Landgericht Itzehoe (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2011-06-28, Aktenzeichen 11 S 41/10
ECLI:DE:LGITZEH:2011:0628.11S41.10.0A

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts
Kiel vom 06.07.2010 – Az. 114 C 57/09 – abgeändert und
wie folgt neu gefasst:

Das Versäumnisurteil vom 22.12.2009 wird aufrechterhalten.

Die weitergehenden Kosten des Rechtsstreits trägt die
Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Berufungsstreitwert wird auf 1.997,11 €
festgesetzt.

Gründe

I.

1

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540
Abs. 1 Ziff. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

2

In der Berufungsinstanz wurde unstreitig, dass sich die
reparierte Abwasserhebeanlage außerhalb des Sondereigentums der
Stadt Kiel in einem als „Lager Hausmeister“
bezeichneten Raum befindet. Insoweit wird auf den Lageplan der
Kellerräumlichkeiten Bl. 158 d.A. Bezug genommen.

3

In der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom
23.11.1995, UR-Nr.: 1220/1995 des Notars Henning Hahn in Kiel (Bl.
159 ff. d.A.), finden sich keinerlei Regelungen zu
Abwasserhebeanlagen. Zu Entwässerungsanlagen im Allgemeinen regelt
die Gemeinschaftsordnung in § 1 Abs. 3: „Gemäß § 5 Abs. 3
WEG werden zum gemeinschaftlichen Eigentum erklärt:
a)…… b) Alle Teile der Versorgungs-, Entwässerungs-
und sonstigen Gemeinschaftsanlagen, die zum bestimmungsgemäßen
Gebrauch durch mehrere Sondereigentümer erforderlich
sind.“ und zu Instandhaltungspflichten in § 4 Abs. 2:
„Instandzuhalten bzw. instandzusetzen sind von ihm [dem
Sondereigentümer] ferner folgende Gebäudeteile, die im
gemeinschaftlichen Eigentum stehen: a) Alle Versorgungs-,
Entwässerungs- und sonstigen gemeinschaftlichen Anlagen, soweit sie
sich räumlich im Bereich des Sondereigentums befinden (§ 1 Abs. 3,
Ziffer b)).“

4

Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 24.05.2011
Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen W.

II.

5

Die zulässige Berufung ist auch in der Sache begründet.

6

Ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 BGB i.V.m. dem
Verwaltervertrag scheidet vorliegend aus. Der Beklagte hat nicht
dadurch seine Pflichten als Verwalter verletzt, dass er eine
Abwasserhebeanlage, welche sich in dem als „Lager
Hausmeister“ bezeichneten Kellerraum befindet, bei der
Firma M. G. zu einem Betrag von 1.997,11 € hat
reparieren lassen.

7

Ohne die vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung darf
der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft unter anderem
dringende Erhaltungsmaßnahme im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr.3 WEG in
Auftrag geben. Denn nur in den Fällen des § 27 Abs. 1 Nr.3 WEG,
wenn Maßnahmen erforderlich sind, um einen Schaden abzuwenden, der
dem gemeinschaftlichen Eigentum droht, darf und muss der Verwalter
umgehend tätig werden.

8

Bei dieser Notgeschäftsführung geht es allein um die Erhaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht des Sondereigentums.

9

In der Berufungsinstanz wurde unstreitig, dass sich die
reparierte Abwasserhebeanlage im Bereich des als „Lager
Hausmeister“ bezeichneten Gemeinschaftseigentums befindet.
Die Anlage gehört damit auch zum Gemeinschaftseigentum.

10

Regelungen zu der Hebeanlage finden sich in der
Teilungserklärung nicht, insbesondere auch nicht zur Begründung von
Sondereigentum.

11

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Kammer auch nicht
davon überzeugt, dass die Abwasserhebeanlage für den Beklagten
erkennbar nur dazu diente, die Entwässerung des Sondereigentums der
Stadt Kiel sicher zu stellen. Der Zeuge W. führte zwar
nachvollziehbar aus, dass unterschiedliche Bereiche des Kellers
– insbesondere Waschküchen einzelner Wohnungseigentümer
– über gesonderte Hebeanlage verfügen und möglicherweise auch
der zum Gemeinschaftseigentum gehörende Fitnessbereich über eine
eigene Abwasserhebeanlage verfügt, zu einer abschließenden Klärung
konnte jedoch auch der Zeuge nicht beitragen. Insbesondere konnte
er nicht bestätigen, dass sich aus der Rohrleitungsführung zu der
fraglichen Hebeanlage eindeutig ergebe, dass diese nur von dem
Sondereigentum der Stadt Kiel kommen würden.

12

Zu berücksichtigen war des Weiteren, dass für die
Abwasserhebeanlage seit vielen Jahren ein Wartungsvertrag zwischen
der Klägerin und der Firma M. G. besteht. Deren
Kosten trägt die gesamte Gemeinschaft, nicht nur die Stadt
Kiel.

13

Aufgrund des Vorgesagten und der auch in erster Instanz deutlich
gewordenen Unklarheiten bezüglich der Zuordnung, welche Abwässer
die Hebeanlage pumpt, durfte der Beklagte davon ausgehen, dass dem
Gemeinschaftseigentum aufgrund der Verstopfung der Anlage Schaden
droht, welchen er zu verhindern verpflichtet war.

14

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO; die
Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr.
10, 713 ZPO.