Landgericht Köln (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2004-04-06, Aktenzeichen 22 O 720/03
ECLI:DE:LGK:2004:0406.22O720.03.00

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt,

1.

an die Kläger zu 2., 5., 10., 14., 15., 17., 20. a) bis 25., 30., 31. je 8.687,87 EUR, an die Kläger zu 3. bis 4. als Gesamtgläubiger 8.687,87 EUR, an die Kläger zu 7. bis 8. als Gesamtgläubiger 8.687,87 EUR und an die Kläger zu 20 a) und 20 b) als Gesamtgläubiger 8.687,87 EUR, jeweils nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 29. März 2003 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung des jeweiligen Gesellschaftsanteils der Kläger an der J Dritte KG (Kläger zu 2.) Kontrakt Nr. ####1, Kläger zu 3. bis 4. Kontrakt Nr. ####14, Kläger zu 5. Kontrakt Nr. ####15, Klägerin zu 10. Kontrakt Nr. ####4, Kläger zu 15. Kontrakt Nr. ####5, Kläger zu 20 a) bis 20b) Kontrakt Nr. ####18, Klägerin zu 22. Kontrakt Nr. ####7, Kläger zu 23. Kontrakt Nr. ####19, Kläger zu 24. Kontrakt Nr. ####9, Kläger zu 30. Kontrakt Nr. ####20, Klägerin zu 31. Kontrakt Nr.

####22) und/oder der J Vierte KG (Kläger zu 7. bis 8. Kontrakt Nr. ####2, Kläger zu 14. Kontrakt Nr. ####23, Klägerin zu 17. Kontrakt Nr. ####3, Klägerin zu 21. Kontrakt Nr. ####4, Klägerin zu 25. Kontrakt Nr. ####24) auf die Beklagte;

2.

an die Kläger zu 1., 11. und 16. je 17.375,74 EUR, an den Kläger zu 9. 8.687,87 EUR, an die Kläger zu 12. bis 13. als Gesamtgläubiger 17.375,74 EUR, an die Kläger zu 26. bis 27. als Gesamtgläubiger 17.375,74 EUR jeweils nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 29. März 2003 zu zahlen, Zug um Zug gegen die Übertragung der jeweiligen Gesellschaftsanteile der Kläger an der J Dritte KG (Klägerin zu 1.) Kontrakt Nr. ####5 und ####6, Kläger zu 9. Kon-trakt Nr. ####7, Kläger zu 11. Kontrakt Nr. ####8 und ####9, Kläger zu 12. bis 13. Kontrakt Nr. ####25, ####26, Kläger zu 16. Kontrakte Nr. ####27 und ####28) und an der J Vierte KG (Kläger zu 26. bis 27.) Kontrakte Nr. ####2 und ####3) auf die Beklagte;

3.

an die Kläger zu 29. und 32. jeweils 26.063,61 EUR jeweils nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 29. März 2003 zu zahlen, Zug um Zug gegen die Übertragung der jeweils drei Gesellschaftsanteile der Kläger an der IHV Dritte KG (Kläger zu 29.) Kontrakte Nr. ####4, ####5 und ####29, Kläger zu 32. Kontrakte Nr. ####6, ####7, ####30 auf die Beklagte;

4.

an den Kläger zu 6. 43,439,35 EUR nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 29. März 2003 zu zahlen, Zug um Zug gegen die Übertragung der fünf gehaltenen Gesellschaftsanteile des Klägers zu 6. an der J Dritte KG (Kontrakte Nr. ####8 und ####9) und der J Vierte KG (Kontrakte Nr. ####10, ####11, ####13) auf die Beklagte.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 9., 18. und 19. zu je 2%, die Klägerin zu 33. zu 3%, die Kläger zu 28. zu 6% und die Beklagte zu 85%.

Das Urteil vorläufig vollstreckbar, für die Kläger zu 1. bis 17., 20. a) bis 27., 29. bis 32. gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Die Kläger zu 9., 18., 19. und 28. können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des durch die Beklagte jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, es sei denn, die Beklagte leistet zuvor Sicherheit in entsprechender Höhe.

