Landgericht Bielefeld (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2007-10-31, Aktenzeichen 22 S 224/07
ECLI:DE:LGBI:2007:1031.22S224.07.00

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin vom 20. Juli 2007 wird das am 22. Juni 2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bielefeld abgeändert.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, einer Erhöhung der Teilinklu-sivmiete (Bruttokaltmiete) für die Wohnung im Erdgeschoss links des Hauses XXX ab dem 1. März 2007 um 68,18 € auf 409,08 € zuzustimmen.

Den Beklagten werden die Kosten des Rechtsstreits auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstS.bar.

Den Beklagten wird nachgelassen, die VollstS.ung gegen Sicherheitsleistung in Hö-he von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der VollstS.ung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

1

Tatbestand

2

Die Beklagten bewohnen auf Grund schriftlichen Mietvertrags vom 6. Mai 1987, den sie noch mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgeschlossen haben, eine im Erdgeschoss des Hauses XXX links gelegene Wohnung. Die ursprüngliche Miete für die 75 qm große Wohnung betrug 377,50 DM zuzüglich eines Nebenkostenvorschusses von insgesamt 194,30 DM, wobei es sich bei dem Betrag von 377,50 Euro um eine sog. Teilinklusivmiete handelt, d.h. in dem Betrag waren sämtliche Nebenkosten mit Ausnahme von Heizkosten, Kaltwasserlieferung und Wasserrückführung (Abwasser) enthalten. Es handelt sich bei dem Haus um ein 1966 zunächst mit 6 Wohneinheiten errichtetes Gebäude, das 1993 um 2 weitere Wohneinheiten durch Ausbau des Dachgeschosses erweitert wurde. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 6. Mai 1987 (Bl. 7 f d.A.) Bezug genommen.

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Die Klägerin ist zum 4. Mai 2004 durch Kauf auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. Die Rechtsnachfolge wurde im Grundbuch eingetragen (vgl. Bl.12 f.d. A.).

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Die Beklagten haben mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin in einem vorherigen Rechtsstreit – AG Bielefeld Az. 42 C 296/96 – am 14. November 1997 einen Vergleich geschlossen, nach dem die Beklagten verpflichtet waren, ab dem 1. Februar 1996 eine Teilinklusivmiete in Höhe von 666,75 DM (= 340,90 €) zzgl. Nebenkostenvorauszahlung zu zahlen (vgl. Bl. 20 f. d. A.).. Seitdem ist die von ihnen gezahlte Miete unverändert.

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Unter dem 16. Mai 2006 übersandte die Klägerin den Beklagten eine Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2005. Diese wies für die Wohnung der Beklagten für Heiz- und Betriebskosten einen Betrag in Höhe von 1.987,27 € sowie Grundsteuer in Höhe von 184,23 €, somit insgesamt 2.171,50 € aus. Wegen der Einzelheiten wird auf die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2005 vom 16. Mai 2006 zzgl. der "Gesamtabrechnung Kostenaufstellung" im Abrechnungszeitraum vom 1. Januar 2005 bis 31. Dezember 2005 (Bl. 31 ff d.A.) verwiesen. Unter Hinweis auf diese Nebenkostenabrechnung forderte die Klägerin die Beklagten mit Schriftsatz vom 27. Juli 2006 auf, einer Erhöhung der Teilinklusivmiete auf 423,35 € (352,79 € + 70,56 €) zuzustimmen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 27. Juli 2006 (Bl. 43 ff. d.A.) Bezug genommen.

