Landgericht Düsseldorf (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2014-01-15, Aktenzeichen 23 S 213/13
ECLI:DE:LGD:2014:0115.23S213.13.00

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Neuss vom 06.06.2013 – Az. 78 C 3352/12 – wird zurückgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Gründe:

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A.

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Die Parteien streiten um die Herausgabe des Grundstückes xxx in xxx.

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Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen, § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO.

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Das Amtsgericht hat die Klage und die Widerklage der Beklagten auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten abgewiesen. Zur Begründung der Klageabweisung führt es aus, die Prozessfähigkeit des Klägers zu 1) bedürfe keiner Aufklärung, da dieser jedenfalls ordnungsgemäß vertreten sei. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Grundstücks bestehe nicht, da keine der durch die Kläger ausgesprochenen Kündigungen wirksam sei.

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Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung, mit welcher sie ihr erstinstanzliches Klageziel weiterverfolgen. Sie greifen die vorgenommene Interessenabwägung des Amtsgerichts hinsichtlich der Verwertungskündigung an. Ihr Vortrag sei darüber hinaus entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht unsubstantiiert gewesen; jedenfalls habe das Amtsgericht hierauf hinweisen müssen. Rechtsfehlerhaft unterscheide das Amtsgericht nicht zwischen den mehrfach ausgesprochenen Kündigungen.

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Von weiteren tatbestandlichen Ausführungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

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B.

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I.

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Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt, §§ 511, 517, 519 ZPO, und ordnungsgemäß begründet worden, § 520 ZPO.

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II.

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In der Sache hat die Berufung der Kläger keinen Erfolg.

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Die Kläger haben keinen Anspruch auf Herausgabe und Räumung des Grundstückes aus § 546 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis nicht beendet wurde.

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1.

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Das Mietverhältnis wurde nicht durch die Kündigung vom 28.10.2011 beendet, da die Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht vorgelegen haben. Voraussetzung ist, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleidet. Eine anderweitige Verwertung ist durch die Kläger unstreitig beabsichtigt, da diese das Grundstück zu verkaufen planen. Der geplante Verkauf ist auch angemessen. Eine solche Angemessenheit liegt vor, wenn die Verwertungsabsicht von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (vgl. Schmidt-Futterer, 11. Aufl. 2013, § 573 Rn. 157). Dabei ist auf die Gesamtumstände der Verwertung abzustellen, insbesondere auch auf das Verwertungsmotiv und den Verwertungszweck (Schmidt-Futterer, 11. Aufl. 2013, § 573 Rn. 158). Soweit der Verkauf des Grundstückes geplant ist, genügt jeder billigenswerte, vernünftige Grund (Schmidt-Futterer a.a.O. Rn. 159). Die Erwägungen des Klägers zu 1) und der ursprünglichen Klägerin zu 2) bei Ausspruch der Kündigung waren vernünftig und nachvollziehbar. Denn sie wollten durch den Verkauf des Grundstücks weitere liquide Mittel schaffen für den Fall, dass Kosten für weitere Pflegemaßnahmen bei ihnen anfallen. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Kläger für diesen nicht nur entfernt denkbaren Fall rechtzeitig Vorsorge treffen wollten, zumal bei dem Verkauf eines Grundstückes regelmäßig nicht abgesehen werden kann, welche Zeit der Verkauf in Anspruch nimmt. Daher war eine frühzeitige Reaktion auf gegebenenfalls notwendige Pflegemaßnahmen angemessen.

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Auch eine Hinderung der Verwertung durch den Bestand des Mietverhältnisses ist zu bejahen. Eine solche Hinderung liegt bei einem Verkauf vor, wenn der Vermieter das Haus oder die Wohnung in vermietetem Zustand entweder überhaupt nicht oder nur zu wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen verkaufen könnte (Schmidt-Futterer a.a.O. Rn. 167 m.V.a. BVerfGE 79, 283 und BGH NZM 2008, 281). Die Parteien streiten insofern darum, ob der durch die Kläger behauptete Abschlag aus dem Umstand resultiert, dass das Haus vermietet ist oder aber ob das Objekt auch ohne die Vermietung nicht den Preis wert ist, den die Kläger hierfür begehren.