1

T A T B E S T A N D :

2

Die Kläger sind Anleger in zwei Immobilien-Investmentfonds, und zwar dem E Sparfonds ### und/oder dem E Sparfonds ###. Die Kläger beteiligten sich über eine Treuhandkommanditistin, die Firma S GmbH, an der Beteiligungsgesellschaft/Fonds-Gesellschaft, wobei es sich zu dem Sparfonds ### um die J Dritte KG und zu dem Sparfonds ### um die J Vierte KG handelt. Die Beklagte ist die Geschäftsbesorgungsgesellschaft dieser Beteiligungsgesellschaften. Sie ist in den Prospekten als Prospektherausgeber beziehungsweise Prospektmitherausgeber aufgeführt. Durch die Zeichnung eines Anteilsscheins verpflichteten sich die Anleger, eine Einlage von mindestens 14.400,00 DM durch monatliche Sparraten von 100,00 DM über einen Zeitraum von 12 Jahren (144 Monate) zu erbringen. Die Einlage konnte auch durch eine Einmalzahlung in Höhe von 9.600,00 DM erbracht werden, wobei dann eine Zinsgutschrift über den Differenzbetrag erteilt wurde. Die Kläger zu 1. bis 17., 20. a) und 27., 29. bis 32. sind ihren Zahlungsverpflichtungen nachgekommen. Die Kläger zu 18. und zu 19. (Eheleute E2 haben ihre Beteiligung erst am 23. Oktober 1992 gezeichnet, der Kläger zu 28. (Herr X am 27. August 1992 mit der Folge, daß hinsichtlich dieser Kläger, die jeweils Sonderzahlungen geleistet haben, der Zeitraum von 12 Jahren seit Zeichnung der Anteile zum Schluß der mündlichen Verhandlung noch nicht abgelaufen war.

3

Der Prospekt des Sparfonds ### führt unter der Überschrift "Zweifache Garantien" auf, daß die amerikanische Konzernmutter der drittgrößten Hotelgruppe der Welt die Mieterträge für das S-Hotel M garantiere und daß ab 1997 ein unwiderrufliches Kaufangebot der Fonds-Anteile durch die J gegeben sei. Sowohl im Prospekt zum Sparfonds ### als auch im Prospekt zum Sparfonds ### wird das "Unwiderrufliche Kaufangebot" wiederholt angeführt. Im Prospekt zum Sparfonds ### ist das Kaufangebot unter der Überschrift "Garantien der Immobilien, Handels- und Verwaltungsgesellschaft mbH" unter Hinweis auf die zwischen der Beklagten und der J Vierte KG abgeschlossenen Garantieverträgen aufgeführt. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Prospekte (Anlagen K 3 und K 4) Bezug genommen.

4

5

Mit Schreiben vom 10. März 2003 (Anlage K 12) erklärten die jetzigen Prozeßbevollmächtigten der Kläger, daß 33 von ihnen vertretene Anleger die in den Prospekten von der Beklagten angebotenen unwiderruflichen Kaufgarantien zu je 16.992,00 DM = 8.687,87 EUR pro Anteil hiermit annehmen. Bereits mit Schreiben vom 21. Januar 2002 waren Vollmachten von insgesamt 162 Kapitalanlegern an die Beklagte übersandt worden (vergl. Anlage K 20). Vollmachten, die sich auf die nunmehr vertretenen 33 Kläger beziehen sollen, sind im Termin erneut in Kopie vorgelegt worden. In der Klageschrift ist die Annahme des unwiderruflichen Kaufangebotes für die Kläger wiederholt worden.

6

Mit der Klage verlangen die Kläger Zahlung von 8.687,87 EUR je gezeichnetem Anteil Zug um Zug gegen Übertragung des jeweiligen Geschäftsanteils an der J Dritte KG beziehungsweise J Vierte KG an die Beklagte.

7

Die Klägerin zu 33. hat ihre Klage mit Schriftsatz vom 12. März 2004 zurückgenommen.

8

Die Kläger zu 1. bis 32. beantragen,

9

1.

10

an die Kläger zu 2., 5., 10., 14. bis 15., 17. bis 19., 21. bis 25., 30., 31. je 8.687,87 EUR, an die Kläger zu 3. bis 4. als Gesamtgläubiger 8.687,87 EUR, an die Kläger zu 7. bis 8. als Gesamtgläubiger 8.687,87 EUR und an die Kläger zu 20 a) und 20 b) als Gesamtgläubiger 8.687,87 EUR nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 29. März 2003 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung des jeweiligen Gesellschaftsanteils der Kläger an der J

11

. Dritte KG (Kläger zu 2.) Kontrakt Nr. ####1, Kläger zu 3. bis 4. Kontrakt Nr. ####14, Kläger zu 5. Kontrakt Nr. ####15, Klägerin zu 10. Kontrakt Nr. ####4, Kläger zu 15. Kontrakt Nr. ####5, Kläger zu 18. Kontrakt Nr. ####16, Klägerin zu 19. Kontrakt Nr. ####17, Kläger zu 20 a) bis 20b) Kontrakt Nr. ####18, Klägerin zu 22. Kontrakt Nr. ####7, Kläger zu 23. Kontrakt Nr. ####19, Kläger zu 24. Kontrakt Nr. ####9, Kläger zu 30. Kontrakt Nr. ####20, Klägerin zu 31. Kontrakt Nr. ####22) und/oder der J. Vierte KG (Kläger zu 7. bis 8. Kontrakt Nr. ####2, Kläger zu 14. Kontrakt Nr. ####23, Klägerin zu 17. Kontrakt Nr. ####3, Klägerin zu 21. Kontrakt Nr. ####4, Klägerin zu 25. Kontrakt Nr. ####24) auf die Beklagte;

12

2.

