Verwaltungsgericht Köln (Verwaltungsgerichtsbarkeit)
Urteil vom 2012-02-10, Aktenzeichen 2 K 4137/11
ECLI:DE:VGK:2012:0210.2K4137.11.00

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Der Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Vollstreckungsgläubigerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

1

Tatbestand

2

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks H.---straße 00 in Köln-F. (Gemarkung F. , Flur 00, Flurstück 0000/00). Das Grundstück ist im Vorderhaus in geschlossener Bauweise mit einem viergeschossigen unter Denkmalschutz stehenden Wohnhaus bebaut, rückwärtig ist ein eingeschossiger Anbau errichtet. Die überbaute Grundstücksfläche beträgt im Vorderhaus 109 m² und im Hinterhaus 15 m². Die Gesamtfläche des Grundstücks, welches nicht vom Geltungsbereich eines Bebauungsplans erfaßt wird, beträgt 210 m².

3

Das Grundstück liegt im ehemaligen Sanierungsgebiet "F. /Ost - Abschnitt 1". Für das Sanierungsgebiet "F. /Ost - Abschnitt 1" hatte der Rat der Stadt Köln durch Satzung vom 6. März 1991, in Kraft getreten am 26. März 1991, die Durchführung eines förmlichen Sanierungsverfahrens beschlossen. Nach Durchführung von Sanierungsmaßnahmen in den Folgejahren beschloss der Rat der Stadt Köln durch Satzung vom 12. Juni 2009 die Aufhebung der Satzung vom 6. März 1991 sowie die Aufhebung der weiteren Satzung über die förmliche Festlegung des (angrenzenden) Sanierungsgebietes "F. /Ost - Abschnitt 2" vom 4. März 1991. Die Aufhebungssatzung ist nach ihrem § 2 am Tage ihrer öffentlichen Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Köln, dem 8. Juli 2009, in Kraft getreten.

4

Die Beklagte beauftragte daraufhin den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts der Grundstücke im Sanierungsgebiet "F. -Ost" zu ermitteln. In seinem Gutachten Nr. 34.1 - 34.14 vom 21. Dezember 2010 ermittelte der Gutachterausschuss zum Wertermittlungsstichtag 8. Juli 2009 besondere Bodenrichtwerte im Sanierungsgebiet F. -Ost. Zur Feststellung der Anfangswerte teilte er das Sanierungsgebiet in bestimmte Zonen (Blockbereiche) ein, wobei das Hausgrundstück des Klägers im Sanierungsblock 16 liegt. Zum Qualitätsstichtag 01. Mai 1990 (Zeitpunkt der Bekanntgabe der Tagesordnung für die Sitzung der Bezirksvertretung F. am 7. Mai 1990 durch öffentlichen Aushang im Bezirksrathaus) ermittelte der Gutachterausschuss für die Wohnlage H.---straße -Südseite (zwischen "C.----------platz " und T. Straße), in der das Grundstück des Klägers liegt, einen Anfangswert von 470,00 DM (240,31 Euro). Zum Wertermittlungsstichtag 8. Juli 2009 ermittelte der Gutachterausschuss für diese Wohnlage einen Anfangswert von 465,00 Euro, indem er den Anfangswert mittels eines Indexes der Bodenrichtwertentwicklung für den Mietgeschosswohnungsbau in den Kölner Stadtteilen F. und Neu-F. im Zeitraum 31. Dezember 1989 bis 1. Januar 2010 hochrechnete. Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung leitete der Gutachterausschuss nach dem sogenannten "Niedersachsen-Modell" im Wege einer Gegenüberstellung von sanierungsbedürftigen Zuständen vor der Sanierung ("Missständen") und durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ("Maßnahmen") her. Dabei unterschied der Gutachterausschuss vier verschiedene Maßnahmenkomplexe (Bebauung, Struktur/Eigentumsverhältnisse/Erschließung, Nutzung/Verdichtung und Umfeld/Verkehr/Infrastruktur). Insgesamt kam der Gutachterausschuss in seinem Gutachten vom 21. Dezember 2010 (Bl. 67) bei den Grundstücken H1. str. 00 - 00 so zu einem Endwert von 470,00 Euro/m² und damit zu einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung von 5,00 Euro je m², wobei er dieser Bewertung eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,5 zugrunde legte. Der Ausschuss stellte in seinem Gutachten zugleich fest (Bl. 11), dass sich die ermittelten Werte in den einzelnen Wohnlagen auf ein rechteckiges Grundstück für den Mietgeschosswohnungsbau mit einem Zuschnitt von 10 m X 30 m = 300 m² und einer mehrgeschossigen Bebauung beziehe. Die Anzahl der Geschosse, die Bautiefe und die Geschossflächenzahl (GFZ) seien aus der Anlage 2 des Gutachtens ersichtlich.

