Oberlandesgericht Hamm ()
Urteil vom 1999-03-22, Aktenzeichen 31 U 169/98
ECLI:DE:OLGHAM:1999:0322.31U169.98.00

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer I des Landgerichts Detmold vom 26. Juni 1998 wird zurück-gewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten der Berufung.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung abwenden durch Sicher-heitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betra-ges, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Den Parteien wird gestattet, die Sicherheit durch unbe-fristete selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank, Genossenschaftsbank oder öffentlich rechtlichen Sparkasse zu erbringen.

Die Beschwer des Klägers übersteigt 60.000,00 DM.

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Tatbestand

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Der Kläger nimmt die Beklagten aus einer im Jahre 1990 durchgeführten, angeblich fehlerhaften Beratung bei der Vermittlung einer Eigentumswohnung als Anlageobjekt auf Schadensersatz in Anspruch.

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Der Kläger war von Herrn F, einem langjährigen Bekannten, der im Jahre 1990 noch für die Beklagte zu 3) als Versicherungsvertreter und ab dem 01.01.1991 gemäß Vereinbarung vom 01.01.1991 für die Firma J GmbH in E2 (Geschäftsführer Herr L3 als Handelsvertreter tätig war, darauf angesprochen worden, ob er Interesse an einer Geldanlage in Immobilien habe, um eventuell Steuern zu sparen. Da dies der Fall war, machte der Zeuge F den Kläger mit dem Zeugen L bekannt, wobei streitig ist, ob der Zeuge L für die Beklagte zu 3) oder aber für die unter der gleichen Anschrift ansässige Firma J GmbH in E2 tätig wurde.

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Der Zeuge L informierte den Kläger in der Folgezeit über die später getätigte Geldanlage und vermittelte das Geschäft. Zunächst erteilte der Kläger dem Zeugen L unter dem 14.09.1990 eine notarielle Vollmacht zum Erwerb der Eigentumswohnung Nr. 11 des Wohnungseigentumskomplexes F-Straße in D.

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Später, nämlich am 19.12.1990, anläßlich eines weiteren Besuchs des Zeugen L entschloß sich der Kläger zum Erwerb der Eigentumswohnung Nr. 36 der Wohnungseigentumsanlage F-Straße in D. Er unterzeichnete bei dieser Gelegenheit folgende Urkunden:

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= Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag an die Beklagte

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zu 2) über einen Gesamtbetrag von 119.501,00 DM,

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= die Immobilien Management-Vereinbarung mit der Beklagten zu

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3), die damals noch unter der Firma W

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GmbH Assekuranz-Service firmierte.

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Diese Vereinbarung ist nicht von der Beklagten zu 3) gegen-

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gezeichnet worden.

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= Vereinbarung über Mietenverwaltung der Firma I,

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GmbH in E;

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= zwei Bausparverträge bei der Beklagten zu 1) über

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62.000,00 DM und 61.000,00 DM;

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= zwei Darlehensanträge an die Beklagte zu 1) über 62.000,00 DM

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und 61.000,00 DM, die von der Beklagten zu 1) gemäß der

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Darlehenszusage vom 29.12.1990 angenommen wurden;

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= Ergänzung zum Darlehensantrag an die Beklagte zu 1), mit dem

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eine Zinsbindung von 10 Jahren vereinbart wurde;

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= Besuchsbericht des Zeugen L;

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= Risikohinweise.

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Unter dem 20.12.1990 wurde dem Kläger von der Firma X in I2 ein notarielles Kaufvertragsangebot über die vorgenannte Eigentumswohnung unterbreitet zu einem Kaufpreis von 107.902,00 DM, das der Kläger durch notarielle Erklärung vom 21.12.1990 annahm. Unter dem 04.02.1991 erfolgte die Auflassung.

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Die Eigentumswohnung wurde vom Kläger im Mai 1997 zu einem Kaufpreis von 140.000,00 DM veräußert.

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Der Kläger hat behauptet, daß der Vermittler L für die Beklagte zu 3) tätig geworden sei. Dies habe ihm auch der Zeuge F erklärt. Der Zeuge L habe ihn falsch beraten und unzutreffende Zusagen gemacht, indem er ihm erklärt habe, daß sich die Wohnung unter Berücksichtigung der zu erzielenden Steuervorteile und der Mieteinnahmen selbst tragen würde; er, der Kläger, habe selbst keinen zusätzlichen Aufwand. Er könne das Objekt auch nach Ablauf der Spekulationsfrist von 2 Jahren gewinnbringend verkaufen. Auf den Anfall einer Vorfälligkeitsentschädigung bei der Beklagten zu 1) bei vorzeitiger Ablösung der Darlehen sei er nicht hingewiesen worden.

