Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht ()
Beschluss vom 2001-10-25, Aktenzeichen 4 MB 1798/01

Tatbestand

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Der Antragsgegner wendet sich mit der Beschwerde gegen einen Beschluss des Verwaltungsgerichts, durch den er im Wege einstweiliger Anordnung verpflichtet worden ist, den Antragstellern Hilfe zum Lebensunterhalt unter Berücksichtigung von Unterkunftskosten in Höhe von 1.065,93 DM monatlich zu gewähren.

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Die Antragsteller, eine Mutter und ihre drei minderjährigen Kinder, bewohnen seit Januar 1991 eine 103,95 qm große Vier-Zimmer-Wohnung im Bereich des Antragsgegners. Die Miete für diese Wohnung betrug mit den Nebenkosten bis einschließlich Juli 2000 1.240,32 DM. Ab dem 01. August 2000 müssen die Antragsteller 1.300,76 DM (Miete zzgl. Nebenkostenvorauszahlung und Kabelanschlussgebühren) zahlen.

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Die für den Antragsgegner handelnde Stadt R. berücksichtigte bei der Berechnung der den Antragstellern gewährten laufenden Hilfe zum Lebensunterhalt bis einschließlich Juli 2000 Unterkunftskosten in Höhe der den Antragstellern tatsächlich entstandenen Aufwendungen, also von 1.240,32 DM monatlich. In der Zeit von August bis Dezember 2000 berücksichtigte die Stadt R. die den Antragstellern entstandenen Unterkunftskosten in Höhe von 1.280,76 DM (1.300,76 DM abzüglich 20,00 DM Kabelanschlussgebühren) im Rahmen der Bedarfsberechnung (vgl. Bescheid vom 31. Juli 2000).

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Mit Schreiben vom 30. Juni 2000 teilte die Stadt R. den Antragstellern mit, dass ihre Wohnung nach sozialhilferechtlichen Maßstäben zu groß und zu teuer sei. Angemessen seien für vier Personen und eine in R. gelegene Wohnung eine Größe von bis zu 85 qm und Unterkunftskosten von bis zu 985,-- DM. Die Antragsteller seien deshalb gehalten, sich um preisgünstigere Wohnungen zu bemühen. Die tatsächliche Miete werde zunächst nur noch für sechs Monate im Rahmen der Bedarfsberechnung anerkannt.

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In der Folgezeit bot die Wohnungsvermittlungsstelle der Stadt R. den Antragstellern verschiedene im Bereich des Stadtgebietes gelegene Wohnungen an, die die Antragsteller aus verschiedenen Gründen ablehnten.

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Mit Bescheid vom 29. Dezember 2000 regelte die Stadt R. die den Antragstellern zu leistende Hilfe für die Zeit ab Januar 2001. Dabei berücksichtigte sie im Rahmen der Bedarfsberechnung Unterkunftskosten in Höhe von (nur noch) 958,36 DM. Dies entsprach dem ab dem 1. Januar 2001 geltenden Wert der durch Art. 5 Nr. 8 des Gesetzes zur Änderung des Wohngeldgesetzes (WoGG) und anderer Gesetze vom 22. Dezember 1999 (BGBl. I S. 2671) geänderten Tabelle zu § 8 WoGG für eine in einer Gemeinde der Mietenstufe IV (wie der Stadt R.) gelegene, von vier Personen bewohnte Wohnung, die in der Zeit vom 1. Januar 1966 bis zum 31. Dezember 1991 bezugsfertig geworden ist. Gegen den Bescheid erhoben die Antragsteller Widerspruch.

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Die Antragsteller haben am 11. Januar 2001 bei dem Verwaltungsgericht um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht mit dem Antrag, den Antragsgegner im Wege einstweiliger Anordnung zu verpflichten, ihnen ab Januar 2001 Sozialhilfe unter Berücksichtigung von Unterkunftskosten in Höhe von 1.300,76 DM monatlich zu gewähren. Zur Begründung haben sie dargelegt, dass es ihnen aus verschiedenen Gründen nicht möglich gewesen sei, eine kleinere und preisgünstigere Wohnung zu mieten.

