Finanzgericht Baden-Württemberg (Finanzgerichtsbarkeit)
Beschluss vom 2006-07-18, Aktenzeichen 3 V 18/05

Tatbestand

1

Die Beteiligten streiten über den Einlagewert eines Geschäftsgrundstücks.

2

Die Antragstellerin - Astin.-, eine GmbH & Co. KG, wurde von dem Kommanditisten (im Folgenden P) sowie der GmbH (im Folgenden GmbH) am 29. Dezember 1998 gegründet. Die GmbH erbrachte als persönlich haftende Gesellschafterin keine Einlage und hatte keinen Kapitalanteil an der Astin. P haftete als Kommanditist mit einer Hafteinlage von 10.000 DM. Gegenstand des Unternehmens der Astin. war die Verwaltung, Vermietung und Verpachtung von Immobilien, insbesondere des Grundstücks "X" in O.

3

Dieses befand sich im Privateigentum des Alleineigentümers P und bestand aus mehreren Flurstücken, die im Grundbuch von O wie folgt eingetragen waren:

4

- Blatt-Nr. xxxx, BV-Nr. x, Flst.-Nr. xxxxx, Hofreite, Mstr. Nr. x zu 216 qm;

- Blatt-Nr. xxxx, BV-Nr. x, Flst.-Nr. xxx, Hofreite, Nstraße Nr. x zu 243 qm;

- Blatt-Nr. xxxxx, BV-Nr. x, Flst.-Nr. xxxxx, Hof- und Gebäudefläche, Qstraße zu 246 qm;

- Blatt-Nr. xxxxx, BV-Nr. x, Flst.-Nr. xxxxx; Hof- und Gebäudefläche, Mstraße Nr. 3, Nstraße Nr. x und x zu 1.438 qm;

- Blatt-Nr. xxxxx, BV-Nr. x, Flst.-Nr. xxxxx, Hof- und Gebäudefläche; SStraße 214 zu 186 qm.

5

P vermietete mit Miet- und Pachtvertrag vom 29. Dezember 1998 den Gebäudekomplex " X in der SStraße/Mstraße in O an die Astin. zum Zwecke der professionellen Weitervermietung und Verpachtung als Generalmieterin/Zwischenmieterin. Das Mietverhältnis begann am 29. Dezember 1998. Der Mietzins betrug monatlich 278.000 DM exclusive Umsatzsteuer. Auf die Nebenkosten zahlte die Astin. gesondert eine Abschlagszahlung von monatlich netto 25.000 DM.

6

Die Astin. wies in der Sonderbilanz des P die Einlage des Gebäudekomplexes in das Sonderbetriebsvermögen mit einem Teilwert in Höhe von insgesamt 80 Mio. DM aus.

7

Anlässlich einer Betriebsprüfung für die Jahre 1999 bis 2001 gelangte der Prüfer zu der Auffassung, dass für das Objekt "X" lediglich ein Teilwert in Höhe von 56 Mio. DM anzusetzen sei. Der Prüfer legte seiner Feststellung die überschlägige Teilwertermittlung der Bausachverständigen des Finanzamts O (- FA -), Frau Dipl. Ing. Z, vom 21. Juli 2004 (Rechtsbehelfsakte Akt.-Bl. 22 ff.) zugrunde, die von folgender Berechnungsgrundlage ausging:.

8

Ermittlung des Bodenwerts:

Richtwerte lt. Gutachterausschuss

Stichtag 31.12.1998

Mstr. von Z bis Qstr.

10.000 bis 13.000 DM/qm

Egasse

10.000 bis 12.000 DM/qm

Qstr. zwischen Egasse und Mstr.

9.000 bis 10.000 DM/qm

SStr. von Z bis D

9.000 bis 12.000 DM/qm

Bodenwert insgesamt:

Bodenwert: Fläche qm : 2.329 x durchschn. Wert 11.300 DM

26.317.700 DM

9

Ertragswertermittlung:

10

Jahresrohmiete

Gesamtjahresrohmiete

3.900.000 DM

abzüglich Bewirtschaftungskosten:

Verwaltungskosten

6.138 qm Nutzfl. X 3 DM/qm

18.410 DM

50 Stpl. X 55 DM/Stpl.

2.750 DM

Instandhaltungskosten

6.138 qm Nutzfl. X 20 DM/qm

122.760 DM

50 Stpl. X 125 DM/Stpl

6.250 DM

Mietausfallwagnis

5% des Rohertrags

195.000 DM

Summe

./. 345.170 DM

Gebäudereinertrag

3.554.830 DM

abzüglich Verzinsungsbetrag des Bodenwerts:

Bodenwert: 26.317.700 DM x Zinssatz 6 %

./. 1.579.060 DM

Gebäudeanteil am Reinertrag

1.975.770 DM

Restnutzungsdauer:

40

Vervielfältiger:

15,05

Gebäude-Ertragswert

1.975.770 DM x

15,05

29.735.300 DM

zuzüglich Bodenwert

26.137.700 DM

Grundstücks - Ertragswert

56.053.000 DM

11

12

Sachwert - Ermittlung

qm BGF

DM/qm BGF

Neubauwert

Alterswertminderung

Gebäudewert

Gebäude

12.900

3.000

38.700.000

30,6 %

26.857.800 DM

Bodenwert

26.317.700 DM

Sachwert

53.175.500 DM

Überschlägiger Teilwert

13

Grundstücks - Ertragswert

56.053.000 DM

Grundstücks - Sachwert

53.175.500 DM

Überschlägiger Teilwert

56.000.000 DM

14

Auf die weiteren Ausführungen der Bausachverständigen zur Wertermittlung in deren Schreiben vom 21. Juli 2004 wird ergänzend Bezug genommen.

