Amtsgericht Euskirchen (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2015-05-22, Aktenzeichen 13 C 141/13
ECLI:DE:AGEU:2015:0522.13C141.13.00

Tenor

Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin gesamtschuldnerisch 1.355,88 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag in Höhe von 14,95 € seit dem 11.10.2012 aus einem Betrag in Höhe von 471,37 € seit dem 26.07.2014 und aus einem Betrag in Höhe von 869,56 € seit dem 01.07.2014 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 1/3, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 2/3.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen sich durch Leistung von Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

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Tatbestand

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Die Klägerin macht gegen die Beklagten Ansprüche aus abgetretenem Recht auf Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen geltend.

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Mit Mietvertrag vom 21.02.1999 mieteten die Beklagten von Herrn G. M. die im 1. Obergeschoss links des Hauses S.str. in F gelegene Wohnung an. Die Wohnfläche der von den Beklagten angemieteten Wohnung beläuft sich auf 79m², die Wohnfläche sämtlicher in dem Objekt S.str. 61-63 vorhandenen Wohnungen auf 984m². Ausweislich § 3 Ziff. 1 und 2 der Mietvertragsurkunde beliefen sich die monatlich zu leistende Grundmiete auf ursprünglich 790,00 DM, die auf die Nebenkosten monatlich zu leistenden Zahlungen auf 267,00 DM. Gemäß § 3 Ziff. 3 der Mietvertragsurkunde sollten die Betriebskosten als Vorschuss von den Beklagten an Herrn M. zu zahlen sein und jährlich von diesem abgerechnet werden. Unter die von den Beklagten zu zahlenden Betriebskosten sollten neben den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, insbesondere Grundsteuer, auch die Kosten der Wasserversorgung, der Entwässerung, der Gartenpflege, der Beleuchtung, der Schornsteinreinigung, die Kosten für den Hauswart, die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage bzw. Kabelanschlusses, die sonstigen Betriebskosten sowie das Umlageausfallwagnis gemäß § 25a Neubaumietverordnung für die Betriebskosten einschließlich Sammelheizung und Warmwasserversorgung fallen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der Mietvertragsurkunde wird auf Bl. 5 ff. d.A. verwiesen.

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Im streitgegenständlichen Mietobjekt ist eine zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden.

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Auf der Grundlage der Mietvertragsurkunde vom 21.02.1999 wurden im Zeitraum 1999 bis 2009 die Betriebskosten durch Herrn G. M. abgerechnet und sich aus den Betriebskostenabrechnungen etwaig ergebende Nachforderungen seitens der Beklagten stets ausgeglichen. Eine gerichtliche Auseinandersetzung erfolgte erstmalig vor dem Amtsgericht Euskirchen (Az. 13 C ) im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2010.

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Mit Schreiben vom 07.02.2012 übermittelte Herr M. eine erste Fassung der Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2011 bis 31.12.2011, die eine Nachzahlung zulasten der Beklagten in Höhe von 577,43 € auswies (vgl. Bl. 14 d.A.). Mit anwaltlichem Schreiben vom 27.03.2012 (Bl. 65 ff. d.A.) wurde den Beklagten ein Kontoauszug übermittelt, aus dem hervorging, dass an den für die Durchführung von Gartenarbeiten eingesetzten Herrn Q. C. für das Kalenderjahr 2011 760,00 € überwiesen worden waren. Nachdem die Beklagten Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung erhoben hatten, übersandte Herr M. mittels anwaltlichem Schreiben vom 27.09.2012 eine korrigierte Fassung der Nebenkostenabrechnung, die nunmehr einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 327,32 € aufwies. Die anteilig auf die Beklagten umgelegten Kosten für den Gartenbedarf waren in der Abrechnung mit 565,87 € beziffert. Ebenfalls übermittelt wurde den Beklagten eine von der J. E GmbH erstellte Einzelabrechnung zu den Heizkosten, die sich auf 1.081,66 € beliefen. Unter Ziff. 4 der Einzelabrechnung werden die Heizkosten aufgeschlüsselt. Eine Aufschlüsselung der Warmwasserkosten ist in der Abrechnung nicht enthalten. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der Einzelabrechnung der J. E. GmbH wird auf Bl. 19 ff. d.A. Bezug genommen. In dem anwaltlichen Schreiben wurden die Beklagten zugleich aufgefordert, den Nachzahlbetrag bis zum 10.10.2012 an Herrn M. zu zahlen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der Nebenkostenabrechnung und der darin enthaltenen Einzelpositionen wird auf Bl. 24 d.A. Bezug genommen.

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Mit anwaltlichem Schreiben vom 07.11.2012 wiesen die Beklagten darauf hin, dass die ihnen übersandte Heizkostenabrechnung eine nicht erklärliche Diskrepanz im Hinblick auf den dort ermittelten Kalt- und Warmwasserverbrauch aufweise. Insbesondere sei nicht nachzuvollziehen, warum sämtliche Nutzer in den streitgegenständlichen Wohneinheiten im Badezimmer wesentlich mehr Kalt- als Warmwasser verbraucht haben sollen. Im Übrigen wurde in dem Schreiben um Belegeinsicht, insbesondere im Hinblick auf den Grundsteuerbescheid sowie die Wasserkostenrechnung bezogen auf die Liegenschaft für das gesamte Jahr gebeten. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Schreibens vom 07.11.2012 wird auf Bl. 53 f. d.A. verwiesen.

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Mit schriftlicher Vereinbarung vom 07.03.2013 kamen Herr M. sowie die Klägerin überein, dass dieser seinen gegen die Beklagten gerichteten Anspruch auf Nachzahlung von Betriebs- und Nebenkosten aus der Nebenkostenabrechnung sowie Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2011 an die Klägerin abtritt. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der Abtretungsvereinbarung wird auf Bl. 12 d.A. verwiesen.

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Mit Abrechnung vom 25.11.2013 rechnete Herr M. gegenüber den Beklagten die Nebenkosten für den Abrechnungszeitraum 2012 ab. Die Abrechnung wurde dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 09.12.2013 übermittelt. Die Abrechnung weist eine Nachforderung zu Lasten der Beklagten in Höhe von 838,85 € auf, zuzüglich eines Zinsbetrages in Höhe von 41,94 €, der seitens der Klägerin im hiesigen Verfahren nicht geltend gemacht wird. Der Abrechnung beigefügt war eine Einzelabrechnung der J. E. GmbH betreffend der Energie- und Betriebskosten, die diesbezüglich Gesamtkosten der Beklagten in Höhe von 1.311,40 € ausweist. Eine Aufschlüsselung der Warmwasserkosten ist in der Einzelabrechnung nicht enthalten. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der Nebenkostenabrechnung wird auf Bl. 137 ff. d.A. verwiesen. Zahlungen der Beklagten auf die Nebenkostenabrechnung betreffend den Abrechnungszeitraum 2012 erfolgten nicht, woraufhin sie am 11.07.2014 zur Zahlung binnen 14 Tagen aufgefordert wurden.

