Landgericht Essen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-11-19, Aktenzeichen 11 O 266/14
ECLI:DE:LGE:2015:1119.11O266.14.00

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 8.928,73 Euro nebst Zinsen in Höhe von 8 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 1.861,77 Euro seit dem 15.04.2011, aus weiteren 2.944,33 Euro seit dem 13.04.2012, aus weiteren 199,61 Euro seit dem 08.01.2013, aus weiteren 170,40 Euro seit dem 06.02.2013, aus weiteren 2.407,69 Euro seit dem 25.02.2013, aus weiteren 170,40 Euro seit dem 06.03.2013, aus weiteren 832,69 Euro seit dem 04.04.2013 und aus weiteren 341,84 Euro seit dem 04.04.2013 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagte 39 % und der Kläger 61 %.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

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Tatbestand:

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Mit Vertrag vom 31.10.2007 (Bl. 12 bis 26 d. A.) mietete die Beklagte von dem Kläger Gewerberäume in dem Gewerbeobjekt B … in … F. Bei den Mieträumen handelt es sich im Wesentlichen um ein Büro und eine Halle, die in der als Anlage dem Mietvertrag beigefügten und in ihm in Bezug genommenen Lageskizze (Bl. 25 d. A.) gekennzeichnet sind mit den Bezeichnungen „Büro“ und „607 qm“. Die übrigen aus dem Lageplan ersichtlichen Räume des Objektes wurden nicht von der Beklagten benutzt und sind zum Teil anderweitig vermietet. So war von 2010 bis 2013 die sogenannte Halle 1 an die Firma F1 vermietet.

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Die monatliche Miete betrug 2.015,40 € zuzüglich einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 170,00 €, insgesamt also 2.185,40 €. Die abzurechnenden Nebenkosten sind in § 4 Abs. 2 des Mietvertrages im Einzelnen aufgeführt. Das Mietverhältnis der Parteien endete zum 31.03.2013.

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Mit der Klage verlangt der Kläger Zahlung der in voller Höhe rückständigen Mieten für die Monate Februar und März 2013, Zahlung offener Heizkosten für die Jahre 2010 bis 2012 und das erste Quartal 2013 in Höhe von insgesamt 7.694,98 € sowie restliche sonstige Nebenkosten für die Jahre 2010 bis 2012 in Höhe von insgesamt 10.979,13 €.

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Der Berechnung der Heizkosten zugrunde liegen die Abrechnungen des Klägers vom 15.03.2011 für das Jahr 2010 (Bl. 27 bis 30 d. A.), vom 13.03.2012 für das Jahr 2011 (Bl. 31 bis 34 d. A.), vom 24.01.2013 für das Jahr 2012 (Bl. 36 bis 39 d. A.) und vom 09.09.2014 für das erste Quartal 2013 (Bl. 42 bis 45 d. A.).

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Die Abrechnungen wurden im Laufe des Rechtsstreits ergänzt durch die Abrechnungen des verbrauchten Heizöls (Bl. 148 bis 151 d. A.), die Ablesebelege für die Mieträume der Beklagten (Bl. 152 bis 154, Bl. 156 d. A.) und die Ablesebelege für die weiteren Einheiten (Bl. 157 bis 159, Bl. 160 d. A.). Außerdem überreichte der Kläger Einkaufsbelege für Heizöl für die Jahre 2010 bis 2012 (Bl. 179 bis 185 d. A.).

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Der Berechnung der sonstigen Nebenkosten zugrunde liegen die Abrechnungen vom 08.12.2012 für das Jahr 2010 (Bl. 35 d. A.), vom 04.03.2013 für das Jahr 2011 (Bl. 41 d. A.) und vom 04.03.2013 für das Jahr 2012 (Bl. 40 d. A.) sowie die jeweiligen Stromkostenberechnungen (Bl. 108, 113 und 114 bis 123 d. A.). Dabei werden die Stromkosten nach dem Stand eines in den Abrechnungen bezeichneten Stromzählers berechnet, der den Stromverbrauch für alle Räume des Gewerbeobjekts erfasst.

8

Der Kläger behauptet, die Beklagte habe bei Beginn des Mietverhältnisses sieben Schlüssel für die Generalschließanlage Nr. … des Objektes erhalten (Bl. 187 d. A.). Nach Beendigung des Mietverhältnisses habe die Beklagte allerdings nur sechs Schlüssel per Post zurückgesandt.