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Das Verwaltungsgericht hat den Antragsgegner durch Beschluss vom 26. Februar 2001 verpflichtet, den Antragstellern vorläufig -- unter dem Vorbehalt der Rückforderung -- für die Zeit vom 11. Januar 2001 bis 31. März 2001 Hilfe zum Lebensunterhalt unter Berücksichtigung von Unterkunftskosten in Höhe von 1.065,93 DM monatlich zu gewähren. Im übrigen hat das Gericht den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung abgelehnt. Zur Begründung hat das Gericht ausgeführt: Nach §§ 12 Abs. 1, 22 Abs. 5 BSHG i.V.m. § 3 Abs. 1 Satz 1 RegelsatzVO würden laufende Leistungen für die Unterkunft in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen gewährt. Unter den tatsächlichen Aufwendungen im Sinne dieser Vorschrift seien -- wie sich aus § 3 Abs. 1 Satz 2 RegelsatzVO ergebe -- nur die Aufwendungen für eine sozialhilferechtlich angemessene Unterkunft zu verstehen. Für die Bestimmung dessen, was als angemessener Umfang der Unterkunftskosten anzusehen sei, habe sich die Kammer bisher in ständiger Rechtsprechung an den Mietobergrenzen in der Tabelle nach § 8 WoGG (äußerste rechte Spalte) orientiert. Die Kammer halte an dieser Rechtsprechung auch nach der zum 01. Januar 2001 erfolgten Änderung der Tabelle in § 8 WoGG jedenfalls für die Fälle fest, in denen sich die Einstufung der Gemeinde (Mietstufe) gegenüber dem bisherigen Rechtszustand nicht geändert habe. Die Werte der Tabelle in § 8 WoGG dienten als Grundlage für die Bestimmung der Angemessenheitsgrenze nach § 3 Abs. 1 RegelsatzVO, wenn keine anderweitigen konkreten Informationen über den örtlichen Wohnungsmarkt zur Verfügung ständen oder weitergehende Ermittlungen nicht möglich seien und das Gericht deshalb auf Schätzungen angewiesen sei. Dabei sei in der bisherigen Rechtsprechung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts die äußerste rechte Spalte der Tabelle als Richtwert herangezogen worden, weil der Wohnungsmarkt zumindest nach einer Übergangszeit mit einer Anpassung an die Tabellenwerte zu reagieren pflege.

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Diese Überlegungen träfen im Grundsatz auch auf die zum 01. Januar 2001 in Kraft getretenen Tabellenwerte in § 8 WoGG zu. Der Gesetzgeber habe die Tabellenwerte an die Mietentwicklung der Jahre 1991 bis 1999 anpassen wollen und deshalb die Werte der äußersten rechten Spalte eher maßvoll angehoben. Der Wert sei für eine in R. (Mietstufe IV) gelegene und von vier Personen genutzte Wohnung von 985,-- DM auf 1.065,93 DM angestiegen, also um etwa 8,2 Prozent. Die Kammer nehme diese Anpassung nicht zum Anlass, die sozialhilferechtliche Angemessenheitsgrenze nunmehr nach anderen Kriterien, etwa nach der Bezugsfertigkeit der Wohnung, zu bestimmen.

