Hanseatisches Oberlandesgericht ()
Urteil vom 2015-04-17, Aktenzeichen 9 U 35/14

Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 07.02.2014, Az. 317 O 223/08, wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Die Kosten der Nebenintervention trägt die jeweilige Nebenintervenientin.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Gründe

I.

1

Die Parteien machen wechselseitig Ansprüche im Zusammenhang mit dem Erwerb zweier Eigentumswohnungen durch den Beklagten geltend.

2

Mit notariellem Kaufvertrag vom 13.02.2006 (Anlage K1) erwarb der Beklagte von der Klägerin zwei von der Klägerin zu errichtende Eigentumswohnungen unter der Anschrift …... Wegen der Einzelheiten des Vertrags wird auf Anlage K1 verwiesen. Der Gesamtkaufpreis für beide Eigentumswohnungen betrug Euro 1.472.753,00. Die Nebenintervenientin zu 1 war als Generalunternehmerin für die Klägerin bei der Errichtung des Gebäudes tätig. Die Nebenintervenientin zu 2 führte als Nachunternehmerin der Nebenintervenientin zu 1 die Heizungs- und Lüftungsbauarbeiten durch, die Nebenintervenientin zu 3 die Elektroarbeiten.

3

Am 27.06.2007 fand die Übergabe des Sondereigentums an den Beklagten statt. Anlässlich dieses Termins wurden zum einen ein Mängelprotokoll (Anlage K2) und zum anderen ein Übergabeprotokoll (Anlage K3) erstellt. In dem Übergabeprotokoll heißt es unter anderem:

4

„Der Notar wird angewiesen, nach Erhalt dieses Protokolls den auf NAK eingezahlten Restkaufpreis bis auf € 150.000 an die Verkäufer auszukehren. Weitere € 50.000 sind auszukehren, wenn der baubegleitende Architekt Herr V. als Vertreter des Käufers schriftlich bestätigt, dass Elektro-, Alarm- und Lüftungsanlagen dem Käufer funktionsfähig vorgeführt worden sind. Die restlichen € 100.000 sind vom Notar auszukehren, wenn der baubegleitende Architekt schriftlich bestätigt hat (Übergabeprotokoll), dass das Gemeinschaftseigentum übergeben worden ist.“

5

Am 17.08.2007 richtete der damalige anwaltliche Vertreter des Beklagten, Rechtsanwalt Dr. W., ein Schreiben an den beurkundenden Notar (Anlage K4), in dem es unter anderem heißt: „Die elektrischen Anlagen wurden fertig gestellt und funktionsfähig vorgeführt.“ Am 09.04.2008 erfolgte eine weitere Ortsbegehung, in dessen Rahmen die vom Beklagten beauftragten Architekten ein weiteres Protokoll erstellten (Anlage K5).

6

Mit Schreiben vom 20.12.2011 (Anlage B38) ließ der Beklagte die Klägerin unter Fristsetzung bis zum 28.12.2011 vergeblich auffordern, die Eigentumsumschreibung des Kaufobjekts zu veranlassen.

7

Der Beklagte schloss nach Abschluss des Kaufvertrages einen Darlehensvertrag mit der … Sparkasse, der nicht im Zusammenhang mit dem Erwerb der hier streitgegenständlichen Eigentumswohnungen stand, zu dessen Sicherung aber die Eintragung einer Grundschuld in Höhe von Euro 1.900.000,00 auf dem Kaufobjekt vorgesehen war. Da der Kläger noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war, stimmte der beurkundende Notar lediglich einer Grundschuld in Höhe von Euro 1.477.753,00 zu. Der Beklagte stellte deshalb eine Ersatzsicherheit in Höhe von Euro 442.247,00 durch Verpfändung einer Termingeldeinlage. Hierfür entstanden dem Beklagten bei der … Sparkasse Kosten, so im Jahr 2009 Sollzinsen in Höhe von Euro 5.457,54.

8

Die Klägerin hat behauptet, für das 2. Halbjahr 2007 habe sie Euro 471,98 Grundsteuer für den Beklagten verauslagte.

9

Die Klägerin hat behauptet, die bauseitig vorgesehene und installierte Lüftungsanlage habe den vertraglichen Vorgaben entsprochen. Ein Mangel habe an der Anlage nicht vorgelegen. Die Voraussetzungen für eine Selbstvornahme durch den Beklagten seien nicht gegeben gewesen. Die Kläger haben Bezug genommen auf das Messprogramm vom 16.06.2008 (Anlagenkonvolut K6). Die Klägerin hat behauptet, die Entlüftung der Pantry sei vertragsgemäß erfolgt und entspreche den anerkannten Regeln der Technik. Die Planung der ausgeführten Küchen-Ab- und Zuluft sei außerdem vom Küchenbauer des Beklagten erstellt worden. Die Belüftung des Schlafzimmers sei entsprechend den anerkannten Regeln der Technik und dem Wortlaut der Baubeschreibung hergestellt worden. Der Beklagte habe der Klägerin außerdem nicht die Möglichkeit zur Nacherfüllung gegeben. Eine Be- und Entlüftung der Abstellräume im Keller sei nicht geschuldet und entspreche auch nicht den anerkannten Regeln der Technik.

10

Die Klägerin hat behauptet, die Alarmanlage sei gemäß Übergabeprotokoll vom 15.08.2007 fertig gestellt und betriebsbereit. Die Klägerin hat Bezug genommen auf das Schreiben der Nebenintervenientin zu 1 vom 14.01.2008 (Anlage K7). Die Klägerin hat behauptet, die Alarmanlage sei funktionstüchtig und entspreche den anerkannten Regeln der Technik.

11

Auch die Elektroanlage sei mangelfrei und funktionsfähig. Die Klägerin hat behauptet, die Ausführung der Rauchmelder und der Doppelsteckdosen entspreche der Baubeschreibung und den anerkannten Regeln der Technik.

12

Die Voraussetzung für die Auszahlung weiterer Euro 50.000,00 habe daher vorgelegen. Die Klägerin hat behauptet, auf dem Notaranderkonto befinde sich derzeit, nach Rückzahlung der letzten Rate an den Beklagten gemäß des ergangenen Teilurteils, ein Betrag von Euro 54.900,00.

