Landgericht Hagen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2008-02-11, Aktenzeichen 10 S 224/07
ECLI:DE:LGHA:2008:0211.10S224.07.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger und Berufungskläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

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Entscheidungsgründe

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(Urteil und Tatbestand gemäß § 540 ZPO)

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I.

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Die Kläger verlangen von der Beklagten nach Beendigung eines Mietverhältnisses bezüglich der Wohnung M-Straße, ####1 I2, zum 31.3.2006 Auszahlung der Kaution samt Zinsen in Höhe von insgesamt 1.146,05 € sowie Auszahlung eines unstreitig geschuldeten Guthabens aus Nebenkostenabrechnung in Höhe von 18,70 €.

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Die Beklagte hat mit Schreiben vom 1.12.2006 die Aufrechnung mit ihr ihrer Meinung nach zustehenden Ansprüchen wegen nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von insgesamt 1.990,37 € erklärt sowie mit Kosten der vorgerichtlichen Inanspruchnahme ihres Prozessbevollmächtigten in Höhe von 223,76 €, ferner mit von ihr behaupteten Kosten für die Heranziehung des Zeugen I als Sachverständigen in Höhe von 379,95 €.

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Der Mietvertrag enthält in § 9 Nr. 5 S. 4 eine Klausel, wonach Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen" nach bestimmten Frist durchzuführen sind, wenn das Aussehen der Räume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist.

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Ferner sind nach § 9 Nr. 5 S. 6 des Mietvertrages spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grade der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen, sofern nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten ohne Berücksichtigung im Mietpreis übernimmt oder dem Vermieter diese Kosten erstattet.

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Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nicht fällig, so hat der Mieter nach § 9 Nr. 5 S. 10 des Mietvertrages an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im "Fristenzeitaum gem. § 9 Nr. 5 S. 4" (die vorerwähnten Fristen, die dort mit dem Zusatz "im Allgemeinen" versehen sind) zu zahlen; die Höhe dieses Kostenansatzes wird nach § 9 Nr. 5 S. 11, 12 des Mietvertrages anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks...ermittelt, sie entspricht dem Verhältnis der "in Ziff. 5 S. 4 festgesetzten" Fristen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.

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Die Wohnung wurde ab 31.3.2006 zurückgegeben, die Beklagte monierte unter Heranziehung des Zeugen I als Sachverständigen diverse Arbeiten, hinsichtlich deren Aufzählung auf Blatt 37 f. der Gerichtsakte verwiesen wird, und teilte dies den Klägern mit Schreiben vom 11.4.2006 mit. Die Kläger lehnten die Vornahme weiterer Arbeiten mit Schreiben vom 24.4.2006 ab.

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Die Kläger sind der Ansicht, die Klausel betreffend die Vornahme der Schönheitsreparaturen sei in Zusammenschau mit der nach ihrer Ansicht ungültigen Klausel über die Abgeltung der nicht fälligen Schönheitsreparaturen bei Mietende ungültig, da diese zu der Abwälzung der Schönheitsreparaturen hinzutrete.

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Sie haben behauptet, die Schönheitsreparaturen wie Blatt 82 ff. der Gerichtsakte aufgezählt ordnungsgemäß durchgeführt zu haben; für Schimmelflecken im Schlafzimmer und im Bad seien nicht sie verantwortlich, sondern Ursache sei die mangelhafte Isolierung des Hauses und der nachträgliche Einbau von Thermopanefenstern.

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Die Kläger sind der Ansicht, die Beklagte sei verpflichtet gewesen, sie bei Einzug darauf hinzuweisen, dass normales Lüften nicht genüge, um in der Wohnung Schimmel zu vermeiden.

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Ferner behaupten die Kläger, die Heizkörper im Schlafzimmer im Zustand zurückgelassen zu haben, in dem sie sie übernommen hätten, und bestreiten, dass das Streichen von Fensterbänken erforderlich war, ferner, dass die Beklagte die vorgelegte Anstreicherrechnung oder die Rechnung des Zeugen I bezahlt habe, bezüglich letztere bestreiten sie auch, dass 4,5 Stunden erforderlich gewesen seien.

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Die Kläger haben beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.164,75 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.5.2005 zu zahlen.

