Oberlandesgericht Köln ()
Beschluss vom 1998-08-10, Aktenzeichen 16 Wx 105/98
ECLI:DE:OLGK:1998:0810.16WX105.98.00

Tenor

1

Gründe

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I.

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Die beteiligte WEG sowie drei weitere
Großwohnanlagen sind Teil des Ende der 60er/Anfang der 70er Jahre
errichteten R.parks in K.. Zu der verfahrensgegenständlichen
Wohnanlage gehört ein Heizkraftwerk, an dem ebenfalls
Sondereigentum begründet worden ist. In der Teilungserklärung
werden die Wohnungs-und Teileigentümer der betroffenen
Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die der Parallelverfahren
verpflichtet, die Beheizung der Wohnungs-und Raumeinheiten "durch
den jeweiligen Betreiber des Heizwerkes des Objekts R.-R.park gegen
angemessenes Entgelt zu dulden ". Derzeit hat die Eigentümerin des
Heizwerkes das Werk einschließlich der technischen Einrichtungen an
die Bet. zu 3) verpachtet. Wegen Auslaufens des ursprünglichen
Wärmelieferungsvertrages hat die Eigentümerversammlung am 21.6.1991
unter TOP 7 mit einfacher Mehrheit beschlossen, den
Wärmelieferungsvertrag ab 1.7.1991 zu im wesentlichen unveränderten
Bedingungen, jedoch mit geänderten Preisen, und zwar Grundpreis zu
DM 4,95, Arbeitspreis zu DM 59,05/MW und einer Preisgleitklausel
fortzusetzen.

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Gegen diese Beschlußfassung wenden sich
die Antragsteller. Sie sind der Ansicht, die Bet. zu 3) biete ihre
Leistungen zu überhöhten, nicht mehr angemessenen Preisen an; die
Preisgleitklausel sei im übrigen in dieser Fassung nicht
wirksam.

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Das Amtsgericht hat dem Antrag nach
Einholung eines Sachverständigengutachtens stattgegeben. Nach
neuerlicher gutachtlicher Stellungnahme durch zwei weitere
Sachverständige, wobei einer ergänzend mündlich angehört worden
ist, hat das Landgericht den Antrag zurückgewiesen. Es ist zu dem
Ergebnis gekommen, die Preisgestaltung sei noch angemessen und die
Gleitklausel nicht zu beanstanden. Hiergegen richtet sich die
sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller. Sie halten das
letzte Gutachten (Dr. E. ) für lückenhaft; ferner habe die
Beschwerdekammer dieses nicht zutreffend gewürdigt.Insbesondere die
Preisgleitklausel sei nicht haltbar.

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II.

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Das gem. §§ 45 Abs.1 WEG, 27 Abs.1 , 29
FGG zulässige Rechtsmittel führt zur Aufhebung und
Zurückverweisung. Die landgerichtliche Entscheidung ist nicht
rechtsfehlerfrei, da das der Entscheidung zugrunde gelegte
Gutachten des Sachverständigen Dr.E. unvollständig ist, §§ 29 FGG,
550 ZPO. Die von ihm ermittelten Preise betreffen nämlich lediglich
die hier verfahrensgegenständliche Anlage, nicht jedoch die
Wohnanlagen T. und C. der Parallelverfahren, bei denen sich
möglicherweise abweichende Vergleichspreise pro m ² errechnen. Das
Landgericht hat versäumt, hierzu noch gutachtliche Feststellungen
zu veranlassen, §§ 12, 15 FGG. Da sich die Zulässigkeit der
Wärmelieferungsverträge für die drei Wohnanlagen nur in ihrer
Gesamtheit beurteilen läßt - die Preisbildung der Bet. zu 3) hängt
wesentlich vom Lieferumfang ab, und bei Ausfall zweier Wohnanlagen
muß möglicherweise anders kalkuliert werden -, kann der im übrigen
nicht zu beanstandende Eigentümerbeschluß zum neuen
Wärmelieferungsvertrag für die hier in Frage stehende Wohnanlage
derzeit keinen Bestand haben, solange ungeklärt ist, ob die
entsprechenden Beschlüsse in den anderen Wohnanlagen
ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und damit die beschlossenen
Fernwärmeverträge wirksam werden.

