Landgericht Karlsruhe (Ordentliche Gerichtsbarkeit)
Urteil vom 2009-07-14, Aktenzeichen 6 O 330/08

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1

Die Kläger begehren Schadensersatz wegen fehlerhafter Beratung beim Kauf von Wohnungseigentum.

2

Die Kläger erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom 10. Oktober 1997 von der B. GmbH zum Kaufpreis von DM 266.112,00 (EUR 136.060,90) Wohnungs- bzw. Teileigentum an dem im Grundbuch von C. Blatt 262 (Grundbuchamt D.) eingetragenen Grundstück laufende Nummer 1 der Gemarkung C., Flurstück 73q - W. Straße 21 zu 7,90 ar, bestehend aus 7,33/100 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nummer 9 bezeichneten Wohnung mit Kellerraum.

3

In dem Kaufvertrag heißt es zu einer Mietpreisgarantie:

4

„Der Verkäufer garantiert dem Käufer, dass die Firma Z. Immobilien… mit dem Käufer einen Haus- und Mietverwaltungsvertrag auf die Dauer von drei Jahren ab Bezugsfertigkeit der Wohnung, verbunden mit einer Mietgarantie in Höhe von DM 12,50 pro Quadratmeter Wohnfläche abschließt. Die Einzelheiten des Vertrages sind der Teilungserklärung als Anlage 4 beigefügt….“ (AH 15).

5

Wegen der Einzelheiten wird auf den Kaufvertrag im Anlagenheft (im Folgenden: AH) Seiten 1 bis 31 verwiesen.

6

Die Finanzierung des Kaufobjekts erfolgte über die Beklagte mittels zweier Darlehen vom 30. September 1997 (AH 65 - 69).

7

Die Verkäuferin, die B. GmbH, wurde nach Ablehnung eines Antrages auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens mangels Masse am 29. Januar 2004 von Amts wegen gelöscht.

8

Der Kaufvertrag war zustande gekommen durch Vermittlung und nach Beratung durch einen Zweigstellenleiter der Beklagten. Über die Einzelheiten der Beratungsgespräche besteht zwischen den Parteien Streit.

9

Bereits zum 18. Mai 1999 wurde der Mietgarant durch die Kläger aus der Mietgarantie entlassen (AH 93). Die Kläger haben sich das erworbene Eigentum erstmals im Jahr 2007 angesehen.

10

Die Kläger tragen vor,

11

sie seien durch die Beklagte fehlerhaft beraten worden. Die Beklagte habe die Kläger ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Erwerb absolut sicher sei. Ein mögliches Insolvenzrisiko trügen die Mietgarantiegeber. Über die verschiedenen Risiken beim Erwerb des Wohnungseigentums seien sie nicht bzw. unzureichend aufgeklärt worden. Dies beträfe insbesondere die Wohnlage. Entgegen den gewünschten und mitgeteilten Anforderungen habe es sich nicht um eine sichere und rentable Anlage gehandelt. Der Wert des erworbenen Wohnungseigentums betrage im Jahr 2008 nicht mehr als EUR 47.000,- und sei damit deutlich geringer als der Anschaffungspreis. Von dem Werteverfall bzw. dem von Anfang an niedrigen Verkehrswert hätten sie, die Kläger, erst im Jahr 2006 erfahren. Durch die fehlerhafte Beratung sei ihnen ein erheblicher Schaden entstanden.

12

Die Kläger beantragen,

1.

13

a. festzustellen, dass die Beklagte den Klägern den bisherigen und künftigen Schaden zu ersetzen hat, der den Klägern entstanden ist oder entsteht aus oder in Verbindung mit dem Erwerb des Wohnungs- bzw. Teileigentums an dem im Grundbuch von C. Blatt 262 (Grundbuchamt D.) eingetragenen Grundstück laufende Nummer 1 der Gemarkung C., Flurstück 73q - W. Straße 21 zu 7,90 ar, bestehend aus 7,33/100 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nummer 9 bezeichneten Wohnung mit Kellerraum;

14

b. Hilfsweise zu vorstehender lit. a):

15

aa) die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger EUR 86.512,01 nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 13. Januar 2009 zu zahlen;

16

bb) festzustellen, dass die Beklagte den Klägern den weiteren Schaden zu ersetzen hat, der den Klägern in Verbindung mit dem Erwerb des Wohnungs- bzw. Teileigentums an dem im Grundbuch von C. Blatt 262 (Grundbuchamt D.) eingetragenen Grundstück laufende Nummer 1 der Gemarkung C., Flurstück 73q - W. Straße 21 zu 7,90 ar, bestehend aus 7,33/100 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nummer 9 bezeichneten Wohnung mit Kellerraum weitergehend entstanden ist oder künftig weiter entsteht.

17

c. weiter hilfsweise zu vorstehender lit. b):

18

aa) die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger EUR 199.166,61 nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 13. Januar 2009 zu zahlen, Zug um Zug gegen Übertragung des Wohnungs- bzw. Teileigentums an dem im Grundbuch von C. Blatt 262 (Grundbuchamt D.) eingetragenen Grundstück laufende Nummer 1 der Gemarkung C., Flurstück 73q - W. Straße 21 zu 7,90 ar, bestehend aus 7,33/100 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nummer 9 bezeichneten Wohnung mit Kellerraum von den Klägern an die Beklagte.