15

Das FA folgte den diesbezüglichen Ausführungen des Betriebsprüfungsberichts vom 30. Dezember 2004 und erließ mit Datum jeweils vom 11. März 2005 für die Streitjahre 1999 - 2001 gemäß § 164. Abs. 2 AO geänderte Bescheide über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für die Astin., in denen es die Einkünfte aus Gewerbebetrieb in folgender Höhe feststellte:

16

für 1999

496.744 DM

für 2000

135.590 DM

für 2001

449.877DM

17

Über die gegen diese Feststellungsbescheide am 5. April 2005 beim FA eingelegten Einsprüche ist bisher noch nicht entschieden worden.

18

Mit Verfügung vom 27. Juni 2005 lehnte das FA den Antrag der Astin. auf Aussetzung der Vollziehung der angefochtenen Feststellungsbescheide für die Jahre 1999 - 2001 ab.

19

Mit bei Gericht am 12. Juli 2005 eingegangenem Schriftsatz beantragte die Astin. die gerichtliche Aussetzung der Vollziehung, zu deren Begründung sie im Wesentlichen Folgendes vortragen lässt:

20

Für die Bestimmung des Teilwerts gelte die Vermutung, dass der Teilwert eines Wirtschaftsguts im Zeitpunkt des Erwerbs den Anschaffungskosten entspreche und sich zu einem späteren Zeitpunkt mit den Wiederbeschaffungskosten decke. Bei einem Grundstück würden sich die Wiederbeschaffungskosten aus dem Verkehrswert oder gemeinen Wert ableiten lassen. Für die Bewertung von Wirtschaftsgütern im Zeitpunkt der Eröffnung eines Betriebes sei die Definition des Teilwerts nach der Rechtsprechung des BFH allerdings entsprechend zu modifizieren. Der Teilwert sei dann der Preis, den ein fremder Dritter für die Beschaffung des Wirtschaftsgutes aufgewendet hätte, wenn er den Betrieb eröffnet und fortgeführt hätte. Auch diese Beschaffungskosten stimmten in der Regel mit dem Marktpreis oder gemeinen Wert überein.

21

Vor der Einlage in das Sonderbetriebsvermögen des P sei der Gebäudekomplex "X" zum Verkauf angeboten worden, so dass mehrere Kaufangebote fremder Dritter vorliegen würden:

22

- die xxx Immobilien-Gesellschaft mbH habe im Jahr 1998 ein Kaufangebot in Höhe von 65 DM abgegeben,

- die yyy Versicherungsgruppe habe gemäß ihrem Schreiben vom 11. Dezember 1995 einen Kaufpreis in gleicher Höhe ermittelt,

- Verhandlungen mit einer Investorengruppe hätten im Jahr 1998 zu einem Kaufpreisangebot in Höhe von 76 Mio. DM geführt.

23

P habe das Kaufangebot der xx Immobilien GmbH seinerseits nicht angenommen, da diese als Kapitalanlagegesellschaft kurzfristige Renditegesichtspunkte höher bewertet habe als die langfristige Kapitalsicherung. Das Angebot habe nicht dem inneren Wert der "X" entsprochen und den Ertragswert übergewichtet. Bei der Bestimmung des inneren Wertes der X seien neben der reinen Ertragswertbetrachtung auch der Substanzwert und vor allem der Standort zu berücksichtigen. Für einen Investor sei neben der Rentabilität auch die Sicherheit des in dem Investitionsobjekts gebundenen Kapitals ein ausschlaggebender Faktor, so dass neben der Verzinsung des eingesetzten Kapitals auch die Sicherheit und Werterhaltung des Investitionsobjekts berücksichtigt werden müssten.

24

Die X befinde sich im Herzen der Metropole O und verbinde als einzige Immobilie der Stadt fünf wichtige hoch frequentierte Einkaufsstraßen. Durch diese exponierte Lage sei die X losgelöst von städtebaulichen Veränderungen und damit erhaben über Wertminderungen jeglicher Art. Die Gefahr des Wertverlusts drohe für einen Investor allenfalls durch eine Substanzzerstörung in Form von Elementargewalten. Diese Risiken der Kapitalvernichtung seien jedoch durch entsprechende Versicherungen kompensiert.

25

Unter Berücksichtigung der für einen Dritten anfallenden Anschaffungsnebenkosten sei ein Teilwert in Höhe von 80 Mio. DM zugrunde zu legen.

26

Die Voraussetzungen für die Anwendung des Ertragswertverfahrens würden nicht vorliegen. Das FA verkenne das Potential der Immobilie als innerstädtisches Shopping-Center und berücksichtige bei der Ermittlung des Rohertrags lediglich den damaligen Ist-Zustand. Durch ein nachhaltiges Betreiber-Management könne bezüglich des Objekts ein nachhaltiger Mietertrag von rund 5 bis 8,5 Millionen erwirtschaftet werden.