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Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte hat behauptet, in der Wohnung der Kläger hätten diese unter anderem folgende Schäden verursacht:

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Schimmelbildung im Badezimmer in der Heizkörpernische im Schlafzimmer

mit blauer Farbe befleckte Fußbodenleiste im Kinderzimmer 1

Loch im Türblatt von 1 cm Durchmesser im Kinderzimmer 1

defekte Fußleisten im Kinderzimmer 1

Fehlende Fußleisten im Wohn- und Esszimmer.

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Die Beklagte hat behauptet, die insgesamt erforderlichen Anstriche seien nur zum Teil ausgeführt, auch insoweit wegen des – streitigen - starken Rauchens der Kläger in der Wohnzeit aber nicht genügend und außerdem wolkig.

19

Die Beklagte hat behauptet, auch nach Einbau der Thermopanefenster sei es nicht erforderlich gewesen, mehr als üblich zu heizen und zu lüften, um Schimmel zu vermeiden, nämlich eine Temperatur von 20 Grad einzuhalten und 2x täglich 10-15 Minuten stoßzulüften, was dem Normalen entspreche.

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Die Beklagte hat unter Bezugnahme auf einen Kostenvoranschlag des Malerbetriebes XX behauptet, die Vornahme der von ihr monierten Arbeiten koste 1.990,37 € netto. Insoweit wird auf Blatt 59 ff. der Gerichtsakte verwiesen. Die Beklagte hat unter Vorlage einer entsprechenden Rechnung behauptet, die Arbeiten seien durch die Fachfirma XX auch durchgeführt worden, insoweit wird auf Blatt 77 ff. der Gerichtsakte verwiesen; ferner behauptet sie unter Vorlage von Bankbelegen, hinsichtlich derer auf Blatt 107 der Gerichtsakte verwiesen wird, die Rechnungen der Malerfirma und des Sachverständigen bezahlt zu haben.

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Die Beklagte ist der Ansicht, die Unwirksamkeit der Klausel über die Abgeltung der Schönheitsreparaturen beeinträchtige die Wirksamkeit der Klausel betreffend die Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht.

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Das Amtsgericht hat die Klage nach Beweiserhebung durch Vernehmung der Zeugen H und Christa X2 sowie X und I abgewiesen mit der Begründung, der Kautionsanspruch sei durch Aufrechnung erloschen, da ein Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 2.050,02 € bestehe. Die mit nur "im Allgemeinen" geltenden Fristen versehene Renovierungsklausel sei wirksam, wegen der Trennbarkeit der Regelungen auch unabhängig von der Unwirksamkeit der mit starren Fristen versehenen Abgeltungsklausel. Dass die Kläger nicht ordentlich renoviert haben, stehe zur Überzeugung des Gerichts fest aufgrund der glaubhaften Zeugenaussage des Zeugen I, der als Architekt in besonderem Maße sachkundig sei, so dass der Beweiswert seiner Aussage durch die entgegenstehenden Aussagen der Zeugin X2 und des Zeugen X nicht erschüttert werde. Die Schimmelbildung in der Wohnung sei nach dem Inhalt der Akte des Beweissicherungsverfahrens 43 H 1/06 auf unzureichende Beheizung durch die Beklagten zurückzuführen. Aus der von der Beklagten vorgelegten Rechnung vom 26.6.2006 ergebe sich, dass die Beklagte für die erforderlichen Arbeiten 2.050,02 € aufgewendet habe.

23

Mit der Berufung verfolgen die Kläger ihr erstinstanzliches Begehren in vollem Umfange weiter. Zur Begründung führen sie aus, die Schönheitsreparaturklausel sei wegen des Zusammenhangs mit der unwirksamen Abgeltungsklausel unwirksam, da aus Mietersicht eine einheitliche Regelung der Frage der Schönheitsreparaturen vorliege und danach Mieter der Zahlungspflicht nach der Abgeltungsklausel nur entgehen können, wenn sie renovieren. Ferner legen die Kläger Fotos vom Zustand der Wohnung vor, die sie nach Schluss der mündlichen Verhandlung erhalten haben und die ihrer Ansicht nach die Aussage des Zeugen I widerlegen.