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Der Kläger beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 23.044,91 € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz jährlich seit dem 21.11.2014 sowie einen Zinsrückstand in Höhe von 3.389,54 € zu zahlen.

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Den mit Schriftsatz vom 19.10.2015 im Wege der Klageerweiterung gestellten Antrag, die Beklagte zur Herausgabe eines Schlüssels zur Generalschließanlage Nr. … zu verurteilen, hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 19.11.2015 zurückgenommen.

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Die Beklagte stimmt der Klagerücknahme zu und beantragte im Übrigen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie ist der Auffassung, dass die dem Klagebegehren zugrunde liegenden Heiz- und Nebenkostenabrechnungen nicht ordnungsgemäß seien. Die Heizkostenabrechnungen seien unvollständig und nicht nachvollziehbar. Es seien weder die Anfangs- noch die Endbestände des Heizöls angegeben. Es sei keine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgenommen worden. Der in den Heizkostenabrechnungen verwendete Umrechnungsfaktor sei nicht nachvollziehbar. Ohne Belege seien die Abrechnungen nicht überprüfbar.

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Im Hinblick auf die sonstigen Nebenkosten beanstandet die Beklagte allein die Abrechnung des Stromverbrauchs. Sie bestreitet die Richtigkeit der Abrechnungen. Der aufgeführte Verbrauch beziehe sich nicht allein auf die Beklagte. In dem Gewerbeobjekt habe es zur gleichen Zeit mindestens fünf bis sechs weitere Mieter gegeben, deren Strom über denselben Zähler erfasst worden sei.

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Gegenüber dem Anspruch auf Zahlung der rückständigen Mieten für die Monate Februar und März 2013 rechnet die Beklagte mit dem Anspruch auf Rückzahlung einer geleisteten Mietkaution auf. Die Beklagte behauptet, bei Abschluss des Mietvertrages die im Vertrag vereinbarte Sicherheit in Höhe von insgesamt 4.030,00 € in bar an den Kläger geleistet zu haben.

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Der Kläger bestreitet, die Kaution erhalten zu haben. Hinsichtlich der Heizkostenberechnungen verweist er darauf, dass die jeweiligen Ablesewerte in den verschiedenen Räumen von den jeweiligen Messeinrichtungen erfasst worden seien.

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Wegen des weiteren Parteivorbringen wird auf die gewechselten Schriftsätze und den Inhalt der Akte Bezug genommen.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen X. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 16.07.2015, Bl. 166/167 d. A., Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.

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Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung abgerechneter Heizkosten für die Jahre 2010 bis 2012 in Höhe von 7.213,79 €, der sonstigen Nebenkosten mit Ausnahme der Stromkosten in Höhe von 1.374,14 € sowie eines nach Abzug des aufgerechneten Kautionsbetrages verbleibenden Mietrückstandes für Februar und März 2013 in Höhe von 340,80 €, insgesamt also auf Zahlung von 8.928,73 €.

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1.

24

Die Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2010 bis 2012 sind bei Berücksichtigung aller im Laufe des Rechtsstreits vorgelegten Belege nachvollziehbar dargelegt. Ausweislich der Abrechnungen werden jeweils 30 % der Brennstoffkosten als fixer Anteil entsprechend der von der Beklagten gemieteten Fläche, 70 % nach Verbrauch abgerechnet. Die Ablesewerte (VA) sind für die Jahre 2010 bis 2012 durch die entsprechenden Ablesebelege für die Verbrauchsstellen der Beklagten (Bl. 152 bis 154 d. A.) und die weiteren Verbrauchsstellen des Objektes (Bl. 157 bis 159 d. A.) nachvollziehbar dargestellt. Die jeweils verbrauchten Brennstoffmengen sind durch die Detailabrechnungen (Bl. 148 bis 150 d. A.) i.V.m. den vorgelegten Einkaufsbelegen (Bl. 179 bis Bl. 185 d. A.) ebenfalls nachvollziehbar. Weder die Ablesewerte noch die eingekauften und verbrauchten Brennstoffmengen hat die Beklagte nach Vorlage der entsprechenden Belege noch substantiiert bestritten. Angesichts der lückenlosen und belegten Darstellung der Berechnungen der Heizkosten kann die Beklagte sich nicht auf ein bloßes pauschales Bestreiten der Richtigkeit beschränken, sondern wäre gehalten gewesen, konkret in Bezug auf bestimmte Positionen Beanstandungen zu erheben.

