Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-04-14, Aktenzeichen 7 O 115/15
ECLI:DE:LGD:2015:0414.7O115.15.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Zahlung restlicher Vergütung aus einem zwischen den Parteien geschlossenen Bauträgervertrag.

3

Die Klägerin befasst sich gewerblich mit der Durchführung von Bauträgermaßnahmen. Sie erwarb als gesondert gegründete Projektgesellschaft ein in einem Waldgelände des Düsseldorfer Ortsteils Unterbach gelegenes Gebäudeensemble, das unter Denkmalschutz steht und seinerzeit als Kloster der Servitinnen genutzte worden war. Der Gebäudekomplex wurde in den Jahren 1966 - 1968 errichtet. Nach dem Erwerb des Grundstückes wurde das Gebäude nach den Bestimmungen des WEG aufgeteilt und die einzelnen Wohneinheiten an Kapitalanleger und Selbstnutzer im Rahmen von Bauträgerverträgen veräußert. Der Gebäudekomplex selbst besteht aus mehreren Gebäudeteilen. Es entstanden insgesamt 31 Eigentumswohnungen, die im Rahmen der in den einzelnen Bauträgerverträgen enthalten Bauverpflichtung durch die Klägerin neu aufgeteilt und umfassend saniert wurden.

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Die Klägerin verpflichtete sich mit notariellem Kaufvertrag vom 26.09.2011 (Anlage K 2) gegenüber den Beklagten zur schlüsselfertigen Errichtung der Wohnungseigentumseinheit Nr. 24 der streitgegenständlichen Wohnungseigentumsanlage sowie zur Übereignung des Wohnungseigentums bestehend aus einem 292/10.000 betreffend den Grundbesitz verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Obergeschoss nebst Dachterrasse sowie einem Abstellraum im Erdgeschoss, im Aufteilungsplan jeweils mit Ziffer 24 bezeichnet.

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Der notarielle Kaufvertrag (Anlage K 2) hat u.a. folgenden Inhalt:

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III.

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Der Kaufpreis für den Kaufgegenstand beträgt 324.400,00 €.

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1.Kaufpreisfälligkeit

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Der Kaufpreis ist entsprechend den Vorschriften des §§ 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung fällig. Die Höhe der vom Käufer zu erbringenden Raten liegt der Verkäufer nach seinem freien Ermessen entsprechend dem tatsächlichen Bauablauf fest, wobei er sie nur aus den nachgenannten Vom-Hundert-Sätzen zusammensetzen und in höchstens sieben Teilbeträge anfordern darf:

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a) i.H.v. 30 % nach Eintritt der nachstehend unter aa) bis dd) genannten Voraussetzungen sowie den baurechtlichen Voraussetzungen, nicht aber vor Ablauf von zehn Tagen nach Absendung der nachgenannten Bestätigung des Notars über das Vorliegen der Voraussetzungen zu den Buchstaben aa) bis dd)

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b) i.H.v. 28 % bei Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten

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c) i.H.v. 5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen

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d) in Höhe von 2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlage

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e) i.H.v. 2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen

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f) i.H.v. 2,1 % für die Installation der Elektroanlagen

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g) i.H.v. 7,0 % für den Fenstereinbau einschließlich der Verglasung

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h) i.H.v. 4,2 % für den Innenputz, ausgenommen bei Putzarbeiten,

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i) i.H.v. 2,1 % für den Estrich

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j) i.H.v. 2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich

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k) in Höhe von 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe

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l) i.H.v. 2,1 % für die Fassadenarbeiten

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m) i.H.v. 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung

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Die Beteiligten vereinbaren, dass der Käufer aus der ersten Kaufpreisrate als Sicherheit nach § 632 a Abs. 3 BGB fünf Prozentpunkte des Kaufpreises (gleich 16.270,00 €) einbehält, so dass zunächst von der ersten Rate lediglich 45 % des Kaufpreises (gleich 81.350,00 €) zu zahlen sind. Der Restbetrag von 5 % des Kaufpreises ist zur Zahlung fällig, wenn das Vertragsobjekt rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertig gestellt ist. Ist dies nicht der Fall, bestimmt sich die Fälligkeit nach den gesetzlichen Bestimmungen.