27

Das "angebliche" Gutachten, auf das sich das FA berufe, sei nichts anderes als eine "überschlägige" Teilwertermittlung. Es berücksichtige weder Restnutzungsdauer noch den Liegenschaftszinssatz in angemessener Weise. Die Restnutzungsdauer der grundlegend sanierten Immobilie sei mit 40 Jahren zu niedrig angesetzt. Diesbezüglich seien mindestens 60 Jahre zugrunde zu legen. Lage, Gebäudestruktur, Bonität der Mieter sowie die Konditionen der Mietverträge rechtfertigten einen Liegenschaftszinssatz von 2 % und nicht wie vom FA angesetzt von 6 %. Zudem lege das FA bei der Berechnung des Teilwertes nach dem Ertragswertverfahren zu Unrecht ein Mietausfallwagnis in Höhe von 195.000 DM zugrunde. Die Immobilie sei seit Jahren zu 100 % vermietet. Freiwerdende Flächen könnten sofort durch neue Mieter besetzt werden.

28

In Anbetracht dieser Fehler der überschlägigen Teilwertermittlung durch das FA sei eine Aussetzung gerechtfertigt.

29

Auf die Schriftsätze des Prozessbevollmächtigten vom 8. Juli 2005 und 6. September 2005 wird ergänzend Bezug genommen.

30

Die Astin. beantragt, die Bescheide über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für die Jahre 1999 bis 2001 jeweils vom 11. März 2005 in Höhe von jeweils 494.684,86 EUR auszusetzen.

31

Das FA beantragt, den Antrag abzuweisen.

32

Ob die gegen das Gutachten der Bausachverständigen ins Feld geführten Kaufangebote für die Ermittlung des Teilwertes relevant seien, könnte nicht beurteilt werden, da die Ermittlung der dortigen Werte nicht erläutert worden sei. Zudem beziehe sich die Bewertung durch die Versicherung auf einen länger zurück liegenden Zeitpunkt.

33

Ebenso wenig nachvollziehbar sei, weshalb die Astin. das Ertragswertverfahren in Frage stelle. Gerade dieses berücksichtige den Standort und die wirtschaftlichen Perspektiven über den Bodenwert und die Mietwerte. Dem hiergegen zugunsten des Sachwertes angeführten Argument, das Grundstück sei "losgelöst von städtebaulichen Veränderungen" und "erhaben über Wertminderungen jeder Art" müsse widersprochen werden. Es sei allgemein bekannt, dass gerade die Nutzung des X jahrelang unter den heftigen Strukturveränderungen des Einzelhandels gelitten habe. Überdies habe lt. der Wertermittlung der Bausachverständigen der Ertragswert über dem Sachwert gelegen.

34

Die pauschale Ablehnung des Gutachtens der Bausachverständigen sei nicht geeignet, die Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide in Frage zustellen. Zwar habe die Bausachverständige mangels ausreichender Unterlagen die nachhaltig erzielbaren Mieterträge "überschlägig" geschätzt. Die Schätzungsbeträge hätten jedoch über den tatsächlichen Nettomieten im Zeitraum des Wertermittlungsstichtages gelegen.

Entscheidungsgründe

35

II. Der zulässige Antrag ist unbegründet.

36

1. Nach der im Verfahren zur Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes gebotenen, aber auch ausreichenden summarischen Überprüfung unterliegt die Rechtmäßigkeit der Feststellungsbescheide für die Jahre 1999 - 2001 keinen ernstlichen Zweifeln. Die vom FA vorgenommene Schätzung des Teilwertes auf der Grundlage der überschlägigen Teilwertermittlung der Bausachverständigen vom 21. Juli 2004 ist unter Berücksichtigung der Tatsachen, die sich aus dem glaubhaft gemachten Vortrag der Beteiligten ergibt, im vorliegenden summarischen Verfahren, in dem eine weiterreichende Sachverhaltsermittlung weder geboten noch erforderlich ist, nicht zu beanstanden. Bei dem von der Bausachverständigen bei der Teilwertermittlung angewandten Ertragswertverfahren handelt es sich bei summarischer Betrachtung um eine Methode, mit der der Wert des Einlageobjekts ausreichend sicher geschätzt werden kann. Die Berechnungsgrundlagen, die der überschlägigen Teilwertermittlung zugrunde gelegt wurden (Jahresrohmiete, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis, Bodenzinssatz und Restnutzungsdauer), liegen bei summarischer Prüfung im Bereich des Vertretbaren. Der Astin. ist es bei Zugrundelegung des für das Eilverfahren geltenden reduzierten Beweismaßes nicht gelungen, einen Sachverhalt glaubhaft zu machen, bei dessen Erweislichkeit ein höherer Teilwert anzusetzen wäre.

37

a) Übereinstimmend sind die Beteiligten davon ausgegangen, dass P das Geschäftsgrundstück "X" zum 29. Dezember 1998 als Kommanditist der Astin. in sein Sonderbetriebsvermögen eingelegt hat.

38

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 5 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes - EStG - sind Wirtschaftsgüter, die - wie vorliegend - mehr als drei Jahre vor Einlage in das Betriebsvermögen angeschafft wurden, mit dem Teilwert zu bewerten. Nach der Legaldefinition des § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ist dies der Betrag, den ein Erwerber im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut unter der Annahme der Betriebsfortführung ansetzen würde.