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Die Beweiswürdigung des Landgerichts in
den beiden Parallelverfahren ist unzureichend, weil der
Sachverständige Dr.E., auf dessen Erkenntnisse sich die
Entscheidung der Beschwerdekammer im wesentlichen stützt, bei der
Ermittlung des m²-Preises nicht auch die Verhältnisse in den
Anlagen T. und C. berücksichtigt hat. Die von ihm errechneten
Durchschnittspreise beziehen sich ausdrücklich auf die Wohnanlage
A. (s.Gutachten S.6 ff ). Sowohl die Größenverhältnisse wie die
Verbrauchswerte sind in den drei Anlagen unterschiedlich, wie das
Gutachten B. ausweist (vgl. dort ins. Tabelle 1). Dieser Gutachter
errechnet dementsprechend auch unterschiedliche spezifische
Wärmepreise für die drei Wohnanlagen (S. 9 des Gutachtens ).

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Eine Ergänzung des Gutachtens Dr.E. in
Anbetracht der Verbrauchswerte der beiden weiteren Anlagen ist
deshalb erforderlich. Es ist nach dem jetzigen Verfahrensstand
nicht auszuschließen, daß der Durchschnittspreis pro m² in den
anderen Wohnanlagen (geringfügig) anders ausfällt, evtl. etwas
höher liegt, wofür das Sachverständigengutachten B. gewisse
Anhaltspunkte bietet( vgl. dort S.9 ). Im Anschluß daran wird der
Sachverständige zur Angemessenheit der für die weiteren Wohnanlagen
errechneten Preise Stellung nehmen.

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Bei einer isolierten Betrachtung der
Verhältnisse der hier betroffenen Wohnanlage ist die Entscheidung
des Landgerichts nicht zu beanstanden. Zu Recht hat es die
Wärmepreise, die sich aufgrund des neuen Liefervertrages errechnen,
noch als angemessen erachtet, so daß der Vertragsabschluß im Rahmen
einer ordnungsgemäßen Verwaltung liegt, § 21 Abs. 3 WEG.

12

Bei der Beurteilung der Angemessenheit
der von dem Heizwerkbetreiber angebotenen Preise hat das Gericht
der Tatsacheninstanz einen gewissen Spielraum zu beachten,
innerhalb dessen der "angemessene Preis" liegt, auf den die
Teilungserklärung Bezug nimmt. Die Anwendung dieses (unbestimmten)
Rechtsbegriffes verlangt zweifelsohne nicht, daß die Verwaltung
gehalten ist, Verträge über Wärmelieferung ausschließlich zu den
niedrigst möglichen Preisen abzuschließen. Vielmehr kann sie im
Rahmen des für sie bestehenden Spielraumes durchaus höhere, auch
über dem Durchschnitt liegende Preise akzeptieren, wenn dem andere
Vorteile gegenüberstehen. Ein solcher Vorteil liegt im vorliegenden
Fall darin, daß die Fernwärme von einem ortsnahen Heizwerk
geliefert wird und dadurch Serviceleistungen, insbesondere bei
notwendigen Reparaturen oder in Notfällen schneller und u.U.
effektiver erbracht werden können.

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Demnach ist die landgerichtliche
Entscheidung auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens nicht
zu beanstanden.

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Das gutachtliche Ergebnis beruht auf
einem Vergleich der Preise von acht Versorgungsanlagen im
Rheinland. Hierbei liegen die Preise zweier Anlagen ähnlich hoch
wie die der verfahrensgegenständlichen Wohnanlage. Dieses Ergebnis
ändert sich letztlich nicht, wenn statt des vom Sachverständigen
angesetzten Anschlußwertes von 562 kW (vgl. S. 7) der für die
Anlage A. zutreffende Wert von 593 kW (1991 ) eingesetzt wird.
Danach errechnet sich für 1991 ein Durchschnittspreis von ca. 15,4o
DM/m², der ebenfalls noch nicht die beiden in Bezug genommenen
Vergleichspreise deutlich übersteigt und im übrigen noch unter dem
Preis einer anderen K. Wohnanlage liegt ( S. 11/12 des Gutachtens).
Entgegen der Meinung der Antragsteller ist aus den oben dargelegten
Gründen ein geringfügig über sämtlichen weiteren zu
Vergleichszwecken ermittelten Preise angesiedelter Preis noch
angemessen, da die erwähnte Bandbreite damit nicht überschritten
ist. Die von dem Sachverständigen für die Folgejahre berechneten
Preise der Wohnanlage liegen in der Regel noch unter den
Vergleichspreisen (S. 9 f ).