24

Im Zusammenhang mit der Fälligkeit der Kaufpreisrate zu m) stellen die Vertragsbeteiligten einvernehmlich fest, dass die vollständige Fertigstellung des Kaufgegenstandes gegeben ist, wenn alle in dem Übergabeprotokoll gemäß Teil IV Ziffer 2 dieses Vertrages vermerkten Restarbeiten erledigt sind. Der Käufer verpflichtet sich schon jetzt dem Verkäufer gegenüber, den jeweiligen Bauhandwerkern oder dem zuständigen Bauleiter die Erledigung der Restarbeiten sofort nach deren Durchführung durch seine Unterschrift zu bestätigen.

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2. Übergabe des Kaufgegenstandes

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Die Übergabe des Kaufgegenstandes (Sondereigentum) erfolgt nach Bezugsfertigkeit. Diese ist gegeben, wenn dem Käufer nach der Verkehrsauffassung ein Bezug des Kaufgegenstandes zugemutet werden kann, also unabhängig davon, dass das Bauvorhaben - etwa bei noch ausstehenden Restarbeiten an den Außenanlagen -nicht vollständig fertig gestellt ist.

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Kommt es aus vom Käufer zu vertretenden Gründen nicht zu einer nach vorstehender Regelung ordnungsgemäßen Übergabe oder verweigert der Käufer zu Unrecht die unterzeichnende Niederschrift oder bezieht der Käufer den Kaufgegenstand ohne ordnungsgemäße Übergabe, gilt die Übergabe als beanstandungsfrei erfolgt, sofern der Verkäufer den Käufer unter Einräumung einer Frist von 14 Tagen schriftlich drauf hingewiesen hat, welche Bedeutung seinem Verhalten nach Maßgabe dieses Vertrages beigemessen wird.

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Der Vergütungsanspruch der Klägerin wurde von der Klägerin an die WGZ-Bank Westdeutsche Genossenschafts-Zentralbank abgetreten, die die Baumaßnahme finanziert hatte. Durch die Zahlungen der einzelnen Erwerber an die zwischenfinanzierende Bank wurde die Darlehnsverpflichtung der Klägerin vollständig erfüllt. Vor diesem Hintergrund trat die finanzierende Bank die nach der Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag noch offen stehenden Kaufpreisraten und damit auch die hier streitgegenständliche Forderung zurück an die Klägerin ab.

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Die Klägerin machte von dem ihr nach § 632 a Abs. 3 S. 3 BGB zustehenden Recht Gebrauch und erbrachte die vorgesehene Sicherheitsleistung dadurch, dass die Beklagten als Besteller die Abschlagszahlungen bis zu dem Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhalten konnten.

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Mit Schreiben vom 06.02.2012 bestätigte der Notar Dr. Markus K., dass die im Kaufvertrag unter III. Ziffer 1. aa) bis dd) vereinbarten Voraussetzungen für die Fälligkeit der Kaufpreisraten vorlagen. Eine Auflassungsvormerkung wurde zu Gunsten der Beklagten im Grundbuch eingetragen. Unter dem 17.05.2011 erteilte die WGZ-Bank eine Freistellungsverpflichtungserklärung gemäß Makler- und Bauträgerverordnung. Die Stadt Düsseldorf erteilte unter dem 12.12.2011 die Baugenehmigung für das Objekt. Die Zuwegung vom öffentlichen Straßenraum bis zum Vertragsgrundbesitz war ebenfalls gesichert.

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Die Übergabe des Kaufgegenstandes (Sondereigentum) gemäß Teil IV Ziffer 2 des Kaufvertrages erfolgte am 26.04.2013. Die bei der Übergabe festgestellten Mängel bzw. noch auszuführenden Restarbeiten sind zwischenzeitlich behoben oder durchgeführt worden.

32

Mit Schreiben vom 15.08.2013 lud die Klägerin die Beklagten zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums ein. Eine im Vertrag vorgesehene schriftliche Mitteilung über Mängel oder Restarbeiten am Gemeinschaftseigentum wurde der Klägerin durch die Beklagten nicht übersandt.