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Die Klägerin hat auch den in den Ablesebelegen angegebenen Berechnungsfaktor erläutert und dargestellt, dass sich dieser aus dem vom Hersteller vorgegebenen Wert der Wärmeleistung des Heizkörpers und dem ebenfalls produktspezifischen Wert des Heizkostenverteilers ergibt. Auch hier fehlt substantiierter Vortrag und Bestreiten seitens der Beklagten.

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Da somit für die Jahre 2010 bis 2012 nachprüfbare Heizkostenabrechnungen vorliegen, sind die entsprechenden Abrechnungen fällig. Die Beklagte ist zur Zahlung der sich insoweit ergebenden Gesamtsumme von 7.213,79 € verpflichtet.

27

Nicht vollständig prüfbar ist mangels Beleg über die Heizöllieferungen die Heizkostenabrechnung für das erste Quartal 2013 über 481,19 €, so dass die Klage insoweit abzuweisen war.

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2.

29

Die in Bezug auf die Abrechnungen der sonstigen Nebenkosten für die Jahre 2010 bis 2012 von der Beklagten allein beanstandeten Stromkosten sind weder ordnungsgemäß erfasst noch abgerechnet. Deren Zahlung kann der Kläger derzeit nicht beanspruchen.

30

Nachdem der Klägervertreter zunächst behauptet hatte, der in den Berechnungen angegebene Stromzähler erfasse nur den Strom in dem von der Beklagten angemieteten Bereich des Gewerbeobjekts, hat er in der mündlichen Verhandlung vom 16.07.2015 auf Nachfrage angegeben, dass der in den Stromabrechnungen bezeichnete Zähler der Zähler für den gesamten Bereich der als Anlage zum Mietvertrag vom 31.10.2007 gehörenden zeichnerischen Darstellung des Gewerbeobjektes (Bl. 25 d. A.) ist. Damit erfassten der Zähler und die Abrechnungen der Stromkosten aber auch Bereiche des Objektes, die nicht an die Beklagte vermietet waren und auch nach dem Klägervortrag zum Teil anderen Mietern überlassen waren. Die tatsächlich auf die Mieträume der Beklagten entfallenden und von dieser selbst verbrauchten Strommengen sind den Abrechnungen somit nicht zu entnehmen. Nur zur Zahlung des von ihr verbrauchten Strom ist die Beklagte jedoch verpflichtet.

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Nach Abzug der Stromkosten von den unter Berücksichtigung geleisteter Vorauszahlungen errechneten sonstigen Nebenkosten verbleiben für die Jahre 2010 bis 2012 folgende begründete Nebenkostenforderungen:

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2010: 199,61 €

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2011: 341,84 €

34

2012: 832,69 €.

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Insgesamt ergibt dies einen berechtigten Anspruch in Höhe von 1.374,14 €.

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3.

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Der Anspruch des Klägers auf Zahlung der rückständigen Mieten für die Monate Februar und März 2013 ist durch Aufrechnung in Höhe von 4.030,00 € überwiegend erloschen.

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Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat die Beklagte bei Begründung des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von 4.030,00 € in bar an den Kläger gezahlt. Glaubhaft und nachvollziehbar hat der Zeuge X die Übergabe eines entsprechenden Geldbetrages als Kaution an den Kläger geschildert. Der Zeuge hat im Detail über die Umstände der Geldübergabe berichtet, die Stückelung des Betrages in 100-Euro-Scheinen war von dem Geschäftsführer S der Beklagten am 31.10.2007 in einem Briefumschlag mitgeführt, und deren Vorzählen bei Übergabe anschaulich geschildert. Dabei hat er eingeräumt, nicht selbst mitgezählt zu haben. Die geschuldete Gesamtsumme von 4.030,00 € sei bei dieser Gelegenheit aber genannt worden.

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Der Zeuge X hat insgesamt einen glaubwürdigen Eindruck gemacht. Für die Glaubhaftigkeit seiner Angaben spricht, dass er gerade nicht angegeben hat, den übergebenen Betrag genau mitgezählt zu haben. Bei einer beabsichtigten Falschaussage wäre gerade dies naheliegend gewesen.

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Damit sind die Mietforderungen für Februar und März 2013 bis auf einen Restbetrag von 340,80 € erloschen.

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Es ergibt sich nach allem eine begründete Gesamtforderung des Klägers von 8.928,73 €. Wegen des darüber hinausgehenden Klagebetrages war die Klage abzuweisen.

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Die Zinsansprüche ergeben sich aus Verzug, gestaffelt nach den geschuldeten Teilbeträgen.

43

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 709 ZPO.