Landgericht Bonn (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2013-09-23, Aktenzeichen 20 O 15/13
ECLI:DE:LGBN:2013:0923.20O15.13.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des zu vollstreckenden Betrags vollstreckbar.

1

Tatbestand:

2

Die Kläger nehmen die Beklagte auf Schadensersatz im Zusammenhang mit der Beteiligung an den beiden geschlossenen Immobilienfonds J GbR und J2 GbR in Anspruch. Zum Zeitpunkt der Zeichnung der streitgegenständlichen Beteiligungen war der Kläger zu 1) 46 bzw. 47 Jahre alt, selbständiger Handelsvertreter und (seit 1992) Geschäftsstellenleiter der Beklagten und hatte für diese bereits mehrere Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds vermittelt. Im Zeitraum seiner Tätigkeit für die Beklagte in den Jahren 1989 bis 2009 vermittelte er 551 Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds mit einem Volumen von ca. 13,2 Mio. Euro. Die Klägerin zu 2) ist dessen Ehefrau und war bei Zeichnung ihrer Beteiligung 45 Jahre alt und als Büroangestellte bei dem Kläger zu 1) beschäftigt.

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Als Handelsvertreter der Beklagten nahm der Kläger zu 1) an deren Schulungsmaßnahmen zu dem J GbR und dem J2 GbR teil. Grundlage der Schulungen bezüglich des J2 GbR waren u.a. die als Anlagenkonvolut K 36 (BI. ###-### d.A.) vorgelegten Übersichten. Dort ist bezüglich des Abschlusses von Versorgungsverträgen angegeben: " Der Abschluss eines Versorgungsvertrages wurde von dem Verband der Angestellten-Krankenkassen und der Arbeiter-Ersatzkassen fest zugesagt" (BI. ### d.A.), obwohl nach Seite 13 des Emissionsprospektes zu dem J2 GbR (Anlage K 9, BI. ### - ### d.A.) die Vertreter der Landesverbände der Krankenkassen und Verbände der Ersatzkassen lediglich vorbehaltlich der Zustimmung der Selbstverwaltungsgremien erklärt hatten, für die Klinik in E einen Versorgungsvertrag nach § 111 SGB V anzubieten, und der Abschluss der Versorgungsverträge üblicherweise erst ca. ein halbes Jahr vor Fertigstellung erfolgt. Auf Seite 5 des Emissionsprospektes zu dem J GbR (Anlage K 5 - BI. ## - ### d.A.) und auf Seite 4 des Emissionsprospektes zu dem J2 GbR wird unter der Überschrift „Veräußerung" Folgendes ausgeführt:

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"Der Geschäftsanteil ist jederzeit veräußerlich. Praktische Schwierigkeiten ergeben sich jedoch dadurch, dass es keinen geregelten An- und Verkaufsmarkt für Anteile an geschlossenen Immobilienfonds gibt. Der Geschäftsbesorger wird bei Veräußerungswünschen unterstützend helfen." Weiter steht jeweils auf derselben Seite des Emissionsprospektes zu Chancen und Risiken:

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"Andererseits sind Immobilieninvestitionen keine mündelsicheren Kapitalanlagen. Insbesondere ist die zukünftige Entwicklung gerade bei der Langfristigkeit der Investition nicht sicher abzusehen. Bei dem vorliegenden Angebot kann ein zusätzliches Risiko dadurch entstehen, dass die Gesamtimmobilie an einen Mieter vermietet ist (Betreiberrisiko)."

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Im Investitions- und Finanzierungsplan waren auf Seite 16 des Emissionsprospekts des J GbR Finanzierungskosten i.H.v. 2.285.000,- DM und Kosten für Avale Bauzeit i.H.v. 782.568,- DM und auf Seite 17 des Emissionsprospekts des J2 GbR Finanzierungskosten i.H.v. 2.330.000,- DM und Kosten für Avale Bauzeit i.H.v. 1.150.000,- DM enthalten.

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Auf Seite 24 des Emissionsprospektes zu dem J GbR bzw. Seite 25 des Emissionsprospektes zu dem J2 GbR werden als Beteiligte ausdrücklich die Geschäftsbesorgerin H mbH mit ihrem Gesellschaftergeschäftsführer I, die Gründungsgesellschafter I, die H mbH sowie die F GmbH mit ihrer Gesellschafterin J5 und Vermögensanlage AG und ihrem Geschäftsführer I sowie als Grundbuchtreuhand die J6 AG und ihrem Vorstandsvorsitzenden und Aktionär I benannt. Eine grafische Darstellung der Vertragsbeziehungen erfolgt sodann auf Seite 28 bzw. 29 der Emissionsprospekte, wo zudem erläutert wird, dass die J5 und Vermögensanlage AG als Eigentümerin treuhändisch für den Fonds eingetragen ist und die Verträge durch die H mbH als Geschäftsbesorgerin im Namen und auf Rechnung der BGB-Fondsgesellschaft geschlossen werden. Zudem wird auf Seite 24 des Emissionsprospektes zu dem J GbR und auf Seite 25 des Emissionsprospektes zu dem J2 GbR ausgeführt: "Die J6 AG beabsichtigt, als Vertragspartner für verschiedene Dienstleistungsbereiche aufzutreten bzw. Unternehmen und Personen der eigenen Unternehmensbereiche vorzuschlagen. Das Unternehmen darf Erfüllungsgehilfen beauftragen (vgl. § 2 (I) AVB 111), Für die Finanzierungsvermittlung und die Avale liegen Vertragsangebote vor." Nach den Seiten 2 und 3 des Prospektes zu dem J2 GbR sollte der Gesellschafter I mit seinem gesamten Vermögen unbeschränkt für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft haften. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Regelungen in den Emissionsprospekten zu den beiden J Immobilienfonds verwiesen.

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Der Kläger zu 1) beteiligte sich gemäß Vollmacht zur Beitrittserklärung vom 04.03.1996 (Anlage K 6, BI. ### d.A.) mit einem Nominalbetrag von 30.000,00 DM zzgl. 5 % Agio an dem J GbR, wobei er seine Beteiligung i.H.v. 12.100,42 DM über ein Darlehen der E2 über insgesamt 133.000,00 DM fremdfinanzierte. Für die Zeichnung der Beteiligung erhielt der Kläger zu 1) von der Beklagten eine Provision i.H.v. 4% des Nominalzeichnungsbetrags, also von 613,55 €.

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Am 10.03.1997 zeichnete der Kläger zu 1) sodann eine Beteiligung an dem J2 GbR i.H.v. 25.000,00 DM zzgl. 5 % Agio, wobei er auch diese Beteiligung über die E2 fremdfinanzierte. Für diese Zeichnung erhielt er von der Beklagten ebenfalls eine Provision i.H.v. 4% des Nominalzeichnungsbetrags, also von 511,29 €.

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Die Klägerin zu 2) zeichnete ihrerseits am 27.02.1997 eine Beteiligung über 50.000,00 DM zzgl. 5 % Agio an dem J2 GbR, wobei sie ihre Beteiligung ebenfalls über das gemeinsame Darlehen bei der E2 fremdfinanzierte. Auch hierfür erhielt der Kläger zu 1) eine Provision i.H.v. 4% des Nominalzeichnungsbetrags.

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In der Folgezeit erhielt der Kläger zu 1) aus seiner Beteiligung an dem J GbR insgesamt 904,99 EUR an Ausschüttungen, während aus dem J2 GbR keinerlei Ausschüttungen erfolgten. Ende 2001 beteiligte sich der Kläger zu 1) an der Kapitalerhöhung des J GbR mit einem Betrag von umgerechnet 1.917,34 € und an der Kapitalerhöhung des J2 GbR mit einem weiteren Betrag von umgerechnet 1.700,05 € zum Zwecke der Sanierung der Fonds. Die Klägerin zu 2) beteiligte sich an der Kapitalerhöhung des J2 GbR mit einem Betrag von umgerechnet 3.400,09 €. Mit Schreiben vom 08.11.2001 (Anlage K 34 - BI. ### d.A.) teilte die Beklagte den Klägern mit, dass die Kapitalerhöhung erfolgreich verlaufen und das Zustandekommen eines Sanierungsvertrages mündlich bestätigt worden sei.

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Zudem veranlasste die Beklagte den Kläger zu 1) im Jahr 2006, sich selbst mit insgesamt 3.595,00 € an Kulanzzahlungen an Kunden, die sich an dem J2 GbR beteiligt und in diesem Zusammenhang zu keinem Zeitpunkt Ausschüttungen erhalten hatten, zu beteiligen.

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Jeweils mit Schreiben vom 27.12.2011 (Anlagen K 40 und 41 - BI. ### - ### d.A.) beantragten die Kläger die Einleitung des Güteverfahrens vor der GütesteIle I2. Mit Schreiben vom 10.01.2012 teilte die Beklagte der GütesteIle jeweils mit, dass sie das Schlichtungsverfahren ablehne. Unter dem 07.05.2012 (Anlagen K 44 und 45 - BI. ### - ### d.A.), eingegangen bei den Prozessbevollmächtigten der Kläger am 15.05.2012, teilte die GütesteIle I2 den Klägern dann jeweils das Scheitern des Schlichtungsverfahrens mit.