33

An dem vorgesehenen Termin zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums am 27.08.2013 nahm für die Beklagten der Sachverständige Herr Dipl. – Ing. Hartmut A. teil. Dieser war gemäß Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 23.08.2013 beauftragt, für sämtliche Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft an der Abnahmebegehung teilzunehmen und dann für die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft die Abnahme zu erklären oder zu verweigern. Unter Berufung auf vor Ort festgestellte Mängel und ausstehende Restleistungen verweigerte der Sachverständige A. für die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft und somit auch für die Beklagten die Abnahme des Gemeinschaftseigentums.

34

Die ersten Bewohner zogen gegen Ende des Jahres 2012 in das streitgegenständliche Objekt ein. Die Beklagten leisteten bislang Zahlungen i.H.v. 297.741,00 EUR an die Klägerin.

35

Die Klägerin forderte die Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 09.10.2013 unter Fristsetzung bis zum 25.10.2013 zur Zahlung des ausstehenden Restbetrages i.H.v. 27.659,00 EUR auf.

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Die Klägerin ist der Auffassung, dass der noch ausstehende Restkaufpreis fällig sei. Da von Seiten der Beklagten keine im Vertrag vorgesehene schriftliche Mitteilung über Mängel oder Restarbeiten am Gemeinschaftseigentum übersandt worden sei, sei die Übergabe und Abnahme des Gemeinschaftseigentums gemäß den vertraglichen Regelungen fingiert worden. Wesentliche Mängel, die einer Abnahme des Gemeinschaftseigentums entgegenstünden, bestünden nicht. Eine Abnahmeverweigerung sei nur bei Vorhandensein wesentlicher Mängel zulässig. Soweit zum Zeitpunkt der Benutzungsaufnahme noch einzelne Mängel vorhanden gewesen seien, seien diese nicht wesentlich im Sinne des § 640 Abs. 1 BGB gewesen, da Auswirkungen eines noch vorhandenen Mangels auf die Funktionsfähigkeit der Gesamtwerkleistung nicht bestanden hätten. Das Vorhandensein einzelner Mängel hindere die Fälligkeit der vereinbarten Zahlungsraten nicht. Voraussetzung für die Fertigstellungsrate sei lediglich die Freiheit von wesentlichen Mängeln. Lägen nur unwesentliche Mängel vor, so könne die Zahlung der Fertigstellungsrate nicht verweigert werden. Die Beklagten seien als Erwerber vorliegend privilegiert, da die Fertigstellungsrate gemäß Teil III Ziffer 1 m) des Vertrages davon abhängig sei, dass die sog. Protokollmängel beseitigt sind, dieses unabhängig von der Frage, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Mängel handele. Eine solche Regelung sei stets wirksam, da sie eine Privilegierung gegenüber den Regelungen der MaBV darstelle. Die erklärte Abnahmeverweigerung im Anschluss an die Begehung vom 27.08.2013 sei unbeachtlich, da das Vorhandensein unwesentlicher Mängel gemäß § 640 Abs. 1 Satz 2 BGB die Abnahme nicht berühre. Zudem sei die Abnahme der Leistungen der Klägerin im Bereich des Gemeinschaftseigentums nicht Fälligkeitsvoraussetzung. Der Vortrag der Beklagten zum Vorhandensein wesentlicher Mängel sei unsubstantiiert.

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Die Klägerin beantragt,

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1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 27.659,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.10.2013 zu zahlen;

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2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie weitere 1.358,86 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.10.2014 zu zahlen.

40

Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

42

Die Beklagten behaupten, ein Großteil der im Abnahmeprotokoll des Sachverständigen Albrecht vom 27.08.2013 aufgeführten Mängel liege noch vor. Vor diesem Hintergrund habe die Wohnungseigentümergemeinschaft ein selbstständiges Beweisverfahren beim Landgericht Düsseldorf eingeleitet, welches unter dem Az. 15 OH 7/14 geführt wird. Die vertragliche Zahlungsvereinbarung sei unwirksam, da sie von § 3 MaBV abweiche.