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Mit anwaltlichem Schreiben vom 03.06.2014 wurde den Beklagten die Betriebs- und Heizkostenabrechnung betreffend den Abrechnungszeitraum 2013 übermittelt. Unter Berücksichtigung der von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten weist die Abrechnung eine Nachforderung zu Lasten der Beklagten in Höhe von 869,56 € aus. Der Abrechnung war wiederum eine von der J. E. GmbH erstellte Einzelabrechnung zu den Energie- und Betriebskosten beigefügt, die Gesamtkosten der Beklagten in Höhe von 1.397,69 € ausweist. Unter Ziff. 4 der Abrechnung erfolgt eine Aufschlüsselung der Heiz- und Warmwasserkosten nach Maßgabe von § 9 Abs. 1 und 2 HeizkostenVO. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der Abrechnungen wird auf Bl. 141 ff. d.A. Bezug genommen. Die Beklagten wurden aufgefordert, Zahlungen auf die Betriebskostenabrechnung betreffend den Abrechnungszeitraum 2013 bis zum 30.06.2014 zu erbringen. Zahlungen wurden seitens der Beklagten hierauf nicht erbracht.

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Mit anwaltlichen Schreiben vom 27.01. und 23.07.2014 erhoben die Beklagten Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnungen betreffend die Abrechnungszeiträume 2012 und 2013. Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 wiesen die Beklagten insbesondere darauf hin, dass die mit 770,00 € ausgewiesenen Kosten für Gartenbedarf nicht nachzuvollziehen seien, da insoweit im Rahmen einer durchgeführten Belegeinsicht lediglich gegenüber Herrn C. erstellte Quittungen übermittelt worden seien. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der Schreiben vom 27.01. und 23.07.2014 wird auf Bl. 151 ff. d.A. Bezug genommen.

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Die Klägerin behauptet, die in den Nebenkostenabrechnung 2011 und 2013 angesetzten Kosten für den Gartenbedarf hinsichtlich der gesamten Liegenschaft seien tatsächlich in Höhe von 565,87 € bzw. 770,00 € angefallen. Hiervon umfasst seien die von Herrn Q. C. durchgeführten Gartenarbeiten, insbesondere der Rasenschnitt, Gehölzschnitt, Heckenschnitt, Unkrautvernichtung, das Aufnehmen von Laub- und Gartenabfällen, die Entsorgung über die braune Tonne, das Kehren von Hauszugängen und Bürgersteigen. Die Klägerin behauptet weiterhin, die in den Abrechnungen der J. E. GmbH ausgewiesenen Verbrauchswerte hinsichtlich des Warm- und Kaltwassers entsprächen dem tatsächlichen Verbrauch der Beklagten. Die Klägerin ist der Ansicht, die Heizkostenabrechnungen der J. E. GmbH in den Abrechnungszeiträumen 2011 und 2012 seien trotz der nicht ausgewiesenen Warmwasserkosten formell ordnungsgemäß, da die Warmwasserkosten geschätzt werden könnten. Hinsichtlich der insoweit von der Klägerin vorgenommenen Schätzungen wird auf Bl. 129, 163 d.A. Bezug genommen.

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Mit Schriftsatz vom 11.03.2015 hat die Klägerin eine Vereinbarung zwischen Herrn G. M. und der Klägerin zu den Akten gereicht (Bl. 203 d.A.), wonach Ansprüche des Herrn G. M. betreffend Betriebs- und Nebenkosten aus den Kalenderjahren 2012 und 2013 ebenfalls an die Klägerin abgetreten werden sollen.

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Die Klägerin hat zuletzt sinngemäß beantragt,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 2.035,73 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 327,32 € seit dem 11.10.2012, aus einem Betrag von 838,85 € seit dem 26.07.2014 und einem Betrag von 869,56 € seit dem 01.07.2014 zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie behaupten, die in der Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2011 angesetzten Kosten für den Gartenbedarf in Höhe von 565,87 € seien nicht angefallen. Die Beklagten behaupten weiterhin, die der Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2011 beigefügte Einzelabrechnung der Energie- und Betriebskoten sei insoweit inhaltlich unzutreffend, als dass in dieser ihr Warmwasserverbrauch der mit 40,79m³, ihr Kaltwasserverbrauch mit 91,67m³ angegeben wird. Die Werte seien überhöht, insbesondere im Hinblick darauf, dass im Badezimmerbereich ein doppelter Verbrauch an Kaltwasser im Verhältnis zum Warmwasser angefallen sein soll. Die Beklagten behaupten ferner, die in der Betriebskostenabrechnung betreffend den Abrechnungszeitraum 2013 mit 770,00 € bezifferten Gesamtkosten für Gartenbedarf seien nicht angefallen. Sie bestreiten, dass zwischen Herrn M. und der Klägerin eine Vereinbarung, wonach auch Ansprüche aus den Betriebskostenabrechnungen 2012 und 2013 an die Klägerin abgetreten werden sollen, bereits im August 2014 zustande gekommen ist. Abgesehen hiervon sei die zu der Akte gereichte Abtretungsvereinbarung auch zu unbestimmt, da aus ihr nicht hervorgehe, dass sich die Abtretung auf Betriebskostenabrechnungen zu der Wohnung der Beklagten bezieht. Die Beklagten sind der Ansicht, die von der J. E. GmbH erstellte Einzelabrechnung für die Abrechnungszeiträume 2011 und 2012 bilde im Hinblick auf die unterbliebene Aufschlüsselung der Warmwasserkosten keine Grundlage für eine Nachforderung zu ihren Lasten.

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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens sowie Vernehmung des Zeugen X. L.. Hinsichtlich der Einzelheiten des schriftlichen Sachverständigengutachtens wird auf Bl. 111 ff. d.A, Bezug genommen. Hinsichtlich der mündlichen Erläuterung des Gutachtens durch den Sachverständigen sowie den Inhalt der Vernehmung des Zeugen L. wird auf das Protokoll des Beweistermins vom 18.02.2015 verwiesen (Bl. 179 ff. d.A.).