13

Die Nebenintervenientin zu 1 hat behauptet, die bei Abnahme des Sondereigentums gerügten Mängel an den Gewerken Elektroarbeiten, Alarmanlage und Lüftungsanlage habe die Nebenintervenientin zu 1 beseitigt. Die Nebenintervenientin zu 1 hat Bezug genommen auf Ihre Schreiben vom 22.04.2008 (Anlage S1) und vom 07.05.2008 (Anlage S2). Soweit noch Fehlfunktionen in der Haustechnik feststellbar seien, beruhten diese auf Eigenleistungen des Beklagten.

14

Bei Beauftragung der Rauchmelder im Mai 2007 durch den Beklagten sei eine Verkabelung nicht mehr möglich gewesen. Die Doppelsteckdosen würden nicht mittels Funk mit Strom versorgt sondern sie würden allein über Funk geschaltet. Diese Lösung sei einvernehmlich mit dem Beklagten gewählt worden.

15

Der Abzug der Pantry sei gemäß der vom Küchenbauer des Beklagten erstellten Küchenplanung ausgeführt worden. Danach sei eine andere Führung des Abzugs technisch nicht möglich gewesen. Die ursprüngliche Planung habe vorgesehen gehabt, dass der Wrasenabzug über das Dach geführt würde. Aufgrund der abweichenden Entwürfe der Küchenplaner des Beklagten sei diese Planung geändert worden.

16

Die Verkabelung im Hauswirtschaftsraum sei fachgerecht ausgeführt worden. Das von dem Beklagten beauftragte Unternehmen T. H. habe diese am 15.08.2007 als mangelfrei abgenommen. Die Nebenintervenientin zu 1 hat Bezug genommen auf ein Schreiben vom 17.08.2007 (Anlage S 9).

17

Hinsichtlich der Alarmanlage hat die Nebenintervenientin zu 1 behauptet, die Anlage, die der Beklagte habe bestellen wollen, sei technisch nicht ausführbar. Die Nebenintervenientin zu 2 habe die bestellte Ausführung daher abgelehnt. Das vorliegende System sei daher in Abstimmung mit dem Beklagten ausgeführt worden. Dieses sei funktionsfähig. Die Ausführung unter Verwendung von Glasbruchmeldern entspreche dem Stand der Technik. Die Glasbruchmelder seien für das verwendete Fensterglas zugelassen.

18

Schallschutz und Fußbodenheizung seien nicht mangelhaft. Etwaige Mängel der Fußbodenheizung beruhten allein auf den nachträglichen Eingriffen des vom Beklagten mit dem Einbau von Raumtemperaturfühlern sowie Stellmotoren an den Heizkreisen beauftragten Unternehmens T. H..

19

Die Nebenintervenientin zu 3 hat behauptet, dass der vom Sachverständigen S. vorgefundene Zustand der Verkabelung der Alarmzentrale nicht von ihr zu vertreten sei. Die Installation habe sich bei Abnahme durch die Nebenintervenientin zu 1 am 20.11.2007 in einwandfreiem Zustand befunden. Die vom Beklagten beauftragte Firma T. H. T. GmbH habe am 25.10.2007 die Anlage als ordnungsgemäß festgestellt. Die Nebenintervenientin zu 3 hat Bezug genommen auf Anlage NI2. Zum Zeitpunkt der Abnahme seien die Funktionen aller Zugangstüren vorhanden gewesen. Die Kontakte seien ordnungsgemäß installiert und funktionsfähig gewesen. Wenn nunmehr ein mechanisches Schließen nicht mehr möglich sein sollte, sei dies ausschließlich zurückzuführen auf nachträgliche Einstellungen der Zugangstüren.

20

Die Klägerin hat zunächst beantragt:

21

1. Der Beklagte wird verurteilt, die Freigabe eines Teilbetrages in Höhe von EUR 50.000,00 des auf dem Anderkonto des Notars Dr. U. S. wegen P. W.-E. GmbH ./. W. bei der …. Sparkasse AG, Kto.-Nr. … BLZ …, hinterlegten Geldbetrages zu erklären und den Notar anzuweisen, den o.g. Teilbetrag in Höhe von EUR 50.000,00 an die Klägerin auszukehren.

22

2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 473,98 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

23

3. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 1.761,08 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

24

Mit Schriftsatz vom 03.12.2010 hat die Klägerin sodann beantragt:

25

1. Der Beklagte wird verurteilt, die Freigabe eines Teilbetrages in Höhe von EUR 54.900,00 des auf dem Anderkonto des Notars Dr. U. S.r wegen P. W.-E. GmbH ./. W. bei der … Sparkasse AG, Kto.-Nr. …, BLZ …, hinterlegten Geldbetrages zu erklären und den Notar anzuweisen, den o.g. Teilbetrag in Höhe von EUR 54.900,00 an die Klägerin auszukehren.

26

2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 473,98 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

27

3. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 1.761,08 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

28

Hilfsweise für den Fall, dass das Gericht die Vereinbarung der Parteien vom 27.06.2007 für unwirksam erachten sollte:

29

4. Der Beklagte wird kostenpflichtig und vorläufig vollstreckbar verurteilt, weitere EUR 47.161,57 an die Klägerin zu zahlen.

30

Mit Schriftsatz vom 17.11.2008 hat der Beklagte Widerklage erhoben und beantragt, die Klägerin zu verurteilen,

31

1. den beurkunden Notar Dr. U. S. anzuweisen, den auf seinem Notaranderkonto bei der … Sparkasse, Kontonummer ....., aufgrund der notariellen Bauverträge zu den Urkunden-Nrn. … vom 13.02.2006 und … vom 28.12.2006 hinterlegten Beträge in Höhe von insgesamt EUR 100.000,- an den Beklagten auszuzahlen zzgl. der auf dem Anderkonto angefallenen Zinsen und zzgl. weiterer Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszins seit dem 21.07.2008.

32

2. weitere EUR 1.761,08 zzgl. Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

33

Die Klägerin hat beantragt,

34

die Widerklage abzuweisen.

35

Die Nebenintervenienten haben sich den Anträgen der Klägerin angeschlossen.

