Oberlandesgericht Celle ()
Urteil vom 2003-05-07, Aktenzeichen 2 U 200/02

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 25. Oktober 2002 verkündete Urteil des Einzelrichters der 8. Zivilkammer des Landgerichts Hannover wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung seitens des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Sicherheit kann auch durch schriftliche, unwiderrufliche, unbedingte und unbefristete Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts geleistet werden .

Die Revision wird zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 18.676,90 EUR festgesetzt.

Gründe

I.

1

Der Kläger, von Beruf Steuerberater, erwarb den Gebäudekomplex
xxx
in
xxx
von der
xxx
und trat somit auf Vermieterseite in einen langfristigen Gewerbe-Mietvertrag mit den Beklagten (Mieter und Architekten) vom 7. April 1987 (Bl. 5 - 12 d. A.) ein. Nach fristgerechter Kündigung des Mietverhältnisses durch die Beklagten, die zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet waren und diese wegen geplanter Umbauarbeiten des Klägers nicht durchgeführt haben, verlangt der Kläger fiktive Reparaturkosten nach Maßgabe eines von ihm vorgelegten Kostenvoranschlages (Bl. 15 - 17 d. A.) ohne die Teilpositionen „Fußbodenkleber entfernen“ und „vorhandene Dübellöcher schließen“ in Höhe von noch 18.676,90 EUR einschließlich MWSt. zuzüglich Zinsen.

2

Zur Vermeidung weiterer Wiederholungen wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

3

Das Landgericht (Einzelrichter) hat die Beklagten antragsgemäß zur Zahlung von 18.676,90 EUR nebst Zinsen verurteilt und einen Anspruch des Klägers nicht nur auf Vornahme der Schönheitsreparaturen, sondern auch auf Zahlung fiktiver Reparaturkosten im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung (insoweit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs folgend) bejaht und in diesem Zusammenhang eine von den Beklagten eingewendete Unwirksamkeit der einschlägigen Formularklauseln des Mietvertrages:

4

„ 12 Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache

1. ...

2. ...

5

Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschl. Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen in angemessenen Zeiträumen auszuführen, sowie - ohne Rücksicht auf etwaiges Verschulden - die Rolläden ... instandzuhalten und instandzusetzen ...

6

4. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache nach Weisung des Vermieters in fachgerecht (maschinenschriftlich hinzugefügt: neu) renoviertem Zustand zu übergeben, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen ...

7

Ist oder wird das Mietverhältnis beendet, so stehen die Rechte aus Abs. 1 - 3 dem Vermieter zu. ...

8

§ 16 Beendigung des Mietverhältnisses

9

1. Der Mieter hat die Mietsache unabhängig von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in (maschinenschriftlich hinzugefügt: neu renoviertem) Zustand zurückzugeben. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Vermieter die Mietsache auf dessen Kosten reinigen lassen.

10

...“

11

verneint.

12

Die Höhe des Anspruchs mit 18.676,90 EUR, die sich aus dem vorgelegten Kostenvoranschlag ergebe, sei „angemessen“, das diesbezüglich bestreitende Vorbringen der Beklagten sei unsubstantiiert.

13

Mit ihrer Berufung möchten die Beklagten erreichen, dass das landgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen wird.

14

Sie führen aus: Der Mietvertrag vom 4./25. August 1995 sei ein Formular-Mietvertrag. Dessen Klauseln in § 12 Ziff. 3 u. 4 und § 16 Ziff. 1 verstießen gegen § 9 AGBG und seien damit unwirksam. Das Landgericht Hamburg habe in seinem Urteil vom 27. November 1992 ( WuM 1994, 675 f.) entschieden, dass eine Klausel in einem Formular-Mietvertrag über Geschäftsraum, die den Mieter zur Auszugsrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der früheren Schönheitsreparaturen verpflichte, unwirksam sei. So hätten auch das Landgericht Berlin am 11. Juli 2000 (ZMR 2001, 31 ff.) und das Landgericht Gießen am 19. Dezember 2001 (ZMR 2002, 426 ff.) entschieden. Diese Rechtsprechung nähmen sie, Beklagte, für sich in Anspruch (Bl. 82 d. A.). Das Landgericht habe sich zu Unrecht nicht mit dieser „einschlägigen“ Rechtsprechung auseinander gesetzt und diese „noch nicht einmal erwähnt“ (Bl. 83 d. A.).