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Die Kläger behaupten, in den Schulungen hätten die Mitarbeiter der Beklagten Dr. C und I3 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich die Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds als "Immobilie in der Westentasche" zum Auf- und Ausbau der eigenen Altersvorsorge der Mitarbeiter der Beklagten eignen würden. Dabei sei nicht erläutert worden, dass sie z.B. im Falle der Anlage desselben Gesamtbetrages in festverzinsliche Wertpapiere eine absolut sichere und rentable Investition gehabt hätten, die selbst bei einem Vergleich mit den geschönten Prospektangaben noch wirtschaftlich sinnvoller gewesen wäre. Es seien keinerlei Risikohinweise, insbesondere kein Hinweis auf das Totalverlustrisiko oder das Mietausfallrisiko, erfolgt. Zudem habe die Beklagte nicht auf die Verpflichtung zur Fortentrichtung der zur Finanzierung der Beteiligung aufgenommenen Darlehensverbindlichkeiten hingewiesen. Weiter behaupten die Kläger, dass der Kläger zu 1) der Klägerin zu 2) im Februar 1996 in den gemeinsamen Wohnräumen über den J GbR als von einer sicheren und lukrativen Kapitalanlagemöglichkeit berichtet habe, die zum Ausbau der Altersvorsorge geeignet sei und sich jederzeit ohne Verlust wieder veräußern lasse. Die Anlage weise keinen spekulativen Charakter auf und die steuerlich günstigen Auswirkungen gingen auf keinen Fall zu Lasten der Sicherheit und Werthaltigkeit der Anlage. Unter Zuhilfenahme des Flyers der Dr. H2 GmbH zu dem J GbR (Anlage K 3 - BI. ## - ## d.A.) habe der Kläger zu 1) mit der Klägerin zu 2) besprochen, dass diese Anlage genau ihren Vorstellungen entspräche. Dabei sei er entsprechend seiner ständigen Beratungspraxis vorgegangen. Entsprechend den Informationen, die dem Kläger zu 1) regelmäßig auf den internen Schulungsveranstaltungen der Beklagten zur Kenntnis gebracht worden seien, habe er der Klägerin zu 2) mitgeteilt, dass er sich nicht um eine Prüfung der von der Beklagten freigegebenen Produkte kümmern müsse. Das sei bereits - was unstreitig ist - von den "absoluten Spezialisten" der Beklagten bzw. deren Prüfgesellschaft E3 GmbH (nachfolgend "E3" genannt) übernommen worden. Die sehr aufwendige Prüfung durch die E3 sei auch der Grund dafür, dass die Beklagte niedrigere Provisionen als marktüblich für den Vertrieb geschlossener Beteiligungen zahle. Insofern handele es sich bei dem J GbR um eine sichere und wertbeständige Vermögensanlage, die insbesondere als gute Altersvorsorge geeignet sei. Der Abschluss der Fondsbeteiligungen sei deshalb für sie völlig risikolos. Falls sich die Kläger von einer Beteiligung an dem J GbR wieder lösen wollten, sei dies jederzeit ohne Probleme möglich. Zu diesem Zweck führe die Beklagte extra entsprechende Replatzierungslisten.

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Desweiteren behaupten die Kläger in den Schulungsveranstaltungen der Beklagten sei ferner vorgespiegelt worden, dass die J2 durch den Abschluss entsprechender Versorgungsverträge mit Krankenkassen und Rentenversicherungsträgern langfristig ausgelastet sei. Dabei habe die Beklagte verschwiegen, dass bereits zum damaligen Zeitpunkt aufgrund von Einsparmaßnahmen in der Gesundheitspolitik derartige Vertragsabschlüsse eher unwahrscheinlich gewesen seien und bereits zahlreiche derartige Kliniken wegen Unrentabilität hätten geschlossen werden müssen.

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Anhand des Emissionsprospektes der Dr. H2 GmbH und an Hand der ihm zur Kenntnis gelangten Schulungsinhalte der Beklagten habe der Kläger zu 1) die Werthaltigkeit einer Immobilienbeteiligung an dem J GbR weiter erläutert. Vor diesem Hintergrund habe sich der Kläger zu 1) in Absprache mit der Klägerin zu 2) zur Beteiligung an dem J GbR entschlossen.

17

Die Kläger behaupten ferner, der Kläger zu 1) habe der Klägerin zu 2) im Februar 1997 anhand des Emissionsprospektes berichtet, dass der J2 GbR von der Beklagten zum Vertrieb freigegeben worden sei, für den insoweit auch die Vorteile des J GbR gelten würden. Dabei hätten die Angaben des Klägers zu 1) den internen Schulungsinhalten und Beratungsvorgaben der Beklagten entsprochen. Aufgrund dieser Informationen hätten sich die Kläger sodann zur Beteiligung an dem J2 GbR entschlossen.

18

Die Kläger rügen, dass die Beklagte sie pflichtwidrig nicht auf die vorhandenen persönlichen und kapitalmäßigen Verflechtungen der beteiligten Unternehmen und Gründungsgesellschafter und die zu erwartenden unmittelbaren und mittelbaren Sonderzuwendungen an den Gründungsgesellschafter der Fondsgesellschaften I hingewiesen habe, der - was unstreitig ist - über seine Gesellschaften nicht nur Verkäufer der Fondsimmobilien, sondern auch Grundstückseigentümer und Grundstückstreuhänder für die Fondsgesellschaften, Geschäftsbesorger für die Fondsgesellschaften und Mieter der Fondsimmobilien war. Weiter beanstanden die Kläger, dass der von der Beklagten mit der Plausibilitätsprüfung beauftragten E3 die Kostenpositionen .Avale Bauzeit" und .Finanzierungskosten" als unplausibel hätten auffallen müssen.

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Mit der vorliegenden Klage macht der Kläger zu 1) hinsichtlich seiner Beteiligung an dem J GbR als Schaden die Nominalbeteiligung i.H.v. 15.388,76 EUR, Agio i.H.v. 766,94 EUR, die Kapitalerhöhung i.H.v. 1.917,34 EUR und Darlehenszinsen i.H.v. 3.090,90 EUR abzüglich 12.169,26 EUR Steuervorteile, 904,99 EUR Ausschüttungen und 613,55 EUR Provision und damit insgesamt 7.426,14 EUR geltend. Hinsichtlich seiner Beteiligung an dem J Immobilienfonds J2 GbR verlangt er als Schaden die Nominalbeteiligung i.H.v. 12.782,30 EUR, Agio i.H.v. 639,11 EUR, die Kapitalerhöhung i.H.v. 1.700,05 EUR und Darlehenszinsen i.H.v. 2.636,75 EUR abzüglich 9.432,82 EUR Steuervorteile und 511,29 EUR Provision und damit insgesamt 7.814,10 EUR. Ferner begehrt er Ersatz der von ihm gezahlten Kulanzentschädigung i.H.v. 3.595,00 EUR und macht damit insgesamt 18.835,24 EUR geltend.

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Die Klägerin zu 2) errechnet sich aus ihrer Beteiligung an dem J2 GbR unter Addition der Nominalbeteiligung i.H.v. 25.564,59 EUR, Agio i.H.v. 1.278,23 EUR, der Kapitalerhöhung i.H.v. 3.400,09 EUR und der Darlehenszinsen i.H.v. 6.911,60 EUR sowie unter Abzug von 19.411,71 EUR Steuervorteilen einen Gesamtschaden i.H.v. 17.742,80 EUR.

21

Mit ihrer am 19.11.2012 bei Gericht eingereichten und am 28.11.2012 der Beklagten zugestellten Klage beantragen die Kläger,

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23

I. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger zu 1) 18.835,24 € EUR nebst 4 % Zinsen aus einem Teilbetrag i.H.v. 7.426,14 EUR seit 01.01.1997 und aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 7.814,10,- EUR seit 01.01.2006 und aus einem weiteren Teilbetrag i.H.v. 3.595,- EUR zu zahlen,

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25

II. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger zu 1) jeden weiteren künftigen Schaden, der dem Kläger zu 1) im Zusammenhang mit dem Erwerb seiner Beteiligungen an dem J GbR sowie an dem J2 GbR entstehen wird, zu ersetzen,

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III. festzustellen, dass die Beklagte mit der Annahme der Beteiligung des Klägers zu 1) an dem J GbR i.H.v. nominal 30.000,- DM sowie mit der Annahme der Beteiligung des Klägers zu 1) an dem J2 GbR i.H.v. nominal 25.000,- DM jeweils in Verzug ist,

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IV. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin zu 2) 17.742,80 EUR nebst 4 % Zinsen hieraus seit 01.01.2006 zu zahlen,

28

V. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin zu 2) jeden weiteren künftigen Schaden, der der Klägerin zu 2) im Zusammenhang mit dem Erwerb ihrer Beteiligung an dem J2 GbR entstehen wird, zu ersetzen,

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VI. festzustellen, dass die Beklagte mit der Annahme der Beteiligung der Klägerin zu 2) an dem J2 GbR i.H.v. nominal 50.000,- DM in Verzug ist.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

32

Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung und bestreitet etwaige Pflichtverletzungen. Sie behauptet, die Kläger seien durch die - unstreitig - vorliegenden Prospekte zutreffend aufgeklärt worden. Die Prüfgesellschaft E3 sei bei Prüfung der beiden Beteiligungen zu dem Ergebnis gelangt, dass die Anlagekonzepte plausibel seien. Die Beklagte bestreitet mit Nichtwissen, dass die Initiatoren von Anfang an geplant hätten, dem Gründungsgesellschafter I - insbesondere verdeckt unter den Positionen „Finanzierungskosten" und/oder „Avale Bauzeit" - Sonderzuwendungen zu gewähren. Ex ante sei ihr dies jedenfalls nicht bekannt gewesen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 06.08.2013 Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist unbegründet. Die Kläger haben unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch gegen die Beklagte.

36

1) Der Kläger zu 1) kann von der Beklagten weder Schadensersatz noch die Feststellung einer Schadensersatzverpflichtung bzw. des Verzugs mit der Annahme der beiden Beteiligungen an dem J GbR und an dem J2 GbR verlangen.

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a) Zwischen dem Kläger zu 1) und der Beklagten ist kein Beratungs- oder Anlagevermittlungsvertrag zustande gekommen, dessen Verletzung er geltend machen könnte.

38

Die Kammer verkennt nicht, dass auch ein Handelsvertreter des Finanzdienstleisters selbst in eine Anlageberatungs- oder Vermittlungsbeziehung zum Finanzdienstleister treten kann, in der er Rechte und Pflichten wie bei einem außenstehenden Anlagekunden in Anspruch nehmen kann. Das muss er dann aber in unzweifelhafter Weise deutlich machen und damit sein Beratungs-/Anlegerschutzinteresse erkennen lassen. Dazu muss der Anleger klar stellen, dass er bezogen auf die beabsichtigte Anlage die besonderen Kenntnisse und Verbindungen des Finanzdienstleisters in Anspruch nehmen will. Denn im Falle eines Mitarbeiters/Handelsvertreters des Finanzdienstleisters besteht bei einer etwaigen Kontaktaufnahme zu dem Finanzdienstleister - anders als bei Kunden, die nicht in dessen Diensten stehen - keine Vermutung dafür, dass der Anleger sich Kenntnisse und Verbindungen des Finanzdienstleisters, die der Anleger im Sinne einer Beratungsüberlegenheit verstanden hätte, zu Nutze machen will (vgl. OLG Celle, Urt. v. 04.10.2001 - 11 U 297/00 - OLGR 2002, 39 ff.). An Umständen, aus denen ein solches Beratungs-/Anlegerschutzinteresse hervorgegangen wäre, fehlt es im Verhalten des Klägers zu 1) indes.

