Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1996-10-10, Aktenzeichen 7 A 4185/95
ECLI:DE:OVGNRW:1996:1010.7A4185.95.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der
außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Der Kläger begehrt die Aufhebung einer durch den
Voreigentümer zu Lasten seines Grundstücks begründeten
Baulast.

3

Der Kläger erwarb durch notariellen Vertrag vom
3. Dezember 1979 aus der Konkursmasse der J. -Bau,
Industrie- und Wohnungsbau GmbH & Co.KG die Grundstücke in
C. , Gemarkung M. , Flurstücke 1925 bis 1929 sowie
1956 bis 1960. Diese Flurstücke liegen im räumlichen
Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 7420-9 der Stadt C. ,
der für den hier maßgeblichen Teil des Plangebiets eine
Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und eine Geschoßflächenzahl
(GFZ) von 1 festsetzt.

4

Bereits unter dem 7. Juni 1977 hatte sich die J. -GmbH &
Co.KG gegenüber der I. -J. KG vertraglich
verpflichtet, für die genannten Grundstücke eine Baulast zu
übernehmen. Gleichzeitig bevollmächtigte die J. GmbH &
Co.KG die I. -J. GmbH, alle erforderlichen
Erklärungen zur Eintragung der Baulast abzugeben und
entgegenzunehmen. Die I. -J. GmbH & Co.KG
beabsichtigte, auf ihren, durch die Baulast begünstigten
Grundstücken ein Verwaltungsgebäude für die Beigeladene zu
errichten. Am 20. September 1977 gab die J. -Bau GmbH &
Co.KG, vertreten durch die I. -J. GmbH, vertreten
durch ihren Geschäftsführer Herrn Carl Montag folgende
Baulastübernahmeerklärung ab:

5

"Übernahme einer Baulast zum
Nachweis einer fehlenden
Geschoßflächenzahl gemäß den
Vorschriften der §§ 99 und 100 der
Bauordnung für das Land NW in der
Fassung vom 15.7.1976

6

Die J. -Bauindustrie und
Wohnungsbau mbH & Co.KG in C. ,
vertreten durch die I. -J.
GmbH, diese vertreten durch Herrn Carl
N. , ist Eigentümer der Grundstücke
C. -M. , W. Straße.
Diese Grundstücke haben die Bezeichnung
Gemarkung M. , Flur 1,
Flurstücke Nr. 1928, 1929, 1960, 1959,
1958, 1956, 1957, 1925, 1926 und 1927
und werden im folgenden als
Baulastengrundstück bezeichnet.

7

Der J. -Bauindustrie und
Wohnungsbau mbH & Co.KG ist bekannt,
daß die I. -J. auf dem
Grundstück C. -M. ,
W. Straße den Neubau von
Verwaltungsgebäuden errichtet. Diese
Grundstücke haben die Bezeichnung
Gemarkung M. , Flur 1,
Flurstücke Nr. 1811, 1812, 1815, 1814,
1912, 1913, 1919, 1922, 1918, 1917,
1915, 1916, 1921, 573, 1920, 1914,
1813, 1951, 1952, 1953, 1955, 1954,
1806 und 1807 und werden im folgenden
als Baugrundstück bezeichnet.

8

Die J. -Bauindustrie und
Wohnungsbau mbH & Co.KG, vertreten
durch die I. -J. GmbH, diese
vertreten durch Herrn Carl N.
übernimmt hiermit gegenüber der
Bauaufsichtsbehörde der Stadt C. die
öffentlich-rechtliche Verpflichtung die
im Lageplan vom 4.12.1974/15.8.1977
besonders gekennzeichneten Flächen des
Baulastengrundstücks dauernd von
baulichen Anlagen freizuhalten. Diese
Baulastflächen stellen die bei der
Durchführung des Bauvorhabens auf dem
Baugrundstück fehlenden Grundflächen
dar.

9

Rechte Dritter werden durch die
Baulast nicht betroffen.

10

Der J. -Bauindustrie und
Wohnungsbau mbH & Co.KG ist bekannt,
daß die Baulast in das
Baulastenverzeichnis eingetragen wird
und auch dem jeweiligen
Grundstückseigentümer gegenüber wirksam
ist."

11

Die Flurstücksnummern 1925 bis 1927 wurden handschriftlich
in den ansonsten maschinengeschriebenen Text eingefügt.