43

Es lägen folgende wesentliche Mängel vor bzw. folgende Restarbeiten seien noch auszuführen:

44

 Entgegen der vertraglichen Vereinbarung habe die Klägerin Fenster der Schallschutzklasse II eingebaut, vereinbart gewesen sei jedoch der Einbau von Fenstern der Schallschutzklasse III;

45

 sämtliche Stützen der neu angebrachten Stahlbalkone hätten im Fußpunktbereich keinen ausreichenden Schutz gegen erdberührte Feuchtigkeit;

46

 gleiches gelte für die eingebrachten Stahlstützen im Innenhof (Kreuzgang des Objektes);

47

 sämtliche bodentiefen Fenster und Terrassenausgangstüren sowie Hauseingangstüren seien nicht fachgerecht gegen Wasser von außen abgedichtet;

48

 zudem seien in einem Gebäudeflügel erhebliche Abdichtungsdefizite im Sockelbereich vorhanden. Infolgedessen sei es am 02.08.2014 zu einem erheblichen Wassereindringen nach Niederschlägen in die Wohnung Nr. 4 des Objektes gekommen, mit der Folge, dass diese Wohnung nicht mehr bewohnbar sei;

49

 weiterhin sei die Begrünung der gesamten Dachflächen des Objektes bislang nicht erfolgt.

50

Die Beklagten sind der Auffassung, der Klägerin stehe der geltend gemachte Vergütungsanspruch derzeit mangels Fälligkeit nicht zu. Die im Bauträgervertrag geregelte Zahlungsvereinbarung sei nichtig, da die Regelung von den Vorgaben des § 3 Abs. 2 Satz 1 MaBV abweiche, wonach ein Bauträger nur Raten entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen dürfe. Die letzte Rate dürfe erst nach vollständiger Fertigstellung des Gesamtobjektes beansprucht werden. Insoweit läge ein Verstoß gegen § 12 MaBV vor. An die Stelle der nichtigen Zahlungsvereinbarung trete § 641 Abs. 1 BGB. Eine abnahmefähige Leistung der Klägerin im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum sei wegen zahlreicher Mängel und ausstehender Restarbeiten nicht gegeben.

51

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst der zur Gerichtsakte gereichten Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll der mündlichen Verhandlung vom 14.04.2015 (Blatt 54 f. der Akte) Bezug genommen.

52

Entscheidungsgründe:

53

Die Klage ist zulässig, jedoch zurzeit unbegründet.

54

I.

55

Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 27.659,00 EUR aus dem zwischen den Parteien zustande gekommenen Bauträgervertrag gemäß § 631 Abs. 1 BGB. Die (Rest-) Forderung der Klägerin ist gegenwärtig mangels Abnahme nicht fällig.

56

1.

57

Auf die vereinbarte Teilzahlung kann sich die Klägerin nicht berufen. Der Abschlagszahlungsplan des zwischen den Parteien geschlossenen notariellen Vertrages vom 26.09.2011 ist gemäß § 12 MaBV nichtig, da Teil III Ziffer 1 m) des notariellen Vertrages in Verbindung mit den weiteren Vertragsbedingungen zum Nachteil der Beklagten von § 3 MaBV in der bis zum 31.12.2012 gültigen Fassung abweicht.

58

§ 12 MaBV verbietet dem Gewerbetreibenden den Abschluss einer Zahlungsvereinbarung, die zulasten des Erwerbers von § 3 Abs. 2 MaBV abweicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes richten sich die zivilrechtlichen Folgen eines Verstoßes gegen § 12 MaBV nach § 134 BGB (BGH, Urteil vom 22. Dezember 2000 – VII ZR 310/99 –, BGHZ 146, 250 - 264).

59

Die Vereinbarung zur Fälligkeit der Fertigstellungsrate weicht von § 3 Abs. 2 Nr. 2 MaBV zulasten der Beklagten ab.