39

Dem Kläger zu 1) sind - nach eigenem Vortrag - in den Schulungen der Beklagten die beiden Anlagemöglichkeiten detailliert vorgestellt worden und er hat von der Beklagten auch die Emissionsprospekte zur Verfügung gestellt bekommen. Der Mithilfe eines sachlich überlegenen Beraters bedurfte der Kläger zu 1) bei Zeichnung der Anlagen nicht mehr. Sein Vortrag zu den beiden Gesprächen mit der Klägerin zu 2), nach denen sich der Kläger zu 1) zur Zeichnung der beiden Beteiligungen an dem J GbR und an dem J2 GbR entschlossen hat, lässt keinen nach außen zu Tage tretenden weiteren Beratungsbedarf erkennen. Für die Beklagte ist damit nicht in irgendeiner Weise ein Beratungs- oder Anlegerschutzinteresse des Klägers zu 1) erkennbar geworden.

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b) Dem Kläger zu 1) stehen auch keine Schadensersatzansprüche unter dem Gesichtspunkt einer Verletzung des Handelsvertretervertrages (pW) iV.m. Art. 229 § 5 S. 1 EGBGB gegen die Beklagte zu.

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Zwar erscheint vorliegend die Verletzung vertraglicher Nebenpflichten aus dem Handelsvertretervertrag bei Abhaltung inhaltlicher falscher Schulungsmaßnahmen oder durch Überlassung fehlerhafter Emissionsprospekte durch die Beklagte denkbar. Denn aus § 86a Abs. 1. HGB, dem Handelsvertretervertrag und §§ 311 Abs. 2, 241, 242 BGB folgt, dass der Interessenwahrungspflicht des Handelsvertreters eine allgemeine (Neben-) Pflicht des Unternehmers zur Unterstützung und Rücksichtnahme entspricht, die aber die unternehmerische Freiheit des Unternehmers unberührt lässt. Insofern lässt sich von einer Treuepflicht des Unternehmers gegenüber dem Handelsvertreter sprechen (vgl. Baumbach/Hopt, HGB, 35. Auflage/2012, § 86a, Rdn. 1 und 15). Danach hat der Unternehmer alles zu unterlassen, was den Handelsvertreter (ungerechtfertigt) benachteiligt oder gefährdet (vgl. BGH BB 1982,1626). Ein Handelsvertreter kann möglicherweise selbst Schadensersatzansprüchen von Anlegern ausgesetzt sein, wenn er falsche Schulungsinhalte zum Gegenstand seiner eigenen Beratungsgespräche macht. Zudem ist von einem inneren Zusammenhang der Schulungen und dem Nachteil des Klägers zu 1) auszugehen, wenn die Beklagte Eigenzeichnungen ihrer Handelsvertreter zulässt und/oder fördert. Daher umfasst der Schutzzweck dieser unternehmerischen Treuepflicht auch, den Handelsvertreter vor eigenen Falschanlagen zu schützen, die dieser selbst aufgrund einer inhaltlich falschen Schulung oder aufgrund eines dabei besprochenen fehlerhaften Emissionsprospektes tätigt.

42

Vorliegend erscheint indes schon zweifelhaft, ob die Beklagte zu den beiden Beteiligungen an dem J GbR und an dem J2 GbR tatsächlich inhaltlich unzutreffende Schulungen abgehalten hat. Denn auch nach der ausführlichen Befragung des Klägers zu 1) im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 06.08.2013 haben die Kläger nicht hinreichend substantiiert dargelegt, was auf den verschiedenen Schulungen der Beklagten von wem und zu welchem der beiden Immobilienfonds genau gesagt wurde. Vielmehr hat der Kläger zu 1) auf ausdrückliche Befragung der Kammer, was er der Beklagten konkret vorwerfe, nicht davon gesprochen, dass die Beklagte zum Zeitpunkt der Schulungen bzw. der Zeichnungen der Beteiligungen ein irgendwie geartetes überlegenes Wissen gehabt hätte bzw. wissentlich falsch geschult hätte bzw. hätte schulen lassen, sondern er warf der Beklagten ihr Verhalten in dem Zeitraum vor, nachdem sich für alle Beteiligten (also zeitlich weit nach der Zeichnung) herausgestellt hatte, dass die in Rede stehenden Fonds in wirtschaftliche Schieflage geraten waren.

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Im Ergebnis kann dies aber offenbleiben, da ein etwaiger Anspruch des Klägers zu 1) aufgrund einer Verletzung des Handelsvertretervertrages jedenfalls bereits verjährt und damit nicht mehr durchsetzbar wäre. Schadensersatzansprüche aufgrund einer Verletzung des Handelsvertretervertrages unterliegen nämlich der vierjährigen Verjährungsfrist des § 88 HGB a.F. Nach dem gemäß Art. 229 § 12 EGBGB bis zum 15.12.2004 geltenden § 88 HGB a.F. verjährten Ansprüche aus dem Vertragsverhältnis in vier Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem sie fällig geworden sind. Mit dieser Regelung sollte eine einheitliche Verjährungsregelung für alle vertraglichen Ansprüche aus dem Handelsvertreterverhältnis geschaffen werden. § 88 HGB a.F. umfasst damit alle Forderungen, die durch den Handelsvertretervertrag selbst begründet sind oder zumindest auf vertragliche Abreden zurückgehen, die in so engem Zusammenhang mit dem Handelsvertretervertrag stehen, dass sie praktisch als dessen Bestandteil angesehen werden können (vgl. MüKo HGB, 1. Aufl./1996, § 88, Rdn. 2 und 6). Erfasst sind damit insbesondere auch Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzungen aus dem Handelsvertreterverhältnis (vgl. BGH BB 2002, 1507; BGH WM 1982, 635; MüKo HGB, 1. Aufl./1996, § 88, Rdn. 9; Baumbach/Hopt, HGB, 31. Auf./2003, § 88, Rdn. 1). Damit wäre auch der streitgegenständliche Anspruch aus pW wegen Verletzung der Nebenpflicht erfasst, da er auf dem Handelsvertretervertrag beruhen würde und untrennbar an dessen Bestehen geknüpft wäre. Wann Fälligkeit des Anspruchs eintritt, bestimmt sich nach den Vorschriften des Handelsvertreterrechts und den allgemeinen Bestimmungen. Grundsätzlich versteht man unter Fälligkeit den Zeitpunkt, von dem ab der Gläubiger die Leistung verlangen kann (vgl. Palandt-Grüneberg, BGB, 72.Aufl., § 271, Rdn. 1). Auf die Kenntnis des Anspruchsinhabers vom Eintritt des Schadens und von seiner Höhe kommt es für die Fälligkeit des Ersatzanspruchs dagegen gerade nicht an (vgl. OLG Köln, VersR 1973, 1058). Da Fälligkeit so bereits mit der Zeichnung im Jahr 1996 bzw. 1997 entstanden ist, war ein Anspruch des Klägers zu 1) mit Ablauf des 31.12.2000 bzw. des 31.12.2001 nach vier Jahren verjährt.

44

Der Beklagten ist vorliegend auch nicht versagt, sich auf die Schutzwirkung der Verjährungsvorschriften zu berufen. Zwar kann ein Schuldner, der arglistig über die Entstehung der Forderung getäuscht und hierdurch von der rechtzeitigen Erhebung einer Klage abgehalten worden ist, im Wege des Schadensersatzes nach §§ 826, 249 BGB verlangen, so gestellt zu werden, als sei die Verjährung nicht eingetreten (vgl. BGH, Urt. v. 28.01.1977 - I ZR 171/75, MDR 1977, 468 ff.). Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte den Kläger zu 1) aber bewusst über die in Rede stehenden Fonds betreffende Tatsachen getäuscht hätte, um ihn auf diese Weise von der Geltendmachung seiner Ansprüche abzuhalten, sind weder hinreichend konkret vorgetragen worden noch ansonsten ersichtlich.

45

c) Ansprüche aus spezialgesetzlicher Prospekthaftung kommen vorliegend nicht in Betracht, da die Beteiligungen an dem J GbR und an dem J2 GbR bereits im Jahr 1996 bzw. 1997 (im Fall der Klägerin zu 2)) gezeichnet worden sind.

46

Die spezialgesetzliche Prospekthaftung aus § 13 Abs. 1 Nr. 3 VerkProspG bzw. § 20 VermAnlG bei unrichtigen oder unvollständigen Prospektangaben kommt bei geschlossenen Fonds nämlich erst nach Einführung der Prospektpflicht für solche Fonds in § 8f Abs. 1 VerkProspG durch das am 01.07.2005 in Kraft getretene Gesetz zur Verbesserung des Anlegerschutzes in Betracht. Vor diesem Zeitpunkt bestand bei geschlossenen Fonds keine Prospektpflicht. Für einen unrichtigen oder unvollständigen Prospekt wurde vorher nur nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen der bürgerlich-rechtlichen Prospekthaftung im engeren und im weiteren Sinne gehaftet (vgl., Nobbe, WM 2013, 193).

47

d) Mangels Prospektverantwortlichkeit der Beklagten scheitert auch eine bürgerlich-rechtliche Prospekthaftung im engeren Sinne.

48

Im Wege richterlicher Rechtsfortbildung hatte der Bundesgerichtshof in einer Zeit, als für geschlossene Fonds eine Prospektpflicht nicht bestand, unter Rückgriff auf das Rechtsinstitut der culpa in contrahendo (c.i.c.) die bürgerlich-rechtliche Prospekthaftung im engeren Sinne geschaffen (vgl. BGH, Urt. v. 24.04.1978 - II ZR 172/76, BGHZ 71, 284 ff.). Anknüpfungspunkt für die Annahme eines außervertraglichen Vertrauensverhältnisses ist dabei nicht ein sozialer Kontakt bei der Vertragsanbahnung und ein persönliches Vertrauen des Anlegers in ihm bekannte Personen, sondern ein typisiertes Vertrauen in die Prospektangaben und in die genannten Prospektverantwortlichen. Prospektverantwortliche sind dabei aber nur die eigentliche Leitungsgruppe der Fondsgesellschaft sowie die maßgeblich mitbestimmenden Hintermänner eines geschlossenen Fonds, also die Personen, die hinter der Gesellschaft stehen und neben der Geschäftsleitung besonderen Einfluss auf die Fondsgesellschaft haben, da sie für den Prospektinhalt und die wesentlichen geschäftlichen Maßnahmen verantwortlich sind. Neben diesen Personen unterliegen mit Rücksicht auf ihre besondere berufliche und wirtschaftliche Stellung oder ihre Eigenschaft als berufsmäßige Sachkenner Personen der bürgerlich-rechtlichen Prospekthaftung im weiteren Sinne, wenn sie durch ihr nach außen in Erscheinung tretendes Mitwirken an dem Emissionsprospekt einen Vertrauenstatbestand schaffen, indem sie im Prospekt als Sachverständige angeführt werden und in dieser Eigenschaft Erklärungen abgeben. (vgl. Nobbe, WM 2013, 199 m.w.N.). Das ist bei der Beklagten indes nicht der Fall. Die Beklagte ist in keiner der vorgenannten Funktionen für den Emmissionsprospekt verantwortlich gewesen.