19

bb) festzustellen, dass die Beklagte den Klägern den weiteren Schaden zu ersetzen hat, der den Klägern in Verbindung mit dem Erwerb des Wohnungs- bzw. Teileigentums an dem im Grundbuch von C. Blatt 262 (Grundbuchamt D.) eingetragenen Grundstück laufende Nummer 1 der Gemarkung C., Flurstück 73q - W. Straße 21 zu 7,90 ar, bestehend aus 7,33/100 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nummer 9 bezeichneten Wohnung mit Kellerraum weitergehend entstanden ist oder künftig weiter entsteht.

20

2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger für vorgerichtliche Rechtsanwaltsvergütung EUR 2.300,15 nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 13. Januar 2009 zu zahlen.

21

Die Beklagte beantragt,

22

die Klage abzuweisen.

23

Sie trägt hierzu vor:

24

Die Ansprüche der Kläger wegen fehlerhafter Beratung seien verjährt. Der Kläger Ziffer 1 habe, wie er in einem Parallelverfahren vor dem Landgericht Karlsruhe (2 O 288/06) als Zeuge bekundet habe, bereits bei Abschluss des Kaufvertrages bzw. dessen notarieller Beurkundung gewusst oder zumindest wissen können, dass hier erhebliche Risiken bei der Finanzierung wegen Mietausfall bzw. nicht durchsetzbarer Mietgarantie bestünden und dies auch Einfluss auf den Wert der erworbenen Immobilie habe. Das Problem mit der Finanzierbarkeit sei später durch die Entlassung aus der Mietgarantie im Jahr 1999 bzw. den Ausfall von Mieten und die Wechsel von Mietern immer wieder aktuell und damit gegenwärtig gewesen. Die Klage vom 30. Dezember 2008 habe die bereits eingetretene Verjährung nicht mehr hemmen können.

25

Das Gericht hat verhandelt am 14. Juli 2009 und in dieser Verhandlung den Kläger Ziffer 1 gehört und die Zeugin W. vernommen.

26

Die Akte des LG Karlsruhe - 2 O 288/06 - war beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

27

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 14. Juli 2009 (AS. 221 bis 231) verwiesen.

Entscheidungsgründe

28

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

I.

29

Den Klägern steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Schadensersatz wegen fehlerhafter Falschberatung (pVV des Beratervertrages) zu. Ansprüche der Kläger sind verjährt. Der Beklagten ist der Nachweis gelungen, dass die Kläger spätestens ab dem Jahr 2004 von den, den Anspruch begründenden Umständen und der Beklagten als der Person der Schuldnerin Kenntnis erlangt hatten oder diese nur infolge grober Fahrlässigkeit nicht hatten.

30

1. Ein Schadensersatzanspruch der finanzierenden Bank wegen eines Aufklärungsverschuldens kommt grundsätzlich nur ausnahmsweise in Betracht. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie BGH Urteile in BGHZ 168, 1, 19 f., Tz. 41 und vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 76, vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830 sowie vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 877, Tz. 15).

31

In Betracht kommt im vorliegenden Fall jedoch - nach dem Klägervortrag - auch die Haftung der Beklagten als Anlagevermittlerin oder Anlageberaterin. Bei der Abgrenzung zwischen Anlageberatung und Anlagevermittlung ist zu berücksichtigen, dass ein Kapitalanleger einen Anlageberater im Allgemeinen hinzuziehen wird, wenn er selbst keine ausreichenden wirtschaftlichen Kenntnisse und keinen genügenden Überblick über wirtschaftliche Zusammenhänge hat. Er erwartet dann nicht nur die Mitteilung von Tatsachen, sondern insbesondere deren fachkundige Bewertung und Beurteilung. Folglich wünscht er eine auf seine persönlichen Verhältnisse zugeschnittene Beratung, die er auch besonders honoriert. In einem solchen Vertragsverhältnis hat der Berater regelmäßig weitergehende Pflichten als ein Anlagevermittler gegenüber dem betreuten Kapitalanleger. Als unabhängiger individueller Berater, dem weitreichendes persönliches Vertrauen entgegen gebracht wird, muss er besonders differenziert und fundiert beraten, wobei die konkrete Ausgestaltung der Pflicht entscheidend von den Umständen des Einzelfalles abhängt. In Bezug auf das Anlageobjekt muss der Anlageberater rechtzeitig, richtig und sorgfältig, dabei für den Kunden verständlich und vollständig beraten. Insbesondere muss er den Interessenten über die Eigenschaften und Risiken unterrichten, die für die jeweilige Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben oder haben können. Denn nur aufgrund von Informationen, die ein zutreffendes aktuelles Bild der empfohlenen Anlage bieten, kann der Interessent eine sachgerechte Anlageentscheidung treffen.