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Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen unbegründet. Der Klägerin steht aus abgetretenem Recht ein Anspruch gemäß § 398 BGB i.V.m. § 556 Abs. 1 und 3 BGB, § 3 der Mietvertragsurkunde auf Zahlung der sich aus der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2013 ergebenden Nachforderung in Höhe von 869,56 € zu. Durchgreifende Einwendungen sind seitens der Beklagten insoweit nicht erhoben worden und steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch fest, dass die von der J. E. GmbH für das Jahr 2013 erstellte Einzelabrechnung zu den Energie- und Betriebskosten formell ordnungsgemäß ist. Demgegenüber stehen der Klägerin Ansprüche aus abgetretenem Recht hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2011 und 2012 nicht in Höhe der geltend gemachten 327,32 € (2011) bzw. 838,85 € (2012), sondern lediglich in Höhe von 14,95 € (2011) bzw. 471,37 € (2012) zu. Denn die mit den übrigen Betriebskosten vorgelegten Heizkostenabrechnungen sind insoweit formell unwirksam, als dass aus diesen nicht hervorgeht, dass in diesen nicht lediglich über die Heiz-, sondern auch über die Warmwasserkosten abgerechnet wird. Auch im Übrigen ist den Beklagten insoweit binnen der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell wirksame Abrechnung über die Warmwasserkosten nicht zugegangen. Die fehlerhafte Erstellung der Heizkostenabrechnung durch die J. E. GmbH ist Herrn M. auch zuzurechnen (MüKo-BGB/Schmid, 6. Aufl. 2012, § 556 Rn. 56), mit der Folge, dass gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB der in den jeweiligen Jahren auf die Warmwassererwärmung entfallende Betrag durch Herrn M. bzw. die Klägerin nicht mehr gegenüber den Beklagten geltend gemacht werden kann. Die infolgedessen vorzunehmende Kürzung der Nebenkostenabrechnungen zu den Abrechnungszeiträumen 2011 und 2012 um die angefallenen Warmwasserkosten hat zur Folge, dass eine Nachforderung zu Lasten der Beklagten lediglich in Höhe von 14,95 € bzw. 471,37 € besteht.

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I.

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Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch aus abgetretenem Recht im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 in vollem, hinsichtlich der Jahre 2011 und 2012 lediglich in anteiligem Umfang zu.

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1. Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 steht der Klägerin gegen die Beklagten ein Anspruch gemäß § 398 BGB i.V.m. § 556 Abs. 1 und 3 BGB, § 3 der Mietvertragsurkunde auf Zahlung von 869,56 € zu. Soweit beklagtenseits Zweifel am Vorliegen einer Abtretungsvereinbarung zwischen Herr M. und der Klägerin geäußert wurden, die auch Forderungen bezüglich des Abrechnungsjahres 2013 betrifft, hat das Gericht bereits im Beschluss vom 27.04.2015 darauf hingewiesen, dass es diese nicht teilt (vgl. Bl. 223 d.A.). Zwar ist den Beklagten insoweit zuzustimmen, dass die in der Abtretungsvereinbarung (vgl. Bl. 203 d.A.) gewählte Formulierung insoweit sprachlich unklar ist, als dass das Mietobjekt der Beklagten nicht eindeutig bezeichnet wird. Jedoch ist eine Abtretungsvereinbarung grundsätzlich bereits dann hinreichend bestimmt, wenn die abgetretene Forderung bestimmbar ist und – ggf. nach einem gewissen Zeit- und Arbeitsaufwand – zweifelsfrei geklärt werden kann, welche Forderung betroffen ist (vgl. auch Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl. 2014, § 398 Rn. 14). Dies ist hier der Fall, da nicht ersichtlich ist, dass der Zedent auch etwaige Ansprüche auf Betriebskostennachzahlungen an die Klägerin abgetreten hat, die nicht das zwischen ihm und den Beklagten bestehende Mietverhältnis betreffen. Da in der zu der Akte gereichten Abtretungsvereinbarung ausdrücklich vereinbart worden ist, dass „ebenfalls“ Ansprüche auf Betriebskostennachzahlungen betreffend die Jahre 2012 und 2013 an die Klägerin abgetreten werden sollen, bestehen vor diesem Hintergrund letztlich keine Zweifel daran, dass von der Abtretung das zwischen dem Zedenten und den Beklagten bestehende Mietverhältnis betroffen sein sollte. Im Übrigen spielt es aber auch keine Rolle, zu welchem Zeitpunkt die Abtretungsvereinbarung zustande gekommen ist, da eine Abtretung ohne Weiteres auch noch im Laufe eines gerichtlichen Verfahrens nachgeholt werden kann. Vor dem Hintergrund, dass die Wirksamkeit einer Abtretungsvereinbarung auch nicht an die Einhaltung von Formvorschriften gebunden ist, reicht es in diesem Zusammenhang mithin bereits aus, dass sich der Zedent und die Klägerin im Laufe des gerichtlichen Verfahrens dahingehend verständigt haben, dass auch etwaige Nachforderungen hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen zu den Jahren 2012 und 2013 auf die Klägerin übergehen sollen. Hieran bestehen nach Einschätzung des Gerichts jedoch letztlich keinerlei durchgreifende Bedenken.

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Dem Zedenten stand im Zeitpunkt der Abtretungsvereinbarung gegen die Beklagten auch ein Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2013 in Höhe von 869,56 € gemäß § 556 Abs. 1 und 3 BGB, § 3 der Mietvertragsurkunde zu. Zwischen den Mietvertragsparteien ist eine wirksame Umlagevereinbarung i.S.v. § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB zustande gekommen. Soweit seitens des Sachverständigen in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen worden ist, in § 3 Ziff. 3 der Mietvertragsurkunde (Bl. 6 d.A.) sei das im Formular vorgesehene Kreuz nicht gesetzt worden, mit dem vereinbart wird, ob in der Miete die Betriebskosten enthalten oder nicht enthalten sind (vgl. S. 4 des Sachverständigengutachtens vom 17.03.2014; entspricht Bl. 114 d.A.), steht dies der Annahme einer wirksamen Umlagevereinbarung nicht entgegen. Denn die Gestaltung von § 3 der Mietvertragsurkunde lässt letztlich keine Zweifel daran zu, dass die ausgewiesenen Nebenkosten von den Beklagten zu zahlen und insoweit monatliche Vorauszahlungen zu leisten sein sollten. Abgesehen hiervon haben die Beklagten seit dem Jahr 1999 aber auch anteilige Betriebskostenvorauszahlungen geleistet und wurden die im Zeitraum 1999 bis 2009 im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen vom Zedenten ermittelten Guthaben bzw. Nachforderungen auch von beiden Parteien beglichen. Vor diesem Hintergrund liegen zumindest die Voraussetzungen einer schlüssigen Umlagevereinbarung vor (im Einzelnen Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 556 Rn. 54 ff.).