36

Mit Schriftsatz vom 30.12.2011 hat der Beklagte im Wege der Widerklage beantragt,

37

1. die Klägerin zu verurteilen, den beurkundenden Notar Dr. U. S. bzw. die in der notariellen Urkunde vom 13.02.2006 bevollmächtigten Notariatsangestellten anzuweisen, die Auflassungserklärung aus dem Kaufvertrag vom 13.02.2006 zu der Urkunden-Nr. … bei dem Grundbuchamt einzureichen und die Eigentumsumschreibung im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts … von … Blatt … betreffend das Wohnungseigentum, bestehend aus einem 178037/1000000 Miteigentum an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen im EG und I. OG, im Aufteilungsplan jeweils mit B 1 bezeichnet sowie den Abstellräumen, im Aufteilungsplan mit a und b bezeichnet und im Teileigentumsgrundbuch des Amtsgerichts … von …, Blätter .., …, …, … bezeichneten Tiefgaragenstellplätze C, D, P und N, bestehend jeweils aus einem 1000/1000000 Miteigentumsanteil, zu beantragen;

38

2. festzustellen, dass die Klägerin den Schaden zu ersetzen hat, die durch die Sollzinsen der Ersatzsicherheit in Höhe von EUR 422.227,00 für das Darlehen bei der H. mit der Nr. … des Klägers entstehen.

39

Der Beklagte hat die Auffassung vertreten, die Voraussetzungen für die Auszahlung weiterer Euro 50.000,00 vom Notaranderkonto an die Klägerin lägen nicht vor. Weder habe der baubegleitende Architekt des Beklagten schriftlich bestätigt, dass Elektro-, Alarm- und Lüftungsanlage dem Käufer funktionsfähig vorgeführt worden seien, noch lägen die Voraussetzungen für die Ausstellung einer solchen Bestätigung vor.

40

Der Beklagte hat behauptet, entgegen der Aussage im Schreiben des Rechtsanwalts Dr. W. vom 17.08.2007 (Anlage K5) sei es nicht zutreffend, dass die elektrischen Anlagen fertig gestellt und funktionsfähig vorgeführt worden seien. Es stelle einen Mangel dar, dass die Rauchmelder in der Wohnung des Beklagten nicht verkabelt seien, sondern über Funk angesteuert würden. Die Rauchmelder hätten Baumarktqualität Auch seien einige Doppelsteckdosen im Wohnzimmer entgegen der vertraglichen Vereinbarung nicht verkabelt sondern nur über Funk angeschlossen. Auf dem Balkon der Wohnung des Beklagten habe die Klägerin Leitungen verlegt, die im Außenbereich so nicht zulässig seien. Im Hauswirtschaftsraum der Wohnung des Beklagten sei die Verkabelung nicht fachgerecht installiert.

41

Die Lüftungsanlage sei nicht in einem vertragsgerechten, mangelfreien Zustand. Die Belüftung für die Pantry der Einliegerwohnung sei nicht hergestellt worden. Es sei die Anschlussmöglichkeit für ein Tellerventil als separate Anlage über Dach vorgesehen gewesen. Die von der Klägerin vorgesehene Abführung der Abluft durch die Außenwand sei weder vereinbart noch zulässig. Bei der Lüftungsanlage im Schlafzimmer habe die Klägerin die Zuluft lediglich mittels einer Durchführung durch die Außenwand bewerkstelligt gehabt, die mit einer einfachen Lüftungsklappe verschlossen gewesen sei. Dies habe zu Problemen mit der Abluft aus der Küche, zu Schallproblemen und zum Eintritt kalter Luft geführt. Eine Verlegung der Zuluftöffnung und die nachträgliche Installation einer Erwärmungsvorrichtung habe zu Kosten in Höhe von Euro 564,18 (Anlage B4) geführt. Weitere zusätzliche Leistungen hinsichtlich der Entlüftungsanlage hätten zu weiteren Kosten von Euro 5.876,22 (Anlage B5) geführt. Diese Arbeiten seien erforderlich gewesen und die Preise angemessen. Der Beklagte hat behauptet, weitere 15 % Regiekosten (Euro 900,00), die durch die Einschaltung seines Architekten und eines Sonderfachmanns entstanden seien, seien ebenfalls zu berücksichtigen. Hinsichtlich dieser Kosten hat der Beklagte die Aufrechnung mit der Forderung der Klägerin erklärt und sich außerdem auf ein Leistungsverweigerungsrecht berufen. Der Beklagte hat darauf verwiesen, dass der Mangelpunkt im Abnahmeprotokoll festgehalten sei. Die beauftragten Architekten P. und W. hätten mündlich zur Mängelbeseitigung aufgefordert.

42

Der Beklagte hat behauptet, es widerspreche den anerkannten Regeln der Technik, dass die Abstellräume im Keller nicht be- und entlüftet würden.

43

Der Beklagte hat behauptet, die Alarmanlage sei nicht funktionstüchtig, entspreche nicht dem heutigen Stand oder den anerkannten Regeln der Technik. Die Anlage funktioniere entweder überhaupt nicht und wenn nur unzuverlässig. Der Alarm werde ausgelöst, sobald die Wohnungseingangstüren aufgeschlossen würden. Außerdem ließen sich die Schließzylinder der Wohnungseingangstüren nicht durch zweimaliges Umdrehen des Schlüssels in die Verriegelungsstellung bringen. Dadurch würden die entsprechenden Sicherungszapfen in den Wohnungseingangstüren nicht in die entsprechenden Öffnungen im Türrahmen fahren. Der Beklagte hat Bezug genommen auf das Protokoll vom 29.07.2007 (Anlage B6). Die Anlage könne daher nicht auf einen Sicherheitsdienst aufgeschaltet werden. Die Außenhautsicherung der Wohnung entspreche außerdem nicht dem heutigen Stand. Die Glasbruchmelder führten zu Problemen bei der Reinigung der Fenstergläser und würden ständig von dem Glas abfallen. Die Glasbruchmelder seien bei dem Einbau von WK2-Verbundglas nicht zugelassen. Es würden außerdem Revisionsunterlagen zur Alarmanlage fehlen.

44

Der Beklagte hat sich auf ein Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 BGB berufen.

