Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Urteil vom 2010-01-06, Aktenzeichen I-21 U 104/09
ECLI:DE:OLGD:2010:0106.I21U104.09.00

Tenor

1.

Die Berufung des Beklagten zu 1) gegen das am 05.03.2009 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal (AZ: 4 O 93/04) wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass es im Tenor des Landgerichts statt „WEG S…..straße …/…“ heißen muss „WEG S…..straße …/…“.

2.

Der Beklagte zu 1) trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten zu 1) bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Kläger gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

4.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

G r ü n d e

2

I.

3

Die Beklagten waren Miteigentümer des im Grundbuchamt von W….. eingetragenen Grundstücks postalisch S…..straße …, … sowie E…..straße …, das mit einem im Jahr 1908 erbauten und 1953 wieder aufgebauten Fabrikgebäude versehen ist. Die Beklagten teilten das Grundstück in Wohnungsgrundteileigentum auf, und zwar die auf dem Grundstück S…..straße …, … vorhandene Bausubstanz (Vorder- und Hinterhaus) in 11 Eigentumswohnungen; diese mussten aber noch entsprechend hergerichtet werden. Ferner war in der Teilungserklärung vorgesehen, auf dem Grundstück E…..straße … ein weiteres Wohngebäude und eine Tiefgarage zu errichten, was tatsächlich aber nie realisiert wurde.

4

Mit notariellem Vertrag vom 29.03.2001 (UR.-Nr……, Notar …..) verpflichteten sich die Beklagten, den jetzigen Klägern das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 6 nebst der entsprechenden Miteigentumsanteile im Objekt S…..straße …/… in W….. zu übereignen. Nachdem die Kläger im Sommer 2002 eingezogen waren, zeigten sich erhebliche Mängel. Zwecks Beseitigung wurden mehrere Gespräche geführt, u.a. unter Beteiligung des jetzigen Prozessbevollmächtigten der Kläger. Dabei wurde auch erörtert, dass zur Sicherstellung der Durchführung bestimmter Arbeiten ein Baugeldsonderkonto i.H.v. 100.000 € bei dem jetzigen Prozessbevollmächtigen der Kläger eingerichtet werden sollte. Später war zwischen den Parteien streitig, ob eine Vereinbarung über die Verwendung des Baugeldes am 22.04.2003 schon rechtsverbindlich zustande gekommen war oder ob der Vertragsschluss von der Einzahlung eines entsprechenden Geldbetrags abhängen sollte. Den Beklagten gelang es nur 46.142,86 € beizubringen.

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Die Kläger, die zunächst von einer vertraglichen Vereinbarung über das aufzubringende Baugeld ausgegangen sind, haben im vorliegenden Verfahren deshalb auf Zahlung von weiteren 53.857,14 € geklagt.

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Nach einer auf das Zustandekommen einer entsprechenden Vereinbarung beschränkten Beweisaufnahme hat das Landgericht durch Teilurteil vom 09.02.2005 die Klage insoweit abgewiesen. Dieses Urteil ist rechtskräftig.

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Im Übrigen hatten sich die Kläger auf 87 Mängel am Gemeinschaftseigentum sowie einiger Mängel an ihrem Sondereigentum berufen, zu deren Mängelbeseitigung die Beklagten verpflichtet seien. Das Landgericht hat deshalb nach Erlass des Teilurteils weiteren Beweis erhoben und das schriftliche Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. S..... über die gerügten Mängel eingeholt.

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Gestützt auf dieses Gutachten hat das Landgericht durch Urteil vom 05.03.2009 entschieden, dass sich der Rechtsstreit i.H. eines Betrages von 2.000 € in der Hauptsache erledigt habe und die Beklagten als Gesamtschuldner im Übrigen verpflichtet seien, 84.224,02 € an die WEG und 3.075,28 € wegen der Mängel des Sondereigentums an die Kläger persönlich zu zahlen.

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Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung des Beklagten zu 1), soweit er dazu verpflichtet wurde, an die Wohnungseigentümergemeinschaft 84.224,02 € nebst Zinsen zu zahlen.

