Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2011-11-08, Aktenzeichen I-10 U 130/11
ECLI:DE:OLGD:2011:1108.I10U130.11.00

Tenor

I. Streitwert (Abänderung der Festsetzung der angefochtenen Entscheidung):1. erste Instanz bis 9.6.2011 18.466,42 €(10.552,24 € + [1.319,03 € x 12 : 2 =] 7.914,18 €)2. erste Instanz ab 10.6.2011 und Berufungsinstanz 11.871,27 €(10.552,24 € + [1.319,03 € x 2 : 2 =] 1.319,03 €)

II. Die Klägerin wird darauf hingewiesen, dass der Senat beabsichtigt, ihre Berufung durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.Frist zur Stellungnahme: bis zum 28. November 2011

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Die zulässige Berufung hat keine rechtsgrundsätzliche Bedeutung, weil die entscheidungserheblichen Rechtsfragen höchstrichterlich geklärt sind und der Senat dieser Rechtsprechung folgt; sie ist zudem offensichtlich unbegründet und gebietet keine mündliche Verhandlung (§ 522 Abs. 2 ZPO n.F.). Das Landgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass das unbefristetes Mietverhältnis der

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Parteien durch die Kündigungserklärung der Beklagten vom 25.6.2009 zum Ablauf des Jahres wirksam beendet worden ist. Zwar gilt das Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB entgegen seiner Auffassung grundsätzlich nicht für die Ausübung eines Optionsrechts (unten 1.). Dies ist jedoch im Ergebnis unerheblich, weil das Mietverhältnis bereits seit April 2006 auf unbestimmte Zeit verlängert war und die Abreden vom 17.1.2008 nicht (erneut) zu einer Befristung geführt haben (unten 2.). Die infolgedessen nach § 584a Abs. 2 BGB zulässige Kündigung hat zur Folge, dass die streitbefangenen Mietzinsforderungen für Zeitspannen ab Januar 2010 von vornherein nicht (auch nicht "zunächst") entstanden sind, weil § 535 Abs. 2 BGB ebenso wie § 3 des Mietvertrags vom 20./21.12.1990 ein (fort-) bestehendes Vertragsverhältnis voraussetzt.

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1.

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Entgegen der Auffassung des Landgerichts unterliegt ohne abweichende vertragliche Vereinbarung (Senatsbeschluss vom 8.11.2011 – I-10 U 136/11) zwar die Einräumung eines Optionsrechts, nicht aber die "Verlängerung des Mietvertrags mittels Ausübung einer Option" dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB.

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Jene Bestimmung will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt (§ 566 Abs. 1 BGB), dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Hauptzweck des Schriftformerfordernisses ist also der Schutz des Informationsinteresses eines potentiellen Grundstückserwerbers (BGH, Urt. v. 24.2.2010 - XII ZR 120/06 = MDR 2010, 617 = NJW 2010, 1518 = NZM 2010, 319; Urt. v. 2.6.2010 - XII ZR 110/08 = NJW-RR 2010, 1309 = NZM 2010, 704; jeweils mwN.); darüber hinaus dient die Schriftform dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen (BGH, Urt. v. 7.5.2008 - XII ZR 69/06 = BGHZ 176, 301, 304 = NJW 2008, 2178 = NZM 2008, 482 = ZMR 2008, 704 mwN.). Weiter geht der Zweck des § 550 BGB nicht; die Vorschrift ist weder dazu bestimmt noch geeignet, einem späteren Grundstückserwerber in sämtlichen Fallgestaltungen Klarheit über Bestand und Bedingungen eines langfristigen Mietvertrages zu verschaffen (BGH, Urt. v. 24.9.1997 - XII ZR 234/95 = BGHZ 136, 357, 370 f. = MDR 1998, 31 = NJW 1998, 58 = NZM 1998, 25 = WM 1997, 667 = ZMR 1998, 12 = DWW 1997, 426; Urt. v. 12.3.2003 - XII ZR 18/00 = BGHZ 154, 171 = MDR 2003, 865 = NJW 2003, 2158 = NZM 2003, 476 = ZMR 2003, 647; Urt. v. 2.5.2007 - XII ZR 178/04 = MDR 2007, 1063 = NJW 2007, 3273 = NZM 2007, 443 = ZMR 2007, 611). So vermag das Schriftformgebot einen betrügerischen Veräußerer nicht daran zu hindern, dem Erwerber nach Ablauf das Mietzeitraums einen (auch formgerechten) Verlängerungsvertrag vorzuenthalten (BGH, Urt. v. 30.6.1964 - V ZR 7/63 = BGHZ 42, 333 = NJW 1964, 1851; Urt. v. 19.3.1969 - VIII ZR 66/67= BGHZ 52, 25 = MDR 1969, 568 = NJW 1969, 1063 = WPM 1969, 700). Umgekehrt schützt die Schriftform auch nicht das Vertrauen des Erwerbers in den Fortbestand eines vorzeitig aufgehobenen Mietvertrags (BGH, Urt. v. 7.5.2008 - XII ZR 69/06 aaO.); es verschafft ihm nicht einmal Klarheit darüber, ob sein Veräußerer oder aber ein Dritter Vermieter des im Hause wohnenden Mieters ist (BGH, Urt. v. 12.3.2003 - XII ZR 18/00 aaO.). Sinn und Zweck der Schriftform ist es somit nicht, dem Erwerber Gewissheit darüber zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist oder noch besteht; eine solche Gewissheit vermag eine der Schriftform genügende Mietvertragsurkunde auch nicht zu erbringen (BGH, Urt. v. 29.4.2009 - XII ZR 142/07 = NJW 2009, 2195 = NZM 2009, 515 = ZMR 2009, 750; Urt. v. 24.2.2010 - XII ZR 120/06 aaO.).