5

Die Beklagte nahm daraufhin eine Einzelobjektbewertung des Grundbesitzes des Klägers vor. Ausgehend von einer Grundstücksgröße von 210 m² und einer Geschossfläche von 451 m² errechnete sie eine Geschossflächenzahl von 2,15, gerundet 2,2. Auf der Basis dieser gegenüber dem Gutachten vom 21. Dezember 2010 höheren Geschossflächenzahl kam die Beklagte für das Grundstück des Klägers zu einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung von 6,50 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche und damit zu einem insgesamt zu entrichtenden Ausgleichsbetrag von 1.365,00 Euro.

6

Durch Bescheid vom 20. Juni 2011 setzte die Beklagte nach vorheriger Anhörung gegen den Kläger als Eigentümer des Grundstücks H.---straße 00 auf der Grundlage von § 154 BauGB einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 1.365,00 Euro fest. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, Grundlage der Wertermittlung sei das in Auszügen beigefügte Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln Nr. 34.1 - 34.14/10 vom 21. Dezember 2010. Wegen bewertungsrelevanter Besonderheiten habe sie für das Grundstück des Klägers eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 6,50 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche ermittelt. Sie verwies dazu auf die Einzelobjektbewertung des klägerischen Grundstücks, welche sie dem Bescheid ebenfalls beifügte. Der Bescheid wurde dem Kläger am 25. Juni 2011 zugestellt.

7

Der Kläger hat am 25. Juli 2011 Klage erhoben.

8

Zur Begründung macht er geltend, der Heranziehungsbescheid der Beklagten vom 20. Juni 2011 sei rechtswidrig. Grundlage der Wertermittlung sei das Gutachten des Gutachterausschusses vom 21. Dezember 2010, dieses sei jedoch mangels Transparenz nicht nachprüfbar und deshalb willkürlich. Die Ermittlung der durchschnittlichen Werterhöhung von 5,00 Euro/m² im Falle des klägerischen Grundstücks sei nicht nachzuvollziehen. Vergleiche man nämlich die im Bereich der H.---straße 00 - 00 durchgeführten Sanierungsmaßnahmen mit Sanierungsmaßnahmen, die in anderen Bereichen des Sanierungsgebietes durchgeführt worden seien, in denen laut Gutachten keine sanierungsbedingte Werterhöhung der Grundstücke festgestellt worden sei, so seien signifikante Unterschiede nicht feststellbar. Die Unterscheidung zwischen Gebieten mit durchschnittlicher Werterhöhung von 0,00 Euro/m² und solchen mit 5,00 Euro/m² erscheine damit willkürlich. Dies gelte für die Blöcke 10, 13 und 19 im Vergleich zum streitgegenständlichen Block 16. Er - der Kläger - werde damit ungleich behandelt. Denn qualitative oder quantitative Unterschiede bei den Sanierungsmaßnahmen in den Blöcken ohne Wertsteigerung und dem streitgegenständlichen Block 16 mit einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 5,00 Euro/m² seien nicht ersichtlich.

9

Der Kläger beantragt,

10

den Festsetzungsbescheid der Beklagten vom 20. Juni 2011 aufzuheben.

11

Die Beklagte beantragt,

12

die Klage abzuweisen.