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Der Kläger hat weiter vorgetragen, daß er tatsächlich durch die Eigentumswohnung zusätzliche Aufwendungen gehabt habe. Er habe nämlich insgesamt gemäß der von ihm vorgelegten Aufstellung 50.396,00 DM auf das Konto des Mietpools einzahlen müssen, ohne dessen Effizienz und Verbleib überprüfen zu können. Steuerersparnisse habe er nur in Höhe von 15.000,00 DM gehabt. Die Weiterveräußerung sei von der Beklagten zu 3) auch nicht wie in der Immobilien Management-Vereinbarung vom 19.12.1990 vorgesehen automatisch nach Ablauf von 2 Jahren erfolgt. Sie sei nur mit erheblichen Anstrengungen seinerseits im Jahre 1997 möglich gewesen.

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Der Kläger hat gemeint, daß die Beklagten ihm wegen der fehlerhaften Beratung und falschen Zusagen des Vermittlers L zum Schadensersatz verpflichtet seien. Bei zutreffender Beratung hätte er die Anlge nicht getätigt. Er sei daher so zu stellen, als wenn er die fragliche Eigentumswohnung niemals erworben hätte. Sein Schaden belaufe sich daher entsprechend seiner Berechnung in der Klageschrift auf 56.117,46 DM. Weiterhin sei ihm bei entsprechender anderweitiger Anlage des Kapitalbetrages ein Zinsgewinn von 6.313,51 DM entgangen.

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Der Kläger hat beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 62.430,97 DM nebst 8 % Zinsen seit Klagezustellung zu zahlen.

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Die Beklagten haben beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten haben eine fehlerhafte Beratung und unzutreffende Zusagen des Vermittlers L sowie einen Schaden des Klägers bestritten. Sie haben im übrigen die Ansicht vertreten, daß sie für einen eventuell fehlerhafte Beratung und unzutreffende Zusagen des Vermittlers L nicht einzustehen hätten. Sie haben die Einrede der Verjährung erhoben.

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Die Beklagte zu 3) hat ihre Passivlegitimation bestritten. Sie hat behauptet, der Zeuge L sei für die Firma J GmbH in E2 tätig geworden. Gleiches gelte für den Zeugen F, der für seine Tätigkeit in dieser Angelegenheit ebenfalls von der Firma J GmbH in E2 eine Provision erhalten habe.

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Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil die Klage abgewiesen. Dagegen richtet sich die Berufung des Klägers, der weiterhin die Ansicht vertritt, die Beklagten seien ihm wegen der fehlerhaften Beratung zu Schadensersatz verpflichtet.

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Der Kläger beantragt,

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unter Änderung des angefochtenen Urteils die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 62.430,97 DM nebst 8 % Zinsen seit Klagezustellung zu verurteilen.

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Hilfsweise beantragt er Vollstreckungsschutz gegen Bürgschaft.

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Die Beklagten beantragen,

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die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

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Sie verteidigen das angefochtene Urteil.

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Wegen des übrigen Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die Berufung hat keinen Erfolg.

45

Dem Kläger stehen Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Beratung bei der Vermittlung einer Eigentumswohnung in D nicht zu. Das Landgericht hat zu Recht offengelassen, ob etwaige Pflichtverletzungen des Zeugen L den Beklagten zu 1) bis 3) überhaupt zurechenbar sind. Nach dem eigenen Vortrag des Klägers in erster Instanz, der in zweiter Instanz insoweit nicht weiter vertieft worden ist, läßt sich nicht feststellen, daß fehlerhafte Angaben oder Versprechungen des Zeugen L für die Anlageentscheidung des Klägers ursächlich geworden sind.