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Nachdem die Beklagten diesem Verlangen der Klägerin widersprochen hatten, verfolgte die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen zunächst nicht weiter. Erst mit Schriftsatz vom 20. Dezember 2006 machte die Klägerin erneut ein Mieterhöhungsverlangen geltend. Sie fügte diesem Schreiben erneut die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 bei. Nach diesem Schreiben entfallen auf die von den Beklagten bewohnte Wohnung Betriebskosten in Höhe von 2.161,68 €. Sie führte aus, dass davon nach dem Mietvertrag nur 1.323,45 € als Heizkosten, Kaltwasserlieferung und Wasserrückführung gesondert abgerechnet werden könnten. Es verbleibe somit ein Differenzbetrag von insgesamt 838,23 € pro Jahr, der nach dem Mietvertrag nicht gesondert abgerechnet werden könne. Danach betrage der Anteil auf die derzeit gezahlte Bruttokaltmiete 69,85 € pro Monat. Dies entspreche einem Betrag von 0,93 € pro Monat pro Quadratmeter. Aus dem Mieterhöhungsverlangen ergibt sich weiter, dass die Klägerin diesen Betrag von 69,85 € zu der ortsüblichen Vergleichsmiete (Nettokaltmiete) des B. Mietspiegels 2005 hinzugerechnet hat. Danach ist für Wohnungen mit dem Baujahr 1966 in "guter Wohnlage" ein Betrag von 5,27 € pro Quadratmeter (Mittelwert) anzusetzen. Die Klägerin geht von einer "guten Wohnlage" aus, so dass danach die Miete an sich auf 6,20 € pro Quadratmeter erhöht werden könnte. Unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 20 % soll die derzeitige Teilinklusivmiete jedoch von 4,55 € pro Quadratmeter nur auf 5,46 € pro Quadratmeter erhöht werden, so dass sich eine neue Teilinklusivmiete von 409,08 € pro Quadratmeter (340,90 € + 68,18 €) zzgl. Nebenkostenvorauszahlung ab dem 1. März 2007 ergibt. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 20. Dezember 2006 (Bl. 15 ff d.A.) Bezug genommen. Mit Schriftsatz vom 22. Dezember 2006 wurde den Beklagten eine weitere korrigierte Nebenkostenabrechnung überreicht.

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Die Prozessbevollmächtigten der Beklagten wiesen das Erhöhungsverlangen im Wesentlichen mit der Begründung zurück, dass das Zahlenwerk nicht nachvollziehbar sei. Insoweit wird insbesondere auf den Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 17. Januar 2007 (Bl. 18 ff d.A.) verwiesen.

8

Die Klägerin hat daraufhin unter dem 1. März 2007 Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung der Teilinklusivmiete von bisher 340,90 € auf 409,18 € (jeweils ohne Nebenkostenvorauszahlung) eingereicht.

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Die Klägerin hat behauptet, die nunmehr verlangte Miete liege auf Grund der Kappungsgrenze noch deutlich unter der nach dem Mietspiegel angenommenen und ortsüblichen Miete. Auf Grund des Mietwertgutachtens des Sachverständigen S. vom 20. August 1997 (Bl. 22 ff d.A.) sei bei dem Objekt XXX von einer "guten Wohnlage" und einer Einstufung der Wohnung über dem Unterwert des B. Mietspiegels auszugehen. Da die Miete lange Zeit nicht erhöht worden sei, sei das Mieterhöhungsverlangen berechtigt.

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Die Klägerin hat beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilt, einer Erhöhung der Teilinklusivmiete (Bruttokaltmiete) für die Wohnung im Erdgeschoss links des Hauses XXX ab dem 1. März 2007 um 68,18 € auf 409,08 € zuzustimmen.

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Die Beklagten haben beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten sind der Ansicht gewesen, dass das Erhöhungsverlangen mit Schriftsatz vom 20. Dezember 2006 insbesondere deshalb unwirksam sei, da die Angaben zu der vermeintlich maßgebenden Nettomiete sowie den Nebenkosten nicht nachvollziehbar seien. Die Nebenkostenabrechnung vom 16. Mai 2006 verhalte sich nicht nur über die durch die Mietzahlung abgegoltenen Nebenkosten, sondern über alle im Jahr 2005 vermeintlich angefallenen Nebenkosten. Insbesondere sei nicht auf den aktuellen Stand – Dezember 2006 – der Nebenkosten abgestellt worden. Das Mieterhöhungsverlangen stelle bei den Nebenkosten auf die Abrechnung aus dem Jahr 2005 ab. Dies berücksichtige nicht die insbesondere von der Rechtssprechung gemachten Vorgaben. Die in Rede stehende Wohnung befinde sich zudem nicht in "guter Wohnlage".