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Hinsichtlich des Abrechnungszeitraums 2013 ist den Beklagten noch im Jahr 2014 und damit innerhalb der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung zugegangen. Soweit der Zedent im Zusammenhang mit der Wohnfläche die betreffenden Werte mit einem „m“ anstelle eines „m²“ gekennzeichnet hat, ist dies als offensichtliche Falschbezeichnung unerheblich. Im Übrigen entspricht die Abrechnung den sich aus § 259 BGB ergebenden Anforderungen. Namentlich enthält sie eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe des zugrunde gelegten Umlageschlüssels, die Berechnung des Anteils der Beklagten sowie den Abzug der von ihnen geleisteten monatlichen Vorauszahlungen; ferner ist die Abrechnung nach Maßgabe des durchschnittlichen Verständnisvermögens eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters nachvollziehbar und damit hinreichend verständlich (zu den formellen Anforderungen der Betriebskostenabrechnung auch Langenberg, in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 556 Rn. 333 ff.). Formell wirksam ist in diesem Zusammenhang insbesondere auch die von der J. E. GmbH erstellte Heizkostenabrechnung (zu den diesbezüglichen Anforderungen noch sogleich). Diese erhält insbesondere eine Aufschlüsselung i.S.v. § 9 HeizkostenVO hinsichtlich der anteiligen Warmwasserkosten. Eine weitergehende Erläuterung ist im Hinblick auf die formelle Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung in diesem Zusammenhang nicht erforderlich. Vielmehr reicht es aus, dass – wie vorliegend – eine Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten überhaupt erfolgt ist und aus der Abrechnung neben den ermittelten Verbrauchswerten sowohl der Gesamtbetrag der umzulegenden Heiz- und Warmwasserkosten als auch der angewendete Umlagemaßstab ersichtlich ist (BGH NJW 2015, 406 f.). Im Übrigen hat auch der Sachverständige L. im Rahmen seiner Angaben im Beweistermin klargestellt, dass Zweifel an der inhaltlichen Nachvollziehbarkeit der Heizkostenabrechnung für den Abrechnungszeitpunkt 2013 nicht begründet seien.

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Ausgehend von den seitens des Zedenten ermittelten Einzelkosten ist die Nachforderung zu Lasten der Beklagten im Abrechnungszeitraum 2013 auch zutreffend mit 869,56 € beziffert. Die seitens der Beklagten erhobenen inhaltlichen Einwendungen greifen in diesem Zusammenhang nicht durch. Dies gilt namentlich für den Umstand, dass die Beklagten pauschal geltend gemacht haben, die seitens des Zedenten mit 770,00 € bezifferten Gesamtkosten für den Gartenbedarf seien nicht angefallen. Denn vor dem Hintergrund, dass den Beklagten insoweit Belegeinsicht gewährt worden ist, wäre es erforderlich, die seitens des Zedenten abgerechneten Leistungen konkret zu bestreiten, was hier nicht erfolgt ist. So hat die Klägerin im Einzeln dargelegt, welche Gartenarbeiten von Herrn C. durchgeführt worden sind, ohne dass seitens der Beklagten konkret dazu erwidert worden wäre, in welchem Umfang und von wem überhaupt Gartenarbeiten vorgenommen wurden. Im Übrigen hat aber auch der Zeuge L. im Rahmen seiner Vernehmung glaubhaft versichert, dass die von Herrn C. im Zusammenhang mit der Gartenarbeit abgerechneten Leistungen von diesem stets zuverlässig vorgenommen würden. Auch sei es seit dem Jahr 2000 zu keinerlei Beanstandungen hinsichtlich der Gartenarbeiten durch die anderen Mieter gekommen. Dass der Zeuge L. sich nach dem ursprünglichen Beweisbeschluss ausschließlich zu den Gartenarbeiten des Jahres 2011 äußern sollte, ist in diesem Zusammenhang unerheblich. Denn der Zeuge hat im Rahmen seiner insoweit detailreichen und vollkommen widerspruchsfreien Aussage geschildert, die abgerechneten Gartenarbeiten seien generell und allgemein, d.h. in sämtlichen Abrechnungszeiträumen ordnungsgemäß vorgenommen und mit 10,00€/Stunde vergütet worden. Letztlich kommt es hierauf vor dem Hintergrund, dass die Beklagten infolge der substantiierten Darlegung der Klägerin sowie der erfolgten Belegeinsicht den gegnerischen Vortrag nicht hinreichend konkret bestritten haben, aber auch nicht mehr an.