45

Der Beklagte hat behauptet, es bestünden weitere Mängel in seinem Sondereigentum. So käme es zu erheblichen Schallimmissionen aus den anliegenden Wohnungen. Auch sonst würde der Schallschutz nicht eingehalten. Die Fußbodenheizung sei zudem mangelhaft. Die Raumtemperatur lasse sich nicht wunschgemäß regulieren. Die Heizung lasse sich nicht ausschalten. Der Beklagte hat behauptet, Gemeinschaftsräume im Keller habe die Klägerin mit Trennwänden versehen und einzelnen Erwerbern zugewiesen gehabt. Die Klägerin habe diese Räumlichkeiten daher zweimal verkauft.

46

Der Beklagte hat gemeint, die von ihm zu erbringenden Restzahlungen seien im Verhältnis zur geschuldeten Gesamtleistung nach den Umständen als geringfügig zu bewerten, so dass es gemäß § 320 Abs. 2 BGB treuwidrig sei, dass die Klägerin die Eigentumsumschreibung verweigere.

47

Mit Teilurteil vom 04.06.2010 hat das Landgericht die Klägerin auf die Widerklage des Beklagten verurteilt,

48

1. den beurkunden Notar Dr. U. S. anzuweisen, den auf seinem Notaranderkonto bei der Hamburg Sparkasse, Kontonummer 1265/147825, aufgrund der notariellen Bauverträge zu den Urkunden-Nrn. 544/2006 vom 13.02.2006 und 2852/2006 vom 28.12.2006 hinterlegten Beträge in Höhe von insgesamt EUR 100.000,- an den Beklagten auszuzahlen;

49

2. an den Beklagten Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf EUR 100.000,- seit dem 10.07.2008 zu zahlen;

50

3. an den Beklagten weitere EUR 1.761,08 zzgl. Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz seit dem 22.11.2008 zu zahlen.

51

Mit Schriftsatz vom 09.12.2008 ist die Nebenintervenientin zu 1, mit Schriftsatz vom 23.12.2008 die Nebenintervenientin zu 2 und mit Schriftsatz vom 15.07.2011 die Nebenintervenientin zu 3 dem Rechtsstreit auf Seiten der Klägerin beigetreten.

52

Das Landgericht hat Beweis erhoben gemäß Beschlüssen vom 20.05.2011 und 27.04.2012 durch Einholung von Sachverständigengutachten. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen S. vom 07.11.2011, das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 13.04.2012 über die mündliche Anhörung des Sachverständigen S., das schriftliche Ergänzungsgutachten des Sachverständigen S. vom 13.11.2012 sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 25.11.2013 über die ergänzende mündliche Anhörung des Sachverständigen S.. Es wird außerdem Bezug genommen auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen B. vom 01.09.2012.

53

Mit Schlussurteil vom 07.02.2014 hat das Landgericht den Beklagten verurteilt, an die Klägerin Euro 473,98 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.10.2008 zu zahlen. Im Übrigen hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

54

Auf die Widerklage hat das Landgericht die Klägerin verurteilt, den beurkundenden Notar Dr. U. S. bzw. die in der notariellen Urkunde vom 13.02.2006 bevollmächtigten Notariatsangestellten anzuweisen, die Auflassungserklärung aus dem Kaufvertrag vom 13.02.2006 zu der Urkunden-Nr. 544/06 bei dem Grundbuchamt einzureichen und die Eigentumsumschreibung im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Hamburg-Altona von Klein-Flottbek, Blatt 1413 betreffend das Wohnungseigentum, bestehend aus einem 178037/1000000 Miteigentum an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an sämtlichen Räumen im EG und I. OG, im Aufteilungsplan jeweils mit B 1 bezeichnet sowie den Abstellräumen, im Aufteilungsplan mit a und b bezeichnet und im Teileigentumsgrundbuch des Amtsgerichts … von …, Blätter …, … …, … bezeichneten Tiefgaragenstellplätze C, D, P und N, bestehend jeweils aus einem 1000/1000000 Miteigentumsanteil, zu beantragen.

55

Das Landgericht hat außerdem im Wege der Widerklage festgestellt, dass die Klägerin den Schaden zu ersetzen hat, der durch die Sollzinsen der Ersatzsicherheit in Höhe von EUR 422.227,00 für das Darlehen bei der H. mit der Nr. … des Klägers entstehen.

56

Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Landgericht ausgeführt, die Klägerin habe keinen Anspruch auf Zustimmung zur Auszahlung des auf dem Notaranderkonto hinterlegten Betrages. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sei das Gericht nicht davon überzeugt, dass die Leistung der Klägerin mangelfrei gewesen sei, vielmehr hätten wesentlichen Mängel jedenfalls hinsichtlich der Alarmanlage bestanden, so dass die Zustimmungsvoraussetzungen gemäß der Vereinbarung vom 27.06.2007 nicht vorliegen würden. Der Beklagte sei daher nicht zur Abnahme des Sondereigentums verpflichtet. Der Sachverständige S. habe zahlreiche Mängel an der Alarmanlage festgestellt. Unter anderem habe der Sachverständige ausgeführt, die Verwendung der Glasbruchsensoren auf Fenstern mit durch Silikonkautschuk verklebten Trennstegen stelle ein „KO-Kriterium“ und einen „Kardinalfehler“ da, weil die Schallübertragung im Glas beeinträchtigt würde. Die Glasbruchsensoren seien durch Alarmglas zu ersetzen. Allein hierfür seien Kosten in Höhe von ca. Euro 72.000,00 zu erwarten. Das Gericht habe keine Bedenken, den Ausführungen des Sachverständigen zu folgen.

57

Die Widerklage sei begründet. Das Landgericht hat sich der vom Beklagten angeführten Entscheidung des Landgerichts Heilbronn (Urteil vom 11.07.2011, Az. 2 O 3003/00) angeschlossen, wonach es gemäß § 320 Abs. 2 BGB treuwidrig sei, wenn der Bauträger die Eigentumsumschreibung verweigere, obwohl der Käufer die Vergütung bis auf einen Rest gezahlt habe, bezüglich dessen ihm ein Zurückbehaltungsrecht wegen Baumängeln zustehe. In einem solchen Fall überwiege das Interesse des Erwerbers an der Eigentumsumschreibung das Interesse des Bauträgers, ein Druckmittel für die Zahlung der Restrate zu besitzen, erheblich. Auch der Feststellungsantrag sei begründet. Aufgrund der fehlenden Eigentumsumschreibung habe der Beklagte ein Darlehen nicht in voller Höhe auf dem streitgegenständlichen Objekt absichern können und deshalb eine Ersatzsicherheit leisten müssen. Hierdurch seien dem Beklagten zusätzliche Kosten entstanden.