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Hierauf kommt es indes entscheidend nicht an, da den Klägern jedenfalls kein erheblicher Nachteil durch den Fortbestand des Mietverhältnisses entsteht, selbst wenn das Mietverhältnis der Grund für die Preisdifferenz von 350.000,- € zu 280.000,- € sein sollte. Bei der Frage, ob eine erheblicher Nachteil entsteht, kommen in erster Linie wirtschaftliche Nachteile in Betracht; zu berücksichtigen sind jedoch auch sonstige, insbesondere persönliche Nachteile (Schmidt-Futterer a.a.O. Rn. 170). Auf der anderen Seite ist das Bestandsinteresse des Mieters zu berücksichtigen; es hat insgesamt eine Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Vermieters zu erfolgen (BGH NJW 2009, 1200, zitiert nach beck-online). Die Sozialpflichtigkeit des Eigentums gemäß Art. 14 Abs. 2 GG ist zu berücksichtigen. Bei der Abwägung sind alle Umstände des Einzelfalls, insbesondere auch die konkrete Situation des Vermieters zu betrachten.

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Diese Abwägung geht, soweit es die 1. Verwertungskündigung betrifft, zu Lasten der Kläger aus. Denn das Bestandsinteresse der Beklagten ist insgesamt, trotz der nicht unerheblichen Differenz des Kaufpreises, auf Grund der nachfolgenden Erwägungen höher zu bewerten. Zunächst ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte zu 1) bereits seit 50 Jahren in dem streitgegenständlichen Haus lebt; es handelt sich hierbei um das Haus der Großmutter, in welchem die Beklagte zu 1) mit ihrem mittlerweile verstorbenen Ehemann gelebt hat und in welchem die beiden Kinder der Beklagten zu 1), also auch die Beklagte zu 2), geboren und aufgewachsen sind. Das Haus stellt für die Beklagten mithin nicht nur den Lebensmittelpunkt dar, wie jedes Haus für einen Mieter einen Lebensmittelpunkt darstellt; vielmehr sind hieran besondere Erinnerungen geknüpft. Das Haus befindet sich seit Jahrzehnten in Familienbesitz.

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Auf Seiten der Kläger ist zu berücksichtigen, dass der notwendige Pflegebedarf auch durch einen Verkaufspreis in Höhe von 280.000,- € für eine angemessene Zeit abgesichert würde. Dabei wäre es grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn die Kündigung (auch) wegen des Pflegebedarfs des späteren Klägers zu 2), Herrn Ludwig Gabrielli, erfolgt wäre. Dies wäre lediglich ein weiterer bei der Interessenabwägung einzustellender Umstand. Die Kläger eröffnen in Bezug auf die Vermögensverhältnisse der ehemaligen Klägerin zu 2) und deren Ehemann die folgende Rechnung: Liquide Mittel seien in Höhe von 187.000,- € vorhanden. Bei der vorhandenen monatlichen Unterdeckung von 4.437,58 € genügten diese Mittel für 42 Monate. Auf Grund der Verwertung des Mietsobjektes würde sich der mögliche Pflegezeitraum auf 7 Jahre erhöhen. Hierbei legen die Kläger offensichtlich die Hälfte des angenommenen Verkaufspreises des unvermieteten Hauses, da die ehemalige Klägerin zu 2) nicht Alleineigentümer des Hauses war, zu Grunde (175.000 € / 4.437,58 € = 39 Monate = 3 Jahre und 3 Monate). Bei einem Verkaufspreis des Hauses im vermieteten Zustand ergäbe sich ein auf die ehemalige Klägerin zu 2) entfallender Anteil des Kaufpreises von 140.000 €. Auf den monatlichen Pflegebedarf bezogen ergäbe sich hieraus ein weiterer Versorgungszeitraum von 31 Monaten, mithin lediglich 8 Monaten weniger als bei einem Verkauf in unvermietetem Zustand. Dabei ist darüber hinaus zu berücksichtigen, dass der spätere Kläger zu 2) Eigentümer diverser Eigentumswohnungen war. Er trägt insofern zwar vor, dass deren Verkauf sich über Jahre hinziehen würde, um ohne Verlust zu verkaufen (Bl. 80 d.A.); dass ein etwaiger dort erfolgender Verlust das Bestandsinteresse der Beklagten überwiegen würde oder der in Rede stehende Zeitraum nicht zum Verkauf genutzt werden kann, ist nicht ersichtlich. Vielmehr standen dem späteren Kläger zu 2) noch für weitere 3,5 Jahre hinreichend liquide Mittel zur Verfügung, um seinen Pflegebedarf zu decken. Der Kläger zu 2) war demgemäß gerade nicht auf einen zeitnahen Verkauf innerhalb weniger Monate angewiesen. Zwar ist es im Rahmen der Frage nach dem erheblichen Nachteil nicht erforderlich, dass der Vermieter auf die Verwertung zwingend angewiesen ist; in die vorzunehmende Abwägung sind jedoch sämtliche Umstände einzubeziehen, die für und wider einen erheblichen Nachteil sprechen.

