Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 1996-11-05, Aktenzeichen 14 A 2320/96
ECLI:DE:OVGNRW:1996:1105.14A2320.96.00

Tenor

Die Berufung wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin ist Bauherrin des Miet- und Geschäftshauses
in . Der Beklagte
bewilligte ihr durch Bescheid vom 23. Mai 1956 für die
Schaffung von 11 Mietwohnungen in dem Gebäude nach Maßgabe der
"Bestimmungen über die Förderung des sozialen Wohnungsbaues im
Lande Nordrhein-Westfalen (WBB)" vom 31. März 1954 (MBl. NW
S. 679) ein Landesdarlehen in Höhe von 64.800,-- DM. Nach
Ziff. XIII des Bescheides waren die 11 Wohnungen während der
Laufzeit des Darlehens höchstens aber für 10 Jahre an
lastenausgleichsberechtigte Wohnungssuchende zu vermieten.

3

Im Jahre 1968 übertrug die Klägerin das Haus auf ihre
Tochter, Frau . Dabei behielt sie sich den
Nießbrauch an dem Gebäude vor. Die Klägerin bewohnte bis zum
1. Mai 1993 die Wohnung im 3. Obergeschoß rechts dieses
Hauses.

4

Durch Leistungsbescheid vom 6. Oktober 1989 setzte der
Beklagte gegen die Klägerin für den Zeitraum vom 1. Januar
1990 bis zum 31. Dezember 1992 eine Ausgleichszahlung nach dem
Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im
Wohnungswesen - Fehlbelegungsgesetz (AFWoG) - in Höhe von
monatlich 172,-- DM fest. Dieser Bescheid erging aufgrund der
Angabe der Klägerin, ihr Einkommen überschreite die maßgebende
Einkommensgrenze um mehr als 50 v.H. Der Beklagte
berücksichtigte eine Wohnfläche von 86 qm.

5

Mit Überweisungsauftrag vom 28. Februar 1992 zahlte die
Klägerin das durch Bescheid vom 23. Mai 1956 bewilligte
Darlehen, das am 30. Dezember 1997 planmäßig getilgt worden
wäre, vorzeitig vollständig und freiwillig zurück. Der Betrag
ging am 10. April 1992 bei der Wohnungsbauförderungsanstalt
ein. Bereits mit Schreiben vom 26. Februar und 24. März 1992
hatte die Klägerin im Hinblick auf die Tilgung des Darlehens
gebeten, von einer Leistungspflicht ab April 1992 abzusehen.

6

Durch Bescheid vom 3. August 1992 lehnte der Beklagte einen
Wegfall der Leistungspflicht ab, weil die Klägerin die Wohnung
nicht als Eigentümerin nutze.

7

Hiergegen erhob die Klägerin Widerspruch mit der
Begründung, als Nießbraucherin sei sie einer Eigentümerin
gleichzustellen, so daß ihre Wohnung unter den
Ausnahmetatbestand des Art. 2 Nr. 1 des Fehlbelegungsgesetzes
für das Land Nordrhein-Westfalen - AFWoG NW - falle.

8

Durch Leistungsbescheid vom 13. Januar 1993 setzte der
Beklagte gegen die Klägerin für den Leistungszeitraum vom
1. Januar 1993 bis zum 31. Dezember 1995 eine monatliche
Fehlbelegungsabgabe in Höhe von 516,-- DM fest, wobei er
wiederum von einer Wohnfläche von 86 qm ausging. Dieser
Bescheid erging als Säumnisbescheid, weil die Klägerin der
Aufforderung des Beklagten nicht nachgekommen war, Angaben zu
den Wohnungsinhaber- und den Einkommensverhältnissen zu
machen.

9

Hiergegen erhob die Klägerin Widerspruch und machte u.a.
geltend, die Wohnfläche sei fehlerhaft berechnet worden.