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Weitere inhaltliche Einwendungen haben die Beklagten gegen die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2013 nicht erhoben. Soweit sie in diesem Zusammenhang geltend gemacht haben, die vom Sachverständigen im Hinblick auf die Heizkostenabrechnung des Jahres 2011 festgestellten Mängel (hierzu sogleich Ziff. 2.) lägen in der Heizkostenabrechnung 2013 gleichermaßen vor, trifft dies nicht zu. Denn die Heizkostenabrechnung 2013 enthält in Ziff. 4. eine Aufschlüsselung der Warmwasserkosten, die in der Abrechnung des Jahres 2011 fehlt, was in formeller Hinsicht vom Sachverständigen bemängelt worden war. Soweit die Beklagten gegenüber den Heizkostenabrechnungen Zweifel hinsichtlich des ausgewiesenen Verhältnisses des Warmwasser- und Kaltwasserverbrauchs im Badezimmer erhoben haben, steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur hinreichenden Überzeugung des Gerichts fest, dass die in den ista-Abrechnungen ausgewiesenen Werte den tatsächlich angefallenen Verbrauch zutreffend wiedergeben. Denn der als für die Ermittlung von Mietneben- und Betriebskosten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger zur Beantwortung der Beweisfrage besonders geeignete Sachverständige L. hat in diesem Zusammenhang wiederholt und nachvollziehbar dargelegt, dass sich der ausgewiesene Kaltwasserverbrauch der Beklagten zwar auf einem hohen, aber keinesfalls gänzlich unüblichem Niveau bewege. Insbesondere hat der Sachverständige aber glaubhaft geschildert, es sei nach seiner langjährigen Erfahrung als Sachverständiger keineswegs unüblich, dass der Kaltwasserverbrauch in Badezimmern ggf. auch doppelt so hoch ausfallen kann wie der Warmwasserverbrauch. Weitere Anforderungen an die Beweisführung durch die Klägerin bestehen in diesem Zusammenhang nicht, da es im Übrigen den Beklagten oblegen hätte, durch nähere Angaben zu ihrem Verbrauchsverhalten darzulegen, warum sie von einer deutlichen Überhöhung des ermittelten Kaltwasserverbrauchs ausgehen. Dies ist jedoch nicht erfolgt. Auf der Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen insbesondere im Rahmen des Beweistermins bestehen nach Einschätzung des Gerichts zumindest keine Zweifel daran, dass sich die ermittelten Verbrauchswerte noch im üblichen Bereich bewegen. Mangels weiterer überprüfbarer Angaben zum Verbrauchsverhalten gerade der Beklagten sind die für das Abrechnungsjahr 2013 ermittelten Werte daher als zutreffend anzusehen.

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Da weitere inhaltliche Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2013 nicht erhoben wurden, ist die an die Klägerin abgetretene Forderung in vollem Umfang entstanden und auch nicht zu einem späteren Zeitpunkt (teilweise) erloschen. Verzugszinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz sind insoweit seit dem 01.07.2014 geschuldet gemäß §§ 286 Abs. 1, 288 BGB.

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2. Der Klägerin steht gegen die Beklagten weiterhin ein Anspruch gemäß § 398 BGB i.V.m. § 556 Abs. 1 und 3 BGB, § 3 der Mietvertragsurkunde auf Zahlung von 14,95 € im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 zu. Der Herrn M. in diesem Umfang zustehende Anspruch auf Betriebskostennachzahlungen ist aufgrund der Abtretungsvereinbarung vom 01.03.2013 gemäß § 398 BGB auf die Klägerin übergegangen. Der Anspruch besteht jedoch nicht in Höhe der geltend gemachten 327,32 €, sondern lediglich in Höhe von 14,95 €. Denn abweichend zur Fallkonstellation hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 ist den Beklagten binnen der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell wirksame Heizkostenabrechnung nicht zugegangen. Vielmehr lässt die insoweit vorgelegte J.-Abrechnung nicht erkennen, dass in dieser neben den reinen Heiz- auch die Kosten der Warmwassererwärmung abgerechnet werden. Folge dieser formellen Unwirksamkeit ist, dass lediglich die tatsächlich angefallenen Heizkosten abgerechnet werden können, die vorgelegten Abrechnungen daher insoweit um die angefallenen Warmwasserkosten zu bereinigen sind. Ausgehend von den insoweit überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen steht nach der durchgeführten Beweisaufnahme zur hinreichenden Überzeugung des Gerichts fest, dass die im Jahr 2011 angefallenen „reinen“ Heizkosten 769,29 € der abgerechneten 1.081,66 € ausmachen. Infolgedessen ist die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2011 um 312,37 € zu kürzen, so dass noch eine Restforderung der Klägerin in Höhe von 14,95 € verbleibt. Im Einzelnen:

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Die auch für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten geltende Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB (vgl. insoweit Langenberg, in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 556 BGB Rn. 478) ist durch die den Beklagten übermittelte Nebenkostenabrechnung nebst Einzelabrechnung zu den Energie- und Betriebskosten nicht gewahrt worden. Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Die Frist, bei der es sich um eine Ausschlussfrist handelt, wird nur durch Zugang einer wirksamen, mithin formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt (BGH NJW 2005, 219, 220; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl. 2014, § 535 Rn. 11). Geht dem Mieter binnen der Jahresfrist eine formell wirksame Abrechnung nicht zu, ist eine Nachforderung des Vermieters gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. In diesem Zusammenhang können formell unwirksam auch lediglich einzelne Kostenpositionen sein, mit der Folge, dass diese Positionen aus der Abrechnung herauszurechnen sind (BGH NJW 2011, 2786, 2787; vgl. ferner Langenberg, in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 556 BGB Rn. 335). Insbesondere kann isoliert auch lediglich die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten formell unwirksam und nach Ablauf der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung unbeachtlich sein. Ein Sonderfall einer formell unwirksamen Heizkostenabrechnung liegt in diesem Zusammenhang vor, wenn unterschiedliche Kosten in einen wenigen Positionen zusammengefasst werden, ohne im Einzelnen darzulegen, welche Positionen abgerechnet werden. So liegt der Fall, wenn unter der Position „Heizungskosten“ – für den Mieter nicht erkennbar – die Heizkosten sowie Kosten der Klimaanlage und Wasserversorgung abgerechnet werden (Langenberg, in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 556 BGB Rn. 336). Konsequenz dieser Form einer formell unwirksamen Abrechnung ist, dass nur die angeführte Kostenart prüffähig ist, nicht aber die nicht erkennbar eingerechneten, so dass nur die korrekt bezeichnete Betriebskostenart in ihrer richtigen Höhe umlagefähig ist (Langenberg, in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 556 BGB Rn. 336; LG Berlin vom 20.11.2012 – 65 S 101/12). Nach diesen Maßgaben sind abrechnungsfähig hinsichtlich der von der J. E. GmbH für das Jahr 2011 erstellten Heizkostenabrechnung lediglich 769,29 € anstelle der angesetzten 1.081,66 €, da die Abrechnung im Übrigen nicht die von Seiten der Rechtsprechung entwickelten Anforderungen an eine formell wirksame Heizkostenabrechnung erfüllt. Dabei ist im Ausgangspunkt allerdings zu berücksichtigen, dass die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung grundsätzlich geringer sind, als dies im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnung im Übrigen der Fall ist. Deren Wirksamkeit ist im Ausgangspunkt ebenso wie diejenige der Heizkostenabrechnung an den Vorgaben des § 259 BGB zu messen. Erforderlich ist hiernach die Vorlage einer geordneten Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben, die es dem Mieter ermöglicht, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn anfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (BGH NZM 2005, 13; NJW 2007, 1059, 1060; NJW 2008, 142, 143). Entscheidend ist in diesem Zusammenhang grundsätzlich das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters (Langenberg, in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 556 Rn. 333). Eine Ausnahme hiervon gilt jedoch im Zusammenhang mit der Heizkostenabrechnung. Diese muss grundsätzlich lediglich sämtliche Einzeldaten enthalten, die erforderlich sind, um anhand der Vorschriften der HeizkostenVO die Wärmekosten korrekt in Heizkosten und Warmwasserkosten aufteilen zu können (LG Karlsruhe vom 20.02.2014 – 9 S ). Dass die Ermittlung der Wärmekosten ohne Kenntnis der Bestimmungen der HeizkostenVO in der Regel kaum verständlich ist und die Vorschriften der HeizkostenVO dem durchschnittlichen, juristisch nicht vorgebildeten Mieter regelmäßig nicht bekannt sind, wirkt sich demnach nicht zu Lasten des Vermieters aus (LG Karlsruhe vom 20.02.2014 – 9 S ; vgl. auch BGH NJW 2010, 1198). Vielmehr schuldet er in diesem Zusammenhang grundsätzlich lediglich eine geordnete Zusammenstellung, die sämtliche Daten enthält, die erforderlich sind, um die auf den Mieter entfallenden Kosten gedanklich und rechnerisch nachprüfen zu können, unabhängig davon, ob der konkret betroffene Mieter hierzu auch tatsächlich in der Lage ist (vgl. auch BGH NJW 2015, 406). Im Übrigen stellt es einen Sonderfall einer formell unwirksamen Heizkostenabrechnung dar, wenn aus dieser nicht hervorgeht, dass einheitlich über Heiz- und Warmwasserkosten abgerechnet wird, es aus Perspektive eines durchschnittlichen Mieters vielmehr an jeglichen Anhaltspunkten dafür fehlt, dass sich hinter der Abrechnungsposition „Heizung“ auch Warmwasserkosten verbergen (vgl. LG Berlin vom 20.11.2012 – 65 S 101/12). In diesem Fall sind grundsätzlich nur die Kosten der korrekt bezeichneten Betriebskostenart, d.h. die reinen Heizkosten umlagefähig, nicht jedoch die eingerechneten, aber nicht eigens ausgewiesenen Warmwasserkosten (LG Berlin vom 20.11.2012 – 65 S ).