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Woraus sich ein erheblicher Nachteil des Klägers zu 1) bei Fortbestand des Mietverhältnisses ergeben soll, ist nicht hinreichend vorgetragen. Insbesondere ist nicht vorgetragen, dass dessen gegebenenfalls eintretender Pflegebedarf nicht auch durch einen Verkauf zu einem Preis von 280.000,- € gedeckt werden könnte. Allein der Mindererlös beim Verkauf genügt auf Grund der auf Seiten der Beklagten einzustellenden Interessen nicht zur Annahme eines erheblichen Nachteiles.

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Soweit die Kläger vortragen, die Beklagte habe jahrzehntelang Miete „gespart“, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Eine Mieterhöhung im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften hätte den Klägern jederzeit frei gestanden; erhöhen sie die Miete dennoch nicht, können sie sich auf die günstige Miete nicht berufen, um ihre Kündigung zu stützen.

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Schließlich greift auch die Erwägung, soweit es die Kündigung vom 28.10.2011 betrifft, dass das Haus der Beklagten auf Grundlage der Miete von 405 € im Monat nicht kostendeckend bewirtschaftet werden kann, nicht durch. Die Kündigung vom 28.10.2011 stützt sich nicht auf diesen Umstand. Gemäß § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind jedoch die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden gemäß § 573 Abs. 3 S. 2 BGB nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind. Daraus folgt, dass die bereits im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vom 28.10.2011 bekannten Gründe für die Wirksamkeit dieser Kündigung keine Berücksichtigung finden können.

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2.

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Auch die weitere ausgesprochene Verwertungskündigung in der Klageschrift vom 24.07.2012 hat das Mietverhältnis nicht beendet.

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Die Kläger stützen sich insofern darauf, dass durch das bestehende Mietverhältnis mit einer monatlichen Miete von 405,- € das Objekt „faktisch unverkäuflich“ sei, allenfalls jedoch einen Kaufpreis von 100.000,- € erzielen könne.

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Allerdings ist auch hierin kein erheblicher Nachteil der Kläger zu sehen. Das Amtsgericht hat insofern zutreffend erkannt, dass bei der vorzunehmenden Interessenabwägung zu berücksichtigen ist, dass die Kläger das streitgegenständliche Grundstück als Erben im Wege der Universalsukzession bereits im vermieteten Zustand erworben haben. In einem solchen Fall ist Bezugspunkt jedoch nicht der absolute Vorteil, der den Erben bei Veräußerung im unvermieteten Zustand entstehen würde, sondern die Vermögenslage im Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks (vgl. OLG Stuttgart, BeckRS 2005, 12823, Schmidt-Futterer, 11. Aufl. 2013, § 573 Rn. 171, jeweils zitiert nach beck-online). Dies beruht auf der Erwägung, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses gerade keinen zusätzlichen, erheblichen Nachteil erleidet; vielmehr würde er einen wirtschaftlichen Vorteil realisieren, der im Moment des Erbfalles gerade nicht seinem Vermögen zuzurechnen war, ihm mithin nie zustand (vgl. OLG Stuttgart a.a.O.).

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Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Kläger das Grundstück im Wege des Erbganges bereits im vermieteten Zustand erworben haben und dass die Beklagte zu 1) seit jeher eine Miete von 405,- € zahlt.

