Verwaltungsgericht Magdeburg (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-02-24, Aktenzeichen 4 A 36/14
ECLI:DE:VGMAGDE:2015:0224.4A36.14.0A

Tatbestand

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Die Kläger wenden sich mit ihrer Klage gegen die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes durch die Beklagte.

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Die Kläger sind Eigentümer des Grundstückes A-Straße, Flurstück 1761 der Flur 2 der Gemarkung A-Stadt, welches im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 3 Wohngebiet Süd (B.) liegt. Mit notariellem Kaufvertrag vom 14. Oktober 2011 (UR-Nr. 989/2011) des Notars H. erwarben sie vom Land, vertreten durch das Liegenschafts- und Immobilienmanagement die Flurstücke 337/234, 337/235, 337/236, 337/237, 337/238, 337/239, 337/240 und 337/241 der Flur 2 der Gemarkung A-Stadt. Die Flurstücke liegen im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 5 Wohngebiet Süd II der Ortschaft A-Stadt an dessen westlicher Grenze. Das Flurstück 337/241 grenzt dabei östlich an das Grundstück der Kläger an. An das Flurstück 337/241 schließen sich die weiteren Flurstücke jeweils nördlich an. Westlich der Flurstücke befinden sich unmittelbar angrenzend überwiegend wohnbebaute Grundstücke, dessen Eigentümer bzw. Bewohner die gegenständlichen Flurstücke gepachtet haben und diese als Grünland nutzen.

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Mit Schreiben vom 21. Oktober 2011, welches bei der Beklagten am 24. Oktober 2011 einging, übersandte der beurkundende Notar der Beklagten den notariellen Kaufvertrag und bat um Erteilung eines Negativzeugnisses. Unter dem 29. November 2011, der Beklagten am selbigen Tage zugegangen, teilte der Notar der Beklagten mit, dass nunmehr auch die Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung erteilt wurde.

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Zwischenzeitlich wandten sich verschiedene Nachbarn der Kläger, an deren Grundstücke die gegenständlichen Flurstücke grenzen, an die Beklagte und teilten dieser mit, dass sie nicht über die Möglichkeit eines Kaufes informiert worden wären und baten um die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechtes, da die Nachbarn selbst ein Kaufinteresse an den jeweiligen Flurstücken hätten.

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In der Gemeinderatssitzung vom 22. Dezember 2011 beschloss der Gemeinderat der Beklagten mit Beschluss Nr. 627/2011 entgegen der Empfehlung des Verwaltungsamtes, das Vorkaufsrecht bezogen auf die oben genannten Flurstücke auszuüben und in den Kaufvertrag einzusteigen.

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Mit Bescheid vom 16. Januar 2012 teilte die Beklagte sowohl den Klägern als auch dem Verkäufer mit, dass der Gemeinderat die Ausübung des Vorkaufsrechts beschlossen hat und die Beklagte daher in den Kaufvertrag einsteigt. Zur Begründung trug sie vor, dass das Flurstück 337/241 nach dem Bebauungsplan Nr. 5 Wohngebiet Süd II der Ortschaft A-Stadt in einem Bereich liege, der als öffentliche Grünfläche ausgewiesen ist. Die Gemeinde beabsichtige, die im Bebauungsplan festgesetzten Bindungen für die Bepflanzung und Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie von Gewässern in absehbarer Zeit zu realisieren. Die weiteren Flurstücke lägen in einem Bereich, der als allgemeines Wohngebiet gekennzeichnet sei. Die Beklagte übe hier das Vorkaufsrecht aus, um die Flurstücke für eine mögliche Bebauung vorhalten zu können.

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Am 31. Januar 2012 erhoben die Kläger hiergegen Widerspruch. Sie waren der Ansicht, die Beklagte habe die Ausübung des Vorkaufsrechtes verfristet geltend gemacht. Darüber hinaus rechtfertige das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht. Das Vorhalten von Baufläche sei nur ein vorgeschobenes Argument. Ziel der Beklagten sei, die Grundstücke an die Nachbarn der Kläger zu verkaufen.