58

Das Schlussurteil ist der Klägerin am 11.02.2014 zugestellt worden. Am 10.03.2014 hat die Klägerin gegen das Urteil Berufung eingelegt. Die Berufungsbegründungsfrist ist bis zum 11.05.2014 verlängert worden. Am Montag, dem 12.05.2014 ist die Berufungsbegründung der Klägerin bei Gericht eingegangen.

59

Zur Begründung ihrer Berufung verweist die Klägerin darauf, dass die Voraussetzungen für die Freigabe des noch auf dem Notaranderkonto befindlichen Betrags von Euro 54.900,00 gemäß Vereinbarung vom 27.06.2007 vorlägen.

60

Das Landgericht habe fehlerhaft einen Beweisbeschluss formuliert, in dem die Frage gestellt worden sei, ob die behaupteten Mängel vorhanden seien. Dabei handele sich aber um eine rechtliche Frage, durch den Sachverständigen habe höchstens die Übereinstimmung der zu beurteilenden Leistungen mit den anerkannten Regeln der Technik überprüft werden können.

61

Darüber hinaus sei das Landgericht unzutreffend davon ausgegangen, dass Voraussetzung für eine Auszahlung des streitgegenständlichen Teilbetrags die Mangelfreiheit der aufgeführten Anlagen sei. Nach dem Wortlaut der Vereinbarung vom 27.06.2007 sei lediglich Voraussetzung, dass die Anlagen dem Käufer funktionsfähig vorgeführt worden seien. Dies sei der Fall gewesen und auch durch den Bau begleitenden Architekten Herrn V. bestätigt worden. Es komme nach der vertraglichen Vereinbarung gerade nicht darauf an, dass die bezeichneten Anlagen auch mangelfrei seien. Das Landgericht sei verfahrensfehlerhaft den Beweisantritten in 1. Instanz (Vernehmung des Zeugen L.) nicht nachgegangen. Durch die Vernehmung hatte sich ergeben, dass während des Termins am 15.08.2007 die entsprechenden Voraussetzungen der Vereinbarung vorgelegen hätten.

62

Das Landgericht sei zu dem unzutreffenden Ergebnis gelangt, dass jedenfalls hinsichtlich der Alarmanlage wesentliche Mängel gegeben seien. Das Gutachten des Sachverständigen S. sei unzutreffend. Die Klägerin habe eine Alarmanlage in VdS-Bauweise nicht geschuldet. Der Sachverständige habe unzutreffend daraus, dass ihm von abfallenden Glasbruchsensoren berichtet worden sei, geschlossen, dass diese falsch verklebt worden seien. Es sei unzutreffend, dass die aufgeklebten Stege der Fenster eine ordnungsgemäße Funktion der Glasbruchsensoren behindern würden. Entscheidend sei, dass die Stege auf die Fensterscheiben lediglich aufgeklebt seien. Die Ausführungen des Sachverständigen S. zu der mechanischen Ausführung der Alarmanlage stellten lediglich Behauptungen und persönliche Meinungen dar. Auch die Kostenschätzungen des Sachverständigen seien in keiner Weise nachvollziehbar oder begründet. Die Klägerin meint, das Landgericht wäre verpflichtet gewesen, den Einwänden der Parteien gegen das Gutachten durch Beauftragung eines weiteren Sachverständigen nachzugehen.

63

Die Klägerin meint, das Landgericht hätte der Widerklage nicht stattgeben dürfen. Das angeführte Urteil des Landgerichts Heilbronn vom 11.07.2001, Az. 2 O 3003/00 sei auf den vorliegenden Sachverhalt nicht anwendbar. Außerdem habe sich das Landgericht hinsichtlich des behaupteten Zurückbehaltungsrechts des Beklagten für Mängel am Gemeinschafts- und Sondereigentum auf das Ergebnis der fehlerhaften Beweisaufnahme berufen. Die Klägerin meint, ausweislich des notariellen Kaufvertrages sei der Beklagte berechtigt gewesen, das Objekt im Wege einer Vorwegbeleihung zu besichern. Der beurkundende Notar habe sich offensichtlich veranlasst gesehen, am 28.09.2009 das ursprünglich unbeschränkte Beleihungsrecht des Beklagten auf den Kaufpreis zu beschränken. Diese Maßnahme habe der Notar ohne Abstimmung mit der Klägerin vorgenommen.

64

Im Übrigen wiederholt und vertieft die Klägerin ihr Vorbringen aus der ersten Instanz.

65

Die Klägerin beantragt:

66

Das Schlussurteil des Landgerichts Hamburg, verkündet am 07.02.2014, Az. 317 O 223/08, wird – mit Ausnahme der bereits erfolgten Verurteilung des Beklagten zur Zahlung eines Betrages in Höhe von EUR 473,98 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.10.2008 an die Klägerin – wie folgt abgeändert:

67

1. Der Beklagte wird verurteilt, die Freigabe eines Teilbetrages in Höhe von EUR 54.900,00 des auf dem Anderkonto des Notars Dr. U. S. wegen P. W.-E. GmbH ./. W. bei der … Sparkasse AG, Kto.-Nr. …, BLZ …, hinterlegten Geldbetrages zu erklären und den Notar anzuweisen, den o.g. Teilbetrag in Höhe von EUR 54.900,00 an die Klägerin auszukehren.

68

2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 1.761,08 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

69

3. Die Widerklage wird abgewiesen.

70

Der Beklagte beantragt,

71

die Berufung zurückzuweisen.