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Woraus sich eine maßgebliche Änderung des Wertes des Grundstücks im Zeitraum seit dem Erwerb im Wege der Universalsukzession ergeben soll, ist nicht vorgetragen und auch nicht ersichtlich. Denn die Kläger stützen die Kündigung ausschließlich auf die absolute Differenz zwischen zu erzielendem Kaufpreis in vermietetem und unvermietetem Zustand, nicht hingegen auf eine eingetretene Änderung der Verhältnisse.

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Soweit die Kläger sich darauf stützen, dass – was zwischen den Parteien streitig ist - durch das Verhalten der Beklagten bei Besichtigung des Hauses durch Kaufinteressenten das Objekt „faktisch unverkäuflich“ sei, da weitere Begehungen des Hauses so nicht zu einem Verkauf führen würden, hat auch dieser Einwand im Rahmen der Verwertungskündigung keinen Erfolg. Die Kläger verkennen insofern, dass das konkrete (ggfs. pflichtwidrige) Verhalten eines Mieters eine Verwertungskündigung nicht rechtfertigen kann. Denn die Verwertungskündigung setzt voraus, dass der Vermieter „durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses“ an einer Verwertung gehindert wird; in einem Fall, in welchem sich ein Mieter verkaufsschädigend verhält, ist der Vermieter jedoch nicht durch den Fortbestand des Mietverhältnisses als solches an der Verwertung gehindert, sondern durch das Verhalten des Mieters.

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Es ist auch nicht ersichtlich, aus welchen Gründen hier durch das Verhalten der Beklagten objektiv ein Wertverlust von über 70% zu Stande gekommen sein soll. Denn das Verhalten der Beklagten – hier und im Folgenden unterstellt, dieses hat es gegeben – hatte allenfalls Auswirkungen auf die bisherigen Kaufinteressenten. Es hat jedoch keine Auswirkungen auf zukünftige Kaufinteressenten, sofern die Beklagten sich bei weiteren Besichtigungen anders verhalten würden; eine Auswirkung auf den objektiven Verkaufswert durch das Verhalten der Beklagten ist damit nicht gegeben.

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Auch diese Überlegung verdeutlicht, dass es sich bei diesem Lebenssachverhalt nicht um einen Fall der Verwertungskündigung handelt. Vielmehr kommt eine verhaltensbedingte Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB oder § 543 Abs. 1 BGB in Betracht.

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3.

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Ebenfalls hat die Kündigung in der Klageschrift, gestützt auf eine vermeintliche Pflichtverletzung der Beklagten, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, das Mietverhältnis nicht beendet.

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Der Vortrag der Kläger ist insofern, wie das Amtsgericht entgegen der Ansicht der Kläger zutreffend erkannt hat, nicht hinreichend substantiiert. Sie tragen vor, die Beklagten hätten das Haus während der Besichtigung „schlechtgeredet“, indem sie das Objekt in allen Negativmerkmalen beschrieben habe sowie die Familienprobleme der Mitglieder der Erbengemeinschaft dargelegt hätten. Darüber hinaus hätten sie unter Tränen den potentiellen Käufern mitgeteilt, nicht aus dem Objekt ausziehen zu wollen.

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Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann substantiiert, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, auf Grund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen (vgl. BGH NJW 2012, 382 m.w.N., zitiert nach beck-online). Vorliegend lässt sich jedoch, wie bereits dargestellt, die Rechtsfolge (die nicht unerhebliche Pflichtverletzung) aus dem Vortrag gerade nicht ableiten:

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Ob eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt, kann sich nur nach den konkreten Umständen des Einzelfalls beurteilen lassen. Ob eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dadurch vorliegt, dass die Beklagten potentielle Käufer auf die negativen Seiten des Hauses hingewiesen haben und diesen mitgeteilt haben, dass sie nicht ausziehen wollen, kann ohne nähere Einzelheiten nicht beurteilt werden. Eine generelle Pflicht, als Mieter nicht mit potentiellen Käufern zu sprechen oder diesen etwaige negative Eigenschaften des Kaufobjektes zu verschweigen, besteht nicht. Dies gilt insbesondere, wenn das, was der Mieter den Käufern mitteilt, der Wahrheit entspricht. Anderes könnte zwar dann gelten, wenn der Mieter dem Käufer gegenüber bewusst unwahre Angaben macht, um einen Kauf zu verhindern. Dies ist allerdings nicht vorgetragen. Aus diesem Grunde wäre entscheidend, wie der konkrete Ablauf gewesen ist. Mangels Kenntnis der konkreten Umstände lässt sich die Frage einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung jedoch nicht beantworten.