15

Zudem seien die genannten Mietvertragsklauseln in sich „widersprüchlich und nicht auslegungsfähig“. Zum einen habe der Mieter nach § 12 Abs. 4 des Mietvertrages die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses „nach Weisung des Vermieters in fachgerecht neu renoviertem Zustand“ zu übergeben, während der Mieter nach § 16 Abs. 1 S. 1 die Mietsache (lediglich) in neu renoviertem Zustand zurückzugeben habe, und zwar ohne „Weisung des Vermieters“ (Bl. 83 d. A.). Die Bestimmung in § 12 Abs. 4 S. 2, wonach bei Beendigung des Mietverhältnisses „die Rechte aus § 12 Abs. 1 - 3 dem Vermieter zustehen“, lasse sich nicht mit § 16 Abs. 1 des Mietvertrages vereinbaren. Ein weiterer Widerspruch ergebe sich daraus, dass der Mieter nach § 16 Abs. 1 S. 2 lediglich verpflichtet sei, Kosten der Reinigung der Mietsache zu tragen.

16

Die somit dargestellten Widersprüche gingen zu Lasten des Klägers, da er die

17

Widersprüche in dem Mietvertrag von seiner Rechtsvorgängerin übernommen habe (Bl. 83, 84 d. A.).

18

Die Beklagten beantragen,

19

das landgerichtliche Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

20

Der Kläger beantragt,

21

die Berufung zurückzuweisen.

22

Er verteidigt das angefochtene Urteil und führt aus, dass die Entscheidungen der Landgerichte Berlin und Gießen zu Wohnraum-Mietverträgen ergangen seien; das Urteil des Landgerichts Hamburg sei zwar zu einem Geschäftsraum-Mietvertrag ergangen, es habe aber lediglich das Urteil des OLG Hamm in NJW 1981, 1049, das (sinngemäß) einen Wohnraum-Mietvertrag betroffen habe, auf Geschäftsraum-Mietverhältnisse übertragen mit der Begründung, der Mieter könne die Kosten der Endrenovierung nicht abwohnen. Beide Entscheidungen seien durch das Urteil des BGH vom 3. Juni 1996 (NJW 1998, 3114) überholt, in dem der BGH die formularmäßige Kombination „beider Verpflichtungen“ sogar bei Wohnraum-Mietverhältnissen für wirksam erklärt habe, wenn Voraussetzung der Endrenovierungsverpflichtung sei, dass die Renovierungsfristen seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen verstrichen seien (Bl. 91 d. A.). Wenn nun aber selbst bei Wohnraum-Mietverhältnissen die Kombination beider Verpflichtungen < laufende Schönheitsreparaturen und Abschlussrenovierung > (wenn auch mit dieser Einschränkung) zulässig sei, dann müsse bei der Geschäftsraummiete auch eine unbedingte Endrenovierungsklausel zulässig sein. So hätten es auch die Obergerichte bei gewerblichen Mietverhältnissen gesehen (vgl. KG Grundeigentum 1995, 1011; OLG Frankfurt ZMR 1997, 522; OLG Düsseldorf NZM 1999, 970). Die Grenze zu § 9 AGBG werde erst dort überschritten, wo der Vermieter vom Mieter mehr zurückbekäme als er hingegeben habe; so lange aber „wie hier“ neu renovierte Geschäftsräume übergeben worden seien, sei die Kombination beider Klauseln jedenfalls im kaufmännischen Geschäftsverkehr wirksam (Bl. 92 d. A.).

23

Soweit Widersprüche zwischen den Regelungen in § 12 Abs. 4 und § 16 Abs. 1 des Mietvertrages gerügt würden, gelte die Auslegungsregel des § 5 AGBG (Bl. 92 d. A.). Im Übrigen sei dem Text des Mietvertrages zu entnehmen, dass sich § 16 des Mietvertrages nur mit der Räumung und Reinigung der Mietsache befasse, während die Schönheitsreparaturen und die Endrenovierung abschließend in § 12 geregelt seien. Eine widersprüchliche Vereinbarung liege damit nicht vor (Bl. 92, 93 d. A.).