32

Einem Anlagevermittler, der für eine bestimmte Kapitalanlage im Interesse des Kapitalsuchenden und auch mit Rücksicht auf die ihm von diesem versprochene Provision den Vertrieb übernommen hat, tritt der Anlageinteressent dagegen selbständiger gegenüber. An ihn wendet er sich in der Regel in dem Bewusstsein, dass der werbende und anpreisende Charakter der Aussage im Vordergrund steht. Der zwischen dem Anlageinteressenten und einem solchen Anlagevermittler zustande kommende Vertrag zielt lediglich auf eine Auskunftserteilung ab. Er verpflichtet den Vermittler zu richtiger und vollständiger Information über diejenigen tatsächlichen Umstände, die für den Anlageentschluss des Interessenten von besonderer Bedeutung sind (vgl. BGH Urt. v. 13. Mai 1993 - III ZR 25/92, in NJW-RR 1993, 114 m. w. N.; Urt. v. 18. Jan. 2007 - III ZR 44/06, in NJW-RR 2007, 991).

33

2. Ob die Beklagte entgegen diesen Anforderungen die Kläger - sei es als bloß kreditgebende Bank, oder als Anlageberaterin - fehlerhaft beraten hat, kann indes offen bleiben. Mögliche Ansprüche der Kläger gegen die Beklagte wegen fehlerhafter Falschberatung sind jedenfalls Ende des Jahres 2007 verjährt (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB).

34

a. Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss unterliegen seit dem 1. Januar 2002 der dreijährigen Regelverjährung des § 195 BGB. Diese Verjährungsfrist ist, da sie kürzer ist als die bis zum 1. Januar 2002 geltende Regelverjährung von 30 Jahren, nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB von dem 1. Januar 2002 an zu berechnen. Dieser Stichtag ist dabei für den Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist nicht allein maßgeblich. Vielmehr müssen zu diesem Zeitpunkt zusätzlich die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorliegen, der Gläubiger muss also von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder diese nur infolge grober Fahrlässigkeit nicht haben (vgl. BGHZ 171, 1, 8 ff., Tz. 23 ff.; BGH, Urteile vom 25. Oktober 2007 - VII ZR 205/06, WM 2008, 40, 41, Tz. 22 f. und vom 9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008, 89, 90, Tz. 8; BGH, Beschluss vom 19. März 2008 - III ZR 220/07, Umdruck S. 4, Tz. 6).

35

b. Dabei trägt die Beklagte als Schuldnerin die Darlegungs- und Beweislast für Beginn und Ablauf der Verjährung und damit für die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis der Kläger gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB am Stichtag 1. Januar 2002 oder zu einem späteren Zeitpunkt (vgl. BGHZ 171, 1, 11, Tz. 32 m.w.Nachw.). Für die Frage, wann der Gläubiger die nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB erforderliche Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners besitzt bzw. diese nur infolge grober Fahrlässigkeit nicht hat, kann weitgehend auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 852 Abs. 1 BGB a.F. zurückgegriffen werden (vgl. BGH, Urteil vom 9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008, 89, 91, Tz. 15 m.w.Nachw. und Beschluss vom 19. März 2008 - III ZR 220/07, Umdruck S. 5, Tz. 7). Danach liegt die erforderliche Kenntnis vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen im Allgemeinen vor, wenn dem Geschädigten die Erhebung einer Schadensersatzklage, sei es auch nur in Form der Feststellungsklage, Erfolg versprechend, wenn auch nicht risikolos, möglich ist (st.Rspr., vgl. BGH, Urteile vom 14. Oktober 2003 - VI ZR 379/02, NJW 2004, 510 und vom 9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008, 89, 91, Tz. 15). Weder ist notwendig, dass der Geschädigte alle Einzelumstände kennt, die für die Beurteilung möglicherweise Bedeutung haben, noch muss er bereits hinreichend sichere Beweismittel in der Hand haben, um einen Rechtsstreit im Wesentlichen risikolos führen zu können (vgl. BGH, Urteile vom 18. Januar 1994 - VI ZR 190/93, WM 1994, 750, 752 und vom 31. Oktober 2000 - VI ZR 198/99, NJW 2001, 885, 886). Auch kommt es - abgesehen von Ausnahmefällen - nicht auf eine zutreffende rechtliche Würdigung an. Vielmehr genügt aus Gründen der Rechtssicherheit und Billigkeit im Grundsatz die Kenntnis der den Ersatzanspruch begründenden tatsächlichen Umstände (vgl. BGHZ 170, 260, 271, Tz. 28 und BGH, Urteil vom 3. März 2005 - III ZR 353/04, WM 2005, 1328, 1330 sowie Beschluss vom 19. März 2008 - III ZR 220/07, Umdruck S. 5, Tz. 7 m.w.Nachw.). Hierzu gehört in Fällen unzureichender Aufklärung auch die Kenntnis der Umstände einschließlich der wirtschaftlichen Zusammenhänge, aus denen sich die Rechtspflicht zur Aufklärung ergibt (vgl. BGH, Urteile vom 29. Januar 2002 - XI ZR 86/01, WM 2002, 557, 558, vom 28. Mai 2002 - XI ZR 150/01, WM 2002, 1445, 1447 und vom 1. April 2003 - XI ZR 386/02, ZIP 2003, 1782, 1783).