60

Die Fertigstellungsrate in Höhe von 3,5 % soll ausweislich Teil III Ziffer 1 des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrages zur Zahlung fällig sein, wenn das Vertragsobjekt rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist. Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag enthält die konkretisierende Formulierung „Im Zusammenhang mit der Fälligkeit der Kaufpreisrate zu m) stellen die Vertragsbeteiligten einvernehmlich fest, dass die vollständige Fertigstellung des Kaufgegenstandes gegeben ist, wenn alle in dem Übergabeprotokoll gemäß Teil IV Ziffer 2 dieses Vertrages vermerkten Restarbeiten erledigt sind.“ Unter Teil IV Ziffer 2 des Vertrages ist ferner Folgendes aufgeführt: „Die Übergabe des Kaufgegenstandes (Sondereigentum) erfolgt nach Bezugsfertigkeit. Diese ist gegeben, wenn dem Käufer nach der Verkehrsauffassung ein Bezug des Kaufgegenstandes zugemutet werden kann, also unabhängig davon, dass das Bauvorhaben - etwa bei noch ausstehenden Restarbeiten an den Außenanlagen -nicht vollständig fertig gestellt ist. Die Übergabe des Kaufgegenstandes (Sondereigentum) erfolgt durch den Verkäufer oder den von diesem beauftragten örtlichen Bauleiter im Rahmen einer Übergabeverhandlung an der Baustelle. Der Vollzug der Übergabe ist in einer von den Beteiligten zu unterzeichnenden Niederschrift festzustellen. Kommt es aus vom Käufer zu vertretenden Gründen nicht zu einer nach vorstehender Regelung ordnungsgemäßen Übergabe oder verweigert der Käufer zu Unrecht die unterzeichnende Niederschrift oder bezieht der Käufer den Kaufgegenstand ohne ordnungsgemäße Übergabe, gilt die Übergabe als beanstandungsfrei erfolgt, sofern der Verkäufer den Käufer unter Einräumung einer Frist von 14 Tagen schriftlich darauf hingewiesen hat, welche Bedeutung seinem Verhalten nach Maßgabe dieses Vertrages beigemessen wird“.

61

Die Fälligkeit der Fertigstellungsrate tritt demnach nach der vertraglichen Vereinbarung i.V.m. den weiteren Vertragsbedingungen zur vollständigen Fertigstellung des Kaufgegenstandes unabhängig davon ein, ob der Kaufgegenstand im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum vollständig fertiggestellt ist. Die vollständige Fertigstellung ist nach der vertraglichen Vereinbarung nämlich gegeben, wenn die im Übergabeprotokoll gemäß Teil IV Ziffer 2 des Vertrages vermerkten Restarbeiten erledigt sind. Das Übergabeprotokoll gemäß Teil IV Ziffer 2 des Vertrages bezieht sich jedoch ausschließlich auf das Sondereigentum des Objekts. Die Fertigstellungsrate ist somit zur Zahlung fällig, obwohl der Kaufgegenstand im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum unter Umständen noch nicht vollständig fertiggestellt ist. Im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum greift gemäß Teil IV Ziffer 2 des Vertrages sogar eine Fiktion der Fertigstellung ein, sofern nicht spätestens binnen zwei Wochen nach ergangener Mitteilung Mängel oder Restarbeiten am Gemeinschaftseigentum schriftlich beim Verkäufer reklamiert werden. Diese vertragliche Vereinbarung weicht nach Auffassung der Kammer zu Lasten der Beklagten von § 3 Abs. 2 Nr. 2 MaBV in der bis zum 31.12.2012 gültigen Fassung ab, da sie entgegen § 3 Abs. 2 Nr. 2 MaBV zu einer Fälligkeit der Fertigstellungsrate vor der vollständigen Fertigstellung führt. § 3 Abs. 2 MaBV dient dem Schutz des Erwerbers. Dieser soll davor geschützt werden, dass der Bauträger Vermögenswerte entgegennimmt, ohne dass der mit § 3 Abs. 2 MaBV bezweckte Mindestschutz gewährleistet ist. Dieser Mindestschutz des Erwerbers würde hier durch die Regelung in Teil III Ziffer 1 m) des notariellen Vertrages in Verbindung mit den weiteren Vertragsbedingungen unterlaufen.