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Soweit die Kläger in ihrer Berufungsbegründung rügen, dass das Amtsgericht auf die fehlende Substantiierung hätte hinweisen müssen, beruht das Urteil auf diesem fehlenden Hinweis nicht, § 513 Abs. 1 ZPO. Denn auch in der Berufungsbegründung tragen die Kläger zu den konkreten Umständen im Rahmen der Besichtigungen nicht weiter vor.

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Darüber hinaus dürfte die – behauptete - Pflichtverletzung der Beklagten auch deshalb als unerheblich anzusehen sein, weil eine vorherige Abmahnung durch die Kläger unterblieben ist. Eine solche ist zwar grundsätzlich im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht erforderlich; allerdings ist es möglich, dass eine Pflichtverletzung erst deshalb als nicht unerheblich anzusehen ist, weil der Mieter sein Verhalten trotz einer erfolgten Mahnung fortsetzt (vgl. BGH NJW 2008, 508). Sofern die Beklagte hier tatsächlich lediglich der Wahrheit entsprechende Angaben gegenüber den Käufern gemacht haben, wäre diese eventuelle (Neben-)Pflichtverletzung zumindest so lange als unerheblich anzusehen, wie seitens der Kläger diesbezüglich keine Abmahnung erfolgt ist. Denn so lange eine Abmahnung nicht vorliegt, musste den Beklagten nicht bewusst sein, dass die Kläger ein Gespräch der Beklagten mit potentiellen Käufern nicht wünschen.

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Soweit die Kläger in der Klageschrift eine Abmahnung erklärt haben, kommt es hierauf nicht an, da die Beklagten bislang nicht entgegen der Abmahnung (unabhängig davon, dass diese bereits nicht hinreichend bestimmt sein dürfte) gehandelt haben.

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4.

41

Ebenfalls nicht beendet wurde das Mietverhältnis durch die weitere Kündigung der Kläger nach Versterben der ursprünglichen Klägerin zu 2), woraufhin der ursprüngliche Kläger zu 2), Herr xxx, in den Rechtsstreit eingetreten ist. Die im Schriftsatz vom 21.09.2012 erklärte Verwertungskündigung (Bl. 83 d.A.) wird gestützt auf die Pflegesituation des neuen Klägers zu 2). Dass diese Situation trotz der 20%-igen Kaufpreisdifferenz jedoch nicht dazu führt, dass die Interessenabwägung zu Gunsten der Kläger ausgeht, wurde unter ZIff. 1 bereits dargestellt.

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5.

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Auch die weitere im Schriftsatz vom 21.09.2012 erklärte Kündigung wegen einer Pflichtverletzung der Beklagten durch Errichtung eines baurechtswidrigen Carports und dem Umbau der ehemaligen Garage zum Wohnbereich hat das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet. Die Beklagten haben insofern unbestritten vorgetragen, dass den Klägern die Baumaßnahmen seit Jahrzehnten bekannt waren, ohne dass diese jemals beanstandet wurden. Ob die Baumaßnahmen tatsächlich baurechtswidrig sind, was die Beklagten bestreiten, kann dahinstehen. Denn das grundsätzliche Kündigungsrecht, was hier aus einer Pflichtverletzung der Beklagten folgen könnte, ist jedenfalls verwirkt (wie das Amtsgericht ebenfalls unter Heranziehung des Grundsatzes von Treu und Glauben, aus welchem auch die Verwirkung folgt, annimmt). Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat (=Zeitmoment) und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht nicht mehr geltend machen wird (=Umstandsmoment) (vgl. Palandt, 72. Aufl. 2013, § 242 Rn. 87). Die Voraussetzungen einer Verwirkung liegen vor. Das Zeitmoment liegt bei einem Zeitraum von mehreren Jahrzehnten unzweifelhaft vor. Das Umstandsmoment folgt daraus, dass die Kläger sowie ihre Rechtsvorgänger seit ebendieser Zeit die baulichen Maßnahmen trotz Kenntnis selbiger niemals beanstandet haben, sondern diese jedenfalls geduldet haben. Die Beklagten mussten nicht damit rechnen, dass die Kläger nunmehr nach Jahrzehnten wegen eben dieser Baumaßnahmen eine Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen würden.