39

Es bestehen keine ernstliche Zweifel daran, dass das Ertragswertverfahren für die Schätzung des auf das Geschäftsgrundstück "X" entfallenden Teilwerts geeignet ist.

40

Der Teilwert ist ein objektiver Wert, der nicht auf der persönlichen Auffassung des einzelnen Kaufmanns über die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung, sondern auf einer allgemeinen Werteinschätzung beruht, wie sie in der Marktlage am Bilanzstichtag ihren Ausdruck findet (vgl. Bundesfinanzhof - BFH - Urteil vom 26. Januar 1956 IV 566/54 U, Sammlung der Entscheidungen des Bundesfinanzhofs - BFHE - 62, 305, Bundessteuerblatt - BStBl - III 1956, 113). Danach bietet sich zur Ermittlung des Teilwerts von Geschäftsgrundstücken, die - wie im Streitfall - üblicherweise vermietet werden, das Ertragswertverfahren an, da hier der Grundstückswert im Wesentlichen durch den nachhaltig erzielbaren Grundstücksertrag bestimmt wird (BFH Urteil vom 2. Februar 1990 III R 173/86, BFHE 159, 505, BStBl II 1990, 497). Wenn nämlich der Wert eines Gebäudes primär durch den im Wege seiner Vermietung erzielbaren Ertrag bestimmt wird, wird der Erwerber gerade hierfür auch etwas zahlen. Die erzielbare Miete bestimmt sich nach der Lage und Ausstattung des Objekts, so dass bei Anwendung des Ertragswertverfahrens auch der "innere Wert" der X, der sich nach den Ausführungen der Astin. aus deren exponierten Lage und Loslösung von städtebaulichen Veränderungen ergeben soll, berücksichtigt wird.

41

b) Die von der Astin. erhobenen Einwendungen gegen die Berechnungsgrundlagen der "überschlägigen Teilwertermittlung" des FA vom 21. Juli 2004 begründen keine ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Feststellungsbescheide

42

aa) Es bestehen für den Senat keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die von der Bausachverständigen zugrunde gelegte Jahresrohmiete in Höhe von 3.900.000 DM wesentlich unter der nachhaltig erzielbaren jährlichen Bruttomiete liegt.

43

Grundlage der Wertermittlung im Ertragswertverfahren ist der jährliche Rohertrag. Zum Rohertrag rechnen nur Einnahmen aus der Nutzung des Grundstücks und seiner baulichen Anlagen. Umlagen, die den Charakter eines durchlaufenden Postens haben, sowie die vereinnahmte Umsatzsteuer bleiben außer Betracht (Rössler/Langner/Simon/Kleiber, Schätzung und Ermittlung von Grundstückwerten, 6. Auflage, S. 162, Ziff. II. 1. und 2.)

44

Bei überschlägiger Prüfung sprechen die in den Streit- und Folgejahren durch die Vermietung/Verpachtung, bzw. Untervermietung/Unterverpachtung erzielten Erlöse für die Angemessenheit des von der Bausachverständigen angenommenen Jahresrohertrages:

45

Gemäß dem zwischen P und der Astin. geschlossenen Miet- und Pachtvertrag über den Gebäudekomplex "X" beläuft sich die von der Astin. an P zu zahlende Jahresrohmiete für die Zeit vom 29. Dezember 1998 bis 31. Dezember 2003 auf jährlich 3.336.000 DM (= 278.000 DM netto Monatsmiete x 12). Die Astin. selbst erzielte durch die Untervermietung/-verpachtung des Gebäudekomplexes gemäß ihrer Gewinn- und Verlustrechnung in den Streitjahren folgende Nettoerlöse:

46

1999

2000

2001

Ust-frei

325.425

316.151 312.988

16 % (netto

3.137.677

3.194.854 3.192.959

Betrag)

Umsatzerlöse

3.463.102

3.511.005 3.505.947

netto

47

Die von der Bausachverständigen in Höhe von 3.900.000 DM veranschlagte Jahresrohmiete liegt somit über den in den Streitjahren durch die Vermietung/Verpachtung des Objekts tatsächlich erzielten Erlösen.

48

Die Astin. hat ihre Behauptung, bei einem nachhaltigen Betreiber-Management könne ein nachhaltiger Mietertrag von rund 5 bis 8,5 Millionen erwirtschaftet werden, durch keinerlei Beweismittel glaubhaft gemacht, so dass diese Einlassung keine ernstlichen Zweifel an der Angemessenheit der vom FA geschätzten Jahresrohmiete zu begründen vermag.

49

bb) Hinsichtlich der von der Bausachverständigen bei der Ermittlung des Reinertrages zugrunde gelegten Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten in Höhe von 18.410 DM + 2.750 DM, Instandhaltungskosten in Höhe von 122.760 DM und 6.250 DM, Mietausfallwagnis in Höhe von 195.000 DM) bestehen dem Grund und der Höhe nach keine Bedenken.

50

Bewirtschaftungskosten sind die Kosten, die laufend durch die ordnungsmäßige Bewirtschaftung des Grundstücks entstehen. Dabei soll von Kosten ausgegangen werden, die nachhaltig und üblicherweise aufzuwenden sind. Bewirtschaftungskosten sind danach die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten (Troll/Simon, Wertermittlung bei Geschäfts- und Fabrikgrundstücken, S. 420 f.).