13

Sie macht geltend, der angefochtene Festsetzungsbescheid sei rechtlich nicht zu beanstanden. Das vom Gutachterausschuss angewendete Verfahren sei ein anerkanntes Verfahren zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung. Die Mitglieder des Gutachterausschusses seien im besonderen Maße sachverständig, es gebe keinen Grund, an ihrer Bewertung zu zweifeln. Die Wertermittlungsmethode "Niedersachsen" sei auch schon in vorangegangenen Sanierungsgebieten vom Gutachterausschuss für die Ermittlung sanierungsbedingter Wertsteigerungen angewendet worden und habe sich in bisherigen Klageverfahren als eine geeignete Methode bestätigt. Eine Ungleichbehandlung des Klägers sei von ihrer Seite nicht erfolgt. Eine sanierungsbedingte Wertsteigerung resultiere nicht nur aus Teilmaßnahmen in unmittelbarer Nähe der betroffenen Straßenlage, sondern aus der Gesamtheit aller durchgeführten Verbesserungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet. Der Kläger stelle bei seiner Betrachtung hinsichtlich der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen verkürzt auf den Komplex "Bebauung" ab. Der Gutachterausschuss habe aber im Komplex "Umfeld" auch auf die mit hohem finanziellen Aufwand vorgenommene Umgestaltung der Kinderspielplätze in den Sanierungsblöcken 16 und 18 sowie auf die Umgestaltung des C1.----------platzes zu einem Quartierplatz mit Aufenthaltsqualität hingewiesen. In welchem Umfang die einzelnen Sanierungsblöcke von diesen Sanierungsmaßnahmen partizipieren und letztere damit zu einer sanierungsbedingten Wertsteigerung beitragen würden, lege der Gutachterausschuss nach seiner sachverständigen Bewertung fest. Gerade die Wertermittlungsmethode nach dem Modell "Niedersachsen" durch die Betrachtung der Missstände und Maßnahmen in den verschiedenen Untersuchungskomplexen und die sachverständige Würdigung aller Einflussgrößen bewirke ein hohes Maß an Gleichbehandlung der Grundeigentümer.

14

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des beigezogenen Verwaltungsvorgangs der Beklagten sowie auf den Inhalt der Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln Nr. 34.1 - 34.14/10 vom 21. Dezember 2010 und Nr. 25/10 vom 4. Oktober 2010 (betreffend den Block 15) verwiesen.

15

Entscheidungsgründe

16

Die zulässige Klage ist nicht begründet. Der angefochtene Festsetzungsbescheid der Beklagten vom 20. Juni 2011 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger deshalb nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

17

Der formell ordnungsgemäß erlassene Bescheid findet seine Rechtsgrundlage im § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Nach dieser Bestimmung hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die Voraussetzungen dieser Norm sind hier gegeben.

18

Das im Eigentum des Klägers stehende Grundstück H.---straße 00 liegt im förmlich festgelegten ehemaligen Sanierungsgebiet "F. /Ost - Abschnitt 1". Die Festlegung ist durch die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes vom 6. März 1991 erfolgt, welche nach ihrem § 2 am Tage nach ihrer Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Köln, d.h. am 26. März 1991, in Kraft getreten ist. Gegen die Wirksamkeit dieser Satzung sind weder formelle noch materielle Bedenken ersichtlich. Auch der Kläger selbst hat derartige Bedenken nicht geltend gemacht.

19

Der von der Beklagten festgesetzte Ausgleichsbetrag in Höhe von 1.365,00 Euro entspricht der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung des klägerischen Grundstücks. Nach § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Der Wert des Bodens ist gemäß § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV vorbehaltlich der Absätze 2 bis 4 ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15) zu ermitteln. Dabei kann der Bodenwert auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden (§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Die Anfangs- und Endwerte sind bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhörung zur Bemessung des Ausgleichsbetrags nach § 154 Abs. 1 BauGB auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln (§ 16 Abs. 5 ImmoWertV).

20

Der Beklagte hat sich hier zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung der Grundstücke im Sanierungsgebiet des Gutachterausschusses für Grundstückwerte in der Stadt Köln bedient. Gegen diese Einschaltung des Gutachterausschusses ist rechtlich nichts einzuwenden. Zu den Aufgaben eines Gutachterausschusses gehört nach § 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken, wenn die für den Vollzug des Baugesetzbuchs zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach diesem Gesetzbuch es beantragen. Das vom Gutachterausschuss erstattete Gutachten hat nach § 193 Abs. 3 BauGB keine bindende Wirkung, es soll vielmehr nur Grundlage für die Entscheidung der Gemeinde sein. Diese kann eine nachvollziehbare und an den einschlägigen rechtlichen Bestimmungen des Baugesetzbuchs und der Immobilienwertermittlungsverordnung orientierte Berechnung der Anfangs- und Endwerte durch den Gutachterausschuss als eigene Beurteilung übernehmen und zur Grundlage ihres Heranziehungsbescheides machen.