10

Nach einer entsprechenden Überprüfung änderte der Beklagte
durch Bescheid vom 24. November 1993 alle früheren
Leistungsbescheide dahin ab, daß der Veranlagung nur noch eine
Wohnfläche von 72,57 qm zugrundegelegt wurde. Dadurch ergab
sich für die Leistungszeiträume bis Ende 1992 eine monatliche
Ausgleichszahlung in Höhe von 145,-- DM und für den
Leistungszeitraum ab 1. Januar 1993 von 435,-- DM. Ferner
begrenzte der Beklagte die Leistungspflicht bis zum 30. April
1993, weil die Klägerin aus der Wohnung im 3. Obergeschoß
rechts in eine kleinere Wohnung des Hauses umgezogen war.

11

Die Bezirksregierung Düsseldorf wies die Widersprüche gegen
die Bescheide vom 3. August 1992 und 13. Januar 1993 durch
Widerspruchsbescheid vom 11. Januar 1995 zurück.

12

Zur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin geltend
gemacht, die Wohnung sei bereits seit dem Jahre 1966
bindungsfrei, weil lediglich die Verpflichtung bestanden habe,
die 11 Wohnungen des Hauses für 10 Jahre ab Bezugsfertigkeit
an Lastenausgleichsgeschädigte zu vermieten. Ausweislich einer
Wirtschaftlichkeitsberechnung sei die Wohnung nur 64,60 qm
groß.

13

Die Klägerin hat schriftsätzlich beantragt,

14

die Bescheide des Beklagten vom
3. August 1992 und 13. Januar 1993 und
den Widerspruchsbescheid der
Bezirksregierung Düsseldorf vom
11. Januar 1995 aufzuheben.

15

Der Beklagte hat schriftsätzlich beantragt,

16

die Klage abzuweisen.

17

Er hat die angefochtenen Bescheide für rechtmäßig
gehalten.

18

Durch den angefochtenen Gerichtsbescheid, auf den Bezug
genommen wird, hat das Verwaltungsgericht die Klage
abgewiesen.

19

Hiergegen hat die Klägerin Berufung eingelegt und
vorgetragen, auch als Nießbraucherin sei sie
verfügungsberechtigt. Es sei nicht geklärt, ob die von ihr
genutzte Wohnung der Wohnungsbindung unterliege. Das ihr
zustehende Bauherrenprivileg müsse auch hier berücksichtigt
werden.

20

Die Klägerin beantragt,

21

unter Änderung des angefochtenen
Gerichtsbescheides die Bescheide des
Beklagten vom 3. August 1992 und
13. Januar 1993 in der Gestalt des
Änderungsbescheides vom 24. November
1993 und den Widerspruchsbescheid der
Bezirksregierung Düsseldorf vom
11. Januar 1995 aufzuheben und
festzustellen, daß die Leistungspflicht
aufgrund des Leistungsbescheides des
Beklagten vom 6. Oktober 1989 mit dem
Beginn des Monats April 1992 erloschen
ist.

22

Der Beklagte beantragt,

23

die Berufung zurückzuweisen.

24

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes
wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der
Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

25

Entscheidungsgründe:

26

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

27

Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht
abgewiesen.

28

Die Klage hat keinen Erfolg, weil für die von der Klägerin
bis zum 1. Mai 1993 genutzte Wohnung im 3. Obergeschoß rechts
des Hauses die Fehlbelegungsabgabe
erhoben werden konnte.

29

Nach § 1 Abs. 1 AFWoG haben, vorbehaltlich weiterer
Voraussetzungen, die Inhaber öffentlich geförderter Wohnungen
im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes eine Ausgleichszahlung
zu leisten. Das Wohnungsbindungsgesetz gilt für
"neugeschaffene" öffentlich geförderte Wohnungen; vgl. § 1
Abs. 1 WoBindG. Die von der Klägerin früher bewohnte Wohnung
ist neu geschaffen gemäß § 1 Abs. 2 WoBindG, weil sie neu
errichtet und nach dem 20. Juni 1948 bezugsfertig geworden
ist.