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Die Kläger beantragen,

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das angefochtene Urteil abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.164,75 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.5.2007 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

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Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil, insbesondere die Ansicht, die Renovierungsklausel sei wirksam, und rügt hinsichtlich der vorgelegten Fotos Verspätung gem. § 531 II ZPO.

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II.

30

Die zulässige Berufung der Kläger ist unbegründet.

31

1.

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Die Berufung ist zulässig. Sie ist statthaft sowie form- und fristgemäß eingelegt und fristgemäß begründet worden. Die Berufungsbegründungsschrift enthält auch die nach § 520 III 2 ZPO erforderlichen Angaben.

33

2.

34

Die Berufung ist nicht begründet. Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen.

35

Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger in Höhe 1.146,05 € ist gem. § 389 BGB durch Aufrechnung erloschen, ebenso ihr Anspruch auf Auszahlung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2005 in Höhe von 18,70 €.

36

Die die Klageforderungen übersteigenden Gegenforderungen sind in der Reihenfolge ihrer Erwähnung in den Schriftsätzen der Prozessbevollmächtigten der Beklagten zur Aufrechnung gestellt, also vorrangig der Schadensersatzanspruch, dann die Anwaltskosten und schließlich die Sachverständigenkosten. Bereits durch Aufrechnung mit dem Schadensersatzanspruch sind die Forderungen der Kläger erloschen.

37

Die Beklagte hat gegen die Kläger einen Schadensersatzanspruch wegen unzureichender Schönheitsreparaturen in die Klageforderung übersteigender Höhe in Hinblick auf die Posten der Anstreicherrechnung betreffend die Decken und Wände der Wohnung.

38

Die Kläger hatten die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Klausel betreffend die Vornahme der Schönheitsreparaturen ist wirksam; sie ist insbesondere nicht gem. § 307 I, II BGB unwirksam.

39

Die diesbezügliche Klausel (§ 9 Nr. 5 S. 1-5 des Mietvertrages) ist als solche unbedenklich, weil der Fristenplan in § 9 Nr. 5 S. 4 des Mietvertrages nicht starr ist, sondern auf den Grad der Abnutzung abstellt und die Fristen nur "im Allgemeinen" gelten (vgl. BGH, NJW 2004, 2586, 2587).

40

Die Renovierungsklausel nach § 9 Nr. 5 S. 1-5 des Mietvertrages ist auch nicht wegen der Zusammenhangs mit der Abgeltungsklausel nach § 9 Nr. 5 S. 10 des Mietvertrages unwirksam.

41

Die Klausel über die Abgeltung der Schönheitsreparaturen (§ 9 Nr. 5 S. 10 des Mietvertrages) ist zwar unwirksam, weil dort starr auf die Fristen verwiesen wird und somit eine vom Abnutzungsgrad unabhängige Berechnungsgrundlage vorgegeben ist, was den Mieter unangemessen benachteiligt i.S.d. § 307 I 1, II Nr. 1 BGB (vgl. BGH, NZM 2006, 924, 925 f.). Zwar erfasst die Verweisung dem Wortlaut nach auch die Formulierung "im Allgemeinen" (§ 9 Nr. 5 S. 4). Dass mit der Verweisung aber nicht der insoweit bestimmte konkrete Renovierungsbedarf gemeint ist, sondern lediglich die nach Jahren bestimmten Fristenzeiträume in Bezug genommen sind, ergibt sich aus dem Regelungszusammenhang zur Berechnung der Abgeltungssumme nach § 9 Nr. 5 S. 11, 12 des Mietvertrages, insbesondere der Formulierung "festgesetzten Fristen". Selbst wenn dies anders zu sehen wäre, wäre die Klausel wegen der gerade auch für den Mieter naheliegenden Möglichkeit, die Klausel anders zu verstehen, gem. § 307 I 2 BGB wegen mangelnder Transparenz unwirksam.

42

Die Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel führt aber nicht zur Unwirksamkeit der Renovierungsklausel.