36

c. Nach diesen Maßstäben ist davon auszugehen, dass die Kläger spätestens im Jahr 2004 Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners erlangt haben oder infolge grober Fahrlässigkeit unerkannt blieb, dass die Beklagte wegen fehlerhafter Beratung als Haftungsschuldnerin in Betracht kommt.

37

aa) Von Bedeutung ist im vorliegenden Fall, dass nach den Angaben der Kläger die Beklagte von sich aus werbend auf die Kläger wegen des Erwerbs einer Immobilie zu steuersparenden Zwecken zuging und den Kauf der streitgegenständlichen Wohnung durch den Zweigstellenberater K. angepriesen haben soll (vgl. Klageschrift Seite 5 ff). Entgegen der Situation einer bloß kreditgebenden Bank, in der die finanzierende Bank bloß ausnahmsweise zur Risikoaufklärung in Bezug auf das finanzierte Geschäft verpflichtet ist und deshalb von einer Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis des Gläubigers in diesen Fällen nur auszugehen ist, wenn ihm sowohl die Umstände bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt sind, die in Bezug auf das finanzierte Geschäft einen Ersatzanspruch begründen, als auch die Umstände, aus denen sich ergibt, dass insoweit gerade auch die finanzierenden Banken, obwohl sie nicht unmittelbar Geschäftspartner des finanzierten Geschäfts waren, als mögliche Haftende in Betracht kommen (vgl. dazu BGH, Urteil vom 03. Juni 2008 - XI ZR 318/06, recherchiert in JURIS), liegt der vorliegende Fall insoweit anders. Die Kläger wussten durch die Ansprache der Beklagten in Bezug auf den Wohnungserwerb und die - nach ihren eigenen Angaben - erfolgte Beratung seitens des Zweigstellenberater K., dass die Beklagte als mögliche Haftende ohne Weiteres in Betracht kommen kann. Demzufolge ist hier maßgeblich, ob den Klägern die Umstände bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt sind, die in Bezug auf das finanzierte Geschäft einen Ersatzanspruch begründen.

38

bb) Der Kläger Ziffer 1) gab bei seiner Anhörung in der mündlichen Verhandlung an, er habe bis zum Jahr 2006 keinen Grund gesehen, sich um den Verkauf der Wohnung zu kümmern bzw. habe das Anwesen erstmals im Jahr 2007 angesehen (AS. 225). Auf diese Zeitpunkte ist jedoch bei der Frage des Verjährungsbeginns nicht abzustellen. Im vorliegenden Fall hatten die Kläger bereits im Jahr 1999 erstmals Anlass zur Prüfung der angepriesenen Werthaltigkeit bzw. Sicherheit der Kapitalanlage, als die im Jahr 1997 für 3 Jahre zugesagte Mietgarantie wegfiel. Die in dem Kaufvertrag vom 10. Oktober 1997 vereinbarte Mietgarantie sollte zumindest bis zum 01. September 2000 eine Miete in Höhe von 12,50 DM/qm Wohnfläche garantieren. Aus einer Wohnfläche von 73 qm errechnet sich somit ein garantierter Mietzins von DM 912,50 (= EUR 466,55). Bereits am 18. Mai 1999 verzichteten die Kläger jedoch wegen Zahlungsschwierigkeiten des Mietgaranten auf die Mietgarantie (vgl. AH 93). Damit hatte sich die Befürchtung des Klägers Ziffer 1, die er in seiner Zeugenvernehmung vor dem Landgericht Karlsruhe am 08. Mai 2007 bekundet hatte, beim Notartermin am 10. Oktober 1997 sei er wegen der Belehrung des Notars stutzig geworden und habe sich gedacht, er habe einen Fehler gemacht (AH 149/151; AS 515, 517 der beigezogenen Akte des LG Karlsruhe - 2 O 288/06), bereits Mitte 1999 verwirklicht: die Mietgarantie fiel aus.

39

Zu diesem Zeitpunkt stand die Wohnung bereits leer und Zahlungen waren nur aus der Mietgarantie erfolgt. Der Leerstand setzte sich darüber hinaus bis zum 31. Juli 1999 fort und anschließend wurde bei einer Vermietung lediglich eine Miete von DM 672,92 bzw. EUR 344,06 erzielt, d.h. die Kläger erhielten als Mietzins nur ca. 73 % des ursprünglich garantierten Betrages. Diese Mieteinnahmen erfolgten jedoch nur bis zum 01. November 2001. Nach zwei Monaten Leerstand wurde die Wohnung zwar erneut vermietet, jedoch nur noch zu einem Mietzins von EUR 323,97. Dieser Mietzins umfasst nunmehr nur noch ca. 69 % des ursprünglich garantierten Betrages. Das Mietverhältnis dauerte zwar noch bis zum Juni 2004, jedoch erfolgten Mietzahlungen nur noch bis zum November 2003. Vom 24. Juni 2004 bis zum 01. Dezember 2005 stand die Wohnung wiederum leer. Wegen der Einzelheiten wird auf die Mietaufstellung der Zeugin W. im Anlagenheft Seiten 233/235 verwiesen. Auch wenn von diesen durch die Verwalterin überwiesenen Mietzinszahlungen bereits ihre Verwaltungskosten abgezogen waren, so blieben die Mietzahlungen doch deutlich hinter dem ursprünglich im Kaufvertrag garantierten Betrag zurück. Diese Zeugin hat in ihrer Vernehmung vom 14. Juli 2009 für das Gericht nachvollziehbar und überzeugend ausgeführt, dass sie die Kläger über die jeweilige Entwicklung der Wohnung und deren Vermietung telefonisch und zuweilen auch schriftlich informierte. Aus den, den Klägern vorliegenden Protokollen zu den Eigentümerversammlungen der Jahre 2001 (AH 201 - 209) und 2002 (AH 211 - 219) ergibt sich, dass nach Angaben der Verwalterin, der Zeugin W., die streitgegenständliche Eigentumswohnanlage nicht zu den guten Wohnlagen gehört; die Vermietungssituation wurde auch noch 2003 und 2004 als angespannt bewertet (AH 223, 227).

