Landgericht Dortmund (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2005-01-27, Aktenzeichen 2 O 370/04
ECLI:DE:LGDO:2005:0127.2O370.04.00

Tenor

Die Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren notariellen

Urkunde des Notars I. in Dortmund vom 29.11.2003

- UR-Nr. ###/2003 – wird für unzulässig erklärt.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt nach einem Streitwert von

2.435.000,00 € die Beklagte.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 %

des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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T a t b e s t a n d

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Der Kläger wendet sich mit der Vollstreckungsgegenklage gegen die Zwangsvollstreckung, die die Beklagte aus der vollstreckbaren Urkunde des Notars I. vom 29.11.2003 – UR.-Nr. ###/2003 – betreibt.

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Der Kläger ist englischer Staatsangehöriger. Er führt in England eine Firma, die sich u. a. mit Anlagegeschäften befasst. Er hatte erfahren, dass in Deutschland Immobilien preisgünstiger zu erwerben sind als in England und wollte deshalb Immobilien in Deutschland erwerben, um sie in England finanzstarken Anlegern anzubieten. Über den Zeugen I1., einen Makler, wurde ihm u. a. eine aus mehreren Wohnblöcken bestehende größere Immobilienanlage angeboten, die er am 29.11.2003 durch notariellen Kaufvertrag von der Beklagten erwarb. Inwieweit dem Kläger dieser Vertrag vorher zur Kenntnis gebracht worden ist, ist unter den Parteien streitig.

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Die notarielle Urkunde enthält folgenden einleitenden Text:

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Die Erschienenen sind dem Notar persönlich bekannt. Der Erschienene zu 2. ist der deutschen Sprache weitgehend mächtig. Soweit erforderlich, hat der Notar mit den Vertragsparteien die Verhandlung zusätzlich in englischer Sprache geführt.

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Als Kaufpreis für den Erwerb der Immobilie wurde ein Betrag von 2.435.000,-- € vereinbart. In § 5 des notariellen Vertrages unterwarf sich der Kläger der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen.

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Da der Kläger den Kaufpreis nicht auf das notarielle Anderkonto einzahlte, betreibt die Beklagte die Zwangsvollsteckung aus der notariellen Unterwerfungserklärung. Mit Anwaltsschreiben vom 12.05.2004 hat der Kläger die Anfechtung des Vertrages erklären lassen und ist gleichzeitig von diesem Vertrag zurückgetreten. Er hält zudem die Beurkundung für unwirksam, weil gegen das Übersetzungsgebot verstoßen worden sei. Dazu behauptet er, dass der Notar nur in ganz wenigen Einzelfällen ein einzelnes Wort bei der Verlesung der Urkunde ins Englische übersetzt habe. Im Übrigen habe der Geschäftsführer der Beklagten einige Teile der Urkunde übersetzt. Er selbst sei der deutschen Sprache nicht mächtig. Deswegen habe er auch mit dem Geschäftsführer der Beklagten nur in Englisch gesprochen. Der Notar habe eigentlich die Hinzuziehung eines Dolmetschers für erforderlich gehalten, hiervon aber abgesehen, weil ansonsten der Vertrag nicht an diesem Tage hätte beurkundet werden können. Wegen der unzureichenden Übersetzung habe er viele Probleme aus dem Vertragswerk erst später beim Versuch der Finanzierung erkannt. So habe er erst später begriffen, dass sämtliche Objekte in der Zwangsversteigerung waren, und dass die Wiedervollstreckung gemäß § 133 ZVG angeordnet war. Auf das Prozedere bei der Verlesung und Übersetzung der Urkunde habe er sich nur deswegen eingelassen, weil Makler, Verkäufer und Notar erklärt hätten, dass er unbedingtes Vertrauen haben könne, eine Immobilie zu erwerben, deren Wert weit höher liege als der zu zahlende Kaufpreis.

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Der Kläger behauptet ferner, dass die Anlage Mieterliste bei der Beurkundung nicht vorgelegen habe. Auch daraus folgert er die Unwirksamkeit der Beurkundung.

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Der Kläger bemängelt, dass ihm der Vertragsentwurf nicht 14 Tage vorher zugegangen sei. Schließlich hält er die Vollstreckungsunterwerfungsklausel für unbestimmt und damit unwirksam. Dazu behauptet er auch, dass er nicht über die Bedeutung der Unterwerfungsklausel belehrt worden sei, woraus ebenfalls die Nichtigkeit der Beurkundung erfolge.

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Das ganze Vertragswerk hält er für nicht ausgewogen und folgert daraus ebenfalls Unwirksamkeit der Urkunde. Seiner Auffassung nach greift die erklärte Anfechtung bzw. der erklärte Rücktritt durch, weil der Geschäftsführer der Beklagten erklärt habe, dass die Finanzierung des Objektes kein Problem sei und gegebenenfalls die Beklagte selbst finanzieren werde. Tatsächlich sei aber das Objekt überhaupt nicht finanzierbar gewesen. Zudem sei er darüber getäuscht worden, dass er eine durchsanierte Immobilie erhalte. Er sei davon ausgegangen, dass die Sanierungsverpflichtung zeitnah erfüllt werde und auch durchsetzbar sei.