72

Der Beklagte verteidigt das landgerichtliche Urteil. Er meint, die Auffassung der Klägerin, die Elektro-, Lüftungs- und Alarmanlage hätte lediglich funktionsfähig vorgeführt werden müssen, tatsächlich aber nicht funktionsfähig sein müssen, sei mit den bekannten Auslegungsregeln eines Vertrages oder einer Willenserklärung nicht zu vereinbaren. Die Parteien hätten durch die Formulierung zum Ausdruck bringen wollen, dass die Alarmanlage zum Zeitpunkt der Übergabe mangelfrei und funktionsfähig habe sein müssen. Dies habe durch die Vorführung belegt werden sollen. Eine solche Bestätigung oder mangelfreie Vorführung habe die Klägerin auch mit ihrer Berufungsbegründung nicht darlegen können.

73

Der Beklagte habe das Objekt nicht in Höhe von Euro 1.900.000,00 besichern können. Er nimmt auf ein Schreiben der … Sparkasse von 09.12.2009 (Anlage BG1) Bezug. Aus der Zweckerklärung für Grundschulden der … Sparkasse vom 28.09.2009 (Anlage BG2) ergebe sich, dass die Grundschuld nur einen Darlehensbetrag von maximal Euro 1.477.753,00 sichere. Des Weiteren nimmt der Beklagte Bezug auf die Abschrift der Buchgrundschuldurkunde (Anlage BG 3) sowie die Verpfändungsurkunde (Anlage BG 4) und ein Schreiben der … Sparkasse vom 20.07.2014 (Anlage BG 5).

74

Im Übrigen wiederholt und vertieft der Beklagte sein Vorbringen aus der ersten Instanz.

75

Mit Beschluss vom 09.02.2015 ist der Rechtsstreit gemäß § 526 Abs. 1 ZPO dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen worden.

76

Zur Ergänzung des Tatbestands wird Bezug genommen auf die Schriftsätze der Parteien und Nebenintervenienten sowie die zu Protokoll gegebenen Erklärungen.

II.

77

Die Berufung der Klägerin ist zulässig, aber nicht begründet. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht in seinem Schlussurteil die Klage im Wesentlichen abgewiesen und den beiden Widerklageanträgen stattgegeben.

78

In nicht zu beanstandender Weise hat das Landgericht die Klage abgewiesen, denn die Voraussetzungen unter denen die Klägerin die Freigabe eines Betrages in Höhe von Euro 54.900,00 vom Notaranderkonto verlangen kann, liegen nicht vor.

79

Die Voraussetzungen für eine solche Freigabe ergeben sich aus dem Übergabeprotokoll vom 27.06.2007 (Anlage K3), in dem die Parteien vereinbart haben, dass weitere Euro 50.000,00 von dem Notaranderkonto auszukehren sind, wenn der baubegleitende Architekt als Vertreter des Beklagten schriftlich bestätigt, dass Elektro-, Alarm- und Lüftungsanlage dem Beklagten funktionsfähig vorgeführt worden sind. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt, denn mindestens hinsichtlich der Alarmanlage ist weder eine solche schriftliche Bestätigung erfolgt, noch sind die Voraussetzungen für die Erteilung einer derartigen Bestätigung gegeben.

80

Unstreitig hat der baubegleitende Architekt für den Beklagten keine schriftliche Bestätigung abgegeben, dass die Alarmanlage dem Beklagten funktionsfähig vorgeführt worden sei. Die Klägerin beruft sich daher darauf, dass die Alarmanlage aber tatsächlich funktionsfähig vorgeführt worden sei, mindestens aber die Voraussetzungen erfüllt seien, die für eine solche Vorführung erforderlich seien.

81

Entgegen der Auffassung der Klägerin weist die Alarmanlage jedoch nicht die Voraussetzungen für eine funktionsfähige Vorführung auf. Nach dem Sinn und Zweck der getroffenen Vereinbarung genügt es in diesem Zusammenhang nicht, wenn die Alarmanlage dem Beklagten irgendwie vorgeführt worden sein sollte oder hätte vorgeführt werden können und dabei der Eindruck hätte vermittelt werden können, die Anlage sei funktionsfähig. Vielmehr kommt es durchaus darauf an, dass die Alarmanlage tatsächlich funktionsfähig ist. Dies folgt nach dem Dafürhalten des Senats zweifelsfrei aus dem Sinn und Zweck der getroffenen Vereinbarung. Im Gegenzug zur funktionsfähigen Vorführung sollte die Klägerin nämlich einen weiteren Teil des Kaufpreises erhalten. Dies macht aus der Sicht des Beklagten als Käufer jedoch nur Sinn, wenn er für diese weitere Kaufpreiszahlung einen Gegenwert erhält. Einen solchen Gegenwert stellt aber nur eine funktionsfähige Elektro-, Alarm- und Lüftungsanlage da, nicht jedoch bereits eine Anlage, die lediglich den Eindruck vermittelt, sie sei funktionsfähig.

82

Auslegungsbedürftig ist der Begriff „funktionsfähig“ insofern, als er möglicherweise nicht mit dem Begriff „mangelfrei“ identisch sein muss. Es erscheint aber allenfalls denkbar, dass kleinere Mängel die grundsätzliche Funktionsfähigkeit nicht beeinträchtigen. Nur derartige unerhebliche Mängel dürften einer Qualifizierung der Anlage als „funktionsfähig“ nicht entgegenstehen.

83

Im gegenwärtigen Zustand ist die Alarmanlage nicht als funktionsfähig einzustufen. In nicht zu beanstandender Weise hat bereits das Landgericht auf der Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen S. festgestellt, dass die Alarmanlage erhebliche Mängel aufweist. Der schwerwiegendste Mangel, der allein bereits ausreicht, um die Alarmanlage als nicht funktionsfähig einzustufen, ist der Umstand, dass Glasbruchmelder verbaut wurden, obwohl die Fensterscheiben mit Trennstegen versehen sind, die mit Silikonkautschuk auf den Glasscheiben aufliegen.

84

Der Sachverständige S. hat bereits in seinem Ausgangsgutachten vom 07.11.2011 die Verwendung passiver Glasbruchsensoren bei derartigen Scheiben als „KO-Kriterium“ bezeichnet. Der Versuch der Klägerin den Eindruck zu vermitteln, der Sachverständige habe den Sachverhalt von Anfang an nicht richtig erfasst und aufliegende Trennstege mit durch Trennstege getrennten Scheiben verwechselt, verfängt in diesem Zusammenhang nicht. Bereits in seinem Ausgangsgutachten hat der Sachverständige S. festgehalten, dass die Stege mit Silikonkautschuk verklebt seien und bündig auf der Scheibe aufliegen würden. Der Sachverständige hat also von Anfang an den Sachverhalt zutreffend erfasst und ist nicht etwa zunächst unzutreffend davon ausgegangen, dass durch Stege getrennte Scheiben verbaut wären.