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Dies gilt auch hinsichtlich der für einen Grundstückserwerber wichtigen Kenntnis, zu welchem Zeitpunkt ein langfristiges Mietverhältnis endet (BGH, Urt. v. 2.5.2007 - XII ZR 178/04 aaO.). Zwar zählt die Dauer des Mietvertrages einschließlich ihrer Verlängerung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und ist deshalb formbedürftig (BGH, Urt. v. 4.11.1970 - VIII ZR 76/69 = WPM 1970, 1480; Urt. v. 7.3.2007 - XII ZR 40/05 = MDR 2007, 1010 = NZM 2007, 445 = ZMR 2007, 519); hierzu gehören auch Abreden über die Einräumung einer Verlängerungsoption von mehr als einem Jahr und deren Bedingungen (BGH, Urt. v. 24.6.1987 - VIII ZR 225/86 = NJW-RR 1987, 1227 = WPM 1987, 1286; OLG Hamm, Urt. v. 26.10.2005 - 30 U 121/05 = OLGR 2006, 138 mwN.). Auch bei formwirksamer Begründung des Optionsrechts kann der Grundstückserwerber der Mietvertragsurkunde jedoch nicht entnehmen, ob die Option vor dem Eigentumserwerb ausgeübt wurde oder nicht, so dass Ungewissheit darüber bestehen kann, ob das Mietverhältnis bald endet oder gegebenenfalls noch jahrelang fortbestehen wird. Dann ist der Erwerber aber durch die aus der Urkunde ersichtliche Option hinreichend gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich bei dem Verkäufer oder dem Vermieter zu erkundigen. Der Einhaltung des Schriftformgebots steht daher nicht entgegen, dass sich dem Mietvertrag nicht entnehmen lässt, ob die Verlängerungsoption ausgeübt worden ist (BGH, Urt. v. 2.5.2007 - XII ZR 178/04 und 7.5.2008 - XII ZR 69/06 aaO.; Senat, Urt. v. 27.5.2010 - I‑10 U 147/09; offengelassen von OLG Hamm aaO. mwN.).

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2.

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Hierauf kommt es jedoch vorliegend nicht an, weil sich das Mietverhältnis der Parteien bereits in 2006 in ein unbefristetes umgewandelt hat und die Erklärungen vom 17.1.2008 hieran nichts geändert haben.

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a)