40

Nach dem Vortrag der Kläger sollte das Anlageobjekt nach den Angaben des Zweigstellenleiters der Beklagten, auf dessen Ausführungen sie vertraut haben wollen, werthaltig sein, es sollte sich um eine aufstrebende Wirtschaftsregion und um eine bevorzugte Wohnungslage handeln, bzw. die Sache sei absolut sicher. Diese Anpreisungen oder Erklärungen des Zweigstellenleiters hätte bereits im Jahr 1999 mit dem Wegfall der Mietgarantie Anlass bestanden in Zweifel zu ziehen. Spätestens aber mit der deutlichen Unterschreitung des ursprünglich garantierten Betrages durch die ab 1999 tatsächlich erzielten Mietzinsen und die eindeutige Bewertung der Lage durch die Verwalterin bestand Anlass, von einem möglichen Schadensersatzanspruch gegen die beratende Bank wegen Falschberatung auszugehen, mithin bereits von 1999 bis 2004. Für das Gericht nicht nachvollziehbar vor diesem Hintergrund ist das Verhalten der Kläger, erstmals im Jahr 2007 sich einen Eindruck über die in Dresden gelegene Wohnanlage verschafft zu haben. Danach liegt im vorliegenden Fall spätestens im Jahr 2004, eher aber schon im Jahr 1999/2000 die erforderliche Kenntnis vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen im Allgemeinen vor, da den Klägern die Erhebung einer Schadensersatzklage, sei es auch nur in Form der Feststellungsklage, Erfolg - mit der in der Klagschrift erhobenen Begründung - versprechend, wenn auch nicht risikolos, möglich war. Weder war notwendig, dass die Kläger alle Einzelumstände kannten, die für die Beurteilung möglicherweise Bedeutung haben - hier: Verkehrswert der Wohnung -, noch müssen sie bereits hinreichend sichere Beweismittel in der Hand haben, um einen Rechtsstreit im Wesentlichen risikolos führen zu können - hier: Parallelverfahren mit entsprechender Wertung durch Landgericht und Oberlandesgericht in ihren Urteilen - 2 O 288/06 und 17 U 103/07.

41

3. Begann die Verjährung eines möglichen Schadensersatzanspruchs der Kläger damit Ende des Jahres 2004 zu laufen (§ 199 Abs. 1 BGB), so trat die Verjährung bereits Ende 2007 ein (§ 195 BGB). Die am 30. Dezember 2008 erhobene Klage konnte die eingetretene Verjährung nicht mehr hemmen (§ 204 Abs. 1 Ziffer 1 BGB).

42

Die Klage war daher wegen Verjährung möglicher Schadensersatzansprüche der Kläger abzuweisen.

II.

43

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 709, 108 ZPO.

Gründe

28

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

I.

29

Den Klägern steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Schadensersatz wegen fehlerhafter Falschberatung (pVV des Beratervertrages) zu. Ansprüche der Kläger sind verjährt. Der Beklagten ist der Nachweis gelungen, dass die Kläger spätestens ab dem Jahr 2004 von den, den Anspruch begründenden Umständen und der Beklagten als der Person der Schuldnerin Kenntnis erlangt hatten oder diese nur infolge grober Fahrlässigkeit nicht hatten.

30

1. Ein Schadensersatzanspruch der finanzierenden Bank wegen eines Aufklärungsverschuldens kommt grundsätzlich nur ausnahmsweise in Betracht. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. etwa BGHZ 159, 294, 316; 161, 15, 20 sowie BGH Urteile in BGHZ 168, 1, 19 f., Tz. 41 und vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 76, vom 15. März 2005 - XI ZR 135/04, WM 2005, 828, 830 sowie vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04, WM 2007, 876, 877, Tz. 15).