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Die Werte der äußersten rechten Spalte der Tabelle in § 8 WoGG seien nämlich auch in der ab 01. Januar 2001 geltenden Fassung geeignet, die sozialhilferechtlich angemessenen Unterkunftskosten zu bestimmen. Zwar habe sich der Wohnungsmarkt im Großraum H. nach den Beobachtungen der Kammer in den letzten Jahren entspannt. Dies bedeute aber nicht, dass die eher maßvoll angehobenen Tabellenwerte der äußersten rechten Spalte die tatsächlichen Verhältnisse auf dem für Sozialhilfeempfänger maßgebenden Teil des Wohnungsmarktes mit eher einfach ausgestattetem Wohnraum in einfacher Lage unzureichend erfassten. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die vom Sozialhilfeträger zu übernehmenden Unterkunftskosten nicht nur die Kaltmiete, sondern auch die notwendigen Nebenkosten mit Ausnahme der Heizkosten umfassten. Dementsprechend rechtfertige ein generelles Sinken des Kaltmietniveaus noch nicht, die nach § 3 Abs. 1 BSHG maßgebende Angemessenheitsgrenze niedriger anzusetzen. Die Kammer halte es auch nicht für ausgeschlossen, dass der Wohnungsmarkt auf die zum 01. Januar 2001 angehobenen Tabellenwerte mit einer Anpassung nach oben reagiere. Das sei insbesondere dann anzunehmen, wenn öffentliche Fördermittel ausliefen. Die Kammer halte es deshalb für insgesamt gerechtfertigt, die Angemessenheitsgrenze auch in der Zeit ab 01. Januar 2001 mangels anderer konkreter Anhaltspunkte nach der äußersten rechten Spalte der Tabelle in § 8 WoGG zu bestimmen, jedenfalls soweit es sich, wie hier, um eine Gemeinde handele, die nicht in eine höhere Mietenstufe eingeordnet worden sei. Der Antragsgegner sei damit verpflichtet, den Antragstellern ab dem 11. Januar 2001 Sozialhilfe unter Berücksichtigung von Unterkunftskosten in Höhe des sich aus der äußersten rechten Spalte der Tabelle zu § 8 WoGG ergebenden Betrages für Wohnungen in Gemeinden der Mietstufe IV bei einem Haushalt mit vier Personen zu gewähren.

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Der weitergehende Antrag der Antragsteller auf Übernahme der Unterkunftskosten in Höhe ihrer tatsächlichen Aufwendungen sei deshalb abzulehnen, weil die Antragsteller ihre das sozialhilferechtlich Angemessene übersteigenden Mietkosten nicht innerhalb der von der Stadt R. eingeräumten Suchfrist gesenkt hätten, obwohl mindestens drei geeignete Wohnungen zur Verfügung gestanden hätten.

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Der Antragsgegner hat gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Antrag auf Zulassung der Beschwerde gestellt und zur Begründung u. a. Folgendes vorgetragen: Die angefochtene Entscheidung sei falsch, weil sie sich im Hinblick auf die Berücksichtigung angemessener Unterkunftskosten lediglich auf den Wert der äußersten rechten Spalte der Tabelle des § 8 WoGG als Anhaltswert beziehe. Die aktuelle Wohnungsmarktlage rechtfertige es jedoch, eine abweichende Bestimmung angemessener Unterkunftskosten vorzunehmen. Der Wohnungsmarkt habe sich in den vergangenen Jahren gerade im Bereich des sozialen Wohnungsbaues entspannt. Die Werte der äußersten rechten Spalte spiegelten das tatsächliche örtliche Preisniveau im Bereich des einfacher ausgestatteten Wohnraums in schlichter Lage so nicht wieder. Die Bildung einer Mietobergrenze unter Berücksichtigung des Wertes der vorletzten Spalte der Wohngeldtabelle könne deshalb grundsätzlich als ausreichend und angemessen angesehen werden.

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Auf den Antrag des Antragsgegners hat der Senat die Beschwerde gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts durch Beschluss vom 18. Mai 2001 (4 MA 1103/01) gemäß § 146 Abs. 4 i.V.m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zugelassen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Die zugelassene Beschwerde ist nur zu einem geringen Teil begründet. Die Antragsteller haben für den hier zu prüfenden Leistungszeitraum einen Anordnungsanspruch nach § 123 Abs. 1 Satz 2 VwGO auf Gewährung laufender Hilfe zum Lebensunterhalt unter Berücksichtigung der ihnen entstehenden Unterkunftskosten nur in dem in der Beschlussformel bezeichneten Umfang -- also in Höhe von 1.054,20 DM -- glaubhaft gemacht. Die weitergehende Beschwerde des Antragsgegners, den Antragstellern lediglich Hilfe zum Lebensunterhalt unter Berücksichtigung von Unterkunftskosten in Anwendung der "vorletzten" Spalte der Tabelle zu § 8 WoGG zuzusprechen -- hier also (bei vier Familienmitgliedern, Mietenstufe IV, Bezugsfertigkeit der Wohnung ab. 1. Januar 1966 bis zum 31. Dezember 1991) in Höhe von 958,36 DM --, bleibt dagegen ohne Erfolg. Dies beruht auf folgenden Erwägungen:

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1. Mit dem Verwaltungsgericht hält es der Senat nach wie vor für geboten, auf die Werte der Tabelle zu § 8 WoGG als Anhaltspunkt für die Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft zurückzugreifen, wenn -- wie hier -- andere konkrete Anhaltspunkte über die Lage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt (etwa Mietenspiegel) fehlen. Insoweit hält der Senat an seiner ständigen Rechtsprechung (vgl. u. a. Beschl. v. 12. Juli 1994 -- 4 M 3069/94 -- FEVS 45, 386 = info also 1994, 222) fest.