21

Trotz der genannten rechtlichen Vorgaben ist die Bestimmung von Verkehrswerten kein mathematischer Vorgang, der zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Der Unterschied zwischen dem Anfangs- und dem Endwert gemäß § 154 Abs. 2 BauGB kann nicht genau ausgerechnet oder "centgenau" ermittelt werden. Vielmehr wird der Verkehrswert nach den in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelten Verfahrensabläufen durch eine alle relevanten Umstände einbeziehende sachverständige Würdigung aus vorhandenen Daten und eigenen Ermittlungen abgeleitet. Insoweit wird der Gemeinde durch das Baugesetzbuch ein begrenzter Schätzungsspielraum eingeräumt,

22

vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Mai 2002 - 4 C 6.01 -, BRS 65 Nr. 233; OVG NRW, Urteil vom 9. April 1990 - 22 A 1185/89 -, NVwZ - RR 1990, 635-639; Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Kommentar zum BauGB, § 154 (Stand: Juni 2011) Randnummer 235; Gaentzsch in Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Auflage, § 154 (Stand: Mai 2009) Randnummer 15 m.w.N.

23

Diese der Behörde eingeräumte Einschätzungsprärogative hat zur Folge, dass die Kontrolle der gemeindlichen Entscheidung durch das Verwaltungsgericht begrenzt ist. Macht die Gemeinde bei der Bewertung einzelner Faktoren für die Bestimmung des Anfangs- oder Endwertes von ihrer Schätzungsbefugnis Gebrauch, so hat das Gericht nur nachzuprüfen, ob sich die Entscheidung der Behörde im Rahmen dessen hält, was der Schätzungsspielraum als rechtlich vertretbar zulässt,

24

s. BVerwG, Urteil vom 15. Mai 2002, a.a.O.; OVG NRW, Urteil vom 9. April 1990, a.a.O.; Kleiber, a.a.O., § 154 Randnummer 235; siehe auch BGH, Urteil vom 14. März 2002 - 3 ZR 320/00 -, ZfBR 2003, 64.

25

Gemessen an diesen Grundsätzen hat die Kammer keine Bedenken hinsichtlich der Höhe des gegen den Kläger festgesetzten Ausgleichsbetrags von 1.365,00 Euro.

26

Die Beklagte hat sich im angefochtenen Festsetzungsbescheid vom 20. Juni 2011 bei der Bestimmung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung des Grundstücks H.---straße 00 zunächst in einem ersten Schritt an der Bewertung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln in seinem Gutachten Nr. 34.1 - 34.14/10 vom 21. Dezember 2010 orientiert, hat diese Begutachtung nachvollzogen und als eigene Bewertung übernommen und zur Grundlage ihres Heranziehungsbescheides gemacht. Gegen diese Vorgehensweise bestehen keine rechtlichen Bedenken. Denn das Gutachten des Gutachterausschusses entspricht den rechtlichen Vorgaben des Baugesetzbuches und der Immobilienwertermittlungsverordnung, es ist ausführlich begründet und auch für das Gericht plausibel und nachvollziehbar. Weiterhin gibt es keinen Anlass, die Fachkompetenz der Mitglieder des Gutachterausschusses und deren Unparteilichkeit in Zweifel zu ziehen.

27

Wertermittlungsstichtag (vgl. § 3 Abs. 1 ImmoWertV) ist hier, wovon der Gutachterausschuss zutreffend ausgegangen ist, der 8. Juli 2009. Nach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist dies der Zeitpunkt des Entstehens der Ausgleichsbeitragspflicht, das heißt der Tag, an dem die Sanierung durch Erlass einer Aufhebungssatzung nach § 162 BauGB ihren förmlichen Abschluss gefunden hat. Weiterhin hat der Gutachterausschuss Anfangs- und Endwert, wie es § 16 Abs. 5 ImmoWertV vorgibt, auf denselben Zeitpunkt ermittelt.