30

Die Wohnung ist auch nach § 1 Abs. 3 Buchst. a) WoBindG
öffentlich gefördert worden, weil öffentliche Mittel im Sinne
des § 3 des Ersten Wohnungsbaugesetzes - I. WoBauG - in der
Fassung vom 25. August 1953 (BGBl. I S. 1047) als Darlehen zur
Deckung der Kosten der von der Klägerin genutzten Wohnung
eingesetzt worden sind. Das durch Bewilligungsbescheid vom
23. Mai 1956 nach Maßgabe der "Bestimmungen über die Förderung
des sozialen Wohnungsbaues im Lande Nordrhein-Westfalen (WBB)"
vom 31. März 1954 gewährte Landesdarlehen war zum Bau von
Wohnungen "für die breiten Schichten des Volkes" bestimmt
(vgl. § 3 Abs. 1 I. WoBauG). Die in dem Bewilligungsbescheid
weiter aufgenommene besondere Bemerkung, daß die Wohnungen
während der Laufzeit des Darlehens höchstens aber für 10 Jahre
auf Vorschlag des Wohnungsamtes an lastenausgleichsberechtigte
Wohnungssuchende zu vermieten sind, besagt lediglich, daß die
Wohnungen vorrangig diesem Personenkreis, der zum Kreis der
breiten Schichten des Volkes zählt, zur Verfügung zu stellen
sind. Die Eigenschaft öffentlich gefördert bleibt davon
unberührt, so daß die Wohnungen auch nach Ablauf der 10-
Jahres-Frist nur an solche Wohnungssuchende vermietet werden
durften, die wohnberechtigt waren. Die Wohnungsbindung erfaßte
auch die von der Klägerin genutzte Wohnung im 3. Obergeschoß
rechts, weil ausweislich des Bewilligungsbescheides sowie des
Inhalts der Förderungsakte das Landesdarlehen für die
Schaffung dieser Wohnung und aller anderen Wohnungen im 3., 2.
und 1. Obergeschoß eingesetzt worden ist. Auf die Rechtslage
bezüglich der Wohnungen im 4. Obergeschoß braucht hier nicht
eingegangen zu werden.

31

Die vorzeitige vollständige Rückzahlung des gewährten
Darlehens am 10. April 1992 führte nicht zu einem Erlöschen
der Leistungspflicht gemäß Art. 2 Nr. 6 Abs. 1 Buchst. a)
AFWoG NW. Nach dieser Bestimmung erlischt die Leistungspflicht
mit Beginn des Monats, in dem die Wohnung nicht mehr als
öffentlich gefördert im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes
gilt. Die vorzeitige Rückzahlung der öffentlichen Mittel
bewirkte, daß die sogenannte Nachwirkungsfrist des § 16 Abs. 1
Satz 1 WoBindG in Lauf gesetzt wurde. Danach gilt für den
Fall, daß die für eine Wohnung als Darlehen bewilligten
öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig
vollständig zurückgezahlt werden, die Wohnung vorbehaltlich
der - hier nicht einschlägigen - Absätze 2 und 5 als
öffentlich gefördert bis zum Ablauf des 10. Kalenderjahres
nach dem Jahr der Rückzahlung, längstens jedoch bis zum Ablauf
des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach Maßgabe der
Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt wären. Da das
durch Bewilligungsbescheid vom 26. Mai 1956 gewährte Darlehen
nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen im Jahre 1997 vollständig
getilgt worden wäre, endet die Eigenschaft "öffentlich
gefördert" zum 31. Dezember 1997.

32

Eine Ausnahme nach § 2 AFWoG von der Verpflichtung, die
Fehlbelegungsabgabe zu entrichten, besteht nicht. Nach der
hier allein in Betracht zu ziehenden Regelung des § 2 Abs. 1
Nr. 1 AFWoG ist eine Ausgleichszahlung nicht zu leisten, wenn
es sich um eine Wohnung in einem Eigenheim, eine Wohnung in
einer Eigensiedlung oder eine Eigentumswohnung handelt, die
vom Eigentümer selbst genutzt wird. Keine dieser
Voraussetzungen liegt vor, insbesondere handelt es sich bei
der von der Klägerin genutzten Bauherrenwohnung nicht um eine
Eigentumswohnung, die vom Eigentümer selbst genutzt wird.