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2. Nach Änderung der Tabelle in § 8 WoGG durch Art. 5 Nr. 8 des Gesetzes zur Änderung des WoGG und anderer Gesetze vom 22. Dezember 1999 (BGBl. I S. 2671) hält es der Senat jedoch nicht mehr für sachgerecht, für die Bestimmung der Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft -- jedenfalls in Ballungsgebieten -- auf den Höchstbetrag nach der Tabelle zu § 8 WoGG (äußerste rechte Spalte) zurückzugreifen, wenn andere konkrete Anhaltspunkte für die Lage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt fehlen. Die Werte der äußersten rechten Spalte hat der Senat bisher in ständiger Rechtsprechung als Anhaltspunkt für die Bestimmung der Angemessenheit der Aufwendungen für die Unterkunft herangezogen mit der Begründung, der Wohnungsmarkt pflege -- jedenfalls in Ballungsgebieten, in denen Wohnraum gerichtsbekannt sehr knapp und die Lage auf dem Wohnungsmarkt sehr angespannt sei -- auf diese Werte durch Anpassung nach oben zu reagieren (vgl. Senat, Beschl. v. 12. Juli 1994, a. a. O.; Nds. OVG, 12. Sen., Urt. v. 12. Juni 1995 -- 12 L 4635/94 --).

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Die Anknüpfung an die Tabellenwerte der äußersten rechten Spalte zur Bestimmung der als sozialhilferechtlich angemessen anzuerkennenden Kosten der Unterkunft (beim Fehlen konkreter Anhaltspunkte für die Lage auf dem Wohnungsmarkt) ist jedoch nicht mehr gerechtfertigt, weil sich die Sachlage, die der bisherigen Rechtsprechung des Senats zu Grunde lag, maßgeblich geändert hat. Zum einen ist nach Einschätzung des Senats, die auf Beobachtung des Wohnungsmarktes in den Gemeinden seines Zuständigkeitsbereichs und insbesondere auf Berichten der Medien über leerstehenden Wohnraum beruht, nicht -- auch nicht in Ballungsgebieten -- anzunehmen, dass Wohnraum nach wie vor knapp ist. Jedenfalls in dem anhängigen Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes nimmt der Senat deshalb an, dass die Lage auf dem Wohnungsmarkt zur Zeit nicht angespannt ist. Zum anderen lässt sich jedenfalls gegenwärtig noch nicht begründen, der Wohnungsmarkt habe durch Anpassung nach oben auf die geänderten Werte der Tabelle zu § 8 WoGG reagiert. Die Annahme der Anpassung nach oben setzt eine gewisse Zeit der Beobachtung voraus. Jedenfalls im vorliegenden Fall, in dem es um Unterkunftskosten ab Januar 2001 geht, ist nicht anzunehmen, dass der Wohnungsmarkt innerhalb der kurzen Zeit auf die neue Tabelle reagiert hat. Ob auch die neuen Tabellenwerte "marktprägende Kraft" haben, muss sich erst noch zeigen. Damit sind wesentliche Voraussetzungen dafür entfallen, bei der Bestimmung der Angemessenheitsgrenze den jeweils äußersten rechten Wert der Tabelle zugrunde zu legen.