43

Die Kumulierung zweier für sich betrachtet nicht unangemessen benachteiligender Klauseln kann zwar zur insgesamt unangemessenen Benachteiligung und damit zur Unwirksamkeit beider Klauseln führen (vgl. BGH, NZM 2003, 755 f.), wenn und weil die Benachteiligung durch Nichtigkeit jeder einzelner oder beider der Klauseln beseitigt werden kann, es aber nicht Aufgabe des Gerichts ist, dem Verwender Formulierungshilfe zu leisten (Klimke/Lehmann-Richter Y 2005, 417, 423 m.w.N.). Dies kann wegen des Transparenzgebots auch dann der Fall sein, wenn eine der beiden Klauseln unwirksam ist, da der Verbraucher dies nicht ohne weiteres erkennen kann und sich außerdem der Verwender nicht auf die Unwirksamkeit seiner eigenen Klauseln soll berufen können; das gilt auch bei äußerlich getrennten Klauseln, die in engem sachlichen Zusammenhang stehen (vgl. BGH, NZM 2003, 755, 756).

44

Ob eine solche Kumulierung bei Kombination einer wegen starren Fristenplans unwirksamen Abgeltungsklausel mit einer Renovierungsklausel vorliegt und letztere dann auch unwirksam ist, ist streitig.

45

Teils wird eine solche Unwirksamkeit bejaht (Klimke/Lehmann-Richter Y 2005, 417, 423 f.; dies., WuM 2007, 684 ff.; Schmidt-Futterer/M, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 538 BGB Rn. 190), überwiegend verneint (LG J2, WuM 2007, 691 f.; LG C2, GE 2005, 673; LG O-Fürth, Y 2005, 622, 623; MüKo/Häublein, 5. Auflage 2008, § 535 BGB Rn. 131; Artz, NZM 2007, 265, 269 ff.; Sternel, NZM 2007, 545, 546; Bub/von der P, NZM 2007, 76, 78).

46

Eine Wirksamkeit der Renovierungsklausel trotz Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel ergibt sich noch nicht unmittelbar aus der Entscheidung des BGH vom 18.10.2006 zur Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit starren Fristen (NZM 2006, 924, 925), wie die Beklagte meint.

47

Dort führt der BGH zwar aus, die Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel sei nicht schon aus der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel herzuleiten, da diese eine flexible Frist aufweise und auch nicht wegen Zusammenspiels mit der dort vorhandenen Endrenovierungsklausel auf Grundlage starrer Fristen unwirksam sei (BGH, NZM 2006, 924, 925). Hiermit wird aber nichts über die Wirksamkeit der Renovierungsklausel generell ausgesagt, sondern nur, dass sie nicht aus sich selbst heraus oder im Zusammenspiel mit der Endrenovierungsklausel unwirksam ist. Die Frage, ob die Renovierungsklausel gerade in Kombination mit der Abgeltungsklausel oder wegen deren Unwirksamkeit unwirksam ist, musste der BGH nicht entscheiden, sondern lediglich die Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel begründen. Dies gilt auch für die Argumentation in der Entscheidung des BGH vom 26.09.2007 (WuM 2007, 684 ff.).

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Dennoch lässt sich aus den Ausführungen zum Verhältnis zur Endrenovierungsklausel ableiten, dass die Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nicht zur Unwirksamkeit der Renovierungsklausel führt.

49

Dass die Renovierungsklausel nicht unwirksam ist, weil die Endrenovierungsklausel mit starren Fristen unwirksam ist, wird nämlich damit begründet, dass es sich bei letzterer um eine eigenständige Regelung handele. Auch sonst formuliert der BGH zum Summierungseffekt, dass er eintritt, wenn Klauseln wegen ihrer inneren Zusammengehörigkeit nicht teilbar sind, anders als inhaltlich selbstständige, nur in einem äußeren sprachlichen Zusammenhang stehende Regelungen (vgl. BGH, NZM 2003, 594, 595).

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Diese Selbstständigkeit lässt sich auch von der Renovierungspflicht im Verhältnis zur Abgeltungspflicht annehmen.

51

Hierfür spricht zunächst, dass die Abgeltungsklausel, anders als die Renovierungsklausel, an starre Fristen anknüpft.

52

Dagegen spricht zwar die negativen Verknüpfung der Zahlungspflicht mit der Renovierungspflicht ("sind die Schönheitsreparaturen...nicht fällig") und der Beginns der starren Fristen mit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen, die aufgrund der Renovierungspflicht gerade geschuldet sind. Allerdings wird angenommen, dass gerade die wechselseitige Ausschließlichkeit des Regelungsgehalts die Selbständigkeit begründet (so Artz, NZM 2007, 265, 271; Bub/von der P, NZM 2007, 76, 78).