13

an die Kläger zu 1., 9., 11. und 16. je 17.375,74 EUR, an die Kläger zu 12. bis 13. als Gesamtgläubiger 17.375,74 EUR, an die Kläger zu 26. bis 27. als Gesamtgläubiger 17.375,74 EUR jeweils nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 29. März 2003 zu zahlen, Zug um Zug gegen die Übertragung der jeweiligen beiden Gesellschaftsanteile der Kläger an derJ . Dritte KG (Klägerin zu 1.) Kontrakt Nr. ####5 und ####6, Kläger zu 9. Kontrakt Nr. ####7 und einen weiteren Kontrakt mit noch zu benennender Nr., Kläger zu 11. Kontrakt Nr. ####8 und ####9, Kläger zu 12. bis 13. Kontrakt Nr. ####25, ####26, Kläger zu 16. Kontrakte Nr. ####27 und ####28) und an der IHV Immobilien-, Handels- und Verwaltungsgesellschaft & Co. Vierte KG (Kläger zu 26. bis 27.) Kontrakte Nr. ####2 und ####3) auf die Beklagte;

14

15

3.

16

an die Kläger zu 28., 29. und 32. jeweils 26.063,61 EUR, jeweils nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 29. März 2003 zu zahlen, Zug um Zug gegen die Übertragung der jeweils drei Gesellschaftsanteile der Kläger an der J. Dritte KG (Kläger zu 29.) Kontrakte Nr. ####4, ####5 und ####29, Kläger zu 32. Kontrakte Nr. ####6, ####7, ####30 und an der J Vierte KG (Kläger zu 28) Kontrakte Nr. ####32, ####33, ####34 auf die Beklagte;

17

4.

18

an den Kläger zu 6. 43.439,35 EUR nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 29. März 2003 zu zahlen, Zug um Zug gegen die Übertragung der fünf gehaltenen Gesellschaftsanteile des Klägers zu 6. an der J Dritte KG (Kontrakte Nr. ####8 und ####9) und der J Vierte KG (Kontrakte Nr. ####10, ####11, ####13) auf die Beklagte.

19

Die Beklagte beantragt,

20

die Klage abzuweisen.

21

Sie vertritt die Rechtsauffassung, daß das im Prospekt erwähnte "Unwiderrufliche Kaufangebot" der Beklagten keine Willenserklärung darstelle. Jedenfalls fehle es an einer wirksamen Annahme des Kaufangebotes durch die Kläger. Die vorgelegten

22

Vollmachten würden sich inhaltlich nicht auf den Abschluß von Kaufverträgen erstrecken. Schließlich sei im Immissionsprospekt der J Vierte KG die Übernahme der Anteile davon abhängig gemacht worden, daß die Käuferin in der Lage sei, den Kaufpreis zu finanzieren. Dazu sei sie, die Beklagte, jedoch ausweislich des Schreibens der C vom 6. August 2003 (Anlage B 2) nicht in der Lage. Schließlich erhebt sie die Einrede der Verjährung.

23

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze nebst Anlagen zur Ergänzung des Tatbestandes Bezug genommen.

24

E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E :

25

Die Klage ist in dem erkannten Umfange begründet. Der Anspruch folgt aus den zwischen der Beklagten und der J Dritte KG und J Vierte KG bestehenden Garantieverträgen in Verbindung mit einer zumindest entsprechenden Anwendung des § 328 BGB. Die Klage des Klägers zu 9. ist unbegründet, soweit er Zahlung hinsichtlich mehr als eines Anteils begehrt, die Klage der Kläger zu 18., 19. und 28. ist (derzeit) insgesamt unbegründet.

26

1.