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Mit Widerspruchsbescheid vom 30. Januar 2014 wies die Beklagte den Widerspruch als unbegründet zurück. Die Ausübung sei fristgemäß erfolgt. In Bezug auf die Flurstücke mit Ausnahme des Flurstückes 337/241 wurde das Wohl der Allgemeinheit neben der im Ausgangsbescheid vorgetragenen Ausführungen damit begründet, dass die Flurstücke den Bedarf an Austauschflächen zum Zwecke der Entschädigung in Land im Falle von Grundstücksenteignungen in anderen Bereichen im Gemeindegebiet decken sollten.

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Am 03. März 2014 haben die Kläger beim erkennenden Gericht Klage erhoben.

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Sie sind der Ansicht, der Bebauungsplan Nr. 5 Wohngebiet Süd II der Ortschaft A-Stadt sei nicht rechtsverbindlich, da dieser nicht ordnungsgemäß bekannt gemacht wurde. Im Übrigen sei die Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Die Beklagte habe in den vergangenen 20 Jahren keine Anstrengungen unternommen, den Bebauungsplan umzusetzen. Das Land habe ihr im Jahre 2007 die gegenständlichen Flurstücke zum Kauf angeboten. Von dieser Möglichkeit habe die Beklagte keinen Gebrauch gemacht. Es sei daher nicht ersichtlich, dass die Beklagte alsbald, bzw. binnen angemessener Frist die Festsetzungen aus dem Bebauungsplan umsetzen werde. Zudem seien im Haushaltsjahr 2015 keine Mittel für die Erschließung oder andere Maßnahmen zur Umsetzung des Bebauungsplanes Nr. 5 Wohngebiet Süd II in den Haushaltsplan eingestellt worden. Ferner sei noch völlig offen, ob ein Ingenieurbüro oder ein anderer Erschließungsträger oder die Gemeinde selbst die Erschließung vornehmen werde bzw. könne. Eine zeitnahe Umsetzung sei daher nicht ersichtlich. Weiterhin sinke die Einwohnerzahl der Beklagten stetig. Auf der anderen Seite gebe es schon jetzt 387 freie Baugrundstücke. Eine Vorhaltung von Bauland sei daher auch nicht notwendig. Letztlich habe die Beklagte das ihr zustehende Ermessen nicht ordnungsgemäß ausgeübt, da die Interessen der Kläger nicht gewürdigt worden seien.

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Die Kläger beantragen,

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den Bescheid der Beklagten über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 16.01.2012 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 30.01.2014 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, gegenüber den Klägern ein Negativattest in Bezug auf die Flurstücke 337/234, 337/235, 337/236, 337/237, 337/238, 337/239, 337/240 und 337/241 der Flur 2 in der Gemarkung A-Stadt auszustellen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Zur Begründung wiederholt und vertieft sie ihre Ausführungen aus dem Bescheid und dem Widerspruchsbescheid. Insbesondere sei der Bebauungsplan wirksam bekanntgemacht worden. Auch habe sie ein Interesse an der Umsetzung des Bebauungsplanes. Im Jahr 2000 habe man diesen bereits umsetzen wollen. Die Kommunalaufsicht habe eine Erschließung jedoch aufgrund der Haushaltssituation der damaligen Gemeinde versagt. Nunmehr sei die Gemeinde A-Stadt zur Beklagten zusammengeschlossen. Die Beklagte habe einen genehmigten Haushalt. Mittlerweile halte die Beklagte ca. 85 % der Grundstücke bzw. Flächen des gesamten Baugebietes vor. Über die restlichen 15 % befände sie sich in Verhandlungen, die kurz vor dem Abschluss ständen. Aufgrund des momentan bestehenden Niedrigzinssatzes für (Bau- und Grundeigentums-)Kredite sei die Nachfrage an Bauland gestiegen. Die Gemeinde beabsichtige daher, den Bebauungsplan Nr. 5 Wohngebiet Süd II nun umzusetzen. Dabei solle zunächst der östliche Teil des Plangebietes, in welchem die streitgegenständlichen Flurstücke nicht liegen, realisiert werden. Von dem Erlös des erschlossenen Baulandes solle dann später auch der westliche Teil, in welchem die streitgegenständlichen Flurstücke liegen, umgesetzt werden. Die Erschließungsfinanzierung sei jedoch auch für das östliche Plangebiet noch nicht gesichert. Die Finanzierung müsse noch beantragt werden. Sodann würden die Mittel angemeldet werden. Eine Aussage über die weiteren Maßnahmen könne nicht getroffen werden, da die Haushaltsmittel zunächst angemeldet werden müssten. Es sei jedoch bereits ein Lärmgutachten beauftragt und erstellt worden.