49

e) Eine bürgerlich-rechtliche Prospekthaftung im weiteren Sinne ("uneigentliche Prospekthaftung") kommt ebenfalls nicht in Betracht.

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Die uneigentliche Prospekthaftung" knüpft als Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss an die vorvertraglichen Beziehungen zum Anleger an. Ihr unterliegen die Personen, die bei den Vertragsverhandlungen über den Erwerb von Anteilen an einem geschlossenen Fonds persönliches Vertrauen des Anlegers in Anspruch genommen und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsabschluss beeinflusst haben. Das gilt auch dann, wenn die Beteiligung an einem geschlossenen Fonds unter Verwendung von Prospekten angebahnt wurde. Für die Annahme eines besonderen persönlichen Vertrauens ist erforderlich, dass der Anspruchsgegner eine über das normale Verhandlungsvertrauen hinausgehende persönliche Gewähr für die Seriosität und die ordnungsgemäße Erfüllung des Vertrages übernommen oder Garantien für die Richtigkeit des Prospekts abgegeben hat (vgl. auch insoweit Nobbe, WM 2013, 199 m.w.N.). Dafür liegen hier ebenfalls keine Anhaltspunkte vor.

51

f) Der Kläger zu 1} hat keinen Schadensersatzanspruch aus § 826 BGB gegen die Beklagte.

52

Zwar kann derjenige, der den Vertrieb einer Anlage durch den Aufbau des Strukturvertriebes und durch die von ihm veranlassten und inhaltlich zu verantwortenden Schulungen der Vermittler fördert, um so möglichst viele Vertragsabschlüsse zu erreichen und dadurch selbst Provisionen zu verdienen, zumindest bedingt vorsätzlich in einer gegen die guten Sitten verstoßenden Weise schädigen (OLG Karlsruhe, Urt. v. 26.05.2011 - 4 U 187/09, BeckRS 2012, 01111 und OLG Hamm MDR 2010,746 Rz. 47-52). Er nimmt eine Schädigung der gewonnenen Anleger aus eigennützigen Motiven, nämlich aus bloßem Gewinnstreben, in sittlich anstößiger Weise billigend in Kauf. Der den Anlegern entstandene Schaden folgt aus der Belastung mit einer für den Fall zureichender Aufklärung nicht getroffenen Anlageentscheidung mit den damit eingegangenen Einlageverpflichtungen. Dieser Schaden wird mit Mitteln, deren Einsatz gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt, herbeigeführt, indem Schulungsunterlagen erstellt und Schulungen veranstaltet werden, die gezielt darauf angelegt sind, den Kunden unter allen Umständen - also auch und gerade dann, wenn er sich bei zutreffender Kenntnis der Risiken anders entschieden hätte, zum Vertragsschluss zu veranlassen. Die besondere Verwerflichkeit dieses Verhaltens ist sowohl aus dem verfolgten Ziel, nämlich dem persönlichen Profitstreben, als auch aus den eingesetzten Mitteln, der bewussten und gezielten Desinformation und Manipulation der Vermittler und Kunden, zu schließen. Die dabei zu Tage tretende Gesinnung, die sich in der Gleichgültigkeit gegenüber den Belangen der Kunden, die durch die Anlagen die finanzielle Vorsorge für das Alter gesichert glaubten, widerspiegelt, rechtfertigt es in Zusammenschau mit Ziel und Mitteln des konkreten Handels, ein solches Verhalten als sittenwidrig zu qualifizieren (OLG Karlsruhe BeckRS 2012,01111 und OLG Hamm MDR 2010,746 Rz. 47-52). Vorliegend kann jedoch schon nicht angenommen werden, dass es der Beklagten selbst positiv bekannt war, dass Prospekt- oder Schulungsinhalte falsch waren und eine selbstbegünstigende Interessenwahrnehmung (Sonderzuwendungen) durch den Gründungsgesellschafter I zu erwarten war. Die Beklagte hat die Prüfung des Prospektes nicht selbst wahrgenommen, sondern auf eine selbständige juristische Person - die Prüfgesellschaft E3 - übertragen. Zwar hat die Rechtsprechung über den Wortlaut der §§ 30, 31 BGB hinaus eine Repräsentantenhaftung für solche Personen entwickelt, denen durch die allgemeine Betriebsregelung und Handhabung bedeutsame, wesensmäßige Funktionen der juristischen Person zur selbständigen, eigenverantwortlichen Erfüllung zugewiesen sind, so dass sie die juristische Person im Rechtsverkehr repräsentieren (vgl. BGH WM 2013, 692 und BGH WM 2005, 701). Es kann aber dahinstehen, ob die E3 in dieser Form als Repräsentantin der Beklagten anzusehen ist. Jedenfalls sind schon keine tatsächlichen Anhaltspunkte dafür vorgetragen, dass die Prüfgesellschaft E3 eine weitergehende Kenntnis als die Beklagte gehabt hätte. Insoweit tragen die Kläger selbst nur vor, dass die Beklagte bzw. die E3 von Sonderzuwendungen an den Gründungsgesellschafter I und von der fehlenden Plausibilität der Kostenpositionen .Avale Bauzeit" und "Finanzierungskosten" hätte wissen müssen. Eine positive Kenntnis der Beklagten bzw. der E3 von etwaigen Prospektmängeln oder fehlerhaften Schulungsinhalten wird dagegen von den Klägern gar nicht erst behauptet. Gleiches gilt hinsichtlich des Vorwurfs einer planmäßigen Falschberatung. Auch insoweit ist bereits nicht substantiiert dargelegt, wann und wie die Beklagte bewusst und gezielt in Schulungen unrichtige Inhalte vermittelt hätte, um ihre Vermittler und ihre Kunden gezielt zu desinformieren und zu manipulieren.

53

Auch die Tatsache, dass die Beklagte mit Schreiben vom 29.11.1996 (Anlage K 36, BI. ### ff d.A.) veranlasst hat, dass eine Stellungnahme der Betreiberklinik zu möglichen Auswirkungen einer Gesundheitsreform als Argumentationshilfe in Kundengesprächen genutzt wird, begründet nicht den Vorwurf eines sittenwidrigen Verhaltens i.S. des § 826 BGB. Es ist schon nicht substantiiert dargelegt, dass die Beklagte zum damaligen Zeitpunkt gewusst hat, dass die Stellungnahme inhaltlich unrichtig bzw. die Einschätzung der Entwicklung unvertretbar gewesen sein könnten.

54

Ebenso lässt der Umstand, dass eine Vermögensberaterin der Beklagten mit Schreiben vom 23.09.1996 (Anlage K 15, BI. ### d.A.) vom Emissionshaus Dr. H2 unter Bezugnahme auf einen Artikel in der C2-Zeitung um ein Statement bat, keinen Schluss darauf zu, dass der Beklagten eine Unrichtigkeit des Prospekts bekannt gewesen wäre bzw. dass sie Kenntnis von Tatsachen gehabt hätte, über die sie den Anleger hätte aufklären müssen, schon weil nicht dargelegt ist, wie das Emissionshaus Dr. H2 hierauf antwortete. Die reine Kenntnis von dem C2-Artikel begründete noch keine positive Kenntnis davon, dass die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, von denen der Prospekt ausging, unzutreffend wären bzw. dass diese sich inzwischen derart nachhaltig geändert hätten, dass hierüber die Anleger hätten aufgeklärt werden müssen. Es ist davon auszugehen, dass die wirtschaftliche Prognose des Prospekts aus Sicht der Beklagten zum Zeitpunkt der jeweiligen Zeichnung durch die Beklagten weiterhin als vertretbar anzusehen war. Folglich rechtfertigt dies nicht die Annahme eines auch nur fahrlässigen Aufklärungsverschuldens und erst recht nicht die Annahme eines sittenwidrigen Verhaltens i.S.v. § 826 BGB.

55

g) Mangels schlüssig vorgetragener Kenntnis der Beklagten oder ihrer Prüfgesellschaft E3 von etwaigen Prospektfehlern und mangels schlüssig dargelegter Bereicherungsabsicht kommt vorliegend auch ein Anspruch aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB nicht in Betracht.

56

h) Ungeachtet des fehlenden bzw. unzureichenden Vortrags zum Kenntnisstand scheidet auch eine Haftung der Beklagten gem. § 831 BGB für die Prüftätigkeit der E3 schon deshalb aus, da die E3 als selbständiges Unternehmen weisungsunabhängig mit der Prospektprüfung befasst gewesen und insofern nicht als Verrichtungsgehilfin der Beklagten tätig geworden ist (vgl. allg. zu Verrichtungsgehilfen: Palandt-Sprau, a.a.O. § 831, Rz. 5 m.w.N.).

57

i) Die Beklagte haftet dem Kläger zu 1) nicht nach § 823 Abs. 2 BGB iV.m. § 264a StGB.

58

Soweit in den Schulungsunterlagen der Beklagten zu dem J2 GbR davon die Rede ist, der Abschluss eines Versorgungsvertrages von dem Verband der Angestellten-Krankenkassen und der Arbeiter-Ersatzkassen sei bereits fest zugesagt worden, obwohl nach Seite 13 des Prospektes die Vertreter der Landesverbände der Krankenkassen und Verbände der Ersatzkassen lediglich vorbehaltlich der Zustimmung der Selbstverwaltungsgremien erklärt hatten, für die Klinik in E einen Versorgungsvertrag nach § 111 SGB V anzubieten, und der Abschluss der Versorgungsverträge üblicherweise erst ca. ein halbes Jahr vor Fertigstellung erfolgt, begründet dies keinen deliktischen Schadensersatzanspruch. Denn § 264a StGB setzt voraus, dass die Tathandlung des § 264a StGB durch Werbeträger erfolgt, die für den Entscheidungsvorgang in Bezug auf die Kapitalanlage von Bedeutung sind (vgl. Schönke/Schröder, StGB beck-online, § 264a). Die internen Schulungsunterlagen der Beklagten sind aber nicht für eine nach außen gerichtete Werbung konzipiert worden.

59

60

IV.