85

Der Sachverständige hat sodann für den Senat sehr gut nachvollziehbar ausgeführt, dass durch die Auflage der mit Silikonkautschuk verklebten Stege die Schallübertragung im Glas gedämpft und damit beeinträchtigt ist. Im Rahmen seiner Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 13.04.2012 hat der Sachverständige allgemein zur Funktion eines passiven Glasbruchmelders erläutert, dass es sich bei einem solchen um ein Mikrofon handelt, das die Schallwellen einer kristallinen Bruchfrequenz erfasse. Er hat außerdem wiederholt, dass die Fenster aufgeklebte weiße Stege aufweisen würden und dass diese aufgeklebten Stege die Resonanz der Scheibe beeinträchtigen würden. Dabei ist es plausibel und nachvollziehbar, dass eine mit Silikonkautschuk versehene Glasscheibe beim Zerbrechen oder Zerschneiden andere Schallwellen und damit eine andere Frequenz produziert, als eine Glasscheibe ohne derartige dämpfende Verklebung, so dass das Mikrofon des Glasbruchmelders in beiden Fällen unterschiedliche Frequenzen registriert, was zumindest die Möglichkeit einer Fehlfunktion eröffnet. In seinem Ergänzungsgutachten vom 13.11.2012 hat der Sachverständige S. den Unterschied sogar so beschrieben, dass eine Stegtrennung auf der Glasoberfläche die Wirkung bei passiven Glasbruchsensoren gegen Null gehen lasse.

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Die Ausführung des Sachverständigen S. sind in diesem Zusammenhang sehr gut verständlich und widerspruchsfrei. Die Angriffe der Klägerin gegen diese Ausführungen sind dagegen nicht nachvollziehbar. Entgegen der Darstellung der Klägerin in der Berufungsbegründung hat weder die Klägerin noch eine Nebenintervenientin erstinstanzlich umfangreich dargestellt, weswegen das Gutachten des Sachverständigen S. hinsichtlich dieser Thematik völlig ungeeignet sein sollte. Auch in der Berufungsbegründung wiederholt die Klägerin lediglich Ihre Meinung, dass die auf den Fensterscheiben aufgeklebten Stege eine ordnungsgemäße Funktion der Glasbruchsensoren nicht behindern würden. Eine Auseinandersetzung mit der dargestellten Argumentation des Sachverständigen S. vermag der Senat jedoch nicht zu erkennen. Die Einholung eines weiteren Gutachtens bzw. eines Obergutachtens, wie von Klägerseite gewünscht, ist vor diesem Hintergrund nicht veranlasst. Allein der Umstand, dass das Ergebnis des erstinstanzlich eingeholten Sachverständigengutachtens nicht den Vorstellungen der Klägerin und der Nebenintervenientinnen entspricht, rechtfertigt nicht die Einholung eines weiteren Gutachtens.

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Ergänzend wendet sich die Klägerin in der Berufung dagegen, dass das Landgericht dem Sachverständigen S. die Frage zur Beantwortung aufgegeben habe, ob Mängel an der Alarmanlage vorliegen würden und ihn nicht angewiesen hat, die Übereinstimmung der Anlage mit den anerkannten Regeln der Technik zu überprüfen. Tatsächlich hat der Sachverständige S. jedoch Letzteres getan. Hinsichtlich der Verwendung passiver Glasbruchsensoren lässt sich dem Gutachten zweifelsfrei entnehmen, dass diese Verwendung eben nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Auf die Frage, ob diese Glasbruchsensoren hätten verbaut werden dürfen, hat die Formulierung der Beweisfrage erkennbar keinen Einfluss gehabt, weswegen eine weitere Auseinandersetzung mit diesem Vorwurf der Klägerin entbehrlich ist.

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Da feststeht, dass der Einbau der Glasbruchmelder auf den hier verwendeten Fenstern nicht fachgerecht ist und die Funktion der Alarmanlage beeinträchtigt, liegen bereits aus diesem Grund die Voraussetzungen für die Auszahlung weiterer Euro 50.000,00 an die Klägerin von dem Notaranderkonto nicht vor. Es kommt deshalb nicht darauf an, ob die Alarmanlage noch mit weiteren Mängel behaftet ist oder ob der Beklagte sich zusätzlich auf Mängel an der Elektroanlage oder der Lüftungsanlage berufen kann.

89

Ebenso wenig kommt es darauf an, ob die Klägerin nachvollziehbar dargelegt hat, dass durch die Verzinsung des Guthabenbetrages inzwischen nicht nur Euro 50.000,00 sondern die verlangten Euro 54.900,00 auf dem Notaranderkonto zur Auszahlung bereitstehen, denn bereits die Voraussetzungen zur Auszahlung von Euro 50.000,00 liegen wie dargestellt nicht vor.

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Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht auch die Klägerin im Wege der Widerklage verurteilt, den Notar anzuweisen, die Eigentumsumschreibung zu beantragen. Die Klägerin kann sich ausnahmsweise nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen. Gemäß § 320 Abs. 2 BGB kann die Gegenleistung in dem Fall, dass von der einen Seite teilweise geleistet worden ist, insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde.