31

In Betracht kommt im vorliegenden Fall jedoch - nach dem Klägervortrag - auch die Haftung der Beklagten als Anlagevermittlerin oder Anlageberaterin. Bei der Abgrenzung zwischen Anlageberatung und Anlagevermittlung ist zu berücksichtigen, dass ein Kapitalanleger einen Anlageberater im Allgemeinen hinzuziehen wird, wenn er selbst keine ausreichenden wirtschaftlichen Kenntnisse und keinen genügenden Überblick über wirtschaftliche Zusammenhänge hat. Er erwartet dann nicht nur die Mitteilung von Tatsachen, sondern insbesondere deren fachkundige Bewertung und Beurteilung. Folglich wünscht er eine auf seine persönlichen Verhältnisse zugeschnittene Beratung, die er auch besonders honoriert. In einem solchen Vertragsverhältnis hat der Berater regelmäßig weitergehende Pflichten als ein Anlagevermittler gegenüber dem betreuten Kapitalanleger. Als unabhängiger individueller Berater, dem weitreichendes persönliches Vertrauen entgegen gebracht wird, muss er besonders differenziert und fundiert beraten, wobei die konkrete Ausgestaltung der Pflicht entscheidend von den Umständen des Einzelfalles abhängt. In Bezug auf das Anlageobjekt muss der Anlageberater rechtzeitig, richtig und sorgfältig, dabei für den Kunden verständlich und vollständig beraten. Insbesondere muss er den Interessenten über die Eigenschaften und Risiken unterrichten, die für die jeweilige Anlageentscheidung wesentliche Bedeutung haben oder haben können. Denn nur aufgrund von Informationen, die ein zutreffendes aktuelles Bild der empfohlenen Anlage bieten, kann der Interessent eine sachgerechte Anlageentscheidung treffen.

32

Einem Anlagevermittler, der für eine bestimmte Kapitalanlage im Interesse des Kapitalsuchenden und auch mit Rücksicht auf die ihm von diesem versprochene Provision den Vertrieb übernommen hat, tritt der Anlageinteressent dagegen selbständiger gegenüber. An ihn wendet er sich in der Regel in dem Bewusstsein, dass der werbende und anpreisende Charakter der Aussage im Vordergrund steht. Der zwischen dem Anlageinteressenten und einem solchen Anlagevermittler zustande kommende Vertrag zielt lediglich auf eine Auskunftserteilung ab. Er verpflichtet den Vermittler zu richtiger und vollständiger Information über diejenigen tatsächlichen Umstände, die für den Anlageentschluss des Interessenten von besonderer Bedeutung sind (vgl. BGH Urt. v. 13. Mai 1993 - III ZR 25/92, in NJW-RR 1993, 114 m. w. N.; Urt. v. 18. Jan. 2007 - III ZR 44/06, in NJW-RR 2007, 991).

33

2. Ob die Beklagte entgegen diesen Anforderungen die Kläger - sei es als bloß kreditgebende Bank, oder als Anlageberaterin - fehlerhaft beraten hat, kann indes offen bleiben. Mögliche Ansprüche der Kläger gegen die Beklagte wegen fehlerhafter Falschberatung sind jedenfalls Ende des Jahres 2007 verjährt (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB).

34

a. Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss unterliegen seit dem 1. Januar 2002 der dreijährigen Regelverjährung des § 195 BGB. Diese Verjährungsfrist ist, da sie kürzer ist als die bis zum 1. Januar 2002 geltende Regelverjährung von 30 Jahren, nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB von dem 1. Januar 2002 an zu berechnen. Dieser Stichtag ist dabei für den Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist nicht allein maßgeblich. Vielmehr müssen zu diesem Zeitpunkt zusätzlich die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorliegen, der Gläubiger muss also von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder diese nur infolge grober Fahrlässigkeit nicht haben (vgl. BGHZ 171, 1, 8 ff., Tz. 23 ff.; BGH, Urteile vom 25. Oktober 2007 - VII ZR 205/06, WM 2008, 40, 41, Tz. 22 f. und vom 9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008, 89, 90, Tz. 8; BGH, Beschluss vom 19. März 2008 - III ZR 220/07, Umdruck S. 4, Tz. 6).