28

Zur Bestimmung des Anfangswerts hat der Gutachterausschuss auf der Grundlage von § 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB besondere Bodenrichtwerte für Wohnlagen und für Gewerbe in F. -Ost ermittelt. Der von ihm insoweit gewählte Stichtag 1. Mai 1990 ist nicht zu bemängeln. Es handelt sich um den Zeitpunkt des beginnenden Sanierungseinflusses, hier die Bekanntgabe der Tagesordnung für die Sitzung der Bezirksvertretung F. am 7. Mai 1990. Zu diesem Stichtag hat der Gutachterausschuss für die Wohnlage H.---straße (Südseite), zu der das Grundstück des Klägers gehört, ausgehend von einem (durchschnittlichen) Mietgeschosswohnungsbau mit 3 1/2 geschossiger Bebauung in geschlossener Bauweise mit einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,5, einen Anfangswert im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB in Höhe von 470,00 DM (240,31 Euro) je Quadratmeter Grundstücksfläche ermittelt. Diese Ermittlung ist auf der Grundlage einer Kaufpreisauswertung unbebauter und bebauter Grundstücke aus den Jahren 1986 bis 2001 und unter Berücksichtigung benachbarter Bodenrichtwertlagen erfolgt. Diesen erhobenen Anfangswert hat der Gutachterausschuss sodann auf den Wertermittlungsstichtag 8. Juli 2009 unter Zuhilfenahme des Indexes der Bodenrichtwertentwicklung für den Mietgeschosswohnungsbau in den Stadtteilen F. und Neu-F. im Zeitraum 31. Dezember 1989 bis 1. Januar 2010 hochgerechnet auf einen Anfangswert in Höhe von 465,00 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche. Gegen diese Wertbestimmung bestehen aus Sicht des Gerichts keine Bedenken. Sie ist folgerichtig und steht im Einklang mit den rechtlichen Vorgaben. Der Kläger hat im Übrigen insoweit auch selbst keine Einwendungen geltend gemacht.

29

Den Bodenwert, der sich gemäß § 154 Abs. 2 BauGB für das klägerische Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets "F. /Ost - Abschnitt 1" ergibt (Endwert) hat der Gutachterausschuss in seinem Gutachten vom 21. Dezember 2010 zum Stichtag 8. Juli 2009 auf 470,00 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche bestimmt, woraus eine sanierungsbedingte Werterhöhung von 5,00 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche resultiert. Der Gutachterausschuss hat sich insoweit zur Bodenwertermittlung nicht des Vergleichswertverfahrens bedient und dazu nachvollziehbar ausgeführt, für die Bestimmung der Endwerte scheide dieses Verfahren in den zu beurteilenden Sanierungsgebieten aus, da die sanierten Gebiete so geschaffen seien, dass Vergleiche mit Lagen außerhalb des Sanierungsgebietes nur sehr bedingt möglich seien. Stattdessen hat er die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung mit Hilfe eines statistischen Verfahrens (sogenanntes "Modell Niedersachsen") ausgehend vom bestimmten Anfangswert unter Berücksichtigung der festgestellten städtebaulichen Missstände im Sanierungsgebiet

30

(im Sinne von § 136 Abs. 3 BauGB) und der dort durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ermittelt. Dieses vom Gutachterausschuss zur Bestimmung des Endwertes zugrunde gelegte statistische Verfahren ist grundsätzlich nicht zu beanstanden und hat demgemäß in der Rechtsprechung vieler Gerichte Anerkennung gefunden,

31

vgl. zuletzt OVG Saarland, Urteil vom 9. Dezember 2009 - 1 A 387/08 -, AS 28, 176-214; s. ferner die Nachweise bei Kleiber, a.a.O., § 154 Randnummer 126.

32

Es beruht auf einer flächendeckenden Einordnung der städtebaulichen Missstände und der ergriffenen Maßnahmen. Die wertrelevanten Kriterien hat der Gutachterausschuss in vier Komplexe eingeteilt, nämlich Bebauung, Struktur (Eigentumsverhältnisse, Erschließung), Nutzung (Verdichtung, Gemengelage) und Umfeld (Verkehr, Infrastruktur). Diese wertrelevanten Kriterien hat der Gutachterausschuss je nach Gewicht und Auswirkung den Klassen 0 (für keine Auswirkung) bis 10 (für größte Auswirkung) zugeordnet. Diesen Klassifikationsrahmen hat er dann in einem weiteren Schritt, wie im Gutachten Nr. 25/10 vom 4. Oktober 2010 dargestellt (vgl. dort Blatt 39 ff.), mathematisch ausgewertet.