27

Die Kläger haben schon in der Klageschrift vorgetragen, daß nach dem Inhalt der Prospekte die Beklagte eine "Übernahme- beziehungsweise Ankauf-Garantie" gegenüber den Beteiligungsgesellschaften übernommen habe, also diesbezügliche Garantieverträge bestehen und die Beklagte aufgefordert, die entsprechenden Garantieverträge vorzulegen. Die Frage der Vorlage der Garantieverträge betreffend die Übernahme einer Abfindungsgarantie war schon im Verfahren 16 U 65/01 OLG Köln (Anlage K 8)

28

zur Klageschrift Gegenstand der Erörterung. Schon in diesem Verfahren hat die Beklagte trotz entsprechender Aufforderung durch den Senat diese Verträge nicht vorgelegt. Auch im vorliegenden Verfahren sind diese Verträge nicht vorgelegt worden. Daß entsprechende Garantieverträge bestehen, ist von der Beklagten nicht in erheblicher Weise bestritten worden. Die Kammer hat auch im Termin darauf hingewiesen, daß sie dazu tendiere, den klägerischen Anspruch aus den Garantieverträgen zwischen der Beklagten und den Beteiligungsgesellschaften in Verbindung mit einem Vertrag zugunsten Dritter herzuleiten. Für das Vorhandensein solcher Garantieverträge spricht insbesondere aber auch die Aufführung des "Unwiderruflichen Kaufangebotes durch dieJ" unter der Überschrift "Zweifache Garantien" im Prospekt zu Sparfonds ###. Wenn die Beklagte als Geschäftsbesorgungsgesellschaft der Beteiligungsgesellschaften im Immissionsprospekt der Beteiligungsgesellschaft ein unwiderrufliches Angebot an die Zeichner macht, den Anteil zu einem bestimmten Kaufpreis zu übernehmen, so kann dieses Angebot nur auf eine entsprechende Verpflichtung der Beklagten gegenüber den Beteiligungsgesellschaften zurückzuführen sein. Darüber hinaus heißt es im Prospekt zu Sparfonds ### unter der Überschrift "Garantien derJ" ausdrücklich, daß die Beklagte "folgende Garantieverträge" mit der J Vierte KG abgeschlossen habe, wobei nachfolgend das Kaufangebot aufgeführt wird. Angesichts des Inhalts der Prospekte, in denen die Beklagte selbst als Prospektherausgeber beziehungsweise Mitherausgeber aufgeführt ist, wäre es aber Sache der Beklagten gewesen, durch Vorlage der zwischen ihr und den Beteiligungsgesellschaften bestehenden Verträge darzulegen, daß entsprechende Verpflichtungen der Beklagten gegenüber den Beteiligungsgesellschaften nicht bestehen. Dies gilt umso mehr, als auch im Treuhandvertrag unter § 4 Abs. 4 ausdrücklich ein gesonderter Garantievertrag der Beklagten betreffend die Zahlung einer Abfindung aufgeführt ist.

29

Ist danach von dem Vorhandensein entsprechender Garantieverträge zwischen der Beklagten und den Beteiligungsgesellschaften auszugehen, so stellen diese, insbesondere unter Berücksichtigung der Angaben in den Prospekten zum unwiderruflichen

30

Kaufangebot einen Vertrag zugunsten Dritter, hier der Zeichner, dar. Dies hat zur Folge, daß ein unmittelbarer Erfüllungsanspruch der Kläger, der keinesfalls verjährt ist, gegeben ist.

31

Allerdings setzt das Entstehen des Anspruchs voraus, daß seit der Zeichnung der Anteile ein Zeitraum von 12 Jahren verstrichen ist. Dies folgt daraus, daß das im Prospekt zum Sparfonds ### unter der Überschrift "Erträge" ausdrücklich darauf hingewiesen wird, daß das unwiderrufliche Kaufangebot erstmals nach 12 Jahren wirksam wird und im Prospekt zum Sparfonds ### unter der Überschrift "Gegenstand des Angebotes" es wie folgt heißt: "Durch zeitanteilige, jährliche Zinsgutschrift von insgesamt DM 4.800,00 wird das Erreichen der Gesamtbeteiligung von DM 14.400,00 zum Ablauf der planmäßigen Sparzeit (144 Monate) sichergestellt". Auch daraus folgt, daß durch die Zinsgutschriften, die aufgrund einer Sonderzahlung erteilt werden, lediglich die Zeit, in der der Anleger selbst seine Ratenbeträge erbringen muß, verkürzt wird. Die restlichen Raten werden durch die entsprechende Zinsgutschrift erbracht, deren volle Höhe jedoch erst zum Ablauf von 144 Monaten erreicht wird. Insoweit weist die Beklagten-Vertreterin zu Recht darauf hin, daß der Sonderzahlungsbetrag diese Zinsen erst einmal erwirtschaften muß. Auch der im unwiderruflichen Kaufangebot jeweils genannte Betrag läßt erkennen, daß die Einzahlung in voller Höhe erbracht worden sein muß. Zwar haben die Kläger zu 18., 19. und 28. den von ihnen zu erbringenden Anteil der Zahlung vollständig erbracht; die restliche Zahlung infolge der zu erteilenden Zinsgutschriften gilt aber erst mit Ablauf der vollen Ratenlaufzeit von 144 Monaten als erbracht. Insoweit sind bei diesen Klägern noch nicht alle Voraussetzungen für die Entstehung des Anspruchs erfüllt.