62

Diese Abweichung von § 3 Abs. 2 Nr. 2 MaBV führt gemäß § 12 MaBV i.V.m. § 134 BGB zur Nichtigkeit der gesamten vertraglich vereinbarten Teilzahlungsvereinbarung.

63

Die Verbotsvorschrift des § 12 MaBV richtet sich nur gegen den Bauträger. § 3 Abs. 2 MaBV bezweckt mit dem Verbot den Schutz des Erwerbers. Er soll – wie bereits aufgeführt – davor geschützt werden, dass der Bauträger Vermögenswerte entgegennimmt, ohne dass der mit § 3 Abs. 2 MaBV bezweckte Mindestschutz gewährleistet ist. Dieser Schutz ist nur durch die Nichtigkeit der Abschlagszahlungsvereinbarung zu erreichen. Die Nichtigkeit der Abschlagszahlungsvereinbarung beschränkt sich daher nicht auf die Fertigstellungsrate. Eine bauvertragliche Fälligkeitsregelung wie die im vorliegenden Fall vereinbarte ist nicht teilbar. Ein bei Teilnichtigkeit verbleibender Rest würde die Fälligkeit der Forderung des Bauträgers nur noch unvollständig regeln und es bliebe offen, wann der Erwerber eine von der Teilnichtigkeit betroffene Abschlagszahlung zu leisten hätte. Eine Beschränkung der Nichtigkeitsfolge würde dem Schutzzweck der §§ 3, 12 MaBV widersprechen. Diese Vorschriften sollen zur Sicherheit des Erwerbers verhindern, dass Abschlagszahlungen ohne einen entsprechenden Bautenstand geleistet werden. Diese lässt sich mit einer bloßen Teilnichtigkeit nicht erreichen (BGH, Urteil vom 22. Dezember 2000 – VII ZR 310/99 –, BGHZ 146, 250 - 264).

64

Die Nichtigkeit ist jedoch auf die Abschlagszahlungsvereinbarung beschränkt. Aus dem Zweck der Verordnung, den Erwerber vor Vermögensschäden zu schützen, ergibt sich, dass die Nichtigkeit der Abschlagszahlungsvereinbarung nicht zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages führt (BGH, Urteil vom 22. Dezember 2000 – VII ZR 310/99 –, BGHZ 146, 250 - 264).

65

An die Stelle einer Abschlagszahlungsvereinbarung, die aufgrund eines Verstoßes gegen § 3 Abs. 2 MaBV nach § 12 MaBV i.V.m. § 134 BGB nichtig ist, tritt das Werkvertragsrecht. Der Erwerber, hier die Beklagten, schuldet infolge der Nichtigkeit der Abschlagszahlungsvereinbarung keine Abschlagszahlungen. Die Forderung des Bauträgers wird nach § 641 Abs. 1 BGB insgesamt erst mit der Abnahme fällig (BGH, Urteil vom 22. Dezember 2000 – VII ZR 310/99 –, BGHZ 146, 250 - 264).

66

Der Vertrag kann nicht ergänzend dahingehend ausgelegt werden, dass der Erwerber Abschlagszahlungen zu den in § 3 Abs. 2 MaBV genannten Zeitpunkten schuldet. Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt dann nicht in Betracht, wenn sich die Lücke im Vertrag aus der Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen ergibt und dispositives Recht zur Verfügung steht, das die Lücke schließt. Das dispositive Gesetzesrecht regelt in § 641 Abs. 1 BGB die Voraussetzungen für die Fälligkeit der Vergütung (BGH, Urteil vom 22. Dezember 2000 – VII ZR 310/99 –, BGHZ 146, 250 - 264).

67

2.

68

Die (Rest-) Forderung der Klägerin in Höhe von 27.659,00 EUR ist gegenwärtig nicht gemäß § 641 Abs. 1 BGB fällig.