35

b. Dabei trägt die Beklagte als Schuldnerin die Darlegungs- und Beweislast für Beginn und Ablauf der Verjährung und damit für die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis der Kläger gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB am Stichtag 1. Januar 2002 oder zu einem späteren Zeitpunkt (vgl. BGHZ 171, 1, 11, Tz. 32 m.w.Nachw.). Für die Frage, wann der Gläubiger die nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB erforderliche Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners besitzt bzw. diese nur infolge grober Fahrlässigkeit nicht hat, kann weitgehend auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 852 Abs. 1 BGB a.F. zurückgegriffen werden (vgl. BGH, Urteil vom 9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008, 89, 91, Tz. 15 m.w.Nachw. und Beschluss vom 19. März 2008 - III ZR 220/07, Umdruck S. 5, Tz. 7). Danach liegt die erforderliche Kenntnis vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen im Allgemeinen vor, wenn dem Geschädigten die Erhebung einer Schadensersatzklage, sei es auch nur in Form der Feststellungsklage, Erfolg versprechend, wenn auch nicht risikolos, möglich ist (st.Rspr., vgl. BGH, Urteile vom 14. Oktober 2003 - VI ZR 379/02, NJW 2004, 510 und vom 9. November 2007 - V ZR 25/07, WM 2008, 89, 91, Tz. 15). Weder ist notwendig, dass der Geschädigte alle Einzelumstände kennt, die für die Beurteilung möglicherweise Bedeutung haben, noch muss er bereits hinreichend sichere Beweismittel in der Hand haben, um einen Rechtsstreit im Wesentlichen risikolos führen zu können (vgl. BGH, Urteile vom 18. Januar 1994 - VI ZR 190/93, WM 1994, 750, 752 und vom 31. Oktober 2000 - VI ZR 198/99, NJW 2001, 885, 886). Auch kommt es - abgesehen von Ausnahmefällen - nicht auf eine zutreffende rechtliche Würdigung an. Vielmehr genügt aus Gründen der Rechtssicherheit und Billigkeit im Grundsatz die Kenntnis der den Ersatzanspruch begründenden tatsächlichen Umstände (vgl. BGHZ 170, 260, 271, Tz. 28 und BGH, Urteil vom 3. März 2005 - III ZR 353/04, WM 2005, 1328, 1330 sowie Beschluss vom 19. März 2008 - III ZR 220/07, Umdruck S. 5, Tz. 7 m.w.Nachw.). Hierzu gehört in Fällen unzureichender Aufklärung auch die Kenntnis der Umstände einschließlich der wirtschaftlichen Zusammenhänge, aus denen sich die Rechtspflicht zur Aufklärung ergibt (vgl. BGH, Urteile vom 29. Januar 2002 - XI ZR 86/01, WM 2002, 557, 558, vom 28. Mai 2002 - XI ZR 150/01, WM 2002, 1445, 1447 und vom 1. April 2003 - XI ZR 386/02, ZIP 2003, 1782, 1783).

36

c. Nach diesen Maßstäben ist davon auszugehen, dass die Kläger spätestens im Jahr 2004 Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners erlangt haben oder infolge grober Fahrlässigkeit unerkannt blieb, dass die Beklagte wegen fehlerhafter Beratung als Haftungsschuldnerin in Betracht kommt.

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aa) Von Bedeutung ist im vorliegenden Fall, dass nach den Angaben der Kläger die Beklagte von sich aus werbend auf die Kläger wegen des Erwerbs einer Immobilie zu steuersparenden Zwecken zuging und den Kauf der streitgegenständlichen Wohnung durch den Zweigstellenberater K. angepriesen haben soll (vgl. Klageschrift Seite 5 ff). Entgegen der Situation einer bloß kreditgebenden Bank, in der die finanzierende Bank bloß ausnahmsweise zur Risikoaufklärung in Bezug auf das finanzierte Geschäft verpflichtet ist und deshalb von einer Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis des Gläubigers in diesen Fällen nur auszugehen ist, wenn ihm sowohl die Umstände bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt sind, die in Bezug auf das finanzierte Geschäft einen Ersatzanspruch begründen, als auch die Umstände, aus denen sich ergibt, dass insoweit gerade auch die finanzierenden Banken, obwohl sie nicht unmittelbar Geschäftspartner des finanzierten Geschäfts waren, als mögliche Haftende in Betracht kommen (vgl. dazu BGH, Urteil vom 03. Juni 2008 - XI ZR 318/06, recherchiert in JURIS), liegt der vorliegende Fall insoweit anders. Die Kläger wussten durch die Ansprache der Beklagten in Bezug auf den Wohnungserwerb und die - nach ihren eigenen Angaben - erfolgte Beratung seitens des Zweigstellenberater K., dass die Beklagte als mögliche Haftende ohne Weiteres in Betracht kommen kann. Demzufolge ist hier maßgeblich, ob den Klägern die Umstände bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt sind, die in Bezug auf das finanzierte Geschäft einen Ersatzanspruch begründen.

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bb) Der Kläger Ziffer 1) gab bei seiner Anhörung in der mündlichen Verhandlung an, er habe bis zum Jahr 2006 keinen Grund gesehen, sich um den Verkauf der Wohnung zu kümmern bzw. habe das Anwesen erstmals im Jahr 2007 angesehen (AS. 225). Auf diese Zeitpunkte ist jedoch bei der Frage des Verjährungsbeginns nicht abzustellen. Im vorliegenden Fall hatten die Kläger bereits im Jahr 1999 erstmals Anlass zur Prüfung der angepriesenen Werthaltigkeit bzw. Sicherheit der Kapitalanlage, als die im Jahr 1997 für 3 Jahre zugesagte Mietgarantie wegfiel. Die in dem Kaufvertrag vom 10. Oktober 1997 vereinbarte Mietgarantie sollte zumindest bis zum 01. September 2000 eine Miete in Höhe von 12,50 DM/qm Wohnfläche garantieren. Aus einer Wohnfläche von 73 qm errechnet sich somit ein garantierter Mietzins von DM 912,50 (= EUR 466,55). Bereits am 18. Mai 1999 verzichteten die Kläger jedoch wegen Zahlungsschwierigkeiten des Mietgaranten auf die Mietgarantie (vgl. AH 93). Damit hatte sich die Befürchtung des Klägers Ziffer 1, die er in seiner Zeugenvernehmung vor dem Landgericht Karlsruhe am 08. Mai 2007 bekundet hatte, beim Notartermin am 10. Oktober 1997 sei er wegen der Belehrung des Notars stutzig geworden und habe sich gedacht, er habe einen Fehler gemacht (AH 149/151; AS 515, 517 der beigezogenen Akte des LG Karlsruhe - 2 O 288/06), bereits Mitte 1999 verwirklicht: die Mietgarantie fiel aus.

