auf eine Stabilisierung hingewiesen, so dass das hier in Rede stehende Steuerjahr 2008 von den Ausführungen des IVD West e. V. umfasst ist.

62

Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass die Klägerin erst mit der Schaltung von Anzeigen auch im Internet alle ihr zumutbaren Maßnahmen ergriffen hätte, um eine Vermietung des Objekts zu erreichen und damit einen Einnahmeausfall zu vermeiden. Besonderheiten des Einzelfalls, die dieser Einschätzung hier entgegenstehen könnten, sind nicht ersichtlich. Weder die gewerblich genutzten noch die zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkeiten weisen derartig spezifische Eigenheiten auf, dass eine Bewerbung über das Internet als nicht erfolgsversprechend angesehen werden könnte.

63

Daraus, dass gegebenenfalls für die Räumlichkeiten des hier in Rede stehenden Objekts auch eine Bewerbung über die Printmedien erforderlich war, was speziell für die Wohneinheiten anzunehmen sein dürfte,

64

vgl. insoweit das Urteil des Senats vom heutigen Tage: 14 A 1513/12,

65

lässt sich nicht herleiten, dass eine ausschließliche Bewerbung über die Printmedien als ausreichend anzusehen wäre. Es besteht auch kein schützenswertes Vertrauen mit Rücksicht darauf, dass bislang die Rechtsprechung eine Internetbewerbung nicht gefordert hat. Schutzwürdiges Vertrauen in eine bestimmte Rechtslage selbst aufgrund höchstrichterlicher Entscheidungen kann in der Regel nur bei Hinzutreten weiterer Umstände, insbesondere bei einer gefestigten und langjährigen Rechtsprechung entstehen.

66

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 2.5.2012 ‑ 2 BvL 5/10 ‑, BVerfGE 131, 20 (42).

67

Auch die Änderung einer ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung ist jedoch grundsätzlich dann unbedenklich, wenn sie hinreichend begründet ist und sich im Rahmen einer vorhersehbaren Entwicklung hält.

68

Vgl. BVerfG, Beschluss vom 15.1.2009 ‑ 2 BvR 2044/07 ‑, BVerfGE 122, 248 (277 f.)

69

Selbst wenn es also eine gefestigte langjährige Rechtsprechung gäbe, dass allein die Bewerbung in Printmedien ausreiche, ein Vertretenmüssen der Ertragsminderung auszuschließen, musste damit gerechnet werden, dass die Rechtsprechung auf die Umbrüche in der Medienlandschaft reagiert und eine solche Beschränkung der Vermietungsbemühungen nicht weiter billigt.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i. V. m. § 708 Nr. 10 und § 711 der Zivilprozessordnung - ZPO -.

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Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.