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Der Beigeladene stellte keinen Antrag.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen. Diese Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage hat Erfolg.

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I. Die Klage ist begründet. Der angegriffene Bescheid vom 16. Januar 2012 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 30. Januar 2013 über die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts ist rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

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1. Soweit die Beklagte das Vorkaufsrecht bezüglich der Flurstücke 337/234, 337/235, 337/236, 337/237, 337/238, 337/239 und 337/240 der Flur 2 in der Gemarkung A-Stadt ausübt, ist dies rechtswidrig. Rechtsgrundlage für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist § 28 Abs. 2 Satz 1 i. V. m. § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB. Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Abs. 2 BauGB vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind. Die oben genannten Flurstücke befinden sich im Geltungsbereich des wirksam als Satzung beschlossenen und im Jahr 1996 öffentlich bekannt gemachten Bebauungsplanes Nr. 5 Wohngebiet Süd II der Ortschaft A-Stadt, der an dieser Stelle durch die Darstellung „WA 1“ bzw. „WA 2“ eine Nutzung als Wohngebiet im Sinne von § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB darstellt.

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Gemäß § 24 Abs. 3 BauGB darf das Vorkaufsrecht jedoch nur dann ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes ist nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Wie im Bereich des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes (Art. 14 Abs. 2 und 3 GG) und der speziellen Enteignungsvorschriften (§ 87 Abs. 1 BauGB) ist auch in § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB das Wohl der Allgemeinheit nicht schlechthin mit dem Begriff des öffentlichen Interesses gleichzustellen. Erst ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander in Widerstreit stehenden (privaten und öffentlichen) Interessen kann mit dem Wohl der Allgemeinheit identifiziert werden. Gerechtfertigt ist eine auf § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB gestützte Ausübung eines Vorkaufsrechts daher nur, wenn damit Flächen für die Errichtung von Wohngebäuden erworben werden sollen und erkennbar ist, dass die Gemeinde alsbald diejenigen Schritte vornehmen wird, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel zu verwirklichen (BVerwG, Beschluss v. 25.01.2010 – 4 B 53.09 –; BayVGH, Beschluss v. 03.02.2011 – 15 ZB 10.1927 –, beide: juris). Das Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen für die Ausübung eines Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB genügt mithin für sich genommen nicht, um eine Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit anzunehmen. Eine solche Rechtfertigung bemisst sich vielmehr nach den Zielen der einzelnen Tatbestandsvarianten von Nr. 1 bis 7 in § 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Mit Nr. 6 dieser Bestimmung wird insbesondere das Ziel verfolgt, Flächen für den Wohnbau verfügbar zu machen. Zu dieser inhaltlichen Bedingung einer städtebaulichen Absicht tritt eine zeitliche Anforderung hinzu. Das öffentliche Wohl rechtfertigt die Inanspruchnahme des Grundstückseigentümers nur dann, wenn die Gemeinde alsbald diejenigen (weiteren) Schritte vornimmt, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel, Wohnbauland bereitzustellen, zu verwirklichen (BVerwG, Beschluss v. 25.01.2010 – 4 B 53.09 –, juris). Es war nicht die Absicht des Gesetzgebers, den Gemeinden eine vorsorgende Bodenbevorratung zu ermöglichen. Vielmehr hat er die Befugnisse der Gemeinden erweitert, damit diese einem akuten Wohnraummangel begegnen können. Die Bemühungen der Gemeinde um eine solche Zweckrealisierung müssen dabei erkennbar sein (vgl. BayVGH, Beschluss v. 03.02.2011, a.a.O.). Gemessen hieran war die Ausübung des Vorkaufsrechtes gegenüber den Klägern nicht vom Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Es ist für das Gericht nicht erkennbar, dass der Bebauungsplan bezüglich der streitgegenständlichen Flurstücke zeitnah bzw. alsbald umgesetzt wird. Zwar hat die Beklagte in der mündlichen Verhandlung überzeugend vorgetragen, dass das östliche Plangebiet zeitnah erschlossen werden soll, welches sich anhand der vorgelegten Dokumente und Ausführungen auch für das Gericht nachvollziehen lässt. Dies gilt jedoch nicht für das westliche Plangebiet, in welchem die gegenständlichen Flurstücke liegen. Hier ist eine Umsetzung der gemeindlichen Entwicklungsabsichten durch die Beklagte in zeitlicher Hinsicht noch völlig unbestimmt. Zum einen trägt die Beklagte selbst vor, dass dieser Teil des Bebauungsplanes noch nicht umgesetzt werden soll. Zum anderen steht die Umsetzung unter der Bedingung, dass durch die Veräußerung der Grundstücke im östlichen Plangebiet finanzielle Mittel für die Umsetzung im westlichen Plangebiet überhaupt zur Verfügung stehen werden. Ob und wann diese finanzielle Mittel tatsächlich realisiert werden können und wenn ja, ob diese dann auch für die Umsetzung des Bebauungsplanes im westlichen Plangebiet genutzt werden, ist zum jetzigen Zeitpunkt völlig ungewiss.