53

Ferner handelt es sich bei einer Abgeltungsklausel um eine - zeitlich vorverlagerte - Ergänzung der vertraglichen Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan (vgl. BGH, NZM 2006, 924, 925), was für einen Zusammenhang der Klauseln spricht.

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Das LG J2 (WuM 2007, 691 f.) verneint dagegen die Unwirksamkeit auch der Renovierungsklausel mit der Begründung, die Renovierungsklausel stelle eine eigenständige Regelung dar, welche durch die Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel keinen anderen Regelungsgehalt erhalte (a.a.O.; so auch MüKo/Häublein, 5. Auflage 2008, § 535 BGB Rn. 131) und die unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die Abgeltungsklausel auch nicht verstärke.

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Dies erscheint überzeugend. Die Verweisung auf die Fristenregelung der Renovierungsklausel ändert nichts an der Selbständigkeit, sondere die Fristenregelung hätte auch im Rahmen der Abgeltungsklausel schlicht nochmals aufgeführt werden können (LG J2, WuM 2007, 691 f.). Zwar schließt die Abgeltungsklausel die Lücke, dass eine Renovierung aufgrund des tatsächlichen Zustands noch nicht (wieder) erforderlich ist, der Mieter aber gleichwohl die Wohnung teilweise abgenutzt hat; dennoch lässt sich diese Regelung problemlos von den übrigen Regelungen abtrennen, ohne dass deren Regelungsinhalt in Frage gestellt würde (a.a.O.). Wenn der vertragstreue Mieter die Renovierungsfristen eingehalten hat, wird er bei Auszug daher grundsätzlich auch nur mit anteiligen Kosten entsprechend seiner Abnutzung seit Durchführung der letzten Renovierung belastet; die Überwälzung der Schönheitsreparaturen führt daher nicht dazu, dass er im Rahmen der Abgeltungsklausel mehr Kosten tragen müsste, als sie der durch ihn verursachten tatsächlichen Abnutzung entspräche (a.a.O.).

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Teilweise wird zwar argumentiert, die Renovierungsklausel verstärke die Belastungen des Mieters aufgrund der Abgeltungsklausel, da ihm bei Vornahme der Schönheitsreparaturen wie geschuldet eine größere Benachteiligung aufgrund der Abgeltungsklausel drohe, als wenn die Renovierungsklausel nicht auch vereinbart wäre (vgl. Klimke/Lehmann-Richter Y 2005, 417, 424).

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Dies ist dies aber nicht nachvollziehbar:

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Entweder wurden die Schönheitsreparaturen durchgeführt, dann führt dieser Umstand zu einer Verringerung der Zahlungspflicht, weil die Abgeltungsklausel auf die Zeit seit der letzten Durchführung abstellt. Oder die Schönheitsreparaturen wurden trotz Fälligkeit nicht durchgeführt, dann greift die Abgeltungsklausel im vorliegenden Fall nicht ein, da sie auf mangelnde Fälligkeit abstellt.

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Die Argumentation, wer ordnungsgemäß renoviert habe, stehe aufgrund der Renovierungspflicht schlechter als der Mieter, der dies nicht tue, 100% der Renovierungskosten zahlen müsse, diese aber dann auch abgewohnt habe (vgl. Klimke/Lehmann-Richter, WuM 2007, 684 ff. (Anmerkung)), ist vor diesem Hintergrund nicht einschlägig.

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Im Übrigen lässt sich vorliegend die Benachteiligung nicht durch den Wegfall der einen oder der anderen Klausel beseitigen, sondern nur durch Wegfall der Abgeltungsklausel, da mit Wegfall der Renovierungsklausel automatisch die Grundlage für die Abgeltungsklausel entfiele (ähnlich Artz, NZM 2007, 265, 271), weil diese zum einen auf die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen abstellt, zum anderen auf deren letzte Durchführung. Dagegen lässt sich auch nicht argumentieren, eine starre Abgeltungspflicht könne auch anders geregelt werden (so wohl Klimke/Lehmann-Richter, WuM 2007, 684 ff.), weil dies zum einen im konkreten Vertrag eben nicht geschehen ist und zum anderen durch eine solche andere Regelung die Abkoppelung von der Renovierungspflicht nur noch deutlicher würde.