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Unstreitig hat die Beklagte das ihr in § 23 des Mietvertrags formwirksam begründete Recht der Beklagten zu einer zweimaligen Verlängerung des ursprünglich bis zum 31.3.1996 befristeten Mietverhältnisses um jeweils fünf Jahre ausgeschöpft; dies hatte zur Folge, dass das Vertragsverhältnis mit Ablauf des 31.3.2006 endete. Da die Parteien ihr Mietverhältnis über diesen Zeitpunkt hinaus fortgesetzt haben (Klageschrift Seite 2), setzte es sich gemäß § 545 Satz 1 BGB mangels anderweitiger Vereinbarung auf unbestimmte Zeit fort. Die unter dem 17.1.2008 unterzeichneten Erklärungen der Parteien stellen sich daher im Falle ihrer Wirksamkeit weder als Begründung noch als Ausübung eines (längst erloschenen) mietvertraglichen Optionsrechts, sondern als nachträgliche Befristung eines auf unbestimmte Zeit verlängerten Mietverhältnisses dar. Insoweit fehlt es aber bereits an einem rechtsgeschäftlichen Erklärungsbewusstsein der Beklagten, weil sie aufgrund der unzutreffenden Darstellung der Klägerin davon ausgehen musste und ausgegangen ist, nur durch die ihr abverlangte Verlängerungerklärung "um weitere fünf Jahre bis zum 31.3.2013" die andernfalls angekündigte Beendigung des Mietvertrags zum 31.3.2008 verhindern zu können. Schon deshalb kommen somit den Abreden vom 17.1.2008 keine Rechtswirkungen zu.

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b)

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Im Übrigen vermochte jene Vereinbarung aus den insoweit zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung selbst im Falle ihrer Wirksamkeit keine Befristung des Mietverhältnisses herbeizuführen, weil sie dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht genügt; die Angriffe der Berufung rechtfertigen keine andere Beurteilung.

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aa)

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Nach dem Schutzzweck des § 550 BGB (oben 1. mwN.) ist die dort geforderte Schriftform nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Werden wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht im Mietvertrag selbst schriftlich niedergelegt, sondern in Anlagen ausgelagert, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bedingungen ergibt, müssen die Parteien zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen. Dazu bedarf es allerdings keiner körperlichen Verbindung dieser Schriftstücke. Vielmehr genügt für die Einheit der Urkunde die bloße gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss (BGH, Urt. v. 24.9.1997 - XII ZR 234/95, 30.6.1999 - XII ZR 55/97, 7.5.2008 - XII ZR 69/06 und 29.4.2009 - XII ZR 142/07 aaO.; Senat aaO.).

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Dies gilt auch für nachträgliche Änderungen eines in schriftlicher Form abgeschlossenen Mietvertrages, da diese denselben Formerfordernissen unterliegen wie der Ursprungsvertrag. Wird ein formgültig geschlossener Mietvertrag nachträglich verlängert oder in anderer Weise geändert oder ergänzt, so muss auch die nachträgliche Vereinbarung die Schriftform wahren (BGH, Urt. v. 29.1.1992 aaO.; Urt. v. 19.9.2007 - XII ZR 198/05 = NJW 2008, 365 = NZM 2008, 84 = ZMR 2008, 105; Urt. v. 9.4.2008 - XII ZR 89/06 aaO.; Urt. v. 27.11.2009 - LwZR 15/09 = NZG 2010, 314 = NZM 2010, 553 = WPM 2010, 819). Sinn und Zweck des § 550 BGB erfordern zwar weder eine körperliche Verbindung mit dem Ursprungsmietvertrag noch die Wiederholung des von der Vertragsänderung nicht betroffenen Vertragsinhaltes im Änderungsvertrag, weil sich der Erwerber anhand der vorhandenen Vertragsurkunden ein vollständiges und zuverlässiges Bild machen kann; es wäre zudem eine den Bedürfnissen der Praxis zuwiderlaufende Förmelei, von den Parteien die nochmalige Beurkundung auch der von der Änderung nicht betroffenen Vertragsteile zu verlangen. Zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform genügt es deshalb, wenn die Nachtragsurkunde hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt, die geänderten Regelungen aufführt und erkennen lässt, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll (BGH, Urt. v. 20.3.1974 - VIII ZR 31/73 = BB 1974, 578 = DB 1974, 918 = MDR 1974, 750 = NJW 1974, 1081 = WPM 1974, 454; Urt. v. 29.1.1992 aaO.; Urt. v. 26.2.1992 - XII ZR 129/90 = NJW 1992, 2283 = WM 1992, 316 = ZMR 1992, 292; Urt. v. 7.7.1999 - XII ZR 15/97 = MDR 1999, 1374 = NJW 1999, 3257 = NZM 1999, 962 = WM 1999, 698 = ZMR 1999, 810; BGH, Urt. v. 12.3.2003 aaO.; Urt. v. 23.2.2000 - XII ZR 251/97 = NJW-RR 2000, 744 = NZM 2000, 381; Urt. v. 14.7.