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Zu diesem Zeitpunkt stand die Wohnung bereits leer und Zahlungen waren nur aus der Mietgarantie erfolgt. Der Leerstand setzte sich darüber hinaus bis zum 31. Juli 1999 fort und anschließend wurde bei einer Vermietung lediglich eine Miete von DM 672,92 bzw. EUR 344,06 erzielt, d.h. die Kläger erhielten als Mietzins nur ca. 73 % des ursprünglich garantierten Betrages. Diese Mieteinnahmen erfolgten jedoch nur bis zum 01. November 2001. Nach zwei Monaten Leerstand wurde die Wohnung zwar erneut vermietet, jedoch nur noch zu einem Mietzins von EUR 323,97. Dieser Mietzins umfasst nunmehr nur noch ca. 69 % des ursprünglich garantierten Betrages. Das Mietverhältnis dauerte zwar noch bis zum Juni 2004, jedoch erfolgten Mietzahlungen nur noch bis zum November 2003. Vom 24. Juni 2004 bis zum 01. Dezember 2005 stand die Wohnung wiederum leer. Wegen der Einzelheiten wird auf die Mietaufstellung der Zeugin W. im Anlagenheft Seiten 233/235 verwiesen. Auch wenn von diesen durch die Verwalterin überwiesenen Mietzinszahlungen bereits ihre Verwaltungskosten abgezogen waren, so blieben die Mietzahlungen doch deutlich hinter dem ursprünglich im Kaufvertrag garantierten Betrag zurück. Diese Zeugin hat in ihrer Vernehmung vom 14. Juli 2009 für das Gericht nachvollziehbar und überzeugend ausgeführt, dass sie die Kläger über die jeweilige Entwicklung der Wohnung und deren Vermietung telefonisch und zuweilen auch schriftlich informierte. Aus den, den Klägern vorliegenden Protokollen zu den Eigentümerversammlungen der Jahre 2001 (AH 201 - 209) und 2002 (AH 211 - 219) ergibt sich, dass nach Angaben der Verwalterin, der Zeugin W., die streitgegenständliche Eigentumswohnanlage nicht zu den guten Wohnlagen gehört; die Vermietungssituation wurde auch noch 2003 und 2004 als angespannt bewertet (AH 223, 227).

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Nach dem Vortrag der Kläger sollte das Anlageobjekt nach den Angaben des Zweigstellenleiters der Beklagten, auf dessen Ausführungen sie vertraut haben wollen, werthaltig sein, es sollte sich um eine aufstrebende Wirtschaftsregion und um eine bevorzugte Wohnungslage handeln, bzw. die Sache sei absolut sicher. Diese Anpreisungen oder Erklärungen des Zweigstellenleiters hätte bereits im Jahr 1999 mit dem Wegfall der Mietgarantie Anlass bestanden in Zweifel zu ziehen. Spätestens aber mit der deutlichen Unterschreitung des ursprünglich garantierten Betrages durch die ab 1999 tatsächlich erzielten Mietzinsen und die eindeutige Bewertung der Lage durch die Verwalterin bestand Anlass, von einem möglichen Schadensersatzanspruch gegen die beratende Bank wegen Falschberatung auszugehen, mithin bereits von 1999 bis 2004. Für das Gericht nicht nachvollziehbar vor diesem Hintergrund ist das Verhalten der Kläger, erstmals im Jahr 2007 sich einen Eindruck über die in Dresden gelegene Wohnanlage verschafft zu haben. Danach liegt im vorliegenden Fall spätestens im Jahr 2004, eher aber schon im Jahr 1999/2000 die erforderliche Kenntnis vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen im Allgemeinen vor, da den Klägern die Erhebung einer Schadensersatzklage, sei es auch nur in Form der Feststellungsklage, Erfolg - mit der in der Klagschrift erhobenen Begründung - versprechend, wenn auch nicht risikolos, möglich war. Weder war notwendig, dass die Kläger alle Einzelumstände kannten, die für die Beurteilung möglicherweise Bedeutung haben - hier: Verkehrswert der Wohnung -, noch müssen sie bereits hinreichend sichere Beweismittel in der Hand haben, um einen Rechtsstreit im Wesentlichen risikolos führen zu können - hier: Parallelverfahren mit entsprechender Wertung durch Landgericht und Oberlandesgericht in ihren Urteilen - 2 O 288/06 und 17 U 103/07.

41

3. Begann die Verjährung eines möglichen Schadensersatzanspruchs der Kläger damit Ende des Jahres 2004 zu laufen (§ 199 Abs. 1 BGB), so trat die Verjährung bereits Ende 2007 ein (§ 195 BGB). Die am 30. Dezember 2008 erhobene Klage konnte die eingetretene Verjährung nicht mehr hemmen (§ 204 Abs. 1 Ziffer 1 BGB).

42

Die Klage war daher wegen Verjährung möglicher Schadensersatzansprüche der Kläger abzuweisen.

II.

43

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 709, 108 ZPO.