69

Maßgeblich für die Fälligkeit der (Rest-) Forderung der Klägerin in Höhe von 27.659,00 EUR ist aufgrund der Nichtigkeit der Regelung zur „Kaufpreisfälligkeit“ gemäß Teil III Ziffer 1 des notariellen Vertrages vom 26.09.2011 die Vorschrift des § 641 Abs. 1 BGB. Gemäß § 641 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die Vergütung bei der Abnahme des Werkes zu entrichten.

70

Eine Abnahme des kompletten Werkes der Klägerin einschließlich des Gemeinschaftseigentumes ist bislang nicht erfolgt. Die Beklagten haben lediglich das sie betreffende Sondereigentum abgenommen. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch den von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragten Sachverständige Dipl. – Ing. Hartmut Albrecht unter Berufung auf vor Ort festgestellte Mängel und ausstehende Restleistungen sogar ausdrücklich verweigert worden. Aufgrund der Verweigerung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist auch keine Fiktion der Abnahme des Gemeinschaftseigentums eingetreten.

71

Da bislang keine Abnahme des Werkes erfolgt ist und die Fälligkeitsregelungen des notariellen Vertrages vom 26.09.2011 nichtig sind (siehe oben), trifft die Klägerin die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass ihr Werk abnahmereif ist, d.h. dass das Werk mangelfrei ist bzw. die vorhandenen Mängel unwesentlich sind, und die Beklagten die Abnahme zu Unrecht verweigern. Dies ist schon nach dem eigenen Vorbringen der Klägerin nicht der Fall.

72

Die Beklagten haben mit Schriftsatz vom 22.10.2014 Mängel vorgetragen, die einer Abnahmefähigkeit und einer Fertigstellung des Kaufgegenstandes durch die Klägerin entgegenstehen. Wegen der Einzelheiten wird insoweit auf den Inhalt des Schriftsatzes der Beklagten vom 22.10.2014 verwiesen.

73

Die Beklagten haben unter anderem vorgebracht, dass von Seiten der Klägerin ungefähr 150 Fenster unter Zugrundelegung einer falschen Schallschutzklasse in das Objekt eingesetzt worden seien. Aufgrund dessen liegt ein Mangel der Leistungen der Klägerin im Hinblick auf den Einbau der Fenster vor. Bei diesem Mangel handelt es sich – entgegen der Ansicht der Klägerin – auch um einen wesentlich Mangel, der der Fälligkeit der (Rest-) Forderung der Klägerin entgegensteht.

74

Ausweislich des notariellen Vertrages vom 26.09.2011 war vereinbart, dass alle neuen Fenster die Schallschutzklasse III aufweisen sollten. Die von der Klägerin eingebauten Fenster hätten lediglich die Schallschutzklasse II aufgewiesen. Zur Begründung ihres Vorbringens haben sich die Beklagten auf das selbstständige Beweisverfahren gestützt, welches unter dem Az. 15 OH 7/ 14 beim Landgericht Düsseldorf geführt wird. Im Rahmen dieses selbstständigen Beweisverfahrens hat die hiesige Klägerin (dortige Antragsgegnerin) der Firma Gebrüder Müller Holzbearbeitung GmbH den Streit verkündet. Die Firma Gebrüder Müller Holzbearbeitung GmbH hat im selbstständigen Beweisverfahren mit Schriftsatz vom 10.09.2014 (Anlage B 4) ausgeführt, dass gemäß Ausschreibung der hiesigen Klägerin, die Vertragsgrundlage für die Leistungen der Firma Gebrüder Müller Holzbearbeitung GmbH gewesen ist, die Fenster in Schallschutzklasse II auszuführen gewesen seien.

75

Die Klägerin hat das Vorbringen der Beklagten im Hinblick auf den Einbau der neuen Fenster unter Zugrundelegung einer falschen Schallschutzklasse, nämlich der Schallschutzklasse II, nicht einmal bestritten, sondern nur ausgeführt, dass hinsichtlich der „Bestandsfenster“ eine spezielle Schallschutzklasse nicht geschuldet sei. Auf diese „Bestandsfenster“ kommt es jedoch nicht an. Ein derartiger Vortrag ist angesichts des substantiierten Vortrags der Beklagten nicht hinreichend, so dass das Vorbringen der Beklagten gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden anzusehen ist.