61

j) Schließlich kann der Kläger zu 1) die von ihm an Kunden, die zu keinem Zeitpunkt Ausschüttungen aus dem J2 GbR erhalten hatten, geleisteten Kulanzzahlungen i.H.v. insgesamt 3.595,00 EUR nicht von der Beklagten ersetzt verlangen. Ein solcher Anspruch steht ihm unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu, da der Kläger zu 1) diese Kulanzzahlungen selbst in freier unternehmerischer Entscheidung getätigt hat.

62

2) Die Klägerin zu 2) kann von der Beklagten weder Schadensersatz, noch die Feststellung einer Schadensersatzverpflichtung bzw. des Verzugs mit der Annahme ihrer Beteiligung an dem J2 GbR verlangen.

63

a) Es erscheint schon zweifelhaft, ob zwischen der Klägerin zu 2) und der Beklagten überhaupt ein von dem Kläger zu 1) vermittelter Beratungs- oder Anlagevermittlungsvertrag zustande gekommen ist, für dessen Verletzung die Beklagte über Art. 229 § 5 S. 1 EGBGB haftete. Das kann vorliegend jedoch dahingestellt bleiben, da jedenfalls keine der Beklagten zuzurechnende Pflichtverletzung vorliegt, aufgrund derer die Klägerin zu 2) auch heute noch Schadensersatzansprüche durchsetzen könnte.

64

Den Anlageberater treffen - entsprechend seiner Stellung als Sachwalter des Anlegers - weitreichende Pflichten zu einer besonders differenzierten und fundierten Beratung unter besonderer Berücksichtigung der spezifischen Anlegerbelange (Anlageziel, Risikobereitschaft). In Bezug auf das Anlageobjekt hat er seinen Kunden über alle für die konkrete Anlageentscheidung bedeutsamen Umstände richtig und vollständig zu beraten und die Anlage selbst mit kritischem Sachverstand zu prüfen und fachkundig zu beurteilen (vgl. BGH, Urt. v. 18.01.2007 - 111 ZR 44/06, WM 2007, 542). Die Pflichten eines Anlagevermittlers sind demgegenüber vor allem auf die Anlage gerichtet. Diesbezüglich hat er den Anlageinteressenten richtig und vollständig über diejenigen tatsächlichen Umstände zu informieren, die für dessen Anlageentschluss von besonderer Bedeutung sind (vgl. Schlick, WM 2011, 154, 154/155 m.w.N.). Die Grenzen zwischen Anlageberatung und bloßer Anlagevermittlung sind dabei fließend und müssen hier im Ergebnis nicht aufgezeigt werden. Denn wird eine Anlage anhand eines Prospektes vertrieben, sind sowohl der Anlageberater, als auch der Anlagevermittler gehalten, im Rahmen der geschuldeten Plausibilitätsprüfung den Prospekt darauf zu kontrollieren, ob dieser ein in sich schlüssiges Gesamtbild über das Beteiligungsobjekt gibt und ob die darin enthaltenen Informationen, soweit er dies mit zumutbarem Aufwand zu überprüfen in der Lage ist, sachlich vollständig und richtig sind (vgl. BGH ZIP 2011, 816). Im vorliegenden Fall hat die Beklagte die Plausbibilitätsprüfung durch die E3 durchführen lassen und anschließend die Mitarbeiter geschult, die unmittelbar für den Vertrieb eingesetzt wurden. Ein derart arbeitsteiliges Vorgehen ist grundsätzlich nicht zu beanstanden. Dabei musste die Beklagte jedoch sicherstellen, dass aufklärungspflichtige Umstände entweder hinreichend deutlich aus einem rechtzeitig an die Interessenten zu übergebenden Prospekt hervorgehen oder dass die Vertriebsmitarbeiter die entsprechende mündliche Aufklärung leisten (vgl. OLG München, Urt. v. 24.01.2013 - 14 U 270/12 für die beiden Beteiligungen an den J GbR und J2 GbR).

65

Der Kläger zu 1) hat mit der Klägerin zu 2) den J2 GbR nach ihrem eigenen Sachvortrag im Februar 1997 unter Zuhilfenahme des Emissionsprospektes ausführlich besprochen. Die Zeichnung erfolgte am 24.02.1997. Da die Klägerin zu 2) nicht konkret vorgetragen hat, wann genau die Beratung im Februar 1997 stattfand, hat sie nicht konkret vorgetragen, dass ihr der Ermissionsprospekt nicht rechtzeitig übergeben worden wäre vor Zeichnung (vgl. zur Rechtzeitigkeit BGH NJW-RR 2011, 1139).

66

(1) Soweit die Klägerin zu 2) eine Fehlberatung im Hinblick auf die eingeschränkte Fungibilität der Beteiligung rügt und sich darauf beruft, dass der Kläger zu 1) ihr entsprechend den internen Informationen und Schulungsveranstaltungen der Beklagten berichtet habe, dass man sich ohne weiteres von einer Beteiligung an dem J2 GbR wieder lösen könne und zu diesem Zweck bei der Beklagten extra entsprechende Replatzierungslisten geführt würden, begründet dies keinen Beratungsfehler.

67

Auf Seite 4 des der Klägerin zu 2) vorliegenden Emissionsprospektes zu dem J2 GbR wird darauf verwiesen, dass der Gesellschaftsanteil jederzeit veräußerlich sei. Praktische Schwierigkeiten ergäben sich jedoch dadurch, dass es keinen geregelten An- und Verkaufsmarkt für Anteile an geschlossenen Immobilienfonds gebe. Der Geschäftsbesorger werde bei Veräußerungswünschen unterstützend helfen. Durch diesen Hinweis wird im Prospekt über die eingeschränkte Veräußerbarkeit der Anteile an geschlossenen Immobilienfonds ausreichend aufgeklärt. Der Anleger kann so erkennen, dass ein Verkauf der Beteiligung zwar allgemein möglich ist, erfolgreiche Verkaufsbemühungen aber davon abhängen, einen Käufer zu finden, der einen angemessenen Preis für den Anteil zahlt. Die Angabe "jederzeit veräußerlich" ist im Gesamtzusammenhang der Risikoaufklärung zur eingeschränkten Fungibilität im Prospekt dahin zu verstehen, dass rechtliche oder gesellschaftsvertragliche Hindernisse einer Veräußerung des Gesellschaftsanteils nicht entgegenstehen. Auf die praktischen Schwierigkeiten wird im Anschluss eingegangen und deutlich gemacht, dass es keinen geregelten Markt für Anteile an geschlossenen Immobilienfonds gibt, es mithin grundsätzlich dem Anleger obliegt, einen Käufer zu finden, der ihm die Beteiligung zu einem angemessenen Preis abnimmt. Die dabei angebotene Hilfe seitens der Beklagten (im Prospekt: Unterstützung durch den Geschäftsbesorger) allein vermag den Hinweis nicht derart zu relativieren oder zu verharmlosen, dass der Hinweis insgesamt als unzureichend anzusehen wäre, dem Anleger das Risiko, dass der Anteil in Ermangelung eines entsprechenden Marktes praktisch nicht zu angemessenen Konditionen veräußert werden kann, deutlich zu machen (vgl. OLG Karlsruhe, Urt. v. 11.09.2012, 17 U 5/12; OLG Bamberg 6 U 14/11, BeckRS 2012,24770; OLG Düsseldorf, Urt. v. 10.08.2011 1-15 U 84/10 für die wortgleiche Formulierung im Emissionsprospekt des J GbR und jetzt auch OLG München, Urt. v. 24.01.2013 - 14 U 720/12 ausdrücklich für den J2 GbR).

68

Der Bundesgerichtshof hat sich dieser Beurteilung angeschlossen (BGH, Urteil v. 20.06.2013, III ZR 293/12).

69

Dass der Kläger zu 1) diese Prospektangaben bei dem Gespräch mit der Klägerin zu 2) im September 1996 in einem deutlich anderen Licht hätte erscheinen lassen, ist nicht ersichtlich. Die Klägerin zu 2) hat in ihrer persönlichen Anhörung in der mündlichen Verhandlung am 06.08.2013 angegeben, dass ihr der Begriff „Zweitmarkt" vertraut gewesen sei, also dass ihr die strukturelle Funktionsweise bewusst war. Der Kläger zu 1) hat in seiner persönlichen Anhörung in der mündlichen Verhandlung am 06.08.2013 erklärt, dass ihm klar gewesen sei, wie solche Fondsbeteiligungen veräußert werden könnten (über die Replatzierungslisten), und dass er selbst damals schon andere Produkte auf dem Zweitmarkt erworben bzw. veräußert gehabt habe. Dabei erklärte er auch, dass er selber vor dem Jahre. 1996 auch zumindest eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds über die Replatzierungslisten der Beklagten unterhalb des Nominalbetrags der Beteiligung veräußert gehabt habe, so dass dem Kläger zu 1) bei dem Gespräch im September 1996 bewusst war, dass nicht sicher war, dass bei einer späteren Veräußerung der volle Beteiligungsbetrag erzielt werden würde. Vor diesem Hintergrund kann nicht angenommen werden, dass der Kläger zu 1) der Klägerin zu 2) die im Prospekt hinreichend deutlich zu Tage tretende eingeschränkte Veräußerbarkeit der Anteile durch seinen Hinweis auf den über Replatzierungslisten funktionierenden Zweitmarkt verharmlost hat - insbesondere nicht dahingehend, dass sicher sei, dass der volle Beteiligungsbetrag jederzeit und sicher bei einer Veräußerung zu erzielen sei.

70

(2) Soweit die Klägerin zu 2) rügt, dass die Beteiligung an dem J2 GbR nach den Informationen aus den Schulungsveranstaltungen der Beklagten als sichere und werthaltige Anlage, die zur Altersvorsorge geeignet sei, präsentiert worden sei, begründet dies ebenfalls keinen der Beklagten zuzurechnenden Beratungsfehler, der auch heute noch im Wege des Schadensersatzanspruchs durchsetzbar wäre.

71

Nach der Rechtsprechung stellt die Empfehlung eines geschlossenen Immobilienfonds und damit einer unternehmerischen Beteiligung zwar wegen des damit regelmäßig verbundenen Verlustrisikos für sich genommen schon einen Beratungsfehler dar, wenn der Anleger eine sichere, zur Altersvorsorge geeignete Kapitalanlage wünscht (vgl. BGH BeckRS 2008, 13080 und OLG Frankfurt BeckRS 2008, 07201). Im Emissionsprospekt wird jedoch auf Seite 4 darauf hingewiesen, dass Immobilieninvestitionen gerade keine mündelsicheren Kapitalanlagen sind und insbesondere die zukünftige Entwicklung gerade bei der Langfristigkeit der Investition nicht sicher abzusehen ist. Damit führt der Prospekt dem Anleger hinreichend vor Augen, dass es sich bei dem J2 GbR keinesfalls um eine völlig sichere Möglichkeit zur Verbesserung der Altersvorsorge handelte, und ist deshalb nicht zu beanstanden.