51

Die Sachverständige hat ihrer Berechnung Bewirtschaftungskosten in Höhe von insgesamt 345.170 DM zugrunde gelegt. Dies entspricht 11 % der Jahresrohmiete. Die durchschnittlich pauschalierten Bewirtschaftungskosten bei vergleichbaren Gebäuden (Geschäftsgrundstück in Gemeinde mit 200.000 Einwohnern, Gebäude erbaut nach dem 1. Mai 1945) werden von der Fachliteratur mit einem Prozentsatz von 16 % bis 24 % der Jahresrohmiete angegeben (Troll/Simon, aaO.; Rössler/Langner/Simon/Kleiber, aaO., S. 174, Tab. 7 a). Das FA blieb danach bei seiner Schätzung - zugunsten der Astin. - deutlich unter den durchschnittlichen pauschalierten Bewirtschaftungskosten.

52

Dass das FA bei der Ermittlung der Bewirtschaftungskosten ein Mietausfallwagnis in Höhe von 5 % des Rohertrages berücksichtigte, ist bei summarischer Prüfung nicht zu beanstanden. Das Mietausfallwagnis stellt eine Art Rückstellung dar für das Risiko künftiger Ertragsminderungen durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Räumen, durch Kosten für die Betreibung rückständiger Mieten und die Aufhebung eines Mietverhältnisses. Es ist unabhängig von der tatsächlichen Verwirklichung dieses Risikos in die Berechnung der Bewirtschaftungskosten mit einzubeziehen. Die Spannbreite des zu berücksichtigenden Mietausfallwagnisses liegt zwischen 2 % bis 8 % (s. die Übersicht bei Troll/Simon, aaO., S. 415). Durchschnittlich wird das Mietausfallwagnis bei Geschäftsgrundstücken mit 4 % bewertet, so dass der Ansatz eines Mietausfallwagnisses von 5 % zwar an der Grenze des bei überschlägiger Prüfung noch Vertretbaren liegt, jedoch in Anbetracht der vom FA - gemessen an den durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten - eher niedrig geschätzten Gesamtbewirtschaftungskosten noch akzeptabel erscheint.

53

cc) Der vom FA angesetzte Liegenschaftszinssatz von 6 % liegt im Rahmen des bei Geschäftsgrundstücken im Regelfall anzusetzenden Zinssatz von 5,5 % bis 6,5 %, wobei in guten Citylagen - wie sie im Streitfall unstreitig besteht - in der Regel noch ein höherer Zinssatz angemessen sein kann (Troll/Simon, aaO., S. 413; Rössler/Langner/Simon/Kleiber, aaO.; S 193, Tab. 14).

54

dd) Mangels weiterer Anhaltspunkte, die dem Gericht eine Überprüfung der Schätzung des FA ermöglichen würden, hat dessen zumindest schlüssig begründete Schätzung einer Restnutzungsdauer des Gebäudekomplexes von 40 Jahren im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes Bestand.

55

Die Schätzung der Restnutzungsdauer ist von vielen Faktoren abhängig. Namentlich bei älteren baulichen Anlagen ist für die Schätzung der Restnutzungsdauer bedeutsam, ob sie den heutigen technischen und wirtschaftlichen Anforderungen noch genügen. Da im summarischen Verfahren eine Beschränkung auf die dem Gericht vorliegenden Unterlagen sowie auf die so genannten präsenten Beweismittel statt findet, ist es dem Gericht verwehrt, eigene weitergehende Sachverhaltsermittlungen, etwa die Einholung eines unabhängigen Sachverständigengutachtens über die Restnutzungsdauer des Gebäudekomplexes einzuholen. Der Senat stützt sich danach bei der Überprüfung der Schätzung der Restnutzungsdauer auf die allgemeinen Erfahrungssätze hinsichtlich der Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden und berücksichtigt nur Tatsachen, die sich aus dem glaubhaft gemachten Vortrag der Parteien ergeben:

56

Die Bausachverständige legt der Ermittlung der Restnutzungsdauer die als übliche Schätzungsmethode anerkannten Berechnungsweise zugrunde, nach der die Restnutzungsdauer als Differenz zwischen der üblichen Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der baulichen Anlage am Wertermittlungsstichtag zu berechnen ist (Rössler/Langner/Simon/Kleiber, aaO.; S 196, Ziff. 5).

57

Die Bebauung des Grundstücks datiert nach den Ausführungen der Sachverständigen im Bereich des Untergeschosses z. T. noch aus den vergangenen Jahrhunderten, die oberen Geschosse wurden in den Jahren ab 1950 bis ca. 1970 neu errichtet. Das Alter des Gebäudes ist danach zum Wertermittlungsstichtag, dem 29.12.1998, unter Berücksichtigung der Errichtung der jüngsten oberen Gebäudeteile mit 30 Jahren anzusetzen. Die Annahme einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren liegt in Anbetracht dessen, dass das Untergeschoss des Gebäudes teilweise in den vergangenen Jahrhunderten erbaut wurde, im Rahmen des Vertretbaren. Dagegen hat die Astin. ihre Behauptung, die Restnutzungsdauer der Immobilie sei mit mindestens 60 Jahre anzusetzen, weder substantiiert dargelegt - etwa durch die Beschreibung und Angabe der Kosten der behaupteten Sanierungsmaßnahmen -, noch glaubhaft gemacht.