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2004 - XII ZR 68/02 = MDR 2004, 1347 = NJW 2004, 2962 = NZM 2004, 738 = WM 2004, 535 = ZMR 2004, 804 = DWW 2004, 293; Urt. v. 7.5.2008 - XII ZR 69/06 aaO.); dies gilt auch dann, wenn - wie hier - zwischen Ausgangsvertrag und Änderungsvereinbarung ein Wechsel auf Mieter- oder Vermieterseite stattgefunden hat (BGH, Urt. v. 30.6.1964 - V ZR 7/63, 19.3.1969 - VIII ZR 66/67 und 23.2.2000 - XII ZR 251/97 aaO.). Erforderlich ist aber, dass vom aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen ist, mit denen die der Schriftform unterliegenden vertraglichen Vereinbarungen vollständig erfasst sind (BGH, Urt. v. 7.5.2008 - XII ZR 69/06 aaO.). Ein Nachtragsvertrag wahrt das Schriftformerfordernis daher nur dann, wenn er eine Bezugnahme auf die Schriftstücke enthält, aus denen sich sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt, wenn die Zusatzvereinbarung nur auf die ursprüngliche (erste) Vertragsurkunde verweist, nicht aber auf ein weiteres Schreiben mit weiteren Vertragsbedingungen. Damit fehlt es an der für die Wahrung der Schriftform erforderlichen lückenlosen Bezugnahme auf alle Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben (BGH, Urt. v. 9.4.2008 - XII ZR 89/06 aaO.).

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bb)

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Diesen Anforderungen genügt die Vereinbarung vom 17.1.2008 nicht, weil sich weder hieraus noch aus dem dort in Bezug genommenen Ausgangsvertrag vom 20./21.10.1990 die Höhe der von der Beklagten zu entrichtenden Miete ergibt. Diese ist vielmehr nach dem Vortrag der Klägerin in einer (bis heute nicht zur Akte gereichen) Vereinbarung vom 7.8.2001 geregelt, auf die die Abrede vom 17.1.

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2008 nicht verweist.

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Die Höhe und Fälligkeit des Mietzinses gehört zu den wesentlichen Bestandteilen jedes Mietvertrages und unterliegt deshalb dem Formerfordernis des § 550 BGB (BGH, Urt. v. 23.12.1953 - VI ZR 57/53 = BB 1954, 148 = NJW 1954, 425; Urt. v. 27.3.1968 - VIII ZR 71/66 NJW 1968, 1229 = WPM 1968, 573; Urt. v. 27.2.2002, XII ZR 189/99 und oben aa) mwN.). Ob dies unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB auch für dem Mieter vorteilhafte Abänderungen wie eine Umstellung der Zahlungsweise oder die Herabsetzung von Mietzins oder Nebenkostenvorauszahlung gilt (dazu BGH, Urt. v. 20.4.2005 - XII ZR 192/01 = NZM 2005, 456 = WPM 2005, 1336 ZMR 2005, 534 = DWW 2005, 233; Urt. v. 15.11.2006 - XII ZR 92/04 = NZM 2007, 127 = ZMR 2007, 184 = DWW 2007, 64; Urt. v. 19.9.2007 - XII ZR 198/05 aaO.), bedarf vorliegend keiner Entscheidung; der unter dem 7.8.2001 vereinbarte und mit der Klage geltend gemachte Mietzins geht in seiner Höhe weit über die Regelung unter § 3 des Mietvertrages hinaus.