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Diese Voraussetzungen liegen hier vor, wie bereits das Landgericht unter Berufung auf die Entscheidung des Landgerichts Heilbronn, Urteil vom 11. Juli 2001, 2 O 3003/00 IV, festgestellt hat (ähnlich auch LG Hannover, DB 1979, 830). Ob die Verweigerung der Gegenleistung, hier die Zustimmung zur Eigentumsübertragung, ausnahmsweise gegen Treu und Glauben verstößt, ist eine Frage des Einzelfalls. Die verhältnismäßige Geringfügigkeit des rückständigen Teils der Leistung ist dabei nur ein zu würdigendes Kriterium. Wie das Landgericht in nicht zu beanstandender Weise ausgeführt hat, steht dem Beklagten seinerseits ein Zurückbehaltungsrecht mindestens in der doppelten Höhe der Mängelbeseitigungskosten zu. Nach den Ausführungen des Sachverständigen S. ist allein auf Grund der Installation von passiven Glasbruchmeldern, die durch Alarmglas ersetzt werden müssen, mit Kosten in Höhe von ca. Euro 72.000,00 zu rechnen. Der Sachverständige hat dargelegt, dass er von einem gemittelten Wert je Fensterflügel in Höhe von Euro 2.400,00 ausgeht. Der Sachverständige S. hat im Rahmen seiner mündlichen Anhörung am 25.11.2013 ergänzend dargelegt, dass er die Preise bei verschiedenen Herstellern angefragt habe. Nach seiner Darstellung ist der Preis sogar eher als niedrig anzusehen, da er unter eigenem Namen die Kosten abgefragt hat, so dass ein Dritter diese nicht unbedingt erzielen wird. In diesem Zusammenhang hat der Sachverständige S. ergänzend ausgeführt, dass auch der Aufwand, der durch den Anschluss der Alarmspinnen des Alarmglases an die vorhandenen Verteilerdosen entstehe, eine aufwändige Arbeit darstelle. Nach seinen Ausführungen ist mit der dreifachen Arbeitszeit für die Herstellung des Anschlusses im Verhältnis zum Einsetzen des Fensters zu rechnen. Insofern ist das von der Nebenintervenientin zu 1 als Anlage SV 1.19 vorgelegte Angebot über Euro 12.943,80 brutto für den Einbau von Alarmglas auch nur von begrenzter Aussagekraft, denn dieses Angebot umfasst weder die Demontage der Glasbruchmelder noch den Neuanschluss des Alarmglases.

92

Bereits das Zweifache der Mängelbeseitigungskosten im Hinblick auf den Einbau der Glasbruchmelder beträgt ca. Euro 144.000,00, also ungefähr den Betrag, der als Restkaufpreis noch zur Zahlung an die Klägerin aussteht. Der Restkaufpreis setzt sich zusammen aus den Euro 50.000,00, die sich auf dem Notaranderkonto befinden und deren Freigabe die Klägerin mit der Klage vergeblich begehrt hat, sowie weiteren Euro 100.000,00, deren Rückzahlung vom Notaranderkonto der Beklagte erstinstanzlich im Wege der Widerklage durch Teilurteil erreicht hat. Der noch ausstehende Betrag beträgt somit Euro 150.000,00. Die Klägerin hat es selbst in der Hand, die Voraussetzungen für die restliche Kaufpreiszahlung zu schaffen. Zu berücksichtigen ist auch, dass der noch offenen Betrag in Höhe von Euro 150.000,00 im Verhältnis zum Gesamtkaufpreis ca. 10 % beträgt und damit nur noch einen verhältnismäßig geringfügigen Anteil am Gesamtkaufpreis ausmacht. Schließlich überwiegt das Interesse des Beklagten an einer Eigentumsumschreibung das Interesse der Klägerin auch deshalb, weil inzwischen seit der Übergabe des Sondereigentums am 27.06.2007 nahezu acht Jahre vergangen sind und es der Klägerin während dieses verhältnismäßig langen Zeitraums nicht gelungen ist, den beschriebenen Mangel an der Alarmanlage abzustellen. Dieser erhebliche Zeitablauf führt ebenfalls dazu, dass die Klägerin als weniger schutzwürdig anzusehen ist als der Beklagte.

93

Auch der Widerklageantrag zu 2 (Feststellungsantrag) ist begründet. Der Beklagte hat gegen die Klägerin einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz des Schadens, der ihm dadurch entsteht, dass sich die Klägerin pflichtwidrig geweigert, der Eigentumsumschreibung zuzustimmen.

94

Der Beklagte musste zur Absicherung einer Finanzierung eine Ersatzsicherheit in Höhe von Euro 422.227,00 durch Verpfändung einer Termingeldanlage stellen, weil er das streitgegenständliche Objekt allein aufgrund der fehlenden Eigentumsumschreibung nicht in Höhe von Euro 1,9 Millionen belasten konnte. Die Kosten, die dem Beklagten durch die Verpfändung der Termingeldeinlage entstanden sind, kann er als Schaden von der Klägerin ersetzt verlangen.

95

Die Klägerin kann sich nicht darauf berufen, eine Belastung des streitgegenständlichen Objekts sei auch ohne Eigentumsumschreibung in Höhe von Euro 1,9 Millionen möglich gewesen. Der notarielle Kaufvertrag regelt in § 2 Ziff. 5 ausdrücklich, dass der Verkäufer mit einer Vorwegbeleihung des Vertragsgegenstandes einverstanden ist, sofern zur Belegung des Kaufpreises Fremdmittel verwendet werden. Nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut der Klausel beschränkt sich das Einverständnis des Verkäufers mit einer Vorwegbeleihung, d.h. mit einer Beleihung vor Eigentumsumschreibung, auf den Fall, dass der Kaufpreis durch Fremdmittel finanziert wird. Eine Belastung zur Finanzierung des streitgegenständlichen Objekts ist jedoch unstreitig nicht erfolgt. Das vom Beklagten später aufgenommene und zu sichernde Darlehen diente der Finanzierung anderer Vorhaben, nicht jedoch der Begleichung des Kaufpreises. Insofern liegen die Voraussetzungen zur Vorwegbeleihung des Vertragsgegenstandes nicht vor. Es bestehen insoweit bereits erhebliche Zweifel, dass es den vertraglichen Abreden entsprach, überhaupt eine Beleihung der Immobilie vor Eigentumsumschreibung zu anderen Zwecken vorzunehmen. Mindestens eine Beleihung über den Kaufpreis hinaus dürfte jedoch ausgeschlossen sein. Insoweit entspricht die entsprechende Weigerung des Notars den vertraglichen Abreden.

96

Die Kosten, die dem Beklagten durch die Verpfändung der Termingeldeinlage entstanden sind, beruhen somit auf der noch nicht vorgenommenen Eigentumsumschreibung zu Gunsten des Beklagten.

97

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO.

98

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.