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3. Der Senat hält es daher für sachgerecht, zur Bestimmung der Angemessenheit der Unterkunftskosten nunmehr an die konkreten Werte der Tabelle zu § 8 WoGG anzuknüpfen, also (wie auch nach der bisherigen Rechtsprechung) an die jeweilige Mietenstufe und Haushaltsgröße sowie (in Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung) an Baualtersklasse und Ausstattung der Wohnung. Für die Anknüpfung an die jeweiligen konkreten Werte der Tabelle spricht, dass nach ständiger Rechtsprechung des Senats (vgl. Urt. v. 12. Nov. 1986 -- 4 OVG A 163/84 --, ZfF 1987, 156, 157) die Werte der Tabelle als Richtwerte anzusehen sind, in denen sich jedenfalls annähernd widerspiegelt, wie der Gesetzgeber als eine Art Gutachter die Lage auf dem Wohnungsmarkt bewertet hat. Die Tabellenwerte können deshalb jedenfalls im Grundsatz (zu den Einschränkungen vgl. unten) beanspruchen, an der Wohnungsmarktwirklichkeit orientiert zu sein. Zwar führt die Heranziehung der jeweiligen konkreten Werte der Tabelle dazu, dass in einer Gemeinde eine einheitliche Angemessenheitsgrenze je nach Haushaltsgröße nicht mehr besteht, sondern dass die Grenze zusätzlich je nach Bezugsfertigkeit der Wohnung differiert. Dies ist aber entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht als Verstoß gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung anzusehen, sondern erklärt sich aus der auch von dem Baualter einer Wohnung abhängigen Miethöhe; wenn aber eine neuere Wohnung erfahrungsgemäß teurer ist als eine ältere, dann ist es auch mit dem Gleichheitssatz vereinbar, bei der sozialhilferechtlichen Bedarfsberechnung je nach Alter der Wohnung auch unterschiedliche Unterkunftskosten anzusetzen. Für die Antragsteller, die in einem Vier-Personen-Haushalt in einer Wohnung im Bereich der Mietenstufe IV leben, die in der Zeit vom 1. Januar 1966 bis zum 31. Dezember 1991 bezugsfertig geworden ist, ist deshalb zunächst von einem Wert von 958,36 DM auszugehen, dem Wert der vorletzten Spalte der Tabelle, an der sich auch der Antragsgegner bei der Bemessung der angemessenen Unterkunftskosten orientieren möchte.

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Der sich aus der Anwendung der Tabelle zu § 8 Abs. 1 WoGG ergebende Wert ist jedoch in gewissem Umfang anzupassen, weil er als solcher die jeweiligen Verhältnisse des örtlichen Wohnungsmarktes noch nicht realitätsnah abbildet. Es ist nämlich zu bedenken, dass nach der Begründung des Gesetzgebers zur Änderung des Wohngeldgesetzes (vgl. BT-Drs. 14/1636, S. 184) die seit 1990 eingetretene Mietenentwicklung durch die Änderung der Tabelle nicht vollständig ausgeglichen worden ist, sondern im Durchschnitt nur etwa zur Hälfte. Um insoweit einen Ausgleich zu erreichen, müssen nach Auffassung des Senats die in der Tabelle aufgeführten Werte erhöht werden, denn nur die erhöhten Werte lassen jedenfalls annähernd darauf schließen, welche Unterkunftskosten sozialhilferechtlich angemessen sind. Der Senat hält einen einheitlichen Zuschlag von 10 Prozent auf die jeweiligen Werte der zum 1. Januar 2001 geänderten Tabelle für angemessen. Dem Ansatz dieses einheitlichen Zuschlags liegen auch Gesichtspunkte der Handhabbarkeit und Praktikabilität -- gerade auch für die in den Sozialämtern mit der Berechnung der Unterkunftskosten befassten Sachbearbeiter -- zu Grunde. Dagegen hält der Senat das andere Modell, nach dem die Angemessenheitsgrenze durch Bildung eines Mittelwertes der letzten drei rechten Spalten der Tabelle ermittelt werden soll (so z. B. VG Hannover, Beschluss vom 24. 1. 2001 -- 7 B 191/01 -- und Beschluss vom 31. 1. 2001 -- 3 B 246/01 --), für weniger gut geeignet. Es führt nämlich gerade bei den neueren Wohnungen, bei denen der Gesetzgeber die Mietsteigerungen geringer als bei älteren Wohnungen berücksichtigt hat, nicht zu der notwendigen Erhöhung, sondern sogar zu einer Verringerung der Tabellenwerte und entfernt sich damit noch stärker von den tatsächlichen Verhältnissen auf dem Wohnungsmarkt, die der Gesetzgeber selbst beschrieben hat. Im vorliegenden Fall führt das vom Senat bevorzugte Modell zu einem Betrag von 1.054,20 DM (958,36 DM + 95,84 DM). Soweit das Verwaltungsgericht den Antragsgegner zur Berücksichtigung von Unterkunftskosten in einer diesen Wert übersteigenden Höhe verpflichtet hat, hat die Beschwerde deshalb Erfolg; im Übrigen ist sie zurückzuweisen.