33

Auch der Ausnahmetatbestand des Art. 2 Nr. 1 a) Abs. 2
AFWoG NW greift nicht ein. Danach ist eine Ausgleichszahlung
auch dann nicht zu leisten, wenn es sich um eine andere (nicht
in § 2 Abs. 1 Nr. 1 AFWoG genannte) Wohnung handelt, die vom
Eigentümer selbst genutzt wird, der auf die Wohnung
entfallende Anteil der als Darlehen gewährten öffentlichen
Mittel zurückgezahlt worden ist und der anteilige
Zuschußbetrag nicht mehr gezahlt wird. Diese Regelung greift
nicht zugunsten der Klägerin ein, weil diese die Wohnung im
3. Obergeschoß rechts nicht als Eigentümerin, sondern als
Nießbraucherin nutzte. Der Nießbrauch kann entgegen der
Auffassung der Klägerin auch nicht dem Eigentum gleichgestellt
werden, weil die mit dem Eigentum verbundenen Befugnisse (vgl.
§ 903 des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB -) mit denen des
Nießbrauchs (vgl. § 1030 ff. BGB) nicht vergleichbar sind. Der
Gesetzgeber hat in Anlehnung an die Gleichstellungsvorschrift
des § 99 Abs. 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes - II. WoBauG -
in Art. 2 Nr. 1 Buchst. a) Abs. 1 AFWoG NW den
Erbbauberechtigten dem Eigentümer gleichgestellt. Im Hinblick
auf den klaren Wortlaut des Art. 2 Nr. 1 Buchst. a) AFWoG NW
und der unterschiedlichen Befugnis, die mit dem Eigentum und
dem Nießbrauch verbunden sind, kann die Vorschrift nicht
erweiternd auch auf denjenigen angewandt werden, der eine
Wohnung aufgrund eines Nießbrauchs selbst nutzt. Auch der
Umstand, daß die Klägerin das Haus
errichtet hat und sie die Bauherrenwohnung bewohnt, befreit
sie nicht von der Verpflichtung, die Ausgleichszahlung zu
leisten. Die Klägerin kann sich in diesem Zusammenhang nicht
mit Erfolg auf das Bauherrenprivileg berufen. Dieses besagt
gemäß § 6 Abs. 2 Satz 3 WoBindG, daß der
Verfügungsberechtigte, der mindestens vier öffentlich
geförderte Wohnungen geschaffen hat, eine dieser Wohnungen
selbst benutzen darf, auch wenn das Gesamteinkommen die
Einkommensgrenze übersteigt. Das Bauherrenprivileg betrifft
somit den Bezug der Wohnung, nicht aber die durch die
Fehlbelegungsabgabe bewirkte Rückführung der dem Bauherren
gewährten Subvention. Zwar stellt die Belastung der gemäß § 6
Abs. 2 Satz 3 WoBindG selbstnutzenden Bauherren mit der
Abgabepflicht wegen ihrer von Einkommensverhältnissen
unabhängigen Wohnberechtigung eine echte Kürzung oder gar
Aufhebung einer nicht fehlgelaufenen Subvention dar. Dies ist
aber verfassungsrechtlich unbedenklich, weil die
Subventionskürzung durch gewichtige öffentliche Interessen
gerechtfertigt ist, denen gegenüber das Vertrauen in den
Fortbestand der Subventionsvorteile keinen Vorrang
beanspruchen kann.

34

Vgl. BVerfG, Beschluß vom 8. Juni
1988 - 2 BvL 9/85 und 3/86 - NJW 1988,
2529, 2533 f.