32

33

Demgegenüber kann die Beklagte sich hinsichtlich des Sparfonds 8/02 nicht darauf berufen, ein Anspruch der Kläger beziehungsweise die Abgabe eines unwiderruflichen Kaufangebotes sei davon abhängig, daß die Käuferin den Kaufpreis finanzieren könne.

34

Zwar ist im Prospekt ### unter der Überschrift "Die besonderen Merkmale des Angebotes im Überblick" bei dem Stichpunkt "Unwiderrufliches Kaufangebot" eine entsprechende Einschränkung enthalten; unter der Überschrift "Garantien der J Immobilien-, Handels- und Verwaltungsgesellschaft mbH" ist unter dem Stichwort "Kaufangebot" eine derartige Einschränkung jedoch nicht enthalten. Diese Unklarheit geht zu Lasten der Beklagten, zumal sie die zwischen ihr und den Beteiligungsgesellschaften geschlossenen Garantieverträge nicht vorlegt, so daß nicht überprüft werden kann, ob etwa dort eine entsprechende Einschränkung vorhanden ist. Im übrigen legt die Beklagte nicht hinreichend substantiiert dar, daß sie nicht in der Lage ist, den Kaufpreis zu finanzieren. Insoweit reichen weder die Bezugnahme auf den auszugsweise vorgelegten Jahresabschluß für das Jahr 2001 noch der Hinweis auf das Schreiben der C (Anlage B 2) aus. Dem Schreiben ist bereits nicht zu entnehmen, um welche konkrete Finanzierung in welcher Größenordnung die Beklagte überhaupt nachgesucht hat.

35

2.

36

Die Rechte aus den Garantieverträgen zwischen der Beklagten und den Beteiligungsgesellschaften haben die Kläger mit Schreiben vom 10. März 2003, mit dem sie das unwiderrufliche Kaufangebot angenommen haben, geltend gemacht. Die diesbezüglichen Vollmachten wurden der Beklagten bereits unter dem 21. Januar 2002 übersandt und im Termin zur mündlichen Verhandlung zur Akte überreicht. Diese Vollmachten

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umfassen für die Kläger-Vertreter das Recht, für die Kläger die Rechte aus den Garantieverträgen geltend zu machen. Denn entsprechend dem Inhalt der Vollmacht sind sie bevollmächtigt worden, die Mandanten in allen Belangen gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten. In allen Vollmachten ist in der 1. Zeile quasi als "Betreff" der E Sparfonds ### und/oder ### aufgeführt. Angesichts dessen hat die Kammer keine Bedenken, daß diese Vollmacht die Kläger-Vertreter auch dazu berechtigte, die den Klägern aus den Garantieverträgen zustehenden Ansprüche geltend zu machen. Die an den Dritten zu erbringende Leistung kann jeden rechtlich zulässigen Inhalt haben, wobei der Leistungsanspruch unmittelbar beim Dritten entsteht. Es bedurfte deshalb

38

- neben der vollständigen Zahlung und des Ablaufes von 144 Monaten - nur noch des Abrufes des Anspruches durch die Kläger. Dazu berechtigten die erteilten Vollmachten in jedem Falle. In der Klageerhebung liegt insoweit ohnehin eine nochmalige Geltendmachung.

39

3.

40

Hinsichtlich des Klägers zu 9. mußte die Klage in Höhe von 8.687,87 EUR der Abweisung unterliegen. Der Kläger zu 9. ist dem substantiierten Vorbringen der Beklagten, daß er lediglich über einen Kontrakt verfügt, während der weitere Kontrakt mit der Nummer ####35 auf Frau T lautet, nicht mehr entgegengetreten. Nach den unwidersprochen gebliebenen Angaben der Beklagten handelt es sich hinsichtlich des Kontraktes der Frau T auch um einen wegen Zahlungsverzuges "stornierten" Vertrag, bei dem somit nicht der volle Zeichnungsbetrag eingezahlt worden ist.

41

42

Die Zinsentscheidung beruht auf den §§ 284 ff. BGB.

43

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs. 1, 100, 269 Abs. 3, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

44

Streitwert:

bis zum 15. März 2004:	408.329,96 EUR

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danach:	382.266,35 EUR