21

4. Der Senat merkt abschließend noch Folgendes an:

22

a) Im Hinblick auf die in der Begründung der Neufassung des Wohngeldgesetzes (a. a. O.) enthaltenen Ausführungen, die Besetzung der bis 1965 bezugsfertig gewordenen Wohnungen "ohne Sammelheizung und ohne Bad oder Duschraum" sei sehr schwach und die Quadratmeter-Mieten für Wohnungen der Baualtersklassen "1966 bis 1977" und "1978 bis 1991" unterschieden sich im Schnitt über die Mietenstufen und die Haushaltsgrößen nicht wesentlich voneinander, hält es der Senat für sinnvoll, bei der Anlehnung an die Wohngeldtabelle unter Berücksichtigung der aufgezeigten Gesichtspunkte drei Klassen von Wohnungen zu unterscheiden, nämlich Wohnungen, die bis zum 31. Dezember 1965 bezugsfertig geworden sind, Wohnungen, die ab 1. Januar 1966 bis zum 31. Dezember 1991 und Wohnungen, die später bezugsfertig geworden sind. Bei Wohnungen, die vor dem 1. Januar 1966 bezugsfertig geworden sind, wäre ein einheitlicher Wert zu bilden, der davon ausgehen könnte, dass es Wohnungen ohne Sammelheizung und ohne Bad oder Duschraum praktisch auf dem Wohnungsmarkt nicht mehr gibt. In diesem Fall wäre der dritthöchste Tabellenwert zugrunde zu legen und um 10 Prozent zu erhöhen.

23

b) Der vorliegende Fall gibt keinen Anlass zur Erörterung der Frage, ob auch nach Änderung der Tabelle zu § 8 WoGG zum 1. Januar 2001 und Änderung der Rechtsprechung des Senats ein Neuvermietungszuschlag zu berücksichtigen ist (vgl. Nds.OVG, 12. Senat, Beschl. v. 26. Aug. 1998 -- 12 L 3105/98 --, FEVS 49, 257). Nach Auffassung des Senats spricht manches dafür, auch in Zukunft bei Neuvermietung ab dem 1. Januar 2001 den bereits erhöhten Tabellenwert nochmals um etwa 10 Prozent des Ausgangswertes anzuheben, denn auch die "neuen" Tabellenwerte gründen auf Bestandsmieten und vernachlässigen die bei Wohnungswechseln bedeutsamen Zugangsmieten.

24

c) Für die Fälle, in denen sich bei der Berechnung der angemessenen Unterkunftskosten in Anwendung der neuen Tabelle ein niedrigerer Wert ergibt, als er bisher der Berechnung zu Grunde gelegt wurde (was nur bei Wohnraum der Fall sein kann, der bis zum 31. Dezember 1965 bezugsfertig geworden ist), ist weiterhin der höhere Wert, also der Wert der äußersten rechten Spalte der bis zum 31. Dezember 2000 gültig gewesenen Tabelle, zu berücksichtigen (Besitzstandswahrung für Altverträge).

25

d) Die vorliegende Entscheidung des Senats ergeht in einem Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes, das wegen der besonderen Eilbedürftigkeit eine genauere Wohnungsmarktanalyse nicht zulässt. In einem Hauptsacheverfahren ist die Problematik -- eventuell auch nach Heranziehung von Sachverständigen zur Begutachtung der Lage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt -- deshalb gegebenenfalls neu zu überdenken.

26

6. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2, 155 Abs. 1 Satz 1, 188 Satz 2 VwGO.

27

Der Beschluss ist gemäß § 152 Abs. 1 VwGO unanfechtbar.

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