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Der Kläger beantragt,

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die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 29.11.2003 – UR.-Nr. ###/2003 – des Notars I. in Dortmund für unzulässig zu erklären.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie bestreitet eine Sprachunfähigkeit des Klägers und behauptet, dass der Kläger selbst bei der Beurkundung gesagt habe, dass er den Vertrag verstehe und die Hinzuziehung eines Dolmetschers nicht erforderlich sei. Die Mieterliste sei Gegenstand der Beurkundung gewesen. Von einer Täuschung des Klägers könne nicht die Rede sein, zumal dieser das Objekt selbst durch einen Sachverständigen habe bewerten lassen. Sie – die Beklagte – habe keine Finanzierungszusagen gemacht. Von einer 100-prozentigen Finanzierung sei ohnehin nicht die Rede gewesen. Der Kläger selbst habe sich dafür stark gemacht, dass er den Kaufpreis finanzieren könne.

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Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die Klage ist begründet.

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Die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 29.11.2003 – UR.-Nr.: ###/2003 des Notars I. ist unzulässig, weil die Verpflichtung, hinsichtlich derer sich der Kläger der sofortigen Zwangsvollstreckung in der Urkunde unterworfen hat, wegen Unwirksamkeit der Beurkundung nicht besteht.

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Die Beurkundung des notariellen Vertrages ist wegen Verstoßes gegen die Übersetzungspflicht nach § 16 Abs. 2 Satz 1 Beurkundungsgesetz unwirksam. Der Verstoß gegen die Übersetzungspflicht führt zu Unwirksamkeit der Beurkundung (Eylmann/Vaasen, Bundesnotarordnung und Beurkundungsgesetz 2. Auflage 2004, § 16 Beurkundungsgesetz Rndr. 8) und damit zur Nichtigkeit des beurkundungspflichtigen Kaufvertrages. Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 Beurkundungsgesetz muss eine Niederschrift, die die Feststellung enthält, dass einer der Beteiligten der deutschen Sprache nicht hinreichend kundig ist, den Beteiligten anstelle des Vorlesens übersetzt werden. Dabei hängt die Übersetzungspflicht nicht davon ab, ob eine Sprachunkundigkeit bei einem der Beteiligten besteht sondern ausschließlich davon, ob die Niederschrift die Feststellung einer nicht hinreichenden Sprachkundigkeit enthält unabhängig davon, ob diese Feststellung zutreffend ist oder nicht (BayObLG NJW-RR 2000, 1175, 1176; OLG Köln Versicherungsrecht 2000, 243; Winkler, Beurkundungsgesetz 15. Auflage 2003, § 16 Rdnr. 8ff., 11).

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Das Gericht folgt der Auffassung des Klägers, dass die notarielle Urkunde die Feststellung der Sprachunkundigkeit des Erschienenen zu 2., d. h. des Klägers enthält. Indem der Notar festgehalten hat, dass der Erschienene zu 2. der deutschen Sprache "weitgehend mächtig" ist, hat er zum Ausdruck gebracht, dass eine vollständige Sprachfähigkeit nicht vorliegt. Die nicht vollständige Sprachfähigkeit ist gleichbedeutend mit Sprachunkundigkeit, da auch die nicht vollständige (passive) Sprachfähigkeit die betroffene Person nicht in die Lage versetzt, den gesamten Vertrag zu verstehen. Soweit § 16 Abs. 1 Beurkundungsgesetz eine Feststellung der Sprachunkundigkeit in der Niederschrift für den Fall fordert, dass ein Beteiligter der deutschen Sprache "nicht hinreichend kundig" ist, bedeutet dies nicht, dass bei einer nicht vollständigen aber weitgehenden Sprachkundigkeit von einer Feststellung der Sprachunkundigkeit in der Urkunde abgesehen werden könnte. Mit der Formulierung, dass eine nicht hinreichende Sprachkundigkeit in der Niederschrift festgestellt werden soll, wird vielmehr zum Ausdruck gebracht, dass es auf die Sprachkenntnisse im konkreten Einzelfall ankommt (Winkler aaO § 16 Rdnr. 6), so dass der Beteiligte, über dessen Sprachkunde sich die Niederschrift verhält, in der Lage sein muss, die betreffende Urkunde komplett zu verstehen. Das Gegenteil dessen besagt aber der Vermerk des Notars, der eine nur "weitgehende" Sprachfähigkeit festhält.

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Da somit in der Sache Sprachunkundigkeit des Klägers festgestellt worden ist, kommt die Übersetzungspflicht des § 16 Abs. 2 Satz 1 Beurkundungsgesetz zum Tragen. Diese Übersetzungspflicht umfasst den gesamten Vertrag einschließlich aller Anlagen (Winkler aaO Rdnr. 12), wobei übersetzen sinngemäßes Wiederholen bedeutet.

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Dieser Übersetzungspflicht ist der Notar nicht nachgekommen. Zwar konnte er selbst die Übersetzung vornehmen, ohne gegen § 16 Beurkundungsgesetz zu verstoßen. Der Notar hat aber wie unter den Parteien unstreitig ist und wie auch der Notar selbst bei seiner Vernehmung bekundet hat, nur einzelne Teile der Urkunde selbst übersetzt. Es kann dahinstehen, ob die Ehefrau des Klägers oder der Geschäftsführer der Beklagten die restlichen Teile der Urkunde übersetzt haben. Denn diese Personen waren von der Übersetzung ausgeschlossen. Die Beurkundung unter Mitwirkung einer ausgeschlossenen Person führt wiederum zur Unwirksamkeit der Beurkundung (Winkler aaO Rndr. 23), so dass offen bleiben kann, ob unter Mitwirkung aller drei an der Übersetzung beteiligter Personen eine komplette Übersetzung der Urkunde stattgefunden hat.

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Wegen Nichtigkeit der Beurkundung und der daraus folgenden Unwirksamkeit der eingegangenen Verpflichtung des Klägers, wegen derer er sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat, musste die Zwangsvollstreckung aus der Unterwerfungserklärung der notariellen Urkunde für unzulässig erklärt werden.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.