24

Wegen des Parteivorbringens im Übrigen wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze sowie auf die nachfolgenden Ausführungen Bezug genommen.

II.

25

Die Berufung ist nicht begründet. Die Beklagten haben dem Kläger nach Beendigung des durch den schriftlichen Mietvertrag vom 7. April 1997 (Bl. 5 - 12 d. A.) begründeten Mietverhältnisses den für fiktive Schönheitsreparaturen aufzuwendenden ausgeurteilten Betrag in Höhe von 18.676,90 EUR (entsprechend 36.528,84 DM) nebst Zinsen als Gesamtschuldner zu zahlen, da die Verpflichtung, Schönheitsreparaturen zu erbringen, wirksam auf die Beklagten übergewälzt ist. Zwar war die Vornahme von Schönheitsreparaturen wegen bevorstehender Umbauarbeiten nach Beendigung des Mietverhältnisses sinnlos, die Beklagten schulden aber an Stelle der sinnlos gewordenen Schönheitsreparaturen die für diese Schönheitsreparaturen aufzuwendenden fiktiven Handwerkerkosten ausweislich des vorgelegten Angebots des Malerfachbetriebes
xxx
vom 4. Mai 2002 (Bl. 15 - 17 d. A.) in Höhe von noch 18.676,90 EUR .

26

1. Der schriftliche Mietvertrag vom 7. April 1987 (Bl. 5 - 12 d. A.), in dem auf Seiten der damaligen Vermieterin (
xxx
) der Kläger und auf Seiten der damaligen Mieterin („
xxx
“) die Beklagten gemäß dem schriftlichen Nachtrag Nr. 5 vom 4./25. August 1995 (Bl. 13 d. A.) eingetreten sind, ist zwar ein Formularvertrag (herausgegeben vom Landesverband der hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e. V., Bl. 5 d. A.). Die hand- und maschinenschriftlichen Ergänzungen haben den Vertrag nicht zu einer Individualvereinbarung gemacht, sodass seine einzelnen Bestimmungen der Inhaltskontrolle des (bisherigen) AGBG unterliegen (vgl. §§ 1, 9 AGBG, jetzt §§ 305, 307 BGB n. F.). Das gilt umso mehr, als die Zusätze keine wesentliche Änderung des Formulartextes, sondern nur eine Bekräftigung enthalte.

27

Gleichwohl ist die von der ursprünglichen Mieterin und später von den Beklagten im Mietvertrag übernommene Verpflichtung,

28

die Schönheitsreparaturen „... in angemessenen Zeiträumen auszuführen“ (§ 12 Ziff. 3, Bl. 9 d. A.),

29

bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache „nach Weisung des Vermieters in fachgerecht
neu
renoviertem Zustand zu übergeben ...“ (§ 12 Ziff. 4, Bl. 9 d. A.)

30

und

31

die Mietsache „unabhängig von der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in
neurenoviertem
Zustand zurückzugeben ... (anderenfalls) ... der Vermieter die Mietsache auf ... Kosten (des Mieters) reinigen lassen“ kann (§ 16 Ziff. 1, Bl. 10 d. A.).

32

< handschriftliche Zusätze unterstrichen >

33

jedenfalls im Wesentlichen rechtswirksam, woraus sich dann auch in Anwendung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wegen der Nutzlosigkeit der von den Beklagten vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ein Zahlungsanspruch des Klägers ergibt.

34

a) Die formularmäßige Überwälzung der an und für sich dem Vermieter im Rahmen seiner Erhaltungsverpflichtung (vgl. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB n. F.) obliegende Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen (Maler- und gegebenenfalls Tapezierarbeiten in dem Mietobjekt) auf den Mieter wie hier in § 12 Ziff. 3 des Mietvertrages bestimmt ist, für sich gesehen, wirksam. Das ist für derartige Klauseln allgemein anerkannt (vgl. nur Palandt-Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., § 535 Rn. 42; Bub/Treier-Kraemer, 3. Aufl. III, Rn. 1066).