61

Teils wird auch zugunsten der Selbständigkeit der Klauseln argumentiert, eine zusätzliche Belastung durch die Renovierungsklausel trete auch deshalb nicht ein, weil bei deren Wegfall die Instandhaltungspflicht des Vermieters auflebe und von einem rechtstreuen Vermieter auszugehen sei, der dann bei Bedarf renoviere, woraus sich somit für die aufgrund der Abgeltungsklausel zu zahlenden Beträge nichts anderes ergebe, als wenn der Mieter renoviere (Artz NZM 2007, 265, 271). Dem wird entgegengehalten, dass außer der Renovierungsklausel und gesetzlichen Pflicht des Vermieters, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, noch die Gestaltung in Betracht kommt, dass beide keine Schönheitsreparaturen vornehmen müssen (Klimke/Lehmann-Richter, WuM 2007, 684 ff.). Hierbei wird aber übersehen, dass auch in einer solchen eingeschränkten Befreiung des Vermieters von seinen gesetzlichen Pflichten eine überprüfungsbedürftige Gestaltung liegt. Für die Beurteilung der Kumulationswirkung ist auf die Folge abzustellen, die eintritt, wenn die Renovierungsklausel wegfällt und die Abgeltungsklausel bestehen bleibt, nicht auf eine beliebige dritte Regelung, die überdies nachteiliger ist als die gesetzliche. Die Renovierungsklausel kann nicht künstlich aufgespalten werden in den Regelungsgehalt "Beseitigung der Vermieterpflicht" und den Regelungsgehalt "Begründung der Mieterpflicht". Außerdem ist die Abgeltungspflicht nur die – wenn auch selbständige - Fortsetzung der Renovierungspflicht, da sie inhaltlich auf Renovierungszyklen abstellt und somit ohne Renovierungspflicht jedenfalls einer der Vertragsparteien nicht denkbar ist.

62

Auch der für die mangelnde Selbständigkeit vorgebrachte Verweis auf den Summierungseffekt von laufender und Endrenovierung, der dem von Renovierungs- und Abgeltungsklausel entsprechen soll (Klimke/Lehmann-Richter, WuM 2007, 684 ff.), überzeugt nicht, da sich dort die benachteiligende Wirkung beider Klauseln ausschließlich aus der Summierung ergibt.

63

Andere Gründe für eine Unwirksamkeit der Verpflichtung der Kläger, die Schönheitsreparaturen vorzunehmen, sind nicht ersichtlich.

64

Insbesondere aus der Endrenovierungsklausel ergibt sich vorliegend keine unangemessene Benachteiligung, die sich auf die generelle Renovierungspflicht auswirken könnte, da die Endrenovierungsklausel ebenfalls auf den konkreten Grad der Abnutzung abstellt und nicht in jedem Fall eine Endrenovierung vorsieht.

65

Aufgrund des von der Beklagten behaupteten Zustandes bestand auch Renovierungsbedarf. Insoweit waren vom Landgericht keine neuen Feststellungen zu treffen.

66

Das Berufungsgericht hat gem. § 529 I Nr. 1 ZPO seiner Verhandlung und Entscheidung die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Dies ist vorliegend nicht der Fall.

67

Hinsichtlich der Beweiswürdigung bezüglich des Zustands der Wohnung als solcher ergeben sich keine Zweifel.

68

Gem. § 531 II 1 Nr. 3 ZPO sind neue Angriffs- und Verteidigungsmittel – auch Beweismittel wie Fotos - nur zuzulassen, wenn sie im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf einer Nachlässigkeit der Partei beruht. Gem. § 531 II 2 ZPO kann das Berufungsgericht kann die Glaubhaftmachung der Tatsachen verlangen, aus denen sich die Zulässigkeit der neuen Angriffs- und Verteidigungsmittel ergibt. Zu den neuen Fotos teilen die Kläger schlicht mit, sie hätten sie erst nach der mündlichen Verhandlung erhalten. Dies genügt nicht, um von der Zulässigkeit der Berücksichtigung auszugehen.

69

Der Beklagten sind die von ihr geltend gemachten Kosten zur Herstellung des von den Klägern geschuldeten Zustandes entstanden und somit als Schaden gem. § 249 I BGB zu ersetzen.