12

Auf der Grundlage dieser Übernahmeerklärung trug die
Beklagte am 22. September 1977 zu Lasten der Flurstücksnummern
1925 bis 1929 sowie 1956 bis 1960 unter
Baulastenblattnummer 336 folgende Baulast ein:

13

"Übernahme einer Baulast zum
Nachweis einer fehlenden
Geschoßflächenzahl gemäß den
Vorschriften der §§ 99 und 100 der
Bauordnung für das Land Nordrhein-
Westfalen in der Fassung vom
15.7.1976:

14

Auf dem vorbezeichneten Grundstück
wird zugunsten des Grundstücks C. -
M. , W. Straße,
Gemarkung M. Flur 1,
Flurstücke (1811 bis 1815, 1912 bis
1922, 1806 und 1807, 1813, 1951 bis
1955 und 573) folgende Baulast
eingetragen:

15

Eine in dem Lageplan vom
4.12.1974/15.8.1977 genau
gekennzeichnete Fläche des
Baulastengrundstücks ist dauernd von
baulichen Anlagen freizuhalten. Diese
Baulastflächen stellen die bei der
Durchführung des Bauvorhabens auf dem
Baugrundstück fehlenden Grundflächen
dar.

16

Der Lageplan vom 4.12.1974/15.8.1977
ist Bestandteil dieser Eintragung."

17

Die Beklagte hat als den in der Baulasteneintragung in
Bezug genommenen Lageplan vom 4.12.1974/15.8.1977 einen
Lageplan zu den Akten genommen, der Stempel und Unterschrift
des Dipl.-Ing. I. als Öffentlich bestelltem
Vermessungsingenieur trägt. Dieser Plan trägt den
Eingangsstempel der Stadt C. mit Datum vom 14. September
1977 sowie einen weiteren Stempel der Stadt C. ohne Datum
mit dem Wortlaut "Zur Baulasten-Eintragung von heute", der mit
einem Handzeichen abgezeichnet ist. Der genannte Plan grenzt
durch rote Umrandung zwei Bereiche ab, die mit "A" und "B"
gekennzeichnet sind. Im Bereich "B" ist eingetragen: "F 7223
qm; geplante Grundfl. 2127 qm/zul. 2880 qm; gepl. Geschfl.
9821 qm + 30 % Erweiterung 2946 qm - 12767 qm / zul. 7223 qm."
Im Bereich "A" heißt es: "F 5382 qm; Grundfl. 2488 qm/zul.
2153 qm; gepl. Geschfl. 8719 qm/zul. 5382 qm."

18

Der überwiegende Teil der dem Kläger gehörenden
Grundstücksflächen ist im Plan grau schraffiert abgesetzt. Im
einzelnen handelt es sich um zwei grau schraffierte Flächen,
von denen die eine die Flurstücke Nr. 1957 bis 1960 sowie 1928
und 1929 (östlich der N. straße ) und die andere die
Flurstücke Nr. 1925 bis 1927 (westlich der N. straße )
umfaßt.

19

Innerhalb der östlich der N. straße gelegenen Fläche
ist im Lageplan folgendes vermerkt:

20

"Baulastenfläche 6032 qm zur
Anrechnung auf die zulässige GFZ von
1.0 der Baugrundstücke A und B."

21

Ein bis auf die Angabe der Baulastfläche, die dort mit
2.849 qm angegeben ist, gleichlautender Text befindet sich
innerhalb der westlich gelegenen Fläche.

22

Auf den durch die Baulast begünstigten Grundstücken
errichtete die Voreigentümerin der Beigeladenen für die
Beigeladene ein Bürogebäude. Die in dem der Baulast
anliegenden Lageplan mit "B" bezeichnete Fläche ist mit dem
Bürogebäude bebaut, die Fläche "A" ist unbebaut.

23

Einen am 5. Dezember 1979 gestellten Antrag des Klägers,
die Baulast dahingehend zu ändern, daß lediglich eine Fläche
entsprechend der Geschoßfläche von 2.558 qm auf seinem
Grundstück dauernd von baulichen Anlagen freizuhalten ist,
lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 14. März 1980 ab. Der
dagegen am 24. März 1980 eingelegte Widerspruch wurde nicht
beschieden, da der Kläger am 29. Juli 1990 weitergehend
beantragte, die Baulast insgesamt zu löschen. Nach Anhörung
des Beigeladenen und der Voreigentümerin, die einer Löschung
widersprach, weil eine weitere Bebauung beabsichtigt sei,
lehnte die Beklagte mit Bescheid vom 26. August 1983 die
Löschung der Baulast ab.