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Er rügt, das Landgericht habe dem Klageantrag bezüglich des Kostenvorschusses betreffend die Mängel am Gemeinschaftseigentum zu Unrecht stattgegeben. Die Kläger hätten immer nur Zahlung des Vorschusses an sich selbst und nicht an die Eigentümergemeinschaft begehrt. Erst am 19.01.2009 hätten sie den Klageantrag umgestellt. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Klage bereits seit langem als unzulässig abgewiesen sein müssen. Stattdessen habe das Landgericht jedoch ein Sachverständigengutachten in Auftrag gegeben. Dies sei unzulässig gewesen.

11

Hinsichtlich des späteren Klageantrages (Zahlung an die Gemeinschaft) werde wie schon in erster Instanz die Einrede der Verjährung erhoben. Die jahrelange Geltendmachung von Mangelansprüchen im eigenen Namen und nicht im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft könne deren Anspruch nicht hemmen.

12

Die Klage sei aber auch noch aus einem anderen Grund zurückzuweisen. Es existierten mehrere Wohnungseigentumsgemeinschaften auf dem Gelände. Dies ergebe sich aus den Teilungserklärungen bzw. ihren Abänderungen. Die Kläger gehörten nur der WEG betreffend das Vordergebäude an. Für sämtliche Ansprüche bezüglich der Mängel am Gemeinschaftseigentum des Hauses S…..straße … (Hinterhof), deren Gemeinschaft die Kläger nicht angehörten, seien diese daher nicht aktivlegitimiert. Die Kläger hätten allenfalls die Mängel für die Wohnungseigentümergemeinschaft S…..straße … geltend machen dürfen. Jede Wohnungseigentümergemeinschaft habe einen eigenen Anspruch auf Kostenvorschuss. Da eine Differenzierung nicht vorgenommen worden sei, unterliege die Klage hinsichtlich des Vorschusses für die Mängel am Gemeinschaftseigentum nach seiner Auffassung insgesamt der Abweisung.

13

Der Beklagte zu 1) beantragt noch,

14

das Urteil des Landgerichts Wuppertal vom 03.04.2009, AZ: 4 O 93/04 teilweise abzuändern und die Klage abzuweisen, soweit in Ziffer 1 des Urteilstenors eine Verurteilung zur Zahlung eines Betrages von 84.224,02 € durch den Beklagten zu 1) an die WEG S…..straße …/… ausgesprochen wird.

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Die Kläger beantragen,

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die Berufung zurückzuweisen.

17

Sie sind der Auffassung, es gebe nur eine Wohnungseigentümergemeinschaft S…..straße … und … . Eine Verjährung der Ansprüche liege daher nicht vor. Der Beklagte würde nicht angeben, wann die Fünfjahres-Frist für die Verjährung der Mängelbeseitigungsansprüche zu laufen begonnen habe. Abgesehen davon könne ein Erwerber auch Zahlung des Vorschusses an sich verlangen. Der Antrag auf Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft sei schon mit Schriftsatz vom 06.12.2007 formuliert worden.

18

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze sowie die in Kopie zur Akte gereichten Urkunden Bezug genommen.

19

II.

20

Die Berufung hat keinen Erfolg.

21

Die Kläger haben im letzten Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht keine unzulässige Klageänderung vorgenommen. Sie haben zutreffend die Zahlung des Kostenvorschusses für die notwendige Mängelbeseitigung betreffend das Gemeinschaftseigentum an die Wohnungseigentümergemeinschaft S…..straße …/… begehrt. Soweit es im landgerichtlichen Tenor heißt, die Zahlung sei an die "WEG S…..straße …/…" zu erbringen, berichtigt der Senat diesen offenbaren Schreibfehler gemäß § 319 Abs. 1 ZPO.

