Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1995-01-09, Aktenzeichen 16 Wx 167/94
ECLI:DE:OLGK:1995:0109.16WX167.94.01

Tenor

1

2

G r ü n d e

3

4

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22, 27,
29 FGG zu-lässige sofortige weitere Beschwerde der Antrags-gegnerin
hat in der Sache Erfolg.

5

6

Die Antragsgegnerin ist nicht
verpflichtet, an die Antragsteller Fehlbeträge aus den früher
beschlos-senen Jahresabrechnungen 1987 bis 1989 in Höhe von
7.016,99 DM zu zahlen.

7

8

Als Grundlage für den Zahlungsantrag
kommt nur § 16 Abs. 2 WEG i.V.m. mit einem Beschluß der
Wohnungseigentümerversammlung über die Zahlungs-pflicht der
Antragsgegnerin in Betracht.

9

10

Der Erwerber von Wohnungseigentum
haftet für Rück-stände des Voreigentümers auf Kosten und Lasten,
die anteilig auf sein Sondereigentum entfallen, wenn der die
Nachforderungen begründende Eigentü-merbeschluß nach dem
Eigentumserwerb gefaßt worden ist (vgl. BGH NJW 1988, 1910). Dies
gilt auch für den Fall des Erwerbs in der Zwangsversteigerung.

11

12

Amts- und Landgericht gehen davon aus,
daß die Wohnungseigentümer in ihrer Versammlung vom 20.07.1991
einen entsprechenden Beschluß zu Lasten der Antragsgegnerin gefaßt
haben. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

13

14

Nach den verfahrensfehlerfrei
getroffenen Fest-stellungen des Landgerichts umfaßt der Beschluß
vom 20.07.1991 nicht nur die Jahresgesamtabrech-nung 1990, sondern
auch die Einzelabrechnungen und damit auch die Einzelabrechnung zu
Lasten der An-tragsgegnerin.

15

16

Das Landgericht weist auch zutreffend
darauf hin, daß das Abrechnungsergebnis eines Vorjahres nicht
Gegenstand der Jahresabrechnung eines nachfolgen-den Jahres sein
darf, weil es sich hierbei weder um Einnahmen noch um Ausgaben im
abzurechnenden Wirtschaftsjahr handelt, die allein in die
Jah-resabrechnung einzustellen sind (vgl. BayObLG NJW-RR 1990,
1107, 1108), daß jedoch, falls ein Fehl-betrag aus einem Vorjahr
zum Gegenstand der Be-schlußfassung gemacht wird, dieser Beschluß
Grund-lage für eine Zahlungsverpflichtung sein kann, wenn er nicht
für ungültig erklärt wird.

17

18

Entgegen der Auffassung von Amts- und
Landgericht endet die für die Antragsgegnerin geltende
Einzel-abrechnung (Bl. 32 d.A.) mit der Angabe des Saldos in Höhe
von 2.183,36 DM - der von der Antragsgeg-nerin beglichen worden ist
- und ist die nachfol-gende Kontostandsmitteilung nicht Gegenstand
der Jahresabrechnung und der Beschlußfassung hierüber geworden.

19

20

Bei der sich an die Saldoangabe
anschließenden "Kontoabrechnung", die als "Abrechnungsergebnis"
einen Saldo von 7.144,00 DM und als "Ergebnis Abrechnung" eine
Nachzahlung von 9.327,36 DM mit-teilt, handelt es sich um eine
Kontostandsmit-teilung, die grundsätzlich nicht Gegenstand der
Jahresabrechnung und der Beschlußfassung hierüber sein kann und es
auch vorliegend nicht geworden ist.

21

22

Der Wortlaut des Eigentümerbeschlusses
vom 20.07.1991 verhält sich nach dem Protokoll über die
"Jahresabrechnung für 1990" und "Gutha-ben/Fehlbeträge aus diesen
Einzelabrechnungen". Mit der Beschlußfassung sind folglich nur die
Jah-resgesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen ge-billigt
worden. Da sich die Jahresabrechnung nicht auf die
Kontostandsmitteilung unter der Über-schrift "Ihre Kontoabrechnung"
erstreckt, wäre das Abrechnungsergebnis nur dann in die
Beschlußfas-sung einbezogen worden, wenn dies ausdrücklich
ge-schehen wäre oder wenn sich zumindest aus dem Pro-tokoll über
die Wohnungseigentümerversammlung vom 20.07.1991 eindeutige
Anhaltspunkte dafür ergäben, daß die Wohnungseigentümer auch
hierüber beschlie-ßen wollten. Beides ist indes nicht der Fall.

23

24

Die Auslegung von
Wohnungseigentümerbeschlüssen ist zwar grundsätzlich Sache des
Tatrichters und kann vom Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt,
d.h. auf Rechtsfehler, nachgeprüft werden. Ein solcher liegt hier
allerdings vor, weil die Aus-führungen des Landgerichts nicht
berücksichtigen, daß für die Auslegung von Beschlüssen der
Woh-nungseigentümer - ebenso wie von im Grundbuch ein-getragenen
Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 2 WEG - wegen ihrer Drittwirkung
gemäß § 10 Abs. 3, 4 WEG maßgeblich allein der protokollierte
Wortlaut und der Sinn ist, wie er sich aus unbefangener Sicht als
nächstliegende Bedeutung ergibt (vgl. BGH NJW 1993, 1329, 1330 für
die Gemeinschaftsord-nung).

25

26

Aus dem Protokoll über die
Beschlußfassung ergibt sich aber keinerlei Anhalt dafür, daß die
Woh-nungseigentümer über die Billigung der Jahresab-rechnung 1990
und die Begründung entsprechender Zahlungsverpflichtungen für die
Wohnungseigentümer hinaus eine weitere Zahlungspflicht der
Antrags-gegnerin für Fehlbeträge aus bereits in früheren Jahren
beschlossenen Jahresabrechnungen begründen wollten.

27

28

Im vorliegenden Fall unterscheidet sich
die Jahresabrechnung in einem wesentlichen Punkt von derjenigen,
die Gegenstand der Entscheidung des BayObLG vom 23.05.1990 (NJW-RR
1990, 1107) war: Dort war der Vorjahressaldo in die notwendigen
Bestandteile der Jahresabrechnung einbezogen, da die
Wohngeldvorauszahlungen erst in der "Kontoab-rechnung" den auf den
einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Ausgaben gegenüber
gestellt wurden. Hingegen endet vorliegend - wie ausgeführt - die
Einzelabrechnung für die Antragsgegnerin mit dem sich aus den
gegenübergestellten Ausgaben und Ein-nahmen ergebenden Saldo von
2.183,36 DM.

29

30

Daher war unter Abänderung des amts-
und landge-richtlichen Beschlusses der Zahlungsantrag der
An-tragsteller zurückzuweisen.

31

32

Die Kostenentscheidung ergeht nach § 47
WEG.

33

34

Es erscheint angemessen, den
unterliegenden An-tragstellern die gesamten Gerichtskosten der 2.
und 3. Instanz aufzuerlegen. Im Hinblick auf die divergierenden
Entscheidungen in den Instanzen sieht der Senat hingegen keinen
Anlaß, von dem Grundsatz abzuweichen, daß die Beteiligten ihre
außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.

35

36

Geschäftswert für das
Rechtsbeschwerdeverfahren: 7.016,99 DM.