Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2009-12-17, Aktenzeichen I-3 Wx 225/09
ECLI:DE:OLGD:2009:1217.I3WX225.09.00

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Wert: Bis 1000,- Euro

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I.

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Die Beteiligten zu 1 (Whg. Nr. 3), 2 (Whg. Nr. 4), 3 (Whg. Nr. 1) und 4 (Whg. Nr. 2 ) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft in Wuppertal.

3

Die Teilungserklärung datiert vom 26. Juni 1975 (Urk.-R.-Nr. 1026/1975) nebst Änderungsurkunde vom 05. September 1983 (Urk.-R.-Nr. 1582/1983) des Notars J. in Wuppertal.

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Dort heißt es u. A.:

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"Teil I § 3

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…

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(2) … In Ergänzung dieser Bestimmung wird festgelegt, daß

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zum Sondereigentum gehören

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…

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i) die Vor- und Rücklaufleitungen und die Heizkörper der Zentralheizung

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von der Anschlußstelle an die gemeinsame Steige- bzw. Falleitung an,

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…

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(3) Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums

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…

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Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören insbesondere

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… der Heizungs- und Ölkeller mit Heizungsanlage, …"

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Die Beteiligten haben unter Vorlage einer beglaubigten Abschrift der Änderung der Teilungserklärung (Urk-R-Nr. 1410/2009 vom 06. Oktober 2009 des Notars Dr. D. in Wuppertal unter Bezugnahme auf den einstimmig gefassten Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 03. September 2009 u. A. die Eintragung der Änderung der Teilungserklärung gemäß § 3 Absatz 1 dieser Urkunde beantragt.

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Die Urkunde lautet auszugsweise wie folgt:

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" § 3 Änderung der Teilungserklärung

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(1) Im Hinblick auf die bereits durchgeführte Trennung der Heizungsanlagen für die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 3 sowie die vorstehend vereinbarte Trennung der Heizungsanlagen für die Wohnungen Nr. 2 und Nr. 4 vereinbaren die Beteiligten folgende Änderung der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung:

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a) Die jeweilige Heizungsanlage ist Bestandteil des Sondereigentums der Wohnung, die sie mit Heizwärme versorgt. Dies gilt unabhängig davon, in welchem Raum sich die jeweilige Heizungsanlage befindet. Das Gleiche gilt auch für das jeweils (zukünftig) in sich geschlossene Heizungsrohrsystem nebst Heizkörpern der jeweiligen Heizung. Insoweit wird dem jeweiligen Eigentümer der betreffenden Wohnung hiermit im Wege einer Sondernutzungs- und Gebrauchsregelung das Recht eingeräumt, die sein Wohnungseigentum mit Heizwärme versorgende Heizung dort zu belassen, wo sie sich derzeit befindet bzw. wo sie aufgrund der vorstehenden Vereinbarungen errichtet werden soll. Dies gilt sowohl für den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 2 und den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 4 als auch für den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 und den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 3.

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Dies wird hiermit in Bezug auf die beiden letztgenannten Einheiten nochmals klargestellt, da dieser tatsächliche (und rechtlich gewollte) Zustand bereits seit langem so besteht und gehandhabt wird.

23

b) § 3 Absatz 2 Buchstabe i) der Teilungserklärung wird dahingehend klargestellt, daß es nach Abschluß der vorstehend in § 2 vereinbarten Arbeiten keine gemeinsamen Heizungsanlagen mehr gibt bzw. geben wird und folglich sämtliche Teile der jeweiligen Heizungsanlage als Sondereigentum zu der Wohnung gehören, die sie mit Heizwärme versorgt.

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c) Zu § 3 Absatz 3 der Teilungserklärung wird hiermit klargestellt, daß es keine gemeinschaftliche Heizungsanlage mehr gibt und folglich auch daran kein Gemeinschaftseigentum mehr besteht. Es handelt sich um vier getrennte Gasetagenheizungen, die aufgrund vorstehend begründeter Sondernutzungsrechten teilweise in Räumen des Gemeinschaftseigentums untergebracht sind.

25

d) …

26

e)…

27

…

28

(2)

29

Die entsprechende Änderung der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung durch die vorstehend bestellten Sondernutzungsrechte bzw. Gebrauchsregelungen wird hiermit zur Eintragung in die betreffenden Grundbücher bewilligt und beantragt. "

30

Das Grundbuchamt hat die Beteiligten unter dem 22. Oktober 2009 im Wege der Zwischenverfügung aufgefordert, bis zu 20. November 2009 Zustimmungserklärungen der eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger in grundbuchgemäßer Form nachzuweisen und angekündigt, den Antrag nach fruchtlosem Fristablauf zurückzuweisen.

31

Hiergegen haben die Beteiligten sich unter Bezugnahme auf § 5 Absatz 4 Satz 3 WEG beschwert.