35

Das umfasst dann auch eine Endrenovierung des Mietobjekts, da die Beklagten, wie vom Landgericht ausgeführt (Bl. 71 d. A.) und von ihnen in der Berufungsinstanz nicht angegriffen, während des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen vorgenommen haben. An die Stelle dieser letztlich geschuldeten Endrenovierung tritt wegen Nutzlosigkeit eines solchen Vorhabens infolge Umbauarbeiten des Vermieters (Klägers) im Rahmen ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Entschädigung, da die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen im Regelfall (und so auch hier) Teil des Entgeltes ist, das der Mieter (zusätzlich zur Mietzahlung in Geld) als Gegenleistung für die Leistungen des Vermieters zu entrichten hat und es deshalb nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte dem mutmaßlichen Willen der Mietvertragsparteien entspricht, dem Vermieter an Stelle des wirtschaftlich sinnlos gewordenen Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen einen entsprechenden Geldanspruch zuzubilligen (§ 157 BGB; vgl. auch BGHZ 71, 301, 305 und das angefochtene Urteil).

36

b) Die zusätzlichen Klauseln, wonach das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses „renoviert“ (oder sinngemäß gleichbedeutend: „neu renoviert“) zurückzugeben ist, und zwar ausdrücklich unabhängig von vorher durchgeführten Schönheitsreparaturen (§ 12 Ziff. 4 und § 16 Ziff. 1 des Mietvertrages), stehen der Wirksamkeit der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter (die Beklagten) in § 12 Ziff. 3 des Mietvertrages und auch der daraus herzuleitenden Geldforderung des Klägers nicht entgegen.

37

aa) Zwar ist - bei der Vermietung von
Wohnraum
- eine Formularklausel, die (wie hier § 12 Ziff. 4 und § 16 Ziff. 1 des Mietvertrages) bestimmt, dass der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietvertrages renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat, unwirksam; der (Wohnungs-)Mieter wird nämlich durch diese Klausel in einer gegen Treu und Glauben verstoßenden Weise benachteiligt: Denn eine solche Regelung zielt von vornherein darauf ab, eine ohnehin pflichtgemäß renovierte Mietsache auch für die Zeit nach Ablauf der Mietzeit in einen völlig renovierten Zustand zu versetzen, was nur für den Vermieter von Vorteil ist, dem Mieter aber, der die Renovierung nicht „abwohnen“ kann, keine Vorteile bringt, zumal auch Anhaltspunkte dafür, dass die Endrenovierungsklausel zugunsten des Mieters Einfluss auf die Mietzinskalkulation des Vermieters gehabt hat, nicht ersichtlich sind (so auch OLG Hamm NJW 1981, 1049; OLG Frankfurt/M. WuM 1981, 272; OLG Hamm NJW 1982, 1403; LG Hamburg WuM 1994, 675 < für Gewerbemiete insoweit ohne nähere Begründung >,

38

BGH NJW 1998, 3114, 3115; LG Gießen ZMR 2002, 426).

39

bb) Dies gilt jedoch nicht bei Mietverhältnissen über Geschäfts- oder Gewerberaum. Ein gewerblicher Mieter ist in der Regel - anders als ein Wohnungsmieter - nicht wie ein solcher sozial schutzbedürftig. Er kann sich zudem - jedenfalls bei langfristigen Mietverträgen, wie sie üblicherweise bei Gewerbeobjekten (wie auch im vorliegenden Fall) abgeschlossen werden - durch entsprechende Kalkulation seiner Einkünfte auf die Schlussrenovierung einstellen. Deshalb folgt der Senat der von Wolf-Eckert-Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechtes, 8. Aufl. Rdnr. 398 vertretenen Auffassung, dass die zu prüfende Regelung einer Inhaltskontrolle standhält. Zwar mag im Einzelfall die Berufung auf die Schlussrenovierungsklausel bei extrem kurzem Abstand seit der letzten Renovierung rechtsmissbräuchlich sein; das macht die Schlussrenovierungsklausel bei Gewerbemietverhältnissen nicht insgesamt unangemessen, sondern kann im Einzelfall berücksichtigt werden. Es wird nicht verkannt, dass die Wirksamkeit von Schlussrenovierungsklauseln in der Literatur - auch bei Gewerbemietverhältnissen - teilweise verneint wird, da hierin eine schwer wiegende Benachteiligung des Mieters gesehen wird, die „schlechthin“ mit der gesetzlichen Risikoverteilung nicht in Einklang stehen soll (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. II Rn. 419; Bub/Treier-Scheuer, 3. Aufl. V Rn. 207; Schmidt/Futterer-Langenberg, 7. Aufl., § 548 BGB Rn. 60; LG Hamburg WuM 1994, 675). Es liegt aber, soweit ersichtlich, eine obergerichtliche Rechtsprechung zu dieser Frage noch nicht vor. Der Senat als langjähriger Fachsenat für Rechtsstreitigkeiten auf dem Gebiet der gewerblichen Miete hält demgegenüber, wie bereits ausgeführt, eine Schlussrenovierungsklausel der hier vorliegenden Art bei einem Gewerberaum-Mietverhältnis für wirksam, lässt aber, da eine höchstrichterliche Entscheidung hierzu nicht vorliegt, die Revision zu, da die Rechtsfrage der Zulässigkeit der Schlussrenovierungsklausel in gewerblichen Mietverträgen grundsätzliche Bedeutung hat; sie stellt sich für eine unbestimmte Vielzahl gleich gelagerter Gewerbemietverträge, womit zugleich die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs erfordert