32

Den vorstehend skizzierten Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung wird die Einzelabrechnung der J. E. GmbH für den Abrechnungszeitraum 2011 nicht gerecht. Die streitgegenständliche Liegenschaft verfügt über eine Verbundanlage i.S.v. § 9 HeizkostenVO, die zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme ist also mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden. In diesem Fall, hat die Heizkostenabrechnung zwingend nach den in § 9 HeizkostenVO dargelegten Grundsätzen zu erfolgen, es muss also eine Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorgenommen werden (vgl. Lammel, in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 9 HeizkostenVO Rn. 3; MüKo-BGB/Schmid, a.a.O., § 9 HeizkostenVO Rn. 1). Ob diese Aufteilung inhaltlich zutreffend erfolgt, bzw. die sich aus § 9 HeizkostenVO ergebenden Aufteilungsmöglichkeiten durch den Vermieter erläutert werden, ist hierbei grundsätzlich eine Frage der inhaltlichen Richtigkeit, nicht jedoch der formellen Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung. So stellt es beispielsweise keine Frage der formellen Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung dar, wenn der Vermieter im Rahmen einer nach § 9a Heizkostenverordnung vorgenommenen Kostenverteilung die für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten nicht näher erläutert (BGH NJW 2015, 406, 407). Stets erforderlich für das Vorliegen einer formell wirksamen Heizkostenabrechnung ist im Anwendungsbereich des § 9 HeizkostenVO jedoch, dass eine Aufteilung in Heiz- und Warmwasserkosten überhaupt erfolgt (so wohl auch BGH NJW 2015, 406 f., insbesondere Rz. 13 und 16). Denn ansonsten wäre eine Zuordnung der Kosten für Wärme und Warmwasser selbst einem mit den Vorschriften der HeizkostenVO vertrauen Mieter nicht möglich, bzw. für ihn wäre bereits nicht erkennbar, dass auch Warmwasserkosten abgerechnet werden (vgl. LG Berlin vom 20.11.2012 – 65 S 101/12). Ist eine zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden, kann sich der Vermieter daher nicht auf die Vorlage einer Heizkostenabrechnung ohne Aufschlüsselung der Warmwasserkosten beschränken, vielmehr muss er eine Differenzierung zwischen Heiz- und Warmwasserkosten nach den in § 9 oder § 9a HeizkostenVO dargelegten Grundsätzen vornehmen. Grundvoraussetzung einer formell wirksamen Heizkostenabrechnung bei Vorhandensein einer gemeinsamen Anlage für Wärme und Warmwasser ist somit, dass eine Differenzierung zwischen Heizungs- und Warmwasserkosten zumindest erkennbar ist (vgl. AG Neuruppin vom 23.06.2004 – 42 C 64/04; AG Dortmund NZM 2004, 782, 784; AG Witten vom 25.11.2004 – 2 C 995/04; LG Berlin vom 29.08.2002 – 67 S 505/01; vgl. auch Lammel, in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 9 Heizkostenverordnung Rn. 3; MüKo-BGB/Schmid, a.a.O., § 9 HeizkostenV Rn. 4; Schmid, NZM 2014, 572, 573, 577). Jedenfalls muss aber eine entsprechende Abrechnung sämtliche Einzeldaten enthalten, die erforderlich sind, um anhand der Vorschriften der Heizkostenverordnung die Wärmekosten korrekt in Heizkosten und Warmwasserkosten aufteilen zu können (LG Karlsruhe vom 20.02.2014 – 9 S 248/13). Entspricht eine Heizkostenabrechnung nicht diesen Anforderungen, lässt also die nach § 9 f. HeizkostenVO gebotene Differenzierung zwischen Heiz- und Warmwasserkosten überhaupt nicht erkennen, sind abrechnungsfähig nur die tatsächlich angefallenen Kosten der formell ordnungsgemäß bezeichneten Betriebskostenart, wohingegen Kosten einer zwar abgerechneten, aber nicht nachvollziehbar aufgeschlüsselten Betriebskostenart aus der Nebenkostenabrechnung heraus zurechnen sind.