32

Das Amtsgericht – Rechtspflegerin - hat mit Beschluss vom 16. November 2009 der Beschwerde nicht abgeholfen und die Akten dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

33

Zur Begründung hat es ausgeführt, die Änderung der Teilungserklärung enthalte außer Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander mit Gebrauchsregelung auch Änderungen der Bestimmungen darüber, was Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum sein soll. Insbesondere werde in § 3 Ziffer 1 a) der Änderungsurkunde an den Heizungsanlagen neues Sondereigentum begründet. Daher sei die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger erforderlich.

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Die Beteiligten entgegnen, § 5 Absatz 4 Satz 3 WEG sei der Rechtsgedanke zu entnehmen, dass bei einer gleichzeitigen Begünstigung mehrerer bzw. aller Einheiten die Gläubiger dieser Einheiten eine Zustimmung zu einer Veränderung nicht erteilen müssen. Sämtliche Eigentümer regelten vorliegend die Zuordnung der Heizungsanlagen derart neu, dass diese nicht mehr im Gemeinschaftseigentum stehen, sondern als jeweiliges Sondereigentum der jeweiligen Einheit behandelt werden sollen. Zwar verliere der einzelne Wohnungseigentümer das Eigentums- und Nutzungsrecht an einer gemeinsamen Heizungsanlage, diesem Verlust stehe jedoch der "Gewinn" einer eigenen selbständigen Heizungsanlage gegenüber. Eine Änderung der Sachlage in Bezug auf die Heizungen sei für die Gläubiger nur von untergeordneter Bedeutung.

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Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

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II.

37

Die gemäß §§ 18 Abs. 1, 71 Abs. 1, 72, 73 Abs. 1, 2 GBO zulässige Beschwerde gegen die Zwischenverfügung hat in der Sache keinen Erfolg.

38

Die Voraussetzungen des § 18 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 GBO liegen für die angefochtene Zwischenverfügung vor.

39

Das Grundbuchamt hat zu Recht den Eintragungsantrag der Beteiligten dahin beanstandet, dass die Teilungserklärung Änderungen der Bestimmungen darüber, was Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum sein soll, enthalte, insbesondere in § 3 Ziffer 1 a) der Änderungsurkunde (Gemeinschaftseigentum umgewandelt und) an den Heizungsanlagen neues Sondereigentum begründet werde und es mit Blick hierauf an der gemäß § 19 GBO erforderlichen Zustimmung der dinglich Berechtigten zur Änderung der Teilungserklärung fehle.

40

a)

41

Die nachträgliche Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum stellt eine Änderung aller Wohnungs- und Teileigentumsrechte dar und bedarf deshalb nach § 4 Abs. 1 und 2 WEG der Einigung aller Wohnungs- und Teileigentümer in der Form der Auflassung (§ 925 BGB) und der Eintragung in das Grundbuch (BayObLG NJW-RR 1992, 208).

42

Betroffen im Sinne von § 19 GBO ist Jeder, dessen grundbuchmäßiges Recht von der beantragten Eintragung rechtlich betroffen oder beeinträchtigt werden kann. Hierzu gehört grundsätzlich Jeder, dessen Mitwirkung (Zustimmung) zu dem der bewilligten Eintragung materiellrechtlich zugrunde liegenden Rechtsgeschäft erforderlich ist. Zu Rechtsänderungen im Sinne der §§ 877, 876 Satz 1 BGB ist die Zustimmung eines Dritten erforderlich, mit dessen Recht das Recht an dem Grundstück belastet ist. §§ 876 Satz 1, 877 BGB sind auch auf die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum anzuwenden (Palandt-Bassenge 69. Auflage 2010 § 3 WEG Rdz. 11; BayObLG a.a.O.) Es bedarf also grundsätzlich der Zustimmung aller, denen an den einzelnen Wohnungs- und Teileigentumsrechten und damit an den Anteilen am gemeinschaftlichen Eigentum dingliche Rechte zustehen. Aus dem Schutzzweck dieser Vorschriften, wie er in § 876 Satz 2 BGB zum Ausdruck kommt, ist allerdings zu entnehmen, dass die Zustimmung des Dritten entbehrlich ist, wenn seine Rechtsstellung durch die Änderung nicht berührt wird.

43

Das Gleiche gilt in formeller Hinsicht für das Erfordernis der Zustimmung in Form der Bewilligung nach § 19 GBO. Es muss jede rechtliche, nicht nur eine wirtschaftliche Beeinträchtigung ausgeschlossen sein. Ein rein formales Betroffensein des Drittberechtigten kann jedoch dessen Berechtigung entbehrlich machen. Nicht erforderlich ist danach etwa die Bewilligung von Dritten, denen an dem ganzen Grundstück und damit an allen Wohnungs- und Teileigentumsrechten ein dingliches Recht in der Gestalt einer Gesamtberechtigung zusteht (BayOblG a.a.O.; OLG Frankfurt ZfIR 1997, 417). Bei den dinglichen Berechtigten, denen ein Recht nur an einzelnen Wohnungs- und Teileigentumsrechten zusteht, kann indes nicht ausgeschlossen werden, dass ihre Rechtsstellung durch die Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Sondereigentum beeinträchtigt wird (BayObLG a.a.O.).