35

Die Rückzahlung der öffentlichen Mittel im April 1992
bewirkte somit nicht, daß von diesem Zeitpunkt an von einer
Erhebung der Ausgleichszahlung abzusehen war.

36

Es ist auch im übrigen rechtlich nicht zu beanstanden, daß
der Beklagte die Klägerin erneut zu einer Ausgleichszahlung in
Höhe von 435,-- DM monatlich für die Zeit vom 1. Januar 1993
bis zum 30. April 1993 herangezogen hat, weil die hierfür im
Fehlbelegungsgesetz festgelegten Voraussetzungen erfüllt
sind.

37

Die Stadt ist durch § 1 Nr. 1 der
Verordnung der Landesregierung zur Durchführung des Gesetzes
über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen vom
22. September 1982, GVBl. NW S. 612, wirksam zu einem Gebiet
bestimmt worden, in dem eine Ausgleichszahlung zu leisten ist
(vgl. § 1 Abs. 1 Nr. 1 AFWoG und Art. 1 Abs. 3 des
Fehlbelegungsgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen in der
Änderungsfassung vom 14. Juli 1992, GVBl. NW S. 315).

38

Die Festsetzung des Leistungszeitraums vom 1. Januar 1993
bis - nach dem Auszug der Klägerin - zum 30. April 1993 ist
nicht zu beanstanden. Für Inhaber von Wohnungen, für die die
öffentlichen Mittel nach dem 31. Dezember 1954, jedoch vor dem
1. Januar 1963 bewilligt worden sind, begann der erste
Leistungszeitraum am 1. Januar 1984 (vgl. § 4 Abs. 1 Nr. 2
AFWoG). Der vierte dreijährige Leistungszeitraum begann somit
am 1. Januar 1993. Die Leistungspflicht erlosch gemäß Art. 2
Nr. 7 Abs. 1 Buchst. b) AFWoG NW in der Änderungsfassung vom
14. Juli 1992, nachdem die Klägerin die Wohnung nicht mehr
benutzte.

39

Die Festsetzung der Abgabe auf 435,-- DM monatlich
rechtfertigt sich aus Art. 2 Nr. 1 a) Ziff. 6 i.V.m. Art. 2
Nr. 5 Abs. 2 Satz 1 AFWoG NW in der Änderungsfassung vom
14. Juli 1992, weil die Klägerin die gemäß Art. 2 Nr. 5 Abs. 1
AFWoG NW in der genannten Änderungsfassung erforderlichen
Angaben nicht gemacht hat. Die Klägerin ist aufgefordert
worden, die Personen zu benennen, die die Wohnung nicht nur
vorübergehend benutzen, und deren Einkommen oder das Vorliegen
der Ausnahmen nach Art. 2 Nr. 2 Abs. 1 nachzuweisen. Da die
Klägerin dieser Aufforderung nicht nachgekommen ist, war nach
Art. 2 Nr. 5 Abs. 2 Satz 1 AFWoG NW in der Änderungsfassung
vom 14. Juli 1992 zu vermuten, daß die Voraussetzungen für
eine Ausnahme nicht vorliegen und die Einkommensgrenze um mehr
als 100 v.H. überschritten wird.

40

Schließlich ist nicht zu beanstanden, daß der Beklagte nach
der erfolgten Berichtigung die Wohnfläche für die von der
Klägerin genutzte Wohnung mit 72,57 qm angenommen hat. Diese
Zahl ergibt sich aus einer Wohnflächenberechnung vom
29. Januar 1957, die aufgestellt worden war, nachdem das Haus
bezugsfertig war. Die von der Klägerin genannte Größe von
64,60 qm Wohnfläche stammt aus einer älteren Berechnung der
eine andere, später nicht verwirklichte Grundrißgestaltung
zugrundelag.

41

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.

42

Für eine Zulassung der Revision fehlt es an den
gesetzlichen Voraussetzungen, vgl. §§ 132 Abs. 2, 137 Abs. 1
VwGO.

43