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In zeitlicher Hinsicht unterliegt die Ausübung des Vorkaufsrechts - wie aufgezeigt - Grenzen. Der Gesetzgeber hat die Befugnisse der Gemeinden erweitert, damit diese einem akuten Wohnraummangel begegnen können. Nach den Feststellungen im Entwurf zum Flächennutzungsplan der Beklagten vom 15. Oktober 2013 rechnet die Beklagte selbst mit einem Bevölkerungsrückgang von 15 % in den nächsten zehn Jahren. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch schon im Jahr 2013 die Zinsen für (Bau- und Grundeigentums-)Kredite gesunken waren. Hinzu kommt, dass nach dem Entwurf zum Flächennutzungsplan schon heute eine hohe Anzahl an freien Baugrundstücken in A-Stadt existiert. Die akute Wohnungsknappheit, die der Gesetzgeber bei Einräumung des Vorkaufsrechtes vor Augen hatte, ist mithin nicht gegeben.

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Dem Erfordernis der alsbaldigen Umsetzung steht auch die Regelung in § 24 Abs. 1 Satz 3 BauGB nicht entgegen. Danach darf das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde den Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird. Denn dies ändert nichts daran, dass die Gemeinde von der Ausübungsbefugnis nur Gebrauch machen darf, wenn sie die alsbaldige Schaffung von Wohnbauland anstrebt. Dabei wird nicht verkannt, dass hier weitere Verfahrensschritte erforderlich sind, die eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen. Welcher Zeitraum als angemessen anzusehen ist, kann aber dahingestellt bleiben. Denn jedenfalls in einem Fall, in dem wie vorliegend eine Realisierung des Bebauungsplanes aus dem Jahr 1996 völlig unbestimmt ist und erst langfristig mit einer Verwirklichung gerechnet werden kann, rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit nicht die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB (vgl. BVerwG, Beschluss v. 25.01.2010, a.a.O.).

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Soweit nach dem Widerspruchsbescheid vom 30. Januar 2014 erstmals das Wohl der Allgemeinheit dergestalt bestehen soll, dass die Beklagte die streitgegenständlichen Flurstücke als Austauschflächen zum Zwecke der Entschädigung in Land im Falle von Grundstücksenteignungen in anderen Bereichen im Gemeindegebiet vorhalten möchte, ist vollkommen offen, wann und welche konkreten Enteignungen die Beklagte zukünftig durchführen wird. Dies ergibt sich weder aus dem Widerspruchsbescheid selbst, noch wurde dies von der Beklagten vorgetragen. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes zur schlichten Vorhaltung von Grundstücken als eine Bodenbevorratung ist indes unzulässig (BGH, Urteil v. 07.03.1975 – V ZR 92/73 –, juris).

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Durch den Kauf der gegenständlichen Flurstücke durch die Kläger wird der Planungszweck des Bebauungsplanes indes auch nicht gefährdet. Die Flurstücke befinden sich im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Die Kläger können die Flurstücke daher auch nur im Rahmen der Festsetzungen des Bebauungsplanes nutzen.