40

(§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO).

41

cc) Im übrigen betreffen die Regelungsbereiche der Klausel über die Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen (§ 12 Ziff. 3 des Mietvertrages) und die Endrenovierungsklausel (§ 12 Ziff. 4 u. § 16 Ziff. 1 des Mietvertrages) zwar den Komplex „Schönheitsreparaturen“. Gleichwohl liegen aber verschiedene Sachverhalte vor, sodass ein (dem Gewerbemieter nicht mehr zumutbarer) Summierungseffekt nicht angenommen werden kann (so auch LG Köln WuM 1999, 720; vgl. auch OLG Hamburg WuM 1991, 523, 525 - a. A. LG Hamburg NJW-RR 2000, 1396 u. LG Berlin ZMR 2001, 31 für Wohnraummietverhältnisse). Denn beide Klauseln können voneinander unabhängig bestehen. Eine übermäßige Belastung des gewerblichen Mieters stellt sich in diesem Fall auch gar nicht dar, da dieser es in der Hand hat, Schönheitsreparaturen statt während des Mietverhältnisses auch erst bei deren Ende als Schlussrenovierung durchzuführen. Denn der Mieter hat nach § 12 Nr. 3 des Mietvertrages laufende Schönheitsreparaturen lediglich „in angemessenen Zeiträumen“ durchzuführen, d. h. er hat dann zu renovieren, wenn dies bei objektiver Sichtweise unter Berücksichtigung des Mietzwecks und seiner Ansprüche als Mieter an den Mietkomfort erforderlich ist, somit spätestens bei Beendigung des Mietvertrages.

42

dd) Hingegen mag zwar die „Weisungsklausel“ in § 12 Ziff. 4 des Mietvertrages („nach Weisung des Vermieters“) wie die vergleichbare „Fachhandwerkerklausel“ (vgl. hierzu OLG Stuttgart ZMR 1993, 1513; Schmidt/Futterer-Langenberg, § 548 BGB Rn. 86, 141) unwirksam sein (so Bub/Treier-Scheuer, 3. Aufl., V Rn. 208); das berührt aber, selbst wenn dem so wäre, die übrige Renovierungsvereinbarung nicht (Bub/Treier-Scheuer V Rn. 208). Das gilt sinngemäß auch für die „Reinigungsklausel“ in § 16 Ziff. 1 des Mietvertrages („... kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nicht rechtzeitig nach, so kann der Vermieter die Mietsache auf dessen Kosten reinigen lassen ...“), die nichts daran ändert, dass vom Mieter Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind.

43

2. Zur Höhe der zu leistenden Zahlung wird auf die diesbezüglichen Ausführungen des Landgerichts, die mit der Berufungsbegründung nicht angegriffen werden, Bezug genommen; dabei hat es zu bleiben.

44

3. Wie bereits ausgeführt, ist die Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen.

45

4. Die Nebenentscheidungen folgen aus § 97 Abs. 1, 100 Abs. 4, 108, 708 Nr. 10, 711 ZPO und § 26 Ziff. 8 EGZPO.

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