15

Das Amtsgericht Bielefeld hat durch Urteil vom 22. Juni 2007 die Klage abgewiesen. Dies wurde im Wesentlichen damit begründet, dass die materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nicht vorlägen. Maßgeblich seien die Betriebskosten zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens. Die Klägerin habe den Betriebskostenanteil im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens am 20. Dezember 2006 aber nicht dargelegt, sondern zur Berechnung des Betriebskostenanteils die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 zugrunde gelegt und die anteiligen Heizkosten, die Kosten der Wasserlieferung und die Kosten der Wasserrückführung herausgerechnet. Die Klägerin habe die maßgeblichen Kosten nicht bezogen auf den Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens berechnet. Dies sei bei den nicht verbrauchsabhängigen Kosten allerdings möglich gewesen. Eine solche Vorgehensweise sei auch erforderlich, um eine größtmögliche Aktualität herzustellen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Urteil des Amtsgerichts Bielefeld vom 22. Juni 2007 (Bl. 76 ff d.A.) Bezug genommen.

16

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung, mit der sie im Wesentlichen das erstinstanzliche Vorbringen weiter vertieft und erweitert.

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Die Klägerin ist der Ansicht, dass entgegen der Auffassung des Amtsgerichts bei der Ermittlung des Anteils, der von der Teilinklusivmiete erfassten Nebenkosten auf die letzte fällige Nebenkostenabrechnung abzustellen ist. Es sei nicht zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Betriebskosten zu differenzieren. Eine solche Vorgehensweise wäre lebensfremd und würde an den Vermieter deutlich überzogene Anforderungen stellen. Im Übrigen befinde sich die in Rede stehende Wohnung nach dem B. Mietspiegel in einer "guten Wohnlage". Dies ergebe sich insbesondere aus einem in einem parallel geführten Rechtsstreit – Amtsgericht Bielefeld, Az. 15 C 198/07 – eingeholten Gutachten des Sachverständigen L. vom 16. August 2007, auf dessen Bezug genommen werde. Der Sachverständige sei dabei zu dem Ergebnis gekommen, dass eine am YYY – also in unmittelbarer Nachbarschaft zu der Wohnung der Beklagten gelegene Wohnung – nach Ziffer 3.2 des B. Mietspiegels einzuordnen sei (gute Wohnlage). Die ortsübliche Vergleichsmiete (Kaltmiete) betrage 5,24 € pro Quadratmeter.

18

Die Klägerin beantragt,

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das Urteil des Amtsgerichts Bielefeld vom 22. Juni 2007 abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, einer Erhöhung der Teilinklusivmiete (Bruttokaltmiete) für die Wohnung im Erdgeschoss links des Hauses XXX ab dem 1. März 2007 um 68,18 € auf 409,08 € zuzustimmen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen.

22

Weiter beantragen sie für den Fall, dass sich die Kammer nicht ihrer Auffassung anschließen sollte,

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die Revision zuzulassen.

24

Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil. Insbesondere heben sie nochmals hervor, dass es an einem ordnungsgemäßen, wirksamen Mieterhöhungsverlangen fehle. Die Beklagten sind weiter der Ansicht, dass maßgeblich die Betriebskosten zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens seien. Insbesondere hätten die verbrauchsunabhängigen Kosten problemlos ermittelt werden können. Weiter behaupten sie, die Einordnung des Sachverständigen L., die streitgegenständliche Wohnung befinde sich in einer "guten Wohnlage", sei fehlerhaft. Das Verkehrsaufkommen in diesem Bereich sei deutlich erhöht. Außerdem habe der Sachverständige nicht ausreichend berücksichtigt, dass seit Jahrzehnten an den Mieträumen keine Verbesserungen/Veränderungen vorgenommen worden seien.

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Entscheidungsgründe:

26

Die Berufung ist nach § 511 II Nr. 1 ZPO statthaft, form- und fristgerecht eingelegt und mithin insgesamt zulässig.

27

Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

28

A.

29

Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Teilinklusivmiete (Bruttokaltmiete) um 68,18 € auf insgesamt 409,08 € pro Monat aus § 558 BGB.

30

I.

31

Die formellen Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens sind nach § 558 a I BGB eingehalten worden.

32

Die Klägerin hat ihren Erhöhungsanspruch mit Schriftsatz vom 20. Dezember 2006 in der erforderlichen Textform geltend gemacht und zwar zutreffend gegenüber beiden beklagten Eheleuten, da sie beide Vertragspartner sind.