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Auch die ausgesprochene fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung im Schriftsatz vom 21.09.2012 hat das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet. Die Kläger stützen sich insofern auf vermeintliche Beleidigungen der Beklagten, indem die Beklagten den Kläger zu 1) als dement bezeichnet haben und den Klägern im Hinblick auf den Verkauf des Grundstücks reines Gewinnstreben zu unterstellen.

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Eine Kündigung rechtfertigende Beleidigungen können hierin indes nicht gesehen werden. Eine Beleidigung ist ein Angriff auf die Ehre eines anderen durch die Kundgabe von Nichtachtung oder Missachtung (vgl. Schmidt-Futterer, 11. Aufl. 2013, § 543 Rn. 187). Dabei muss die Beleidigung, um eine Kündigung zu rechtfertigen, schwerwiegend sein (Schmidt-Futterer a.a.O.).

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Ob die Unterstellung, der Kläger zu 1) sei dement, überhaupt eine Beleidigung darstellt, ist bereits fraglich. Bei einer Tatsachenbehauptung ist zum einen erforderlich, dass die behauptete Tatsache auch unwahr ist (vgl. Schönke/Schröder, StGB, 28. Aufl. 2010, § 185 Rn. 6, zitiert nach beck-online). Insbesondere aber muss die Unwahrheit in subjektiver Hinsicht vom Vorsatz des Beleidigenden erfasst sein. Dass die Beklagten durch die Angabe, der Kläger sei dement, hierdurch dessen Ehre angreifen wollten, mithin um die Unwahrheit dieser Aussage wussten, ist nicht bewiesen. Es ist ebenso denkbar, dass die Beklagten tatsächlich (wenn auch irrtümlich) von einer Demenz des Klägers zu 1) ausgingen; dann läge in dieser Behauptung jedoch keine Kundgabe von Miss- oder Nichtachtung.

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Auch die Behauptung der Beklagten, der Verkauf des Hauses erfolge aus reinem Gewinnstreben, stellt jedenfalls keine schwere Beleidigung dar. Zwar bringen sie durch diese Angaben im vorliegenden Rechtsstreit unzweifelhaft ihre Missachtung dieses Verhaltens zum Ausdruck. Dass dies jedoch ehrverletzenden Charakter in einer derart schwerwiegenden Weise hat, dass es eine Kündigung rechtfertigt, kann nicht angenommen werden. Denn Gewinnstreben an sich hat bereits keinen ehrverletzenden Charakter. Darüber hinaus ist im Rahmen der Interessenabwägung bei der Verwertungskündigung durchaus relevant, aus welchen Motiven heraus der Vermieter eine Verwertung beabsichtigt; der Vortrag, dass dies aus Gewinnstreben erfolgt, muss daher im Rahmen des Prozesses zulässig sein.

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Ob auch seitens der Kläger Beleidigungen erfolgt sind, kann deshalb dahinstehen.

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7.

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Woraus eine Kündigung wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses folgen soll, ist nicht ersichtlich. Allein der Umstand, dass die Kläger hier mehrfach unwirksame Kündigungen ausgesprochen haben und die Beklagten sich gegen diese Kündigungen jeweils zur Wehr gesetzt haben, führt nicht zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Wenn dies allein bereits ausreichen würde, so dürfte sich ein Mieter gegen unberechtigte Kündigungen grundsätzlich nicht mehr wehren, um dem Vermieter keinen weiteren Kündigungsgrund zu bieten. Dass sich ein Mieter gegen (unberechtigt) ausgesprochene Kündigungen mit den ihm rechtlich zur Verfügung stehenden Mitteln zur Wehr setzen darf, bedarf keiner weiteren Erläuterung.

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III.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

54

IV.

55

Ein Anlass, die Revision zuzulassen (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO) besteht nicht. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern Belange der Rechtsfortbildung oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

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V.

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Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 4.860,- € festgesetzt.