33

Das Gericht hat gegen diese sachverständige Einschätzung des Gutachterausschusses keine durchgreifenden Bedenken. Denn der Gutachterausschuss hat das sogenannte "Niedersachsenverfahren" nicht unbesehen auf den vorliegenden Fall angewandt, er hat dieses Modell vielmehr einer Plausibilitätskontrolle unterzogen. Dazu hat er bezogen auf ein Richtwertgrundstück ("Neptunstraße/Neptunplatz") 10 Kaufpreise über unbebaute Grundstücke für den Geschosswohnungsbau in den Stadtteilen F. und Neu-F. aus dem Zeitraum 2003 bis Januar 2010 ausgewertet, hat die sanierungsbedingte Werterhöhung an Hand dieser Vergleichsfälle sachverständig bemessen und ist zu dem Ergebnis gelangt, dass die statistischen Verfahren nach dem "Niedersachsen-Modell" die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung im zu bewertenden Sanierungsgebiet F. /Ost vertretbar abbilden (vgl. Bl. 42 des Gutachtens Nr. 25/10).

34

Die vom Kläger gegen die sachverständige Einschätzung des Gutachterausschusses erhobenen Einwände greifen demgegenüber nicht durch. Der Kläger macht insoweit im Kern geltend, qualitative oder quantitative Unterschiede bei erfolgten Sanierungsmaßnahmen in den Blöcken, in denen der Gutachterausschuss keine Wertsteigerung festgestellt habe, seien gegenüber dem streitgegenständlichen Block 16 mit einer ermittelten durchschnittlichen Wertsteigerung von 5,00 Euro je Quadratmeter nicht ersichtlich. Der Kläger stellt mit seiner Kritik nur auf das vom Gutachterausschuss seiner Beurteilung zugrunde gelegte wertrelevante Kriterium der "Bebauung" ab. Er vernachlässigt hingegen, dass sich im Block 16 im Gegensatz zu den von ihm angeführten Blöcken 10, 13 und 19 eine Veränderung bei einem anderen wertrelevanten Kriterium ergeben hat. Dort hat sich die soziale Infrastruktur nach den Feststellungen des Gutachterausschusses verbessert, weil der Kinderspielplatz im Block 16 unter hohem finanziellen Aufwand mit Sanierungsmitteln umgestaltet und mit neuen Spielgeräten versehen worden ist (vgl. Blatt 50 des Gutachtens Nr. 34.1-34.14/10). Es ist für das Gericht ohne weiteres plausibel, dass sich diese durchgeführte Sanierungsmaßnahme für die Grundstückslage des Klägers werterhöhend im vom Gutachterausschuss ermittelten Umfang ausgewirkt hat. Der weitere - im Übrigen vom Kläger nicht beanstandete - Umstand, dass der Gutachterausschuss für die im gleichen Block 16 wie das klägerische Grundstück gelegenen Grundstücke T. Straße 000-000 und X.------straße 00 bei seiner Bewertung zu keiner sanierungsbedingten Werterhöhung gelangt ist, ist ebenfalls nachvollziehbar. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses hat dazu in der mündlichen Verhandlung auf Nachfrage des Gerichts erläuternd auf die erhebliche Verkehrsbelastung dieser Grundstücke durch die T. Straße und deren Entfernung zum Gelände des Spielplatzes hingewiesen.

35

Nicht zu beanstanden ist letztlich auch der Umstand, dass die Beklagte in einem zweiten Schritt für das Grundstück des Klägers eine Einzelobjektbewertung durchgeführt und auf diesem Weg eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 6,50 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche ermittelt hat. Wie oben schon ausgeführt liegt der Bewertung des Gutachterausschusses ein durchschnittliches Grundstück für den Mietgeschosswohnungsbau im Sanierungsgebiet mit einer Geschossflächenzahl von 1,5 zugrunde. Das Objekt des Klägers weist demgegenüber eine Geschossflächenzahl von gerundet 2,2 auf (vgl. die korrekte Berechnung der Beklagten auf Blatt 17 des Verwaltungsvorganges). Diese höhere Grundstücksausnutzung rechtfertigt die Annahme einer entsprechenden sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung des klägerischen Grundstücks (5,00 Euro + (2,2 / 1,5) = 6,46666, gerundet 6,5 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche). Die festgesetzte Ausgleichssumme von 1.365,00 Euro folgt aus einer Multiplikation dieses Betrages mit der Grundstücksfläche von 210 qm.

36

Der Ausspruch der Beklagten im angefochtenen Bescheid, der Ausgleichsbetrag werde einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheides fällig, ist schließlich ebenfalls nicht zu beanstanden; er entspricht vielmehr der Rechtslage (§ 154 Abs. 4 Satz 1, 2. Halbsatz BauGB).

37

Die Kostentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11 und 711 ZPO.