33

Nach den vorstehend skizzierten Maßgaben stellt die Abrechnung der J. E. GmbH für das Jahr 2011 keine formell ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung dar. Dies steht spätestens seit dem Ergebnis der Beweisaufnahme, namentlich den schriftlichen und mündlichen Ausführungen des Sachverständigen L. fest. Der Sachverständige hat bereits in seinem schriftlichen Gutachten ausgeführt, dass in der Abrechnung keine Erwärmungskosten für das Warmwasser ausgewiesen werden (S. 4 des Gutachtens vom 17.03.2014, entspricht Bl. 114 d.A.). Auch im Beweistermin hat der Sachverständige bestätigt, die von ihm angestellten Alternativberechnungen beruhten ausschließlich auf einer Schätzung seinerseits, wobei er sich an den nach seinen Erfahrungen üblichen Anteilen der Warmwasserkosten orientiere, die sich aber nicht aus der Abrechnung der J. E. GmbH mitgeteilten Werten ermitteln ließen. Die Ausführungen des Sachverständigen L. sind auch unmittelbar nachzuvollziehen. Bereits die zu der Akte gereichte Abrechnung der ista Deutschland GmbH für das Jahr 2011 lässt eindeutig erkennen, dass eine Aufteilung der Heizkosten in Heiz- und Warmwasserkosten überhaupt nicht erfolgt ist. Es ist auch bereits seitens des Gerichts nicht erkennbar, dass die Abrechnung diejenigen Daten enthält, die erforderlich wären, um selbst eine Abrechnung nach den in § 9 Abs. 2 bzw. 3 HeizkostenVO dargelegten Maßstäben vornehmen zu können. Auch dies hat wiederum der Sachverständige im Rahmen des Beweistermins durch die Angabe bestätigt, er habe die Differenzierung zwischen Heiz- und Warmwasserkosten allein auf Grundlage einer sachverständigen Schätzung vorgenommen, wonach nach allgemeiner Erfahrung davon auszugehen sei, dass 25 % der gesamten Heizkosten auf die Warmwassererwärmung entfielen. Im Übrigen belegt auch der Vergleich von Ziff. 4 der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2013 (Bl. 143 d.A.) mit der Heizkostenabrechnung des Jahres 2011, dass die in der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2011 enthaltenen Werte nicht ausreichen, um eine Berechnung nach der in der Abrechnung für das Jahr 2013 dargelegten Formel vornehmen zu können. Im Übrigen folgt die formelle Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung aber letztlich bereits daraus, dass in dieser eine Aufschlüsselung der Warmwasserkosten entgegen § 9 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO überhaupt nicht vorgenommen worden ist, sondern lediglich pauschal darauf verwiesen wird, dass „Heizkosten“ abgerechnet werden.

34

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist der Zedent bzw. die Klägerin mit der Geltendmachung der Nebenkosten für das Jahr 2011 in dem Umfang ausgeschlossen, in dem den Beklagten eine formell wirksame Heizkostenabrechnung nicht zugegangen ist. Der Zedent bzw. die Klägerin können sich in diesem Zusammenhang auch nicht auf ein mangelndes Vertretenmüssen i.S.d. Vorschrift berufen. Denn es sind keinerlei Umstände ersichtlich, die darauf hindeuten, dass die auf Seiten der J. E. GmbH bei Erstellung der Heizkostenabrechnung eingesetzten Personen nicht schuldhaft gehandelt haben. Das Verschulden einer von ihm eingesetzten Messdienstfirma muss der Vermieter sich jedoch zurechnen lassen, da das eingesetzte Unternehmen insoweit als Erfüllungsgehilfe tätig wird (MüKo-BGB/Schmid, a.a.O., § 556 Rn. 56). Im Übrigen obliegt die Darlegungs- und Beweislast für das mangelnde Verschulden dem Vermieter, bzw. demjenigen, der sich darauf beruft, dass die Wirkung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB wegen fehlenden Vertretenmüssens nicht eingetreten ist (Palandt/Weidenkaff, a.a.o., § 556 Rn. 12). Umstände, die mangelndes Verschulden der bei der Erstellung der Heizkostenabrechnung agierenden Personen belegen würden, sind seitens der Klägerin jedoch nicht vorgetragen. Die Heizkostenabrechnung ist daher um die angefallenen, aber nicht formell wirksam abgerechneten Warmwasserkosten zu bereinigen, die seitens des Gerichts nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme mit 312,37 € beziffert werden. Der Umstand, dass die Klägerin auch im Laufe des gerichtlichen Verfahrens eine Abrechnung nach Maßgabe der §§ 9f. HeizkostenVO nicht vorgelegt hat, ist in diesem Zusammenhang unerheblich, da insoweit eine Schätzung nach Maßgabe des § 287 ZPO vorgenommen werden kann, wenn feststeht, dass Heizkosten tatsächlich angefallen sind (vgl. auch LG Berlin vom 05.06.2014 – 67 S 449/12). Dies ist indes unzweifelhaft der Fall. Im Übrigen schließt sich das Gericht in diesem Zusammenhang den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen an, wonach nach gegenwärtigem Kenntnisstand davon auszugehen ist, dass bis zu 25 % der gesamten Heizkosten auf die Warmwassererwärmung entfallen, mit der Folge, dass entsprechend dem seitens des Sachverständigen ausgewiesenen Rechenweges (vgl. Bl. 182 d.A.) von den im Jahr 2011 insgesamt ausgewiesenen 1.081,66 € lediglich 769,29 € auf die reinen Heizkosten entfallen. Auch in diesem Zusammenhang besteht keinerlei Anlass, den nachvollziehbaren Ausführungen des in der Beurteilung von Mietneben- und Betriebskosten besonders erfahrenen Sachverständigen nicht zu folgen. Zwar weist die formell wirksame Heizkostenabrechnung der J. E. GmbH für das Jahr 2013 lediglich anteilige Warmwasserkosten im Umfang von 21,9 % des Gesamtverbrauches aus. Gleichwohl ist im Rahmen der im Hinblick auf das Jahr 2011 vorzunehmenden Schätzung die Annahme des Sachverständigen zugrunde zu legen, wonach die Warmwasserkosten regelmäßig 25 % des Gesamtverbrauchs ausmachen. Dies berücksichtigt insbesondere, dass der formelle Fehler der Heizkostenabrechnung in Bezug auf die fehlende Darlegung der Warmwasserkosten in den Verantwortungsbereich des Herrn M. bzw. der Klägerin fällt. Dem ist durch Ansetzung eines höheren Betrages zu begegnen, um zu gewährleisten, dass nur die sicher angefallenen Heizkosten abgerechnet werden.