76

Auch das pauschale Bestreiten der weiteren von Seiten der Beklagten vorgebrachten Mängel an den Stützen der Stahlbalkone, den Stahlstützen im Innenhof, den bodentiefen Fenstern und Terrassenausgangstüren, dem Sockelbereich des Gebäudes in einem Gebäudeflügel sowie der Dachbegrünung ist angesichts der auf Seiten der Klägerin liegenden Darlegungs- und Beweislast für die Mangelfreiheit ihrer Leistungen unsubstantiiert. Auch insofern ist das Vorbringen der Beklagten gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden anzusehen. Es liegen demnach weitere mangelhafte Leistungen von Seiten der Klägerin vor. Diese Mängel sind nach Auffassung der Kammer ebenfalls wesentlich.

77

Allein die mangelhafte Leistung der Klägerin im Hinblick auf den Einbau der Fenster mit einer falschen Schallschutzklasse steht jedoch einer Fälligkeit der (Rest-) Forderung der Klägerin nach Auffassung der Kammer bereits entgegen.

78

Darüber hinaus dürfte die Klägerin auch gemäß Teil III Ziffer 1 m) des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrags als auch gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2 MaBV die letzte Rate in Höhe von 3,5 % erst "nach vollständiger Fertigstellung" fordern. Diese Formulierung ist unmissverständlich und kann, insbesondere durch den Gebrauch des Wortes "vollständig", bei objektiver und interessengerechter Auslegung nur so verstanden werden, dass nicht nur sämtliche Arbeiten erbracht sein müssen, sondern auch keine Mängel vorhanden sein dürfen bzw. sämtliche vorhandenen Mängel beseitigt sein müssen. Dabei genügt es nicht, wenn wesentliche, die Abnahmefähigkeit im Sinne von § 640 Abs. 1 BGB hindernde Mängel beseitigt sind. Nicht vollständig fertig gestellt ist die Leistung vielmehr auch bei solchen Mängeln, die der Abnahmefähigkeit nicht entgegenstehen (BGH, Urteil vom 27.10.2011 – VII ZR 84,09 – NJW 2012, 56, Tz. 23). Der Verkäufer muss grundsätzlich sämtliche Restmängel seiner Bauleistung beseitigt haben und seine Bauleistung fertiggestellt haben.

79

Ob der Käufer sich im Einzelfall auf die genannte Vertragsbestimmung auch dann berufen kann, wenn lediglich noch derart unwesentliche Mängel vorliegen, dass die Zurückhaltung der Schlussrate als treuwidrig erschiene, bedarf hier keiner Entscheidung. Die Klägerin hat ein solch treuwidriges Verhalten der Beklagten nicht behauptet. Die Mängel der von der Klägerin erbrachten Leistung sind, wie bereits ausgeführt, auch erheblich.

80

Es ist auch nicht von einer konkludenten Abnahme der Leistungen der Klägerin durch die Beklagten wegen der – unstreitigen –Nutzung des Objekts auszugehen, die bereits eine längere Zeit andauert.

81

Eine konkludente Abnahme setzt voraus, dass nach den Umständen des Einzelfalles das Verhalten des Erwerbers den Schluss rechtfertigt, er billige das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß. Hiervon kann angesichts der ausdrücklichen Verweigerung der Abnahme des Gemeinschaftseigentumes jedoch gerade nicht ausgegangen werden. Die Nutzung des Werkes über einen längeren Zeitraum allein begründet keine Fälligkeit des Vergütungsanspruches.

82

II.

83

Mangels Begründetheit der Hauptforderung besteht kein Anspruch der Klägerin auf Zahlung von Verzugszinsen.

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III.

85

Mangels Begründetheit der Hauptforderung besteht ferner kein Anspruch der Klägerin auf Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten aus Gründen des Verzuges.

86

IV.

87

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 709 Satz 1 und Satz 2 ZPO.

88

Der Streitwert für den Rechtstreit wird auf 27.659,00 EUR festgesetzt.

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