22

a)

23

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 12.04.2007 (AZ.: ZR 236/07 abgedruckt in BauR 2007, 1221, 1223) zu dem Problem der Geltendmachung von Kostenvorschüssen ausgeführt, dass der einzelne Erwerber solche Rechte, die ihrem Inhalt nach auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind und deshalb der Gemeinschaft zugute kommen, vom Erwerber grundsätzlich selbst verfolgt werden können. Das gilt für den Mängelbeseitigungsanspruch in gleicher Weise wie für den Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen, die der Wohnungseigentümer anlässlich einer konkreten Maßnahme selbst aufgewendet hat. Auch den Anspruch auf Vorschuss kann der Erwerber selbständig geltend machen. Abweichend von einer älteren Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH BauR 1977, 271) habe sich jedoch – so der Bundesgerichtshof in Abkehr zu seiner früheren Rechtsprechung – mittlerweile die Auffassung durchgesetzt, dass der Erwerber den Kostenvorschuss nur mit der Maßgabe geltend machen kann, dass er an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen ist. Denn auch bei einem selbständigen Vorgehen müsse gewährleistet sein, dass die Mittel zur ordnungsgemäßen Herstellung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft zufließen.

24

Dieser Vorgabe des Bundesgerichtshofes haben die Kläger durch ihre Neufassung des Klageantrags vom 19.01.2009 Rechnung getragen, ohne dass dies die Geltendmachung eines eigenen Anspruchs der Wohnungseigentümergemeinschaft und das Fallenlassen des eigenen "Erwerberanspruchs" wäre. Es geht immer um denselben Anspruch; es hat lediglich eine Modifizierung hinsichtlich des Geldempfängers gegeben.

25

Dies stellt keine unzulässige Klageänderung dar.

26

Eine Klageänderung ist gemäß § 263 ZPO möglich und zulässig, wenn der Gegner zustimmt oder das Gericht sie für sachdienlich erachtet. Vorliegend hat der Beklagtenver-treter zwar in der Sitzung des Landgerichts vom 12.02.2009 erklärt, dass er einer solchen Klageänderung widerspreche, das Gericht hat aber die Sachdienlichkeit der Klageänderung angenommen, was vorliegend nicht fernliegend ist, weil der zu beurteilende Sachverhalt ermittelt und die nötigen Beweise erhoben waren, so dass die "Klageänderung" helfen würde, einen weiteren Prozess zu vermeiden.

27

Tatsächlich handelt es sich jedoch um keinen Fall der Klageänderung, der § 263 ZPO unterliegt, sondern um eine bloße Modifizierung des ursprünglichen Klageantrags, die gemäß § 264 Nr. 2 ZPO zulässig ist. Denn der Lebenssachverhalt, auf den die Klage gestützt wurde, ist durch die Korrektur des Klageantrags nicht geändert worden. Die berechtigt geltend gemachte Klageforderung ist lediglich an einen Dritten auszuzahlen; betroffen ist also nur die Zahlungsmodalität. Die Kläger leiten ihren Anspruch auf Kostenvorschuss bezüglich der festgestellten Mängel des Gemeinschaftseigentums aus dem Umstand ab, dass sie mit den Beklagten einen Erwerbervertrag geschlossen haben. Es ist den Klägern nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs trotz seiner Gemeinschaftsbezogenheit möglich, diesen Anspruch selbständig geltend zu machen. Es handelt sich nicht um einen eigenen Anspruch der Eigentümergemeinschaft, den diese gegenüber dem "herstellenden" Eigentümer losgelöst von den Erwerbsgeschäften der Käufer geltend machen könnten. Die Kläger sind lediglich – entgegen der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes – verpflichtet, die Zahlung nunmehr an die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Sicherstellung der einheitlichen Durchführung der Mängelbeseitigungsmaßnahmen an diese zahlen zu lassen.

28

Der Übergang von dem Antrag auf Zahlung an die Partei selbst zu dem Antrag, ein Zahlungsgebot zugunsten eines Dritten zu erlassen, stellt aber nur eine

qualitative Beschränkung des Klageantrages

im Sinne von § 264 Nr. 2 ZPO dar (vgl. BGH NJW-RR 1990, 505).