72

Auch wenn der Kläger zu 1) diese Prospektangaben bei dem Gespräch mit der Klägerin zu 2) im September 1996 entwertet und ihr die Beteiligung an dem J2 GbR als eine zur Altersvorsorge geeignete Anlage präsentiert haben sollte, wäre ein solcher Beratungsfehler bereits verjährt und ein darauf gestützter Schadensersatzanspruch nicht mehr durchsetzbar.

73

Mit der Zeichnung im Jahr 1997 entstanden nämlich die Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung i.S.v. § 198 BGB a.F. und unterlagen zunächst der 30jährigen Verjährungsfrist des § 195 BGB a.F. (Art. 229 § 6 S. 2 EGBGB). Dehn der auf einer fehlerhaften Beratung beruhende Erwerb einer für den Anlageinteressenten nachteiligen, seinen konkreten Anlagezielen und Vermögensinteressen nicht entsprechenden Kapitalanlage stellt bereits für sich genommen einen Schaden dar und berechtigt ihn deshalb - unabhängig von der (ursprünglichen) Werthaltigkeit der Anlage - dazu, im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung des Erwerbs der Anlage zu verlangen. Der Schadensersatzanspruch entsteht hierbei schon mit dem (unwiderruflichen und vollzogenen) Erwerb der Kapitalanlage (OLG Bamberg 6 U 14/11, BeckRS 2012, 24770 unter Hinweis auf BGH, Urt. v. 07.07.2011 - III ZR 90/10). Für die Schadensersatzansprüche, die bis Ende 2001 noch nicht verjährt waren, kommt gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1 S. 1 und Abs. 4 S. 1 EGBGB die seit dem 01.01.2002 geltende dreijährige Regelverjährung des § 195 BGB zur Anwendung, für deren Beginn § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB zusätzlich zur Anspruchsentstehung die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Gläubigers von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners fordert (OLG Bamberg 6 U 14/11, BeckRS 2012, 24770). Die kenntnisabhängige regelmäßige Verjährungsfrist nach §§ 195, 199 Abs. 1 BGB berechnet sich für jeden Beratungsfehler (bezüglich von einander abgrenzbarer, offenbarungspflichtiger Umstände) gesondert. Die Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB sind getrennt für jede Pflichtverletzung zu prüfen, und jede Pflichtverletzung ist in dieser Hinsicht verjährungsrechtlich selbständig zu behandeln (vgl. BGH, Urt. v. 07.07.2011 - III ZR 90/10). Kenntnis vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen liegt im Allgemeinen vor, wenn dem Geschädigten die Erhebung einer Schadensersatzklage, sei es auch nur in Form einer Feststellungsklage, Erfolg versprechend, wenn auch nicht risikolos, möglich ist. Weder ist notwendig, dass der Geschädigte alle Einzelumstände kennt, die für die Beurteilung möglicherweise Bedeutung haben, noch muss er bereits hinreichend sichere Beweismittel in der Hand haben, um einen Rechtsstreit im Wesentlichen risikolos führen zu können. Auch kommt es - abgesehen von Ausnahmefällen - nicht auf die zutreffende rechtliche Würdigung an. Vielmehr genügt im Grundsatz die Kenntnis der den Einzelanspruch begründenden tatsächlichen Umstände. Hierzu gehört in Fällen unzureichender Beratung oder Aufklärung auch die Kenntnis der Umstände einschließlich der wirtschaftlichen Zusammenhänge, aus denen sich die Rechtspflicht zur Aufklärung ergibt. Die dem Geschädigten bekannten Tatsachen müssen ausreichen, um den Schluss auf ein schuldhaftes Fehlverhalten des Anspruchsgegners als nahe liegend erscheinen zu lassen. Es muss dem Geschädigten - lediglich - zumutbar sein, auf Grund dessen, was ihm hinsichtlich des tatsächlichen Geschehensablaufs bekannt ist, Klage zu erheben, wenn auch mit dem verbleibenden Prozessrisiko, insbesondere hinsichtlich der Nachweisbarkeit von Schadensersatz auslösenden Umständen (vgl. BGH, Urt. v.07.07.2011 - III ZR 90/10). Grobe Fahrlässigkeit setzt einen objektiv schwerwiegenden und subjektiv nicht entschuldbaren Verstoß gegen die Anforderungen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt voraus. Grob fahrlässige Unkenntnis im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB liegt vor, wenn dem Gläubiger die Kenntnis deshalb fehlt, weil er ganz nahe liegende Überlegungen nicht angestellt oder das nicht beachtet hat, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen, wie etwa dann, wenn sich dem Gläubiger die den Anspruch begründenden Umstände förmlich aufgedrängt haben und er leicht zugängliche Informationsquellen nicht genutzt hat. Dem Gläubiger muss persönlich ein schwerer Obliegenheitsverstoß in seiner eigenen Angelegenheit der Anspruchsverfolgung, eine schwere Form von "Verschulden gegen sich selbst", vorgeworfen werden können. Ihn trifft indes generell keine Obliegenheit, im Interesse des Schuldners an einem möglichst frühzeitigen Beginn der Verjährungsfrist Nachforschungen zu betreiben. Vielmehr muss das Unterlassen von Ermittlungen nach Lage des Falles als geradezu unverständlich erscheinen, um ein grob fahrlässiges Verschulden des Gläubigers bejahen zu können (vgl. BGH, Urt. v. 07.07.2011 - III ZR 90/10).

74

Die Klägerin zu 2) hat zu keinem Zeitpunkt die ursprünglich in Aussicht gestellten Ausschüttungen aus dem J2 GbR erhalten. Vielmehr hat sie stattdessen am 10.09.2001 mit umgerechnet 3.400,09 € an der Kapitalerhöhung teilgenommen (Anlage K 33, BI. ### d.A.), um eine Sanierung überhaupt erst zu ermöglichen. Damit musste die Klägerin zu 2) die Krise, in der sich der Immobilienfonds befand, erkennen und realisieren, dass ihre Beteiligung an dem J2 GbR - entgegen den behaupteten Angaben des Klägers zu 1) im Februar 1997 und den behaupteten Schulungsinhalten der Beklagten -keineswegs sicher, risikolos und ohne Einschränkung zur finanziellen Alterssicherung geeignet war, war doch ein vollständiger Kapitalerhalt zumindest zweifelhaft. Sofern die Klägerin zu 2) diese Überlegungen nicht angestellt haben sollte, ist ihr Verhalten als grob fahrlässig i.S.v. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB zu werten. Diesem Vorwurf stehen auch nicht Äußerungen im Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung im Jahr 2001 entgegen. Inwieweit und durch welche konkreten, der Beklagten zuzurechnenden Auskünfte und Aussagen die Fehlvorstellungen der Kläger aufrechterhalten worden sein sollen, wird von diesen nicht näher ausgeführt. Die Kläger haben in ihrer persönlichen Anhörung lediglich zum Ausdruck gebracht, dass sie an das Sanierungskonzept geglaubt hätten. Zugleich hat die Klägerin zu 2) aber auch angegeben, dass sie sich an der Kapitalerhöhung beteiligt habe, weil sie "gemusst" habe, damit das Sanierungskonzept greift. Folglich war der Klägerin zu 2) durchaus bewusst, dass der Fonds sich im Jahre 2001 in einer erheblichen wirtschaftlichen Schieflage befand. Wenn sich die Klägerin zu 2) gleichwohl entschloss, keine Schadensersatzansprüche geltend zu machen, sondern Kapital nachzuschießen, hindert das den Lauf der Verjährung nicht. Dass die Sanierung im Rundschreiben der Beklagten vom 08.11.2001 als möglich dargestellt wurde, könnte allenfalls einen eigenständigen Beratungsfehler (und dann auch nur auf die Erhöhung bezogen) darstellen. Dies wird aber von der Klägerin zu 2) nicht geltend gemacht und ist mit Blick auf das wohl tatsächlich existierende Sanierungskonzept auch nicht ersichtlich.

75

Damit begann die Verjährung wegen etwaiger Beratungsfehler hinsichtlich Sicherheit und Werthaltigkeit der Anlage am 01.01.2002 zu laufen und endete mit Ablauf des 31.12.2004, mithin deutlich vor Einleitung des Güteverfahrens.

76

(3) Soweit die Kläger die fehlende Plausibilität der Rentabilität rügen, folgt auch daraus kein unverjährter Beratungsfehler der Beklagten.

77

(a) Der Vorwurf unzutreffender Angaben hinsichtlich der Auslastung der J2 begründet keinen durchsetzbaren Schadensersatzanspruch der Klägerin zu 2).

78

In diesem Zusammenhang rügen die Kläger, es sei in den Schulungsveranstaltungen der Beklagten vorgespiegelt worden, dass die J2 durch den Abschluss entsprechender Versorgungsverträge mit Krankenkassen und Rentenversicherungsträgern langfristig ausgelastet sei. Dabei habe die Beklagte verschwiegen, dass bereits zum damaligen Zeitpunkt aufgrund von Einsparmaßnahmen in der Gesundheitspolitik derartige Vertragsabschlüsse eher unwahrscheinlich gewesen seien und bereits zahlreiche derartige Kliniken wegen Unrentabilität hätten geschlossen werden müssen. Auf Seite 13 des Prospektes wird indes darauf hingewiesen, dass die Vertreter der Landesverbände der Krankenkassen und Verbände der Ersatzkassen vorbehaltlich der Zustimmung der Selbstverwaltungsgremienerklärt haben, für die J2 einen Versorgungsvertrag nach § 111 SGB V anzubieten, wobei der Abschluss der Versorgungsverträge üblicherweise ca. ein halbes Jahr vor Fertigstellung erfolgt. Nach den Schulungsunterlagen zu dem J2 GbR wurde der Abschluss von dem Verband der Angestellten-Krankenkassen und der Arbeiterersatzkassen fest zugesagt. Dass dies falsch wäre, ist jedoch nicht ersichtlich. "Fest zugesagt" bedeutet noch nicht, dass die J2 bereits zur Zeit der Schulungsveranstaltungen durch Abschluss von Versorgungsverträgen langfristig ausgelastet war. Selbst wenn aber - wie von den Klägern behauptet - in den Schulungen gesagt worden sein sollte, dass die Versorgungsverträge bereits abgeschlossen sind und der Kläger zu 1) dies so an die Klägerin zu 2) weitergegeben haben sollte, wäre ein solcher Beratungsfehler mittlerweile verjährt. Als mit dem Ausbleiben von Ausschüttungen und mit der Kapitalerhöhung erkennbar wurde, dass die Betreibergesellschaft und damit zugleich auch die Fondsgesellschaft in Schieflage geraten war, musste es sich der Klägerin zu 2) geradezu aufdrängen, dass die Auslastung der Klinik - anders als bei Zeichnung der Anlage erwartet - nicht sichergestellt war und die Betreibergesellschaft den Betrieb der Klinik wirtschaftlich nicht stemmen konnte. Ihr mussten die erheblichen wirtschaftlichen Schwierigkeiten der J2 bewusst werden, die daraus resultierten, dass die F GmbH die geschuldeten Mietzinszahlungen nicht erbringen konnte, weil die Auslastung der Klinik zu gering war. In dieser Situation musste die Klägerin zu 2) dann auch erkennen, dass die Information, die J2 sei durch den Abschluss von Versorgungsverträgen langfristig ausgelastet, fehlerhaft gewesen sein musste, zumal sie sich ohne Weiteres bei ihrem Ehemann, dem Kläger zu 1), weitergehend hätte informieren können, der selber Gesellschafterversammlungen des Fonds besucht hatte, u.A. 2001, wie er in seiner persönlichen Anhörung ausführte. Damit begann die Verjährung wegen dieses Beratungsfehlers am 01.01.2002 zu laufen und endete mit Ablauf des 31.12.2004.