70

Im konkreten Fall zählen auch die zusätzlichen Kosten für die Entfernung der Schimmelschäden zu den Schönheitsreparaturen, auch wenn dort, wo Schimmelschäden auftraten, über das Anstreichen hinaus auch die Tapete entfernt und erneuert wurde und die bei der Tapetenentfernung entstehenden kleinen Putzschäden beseitigt werden mussten. Der Umfang der Schönheitsreparaturen ist im Mietvertrag u.a. mit Tapezieren (§ 9 Nr. 5 S. 2) festgelegt, dies war bei Vorliegen von Schimmel auch erforderlich. Die Mieter sind hierzu zwar nicht verpflichtet, wenn der Zustand auf Verschulden des Vermieters beruht, hierfür haben sie aber keinen Beweis angetreten. Darüber hinaus sind sie zwar nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, die nicht auf Abnutzung, sondern auf anderen Umständen beruhen, die sie nicht zu vertreten haben, insbesondere auf einem Mangel der Mietsache. Ein solcher Mangel lag aber ebenfalls nicht vor, sondern vielmehr eine vertragswidrige Benutzung der Mietsache.

71

Nach den Feststellungen des Amtsgerichts unter Verweis auf das selbständige C (AG J, 43 H 1/06) wurde der Schimmel durch unzureichende Beheizung verursacht. Insoweit sind keine konkreten Rügen der Berufung ersichtlich, es wird lediglich auf die Argumentation erster Instanz verwiesen. Da der Schimmel durch unzureichende Beheizung verursacht wurde, ist auch die Behauptung der Kläger wiederlegt, die Wohnung müsse unüblich stark gelüftet werden. Eine Pflichtverletzung oder ein Mitverschulden der Beklagten ist nicht darin zu sehen, dass sie die Kläger nicht auf die Notwendigkeit hingewiesen hat, zu heizen und zu lüften, da dies hinsichtlich des von der Beklagten beschriebenen Normalmaßes allgemein bekannt ist.

72

Der Beklagten ist auch ein Schaden in Gestalt der Kosten für die Anstreicherarbeiten entstanden. Die Feststellung des Amtsgerichts, dass die Anstreicherrechnung bezahlt wurde, unterliegt angesichts des Bankbelegs Blatt 107 keinen Bedenken und wird auch nicht angegriffen.

73

Aufgrund der Weigerung der Kläger, weitere Arbeiten in der Wohnung vorzunehmen, musste die Beklagte ihnen gem. § 281 II BGB keine weitere Frist gem. § 281 I 1 BGB mehr setzen.

74

Die auf die Anstreicherarbeiten an den Wand- und Deckenflächen (Entfernung von Schimmelflecken, Ausbessern von Putzschäden, Isolierung, Lieferung, Kleben und Streichen von Rauhfaser), entfallenden Posten der vorgelegten Anstreicherrechnung (Posten 1-3, 5, 6, 9, 10, 13) übersteigen auch ohne Berücksichtigung von Arbeiten an Silikonfugen und Heizkörpern die Klageforderung, dies bereits unter Berücksichtigung nur der ersten Posten 1-3, 5, 6 zuzüglich Mehrwertsteuer betreffend Wohnzimmer, Schlafzimmer und Duschbad.

75

Auch ein Anspruch der Kläger auf Verzugs- oder Rechtshängigkeitszinsen besteht aufgrund der Rückwirkung der Aufrechnung nicht. Der Antrag der Berufung auf Zinszahlung seit dem "17.5.2005" war angesichts der Fassung des Klageantrags erster Instanz (Rechtshängigkeitszinsen), des Eintritts der Rechtshängigkeit am 16.5.2007 und aufgrund der Räumung der Wohnung erst im Jahre 2006 unter Berücksichtigung eines Tippfehlers so auszulegen, dass Zinsen erst seit dem 17.5.2007 begehrt werden.

76

Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 ZPO und § 708 Nr. 10 ZPO.

77

Die Kammer hat die Revision zugelassen, weil über die Auswirkungen einer unwirksamen Abgeltungsklausel auf eine Renovierungsklausel noch nicht höchstrichterlich entschieden wurde und es sich hierbei um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung gem. § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO handelt, weil derartige Klauseln im gesamten Bundesgebiet verwendet werden.