29

Der Anspruch auf Zahlung des entsprechenden Kostenvorschusses ist auch nicht verjährt. Die Abnahme des Objektes durch die Kläger ist keinesfalls vor deren Einzug am 12.07.2002 erfolgt, so dass eventuelle Gewährleistungsansprüche frühestens am 12.07.2007 verjährt sein konnten. Der Anspruch auf Kostenvorschuss für die anstehende Mängelbeseitigung ist aber bereits im Jahr 2004 rechtshängig geworden und hat die Verjährung gehemmt (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB; Art. 229 § 6 EGBGB). Soweit mit Schriftsatz vom 06.09.2007 die Klage um Mängel am Gemeinschaftseigentum erweitert wurde, sind auch diese Ansprüche noch nicht verjährt. Denn die Parteien haben unter anderem im Jahr 2003 Verhandlungen über die Gesamtsanierung des Objekts geführt, die nach den Angaben des Zeugen St..... zumindest vom 11.02.2003 bis zum 07.05.2003 dauerten (siehe Gegenzeichnung des Schriftstücks vom 22.04.2003), so dass die Verjährungsfrist gemäß § 203 BGB, Art. 229 § 6 EGBGB für mehr als zwei Monate gehemmt war.

30

Der Beklagte zu 1) kann schließlich nicht damit gehört werden, die Kläger würden die Zahlung des Kostenvorschusses betreffend das Gemeinschaftseigentum zumindest teilweise an die falsche Wohnungseigentümergemeinschaft begehren. Aus den Teilungserklärungen, auf die der Beklagte zu 1) Bezug nimmt, ergibt sich nicht, dass selbständige Wohnungseigentümergemeinschaften aus den Häusern … und … gebildet werden sollten. Aus dem in der Urkunde UR.-Nr. ….. des Notars ….. aus W….. niedergelegten § 13 der Gemeinschaftsordnung ergibt sich zwar, dass für jedes der Häuser eine Untergemeinschaft gegründet werden sollte, die sämtliche Kosten und Lasten ihres Gebäudes so wie eine separate Eigentümergemeinschaft tragen würde. Damit wurden aber keine nach außen selbständigen Rechtssubjekte/Verwaltungssubjekte gebildet, die über durchzuführende Mängelbeseitigungsmaßnahme entscheiden können. Anerkannt ist bisher nur die Teilrechtsfähigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch wenn sich das Sondereigentum ihrer Mitglieder in einer Mehrhausanlage befindet, für die wegen der Vereinfachung der Verwaltung und der Kostentragung Untergemeinschaften gegründet werden, bleibt es dabei, dass die Verwaltung des Objektes eine Einheit darstellt. Diese Untereigentümergemeinschaften besitzen im Gegensatz zu der Wohnungseigentümergemeinschaft keine Rechtsfähigkeit. Die Untergemeinschaften sind Ergebnis einer in der Gemeinschaftsordnung der Gemeinschaftseigentümer enthaltenen Vereinbarung. Sie sind damit nur Teil der Gesamteigentümergemeinschaft und selbst nicht rechtsfähig. Sie können nach außen hin keine Aufträge an Handwerker vergeben (vgl. dazu Hügel, Das neue Wohnungsrecht, DNotZ 2007, 326, 333; Bärmann-Wenzel, § 10 WEG, Rdnr. 26 und Rdnr. 204; Bärmann-Merle, WEG, 10. Aufl. 2008, § 23 Rdnr. 7 sowie Wenzel NZM 2006, 321, 323).

31

Dementsprechend ist es ausreichend, dass die Kläger beantragt haben, dass der Kostenvorschuss für die Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum an die Wohnungseigentümergemeinschaft S…..straße …/…. gezahlt werden soll. Eine Aufteilung des Vorschusses nach Häusern ist nicht geboten; diese ist von dem Verwalter vorzunehmen.

32

III.

33

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.

34

Gründe, die Revision gemäß § 543 ZPO zuzulassen, liegen nicht vor.

35

Streitwert:

84.224,02 €.