46

Der Zeuge L ist im vorliegenden Fall nicht Anlageberater sondern als Anlagevermittler (so auch die Klageschrift, Bl. 2 oben) tätig geworden. Er hat lediglich anhand von Prospekten ein bestimmtes Immobilienobjekt vorgestellt und die erforderlichen Schritte für die Durchführung in die Wege geleitet. Er hat im Interesse des Kapitalsuchenden den Vertrieb der Eigentumswohnungen gefördert. Dem Kläger mußte damit klar sein, daß der Zeuge die Anlage eher werbend anpreist. Damit beschränkte sich die Aufgabe des Zeugen auf die Geschäftsabwicklung und die wahrheitsgemäße Auskunftserteilung. Dem Kläger sollte durch die Tätigkeit des Zeugen nicht das wirtschaftliche Risiko der Investition in die Immobilie abgenommen werden. Geschuldet war lediglich die Information, die eine Abwägung der Risiken ermöglichte. Diese Information ist dem Kläger zuteil geworden, wie sich aus den verschiedenen von ihm am 19.12.1990 unterzeichneten Unterlagen ergibt. Insbesondere die von ihm unterzeichneten Risikohinweise zeigen die mit einer Investition in Immobilien verbundenen Unwägbarkeiten und Gefahren hinlänglich auf. Ausdrücklich wird darin darauf hingewiesen, daß sich der Erwerber wegen steuerlicher Berechnungen und Wirtschaftlichkeitsberechnungen an einen Angehörigen der steuerberatenden Berufe wenden solle. Zudem werden die Risiken des Immobilienmarktes deutlich angesprochen. Mit seiner Unterschrift unter die Risikohinweise, die leicht verständlich und übersichtlich formuliert sind, hat der Kläger zum Ausdruck gebracht, daß er deren Inhalt zur Kenntnis genommen hat. Unter diesen Umständen kann er nicht mit der schlichten Behauptung gehört werden, der Zeuge habe ihm erklärt, die Wohnung werde sich aus Mieteinnahmen und steuerlichen Vorteilen selber tragen. Der Kläger muß vielmehr im einzelnen darlegen, warum er trotz der Hinweise etwaigen Darstellungen des Zeugen zu den steuerlichen Auswirkungen gefolgt ist, ohne sich die empfohlenen fachlichen Informationen zu beschaffen. Mit den Risikohinweisen ist der Kläger nochmals besonders darauf hingewiesen worden, daß zu steuerlichen Fragen ein Fachmann zu hören ist. Dagegen, daß der Zeuge solche Erklärungen zu steuerlichen Fragen abgegeben hat, spricht im übrigen der Inhalt des sog. Besuchsberichts, aus dem sich die monatlichen Belastungen unter Berücksichtigung der zu vereinnahmenden Miete ergeben. Danach entstand ein Finanzbedarf des Klägers von monatlich 391,00 DM im ersten und von monatlich 601,15 DM in den neun folgenden Jahren. Danach ergaben sich schon ganz offensichtlich Fragen dahin, wie diese Lücke steuerlich abgedeckt werden konnte. Wie diese Frage von dem Zeugen hätte überzeugend beantwortet werden können, hat der Kläger ebenfalls nicht belegt.

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Dieselben Überlegungen sind auch anzustellen für die Behauptung, der Zeuge habe erklärt, die Wohnung ließe sich nach Ablauf der Spekulationsfrist von 2 Jahren gewinnbringend veräußern. Auch diesbezüglich war der Kläger darauf hingewiesen, daß der Immobilienmarkt nicht vorhersehbaren Schwankungen unterliege. Warum sein Kaufentschluß gleichwohl auf den Angaben des Zeugen beruhen soll, ist nicht ersichtlich. Immerhin standen insoweit die Risikohinweise den etwaigen Angaben des Zeugen entgegen. Die in diesem Zusammenhang weiter aufgestellte Behauptung, die Beklagte zu 3) habe sich nach 2 Jahren automatisch um den Verkauf kümmern wollen, findet in der mit ihr getroffenen Immobilien-Management Vereinbarung keine Stütze.

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Hinsichtlich dieser beiden Gesichtspunkte trifft den Kläger aber auf jeden Fall auch ein Mitverschulden, da die Widersprüche erkennbar waren. Da er das Risiko der Investition zu tragen hat, ist sein Mitverschulden bei einer nach § 254 BGB erforderlichen Abwägung überwiegend.

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Eine Pflichtverletzung ist auch nicht darin zu sehen, daß der Zeuge den Kläger angeblich nicht auf die mit der Zinsbindungsfrist einhergehende Folge einer Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditablösung hingewiesen hat. Zunächst ist festzustellen, daß der Kläger eine gesonderte Erklärung über die Zinsbindungsfrist und damit über die Laufzeit des Kredites unterzeichnet hat. Damit war klar, daß eine vorzeitige Lösung aus dem Darlehensverhältnis nicht ohne weiteres möglich sein würde. Eines weiteren Hinweises bedurfte es seitens des Zeugen daher nicht mehr. Daß dem Zeugen bekannt war, daß der Kläger hier ein Informationsdefizit hatte, ist ebenfalls nicht vorgetragen und nicht ersichtlich.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 97, 708 Nr. 10, 711, 712, 546 Abs. 2 ZPO. Dem Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO war nicht zu entsprechen, da die tatsächlichen Voraussetzungen nicht glaubhaft gemacht worden sind (vgl. § 714 ZPO).