33

Entgegen der Auffassung der Beklagten ergibt sich aus dem Mieterhöhungsverlangen vom 20. Dezember 2006 auch eine nachvollziehbare Begründung und unzweideutig der Betrag der erhöhten Miete (vgl. insoweit BGH, NJW-RR 2006, 1594; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., München 2004, § 558 a Randnummer 5).

34

Zwar enthält die Nebenkostenabrechnung vom 16. Mai 2006 einen Nebenkostenbetrag von 2.171,50 €, während das Erhöhungsverlangen vom 20. Dezember 2006 nur einen Nebenkostenanteil von 2.161,68 € ausweist (vgl. Bl. 16 d.A.). Die Differenz wird in dem Schreiben jedoch erklärt und ergibt sich daraus, dass bei der neuen Abrechnung die zuvor in der "Gesamtabrechnung der Kostenaufstellung" für den Abrechnungszeitraum 1. Januar 2005 bis 31. Dezember 2005 berechneten Abrechnungskosten in Höhe von 9,82 € nunmehr herausgerechnet worden sind (vgl. Bl. 33 d.A.). Die in dem Schriftsatz vom 20. Dezember 2006 weiter genannte Teilinklusivmiete in Höhe von 340,90 € ergibt sich aus dem vor dem Amtsgericht Bielefeld abgeschlossenen Vergleich vom 14. November 1997. Im Übrigen wird der verlangte Erhöhungsbetrag eindeutig angegeben. Zur Begründung wird weiter Bezug genommen auf den B. Mietspiegel 2005 (vgl. § 558 a II Nr. 1 BGB). Hiermit insgesamt korrespondiert auch die nachgereichte Nebenkostenabrechnung mit Schriftsatz vom 22. Dezember 2006.

35

Die Miete ist auch seit den letzten 15 Monaten unverändert (vgl. § 558 I S. 1 BGB).

36

Ebenfalls unterliegt die Einhaltung der Klagefrist nach § 558 b II BGB keinen Bedenken.

37

II.

38

Es liegen auch die materiellen Voraussetzungen für das Mieterhöhungsverlangen vor.

39

Die Klägerin ist bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Anbetracht der Kappungsgrenze nicht von einem zu hohen Wert ausgegangen. Dabei kann das ortsübliche Mietpreisniveau durch einen Mietspiegel festgestellt werden (vgl. § 558 a II Nr. 1, BGH, NZM 2006, 101). Die Frage, ob die Aufstellung der Höhe nach zutreffend war, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (BGH, NZM 2006, 101; NJW 2004, 1379).

40

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand eines Mietspiegels ist der Vergleichsmaßstab vorliegend auch richtig eingehalten worden. Begründet der Vermieter sein Verlangen auf Zustimmung zu einer Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit einem Mietspiegel, der nur Nettokaltmieten aufweist, bedarf es einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen – Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits – zu gewährleisten (vgl. BGH NZM 2006, 101; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., München 2007, § 558 a Randnummer 55 m.w.N.). Die Vergleichbarkeit kann dadurch hergestellt werden, dass ein Zuschlag in Höhe der derzeit auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettokaltmiete hinzugerechnet wird, sofern sie den Rahmen des üblichen nicht überschreiten, oder der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet wird, um den in der Vertragsmiete enthaltenen Nettomietanteil dem (netto) Mietspiegelwert gegenüber zu stellen (vgl. BGH, NZM 2006, 101; OLG Hamm, NJW-RR 1993, 398; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., München 2007, § 558 a BGB Randnummer 57). Hier beträgt der Mietzins derzeit 340,90 €, also pro Quadratmeter einen Betrag von 4,55 €. Dieser Betrag ergibt sich aus dem Vergleich des Amtsgerichts Bielefeld vom 14. November 1997. Hiervon sind nicht weiter umgelegte Betriebsnebenkosten in Höhe von 838,23 € pro Jahr, also pro Quadratmeter und Monat von 0,93 € abzuziehen. Damit beträgt die bereinigte Nettomiete vorliegend 3,62 € pro Quadratmeter, also insgesamt 271,50 €.