58

c) Die überschlägige Ermittlung des Teilwerts in Höhe von 56.000.000 DM begegnet danach bei summarischer Prüfung weder rechtlichen noch tatsächlichen Bedenken. Zweifel hieran werden auch nicht dadurch begründet, dass der Astin. nach ihren Angaben höhere Kaufangebote vorlagen. Die von der Astin. vorgelegte Wertermittlung der C-Versicherungsgruppe datiert vom 11. Dezember 1995 und erfolgte somit nicht zeitnah zum Bewertungsstichtag, dem 29.12.1998. Die Behauptung, der Astin. habe ein weiteres - verbindliches - Kaufangebot in Höhe von 76 Mill. DM vorgelegen, wurde nicht glaubhaft gemacht.

59

Die Astin. wird ggf. im Einspruchs- bzw. Hauptsacheverfahren Gelegenheit haben, ihre Behauptung, es sei von einem höheren Teilwert auszugehen, eingehender zu begründen und durch die Vorlage von Beweismitteln zu belegen.

60

Da danach eine Aussetzung der Bescheide über die einheitliche und gesonderte Feststellung der Besteuerungsgrundlagen nicht in Betracht kommt, sind auch die Folgebescheide nicht von der Vollziehung auszusetzen.

61

2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung - FGO-.

62

3. Die Beschwerde war nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen der nach § 128 Abs. 3 S. 2 FGO entsprechend anwendbaren Regelung des § 115 Abs. 3 FGO erfüllt ist.

Gründe

35

II. Der zulässige Antrag ist unbegründet.

36

1. Nach der im Verfahren zur Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes gebotenen, aber auch ausreichenden summarischen Überprüfung unterliegt die Rechtmäßigkeit der Feststellungsbescheide für die Jahre 1999 - 2001 keinen ernstlichen Zweifeln. Die vom FA vorgenommene Schätzung des Teilwertes auf der Grundlage der überschlägigen Teilwertermittlung der Bausachverständigen vom 21. Juli 2004 ist unter Berücksichtigung der Tatsachen, die sich aus dem glaubhaft gemachten Vortrag der Beteiligten ergibt, im vorliegenden summarischen Verfahren, in dem eine weiterreichende Sachverhaltsermittlung weder geboten noch erforderlich ist, nicht zu beanstanden. Bei dem von der Bausachverständigen bei der Teilwertermittlung angewandten Ertragswertverfahren handelt es sich bei summarischer Betrachtung um eine Methode, mit der der Wert des Einlageobjekts ausreichend sicher geschätzt werden kann. Die Berechnungsgrundlagen, die der überschlägigen Teilwertermittlung zugrunde gelegt wurden (Jahresrohmiete, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis, Bodenzinssatz und Restnutzungsdauer), liegen bei summarischer Prüfung im Bereich des Vertretbaren. Der Astin. ist es bei Zugrundelegung des für das Eilverfahren geltenden reduzierten Beweismaßes nicht gelungen, einen Sachverhalt glaubhaft zu machen, bei dessen Erweislichkeit ein höherer Teilwert anzusetzen wäre.

37

a) Übereinstimmend sind die Beteiligten davon ausgegangen, dass P das Geschäftsgrundstück "X" zum 29. Dezember 1998 als Kommanditist der Astin. in sein Sonderbetriebsvermögen eingelegt hat.

38

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 5 Satz 1 des Einkommensteuergesetzes - EStG - sind Wirtschaftsgüter, die - wie vorliegend - mehr als drei Jahre vor Einlage in das Betriebsvermögen angeschafft wurden, mit dem Teilwert zu bewerten. Nach der Legaldefinition des § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ist dies der Betrag, den ein Erwerber im Rahmen des Gesamtkaufpreises für das einzelne Wirtschaftsgut unter der Annahme der Betriebsfortführung ansetzen würde.

39

Es bestehen keine ernstliche Zweifel daran, dass das Ertragswertverfahren für die Schätzung des auf das Geschäftsgrundstück "X" entfallenden Teilwerts geeignet ist.

40

Der Teilwert ist ein objektiver Wert, der nicht auf der persönlichen Auffassung des einzelnen Kaufmanns über die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung, sondern auf einer allgemeinen Werteinschätzung beruht, wie sie in der Marktlage am Bilanzstichtag ihren Ausdruck findet (vgl. Bundesfinanzhof - BFH - Urteil vom 26. Januar 1956 IV 566/54 U, Sammlung der Entscheidungen des Bundesfinanzhofs - BFHE - 62, 305, Bundessteuerblatt - BStBl - III 1956, 113). Danach bietet sich zur Ermittlung des Teilwerts von Geschäftsgrundstücken, die - wie im Streitfall - üblicherweise vermietet werden, das Ertragswertverfahren an, da hier der Grundstückswert im Wesentlichen durch den nachhaltig erzielbaren Grundstücksertrag bestimmt wird (BFH Urteil vom 2. Februar 1990 III R 173/86, BFHE 159, 505, BStBl II 1990, 497). Wenn nämlich der Wert eines Gebäudes primär durch den im Wege seiner Vermietung erzielbaren Ertrag bestimmt wird, wird der Erwerber gerade hierfür auch etwas zahlen. Die erzielbare Miete bestimmt sich nach der Lage und Ausstattung des Objekts, so dass bei Anwendung des Ertragswertverfahrens auch der "innere Wert" der X, der sich nach den Ausführungen der Astin. aus deren exponierten Lage und Loslösung von städtebaulichen Veränderungen ergeben soll, berücksichtigt wird.