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Das Landgericht war auch nicht zu einer
weiteren Aufklärung durch Einholung weiterer
Sachverständigengutachten oder nochmaliger Befragung des SV Dr. E.
verpflichtet. Vielmehr hat der Sachverständige sich ausreichend um
die Ermittlung vergleichbarer Daten bemüht; die Zahl von acht
Vergleichsanlagen in ähnlicher örtlicher Lage - ohne
Berücksichtigung der Wärmepreise der Stadtwerke - ist ausreichend
in Anbetracht der beschränkten Anzahl vergleichbarer Objekte in
näherer Umgebung. Die weiteren Angriffe der
Rechtsbeschwerdebegründung gegen das Gutachten greifen ebenfalls
nicht durch. Die Antragsteller gehen fehl mit ihrer Meinung,
sämtliche preisbildenden Faktoren müßten entweder von den
Beteiligten oder dem Sachverständigen offen gelegt werden, um einen
"angemessenen Preis " zu ermitteln. Vielmehr ist der letztlich vom
Verbraucher zu zahlende Endpreis für die Feststellung der
Angemessenheit entscheidend. Auch der Hinweis auf die Kontrolle der
Preisgestaltung marktbeherrschender Unternehmen wie
Fernwärmeversorger liegt neben der Sache. Für die Überprüfung, ob
der angebotene Preis angemessen iSd. der Vorschrift der
Teilungserklärung ist, ist entscheidend, zu welchen Preisen
Fernwärme für vergleichbare Wohnanlagen angeboten wird. Bei der
Ermittlung eines Marktpreises iSd. §§ 103 ff GWB spielen hingegen
(auch) andere Kriterien eine Rolle, so daß der dort vorgesehen
Maßstab nicht für die Bestimmung des Rechtsbegriffs "angemessenes
Entgelt" (vgl. Kramm, BB 1990,436 zu §§ 103 ff GWB ) herangezogen
werden kann.

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Zu Recht hat das Landgericht auch die
Preisgleitklausel der Bet. zu 3) als zulässig angesehen, so daß die
Beschlußfassung der Eigentümerversammlung auch zu diesem Punkt
nicht zu beanstanden ist. Die generelle Zulässigkeit einer
Preisgleitklausel für Versorgungsverträge ergibt sich bereits aus §
24 Abs. 3 AVBFernwärmeV v. 20.6.1980 in der Fassung vom 19.01.1989
(BGBl. I, S. 109). Den dort aufgestellten Anforderungen genügt die
vorliegende Klausel. Sie berücksichtigt sowohl die
Kostenentwicklung bei Erzeugung und Bereitstellung der Fernwärme (
insbes. durch den Anteil der Fixkosten und des Lohnes ), als auch
die jeweiligen Verhältnisse auf dem Wärmemarkt. Die maßgeblichen
Berechnungsfaktoren (Fixkosten, Lohn, Material ) entsprechen, wie
die Sachverständigen übereinstimmend angeben, der Üblichkeit und
sind im übrigen in verständlicher Form ausgewiesen. Der prozentuale
Anteil der Brennstoffkosten ist ferner gesondert angegeben (§ 24
Abs. 3, S. 3 AVBFernwärmeV). Die Antragsteller beanstanden zu
Unrecht die gewählte prozentuale Aufteilung. Wie der
Sachverständige Prof. B. aufgezeigt hat, bestehen durchaus
verschiedene Möglichkeiten der Aufteilung. Daß ein relativ geringer
Prozentsatz für anfallende Lohnkosten die Wohnungseigentümer
benachteiligen könnte, wird im übrigen nicht deutlich.

17

Nach alledem entspricht die Billigung
der Vertragsverlängerung zu den hier vorliegenden Bedingungen
ordnungsgemäßer Verwaltung, sofern - nach ergänzender Stellungnahme
des Sachverständigen Dr.E. -die angebotenen Bedingungen auch in den
beiden anderen Wohnungseigentümergemeinschaften noch im Rahmen der
Angemessenheit liegen und es dementsprechend bei diesem Angebot der
Bet. zu 3) bleibt.

18

Das Landgericht wird auch über die
Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu entscheiden haben, so daß
eine Kostenentscheidung derzeit nicht veranlaßt ist.

19

Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens,
insoweit unter Abänderung der landgerichtlichen Festsetzung, und
des Rechtsbeschwerdeverfahrens: 27.500,- DM. Gem. § 48 Abs.3 WEG
ist der Gegenstandswert mit 1/4 des Gesamtvolumens der jährlichen
Fernwärmekosten anzusetzen, da die gesamten Fernwärmekosten im
Streit stehen( vgl. Bärmann/Merle, WEG, 7. Aufl., § 48 Rz. 22).