44

b)

45

aa)

46

Hier soll die Heizungsanlage, die nach Teil I § 3 Abs. 3 der Teilungserklärung vom 26. Juni 1975 Gemeinschaftseigentum darstellt ("Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören insbesondere… der Heizungs- und Ölkeller mit Heizungsanlage, …") in Sondereigentum umgewandelt werden. Nach § 3 Abs. 1 b) und c) der Änderung der Teilungserklärung (Urk-R-Nr. 1410/2009 vom 06. Oktober 2009 des Notars Dr. D. in Wuppertal ist Ziel der beabsichtigten Änderung der Teilungserklärung, dass die Heizungen den jeweiligen Wohnungen zugeordnetes Sondereigentum werden ("…daß es keine gemeinschaftliche Heizungsanlage mehr gibt und folglich auch daran kein Gemeinschaftseigentum mehr besteht. Es handelt sich um vier getrennte Gasetagenheizungen, die aufgrund vorstehend begründeter Sondernutzungsrechten teilweise in Räumen des Gemeinschaftseigentums untergebracht sind.").

47

Da hier den dinglichen Berechtigten (Stadtsparkasse - Elberfeld …Abt. III lfd. Nr. 5 Grundschuld 112.000,- Euro und lfd. Nr. 6 Grundschuld 18.000,- Euro für die Stadtsparkasse Wuppertal hinsichtlich der Whg. Nr. 4 der Beteiligten zu 2 sowie Deutsche Bank - Elberfeld …– Abt. III lfd. Nr. 5 Grundschuld 112.000,- Euro hinsichtlich Whg. Nr. 1 der Beteiligten zu 3) Rechte nur an einzelnen Wohnungs- und Teileigentumsrechten zustehen, kann nicht ausgeschlossen werden, dass ihre Rechtsstellung durch die Umwandlung des gemeinschaftlichen Eigentums an der Heizungsanlage in Sondereigentum (im Sinne einer Schmälerung der Haftungsgrundlage) beeinträchtigt wird.

48

bb)

49

Zu Unrecht wollen die Beteiligten die für Sondernutzungsrechte geltende Regelung des § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG, nach der die Zustimmung des Grundpfandgläubigers oder Inhabers einer Reallast abweichend von Satz 2 dann nicht erforderlich ist, wenn die Vereinbarung nicht nur ein Sondernutzungsrecht zugunsten einer anderen Einheit begründet, sondern gleichzeitig das belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbindet, (Armbrüster in Bärmann, WEG 10. Auflage 2008 § 5 Rdz. 133) auf den hier zur Beurteilung stehenden Sachverhalt analog anwenden bzw. der Vorschrift einen Rechtsgedanken entnehmen, wonach dies auch bei einer – hier vorliegenden - Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum gelten müsse.

50

Diese Auffassung verkennt, dass hiernach vom Zustimmungserfordernis der Grundpfandrechtsgläubiger nur der Fall der Kompensation gleichartiger Sondernutzungsrechte ausgenommen wird, bei dem Zugewinn und Einbuße einander entsprechen, was etwa bei dem Tausch von Stellplätzen der Fall sein wird (vgl. Palandt-Bassenge 69. Auflage 2010 § 5 WEG Rdz. 12).

51

Während in diesen Fällen aber das Gemeinschaftseigentum rechtlich unangetastet bleibt, weil das Sondernutzungsrecht lediglich den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums einschränkt, ohne dass hierdurch das Gemeinschaftseigentum rechtlich entwertet wird, geht es im vorliegenden Fall um die (teilweise) Entziehung des Gemeinschaftseigentums an der gemeinsamen Heizungsanlage. Diese könnte allenfalls bei einer wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung, auf die hier aber nicht abzustellen ist, durch den "Gewinn" einer eigenen, selbständigen Heizungsanlage kompensiert werden, nicht aber in ihrer rechtlichen Wirkung. Denn belastet mit den Grundpfandrechten ist nicht die jeweilige Eigentumswohnung (vgl. § 6 WEG), sondern jeweils 1/4 Miteigentumsanteil an dem gesamten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an den Wohnungen Nrn. 1 und 4. Wird die zentrale Heizungsanlage demnach dem Gemeinschaftseigentum zulasten des Sondereigentums entzogen, so schmälert dies den jeweils haftenden 1/4 Miteigentumsanteil.

52

Zur Beurteilung steht nach alledem kein im Verhältnis zur Regelung des § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG rechtähnlicher Tatbestand, weshalb eine analoge Anwendung dieser Vorschrift nicht in Betracht kommt.

53

Das Grundbuchamt hat daher in der angefochtenen Zwischenverfügung von den Beteiligten zu Recht den Nachweis der Zustimmungserklärungen der eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger verlangt; das hiergegen gerichtete Rechtsmittel ist deshalb zurückzuweisen.

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Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.