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2. Hinsichtlich des Flurstückes 337/241 der Flur 2 in der Gemarkung A-Stadt ist die Ausübung des Vorkaufsrechtes ebenfalls rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Rechtsgrundlage für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beklagte ist § 28 Abs. 2 Satz 1 i. V. m. § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB festgesetzt ist. Dies ist vorliegend gegeben. Jedoch wird auch hier die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Dabei wird nicht verkannt, dass bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB eine Rechtfertigung durch das Allgemeinwohl grundsätzlich intendiert ist (OVG Niedersachsen, Urteil v. 28.02.1980 – 1 A 109/78 –, juris) und nur in Ausnahmefällen entfällt. Ein solcher Ausnahmefall ist vorliegend gegeben. Nach dem oben ausgeführten ist noch völlig unklar, ob und wann die Beklagte mit der Umsetzung des Bebauungsplanes im westlichen Plangebiet beginnen wird. Insofern müssen die oben dargestellten Grundsätzliche zum Wohl der Allgemeinheit auch hier gelten. Das Vorhalten von öffentlichen Grünflächen entspricht zwar grundsätzlich dem Wohl der Allgemeinheit, eine in Bezug auf das Vorkaufsrecht rechtfertigende Wirkung entfaltet es aber erst dann, wenn die Grünflächen auch alsbald umgesetzt werden sollen. Dies ist wie oben ausgeführt nicht gegeben. Eine schlichte Bodenbevorratung ist auch hier unzulässig.

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3. Die Ausübung des Vorkaufsrechts erweist sich auch aus anderen Gründen als rechtswidrig. Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts liegt im Ermessen der Gemeinde (vgl. BayVGH, Urteil v. 20.01.2015 – 2 ZB 14.887 –; Urteil v. 04.06.2014 – 2 B 12.1587 –; Urteil v. 06.02.2014 – 2 B 13.2570 –, alle: juris). Gemäß § 114 Satz 1 VwGO prüft das Gericht, ob der Verwaltungsakt deswegen rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht wurde. Nach § 40 VwVfG hat die Behörde ihr Ermessen entsprechend dem Zweck der Ermächtigung auszuüben und die gesetzlichen Grenzen des Ermessens einzuhalten. Dabei muss die Behörde sowohl über das „Ob“ des Eingriffs (Entschließungsermessen) als auch das „Wie“ der Maßnahme (Auswahlermessen) entscheiden. Nach § 114 Satz 2 VwGO kann eine Verwaltungsbehörde ihre Ermessenserwägungen noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ergänzen. Letzteres setzt jedoch voraus, dass die Verwaltungsbehörde grundsätzlich erkannt hat, dass ihr ein Ermessen zusteht und dies auch ausgeübt hat. Im vorliegenden Fall liegt ein Ermessensnichtgebrauch vor, also der Fall, dass die Behörde verkennt, dass sie ein Ermessen hat. Der angefochtene Bescheid vom 16. Januar 2012 sowie der Widerspruchsbescheid vom 30. Januar 2014 enthalten lediglich Ausführungen zu den tatbestandlichen Voraussetzungen der Ausübung des Vorkaufsrechts sowie zum Vorliegen des Wohls der Allgemeinheit. Dass die Ausübung des Vorkaufsrechts eine Ermessensentscheidung darstellt, kommt in den Bescheiden an keiner Stelle zum Ausdruck. Weder wird das Wort „Ermessen“ gebraucht, noch finden sich inhaltlich in irgendeiner Weise Erwägungen zu den gegenläufigen Interessen der Kläger am Erwerb des Grundstücks. Schon allein aus diesem Grund ist der Bescheid aufzuheben.

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II. Nach allem ergibt sich der geltend gemachte Anspruch auf Erteilung des beantragten Negativzeugnisses aus § 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB, da die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht an den Flurstücken gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB nicht mehr ausüben kann.

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III. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen waren gemäß § 162 Abs. 3 VwGO nicht für erstattungsfähig zu erklären, da dieser keinen Antrag gestellt hat und sich daher selbst nicht dem Kostenrisiko im Falle eines Unterliegens ausgesetzt hat. Die Entscheidung bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 2 GKG.