24

Dagegen legte der Kläger am 22. September 1983 Widerspruch
ein mit der Begründung, die Eintragung der Baulast sei
unwirksam.

25

Mit Widerspruchsbescheid vom 7. Juni 1988 wies der
Regierungspräsident L. den Widerspruch zurück mit der
Begründung: Es bestehe kein Anspruch auf Löschung der Baulast;
das Baulastenverzeichnis sei richtig. Die damalige Eintragung
stehe mit dem höherrangigen Bundesrecht in Einklang. Die in
dem Bebauungsplan der Stadt L. nach §§ 19, 20 BauNVO
ausgewiesenen GRZ und GFZ bedeutete nicht, daß das jeweilige
Grundstück in diesem Maße bebaut werden müsse. Der
Bebauungsplan begrenze lediglich das Höchstmaß der zulässigen
Bebauung, wobei es dem Grundstückseigentümer jeweils
freistehe, dieses Höchstmaß zu unterschreiten bzw. auch ganz
auf eine Ausnutzung zu verzichten. Durch eine Baulast könnten
auch nicht etwa nur bauordnungsrechtliche Belange gesichert
werden. Die Stadt C. habe dem damaligen Bauvorhaben
seinerzeit nur zugestimmt, weil die Baulast übernommen worden
ist. Dadurch habe sich die Baumasse auf dem Baugrundstück zwar
verdichtet, im gesamten Plangebiet jedoch nicht erhöht. Die im
Lageplan zur Baulast mit "A" bezeichnete Fläche sei unbebaut
und es stehe noch nicht fest, wie diese Fläche bebaut werden
solle. Gegenstand der Baulast sei nicht nur der Bau des
Arbeitsamtes, sondern die Bebauung der Flächen "A" und "B"
insgesamt gewesen.

26

Am 6. Juli 1988 hat der Kläger Klage erhoben. Er hat
vorgetragen: Die Baulastübernahme sei nicht wirksam. Die
Bevollmächtigung des Vertreters der Voreigentümerin bei Abgabe
der Baulastübernahmeerklärung sei zweifelhaft, da dieser
zugleich auch die Eigentümerin der durch die Baulast
begünstigten Grundstücke vertreten habe. Auch seien
Baulastübernahmeerklärung und Lageplan widersprüchlich, weil
die Baulast nach der Übernahmeerklärung der Sicherung der GRZ,
nach dem Lageplan jedoch der Sicherung der GFZ diene. Der
Lageplan zur Baulast trage einen anderen Eingangsstempel als
der Schriftsatz, mit dem er vorgelegt worden sei. Jedenfalls
stehe ihm, dem Kläger, ein Anspruch auf Baulastverzicht zu.
Die Baulast verstoße gegen Bundesrecht, da die
- landesrechtliche - Übernahme von Geschoß- oder Grundflächen
nicht im Einklang mit den - bundesrechtlichen - Bestimmungen
der §§ 19, 20 BauNVO stehe. Nach Abschluß der Baumaßnahme
"Arbeitsamt" müßten zumindest Teilflächen freigegeben werden,
weil in absehbarer Zeit keine Erweiterungsmaßnahmen
beabsichtigt seien.

27

Der Kläger hat beantragt,

28

den Bescheid der Beklagten vom
26. August 1983 in der Gestalt des
Widerspruchsbescheides der
Bezirksregierung L. vom 7. Juni 1988
aufzuheben und die Beklagte zu
verpflichten, die im
Baulastenverzeichnis der Stadt C.
unter Nr. 336 eingetragene Baulast für
die Grundstücke in C. , Gemarkung
M. , Flur 1, Flurstücke Nr.
1928, 1929, 1960, 1959, 1958, 1956,
1957, 1925, 1926 und 1927 zu löschen,

29

hilfsweise,

30

auf alle für die zuvor genannten
Flurstücke durch die Baulast Nr. 336
gesicherten Geschoßflächenzahlen zu
verzichten, soweit diese
Geschoßflächenzahlen durch das
Bauvorhaben "Arbeitsamt C. " in
M. , W. Straße, noch
nicht verbraucht worden sind und die
Löschung oder den Verzicht in das bei
der Beklagten geführte
Baulastenverzeichnis einzutragen,

31

weiter hilfsweise,

32

die Beklagte unter Aufhebung der
Bescheide vom 26. August 1983 und
7. Juni 1988 zu verpflichten, auf die
Baulast Nr. 336 für die zuvor
bezeichneten Flurstücke insoweit zu
verzichten, als mit der Baulast noch
eine Geschoßflächenzahl von 1.792 qm
gesichert werden soll und diesen
Verzicht in das Baulastenverzeichnis
einzutragen,

33

äußerst hilfsweise,

34

die Beklagte zu verpflichten, auf
die unter Nr. 336 verzeichnete Baulast
für die zuvor näher bezeichneten
Flurstücke insoweit zu verzichten, als
mit der Baulast noch eine
Geschoßflächenzahl von 1.275 qm
gesichert werden soll und diesen
Verzicht in das Baulastenverzeichnis
einzutragen.