41

b) Die von der Astin. erhobenen Einwendungen gegen die Berechnungsgrundlagen der "überschlägigen Teilwertermittlung" des FA vom 21. Juli 2004 begründen keine ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Feststellungsbescheide

42

aa) Es bestehen für den Senat keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die von der Bausachverständigen zugrunde gelegte Jahresrohmiete in Höhe von 3.900.000 DM wesentlich unter der nachhaltig erzielbaren jährlichen Bruttomiete liegt.

43

Grundlage der Wertermittlung im Ertragswertverfahren ist der jährliche Rohertrag. Zum Rohertrag rechnen nur Einnahmen aus der Nutzung des Grundstücks und seiner baulichen Anlagen. Umlagen, die den Charakter eines durchlaufenden Postens haben, sowie die vereinnahmte Umsatzsteuer bleiben außer Betracht (Rössler/Langner/Simon/Kleiber, Schätzung und Ermittlung von Grundstückwerten, 6. Auflage, S. 162, Ziff. II. 1. und 2.)

44

Bei überschlägiger Prüfung sprechen die in den Streit- und Folgejahren durch die Vermietung/Verpachtung, bzw. Untervermietung/Unterverpachtung erzielten Erlöse für die Angemessenheit des von der Bausachverständigen angenommenen Jahresrohertrages:

45

Gemäß dem zwischen P und der Astin. geschlossenen Miet- und Pachtvertrag über den Gebäudekomplex "X" beläuft sich die von der Astin. an P zu zahlende Jahresrohmiete für die Zeit vom 29. Dezember 1998 bis 31. Dezember 2003 auf jährlich 3.336.000 DM (= 278.000 DM netto Monatsmiete x 12). Die Astin. selbst erzielte durch die Untervermietung/-verpachtung des Gebäudekomplexes gemäß ihrer Gewinn- und Verlustrechnung in den Streitjahren folgende Nettoerlöse:

46

1999

2000

2001

Ust-frei

325.425

316.151 312.988

16 % (netto

3.137.677

3.194.854 3.192.959

Betrag)

Umsatzerlöse

3.463.102

3.511.005 3.505.947

netto

47

Die von der Bausachverständigen in Höhe von 3.900.000 DM veranschlagte Jahresrohmiete liegt somit über den in den Streitjahren durch die Vermietung/Verpachtung des Objekts tatsächlich erzielten Erlösen.

48

Die Astin. hat ihre Behauptung, bei einem nachhaltigen Betreiber-Management könne ein nachhaltiger Mietertrag von rund 5 bis 8,5 Millionen erwirtschaftet werden, durch keinerlei Beweismittel glaubhaft gemacht, so dass diese Einlassung keine ernstlichen Zweifel an der Angemessenheit der vom FA geschätzten Jahresrohmiete zu begründen vermag.

49

bb) Hinsichtlich der von der Bausachverständigen bei der Ermittlung des Reinertrages zugrunde gelegten Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten in Höhe von 18.410 DM + 2.750 DM, Instandhaltungskosten in Höhe von 122.760 DM und 6.250 DM, Mietausfallwagnis in Höhe von 195.000 DM) bestehen dem Grund und der Höhe nach keine Bedenken.

50

Bewirtschaftungskosten sind die Kosten, die laufend durch die ordnungsmäßige Bewirtschaftung des Grundstücks entstehen. Dabei soll von Kosten ausgegangen werden, die nachhaltig und üblicherweise aufzuwenden sind. Bewirtschaftungskosten sind danach die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten (Troll/Simon, Wertermittlung bei Geschäfts- und Fabrikgrundstücken, S. 420 f.).

51

Die Sachverständige hat ihrer Berechnung Bewirtschaftungskosten in Höhe von insgesamt 345.170 DM zugrunde gelegt. Dies entspricht 11 % der Jahresrohmiete. Die durchschnittlich pauschalierten Bewirtschaftungskosten bei vergleichbaren Gebäuden (Geschäftsgrundstück in Gemeinde mit 200.000 Einwohnern, Gebäude erbaut nach dem 1. Mai 1945) werden von der Fachliteratur mit einem Prozentsatz von 16 % bis 24 % der Jahresrohmiete angegeben (Troll/Simon, aaO.; Rössler/Langner/Simon/Kleiber, aaO., S. 174, Tab. 7 a). Das FA blieb danach bei seiner Schätzung - zugunsten der Astin. - deutlich unter den durchschnittlichen pauschalierten Bewirtschaftungskosten.

52

Dass das FA bei der Ermittlung der Bewirtschaftungskosten ein Mietausfallwagnis in Höhe von 5 % des Rohertrages berücksichtigte, ist bei summarischer Prüfung nicht zu beanstanden. Das Mietausfallwagnis stellt eine Art Rückstellung dar für das Risiko künftiger Ertragsminderungen durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Räumen, durch Kosten für die Betreibung rückständiger Mieten und die Aufhebung eines Mietverhältnisses. Es ist unabhängig von der tatsächlichen Verwirklichung dieses Risikos in die Berechnung der Bewirtschaftungskosten mit einzubeziehen. Die Spannbreite des zu berücksichtigenden Mietausfallwagnisses liegt zwischen 2 % bis 8 % (s. die Übersicht bei Troll/Simon, aaO., S. 415). Durchschnittlich wird das Mietausfallwagnis bei Geschäftsgrundstücken mit 4 % bewertet, so dass der Ansatz eines Mietausfallwagnisses von 5 % zwar an der Grenze des bei überschlägiger Prüfung noch Vertretbaren liegt, jedoch in Anbetracht der vom FA - gemessen an den durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten - eher niedrig geschätzten Gesamtbewirtschaftungskosten noch akzeptabel erscheint.