41

Die maßgeblich herauszurechnenden Nebenkosten sind dabei anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteils (vgl. BGH, NJW-RR 2006, 1599; NZM 2006, 101). Hinsichtlich dieses Nebenkostenanteils ist damit auf den aktuellen Betriebskostenanteil der Miete im Augenblick der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens abzustellen, da genau dies die Miete ist, die die Parteien vereinbart haben und die deshalb nach § 558 BGB im Wege der Vertragsänderung an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden soll.

42

Dieser "aktuelle Betriebskostenanteil" bestimmt sich anhand der Nebenkostenabrechnung, die den zuletzt fälligen und abrechenbaren Abrechnungszeitraum umfasst, d.h. im Zweifel anhand der letzten Abrechnung aus dem Vorjahr. Eine andere sinnvolle Abrechnungsmöglichkeit besteht in der Regel nicht, da die Betriebskosten zu einem bestimmten Stichtag abgerechnet werden, der nicht mit dem Tag des Erhöhungsverlangens korrespondieren muss. Zwar könnten die verbrauchsunabhängigen Betriebskosten auf den Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens berechnet werden. Dies würde im Ergebnis jedoch auch nicht dazu führen, dass die Betriebskosten exakt auf den Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens berechnet werden könnten, da insbesondere die verbrauchsabhängigen Betriebskosten unterjährig nicht nachgehalten werden können; dies alleine schon deshalb nicht, weil in der Regel die Abrechnungen von Dritten – Stadtwerke usw. – nicht vorliegen und auch keine Zwischenabrechnungen mit zumutbarem Aufwand erstellt werden können. Dem Vermieter ist es damit nicht zuzumuten, zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens eine gesonderte Abrechnung zu erstellen, die vor allem schon deshalb nur eingeschränkt verwendbar sein könnte, weil die verbrauchsabhängigen Kosten – wie ausgeführt worden ist – nicht hinreichend berücksichtigt werden können. Es war daher bei der Berechnung der maßgeblichen Betriebskosten von der zuletzt erstellten Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2005 auszugehen.

43

Dabei hat die Kammer auch keine Bedenken, dass diese Nebenkostenabrechnung, die von den Beklagten inhaltlich in erster Instanz nicht konkret angegriffen worden ist, dem Erhöhungsverlangen zugrundegelegt worden ist, unabhängig von der Frage, ob sie formell den strengen Anforderungen der höchstrichterlichen Rechtsprechung im Rahmen eines Streites über den Inhalt einer Nebenkostenabrechnung entspricht. Zwar trifft es zu, dass die Kammer – worauf die Beklagten in der Berufungsinstanz verweisen – in dem in dem Beschwerdeverfahren 22 T 107/07 ergangenen Beschluss vom 29. August 2007 in einem anderen Rechtsstreit, der dasselbe Mietobjekt betraf, die Auffassung vertreten hat, dass in formeller Hinsicht Bedenken bestünden, ob die Nebenkostenabrechnung für 2005 ordnungsgemäß sei. Dies steht jedoch der Berücksichtigung der Nebenkostenabrechnung bei der Ermittlung des Betriebskostenanteils einer Teilinklusivmiete nicht entgegen. Entsprechend der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist das Erhöhungsverlangen anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen. Grundlage für diese Beurteilung kann daher durchaus auch eine von dem Vermieter gesondert erstellte Kostenaufstellung sein, sofern der Mieter dadurch in die Lage versetzt wird, das Erhöhungsverlangen auf seine Richtigkeit zu überprüfen. Insoweit stellt auch eine möglicherweise formell fehlerhafte Nebenkostenabrechnung eine geeignete Grundlage dar, so dass es Sache der Beklagten gewesen wäre, so dass es Sache der Beklagten gewesen wäre, diese Abrechnung inhaltlich konkret anzugreifen. Da die Nebenkostenabrechnung 2005 im Übrigen keine offenkundig zu Unrecht in Ansatz gebrachten Positionen aufweist, ist der von der Klägerin nachvollziehbar errechnete Betriebskostenanteil von 0,93 €/m² Anteil nicht zu beanstanden.