35

Die Beklagte hat beantragt,

36

die Klage abzuweisen.

37

Sie hat auf den Inhalt des angefochtenen Bescheides und des
Widerspruchsbescheides Bezug genommen.

38

Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt.

39

Mit dem dem Prozeßbevollmächtigten des Klägers am
22. Mai 1995 zugestellten Urteil vom 28. April 1995, auf
dessen Inhalt verwiesen wird, hat das Verwaltungsgericht die
Klage abgewiesen.

40

Mit seiner am 21. Juni 1995 eingelegten Berufung macht der
Kläger geltend, die Baulast sei unwirksam, da sie gegen die
Vorschriften des Bauplanungsrechtes verstoße. Zudem sei der
der Baulasteintragung beigefügte Lageplan insich
widersprüchlich. Jedenfalls aber bestehe kein öffentliches
Interesse mehr an der Beibehaltung der Baulast, da das
Bauvorhaben "Arbeitsamt" abgeschlossen sei und die
ursprünglich veranschlagten GRZ/GFZ nicht mehr benötigt
würden.

41

Der Kläger beantragt,

42

das angefochtene Urteil zu ändern
und nach den Klageanträgen zu
entscheiden.

43

Die Beklagte beantragt,

44

die Berufung zurückzuweisen.

45

Zur Begründung verweist sie auf ihr erstinstanzliches
Vorbringen sowie die Ausführungen im erstinstanzlichen Urteil
und trägt ergänzend vor, die damalige Personenidentität
zwischen Baulastgeber und Baulastnehmer führe nicht zur
Unwirksamkeit der Baulast. Die Baulasterklärung besitze auch
einen baulastfähigen Inhalt.

46

Die Beigeladene stellt keinen Antrag.

47

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes
wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen
Verwaltungsvorgänge der Beklagten verwiesen.

48

Entscheidungsgründe:

49

Die zulässige Berufung ist unbegründet. Das
Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Der
Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Aufhebung
der Baulast. Die Beklagte war weder verpflichtet, die Baulast
zu löschen noch auf sie - auch nicht teilweise - zu
verzichten.

50

Die Klage ist als Verpflichtungsklage nach § 42 Abs. 1 VwGO
zulässig.

51

Vgl. OVG NW, Urteil vom 18. Juli 1995
- 11 A 11/94 -.

52

Bei der vom Kläger beantragten Aufhebung der Baulast handelt
es sich um einen Verwaltungsakt. Ob bereits die Eintragung der
Baulast nach § 99 BauO NW 1970 im Jahre 1977 als
Verwaltungsakt einzustufen ist - unter der Geltung der
Bauordnung NW 1970 hatte die Eintragung noch keine
konstitutive Wirkung - mit der Folge, daß die Aufhebung als
"actus contrarius" dessen Rechtsnatur teilt, kann dahinstehen.
Jedenfalls kommt der Aufhebung die einem Verwaltungsakt eigene
Rechtswirkung zu, weil ein entsprechender Vermerk im
Baulastenregi-
ster einzutragen ist, der den Rechtsschein einer bestehenden
Baulast beseitigt.

53

Die insoweit zulässige Klage hat in der Sache keinen
Erfolg. Der Kläger besitzt weder einen Anspruch auf Löschung
noch auf Verzicht auf die Baulast.

54

Einen Anspruch auf Aufhebung einer Baulast i.S. eines gegen
das Baulastenverzeichnis gerichteten Berichtigungsanspruchs
hat derjenige, der nach dem nunmehr geltenden § 83 Abs. 3
Satz 2 BauO NW den Verzicht bezüglich der Baulast fordern
kann. Aber auch dann, wenn das Baulastenverzeichnis unrichtig
ist, hat derjenige, der durch die zur Unrichtigkeit führenden
Eintragung in seinen Rechten verletzt wird, einen Anspruch
darauf, daß die Eintragung gelöscht wird. Der
Löschungsanspruch stützt sich auf das - in Artikel 14 GG
gewährleistete - Recht auf Eigentum. Er zielt auf Beseitigung
einer Eigentumsbeeinträchtigung, die darin besteht, daß das
Grundstück ausweislich des Baulastenverzeichnisses öffentlich-
rechtlichen Beschränkungen unterliegt, die für den Rechts- und
insbesondere für den Grundstücksverkehr von Bedeutung sein
können.

55

Vgl. OVG NW, Urteil vom 18. Juli
1995 - 11 A 11/94 -, Seite 9 des
amtlichen Umdrucks, m.w.N.

56

Die Voraussetzungen des Löschungsanspruchs liegen hier
nicht vor, weil das Baulastenverzeichnis richtig ist.

57

Unrichtig ist das Verzeichnis, wenn und soweit darin eine
Baulast eingetragen ist, die entweder nicht wirksam begründet
worden ist oder nicht mehr besteht.

58

Die wirksame Begründung einer Baulast setzt in der Regel
voraus, daß die Eintragung formell ordnungsgemäß zustande
gekommen ist, inhaltlich richtig ist, insbesondere der
Baulastübernahmeerklärung entspricht, und einen baulastfähigen
Inhalt hat.

59

Vgl. OVG NW, Urteil vom
26. April 1994 - 11 A 2345/92 -.

60

Hingegen ist ein besonderes öffentliches Interesse nicht
Voraussetzung für das Entstehen der Baulast. Dieser
Gesichtspunkt ist erst im Rahmen der Überprüfung, ob ein
Anspruch auf Verzicht auf die Baulast besteht, von
Bedeutung.

61

Vgl. OVG NW, Urteil vom 22. Juli
1987 - 11 A 1388/85 - m.w.N.

62

Die genannten Wirksamkeitsvoraussetzungen erfüllt die hier
streitbefangene Baulast. Sie ist durch Erklärung des
Vertreters der seinerzeitigen Eigentümerin des belasteten
Grundstücks wirksam begründet worden und fand ihre
Rechtsgrundlage in § 99 BauO NW 1970.

63

Die eingetragene Baulast ist nach § 99 BauO NW 1970 formell
ordnungsgemäß zustande gekommen. Die Übernahmeerklärung ist am
20. September 1977 schriftlich abgegeben worden (§ 99 Abs. 2
BauO NW 1970); die Unterschrift ist auch vor der
Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr anerkannt worden.
Daß der Vorgang vor der Bauaufsichtsbehörde abgewickelt wurde,
zeigen der Stempelaufdruck der Stadt C. auf der
Übernahmeerklärung und das Schreiben der Stadt C. vom 22.
September 1977, mit der den betroffenen Grundstückseigentümern
eine Ausfertigung der Übernahmeerklärung übersandt wurde. Wie
der Eintragung am Ende der Übernahmeerklärung zu entnehmen
ist, waren die gesetzlichen Anforderungen an die Form der
Unterschriftsleistung ebenfalls gewahrt. Dort ist neben der
Unterschrift des Bediensteten der Stadt C. Stadtamtsrat
B. vermerkt, daß die "vorstehende Unterschrift ...
anerkannt" wird. Damit hat der Bedienstete im Sinne des § 99
Abs. 2 BauO NW 1970 beglaubigt, daß die Unterschrift vom
Unterzeichneten geleistet worden ist.

64

Die Wirksamkeit der Baulast begegnet auch nicht deshalb
Bedenken, weil die Unterschrift nicht vom damaligen
alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführer der
L. -GmbH der Voreigentümerin (vgl. §§ 35 GmbHG, 114,
161, 170 HGB) Herrn H. , sondern vom damaligen
alleinvertretungsberechtigten H. der
L. -GmbH der Eigentümerin des begünstigten
Grundstücks Herrn N. geleistet worden ist. Herr N.
war insoweit verfügungsbefugt, da die I. -J. GmbH im
notariellen Vertrag vom 7. Juni 1977 von der Voreigentümerin
ausdrücklich zur Abgabe der Erklärung (rechtsgeschäftlich)
bevollmächtigt worden war und Herr N. wiederum als
alleinvertretungsberechtigter H. die GmbH nach §
35 GmbHG kraft Gesetzes vertreten durfte.

65

Die erteilte rechtsgeschäftliche Vollmacht deckte nach
ihrem eindeutigen Wortlaut auch inhaltlich die abgegebene
Baulasterklärung.

66

Anhaltspunkte dafür, daß die erteilte Vollmacht unwirksam
war (vgl. §§ 164 ff. BGB) bestehen nicht. An einer vom Kläger
gerügten "Interessenkollision" wegen Personenidentität, die
zur Unwirksamkeit der rechtsgeschäftlichen oder der
gesetzlichen Bevollmächtigung führt, fehlt es. Eine etwaige
Interessenkollision bei der Vornahme eines Rechtsgeschäfts
durch einen Vertreter ist nur im Rahmen des § 181 BGB
rechtserheblich. Die genannte Vorschrift beruht auf dem
Gedanken, daß eine Personenidentität zwischen Erklärendem und
Erklärungsempfänger die Gefahr eines Interessenkonflikts und
damit die Schädigung einer Partei in sich birgt.

67

Vgl. Palandt-Heinrichs, Bürgerliches
Gesetzbuch, 55. Auflage München 1996, §
181 Anm. 1b) und 3 a bb).

68

Die Tatbestandsvoraussetzungen der Norm liegen hier
offensichtlich nicht vor. Bei der Bevollmächtigung im
notariellen Vertrag vom 7. Juni 1977 waren die
Vertragsparteien durch ihre jeweiligen H.
vertreten, die Abgabe der Baulastübernahmeerklärung erfolgte
gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, so daß es jeweils schon an
einer Personenidentität fehlte.

69

Die Baulast ist auch nicht unwirksam, weil - wie der Kläger
meint - ihr Text in sich widersprüchlich ist. Um
Wiederholungen zu vermeiden, wird insoweit auf die
zutreffenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts Bezug
genommen.

70

Schließlich war der Inhalt der Übernahmeerklärung auch
baulastfähig. Eine Erklärung ist nach der sehr allgemein
gehaltenen Formulierung in § 99 Abs. 1 BauO NW 1970 (schon)
baulastfähig, wenn der Eigentümer die öffentlich-rechtliche
Verpflichtung übernimmt, die Nutzung seines Grundstücks in
einem bestimmten Umfang zu beschränken, und sich diese
Beschränkung nicht schon aus den öffentlich-rechtlichen
Vorschriften ergibt. Vorausgesetzt wird mithin nur, daß die
übernommene Verpflichtung baurechtlich bedeutsam ist, nicht
gegen den Grundsatz der Subsidiarität der Baulast verstößt und
sie bestimmt genug oder zumindest hinreichend bestimmbar ist.
Obwohl die Baulast ein Institut des Bauordnungsrechts ist und
damit in die Kompetenz des Landesgesetzgebers fällt, der
deshalb auch die formellen und materiellen Voraussetzungen
ihres Entstehens und Erlöschens bestimmt, kann ein Grundstück
zugunsten eines Nachbargrundstücks auch mit öffentlich
rechtlichen Verpflichtungen des Bauplanungsrechts belastet
werden.

71

Vgl. BVerwG, Beschluß vom
29. Oktober 1992 - 4 B 218.92 -, BRS 54
Nr. 157; Urteil vom 14. Februar 1991 -
4 C 51.87 -, BRS 52 Nr. 161; OVG NW,
Urteil vom 22. Juli 1987 - 11 A 1388/85
-, Seite 9 des amtlichen Umdrucks;
Urteil vom 27. November 1969 - X A
842/69 -, BRS 22 Nr. 144.

72

Die Übernahmeerklärung der Rechtsvorgängerin des Klägers
erfüllt die genannten Voraussetzungen.

73

An bauaufsichtlichen Maßstäben gemessen war die Erklärung
offensichtlich baurechtlich bedeutsam, denn die
Rechtsvorgängerin des Klägers verpflichtete sich gegenüber der
Bauaufsichtbehörde, eine bestimmte Fläche ihres nach dem dort
maßgeblichen Bebauungsplan bebaubaren Grundstücks dauernd von
baulichen Anlagen freizuhalten. Daß diese Freihaltung darauf
gerichtet war, eine höhere bauliche Ausnutzbarkeit des
begünstigten Grundstücks zu erreichen, ändert an der wirksamen
Entstehung der Baulast auch dann nichts, wenn man der
Auffassung des Klägers folgen wollte, daß eine solche Baulast
unzulässig sei. Entscheidend für die Frage der Entstehung der
Baulast ist allein die hier gegebene Tatsache, ob sich der
Baulastgeber zu einem sein Grundstück betreffendes Tun, Dulden
oder Unterlassen verpflichtet hat, das sich nicht bereits als
Pflicht aus öffentlichen Vorschriften ergibt.

74

Der Grundsatz der Subsidiarität ist gewahrt. Die
Freihaltung des Grundstücks von baulichen Anlagen ergibt sich
nicht schon aus öffentlichen Vorschriften, denn es war aus
rechtlicher Sicht bebaubar. Schließlich ist der Inhalt der
Baulast mit der Übernahme der Unterlassungspflicht auch
hinreichend bestimmt.

75

Die somit wirksam entstandene Baulast ist auch nicht
nachträglich weggefallen. Die Beklagte hat auf die Baulast
nicht verzichtet; andere Erlöschensgründe wie Ablauf einer
Befristung, Eintritt einer auflösenden Bedingung u.ä. liegen
nicht vor.

76

Da nach alledem das Baulastenverzeichnis richtig ist,
scheidet ein Anspruch des Klägers auf Löschung der Baulast
aus.

77

Ein Anspruch des Klägers auf Verzicht der Beklagten als
Bauaufsichtsbehörde auf die eingetragene Baulast besteht
ebenfalls nicht. Rechtsgrundlage des geltend gemachten
Anspruchs kann nur § 99 BauO NW 1970 bzw. § 83 Abs. 3 BauO NW
1995 sein. Es bedarf vorliegend keiner Klärung, ob auf den
Verzicht auf eine unter Geltung der BauO NW 1970 übernommene
Baulast noch das alte Recht oder aber das neue Recht
anzuwenden ist. In beiden Fällen liegen die Voraussetzungen
für einen Anspruch des Klägers auf Verzicht nicht vor. Beide
Vorschriften setzen nämlich für den Anspruch auf Verzicht
voraus, daß ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht
mehr besteht. Das öffentliche Interesse kann demgemäß nur in
den Fällen verneint werden, in denen die bauaufsichtlichen
Belange, wegen deren die Baulast bestellt wurde, nicht mehr
sicherungsbedürftig oder sicherungsfähig sind;
baurechtswidrige Zustände dürfen durch den Verzicht nicht
geschaffen werden.

78

Vgl. OVG, Urteil vom 7. April 1986
- 7 A 1357/85 -, Seite 11 des amtlichen
Umdrucks; OVG Lüneburg, Urteil vom
28. Februar 1983 - 6 A 39/82 -, BRS 40
Nr. 179, und Urteil vom 11. Februar
1985 - 6 A 64/83 - Baurecht 1986, 191,
192.

79

Es besteht ein öffentliches Interesse an der Beibehaltung der
Baulast. Die ursprüngliche Interessenlage der damaligen
Eigentümer des belasteten und des begünstigten Grundstücks
sowie der Beklagten als Bauaufsichtsbehörde hat sich nicht in
dem Sinne geändert, daß der Grund für die Eintragung der
Baulast weggefallen wäre. Ziel der zwischen den
Grundstückseigentümern getroffenen (privaten) Absprache war
es, durch gänzliche Freihaltung des belasteten Grundstücks von
baulichen Anlagen eine durch die geplante Bebauung des
begünstigten Grundstücks verursachte, von den Festsetzungen
des Bebauungsplans abweichende Verdichtung der Bebauung im
Plangebiet zu kompensieren. Diese zwischen den Privatleuten
getroffene Vereinbarung mit ihrer bauplanungsrechtlichen
Zielsetzung hat die Bauaufsichtsbehörde mit der Entgegennahme
der auf dieser Vereinbarung fußenden Verpflichtungserklärung
akzeptiert und mit der Eintragung der Baulast öffentlich
rechtlich gesichert, daß die durch eine solche bauliche
Verdichtung bedingten städtebaulichen Folgewirkungen durch
eine entsprechende Freihaltung der angrenzenden Flächen die
nach dem Bebauungsplan vorgegebene Bebauungsdichte des
Bereichs gewahrt blieb. Dieser Sicherung bedarf es nur dann
nicht mehr, wenn die tatsächlichen oder rechtlichen Grundlagen
dieser Vereinbarung entfallen, weil etwa das begünstigte
Grundstück gar nicht mehr bebaut werden soll oder der
maßgebliche Bebauungsplan geändert wird.

80

Es bestehen keinerlei Anhaltspunkte dafür, daß sich an der
beschriebenen vom Willen der damaligen Beteiligten getragenen
Zielsetzung der Vereinbarung etwas geändert hat oder im
übrigen ihre Grundlagen entfallen sind. Dem kann nicht mit
Erfolg entgegengehalten werden, das Bauvorhaben der
Beigeladenen als nunmehriger Eigentümerin des begünstigten
Grundstücks sei nur zum Teil verwirklicht worden, das
ursprüngliche gemeinsame Interesse an der Baulast deshalb
durch Zeitablauf entfallen. Nach dem Inhalt der
Verpflichtungserklärung und des zugehörigen Lageplans
entsprach es gerade nicht dem Willen der Beteiligten, nur ein
unmittelbar vor der Verwirklichung stehendes konkretes
Bauvorhaben zu sichern. Vielmehr sollte die Möglichkeit einer
verdichteten Bebauung des begünstigten Grundstücks für die
Zukunft auf Dauer in einem in der Vereinbarung selbst zum
Ausdruck kommenden Umfang erhalten bleiben. Dieser Wille wird
in der Verpflichtungserklärung zur Baulast durch die
Formulierung dokumentiert, daß das belastete Grundstück
dauerhaft von baulichen Anlagen freigehalten werden soll. Aus
der Eintragung im zugehörigen Lageplan "gepl. Geschoßfl. 9.821
qm + 30 % Erweiterung" wird deutlich, daß die Beteiligten die
zukünftige Erweiterung in einem konkret festgelegten Umfang
bedacht haben und mit der Baulast schon zum damaligen
Zeitpunkt abdecken wollten.

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Letztlich fehlt entgegen der Auffassung des Klägers auch
nicht deshalb das öffentliche Interesse an der Beibehaltung
der Baulast, weil mit ihr unzulässigerweise Grundflächen auf
ein anderes Grundstück übertragen würden und deshalb der
bauplanungsrechtliche Begriff des Baugrundstücks verletzt
wird. Durch die Bestellung der Baulast wurde der
bauplanungsrechtliche Grundstücksbegriff nicht in dem Sinne
verändert, daß das begünstigte Grundstück und das belastete
Grundstück zu einem Grundstück zusammengefaßt wurden. Die
Baulast hatte lediglich zum Ziel, die durch die Erhöhung der
baulichen Ausnutzung der begünstigten Grundflächen berührte,
nach dem Plan vorgegebene generelle Baudichte dadurch
sicherzustellen, daß zum Ausgleich eine dem Vorhaben
benachbarte Fläche unbebaut blieb. Daß hierbei zur Ermittlung
des Maßes an benötigter Ausgleichsfläche belastetes und
begünstigtes Grundstück zusammengezählt und die Grund- bzw.
Geschoßflächenzahl auf die Summe der beiden Grundflächen
bezogen errechnet wurde, führt noch nicht zu einer Änderung
des planungsrechtlichen Grundstücksbegriffs, sondern besagt
lediglich, daß die nach dem Plan vorgesehene Relation zwischen
bebauter und unbebauter Fläche gewahrt ist. Ob bei der im
vorliegenden Fall erteilten planungsrechtbezogenen Baulast,
wie etwa auch bei der Abstandsbaulast, für ein öffentliches
Interesse an dem Bestand der Baulast weitere Voraussetzung
ist, daß die durch die Baulast angestrebten Abweichungen von
der regulären gesetzlichen Regelung ihrerseits zusätzlich auch
die Befreiungsvoraussetzungen erfüllen,

82

vgl. Bundesverwaltungsgericht,
Urteil vom 14. Februar 1991 - 4 C 51.87
-, BRS 52 Nr. 161,

83

kann der Senat offen lassen. Im vorliegenden Fall sind
unter Einbeziehung der Baulast die Befreiungsvoraussetzungen
gegeben. Die unter Ausnutzung der Baulast geplante Bebauung
weist die erforderliche Atypik auf, denn das Vorhaben soll in
einer durch seine Funktion bedingten, gegenüber der
Umgebungsbebauung herausragenden Größenordnung auf Standorten
errichtet werden, die sich aufgrund ihrer Lage und in
Verbindung mit dem tatsächlich insgesamt geplanten Bauvorhaben
für eine städtebauliche Akzentsetzung eignen. Sie ist aus dem
vorgenannten Grund auch städtebaulich vertretbar und berührt
angesichts der baulastbedingten Distanz zu der übrigen von
dem Plan erfaßten Bebauung und der offensichtlich geregelten
Folgewirkungen der vorhabensabhängigen Verkehrsabläufe die
Grundzüge der Planung nicht.

84

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die
Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich
auf §§ 167 VwGO, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

85

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen
des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

86