53

cc) Der vom FA angesetzte Liegenschaftszinssatz von 6 % liegt im Rahmen des bei Geschäftsgrundstücken im Regelfall anzusetzenden Zinssatz von 5,5 % bis 6,5 %, wobei in guten Citylagen - wie sie im Streitfall unstreitig besteht - in der Regel noch ein höherer Zinssatz angemessen sein kann (Troll/Simon, aaO., S. 413; Rössler/Langner/Simon/Kleiber, aaO.; S 193, Tab. 14).

54

dd) Mangels weiterer Anhaltspunkte, die dem Gericht eine Überprüfung der Schätzung des FA ermöglichen würden, hat dessen zumindest schlüssig begründete Schätzung einer Restnutzungsdauer des Gebäudekomplexes von 40 Jahren im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes Bestand.

55

Die Schätzung der Restnutzungsdauer ist von vielen Faktoren abhängig. Namentlich bei älteren baulichen Anlagen ist für die Schätzung der Restnutzungsdauer bedeutsam, ob sie den heutigen technischen und wirtschaftlichen Anforderungen noch genügen. Da im summarischen Verfahren eine Beschränkung auf die dem Gericht vorliegenden Unterlagen sowie auf die so genannten präsenten Beweismittel statt findet, ist es dem Gericht verwehrt, eigene weitergehende Sachverhaltsermittlungen, etwa die Einholung eines unabhängigen Sachverständigengutachtens über die Restnutzungsdauer des Gebäudekomplexes einzuholen. Der Senat stützt sich danach bei der Überprüfung der Schätzung der Restnutzungsdauer auf die allgemeinen Erfahrungssätze hinsichtlich der Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden und berücksichtigt nur Tatsachen, die sich aus dem glaubhaft gemachten Vortrag der Parteien ergeben:

56

Die Bausachverständige legt der Ermittlung der Restnutzungsdauer die als übliche Schätzungsmethode anerkannten Berechnungsweise zugrunde, nach der die Restnutzungsdauer als Differenz zwischen der üblichen Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der baulichen Anlage am Wertermittlungsstichtag zu berechnen ist (Rössler/Langner/Simon/Kleiber, aaO.; S 196, Ziff. 5).

57

Die Bebauung des Grundstücks datiert nach den Ausführungen der Sachverständigen im Bereich des Untergeschosses z. T. noch aus den vergangenen Jahrhunderten, die oberen Geschosse wurden in den Jahren ab 1950 bis ca. 1970 neu errichtet. Das Alter des Gebäudes ist danach zum Wertermittlungsstichtag, dem 29.12.1998, unter Berücksichtigung der Errichtung der jüngsten oberen Gebäudeteile mit 30 Jahren anzusetzen. Die Annahme einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren liegt in Anbetracht dessen, dass das Untergeschoss des Gebäudes teilweise in den vergangenen Jahrhunderten erbaut wurde, im Rahmen des Vertretbaren. Dagegen hat die Astin. ihre Behauptung, die Restnutzungsdauer der Immobilie sei mit mindestens 60 Jahre anzusetzen, weder substantiiert dargelegt - etwa durch die Beschreibung und Angabe der Kosten der behaupteten Sanierungsmaßnahmen -, noch glaubhaft gemacht.

58

c) Die überschlägige Ermittlung des Teilwerts in Höhe von 56.000.000 DM begegnet danach bei summarischer Prüfung weder rechtlichen noch tatsächlichen Bedenken. Zweifel hieran werden auch nicht dadurch begründet, dass der Astin. nach ihren Angaben höhere Kaufangebote vorlagen. Die von der Astin. vorgelegte Wertermittlung der C-Versicherungsgruppe datiert vom 11. Dezember 1995 und erfolgte somit nicht zeitnah zum Bewertungsstichtag, dem 29.12.1998. Die Behauptung, der Astin. habe ein weiteres - verbindliches - Kaufangebot in Höhe von 76 Mill. DM vorgelegen, wurde nicht glaubhaft gemacht.

59

Die Astin. wird ggf. im Einspruchs- bzw. Hauptsacheverfahren Gelegenheit haben, ihre Behauptung, es sei von einem höheren Teilwert auszugehen, eingehender zu begründen und durch die Vorlage von Beweismitteln zu belegen.

60

Da danach eine Aussetzung der Bescheide über die einheitliche und gesonderte Feststellung der Besteuerungsgrundlagen nicht in Betracht kommt, sind auch die Folgebescheide nicht von der Vollziehung auszusetzen.

61

2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung - FGO-.

62

3. Die Beschwerde war nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen der nach § 128 Abs. 3 S. 2 FGO entsprechend anwendbaren Regelung des § 115 Abs. 3 FGO erfüllt ist.