44

Die von der Klägerin verlangte Mieterhöhung von insgesamt 68,18 € ist unter Zugrundelegung des B. Mietspiegels 2005 auch im Übrigen gerechtfertigt. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob bei Berücksichtigung der ortsüblichen Miete nach dem Mietspiegel von einer "guten" oder einer "normalen" Wohnlage auszugehen ist und das Gutachten des Sachverständigen L. vom 16. August 2007 aus einem Parallelverfahren nach § 411 a ZPO verwertbar ist. Auch bei einer normalen Wohnlage und mittlerer Ausstattung ist die verlangte Erhöhung nicht zu beanstanden. Bei einer "guten Wohnlage" wäre nach dem B. Mietspiegel 2005 von einer durchschnittlichen Vergleichsmiete von 5,27 € pro Quadratmeter auszugehen, während bei einer "normalen Wohnlage" nur von 5,19 € pro Quadratmeter auszugehen wäre. Die Differenz zur bereinigten Nettomiete von derzeit 3,62 € pro Quadratmeter (= 340,90 € - 69,85 € Betriebskostenanteil: 75) beträgt im ersten Fall 1,65 € und im anderen Fall 1,57 €, so dass in beiden Fällen das Mieterhöhungsverlangen auf 4,52 pro Quadratmeter (= 409,08 € - 69,85 € Betriebskostenanteil: 75) gerechtfertigt wäre.

45

Dem Vortrag der Beklagten lassen sich auch keine konkreten Anhaltspunkte entnehmen, die dazu führen würden, nicht zumindest von einem Mittelwert für eine normale Wohnlage unter Zugrundelegung des Mietspiegels auszugehen. Ein erhöhtes Verkehrsaufkommen spricht nicht dagegen, zumindest noch eine normale Wohnlage anzunehmen. Die übrigen vorgebrachten Einwände, dass an den Mieträumen seit Jahrzehnten keine Verbesserungen bzw. Veränderungen vorgenommen worden seien, sind unsubstantiiert. Dem Vortrag lässt sich nicht entnehmen, welche konkrete Ausstattung der streitgegenständlichen Wohnung im Verhältnis zu anderen im Jahre 1966 gebauten Wohnungen fehlen könnte. Im Übrigen sind diese Einwände erstmalig in der Berufungsinstanz vorgetragen und damit nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht mehr zuzulassen.

46

Es war auch als Vergleichsmaßstab nach § 558 a II Nr. 1 BGB auf den B. Mietspiegel des Jahres 2005 abzustellen, selbst wenn der jetzt aktuelle Mietspiegel des Jahres 2007 andere Werte aufweist. Der Vermieter hat vom Ausgangspunkt her nach § 558 I BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zu der im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. BGH, NZM 2006, 101; BayObLG, NJW-RR 1993, 202; m.w.N.).

47

Im Mieterhöhungsverlangen ist auch die Kappungsgrenze von 20 vom Hundert nach § 558 III BGB eingehalten worden. Aus dem Begriff "Miete" im Rahmen von § 558 III BGB folgt, dass hiermit der vom Mieter zu zahlende Betrag ohne zusätzlich vereinbarte Betriebskosten zu verstehen ist, so dass die Kappungsgrenze von der Teilinklusivmiete und nicht nur von der bereinigten Nettomiete zu berechnen ist. Eine Teilinklusivmiete braucht deshalb insoweit nicht in einen Nettogrundmietzins und einen Betriebskostenanteil aufgeteilt zu werden (vgl. hierzu BGH, NZM 2004, 218; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., München 2007, § 558 Randnummer 171).

48

B.

49

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

50

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

51

Die Revision war nach § 543 I Nr. 1, II Nr. 1, II ZPO zuzulassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. Grundsätzliche Bedeutung liegt vor, wenn die der Sache zugrunde liegende Rechtsfrage auch künftig wiederholt auftreten wird und über ihre Auslegung in der Rechtsprechung unterschiedliche Ausführungen geäußert wurden (Zöller/Gummer, ZPO, § 543 Randnummer 11).

52

Die hier streitgegenständliche Rechtsfrage besteht in einer Vielzahl von Fällen bei einer Teilinklusivmiete. Es ist insbesondere nicht abschließend in der Rechtsprechung geklärt, wie man bei einer Teilinklusivmiete den fraglichen, auf die Nebenkosten entfallenden Mietanteil berechnen soll; vor allem, auf welchen Zeitpunkt man hinsichtlich des Betriebskostenanteils der Miete abzustellen hat.

53

Die Entscheidung des Revisionsgerichts dient auch der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung.