Oberlandesgericht Düsseldorf ()
Beschluss vom 2005-05-31, Aktenzeichen I-24 U 12/05
ECLI:DE:OLGD:2005:0531.I24U12.05.00

Tenor

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom 30. Dezember 2004 -Einzelrichterin- wird auf seine Kosten zurückge-wiesen.

2. Der Berufungsstreitwert wird auf 26.075,77 EUR festgesetzt.

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G r ü n d e

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I. Das zulässige Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg.

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1. Das Landgericht hat den Beklagten zu Recht zur Zahlung der von ihm einbehaltenen Mieten für die Zeit von Juni 2003 bis Juni 2004 in Höhe von (13 Mon. x 766,93 EUR/Mon.) 9.970,09 EUR und für die Zeit von Juli bis Dezember 2004 in Höhe von (6 Mon. x 2.684,28 EUR/Mon.) 16.105,68 EUR, insgesamt zu 26.075,77 EUR nebst Zinsen verurteilt. Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine günstigere Entscheidung. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 03. Mai 2005. Darin hat der Senat u. a. ausgeführt:

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2. Rechtlich nicht zu beanstanden ist die Beurteilung des Landgerichts, dass der Beklagte (auch über das Mietende mit Ablauf des 31. Dezember 2004 hinaus) mit Blick auf § 8 Nr. 1 Abs. 1 Mietvertrag (MV) daran gehindert ist, die laufende Miete zu mindern oder mit Schadensersatzansprüchen gegen sie aufzurechnen.

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a) Die umstrittene Klausel, wonach "der Mieter ... die Miete (nicht) mindern kann", stellt keinen dauerhaften Ausschluss der Gewährleistungsrechte des Mieters dar, sondern verpflichtet ihn nur, vorläufig den vollen Mietzins zu zahlen. Es nimmt ihm aber nicht das Recht, überzahlte Miete nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zurückzufordern (BGH NJW 1984, 2404; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rn. 389; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rn. 518). Eine solche Einschränkung des Minderungsrechts ist im gewerblichen Mietrecht nicht unangemessen, so dass die Klausel einer Überprüfung im Sinne des § 307 Abs. 2 BGB standhält (BGH aaO), zumal gemäß § 8 Nr. 1 Abs. 1 S. 2 MV wegen unbestrittener Mängel die Rechte des Mieters nicht ausgeschlossen sind. Der Sinn und Zweck der Beschränkung liegt darin, das den Vermieter treffende Kostendeckungsrisiko zu vermindern und den Mieter bei umstrittenen Mängeln zu zwingen, seine Gewährleistungsrechte nicht im Wege der Selbsthilfe durch Minderung, sondern (nach Entrichtung der Miete) notfalls im Klagewege geltend zu machen, also überzahlten Mietzins zurückzufordern. In diesem Zusammenhang spielt es keine Rolle, wie umfangreich die umstrittenen Mängel sind und ob sie der Bausubstanz anhaften oder nicht.

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Weil der Beklagte hier Gegenrechte (etwa durch Feststellungsklage) nicht geltend gemacht hat, hatte das Landgericht auch keine Veranlassung, zunächst (etwa durch Teilurteil) nur über die Klageforderung zu entscheiden und die Aufklärung der umstrittenen Mängel einem Schlussurteil vorzubehalten.

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b) Auch das formularmäßig vereinbarte Aufrechnungsverbot und der Ausschluss des Leistungsverweigerungsrechts aus § 320 BGB a.F. sind nicht zu beanstanden. Diese Klauseln dienen dem gleichen Zweck wie die Beschränkung des Minderungsrechts (BGH aaO), wobei gemäß § 8 Nr. 1 Abs. 1 S. 2 MV unstreitige, rechtskräftig festgetellte oder entscheidungsreife Gegenforderungen und -rechte nicht vom Ausschluss erfasst sind. Auch das hält einer Angemessenheitsprüfung stand (vgl. BGH NJW 1986, 1757; BGHZ 115, 327). Der Beklagte ist, wenn er Schadensersatzansprüche geltend machen will, auch hier auf den Klageweg zu verweisen.

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3. Unrichtig ist im Übrigen die Auffassung des Beklagten, ihm sei (formularmäßig) die Instandhaltungspflicht überbürdet worden. Gemäß § 12 Nr. 2 Abs. 3 und 4 MV sind dem Beklagten Instandhaltungen und Instandsetzungen nur an bestimmten, seiner Obhut unterliegenden oder in seinem Gebrauch befindlichen Einrichtungen bis zu einem begrenzten Kostenaufwand übertragen worden. Die Beschränkung seiner Gewährleistungsrechte führt nicht zu einer erweiterten Instandhaltungspflicht, sondern nur zu einer Begrenzung der Rechte des Beklagten gegenüber dem Kläger, falls die Mietsache mangelbehaftet ist."

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2. Die dagegen noch gerichtete Einwendung des Beklagten im Schriftsatz vom 23. Mai 2005 gibt keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung.

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Die Behauptung des Beklagten, er sei ausnahmsweise zur Aufrechnung berechtigt, weil der Kläger insolvent sei und er, der Beklagte, in einem Aktivprozess mit seiner (berechtigten) Forderung auf Mietminderung und Schadensersatz auszufallen drohe, ist unsubstanziiert. Der Beklagte nennt keine Tatsache, die seine Behauptung stützen könnte. Als (einziges) Indiz für die Insolvenz des Klägers will der Beklagte den Umstand werten, dass der im ersten Rechtszug obsiegende Kläger aus dem angefochtenen, für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteil nicht die (nur gegen Sicherheitsleistung mögliche) Zwangsvollstreckung betrieben habe.

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In diesem Punkt irrt der Beklagte. Die unterbliebene Zwangsvollstreckung aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteil des im ersten Rechtszug obsiegenden Gläubigers ist vielmehr in erster Linie ein Indiz für dessen Vorsicht, sich nicht einem Schadensersatzanspruch aus § 717 Abs. 2 S. 1 ZPO auszusetzen.

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3. Die Rechtssache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert keine Entscheidung des Senats aufgrund mündlicher Verhandlung, § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO.

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II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

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Z
Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht

T
Richter am Oberlandesgericht

H
Richterin am Oberlandesgericht