79

(b) Auch die Angaben zur Werthaltigkeit der Anlage führen zu keinem durchsetzbaren Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte.

80

Insoweit rügen die Kläger, dass die Beklagte bei der ihr obliegenden sorgfältigen Analyse der Prospektangaben hätte erkennen müssen, dass es sich bei den als „Avale Bauzeit" und .Finanzierungskosten" bezeichneten Angaben um versteckte Sonderzuwendungen an den Gründungsgesellschafter I habe handeln müssen.

81

(aa) Im Ergebnis kann jedoch nicht angenommen werden, dass die Beklagte aufgrund der in dem Investitions- und Finanzierungsplan des Emissionsprospektes zu dem J2 GbR enthaltenen Position „Avale Bauzeit" von einem Risiko ausgehen musste, auf das die Kläger hinzuweisen waren (BGH, Urt. v. 15.11.2012 III - R 55/12; BGH, Urt. v. 20.06.2013, III ZR 293/12; OLG Bamberg, Urt. v. 27.01.2012 - 6 U 14/11; OLG Karlsruhe, Urt. v. 11.09.2012 - 17 U 5/12 und OLG Frankfurt am Main, Beschl. v. 11.12.2012 - 24 U 218/11; jetzt auch OLG München, Urt. v. 24.01.2013 - 14 U 720/12 für die beiden J GbR und J2 GbR). Denn nach dem allgemeinen Sprachgebrauch versteht man unter einem Aval die (meist von Banken) abgegebene Erklärung, für einen Schuldner einzuspringen, falls dieser seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Weil es sich für den Avalgeber um eine Eventualverbindlichkeit handelt, sind die von dem Schuldner hierfür zu bezahlenden Zinsen häufig wesentlich niedriger als diejenigen für einen regulären Kredit. Dass während der Bauzeit solche Avale zu stellen sind, ist weder ungewöhnlich noch gar auffällig. Vielmehr verlangen Bauunternehmen gerade bei größeren Bauvorhaben häufig vom Bauherrn die Stellung eines Avals, um das den Werkunternehmer wegen seiner Vorleistungspflicht besonders treffende Zahlungsausfallrisiko auf Auftraggeberseite abzusichern. Für das Bauunternehmen besteht dieses Sicherungsbedürfnis unabhängig davon, ob und wann der Auftraggeber seinerseits die Finanzierung durch Eigen- und/oder Fremdmittel sichergestellt hat. Daher ist es insoweit für die Frage, ob ein Aval anfallen kann, auch nicht von Belang, in welcher Höhe Eigen- und oder Fremdkapital zur Abdeckung der Investitionskosten dienen sollte und wann das einzuwerbende Eigenkapital zur Verfügung stand. Auch dass der Gründungsgesellschafter der Fondsgesellschaft I mit seinem Privatvermögen für sämtliche Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft einzustehen hatte, steht der Erforderlichkeit von Avalen nicht entgegen. Im Prospekt ist für „Avale Bauzeit" ein Betrag von 1.150.000,- DM aufgeführt. Hierbei handelt es sich um rund 2,4 % der für die Anschaffung von Gebäude und Außenanlagen ausgewiesenen Summen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern dieser Wert einen kritisch Prüfenden auf ein Risiko hätte schließen lassen oder zu weiteren Nachforschungen hätte Anlass geben müssen. Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass die die Avale laut Prospekt Anbietenden nicht genannt sind. Nachdem der in die Berechnung eingestellte Betrag nicht aus dem Rahmen fiel oder gar die Wirtschaftlichkeit der Anlage in Frage stellte, musste der Prüfende deswegen kein Risiko annehmen (vgl. OLG Bamberg, Urt. v. 27.01.2012 - 6 U 14/11 für den J GbR). Im Prospekt kommt zudem deutlich zum Ausdruck, dass das Klinikgebäude zum Zeitpunkt des Erwerbs noch nicht errichtet und es Aufgabe des von der Fondsgesellschaft beauftragten Geschäftsbesorgers war, Verträge und Angebote für die Durchführung und Finanzierung des Bauvorhabens vorzulegen. Zu diesem Punkt hat der BGH (vgl. BGH, Urt. v. 15.11.2012 - III - R 55/12, ZIP 2013, 465 ff.) ausgeführt: "Vor diesem Hintergrund hätte ein Anlageberater auch dann, wenn die J6 AG tatsächlich die Bauherrin gewesen sein sollte - und dieser Umstand ihm bekannt gewesen wäre oder hätte bekannt sein müssen - hieraus bei der geschuldeten kritischen Prüfung des Prospekts nicht schließen müssen, dass Aufwendungen für eine Absicherung des Bauunternehmers als Grund für die in die Planung eingestellten Avalkosten nicht plausibel seien. Denn davon, dass die J6 AG etwaige im Zusammenhang mit der Errichtung der Klinik entstehende Kosten im Verhältnis zur Fondsgesellschaft übernehmen würde, musste nicht ausgegangen werden. Bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise lag nahe, dass im Verhältnis der J6 AG zur Fondsgesellschaft solche Kosten letztere zu tragen hatte. Jedenfalls musste sich einem Anlageberater nicht der Verdacht aufdrängen, bei dieser Kostenposition könne es sich um versteckte Sonderzuwendungen an den Gründungsgesellschafter I handeln."

82

Dieser Auffassung, die der Bundesgerichtshof nochmals mit Urteil vom 20.06.2013 (III ZR 293/12) bestätigt hat, schließt sich die Kammer an.

83

(bb) Auch die in der Investitionsplanung enthaltenen Finanzierungskosten i.H.v. 2.330.000,00 DM sind insoweit unbedenklich. Nach der im Prospekt zu dem J2 GbR auf Seite 16 aufgeschlüsselten Finanzierungsplanung sollten in die Investitionskosten Fremdkapital i.H.v. 24.000.000,00 DM einfließen. Dass dieses bereits in der Investitionsphase abgerufen werden musste, liegt auf der Hand. Daraus folgt, dass schon in der Investitionsphase Zinsen für dieses Fremdkapital anfallen würden. Wohin letztlich und insbesondere ob der als Finanzierungskosten im Prospekt ausgewiesene Betrag an den Gründungsgesellschafter der Fondsgesellschaft geflossen ist, ist für ex ante vorzunehmende Prüfung ohne Belang. Der Umstand, dass die Finanzierungskosten nicht im Prospekt aufgeschlüsselt und/oder erläutert waren, führt ebenfalls zu keiner anderen rechtlichen Bewertung, weil auch für den kundig Prüfenden insoweit kein Anlass zu weiterer vertiefter Nachforschung bestand (so für den J GbR ausdrücklich: BGH, Urt. v. 15.11.2012 III- R 55/12; OLG Bamberg, Urt. v. 27.01.2012- 6 U 14/11 und OLG Frankfurt am Main, Beschl. v.11.12.2012-24 U 218/11). Somit liegt insoweit keine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten vor.

84

Zudem wäre ein auf die Position „Finanzierungskosten" gestützter Schadensersatzanspruch absolut verjährt. Denn der Eintritt der absoluten Verjährung nach 10 Jahren gemäß § 199 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB gerechnet ab dem 01.01.2002 (Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 1 EGBGB) wäre hier mit Jahresende 2011 erfolgt. Da die „Finanzierungskosten" nicht im Güteantrag der Klägerin zu 2) vom 27.12.2011 als Gegenstand eines Beratungsfehlers erwähnt worden sind, konnte die Verjährung nicht mehr rechtzeitig durch den erfolglosen Schlichtungsversuch gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 4 BGB gehemmt werden.

85

(c) Ein etwaiger Schadensersatzanspruch der Klägerin zu 2) wegen eines unterlassener Rentabilitäts-/Sicherheitsvergleichs ist zumindest nach dem Ausbleiben von Ausschüttungen und nach Teilnahme an der Kapitalerhöhung verjährt. Soweit die Kläger der Beklagten vorwerfen, sie habe ihnen nicht erläutert, dass sie z.B. im Falle der Anlage desselben Gesamtbetrages in festverzinsliche Wertpapiere eine absolut sichere und rentable Investition gehabt hätten, die selbst bei einem Vergleich mit den geschönten Prospektangaben noch wirtschaftlich sinnvoller gewesen wäre, wäre ein solcher Beratungsfehler jedenfalls verjährt. Mit dem vollständigen Ausbleiben von Ausschüttungen und der Teilnahme an der Kapitalerhöhung im Jahr 2001 musste es sich der Klägerin zu 2) aufdrängen, dass ihre Beteiligung an dem J2 GbR keineswegs eine sichere und werthaltige Anlage war. Damit begann die Verjährung wegen dieses Beratungsfehlers ebenfalls am 01.01.2002 zu laufen und endete mit Ablauf des 31.12.2004.

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(4) Soweit die Klägerin zu 2) mangelnde Risikohinweise durch die Beklagte beanstandet, folgt daraus kein Beratungsfehler.