35

Den Beklagten ist zuletzt eine Heizkostenabrechnung, die formell wirksam auch im Hinblick auf die Warmwasserkosten ist, für das Jahr 2011 auch im Übrigen nicht binnen der maßgeblichen Abrechnungsfrist zugegangen. Soweit die Klägerin mit anwaltlichem Schriftsatz vom 15.04.2014 selbst eine Berechnung hinsichtlich der Warmwasserkosten vorgenommen hat (Bl. 129 d.A.), war die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zu diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen. Die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 ist daher um 312,37 € zu kürzen, woraus sich noch ein Restbetrag in Höhe von 14,95 € ergibt. Weitere Kürzungen sind in diesem Zusammenhang nicht geboten. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 entspricht im Übrigen den oben skizzierten Anforderungen an die formelle Wirksamkeit. Soweit die Beklagten in materieller Hinsicht geltend gemacht haben, der in der Heizkostenabrechnung ersichtliche Verbrauch an Kalt- und Warmwasser sei tatsächlich nicht angefallen, ist das Gericht auch in diesem Zusammenhang entsprechend der überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen davon überzeugt, dass der ausgewiesene Verbrauch tatsächlich nicht ungewöhnlich ist. Im Übrigen hätte es auch in diesem Zusammenhang den Beklagten oblegen, durch Erläuterung ihres Verbrauchsverhaltens nachvollziehbar zu begründen, warum das ermittelte Verhältnis zwischen Kalt- und Warmwasserverbrauch nicht zutrifft. Dies ist jedoch nicht erfolgt. Auch soweit die Beklagten die angesetzten Kosten für den Gartenbedarf angegriffen haben, sind weitere Kürzungen entsprechend der obigen Ausführungen nicht angezeigt. Denn der insoweit im Rahmen der Beweisaufnahme vernommene Zeuge L. hat glaubhaft versichert, dass die seitens der Klägerin detailliert dargelegten Gartenarbeiten in Gestalt des Rasen-, Gehölz- und Heckenschnitts, der Unkrautvernichtung, des Aufnehmens von Laub- und Gartenabfällen, der Entsorgung über die braune Tonne sowie des Kehrens von Hauszugängen und Bürgersteigen tatsächlich von dem insoweit beauftragten Herrn C. ausgeführt und mit 10,00€/Stunde vergütet worden seien. In diesem Zusammenhang konnte der Zeuge im Rahmen seiner Vernehmung insbesondere einen Kontobeleg, datierend auf den 21.12.2011, vorlegen, aus dem hervorging, dass die in der Abrechnung ausgewiesenen 760,00 € tatsächlich an Herrn C. gezahlt worden sind. Vor diesem Hintergrund ist der Klägerin auch in diesem Zusammenhang der Beweis dafür gelungen, dass die für den Gartenbedarf angesetzten Kosten tatsächlich angefallen und abrechnungsfähig sind.

36

Nach alldem ist ein Anspruch der Klägerin gemäß § 398 BGB i.V.m. § 556 Abs. 1 und 3 BGB, § 3 der Mietvertragsurkunde für das Abrechnungsjahr 2011 im Umfang von 14,95 € begründet. Insoweit besteht auch ein Anspruch auf Leistung von Verzugszinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz gemäß §§ 286 Abs. 1, 288 BGB seit dem 11.10.2012.

37

3. Aus den obigen Ausführungen zu Ziff. I. 1. und 2. geht zugleich hervor, dass der Klägerin gegen die Beklagten ein Anspruch gemäß § 398 BGB i.V.m. § 556 Abs. 1 und 3 BGB, § 3 der Mietvertragsurkunde hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 nicht in Höhe von 838,85 €, sondern lediglich in Höhe von 471,37 € zusteht. Was die Frage des Vorliegens einer wirksamen Abtretungsvereinbarung angeht, kann insoweit auf die Ausführungen zur Betriebskostenabrechnung 2013 (Ziff. I.1.) verwiesen werden. Im Übrigen ist den Beklagten eine formell wirksame Heizkostenabrechnung, die erkennen lässt, dass nicht lediglich die reinen Heiz-, sondern auch die Kosten der Warmwassererwärmung abgerechnet werden, jedoch auch hinsichtlich des Abrechnungsjahres 2012 nicht binnen der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zugegangen, da wiederum die nach § 9 Abs. 1 HeizkostenVO zwingende Aufschlüsselung der Warmwasserkosten nicht vorgenommen wurde. Soweit die Klägerin mit anwaltlichem Schriftsatz vom 27.10.2014 selbst eine Berechnung hinsichtlich der Warmwasserkosten vorgenommen hat (Bl. 162 d.A.), war die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zu diesem Zeitpunkt wiederum bereits abgelaufen. Entsprechend der Ausführungen unter Ziff. I.2. sind abrechnungsfähig daher wiederum lediglich die tatsächlich angefallenen Heizkosten, so dass die die Heizkostenabrechnung um die Warmwasserkosten zu bereinigen ist. Auch in diesem Zusammenhang schließt sich das Gericht den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen sowie der von ihm vorgenommen Alternativberechnung an, wonach die reinen Heizkosten im Jahr 2012 943,92 € der angesetzten 1.311.40 € ausmachen. Unter diesem Gesichtspunkt ist die Neben- und Betriebskostenabrechnung des Jahres 2012 daher um 367,48 € zu kürzen. Weitere Kürzungen sind auch in diesem Zusammenhang entsprechend der Ausführungen unter Ziff. I. 1. und 2. nicht vorzunehmen, so dass hinsichtlich des Abrechnungszeitraums 2012 ein Anspruch der Klägerin noch in Höhe von 471,37 € besteht. Insoweit sind Verzugszinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz geschuldet gemäß §§ 286 Abs. 1, 288 BGB seit dem 26.07.2014.

38

II.

39

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

40

Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:

41

Bis zu 500,00 € bis zum 04.09.2014,

42

Bis zu 3.000,00 € seit dem 04.09.2014.

43

Rechtsbehelfsbelehrung:

44

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

45

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

46

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

47

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Bonn, Wilhelmstr. 21, 53111 Bonn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

48

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bonn zu begründen.

49

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bonn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

50

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.