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Ein Mietzinsanspruch in dieser Höhe ergibt sich weder aus der Abänderungsvereinbarung vom 17.1.2008 noch aus dem Ursprungsvertrag vom 20.21.10.1990; die Ausführungen der Berufung zu einer "Bestimmbarkeit" des Mietzinses nach Maßgabe von § 24 des Mietvertrages liegen neben der Sache. Jene Vertragsabrede enthält zwar in Absatz 2 für den Zeitraum nach dem 31.3.1994 eine Mietzinsanpassungsregelung. Diese gilt aber - wie auch die Berufung erkennt - nicht für die Zeit nach Ablauf der ursprünglichen Festmietzeit bis zum 31.3.1996. Für diese ist vielmehr in Absatz 3 der Bestimmung ausdrücklich geregelt, dass der Mietzins "für den jeweiligen Optionszeitraum neu ausgehandelt" werde, so dass ein potentieller Grundstückserwerber das Ergebnis dieser Verhandlungen aus dem Ursprungsvertrag nicht zu entnehmen vermag. Die mit der Berufung aufgestellte Behauptung, die vertraglich vorgesehene Aushandlung sei "hier allerdings nicht geschehen", steht nicht nur in Widerspruch zu der Anpassungsvereinbarung vom 7.8.2001; sie ist auch aus Rechtsgründen unerheblich. Zum einen waren beide Optionszeiträume bereits mit dem 31.3.2006 abgelaufen (oben a), so dass § 24 des Mietvertrags für die nachfolgende Zeit als Grundlage für eine "Bestimmbarkeit" der Mietzinshöhe ausscheidet. Vor allem aber ist die die Frage, ob der (gegebenenfalls durch Auslegung zu ermittelnde) Inhalt des Vertrages in einer den Erfordernissen der gesetzlichen Schriftform genügenden Weise beurkundet worden ist, nach objektiven Kriterien zu beurteilen, weil diese Anforderungen nicht zur Disposition der Parteien stehen (BGH, Urt. v. 30.6.1999 - XII ZR 55/97 und 7.7.1999 - XII ZR 15/97 aaO.); der Rückgriff auf außerhalb der der Urkunde liegende Umstände ist dabei nur dann zulässig, wenn wenigstens die Einigung über wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt (BGH, Urt. v. 30.6.1964 - V ZR 7/63 und 19.3.1969 - VIII ZR 66/67 aaO.; Urt. v. 2.11.2005 - XII ZR 212/03 = MDR 2006, 561 = NJW 2006, 139 = NZM 2006, 54 = WPM 2006, 498 = ZMR 2006, 115 = DWW 2006, 62; Urt. v. 7.5.2008 - XII ZR 69/06 aaO.; Urt. v. 17.12.2008 - XII ZR 57/07 = NZM 2009, 198; Senat aaO.). Dies ist weder für das vertraglich vorgesehene "Aushandeln" noch für die Berechnungsmodalitäten nach dem angeblichen Verzicht der Fall.

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cc)

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Nach allgemeiner Meinung führt der Formmangel eines Änderungsvertrages zu einem Miet- oder Pachtvertrag dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt, wobei die Mindestlaufzeit mit Abschluss des Abänderungsvertrages beginnt (BGH, Urt. v. 22.2.1994 - LwZR 4/93 = BGHZ 125, 175 = FamRZ 1994, 62 = MDR 1994, 579 = NJW 1994, 1649). Ob dies auch dann gilt, wenn der Änderungsvertrag in den Inhalt des zur Zeit der Änderung bestehenden ursprünglichen Vertrages in keiner Weise eingreift, sondern der vereinbarten Laufzeit nur einen weiteren Zeitabschnitt anfügt (so wohl BGH, Urt. v. 29.1.

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1992 aaO.), oder ob der Formmangel lediglich dazu führt, dass der ursprüngliche, formgültige Vertrag bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit fest abgeschlossen bleibt und nur der Verlängerungsvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen ist (so BGH, Urt. v. 27.3.1968 - VIII ZR 71/66 = NJW 1968, 1229 = WPM 1968, 573; Urt. v. 24.6.1987 - VIII ZR 225/86 und 22.2.1994 - LwZR 4/93; Urt. v. 15.4.2011 - LwZR 7/10), bedarf keiner Entscheidung. Zum einen handelt es sich vorliegend nicht um einen reinen Verlängerungsvertrag in diesem Sinne, weil durch die Abreden vom 17.1.2008 ein unbefristetes Mietverhältnis in ein befristetes umgewandelt werden sollte (oben a); zum anderem kommt es auf die Formwirksamkeit des Ursprungsvertrags nicht an, da die Kündigungserklärung vom 25.6.2009 allein den "Verlängerungszeitraum" betrifft.

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3.

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Der Streitwert des (Zwischen-)Feststellungsantrags zu 2. entsprach zunächst der hälftigen Mietzinsforderung für zwölf Monate; hieraus ergibt sich der in Klageschrift zutreffend ermittelte Gesamtbetrag von 18.466,42 €. Nach der Modifizierung des Antrags in der mündlichen Verhandlung vom 10.6.2011 beschränkte sich das Feststellungsbegehren noch auf die beiden vom Zahlungsantrag nicht erfassten Monate September und Oktober 2010; die Gesamtsumme von 11.871,27 € entspricht der mit der Berufung angegriffenen Beschwer der Klägerin.

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Düsseldorf, 8.11.2011