87

In diesem Zusammenhang rügen die Kläger, dass keinerlei Risikohinweise, insbesondere kein Hinweis auf das Totalverlustrisiko oder zur Verpflichtung zur Fortentrichtung der zur Finanzierung der Beteiligung aufgenommenen Darlehensverbindlichkeiten erfolgt sei. Auch auf das Mietausfallrisiko sei nicht hingewiesen worden. Entgegen der Meinung der Kläger ist die Klägerin zu 2) jedoch durch den Prospekt hinreichend über die Risiken ihrer Beteiligung an der Fondsgesellschaft aufgeklärt worden.

88

Es war nicht erforderlich, die Klägerin zu 2) besonders auf ein Totalverlustrisiko ihrer Beteiligung, auch nicht in Anbetracht der Fremdkapitalquote, hinzuweisen. Aus der Fremdfinanzierung eines Immobilienfonds ergibt sich kein strukturelles Risiko, das dem Anleger gegenüber besonders aufklärungsbedürftig ist, da selbst bei unzureichendem Mietertrag den Verbindlichkeiten der Gesellschaft zunächst der Sachwert der Immobilie gegenüber steht (vgl. BGH, Urt. v. 27.10.2009 - XI ZR 337/08 und OLG Düsseldorf, Urt. v. 21.07.2011 - 1-6 U 87/10). Zu einem Totalverlust des Anlagebetrags kann es erst dann kommen, wenn die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft den Wert der Immobilie vollständig aufzehren. Auch wenn ein (teilweise) fremdfinanzierter Fonds zusätzlich Zins- und Tilgungsleistungen zu erbringen hat und im Fall der Verwertung der Fondsimmobilie das Risiko besteht, dass der Erlös hinter den Kreditverbindlichkeiten zurückbleibt, so ergibt sich daraus kein Risiko, auf das hätte gesondert hingewiesen werden müssen. Solange der Anteil der Fremdfinanzierung des Fonds und die damit verbundenen Belastungen - wie hier - im Prospekt zutreffend dargestellt sind, sind die sich daraus ergebenden Risiken allgemeiner Natur, Anlegern regelmäßig bekannt und damit nicht aufklärungsbedürftig (vgl. OLG Düsseldorf, Urt. v. 21.07.2011 - 1-6 U 87/10). Etwas anderes kann sich dann ergeben, wenn weitere, dem Anleger unbekannte, risikoerhöhende Umstände hinzutreten, etwa ein überteuerter Erwerb der Immobilie, der Einsatz von Eigenkapital für investitionsfremde Zwecke oder der Verfall der betreffenden Immobilienpreise. Dafür ist hier jedoch nichts dargetan oder sonst ersichtlich.

89

Da die Klägerin zu 2) ihr Darlehen ohne Mitwirken der Beklagten aufgenommen hat, ein Zusammenwirken ihres Kreditgebers und der Beklagten oder ein Wissensvorsprung der Beklagten nicht ersichtlich ist, bestand für die Beklagte weder Verpflichtung noch Anlass zu einer Aufklärung dahingehend, dass die zur Finanzierung der Beteiligung aufgenommene Darlehen auch bei einem Fehlschlag der Investition weiter zu bedienen sind.

90

Hinsichtlich des Mietausfallrisikos enthält der Prospekt zu dem J2 GbR auf Seite 4 den Hinweis, dass ein zusätzliches Risiko dadurch entstehen kann, dass die Gesamtimmobilie an einen Mieter vermietet ist (Betreiberrisiko). Damit wird jedem Anleger hinreichend deutlich vor Augen geführt, dass der wirtschaftliche Erfolg der Anlage ganz erheblich von der Zahlungsfähigkeit und -willigkeit des einzigen Mieters abhängt.

91

(5) Schließlich ergibt sich daraus, dass die Klägerin zu 2) vor Zeichnung ihrer Beteiligung nicht über die mit der Vermittlung der Fondsbeteiligung erzielten Provisionen aufgeklärt worden ist, kein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte.

92

Für den freien, nicht bankmäßig gebundenen Anlageberater besteht keine generelle Pflicht, unaufgefordert über ihm zufließende Provisionen aufzuklären, wenn er - wie hier - von dem Anleger selbst kein Entgelt erhält und offen ein Agio oder Kosten für die Eigenkapitalbeschaffung im Prospekt ausgewiesen sind, aus denen ihrerseits die Vertriebsprovisionen aufgebracht werden (vgl. BGH, Urt. v. 03.03.2011 - III ZR 170/10 und OLG Karlsruhe, Urt. v. 11.09.2012 - 17 U 5/12). Zu weiteren - für die Beklagten erkennbaren - nicht ausgewiesenen und daher aufklärungspflichtigen Innenprovisionen, die aus dem Anlagevermögen bezahlt werden und deswegen einen Einfluss auf die Werthaltigkeit der Anlage haben, haben die Kläger nicht substantiiert vorgetragen.

93

(6) Soweit die Klägerin zu 2) weiter rügt, dass die Beklagte sie pflichtwidrig nicht auf die vorhandenen persönlichen und kapitalmäßigen Verflechtungen der beteiligten Unternehmen und Gründungsgesellschafter und die zu erwartenden unmittelbaren und mittelbaren Sonderzuwendungen an den Gründungsgesellschafter der Fondsgesellschaften I, der über seine Gesellschaften nicht nur Verkäufer der Fondsimmobilien, sondern auch Grundstückseigentümer und Grundstückstreuhänder für die Fondsgesellschaften, Geschäftsbesorger für die Fondsgesellschaften und Mieter der Fondsimmobilien gewesen ist, hingewiesen haben, liegt darin kein Beratungsfehler.

94

Grundsätzlich besteht nach der Rechtsprechung eine Aufklärungspflicht über die den Gründungsgesellschaftern gewährten Sondervorteile und wesentliche kapitalmäßige Verflechtungen zwischen den Gesellschaftern und den Unternehmen, in deren Hand die Gesellschaft die nach dem Emissionsprospekt durchzuführenden Vorhaben ganz oder wesentlich gelegt hat, da derartige Verflechtungen die Gefahr einer Interessenkollision zum Nachteil der Gesellschaft und der beitretenden Gesellschafter begründen (vgl. BGH, Urt. v. 21.09.2010 - XI ZR 232/09, Rz. 29).

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Die personellen und kapitalmäßigen Verflechtungen ergaben sich jedoch nach Ansicht der Kammer hinreichend deutlich aus dem der Klägerin zu 2) vorliegenden Prospekt. Auf Seite 25 des Emissionsprospektes zu dem J2 GbR werden als Beteiligte ausdrücklich die Geschäftsbesorgerin H mbH mit ihrem Gesellschaftergeschäftsführer I, die Gründungsgesellschafter I, die H mbH sowie die F GmbH mit ihrer Gesellschafterin J5 und Vermögensanlage AG und ihrem Geschäftsführer I sowie als Grundbuchtreuhand die J6 AG und ihrem Vorstandsvorsitzenden und Aktionär I benannt. Eine grafische Darstellung der Vertragsbeziehungen erfolgt sodann auf Seite 29 des Emissionsprospektes, wo zudem erläutert wird, dass die J5 und Vermögensanlage AG als Eigentümerin treuhändisch für den Fonds eingetragen ist und die Verträge durch die H mbH als Geschäftsbesorgerin im Namen und auf Rechnung der BGB-Fondsgesellschaft geschlossen werden. Daraus konnte die Klägerin zu 2) als durchschnittliche Anlageinteressentin unschwer die vielfältigen Funktionen des hinter allem stehenden Gründungsgesellschafters I erkennen und realisieren, dass so Vermögenszuflüsse unter den beteiligten Unternehmen möglich waren. Dies wird auf Seite 25 des Emissionsprospektes zu dem J2 GbR auch noch weiter dadurch verdeutlicht, dass dort ausdrücklich auf die Absicht der J5 und Vermögensanlage AG hingewiesen wird, (selbst) als Vertragspartner für verschiedene Dienstleistungsbereiche aufzutreten bzw. Unternehmen und Personen der eigenen Unternehmensbereiche vorzuschlagen.

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Darüber hinaus ist dieser Aspekt nicht im Güteantrag enthalten und damit mit Ablauf des 31.12.2011 absolut verjährt (vgl. oben). Zwar hat die Klägerin zu 2) in ihrem Güteantrag vom 27.12.2011 Bezug auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs BGH NJW 1995, 130 genommen, in der auch die Problematik der personellen und kapitalmäßigen Verflechtungen aufgegriffen wird. Jedoch genügt das bloße Zitat dieser Entscheidung nicht. Vielmehr hätte die Klägerin zu 2) zur Abgrenzung der verschiedenen gerügten Beratungsfehler deutlich machen müssen, dass der Aspekt der Offenlegung der Verflechtungen über den der verdeckten Sonderzuwendungen an den Gründungsgesellschafter I hinaus gemeint ist. Dabei handelt es sich um zwei verschiedene Gesichtspunkte, über die separat aufgeklärt werden muss. Insoweit nimmt auch der BGH in der von den Klägern zitierten Entscheidung (vgl. BGH, Urt. v. 10.10.1994 - II ZR 95/93, NJW 1995,130 ff.) eine Trennung vor zwischen der Aufklärungspflicht über die den Gründungsgesellschaftern tatsächlich gewährten Sondervorteile und der eigenständigen Aufklärungspflicht über die wesentlichen kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen zwischen den Gesellschaftern und den Unternehmen, in deren Hand die Gesellschaft die nach dem Emissionsprospekt durchzuführenden Vorhaben ganz oder wesentlich gelegt hat, und der damit verbundenen Gefahr einer Interessenkollision zum Nachteil der Gesellschaft und der im Rahmen einer Unterbeteiligung beitretenden Gesellschafter. Von diesen beiden Aspekten rügt die Klägerin zu 2) in ihrem Güteantrag vom 27.12.2011 unter der Überschrift "mangelnde Prospektplausibilität/fiktive Ausgabepositionen und Sonderzuwendungen an den Gründungsgesellschafter" inhaltlich jedoch allein die Problematik von Sonderzuwendungen an den Gründungsgesellschafter sowie den Punkt „Avale Bauzeit".

97

b) Schließlich stehen der Klägerin zu 2) auch keine deliktischen Schadensersatzansprüche gegen die Beklagte zu. Insoweit wird auf die bereits oben erfolgten Ausführungen verwiesen.

98

3) Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht nach § 709 S. 1 und 2 ZPO.

99

Streitwert: 57.552,43 € (= 36.578,04 € plus Wert der Feststellungsanträge zu II. und V. (= 50% der Ausschüttungen und Steuervorteilen = 20.974,39 €) - die Anträge zu III. und VI haben keinen eigenständigen Wert, ebenso wie der als Zinsantrag geltend gemachte entgangene Gewinn).